北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初20431号
原告：马连国，女，1958年4月1日出生，回族，无民事行为能力人，住北京市大兴区。
法定代理人：伊守堂（系马连国之夫），住河北省廊坊市广阳区。
原告：符某，男，2004年9月20日出生，回族，学生，住北京市大兴区。
原告：马美丽（系符某之母，兼符某的法定代理人），女，1982年12月27日出生，回族，农民，住北京市大兴区。
原告：马长城，男，1986年4月17日出生，回族，农民，住北京市大兴区。
上述4名原告的委托诉讼代理人：常海梅，北京市兰台律师事务所律师。
被告：马振，男，1985年1月7日出生，回族，无业，住北京市大兴区。
被告：马磊，男，1986年5月6日出生，回族，北京同仁堂有限公司职员，住北京市大兴区。
被告：王浩然，男，1985年4月29日出生，蒙古族，无业，住北京市大兴区。
上述3名被告的委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。
原告马连国、原告符某、原告马美丽、原告马长城与被告马振、被告马磊、被告王浩然确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马连国的法定代理人伊守堂、原告马美丽、4名原告的委托诉讼代理人常海梅、3名被告的委托诉讼代理人杨智永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马连国、符某、马美丽、马长城向本院提出诉讼请求：1.确认在2008年1月7日王浩然与马××、马连国关于购买北京市大兴区×××镇××家园日苑22号楼2单元603室房屋（以下简称603室）和10号楼6单元302室房屋（以下简称302室）签订的“购房协议书”无效；2.判令3名被告立即向4名原告返还603室、302室；3.诉讼费用由3名被告承担。事实和理由：马连国是马美丽、马长城的母亲，符某系马连国的外孙、马美丽的儿子；马振、马磊之父马××是马连国的胞弟；马××于2008年5月24日死亡，马振、马磊系马××的法定继承人。马连国拥有北京市大兴区西红门镇三村欣宏北大街西24条9号宅基地1块（以下简称9号西院），4名原告均为9号西院宅基地上的户籍登记人口；因马连国家庭经济困难，马连国又系精神病人，无力在宅基地上加盖房屋，9号西院暂交胞弟马××代为保管；2007年9月，西红门镇拆迁改造，马××向4名原告隐瞒拆迁改造情况，私自以马连国名义办理了拆迁安置补偿事宜，取得了302室、603室两套安置房及部分拆迁货币补偿款；2008年5月24日，马××因病死亡；2008年8月份，马振未经合法授权，私自办理了302室、603室的收房入住手续；2008年年底，4名原告才从亲戚处得知自家宅基地已经被拆迁；2009年5月份，马连国向法院起诉，要求马振返还302室、603室两套回迁安置房屋；法院经审理查明，2008年1月7日马××代理马连国与王浩然签订了购房协议书，马××将302室和603室卖给了被告王浩然；据此，北京市大兴区人民法院于2010年12月13日作出（2010）大民初字第4600号民事判决书，认定王浩然与马××房屋买卖合同的有效性是解决问题的前提，在未解决房屋买卖合同是否有效的情况下，马连国要求马振返还诉争房屋依据不足，驳回了马连国的诉讼请求。基于上述事实，4名原告认为，被拆迁9号西院宅基地属于马连国所有，4名原告均系该宅基地的回迁安置人口，302室、603室应属于对被拆迁人口的专用安置房屋；现马××未经4名原告同意，故意隐瞒拆迁安置事宜，私自将两套安置房屋出售给王浩然的行为，属于无权处分行为，应当认定其与王浩然签订的购房协议书无效；现马××已经死亡，马振、马磊作为马××的法定继承人，应当与王浩然共同返还诉争房屋；为维护自身合法权益，4名原告诉至法院，请求判如所请。
马振、马磊、王浩然辩称，针对603室、302室存在合法有效的“购房协议书”；9号西院内平房与马连国没有任何权属关系，该房屋属于马××所有；9号西院内平房全是由马××出资建设，所以该房屋的拆迁利益应该归马××所有，与马连国无关；诉争9号西院宅基地没有门牌号，它位于大兴区西红门镇三村与十一村的交界处，有1个9号院，这是马××家的门牌号，9号西院是借9号院的门牌号一起拆迁的；马××对2套回迁安置房享有处分权，实际进行处分也是合理合法的，王浩然亦支付了合理对价；综上所述，不同意4名原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：马连国、马××系姐弟关系；伊守堂、马连国夫妇系马美丽、马长城之父母；符某系马美丽之子；马连国、马美丽、马长城、符某的户籍住址均为“北京市大兴区西红门镇三村欣宏北大街西24条9号”，即9号西院；马连国系精神残疾人，自1980年患有精神病，经诊断为精神分裂症；2009年12月2日，本院作出（2009）大民特字第8号民事判决书，判决宣告马连国为无民事行为能力人，指定马连国之夫伊守堂为马连国的监护人。