广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1340号
上诉人（原审原告）：钟某，男，1971年8月23日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
委托诉讼代理人：刘学球，广东金丰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某，男，1971年9月23日出生，汉族，住广东省揭西县。
委托诉讼代理人：罗华兴，广东南鹏展法律师事务所律师。
上诉人钟某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人钟某上诉请求：一、撤销原审判决；二、杨某返还钟某租赁押金28125.34元及利息（自2016年12月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还日止）；三、杨某返还2013年10月1日至2016年12月16日租赁期间多收钟某租金26736元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还日止）；四、杨某返还2013年10月1日至2016年12月16日租赁期间多收钟某电费181564.5元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还日止）；五、本案一、二审诉讼费由杨某承担。
事实和理由：一审判决认定事实与适用法律错误。一、2013年9月13日，钟某与杨某签订《租赁合同》，约定钟某承租杨某位于中山市横栏镇的厂房及宿舍。合同签订后，钟某向杨某缴纳了租房押金5万元。虽然合同约定，租房的租赁税由钟某承担，但在整个租赁期间钟某要求杨某申报租赁税，杨某均以房产证问题为由拒不办理。2016年12月16日合同到期，钟某搬离杨某厂房提出退还押金时，杨某却以要交租赁税为由拒不退还。本案诉讼期间，经钟某再三要求，杨某才去中山市地税局横栏分局办理。因杨某出租的厂房有六层楼，钟某只是承租了该厂房的第一层，其它楼层为其他承租户，杨某去申报租赁税时虽然也申报了其他承租户，但却只以钟某的名义开单，开单税额为50532元，后经钟某去税务机关核实，钟某在整个租赁期间只需缴纳税金21874.66元。为此，请求二审法院查清事实，扣除钟某应承担的租赁税，判令杨某将租房押金余额部分返还钟某。二、杨某一审提供的厂房房产证显示，钟某承租的厂房建筑面积为6925.43平方米，总层数为六层，钟某租用是第一层。钟某没有使用杨某的公共位置，钟某实际使用的面积只有1150平方米，而杨某每月却按1200平方米向钟某收取租金，因此杨某三年来多收的租金26736元应当退还。三、合同约定，钟某使用电费按电表时间计算，峰1.45元/度，平1.1元/度，谷0.65元/度。而事实上，中山市电价为：峰1.09元/度，平0.68元/度，谷0.36元/度。《广东省物价局关于规范出租屋电费结算行为的通知》规定：“出租人向各承租人收取的电费＝总表电费÷分表量总和×各承租人分表实际电量，出租人除按上述规定与承租人结算电费外，不得在电费中加收其他费用”。为此，请求二审法院判令杨某退还多收的电费181564.5元。
杨某答辩称：一、征税机关根据实际租赁情况及优惠政策，以6000元每月的租金征缴租赁税，该标准是由征收机关核定的，且未超过杨某与钟某合同约定的租金金额，杨某代缴的税款有完税证明及发票为证，现发生的税额已超过押金。因此，钟某主张的有关租赁税不符合事实，其要求退还押金无事实和法律依据。二、钟某承租的厂房登记面积为1154平方米，同时，钟某一审确认使用了厂房后通道搭建的近100平米的锌铁棚，加上钟某在租赁期间长期占用厂房四周的通道、空地等停放车辆，堆放杂物，违规摆放煤气瓶等，钟某实际使用的面积已远远超过1200平方米。三、双方签订的书面租赁合同已约定电费的标准，该约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也为司法实践所认可，依法具有法律效力，钟某应按合同履行。四、钟某自合同签订起一直按协议约定的租金、电费标准向杨某支付租金及水电费，从未提出异议，从日常经验法则及交易惯例角度看，钟某的主张也是站不住脚的。钟某的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实正确，适用法律无误，请求依法判决驳回其诉讼请求。
