江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第553号
上诉人（原审第三人）李良，男，汉族，1961年1月28日生，个体经营者。
被上诉人（原审原告）南京市秦淮区社区服务指导中心，组织机构代码42586109-2，住所地南京市秦淮区乔虹苑80号。
法定代表人刘志平，该中心主任。
委托代理人胡铭，江苏焯燃律师事务所律师。
委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。
原审被告蔡玉平，女，汉族，1957年12月2日生。
上诉人李良因与被上诉人南京市秦淮区社区服务指导中心（以下简称秦淮社区服务中心）、原审被告蔡玉平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人李良、被上诉人秦淮社区服务中心的法定代表人刘志平以及委托代理人胡铭，到庭参加诉讼。原审被告蔡玉平经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
秦淮社区服务中心原审诉称，蔡玉平作为个体工商户南京市秦淮区秦虹极限健身馆（以下简称极限健身馆）的业主与秦淮社区服务中心在2005年9月23日签订租赁合同，约定由蔡玉平承租位于南京市秦淮区乔虹苑80号二楼的房屋一处，租期一年，自2005年9月1日至2006年8月31日止，租金为24000元／年。租赁合同到期后，蔡玉平仍然继续使用该房屋，并将该房屋转租给李良使用。现秦淮社区服务中心要将该房屋另作他用，遂与蔡玉平协商要求其迁出，但未果。遂诉至法院，要求判令：1.蔡玉平及李良将南京市秦淮区乔虹苑二楼房屋腾空后交还秦淮社区服务中心；2.案件受理费由蔡玉平负担。
蔡玉平原审辩称，首先，蔡玉平因为生病住院且丈夫自杀，所以无法经营健身馆，健身馆已经在2013年9月转让给李良经营，蔡玉平实际已经不在该房屋中经营了，秦淮社区服务中心不应要求蔡玉平腾空交还房屋；其次，在蔡玉平承租期限届满后，秦淮社区服务中心曾经口头承诺蔡玉平可以一直在该房屋内经营，虽然没有签订书面合同，但为了挽留蔡玉平，还降低了房屋的租金，双方实际形成了长期的租赁合同关系。综上，请求法院驳回秦淮社区服务中心对蔡玉平的诉讼请求。
李良原审述称，首先，当蔡玉平因病无法经营健身馆的时候，李良一直在健身馆帮忙，秦淮社区服务中心的主任也要求李良保持健身馆的稳定，此后因蔡玉平实在无力继续经营，李良与蔡玉平在2013年9月办理了健身馆的转让，此后蔡玉平的确不在健身馆内经营，而房屋租金也一直由李良缴纳；其次，李良对于健身馆也投入付出了很多，秦淮社区服务中心也一直口头承诺可以长期在此经营，因此李良不同意迁出。综上，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，2005年9月23日，秦淮社区服务中心（甲方）与蔡玉平（乙方）签订《秦淮社区服务中心设施及场地使用合同》，约定：由甲方将其管理使用的南京市秦淮区乔虹苑80号二楼195平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方作为从事与中心宗旨相符合的办公服务场地；甲方对乙方正常的经营活动提供方便并予以大力支持，并保持水、电等的供应；甲方对大楼实行安全、防火、卫生、水电等统一管理，乙方应严格遵守各项管理规定，按月交纳水、电等费用；甲方如有重要接待活动，乙方应按甲方要求积极配合；甲方有权根据政府拆迁、规划等需要，自行终止本合同，并提前一个月通知乙方；乙方使用时间为一年，自2005年9月1日起至2006年8月31日止；乙方在合同期内每年支付甲方使用费24000元整，按季支付，每季第一个月前付清当季应付费用；乙方自行负责办理营业所需的证照，并严格遵守国家法律、有关政策法规及行业规定，违规一切责任自负，与甲方无关；乙方在合同期内对场地仅享有使用权，并不得转租、转包；乙方不按期交纳使用费、水电费等，甲方可视为乙方自行终止合同，甲方有权停止供应水、电，收回房屋的使用权，并保留追究违约赔偿责任。
原审法院另查明，蔡玉平系极限健身馆个体工商户，后该字号因未年检于2007年已被注销。蔡玉平承租诉争房屋后即用于经营极限健身馆，在其与秦淮社区服务中心的租赁合同到期后，双方未再签订任何书面合同，但蔡玉平仍继续承租使用诉争房屋。
