湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0802民初775号
原告（反诉被告）：赵永兰，女，1984年10月22日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李滨，湖南风云律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔玉春，女，1973年12月22日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师，系被告（反诉原告）崔玉春特别授权委托代理人。
委托诉讼代理人：卓德芳，湖南澧滨律师事务所律师，系被告（反诉原告）崔玉春特别授权委托代理人。
原告（反诉被告）赵永兰与被告（反诉原告）崔玉春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告赵永兰及其委托诉讼代理人胡伟、李滨，被告崔玉春及其委托诉讼代理人卓德芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵永兰向本院提出诉讼请求：要求被告履行合同约定，即终止合同，退还房屋押金2万元。事实和理由：2017年3月21日，原告与被告崔玉春签订了《房屋租赁合同》一份，崔玉春自愿将其所有的位于张家界市永定区房屋出租给原告经营客栈服务行业，原告支付被告全年租金8.8万元和房屋押金2万元整，共计10.8万元。合同签订的当年7月份，搬迁指挥部成立于客栈旁，原告经营的客栈属于国家征收范围内，客栈进出口也被贴满了横幅，动员搬迁的广播周一到周五滚动播放，客人由此纷纷退房。原告因此要求终止合同，但被告置之不理。自2017年11月份，原告租赁的房屋被纳入国家房屋搬迁征收范围的文件即已正式下发，现原告已租满一年，根据合同第五条关于“如遇国家征收合同终止”的约定，原告有权要求终止合同。
被告（反诉原告）崔玉春的答辩要点：1.赵永兰已经解除了双方的合同，其解除合同是其经营不善所导致；2.案涉租赁房屋还没有征收，还没有工作人员与被告崔玉春洽谈搬迁事宜；3.根据合同约定，在房屋租期满两年后终止合同，赵永兰才有权要求退还押金，遇国家征收，也只有在国家补了征收款后，赵永兰才可以在租期没有满两年情况下要求退回押金，现赵永兰要求退押金不符合合同约定。
反诉原告崔玉春向本院提出反诉请求：要求赵永兰给付欠付的水电费、营业税、损害物品损失等共计2万元。事实和理由：崔玉春与赵永兰签订的房屋租赁合同，租期为5年。合同履行期间，赵永兰因经营不善生意不好，便在合同期满1年时以房屋要拆迁为由主张解除合同。反诉原告认为赵永兰违约解除合同，押金应不予退还。并且赵永兰在经营期间还欠水电费2000元、税费4475元，还造成了房屋二楼漏水墙面脱漏需维修费1000元（庭审中放弃该损失的赔偿），移交时缺失物品有大床2张、空调1台，收银台1个、被芯4床、枕芯20个，合计约1万元。
反诉被告赵永兰答辩要点：反诉原告房屋没有准建手续，房屋租赁合同系无效合同，反诉原告对其主张的损失应承担举证责任。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2017年3月21日，崔玉春（甲方）与赵永兰（乙方）双方签订《客栈出租协议》一份约定：1.甲方将坐落在永定区官黎坪瀚文幼儿园旁一栋装修好的三层楼房客栈出租给乙方，租期5年（2017年4月1日起至2022年3月31日止），每年租金9.4万元，5年内不上涨（第一年减6000元，用于乙方补充装修费用）。2.租金支付一年一清，提前一个月支付，乙方向甲方支付2万元押金，租期满后，乙方优先承租，如果乙方不租，甲方将押金2万元退回。3.甲方出租给乙方时，供水管道、电源线路、网络电视、门窗、墙面、锁完好无损，乙方租满后退还甲方时必须保证管道、线路和设备无一损坏，确实损坏由乙方负责赔偿（内含15个空调、16个电视、被单、被套75床、被芯28床等）。4.乙方承租甲方客栈期间需要装修时，不损坏房屋主体，装修费用乙方自行承担。租期中，如果国家征收，合同终止，征收款归甲方，乙方没有补偿，但需提前通知乙方，甲方只退回乙方剩余的房租。一年内，甲方房屋如果征收，需补偿乙方剩余的房租及用去的装修费用。5.乙方承租期不能低于2年，如果做不够2年，甲方不退回押金。
合同签订当日，赵永兰给崔玉春支付了客栈租金8.8万元（2017年4月1日-2018年3月31日），押金2万元。2017年4月24日，崔玉春办理了名称为张家界市永定区静逸时光客栈的个体工商户营业执照。2017年11月3日，张家界市永定区人民政府张贴了张定政公〔2017〕16号《张家界市永定区人民政府关于发布〈索道以西、大庸路南侧至峡洞溪城市棚户区改造项目房屋征收决定〉的公告》，其公告内容为：张家界市永定区人民政府已于2017年10月31日作出索道以西、大庸路南侧至峡洞溪城市棚户区改造项目房屋征收决定，现予公告，本决定自公告之日起执行。该《征收决定》载明签订协议时间为征收决定发布后至240日。张家界市永定区房屋征收与补偿办公室发布了索道以西、大庸路南侧至峡洞溪城市棚户区改造项目被征收房屋情况调查认定表（第三榜），崔玉春房屋被载入该榜，与崔玉春同榜有部分房屋已经于2018年2月份签订了征收补偿协议，但崔玉春房屋尚没有签订协议。赵永兰认为租赁房屋已被国家征收，要求崔玉春给其退回2万元押金，终止合同。赵永兰已自行搬离租赁客栈，双方于2018年3月31日进行了交接。因崔玉春不同意退回押金，赵永兰遂向法院提起诉讼。
另查明，2018年3月28日，崔玉春代赵永兰缴纳了电费1474.12元、水费439.86元。还查明，崔玉春出租的案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，亦没有房屋产权证。
