湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第995号
原告谭天明，居民。
原告单玉平，居民。
两原告委托代理人陈钟，湖南楚云律师事务所律师。
被告衡东县草市镇中心卫生院。住所地：衡东县草市镇灵峰路。
法定代表人陈志华，该院院长。
委托代理人熊磊，湖南江之浩律师事务所律师。
本院于2014年12月8日立案受理原告谭天明、单玉平诉被告衡东县草市镇中心卫生院房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员颜丽担任审判长，与审判员何春霞、人民陪审员李冬清组成合议庭，适用普通程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告谭天明、单玉平及其委托代理人陈钟，被告衡东县草市镇中心卫生院之法定代表人陈志华、委托代理人熊磊均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告谭天明、单玉平于2015年1月7日向本院申请与被告庭外和解两个月，被告衡东县草市镇卫生院亦同意。本案现已审理终结。
原告谭天明、单玉平诉称，2009年2月26日，原告谭天明与被告签订《融资建设门诊大楼负一层协议》，约定原告谭天明投资668000元建设被告的国债项目门诊大楼的负一层，建成后产权归被告所有，负一层工程竣工后租给原告开设超市，原告的投资款抵作租金，租期为12年6个月，到期后原告的投资款抵减完毕。且双方约定工程设计的卫生间及相关化粪池不设在负一层，以免漏水影响双方使用。2010年1月，该房屋竣工后被告即交付给原告使用，原告单玉平在该房屋内开设了衡东县草市天和百货超市。2011年和2012年期间，负一楼超市多次因下暴雨排水不畅导致室内积水，超市内的商品来不及转移，被淹没毁损，损失巨大。2014年5月25日，又一次因排水不畅，致使超市内积水近一尺深，商品被淹没损毁，装修设施和相关设备及冷库均被损坏，损失惨重。2014年9月2日，被告处门诊大楼水管破裂漏水到超市，致使部分商品被毁损。该超市经常臭气熏天，难以忍受，严重影响超市正常运营。原告一直不知其中原由，多次与被告进行协商均未能解决此事，迫于无奈，原告向衡东县建设工程质量监控站投诉，2014年10月10日，衡东县建设工程质量监控站对负一楼超市进行了现场勘察，并于2014年10月22日作出了勘察情况说明，查明该负一楼地下室外墙、地板渗水现象明显，且有异味，靠山坡一侧外墙后面为化粪池，且对渗水原因进行了分析，是该地下室外墙及底板未严格按规范做好防水处理，加上地形因素，导致超市渗水严重。综上，被告违反协议约定将化粪池设在负一楼，并且在施工时未严格按照规范将地下室外墙和底板做好防水处理，导致原告的超市损失巨大，已经无法正常运营，协议也无法继续履行。特诉至法院，请求：1、解除原告谭天明与被告签订的《融资建设门诊大楼负一层协议》；2、判令被告返还原告房屋剩余部分租金36.64万元；3、判令被告赔偿原告因房屋渗水造成的相关损失（实际损失以评估报告为准）。
为支持其诉讼请求，两原告向本庭提交了以下证据予以证明：
证据1、融资建设门诊大楼负一层协议，证明原、被告存在融资租赁关系；
证据2、衡东县草市镇天和百货超市的营业执照，证明原告单玉平在经营超市；
证据3、衡东县公安局草市派出所出具的情况说明，证明超市存在积水，影响正常经营；
证据4、衡东县草市镇中心卫生院负一层渗水勘察情况，证明超市存在严重渗水，被告未按规定对负一层做好防水处理；
证据5、损失清单，证明财产损失情况；
证据6、衡东县草市镇中心卫生院建筑设计说明，证明被告在施工过程中未按施工图施工；
证据7、视频及照片，证明负一层渗水积水情况；
证据8、证人旷水清的证人证言，证实每年上半年该超市地下有水喷出、化粪池的位置及化粪池也有水进入该超市；
证据9、证人董某的证人证言，证实每逢下雨该超市就会进水及化粪池的位置。
经庭审质证，对两原告提供的证据，被告衡东县草市镇中心卫生院的质证意见如下：对证据1的三性均无异议，但这恰恰证明了原告还应支付被告剩余工程款9.8万元，同时也证明原告在已经租赁了这负一层；对证据2的三性均无异议；对证据3的真实性、合法性均无异议，但这份证据证实负一层是因暴雨才渗水，这排水的责任应由原告自己来承担；对证据4的真实性没有异议，对其合法性有异议，不能确定这负一层的质量、建设问题是否由质量监督站来证明，且该勘察情况说明没有说是在负一层；对证据5的三性均有异议，这份证据系原告单方面出具的，不能说明什么；对证据6有异议，被告方也是业主方，原告应向施工方来主张这个权利；对证据7的三性均有异议，被告方不予质证，就算这个情况属实，也与被告无关，这是积水问题，不能找被告，同时这也不是化粪池的问题。对证据8、9的质证意见：（1）证人证言与原告有利害关系，证言有瑕疵；（2）证人证言证实化粪池臭味及雨水是从上面引下来，所以化粪池是建在超市上面。
被告衡东县草市镇中心卫生院辩称：1、原、被告签订的《融资建设门诊大楼负一层协议》真实、合法，应当继续履行；2、原告在诉状中基于化粪池及超市排水、渗水的原因要求解除协议，根据现有的证据，原告提出的化粪池及超市排水、渗水的问题没有事实依据，理由不成立，原告提出超市渗水问题是因排水不畅，根据协议之约定，排水是由原告自行负责，而不是被告来承担；3、原告超市渗水没有事实依据，也没有相应的证据加以佐证；4、基于以上事由，被告不应返还房屋剩余部分租金36.64万元及相关损失；5、原告应及时支付被告下欠的医院门诊大楼负一层投资款9.8万元。
为支持其辩称，被告向本庭提交了以下证据予以证明：
证据10、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、工程质量竣工验收记录，证实衡东县草市卫生院门诊大楼已经竣工验收合格。
