北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10606号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66055部队，地址北京市顺义区拥军路7号院。
负责人：张红军，师长。
委托诉讼代理人：冀悦文，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹春雷，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：魏全起，男，1962年9月1日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：郭爱玲，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军66055部队（以下简称66055部队）与魏全起租赁合同纠纷一案，因不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初25738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人66055部队之委托诉讼代理人冀悦文、上诉人魏全起及其委托诉讼代理人郭爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
66055部队上诉请求：撤销一审第三项并依法改判驳回魏全起一审全部诉讼请求；维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；本案一、二审诉讼费及评估费由魏全起承担。事实和理由：魏全起未提供任何支出凭证，66055部队不认可评估报告，一审以之为依据认定地上物总价值并确定魏全起投入损失，有违客观原则，对66055部队显失公平；魏全起未经66055部队同意建设的地上物应当拆除，66055部队不应对之承担补偿责任；一审判决66055部队承担80%的补偿责任并支付搬迁费，违背公平原则。
魏全起辩称：一审法院第三项判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；一审法院第一项、第二项判决应当予以维持；一审法院第四项、第五项判决应当予以撤销并改判；一、二审诉讼费及评估费应由66055部队承担，因为上述费用均是由于66055部队提前解除合同、66055部队违约造成的；建筑物是由魏全起建设，经66055部队同意的；合同解除的原因在66055部队，因此66055部队应对其违约行为造成的损失进行赔偿。
魏全起上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项；维持一审判决第一项、第二项、第三项；依法改判66055部队支付魏全起租金57万元和租金利息损失（按照中国人民银行贷款利率自魏全起交付租金之日起计算至66055部队实际支付之日止）、自来水接口费损失7万元、地上物（四号仓库、生活楼房及其内水池、假山）损失811489．6元；一、二审诉讼费由66055部队承担。事实和理由：生活区里的水池和假山是在2008年建造的，四号仓库与生活区楼房于得知涉军停偿通知前已建造完毕，均应得到赔偿；《租赁合同》约定66055部队为魏全起提供水电接口，但并未提供，是魏全起自行解决，为此花费7万元接口费；依据《合同法》第五十八条规定，超过20年的租赁期无效，66055部队收取的无效期间的租赁费应当返还，并应赔偿租金利息损失。
66055部队辩称：不同意维持一审第三项判决；不同意改判一审第四项、第五项判决；认可一审判决认定的五十四万租金，魏全起要求支付利息没有事实和法律依据；自来水接口费七万元应由魏全起自行承担；地上物损失因是魏全起抢建造成的，是自行扩大的损失，应由魏全起自行承担；诉讼费和评估费应由魏全起承担；其他同66055部队的上诉意见。
66055部队向一审法院起诉请求：1．判令解除66055部队、魏全起双方签订的《租赁合同》；2．判令魏全起将租赁土地返还给66055部队；3．诉讼费由魏全起承担。
魏全起向一审法院提起反诉请求:1．判令66055部队赔偿魏全起停产停业损失50万元；2．判令66055部队赔偿魏全起建设办公楼、职工食堂、仓储库房、职工宿舍楼、修建地下排水管道、硬化路面、安装变压器、修建自来水管道、凿挖消防水井、安装环保设施等所有地上物及附属设施损失共计11676881元；3．判令66055部队赔偿魏全起搬家费损失50万元；4．判令66055部队返还魏全起租金57万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息计算，自合同签订之日起至被反诉人支付之日止）；5．判令66055部队赔偿魏全起接口费损失7万元；6．反诉费由66055部队承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：
2005年5月30日，66055部队（甲方）与魏全起（乙方）签订了租赁合同，约定甲方将位于北京市通州区徐辛庄营房东侧爆材库出租给乙方，面积10亩，租赁期限50年，2055年7月6日终止，租赁用途为仓库，年租金为1500元每亩，一次性付清。合同签订后，66055部队将涉案土地交由魏全起使用，魏全起一次性支付涉案土地租金75万元。
2016年2月16日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2017年11月20日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书（京评（涉）字2017第1085号），载明评估结论：经运用成本法评估，评估对象的重置成新价格为11676881元。其中4号库房和生活区二层楼房，该两处建筑66055部队提出系66055部队告知魏全起要解除合同腾退土地后，魏全起抢建的，魏全起认可系2016年第四季度后建设的。
