北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第07474号
原告（反诉被告）徐敏，男，1970年8月14日出生。
委托代理人杨鹏，北京市嘉佑律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京友家安居房地产经纪有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区成寿寺路134号院4—127。
法定代表人赵永峰，经理。
委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
原告（反诉被告）王丽红与被告（反诉原告）北京友家安居房地产经纪有限公司朝阳分公司（以下简称友家安居公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员谷慧慧担任审判长，人民陪审员赵金燕、赵丽晖参加的合议庭，公开开庭进行了审理。徐敏及其委托代理人杨鹏，友家安居公司的委托代理人曹欢欢均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
徐敏起诉称：2012年8月22日，徐敏与友家安居公司签订《委托代理出租房屋合同》，约定徐敏将位于北京市朝阳区的房屋（以下简称涉案房屋）委托友家安居公司对外出租，友家安居公司每月给付徐敏租金1万元，按季度支付，委托期限自2012年8月23日至2014年8月22日，其中免租期为45天，即自2012年8月23日至2012年10月9日。合同签订后，徐敏依约将房屋交付给友家安居公司，友家安居支付了第一次租金15000元。按照合同约定，友家安居公司应于2012年11月23日支付第二次租金3万元，但经徐敏多次催要，友家安居公司至今未支付拖欠的租金。友家安居公司迟延支付租金的行为已经构成违约，致使双方签订的《委托代理出租房屋合同》无法继续履行。现徐敏诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《委托代理出租房屋合同》；2、友家安居公司支付自2012年11月23日至2013年6月30日期间的租金72666元；3、友家安居公司支付违约金2万元。
友家安居公司答辩称：同意解除双方签订的《委托代理出租房屋合同》，但徐敏应承担解除合同的责任，不同意徐敏的其他诉讼请求。友家安居公司没有支付徐敏租金是因为涉案房屋从2012年11月1日至2012年11月29日因管道堵塞，一直没有供暖，且暖气漏水，造成装修的木地板损坏，徐敏联系物业后通知施工方，直到2013年2月1日才全部修理完成，且维修期间造成二层地板的损坏。同时，友家安居公司反诉称：徐敏的房屋为毛坯房，友家安居公司收房后对房屋进行整体装修并购买了多套双人床、木衣柜、电脑桌、椅子等居住物品，但房屋在2012年11月初供暖期开始时一直没有供暖且房屋屋顶严重漏水，友家安居公司多次通知徐敏维修，徐敏没有维修完善，导致友家安居公司寻找的承租人陆续搬走并要求赔偿经济损失。因房屋问题没有解决，友家安居公司至今仍无法正常出租该房屋，给友家安居公司造成严重损失。故友家安居公司反诉，请求判令：1、解除双方签订的《委托代理出租房屋合同》；2、徐敏赔偿装修费37998元；3、徐敏支付违约金2万元；4、徐敏赔偿经济损失2�元；5、徐敏返还第一季度租金15000元及押金5000元。
徐敏对友家安居公司的反诉答辩称：同意返还友家安居公司押金5000元，不同意友家安居公司的其他反诉请求，理由如下：1、双方签订合同前，友家安居公司已经查验了房屋，交付房屋时，并没有友家安居公司提到的问题；2、徐敏交付给友家安居公司的是毛坯房，友家安居公司收房后对房屋进行了整体装修，徐敏没有对房屋进行装修和改动，因装修产生的问题应由友家安居公司自行承担；3、合同履行中，友家安居公司并没有及时通知徐敏房屋有漏水问题，且房屋无法供暖的问题也于供暖初期维修好，友家安居公司没有通知过徐敏房屋因供暖或漏水无法对外出租。
经审理查明：徐敏系北京市朝阳区房屋的所有权人。
2012年8月22日，徐敏作为甲方、友家安居公司作为乙方签订《委托代理出租房屋合同》，约定：甲�将涉案房屋委托乙方代理出租，委托期限自2012年8月23日至2014年8月22日止；甲方同意在委托期限内为乙方扣除45天免租期，用于乙方寻找合适承租人，办理入住交接手续、房产装修及清洁等，免租期内，甲方不收取租金，免租期自2012年8月23日至2012年10月9日止；租金标准为1万元每月，按季支付，乙方第一次交纳房租的时间为2012年8月23日，此后的房款具体支付时间为，第二次于2012年11月23日、第三次于2013年2月23日、第四次于2013年5月25日，以此类推；为了便于出租，甲方允许乙方出资，在不破坏房屋结构的情况下进行全面清洁、粉刷、装修和增加设施；房屋及附属设施（含家电）因承租人使用不当或人为破坏而造成损失的，由乙方负责维修或赔偿，因房屋及设施、管线等自然老化或损坏造成邻居或承租人损失的，如房产防水层老化漏水，导致家具、装修设施毁坏等，由甲方负责；在委托期内，如发生房屋主体结构的施工、供水系统、供电照明系统、供暖系统、管道煤气系统、市政工程等设施的维修或改造，甲方承担所有费用；甲、乙双方违反合同，不遵守本合同约定，导致本合同无法继续履行的，违约方应提前一个月通知守约方，并向守约方支付2个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方应赔偿损失；乙方出资对该房屋进行装修的，因甲方违约导致合同无法履行的，甲方除向乙方支付2个月租金作为违约金，赔偿其他损失外，还应足额赔偿乙方的装修费用，乙方违约的，不得向甲方主张赔偿装修费用。
