浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0282民初8319号原告：胡可仁，男，1952年12月5日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：傅华军、蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。被告：徐杏仁，男，1951年11月9日出生，汉族，住慈溪市。被告：徐建平，男，1975年5月30日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：徐剑、董必文，浙江达鹏律师事务所律师。第三人：慈溪市人民政府房屋征收管理办公室，住所地：慈溪市白沙路街道三北大街777号慈溪市行政服务中心14楼，统一社会信用代码：12330282079232516D。法定代表人：余晓，系该办公室主任。委托诉讼代理人：童鹏程，系该办公室征收管理科科长。第三人：慈溪市房屋征收中心，住所地：慈溪市白沙路街道三北大街744号，统一社会信用代码：12330282419688422R。法定代表人：胡建军，系该中心主任。委托诉讼代理人：童孟波，系该中心副主任。原告胡可仁诉被告徐杏仁、徐建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法由审判员史久瑜适用简易程序独任审理。审理过程中，本院根据原告的申请依法通知慈溪市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称征管办）、慈溪市房屋征收中心（以下简称征收中心）作为本案的第三人参加诉讼。本院于同年8月28日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告胡可仁的委托诉讼代理人蒋天童、傅华军，被告徐建平的委托诉讼代理人董必文，第三人征管办的委托诉讼代理人童鹏程以及第三人征收中心的委托诉讼代理人童孟波到庭参加诉讼，被告徐杏仁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告胡可仁向本院提出诉讼请求：1.判令慈溪市房屋的拆迁权益由原告享有；2.判令两被告配合原告办理领取拆迁补偿费628942元的相关手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：1992年10月2日，被告徐杏仁将其名下的位于房屋转让给原告，并出具了《房产转让书》，原告已支付了全部转让款并一直占有使用上述房屋。2017年5月，在原告要求下，被告徐杏仁仅配合办理了206室房屋的过户登记手续，208室房屋的过户手续一直拖延不配合办理。为此，原告于同年6月15日向法院提起诉讼，要求判令被告徐杏仁将208室房屋过户给原告，法院经审理后判决支持原告诉请并已生效。后原告申请了强制执行，但上述208室房屋因拆迁已经被冻结过户，且被告徐杏仁、徐建平与第三人征管办、征收中心签订了编号为慈政处201716-0187的《住宅房屋征收货币补偿协议》（以下简称补偿协议）及编号为201716-0187的《住宅房屋征收货币补偿结算单》（以下简称结算单），两被告基于208室房屋拆迁可获得房屋补偿费、一次性补偿搬迁费、临时过渡费补助等合计628942元，上述款项仍在第三人征管办、征收中心，并已由法院冻结支付。原告认为，该房屋的实际产权人理应是原告，现该房屋列入征收范围，无法过户，两被告理应配合原告办理拆迁征收补偿手续，并由原告领取拆迁款。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1.判令慈溪市房屋的拆迁权益由原告享有，由第三人将被告名下的可得拆迁补偿款628942元直接支付给原告；2.诉讼费由被告承担。原告胡可仁为证明其诉请成立，向本院提供了如下证据：A1.（2017）浙0282民初6462号民事判决书、（2018）浙02民终1171号民事判决书各一份，拟证明被告徐杏仁将涉案208室房屋转让给原告，原告支付了全部房款并已实际占有使用，但被告不配合办理该房屋的过户手续的事实；A2.（2018）浙0282执3941号之一执行裁定书、（2018）浙0282执3941号协助执行通知书各一份，拟证明原告依法申请被告配合办理208室房屋过户手续的事实；A3.慈政发[2017]33号慈溪市人民政府关于慈溪市危旧房改造二期D区块项目房屋征收决定的公告一份，拟证明因涉案208室房屋已列入拆迁范围，无法办理过户手续的事实；A4.补偿协议、结算单各一份，拟证明两被告已与第三人签订征收补偿协议，涉及拆迁补偿款为628942元的事实。被告徐杏仁书面答辩称：第一，本案所涉《房产转让书》的双方当事人即被告徐杏仁和案外人胡章坤并未达成房屋转让的合意，且该转让书不符合书面合同的形式规范和成立要件，因此该转让书未成立，即使成立也应当为无效合同。