吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1086号原告（申请执行人）：葛忆辉，女，1962年8月25日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：李学豪，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：张影，吉林常春律师事务所律师。被告（案外人）：张颖，女，1964年2月4日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。委托诉讼代理人：管威，吉林理安律师事务所律师。被告（被执行人）：通化市亿城房地产开发集团有限公司，住所吉林省通化市光复东路阳光忆城B15号。法定代表人：冯兹群，公司董事长。委托诉讼代理人：杨丽娜，公司职员。原告葛忆辉与被告张颖、通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛忆辉的委托诉讼代理人李学豪、张影，被告张颖的委托诉讼代理人程杰才、管威及被告亿城公司的委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛忆辉向本院提出诉讼请求：准许执行亿城公司开发的、位于通化市东昌区光复东路阳光忆城小区G7号楼2单元802室房屋的执行。事实和理由：长春市中级人民法院在审理原告葛忆辉与被告亿城公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年6月2日查封了包括涉案房屋在内的亿城公司所有的190套房屋。葛忆辉于一审判决生效后申请执行。执行过程中，张颖对执行标的提出书面异议，执行法院于2017年6月26日作出（2017）吉01执异269号执行异议裁定，中止对上述房屋的执行。但张颖非回迁户，系从回迁户手中购买房票，于2016年6月23日（法院查封涉案房屋之后）与亿城公司、通化市房屋征收经办中心签订《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，约定的安置房为B5号楼1单元301室。张颖于2016年9月12日向亿城公司提出换房申请，申请将安置房屋更换为涉案房屋。张颖在法院查封之后以购买房屋方式获得安置房，后将安置房屋更换为已查封涉案房屋，不能对抗本案申请执行人的强制执行。张颖辩称，我与亿城公司于2016年3月3日签订《阳光忆城认购书》，购买了本案所涉房屋，即亿城公司开发的“阳光忆城”G7号楼2单元802室房屋，并按约定支付了购房款，而非亿城公司诉称的2016年6月23日（法院查封涉案房屋之后）。认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人亿城公司已收受了张颖的购房款。认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法应当认定为商品房买卖合同。综上所述，张颖购买的涉案房屋，在人民法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同，系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，已支付全部购房款。张颖享有足以排除强制执行的民事权益，葛忆辉的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。亿城公司辩称，中止执行并无不当，应驳回葛忆辉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：本院在审理原告葛忆辉和被告亿城公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年5月20日作出（2016）吉01民初380号民事裁定书，裁定：冻结被告亿城公司金融机构存款人民币3068万元或查封、扣押被告亿城公司名下相应价值的财产。根据该裁定，本院于2016年6月2日查封了包括涉案房屋在内的亿城公司所有的190套房屋。查封期限为三年。2016年9月5日，本院作出（2016）吉01民初380号民事判决书，判决：一、被告亿城公司于本判决生效后十日内偿还原告葛忆辉借款本金1940万元及利息（自2014年9月25日起按照年利率24%支付利息至偿还全部本金之日止）；二、葛忆辉因聘请律师所产生的律师代理费11万元由亿城公司负担。判决生效后，亿城公司未履行生效法律文书确定的义务，葛忆辉向本院申请执行，本院以（2016）吉01执451号立案执行。2017年1月15日，张颖向本院提出书面查封异议申请，以我院查封的阳光忆城小区G7号楼2单元802室房屋已由亿城公司出售给张颖、张颖已交付全部房款并实际占有、使用涉案房屋为由，请求我院解除查封。2017年6月26日，我院经审查作出（2017）吉01执异269号执行裁定书，裁定：中止对通化市亿城房地产开发集团有限公司开发的，位于通化市东昌区阳光忆城小区G7号楼2单元802室房屋的执行。葛忆辉不服该裁定，起诉至本院。另查明，2015年7月21日，甲方通化财源投资有限责任公司（出资人）与乙方亿城公司（供房人）、丙方通化市保障性住房（八路安居）建设办公室（实施人），三方签订《政府组织购买商品房用于货币化安置棚改居民协议书》，约定：“为加快我市棚户区改造进程，根据市委、市政府的安排部署”，根据相关法律规定，经通化市政府采购中心采用竞争性磋商招标采购，达成协议，政府组织购买阳光忆城楼盘115套房屋，所购买房源的户型、楼号、房价等信息记载于协议的附表中。