辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02866号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。
法定代表人：李德武，该公司总经理。
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，住址：辽宁省辽阳市文圣区。
被上诉人（原审原告）：王继德，男，1970年3月29日出生，满族，住址：沈阳市浑南新区。
委托代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人王继德因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1650号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告王继德诉称：2011年5月28日，王继德与沈阳曙光房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购置位于浑南新区天赐街7-2号405房屋，建筑建筑面积74.5平方米。合同总价款395，349元。根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2011年5月28日，沈阳曙光房地产开发有限公司向王继德交付房屋。沈阳曙光房地产开发有限公司应当依照合同约定于2012年5月27日之前到产权登记机关完成权属登记，但沈阳曙光房地产开发有限公司却逾期不履行办证义务。王继德多次找到沈阳曙光房地产开发有限公司讨要说法，沈阳曙光房地产开发有限公司均以各项理由拖延。沈阳曙光房地产开发有限公司的行为已经严重违反合同约定，逾期办证共计810天，根据合同约定“出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金。”沈阳曙光房地产开发有限公司共计应当向王继德支付逾期办证违约金28，860.5元。故王继德起诉来院，请求法院判令沈阳曙光房地产开发有限公司支付王继德逾期办证违约金，从2012年8月15日至2014年8月15日，共计28，860.5元，并承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：不同意王继德的诉讼请求及所述事实和理由，双方所签商品房买卖合同第十五条已经对逾期办证的违约责任有了明确约定，只有因出卖人的责任导致买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任，不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书的，出卖人也不应承担责任；而对主张合同继续履行的买房人说，出卖人按日万分之一承担违约金的期限只是一年。合同没有约定对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金，只规定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金。本案中造成王继德不能办理权属登记证书的责任，不在答辩人，而是因为国家行政执法机关即消防局至今没有为答辩人办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是答辩人的过错，而是在答辩人工程建设期间，公安部、住房和城乡建设部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为A级，不低于B2级，又没通知答辩人，单位工程竣工验收后消防局才提出让答辩人整改，致使答辩人向房产登记机关报备延迟，这属于政府行为造成的。曙光大厦工程开工日期是2009年6月20日，当时答辩人消防设计的耐火材料等级为一级。2009年9月10日，沈阳市消防局在对答辩人报送的曙光大厦建设工程消防设计进行审核后，出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为答辩人的设计基本合格，同意答辩人施工，答辩人按照消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对答辩人使用的外墙保温材料提出过异议。当答辩人申请沈阳市消防局进行消防验收时，才知道公安部、住房和城乡建设部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。答辩人不按公安部与住房和城乡建设部的要求整改，消防局就不验收，而消防验收不合格，即使答辩人已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续。被迫无奈，答辩人只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外墙装饰项目层间防火保温层封修改造合同。因此，延迟办证的责任不在答辩人。答辩人认为，提高防火材料等级对购房者来说，虽然晚拿了几天房产证，但因保温材料抗燃性增强而增加了房屋的安全性，其房屋的市场价值也随之提高了。答辩人为消防整改已经投资了600多万元，而答辩人卖房时，并没有预料到也没有把这部分建筑成本计算在房价之中，现在也没有因房屋安全性能而向购房户再收房款。因此，答辩人认为，王继德应向大厦其他八百户购房户一样，对逾期办证给予理解。综上，逾期办证的责任不在答辩人，王继德请求逾期违约金，违背合同约定，没有法律依据，请法院驳回王继德诉讼请求。且约定的违约金也过高，沈阳曙光房地产开发有限公司只是协助房产局办证，办证是合同次要义务、随附义务，不应该承担过高的违约金。另外，王继德的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，沈阳市中级人民法院关于诉讼时效倒算的规定不具有司法解释的效力，不能作为法院判决的依据，法院应当依民诉法的规定和最高法院的司法解释对时效问题作出判决。
原审法院查明：王继德与沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定王继德购买沈阳曙光房地产开发有限公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－2号405号建筑面积74.5平方米的房屋一处，房屋总价款395，349元。合同第十五条约定，沈阳曙光房地产开发有限公司应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳曙光房地产开发有限公司的责任，王继德不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，沈阳曙光房地产开发有限公司按日向王继德支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，王继德提出退房，沈阳曙光房地产开发有限公司将王继德已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿王继德损失。合同签订后王继德按约定支付了房款，沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年5月28日交付房屋，该房屋至今未取得初始登记批复。
原审法院认为：王继德、沈阳曙光房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定沈阳曙光房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年5月28日交付房屋，应在365天内即2012年5月27日前将办理权属登记需要由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，沈阳曙光房地产开发有限公司仍未完成合同约定的报备资料义务，故沈阳曙光房地产开发有限公司已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因王继德与沈阳曙光房地产开发有限公司已在合同中就沈阳曙光房地产开发有限公司逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持，本案中一年内即2012年5月27日起至2013年5月26日止，但王继德于2014年8月18日来院诉讼，2012年8月18日之前的部分已超过诉讼时效，故本案中应支持的违约金应从2012年8月18日起至2013年2月26日止，即281天，违约金11，109元。故王继德请求沈阳曙光房地产开发有限公司支付逾期办证违约金28，860.5元的诉讼请求，本院对其中11，109予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王继德逾期办证违约金11，109元；二、驳回原告王继德的其它诉讼请求。案件受理费522元，由被告承担。
宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在上诉人，而在沈阳市消防局，是不属实的。上诉人在一审提交了七份证据，证明上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间。庭后，上诉人根据法官示明，又到沈阳消防局，要求其给出具因消防验收争议，消防局一直没有出具验收合格证的证明，但消防局一直没有给出示。随后，上诉人向法官寄交了上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》和上诉人于2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》。这些证据包括庭审举证足以证明，造成上诉人逾期报备办证的责任不在上诉人，而在国家行政执法机关消防局。而没有消防验收合格证，沈阳市房产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国各地无一例外的通行做法。而根据合同第十五条约定，逾期报备办证的责任不在上诉人，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、上诉人按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向被上诉人再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让上诉人承担逾期报备责任，既不公平也不合理。
被上诉人王继德答辩称：关于上诉人辩称违约原因由消防原因造成的的问题。首先，上诉人的说法缺乏事实依据及证据支撑，上诉人没有提供任何有效的证明文件，上诉人应当对该项答辩观点提出相应的证据。第二，根据法院工作会议纪要的相关意见，非因开发商原因而逾期办证的，开发商是否承担违约责任的问题，原则上一般应当依据合同相对性，由开发商向买受人承担逾期办证违约责任，然后开发商再向相关责任主体进行追偿。据此，上诉人没有提供有效的证明文件证明其没有过错，且上诉人的主张理由与其是否应当承担逾期办证的违约责任没有必然的因果关系，上诉人如认为是由消防部门造成的，应当向消防部门追偿，与被上诉人无关。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人至今仍未按合同约定履行其将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，应当按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费522元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。