广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初928号
原告：佛山市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步联桂路荟景豪庭荟星居首层B-30号商铺，注册号440682000088706。
法定代表人:刘宏才。
委托诉讼代理人：黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。
被告：卢瑞影，女，汉族，1962年4月9日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓，广东法岸律师事务所律师（代理权限从2018年3月1日起至2018年3月23日止）。
原告佛山市彩生活物业管理有限公司与被告卢瑞影物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序于同年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄芝庆及被告的委托诉讼代理人杜宪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费33740.88元；2.被告向原告支付公摊电费266.53元、公摊水费1368.18元；3.被告支付违约金15000元（以被告每期逾期缴交的物业管理费及公摊水电费为本金从逾期之日起至实际清偿日止按每日千分之五计算，上限为15000元，超出部分不予主张）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系位于广东省佛山市南海区丹灶镇祈福路2号名都畔山华庭小区二期（以下简称“案涉小区”）畔山蓝湾15幢的业主（以下简称“案涉房屋”），该房屋住宅面积518.4平方米，花园面积738.14平方米。佛山市南海钜隆物业管理有限公司（原告公司变更前的名称）自2014年1月15日至2015年12月31日为名都畔山华庭小区提供物业管理服务，在物业管理区域内由名都畔山华庭小区业主按如下标准向原告交纳物业管理费：房屋为2.0元/月/平方米、花园为0.5元/月/平方米，物业管理费不包含水电费公摊。截至原告起诉之日，被告共欠缴物业管理费33740.88元（2014年1月至2015年12月）、公摊电费266.53元（2014年1月至2015年6月）、公摊水费1368.18元（2014年1月至2015年12月）。经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相应物业管理费、公摊水电费。
被告辩称：一、2015年9月份之前的物业管理费和2015年8月份之前的公摊水费、公摊电费及相应的违约金均已过诉讼时效:1.原告诉请的物业管理费、公摊水费、公摊电费均属于定期给付债务，而非分期给付债务，定期产生的物业管理费、公摊水费、公摊电费均为独立债务，每期均应单独计算诉讼时效，不能适用《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》有关同一债务分期履行诉讼时效的规定。原告提交的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“物业管理服务费按月收取，每月15号为缴费时间；公共水电分摊费用按月收取，每月发生费用在次月15号前收取”。上述约定显然与定期给付债务的特征完全一致。每月的物业管理费和公摊水、电费的诉讼时效应分别按照上述约定从履行期限届满次日开始计算。2.按照《中华人民共和国民法通则》，原告的起诉已超过诉讼时效。原告诉请的物业管理费和公摊水电费产生于2014-2015年，应适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，原告2018年1月16日才向法院起诉，显然已超过诉讼时效。即使按照“从旧兼从长”的原则确定《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题，也只有2015年10月至12月共三个月的物业管理费及2015年9月至12月共四个月的公摊水费、公摊电费未过诉讼时效。即使被告需要支付违约金，相应的诉讼时效也同样应按照上述期限计算。
二、原告无权收取2014年1月1日至15日的物业管理费。
按照原告提交的其与案外人广东中奥物业管理有限公司佛山南海分公司（以下简称“中奥物业公司”）签订的《协议书》，2013年5月1日至2014年1月15日，原告擅自将案涉房屋管理区域内的物业管理责任整体转让给中奥物业公司，该行为并未取得业主的同意，违反了国务院《物业管理条例》第三十九条的禁止性规定及《前期物业管理服务协议》第一条第一款第5项的约定，在原告未提供物业管理服务的情况下，无权收取该阶段的物业管理费。
三、原告未提供证据证明其系案涉物业管理区域前期物业管理服务提供方、其真实提供了合格的物业管理服务。
