辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10423号
上诉人（原审原告）：陈淑洁，女，1964年12月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：曹博，辽宁长风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘秉谦，男，1955年11月18日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。
被上诉人（原审被告）：关伟，女，1956年10月20日出生，满族，无职业，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：刘秉谦（关伟丈夫），男，1955年11月18日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：刘宇，男，1987年2月17日出生，汉族，个体业者，住沈阳市大东区。
上诉人陈淑洁因与被上诉人刘秉谦、关伟、刘宇确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
陈淑洁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；判令被上诉人刘秉谦、关伟与刘宇之间签订的房屋买卖合同无效，若房产无法返还则判决三被上诉人共同赔偿损失396,953.13元。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、诉争房产系上诉人个人房产，购房目的是为上诉人儿子置办婚房。本人从未以任何书面或口头形式授权他人处分诉争房产。曲辉无权告知被上诉人刘秉谦、关伟出卖房产，无权联系刘宇父亲以低价购买诉争房产。二、关伟在处分诉争房产时已告知过刘宇父亲其并非真实房主，二人身份只是担名人。三、双方转让价格明显低于市场价格。
刘秉谦、关伟辩称，曲辉找我和关伟，说他的朋友是老板，让我俩担名买房子，我俩就过来帮着办手续，后期说老板出事了，让我们把这套房子卖了，我俩就签字把房子卖了，买房和卖房都是曲辉找的我，我不认识这些人。买房不是我出的钱，卖房钱也没有交给我。
刘宇辩称，我要结婚，我姨联系个远房亲属，我家远房亲戚和曲辉是朋友，说曲辉公司有套房子要卖，我们就去公司了，公司人帮着起草买卖合同，去公司时刘秉谦、关伟都在，他们也提供了商品房买卖合同和购房发票等证明文件，我看价格可以承受，买卖合同和发票都是本人，我有理由相信房子是他们的，就进行了买卖。
陈淑洁向一审法院起诉请求：1、要求确认刘秉谦、关伟与刘宇签订的买卖合同无效，并返还房产。如不能返还房产则由刘秉谦、关伟、刘宇赔偿陈淑洁损失396,953.13元；2、本案诉讼费由刘秉谦、关伟、刘宇承担。
一审法院认定事实：2012年1月5日，陈淑洁与刘秉谦、关伟（二人系夫妻关系）签订协议书，约定刘秉谦、关伟以担名形式购买沈阳市大东区联合路211-2号171室房屋，建筑面积113.81平方米（以下简称涉案房屋），购房款首付款及银行贷款均由陈淑洁偿还，涉案房屋的实际产权人为陈淑洁，陈淑洁支付刘秉谦、关伟担名费1000元。2012年1月10日，陈淑洁出资862,892元（首付款262,892元，贷款60万元）以刘秉谦、关伟名义从沈阳荣耀房地产开发有限公司购买了涉案房屋，涉案房屋位于金地铂锐小区，陈淑洁支付首付款后，按月向银行偿还贷款。后来陈淑洁又以证人曲辉担名形式，购买了金地铂锐小区另有一处房屋，该房屋亦是由陈淑洁以支付首付款及按月偿还银行贷款形式实际出资。2013年陈淑洁因刑事案件被羁押，于2014年4月被释放，陈淑洁被羁押前已支付购房款及银行利息等费用总计396,953.13元，陈淑洁被羁押后，其以刘秉谦、关伟及案外人曲辉名义购买的两处房屋均拖欠银行贷款。陈淑洁原系永信房贷有限公司负责人，该公司为小额贷款公司，案外人杜树森系该单位员工。陈淑洁购买该房屋后，涉案房屋购房合同、银行还贷款手续及涉案房屋的相关手续均在永信房贷有限公司，并由案外人杜树森管理，陈淑洁被羁押后，案外人杜树森让曲辉将本案争议房屋出卖，曲辉在征得杜树森同意后，将房屋以625,000元的价格出卖给刘宇（首付款10万元，另525,000元为偿还银行贷款），2013年5月27日，刘秉谦与刘宇的父亲刘政民（代刘宇）签订了房屋买卖合同。刘宇购买房屋后，在刘秉谦、关伟的配合下办理入住。现房屋所有权证登记在刘秉谦、关伟名下，在办理更名过户至刘宇过程中，陈淑洁提起诉讼申请法院将涉案房屋查封。
