河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初20748号
原告张超建，男，汉族，1972年12月5日出生，住郑州市。
委托代理人杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。
委托代理人潘新召，河南智言律师事务所律师。
被告河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区民航路15号20层2007室。
法定代表人杜邻山。
委托代理人高朋仑、胡正立，系该公司员工。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。
负责人董琢理，行长。
委托代理人陈爽，系该公司员工。
原告张超建诉被告河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称军安公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，于2016年12月28日做出（2015）金民祭初字第152号民事判决书。原告不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院。2017年7月10日，该院做出（2017）豫01民终3806号民事裁定：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民祭初字第152号民事判决；发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨茗杰、被告委托代理人高朋仑、胡正立到庭参加诉讼；第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2004年11月7日购买由被告开发的位于郑州市金水区民航路19号1幢1单元20层2002号房产，双方当日签订一份商品房买卖合同。合同约定：房屋建筑面积为231.32平米，单价为3000元每平米，总价款为693960元。合同签订后，原告当日即向被告支付138960元首付款，后又通过银行按揭的方式支付尾款555000元，被告也将该购房信息向郑州市房管局进行了备案登记。2004年12月8日和2004年12月15日向原告开具了不动产统一发票，原告于2012年3月23日交纳了契税，至此原告已经完成了合同约定的××的全部买受义务，被告理应按照合同规定在合理期限内为原告办理房产证，但被告却迟迟不予履行。另外，由于原告购买被告的房产属于投资，并没有实际居住该房屋，被告当时的控制人与我们20楼的购房户协商，由于其公司需要办公用房，被告统一返租原告的房产，原告需要向银行交纳的按揭款被告承诺由其按月支付，以作为被告使用原告房屋的费用。据原告了解，由于被告股东和实际控制人的变更，后来的股东在控制公司后为了长期占用原告的房产，对众多20楼的购房户均不予办理房产证，而且连按揭款也不予认可和支付了。2012年以后的按揭款都是原告不得已自己偿还。原告也曾联系其他购房户一同要求被告交回原告的房产，恢复原状，被告总是以和原股东之间有纠纷为由予以拒绝。综上，原、被告之间的房产买卖合同合法有效，该房产属于原告所有，被告长期占用原告的房产还不支付任何费用，还用不予办理房产证威胁原告，不得已，原告只有诉至法院，请求法院查明事实，支持原告诉请。请求判令：1、判令被告立即为原告办理郑州市民航路19号1号楼1单元20层2002号房的房产证；2、判令被告立即搬出原告的房屋，将房屋交还原告，并支付2012年1月1日至今的房屋使用费148200元整（暂计至2015年3月31日，以后仍按月租3800元计至判决书确定的付清之日）；3、由被告承担全部诉讼费用。
被告河南省军安实业服务中心有限公司辩称,一、双方不存在真实的商品房买卖关系。1、被告没有收到原告的任何购房款。原告未能提供银行转账凭证、现金取款回单等证据佐证其向被告支付过首付款。且涉案房屋的按揭贷款审批后至2012年12月期间的还款是由被告通过孔拥军的账户支付的。2、依据涉案房屋所在小区2007年6月6日商品房预售许可证（2007）郑房管预字第1193号显示，该小区2007年成套住宅平均价格为每平方米2980元，低于双方2004年签订的《商品房买卖合同》约定的价格每平方米3000元,价格不真实。涉案合同确定的价格明显是为了获取更多的银行贷款资金。3、按照我国法律法规的规定，双方签订的时间是2004年11月7日，契税缴纳的时间应为、2004年11月17日，但原告提供的契税完税凭证显示的时间为2012年3月23日，前后相差近8年时间，要缴纳高额的滞纳金，违背常理。4、自2004年双方《商品房买卖合同》签订直至2015年4月原告起诉，原告从未要求被告交付房屋及办理房产证。即使依据原告所述购买房屋用于投资，也不至于10年不管不问，有悖常理。5、本案原告从未支付房屋价款，被告也未向原告交付房屋，该房屋的所有权一直归属于被告，由被告实际控制、占有，被告合法将房屋出租，产生的收益也是被告收取，相关物业费也是由被告支付的。6、原告与被告的原股东和实际控制人勾学武系亲戚关系，双方正是基于上述身份关系及涉案房屋交易中出现的房屋成交价格不合理、未支付首付款、相当长时间内按揭贷款由被告偿还、房屋未实际交付、原告长期未主张权利及契税缴纳时间不符合法律规定等因素，推定双方不存在真实的商品房买卖关系。二、原告要求被告为其办理房产证及主张的返租行为没有事实和法律依据。1、被告公司原股东勾学武、李春丽为了获取银行贷款资金，用于项目开发，便将部分房屋以银行按揭贷款形式转移至其亲戚张超建名下。2011年9月19日，公司前股东和现股东完成股权转让后，公司前股东无法控制公司，原告便想将本属于虚假的买卖变成真实的商品房交易，以达到侵占公司财产的目的。基于此，原告才于2012年3月23日补缴契税，并酿成本次诉讼。2、双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，××退房。基于原告和被告前股东和实际控制人的关系，合同内容也应当是约定交付房屋、支付违约金，而非××退房，明显违背常理，从而印证了涉案合同为虚假合同。即使是真实的，按照合同也应是原告退房，而不是被告为其办证。3、原告从未占有、使用、处分过涉案房屋不可能存在出租行为。三、原告起诉已超过诉讼时效，不符合民诉法的规定。根据《商品房买卖合同》第八条约定2005年9月30日前交房，第十五条约定商品房交付使用后180日内办理房屋所有权证，被答辩人起诉日期为2015年4月24日，早已超过2年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。综上所述，合同双方之间不存在真实的房屋买卖关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法应予驳回。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行述称，原、被告之间的房屋纠纷与第三人无关，涉案房屋归属问题由法院依法裁判。原告与第三人签订的借款合同真实、合法、有效，至于其它原告所述请法院依法审查，与第三人无关。被告在第三人处贷款本息结清前，第三人不同意办理解押手续，坚决维护第三人自身权益。
