衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯民初字第421号
原告：王建平，个体工商户。
委托代理人（特别授权）：刘银志，浙江中桥律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：姜明，浙江中桥律师事务所律师。
被告：粟一新，企业员工。
被告：胡玉琴，退休工人。
被告：樊金福。
被告：邵素仙，房产中介。
委托代理人（特别授权）：毛广富，浙江诚源律师事务所律师。
原告王建平与被告粟一新、胡玉琴、樊金福、邵素仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员汪佳丽独任审判，因案情复杂，于2015年10月13日转为普通程序并依法组成合议庭，分别于2015年12月1日、2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告王建平的委托代理人姜明、被告粟一新、胡玉琴、邵素仙及委托代理人毛广福到庭参加了第一次开庭，原告王建平的委托代理人姜明、被告邵素仙及委托代理人毛广福到庭参加了第二次开庭，被告粟一新、胡玉琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次开庭，被告樊金福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王建平起诉称：原告承租的衢州市鼓楼街32号营业房系2011年12月经被告粟一新同意转租取得，该营业房自被告粟一新第一次出租时就开设餐饮业并至今仍在经营餐饮业。2011年11月26日，原告与被告粟一新签订《营业房租赁合同》一份，约定自2012年7月22日起原告继续承租衢州市鼓楼街32号营业房，租金第一年9000元，第二年租金9500元，第三年租金10000元，三年后租金按10000元的5%递增至第五年。2015年7月左右被告粟一新未通知原告要出售涉案营业房，即将该营业房出售。2015年7月14日原告即向被告粟一新主张优先购买权，明确表示愿意以40万受让该营业房，但一直未得到被告粟一新明确答复。2015年7月23日，被告邵素仙向原告要求收租金，原告方知该营业房已经转让。原告认为，因租赁合同未到期享有法定的优先购买权。被告樊金福、邵素仙明知该营业房原告正在承租使用，仍然受让该营业房系与被告粟一新、胡玉琴恶意串通转让原告承租的涉案营业房的行为，依法应确认无效。因被告樊金福、邵素仙非善意购买租赁房屋，原告主张优先购买租赁房屋，应予支持。现原告诉至法院，要求：1、依法确认四被告间签订的位于衢州市鼓楼街32号营业房的房屋买卖合同无效；2、依法确认原告在同等条件下优先购买衢州市鼓楼街32号营业房的权利；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告粟一新、胡玉琴答辩称：原告的起诉状中有几点是不符合实际情况的，7月初其打电话联系过原告，商量支付房租的事情，原告说中间一户房东房子不租给他了，他没法开店了。2015年7月11日上午，其从杭州赶到衢州，到原告店里，看了下情况，询问原告王建平是否要买这个房子，王建平没有回答说要买，也没有说不买，其和王说房子要卖掉了，王说了一句话，“这个店没法开了”，原告王建平的老婆说不要，其就当做原告放弃了优先购买权。接着其就去找中介了，当日下午4点，其把房子卖给了方伟并签了合同。其和原告合作了很多年，也很相信原告，所以没让原告出具放弃优先购买权的证明。7月15日左右，其和被告邵素仙到原告店里，原告没说要买房子，也没说要继续租房子。然后，其就把房子卖给邵素仙了。
被告邵素仙答辩称：其认为原告的起诉与客观事实不相符。第一被告粟一新陈述了事情的来龙去脉，当时粟一新去了两家中介，说租客不想租了，要把房子挂出来卖。其是做中介的，手头也有人想买房子的，就联系了买主朱爱英，朱爱英听了介绍很满意就把房子买下来了。合同上签的方伟是朱爱英的儿子，签了合同付了钱以后，办过户的时候发现出了问题，因为签合同时方伟未满18周岁，过不了户。当时朱爱英和丈夫闹离婚闹的厉害，不能过户房子，为了避免朱爱英的损失，朱爱英提议叫其把房子买下来，所以最后决定由她自己把房子买下来。当时房子没有过户到方伟名下，所以办了委托公证。粟一新、胡玉琴委托朱爱英办理房产的过户手续。过户之前，其和粟一新、胡玉琴去询问过原告，当时原告说不再计较的，自己放弃了买房的权利，其当时是做的很慎重的。其和粟一新、胡玉琴没有直接的买卖合同关系，其是属于善意的第三人。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告樊金福未答辩亦未向本院提交相关的证据材料。
