江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第01421号
原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司，住所地南通市崇川区弘阳上城14幢101室。
负责人陈宝山，经理。
委托代理人黄姝姝（特别授权），江苏李华律师事务所律师。
委托代理人李华（特别授权），江苏李华律师事务所律师。
被告潘奔。
被告委托代理人潘松山（特别授权）。
被告肖娟。
被告委托代理人潘松山（特别授权），男，住南通市崇川区弘阳上城*幢****室。
原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司与被告潘奔、肖娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员顾彬独任审判，于2015年10月13日、2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人黄姝姝、被告潘奔及两被告的委托代理人潘松山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司诉称：被告购买了南通市崇川区弘阳上城＊幢1403室房屋，并于2011年9月20日签订了物业服务协议，约定物业费为2.5元／月／平方米，其中公共能耗费为0.63元／月／平方米。自2013年4月30日交房以来，原告一直积极履行服务义务，被告却拖欠了2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费（含公共能耗费）计人民币8166元。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令两被告立即给付物业费人民币8166元及违约金（以每一年度的物业费本金为基数，分别自2014年5月2日、2015年5月2日按每日千分之一计算至判决生效之日）。
被告潘奔、肖娟共同辩称：第一，物业费中的公共能耗费应当按实结算、多退少补。第二，原告的物业服务未能达到其应有的标准水平，存在诸多不到位之处，例如：被告家的楼道灯损坏未修、玻璃污秽未清洗，装修区与住宅区未隔离致被告生活遭受影响，大门岗亭早晚无人看守，被告家的空调围栏因原告未做好协调工作而安装了非配套的围栏，被告家地下车库电瓶车充电所买的充值卡与缴纳的公共能耗费存在重复收取的嫌疑，被告家楼下住户违规敲掉承重墙原告未予监督制止，对装修垃圾堆放点的设置不合理。第三，违约金计算方式不合理，标准偏高，不同意缴纳。第四，第一年度被告家空关但全额缴纳了物业费，应当按七折标准退还多收费用，其他还有几个月的空置时间也应按七折处理，空置应以实际入住为准。
经审理查明：2011年9月20日，原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司与被告签订《弘阳上城前期物业管理服务协议》，约定事项如下：1、南京弘阳物业管理有限公司南通分公司为弘阳上城4幢1403室房屋提供物业服务；2、住宅物业费单价为2.5元／月／平方米，每年5月1日前收取全年度物业费；3、空置房屋连续满六个月以上的，按不低于70%的标准收费；4、若潘奔不按照约定的收费标准和时间缴纳物业费，则南京弘阳物业管理有限公司南通分公司有权向潘奔主张自逾期之日起按每日千分之一计算的违约金。当日，双方还签订了《弘阳上城业主临时管理规约》，对双方的权利义务进行了确认和细化。
另查明：被告潘奔与肖娟系弘阳上城＊幢1403室房屋的业主，该房屋建筑面积为136.11平方米。该小区尚未成立业主委员会。被告拿房时签具了《交付会签单》，该单据载明物业费单价包含物业费1.87元／月／平方米和公共水电费0.63元／月／平方米。原告曾于2015年向被告催收2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费，其中载明的公共能耗费为0.5元／月／平方米。
诉讼中，原告称被告于2013年8月装修结束后即实际入住，被告称其于2014年10月实际入住，入住后紧邻其楼的8号楼建筑施工尚未结束，原告回应称该栋楼于2014年11月竣工。
以上事实，有原告提供的《弘阳上城前期物业管理服务协议》、《弘阳上城业主临时管理规约》、《住户基本信息登记表》、催缴通知书、《交付会签单》及当事人陈述等有关证据在卷佐证，该证据具备真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信并对以上法律事实予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据原告提供的《弘阳上城前期物业管理服务协议》、《弘阳上城业主临时管理规约》，其与被告之间的物业服务合同关系合法有效。原告称被告拖欠2014年5月1日至2016年4月30日期间（合计24个月）的物业费，被告对该事实予以认可，结合案涉房屋的建筑面积和双方一致确认的物业费（不含公共能耗费）单价，被告应当缴纳的物业公共服务费为人民币6108.62元（136.11＊1.87＊24），每年度计人民币3054.31元。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告原则上应当按约缴纳上述物业费。但是，被告在抗辩中提出，其入住弘阳上城4号楼后，紧邻的8号楼仍在建筑施工，这对其生活造成了不良影响。对此，本院认为：根据《江苏省物业服务收费管理办法》的相关规定，普通住宅的物业服务收费中，公共性服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。根据这一规定，结合原、被告就相关事实的庭审陈述，本院酌定免除被告2014年5月1日至2015年4月30日期间的部分缴费义务，支持原告上述物业费中6000元（第一年度计2945.69元，第二年度计3054.31元）的诉讼请求。
