广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第646号
原告何玉珍。
委托代理人赵贞强，广西桂林军供站退休干部。
委托代理人文建德，广西中远律师事务所律师。
被告陆国春。
委托代理人覃光星，广西漓江律师事务所律师。
委托代理人张晓华，广西漓江律师事务所实习律师。
原告何玉珍与被告陆国春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月25日受理后，依法适用简易程序于2012年8月24日、12月11日公开开庭对本案进行了审理。原告何玉珍的委托代理人赵贞强、文建德、被告陆国春的委托代理人覃光星、张晓华到庭参加诉讼。庭审过后，原、被告均申请庭外自行和解以解决本案纠纷，但在规定的时间内双方并未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告何玉珍诉称，2006年1月22日，原告将座落于桂林市秀峰区×××号的自有房产转让给被告，为此双方签订了《农村房屋转让合同》，约定的转让款为30万元。合同签订后，原告依约将房产交由被告使用，被告亦分期支付了购房款23.5万元。之后原告在协助被告办理涉案房产的产权过户时得知因被告并非甲山村村民，原、被告签订的《农村房屋转让合同》违反法律规定，属无效合同，无法办理产权过户手续，为避免双方损失，原告于2008年11月起一直向被告表示相互返还的意愿，但被告对此均以各种理由予以拒绝。2012年4月，原告房产中属于违章建筑的部分房产因建设湘桂铁路被拆迁，为此被告领取了拆迁补偿款21988.5元。鉴于原、被告签订的《农村房屋转让合同》属无效协议，故请求法院判决：1、确认原、被告签订的《农村房屋转让合同》无效，2、被告将其占有的×××号房屋归还给原告，3、被告将其领取的湘桂铁路建设拆迁违章建筑补偿款21988.5元返还给原告，4、本案案件受理费由被告承担。
原告对其主张向本院提交了如下证据：1、农村房屋转让合同，证明原告于2006年1月22日将位于甲山村的房屋转让给被告；2、×××号土地使用权证，证明涉案房产座落于×××号，该地块的土地所有权人为甲山乡甲山村委甲山村；3、桂林市房产证秀峰区字第××号，证明原告系涉案房产的合法所有人；4、原、被告户口本，证明原告的户口位于甲山村，被告系于2006年9月将其户口从×××迁入×××；5、桂林市秀峰区甲山街道办事处甲山村委会出具的2份《证明》，证明被告系临时将户口迁入甲山村，其并非该村正式村民；6、桂林市社会福利医院出具的《证明》，证明被告系桂林市社会福利医院职工，从而佐证被告并非甲山村村民；7、桂林市秀峰区城乡建设局出具的《证明》，证明因被告属城镇居民临时迁入甲山村的挂靠户口，其并非甲山村正式村民，故该局无法批准原、被告间的房产转让协议；8、何玉珍×××号私宅出租明细表，证明被告实际占有涉案房屋并将该房产出租获取收益。
被告陆国春答辩称，2005年7月5日，原告何玉珍以为了便于被告照顾其生活起居为由向桂林市甲山乡甲山村委会申请将被告的户口转入甲山村委，之后被告亦于2005年9月25日向甲山乡甲山村委提出将户口转入的申请，但因办理户口迁入需一定时间，被告于2006年9月7日才经批准并办理了户口转入手续。2006年1月22日，原告自愿将其位于甲山乡甲山路北二巷7号的房产以30万元的价格转让给被告，为此双方签订了《农村房屋转让合同》，该合同经甲山村委会同意并加盖公章予以确认，之后原告依约将房产交付给被告，被告亦依约履行了给付购房款的义务。因该合同系原、被告真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，应为有效协议，被告作为甲山村的村民，亦应依法对受让的房产享有所有权，故请驳回原告的诉讼请求。
被告陆国春对其主张向本院提交了如下证据：1、2005年7月5日的申请转移户口报告，证明原告于2005年7月5日向甲山乡甲山村委会申请将被告的户口迁入甲山村委会；2、2005年9月25日的申请转移户口报告，证明被告于2005年9月25日向甲山村委会申请户口迁入并获得甲山村委会、甲山村民小组及秀峰区甲山街道办事处的同意；3、农村房屋转让合同，证明原告同意以30万元的价格将其位于甲山村北二巷7号房屋转让给被告，同时证明该房屋买卖合同已获得甲山村民委员会的同意；4、收款单据4份、收条1份、借款单2份、银行凭证3份，证明被告先后给付原告购房款及办理房产过户的费用共计237000元。
在本案审理过程中，根据原告申请，本院向桂林市秀峰区铁路建设协调领导小组办公室调取了《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》、领款单及进账单，并另向该办公室调取了《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》、《关于甲山北巷7号房屋拆除补充协议书》、《评估报告书》、《湘桂铁路甲山片区北巷房屋产权认定》及涉案房产的测绘图。另，为查实被告给付原告购房相关款项的事实，本院亦向案外人覃柱球（被告陆国春的丈夫）进行调查核实并制作了谈话笔录。
