广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第704号
原告黄丽，女，1963年10月29日出生，住所地广东省佛山市禅城区。
委托代理人洪顺锤、雷连梅，均为广东圣和胜律师事务所律师。
被告一陈华，住所地广州市荔湾区。
被告二广州市顺华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人陈华，总经理。
两被告共同委托代理人王少芬、李绮，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师和实习律师。
原告黄丽诉被告陈华、广州市顺华物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪顺锤、雷连梅、两被告的委托代理人王少芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月6日，原、被告签订《顺华辅料认购书》，购买被告所有的广州市海珠区新港西路顺华街146号C28号物业（房产证上登记地址为广州市海珠区新港西路顺华街146号2213），并向被告支付定金50000元。2012年4月11日，双方正式签订《商铺买卖合同》，原告再向被告支付了剩余全部房价款313000元及契税等费用13388元（包括契税10890元、权证登记综合费800元、交易服务费用11元、交易印花税182元、房产证印花税5元、购铺律师费1300元、公证费200元）。现被告并未依约在收到原告支付的全部房价款后160个工作日内办理该物业的交易过户手续，且经原告查询得知，被告至今仍未办理该物业的涂销抵押手续。另外，双方约定的该物业交付时间为2014年5月1日前，现已过期，但被告并未向原告交付该物业。原告多次沟通无效后，于2014年3月31日和2014年4月9日按照合同上被告联系地址以及被告为法定代表人的广州市物业管理有限公司的注册地址分别向被告两次寄送《解除合同通知书》，但被告都拒收。故起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《顺华辅料认购书》及《商铺买卖合同》；2、被告向原告退还全部房价款363000元以及所有契税等费用13388元；3、被告向原告支付违约金（以全部房价款及所有契税等费用为基数，按银行同期贷款利率计算违约金，从2012年4月12日起算至实际偿付之日）；4、被告承担本案的诉讼费。
被告一辩称：第一，同意于2014年6月4日签收传票之日解除商铺买卖合同，我方认为顺华辅料认购书在签署买卖合同之日已经终止了，无须解除；第二，同意退还全部房价款以及所有契税等费用，但是我方现在无力返还这些款项；第三，不同意原告违约金的计算标准和计算方式，被告认为需向原告支付的违约金，应以房价款363000元为基数，按银行同期贷款利率计算，从被告逾期交铺之日起算至合同解除之日即2014年6月4日。
被告二辩称：认购书和商铺买卖合同均显示我司不是商铺买卖一方，所以本案与我司无关，我司无须承担承担法律责任。
经审理查明，2012年4月6日，被告一（出售方）与原告（认购方）签订《顺华辅料认购书》，约定认购方自愿认购广州市海珠区新港西路顺华街146号C28号物业，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：213），该物业建筑面积为3.78平方米，套内建筑面积为1.78平方米；最终认购价人民币363000元；在买卖双方签订《商铺买卖合同》前，本《认购书》作为合法有效之法律文件，在买卖双方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准；等。该《认购书》落款处由被告一签章及被告二加盖公章。
2012年4月11日，被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买的商铺为现铺，买受人所购的商铺为广州市海珠区新港西路顺华街146号213号商铺，该商铺建筑面积3.78平方米，套内建筑面积1.78平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为363000元；买受人在2012年4月11日前支付全部房价款的50%（包含定金）计181500元，在2012年5月6日前支付全部房价款的50%计181500元；（第八条）出卖人应于2014年5月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。（第九条）除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金；（第十一条）1、买受人清楚该商铺的抵押情况。2、出卖人于签署本合同后120个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，则按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金；（第十五条）出卖人付清全部房价款后160个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金；等。
原告在2012年4月11日已向被告付清了全部房价款363000元以及契税等费用13388元（包括税费11888元、律师费1300元、公证费200元）。原告因被告一直没有按合同约定履行办理涂销抵押、办理过户手续及交付商铺的义务而于2014年5月15日提起本案诉讼。
诉讼中，双方确认合同约定的办理该商铺涂销抵押手续的120个工作日的届满日期为2012年9月28日，办理交易过户手续的160个工作日的届满日期为2012年11月29日。
另外，原告表示其是根据合同第9条第二点、第11条第二点以及第15条来主张违约金。被告则表示原告诉请主张的是合同解除的违约金，合同只能解除一次，故只能选择合同第9条、第11条或第15条其中之一的约定来计算违约金。
本院认为，原告和被告一签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告一均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。
根据合同约定，出卖人存在逾期办理凃销抵押、交易过户和交付商铺任一行为超过15天的，买受人均有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金。
被告一逾期办理凃销抵押、交易过户手续以及逾期交付商铺均已超过15天，已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除《商铺买卖合同》，被告一也予以认可，故原告要求解除原告和被告一签订的《顺华辅料认购书》和《商铺买卖合同》，本院予以支持。原告要求被告一退还全部房价款363000元以及所有契税等费用13388元，合法合理，本院予以支持。原告要求被告一支付因其违约行为导致合同解除的违约金（以全部房价款及所有契税等费用为基数，按银行同期贷款利率计算违约金，从2012年4月12日起算至实际偿付之日），与合同约定不符，本院不予支持。被告一应以原告已付房款363000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付从2012年4月12日起至被告一退还全部房款之日止的违约金给原告。被告一辩称因其违约导致合同解除的违约金应从逾期交铺之日起计至合同解除之日止，该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。
关于原告要求被告二也承担责任的问题。涉案《商铺买卖合同》显示出卖人为被告一，故与原告签订该合同的主体为被告一，该合同对被告一具有约束力。虽然被告二在涉案《顺华辅料认购书》落款处盖章，但该认购书上的出售方只列了被告一，且该认购书约定：“在买卖双方签订《商铺买卖合同》前，本《认购书》作为合法有效之法律文件，在买卖双方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准”，而《商铺买卖合同》的签订方只有被告一，并没有被告二。鉴此，原告要求被告二对涉案债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除被告陈华与原告黄丽签订的《顺华辅料认购书》和《商铺买卖合同》。
二、被告陈华在本判决生效之日起10日内，返还房款363000元以及所有契税等费用13388元给原告。
三、被告陈华在本判决生效之日起10日内，以363000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付从2012年4月12日起至退还全部房款之日止的违约金给原告。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7743元和诉讼保全费2020元，由被告陈华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 甘永红
人民陪审员 王丽明
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 徐 石
陈文慧