河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河城法民一初字第131号
原告（反诉被告，以下简称“原告”）李秀良，男。
委托代理人徐日君，河源市法大律师咨询服务所法律工作者。
被告（反诉原告，以下简称“被告”）刘丽花，女。
委托代理人陈金云，广东贤贵律师事务所律师。
上列原告李秀良诉被告刘丽花房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李秀良及委托代理人徐日君到庭，被告刘丽花及委托代理人陈金云到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月中旬，原告期间通过房地产中介公司河源市隆城房地产经纪有限公司永福路分公司推介，向被告刘丽花转让购买其所有的二手房位于河源市红星路文景小区的房屋。2013年6月11日签订了《房地产买卖三方合同》，合同条款明确注明了该二手房房地产转让的具体物业情况、付款价钱、产权转移手续的办理、费用承担及违约责任等等，并明确注明了交楼时间为“卖方须将该物业在收到尾期房款交予买方使用。”签订了上述《房地产买卖三方合同》后，原告支付了中介费用，于当天支付了定金10000元，并于2013年7月6日签订了《购房过户协议书》；于2013年7月6日签订了《购房过户协议书》；于2013年7月12日支付了首期购房款103800元，再次签订了《购房尾款支付协议书》，三方当天到河源市房管局办理了二手房产权过户。2013年8月2日，原告领取了新的《房地产权证》，三方一起到中国建设银行股份有限公司河源市分行办理贷款按揭手续，该银行于2013年12月6日发放贷款，将21万贷款作为购房尾款直接支付了被告。截至2013年12月6日，被告已全部收取了原告购房款323800元。可被告却私自毁约，以计收违约金无理要求为由拒不交付该房产所有权给原告。据此，请求法院判决：1、判令被告继续履行《房地产买卖三方合同》，将河源市红星路文景小区的房屋交付给原告使用；2、判令被告从2013年12月7日起该房屋按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定每月1200元计收逾期违约金，至判决确定履行交付该房屋之日止；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。
原告对起诉陈述事实提供的证据有：1、原告身份证、常住人口登记卡；2、被告身份证；3、房地产买卖三方合同；4、购房过户协议书；5、购房尾款交付协议书；6、收据；7、中国建设银行分行个人贷款支付凭证；8、经纪公司证明；9、经纪公司《营业执照》；10、房地产权证；11、《个人住房（商业用房）借款合同特别签订条款》。
被告答辩及反诉称，2013年6月11日被告与原告在中介方“河源市隆城房产代理经纪有限公司新风分公司”签订了《房地产买卖三方合同》。该合同约定：被告将位于河源市文景小区的房屋唯一住房出卖给原告，建筑面积为96.06平方米。房屋总成交价为323800元整，原告在合同签订当天向被告支付定金10000元整（后转为购房款），在办理产权过户当天向被告支付首期款103800元，剩余尾款210000元整原告通过在建设银行贷款偿还。根据《房地产买卖三方合同》，约定于在2013年7月12日办理产权转移手续，由中介方负责办理。过户当天被告支付给中介方第一笔中介费3800元整。2013年7月12日双方又签订了《购房尾款支付协议书》，第二条约定，从房屋产证权出证日（以房管局签字盖章日为准）后第三日算起，在45天内被告还没收到银行的贷款（即房屋尾款210000元整），从第46天起，原告须按日千分之五支付滞纳金（即违约金）给被告；《购房尾款支付协议书》第三条还约定，在最后期限被告仍未收到尾款，原告须撤回银行贷款申请，并在一周内配合被告将房屋产权重新过户给刘丽花。过户后，房屋产权出证日为2013年7月27日，双方在房管局取证日为2013年8月2日。从2013年8月2日从房管局拿到房产证算起，到2013年9月17日就到了《购房尾款支付协议书》约定的房屋尾款到账时间，但原告没有履约。被告多次提醒原告，如若房屋尾款还到不了账，一定要按协议约定支付滞纳金，原告承诺没问题。但至2013年9月17日就到了《购房尾款支付协议书》约定最后还款期限，但还是不见尾款踪影。为了保证房屋能准时交付给原告，被告在8月2日前就提前赶走了租客，并且也按时缴交了各种费用。直到2013年12月6日，房屋尾款才到账。从2013年9月17日至2013年12月6日，足足超过了80天，已构成违约，依法应支付滞纳金（即违约金）。据此：请求法院判决：1、判令原告按照《购房尾款支付协议书》支付滞纳金（即违约金）84000元给被告；2、本案所有诉讼费及相关费用由原告承担。
被告对其答辩及反诉事实提供证据如下：1、房地产买卖三方合同；2、购房尾款支付协议书；3、房款欠条；4、收据；5、原告身份证；6、被告身份证。
原告对反诉答辩称，1、反诉状的事实基本没有异议，但原告委托的经纪公司是河源市隆城房地产有限公司永福路分公司。2、在2013年8月2日领取房产证后，到建设银行贷款，建设银行在2013年12月6日发放贷款，因不可抗力导致，原告没有过错责任，也没有违约。而且建设银行已经将所有款项发放给被告的账户上，原告已经履行了合同义务；3、双方约定的滞纳金超过银行同期同款利率的四倍，该约定是无效的。
