湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初2463号原告：黄爱莲，女，1952年5月19日出生，汉族，中南轧钢厂退休职工，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曹才荣、魏海咸，湖北省天职法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：徐飞，男，1979年2月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：黄莎莉，女，1984年1月1日出生，汉族，武汉嘉联华心礼仪策划有限公司职员，住武汉市汉阳区，被告：徐明浩，男，1970年5月20日出生，汉族，个体经营户，目前羁押于武汉市硚口区看守所，委托诉讼代理人：陈刚、杨旸，湖北维力律师事务所律师，一般授权代理。第三人：孙志宇，男，1978年8月25日出生，汉族，武汉铁路局武汉客运段职员，住武汉市汉阳区，第三人：武汉市汉桥中兴集团有限责任公司，住所地：武汉市汉阳区永丰乡汉桥村。法定代表人：徐安华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师，一般授权代理。原告黄爱莲与被告徐飞、黄莎莉、徐明浩以及第三人孙志宇、武汉市汉桥中兴集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱莲及其委托诉讼代理人曹才荣、魏海咸，被告徐飞、被告徐明浩的委托诉讼代理人陈刚、杨旸以及第三人孙志宇、武汉市汉桥中兴集团有限责任公司的委托诉讼代理人李世红到庭参加了诉讼，被告黄莎莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄爱莲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告徐飞、被告黄莎莉与原告黄爱莲签订的《房屋赠与合同》和被告徐飞与原告黄爱莲签订的《房屋建面出售合同》、《房屋转让协议》，返还原告已付购房款及利息；判令被告徐飞、黄莎莉以此做生意所获利益赔偿给原告，赔偿原告及其家人其他经济损失费和精神损害费（包括①截止到2018年1月21日的利息为人民币128,694.14元；②企业利润为人民币60,000元；③黄爱莲与施菁精神损失费为人民币50,000元；④律师费为人民币20,000元）；2、请求判令确认被告徐飞与第三人孙志宇签订的《赠与书》和《房屋建面出售合同》等合同无效；3、请求判令确认武汉市汉桥中兴集团有限责任公司与被告徐飞及第三人孙志宇签订的《汉桥中兴集团“城中村”改造还建安置协议书》无效；4、判令被告徐明浩对被告徐飞不履行其与原告签订的协议义务，承担连带履行协议担保责任；5、判令第三人中兴公司赔偿原告因受其违法审核、审定房产赠与的重大过失影响所造成的相应的经济损失；6、判令上列被告承担本案全部诉讼费用和原告委托代理费用。事实和理由：2016年5月3日，在刘某和徐明浩的介绍下，原告与被告徐飞就位于武汉市汉阳区汉桥汤家咀159#房屋拆迁后还建于汉阳区汉桥城中花园期房的买卖进行了协商，双方约定购房价格为每平方米人民币6,400元，由原告先支付人民币300,000元。后原告和被告徐飞、中间人徐明浩、刘某四人到城中花园物业处选中了88.37平方米的小3房2厅的3号模型房（也就是现在的城中花园A区第1幢2单元的03号房），且双方以总价值人民币565,000元确定成交。同年5月7日，被告徐飞与原告填写好汉桥制作的空白《赠与书》。5月9日下午，被告徐飞、黄莎莉与原告等人，到武汉弘诚法律服务有限公司签订了《房屋赠与合同》。为提前分得还建房，赠与方、受赠方和见证方协商约定，将赠与合同的落款时间签在“2016年1月9日”。随即该公司制作了（2016）法服见（中）字第006号《见证书》，确认《房屋赠与合同》系其真实意思表示，申请人按印属实。见证人还当场明示：该《赠与书》、《赠与合同》和《见证书》需送武汉市汉桥中兴集团有限责任公司办理建档手续，被告徐飞当场答应办理。后被告徐飞与原告签订了《房屋建面出售合同》和《房屋转让协议》，被告徐明浩和见证人刘某均在转让协议上签名。随后，被告徐飞和黄莎莉与原告商定：原告当日首付款人民币300,000元房款给徐飞夫妻，徐飞出具收条。同年6月5日至7月28日，被告徐飞先后三次分别找介绍人刘某和原告，以有希望提前分房和选原拟定房型及选好楼层，需要打通关系为由，从原告处拿得现金人民币70,000元，徐飞出具收到房款50,000元、10,000元和10,000元的三张收条。同年11月份，汉桥分配还建房，原告和介绍人、被告徐明浩多次电话给徐飞，徐飞不接电话，亦不出面与原告办理房屋交接手续。