原告王建平为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、营业房租赁合同原件1份，以证明原告和第一被告粟一新存在租赁关系的事实。
2、衢州市房地产转让合同复印件1份，以证明粟一新转让涉案店面的价值是38万，低于王建平提出的40万的价格及合同签订的时间是2015年7月16日的事实。
3、衢州市区房产记载信息查询记录原件2份，以证明涉案房产交易登记的事实。
4、短信记录照片打印件2份，以证明王建平向粟一新提出优先购买权的事实以及2015年7月23日，邵素仙向王建平提出交租金的情况，王建平才知道邵素仙购买了房子。
5、个体工商户登记情况原件1份、补发婚姻登记证审查表原件1份，以证明邵素仙是房产中介以及邵素仙和樊金福是夫妻关系的事实。
6、公证委托书1份，以证明朱爱英代理粟一新签订转让合同的事实。
7、通话记录清单一份，以证明2015年7月14日15点29分粟一新接到原告王建平的短信，并在15点31份17秒打电话给原告，通话时间为13分05秒，被告粟一新在第一次庭审中的陈述是虚假的，这么长的通话时间可以证明原告是主张房屋的优先购买权的。
8、药王山庄转让合同1份、收款收据1份、工商银行明细账原件1份，以证明2011年12月1日，原告从郑德洪处转让了药王山庄所在的鼓楼街32、34、36、38号店面，其中32号是粟一新的，当时的转让费为300000元。
被告粟一新、胡玉琴为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、房地产转让合同原件1份，以证明2015年7月11日其签订了转让合同的事实。
2、收条原件1份，以证明其将王建平的租房押金支付给邵素仙，邵素仙同意将房子继续租给王建平的事实。
被告邵素仙为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、2015年7月11日粟一新和方伟签的房地产转让合同1份，以证明粟一新和方伟是买卖合同的第一手当事人，其和粟一新之间没有直接的买卖合同关系，其是善意的第三人。
2、照片18张（2015年9月份拍摄），以证明王建平放弃涉案房屋的购买权。
3、录音光盘及内容摘要1份，以证明原告确实很早知道房子要卖掉的，原告最终也表示算了，不来计较。其也表态，如果要租，原告可以继续租下去。
上述证据，经举证质证，本院认证如下：
原告提交的证据：
被告粟一新、胡玉琴对证据1、3、5、6没有异议，对证据2，认为合同其没有签过，其不知道。对证据4有异议，认为短信其没有收到的，具体怎么回事，其也不清楚。对证据7、8，本院视为其放弃质证的权利。被告邵素仙对证据1，认为不是其签订的，其不清楚；对证据2，真实性没有异议，甲方签字是朱爱英代，这份合同是朱爱英代粟一新、胡玉琴签的。对证据3，真实性没有异议。对证据4，粟一新的短信其不清楚，中介的短信真实性没有异议，认为结合起来说明原告诉状中没有客观的表述，7月14日原告知道房子存在买卖了，原告陈述7月23日才知道房子已经过户了。对证据5，真实性没有异议。对证据6，没有异议。对证据7、8，认为真实性无法确认，认为短信和通话没有必然联系，且号码是不是粟一新的无法核实，认为证据8与本案没有关联性。对上述原告提交的证据1、3、5、6，双方当事人没有异议，本院予以确认。证据2，是被告粟一新、胡玉琴委托朱爱英与邵素仙签订的，对其真实性，本院予以确认。证据4中原告发给粟一新的短信，结合证据7的通话记录及庭审中粟一新陈述短信的电话号码是他的，故对证据4、7的真实性，本院予以确认。证据8，虽能够证明原告从他人处转让涉案店面，但与原告的诉讼请求没有关联性，本院不予确认。
被告粟一新提交的证据：
对证据1，原告认为合同实际没有履行，从签订的日期来看，粟一新已经侵犯了原告的优先购买权。不能证明被告粟一新向原告问询过优先购买权，其在答辩中也没有提出原告放弃优先购买权的表示。对证据2，认为该收条能证明邵素仙和粟一新有直接接触，存在恶意串通的情况。被告胡玉琴对被告粟一新提交的证据没有异议。被告邵素仙对被告粟一新提交的证据的真实性没有异议。对上述粟一新提交的证据1、2，其真实性本院予以确认。
被告邵素仙提交的证据：
