河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1104民初1601号原告：陈敦品，男，1984年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省郧西县，现住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：路新安，男，1956年8月20日出生，汉族，住河南省舞阳县。（系单位推荐）被告：漯河市坤源置业有限公司，住所地漯河市郾城区嵩山路北段舒漫财富中心19号楼1501室。法定代表人：郑国欣，�公司董事长。委托诉讼代理人：盛战军，河南开瑞律师事务所律师。被告：漯河市召陵区姬石镇人民政府，住所地漯河市召陵区姬石镇政文路1号。法定代表人：王洪（宏）涛，该镇镇长。委托诉讼代理人：张卫江，该镇办公室主任。被告：漯河市银桥置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路商务花园A区一楼。法定代表人：郑国欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛战军，河南开瑞律师事务所律师。被告：漯河市瑞清置业有限公司，住所地漯河市郾城区海河路404号。法定代表人：刘志成，该公司总经理。第三人：姬要祥，男，1971年6月12日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。原告陈敦品与被告漯河市坤源置业有限公司（以下简称坤源公司）、漯河市召陵区姬石镇人民政府（以下简称姬石镇政府）、漯河市银桥置业有限公司（以下简称银桥公司）、漯河市瑞清置业有限公司（以下简称瑞清公司）、第三人姬要祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈敦品及其委托诉讼代理人路新安、被告坤源公司及银桥公司的共同委托诉讼代理人盛战军、姬石镇政府的委托诉讼代理人张卫江、瑞清公司的法定代表人刘志成、第三人姬要祥的委托诉讼代理人何继纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敦品向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方买卖合同，被告返还购房款100,000元及利息9870元（47个月×银行利率0.21%），合计109,870元；2.请求判令四被告及第三人因一房二卖，违约赔偿损失一倍的赔偿金100,000元；3.本案诉讼费由四被告及第三人承担。事实和理由：2014年2月12日，我到被告位于漯河市××姬石镇中心社区（即漯河市坤源置业有限公司许慎家园）售房部，双方签订了购房合同，选购的房屋位置系许慎家园1号楼4单元3楼西户，面积为128.36平方米,分期付款，购房合同第三项约定：单价为1450元/平方米，总房价为186,122元，按照被告的指意分三次支付购房款共计100,000元，“剩余房款约定到7层封顶付总房价30%，计55837元，楼房建成交钥匙时付清总房款20%，计37224元”，后因被告方失联，导致无法找到被告退还房款和解除双方的买卖合同，更无法实现购房目的，但时至今日，我从未接到被告书面材料或电话通知交付房款、交付钥匙，2017年9月，我实在等不下去，便去查看施工进度，发现四被告与第三人之间有利益关系，在未经我�情的情况下，便将该房屋一房二卖，卖给了第三人，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故，无奈具状起诉，请人民法院依法支持诉讼请求。原告陈敦品对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一认购合同一份，用以证明其购买被告房屋，合情、合理、合法；证据组二姬石镇政府与银桥公司签订协议一份，用以证明由镇政府牵头、参与开发，应承担连带责任；证据组三，坤源公司与银桥公司签订的合同一份，用以证明二公司之间有利益关系；证据组四分配协议一份，用以证明姬石镇政府明知道该房屋已出售，但又与其他人签订安置协议，故应承担连带责任；证据组五收据一套，用以证明其购房所交款项；证据组六在建工程转让协议，用以证明本案被告应对造成的损失承担连带责任。针对原告陈敦品提供的证据，被告坤源公司的质证意见为：对证据组一、二、三均无异议；对证据组四，房屋安置分配协议是虚假的协议，在甲方签字盖章处只有姬石镇政府的盖章，没有负责人的签字，也没有签署日期，该协议第二项内容虚假；对证据组五是虚假的证据；对证据组六无异议。针对原告陈敦品提供的证据，被告姬石镇政府的质证意见为：对认购合同有异议，对政府与银桥签订的协议无异议，他们之间签订的协议不发表意见，对中心社区签订的安置协议无异议；对证据组五无异议；对证据组六不发表意见。针对原告陈敦品提供的证据，被告银桥公司的质证意见为：同被告坤源公司的质证意见。针对原告陈敦品提供的证据，被告瑞清公司的质证意见为：证据应该是真的，签订的协议都是真的，我公司均无异议。针对原告陈敦品提供的证据，第三人姬要祥的质证意见为：对证据组一、二、三因不了解情况，故不发表质证意见；对证据组四、五、六因在上个案件中是我们提交的，予以认可，对签订协议拆迁办孟令磊是中心社区办公室负责人签字，范建国是瑞清公司的负责人，都有签字，同时也证明了我方的观点，按照分配协议给我分配到那了，我也依据协议交了房屋差价款。被告坤源公司、银桥公司辩称，一、银桥公司和坤源公司确实收取了原告的部分购房款，但由于被告瑞清公司为许慎家园的实际掌控人，银桥公司和坤源公司无法交付房屋，该交房�任应当由瑞清公司负责，相应的购房款及违约金也应当由瑞清公司承担；二、请求驳回对我二公司的诉讼请求。