海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第1560号上诉人（原审被告）：符史伟。委托代理人：林明峰、赖星，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨美荣。委托代理人：刘多菲、甘小翔，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林绍纯。上诉人符史伟与被上诉人杨美荣、林绍纯第三人撤销之诉纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法由审判员黄海鹰担任审判长，与审判员詹晓黔、代理审判员韩小文共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月14日，林绍纯（海南省总工会职工）作为认购方、海南发展控股置业集团有限公司作为出售方、海南省总工会作为见证方共同签订了《和风江岸房屋认购协议书》，由林绍纯以3500元／平方米、预售总房款532525元认购套内面积为127.45平方米的和风江岸小区1号楼1单元XXX房。2009年12月22日，林绍纯与符史伟签订一份《房屋转让协议书》，主要约定：林绍纯将位于海口市美祥路海南广场北侧和风江岸小区1号楼1单元XXX房的购房指标以210000元转让给符史伟，在房屋转让协议书签订后支付首次款190000元，余款2万元在主体工程封顶�支付；向开发商海南发展控股置业集团有限公司的预售款按认购书的约定分期支付，预售款以林绍纯的名字支付；在符史伟支付第一笔总购房款30%后，符史伟即可享有此房的产权及使用权；转让房屋过程所涉及的相关税费由符史伟承担；在该房没过户到符史伟名下前，林绍纯必须协助符史伟办理和风江岸小区1号楼1单元XXX房的相关事宜等等。签订协议当日，林绍纯向符史伟出具一份收条，内容为：现收到符史伟同志交来购买和风江岸小区1号楼1单元XXX房指标款190000元。林绍纯还出具一份《委托书》，内容为：现委托符史伟全权办理和风江岸小区1号楼1单元XXX房相关事宜。2011年2月26日，林绍纯出具一份《委托书》，内容为：现委托符史伟全权办理和风江岸小区1号楼1单元XXX房选购车库事宜。2011年5月31日，林绍纯向符史伟出具一份《收条》，内容为：今收到符史伟代本�交纳和风江岸小区1号楼1单元XXX房款共计55422.25元，共分三期交，第一期（2009.XXXXX）159758元，第二期（2011.XXXXX）173000元，第三期（2011.XXXXX）221464.25元。2012年11月29日，林绍纯向符史伟出具一份《收条》，内容为：今共收到符史伟将（交）来14000元等等。2012年3月23日，林绍纯向符史伟出具一份《收条》，内容为：今收到符史伟代本人缴纳和风江岸小区1号楼1单元XXX房车位款共计100000元，此车位位于该小区地下负一层等等。2012年11月15日，林绍纯向符史伟出具一份《收条》，内容为：今收到符史伟代缴和风江岸住宅小区XXX房工本费180元，价格调节基金831.88元，契税16637.61元，有线电视初装费350元，燃气初装费30000元，共计20999.49元等等。2012年11月31日，林绍纯出具一份《房屋移交书》，内容为：林绍纯依据2009年12月22日与符史伟签定的房屋转让协议书，将此房移交给符史伟，按协议约定，本人将协助符史伟办理此房的相关事宜。符史伟与林绍纯因讼争房屋产生纠纷，于2013年3月26日原告符史伟以林绍纯为被告向原审法院提起房屋买卖合同之诉，诉请原审法院判决：1、确认符史伟与林绍纯告于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》有效；2、确认海口市美祥路和风江岸小区1号楼1单元XXX房归符史伟所有；3、确认林绍纯将海口市美祥路和风江岸小区1号楼1单元XXX房交付给符史伟的行为合法，符史伟对该房有合法的占有、使用权；4、本案诉讼费由林绍纯承担。原审法院在审理该案诉讼过程中，林绍纯辩称：2009年12月22日，我与符史伟签订《房屋转让协议书》后，已将自己与开发商签订的认购书交给符史伟，并出具授权委托书委托符史伟办理房屋和车位转让的一切事宜；协议后，符史伟向开发商交付的购房款及车位款的发票原件也由符史伟收执；2012年11月3日，我已将符史伟所购的位于海口市美祥路和风·江岸小区1号楼1单元XXX房屋移交给符史伟使用；我与开发商签订的《商品房买卖合同》因丢失未能转交给符史伟。