广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1325号
上诉人（原审原告）：柳杨，男，回族，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人：李成，广东通利达律师事务所律师。
委托代理人：陈常德，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯家勇，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈沈旭，广东豪益律师事务所律师。
委托代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。
上诉人柳杨因与被上诉人冯家勇租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回柳杨的全部诉讼请求。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取738.65元（柳杨已预交），由柳杨负担。
上诉人柳杨向本院上诉提出：一、冯家勇未按合同约定于每月3日按时交纳租金且超过10天，柳杨有权解除房屋租赁合同。冯家勇于2015年1月到3月均逾期交纳租金，其中最长逾期21天，根据涉案《房屋租赁合同》第七条约定，其已构成违约，柳杨有权解除该租赁合同。一审判决回避上述事实，对冯家勇逾期交纳租金的事实不审查，亦未对冯家勇应承担的违约责任予以判决。
二、冯家勇未按约定每月支付租金77606元，应当向柳杨支付欠缴租金67092元。1、根据涉案《房屋租赁合同》第三条约定，从2015年1月起，冯家勇每月应向柳杨支付金77606元，而冯家勇实际缴纳的是55296元，未足额缴纳。2、原审判决认为冯家勇承担柳杨向业主所交租金的一半是明显错误的，于法无据。首先，柳杨转租给冯家勇的行为经业主确认，合同合法有效。其次，涉案合同对租金的约定明确无误。从法理上讲，合同的具体约定要优于原则的约定，柳杨与冯家勇是在明确具体租金的基础上签订的合同，并不存在有其他理解的问题。原审法院断章取义，将“自2014年1月1日起双方各承担每年月租金的一半”错误地理解为“双方合意自2014年1月1日起各自承担业主所收取租金的一半”，仅凭2014年付租金的情况，就否认了双方签订的协议的内容，并认为这符合常理。退一步讲，如柳杨与冯家勇当时合意是冯家勇每年按照柳杨付业主的租金来收取租金，有几个地方可以看出完全不符合常理：（1）租赁合同何须详细地写明2014年的租金是多少，如何计算，如何递增，并列明每年租金的具体数额；（2）冯家勇只要将业主找来，三方签一个合同，确定业主每月收冯家勇房租数额，然后直接将房租付给业主即可，何须柳杨每个月收租、催租；（3）冯家勇的实际使用面积是560平方米，比柳杨的463平方米多，若双方各承担业主房租的一半明显不合理；（4）柳杨作为一名合法商人，从业主处租下房屋后，将大部分转租给冯家勇，目的也是为了取得一定的收益，适当提高房租是正常且受法律保护的，而且是与冯家勇平等协商，冯家勇同意、接受并签字认可的，冯家勇应按照合同去严格履行。3、涉案《房屋租赁合同》第三条明确约定了双方租金的计算方式，按每平方米140.4元计算，且明确约定了从2015年1月起每月的租金为77606元。该约定明确、合法有效，冯家勇应依约定支付租金。4、根据我国民法通则相关规定，柳杨放弃自己的权利应当要有明确的意思表示，柳杨从2015年起明确要求冯家勇按合同约定即每月77606元支付租金，从没有同意冯家勇按其所述称的一半交付。原审法院认为柳杨对冯家勇在2014年按照每月55242元的标准交租没有提出异议，就推定以后按照55242元执行，属认定错误。柳杨不管出于什么原因，没有按合同约定收取冯家勇足额租金，是其自己放弃权利。双方签订的是十年合同，现柳杨要求冯家勇从2015年起严格按照合同足额交付租金，正是对冯家勇未足额交租行为提出异议，是柳杨行使正当的权利。原审法院不能认为柳杨在2014年按业主收取总额的一半收取冯家勇租金，就简单根据常理推断其同意2015年也按该标准支付，否则严重损害了受法律保护的合同一方当事人的合法权益。5、从举证责任看，冯家勇认为不应该按合同条款履行付租义务，应承担举证责任。如冯家勇举不出除租赁合同外，与柳杨还有其他明确的协议或补充协议，甚至柳杨与冯家勇及业主三方还有共同签订的协议。那么，冯家勇应承担本案败诉的不利后果。
