浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终2527号上诉人（原审被告）：金华良，男，1983年9月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：李聪智，浙江鉴湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秋根，男，1954年8月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。上诉人金华良因与被上诉人王秋根房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华良上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人全部一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“上诉人改变了房屋结构用途，违反了双方在协议中‘乙方不得擅自改变甲方房屋结构’之约定，现被上诉人主张解除协议，符合双方之约定，本院予以照准”，系认定事实错误和适用法律错误。首先，上诉人租赁房屋的用途是作合租房，双方签订的房屋租赁合同第十一条已明确约定，且在第六条将不得转租他人划掉。起租时租赁物为毛坯状态，上诉人是做合租房赚钱，若要有盈利空间，肯定要对租赁物进行装修改善，肯定要对租赁物的房屋布局进行改动，适当增加房屋数量，上诉人投入了大量的资金对租赁物进行装修，装修时被上诉人经常去看，清楚该房屋的装修格局，自2014年12月10日至今租赁合同已经履行三年半，被上诉人从未对房屋结构是否改变提出过任何异议。其次，上诉人的装修不涉及建筑主体和承重结构的变动，不危及租赁物的结构安全。仅仅是用板多分割出几个房间而已，恢复原状也相当容易。再者，即使被上诉人现在改变了说辞，不承认当初约定的内容和这三、四年双方相安无事的合同履行情况，即使擅自改变房屋结构的论断成立，也不构成法律规定的合同根本违约、不符合合同法上的法定解除要件，同时，也不具备约定解除要件。双方签订的合同第七条“承租期间，承租方不得擅自改动房屋结构”并未明确约定承租方擅自改动房屋结构可构成合同约定解除的要件。2013年10月31日《人民法院报》案例指导版块中江西高院判决华春环保公司诉许金富等企业承包合同纠纷案中，体现了最高院关于合同约定解除的一些审判规则，比如合同约定解除应考虑当事人的违约程度，合同约定的解除条件必须明确具体，对合同约定解除加以必要限制是维护交易稳定的需要，对约定解除加以必要限制是利益衡平的需要等。合同约定解除条件与合同关系的稳定性密切相关，与合同各方当事人的利益紧密相连。约定具体明确是一个事实标准，如果当事人对解除合同的条件约定不明，可能出现的情况是，一方认为约定解除的条件已经成就，而另一方认为约定解除的条件没有成就，当诉诸于法院时，法官也只能通过对约定解除条件的文意解释来确定条件是否明确。如果通过文意解释，无法判断合同约定解除的具体条件，则意味着合同解除约定不明。一般认为，约定不明视为没有约定，此种情况下，约定解除条款不再适用，合同能否解除适用法定解除之判断标准。总之，上诉人认为，在双方没有协商一致解除合同的情况下，根据上诉人的合同履约情况和合同约定，被上诉人无权单方解除合同，一审判决予以照准是认定事实错误和适用法律错误。二、一审判决认定“双方在合同中约定的合租房，并不能直接认定被上诉人同意将案涉房屋做群租房使用，上诉人将案涉房屋分割后进行群租，显然与双方订立合同时约定的房屋使用目的不符”，该认定系认定事实错误。首先，双方签订的房屋租赁合同第十一条明确约定，被上诉人同意做合租房，且第六条将不得转租他人划掉。被上诉人和当时的房屋中介都知道上诉人承租该房屋的用途，不然不可能一次性租那么久，并且超出当时市场价承租。从行业习惯上来讲，至少在柯桥区的租赁市场上，“合租房”这种叫法的内在含义就是承租方将房屋租进后，将房屋装修改善后按照单间出租，租客们互不干扰，不能做饭，因此不存在群租房中的脏乱差现象。其次，从现实情况来讲，由于柯桥区流动人口巨大，合租房的租客租住时间基本上不长，以短期居住为主，流动性大，租客们可以按月付款、拎包入住，大大方便了流动人口的租金承受压力，这种租赁形式符合社会现状，符合社会发展规律，与政府大力发展的住房租赁形式也是相通的，根本不存在一审判决认为的合租者也是合同的承租一方的情况。在绍兴市柯桥区外来流动人口占多数的城市里，类似这样的合租房有很多，如果都效仿被上诉人解除合同，那么承租方会遭受巨额装修亏损，数十万人的居住问题也无法解决，在国家大力发展住房租赁市场的形势下，法院应该对这些经营租赁房屋的个人或企业予以保护，不能给不良房东以可乘之机。再者，自2014年12月10日至今，该份房屋租赁合同已经履行三年半，上诉人均按时交纳房租，从未拖欠，并且被上诉人自该租赁合同签订起至今都在中泽嘉园小区做保安工作，被上诉人很清楚租赁物的利用情况，从未提出过任何异议，物业公司也知道租赁房用做合租房之事实，被上诉人之所以急欲解除合同，原因可能是其儿子退伍回来急需使用该房屋或者高价出售。双方的租赁合同2020年12月9日才到期，如今被上诉人单方提出解除合同，不符合合同约定，是不讲诚信的违约行为。王秋根答辩称，被上诉人把柯桥街道中泽嘉园5幢701室房屋租给上诉人，被上诉人基本不去出租房，因今年有邻居向被上诉人反映，房屋有漏水现象，且房屋噪声大，被上诉人才去看了，发现上诉人未经被上诉人同意，擅自转租，同时未按合同规定使用房屋，擅自破坏房屋结构，把房屋改成群租房使用，致使房屋存在严重安全隐患。上诉人不让被上诉人进屋查看，为此还报了警。目前该房屋安全隐患多，群租房危害很大，近几年各地均出现安全事故，火灾频发。被上诉人作为房东，有责任也有义务把这种危险扼杀在萌芽中。上诉人主张装修时被上诉人经常去看，被上诉人清楚装修格局不属实。