云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终505号
上诉人（原审被告）钱绍红，男，汉族，1985年5月1日生，住丘北县。
委托代理人罗明坤，宏旸法律服务所法律工作者。特别授权。
被上诉人（原审原告）杨锐昌，男，汉族，1946年5月3日生，住云南省曲靖市师宗县，现住丘北县。
原审被告钱开生，男，汉族，1977年12月2日生，住丘北县。
原审被告李洪祥，男，汉族，1976年6月21日生，住丘北县。
上诉人钱绍红因与被上诉人杨锐昌、原审被告钱开生、李洪祥房屋买卖合同纠纷一案，不服丘北县人民法院（2015）丘民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日组织上诉人钱绍红及其委托代理人罗明坤，被上诉人杨锐昌、原审被告钱开生、李洪祥进行了法庭调查。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：2011年5月25日原告与被告钱绍红签订《售房协议》，约定原告将丘北东门市场90号偏房出售给钱绍红，售价261,600元,立协议时预付定金2万元，余款2011年10月20日一次性付清；定金交付后原告交土地证和房产证给钱绍红过户贷款，过户费用钱绍红负责；如超期不付房款按月利3分计付每月利息7,200元；房款付清交房给钱绍红使用。被告钱开生、李洪祥在中介人后签名作证。协议签订后，钱绍红支付了2万元定金。2011年8月10日买卖双方办理了该房屋的过户手续，房屋所有权变更为钱绍红及其妻龙翠堂。但该房因未付清房款，一直未交付钱绍红。后因钱绍红下落不明，原告于2014年4月15日向本院起诉，诉请钱绍红退还房屋，案经二审法院审理，驳回原告的诉请请求。故原告提起前列诉讼。其间，原告在该房屋闲置两年后，每年收取租金8,000元。
原审法院认为，原告与被告钱绍红签订的《售房协议》是双方真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应全面履行合同义务。被告钱绍红未按约定的期限支付房款，原告有权要求其按约定付清房款并支付约定范围内合法的利息后交付房屋，故原告对钱绍红的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的房款24万元，本院予以确认，利息从逾期付款之次日即2011年10月21日起，按民间借贷许可的月利率2%计算至原告止算之日即本案起诉之日2015年11月13日，共计四年零23天，利息合计【240,000元×2%×（365天×4+23）÷30天】237,280元扣减该房屋产生的孳息2014、2015年度的房租每年8,000元，共计16,000元�被告钱绍红还应支付原告房款240,000元+237,280元-16,000元=461,280元。原告主张被告钱开生、李洪祥承担连带责任，其理由是在庭审中称钱开生在《售房协议》上担保人后签了本人及李洪祥的名字，该两被告均予以否认，且经委托鉴定，鉴定意见也否定了是钱开生书写，故理由不能成立，其要求该两被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。而被告钱开生主张本案已过诉讼时效期间，因原告至今仍然占有、控制该房屋，并未交付被告钱绍红，即是对该债权主张权利的表现形式，故本案不存在已超过诉讼时效期间的问题，其主张本院不予采纳。被告钱绍红未到庭应诉，视为放弃抗辩权，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由钱绍红给付杨锐昌购房款及逾期利息共计461,280元，限本判决生效后十五日内付清；二、驳回杨锐昌的其他诉讼请求。本案受理费8,800元，由钱绍红负担8,119元，杨锐昌负担681元，鉴定费1,500元由杨锐昌负担。
