江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0111民初1138号
原告：肖秉俊，男，汉族。
委托诉讼代理人：胡毅恒、黄钢，江西中慧律师事务所律师。
被告：张清，男，汉族。
委托诉讼代理人：魏辉辉、喻子雨，江西求正沃德律师事务所律师。
第三人：林宜防，男，汉族。
委托诉讼代理人：邓云峰，江西瀛洪律师事务所律师。
第三人：南昌市青山区京东镇桃湖村民委员会，住所地：江西省南昌市。
法定代表人：魏志旺。
委托诉讼代理人：汤旸，北京大成（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。
原告肖秉俊为与被告张清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理，张清于2018年5月30日向本院提出申请要求依法追加林宜防为本案第三人参加诉讼，于2018年6月12日向本院提出申请要求追加南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会（以下简称桃湖村委会）为本案第三人参加诉讼，本院均予以准许，后依法由审判员李露适用简易程序公开开庭进行了审理。肖秉俊委托诉讼代理人胡毅恒、黄钢，张清委托诉讼代理人魏辉辉，林宜防委托诉讼代理人邓云峰，桃湖村委会委托诉讼代理人汤旸、罗俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖秉俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求判令被告立即归还原告交纳的房租及押金共计396000元（押金198000元和三个租金198000元）；3、请求判令被告支付违约金198000元及各项损失费40.2641万元；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月3日与张清签订《租赁合同》，承租了位于“南昌市青山湖区”门面（面积1000平方米，备注：该门面所有权人为南昌市××区××镇××村村民委员会，2016年5月30日，桃湖村村民委员会将上述门面出租给林宜防，2016年7月10日，林宜防将上述店面出租给张清）。合同约定：租赁期5年，自2017年4月6日起至2022年4月5日止，租金按季度支付，每月租金为6.6万元，签订合同后付款方式为交三押三，首次支付款为396000元（押金198000元和三个月租金198000元）。并且双方约定，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的50%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订前后，原告按约定分别于2017年3月29日和2017年4月6日向被告支付人民币5万元和34.6万元。合同签订后，原告先后投入40余万元资金进行装修、购买设备及支付人工工资，但2017年5月5日，由于该店面原本存在消防问题，被消防管理部门勒令原房屋所有权人整改，直至2017年10月份消防整改才获得验收通过。原告本以为可以继续进行装修，进行经营。然而，2017年10月份，该门面所有权人南昌市××区××镇××村村民委员会与第一承租人林宜防签订一份调解协议，将与林宜防签订的《房屋租赁合同》中的相关权利义务概括转移到第三方张强。张强取代林宜防的地位成为第一承租人，并与桃湖村村民委员会签订了《房屋租赁合同》，而张强又将原告承租的店面分割出租给益丰大药房和佰佳惠超市。至今为止，原告于张清处承租的门面已全部被他人占用，致使原告无法继续进行装修，计划中的经营行为无法继续。原告多次与目前的第一承租人张强联系交涉，但张强不承认原告与被告签订的房屋租赁合同的效力，2018年，原告曾诉讼至南昌市青山湖区人民法院，要求侵占原告租赁物的益丰大药房搬出，但未获法院支持，法院认为张强承继第一承租人林宜防的全部权利和义务，有权将原告承租于张清处的门面出租给他人，且其行为得到了产权所有人的同意，因此驳回了原告的请求。与此同时，原告一直联系被告要求解决此事，但被告一直躲避，对此不予理睬。原告为维护自身权益，故起诉至本院。
