延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民初7号
原告：楚东，男，1967年12月25日出生，汉族，工人，住天津市大港区。
委托诉讼代理人：陈德越，吉林达公伟业律师事务所律师。
被告：延边隆源建筑安装有限责任公司，住所地吉林省延吉市天池路丛柳街273号新柳花园6号楼2楼7号。
法定代表人：全东浩，该公司经理。
诉讼代表人：吉林华烁律师事务所，住所地吉林省延吉市，系延边隆源建筑安装有限责任公司的破产管理人。
负责人：张保华，该所主任。
委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。
被告：田龙志，男，1974年12月7日出生，汉族，中国农业银行延吉朝阳川支行职员，住吉林省延吉市朝阳川镇文化社区。
原告楚东与被告延边隆源建筑安装有限责任公司（以下简称“隆源公司”）、田龙志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，由审判员刘晓娟担任审判长（主审），与审判员池东波、审判员林美依法组成合议庭，由书记员尹光熹担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告楚东的委托诉讼代理人陈德越，被告隆源公司的委托诉讼代理人何美凝，被告田龙志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
楚东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告隆源公司签订的房屋买卖合同有效，诉争房屋产权归原告所有；2.判令被告田龙志立即将诉争房屋归还给原告；3.承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年4月12日，原告与被告隆源公司签订房屋买卖合同，以11万元购买了被告隆源公司开发的位于朝阳川镇水源路13号朝阳家园8号楼2单元302号房屋，并支付了全部房款。2008年1月，按照被告隆源公司的要求，原告交纳了办理房照的契税、取暖费、电费、装修保证金、燃气管理费等费用，签收了房屋验收交接单，并和小区物业公司签订了业主公约、物业前期管理协议书、装修承诺书，领取了准往单、装修施工许可证及房屋钥匙五把。后因原告人在外地，身体有病未装修入住。2017年10月15日，原告准备对房屋进行装修时，发现门锁被换，屋内还有一堆沙子。经了解，原告的房屋被被告隆源公司卖给了被告田龙志，该行为严重侵害了原告的合法权益，致使原告无法装修入住。经与被告隆源公司多次协商，均未得到解决，故诉至法院。
隆源公司辩称：原告主张不成立，应予驳回。事实与理由：1.隆源公司与原告楚东之间没有合同关系，隆源公司并未将涉案房屋出售给原告。隆源公司曾向案外人楚秀荣借款约35万元，经双方协商以朝阳家园的4套住宅抵偿欠款，并为楚秀荣出具了4套住宅的房屋买卖合同，这4套住宅分别为1号楼3单元602室（建筑面积88.68平方米，合同购房人为郭万臣）、2号楼2单元302室（建筑面积84平方米，合同购房人为张宝良）、5号楼1单元402室（建筑面积66平方米，合同购房人为褚文华）及涉案房屋（建筑面积88平方米，合同购房人为楚东）。4套房屋的购房人均是按照楚秀荣的要求填写的，且均为楚秀荣的亲属，合同出具时间均为2006年4月12日。后负责朝阳家园物业服务的延吉市百业物业公司经理李某将涉案房屋抵偿给被告田龙志，用于偿付被告田龙志的煤款，并重新将朝阳家园8号楼2单元501室（建筑面积88平方米）抵偿给了楚秀荣，用于替代涉案房屋，但给其出具的涉案房屋的买卖合同并未收回。现楚秀荣已将8号楼2单元501号房屋出售给张秋阳，说明其认可用此房屋替换涉案房屋，隆源公司向楚秀荣的借款已经还清，原告无权以未收回的合同向隆源公司主张权利。
隆源公司进入破产清算程序后，楚秀荣以郭万臣、褚文华、楚东的名义向隆源公司的管理人申报债权，其中郭万臣和褚文华名下的房屋已经被龙井市人民法院通过执行程序确认给他人，故管理人确认了其申报的债权。对以楚东名义申报的债权，由于隆源公司认为其已将8号楼2单元501室同等面积的房屋抵偿给了楚秀荣，并已被楚秀荣处分，故管理人对楚东申报的债权未予确认，并告知楚东可以提起诉讼。
田龙志辩称：涉案房屋是自己购买的，应归自己所有。
楚东为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。被告隆源公司、田龙志对此无异议，本院予以采信。
证据2：2006年4月12日的房屋预销售合同复印件一份。证明原告购买涉案房屋的事实。被告隆源公司、田龙志对证据的真实性无异议，质证称隆源公司开具合同的目的是为了抵偿对楚秀荣的借款，不是向楚东销售房屋。后来由于涉案房屋又抵偿给了他人，物业公司经理李某又以朝阳家园8号楼2单元501室房屋替代了涉案房屋，但没有将房屋合同收回。因各方当事人对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信。
