四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2022民初1418号原告：唐明建，男，1972年5月16日出生，汉族，住四川省乐至县。原告：杨琼，女，1973年9月6日出生，汉族，住四川省乐至县。二原告共同委托诉讼代理人：陈东，四川精略律师事务所律师。被告：四川隆泰房地产开发有限责任公司，住所地乐至县天池镇曙光路2号。统一社会信用代码：915120227208920865。法定代表人：梁池才，总经理。委托诉讼代理人：潘有为，四川高洁律师事务所律师。原告唐明建、杨琼诉被告四川隆泰房地产开发有限责任公司（简称“隆泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐明建及二原告委托诉讼代理人陈东、被告隆泰公司委托诉讼代理人潘有为出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐明建、杨琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证、土地使用权证（即不动产权证），并支付自2015年5月1日起至交付不动产权证之日止的违约金（计算至2018年4月30日暂为28663元，按购房总额265421元，按每日万分之一标准计算）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于乐至县天池镇的商品住房一套，建筑面积约83.65平方米，房款总价265421元，合同约定出卖人在2014年5月1日交付商品房，并依约办理房屋所有权证、土地使用权证。被告依约交付了商品房，但至今未按约定办理权属证书。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告隆泰公司辩称：1、对原告陈述的签订合同及购买房屋无异议；2、被告迟延办证的原因系承建小区消防工程的施工方携款跑路，导致消防工程一直未经验收，后被告另行找他人完成了消防工程，因此拖延了时间，被告也因此受到行政处罚，被告公司对此高度重视，据公司人员称最迟能在2019年6月将证办好，希望原告给予一定谅解；3、被告对违约金有异议，迟延办证系消防工程、行政处罚等第三方原因造成，根据合同的约定，违约金的支付时间是在取得房屋所有权证的15日内，现支付时间未到，此外，违约金按日万分之一计算过高，应当调整，主张按照日万分之0.1计算。原告为证实自己主张向本庭提交了原告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、预收房款收据、个人贷款还款查询单、中国工商银行借款凭证。拟证明1：原告主体资格；2：原、被告间买卖关系成立，合同约定的违约金不存在过高情形，约定的违约金给付时间，系被告提供的格式条款，未以明显方式提醒原告；3：原告依约交纳房款的事实。被告经质证对以上证据真实性、合法性均无异议，合同约定了违约金支付条件，同时万分之一计算违约金过高，被告逾期办证，原告方没有损失。本院认为，原告提交的证据均系书证，来源合法，反映内容客观真实，能够证实原、被告间买卖关系成立的事实，予以采信，关于合同中对违约金支付时间的约定，将在本院认为中进行阐述。本院经审理认定事实如下：被告隆泰公司成立于2001年2月26日，企业类型为有限责任公司，经营范围为三级房地产开发经营；钢材、建材、室内外装修材料等。2013年1月9日，原告唐明建、杨琼作为买受人，被告隆泰公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于乐至县天池镇曙光路地块的国有土地使用权，买受人购买商品所在土地用途为：商业。土地使用年限自2010年12月9日至2080年12月9日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，地名核准名称为：隆泰东方城。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为：16层，其中地上16层，地下1层，原告购买商品房的位置为2幢；该商品房为预售商品房，其预测建筑面积为83.65平方米；第五条计价方式和价款。第三款第2项按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3173元，总价款265421元。第六条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款。第十一条交付条件。（一）出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2015年5月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。商品房交付后，1、双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，双方签订补充协议，对《商品房买卖合同》部分条款进行补充约定：一、对合同第六条的补充约定。乙方采用按揭付款向甲方支付房款，购房总价款为265421元，首付款105421元，余款16万元由乙方在合同签订后向银行申请按揭贷款支付。