福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初4101号
原告（反诉被告）：杨立峰，男，1969年11月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福州市台江区五一南路1号联信中心12层。
法定代表人：ＸＸ辉，职务总经理。
委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘新星，福建合立律师事务所律师。
原告杨立峰与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告杨立峰的委托诉讼代理人林明星及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨立峰向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款355000元的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄A区120号地下室车位，与被告订立了一份《商品房买卖合同》，该商品房面积为29.07平方米，总价款为355000元。合同约定，出卖人应当在2015年05月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人违约金。后原告依约足额支付购房款，该小区于2015年4月1日交付原告及小区其他业主使用，而被告逾期办理讼争房屋权属登记违反合同约定，严重损害原告的合法权益。
被告福建世欧投资发展有限公司辩称，一、为申请办证，被告已按规定于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、根据地随房走的原则，讼争商品房土地登记信息暂无法记载，对原告房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。原告以土地使用期限信息暂无法记载、其权利受限制为由主张逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月操作系统稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。四、被告于2016年9月30日向原告发出《产权办理通知书》，已按约履行了合同约定的协助办理权属登记的义务，原告逾期领取办理权属登记需由被告提供的资料以及逾期迟延办理《不动产权证书》的行为由此产生的法律后果应由原告自行承担，而非将逾期办证的违约责任转嫁到被告身上。五、案涉房屋的“交付使用之日”应为案涉房屋的实际交接日即2016年10月19日，合同第十四条第2款约定的365日的起算时间应于案涉房屋完成实际交接次日起计算。
被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即办理案涉房屋权属登记手续，并向反诉原告支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年10月11日起按案涉房屋购房款总额355000元的0.05%/日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止。2、请求判令反诉被告支付逾期缴纳专项维修资金违约金，违约金自2015年5月31日起按案涉房屋专项维修资金7100元的0.05%/日计算至反诉被告实际全额缴纳专项维修资金之日止；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：《商品房买卖合同》第十八条约定上述商品房的专项维修资金计7100元由反诉被告于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上；附件六合同补充协议第十四条第3款约定若反诉被告未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，反诉被告应按反诉被告应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金。附件六合同补充协议第十条约定在该商品房具备办理权属登记条件时，反诉原告负责通知反诉被告，反诉被告应在反诉原告通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由反诉被告自行承担。若反诉被告逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，反诉被告应按购房款总额日万分之五的标准向反诉原告支付违约金；合同签订后，2016年9月30日，反诉被告向反诉原告寄发《产权办理通知书》。2016年10月11日反诉被告前来领取了办理讼争商品房权属登记需由反诉原告提供的资料后至今未办理房屋权属登记手续，且至今未缴纳专项维修资金。反诉被告的行为已经构成违约。
原告（反诉被告）杨立峰对反诉辩称：被告的反诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。一、原告已经于2017年4月10日办理了诉争房屋的房屋所有权登记证明，但该证书上未记载土地登记信息及土地使用期限，可以证实被告违约行为尚未终结，无权提起反诉诉求。产权证已经办理，在产权证办理时才可以缴纳专项维修资金，该车位款项已分期付清，并不存在按揭贷款，不存在开发商为业主车位按揭贷款承担阶段性担保。二、被告反诉原告承担逾期办证的违约责任，不属于反诉的范畴，应另行起诉。三、《合同补充协议》第十条规定，属于无效条款，不能作为定案的依据。本案《商品房买卖合同》关于原告承担违约责任的约定，属于被告单方附加的格式条款，应当认定为无效条款。四、当时世欧王庄城小区办理出来的《不动产权属证书》没有土地登记信息，属于权利不完整的《不动产权属证书》，且在可以办理权属证书的时候均未通知原告。五、被告主张原告逾期缴纳专项维修资金违约没有事实依据。在合同订立时以及合同约定的2015年5月31日，政府指定账户根本不存在，而在政府指定账户开立时被告也没有把专项维修资金账户通知原告。
本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2013年12月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，“原告购买被告开发的楼盘晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城（八区）C-a2地块地下室地下2层120车位，该商品房面积为29.07平方米，总价款为355000元；出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。专项维修资金买受人按有关规定缴交，计7100元，于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。若买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，买受人应按应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。”等内容。
签约后，原告已经按照合同的约定支付了全部购房款。被告于2015年4月10日向原告交付涉案车位。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《车位产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月11日到被告处领取办理权属登记需由被告提供的资料。2017年4月10日，原告办理了讼争房屋《不动产权证书》，但该证书载明土地登记信息无法记载。
本院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告通知原告于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年4月10日向原告交房后的365日内即2016年4月9日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年4月10日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月10日止，共计183天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分，由于《商品房买卖合同》及《补充协议》对原告何时办理权属登记的期限未作约定，在被告于2016年9月30日发给原告的《车位产权办理通知书》中也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的款项已经按合同约定分期付清，不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告反诉原告逾期办证的违约金请求，本院不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金事实不成立。其反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨立峰支付逾期办证违约金6496.5元（355000×183×0.01%＝6496.5）；
二、驳回原告（反诉被告）杨立峰的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担；反诉案件受理费759.5元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 倪卫东
二〇一七年十一月九日
书记员 危 艳
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。