上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民一（民）终字第1576号
上诉人（原审原告）张金生，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。
委托代理人杨寅根，上海市外滩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张国昌，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
上诉人（原审被告）康明芳，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）张汇，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
法定代理人张国昌（系张汇父亲），年籍同前。
上诉人（原审被告）张仁炎，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）朱琴连，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
上列五上诉人之共同委托代理人黄健，上海市临港律师事务所律师。
上列五上诉人之共同委托代理人丁莉，上海市临港律师事务所律师。
上诉人张金生、张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连因分家析产纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成合议庭于2014年6月30日进行了公开开庭审理。上诉人张金生的委托代理人是连海、杨寅根，上诉人张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连的共同委托代理人丁莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张金生与张国昌系叔侄关系，张国昌、康明芳、张汇系一家三口，张仁炎、朱琴连系张国昌父母。张金生原有宅基地房屋在上海市＊＊＊＊＊，有平房四间和副舍一间，宅基地使用权面积95平方米。2007年3月，张国昌家庭欲在张金生宅基地处建造房屋，由张金生与张国昌签订《房屋宅基地转让协议》，内容为：1、转让人张金生同意将蒋桥2组的私房及宅基地、竹园地转让给张国昌，转让款为24万元（人民币，下同）。2、张国昌在协议生效后应先给予张金生在原张金生宅基地上建造两间平房（每间20平方米，共40平方米，水泥场地40平方米），房屋室内配备水、电及抽水马桶卫生间，供张金生无偿使用，水电费由张金生自行负担，或者房屋、场地由张金生自行建造，张国昌给予2万元补偿款。3、第2款实行后，张金生搬入新建房屋后，张国昌才能将张金生的私房拆除（注：该协议未注明落款日期）。2007年3月11日，在张金生宅基地基础上，由张金生、张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连作为一户向所在村委会申请原址翻建，在保留张金生原宅基地面积95平方米基础上再申请65平方米，合计用地面积160平方米，拆除原宅基地房屋后翻建二层楼房建筑面积180平方米，副舍一间20平方米，核准建筑面积合计200平方米。该申请经镇政府于同年4月30日同意，土地规划部门要求该建房报告在公证后再报批。2008年4月20日，张金生（甲方）与张国昌（乙方）签订《补充协议》，内容为：张金生房屋等一切产权赠与亲侄子张国昌，张金生要求张国昌做到：一、造好两间小房子40平方米左右，屋内水泥地，墙壁白涂料，落平顶、装浴缸、抽水马桶、液化气灶及二眼灶等；二、室外井一只，洗衣板一块、门前水泥场地一块（40平方米左右）；三、两间小房子甲方居住到百年后继续使用50天，后事处理后小房子归乙方所有，协议上注明有的全部归乙方。甲方搬入乙方小房子内一切家具归甲方三个女儿所有；四、甲方提出乙方要拆除甲方老房子，必须先做到以上第一、第二要求，并且一次性付清24万元。该协议乙方张国昌签字，甲方张金生未签字。2008年7月29日，张金生出具遗赠书，将其位于上海市浦东新区新场镇蒋桥村2组房屋（平房4间，副舍16平方米）遗赠给张国昌所有。并由上海市南汇公证处于同年8月11日对该遗赠书出具（2008）年度沪汇证字第7336号公证书（张金生于2012年11月19日通过公证方式撤销了该遗赠书）。后张国昌依据该公证遗赠书办理了建房审批手续，并由上海市浦东新区新场镇人民政府于2008年11月13日给张国昌颁发了个人住房建设工程许可证。2008年9月12日，由张国昌与张金生及其三个女儿又签订《协议书》，内容为：关于张金生传下所有宅基地，现经双方协商同意把所有宅基地等全部归张国昌所有，补偿款24万元，决不收回。协议签订后由张国昌支付给张金生20万元，2010年10月支付给张金生4万元。张国昌于2008年9月将张金生居住的老房子及竹园拆除，并于年底动工建房，并出资建造了四上四下四层楼房一幢及多间副舍，由张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连居住使用。在此期间，张国昌从同组村民处购买了两间房屋，对该两间房屋进行了装修并添置了生活设施，屋前铺设了水泥场地，张金生搬入该房屋后居住至今，张金生使用的水电费均由张国昌负担。
期间双方并无矛盾，直至2012年开始为张国昌等新建房屋权属产生争议，张金生曾于2013年5月27日向原审法院提起诉讼，原审法院以（2013）浦民一（民）初字第18854号立案受理，张金生要求撤销与张国昌之间的遗嘱扶养，返还其宅基地房屋及自留地，同时又要求撤销双方于2008年4月20日签订的《补充协议》。经两次庭审后张金生撤诉。现张金生又诉至法院，要求法院依法对位于上海市浦东新区新场镇蒋桥村415号四上四下楼房（以下简称系争房屋）进行析产，并要求将西面一上一下楼房归张金生所有。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用和等价有偿原则。从本案事实看，张国昌户欲在张金生宅基地上建造房屋，其通过张金生遗赠公证方式取得了政府部门建房审批手续，但事实上张金生与张国昌之间达成了宅基地房屋买卖协议，张金生及其三个女儿也共同签字确认，故双方关于宅基地房屋的买卖协议系双方真实意思表示，且张国昌已按约支付了转让款，后张国昌拆除了张金生原有房屋并新建了目前房屋，张金生也搬入由张国昌提供的两间房屋中居住至今。根据2008年房屋市场价并结合张金生房屋现状及得到的24万元转让款而言，现张金生提出双方不存在房屋转让的意见与事实不符，也有违诚信原则，法院不予采信。对于张金生提出张国昌未按约为其在原宅基地上建造两间平房，现自己居住的两间平房系临时居住的意见，法院根据双方转让房屋、付款、拆房、建房的整个过程判断，即便双方之前确有此约定，双方也通过补充协议方式予以明确，且双方已实际履行，如果张金生当时不同意，其也不可能搬出原房屋，张国昌也不可能顺利拆除其房屋并建造完毕，张金生并无证据证明在此期间曾向张国昌提过异议，故法院也不予采信张金生的意见。