关于公共能耗费，原告在诉讼中坚持按照0.63元／月／平方米的标准主张，但原告在诉讼之前向被告催要的标准则仅为0.5元／月／平方米。本院认为：首先，根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，物业服务企业有权代为收取公共能耗费，但应按照实际费用并依据物业服务合同约定的方式分摊给业主。本案中，原告主张的部分公共能耗费并未实际发生，虽然原告称公共能耗费的预收系双方合同约定，但该合同系格式合同，无权排除法律直接规定给格式合同提供人的义务，也就是说，案涉公共能耗费预收合同条款不能与《江苏省物业管理条例》相矛盾。公共能耗费本质上系水电费，按照相关法律规定水电费应按实收取，用户无义务预交。故本案中《弘阳上城前期物业管理服务协议》、《交付会签单》确认的被告的公共能耗费预交义务是加重被告义务的条款。双方能够约定的主要是费用分摊方法而已。因此，本院依据上述地方性法规仅支持原告主张的2014年5月1日至2015年9月30日期间（计17个月）的公共能耗费请求，此后的公共能耗费原告可另行主张。其次，关于公共能耗费的单价，原告此前已向被告作出意思表示，原告催费通知书中主张的公共能耗费单价作为一项要约已经到达被告，原告并无证据撤回或撤销了该项要约，而被告在诉讼中以提交证据的方式对该项要约做出了承诺并通知了原告，故该项权利义务关系即告成立并生效，本院认定按0.5元／月／平方米支持原告的公共能耗费主张。综上，被告在本案中应当支付的公共能耗费为人民币1156.94元（136.11＊0.5＊17），其中2014年5月1日至2015年4月30日期间计人民币816.66元，2015年5月1日至2015年9月30日期间计人民币340.28元。
关于被告的其他抗辩主张，本院回应如下：
关于空关打折的抗辩，被告未提供证据证明，亦未得到原告认可，本院不予采纳。关于本案合同中记载的“空置房屋”，在房产销售领域是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，但由于此类房屋的物业费依法应由建设单位缴纳，故物业服务领域的空置房应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。本案双方争议的问题是对“入住”的理解。原告认为只要开始装修就不能再认定空关，被告认为应以是否实际入住作为空关的界定标准。本院认为，“入住”应作广义理解，房屋交付给业主后业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，故此时不能再视为空置房。即便案涉房屋存在空置事实，根据合同约定，原告也可以在70%以上主张物业费，故被告要求退费的主张于法无据。
关于被告抗辩的服务不到位情况，本院认为：楼道灯损坏的照片至多证明损坏事实，不能证明原告未尽维修义务；玻璃上有污迹的照片无法体现系被告家楼道的事实，故被告无法证明该抗辩主张与本案有利害关系；空调围栏照片本身无法证明被告就该照片提出的证明目的；大门岗亭无人执勤的照片无法反映系案涉小区的大门，亦未得到原告的认可；被告抗辩的楼下违规装修的问题，原告已提供照片证明自己履行了劝阻义务，物业服务企业本身没有执法权，在履行管理义务后不应再对违规装修的后果承担责任；被告的其他抗辩事由无证据佐证，亦未得到原告认可。综上，本院对被告上述抗辩事由无法采信。
关于原告主张的违约金，被告在未提出法定免责事由即不可抗力或约定免责条款的情况下拒交物业费，已经构成违约，应当向原告支付违约金。关于违约金的计算标准，原告主张按每日千分之一计算。鉴于原告未对其实际损失进行举证证明，本院酌定原告的实际损失为应收而未收物业费丧失占有期间的银行利息损失（按银行逾期贷款罚息利率计算至银行同期同类贷款利率的1.3倍），据此，原告主张的上述计算标准过分高于被告违约给原告造成的损失。因被告提出了这一抗辩，故本院依法对原告主张的违约金计算标准予以调低。鉴于被告要求减付物业费存在一定的合理事由，违约主观过错轻微，本院酌定按以上实际损失的金额标准支持原告的违约金主张，即银行同期同类贷款利率的1.3倍。关于违约金的起算日期，根据合同约定的缴费时间点，应从每一年度的5月2日起算，但这仅限于物业公共服务费，公共能耗费因不可预收，其产生的逾期违约金应从每一年度截止后的次日起算。此外，原告可主张的第二年度的公共能耗费未出现逾期，故不产生违约金。
依据《中华人民共和国合同法》第十七条、第十八条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第四十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《江苏省物业管理条例》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告潘奔、肖娟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司物业公共服务费人民币6000元和公共能耗费人民币1156.94元，合计人民币7156.94元。
