湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨法响民初字第227号
原告（反诉被告）湖南省新浦实业有限公司。
法定代表人吕为，该公司董事长。
委托代理人陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宏信设备有限公司。
法定代表人王佳音，该公司总经理。
委托代理人于松林，湖南潭城律师事务所律师。
原告湖南省新浦实业有限公司（以下简称新浦公司）诉被告上海宏信设备有限公司（以下简称宏信公司）租赁合同纠纷一案，原告新浦公司于2013年6月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员成焕新担任审判长，代理审判员袁伟杰、人民陪审员潘红艳参加的合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理，代理书记员彭珊担任记录。原告新浦公司的委托代理人陆语华到庭参加了诉讼，被告宏信公司的委托代理人于松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新浦公司诉称：2012年11月14日，原、被告签订了《场地租赁合同》，被告承租原告位于湘潭市九华工业园奔驰路7号部分场地用于停放机器设备。合同约定原告将公司所有的15.77空坪土地、80平方米宿舍及124平方米临时板房出租给被告使用，租期从2012年11月14日至2015年11月14日止。每年租金495036元，一年一交。第一年租金在合同签订后五个工作日内预付240000元，剩余部分在原告将场地平整、表面碎石硬化、加装铁护栏等设施后一次性支付，水电费由被告按价格主管部门批准的标准缴纳，一方要求提前终止合同或因非另一方的原因合同被提前终止的，违约方需向守约方支付年租金总额的30%作为违约金。合同另对双方的其他权利、义务和违约责任等做了约定。合同签订后，原告将租赁场地按合同约定进行了施工建设并按期交付给被告使用，同时交付使用的还有三间宿舍（120平方米）。但是被告在使用场地六个月后，在2013年5月20日即将场地内的机器设备转走，并公开表示不再承租，此时，被告尚欠原告租金263676元（含剩余租金255036元及宿舍租金8640元）和水电费21899.82元。被告的故意违约行为还给原告造成了其他实际损失（含已投入的场地改造资金181134元；恢复场地需投入资金10万元；被告车辆进出场地给原告财物造成了直接损失16468元）。另根据合同约定被告还需按合同年租金总额的30%向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求：1、解除双方于2012年11月14日签订的《场地租赁合同》；2、被告向原告支付2012年11月15日-2013年11月14日期间的租金255036元、违约金148500元、宿舍租金19915.2元、水电费21899.82元并赔偿原告各项损失303892.8元，以上共计749243.82元。
被告宏信公司辩称：原告提供的场地达不到合同约定的要求，被告对场地无法正常使用。是因原告的违约行为导致合同目的不能实现。
反诉原告宏信公司诉称：2012年11月14日，宏信公司经湖南鼎和置业顾问有限公司介绍与新浦公司签订了《场地租赁合同》，并支付中介服务费20626.5元。合同约定由宏信公司承租新浦公司位于湘潭市九华工业园奔驰路7号部分场地用于停放机器设备。新浦公司将其所有的15.77亩空坪土地、80平方米宿舍及124平方米临时板房出租给宏信公司使用。双方另对租用期限、租金及租金交付方式、场地改造等事项做了约定。宏信公司按照合同约定支付了预付租金240000元，但是新浦公司所提供的场地不符合合同第五条所确定的标准。宏信公司将工程设备运至场地后因土地松软不平、路面泥泞，致使宏信公司发生作业事故，工程车辆也多次被行政执法部门罚款，最终导致宏信公司无法使用该场地。双方多次协商，但是新浦公司一直未整改场地，宏信公司无奈于2013年5月24日向新浦公司发出了解除合同通知函。综上，新浦公司提供的场地不符合合同约定标准，且一直未整改，致使宏信公司无法使用该场地。综上，为了维护宏信公司的合法权益，特提起反诉，请求：1、解除双方于2012年11月14日签订的《场地租赁合同》；2、由新浦公司赔偿宏信公司造各项损失共计246612元。
反诉被告新浦公司辩称：反诉人宏信公司的反诉理由与事实不符，新浦公司将场地交付给反诉人宏信公司使用后，宏信公司从未提出过异议，表明新浦公司提供的场地符合要求。另根据宏信公司申请所做出的锦程司法鉴定所的鉴定意见，也说明新浦公司提供的场地符合要求。
原告新浦公司为支持其的诉讼请求和反诉辩称理由，向本院提供了如下证据：1、原、被告工商登记信息，拟证明双方的主体资格；2、《解除合同通知函》，拟证明被告擅自要求提前解除合同，造成违约的事实；3、《场地租赁合同》，拟证明原、被告之间的权利义务；4、各房间水电费汇总，拟证明被告应承担水电费21899.82元的事实；5、原告改造租赁场地费用的凭证，拟证明原告按照合同履行了义务的事实；6、租赁场地被毁坏照片，拟证明原告因此造成的损失16468元的事实；7：宿舍租金清单，拟证明被告欠原告宿舍租金19915.2元的事实；8、湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见，拟证明原告向被告交付的场地符合合同约定的事实。
