广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1520号
上诉人（原审原告）：罗*姐，女，19**年8月16日出生，汉族，住广东省英德市，
委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦文龙，广东顺朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马*红，女，19**年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。
原审第三人：顺德区大良腾威房屋中介**。
经营者：韦爱群。
委托诉讼代理人：曾子文，该单位工作人员。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司佛山分行，住所广东省佛山市，统一社会信用代码**。
负责人：郑庆文。
委托诉讼代理人:刘松，该单位工作人员。
委托诉讼代理人:梁曦，该单位工作人员。
上诉人罗金姐因与被上诉人马*红及原审第三人顺德区大良腾威房屋中介服务部（以下简称腾威中介）、中国农业银行股份有限公司佛山分行（以下简称农行佛山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初13126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
罗金姐上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除《房地产买卖三方合同》，马*红立即向罗金姐返还购买房屋首付款370000元、购房定金50000元、维修基金12975元、中介费3000元、物管费2000元以及违约金276000元，合共713975元；2.本案一、二审诉讼费由马*红承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。（一）一审法院对于马*红于2017年8月4日向罗金姐发出解除合同通知书的效力认定是以偏概全。根据微信、短信记录等证据，罗金姐于2017年8月9日知道银行出具同意贷款书后通知马*红配合办理过户手续，马*红收到通知后坚持认为罗金姐违约而不予配合办理，其行为明确表明不再履行合同，罗金姐无奈之下起诉维权。一审法院对微信、短信记录等证据不予采信，对马*红在此之前的根本违约行为不予认定，仅采纳了马*红最后的辩解，这与合同法第九十四条相悖，其结果是违约方可借口合同履行期限未到不构成违约，有违诚实信用原则。（二）关于罗金姐就增加的一成首付款130000元如何支付未与马*红协商的问题。2017年7月19日，银行通知罗金姐办理按揭贷款需要增加一成首付款，但未说明支付方式。2017年7月27日，银行通知罗金姐将150000元存入办理按揭贷款的账户，罗金姐随即办理存款手续，银行表示马上走流程。罗金姐收到按揭贷款合同后马上联系马*红过户，却得到马*红解除合同的通知。因此，罗金姐并非故意隐瞒马*红要增加一成首付款，银行没有要求罗金姐将该情况告知马*红，只是按揭流程没有完成，罗金姐是按照银行的操作流程办理。况且涉案合同第四条B款第（2）点约定如买方申请银行贷款额度不足，即在过户当天先补足给卖方，故只要双方及时过户，是否需要增加一成首付款对马*红没有影响，况且罗金姐已经将一成首付款存入了按揭账户，积极履约，但一审法院对该事实没有查明，导致错判。（三）罗金姐无论是一审提交的证据还是在庭审的陈述都明确要求解除合同，马*红的一审诉讼请求也是解除合同，且马*红根本违约导致合同履行期限已过，合同没有继续履行的可能性，一审法院认定合同没有解除没有事实和法律依据。
马*红辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，马*红不存在违约。增加的一成首付款罗金姐主张已支付，但没有证据证明，也没有告知马*红，因此不能认为罗金姐在积极履行合同，其行为让马*红产生错误认识而发出了解除合同的通知。请求驳回上诉，维持原判。
腾威中介、农行佛山分行没有发表答辩意见。
罗金姐向一审法院起诉请求：一、解除《房地产买卖三方合同》；二、马*红立即向罗金姐返还购买房屋首付款370000元、购房定金50000元、维修基金12975元、中介费3000元以及违约金276000元，合共711975元；三、本案诉讼费用由马*红承担。
一审法院认定事实：佛罗伦斯花园一座204号房屋登记在马*红名下。罗金姐的朋友李先生在与马*红通过电话初步磋商房屋买卖事宜后，罗金姐、马*红、腾威中介三方于2017年6月26日签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定马*红将上述案涉房产以1380000元的价格出售给罗金姐，罗金姐于签订合同当天支付首期购房款370000元，另有960000元由罗金姐向银行申请贷款，于房屋办理抵押登记手续后由银行直接转入马*红的银行账户，马*红已缴交的物业维修基金12975.22元由罗金姐在支付首期款时一并付给马*红。合同还约定卖方在收取首付款后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业出售时，须支付合同约定的成交价格的20%作为违约金，并退还买方已支付的所有费用；如买方在支付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买该物业，须支付成交价的20%作为违约金，买方已支付的定金可冲抵部分违约金。合同第十六条备注条款约定“经买卖双方协商，办理银行按揭（双方交付银行资料齐全和同意贷款书出来30天内完成此次交易）”。
