海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终352号海南省第二中级人民法院民事判决书(2018)琼97民终352号上诉人（原审被告）：徐建华，男，1952年6月8日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县。委托诉讼代理人：冯琛，男，1968年5月22日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县。被上诉人（原审原告）：高民，女，1969年10月27日出生，汉族，现住新疆阿勒泰市。上诉人徐建华因与被上诉人高民房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2017）琼9025民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建华上诉请求：一、撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2017）琼9025民初879号民事判决，改判驳回高民的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由高民承担。事实和理由：一、高民一审仅主张返还购房款，而一审法院却判令徐建华返还定金，有违情理。二、徐建华一审提供的证据可以证明双方签订的《房屋出售转让协议合同》是高民知道且同意不以房屋物权登记为基础的房屋买卖合同，而且高民依照合同支付了定金，依照合同法第三十六条、四十四条的规定，双方当事人的定金合同成立生效。三、涉案房屋系农垦系统房屋，有农垦总局颁发的房产证，房产证中未明示该房屋只限农垦职工内部流动，不能转让。四、本案是房屋买卖合同纠纷不是物权纠纷，一审法院根据物权法理论审理该案，适用法律不当。综上，请求二审法院支持徐建华的上诉请求。高民辩称，涉案房屋属于农垦系统房屋，只限在农垦职工内部流动，徐建华从前一手购买时也未能将房屋过户至其名下，徐建华实际未取得涉案房屋所有权，《房屋出售转让协议合同》无效，故徐建华收取高民65000元的性质无论是购房款还是定金，徐建华均应返还高民。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高民向一审法院起诉请求：1.判令徐建华返还高民支付的购房款65000元及利息（从2017年9月1日起，利率按银行定期一年利率计算）；2.判令徐建华承担高民因起诉而支出的车费、住宿费用6000元；3.判令徐建华承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，徐建华与海南省白沙县国营大岭农场职工陈奕英签订一份《购房合同》，购买陈奕英位于白沙县国营大岭农场3队第14栋2房[房屋所有权证号为：房证字第XXXX号（由海南省农垦总局颁发）]，但未办理产权过户手续。2017年4月，高民在网上看到徐建华要出售上述房屋信息，经与徐建华多次QQ聊天和实地考察，初始有意购买该住房。2017年5月12日，高民通过QQ向徐建华发送了一份《房屋转让协议合同》，要求徐建华如同意该合同就签字后寄回高民，该合同内容为：房屋转让协议合同：甲方：徐建华身份证号：×××乙方：高民身份证号：×××经双方协商达成共识，甲方转让所购买原房主陈奕英座落在海南省××县第14栋2房房屋一套，产权面积72.5平方米，《房屋所有权证》登记字号18080009，转让给乙方高民，乙方已经对此房屋基本了解，双方协议价格为26.5万元（贰拾陆万伍仟元），乙方预付给甲方6.5万元（陆万伍仟元）做为定金，余款20万（贰拾万元正）在交房时一次性付清，交房时间为2017年8月30日，到期后乙方如果未能按时一次性付清20万元余款，合同作废，甲方有权不退回定金6.5万元，并向乙方收取10万元违约金，乙方在10月1日前要把10万元违约金交给甲方，（乙方可以在8月30日前直接以同样价格转让给他人，并在规定时间付清所有余款，如果乙方找不到交接人，甲方则仍按合同执行），同样到期后甲方反悔，不愿交房给乙方，甲方退还乙方定金及赔偿费计13万元，另外支付乙方违约金10万元。并且在10月1日前一次性将此款给乙方。如果在期限内不给乙方有权将此房强制收回。交房时需有原房产证及原房产证主人与甲方购房合同，乙方享受甲方在此合同上的所有权益。甲方需在房产交易时协助乙方，乙方今后也可以将此房再次出售给他人。备注：该房除房产证小二楼外还包含楼后客厅约30平米，平房2间，瓦房2间，房屋总面积近160平米及后院约200平米并包含室内主要家具家电（60存电视一台，组合沙发一套，空调三台、冰箱一个及其他生活基本用品等），院子里包含所有物品及果树、菜等。其中较大的树由两棵黄皮树，一棵龙眼树和屋前面一棵龙眼树等。本协议一式两份，甲乙双方各一份。经双方签字后生效。双方签字：甲方：联系电话：181XX****XX乙方：联系电话：133XX****XX担保人：联系电话：附件：1、双方身份证复印件；2、房产证；3、甲方与原房主购房合同。