2007年9月3日，北京市大兴区西红门镇第三村（以下简称西红门三村）村民委员会出具“宅基地权属证明”，该证明载明：“马连国为西红门镇叁村村民，房屋位置坐落在大兴区西红门镇三村欣宏北大街西24条9号。宅基地南北宽13.4米，东西长13.45米，面积为180.23平方米”。在2003年10月之前，案外人陈××、陈×曾经在西红门三村担任党支部书记、村主任；2010年5月，陈××、陈×出具证明，该证明载明：“我在三村担任书记期间，马××（村民）以马连国的名义建一处院落，房屋四间，此事属实”；经询问，4名原告陈述称，其既没有参与9号西院内房屋的建造，亦未曾在所建成房屋内居住过，但9号西院宅基地系以马连国名义申请，且4名原告的户籍住址位于9号西院，4名原告应系9号西院的拆迁安置人口。
马振、马磊系马××与陈某之子；马振的户籍住址为“北京市大兴区西红门镇三村欣宏北大街24条9号”，并非9号西院。2004年10月8日，马××与其妻子陈某经北京市大兴区民政局登记离婚，双方在离婚协议中约定：“1.家里所有财产归陈某所有，外款归陈某，外欠款归女方与马××无关。2.孩子抚养权归陈某所有”。2006年左右，马××被查出患有急性淋巴癌。马××与西红门三村签订借款合同1份，马××向西红门三村借款200000元用于治疗疾病，借款期限为2006年11月27日至2011年11月27日，约定马××以手术后报销的医疗费和西红门三村每年给付的分红款偿还其向西红门三村的借款。
2007年1月30日，马××与伊守堂、马连国夫妇签订“证明”1份，其内容为：“我伊首堂是河北省伊指挥营的一个普通农民，因家庭困难与马连国结婚。因马连国智残生活上和经济上一直由他的父亲和弟弟支撑着，他父亲死后一直由他弟弟马××来照顾我们一家的生活，不论是经济上还是生活上。在2000年马××在西红门镇以他姐姐马连国的名义盖了四间房一座院落，一个临时的建筑。想让我们一家人搬过来住。没想到他的弟弟马××却患有急性淋巴癌，我马连国伊守堂夫妇在盖房过程中在经济上没有帮助马××一分一毫。因马××和他媳妇已离婚，唯一的亲人就是他姐姐马连国。因为我们没有能力出钱帮助马××，但我马连国伊首堂夫妇自愿放弃马××在西红门给予马连国的房产（因为在建设过程中我们没有出一分钱、一分力，都是马××一人出钱出力所盖），我们真心自愿让马××便卖房产，换成钱来挽救马××生命中的一劫。生产队每年给予的股份和分红钱，我马连国伊首堂夫妇全部拿走，从此和马××在房产上经济上毫无关系”；该证明原件由马连国与马××的表哥甘××保管；上述证明签订后，马连国、伊守堂及其子女搬到伊守堂位于河北省的户籍地居住。马连国主张伊守堂不识字，伊守堂与马××签订证明时并无内容，并提交由廊坊市广阳区万庄镇指挥营村村民委员会出具的证明，该证明载明：“兹有我村村民伊守堂，男……本人自小读不起书没有文化……”。
2007年9月3日，马××代替原告马连国签署了“住宅房屋拆迁货币补偿协议”、“选房通知”、“暂缓选房协议书”、“房屋拆迁补偿估价结果通知单”等拆迁补偿手续，拆迁人（甲方）为北京市大兴区西红门镇人民政府，被拆迁人（乙方）为马连国；“住宅房屋拆迁货币补偿协议”载明：“乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋10间，合法建筑面积135.17平方米，占地面积180.23平方米。乙方现有在册人口4人，实际居住人口4人，分别是户主马连国、之女马美丽、之子马长城、之外孙符某”；拆迁补偿款及补助费共计493314元，包括区位补偿价291967元（区位补偿单价为每平方米2160元，确权面积为135.17平方米）、重置成新价186519元（包括房屋主体总价值91851元、装修设备及附属物价值94668元）、搬家补助费2028元、提前搬家奖励费2000元、房屋周转补助费10800元；马××选择回迁房屋两套，即302室（建筑面积80平方米）和603室（建筑面积80平方米），房款分别为198400元、156724元，合计355124元；
2008年1月7日，马××代替马连国与王浩然签订“购房协议书”，马××将302室和603室卖与王浩然，王浩然主张其已经一次性全部付清购房款。2008年5月24日，马××因病去世，未留遗嘱。马振主张其了解的情况是马××将卖房款用于治病及归还西红门三村的借款和其向他人的借款，继承人并未继承。
2008年8月14日，马振代替原告马连国办理了诉争两套回迁安置房的入住手续，领取了两套房屋的电卡、气卡、钥匙并办理了物业委托协议书，上述电卡、气卡、钥匙、物业委托协议书及购房协议书、暂缓选房通知书原件在王浩然处。
