广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三重初字第3号
原告陈修寸，男，汉族，1939年3月20日出生，住广东省丰顺县。
委托代理人刘强，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人曾健，广东晨光律师事务所律师。
被告林许珍，女，汉族，1963年7月25日出生，住珠海市斗门区。
委托代理人曾德文，男，汉族，1984年9月20日出生，住珠海市斗门区。系被告林许珍儿子。
被告曾德文，男，汉族，1984年9月20日出生，住珠海市斗门区。
被告林茹玉，女，汉族，1932年10月25日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人曾德文，男，汉族，1984年9月20日出生，住珠海市斗门区。系被告林茹玉孙子。
被告曾晓华，女，汉族，1988年8月20日出生，住珠海市斗门区。
被告曾晓丽，女，汉族，1995年10月6日出生，住珠海市斗门区。
原告陈修寸诉被告林许珍、曾德文、林茹玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日作出（2011）珠斗法民一初字第2213号民事判决。后原告陈修寸、被告曾德文上诉，珠海市中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）珠中法民三终字第466号民事裁定，裁定撤销珠海市斗门区人民法院（2011）珠斗法民一初字第2213号民事判决，本案发回珠海市斗门区人民法院重新审理。本院另行组成合议庭公开开庭重新审理了本案。本院依法追加曾晓华、曾晓丽作为本案被告参加诉讼。原告陈修寸的委托代理人曾健、被告曾德文同时作为被告林许珍的委托代理人到庭参加诉讼，被告林茹玉、曾晓华、曾晓丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈修寸诉称，1994年1月19日，原告与曾奕光签订《购房协议书》，约定曾奕光同意将自建的两间商铺（位于红旗人民路红旗加油站西边与红旗加油站相距约三百米处的两间商场，与红旗加油站较近的两间）即现在的斗门区白藤湖幸福东路5号出售给原告，面积约70平方米，价格为4680元／平方米。协议签订后，原告向曾奕光支付了购房款305800元。因上述房屋主体结构质量不合格，不能达到竣工验收标准，导致一直未能交付使用。经原告多次要求，曾奕光均以尽快找工程队修复为理由推搪。原告认为，上述房屋存在主体结构质量问题，导致房屋严重倾斜，根本无法达到交付使用标准，原告对购房合同的基本目的一直未能实现。虽然曾奕光已经死亡，但是婚姻法司法解释明确规定了夫或妻一方死亡的，生存一方应对婚姻关系里的债务承担连带清偿责任，本案债务产生是在曾奕光与被告林许珍夫妻关系存续期间，双方虽然已经离婚了，被告林许珍仍需要对该债务承担连带清偿责任。故原告起诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与曾奕光于1994年1月19日签订的《购房协议书》；2、被告林许珍返还购房款人民币305800元；3、被告林许珍支付购房款利息（以305800元为本金，按同期银行逾期贷款利息标准计算，从1995年1月1日起计算，暂计至2011年6月17日为348893.25元，此后利息计算至实际返还购房款之日为止）；4、被告曾德文、林茹玉、曾晓华、曾晓丽对上述债务在继承曾奕光遗产范围内承担连带清偿责任。5、各被告承担本案的全部诉讼费用。
原告陈修寸对其诉称提供如下证据：
1、购房协议书一份，拟证明原告与曾奕光签订的购房协议，购买两间店铺；
2、收据七份，拟证明原告向曾奕光支付购房款共305800元；
3、律师函一份，拟证明原告委托律师向曾奕光发出律师函，要求其交付符合标准的房屋；
4、国内特快专递邮件详情单二份、邮件跟踪查询二份，拟证明原告向曾奕光发出律师函，并已妥投；
5、照片六张，拟证明涉案房屋的现状与其倾斜的程度；
6、土地登记卡一份、土地共有使用权登记卡二份、宗地图一份、国有土地使用权转移审批表一份，拟证明涉案房屋的土地登记情况，土地使用权人是曾奕光，土地性质是国有土地，土地是曾奕光从黄连喜那里取得，涉案房屋是可以办理合法的房产证，也可以分割14个房产证；
7、珠海市三灶镇法律服务所见证书一份、协议书一份，拟证明曾奕光与黄连喜之间是合作建房的关系，曾奕光取得了涉案房屋的产权；
8、陈修层证人证言一份，拟证明双方签订购房协议书的情况。