原审宣判后，钱绍红不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付给上诉人40000.00元的房屋租金；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决认定本案末超诉讼时效的事实是错误的。因为2011年05月25日上诉人与被上诉人就签订了《售房协议》，约定房款于2011年10月20日一次性付清。被上诉人于2014年04月15日向丘北县人民法院起诉，主张物权，诉请上诉人退还房屋，案经二审法院审理，驳回其(被上诉人)的诉讼请求后。被上诉人才于2015年11月13日向丘北县人民法院起诉，主张债权，诉请上诉人支付剩余的购房款240000.00元和利息260000.00元，共计500000.00元。因此，被上诉人自2011年10月20日起，就知道上诉人拒绝支付剩余的购房款，却于两年半后的2014年04月15日才向丘北县人民法院起诉，诉请退回房屋，主张的是物权，而非债权。案经二审法院审理，被驳回其(被上诉人)的诉讼请求后。又于2015年11月13日向丘北县人民法院起诉，主张债权，诉请上诉人支付剩余的购房款240000.00元和利息260000.00元，共计500000.00元。所以，被上诉人无论是2014年04月15日起诉主张物权，退回房屋;还是2015年11月13日起诉主张债权。均己超过两年的诉讼时效，并且不存在时效中止、中断的情形。二、一审法院判决认定上诉人尚末支付的购房款240000.00元计算利息和按照4年零23天计算利息均是错误的。因为被上诉人自2011年10月20日起，就知道上诉人拒绝支付剩余的购房款，却于两年半后的2014年04月15日才向丘北县人民法院起诉，诉请退回房屋，主张的是物权，而非债权。案经二审法院审理，被驳回其(被上诉人)的诉讼请求后。又于2015年11月13日向丘北县人民法院起诉，主张债权。被上诉人怠于行使债权，是对自己合法债权权利的处分，视为对自己债权的放弃;选择行使物权，诉请退回房屋，最终被二审法院驳回，是对法律认识的错误。所以，是被上诉人没有及时主张债权，诉请上诉人支付购房余款240000.00元。而错误主张物权，诉请退回房屋，滥用诉权延误了其实现合法债权的时间(4年零23天)。故购房余款240000.00元利息的产生和按照4年零23天计算，都是被上诉人自己的责任造成的，与上诉人无关，上诉人于情、于理、于法均不应承担，更不应得到法院的支持。三、一审法院判决认定房屋一直由被上诉人占有、控制、收取利益，至判决时已4年零23天。却只计�2年的租金共计16000.00元及不计算租金利息给上诉人是错误的。因为该房屋的物权自2011年08月10日就属上诉人夫妇共有，至判决时已4年零23天。应按4年零23天计算租金并按与计算给被上诉人的利率计算利息给上诉人。当时签售房协议时约定房屋价款26万元，我支付了2万元订金，后来他讲土地使用证和房产证交付给我办理过户手续，我用这些证件去贷15万元贷款，后我将15万元要交给他时，他就不同意了，要我将房屋返回，15万元也没有要。在这4年之内他要求我退回房屋。综上所述，原审判决因认定的事实和适用法律错误，从而作出了错误的判决，敬请二审法院认真查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人杨锐昌答辩称：双方的买卖是公平公正的，双方必须坦诚不公立协议，遵守协议履行合同属正当合同。2011年5月25日，杨锐昌与钱绍红在钱开生、李洪祥为中介和担保贷款的撮合下订立了一个售房合同，当天分文未付就把房产证、土地证交给钱绍红拿走。因中介人钱绍红是我的朋友，我相信他们二人。房产证拿走后，一晃就是2个月，7月26日钱绍红才拿2万元定金来交，7月27日我签字过户到钱绍红名下，房产证被钱绍红拿到后，就再也见不到钱绍红人了。故丘北法院判决公正，请求二审法院依法撤销钱绍红的二审诉讼请求，维持原判。
原审被告钱开生答辩称：认可一审判决，我们担保人没有签字，不应该承担担保责任。
原审被告李洪祥答辩称：认可一审判决，我们担保人没有签字，不应该承担担保责任。
在二审审理过程中，上诉人钱绍红为证实其主张，向本院提交了2011年7月26日签订的《售房协议》一份，予以证实这份售房协议是真正的协议，并没有约定购房利息，不应该�持未付购房款的利息。
经质证，被上诉人杨锐昌认为上诉人提交的这份售房协议是我签的，我们签过2次协议，这份协议是后签的，减掉1600元。原审被告钱开生认为，这份协议不认可，他们签协议时我没有在场，我也不知道他们签没有签这份协议。原审被告李洪祥认为这份协议不认可，他们签协议时我没有在场，我也不知道他们签没有签这份协议。
本院认为，上诉人提交的此份证据经被上诉人质证后认可，并陈述了两人分别订立两份协议的过程，与上诉人钱绍红在二审中的陈述基本一致，能够证实双方于2011年7月26日订立第二份《售房协议》，并将购房款由261600.00元变更为260000.00元的事实，故对于此份证据本院予以采信。
