湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘3123民初258号
原告:杨胜，男，1993年9月26日出生，土家族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。
委托代理人：滕国平，凤凰县明辨法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告：周宇，男，1984年9月21日出生，汉族，湖南省凤凰县人，农民，现住湖南省凤凰县。
原告杨胜与被告周宇房屋买卖合同纠纷一案，原告杨胜于2018年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴金星适用简易程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理，由代理书记员杨茜担任记录。原告杨胜及其委托代理人滕国平到庭参加诉讼，被告周宇经本院传票传唤未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨胜诉称，原、被告于2015年2月23日签订《合伙建房合同》，双方约定建好房后，原告买此房的三楼，并于当日交付78000元首期建房工程款。交完首期工程款后，按约定2015年底被告应当向原告交房，由于其他原因，被告不能按时交房，被告又与原告签订《补充合同》，2016-2017年原告多次催被告交房，被告以种种理由推脱，2018年2月，原告到被告建房地了解情况，看到被告建房处被规划局挂牌停工，原告认为要被告再履行合同已不可能，故诉至法院请求法院：1、依法解除2015年2月23日原、被告签订的《合伙建房合同》及2016年1月21日签订的《补充合同》；2、责令被告返还原告购房本金78000元及违约金20000元，共计98000元。
原告杨胜为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《合伙建�合同》1份，拟证明原、被告于2015年2月23日签订了购房合同约定了房屋交付时间、价格以及相关违约责任等内容。
2、《补充合同》1份，拟证明因被告没有履行《合伙建房合同》，2016年1月21日原、被告签订《补充合同》约定交房时间，并约定违约金及违约责任。
3、收据1份，拟证明原告于2015年2月23日向被告首付房款78000元的事实。
4、照片1份，拟证明被告被规划局挂牌停工，无法交房的事实。
被告周宇未答辩、未对证据进行质证亦未向本院提交证据材料。
本院对证据的分析与认定：
1、对原告杨胜提交的证据材料1、2，经审查，被告周宇承建房屋，杨胜�资进行购买，为此双方签订合同进行约定，故本院对该两组证据的真实性依法予以认定。
2、对原告杨胜提交的证据材料3，经审查，该证据来源合法，内容客观真实，能够与原告提交的证据1、2相互印证，故本院对原告杨胜已交78000元购房款的事实予以认定。
3、对原告杨胜提交的证据材料4，经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
2015年2月23日原告杨胜与被告周宇签订《合伙建房合同》，约定：“周宇（简称甲方）将位于宗地做合伙建房用，并承建该房屋。一、本房屋所占土地及公共面积归所有合伙建房户共有，即每位合伙建房�永久的享有该土地及公共面积。四、该房屋设计为五层共十五套，地下室除外，每套房设计为三室二厅二厕一厨，住房面积115㎡,共计178000元/套。七、房屋的交付使用时间在2015年。八、付款方式：每位合伙户必须在选好楼层付款。余款在完成工程后一次性付清。九、本合同自首期建房工程款交付之日起生效，中途退出或不按工程进度及时交纳建设费用从而影响工程进度的，甲方有权将其所预定的房屋更换他人合伙，并按房屋总价款的30%扣罚款违约金。甲方签字：周宇合伙建房户乙方签字：杨胜2015年2月23日”。同日原告杨胜向被告周宇交付买房预付款78000元。后被告未按期交房，双方于2016年1月21日签订《补充合同》，约定：“按原合同甲方应在2015年底交付乙方房屋使用，因其他原因造成甲方无法按合同规定时间内交付乙方房屋使用。经甲、乙双方共同协商，延期到2016年底交付乙方房屋使用。因甲方在原合同有违约现象，甲方应赔偿乙方壹万元的违约金。若甲方无法在补充合同规定的时间内交付房屋给乙方使用，甲方将无条件退还乙方本金柒万捌仟元，另赔偿乙方贰万元的违约金。”由于房屋建至两层已停工，被告无法交付房屋，原告诉至法院，请求：1、依法解除2015年2月23日原、被告签订的《合伙建房合同》及2016年1月21日签订的《补充合同》；2、责令被告返还原告购房本金78000元及违约金20000元，共计98000元。庭审过程中原告增加一项诉讼请求，要求被告周宇承担案件受理费。
本院认为，本案的争议焦点为一、原、被告双方签订的《合伙建房合同》、《补充合同》的效力问题，二、确认上述合同效力后购房预付款及违约金是否应当返还及返还数额问题。
关于争议焦点一、原、被告双方签订的《合伙建房合同》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。但是违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中《合伙建房合同》约定“周宇（简称甲方）将位于宗地做合伙建房用，并承建该房屋”，并准备将承建的房屋出售给多人，该土地系农村集体所有的土地，不能用于非农建设。故《合作建房合同》违反了法律的强制性规定，故该合同无效。2016年1月21日原、被告双方签订的《补充合同》是在原《合作建房合同》基础上签订，《合作建房合同》属于主合同，《补充合同》属于从合同。主�同无效，从合同无效。由于《合作建房合同》无效，故《补充合同》亦无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题。故原告杨胜要求依法解除2015年2月23日原、被告签订的《合伙建房合同》及2016年1月21日签订的《补充合同》的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。
关于本案的争议焦点二、合同无效后，购房款及违约金是否返还及返还多少的问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告因合作建房已交付给被告78000元购房款，且《合伙建房合同》、《补充合同》无效的情况下，被告周宇应就建房取得的财产予以返还，故原告要求被告返还购房款78000元的诉请，本院依法予以支持。无效合同自始没有法律约束力，无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任�现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然就不可能适用本条款。且违约金条款不属于结算和清算条款，亦不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，故无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，本案中虽在《补充合同》中约定了违约金，但由于合同的无效，致使违约金条款不能适用，故原告要求被告支付违约金20000元的诉请于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告周宇在本判决生效之日起十日内返还原告杨胜购房款78000元；
�、驳回原告杨胜的其他诉讼请求；
如果被告周宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元，依法减半收取1125元，由被告周宇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 员 吴金星
二〇一八年五月二十一日
代理书记员 杨 茜
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财�，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当�查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。