陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终759号
上诉人（原审原告）：张玉芳，女，1952年5月28日出生，汉族，住汉中市南郑区大河坎镇油坊社区*组。
上诉人（原审原告）：李跃贵，男，1945年11月9日出生，汉族，住汉中市南郑区大河坎镇油坊社区*组，系张玉芳之夫。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，女，1975年10月17日生，住址同上，系张玉芳儿媳。
二上诉人共同委托诉讼代理人：闫京生，陕西修业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汉中市恒大房地产开发有限责任公司。住所地：汉中市汉台区东关办事处新桥台联小区*号楼***室。
法定代表人：张进福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：米秀英，女，1943年1月16日生，住汉台区东关办事处新桥台联小区*号楼***室，系张进福之妻。
被上诉人（原审被告）：南郑县生产资料公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇油坊街社区南大街***号。
法定代表人：王健兴，该公司经理。
上诉人张玉芳、李跃贵因与被上诉人汉中市恒大房地产开发有限责任公司（以下简称“汉中恒大公司”）、南郑县生产资料公司（以下简称“南郑生资公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省南郑区人民法院（2017）陕0721民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉芳、李跃贵及委托诉讼代理人张丽、闫京生，被上诉人汉中恒大公司法定代表人张进福及委托诉讼代理人米秀英、被上诉人南郑生资公司法定代表人王健兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）张玉芳、李跃贵向一审法院请求：1、请求判决确认其与二被上诉人2013年6月16日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》内容合法有效；2、判决二被上诉人�续履行合同，向张玉芳、李跃贵交付房屋（位于南郑区大河坎镇江州名园1号楼旁的四间三层楼房一幢），并办理房屋产权证书；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
一审法院认定的事实：2004年7月18日，南郑生资公司与汉中市三通房地产开发有限责任公司签订了《南郑县大河坎“江洲商住小区”合作开发合同》，南郑生资公司为业主单位，汉中市三通房地产开发有限责任公司为开发商。2005年4月26日，南郑县国土资源局与汉中市三通房地产开发有限责任公司签订了《国有土地使用权出让合同》。2005年5月18日，汉中市三通房地产开发有限责任公司取得开发土地的使用权证，产权证号为：南郑国用（2005变）字第000067号，该证记载：使用权面积：7350㎡，其中含代征路面积1400㎡；独用面积5950㎡。2007年汉中市三通房地产开发有限责任公司将公司名称变更为汉中恒大�司。2014年2月25日，汉中恒大公司变更前述土地使用证，新的国有土地使用证号为：南郑县国用（2014）第008号，土地使用权人为：汉中恒大公司，使用权类型为出让，使用权面积为5950㎡。
张玉芳、李跃贵为大河坎镇油坊社区三组居民，其住宅土地性质为集体土地，其权属证书为集体土地建设用地使用证，权属证号为：南郑集建（98）字第02030319号，用地面积为258.9㎡，其中建筑面积243.7㎡。2013年6月16日，张玉芳、李跃贵与汉中恒大公司、南郑生资公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议中汉中恒大公司、南郑生资公司为拆迁人，简称甲方，张玉芳、李跃贵为被拆迁人，简称为乙方，主要内容为：根据承建规划，甲方在修建“江州小区”1号楼时，需拆迁乙方坐落于大河坎镇油坊街中段临街四间两层砖混结构房屋。经甲、乙双方多次协商，达成以下协议：一、拆迁范围及面积。该房东以被拆迁人现有建筑围墙为界，南以机瓦房建筑外墙皮为界，西邻梁山路以现有建筑外墙皮为界，北以现有建筑物外墙皮为界。本次拆迁土地使用面积为239.41㎡（东西宽14.87米，南北长16.1米），西滴水至道沿约41㎡，属代征道路，按国家建设部有关房屋建筑面积计算办法：旧房一层营业面积为134.24㎡（含临街面皮店12.48㎡在内），住宅面积为47.79㎡（含露天楼梯3.63㎡在内），二层住宅面积为121.76㎡，二层前后阳台按一半面积计算22.65㎡，一、二层总拆迁面积为326.44㎡。被拆迁集体土地建设用地使用证，编号为南郑集建（98）字第02030319号。