海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终151号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终151号
上诉人（原审原告）：东方市龙达学校，住所地：海南省东方市。
法定代表人：周意志，该校校长。
委托诉讼代理人：李取华，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符廷立，海南京园律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：电白县东发实业公司东方分公司，住所地：东方市八所港务总公司76栋108号。注册号：460XXXXXXXX05。
负责人：王子华，该公司经理。
委托诉讼代理人：黎晓霞，海南信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗荣，北京盈科（海口）律师事务所律师。
原审第三人：王任胜，男，1968年4月21日出生，汉族，海南省海口市人，自由职业，住海口市。
委托诉讼代理人：郑芳玉，海南法立信律师事务所律师。
上诉人东方市龙达学校（以下简称”龙达学校”）与上诉人电白县东发实业公司东方分公司（以下简称”东发公司”）及原审第三人王任胜建设用地使用权转让合同纠纷一案，龙达学校与东发公司不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初2304号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人龙达学校委托诉讼代理人李取华、符廷立，上诉人东发公司负责人王子华及其委托诉讼代理人黎晓霞、罗荣，原审第三人王任胜委托诉讼代理人郑芳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙达学校上诉请求：一、撤销东方市人民法院（2017）琼9007民初2304号民事判决；二、改判东发公司继续履行其与龙达学校于2002年9月23日签订的《土地转让协议书》，将其名下东方国用（八所）字第6220号《国有土地使用证》项下剩余8916.3平方米国有土地使用权过户给龙达学校；三、由东发公司负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院证据认证错误。龙达学校提交的350000元付款凭证系龙达学校七张付款凭证中的三张，该三张付款凭证虽未注明款项用途，但与一审判决已认定的其他四张付款凭证在时间上具有连续性，一审判决认定龙达学校提交的350000元付款凭证与本案不具有关联性错误；《关于龙达学校申请征用土地的报告》表明龙达学校持有土地30余亩，一审判决认定该份证据与本案不具有关联性错误；东发公司提交的《宗地草图》属地籍调查过程中阶段性文件而非最终结果，不具有合法性，一审判决采纳该份证据错误。二、一审判决认定事实错误。原审第三人王任胜同意龙达学校延期支付第三期土地转让款，但以地价上涨为由要求龙达学校进行额外补偿，龙达学校陆续向东发公司支付第三期土地转让款共计七笔，总金额为910000元，远超协议书中约定的第三笔土地转让价格，且东发公司受领910000元后从未提出异议，说明东发公司同意延期付款，因此，一审判决认定龙达学校未在约定期限内足额支付余款，属认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。龙达学校不构成迟延给付，不构成违约，相反，根据《土地转让协议书》第二条第二款的约定，东发公司未履行办理国有土地使用证手续，已构成违约；《土地转让协议书》第六条第二项属约定解除权条款，而非约定权利义务终止条款，即便龙达学校迟延支付转让价款，经过催告，东发公司取得土地转让价款的合同目的并非不能实现，且实际上双方均已实现合同目的，十四年来均无异议，一审判决将该协议书中的”协议自然失效”解释为双方权利义务已终止错误。四、一审判决驳回龙达学校诉讼请求，必然导致龙达学校无法取得案涉土地使用权，已在该地上建成的校舍面临被拆除的风险，必将导致在校学生大量失学，损害公共利益。综上所述，请求二审法院依法改判。