2016年5月4日，通化市棚户区改造领导小组办公室（甲方）与通化市亿城房地产开发集团有限公司（乙方）签订《政府组织购买商品房用于货币化安置棚改居民协议书（补充一）》，约定：“为加快我市棚户区改造进程，根据市委、市政府的安排部署”，双方根据相关法律规定，经通化市政府采购中心，采用竞争性磋商招标采购，达成协议，政府组织购买阳光忆城楼盘364套房屋，所购买房源的户型、楼号、房价等信息记载于附表一“阳光忆城出售安置房源一览表”。再查明，2016年3月3日，甲方亿城公司（开发商）与乙方张颖（认购方）签订《认购书》，约定：张颖于2016年3月3日自愿购买亿城公司所开发的“阳光忆城”G7号楼2单元802室，即涉案房屋。付款方式为一次性付款。该认购书第一条：乙方承诺在签署本认购书之日起7日内，于2016年3月10日前按以上（协议选择一次性付款）确定的购房方式付清首付款或全款，并持本协议及本人身份证到甲方销售中心按二、三、四条所规定提供相应购房所需手续。第四条：乙方选择一次性购房，按约定时间付清全款后，本人在甲方通知之日起3日内到甲方销售中心签署正式《商品房买卖合同》及办理相关手续。第五条：乙方未在本协议约定日期或者甲方通知日期内付清房款或不签订正式《商品房买卖合同》（违反上述认购条款），已付房款不予返还，作为对甲方的违约赔偿金。乙方所选定之房屋，甲方有权另行出售，此协议因乙方违约而自动解除，乙方对此无异议。2016年6月23日，甲方通化市房屋征收经办中心（征收部门）、通化市城市建设动迁安置工作站（征收实施单位）、与乙方张颖（被征收人）、丙方亿城公司（供房开发单位），三方签订《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，明确约定：“乙方在丙方开发建设的通化市阳光忆城小区，选择建筑面积为145.3㎡住宅房屋，楼号为B5＃1-301号作为安置房。”该房屋包含在上述政府组织购买商品房协议书确定的房源范围内。2016年9月12日，张颖申请换房，将其于2016年6月14日在政府组织购买商品房货币化安置中（自愿购得原房产证姓名刘俊成）选择安置在阳光忆城小区B5-1-301室的房屋退回，申请换为非政府采购房源G7-2-802室房屋。张颖向法院提供了通化市房产档案馆、通化市不动产登记中心的查寻结果，记载了张颖本人在上述两处部门未查寻到房屋不动产登记信息；张颖未提供其配偶名下没有其他用于生活居住房屋的证据。本院认为：一、张颖对执行标的物提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”张颖与亿城公司签订的《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房基本状况、交付使用条件及日期等商品房买卖合同应当明确的主要内容，因此，张颖与亿城公司签订的《认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的应当认定为商品房买卖合同的情形。虽然张颖与亿城公司签订了《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，但合同中约定购买的房屋并非本案涉案房屋，而是阳光忆城小区B5-1-301室。张颖虽申请将该合同中约定安置的房屋调换为涉案房屋，但合同签订日期及申请调换日期均系在人民法院查封之后。因此，张颖的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、张颖对执行标的物提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。因张颖未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，故张颖亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。三、张颖并非被拆迁人，张颖的异议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。虽然张颖提供了《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，但张颖并不存在其享有所有权的房屋被拆迁的事实，张颖也非房屋被拆迁的被拆迁人，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定能够排除执行的情形。综上所述，张颖就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应支持葛忆辉的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决如下：准许执行（2016）吉01执451号执行案件中位于通化市东昌区阳光忆城小区G7号楼2单元802室房屋。案件受理费4650.00元，由被告张颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  郭 宇代理审判员  单艳芳代理审判员  王君伟代理审判员  曾凡君代理审判员  董惟祎二〇一七年十二月二十五日书 记 员  宫士杰