海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼02民终681号上诉人（原审原告）：王晓伟，上诉人（原审原告）：王某委托诉讼代理人：王晓伟，上诉人（原审原告）：张某，法定代理人：王某，委托诉讼代理人：王晓伟，被上诉人（原审被告）：三亚中铁置业有限公司法定代表人：王作鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。上诉人王晓伟、王某、张某因与被上诉人三亚中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王晓伟、王某、张某上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋过户登记手续的违约金109616元；三、判令被上诉人退还不合理收取的不存在的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款211974元；四、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金34077元；五、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人向一审法庭两次书面请求调查取证，以证实被上诉人直到2016年12月28日还没有将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关”这一关键事实，一审法庭却置之不理。1、一审认定2016年3月24日上诉人向中铁公司领取合同用于办理产权缴税。众所周知的常识是一本没有盖鲜章的合同复印件是办不了产权缴税的，缴税必须具备包括有盖章的房屋实测面积报告复印件等二大项十小项材料。上诉人在起诉状和庭审中再三强调：上诉人在2013年底前和2014年、2015年、2016年的一季度和四季度经常到三亚市人民政府政务中心、三亚市住建局及其职能部门、三亚市税务局咨询并申请办理房产证，被告知因为中铁公司没有报送资料而缴不了契税，也办不了房产证。2016年3月24日上诉人又到三亚市住建局求访办房产证,仍然被告知中铁公司还没有报送资料；又来到被上诉人售楼处，还是“已经取得大产权证，正在办理”的回答，上诉人要求给予文字答复被拒绝，无奈之下，只能以领取一本购房合同复印件登记在册，以证明本人在此期间又办产权证无果。2、一审认定“中铁公司已在2015年5月26日将涉案楼房的大产权证办理完毕，此时已具备办理分户产权证的条件”。一审法庭视而不见的事实是：己具备条件，为什么不将资料报产权登记机关？在一审庭审中，上诉人清楚地讲明：由于被上诉人违反设计规划，擅自改变容积率，造成重新申请建设工程规划许可证、补缴地价款，因此一直办不了产权证。3、上诉人在一审庭审中讲明：被上诉人（售楼处）在2014年3月27日称房产证现在办不了，什么时间能办也不知道。根据被上诉人的种种不诚信，上诉人认为这是故意不办，意在占用业主的资金。上诉人当场手写了声明书“取消委托代办产权，退还代办税费。请中铁公司提供应有的资料，自己自行去缴税费，自己去办房产证”，但是被要求只能按照中铁公司的规定，填写格式化的取消代办声明。售楼员张曼为上诉人提供了全套自办产权材料，包括在售楼处现场调出王晓伟、王某、张某的身份证复印件，复印后盖章。这时上诉人发现“受理号明细表”中标明的商品房价格是240万元，提出上诉人购买的商品房价格是1893210元，另外506790元虽然开具了购房发票，但实际上是装修款。装修款开具购房发票违反了税法是不合理的，要求重新开具“受理号明细表”，经过请示和请求使用公章（此时盖章应该有登记），上诉人拿到了房价是1893210元的“受理号明细表”，并据此缴纳契税，办理了房产证。所以一审认定的“王晓伟、王某、张某也未提供证据证明其向中铁公司索取办证资料被拒绝给付”事实让人质疑一审的公平公正。按照一审法院的理解，上诉人只能向被上诉人缴契税，否则就是“表示暂不缴纳办理产权证所需相关费用”，按照一审法官推断，上诉人是永远也不要办理房产证了。综上，请求判处被上诉人赔付2015年6月1日至2016年12月29日的违约金109616元（1893210元×579天×1/10000)。二、一审认定“合同中并未约定工程改造款”。上诉人认为：1、上诉人在自办房产证时，被上诉人提供的“受理号明细表”中明确写明商品房金额是1893210元，精装修款是506790元。被上诉人开具了两张购房发票，装修款开具购房发票是不合法的，所以“房屋精装修协议书”是无效合同。