福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4235号
原告福州恒宇房地产发展有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林剑波，该公司执行董事。
委托代理人赖小红，女，该公司员工。
被告周文娟，女，1975年5月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被告高源，男，1971年02月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
原告福州恒宇房地产发展有限公司与被告周文娟、被告高源追偿权纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，两被告经本院公告传唤，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福州恒宇房地产发展有限公司诉称，原告拥有房地产开发资质。福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际（以下简称恒宇国际）1#、2#楼及地下室车位系原告开发，并取得福州市住房保障和房产管理局﹤2011﹥榕房许字第3385号《商品房预售许可证》。2012年9月6日，被告周文娟与原告签订《商品房买卖合同》。被告周文娟向原告购买建筑面积为37.07平方米，套内建筑面积28.06平方米，总房价款为人民币1063741元。《商品房买卖合同》对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、办理产权登记有关事宜、文书送达、争议解决方式、违约责任、未尽事宜的约定、附件效力的说明、当事人联系地址与电话及合同解除、变更等其他事项予以明确约定。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“四、合同解除、变更：3、买受人采用按揭贷款购房的，在出卖人阶段性担保期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还清全部款项之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并向买受人收取总房价款10%的违约金。”《商品房买卖合同》签订之后，原告将《商品房买卖合同》通过福州市房地产信息网《www.fzhouse.com.cn》向福州市房地产登记中心备案，并申请了预购商品房预告登记。
2012年8月20日，被告周文娟向原告支付了1805商务办公房屋购房首期款人民币533741元（含2012年7月31日支付的定金折抵首期款50000元）；购房余款530000元通过被告周文娟、高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）申请按揭贷款方式支付。
2012年11月07日，被告周文娟、高源、原告与建行福建省分行签订了编号2012年建闽房鼓个房借字385号《个人住房借款合同》，被告贷款人民币530000元，用于支付其向原告购买的办公房屋的商业用房购房款。合同还对贷款期限、贷款利率与计结息、贷款发放条件、贷款发放方式、贷款偿还、提前还款、担保、附件、争议解决、合同生效、借款人违约事件及处理、通知、送达及其他权利义务等作出约定。原告提供阶段性连带责任但保。2013年1月11日，建行福建省分行依约一次性发放了全部贷款人民币530000元。2013年1月11日，建行福建省分行将《个人住房借款合同》项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行。2013年7月30日，福州市房屋登记中心对恒宇国际1#、2#楼及1#、2#楼连接体房屋进行初始登记。
由于两被告未按照《个人住房借款合同》约定按时向建行城北支行支付贷款本金和利息，建行城北支行于2014年6月30日直接从原告账户上划扣本应由两被告支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币6209.89元。2014年9月，第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行以借款合同纠纷为案由向福州市鼓楼区人民法院提起民事诉讼，建行城北支行于2014年9月25日再次直接从原告账户上划扣本应由两被告继续支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币18841.55元。故请求判决一、被告周文娟、高源共同返还原告代被告周文娟、高源向第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行清偿的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用（暂计至2014年6月30日）合计人民币6209.89元。二、被告支付滞纳金571元（滞纳金按代还金额6209.89元的日千分之一计算，期限从原告代还之日起至被告全部还清之日止计算，暂计至2014年9月30日）。三、被告周文娟、高源共同承担本案的案件受理费、公告费、保全费、执行费等原告为实现债权而支出的所有费用。四、被告周文娟、高源共同返还原告代被告周文娟、高源向第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行清偿的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用（2014年9月25日代偿款）合计人民币18841.55元。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证明材料：
A1、周文娟身份证，证明被告周文娟、高源为适格的主体，系夫妻关系。
A2、《商品房买卖合同》、《商品房预告登记申请表》、《初始登记通知书》，证明原告与两被告商品房买卖合同法律关系等。《商品房买卖合同》已办理预告登记。两被告所购房屋产权已办理初始登记。
