湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7324号
上诉人（原审第三人）：刘璇，女，1989年4月4日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：杜平，湖北垦博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文华，男，1970年2月10日出生，汉族，户籍所在地武汉市蔡甸区，现住武汉经济技术开发区。
委托诉讼代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
原审被告：唐文化，女，1966年7月25日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区。
委托诉讼代理人：鲁俊峰，湖北纬思律师事务所律师。
原审被告：刘正军，男，1965年8月20日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区。
委托诉讼代理人：鲁俊峰，湖北纬思律师事务所律师。
上诉人刘璇因与被上诉人李文华、原审被告唐文化、原审被告刘正军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘璇上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判李文华与唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》无效，或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。李文华与唐文化于2004年3月30日签订《私房买卖合同》时，涉诉土地性质为集体土地，《私房买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，合同无效，即自始无效，现在可以买卖交易，不能倒推出缔约时可以买卖交易。2.被上诉人在一审庭审中变更的诉讼请求属于诉讼请求不明确，依法应当予以驳回，一审法院径直做出裁判属于程序违法。3.一审判决认定上诉人为涉案房屋共有权人，同时判定上诉人协助过户的义务矛盾。4.一审判决认定本案属于家事代理权无依据，一审被告处分上诉人的财产并未经过上诉人同意，上诉人对涉诉房屋的所有权来源于征地拆迁的安置。
李文华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐文化、刘正军述称，请求支持上诉人的上诉请求。
李文华向一审法院起诉请求：1.确认李文华与唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》合法有效；2.唐文化、刘正军按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至李文华名下；3.本案诉讼费全部由唐文化、刘正军承担。一审诉讼过程中，李文华将其第二项诉讼请求变更为：唐文化和刘正军按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至李文华名下；若法院判决刘正军、刘璇也是此房屋的共有权人，诉讼请求变更为唐文化、刘正军及刘璇按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至李文华名下。
刘璇向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘璇与唐文化、刘正军对位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房产共同所有；2.确认李文华与唐文化签订的《私房买卖合同》无效；3.本案诉讼费由李文华、唐文化、刘正军承担。
一审法院认定事实：唐文化与刘正军于1987年8月24日登记结婚，刘璇系唐文化、刘正军的独生女，于1989年4月4日出生。唐文化、刘正军原所有的武汉经济技术开发区的老房拆迁后，根据其家庭成员结构（夫妻＋独生女），分配还建房即为涉案房屋一套，系武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室，并根据人口结构结算还建房的购房资金。根据李文华购房的委托，案外人王娟（系李文华的亲戚）代替李文华（买方乙方）于2004年3月30日与唐文化本人（卖方甲方）签订《私房买卖合同》，约定：甲方唐文化将所有的涉案房屋以115000元价格卖给乙方李文华，涉案房屋系2003年原建华村集体拆迁还建楼，未办理房屋两证；能办理两证时，由甲方领取两证交给乙方，由乙方负责办理过户手续，甲方应无条件协助乙方，费用由乙方承担等。唐文化在合同上甲方处签名，王娟代替李文华在合同上签上了李文华的名字，江群香（唐文化、刘正军的亲戚）、龚久会作为合同签订的证明人签名。签订合同时，刘正军在场。合同签订的当天，江群香向王娟出具收条一份，载明：今收购房款壹拾壹万伍仟元整。收款人江群香。同日，唐文化收到户名唐祖伙（系江群香的丈夫）的存折，上面记载存款金额9万元。此后，李文华收到涉案房屋并居住使用至今。2009年8月21日，涉案房屋办理权属初始登记，登记权利人为唐文化，房屋所有权证号：武房权证经字第××号，土地使用权证号武开国用（还2009）第4670号，土地性质为国有划拨土地。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的权属？2.《私房买卖合同》的效力？3.刘璇的诉请能否在本案中一并审理？
