浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1123民初4037号原告：周光标，男，1972年10月1日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人：叶法盛，浙江浩平律师事务所律师。被告：遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司（原名：遂昌县国有资产经营有限公司），住所地遂昌县妙高街道南街44号（地税大楼八楼），统一社会信用代码91331123704787526U。法定代表人：郑子洪，董事长。委托诉讼代理人：郑俊伟，浙江君豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷慧柳，浙江君豪律师事务所律师。原告周光标与被告遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序审理。本案因司法鉴定扣除审限160天。本案经公开开庭审理，现已审理终结。周光标向本院提出诉讼请求：1、国投公司赔偿原告各项损失共计4504333.33元；2、国投公司支付原告支出的律师代理费20000元；3、诉讼费用由国投公司承担。事实及理由：2012年2月20日，原告与遂昌县电力工业局（以下简称电力局）签订《房屋及场地租赁合同》，约定：电力局将坐落于遂昌县妙高街道二级电站的房屋及场地出租给原告，用于经营花园式休闲农场。双方在合同中对租赁房屋及场地范围、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等条款作了明确约定。其中，租赁期限暂定为十年，自2012年2月20日起至2022年2月19日止；本合同期限为5年，自2012年2月20日至2017年2月19日止；自第六年开始，合同每两年签订一次。事后，原告向电力局支付了第一年度的租金，并对租赁房屋及场地（除未能交付的部分房屋及场地）进行投资并用于经营家庭农场，截至2015年12月底已投资2938500元。电力局未能依约将合同约定的部分场地即旧机修房一幢及周边空地交付给原告，从而构成违约。2013年2月4日，电力局将本案诉争租赁房屋、场地及占用土地移交给遂昌县国有资产管理办公室，遂昌县国有资产管理办公室又将其划归被告管理。因此本案诉争《房屋及场地租赁合同》约定的电力局的权利、义务均由国投公司继受。2017年2月19日，租赁合同约定的本期合同到期，但因合同第一条约定，承租房屋及场地的租赁期限为十年，到期日为2022年2月19日，双方的合同仍应继续履行。原告遂于2017年2月23日向国投公司支付了2017年2月20日至2018年2月19日止的租金52500元。据此，原告认为，本案诉争租赁房屋及场地仍在合同约定的承租期限内。2017年2月份开始，国投公司要求解除双方的房屋租赁合同。2017年6月18日，原告和被告曾就本案诉争房屋及场地的投入资金装修形成固定、非固定财产及附属物，请丽水市金恒房地产评估咨询有限公司做资产评估，并以评估结论作为因解除房屋租赁合同造成原告损失进行赔偿的依据。但被告未将该评估结果交付给原告审核。2017年8月30日，国投公司向遂昌县人民法院起诉，要求原告腾空诉争租赁房屋及场地。2017年11月8日，原告和被告经法院主持调解，双方达成调解协议：原告和被告同意解除《房屋及场地租赁合同》，原告同意于2018年1月8日前完成房屋腾空并交付被告；《房屋及场地租赁合同》解除后，原告的损失双方另行协商。该调解书生效后，原告和被告双方未能就原告的损失赔偿达成一致意见。原告的损失主要有：1、经营农场投入装修及浮产损失共计2938500元；2、合同未能继续履行造成合同预期损失1545833.33元；3、律师代理费20000元，共计4504333.33元。庭审中，周光标认为，其还有以下二项损失，分别为：转让费91000元，搬迁费12000元。国投公司辩称，1.对周光标与电力局签订《房屋及场地租赁合同》，以及《房屋及场地租赁合同》的权利、义务由答辩人继受均无异议。2.《房屋及场地租赁合同》约定，出租人基于政府行为或者国家政策需要解除合同的，有权解除合同，合同自原告收到解除合同通知书时解除。因涉案租赁的房屋及场地上需要建设遂昌县取水工程，答辩人依据合同法和《房屋及场地租赁合同》的约定，于2017年6月25日向周光标送达解除合同通知书、腾空通知书，通知原告自收到解除通知书之日起30日内迁出租赁房屋并腾空场地。因此，解除合同并非答辩人的违约行为造成的，答辩人无需承担违约责任。3.对于解除合同之后，租赁物经过装修或增设的他物，能够拆除的动产，应由周光标自行拆除收回，不能拆除的部分，答辩人可以适当予以补偿。原告所有的经营投入以及预期损失全部要求答辩人承担没有事实和法律依据。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.周光标提供的《房屋及场地租赁合同》、（2015）丽遂民初字第87号民事判决书、确认书、照片、律师代理费发票、（2017）浙1123民初2986号民事调解书，经国投公司质证对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；2.