广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4018号
上诉人（原审原告）：马晓明，1958年8月16日出生，身份证住址广东省广州市东山区。
委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。
委托代理人：马杰，住址。
被上诉人（原审被告）：黎后成，1977年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。
上诉人马晓明因与被上诉人黎后成租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：马晓明与案外人马杰为父子关系。位于广州市番禺区市桥街银平路2巷28号3至7层房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）的登记权属人为马杰，该房产为六栋楼房组成（以下分别称为“A、B、C、D、E、F”楼），建筑面积为4179.10平方米，该房屋尚未办理分拆手续。马杰以涉讼房屋作为抵押物向兴业银行股份有限公司广州东山支行申请了贷款，抵押时间自2010年1月20日起算。
2010年3月25日，马杰与马晓明共同作为卖方（甲方），与作为买方（乙方）的黎后成签订《房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋的A栋（101、102、201、202、301、302房）、B栋（101、102、201、202、301、302房），该房产交易价格为400万元（备注：以上价格只作为参考价格，实际成交价款以房产证核准面积为准，按每平方米3500元的单价计算所得，差额在规定的产权过户前多退少补）；乙方按分期付款支付房款：于2010年3月54日支付200万元，于2010年4月1日前交付200万元，付款账号：62×××58；甲方应当在2010年4月30日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用（按甲方现有样板房的标准交付乙方使用）；自本合同生效之日起60天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，甲方逾期迟交一天，则按日向乙方支付已交付房价款千分之三的违约金；甲方确保在2010年6月30日前成功办理产权转移至乙方（房产证），因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，甲方逾期迟一天，则按日向乙方支付已交付房价款千分之三的违约金；马晓明同意为马杰对本合同进行履约担保，具有连带的法律责任；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立；本合同自成立时生效。
上述合同签订当日，黎后成向马杰支付了房款200万元，后又于2010年3月30日向双方合同约定的银行账户转账200万元，马杰出具收据确认收到黎后成交付的款项。
2010年3月30日，马晓明与黎后成签订《租赁协议》一份，约定黎后成同意将涉讼房屋B栋租赁给马晓明使用（建筑面积约为600平方米），租赁期限自2010年5月1日至2012年4月30日止；每月租金为12000元，租金按月结算，由马晓明在每租满一个月的10日前缴付本个月租金给黎后成；黎后成应依法将租赁地方交付给马晓明使用；马晓明依约按时交纳租金。
合同签订后，马晓明先后于2010年5月15日、2010年6月11日、2010年7月10日、2010年8月9日、2010年9月20日、2010年10月11日向黎后成支付了六个月的租金共计76000元（12000元＋12000元＋13000元＋13000元＋13000元＋13000元）。
2010年9月3日，黎后成与马杰、马晓明签订了一份《和解协议》，约定：一、马杰同意在2010年9月7日前赔偿黎后成损失一百四十万元，并在2010年12月1日前将（穗字第××号）房产之A栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）及B栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）过户给黎后成，并在2010年12月1日前为黎后成办理好房产证，否则马杰同意以五百四十万元的价格将所有的坐落在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号三至七层（穗字第××号）房产在2010年12月1日前过户给黎后成，由黎后成负责代马杰偿还兴业银行东山支行关于穗字第××号房产的抵押贷款以消灭抵押权。