对于66055部队何时通知魏全起要求解除合同、停止经营，66055部队提出在2016年2月中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，当时就通知了魏全起，但未达成一致意见，2016年4月份、7月份66055部队都与魏全起协商解除合同事宜，在7月29日66055部队向魏全起出示了军队停止有偿服务的通知，魏全起拒绝签收。魏全起对此不予认可，称66055部队系在2017年6、7月份才通知魏全起关于解除合同、退出经营、腾退土地的事宜，2016年66055部队并未通知魏全起。66055部队对于通知魏全起的具体时间没有书面通知或书面的证据，系口头通知。
一审法院认为，租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案所涉租赁合同，约定的租赁期限为50年，故本案租赁合同租赁期在20年内的部分系有效合同，超过20年的部分无效。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。因涉军停偿政策具有公共政策的性质，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，当事人要求解除合同的，应予支持。且本案中魏全起同意解除，故法院对于66055部队主张的解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，魏全起因合同租赁的涉案土地10亩应腾退返还给66055部队。经法院释明，66055部队不要求魏全起拆除全部地上物，魏全起将涉案土地连同地上物一并交还给66055部队，66055部队同意接收，这样更便于执行。
对于魏全起主张的反诉请求。法院认为，因涉军停偿政策导致合同解除的，合同双方不承担违约责任。关于合同解除后的损失补偿，有约定的从约定；无约定且合同解除导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合同损失的，可酌情予以支持。本案中，双方签订的租赁合同的期限是20年，且期满后魏全起方作为承租方有优先续租的权利，合同明确约定用途是仓库，66055部队出租给魏全起的土地是一块空地（白地），魏全起称当时土地杂草丛生、坑坑洼洼，是完全无法利用的荒地，66055部队对此予以认可，认可当时出租给魏全起的是一块没有任何建筑物的空地，无水无电无路。故魏全起在签订承租合同后，对在土地上经营有稳定的预期，足以经营至少20年的年限，且魏全起一次性交纳了50年的租金共计75万元，故魏全起据此加大了投入，在该地块上建设了多个仓库和经营所必需的办公楼房、职工宿舍、食堂等建筑物、构筑物。还平整了土地、进行填土、修建道路、接水接电等建设，投入了巨额资金和人力物力。如解除合同、腾退土地，对于魏全起将会造成巨大的损失，明显导致利益失衡。故66055部队应给予魏全起相应的地上物补偿。关于地上物补偿，以评估报告书作为参考，将66055部队主张的魏全起在明知要解除合同、停止经营后建设的四号仓库和生活区楼房（魏全起认可系在2016年第四季度之后建设的，中央军委的通知是2016年2月下发的，魏全起理应知晓）不纳入地上物补偿范围，其他的地上物补偿以评估报告书出具的数额为依据，综合平衡双方利益，考虑魏全起多年对土地改造利用和辛苦经营的付出以及巨大的投入，故关于地上物补偿的数额为地上物总价值11676881元减去四号仓库和生活区楼房（包括封闭楼房内的水池、假山等）的总价值为1014362元得出10662519元，再按照66055部队承担80%补偿责任，魏全起自行承担20%的责任，故66055部队应补偿魏全起地上物损失共计853．00152万元（取整数为853万元）。因双方约定的租赁期限长达20年，且合同中约定到期后魏全起可以优先续约，魏全起对此具有至少达到20年租赁经营仓储的合理预期，故魏全起在此长期存放大量物品，建设了5个仓库进行仓储。现66055部队提前解除合同，收回土地，导致魏全起需要在短时间内将仓库、办公场所、员工宿舍、食堂等必要场所内的物品全部搬离，魏全起势必需要找车辆、人员来搬迁，故必然需要支出一定的搬家费，魏全起称已经将仓库内的大部分物品搬离，并为此支付了超过正常市场价格的搬迁费用，虽魏全起对此没有提交搬家费支出费用的收据，但必然产生相关费用。如魏全起能在此经营到20年甚至更长时间，则必然会提前准备或已主动结束经营。故为确保魏全起作为承租方在不存在违约情形下，适当保障魏全起的利益不受损，综合考虑魏全起承租土地的位置较为偏僻搬迁路线较长、搬迁的库房内仓储货物多达5个（每个仓库面积都几百上千平米）以及办公楼、宿舍等场所的大量物品需要搬离、魏全起搬离时间比较仓促等因素，酌情确定66055部队向魏全起支付15万元搬家费，以适当弥补魏全起搬家费损失。对于魏全起主张50万搬家费损失，以支持15万元为限，超出部分不予支持。对于租赁费，从双方达成解除之日起开始退还，魏全起实际在同意解除后并未经营，故66055部队共退还租赁费54万元（根据魏全起使用年限并考虑到魏全起现在仍未腾退予以酌情确定），返还租金的利息不予支持。
关于魏全起主张的反诉请求中的停产停业损失50万元，因此次解除合同并非拆迁安置，系政策原因导致的合同解除，故不存在停产停业损失，对于该项诉求不予支持。关于修路损失8万元，包含在地上物补偿中，不再单独支持。对于自来水接口费7万元，根据租赁合同约定甲方向乙方提供水电接口，设施费用由乙方承担。该笔费用约定由魏全起承担，故魏全起无权向66055部队主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、中国人民解放军66055部队与魏全起在2005年5月30日签订的《租赁合同》于2017月9月7日起予以解除；二、魏全起将依据租赁合同所承租的10亩土地（包括地上物，魏全起不必拆除恢复原貌）腾退返还给中国人民解放军66055部队，于判决生效之日起十五日内执行清；三、中国人民解放军66055部队补偿魏全起地上物损失853万元及搬家费损失15万元，于判决生效之日起十五日执行清；四、中国人民解放军66055部队退还魏全起租赁费54万元，于判决生效之日起十五日执行清；五、驳回魏全起的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。66055部队提交证据：北京市通州区治理违法用地违法建设联席会议办公室2018年8月6日出具的《关于拆除你部宋庄镇徐辛庄村营区违法建设的函》，证明目的同函件内容。魏全起认可该证据的真实性，不认可证明目的。
