成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第3671号
原告蒋英碧，女，汉族，1967年3月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人唐霞，四川原石律师事务所律师，特别授权代理人。
委托代理人陈勇良，四川原石律师事务所律师，特别授权代理人。
被告杨维，女，汉族，1988年5月4日出生，住四川省绵阳市游仙区，系案外人杨进发（已故）之女。
被告杨胜明，男，汉族，1933年10月18日出生，住四川省绵阳市游仙区。系案外人杨进发（已故）之父。
被告黄玉华，女，汉族，1939年03月02日出生，住四川省绵阳市游仙区。系案外人杨进发（已故）之母。
第三人交通银行股份有限公司双流支行。住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人罗华，该行行长。
委托代理人申金杯，四川联一律师事务所律师，一般授权代理人。
原告蒋英碧诉被告杨维、杨胜明、黄玉华、第三人交通银行股份有限公司双流支行（以下简称交通银行双流支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员王静独任审判。本院于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人唐霞、第三人委托代理人申金杯到庭参加诉讼，被告杨维、杨胜明、黄玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对三被告进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告蒋英碧诉称，原告与案外人杨进发（已故）于2010年2月2日签订了《预购合同》，案外人杨进发（已故）将位于华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，原告按约定支付了房款，案外人杨进发（已故）随即将房屋交付给原告使用。房屋开发商四川晋元实业有限公司于2010年6月11日将上述房屋的《房屋所有权证》办理在案外人杨进发（已故）名下，原告得知后，多次要求案外人杨进发（已故）按照合同约定，协助原告将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更登记在原告名下，案外人杨进发（已故）却没有回复。经查明，案外人杨进发（已故）于2012年3月23日8时50分在成都金沙医院去世，被告杨维、杨胜明、黄玉华及案外人冯文华系案外人杨进发（已故）的继承人。案外人杨进发（已故）去世后，原告多次向三被告要求履行变更登记义务，但是三被告却拒绝履行。故，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、确认原告与案外人杨进发（已故）于2010年2月2日签订的《预约合同》有效；二、确认原告为华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋的所有权人；三、三被告协助原告将华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更到原告名下；四、三被告承担本案诉讼费用。后，因诉争房屋被案外人毕蓉因另案申请查封，故原告蒋英碧于2014年9月25日申请追加案外人毕蓉为本案第三人。本院经审查认为，案外人毕蓉与本案裁判结果具有直接利害关系，故本院依原告蒋英碧申请追加毕蓉为本案第三人。后，因原告蒋英碧和第三人毕蓉的另案纠纷已执行完毕，故第三人毕蓉申请解除了对诉争房屋的查封措施，故原告蒋英碧于2014年4月16日申请撤回了对第三人毕蓉的起诉。另，原告蒋英碧当庭自愿申请撤回了第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中关于国有土地使用权证变更登记的请求，对此，本院认为，原告自愿申请撤回对第三人毕蓉的起诉和当庭自愿申请撤回部分诉讼请求，系自由处分其诉权的行为，该行为并不损害国家、集体和第三人的利益，故本院予以准许。
被告杨维、杨胜明、黄玉华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。
第三人交通银行双流支行辩称，诉争房屋在该行已设定抵押，金额是30万元，还尚未注销抵押权，截至开庭当日（即一审辩论终结之日）未结清的欠款本金金额为187453.25元，在确保该行债权及涉案房屋抵押权安全的前提下，同意原告的诉讼请求。
原告蒋英碧为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
第一组证据：
1、原告身份证（原件）、证明原告主体资格。
2、三被告户籍证明及案外人冯文华的户籍证明（加盖鲜章打印件），证明本案三被告是适格的被告。
3、成都市公民死亡医学证明书（复印件）及2014年8月15日死亡证明（加盖鲜章打印件）、（1999）游民初字第186号民事调解书，证明杨进发已经去世，本案三被告是案外人杨进发（已故）的适格的继承人。
第二组证据：
商品房买卖合同摘要及商品房买卖合同（原件）、房屋所有权证（复印件），证明诉争房屋所有权人为案外人杨进发（已故）。
第三组证据：
预约合同（原件）、公证书（原件），证明原告与案外人杨进发（已故）签订了房屋买卖合同，同时约定了该房屋的基本情况、购房价款、双方权利义务、违约责任等内容，该合同系买卖双方真实意思表示，买卖双方应严格按照合同约定履行相关义务，同时证明该房屋，案外人杨进发（已故）已经出售给原告，原告有权要求案外人杨进发（已故）的继承人协助履行房屋过户的义务。