经庭审质证，原、被告对本院调取的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告证据1-7的真实性无异议，但被告主张其属甲山村的村民，原、被告间的房屋买卖协议应属有效协议；此外，原告对被告证据的真实性亦无异议，本院对原、被告提交的上述证据均予以确认。原告证据8与双方诉辩具有一定关联性，可以作为定案的参考。庭审中原、被告均确认《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》中所载明获得拆迁补偿的硬化地面系由被告建设，但双方对该协议书中载明的无证砖混房屋、无证砖木房屋及水、电表的归属存在分歧，原告主张上述无证砖混房屋、无证砖木房屋及水、电表均系由其搭建的4间小房所组成，被告主张在受让原告房产时，的确存在原告搭建的该4间小房及相应的水、电表，之后在征得原告同意的情况下，被告将该4间小房拆除，并重新搭建了一个大门、一个简易门面、两个厕所并安装了新的水表及电表，此次拆迁补偿仅系针对被告重新搭建的上述房产及水、电表，本院对原、被告均无异议的前述财产来源予以确认；此外，因被告并未提交证据证实其在受让涉案房产后另行搭建了新的房产及水、电表，故在被告确认其受让原告房产时的确存在上述4间房产及相应水、电表的情况下，本院对被告提出获得拆迁货币补偿的无证房产及水、电表均系由其另行搭建的主张不予采信。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：原告何玉珍系桂林市秀峰区甲山村委甲山村居民。2005年7月5日，原告向甲山乡甲山村委会提交《申请转移户口报告》，该《报告》载明：“甲山乡甲山村委会：我叫何玉珍，1929年2月生，今年76岁，现住甲山村委甲山村×××号。我丈夫刘炳辉于2000年9月病故，我身边孤独一人，生活起居无人相互关照，现我年事越来越高，加之体弱有病，欲让亲外甥女陆国春转户口到我身边相伴，照顾我日常生活起居，帮我管好私产，不参加乡、村的任何分配，特请村委给予照顾，予以审批”。2005年9月25日，被告陆国春亦向甲山乡甲山村委会提交了《申请转移户口报告》，该《报告》载明：“甲山乡甲山村委会：我叫陆国春，广西横县人，1969年1月17日出生，现在桂林市叠彩区中山北路315号。我有个姨婆叫何玉珍，1929年2月出生，今年76岁，自从我姨公爹2000年9月病故后，姨婆孤独一人，生活起居无人照料。现年事越来越高，加之体弱有病。我是她唯一的外甥女儿，根据老人请求让我到她身边照顾生活起居，帮她管好私产以及日后继承，不参加乡、村的任何分配，特请求将我的户口转到姨婆何玉珍户口所在地落户，敬请村委给予照顾，予以批准”。2005年9月，甲山村委会及甲山村民小组同意被告将户口迁入甲山村。2006年8月，甲山街道办事处亦对被告的上述申请予以准许。2006年9月7日，被告陆国春经公安机关批准将其户口从×××迁入了甲山村委甲山村×××号。经查实，原、被告实际上并不具有亲属关系。
同时查明，2006年1月22日，原告何玉珍将其所有的位于×××层住宅（产权证号：桂林市房权证秀峰区字第××号，有证建筑面积291.69㎡）转让给被告陆国春，为此双方签订了《农村房屋转让合同》，约定：“甲（原告）乙（被告）双方在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方转让自有住宅给乙方，达成如下协议：第一条：甲方所转让房屋产权证号、使用土地证号、座落位置、房屋结构、层数、附属设施。结构层数、面积、附属设施：1、甲方转让房屋所有权证号桂林市（×××）号、房屋土地使用权证号为集体划拨土地桂林市（×××）号。2、甲方所转让房屋位置：秀峰区×××号。3、甲方所转让房屋结构为砖混结构，三层。4、甲方所转让房屋面积为291.69平方米，土地使用面积为93平方米。5、甲方转让房屋附属设施：土地使用面积上所有无证的临时设施及连带使用中的水、电、排水通道等等。第二条：甲方房屋转让价及其他费用：1、以第一条内容甲方房屋转让价总价为叁拾万元整（300000元）人民币。2、甲乙双方办理房屋所有证件、交易税等所发生的一切手续费用由甲乙双方各占50%共同承担，先由甲方先支付，办完后双方共核对，各应承担多少结算清楚。第三条：付款方式及移交房屋时间。1、乙方在本合同签订前先预付押金壹万元（10000元）人民币。2、甲乙双方共同签订生效后，乙方付房屋转让款：贰拾壹万元（210000元）人民币。余下捌万元（80000）人民币，在所有手续办完生效后半年内付清。3、乙方付清第一次贰拾壹万元房款后，三十天内甲方必须将房屋及附属设施一并移交给乙方。……第四条：邻居、分割及其他经济纠纷。房屋证件全部办完后，合同全部具法律效力，合同同时生效，合同生效前的一切经济纠纷及其他纠纷由甲方负责。第五条：违约责任。甲乙双方在本手续办完后，不能违约，如有单方违约要违约方赔偿被违约方的经济损失，并付贰万元作为违约金……”。协议签订后，原告依约将该房产交由被告使用，被告亦先后向原告支付了购房款及办理房产过户手续的相关费用共计237000元。在双方办理该房产过户手续过程中，桂林市秀峰区城乡建设局认为被告陆国春属城镇居民临时迁入的挂靠户口，并非甲山村正式村民，原、被告之间的房屋转让行为不符合国家相关政策，不准许办理涉案房产的产权变更手续。被告在受让涉案房产后，将部分房产对外出租并收取租金。被告现在其丈夫单位位于灵川县八里街的集资房内居住。2012年8月16日，桂林市秀峰区甲山街道办事处甲山村民委员会出具《证明》：“现在甲山街道办事处甲山村×××号居民陆国春（身份证号码：××，系临时迁入的挂靠户口，不属于我甲山村正式村民。从户口迁入时至今，陆国春从来没有履行过甲山村村民的任何义务，也不享受甲山村村民的任何权利、政策和待遇”。
