河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民一终字第254号
上诉人（原审被告）：王甲，农民。
上诉人（原审被告）：王一（系王三之长子），农民。
上诉人（原审被告）：王二（系王三之次子），农民。
上诉人（原审被告）：尹丁（系王四之妻），农民。
四上诉人的委托代理人：陈文龙，河北阜城四通法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王五，农民。
委托代理人：陈某，农民。
委托代理人：欧阳建青，河北震坤律师事务所律师。
原审第三人：阜城县甲镇乙村民委员会。
法定代表人：王甲，系村委会主任。
上诉人王甲、王二、王一、尹丁因与被上诉人王五、原审第三人阜城县甲镇乙村民委员会（以下简称：乙村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服河北省阜城县人民法院（2014）阜民一初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王甲及其与上诉人王二、王一、尹丁的委托代理人陈文龙、被上诉人王五的委托代理人陈某、欧阳建青到庭参加了诉讼。原审第三人乙村委会经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：王五于1984年第一轮土地承包时承包了本村王田坟场土地3亩，1985年王五用王田坟场土地3亩与王丙承包的东北地1.7亩（该地属于一类地）进行了互换，因该地东边、北边均临道边，该地扩延至约2亩，后王五在该承包地东南部，阜霞路北建有六间简易房屋，建房时没有办理任何准建手续。1987年4月20日王五与王甲、王四（尹丁之夫，2005年去世）、王三（已故，系王一、王二之父）就该地及地上房屋签订协议，协议主要内容为：王五将房屋六间以7000元价格转让给王甲、王四、王三，土地2亩每年每亩给小麦500斤，在搞买卖期间作为租用，如形式有变，买卖不干了，由王五向其三户要一等地2亩、二等地2.5亩、三等地3亩，任意自选。协议签订后王甲、王四、王三即将房款7000元交付王五。后王甲办理了阜集建（93）字第18015号土地使用权证，王三办理了阜集用（2000）字第02091号土地使用权证，王金仓办理了阜集用（2000）字第02117号土地使用权证；王甲办理了阜集权字第21011号房屋所有权证，王三办理了阜集权字第21029号房屋所有权证，王金仓办理了阜集权字第21048号房屋使用权证。2007年5月21日阜城县人民政府作出“关于处理王五、王三等人土地纠纷案件的决定”，该决定第一项为：吊销王三名下阜集用（2000）字第02091号土地使用权证书；第二项为：责令阜城县国土局根据王金仓土地实际使用情况办理阜集用（2000）字第02117号集体土地使用证的变更登记手续；第三项为：责成阜城县房管局撤销王三名下阜集权字第21029号房屋使用权证，王甲持有阜集权字第21011号房屋使用权证，王金仓持有的阜集权字第21048号房屋使用权证。后王五不服决定，提起行政诉讼，阜城县人民法院作出（2009）阜行初字第3号行政判决书，维持了第一、三项，撤销了第二项决定。王五不服判决提起上诉，衡水市中级人民法院维持原判。2011年6月15日阜城县人民政府作出确认王甲持有的阜集建（93）字第18015号集体土地使用证无效的决定。2010年1月13日王五与乙村委会补签了6.58亩耕地的土地承包合同，为王五补发了第001号土地承包经营权证书。王甲、王金仓不服为王五补发的第001号土地承包经营权证书提起行政诉讼，2012年6月13日阜城县人民法院判决王五持有的第001号土地承包经营权证书无效，该判决已生效。
原审法院认为：1985年王五以土地互换的方式取得了诉争土地的承包经营权，之后乙村委会一直未对本村土地进行重新发包和调整（包括1999年土地二轮承包），王五与乙村委会对诉争土地虽没有书面承包合同，但其互换后取得的承包经营权的事实双方当事人没有异议，应予认定。2012年11月5日阜城县人民政府关于对王五与王甲等诉争土地的处理意见中写明该地为王五承包地，王五对该宗土地享有相关权利。乙村委会答辩称：诉争土地所有权属乙村委会，承包时属耕地，自1985年至今王五有承包经营权。以上部门均证实原告王五对诉争土地具有承包经营权，王五将诉争土地出租至今，没有证据证明土地性质有所改变，所以该土地应还是承包性质的耕地。王甲等四人称诉争土地已由耕地变更为建设用地，但没有合法有效证据证明，不予支持。