德州市德城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）德城商初字第680号
原告（反诉被告）李清辰。
委托代理人信跃发，山东德洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘凤云。
委托代理人王英升，系刘凤云丈夫。
委托代理人刘胜林，山东众诚仁和（德州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）李清辰与被告（反诉原告）刘凤云租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。庭审时原被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李清辰诉称，2009年10月2日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定每年3月份与8月份缴纳半年的租金。2010年8月份被告未按时支付租金，原告根据租赁合同的约定通知被告终止合同，并要求被告及时腾房。但被告置之不理，一直占用房屋至今。租赁期间，被告未经原告同意对租赁房屋进行了装修。为此，原告诉至法院要求法院判令被告1、支付租金损失173000元；2、转移走在租赁房屋内的物品；3、对房屋恢复原状。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告的租赁合同已经解除；2、支付租金损失173000元；3、取回盘点物资并交纳保管费；4、对房屋恢复原状。
被告（反诉原告）刘凤云答辩称，我不欠原告租金；被告在我店用餐31次，餐费6564.5元应付给我；我给原告垫付电费42712元，原告应付给我。原告锁了我的店门，不让我经营，给我造成损失，为此，提起反诉要求反诉被告李清辰赔偿我饭店的营业损失218785元（自2010年12月17日至2012年10月30日），诉讼中变更为197039.5元；赔偿我饭店设备损失110914.80元。
对于反诉部分反诉被告认为产生纠纷的原因在反诉人，是反诉人违约在先，反诉人要求赔偿损失没有法律依据，反诉人的设备可以取回，但应交保管费。
经审理查明，一、2009年10月2日，李清辰与刘凤云签订房屋租赁合同。合同约定刘凤云租赁李清辰坐落于迎宾路1号的房屋580㎡，其中一楼门面2间，二、三楼各三间，用于香辣虾店的经营；租赁期限36个月，自2009年11月1日至2012年10月30日；年租金26万元，半年缴纳一次，每年3月1日至10日和8月1至10日缴纳半年的租金；出租方在承租前一次缴纳押金1万元，待出租完毕交付房屋且水电等其他费用结清后由承租人退回。合同签订的当天刘凤云交押金1万元，同一天李清辰将房屋交给刘凤云开始装修。2009年10月4日刘凤云交租金10万元，2010年5月20日刘凤云交租金3万元，刘清辰注明该3万元是2009年11月25日至2010年5月25日租金，2010年5月20日刘凤云交租金7万元，刘清辰注明该7万元是2010年5月25日至2010年11月25日租金。2010年7月15日，刘凤云通过银行转账付李清辰租金5000元。
二、刘凤云的饭店经营期间，李清辰在刘凤云处用餐。刘凤云提供用餐详单31份，餐费6564.5元。李清辰认可在刘凤云处签单用餐5份，计款2477元；其余的26份，涉及餐费4087.50元，李清辰不认可，并指出该26份餐单的签名是李清“晨”并不是李清辰。对该26份签单刘凤云未再补充证据。
三、刘凤云经营的饭店和李清辰自己经营的宾馆用的同一个总电表，电费都是刘凤云到电业局缴费大厅统一缴纳。截止到2010年5月1日双方对用电情况进行了一次清算，形成了“德州和谐宾馆与香辣虾电费一览表”。该一览表显示，截止2010年5月1日（含该日）刘凤云购买电量43681度，刘凤云的店用电28333度，宾馆（李清辰）用电3645度，电损为11703度。该一览表还显示，“备注：香辣虾加亏电量3044度详见附表，香辣虾实买电量43681度，实用电量28333度，其余为宾馆所用即15348度，即香辣虾为宾馆支付电费为15348×0.7489＝11494.12元”。该一览表由刘凤云的丈夫王英升及李清辰的哥哥李清凯签字，对该一览表的真实性双方均认可。2010年5月2日至2010年12月17日，刘凤云为李清辰的宾馆垫付电费31217.89（2779×15×0.7489）。
四、刘凤云提交税票7张，证明自2010年6月1日至2010年10月31日刘凤云经营的饭店交税10370.60元，还证明，刘凤云的店月均交税2074.12元，月均营业额为29630元。
五、2010年12月17日，李清辰给刘凤云经营的香辣虾饭店店门上锁，从此刘凤云未再经营。
六、2011年9月李清辰将刘凤云经营的香辣虾店的所用房屋租给他人，当天李清辰请证人刘龙、梁峰，邻居吴映全及承租人张国文在场对刘凤云的店内物资进行盘点并另找地方存放。盘点的物品一楼有：空调2台（美的KFR-72LW／D-XAES、立式、2009年5月产），方桌13张，圆桌3张，椅子73把，沙发一个，吧台一个，壁柜一个，液化气罐17个，两门柜一个，三门柜一个，纸篓13个，暖瓶8个，挂钟1个，牌匾1个，塑料柜架1个，餐具130个，万年历1本，电子屏1个，餐具盒8个。二楼空调1台（美的、立式、KFR-51LW／DR-
XCE5），空调1台（美的、立式、KFR-70LW／DR-
