广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1648号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：禤某，男，1983年6月10日出生，汉族，住广西横县。
委托诉讼代理人：朱锦超，广东言泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蔡某，男，1976年3月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯新春，广东中古律师事务所律师。
上诉人禤某因与被上诉人蔡某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人禤某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判禤某仅需向蔡某支付水电费及营业执照费合计4467元；二、由蔡某承担本案一二审诉讼费用。
事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》应属无效。首先，蔡某并未提供证据证实涉案商铺位于编号44××《建设工程施工许可证》及编号为建字第06××号《建设工程规划许可证》建设地址范围内；其次，蔡某提交的中山市公安消防局出具的山公消验字（2013）第00××号《建设工程消防验收意见书》，并无显示涉案租赁物已通过消防验收，故蔡某并未证实涉案商铺已经过合法报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的本案《租赁合同》应属无效。再次，即使涉案商铺具有合法报建手续，蔡某提供的证据不能证明其享有涉案商铺的出租权。因为涉案商铺的出租方为中山市古镇镇古四村民委员会（以下简称古四村委会），而涉案商铺土地使用权人为中山市古镇镇古四经济发展公司（以下简称古四发展公司），即出租方与涉案商铺的产权人并不一致。蔡某亦未提供其它证据证实其系从涉案商铺产权人处取得涉案商铺的所有权，并经所有人同意转租。故蔡某并不享有合法的出租权，蔡某与禤某签订的涉案租赁合同应属无效。二、禤某已经与蔡某协商一致，双方确认以押金抵扣租金。根据双方于2016年6月30日的微信聊天记录，蔡某只向禤某主张了水电费及牌照费4467元，并未向禤某要求支付租金。由此可见，双方已事实上就禤某搬离涉案商铺及以押金抵扣租金达成一致。蔡某在一审中否认该事实，并向禤某主张支付租金，违反了诚实信用原则，损害了禤某的合法利益。三、因双方签订的租赁合同无效，蔡某无权收取禤某的押金。四、禤某和蔡某在原先的租赁合同中并没有约定牌照费。五、一审判决认定禤某所欠蔡某的租金数额有误。根据禤某一审提交的微信截图，显示所欠租金的期限为2016年5月1日至2016年6月30日，而双方约定的月租金数额是12803元，故禤某所欠蔡某两个月的租金应为24166元。
被上诉人蔡某答辩称：一、蔡某在一审中已针对合同是否有效以及蔡某是否有出租权提供了充分的证据。二、禤某所欠蔡某的租金、水电费，双方已经在微信聊天记录中予以确认。故请求维持原判。
蔡某向一审法院起诉请求：一、禤某清偿拖欠蔡某的租金28633元、水电费3357元，牌照费1110元，共计33100元。二、本案的诉讼费用由禤某承担。
禤某向一审法院反诉请求：一、蔡某应向禤某返还押金38000元。二、由蔡某承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月28日，蔡某向古四村委会承租位于中山市××号商铺。2014年11月22日，蔡某与禤某签订《租赁合同》一份，约定由蔡某将上述商铺其中一部分租赁给禤某使用，租赁期限自2014年11月15日至2018年6月30日；从2015年2月1日至2017年6月30日，每月租金12083元（未含水、电、税分摊），2017年7月1日至2018年6月30日每月租金13291元，先交租后使用，禤某向蔡某交纳押金38000元等内容。合同签订后，禤某于2016年7月1日在未结清租金及水电费情况下自行搬离门市，尚欠租金28633元、水电费3357元、税费1110元，合计33100元。经蔡某多次催讨，禤某仍未付。
一审再查：禤某称2015年4月30日之前的租金其已付清，但未能提交相关证据予以证明。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案商铺有明确产权人、经合法报建，蔡某通过租赁关系从涉案商铺所有人处取得涉案商铺的使用权，并经所有人同意转租，故蔡某与禤某签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。禤某于2016年7月1日搬离门市，禤某称在搬离涉案商铺时已经与蔡某协商一致及2016年4月30日之前的租金已付清，但未能提交相关证据予以证明，不予认可，视为其单方违约自行终止合同，故确认禤某拖欠蔡某租金28633元、水电费3357元、税费1110元。蔡某要求禤某付清租金、水电费、税费共计33100元，符合法律规定，予以支持。禤某反诉要求蔡某返还押金38000元无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、禤某于判决生效之日起五日内向蔡某支付租金28633元、水电费3357元、税费1110元，共计33100元。二、驳回禤某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，蔡某负担239元，禤某负担627元；反诉费375元，由禤某负担。
本院二审期间，禤某与蔡某均未向本院提供新证据。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。