东发公司答辩称，一、龙达学校提交的350000元付款凭证的付款时间远超过协议书约定的最后期限，亦没有明确为是支付给东发公司的第三笔土地款，且该350000元系支付给王任胜而非东发公司，王任胜与龙达学校之间存在工程款纠纷，龙达学校也没有提供证据证明王任胜有权收取第三笔土地款，因此，一审认定350000元与本案无关正确。二、《关于龙达学校申请征用土地的报告》系龙达学校单方作出的陈述报告，无法证明龙达学校持有土地30余亩。三、《宗地草图》系由东方市国土资源局作出，合法有效，一审判决予以采纳正确。四、龙达学校已构成迟延给付，东发公司虽然一直未主张返还土地，但东发公司默示龙达学校使用土地的行为并不构成承认龙达学校已经履行付款的事实，一审判决依据双方签订的《土地转让协议书》第六条第二款的约定认定龙达学校构成违约正确，合同已自然终止。五、东发公司不存在损害公共利益行为，相反，龙达学校将名下土地和地上建筑物进行抵押的行为才是真正损害到公共利益。综上，请求二审法院查明事实，驳回龙达学校的上诉请求。
原审第三人王任胜答辩称，一审判决正确，应予维持。1、龙达学校支付给王任胜的560000元系工程款非土地款；龙达学校提交的证据材料相互矛盾，不能形成完整的证据链证明560000元款项属于土地款；2、东发公司没有授权王任胜收取第三笔土地款，王任胜亦无权替东发公司收取第三笔土地款。
上诉人东发公司上诉请求：一、依法纠正东方市人民法院（2017）琼9007民初2304号民事判决存在的证据认定错误、事实认定错误、法律使用错误；二、维持原判；三、由龙达学校负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院证据认定错误。龙达学校提交的2005年5月27日200000元、2007年11月23日270000元的借款单借款人均为王任胜而非东发公司，仅能作为王任胜与龙达学校之间存在借贷法律关系的间接证据，且借款时间远超协议书约定的第三期付款截止日，与本案不具有关联性，一审判决采纳该证据错误；东发公司提交的验收表及欠条合理解释了协议书已因龙达学校违约而自然失效一年后，龙达学校与王任胜之间的收款行为和借贷行为，一审判决认定验收表及欠条与本案不具有关联性错误。二、2004年5月5日50000元的收据、2004年7月14日40000元的收据与前述两张共计470000元的借款单均超出双方协议书约定的付款截止日，因此，一审判决认定龙达学校在约定日期内陆续支付了560000元错误。三、原审第三人王任胜的行为不构成表见代理，王任胜收受560000元的时间跨度大，且收取款项均以自己的名义作出，从东发公司与龙达学校在协议书项下的惯常做法来看，东发公司收到第一、二期款后，都会向龙达学校出具盖有公司印章的收据，龙达学校在未收到东发公司出具的第三笔土地款的收据时，未尽审查第三人是否有代理权的义务，其主观上具有明显过错，不符合善意且无过失。综上，请求二审法院依法予以纠正后，维持原判。
龙达学校答辩称，1、一审判决对200000元与270000元两笔款项认定正确，且经手人均为王任胜，款项用途为土地转让款；2、欠条和验收表与本案不具有关联性，一审判决认证正确，本案审理的是龙达学校与东发公司之间的转让合同关系，并非是龙达学校与原审第三人王任胜之间的建设工程施工合同关系，且王任胜作为自然人不具有建设工程的主体资格；3、王任胜构成表见代理，案涉土地权交易过程中龙达学校始终是与东发公司委托的王任胜发生往来，30.7亩的总合同及第一笔、第二笔款项下的分合同均是由王任胜代理东发公司签订，第一笔、第二笔款项均由王任胜代收并出具加盖公章的收据，王任胜是东发公司法定代表人的胞弟，龙达学校有充分的理由相信王任胜具有收取第三笔款项的权利，且直至2016年6月17日，东发公司才对王任胜解除授权。
原审第三人王任胜答辩称，对东发公司的上诉请求没有意见。
龙达学校向一审法院起诉请求：1、判令东发公司继续履行其与龙达学校于2002年9月23日签订的《土地转让协议书》；2、将东发公司名下东方国用（八所）字第6220号《国有土地使用证》项下剩余8916.3平方米国有土地使用权过户给龙达学校；3、由东发公司负担本案的全部诉讼费用（包括财产保全费5000元）。
