北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01879号
上诉人（原审原告）北京经贸宾馆，住所地北京市东城区王府井大街218-2号。
法定代表人付勇生，经理。
委托代理人顾炜，男，1972年6月6日出生。
委托代理人张忠，北京国咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京三利德投资有限公司，住所地北京市东城区新开路胡同甲77号一层。
法定代表人张爱民，董事长。
委托代理人史炳武，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
上诉人北京经贸宾馆（以下简称经贸宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人北京经贸宾馆之委托代理人顾炜、张忠，被上诉人北京三利德投资有限公司法定代表人张爱民及委托代理人史炳武、郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月，经贸宾馆起诉至原审法院称：原北京市东城区东长安街7号房产归中华人民共和国商务部（以下简称商务部）所有，商务部将该房产交由我方实际使用。1994年，北京东方广场有限公司（以下简称东方广场公司）建设东方广场时将该房产拆除并另建回迁楼。回迁楼建成后，我方于2002年5月13日与北京三利德投资有限公司（以下简称三利德公司）签订《房屋租赁合同》，约定我方将回迁楼4955平方米出租给三利德公司，租期20年，之后三利德公司将回迁楼出租他人至今。商务部在工作检查中指出该回迁楼存在不当出租的问题，要求我方纠正。我方曾向三利德公司提出变更或解除《房屋租赁合同》，但遭其拒绝。现我方要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议。
三利德公司辩称：经贸宾馆所述双方订立合同情况属实。双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，双方均应依据合同履行义务；租金是双方订立合同时确定的，不存在过低的情况；我公司依约履行了承租人的义务，经贸宾馆以内部管理为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据，且合同履行期间，商务部及经贸宾馆从未对该合同提出异议，故不同意其全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，均应依约履行。合同订立后，三利德公司按约定履行了交纳租金义务，不存在违约行为。经贸宾馆以其仅对涉案房屋有使用权，无权对外转租，现因上级单位不同意致使合同不能履行为由要求解除合同，既不符合约定的解除合同情形，亦不符合法定的解除合同情形，且经贸宾馆并未提供证据证明合同已确实无法履行，故对其要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：驳回北京经贸宾馆的全部诉讼请求。
判决后，经贸宾馆不服，上诉至本院称：《房屋租赁合同》约定的标的物是案外人的财产，我方对于该财产没有处分权，无权出租给三利德公司；我方已提交证据证明涉案房屋所有权人已经书面表示不同意我方的出租行为，我方已经丧失房屋使用权，《房屋租赁合同》无法继续履行；原审判决侵犯了涉案房屋所有权人的合法权利，判令双方继续履行《房屋租赁合同》，是错误的；遗漏了涉案房屋产权人，属程序错误；三利德公司明知我公司无权出租涉案房屋，其对于本次纠纷也是有责任的，故请求撤销原判，依法改判。三利德公司同意原判。
经审理查明：1994年，坐落于北京市东城区东长安街7号的房产登记在中华人民共和国对外经济贸易部（后更名为商务部）名下。经贸宾馆称其系商务部机关服务中心下属的全民所有制企业，自20世纪80、90年代开始使用该处房产，后该处房产被东方广场公司拆迁，回迁地址为北京市东城区王府井大街218-2号。回迁房屋为毛坯房。
2002年5月13日，在北京市东城区公证处的见证下，经贸宾馆法定代表人蔡韵琳与三利德公司法定代表人张爱民签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：经贸宾馆将坐落于北京市东城区王府井大街218-2号的东长安街东方广场西回迁楼三段的地下两层及地上1至9层，共计11层，面积4955平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给三利德公司用于经营写字楼及商业用房，该楼之第十、第十一层由经贸宾馆留用，面积为805平方米；三利德公司负担按照普通写字楼标准装修及改造费用；租赁期限自2002年11月18日至2022年11月17日；房屋年租金前5年150万元，第六年起每5年年租金递增10万元；合同附件（一）约定，经贸宾馆允许三利德公司在合同有效期内对该楼房产进行物业管理和经营写字楼出租业务。合同订立后，双方如约履行合同。2007年12月12日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定将租金支付方式变更为季付，原合同其他条款不变，自2007年12月18日起执行。目前该合同仍在履行中。
