河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀01执异269号
案外人：李建，男，1972年10月17日出生，汉族，住石家庄市正定县。
委托代理人：袁晓华，河北时代经典律师事务所律师。
申请执行人：南通市达欣工程股份有限公司，住所地江苏省海安高新技术产业开发区通阳东路10号。
法定代表人：马和军，该公司总经理。
委托代理人：张少辉、谢丽丽，河北天捷律师事务所律师。
被执行人：河北万佳房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路世纪花园东区20-2004号。
法定代表人：赵文亭，该公司董事长。
在本院执行南通市达欣工程股份有限公司（以下简称达欣公司）与河北万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2010年4月27日作出（2010）石民三初字第00062号民事裁定，保全查封万佳公司开发的“万佳丽都”部分房产，案外人李建对查封的“万佳丽都”小区××-××-××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李建称，请求解除对坐落于正定县××路××号“万佳丽都”小区××幢××单元××号房产的查封。贵院错误查封的涉案房产属于案外人的财产，而不是万佳公司的财产，涉案房产虽然没有变更到案外人名下，但是万佳公司已将涉案房产出卖给案外人，案外人已经支付全部价款并实际占有，且对于未办理备案登记没有过错，贵院应依法予以解除查封。事实与理由：一、案外人已全额支付购房款。2009年10月14日，案外人与万佳公司签订了《商品房买卖合同》，购买万佳公司开发的“万佳丽都”小区××幢××单元××号房产，并全额缴纳购房款共计532503元，万佳公司收款后出具《收款收据》，证实案外人已经全额支付完毕购房款。二、案外人已实际占有涉案房产。万佳公司于2009年11月27日将房屋钥匙、门禁卡等交付案外人，案外人在《万佳丽都房屋接收确认单》签字予以确认，双方完成房屋交接事宜，自此案外人开始实际占有使用涉案房屋持续至今，在使用期间案外人按照物业规定及时缴纳了物业费、水电费等费用。三、涉案房产没有办理备案登记，案外人无过错。根据《商品房买卖合同》第十五条及二十四条约定，由万佳公司承担商品房预售登记备案及房地产权属证书的办理事宜，该项约定意思表示明确、真实，亦不违背我国法律和行政法规的效力性强制性规定。至于涉案房产未办理备案登记，责任不在案外人，而是万佳公司的原因所致，案外人作为买受人一直在积极主张权利，曾多次催促万佳公司办理备案登记，所以，案外人在房产备案方面没有过错。综上，案外人请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定解除对“万佳丽都”小区××幢××单元××号房产查封，以维护案外人的合法权益。案外人向本院提交以下证据：
证据1、《商品房买卖(预、销售）合同)》一份，欲证明案外人与万佳公司于2009年10月14日就涉案房屋签订了合法、有效的《商品房买卖合同》。
证据2、2009年8月31日房屋接收确认单一份。
证据3、钥匙发放登记表一份，以上两份证据，欲证明涉案房屋在法院查封之前，案外人与万佳公司于2009年11月27日办理了××-××-××号房产交接手续，案外人开始实际占有该房产。
证据4、收款收据2张，欲证明案外人在法院查封之前已全额支付涉案房屋的全部购房款。
证据5、物业费、采暖费等收据3张。
证据6、业主缴费票据说明一张，以上两份证据欲证明涉案房屋查封前案外人已实际居住使用并缴纳物业、采暖等费用。
申请执行人达欣公司答辩及质证意见称，《买卖合同》与万佳公司的房屋接受单均不真实，本案是案外人与被执行人串通为逃避执行进行的虚假诉讼：1、在我方与被执行人诉讼阶段，我方就申请法院对被执行人名下的涉案房屋进行诉讼保全，保全时涉案房屋均登记在被执行人名下且处于未销售、未交付状态；2、正常购房途径是缴纳定金、交付罚款、开发票、办理房屋登记手续，但本案中案外人的购房程序完全一致，没有缴纳定金，没有办理贷款全部是全额付款，且在购买房屋后都不积极主动的主张办理产权登记，不要求开具发票，不要求办理房屋登记手续，甚至在明知房屋已经查封的情况下，仍与被执行人串通购买房屋，且在房屋被查封将近10年后，才向法院主张权利，与常理相悖，另本案房屋买卖合同签订在后，交房手续在前，且交付房款时间在后，明显与常理不符，故其提供的材料明显为虚假证据。
质证意见：证据1-6真实性、合法性、关联性均有异议。1、房屋接收确认单的时间是2009年8月31日，合同签订时间为2009年10月14日，交房早于签订合同；2、付款时间是2009年10月14日，付款时间早于合同签订时间；3、大额金钱交付应提供转账凭证。其提供的以上证据显示的房屋购买及交房流程，与现实不符。
被执行人万佳公司称，案外人所称事实属实，同意案外人的意见。
本院查明，达欣公司与万佳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理过程中，依南通达欣公司申请，本院于2010年4月27日作出（2010）石民三初字第00062号民事裁定，（一）冻结万佳公司银行存款2600万元或查封其它同等价值的财产；（二）查封担保人保定市白洋淀温泉城慧通房地产开发有限公司名下位于白洋淀温泉城××路187749.49平方米的土地使用权。本院于2010年4月30日向正定县房产管理所发出协助执行通知书，查封被告万佳公司开发的万佳丽都住宅楼共42套房屋。2011年6月13日，本院作出（2010）石民三初字第00062号民事判决。被告万佳公司不服，上诉于河北省高级人民法院，该院经审理作出的（2011）冀民一终字第128号终审判决，判决生效后，达欣公司向本院申请强制执行。在执行中，2018年3月2日，本院作出（2013）石执字第00001-2-3号执行裁定，继续查封被执行人万佳公司开发的位于正定县××“××佳丽都”住宅、商铺共××套，其中包括本案争议房产。
另查明，案外人与万佳公司于2009年10月14日签订了《商品房买卖（预、销售）合同》，该合同约定，案外人购买万佳公司开发的位于正定县××路“万佳丽都”××幢××单元××号房屋，该房屋用途为住宅。案外人支付了全部价款，万佳公司为案外人出具了收款收据，2009年8月31日，万佳公司、案外人签订了房屋接收确认单，案外人随后领取了房屋钥匙。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，办理房屋过户登记是作为开发商万佳公司的义务，如万佳公司依合同约定通知案外人协助办理房屋过户登记，而案外人未予协助，则才属于案外人自身原因未办理过户登记。案外人在本院查封之前签订了房屋买卖合同并占有了房屋，也支付了全部价款，而且并非案外人的原因未办理过户登记，故案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对河北万佳房地产开发有限公司开发的位于正定县××路××号“万佳丽都”小区××幢××单元××号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 高福兴
二〇一八年七月五日
书记员 贾胜杰