上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1828号
上诉人（原审被告）上海斯瑞科技有限公司。
法定代表人辛志荣。
委托代理人王俊明，上海锦坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海宏登精细化工有限公司。
法定代表人过振明。
上诉人上海斯瑞科技有限公司（以下简称斯瑞科技）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年3月20日，上海宏登精细化工有限公司（以下简称宏登公司）与斯瑞科技签订一份《租赁合同》，约定宏登公司将其坐落于本市嘉定区南翔镇田旺路XXX号的厂房和其他房屋租赁给斯瑞科技使用，房屋面积经甲乙双方确定为2，541.27平方米，其中包括标准厂房1，750.61平方米（有证）、门卫用房、沿河附房及上面的楼房、新建配电房、卫生房共计790.66平方米，租赁期限为20年，从2006年9月18日起至2026年9月17日止，租金每日每平方米人民币0.46元（以下币种均为人民币），每三个月一付，斯瑞科技分别于每年的9月18日、12月18日、3月18日、6月18日前支付，每五年调整一次（以届时同等位置房屋租金水平为依据，由宏登公司与斯瑞科技另行共同商定）。上述合同签订后，宏登公司与斯瑞科技均按约履行。2009年3月，斯瑞科技就厂房租赁事宜发函给宏登公司，称由于斯瑞科技经营业务需要，所租用的厂房现已停止生产，并近期内将搬迁至公司总部，鉴于上述情况，特提出两种解决方案：一、终止原租赁合同；二、若宏登公司不同意终止合同，斯瑞科技将转租。同年4月1日，宏登公司答复斯瑞科技，不同意终止原租赁合同。2010年6月8日，斯瑞科技与原审案外人上海仲豪塑胶制品有限公司、上海绿阳金属制造厂签订租赁合同，将全部2，541.27平方米房屋转租，租期10年，租金每日每平方米0.5元。2011年5月，原审案外人上海仲豪塑胶制品有限公司、上海绿阳金属制造厂又将上述房屋中的123平方米配电房以每月2，620元出租。期间，2011年4月11日，宏登公司向斯瑞科技寄送一份《房屋租金调整补充协议》和同地段其他厂房租赁的租赁合同，告知斯瑞科技2011年下半年该地段租金在每日每平方米0.6元，要求宏登公司与斯瑞科技间租金从2011年9月18日起调整为每日每平方米0.6元，五年内不变。同年7月4日，斯瑞科技回复称，经其调查宏登公司与斯瑞科技间合同约定的租金已经较高，故不同意宏登公司单方面提高租金，要求维持原有租金价格不变。2011年8月，宏登公司以斯瑞科技擅自转租为由诉讼来院要求解除双方间租赁合同。原审法院以（2011）嘉民三（民）初字第699号案件立案受理，并于2011年12月13日作出判决，驳回了宏登公司诉请。2012年1月，宏登公司再次向斯瑞科技寄送律师函，要求从2011年9月18日起调整租金至每日每平方米0.65元。同年1月10日，斯瑞科技回复宏登公司不同意其单方面提高租金。2012年3月，宏登公司再次诉讼至原审法院以斯瑞科技以拖欠租金累计超过15个月之多、斯瑞科技不同意调整租金为由要求解除租赁合同。原审法院以（2012）嘉民三（民）初字第267号案件立案受理，并于2012年6月19日再次判决驳回了宏登公司诉请。2012年9月，宏登公司又就（2011）嘉民三（民）初字第699号申请再审。同年12月10日，本院作出（2012）沪二中民二（民）申字第79号民事裁定书，驳回了宏登公司的再审申请。2013年6月、7月，宏登公司又两次向斯瑞科技发函要求协商调整租金，但由于双方无法就同地段租金水平达成一致意见，故协商未成。2014年3月，宏登公司诉讼要求调整租金。
原审审理中，宏登公司起诉称，要求调整斯瑞科技承租的宏登公司2，541.27平方米厂房的租金为每日每平方米0.8元，调整日期为2011年9月18日起。
原审法院认为，宏登公司与斯瑞科技签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当遵照履行。虽然租赁物部分为无证建筑，但该无证部分仅占整体租赁面积的小部分且均为门卫用房、配电房、卫生房等辅助用房，故不影响整体合同的效力。现双方的主要争议为合同中关于“租金每五年调整一次（以届时同等位置房屋租金水平为依据，由宏登公司与斯瑞科技另行共同商定）”的约定。由于宏登公司与斯瑞科技双方对于合同履行满五年后的同等位置房屋租金水平认识不一，对此原审法院认为，根据2010年6月斯瑞科技与原审案外人签订的转租合同，其时租金为每日每平方米0.5元，已经高于宏登公司与斯瑞科技合同约定的标准；此后2011年5月原审案外人再次转租时的租金已达每日每平方米0.71元；因此满五年时涉案厂房的租金市场价格已经上涨。