本案争议焦点：1.双方是否存在房屋买卖关系，如果存在，双方是如何履行各自的权利和义务；2.原告要求办理涉案房产证及搬出并支付房屋使用费的事实和法律依据；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
经审理查明：
1、2004年11月7日，原告张超建（××）与被告河南省军安实业服务中心有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号No0439436）一份，主要约定：原告购买位于金水区民航路××房，户型为四室二厅。建筑面积共231.32平方米，总金额￥693960元整。付款方式及期限：××应于2004年11月5日前首付房款138960元后（约占价款总额20%），持有关手续材料2004年11月30日前到银行办妥按揭贷款手续。交付期限：出卖人应当在2005年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郑州市房管局申请登记备案。该《商品房房屋买卖合同》已在郑州市房管局进行登记备案。
2、2004年11月30日，原告张超建（借款人），河南省军安实业服务中心有限公司（保证人）与第三人上海浦东发展银行郑州分行（贷款人），三方签订《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》，合同主要条款：本合同项下贷款金额为￥555000元整。借款所购买并作为抵押物的个人产权房具体坐落于金水区民航路19号红星花园1号楼20层2002室（购房合同编号0439436），房屋类型：住宅，建筑面积：231.32㎡，抵押物价值：￥693960元。贷款期限为300月，预计自2004年12月6日至2029年12月6日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。本合同项下的贷款利率按中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。签订贷款时的合同利率为5.31%（年利率），执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。涉案房屋已办理抵押登记，被告已收到上述按揭贷款555000元。
3、原告提交了2004年12月8日、2004年12月15日，河南省军安实业服务中心有限公司开具的《河南省销售不动产统一发票》两张，显示：客户名称张超建，房地产地址民航路19号1号楼20层2002，其中首付款金额￥138960元；按揭金额￥555000元。原告于2012年3月23日交纳了涉案房屋的契税及滞纳金共计37559元。
4、合同签订后，被告未按约定向原告交付涉案房屋。该房屋一直由被告实际占有使用，该房屋的按揭贷款也由被告按月偿还至2012年12月底，之后的贷款由原告支付第三人至今。
5、2010年2月5日，未来大道派出所出具的证明显示：我辖区英协路与民航路交叉口“企业一号”（房管局备案名：红星花园）门牌号为××。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。原告应当按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照约定向原告交付房屋。本案中，原告提交的被告于2004年12月8日出具的《销售不动产统一发票》显示首付款138960元，与双方合同约定的首付款数额一致。该发票的原件由原告持有。发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款项凭证。故该发票能够证明被告收取原告房屋首付款的事实。被告辩称该发票不能证明原告已交纳首付款的理由不能成立，本院不予采纳。被告对其于2004年12月15日向原告出具的《河南省销售不动产统一发票》收取原告按揭贷款555000元没有异议，本院予以认定。原告提交的被告出具的上述两张发票能够证明其分两次向被告交纳双方合同约定的全部房款，已履行了购买人的出资义务，被告也按合同约定将涉案房屋在房管部门进行了备案登记，但未按合同约定向原告交付涉案房屋。涉案房屋一直由被告占有、使用和收益，被告偿还原告的按揭贷款至2012年12月底。后双方发生纠纷，被告不再偿还原告所欠贷款。原告本人从2013年1月开始偿还第三人按揭贷款至今。此外，各方对《上海浦东发展银行个人购房借款（综合）合同》、《房地产抵押合同》、郑州市地方税务局契税完税证的真实性均无异议，按照合同约定的涉案房屋已办理抵押登记，涉案贷款均在正常归还。综上，本院认定原、被告之间存在房屋买卖关系，被告辩称不存在真实的房屋买卖关系，与事实不符，本院不予采纳。
按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从以上法律规定可以看出，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告协助原告办理房产证是其法定义务，其未按法律规定协助原告办理房产证属于违约行为。被告辩称其不应为原告办理房产证不符合法律规定，本院不予采纳。涉案房屋已备案至原告名下，原告已交清全部购房款，被告应将涉案房屋交付原告。原告要求被告交付涉案房屋并协助其办理房产证的请求，符合法律规定，本院予以支持。
由于涉案房屋被告应交付原告而实际未交付，一直由被告占有、使用和收益，故被告应赔偿原告房屋使用费。原告要求其按每月租金3800元支付房屋使用费，未超出同地段同类房屋出租的市场价格，故被告应按每月租金3800元支付原告房屋使用费。原告于2015年4月24日向本院提起诉讼，当时的法定诉讼时效是两年，原告要求被告支付2013年4月24日之前的房屋使用费，已超过法定诉讼时效，本院不予支持。2013年4月24日之后，被告应当按每月3800元，向原告支付房屋使用费，至其实际交付房屋之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后30日内协助原告张超建办理位于金水区民航路19号1号楼1单元20层2002号房屋的房产证，办证产生的相关费用由原告负担。
二、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后10日内将位于金水区民航路19号1号楼1单元20层2002号房屋交付原告张超建。
三、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后10日内支付原告张超建房屋使用费（房屋使用费从2013年4月24日开始，每月按3800元计算，计至涉案房屋实际交付之日止）。
四、驳回原告张超建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3264元，由原告张超建负担1225元，由被告河南省军安实业服务中心有限公司负担2039元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 赵为民
人民陪审员 陈月云
人民陪审员 张春荣
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 池 漫