被上诉人杨锐昌、原审被告钱开生、原审被告李洪祥在二审中均未向本院提交新证据。
在二审中，经向各方当事人征询对一审认定法律事实的意见，被上诉人杨锐昌、原审被告钱开生、李洪祥均无异议。上诉人钱绍红提出以下几点异议：1、遗漏认定了上诉人曾交15万元给被上诉人，但被上诉人拒收的事实；2、对一审认定的“如超期不付房款按月利3分计付每月利息7200元”有异议，认为合同上并没有这种记载，一审提交的售房协议为被上诉人单方伪造；3、对一审认定的“钱绍红下落不明”不是事实，被上诉人从来没有找过我，我一直都在文山上班。
本院认为，对于上诉人提出的第1点异议，其在一、二审中并未提交证据证实其对于合同义务已经积极履行，是由于被上诉人拒绝接收才导致本案诉讼，故对于此份异议，本院不予支持；对于上诉人提出的第2点异议，本院认为，一审法院对于此部分事实的认定是完全依照双方在2011年5月25日《售房协议》上的记载，上�人认为2011年7月26日《售房协议》上并无此约定的，并不能否认双方在5月25日合同上的约定，故对于上诉人提出的此项异议，本院不予采信；对于上诉人提出的第3点异议，本院认为，所谓下落不明指的是公民离开最后住所地没有音讯的情况。对于当事人是否处于下落不明的状态，应当以当事人的家人、近亲属、住所地村委会、居委会等相关人士或组织的认知为准，而不应当以当事人自行陈述自己一直在某地居住生活作为并非下落不明的认定依据。故对于上诉人提出的此项异议，本院不予采信。
对于本案法律事实，本院补充认定如下法律事实：“2011年7月26日，杨锐昌与钱绍红在钱开生、李洪祥并不在场的情况下，签订《售房协议》一份，约定‘甲方（即杨锐昌）将东门市场90号偏房出售给乙方（即钱绍红），房屋按原状出售，四至界限以土地使用证、房产�为准，土地使用证号邱国用（2009）第7057号、房产证号（2010）第000132**号，出售价贰拾陆万元整。立协议时预付订金贰万元证，其下欠部分三个月内付清，有关过户手续，税收由乙方负责，甲方协助办理，立协议时已交房产证和土地使用证给乙方贷款，如三个月内付不清房款，乙方应退还二证给甲方，甲方不再退回贰万元订金，并由乙方过户给甲方房产证和土地证。此协议欠款由钱开生、李洪祥担保赔付，如赔付违约共同承担责任。合同一式二份，双方各持一份，必须共同遵守，如单方违约，处叁万元违约金。’2014年4月15日，杨锐昌以钱绍红未支付购房尾款为由，诉至丘北县人民法院，要求：1、判令钱绍红、钱开祥及龙翠堂将房屋土地过户给杨锐昌，并由对方支付过户手续费30,000元、违约金30,000元及案件诉讼费用。案经丘北县人民法院一审后判决‘一、由钱绍红、龙翠堂将房产证丘北房权证（2011）字第000211**号、土地使用证丘国用（2011）第8618号房屋退还杨锐昌，并协助办理过户手续。二、钱绍红已支付的2万元房屋订金，杨锐昌不再退还，用于支付办理过户手续的费用，钱绍红、龙翠堂不再另承担该费用。三、驳回杨锐昌的其它诉讼请求。本案受理费1300元由杨锐昌负担。’，龙翠堂、钱开祥不服上诉至本院，二审经审理查明的事实为：杨锐昌与钱绍红于2011年7月26日签订《售房协议》，约定杨锐昌（甲方）将土地使用证号丘国用（2009）第7057号、房产证号（2010）第000132**号的东门市场90号偏房出售给钱绍红（乙方），四至界限以土地使用证、房产证为准，出售价26万元。乙方预付订金2万元，余款3个月内付清，有关过户手续、税收由乙方负责，甲方协助办理，立协议时交房产证和土地使用证给乙方贷款，如3个月内付不清房�，乙方应退还二证给甲方，甲方不再退回乙方2万元订金，并由乙方过户给甲方房产证和土地证。协议签订后，钱绍红向杨锐昌支付了2万元订金，杨锐昌将该房屋的房产证和土地使用证交给了钱绍红。该房为砖混结构，建筑面积193.77m²。钱绍红交纳了有关税费后，于2011年8月10日办了该房屋的过户手续，将该房所有权人变更为钱绍红和其妻龙翠堂，土地使用证更号为丘国用（2011）第8618号、房产证更号为丘北房权证（2011）字第000211**号并接收了该房屋。约定付款期限届满后，因钱绍红下落不明，杨锐昌与钱绍红父亲钱开祥于2012年7月10日协商后，达成如下协议：已过户的房产证及土地使用证交由杨锐昌保管，预付的2万元订金由杨锐昌保管，如一年后联系不上钱绍红，钱开祥代理钱绍红把房产证、土地使用证过户给杨锐昌，费用从2万元订金中支付，不足部分由杨锐昌负�等。协议书签订后，钱开祥将该房的房产证及土地使用证交给了杨锐昌，并由杨锐昌继续管理使用该房。本院遂于2015年9月25日作出（2015）文中民二终字第116号民事判决，判决：一、撤销丘北县人民法院（2014）丘民初字第340号民事判决；二、驳回杨锐昌一审诉讼请求。”对于一审认定的其他法律事实，本院予以确认。
