河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2438号上诉人（原审被告、反诉原告）：周文选，男，汉族，1971年4月1日出生，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳顺兴信息科技园有限公司。住所地：洛阳经济开发区开元大道汇通街与太康路交叉口顺兴产业园办公室。法定代表人：刘层，董事长。委托诉讼代理人：韦占京，该公司经理。上诉人周文选因与被上诉人洛阳顺兴信息科技园有限公司（以下简称：顺兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2017)豫0311民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周文选、被上诉人顺兴公司的委托诉讼代理人韦占京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文选上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项判决内容，并给予改判；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、顺兴公司一审诉求是43230元，而原审法院判决结果是44959.2元，超出诉讼请求，显属适用法律错误。二、上诉人依法不应向被上诉人支付房屋使用费。上诉人与被上诉人双方之间的房屋买卖合同被法院确定无效的根本原因是因为被上诉人在工业用地上进行房产开发，违反了我国法律法规的强制性和禁止性规定。三、一审法院按照每平方米20元的价格对房屋使用费进行裁判显失公正。涉案房产地理位置偏僻，交通不便，顺兴公司也没有对该房产进行装修和购置家具家电，其要求每平米20元的价格完全是按照市区内繁华地段和房屋内设施齐全的标准进行计价。顺兴公司辩称，一、超诉判决的说法不能成立。原审开庭中双方在开庭时己对实际占用时间进行了确认，答辩人当庭主张了权益增加了请求，不存在一审法院超出判决标的情况。二、双方所签并非商品房买卖合同，合同系双方自愿签订，答辩人无过错。三、答辩人向周文选主张房屋使用费于法有据。四、房屋每平方米最低20元的价格，有租赁合同和现有租户租金证明，周文选对此价格虽有异议，但在规定的期限内放弃申请司法鉴定的权益。五、周文选至今未交还钥匙。顺兴公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告，实际占用原告房屋从2014年7月5日到2016年9月6日期间的使用费（面积86.46，按每平方20元，共25个月，计款43230元）；2.本案诉讼费由被告承担。周文选向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人从2016年4月20日至2017年7月20日的购房款利息31274.49元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年8月5日，原告作为甲方（转让人）与作为乙方（××）的被告签订《顺兴科技园房产转让协议》一份，约定原告将位于洛阳市洛龙区太康东路433号土地上建设的地上18层、地下1层的高管宿舍第11幢1单元602室、建筑面积86.46平方米的房屋以总价320764元转让给被告。在上述协议签订前及之后，被告陆续支付原告房款共计320764元，原告于2014年7月份将《顺兴科技园房产转让协议》项下的房屋交付给被告。后因该房屋不能办理房屋所有权证，致被告向本院提起诉讼，要求确认该《顺兴科技园房产转让协议》无效，并主张原告返还购房款及截止到起诉之日2016年4月20日的利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任。本院经审理后，作出(2016)豫0311民初1706号民事判决书，判决：“一、依法确认原告周文选与被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于2013年8月5日签订的《顺兴科技园房产转让协议》无效；二、被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告周文选购房款320700元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为2016年4月20日，分段计算：从2013年6月9日开始计算30000元的利息；从2013年8月4日开始计算130764元的利息；从2013年12月21日开始计算64000元的利息；从2014年2月28日开始计算32000元的利息；从2014年4月30日开始计算64000元的利息）；三、驳回原告周文选的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费13920元，原告周文选负担6960元，被告洛阳顺兴信息科技园有限公司负担6960元。”。一审判决作出后，本案原告对该判决不服，向洛阳市中级人民法院提起了上诉，市中院经过审理，于2017年6月26日作出（2016）豫03民终5632号民事判决书，驳回了本案原告的上诉请求，维持原判。在市中院的二审判决作出前，被告于2016年11月9日将涉案房屋的物品搬离完毕，并给原告出具书面凭条；2017年7月20日，原告将(2016)豫0311民初1706号民事判决书项下的购买款320700元返还给被告。