四、对合同第二十条的补充约定1、房屋交接时，乙方应委托甲方代办房屋转移登记手续，甲方有义务协助。乙方自行到房管部门缴纳须乙方承担的各种税费、维修基金等，凭房管部门所开具票据到甲方处登记，由甲方同意办理房屋转移登记手续，如因乙方原因未在房屋交付时缴纳上述房管部门所需费用，甲方不承担逾期交房和房屋所有权证书的责任。合同签订后，被告依约在2014年5月1日前向原告交付房屋。另查明，2013年1月9日，原告向被告公司交纳购房首付款105421元，同年7月26日，原告向中国工商银行股份有限公司乐至帅乡大道支行按揭贷款160000元向被告交纳房款，合计原告向被告交房款265421元。庭审中，被告陈述至今未办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。同时，因商品房所在楼栋消防和容积率的问题，现正在进行整改和接受处罚，致使涉案楼盘至今未竣工验收，也未为买受人办理房屋所有权证和土地使用权证（不动产权证）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。关于焦点1：原告要求被告办理权属证书的请求问题。因国家机构改革，房屋所有权证和土地使用权证现统称为不动产权证。办理不动产权证系不动产管理局的行政行为，非民事案件受案范围，且根据案涉《商品房买卖合同》第二十条第二规定，办理房屋转移登记由原被告双方共同向权属登记机关申请，被告负协助并接受原告委托负责申请办理义务。现案涉房屋所在楼栋因消防工程未完工等原因，尚未竣工验收，未取得房屋初始登记，故办理房屋转移登记的条件不成就，原告要求被告办理不动产权证的请求不成立，本院不予以支持。关于焦点2：违约金支付条件是否成就的问题。合同签订后，原告已按约交纳全部房款及办证费用等，全面履行了自己的义务。根据案涉合同第二十条第二项约定，被告应当在交付房屋之日起365日内为原告申办房屋所有权证。如因被告的责任，致使原告未在约定期限内取得房屋所有权证书的，原告可以选择退房，或者由被告向原告支付违约金。经审理查明，因被告责任，导致案涉工程未竣工验收、未取得初始登记，原告不能取得案涉房屋的权属证书，现原告不要求退房，要求被告给付违约金的理由成立。关于违约金给付条件是否成就，原被告签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第二项约定，因出卖人的责任导致买受人逾期取得房屋所有权证的，应支付违约金。违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。该约定表明，不管被告违约时间长短，只要原告未取得权属证书，就不能向被告主张违约金。该约定属于限制被告责任的内容，有违公平原则和诚实信用原则，同时该约定系被告提供的格式性条款，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条：“提供格式条款的乙方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合同提示及说明义务承担举证责任”的规定，被告应采用特殊字体、符号、或者说明等特殊标识提请原告注意，现被告无证据证实履行了提示义务，故该限制条款对原告不生效。被告未在约定时间内协助原告办理房屋权属转移手续，原告可随时要求被告给付违约金。争议焦点3：关于原告主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，虽因被告责任，原告未能在约定期限内取得房屋权属证书，但已向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，且原告未举证证明其损失的大小，故被告主张违约金过高的请求成立，本院予以采信。兼顾合同履行情况、被告过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确认违约金按双方约定按已交房款日万分之一的30%的比例计算。为此，原告主张的违约金：在2015年5月2日至2018年4月30日期间为8711元〔（265421元×1094天）×1／10000×30%〕，从2018年5月1日起至被告向原告交付不动产权证之日止，以原告唐明建、杨琼所交房款为基数，按照日万分之一的30%比例标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条的规定，判决如下：一、由被告四川隆泰房地产开发有限责任公司在本判决书生效后30日内支付原告唐明建、杨琼违约金。其中：2015年5月2日至2018年4月30日的违约金8711元；2018年5月1日至被告四川隆泰房地产开发有限责任公司向原告唐明建、杨琼交付不动产权证之日止，以原告唐明建、杨琼所交房款265421元为基数，按日万分之一的30%计算的违约金。二、驳回原告唐明建、杨琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取计258元，由原告唐明建、杨琼负担233元，被告四川隆泰房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  李丹二〇一八年七月二十七日书记员  吴忧