第四组证据：
入住证明（原件），证明原告之子唐帅已于2010年9月入住该诉争房屋至今。
第五组证据：
（2012）高新民初字第3177号民事判决书（原件）及该案裁判文书生效确认书（原件），证明本案经审理查明的相关事实情况以及该案前期已处理的相关情况。
需要说明的是，原告已经履行了该案判决主文确定的付款义务，与本案原第三人毕蓉之间的债权债务已经了结，故本案原第三人毕蓉在（2013）高新执字第710号执行案件中向我院提出了解除查封诉争房屋保全的申请。我院执行局已经于开庭前依据本案原第三人毕蓉的申请解除了对诉争房屋的查封措施。该案已经执行完毕，故诉争房屋现在除尚未注销银行抵押权之外，不存在其他无法过户的法律障碍。
第六组证据：
原告于2015年4月16日在成都房管局打印的最新房屋信息摘要3（业务件号0300630）（加盖鲜章打印件），证明诉争房屋的所有权信息、抵押信息以及查封已经解除的相关情况。
被告杨维、杨胜明、黄玉华未向本院提交任何证据材料。
第三人交通银行双流支行为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
1、交通银行成都分行个人住房抵押贷款合同（原件），证明案外人杨进发（已故）作为借款人及抵押人与第三人签署了个人住房抵押贷款合同，第三人对诉争房屋享有抵押权。
2、房屋他项权证书（双房他证他权字第1138**号）（原件），证明第三人于2010年10月19日在该诉争房屋上设定了抵押权，债权数额为30万元。约定期限为2008年4月2日至2023年4月2日，故该诉争房屋尚未注销抵押权，第三人作为物权人优先于原告享有的债权。
原告和第三人提交的上述证据材料经双方当庭举证、质证，原告对第三人提交的证据均无异议，第三人对原告提交的证据也均无异议。本院经审查认为，原告和第三人提交的证据均系原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案待证事实，故本院予以采信。
对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，根据已生效的（2012）高新民初字第3177号民事判决书审理查明内容：2007年11月2日，案外人杨进发（已故）与案外人四川晋元实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由案外人杨进发（已故）购买案外人四川晋元实业有限公司开发的诉争房屋，案外人杨进发（已故）对其中65%的房款选择了按揭付款方式。
2010年2月2日，原告蒋英碧与案外人杨进发（已故）签订《预约合同》，该合同与本案有关的约定有，原告蒋英碧购买诉争房屋，原告清楚诉争房屋为合同房，知悉该房存在300000元权利人为第三人交通银行双流支行的抵押债权；双方约定取得诉争房屋所有权后由案外人杨进发（已故）过户给原告蒋英碧，房屋转让价款为388000元。签署合同当日，原告蒋英碧支付100000元，剩余288000元通过原告蒋英碧向银行支付按揭贷款方式支付，结清按揭尾款视为案外人杨进发（已故）收齐房款。双方还约定了其他事项。该《预约合同》经（2010）川成蜀证内民字第5941号《公证书》公证。签订该《预约合同》后，案外人杨进发（已故）交付给原告蒋英碧占有、使用，同时原告蒋英碧也以案外人杨进发（已故）名义按约支付银行抵押贷款。
2010年6月11日，诉争房屋所有权登记至案外人杨进发（已故）名下，该房产并设定抵押，抵押权人为第三人交通银行双流支行，抵押价值为300000元，约定期限为2008年4月2日至2023年4月2日，债务人为案外人杨进发（已故）。
2012年3月22日，杨进发死亡。杨进发的继承人有杨维、杨胜明、黄玉华。
于本案庭审中另查明，被告杨维系案外人杨进发（已故）之女、被告杨胜明系案外人杨进发（已故）之父亲、黄玉华系案外人杨进发（已故）之母亲，三被告系案外人杨进发（已故）的法定继承人。案外人冯文华与案外人杨进发（已故）于1985年5月登记结婚，于1999年11月24日经四川省绵阳市游仙区人民法院调解，自愿解除婚姻关系，故案外人冯文华于本案中并非案外人杨进发（已故）的法定继承人。
2008年4月2日，案外人杨进发（已故）与第三人交通银行双流支行签订了《交通银行成都分行个人住房抵押贷款合同》并经（2008）成证内经字第11970《公证书》公证。
原告蒋英碧与案外人杨进发（已故）于2010年2月2日签订的《预约合同》与本案有关的约定还有：案外人杨进发（已故）应按照房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理诉争房屋的产权登记手续，以确保案外人杨进发（已故）及时取得诉争房屋的房屋产权证，案外人杨进发（已故）名下产权办理的相关费用由案外人杨进发（已故）自行承担，诉争房屋过户前的银行按揭月供款及按揭尾款均由原告蒋英碧承担。案外人杨进发（已故）应在取得诉争房屋的房屋产权证后的七日内通知原告蒋英碧签订正式房屋买卖合同，双方约定在案外人杨进发（已故）取得产权证后的六十日内共同前往房管局办理诉争房屋的产权过户手续，将诉争房屋过户给原告蒋英碧，过户登记的所有税费由原告蒋英碧承担。案外人杨进发（已故）不得以任何理由拒绝办理过户手续。
2010年6月11日，诉争房屋登记至案外人杨进发（已故）个人名下，双流县房地产管理交易中心向案外人杨进发（已故）核发了双房权证双权字第02882**号房屋所有权证。