1987年4月20日的协议中没有约定土地租赁期限，只写明“在搞买卖期间作为租赁，如形式有变，买卖不干了，王五向其三户要一类地……”。该表述应认定为没有约定租赁期限或约定期限不明，对约定不明或没有约定期限的合同应认定为不定期租赁，当事人可随时解除合同，原告王五要求解除出租协议，应予支持。王五在没有办理合法手续的情况下在承包耕地上建房，该房屋应属非法建筑，王五将非法建筑的房屋进行买卖，该房屋买卖行为应属无效。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第五十二条、第五十八条之规定。经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除王五与王甲、王四、王三于1987年4月20日签订的协议。王甲、王二、王一、尹丁于本判决书生效之日起60日内将诉争乙村东北地（四至为：东至通刘仁公路，西至王树军，北至曹瑞玲的耕地，南至阜霞公路）及该土地上的6间房屋（即买卖的房屋）归还王五；二、王甲、王二、王一、尹丁于本判决书生效之日起60日内将诉争土地上除王五六间房屋外的地上附着物清除。王五于本判决书生效之日起60日内退还被告王甲、王二、王一、尹丁房屋买卖款7000元。本案案件受理费100元，由王甲、王二、王一、尹丁负担。
上诉人王甲、王二、王一、尹丁不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：原审认定王五具有诉争土地的承包经营权没有依据。本案诉争的土地王甲、王四、王三于1985年作为沙石料厂以甲乙物资站与乙村委会签订征占地协议，1987年王五与王甲、王四、王三签订房屋转让协议，经王甲、王四、王三申请，阜城县人民政府土地管理局于1988年12月12日盖章同意补办占用耕地手续，后阜城县人民政府颁发诉争土地建设用地许可证和房产证。虽然后来被撤销，但撤证的原因是因证载面积与实际面积不符。阜城县人民政府的决定中也载明再重新核发相关证件。由此可以证明阜城县人民政府颁证、审批程序符合法律规定和政策规定。以上事实过程及证据材料均证明四上诉人已按国家政策履行了相关申请、审批业务，阜城县人民政府已批准由甲乙物资站征占、使用，诉争土地不属于耕地，所建房屋也不是非法建筑。王甲、王四、王三与王五房屋转让行为合法有效。以上事实的证据材料及现诉争土地周边现状属于甲开发区的录像四上诉人已在庭审中提交，原审认定事实不清。王五请求返还1.7亩承包土地，但其于1986年便在该地建房六间，于1987年将房产以7000元的价值转让给王四、王甲、王三，四上诉人占用诉争房屋、土地至今。依据《中华人民共和国物权法》第147条的规定，房屋等地上不动产所有权处分时，房屋所占用范围内的土地使用权随之转移。本案诉争土地已随房产一并转让，四上诉人受让房产的同时已取得该房产占用土地的土地使用权，王五非法办理的土地承包经营权证已被撤销，其诉请诉争土地的承包经营权没有合法依据。原审法院认定本案转让协议属于土地租赁协议是错误的，虽然协议内容中有“土地2亩，做生意期间，作为租用”的约定，但转让房屋建在诉争土地的中间位置，除去房屋外已不存在2亩土地，另外，协议中未约定租用期限，反而约定买卖不干了，受让方在其他地方另外给付其他耕地，可见双方均明知已经转让的房屋是无法收回的。对于已随房转让交付的土地，出让方无权也不能再悬空房屋在土地上设定租赁权。据此，即使按协议约定内容理解，受让方给付转让小麦或其他耕地，仅是对王五转让土地的“交换补偿”，而并非租赁费用，双方不存在真正意义上的租赁关系。双方所签订的协议属于附条件的房屋转让协议，一审法院认定属于租赁协议，认定事实不清。故此，王五要求解除租赁协议则无从谈起，况且，双方于1987年签订协议后，王甲、王四、王三居住房屋并使用土地做生意至今，合同已经履行完毕28年，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，任何一方已不具有解除权。尤其是诉争的土地已随房屋转让多年，早已成为甲镇开发区建设用地，并在此期间办理了房屋产权证书和建设用地使用证，王五再强行要求解除转让协议违背交易规则与法律规定。王五诉请返还承包地，未诉请解除协议返还房屋，原判决超出王五的诉请范围，违背不诉不理的原则及法定程序。请求二审法院撤销原判，驳回王五的诉讼请求，一、二审诉讼费由王五负担。
