安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初1478号
原告：安徽洁雅物业有限公司。
法定代表人：舒克胜，该公司总经理。
委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
委托代理人：李宁娇，安徽铜鼎律师事务所实习律师。
被告：宋桂花。
原告安徽洁雅物业有限公司（以下简称安徽洁雅物业）诉被告宋桂花物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理，依法由审判员孙国兵适用小额诉讼程序于2016年7月20日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院查明，宋桂花系铜陵市丽湖家园小区X栋XXX号房房屋业主，该房建筑面积64.98平方米，铜陵市洁雅物业有限责任公司（以下简称铜陵洁雅物业）系该小区的物业服务单位。2015年1月22日，铜陵洁雅物业名称变更为安徽洁雅物业。2010年2月9日，宋桂花（乙方）与铜陵洁雅物业（甲方）签订《前期物业服务协议》，其中，甲方的权利义务为：为该小区提供物业服务，对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主（临时）规约》，并书面告知乙方；建立健全本物业的物业管理档案资料；编制物业管理服务及财务年度计划；每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目……。乙方的权利义务为：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。关于物业服务质量，协议约定：外墙不破损、确保外观一致，无乱涂乱画现象；设备按需求正常运行；小区环境整洁、无污染，垃圾日产日清；绿化养护得当、定期修剪；车辆畅通有序、停放整齐；保安统一服装、持证上岗、文明执勤……。物业服务费用为：住宅多层按建筑面积每月每平方米0.45元交纳，每年12月份交纳次年1-6月费用，每年6月份交纳当年7-12月费用；物业费应于业主入伙之日起交纳，物业费预收六个月。乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。该协议对其他事项亦作了明确约定。协议签订后，宋桂花依据协议约定，向铜陵洁雅物业交纳了2012年10月1日以前的物业费。从2012年10月2日起，宋桂花没有向铜陵洁雅物业交纳物业费。铜陵洁雅物业在提供物业服务过程中，存在着物业服务质量不到位的问题，主要有：1、经本院要求，没有向本院提供年度物业服务规划、年度财务计划、物业管理费用收支账目公布资料；2、小区监控不同程度损坏，且尚有部分监控至今未能维修处理完毕；3、部分建筑外墙脱落，小区杂草丛生；4、将小区部分公共设施交由他人经营至今未能收回等。本案中，铜陵洁雅物业与宋桂花签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，宋桂花在接收房屋后，未能付清物业费，铜陵洁雅物业有权要求宋桂花交纳物业费。因铜陵洁雅物业没有完全按照协议约定履行物业服务义务，物业费应酌情减少，本院结合本案实际情况认定，宋桂花应当按0.3元每平方米每月的标准交纳2016年6月2日以前的物业费，本院据此认定，至2016年6月2日，宋桂花应交纳的物业费数额为857.74元（64.98平方米×0.3元／㎡／月×44个月）。因铜陵洁雅物业名称已变更为安徽洁雅物业，安徽洁雅物业作为本案原告主体适格，其要求宋桂花交纳物业费符合法律规定，但其主张的物业费数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持；宋桂花与铜陵洁雅物业签订的《前期物业服务协议》虽约定了违约金标准，但从本案实际情况来看，铜陵洁雅物业没有完全按照协议约定履行义务也是造成本案产生的原因之一，铜陵洁雅物业存在一定的过错，违约金应酌情减少，本院按银行同期贷款基准利率标准认定宋桂花应承担的违约金数额为113.40元。宋桂花关于物业公司没有按照协议约定提供物业服务的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《安徽省物业管理条例》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告宋桂花支付原告安徽洁雅物业有限公司2012年10月2日至2016年6月2日期间的物业费857.74元，违约金113.40元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告安徽洁雅物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告安徽洁雅物业有限公司负担10元，被告宋桂花负担15元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 孙国兵
二〇一六年七月二十八日
书记员 胡婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条——质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条列》第七条——业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条——业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《安徽省物业管理条例》第五十二条——物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十七条——物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条——物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。