原审法院经审理后，于2013年6月17日作出（2013）美民一初字第775号民事判决，查明部分认定“符史伟接管、使用该房（即讼争房屋）后，支付给林绍纯转让购房指标余款”等等，判决内容如下：一、符史伟与林绍纯于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》有效；二、符史伟对海口市美祥路和风江岸小区1号楼1单元XXX房享有占有、使用权；三、驳回符史伟的其他诉讼请求。该民事判决已于2013年7月8日发生法律效力。2010年2月1日，杨美荣（乙方）与林绍纯（甲方）共同签订一份《住房（期房）转让合同》，主要约定：甲方将以其名义购买的海口市“和风江岸”小区1单元1406号住宅一套152.1平方米转让给乙方；房屋总价款为836000元；乙方在签订本协议后七日内支付首付款350000元、第二次支付220000元、第三次216000元、尾款50000元在房产过户后当日付清；本协议发生的过户登记费、契税、物业费等各项税费由甲方承担；甲方保证在符合国家双限房转让政策规定的期限（自骏工交房之日起五年）满后的壹个月内，将该房办理过户手续给乙方；自本协议签定之日起于正式过户前，该房的房主名义上是甲方，但产权属乙方等等。杨美荣分别于2010年2月1日、2011年2月18日、2011年6月13日，通过银行转账方式向林绍纯支付购房款250000元、148000元、183000元，共计581000元。2011年12月31日，海南发展控股置业集团有限公司（出卖人）与林绍纯（买受人）共同签订一份《海口商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人投资建设的位于海口市美祥横路海南广场北侧和风�岸1号楼一单元14层XXX房（预售商品房）；建筑面积共152.15平方米，房屋总价款为554587元等等。2009年12月22日、2011年2月25日、2011年5月31日、2012年9月3日，海南发展控股置业集团有限公司分别出具4张《收款收据》，内容为收到林绍纯交来和风江岸住宅小区XXX房购房款共计554587元。2012年7月4日，林绍纯出具一份《说明书》，主要内容为：林绍纯（甲方）在2012年7月20日前把XXX房的购房合同书交寄给杨美荣；甲方与乙方共同交款办理房屋收房手续，各自承担有关费用，领取房屋收房书和门锁交给乙方等等。2012年9月2日，林绍纯出具一张《收条》，内容为：现收到北京红旗画刊社杨美荣同志交来房款共计786000元。2012年9月3日，林绍纯领取了讼争房屋的住宅质量保证书及房屋钥匙，并将该保证书（原件）及房屋钥匙交付给杨美荣。此外，林绍纯还将以其名义支付的讼争房屋购房款的《收款收据》（原件）、支付讼争房屋工本费、价格调节基金、契税、燃气初装费、有线电视初装费的《收款收据》（原件）、2011年12月31日由林绍纯与海南发展控股置业集团有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》（原件）交付给杨美荣。杨美荣收到林绍纯交付的房屋钥匙后，已经装修入住诉争房屋至今。2013年7月，杨美荣听闻原审法院判决讼争房屋归林绍纯占有、使用，得知林绍纯与符史伟之间也存在讼争房屋买卖合同关系后，遂于2013年9月30日提起本案诉讼。另查，讼争房屋至今尚未办理房屋权属登记。在诉讼过程中，符史伟自认因林绍纯称房屋钥匙已丢失，所以房屋一直无法交付，其从未占有、使用过讼争房屋。经原审法院到讼争房屋现场进行勘查，以及杨美荣、符史伟双方共同到场确认，讼争房屋钥匙现由杨美荣持有，杨美荣已装修入住讼争房屋。杨美荣在原审中提出的诉讼请求为：1、撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第775号民事判决；2、确认2010年2月1日杨美荣与林绍纯签订的《住房（期房）转让合同》合法有效，并确认杨美荣对海口市美祥路和风江岸1号楼1单元XXX房享有占有、使用权。原审法院认为：一、涉案合同的效力问题。（一）符史伟与林绍纯于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》的效力问题。经查，2009年12月14日，林绍纯与海南发展控股置业集团有限公司及海南省总工会共同签订了《和风江岸房屋认购协议书》，约定由林绍纯认购讼争房屋。2011年12月31日，海南发展控股置业集团有限公司与林绍纯共同签订了《海口商品房买卖合同》，再次约定由林绍纯购买讼争房屋。2009年12月22日至2012年9月3日期间，海南发展控股置业集团有限公司收到了以林绍纯名义交付的讼争房屋购房款�计554587元。