广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1572号
上诉人（原审原告）：杜云燕。
委托代理人：陈龙彪，广东华文律师事务所律师。
委托代理人：刘峰，广东华文律师事务所律师辅助人员。
被上诉人（原审被告）：陈肖燕。
委托代理人：李修霖，广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人：杨扬海，广东海联泰达律师事务所律师。
上诉人杜云燕因与被上诉人陈肖燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月3日，杜云燕向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认杜云燕、陈肖燕双方租赁合同于2014年10月13日解除；2、陈肖燕退还杜云燕租金、押金10000元；3、陈肖燕偿还杜云燕换锁芯的费用200元；4、陈肖燕偿还杜云燕预先支付的电费750元；5、陈肖燕偿还杜云燕修煤气管道的费用和修理空调的费用共200元。
原审法院经审理查明，杜云燕（乙方）、陈肖燕（甲方）于2014年期间签订《租赁契约》，约定由甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年6月13日至2015年6月13日止。租金条款为：双方议定租金每月1000元，租金按月计算，以一次性形式支付给甲方。甲方现收取乙方二个月房屋押金2000元。违约条款：合同期未满，甲方若中止合同必须提前一个月通知对方，全数退还按金并补偿一个月租金给乙方；乙方若在合同期退租应提前一个月通知甲方，甲方不予退还按金给乙方。合同对其他问题也做出了约定。合同签订后，杜云燕向陈肖燕支付14000元，其中12000为租金，2000元为押金。杜云燕于2014年12月28日将钥匙交到物业管理处。
双方对于以下问题存在争议：
1.合同是以年为计算租金单位还是按月为计算租金单位。杜云燕主张是按月为单位计算租金，主要理由为合同中说明：每月租金为1000元，租金按月计算，以一次性形式支付给甲方。因陈肖燕长期不在大朗，为支付便利性，故一次性支付租金。陈肖燕则认为是按年为单位计算租金，主要理由为合同中说明以一次性形式支付租金，并且合同中也没有列明承租人若在合同期退租应提前1个月通知出租方，承租人在没收按金的情况下应该退还租金。
2.合同是否已解除。杜云燕主张合同于2014年10月12日双方协商一致解除合同，其提交短信记录为证。短信记录显示杜云燕提出不再租赁房屋，陈肖燕则提出租赁期限应为一年的质疑。杜云燕提到要求陈肖燕过来交接钥匙，陈肖燕则提出交给管理处就可以。杜云燕主张自2014年9月25日开始已没有在该房屋居住，其在庭后提交租赁合同、客户抄表结算单为证，陈肖燕则不确认上述证据的真实性、合法性以及关联性，认为即便产生这些费用，也与本案无关。
3.陈肖燕提出杜云燕拖欠2014年9月-12月的水电费、管理费共1250.07元，其提交东莞市南峰物业管理有限公司的证明、缴费通知单、欠费用户停止供电执行通知单为证。杜云燕则确认2014年9月以及10月的费用，其他费用不予确认，因自2014年10月13日就没有居住该房屋。
关于杜云燕维修费用，杜云燕提交两张收据为证，分别显示于2014年7月29日支付管道燃气维修费164元，于2014年8月14日支付维修空调费用100元，陈肖燕则认为收据不是发票，与本案无关，即便产生该些费用，也应当由杜云燕自行承担。
原审法院认定的上述事实依据有：杜云燕提交的租赁契约、租赁合同、收款收据、转账单、短信记录，陈肖燕提交的情况说明、缴费通知单、停止供电执行通知书以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案杜云燕、陈肖燕之间签订的租赁契约是杜云燕、陈肖燕双方之间的真实意思表示，双方构成租赁合同法律关系，杜云燕、陈肖燕均应当按照租赁契约约定的权利义务享有和履行。双方争议的首先问题是：合同是否应当解除。其二在解除合同时候所产生的违约责任问题。
关于合同是否应当解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”同时根据民事诉讼法的相关规定，杜云燕关于合同已经双方协商一致解除的举证责任应当由杜云燕承担。本案中，杜云燕提交短信以图证明双方已达成了协商一致解除合同的协定，但短信中并没有显示陈肖燕同意杜云燕解除合同的内容，更没有显示陈肖燕同意退还租金，反而可以显示陈肖燕针对杜云燕提出的提前退租问题提出应按年出租而不同意退租的质疑，因此，该短信中不能充分证明陈肖燕同意解除合同，且陈肖燕至今亦提出不同意解除合同，杜云燕的主张不能成立，原审法院不予支持。同时，合同违约条款的约定目的在于促进合同履行，违约责任条款固然是对违约方承担违约责任的约定，但不能据此反推得出违约方承担违约责任后即可以做出违约行为的正当性与合理性，若允许承担违约责任即享有解除权，显然是违反双方订立合同的目的。故此，不能据以认为承担违约责任作为可做出解除合同行为的代价的主张，原审法院不予采纳。
另，杜云燕提交的维修费用收款收据，非正式发票，不能证实与案涉房屋的关联性，对其主张，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回杜云燕的全部诉讼请求。本案诉讼费39元，已由杜云燕预交，由杜云燕承担。
