山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第125号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）李广畅。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）韩玲。
被上诉人（原审第三人）徐磊。
上诉人李广畅因房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李广畅，被上诉人韩玲到庭参加诉讼，原审第三人徐磊经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年5月6日，韩玲（甲方）与李广畅（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于新泰市青云街道办事处东周路铁道北首路西博徐路边三角路口楼房一栋两层大小13间空房（该13件空房甲方已初装）和楼南东大院落（该院落因甲方已承包出去，允许乙方使用，在甲方与该院落承包方今年9月份承包合同到期后全部归乙方承租使用）及门前北、东所有空场，租赁给乙方，由乙方在此经营饭店，棚房1间，南毛坯棚4间；租赁期限为五年，自2010年5月26日起至2015年5月26日止；每年租金17000元，一年一交，每年一次性交清当年租金，第二年提前一个月向甲方交清该年度租金；合同期间，甲方对外租赁的院落在今年9月份到期后，全归乙方租赁使用，届时租金每年按20000元，向甲方支付；乙方在承租的房屋顶部及周边安装霓虹灯及饭店广告牌，并在承租的房前屋后及院落根据饭店要求搭建棚房、遮阳网等；合同期间，乙方在不改变甲方房屋主体结构的情况下允许乙方进行装饰改造，经营所需用的饭店设施由乙方自行购置，合同到期后，乙方自行带走，或可与甲方协商折价处理；允许乙方在不拖欠甲方房租并保证甲方房屋不受损坏的情况下对外转包；如乙方不能按期向甲方交纳租金，甲方有权解除与乙方的租赁合同；违约责任：违约方应向对方赔偿每年度租金总额的30%的违约金，并向守约方赔偿因违约所造成的经济损失。2012年9月17日，韩玲收取李广畅南院及南房（即合同中约定的楼南东大院落）租金3000元，自2012年9月17日至2013年9月17日，并将该院落交付给李广畅。2013年9月17日（双方同意日期写为2013年5月25日），韩玲收取李广畅南院及南房租金3000元。2013年6月3日，李广畅（甲方）与第三人徐磊（乙方）签订饭店转租协议书，约定：甲方将上述承租的房屋、院及部分设施转租给乙方，房租费每年20000元；甲方已支付给韩玲2013年5月25日至2014年5月25日房租费；剩余租期2014年5月25日至2015年5月24日，年租金20000元由乙方承担，向韩玲或由甲方转交给韩玲；属原房东财产……炉灶（指李广畅诉求中要求返还的不锈钢炉具）到期后归韩玲。转租协议签订当日，李广畅收取第三人转租费及物品折价费共计48000元，并将租赁物交付第三人徐磊占有使用。韩玲同意李广畅转租。另韩玲提交的物品明细表（包括房屋12间、吧台一个﹤带酒柜﹥、吊扇八个、大炉子一个、不锈钢菜案一个、暖气炉一个、暖气片八组、菜架子一个、水塔一个、瓷质大水缸一个）中的物品都在第三人徐磊的承租房内，其中的大炉子即是李广畅诉求中要求韩玲返还的不锈钢炉具，该炉具由李广畅购买。诉讼中，原审法院对李广畅主张的其在租赁合同期间扩建装饰的棚房、鱼池、霓虹灯进行了现场勘验，韩玲认为根据双方签订的房屋租赁合同约定，应由李广畅自行带走，不同意折价处理。
另查明，涉案房屋院落由曹成贵在承包的新泰市青云街道办事处韩家庄村委的土地上所建，曹成贵与韩玲系夫妻关系，该房屋至今未取得建设工程规划许可证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韩玲未提交证据证明其出租的房屋院落已取得建设工程规划许可证，故韩玲与李广畅签订的房屋租赁合同应为无效合同，李广畅与第三人徐磊签订的转租协议书亦应为无效。合同无效，双方应当互相返还因合同而取得的财产。庭审中对韩玲提交的物品明细单，李广畅及第三人徐磊均认可该明细单中除大炉子外其余物品归原告所有，且都已交付给第三人，故第三人徐磊应将明细表中除大炉子外的其余物品返还给韩玲；明细表中的大炉子是由李广畅自行购买的炉具，韩玲未提交证据证明李广畅已明确告知给其该炉具，故韩玲诉求李广畅返还大炉子，不予支持。另李广畅要求韩玲返还其购买的该炉具，因李广畅与第三人签订饭店转租协议后，该炉具已交付第三人占有，其应向第三人主张权利，李广畅请求韩玲返还炉具，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，韩玲请求李广畅参照合同约定的租金标准支付房屋院落占有使用费，原审法院予以支持，韩玲收取李广畅12个月的房屋院落使用费共计20000元，每月的房屋院落占有使用费为1667元，李广畅自2014年5月26日起未再支付韩玲房屋使用费，其应支付自2014年5月26日起至实际返还房屋院落之日止的占有使用费，韩玲诉求李广畅支付房屋使用费3000元，符合法律规定，原审法院予以支持。因韩玲与李广畅之间的房屋租赁合同无效，韩玲要求李广畅及李广畅要求韩玲支付对方违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院均不予支持。