江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第0208号
原告沈亚珍。
委托代理人徐瑛。
委托代理人王晓岚。
被告无锡嘉南置业有限公司。
法定代表人王建辉。
委托代理人孙建峰。
委托代理人王佳烨。
原告沈亚珍与被告无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，适用简易程序于2015年2月3日、2015年3月24日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告沈亚珍及其委托代理人徐瑛、王晓岚，被告嘉南公司的委托代理人孙建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈亚珍诉称：双方于2012年12月31日签订了《商品房买卖合同》，约定由其购买嘉南公司开发的龙湖滟澜艺墅4-8幢584单元1层103室商铺（以下简称涉案商铺），后其依照合同约定支付了首付款并办理了贷款，嘉南公司在合同约定的交房时间前通知其收房，但其发现实际交付的房屋门口被承重柱遮挡，而此种情况并未在备案的规划图及合同所附平面图中予以体现，嘉南公司也未告知，现实际交付的商铺因存在遮挡问题致使无法实现原购房目的，其已于2014年4月30日向嘉南公司发函通知解除了合同，故现诉至法院，要求嘉南公司：1、退还购房款627065元，2、支付利息（以首付款317065元为基数，按照银行同期贷款利率计算自2013年6月19日起至判决给付之日止），3、赔偿贷款利息损失（以1224000元为基数，按照银行同期贷款利率上浮10%计算自2014年7月22日起至判决给付之日止），4、承担本案诉讼费。
被告嘉南公司辩称：沈亚珍解除合同不符合法律规定及合同约定，不能产生单方解除的效力，主张的贷款利息损失的赔偿方式计算有误，要求驳回沈亚珍的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月31日，沈亚珍与嘉南公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由沈亚珍购买无锡市新区龙湖滟澜艺墅第4-8幢584单元1层103号房，建筑面积为30.37㎡，总价为627065元，沈亚珍于签订合同之日支付其中的317065元（包括已付款50000元）作为首付款，剩余310000元于合同网上备案之日起当日申请办理银行贷款手续；嘉南公司应于2014年1月5日前交付符合合同约定的房屋。补充协议同时约定了“出卖人对买受人行使解约权的异议期为两年，自买受人的书面解约通知送达出卖人之日起算，该异议期是指买受人按照合同约定或者法律规定有解约权的情况，如买受人没有解约权的，出卖人有权随时对买受人的解约要求提出异议，不受异议期的限制。”此后沈亚珍支付了首付款317065元，其因同时还购买了与涉案商铺相邻的101、102、104号房，连同涉案商铺在内的4间房共计办理了1530000元的贷款，该款于2013年8月21日付至嘉南公司。后嘉南公司通知沈亚珍收房，沈亚珍因对涉案商铺门前承重柱的设置有异议，遂于2014年4月30日向嘉南公司寄送函件1份，内容为其购买了位置优越的101-104号房屋，本想四开间整体设计利用以期更好的商业效果，但通知交房后，发现其中的103号房屋门前的两根柱子挡住了门面的三分之一，严重影响了商铺的使用，四间商铺无法体现出整体性的价值，无法实现其购房目的，故通知嘉南公司解除四间房屋的购房合同，并返还购房款和相关利息。因嘉南公司未予理睬，沈亚珍遂于2015年1月12日诉至本院。
上述事实，有沈亚珍提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、发票、《函》及邮寄凭单复印件、个人购房担保借款合同、个人借款凭证及双方当事人的陈述等在卷佐证。
诉讼中，本院组织双方至涉案商铺现场进行了查看：涉案商铺大门系由四扇铝合金玻璃门组成，两边两扇固定无法开启，中间两扇为开门，门前有一过街天桥通向对面商铺楼，过街天桥的其中一根承重柱对四扇门中最东边一扇固定玻璃门有一定遮挡。嘉南公司提供了龙湖·无锡太科园二期C地块项目”商业综合体一层组合平面图，证明在防火分区示意图纸中对涉案商铺门口的柱子已有标注。沈亚珍对嘉南公司提供的该图纸不予认可，并提供了《商品房买卖合同》附件中所附平面图以及其至无锡市新区档案馆调取的“龙湖·无锡太科园二期C地块项目”总体总平面图、商业综合体一层组合平面图、商业综合体6号楼一层平面图三份施工图纸，证明嘉南公司在备案的图纸以及合同所附平面图中均未标明涉案商铺门前有承重柱，而据其向新区规划局工作人员了解承重柱是必须在施工图中标明的。嘉南公司对该些图纸真实性没有异议，但表示承重柱并非需要在每一份图纸上均注明，该证据无法证明沈亚珍的主张。
诉讼中，沈亚珍提供了银行还贷明细，证明其购房至今已偿还的银行贷款本息情况，并表示因当时银行是针对其购买的四套房屋一并办理的贷款，无法区分具体每一套房屋所涉贷款利息的金额，故对于解除涉案商铺的买卖合同后产生的贷款利息损失以四套房屋总贷款金额作为损失计算基数，明确其主张贷款利息赔偿的计算方式为以1224000元为基数，按照银行同期贷款利率上浮10%计算自2014年7月22日起至判决给付之日止。
本案中，双方的争议焦点在于沈亚珍单方解除《商品房买卖合同》是否有效及相应的后果？
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。依据合同法的规定，当事人一方可依据约定解除条件或者法定解除条件通知对方解除合同。但单方解除合同通知的效力，需看合同解除的要件是否具备，既要符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，关于沈亚珍单方解除《商品房买卖合同》的效果，沈亚珍以寄送函件的形式通知了嘉南公司，形式要件已具备，但还需在满足实质性要件的前提下方可达到单方解除的效果。沈亚珍主张的解除理由为嘉南公司交付的涉案商铺大门有部分被承重柱遮挡，致使其不能正常使用商铺，无法实现《商品房买卖合同》的合同目的，但（1）合同所附平面图中反映涉案商铺门前有过街天桥的设计，而依据双方提供的设计施工图并不能看出涉案商铺门前的承重柱较设计之初有过变更，故现有证据不足以证明存在设计变更致使沈亚珍无法实现合同目的的情况；（2）依据现场查看的情况，虽然从消费者进入商区的视角来看，过街天桥的承重柱对涉案商铺的部分玻璃门确有一定程度的遮挡，对该商铺的醒目度有一定影响，但所遮挡的部分仅涉及最边上的一扇玻璃门，且该扇玻璃门固定无法开启，承重柱对于该商铺大门的正常进出使用并无影响，商铺内的区域也可正常使用，故承重柱的问题并不足以导致合同无法履行，不构成合同法上规定的法定解除条件。综上，沈亚珍送达合同解除通知因不符合单方解除权的实质性要件，不具有相应的解除效果。相应的，其依据合同解除后果要求返还已付房款及赔偿相关损失的主张于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回沈亚珍的诉讼请求。
案件受理费11576元（此款已由沈亚珍预交），由沈亚珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 王莉娜
审 判 员 郭莹华
人民陪审员 秦迪光
二〇一五年七月二日
书 记 员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。