江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南扬民初字第519号
原告江苏古运河投资发展有限公司。
法定代表人陈旭民，该公司董事长。
委托代理人林志明、袁征，江苏梁溪律师事务所律师。
被告张建。
委托代理人张书文。
原告江苏古运河投资发展有限公司（以下简称古运河公司）与被告张建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告古运河公司的委托代理人林志明，被告张建的委托代理人张书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告古运河公司诉称：古运河公司与张建于2012年7月签订《房地产租赁合同》，约定由张建向古运河公司承租南长区五星家园787-1号第7层710、711A号房屋，建筑面积约112.35平方米，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，2012年8月1日起至2012年9月20日止为免租期，免租期内张建除不需支付租金外，其他物业费、水电费等相关费用均由张建承担；张建应于2012年9月21日起计付租金，月租金为3417.3元，租金缴纳实行先付后用，三个月结算一次；若张建未按约支付房屋租金，则古运河公司可要求张建支付相当于6个月租金的违约金，并没收保证金，张建应承担古运河公司实现债权的律师费、诉讼费等；张建逾期返还房屋，应按租金标准的三倍支付占用房屋使用费。合同签订后，古运河公司按约将上述房屋交付张建使用，但张建未按约支付租金，经古运河公司多次催讨未果。现要求：1、判令张建立即迁让出无锡市南长区五星家园787-1号第7层710、711A号房屋；2、判令张建向古运河公司支付租金66099.45元（计算至2015年7月31日）；3、判令张建向古运河公司支付占用房屋使用费（按合同约定为租金标准的三倍，从2015年8月1日起计算至2015年8月10日为3307.06元，从2015年8月11日起至2015年11月4日仍按每月10251.90元的标准计付占用房屋使用费）；4、判令古运河公司有权没收张建支付的租赁保证金6800元；5、判令张建向古运河公司支付违约金20503.80元；6、判令张建承担古运河公司实现债权的律师费8500元；7、本案诉讼费用由张建负担。诉讼中，因张建已于2015年11月4日下午办理房屋移交手续，故对上述第1项诉讼请求予以撤回，对上述第3项诉讼请求变更为“判令张建向古运河公司支付占用房屋使用费1102.35元（暂计算至2015年8月10日，此后仍按每月3417.30元的标准计付占用房屋使用费至张建迁让出租赁物之日止）”。
被告张建辩称：双方签订的房屋租赁契约中约定租赁期限仅为1年，古运河公司诉称双方签订的房地产租赁合同只是预约，应当以双方签订的租期为1年的房屋租赁契约为准，并按此计算相应费用。
古运河公司举证及张建质证意见如下：
1、《房地产租赁合同》1份，系古运河公司与张建于2012年6月26日签订，证明古运河公司将涉案房屋出租给张建使用，双方对租金标准、支付方式、免租期、违约责任等进行了约定。
张建对证据1的真实性没有异议，但认为是预约合同，并不产生法律效力。
2、《古运河文化创意大厦商户进驻联系单》1份，证明古运河公司于2012年8月2日为张建办理了进驻涉案房屋的手续。
张建对证据2的意见是不清楚，但认可涉案房屋确系张建承租。
3、《关于收回租赁房屋的告知》1份、《催款通知单》2份、《邮寄详情单》2份，证明古运河公司在合同履行期间多次向张建催收租金。
张建对证据3的意见是，不清楚是否收到通知。
4、《聘请律师合同》1份，证明古运河公司为实现本案债权支出的律师代理费为8500元。
张建对证据4的意见是，认为古运河公司请律师代理与张建无关，不应由张建承担。
5、《承诺书》1份，系双方在签署1年期的房屋租赁契约时张建向古运河公司出具了该份承诺书，以证明双方签订的1年期的房屋租赁契约仅用于办理工商注册登记，双方约定的内容应以证据1《房地产租赁合同》为准。
张建对证据5的意见是，该份承诺书是由张建出具的。
6、《预收帐款辅助明细帐》1份及《记账凭证》5份、《收据》5份，证明张建在承租房屋期间先后预付及支付租金共计51259.50元，该租金仅支付至2013年12月20日，签订合同时张建支付了租赁保证金6800元。
张建对证据6的真实性没有异议，确实支付了上述租金及保证金。
张建举证及古运河公司质证意见如下：
1、张建与古运河公司于2012年6月18日签订的《房屋租赁契约》1份，证明涉案房屋的租赁期限为2012年6月18日至2013年7月30日，租赁期满后双方未签订合同，且张建电话告知古运河公司，说明其开办的公司亏损不再承租该房屋，并让古运河公司收回涉案房屋，房屋内的财产也不需要了。
古运河公司对证据1形式上的真实性无异议，但认为该份房屋租赁契约系张建办理工商营业执照时所用，双方之间的权利义务应以双方签订的《房地产租赁合同》为准。因为在双方签订的《房地产租赁合同》中约定，张建因申请营业执照等而提供给政府等有关部门备案的租赁合同，条款内容与《房地产租赁合同》不一致的，均应以《房地产租赁合同》约定的权利义务内容为准，为此，张建还向古运河公司出具了承诺书。张建没有打电话给古运河公司要求退租，相反是古运河公司多次打电话给张建，要求张建及时支付租金，张建虽承诺尽快筹集资金前来支付，但始终未见行动。
2、张建于2013年八九月左右拍摄的《照片》1张，证明张建电话告知古运河公司其不再承租涉案房屋，然后张建的代理人到涉案房屋发现门上有两把锁，其中一把是张建锁的，另外一把不清楚谁锁的。
古运河公司对证据2的真实性不予认可，认为该照片无法反映具体的拍摄时间以及张建的证明内容。古运河公司并未对涉案房屋加锁，相反是一直催促张建支付租金，该门上的两把锁有可能是张建为保障其房屋内有关物品的安全而上锁，或者张建与他人存在其他纠纷而上锁，古运河公司并未妨碍张建对涉案房屋的使用。双方在合同中约定张建拖欠租金等费用后，古运河公司有权采取必要措施中止张建的营业，即使是古运河公司加锁也是合同中约定的维权手段，并不影响张建支付租金的义务。