现原告主张被告按每平方米20元的标准支付自2014年7月5日到2016年9月6日期间占用房屋的使用费，而被告则提起反诉，要求原告支付自2016年4月20日至2017年7月20日期间的利息。一审法院认为，一、原被告之间签订的《顺兴科技园房产转让协议》，已经生效判决确认无效，在此本院不再赘述。但在《顺兴科技园房产转让协议》签订后，原告已于2014年7月份将该协议项下的房屋交付给了被告，被告取得了该房屋的使用权，应当认定被告因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以被告应当支付占用房屋期间的使用费。关于使用费的标准，因被告周文选在签订合同时已明知该合同房屋地块系工业用地，不是善意买受人，虽被告对原告主张的使用费标准不予认可，但未提供反证或申请司法鉴定，故本院参照相似房产的租赁价格，即原告提供的与案外人洛阳龙申酒店管理有限公司及刘冬峰签订的《房屋租赁合同》中约定的每平方米20元予以认定，从2014年7月5日计算至原告主张的2016年9月6日。计算为：86.46平方米×20元/月?平方米×26个月=44959.2元。二、关于被告主张的诉讼期间及至实际付款之日期间的利息。被告在(2016)豫0311民初1706号案件中主张利息至2016年4月20日提起诉讼之日，而诉讼期间的利息并未主张，亦未表示予以放弃，故被告对该段期间的利息提起主张，不违反法律、法规的限制性规定，本院予以部分支持。(2016)豫0311民初1706号民事判决书中判令本案原告于判决生效后十日内返还本案被告购房款320700元，（2016）豫03民终5632号民事判决书于2017年6月26日生效，故原告应于2017年6月26日之后的十日内，即2017年7月6日前返还被告的购房款。即从2016年4月21日至2017年7月6日期间的购房款320700元的利息，原告应当支付给被告，标准按中国人民银行同期贷款利率计算；另因(2016)豫0311民初1706号民事判决书中已判令“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”故从2017年7月7日至原告于2017年7月20日实际返还购房款之日，该段期间不应再计算利息，被告按(2016)豫0311民初1706号民事判决书要求原告加倍支付迟延履行期间的债务利息即可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告周文选于判决生效之日起十日内支付顺兴公司自2014年7月5日到2016年9月6日期间房屋使用费44959.2元。二、顺兴公司于判决生效之日起十日内支付周文选自2016年4月21日至2017年7月6日期间购房款的利息（以购房款320700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费881元，由被告周文选负担；本案反诉受理费291元，由顺兴公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于周文选是否应当支付房屋使用费的问题。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本院生效的（2016）豫03民终5632号民事判决中，已经认定双方《顺兴科技园房产转让协议》无效，并对双方返还财物及周文选主张的部分损失进行了处理，顺兴公司本次诉讼所主张房屋使用费系要求周文选赔偿其损失。在（2016）豫03民终5632号民事判决中，认定了顺兴公司是导致双方合同无效的“有过错一方”，结合本案审理，本院亦认为顺兴公司具有一定过错，因此，一审法院认定周文选全额承担房屋使用费不当。另外，经查询58同城、赶集网等网站，本案房屋所在区域甚至洛龙区较为繁华地段的90平米左右房屋，带装修和家电的出租价为每月1000元左右，顺兴公司交付周文选顺房屋为毛坯房，并不具备居住条件，向其主张每平米20元使用费过高，与市场价格不符。基于以上两点，本院酌定由周文选承担顺兴公司所主张房屋使用费70%的责任。二、关于一审判决是否超出诉讼请求范围的问题。一审法院按照26月计算房屋使用费，虽可能更符合实际，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。鉴于顺兴公司在本案中已明确自己的诉求为：“按每平方20元，共25个月，计款43230元”，应当以其诉求为限进行处理为宜。二审中，周文选向本院明确提出了该问题，本院依法予以纠正。综上所述，周文选的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院(2017)豫0311民初3821号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院(2017)豫0311民初3821号民事判决第一项为：周文选于判决生效之日起十日内向洛阳顺兴信息科技园有限公司支付房屋使用费30261元（43230×70%=30261元）；三、驳回周文选的其他上诉请求。一审案件本诉受理费881元，由周文选负担617元，由洛阳顺兴信息科技园有限公司负担264元；反诉受理费291元，由洛阳顺兴信息科技园有限公司负担。二审案件受理费924元，由周文选负担644元，由洛阳顺兴信息科技园有限公司负担280元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一八年六月二十二日书记员  张亚楠