南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第1134号
原告南京市天山汇景园住宅小区业主委员会，住所地在南京市玄武区天山路8号天山汇景园小区。
负责人张苏杨，南京市天山汇景园住宅小区业主委员会主任。
委托代理人陈红昌、江来文，江苏泓图律师事务所律师。
被告南京宏顺房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区天山路6号。
法定代表人张克顺，南京宏顺房地产开发有限公司董事长。
委托代理人王海云，江苏天之权律师事务所律师。
原告南京市天山汇景园住宅小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告南京宏顺房地产开发有限公司（以下简称宏顺公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江来文，被告委托代理人王海云到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称：被告为南京市天山汇景园住宅小区开发商。小区交付之初，原告指定南京人和佳园物业管理有限公司（以下简称人和物业公司）为小区的物业管理公司，2010年，人和物业公司私自将物业管理职能移交给南京仟泰物业管理有限公司（以下简称仟泰物业公司）。在仟泰物业公司管理期间，原告曾聘请律师多次向仟泰物业公司讨要小区前期物业资料，但仟泰物业公司均拒不提交，故被告应向原告交付小区前期物业资料；被告作为小区开发商，在其售楼的广告宣传彩页和房屋买卖契约中均明确小区配套设施包括会所一处和会所内恒温游泳池一座，故会所及室内恒温游泳池属于全体业主共有，但会所至今未交付业主使用，游泳池也始终没有建造，故被告应向原告交付会所及会所内游泳池。另人和物业公司法定代表人与被告法定代表人张克顺系父子关系，在人和物业管理期间，小区会所的健身器材及部分空调遗失，被告作为小区的开发商，应对会所的设施设备承担补充配备责任；被告未提供合格消防设备，现存消防设施设备存在众多质量问题，且消防设施设备配备严重不齐全，对公共安全构成极大隐患；另小区公共设施设备存在多处损坏，如因地下管网排水系统不健全，造成污水无法排出；电梯机房排风扇不能正常使用；电梯门厅大理石脱落等。故原告诉至法院，请求判令被告向原告移交项目开发批准报告、规划许可证等22项前期物业资料（详见附件一）；被告向原告移交小区会所，并配备相关设施设备（详见附件二）；被告向原告交付宣传彩页中所描述的会所内恒温游泳池一座；被告对消防设施履行配备维修义务（详见附件三）；被告对小区内公共设施设备履行维修义务（详见附件四）。
被告辩称：原告未经过法定程序成立，不是适格原告，且原告起诉未得到业主大会或全体业主授权，故原告并不具有起诉资格；原告在诉状中所列要求被告移交的物业资料已经远远超过开发单位应向前期物业管理单位移交资料的范围，被告已按法律规定向前期物业公司即人和物业公司移交了前期物业资料；会所并不属于小区的配套设施，但被告已将会所交与人和物业公司；原告所提交的广告宣传彩页不是被告售楼的广告，即使存在宣传，也只是一种广告形式，对被告并无约束力，且被告与业主的购房合同中并无游泳池的约定；被告交付房屋前通过了包括消防等各项内容的竣工验收，小区的消防设施是业主在使用过程中出现的遗失、损坏，与被告无关；小区住宅交付已有十年，已经超过质量保修期，故被告对公共设施及设备的损坏和缺失不承担维修责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月22日，原告就其成立情况在南京市玄武区人民政府玄武门办事处备案。天山汇景园小区共有建筑三幢，其中01幢所有权人为中国人民解放军总后勤部，建筑面积为6414.62平方米，02、03幢由各业主所有，共计56户，02幢各户面积总和为3767.32平方米，03幢各户面积总和为6771.44平方米。被告系天山汇景园小区开发单位。03幢二单元一、二层部分面积为小区会所。小区前期物业管理公司为人和物业公司（后变更为南京民浩物业管理有限公司，以下简称民浩物业公司）。2011年，人和物业公司撤出，物业公司变更为名城物业管理服务有限公司（以下简称名城物业公司）。2013年，原告诉至本院。
审理过程中，原告举证了下列证据：
1、南京市玄武门街道备案的业主委员会成立备案材料。材料中包括筹备申请、业主名册、会议纪要、选举结果、通报等。
2、天山汇景园小区业主同意原告提起此次诉讼的业主签名表一份。签名表记载签字业主共计51户，签字业主所占面积总计为8933.69平方米。
