重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01617号
上诉人（原审被告）重庆金瑜盛实业有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街3号。
法定代表人肖枫，总经理。
委托代理人张薇，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2。
法定代表人蓝立超，总经理。
上诉人重庆金瑜盛实业有限公司与被上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年1月6日作出（2014）江法民初字第07026号民事判决，上诉人重庆金瑜盛实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年5月7日进行了询问，上诉人重庆金瑜盛实业有限公司的委托代理人张薇参加诉讼。被上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告系叁级资质的物业管理企业。2011年12月28日，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告提供的物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，收费标准（按建筑面积计算）为：商业用房（含门面、车库、幼儿园、商场、农贸市场、写字楼、社区办公楼、经营用房等）按建筑面积每月每平方米2.5元，水电公摊费6元／月·户。业主应于原告进场提供物业服务之日起交纳物业服务费用；每月15-20日由业主向原告按统一标准收取当月的物管（含电梯费）、公摊费和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室交纳给原告。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水电公摊费及代收代缴等费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同期限为3年，自2011年12月31日起至2014年12月30日止。合同还约定，有以下情形之一的，可以提前解除本合同：物业项目因拆迁等原因灭失的；因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；原告严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；业主委员会致使物业管理活动无法正常开展，原告应提前三个月告知业主委员会协商解除合同。需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，原告应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。此合同于2012年2月22日报重庆市江北区房屋管理局备案。
合同签订后，原告按约进入南桥丽景小区开展物业服务。2014年3月31日，重庆江北区南桥丽景业主委员会向原告发出《关于重庆蓝峰物业管理有限公司撤离南桥丽景物业小区的通知》，以“原告严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同”为由，要求原告于2014年3月31日撤离南桥丽景物业小区。原告遂于当天撤场。
另查，位于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路10号南桥丽景小区5幢2层房屋（登记房号为“幼儿园号”），建筑面积为405.56平方米，登记权利人为重庆金瑜盛实业有限公司（系由重庆市明瑜实业有限公司工商登记名称变更而来），使用用途为其他用房；在原告提供物业服务期间内，该房屋实际由重庆市江北区石马河街道玉祥社区居民委员会和原告作为办公用房使用。
一审审理中，原告举示了物业服务合同及备案证明、登记信息查询结果、重庆市房产面积测算报告书、催费公告、照片等证据，拟证明原告与小区业委会签订的物业服务合同合法有效，原告提供了物业服务，被告作为房屋所有权人应交纳相应费用；且原告在2014年4月30日进行了费用催收。被告质证认为，对物业服务合同及备案证明的真实性认可，但关联性不认可；对登记信息查询结果和测算报告书真实性认可，但对其证明力不认可；对催费公告和照片的真实性和关联性均不认可。
一审审理中，被告举示江北区社区用房和居民活动场所协议书、情况说明等，拟证明涉讼5幢2层部分房屋提供给了玉祥社区居委会用作办公用房，且口头约定由其交纳物业服务费用，剩余部分房屋由物业公司占有和使用，如果需要交纳物业服务费，则应由实际使用人交纳。其中，协议书系由南桥丽景小区开发建设单位重庆市明瑜实业有限公司（乙方）与重庆市江北区民政局（甲方）签订，其第2条载明：“乙方按位置适中、便于居民办事和开展活动的原则向甲方提供社区用房360平方米，具体位置为5幢2楼（限一楼或二楼）；项目竣工后，经江北区民政局验收合格，提供给所属街镇的社区无偿使用”。原告质证认为，对协议书和情况说明的真实性不认可，且协议书并未约定由谁交纳物业费，因此物业服务费应该由被告承担。
重庆蓝峰公司物业管理有限公司在一审中诉称：原告于2011年12月31日起按照《物业服务合同》约定内容，向被告提供了物业服务至2014年3月31日，被告至今不缴纳物业服务费及违约金。现起诉请求：被告补交重庆市江北区石马河街道盘溪二支路10号南桥丽景小区5幢2层房屋中建筑面积360平方米自2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费24300元，并支付自2012年1月21日起至2014年8月31日止以欠缴物业服务费为基数计算的违约金1616元；诉讼费由被告承担。