合同签订当天，罗金姐依约向马*红支付了370000元的首付款以及12975元的维修基金，并支付了中介费3000元。双方确认在签订合同前，罗金姐已向马*红支付了50000元定金。2017年6月30日，马*红配合罗金姐到银行办理贷款申请，农行佛山分行要求罗金姐补充资料，罗金姐于2017年7月6日补齐了资料。2017年8月1日，农行佛山分行通知办理贷款的中介方及罗金姐，表示银行已出具了同意贷款书，但因该行负责人外出，尚未能加盖公章。2017年8月4日，马*红通过手机短信向罗金姐发出解除合同通知，表示因罗金姐未在签订合同之日起三十天内即2017年7月25日前支付余款，已构成违约，要求解除合同，并要求罗金姐支付违约金。收到该通知后，罗金姐的朋友李先生打电话给马*红的丈夫谢伟，表示不同意解除合同，谢伟表示买方可以现金支付余款。2017年8月9日，罗金姐通过短信通知马*红已取得了贷款合同，要求马*红安排第二天去办理过户手续，马*红回复认为罗金姐应先支付违约金再重新将房屋卖给罗金姐，罗金姐表示其不存在违约行为，合同约定的完成交易的时间是“同意贷款书出来”30天，马*红认为是自双方签订合同之日起30日。之后，马*红从中介处获知农行佛山分行已向罗金姐出具了同意贷款书，遂于2017年8月27日、8月28日多次联系罗金姐一起去办理过户手续，但罗金姐认为马*红已构成违约且不再信任马*红，拒绝继续履行合同。
另查明，农行佛山分行在审查贷款材料时发现罗金姐在其他银行的贷款存在逾期还款的情况，该行只同意发放房屋成交价六成的款项830000元，遂要求罗金姐增加房屋成交价的一成首付款130000元，在罗金姐同意该条款后，双方于2017年8月7日签订了《个人购房担保借款合同》。罗金姐没有告知马*红其签订的借款合同约定的借款金额为830000元，也没有与马*红协商何时以何种方式支付130000元。
再查明，罗金姐于2017年8月17日向一审法院提起诉讼，马*红于2017年8月30日收到一审法院送达的起诉状副本。
一审法院认为，双方当事人于2017年6月26日签订的《房地产三方买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。对双方争议的合同履行期限的问题，由于合同第十六条的备注条款约定不明，罗金姐主张应当自双方交齐贷款资料且银行出具同意贷款书后三十日内完成交易，而马*红则主张自双方签订合同之日起三十日内完成全部交易，包括房屋过户、马*红收到房屋余款。对此，一审法院认为，根据双方签订的合同第十六条备注条款“经买卖双方协商，办理银行按揭（双方交付银行资料齐全和同意贷款书出来30天内完成此次交易）”的字面意思来理解，罗金姐、马*红双方完成交易的时间应当自罗金姐取得银行出具的同意贷款书之日起30天，而且，罗金姐无法掌握银行审查、批准贷款的时间，以获得银行同意贷款书后再确定双方完成后续交易过程的时间较为合理，罗金姐的主张符合通常做法，马*红主张自签订合同当日起算，但其提交的通话记录并不能证明该主张。
对马*红是否存在违约的问题，一审法院分析如下：第一，马*红于2017年8月4日向罗金姐发出的解除合同通知书的效力问题，由于罗金姐在收到该通知书后提出了异议，不同意解除合同，且罗金姐于2017年8月9日亦要求马*红配合办理过户手续，因此，马*红发出的解除合同通知书并未发生法律效力；第二，农行佛山分行于2017年8月1日出具了同意贷款书，马*红在发出解除合同通知书时并不知道该事实，马*红从中介处看到同意贷款书后，于2017年8月27日、8月28日通过中介联系罗金姐，也亲自联系罗金姐，均表示同意继续履行合同，其同意履行合同的意思表示仍在合同约定的期限之内，在合同没有解除的情况下，应以马*红最后的意思表示为准；第三，罗金姐并未将其只取得830000元贷款的事实告知马*红，未就除了定金、首付款、银行贷款之外的130000元应当如何支付以及何时支付与马*红进行协商，而马*红是在按合同约定的由银行直接发放960000元贷款的条件下同意办理过户手续，罗金姐需要改变付款方式时，应当先就该事项与马*红达成协议才能要求马*红继续履行合同。故，罗金姐以马*红于2017年8月4日发出解除合同通知书的行为是明确表明其不再继续履行合同，并据此主张马*红存在违约行为，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。马*红虽在庭审中同意解除合同，但主张系基于罗金姐存在违约行为的前提下才同意解除，因此，罗金姐、马*红双方未能就解除合同达成一致意见。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回罗金姐的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5469.88元，财产保全费4079.87元，合计9549.75元，由罗金姐负担。
罗金姐在二审期间提交了以下证据：
证据1.中国电信语音清单，拟证明2017年7月27日银行办理按揭贷款的罗经理通知罗金姐将一成首付款存入自己的账户；
证据2.中国农业银行个人明细对账单，拟证明2017年7月27日罗金姐向自己的按揭账户转入150000元。