周光标提供的遂昌金柏木花园农家乐餐馆（以下简称金柏木）2016年9月至2017年8月收入汇总表及收支台账，应结合浙江大恒资产评估有限公司浙大恒评报字（2018）第210号金柏木资产鉴定项目资产评估报告（以下简称评估报告）予以认定，本院对评估报告予以采信，对该组证据中与评估报告相一致的内容予以采信；3.周光标提供的收据，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月20日，电力局与周光标签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定：一、甲方（电力局）将坐落于遂昌县妙高街道二级电站的房屋及场地出租给乙方（周光标）。其中房屋面积约960平方米，场地约15000平方米，具体四至按附图实际确定。二、租赁期限暂定十年，自2012年2月20日起至2022年2月19日止。三、本期合同期限为五年，自2012年2月20日至2017年2月19日止，自第六年开始，合同每两年签订一次。四、租金及租金支付：第一年租金为伍万元（￥50000元），第一年的租金于2012年2月25日前一次性付清。自第二年起每年租金在前一年的基础上增加伍仟元（￥5000元），租金于当年的2月25日前一次性付清。乙方逾期支付租金的，滞纳金按逾期租金的日5‰支付……十三、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同。合同自乙方收到甲方解除合同通知时解除。1、乙方逾期三个月没有缴纳租金的；2、乙方将租赁物用于非合同约定的用途或从事非法经营活动，甲方认为需要解除合同的；3、没有经过甲方同意，擅自转让或非法处分租赁物的；4、基于政府行为或国家政策需要解除合同的；5、甲方因自身发展需要，可以提前解除合同，但应充分考虑乙方利益……十五、租赁期限届满，乙方自租赁期满之日起15天内返还租赁物。租赁物中，不能返还部分或造成损失部分，由乙方折价赔偿。对租赁物中经过装修或增设的他物，能够拆除的动产，可由乙方自行拆除收回，对于不能拆除的设施或不动产应无偿归甲方所有。十六、合同签订后，双方不得违约，如有一方违约，违约方应向守约方支付违约金，具体金额双方协商确定。通过诉讼途径解决的，违约方还应承担诉讼费、律师费等相关费用。合同还约定了其他内容。2012年2月24日，周光标向电力局交纳2012年2月20日至2013年2月19日止的租金50000元。合同签订后，周光标即对上述场地进行了装修等投资，成立金柏木并进行经营。但电力局并未将上述合同约定的其中一间房屋（租赁物入口处的旧机修房，合计240平方米）交付给周光标使用。2012年8月10日，电力局发函给周光标，告知周光标因电力体制改革，其租赁的房产被县政府收回，故周光标与电力局的租赁合同到2012年12月31日止终止，要求周光标提前做好相关搬迁工作。周光标于2012年8月13日回复：已收到通知，具体本人和电力局协商。但电力局与周光标协商无果。根据遂国资办【2013】2号文件通知，遂昌县国有资产管理委员会办公室将其接收的原遂昌县成屏二级电站土地划归国投公司进行管理。2013年1月15日，电力局给遂昌县国有资产管理委员会办公室发送《遂昌县成屏二级电站房屋、土地管理事务移交通知》，该《移交通知》载明，原成屏二级电站产权范围内土地房屋等相关国有资产移交给遂昌县国有资产管理委员会办公室所有。自2013年1月1日起，成屏二级电站产权范围内房屋、土地的管理、租赁事务交由遂昌县国有资产管理委员会办公室自行负责。遂昌县国有资产管理委员会办公室和遂昌县财政局在该《移交通知》上批示：该资产统一调拨到国投公司，并由国投公司和电力局办理好相关资产移交手续，做好国有资产的日常管理和出租工作。2014年6月6日，包含涉案场地在内的73456平方米土地使用权人登记在国投公司名下。国投公司分别于2014年7月23日和2014年10月27日书面通知周光标交纳逾期支付的租金115000元，周光标以部分房屋及场地未交付为由拒绝支付租金。2014年12月5日，国投公司书面通知周光标腾空房屋及场地，并支付租金和滞纳金。因电力局未按约交付全部租赁物，周光标未按约支付租金，双方发生纠纷。国投公司于2015年1月28日向本院起诉，要求解除租赁合同，腾空并返还租赁物，及支付租金等。周光标在答辩期内提出反诉，要求国投公司交付全部租赁物，并赔偿经济损失。本院将本诉与反诉合并审理后，于2015年4月27日作出（2015）丽遂民初字第87号民事判决，认定《房屋及场地租赁合同》不能解除，双方应当继续履行，租金按原合同约定的70%计算，并驳回了双方的其他诉讼请求。后，双方均按《房屋及场地租赁合同》及本院（2015）丽遂民初字第87号民事判决履行，并由周光标继续经营金柏木，租金已支付至2018年2月19日止。国投公司于2017年6月25日向周光标发出解除合同通知书和腾空通知书，要求在收到之日起30日内腾空并返还租赁物。周光标未按腾空通知书履行，国投公司遂于2017年8月30日又向本院起诉，要求解除《房屋及场地租赁合同》，周光标腾空并返还租赁物，及支付2017年6月26日起的租金。