因此，自2009年12月14日起，林绍纯即享有讼争房屋的相关权益。林绍纯与符史伟于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。（二）杨美荣与林绍纯于2010年2月1日签订的《住房（期房）转让合同》的效力问题。虽然林绍纯于2009年12月22日与符史伟签订《房屋转让协议书》约定将讼争房屋的购房指标转让给符史伟，但双方并未办理房屋交付及过户手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因符史伟未办理讼争房屋的过户登记手续，故其依法不享有讼争房屋的物权，仅享有上述《房屋转让协议书》中约定的合同权利。杨美荣与林绍纯于2010年2月1日签订的《住房（期房）转让合同》，是双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦属合法有效的合同。二、讼争房屋应当由谁占有、使用。林绍纯在2009年12月22日签订《房屋转让协议书》将讼争房屋购房指标转让给符史伟后，又于2010年2月1日与杨美荣签订《住房（期房）转让合同》，将讼争房屋转让给杨美荣，林绍纯的两次转让行为属“一房二卖”的性质。从杨美荣的合同履行情况来看：第一，林绍纯已经实际将讼争房屋交付给杨美荣占有、使用；第二，杨美荣已经依照合同约定支付给林绍纯购房款786000元。但从符史伟的合同履行情况看，虽其已向林绍纯支付相关的购房款，但房屋并未交付给符史伟占有、使用。考虑到杨美荣接收讼争房屋后，已经投入资金对房屋进行装修，并实际入住，产生了诸多积极的法律后�，故本案讼争房屋应由杨美荣占有、使用。三、原审法院（2013）美民一初字第775号民事判决是否应当予以撤销。（一）关于该判决第一项是否存在错误的问题。如前所述，符史伟与林绍纯于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》是合法有效的合同。原审法院（2013）美民一初字第775号民事判决书中判决的第一项“符史伟与林绍纯于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》有效”是正确的，应予维持。（二）关于该判决第二项是否存在错误的问题。在原审法院（2013）美民一初字第775号案件的审理过程中，林绍纯未如实陈述已将讼争房屋另行出卖给杨美荣、并已将房屋交付给杨美荣的重要事实，导致原审法院作出“符史伟接管、使用讼争房屋”的错误认定，以至原审法院错误地判决确认符史伟享有讼争房屋的占有、使用权。因本案在775号案件时，杨美荣�不知情，故杨美荣未能参加775号案件的诉讼，系不能归责于其本人的事由。现讼争房屋应确认由杨美荣占有、使用，故原审法院（2013）美民一初字第775号民事判决的第二项“符史伟对海口市美祥路和风江岸小区1号楼1单元XXX房享有占有、使用权”存在错误，应予撤销。（三）关于该判决第三项是否存在错误的问题。在该775号案件中，符史伟还主张确认讼争房屋归其所有。因讼争房屋尚未办理权属登记，符史伟要求确认讼争房屋归其所有，于法无据，故原审法院作出的775号判决书的第三项驳回了杨美荣的此项诉请，是正确的。故该判决第三项正确，应予维持。四、杨美荣第二项诉请是否属本案审理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。……前两款规定的第�人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。结合本案事实来看，杨美荣对诉讼标的有独立请求权，其在要求撤销原判决的同时提出要求确认讼争房屋的转让合同有效及讼争房屋由其占有、使用的主张，均与本案的诉讼标的有密切的关联性，应属本案审理的范围。故林绍纯认为杨美荣的第二项诉请不属本案的审理范围，缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民�诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、撤销原审法院（2013）美民一初字第775号民事判决第二项；二、杨美荣与林绍纯于2010年2月1日签订的《住房（期房）转让合同》有效；三、杨美荣对海口市美祥路和风江岸1号楼1单元XXX房享有占有、使用权；四、驳回杨美荣的其他诉讼请求。案件受理费12160元（杨美荣已预付），由林绍纯负担。上诉人符史伟不服原审判决，向本院上诉称：一、购房指标已经转让给符史伟，符史伟是房屋的实际出资购买人，林绍纯没有处分权，其与杨美荣签订的《住房（期房）转让合同》是无效的。