被告林许珍辩称，本人已经于2002年7月15日与曾奕光按照法定程序离婚，双方已对夫妻共同财产作出了合理分配，红旗这栋房子已经分割到我的名下。本人与原告没有任何的合同和法律关系，不应该成为本案被告，原告与曾奕光的合同纠纷所产生的债权债务应该是其双方当事人从事经营活动之间的债权债务，与本人无关，本人不是适格的被告。
被告林许珍对其辩称没有提供任何证据。
被告曾德文辩称，对原告与曾奕光签订的购房协议和曾奕光签名的收款收据的真实性不予确认。一、本案的合同纠纷诉讼时效已过，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供的购房协议证明双方签订协议的时间是1994年1月19日，而涉案房屋在建成后就已经交付给原告使用并且出租。根据相关法律规定和交易习惯，房屋交付给对方使用的90天内应当为其办理产权转移手续，而房屋现已交付了十几年，对方一直没有提起诉讼，与常理不符。被告认为1994年房屋交付给原告使用时，是诉讼时效的起算点。退一步说，2004年政府部门因房屋倾斜要求搬迁，原告才停止出租行为，所以原告应当知道房屋倾斜的事实。按照2004年作为诉讼时效起算点，原告的请求也过了诉讼时效。原告向法院提起诉讼是在2011年。1994年至2011年相隔18年，在此期间，原告不止一次知道并且应当知道自己所谓权利受到伤害。但在如此长的时间里，原告却怠于行使自己的合法权利，本案已经超过了二年的诉讼时效。
二、原告没有履行合同义务。双方合作建设的房屋建成后，房子就已经交付给原告使用了。按照双方约定的付款办法，原告应当在房屋交付时付清全部款项。根据原告提交的证据，原告应当付款367115.3元，而其实际只支付了250000元。在房屋交付给原告使用后，房屋是完好无损的，原告及其亲属先后在该房屋里居住了几年，后来在2000年又出租给饶治开与饶梁源父子开店，并有水、电费等相关开户记录。2004年因房屋倾斜，影响附近居民安全，政府要求住户搬离，饶治开父子才停止租用涉案房屋。
三、原告提供的收据中，有一张是1994年1月19日曾奕光收原告的定金10000元。被告认为房屋交付给原告后，原告没有履行义务，定金就不该退还给原告。该收据只能证明合同履行情况，并不是曾奕光向原告的借款。1994年1月26日的收据140000元和1994年3月10日的收据100000元，这两份收据也只能证明合同履行情况，并不是曾奕光向原告的借款。1994年12月14日曾林光收原告的800元和1994年12月28日曾林光收原告的5000元，被告不予承认，与曾奕光无关，并且只是收据不是借据。1994年5月11日曾奕光收原告的木棚装修款，与购房协议无关。1994年5月26日收到的建房款，与本案无关。被告对上述证据的真实性表示怀疑，不认可曾林光签名收取的5800元。
四、关于原告请求的利息。原告与曾奕光签订购房协议，就应当了解清楚房屋的各种情况，原告先于曾奕光没有履行合同义务，所以曾奕光没有为其办理产权转移，但涉案房屋已经交付给原告使用。被告认为原告也存在过错，原告先违约，应自己承担责任，被告认为不应该计算利息。此外被告并没有继承曾奕光的遗产。
被告曾德文对其辩称提供如下证据：
1、危险住宅楼整体拆除告知书，拟证明原告知道楼房要拆除，自己利益受损，这个也可算为诉讼时间起算点。
2、关于租住陈修寸红旗危楼的说明，拟证明房屋至少在2000年已经交付陈修寸使用并出租获取收益。
3、银行水电费存折，拟证明当时已经交付给陈修寸，陈修寸在商铺居住和出租。
4、红旗危楼照片一张，照片是2004年当时政府部门观察危楼时拍摄，拟证明照片里的小商店就是饶梁源租住的陈修寸房屋。
5、珠海市斗门区人民法院开庭笔录，拟证明原告申请证人陈修层作证，目的是证明合同的真实性。证人回答是签订合同当天原告把购房款以现金形式全部付清，与购房协议书和收据不符，说明了购房协议书的真实性有问题。
6、自愿离婚协议书，拟证明本案涉案房产以离婚协议书确定为林许珍财产，不是曾奕光遗产。协议书上已经进行了财产分割和债权债务分割，债务由曾奕光负责，与林许珍无关。
7、（2004）珠中法民二初字第112号民事判决，拟证明证据6的真实性，2002年12月4日曾奕光在中山大学第三附属医院死亡，说明原告在曾奕光死亡10年后起诉，其目的的恶意。不能认定被告曾德文和其他继承人继承并分割了曾奕光的遗产。
8、珠海市中级人民法院调查笔录，拟证明一审法院判决里所提的原告律师函被告已经签收是误判。黄嘉琪是原告的代理律师所在律师事务所的工作人员，自己发律师函自己签收。
9、珠海市西区建筑工程验收表，拟证明涉案楼房的竣工日期是1993年6月30日。陈修寸与曾奕光签订合同的时候房屋已经建成。工程经过竣工验收，于同年交付陈修寸使用。
10、结算单，拟证明曾奕光替陈修寸装修商铺，陈修寸应付商铺价款的总额。
11、单位工程开工报告，拟证明涉案楼房在1993年便开始建造。
