湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5161号
上诉人（原审原告）：宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店，住所地宁乡县玉潭镇花明南路。
经营者：陈常江。
委托诉讼代理人：何伟。
委托诉讼代理人：杨继，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁乡金道电器有限责任公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩社区一环北路106号。
法定代表人：谢益龙,经理。
上诉人宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店（以下简称望乡情酒店）因与被上诉人宁乡金道电器有限责任公司（以下简称金道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05637号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
望乡情酒店上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审判决明显违背客观事实。1、一审判决金道公司须向望乡情酒店支付滞纳金，可以认定金道公司已违反租赁合同有关租金交纳的约定。一审判决没有对望乡情酒店在租赁房屋上加锁的时间进行调查及认定。2、望乡情酒店加锁的行为是在金道公司搬离租赁房屋，仅留下部分办公家具且无人看守的情况下，基于安保的需要，经过金道公司口头认可的情况下作出的维护金道公司利益的行为，且未给金道公司使用租赁房屋产生任何妨害。在望乡情酒店多次催促金道公司交纳房租无果，租赁协议解除条件具备时，金道公司便中止了上述措施，通知金道公司解除合同。望乡情酒店的上述行为合法、正当、合理，得到了双方的认可，不属于违约行为。二、一审判决明显违反法律规定。金道公司违约在先，且因金道公司的违约行为导致合同解除，完全符合合同约定的违约金支付条件。
金道公司辩称：望乡情酒店在没有告知的情况下锁门，有意刁难我方。事实一、二房屋都是我方租的，我们在一、二楼都有人，不存在望乡情酒店为了保护我们的财产而上锁。请求二审法院维持原判。
望乡情酒店向一审法院起诉请求：一、确认望乡情酒店与金道公司签订的租赁合同解除，金道公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋完好的交付给望乡情酒店。二、金道公司向望乡情酒店支付房屋租金21632元以及保安、保洁、电梯使用费1800元（暂计算至2015年11月20日，实际应支付金额计算至金道公司将租赁房屋实际交付给望乡情酒店之日止），滞纳金4326.4元，违约金5万元。三、金道公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月14日，望乡情酒店（甲方）与金道公司（乙方）签订租赁合同，金道公司租赁望乡情酒店位于宁乡县玉潭镇花明南路2号望乡情商务酒店综合楼的三层，租赁期限五年，自2013年8月20日至2018年8月20日止。“租金付款方式、费用承担”约定，第一年租金为人民币8万元，从第二年起在上年租金的基础上按每年百分之四的比例递增，签订合同时乙方付押金2万元，押金不计利息，不抵押租金，做为水电押金，合同到期后押金退回；第一年8万元租金于签订合同后七日内一次性付清，第二年开始均提前一个月一次性现金支付年租金；保安、保洁、电梯使用费等乙方以600元/月的标准，一年一次，与房屋租金一起支付。“违约责任”约定，如乙方未按期缴纳房屋租金，超过一个月的，按应交纳房屋租金总金额5%支付滞纳金给甲方；逾期两个月仍未交纳租金，甲方有权单方终止合同并收回房屋，并依法追诉房租和滞纳金；如乙方违约而被甲方提前终止合同的，多交的房租做违约金处理，少交的租金由乙方补交，并支付违约金5万元。从2013年8月20日到2014年8月19日年租金为8万元，2014年8月20日到2015年8月19日年租金递增4﹪，计83200元，2015年8月20日到2016年8月19日年租金递增4﹪，计86528元，双方同意租赁期满后，在同等条件下，优先出租给金道公司。2014年8月31日，金道公司支付了望乡情酒店租金及保洁、电梯使用费等共计90400元，后金道公司已经支付至2015年8月20日前的全部租金及其他费用，另缴纳押金2万元。
一审法院另查明：在2015年初，金道公司为经营需要，曾经向望乡情酒店申请不再续租原租赁房屋，望乡情酒店未予以认可。2015年7月，望乡情酒店通知金道公司缴纳下一年度合同租金，金道公司再次提出不再续租。望乡情酒店遂要求金道公司支付违约金后才同意解除合同，对此金道公司也未予以认可。望乡情酒店即在同月，对金道公司租赁的房屋上加挂门锁，使金道公司在正常进出租赁房屋时需由望乡情酒店许可后开门，并加挂门锁延续至2015年10月初。2015年10月8日，望乡情酒店向金道公司邮寄提前解除合同通知书，金道公司在诉讼中表示同意解除合同。另自2015年8月20日起至2016年2月2日止金道公司在租赁房屋内共产生水费107.59元，电费664.9元，金道公司对上述费用的金额没有异议。2016年2月，金道公司已经腾退租赁房屋将钥匙交予望乡情酒店的管理员处。金道公司认可从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月，产生租金43264元，保安、保洁、电梯使用费3600元，滞纳金4326元，不认可支付违约金5万元。
