海南省第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼97民终933号
上诉人（原审被告）：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市那大镇大通路21号。
法定代表人：邱浩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈忠彬，该公司办公室副主任。
委托诉讼代理人：王乃江，海南颖川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：儋州市亚澜湾业主委员会，住所地海南省儋州市那大镇伏波路亚澜湾小区。
法定代表人：王欲聪，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：符开良，海南法立信律师事务所律师。
原审第三人：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。
法定代表人：周克伦，该公司董事长。
上诉人海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐物业公司）因与被上诉人儋州市亚澜湾业主委员会（以下简称亚澜湾业委会）及原审第三人儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初729号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安居乐物业公司的委托诉讼代理人王乃江、陈忠彬与被上诉人亚澜湾业委会的法定代表人王欲聪及其委托诉讼代理人符开良到庭参加诉讼，原审第三人晋发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人安居乐物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亚澜湾业委会的起诉或驳回亚澜湾业委会的诉讼请求。事实和理由：亚澜湾业委会不是本案适格的原告。依照规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，具体执行业主大会决定的事项。亚澜湾业委会起诉并无得到亚澜湾小区业主投票二分之一以上通过，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可径行提起民事诉讼，其起诉不是多数业主的意思表示，亚澜湾业委会不是本案适格的原告。亚澜湾业委会成立不合法，亚澜湾业委会没有召开业主大会，其成立的委员不是多数业主的意志，不能代表业主履行职责，有的委员辞去了委员职务。亚澜湾业委会是非法备案，损害了业主合法权益。依照法律规定，亚澜湾业委会与三鑫物业公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》对亚澜湾业主不产生法律效力。一审判决认定的事实错误，亚澜湾小区没有召开过业主大会，亚澜湾业委会没有经过多数业主同意擅自选出楼长，该行为对广大业主不产生法律效力。亚澜湾小区的业主没有要求终止安居乐物业公司与业主签订的物业服务合同。
被上诉人亚澜湾业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。亚澜湾业委会是本案的适格原告，一审判决认定亚澜湾的主体资格正确，符合法律规定。亚澜湾业委会依照法律法规成立，经儋州市住房和城乡建设局审查备案登记，符合法律规定。亚澜湾业委会采取书面征求意见形式召开业主大会，选举亚澜湾业委会委员，表决通过了亚澜湾业主大会章程、议事规则及管理规约，均合法有效。安居乐物业公司称亚澜湾业委会没有召开业主大会的理由没有事实基础。亚澜湾业委会已提供证据证明其依法公开选聘物业服务公司，其与三鑫物业公司签订的物业服务合同合法有效，对亚澜湾业主产生法律效力。安居乐物业公司不按照物业服务合同约定，多次违反规定侵害广大业主的合法权益，亚澜湾业委会在一审已提供充分证据证明业主的合法权益受到侵害，业主要求解聘安居乐物业公司，重新选聘新的物业服务公司。安居乐物业公司无权质疑亚澜湾业委会成立的合法性，也无权质疑业主大会和亚澜湾业委会的决定。
原审第三人晋发公司未陈述意见。
被上诉人亚澜湾业委会向一审法院起诉请求：一、确认安居乐物业公司与亚澜湾小区业主签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》已经终止；二、判令安居乐物业公司自判决生效之日起十日内退出儋州市亚澜湾小区、办理物业移交手续、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料。
一审法院认定事实：亚澜湾小区是原审第三人晋发公司开发建设的，该公司（合同甲方）于2013年4月1日与安居乐物业公司（合同乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定由安居乐物业公司对亚澜湾小区一期住宅小区进行前期物业管理。该合同第三十五条约定“本合同签订起生效。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”；第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管”；第三十八条约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺”。此后，安居乐物业公司又陆续分别与入住亚澜湾小区的各个业主签订《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》，约定由安居乐物业公司进行前期物业管理服务。