1、原告未提交与开发商及全体业主签订的《前期物业管理服务协议》，其提交的证据材料中，物业的名称非常混乱，无法确定其就是案涉物业管理区域的物管企业。《房屋装修装饰管理规定》写的是“碧琴湾”全体业主；《前期物业管理服务协议》写的是“名都.畔山华庭.畔山蓝湾14幢”，业主临时公约写的是“名都.畔山华庭”、水费单写的是“名都畔山豪庭”、电费单是“名都畔山华庭”，物管企业向业主开具的收费收据还先后用过“名都畔山华庭管理处财务专用章”和“畔山美墅项目收费专用章”。原告并未提供案涉物业管理区域经政府审批的准确名称，也未提供证据证明上述不同地名均属于同一物业管理区域，对案涉的大部分物业都不能提供物管合同证明其物管主体资格。
2、物业管理服务合同是双务合同，即使能确定原告是涉案物业管理区域的物管企业，原告也应先证明其已实际提供了合格的物业管理服务，然后才有权利向业主收取物业管理费。事实上，大批业主之所以未缴纳物业管理费，就是因为原告怠于履行职责，未经业主同意，多次擅自将物业管理责任整体转让他人，致使实际物业管理服务极为低劣，除原告自己提交的与中奥物业公司的转让交接协议外，实际物管企业向业主出具的物管费、装修押金、证件押金收据也五花八门，有盖“畔山美墅项目收费专用章”的，也有盖“名都畔山华庭管理处财务专用章”的，2016年1月，业委会收回物业管理权自行管理后，部分业主要求原告退回装修押金，原告竟然声称装修押金非其收取，要求业主找实际收取人退款，如果原告的陈述属实，则充分说明原告曾经将物业管理责任擅自转让给他方，鉴于以上情况，原告应当提交其已实际履行了保安、公共卫生等方面的管理职责的证据，方可有权要求业主支付物业管理费。
四、原告要求支付公摊水、电费证据不足。
原告提交的水费单上的名称为名都畔山豪庭，与物业所在地址并不一致，无法证明该水费系案涉物业管理区域产生的公摊水费。原告未提交证据证明电费通知单上记载的电费就是案涉物业管理区域产生的公摊电费,亦未提交公摊水、电费的分摊依据和分摊标准。原告未提交银行转账单等支付凭证证明其已向供水供电企业实际支付了公摊水电费，尤其是公摊电费，原告只提交了电费通知单，没有提交电费发票，根本无法证明已经实际代业主缴纳。
五、即使参照原告提交的《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的管理服务收费标准：住宅按建筑面积2元/月/平方米、花园按建筑面积0.5元/月/平方米，在原告未提交证据证明案涉物业的住宅建筑面积和花园面积的情况下，原告诉请支付物业管理费没有事实依据。
六、原告未提交上述物业的收楼确认书，因为该物业存在质量问题，而开发商佛山市傲龙投资有限公司一直未予以解决。该物业均未达到收楼条件，被告未收楼，更未享受过物业管理服务，即使该物业需要缴纳物业管理费和公摊水电费，也应由物业开发商佛山市傲龙投资有限公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
1.原告提供的《资质证书》庭后提交了原件进行核对，本院对其真实性予以确认。
2.原告提供的《水费通知单》、《丹灶水务水费通知单》、《广东省国家水务局通用机打发票》、《电费通知单》均为原件，客观反映了案涉房屋的水电费缴纳情况，被告亦未能提供相反证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。
3.原告提供的《水费统计表》、《电费统计表》所记载的用水用电数据中，其与《水费通知单》、《丹灶水务水费通知单》、《广东省国家水务局通用机打发票》数据一致部分，本院对其真实性予以确认，对于没有证据予以佐证的公摊水电费部分，本院对此不予确认。对于公摊水电费的计算标准问题，本院已审理的该同一小区的其他业主与原告签订的《前期物业服务协议》中有约定“公共水电费用由全体业主（按户）共同分摊”，结合同一小区物业服务收费标准一致的惯例做法，本院认定本案的公摊水电费亦应按户分摊，故对于原告在该《水费统计表》、《电费统计表》中记录的有证据佐证的被告应分摊的该部分公共水电费数额本院亦予以确认。
4.被告提供的《钜隆物业收款收据》、《收款收据》、《收据》虽为原件，但其收款单位所盖印章为“畔山美墅项目收费专用章”、“名都畔山华庭管理处财务专用章”，未有证据显示该收款单位与原告为同一主体，原告对此亦不予确认，本院对上述证据的关联性不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告企业名称原为佛山市南海钜隆物业管理有限公司，于2015年6月12日变更为现名称，企业类型为有限责任公司（法人独资）；2013年4月22日至2016年4月22日期间，原告物业服务资质等级为二级。
2011年1月17日，被告与案外人佛山市南海傲龙投资有限公司（以下简称“傲龙公司”）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定被告向傲龙公司购买案涉房屋。傲龙公司应当在2011年3月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格及已办理竣工验收备案及符合合同约定的商品房交付被告使用。合同附件一中载明了案涉房屋每层的平面图。