关于李广畅要求韩玲赔偿其因扩建改造租赁房屋而造成的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条，并结合双方签订的房屋租赁合同的第六条，双方明确约定合同期间，李广畅在不改变韩玲房屋主体结构的情况下允许李广畅进行装饰改造，经营所需用的饭店设施由李广畅自行购置，合同到期后，李广畅自行带走，或可与韩玲协商折价处理，韩玲不同意与李广畅折价处理，故李广畅对其扩建改造的设施应自行拆除或带走。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，第九条，第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）韩玲与被告（反诉原告）李广畅之间签订的房屋租赁合同无效。二、第三人徐磊于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩玲租赁房屋12间、吧台一个（带酒柜）、吊扇八个、不锈钢菜案一个、暖气炉一个、暖气片八组、菜架子一个、水塔一个、瓷质大水缸一个。三、被告（反诉原告）李广畅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩玲房屋占有使用费人民币3000元。四、驳回原告（反诉被告）韩玲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李广畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，由被告李广畅负担，反诉案件受理费人民币235元，由反诉原告李广畅负担。
上诉人李广畅不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人与原审第三人，导致错判、漏判。租赁合同无效的责任在被上诉人方，所造成的损失应由被上诉人承担，上诉人要求被上诉人返还不锈钢炉具，一审法院判决由上诉人向第三人主张权利，其仅支持被上诉人的诉求而置上诉人的请求不顾，有失公平；涉案房屋上诉人已转租给第三人且被上诉人知情，该房屋租赁关系产生的任何纠纷都与上诉人无关，原审法院应驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，但却判令没有实际使用的上诉人向被上诉人支付使用费，实际使用人第三人向被上诉人返还房屋设施等，是适用法律错误的判决；原审法院对房屋使用费没有查清，被上诉人多收取了上诉人115天的租金945.20元，且被上诉人实际少交付了部分房屋，原审法院也未予处理；原审判决对于实际的房屋占有使用人的第三人仅让其返还被上诉人的房屋及部分设施，而不让其承担实际占有使用费3000元，却判给上诉人，有失公允。二、原审法院适用程序违法，应当对上诉人提出的因合同无效造成的经济损失进行价值鉴定。被上诉人出租给上诉人的房屋属违法建筑，造成合同无效，对上诉人因扩建、装饰装修饭店的经济损失，应按责任赔偿，原审法院对此未予支持，属适用法律错误，且未按程序对上诉人要求的损失进行价值鉴定，属于程序违法。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人韩玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同后，对最后一年的租赁费虽经被上诉人多次催要，上诉人却推拖拒付，属上诉人违约，且上诉人未提供任何证据证实其观点和上诉请求，以种种理由来推拖时间，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人出租的房屋院落未取得建设工程规划许可证，其与被上诉人签订的租赁合同无效，被上诉与原审第三人签订的转租协议亦无效。合同无效，应当互相返还因合同而取得的财产。本案的争议焦点为，一、原审法院不支持上诉人请求被上诉人返还不锈钢炉具是否恰当；二、原审法院认定房屋使用费应由上诉人负担是否恰当；三、原审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的诉求是否恰当。关于第一个焦点问题，上诉人将房屋院落及酒店设施进行转租，并全部交付给了原审第三人，该不锈钢炉具实际占有人也是原审第三人，由于转租协议无效，应各自返还财产，因此，上诉人应向原审第三人主张返还该不锈钢炉具，对原审法院的认定，本院予以支持。关于第二个焦点问题，上诉人主张被上诉人多收取了115天的租金945.20元，但庭审中上诉人陈述其为图利索自愿多支付这几个月的租金给被上诉人，对上诉人该主张，本院不予支持。上诉人主张其将房屋院落转租给原审第三人，且被上诉人知情，但其未提供证据予以证实，本院不予支持，因此，被上诉人向上诉人主张房屋占有使用费并无不当。关于第三个焦点问题，合同明确约定，上诉人承租期间装饰改造的设施等，到期后双方协商处理，被上诉人不同意折价处理的上诉人应自行拆除或带走。上诉人在将房屋转租给原审第三人时，已经将其扩建、装饰装修酒店的设施等进行了处理，全部作价转让给了原审第三人，因此，原审法院驳回其要求被上诉人赔偿经济损失的认定，本院予以支持。综上，原审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 于永刚
二〇一五年三月二十五日
书记员 高学茹