浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初1365号
原告（反诉被告）：胡朝晖，男，1972年12月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告（反诉原告）：嘉兴永欣建业有限公司，住所地嘉兴市中山西路。
法定代表人：苗忠兴，总经理。
委托诉讼代理人：许胜，系该公司工作人员。
原告胡朝晖（反诉被告）与被告嘉兴永欣建业有限公司（反诉原告，以下简称永欣建业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，永欣建业公司于2017年7月11日提起反诉，本院经审查，予以合并审理，依法适用普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告胡朝晖、被告永欣建业公司的委托诉讼代理人许胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡朝晖向本院提出诉讼请求：1.永欣建业公司立即偿还胡朝晖借款3000000元及利息（自2015年10月1日起计至实际履行之日止，按月利率1.8％计算，截至2017年1月28日利息为864000元）。2.永欣建业公司以其开发建设的嘉兴市秀洲新区逸林雅苑第XX幢XX室房产拍卖款优先偿还胡朝晖的上述借款本息。3.永欣建业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月28日，永欣建业公司因建设坐落在嘉兴市秀洲新区的逸林雅苑房地产项目需要，向胡朝晖借款3300000元，约定借款期限6个月，月息1.8％，利息按月支付；欣悦印染有限公司为该借款承担连带保证责任；永欣建业公司并以胡朝晖用该借款作为购房款向永欣建业公司购买其开发建设的嘉兴市秀洲新区逸林雅苑第XX幢XX室房产作为偿还该借款本息的抵押担保。为此，双方签署了《借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》（浙F1-2008-1）。此后，永欣建业公司不能按约如期偿还该借款本息。经胡朝晖多次催索，永欣建业公司于2015年3月支付了300000元本金，剩余本金3000000元迟迟未付，且永欣建业公司仅将借款利息支付至2015年9月28日。借款本金及2015年9月29日起至今的利息均未偿付。故胡朝晖提起诉讼，要求判如诉请。
永欣建业公司答辩并向本院提出反诉诉讼请求：1.确认胡朝晖与永欣建业公司签订的《商品房买卖合同》无效（所涉房屋为嘉兴市秀洲新区逸林雅苑XX幢XX号房）；2.胡朝晖承担本案的诉讼费用。事实和理由：永欣建业公司对尚欠3000000元借款本金没有异议。利息应从2015年11月1日开始起算至起诉日止，利息共计810000元。根据胡朝晖统计出来的数据，永欣建业公司一共支付了1218000元本息，但根据永欣建业公司财务数据统计，共支付本息1272000元，两者相差54000元，刚好是相差一个月的利息。胡朝晖不享有涉案房屋的优先受偿权。2014年5月28日，永欣建业公司与胡朝晖签订《借款协议》，约定永欣建业公司向胡朝晖借款3300000元。胡朝晖为了资金安全，与永欣建业公司又签订《商品房买卖合同》，约定如永欣建业公司不能按期还款，则所涉房屋归胡朝晖所有。永欣建业公司认为，涉案《商品房买卖合同》违反了我国物权法第186条禁止流押的规定，依据我国合同法第52条第5项关于无效合同的规定，涉案《商品房买卖合同》属于无效合同。据此，永欣建业公司依法提起反诉。
胡朝晖针对永欣建业公司的反诉答辩称：1.永欣建业公司陈述违背案件事实，双方签订的《商品房买卖合同》系对民间借贷法律关系的担保，即以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。双方在签订买卖合同后，依法办理预购商品房预告登记，因永欣建业公司没有按约定偿还借款，胡朝晖有权申请法院拍卖标的物，并以所得价款优先清偿债务。2.买卖合同作为民间借贷担保属于非典型担保方式中的后让与担保，与典型担保方式中的抵押担保存在许多共性。尽管双方签订《房屋买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立了一种非典型的担保关系，既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，在债权人实现债权时，对设定的担保财产以拍卖或变卖的方式优先受偿。
胡朝晖为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1.借款合同。
证明：永欣建业公司向胡朝晖借款。
2.收据。
证明：永欣建业公司收到胡朝晖3300000元借款。
3.商品房买卖合同。
证明：永欣建业公司按借款金额，将其名下在建房产预售给胡朝晖。
4.房屋预告登记证明。
证明：永欣建业公司为取得胡朝晖的借款、协助胡朝晖办理房产预告登记。
5.房屋预告登记的产权登记费票据。
证明：房屋预告登记产生的费用。
永欣建业公司未提交证据材料，对胡朝晖提交的上述证据发表质证意见如下：证据1-5，真实性无异议，证据3-4证明目的有异议，双方不是真正的买卖合同关系而是借贷关系，商品房买卖合预告登记是为借贷提供担保，永欣建业公司如不能按期还本付息，则涉案的商品房归胡朝晖所有。
经审查，本院认为，胡朝晖提交的证据材料，永欣建业公司对其真实性均无异议，本院均予以认定，至于商品房买卖合同的效力及其与借款合同的关系，本院将在下文详述。
经审理查明：2014年5月28日，胡朝晖与永欣建业公司签订《借款合同》，约定永欣建业公司向胡朝晖借款3300000元，借款期限6个月，自2014年5月28日至2014年11月27日。如果永欣建业公司与胡朝晖签署的房源在借款时间内要对外销售，永欣建业公司需配合胡朝晖改签同等价值的房源，以便于胡朝晖回笼资金。双方于签订借款合同当天，另行签订嘉兴市秀洲新区北路新塍塘北侧乌桥港东侧编号为2009嘉秀洲-
