广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）穗中法行终字第697号
上诉人（原审原告）：曾瑞。
委托代理人：贺国富，广东杰信律师事务所律师。
委托代理人：关艳冰，广东杰信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区豪贤路193号。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：谢海昆，陈丹，均为广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：梁晓唐。
上诉人曾瑞因诉被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房地产权属登记一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第3号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
原审法院查明：1997年9月9日，广东省社会福利（集体）公司（以下简称福利公司）与中国银行越秀支行（以下简称中行越秀支行）签订合同编号为：97年信字第A073号《人民币资金借款合同》一份，约定福利公司向中行越秀支行借款600万元用于购买黄金原材料，借款期限1997年9月9日至1998年3月9日，利率8.415‰，按季付息，合同有效期内如遇国家调整利率，按调整后的贷款利率计算利息，借款期限六个月。同日，中行越秀支行与广州市芙蓉花园房地产开发有限公司（以下简称芙蓉地产公司）签订编号97年押字第A041号《抵押合同》，约定为确保97年信字第A073号合同的履行，芙蓉地产公司以其已征土地及已竣工的商品房的财产作抵押。借款合同签订当日，中行越秀支行依约向福利公司放贷。借款期限届满后福利公司及芙蓉地产公司双方当事人偿还了借款本金4750000元，尚欠借款本金1250000元及相应利息。
2004年6月25日，中行越秀支行将上述债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达广州办）。由于借款人及担保人没有履行还款义务，信达广州办遂向广州市越秀区人民法院提起民事诉讼，广州市越秀区人民法院于2006年7月21日作出（2006）越法民二初字第821号民事判决书：一、福利公司于判决生效起十日内偿还信达广州办本金人民币1250000元及利息（1998年3月9日前的利息按合同约定计算，自1998年3月10日起至实际清还日止的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。二、福利公司不偿还上述债务时，信达广州办有权以芙蓉地产公司提供抵押的房产位于花都市芙蓉镇芙蓉花园翠湖居A05房、A19房、A27房、A07房、B233A房，D231房、D231A房、D227房、A17房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决书生效后，广州市越秀区法院于2006年11月15日作出（2006）越法执字第7563号《民事裁定书》，裁定查封上述抵押的9套房屋。2007年10月16日，信达广州办与本案原告曾瑞签订《资产转让合同》约定信达广州办将其对福利公司、芙蓉地产公司享有的上述债权全部转让给曾瑞，对此，广州市越秀区法院于2007年11月20日作出（2006）越法执字第7563-1号《民事裁定书》，裁定将申请执行人信达广州办变更为本案原告。后原告向原审法院申请执行，原审法院于2013年1月30日立案执行该案，案号为（2013）穗花法执字第691号。
经原审法院委托，广东公评房地产与土地估价有限公司于2013年6月17日作出编号为粤穗公评（估）字（2013）2322253号的《房地产估价报告》，对位于芙蓉花园翠湖居的A05房、A07房、A17房、A19房、A27房、B233A房、D227房、D230房、D231房9套房地产进行市值评估，该评估报告的评估结果为：估价对象于估价时点的市场价值合计为￥8331561元，其中D230房评估总价1297370元。原告收到该估价报告后，发现估价的9套房产未含D231A房，但有D230房，该两套房屋面积一致。根据被告提供的《房地产登记簿查册表》显示，位于芙蓉花园翠湖居的A05房、A07房、A17房、A19房、A27房、B233A房、D227、D230房、D231房于1996年12月12日均抵押给中行越秀支行。被告庭上辩称当时就该两套房屋的抵押状态，中行越秀支行与被告有协商，对其中的D231A换成了D230号房，因此，至今仍然有9套房产处于抵押状态。
另查，1999年3月30日，芙蓉地产公司与梁晓唐签订了《房地产预售契约》，约定梁晓唐向芙蓉地产公司购买涉案的D231A房，成交总价格为70万元。1999年4月1日，花都市房地产交易所作出花房预登字（99年）第99125号《商品房预售登记证明书》，为上述房产登记备案。2012年1月5日，该房屋登记在梁晓唐名下，产权证号为0300077630。