钟某向一审法院起诉请求：一、杨某返还钟某押金5万元及利息（自2016年12月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还之日止）；二、杨某返还2013年10月1日至2016年12月16日租赁期间多收租金26736元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还之日止）给钟某；三、杨某返还2013年10月1日至2016年12月16日租赁期间多收电费181564.5元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至偿还之日止）给钟某。
一审法院认定事实：2013年9月13日，杨某（甲方）与钟某（乙方）签订《租用合同》一份，约定乙方承租甲方位于中山市××××号A栋一楼的厂房及宿舍，面积1200平方米（其中60平方米为分担面积），租期自2013年10月1日起至2016年9月30日止，年租金20万元，租金不含税，其中房产税、土地使用税、营业税等一切税费由乙方支付；押金5万元，不计利息，到期时乙方必须注销营业执照后才能退回押金；三个月支付一次租金；电费按电表时间计算，峰1.45元每度，平1.1元每度，谷0.65元每度等内容。当天，钟某交付押金5万元。杨某把上述租赁物交付给钟某使用。杨某在A栋安装了总电表和变压器，一楼的分电表从总电表接线出，并经过变压器。钟某根据该分电表显示数据按双方约定计费标准向杨某交纳电费。合同到期后，双方没有再签订书面租赁合同，但钟某继续租用到2016年12月15日。钟某已按杨某的收费通知缴足了租金、水电费等。次日，因为押金的问题，双方到中山市横栏镇司法所请求调解，并签订承诺书，杨某承诺在钟某补交房屋租赁税（中山市鼎士照明灯饰有限公司）及营业执照迁移（杨某要提供相关协助）后3天内退回押金5万元给钟某，并备注：退押金时钟某需提供一份已迁地址的营业执照复印件，租赁期间（2013年10月1日至2016年12月15日）已交房屋租赁税发票复印件给杨某。杨某在“承诺人”处签字并按指模，钟某在“确认人”处签字并按指模。同日，钟某确认上述租赁物后面100多平方米的锌铁棚由杨某向其补偿2600元后，其不得拆除，该锌铁棚归杨某所有，其当场已收到上述补偿款。钟某追索押金未果，于2017年11月17日提起本案诉讼。
一审另查：登记在杨某名下的位于中山市××××号的土地﹝土地证号：国（2003）**××﹞，面积7058.2平方米，地上有三栋建筑物，权利人均为杨某，其中一栋即A栋（房产证号：01××23）建筑面积6925.43平方米，总层数六层；第二栋（房产证号：Ｃ6××42）建筑面积2894.56平方米，总层数二层；第三栋（房产证号：Ｃ6××41）建筑面积2479.15平方米，总层数五层。针对合同中约定的分担面积60平方米，杨某述称，上述土地中的每栋楼之间有过道，每栋楼房前面都有空地，该60平方米的分担面积是考虑到钟某使用的过道、停车的空地、厂房后锌铁棚等；钟某称其没有占用公共位置，锌铁棚在合同的使用面积内，每栋楼之间有巷子，其承租的租赁物前有空地，但没有铺水泥，不能使用。
一审再查：中山市鼎士照明灯饰有限公司成立于2013年2月25日，法定代表人为钟某，之前在钟某租赁的上述租赁物内经营，已于2017年7月变更住所地为中山市××沙村××号之A01号。
一审诉讼过程中，杨某与钟某均要求给予一定时间由其共同到有关税务部门办理缴纳上述房屋租赁税的手续。杨某于2018年1月11日就上述租赁物的出租情况以月租金6000元向有关税务部门进行申报，并缴纳了2013年10月1日至2016年12月31日的租赁税共50532元，其中2016年5月1日至同年12月31日税费为10120元。钟某租赁期内即2013年10月1日至2016年12月15日的租赁税为49899.5元。钟某认为其应缴纳的租赁税为21874.66元。
一审法院认为，钟某与杨某形成合法有效的房屋租赁合同关系。首先，钟某要求杨某退还押金，杨某辩称退还押金的条件未成就。因双方已约定退还押金的前提是钟某补交相应房屋租赁税，而杨某已按约提供协助，并垫付相应税费，提供相应发票及完税凭证为证，但钟某至今未向杨某支付，故杨某的抗辩有理，予以采纳。钟某主张其应缴纳的租赁税为21874.66元，但没有提供任何证据予以证实，故不予采信。其次，钟某以杨某提供的租赁面积未达合同约定为由要求杨某退还多收的租金，杨某辩称其交付的使用面积符合双方约定，且钟某的实质使用面积已超过1200平方米。涉案租赁物所在A栋共六层，每层建筑面积平均为1154.24平方米，A栋所在的土地上另有两栋楼房，三栋楼房总占地面积约占所在土地面积的一半，各楼房之间有通道，每栋楼房前均有空地，钟某在A栋后搭建锌铁棚达100多平方米，可见，杨某要求钟某分摊的使用面积60平米在合理范围内，杨某交付钟某的使用面积没有违反合同约定。