广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴民初字第311号
原告黄某某。
委托代理人李某某。
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人：韦某某，总经理。
委托代理人陈某某，女，律师事务所律师。
原告黄某某诉被告某某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法组成由审判员罗保高担任审判长、代理审判员邓颖琪、人民陪审员谭理节参加的合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案，书记员覃山担任庭审记录。原告黄某某及其委托代理人李某某、被告某某房地产开发有限公司委托代理人陈某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，原、被告于2011年11月7日经过双方自愿协商，就租赁房屋事宜达成协议，签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告把位于巴马母鸡山脚下1栋私人房第二、第三层出租给被告，建筑面积300平方米，每年租金14400元，租赁期限1年，即2011年11月8日至2012年11月7日，付款方式为半年付1次，在本合同正式生效3日内1次性交清第1次租金7200元，下半年付款应在2012年6月10日前。合同签订生效后，原告按照双方约定认真履行，没有违约。但被告没有按合同约定认真履行，1次又1次地违约。1、被告于2011年11月14日付上半年7200元，就是不按合同约定支付租金，就是违约；2、被告擅自解除合同，应付违约金5000元给原告；3、被告在租赁期间损坏原告的房屋和设备，造成原告经济损失2853.80元，其中橱柜裂维修费1452元，窗帘断落维修费136.80元，一至三楼楼梯扶手维修费290元，阳台护栏花饰损坏维修费625元，三楼墙壁损坏维修费320元，二楼水龙头损坏维修费30元。请求法院判令被告赔偿违约金5360元，下半年租金7200元，财物损坏维修费2853.80元，共计15413.80元。
原告黄某某对其陈述事实在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《建设工程规划许可证》复印件1份，以证实原告的房屋出租具有合法性；
2、《房屋租赁合同》复印件2份，以证实从2009年10月28日至2011年10月27日，2011年11月8日至2012年11月7日原告将房屋出租给被告，合同约定每半年交租金7200元给原告，如擅自解除合同，要支付违约金5000元，如拖欠租金要支付5%的迟延违约金，如故意或过失损坏原告房屋和设备，被告要赔偿损失；
3、照片13张，以证实原告出租房屋在被告承租期间受到损坏情况；
4、证人证言、评估预算单复印件4份，以证实原告出租房屋内的房子、家具等受到损坏经维修人员评估为3303.80元；
5、《房屋租赁合同》复印件2份，以证实原告房屋自从被告搬走后至2013年1月18日及2013年9月13日才分别租给刘某某、覃某某。
原告依法向本院申请证人罗某出庭作证，经本院许可，证人罗某到庭证实：原告原来房屋的内外装修都是证人做的，被告搬出原告租屋后，原告于2012年9月18日叫证人到原告家评估租屋内损坏的橱柜、窗帘、地板砖、楼梯扶手、墙砖等，经过评估预算，维修费用是3000多元。
被告某某房地产开发有限公司辩称，原告要求被告支付违约金、租金及房屋、家具损坏维修费等共计15863.80元没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：
1、原告要求被告支付违约金360元已超过诉讼时效，最高人民法院给云南省高级人民法院复函：你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉，经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。被告与原告于2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》第三条约定，被告应在2011年11月10日前支付上半年的租金，本次履行期限届满是2012年6月10日，被告迟延支付2011年上半年租金的诉讼时效应该是在2012年6月11日起至2013年6月12日止，原告是在2013年7月10日向法院起诉，已经超过法定的诉讼时效。原、被告于2011年11月8日续签《房屋租赁合同》，由于签订合同之后是双休日，被告才于2011年11月14日一次性交清上半年的租金，原告收取租金时没有任何异议，也没有要求被告支付违约金。
2、原告要求被告支付下半年租金7200元没有事实和法律依据，被告与原告于2012年5月份解除租赁期限为2011年11月8日至2011年11月7日的《房屋租赁合同》，被告从2012年6月8日起不再承租原告的房屋，被告于2012年5月份搬离原告家，被告无需支付下半年租金，原告诉状也显示双方已经解除房屋租赁合同。
3、原告要求被告支付违约金5000元也是无事实和法律依据，被告于2012年4月份提前1个月告知原告，被告自2012年6月始不再承租原告的房屋，原告并没有明确反对，因此被告认为原告同意解除租赁关系，况且被告搬离原告房屋时原告也没有反对被告的搬离，原告要求被告支付5000元的前提是被告擅自解除合同，没有提前告知，事实上被告已提前告知原告，且得到原告同意的情况下解除合同的，被告无需支付5000元违约金。
4、被告无需承担损坏的维修费，原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第2点约定，租赁期间，出租房屋的维修由甲方负责，法律规定出租人应当履行出租物的维修义务。原告目前没有任何证据证明出租屋这些自然损耗是属于被告承租后故意造成的，根据被告与原告签订的《房屋租赁合同》和有关法律规定，出租房屋的维修是由原告承担，被告无需承担任何损坏维修费用。
被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《房屋租赁合同》复印件2份，以证实原、被告2009年11月8日至2012年11月8日的租赁关系；
2、存款、汇款单复印件5份，以证明被告支付租金的事实。
经过开庭质证，原告对被告提交的证据真实性无异议。