（2018）浙02民终1171号民事判决推定该转让书成立并有效的认定完全错误，被告徐杏仁已就该案向浙江省高级人民法院提起再审；第二，即使《房产转让书》成立有效，该转让书的相对方为被告徐杏仁与案外人胡章坤，根据合同相对性原则，原告在本案的起诉所基于的合同关系并不成立；第三，被告徐建平为涉案房屋的共有人，且徐建平并未有转让涉案房屋的意思表示，因此原告诉请的拆迁利益即使成立也不能涉及其合法权益。被告徐建平辩称：第一，原告起诉本案最关键的依据是（2018）浙02民终1171号民事判决书，被告徐杏仁已对该判决向浙江省高院申请再审，具体的答辩理由与被告徐杏仁的答辩意见基本一致；第二，被告徐建平是本案涉案房屋的共有人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，所以（2018）浙02民终1171号民事判决认定原告胡可仁和被告徐杏仁之间的房屋买卖合同合法有效侵害了被告徐建平的权益，被告徐建平现也在着手提起案外人撤销之诉；第三，（2018）浙02民终1171号民事判决的当事人是原告胡可仁和被告徐杏仁，在该案审理过程中，被告徐建平要求追加其为第三人，法院不予准许，故该判决效力不及于被告徐建平，原告要求享有被告徐建平应得的208室房屋的拆迁补偿款不符合相对性原则。被告徐建平为证明其辩称成立，向本院提供了如下证据：B1.补偿协议、《慈溪县私有房屋所有权申请表》各一份，拟证明被告徐建平是涉案房屋的共有人，涉案房屋未经被告徐建平书面同意不得转让；B2.再审申请书一份，拟证明被告徐杏仁不服（2018）浙02民终1171号民事判决，已向浙江省高院申请再审的事实。第三人征管办、征收中心述称：第一，第三人征管办依法与两被告签订征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条，第三人征管办作为慈溪市人民政府指定的房屋征收部门，具有实施本市行政区域范围内房屋征收和补偿的法定职权，同时，第三人征收中心受第三人征管办的委托，作为征收和补偿的实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。本案所涉房屋坐落在慈溪市，被纳入慈溪市危旧房改造二期D区块项目的征收范围。2017年5月26日慈溪市人民政府作出了该项目的房屋征收决定即慈政处[2017]16号，并于同日发布慈政发[2017]33号公告对房屋征收与补偿的相关事项予以公告，同时将国有土地使用权收回。2017年8月1日第三人征管办发布签约公告，明确签约期限，同时明确签约率达到80%后协议生效，再给予15天的宽限期，期间为2017年9月16日至2017年9月30日。被征收房屋产权人是两被告徐杏仁、徐建平，两被告于2017年9月14日与房屋征收部门签订了补偿协议，补偿金额为581210元，另有在规定期限内签约并按约定时间腾空房屋的签约搬迁奖励47732元，合计628942元。因此该协议的签订是基于双方平等自愿，且协议内容有相关证据作支撑，真实有效。截至2017年8月18日下午，签约比例达到80%以上，已签订的房屋征收补偿协议生效。原告胡可仁诉被告徐杏仁房屋买卖合同纠纷一案于2017年6月立案受理，该时间已经在该项目发布征收决定公告即2017年5月26日之后。因此，第三人征管办、征收中心依法实施房屋征收和补偿工作，与两被告签订的行政合同合法有效；第二，原告不能享受购房补助权益，征收补偿协议作为行政合同依法有效，被征收人不能改变。根据《慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》，被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内在本市行政区域内（杭州湾新区除外）选购房屋的，凭不动产权证和购房发票，按被征收房屋评估价值10%的比例给予购房补助，超过期限不予补助。货币购房补助是基于选择货币补偿的被征收人在规定时间内购房的权益，原告不能享受；第三，货币补偿款不能直接支付给原告。征收协议依法有效，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人房屋，应当对被征收房屋的所有权人也就是被征收人给予公平补偿，原告非被征收房屋的所有权人，不能获得补偿。假如原告胜诉，房屋征收部门会配合将征收补偿相应金额拨付至法院，由法院代为履行。被告徐杏仁、第三人征管办、征收中心均未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。以下为本案的无争议事实，本院予以确认：1992年10月，原告胡可仁与被告徐杏仁就慈溪市（房屋所有权证号为01001510号，以下简称208室房屋）成立买卖合同关系，原告向被告徐杏仁购买208室房屋，交付了全部房屋价款并一直实际占有使用该房屋，但未办理产权变更登记手续。本院于2018年2月12日作出（2017）浙0282民初6462号民事判决，对上述事实进行了确认，并判决被告徐杏仁协助原告胡可仁办理208室房屋的产权变更登记手续。该判决生效后，原告胡可仁向本院申请强制执行，经查，208室房屋因拆迁未能办理产权变更登记。