3、天山汇景园销售宣传彩页一份，该彩页中“物业指标”栏目下记载“健康会所：乒乓球、书吧、……室内恒温游泳池、……”。
4、x幢801室业主翁历文与被告签订的商品房买卖契约，该契约附件2记载了计入共有公用分摊面积的共有部位，包括分隔墙、外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井、通风井、公共门厅、过道；附件3记载了未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的的房屋和建筑部位，包括物业管理用房和值班警卫室；附件4约定：“被告应按下列标准和时间交付与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施：……，5、会所，标准：迷你型会所：室内恒温游泳池、书吧、健身房、乒乓球室、桌球室”。该合同附件8约定房屋工程质量的保修期除房屋白蚁预防为15年外，其余保修期最长为5年。
审理过程中，原告认可会所原有跑步机五台、综合健身器一台，乒乓球室、健身房、二楼会议室共有空调三台，后被拆走，现要求被告对上述缺失设施履行配备义务。原告认可房屋交付时小区的消防设施齐全，小区房屋质量已过保修期，但认为原告所述公共设施的损坏在保修期内发生，故被告应承担维修责任。
被告对原告所举证证据1、2的真实性不予认可，认为不能证明原告提起诉讼得到超过法定人数的业主授权；对证据3的宣传彩页，被告对其真实性不予认可；对证据4，被告认可其真实性，但认为被告只是与翁历文的购房合同中关于会所设施配备中约定了恒温游泳池，其余业主的购房合同中并没有恒温游泳池的约定。
被告为证明其抗辩主张，举证了下列证据：
1、被告与仟泰物业公司签订的股权转让协议一份、江苏省南京市工商行政管理局公司准予变更登记通知书、人和物业公司股东会议决议、人和物业管理有限公司股权转让资料清单。股权转让协议约定被告将其在人和物业公司的475000元股权转让给仟泰物业公司。变更登记通知书记载人和物业公司变更为民浩物业公司，股东变更为仟泰物业公司和黄荷根。股东会议记载黄荷根为民浩物业公司总经理。资料清单记载被告将天山汇景园01、02、03幢及地下车库的结构、建筑、电气、给排水、暖通图纸，相关设施设备的安装使用说明、合格证及维护保养协议，02-03幢住房手册、交房单、验房表移交给黄荷根。
2、南京军区司令部南京第二离职干部休养所出具的“情况说明”一份，“情况说明”主要内容为：“天山汇景园小区为我所和南京宏顺房地产开发有限公司联建项目，其中01幢及03幢204、704、904、1004室房屋为部队军产房。天山汇景园小区有会所一处，原由小区前期物业管理单位南京人和物业公司管理，后2011年该物业公司退出小区管理后，会所钥匙由物业公司转交到我所。”
3、被告与章霞、傅仕伟签订的关于天山汇景园住宅小区的购房合同。该合同附件4公共配套设施中关于会所的描述为“无泳池”，对会所的配备标准亦无记载。其余附件内容与原告提交的翁立文的购房合同一致。
被告以上述证据证明其在股权转让时已将相关前期物业资料移交给民浩物业公司总经理黄荷根；会所已交付给前期物业公司人和物业公司；被告并未与所有的业主约定会所中含有室内游泳池。
原告对证据1的真实性不予认可，认可证据2、3的真实性。
以上事实由备案登记表、房屋所有权证书、房屋分户面积对照表、原、被告提交的其他证据及当事人陈述所证实。
本院认为：原告提交的业委会备案材料可以证明原告经法定程序成立，且在相关管理部门备案，故对被告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。天山汇景园小区住户共计56户，签名表签名户数为51户，签字面积总计为8933.69平方米，故原告所提交的业主签名表户数及所占面积均已超过法定标准，能够证明原告起诉取得超过法定人数业主的授权，被告如否定业主签名表的真实性，应提供相反证据，现被告无相反证据否定业主签名表的真实性，本院确定原告可以代表全体业主提起此次诉讼。
《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定：建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。根据上述规定，建设单位具有向物业公司移交前期物业资料的义务，前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时具有向业主委员会移交物业资料的义务。原告所主张的22项资料中，其中1-15、17、18项并无法律规定属于建设单位应向全体业主移交的资料，16、19、20、21、22属于上述法律规定建设单位应向前期物业服务企业的移交内容，本案中，被告提交的证据1中的四份证据互相印证，证明被告在股权转让时已向前期物业公司，即民浩物业公司（原人和物业公司）移交了法律所规定的应当移交的前期物业资料。综上，原告要求被告移交22项资料的请求，应予驳回。关于法律规定应当移交的前期物业资料，原告可另案向小区前期物业服务企业主张。
