黑龙江省讷河市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0281民初845号
原告：王洪波，男，1981年9月25日出生，汉族，公务员，住黑龙江省讷河市，
原告：王宇龙，男，1985年11月15日出生，汉族，个体户，住黑龙江省讷河市，
二原告共同委托诉讼代理人：李凤芝，黑龙江东滢律师事务所律师。
被告：唐玉梅，女，1954年5月15日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省讷河市，
委托诉讼代理人：孙立岩，黑龙江音河律师事务所律师。
第三人：陈影，女，1958年11月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市，
原告王洪波、王宇龙与被告唐玉梅、第三人陈影案外人执行异议之诉一案，经本院（2017）黑0281民初2170号民事判决书判决后，王洪波、王宇龙提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2017）黑02民终2295号民事裁定书，撤销了（2017）黑0281民初2170号民事判决发回讷河市人民法院重审。讷河市人民法院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王洪波、王宇龙及其共同委托诉讼代理人李凤芝，被告唐玉梅及其委托诉讼代理人孙立岩，第三人陈影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王洪波、王宇龙向本院提出诉讼请求：1.确认王洪波、王宇龙与陈影之间的买卖房屋协议有效。2.停止对讷河市卫东街宏达造纸2号楼00单元02层，面积为320.84平方米楼房的执行。3.诉讼费用由唐玉梅承担。事实和理由：原告王宇龙与第三人陈影于2016年4月24日签订租房合同，约定租用陈影所有的座落于宏达造纸2号楼00单元01号楼房2、3、4层，租期五年，王宇龙用于开办讷河市福祥老年养护院。2017年3月20日，王洪波、王宇龙与陈影签订了房屋买卖协议书，约定将宏达造纸2号楼00单元01号商服楼有证面积962.54平方米和无证面积约480平方米，以3,300,000元的价格卖给王洪波、王宇龙，房屋交付日期以合同签订之日为准。楼房价款在本协议签订之前已经支付310,000元，因该楼房已被陈影抵押给黑龙江讷河农村商业银行股份有限公司拉哈支行（以下简称讷河农商行拉哈支行），双方约定剩余房屋价款2,990,000元，由王洪波、王宇龙在本协议签订后一次性现金支付陈影拖欠讷河农商行拉哈支行的贷款本金及利息，剩余部分用于偿还陈影拖欠讷河农商行拉哈支行的其他贷款。王洪波、王宇龙在还清陈影抵押贷款后，讷河农商行拉哈支行解除涉案楼房抵押，王洪波、王宇龙准备办理楼房过户手续。唐玉梅因与陈影存在借贷纠纷，向讷河市法院申请诉前财产保全，法院查封该楼02层面积320.84平方米。王洪波、王宇龙认为已支付相应价款，实际占有涉案楼房，非因自身原因没有及时办理过户手续，涉案楼房所有权已经发生转移，讷河市法院应当停止执行。
被告唐玉梅辩称，1.讷河市人民法院作出的（2017）黑0281财保13号及财保13-1号民事裁定书适用法律正确，程序合法，应予维持。2.原告王洪波没有对保全裁定提出异议，因此，王洪波不能作为本案的原告参加诉讼。3.案外人提出异议有两点，第一是对执行行为的异议，第二是对执行标的的异议，本案原告只是对执行标的提出异议，那么审理本案就应遵照最高院关于办理执行异议案件的规定第28条的规定，本案原告在讷河法院查封前虽然签订了房屋买卖合同，被告认为是原告与被告及银行恶意串通损害本案被告的合法利益，同时原告与第三人签订的买卖合同也违反了城市房屋管理法第38条第6项的规定，根据合同法52条第二项、第五项的规定，应认定原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。原告未支付全部价款，且合同也未约定分期付款，所以原告违反了28条的规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人陈影述称，当时其欠讷河农商行钱，房屋租给原告期间，还不上了，如果房屋被银行收走原告会受到损失，后来陈影找到二原告协商，将房屋卖给二原告，作价3,300,000元，余款等办房证时二原告贷款给付。卖房屋的事属实。剩余的房款二原告没有给陈影，陈影欠供热费大约60,000多元，不知道二原告怎么算出的71,000元。欠唐玉梅钱属实，但暂时没有，只能以后挣钱再还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的二原告提供的证据一、租房合同复印件和证据七、房照一本复印件及被告提供的讷河市人民法院（2017）黑0281财保13号裁定书和讷河市人民法院（2017）黑0281财保13-1号裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：