综上所述，原审判决错误，请求判令：1、依法撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由冯家勇负担。
在二审期间，柳杨对其上诉的事实和理由补充如下：一、涉案租赁合同第三条约定“自2014年1月1日起甲、乙双方各承担每年月租金的一半”，其本意是指按总面积1023.6平方米的一半计算租金。即1023.6÷2=511.8×140.4=71856.72，四舍五入为71857元，符合房屋租赁合同第三条约定的2014年月租金71857元。二、租赁合同内容前后不一致时，应结合租赁合同上下文的内容以双方当时的真实意思表示来理解与确定双方的权利义务。涉案合同第三条清楚写明，以每平方米140.4元计算，以后每年月租金递增标准及应交金额，都是根据总面积1023.6平方米的一半计算得出。三、涉案租赁合同第三条约定“自2014年1月1日起甲、乙双方各承担每年月租金的一半”可以说表述不当或约定不明。根据《合同法》第六十一条规定，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。而本案来说，柳杨承接租赁物时支付了巨额费用，分租给冯家勇不可能没有租金差额，否则其完全可以促成冯家勇与业主签订合同，减少风险。因为业主同意分租，也会同意与冯家勇签订合同。事实上，业主收取柳杨每平方米108元租金，柳杨与冯家勇约定每平方米140.4元，租金差额每平方米32.4元，两年递增8%是符合行业惯例与交易习惯的。而且冯家勇的实际使用面积比柳杨多出约100平方米，权利义务显然不对等。四、根据一审判决，冯家勇从2015年1月1日至2023年6月5日将少交3341260元，对柳杨来说是个巨大的损失。
被上诉人冯家勇答辩称：一、关于租金数额的问题。1、冯家勇与柳杨在《房屋租赁合同》中已经约定，自2014年1月1日起，双方各承担每年月租金的一半，即冯家勇向柳杨每月支付的租金为柳杨向业主支付租金的一半。冯家勇提供的柳杨与业主之间的租赁合同也证实了，柳杨与业主方之间签订的关于租金金额问题与冯家勇跟柳杨签订的《房屋租赁合同》约定是一致的，这进一步证实了冯家勇的上述主张。同时，冯家勇提供的收据也证实冯家勇已足额支付了所有租金，并不存在拖欠。2、柳杨在上诉状中称冯家勇租赁的面积大于自己承租的面积，所以按业主租金的一半向冯家勇收取租金不合理，这是柳杨在隐瞒另一个事实，即柳杨所杨的铺位地理位置明显优于冯家勇，故冯家勇向柳杨支付的租金是柳杨向业主支付的一半。
二、关于支付时间的问题。冯家勇与柳杨在2013年底就已经达成一致意见，即待冯家勇收到其客户的租金后再向柳杨支付，双方已经口头约定的每月租金支付时间至当月月底，变更了合同约定的支付时间条款。从冯家勇提供的2014年-2015年租金收据也证实了冯家勇的主张。从2014年起冯家勇即是在每月月底向柳杨支付当月租金，杨柳也一直未提出异议，双方对支付时间是达成一致意见的。
三、根据冯家勇提供的《告知》可知，柳杨已在2014年8月20日出具一份告知，将涉案冯家勇承租的铺位所有业务转由刘某承担，与冯家勇签订的《房屋租赁合同》一切权益义务由刘某享有和承担，故柳杨自2014年8月20日起至起诉之日止不是本案的适格主体。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回柳杨的所有诉讼请求。
上诉人柳杨在二审期间向本院提交了如下证据：
证据一、兴业银行股份有限公司佛山顺德乐从支行出具的流水清单，拟证明冯家勇向刘某交纳的两个月租金均由刘某通过银行转账的方式交给柳杨，实际收租人仍是柳杨。
证据二、企业机读档案登记资料，拟证实佛山市耐某汽车服务有限公司、佛山市安某汽车美容有限公司的工商登记情况。
被上诉人冯家勇发表质证意见称，对证据一的真实性予以确认，关联性不确认，因无法确认转账的金额即为冯家勇交的租金，刘某与柳杨之间的资金往来与冯家勇无关；对证据二的真实性没有异议，但该证据不能否定柳杨和刘某之间的合伙关系，也不能否定其已足额收取了冯家勇的租金。