上诉人认为装修不涉及建筑主体和承重结构的变动，不危及租赁物的结构安全，只用板多分割出几个房间也不属实，上诉人把厨房原来的一面墙敲坏，开了一道门，多设了一个房间，还在餐厅砌了一面墙多设了一个房间，在客厅砌了三面墙另设了一个房间，均没有征得被上诉人的同意，上诉人严重改变了房屋的结构用途。《绍兴市居住房屋出租管理若干规定》第九条规定，出租居住房屋的，应当以原始设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。上诉人在承租期间未经被上诉人同意擅自将案涉房屋的厨房和客厅分割成房间对外出租，改变了房屋的结构用途，违反了双方在协议中的约定，现被上诉人主张解除协议，符合双方约定。一审时上诉人申请中介为其出庭作证,中介收了中介费，有利害关系，故中介的陈述不能作为定案依据。王秋根向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告腾退并返还位于绍兴市柯桥区房屋，要求恢复房屋原样，若不能恢复，则要求被告赔偿相应损失；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月9日，原、被告签订一份《房屋租房合同》，合同约定：被告将位于柯桥中泽嘉园5幢701室（一期）出租给原告做生活、工作使用，租赁期限自2014年12月10日至2020年12月9日，第一、二年租金各20000元，第三年租金21000元，第四年租金22000元，第五年租金23000元，第六年租金24000元。另约定，被告不得擅自改变房屋结构，如需装修，应征得原告书面同意，费用自理。同时约定，原告同意将房屋做合租房。合同订立后，原告依约交付了房屋(交付时为毛坯房)，被告将案涉房屋进行装修，将原本的厨房及客厅（餐厅）分别砌隔成两个房间，连同案涉房屋原有的房间，分别转租给案外人居住使用。现原告已被告违反双方约定，擅自改变房屋结构，且擅自进行转租为由起诉来院成讼。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告提交的照片及视频资料，被告在承租期间未经原告同意擅自将案涉房屋的厨房和客厅分割成房间对外出租，改变了房屋的结构用途，违反了原、被告双方在协议中“乙方（即被告）不得擅自改变甲方房屋结构”之约定，现原告主张解除协议，符合原、被告之约定，该院予以照准。关于解除的时间，因原告未书面通知被告解除协议，故本案根据被告收到该院邮寄送达起诉状及相应副本材料的时间予以确认，即2018年3月21日。被告辩称因原告同意对案涉房屋做合租房使用，故应当认定原告默认同意进行转租，且合租房需要进行装修。对此该院认为，所谓合租是指至少两人一起租住一间或一套住房，合租者也是合同的承租一方；而群租指将房屋分割成一个个独立房间，再将房屋出租给多个人。故原、被告在合同中约定的合租房，并不能直接认定为原告同意将案涉房屋做群租房使用，被告将案涉房屋分割后进行群租，显然与原、被告订立合同时约定的房屋使用目的不符。如上述，原、被告双方的合同已因被告擅自改变房屋使用结构而解除，故被告之群租行为是否经原告同意，不影响该院根据本案情况对解除合同条件成就与否的判定，本案中不再赘述。关于原告要求被告恢复原状之请求，原告在《房屋租房合同》中虽未明确表示同意被告进行装修，然在上述协议已约定同意做合租房，且房屋交付时为毛坯，应视为原告同意被告对案涉房屋进行装修。如上述，原、被告之合同已于2018年3月21日解除，被告应当返还原告讼争房屋，并自行拆除未形成附合的装饰装修物品（包括自行砌隔房间的建筑材料）。关于已形成附合的装饰装修物，原告同意不要求恢复至原始状态，考虑到本案实际情况，该院予以尊重。另，原告要求被告赔偿因被告装修带来的损失，无相应证据佐证，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决：一、原告王秋根与被告金华良于2014年12月9日签订的《房屋租房合同》自2018年3月21日起解除；二、被告金华良应于判决生效之日起十五日内将位于绍兴市柯桥区返还给原告王秋根，并拆除未形成附合的装饰装修物（包括自行砌隔房间的建筑材料）；三、驳回原告王秋根的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王秋根负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否有权单方解除《房屋租赁合同》。双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，承租期间，承租方不得擅自改动房屋结构。根据上诉人在一审中提交的照片及视频资料，结合双方当事人在庭审中所作陈述，可以证实上诉人在承租房屋期间将案涉房屋的厨房和客厅用砖墙隔断，分割成房屋对外出租。上诉人前述将案涉房屋的厨房和客厅设立隔墙的行为，明显改变了房屋的结构用途，系属改变房屋结构之行为，上诉人主张其隔墙行为不涉及建筑主体和承重结构的变动，不危及租赁物的结构安全，不应认定为改变房屋结构之理由于法无据，本院不予采信。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，一方违约时，另一方有权终止合同。故在上诉人改变租赁房屋结构构成违约时，被上诉人有权单方解除合同，上诉人主张双方之间对解除条件约定不明，上诉人不构成根本违约，本案不存在约定和法定解除条件之理由，本院均不予采信。至于被上诉人是否知晓讼争租赁房屋用于群租之事实，虽双方之间的《房屋租赁合同》约定可以合租，但合租并不等于群租，被上诉人认可租赁房屋可用于合租房，并不等同于被上诉人认可上诉人可将租赁房屋用作群租房，在被上诉人对此明确予以否认，且上诉人亦未提供充分有效证据予以证明，另被上诉人是否知晓对本案解除合同条件是否成就无实质影响的情况下，本院对上诉人的该主张亦不予采信。综上所述，金华良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由金华良负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 韦 玮审判员 姚 瑶二〇一八年七月二十五日书记员 陶钿钿