被告宏信公司对原告的上述证据质证认为：对证据1没有异议；对证据2的没有异议，对证明目的有异议，是因为对方场地不达标而造成的；对证据3的合法性、真实性没有异议，对证明目的有异议，原告提供的场地没有达到合同第五条约定的条件；对证据4无异议；对证据5的证明目的有异议，原告提交的发票不是正规发票，无法核实真伪；对证据6有异议，照片不能说明什么问题，不予认可；对证据7有异议，原告所计算的租金包含了场地租赁合同中约定的80平方米的宿舍的面积和租金，存在重复计算的情况；对证据8有异议，被告已经申请重新鉴定，应以湖南省海通司法鉴定所的司法鉴定意见为准。
反诉原告宏信公司为支持其反诉请求及本诉辩称，向本院提供了如下证据：1、场地租赁合同，拟证明双方的合同关系和合同内容的事实；2、付款凭证，拟证明被告已经按合同约定支付预付租金的事实；3、安全事故资料，拟证明原告提供的场地未达到合同约定的要求；4、罚款资料，被告使用原告提供的不符合约定要求的场地后被行政罚款3次的事实；5、解除合同通知函，拟证明因原告违约，被告已于2013年5月24日提出解除合同的事实；6、中介服务合同及发票，搭建钢筋棚合同及发票，拟证明被告为租赁该场地支付了中介费及在场地进行建设的费用支出的事实；7、湖南省海通司法鉴定所司法鉴定意见书、鉴定费发票，拟证明原告提供的场地不符合双方签订的租赁合同的要求及被告支付了鉴定费的事实。
反诉被告新浦公司（本诉原告）对反诉原告（本诉被告）提供的上述证据质证认为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，其是被告单方制作的，内容无法确认；对证据4有异议，其无法证明是因为场地原因而产生的费用；对证据5的真实性无异议，但是对其提出的内容有异议；对证据6中所产生的费用的真实性和关联性有异议；对证据7有异议，对该鉴定意见书的合法性、真实性和关联性有异议，鉴定依据与双方签订的合同内容毫无关联。
本院对本诉原告新浦公司（反诉被告）提交的证据综合认定如下：对证据1，因被告无异议，本院予以认定；对证据2的真实性、合法性本院予以认定；对证据3的真实性和合法性予以认定；对证据4，因被告无异议，本院予以认定；对证据；对证据5的真实性、合法性和关联性予以认定；对证据6的真实性予以认定，但对其关联性不予认定；对证据7中包含了双方在合同中所约定的80平方米的宿舍租金本院不予认定；对证据8，根据第二次重新鉴定意见，即湖南省海通司法鉴定所的司法鉴定意见，原告所提供的场地未达到合同约定标准，因此，本院对这份证据不予认定。
本院对反诉原告宏信公司（本诉被告）提交的证据综合认定如下：对证据1、2，因对方无异议，本院予以认定；对证据3、4，因该份证据无法体现场地质量未达到合同约定标准，因此，本院对这份证据的真实性不予认定；对证据5的真实性及合法性予以认定，但对其关联性不予认定，因其无法证明原告违约的事实；对证据6的真实性和合法性予以认定；对证据7的真实性、合法性和关联性本院予以认定。
经审理查明：2012年11月14日，原告新浦公司与被告宏信公司签订了《场地租赁合同》，约定由原告将位于湘潭市九华工业园奔驰路7号的部分场地租赁给被告使用。合租期从2012年11月15日至2015年11月14日止。租金每亩每年3万元（含税），每年租金合计473100元。另被告租用原告的办公、住宿场所每年11520元（每平方米每月12元），临时板房每年10416元（每平方米每月7元），以上合计年租金为495036元（含卫生、门卫等物业服务费用）。合同同时约定被告应按每12个月为一周期支付一次租金，首期预付租金24万元，在签订合同5个工作日内支付，当期租金余款在原告完成相关场地建设和改造并验收合格后支付。原告负责对土地进行平整、表面碎石硬化（底层素土夯实，表层10厘米碎石夯实，保证承受载重量30吨的车辆）、加装铁护栏等设施，上述建设和相关设施费用由原告承担，建设完工周期为原告收到被告预付租金15个工作日内。如原告未能在15个工作日内完成合同第五条约定的“改建工程”，被告有权自行委托他人完成，费用从租金中扣除。合同还约定租赁期间内，原告单方要求提前终止合同或合同因任何非被告原因被提前终止的，则原告应立即向被告退还其所收取租金中剩余租赁期所对应的部分，并同时向被告另行支付年租金总额的30%作为违约金，如被告单方要求提前终止合同或者合同因任何非原告原因被提前终止的，被告应向原告支付年租金总额的30%作为违约金。
合同签订后，原告从2012年12月1日至2013年1月2日按照合同约定对场地进行了整改，被告亦向原告支付了合同约定的预付租金24万元。后被告开始使用场地停放相关机械设备。
2013年5月24日，被告宏信公司向原告新浦公司发出解除合同通知函，告知原告其“未按合同约定履行场地平整义务，场地一直未能达到碎石硬化标准，导致被告无法验收，且存在严重安全隐患”，且由于原告方场地未达标，导致被告进出车辆附带淤泥，无法满足市政要求，屡次被当地城管机构处分，因此，向原告要求自2013年5月21日起解除合同。
