山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0826民初2779号
原告：王玉金，男，1972年5月14日出生，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：朱思峰，山东晨罡法律服务所法律工作者。
被告：微山县微湖房地产开发有限公司，社会信用代码：91370826739272143X。住所地，微山县县城商业街南首。
法定代表人：朱恒才，总经理。
委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。
第三人：微山华昊塑胶有限公司，社会信用代码：91370826683245612C。住所地，微山县城商业北街苏园西三巷20号。
法定代表人：徐德权，经理。
原告王玉金与被告微山县微湖房地产开发有限公司（以下简称微湖公司)、第三人微山华昊塑胶有限公司（以下简称华昊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月26日第一次公开开庭进行了审理，原告王玉金的委托诉讼代理人朱思峰，被告微湖公司的委托诉讼代理人白守武，第三人华昊公司的法定代表人徐德权到庭参加了诉讼；于2018年6月15日第二次公开开庭进行了审理，原告王玉金及其委托诉讼代理人朱思峰，被告微湖公司的委托诉讼代理人白守武到庭参加诉讼，第三人华昊公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉金诉讼请求：1、请求依法判令被告微湖公司继续履行合同；2、请求依法判令被告微湖公司支付违约金139254元（暂计算至2017年10月31日）元；并判令被告微湖公司继续支付违约金至被告交付验收合格的房屋之日止（从2017年11月1日起算，以房款407176元为基数，按照日万分之三计算）；3、诉讼费由被告承担。被告微湖公司于2017年12月11日追加华昊公司为第三人。原告王玉金于2018年3月26日第一次公开开庭时当庭变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告微湖公司及第三人华昊公司共同继续履行合同；2、请求依法判令被告微湖公司及第三人华昊公司共同连带支付违约金139254元（暂计算至2017年10月31日）；并判令被告微湖公司、华昊公司继续支付违约金至被告交付验收合格的房屋之日止（从2017年11月1日起算，以房款407176元为基数，按照日万分之三计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告微湖公司于2014年9月15日签订《商品房买卖合同》，购买被告在微山县华景玉苑的1号楼4单元401室商品房，商品房总金额为407176元元。签订合同后，原告按照合同约定交付房款。但至今，被告微湖公司仍未能按照《商品房买卖合同》的约定交付商品房。根据合同第八条约定出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，被告微湖公司已违反约定交付商品房。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截止原告起诉之日，被告交付使用的商品房仍未经验收合格，被告的交房行为无效。综上，被告微湖公司违反约定交付商品房，应当承担违约责任。由于第三人华昊公司与本案具有法律上的利害关系，第三人也应共同承担违约责任。原告为维护其合法权益而起诉，请求依法判决。
被告微湖公司辩称，一、涉案商品房实际已由第三人华昊公司交付给原告，原告已实际占有该房屋，不存在逾期交房情况。原告已接收房屋，说明其同意了交付条件，交付已经完成。原告接收了房屋并实际入住后，又诉求延期交付违约金没有事实依据。
二、退一步讲，即使需要承担责任，承担主体应该是第三人华昊公司。涉案商品房实际开发者是华昊公司，被告微湖公司仅是挂名开发。2011年7月21日，被告微湖公司与第三人华昊公司签订《联合开发房地产协议》，第九条约定“本项目所涉及房产产权或物权，实质上全部归属于微山华昊塑胶有限公司所有，微山县微湖房地产开发有限公司只具有挂名权”。2012年2月26日，被告微湖公司与第三人华昊公司签订补充协议，进一步明确“按照商品房预售许可证审批部门的要求，需要微山县微湖房地产开发有限公司以资质挂名申办商品房预售许可证，以便于商品房初始登记时将房屋所有权挂名在微山县微湖房地产开发有限公司名下”。涉案商品房的销售是由第三人华昊公司及其法定代表人以被告微湖公司的名义与原告签订的合同。被告微湖公司没有参与销售。销售房屋的收入款项一部分进入了被告微湖公司与第三人华昊公司开设的监管账号，该账户实际控制人为第三人华昊公司，还有一部分是由第三人华昊公司直接收取。所以，被告微湖公司对涉案房屋仅是挂名，不承担实体的权利和义务，即使需要承担违约责任，其承担主体也应该是第三人华昊公司。
三、原告诉求违约金明显过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少。本案中原告已实际占有该房屋，并已经入住，没有给原告造成实际损失，原告诉求的违约金明显过高。同时，“逾期交房”包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋竣工验收合格逾期。在本案中被告微湖公司实际交付了房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。虽然由于其所交付的房屋因其他原因不符合形式上的交付条件，其仅存在“逾期交房”第二个层面的行为，即竣工验收合格逾期。本案中购房者已实际入住，也没有给购房者造成实际损失，恳请法院对违约金标准酌情减少，以彰显公平合理原则。