被上诉人冯家勇在二审期间向本院提交如下证据：
证据一、《告知》，拟证明柳杨非本案的适格主体，其于2014年8月20日将涉案铺位的经营权转给刘某；
证据二、收据四份，拟证明柳杨与冯家勇就缴纳租金的时间以事实行为达成了新的约定，租金在每月月底交纳；
证据三、商铺租赁合同三份及三方协议五份，拟证明柳杨与业主间关于租金的支付方式、支付时间、支付标准等情况与柳杨跟冯家勇之间约定是一致的，这证实了柳杨与冯家勇签订的《房屋租赁合同》第三点冯家勇按柳杨向业主交付租金一半的标准向柳杨支付租金。
上诉人柳杨对冯家勇提供的证据的质证意见为，对上述证据的真实性均予以确认，但对其证明内容有异议。虽然柳杨出具过《告知》，但冯家勇所交的租金还是通过刘某转给柳杨的。
本院经审查认证如下：对于柳杨、冯家勇提交的上述证据的真实性，因双方均无异议，故本院予以采信。
经审理，本院除原审判决认定的事实外，另查明：
2011年3月5日，涉案位于佛山市季华七路某小区某座P甲商铺的业主黎某甲、P乙商铺的业主黎某乙、P丙商铺的业主黎某丙、P丁商铺的业主黎某丁、P戊商铺的业主黎某戊分别与朱某签订《商铺租赁合同》，约定上述商铺2014年6月6日至2015年6月5日的月租金分别为30566元、35296元、32404元、25986元和19427元；2015年6月6日至2016年6月5日月租金分别为33011元、38119元、34996元、28065元和20981元。据此，朱某就P162-P171商铺于2014年6月6日至2015年6月5日应向业主交纳的月租金为143679元；2015年6月6日至2016年6月5日应向业主交纳的月租金为155172元。2013年6月18日，黎某甲、黎某乙、黎某丙、黎某丁、黎某戊与朱某、柳杨签订三方协议，约定朱某将涉案商铺转租给柳杨，计租面积为1023.25平方米，柳杨自2013年7月1日起向黎某甲等五人支付租金，且在2013年内均以每平方米每月100元计交。该年度结束后，则完全按照上述《商铺租赁协议》约定支付租金。
柳杨于2014年8月20日出具告知书，称其将佛山市季华七路某小区某座P162-P171商铺租赁经营权转让给刘某，该商铺所有业务全权由刘某处理，柳杨与冯家勇所签订租赁协议之权利义务一并由刘某享有和承担。请对方配合刘某做好某小区某座P166-P171商铺租赁经营工作。该告知书没有被告知人签字，但冯家勇确认已收到上述告知书，称应刘某要求将2014年9月、10月的租金直接交给刘某，后又应刘某要求将2014年11月后的租金存入柳杨的账户内。柳杨对此予以确认。
2014年9月24、25日，刘某分两笔共向柳杨的账户汇款合共55242元。2014年10月27日刘某分两笔共向柳杨的账户汇款合共55242元。
2014年8月27日、9月23日、10月26日、11月27日，柳杨分别以“安某汽车服务”和“耐某汽车服务”的名义开具收据，证明已收取冯家勇交的当月租金，其中9月-11月每月的租金均为55242元。
柳杨作为股东之一以涉案164-165号商铺为住所登记的企业名称为佛山市耐某汽车服务有限公司，柳杨作为投资者之一还另外设立一家企业名称为佛山市安某汽车美容有限公司，上述两家公司登记的股东均不包括刘某。
此外，柳杨陈述刘某是其聘请回来管理商铺及其经营的佛山市耐某汽车服务有限公司，后刘某因骗取客户资金失去联系，其已报警处理。冯家勇认可柳杨与刘某曾因纠纷打架并报警处理。
柳杨于2015年6月19日提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除柳杨、冯家勇订立的房屋租赁合约；2、冯家勇支付2015年1月1日至2015年3月30日拖欠的租金67092元；3、本案诉讼费及律师代理费3000元由冯家勇承担。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点系柳杨于本案是否享有诉权；涉案合同是否应予解除；冯家勇是否已足额交纳租金。
