广东省梅州市梅江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅江法民三初字第228号
原告张愿汝（反诉被告），男，成年，住址：梅州市梅江区。
委托代理人李晓宁、李永岳，均系广东盛世律师事务所律师。
被告罗学胜（反诉原告），男，成年，住址：梅州市梅江区。
委托代理人黄长云，系广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人王婧，系广东粤梅律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张愿汝诉被告（反诉原告）罗学胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法由审判员刘育平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓宁、李永岳律师，被告罗学胜及其委托代理人黄长云律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月29日，原告与梅江区三角镇坜明村村民委员会签订《合作开发坜明村综合楼合同》，约定座落在彬芳大道老坜明村委大楼（共8层）作为合作投资给原告使用，期限从2011年11月29日起至2041年11月29日止。原告将该楼改造为“明德酒店”后，在2012年12月28日与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定将酒店第四层整层22间共600平方米的房屋租赁给被告作桑拿保健经营场所之用。合同约定了租赁期限、租金的数额及租金、水电费的缴交、逾期缴交后滞纳金计算办法等内容。合同第二条特别约定：“乙方（即被告）必须文明守法经营，不得违法犯罪，危害公共利益的活动场所，如有违反法律及其有关规定的事情发生，一切责任由乙方负责，如造成不能继续营业（如停业整顿等原因）乙方不按时交纳租金，则视为乙方违约，甲方有权收回场地并没收全部押金，甲方保留追偿乙方由此带来的经济损失”。同时合同第五条约定：“逾期5天即8号后缴费按每天1%滞纳金收取，超过15天则视为乙方违约，甲方收回场地并没收全额押金”。后被告的桑拿保健经营场被相关部门责令停业整顿，为此被告拖欠原告2013年12月、2014年2月、3月、4月、5月份共五个月的房屋租金200000元（40000元／月×5个月）、水电费8850元（1770元／月×5个月）、逾期交付房屋租金及水电费产生的滞纳金137841元（滞纳金暂计至2014年5月8日）。被告的违约行为发生后，原告多次向其追讨租金并要求解除合同，经多次协商未果。原告认为，原、被告订立的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示且内容不违反法律规定，合同合法有效，依法受法律保护。被告在履行合同过程中因被相关部门责令停业整顿而多次、长期拖欠租金和水电费用，属不履行合同主要义务，己构成根本性违约，符合合同第二条、第五条约定的解除条件，原告有权解除合同并收回租赁物。原告为维护合法权益，向法院起诉请求判令：1、解除原、被告在2012年12月28日签订的《房屋租赁合同书》；2、被告在5天内将《房屋租赁合同书》项下标的即位于梅州市彬芳大道明德酒店四楼整层（22间房屋共600平方米）腾空后交还原告；3、被告支付尚欠原告的2013年12月、2014年2月、3月、4月、5月份房屋租金人民币200000元、水电费8850元、逾期交付房屋租金及水电费产生的滞纳金137841元，合计346691元；4、由被告承担本案诉讼费用。
原告提交的证据有：原告身份证、合作开发坜明村综合楼合同、房屋租赁合同书、证明、催缴通知、违约通知及照片、物品交接清单等，补充提交的证据有：协议书、建设用地规划许可证复印件、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件等，以证明其诉请。
被告辩称，一、被告于2012年12月28日与原告签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定原告将位于彬芳大道房屋（即明德酒店第四层，共22间，建筑面积600平方米）出租给被告作桑拿保健营用。合同签订后，被告于2013年1月12日依约向原告支付了押金人民币20万元，但是原告一直未将租赁标的物交付给被告使用，因此，在涉案租赁合同的履行上，被告不存在违约行为，恰恰相反，原告未履行涉案租赁合同，体现在未将租赁标的物交付给被告使用，其行为已经构成违约。二、据了解，本案租赁标的物为案外人伍春雷（曾用名：吴聪）所租赁使用，案外人伍春雷将该租赁标的物用作梅州市明德休闲会所经营场所，案外人伍春雷己于2014年2月12日与原告就租金和经营费用结算清楚，案外人伍春雷仅欠原告水电费10130元，并己将租赁标的物交还给了原告。据此，被告认为，根据上述事实，原告另行将本案租赁标的物出租给案外人伍春雷使用，而被告并非梅州市明德休闲会所开办者，与案外人伍春雷之间不存在合伙等产生法律上权利义务关系的民事法律关系，被告也未指示原告将租赁标的物交付给他人，因此，被告无需对案外人伍春雷租赁使用涉案标的物承担任何法律责任。