同年12月27日，徐明浩将被告徐飞带到徐明浩家，在原告和见证人、被告徐明浩的交涉下，徐飞谎称因为没有钱交物业管理费，一直未拿房子。原告表示12月31日前如能拿到房子，余款一次性付清。见证人刘某为了使原告尽快拿到房子，拿出现金人民币400元作为手续费，在徐明浩家附近的小杂货店内，通过信用卡刷了30,000元给徐飞（事后原告还给了刘），徐飞写了“今收到黄爱莲购房款30,000元整”的收条一张。徐飞并在收条上承诺：2017年元月8日前交房。至此，原告已支付给被告徐飞、被告黄莎莉购房款共计人民币400,000元，占购房总价的70.8%，余款已作了准备，待与被告徐飞交接房屋时一次性付清。被告徐飞承诺1月8日前将房屋交付。但1月8日后，被告徐飞失踪，找被告黄莎莉要房，黄莎莉不予理睬。2017年2月，经原告及被告徐明浩、见证人多方调查了解到，2016年10月21日，被告徐飞在第三人中兴公司办理了《汉桥城中花园选房确认单》和《汉桥城中花园楼层调节费确认单》，且选定确认了城中花园A区1栋2单元803室房，向该公司交纳调节费人民币7,201.6元，徐飞和该公司均在该两单上签名捺印和盖章。同年12月5日，中兴公司为被告徐飞、第三人孙志宇填写了《业主身份确认单》，确认孙志宇为徐飞还建房的实际使用人，当日，被告徐飞隐瞒事实真相，将该房以每平方米6,800元的价格出售给了第三人孙志宇。同日，中兴公司作为还建房的甲方，凭徐飞和孙志宇填写的所谓《房屋赠与》表的依据，与被告徐飞和第三人孙志宇签订了《汉桥中兴集团“城中村”改造和还建安置协议书》。至此，第三人孙志宇在城中花园小区物业公司，领得了汉桥城中花园A区1栋2单元803室房屋的钥匙。综上所述，被告徐飞、黄莎莉、第三人孙志宇、中兴公司共同违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，故起诉法院，要求判如所请。被告徐飞辩称，我一开始是真心实意与原告签订买卖合同，不存在欺诈行为，后来由于我没有拿到原告所要的房型，就准备拿我父母的房子与别人换房，为此事我与父母闹翻，就搬出去居住了，而原告经常去我父母家中闹。买卖协议是我与原告签订的，之后我要原告再给40,000元的物业费，但原告不同意，后来原告没有来找我，于是就没有将房屋给原告。原告女儿在此之前就患病，与我无关。我同意解除合同，但不同意赔偿原告所提出的损失。被告黄莎莉未到庭答辩。被告徐明浩辩称，原告提出徐明浩对徐飞不履行其与原告签订的合同义务，应承担连带履行协议担保责任的诉求没有事实和法律依据，原告黄爱莲与徐飞签订的合同无效，因此担保合同也是无效的，故徐明浩不应当承担责任。第三人孙志宇述称，其与徐飞签订的合同是双方真实意思表示，且在汉桥进行了备案，也是其与徐飞一起到村里选的房屋。第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司述称，徐飞将房屋赠与孙志宇是徐飞的合法意愿，原告与徐飞之间的《赠与书》并没有完成，是可以撤销的，我方只是按照徐飞的意愿办理手续，没有法定的审查职责，故不存在任何的过失和责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告徐飞与被告黄莎莉系夫妻关系。2016年1月14日，第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司（甲方）与被告徐飞（乙方）签订《武汉市汉阳区汉桥“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿协议书（小产权）》（序号：HQC-433），约定乙方坐落在汤家咀159#宗地号：1—005号，2005年双登双录房屋合法建筑面积122平方米的房屋实施拆迁，乙方自愿选择还建安置房屋建筑面积122平方米，甲方付乙方人民币70,760元。2016年5月7日，被告徐飞与原告黄爱莲签订《赠与书》，约定徐飞为汉阳区汤家咀159号住户，将其还建后位于汉桥城中花园的房屋（建筑面积88.37㎡）赠与黄爱莲，双方均在《赠与书》上签名。2016年5月9日，徐飞、黄莎莉与原告黄爱莲向武汉弘诚法律服务有限公司出示《赠与书》，并在该公司职员陈震的见证下，徐飞、黄莎莉（甲方）与黄爱莲（乙方）签订《房屋赠与合同》，约定：“甲方在汉阳区××号房屋已被拆迁（拆迁协议号：HQC-433），按相应政策，甲方现已分得总建面为122㎡安置还建房建面所有权，现甲、乙双方经充分协商，就甲方自愿将其享有的该安置还建房建面所有权中88.37㎡赠与给乙方之事宜订立合同如下：一、甲方保证其对安置还建房建面所有权享有完全权利；二、甲方自愿将其享有的该安置还建房建面所有权中88.37㎡赠与乙方并不要求乙方附义务；三、本合同签订后，乙方即享有该88.37㎡安置还建房建面所有权之完全权利；四、甲、乙双方均承诺：其因以上赠与行为而产生其他纠纷由其自行协商处理，该纠纷与武汉市汉桥中兴集团有限责任公司、拆迁单位及见证单位无关；……。”