2010年10月19日，诉争房产设定抵押权，抵押权人为第三人交通银行双流支行，双流县房地产管理交易中心向第三人交通银行双流支行填发了双房他权字第113830号房屋他项权证书，该抵押权登记的业务件号和他权证号均为0645419。
再查明，本院经审查认为，因第三人交通银行双流支行在诉争房屋上设定了抵押权，故即使原告与案外人杨进发（已故）签订的《预约合同》有效，在抵押权尚未涤除前，诉争房屋也不具备转移登记的条件，故本院当庭向原告蒋英碧进行了释明和询问。根据原告蒋英碧当庭陈述，其同意结清诉争房屋的抵押贷款、违约金和相关利息费用并希望第三人配合其注销抵押权登记手续，以便诉争房屋具备转移过户登记条件。
根据第三人交通银行双流支行的当庭陈述，若原告蒋英碧同意涤除抵押权，其需要偿还的具体费用和类别主要包括抵押贷款本金、提前还款违约金以及根据实际还款日计算的相关利息费用，其中抵押贷款本金为187453.25元，提前还款违约金为1874.53元，至于利息是根据实际还款日计算产生，故截至一审辩论终结时暂无法明确。又，第三人交通银行双流支行当庭明确在确保其债权和诉争房屋抵押权安全的前提下，同意原告蒋英碧的诉请。
还查明，截止一审辩论终结时，诉争房屋除本案第三人交通银行双流支行设定的抵押权外，并无查封保全或其他抵押登记。
本院认为，原告蒋英碧与案外人杨进发（已故）于2010年2月2日签订的《预约合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效，双方均应依约履行。于本案中，原告蒋英碧已向案外人杨进发（已故）依约履行了第一笔房款100000元的付款义务并同意向第三人交通银行双流支行结清诉争房屋的抵押贷款本金187453.25元、提前还贷违约金1874.53元以及根据实际还款日计算的相关利息费用，故案外人杨进发（已故）亦应依约定于取得涉争房屋所有权（2010年6月11日）之后六十日内（即2010年8月10日前）协助原告蒋英碧共同前往房管局办理诉争房屋的转移登记手续。本院认为，被告杨维、杨胜明、黄玉华作为案外人杨进发（已故）的法定继承人，依法获得遗产继承，依《继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第六十二条“遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务”之规定，对于案外人杨进发（已故）生前所负该转移房屋所有权登记之债务，于被告杨维、杨胜明、黄玉华继承遗产时并未清偿还债务，故于三被告继承之后，仍应用其所继承之遗产即该房屋之所有权继续履行对债权人，即原告蒋英碧之登记过户义务；于本案中，三被告经本院合法传唤，均拒不到庭参加诉讼，亦未举证证明拒绝履行对债权人即原告蒋英碧之登记过户义务具有适法且正当的理由，故，本院认为原告蒋英碧要求被告杨维、杨胜明、黄玉华继续履行《预约合同》，并要求因继承取得原合同相对人杨进发（已故）之房屋所有权之被告杨维、杨胜明、黄玉华继续清偿债务于法有据。又，经本院审理查明，现诉争房屋上设定有抵押权，第三人交通银行双流支行系诉争房屋的抵押权人，按照物权优先于债权的法定原则，在抵押权注销前尚不具备办理房屋转移登记的条件。于本案中，经本院释明并询问，第三人交通银行双流支行同意原告蒋英碧涤除抵押权且原告蒋英碧自愿代案外人杨进发（已故）向第三人交通银行双流支行清偿涤除抵押权所需的抵押贷款本金187453.25元、提前还贷违约金1874.53元以及根据实际还款日计算的相关利息费用。故，对于原告蒋英碧的诉讼请求，本院予以支持。于本案中，原告蒋英碧自愿承担本案诉讼费用，本院认为该行为系原告蒋英碧自由处分其诉权的行为，故本院予以确认。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《继承法》第三十三条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）项，判决如下：
一、确认原告蒋英碧与案外人杨进发（已故）于2010年2月2日签订的《预约合同》有效；
二、原告蒋英碧于本判决生效之日起五日内向第三人交通银行股份有限公司双流支行清偿位于成都华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋尚欠的抵押贷款本金187453.25元、提前还贷违约金1874.53元以及根据实际还款日计算的相关利息费用；
三、在原告蒋英碧清偿本判决第二项确定的抵押贷款本金、提前还贷违约金1874.53元以及根据实际还款日计算的相关利息后五日内，被告杨维、杨胜明、黄玉华和第三人交通银行股份有限公司双流支行协助原告蒋英碧办理位于成都华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋的抵押登记注销手续；
四、在位于成都华阳街道龙灯山路一段281号鸿阁一号5栋1单元6层601号房屋的抵押登记注销手续办妥后五日内，被告杨维、杨胜明、黄玉华协助原告蒋英碧办理上述诉争房屋转移过户登记手续，将上述诉争房屋登记至原告蒋英碧名下；
五、驳回原告蒋英碧其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3560元，由原告蒋英碧自愿承担（此款原告已预交）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 静
二〇一五年四月十七日
书 记 员 马一心