淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初618号
原告（反诉被告）：淮安市工人文化宫，住所地淮安市清江浦区河南东路**号。
负责人：吕德光，该文化宫主任。
委托诉讼代理人：宋崇迪、许胤熠，江苏道文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汤平，女，汉族，1985年5月9日生，清江浦区梦幻浴室业主，住淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：张婷，女，汉族，1981年8月6日生，住淮安市清浦区，系清江浦区梦幻浴室员工。
委托诉讼代理人：潘富平，男，淮安市淮阴区新海法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）淮安市工人文化宫（以下简称“文化宫”）与被告（反诉原告）汤平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，于2017年7月20日作出判决，文化宫不服本院判决，上诉至江苏省淮安市中级人民法院（以下简称“淮安中院”）。淮安中院以原审事实不清为由撤销本院判决，将案件发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋崇迪、许胤熠，被告委托诉讼代理人张婷、潘富平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文化宫向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2016年5月1日解除；2、判令被告立即拆除对淮安市清江浦区东大街北侧银都商城1号楼A座一楼67号商铺4间的非法扩建部分，并将对前述房屋擅自拆改部分恢复原状；3、判令被告立即腾空淮安市清江浦区东大街北侧银都商城1号楼A座一楼商铺4间，将前述房屋交还给原告；4、判令被告支付原告欠付租金906.2元（从2016年4月21日至2016年4月30日，共计10天，按90.62元/日计算）；5、判令被告支付原告违约金2万元及房屋占有使用费68551.8元（房屋占用使用费从2016年5月1日起计算至2018年4月20日，2018年4月21日后，按109.65元/日计算，计算至被告交还房屋之日止）。
事实和理由：2015年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于淮安市清江××大街北侧××都商城××楼××楼商铺4间。合同还对租期、租金、权利义务、违约责任等进行了约定。后原告发现被告违反合同约定对承租的房屋擅自拆改结构，私自违法扩建,改变承租用途，原告多次与被告联系，要求被告说明情况，但被告不予理睬，且自2016年4月21日起未支付租金。2016年4月29日，原告依法向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告限期将房屋恢复原状并腾空、交还原告，同时要求被告承担违约责任，但被告至今未履行该义务。另外，被告装修过程中，没有按照法定程序递交设计图纸给消防机构审核，工程竣工后也没有进行消防验收，其营业行为违法；被告在原告发出解除通知前已欠付房租，且至今没有支付，原告有权解除合同。请求支持原告诉请。
被告汤平辩称：被告严格按照合同约定履行义务，及时缴纳房租，无任何违约之处，原告无权要求解除合同。2016年4月21日起房租未交的责任不在被告。被告已于2016年4月13日对缴纳房租事项以书面方式通知原告收取房租，并请求原告提供银行账户，以便将房租打入原告账户，原告至今没有答复。原告收到被告缴纳房租通知后，在没有任何答复情况下，故意制造事端，撬开被告租赁房屋的门锁，拿走两扇房门，并将被告房屋内的物品拿走，给被告造成经济损失。原告为合同违约方。原告诉称被告扩建房屋无事实依据，原告房屋主体结构没有任何改变，被告进行了必要装修，且装修也在原告监督下进行。原告对被告的装修没有提出异议，装修后被告已经营一年。关于房屋扩建部分，被告不可能将自己的房屋面积扩建给原告增加房屋面积。关于原告诉称的改变房屋经营用途问题，被告系梦幻浴室经营业主，承租房屋用于经营梦幻浴室，被告没有改变房屋经营用途，不构成违约。原告无权撬开被告门锁拿走被告物品。原告违约，应当赔偿被告经济损失。被告承租房屋因原告违约而处于空关状态，原告无权要求被告支付租赁费用。请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告汤平向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告违约金20000元、物品损失10000元（卷帘门、玻璃门、过道木门、门锁、门上方门头装饰板及香烟、苹果等物品）、营业损失80000元、装修费43128元，合计153128元。