二原告提供的证据二、房屋买卖协议书复印件，证明陈影于2017年3月20日将房屋卖给二原告，是以还贷的形式购买的楼房，当时剩余房款260,000元未付，约定由二原告将这260,000元给讷河农商行。被告对该证据有异议，1.该合同存在原告与第三人及银行恶意串通，损害本案原告利益。2.该合同违反了城市房地产管理法第38条第六项规定，未取得房屋产权证的房屋不得转让，根据合同法第52条第二项和第五项的规定，应认定该合同无效。3.本合同双方约定的价格明显低于市场价格，每平方米2,287元，明显低于讷河市场价格，存在低价转移财产损害原告利益。陈影对于该协议无异议。本院认为该证据系二原告与陈影签订，先付310,000元后，以涤除陈影在讷河农商行该房屋抵押贷款的形式购买，且已将该房屋在讷河农商行的抵押解除，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故本院对该证据予以采信。二原告提供的证据三、收条一份复印件。证明陈影收二原告楼房款3,036,768元。被告异议为，收条没有写明日期，什么时间收到二原告的房款，不能与合同相对应，反映不出合同的真实性。陈影对该证据无异议。本院认为，该证据能与二原告陈述的以涤除银行贷款的形式购买房屋相印证，故本院对该证据予以采信。二原告提供的证四、王洪波在农业银行信用社贷款借据复印件一份，证明在2017年3月21日王洪波贷款替陈影还2,150,000元又拿580,000元现金加上房租，一共是房款3,036,768元，房子本身因陈影贷款作的抵押，后因二原告买房子还款而将他项权解除。被告对该证据异议为，只能反映王洪波向银贷款，不能反映王洪波替陈影还款，因陈影的贷款还款凭证均是陈影的名字，并没有反映王洪波的任何字样。陈影对该证据无异议。本院认为，该证据证实了原告向银行贷款，交付房款的事实，故本院对该证据予以采信。二原告提供的证据五、房屋调查表及地籍调查表复印件。证明二原告买房子后已经在办理房屋证产权过户手续。被告异议为，未加盖公章不能体现真实性。陈影对该证据无异议。该证据在（2017）黑0281民初2170号案件时已对原件核实，故本院对该证据予以采信。二原告提供的证据六、与集中供热公司协议一份。证明王洪波买房子时代替陈影还款71,000元，其中2015年-2016年度的供热费50,000多元，暂时还没交纳。被告认为该证据与被告无关，根据最高院关于执行异议和复议案件的规定第28条第三项规定，原告应将剩余房款交付人民法院执行。陈影对该证据无异议，但认为金额不对。本院认为该证据系二原告与供热公司签订的协议，与本案无关，本院对该证据不予采信。二原告提供的证据八、还王洪波信用社2,150,000元的贷款利息凭证。证明王洪波是想办完房照后办按揭贷款，因房照没有办下来，导致利息很高，因此事受到损失。被告认为王洪波偿还2,150,000元产生的利息应当由其自行承担，对于房屋能否及时过户原告应当预见到可能因某种原因不能过户，因交易的房屋首先就存在着抵押权，抵押权是否能及时消灭存在着不可预见性，造成房屋不能过户，责任在原告。陈影对该证据无异议。本院认为该证据系王洪波对其贷款偿还利息的凭证，本院对该证据的真实性予以采信。二原告提供的证据九、11张还款凭证复印件。证明替陈影还贷款。被告认为仅有两张是陈影的，金额2,595,076元，其它款项是还冯志娇23,323.22元和龙河70,000元及欠张伟峰款38,368元，从上述还款凭证可看出，原告与被告及银行恶意串通，还其他人欠款，损害被告的利益，造成被告的债权在审判后无法执行，因此说明原告与第三人之间签订的合同无效。陈影对该证据无异议，冯志娇是其小叔子，替陈影贷的款，其它的都是欠讷河农商行（信用社）的贷款。