截止本案一审开庭时，安居乐物业公司已与1000多户的业主签订了《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》，该协议第十一条第一款约定“本协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在本合同期限内，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”，第二款约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”。亚澜湾小区一期住宅小区在2013年4月28日交房，二期住宅小区在2014年底建成，2015年1月初陆续有业主入住二期住宅小区。亚澜湾小区于2015年3月2日至2015年4月12日召开首次业主大会，业主大会应参加业主拥有的专有建筑物面积为70211㎡，业主人数为704个，实际参加会议业主拥有专有建筑物面积为52477㎡，业主人数为528个，会议表决通过《亚澜湾管理规约》、《亚澜湾业主大会议事规则》、《亚澜湾业主章程》并选举产生业主委员会即本案亚澜湾业委会。《亚澜湾业主大会议事规则》第十五条第一款、第二款规定“为了便于管理，每栋每单元设立2名楼长，楼长是本单元的业主代表。由于本小区业主较多，召开业主大会受到时间和会场的限制，因此，小区遇到大事要解决时，不召开业主大会，以单元为单位，每单元推选1-3名业主代表参加业主大会会议，或由本单元的业主代表参加业主大会会议。业主代表大会会议表决结果，与全体业主大会会议所表决的结果具有同样的法律效力。因此，凡是本小区的业主，只要领表自荐，经业主大会或业主委员会审核通过，即可成为本栋本单元的业主代表，但三次不按时参加会议或连续5次开会迟到，代表资格自动取消”。
亚澜湾业委会于2015年9月7日向儋州市住房和城乡建设局备案，该局给予备案，备案证明载明“亚澜湾第一区域业主委员会筹备组报来《关于亚澜湾业委会报备申请》、《亚澜湾业主委员会首次会议纪要》、《亚澜湾小区业主大会筹备资料》及有关召开业主大会会议的有关原始资料已收悉。经审核，材料符合《海南经济特区物业管理条例》第二十条规定，现给予备案”。2015年11月11日亚澜湾业委会向亚澜湾小区业主发放《关于每单元设立楼长和业主代表的通知》，通知业主领取《亚澜湾楼长自荐表》和《亚澜湾业主大会代表自荐（审批）表》填写，时间从2015年11月11日至2015年11月18日。2015年11月23日，亚澜湾业主委员会委员及部分业主代表召开会议，审批楼长和业主代表，2015年11月24日亚澜湾楼长和业主代表名单公示，共有32个楼长及业主代表。2015年12月1日，亚澜湾业委会委员、楼长及业主代表召开业主大会，其中一项议题为讨论小区的物业服务企业的招标问题。2016年1月6日，亚澜湾小区发布物业服务企业招标公告，2016年1月11日，亚澜湾业主委员会通知定于2016年1月15日至2016年1月31日召开业主大会，讨论选聘物业服务企业，会议形式采取书面征求意见方式。2016年1月15日至2016年1月20日，共有30个楼长或业主代表参与投票选择物业服务公司，其中有23个楼长或业主代表选择了三鑫物业公司。2016年1月19日，亚澜湾业委会委员及监督人员召开会议，形成《亚澜湾选聘物业服务企业会议纪要》，会议结论载明三鑫物业公司中标，选聘该公司作为物业服务企业。2016年1月21日亚澜湾业委会与三鑫物业公司签订《亚澜湾小区物业服务合同》，约定由三鑫物业公司对亚澜湾小区进行物业管理。一审庭审中，亚澜湾业委会表示撤回第一项诉讼请求。
一审法院认为，根据亚澜湾业委会与安居乐物业公司的陈述、答辩，本案的争议焦点是：一、亚澜湾业委会与三鑫物业公司2016年1月21日签订的《亚澜湾小区物业服务合同》是否生效；二、安居乐物业公司与原审第三人晋发公司签订的《前期物业服务合同》，及安居乐物业公司与亚澜湾业主签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》是否终止；三、亚澜湾业委会是否是本案适格主体；四、亚澜湾业委会的诉讼请求是否应予支持。一、亚澜湾业委会与三鑫物业公司2016年1月21日签订的《亚澜湾小区物业服务合同》是否生效。亚澜湾业委会，经亚澜湾业主大会选举产生，并经过相关行政部门的备案登记，成立合法。亚澜湾小区首次业主大会，经占建筑物专有部分面积三分之二以上业主及占总人数三分之二以上的业主表决通过《亚澜湾业主大会议事规则》。此后，亚澜湾业委会根据业主大会议事规则，通过书面征求意见方式选取楼长及业主代表，再由楼长和业主代表代表亚澜湾业主参加业主大会行使业主大会权利，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条的规定，亚澜湾业委会的做法有事实和法律依据。亚澜湾业委会通过书面征求意见方式，让楼长和业主代表参与投票选择物业服务公司，对亚澜湾全体业主发生效力。现有23个楼长或业主代表选取了三鑫物业公司，即经过了亚澜湾小区占建筑物专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《海南经济特区物业管理条例》第九条第一款关于“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”及第二款关于“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，以及第十条第一款关于“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，亚澜湾小区业主选聘三鑫物业公司的过程和结果合法有效。亚澜湾业委会作为亚澜湾业主大会的执行机构，与三鑫物业公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》合法有效。关于三鑫物业公司没有物业管理资质的问题，一审法院认为现行法律并未有规定，物业服务企业没有相应的物业管理资质，其签订的物业服务合同无效。