合同签订后，友家安居公司支付徐敏2012年10月10日至2012年11月22日期间租金15000元及押金5000元。
友家安居公司提交《证明》、收据，证明其为涉案房屋整体装修，共支出装修费用37998元，要求徐敏赔偿。徐敏认可友家安居公司对房屋进行装修的事实，但对友家安居公司提交的《证明》、收据的真实性不予认可，徐敏对友家安居公司主张的装修费数额有异议，认为装修价值为15000元。
友家安居公司主张由于涉案房屋没有供暖且漏水，导致承租人退租，使友家安居公司向承租人支付违约金8200元，并提交了两份房屋租赁合同和终止协议书，该材料显示友家安居公司向承租人陶庆卓支付违约金4400元，向董平支付违约金3800元。徐敏对友家安居公司提交的房屋租赁合同及终止协议书的真实性不予认可。
诉讼中，本院于2013年5月20日前往涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋进行过简单装修。徐敏和友家安居公司均确认房屋内的木地板、卫生间内物品、厨房物品、屋内门均为友家安居公司安装。
诉讼中，本院于2013年5月20日前往涉案房屋所属的北京中海物业管理有限公司中海圣朝菲管理处调查，负责管理房屋的物业管家称房屋暖气漏水的原因系业主徐敏加盖二层朝西的房间时将暖气拆掉并锯开链接暖气的阀门接口。本院从物业公司调取派工单7份，该7份派工单证明自2012年11月9日至2013年2月1日期间，物业派工维修暖气7次。
诉讼中，徐敏与友家安居公司自行完成房屋交接手续，友家安居公司于2013年6月30日将房屋返还给徐敏。
上述事实，有房屋所有权证、《委托代理出租房屋合同》、房屋交接声明、派工单7份、勘验笔录以及当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：徐敏与友家安居公司签订的《委托代理出租房屋合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。
关于徐敏的本诉。徐敏要求解除双方签订的《委托代理出租房屋合同》，友家安居公司亦同意解除，本院予以确�；友家安居公司于2013年6月30日将房屋返还给徐敏，友家安居公司应支付占用房屋期间的租金，由于房屋2012年11月15日至2013年2月1日供暖季期间无法供暖的原因系徐敏改动管道造成，故房屋无法供暖期间的租金应予扣除；友家安居公司未按时支付租金系房屋供暖存在问题，故徐敏要求友家安居公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于友家安居公司的反诉。友家安居公司要求徐敏返还押金5000元，徐敏亦同意返还，本院予以支持；友家安居公司要求徐敏赔偿装修费37998元，但其提交的证据不足以证明装修费数额为37998元，但徐敏认可友家安居公司对房屋装修的事实，鉴于双方签订的合同期限为2年，徐敏与友家安居公司于2013年6月30日办理房屋交接手续时，友家安居公司已经使用房屋近一年，徐敏提前收回房屋应补偿友家安居公司相应装修费，具体补偿数额本院酌定；徐敏已对供暖系统进行维修，且无法供暖期间的租金也予以扣除，故友家安居公司因房屋供暖问题要求徐敏支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持；友家安居公司要求徐敏赔偿经济损失，证据不足，本院不予支持；友家安居要求徐敏返还已经支付的租金15000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、北京友家安居经纪有限公司朝阳分公司于本判决生效之日起十日内支付徐敏租金六万元；
二、徐敏于本判决生效之日起十日内赔偿北京友家安居经纪有限公司朝阳分公司装修费一万五千元；
三、徐敏于本判决生效之日起十日内返还北京友家安居经纪有限公司朝阳分公司押金五千元；
四、驳回徐敏的其他诉讼请求；
五、驳回北京友家安居�纪有限公司朝阳分公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百元，由原告（反诉被告）徐敏负担五百元（已交纳），被告（反诉原告）北京友家安居经纪有限公司朝阳分公司负担一千三百元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费一千二百八十元，由原告（反诉被告）徐敏负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京友家安居经纪有限公司朝阳分公司负担一千一百三十元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 谷慧慧
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 赵丽晖
二〇一四年二�二十八日
书 记 员 吴 平