1、林绍纯在与开发商签订认购书之前，就与符史伟协商好了，林绍纯没有钱买房，房子实际由符史伟买，但需要以林绍纯的名义，所以符史伟支付林绍纯指标款。2、两人签订的《房屋转让协议书》约定了转让的是�房指标，也就是与开发商建立买卖合同关系的资格，属于一种权利的转让，这种权利就是以优惠的价格从开发商处购买房子的权利。权利的对价是指标款21万，已由符史伟支付给林绍纯，林绍纯也将购房指标转让给了符史伟。3、购房款全部是由符史伟直接支付到开发商的账户的，因而符史伟是房屋的实际买受人。如果不是符史伟交付了第一笔房款，开发商就不可能与林绍纯签订《商品房屋买卖合同》，购房指标也会被作废，如果没有符史伟继续交付后果面的房款，房屋不可能移交给林绍纯。4、林绍纯只是挂名买受人没有任何实体处分权，林绍纯对此是明知的也是通过书面协议确认过的，林绍纯处分他人之物，其与杨美荣签订的《住房（期房）转让合同》是无效的。杨美荣违反国家法律政策，明知私下转让指标的情形广泛存在，对于合同无效亦存在过错，不应受法律的优先保护。二、一审判决将本案认定为“一房二卖”是错误的。“一房二卖”的前提是，出卖人必须要对房子拥有权利。一审认定林绍纯对房子拥有权利的依据是“2009年12月22日至2012年9月3日期间，海南发展控股置业集团有限公司收到了林绍纯名义交付的诉争房屋房款共计554587元”，而这些购房款实际都是由符史伟从自己的银行账户中支取的款项，以林绍纯的名义支付到了开发商的账户。一审法院应符史伟的申请，也到银行调取了符史伟填写的三张现金缴款单，但对于符史伟直接向开发商付款这一事实视而不见。支付房款是房屋买受人的基本义务，谁支付了房款，房子就是谁买的。房款虽是以林绍纯名义，但实则是符史伟支付，且之前已经有合同写清楚购房指标转让一事，本是非常清楚的事实，一审法院却做出了错误的认定。三、一审判决�杨美荣向林绍纯的付款金额认定错误。一审法院认为杨美荣向林绍纯支付了786000元，仅凭2012年9月2日林绍纯出具的一张《收条》，收条用的是杨美荣的工作单位——红旗画刊社的信纸，内容为“现收到……于海口市”。首先，收条是否林绍纯写的有待考证，因为林绍纯没有出庭，一审也没有深入调查，而且在海口写的收条为何用北京的信纸。其次，“现”指的是现在即2012年9月2日，为何杨美荣之后提供的银行取款凭证并非这个日期，而是2010年2月1日至2011年6月13日共四笔，其自身证据存在矛盾。再次，杨美荣提供的银行凭证中两笔共35万不能显示与林绍纯有关，是银行的取款凭条并不是转账凭条。最后，即使这四笔款都支付给了林绍纯，其总额为68.1万，与林绍纯收据中的78.6万不能对应。四、法院只能确认杨美荣占有房屋的事实，不能判决其取得了房屋占有、使用权。占有和取得占有权是两回事，使用与使用权也是两回事不能混淆。占有是一种事实状态，而占有权是所有权的一项权能在法律上的表现。占有权能的确认必须查清所有权的归属，并就所有权中各项权能的分离情形根据具体情况予以确认或者否认，作出合法占有或者非法占有的法律评价。在物权法体系中，不管是自物权中还是他物权中均没有占有权一说，物权法中规定的占有，不管是妨碍占有还是返还占有，均只是对占有权能的保护方法而已。简而言之占有权不是一项独立的权利，不能诉求法院进行确认。特别是本案中，房屋并未取得所有权登记，所有权的各项权能尚不能从逻辑上进行区分，法院判决杨美荣拥有占有、使用权，在法律效果上几乎等同于确认所有权。如此判决，诚为不妥。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，�依法予以改判。符史伟的上诉请求为：1、撤销原审判决，驳回杨美荣的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由杨美荣、林绍纯承担。被上诉人杨美荣答辩称：一、符史伟如坚持林绍纯转让给他的是购房指标，则其与林绍纯签订的《房屋转让协议书》无效。符史伟所谓《房屋转让协议书》是购房指标的转让合同，购房指标依附于指标所有人本身，具有强烈的人身专属性，就诉争房屋而言，不在海南省工会工作，不在林绍纯这个级别，是不享有该购房指标的，也无权受让该购房指标。符史伟不具备享有购房指标的条件，因此，符史伟与林绍纯之间的购房指标转让是不合法无效的。二、无论符史伟是否支付了指标款，无论其是向林绍纯支付还是直接汇付至开发商银行帐户，均不产生由符史伟享有诉争房屋处分权的法律后果。