XAE5），空调1台（美的、挂式），塑料柜架3个，纸篓3个，餐具16个，三门柜2个，电冰柜1台（海尔、BC／BD-216SCN），电冰柜1台（海尔、BC／BD-379HBN），无氟冰箱3个（大的），无氟冰箱2个（小的），节能蒸饭柜一个，食品切片机一台，电热铛一个，不锈钢货架3个，灶台1个。三楼圆桌6个，方桌3个，椅子82把，空调2台（美的、立式、KFR-72LWDY-
DEE5），空调2台（美的、挂式），塑料柜架11个，两门柜2个。
以上法律事实由双方提供的房屋租赁合同、交租金收条、录音、录像资料、证明、广告、饭费单据、锁门当天的照片、缴税凭证、交电费发票、电费对账表、盘点物品清单、购物品凭证、加盟协议、当事人陈述等在卷证实并经质证。
本院认为，该案双方签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵守。租赁合同约定，刘凤云承租李清辰的三层楼房，面积约580㎡，年租金260000，半年缴纳一次，每年3月1日至10日和8月1至10日缴纳。刘凤云所租房屋开始记租金始于2009年11月1日，也就是第一个计租年度为2009年11月1日至2010年10月31日。合同履行期间刘凤云向李清辰支付租金205000元，欠交年度租金55000元。但是，刘凤云经营期间为李清辰垫付电费11494.12元（截止2010年5月1日双方已签字确认的），垫付饭费2477元（李清辰认可的，不认可的还有4087.50元），2010年5月2日至2010年12月17日垫付电费31217.89元，以上共计45189.01元。
刘凤云欠交租金，李清辰是否可以行使约定解除权呢？李清辰提供的租赁合同显示出租人可以终止合同、收回房屋的情形为，承租人拖欠租金累计达“壹”个月的出租人可以行使解除权。刘凤云提供的租赁合同没有承租人拖欠租金累计达“壹”个月的约定内容。对此，本院认为双方签订的合同为制式合同，重点部分由李清辰改写，在这种情况下刘凤云提供的合同的更具客观性，也就是该案双方约定的解除合同的情形没有出现。
法定解除权是怎么规定的呢？《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依照上述规定，刘凤云若拖欠租金，李清辰可以要求刘凤云在合理期限内支付。逾期不支付的，可以解除合同。该案刘凤云拖欠租金，李清辰也拖欠刘凤云电费、饭费等。在双方未有清帐，明确欠款的情况下，李清辰就贸然锁了刘凤云的店门，这种做法是极其错误的行为，李清辰应对自己的行为承担责任。自锁店门，李清辰就控制了刘凤云租用的房屋并经营所用的物品，故自此以后的房屋租金刘凤云不应支付，控制的刘凤云的饭店物品应予返还，但要求折价赔偿没有道理，故不予支持。李清辰私自锁门扣物品的行为是错误的，因而要求刘凤云支付保管费的要求不予采纳。
刘凤云提供的证据证明其每月的营业额为29630元，租金每月是21666元，再加上人工、电费、水费、煤气费等费用刘凤云经营期间明显是亏损的，所以其反诉要求李清辰赔偿经营损失也是不符合实际的，不应予以支持。
由于李清辰的锁门行为，致使租赁关系实际已终止（2011年9月李清辰已出租他人），租金应计算至锁门之日。截止到2010年12月17日，刘凤云应支付李清辰的租金为93479元＜55000（第一个年度欠缴数）＋（260000／365日×47日）＞，减除刘凤云为其垫付的费用45189元，余欠租金为43290元，再减去刘凤云预交的押金10000元，最后欠李清辰款为33290元，应予给付。
诉讼中，李清辰已将房屋另租他人，并放弃要求刘凤云将出租房屋恢复原状的诉讼请求，是对自己权利的一种处分，应予确认。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：
一、被告刘凤云支付原告李清辰房屋租金33290元，于判决生效后十日内付清。如逾期应双倍支付迟延履行期间的利息。
二、反诉被告李清辰返还反诉原告物品一宗（附清单），于判决生效后十日内交付。如逾期交付，逾期交付期间应当返还物品的折旧费应由反诉被告予以赔偿。
三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。
案件受理费3760元，由原告负担3000元，被告负担760元；反诉费3123元反诉原告负担1123元，反诉被告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判长 季 鹏
审判员 傅 雯
陪审员 乔桂芹
二〇一四年四月十五日
书记员 张萌萌
附：返还物品清单
空调2台（美的KFR-72LW／D-XAES、立式、2009年5月产），方桌13张，圆桌3张，椅子73把，沙发一个，吧台一个，壁柜一个，液化气罐17个，两门柜一个，三门柜一个，纸篓13个，暖瓶8个，挂钟1个，牌匾1个，塑料柜架1个，餐具130个，万年历1本，电子屏1个，餐具盒8个。空调1台（美的、立式、KFR-51LW／DR-
XCE5），空调1台（美的、立式、KFR-70LW／DR-XAE5）。以上为租赁时在一楼的物品。
空调1台（美的、挂式），塑料柜架3个，纸篓3个，餐具16个，三门柜2个，电冰柜1台（海尔、BC／BD-216SCN），电冰柜1台（海尔、BC／BD-379HBN），无氟冰箱3个（大的），无氟冰箱2个（小的），节能蒸饭柜一个，食品切片机一台，电热铛一个，不锈钢货架3个，灶台1个。圆桌6个，方桌3个，椅子82把。以上为租赁时在二楼的物品。
空调2台（美的、立式、KFR-72LWDY-DEE5），空调2台（美的、挂式），塑料柜架11个，两门柜2个。以上为租赁时在三楼的物品。