12、建筑许可证，拟证明涉案房屋在1992年7月便拿到了建筑许可证。
13、建筑安装工程承包合同书，拟证明涉案房屋在1993年建成。
被告林茹玉、曾晓华、曾晓丽缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
本院依职权调取证据：户籍证明三份以及广东省丰顺县人民法院和丰顺县公安局汤西派出所给本院的复函，拟证明被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽的身份情况及他们与被告林许珍和曾奕光的关系。
案件重新审理过程中，被告曾德文申请对原一审原告提出的证据购房协议和收款收据上的“曾奕光”签名进行鉴定，但是被告曾德文不能提供曾奕光同期签名作为鉴定比对检材，原告也不同意鉴定，且该购房协议和收款收据并不属于新证据，被告曾德文在原一审审理过程中也没有提出鉴定申请，故本院对其申请不予准许。
原被告提交的证据经当庭出示并质证，本院经审查认定如下：对原告提交的证据1、2、5、6、7和被告曾德文提交的证据1、6、7、9、11和本院依职权调取的证据予以确认，对原被告提交的其他证据因与本案无关或没有其他证据佐证，本院不予确认，但是具体的证明内容以本院认定的为准。
经审理查明，1994年1月19日，原告与曾奕光签订购房协议书一份，双方约定：曾奕光将红旗人民路红旗加油站西边与红旗加油站相距约三百米处的两间商铺（与红旗加油站较近的两间）共约70平方米卖给原告，价格每平方米4680元，按交付使用时实量面积计算。曾奕光负责按合资建楼办法为原告办理土地使用证、房产权证，原告付出按整座楼房的建筑面积摊派，应付出的办理土地使用权证、房产权证书的费用，合法建房前的一切费用（包括建房前应补交的一切费用，如市政配套费等）由曾奕光付出；若因违章建筑被罚款，由曾奕光付出，若因违章建筑要拆除，曾奕光应退还原告支付给曾奕光的全部款项；协议还约定付款办法即原告签订协议后现付10000元，1994年1月28日前付140000元，1994年3月11日前付100000元，曾奕光将涉案房屋交付给原告使用时原告付清款项。
双方签订上述协议后，原告于1994年1月19日向曾奕光支付10000元，于同年1月26日支付140000元，于同年3月10日支付100000元，于同年5月11日支付20000元，于同年5月26日支付30000元，合计300000元。
2001年7月，原告开始使用涉案房屋。2004年4月7日，珠海市斗门区城市建设管理监察大队向曾奕光发出《危险住宅楼整体拆除告知书》，该通知书称：位于珠海市斗门区白藤办事处幸福东路第五幢七层的住宅楼，被珠海市斗门区建设工程质量监督检测站鉴定为存在结构安全隐患，构成整体危险，决定对该住宅楼作出整体拆除的决定。该住宅楼现状为四层，空置。双方确认涉案房屋位于该住宅楼的一楼。上述通知发出后，原告停止使用该房屋。
1996年1月26日，曾奕光从黄连喜处受让宗地号为1006012土地的国有土地使用权，该土地上房屋共有14间，编号分别为101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702。其中101房、102房的独自使用建筑面积分别为65.34平方米，共有使用权分摊面积11平方米。双方确认涉案房屋位于该土地上，是101、102房中的一间。
根据本案证据证明，曾奕光与被告林许珍共生育三名子女即本案被告曾德文、曾晓华、曾晓丽，被告林茹玉系曾奕光母亲。2002年7月15日，曾奕光与被告林许珍在广东省丰顺县汤西镇人民政府办理离婚手续，双方并约定离婚前所有债权债务由曾奕光承担。2002年12月4日，曾奕光死亡。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点有如下几点：1、被告林许珍的主体是否适格；2、购房协议书的真实性以及性质问题；3、原告支付款项的数额；4、购房协议书是否具备解除条件；5、本案是否超过诉讼时效。
1、关于被告林许珍的主体是否适格的问题。曾奕光死亡前已经与被告林许珍离婚，且双方约定离婚前所有债权债务由曾奕光承担，本案所涉债务应该为曾奕光个人债务，曾奕光所负债务的承接主体应该为曾奕光的遗产继承人，曾奕光死亡时其与被告林许珍已经不存在夫妻关系，被告林许珍不是曾奕光遗产的法定继承人。故原告要求林许珍作为被告承担责任没有依据，本院不予支持；
