福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1345号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，总经理。
委托代理人杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。
委托代理人陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈勇志，男，汉族，1975年1月1日出生，住福建省鲤城区。
委托代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人王龙德，福建顺济律师事务所律师。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人陈勇志商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人土地开发公司的委托代理人陈凤安、被上诉人的委托代理人王龙德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年12月20日，被告土地公司以拍卖方式出售址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼的拆迁安置余房及车位，原告陈勇志竞买购得6号楼1003房屋及地下车位43号。在拍卖之前原告签名确认收到了拍卖公司提供的《公开拍卖文件》，在拍卖文件中有一份承诺函，承诺函第十条约定：“我方承诺，若成为套房的买受人在五个工作日内根据自身实际情况按银行最新房贷政策支付首付款……”，第十一条约定：“我方承诺，在付清首付款之日起三个工作日内凭《成交确认书》、首付款缴款凭证与土地公司签订《商品房买卖合同》”。该承诺函落款处“承诺人”一栏中是空白，没有原告的签字确认。2011年2月10日，原告陈勇志与被告土地公司签订二份《商品房买卖合同》。前一份合同约定，原告向被告购买址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1003房屋，总价款1331000元；原告于2010年12月24日前支付全部购房款的51.16%，计681000元。在合同登记备案后十五个工作日办理48.84%房价款为银行按揭款计650000元。另一份合同约定原告向被告购买该楼盘地下车位43号，总价款164000元，一次性付款。二份合同均约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2011年5月17日将上述房屋及车位交付给原告。另查明，以上合同登记备案日期为2011年2月12日，原告于签订合同后付清了房屋的首付款与车位的全部价款。2011年3月30日，原告就余款650000元办理了银行按揭手续。原告于2013年10月22日提起诉讼，请求判令：1.被告立即为原告办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1003房屋及地下车位43号的房产证和土地使用权证；2.被告立即支付原告自2012年8月14日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金（暂计算至起诉之日为118852.5元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，被告土地公司具有商品房预售资质，原告陈勇志与被告土地公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因被告原因致使原告不能在商品房交付使用后90日内（2011年8月15日）取得房屋权属证书的，应每日按原告已付款的0.01%支付违约金。被告辩称已履行协助办证义务，系由于主管部门原因才无法办证，但其并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及交付原告，其行为已构成违约，现原告以逾期未取得房屋权属证书要求被告支付逾期协助办证违约金，合理合法，应予支持。根据合同约定，被告所履行的是协助办证义务而非办证义务，原告请求被告为其办理房屋权属证书，缺乏依据，不予支持。被告辩称原告逾期支付房款，违约在先，并要求将其协助办证的期限予以相应顺延，该辩解合法有据，予以采纳。合同约定，原告应于在2011年2月12日合同登记备案后十五个工作日即2011年3月4日办理48.84%房价款为银行按揭款计650000元，而原告实际办理银行按揭时间为签订借款合同时间即2011年3月30日，逾期26天，被告可相应顺延协助办证时间。关于首付款是否逾期的问题，被告主张原告于2011年1月12日签订合同时即存在首付款逾期的情形，并认为首付款交付时间来源于原告在拍卖过程中的承诺，但拍卖成交起五个工作日应为2010年12月27日，与合同约定首付时间2010年12月24日并不相符，故不能认定此约定来源于拍卖过程中原告的承诺，且原告虽签收了拍卖文件但并未在该份承诺函落款处签名确认，也不能视为原告有作出此承诺。合同约定首付款支付时间先于合同签订时间明显有悖正常交易习惯且违反合同的公平原则，加重了原告的责任，应属无效的格式条款，故原告不存在逾期支付首付款的情形，被告上述主张缺乏依据，不予采纳。被告认为违约金过高应予调整，但违约金约定系双方自愿，且合同格式文本系作为开发商一方的被告所提供，乃被告真实意思表示，被告也未提供证据证明该标准过分高于实际损失，对该请求不予支持。综上，被告应于2011年8月15日协助原告办理房屋权属证书，因原告逾期付款26天可相应顺延被告的办证期限至2011年9月10日，截至起诉之日，被告逾期办证时间为730天，有部分超过两年诉讼时效，超过两年的部分不予支持。故被告应付逾期协助办证违约金为：（1331000元＋164000元）×730天×0.01%=109135元，对原告的请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日支付逾期协助办理泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑6号楼1003房屋及地下车位43号的房屋权属证书的违约金109135元给原告陈勇志，并应就原告所交房款1495000元以日万分之一标准继续支付从2013年10月23日起至实际履行协助办证义务之日止的违约金；二、驳回原告陈勇志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，减半收取1350元，由原告陈勇志负担109元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担1241元。