本院查明，2013年6月11日，原告与被告及中介方河源市隆城房地产经纪有限公司永福路分公司签订一份《房地产买卖三方合同》，约定：被告将位于河源市红星路文景小区的房屋出售给原告，房屋的面积为96.04平方米，成交价323800元。付款方式：1、先支付定金10000元；2、双方在房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》之时支付100000元；3、余款213800元银行按揭贷款，在办理完按揭手续后由银行直接支付给被告。交楼时间为被告收到尾期房款后将房交付给原告。签订合同当天，原告支付给被告定金10000元，被告向原告立下一张收据。2013年7月6日，三方再签订一份《购房过户协议书》，约定：原告的房屋首期款应在2013年7月12日前支付，否则视为违约，原签订的合同自动作废。2013年7月12日，原告向被告支付了房屋首期款103800元，被告向原告立下一张收据。同日，三方再签订一份《购房尾款交付协议书》，约定：原告仍欠被告购房尾款210000元，双方同意由原告向银行按揭贷款支付。过户完成后，从房产证办理完成之日（以房产证上房管局签字盖章日为准）后第三日为贷款期限第一日，在一个半月（按45天算）内若被告未收到银行支付的尾款，从第46天起，原告须向被告按日支付千分之五的滞纳金，还款最后期限为一个月（30天），若被告在还款最后期限内仍未收到银行的尾款支付，原告必须撤回贷款申请，并在一周内（7天）配合被告重新将房产过户到被告名下，过户所产生的全部费用由原告支付。2013年7月26日，被告将出卖的房屋过户到原告的名下，据此，原告向中国建设银行股份有限公司河源市分行提出申请贷款，2013年11月11日，中国建设银行股份有限公司河源市分行与原告签订贷款合同，2013年12月6日向被告支付了房屋余款210000元。之后，原告向被告要求交付房屋，被告认为原告迟延付款，要求支付违约金，没有将房屋交付给原告，双方因此产生纠纷，原告于2014年1月21日向本院提出起诉。诉讼期间，被告提出反诉。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖三方合同》、《购房过户协议书》、《购房尾款交付协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效。签订合同之后，原告已经向被告支付完毕了购房款，履行了付款义务。虽然第二期付款210000元，被告迟延了付款时间，被告事实上也接受了原告的付款，因此，原告请求被告交付买卖房屋，符合法律的规定，本院予以支持。至于合同的违约金问题，被告可以通过协商或其他合法途径予以解决，被告以原告没有支付违约金为由，拒绝向原告交付房屋，理由不成立，本院不予以支持。根据双方的约定，从房产证办理完成之日（以房产证上房管局签字盖章日为准）后第三日为贷款期限第一日，在一个半月（按45天算）内若被告未收到银行支付的尾款，从第46天起，原告须向被告按日支付千分之五的滞纳金。原、被告买卖房屋产权过户登记日期是2013年7月26日，原告第二期付款合同约定日期是2013年9月12日前，原告实际付款日期是2013年12月6日，因此，被告主张原告迟延付款违约时间80天，符合客观事实，被告要求原告支付违约金，理由充分，本院予以支持。对于违约金的金额，本院认为，应当结合案件的实际情况进行处理。本案中，原告在办理产权过户手续之后，就向中国建设银行股份有限公司河源市分行提出申请贷款，中国建设银行股份有限公司河源市分行于2013年12月6日向被告支付房屋贷款210000元，因此，原告迟延向被告支付购房款，不是原告主观原因所造成的，故对被告反诉原告支付违约金，本院认为应当作适当的调整。本案中，原告向被告付清购房款后，被告没有按约向原告交付房屋，原告请求被告赔偿租金损失，原告的请求，符合客观事实，为便于案件的处理，本院认为，对原告支付的违约金和被告应赔偿原告的房屋租金损失，可作综合的调整处理，即原告应以本金210000元按中国人民银行逾期贷款利率计付违约金给被告，计付时间为80天。原告请求被告赔偿房屋租金损失，本院在原告迟延付款违约金适当减少作出了综合处理，故对原告的该项请求就不再支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告应在判决生效后十日内将河源市红星路文景小区21栋601房交付给原告。
二、原告应在判决生效后十日内支付被告违约金，违约金款额：以本金210000元计算，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付，计付时间80天。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费6157元，反诉费950元，合计7107元，由原、被告各负担3553.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 高雪云
代理审判员 邹继平
代理审判员 钟晓燕
二〇一四年五月十五日
书 记 员 黄敏怡