上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1856号
原告上海宸意建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人郑意，总经理。
委托代理人黄新宏，上海莫高律师事务所律师。
委托代理人黄万泉，上海莫高律师事务所律师。
被告上海宜承国际贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人王军民，董事长。
委托代理人唐红林，上海世昌律师事务所律师。
委托代理人曾慧，上海世昌律师事务所律师。
原告上海宸意建筑装饰工程有限公司与被告上海宜承国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，分别于2013年12月2日、2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告上海宸意建筑装饰工程有限公司的委托代理人黄新宏，被告上海宜承国际贸易有限公司的委托代理人唐红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宸意建筑装饰工程有限公司诉称，原告与被告上海宜承国际贸易有限公司于2010年8月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市曲阳路房屋（以下简称曲阳路房屋）出租给被告，租期共4年，自2010年10月1日至2014年9月30日止；第一、二年的月租金为64，000元，第三、四年的月租金为67，000元；支付方式为每月一付，先付后用，被告应于每月20日前支付下个月的租金，被告逾期支付的，逾期一日，需按日租金的一倍支付违约金，逾期不支付租金累计超过半个月的，原告有权解除合同且要求被告支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等与房屋使用相关费用由被告承担，被告须在每月25日前支付下一期的物业管理费。合同签订后被告支付了保证金128，000元。缔约后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告未按约支付租金，拖欠2013年7和8月的租金，经原告多次催讨，被告仍拒不支付，故原告于2013年8月10日向被告以快递形式发出《律师函》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告在收到《律师函》后分别于8月15日支付了134，000元，8月23日支付了67，000元，由于双方签订的《房屋租赁合同》已在被告收到《律师函》后自动解除，而被告仍占有使用曲阳路房屋，因此被告于8月23日支付的67，000元应视为房屋使用费，被告还应支付自10月份起至实际归还房屋之日止的房屋使用费以及逾期支付7、8月租金的违约金。被告从2013年4月起开始拒付物业管理费，原告为其向物业公司垫付了2013年4月至9月的物业管理费73，617元。综上，原告起诉要求解除原、被告于2010年8月27日签订《房屋租赁合同》；被告将曲阳路房屋返还原告；被告支付2013年10月起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费标准为每月67，000元）；支付原告为其垫付的2013年4月至9月的物业管理费73，617元；支付逾期付款的违约金134，000元。
被告上海宜承国际贸易有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告迟延支付2013年7月和8月的租金是经过双方协商的，被告不存在逾期付款的违约行为。被告分别于8月15日支付了134，000元租金，8月23日支付了67，000元租金，租金已付至2013年9月，因原告未提供租金发票，被告未继续支付租金，且被告未支付的租金可以用128，000元保证金抵扣，此外被告未收到过原告发出的要求解除合同的《律师函》，故不同意解除《房屋租赁合同》。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定物业管理费应由被告直接向物业公司支付，原告对其垫付物业费这一行为从未告知并获得被告的同意，原告无权代被告支付物业管理费。
经审理查明，原告为曲阳路房屋产权人，2010年8月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将曲阳路房屋出租给被告使用；租期自2010年10月1日起至2014年9月30日止；第一、二年的月租金为64，000元，年租金为768，000元，第三、四年的月租金为67，000元，年租金为804，000元，租金先付后用，每一个月支付一次，每月20日前支付下一期租金，逾期支付租金的，逾期一日，按日租金的一倍支付违约金；合同签订后三日内被告应向原告支付两个月的租金128，000元为保证金，租赁期满，保证金用以抵充合同约定由被告承担的费用后，剩余部分无息退还被告；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等与房屋使用相关费用由被告承担，被告须在每月25日前支付下一期的物业管理费；被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应按月租金的一倍向原告支付违约金。