上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1159号
原告马永玲，男，1951年6月14日出生，住上海市闵行区。
原告马瑞辰，男，1975年3月20日出生，住上海市静安区。
上列两原告委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
上列两原告委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。
被告吴天山，男，1943年4月20日出生，住上海市长宁区。
被告鼎邦置地（上海）有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人吴天山，职务董事长。
上列两被告共同委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。
原告马永玲、马瑞辰诉被告吴天山、鼎邦置地（上海）有限公司（以下简称“鼎邦公司”）占有排除妨害纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，根据两原告的申请，本院依法裁定查封两被告名下价值人民币（下同）1，080，000元的财产。本案依法适用简易程序，于2015年8月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2015年9月23日依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人于元良、两被告的委托代理人刘庆伟参加两次庭审，两被告的委托代理人张叙参加第一次庭审。本案现已审理终结。
两原告诉称：两原告与被告吴天山是本市长宁区青溪路XXX弄XXX号等房屋、车位（以下简称涉讼房屋、车位）的共同共有产权人。2012年，未经两原告同意，两被告擅自占有涉讼房屋并对外承接宴会，收取费用，却不向两原告支付使用费。后经协商，对于2014年前的部分，被告应支付原告每人每月使用费70，000元。2014年，被告认为生意不好，原告同意被告2014年当年先支付使用费每人每月40，000元，差额30，000元待房屋出售后，由被告补偿结算给原告，2014年期满后如被告继续使用，则恢复至每人每月70，000元。现原告不同意被告继续使用涉讼房屋且多次要求与被告签订书面租赁合同。但被告不但不签合同，还拖欠使用费，也不返还房屋。原告为维护合法权益，请求判令：1、两被告搬离涉讼房屋、车位；2、两被告将涉讼房屋、车位返还给两原告；3、两被告向原告马永玲支付2014年拖欠的使用费120，000元，并按每月70，000元的标准支付2015年1月1日至实际搬离房屋之日止的使用费，并支付利息，利息的计算方法：按中国人民银行同期贷款利率，2015年上半年度使用费420，000元，自2015年7月1日起计算至实际支付之日，依次类推；4、两被告向原告马瑞辰支付2014年拖欠的使用费120，000元，并按每月70，000元的标准支付2015年1月1日至实际搬离房屋之日止的使用费，并支付利息，利息的计算方法同诉请3；5、被告鼎邦公司将注册地址迁出涉讼房屋。
两被告辩称：1、原告马永玲、原告马瑞辰的父亲马德玲，以及被告吴天山投资设立了太平洋置业公司，再由太平洋置业公司投资注册被告鼎邦公司，并开发了本市长宁区青溪路288弄“鼎邦丽池花园”小区。2、鉴于除会所外的房屋已销售完毕，为了结算和税务清算，被告鼎邦公司将涉讼房屋、车位通过买卖的方式过户登记至两原告及被告吴天山名下，但三位登记产权人并未向被告鼎邦公司支付购房款，税费亦由鼎邦公司承担，因而双方并无真实的买卖关系，两原告及被告吴天山仅是代鼎邦公司持有涉讼房屋、车位，是名义产权人。3、2013年，因扩展经营获得一定利润，基于与两原告的感情，支付了部分费用，但在性质上不是租金或使用费，账目中记载租金或使用费仅是基于财务安排的需要，原、被告之间不存在租赁关系。4、涉讼房屋、车位由两原告与被告吴天山共同共有，根据我国《物权法》的规定，对共有物的使用和管理，应当由全体产权人共同决定，两原告无权单独行使排除妨害的权利。5、涉讼房屋是小区公共性会所，是小区的配套设施，为全体业主提供服务，而车位也是供业主使用，不以营利为目的，也有特定的功能和用途，不能返还给两原告。综上，两被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，太平洋置业控股有限公司（以下简称“太平洋公司”）注册于英属维尔京群岛，股东为马德玲（系马瑞辰之父）、马永玲、吴天山，占股比例分为33%、33%、34%。1998年5月，马永玲将33%的股份转让给吴天山。2002年7月，马德玲将33%的股份转让给其妻马萧祥玲。2008年3月，马萧祥玲又将其所有股份转让给戴璐平。2010年10月，戴璐平将其股份转让给吴天山的妻子李为沁。