2012年5月25日，因湘桂铁路建设需要，涉案房产中有部分无证房产被拆除，为此拆迁人桂林市秀峰区铁路建设协调领导小组办公室与被告陆国春签订《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》，约定由拆迁人支付给被告被拆除房屋附属物补偿款21198.5元及水、电表补偿费790元，其中获得拆迁补偿的房屋附属物为被拆迁房屋中的无证砖混部分（15.30㎡，补偿6885元）、无证砖木部分（38.21㎡，补偿13373.5元）及硬化地面（37.6㎡，补偿940元），水、电表补偿费的明细为水表总表（1块）获得补偿款750元，电表分表（1块）获得补偿款40元。被告于2012年5月8日领取了上述拆迁货币补偿款共计21988.5元。经审理查明，在前述《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》中获得拆迁货币补偿的财产中除硬化地面系由被告建设之外，其余部分均由原告搭建。
2012年12月11日，因湘桂铁路建设需要，涉案房产均须被整体拆迁，鉴于原、被告对该房产权属存在争议，经协商，拆迁人桂林市秀峰区铁路建设协调领导小组办公室与原、被告达成一致意见，三方均同意按《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中载明的补偿方案予以拆迁补偿，该拆迁补偿安置方案为：1、对房屋有证面积部分（该部分房产经广西元大房地产评估有限公司按照市场房地产价格评估为住宅补偿价格2060元／㎡，共291.69㎡，补偿金额600881元），由拆迁人用琴潭组团B5、B6地块指定范围的安置房291.69㎡（该安置房位于中隐路桂林市秀峰公安分局对面）与房屋产权人进行产权调换，安置房的土地性质为国有划拨土地，用途为住宅，属砖混结构；2、被拆迁房屋附属物的拆迁补偿费为25221元，其中化粪池135元（3m3×45元／m3），水井4000元（20m×200元／m），硬化地面1860.5元（74.42㎡×25元／㎡），无证砖混及助拆费2047.5元（4.55㎡×450元／㎡），无证砖木及助拆费17178元（49.08㎡×350元／㎡）；3、临时安置补助费6125.5元（291.69㎡×7元／月、㎡×3个月，暂计3个月，该补助费按每月每平方米7元计算，每3个月结算一次）；4、搬迁补助费2916.9元；5、有线电视迁移费336元；6、提前搬迁奖励60088.1元，上述2-6项金额共计94687.5元。经庭审查实，该《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中获得货币补偿的附属物均由原告搭建，拆迁房产中的有线电视亦在原告将房产转让给被告前已搭设完毕。
庭审中原、被告均同意待本案明晰产权人后由产权人与拆迁人签订前述《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》并对该协议中载明的安置房及拆迁补偿款享有所有权。因涉案房产均须被拆除，故原告将其第二项诉请变更为要求判决《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中载明的安置房及拆迁安置补偿款均归原告所有。
另，涉案房产现已被拆除。在本案审理中经本院释明，被告主张如涉案合同属无效合同，则拆迁安置的产权置换房可归原告所有，但原告应按被告实际出资比例79%（即以被告已实际出资的购房款237000元除以双方约定的30万元购房款）给付被告货币补偿544881.53元［计算公式：本案可得拆迁补偿款116676元（21988.5元＋94687.5元）＋被拆迁房屋经评估所得价款600881元］×79%-被告已领取的拆迁补偿款21988.5元］。
