孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）孟民初字第1423号
原告牛国清，男，1965年7月21日出生。
被告焦作市宏业经贸有限责任公司。
法定代表人王祝生，该公司董事长。
委托代理人何海旺，该公司法律顾问。
委托代理人李国强，河南圣煜律师事务所律师。
本院于2012年12月20日立案受理了原告牛国清诉被告焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牛国清，被告宏业公司的委托代理人李国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛国清诉称，2010年10月25日，原告与被告签订了商品房买卖合同，以按揭的方式购买被告在孟州城内北环路东段开发的商品房及车库各一套，且按合同约定交付首付款，并办理了银行按揭贷款手续，银行贷款也已全部到位（房款26.879万元、车库6.45万元），合同约定于2011年8月1日交付房屋和车库。但时至今日，被告未按合同约定交付房屋。原告就延期交付房屋违约金和交付房屋事宜多次找被告协商，但被告拒不按合同约定支付违约金（逾期30日内按已交购房款的日万分之2，超过30日的不低于该约定），也不按约定交付房屋。原告系工薪阶层，买房时均在银行贷款或在朋友处借款，被告逾期交付房屋，使原告背负巨额利息。故诉至法院，请求判令：1、被告立即自合同约定交付房屋之日起至房屋实际交付之日止，以原告已交购房款为基数，按双方签订的商品房买卖合同有关条款支付延期交付房屋的违约金57989.70元；2、被告按合同约定标准交付原告房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中原告将第一项诉讼请求变更为：违约金的计算时间从合同约定的交房之日即2011年8月1日起至诉讼前2012年10月底，从第一个月按日万分之二，计算为1999.74元，从第二个月开始按日万分之四计算至2012年10月底为55992.72元。
被告宏业公司辩称：1、应通过鉴定以确定非答辩人的因素所造成的延期交房期间，该期间被告不应承担违约责任；2、被告承担违约责任最多以同地段同类房屋租金标准的130%为限。
依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告提出对非因被告因素造成的延期期间进行鉴定的申请是否有事实和法律依据；2、如何计算被告未按期交房应赔付原告的违约金。
围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、2010年10月25日原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、2010年10月15日购房款收据1张计款88790元，2010年12月17日购房款收据1张计款64500元；3、宏业鑫城地下车库使用权出让协议一份；5、焦作市个人住房公积金发放到位通知书一份。上述证据证明原告与被告签订买卖合同以后，被告没有履行合同按期交房义务，也不按合同约定支付违约金，使原告背负巨额利息，造成原告精神和物质上多重损失，被告应按合同约定赔偿违约金。被告对原告证据真实性均无异议，本院对原告的证据真实性依法予以确认。
围绕争议焦点，被告宏业公司向本院提交如下证据：1、气象证明及资料5页；2、被告宏业公司2011年4月15日焦宏鑫字（2011）第12号《关于对宏业·鑫城项目东侧梧桐路尽快修通的申请》文件1份；3、孟州市住房和建设局证明一份；4、会议纪要10页；5、供水管道安装协议书及补充协议9页；6、工程回复单及天然气利用工程安装合同7页；7、工程联系单31页；8、竣工验收报告5页。以上证据证明因政府修路、气象、天然气、自来水等因素造成工程延期，延期期间应以鉴定为准，此期间不应由被告承担违约责任；9、租房协议两份。因原告对被告证据1-8的真实性均无异议，本院对原告1-8号证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据9，认为与本案无关，不予质证。本院认为原告所提异议成立，故对被告的证据9的证据效力不予采信。
依据原被告的庭审陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2010年10月25日，原告牛国清与被告宏业公司签订了商品房买卖合同，2010年12月17日双方签订了宏业鑫城地下车库使用权出让协议，原告以按揭方式购买被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房（第9号楼2单元3层东户2031号房）及208号车库一个，原告于2010年10月15日付清首付款88790元，余款180000元通过公积金贷款方式支付。原告后于2010年12月17日一次性支付车库价款64500元。合同约定被告应于2011年8月1日前将商品房交付原告使用，于交房日向乙方提供车库。对于原告所购房屋交付的期限和条件，原、被告双方在商品房买卖合同第八条明确约定：被告应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第①种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：
①该商品房经验收合格。
②该商品房经综合验收合格。
③该商品房经分期综合验收合格。
④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；
②因政府原因，导致供水、排水、天燃气、电源等市政配套设施，设备不能正常使用的；
③未尽事宜见附件四。
附件四即本合同的补充条款，该补充条款中第三条约定，下列情况之一，出卖人即本案被告可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任：
……
③为遵守当地政府的法规及配合城市建设，市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因；
④施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；
①遇到恶劣的气候影响工期的双方同意顺延交房日期；
④其他非出卖人所能控制的因素。
对于被告逾期交房的违约责任，商品房卖合同第九条明确约定：
①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；
②出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。
对于房屋的交接，该合同第十一条予以了明确约定：商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由被告承担。
2012年2月10日，被告开发的孟州宏业鑫城5号住宅楼竣工，并经过建设单位即本案被告、监理单位即焦作市建设工程监理所、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。原被告均认可被告未将双方在合同中约定买卖的被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房（第9号楼2单元3层东户2031号房）及208号车库交付原告使用。被告称涉案房屋无法按约交付是因为客观原因造成的，不应承担逾期交房的违约责任。以上即为本案事实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原告按约定履行了向被告交付购房款的义务，被告亦应当按照合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向原告交付所购买的房屋和车库。逾期后，被告并没有就延期交房的时间与违约责任的承担与原告达成一致意见，因此，被告仍应按照合同的约定的标准向原告交付房屋及车库并承担逾期交付的违约责任。合同约定逾期不超过30日，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款不低于日万分之二的违约金，本院认为由被告按已交付房价款万分之二向原告支付违约金为宜，故被告应从合同约定的最后交付日之次日即2011年8月2日起至2012年10月31日止以原告支付已交总购房价款333290元（购房款268790元＋购车库款64500元）为基数按日万分之二支付违约金30396.05元。原告主张违约金从逾期交房的第二个月开始按日万分之四计算至2012年10月底为55992.72元，依据不足，本院不予支持。被告主张逾期不能交付房屋的原因系天气降水量大及政府配套设施不完善导致，且符合合同约定，不应承担违责任，本院认为，被告开发的商品房在施工过程中仅是遭遇了连续降雨，但没有证据证明该降雨达到了不可抗力的程度。至于供水管道和天然气管道安装迟延与被告自身未及时安排有密切的关系，且供水与供气单位与被告所签订的安装合同，系双方正常的商事行为，不属于政府部门的职能。同时，被告没有向本院提供证据证明其所出售的宏业鑫城小区的商品房与梧桐路的修建之间有何必然关联性以及政府部门对被告作出有何承诺，因此被告此项辩解意见及要求对迟延交房的日期进行鉴定的请求均依据不足，本院依法不予支持。被告主张合同所约定的违约金过高，并要求按照租金的标准赔偿原告的损失，依据不足，本院依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内将经验收合格的孟州宏业鑫城第5幢二单元3层东户2031室商品房一套及208＃地下车库交付给原告牛国清；
二、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决后十日内，以总购房款333290元为基数，自2011年8月2日起至2012年10月31日止按日万分之二赔偿原告牛国清逾期交房违约金；
三、驳回原告牛国清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1250元，由被告焦作市宏业经贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 李来保
审判员 刘爱云
审判员 韩冬霞
二〇一四年六月十日
书记员 胡晓芬