二、拆迁安置原则：…经甲、乙双方协商确定，在“江州小区”1号楼北侧向北移1.5米处规划批准的地方新建坐东朝西四间三层，东临3米围墙，南临1号楼1.5米通道，西临梁山路，北临生资公司家属楼南围墙外皮为界砖混结构楼房进行安置，建筑面积约509㎡，并在楼后向东延3米处修建围墙，围墙以内归乙方所有。施工工期至开工到竣工交房时间为两年。四、拆迁经济补偿：鉴于乙方楼顶安装有活动板房和乙方提出的1号楼建成后的遮阴问题，经甲、乙双方协商同意，由甲方负责一次性补偿，其中：活动板房7000元，遮阴补偿103000元，共计11万元，在签订协议后5日内由甲方给乙方6万元，下余5万元在安置房竣工移交入住时甲方一次性付清。五、房屋移交：甲方安置房建成移交时，乙方将拆迁房同时移交给甲方，由甲方负责实施拆除…费用由甲方全部承担。十、本协议一式八份，经双方签字后生效。2013年8月13日，该协议经汉中市公证处公证，公证书号为（2013）汉证民字第1553号。
一审法院认为，任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务。本案中张玉芳、李跃贵的宅基地性质为集体土地，归集体所有，张玉芳、李跃贵只享有使用权。在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定对张玉芳、李跃贵的安置房所占用的土地性质为国有土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。依据上述规定，张玉芳、李跃贵的宅基地不能随意处分，张玉芳、李跃贵的宅基地及房屋如要拆迁及由汉中恒大公司、南郑生资公司进行安置，应先由国家征收，变更土地性质后才能予以有偿出让；汉中恒大公司如要取得变更后的国�建设用地的，其应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。但在本案中张玉芳、李跃贵的宅基地和房屋并没有履行征收程序，土地性质也未变更，汉中恒大公司也未取得政府批准。张玉芳、李跃贵认为在汉中恒大公司持有的南郑国用（2005变）字第000067号使用权证上记载有“含代征路面积壹仟肆佰平方米”，1400平方米包含了张玉芳、李跃贵的宅基地，就是完成了土地征收，但该理解明显错误，土地征收有相关的行政审批手续，张玉芳、李跃贵也当庭表示其并无土地征收的相关手续，汉中恒大公司取得涉案开发土地的《国有土地使用权出让合同》中也并不包含张玉芳、李跃贵的宅基地，故可认定张玉芳、李跃贵的宅基地并未被国家征收。综上，张玉芳、李跃贵与汉中恒大公司、南郑生资公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》违反了相关法律规定，应属无效合同，故对张玉芳、李跃贵的诉讼请求不予支持。
一审法院遂依据《中华人民共和国土地管理法》第六条、第八条第二款、第十二条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决：驳回原告张桂芳、李跃贵的诉讼请求。案件受理费300元，由张桂芳、李跃贵负担。
上诉人张玉芳、李跃贵不服一审判决，上诉请求：1、撤销南郑区人民法院（2017）陕0721民初2213号民事判决，发回重审或改判支持一审诉讼请求由汉中恒大公司、生资公司严格履行《房屋拆迁安置补偿协议》，并将已建成的房屋立即交付上诉人使用；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《汉中市城市规划管理规定》第十五条，被上诉人汉中恒大公司在申报江州小区商业开发时，规划用地中含有梁山路代征土地，在出让该宗土地时，已将代征道路面积含在其中，上诉人的宅基地及房屋，在代征道路范围内，应由建设单位汉中恒大公司负责拆迁及安置。上诉人的宅基地及房屋位置已纳入城市整体规划，并由被上诉人汉中恒大公司负责代征拆迁安置，已无需再另行审批通过国家征收后出让给被上诉人。原审判决认为上诉人宅基地及房屋如要拆迁应先由国家征收，变更土地性质后才能予以有偿出让是错误的。上诉人与被上诉人达成的《房屋拆迁安置协议》应当合法有效，并应继续履行完毕。
被上诉人汉中恒大公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回�诉，维持原判。
被上诉人南郑生资公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人张玉芳、李跃贵向本院提交了一份江州小区建筑设计图纸，证明该图纸中位于1号楼旁边的四间三层一栋楼系按照拆迁协议为张玉芳修建的安置楼，该楼已建好。被上诉人汉中恒大公司经质证，对图纸真实性及楼已建好均没有异议。被上诉人南郑生资公司经质证，认为没有参与该楼修建，不予认可。被上诉人汉中恒大公司提交了汉中市城乡建设规划局下达汉市规审字【2005】76号文件《关于下达南郑县生产资料公司区域规划设计条件的通知》，该文件经上诉人质证，对真实性没有异议。
