上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9716号
上诉人（原审原告）：李安全，男，1982年8月3日生，汉族，户籍地河南省虞城县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王欣，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项金龙（曾用名项胜龙），男，1964年2月22日生，汉族，住上海市闵行区。上诉人李安全因与被上诉人项金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人李安全及其委托诉讼代理人王欣，被上诉人项金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李安全上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请或者发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人在一审提交了冷库销售安装合同、现场照片、新租赁合同及租金发票等证据，一审未对上述证据作出认定，即认为上诉人的损失无法查明，属于认定事实不清。2、一审法院判决错误。上诉人与被上诉人就房屋补偿协商无果后，已经积极向法院提起诉讼；上诉人经拆违部门通知后积极配合搬离，租赁房屋作为违章建筑被拆除也非上诉人所能控制，导致损失无法查明并非上诉人的过错，一审法院将责任全部判定由上诉人承担，不合理不合法。租赁房屋不具有合法产权证明，租赁合同无效。即便认定上诉人存在过错，但被上诉人对合同无效亦负有过错，基于公平原则，被上诉人也应对上诉人的损失作出补偿。被上诉人项金龙称，被上诉人在上诉人租赁房屋时告知房屋无证随时会被拆迁的情况，合同中也写明补偿款给被上诉人，且租金价格远低于市场价，被上诉人并没有任何过错责任。上诉人已经与政府部门协商并签订搬离协议书，政府部门一次性以奖励方式补偿给上诉人15万元，上诉人在政府部门自述出售材料款没有这么多；上诉人之后租赁的房屋是否有证与被上诉人无关，本案合同中双方也没有约定被上诉人需要赔偿租金差价，被上诉人不同意赔偿。李安全向一审法院起诉请求：1、确认李安全、项金龙于2013年5月2日签订的厂房租赁合同无效；2、判令项金龙返还李安全租赁押金12,000元；3、判令项金龙返还李安全两个月租金计23,666元；4、判令项金龙赔偿李安全拆除冷库损失费50万元、租赁场地租金差额损失费109,980元。一审法院认定事实：2013年5月2日，项金龙（出租方、甲方）与李安全（承租方、乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将上海市闵行区XX公路XX弄XX号600平方米仓库出租给乙方作仓库冷库使用。租赁期限为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。乙方于本合同签约日前向甲方支付租房履约保证金及水电押金合计12,000元。双方议定每年租金为142,000元。双方还以补充协议形式约定，在合同期内如遇政府动迁，国家房屋赔偿款是甲方的赔偿归甲方，乙方冷库设备是乙方的赔偿归乙方所有，乙方无条件搬离，押金无息退还乙方。双方另对其余事项作了约定。合同签订后项金龙向李安全交付了房屋。李安全向项金龙支付租赁押金12,000元。2015年9月28日，华漕北翟、北青路北侧地块拆违整治办公室发布通告，华漕北翟、北青路北侧地块相关业主未经规划部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，应当予以拆除。涉案XX公路XX弄XX号厂房因未办理规划审批，未取得产权证，被列入拆除范围。拆违公告发出后，李安全于2015年11月底搬离上述厂房。自2015年12月起，李安全未再向项金龙支付租金。另查明，因李安全、项金龙就上述厂房租赁合同的解除和搬离补偿无法达成一致意见，2015年11月12日，华漕北翟、北青路北侧地块拆违整治办公室（甲方）与李安全（乙方）签订搬离协议书，约定：乙方在2015年11月30日前搬离租赁场所，并将租赁的违法建筑移交给甲方拆除。甲方在2015年12月10日对乙方租赁场所实行封闭式管理。乙方按本协议在2015年11月30日前搬离，支持配合甲方拆除上述违法建筑的，甲方一次性以奖励方式补偿乙方搬离费用15万元。如乙方在2015年12月9日未搬离，将全部违法建筑交付甲方拆除的，上述奖励补偿费取消。甲方拆除的违法建筑与项胜龙的法律关系，由甲方与项胜龙另行处理，与乙方无涉。乙方与项胜龙的厂房租赁合同的民事法律关系，乙方与项胜龙之间另行处理，与甲方无涉。还查明，2013年5月1日，李安全与上海XX有限公司（下称XX公司）签订冷库销售安装合同，由XX公司为李安全承租的上海市闵行区XX公路XX弄XX号仓库进行冷库设备及附件的购置、运输、加工、制作、安装及交付使用。合同金额为867,000元。李安全称其搬离涉案房屋后另行租借XX路XX弄XX号1,542平方米作仓库冷库使用，每年租金478,000元。