购房款五百四十万元的组成：黎后成已支付了购房款四佰万元、马杰同意赔偿马晓明违约损失一百四十万元（此款抵作购房款），共计五百四十万元。二、因黎后成在签订《房地产买卖合同》时并不获知马杰已将房产抵押给银行，所以马杰需对穗字第××号房产向银行办理还款并解除抵押后，黎后成马上申请对马杰财产解除查封。三、马晓明担保马杰对本协议的履行，马晓明对于马杰应承担的义务包括但不限于应返还的购房款、应赔偿的损失、应支付的违约金均负连带责任。补充条款：在穗字第××号房产欠兴业银行的抵押贷款还清并解除抵押后三天内，马杰配合黎后成将该房产抵押给黎后成，经黎后成同意，马杰可以出卖该抵押房产之CDEF栋或任何几栋。如果马杰拒绝办理抵押手续，黎后成有权向法院申请查封0210066176号房产之ABCDEF栋或任何几栋，并要求马杰提前办理0210066176号房产过户给黎后成的手续。
2010年10月30日，黎后成与马杰签订《证明》，确认马杰将坐落在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号的房产A、B栋交给黎后成使用，并将该房产A、B栋钥匙全部交给黎后成。马杰承诺之前未将该楼房及钥匙交给其他任何人使用。
2010年11月15日，黎后成作为出租人，与作为承租人的马晓明签订了一份《租赁协议》，约定黎后成同意将坐落在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号和广州市越秀区淘金北路79号地下四层车位54、55租赁给马晓明使用，每月租金为人民币25000元；租赁期限自2010年11月15日至2012年11月15日止；租金按月结算，由马晓明在每租满一个月的10日前缴付本个月的租金给黎后成；马晓明逾期交付租金，每逾期一日，由黎后成按月租金额的百分之三收取违约金；租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除协议的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁存续期间内租金总额的百分之二十收取违约金；租赁期届满，马晓明与黎后成双方未续订协议或者解除协议的，马晓明逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总额的百分之三百收取违约金。同日，马晓明向黎后成交付了11月份的租金25000元。
2010年12月15日，马晓明又向黎后成支付了12月份的租金25000元。
马晓明于2011年7月4日向原审法院提起本案诉讼称：黎后成与马晓明于2010年3月30日签订《租赁协议》，约定黎后成将坐落在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号B栋租赁给马晓明使用，租金每月人民币12000元正，租期为2010年5月1日起至2012年4月30日止。协议签订以来，马晓明依约连续数月向黎后成支付了租金（马晓明于2010年7月、8月、9月、10月实际支付的租金为人民币13000元），但黎后成却至今未向马晓明交付B栋，而且还向法院申请查封了B栋所属之房产，其如此不履约的行为已给马晓明造成了严重的经济损失。故起诉请求判令：1、解除马晓明与黎后成签订的《租赁协议》；2、黎后成退还马晓明支付的租金人民币76000元；3、本案全部的诉讼费用由黎后成承担。
黎后成在原审中答辩称：不同意马晓明的诉讼请求。马晓明与黎后成双方于2010年11月15日重新签订了新的租赁协议，对原来的协议进行了变更，原来的协议已经被新的协议取代了，原协议自动取消，不存在解除协议的问题。马晓明要求黎后成退还租金无依据，马晓明不同意。
原审诉讼中，马晓明与黎后成对于涉讼房屋B栋的交付问题存在争议。黎后成表示，马晓明与马杰为父子关系，一直由该二人共同装修涉讼房屋，而在涉讼房屋的买卖合同中，马杰将房屋出售给黎后成，马晓明是作为担保人的，也由马晓明收取相应的款项。马杰于2010年10月30日将涉讼房屋钥匙交付给黎后成，后双方签订租赁协议，黎后成将涉讼房屋B栋出租给了马晓明，且马晓明随后支付了六个月的租金，涉讼房屋一直都是由马晓明和马杰在占有使用，由此可证明黎后成将涉讼房屋交付给马晓明的事实。马晓明对此不予确认，认为父子关系不能证明马晓明占有房产，而马晓明在买卖合同中作担保只是债的担保，不能证明黎后成将租赁标的物交付给马晓明，而关于钥匙的问题，黎后成不能证明马晓明拥有所谓的钥匙。
