四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5430号
上诉人（原审被告）中铁五局（集团）有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区。
法定代表人张回家，总经理。
委托代理人谢研尖，男，汉族，1979年2月19日出生，住长沙市雨花区。
上诉人（原审被告）中铁五局（集团）有限公司成都分公司，住所地：成都市金牛区。
负责人卢平，总经理。
委托代理人谢研尖，男，汉族，1979年2月19日出生，住长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）成都华铁餐饮有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人李白华，经理。
委托代理人叶峰，四川聚贤律师事务所律师。
上诉人中铁五局（集团）有限公司（以下简称中铁五局）、中铁五局（集团）有限公司成都分公司（以下简称中铁五局成都公司）因与被上诉人成都华铁餐饮有限公司（以下简称成都华铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，成都华铁公司与中铁五局成都公司签定了《房屋租赁合同》，租赁期2007年11月28日至2008年11月27日。2008年11月26日成都华铁公司作为承租方以乙方的名义与中铁五局成都公司作为出租方以甲方的名义，就位于成都市二环路北三段212、214、216号第二层至第七层房屋租赁，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有的位于成都市二环路北三段212、214、216号第二层至第七层房屋出租给乙方作为旅店经营，另将底楼铺面中的3号铺面房及楼梯租赁给乙方作为旅店服务台。租期三年，从2008年11月28日起至2011年11月27日止。二、租金：2008年11月28日至2010年11月27日，每月租金15000元。十五、合同期满后，甲方有权另租。在同等条件下，乙方如需续租享有优先权，租期、租金双方另行商定，否则乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件，将房屋完整无缺的交还甲方”。2011年11月27日合同期满后，双方未签订续租合同，成都华铁公司一直占有、使用该房屋，2012年1月21日15时26分，中铁五局成都公司的职工黄莉以的手机号给成都华铁公司的法定代表人李白华的手机号发送短信一条：“李白华：由于多次打电话给你，李一直不接，故现在以此短信正式通知你，我公司将现有所有权位于成都市二环路北三段212、214、216号的一幢房屋整体招租，年租金为五十五万元整，你若有租赁之意，请务必在二月五日之前与我公司联系，若无联系我公司将作为你已放弃租赁处理。以此为证据。并请及时回复本机，若不回复我公司也将视同李放弃租赁。中铁五局成都分公司”，同日15时32分黄莉给成都华铁公司的法定代表人李白华发送短信一条：“请于二零一二年二月三日上午九时整到我公司办公室面谈，若不能准时到场我公司将视李放弃租赁。中铁五局成都分公司”。同年2月3日16时5分黄莉给成都华铁公司的法定代表人李白华发送了一条短信：“李白华：你若要租赁我单位位于二环路北三段212、214、216号的整幢房屋，年租金为五十五万元整，并每年按8%递增。李如果确实有诚意租房，请于2012年2月4日上午八点半到我公司面谈。中铁五局成都分公司”，同日15时34分成都华铁公司的法定代表人李白华回复短信一条：“中铁五局成都分公司：我单位要续签二环路北三段212号整幢房屋；等贵单位回复签约时间。李白华”，16时8分李白华又回复短信一条“明天上午来面谈”。2月4日成都华铁公司的法定代表人李白华到被告中铁五局成都公司后，中铁五局成都公司给李白华一份空白合同，双方未签订房屋租赁合同。同年2月5日，成都华铁公司与成都市金乐酒店用品有限公司签订了《购销合同》，成都华铁公司在成都市金乐酒店用品有限公司购买总价294000元的酒店用品，预付定金60000元。同月6日，成都华铁公司与关礼才签订了《装修工程施工协议》，由关礼才负责成都市二环路北三段212号的房屋装修，工程总价1388888元，预付定金160000元。同月8日，成都华铁公司与肖富高签订了《卫浴采购合同》，约定：肖富高为成都华铁公司提供卫浴产品总价480000元，交付定金90000元。