事实和理由：2015年9月10日，双方签订《房屋租赁合同》。合同履行过程中，反诉原告于2016年4月13日用书面方式函告原告开具收据、提供银行账户，以便反诉原告支付下一年度租金。通知发出后，原告未答复。2016年5月10日，反诉被告将反诉原告承租的房屋门锁强行砸开，将反诉原告室内财物洗劫一空，室内木门拿走，破坏了原本正常的营业设施，导致反诉原告停止营业。反诉被告的违约行为导致反诉原告无法经营，给反诉原告造成重大经济损失。为避免损失扩大，反诉原告同意解除合同，反诉被告应赔偿反诉原告损失。请求支持反诉请求。
反诉被告文化宫辩称：反诉原告擅自拆改涉案房屋结构、非法扩建、改变承租用途，构成违约，合同已于2016年5月1日解除。反诉原告违约致合同解除，反诉原告主张的经济损失没有依据，不应得到支持。
经审理查明：2014年3月20日，原告文化宫（甲方）与案外人周艾武（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：周艾武承租原告所有的、位于淮安市清江××大街北侧××都商城××楼××楼商铺4间（建筑面积共约95.56平方米，均有产权证。租赁期限为五年（自2014年4月21日起至2019年4月20日止，2014年3月21日至4月20日为装璜免租期）。租金标准：2014年4月21日起至2015年4月20日为3万元/年，2015年4月21日起至2016年4月20日为3.15万元/年，2016年4月21日起至2017年4月20日为3.3075万元/年，2017年4月21日起至2018年4月20日为3.6383万元/年，2018年4月21日起至2019年4月20日为4.0021万元/年。租金缴付方式为每年度一次性支付，乙方于每年4月21日前一月内将租金存入甲方指定账户。该合同第五条第4项还约定，乙方对承租的商铺房屋及屋内外设施应负责保管、爱护使用，不得私自拆改。如使用不当造成损坏，乙方应负责修复或赔偿；第6项约定，乙方经营期间因经营需要而进行的装饰、装璜，属乙方个人行为，施工前甲方同意方可施工，但不得破坏房屋结构，所产生的一切费用自负，合同到期后，可移动部分自行带走，不可移动部分不得恶意破坏，无偿归甲方所有；第7项约定，乙方在经营时如需改变房屋结构需经甲方同意，并保证在租赁结束时恢复原样，否则甲方将追究乙方由此造成的一切损失；第9项约定，乙方须向甲方支付租赁保证金5000元；第10项约定，本合同终止时，乙方需缴清租金等合同规定应缴纳的相关费用和赔偿费，如未缴或欠缴，甲方将书面催缴通知乙方，否则将从保证金中扣除，如经扣除后仍有不足部分，甲方有权向乙方追偿。该合同第七条违约责任约定，乙方有下列情况之一的，应当承担违约责任，并支付违约金2万元，甲方有权终止合同，收回房屋：1、……2、未经甲方同意将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的；……4、逾期未缴纳房租的。
合同签订后，原告按约将房屋交与周艾武使用。交付的四间房屋成品字型布局：最北边一间产权证上登记编号为67室，门朝北，临街；在67室南边有46、47、48室，三间呈一字形并排在一起，其中47室与67室是正对接位置，处于三间并排的中间，46室位于47室西侧，48室位于在47室东侧，46、47、48室与67室形成品字形状，四间房屋交接处，67室与47室之间有门相互联通，47、48室两间通联，46与47室之间有水泥隔墙将大部分隔开，但在南侧留有空档使两室联通）。周艾武在该房屋从事棋牌、茶吧等经营活动。
2015年9月，周艾武向原告递交书面申请，主要载明：因其另有发展，现将承租的上述房屋转给朋友汤平（即被告）承租使用。周艾武与汤平签订《协议》1份，主要约定：室内装璜、投资设备均已由汤平购买（购买总价6.3万元，含2015年房租费）。
2015年9月10日，原告（甲方）与汤平（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，该合同内容完全套用原告与周艾武《房屋租赁合同》内容，只是将合同乙方改成了汤平。合同签订后，被告即对该房屋进行使用。因保证金及2015年9月10日至2016年4月20日的房租已由周艾武支付给原告，汤平就此与周艾武进行了结算，原告认可周艾武所交上述保证金及房租转给被告。
被告汤平之前已在与上述承租房屋邻近的其他房屋内经营浴室。被告承租涉案房屋后，将46室西侧隔墙（木质隔板）上的原有防盗门拆除形成一个门洞，使46室与其西侧浴室休闲小厅相通联，46、47、48室房屋（三室相通、形成一体）内亦放置躺椅等物品，与46室西侧的休闲小厅共同成为浴室休闲休息区，本案所涉租赁房屋与浴室经营场所形成一个相互连通的整体。