故对杨某的有理抗辩，予以采纳。第三，钟某要求杨某退还多收电费，杨某辩称双方约定的电费计费标准合法有效，且钟某从未提出异议。钟某所租赁的一楼的分电表在杨某的总电表接线出，并经过其变压器，杨某根据该分电表显示数据按双方约定标准收取钟某在租赁期间内使用产生的电费，且钟某提供的电价表及引用的广东省物价局的规定，并非法律、行政法规，不具有强制性效力，低于当事人双方自由缔结合同的强制性约束力，涉案租赁合同中约定的电费计费标准条款也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。故杨某的抗辩有理，予以采纳。钟某对其诉求并没有提供其他充分证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对其全部诉求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回钟某的全部诉讼请求。案件受理费5174元，减半收取计2587元，由钟某负担。
本院二审期间，钟某、杨某均未向本院提供新证据。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。
本院再查：二审中，钟某确认其在涉案房屋后面的空地上搭建了约100㎡的锌铁棚厂房。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是杨某是否应向钟某退还租赁押金；二是钟某使用的涉案房屋的实际面积；三是双方合同约定的电费计费标准是否有效。
关于争议焦点一，即杨某是否应向钟某退还租赁押金的问题。本案中，根据双方于2013年9月13日签订的《租用合同》，涉案房屋的租赁税应由钟某交纳，钟某对此亦无异议。同时，经中山市横栏镇司法所于2016年12月16日组织双方进行调解，杨某承诺在钟某补交房屋租赁税及营业执照迁移后3天内退回押金5万元，钟某亦予以确认。之后，钟某已于2017年7月将其经营的中山市鼎士照明灯饰有限公司的经营场所从涉案房屋内迁出。因此，杨某是否应向钟某退还租赁押金，关键在于钟某是否已交纳了涉案房屋的租赁税。对此，本院认为，首先，钟某在租赁期间并未按照双方合同的约定向有关税务部门交纳涉案房屋的租赁税；其次，在中山市横栏镇司法所于2016年12月16日组织双方调解后，钟某仍未向有关税务部门交纳涉案房屋的租赁税；再次，杨某于2018年1月11日就涉案房屋租赁税向有关税务部门进行了申报，并垫付了钟某租赁期内即2013年10月1日至2016年12月15日应交纳的租赁税共计49899.5元，但钟某至今未向杨某支付；最后，钟某主张其应交纳的涉案房屋租赁税为21874.66元，但没有提供相关证据予以证实。因此，在钟某未向杨某付清其垫付的涉案房屋租赁税的情形下，双方约定的杨某向钟某返还租赁押金的条件尚未成就，故杨某有权不向钟某返还该租赁押金。
关于争议焦点二，即钟某使用的涉案房屋的实际面积的问题。本案中，根据双方于2013年9月13日签订的《租用合同》，钟某租赁的涉案房屋的面积应为1200㎡，其中包括分担面积60㎡。而涉案房屋所在的A栋，建筑面积为6925.43㎡，共计六层，故每层建筑面积平均为1154.24㎡，加之钟某在A栋后搭建的锌铁棚厂房约100㎡，钟某实际使用的面积已经超过了双方合同约定的租赁面积1200㎡。钟某以其实际使用的租赁面积不足合同约定的1200㎡，上诉主张杨某应退还其三年来多收的租金26736元，理据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点三，即双方合同约定的电费计费标准是否有效的问题。本案中，钟某上诉提出双方合同约定的电费缴纳标准，违反了《广东省物价局关于规范出租屋电费结算行为的通知》规定，故主张杨某多收了其电费181564.5元。但是，涉案《租用合同》是双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故应认定为合法有效。在此情形下，原审判决认定双方合同约定的电费计费标准有效，并无不妥，本院予以维持。钟某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人钟某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4847元，由上诉人钟某负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年五月二十九日
书记员 勾华吴歌