2、被上诉人不具备装修资质，无法出具建安发票，所以与上诉人签订的“房屋精装修协议书”是无效合同。3、上诉人在缴购房定金并签署购房认购书时，是买二房赠送一房，建筑面积100.01平方米，购房款是1949955元，装修款是450045元，但是给上诉人邮寄来并要求按此签字的商品房买卖合同中没有赠送了，房子是三间，面积是112.62平方米，房款是1893210元，装修款是506790元。《商品房认购书》是买卖双方就房屋买卖情况的基本确认，是正式商品房买卖合同的依据。在《房屋精装修协议书》中明白规定“授权甲方将房屋花架部分空间，改造成为一个房间”，并因此增加了五万元装修款。上诉人购买了112.62平方米的三间房，哪里还有空间改造成一个房间。被上诉人自称“自始不存在房屋改造工程”，这个是实话。因为在最初土建浇筑混凝土楼板时，已经是三个房间了，并因此改变原有设计的容积率。4、《房屋精装修协议书》是被上诉人单方强加的，从开始到现在，上诉人从未认可。上诉人定房看房时，所有的墙面基本完善，但是收房时，所有的壁纸发黑发霉、鼓泡开裂，拆除后处理墙底时，用的是浑浊变质油漆，上诉人提出立刻停工，自费刷涂料，却被拒绝，没办法，只有违心地在6月18日缴费接房，住了一个多月宾馆，最后因为壁纸批次不同、数量不够等原因，也没有弄好。施工单位和物业公司签署了承诺书，等待冬天再装修。时至今日，瓷砖大面积脱落、进户门锁总坏等问题也没有处理。综上，请求判令被上诉人退还不合理收取的不存在的改造工程款211974元，即16810元×(112.62一100.01)。三、被上诉人称“王晓伟、王某、张某实际上于2013年6月1日入住涉案房屋”，又称“王晓伟、王某、张某实际于2013年6月18日入住涉案房屋，当时房屋已经实际精装修完毕”不是事实，事实是:上诉人在2013年5月29日根据被上诉人售楼处通知来三亚接房，第二天验房时发现全部房间墙壁纸发黑发霉、开裂鼓泡。当时售楼处赵彬经理马上向上诉人索要《商品房买卖合同》共五份，以后再要也不给，要复印件不给。买的家具家电无处安放，买的往返机票回程票作废了。要求自己刷涂料或退房退款都不行，无奈之下，上诉人在6月18日缴费接房，虽然不能入住，但是物业管理费是自6月1日收取的，一个多月时间里自费住宾馆，因为壁纸批次不同，数量不够，墙底不干，最后也没弄好。只好要求被上诉人签署承诺书，等冬天再弄。后来才知道赵彬经理索要《商品房买卖合同》并且不给看复印件，是因为在合同的第九条约定：出卖人逾期交房超过10日，买受人不行使合同解除权的，出卖人应每日向买受人支付已付房款千分之一的违约金”。综上，请求判处被上诉人支付违约金34077元(1893210元×18天×1/1000)。中铁公司辩称，一、上诉人上诉请求中比一审增加的诉讼请求部分，应当另行起诉。一审中，上诉人的诉讼请求为：支付逾期办理房屋产权过户登记材料的违约金86616元及退还收取的不存在的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款122381元，且其在起诉状中明确逾期办证违约金的计算期限为2015年6月1日至2016年5月26日，而上诉状中逾期办证违约金的计算期限为自2015年6月1日至2016年12月29日，故上诉人在二审中主张2016年5月27日至2016年12月29日的逾期办证违约金属于新增加的诉讼请求，我司不同意在二审中就上述部分进行调解或者一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，上诉人应当另行起诉。同理，上诉人在二审中主张逾期交房违约金34077元也属于新增加的诉讼请求，应当另行起诉。二、包括涉案房屋在内的整栋楼房已于合同约定的期限内取得大产权证，我司已完成合同义务，在上诉人声明自行办证且迟迟未缴纳税费的情况下，我司没有违约。根据我司提交的证据1可知，办理房屋产权过户登记应提交的材料中，应由出卖人提供的材料有不动产权属证书、土地出让价款缴纳凭证及税费缴纳凭证（依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的）。2014年10月30日，三亚市国土资源局向我司出具《调整容积率补交地价款缴款通知书》，要求补交地价款30098758元，当日，我司即缴纳完毕地价款30098758元。2015年5月26日，包括涉案房屋在内的整栋楼房取得大产权证，自此，需要出卖人提供的办证条件和所需资料已经全部齐备，此时间亦在合同约定的办证时间之内，我司并未违约。