岫岩满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0323民初341号
原告：鞍山长鸿商务服务有限公司，住所地：岫岩满族自治县。
法定代表人：边宇阳，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：杨颖，该公司职员。
委托代理人：惠文双，该公司职员。
被告：岫岩满族自治县岫岩镇鸿升时代广场美和电器商行，住所地：岫岩满族自治县。
经营者：胡玉宝，男，满族，住鞍山市铁西区。
委托代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。
原告鞍山长鸿商务服务有限公司（以下简称：长鸿公司）诉被告岫岩满族自治县岫岩镇鸿升时代广场美和电器商行（以下简称：美和商行）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理。依法由审判员逄德伟适用简易程序三次公开开庭进行了审理。原告长鸿公司的法定代表人边宇阳及其委托代理人杨颖、惠文双和被告美和商行的经营者胡玉宝及其委托代理人刘沫含均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年3月17日，被告与我公司签订“商铺租赁合同”，合同第五大条中第1条已明确约定物业收费标准按照每平方米2.3元/月计算和先付后用的支付方式。从2017年2月至今，我公司多次上门主张催缴物业费。2017年8月30日正式发函给被告，均无效果；依据“商铺租赁合同”第八条中第2条（1）未按时缴纳商铺租赁费及物业管理费的，逾期付款违约金按所欠金额每天千分之二的比率支付。综上，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的“商铺租赁合同”，根据《中华人民共和国合同法》的规定，为了维护我公司的合法权益不受侵犯，被告应履行合同义务，承担民事责任，支付物业管理费、违约金及承担全部诉讼费用，故请求法院依法判令被告给付所欠物业费15596元及违约金，违约金自2017年4月1日起至付清之日止按银行同期同类贷款利率计算。
被告辩称：一、被告不承担给付物业费的法定义务，要求驳回原告的诉讼请求。原告要求给付物业费，没有合同及法律依据，原告依据的商户租赁合同，并非被告与原告签订，而是案外人胡玉宝与其签订；二、本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间不存在物业服务合同关系。原告仅凭商户租赁合同，无权收取物业费。租赁合同只是约定了物业费的收费标准，以及承租人应当缴纳物业费的义务，但并未指定物业服务企业，也没有物业服务条款，更没有承租人单独签订物业服务合同，事实上也没有具体的物业公司提供物业服务。根据物业管理条例的相关规定，收取物业费的前提是签订物业服务合同。那么即没有合同，又没有物业服务企业，原告作为租赁合同的出租方，也无权收取物业费；三、如法庭认为原、被告存在物业服务合同关系，那么被告认为原告的诉讼请求也不能够得到支持。因为原告不具有物业服务企业的资质，没有相关收费标准的审批及备案。被告所承租的商场，由于漏水导致被告相关损失，原告已经同意抵顶相应的物业费。原告从被告处提取冰箱一台，也同意抵顶物业费，双方当事人租赁合同也于2017年12月16日终止。在此期限之后，原告也无权再收取物业费。原告提供给被告使用的房屋，建筑面积计算有误，物业费金额也是计算的不准确。综上，原告的请求不应当得到支持。关于违约金的诉讼请求，被告认为是由原告违约在先，不应当得到支持。
经审理查明，2016年3月17日，被告的经营者胡玉宝与原告签订鸿升.国际家居建材城商铺租赁合同（以下简称：商铺租赁合同）。双方约定:被告租赁鞍山鸿升置业有限公司委托原告管理的鸿升时代广场一期第25栋第一、二层第101-124号商铺，用于经营家电。商铺面积：1、外铺一、二层1165.52平方米；2、商铺一层492.28平方米；3、商铺二层18.3平方米。从2016年4月1日开始计租，租金标准：1、外铺一、二层每平方米每月30元；2、商铺一层每平方米每月24元；3、商铺二层每平方米每月18元；4、物业管理费：每平方米每月2.3元。合同签订时应交租金565317元，先付后用，延期支付，原告有权解除或终止合同。物业费支付方式：每年付一次，先付后用，每年提前两个月交纳下一年的费用，逾期付款违约金按所欠金额每天千分之二的比率支付。合同签订后，胡玉宝以被告的名义使用租赁的商铺经营家电，物业费交付至2017年3月31日。2017年4月1日至2018年3月31日的物业费46260元，被告没有给付。2017年8月30日，原告给被告物业费缴纳函，要求被告交纳物业费46260元。被告要求扣除房屋漏水补偿费20299元，赊购电视机款10365元,原告表示同意。2017年11月9日，原告再次给被告物业费催缴函，要求被告交纳物业费15596元。2017年12月16日，原告给被告及胡玉宝解除租赁合同及要求赔偿的告知函的复函，原告同意被告提出的解除租赁合同的要求。但被告至今没有将租赁的商铺交付给原告。
另查，2015年3月10日，原告与鞍山鸿升置业有限公司签订物业管理服务合同，鞍山鸿升置业有限公司将其开发的岫岩鸿升.国际家居建材城委托原告实行物业管理，物业管理服务费，由原告向租赁房屋的业主或使用人按每平方米每月2.3元收取，委托管理期限一年。2016年、2017年，双方均签署了上述合同。原告具有物业服务企业资质，取得了岫岩满族自治县物业管理办公室颁发的资质证书，并进行了备案。
上述事实，原告提供的证据有：营业执照、商铺租赁合同、物业费缴纳函、资质证书、物业管理服务合同；被告提供的证据有：物业费催缴函、商铺设计图、解除租赁合同及要求赔偿的告知函的回复函、光盘；本院依职权调取的证据有：现场照片、原告在物业管理部门备案的资质证书。以上证据已经开庭质证和本院的审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
本院认为，民事行为应当遵守法律规定。原告和鞍山鸿升置业有限公司签订物业管理服务合同，原告取得岫岩鸿升.国际家居建材城的物业管理权。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告的经营者胡玉宝签订的商铺租赁合同，双方约定了租赁商铺的面积、租金、物业费的标准、交纳期间及违约责任，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告具有物业服务企业资质，提供了物业服务，有权依据合同收取物业管理费，逾期交纳应给付违约金。胡玉宝作为个体工商户，在诉讼中，应以营业执照上登记的字号为当事人。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告称租赁的商铺面积计算有误的问题，应以合同约定的面积为准；被告称原告欠冰箱款要求抵顶物业费的问题，因被告提供的证据不足，原告又予以否认，本院不予采纳；被告称双方已解除合同，之后不应再交纳物业费的问题，因被告至今没有倒出租赁的商铺，故应按约定交纳物业服务费。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：
被告岫岩满族自治县岫岩镇鸿升时代广场美和电器商行于本判决生效后立即给付原告鞍山长鸿商务服务有限公司2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费15596元，并自2017年4月1日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算给付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1801元，减半收取900.50元，由原告负担750.50元，被告负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审判员 逄德伟
二〇一八年四月十九日
书记员 姜 楠