原审法院认为：案外人马杰是涉讼房屋的权属人，对该房屋享有法定的处分权。针对涉讼房屋，马杰、马晓明与黎后成签订《房地产买卖合同》及和解协议约定买卖涉讼房屋，均未违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。黎后成基于与马杰、马晓明的房屋买卖合同关系，合法享有涉案租赁物业的出租权，其将购买的涉讼房屋B栋出租给马晓明使用并与马晓明签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规范，内容合法有效。
对于涉讼房屋的交付问题，马晓明虽然诉称黎后成未将涉讼房屋交付给其使用，但是根据马晓明与黎后成提供的证据及双方当事人在庭审中的陈述反映，马晓明与马杰之间系父子的特殊关系，涉讼房屋原本即是由马晓明和马杰作为共同卖方出售给黎后成的，并且在与黎后成之间的涉讼房屋买卖交易以及租赁过程中马晓明与马杰均是参与其中且知悉整个交易过程的。结合马晓明在签订《租赁协议》后分六次向马晓明交付了涉讼房屋B栋六个月的租金的事实，而且马晓明与黎后成在签订第二份《租赁协议》时，马晓明亦未对此提出过异议并且随后又支付了两个月的租金，该行为亦与其主张黎后成未交付租赁物的主张相违背，有悖常理，应视为马晓明实际接收涉讼租赁物业。故，马晓明主张黎后成未交付涉讼房屋的抗辩理由缺乏理据，不予采纳。因此，马晓明以此为由主张黎后成退还已交付的租金76000元，理据不成立，不予支持。而对于马晓明提出解除双方于2010年3月30日签订的租赁协议的诉请，鉴于双方另于2010年11月15日签订了《租赁协议》，约定租赁包括B栋在内广州市番禺区银平路市桥街2巷28号及车位，因此双方于3月30日签订的《租赁协议》已经自然终止，不存在解除的问题，故马晓明主张解除双方签订的该份《租赁协议》，理据不成立，亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月10日作出判决：驳回马晓明的全部诉讼请求。本案受理费1700元，由马晓明负担。
判后，马晓明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、马晓明与黎后成（和马杰）就涉案广州市番禺区市桥街银平路2巷28号的《房地产买卖合同》实际是借款合同，并不是真实的买卖关系，并且所谓《租赁协议》也实际是马晓明与黎后成涉及《房地产买卖合同》400万元借款的利息，马晓明与黎后成（和马杰）不存在真实的房屋买卖关系和租赁关系，原审法院对此没有查明，错误将本属于借贷及支付利息的关系错误认定为房屋买卖及租赁关系。其一，涉案广州市番禺区市桥街银平路2巷28号房屋属于案外人马杰所有。如果本案单纯是房屋买卖，无需将非所有权人马晓明作为《房地产买卖合同》的卖方当事人。从《房地产买卖合同》第七条至第九条的手写部分来看，无论是甲方违约还是乙方违约，均由甲方按日向乙方支付房款千分之三的违约金，明显属于高利贷通过房屋买卖合同的形式进行掩盖，并以此形式对黎后成更有效的保障。所以，《房地产买卖合同》、《租赁合同》均是以合法形式掩盖借贷的非法目的，属于无效行为，不受法律保护，对双方不具法律约束力。而且，涉案房产实际上从来没有移交给黎后成，所有资料均只是用来掩盖借款及支付利息的事实，在另一房屋买卖纠纷案中，马晓明与王永华的借款关系也是以房屋买卖来掩盖。另黎后成从未向马晓明交付过涉案房产。因此，黎后成收取租金没有事实和法律依据，应依法予以返还，双方借款本金及利息应通过借款法律关系处理。其二，退一步而言，就算《房地产买卖合同》真实，2010年3月25日的《房地产买卖合同》也只涉及A、B幢房产，2010年9月3日的《和解协议》中“马杰同意在2010年12月1日前将A、B幢房产过户给黎后成，并在2010年12月1日前为黎后成办理好房产证，否则马杰以540万元的价格将所有座落在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号三至七层房产在2010年12月1日前过户给黎后成，由黎后成代马杰偿还兴业银行东山支行有关穗字第××号房产的抵押贷款以消灭抵押权”的约定，实际上也不是将C、D、E、F幢房产出售给黎后成，该约定只是相当于违约条款或法律禁止的流抵条款，并且黎后成也没有代为向银行归还欠款。同时，2010年10月30日的《证明》也只是涉及A、B幢房产，并不涉及C、D、E、F幢房产。故此，无论《房地产买卖合同》和《租赁合同》是否真实有效，黎后成对C、D、E、F幢房产均没有处分权和出租权，无权对C、D、E、F幢进行出租和收取租金；二、一审程序不当。