1、开发商所开具收到购房款的《收款收据》及《现金交款单》上载明的交款人均是林绍纯，符史伟并非该款项的支付主体，也没有证据证明该款项系由其直接缴纳给开发商；2、金钱是种类物，符史伟将购房款支付给林绍纯不能证明林绍纯必然将同一笔款项缴纳给了开发商；3、犹为重要的是，与开发商签订商品房买卖合同的是林绍纯，符史伟无论是将指标款支付给林绍纯，还是代林绍纯直接汇付给开发商，符史伟均未与开发商建立房屋买卖法律关系。即使符史伟给林绍纯支付了所谓指标款，符史伟与林绍纯之间亦仅是单纯的债权债务关系，即符史伟对林绍纯仅享有指标款的债权请求权，并不因此享有对诉争房屋的物权的请求权及处分权。三、一审判决对杨美荣已支付购房款的金额认定准确。林绍纯总计收取杨美荣78.6万元购房款，并统一出具了《收条》，一审时杨美荣提供了大部分银行取款及转款凭证作为佐证�足以证明自己的付款事实。符史伟以书写《收条》的信纸、转款凭证金额没有78.6万元等为由主张杨美荣未支付78.6万元购房款的说法，没有任何证据支撑。现杨美荣对78.6万元购房款的支付情况再次说明如下：1、2010年2月1日，杨美荣与林绍纯签订《住房（期房）转让合同》之当日，杨美荣在海口农业银行取现10万元交付给林绍纯，以银行卡转帐25万元至林绍纯农行海口大英山支行尾号1210的帐户。对此，杨美荣提供了《借记卡一账户历史明细查询》、《银行卡存款凭条》作为证据证明，符史伟却认为该35万元的付款与林绍纯无关，这是相当不客观的；2、2010年6月3日，杨美荣以其经营的北京五一先锋画册设计中心银行帐户分两笔给林绍纯转款6万元；3、2011年2月18日，杨美荣给林绍纯转款14.8万元。4、2011年6月13日，杨美荣给林绍纯转款18.3万元；5、2011年6月1日，杨美荣给林�纯转款3万元；6、2012年9月2日，杨美荣与林绍纯一起到开发商处领取房屋钥匙时，给林绍纯支付现金1.5万元。前述款项共计78.6万元。由于林绍纯是分笔打的收条，除第一笔35万元是在海口支付，林绍纯出具的收条有原件，其后的付款均是在北京转帐，由林绍纯出具收条传真给杨美荣。杨美荣担心传真件不足为凭，故在2012年9月2日收房时，将原多张收条退还给林绍纯，双方结算后由林绍纯出具一张总的收到购房款78.6万元的收条。当时，林绍纯没有带纸，杨美荣提供了一张随身携带的“红旗画刊”的信纸给林绍纯书写。杨美荣是诉争房屋的实际使用权人，一审判决认定杨美荣享有诉争房屋的占有、使用权完全正确。杨美荣与林绍纯签订了书面的房屋转让协议，并依约支付了全部购房款，林绍纯亦依约在开发商交房时将房屋交付给杨美荣使用迄今。依据最高人民�院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，杨美荣是诉争房屋的实际所有权人，依法享有所有权项下的占有、使用权能，一审判决的认定完全正确。符史伟在被撤销的海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第775号民事判决书中亦是主张其对诉争房屋享有占有、使用权，现又认为没有占有、使用权这一说法，此一时彼一时，非常不客观。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回符史伟的上诉请求，维持原判。被上诉人林绍纯未到庭参加诉讼和未提交书面答辩意见。二审中杨美荣提交的证据为：1、《中国工商银行资金汇划补充凭证》两份，证明2010年6月3日杨美荣以其经营的个体工商户北京五一先锋画册经营中心的名义给林绍纯转帐支付购房款6万元；2、《中国农业银行ATM支付入帐回单》，证明2011年6月1日杨美荣给林绍纯转帐支付购房款3万元的事实；3、《个体工商户营业执照》、《名称变更通知》，证明原北京五一先锋画册设计中心于2010年12月21日变更为北京五一先锋画册经营中心，经营者为杨美荣。符史伟质证称：1、这些证据都不属于新证据；2、证据1转帐凭证中两笔3万元备注是借款，说明用途是借款，证明林绍纯和杨美荣之间存在债权债务关系，杨美荣以此来证明该款为购房款显然是指鹿为马；3、证据2入帐回单虽然显示杨美荣向林绍纯支付过3万元，但该款项的实际用途从转帐记录中未显示是购房款；4、证据3欲证明设计中心变更为经�中心，结合杨美荣提交的2012年9月2日林绍纯出示的收条显示的是红旗画刊杨美荣，符史伟怀疑红旗画刊社杨美荣和五一画册经营中心杨美荣不是同一个人；5、杨美荣提交的证据回单与欠款所写的78.6万元数额也不符，原审认定的数额没有事实依据。本院的认证意见为：证据1转帐凭证中两笔3万元备注为借款，无法证明该6万元为杨美荣向林绍纯支付的购房款，故对其证明力不予确认；证据2入帐回单可证明2011年6月1日杨美荣向林绍纯支付3万元，虽未载明是购房款，但能与林绍纯出具的收条相印证，本院对其证明力予以认可，确认2011年6月1日转帐的3万元为杨美荣向林绍纯支付的购房款。