二、被告潘奔、肖娟于本判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率的1.3倍一次性给付原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司上述物业费的逾期违约金，直至本判决生效之日止，明细如下：
第一年度的物业费中，以2945.69元为基数自2014年5月2日起算，以816.66元为基数自2015年5月1日起算；
第二年度的物业费中，以3054.31元为基数自2015年5月2日起算。
三、驳回原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币28元（已减半），由原告南京弘阳物业管理有限公司南通分公司负担人民币8元，由被告潘奔、肖娟共同负担人民币20元（此款原告已预交，两被告在履行上述给付义务时一并缴清）。
本判决为终审判决。
代理审判员 顾彬
二〇一五年十二月十日
书 记 员 赵云
附法律规定
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合同法》
第十七条要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。
第十八条要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《江苏省物业管理条例》
第五十一条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
《江苏省物业服务收费管理办法》
第七条物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。
第十四条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。
第十六条实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
《中华人民共和国电力法》
第三十三条供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。
最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释（1999）8号）
广东省高级人民法院：
你院（1998）粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年4月3０日发布的银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。
本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复（1996）7号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。
此复。
最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复（法释（2000）34号）
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
一些法院反映，我法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关内容与中国人民银行《关于降低金融机构存贷款利率公告》不一致。经研究，现批复如下：
将最高人民法院法释（1999）8号批复中“参照中国人民银行1996年4月3０日发布的银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。
此复。
中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。
江苏省高级人民法院《关于当前商事审判若干问题的解答（二）》
3、问：买卖合同就迟延履行金钱给付义务约定的违约金过高，当事人申请调整的，裁判尺度如何把握
答：目前，部分法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金计算方法情形下计算逾期付款损失的规定，参照逾期罚息利率计算标准，调整至银行同期贷款基准利率的1.3倍至1.5倍。债权人往往以调整标准远低于当前市场融资成本、债务人因此实际获利为由提起上诉。
我们认为，银行同期贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准，并不能实际反映当前市场融资成本，难以体现违约金的惩罚性甚至补偿性，也与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金“适当”调低立法意图相悖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定精神，应当结合案件实际情况，在银行同期贷款基准利率1.95倍至4倍幅度之间对此类违约金进行调整。