合同履行过程中，原告认为被告擅自改变承租房屋结构及用途，多次要求被告恢复原状，被告未予理睬。2016年4月13日，被告向原告寄出函告1份，要求原告派人前来收取下一年度房屋租金或提供账号、收据以便其交纳租金，原告亦未予理睬。2016年4月29日，原告在本案所涉出租房屋67室玻璃门上张贴《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“汤平女士：因你擅自改变淮安市工人文化宫出租给你使用的95.65平方米的房屋结构和用途，现已构成违约，故我方正式通知你自2016年5月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，限你自5月1日起7日内将房屋内属于你的个人财物清理搬走，同时将房屋恢复原状后交还文化宫。逾期不恢复房屋原状并交还房屋，我方将自行收回房屋，同时将根据双方签订的《房屋租赁合同》追究你的违约责任，由此造成的一切后果和损失由你自行承担。特此通知”。被告未按通知执行，原告于2016年5月10日上午派人去被告处收房。收房人员到达现场后，将67室临街卷帘门门锁强行撬开（造成门锁损坏、门部分变形、轨道部分脱落，门上方门头装饰板小块掉落和部分松脱），后又将卷帘门后面的玻璃门U型锁撬开（造成两门把手脱落损坏、门锁损坏），接着又将67室通向47室的过道门撬开并拆除，随后进入浴室休闲大厅。因休息大厅有被告雇佣的值班人员，收房人员没有强行收回房屋，将拆除下来的过道门带走并撤出了租赁房屋。上述玻璃门、卷帘门均系原告所有，玻璃门U型锁系被告所有，门上方门头装饰板系前承租人周艾武转让被告。
2016年8月15日，原告向原清浦法院提起本案诉讼，被告应诉并提起反诉。经原审法官现场勘查，确认46室、48室南边墙上确有通向消防通道的出入门被封堵成墙的痕迹，但无法确认系被告租赁前形成，还是租赁后形成。原审法官还调查了为被告装修的淮安万隆装饰工程有限公司法定代表人杨志会。杨志会陈述：装修合同、预算书（预算书中记载装修费用合计57545.8元，其中躺椅费用为20400元）是真实的，但后来并未按预算书执行，收据系其应被告要求开具空白收据给被告的，收据上内容系被告后填的，被告并未支付其5万多元，而是只答应支付工资2万多元，并且现在还有约5000元未支付；其记得装修时没有拆除过水泥墙，墙都是木板墙（或石膏墙），其还记得装修时将墙上原有的防盗门拆除形成门洞与浴室连通，装修时是否有封堵通向消防通道门一事已经记不清楚了。
本案重审过程中，经现场勘查确认：玻璃门仍是被撬坏门把手的玻璃门，未更换新门；卷帘门也是原来的卷帘门（被告目前用铁链将卷帘门作封闭处理），未重新安装；67室通向47室的过道也未安装新的木门。原告撬门进入租赁房屋将67室通向47室过道门拆除后，46、47、48室休闲大厅处于暴露状态。被告浴室现仍在经营，但是休闲小厅及休闲大厅未使用。位于消防通道上的浴室浴区装有铁门，可以打开。
重审中，反诉原告同意解除租赁合同，要求反诉被告赔偿装修费、营业损失等损失。
以上事实，有原、被告当庭陈述、质证谈话笔录、勘验笔录，原告举证的产权证、申请、照片、租赁合同、解除房屋租赁合同通知书，被告举证的租赁合同、函、快递邮寄回单及查询记录、照片、协议、营业执照等证据载卷予以证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，原、被告均应按该房屋租赁合同约定履行各自义务。
原告主张涉案房屋租赁合同已于2016年5月1日解除，被告对此不予认可。原告在涉案出租房屋67室玻璃门上张贴《解除房屋租赁合同通知书》不符合《合同法》第九十六条关于通知解除的相关条件，故该行为不能产生通知解除合同的法律效力，对原告该主张不予支持。现因被告同意解除租赁合同，故本院判决解除双方租赁合同、被告交还租赁房屋。
关于被告将46室与西侧休闲小厅隔墙上防盗门改变为门洞行为，现被告同意解除合同，应当将房屋修复原状。对原告要求被告将46室与休闲小厅之间门洞恢复原状的诉讼请求予以支持。
关于46室、48室南边墙上原有的两个通向消防通道的出入门封堵成墙问题，原告提供的证据不足以证明两门系被告封堵，原审调查杨志会笔录亦不能证实两门系被告封堵。根据本院现场勘查情况，原承租人周艾武承租房屋经营棋牌、茶吧，也可能封堵两门，现有证据不足以认定该两门系被告封堵，对原告要求被告恢复两门原状的主张不予支持。
原告主张被告非法扩建侵占消防通道，根据现场勘查情况，消防通道位于涉案房屋室外，原告非消防通道的产权部门或管理部门，且消防部门并未对被告在消防通道上加装铁门行为予以处罚或要求整改，故原告该事实主张依据不足，不予支持。
原告主张被告改变租赁房屋用途，被告对此不予认可。因双方在租赁合同中并未约定租赁房屋用途，租赁房屋原系商铺，故被告将租赁房屋用于浴室休闲休息，不违反法律规定与合同约定，原告该主张不能成立。
原告要求被告支付欠付租金906.2元及房屋占有使用费68551.8元（房屋占用使用费从2016年5月1日起计算至2018年4月20日，2018年4月21日后，按109.65元/日计算，计算至被告交还房屋之日止），系原告基于双方合同已于2016年5月1日解除这一事实判断而提出的主张，现本院经审理确认双方租赁合同尚未解除，被告在租赁合同解除前应当向原告交纳租金。因原告在合同履行期间强行撬锁入室、拆走过道木门，且未予修复，影响被告对房屋使用，应当相应减少租金。本院酌定被告按照双方租赁合同约定的租金标准的70%向原告支付2016年4月21日起至2018年4月20日的租金48620.6元（69458×70%=48620.6），2018年4月21日之后费用，按76.75元/日（40021×70%÷365=76.75）标准支付，支付至房屋交还之日止。