张清辩称：1、其系依法转租，与被答辩人签订的《租赁合同》合法有效。2、合同签订后，其已将房屋实际交付给被答辩人，故被答辩人应按合同约定支付租金。合同解除系林宜防将房屋擅自转租给他人所致，答辩人无任何过错，故答辩人不应承担返还租金的责任，被答辩人的所有损失应由林宜防承担；3、被答辩人主张的损失无事实和法律依据。综上，答辩人系合法转租，在本案中无任何过错，所有责任应由林宜防承担。
林宜防述称：林宜防与原告之间并没有签订房屋租赁合同，林宜防与原告之间不存在任何法律关系，根据合同的相对性原则，林宜防不应承担本案的法律责任。
桃湖村委会述称：同意林宜防的答辩意见，另补充，桃湖村委会是房屋的合法所有权人，其将房屋出租是与林宜防签订的租赁合同，该租赁合同真实、合法、有效；2、桃湖村委会对原被告之间的租赁合同完全不知情。3、桃湖村委会已与林宜防解除了租赁合同，根据合同的相对性，原被告之间的房屋租赁合同关系与我方无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对肖秉俊所举证据认定如下：对其所举证据1本院予以确认并采信；对其所举证据2中租赁合同的补充协议不予采信，对租赁合同中手写未经双方确认且张清有异议的部分本院不予采信，对该组证据中的其他证据本院予以确认并采信；对其所举证据3本院予以确认并采信；对其所举证据4本院予以确认并采信；对其所举证据5的《装饰装修工程施工合同》、评估报告和人工费用证据予以确认并采信，对该组证据中的其他证据本院不予采信。对张清所举证据认定如下：对其所举证据1、2、3本院均予以确认并采信。对林宜防所举证据认定如下：对其所举证据本院予以确认并采信。对桃湖村委会所举证据认定如下：对其所举1本院予以确认并采信；对其所举证据2本院均予以确认并采信。
本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下：2017年3月29日，张清与肖秉俊签订《定金协议》，约定肖秉俊从张清处承租京安路阳光嘉苑1号楼中间三个门头商铺，月房租6.6万元一个月，押三付三之后按季度支付，该《定金协议》还约定了定金为50000元，并于2017年3月30日至4月3日签订合同。2017年4月3日张清作为出租方（甲方）与承租方（乙方）肖秉俊签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于江西省南昌市青山湖区京安路269号阳光嘉苑一商铺在可租赁的状态下租给乙方作为超市使用，建筑面积为1000平方米，合同还对租赁期限、租金保证金、设施及费用等相关权利义务进行了约定。合同签订后，肖秉俊按照合同约定向张清支付了押金共计198000元，三个月租金198000元。肖秉俊承租合同约定的商铺后用于超市经营，于2017年4月8日与南昌和泰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，对商铺进行装修，江西城达房地产土地估价咨询有限公司接受肖秉俊的委托对位于南昌市青山湖区京安路269号阳光嘉苑1号楼106室（第1层）物业的房屋装修价值进行评估后认为估价对象在2017年12月16日的装修价值为202641元。
2017年11月16日，桃湖村委会作为出租方（甲方）和承租方（乙方）张强签订《房屋租赁合同》，其中载明：“本合同出租物业原由林宜防（身份证号码：）于2016年5月30日承租，后因该物业消防系住宅消防，无法办理商业消防导致原承租人林宜防无法继续经营。后原承租人林宜防于2017年10月15日与甲方经协商达成《调解协议》同意将原《房屋租赁合同》的相关权利义务概括转移与乙方，乙方作为新的承租人与甲方签订《房屋租赁合同》，享受相关权利，承担相应义务”。该合同约定了甲方出租给乙方的阳光嘉苑1号楼物业位于南昌市××号，该房屋实测总建筑面积为4453.4平方米（以房屋产权证面积为准），合同还对交房和租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等其他相关权利义务进行了约定。2017年7月22日林宜防出具申请报告向桃湖村委会申请将其与桃湖村委会签订的《房屋租赁合同》的相应权利义务概括转给张强。2017年10月8日，林宜防出具《承诺》，承诺将其与桃湖村委会签订的《房屋租赁合同》的权利义务概况转移给张强。