辽宁省抚顺市望花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚开民二初字第00163号
原告：项小岳，男，汉族，1963年1月26日出生，住浙江省金华市婺城区三江街道景行街**号*幢*单元***室，身份证号码：3307021963********。
委托代理人：袁红枫，系浙江迎鸽律师事务所律师。
委托代理人：黄奕欢，系浙江迎鸽律师事务所律师。
被告：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，系公司总经理。
委托代理人：郑宪，系公司法务人员。
委托代理人：全婵迪，系辽宁恒敬律师事务所律师。
原告项小岳与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告项小岳委托代理人袁红枫、黄奕欢和被告抚顺恒昇房地产开发有限公司委托代理人郑宪、全婵迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2008年12月31日签订了商品房买卖合同》九份，约定由原告购买被告开发的位于抚顺经济开发区“锦绣澜湾”小区房屋九套，分别为13幢1单元601室、602室、702室、801室，2单元402室、901室，16幢2单元102室、401室，28幢1单元402室；出卖人逾期交房应向买受人按日支付已付房款万分之二违约金；因出卖人责任不能按约定取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清全部房屋价款并交纳了相应税款，被告未按合同约定期限交付房屋且至今未办理房屋权属证书。故根据合同第八条、第九条，被告逾期交付房屋违反合同约定，应承担逾期交房违约金共计124850.8元。根据合同第十五条被告逾期办理房屋权属证书违反合同约定，应承担九套房屋逾期办理房屋权属证书违约金共计293.39元。因逾期办理房屋权属证书违约金每套房屋仅几十元，约定明显过低，故请求依法调整至已付房款3%，共计应承担逾期办理房屋权属证书违约金88019.97元。综上，特诉至法院，请求判令被告支付16幢2单元102室、401室，28幢1单元402室三套房屋延期交付违约金共计124850.8元；支付原告逾期办理九套房屋权属证书违约金共计88019.97元；被告在一个月内履行办理房屋权属证书的合同义务；承担本案诉讼费用。
被告辩称：涉案房屋实际为抵账房，并非由原告实际交付现金。原告所述九套房屋与我公司间商品房买卖法律关系存在但经核实，13幢1单元601号、602号、702号、801号，2单元402号、901号房屋均已于2011年3月24日办理完入住，故原告直至2014年才主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。16幢2单元102、401房屋我公司已于2009年11月21日通过特快专递寄发了入住通知，故不存在逾期交房情况。28幢1单元402号房屋没有寄发入住通知，按法律规定，逾期交房违约金最多支持2年，应从起诉日向前推算两年计算违约金，但该幢楼从物业处了解到其他业主均在2012年4月15日通知入住了。逾期办证违约金根据合同约定应在交房1年内办理，逾期承担已付房款0.01%违约金，故逾期办证违约金也已超过诉讼时效，不应支持。28幢1单元402号房屋因没有交房故也不存在逾期办证违约金问题。
经审理查明：原、被告于2008年12月31日签订《商品房买卖合同》九份，约定原告以一次性付款方式购买被告开发的位于抚顺经济开发区锦绣澜湾小区C区13号楼1-6-1号住宅，建筑面积97.03平方米，房屋总价款281678元；C区13号楼1-6-2号住宅，建筑面积96.69平方米，房屋总价款282528元；C区13号楼1-7-2号住宅，建筑面积96.69平方米，房屋总价款279241元；C区13号楼1-8-1号住宅，建筑面积97.03平方米，房屋总价款281678元；C区13号楼2-4-2号住宅，建筑面积121.1平方米，房屋总价款341260元；C区13号楼2-9-1号住宅，建筑面积177.9平方米，房屋总价款526584元；C区16号楼2-1-2号住宅，建筑面积96.64平方米，房屋总价款289244元；C区16号楼2-4-1号住宅，建筑面积134.78平方米，房屋总价款372666元；C区28号楼1-4-2号住宅，建筑面积100.62平方米，房屋总价款279120元。合同另约定，被告应于2009年12月31日前将符合约定的C区28号楼1-4-2号房屋交付买受人；于2010年9月1日将符合约定的C区16号楼2-1-2号、C区16号楼2-4-1号房屋交付买受人，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房的，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付上述房屋全款。庭审中，原告主张C区16号楼2-1-2号、C区16号楼2-4-1号、C区28号楼1-4-2号房屋交付日期是2012年4月15日并请求延期交房违约金计算至该日期，被告以邮寄单回执抗辩C区16号楼2-1-2号、C区16号楼2-4-1号房屋实际交付日期是2009年11月21日。另查明，涉诉房屋至今未取得竣工验收合格证、未取得房屋所有权初始登记证明。