为提前分得还建房，徐飞、黄莎莉、黄爱莲与武汉弘诚法律服务有限公司协商约定，合同的落款时间提前签订为“2016年1月9日”。随后，武汉弘诚法律服务有限公司制作（2016）法服见（中）字第006号《见证书》内容为：“申请人：徐飞身份证号；申请人：黄莎莉身份证号：；申请人：黄爱莲身份证号：；见证事项：经核查，徐飞、黄莎莉与黄爱莲于2016年1月9日在见证人面前签订的《房屋赠与合同》系其真实意思表示，申请人捺印属实。核实见证。”落款时间也为“2016年1月9日”。2016年5月9日，徐飞（甲方）与黄爱莲（乙方）签订《房屋建面出售合同》，约定：“甲方在汉阳区××号房屋已被拆迁（拆迁协议号为：1-005号），按相应政策，甲方现已分得总建面为122㎡安置还建房建面所有权。现甲、乙双方经充分协商，就甲方自愿将其享有的该安置还建房建面所有权中88.37㎡出售给乙方之事宜订立合同如下：一、甲方保证其对该安置还建房建面所有权享有完全权利；二、甲方自愿将其享有的该安置还建房建面所有权中88.37㎡出售给乙方；三、甲、乙双方约定：该88.37㎡安置还建房建面所有权出售总价款为人民币565,568元整，乙方应于甲方将该88.37㎡安置还建房建面之产权变更于乙方之日，向甲方一次性付清该款；……。”同日，徐飞（甲方）与黄爱莲（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“乙方自愿购买甲方位于汉桥城中花园的住房，住房面积为88.37平方，单价为每平方6,400元，总价合计为565,000元，现双方达成以下协议：1、甲方负责办理一切过户的相关手续，乙方于甲方办理完过户手续当日支付部分房款300，000元,余下房款265,000元在2016年12月31日前一次性结清；2、乙方将武汉市汉阳区鹦鹉大道3××号的房产证、土地证及结婚证、身份证复印件存放在担保人徐明浩处，2016年12月31日前将余下房款一次性结清后将以上证件收回；3、汉桥房屋的交房日期为2017年12月31日，若开发商因故延期交房，开发商支付的延期交房补偿金由乙方所得；4、甲方要协助乙方在开发商交房期内顺利拿房，若因甲方的原因造成购房失败，甲方要赔偿乙方10%违约金及退回购房全款。”甲方徐飞、乙方黄爱莲、见证人刘某、担保人徐明浩均在该《房屋转让协议》上签名。2016年5月9日，黄爱莲通过账户62×××82向徐飞账户62×××12转账300,000元整，徐飞出具收条。后黄爱莲分别于2016年6月5日、6月22日、7月28日、12月27日向徐飞支付50,000元、10,000元、10,000元、30,000元，徐飞分别出具收条，黄爱莲一共支付给徐飞人民币400,000元。另查明：2016年10月21日，徐飞在《汉桥城中花园选房确认单》和《汉桥城中花园楼层调节费确认单》上签名捺印，确认选购汉桥城中花园H1（A区）1栋2单元803室（建筑面积90.02平方米），调节费为人民币7,201.6元。2016年12月5日，武汉汉桥中兴集团有限责任公司（甲方）和徐飞（乙方）以及实际使用权人孙志宇签订《汉桥中兴集团“城中村”改造还建安置协议书》，约定：“第一条：乙方本还建安置房为坐落于汉桥路××、院子××路××、以南××花园××（××区）第一幢2单元8层03号房,该安置房的用途为住宅，建筑面积为90.02平方米；第二条：交房条件……第三条：交接1、本还建安置房达到交付使用条件后，甲方应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知乙方。双方进行验收交接时，并签署房屋交接单；2、乙方应在甲方发出的房屋交接通知书载明的期限内，带齐交接通知书载明的相关文件到项目现场办理房屋交接手续；乙方逾期未办理的，视为甲方已按照本协议书约定交付条件交付房屋。同时，自上述期限届满之日起，本还建安置房屋的相关风险及物业服务费均由乙方承担。……。”同日，武汉汉桥中兴集团有限责任公司出具《业主身份确认单》，载明：“根据《汉桥城中花园选房确认单》，兹有徐飞，身份证号码，该客户房源为A区1栋2单元8层03号房，该房源面积为90.02平方米。该房屋实际使用人孙志宇，身份证号码。该客户已携带《汉桥城中花园选房确认单》原件、《拆迁安置补偿协议书》原件、身份证，经核对资料无误，已具备签约条件！”。2017年1月，孙志宇收房后对房屋进行了装修并居住至今。2017年3月8日，徐飞（甲方）和孙志宇（乙方）补签了《房屋买卖协议书》，约定：“1、甲方在汉桥城中花园A区二单元803室有还建房一套，大概拟定有90.2平方米左右，甲方自愿将还建的房屋出售给乙方；2、上述房屋的出售价为人民币6,800元/平方米（按90平方米计算）。此价格自甲、乙双方签订协议书之日起不得变更。