徐建华收到高民上述合同后，除将"房屋转让协议合同"改为"房屋出售转让协议合同""担保人"改为"见证人"外，对该合同内容未作修改并打印成纸质合同，在合同的甲方上签了名，见证人也在合同上签了名。2017年5月12日和5月16日，高民以汇款方式分别向徐建华支付购房定金10000元和55000元。2017年6月27日，徐建华将签名的《房屋出售转让协议合同》及收到高民65000元定金的《收条》邮寄给徐建华。2017年7月2日，高民在QQ聊天记录中表示收到了徐建华寄来的《房屋出售转让协议合同》及《收条》。此后，高民经多方了解，认为此房屋房产证为当地农垦总局颁发，并非国家房管部门颁发，产权人不是徐建华，而是第三人陈奕英，此房屋产权仅能在农场内部人员之间转让，不能对外转让，高民不能进行房屋产权过户，就没有在徐建华寄回来的《房屋出售转让协议合同》上签字，并于2017年8月20日开始要求徐建华退还已支付的65000元，徐建华拒绝退款因而引起纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的焦点是1.《房屋出售转让协议合同》是否有效。徐建华与陈奕英购买房子，但该房子系农垦系统房子，其证由海南省农垦总局颁发，只限在农垦职工内部流动，不能转让，徐建华实际上也未能将该房产过户到其名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定"不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"，所以，徐建华实际上未取得该房的所有权，其无权将该房出售。再者，《房屋出售转让协议合同》上也写明"经双方签字后生效"，高民未在该合同上签名，因此，《房屋出售转让协议合同》未生效。2.徐建华应否返还高民65000元及其利息。定金罚则适用于成立有效的合同。虽然高民以购房定金的意思表示支付给徐建华65000元，但徐建华对上述房子无权出售，《房屋出售转让协议合同》又未生效，因此，徐建华不能适用定金罚则依据《房屋出售转让协议合同》收取高民65000元。徐建华收取高民的65000元拒不返还，没有法律依据，高民要求徐建华返还65000元及其利息，合理合法，予以支持。3.双方在本案纠纷中是否存在过错。徐建华对上述房子无权出售却在网上公开出售，而高民到实地考察，对徐建华无权出售房子及该类房屋不能转让也未尽注意义务，造成纠纷，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。高民请求徐建华承担其因诉讼而支出的交通费、住宿费6000元，既无任何证据证实，若有损失也应依法自行承担。因此，高民请求徐建华承担其交通费、住宿费6000元，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、徐建华在判决发生法律效力之日起十日内退还高民购房定金65000元及其利息（利息以65000元为基数，自2017年9月1日起，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率计算到退还全部购房定金之日止）；二、驳回高民其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费787.5元（已减半收取），由高民负担393.75元，徐建华负担393.75元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，徐建华二审陈述涉案房屋其于2017年9月以265000元的价格已转让给他人。以上二审另查明事实有当事人当庭陈述在案证实，足以认定。本院认为，本案二审的争议焦点为：徐建华应否返还高民65000元及支付利息。本案中，涉案房屋位于白沙县国营大岭农场3队，为农垦系统职工房屋，《房屋所有权证》系海南省农垦总局颁发，该证载明的房屋所有权人为陈奕英。徐建华主张已受让涉案房屋，但因未办理变更登记获得相应的权属证书，故一审判决认定徐建华尚未实际取得涉案房屋的所有权正确，本院予以确认。徐建华与高民就涉案房屋达成《房屋出售转让协议合同》，高民根据约定向徐建华支付了65000元定金，因徐建华尚未实际取得涉案房屋的所有权，涉案房屋无法过户给高民，即合同无法实际履行，且徐建华二审陈述涉案房屋其于2017年9月已转让给他人。因此，徐建华收取高民的65000元无论是定金还是购房款均应返还。徐建华拒不返还没有事实根据及法律依据，一审判决判令徐建华返还高民65000元及承担催告后的利息并无不当。综上所述，徐建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由徐建华负担。本判决为终审判决。审判长 吴育森审判员 何 亮审判员 张模金 二○一八年四月二十五日书记员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。