广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6693号
上诉人（原审被告）：方治国
被上诉人（原审原告）：深圳市神坤科技有限公司
法定代表人：莫良，总经理。
上诉人方治国与被上诉人深圳市神坤科技有限公司（神坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1932号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：甲方（神坤公司）将其租用的xxx工业区xxx号铺位场地部分转租给乙方，乙方并租用甲方的宿舍。二、房屋用途：作二次加工用地及住宿房用途。三、租赁合同签订时间：2014年8月1日，双方签订《转让协议书》四、约定的月租金标准：场地租金1,400元/月，住宿房租金950元/月。
神坤公司的原审诉讼请求为：1、方治国偿还2015年5月至2015年9月共5个月的房租11,750元，5个月水费474元，5个月电费3,172.8元，合计15,396.8元；2、方治国按照承诺书赔偿欠款2%的月息3,000元（暂计算至起诉之日）；3、方治国承担诉讼费。
原审法院认为，关于合同效力的问题，神坤公司未能提交涉案房屋的产权证明或合法报建手续，故神坤公司、方治国之间为无效租赁合同关系。但神坤公司可以参照双方约定的租金标准主张房屋占有使用费。关于2015年5月份至2015年9月份的房屋占有使用费问题。神坤公司主张方治国自2015年5月份开始拖欠租金，且方治国至2015年9月5日自行离开涉案房屋。方治国主张其于2015年6月15日搬离涉案房屋并申请证人王某到庭作证，且方治国仅欠神坤公司2015年5月至6月的租金并已经由其妻子向神坤公司出具了欠条，双方就欠条争议已经另案处理。神坤公司不予认可方治国的主张及证人王某的证言，主张方治国的妻子出具的欠条为民间借贷纠纷，与本案无关，方治国是于2015年9月5日自行离开。原审认为，方治国主张其于2015年6月15日离开涉案房屋，但证人王某的证言仅证明方治国有其他的生产场地，不足以证明方治国实际搬离涉案房屋的事实，方治国亦无证据证明与神坤公司进行了相关的交接或交钥匙的手续，其关于出具的欠条是拖欠租金的辩解神坤公司亦不予认可，方治国应当承担举证不能的不利后果，故方治国关于已于2015年6月15日搬离的主张，原审不予采纳。方治国应当支付神坤公司2015年5月1日至2015年9月5日期间的房屋占有使用费（1,400+950）×4个月+（1,400＋950）÷30天×5天=9,792元。关于水电费的问题。神坤公司主张方治国拖欠租金期间亦拖欠水电费，但未能提交相关证据证明拖欠水电费的数额，方治国在庭审中自认拖欠神坤公司2015年5月份至6月15日期间的租金及水电费并主张每月交付的水电费约200元至300元，故原审酌定方治国应当支付神坤公司2015年5月份至6月15日期间的水电费200元+200元÷2=350元，神坤公司主张的2015年6月16日起的水电费，因无证据证明，应当承担举证不能的不利后果，原审不予支持。关于违约金的问题。神坤公司主张方治国应当按照承诺书支付欠款2%的违约金，原审认为，双方的租赁合同关系无效，故双方关于违约责任的约定亦无效，神坤公司的该项主张，原审不予支持。其他应说明的情况。方治国主张交付了押金1,900元，但未能提交证据予以证明，神坤公司仅认可收取了押金1,000元，双方的租赁合同关系无效，因无效合同取得的财产应当返还，故神坤公司应当返还方治国已收取的押金1,000元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、方治国于判决生效之日起三日内支付神坤公司2015年5月1日至2015年9月5日期间的房屋占用使用费9,792元；二、方治国于判决生效之日起三日内支付神坤公司2015年5月1日至2015年6月15日期间的水电费350元；三、神坤公司于判决生效之日起三日内返还方治国押金1,000元；四、驳回神坤公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费130元，由神坤公司承担58元，由方治国承担72元。