关于柳杨于本案是否享有诉权的问题。被上诉人冯家勇认为上诉人柳杨于2014年8月20日已将涉案合同的权利义务转给刘某享有和承担，故自2014年8月20日起至柳杨起诉时止，柳杨不是合同主体，无权向其主张合同权利。经查，虽然柳杨向冯家勇出具告知书，称将其与冯家勇“所签订租赁协议之权利义务一并由刘某享有和承担”，但从缴纳租金情况来看，冯家勇除了2014年9月、10月外均是将租金转账到柳杨的账户，且刘某亦将其收取的2014年9月、10月的租金转账给柳杨，并仍以“安某汽车服务”的名义出具收款收据。因此，柳杨仍是涉案租赁关系的一方当事人。冯家勇亦未提供证据证明涉案合同的其他权利义务由刘某享有和承担。故上述告知书并未实际履行，柳杨是本案的适格主体。
关于涉案合同是否应予解除的问题。上诉人柳杨认为被上诉人冯家勇在2015年1-3月份均逾期交租超过10日，根据双方的合同约定，其有权解除合同。但据冯家勇提供的交付租金的证据证明，因双方对租金数额有争议，且冯家勇已按其单方对合同的解释支付了租金，未根本违约，故柳杨要求解除合同理据不足，本院不予支持。
关于冯家勇是否已足额交纳租金的问题。上诉人柳杨认为被上诉人冯家勇从2015年1月起未按合同约定每月支付租金77606元，应向其支付2015年1月1日至同年3月30日欠缴的租金67092元。冯家勇主张合同约定“自2014年1月1日起甲、乙双方各承担每年月租金的一半”即为双方自2014年1月1日其各自承担业主所收租金一半，故其2015年应按柳杨向业主所交租金110484的一半即55242元交租给柳杨。对此，本院不予认可，理由如下：1、柳杨与冯家勇签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金的计算方式并详细罗列了2014年至2023年的月租金标准，其中2015年1月1日至同年3月30日的月租金标准为77606元。2、上述合同中“自2014年1月1日起甲、乙双方各承担每年月租金的一半”的约定后面清楚表述了租金的计算方法，即“（总面积为1023.6平方米），2014年的租金为每月每平方米140.4元……2015年起的租金在2014年的基础上，每两年以8%的递增率环比递增至本协议最后期限。”其后罗列了以此方法计算的2014年至2023年的月租金标准。由此可见，前述“甲、乙双方各承担每年月租金的一半”应是以当年每月每平方米的单价乘以总面积所得结果的一半，而非各自承担业主所收租金一半。3、如果双方合意是自2014年1月1日起各自承担业主所收租金的一半，则合同中无须罗列2014年至2023年的月租金标准，只需参照朱某转租给柳杨的方式，在合同中约定按照朱某与各业主签订的《商铺租赁协议》约定支付租金的一半即可。综上，冯家勇理应按照其与柳杨签订的《房屋租赁合同》中约定的月租金标准77606元交纳租金，而其于2015年1月1日至同年3月30日每月仅交纳55296元，不足部分应予补交。冯家勇应向柳杨支付2015年1月1日至同年3月30日欠缴的租金66930元［（77606-55296）×3］。对柳杨超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。对柳杨关于要求冯家勇承担律师费的诉讼请求，因双方未对律师费的承担作出约定，且该费用不属于冯家勇因签订涉案租赁合同可预见的损失，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，但对合同内容的认定有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第886号民事判决；
二、被上诉人冯家勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人柳杨支付租金66930元；
三、驳回上诉人柳杨的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费因以简易方式结案减半收取738.65元，由柳杨负担88.65元，冯家勇负担650元。二审案件受理费1477.3元，由上诉人柳杨负担77.3元，由被上诉人冯家勇负担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年二月二日
书 记 员 陈敏仪