同日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定被告住宅面积为518.4平方米，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米2.0元收取，花园按建筑面积每月每平方米0.5元；业主当月物业服务费用及上月公共维修分摊、水电费的缴交时间为每月15号前。物业服务费由收楼通知所约定交楼日期起计收，因被告原因未收楼或收楼后空置房屋，该物业管理服务费用及公共分摊费用按全额计收。被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交纳违约金。
2014年1月15日，原告与中奥物业公司签订一份《协议书》，约定：中奥物业公司于2013年5月1日开展碧翠苑、畔山别墅物业管理服务，中奥物业公司于2014年1月15日12点前将上述两项目的物业管理服务移交给原告，原告承接两项目物业管理服务。自2013年5月1日至2014年1月15日期间两项目所有应收的物业管理费、水电费、公共能耗费等费用属于中奥物业公司，中奥物业公司在经营期间（2013年5月1日至2014年1月15日）尚未收取两项目的所有费用委托原告代收。其中合同附件中载明被告卢瑞影所有的案涉房屋住宅面积为518.4平方米，花园面积为738.14平方米。
2014年5月13日，案涉物业进行了房产权属登记，登记权属人为被告，登记房屋建筑面积为518.4平方米，共用土地面积为936.2平方米。
2014年1月15日至2015年12月31日期间，原告为名都畔山华庭小区二期全体业主提供物业服务。名都畔山华庭小区二期共有48户。2015年12月,案涉小区业主委员会成立。2015年12月31日，原告撤出案涉小区。
2015年9月、10月、12月，被告应分摊的公摊水费分别为80.74元、59.75元、51.56元，合计192.05元。被告至今未支付上述款项及2014年1月至2015年12月期间的物业管理费。
另查明，2016年7月26日，原告以案外人熊文旭欠付名都畔山华庭小区物业管理费及公摊水电费为由向本院提起诉讼，致（2017）粤0605民初11140号案。本院在该案中查明原告与该小区部分业主如陈某瑞、黄某茵、熊某娣、刘某权等签订有《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用住宅按建筑面积每月每平方米2.0元，花园按建筑面积每月每平方米0.50元；公共水电费用由全体业主（按户）共同分摊；业主当月缴交物业服务费用及上月公共维修分摊、水电费时间亦为每月15号前。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：一、2014年1月15日至2015年12月31日期间原告是否为案涉小区提供了合格的物业服务；二、本案是否已超过诉讼时效；三、被告所享有使用权的花园面积应如何确定；四、被告应否向原告支付违约金。
关于2014年1月15日至2015年12月31日期间原告是否为案涉小区提供了合格的物业服务问题。原、被告于2010年11月26日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。虽然按原告提供的证据显示，案涉小区中途有更换物业公司的行为，但双方并未提供证据证明已解除了《前期物业管理服务协议》，原告也提供了电费通知单、水费通知单、水费发票等证明2014年1月15日至2015年12月31日期间其仍然为案涉小区业主提供了物业服务，被告也未能提供相反证据反驳该段时间接受了其他物业公司的物业服务，故本院认定上述期间被告为案涉小区的物业服务单位。
被告虽主张其因案涉房屋质量问题一直未收楼，但双方签订的《前期物业管理服务协议》约定因被告原因未收楼或收楼后空置房屋，该物业管理服务费用及公共分摊费用按全额计收，被告并未举证明证明案涉房屋存在质量问题或其他问题等非自身原因造成未收楼的状况；其次，如房屋存在质量问题，其与开发商约定的交楼时间为2011年，至今长达六年多的时间内被告对此既未提出异议又未通过司法途径等方式向开发商提出追偿不合常理；再次，被告于2014年5月13日已办理了案涉房屋的产权登记，如其确未收楼，则无必要也不可能办理案涉房屋的权属登记，故被告该主张与常理相悖，本院不予采纳，并认定被告作为案涉物业的所有权人已接受了原告的物业服务，应按照《前期物业管理服务协议》约定向原告支付相应的物业管理费。被告同时主张原告未提供合格的物业服务但未能提供充分有效的证据予以证明，本院对其意见不予采纳。
关于本案诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业管理费、公摊水费、公摊电费均属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是有可分性，均为独立债务，故诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之时分别单独计算。双方约定的物业管理费的支付时间为每月15号前缴交当月的物业服务费及上月公摊水电费，故每一期的物业服务费及公摊水电费均应按此独立计算诉讼时效。