原审法院认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款规定：“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围……（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款规定：“公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。”本案中，花都市房地产交易所于1999年4月1日作出花房预登字（99年）第99125号《商品房预售登记证明书》，为芙蓉地产公司与梁晓唐签订的《房地产预售契约》进行备案，而本案原告获得涉案债权的时间为2007年10月16日，并于2007年11月20日经广州市越秀区法院（2006）越法执字第7563-1号《民事裁定书》确认将越法执字第7563号《民事裁定书》申请执行人信达广州办变更为本案原告。从时间上看，花都市房地产交易所对该房屋进行备案早于原告获得涉案债权，花都市房地产交易所作出备案登记与原告没有法律上的利害关系。另外，原告尚未获偿的1250000元债权及相应利息（至今约400万元左右），根据本院委托的广东公评房地产与土地估价有限公司评估结果，该债权抵押物即位于芙蓉花园翠湖居的A05房、A07房、A17房、A19房、A27房、B233A房、D227、D230房、D231房9套房地产市值评估合计为8331561元，其中D230房评估总价1297370元，其总价值足够清偿原告债权及相应利息；且由于原告的债权尚未受偿，没有证据证明原告因涉案D231A房的备案及过户登记而受到损失，故该房屋备案及登记的具体行政行未对原告产生实际影响。据此，原审法院认为原告不具有起诉该备案及过户登记具体行政行为的主体资格，其起诉尚不符合法定起诉条件。
综上，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款、第十二条、第四十四条第（二）项，以及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款的规定，原审法院裁定驳回原告曾瑞的起诉。
上诉人曾瑞不服原审裁定，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定“花都市房地产交易所作出备案登记与原告没有法律上的利害关系”，实属错误。1、抵押合同合法。广州市芙蓉花园房地产开发有限公司（以下简称芙蓉地产）为借款人广东省社会福利集团公司（以下简称福利集团）借款600万元提供的担保，担保财产是“已征土地及已竣工的商品房”，该合同在原花都市房管局依法办理了抵押登记手续。2、《商品房预售登记证明书》的违法性。己设定抵押权的财产（包括涉案房屋），转让行为无效。根据《房地产管理法》（94年）第37条第二款规定，属不得转让的情形。可是原花都市房管局却错误地引用《城市商品房预售管理办法》（94年）第十条规定，为原审第三人梁晓唐办理《商品房预售登记证明书》。3、上诉人取得债权合法。2007年10月16日，上诉人与信达广州办签订《资产转让合同》，约定：由原权利人信达广州办将其对被执行人福利公司、芙蓉地产享有的本案债权全部转让给曾瑞。并由法院裁定将申请执行人信达广州办变更为上诉人曾瑞，上诉人是既成事实的受害人。（二）原审法院认为“故该房屋备案及登记的具体行政行为未对原告产生实际影响”，是错误的。1、原审法院认为“其总值足够清偿原告债权及相应利息”，这个观点是错误的。涉案9套房在今年元月底拍卖时流拍，即将于本月21日第二次拍卖（降价20%），且上诉人2007年同期取得的债权还有其他；原审法院不能仅看到一个有优先受偿案件的受偿比例，上诉人还有另两单普通债权等着分配。2、原审法院认为“由于原告的债权尚未受偿，没有证据证明原告因涉案D231A房的备案及过户登记而受损失”，这个观点同样是错误的。按照原审法院的观点，如果早日拍卖分配，上诉人就有损失；现在还没分配，上诉人就没有损失。正是由于原花都市房管局错误地颁发的《商品房预售登记证明书》，才造成涉案房屋过户登记，才造成上诉人就此财产的履行不能，明显损害了上诉人合法权益。故上诉请求：一、撤销（2014）穗花法行初字第3号行政裁定书；二、指令原审法院依法继续审理。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：原审裁定认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人请求。
原审第三人梁晓唐没有答辩。
经审查，原审裁定查明事实有相应的证据证实，本院予以确认。
另查明，上诉人提起本案的诉讼请求为：1.确认被上诉人商品房预售登记具体行政行为（花房预登字（99年）第99125号《商品房预售登记证明书》）违法；2.确认花都区芙蓉花园翠湖居D231A房产权登记违法，判决撤销产权证号0300077630的D231A房权属登记；3.判决被告赔偿原告经济损失1，297，370元。
本院认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，被上诉人所作出涉案预售备案登记行为在先，上诉人取得涉案民事债权在后，故上诉人与被上诉人作出的涉案预售备案登记行为没有法律上的利害关系。关于上诉人认为其仍有其他债权需要从涉案房产分配，因此不认可本案中被抵押的9套房地产足够清偿其债权及相应利息的主张。本院认为，上诉人的其他债权并非以本案花都区芙蓉花园翠湖居D231A房为抵押，故亦与上述房屋的房产登记没有法律上的利害关系。因此，原审法院认为上诉人与涉案房产备案登记没有法律上的利害关系，对上诉人的起诉予以驳回正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈卫红
审 判 员 邓 军
代理审判员 余秋白
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 周芷诺