四、原告诉讼请求部分已过诉讼时效。合同签订时间是2014年9月15日，而合同约定的交付时间为2014年8月31日。这显然与常理不符，约定的交付时间不具有效力，应当认定为交房时间约定不明确。合同签订后，第三人微山华昊塑胶有限公司将房屋交付给原告。从交房日起至2017年11月7日原告起诉之日，原告已超过三年未向责任主体主张违约金请求权，对违约金请求权已超过3年的部分，因已过诉讼时效，对已过诉讼时效的部分不应支持。
综上所述，本案第三人华昊公司已将涉案房屋实际交付给原告，不存在逾期交付；给付逾期交房违约金没有事实依据。退一步讲，第三人华昊公司系涉案商品房的实际开发者及所有人，即使需要承担责任也应由第三人华昊公司承担。
第三人华昊公司陈述，原告与被告微湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，具有法律约束力。第三人华昊公司不是该合同的相对人，不受该合同的约束。第三人华昊公司与被告微湖公司达成了《联合开发房地产协议》后，被告微湖公司将联合开发的房地产项目发包给微山县微湖建筑工程有限公司（以下简称微湖建筑公司）负责承建，被告微湖公司的法定代表人与微湖建筑公司的法定代表人均系朱恒才。按照与微湖建筑公司签订的建设工程施工合同所约定的工程施工期限及相关条款，被告微湖公司所属微湖建筑公司没有按照合同约定按时履行建筑工程的交付工作。原告的诉求主张是因被告微湖公司所属微湖建筑公司违反合同约定，逾期交付工程成果且被告微湖公司不提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的签发义务造成的所谓逾期交房违约责任。被告微湖公司与被告华昊公司签订的《联合开发房地产协议》，是双方当事人之间的法律关系，联合开发，不必然联合销售，不能以此认定被告华昊公司对原告直接承担相关责任。因此，第三人华昊公司不应承担原告主张的违约责任。
原告王玉金向本院提交了以下证据：
一、商品房买卖合同一份，证明双方就涉案房产达成买卖合同，约定的交房期限为2014年8月31日，交付标准为“该商品房经验收合格”，同时对逾期交房进行明确约定自最后的交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金；二、贷款合同一份；、三、首付款收据一份，原告交首付款157176元。
被告微湖公司向本院提交以下证据：
一、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（复印件）一份。拟证明涉案项目已按照程序竣工验收，验收合格，并在备案机关备案。
二、《联合开发房地产协议》及《补充协议》各一份，拟证明涉案项目只是挂名在被告微湖公司名下，实际开发者及所有者为第三人华昊公司，即使需要承担责任，承担主体也应该是第三人华昊公司。
三、建设工程规划许可证一份，拟证明涉案房产实际开发人是第三人华昊公司，被告微湖公司只是挂名开发。该规划许可证对外是公开的，也证明原告对此情况是明知的。
四、购房付款收据（复印件），来源于原告提交的证据，拟证明部分购房款交付给第三人华昊公司，也证明购房者对第三人华昊公司是涉案房屋实际开发及销售者是知情的。
第三人华昊公司未提交证据。
本院组织当事人对上述证据进行了质证。对于原告提供的证据一，被告微湖公司无异议，但对证明目的有异议，认为该房屋已由第三人华昊公司实际交付给原告，原告也已实际入住，所以，被告微湖公司与第三人华昊公司不存在逾期交房的行为。第三人华昊公司对原告所提供的证据一无异议，但认为该商品房实际是被告微湖公司出售，与第三人华昊公司无关。本院认为，原告提供的证据一，能够证明原告与被告微湖公司于2014年9月15日签订《商品房买卖合同》，双方存在商品房买卖合同法律关系，本院予以采信。被告微湖公司及第三人华昊公司对原告提供的证据二均无异议，本院予以确认。被告微湖公司对原告提供的证据三真实性无异议，但认为被告没有实际收取该房款。第三人华昊公司对原告提供的证据三真实性无异议，但认为购房款付给了被告。本院认为原告提供的证据三，能够证明原告完成支付购房款的事实，本院予以采信。对于原告提供的证据四，被告无异议，本院予以采信。对于被告微湖公司提供的证据一，原告认为该证据原件已被建设局收回，其真实性无法确认。第三人华昊公司对被告微湖公司提供的证据一无异议。本院认为，被告微湖公司提供的证据一，系复印件，结合庭审查明的事实，涉案商品房至今无验收合格手续，本院不予采信。对被告微湖公司提供的证据二，原告对其真实性无异议，但认为该协议是被告微湖公司与第三人华昊公司之间的内部协议，对原告方没有约束力，根据双方所签订的协议，对本案在责任承担方面应当由被告微湖公司与第三人华昊公司共同承担。第三人华昊公司对被告微湖公司提供的证据二真实性无异议。本院认为，被告提供的证据二系被告微湖公司与第三人华昊公司之间签订的内部协议，该内部协议是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对原告直接承担相关责任，因此，本院对该证据予以采信，对其证明目的不予采信。对被告微湖公司提供的证据三，原告对其真实性无异议，但认为该证据与被告微湖公司提交的证据二相互印证，因此本案原告主张被告微湖公司与第三人华昊公司共同承担责任，具有法律和事实依据。第三人华昊公司对被告微湖公司提供的证据三无异议。本院认为被告微湖公司提供的建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，该证据真实、合法、有效，本院予以采信，但对被告的证明目的不予采信。对被告微湖公司提供的证据四，原告认为该证据为复印件，该证据能够说明被告微湖公司与第三人华昊公司之间的关系，也能够与被告微湖公司提供的证据二相互印证，第三人华昊公司也应作为承担责任的主体。第三人华昊公司对该证据的真实性无异议，但认为与第三人华昊公司无关。本院认为被告微湖公司提供的该证据系部分业主交纳购房款的收据，不能证明华昊公司是商品房买卖的相对方，对该证据予以采信，但对被告的证明目的不予采信。
