上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7727号原告：上海华谊集团化工实业有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：王jh，执行董事。委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳捷，上海市江华律师事务所律师。被告：范蕊蕊，女，1989年12月5日出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。被告：上海市闵行区旺发餐饮店，住所地上海市闵行区。经营者：范蕊蕊。委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。原告上海华谊集团化工实业有限公司(以下简称华谊公司)与被告范蕊蕊、上海市闵行区旺发餐饮店(以下简称旺发餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告范蕊蕊、旺发餐饮下落不明，本院依法组成合议庭并于2017年2月14日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人魏佳璐，二被告共同的委托诉讼代理人李良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华谊公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年5月17日解除；2.二被告共同支付租金人民币(币种下同)185,707.05元(以租金17,574.80元每月为标准，自2015年7月1日起至2016年5月17日止)；3、二被告共同支付违约金37,141.41元，以欠付租金的20%计算；4、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：上海市闵行区江川东路XXX号双翼大厦二楼房屋系上海华谊集团有限公司的下属全资子公司上海华谊集团房地产有限公司所有。2011年上海华谊集团化工有限公司将系争房屋的权利全权授权委托原告经营管理，包括对外出租、代收租金、代为诉讼等等一切权利。2013年1月20日，原告与被告范蕊蕊签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告范蕊蕊承租本市江川东路XXX号双翼大厦二楼部分房屋，建筑面积200平方米，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，2015年3月1日至2017年2月28日期间，每次支付70,299.20元，先付后用，逾期应支付相应违约金。合同签订后，原告严格认真履行了合同义务，但被告一至今拒付租金长达一年多之久。2015年原告曾两次向本院起诉被告范蕊蕊要求支付租金，被告范蕊蕊在庭审中自认从2015年1月起，与被告旺发餐饮共同经营使用系争房屋，后本院判决被告范蕊蕊支付租金。2016年春节后，原告管理人员发现被告范蕊蕊、旺发餐饮突然停止营业，并开始迁出经营设备，经与二被告联系答复要求单方解除租赁合同。后被告分次搬离了系争房屋内的物品，原告于2016年5月17日收回了系争房屋，故原告以讼称事由诉至本院。被告范蕊蕊辩称，1、原告于2014年12月24日向被告发函要求解除，被告予以确认，合同已经于当时解除了。即使法院认为该律师函无解除合同的效力，原告在2016年1月21日已经单方收回房屋，合同已终止履行；2、合同已经解除，同意按照租金标准的70%支付至2016年1月21日原告收回房屋之日止，因原告交付之房屋存在严重漏雨，同时因原告怠于与前租户涤除证照，导致被告无法办理餐饮许可证，故应降低租金标准；3、因被告事实上并未存在违约，故不同意支付违约金。即使法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求调整。被告旺发餐饮辩称，原告的诉讼请求与其无关，合同系由被告范蕊蕊签订，且经营者也为被告范蕊蕊。经审理查明，位于上海市闵行区江川东路XXX号房屋是上海华谊集团有限公司下属全资子公司上海华谊集团房地产有限公司所有。2011年1月，上海华谊集团房地产有限公司将上述房屋的权利全权授权委托原告负责管理，(包括对外出租、代收租金、代为诉讼等一切权利)，并对托管区域内的安全、消防及租赁管理引起的纠纷负责。委托期限自2011年1月1日至2018年12月31日止。2013年1月20日，原告华谊公司(作为出租方，签约甲方)与被告范蕊蕊(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：由甲方将位于闵行区江川东路XXX号双翼大厦二楼部分(西北面)，面积为200平米的房屋出租给乙方作为餐饮烧烤店使用(附图)。租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止。物业装修免租期自2013年3月1日至2013年4月15日，该期间租金减免，但所使用的水、电、气等公用事业费和物业费按实际使用费用结算，由乙方承担。月租金为16,425元，年租金总计为197,100元，每两年7%递增(即2013年3月1日至2015年2月28日，每年租金为197,100元，月租金为16,425元；2015年3月1日至2017年2月28日，每年租金为210,897.60元，月租金为17,574.80元；2017年3月1日至2018年2月28日，每年租金为225,660元，月租金为18,805元)。