山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民初字第1985号
原告：巩法江。
原告：李晓娟。
原告：聂文慧。
三原告共同委托代理人：董洪刚，山东齐稷律师事务所律师。
被告：毕建利，山东华联置业有限公司经理。
被告：田艳。
被告：山东华联置业有限公司。住所地，淄博市张店区华光路***号博大广场*楼。
法定代表人：毕建利，经理。
三被告共同委托代理人：贺建梅，淄博张店华正法律服务所法律工作者。
原告巩法江、李晓娟、聂文慧诉被告毕建利、田艳、山东华联置业有限公司（以下简称华联公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巩法江、李晓娟、聂文慧的委托代理人董洪刚和被告田艳及被告毕建利、田艳、华联公司的共同委托代理人贺建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巩法江、李晓娟、聂文慧诉称，2014年9月30日，原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款人民币527万元；期限自2014年10月1日至2015年3月31日；月息2.5%，按月支付；逾期按每日千分之五计算违约金，并承担实现债权的诉讼费、律师费等费用；被告华联公司为该借款提供不可撤销的连带责任保证。该借款系原告2013年3月份购买被告在张店区华光路“博大广场”五层办公楼的购房款，因被告违约不能交付房款而转为借款。协议签订后，被告未按约履行。为此，要求被告偿还借款527万元，并支付利息1054000元（按借款527万元，自2014年9月30日至2015年6月30日，按月息2.5%计算），并承担诉讼费及律师费。
被告毕建利、田艳、华联公司辩称，原告的借款，前期是房屋买卖，因为房屋出现了查封问题不能买卖，就变为了借款。原告实际支付给被告房款400万元。期间原告还租赁着涉案房屋，约定原告每年按30万元支付租赁费，故此款应从400万元中减去租金。借款的利息过高，应按银行同期贷款利率四倍计算利息。
经审理本院认定，2013年3月26日，被告毕建利、田艳（甲方）与原告巩法江、李晓娟、聂文慧（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将位于张店区华光路博大广场五楼西侧写字楼（建筑面积合计555.34平方米）一套出售给乙方；总房价为4331652元，乙方于签订协议3日内支付甲方200万元，房产产权正式过户后3日内支付200万元，剩余房款在房产正式交付后3日内付清，第二次所支付的200万元按年息22.5%支付给乙方利息，至房屋交付3日内；2013年4月20日前办理完产权过户手续，2013年8月30日前甲方将上述房产交付乙方；甲方无偿为乙方提供办理产权过户所需一切手续，因甲方过失无法将三证过户至乙方名下，乙方有权退房，甲方须在乙方提出退房要求三日内退还乙方所交全部房款，并按日10‰承担损失；房产办理过户手续时所需交纳的除增值部分应缴纳的个人所得税外的一切税和费，甲方承担30%，乙方承担70%（过户过程中增值部分应缴纳的个人所得税按国家规定办理）；如一方违约，按议定总价的10%支付违约金，乙方不能按时向甲方付清房款或甲方不能按时与乙方办理过户手续或甲方不能按时交房，逾期每天按议定总额10‰向对方支付滞纳金等。协议签订前后，自2013年3月20日至29日，原告方共支付被告400万元，并由被告华联公司为原告出具收据六张（其中3月20日150万元，3月22日分别为20万元和30万元，3月25日70万元，3月29日分别为70万元和60万元）。2013年4月22日，被告毕建利、田艳与原告签订补充协议一份，约定：将原协议中“2013年4月20日交房”变更为“4月30日”，逾期办理过户手续造成税和费的增加及引起的其他责任，由甲方承担；未按时办理房产过户，乙方有权退房并按原协议对甲方执行滞纳金及违约金等。2013年5月16日，又签订《补充协议》一份，约定：2013年6月30日前办理完毕过户手续，将原协议中“房产办理过户手续时所需交纳的税和费，甲方承担30%，乙方承担70%”变更为“过户所需税和费甲方承担60%，乙方承担40%，以此作为延迟过户手续的滞纳金及违约金”等。2013年6月28日，双方又签订《补充协议》一份，约定：2013年8月30日前办理完房产过户手续；对乙方交纳的400万元房款，甲方自2013年7月1日起按日千分之一支付给乙方违约金，以此作为再次迟延过户的违约罚金，并在交纳办证税和费前支付；逾期乙方有权按原购房协议要求甲方支付双倍滞纳金和违约金等。2013年12月5日，双方又签订《补充协议》一份，约定：2013年12月31日前办理完过户手续；原协议中“过户所需税和费甲方承担60%，乙方承担40%”变更为“所有费用均由甲方承担，乙方不再承担”；原协议中“房屋尾款331652元”改为在乙方收到房产证、契证、土地证三日内支付20万元，剩余131652元，不再支付等。2014年7月10日，双方再次签订《补充协议》一份，约定：2014年9月10日前办理完房屋过户手续；过户中产生的税和费均由过错方即甲方承担；原协议中“乙方收到房产证、契证、土地证三日内再向甲方交纳的20万元”，作为违约金及滞纳金不再交付；自2014年7月10日始，乙方有权向甲方收取每天2000元的违约金及滞纳金，直至过户手续完毕等。