庭审中，原告（反诉被告）赵永兰主张客栈出租协议是无效合同，但不变更诉讼请求，被告（反诉原告）崔玉春表示无论案涉合同按有效合同或无效合同处理，均要求赔偿损失，不变更反诉请求。
上述事实，有当事人陈述、水费发票、电费收据、客栈出租协议、征收决定公告的照片、被征收房屋情况调查认定表的照片等证据证明，本院予以确认。
二、双方当事人有争议的事实
反诉原告崔玉春反诉主张，反诉被告赵永兰下欠营业期间城市维护建设税199.5元、增值税2850元、个人所得税1425元，赵永兰在移交时缺失物品大床2张、空调1台、收银台1个、被芯4床、枕芯20个等损失价值总计约1万元。崔玉春为证明其主张，向本院提供了证据：1.完税证明3份，拟证明赵永兰欠缴纳税款的事实；2.一楼大厅照片3张，拟证明赵永兰将一楼大厅空调一台拆走，并擅自将厨房改造成客房的事实；3.证人代某、龚某的当庭证言，拟证明反诉原告崔玉春与赵永兰交接后的损失情况。反诉被告赵永兰对税票、照片有异议，对证人代某的证言没有异议，认为龚某与崔玉春有亲戚关系，真实性有异议。
对于上述争议事实，本院根据查明的事实，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行认定。1.关于税费问题。赵永兰认为崔玉春虽为其代缴了营业期间的税款，但税费应与经营利润挂钩，不排除崔玉春是为了获得多的征收补偿有意多缴纳税款。本院认为，依法缴税是公民应尽的义务，赵永兰系使用崔玉春的营业执照经营客栈，崔玉春在赵永兰未缴税情况下代交税款合乎情理，故本院对崔玉春代赵永兰缴纳的4474.5元税款予以确认。2.关于移交时物品缺失损失问题。证人代某当庭证言证明，崔玉春原有厨房是砖砌的灶台，有个水池，有排气扇。证人龚某当庭证言证明，原厨房灶台台面是大理石，下面两层是地面砖，有个水池，没有柜子，崔玉春原来还有两张床，其中一个是证人龚某用1920元为崔玉春夫妻买的，已经买了4-5年了。崔玉春主张两张床共价值3000元，一台小天鹅挂式空调于2016年7月购买作价2500元,收银台一个于2007年雇佣木工制作，价值3000元。赵永兰庭审中陈述其在租赁房屋后征得崔玉春同意将厨房改造成客房，换了一个收银台、两张床和一台空调，这些更换后的收银台、空调、床现还在崔玉春处，东西因为坏了才更换，被更换的东西已经扔掉了。综合两名证人的证言、崔玉春的陈述和赵永兰的自认，现查明崔玉春原有物品已不存在，本院现根据日常生活经验法则对有证据证明的物品价值酌情认定为：根据两名证人证明的厨房构造情况，对原厨房价值酌定为3000元。参考床与收银台的购买及制作时间，对两张床酌定价格2500元，收银台酌定价值2500元。上述物品酌定价值共计8000元。至于崔玉春主张缺失了20个枕芯，4床被芯，因无证据证实，本院不予确认。
判决的理由与结果
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。被告（反诉原告）崔玉春所出租的三层楼房客栈已被纳入索道以西、大庸路南侧至峡洞溪城市棚户区改造项目，该出租的三层楼房客栈位于城镇规划区内，故本案房屋租赁合同纠纷的处理应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于崔玉春的三层楼房客栈未取得建设工程规划部门的许可证，崔玉春与赵永兰于2017年3月21日签订的《客栈出租协议》属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告（反诉原告）崔玉春取得原告（反诉被告）赵永兰交纳的押金2万元没有法律依据，原告（反诉被告）赵永兰主张返还，符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉原告崔玉春主张的损失问题。因案涉租赁合同系无效合同。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉原告崔玉春明知自己房屋没有取得建设工程规划许可证仍然将其出租给反诉被告赵永兰，应承担主要责任。原告（反诉被告）赵永兰在与被告（反诉原告）崔玉春签订涉案租赁协议时，未尽到应尽的审查义务，应承担次要责任。本院酌情认定反诉原告崔玉春应承担70%的责任，反诉被告赵永兰应承担30%的责任。本案查明崔玉春的损失为代缴水电费1913.98元、代交税款4474.5元、物品损失8000元，共计14388.5元。反诉被告赵永兰向本院明确表示将水电费1913.98元全额返还给反诉原告崔玉春，此系赵永兰对其民事权利的处分，本院予以确认。故反诉被告赵永兰应赔偿反诉原告崔玉春的各项损失为5656元〔（4474.5元+8000元）×30%+1913.98元〕。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）崔玉春与本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）赵永兰房屋租赁押金2万元；
二、原告（反诉被告）赵永兰赔偿被告（反诉原告）崔玉春损失5656元；
三、驳回原告（反诉被告）赵永兰其他的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）崔玉春其他的诉讼请求。
案件受理费300元，适用简易程序减半收取150元，反诉案件受理费150元，共计300元，由原告（反诉被告）赵永兰负担100元，被告（反诉原告）崔玉春负担200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 向金春
二〇一八年五月十日
书记员 孙云梦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。