广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2237号
上诉人（原审被告）：深圳市利保义实业发展有限公司。
法定代表人：王保成，董事长。
委托代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：吴芬，公司员工。
被上诉人（原审原告）：施菊兰
委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市利保义实业发展有限公司（以下简称利保义公司）因与被上诉人施菊兰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第65号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，已发生法律效力的（2012）深中法房终字第43号民事判决、（2012）粤高法审监民再字第53号民事判决确认如下事实：2005年10月28日，施菊兰与利保义公司签订《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》，约定施菊兰（买方）购买利保义公司（卖方）位于深圳市福田保税区xxxxx大厦X座x楼X号，建筑面积1022.85平方米，房屋总价304.8万元。房屋总价款的50％即152.4万元，买方分三次支付，于2005年12月30日前支付50万元，在2006年4月30日前支付50万元，办理房地产证过户前支付52.4万元。其余50％的房款买方通过银行按揭方式支付。卖方应于合同生效之日起3天内将房产交付给买方，逾期则视为违约，买方有权解除合同，买方不解除合同的，卖方每迟延一日应向买方支付房屋总价万分之三的违约金。买卖双方自合同生效之日起250个工作日内办理产权转移登记手续，如由于卖方原因不能按期办理产权转移登记的，卖方每迟延一日应向买方支付房屋总价万分之三的违约金，逾期250个工作日的，买方有权解除合同，卖方应退还买方已付购房款，同时每迟延一日应向买方支付房屋总价万分之三的违约金至解除合同之日并赔偿买方房屋装修等损失。
合同签订后，施菊兰支付了50万元购房款。2006年4月1日，利保义公司向施菊兰交付了涉案房屋。
涉案房屋现名xxxxx大楼x层X号厂房，2007年9月14日登记在利保义公司名下。
涉案房屋所在的xxxxx大楼于2004年8月17日起被多家法院查封或轮候查封。2008年8月19日，涉案房产已解除查封。
2006年4月28日，施菊兰致函利保义公司称，施菊兰去房屋租赁管理所办理租赁登记时，该所告知施菊兰，涉案房产已被查封或抵押并不予办理出租登记。施菊兰向利保义公司征询涉案房产是否已被查封或抵押的情况，并要求利保义公司在两日内复函及协助施菊兰到保税区管理局地政处查询是否存在查封或抵押的事实，否则，拒付到期房款。2006年4月30日，利保义公司复函称，涉案房产可以买卖、租赁，该房产欠交地价是事实，但没有抵押，虽有诉讼争议，但争议标的很小，不会影响施菊兰所购楼层的房产，并要求施菊兰早日付清楼款，办理产权转移。2006年8月9日，施菊兰再次致函利保义公司，要求利保义公司派人协助施菊兰去保税区管理局地政处查询涉案房产是否存在查封或抵押的事实。2007年7月3日，利保义公司通知施菊兰称，由于施菊兰未能按约在2006年4月30日前支付房款50万元，已构成严重违约，要求解除合同。施菊兰不同意解除。
2007年9月30日，利保义公司以房屋买卖合同纠纷将施菊兰诉至该院，案号为（2007）深福法民三初字第2407号，其诉讼请求为：1、确认双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》无效；2、施菊兰返还涉案房屋；3、施菊兰向利保义公司支付占用房屋期间的租金损失73.65万元（暂计至2007年9月30日，实际计算至返还房屋之日止）；4、施菊兰承担诉讼费用。该院经审理认为涉案房屋已于2004年8月17日被司法机关查封，属于禁止转让的房产。在涉案房屋被限制房地产权利后，当事人双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》因违反法律的强制性规定而无效。并判决：一、利保义公司与施菊兰签订的《深圳市房地产买卖合同》《补充协议书》无效；二、施菊兰应于该判决生效之日起30日内将xxxxx大楼x层X号厂房归还利保义公司；三、利保义公司于该判决生效之日起10日内返还施菊兰购房款50万元；四、驳回利保义公司的其他诉讼请求。