三、就涉案租赁合同的约定上，被告认为，该合同对被告违约所产生的违约责任上的约定过分高于如被告违约造成原告的实际损失，该约定违反了合同法的相关规定。主要理由是：假如涉案租赁标的物为被告所租赁使用，且如原告所诉称拖欠租金和水电费的话，充其量造成原告的实际损失为拖欠租金和水电费所产生的银行利息，但是合同中有“没收押金”和“需支付日1%的滯纳金”的违约责任约定，这种违约责任的约定严重高于原告的实际损失，违反了《合同法》第一百一十三条规定。综上，被告认为，在涉案租赁合同的履行上，被告没有违约行为，原告将租赁标的物交付给他人使用，其行为已经构成违约，原告应将被告所交付的押金人民币20万元如数退还给被告，对此，被告己向法院提起反诉，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）反诉称，反诉原告与反诉被告于2012年12月28日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：反诉被告将位于梅州市彬芳大道明德酒店第四层（22间房屋共600平方米）出租给反诉原告为桑拿保健营用；租期5年，从2013年1月12日至2018年1月12日；每月租金人民币4万元；等等。合同签订后，反诉原告于2013年1月12日向反诉被告支付了押金人民币20万元。合同签订后，反诉被告并未向反诉原告交付租赁标的物，而是将该租赁标的物另行租赁给他人，反诉被告的行为已经构成违约。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉请求：1、反诉被告返还押金人民币20万元并支付利息（此息从起诉之日起计至返还之日止，按人民银行规定的同期贷款利率四倍计算）；2、由反诉被告承担诉讼费用。
反诉原告（被告）答辩和反诉提交的证据有：被告身份证、收据、明德酒店法定代表人信息及章程、合作开发坜明村综合楼合同、个体户机读档案登记资料、情况说明及收据等，以证实其答辩意见和反诉请求。
反诉被告（原告）辩称，依法应当驳回被告的反诉请求。主要事实理由为：原、被告在2012年12月28日签订合同后，原告即按合同约定，全面适当履行合同义务，没有任何违约，不存在返还押金和支付利息的情形。
经审理查明：2011年11月29日，梅州市梅江区三角镇坜明村村民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《合作开发坜明村综合楼合同》，约定，甲方将座落于彬芳大道老坜明村委大楼，从西北起第一间至第七间店面（含楼梯位一间）、第二层至第八层楼房、老坜明村委大楼附楼第二层至第八层楼房、原伙房一共约2000平方米左右，篮球场空地及西北面、南面两条过道，作为合作投资给乙方生产经营使用；乙方投资约人民币1000万元作生产经营及装修、改造；合作时间30年，从2011年11月29日至2041年11月29日止等。合同签订后，原告按约对该大楼进行投资改造，设立梅州市明德酒店管理有限公司进行经营管理，2012年8月取得广东省梅州市公安消防局出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（梅市公消安检许字（2012）第0029号）。
2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定，原告将其投资改造的彬芳大道梅州市明德酒店管理有限公司第4层，22间、600平方米的房屋租赁给被告，用于桑拿保健营用，不得他用；被告必须文明守法经营，不得做违法犯罪，危害公共利益的活动场所，如有违反法律及其有关规定的事情发生，—切责任由被告负责，如造成不能继续营业（如停业整顿等原因）被告不按时交纳租金，则视为被告违约，原告有权收回场地并没收全部押金，原告保留追偿被告由此带来的经济损失；原告客房内的一切设施，被告必须妥善保管，原告有权不定期检查客房内的设施，如发现有损坏设施的情况，损失由被告负责，如需改变装修设施，需经过原告同意方可实施。租赁期间被告不得私自转租、转包，需征得原告同意方可转租、转包；租赁期限为5年，从2013年1月12日起至2018年1月12日止，其中2012年12月28日至2013年1月11日共15日为被告装修使用，不计租赁费；租金为每月4万元，先付后用，租赁期满一年后，场租每年每月递增人民币1000元整，到租赁期满止；为保证租房合同的全面履行，被告应支付原告押金20万元，押金不计利息。被告未到合同租赁签订时搬迁，原告没收全部押金并终止合同；被告应在每个月初3号前缴纳场地租赁费、水电费等；被告分别在顶楼空气能热泵处、四楼新安装电表，电费由被告承担，水费原告每月按1770元结算，公共水电（包括电梯、大堂、外墙等）部分另算，逾期5天即8号前缴费按每天1%滞纳金收取，超过15天则视为被告违约，原告收回场地并没收全额押金等内容。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营使用，被告于2013年1月12日向原告交纳20万元押金，由梅州市明德酒店管理有限公司开具《收据》给被告收执，并按约向原告支付房屋租金及相关费用至2013年11月份。经原告催收，被告于2014年1月23日向原告支付了2014年1月份的租金4万元及2013年12月份的往来款2万元，由梅州市明德酒店管理有限公司开具《收据》给被告收执。此后，原告多次向被告催促履行合同义务未果，遂于2014年5月诉至本院，提出上述诉讼请求；被告则作上述答辩意见并提出上述反诉请求。