被告坤源公司、银桥公司针对其辩称意见及对反驳原告陈敦品的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。被告姬石镇政府辩称，一、镇政府不是本案适格的被告，应驳回原告对镇政府的诉请，本案系买卖合同纠纷，镇政府不是该合同项下的一方主体，原告陈敦品与被告坤源公司签订《购房合同》所约定的权利、义务对镇政府无任何约束力，不应当承担任何责任，且镇政府与坤源公司无任何法律关系，坤源公司处置涉案房产的行为，根据合同相对性原则，与镇镇政府无关，要求镇政府承担责任明显不当；二、镇政府不是姬石中心社区责任主体，对该社区不享受任何利益，对原告主张的购房款和由此产生的违约责任与镇政府无关，销�收入不归镇政府，未基于该社区享受任何利益，根据权利义务对等原则，镇政府不应承担任何法律责任。被告姬石镇政府针对其辩称意见及对反驳原告陈敦品的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。被告瑞清公司辩称，我公司与原告没有一点法律关系，请求法院驳回其诉讼请求，谁收他的钱他找谁要。被告瑞清公司针对其辩称意见及对反驳原告陈敦品的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。第三人姬要祥述称，驳回对我的诉讼请求，理由第一、我是由镇政府安置到该争议房屋，并且向瑞清公司支付了相关费用，属于拆迁安置房屋；第二、该争议的房屋，我已经装修入住，已经占有该房屋。第三人姬要祥针对其辩称意见及对反驳原告陈敦品的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：原告陈敦品�交的证据组四、五、六中已经体现，故不再重复提交证据。根据双方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：1、2014年2月12日，原告陈敦品与被告坤源公司书面签订《姬石镇中心社区（许慎家园）房屋认购合同》，合同约定：位于漯河市××镇中心社区（许慎家园）1号楼4单元3层西户三室两厅一厨二卫房屋建筑面积128.36平方米（最终以房地产登记部门核准面积为准，单价不变，房款多退少补）出让给原告陈敦品，成交单价为1450元/平方米，总房价为人民币壹拾捌万陆仟壹佰贰拾贰元整（186,122.00元），原告陈敦品在2014年2月12日前付清总房款的50%共计93,061元，剩余房款支付以工程进度为准，7层封顶付清总房款30%共计55,837元，楼房建成交钥匙时付清剩余总房款20%共计37,224元，被告坤源公司应当于2014年10月1日交付房屋给原告陈敦品，如逾期交房，约定有违约金（逾期按房价总额的日万分之一计算违约金），合同签订后，原告陈敦品分三次给被告坤源公司共交房款100,000元，庭审中，双方对此无异议；2、2013年1月6日，被告姬石镇政府与被告银桥公司书面签订《召陵区姬石镇中心社区建设协议书》，涉案房屋在其规划、建设范围内，2014年2月6日，被告银桥公司与被告坤源公司书面签订《项目合作协议书》，合作协议明确约定：被告坤源公司以人力资源和团队资源方式投入，被告银桥公司以捌仟万元人民币投资，合作经营期限为完成项目销售的80%以上，所产生的亏损或者民事责任由双方共同承担，项目盈余按照取得销售净利润的60%给被告银桥公司、40%给被告坤源公司，按年结算，被告银桥公司按照工程需求提前支付被告坤源公司工程用款；3、2014年6月1日，被告银桥公司（�方）与被告瑞清公司（乙方）书面签订《召陵区姬石镇许慎家园社区在建工程转让协议书》，其内容记载：“……一、甲方投资建设的召陵区姬石镇许慎家园社区（一期）占地面积70亩，在建工程有1#、2#、3#、5#共计四栋，目前总投资已有70%。……七、甲乙双方约定：双方共同核算成本及利润，本项目所产生的实际利润甲乙双方按7:3分成。”本案争议的房屋在上述在建工程范围内；4、2016年1月26日，被告姬石镇政府与第三人姬要祥书面签订《姬石镇中心社区拆迁安置房屋分配协议》，将涉案争议的房屋安置分配给第三人姬要祥，第三人姬要祥向被告瑞清公司支付了相关费用，现该房屋第三人姬要祥已装修完毕并实际入住；5、被告方均未向法庭提供涉案房屋属于可以销售的商品房的任何手续（相关证件）等；6、原告陈敦品在庭审中明确要求被告支付利息，利息按�银行利率0.21%计算；7、经法庭调解，原、被告及第三人未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、答辩状、身份证复印件、授权委托书、执业证件、公函、《房屋认购合同》、《合作协议》、《在建工程转让协议》、《建设协议》、《房屋分配协议》、收据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，2014年2月12日，原告陈敦品与被告坤源公司签订房屋买卖合同，原告陈敦品分三次共计交付房款100,000元，双方约定的该房屋一直未交付给原告陈敦品，后涉案房屋由第三人姬要祥取得并实际装修入住，对此事实，双方无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖是否属于商品房买卖；二、民事责任承担的主体。一、涉案房屋买卖是否属于商品房买卖。