连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第2282号
原告肖宏（反诉被告），连云港市军队离休退休干部第二休养所职工。
委托代理人程祖康，连云港市开发区朝阳办事处人民调解员。
被告连云港中冠房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：本市连云区中山西路267号。
法定代表人吴永民，董事长。
委托代理人戴徽，江苏华德律师事务所律师。
委托代理人李廷慧，江苏华德律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖宏诉被告（反诉原告）连云港中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法由代理审判员周鹤公开开庭进行了审理。原告肖宏（反诉被告）委托代理人程祖康，被告中冠公司（反诉原告）委托代理人戴徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）肖宏诉称：2011年7月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于墟沟中山西路北侧院前路东侧日出东方小区第五号楼1单元1103室。合同约定被告应于2012年9月30日前交房。2011年8月9日，双方签订补充协议，约定首付款为301822元，其余50万元采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告依约履行了合同约定的付款义务，但是被告却未按照合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，截止今日，被告仍然未交房，故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金45102.49元（自2012年10月1日起至2015年10月31日）；3、判令被告返还原告多支付的购房款10000元；4、被告承担本案的诉讼费。
被告中冠公司辩称：被告拥有同时履行抗辩权，原告至今未付清房款，尚欠3万元，因此被告有权不交付房屋，不承担违约责任。
反诉原告中冠公司诉称，2011年7月30日，肖宏购买日出东方小区第5号楼1单元1103室房屋，合同约定价款为841822元，肖宏至今金支付了811822元，剩余3万元至今未给付。另外，该房屋的实际面积超出合同约定面积0.87平方米。按照合同约定，肖宏应当予以补足，即4427元。请求判令：1、反诉被告肖宏支付反诉原告3万元购房款及利息，利息自2011年12月6日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算。2、反诉被告肖宏给付因面积多的0.87平方米而给付的房款4427元。3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告肖宏辩称：1、2011年8月9日反诉被告与反诉原告签订了补充协议，该协议是这一房屋买卖全部经过的重要合同要件，不可或缺的部分，当事人采用合同书面的合同书形式签订合同，至双方当事人盖章签字时已经成立，因此该份补充协议合法有效。2、既然有原被告合同和补充协议，原被告就应当行使权利履行义务。反诉原告逾期不交付房屋属于逾期违约。购房款已经全部付清。3、关于反诉被告的第二项诉求，原告没有通知我收房，我不知道实际面积大于合同面积，应当按照合同履行。
经审理查明：中冠公司系日出东方小区开发商。2011年6月25日，肖宏向中冠公司支付3万元，作为购买位于该小区第5#幢1单元1103室房屋的定金。
2011年7月30日，中冠公司与肖宏签订《商品房买卖合同》，约定肖宏购买中冠公司位于日出东方第5#幢1单元1103室房屋，房屋建筑面积为165.42平方米。商品房单价为5089元/平方米，总价款为841822元。该合同第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对超出3%时，买受人有权退房。第六条付款方式及期限买受人按贷款付款约定：买受人于合同签约之日付清受其购房款共计人民币贰拾陆万壹仟捌佰贰拾贰元整，余款伍拾捌万整办理贷款。若银行不予办理贷款，买受人必须在接到通知3天内付清房屋余款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.若在2011年9月30日之前未办理好贷款，则买受人必须在2011年10月15日将贷款所约定金额以现金方式支付给出卖人，否则视为违约，违约责任按本合同第七条第1种方式处理。第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年9月30日前，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因法律、法规政策发生变化，出卖人在变化之日起30日内告知买受人付清或买受人办理银行贷款未放款者。3、买受人未付清房款或买受人办理银行贷款未放款者。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按逾期时间，分别处理。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。
2011年7月2日，肖宏已给付被告房屋首付款231822元。
2011年8月9日，肖宏（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，该协议约定：一、商品房买卖合同第六、七条不在约定范围之内，无违约责任。二、卖方负责办理银行贷款等其他事项。三、卖方同意卖方除贷款数额外的余额肆万元按每月壹万元打入卖方账户，若买方不能按时还款，则按千分之五的利息付给卖方。四、合同生效后，买方若不能按时还款，则自行承担一起责任。落款处买方有原告签字捺印，卖方有被告公章确认。