该判决送达后，双方均不服，并提起上诉。本院以（2008）深中法民五终字第2059号案件审理该案，并认为利保义公司与施菊兰签订的房地产买卖合同及其补充协议应认定为效力待定的合同，因二审期间涉案房屋的查封已经解除，涉案房屋权利上的瑕疵已经消除，具备了转让的条件，属于能够履行的合同。因此，应认为利保义公司与施菊兰签订的房屋买卖合同及补充协议有效，双方当事人应继续履行合同。原审判决认为合同无效不当，应予纠正。同时，该判决还认为，施菊兰依约支付了第一笔购房款，在得知房产已被查封或抵押的情况下，拒付2006年4月30日到期的第二笔购房款50万元，属于行使不安抗辩权的行为，不应当认定为违约。最后，本院判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第2407号民事判决；二、驳回利保义公司的诉讼请求。
2010年1月22日，利保义公司就（2008）深中法民五终字第2059号民事判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法民一申字第980号民事裁定。广东省高级人民法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。人民法院查封财产的行为属于财产保全行为之一，是为了防止当事人转移财产，保障判决结果得以执行而限制财产处分的一种强制措施。查封财产的行为并不处分被查封财产的所有权，故其本身并不导致转让查封财产的行为无效，但可能影响合同的履行。同时，财产保全可因法定期限届满、申请保全人申请解除、被申请人提供担保、清偿债务等原因解除。订约时涉案房屋已被法院查封的事实，影响了合同的履行。在二审诉讼中，涉案房屋已被解除查封，具备了办理过户和转移登记的条件。同时，涉案房产能否办理产权过户手续，属于合同能否履行的问题，不影响合同效力的确认。广东省高级人民法院认为，利保义公司申请再审理由缺乏充分依据，故裁定：驳回利保义公司的再审申请。
此后，利保义公司又向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年5月22日作出（2012）民监字第146号民事裁定，指令广东省高级人民法院进行再审，广东省高级人民法院于2013年9月6日作出（2012）粤高法审监民再字第53号民事判决，认定利保义公司与施菊兰签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同；由于双方在签订合同时，利保义公司不将涉案房屋已被法院查封的真实情况告知施菊兰，导致影响合同的履行，施菊兰在获知涉案房屋被查封或抵押的情况后，拒付第二笔购房款50万元，系行使不安抗辩权，不构成违约，并判决维持本院（2008）深中法民五终字第2059号民事判决。
又查，2010年7月，施菊兰以利保义公司为被告起诉至该院［案号（2010）深福法民三初字第1406号］，请求：1、利保义公司继续履行2005年10月28日与施菊兰签订的《房地产买卖合同》和《补充协议书》；2、利保义公司立即为施菊兰办理房产的转移登记手续，将房产过户到施菊兰名下；3、利保义公司赔偿施菊兰逾期交付房产的违约金228600元；4、利保义公司赔偿施菊兰逾期办理产权转移登记手续的违约金直至办理完毕为止（暂计至2010年6月29日为777240元）；5、利保义公司承担本案诉讼费用。
利保义公司在该案中提出反诉，反诉请求为：1、施菊兰向利保义公司支付其占有房屋期间的房屋占用使用费损失2066157元（从2006年4月1日起暂计至2010年7月31日止，应计至返还房屋之日）；2、解除双方之间的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》；3、本诉及反诉诉讼费均由施菊兰承担。
该案在审理过程中，查明确认如下事实：利保义公司于2005年12月31日收到第一笔购房款50万元。涉案的xxxxx大楼x层B#、E#，宗地号为xxxx，建筑面积为3887.52平方米，用途为高科技工业，使用年限为50年，从2001年2月26日至2051年2月25日止，于2007年9月14日以一个房地产权证书的形式登记到利保义公司名下，房产证号为xxxx**。深圳市保税区管理局福田保税区服务中心测绘队于2004年4月12日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》显示，上述B＃、E＃为两个独立的测绘单位，建筑面积分别为3196.41平方米和371.98平方米。涉案的xxxxx大楼x层“X号”房并非一个独立的测绘单元，其主要部分是上述B#测绘单元中的一部分。
