湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘08民终558号上诉人(原审被告)：王南艳，女，1969年8月22日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：尚东林，男，1966年7月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系王南艳的丈夫。上诉人(原审被告)：尚东林，男，1966年7月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被上诉人(原审原告)：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处北正居委会澧滨小区。负责人：戴泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，1987年6月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。系该公司法务部员工。委托诉讼代理人：欧阳琴，女，1988年8月1日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系该公司法务部员工。上诉人王南艳、尚东林因与被上诉人湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司（以下简称鸿运物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问各方当事人，本院认为原审案件事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王南艳、尚东林的上诉请求：撤销原判，改判被上诉人向上诉人退还已交纳的2015年9月至2016年12月期间的物业管理费2464.82元，赔偿上诉人房屋损坏1000元的损失，并向上诉人支付2012年至2016年广告费5000元，上述费用共计8464.82元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：1.上诉人与被上诉人没有签订任何协议，且被上诉人管理混乱、暴力管理、不负责任，且不接受业主委员会的管理，被上诉人没有资格为上诉人提供物业服务；2.一审认定诉争物业管理费为1283.76元错误，应按90%比例计算为1155.38元；3.被上诉人损坏上诉人房屋，协助开发商改变上诉人车位状况，不给上诉人交打广告的费用，给上诉人造成了损失，被上诉人应向上诉人支付各项损失、费用共计8464.82元；4.一审法官偏袒被上诉人。被上诉人鸿运物业公司辩称，被上诉人系鑫成君泰小区前期物业服务企业，与上诉人之间的物业服务合同关系合法有效，上诉人主张被上诉人不作为、乱作为、服务管理混乱，缺乏事实依据，被上诉人已按照合同约定向小区业主提供基本物业服务，一审认定未支付物业费金额正确，上诉人主张退回物业费、赔偿损失缺乏事实、法律依据。请求依法驳回上诉人的上诉请求。鸿运物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付所欠物业管理费1283.76元及滞纳金400元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实。被告王南艳、尚东林购买了张家界市永定区鑫成君泰小区的商品房一套（1栋×××号房，面积142.64平方米），并于2012年12月19日签订了《鑫成·君泰入伙手续》，当天被告王南艳、尚东林与原告鸿运物业公司签订了《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》，约定由原告鸿运物业公司进行物业管理服务，物业管理费1.2元/平方米/每月，自2012年2月1日起开始计时交费，入伙时预交12个月，以后每季度6个月为一个缴费周期，缴费期前10天预交下6个月的物业管理费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并自逾期之日起每日加收应交费用的3‰的滞纳金，服务期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议签订后，原告鸿运物业公司为被告房屋所在物业区域提供了物业服务。原告鸿运物业公司在后期物业服务中未完全按照合同约定提供相应的物业服务，于2017年8月15日退出鑫成·君泰小区的物业管理。被告王南艳、尚东林未支付2016年12月31日至2017年8月15日物业管理费1283.76元。庭审中，经原审调解双方无法达成一致意见。双方对以上事实无争议，予以确认。二、双方当事人有争议的事实。1、原告鸿运物业公司管理混乱及服务不到位的事实争议，被告王南艳、尚东林认为，原告在其管理期间小区混乱，存在暴力管理小区打伤业主，及门禁车辆被损坏，房顶修建违章建筑等不作为情形，为证明其主张提交以下证据：视频截图两页，网上打印材料一页，视频截图照片打印件一份，网上打印材料一份，会议记录复印件一份，视频U盘一个；原告鸿运物业公司认为，对被告提交的所有证据三性均有异议，不能达到被告的证明目的，门禁损坏的图片只能反映当时的情况，车辆照片看不出是在小区位置，对小区保安死于地下车库的照片真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，对于违章建筑，原告没有执法权，只能向其他机构汇报。原审认为，被告图片为截图及网上自行下载和打印而来，部分内容具有发布人主观意识，并不是直接证据，对其证明目的，不予采信；对于门禁损坏及保安死于地下车库的事实，予以采信；关于部分业主加盖房屋及改变住房问题，要向有关部门报告，与本案无关，原告为服务型企业，不是执法单位，原告只有制止、汇报或协调的义务。2、原告鸿运物业公司有无管理资质的问题。被告王南艳、尚东林认为，原告后期管理资质不合法，并未经过原建设单位招标方式取得，为证明其主张提交以下证据：会议记录复印件两页、物业服务合同复印件。原告鸿运物业公司认为，被告提交的证据并不能证明原告没有管理资质。原审认为，原、被告签订了前期物业管理服务合同，该合同合法有效，合同中约定了原告系前期物业服务公司，并约定了原告的服务期限至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，因此，原合同在合同期限内仍然有效，同时，被告提交的会议记录无实际会议内容，合同亦为空白合同，并不能证明原告拒绝与业主委员会签订合同的事实，故，被告王南艳、尚东林主张原告鸿运物业公司后期管理不合法的理由，不予支持，对被告王南艳、尚东林提交的该组证据，不予采信。3、关于广告费及被告王南艳、尚东林损失赔偿的事实争议。