湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第04546号
原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道西湖村山塘冲组269号。
法定代表人何剑波，公司总经理。
委托代理人冯向阳，湖南融厦律师事务所律师。
委托代理人周奕苇，湖南融厦律师事务所律师。
被告秦愿晏。
原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司（以下简称五矿公司）与被告秦愿晏商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告五矿公司委托代理人周奕苇出庭参加诉讼，被告秦愿晏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五矿公司诉称，五矿公司与秦愿晏于2011年7月5日签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX，以下简称买卖合同），秦愿晏选择以银行按揭贷款方式支付购房款，后因秦愿晏未按期向银行还款，致银行从五矿公司担保账户代扣款项，五矿公司遂向本院提起诉讼，请求判令：一、解除2011年7月5日原告与被告所签订的《长沙县商品房买卖合同》，被告秦愿晏立即办理合同解除相关手续（配合办理撤销买卖合同网上备案手续和注销预告登记手续），并承担注销预告登记手续的相关费用；二、被告秦愿晏向原告五矿公司返还代扣房款等30282.76元和违约金3028.28元（代扣房款的10%）；三、被告秦愿晏向原告五矿公司支付违约金80605.85元（总房款的13%）；四、被告秦愿晏承担本案全部诉讼费用。
被告秦愿晏未作答辩。
经审理查明，2011年7月5日，五矿公司（出卖人）和秦愿晏（买受人）签订买卖合同和补充协议，由秦愿晏购买龙湾国际社区第2001栋3层301室（以下简称301室），建筑面积共112.84平方米，总金额620045元。买卖合同第六条载明，买受人按银行按揭贷款方式付款。补充协议第十九条第4款载明，由于出卖人为买受人银行按揭贷款手续提供阶段性担保，在担保期内，若因买受人拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人通知之日起10日内，全额返还出卖人代付的费用及该费用10%的违约金。若买受人未能按如上约定还款的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应据实赔偿。补充协议第二十条第1款载明，因买受人原因致合同解除的，买受人除应承担全部违约责任外，还应向出卖人支付买卖合同总额3%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。签订合同后，秦愿晏支付首付款190045元，余款430000元在中国建设银行湖南省分行（以下简称建设银行）办理个人房屋银行按揭货款，五矿公司为该笔贷款提供担保。秦愿晏办理贷款手续后，建设银行遂将房屋余款430000元支付至五矿公司。后秦愿晏陆续向建设银行还款，截止2016年1月11日，秦愿晏个人还款114637.22元，其中本金30154.7元，利息和罚息等84482.52元。因秦愿晏期间亦有逾期还款情况，导致建设银行从五矿公司担保账户划扣款项58232.67元，其中2012年9月29日划扣10759.83元、2013年3月29日划扣3439.04元、2013年2月28日划扣3462.71元、2013年4月28日划扣3429.14元、2013年5月31日划扣3428.04元、2013年6月28日划扣3431.15元、2014年8月29日划扣3421.72元、2014年10月31日划扣3359.16元、2014年12月30日划扣3415.51元、2015年3月31日划扣10131.71元、2015年6月30日划扣3290.02元、2015年8月31日划扣6664.64元。上述划扣款项，秦愿晏已返还五矿公司27949.91元（2012年9月29日-2013年6月28日），其余款项30282.76元（2014年8月29日-2015年8月31日，其中本金9412.09元、利息和罚息等20870.67元），秦愿晏未予返还。2015年10月，五矿公司向秦愿晏邮寄告知上述代扣款项事宜。
另查明，一、301室已办理预售登记，预售登记权人为秦愿晏，暂未办理房屋产权证书。二、庭审中，双方未提交证据证明301室按揭贷款已清偿。
以上事实，有五矿公司提交的买卖合同、个人贷款还款凭证、建设银行个人贷款对账单、律师函、顺丰快递查询单等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订买卖合同，系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，双方应按约履行义务。从补充协议第十九条可以看出，双方约定了一方解除合同的条件。秦愿晏未依约偿还个人房屋按揭贷款，致使建设银行从五矿公司担保帐户扣划秦愿晏未还贷款30282.76元（截止到2015年8月31日），合同约定解除条件成就。因此，五矿公司要求解除与秦愿晏签订的商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。五矿公司要求301室房屋归其所有，秦愿晏应协助办理退房手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。五矿公司未能提交证据证明办理退房手续的费用数额，且该费用尚未实际发生，关于要求秦愿晏承担办理退房手续费用的诉讼请求不明确，本院不予支持，当事人可待实际发生后另行主张权利。其次，秦愿晏未能按期向建设银行偿还贷款，致五矿公司承担担保责任。且秦愿晏在五矿公司向其发送催款函后，仍未向五矿公司偿还代扣款项，秦愿晏存在违约行为，应承担违约责任。双方自行约定秦愿晏致五矿公司代为偿还贷款时，应在五矿公司通知之日起10日内，全额返还代扣费用及该费用10%的违约金。若秦愿晏未能还款，五矿公司有权解除买卖合同，秦愿晏应支付总房款10%的违约金。秦愿晏应向五矿公司返还代扣款项30282.76元。五矿公司选择解除买卖合同，则违约金适用解除买卖合同情形下违约金计算标准，即62004.5元（总房款620045元10%）。补充协议第二十条约定，因秦愿晏原因致合同解除的，秦愿晏除应承担违约责任外，还应向五矿公司支付买卖合同总额的3%的违约金，秦愿晏已因个人违约行为承担违约责任，且五矿公司未提交证据证明其产生的其他实际损失，依据当事人履行情况、预期利益等因素，五矿公司要求秦愿晏承担买卖合同总额3%的违约金，本院不予支持。第三、因双方未能提交证据证明秦愿晏与建设银行之间的个人房屋银行按揭贷款合同履行情况，且建设银行应收款项和秦愿晏返还款项，不属于本案诉讼请求范围，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
解除原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司与被告秦愿晏于2011年7月5日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号XXXX），被告秦愿晏应在本判决生效后十日内协助办理合同解除的相关手续；
二、被告秦愿晏在本判决生效后十日内向原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司返还代扣房款共计30282.76元；
三、被告秦愿晏在本判决生效后十日内向原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司支付违约金62004.5元（总房款620045元10%）；
四、驳回原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2556元，由被告秦愿晏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
代理审判员 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
二〇一六年四月二十日
代理书记员 王 钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。