广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初4989号
原告：陈镇河，男，1969年9月26日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹佩珊，广东佑德律师事务所实习律师。
被告：金红花，女，1980年10月29日出生，朝鲜族，住吉林省汪清县，
委托诉讼代理人：邹舸，湖南公言（深圳）律师事务所律师。
原告陈镇河诉被告金红花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈镇河及其委托诉讼代理人李春宏与被告金红花及其委托诉讼代理人邹舸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈镇河向本院提出诉讼请求：1.解除原告被告之间的租赁合同关系；2.被告向原告支付2016年11月1日起至其交还租赁物给原告之日止的租金，其中2016年11月1日至2017年3月31日止支付的租金差额22500元人民币，2017年4月1日起至被告交还租赁物给原告之日止的租金按每月5500元计算；3.原告没收被告交付的合同按金30000元人民币；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：东莞市XX家园XX号铺的权属人为谭某1，谭某1与原告为夫妻关系，原、被告于2013年9月16日签订租赁合同一份，约定由原告将位于世纪康城XX铺面出租给被告使用，租赁期限为2013年11月1日至2016年11月1日止，每月租金5500元，签订合同后原告需缴纳三个月租金16500元给被告作为按金，后双方变更按金（押金）为30000元，并约定如被告超过十五天还未交租金，原告有权终止合同收回单位，按金不给予退回。合同到期后，双方未续签合同，口头约定仍按原租赁合同履行。但被告在2016年11月支付了该月部分租金5000元后，至今未支付其余租金，该行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告金红花辩称，一、原告不是适格的原告，不是案涉房屋登记的产权人；二、案涉房屋，原告只是共有人之一。原告的出资行为，属于未经其他权利人同意的单方出租，应该认定无效；三、按照原告的起诉状的事实理由部分，被告2016年11月的房屋租金，已经支付了5000元，原告的诉求是重复计算的；四、案涉房屋目前由第三人曾某1占有和使用，原告于2016年6月已经知晓该事实，并且就如何签订租赁合同，与曾某1进行了协商，同时也在2016年的9月，更换了案涉物业的门锁，该费用由曾某1的父亲付款；五、根据原告提交的租赁合同第4条，“如果承租人拖延或者超过10天不交租金，则原告有权停水停电处理”，而原告在未收取租金的相当长的时间内，不采取任何措施，对于损失的扩大部分，应自行承担责任。
经审理查明，2013年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于本市XXXX家园之世纪康城XX号铺出租给被告使用，租赁期限由2013年11月1日至2016年11月1日止；被告于每月头五天内向原告缴纳租金5500元；被告须交30000元按金，该按金在合同期满时，在被告无欠租金、水电费、管理费等费用时，由原告退回被告，否则原告有权从按金中扣除所欠费用，但是在租赁期间被告所交的按金不能当租金用；在租赁期间，被告如超过十五天未交租金，原告有权终止合同并收回房屋，按金不给予退回；合同期满，如原告的房屋继续出租或出售，被告享有优先权；2015年5月1日左右双方协商调整第三年租金（2015年11月1日-2016年11月1日）；被告不得转租、转让，要征得原告同意；本合同用钢笔式圆珠笔填写的文字与打印的文字同等效力。上述合同签订后,原告于2013年9月23日收取了被告交纳的押金30000元。2017年4月7日,原告以被告未支付2016年11月1日之后的租金为由诉至本院,主张解除与被告所签订的租赁合同，由被告支付所欠租金，并没收被告交纳的押金等诉讼请求。
庭审中，被告对于原告主张的2016年11月1日至2017年3月31日租金差额22500元予以确认，但主张于2015年7月30日，被告与案外人曾某1签订了《伊轩美容院股份转让协议书》，将案涉房屋转让给案外人曾某1使用，租期从2015年8月1日至2016年11月1日，并申请追加案外人曾某1为本案第三人。被告还陈述2016年6月至2016年10月的租金实际是由被告代案外人垫付给原告。对此，原告陈述每月租金由被告转账支付，且不清楚案涉物业是被告与他人合伙经营还是转租。