被上诉人王五答辩称：四上诉人的上诉理由是为了不退回诉争土地和非法转让的房屋而编造的，没有事实依据。1987年王五将承包的本村东北土地约2亩及6间房屋出租和转让给了王甲、王四、王三，之后，王甲、王四、王三每年向王五交租金至2005年，王甲、王四、王三在租赁期间，非法办理了房产权属证书，后被阜城县人民政府依法撤销。四上诉人称王五的承包地被阜城县人民政府批准为建设用地没有有效的证据证实，其不能否认土地租赁的目的。原审法院认定王五取得土地承包经营权，并认定为不定期租赁的事实是正确的。原判认定在没有办理合法手续的情况下即在承包地上建房，该房屋属于非法建筑，符合《中华人民共和国土地管理法》、《河北省农村宅基地管理办法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国城市房产管理法》的相关规定。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，四上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，维持原判。
原审第三人乙村委会未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。
二审庭审中，经询问，各方当事人对原审法院经审理查明的事实中除“阜霞路北建有六间简易房屋”内容以外的其他事实和诉争土地上现有六间砖结构的平房及王甲的石硝、沙子及其他建筑材料的事实均无异议，已当庭予以确认。
经征得到庭各方当事人同意，合议庭确认双方的争议焦点为：王五要求解除与王四、王甲、王三签订的协议，并请求返还诉争的土地应否支持，如何处理。
针对争议焦点，四上诉人的委托代理人陈文龙称：王五要求解除与王甲、王四、王三签订的房屋转让协议，不应得到法院支持。1987年4月20日双方签订转让协议，对争议房屋和土地做出明确约定，已经交付王五7000元，转让时争议土地上王五经营着砂石料场，虽然协议中没有注明，但是转让的是砂石料场和六间房屋，该六间房屋转让后由王甲、王四、王三每人两间，已经办理了房产证和土地使用证，自1987年至今由四上诉人使用。转让协议中约定“作为租用，每年每亩500斤小麦”的意思是王五转让房屋后，如需要种地，王甲、王四、王三可以给一等地（2亩）、二等地（2亩半）、三等地（3亩）作为交换，约定的500斤小麦并非租金，仅仅是没有交换土地的补偿，双方不存在租赁的行为。现王五要求解除协议，既没有事实依据，也没有法律依据。事实是该地现在属于开发区，土地价格增长，这是王五的一种反悔行为。原审法院依据第三人乙村委会提供的答辩状认定事实，第三人的答辩既违背了其出具的证明，也并非是答辩人亲自书写的真实意思，原审诉讼过程中，镇政府的负责人同法院接洽后，为防止王五上访，而找让人代写答辩状，找村委会盖章，不能反映客观事实。本案争议土地已经不属于耕地，变为建设用地，四上诉人已经办理了建设土地使用证。虽然证已宣布无效，但不是因为土地性质被宣布无效，而是因为占用期限到期，不影响诉争土地已经成为建设用地的事实。
被上诉人王五的委托代理人欧阳建青则称：阜城县人民政府2012年11月5日作出《关于甲镇乙村村民王五与王甲等三户村民土地纠纷事件的处理意见》，该处理意见已经明确从1985年开始，该土地为王五的承包地，王五对该土地享有相关权利。在原审中，甲镇人民政府2014年6月9日出具证明中也证明自1985年至今王五享有涉案土地的承包经营权，同时第三人的答辩意见中也明确自1985年起王五享有涉案土地的土地承包经营权，以上证据能够充分证明自1985年起，王五就享有涉案土地的承包经营权，双方于1987年4月20日签订的协议中，明确约定土地作为租赁，该协议属于没有约定租赁期限的协议，并且至今超过20年，王五有权随时解除租赁协议，另外，四上诉人从2006年没有支付租金，严重违反协议约定，王五也有权解除租赁协议。该房屋修建时，没有履行任何手续，属于违法建筑，原审认定房屋转让协议无效，是符合法律规定的，因此王五有权要求解除双方于1987年4月20日签订的协议，王五的请求是有法律和事实依据的。王五发现王甲持有土地使用证后，已经向法院提起了行政诉讼。其申请用地是0.56亩，审批是5.6亩，用地期限是2000年，在诉讼中因为政府发现该问题，于2011年6月15日确认王甲名
下的土地使用证无效。四上诉人主张的征、占地协议，是1985年签订的，此时王甲、王四、王三与王五的租地协议还没有签订。诉争土地不属于建设用地，即使按四上诉人的陈述，该地用于建设已经到期，到期后该地的性质应由人民政府确定，2012年阜城县人民政府已经确认诉争地为王五的耕地，四上诉人称该地为建设用地的主张不能成立。