本案在审理过程中，双方达成如下调解协议：解除《房屋及场地租赁合同》，周光标于2018年1月8日前完成房屋腾空并交付给国投公司；若周光标于2018年1月8日前完成腾空，多付的租金予以退还，若周光标未按期完成腾空的，继续按照原合同租金标准支付占用费；《房屋及场地租赁合同》解除后，周光标的损失双方另行协商。本院于2017年11月8日作出（2017）浙1123民初2986号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因双方当事人对周光标的损失协商无果，遂共同选定由丽水市金恒房地产评估咨询有限公司做评估鉴定。因本案当事人对评估范围等事项无法达成一致意见，丽水市金恒房地产评估咨询有限公司未作出评估报告。之后，周光标未按调解协议确定的时间将租赁物交付给国投公司。本案在审理过程中，根据当事人的申请，本院委托浙江大恒资产评估有限公司对金柏木原造价、重置价值、评估价值及经营损失进行鉴定，鉴定费40230元。浙江大恒资产评估有限公司于2018年5月8日作出浙大恒评报字（2018）第210号金柏木资产鉴定项目资产评估报告，评估结论如下：序号项目名称单位评估机构编制原造价重置价值评估价值构筑物元设备工具元花卉元经营损失元其中，经营损失按49个月计算。庭审中，国投公司陈述：设备、工具中，除浴霸、厨房设备、小卫星、蓝球架、儿童运动器材、排球器材、轮胎装饰、水循环、秋千不能成套拆除外，其他均可以拆除。经计算，浴霸、厨房设备、小卫星、蓝球架、儿童运动器材、排球器材、轮胎装饰、水循环、秋千评估价值共计17320元。另查明，因本案诉讼，周光标支付律师代理费20000元。本案争议焦点：周光标因《房屋及场地租赁合同》解除造成的损失数额。关于争议焦点，本院认为，周光标因《房屋及场地租赁合同》解除造成的损失共计1539860元，具体由以下三部分组成：1.构筑物和花卉，评估报告确定的评估基准日的评估价值为1143700元，本院予以确认。周光标认为应按更高的成新率计算评估价值；国投公司认为构筑物中部分物品可以拆除，花卉可以移植，不予确定损失。双方当事人的上述意见，均因证据不足，本院不予采信。2.设备工具，除一部分为固定不易移动外，其他均为可移动的，属于周光标所有，并未因《房屋及场地租赁合同》的解除而造成损失。不能移动的设备工具，结合庭审中国投公司的陈述，本院认定为浴霸、厨房设备、小卫星、蓝球架、儿童运动器材、排球器材、轮胎装饰、水循环、秋千，评估价值共计17320元。故，因《房屋及场地租赁合同》的解除，造成周光标设备工具的损失为17320元。3.经营损失，评估报告确定的收益期为49个月，评估值为1205400元。本院认为，《房屋及场地租赁合同》第二条约定“租赁期限暂定十年，自2012年2月20日起至2022年2月19日止”，第三条约定“本期合同期限为五年，自2012年2月20日至2017年2月19日止，自第六年开始，合同每两年签订一次”。从内容来看，十年是一个意向性的期限，而非确定的合同期限。确定的合同期限为第一期五年，之后每二年签订一次。第一期合同于2017年2月19日到期后，周光标向国投公司交纳下一年度的租金，国投公司予以收取，可以证明双方按原合同的约定，以实际行为签订第二期租赁合同。双方对新签订的合同条款未作出调整，应认定原合同条款继续适用，租赁期限应为二年。故，周光标与国投公司租赁合同的期限至2019年2月19日止。本院于2017年11月8日作出（2017）浙1123民初2986号民事调解书，对双方当事人解除《房屋及场地租赁合同》的调解协议予以确认。因此，双方提前15个月又12天（从2017年11月8日至2019年2月19日止）解除合同。依照评估报告确定的预期经营损失，按比例计算第二期合同提前解除造成周光标预期经营损失为378840元（15个月又12天÷49个月×1205400元）。综上，根据国投公司关于对周光标不能拆除部分的损失可以适当给予补偿的意见，结合双方关于“《房屋及场地租赁合同》解除后，周光标的损失双方另行协商”的调解协议，本院认为，周光标因《房屋及场地租赁合同》的损失共计1539860元，以及因本案诉讼支付的律师代理费20000元，国投公司应予以赔偿。故周光标合理的诉讼请求，本院予以支持。国投公司关于对预期经营损失不予赔偿的意见，没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周光标损失1539860元、律师代理费20000元，共计1559860元；二、驳回原告周光标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21497元，由原告周光标负担11997元，被告遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司负担9500元。司法鉴定费40230元，由原告周光标、被告遂昌县国有资本投资运营集团有限责任公司各负担20115元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 张建华二〇一八年七月十三日法官助理 卢尚雁书 记 员 吴晓轩?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?