本院另查明，根据北京市国土资源局通州分局提供的2009年、2010年的影像图，可以认定水池和假山于魏全起得知涉军停偿通知前已建造完毕。本院对一审法院查明的其他相关事实予以确认。
本院认为，本案二审主要围绕以下问题进行审理：
因涉军停偿政策，导致魏全起与66055部队签订的《租赁合同》无法继续履行，66055部队要求解除《租赁合同》，魏全起亦同意解除该合同，故一审法院判决解除《租赁合同》，于法有据。该合同系因涉军停偿政策解除，非因魏全起或66055部队一方过错导致合同解除，故合同双方均不承担违约责任。
关于魏全起就地上物损失赔偿问题。魏全起租用的土地系一块空地，魏全起基于长期经营的预期，在涉案建设了多个仓库、办公楼房、职工宿舍等建筑物，进行了大量投入。如涉案合同被解除，对魏全起一方会造成巨大损失，明显导致利益失衡。基于公平原则，综合平衡双方利益，66055部队应对魏全起受到的地上物损失予以补偿。关于66055部队主张魏全起未经同意建设地上物，66055部队不应承担补偿责任的上诉意见。因双方的《租赁合同》约定用途为仓库，且根据合同长期履行的情况，本院可以认定66055部队系明知并同意魏全起在涉案土地进行建设投入，故对66055部队的上述主张本院不予采信。
关于地上物补偿的具体金额。鉴于涉案合同的解除系因不可归责于双方的事由导致，故相应损失由双方按照公平原则分担为宜，一审法院所酌定补偿金额的比例明显过高，本院依据公平原则确定66055部队对地上物补偿承担50%责任。就地上物补偿具体金额的确定，以评估报告书为参考。魏全起主张水池和假山早在2008年就已经建好，且四号仓库与生活区楼房于得知涉军停偿通知前早已建造完毕，但其并未提供相关证据，根据北京市国土资源局通州分局提供的影像图可知，水池和假山应建于2010年左右，而四号库房及二层生活区在2016年第三季度及之前的影像图上并未出现，故四号库房及二层生活区应系魏全起抢建。因此，水池和假山（评估价值47000元）应纳入地上物补偿范围，一审对此认定有误，本院予以纠正；一审认定四号库房和生活区楼房不应纳入地上物补偿范围正确，本院予以确认。综上，以评估报告书为依据，综合平衡双方利益，地上物补偿的数额为地上物总价值10709519元按照双方各自承担50%的比例分担，故66055部队应补偿魏全起地上物损失5354759．5元。
就搬家费问题。因涉案场地用途为仓库，魏全起基于对长期履行合同的预期，在涉案场地内存放大量物品进行仓储，在合同提前解除的情况下，其要在短时间内腾退土地必然会花费较高的搬迁费用，就魏全起的该部分损失，依据公平原则，66055部队应适当予以补偿，一审酌定66055部队向魏全起支付15万元搬家费并无不当，本院予以确认，对66055部队的该部分上诉请求不予支持。
就租金问题。双方当事人对合同解除事宜均无异议，魏全起已交纳的租金应从合同解除之日起开始退还，综合考虑魏全起在合同解除后仍占有涉案场地这一情况，一审法院酌定66055部队退还魏全起租赁费54万元，并无不当，本院予以确认。基于魏全起在合同解除后仍占有涉案场地，一审法院未支持魏全起要求66055部队支付租金利息的诉讼请求，亦无不当。
就接口费问题。根据《租赁合同》第三条第2款约定，“甲方（66055部队）向乙方（魏全起）提供水电接口，设施费用由乙方承担”，虽自来水接口确系魏全起自行接通，而非66055部队提供，但相关费用依照合同约定应由魏全起自行负担，其无权向66055部队主张，故对魏全起的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，魏全起、66055部队的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初25738号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初25738号民事判决第三项、第五项：
三、中国人民解放军66055部队补偿魏全起地上物损失5354759．5元及搬家费损失15万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；
四、驳回魏全起的其他反诉请求；
五、驳回中国人民解放军66055部队的其他上诉请求；
六、驳回魏全起的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费230000元，由魏全起负担115000元，由中国人民解放军66055部队负担115000元（于本判决生效之日起七日内给付魏全起）。
一审案件受理费11300元，由魏全起负担（于本判决生效之日起七日内交纳至北京市通州区人民法院）。反诉案件受理费50851元，由中国人民解放军66055部队负担24642元（于本判决生效之日起七日内交纳至北京市通州区人民法院），由魏全起负担26209元（已交纳）。二审案件受理费85175元，由中国人民解放军66055部队负担34615元（已交纳），由魏全起负担50560元（已交纳12615元，剩余37945元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周熙娜
二〇一八年八月三十一日
法官助理 张钰鑫
法官助理 胡 实
书 记 员 王秋岩