A3、《个人住房借款合同》，证明两被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行／福州城北支行、原告之间借款合同法律关系和担保合同法律关系。两被告房屋已办理预抵押登记。原告提供阶段性连带责任保证。
A4、垫付款项《特种转账借方凭证》，证明因被告周文娟、高源未能按时归还贷款本息，原告因中国建设银行股份有限公司福州城北支行要求向建行城北支行付款人民币6209.89元。
A5、垫付款项《特种转账借方凭证》，证明因两被告周文娟、高源未能按时归还贷款本息，原告因中国建设银行股份有限公司福州城北支行要求于2014年9月25日向建行城北支行支付代偿按揭款人民币18841.55元。以上两项共计25051.44元。
被告周文娟、被告高源未提供证明材料及书面答辩状。
经庭审举证、质证，本院认为，两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理，原告提供的证据均为书证，与原件核对无异，本院依法予以确认。
经审理查明，本院认定如下事实，2012年9月6日，被告周文娟与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告周文娟向原告购买商务办公房屋，建筑面积为37.07平方米，套内建筑面积28.06平方米，总房价款为人民币1063741元。合同还对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、办理产权登记有关事宜、文书送达、争议解决方式、违约责任、未尽事宜的约定、附件效力的说明、当事人联系地址与电话及合同解除、变更等其他事项予以明确约定。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“四、合同解除、变更：3、买受人采用按揭贷款购房的，在出卖人阶段性担保期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还清全部款项之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并向买受人收取总房价款10%的违约金。”《商品房买卖合同》签订之后，原告将《商品房买卖合同》通过福州市房地产信息网《www.fzhouse.com.cn》向福州市房地产登记中心备案，并申请了预购商品房预告登记。
2012年11月07日，被告周文娟、高源、原告与建行福建省分行签订了编号2012年建闽房鼓个房借字385号《个人住房借款合同》，被告向建行福建省分行贷款人民币530000元，用于支付其向原告购买的恒宇国际1805商务办公房屋的商业用房购房款，原告提供阶段性连带责任但保。合同还对贷款期限、贷款利率与计结息、贷款发放条件、贷款发放方式、贷款偿还、提前还款、担保、附件、争议解决、合同生效、借款人违约事件及处理、通知、送达及其他权利义务等作出约定。2013年1月11日，建行福建省分行依约一次性发放了全部贷款人民币530000元。2013年1月11日，建行福建省分行将《个人住房借款合同》项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行。2013年7月30日，福州市房屋登记中心对恒宇国际1#、2#楼及1#、2#楼连接体房屋进行初始登记。
因两被告未按照《个人住房借款合同》约定按时向建行城北支行支付贷款本金和利息，建行城北支行于2014年6月30日直接从原告账户上划扣本应由两被告支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币6209.89元。2014年9月25日，建行城北支行于再次直接从原告账户上划扣本应由两被告继续支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币18841.55元。
综上事实，本院认为，原告与被告周文娟签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及原告与两被告、中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》是当事人真实意思表示，合同依法有效，各方应依约履行。两被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款，原告为此提供连带责任担保，原告与两被告之间的担保法律关系成立。后中国建设银行股份有限公司福建省分行将债权转让给中国建设银行股份有限公司福州城北支行。因两被告未及时偿还中国建设银行股份有限公司福州城北支行借款，由原告代为偿还欠款25051.44元，原告承担保证责任后，有权依照法律规定及合同的约定向两被告追偿，现原告要求两被告偿还担保款25051.44元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；《合同补充协议》约定的日千分之一的滞纳金过高，不符合法律规定，应予以调整，两被告应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍向原告计付逾期付款的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告周文娟、被告高源应于本判决生效之日起十日内向原告福州恒宇房地产发展有限公司偿还担保款25051.44元和滞纳金（滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，其中6209.89元从2014年6月30日起计算，18841.55元从2014年9月25日起计算至两被告还清欠款之日止）；
二、驳回原告福州恒宇房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本案诉讼费50元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 蔡华峻
审判员 林小芬
审判员 赵 毳
二〇一五年三月二十五日
书记员 陈丽霞