河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第1105号原告（反诉被告）：镇平县杨营镇潘营村民委员会。法定代表人：潘军超，任村委主任。委托代理人：ＸＸ，河南宛平律师事务所律师。特别受权。被告（反诉原告）：ＸＸ，男。委托代理人：高德峰，镇平县曲屯镇法律服务所法律工作者。特别受权。原告镇平县杨营镇潘营村民委员会（以下简称潘营村委）与被告ＸＸ为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日、2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告潘营村委的委托代理人ＸＸ、被告ＸＸ的委托代理人高德峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘营村委诉称，2010年1月14日，原、被告双方签订房屋租赁协议，协议约定，原告将原胡坡小学租赁给被告使用，其用途是开办学前教育，租金为每年2000元。协议签订后，被告交纳了第一年租金后，再未交纳租金，且将所租场地闲置不用，被告的行为严重违背协议约定。原告要求：1、依法解除原被告双方所签订的租房协议。2、要求被告支付从2011年1月14日至2015年1月13日共4年所拖欠租赁费8000元，剩余租赁费原告放弃。3、要求被告拆除其装饰、装修物，恢复原状。被告租赁原告学校后，未经原告同意私自对原告学校进行装饰、装修，且原告也不愿意利用被告装饰、装修物，被告反诉请求原告，对其装饰、装修物补偿的理由不足，请求依法驳回被告反诉请求，本案的诉讼费及反诉费由被告负担。原告为证明其诉称事实，向本院提交租赁合同、照片、村委证明，用于证实原、被告签订租赁协议及学校被告现在停办原来操场被被告开垦用于种菜，胡坡小学系村集体所有的事实。原告申请证人张某某、王某某出庭，张某某陈述，其是潘营村胡坡组组长，被告租赁原告学校每年租赁费为2000元，被告办学断断续续不到两年，后来一直没办，被告盖外墙没经村组同意，学校里面的建设是否同意自己不清楚，有没有说装饰装修费折抵租赁费自己不清楚，被告租赁后支付2000元租赁费给村里。王某某陈述，其是潘营村胡坡组组长，被告租赁原告学校每年租赁费为2000元，被告办学断断续续不到两年，后来一直没办，被告建外墙及简易房有没有经村组同意。被告ＸＸ辩称，原、双方签订租赁合同属实，但被告支付原告租金数额为3000元，不是原告所诉的2000元，近几年租金未付是因为合同有约定，被告投资的固定资产可抵租金，被告租赁原告场地后进行了大量投资，因为没有生源，现在处于停办状态，被告种蔬菜是为了合理利用才将闲置的地方种了蔬菜，被告并没有改变土地实际用途，现被告正运作，改变招生思路，继续办学，被告不同意解除合同，若法院判决解除，被告要求原告支付被告租赁原告房屋场地后装修添置支出费用（具体数额以评估作价为准）。被告ＸＸ未向本院提交证据。法庭勘验现场，双方现场确认，原告所出租院内楼房一、二层上下共计十二间房内涂料及排线是被告所建，共安装吊扇8个，院内被告建有石棉瓦简易房3间，简易房东侧被告打井一口，后院两侧水泥方砖是被告所铺，外大门及院墙是被告所建，前院两侧被告现在种有蔬菜。对原告提交的租赁合同、照片、村委证明，被告ＸＸ对真实性均无异议，本院对原告所出具证据的真实性予以采信。对证人张某某、王某某陈述，被告提出异议，认为证人陈述不属实，但被告未向本院提交相反证据予以反驳，故本院对证人张某某、王某某的陈述内容予以采信。对本院现场勘验，原、被告均无异议，本院予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：2010年1月14日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订房屋租赁协议，协议约定，原告将原胡坡小学租赁给被告使用，其用途是开办学前教育，租赁期限原则定为20年，租金为每年2000元，缴费时间为每年的1月14日，租赁期间，乙方为满足胡坡村民学前儿童学习的需要，而投资的固定资产及基础设施建设所产生的经济，经与甲方协商可顶替乙方租金。协议签订后，被告交纳了第一年租金2000元，被告租赁原告场地后，原告所出租院内楼房一、二层上下共计十二间房内涂料及排线是被告所建，共安装吊扇8个，院内被告建有石棉瓦简易房3间，简易房东侧被告打井一口，后院两侧水泥方砖是被告所铺，外大门及院墙是被告所建，前院两侧被告现在种有蔬菜。被告近两年所租学校一直未用于教学。在本案审理过程中，被告提出对其所添附财产进行价格鉴定，后又放弃鉴定。本院认为，原、被告双方签订租赁合同，双方即形成租赁合同关系。被告即应依约向原告支付租赁费，并保证租赁房屋用于学前儿童学习教育。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”但被告仅支付原告第一年租金2000元后，剩余租金长期未付，且近两年被告未再开办学校，将学校原操场地用于种菜，改变了租赁物使用用途，致使原告将学校租赁被告用于本村学前教育不能实现。故原告要求被告支付从2011年1月14日至2015年1月13日共4年所拖欠租赁费8000元，解除原、被告租赁合同的请求合法，本院予以支持。2015年1月13日以后的租赁费原告放弃，符合法律规定，本院予以支持。被告将学校原操场地用于种菜，合同解除后，被告应将所种蔬菜清理，平整后交付原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经承租人同意装饰、装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。......”原、被告双方合同中约定，租赁期间，乙方为满足胡坡村民学前儿童学习的需要，而投资的固定资产及基础设施建设所产生的经济，经与甲方协商可顶替乙方租金。依据该约定，视为原告同意被告在租赁期间，对原告房屋院落进行装饰、装修，并经协商原告可以利用装饰装修物。被告的装饰装修物中排线、吊扇可以拆除，合同解除后，被告可以自行拆除。简易房、水泥方砖、外大门及外院墙已与租赁物形成一体，拆除有损于整体价值，合同解除后，原告应参照现价值适当予以补偿，因原、被告双方就被告装饰、装修物折抵租金问题双方并未协商并达成一致协议，且被告在审理过程中放弃鉴定，装饰、装修物价值无法确定，被告可就装饰、装修物补偿问题另行处理。被告辩解已支付原告租赁费3000元，因被告未向法庭提交相应证据，该辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方的租赁合同。二、限被告ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告镇平县杨营镇潘营村民委员会从2011年1月14日至2015年1月13日的租赁费8000元（不含被告已支付的2000元）。三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ的诉讼请求。案件受理费150元，反诉费1000元，减半收取500元，合计650元，由被告ＸＸ负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  易声扬审 判 员  王建阳人民陪审员  张国耀二〇一五年九月二十一日书 记 员  陆若宇