一审法院认定事实：2002年9月23日，龙达学校与东发公司签订《土地转让协议书》，约定龙达学校受让东发公司位于东方市××镇）西侧一宗面积为30.7亩的商住用地。协议约定分三期履行合同，协议签订次日，双方签订《土地使用权转让合同》，龙达学校即支付第一期20万元款项受让东发公司2901.5平方米土地，并办理了东方国用（2002）字第442号《国有土地使用证》完成了土地使用权变更。2003年元月6日，双方再次签订《土地使用权转让合同》，龙达学校支付第二期60万元款项受让变更8695.6平方米土地，并办理东方国用（2002）字第091号《国有土地使用证》，完成土地使用权变更。协议约定龙达学校需要在2003年3月30日前完成余款人民币612200元的支付以便余下8916.3平方米土地办理变更登记，但龙达学校未在约定期限内足额支付余款，而是在约定的日期内陆续支付了560000元，东发公司也一直未给龙达学校办理余下土地的变更登记。龙达学校于2003年2月21日取得校园项目的《建设用地规划许可证》，现已在全部30.7亩土地上建筑教学楼、宿舍楼及餐厅等配套设施，但争议土地上房屋未取得房屋所有权证。
一审法院认为：本案争议焦点主要是：1、王任胜是否构成表见代理；2、对于8581.9平方米土地价款龙达学校是否已足额给付；土地转让协议书的履行过程中哪一方构成违约。本案中东发公司辩称未特别授权第三人王任胜办理第三期收款和土地变更登记事项，但王任胜于第一期及第二期付款和土地变更登记过程中均为东发公司特别授权的代理人，且王任胜系东发公司公司负责人王兴的胞弟，东发公司也一直到2016年6月17日才于海南日报上刊登有关王任胜的授权委托书作废声明，使龙达学校有理由相信王任胜继续享有代理权，而致使龙达学校将剩余土地款交付于王任胜，应认定龙达学校为善意，其与王任胜之间的民事行为效力仍由被代理人即东发公司承受。同时结合一审法院经审查认定的证据与事实，可以认定龙达学校已经支付剩余土地的款项共计560000元，但并未足额支付剩余土地价款，且龙达学校是在2004年5月至2007年11月间分四次给付560000元，给付时间均超出双方协议书中所约定的2003年3月30日前的期限，构成迟延给付，存在违约。按照双方签订的《土地转让协议书》中第六条第二款的约定，龙达学校迟延给付，东发公司有权将余下土地转让他人，协议自然失效。对该款的解释龙达学校、东发公司双方存在分歧，龙达学校认为这是合同解除款项，且需在东发公司另行转让土地使用权后合同才解除，故合同仍然合法有效；东发公司认为是龙达学校迟延给付协议就自然失效，合同终止。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款及目的、交易习惯等，确定该条款的真实意思。龙达学校迟延给付，构成违约，合同关于第三批土地转让的部分条款因龙达学校违约而致使双方权利义务终止。龙达学校未在约定的给付期限内履行义务，超出期限后，因合同终止，其履行合同行为无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条第一款第七项、第一百二十五条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回东方市龙达学校的诉讼请求。案件受理费4976.4元，诉讼财产保全费用5000元，由东方市龙达学校负担。
二审审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东发公司提交两份证据，证据一东方市国土资源局听证会录音，拟证明王任胜承建了龙达学校教学楼等校园设施工程，龙达学校在庭审中就与本案有关的事实存在虚假陈述，在协议书终止后，龙达学校对王任胜即其工程债权人的支付行为主观上存在过失。证据二2017年3月22日不动产抵押典当登记合同、2017年3月22日债权文书公证书等抵押登记档案，共同拟证明龙达学校以部分办学用地和校舍为其法定代表人个人的民间高息借款设定抵押担保，其行为不仅违法，且严重影响办学，损害社会公共利益。龙达学校质证认为：对证据一的三性不予认可，录音来源不合法，笔录系自行制作，不具有证据效力。证据二超过举证期限提交，没有提交原件核对，对三性不予认可。原审第三人王任胜质证认为对东发公司提交的证据三性均无异议。原审第三人王任胜提交《增建工程合同》作为新证据，拟证明王任胜与龙达学校存在拖欠工程款的债务关系，龙达学校在一审庭审中就本案相关的事实存在虚假陈述。龙达学校质证认为该证据不属于新证据，对其三性不予认可。东发公司质证认为对该证据的三性均予以认可。本院认证意见为，本案审理的是龙达学校与东发公司之间建设用地使用权转让合同纠纷，东发公司和王任胜提交各份证据均与本案没有关联性，故不予采信。