原审中，蔡玉平及李良均陈述秦淮社区服务中心曾口头承诺同意蔡玉平长期使用诉争房屋，并已就极限健身馆转让事宜告知秦淮社区服务中心，李良同时提供收据两张，以证明自2013年10月起诉争房屋的租金一直由其交纳，但秦淮社区服务中心对此均不予认可，并认为后续租金亦是以极限健身馆的名义交纳的，其并不知晓蔡玉平的转租、转让行为，且已于2014年4月停止收取租金并要求蔡玉平迁出诉争房屋。
原审法院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，蔡玉平向秦淮社区服务中心租赁诉争房屋用于经营极限健身馆。秦淮社区服务中心、蔡玉平于2005年9月23日签订的《秦淮区社区服务中心设施及场地使用合同》期限届满后，未再续签合同。此后，蔡玉平按该合同约定继续支付租金、使用诉争房屋，直至2014年3月。自2014年4月1日起，秦淮社区服务中心未再收取蔡玉平租金，并要求蔡玉平交还诉争房屋。蔡玉平承租诉争房屋的租期已经届满后，蔡玉平及李良继续使用诉争房屋已缺乏依据，故对于秦淮社区服务中心要求蔡玉平及李良腾空并迁出涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：蔡玉平及李良于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区乔虹苑80号二楼房屋（195平方米）腾空后返还南京市秦淮区社区服务指导中心。原审案件受理费80元，减半收取40元，由蔡玉平及李良负担。
上诉人李良不服原审判决，向本院提起上诉称：蔡玉平癌症手术当晚，丈夫自杀身亡。在该特殊时期，李良以朋友身份在极限健身馆帮忙。也就是说，原合同的乙方夫妻一个在重症监护室一个自杀身亡，对此，甲方领导刘志平主任是知道的。当时刘志平找到在极限健身馆帮忙的李良，要李良承诺保证健身馆稳定，避免不必要的麻烦。李良当时出于对朋友的委托负责，对刘主任承诺：如果有人退卡，其负责退钱。刘主任亲笔写给李良一个联系方式，要李良有异动直接联系他。蔡玉平出院后，也到刘志平那里打招呼，表示自己没能力和精力管理极限健身馆，刘主任还派车把蔡玉平及其在健身馆的生活用品送回家，但未出面处理健身馆的善后。此时，因健友的劝说与帮助，李良才盘下健身馆，成为本案第三人，对极限健身馆进行了投入和改造。对此，秦淮社区服务中心知情不作为，有无过错，请法院明断。请求二审法院：撤销原判，发回重审或改判驳回秦淮社区服务中心的原审诉讼请求。
被上诉人秦淮社区服务中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告蔡玉平经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法视其放弃答辩权利。
对于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，李良提供秦淮社区服务中心刘主任电话号码一个，证明在极限健身馆经营特殊时期，刘主任让李良负责。秦淮社区服务中心对该电话号码的真实性无异议，但认为不能证明刘主任委托李良负责健身馆，且刘主任只是出租方负责人，极限健身馆是独立主体，不可能由其指定负责人。
本案争议焦点为：秦淮社区服务中心是否有权收回诉争房屋。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。秦淮社区服务中心与蔡玉平签订的租赁合同期限届满后，双方未再续签合同，此后，蔡玉平按原合同约定继续支付租金并使用诉争房屋至2014年3月。自2014年4月起，秦淮社区服务中心未再收取蔡玉平租金，并要求蔡玉平交还诉争房屋，已经以实际行为解除了不定期租赁合同。合同解除后，秦淮社区服务中心作为出租人依法有权要求承租人及次承租人返还租赁房屋。故秦淮社区服务中心要求蔡玉平、李良腾空并交还诉争房屋，原审法院予以支持，符合法律规定。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。次承租人李良的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李良负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十六日
书记员 孙雪松