对此，估价公司对涉案厂房在2011年9月18日这一估价时点的租赁市场价作出了估价结论为每日每平方米0.63元的结论，虽然斯瑞科技提出异议，认为估价过程和依据不清晰，评估物的范围不合法，但原审法院认为，估价公司委派具有专业资质的估价师，根据估价方法进行评估，其程序合法，其结论对比上述转租价格也符合客观实际，故原审法院采用该估价结论，确认涉案厂房在2011年9月18日的租金市场价格达到每日每平方米0.63元。至于斯瑞科技提供的工商备案的租赁合同上的租金价格，系登记备案所用，是否为合同双方实际履行依据无法确认，且所涉租赁物也并非本案房屋，故对此原审法院不予采信。在市场价格确定之后，第二个问题是若斯瑞科技不能接受该市场价格，宏登公司单方面是否可以调整合同租金。对此原审法院认为，宏登公司与斯瑞科技关于租金每五年调整一次的约定，明确了租金调整的年限，但是未明确租金调整的幅度，仅约定以届时同等位置房屋租金水平为依据、由宏登公司与斯瑞科技另行共同商定，该约定应当属于对于调整期限届满时租金调整幅度的约定不明。按照合同法相关规定，价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据原审法院认定事实，涉案房屋在调整期限届满时的租金市场价格为0.63元，故宏登公司要求按照该标准调整合同租金合法有据，原审法院对此予以支持。此外，对于差额部分，按照合同约定的租金支付时间为三个月一付，提前支付，则最近一次的支付时间为2014年的6月18日之前，支付的期间应至2014年9月17日之前的租金，故宏登公司要求斯瑞科技支付2011年9月18日至2014年9月17日期间的租金差额473，055元，合法有据，原审法院予以支持。对于斯瑞科技提出宏登公司现在诉讼超过一年除斥期间的抗辩，由于除斥期间系对于合同撤销权的规定，并不适用于本案；且宏登公司在五年期限届满之前即提出调整意见，此后又分别于2012年1月提出调整，2012年3月以斯瑞科技拒绝调整为解除理由之一起诉，2012年6月被判决驳回后又于2013年6月再次提出调整，直至2014年3月提起本案诉讼，可见宏登公司一直主张调整租金；故对斯瑞科技此项抗辩意见，原审法院不予采纳。原审法院据此判决：一、确认上海宏登精细化工有限公司与上海斯瑞科技有限公司于2007年3月20日签订的《租赁合同》中的租金自2011年9月18日起调整为每日每平方米0.63元；二、上海斯瑞科技有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宏登精细化工有限公司自2011年9月18日起至2014年9月17日止的差额473，055元。
原审法院判决后，斯瑞科技不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审评估报告不符合定案依据的要求；原审法院采信该评估报告的推理存在逻辑错误；同等位置的租金远低于双方起初约定的0.46元／天／平方。二、宏登公司没有在举证期限内申请评估，故不应当支持其评估申请，且原审法院未对评估报告进行补充质证。斯瑞科技要求对本案进行重新估价。三、原审判决适用法律错误，违背了当事人意思自治的原则，宏登公司在多次律师函中从未明确要求从2011年9月18日起调整房租。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判、驳回宏登公司在原审中提出的诉讼请求或发回重审。
被上诉人宏登公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。原审评估报告严格按照房地产估价规范的估价方法和估价程序。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，宏登公司与斯瑞科技所签订的《租赁合同》属合法有效的合同，双方均应当遵照合同履行相应的权利义务。合同中明确约定“租金每五年调整一次（以届时同等位置房屋租金水平为依据，由宏登公司与斯瑞科技另行商定）”，双方当事人就五年后须调整租金都明确知晓，但是双方当事人不能就五年后同等位置房屋租金水平达成一致意见，原审法院所采纳的估价报告，对比多处周边房产租赁情况，采用专业合理的评估方法进行估价符合房地产估价规范程序，其结论符合客观情况。原审法院在双方无法就租金调整达成一致意见的情况下，依据合同约定及司法评估报告对上诉人应付租金作出的认定合理合法。上诉人以被上诉人申请房地产评估超过举证期限为由对此提出异议，缺乏法律依据。对本案所涉房屋的租金再行重新估价也无必要。故对上诉人的上述上诉理由本院均不予采纳。关于斯瑞科技提出的宏登公司诉讼超过一年除斥期间的上诉请求事宜，原审法院已就此详尽阐述，本院认同原审法院的观点，不再赘述。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海斯瑞科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……