大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0212民初1801号
原告：大连旅顺龙河物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区五一路龙河家园60-202号。
法定代表人：温超志，该公司经理。
委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。
被告：王鹏。
委托诉讼代理人：王铁男。
原告大连旅顺龙河物业管理有限公司（以下简称龙河物业公司）与被告王鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙河物业公司的委托诉讼代理人王福纯、被告王鹏的委托诉讼代理人王铁男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系大连市旅顺口区五一路龙河家园45-16号及71号公建业主，两处公建建筑面积201.65平方米，2007年5月20日被告签订《前期物业服务协议》，2007年5月21日入住。原告为被告提供物业服务至今，被告自2007年9月1日起至2017年5月31日，累计拖欠历年物业费合计18874元，原告多次催告未果，被告行为严重违反了双方约定，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：判令被告给付拖欠物业服务费18874元（自2007年9月1日起至2017年5月31日）；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。45-16号公建的合同中甲方在签章处是原告，但在合同第一页写的是案外人龙河房地产开发有限公司，而71号公建的合同前后都是一致的，我认为45-16号公建的合同没有效力。我所有的公建房不在原告服务的小区内，我的公建房出入只有一个大门，开在五一路路边，大门朝向五一路，处于龙河家园小区的外围，该公建房的位置实际相当于龙河家园小区的“院墙”，并无房门与小区内部相通。《物业服务协议》中约定的物业服务内容全部为“小区内”的服务项目，我没有享受到物业服务。自2007年我入住后，我的垃圾费都是每年交给环卫的，我不应当重复交费。依据《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）第十四条规定，物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或者业主签订协议，约定服务内容、收费标准等事宜。原告物业公司在没有与业主约定服务内容、收费标准等事宜的情况下，就向我方这种“其他非住宅类房屋”收取物业费，实属不合法、不合理行为。另外，我不认可原告的催费通知单，我只认可2014年收到过一次，2016年接到过电话催费，原告2007年9月1日到2013年的请求诉讼时效已过。
经审理查明，案涉房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）龙河物业公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方将龙河家园物业委托乙方实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、运行和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括值班、巡视、门岗执勤，发生刑事案件依法按照法律规定处理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房租、车位使用费等。委托管理期限自2004年6月10日8时起至业主管理委员会成立之日起。第二十二条物业管理服务费一项中约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。2007年5月20日，房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与被告王鹏（乙方）分别就旅顺口区五一路45-16号和71号公建签订《大连市前期物业管理服务协议》两份。协议第一条双方的权利义务中约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。依据本协议向乙方收取物业管理费用。协议第二条约定甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：一、按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务；二、制定物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为；三、编制物业管理服务和财务年度计划；四、当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；五、为物业产权人、使用人办理入住手续；六、房屋共用部位的维护和管理；七、房屋共用设备及其运行的维护和管理；八、房屋共用设施及其运行的维护和管理；九、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；十、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；十一、公共环境卫生；十二、经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地；十三、协助公安部门维护社区秩序；十四、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理；十五、物业档案管理；十六、负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费、代收电费、水费、煤气费、房租；十七、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。协议第四条物业管理服务费用一项约定，由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：一、住宅按建筑面积每月每平方米0.65元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米0.80元......四、乙方交纳费用时间：自楼宇接收之日起，每月5日前可一次交纳全年费用。协议第九条违约责任约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。被告系旅顺口区五一路45-16号和71号公建物业业主，案涉房产建筑面积分别为106.62平方米和95.03平方米。被告于2007年5月20日填写了《住户登记表》，于2007年5月21日办理了入住手续，并为案涉房产交纳了2007年5月22日至8月31日的物业管理费及其他相关费用。案涉房产所在小区由原告提供物业管理服务至今，该小区没有成立业主委员会。自2007年9月1日起至2017年5月31日止，被告未交纳物业费。
以上事实，有《物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、《入伙手续书》、《住户登记表》及当事人庭审笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按时交纳物业服务费用。案涉房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》、与被告签订了《大连市前期物业管理服务协议》，《物业管理委托合同》与《大连市前期物业管理服务协议》均系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，其对合同签订各方具有约束力，合同各方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称关于五一路45-16号公建的《大连市前期物业管理服务协议》签章处是原告而不是合同甲方大连龙河房地产开发有限公司，所以该合同没有效力。庭审中被告认可填写《住户登记表》及办理入住手续的事实，并认可交房时交纳过部分物业服务费，之后收到过原告催交物业服务费的通知、接到过原告催收物业服务费的电话，综上可知，被告入住时即清楚是由原告为案涉小区提供物业管理服务。原告提供物业管理服务，包括被告在内的小区业主接受物业管理服务，双方之间已然形成物业服务合同关系。由此可知，原告与被告之间的物业服务合同关系是一直实际存在的。被告辩称自己在小区外，没有享受到原告提供的物业服务，不同意交纳物业服务费。被告的该项抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告辩称原告所请求的2007年9月至2013年物业服务费超出诉讼时效一项，《大连市前期物业管理服务协议》中关于被告交纳费用时间约定：“自楼宇接收之日起，每月5日前可一次交纳全年费用”。双方约定并不明确。依照行业惯例，物业服务费一般以季度或者年为单位于当年进行收取。通过双方约定可知本案中是以年为计算周期进行交纳物业服务费。考虑物业服务合同自身特殊性，物业服务费一般都是于当年收取完成，故至迟被告在当年的12月31日前仍未向原告交纳物业服务费时原告应当知道自身的权益受到了侵害，此时起即应当起算诉讼时效。被告对于原告提交的催缴通知书存根证据不予认可，仅认可2014年收到了原告的催费通知书、2016年接到了原告的催费电话，原告未提交其他证据证明原告在2014年之前向被告催缴案涉物业服务费，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，应当认定原告要求被告支付2007年9月1日至2011年12月31日的物业服务费请求已过诉讼时效。其余部分因发生诉讼时效中断的情形，故自2012年1月1日起至2017年5月31日的诉讼请求不超过诉讼时效。
案涉房产属公建物业，被告应当按照合同约定的非住宅按建筑面积每月每平方米0.80元的标准向原告支付自2012年1月1日起至2017年5月31日的物业服务费10485.80元（201.65平方米×0.8元/月/平方米×65个月）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王鹏于本判决生效之日起十日内给付原告大连旅顺龙河物业管理有限公司自2012年1月1日起至2017年5月31日止的物业服务费10485.80元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费272元，其中121元由原告负担，剩余151元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨知慧
代理审判员 王 政
人民陪审员 陈 萍
二〇一八年一月二日
书 记 员 刘艳娜
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。