成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第2327号
原告成都龙湖同晋置业有限公司。
法定代表人张雪樵。
委托代理人冯思然。
被告彭龙权。
委托代理人刘崇文。
原告成都龙湖同晋置业有限公司（以下简称同晋公司）与被告彭龙权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，依法适用简易程序由刘宗华独任审判，并于2013年8月9日、10月12日公开开庭进行了审理，原告同晋公司的委托代理人冯思然、被告彭龙权的委托代理人刘崇文、李兵参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙湖公司诉称，被告彭龙权与原告同晋公司于2012年10月29日签订了《龙湖三千集租赁合同》，该合同约定原告将其所有的龙湖三千集商业中心房屋出租予被告。被告将所租房屋以【金韩城】为名进行经营，但截至目前已发生多次拖欠原告的租金等费用情况，形成较为恶劣的影响。现被告已拖欠原告租金、滞纳金、违约金、物管费、水电费、商铺占用费等合计279375.1元，被告该拖欠行为侵犯了原告作为出租人的权应有权利。现提起诉讼，请求：1、判令被告彭龙权支付所欠原告2013年3月1日至2013年5月31日租金122700元、滞纳金17832元、违约金82618元、2013年5月物管费16360元、2013年4、5、6月水电费及商铺占用费33168.93元等合计279375.1元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用及诉讼代理费等。
被告彭龙权辩称，1、被告没有违约事实。被告只是名义承租与原告签订合同，谢冬雪才是实际使用人，谢冬雪实际在缴费，被告缴费只是名义上。2、本案租赁后，原告强制清场，不让谢冬雪自己清理，给谢冬雪造成了损失，是原告违约，因此谢冬雪有直接的利害关系，请求法院追加谢冬雪为被告。
经审理查明，被告彭龙权与原告同晋公司于2012年10月29日签订了《龙湖三千集租赁合同》。合同约定：原告将龙湖三千集商业中心房屋出租给被告，该房屋仅供承租人以【金韩城】为商号名称经营餐饮类【金韩城炖肉】，租期暂定自2012年10月26日至2014年12月31日，实际租期自交付之日开始计算；2012年11月1日至2012年12月31日期间保底租金标准为80元／月／平方米，合计为32720元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的11%，2013年1月1日至2013年12月31日期间保底租金标准为100元／月／平方米，合计为40900元，期间月提成租金标准为每月含税营业额的11%，租金按月支付；承租人应向出租人缴纳相当于该房屋三个月的月保底租金（按首个租赁年度租金标准计算）、物业服务费、推广费、收银机使用费及人民币20000元天然气拆除保证金总额的合同保证金，作为履行本合同的保证，承租人应缴纳合同保证金173375元；物业服务费每月16360元，按月支付；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广费（若有）、收银机使用费（若有）、能源费、违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人应付未付款项、赔偿金额或者直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）；承租人应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，并保证实际经营该房屋。在租期内，承租人不得以任何形式转让、转租、转借、联营、入股、置换其对该房屋的全部或部分之权益，承租人破产或被解散或其营业被接管的，视为转租；如承租人是自然人或无合法经营资格，则承租人应在开业前设立具备合法经营资格的主体，包括但不限于公司、个体工商户等经济组织，并与出租人签订必要的权利义务转让协议，由上述新设立的主体承继在本合同项下的权利义务，承租人应对新设立主体履行本合同承担连带责任；如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金；若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，承租人逾期累积超过三十日的，出租人有权解除合同。
合同签订后，双方按合同履行。2012年11月7日，被告向原告缴纳环境、结构安全维护保证金3000元、外观、防漏维护保证金2000元、水电费押金20000元。在合同履行期间，被告缴纳租金至2013年2月28日，缴纳物管费至2013年4月30日，缴纳水电费至2013年3月10日。原告经多次催收下欠的租金、物管费、水电费，被告均未予以缴纳。2013年5月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，原告以被告自2012年11月1日迄今，已拖欠履约保证金153375元，2013年3月1日至2013年5月31日店铺租金、物管费、水电费等150415.93元，并经多次催缴被告仍未缴纳为由，决定从2013年5月31日起解除与被告之间所签订的商铺《租赁合同》，并要求被告在收到《解除合同通知书》后7日内无条件撤场，否则原告有权强制撤场。