一审法院认为，本案争议焦点在于刘秉谦、关伟与刘宇房屋买卖合同是否有效的问题。涉案房屋为陈淑洁出资购买，刘秉谦、关伟系单名人，陈淑洁作为实际买受人，其购买房屋的商品房买卖合同、发票、偿还银行贷款银行卡等相关手续均应在陈淑洁手中，但陈淑洁购买涉案房屋后将购房手续及偿还银行贷款手续放于公司，并由案外人杜树森管理，陈淑洁将购房手续及偿还银行贷款手续放在杜树森手中，应视为陈淑洁授权委托案外人杜树森处理涉案房屋事宜。案外人杜树森在陈淑洁作为负责人的小额贷款公司工作，并实际管理、持有该涉案房屋购房合同、银行还贷款及其他相关手续的情况下，授权曲辉将本案争议房屋出卖，曲辉的出卖行为系通过杜树森的授权，应属合法有效。结合陈淑洁原经营永信房贷有限公司的情况，在陈淑洁被羁押的情况下，曲辉征得杜树森同意后，将房屋出卖，刘秉谦、关伟作为涉案房屋的产权登记人，在刘秉谦、关伟及证人曲辉提供了全部购房手续的前提下，对于刘宇来讲，其有理由相信交易的真实性，且已支付相应对价，虽价格低于陈淑洁购买当时价格，但在市场合理价差范围内，现刘宇已进住并实际占有涉案房屋在办理更名过户过程中，被法院查封，刘宇已尽到一个购买人应尽的审慎义务，刘秉谦、关伟、刘宇亦不存在串通行为。故刘宇购买房屋的行为应属有效。
综上，结合本案房屋买卖交易过程各方陈述、陈淑洁购房手续由案外人杜树森管理、陈淑洁的身份、与证人曲辉之间利害关系及刘秉谦、关伟与刘宇的交易过程和支付购房款情况，兼顾举证责任，综合认定，陈淑洁主张刘秉谦、关伟、刘宇房屋买卖合同无效，返还房屋，赔偿损失的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告陈淑洁的诉讼请求。案件受理费1万元，减半收取5000元，保全费3620元，均由原告陈淑洁承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈淑洁提供其曾起诉刘秉谦、关伟、曲辉、刘宇所有权确认纠纷一案即（2015）大东民二初字第00006号案件的庭审笔录，笔录中刘秉谦、关伟陈述跟刘宇父亲说了房屋担名的事。
本院认为，关于陈淑洁与房屋登记权利人刘秉谦、关伟之间的法律关系问题。从陈淑洁与刘秉谦、关伟于2012年1月5日签订的协议书内容来看，陈淑洁与刘秉谦、关伟之间达成了由陈淑洁出资以刘秉谦、关伟名义购买涉案房产的约定，协议双方系“借名买房”关系。依据上述协议内容，涉案房产的商品房买卖合同登记于刘秉谦、关伟名下。对于陈淑洁与刘秉谦、关伟达成的“借名买房”关系，应认定为系陈淑洁与刘秉谦、关伟之间关于房屋所有权归属的约定，其不具有物权法上的效力，该约定只在陈淑洁与刘秉谦、关伟之间产生债权债务关系，即刘秉谦、关伟负有依约协助陈淑洁完成房屋所有权转移登记的义务。
关于刘秉谦、关伟与刘宇之间房屋买卖行为的效力问题。刘宇基于涉案房产的商品房买卖合同登记于刘秉谦、关伟的公示效力，而与其签订房屋买卖合同，并出资625,000元受让该房产。陈淑洁虽举证证明刘宇与刘秉谦、关伟交易过程中，刘秉谦、关伟向刘宇告知过房屋存在“借名买房”的情况，但不足以证明刘宇是否知晓房屋借名人是否有出卖房屋的意思表示，且刘宇受让房屋的交易价格虽低于刘秉谦、关伟与开发单位签订的商品房买卖合同中的售价，但因房屋价格波动受多种因素影响，本案亦无法认定刘宇受让房产的价格存在明显不合理的低价，而陈淑洁基于规避“限购”政策与刘秉谦、关伟签订“借名买房”协议本身就具有法律上的可非难性，亦应承担此类交易方式相应的风险，
现涉案房产因陈淑洁的查封行为而导致无法办理权属转移登记，故一审法院认定刘宇尽到审慎义务，其与房屋登记权利人不存在串通行为，并确认刘宇的房屋买卖行为有效并无不当。对陈淑洁以合同无效为由，要求返还房产及赔偿损失的请求亦无法支持。
综上所述，陈淑洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,000元，由陈淑洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。