本院另查：双方于2014年11月22日签订的《租赁合同》第三条约定：“租金为：其中从2015年2月1日开始至2017年6月30日止，每年租金145000元（未含水、电、税分摊），每月租金12083元；从2017年7月1日开始至2018年6月30日止，每年租金159500元，每月租金13291元。先交租后使用。每季度交纳租金一次，下一季度的租金必须在上一季度的最后十天前支付。第一期租金在2014年12月31日前交2015年2月1日至2015年3月31日，以后以此类推（具体见交租明细表）。”第四条约定：“乙方（即禤某）必须按上述日期准时足额交租。若乙方在上述任何一次交租时间未能准时交清租金，则甲方（即蔡某）有权收回房屋，终止合同，视乙方违约，乙方无权要求返还押金，并赔偿由此造成甲方的经济损失。”第十三条约定：“违约责任：1.甲方违约，要双倍返还押金给乙方；2.乙方违约，无权要求返还押金，无权拆除装修物，并按造成的实际损失赔偿。”
2014年1月17日，古四村委会出具《证明》一份，证明其同意蔡某将涉案商铺分租给他人。
本院又查：根据中山市城乡规划局于2011年11月30日颁发的编号为建字第06××号《建设工程规划许可证》及其附件，该建设工程的建设单位为中山市古镇镇古四经济发展公司，建设项目名称为中山市古镇镇怡廷豪园商住小区第二期工程，其中商业面积为15948.85㎡，地址位于中山市××镇××大道侧。
根据中山市公安消防局于2013年2月5日出具的山公消验字（2013）第0041号《建设工程消防验收意见书》，涉案商铺所在的中山市××期工程消防验收合格。
本院再查：二审中，对于禤某应向蔡某交纳租金至2016年6月30日，以及应交纳的租金为24166元，双方均无异议。
本院认为，二审中，禤某认可其应向蔡某支付水电费及牌照费合计4467元，本院予以确认。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是涉案《租赁合同》的法律效力；二是蔡某是否享有涉案房屋的租赁权；三是禤某是否拖欠了蔡某的租金。
关于争议焦点一，即涉案《租赁合同》的法律效力问题。
本案中，禤某上诉提出蔡某并未提供证据证实涉案商铺位于编号为建字第06××号《建设工程规划许可证》建设地址范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的本案《租赁合同》无效。对此，本院认为，根据双方签订的《租赁合同》，涉案27号商铺位于中山市××期，而中山市城乡规划局于2011年11月30日颁发的编号为建字第06××号《建设工程规划许可证》及其附件，载明的建设项目名称为中山市古镇镇怡廷豪园商住小区第二期工程，其中商业面积为15948.85㎡，地址位于中山市××镇××大道侧。由此可见，涉案商铺所在的中山市古镇镇怡廷豪园第二期工程已经取得建设工程规划许可证。中山市公安消防局于2013年2月5日出具的山公消验字（2013）第0041号《建设工程消防验收意见书》，亦证实涉案商铺所在的中山市××期工程消防验收合格。同时，禤某与蔡某双方于2014年11月22日签订的本案《租赁合同》，是其双方自愿签订的，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应当认定为合法有效。禤某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于争议焦点二，即蔡某是否享有涉案房屋租赁权的问题。
本案中，禤某上诉提出涉案商铺的出租方为古四村委会，而涉案商铺土地使用权人为古四发展公司，主张蔡某并不享有合法的转租权，并以此主张其与蔡某签订的本案《租赁合同》无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，……。”由此可见，虽然涉案商铺的土地使用权人为古四发展公司，但是，涉案商铺属于古四村农民集体所有的财产，古四村委会有权将涉案商铺出租给蔡某。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。”如上所述，涉案商铺是蔡某从古四村委会租赁取得的，而古四村委会于2014年1月17日出具的《证明》，证实其同意蔡某将涉案商铺分租给他人，即蔡某将涉案商铺转租给禤某，已事先征得了古四村委会的同意。因此，蔡某有权将涉案商铺转租给禤某。禤某的该上诉主张，理据不足，本院对此不予采纳。
关于争议焦点三，即禤某是否拖欠了蔡某租金的问题。
禤某上诉提出其已经与蔡某协商一致，以押金抵扣了所欠蔡某租金。蔡某对此并不予认可。因此，认定禤某是否拖欠蔡某租金，关键在于蔡某是否应返还禤某所交纳的押金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，双方于2014年11月22日签订的《租赁合同》第十三条约定：“违约责任：1.甲方（即蔡某）违约，要双倍返还押金给乙方（即禤某）；2.乙方违约，无权要求返还押金，……。”由此可见，双方在本案《租赁合同》中约定的押金，具有定金性质。同时，根据本案《租赁合同》第三条约定，禤某应于每季度交纳租金一次，下一季度的租金必须在上一季度的最后十天前支付。但是，禤某在尚欠租金、水电费等未结清的情况下即于2016年7月1日自行搬离涉案商铺，明显违反了双方上述约定，构成违约。依法，禤某应向蔡某承担违约责任。根据本案《租赁合同》第四条、第十三条约定，禤某无权要求蔡某返还该押金。禤某上诉主张已以该押金抵扣了所欠蔡某租金，理由不能成立，本院不予认定。蔡某要求禤某支付拖欠的租金、水电费、牌照费，理据充分，本院予以支持。鉴于二审中双方均确认禤某应向蔡某交纳至2016年6月30日的租金为24166元，原审判决禤某向蔡某交纳租金28633元错误，本院予以纠正。
综上所述，禤某的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7521号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7521号民事判决第一项为：上诉人禤某于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人蔡某支付租金24166元、水电费3357元、牌照费1110元，共计28633元；
三、驳回被上诉人蔡某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费866元，蔡某负担286元，禤某负担580元；一审反诉案件受理费375元，由禤某负担。二审案件受理费404元，蔡某负担55元，禤某负担349元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年六月十五日
书记员 勾华吴歌