施菊兰于2010年6月12日向利保义公司在xx银行福保支行的账号转入房款50万元。
该案经一审、二审，2013年11月18日，本院作出（2012）深中法房终字第43号民事判决，认为：一、施菊兰在得知房产已被查封或抵押的情况下，拒付第二笔购房款50万元，属于行使不安抗辩权，不应当认定为违约。在本院（2008）深中法民五终字第2059号判决生效后，不安抗辩情形已消除，施菊兰应依合同履行支付购房款义务，施菊兰于2010年6月12日向利保义公司支付第二笔购房款50万元虽然迟延于合同约定的付款时间，但该迟延为利保义公司未履行协助义务所造成，故施菊兰于2010年6月12日支付第二笔购房款50万元的行为不应认定为违约；二、xxxxx大楼x层B#、E#厂房，为该房产现登记的最小单元，而涉案买卖合同标的的“x楼X号”房只是该最小单位的一部分，在法律上并非一个独立的物，而是物的一部分。涉案合同以最小单位的一部分作为交易标的，违反了一物一权原则，在法律上已构成履行不能。现有条件下，涉案房产不具备办证条件，施菊兰请求继续履行合同，不予支持；三、利保义公司在合同约定的期限内未完成使涉案房产具备办证条件的义务导致合同无法继续履行，构成违约，对合同不能履行应承担全部责任。虽然利保义公司为违约方不享有合同解除权，但是本案合同在现有条件下已构成履行不能，继续维持涉案合同的履行状态不利于法律关系的稳定和对物的充分利用，故法院准予解除合同并终止合同的权利义务关系。合同解除后，施菊兰继续占有涉案房产、利保义公司继续占有购房款均失去依据，依法应相互返还。对合同解除后相关违约责任的追究问题，本案不予审查，由相关当事人协商或另寻法律途径解决。对利保义公司主张的房屋占有费问题，法院认为施菊兰对涉案房产的使用是基于购买的目的，以所有权人的地位使用自己的房产，不存在支付房屋使用费的问题，故对利保义公司的该项请求，不予支持。并判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1406号民事判决；二、解除施菊兰与利保义公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》；三、施菊兰应于判决生效之日起三十日内将深圳市福田保税区xxxxx大楼x层X号厂房返还利保义公司；利保义公司在上述期限内向施菊兰返还购房款100万元；四、驳回施菊兰的诉讼请求；五、驳回利保义公司的其他反诉请求。该判决于2013年11月26日发生法律效力。
其后，施菊兰为追究利保义公司的违约责任诉至该院。本案另查明以下事实：2006年3月27日，施菊兰向利保义公司支付了装修押金75000元，由利保义公司物业管理部出具了收款收据。利保义公司辩称，施菊兰在装修时发生打墙费用4万元，施菊兰同意从装修押金中扣除，利保义公司就其该项主张向该院提交了一份由施菊兰于2006年9月8日出具的《证明》复印件为证，未提交原件予以核对，施菊兰对该证据的真实性不予认可，否认利保义公司的主张。利保义公司就其主张的施菊兰因破坏房屋结构、拆毁外墙，与利保义公司协商不予退还押金事实未向该院提交证据予以证明。
施菊兰对涉案房屋进行装修后，由施菊兰自己设立的公司——深圳市xx园艺景观有限公司（以下简称xx公司）使用涉案房产，2011年9月30日，xx公司向利保义公司发出《告知函》，称因工作需要，决定从2011年10月1日起暂停对涉案房屋的办公，并对后续物业管理费及水电费的通知及收取方式进行了告知。其后，xx公司搬出涉案房屋，另行租赁场地办公，但钥匙仍由施菊兰掌握。
本案审理过程中，施菊兰为证明涉案房产的市场价值，委托深圳市xx房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2013年12月18日出具深xx评字（2013）120114号《房地产抵押估价报告》，评定涉案房产在估价时点2013年12月17日的市场价值为11762775元（其中包含地价和转让时应缴纳的相关税费）。利保义公司对该证据不予认可，但在该院询问利保义公司是否就涉案房屋在合同解除时的市场价值提出反证时，利保义公司明确表示不申请重新鉴定。
