江西省万安县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0828执异8号
案外人康桂生，男，1965年10月26日生，汉族，江西省万安县人，住万安县，
案外人鄢卫华，女，1968年3月8日生，汉族，江西省万安县人，住址同上，系案外人康桂生之妻。
申请执行人梁龙川，男，1979年1月24日生，汉族，江西省万安县人，住万安县，
被执行人刘有，男，1961年1月10日生，汉族，江西省万安县人，住万安县，现在江西省吉安监狱服刑，
本院在执行申请执行人梁龙川与被执行人刘有民间借贷纠纷一案中，案外人康桂生、鄢卫华于2018年9月12日对执行行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人康桂生、鄢卫华称，1、2009年4月11日，案外人与被执行人刘有签订《购店面协议》，刘有将新村路一间店面出售给案外人，价款105000元，在5月底前把店面交付，签订协议时已付店面款10万元，剩余店面款应在交房产证时付款。2、签订《购店面协议》后，刘有将店面交付案外人，案外人从此一直将店面出租他人，案外人对店面进行了实际占有。3、刘有于2009年6月26日取得房产权，但没有将房产权证交付案外人，也没有办理产权过户，2012年期间刘有将证号Ａ4××32号的房产证交给案外人，当时刘有提出五年以后办理房产过户，税费不要这么多，案外人就没有及时办理过户手续。2014年10月22日刘有出具借条，言明“今借康桂生新村路店铺的房产证作贷款抵押时间一年，从2014年10月30日起到2015年10月30日，逾期不还时每拖后一个月归还时则罚款5000元，拖后二个月还时则罚款1万元，以此类推。今借人：刘有，2014年10月22日，证号A4732”。但刘有一直没有归还该房产权给案外人，导致房产过户一直没有完成。4、2015年3月24日，案外人起诉刘有要求办理房产过户，双方达成调解协议，万安县人民法院作出（2016）赣0828民初32号民事调解书，刘有同意在2016年3月1日前协助案外人将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到案外人名下。通过生效法律文书确认房产证Ａ4××32号所载房屋为案外人所有。刘有在2016年3月1日前未履行生效法律文书确定的过户内容，案外人已经申请万安县人民法院强制执行。但该房抵押一直未执行。5、刘有向万安县农村信用社联社贷款80万元，刘有用自己的一个店面和二套房子、加上案外人房产证Ａ4××32号所载房屋一并办理抵押。现在刘有抵押的一个店面和二套房子已通过万安县法院全部拍卖，拍卖款共160余万元，足够支付万安县农村信用社联社贷款80万元，案外人的房产A4732可以不拍卖，就能保证万安县农村信用社联社的贷款，案外人的房产不需要再承担担保责任。而且万安县农村信用社联社也没有起诉要求用案外人的Ａ4××32号所载房屋承担担保责任。6、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求撤销万安县人民法院（2018）赣0828执350号之一执行裁定书，终止拍卖、执行万安县芙蓉镇××路房产证Ａ4××32号房产。
申请执行人梁龙川、被执行人刘有未作答辩。
本院查明，原告康桂生、鄢卫华与被告刘有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。原告起诉要求被告立即归还原告房产证（证号A4732），并办理该房屋买卖的过户登记手续；2016年1月21日，原告变更诉讼请求为判决被告立即协助原告将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到原告名下。理由如下：2009年4月11日，原告与被告订立一份“购店面协议”，被告将其所有的位于县城新村路的一间店面出售给原告，原告已付清房款10万元。因至今未办理过户手续，2016年1月5日，原告诉至本院，请求判令被告立即协助原告将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权的房屋所有人变更登记到原告名下。2016年1月25日，本院作出（2016）赣0828民初32号民事调解书，内容为：1、被告刘有在2016年3月1日前协助原告康桂生、鄢卫华将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有权人变更登记到原告康桂生、鄢卫华名下；二、诉讼费175元（已减半收取），被告刘有自愿承担并于2016年3月1日前付清。