经审理查明，对于原审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。另查明，2005年7月29日，汉中市城乡建设规划局下达汉市�审字【2005】76号文件《关于下达南郑县生产资料公司区域规划设计条件的通知》，该通知载明规划用地范围北至海慧巷规划道路中线，南至规划街坊路道路中线，西至梁山路公路东边线，东至规划的艺新西巷道路中线。其他要求：土地转让依据审批的修建性详细规划，按照规划用地方位所确定的区域，除保留建筑用地以外的土地必须整体转让，土地受让方在签订土地转让合同后，向规划局申领《建设用地规划许可证》；建设工程规划许可在完善土地手续，完成规划用地范围内除保留建筑以外的所有建（构）物拆迁工作，具备建设条件后再行申报。2007年5月22日，汉中三通房地产开发公司取得编号200705012《建设用地规划许可证》准予办理征用划拨土地手续。2007年汉中市三通房地产开发有限责任公司将公司名称变更为汉中恒大公司。2013年1月6日，汉中市恒大房地产开发有限责任公司取得编号南施许（2013）04号《建筑工程施工许可证》修建江州小区1#楼。2013年6月16日，被上诉人汉中恒大公司因修建“江州小区”1号楼时，需拆迁上诉人张玉芳坐落于大河坎镇油坊街中段临街四间两层砖混结构房屋,遂与上诉人张玉芳及南郑生资公司达成房屋拆迁安置补偿协议，并于2013年8月13日在汉中市公证处将该协议予以公证。2016年12月，按照上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，被上诉人汉中恒大公司在“江州小区”1号楼北侧修建的四间三层安置楼修建完毕。
本院认为，首先，根据《汉中市城市规划管理规定》第十五条规定，城市道路两边的建设单位，应以道路中心线为界，代征市政公用建设用地，交城市规划建设主管部门统一管理。本案中，汉中市城乡建设规划局汉市规审字【2005】76号文件明确规定本次规划用地范围�西至梁山路公路东边线，按照规划用地方位所确定的区域，除保留建筑用地以外的土地必须整体转让，建设工程规划许可在完善土地手续，完成规划用地范围内除保留建筑以外的所有建（构）物拆迁工作，具备建设条件后再行申报。2005年5月18日，汉中市三通房地产开发有限责任公司取得南郑国用（2005变）字第000067号《国有土地使用权证》，其中含代征路面积1400㎡。汉中三通房地产开发公司于2007年5月22日取得编号200705012《建设用地规划许可证》准予办理征用划拨土地手续。故根据城建规划及国有土地使用权证，汉中恒大公司（原汉中市三通房地产开发有限责任公司）作为建设单位，其在取得涉案开发项目土地使用权的同时亦需承担该宗土地西面梁山路道路红线至道路中心线的市政道路拆迁代征义务。即汉中恒大公司按照审批规划修建江州小区1#楼时，需履行代征�迁江州小区1#楼向西至梁山路道路中心线范围内的建（构）筑物的义务，并在代征拆迁后交与城市规划建设主管部门作为市政公用建设用地统一管理。因此，案件事实表明，上诉人所有的涉案四间两层房屋所在地已由当地政府发文纳入城乡建设统一规划，并位于代征道路上，政府相关职能部门也给汉中恒大公司统一颁发了前述国有土地使用权证，该证上明确含有代征道路1400平方米，而汉中恒大公司与二上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第一条也明确约定二上诉人的房屋所在地属代征道路，显然，二上诉人房屋所在土地包含在前述国有土地使用权证内，其土地性质已发生变化，不再属于集体土地性质。原审认为二上诉人房屋所在土地仍属集体性质并继而认为涉案《房屋拆迁安置补偿协议》违反相关法律规定属于无效合同，明显错误。故而，二上诉人与汉中恒大公司、南郑生资公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合同，并经汉中市公证处公证，属于双方当事人的真实意思表示，且并不违反相关法律法规的规定，属于合法有效合同，受法律保护，双方当事人应当依法继续全部履行，且汉中恒大公司应当按照补偿协议中的约定，及时向二上诉人交付已修建好的位于南郑区大河坎镇江州小区1号楼北侧的四间三层安置楼。
综上，二上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省南郑区人民法院（2017）陕0721民初2213号判决书；
二、由被上诉人汉中市恒大房地产开发有限责任公司、南郑县生产资料公司继续全部履行与上诉人张玉芳、李跃贵签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中没有履行完结的约定内容；并限汉中市恒大房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内按照补偿协议约定向张玉芳、李跃贵交付位于南郑区大河坎镇江州小区1号楼北侧的四间三层拆迁安置楼，并办理房屋产权证书；张玉芳、李跃贵同时按照协议约定将其原有的四间二层房屋交付给汉中市恒大房地产开发有限责任公司。
一、二审案件受理费各300元，合计600元均由被上诉人汉中市恒大房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 袁 媛
代理审判员 于云江
二〇一八年八月十六日
书 记 员 李 洋