广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初366号
原告：龙远珍，女，1969年4月20日出生，汉族，现住地址广东省梅州市平远县。
委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。
原告龙远珍诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月28日、2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余少彬、被告平远平城投资实业有限公司的委托诉讼代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙远珍向本院提出的诉讼请求:1.判令被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件;2.判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;3.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金59020元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年6月22日起算，暂计至2018年4月9日，共计291天，2018年4月10日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;2.判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金59020元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年6月22日起算，暂计至2018年4月9日，共计291天，2018年4月10日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实与理由：原告作为买受人于2015年11月20日与被告平远平城投资实业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：20157538、20157566），约定原告购买商品房为平城花园42幢1002房和42幢2号车库，总价款为1014094元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年12月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。涉案房屋交付给原告使用已多时，但被告平远平城投资实业有限公司至今迟迟未给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告承担。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。
被告平城公司在庭审中答辩称：一、逾期办证的主要原因是新条例实施导致。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。三、逾期办证没有造成原告实际损失，房屋已交给原告管理和使用，约定的违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明，2015年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20157538），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××层××房，该商品房合同约定建筑面积共171.58平方米，其中，套内建筑面积144.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.5平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4377元，总金额751006元。合同第六条约定：付款方式为银行按揭付款方式，在签约之日买受人付清首期房款651006元，余款10万元在30日内通过银行做按揭贷款付清。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20157566），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××地下××层××号车库，该车位合同约定建筑面积共64.69平方米，其中，套内建筑面积33.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.09平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4066.9元，总金额263088元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款方式，在签约之日买受人一次付清所有房款总金额263088元。两份合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方（即原告）付清首期房款及相关费用后方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十一条关于交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此未有约定，仅在《商品房买卖合同》附件四合同补充约定第4条中有规定：交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。
2015年11月20日即签订合同当天，原告将房款的首期付款651006元及车库全款金额263088交给被告，被告出具了购房发票给原告收执。2015年11月20日，被告平城公司向原告收取了房权证费10233元（包含产权登记费、工本费、印花税等费用）、配套费10500元、42栋负一层2号车库电机费1500元，均出具收据交原告收执。2015年12月16日，房款剩余的100000元由原告通过向银行按揭贷款交付给被告。经本院于2018年6月19日调查核实，平城花园41、42栋已在平远县不动产登记中心完成初始登记。
以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：20157538、20157566）、原告身份信息、被告企业机读档案登记资料、房权证费收据、配套费收据、车库电机费收据以及本院依职权调查平远县不动产登记中心出具的《证明》、本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20157538、20157566）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：1.新条例实施是否导致房产证延期办理；2.涉案房屋的交付时间；3.被告是否承担逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约责任及违约金计算问题；4.违约金计算标准是否过高。
《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。被告并未提交证据证明在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，被告或房屋权属登记机关有通知原告要求增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告关于新条例实施是导致逾期办证的主要原因的抗辩，理由不足，本院不予采纳。
关于涉案房屋的交付时间。原告认为涉案房屋被告已在合同约定的2015年12月30日交付，涉案车库是2015年11月20日交付，并提供42栋负一层2号车库电机费收据复印件一份予以证明。被告至本案判决前未提交证据证明亦未主张涉案房屋及车库的交付时间。本院认为，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”的约定，原、被告交接房屋应当签署房屋交接单，但原、被告均未提交房屋交接单，原告仅提交车库电机费收据，本院认为电机费收据不等同于房屋交接单，无法证明具体的交付时间。基于原、被告双方均无充分证据证实交付时间，应按合同约定的2015年12月30日时间为涉案房屋及车库的交付时间。合同附件四的合同补充协议第一条约定“乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续”该条款中约定的15天内是指原告提交按揭资料和签约手续的时间，并不是付清房款的时间。原告已按合同第六条约定的30天内支付清房款，被告亦未提供证据证明原告延迟办理按揭手续，被告抗辩原告未按约定的时间延迟付款而房屋交付时间相应顺延，本院不予采纳。故，涉案房屋及车库交付时间应认定为2015年12月30日。
关于被告是否承担逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约责任及违约金计算问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼时，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方又不愿意退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但因乙方原因提供的的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”。上述附件四条款中的“540日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的540个自然日，并非是通知之日后的540日。根据查明的情况，房屋交付时间为2015年12月30日，故被告应于2017年6月22日前（即从2015年12月31日开始计算540日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2017年6月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋及车库的总价款1014094元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。
关于违约金计算标准是否过高问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第42幢10层02号房及第42幢地下一层2号车库权属登记所需资料报产权登记机关备案；
二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告龙远珍支付自2017年6月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋及车库总价款1014094元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；
三、驳回原告龙远珍的其他诉讼请求。
如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1276元，依法减半收取638元，由被告平远平城投资实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 林敦灵
二〇一八年八月八日
书记员 刘明媚