租金每4个月支付一次，每次支付65,700元，每次支付必须提前5个工作日，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付首次租金。物业管理费3元/平米/月。交付物业管理公司，每4个月一付,每次支付必须提前5天，先付后用。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租房保证金共计32,850元。租赁期满时，甲方收取乙方的租房保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方。乙方应严格遵守本合同的约定，按时足额交付租金、管理费以及水、电费等。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任。乙方的经营活动应符合国家有关法律法规规定。在开业或经营前，应向甲方出示各类证照原件，并提供相应的复印件。合同期满时，乙方必须确保该房屋原有的正常使用状态。若过去曾在该地办理过工商注册等的，必须注销。甲方经书面验收合格后退还租赁保证金。否则按违约处理，保证金不予退还。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。签约后，原告将涉案房屋交付被告范蕊蕊经营使用，被告范蕊蕊也按约向原告支付至2014年10月31日止的租金等相关费用。2014年10月，上海市食品药品监督管理局闵行分局因被告范蕊蕊未经许可从事餐饮服务，向被告范蕊蕊发送了《立案通知书》、《询问(调查)通知书》及《行政处罚决定书》，对被告范蕊蕊在闵行区江川东路XXX号经营的“151℃石锅鱼店”，因未取得《餐饮服务许可证》，擅自对外经营火锅8天，作出1.没收食品原料10KG；2.罚款4,000元整的行政处罚决定。被告于2014年10月23日向上海市食品药品监督管理局闵行分局缴纳了上述4,000元罚款。但当被告范蕊蕊前往上海市食品药品监督管理局闵行分局办理餐饮服务许可证时，发现原告先前出租给案外人上海A休闲餐饮有限公司(上一家租赁户)在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使被告范蕊蕊无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。因原告迟迟未能配合被告范蕊蕊办理上述注销手续，导致被告范蕊蕊于2014年11月1日起拖延支付原告的租金。2014年11月24日，原告向被告范蕊蕊发送《催款通知书》，称“您所欠租金自2014年11月-2015年2月共计65,700元，物业管理费2,400元，电费516元，根据合同第七条违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任”。但该通知书在上门向被告范蕊蕊送达时遭到被告拒绝。2014年12月24日，原告委托律师向被告范蕊蕊发送《律师函》，称：被告范蕊蕊未依约支付2014年11月-2015年2月的租金65,700元，且未经原告同意擅自拆除承租房屋西北侧临时用房的墙体，重新搭建，侵占了楼道底楼的消防通道。现原告多次向你催讨租金，你均不予理睬，故原告经研究决定，解除与你签订的《房屋租赁合同》，并请被告在收函后三日内迁出租赁房屋并按实结清租金，否则将依法提起诉讼追究违约责任，由此所产生的一切损失包括诉讼费等均由你承担。因被告范蕊蕊在收到上述律师函后，既未向原告付清拖欠租金，也未迁出租赁房屋。2014年12月，上海市食品药品监督管理局闵行分局通过公告程序完成了将案外人上海A休闲餐饮有限公司原先注册在涉案房屋内的餐饮服务许可注销手续。之后，被告范蕊蕊取得了餐饮服务许可证，并于2015年1月6日办理了旺发餐饮的工商营业执照。另查明，2015年7月，原告起诉至本院请求判令被告范蕊蕊支付拖欠租金及违约金，被告范蕊蕊辩称因上一家承租户的工商信息未注销，导致其无法办理餐饮许可及营业执照，遭到了行政部门的罚款，无法正常经营。本院经审理后于2015年10月26日作出(2015)闵民五(民)初字第1733号民事判决，认为原告先前出租给案外人上海A休闲餐饮有限公司(上一家租赁户)在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使被告无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。后又因原告迟迟未能配合被告范蕊蕊办理上述注销手续，致使被告范蕊蕊无法及时办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证及营业执照，由此或多或少在一定程度上对经营带来影响，对此双方均存在一定过错，但相对而言，作为出租方的原告应承担主要责任。由此可见，被告范蕊蕊于2014年11月1日起拖延向原告支付租金存在一定的客观理由，并非是主观上存在违约的故意。因此，本院根据本案的实际情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定被告范蕊蕊自2014年11月至同年12月(办证期间)的租金按每月14,782元的计算标准向原告支付(16,425元*90%)，其余时段的租金仍按双方合同约定的租金标准支付。同时由于被告范蕊蕊于2014年11月1日起拖延向原告支付租金属事出有因，故对原告要求被告范蕊蕊支付逾期付款违约金之诉请，本院不予支持。