施菊兰在本案审理过程中，申请对工业厂房转让的相关税费及标准进行调查，该院依法致函深圳市房地产权登记中心调查。2015年3月10日，深圳市房地产权登记中心函复该院，深圳市工业楼宇三级转移过程中涉及的由该中心代征的受让方应缴纳的主要税费种类及税率情况为：契税3%（计税基数为成交价或评估价）、印花税0.10%（转让方、受让方各承担一半）、房地产交易手续费6元／平方米（转、受让方各承担一半）、房屋登记费550元／件、房地产证贴花5元／本。
本案审理过程中，因利保义公司对施菊兰单方委托鉴定机构作出的涉案房屋装修价值鉴定结论不予认可，申请重新鉴定，该院委托深圳市xx星辉资产评估事务所（以下简称xx公司）对涉案房屋的装修残值进行鉴定，2014年11月7日，该公司出具深xx评字（2014）126号《报告书》，评估结论为“委估资产在评估基准日2014年5月10日的市场价值为460660元”。本案在审理过程中，利保义公司对评估报告书所确定的评估方法、评估内容及评估结果提出异议，2014年12月20日，xx公司对利保义公司的异议出具《情况说明》逐项答复。
施菊兰在庭审中明确其第一项诉讼请求主张的违约金为迟延履行违约金，依照双方《补充协议》的约定，利保义公司应当在买卖合同生效之日起250个工作日内办理产权转移登记，否则应按每日万分之三支付迟延履行违约金。
施菊兰请求判令：1、利保义公司向施菊兰支付自2006年10月29日起至2013年11月18日期间（合同解除之日）的违约金，共计2354580元；2、利保义公司赔偿施菊兰因未能将xx大厦X栋6楼X号房产过户至施菊兰名下，致使施菊兰损失房产应得利益8714775元；3、利保义公司赔偿施菊兰装修损失626207元；4、利保义公司返还施菊兰装修押金75000元；5、利保义公司赔偿施菊兰涉案房屋租金1383916.05元；6、利保义公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，已发生法律效力的（2012）粤高法审监民再字第53号民事判决、（2012）深中法房终字第43号民事判决已确认施菊兰与利保义公司所签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》有效，施菊兰于2010年6月12日支付第二笔购房款50万元的行为不构成违约，而利保义公司负有保证涉案房屋具备办证条件的义务，在合同约定的期限内，利保义公司未完成使涉案房产具备办证条件的义务而导致合同无法继续履行，利保义公司应对合同的不能履行承担全部责任。上述判决已发生法律效力，对双方产生既判力，利保义公司仍主张施菊兰不按约定付款构成违约，主张合同的不能继续履行不能归责于利保义公司，违反了一事不再理的民事诉讼原则，该院不予采纳。
本案的审理重点在于合同解除后违约责任的承担问题。利保义公司作为违约方，依法应对合同不能履行导致合同解除给施菊兰造成的损失承担赔偿责任。利保义公司抗辩称施菊兰的诉讼请求已过诉讼时效，主张本院（2012）深中法房终字第43号民事判决判令解除施菊兰与利保义公司间的买卖合同系对利保义公司2007年7月3日发出书面通知解除与施菊兰买卖合同及补充协议行为的确认，故买卖合同的解除日应为2007年7月3日，应从该时起计算诉讼时效。就此，该院认为，利保义公司作为违约方，并不享有合同解除权，故利保义公司于2007年7月3日发出的解除合同通知书不产生合同解除的效力，买卖合同系因人民法院的生效判决而解除，应从判决生效之日起计算合同解除时间，故施菊兰的诉讼请求，未超过诉讼时效期间，利保义公司的辩解无理，该院不予采信。
施菊兰在本案诉讼中明确其第一项诉讼请求系主张的迟延履行违约金，迟延履行违约金系建立在合同有效且具备履行条件的基础上的，在合同已构成履行不能且解除的情况下，施菊兰的该项诉讼请求不应予以支持。（2012）深中法房终字第43号民事判决对施菊兰的该项诉讼请求已进行审理并予以驳回，施菊兰再次请求迟延履行违约金，违反了一事不再理的民事诉讼原则，亦应当予以驳回。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本条所指的损失包括实际发生的损失，也包括可得利益损失。本案中，施菊兰是基于购买房屋的目的与利保义公司签订房地产买卖合同，由于合同不能履行被解除导致施菊兰的合同目的不能实现，施菊兰的损失不仅仅包括已付购房款的损失，还包括房屋升值产生的差价损失，故施菊兰主张利保义公司赔偿其可得利益损失，该院予以支持。