内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内08民终155号
上诉人（原审被告）贾纯洁，女，1979年8月18日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区
上诉人（原审被告）李耀强，男，1979年1月10出生，汉族，个体户，住址同上。
被上诉人（原审原告）郑勇，男，1976年1月19日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区
委托代理人苗娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
上诉人贾纯洁、李耀强因与被上诉人郑勇房屋买卖合同纠纷一案，临河区人民法院作出（2015）临民初字第3838号民事判决，上诉人贾纯洁、李耀强不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2016年2月18日公开开庭进行了审理，上诉人李耀强、被上诉人郑勇的委托代理�苗娜到庭参加诉讼，上诉人贾纯洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郑勇诉称，2014年6月19日，原、被告签订房屋买卖合同，原告以400万元的价格购买被告位于巴彦淖尔市临河区北环办临狼路东侧的房屋一套，原告于2014年6月20日将购房款400万以银行转账方式交付。按合同约定，二被告应于合同生效后30日内办理房屋所有权变更登记，并承担房屋所有权变更登记所发生的一切费用，但二被告至今拒绝办理房屋所有权变更登记。现原告诉至法院，请求判令二被告办理诉争房屋所有权变更登记。
原审被告贾纯洁、李耀强辩称，2014年6月19日，案外人邴某某向原告方借款400万元，由于邴某某无法清偿上述借款，后找到李耀强，请李耀强用其购买的本案中的涉案房屋做担保，以房屋买卖的方式，签订了涉案房屋的买卖合同，�签字时，李耀强的妻子贾纯洁已经取得了该房屋的所有权证和土地登记证，但是，李耀强和贾纯洁签字捺印时该合同均为空白，包括签订时间2014年6月19日以及合同的主要条款是后添的。且二被告与原告在签订该买卖合同时，还没有与原房主郭某、刘某某签订相关的房屋买卖合同，也没有取得房屋土地的权属证书，且本案中的房屋买卖价款为400万元，而二被告与原房主房屋买卖的实际成交价款为500万元，与正常交易行为不符。综上所述，双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买卖房屋，实质是借款担保。根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，该房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求应予驳回。
原审法院审理查明，2014年6月19日，原告与二被告签订房屋买卖合同，由原告向二被告购买位于巴彦淖尔市临河区北环办临狼路东侧面积为572.66平方米的房屋一�，合同主要约定有：购房款为400万元，以银行转账方式付款到邴某某账户，在合同生效后30日内双方办理房屋所有权变更登记，甲方（被告方）承担房屋所有权变更登记所发生的一切费用。2014年6月20日，原告按合同约定通过河套农村商业银行转账将400万汇到案外人邴某某的账户上。庭审中，原告提供了买卖合同及银行汇款单证明其诉求，被告对买卖合同上的签名认可，但对买卖合同的真实性不认可。
另查明，2014年6月27日，二被告与案外人郭某、刘某某签订房屋买卖合同，2014年7月2日，诉争房屋所有权变更登记到二被告名下。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，二被告在与原告签订房屋买卖合同时未取得诉争房屋的所有权，但于诉讼前（2014年7月2日）诉争房屋产权已登记在二被告名下，二被告已取得了诉争房屋的所有权，故二被告享有处分权。且原、被告双方具有相应民事行为能力，意思表示真实，协议内容为国家法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会的公共利益，双方约定的价款也符合法律规定的范围，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二被告为其名为买卖合同实为借款担保的抗辩，仅提供了二被告与原房主签订的房屋买卖合同、该房屋的所有权证和土地使用权证，以及合同中指定收款人邴某某的证言，不足以证明其主张，其抗辩理由不能成立。