关于涉案房屋权属的争议焦点，李文华认为出卖时房屋权利人是唐文化，唐文化、刘正军及刘璇认为房屋是家庭共有财产。一审法院认为：涉案房屋系集体土地上房屋拆迁还建的房屋，根据家庭人口结构（夫妻＋独生女）确定涉案还建房屋的户型、面积和购买还建房资金计算标准（其中老房拆完补偿的现金折抵新房购房款），故涉案房屋应属家庭财产；另唐文化、刘正军及刘璇也认可涉案房屋系家庭财产。虽目前产权证明上登记的权利人是唐文化，但实际为唐文化、刘正军及刘璇共同共有。
关于私房买卖合同效力的争议焦点，李文华认为有效，唐文化、刘正军及刘璇均认为无效，一审法院认为：1.涉案房屋初始登记的土地性质为国有划拨土地，证明即使原签订买卖合同时土地性质为集体土地，但在现为国有土地性质的情形下，按照法律规定，原房屋仍可进行买卖交易；2.在签订《私房买卖合同》时，涉案房屋并未办理权属登记。综合考虑唐文化、刘正军及刘璇（当时未满十五周岁）的家庭成员关系、被拆迁老房的权属、还建涉案房屋的标准以及涉案房屋在签订房屋买卖合同后由李文华一直使用居住情况，可以认定唐文化与李文华签订房屋买卖合同的行为，是得到全体家庭成员认可的家事代理行为。该私房买卖合同未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。
关于刘璇的诉请能否在本案中一并审理的争议焦点，李文华认为刘璇的申请是一个确权申请，故刘璇提出的申请不能在本案中一并审理。刘璇认为其对于涉案房屋有所有权，所以应该参与其中。一审法院认为刘璇作为家庭成员，涉案房屋的权属及处置和其有关联性，有可能涉及到其个人权利和义务的变动，其诉请和参与诉讼符合第三人参加诉讼的规定。法院在审查房屋买卖合同效力之前，必须要确定房屋权属，同时为方便当事人诉讼，解决当事人诉累，刘璇提出房屋确权的诉讼请求在本案中可并案审查。
综上所述，涉案房屋系唐文化、刘正军及刘璇共同共有，刘璇请求确认涉案房屋系家庭成员共同共有的诉请符合客观事实，予以支持。李文华与唐文化签订的《私房买卖合同》合法有效，该合同对李文华、唐文化、刘正军及刘璇均具有约束力，在有关部门可以办理涉案房屋产权变更登记的情形下，李文华提出判令唐文化、刘正军及刘璇承担协助办理产权过户义务的诉请符合合同约定和法律规定，予以支持。因涉案房屋的初始登记土地性质为国有划拨土地，故唐文化、刘正军及刘璇提出集体土地上房屋不能对外买卖的观点不适用涉案房屋买卖行为，而据此提出合同无效的观点不予采信。对于一般家庭来说，处分房产这种大额家庭财产，由夫妻一方隐瞒其它家庭成员单独处分显然不合常理，同时结合李文华从购房后就居住涉案房屋至今的事实来看，系唐文化个人擅自处分共有财产的事实在无其它证据充分证实的情形下，不能成立，故对于唐文化、刘正军及刘璇提出唐文化一人擅自处分共有财产导致合同无效的观点不予采信。
一审法院判决：一、位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋系唐文化、刘正军和刘璇共同共有；二、李文华与唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》合法有效；三、唐文化、刘正军和刘璇于一审判决生效之日起十五日内协助李文华将位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属变更登记至李文华名下；四、驳回刘璇的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，刘璇申请参加诉讼案件受理费100元，合计200元，由唐文化、刘正军共同负担150元，刘璇负担50元。
二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，李文华与唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋系唐文化、刘正军、刘璇共同共有，但考虑到签订该合同时刘璇的年龄、刘璇与唐文化、刘正军的家庭成员关系、被拆迁房屋的权属、还建涉案房屋的标准以及签订合同后李文华一直在涉案房屋中居住使用等情况，可以认定唐文化与李文华签订《私房买卖合同》的行为是唐文化得到全体家庭成员认可的家事代理行为。该《私房买卖合同》虽然约定涉案房屋系村集体拆迁还建楼，但涉案房屋办理初始登记时，其土地性质为国有划拨土地，因此，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。故一审认定涉案房屋系唐文化、刘正军、刘璇共同共有，《私房买卖合同》合法有效，唐文化、刘正军、刘璇协助李文华将涉案房屋权属及房屋所在的土地使用权属变更登记至李文华名下并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘璇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年十二月十三日
书记员 黄劼