诉讼中，原、被告经协商，于2014年7月18日签订《协议书》，约定，被告自愿将租赁物明德酒店第四层整层约600平方米及“四楼物品交接清单”列明的财物交还给原告，原告不再继续计收租金及水费；被告交还房屋前所欠的房屋租金、水费及滞纳金已在法院诉讼中，可在法院主持下进行调解，调解不成由法院依法判决。
庭审中，原、被告对双方在2014年7月18日签订《协议书》当日，被告就将租赁房屋交还给原告的事实均无异议。原告表示因被告交还了租赁房屋，自愿撤回要求解除合同、交还租赁房屋的诉讼请求；租金等的诉讼请求变更为要求被告支付7个月的租金28万元、水费12390元，滞纳金按起诉的金额137841元计算，起诉以后的滞纳金不再计算。被告认为按原告起诉请求的5个月计算房租和水费比较合理，滞纳金不同意支付，同时要求支持被告的反诉请求。
本院认为，原、被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同书》，被告按约向原告支付租赁押金20万元，并支付房屋租金及相关费用至2013年11月份，经原告催收，被告于2014年1月23日支付了2014年1月份的房屋租金及2013年12月份的往来款共计6万元。诉讼中，双方在2014年7月18日签订《协议书》当日，被告就将租赁房屋交还给原告的事实，有《房屋租赁合同书》、《四楼物品交接清单》、《协议书》、《收据》及原、被告庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。原、被告于2014年7月18日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。被告未按约向原告支付房屋租金及相关费用，属违约行为，应承担相应的违约责任。
关于原告主张的房屋租金及水费如何计算的问题。根据原、被告庭审中的陈述，被告拖欠了2013年12月、2014年2月、3月、4月、5月、6月，以及2014年7月12日至18日止，共6个月7日的租金及水费，即（租金40000元＋水费1770元）／月×（6＋7／30）=260227.1元。据此，被告应支付给原告的房屋租金及水费合计为260227.1元。原告请求被告支付至交还租赁房屋之日止的房屋租金280000元和水费12390元，合计292390元，合理部分，本院予以支持。被告辩称原告未将租赁房屋交付给被告经营使用，租赁房屋实际由案外人伍春雷使用，已在2014年2月12日将租赁房屋交还给原告，并与原告就租金和经营费用结算清楚，仅欠水费10130元的意见，未提交充足的证据证实，本院不予采纳。
关于原告请求滞纳金是否合理的问题。虽然双方在《房屋租赁合同书》中有“被告逾期缴交租金及水电费等，按每天1%收取滞纳金”的约定，但参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。上述合同约定超过法律规定，超过部分本院依法不予支持。根据本案实际，被告应从2013年12月8日起，以41770元为基数；从2014年2月8日起，以83540元为基数；从2014年3月8日起，以125310元为基数；从2014年4月8日起，以167080元为基数；计算至起诉之日止（即2014年5月7日止），按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计付滞纳金给原告。
关于被告反诉请求返还押金理由是否充足的问题。原、被告签订《房屋租赁合同书》，双方间的租赁合同关系依法成立。从双方诉讼中签订《协议书》，被告自愿将租赁房屋交还给原告看，被告主张原告未将租赁房屋交付被告经营使用，另行租赁给他人，违反了合同约定，缺乏事实和法律依据，被告反诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）罗学胜应在本判决生效之日起10日内，支付房屋租金和水费合计260227.1元给原告（反诉被告）张愿汝。
二、被告（反诉原告）罗学胜应从2013年12月8日起，以41770元为基数；从2014年2月8日起，以83540元为基数；从2014年3月8日起，以125310元为基数；从2014年4月8日起，以167080元为基数，计算至2014年5月7日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计付滞纳金给原告。
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6500.36元（由原告预交3250.18元），反诉费2150元（由被告预交2150元），合计8650.36元，按规定减半收取4325.18元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 刘育平
二〇一四年八月五日
书记员 陈 悦