原告对其主张提供了买卖合同及银行汇款单，且庭审中被告李耀强对买卖合同的签名也认可，原告证据确实充分。现原告要求二被告履行合同，办理房屋所有权变更登记，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条的规定，判决：被告李耀�、贾纯洁于本判决生效后三日内协助原告郑勇办理房屋所有权变更登记。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李耀强、贾纯洁负担；财产保全费5000元，由被告李耀强、贾纯洁负担。
上诉人贾纯洁、李耀强以一审法院认定事实不清，适用法律不当为由提出上诉，请求撤销一审判决，具体理由：
一审法院认定事实不清。本案实际情况是，2014年6月，案外人邴某某向郑勇借款400万元，由于邴某某没有可供抵押的财产，郑勇要求李耀强提供担保。因李耀强与邴某某经常有业务往来，其只好用准备购买的郭某、刘某某所有的本案中涉案房屋作担保，签订了名为买卖，实为担保的所谓《房屋买卖合同》。该合同签订时间2014年6月19日，而贾纯洁、李耀强2014年6月27日才与涉案房屋所有权人郭某、刘某某签订了《二手房屋买卖合同》。郑勇明知贾纯洁、李耀强没有取得该房屋所有权，对“出售房屋”不享有处分权，却将400万元的大额所谓“购房款项”一次性支付给案外人邴某某，显然不符合买卖合同的特征，也不符合郑勇作为一个完全民事行为能力人的正常行为。更重要的是该合同中将贾纯洁、李耀强2014年7月2日才取得的产权证上的丘号填写，显然该合同签订时是空白合同，其内容是后来补充的，双方买卖意思表示不真实。“房屋价款”400万元更是无稽之谈，贾纯洁、李耀强与原房主房屋买卖的成交价为500万元，怎么可能提前以赔钱100万元的价格将自己还未购买的房屋出售呢？法院对邴某某的询问笔录明确证实，郑勇2014年6月20日向邴某某所转400万元是邴某某向郑勇打条子借的款项。综上一系列不符合常理的内容，足以证实双方签订的《房屋买卖合同》真实意思不是买卖房屋，实质是借款担保。一审法院在审查合同的实质性质过程中，仅从合同的表面形式上进行审查，没从合同的根本目的上、当事人之间的法律关系上进行审查，明显属于认定事实不清。
一审法院适用法律错误。一审法院错误的认定贾纯洁、李耀强与郑勇是买卖合同关系，以此为基础适用关于“无权处分”的法律规定。但该法律规定是在买卖合同真实有效、当事人双方意思表示真实的基础上才适用，本案根本不存在买卖的合意，双方不是以买卖为目的，不具备适用“无权处分”法律条款的基础。
综上，上诉人贾纯洁、李耀强认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。
被上诉人郑勇的代理人答辩称，原审判决认定事实正确，与实际相符，适用法律正确，应驳回二上诉人全部上诉请求。二上诉人主张双方签订的《房屋买卖合同》名为买卖、�为担保的借款抵押担保合同，与事实不符，没有任何证据证实其主张，于法无据，事实和理由如下：
贾纯洁、李耀强上诉称“郑勇与其签订房屋买卖合同时间为2014年6月19日，而其与原房主郭某、刘某某在2014年6月27日签订的《二手房买卖合同书》，郑勇明知二上诉人此时没有处分权，却将400万元所谓的购房款项支付案外人邴某某不符合买卖合同特性，也不符合一个完全民事行为能力人的正常行为。”所以二上诉人以此推断，双方签订的是名为买卖、实为担保的房屋买卖合同。事实上，郑勇没有给邴某某借款，只是按合同约定的购房款支付方式，以银行转账方式付款到邴某某账户，支付贾纯洁、李耀强购房款。证人邴某某述称“对于借款担保情况不清楚”，贾纯洁、李耀强为借款人邴某某提供担保，邴某某却不知该担保事实，不符合常理更不正常。邴某某�称“400万元其收到了，收到后，其分两次通过银行转账转到郭某账户350万元，用于贾纯洁、李耀强向郭某买房的房款”，该部分证人证言的内容恰恰证实不存在贾纯洁、李耀强主张的名为买卖、实为担保的借款事实。因为，若邴某某向郑勇借款，邴某某不可能将其借款无故支付给贾纯洁、李耀强。若贾纯洁、李耀强主张借款的事实成立，那么按照常理，借款人也应支付郑勇借款利息，而本案的事实是借款人从未支付过郑勇利息。郑勇作为正常人坚决不会将400万元在没有任何有效担保的前提下，就出借给案外人邴某某。在2014年6月19日，贾纯洁、李耀强并未取得讼争房屋所有权，若贾纯洁、李耀强主张借款事实成立，那么，郑勇明知担保无效，就算是当时讼争房屋在贾纯洁、李耀强名下，担保也是无效的。何况当时讼争房屋在案外人郭某、刘某某名下，还将借款出借�邴某某，将自己完全置于风险之中，这才不符合一个正常民事行为能力人的正常行为，所以，贾纯洁、李耀强主张名为买卖、实为担保属于无稽之谈。