对证据1，原告认为合同实际没有履行，从签订的日期来看，粟一新已经侵犯了原告的优先购买权。对证据2，认为照片形成的时间其不清楚，且优先权是形成权，不能以照片的形式来作为放弃的理由。对证据3，对2015年7月15日录音没有异议，但认为不能证明邵素仙没有侵犯王建平的优先受让权。且认为被告邵素仙的证据都是当庭提交的。被告粟一新、胡玉琴对被告邵素仙提交的证据1、2、3没有异议。上述被告邵素仙提供的证据1、2、3，本院对其真实性予以确认，但证据2、3不足以证明原告王建平放弃优先购买权的事实。
基于原、被告的陈述及本院认定的证据，本院确认如下事实：
被告粟一新、胡玉琴系夫妻，被告樊金福、邵素仙系夫妻。被告邵素仙是经营衢州市柯城旺宅房产中介事务所的中介。2011年11月26日，原告王建平与被告粟一新签订《营业房租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的位于衢州市区新桥街鼓楼街32号营业用房用于经营餐饮店，租赁时间自2012年7月22日至2015年7月21日。2015年7月11日上午，被告粟一新到原告店里，询问原告是否购买承租的店面，原告没有作出表示。随后被告粟一新、胡玉琴便寻找中介机构欲出售涉案店面。同日下午，被告粟一新、胡玉琴在被告邵素仙的介绍下与方伟签订了《房地产转让合同》，将原告所承租的市区鼓楼街32号房屋出售给方伟，售价380000元。后因方伟不能继续履行合同，被告粟一新、胡玉琴又同意将涉案房屋卖给被告邵素仙、樊金福，并于2015年7月15日在衢州市华夏公证处办理委托公证，将办理衢州市鼓楼街32号房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记的相关手续全权委托朱爱英（系方伟母亲）办理。同日，被告粟一新、胡玉琴、邵素仙到原告王建平的店里，查看房屋并询问原告王建平是否继续承租涉案店面，原告表示租一间也没有用，不再继续承租。2015年7月16日，朱爱英代被告粟一新、胡玉琴与邵素仙、樊金福签订《衢州市房地产转让合同》，将衢州市鼓楼街32号房产转让给被告邵素仙、樊金福。2015年7月14日，原告王建平给被告粟一新发了一条表示要以400000元购买涉案店面的短信，后被告粟一新给原告王建平回了电话，但双方并未达成一致。现原告认为四被告侵犯了原告的优先购买权，故诉至本院，诉请如前。
本院认为，原告王建平与被告粟一新签订的《营业房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，如果要确认四被告签订的《房屋买卖合同》无效只能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”。所谓恶意串通是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。恶意串通而订立的合同，其构成要件是：一是当事人在主观上具有恶意性。即明知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串联、沟通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。从本案的情况看，四被告的行为不符合恶意串通的构成要件。首先，四被告之间并非一开始就协商了卖房与买房的事宜，而是被告邵素仙为被告粟一新、胡玉琴介绍买房的客户，且粟一新与案外人方伟签订了房屋买卖合同，后因方伟不能继续履行合同，被告粟一新、胡玉琴才将房子卖给被告邵素仙和樊金福，且房屋的价格符合市场价格，并未过分低于市场价格，故四被告不具备恶意串通的故意性。其次，四被告之间并非以侵犯原告的优先购买权为目的而签订《房屋买卖合同》，不具有恶意串通的串通性。最后，原告提供的现有证据还不足以证明四被告之间存在恶意串通，故意损害原告利益的行为。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告樊金福、粟一新、胡玉琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是其怠于行使自身的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王建平的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告王建平承担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 汪佳丽
人民陪审员 余河洲
人民陪审员 梅雨钢
二〇一六年二月二日
书 记 员 郑 重