根据我司提供的证据3、4可知，缴纳办证契税并不要求提交上诉人所称的房屋实测面积报告；即使需要提供，涉案房屋所在的整栋楼房的房屋实测面积报告也已于2013年1月15日出具，不存在因无法提供该份材料导致无法缴纳契税的情况。在上诉人出具《房屋产权代办放弃声明函》要求自行办证的情况下，上诉人直至2017年4月7日才取得契税的完税证明，由此可见，导致办证迟延的原因完全在于上诉人。另外，上诉人称“2014年3月27日，售楼员张曼为上诉人提供了全套自办产权材料，包括在售楼处现场调出王晓伟、王某、张某的身份证复印件，复印后盖章”，而且，上诉人2016年3月24日向我司领取合同用于办理缴纳契税时我司也予以提供，由此可见，我司充分配合上诉人自行办证事宜，并不存在上诉人索取办证资料而我司拒绝给付的情况。因此，上诉人主张我司支付自2015年6月1日至2016年12月29日的违约金没有事实和法律依据。三、双方交易的标的是精装修房屋，上诉人支付的是购房款，且上诉人实际于2013年6月18日办理了收房手续，《商品房买卖合同》和《房屋精装修协议书》均已履行完毕。而且，《商品房买卖合同》约定的建筑面积是112.62平方米，缴纳契税以及办理的房产证面积也是112.62平方米，故自始不存在房屋改造工程款，也不存在退还多收改造工程款的问题，上诉人主张退还不合理收取的不存在的工程款没有事实和法律依据。综上，请求维持原判，维护我司的合法权益。王晓伟、王某、张某向一审法院起诉请求：一、中铁公司向王晓伟、王某、张某支付逾期办理房屋产权过户登记材料的违约金86400元；二、退还收取的不存在的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款122381元。一审法院认定事实：2013年5月2日，王晓伟、王某、张某与中铁公司签订《商品房买卖合同》及《房屋精装修协议书》，约定王晓伟、王某、张某购买中铁公司开发的三亚中铁月川项目中的××府精装房一套，房屋总价款为240万元。第十五条第3项约定，若出卖人未能在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。附件四-2合同补充协议中第3.2、8.1及8.2条约定，在因买受人逾期履行提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料的情况下，出卖人履行产权登记义务的时限相应顺延。2013年6月18日，中铁公司与王晓伟、王某、张某办理完毕收房手续。同日，王晓伟、王某、张某将办理产权证所需的相关税费缴纳给中铁公司并委托中铁公司代为办理涉案房屋的产权证书。2014年3月27日，王晓伟、王某、张某自愿向中铁公司出具《房屋产权代办放弃声明函》，声称由于其个人原因，自愿放弃委托中铁公司统一代办产权登记的权利，在交楼期间，暂不缴纳办理产权证所需相关费用，包括契税、房屋维修基金、价格调节基金、交易手续费（土地）、土地登记费、产证工本费等，由此产生的产权登记及办理产权证的延迟，由业主本人负责，与中铁公司无关。随后，中铁公司根据王晓伟、王某、张某的申请为其办理了退款手续，并于2014年5月22日将所有税费84262.67元退还给了王晓伟、王某、张某。2015年5月26日，中铁公司取得中铁月川项目4#楼的大产权证。2016年3月24日王晓伟、王某、张某向中铁公司领取合同用于办理产权缴税。一审法院认为，王晓伟、王某、张某与中铁公司于2013年5月2日签订的《商品房买卖合同》、《房屋精装修协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。王晓伟、王某、张某已按合同约定支付购房款及房屋精装修款，中铁公司应按约定装修完毕涉案房屋交付给王晓伟、王某、张某使用，并向登记机关报送办理产权证的相关材料。关于中铁公司是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，中铁公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由中铁公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。因中铁公司交房时间是2013年6月18日，故中铁公司应在2015年6月18日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。但庭审查明，王晓伟、王某、张某于2014年3月27日自愿放弃委托中铁公司统一代办产权登记的权利，并表示暂不缴纳办理产权证所需相关费用，由此产生的产权登记及办理产权证的延迟，由业主本人负责，与中铁公司无关。