贾纯洁、李耀强还上诉称“郑勇与贾纯洁、李耀强于2014年6月19日签订的房屋买卖合同是空白合同，其内容是后来补充上去的，双方的买卖意思表示不真实”。事实上，双方签订房屋买卖合同时，合同中手写的内容就已填写，因为合同中填写部分内容有贾纯洁、李耀强摁的手印，所以，贾纯洁、李耀强诉称的以上内容与事实不符，不能证实其主张的名为买卖、实为担保的借款抵押担保合同。郑勇之所以冒着风险购买讼争房屋，就是为了价格优惠。至于贾纯洁、李耀强之所以高价买、低价卖，是为了先取得郑勇支付其的全部购房款后，同时又不支付其向原房主购房款，却还想用该讼争房屋进行贷款，完全可以�出其主观恶性，损害郑勇及原房主利益，为自己谋取不正当利益。事实上，直至今日贾纯洁、李耀强并未按其与原房主签订的买卖合同约定履行全部付款义务，导致原房主郭碧、刘金良将贾纯洁、李耀强起诉至法院，要求其支付剩余购房款；法院已判决并进入执行程序。所以，贾纯洁、李耀强依据以上事实，主张其不可能高买低卖，就推定讼争房屋名为买卖、实为担保的事实是错误的。
综上所述，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回二上诉人的全部上诉请求，维持原判。
本院审理查明，2014年6月19日，贾纯洁、李耀强（甲方）与郑勇（乙方）签订房屋买卖合同，乙方向甲方购买位于巴彦淖尔市临河区北环办临狼路东侧（丘号13010301）面积为572.66平方米的三层楼房一套。合同约定房屋价款为400万元，乙方一次性交清购房款，支付到甲方指定的邴某某河套农商行账户，在合同生效后30日内双方办理房屋所有权变更登记，甲方承担房屋所有权变更登记所发生的一切费用。甲方保证所出售的房屋权属清晰，无任何法律纠纷，并已缴纳完毕房屋的大修基金、契税和印花税等税费，保证所出售的房屋未向任何第三方设定其他权利等其他合同内容。次日，郑勇通过河套农村商业银行转账将400万汇到案外人邴某某的账户上。
另查明，2014年6月27日，贾纯洁、李耀强与案外人郭某、刘某某签订《二手房屋买卖合同》，以500万元购买郭某、刘某某共有的位于临河区北环办临狼路东侧本案诉争房屋，双方约定于合同签订之日，支付首付款250万元，余款由贾纯洁、李耀强自行办理贷款，在一个月内给付。同日，贾纯洁、李耀强依约支付首付款250万元，并向郭某出具下欠250万元房款的欠条。2014年7月2日，房屋所有权变更登记到贾纯洁、李耀强名下。2014年8月7日邴某某、郭某某在该合同担保人处签名。因贾纯洁、李耀强未履行全部付款义务，该房仍由郭某、刘某某使用。2015年6月8日郑勇向临河区人民法院起诉，诉请贾纯洁、李耀强履行房屋买卖合同、交付使用房屋，办理房屋所有权变更登记，并承担房屋所有权变更登记的一切费用。
本院认为，经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为，双方当事人之间法律关系的性质是房屋买卖关系还是为郑勇与邴某某之间借贷提供担保关系。郑勇主张双方当事人之间法律关系是房屋买卖关系，贾纯洁、李耀强主张双方当事人之间法律关系是为郑勇与邴某某之间借贷提供担保关系。双方当事人之间法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内�结合全案证据来审查认定。本院经审查全案证据，从本案双方当事人签订合同的行为分析，对当事人真实意思的探究表明，其缔约目的不是买卖房屋，理由如下：
贾纯洁、李耀强在签订房屋买卖合同时不具有出售房屋的内心真意，其与郑勇未就房屋买卖达成合意。本案已查明事实表明，贾纯洁、李耀强与案外人郭某、刘某某之间有涉案房屋交易，其作为该买卖合同的购买方，购买房屋的目的一般应是自用或投资。其与郑勇之间无其他经济往来，亦素不相识，其无论自用或投资，作为理性市场主体，无理由在自己购房资金严重不足，欲向银行贷款依约一个月内交清剩余房款，以取得房屋的所有权，在房价平稳、未发生大幅波动情况下；作为购买方的贾纯洁、李耀强不会在该买卖合同签订之前或之后短时间内又与郑勇签订房屋买卖合同，以低于其合同购买价100万元且由其承担产权变更的全部税费的情况下出售同一房屋，不符合常情、常理、理性市场交易主体正常行为。由此可知，贾纯洁、李耀强的真实意思并非以400万元的总价出售房屋。