本院二审查明事实与一审法院查明的基本一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、龙达学校支付案涉合同土地转让款情况；二、案涉合同是否自然终止；三、案涉合同是否应当继续履行，东发公司是否应当将案涉尚未过户的8916.3平方米土地使用权过户至龙达学校名下。
关于龙达学校支付案涉合同土地转让款情况。各方当事人对于龙达学校已经按合同约定向东发公司支付了第一期20万元、第二期60万元共80万元土地转让款均没有异议，予以确认。关于第三期土地转让款的支付情况。龙达学校上诉称，第三期已经给东发公司共支付91万元，考虑到地价上涨因素已超额支付第三期土地转让款。东发公司上诉称其没有收取龙达学校第三期土地转让款，王任胜收取龙达学校款项的行为不构成表见代理，不能被认定为土地转让款。本院认为，根据龙达学校提交的付款凭据，2004年5月5日50000元的《收据》中注明为”地款”，2004年7月14日40000元的凭据中注明为”土地转让款”，2005年5月27日200000万的《借款单》上注明为”土地款”，2007年11月23日270000元的《借款单》上注明为”龙达学校土地款”，四张凭据的收款人均为王任胜，款项用途均为土地款，结合前两期土地转让款80万元，也是王任胜代表东发公司收取，案涉的《土地转让协议书》也是王任胜代表东发公司签的，因此，可以认定该四笔共计560000元为案涉土地的转让款。至于龙达学校提供另外35万元的其他付款凭证，因没有注明为土地转让款，不排除其他经济往来款项可能，故不认定为第三期土地转让款。第三期的土地转让款为612200元，龙达学校已支付560000元，故龙达学校应尚欠东发公司52200元。龙达学校上诉主张其已经超额支付土地转让款，理由不充分，不予支持。对于东发公司主张王任胜收取的款项不能被认定为土地转让款的上诉意见，本院认为，首先，东发公司与龙达学校签订的《土地转让协议书》由各方公司盖章和代表签字予以确认，其中甲方签字捺印处，有东发公司盖章、法定代表人盖章和王任胜签字，即王任胜是以东发公司代表人的身份办理此次土地转让的相关事宜。合同签订后，在前两期收付土地款和办理对应土地变更登记中，王任胜均是代表东发公司收取土地转让款和办理土地过户至龙达学校手续，由此可见，合同订立和履行过程，王任胜都是以东发公司代表人的身份进行。东发公司没有撤销王任胜授权的表示或行为，而是于2016年6月才通过报纸声明解除授权委托王任胜代表公司从事业务，因此，王任胜收取龙达学校第三期土地转让款应认定为东发公司收取了龙达学校土地转让款的行为。退一步讲，即使东发公司后来没有委托王任胜代理，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，在第三期的土地转让款的支付过程中，王任胜当时仍具有代理权的外观表象，龙达学校有理由相信王任胜有代理权，王任胜收取土地转让款的行为可构成表见代理，其行为产生的法律后果亦应由东发公司承担。东发公司又称王任胜收取的560000元中有两笔票据上写的是《借款单》，应视为王任胜向龙达学校借款，不应认定为土地转让款。本院认为，该票据虽名为借款单，但里面的内容明确注明有”土地款”，借款单仅是书写收据的介质的名称，”借款单”三字乃原本就打印在上的，而”土地款”却是王任胜手写上去，是其真实意思表示，因此应根据两张票据的真实内容将其认定为王任胜收取土地转让款的收据。综上，东发公司上诉主张其没有收取龙达学校第三期土地转让款，没有事实根据，本院不予支持；一审判决认定王任胜收取的560000元为东发公司收取龙达学校支付的土地转让款的事实清楚，本院予以支持。