证据3：房款收据一份。证明原告已经缴纳了全部房款。被告隆源公司、田龙志对证据的真实性无异议，质证称原告并没有实际向隆源公司支付房款。因各方当事人对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信。
证据4：契税、装修押金、取暖费、电费收据一组。证明原告已经向被告隆源公司缴纳了所有费用，占有房屋等待房照的事实。被告隆源公司、田龙志对证据的真实性无异议，质证称前三项费用的收款人是延边平安物业有限责任公司，与隆源公司无关。因各方当事人对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信。
证据5：房屋验收交接单、准住证、煤气管道装修承诺书、业主档案登记表、装修申请表、装修承诺书、装修施工许可证、业主临时公约、物业前期管理协议各一份。证明原告接收涉案房屋钥匙，取得了涉案房屋物权。被告隆源公司、田龙志对证据的真实性无异议，质证称后来已经用8号楼2单元501室替换了涉案房屋，替代的501室已经被楚秀荣处分。因各方当事人对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信。
隆源公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：裁定书、决定书各一份。证明2016年12月29日，延边州中级人民法院受理了隆源公司破产清算一案，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为破产管理人，吉林华烁律师事务所有权代表隆源公司参加诉讼。原告楚东、被告田龙志对此无异议，本院予以采信。
证据2：债权申报登记表及债权申报证明材料各一份。证明案外人郭万臣、褚文华、楚东向管理人申报债权时的委托代理人是楚秀荣，其提交的房屋预销售合同签订时间均为2006年4月12日，其中郭万臣、褚文华申报的债权管理人已经予以确认，楚东申报的债权由于隆源公司的法定代表人全东浩提出异议，认为已经另行以其他房屋进行了抵偿，故管理人对楚东申报的债权没有确认。原告楚东对证据的真实性无异议，质证称该证据不能证明已经用其他房屋替代了涉案房屋，楚东之所以向管理人申报债权是因为2017年10月15日后发现房屋被另售给案外人。被告田龙志对该证据无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信。
证据3：证人李某的出庭证言一份。证明2007年全东浩通过证人向楚秀荣借款30多万元，第一次以门市房进行了抵押，后来又换成了四套住宅，并按照楚秀荣的要求开具房屋买卖合同，填写购房人的名字。借款到期后没有偿还，就以四套住宅抵顶了借款。2007年对业主进行登记时，发现顶帐的四套住宅中有一套与2006年田龙志购买的房屋重叠，因此就用等面积的另外一个五楼的房屋进行了调换。当时楚秀荣没有将房屋买卖合同带在身边，因此就没有将合同收回。原告楚东对证人证言的真实性有异议，质证称证人陈述前后矛盾，如果是调换房屋应当有书面合同。被告田龙志对证人证言无异议。因原告楚东对该证人证言有异议，对该证人证言本院结合其他证据予以参考。
证据4：证人张某的出庭证言一份。证明2007年购买的朝阳家园8号楼的房屋是从楚秀荣处购买的。因证人当时患病，所以房款通过证人的妹妹交的，钥匙也是证人的妹妹转给证人。原告楚东对证人证言的真实性有异议，质证称证人证言不清楚，也记不清房款是交给了谁。本案是原告楚东与被告隆源公司之间的房屋买卖合同，证人陈述的事实与本案无关。被告田龙志对证人证言无异议。因原告楚东对该证人证言有异议，对该证人证言本院结合其他证据予以参考。
田龙志为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：房屋预销售合同、业主临时公约、装修施工许可证、前期物业管理协议书、准入证、装修申请表、房屋验收交接单、装修承诺书、燃气管道使用承诺书、小区装修施工管理办法各一份。证明被告田龙志于2009年10月17日办理了房屋入住手续。原告楚东对证据的真实性有异议，质证称收据时间晚于原告入住时间，收据中的物业不是当时的物业公司，而是后来的百业物业公司。被告隆源公司对证据无异议。原告楚东虽对该组证据的真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，故对该组证据本院予以采信。
证据2：2009年-2018年物业费、取暖费收据一组。证明被告田龙志已经实际占有涉案房屋。原告楚东对证据的真实性有异议，质证称收据时间晚于原告入住时间，收据中的物业不是当时的物业公司，而是后来的百业物业公司。被告隆源公司对证据无异议。原告楚东虽对该组证据的真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，故对该组证据本院予以采信。
根据原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：