两原告对被告提供的证据质证意见为：对证据10中的“国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地批准书”无异议；对证据10中的“工程质量竣工验收记录”有异议，该验收记录没有职能部门参与，是施工方、设计方、建设方自己的内部验收，且该验收记录是对主体工程的验收，并非综合验收，并不能证明其防水设施等附属工程合格。
综上庭审质证，本合议庭经合议认为，证据1、2、3、5，被告均无异议，符合证据的三性，本院予以确定，作为定案依据；证据4系衡东县建设工程质量监督站出具的草市医院地下室渗水的勘察情况，衡东县建设工程质量监督站作为建设工程质量监督管理机构，其有权对草市医院地下室（现为两原告的超市）的工程质量问题进行监督管理，其出具的现场勘察情况客观，真实，与本案相关联，本院予以确定，作为定案依据；证据6具有真实性，本院予以认定；证据7无法查实其真实性，本院不予认定；证据8、9与证据3相互印证，能证实超市进水情况及化粪池的位置。证据10符合证据的三性，建筑工程验收实行备案制，验收项目中的分部工程包括了防水设施，该验收记录能证明涉案门诊大楼负一层及其防水设施经相关部门验收合格，本院予以认定。
根据本院认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认本案事实如下：
2009年2月26日，原告谭天明与被告签订《融资建设门诊大楼负一层协议》，约定原告谭天明投资668000元建设被告的国债项目门诊大楼的负一层，建成后产权归被告所有，负一层工程竣工验收后租给原告开设超市，原告的投资款抵作租金，租期为12年6个月，到期后原告的投资款抵减完毕。且双方约定工程设计的卫生间及相关化粪池不设在负一层，以免漏水影响双方使用。2010年2月3日，该门诊大楼竣工验收后被告即交付给原告使用，原告单玉平在该门诊大楼负一层内开设了衡东县草市天和百货超市。2014年5月25日，因下暴雨超市内进水，原告单玉平向衡东县公安局草市派出所报警，衡东县公安局草市派出所就当时该超市进水情况作出了一份说明。2014年10月10日，衡东县建设工程质量监控站对被告处地下室（现为衡东县草市天和百货超市）进行了现场勘察，并于2014年10月22日作出了勘察情况说明，查明该地下室外墙、地板渗水现象明显，且有异味，靠山坡一侧外墙后面为化粪池，且对渗水原因进行了分析，是该地下室外墙及底板未严格按规范做好防水处理，加上地形因素，导致超市渗水严重。
另查明，原告谭天明与原告单玉平系夫妻关系，两原告至今还下欠被告建设门诊大楼负一层的投资款9.8万元。涉案门诊大楼负一层靠山坡一侧墙后面设有化粪池。原告单玉平所开设的草市天和百货超市现已关门，该超市内的商品至今未搬出涉案门诊大楼负一层，原告方未将钥匙交与被告方。
本院认为，原告谭天明与被告签订《融资建设门诊大楼负一层协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议的约定享有权利和履行义务。被告衡东县草市镇中心卫生院违反协议约定在涉案门诊大楼负一层设化粪池，并且未按规范做好该门诊大楼负一层外墙及底板的防水处理，导致两原告所有的由原告单玉平所开设在负一层的草市天和百货超市明显渗水且有异味，现该超市已关停，致使合同目的不能实现，原告诉请要求解除原告谭天明与被告签订《融资建设门诊大楼负一层协议》，本院予以支持。被告应退还原告剩余部分租金该如何计算？根据协议约定，原告的投资款66.8万元抵作租金，租期为12年6个月，核算出每年租金为53440元。原告的实际租赁起始时间为2010年2月3日，协议约定租期为12年6个月，可计算出双方之间的事实租赁终止时间为2023年8月2日。庭审过程中，双方一致认可原告方还下欠被告投资款9.8万元，且原告方同意该投资款在被告应退还给原告的租金中予以扣除。原告虽诉说其已将商品搬出，但其并未交付钥匙给被告，且至今原告仍然在占有和使用涉案门诊大楼负一层，故被告应退还给原告剩余部分的租金按原告实际搬出该负一层时起至2023年8月2日止按租金每年53440元计算。原告要求被告赔偿因房屋渗水造成的相关损失，虽原告向本院提交了对草市天和百货超市财产损失进行鉴定的书面申请，但未在本院指定的期限内选定鉴定机构及预交鉴定费用，视为放弃申请鉴定。原告未提供相关证据证实其具体损失有多少，故此，对于原告要求被告赔偿因房屋漏水造成的相关损失的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告谭天明与被告衡东县草市镇中心卫生院于2009年2月26日签订的《融资建设门诊大楼负一层协议》；
二、被告衡东县草市镇中心卫生院退还原告谭天明、单玉平租赁被告衡东县草市镇中心卫生院门诊大楼负一层的租金，租金金额按两原告实际搬出该负一层时起至2023年8月2日止以每年53440元的标准计算（原告谭天明下欠被告草市镇中心卫生院的投资款9.8万元在该款中予以扣除）。
三、驳回两原告其他诉讼请求。
上述给付内容限在本判决发生法律效力且两原告实际搬出后十日内一次性付清。逾期不予支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6796元，由被告衡东县草市镇中心卫生院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 颜 丽
审 判 员 何春霞
人民陪审员 李冬清
二〇一五年六月十八日
书 记 员 周 萍
校对责任人：何春霞打印责任人：周萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。