同月10日，成都华铁公司的法定代表人李白华与签订弱电改造合同书，交付订金80000元。其后成都华铁公司以同意550000元的条件要求与中铁五局成都公司签订租赁合同，中铁五局成都公司置之不理。同月7日，中铁五局成都公司通过公证送达的形式向成都华铁公司寄送一份《通知》：鉴于我们双方所签《房屋租赁合同》已于2011年11月27日合同期满。我方已于2011年11月2日向你方发出房屋收回通知，至今你方仍未按合同规定将房屋交回我方。根据《房屋租赁合同》的约定及《合同法》之规定，我方有权收回出租房屋。现我方作为出租人正式通知你：请你公司务必于2012年2月12日前向我公司交回所租房屋及预期至今的房屋租金及滞纳金等费用，如果你方逾期不来办理退房事宜及履行补款义务，我公司将于2012年2月13日强行收回租赁房屋，并将通过法律途径追究你公司的法律责任，依法维护我公司的合法权益。同月11日成都华铁公司将租赁房屋退还给被告中铁五局成都公司。
2012年4月1日，中铁五局成都公司以甲方的名义与邓学军代表成都市安的逸商务旅店以乙方的名义签订了《房屋租赁合同》，约定：一、成都市二环路北三段212号、214号、216号楼房一栋，出租给乙方租期8年，从2012年4月1日起至2020年3月31日止，装修期为3个月，自2012年4月1日至2012年6月30日止，装修期甲方不收取乙方租赁费。二、租金400000元，从租赁生效的第三年起按每二年租金递增5%办理。
2012年9月6日，成都华铁公司与中铁五局成都公司及第三人邓学军房屋租赁合同一案向原审法院起诉，要求确认成都华铁公司享有中铁五局成都公司拥有的成都市二环路北三段212号、214号、216号房屋的优先承租权；中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；责令中铁五局成都公司于判决书发生法律效力后三日内依照中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定的相同内容及条件与成都华铁公司签订《房屋租赁合同》。同年12月17日成都华铁公司向原审法院申请撤诉，同日原审法院作出（2012）金牛民初字第5962号民事裁定书：准许成都华铁公司撤回起诉。2013年1月18日中铁五局成都公司与成都华铁公司房屋租赁合同一案起诉至原审法院，要求判令成都华铁公司支付延期给付租金的违约金25650元；支付2011年11月27日至2012年2月11日的房屋占用费37500元，同年5月7日原审法院作出（2013）金牛民初字第1629号民事判决书，判决：成都华铁公司于本判决生效之日起二十日内支付中铁五局成都公司违约金5130元、房屋占用费37500元；驳回中铁五局成都公司其他诉讼请求。2013年1月7日成都华铁公司与中铁五局成都公司、中铁五局公司及第三人邓学军房屋租赁合同一案向原审法院起诉，要求判决中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；确认成都华铁公司享有中铁五局成都公司拥有的成都市二环路北三段212号、214号、216号房屋的优先承租权；责令中铁五局成都公司于判决书发生法律效力后三日内依照中铁五局成都公司与第三人于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定的相同内容及条件与成都华铁公司签订《房屋租赁合同》；中铁五局公司对中铁五局成都公司的行为承担连带责任。同年6月9日成都华铁公司向原审法院申请撤回起诉，原审法院作出（2013）金牛民初字第1392号民事裁定书：准许成都华铁公司撤回起诉。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同二份、证据保全公证书、通知和邮政快递单、合同书、收据三张、装修工程施工协议书、卫浴采购合同及报价单、购销合同及供货清单、函件、成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1629号民事判决书、成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第5962号民事裁定书、成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1392号民事裁定书及当事人的陈述在案佐证。