另查：经贸宾馆在北京市工商局注册地址原为北京市东城区东长安街7号，后变更为北京市东城区王府井大街218-2号。
原审法院审理中，经贸宾馆提交了商务部给机关服务中心的，名为《关于纠正不当出租国有资产问题的通知》的函件1份，主要内容为：中央巡视组及商务部相关部门经检查发现，涉案房屋被经贸宾馆出租给私营企业，不利于国有资产管理，请该单位收回涉案房屋的使用权并交由商务部统一调配使用。经贸宾馆欲以此证据证明商务部不同意其将房屋交给三利德公司经营使用，其出租涉案房屋的行为属无权处分，故要求解除合同；三利德公司称经贸宾馆将涉案房屋出租给三利德公司时商务部知情，只是其内部认为租金标准过低才提出解除合同，为此提供名为《对外贸易经济合作部部内请示、报告》复印件1页。
原审法院审理中，曾向北京市规划委员会调取（2000）规建字172号《建设工程规划许可证》及附图。经质证，双方均认可涉案房屋即为该附图中的西回迁楼东段。另，经向北京市东城区房屋管理局档案室查询，北京市东城区王府井大街218-2号尚未进行产权登记。
本院审理中，经贸宾馆提交商务部给机关服务中心的，名为《关于再次责令纠正违规出租国有资产问题的通知》的函件1份，主要内容为：你单位下属企业经贸宾馆未按2001年你单位给商务部内部请示中关于对外出租该楼的原则要求，超越审批权限，违反审批程序，擅自改变承租对象和使用用途。此行为超越审批权限，违反中央行政事业单位国有资产管理相关规定，必须坚决纠正。具体要求为收回使用权，由商务部统一调配使用。经贸宾馆对于函中提及的违规行为解释为出租给了私营企业，且该企业没有自用，为此还提供了《对外贸易经济合作部部内请示、报告》（4页，其中第一页与三利德公司一审程序中提供的相同），该文件出租原则中有“为规避经营风险，出租给国营企业为妥，原则不考虑个体以及转租单位；寻找财物状况好、有相当经济实力，能完成装修投资，且单位自用，不以该楼经营利润支付我方租金的单位”等内容。三利德公司认为双方之间系平等主体之间的合同关系，商务部要求收回是内部管理关系，且商务部、服务中心、经贸宾馆是老子、儿子和孙子的关系，只要有利，什么文件都可以出；《对外贸易经济合作部部内请示、报告》第一页是经贸宾馆未证明其对于涉案房屋有出租权提供给其的，后面几页不知道真伪，即使是真实的也不能对其产生约束力。经贸宾馆则认为上述通知属于政府禁令，属于不可抗力。
另，双方一致认可：《房屋租赁合同》确定的租金在合同签订时属中等水平，不存在低价出租的情况；涉案房屋交付三利德公司时为毛坯房，涉案房屋包括同楼由经贸宾馆实际使用的两层（10、11层）均由三利德公司出资进行装修；此次纠纷发生之前，三利德公司未有任何违约行为；现涉案房屋仍未进行产权登记。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2002）京东证经字第183号公证书、建设工程规划许可证、公函及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经贸宾馆作为独立法人，将上级单位分配给自己使用的部分房屋（即涉案房屋）以自己名义与三利德公司签订了《房屋租赁合同》，并经公证机关公证。根据已经查明的事实，双方一致认可《房屋租赁合同》确定的租金标准为当时的中等价格，不存在低价出租问题；之所以签订该合同，是经贸宾馆为了解决当时装修资金短缺以及员工工资、福利待遇等实际问题，且就涉案房屋出租一事已经报请上级单位。该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。双方当事人均无权擅自变更该合同。现双方一致确认，三利德公司在履约过程中依约履行了交纳租金的义务，不存在违约行为。经贸宾馆以其仅对涉案房屋有使用权，无权对外转租，现因上级单位不同意其将涉案房屋出租给三利德公司用于出租经营，致使合同不能履行为由要求解除合同，既不符合约定的解除合同情形，亦不符合法定的解除合同情形，本院对其此项请求实难支持。至于经贸宾馆所述本案遗漏涉案房屋产权人一节，因其与三利德公司签约之前，已经上级单位向该权利人进行过请示，之后作为独立法人与三利德公司签约，此后长达12年的时间里，产权人并未对此提出异议，故本院认为原审法院确定《房屋租赁合同》双方为本案当事人是适当的。至于经贸宾馆是否违反内部审批程序及出租原则进行出租，其不主动说明，作为合同相对人的三利德公司是不得而知的。经贸宾馆坚持认为双方所签合同事实上已不能履行，其所述理由不符合法定的情况，本院难以支持。综上，在现有证据情况下，原审法院判决驳回经贸宾馆要求解除合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京经贸宾馆负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京经贸宾馆负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 冯海鑫
陈雪