湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00796号
原告：张婧。
委托代理人：赵志虎、杜显煜，湖北珞珈律师事务所律师。
被告：湖北翔龙置业发展有限公司，住所地武汉市武昌区洪山侧路24-1号四楼。
法定代表人：吕国庆，董事长。
委托代理人：王军，员工。
委托代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。
原告张婧与被告湖北翔龙置业发展有限公司（以下简称翔龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告张婧的委托代理人赵志虎、杜显煜，被告翔龙公司的委托代理人操昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张婧诉称：2013年1月12日，张婧与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张婧购买翔龙公司开发的位于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元12层1号商品房，房屋总价1026526元；翔龙公司应当在2013年1月31日前将符合合同约定条件的商品房交付张婧使用。合同签订后，张婧向翔龙公司支付了房款，但翔龙公司向张婧交付的房屋却未按合同约定完成专项验收；至起诉之日，翔龙公司也未按合同约定为张婧办理房产证。故诉请法院判令：1、翔龙公司向张婧支付逾期交房违约金110865元（按已付房款的日万分之二暂计算自2013年2月1日起至起诉之日止）。2、翔龙公司向张婧支付逾期办理房地产权属证书的违约金5133元。
被告翔龙公司辩称：张婧已于2013年8月1日收到翔龙公司交付的房屋，逾期交房违约金应计算至2013年8月1日；合同约定的逾期交房违约金过高，超过张婧的实际损失，违约金应当按照同地段同类型房屋租金标准计算；合同既约定逾期交房违约金，又约定逾期办证违约金，法院应选择高者予以支持，即翔龙公司承担逾期交付违约金，不承担逾期办证违约金。
原告张婧为支持其主张，举证如下：
证据一、张婧与翔龙公司于2013年1月12日签订的《武汉市商品房买卖合同》。拟证明张婧与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》；合同约定翔龙公司应当在2013年1月31日前将符合合同约定条件的房屋交付张婧；翔龙公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；合同还约定了双方的违约责任等。
证据二、翔龙公司于2013年1月23日开具的销售不动产统一网络发票；张婧于2013年2月27日与中国银行股份有限公司武汉东湖开发区支行签订的《个人住房公积金贷款借款、贷款抵押合同》。拟证明张婧已经按照合同约定向翔龙公司支付了购房款，履行了合同义务。
证据三、翔龙公司发放的博雅中南业主手册，博雅中南商品房使用说明书，博雅中南商品房质量保证书。拟证明翔龙公司在未完成专项验收的情况下，于2013年8月1日将不合格的房屋交付张婧使用；翔龙公司称“该商品房符合验收规范程序，且已备案”，但翔龙公司交付张婧的商品房至今未办理竣工备案证。
被告翔龙公司为支持其主张，举证如下：
证据一、武汉丽岛物业管理有限公司于2013年8月1日向张婧开具的收款收据。拟证明张婧已于2013年8月1日收到翔龙公司交付的房屋；逾期交房违约金应计算至2013年8月1日。
证据二、2013年3月15日，由建设、设计、勘察、监理、施工等单位参加并确认的《竣工验收会议纪要》。拟证明博雅中南商品房住宅楼1号楼工程竣工手续已经办理完毕，张婧购买的房屋已经具备交房的基本条件。
证据三、武汉市中级人民法院于2015年6月5日作出的（2015）鄂武汉中民终字第00509号民事判决书一份。拟证明翔龙公司承担的逾期交房违约金应计算至张婧实际收房之日，即2013年8月1日。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
翔龙公司对张婧提交的证据一、二、三的真实性不持异议，但认为逾期交房违约金应计算至张婧实际收房之日，合同约定的逾期交房违约金过高，合同既约定逾期交房违约金，又约定逾期办证违约金，违约金约定重复；本院对张婧提交的证据一、二、三的真实性予以确认。张婧对翔龙公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为翔龙公司交付的房屋不具备交房条件，不符合合同约定，翔龙公司承担的逾期交房违约金应计算至房屋符合合同约定的交付条件之日；本院对翔龙公司提交的证据一的真实性予以确认。张婧对翔龙公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为该证据系施工单位，设计单位和监理单位的会议纪要，不能证明诉争房屋具备交房条件；本院对翔龙公司提交的证据二的真实性予以确认。张婧对翔龙公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为翔龙公司承担的逾期交房违约金应计算至房屋符合合同约定的交付条件之日；本院对翔龙公司提交的证据三的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2013年1月12日，张婧与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，张婧购买翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元12层1号房屋，房屋总价1026526元；贷款付款；合同第九条约定，翔龙公司应当在2013年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付给张婧使用；1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5至8.供电、给水、燃气、电话在房屋正式交付之日起，达到使用条件；9.完成商品房项目竣工交付使用相关手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；10.因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用，翔龙公司应当在发生之日起30日内书面告知张婧；第十一条翔龙公司逾期交房的违约责任约定，翔龙公司逾期交房超过30日，张婧要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，翔龙公司按日向张婧支付已交房款万分之二的违约金；第十六条约定，翔龙公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因翔龙公司的责任造成张婧不能办理房地产权属证书，张婧不退房的，翔龙公司按已付房价款的0.5%向张婧支付违约金。合同签订后，张婧按照合同约定向翔龙公司支付了全部购房款；2013年8月1日，翔龙公司将坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢1单元12层1号房屋交付张婧。现张婧以翔龙公司交付的商品房不符合合同约定；翔龙公司至今未办理房地产初始登记等为由；诉至本院，诉请如前。
本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告张婧按照合同约定向翔龙公司支付了全部购房款，而被告翔龙公司未按照合同约定的期限向原告张婧交付商品房，应当承担由此产生的违约责任。双方当事人合同约定的交房时间为2013年1月31日前，被告翔龙公司实际交付给原告张婧房屋的时间为2013年8月1日，翔龙公司逾期交房182天，其应当按照合同第十一条约定的逾期交房违约责任支付违约金，即违约金以原告张婧已付购房款1026526元为基数，按日万分之二计算：1026526元×0.0002×182天=37365.55元。虽然被告翔龙公司于2013年8月1日交付给原告张婧的房屋不符合合同约定的条件，但原告张婧依法有权拒收；而原告张婧接收了不具备合同约定交房条件的房屋并实际占有使用，应视为原告张婧同意变更合同约定的交付条件。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故诉争的商品房在原告张婧于2013年8月1日接收房屋之日应视为已经交付，违约金应计算至2013年8月1日。原告张婧主张被告翔龙公司按已付房款的日万分之二支付自2013年2月1日起至起诉之日止的逾期交房违约金的诉讼请求中超过上述范围的，本院不予支持。被告翔龙公司未按照合同约定的期限办理房地产初始登记，构成违约；原告张婧主张被告翔龙公司按已付购房款的0.5%，即1026526元×0.005=5133元支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告张婧与被告翔龙公司在合同中约定的逾期交房违约金标准及同时约定逾期办证违约金，并未违反法律强制性规定，被告翔龙公司辩称合同约定的逾期交房违约金过高及被告翔龙不承担逾期办证违约金的观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告张婧支付自2013年2月1日起至2013年8月1日止的逾期交房违约金37365.55元。
二、被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告张婧支付逾期办理房地产权属证书的违约金5133。
三、驳回原告张婧的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1310元，由原告张婧负担879元，由被告湖北翔龙置业发展有限公司负担431元（此款原告张婧已垫付，由被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内径行给付原告张婧）。
被告湖北翔龙置业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周琪
二〇一五年七月六日
书记员 王蕊