广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第334号上诉人（一审被告）平果县鑫龙商贸有限责任公司。住所地：平果县马头镇东街214号。法定代表人唐秀峰，公司董事长。委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）黄归玲。委托代理人黄立聪，平果县法律服务所法律工作者。上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司（以下简称：鑫龙公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。2015年3月26日本院受理后，依法组成合议庭审理本案，于2015年6月3日公开开庭审理本案。上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司的委托代理人张潇，被上诉人黄归玲的委托代理人麻太佳到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院审理查明，2010年9月13日原告黄归玲与被告鑫龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号金龙商业大厦第1幢（1#楼）1701号房，房屋总价款为234515元。合同第八、第九条约定，被告鑫龙公司应当在2011年8月30日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付给原告，如逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告分别于2010年3月9日、2010年9月13日向被告支付购房款71476元、46039元；另外，原告还向中国工商银行股份有限公司平果支行申请贷款117000元，银行贷款于2011年1月4日汇入被告银行账户。2014年8月7日原、被告办理交接房手续。�被告延期交房，2014年10月8日原告黄归玲向法院提起诉讼。另查明，2014年4月18日被告开发的金龙商业大厦1#楼通过竣工验收，取得《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论（工程质量是否合格）为合格。2014年7月28日经平果县住房和城乡规划建设局审查工程竣工验收备案文件齐全，同意备案。一审法院审理认为，原告黄归玲与被告鑫龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未能根据合同约定在2011年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。关于诉讼时效的问题。因至原告起诉之日，被告鑫龙公司未将原告购买的商品房交付给原告，被告的违约行为持续存在，故原告向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。2014年4月18日被告开发的商品房经竣工验收合格，符合约定交房条件，现原告请求被告立即履行交房义务，符合法律约定，予以支持。关于违约金如何计算的问题。原、被告在合同中约定，逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，是双方的真实意思表示且未违反法律规定，原告主张按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告对自己的主张有责任提供证据，但被告未能提供证据证明原告的损失，也不能证明违约金超过原告损失的30%，故对被告关于违约金过高的主张，不予支持。被告鑫龙公司主张该公司于2013年11月23日公告交房，违约金应计至2013年11月23日止。根据《中华人民共和国城�房地产管理法》第二十七条第二项规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因2013年11月23日该商品房未经竣工验收合格，不符合交房条件，故被告2013年11月23日发布的交房公告不符合法律规定，不能视为被告已于当日向原告交付房屋，对被告关于违约金计至2013年11月23日止的主张不予支持。故被告应支付的违约金为自2011年8月31日至2014年8月7日止，共计1073天，按原告已交房款234515元每日万分之三计算。但原告仅主张1070天是原告对自己权利的处分未违反法律规定，予以准许，该期的违约金为：234515元×0.0003×1070天＝75279.31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司向原告黄归�支付逾期交房违约金75279.31元。案件受理费减半收取840元，由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。上诉人鑫龙公司上诉称，一审法院适用法律错误，判决有误。一、一审法院判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付购买的商品房是错误的。上诉人已经于2013年11月28日公告正式交房，涉案商品房已经于2014年4月18日验收合格并到房产部门办理备案手续，被上诉人完全可以收房，故一审法院该判决是错误的；二、一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金是错误的，涉案商品房已经验收合格，被上诉人完全可以收房，但被上诉人要判决生效才收房，故意拖延时间，不应予以支持；三、双方签订的《商品房买卖合同》约定2011年8月30日交房，诉讼时效到2013年8月30日时止。被上诉人2014年9月22日才向法院起诉，已经超过诉讼时效。请�二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人黄归玲答辩称，上诉人在上诉中没有提出任何新的理由和证据。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间各方均无新证据向二审法院提供。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付购买的商品房有无事实和法律依据；二、一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金是否有误；三、被上诉人向法院起诉是否超过诉讼时效。关于一审法院判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付购买的商品房有无事实和法律依据的问题。经�明，本案平果县人民法院（2014）平民一初字第1402号民事判决书中，并无要求上诉人交付商品房的判决，且双方已经办理了房屋交接手续。故本院对上诉人该上诉请求，不予审理。关于一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金是否有误的问题。本案判决的违约金计付时间，从合同约定交房的2011年8月31日计算至被上诉人实际收房的2014年8月7日止，被上诉人并无拖延收房的故意和行为。一审法院判决计算违约金的时间并无不当，上诉人称一审法院判决上诉人从合同约定交房次日至被上诉人实际收房计付违约金有误的上诉理由，不能成立。关于被上诉人2014年3月17日才向法院起诉是否超过诉讼时效的问题。上诉人称应当从合同约定交房的2011年8月30日开始计算诉讼时效，被上诉人的起诉已经超过二年的诉讼时效。但依合同约定，被上诉人于2011年8月30日前将经验收合格的该商品房交付上诉人使用，如逾期交房买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。从查明案件事实是上诉人未能按约定于2011年8月30日前将验收合格的该商品房交付上诉人，双方均无解除房屋买卖合同的意思表示，应可认定双方同意继续履行合同，故上诉人提出从2011年8月30日开始计算诉讼时效的理由不能成立。而上诉人提出公告交房的时间是2013年11月23日，涉案的商品房于2014年4月18日才通过竣工验收，故被上诉人2014年10月8日向法院起诉并未超过法定的诉讼时效。上诉人提出被上诉人的起诉已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）�和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长凌文楼审判员曲静审判员玉江二〇一五年六月十五日书记员潘增毅