本院二审查明：2009年12月14日，林绍纯、海南发展控股置业集团有限公司和见证方海南省总工会共同签订的《和风江岸房屋认购协议书》第九条约定：海南省总工会应协助林绍纯、海南发展控股置业集团有限公司完成本协议书的签订，同时海南省总工会作为林绍纯的主管单位，应严格遵守省直机关职工分房、售房领导小组的所有规定，对林绍纯购房资格、房号、林绍纯签署人或委托代理人签署人身份的真实性负责.....；第十一条约定：本协议未尽事宜按照省直机关职工分房、售房领导小组有关政策执行。二审期间，本院向海南省机关事务管理局去函征询涉案房屋能否转让，海南省机关事务管理局于2014年11月27日复函称该小区住房自购买之日起五年内不得上市交易。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、林绍纯与符史伟、杨美荣签订的二份房屋转让协议的效力以及受让人能否占有使用涉案房屋；二、应否撤销（2013）美民一初字第775号民事判决。关于二份房屋转让协议的效力以及受让人能否占有使用涉案房屋问题。（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2009年12月22日林绍纯与符史伟的签订《房屋转让协议书》和2010年2月1日林绍纯与杨美荣签订的《住房（期房）转让合同》，是合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。（二）《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2009年12月14日，林绍纯、海南发展控股置业集团有限公司和林绍纯的主管单位海南省总工会签订的《和风江岸房屋认购协议书》约定，由海南省总工会对林绍纯的购房资格予以审查确认，该房屋的认购应严格遵守省直机关职工分房、售房领导小组的所有规定。本院二审中查明，海南省机关事务管理局在购房者签订认购协议时已作明文规定，即和风江岸小区房屋自购买之日起五年内不得转让。依据和风江岸小区房屋的认购价格、购房条件和海南省机关事务管理局的规定，和风江岸小区房屋并非是向社会公众销售的普通商品房，而是属于限价商品房。2010年8月31日《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》规定，限价商品房的购房人在取得房屋所有权证5年内不得转让。虽然林绍纯与符史伟、杨美荣的二份房屋转让协议均签订于《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》发布之前，但尚未履行完毕，尚未办理房屋产权过户手续，而由于该二份转让协议违反《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》和相关政府部门规定，不能办理产权过户手续，合同无法继续履行，因此，符史伟、杨美荣也不能依据合同占有使用涉案房屋，故本院对符史伟�杨美荣关于应由其占有使用涉案房屋的主张，均不予支持。本案二份转让协议不能继续履行的情形符合合同法第九十四条第（一）项规定的可以解除合同的情形，对此，合同当事人可另行主张权利，本案不予处理。关于（2013）美民一初字第775号民事判决应否撤销的问题。原审法院（2013）美民一初字第775号民事判决书第一项内容为“符史伟与林绍纯于2009年12月22日签订的《房屋转让协议书》有效”，该处理正确，应予维持；第二项内容为“符史伟对海口市美祥路和风江岸小区1号楼1单元XXX房享有占有、使用权”，该处理适用法律错误，结果不当，应予撤销；第三项内容为“驳回符史伟的其他诉讼请求”，由于法院仅支持符史伟关于确认其与林绍纯签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，对其他诉讼请求予以驳回，故应维持该项判决。综上，�审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1848号民事判决第三、四项；维持海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1848号民事判决第一、二项；驳回杨美荣的其他诉讼请求；驳回符史伟的其他上诉请求。本案一审案件受理费12160元，二审案件受理费12160元，共计24320元，由林绍纯负担8107元，由符史伟负担8107元，由杨美荣负担8107元。本判决为终审判决。审 判 长  黄海鹰审 判 员  詹晓黔代理审判员  韩小文二〇一五年一月五日书 记 员  郑珊珊