上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第508号
原告林龙景。
委托代理人郭辉，上海乐言律师事务所律师。
委托代理人郑惠珍，上海乐言律师事务所实习律师。
被告叶得财。
原告林龙景与被告叶得财民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告林龙景的委托代理人郭辉到庭参加诉讼。被告叶得财经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月24日、9月19日，被告两次向原告借款，借款金额合计300万元。然之后，被告一直未履行还款义务。至2012年，被告向原告提供了位于上海市松江区某某路某某弄某某室房屋一套，以担保其借款债务的履行，并办理了该房屋的抵押登记。但之后，被告仍分文未还，故原告提起诉讼，请求判令：1、被告归还原告借款300万元；2、被告支付原告利息，以借款300万元为基数，自2014年1月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、原告有权就上海市松江区某某路某某弄某某室房屋申请拍卖、变卖，并就所得款项享有优先受偿权。
被告未作答辩。
经审理查明：2012年6月，原告作为变更后抵押权人（甲方）、案外人郑某某作为原抵押权人（乙方）、变更作为抵押人（丙方），三方签订房屋抵押权变更协议，该协议约定：丙方已将自有房地产抵押给乙方，现丙方因为经营需要需将该房地产抵押给甲方。经甲、乙、丙三方协商一致，将该抵押权变更为甲方享有。甲、乙、丙三方依据相关的法律法规，遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则，经共同协商，订立本合同。第一条、该房地产座落于松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号全幢，面积349.57平方米。该房屋曾于2010年11月30日抵押予招商银行股份有限公司上海南西支行28年，债权数额为394万元，又于2012年3月5日抵押予乙方，期限为1年，债权数额为300万元。第二条、现经三方协商一致，将该房屋的抵押权变更为甲方享有。第三条、甲方、丙方协定该房地产价值为694万元，本次债权数额为300万元。第四条、债务履行期限3年，从2012年6月25日起至2015年6月25日止。合同另对其它事项也作了相应约定。2012年6月29日，原告取得了上述房屋的上海市房地产登记证明（抵押权变更登记）。
2013年10月25日，原告向被告发出催款函一份，该函载明：“叶得财先生：您于2011年3月24日及2011年9月19日向林龙景（以下简称：本人）借款，借款金额合计300万元。本人向您出借了上述款项后，您未按约定偿还借款本息。后经协商，您于2012年6月将自有的位于上海市松江区某某路某某弄某某室房产抵押给本人以担保上述借款债务。现经查，鉴于您的个人债务较多，上述抵押房产已先后被多家法院采取了司法查封措施，故本人有理由相信您的还款能力已受不利影响，依据双方约定及法律规定，您已构成违约。鉴于此，本人于本函出具日起宣告本人债权提前到期，提请您立即清偿全部借款本息，否则本人将提前实现抵押权以维护本人的合法权益。”2013年10月26日，被告在该催款函的回执单上签字确认，该回执单载明：“我方确认知悉上述函告内容，并同意如未立即偿还借款本息，贵方有权提前实现抵押权以清偿我方债务。”
2013年11月30日，原、被告签订补充协议书一份，该协议书载明：鉴于1、2011年3月24日及2011年9月19日，被告两次向原告借款，借款金额合计人民币300万元（大写：叁佰万元整）。原告按约向被告交付了两张票号为XXXXXXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXXXXX的支票，金额合计300万元。2、后因被告还款能力变化，经双方协商，被告将其座落于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号的房产抵押给原告用于担保上述借款债务。经与房产原抵押权人郑某某协商，双方于2012年6月29日办理了房产抵押权变更登记手续，将郑燕彬享有的抵押权变更为原告享有。为明确原、被告双方的债权债务及权利义务关系，经充分协商，订立以下协议，以资共同遵守。一、双方一致确认，截止2013年11月30日，被告尚结欠原告借款本金300万元，利息按原约定计算；二、被告承诺按下列还款计划分期付清前述借款本息：1、2013年12月31日前支付50万元，2、自2014年1月1日起，每月月底之前支付50万元直至所有款项付清。以上还款，均按照先还息后还本顺序执行；三、如被告未按本协议第二条款约定按时、足额支付任何一笔款项，则所有款项均视为到期，原告有权提前处分抵押房产，以抵押房产折价或者以拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿，实现抵押权。
另查明，上海市房地产登记簿中记载，本市松江区某某路某某弄某某室房屋抵押权人另有招商银行股份有限公司上海南西支行，债权数额为394万元，受理日期为2010年12月6日，核准日期为2010年12月18日。
审理中，原告向法庭提供了上海农村商业银行支票存根二份，证明原告已将借款300万元交付给被告的事实。
以上事实，由房屋抵押权变更协议、上海市房地产登记证明、催款函及回执、补充协议书以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合法的民间借贷关系受法律保护。本案中，原告为证明自己的主张而提供的房屋抵押权变更协议、上海市房地产登记证明、催款函及回执、补充协议书等证据真实有效，被告应当按约履行还款义务。故原告主张要求被告归还借款300万元，于法有据，本院予以支持。对原告主张要求被告支付利息，于法有据，本院予以支持。现本市松江区泗泾镇泗陈公路某某弄某某室房屋向两个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，因案外人招商银行股份有限公司上海南西支行抵押登记在先，故由其优先受偿，而后才由本案原告受偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶得财于本判决生效之日起十日内偿还原告林龙景借款300万元；
二、被告叶得财于本判决生效之日起十日内支付原告林龙景利息（计算方法：以借款300万元为基数，自2014年1月2日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告叶得财若在上述履行期内未归还原告林龙景借款300万元及相应的利息，则折价或拍卖、变卖被告叶得财名下位于本市松江区泗泾镇泗陈公路某某弄某某室房屋，所得价款由招商银行股份有限公司上海南西支行优先受偿（数额不超过394万元），余款由原告林龙景优先受偿（数额不超过300万元），超过部分归被告叶得财所有，不足部分由被告叶得财继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30，800元，减半收取15，400元，由被告叶得财负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄美华
二〇一四年三月二十七日
书记员 毛水龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。