施菊兰提交的深圳市xx房地产土地估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》虽系施菊兰单方委托评估的结果，但单方委托评估的结果并非当然不具有证明力，无证据证明该评估结果存在《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十七条规定的情形，利保义公司虽对该评估结果有异议但未提交证据予以反驳，亦未申请重新鉴定，故对该评估结果，该院予以采信。但施菊兰的可得利益应当扣除施菊兰购买房屋应当支付的对价3048000元及施菊兰为实现房屋升值价值所应支付的各项税费，剩余部分，才能计算为施菊兰的可得利益损失。施菊兰为实现房屋升值价值所应支付的税费包括：契税：352883.25元（受让方交纳，计税基数为成交价×3%，计11762775元×3%）；印花税5881.39（税率0.10%，转让方、受让方各承担一半，计11762775×0.0005）、房地产交易手续费3068.55元（6元／平方米，转让方、受让方各承担一半，计6×1022.85÷2）；房屋登记费550元、房地产证贴花5元。则计施菊兰的可得利益损失为：8352386.81元（11762775-3048000-352883.25-5881.39-3068.55-550-5），利保义公司应赔偿施菊兰上述可得利益损失。对施菊兰主张过高部分，该院不予支持。利保义公司辩称参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，买受人只能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该院认为，该条是针对房屋出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者撤销、解除应承担的惩罚性赔偿责任，其中规定“买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，该条所规定的赔偿责任系在出卖人承担的返还购房款及利息并赔偿损失之外应承担的惩罚性赔偿责任，该惩罚性赔偿并不妨碍买受人的损失赔偿请求权，故利保义公司的主张缺乏法律依据，该院不予采信。
关于施菊兰主张的装修损失，该院认为，施菊兰是以所有人的地位使用、利用自己的房产，并对房产进行装修，在合同因不能继续履行而被解除后，施菊兰不能再行使所有人对装修的利用权，而至合同解除时，该装修尚存在物的利用价值，故利保义公司作为违约方应当赔偿施菊兰房屋装修的残值损失，无证据证明xx公司作出的《报告书》存在《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十七条规定的情形，故该院予以采信，利保义公司应赔偿施菊兰装修损失460660元。利保义公司辩称装修作为固定资产应已折旧完毕，不应计算装修损失，利保义公司的主张忽略了装修作为建筑物的附着物，只要未被拆除，即存在物的利用价值的事实，故对其主张，该院不予采信。
关于施菊兰主张的装修押金，该院认为，利保义公司在施菊兰进行装修时收取了施菊兰75000元的装修押金，利保义公司收取该款缺乏合同依据，应予返还。利保义公司辩称施菊兰同意从该装修押金中扣除打墙费用4万元，但所提交的证据系复印件，未提交原件予以核对，施菊兰对此亦不予认可，故该院对该证据的真实性不予采信。利保义公司辩称双方已协商同意不予退还装修押金，但就其主张未提交证据予以证明，故该院亦不予采信。
依照xx公司于2011年9月30日出具给深圳市利保义物业管理有限公司的《告知函》，施菊兰系因自身工作的需要停止在涉案房屋办公，施菊兰未提交证据证明施菊兰搬离涉案房屋系因利保义公司阻挠施菊兰对房屋利用所致，故对施菊兰主张利保义公司赔偿房屋不能利用的租金损失，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、利保义公司应赔偿施菊兰房产可得利益损失8352386.81元；二、利保义公司应赔偿施菊兰装修损失460660元；三、利保义公司应退还施菊兰装修押金75000元；上述一至三项款项，利保义公司应于该判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回施菊兰的其他诉讼请求。案件受理费100727元（已由施菊兰交纳），由施菊兰负担70012元，利保义公司负担30715元。保全费5000元（已由施菊兰交纳），由利保义公司负担。鉴定费20000元（已由利保义公司交纳），由施菊兰负担5000元，利保义公司负担15000元。
