抚顺市东洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0403民初735号
原告：贺炳武，现住抚顺市东洲区。
委托代理人：孙萍，系辽宁晨星律师事务所律师。
原告：周燕，现住同上。无职业。
委托代理人：王丹，系辽宁晨星律师事务所律师。
被告：孙素洁，现住抚顺市东洲区。
第三人：杨桂香，现住抚顺市东洲区。
第三人：陈兴国，现住同杨桂香。
第三人：陈洪林，现住抚顺市东洲区。
委托代理人：陈丽敏，现住抚顺市东洲区。系陈洪林女儿。
第三人：陈丽坤，现住抚顺市顺城区。
第三人：陈洪存，现住铁岭市。
第三人：陈洪志，现住铁岭市。
第三人：陈洪亮，现住抚顺市东洲区。
原告贺炳武、周燕诉被告孙素洁、第三人杨桂香、陈兴国、陈洪林、陈丽坤、陈洪存、陈洪志、陈洪亮房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺炳武的委托代理人孙萍、原告周燕及委托代理人王丹，第三人陈洪林委托代理人陈丽敏、第三人陈洪存、陈洪亮到庭参加诉讼。被告孙素洁、第三人杨桂香、陈兴国、陈丽坤、陈洪志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称：原告与被告孙素洁于2001年左右就坐落于抚顺市东洲区双树街龙凤矿40栋4号、40栋5号房屋达成口头协议，被告孙素洁将其从陈赵氏处购买的上述两处房屋卖给原告，每处房屋价格为1350元，共计2700元。协议达成后，原告将2700元现金交与被告，被告将两处房屋及产权证交与原告，双方即时清结。之后原告在两处房屋处居住至2007年棚改动迁。原告于2007年3月3日向东洲区政府递交了合户申请书，申请将原告自有的坐落于抚顺市东洲区双树街龙凤矿38栋7号房屋与购买的上述两处房屋进行合户，同意安置65平方米房屋。同日原告与抚顺市东洲区棚户区改造指挥部签订《棚户区房屋搬迁产权调换协议书》。调换协议签订后，2007年12月2日东洲区政府给原告安置了坐落于抚顺市东洲区莫地小区60号的房屋，原告在此居住至今。2016年春，原告居住地物业公司开始为业主办理产权证时，物业公司告知陈赵氏名下的房屋所有权证已被挂失，故无法办理产权手续。故请求法院确认原告与被告孙素洁、被告孙素洁与陈赵氏的房屋买卖合同合法有效；判令坐落于抚顺市东洲区莫地小区60号房屋归原告所有；诉讼费由被告和第三人承担。
第三人陈洪林委托代理人陈丽敏辩称：一、被告前夫乘人之危以低于政府定价，强买强卖。1998年有人从后窗进入涉案房屋内，将室内土暖气锅炉、双人铁床、暖气片及管线等物品盗走。邻居邵素梅请来不明来历的被告前夫说要买房，当时考虑要是不卖连砖瓦都保不住，于是就以1000元价格卖给被告前夫。当时也没有口头承诺办理产权过户登记事宜。被告前夫传说因盗窃罪入狱，现不知去向，至今也没有找过我交涉关于产权过户登记事宜。二、被告前夫将房屋以盈利性的目的，并未经第三人同意将该房屋卖给原告，系违反合同法。三、第三人与被告前夫买卖事宜系双方在不懂法的情况下形成，视为买卖不合法。请求撤销本诉讼，原告、被告、第三人自行解决本纠纷。
第三人陈洪存辩称：我在外地生活，对这个事情不了解。这房子是我父母留下的遗产，卖的时候也没通知我，房子是不动产，不可以随便买卖。房子我也有自己的权利。不能以个人的交易将房屋买卖。
第三人陈洪亮辩称：一、本诉讼已过诉讼时效，应予驳回；二、原告以房屋总价值5万元起诉，不是本案实际价值，47300元的诉讼费应由原告承担；三、请求判定原告与被告，被告与第三人房屋买卖无效；四、请求法庭调查取证《陈赵氏死亡证明》是否侵害陈赵氏的合法权益；五、请求原告对第三人的交通费、误工费、住宿费、医药费进行赔偿。
被告孙素洁、第三人杨桂香、陈兴国、陈丽坤、陈洪志未答辩。
经审理查明，原告贺炳武与原告周燕系夫妻关系。原告贺炳武、周燕与邵素梅系邻居关系。邵素梅通过亲属与被告孙素洁相识。邵素梅与第三人陈洪林系邻居关系。2000年左右经邵素梅介绍，被告孙素洁与第三人陈洪林达成口头房屋买卖协议，第三人陈洪林以2000元的价格将其母亲陈赵氏名下的两处房屋（当时房屋无人居住）卖给被告孙素洁建筑面积均20.42平方米、房屋坐落东洲区双树街40栋4号、5号），第三人陈洪林收到购房款后，将东洲区双树街40栋4号、5号的房屋产权证交给被告孙素洁。被告孙素洁购房后在此居住至2001年左右。后经邵素梅介绍，被告孙素洁与原告贺炳武达成口头房屋买卖协议，被告孙素洁将上述两处房屋以每处1350元，两处房屋共计2700元的价格卖给原告，双方即时清结，被告孙素洁将东洲区双树街40栋4号、5号的房屋产权证交给原告。之后原告在两处房屋处居住至2007年棚改动迁。
原房屋所有人陈赵氏(赵孝丽)于2016年去世（陈洪亮庭审中陈述），其与丈夫陈庆芳（1997年9月3日去世）共育有六名子女分别是：长子陈洪泰、次子陈洪林、三子陈洪收（曾用名陈洪升）、四子陈洪存、五子陈洪志、六子陈洪亮。长子陈洪泰已于1998年9月21日因病去世，其与配偶杨桂香育有一子即陈兴国；三子陈洪收于1988年9月11日因病去世，其配偶孟桂兰已于2004年6月15日去世，二人生前育有一女陈丽坤。