本院认为，被告陆国春的户籍目前虽然落户于桂林市秀峰区甲山村委甲山村，但根据原、被告分别向甲山村委提交的《申请转移户口报告》以及甲山村委会出具的《证明》可知，原、被告系以为了照顾原告日常生活起居为由，申请将被告的户籍从城市迁入甲山村，在原、被告提交的上述《申请》中均载明被告不参与乡、村的任何分配，在被告的户籍迁入甲山村后，其既未履行过甲山村村民的任何义务，亦未享受甲山村村民的任何权利，故本院对原告提出被告系临时迁入的挂靠户口，其并非甲山村正式村民的主张予以采信。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，因在房产交易过程中，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权系同时转让，故原告何玉珍与被告陆国春所签订的《农村房屋转让合同》的买卖标的物不仅是房屋，还及于房屋下的相应农村集体土地使用权。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，宅基地的使用权由农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得集体土地的使用权，而陆国春的户籍仅系临时迁入甲山村的挂靠户口，其并非享受和承担甲山村正式村民权利义务的主体，故其购买农村房屋及宅基地的行为违反了集体经济组织成员权属性。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，原、被告签订的《农村房屋转让合同》应属无效协议。鉴于原、被告在签订上述房屋转让协议时均明知被告不具备受让涉案房产的资格，故对于该转让协议的无效，双方应承担同等过错。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在原、被告签订的房屋转让协议无效后，被告应将取得的房产返还给原告，原告亦应将收取的购房款及办理房产过户手续的相关费用返还给被告。因涉案房产已被拆除，该房产已无法再由原告占有使用，故本院对原告提出《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中载明的置换房产归其所有的诉请予以支持。此外，因涉案房产经评估价值为600881元，且除产权置换房外，拆迁人应另给付拆迁补偿费116676元（21988.5元＋94687.5元），相较于原、被告在2006年1月达成的涉案房产转让价30万元而言，在扣除由被告搭建且应归被告所有的硬化地面补偿款940元后，该房产因拆迁补偿可得的增值金额已达416617元（600881元＋116676元-30万元-
由被告搭建的硬化地面补偿款940元）。若本案房产转让协议有效，该房屋增值部分（包括因拆迁可获得的其他补偿）归被告所有当无异议，但因涉案《农村房屋转让合同》已违反法律法规的禁止性规定，属无效协议，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在原、被告对合同无效均有过错且须相互返还财产的情况下，对于前述因房产拆迁补偿可得的增值部分应按双方的过错程度，由原、被告各享有50%。由于产权置换房归原告所有，故应依据《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》约定由原告向拆迁人领取拆迁补偿款94687.5元，原告在依据前述拆迁补偿协议享有产权置换房及拆迁补偿款94687.5元的同时，亦负有给付被告被拆迁房屋增值款损失187260元（416617元÷2-（被告已领取的拆迁货币补偿款21988.5元-由被告搭建且应归被告所有的硬化地面补偿款940元）］的义务。另，因《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》所载明应由拆迁人给付的拆迁补偿款94687.5元中仅包含了前三个月的临时安置补助费，故对于之后的临时安置补助，亦应由原、被告各享有二分之一。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：
一、原告何玉珍与被告陆国春签订的《农村房屋转让合同》无效；
二、原告何玉返还被告陆国春购房款及办理房产过户手续的费用共计237000元；
三、《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中约定的位于琴潭组团B5、B6地块指定范围的安置房（中隐路桂林市秀峰公安分局对面）归原告何玉珍所有；
四、《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》中约定应由拆迁人给付的拆迁补偿款94687.5元归原告何玉珍所有；
五、原告何玉珍赔偿被告陆国春被拆迁房屋增值款损失187260元；
六、《湘桂铁路扩能改造工程房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》约定应由拆迁人发放的临时安置补助费（该费用应扣除头三个月的安置补助费6125.5元）由原告何玉珍及被告陆国春各享受二分之一；
七、驳回原告何玉珍其他诉讼请求。
本案案件受理费5800元，因适用简易程序减半收取（原告已预交2900元），由原、被告各负担1450元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 钟 勇
二〇一三年三月七日
书记员 谢菲菲
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