上述房屋的交易金额（人民币陆拾壹万贰仟元整）包括村委会或拆迁部门签订拆迁协议变更的费用及交房领取钥匙时需要交纳的相关费用；3、支付方式：乙方在取得钥匙时，应全部支付完甲方上述房屋的房款。……。”后徐飞无法按照约定向黄爱莲交付房屋，故黄爱莲起诉至本院。本院认为：2016年5月9日，原告黄爱莲与被告徐飞、被告黄莎莉签订的《房屋赠与合同》以及原告黄爱莲与被告徐飞签订的《房屋建面出售合同》、《房屋转让协议》中约定购买的还建安置房屋所在土地性质为集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”之规定，拆迁还建安置房系集体经济组织在集体土地上集中建设用以安置本集体经济组织成员的农民住宅，其建设目的为保障农民的基本住房，只能在同村集体组织成员之间进行交易，原告黄爱莲与被告徐飞非同一村集体经济组织成员，双方的上述买卖行为违反了法律的禁止性规定，协议应归属于无效。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告徐飞、黄莎莉收取原告黄爱莲购房款人民币400,000元应予返还。鉴于双方在缔约过程当中的过错程度，考虑到被告徐飞、黄莎莉是卖房人和原告黄爱莲预付资金的实际占用者，被告徐飞、黄莎莉除返还定金以外，对于原告黄爱莲的损失应予以适当的赔偿，符合过错及公平原则，本院酌定被告徐飞、黄莎莉赔偿原告黄爱莲人民币200,000元。本院已酌定被告徐飞、黄莎莉赔偿原告黄爱莲的损失人民币200,000元，故原告黄爱莲要求被告徐飞、黄莎莉支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告黄爱莲要求被告徐飞、黄莎莉将以该房屋经营所获利益按照60,000元（400,000元×15%）赔偿给原告黄爱莲，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。原告黄爱莲女儿施菁病情加重与被告徐飞、黄莎莉的行为不存在法律上的因果关系，原告黄爱莲要求被告徐飞、黄莎莉赔偿原告黄爱莲以及施菁二人精神损失费50,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告黄爱莲要求被告徐飞、黄莎莉承担律师费的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。根据《物权法》第一百七十二条：“主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，由于原、被告双方签订的协议无效，故被告徐明浩签订的担保合同亦属无效。原告黄爱莲请求判令被告徐明浩对被告徐飞不履行其与原告黄爱莲签订协议义务，承担连带履行协议担保责任的诉讼请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，由于合同关系是仅在当事人之间发生的法律关系，非合同关系当事人不能依据合同向合同当事人提出请求或诉讼，因此原告黄爱莲请求判令被告徐飞与第三人孙志宇签订的《赠与书》和《房屋建面出售合同》等合同无效、武汉市汉桥中兴集团有限责任公司与被告徐飞及第三人孙志宇签订的《汉桥中兴集团“城中村”改造还建安置协议书》无效的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。第三人武汉市汉桥中兴集团有限责任公司无法定审查职责，在本案中无重大过失责任，对原告黄爱莲要求判令武汉市汉桥中兴集团有限责任公司赔偿原告黄爱莲因受其违法审核、审定房产赠与的重大过失影响所造成的相应的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告黄爱莲与被告徐飞、黄莎莉于2016年5月9日签订的《房屋赠与合同》以及原告黄爱莲与被告徐飞于2016年5月9日签订的《房屋建面出售合同》、《房屋转让协议》无效；二、被告徐飞、黄莎莉于本判决生效之日起十日内返还给原告黄爱莲购房款人民币400,000元；三、被告徐飞、黄莎莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄爱莲人民币200,000元；四、驳回原告黄爱莲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9,450元、保全费人民币5,000元、公告费人民币350元，共计人民币14,800元，由被告徐飞、黄莎莉负担（此款原告已预交，被告徐飞、黄莎莉应于本判决发生法律效力之日起十日内将应付款项直接支付给原告黄爱莲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  刘理娟人民陪审员  李晓霞二〇一八年七月十日法官 助理  丁侃雯书 记 员  陈 璇