李安全于2015年11月底搬离上述厂房后，上述仓库即被有关部门拆除。李安全搬离时，将拆除的设备等材料变卖得款8万余元。一审法院认为：项金龙向李安全出租的厂房无合法批建手续，被作为违法建筑拆除，故双方签订的厂房租赁合同为无效的合同。项金龙因该合同收取的租赁押金12,000元，应返还李安全。李安全自2015年12月起未再向项金龙支付租金，且李安全于2015年11月底已搬离承租的厂房，故李安全要求项金龙返还两个月租金计23,666元，无事实依据，法院不予支持。出租人对出租物负有瑕疵担保责任，项金龙出租违法搭建物，对租赁合同的无效负有责任。李安全作为承租人，亦应对房屋的合法性积极审查，否则不应贸然投入巨额资金。故李安全、项金龙对涉案租赁合同被确认无效均有过错，应各自对合同无效的后果承担相应责任。系争厂房被拆违前，李安全、项金龙就搬离补偿几经协商未能达成一致，李安全却没有寻求司法途径向项金龙主张权利，故租赁物被拆违部门全部拆除，李安全的冷库损失现无法查明，责任在于李安全。法院注意到李安全与项金龙就搬离补偿问题磋商不成时，选择与案外的有关部门达成搬离协议后自愿搬离承租场所，并将承租的违法建筑移交给有关部门拆除，故李安全已经处分了其相关财产权利，无权再向项金龙主张损失赔偿。一审法院审理后作出判决：一、确认李安全与项金龙于2013年5月2日签订的关于上海市闵行区XX公路XX弄XX号仓库的《厂房租赁合同》无效；二、项金龙于判决生效之日起十日内退还李安全租赁押金12,000元；三、驳回李安全其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,256.46元，减半收取计5,128.23元，由李安全负担5,078.23元，项金龙负担50元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人李安全向被上诉人项金龙承租的厂房系无证建筑，因违反法律禁止性规定，故双方之间签订的厂房租赁合同应认定无效。根据双方在合同中对动迁补偿款所作的约定以及上诉人李安全明知未取得合法审批手续情况下仍投资建造冷库房，则上诉人应就违法建筑被拆除产生的损失自行承担过错责任。上诉人李安全在本案中坚持要求被上诉人赔偿损失，对此，本院认为，自2015年9月28日拆违整治办公室发布拆除通告，上诉人获知后即与拆违整治办公室进行协商并获得补偿款，于2015年11月底按时搬离，并将违法建筑移交拆违整治办公室处理，则应认定上诉人对其投资建造的冷库房作出处分。上诉人认为冷库建造投资损失未足额获得补偿，要求被上诉人予以补偿，上诉人为此提交了建造冷库的安装合同等证据加以佐证，但基于合同无效以及双方在合同中对补偿问题的约定、上诉人应承担合同无效的过错责任、上诉人已获补偿款等情况，即便上诉人仍有损失，则可认为不属于被上诉人应补偿的范围。上诉人要求被上诉人给予补偿，依据不足，本院不予采信。关于上诉人主张的场地租金差额损失费，则基于双方在合同中并无此项约定，且无法律依据，故上诉人的该项损失主张，本院亦不予采信。关于上诉人李安全要求被上诉人返还已付租金损失一节，经查，2015年9月28日拆违整治办公室发布拆违通告，自该通告发布后，双方应当知晓该处的违章建筑不能继续租赁使用，则双方应对不能继续履行以及相关补偿等事项进行协商解决，在双方因故无法协商情况下，上诉人与拆违整治办公室进行协商并达成搬离协议书，于2015年11月底搬离，应属于上诉人积极妥善解决合同无效的后续事项。但是，根据法律规定，即便合同被认定无效，则上诉人仍应对占用期间的房屋使用费负有支付之义务，故上诉人还需承担上述期间占用房屋的使用费。本院考虑到，上诉人有积极妥善解决的事实和行为，且上诉人确需另寻租赁房源的时间，在此期间对上诉人的生产经营也有一定的影响，根据公平合理原则，本院可酌情减少认定上诉人应承担的房屋占用使用费为11,666元。因上诉人已付给被上诉人2015年9月28日至11月底期间的房租，故被上诉人应退还给上诉人12,000元。上诉人坚持要求被上诉人将已付的2个月房租全部退还，理由不足，本院不予采纳。综上所述，李安全的上诉请求部分成立。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3729号民事判决第一项、第二项；二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初3729号民事判决第三项为：被上诉人项金龙于本判决生效之日起十日内退还上诉人李安全房屋使用费人民币12,000元；三、驳回上诉人李安全其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,256.46元，减半收取计5,128.23元，由李安全负担5,078.23元，项金龙负担50元；二审案件受理费人民币10,256.46元，由上诉人李安全负担10,206.46元，项金龙负担50元。本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
审 判 员 郑卫青
代理审判员 娄 永
二〇一六年十二月二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……