2006年4月12日，楚东与隆源公司签订《房屋预销售合同》一份，约定隆源公司将其开发建设的位于朝阳川镇水源路13号的朝阳家园8号楼2单元302号房屋（建筑面积88平方米）出售给楚东，房屋价款11万元。同日，隆源公司为楚东出具11万元的房款收据一份。2008年1月19日，隆源公司为楚东办理了相关的房屋入住手续。楚东在办理房屋入住手续后，并未实际入住，亦未交纳诸如取暖费、物业费等房屋居住使用费用。
因隆源公司拖欠田龙志货款未能偿还，2006年2月20日，隆源公司与田龙志签订《房屋预销售合同》，约定隆源公司以其开发建设的位于朝阳川镇水源路13号的朝阳家园8号楼2单元302号房屋（建筑面积88平方米）作价115000元，出售给田龙志，用以抵偿拖欠的货款。同日，隆源公司为田龙志开具115000元的房款收据一份。2009年10月17日，隆源公司为田龙志办理了相关的房屋入住手续。田龙志在办理房屋入住手续后，并未装修入住，但一直交纳诸如取暖费、物业费等房屋居住使用费用。
朝阳家园小区供暖未并入城市统一供暖系统，由小区物业组织冬季供暖，相关的取暖费用亦由小区物业负责收取。
另查，案外人杨宝锋等人以隆源公司不能清偿依法成立的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请隆源公司破产，本院于2016年12月29日作出（2016）吉24破申1号民事裁定书，受理了杨宝锋等人的破产申请，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为隆源公司的破产管理人。2017年6月19日、7月11日、11月7日，案外人楚秀荣以委托代理人身份向隆源公司的破产管理人吉林华烁律师事务所申报郭万臣、楚东、褚文华基于房屋买卖合同产生的债权，吉林华烁律师事务所受理了郭万臣、褚文华的申请，对于楚东的申请未予受理。
再查明，2005年5月10日，延边亨力建筑安装公司、延边仁达建筑安装公司等（应该包括朝阳川龙盛机械有限公司，但目前无相关材料）分别向龙井市国土资源局提出《关于申请拟建朝阳小区的请示》。2005年5月24日，龙井市朝阳川镇发展改革局分别给朝阳川龙盛机械有限公司、延边仁达建筑安装公司、延边亨力建筑安装公司作出龙朝改字（2005）第11、12、13号新建朝阳小区项目计划的通知，同意上述单位建设朝阳小区。该项目计划批复建筑面积11500平方米，项目总投资575万元，资金来源自筹，建设期限2005年5月至2005年12月。2005年6月2日，龙井市规划局为延边亨力建筑安装公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地面积4500平方米。2005年6月9日，龙井市国土资源局与延边亨力建筑安装公司签订《国有土地出让合同》，出让土地面积6365.20平方米，土地使用权出让金为每平方米40.64元，出让金总额为258681.70元。同日，龙井市国土资源局为延边亨力建筑安装公司颁发国有土地使用执照（该宗土地上建成房屋为朝阳家园1、3、5号楼）。2005年6月9日，龙井市国土资源局为延边仁达建筑安装有限公司办理了《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》，载明出让土地面积6663.30平方米（该宗土地上建成房屋为朝阳家园2、4、6号楼）。朝阳家园小区总占地面积18228.5平方米，共建有1-10栋楼，其中7、8、9、10号楼所在土地未交纳土地出让金，亦未取得土地使用权证。该小区10栋楼均未取得房屋预售许可证，现1、3、5号楼已办理房屋初始登记。
延边亨力建筑安装有限公司现已更名为延边隆源建筑安装有限责任公司。
本院认为：房地产“五证两书”是房地产商合法销售商品房的重要凭证。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的取得，直接影响到房地产商售房行为的效力。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑同样不能领取房地产权属证件。本案中，隆源公司非房地产开发企业，且至本案一审辩论终结前并未取得朝阳家园7-10号楼的上述建房手续，故其与楚东签订的《房屋预销售合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定，而应认定无效。楚东要求确认双方之间签订的《房屋预销售合同》有效、确认涉案房屋所有权归其所有、要求田龙志腾出涉案房屋的主张，本院不予支持。经本院审判委员会第十九次会议讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告楚东的诉讼请求。
案件受理费2500元，由原告楚东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘晓娟
审判员 池东波
审判员 林 美
二〇一八年七月二十五日
书记员 尹光熹