2011年12月6日，原告（借款人）与中国农业有农行股份有限公司连云港连云支行（贷款人）、中冠房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定，原告向贷款人借款50万元购买房屋，借款期限为276个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名中冠房地产公司，开户行为中国农业银行股份有限公司连云港连云支行营业部，账号10×××18.还款方式为等额本息还款法。借款人用位于连云港市连云区中山西路26号日出东方小区5号楼1单元/门1103室的房屋为上述借款作抵押，抵押物评估价值84.1822万元。
2011年12月6日，原告（抵押人）与中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（抵押权人）、被告（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》，该合同约定抵押人与担保人签订《商品房预售（购）合同》，购买座落于连云区中山西路26号日出东方小区5号楼1103室的房地产，建筑面积165.42㎡，房价款841822元。抵押人因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。抵押权人同意抵押人以上述房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物。抵押权人在本合同生效后，即按《个人购房担保借款合同》约定，向抵押人提供所购房地产价值59%抵押（按揭）贷款，贷款额为伍拾万元。抵押（按揭）自2011年2月6日起至2034年12年5日止。2011年12月16日，中国农业银行股份有限公司连云港连云支行向原告出具个人借款凭证，该凭证载明，肖宏借款50万元，借款日期2011年12月6日，到期日期2034年11月15日，执行利率为7.40250%。
原告于2012年2月4日、2012年3月26日、2012年5月22日、2012年5月29日、2012年7月5日分五次，每次给付被告1万元购房款。
2015年11月2日，原告通过EMS向日出东方物业办公室工作人员林航邮寄催告函一份，要求被告在接到该函5日内与原告办理交房手续，并按照合同约定支付逾期交房违约金，返还原告多付的购房款10000元。该邮件于2015年11月3日林航本人签收。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、个人借款凭证、收据、EMS邮寄单及当事人陈述等在案佐证，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为，本诉部分：1、原告购买的被告中冠公司位于日出东方第5#幢1单元1103室房屋的价款有无变更。2、被告中冠公司是否应当向原告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金。反诉部分：1、反诉被告购买的中冠公司位于日出东方第5#幢1单元1103室房屋的价款有无变更。2、反诉被告是否应当因涉案房屋面积比购房合同约定多的0.87平方米而给付反诉原告购房款4427元。
关于本诉部分，第一个争议焦点即原告购买的被告中冠公司位于日出东方第5#幢1单元1103室房屋的价款有无变更的问题。本院认为，在购买商品房的交易中，商品房的坐落、面积、单价以及总价是商品房买卖合同的核心条款，如合同双方对上述内容进行变更，必然要对变更内容进行明确说明或约定。原、被告签订的《商品房买卖合同》中确定的涉案房屋的价款为841822元，该合同第六条约定原告付清首期购房款261822元，剩余580000元办理贷款。原告于2011年7月2日付清该261822元。本案的争议焦点即为如何理解该协议中的“除贷款数额外的余额”。被告称贷款是2011年12月6日批下，其签订补充协议时预测原告能够贷款54万元，因此才签订的补充协议，其未能提供其所主张的原告第一次申请贷款54万元的申请表。本院依职权调取原告在中国农业银行申请个人信贷业务的申请表，该申请表中贷款金额为50万元，申请日期为2011年8月19日，虽然2011年8月9日，原告与被告签订的《补充协议》约定“卖方同意买方除贷款数额外的余额肆万元”，将原《商品房买卖合同》中的部分条款作了变更，但被告在签订补充协议之时也不能预见到原告实际能从银行贷款到的数额，原、被告签订该补充协议的目的为对4万元的给付方式及期限进行约定，并非对房屋的总价款进行变更，并未就涉案房屋价款的变更达成一致意见。原告称被告曾承诺为其办理公积金及银行贷款共同还款，但因其公积金中的余额不足以偿还房贷，无法办理公积金还贷，故被告同意为其减免4万元的购房款。原告的公积金数额原本就不够偿还除首付款以外的购房款，必须要通过银行贷款方式还款，被告也不可能将原告偿还银行贷款的负担通过减收购房款的方式转嫁给自己，补充协议不能应证原告的此种说法，因此，被告的辩解与通常购买商品房的交易习惯较相符也较为合理，本院依法予以采纳。原告关于被告减收购房款的理由则不能成立，故本院认为涉案房屋的价款并未变更，仍为841822元。