因马晓明（和马杰）与黎后成及王永华因本案所涉广州市番禺区市桥街银平路2巷28号的房屋买卖纠纷一案【一审：（2011）番法民三初字第00400号、二审：（2014）穗中法民五终字第1498号】仍在二审，未有生效法律文书认定黎后成通过合法买卖取得广州市番禺区市桥街银平路2巷28号的房屋。如果房屋买卖纠纷一案生效判决确定双方之间不是房屋买卖关系或房屋不是归黎后成所有（或不是全部），则黎后成不享有（或不全部享有）涉案房屋的出租权。因此，本案本应中止审理，待前述买卖房屋纠纷一案生效后方能恢复审理，而一审没有中止审理直接作出判决，显然程序不当。综上，马晓明上诉请求撤销广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1143号民事判决，改判支持马晓明的一审全部诉讼请求，并判令本案一、二审受理费由黎后成承担。
被上诉人黎后成经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，黎后成于2011年2月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、马杰继续履行合同，将广州市番禺区市桥街银平路2巷28号3至7层房产（粤房地产证穗字第××号房产）过户到黎后成名下；2、马杰向黎后成支付逾期办理A栋房产交楼手续的违约金共218.4万元（自2010年5月1日起至2010年10月29日止，共182天，按已付房款400万元的日千分之三的标准计算）；3、马杰向黎后成支付逾期办理A、B栋房产过户手续的违约金共183.6万元（自2010年7月1日起至2010年11月30日止，共153天，按已付房款400万元的日千分之三的标准计算）；4、马杰向黎后成支付逾期办理A、B、C、D、E、F幢房产过户手续的违约金（自2010年12月1日起至房产过户手续办理完毕时止，按已付房款540万元的千分之三的标准计算）；5、马晓明对上述第二、三、四项违约金承担连带清偿责任；6、兴业银行东山支行办理黎后成代马杰偿还抵押贷款（即马杰以粤房地产证穗字第××号房产为抵押物向兴业银行东山支行贷得的贷款）余额的手续，及为上述房产办理清偿贷款后的涂销抵押手续；7、马杰、马晓明连带承担本案的全部诉讼费用和保全费用。该案审理过程中，案外人王永华以其先于黎后成与马杰、马晓明签订《房地产买卖合同》约定购买A、B、C、D四幢房产并已实际履行为由，申请参加该案诉讼。后原审法院于2013年4月23日作出（2011）番法民三初字第400号民事判决，判令：一、黎后成应于本判决发生法律效力之日起十日内代马杰归还欠兴业银行东山支行的抵押贷款本息；二、兴业银行东山支行在收到黎后成的上述还款之日起十日内涂销广州市番禺区市桥街银平路2巷28号3至7层房产（粤房地产证穗字第××号房产）的抵押登记；三、马杰应在广州市番禺区市桥街银平路2巷28号3至7层房产抵押登记涂销之日起十日内将该房产过户给黎后成；四、驳回黎后成的其余诉讼请求；五、驳回王永华的全部诉讼请求。后马杰及王永华均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月14日作出（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
本院认为：马晓明以双方就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》实际系借款合同，《租赁协议》实际上系借款400万元的利息为由，上诉认为《租赁协议》无效，但其一，马晓明的该项上诉理由与其以黎后成未交付租赁物构成违约为由主张解除《租赁协议》的起诉意见不一致，其二，马晓明并未就双方之间存在借款合同关系的事实充分举证证明，退一步讲，即使双方之间签订《租赁协议》约定的租金系借款利息，马晓明也未举证证明该利息标准存在明显过高的情形，故本院对马晓明的该项上诉意见不宜采纳。另依据马晓明确认无异议的一审查明事实，涉案房屋登记权属人马杰直至2010年10月30日才将涉案广州市番禺区市桥街银平路2巷28号A、B栋房产交付黎后成，在此之前，马杰承诺该房屋未交付给其他任何人使用，且马晓明在2010年3月30日《租金协议》签订后至2010年10月11日期间每月均向黎后成支付租金，故马晓明以黎后成从未交付房屋为由上诉要求黎后成返还租金，缺乏事实根据，本院亦不予采纳。
综上，马晓明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1700元，由上诉人马晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 健