通过对证据的分析、认证，本院查明的事实如下：第三人陈影所有的座落××××东街宏达造纸2号楼00单元01号楼房，其中第1、2、3层有房屋所有权证面积962.54平方米，第4层无证面积约480平方米，陈影以该楼房抵押在讷河农商行拉哈支行办理贷款。2016年4月26日，王宇龙与陈影签订房屋租赁合同，约定租用宏达造纸2号楼00单元01号商服楼，租期五年。2017年3月20日王洪波、王宇龙与陈影签订房屋买卖协议书购买该楼房，约定房屋价款3,300,000元，预付310,000元，剩余房屋价款2,990,000元，由王洪波、王宇龙在协议书签订后一次性现金支付陈影拖欠讷河农商银行的贷款，剩余部分用于偿还陈影拖欠讷河农商银行的其他贷款利息。2017年3月21日，王洪波、王宇龙偿还陈影欠讷河农商行拉哈支行（陈影和冯志娇名下）和龙河支行（70,000元）贷款共计2,726,767.22元，讷河农商行拉哈支行办理解除该楼房他项权利手续。陈影出具“收到王洪波、王宇龙楼款叁百零叁万陆仟柒佰陆拾捌元整，宏达造纸2号楼商服1-4层，收款人陈影”收据1份，没有签署日期。2015年4月29日，陈影向唐玉梅借款700,000元。2017年3月23日，唐玉梅向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）黑0281财保13号民事裁定书，查封该楼02层面积320.84平方米。王洪波、王宇龙与被陈影均不服，一致认为法院应当解除查封，分别向本院提出异议和复议，被本院作出的（2017）黑0281财保13-1号民事裁定书予以驳回。现唐玉梅诉陈影民间借贷纠纷一案，本院已于2017年6月1日作出（2017）黑0281民初1830号民事判决，判决陈影于本判决生效后五日内给付原告唐玉梅欠款700,000元，并以前述本金为基数，自2015年4月29日起至借款付清之日止，按2%月利率向原告支付利息。该判决已经生效。
另查明，王洪波、王宇龙还有剩余房款260,000元未给付陈影。在本案审理过程中本院已裁定冻结了王洪波、王宇龙未给付陈影的剩余楼款260,000元。
本院认为，本案作为案外人执行异议之诉，审理的是案外人王洪波、王宇龙对涉案房屋提出的排除执行的理由是否能够成立，即案外人能否对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。在王宇龙租用并占有涉案房屋期间，王洪波、王宇龙与陈影在法院查封前签订了房屋买卖合同，并交付了310,000元房款，余款以涤除该房屋在讷河农商行拉哈支行的抵押的方式及用剩余房款替原房屋产权人陈影偿还借款的方式支付。为此王洪波向银行贷款2,150,000元并通过民间借贷的方式借款，于2017年3月21日替陈影偿还了讷河农商行拉哈支行的借款，解除了涉案房屋在讷河农商行拉哈支行的抵押权，剩余房款260,000元王洪波、王宇龙尚未给付。王洪波、王宇龙在办理房屋产权证期间，发现该房屋于2017年3月23日被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议、复议规定）第二十八条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。因此，在执行异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。
本案中，在人民法院查封之前王宇龙已租用该房屋使用，后王洪波、王宇龙和陈影签订了书面买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效的合同，且双方已实际履行，王洪波、王宇龙交付了大部分房款3,036,768元，余款260,000元已被法院冻结，符合《异议、复议规定》第二十八条的规定。应停止对涉案房屋的执行。唐玉梅申请法院查封的房屋，只及于该房屋尚未全部支付的房款260,000元。
综上所述，确认王洪波、王宇龙与陈影在2017年3月20日签订的房屋买卖协议书有效，停止对讷河市卫东街宏达造纸2号楼00单元02层，面积为320.84平方米楼房的执行的诉讼请求，本院予以支持。唐玉梅不能在王洪波、王宇龙以购买房屋的目的替陈影偿还讷河农商行拉哈支行借款解除涉案房屋抵押权中获得利益，而且被告以王洪波、王宇龙与陈影及银行恶意串通，低于市场价格处份财产的抗辩主张，未提供证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：
一、确认王洪波、王宇龙与陈影在2017年3月20日签订的房屋买卖协议书有效。
二、停止对讷河市卫东街宏达造纸2号楼00单元02层，面积为320.84平方米楼房的执行。
案件受理费13,800元，由被告唐玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判长 袁爱民
审判员 范艳伟
审判员 张 贤
二〇一八年四月二十八日
书记员 于晓庆