一审判决作出后，被告范蕊蕊不服提起上诉，被告范蕊蕊经传票传唤无正当理由拒不到庭，上海市第一中级人民法院于2016年4月11日作出民事裁定书，该案按撤诉处理，双方均按原审判决执行。2016年2月底，原告将系争房屋门上加锁，被告范蕊蕊于3月取出了系争房屋内的部分物品，于5月17日将系争房屋内的空调搬离。被告范蕊蕊的合伙人范云山并于5月17日签署《承诺书》一份，表示范蕊蕊及旺发餐饮承诺不再租赁使用系争房屋，于该日迁出相应设备设施，于当日未搬离完毕由房东任意处置，同意原告在迁出后自行收回房屋，租赁期间拖欠的租金等事宜由法院依法处置。被告范蕊蕊搬离后原告收回了系争房屋。2016年11月18日，被告范蕊蕊与原告委托诉讼代理人电话沟通诉讼事宜。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海华谊集团房地产有限公司授权通知》、《房屋租赁合同》、(2015)闵民五(民)初字第1733号民事判决书、营业执照、照片一组、承诺书，由被告提交的律师函、起诉状二份、(2015)闵民五(民)初字第1733号民事判决书、营业执照、通话录音等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点为双方的租赁合同是否已解除、租金的支付标准及违约责任如何承担。关于争议焦点一，被告范蕊蕊认为原告曾向其发送律师函要求解除租赁协议，双方的租赁协议已于2014年年底解除。虽原告确曾发送解除函件，但因营业执照办理问题被告范蕊蕊拖延支付租金，双方的租赁协议经生效判决确认继续履行，故被告范蕊蕊的该意见本院不予采信。被告范蕊蕊占用租赁房屋经营使用，但自2015年7月1日起的租金一直未能支付。依据双方协议逾期付款超过十日，原告可解除合同。又实际履行过程中，被告范蕊蕊已经于2016年5月17日将物品搬离，本院确认双方的租赁协议于该日解除。关于争议焦点二，被告范蕊蕊认为因执照办理问题及房屋漏水问题，故因降低房租标准支付至2016年1月21日。关于执照办理问题，被告范蕊蕊已于2015年1月取得餐饮许可并办理出营业执照，就该延误造成的损失已于(2015)闵民五(民)初字第1733号案件中作出处理。关于房屋漏水，被告范蕊蕊并未能向本院提交证据予以证明，故对于被告范蕊蕊要求降低租金标准的请求，本院不予支持。关于被告范蕊蕊主张原告于2016年1月21日已经将房屋上锁，故此后的租金不予支付的主张，本院认为从被告范蕊蕊提交的录音证据来看，原告代理人陈述被告搬离的时间为1月21日，但并未确认此时已将房屋上锁。而从原告当庭陈述，及与被告范蕊蕊的通话录音来看，原告于2016年2月底将房屋上锁，故本院确认原告应按照合同标准支付2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金140,598.40元。至于自2016年3月1日起至5月17日的租金，虽被告范蕊蕊仍占有房屋并未交还原告，但原告已将房屋上锁，被告范蕊蕊无法实际经营，故该期间的租金本院酌定按照70%计算，计31,351.17元，故被告范蕊蕊共计需向原告支付租金171,949.57元。关于争议焦点三，被告范蕊蕊长期未付租金已属违约，原告要求解除合同符合双方合同约定。又双方合同约定被告范蕊蕊每逾期一日支付租金，必须按月租金的0.3%支付违约金，自2015年7月至今已逾一年半，原告自愿降低为未付租金的20%并非过高，本院予以支持，被告范蕊蕊应向原告支付违约金34,389.91元。关于被告范蕊蕊已支付的保证金，因双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，本院一并处理。就违约金原告同意抵扣被告范蕊蕊欠付的租金及违约金，符合合同约定本院予以支持，原告应于被告范蕊蕊付清租金及违约金后予以返还。关于原告认为旺发餐饮为实际经营人属于债务的加入，故要求被告旺发餐饮支付租金及违约金的诉讼请求，本院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。在本案中旺发餐饮并无与原告或被告范蕊蕊达成债务承担的约定，即使其为实际经营人并不能视为其属债务加入，原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海华谊集团化工实业有限公司与被告范蕊蕊签订的《房屋租赁合同》于2016年5月17日解除；二、被告范蕊蕊于本判决生效之日起十日内向原告上海华谊集团化工实业有限公司支付自2015年7月1日起至2016年5月17日止的租金171,949.57元；三、被告范蕊蕊于本判决生效之日起十日内向原告上海华谊集团化工实业有限公司支付违约金34,389.91元；四、原告上海华谊集团化工实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告范蕊蕊返还保证金32,850元；五、驳回原告上海华谊集团化工实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,222.99元，财产保全费3,674.36元，二项合计4,897.35元，由被告范蕊蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  董孟范二〇一七年二月二十七日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。