辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初16896号
原告：马千惠，女，1989年3月27日出生，住址沈阳市大东区。
委托代理人：赵蕊，辽宁登科律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：曾泽轩，该公司经理。
委托代理人：蔡沈芸，该辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告马千惠与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马千惠的委托代理人赵蕊、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托代理人蔡沈芸均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马千惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》、补充协议、《国际展贸中心委托经营协议书》、《房屋买卖合同补充协议》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》的约定，支付给原告应得的2015年第三、四季度、2016年全年的委托经营折旧费：拾壹万伍仟伍佰贰拾肆元（115524）。2、解除原告与被告于2009年10月8日签订的商品房买卖合同》3、盆岭被告退回购房款855744元，大写（人民币捌拾伍万伍仟柒佰肆拾肆元）。共计971268元（玖拾柒万壹仟贰佰陆拾捌元）。4、本案诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求请求判令被告向原告支付《委托经营协议》到期后的商铺租金，时间从2017年1月1日至本案判决之日，数额仍延续原约定房价款的9%计算，每年77016元。
事实与理由：2009年10月8日，原告与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》。在《商品房买卖合同》中原告、辽宁中屹置业投资发展有限公司双方约定：原告购买辽宁中屹置业投资发展有限公司沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢3层350号商铺，该商品房的用途为商业，使用年限为2008年至2047年；建筑面积为27.37平方米，每平方米单价为人民币22824元，总金额为人民币624693元，付款方式及期限为2009年10月8日前一次性付款人民币624693元。合同同时对产权登记作出如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人。在《商品房买卖合同》签订后双方签订《国际展贸中心委托经营协议书》，协议中约定：将原告从辽宁中屹置业投资发展有限公司处购买的房屋委托给辽宁中屹置业投资发展有限公司经营管理，委托经营期限3年，第四条规定了委托经营期间折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款人民币855744元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每季度人民币19254元。又于2014年3月10日与被告续签《国际展贸中心商铺委托经营合同书》，协议中约定：将原告从辽宁中屹置业投资发展有限公司处购买的房屋委托给辽宁中屹置业投资发展有限公司经营管理，委托经营期限4年，第四条规定了甲乙双方约定按购房总金额9%的年回报率向乙方支付回报收益。第八条规定了：甲方如逾期向乙方支付商铺经营回报收益，乙方有权要求甲方按约履行。若甲方在逾期一个季度内仍未支付的，自第二个季度起按人民银行同期基准存款利率向乙方支付逾期回报收益的利息。期间原告要求其办理权属变更登记至原告名下，辽宁中屹置业投资发展有限公司表明不能办理。并且多次沟通，各种理由拒付6个季度的折旧费。
因此原告起诉到法院，第一、要求被告支付拖欠折旧费（租金）共计6个季度，每个季度19254元，共计115524元；第二、要求解除与被告的合同，且被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及实际履行情况综合计算。虽然原被告签订商品房买卖合同中的购房款数额约定为624693元，但双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》第四条规定了委托经营期间折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款人民币855744元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日起一次性从房款中扣除，故被告应向原告返还购房款人民币855744元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。第三、原被告双方签订的委托经营协议书在2016年12月31日已经到期，双方虽未续签该协议书，但双方并未对涉案房屋进行交接，被告作为实际经营人，应当将房屋恢复原状后，通知出租人收房，进行交接，该房屋仍在被告的实际控制下。故被告应当按照原协议的租金标准支付占用使用费直到法院判决。请求贵法院依法支持原告诉讼请求。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、中屹公司不同意解除与马千惠签订的《商品房买卖合同》；二、在《商品房买卖合同》解除的情况下，马千惠根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费，且马千惠实际支付的购房款数额为624,693元。故即便解除中屹公司与马千惠签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以马千惠实际支付的购房款624,693元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的折旧费后计算。且其在合同解除情况下无权主张2017年折旧费。中屹公司不能为马千惠办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给马千惠办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。马千惠虽有权以中屹公司不能办理产权证为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向支付折旧费。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将马千惠实际支付的购房款624,693元返还给马千惠,马千惠应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，马千惠根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费。另外，根据《商品房买卖合同》第十九页第四条关于“因任何一方原因导致合同解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费”的规定，马千惠也应当将《商品房买卖合同》签订至今的房屋使用费、折旧费支付给中屹公司，而房屋使用费实际就是马千惠第一项诉讼请求中的折旧费，即无论是根据法律规定还是双方约定，在《商品房买卖合同》解除的情况下，马千惠根本无权收取折旧费。鉴于中屹公司已经向马千惠支付了十个季度的折旧费192,540元，故返还购房款的数额应当以马千惠实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的折旧费。鉴于双方签订的《委托经营协议》2016年12月31日已经届满，届满后原告未继续委托辽宁中屹置业投资发展有限公司经营，该协议在2016年12月31日终止，原告无权向辽宁中屹置业投资发展有限公司主张2017年折旧费综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以马千惠实际支付的购房款624,693元为基数，并扣除马千惠已经实际收到的折旧费计算，且在《商品房买卖合同》解除的情况下，中屹公司无需向马千惠支付折旧费。请求法院依法驳回马千惠的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年10月8日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于沈阳市沈河区风雨坛街70号1幢3层350号商铺房，建筑面积27.37平方米，每平方米价款22824元，总计624693元，于2009年10月8日前一次性付款，交款期限：2009年12月30日前，产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款0.05%赔偿买受人损失，同日，在《商品房买卖合同》签订后，双方签订《“国际展贸中心”委托经营协议》，主要约定：原告将从被告处购买商铺委托被告经营管理，期限3年，并约定了双方权利义务，期间折旧费支付（计算方法、支付方式、时间），违约责任，期满后的相关约定（终止、续订）及其他约定（争议的解决方式等）。2014年3月10日，装房再次签订《国际展贸中心商铺委托经营合同书》,约定委托经营场地、方式、经营事项、期限、回报收益、收益支付方式、双方权利义务、违约责任、争议的解决及届满后终止与续订合同，审理中，原告明确本案诉讼案由为买卖合同，对此，被告认为原告本案诉讼中涉及到《国际展贸中心商铺委托经营合同书》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》，与《商品房买卖合同》是两个互相独立的法律关系，不应在同一案件中解决处理。
另查明，原告已经履行双方签订的《商品房买卖合同》，按约定给给付购房款624693元，但至今因被告责任未取得房屋权属证书。
本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、《国际展贸中心委托经营协议书》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》、中国建设银行2012年9月18日到2017年1月18日商铺流水记录、房屋所有权证以及当事人陈述笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，自愿达成，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务，在履行合同过程中，原告交付购房款，但因被告原因至今未取得房屋权属登记证书，原告要求解除合同，退房还款，符合法律和合同约定，本院应予支持。按《商品房买卖合同》约定，原告实际交付购房款为624693元，原告退房后，被告应退返原告实际购房款624693元。原告要求被告退购房款855744元，没有事实法律根据，本院不予支持。本案原告起诉案由明确为商品房买卖合同纠纷，原被告签订的《国际展贸中心委托经营协议书》、《国际展贸中心商铺委托经营合同书》与《商品房买卖合同》是两种互相独立、不同的法律关系，应另案告诉处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效；
二、于本判决生效之日解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；
三、于《商品房买卖合同》解除之日，原告马千惠退还被告辽宁中屹置业投资发展有限公司位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢3层350号商铺房，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司返还原告马千惠购房款624693元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币13512元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担10046元，退回原告马千惠剩余人民币3466元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 陈福军
代理审判员 张 琪
人民陪审员 张玉华
二〇一八年六月七日
书 记 员 贾 茹