上诉人杜云燕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同约定每月租金1000元，租金按月支付，陈肖燕长期不在大朗，考虑到支付的便利性，杜云燕预交了10000元，由陈肖燕每月扣除，合同还约定杜云燕提前一个月通知可以解除合同，按金不予退还。合同已经明确约定了提前解除合同的承担，即按金不予退还，租金应予退还。（二）原审法院判令杜云燕不但要承担按金2000元的损失，还要承担搬离之后的租金，对杜云燕明显不公平。（三）陈肖燕作为出租方，应提供符合居住条件的房屋，房屋的相关设施需要维修的费用应由陈肖燕承担，杜云燕多次通知陈肖燕前来维修，但陈肖燕长期不在大朗，无空过来维修，于是双方通过电话约定由杜云燕找人维修，维修费用由陈肖燕承担，对于房屋相关设施的维修都是通过街边的小广告上找维修人员，这些维修人员均不具有开具发票的资格，故原审法院以杜云燕提交的维修收款收据非正式发票而不予认可是错误的。综上，请求本院：1、撤销原审判决；2、改判确认案涉租赁合同于2014年10月13日解除；3、判令陈肖燕退还租金、押金10000元；4、判令陈肖燕退还换锁芯的费用200元、维修煤气管道费用和修理空调费用200元以及预付电费750元。
被上诉人陈肖燕口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，杜云燕向本院提交案涉房屋物业管理处出具的一份证明，该证明内容显示“2单元1701房租户在2015年5月20日替业主缴交物业管理费900元整，水费217.9元整，一共1117.9元整。特此证明。”拟证明案涉房屋在一审判决后陈肖燕已重新出租，水电费、管理费一直有交。陈肖燕确认其真实性，案涉房屋目前有人居住，具体入住时间需要回去核实。陈肖燕庭后称其于2015年5月28日领取钥匙，租赁合同存续期间房屋一起处于空置状态。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕杜云燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁合同解除的问题。（二）杜云燕要求退还租金、押金10000元有无依据。（三）杜云燕诉请的各项维修费用及电费有无依据。
关于争议焦点一。案涉租赁合同约定杜云燕若在合同期退租应提前1个月通知陈肖燕，陈肖燕不予以退回按金给杜云燕。依照上述合同条款约定，杜云燕有权在合同到期前提前退租，前提是杜云燕需要提前1个月通知陈肖燕。杜云燕于2014年10月份将退租的意思表示通过短信告知陈肖燕，但合同约定退租需要提前1个月通知，故杜云燕至少要到2014年11月份才能退租。考虑到陈肖燕在短信中已告知杜云燕将钥匙交给管理处，且陈肖燕亦确认杜云燕于2014年12月28日将案涉物业的钥匙交到物业管理处，故杜云燕返还房屋的时间为2014年12月28日。据此，本院确认案涉租赁合同于2014年12月28日解除。由于杜云燕于2014年12月28日将案涉房屋返还给陈肖燕，故陈肖燕于何时领取钥匙以及如何使用房屋是其个人的事情，与杜云燕无关。原审法院没有按照双方约定的退租条件来认定案涉租赁合同的解除问题处理不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二。案涉租赁合同约定了杜云燕提前退租陈肖燕无须返还按金，但没有约定提前退租无须退还预付的租金。根据租金为租赁房屋对价的性质，杜云燕需要支付的租金应为其使用房屋的实际时间。案涉租赁合同约定租期从2014年6月13日起算，杜云燕于2014年12月28日将案涉租赁物返还给陈肖燕，故杜云燕实际使用房屋的时间为6.5个月，按照每月1000元的租金标准，杜云燕共需支付租金6500元。由于杜云燕预付了租金12000元，扣减6500元后，陈肖燕需退还租金5500元给杜云燕。至于押金，由于杜云燕提前退租，按照合同的约定，陈肖燕无须退回押金。
关于争议焦点三。案涉租赁合同约定，租赁期间，出租房内如有水电设施，房屋结构、门窗和家电等损坏，杜云燕负责维修并支付维修费用。依照上述合同约定，租赁期间的房内设施的维修费用应当由杜云燕自行承担，故杜云燕主张的各项维修费用没有法律依据，本院不予支持。至于预付电费，杜云燕没有提交任何证据，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，本院予以纠正。杜云燕上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第16号民事判决。
二、确认杜云燕与陈肖燕签订的《租赁契约》于2014年12月28日解除。
三、陈肖燕于本判决发生法律效力之日起七日内退还租金5500元给杜云燕。
四、驳回杜云燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费39元，由杜云燕负担20元，陈肖燕负担19元。二审案件受理费79元（杜云燕已预交），由杜云燕负担41元，由陈肖燕负担38元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一五年十月十日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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