被告对原告提交的1、《建设工程规划许可证》、2、《房屋租赁合同》真实性无异议，对原告提交的照片认为被告没有在场，不知道原告是什么时候拍照的，不能证明是被告所为。对原告提交的证人证言、评估预算单，认为证人不具有资质，不是评估机构，不具有法律效力。对原告提交的与刘淑姣、覃界维签订的2份《房屋租赁合同》有异议，认为不能证实合同签订之前就没有人租，有时他早就租给他人，这两份合同可能是后面才签的。
本院对原、被告提交的证据，对方无异议的，本院予以采信，作为本院审理本案的定案依据。
对原告提交的照片，被告有异议，本院认为，照片上显示拍照的时间是2012年9月23日，原告至今尚未请人修复，被告也没有证据予以反驳，本院予以采信。
对原告提交的与刘某某、覃某某签订的2份《房屋租赁合同》，被告有异议，本院认为原告确实租房给刘某某和覃某某，被告并没有证据证实原告在租给刘某某和覃某某之前已租给他人，对原告于2013年1月13日、2013年9月13日分别出租给刘某某和覃某某的事实，本院予以采信。
原告对证人证明的事实无异议。
被告认为证人不具有评估、预算资质，不具有法律效力。
本院认为证人到庭证明的事实是客观的，被告搬出原告租屋后，原告尚未把房屋再租给他人之前，就叫证人到现场作评估、预算，至今也尚未维修。证人不具有评估、预算资质，但是证人曾经装修原告的房子，证人是按照原来装修的费用进行估算，本院对证人证明的事实予以采信。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2009年11月8日至2012年11月8日原告将自有的位于巴马镇公园路母鸡山脚下的房屋第二层、第三层出租给被告某某房地产开发有限公司，原、被告分别签订2份《房屋租赁合同》，2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》双方约定：租房期限1年，自2011年11月8日至2012年11月7日止，租金14400元，每半年支付1次7200元，租赁期间如承租方需要退房的要提前1个月书面通知出租方，如哪方擅自解除合同，违约的一方要付给对方违约金5000元，承租方在租赁期间如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失等。被告于2011年11月14日交付半年租金7200元给原告后，被告在未提前1个月书面通知原告的情况下，被告于2012年5月底就搬出原告出租屋。被告搬出出租屋后，原告发现租屋内的地板砖、橱柜、窗帘、楼梯扶手等被损坏，就于2012年9月18日叫原来装修房子的黄某到场对损坏的财物进行评估、预算，并于2012年9月23日对损坏的财物进行拍照，黄某于2012年11月29日作出《评估预算单》给原告，全部维修费用为3303.80元。原告自己对水龙头、窗帘进行维修后，原告于2013年1月18日将其二楼出租给刘淑姣，于2013年9月13日将其三楼出租给覃界维。原告认为被告租用原告房屋期间损坏原告财物，给原告造成经济损失2853.80元，另被告退房时没有提前1个月书面通知原告，被告属于违约，要求被告支付违约金5000元，房租费损失7200元，迟延付款违约金360元，共计15413.80元，原告于2013年7月10日向本院提起诉讼。被告以没有损坏原告租屋内财物，没有违约付款等为由，不同意赔偿损失给原告。
案经本院主持调解无效。
本院认为，原、被告于2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案的争议焦点是：1、原告请求被告赔偿各项损失共15413.80元是否有事实根据和法律依据；2、原告请求支付迟延履行违约金是否超过诉讼时效。
焦点1关于原告请求被告赔偿各项损失共15413.80元是否有事实根据和法律依据的问题，对于原告请求的违约金5000元诉求问题，本案中，被告原定租原告房屋1年，但是被告仅租住半年就搬出来，搬出来前没有提前1个月书面通知原告，被告是有违约行为，应按合同约定承担违约责任，被告要支付5000元违约金给原告，原告这一请求是合情合理的，本院予以支持；对于原告请求的房屋租金7200元问题，被告违约从原告租屋搬出来后，就把租屋的房门钥匙交给原告，旨意不再租原告的房屋了，原告随后可以租给他人，被告不可能再支付租金给原告，原告这一项请求没有事实依据，本院不予支持；对于原告请求被告在租用房屋期间损坏原告财物，造成经济损失2853.80元，要求给被告赔偿问题，本案中，原告是在自家新建房屋投入使用后就出租给被告，被告租用原告房屋近3年时间，原告尚未分别租给刘某某、覃某某之前，就发现租屋内的财物受到损坏，并给原来装修房屋的罗某到现场进行评估、预算，同时原告还拍照存留，除水龙头、窗帘原告自己进行维修，其他损坏的财物现还保留，证人黄某是不具有评估、预算资质，但是，他根据原来装修给原告的价格和维修费用进行评估、预算，而且其作出的价格并不是很高，其预算是3000多元，而原告是请求2853.80元，为减少诉讼成本，这样小的数额也不必委托具有评估、预算资质的单位和个人来进行，本院认为被告酌情赔偿为2500元这样是合情合理的。对于原告请求的迟延履行违约金360元问题，被告于2011年11月14日付第1次租金是一种违约行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案被告延付租金至原告向本院提起诉讼，显然已超过诉讼时效期间，原告这一主张，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告某某房地产开发有限公司支付给原告黄某某违约金5000元、维修费2500元，共计7500元。
二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
案件受理费185元，由被告某某房地产开发有限公司负担90元，由原告黄某某负担95元，（原告已预交案件受理费185元，被告某某房地产开发有限公司在履行上述判决的给付义务时，应将负担的案件受理费一并支付给原告）。
上述被告应付的款项，义务人应当自本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自生效判决规定的履行期限最后1日起2年内，向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费185元，上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗保高
代理审判员 邓颖琪
人民陪审员 谭理节
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 覃 山