重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初11053号原告：重庆市万景置业有限公司，住所地重庆市万州区白岩路一巷45号3层，统一社会信用代码91500101062888658X。法定代表人：何成修，男，汉族，1971年5月1日出生，住四川省三台县潼川镇建设街。委托诉讼代理人：宋小莉，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：唐月红，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师，一般代理。被告：冯竹，男，汉族，1984年3月17日出生，住重庆市万州区恒合土家族乡凤鸣街。原告重庆市万景置业有限公司（以下简称万景公司）与被告冯竹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告万景公司的委托代理人宋小莉到庭参加诉讼；被告冯竹经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万景公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年8月12日签订的商品房买卖合同；2、判决被告支付原告违约金2411元；3、判决被告支付原告因维权产生的律师费3500元；4、判决被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记、预售预告登记、预售抵押手续；5、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年8月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告向原告购买万州区沙龙路三段3752号阳光满庭13-8号房屋，约定房屋总价款303297元，被告应首付购房款63297元，余款通过银行按揭贷款。合同约定，被告不履行或者不按约定履行偿还银行贷款义务导致银行提前解除合同或原告承担连带支付责任的，被告除清偿原告代偿贷款、罚息等款项外，还应承担应付款1%的违约金、因维权产生的律师费、诉讼费、保全费等。2016年9月，被告不按约定履行银行贷款还贷义务，原告于2017年6月30日代被告向中国农业银行股份有限公司重庆万州分行偿还余欠按揭贷款。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，现被告不按约定履行银行还贷义务，应承担违约金、律师费等。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判决支持原告诉讼请求。被告冯竹未到庭应诉，未提供证据，无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行庭审审查，予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，原告万景公司（甲方）与被告冯竹（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定“乙方向甲方购买重庆市万州区沙龙路三段3752号阳光满庭13-8号房屋[预售许可证号：（301）预字第15019号]，房屋建筑面积72.15平方米，总价款303297元，乙方首付款63297元，余款240000元通过银行按揭贷款支付。交房期限及条件：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款的百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本约定时间付款，逾期在90日内，乙方按应付款的日万分之一向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。甲方逾期交房及逾期办证等违约金累计最高限额为已付房款的1％等内容。2016年8月12日，办理商品房合同备案登记。合同签订后，原、被告签订借款合同，被告向原告借款6万元用于支付首付，用所购房屋进行担保，约定分三期偿还，原告据此开具63297元的首付购房款收据。2016年8月23日，被告冯竹在中国农业银行股份有限公司万州分行按揭贷款240000元支付其余购房款，原告对此贷款承担阶段性连带保证责任。被告于2016年12月12日，通过银行转账支付原告25038元，其中契税3028元、装修押金2000元，支付购房首付款2万元。从2016年9月23日起至2017年6月16日，被告偿还银行按揭贷款本息共8期，其中本金为2603.23元，该款属被告已付购房款。因被告未按约定偿还银行按揭贷款本息超过3期，2017年8月29日，中国农业银行股份有限公司万州分行向万景公司及冯竹发出《债务逾期催收通知书》，要求万景公司承担保证责任，偿还冯竹贷款本金237396.77元及逾期利息。2017年8月30日，原告万景公司代被告冯竹偿还银行贷款本金237396.77元，代冯竹支付利息3684.85元、罚息12.69元、复利33.31元，利息合计3730.85元。结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院综合评析如下：一、商品房买卖合同应否解除本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。双方约定以首付加按揭贷款的方式支付购房款，被告未按约定履行支付购房按揭贷款的义务，导致贷款银行要求被告承担了连带保证责任，应视为被告未按约定支付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”个人购房贷款合同终止履行后，被告并未与原告协商以其他方式支付购房款，原告请求解除合同，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告配合协助办理注销商品房预售预告登记、合同备案登记、预售抵押登记，符合合同约定，本院予以支持。原告履行连带保证责任，偿还被告余欠借款本金237396.77元，代被告支付的利息3684.85元、罚息12.69元、复利33.31元，利息合计3730.85元。对原借款本金，因银行已支付万景公司，在商品房买卖合同及借款合同解除后，应由原告偿还银行；原告代被告所支付的银行贷款利息、罚息及复利，被告应支付原告；原告因维权产生的律师费3500元，属于原告因解除合同造成的实际损失，被告应予赔偿，原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，未履行的终止履行，对原告已付购房款及原告代收款，因被告未提出反诉主张权利，由原、被告双方另行依法结算，本案不作调整。二、约定违约金问题原告要求被告承担违约责任，支付违约金2411元。双方关于逾期付款的违约责任约定“乙方如未按本约定时间付款，逾期在90日内，乙方按应付款的日万分之一向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。”被告全部应付购房款为303297元，原告主张违约金2411元不违反双方的合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告重庆市万景置业有限公司与被告冯竹于2016年8月12日签订的关于买卖重庆市万州区沙龙路三段3752号“阳光满庭”13-8号房屋的商品房买卖合同，由被告冯竹于本判决生效后十日内协助原告注消该商品房的预售预告登记、预售抵押登记、合同备案登记；二、由被告冯竹于本判决生效后十日内支付原告重庆市万景置业有限公司违约金2411元，赔偿律师代理费损失3500元，合计5911元；三、驳回原告重庆市万景置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5850元，由被告冯竹承担；原告已预交，被告直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  程地华人民陪审员  余忠卿人民陪审员  吴劲松二〇一八年二月二十三日书 记 员  张 燕