2010年，马连国将马振以返还原物纠纷的案由诉至本院，要求马振返还马连国302室、603室以及上述两套房屋相关的拆迁补偿手续和房屋电卡、气卡、钥匙，即（2010）大民初字第4600号民事案件；本院于2010年12月13日作出（2010）大民初字第4600号民事判决书，认定：“公民的合法权益受法律保护，马连国名下的位于西红门三村的宅基地院落一处被拆迁后，马连国应取得上述院落的拆迁利益，包括诉争的两套回迁房屋及剩余的拆迁补偿款；但诉争的两套回迁房屋及剩余的拆迁补偿款被马××处置，故马××是否有权处置上述拆迁财产是本案的争议焦点。马连国主张王浩然的证言及其提供的购房协议书虚假，因未提供相关证据佐证，故本院对其该项主张不予采信。根据查明的事实，诉争的两套回迁房屋302室和603室系王浩然从马××处购买，并由王浩然占用，马振虽在王浩然办理回迁房屋的入住过程中代替马连国办理了相关手续，但确定王浩然与马××房屋买卖合同的有效性是解决问题的前提，在未解决上述房屋买卖合同是否有效的情况下，马连国要求马振返还诉争房屋及附属的拆迁手续、房屋电卡、气卡及钥匙等物品的主张，依据不足，本院不予支持”，判决驳回马连国的诉讼请求。双方当事人均未上诉，该民事判决已生效。
本院认为，在（2010）大民初字第4600号民事判决书中，认定：“确定王浩然与马××房屋买卖合同的有效性是解决问题的前提”，故4名原告在上述返还原物纠纷判决生效后提起本案诉讼，并无不当，本院依法对本案进行审理。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；4名原告主张“购房协议书”无效的理由为被拆迁9号西院宅基地属于马连国所有，4名原告均系该宅基地的回迁安置人口，302室、603室应属于对被拆迁人口的专用安置房屋，马××未经4名原告同意，故意隐瞒拆迁安置事宜，私自将两套安置房屋出售给王浩然的行为，属于无权处分；据此，本案争议焦点在于在出卖诉争房屋之前，作为9号西院拆迁所得的302室、603室的归属，马××之行为是否构成无权处分。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；根据本案所查明事实，马××借马连国名义申请了9号西院宅基地，之后由马××建造9号西院内平房，马连国一家既未参与建房，亦未在9号西院居住，即马连国一家并非9号西院内房屋的所有权人，建房人马××系9号西院内房屋的所有权人；之后，9号西院被拆迁，9号西院转化为包括诉争302室、603室在内的拆迁利益，虽然系以马连国名义签署拆迁协议，但因马××系9号西院内平房的所有人，且伊守堂作为马连国的监护人已与马××签订“证明”，明确表示：“因为我们没有能力出钱帮助马××，但我马连国伊首堂夫妇自愿放弃马××在西红门给予马连国的房产（因为在建设过程中我们没有出一分钱、一分力，都是马××一人出钱出力所盖），我们真心自愿让马××便卖房产，换成钱来挽救马××生命中的一劫”，故上述拆迁利益应由马××享有。需指出，因为马连国一家并非9号西院平房的所有人，基于房地一体主义，其亦无权取得拆迁利益中的区位补偿价等与宅基地有关的补偿；还需指出，不同地区有不同的拆迁政策，不排除在某些地区，基于在拆迁协议中列为拆迁安置人口这一身份，该民事主体即可获得一定拆迁补偿，但是在北京市大兴区，根据普遍的拆迁政策，拆迁补偿、补助款项（包含搬家补助、停产停业综合补助费、提前搬家奖、周转费、工程配合奖等）及回迁安置房的面积与被拆迁宅院的合法建筑面积、被拆迁房屋重置成新价、装修及附属物评估等因素有关，而与被拆迁院落的实际居住人口及户籍构成情况无关，具体至本案，因4名原告未举证证明根据该次拆迁政策，基于其户籍住址在9号西院即可获得相关拆迁补偿，故对4名原告主张其应享有包括诉争302室、603室在内拆迁利益的意见，本院不予采纳。因马××系302室、603室的权利人，故其出卖上述房屋与王浩然系有权处分，对4名原告要求确认2008年1月7日王浩然与马××、马连国订立的“购房协议书”无效的诉讼请求，本院不予支持。因“购房协议书”有效，4名原告并非诉争房屋权利人，故对4名原告要求3名被告返还302室、603室的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对4名原告所主张各项诉讼请求，均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
驳回马连国、符某、马美丽、马长城的全部诉讼请求。
案件受理费七千九百八十元，由马连国、符某、马美丽、马长城负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
审 判 员 刘 瑶
人民陪审员 丰永志
二〇一八年六月十三日
法官 助理 印 鹏
书 记 员 张思竹