2013年9月16日，经被告申请，湖南锦程司法鉴定中心对合同所约定的场地进行了司法鉴定，鉴定意见（锦程司鉴中心（2013）质字第41号）为“地坪的表面碎石达到了原、被告双方签订的《场地租赁合同》第五条表层10厘米碎石夯实约定的标准，场地经现场目测该坪承载重量30吨的车辆辗压、大型机械设备停放有沉降的痕迹，基本能达到合同约定工程机械产品并使之能正常施工运行。”后被告又申请对上述鉴定进行重新鉴定。2014年2月25日，经湖南省海通司法鉴定中心对合同约定的场地进行重新鉴定，鉴定意见（湘海司鉴中心（2013）建字第011号）为：1、上层碎石没有遮盖下层土基，多处呈现裸露建筑垃圾，碎石之间颗粒松散，建筑垃圾之间有肉眼可见空隙；填方土为杂填土。达不到合同约定的“表面碎石硬化（底层素土夯实，表层10cm碎石夯实）”的要求。2、地方车辙深度、沉陷深度、地面平整度差，将导致行车非常颠簸，有陷车擦底盘危险，不符合正常运行条件。
本院认为：原、被告之间所签订的《场地租赁合同》真实有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。根据合同约定，原告应按合同约定的标准对场地进行改造，以达到被告对场地使用的要求。但是根据湖南省海通司法鉴定中心的鉴定意见，该场地并未达到合同约定的标准和实际停放大型机械设备的条件，达不到被告的合同目的。被告于2013年5月24日向原告发出解除合同通知函，要求解除合同的行为符合法律规定。因此，本院对原告及被告要求解除合同的请求予以支持，对于原告要求支付违约金的请求不予支持。
对于两份鉴定意见不一致的问题，本院认为，湖南省海通司法鉴定中心的鉴定意见较湖南锦程司法鉴定中心的鉴定意见详细、具体，鉴定的手段和技术与场地实际情况相适应。因此，本院对湖南省海通司法鉴定中心的鉴定意见予以采信。对于原告认为根据合同第六条被告可以自行对场地进行改造，改造费用从租金中扣除的主张，本院认为场地改造实际已由原告完成并交付被告使用，因此，不存在由被告再对场地进行改造的问题，原告应对自己的改造场地行为负责。
根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。双方约定的合同租用期限从2012年11月15日开始，合同每年租金总计49.5036万元。从2012年11月15日至解除合同之日即2013年5月24日止，合同已实际履行半年，而被告已支付半年租金24万元。因此，合同解除后，双方的义务已实际履行完毕。对于原告主张的宿舍租金，因合同中已约定宿舍租金，因此，本院对原告主张宿舍租金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告所主张的水电费2.189982万元的损失，因被告无异议，本院予以支持。对于原告所主张的其他各项损失29.7602万元，因原告无证据证明，本院不予支持。
对反诉原告主张的第二次湖南省海通司法鉴定中心的鉴定费用36000元，因该份鉴定意见表明反诉被告存在违约行为，此份鉴定意见的鉴定费用应由反诉被告承担。对于第一次湖南锦程司法鉴定中心的鉴定费用15000元，由反诉原告自己承担。
对于反诉原告所主张的其他财产损失，因被告无证据证明该损失与被告平整场地不符合合同约定的行为之间的关联性，因此，本院对被告的这部分诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及第一百零七条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）湖南省新浦实业有限公司与被告（反诉原告）上海宏信设备有限公司于2012年11月14日所签订的《场地租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海宏信设备有限公司在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）湖南省新浦实业有限公司水电费21899.82元；
三、原告（反诉被告）湖南省新浦实业有限公司在本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）上海宏信设备有限公司鉴定费36000元；
三、驳回原告湖南省新浦实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告上海宏信设备有限公司的其他反讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11116元，由原告湖南省新浦实业有限公司负担；反诉费4211元，由被告上海宏信设备有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 成焕新
代理审判员 袁伟杰
人民陪审员 潘红艳
二〇一四年三月二十四日
代理书记员 彭 珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。