被告王南艳、尚东林认为，原告在其空置房屋内挂条幅打广告，并损坏了其房内栏杆，应给被告广告费及赔偿损失费，其车位被开发商改变，原告应承担负责，为证明其主张提交以下证据：照片打印件三页，证明复印件一份，车库使用权出售协议复印件一份共六页，换车位申请书、收据复印件共一页；原告鸿运物业公司认为，照片无法反映房子的位置及情况，车库相关证据与物业公司无关，车位已经经过开发商进行了更换。原审认为，被告提交的照片打印件只能看见绳索，并未有广告条幅，不能达到其证明原告在其房内打广告的目的，栏杆损坏亦无证据证实系原告所为，对该组证据的证明目的，不予采信；被告车位更换，系其与开发商之间的行为，与本案无关，对该组证据，不予采信。一审法院认为，被告王南艳、尚东林与原告鸿运物业公司签订的《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，被告王南艳、尚东林以原告鸿运物业公司没有管理资质为由拒交物业费，并要求其退还已交纳的物业管理费的请求，理由不当，不予支持。双方仍应按合同履行权利义务，被告王南艳、尚东林应按合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业管理费，原告鸿运物业公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，按时交纳物业费是业主的法定义务，且双方签订的《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》中亦未约定业主拒交物业费的情形。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告王南艳、尚东林应当依约交纳物业费。因原告鸿运物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故原告鸿运物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由不充分，不予支持。被告王南艳、尚东林主张原告鸿运物业公司应给其支付广告费及赔偿损失的请求，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王南艳、尚东林向原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司支付2016年12月31日至2017年8月15日物业管理费1283.76元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告王南艳、尚东林负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1.收据照片打印件一份，拟证明物业管理费应打9折收费；2.房屋买卖合同第12、13页，拟证明前期物业服务合同只在2012年9月11日前有效，被上诉人没有合法管理权；3.手机截图打印件一份，拟证明被上诉人物业服务不作为；4.楼房照片两张，拟证明被上诉人物业服务不作为，楼房顶部乱建；5.湖南鸿运物业管理有限公司关于鑫成君泰小区撤场的函复印件一份，拟证明被上诉人对业主不负责，跑路还出示虚假文件；6.证明复印件一份，拟证明被上诉人从未与张家界市鑫成君泰小区业主委员会签订过任何合同或协议。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见如下：证据1不能达到上诉人的证明目的；对证据2真实性无异议，但与本案无关，应以上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同为准；对证据3、4的真实性有异议，且达不到证明目的；对证据5的真实性无异议，被上诉人是按程序撤场的；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议。对上诉人二审提交的证据，结合各方质证意见，本院认定意见为：证据1、3、4、5、6不能达到上诉人的证明目的，且不属于二审新证据，本院不予认定；证据2约定的前期物业服务合同期限于2012年9月11日截止，上诉人与被上诉人于2012年12月19日签订前期物业管理服务协议，因此该份证据达不到上诉人的证明目的，且不属于二审新证据，本院不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付物业服务费。上诉人与被上诉人签有《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》，且上诉人在一审庭审中对该协议予以认可，二审中亦未能提供有效证据反驳该协议的真实性，故《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应严格遵守，上诉人主张双方未签订任何协议，被上诉人收取管理费不合法的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定及《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》第一条“前期物业服务时间是指：从乙方（王南艳）接到售房单位开出的《入伙通知书》之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止”的约定，本案上诉人房屋所在小区业主委员会未与其他物业管理企业签订生效的物业服务合同，被上诉人有权为“鑫成·君泰”小区提供物业服务，且被上诉人一直在该小区提供物业管理服务。即便被上诉人鸿运物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，上诉人也只可通过业主大会或业主委员会提出予以维权，并不能因此免除上诉人按时交纳物业费的义务，故上诉人主张被上诉人管理不到位无资格收取物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张一审认定物业管理费数额错误，经查，按照《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务费用的标准，计算上诉人欠缴的物业管理服务费用为1283.76元，故一审认定的欠交物业费数额并无错误，上诉人主张按90%的比例收取物业费并非合同约定，本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人退还、赔偿各项损失费用的上诉请求，不属于本案物业服务合同纠纷审理范畴，上诉人可另行主张权利。至于上诉人主张一审法官偏袒被上诉人，经查，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王南艳、尚东林负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅辉雪审 判 员 李龙玺审 判 员 涂明珠二〇一八年八月二十七日法官助理 吴桓熠书 记 员 卢昭君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。