2017年5月26日，慈溪市人民政府发布慈溪市危旧房改造二期D区块项目房屋征收决定的公告（慈政发[2017]33号），208室房屋被列入征收范围。2017年9月14日，被告徐杏仁、徐建平与第三人征管办、征收中心签订补偿协议，载明：“甲方：房屋征收部门慈溪市人民政府房屋征收管理办公室征收实施单位慈溪市房屋征收中心乙方：被征收人徐杏仁被征收人徐建平第一条被征收住房概况：房屋坐落上房小区11-208，建筑面积56.82平方米，土地使用权面积22.98平方米。第二条乙方选择的补偿方式为货币补偿。第三条被征收房屋的补偿金额如下（精确到元）：被征收房屋评估价价值477315元货币补偿补助71598元装修、附属物评估价值9455元一次性补偿搬迁费17046元临时过渡费补助5796元合计金额大写：伍拾捌万壹仟贰佰壹拾元整第四条甲方在本协议生效之日起7日内先行支付乙方本协议第三条确定征收补偿金额的50%（精确到元）即290605元，余额290605元在乙方搬迁腾空房屋移交甲方之日起7日内支付……如乙方在公告规定的签约期限（2017年09月15日）前签订征收补偿协议，并按本协议约定时间搬迁腾空房屋移交甲方的，经甲方验收确认后，可按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，计47732元，签约搬迁奖励自乙方搬迁腾空房屋移交甲方之日起7日内支付。乙方未在公告规定的期限内签约、搬迁腾空房屋移交甲方的，取消该项奖励……第六条乙方在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内（杭州湾新区除外）房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，可按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物等；实际购房资金少于被征收房屋评估价值的按纳税凭证记载的购房资金）的10%给予额外的购房补助……”同年10月11日，第三人征管办、征收中心与被告徐杏仁签订结算单，双方就征收补偿资金进行了结算，征收补偿资金合计628942元（包括被征收房屋评估价值477315元，货币补偿补助71598元，装修附属物评估价值9455元，一次性补偿搬迁费17046元，临时过渡费补助5796元，签约搬迁奖励47732元）。上述款项已由本院作出的（2017）浙0282民初6462号之一民事裁定依法冻结。庭审过程中，原告胡可仁明确表示其认可补偿协议、结算单的全部内容，并自愿放弃补偿协议第六条约定的购房补助权益。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起着确定物权归属的作用。但是，不动产登记簿记载的事项并非一定是真实的，不能否认存在登记的物权和事实上的物权不相符合的可能性。被告徐杏仁、徐建平辩称被告徐建平系208室房屋的共有权人，房屋买卖侵害了其权益。本院认为，被告徐建平非208室房屋的登记共有权人，即使其系实际共有权人，登记的权利人处分房屋导致其权利受到侵害的，其也应向登记的权利人主张，与原告无关，故对该辩称，本院不予采信。本案中，208室房屋登记在被告徐杏仁名下，但原告胡可仁于1992年即与被告徐杏仁成立了合法有效的房屋买卖关系，且原告已按照合同约定支付了全部价款并已合法占有208室房屋多年，虽然原告尚未办理不动产所有权转移登记，但其已以此向本院提起诉讼主张过该权利并申请了强制执行，208室房屋因为涉及拆迁而未能进行产权变更登记，故原告胡可仁对无法办理不动产所有权变更登记不存在过错，因此，208室房屋事实上的权利人应为原告胡可仁。被告徐杏仁、徐建平与第三人征管办、征收中心签订补偿协议以及被告徐杏仁与第三人征管办、征收中心签订结算单的行为系两被告对208室房屋的无权处分，现原告在诉讼过程中对两被告的无权处分行为进行了追认，故补偿协议、结算单项下的权利义务应由原告享有和承担。综上，原告要求208室房屋的拆迁权益由原告享有，并由第三人将两被告名下的可得拆迁补偿款628942元直接支付给原告的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告明确表示放弃补偿协议第六条约定的购房补助权益，系对自身权利的处分，本院予以照准。被告徐杏仁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、确认慈溪市房屋的拆迁权益由原告胡可仁享有（编号为慈政处201716-0187的《住宅房屋征收货币补偿协议》第六条项下的购房补助权益除外）；二、第三人慈溪市人民政府房屋征收管理办公室、第三人慈溪市房屋征收中心于本判决生效之日起七日内将被告徐杏仁、徐建平名下的拆迁安置补偿款628942元支付给原告胡可仁。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5044.50元，由被告徐杏仁、徐建平共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 史久瑜二〇一八年八月二十八日法官助理 张潇芳代书记员 陆思颖