本院确认的以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、发票及当事人当庭陈述在案为证。以上证据经庭审质证及本院审查具有证明效力，可以采信。
本院认为：依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。原、被告于2008年12月31日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据合同约定，被告应当于2010年9月1日将符合约定的C区16号楼2-1-2号、C区16号楼2-4-1号房屋交付买受人；于2009年12月31日前将符合约定的C区28号楼1-4-2号房屋交付买受人，被告未能按照合同约定将符合条件的房屋交付原告系违约，应当按照合同约定支付原告已交付房价款万分之二违约金。因被告交付原告房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证，原告主张计算至2012年4月15日不违反法律规定，本院予以确认，即自2010年1月1日至2012年4月15日，被告共逾期交付C区28号楼1-4-2号房屋835天，应依约支付原告该期间逾期交付违约金46613.04元。自2010年9月2日至2012年4月15日，被告共逾期交付C区16号楼2-1-2号、C区16号楼2-4-1号房屋591天，应依约支付原告该期间逾期交付C区16号楼2-1-2号房屋违约金34188.64元、逾期交付C区16号楼2-4-1号房屋44049.12元。以上三套房屋逾期交付违约金共计124850.8元。关于被告抗辩原告起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，本案原告违约金请求权是基于被告违约行为产生，被告未如期交房即已构成违约，违约行为持续至交付商品房之日止，故诉讼时效应自实际交付商品房之日起算，被告抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效本院不予支持。
关于原告主张逾期办理房屋权属证书违约金88019.97元问题，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任使原告不能再规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告应按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。现被告逾期办理产权登记备案手续一直构成违约，应根据双方合同约定承担相应违约责任。关于原告以违约金约定过低为由主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定予以调整问题，因原、被告在合同第十五条已对违约责任明确约定，且原告未提供证据证明实际损失是否存在以及损失具体数额，故对其主张要求调整违约金数额的请求本院不予支持，被告应依据合同约定支付原告C区13号楼1-6-1号房屋违约金28.17元；C区13号楼1-6-2号房屋违约金28.25元；C区13号楼1-7-2号房屋违约金27.92元；C区13号楼1-8-1号房屋违约金28.17元；C区13号楼2-4-2号房屋违约金34.13元；C区13号楼2-9-1号房屋违约金52.66元；C区16号楼2-1-2号房屋违约金28.92元；C区16号楼2-4-1号房屋违约金37.27元；C区28号楼1-4-2号房屋违约金27.91元。以上九套房屋逾期办理房屋权属登记备案违约金共计293.4元。
关于原告提出的被告在一个月内办理房产证的请求，鉴于开发商本身不能独立办理房屋产权证书，其负有的系协助办证义务，被告需继续履行合同义务，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权证书。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告项小岳逾期交房违约金124850.8元；
二、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告项小岳逾期办理房屋权属登记备案违约金293.4元；
三、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起四个月内协助原告办理房屋产权证书。
负有金钱履行义务的当事人逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2803元（已缴纳1401.5元），由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 何福苍
代理审判员 张方盈
人民陪审员 崔晓羽
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王 琳