归纳本案在二审中的争议焦点为：1、上诉人在二审中主张本案诉讼时效已经超过能否成立；2、本案中应否计算未按期支付购房款的利息。
关于上诉人在二审中主张本案诉讼时效已经超过能否成立的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人�请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本院认为，上诉人在一审过程中经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，其在一审时并未出庭提出诉讼时效抗辩的，在二审期间主张诉讼时效已经超过，又并未提交证据加以证实。另外，结合钱绍红在二审中陈述因为其一直未支付购房尾款，杨锐昌至今没有将房屋钥匙交付，并一直占有管理房屋，可以认定系杨锐昌主张债权的行为。故对于上诉人的此项主张，本院不予支持。
关于本案中应否计算未按期支付购房款的利息的问题。本院认为，虽然双方当事人在7月26日签订的《售房协议》对5月25日《售房协议》进行了部分变更，将买受人钱绍红三个月内不付清房款应予承担的违约责任约定从：“付款期限三个月内付清：如超期不付乙方（即钱绍红）按月利3分计付，每月计付利息柒仟贰佰元，并退回房产证、土地使用证过户给甲方（即杨锐昌）”，变更为：“如三个月内付不清房款，乙方（即钱绍红）应退还二证给甲方（即杨锐昌），甲方不再退回贰万元订金，并由乙方过户给甲方房产证和土地证”。但本院认为，按照双方当事人协议上的约定，钱绍红作为房屋的买受人主要的合同义务即为支付购房款项，但在合同约定的支付期限到期后至今仍然拖欠240000.00元的购房款未支付，已属违约，应当承担违约责任，应予自违约之日起即2011年10月27日按照同期银行贷款利息支付相应的资金占用费至原审原告起诉之日即2015年11月13日止。故对于上诉人的此项主张，本院予以部分支持。
另外，关于上诉人在本案二审中提出要求被上诉人支付其房屋租金40000.00元的问题。本院就上诉人钱绍红在二审中提出的“被上诉人应当另外支付自2011年8月10日之日起�2015年11月13日期间，共4年零23天产生的租金4万元给上诉人”的诉讼请求，征询双方当事人是否放弃上诉权及审级利益由本院一并审理时，被上诉人杨锐昌当庭表示不同意由本院一并审理，不放弃对该诉请的上诉权及审级利益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”故针对上诉人的这一诉请，本院不再进行审查，当事人可另诉主张。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不�，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，判决如下：
一、维持丘北县人民法院（2015）丘民初字第1127号民事判决第二项，即“二、驳回杨锐昌的其他诉讼请求”；
二、撤销丘北县人民法院（2015）丘民初字第1127号民事判决第一项，即“一、由钱绍红给付杨锐昌购房款及逾期利息共计461,280元，限本判决生效后十五日内付清”；
三、钱绍红自本判决生效之日起十五日内一次性支付杨锐昌购房款240000.00元及中国人民银行同期贷款利息（以240000.00元为基数，自2011年10月27日计算至2015年11月13日止）。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费8800.00元，由上诉人钱绍红承担4224.00元，被上诉人杨锐昌承担4576.00元。
本判决为终审判决。
本判决书送达后即发生法律效力。如果义务人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不自动履行原审判决，权利人可在原审判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审 判 长 杨 琴
审 判 员 沈盈吟
代理审判员 张雯静
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 邓智丹