马*红、腾威中介、农行佛山分行没有提交新证据。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，马*红对罗金姐提交的证据的真实性无异议，且罗金姐主张的证明内容与农行佛山分行的陈述一致，故本院对上述证据予以确认。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：2017年7月27日，农行佛山分行通知罗金姐审批的按揭贷款比其申请的数额减少了一成，要求其将成交价的一成首付款存入自己的按揭贷款账户。同日，罗金姐向其账号为62×××73的按揭贷款还款账户存入150000元。
马*红主张涉案合同第十六条约定中的反括号应标在“同贷书出来”之后。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方因对合同第十六条约定的“经买卖双方协商，办理银行按揭（双方交付银行资料齐全和同意贷款书出来30天内完成此次交易）”这一条款理解不一，导致在合同履行中发生争议。对于该条款的理解，本院认为，首先，从字面看，该条款语法结构不完整，语义不明，如将括号内“双方交付银行资料齐全和同意贷款书出来”视为对“办理银行按揭”这一事项的具体解释，将“30天内完成此次交易”视为对办理银行按揭后交易时间的限制和说明，则整个条款完整通顺，意思明确，马*红主张该条款的反括号应标在“同贷书出来”之后，即“办理银行按揭（双方交付银行资料齐全和同意贷款书出来）30天内完成此次交易”，亦与前述理解吻合；其次，腾威中介在一审中否认马*红曾向其要求要在30天内完成从签订合同至收取全部房款的所有交易环节；最后，从二手房买卖的实际交易情况来看，买方通常无法掌握银行审查、批准贷款的时间，银行审批时间亦因政策、申请人信用状况等多种因素影响而各有不同，约定在获得银行同意贷款书后30天内完成后续交易过程更符合常理。因此，马*红主张双方约定在30天内完成买卖的所有交易环节，没有事实依据，本院不予支持。关于马*红提交的6月26日和罗金姐的谈话录音，罗金姐对其真实性不予确认，且即便该录音是真实的，从录音内容看彼时双方尚未签订合同，即录音发生在前，涉案合同签订在后，故应以签订在后的合同所反映的真实意思表示为准。
如上所述，合同约定在交付银行资料齐全和买方获取同意贷款书后30天内完成后续交易环节，但合同对买方获取同意贷款书的期限则没有约定。因此，罗金姐于2017年8月1日收到银行贷款审批通过的通知并于同年8月9日通知马*红办理过户手续，不违反合同约定，马*红不享有合同解除权，其于同年8月4日以罗金姐超过30天时限构成违约为由通知解除合同，不发生解除合同的效力。在罗金姐要求继续履行合同的情况下，马*红要求罗金姐先支付违约金再重新卖给罗金姐，即明确表示不再履行合同，其行为构成根本违约，罗金姐作为守约方享有法定的解除权。罗金姐于2017年8月17日向一审法院提起诉讼请求解除合同，马*红于2017年8月30日收到起诉状及证据等材料，故涉案合同中双方的买卖合同关系自2017年8月30日解除。一审法院判定双方的买卖合同关系未解除，处理不当，本院予以纠正。
马*红主张罗金姐获得银行审批的贷款金额为830000元，比约定的960000元减少130000元，但罗金姐未及时告知马*红并协商该130000元的支付方式，构成违约。对此，本院认为，涉案合同已约定如罗金姐申请银行贷款额度不足，罗金姐在过户当天先补足给马*红，即双方对该130000元的支付方式已事先在合同中明确约定，且罗金姐在2017年7月27日收到银行通知的当天即按要求向按揭还款账户补足150000元，足以证明其有履行前述约定的意愿和能力，而无需将该情况告知马*红，马*红以此为由主张罗金姐违约不成立。
涉案的买卖合同关系因马*红根本违约而解除，马*红应返还定金50000元、首付款370000元及物业维修基金12975.22元予罗金姐。罗金姐上诉主张的物管费2000元超出其一审诉讼请求范围，本院不予支持。关于马*红的违约责任，罗金姐主张马*红应根据合同违约责任条款的约定向其支付成交价的20%作为违约金，马*红则抗辩称其不存在违约，可视为马*红主张违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院考虑到罗金姐于2017年7月6日才补齐按揭贷款所需资料，超出合同约定的期限，存在一定程度的违约，且在得知贷款审批通过后未及时告知马*红，存在一定过错，同时结合本案具体案情，酌定马*红向罗金姐支付违约金50000元。罗金姐诉请的违约金超出部分，本院不予支持。因合同未约定中介费由违约方赔偿，且本院已判定马*红支付违约金50000元，故对罗金姐诉请赔偿中介费3000元的主张不予支持。
综上，罗金姐的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初13126号民事判决；
二、罗金姐和马*红于2017年6月26日签订的《房地产买卖三方合同》中的买卖合同关系于2017年8月30日解除；
三、马*红应于本判决生效之日起十日内向罗金姐返还购买房屋的首付款370000元、定金50000元、维修基金12975元，并支付违约金50000元，合计482975元；
四、驳回罗金姐的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5469.88元，财产保全费4079.87元，合计9549.75元，由罗金姐负担3056.45元，马*红负担6493.83元；二审案件受理费10939.76元，由罗金姐负担3518.67元，马*红负担7421.09元。
本判决为终审判决。
审判长 吴建南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年四月二十三日
书记员 黄志敏