因被执行人刘有未按期履行本院（2016）赣0828民初第32号民事调解书约定的义务，案外人康桂生、鄢卫华于2016年7月26日向本院申请强制执行，要求被执行人刘有协助案外人康桂生、鄢卫华将万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋所有权证的房屋所有人变更登记到案外人康桂生、鄢卫华名下。本院于2016年7月26日立案执行。本院在执行中查明万安县房权证芙蓉镇字第××号房屋已经在万安县农村信用合作联社办理了抵押登记，该房产已被本院另案查封，遂于2016年12月13日裁定终结万安县人民法院（2016）赣0828初32号民事调解书的本次执行程序。
在诉讼中，案外人康桂生、鄢卫华提供了2009年4月11日的《购店协议》、《收条》和2014年10月22日的《借条》，《购店面协议》的内容为“甲方（刘有）在县城新村路有店面壹间（在房屋正面的左边第一间）出售给乙方（鄢卫华），经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方同意将新村路壹间店面出售给乙方（面积约43平方米），价格为拾万零伍仟元正。2、甲方应在签订协议之日起至5月底前把店面交付给乙方使用，不得拖延时间。3、店面的水电入户手续应由甲方负责办理，但入户费用应由乙方负担（凭发票付款）。4、乙方在签订协议时，已付店面款拾万元正给甲方，剩余店面款应在甲方交房产证时付清，但办证的费用由乙方负担（凭发票付款）。同日，被执行人刘有收到案外人鄢卫华购店面款壹拾万元正。2014年10月22日，被执行人刘有出具一张借条，言明“今借到康桂生新村路店铺房产证壹本作贷款抵押，保证时间为壹年，时间为2014年10月30日起到2015年10月30日止归还，逾期不还时每拖延一个月归还时则罚款伍仟元正。拖后2个月归还时罚款壹万元，以此类推。证号（A4732）”。
在提出异议的同时，案外人康桂生、鄢卫华向本院提供了3份《房屋租赁协议》，证明自2009年6月28日起，新村路店面一直由案外人对外出租，并收取租金。
另查明，被执行人刘有因毛煜宾馆装修，于2015年5月25日向万安县农村信用合作联社申请贷款80万元，并签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，抵押物为万房权证芙蓉字第××号鸡毛山房屋一套、万房权证芙蓉字第××号万安县鸡毛山房屋一套、万安县房权证芙蓉镇字第××号万安县芙蓉镇××路店面一间、万房权证芙蓉字第××号万安县芙蓉镇鸡毛山房屋一栋。
2016年9月5日，本院依法裁定查封了被执行人刘有在芙蓉镇××路（房权证号Ａ4××32号）等处的房产。2018年9月6日，本院作出（2018）赣0828执350号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘有在芙蓉镇××路（房权证号Ａ4××32号）等处的房产。
案外人康桂生、鄢卫华以芙蓉镇××路（房权证号Ａ4××32号）房产已经出售给案外人，案外人实际占有为由提出执行异议，请求撤销万安县人民法院（2018）赣0828执350号之一执行裁定书，终止拍卖、执行万安县芙蓉镇××路房产证Ａ4××32号房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）（二）项规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买爱人自身原因未办理过户登记。”
本院（2016）赣0828民初32号民事调解书于2016年1月25日作出，要求被执行人刘有在2016年3月1日前协助案外人康桂生、鄢卫华将万安县房权证芙蓉证字第××号房屋所有权证的房屋所有权变更登记到康桂生、鄢卫华名下。2009年4月11日案外人康桂生、鄢卫华与被执行人刘有达成房屋买卖协议，支付大部分价款并实际占有该店面，但案外人康桂生、鄢卫华却于2015年5月25日将万安县房权证芙蓉证字第××号房屋所有权证借给被执行人刘有作贷款抵押，其应承担因自身原因未办理过户登记的法律后果。本院依法查封该店面，并移送评估拍卖，符合法律规定。
案外人康桂生、鄢卫华依据本院（2016）赣0828民初32号民事调解书提出排除执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人康桂生、鄢卫华的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 王小丽
审判员 罗志明
审判员 郭士明
二〇一八年九月二十五日
书记员 李春晓