2014年8月4日，被告毕建利为原告出具“毕建利承诺在7月10日内办理完华光路博大广场五层办公楼的解封抵押手续，如有违约买方可采取任何措施”的承诺书一份。后因涉案房屋抵押未撤销，致使合同无法继续履行，为此，原告巩法江、李晓娟、聂文慧（均为甲方）与被告毕建利、田艳（均为乙方）及被告华联公司（担保方）于2014年9月30日签订《借款协议》一份，经协商将原购房款400万元及按原房屋买卖协议执行的违约金、滞纳金、利息等合计为527万元，转为借款，房屋买卖协议及补充协议同时废止，约定：借款金额为527万元，借款期限为2014年10月1日至2015年3月31日；乙方以位于滨州市黄河路龙悦国际17、18、19、20层（约4000平方米，价值月1600万元）作为抵押，在本协议签订之日起5日内，共同到开发商处办理变更购房协议，将乙方购买的上述房产变更到甲方名下，乙方归还本金和利息后，再将该房产恢复至乙方名下，由此产生的税费由乙方承担；月息为2.5%，乙方于每月底前将利息转入甲方指定账户内；逾期偿还本金及利息，按每日千分之五支付甲方违约金，并承担甲方因实现债权所发生的所有合理费用包括但不限于律师费、诉讼费等；担保方提供不可撤销的连带责任保证，担保期限至乙方还清本金和利息，担保范围为本金、利息、违约金及甲方实现债权所发生的全部费用等。签订协议后，双方未能将位于滨州市黄河路龙悦国际17、18、19、20层房屋办理变更购房协议。2014年11月29日，被告毕建利为原告出具“今毕建利保证在十日内将聂文慧、李晓娟的欠款利息全部付清。如有违约愿承担法律责任及损失”的保证书一份。后被告未按约履行，原告诉来本院，要求被告按其诉求支付。原告为此支付律师费20万元。
原告提出借款527万元中，127万元的组成为被告未在2013年4月1日交房，以此时间按月息2.5%，计算至2014年9月30日，共计18个月的利息为180万元；减去原告租赁被告华光路博大广场五楼的房租（自2013年10月份至2014年9月30日）30万元及被告延期交房支付给原告的23万元，剩余为127万元。被告提出利息过高，对其他无异议。
上述事实，有原告提供的《借款协议》一份、《协议》一份、付款凭证十三份、收据六份、补充协议五份、保证书一份、承诺书一份、企业信息一份、律师费发票一份及支付凭证一宗及双方当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2014年9月30日签订的借款合同，基于原告支付400万元购买被告位于张店区华光路博大广场五楼西侧写字楼的买卖合同。由于上述买卖合同未能履行，亦未能退款，双方从而约定将该购房款转为借款。借款合同中除已付购房款400万元之外的127万元，系扣除原告应支付被告的房租30万元及被告已支付原告的违约金23万元后的剩余款项，但该款中超过年息24%的部分，不符合相关法律规定，不能计入借款本金，故借款本金应重新确定为4908684.92元（按借款本金400万元，自2013年4月1日至2014年9月30日，按年息24%计算，利息为1438684.92元；减去原告租赁被告华光路博大广场五楼的房租30万元及被告延期交房支付给原告的23万元，剩余为908684.92元作为本金；再加本金400万元），此款应由被告毕建利、田艳支付。原告要求被告支付借款527万元的诉讼请求，部分事项不符合相关法律规定，本院不予全部支持。被告未按约偿还借款，构成违约，应支付借款利息877914.94元（按借款4908684.92元，自2014年10月1日至2015年6月30日，年息24%计算）。原告将127万元作为本金及按月息2.5%计算利息，超出相关法律规定，故其要求被告毕建利、田艳支付利息1054000元的诉讼请求，部分证据不足，本院不予全部支持。因被告毕建利、田艳未偿还借款，导致原告诉讼而支付律师费20万元，根据合同约定，应由被告毕建利、田艳负担。被告华联公司系涉案借款的连带责任保证人，应对上述承担连带清偿责任。被告华联公司承担保证责任后，有权向被告毕建利、田艳追偿。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告毕建利、田艳于本判决书生效后十日内偿还原告巩法江、李晓娟、聂文慧借款4908684.92元；
二、被告毕建利、田艳于本判决书生效后十日内支付原告巩法江、李晓娟、聂文慧借款利息877914.94元；
三、被告毕建利、田艳于本判决书生效后十日内支付原告巩法江、李晓娟、聂文慧律师费20万元；
四、被告山东华联置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告山东华联置业有限公司承担保证责任后，有权向被告毕建利、田艳追偿；
五、驳回原告巩法江、李晓娟、聂文慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57818元，由原告巩法江、李晓娟、聂文慧负担3500元，被告毕建利、田艳、山东华联置业有限公司负担54318元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 田成贵
审 判 员 聂振锋
人民陪审员 关宏建
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 崔楠1