就郑勇一方而言，2014年6月19日，其在与贾纯洁、李耀强签订房屋买卖合同时亦不具有购买房屋的真实意思。该合同中明确约定贾纯洁、李耀强保证所出售的房屋权属清晰，无任何法律纠纷，并已缴纳完毕房屋的大修基金、契税和印花税等税费，保证所出售的房屋未向任何第三方设定其他权利。说明作为买受人郑勇对房屋权属清晰、无权利负担等十分关注，是谨慎的购买方，其应在对购买的房屋及权属状况做充分了解后方签约付款。而本案已查明事实表明，其与贾纯洁、李耀强签订房屋买卖合同时，贾纯洁、李耀强尚未与案外人郭某、刘某某签订二手房屋买卖合同，更未取得�争房屋的产权，2014年7月2日，房屋所有权才变更登记到贾纯洁、李耀强名下。作为理性市场主体，其无理由在贾纯洁、李耀强尚未与案外人郭某、刘某某签订二手房屋买卖合同，未取得讼争房屋的产权，亦非讼争房屋的其它权利人的情况下，谨慎的买受人郑勇仅为了价格优惠就冒着风险签订合同购买讼争房屋，且在合同签订次日，竟一次性将400万元巨额购房款打入邴某某的账户，也未要求出卖方贾纯洁、李耀强出具收到房款收条，将自己完全置于风险之中，同样不符合常情、常理、理性市场交易主体正常行为。由此可知，郑勇的真实意思是要求贾纯洁、李耀强提供担保，而非以400万元的总价购买房屋。
为查明案情，2015年7月30日一审法院法官询问邴某某，其述称400万元款项是其打条子向郑勇借的，借条在郑勇手中，口头约定了利息，未偿还过利息；款收�后，其分两次通过银行转账转到郭某账户350万元，用于李耀强向郭某买房的房款。本院认为，根据邴某某的陈述，可明确是其打条子向郑勇借款400万元，并且款收到后，其分两次通过银行转账转到郭某账户350万元，用于李耀强向郭某买房的房款。据此，更进一步印证郑勇与贾纯洁、李耀强签订房屋买卖合同时双方真实意思并非买卖房屋。郑勇与贾纯洁、李耀强签订房屋买卖合同的真实意思是要求贾纯洁、李耀强为邴某某向其借款提供担保，而非以400万元的总价购买房屋；贾纯洁、李耀强与郑勇签订买卖合同的真实意思是为邴某某向郑勇借款提供担保，获得借款后用于支付向郭某买房的房款，非以400万元的总价出售房屋。
本院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中郑勇与贾纯洁、李耀强签订的房屋买卖合同并非双方当事�真实的买卖房屋意思表示，双方并未形成真正的房屋买卖合同的法律关系。而是以签订房屋买卖合同的形式为借贷行为提供担保，但不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故应认定为非典型担保方式。在债务人届期未清偿借款本息的，债权人可以对买卖合同的标的物，以拍卖或变卖的方式处理，并以所得价款获得清偿。郑勇直接诉请贾纯洁、李耀强履行合同、办理讼争房屋所有权变更登记，以取得房屋所有权，缺乏法律依据,本院不予支持。一审法院认定郑勇与贾纯洁、李耀强之间为房屋买卖关系，进而作出要求贾纯洁、李耀强于判决生效后三日内协助原告郑勇办理房屋所有权变更登记的判决，认定基本事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。经本院依法向郑勇释明，本案的法律关系应定性为民间借贷，征询其是否依法变更诉讼请求，郑勇明确�示变更诉讼请求为民间借贷。经本院依法主持调解，双方未能达成调解协议。当事人在二审期间变更诉讼请求后，如二审法院按变更后的诉讼请求直接裁判，将变为一审终审，剥夺当事人的诉讼权利，故为保护当事人的诉讼权利，依法发回原审法院重审，郑勇可就其债权的实现通过一审依法主张其权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第3838号民事判决；
二、本案发回巴彦淖尔市临河区人民法院重审。
二审案件受理费100元，退还上诉人贾纯洁、李耀强。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一六年五月二十七日
书记员 董缙威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。