重庆金瑜盛实业有限公司在一审中辩称：原告所称被告欠其物业服务费的事实和理由不成立，原告未向被告提供任何物业服务内容。本案所涉房屋中，5栋2层是物管用房和社区用房，分别由物业管理公司和重庆市江北区石马河街道玉祥社区居民委员会实际占用和使用，且均是由被告无偿提供给他们使用的，因此物业服务费应由实际使用人承担，同时申请追加重庆市江北区石马河街道玉祥社区居民委员会为本案第三人。请求驳回原告对被告的所有诉讼请求。
一审法院认为，原告与重庆江北区南桥丽景业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。
关于原告主张物业服务费的请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。涉讼5幢2层房屋的登记权利人为被告，故被告应为该房屋的业主，负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩认为该房屋的物业服务费用应由房屋的实际使用人承担；对此，根据《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，业主是交纳物业服务费用的当然主体。因此，原告向被告主张由其承担涉讼房屋的物业服务费用符合法律规定，如果被告与物业使用人之间存在关于交纳物业服务费用的约定，则被告可在履行相应义务后依约向物业使用人予以追偿。并且，本案中被告并未举证证明其与物业使用人之间存在关于交纳物业服务费的约定，即使存在相应约定，原告亦可选择仅向业主主张合同权利；因此，被告提出的追加重庆市江北区石马河街道玉祥社区居民委员会为第三人的申请，并无依据，一审法院未予准许。对于收费标准问题，被告提出的因物业服务合同及收费标准未进行公示故不认可该收费标准的抗辩观点，并无法律依据，一审法院不予采信。涉讼5幢2层房屋的登记房号为幼儿园号，登记使用用途为其他用房，而实际则由社区居委会和物业公司作为办公用房使用；因此，该房屋应适用合同约定的关于商业用房（含门面、车库、幼儿园、商场、农贸市场、写字楼、社区办公楼、经营用房等）的物业服务费收费标准，即按建筑面积每月每平方米2.5元。涉讼房屋建筑面积405.56平方米，根据江北区民政局与被告签订的协议书，被告提供给社区居委会使用的房屋位置及面积为涉讼5幢2层中的360平方米，原告主张该部分房屋的物业服务费，具备事实和法律依据。故被告应向原告支付的物业服务费的金额为：360平方米×2.5元／平方米·月×27个月=24300元。
关于原告主张违约金的请求能否成立的问题。虽然《物业服务合同》约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金，但是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业服务义务，原告没有提供充分证据予以证实，且从南桥丽景业主委员会向原告发送的撤场通知以及原告的实际撤场行为来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告重庆金瑜盛实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费24300元。二、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取224元，由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担20元，被告重庆金瑜盛实业有限公司负担204元。
宣判后，重庆金瑜盛实业有限公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：一、一审法院未依法追加涉案房屋实际使用人重庆市江北区街道玉祥社区居委会作为本案共同被告，程序违法。二、一审法院关于涉诉房屋面积的认定与客观事实不符。玉祥社区居委会在涉案房屋的实际办公面积仅200多平方米，而并非是协议书所约定的360平方米。请求：撤销一审判决。
被上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司未作答辩。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。因此，业主是交纳物业费的当然主体。
上诉人认为其与涉诉房屋实际使用人玉祥社区居委会存在口头约定由玉祥社区居委会交纳物业费，但上诉人并未举示证据予以证明。即使上诉人与涉诉房屋物业使用人之间存在关于交纳物业服务费的约定，被上诉人也享有选择业主或者物业使用人承担责任的权利。业主在承担责任后可依据约定向物业使用人追偿。故被上诉人选择要求上诉人承担责任并无不当。对上诉人要求追加玉祥社区居委会的请求，本院不予支持。
至于上诉人认为其交由玉祥社区居委会实际使用的房屋面积未达到360平方米的理由。本院认为，业主应当依据产权面积承担物业费。被上诉人请求上诉人承担物业费的面积并未超过上诉人的产权面积，并无不当。玉祥社区居委会实际使用面积所应承担的物业费，与业主应当根据产权面积承担的物业费无关。故本院对其上诉理由不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆金瑜盛实业有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费407.50元，由上诉人重庆金瑜盛实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 张 煜
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 曾 静