关于案涉合同是否自然终止的问题。双方在《土地转让协议书》第六条第2款中约定：”乙方必按本协议的指定时间交款，若超过本协议的指定交款时间，甲方有权将余下土地转让他人，本协议自然失效。”根据该条款，其内容实质是双方关于合同解除的约定。合同解除作为合同终止的一种形式，分为法定解除和约定解除，约定解除即出现双方约定的解除合同的情形，拥有解除权的一方可行使解除权解除合同。本案中，双方在《土地转让协议书》第五条第4款约定第三次付款应在2003年3月30日前付清余款612200元。至2003年3月30日，虽然龙达学校并未付清第三次的余款，东发公司并没有向龙达学校行使解除权解除合同，而是由其代理人王任胜分别于2004年5月5日、2004年7月14日、2005年5月27日、2007年11月23日收取龙达学校支付的共计560000元土地转让款并出具收据，表明东发公司对龙达学校逾期履行支付土地转让款的行为予以认可，可以认定东发公司放弃了原先合同约定的解除权，愿意继续履行合同。而且，龙达学校虽未在合同约定时间内付完土地转让款，但在案涉土地上建筑校舍办学校一直使用至今，东发公司不加以阻止，也没有要求龙达学校返还土地，而是持续收取龙达学校案涉土地转让款，足以说明双方签订的《土地转让协议书》并没有解除，而是在继续履行。故东发公司上诉主张案涉《土地转让协议书》已经自然终止的意见，没有事实根据和法律依据，不予支持。一审法院认定合同已经终止不当，应予以纠正。
关于案涉合同是否应当继续履行及东发公司是否应当将案涉尚未过户的8916.3平方米土地使用权过户至龙达学校名下的问题。综合龙达学校对于《土地转让协议书》的履行情况来看，合同约定龙达学校应支付东发公司全部土地转让款共计141.22万元，龙达学校共支付136万元（第一期支付完毕20万，第二期支付完毕60万，第三期已支付56万），尚余5.22万元未支付，在本案二审庭审过程中，龙达学校表示如果法院认定尚余部分土地转让款未支付，其愿意继续支付剩余尾款。本院认为，虽然龙达学校存在一小部分土地转让款尚未支付，但其已经履行了《土地转让协议书》的绝大多数义务，且其亦表示愿意履行支付尚欠尾款的义务，因此龙达学校愿意继续履行行为能使东发公司的损失得到修补，使合同目的能得到实现，故合同不应予解除。龙达学校尚未支付5.22万元即使有迟延履行行为，但也并不构成根本违约，没有造成不能实现合同目的的后果，不符合合同解除的法定条件，而且东发公司已经将土地交付龙达学校使用多年，龙达学校已经在案涉土地建起学校办学，为了维护合同交易秩序的稳定，双方应当继续履行。故龙达学校请求继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因《土地转让协议书》继续履行，双方均应履行各方义务，龙达学校应及时向东发公司支付完毕土地转让款尾款5.22万元，东发公司在收取剩余土地转让款后应及时将案涉的余下8916.3平方米的国有土地使用权过户给龙达学校。如果东发公司认为龙达学校构成迟延履行给其造成损失，其可另案主张，由于本案中没有诉请，本院不宜一并处理。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但认定案涉合同已终止有误，适用法律错误，处理结果亦不当，本院予以纠正。龙达学校上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初2304号民事判决；
二、电白县东发实业公司东方分公司、东方市龙达学校继续履行双方签订的《土地转让协议书》，即东方市龙达学校应于本判决生效之日起十日内向电白县东发实业公司东方分公司一次性支付52200元土地转让款；电白县东发实业公司东方分公司收到东方市龙达学校支付的土地转让款后三十日内将其名下东方国用（八所）字第6220号《国有土地使用证》项下剩余的8916.3平方米的国有土地使用权过户给东方市龙达学校；
三、驳回电白县东发实业公司东方分公司的上诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4976.4元，诉讼财产保全费用5000元，二审案件受理费14376.4元，由上诉人东方市龙达学校负担2210元，上诉人电白县东发实业公司东方分公司负担22142.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何昌恩
审 判 员 龙蜀娟
审 判 员 王天琳
二〇一八年四月二十七日
法官助理 陶月月
书 记 员 王慧琳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。