1998年9月，太平洋公司投资成立鼎邦公司，原法定代表人为马永玲。本市长宁区青溪路288弄“鼎邦俪池花园”由鼎邦公司开发建设。目前，鼎邦公司是该小区的物业管理公司，其住所位于该弄11号，经营范围是在长宁区青溪路288弄内从事商品房住宅及配套设施的出租、出售、物业管理及住宅小区配套的小型超市、商务中心、餐饮、酒吧、室内外游泳池及附属设施、健身房、壁球馆、室外网球场的经营管理。
2005年1月6日，鼎邦公司（甲方）与马永玲、马瑞辰、吴天山（乙方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买该小区的房屋及车位，总价款为12，000，000元。该合同附件一记载乙方已付清全部款项。《出售合同》“甲方”由法定代表人马永玲的委托代理人吴天山签署，“乙方”由马永玲、马瑞辰及吴天山签署。经公证，甲方转让给乙方的房屋、车位包括：本市长宁区青溪路288弄（下同）11号（建筑面积3126.53平方米），11号甲101（建筑面积119.79平方米），11号甲102（建筑面积121.65平方米），11号甲201（建筑面积119.62平方米），11号甲202（建筑面积97.02平方米），11号乙101（建筑面积110.02平方米），11号乙102（建筑面积141.86平方米），11号乙201（建筑面积110.31平方米），11号乙202（建筑面积150.94平方米）；网球场地下车库1-24，建筑面积603.18平方米；停车位101、103、104、105、106、202、203、206、207、301、302、403、501、502、503、504、601、801、803、804、901、902；储藏室201、301、501、701；7号楼地下室东北部室（建筑面积31.31平方米）。
上述《出售合同》所附《物业管理基本条例》第三条约定，因会所的功能设置目的是为小区的业主／住户生活提供方便，主要是向小区业主／住户开放，但由于小区内的人员有限且使用率较低，为维护会所的日常运作并为小区内的业主／住户提供长期的服务，有选择地对外吸收部分会员，免除会所的物业管理费，以弥补日常开支的差额。补偿条款约定：……2、俱乐部内有附属设施餐厅、客房、室内温水游泳池、室内壁球馆、桑拿房、健身房等项目，鼎邦俪池花园全体业主及住户成员为俱乐部当然会员，有偿服务的项目以会员身份消费。3、受让方不得改变原俱乐部用途。4、俱乐部地下二层小区公用机房。
2005年1月7日，马永玲、马瑞辰、吴天山登记为上述房屋、车位、储藏室等的产权人。
2010年5月，鼎邦公司的法定代表人由马永玲变更为吴天山。
2013年1月至2014年9月，鼎邦公司每月向马永玲经营的上海湖格贸易有限公司（以下简称“湖格公司”）支付一定金额的费用，其中2013年为每月140，000元，2014年1—9月为每月80，000元。审理中，原、被告均确认鼎邦公司向湖格公司支付的款项实际系向马永玲、马瑞辰支付，由两人均分。两人收到上述款项后，按约5%的比例向鼎邦公司支付税金。关于上述款项的支付方式和金额，被告自述由马永玲与吴天山协商确定，而原告认为由两原告与吴天山协商确定。关于上述款项的性质，原告自述记账为租金，鼎邦公司第一次庭审时自述为红利，第二次庭审中自述记账为租金。
2015年，因鼎邦公司停止支付上述款项，原告委托律师向被告发出律师函。鼎邦公司回函，除陈述产权登记经过外，另表示：2012年会馆经重新装修并取得业委会同意下对外承包宴会开始盈利，马永玲先生以会馆部分产权持有人身份要求分红利，经过与公司股东李为沁协商后，会馆专区的红利以每人每月7万元派发。至2014年初政府大力反腐反公款消费，公司营利大幅减少，再由股东李为沁与马瑞辰协商减为4万元每人每月分期支付。在税务检查中，公司股东李为沁向马瑞辰提出，公司财务因无法入帐暂停对马瑞辰、马永玲支付红利，马瑞辰要求与公司签订租赁合同。……
审理中，原告陈述，2005年时，涉讼房屋作为办公、客房、宴请使用，鼎邦公司在内经营，由戴璐平实际管理。被告陈述，目前，11号房屋为小区会所，地下为游泳池，地上为接待区，11号甲、乙8个房间包括在11号会所范围内，提供给业主接待访客使用，车位、地下车库提供给业主或访客无偿使用，储藏室作为鼎邦公司物业管理的工作间使用。
原告另陈述，涉讼房屋产权、车位登记至原告名下时，原告确实未支付购房款及税费，但与鼎邦公司之间的买卖关系是真实存在的，2010年马永玲离开鼎邦公司后，基于公司清算，原告无需再向鼎邦公司支付购房款。