被告在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所，其中翁历文的购房合同中还约定会所内含有恒温游泳池一座，但在原、被告各自提交的购房合同中均未将会所计入业主共同所有范围之内，故被告与业主关于会所交付的约定应理解为被告负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务，并非所有权的交付。现原告基于天山汇景园全体业主对会所及室内的恒温游泳池享有所有权而要求被告履行交付义务，但原告并无证据证明该小区内会所及会所内相关设施、设备的所有权属于全体业主，故对原告要求被告交付会所及游泳池所有权的请求，应予驳回。同理，会所内相关设施及设备也并不属于全体业主所有，且原告自认会所内相关健身器材及空调原本存在，故对原告关于会所、游泳池移交及配备会所内相关设施的请求，应予驳回。
原告自认天山汇景园小区物业的保修期已过，且在小区交付之初，相关消防设施、设备的配备齐全，故对原告要求被告履行消防设施设备的配备维修义务及对公共设施、设备履行维修义务的请求，应予驳回。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告南京市天山汇景园住宅小区业主委员会的全部诉讼请求。
本案案件受理费400元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 吕旦华
二〇一四年九月十九日
见习书记员 秦 璇
附件一：被告应向原告移交的前期物业资料
1、项目开发批准报告
2、规划许可证
3、投资许可证
4、土地使用合同
5、建筑开工许可证
6、用地红线图
7、供水合同
8、供电合同、许可证
9、供气许可证、协议书
10、有线电视合格证
11、通信设施合格证
12、地质报告书
13、同意供电批复（复印件）
14、申请门牌呈批表（复印件）
15、通邮审批表（复印件）
16、小区附属配套设施设备安装、使用说明、产品合格证和维护保养等技术资料，具体包括路灯、垃圾箱、监控摄像设备等
17、前期物业与开发商之间的物业交接验收档案及交接记录。
18、园区露天车位简图
19、小区规划图、竣工总平面图
20、单体建筑、结构、设备竣工图
21、地下管网工程竣工图等竣工验收等资料
22、物业质量保修文件和物业使用说明文件
23、其他应当移交的资料文件
附件二：被告需配备的会所相关设施设备
1、健身房外室2台跑步机、1台综合健身器；健身房内室3台跑步机共6台健身器材已被拆走。
2、乒乓球室空调、健身房内外室空调、二楼会议室空调及外机、铜管共3台空调均被拆走。
3、会所男厕所小便池2处、蹲便池2处均被拆走，下水管被封堵。
附件三：被告需配备、修复的公共消防配套设施
（一）需配备的消防设施设备
1、01幢1层2单元1F消防箱是空的，需配备；1层少水袋接口，1单元3层少接口。
2、03幢1层-2层间消防栓少接口，少枪头1个；2层-3层间消防栓少接口。
3、地下车库04C车位消防箱内无任何消防器材，需配备。
（二）需修复的消防器材
1、03幢1单元3层和4层之间消防栓打不开，需修复。
2、01幢2层消防箱玻璃坏掉，3单元7层消防栓门锁坏掉
3、消防水池渗水，消防水泵压力表坏掉。
附件四：被告需维修的公共设施设备
1、会所漏水、渗水问题严重。
2、第二、三楼栋地下管网排水系统不健全，无法正常排污水，造成常漫水。
3、园区公共水管出现漏水状况。
4、地下汽车库地面严重渗水，2个备用排污泵坏掉。
5、03栋负一层夹层风机动力柜漫水至今。
6、物业办公室柜式空调、挂壁式空调共2台均已坏。
7、监控室有四个显示屏为黑屏。
8、周界报警系统瘫痪。
9、园区01、02、03栋刷卡系统和门铃对讲模块均损坏，无法对讲。
10、03栋1单元单元门地弹簧坏掉。
11、汽车进出道闸系统和线路均出现问题。
12、电梯机房无空调，排风扇不能正常使用。
13、2幢电梯井排风扇不能正常使用，3幢2单元排风扇坏，灯不亮。
14、电梯门厅15处大理石脱落，3处即将脱落。
具体有：02幢3单元7层脱落3块、6层脱落2块、8层脱落2块、9层脱落3块；03幢2单元4层脱落5块，共15块、1单元空鼓即将脱落3块。