二审中，被上诉人王五未提交新的证据。四上诉人提交两份录音证据，证据一：一审庭审后，王甲的儿子王万仓和尹丁的儿子王金仓去村委会主任王甲家中，了解村委会提出答辩意见情况的录音，该录音用于证实乙村委会的答辩状不是真实意思表示。证据二：王甲的儿子王万仓和尹丁的儿子王金仓与阜城县甲镇负责人牟其华的录音，该录音用于证实当时是为了防止王五上访的权宜之计。
经质证，被上诉人王五的委托代理人欧阳建青称：因王甲、牟其华没有到庭，不能证明录音中的人有王甲、牟其华，故对录音的真实性不认可。即使证据一的录音中是王甲本人，从录音内容中可以证明提交答辩状时王甲在场，并且王甲名字上的手印很可能是王甲本人所按，王甲了解答辩状中的内容，而现在的录音不排除王甲怕得罪人而推卸责任的情况。即使证据二的录音中是牟其华本人，能够证明提供答辩状时公章是王甲带着去的，答辩状的内容是村里提供的，王甲是清楚的，与四上诉人所称王甲的录音中的内容不一致，进一步证明王甲怕得罪人在录音中推脱责任。
本院对上述证据的认证意见为：四上诉人提交的两份录音证据，王五不认可其真实性，录音中提及的王甲、牟其华均未出庭，无法核实录音的真实性，对其在本案中的证明力不予确认。
经审理，二审法院查明的事实为各方二审中均无异议的事实。另查明：2012年11月5日阜城县人民政府出具《关于甲镇乙村村民王五与王福和（合）等3户村民土地纠纷事件的处理意见》中载明：“从1985年起，该宗土地为王五的承包地，王五对该宗土地享有相关权利”。2014年6月9日阜城县甲镇人民政府出具的证明中载明：“关于我镇乙村王五与本村王甲等3户土地纠纷案件，依据在乙村委会的证明材料及2012年11月5日的《关于甲镇乙村村民王五与王福和（合）等3户村民土地纠纷事件的处理意见》，进一步进行了调查，经调查了解到，……本案争议的土地1.7亩，自1985年至今王五有承包经营权”。原审第三人乙村委会提交的2015年6月10日的民事答辩状中载明：“自第一轮土地承包至今，我村没有对土地进行过调整，第二轮土地承包只是对第一轮土地承包进行了顺延。诉争的土地所有权属我村委会，承包时的土地属耕地，在耕地上搞其他建筑，未经审批都属违法行为。本案的争议土地1.7亩自1985年至今王彦玲（令）有承包经营权”。本案涉及的王金仓系王四与尹丁的儿子。
本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。本案中，涉案土地为农用地，在没有任何准建手续的情况下，王五在诉争土地上建房，随后与王甲、王四、王三签订买卖合同并约定用于搞买卖，双方签订买卖协议后，虽然王甲、王四、王三办理了土地使用证及房屋所有权证，但上述证书或被吊销，或被撤销，或已无效，阜城县甲镇人民政府出具的书面材料及乙村委会的答辩意见中均载明双方诉争的土地为耕地，现在无充分的证据证明涉案土地依法转为建设用地。原审法院认定诉争土地上的房屋为非法建筑，案涉房屋买卖无效，并无不当。四上诉人以曾经办理过房屋产权证和建设用地使用证为由，主张诉争土地已转为建设用地不能成立，不予采信。关于王五是否拥有诉争土地承包经营权的问题，虽然2012年6月13日原审法院判决王五持有的第001号土地承包经营权证书无效，但该判决作出后，阜城县甲镇人民政府2012年11月5日出具的处理意见中载明“王五对该宗土地享有相关权利”，之后，该人民政府2014年6月9日出具的证明及乙村委会2014年6月10日的答辩状中均确认“自1985年至今王五有承包经营权”的事实。原审法院认定王五拥有诉争土地的承包经营权并无不妥。四上诉人不认可王五拥有诉争土地的承包经营权，但其未提供充分的证据证明其主张，本院不予采信。王五与王甲、王四、王三1987年4月20日的签订协议中明确约定“土地2亩每年每亩给小麦500斤，在搞买卖期间作为租用”的内容，原审认定为不定期的租赁协议，亦并无不当。原审审理过程中，王五提交了增加诉讼请求申请，并在原审2014年6月10日开庭审理时宣读了该申请，四上诉人称王五未诉请解除协议，原判超出诉请范围裁决的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，四上诉人的上诉理由不能成立，原审判决结果并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王甲、王二、王一、尹丁负担。
本判决为终审判决。
审判长 许晓芬
审判员 吕国仲
审判员 刘万斌
二〇一五年九月二十四日
书记员 王晓娜