因王晓伟、王某、张某放弃委托中铁公司代办产权登记，则王晓伟、王某、张某应当自己将买受人应提交的材料准备齐全，而中铁公司的义务就是在办理初始登记后，等待王晓伟、王某、张某前来索取相关资料然后由王晓伟、王某、张某自行提交全部办证资料至三亚市不动产登记中心。中铁公司已在2015年5月26日将涉案楼房的大产权证办理完毕，此时已具备办理分户产权证的条件，但王晓伟、王某、张某直至2016年3月24日还尚未缴纳完毕税费，王晓伟、王某、张某也未提供证据证明其向中铁公司索取办证资料中铁公司拒绝给付，故中铁公司没有违约，不应承担违约责任。关于王晓伟、王某、张某主张退还工程改造款122381元。《商品房买卖合同》和《房屋精装修协议书》是双方当事人自愿签订的，属合法有效合同，双方应按该两份合同约定履行义务。王晓伟、王某、张某已按上述合同支付购房款和精装修款，中铁公司也向王晓伟、王某、张某出具了购房款发票，合同中并未约定工程改造款，王晓伟、王某、张某主张退还该款项无合同依据，不予支持。2013年2月26日签订《中铁子悦薹项目商品房认购书》在王晓伟、王某、张某、中铁公司签订正式合同时就自行终止了，对双方当事人不再有约束力。王晓伟、王某、张某主张涉案房屋因设定抵押的说法不成立，中铁公司已提供证据证明抵押物不包括已销售的房屋，在办理已销售的房屋及分摊土地转让过户时，自动解除所销售房产及相应分摊土地的抵押登记，因此，在建工程的抵押登记不影响中铁公司向王晓伟、王某、张某出售涉案房屋和办理产权证书事宜。关于逾期交房违约金和多收房款的问题，王晓伟、王某、张某只是在诉状中有陈述，未作为诉讼请求进行主张，故一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王晓伟、王某、张某的诉讼请求。案件受理费4434元（王晓伟、王某、张某已预交2217元），减半收取计2217元，由王晓伟、王某、张某负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，王晓伟、王某、张某在二审中比一审新增加了部分诉讼请求，而中铁公司不同意调解，故对于该增加部分的诉讼请求，本院不予审理，其可另行起诉。本案争议焦点为中铁公司是否应向王晓伟、王某、张某支付逾期办理房屋产权过户登记材料的违约金86400元及是否应退还收取的不存在的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款122381元。关于中铁公司是否应向王晓伟、王某、张某支付逾期办理房屋产权过户登记材料的违约金86400元的问题。涉案房屋的交付时间是2013年6月18日，按照合同约定，中铁公司应在2015年6月18日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。中铁公司于2015年5月26日将涉案楼房的大产权证办理完毕，此时已具备办理分户产权证的条件，且未超过上述合同约定的办证时间。因王晓伟、王某、张某放弃委托中铁公司代办产权登记，且现有证据无法证明中铁公司拒绝向王晓伟、王某、张某提供办证资料，无法证明中铁公司存在违约行为，故王晓伟、王某、张某主张中铁公司向其支付逾期违约金86400元没有依据，不予支持。关于中铁公司是否应退还收取的不存在的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款122381元的问题。《商品房认购书》约定涉案房屋的价款及装修款共计240万元，此后签订的《商品房买卖合同》和《房屋精装修协议书》的价款合计也是240万元，故不存在多出的改造工程款，王晓伟、王某、张某主张中铁公司退回多收的“将房屋花架部分空间改造成一个房间”的工程款没有依据，不予支持。另外，即使签订合同时涉案房屋就是精装修房屋而不存在装修款，但王晓伟、王某、张某签订了《房屋精装修协议书》，也就是认可了涉案房屋的价款分成房价款和装修款两部分，现其主张中铁公司退回装修款的上诉理由不予支持。综上，王晓伟、王某、张某的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4434元，由王晓伟、王某、张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李新建审 判 员 尹合欢审 判 员 付春燕二〇一八年六月二十六日法官助理 林小妹书 记 员 吴 璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；