原审法院认为，成都华铁公司与中铁五局成都公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，符合法律的规定，是合法有效。争议的焦点：成都华铁公司主张中铁五局成都公司存在缔约过失责任和侵害优先承租权；其理由一、中铁五局成都公司的职工黄莉向成都华铁公司的法定代表人李白华发送三条短信，根据其内容是希望和成都华铁公司订立合同的意思表示，是一种要约行为，加之成都华铁公司有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作，成都华铁公司的法定代表人李白华短信回复同意中铁五局成都公司的要约的意思表示，是一种承诺行为，为此承诺生效后双方应当订立书面合同，其后中铁五局成都公司未与成都华铁公司签订书面租赁合同，是一种缔约过失责任；二、按照合同的约定在租赁期满后，在同等条件下，成都华铁公司如需续租享有优先权。中铁五局成都公司将房屋以租金400000元，租赁期8年的条件出租给案外人邓学军时，未告知成都华铁公司及征求是否愿意同等条件承租，侵害了成都华铁公司的优先承租权。中铁五局成都公司辩解，成都华铁公司自愿不再继续租赁房屋，才将房屋租赁给他人，不存在侵害原告的权利，其次成都华铁公司诉称为签订合同购买了物品是虚假的，此前的诉讼中未提出，故不应予支持。
首先根据法律的规定租赁合同是诺成、不要式合同，成都华铁公司在中铁五局成都公司发出要约之后，作出愿意继续承租的承诺之后，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立”，且已经为履行合同作了准备工作，其后被告中铁五局成都公司并不与其签订房屋租赁合同，明显有悖《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项；“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”、第（三）项：“有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，属于缔约过失责任，应当承担赔偿成都华铁公司为签订合同作了准备工作的相关损失。其二、优先承租权的要求是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，而且优先承租权不但可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件：首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。成都华铁公司与中铁五局成都公司签定的房屋租赁合同约定了优先承租权，那么中铁五局成都公司在与第三人邓学军订立的租赁合同中约定的条件为同等条件，应当征求成都华铁公司是否愿意在同等条件下承租，但中铁五局成都公司并未征求成都华铁公司的意见，就将该房屋出租给邓学军，导致成都华铁公司丧失在同等条件下优先承租的权利。为此中铁五局成都公司作为出租方在租赁合同期满后，将原租金180000元／年提高到550000元，在成都华铁公司承诺愿意继续租赁，并为承租房屋作了必要准备工作的情况下，未与其签订租赁合同，存在缔约过失责任，在收回租赁房屋后以400000元的价格出租给案外人邓学军，并未在同等条件下征求成都华铁公司是否愿意承租，侵害了成都华铁公司享有的优先承租权，为此中铁五局成都公司应当承担缔约过失责任及侵害优先承租权的损失，即成都华铁公司为履行合同购买酒店物品、酒店装修等准备工作，因不能租赁出租物经营使用，现原告成都华铁公司要求赔偿各项损失760000元，但成都华铁公司未提交遣散员工费用、装修房屋材料存放费、水电费等共计350000元的相关证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，成都华铁公司的该项主张，原审法院不予支持，且成都华铁公司提交的订购卫浴产品交付定金90000元、弱电改造交付订金80000元的损失，是在中铁五局成都公司发出返还出租物通知后产生的，属于成都华铁公司扩大损失的部分应自行承担，该两项损失的请求，原审法院不予支持。中铁五局成都公司辩解将房屋重新招租，租给谁是其权利，未侵害成都华铁公司的任何权利，既然成都华铁公司与中铁五局成都公司签订的合同约定同等条件下的优先承租权，既是对物权的限制，中铁五局成都公司应当遵守诚实信用原则按照约定履行，让成都华铁公司在同等条件下有优先承租权，为此其辩解理由不成立，原审法院不予支持。