同时《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，应按照“从旧兼从长”的原则确定《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题，即：1.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效已届满，无溯及力；2.《中华人民共和国民法总则》实施时旧法诉讼时效未届满，有溯及力。具体到本案，原告诉请的物业管理费和公摊水电费产生于2014-2015年，原告于2018年1月16日提起本案诉讼，原告的权利保护范围为从2015年10月1日起至原告起诉之日止所产生债权，故原告主张中2015年10月至12月共三个月的物业管理费及2015年9月至12月共四个月的公摊水费按《中华人民共和国民法总则》的规定尚未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。其余的物业管理费及公摊水电费已超过诉讼时效，其已丧失胜诉权，本院对此不予支持。但原告未能提供证据证明2015年11月的公摊水费已实际产生并由原告垫付，故原告的该部分主张本院不予支持。被告关于诉讼时效的抗辩合理，本院予以采纳。
关于花园面积确定问题。双方虽未提供《补充协议》证明被告实际取得的案涉小区花园的使用权，但原告提供的其与案外人中奥物业公司签订的《协议书》附件中载明了被告所使用的花园面积，被告对该证据的真实性并不持异议，再结合案涉房屋的建筑面积、共用土地面积及《广东省商品房买卖合同》所附房屋平面图计算，原告主张被告在案涉小区取得的花园面积使用权为738.14平方米理据充分，本院予以采纳。
综上，被告应向原告支付2015年10月至12月的住宅物业管理费为3110.4元（2.0元/月/平方米×518.4平方米×3个月）、花园物业管理费为1107.21元（0.5元/月/平方米×738.14平方米×3个月），上述合计4217.61元。被告同时应向原告支付2015年9月、10月、12月共三个月的公摊水费192.05元。原告诉请在本院核定范围的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
如前所述，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告应按照协议约定向原告支付物业服务管理费和公摊水电费，被告至今未向原告支付2015年10月至12月共三个月的物业管理费及2015年9月、10月、12月的公摊水费，已构成违约，应承担相应的违约责任。协议虽约定逾期支付物业管理费及公摊水电费需按每日千分之五计付违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌定被告以每月的欠款总额为本金从逾期之日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告，即被告应分别以1117.54元（1036.8元+80.74元）为本金从2015年10月16日起；以1096.55元（1036.8元+59.75元）为本金从2015年11月16日起；以1036.8元为本金从12月16日起；以51.56元为本金从2016年1月16日起，均至实际清偿日止按日万分之五计付违约金，原告主张违约金总额以15000元为限，本院予以照准。原告诉请在本院核定范围内的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告卢瑞影应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理服务费4217.61元予原告佛山市彩生活物业管理有限公司；
二、被告卢瑞影应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水费192.05元予原告佛山市彩生活物业管理有限公司；
三、被告卢瑞影应于本判决发生法律效力之日起十日内分别以1117.54元为本金从2015年10月16日起；以1096.55元为本金从2015年11月16日起；以1036.8元为本金从12月16日起；以51.56元为本金从2016年1月16日起，均至实际清偿日止按日万分之五计付违约金（违约金总额以15000元为限）予原告佛山市彩生活物业管理有限公司；
四、驳回原告佛山市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计为529.69元（原告已预交），由原告佛山市彩生活物业管理有限公司负担504.69元，由被告卢瑞影负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一八年四月十三日
书记员 林倩君