贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4372号上诉人（原审原告）：王万珍。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人王万珍因与被上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。现本案已审理终结。王万珍上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定本案超过诉讼时效错误。本案诉讼时效应从上诉人实际收房之日起30日后开始起算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金支付时间并未进行约定，按照相关司法解释及法律规定，上诉人可以随时要求被上诉人支付违约金，本案未超过诉讼时效。2013年10月22日仅为该房屋达到交付条件的时间，但被上诉人未通知上诉人收房，故诉讼时效不应从2013年10月22日起算。上诉人在2015年12月向一审法院提交诉讼材料，一审法院进行立案审查后，才于2016年1月5日立案，故上诉人起诉时间应为2015年12月。上诉人提交的《告客户书》的证明目的是被上诉人向上诉人承诺支付逾期交房违约金的时间为上诉人收房之日后10日内支付；2、原审对被上诉人违约时间的认定错误。本案违约时间应为2012年6月30日至被上诉人通知上诉人交付之日止，被上诉人未履行通知义务，其违约状态一直延续至今。房屋交付除法定条件消防验收合格外还要求房屋达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，涉案房屋交付条件为四项：被上诉人取得竣工验收报告、面积实测报告书、合同第十二条约定公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。上诉人持有的消防验收查询单仅为交付使用的一个条件，原审法院仅以此推定上诉人知晓房屋达到交付条件，怠于履行收房义务错误。被上诉人已在庭审中认可在消防验收合格后未通知上诉人收房，上诉人在房开不履行合同约定的通知义务的情况下无从知晓房屋是否达到交房条件。绿地公司答辩称：涉案房屋在合同约定的交付时间之前就已经达到交付条件，消防验收合格不是房屋交付条件，请求驳回上诉人的上诉请求。王万珍向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金85,158元（按每日万分之二标准，从2012年12月31日暂计算至2016年4月15日）及2016年4月15日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、原告提交《告客户书》一份。证明本案的诉讼时效于2013年11月7日中断，且被告已经承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内支付逾期交房违约金。被告对该证据的真实性、关联性均提出异议，认为该《告客户书》针对的是负一层的业主，原告不是负一层的业主，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”一审法院认为，根据该《告客户书》的内容，该《告客户书》针对的是绿地联盛国际负一层的业主，原告非负一层业主，故上述证据与本案不具有关联性，不予采信。2、原告提交消防监督结果查询单一份。证明涉案房屋系必须经消防验收方能交付的房屋，被告在通知交房时，涉案房屋并未经过消防验收。被告对该证据的真实性无异议，但认为在双方签订的合同中并未将消防验收约定为合同交付条件，故对关联性提出异议。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性。根据一审法院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所位于的6、7号楼地下一层、地上1-4层于2013年10月22日经消防验收合格。另查明，原、被告约定交房时间为2012年12月30日，约定交房条件为：该房屋应竣工备案结束。6号楼于2012年6月28日、7号楼于2012年12月21日获得竣工验收备案，6号楼于2012年6月19日、7号楼于2012年12月21日登报通知交房。6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，第1-4层规划用途为商业，第5-31层规划用途为办公。涉案楼盘的1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24,015.69平方米。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行给自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点为：一是消防验收合格是否是涉案房屋的法定交付条件；二是涉案房屋何时具备交付条件；三是原告的起诉是否超过诉讼时效，被告是否应承担逾期交房违约责任。涉案房屋所位于6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，第1-4层规划用途为商业，第5-31层规划用途为办公。根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，《建设工程消防监督管理规定》第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建设总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”之规定，涉案6、7号楼系建筑高度超过五十米的公共建筑，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。鉴于消防验收合格系涉案房屋交付的法定条件，故涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件及法律规定的交付条件（即通过消防验收合格）时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉6号楼于2012年6月28日、7号楼于2012年12月21日获得竣工验收备案，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格，故2013年10月22日涉案房屋才具备交付条件。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，涉案房屋于2013年10月22日才达到交付条件，被告在此前处于持续违约状态，故诉讼时效应从2013年10月23日起算。原告主张被告达到交付条件后应再次通知交房，故认为被告截止至起诉时仍处于违约状态，一审法院认为，关于房屋消防验收结果，公安机关消防部门均会实时在其官方网上发布，原告持有涉案房屋消防验收查询单，说明原告已从消防部门的官网上知晓了涉案房屋于何时达到交付条件，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，对原告的上述主张不予采纳。自2013年10月23日至原告起诉之日2016年5月18日已超过2年，且因原告未举证证明2013年10月23日后诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，因原告的起诉已经超过诉讼时效，故对其诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、之规定，判决：驳回原告王万珍的诉讼请求。案件受理费1,928元，减半收取964元，由原告王万珍负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月30日前。“绿地联盛国际”6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案。二审经审理查明的其余事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案涉案房屋所在“绿地联盛国际”6、7号楼地上四层为5、6、7号楼裙楼，高度17.1米，建筑面积18,827.07㎡，规划用途为办公、商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格之时才具备交付条件。上诉人称本案逾期交房违约金诉讼时效起算点应为房屋达到交付条件，且绿地公司履行通知义务，由上诉人实际收房之日起30日后，本院认为，绿地公司于2012年6月19日在报刊上发出6号楼的交房公告，于2012年12月21日在报刊上发出7号楼的交房公告，6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案，于2013年10月22日经消防验收合格，该消防验收结果已通过互联网予以公示，且本案中涉案房屋的消防监督结果查询单由上诉人提交原审法院，表明其实际已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果，故对上诉人的该意见本院不予采纳。上诉人主张其系2015年12月向原审法院起诉，原审法院向上诉人开具《案件受理通知书》以及上诉人的代理人向原审法院签署《当事人送达地址确认书》的时间均为2016年5月18日，上诉人并未提交充分证据证明在2016年5月18日前已向原审法院起诉，故对上诉人关于其系2015年12月起诉的上诉主张，本院不予采信。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因诉争房屋于2013年10月22日通过消防验收，故本案诉讼时效应从2013年10月23日开始计算，截止至2016年5月18日上诉人起诉之日已超过两年，故原审认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，本院予以维持。综上所述，王万珍的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,928元，由王万珍负担。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年九月十五日书记员  黄倩