首先，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成�者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告陈敦品起诉至今，被告方均未向法庭提供已取得商品房预售许可证明或者其他相关证件证明属于商品房买卖之范围，鉴于本案实际，姬石镇中心社区（许慎家园）是以政府引导，房地产开发企业开发建设，况且具有安置分配性质，该涉案房屋买卖应当认定不属于商品房买卖，不适用上述有关法律的规定；其次，上述司法解释规定的“……并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，适用的范围是法律规定的商品房买卖，而非一般的房屋买卖合同，因此，原告陈敦品要求被告方及第三人因一房二卖违约造成的购房款一倍赔偿金，不符合法律规定，本院不予支持；再者，原告陈敦品与被告坤源公司签订买卖合同时，虽约定有违约金的计算方式，但原告陈敦品不请求违约金而是主张利息，且该利息的计算标准不超过相关规定，也低于双方共同约定的违约金计算标准，明显属于减轻被告方责任的承担，故，对此利息的请求，本院予以支持；第四，被告姬石镇政府与第三人姬要祥书面签订《姬石镇中心社区拆迁安置房屋分配协议》，将涉案争议的房屋安置分配给第三人姬要祥，第三人姬要祥向被告瑞清公司支付�相关费用，现该房屋第三人姬要祥已装修完毕并实际入住，致使原告陈敦品的合同目的不能实现，因此，原告陈敦品要求解除房屋买卖合同，符合本案实际及法律规定，本院予以支持。二、民事责任承担的主体。首先，原告陈敦品与被告坤源公司签订房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，双方均在该协议上签字、加盖印章，符合合同成立的要件，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，现合同目的不能实现，二者之间的房屋买卖合同予以解除，被告坤源公司作为出卖人，在收取购房款后理应将购房款退还给原告陈敦品；其次，2014年2月6日，被告坤源公司与被告银桥公司签订项目合作协议，双方共同约定“共同经营，所产生的亏损或者民事责任由双方共同承担”，并且同时约定有利润分成，根据其二被告公司合作协议的相关约定，被告银桥公司享受权利，也应承担相应义务，故，对于退还原告陈敦品的房款，被告银桥公司应当承担责任；再者，2014年6月1日，被告银桥公司与被告瑞清公司签订“在建工程转让协议”，虽名为在建工程转让协议，但协议中明确记载“目前总投资已有70%，双方共同核算成本及利润，本项目所产生的实际利润甲乙双方按7:3分成”，可见，该二被告公司就权利义务关系作出了明确约定，应当认定实为合作协议，况且，第三人姬要祥将涉案房款交付给了被告瑞清公司，房屋的处分系被告瑞清公司，被告瑞清公司有利润分成即享受权利，也应承担相应义务，综上，被告瑞清公司对于退还的涉案房款对外也应当承担责任，但不影响被告瑞清公司依据与被告银桥公司的协议及其他相关约定，另行行使其相关权利；第四，作为姬石镇中心社区（许慎家园）房屋安置分配的被告姬石镇政�，该镇政府引导的拆迁安置，属于政府职能的部分，是政府充分运用行政资源，协调平衡相关各方利益，及时化解纠纷，实现政府旧城改造的有关政策目标，为开发建设等提供服务与便利而进行的有序行为，并非开发建设、施工、出售房屋的主体，针对本案，原告陈敦品与被告姬石镇政府之间没有合同关系及其他权利义务关系，因此，原告陈敦品要求被告姬石镇政府承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持；第五，本案不适用善意取得，善意取得的前提和基础是出让方（处分人）系无权处分，第三人姬要祥取得并占有涉案房屋的依据是安置分配，房款也是交给了被告瑞清公司，根据被告瑞清公司与被告银桥公司之间所签订的相关协议及庭审记录，无充分证据表明被告瑞清公司属于无权处分涉案房屋，因此，原告陈敦品要求第三人姬要祥承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告陈敦品要求被告姬石镇政府、第三人姬要祥承担责任，无有法律依据，本院不予支持。被告坤源公司、银桥公司、瑞清公司均辩称，不承担责任，不符合本案实际，亦未向法庭提供其辩驳意见成立的相关证据加以证明，对此辩称意见，本院不予采纳。秉持诚实信用、行为善意原则，不仅是中华民族千年来的传统美德及社会提倡的正能量，而且也是以德治国、依法治国的基本要求，民商事活动及交易各方均要严格遵循这一原则，总之，不能给任何一方当事人传达一个错误信息，使其误认为只要提出主张、抗辩，就必然导致或者产生相对方履行、不履行、减轻或者免除其应承担责任、义务的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈敦品与被告漯河市坤源置业有限公司于2014年2月12日签订的《姬石镇中心社区（许慎家园）房屋认购合同》；二、被告漯河市坤源置业有限公司、漯河市银桥置业有限公司、漯河市瑞清置业有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告陈敦品购房款共计100,000元及支付利息（利息按照月利率0.21%计算，从2014年3月19日起至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告陈敦品的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，被告漯河市坤源置业有限公司、漯河市银桥置业有限公司、漯河市瑞清置业有限公司负担2680元，原告陈敦品负担1770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审 判 长  张耀轩审 判 员  刘瑞华人民陪审员  亢国英二〇一八年七月二十日书 记 员  刘二锋