另查，2006年4月18日，第三人陈洪亮在《抚顺日报》上刊登声明，载明：陈赵氏将坐落于东洲区双树街40栋4号、5号私有《房屋所有权证》丢失，声明作废。
再查，2007年3月3日原告贺炳武向东洲区政府递交合户申请书，载明：我现住东洲区新屯街13委10组38栋7号，是房主，另有东洲区新屯街13委10组40栋4号、5号房屋共3处，房主是贺炳武、陈赵氏。因个人原因，本人自愿申请要求合户，同意安置65平方米的房屋，对上靠安置户型的剩余面积自愿放弃，进户时，剩余面积多退少补。同日，又与抚顺市东洲区棚户区改造指挥部签订《棚户区房屋搬迁产权调换协议书》，其中载明：甲方：抚顺市东洲区棚户区改造指挥部，乙方：（房屋所有权人）贺炳武。市政府决定对双树社区的住宅居民整体搬迁，甲乙双方在平等、协商、自愿的基础上达成如下协议：一、房屋基本情况：乙方房屋所有权证记载姓名贺炳武，住东洲区新屯街13委10组38栋7号、40栋4号、40栋5号，房屋建筑面积为19.86+20.42+20.42平方米。房屋使用性质为住宅，房屋产权性质为私有房屋（含房改房）。二、乙方自愿选择产权调换房屋的安置办法：1、原房建筑面积19.86+20.42+20.42平方米安置到65平方米，乙方产权调换房屋面积为65平方米。2、安置地点：莫地沟安置区域。3、安置户型：65套。三、乙方自愿选择产权调换房屋的结算办法：1、产权调换的房屋面积部分不收款。2、乙方应向甲方交纳增加面积资金为：600元/平方米×增加面积4.3平方米，合计2580元。…五、甲乙双方签订此协议后，乙方待新房屋建成后一次性搬迁，不发放过渡期补助费。乙方搬入新房时，甲方支付一次性搬家补助费200元×3。…七、违约责任：1、乙方在2007年3月31日前不能交齐房款的，此协议自行作废，不再予以安置和补偿。2007年11月27日，房主与东洲区棚户区改造指挥部签订《选房卡》。2007年12月2日，《配户通知单》（第1820号），载明住户：贺炳武，根据“先搬家先选房”办法的规定，自愿选择莫地地区60号，朝向南北，建筑面积65.88平方米。2007年12月25日，东洲区棚户区改造指挥部向贺炳武签发《安置莫地小区搬迁验收单（产权调换）》。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、原告提供的贺炳武、周燕的户口本复印件、三处房屋的所有权证复印件、棚户区房屋搬迁产权调换协议书、选房卡、配户通知单、安置莫地小区搬迁验收单、搬迁交款通知单、合户申请书复印件各一份、证人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料经当事人质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。2000年间，陈洪林将其母亲陈赵氏名下的两处房屋口头协议以2000元的价格卖给被告孙素洁，被告孙素洁在该房居住一年多，陈赵氏及第三人在此期间均没有对此提出异议，视为对此次房屋买卖合同的默认；2001年间，原告贺炳武与被告孙素洁口头达成房屋买卖协议，被告孙素洁收取了卖房款并将房屋及产权证交付给原告，原告购买房屋的目的已实现。原告贺炳武与被告孙素洁口头买卖房屋合同有效。（故原告贺炳武与被告孙素洁、被告孙素洁与第三人陈洪林口头房屋买卖合同均有效。）关于第三人辩称本案诉讼费，应由原告承担一节，本案原告系收益人，本案诉讼费可由原告承担；关于第三人辩称本案已过诉讼时效一节，2015年度全国民事审判工作会议纪要规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，不予以支持；关于第三人辩称房屋买卖无效一节，《中华人民共和国合同法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。关于第三人辩称请求法庭调查取证《陈赵氏死亡证明》是否侵害陈赵氏的合法权益一节，该证据举证责任人由第三人承担，不是法院调查范围；第三人请求原告赔偿交通费、误工费、住宿费、医药费，第三人有证据证明其损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告贺炳武与被告孙素洁、被告孙素洁与第三人陈洪林达成的口头房屋买卖合同均有效；
二、坐落于抚顺市东洲区莫地小区建筑面积65.88平方米的房屋归原告所有。
案件受理费1050元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 宋宝越
人民陪审员 申 思
人民陪审员 韩雨航
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 刘 丹