衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯巡民初字第21号
原告：张正亮。
原告：刘叶香。
委托代理人：毛苏华。
委托代理人：周雷。
被告：衢州市远大房地产开发有限公司。
法定代表人：丁渐宝。
委托代理人：许广平。
原告张正亮、刘叶香与被告衢州市远大房地产开发有限公司
（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1
月4日受理立案后，依法由代理审判员聂留辉独任审判，于2013年
2月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，
2013年3月22日，本案依法裁定转为普通程序进行审理。2013年5
月14日，本案由审判员徐荣华担任审判长，与代理审判员聂留辉
、人民陪审员陈雪芬依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原
告共同委托代理人毛苏华、被告远大公司的委托代理人许广平到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正亮、刘叶香起诉称：两原告系夫妻关系。2009年7月
27日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定：被告将“远大
·欧景御花苑”第7幢7-
1号住宅一套出售给原告，房屋总价款1360770元；被告应当在201
0年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，若不能按期交
付，被告须按合同约定承担相应的违约责任；被告应当在2011年6月31日前取得土地、房屋权属证书，若逾期，被告须按合同约定
承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约支付了购房款，但
被告至今未交付房屋及相应权属证书。原告认为，被告为按时交
付房屋和权属证书，已经违反合同约定，应承担支付违约金的违
约责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，要求：一、判
令被告继续履行合同，交付座落于柯城区“远大·欧景御花苑”
第7幢7-
1号房屋及相应权属证书、证明文件；二、判令被告出具面额为13
60770元的购房发票；三、判令被告支付原告逾期交房违约金4692
0元（计算至2012年12月1日，以后按每日68元计算支付）、逾期
交付权属证书违约金346800元（计算至2012年12月1日，以后按每
日680元计算支付），共计393720元；四、判令被告承担本案诉讼
费。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：商品房买
卖合同复印件1份、收据复印件2份，证明2009年7月27日原、被告
签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于衢州市区曙光
路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第7幢7-
1号住宅一套，并已全额付清购房款1360770元及双方约定相关权
利义务的事实。
被告远大公司答辩称：1、至今未交房并非被告恶意拖延，而
是因为建筑公司擅自延误工期；2、因房屋还未交付，本案现在不
能同时主张逾期交房和办证两项违约金；3、房子没有交付，违约
时间不能确定，现在无法计算违约金；4、购房发票是可以开具的
，但是因为比较重要，为防止丢失，建议在办证时开具。请法庭
根据本案事实作出公正判决。本院组织当事人对上述证据予以当庭质证，被告对原告提交
的上述证据均无异议。经审查，上述证据来源合法、内容真实、
与本案具有关联性，本院予以确认。
被告未向本院提供证据。
根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案
件事实如下：
两原告系夫妻关系。原、被告于2009年7月27日签订《商品房
买卖合同》一份，约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5
号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第7幢7-
1号住宅一套，房屋总价款1360770元；出卖人应当于2010年12月3
1日前将商品房交付买受人使用，并于2011年6月31日（本院认为
，该日期实为2011年6月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定
的土地、房屋权属证书，交付给买受人。同时，双方对逾期交房
和逾期办证的违约责任进行了约定（详见合同文本第十、十六条
）。合同签订后，原告依约付清了全部购房款1360770元，但被告
至今未按合同约定期限向原告交付房屋和权属证书，且未向原告
开具付款发票，故原告提起诉讼，诉请如前。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当
事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务
或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救
措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖
合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属
有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，
被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2
011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被告须支付相应的违约金。现原告据此要求被告支付逾期交房和逾
期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见（详见前文）
。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：
第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为
建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济
生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的
房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有
约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承
担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司
擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对此不予采纳
。
第二，被告认为，因房屋还未交付，本案现在不能同时主张
逾期交房和办证两项违约金。本院对此不予认同。首先，购房合
同系当事人双方自愿签订，合法有效，合同中明确载明被告向原
告交付商品房和办理相关权属证书的时间，具体明确，现被告已
逾期交房和办证，显然与此相悖；其次，按时交房和办证等系合
同载明的被告义务，现未交房虽非被告恶意所致，然逾期交房已
是实然，其未按时办证乃系前者导致，他人不能要求别人为其违
约行为承受权益的损害。加之，如果现在不允许原告主张逾期办
证的违约责任，而须等待被告交付房屋之后方可主张，这显然置
原告权益于一种飘忽不定的状态，因为被告何时能够交房是原告
所不能预知和影响的。再者，如若在交房之前不能主张逾期办证
违约金，待到交房之后再行主张，违约起始时间也只应确定为201
1年7月1日，故不难断定，逾期办证违约金现在主张与待交房之后
主张并无二致。因此，本院对被告此抗辩意见不予采纳。第三，被告认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在
无法计算违约金。本院认为，合同中被告交房和办证的时间确定
、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时
间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担
责任。因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。
第四，被告认为，原告主张的违约金过高，要求调整。根据
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定
的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁
机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可
以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的
违约金计算方式计算，截止2013年5月22日，本案逾期交房的违约
金为1360770元＊0.00005＊874天=59465.65元，逾期办证违约金
为1360770元＊0.0005＊693=471506.81元，两项合计530972.46元
。加之被告违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此
违约金显然过高，应予适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，
应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约
定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的
损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明
要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被
告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对
其损失予以举证，其实际损失难以确定。
本院认为，从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的
一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定
金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十
”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合
同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神
也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人
民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案
现已发生的违约金酌情调整为1360770元＊0.2=272154元。为防止
被告懈怠履行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属
证书，降低原告方权益损失，以后违约金仍按合同据实计算。
另外，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“销
售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发
生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况
下，由付款方向收款方开具发票”之规定，本案原告已向被告支
付了全额1360770元的购房款，故被告理应向原告开具相应金额的
发票。此外，原告第一项要求被告交房与办证的诉讼请求，因涉
及第三方行政权的行使，故该诉请本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、《
中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日
起十日内向原告张正亮、刘叶香开具面额为1360770元的购房发票
一份。
二、被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日
起十日内支付原告张正亮、刘叶香逾期交付衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第7幢7-
1号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，
截止2013年5月22日，共计272154元；以后违约金按照合同约定据
实计算。
三、驳回原告张正亮、刘叶香的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
本案受理费20670元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司
负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审 判 长 徐荣华
代理审判员 聂留辉
人民陪审员 陈雪芬
二〇一三年五月二十二日
书 记 员 徐 贞