利保义公司上诉称，一、原审判决判令利保义公司赔偿施菊兰可得利益损失8352386.81元，既无事实依据，又无法律依据。1、施菊兰拒不履行合同约定的付款义务，严重违约，利保义公司曾发函要求解除合同，并在一年后向法院起诉。2、深圳市政府出台【深府（2008）213号】文件，政策性强制规定工业楼宇不准分割转让，利保义公司是否可以超越政策性规定完成房产过户？3、施菊兰支付的首期款50万元仅占合同总价款的16.4%，拒不支付剩余购房款款，强占房产十年之久，还要非法获取1022平方米房产的市场差价，岂有此理！4、原审判决适用法律错误，弄不清本案中是谁违约。二、原审判决判令利保义公司赔偿施菊兰房屋装修损失460660元，纯属讹诈。三、施菊兰在2006年装修时交付了押金，但因其将洗手间外墙拆毁，施菊兰书面承诺扣除4万元作为对破坏墙体的赔偿，有字据为证，剩余的35000元用于水电费用等。请求：一、撤销原审判决；二、判决施菊兰拒不履行合同约定的付款义务，支付2005年11月至2014年7月8日期间的房屋使用费6980951元；三、驳回施菊兰要求赔偿市场差价835万元、装修损失46万元等全部诉讼请求；四、判令施菊兰承担全部诉讼费、鉴定评估费。
施菊兰辩称，生效民事判决对利保义公司的违约行为进行了认定，利保义公司作为违约方，应向施菊兰赔偿损失，包括成功购买涉案房产后可获得的利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，已经生效的本院（2012）深中法房终字第43号民事判决认定利保义公司违约并对合同不能履行应承担全部责任，因此，对于利保义公司称施菊兰严重违约的上诉主张，本院不予采信。关于利保义公司向施菊兰赔偿的损失应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订合同时约定涉案房产总价为304.8万元，施菊兰在合同签订后支付购房款50万元，在涉案房产解除查封并经生效判决认定合同有效后，施菊兰又支付了50万元购房款。本院认为，在计算可期待利益损失时应考虑利保义公司对其违约造成的损失的可预见程度、施菊兰的实际付款情况等因素，故本院酌定以施菊兰付款比例支持可期待利益损失2740284元，即100／304.8×（11762775-3048000-352883.25-5881.39-3068.55-550-5）。
关于装修损失如何计算的问题。利保义公司违约导致施菊兰无法继续使用涉案房产，利保义公司应当赔偿施菊兰的装修损失。在原审诉讼期间，涉案房产装修残值评估市场价为460660元，原审判令利保义公司赔偿装修损失460660元处理正确，本院予以维持。
关于押金是否应当退还的问题。利保义公司向法院提交了一份证据，主张施菊兰同意在押金75000元中扣除打墙费用4万元，但该证据系复印件，施菊兰也不予认可，故本院不予采信。利保义公司应当退还施菊兰交纳的装修押金75000元。
综上，利保义公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第65号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第65号民事判决第四项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第65号民事判决第一项为：深圳市利保义实业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向施菊兰支付可得利益损失2740284元；
四、驳回施菊兰的其他诉讼请求。
如果深圳市利保义实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100727元、二审案件受理费100727元，由施菊兰负担151284元，由深圳市利保义实业发展有限公司50170元。保全费5000元，由深圳市利保义实业发展有限公司负担。鉴定费20000元，由施菊兰负担5000元，由深圳市利保义实业发展有限公司负担15000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。