原告要求被告支付违约金2万元，原告主张被告改变房屋结构违反合同约定，被告对此不予认可。由于原、被告在租赁合同中对于“房屋结构”的定义和范围并无明确约定，按通常理解房屋结构应指房屋建筑主体和承重结构，而非任一结构；且本案所涉46室房屋是商铺内铺，本身就具有在经营时可根据经营需要进行组合或重新组合的框架属性，被告将46室西隔墙上原有防盗门拆除形成门洞，并未改变房屋主体结构，原告亦未举证证明该行为影响房屋安全，故被告该行为不构成违约。被告虽未支付2016年4月21日之后的租金，但是被告在该部分租金到期前已书面通知原告来收取租金或提供账号便于被告支付租金，原告未予回复；且原告于2016年4月29即在被告承租房屋上张贴解除租赁合同的通知，于2016年5月10日到被告承租房屋处欲强行收回房屋，于2016年8月份即向法院起诉要求确认双方租赁合同于2016年5月1日解除，故导致被告未支付租金的责任在于原告，被告未支付租金的行为不构成违约。对原告要求被告支付违约金2万元的请求不予支持。
反诉被告在合同履行期内单方通知反诉原告解除合同，在反诉原告未同意解除合同情形下，强行撬锁入室、拆走过道木门，反诉被告行为构成违约。反诉被告的违约行为使原本具有私密性质的浴室休闲大厅暴露于外，使反诉原告的正常经营活动受到干扰和阻断，应当赔偿反诉原告的合理损失。
反诉原告要求反诉告赔偿物品损失10000元（卷帘门、玻璃门、过道木门、门锁、门上方门头装饰板及香烟、苹果等物品），其中香烟、苹果等物品损失因证据不足，不予支持；门锁、门上方门头装饰板损失，因未申请鉴定，故酌定门锁损失为80元、门上方门头装饰板修复损失为200元；卷帘门、玻璃门、过道木门损坏损失问题，因上述物品均系反诉被告财产，上述物品受损后，反诉原告并未对其进行修缮或重新安装，故反诉被告无需赔偿反诉原告上述物品损失。
反诉原告要求反诉被告赔偿营业损失8万元，反诉原告提供的盈亏表及流水账均系其单方制作，反诉被告不予认可；考虑到反诉原告承租涉案房屋租金为每年三、四万元、租赁房屋仅是反诉原告浴室经营场所的一部分、反诉原告在反诉被告撬门后未及时采取措施防止损失扩大、租赁合同已履行及尚未履行期限等情况，酌定反诉被告赔偿反诉原告营业损失20000元。
反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失43128元，反诉原告向本院提供了其与淮安万隆装饰工程有限公司签订的装修合同、淮安万隆装饰工程有限公司预算书、收据等证据，反诉被告对此不予认可，反诉原告未申请装修价值鉴定。根据本院现场勘查情况及调查杨志会笔录，结合双方合同履行情况，酌定反诉被告赔偿反诉原告装修损失20000元。
反诉原告要求反诉被告支付违约金20000元，违约金系对违约所致损失的赔偿，本院已支持反诉原告相关损失的赔偿请求，对反诉原告要求反诉被告支付违约金20000元的请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百二十一条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告淮安市工人文化宫与被告汤平之间的《房屋租赁合同》；
二、被告汤平于本判决生效后15日内支付原告淮安市工人文化宫2016年4月21日至2018年4月20日期间租金48620.6元，2018年4月21日之后费用，按76.75元/日标准支付，支付至房屋交还之日止；
三、被告汤平于本判决生效后15日内将位于淮安市清江浦区东大街北侧银都商城1号楼A座1楼46室商铺西隔墙与相邻浴室休闲小厅连通处防盗门恢复原状，并将67室、46室、47室、48室房屋返还给原告淮安市工人文化宫；
四、反诉被告淮安市工人文化宫于本判决生效后15日内赔偿反诉原告汤平玻璃门锁损失80元、卷帘门上方门头装饰板损失200元、营业损失20000元、装修损失20000元，合计40280元；
五、驳回原告淮安市工人文化宫其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告汤平其他反诉请求。
本诉案件受理费551元，由原告文化宫负担362元，由被告汤平负担189元。反诉案件受理费3456元，由反诉原告汤平负担2000元，由反诉被告文化宫负担1156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 黄 波
审 判 员 许 霞
人民陪审员 卞 勤
二〇一八年六月十四日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。