合同签订后，被告支付保证金128，000元，并承租使用曲阳路房屋。因被告未按约支付2013年7、8月租金，原告于2013年8月12日向曲阳路房屋发《律师函》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2013年8月16日之前清空房屋并恢复原状后交付原告，同时要求被告于2013年8月16日前支付拖欠的2013年7月及8月租金、拖欠的物业费以及迟延付款的违约金计329，347.5元。被告于2013年8月15日支付了2013年7月至8月租金134，000元，8月23日支付了2013年9月租金67，000元，嗣后未再支付租金。被告于2013年4月份开始未支付物业管理费，原告为其向上海高地物业管理有限公司代付了2013年4月至9月的物业管理费共计73，617元。曲阳路房屋现仍由被告占有使用。现原告起诉法院，要求判如所请。
审理中，原告表示被告支付的保证金128，000元应抵扣相应费用。对于原告主张的逾期付款违约金，被告认为其并未违约，如法院认定被告应承担违约责任，合同约定的违约金过高，要求调整为一个月租金67，000元。关于房屋装修，被告不要求本案处理。
审理中，因原告申请，本院依法裁定冻结被告名下的银行存款207，617元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产。
上述事实，有原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、《律师函》及邮寄凭证、原告代缴物业费发票、上海高地物业管理有限公司出具的证明、被告工商登记信息，以及原、被告的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立有效，双方均应依约履行。被告作为承租人理应按约支付租金，现被告逾期支付租金已超过半个月，根据合同约定，原告有权解除合同。原告向被告发《律师函》的地址并非合同所载的被告地址，被告现亦否认收到该函，本院第一次庭审之日，即2013年12月2日，被告收到原告解除合同的通知，故双方的《房屋租赁合同》应于2013年12月2日解除。合同解除后，房屋应由原告收回，原告要求被告返还曲阳路房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。现曲阳路房屋仍由被告占用，被告理应支付租赁期内的租金及合同解除后的房屋使用费，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付2013年10月起至房屋实际返还之日的房屋使用费，即合同期内欠付的租金及自合同解除日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。合同约定，被告逾期支付租金的，逾期一日，需按日租金的一倍支付违约金，被告认为约定的违约金标准过高要求调整，本院认为该逾期付款违约金标准显然过高，再结合合同关于被告逾期支付租金导致合同解除的违约责任即为一个月的租金的约定，故本院将该违约金调整为一个月的租金即67，000元。根据合同约定，租赁期间的物业管理费应由被告支付，现被告未付2013年4月至9月的物业管理费，原告作为房屋产权人已向物业公司垫付该费用，原告要求被告返还该物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于租赁保证金，原告要求抵扣被告应承担的相应费用，即同意返还，于法不悖，本院予以照准。对于房屋装修，被告不要求本案处理，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海宸意建筑装饰工程有限公司与被告上海宜承国际贸易有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年12月2日解除；
二、被告上海宜承国际贸易有限公司应于本判决生效之日起15日内携其物品迁出上海市曲阳路房屋，该房由原告上海宸意建筑装饰工程有限公司收回；
三、被告上海宜承国际贸易有限公司应于本判决生效之日起15日内按每月67，000元的标准向原告上海宸意建筑装饰工程有限公司支付自2013年10月1日起至被告上海宜承国际贸易有限公司迁出上海市曲阳路房屋之日止的租金及房屋使用费；
四、被告上海宜承国际贸易有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海宸意建筑装饰工程有限公司支付逾期支付租金的违约金67，000元；
五、被告上海宜承国际贸易有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海宸意建筑装饰工程有限公司支付垫付的物业管理费73，617元；
六、原告上海宸意建筑装饰工程有限公司应于被告上海宜承国际贸易有限公司履行完本判决书上述第二、三、四、五项主文义务的当日向被告上海宜承国际贸易有限公司返还保证金128，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，429.25元，减半收取3，714.63元，由被告上海宜承国际贸易有限公司负担。财产保全申请费1，558.08元，由被告上海宜承国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。