一审法院认为：望乡情酒店、金道公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的合同。望乡情酒店、金道公司均应按照合同约定严格履行自己的义务。本案中，望乡情酒店、金道公司就房屋租赁的基本事实没有争议，金道公司也基本认可实际租赁望乡情酒店房屋而应当承担的费用。就望乡情酒店要求确认租赁合同已经解除的诉讼请求，金道公司也当庭认可，其租赁合同已经解除。现双方争议的事实就是租赁合同解除后，违约金是否还应当支付的问题。本案中，金道公司租赁望乡情酒店的房屋后，在租赁期限内具有独立的、排他的物权使用权，包括望乡情酒店在内的其他人不得随意侵犯。虽然金道公司未在2015年7月20日前按照合同约定交纳2015年8月21日至2016年8月20日的房屋年租金，望乡情酒店仅仅可以按照租赁合同第十条“合同的终止和解除”约定，可以在金道公司未按时交纳房屋租金逾期在二个月以上时解除合同。即在金道公司不缴纳下一年度租金且持续时间到2015年9月20日以后，望乡情酒店可以要求与金道公司解除合同，并要求金道公司支付违约金5万元。但遗憾的是望乡情酒店仅仅基于金道公司口头提出可能不支付下一年度的房屋租金时，就在金道公司足额缴纳了租金的2015年8月19日前就锁住金道公司租赁房屋，且持续时间长达3个月。显然，望乡情酒店没有按照合同的约定合法的行使自己的权利，事实上造成金道公司在行使租赁物物权时的障碍。所以按照双方违反合同约定的前后顺序看，望乡情酒店已经以实际行为在7月份就违反了合同的约定，而要认定金道公司违反合同约定的时间应是在9月20日以后。故在本案中，望乡情酒店要求与金道公司解除合同的同时，一并要求金道公司支付违约金5万元的诉讼请求，原审法院不能予以支持。但金道公司至本案诉讼中没有足额缴纳实际租赁房屋期间的房屋租金，造成了望乡情酒店的实际损失，可以适用合同约定中支付滞纳金的规定。即望乡情酒店的诉讼请求，原审法院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条、二百二十七、第二百三十五条之规定，判决如下：一、宁乡金道公司有限责任公司与宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店签订的《租赁合同》解除；二、由宁乡金道公司有限责任公司将位于宁乡县玉潭镇花明南路2号宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店综合楼的三层房屋腾退给宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店（已经腾退）;三、限宁乡金道公司有限责任公司在本判决生效后十日内支付宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月产生的租金43264元;四、限宁乡金道公司有限责任公司在本判决生效后十日内支付宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月产生的保安、保洁、电梯使用费3600元;五、限宁乡金道公司有限责任公司在本判决生效后十日内支付宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店滞纳金4326.4元；六、由宁乡金道公司有限责任公司在本判决生效后十日内自愿支付宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店租赁房屋的水费107.59元，电费664.9元；七、驳回宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1744元，减半收取872元，保全费768元，合计1640元，由宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店负担289元，宁乡金道公司有限公司负担1351元。
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：望乡情酒店与金道公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，望乡情酒店与金道公司就房屋租赁的基本事实没有争议，金道公司也基本认可实际租赁望乡情酒店房屋而应当承担的费用，双方对解除租赁合同亦无争议，现双方当事人争议的焦点问题是金道公司应否向望乡情酒店支付违约金50000元的问题。《租赁合同》约定：第二年开始均提前一个月一次性现金支付年租金；如乙方未按期交纳房屋租金，超过一个月的，按应交纳房屋租金总金额5%支付滞纳金给甲方；逾期两个月仍未交纳租金，甲方有权单方终止合同并收回房屋，并依法追诉房租和滞纳金；如因乙方违约而被甲方提前终止合同的，多交的房租做违约金处理，少交的租金由乙方补交，并支付违约金5万元；下列情况，甲方可以单方面解除合同：乙方未按时交纳房屋租金逾期在两个月以上的。在合同履行过程中，虽然金道公司未按照合同约定在2015年7月20日前交纳2015年8月21日起至2016年8月20日止的一年房屋租金，构成违约，应承担相应的违约责任；根据上述合同约定，金道公司按应交纳房屋租金总金额5%支付滞纳金给望乡情酒店。根据上述合同约定，只有在金道公司逾期两个月未交纳租金，望乡情酒店才有权单方终止合同、收回房屋，并要求金道公司支付违约金5万元；但是，望乡情酒店在金道公司已经足额缴纳租金至2015年8月19日且金道公司逾期未交纳下一年度租金未达到逾期两个月之前就锁住金道公司租赁的房屋，持续时间长达3个，亦违反了合同约定，应承担相应的责任。因此，一审判决对望乡情酒店要求金道公司支付违约金5万元的诉讼请求不予支持正确。
综上所述，望乡情酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1744元，由宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。