2017年10月15日桃湖村委会和林宜防就房屋租赁纠纷达成《调解协议》，其中约定桃湖村委会和林宜防一致同意将《房屋租赁合同》的相关权利义务概括转移于第三方。2017年12月26日，本案涉案房屋的产权人南昌市××区××镇××村民委员会出具《同意函》，上载明：“我村将位于青山湖区京安路269号阳光嘉苑1号楼106室（第1-2层）整租给张强（身份证号码：）使用，现同意张强将该址东起第四个门面约110平方米转租给江西益丰大药房连锁有限公司开设药房使用，并在合同期内收取相应的租金。”由于本案诉争店铺由益丰大药房合法承租使用，肖秉俊于2018年1月22日向本院提起诉讼，要求益丰大药房搬离本案诉争店铺并恢复店内原状和赔偿损失，本院作出（2018）赣0111民初225号民事判决书，认为益丰大药房系合法承租人，故驳回肖秉俊的诉讼请求。现肖秉俊另案起诉至本院要求解除与张清之间的房屋租赁合同。
另查明，2016年7月10日，林宜防与张清签订《补充协议》，约定：本补充协议为林宜防和张清房屋租赁合同，2016年7月10日林宜防将南昌阳光嘉苑1中栋位于南昌市××号房屋转让给张清，所有权利和义务责任转让给张清，从2016年7月10日本房屋以后出现任何法律、民事责任纠纷由张清全部承担，从签订日起张清本人不需要给林宜防任何费用，张清本人一次性给林宜防所有费用，此费用已结清。2016年9月1日，桃湖村委会出具《证明》，载明：“阳光嘉苑1#楼，位于南昌市××号，我村同意林宜防房屋租赁期间，转租房屋（我村与“林宜防”签约合同法律效益）。”
本院认为，张清与肖秉俊之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，桃湖村委会作为本案涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给林宜防，并依法签订了租赁合同，桃湖村委会与林宜防之间的租赁关系合法有效。林宜防承租后又将涉案房屋转租给张清，并依法签订了房屋租赁合同，还签订了《补充协议》，鉴于此张清又将涉案房屋转租给了肖秉俊，对此本院认为林宜防对张清转租给肖秉俊是默认同意的。桃湖村委会当庭述称虽然其同意林宜防在房租租赁期间转租，但是其并不知晓林宜防转租给谁，也不知晓张清承租后又转租给肖秉俊的事实，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对桃湖村委会的该意见本院不予采信，林宜防与张清之间的租赁关系合法有效，张清与肖秉俊之间的租赁关系亦合法有效。现本案诉争租赁标的物已经由益丰大药法合法承租使用，故肖秉俊已经实际不可能取得对租赁标的物的使用了，合同目的根本无法实现，肖秉俊已经按照合同约定向张清支付了押金198000元和三个月租金198000元，履行了合同约定的义务，但是张清却没有按照合同约定将租赁物交付给肖秉俊使用，故肖秉俊主张要求解除与张清之间的《租赁合同》和要求张清返还三个月租金198000元和押金198000元的诉请本院均予以支持。张清无法按照合同约定向肖秉俊交付租赁物，属违约，但双方的合同没有对违约金进行约定，故肖秉俊要求张清支付违约金的诉请本院不予支持，但张清的违约，致使肖秉俊遭受了一定的损失，故肖秉俊要求张清承担违约损失的诉请本院予以支持。但关于损失，本院仅认定通过评估确定的已装修部分的价值损失202641元，关于肖秉俊主张的策划费、货架定金损失，本院认为其没有提供确实充分的证据证明，故本院不予支持。关于肖秉俊主张的人工工资，本院予以认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除肖秉俊与张清于2017年4月3日签订的《租赁合同》；
二、张清在本判决书生效之日起10日内一次性向肖秉俊返还房屋租金和押金共计396000元；
三、张清在本判决生效之日起10日内一次向肖秉俊赔偿装修损失202641元；
四、张清在本判决生效之日起10日内一次性向肖秉俊赔偿人工工资费用15000元；
五、驳回肖秉俊的其他诉讼请求。
案件受理费6883元，由张清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判员 李 露
二〇一八年七月二十七日
书记员 张新伟