方治国不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、由神坤公司承担一、二审诉讼费。上诉理由：一、方治国与神坤公司于2014年8月1日签订的转让协议书无效，方治国不需支付房屋占有使用费。方治国于2015年6月15日搬离涉案房屋时，神坤公司胁迫方治国的妻子宴某写了一张“今欠到深圳市神坤科技有限公司人民币伍仟元”的欠条，此欠条包括方治国所欠神坤公司2015年5月1日至2015年6月15日的房租、水、电费在内，此欠条也充分证明方治国2015年6月15日搬离涉案房屋的时间与事实。二、神坤公司在原审未提出诉请方治国2015年5月1日至2015年9月5日期间的房屋占有使用费9792元，2015年5月1日至2015年6月15日期间的水电费350元的诉讼请求，方治国不需支付神坤公司2015年5月1日至2015年9月5日期间的房屋占有使用费币9792元，2015年5月1日至2015年6月15日期间的水电费币350元。因与本案无关，请求二审法院纠正。三、神坤公司收取方治国租房押金币1900元，收款收据原件已提交给原审法院。四、方治国已支付神坤公司的机器款共20500元，但神坤公司所卖给方治国的机器设备共19台，至今，神坤公司未交付给方治国，按转让协议第六条，神坤公司机器交付方治国的时间定于2014年8月1日1时前。神坤公司强行占用方治国19台机器设备使用经营至今，给方治国造成巨大经济损失。综上所述，方治国认为，原审判决，认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法改判。
被上诉人神坤公司答辩称：一、神坤公司不认可转让协议书无效，也不认可方治国因此不承担房屋占有费。神坤公司补充一份租金收据，证明了神坤公司所交的全部租金均依法缴纳了税费。方治国以宴某所写欠条主张方治国租赁期到2015年6月15日止，神坤公司不予认可，理由如下：1、方治国并没有证据证明存在胁迫；2、宴某的欠条与本案租赁无关；3、宴某借款一案已在宝安区人民法院立案，此案正在受理中。二、方治国认为神坤公司在原审起诉书上没有提出房屋占有费的诉讼请求，主张方治国不应支付神坤公司租金和水电费，神坤公司不认可，原审第五项已对此进行阐述。关于押金条，原审第九项也有论述。三、关于机器转让，神坤公司已于2015年9月在宝安区人民法院立案，该案在审理中。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。神坤公司未能提交涉案房屋的产权证明或合法报建手续，原审认定涉案租赁合同无效正确，本院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，神坤公司应向方治国返还其就涉案租赁合同所收取的押金。虽合同无效，但方治国实际使用了涉案房屋，神坤公司可以参照合同约定的租金标准主张占有使用费，方治国应予以支付。根据方治国上诉请求及理由，二审争议的焦点是：一、方治国何时搬离涉案房屋；二、方治国就涉案租赁合同所支付的押金数额。
关于焦点一。方治国与神坤公司并未办理涉案房屋的返还交接手续。方治国主张其妻宴某所出具欠条是其与神坤公司之间租金的结算，亦证明其已于2015年6月15日搬离涉案房屋。但神坤公司对此不予认可。而从欠条载明内容看，欠条并未写明该欠款性质、缘由，亦未有任何关于涉案房屋、租赁的措词，欠款数额也无法与方治国所称欠付的5月至6月的租金对应，并且，神坤公司已就该欠条另案起诉借款纠纷，因此，无法确认上述欠条与本案的关联性。方治国在二审调查后还提交了一份证人证言，以证明其搬离时间为2015年6月中旬。但从证言内容看，出具该证言的证人为方治国原聘请的工人，与方治国存在一定利害关系，且其称因场地无法使用，方治国不再从事加工行业，令其另行择业的陈述，与方治国在原审所称6月份即已搬至其他场地继续生产的事实亦不符，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该证言不足以证明方治国搬离涉案房屋的时间即为其主张。而方治国亦未能举证证明在2015年6月15日之后，神坤公司已对涉案房屋占有使用或另行出租，因此，方治国主张其于2015年6月15日搬离房屋，事实依据不足，本院不予采信。原审采纳神坤公司自认的2015年9月5日为方治国搬离时间，并无不当，本院予以维持。
关于押金。双方协议对押金并无约定，方治国主张已交纳押金1900元，但其在本案一、二审均未向法院提交其所述押金条，也未证明其在其他案件中向法院提交过，且亦无法提交其他证据予以证明押金数额，故方治国应承担举证不能的不利后果。神坤公司自认收到押金1000元，原审据此认定方治国所交租赁押金为1000元，符合法律规定，本院亦予确认。
至于方治国上诉所称与神坤公司存在的其他经济纠纷，不属本案审理范围，方治国应另循法律途径解决。
综上，方治国的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费79元，由方治国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……