以上事实，有原告提交的上海市商品房出售合同、公证书、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、鼎邦公司工商登记信息、鼎邦公司回函、鼎邦公司与湖格公司的付款往来凭证，被告提交的太平洋置业控股有限公司股权变动资料及翻译件以及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。原告另提交鼎邦公司2004-2011年审计报告，证明鼎邦公司无涉讼房屋、车位等的应收房款，被告认为该证据无关联性。本院认为，原告与鼎邦公司如有其他债权债务关系，可另择法律途径解决，原告是否应向鼎邦公司支付购房款，与本案无关，故对上述证据，本院不予采信。
因双方当事人各执己见，致本案调解未成。
本院认为，我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，涉讼房屋、车位等登记在马永玲、马瑞辰及吴天山名下，两被告认为系由上述产权人代鼎邦公司持有产权，系名义产权人，但未提供证据予以证明，故对被告的上述意见，本院难以采信。从本院查明的事实看，在涉讼房屋、车位等产权变更登记至马永玲、马瑞辰及吴天山名下时，鼎邦公司即在内办公，房屋、车位亦按设计用途提供给业主使用，马永玲、马瑞辰、吴天山也未要求鼎邦公司履行交付义务，应认定三位产权人享有的产权存在所有权与占有、使用相分离的情况，三位产权人对此亦予以认可，未持异议，鼎邦公司对涉讼房屋、车位等的占有、使用系有权占有。我国《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。现马永玲、马瑞辰以诉讼方式收回涉讼房屋、车位等，属于对涉讼房屋、车位等使用状况的重大变更，应当与吴天山协商后共同决定。因此，马永玲、马瑞辰要求返还涉讼房屋、车位等的诉请，与法律规定不符，本院不予支持。关于迁离工商登记的诉请，系行政管理事项，本院亦不予支持。
关于使用费，原告认为，应按每人每月70，000元计算，被告则认为2013年以来支付的费用系基于感情考虑，双方无租赁关系，因而无需支付费用。从太平洋公司股权转让过程看，2010年10月以来，吴天山、李为沁夫妇系太平洋公司的股东，并实际经营鼎邦公司，而马永玲则退出了鼎邦公司的经营管理。自2013年始，经双方协商，鼎邦公司开始定期向原告支付费用，关于该费用的性质，原告认为系涉讼房屋、车位的使用费，被告认为系红利，但自认账目中记载为租金。对此，本院认为，既然两原告先后出让了太平洋公司的股权，马永玲也离开鼎邦公司不再参与经营，则两原告与鼎邦公司之间再无投资关系，分配红利无从谈起，鼎邦公司所支付的，认定为使用涉讼房屋、车位等的对价，更为合理。两原告要求鼎邦公司支付使用费，系行使所有权的收益权能，虽然《出售合同》约定不能改变会所的用途，但并未明确否定产权人的收益权，且鼎邦公司自2013年开始，也以实际行为认可了两原告作为产权人所享有的收益权。考虑到吴天山既是涉讼房屋、车位的共同共有人之一，又是鼎邦公司的法定代表人，在共同共有产权人对涉讼房屋、车位的使用、管理协商一致前，由鼎邦公司按原协商确定的金额支付使用费，符合公平和等价有偿原则。因此，对于原告的使用费诉请，本院予以支持。但对于使用费的支付期限，双方均无法举证，以本判决生效之日为宜。因双方对于支付的周期等并无明确一致的约定，本案纠纷亦因共同共有人对共有物的使用、管理约定不明所致，故对原告的利息诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告鼎邦置地（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马永玲支付2014年10月至12月的使用费人民币120，000元，并按每月人民币70，000元的标准支付2015年1月1日至判决生效之日止的使用费；
二、被告鼎邦置地（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马瑞辰支付2014年10月至12月的使用费人民币120，000元，并按每月人民币70，000元的标准支付2015年1月1日至判决生效之日止的使用费；
三、驳回原告马永玲、马瑞辰的其余诉讼请求。
诉讼保全费人民币5，000元，由被告鼎邦置地（上海）有限公司负担。
案件受理费人民币14，520元，由被告鼎邦置地（上海）有限公司负担。
如不服本判决，原告马永玲、马瑞辰以及被告吴天山可在判决书送达之日起三十日内，被告鼎邦置地（上海）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年一月八日
书 记 员 李浩浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。