中铁五局成都公司辩解成都华铁公司为签订合同购买了物品是虚假的，以前的庭审中未提出，前两次的诉状都说明放弃这部分权利，在本案审理中中铁五局成都公司未提交相应的证据证明成都华铁公司主张的损失是虚假的，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，中铁五局成都公司承担举证不力的后果，加之成都华铁公司在此前的诉讼中未主张损失，并不代表成都华铁公司放弃了该项请求的权利，故中铁五局成都公司的辩解理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十二条、第六十条、第一百一十九条的规定，判决：一、中铁五局、中铁五局成都公司在本判决生效后十日内支付成都华铁餐饮有限公司赔偿款220000元；二、驳回成都华铁公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元减半收取2850元，由中铁五局成都公司负担。
宣判后，原审被告中铁五局（集团）有限公司、中铁五局（集团）有限公司成都分公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法将本案发回重审或驳回起诉。其主要上诉理由是：一、上诉人发出的短信是要约邀请而非要约，李白华的回复也不是承诺；二、被上诉人逾期交纳租金构成违约，上诉人有权单方终止合同收回房屋，合同终止，被上诉人的优先权条款也一并终止，被上诉人不享有优先承租权，且上诉人租赁物已不是原来的租赁物。三、续租合同未签订的原因在被上诉人一方。四、被上诉人主张的损失的证据存在严重瑕疵。
被上诉人成都华铁公司答辩称，一、短信的往来是要约和承诺；二、上诉人仅以曾经被撤回的诉讼中对租赁房屋房价过高而不再租赁的陈述而认为被上诉人不愿意续租是不正确的，该错误的诉讼已被撤回；三、上诉人之前承租的面积已达整体房屋面积的90%以上，根据最高人民法院的解释被上诉人享有优先承租权；四、被上诉人已提交了充分的证据证明损失。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院另查明，2012年9月6日和2013年1月7日成都华铁公司与中铁五局成都公司及第三人邓学军房屋租赁合同一案向原审法院二次起诉中均诉称：“李白华将此合同拿回去后，反复考虑觉得第一被告（中铁五局成都公司）以前的年租金192000元，一下涨到55万元，且从第二年起每年年租金递增8%，认为第一被告提出的租金太高，便放弃续租的想法，于2012年2月11日将承租的房屋移交给了第一被告”。
本院认为，成都华铁公司与中铁五局成都公司签订的《房屋租赁合同》约定“合同期满后，中铁五局成都公司有权另租，在同等条件下，成都华铁公司如需续租享有优先权”，故在合同期满后，成都华铁公司在同等条件下享有优先承租权。中铁五局成都公司工作人员黄莉向成都华铁公司的法定代表人李白华发送短信，李白华回复短信，从双方的短信内容可以认定中铁五局成都公司发出要约，成都华铁公司作出承诺，在双方协商签订合同过程中，成都华铁公司未当场签订合同，根据其在二次诉讼中的自认，成都华铁公司与中铁五局成都公司未签订新的租赁合同，系因成都华铁公司认为租金过高不愿意签订合同所致，故中铁五局成都公司不存在缔约过失，成都华铁公司关于中铁五局成都公司承担存在缔约过失责任的主张不能成立，本院不予支持。成都华铁公司认为二次诉讼已经撤回，不应当作为认定依据的主张，因其在诉称中的陈述是其对事实的自认，在无其他证据推翻其自认的事实的情况下，该自认应当作为认定事实的依据，故其主张不能成立，本院不予支持。但中铁五局成都公司在将房屋以年租金40万元出租给第三方时，未通知成都华铁公司，损害了成都华铁公司的优先承租权。成都华铁公司提交的损失证据均是在其决定不与中铁五局成都公司签订新的租赁合同后产生，其要求中铁五局成都公司承担该部分损失的赔偿责任的依据不足，本院不予支持。上诉人中铁五局公司、中铁五局成都公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原判认定部分事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7716号民事判决。
二、驳回成都华铁餐饮有限公司的诉讼请求。
本案二审案件受理费4600元，由成都华铁餐饮有限公司负担。一审案件受理费2850元，由成都华铁餐饮有限公司负担1825元，中铁五局（集团）有限公司成都分公司负担1825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 刘一颖