经审理本院认定事实如下：原告王玉金于2014年9月15日与被告微湖公司签订了《商品房买卖合同》。第三条载明：买受人所购商品房的基本情况：第0001座04单元0401号房，面积145.42平方米。第四条载明：商品房单价每平方米2800元，总金额407176元。第六条载明：付款方式，签订合同即付首付款157176元，剩余房款250000元办理银行按揭。第八条载明：交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的……。第九条载明：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三(该比率应不小于第（1)项中的比率)的违约金。
原告于2014年11月21日交款157176元，达到合同约定首付款额度。原告于2015年1月5日在中国银行股份有限公司微山支行贷款250000元，交足付款。经庭审查明，原告于2015年1月5日后一周内收到房屋钥匙。
另查明，被告微湖公司与第三人华昊公司于2011年7月21日签订联合开发房地产协议，双方合作开发的项目为华景玉苑小区。涉案高层住宅规划为“11＋1”层，实际建筑“12＋1”层。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告微湖公司、第三人华昊公司是否应当共同承担继续履行合同及给付违约金的责任？二、涉案房屋是否已经实际交付？三、本案是否超过二年诉讼时效？
一、关于被告微湖公司、第三人华昊公司是否应当共同承担继续履行合同及给付违约金责任的问题。原告与被告微湖公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告就涉案房屋签订商品房买卖合同的系被告微湖公司，双方在该合同中就商品房买卖事宜进行了相关约定，原告也是依据该合同约定来主张权利，因此，承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，即被告微湖公司。第三人华昊公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性原则，其不应向原告承担继续履行合同及给付违约金的责任。至于被告微湖公司与第三人华昊公司签订的联合开发房地产协议，是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对原告直接承担相关责任。故原告要求第三人华昊公司承担继续履行合同及给付违约金责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于涉案房屋是否已经实际交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”尽管被告微湖公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“经验收合格”，但在未经验收合格的前提下，原告于2015年1月5日后一周内实际接收了涉案房屋，即视为房屋已经交付原告使用。原告要求被告微湖公司承担自2015年1月5日后一周内至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于本案是否超过二年诉讼时效的问题，本案认为，被告微湖公司于2015年1月5日后一周内完成交房，其违约的状态至此已经结束，原告应自2015年1月5日后一周内（交钥匙前一天）起的二年内主张权利。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，因此该案不适用诉讼时效三年的规定。原告要求被告微湖公司承担该期限前的违约责任，至原告于2017年11月7日提起本案诉讼，已经超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条所规定的二年诉讼时效，因此，原告主张被告微湖公司承担逾期交房违约责任，依法不予支持。
根据庭审查明的事实，被告微湖公司至今仍未按《商品房买卖合同》的约定为涉案房屋办理验收手续，未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此原告要求被告微湖公司继续履行《商品房买卖合同》，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告微山县微湖房地产开发有限公司继续履行与原告王玉金签订的《商品房买卖合同》；
二、驳回原告王玉金的其他诉讼请求。
案件受理费3086元，由原告王玉金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 刘贵芳
人民陪审员 王延河
人民陪审员 岳 齐
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 杨天娇