宣判后，被告土地开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地开发公司上诉称，一、原审法院以《公开拍卖文件》中的承诺函落款处“承诺人”一栏没有被上诉人的签字为由，认定被上诉人没有作出承诺，不存在首付款逾期的情形。这显然存在认定事实错误，依法应予改判。首先，根据合同约定，被上诉人应在2010年12月24日前支付全部购房款的30.58%，计370000元，但其直到2011年1月4日才付清首付款，被上诉人明显逾期支付首付款。参照有关规定，对被上诉人逾期支付首付款的，上诉人可以要求将其协助办证的期限予以相应顺延。然而原审法院对此未予顺延系错误的。其次，根据上诉人提供的《公开拍卖文件》和《成交确认书》约定，被上诉人应在五个工作日内根据自身实际情况按银行最新房贷政策支付首付款……。虽然在承诺函落款处“承诺人”一栏是空白的，但并不代表被上诉人对此未作出承诺，《公开拍卖文件》中被上诉人的签名可以证明。上诉人为了工作方便，才让被上诉人统一在最后一页上签名确认。另根据《公开拍卖文件》最后一页上被上诉人签名的时间为2010年12月19日，五个工作日的时间刚好是2010年12月24日，与合同约定的首付时间相符合，而被上诉人签收了《公开拍卖文件》、《成交确认书》的行为亦可体现被上诉人认可拍卖文件的内容。因此，被上诉人逾期支付首付款的情形应予认定。二、被上诉人主张的逾期办证违约金是一项给付之诉，适用诉讼时效的规定。本案中，被上诉人的诉求已经超过两年的诉讼时效。上诉人已经于2011年5月17日将诉争房屋及车位交付给被上诉人，根据约定，上诉人应于90日内即2011年8月15日协助被上诉人办理房屋权属证书，在这期限内未协助办理的，被上诉人从第二日起就有权主张权利，然而被上诉人直到2013年10月22日才向法院主张，对超过两年的部分不应予以支持。因此对于被上诉人逾期付款26天，该期限应在两年的期限内予以扣减，即730天-26天=704天。三、根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应在合同备案登记后十五个工作日办理银行按揭款，应理解为房款到达上诉人的账户，而不应理解为被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务。因此原审法院认定被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务，是错误的，有失公允。四、被上诉人主张的逾期办证的违约金标准过高，且未提供证据证明因未办理房屋权属证书给其造成的损失，原审法院要求上诉人承担举证责任，明显颠倒举证责任。五、原审中，被上诉人并未请求变更或撤销《商品房买卖合同》第六条第三点，且该条款也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条所规定导致合同无效的情形，而原审法院却主动确认该条款无效，其审理范围超过了被上诉人原审的诉求，程序错误，应予纠正。
被上诉人陈勇志辩称，一、《商品房买卖合同》并未约定，如果被上诉人逾期支付房款，上诉人协助办证的义务可以相应顺延，亦没有相关的法律对此作出规定；逾期办证与逾期付款系两种不同的法律关系，上诉人如要追究被上诉人逾期付款的法律责任，也应另行起诉。二、被上诉人于2011年3月15日签订借款合同，并办妥了相应的手续，履行了《商品房买卖合同》第六条约定的办理银行按揭贷款的义务。至于按揭贷款何时到达上诉人账户，是受到国家政策、银行贷款规模、抵押登记机构等诸多因素影响，并非被上诉人所能控制的。三、《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金标准系上诉人一方先行提出的，得到被上诉人的确认，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。且上诉人对其提出的违约金标准过高的事实负有举证责任，而上诉人并未提供任何证据证明其主张。四、原审法院认定《商品房买卖合同》第六条第三点系无效的格式条款是依职权进行审查，程序上并未违反法律规定，不存在程序错误的问题。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：原审审理范围是否超出被上诉人的诉求；《公开拍卖文件》、《商品房买卖合同》中关于首付款支付时间的约定是否有效；被上诉人与银行签订借款合同是否可视为其已履行支付房款的义务；逾期协助办证的违约金标准是否过高。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人陈勇志签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的部分应认定为合法有效。被上诉人陈勇志在原审中对首付款支付时间的约定提出异议，并于2013年11月29日向原审法院提交一份《关于支付房款的说明》，故上诉人土地开发公司关于原审判决审理范围超出被上诉人诉求的主张不能成立，不予采纳。虽然被上诉人签收了《公开拍卖文件》，但其并未在文件中的承诺函上签名，不能就此认定被上诉人认可承诺函中关于首付款支付时间的约定；而《商品房买卖合同》约定，被上诉人于2010年12月24日前支付全部购房款的30.04%计人民币380000元，但合同的签订时间为2011年2月16日，即在合同签订时，被上诉人已然违约，该约定明显加重被上诉人的责任，原审判决据此认为该约定无效、被上诉人不存在首付款逾期的情形是正确的。在约定的协助办证期限即2011年11月27日届满前，被上诉人已付清房款，故上诉人关于被上诉人逾期支付首付款、逾期支付首付款的时间应相应顺延协助办证时间的主张，缺乏依据，不予采纳。截至被上诉人起诉之日即2013年10月22日，上诉人逾期协助办证的天数为773天，扣除超过诉讼时效的天数43天，原审法院认定截至2013年10月22日上诉人应付逾期协助办证违约金的天数为730天是正确的，上诉人关于逾期协助办证的天数应为704天的主张不能成立，不予支持。《商品房买卖合同》第六条第三点约定：“被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日办理房价款885000元为银行按揭款”，对该约定应理解为被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日内履行到银行办理房贷手续的义务，至于银行何时审批、何时放款，非被上诉人所能控制，而上诉人亦未提供证据证明因被上诉人信用等自身原因导致银行放款迟延，上诉人认为银行按揭款应在合同登记备案后十五个工作日内到账，无事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，合理合法，原审判决对该约定的效力予以确认是正确的，将举证责任分配给上诉人亦无不当。上诉人并未提供证据证明约定的违约金高于造成的实际损失，故上诉人关于约定的违约金过高的主张，理由不能成立，不予采纳。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币2700元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 强
代理审判员 张 萍
代理审判员 黄有志
二〇一四年六月十三日
书 记 员 黄双英
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……