关于本案的第二个争议焦点即被告中冠公司是否应当向原告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的问题，原告主张自2012年10月1日至2015年10月31日，按照变更后的房屋价款的万分之0.5计算逾期交房违约金为45102.49元。本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限，被告应当在2012年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，该条的第二款第3项中同时也约定如买受人未付清房款或买受人办理银行贷款未放款者，出卖人可据实予以延期，如上一争议焦点所述，购房款并未变更，仍为841822元，原告于2012年5月29日前给付被告购房款801822元，尚有30000元未给付，被告有权依据该第八条的约定延期向原告交付涉案房屋，并且不需要向原告支付逾期交房的违约金，故对原告肖宏的该项诉讼请求本院依法不予支持。
关于反诉部分，第一个争议焦点即反诉被告购买的中冠公司位于日出东方第5#幢1单元1103室房屋的价款有无变更的问题，该焦点已在本诉中予以论述，在此不再赘述。
第二个争议焦点即反诉被告是否应当因涉案房屋面积比购房合同约定多的0.87平方米而给付反诉原告购房款4427元。反诉原告中冠公司认为，根据其提供的连云港市产权处测绘处出具的房屋测绘成果任签单，涉案房屋的面积为166.29㎡。反诉被告肖宏认为该测绘表没有绘制时间，真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，即使该测绘表确系连云港市产权监理处测绘队所出具，但根据肖宏与中冠公司签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。中冠公司至今未向肖宏交付房屋，该涉案房屋亦未办理产权登记，中冠公司所主张的因涉案房屋面积与合同约定的面积不同而要求肖宏支付差额，尚未达到合同约定的其可以向肖宏主张面积差额价款的时间节点。如涉案房屋的实际面积与约定面积确有误差，中冠公司可待涉案房屋交付于肖宏，肖宏办理产权登记后另行向原告主张权利。
本院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系原、被告的真实意思表示且不违反法律规定，故该合同及协议依法成立，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案房屋的价款为841822元，肖宏已向中冠公司支付购房款801822元，尚余30000元购房款未给付，肖宏应当将剩余的3万元购房款给付中冠公司。关于反诉原告中冠公司要求肖宏支付自2011年12月6日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算的利息的诉讼请求，本院认为，虽然双方在补充协议第一条约定，商品房买卖合同第六、七条不在合同约定范围之内，无违约责任，但违约责任是法定责任，只要当事人一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任，该补充协议也未明确免除肖宏逾期付款的违约责任，现肖宏未按照商品房买卖合同中约定的房屋价款全额给付中冠公司购房款，使得中冠公司不能及时得到该笔款项而失去支配使用该款项的权益，故肖宏应当给付中冠公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。关于违约金中的利息的起算时间，2011年12月16日，中国农业银行向肖宏发放了一手房贷款50万元，肖宏自当天起即知晓其仅能贷款50万元，而并非54万元，按照通常交易习惯，其应当于当日给付中冠公司4万元，又因双方签订了补充协议，该补充协议未对预期贷款数额与银行实际房贷数额出现差距的情况进行约定，其后双方也未对该偏差达成一致意见，本院参照该补充协议中的还款方式，由肖宏每月向中冠公司还款1万直至还清该3万元为止。自2012年2月至2012年5月肖宏已每月给付中冠公司1万元，共计4万元。庭审中，中冠公司自述每月22号还款1万元，故自2012年6月起，肖宏每月22日前给付中冠公司1万元，共应当分四个月给付中冠公司4万元。肖宏已于2012年7月5日给付中冠公司1万元，剩余3万元应当于2012年7月22日、2012年8月22日、2012年9月22日前分别给付中冠公司1万元，违约金中的利息起算时间分别为2012年7月23日起，以1万元为本金；2012年8月23日起，以2万元为本金；2012年9月23日起，以3万元为本金计算至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告肖宏的全部诉讼请求。
二、反诉被告肖宏于本判决生效之日起十日内给付反诉原告连云港中冠房地产开发有限公司购买日出东方第5#幢1单元1103室房屋的剩余购房款30000元及违约金（违约金从2012年7月23日起，以1万元为本金；2012年8月23日起，以2万元为本金；2012年9月23日起，以3万元为本金计算至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
三、驳回反诉原告连云港中冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180元，由原告肖宏承担（已交纳）。反诉案件受理费330元，由反诉被告肖宏承担（反诉原告已预交，反诉被告应承担部分与上述款项一并给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1510元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 周鹤
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经旅行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，使用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，在规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。