按相关法律规定，农村宅基地房屋使用权以户为单位取得，宅基地房屋确权一般以宅基地使用权审查表或者农村个人建房申请报告中载明的人员确认其为宅基地房屋的权利人。就本案而言，虽张金生将其宅基地房屋转让给张国昌，但张国昌户申请建房报告中张金生也作为申请人之一，故无法排除张金生系本案系争房屋共同共有人，根据本案实际情况，现张金生作为共有人之一要求对系争房屋进行析产，并无不当，法院予以支持。对于具体分割方式，虽系争房屋为四上四下四层楼房一幢，实际建筑面积远大于核准建造的200平方米，况且双方之间目前关系恶化，双方共同居住在系争房屋内显然不妥，在张金生目前也有房屋居住的情况下，现张金生要求取得其中西首一上一下楼房的诉请，法院不予认可，为解决双方矛盾，法院根据本案的实际情况确定以折价方式为妥。鉴于张金生对系争房屋并未出资，张金生在系争房屋中所占比例显然相对较小，且已取得了转让款24万元，故法院根据张金生在核准建造的建筑面积中所占比例及该区域宅基地房屋拆迁评估价并结合本案实际情况酌定由张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连支付折价款5万元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条之规定判决：被告张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连于判决生效之日起十日内支付张金生在位于上海市浦东新区新场镇蒋桥村415号房屋中的房屋折价款50，000元。案件受理费3，288元，减半收取计1，644元，由张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连共同负担。
张金生与张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连均不服原判，向本院提出上诉。
上诉人张金生称，一审法院认定了张金生为系争房屋共同共有人，还认为张金生作为共有人有权对系争房屋进行析产，但是最终判决张国昌一方支付张金生折价补偿款50，000元，实际上未支持张金生的诉请，未对系争房屋进行析产分割，致使张金生的合法权益未得到实际保障。双方在转让宅基地时，有明确的附加条件，但张国昌一方并未按约履行，有违诚信。张金生现实际居住的两间平房属违章建筑，其合法居住权益无法得到保障。张国昌一方在他处另有宅基地住房，析产分割系争房屋不会造成张国昌一方居住困难，且析产分割并非无法履行。故一审判决处理不当，上诉请求撤销原判，判如原审诉请。
针对张金生的上诉请求，张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连辩称，房屋宅基地买卖协议已经生效且实际履行完毕，原有物权随之发生变更，出现新的物权所有人。张金生应提供证据证明其在新建房屋里的权利和份额，但现在已经查明张金生既没有出资，也没有其他投入，更没有居住过，其不符合分家析产共有人的资格，故不同意张金生的上诉主张。
上诉人张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连上诉请求撤销原判，依法改判驳回张金生原审诉求。其上诉理由是：原审查明的事实清楚，但对系争房屋权属的认定有误。张金生已经通过自愿有偿的方式，将其宅基地使用权及原有住房转让给张国昌，并取得了转让款24万元，该事实得到张金生三个女儿的共同确认。同时，系争房屋具备合法有效的个人建房审批许可手续，故系争房屋的宅基地使用权由上诉人张国昌一方合法取得。即使申请建房报告中记载有张金生及其原有宅基地使用证的相关信息，也不能代表其是系争房屋的共同权利人。张金生主张的是其原有宅基地上的新建房屋，但是张金生的原有房屋已经转让并被拆除，其对新建房屋既未出资，也没有实际居住，根本不符合系争房屋共同共有人的必要条件，不享有该房屋的任何权利。拥有宅基地使用权不等于享有该宅基地上的房屋所有权。
张金生对上诉人张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连的上诉请求不予认可。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，宅基地房屋权属可以根据农村建房用地审批文件中核定的人员确定，现系争房屋的建房申请审核表中张金生亦属申请人，故张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连以系争房屋所涉宅基地系张金生以买卖的形式转让给张国昌为由，主张张金生对系争房屋不享有所有权，本院难以支持；原审法院确认张金生系本案系争房屋共同共有人，并无不妥。共有财产的分割方式，共有人可以协商确定，达不成协议，共有的不动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。原审法院为解决矛盾，在综合考虑张金生在核准建造的建筑面积中所占的比例、系争房屋所在区域拆迁评估价、系争房屋的出资情况、张金生已实际取得转让款240，000元等情况的基础上，以酌定张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连支付50，000元折价款的方式，分割张金生在系争房屋中的共有份额，并无不妥，本院予以认同。
综上，上诉人张金生及张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，对双方的上诉请求，本院均不予支持。原审法院基于查明的事实，依法所作判决无误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3，288元，由上诉人张金生负担2，238元，张国昌、康明芳、张汇、张仁炎、朱琴连负担1，050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 慧
代理审判员 肖 人
代理审判员 张志刚
二〇一四年八月十三日
书 记 员 王 翀
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……