另查明，案涉房屋已于2008年4月15日办理房地产权证，权属人为谭某1，原告陈镇河与谭某1于1994年5月19日登记结婚，双方为夫妻关系。本院于2017年7月18日传唤谭某1到庭调查，谭某1在调查中陈述其知晓并同意原告陈镇河将案涉房屋出租给被告金红花。
以上事实，有《租赁合同》、《收据》、《借记卡账户历史明细清单》、《结婚证》、《房地产权证》、《伊轩美容院股份转让协议书》、《微信聊天记录》及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与房屋登记的权属人谭某1系夫妻关系，案涉房屋已取得房地产权证，权属人谭某1亦同意原告将该房屋租予被告使用并收取租金，因此，原告作为本案的主体并无不当。其与被告所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性和禁止性规定，故案涉的《租赁合同》合法有效，本院予以确认。
原告所主张的租金发生于双方《租赁合同》所约定的租赁期届满之后。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，原、被告仍应当按照原租赁合同全面履行自己的义务。对照本案，案涉《租赁合同》到期后，原告作为出租人并没有提出异议，而原告主张解除与被告之间的租赁合同关系并支付租金、没收押金的请求是基于被告存在拖欠租金的违约行为。庭审中，被告认为案涉房屋已转让给案外人曾某1使用并于庭审中提交了一份《伊轩美容院股份转让协议书》，经查，该协议系被告与案外人曾某1所签订，未有原告签名，原告于庭审中亦陈述不清楚被告与案外人曾某1的关系。根据合同相对性原则，被告作为承租人应当履行按时支付租金的义务，现被告未按时履约，根据案涉《租赁合同》的约定，原告有权终止合同并收回房屋。因原告系于2017年4月7日通过提起诉讼要求解除与被告的房屋租赁合同关系，本院已于2017年4月14日将起诉状副本送达被告，被告自此应知悉原告要求解除案涉合同的主张，故本院确认原告与被告在2013年9月16日签署的《租赁合同》已于2017年4月14日解除，被告应将案涉物业返还原告。
关于原告主张被告支付房屋租金的请求，因双方于庭审中确认2016年11月1日至2017年3月31日的租金差额为22500元，被告应予支付。又因案涉《租赁合同》已于2017年4月14日解除，而被告至今仍未将案涉物业返还原告。因此，被告应向原告支付在此之后的占有使用费（从2017年4月起，按照案涉合同约定的5500元/月标准计至被告返还案涉物业之日止）。
关于合同按金是否由原告没收的问题。虽然租赁期限届满，但因被告仍继续使用租赁物，原告亦未提出异议，故案涉《租赁合同》继续有效。在案涉《租赁合同》中，明确了每月租金交付的期限与逾期交纳的法律后果，现被告已拖欠租金超过十五天，则视为被告违约，原告有权依据该合同的约定不予退回按金。故原告要求没收被告所交按金30000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于被告申请追加案外人曾某1为本案第三人的请求，因案涉《租赁合同》明确约定被告不得转租，原告亦对被告的转租行为不予认可，本院已告知被告可另案主张，被告业已另案起诉案外人曾某1。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告陈镇河与被告金红花于2013年9月16日签订的《租赁合同》已于2017年4月14日解除；
限被告金红花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈镇河返还位于东莞市XXXX家园XX号铺；
三、限被告金红花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈镇河支付租金22500元以及占有使用费（从2017年4月起，按5500元/月标准计至被告返还案涉物业之日止）；
四、确认原告陈镇河收取被告金红花所交纳的合同按金30000元不予退还。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1112元，原告陈镇河已预交，由被告金红花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗 磊
人民陪审员 周慧娜
人民陪审员 李雪梅
二〇一七年十月三十日
书 记 员 孙 华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。