XX号地块（逸林雅苑第XX幢XX号房）的买卖合同，并于网上备案。永欣建业公司同意以其自有开发建设的前述逸林雅苑第XX幢XX号房通过网上签约并通过预告登记的形式为该笔借款提供抵押担保。该商品房买卖合同（合同编号YL201405281403）为借款合同不可分割的组成部分,且该买卖合同签署并备案后胡朝晖将3300000元汇入永欣建业公司指定账户。借款月利率为1.8％，月利息为59400元，利息按月支付，每月29日付息，借款到期一次性归还本金及剩余利息；永欣建业公司债务履行完毕后，胡朝晖必须无条件配合永欣建业公司办理逸林雅苑第XX幢XX号房退房手续，双方签订的房屋买卖合同解除。当永欣建业公司不按约履行本借款合同时，胡朝晖可选择部分或全部行使以下权利：1.胡朝晖可以依据本借款合同向永欣建业公司主张债权并要求其按约承担违约责任。2.胡朝晖可以依据本合同项下的商品房买卖合同向永欣建业公司主张权利，但商品房买卖合同约定的房屋总价款变更为3300000元。永欣建业公司视同胡朝晖已全额付清房款，应在三日内向胡朝晖开具购房款发票并无条件为胡朝晖办理交房手续及房屋产权证、契证、土地证，合同其他条款不变。3.胡朝晖按照预告登记，直接实现抵押权。
2014年5月28日，胡朝晖与永欣建业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YL201405281403），约定永欣建业公司向胡朝晖出售逸林雅苑第XX幢XX号房屋，建筑面积约495.1平方米,总价为3300000元,付款方式为2014年5月28日前全款付清,房屋交付期限为2015年3月31日。合同还约定了违约责任等内容。2014年5月29日，胡朝晖向嘉兴市房地产管理处申请预告登记并于2014年6月9日作为预告登记权利人取得逸林雅苑第XX幢XX号房屋预告登记证明。
2014年5月29日，胡朝晖向永欣建业公司交付借款3300000元。
另查明，2018年6月5日嘉兴市秀洲区人民法院裁定受理永欣建业公司破产清算案。
庭审中，胡朝晖陈述，永欣建业公司已还本金300000元，利息支付至2015年9月28日。
本院认为：胡朝晖与永欣建业公司订立的《借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。胡朝晖已按约将借款3300000元交付永欣建业公司，永欣建业公司未按期归还借款本金并支付利息的行为已构成违约，故对胡朝晖主张永欣建业公司归还借款本金及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。因2018年6月5日嘉兴市秀洲区人民法院裁定受理永欣建业公司破产清算案，故永欣建业公司支付利息的截止日期为2018年6月5日。
关于双方签订的《商品房买卖合同》的效力及其与《借款合同》的关系。从双方签订的《借款合同》的约定看，胡朝晖向永欣建业公司支付的3300000元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》项下的房产只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，胡朝晖与永欣建业公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式，而关于该种担保的约定本身并不具有合同无效的法定情形，故永欣建业公司主张的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于胡朝晖要求以《商品房买卖合同》项下逸林雅苑第XX幢XX号房屋作为抵押担保物，对永欣建业公司在《借款合同》项下的债务主张优先受偿权的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。据此，永欣建业公司如不履行本判决确定的义务，胡朝晖可以申请拍卖逸林雅苑第XX幢XX号房屋以偿还债务。但是，胡朝晖并未对逸林雅苑第XX幢XX号房屋办理抵押登记，设立抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款的规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”以买卖合同标的物为债务履行提供担保并不是我国物权法或其他法律所明确规定的物的担保方式，属于一种非典型的担保方式。对于抵押权等法律明确规定的担保物权，债权人对担保物具有优先受偿的权利。而当前实践中出现的以买卖合同标的物为债务履行提供担保，不符合我国物权法规定的物权法定原则，即物权的种类和内容由法律规定。即便胡朝晖对该房屋已经设定了预告登记，但预告登记也仅是作为将来不动产物权发生变动的请求权，而非法律规定的优先受偿权。因此，胡朝晖就买卖合同的标的物主张优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于永欣建业公司提出的支付利息数额与胡朝晖诉讼请求不符的抗辩，因永欣建业公司未提供任何证据，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、嘉兴永欣建业有限公司返还胡朝晖借款3000000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、嘉兴永欣建业有限公司支付胡朝晖借款利息864000元（自2017年1月29日起至2018年6月5日止的利息按月利率1.8％另计），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回胡朝晖的其他本诉诉讼请求。
四、驳回嘉兴永欣建业有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费37712元，反诉案件受理费40元，合计37752元，由嘉兴永欣建业有限公司负担。
胡朝晖于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；嘉兴永欣建业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕后旺
人民陪审员 柴振兴
人民陪审员 宋曾媛
二〇一八年七月十三日
书 记 员 孙晓霞