被告收到《解除合同通知书》后，仍未缴纳下欠费用，也未按要求撤场。2013年6月17日，原告代为被告撤场后随之将商铺租赁给他人。2013年6月18日，被告在争议商铺张贴《告知书》，称原告不守诚信，企图单方终止合同另图高利，要求原告给予赔偿。
另查明，被告从2013年3月11日至2013年6月16日共欠原告水电费18052.10元。
上述事实，有原、被告陈述及下列经庭审质证的证据证实：《商铺租赁合同》、收据、发票、缴款凭证、催缴函、《解除合同通知书》、快递单、《告知书》、《照片》等。
本院认为，原告同晋公司与被告彭龙权签订《龙湖三千集租赁合同》，合同中约定“在租期内，承租人不得以任何形式转让、转租”，该合同的成立系双方当事人真实合意，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，并对合同相对双方均具有法律约束力。案外人谢冬雪与被告彭龙权之间产生的何种法律关系，原告并不知情，二人之间的任何约定对原告同晋公司均不产生约束力；且原、被告双方因履行合同产生的纠纷，仅能向合同相对方主张权利。故对被告辩称的谢冬雪与本案有直接的利害关系，请求追加谢冬雪为被告的理由不予以支持，本院决定不予追加。
合同另约定“2013年1月1日至2013年12月31日期间保底租金为40900元，物业服务费每月16360元，按月支付，承租人应缴纳合同各项保证金173375元，承租人逾期缴纳累积超过三十日的，出租人有权解除合同。”而被告彭龙权在合同租赁期间内未按合同约定及时、全面履行缴纳保证金、物管费、租金等义务。经多次催收，在被告仍拒绝缴纳下欠费用的情况下，原告与之解除合同。在解除合同后，被告未及时腾退房屋，给原告造成了相应租金损失。被告应当承担相应的违约责任。因此原告要求被告支付2013年3月1日至2013年5月31日租金122700元、2013年5月物管费16360元、2013年4、5、6月水电费18052.10元及2013年6月1日至6月16日的商铺占用费21813元（40900元／30天×16天）的诉讼请求，本院予以支持。
因合同中约定“如因承租人原因解除合同的，出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金；若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳其各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金”，故原告以此要求被告支付下欠租金122700元每日0.4%的滞纳金共计17832元，并支付从解除合同之日起至合同约定期满之日止未履行租期的租金总额10%的违约金82618元。在审理中，被告辩称，双方约定的滞纳金及违约金过高，且原告在收回房屋后立即该商铺转租他人，并未对其造成实际损失，故需对滞纳金和违约金进行调整。本院认为，本案虽因被告违约而解除合同，被告也因此未履行完合同约定的租期，但原告收回商铺后又立即转租给他人，并未因此给原告造成相应的损失。原、被告双方约定的滞纳金为每日下欠租金的0.4%及未履行租期租金总额10%的违约金与原告实际遭受的损失相比过高，故被告抗辩滞纳金和违约金过高理由成立，本院予以支持。被告在履行合同期间向原告缴纳了共计25000元的保证金，原告又按合同约定的“因承租人原因解除合同，出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项）”没有退还被告25000元保证金。本院认为，该笔保证金的收取足以惩戒被告的违约行为并能弥补原告相应的损失，故被告以其已缴纳的25000元保证金承担违约责任适当，原告再要求被告以滞纳金17832元和违约金82618元承担违约责任的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求被告支付诉讼代理费的诉讼请求，因双方无该约定且没有证据证明，本院不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告彭龙权于本判决生效之日起五日内支付原告成都龙湖同晋置业有限公司租金、物管费、水电费、商铺占用费等共计178925.10元。
二、被告彭龙权以其已缴纳的25000元向原告成都龙湖同晋置业有限公司承担违约责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2746元，由原告成都龙湖同晋置业有限公司负担846元，被告彭龙权负担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘宗华
二〇一三年十月十四日
书记员 杨 帆