2、关于购房协议书的真实性和性质的问题。本院认为，原告与曾奕光之间的购房协议书是在平等、自愿基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。被告曾德文称无法确认购房协议书上的签名是曾奕光的签名，但其没有提供证据来否定购房协议书上签名的真实性，故本院对其主张不予确认。本院对购房协议书上曾奕光的签名予以确认，原告与曾奕光应当按照购房协议书上的约定履行义务、行使权利。被告曾德文认为原告与曾奕光之间是合作建房关系，本院认为，根据原告与曾奕光签订的协议的名称及条款，双方明确约定了所购商铺的位置、面积、价款及交付条件，符合买卖合同的条件，应当认定双方签订协议的性质是房屋买卖合同；
3、关于原告支付款项的数额。原告主张曾林光代曾奕光收取了原告支付的5800元，被告曾德文不予认可，原告又没有其他证据佐证，对原告该主张本院不予确认。被告曾德文虽然对原告提交的其他300000元收款收据的真实性提出异议，但其没有提供证据来否定原告所提供收据的真实性，故本院对其抗辩不予采纳。根据原告提交的证据收据，在签订购房协议书后，本院认定原告先后向曾奕光支付了300000元。
4、购房协议书是否具备解除条件。曾奕光所建的涉案住宅楼于2004年4月7日被珠海市斗门区城市建设管理监察大队认定为危房，并责令其整栋拆除。但在曾奕光死亡后，曾奕光的法定继承人只拆除了涉案住宅楼的三层，并且没有对该栋住宅楼进行纠偏修复，该住宅楼至今没有通过验收。而原告向曾奕光购买的商铺即位于涉案住宅楼的一层，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，房屋在验收合格后，才能交付使用，因此涉案房屋至今没有达到交付使用的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于被告一直未履行修复涉案住宅楼的义务，导致涉案房屋至今无法达到交付使用的条件，更无法办理产权过户，致使原告无法实现与曾奕光签订购房协议书的目的。故原告主张解除其与曾奕光于1994年1月19日签订的购房协议书，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，由于原告已经履行了支付购房款的义务，曾奕光应当将原告已支付的购房款返还给原告，并赔偿原告相应的利息损失。由于原告已实际使用了涉案房屋，故原告的利息损失应当从不能使用涉案房屋后开始计算，即从2004年4月7日开始计算。由于曾奕光现已死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，曾奕光承担的返还购房款和赔偿利息损失的义务，应由其法定继承人在继承遗产的范围内承担。被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽作为曾奕光遗产的法定继承人，并没有作出放弃继承的意思表示，应该在各自继承遗产的实际价值范围内承担清偿责任，故原告要求被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽返还购房款并赔偿利息损失，有理有据，本院予以支持，但返还款项及支付的利息应以本院确定的为准。
5、关于诉讼时效问题。涉案住宅楼自被珠海市斗门区城市建设管理监察大队认定为危房，至今没有修复，无法达到交付条件。由于双方在购房协议中没有明确约定涉案房屋的交付时间和办理过户手续的时间，双方也没有对涉案房屋的修复期限作出明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可随时向被告要求履行义务。故原告的请求没有超过诉讼时效，被告曾德文关于本案已经超过诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈修寸与曾奕光于1994年1月19日签订的购房协议书；
二、被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽于本判决生效之日起三十日内在继承曾奕光遗产的实际价值范围内向原告陈修寸返还购房款300000元；
三、被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽于本判决生效之日起三十日内在继承曾奕光遗产的实际价值范围内向原告陈修寸支付利息（利息以300000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2004年4月7日计算至本院确定还款日止）；
四、驳回原告陈修寸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10447元，由被告林茹玉、曾德文、曾晓华、曾晓丽在继承曾奕光遗产的实际价值范围内负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判长 曹晓南
审判员 吴坤年
审判员 刘改宏
二〇一五年一月八日
书记员 梁泳媚