经审理查明：2012年6月，古运河公司与张建签订《房地产租赁合同》，合同载明的主要内容是：甲方（出租方）为古运河公司，乙方（承租方）为张建；1.租赁物位置及面积，甲方将坐落于南长区五星家园787-1号第7层710、711A号，建筑面积约为112.35平方米出租给乙方使用；2.租赁期限、租金及支付方式，2.1.1租金，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1元，月租金总计为3417.3元；2.1.2免租期，2012年8月1日起至2012年9月20日止为免租期，免租期内乙方除不需支付租金外，其他物业费、水电费等相关费用均由乙方承担，乙方于2012年9月20日起向甲方计付租金；2.2租金支付方式，租金缴纳实行先付后用的方式，三个月结算一次，乙方应于每期租金开始结算前10日内将6个月租金一次性支付给甲方，付款方式为支票或现金；2.4租赁期限，租期为3年，从2012年8月1日至2015年7月31日止。3.租赁保证金，3.1甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方缴纳租赁保证金6800元；3.2在承租期内，如果乙方因违约而被扣除保证金时，乙方须在扣除之日起五日内将合同规定的保证金补齐，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日3‰计收滞纳金，直至乙方补足全款，甲方也有权解除本合同，没收保证金并收回租赁物；8.房屋返还，8.3如果乙方未按期交还房屋予甲方，甲方有权在物业管理公司的见证下将房屋内的一切动产及可拆卸部分搬离房屋，房屋内的一切装修及设备设施物品全部无偿属于甲方所有，乙方对此无任何异议，同时甲方有权根据乙方逾期不搬所占用房屋的时间，按合同约定当年租金标准的三倍向乙方计收占用房屋的使用费；9.违约责任，9.4若乙方拖欠租金等各项费用其中任何一项或几项达三十天（或以上）的仍未缴交的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项超过六十天或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物；9.9甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止或解除的，守约方可要求违约方支付相当于6个月租金的违约金；9.10因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收全部保证金；9.11乙方应承担甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、查档费等）；14.其他，14.3乙方在此确认向政府部门申请取得经营所必要的执照、批准、许可证（如有）时提供给政府等有关部门备案的租赁合同或甲、乙双方此后为乙方办理证照需要而签订的租赁合同，条款内容凡与本合同不一致的，均应以本合同约定的权利义务内容为准。合同签订后，古运河公司依约将涉案房屋交付给张建。
2012年5月14日，张建向古运河公司交纳涉案房屋租赁订金2000元。2012年6月18日，张建向古运河公司交纳房屋租金（2012年9月－12月）8251.90元、房屋租赁保证金6800元。2013年5月13日，张建向古运河公司交纳房屋租金（2012年12月21日－2013年6月20日）20503.80元。2013年10月11日，张建向古运河公司交纳房屋租金（2013年6月21日－2013年9月20日）10251.90元。2013年12月31日，张建向古运河公司交纳房屋租金（2013年9月21日－2013年12月20日）10251.90元。此后，张建未向古运河公司支付租金。经古运河公司多次催讨未果，遂于2015年8月起诉来院。
另查明，2012年6月18日，古运河公司与张建签订《房屋租赁契约》，约定古运河公司将坐落在五星家园787号第7层710、711A的房屋出租给张建使用，租赁期限自2012年6月18日至2013年7月31日止，租金为每月3500元等内容。同时由张建出具《承诺书》1份，载明：“古运河公司与张建签订的无锡市房屋租赁契约仅用于办理工商注册登记，双方各项约定与职责仍以正式合同为准。”
审理中，古运河公司与张建一致确认，张建已于2015年11月4日下午将涉案房屋返还给古运河公司。
本院认为：古运河公司与张建签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。古运河公司按约向张建交付租赁房屋，但张建未按约向古运河公司支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。古运河公司要求张建支付租金、占用房屋使用费、违约金及没收租赁保证金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。古运河公司要求张建支付律师费的诉请，因未提供支付依据，本院不予支持。张建辩称双方签订的《房地产租赁合同》仅为预约合同，而应以双方签订的《房屋租赁契约》为准的意见，本院认为，张建出具承诺书明确《房屋租赁契约》仅用于办理工商注册登记，且双方签订的《房地产租赁合同》中明确约定因办理证照需要而签订的租赁合同，条款内容凡与《房地产租赁合同》不一致的，均应以《房地产租赁合同》约定的权利义务内容为准，故本院对于张建的辩称意见不予采信。
综上，古运河公司的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、张建应于本判决发生法律效力之日起10日内向古运河公司支付租金、房屋占用使用费（自2013年12月21日起至2015年11月4日止按月租金3417.3元计算）。
二、张建应于本判决发生法律效力之日起10日内向古运河公司支付违约金20503.80元。
三、张建已向古运河公司交纳的租赁保证金6800元，古运河公司不再返还。
四、驳回古运河公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元（已由古运河公司预交），由张建负担，张建于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给古运河公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）
审 判 长 张国元
人民陪审员 鲁芳芳
人民陪审员 张渊源
二〇一六年一月十八日
书 记 员 丁舟扬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。