故对安居乐物业公司关于亚澜湾业委会与三鑫物业公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》没有生效的答辩主张，一审法院不予采纳。二、安居乐物业公司与晋发公司签订的《前期物业服务合同》，及安居乐公司与亚澜湾业主签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》是否终止。根据晋发公司与安居乐物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及安居乐物业公司与亚澜湾小区业主签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》的约定，亚澜湾业委会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》、《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》即自动终止。现亚澜湾业委会与三鑫物业公司签订的《亚澜湾小区物业服务合同》已经生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，安居乐物业公司与晋发公司签订的《前期物业服务合同》，以及安居乐物业公司与亚澜湾小区业主签订的《儋州·亚澜湾前期物业服务协议》已经终止。三、亚澜湾业委会是否是本案适格主体。亚澜湾小区业主既已合法选定三鑫物业公司作为物业服务企业，一个小区不能有二个物业服务公司，故即可推定该小区业主不愿让安居乐物业公司继续进行物业管理，故亚澜湾业委会作为业主大会的执行机构，代表业主向一审法院提起诉讼，视为经过了亚澜湾小区业主的同意。亚澜湾业委会是本案适格原告。安居乐物业公司关于亚澜湾业委会成立时，是作为亚澜湾一期住宅小区的业委会成立，不能代表二期住宅小区的业主行使权利的答辩意见。一审法院认为根据《海南经济特区物业管理条例》第十三条的规定，现亚澜湾小区二期住宅小区的业主未提出要求重新选举业主委员会，亚澜湾业委会仍合法存在，仍可作为业主大会的执行机构，签订物业服务合同，且在选举楼长和业主代表及选聘物业公司时，亚澜湾业委会都在小区内进行了公示公告。对安居乐物业公司的答辩主张，一审法院不予采纳。四、亚澜湾业委会诉讼请求是否应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，亚澜湾业委会诉讼请求安居乐物业公司退出儋州市亚澜湾小区、办理物业移交手续、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决：海南安居乐物业服务有限公司于判决生效之日起30日内退出儋州市亚澜湾小区，并办理物业移交手续、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料。案件受理费100元，减半收取50元，由安居乐物业公司负担。
本院二审期间，双方在法定举证期间内均未提供新证据。
本院审理查明，亚澜湾小区业主没有召开业主大会讨论决定授权亚澜湾业委会提起本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）、（七）项及国务院《物业管理条例》第十五条的规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据法律法规的相关规定，业主委员会的职责是执行业主大会决定的事项。本案中，亚澜湾业委会起诉请求安居乐物业公司退出儋州市亚澜湾小区并办理物业移交及相关设施资料等手续，但亚澜湾业委会没有提供证据证明该事项是经过业主大会共同决定而授权亚澜湾业委会提起本案诉讼。一审判决认为亚澜湾小区已合法选定三鑫物业公司作为物业服务企业，一个小区不能有两个物业服务公司，推定亚澜湾业主同意亚澜湾业委会提起本案诉讼的理由没有事实基础和法律依据，一审据此作出判决的处理结果不当，本院予以纠正。安居乐物业公司上诉称亚澜湾业委会没有获得亚澜湾小区业主授权，亚澜湾业委会提起本案诉讼不是适格原告的理由成立，本院予以支持。亚澜湾业委会辩称在亚澜湾业主大会章程中明确规定业主委员会对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼，即亚澜湾业委会认为其是本案适格的原告。本院认为，亚澜湾业主大会章程规定的此项内容是指在业主和物业管理公司因物业发生纠纷时，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼，但并不是指对解聘物业服务企业等重大事项业主委员会不经授权，可直接提起民事诉讼，亚澜湾业委会只有在亚澜湾业主大会作出决定明确授权其提起诉讼，其才能代表亚澜湾业主提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”据此，亚澜湾业委会在没有得到亚澜湾业主大会授权起诉的前提下提起本案诉讼，与本案没有直接利害关系，不具有原告主体资格，对其起诉依法应予以驳回。
综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以改判。安居乐物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）、（七）项，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初729号民事判决；
驳回被上诉人儋州市亚澜湾业主委员会的起诉。
一审案件受理费50元，退还儋州市亚澜湾业主委员会；二审案件受理费100元，退还海南安居乐物业服务有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 孔凡勇
审判员 何昌恩
审判员 吴慧明
二〇一六年九月五日
书记员 王慧琳
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。