广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤03民终11408号
上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司。
法定代表人：戴力衡。
委托诉讼代理人：罗雨，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司。
法定代表人：雷德元，董事长。
委托诉讼代理人：周浩杰，广东嘉得信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市�管家园物业管理有限责任公司。
法定代表人：张锡纯。
委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。
原审第三人：深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄第三届业主委员会。
负责人：赖少文。
委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。
上诉人深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司（以下简称“布吉镇投资公司”）与被上诉人深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司（以下简称“莲花山庄自管家园物业”）、深圳市自管家园物业管理有限责任公司（以下简称“自管家园物业”）及原审第三人深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄第三届业主委员会（以下简称“莲花山庄第三届业委会”）物业服�合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初4602号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
布吉镇投资公司上诉请求：1、撤销一审裁定；2、裁定指令深圳市龙岗区人民法院对本案进行实体审理。
事实和理由：一、布吉镇投资公司是与本案有直接利害关系的法人，一审裁定错误的适用《民本诉讼法》第一百一十九条之规定，剥夺布吉镇投资公司的诉讼权利。《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”一审法院认定布吉镇投资公司不具备提起本案诉讼的资格并依据《民事诉讼法》第一百一十九条驳回布吉镇投资公司起诉，即相当于认定布吉镇投资公司与本案没有直接利害关系，该认定存在明显错误。
1、本案莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会已多次向布吉镇投资公司催收巨额物业管理费用，足以证明布吉镇投资公司与本案存在直接的利害关系。莲花山庄自管家园物业、自�家园物业实际均系由莲花山庄第三届业委会（包括此前的莲花山庄第二届业主委员会）组织成立的专门为莲花山庄提供物业管理服务的公司。自2015年开始，莲花山庄自管家园物业、自管家园物业在未依法取得物业管理资质的情况下，即先后与莲花山庄第三届业委会建立物业服务合同关系，并为莲花山庄提供物业管理服务。在此期间，莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会已多次向布吉镇投资公司催收巨额物业管理费用，现一审法院认定布吉镇投资公司与本案没有利害关系，与事实不符。
2、布吉镇投资公司对案涉物业享有合法的占有、使用、收益等权利，并负有缴纳物业管理费的义务，故布吉镇投�公司与案涉物业服务合同之间存在直接的利害关系。(1)布吉镇投资公司全资子公司深圳市某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）系案涉物业的物权权利主体，布吉镇投资公司对案涉物业享有合法的占有、使用、收益等权利。案涉物业系由布吉镇投资公司全资子公司某物业与第三方合作建设，并通过资产置换的方式取得案涉物业的全部产权。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故某物业合法享有其因事实行为取得的案涉物业物权。自2011年起，案涉物业即由某物业移交给布吉镇投资公司使用并对外出租，某物业在一审诉讼中也对该事实及布吉镇投资公司的诉讼主体资格予以确认。布吉镇投资公司对案涉物业享有合法的占有、使用、收益等权利�一审裁定亦已认定布吉镇投资公司为案涉物业的现有使用权人。如一审法院认为某物业亦有必要参与本案诉讼，完全可以依职权追加当事人，布吉镇投资公司亦可申请追加某物业为本案第三人，但一审法院简单以布吉镇投资公司并非实际业主为由认定布吉镇投资公司与本案不存在利害关系，过于粗暴，缺乏事实和法律依据。
(2)莲花山庄自管家园物业、自管家园物业与莲花山庄第三届业委会之间的物业服务合同是否有效及相关收费标准是否合法，与布吉镇投资公司实际应缴纳的物业管理费数额息息相关，布吉镇投资公司与本案存在明显的利害关系。布吉镇投资公司依法负有为案涉物业缴纳物业管理费的义务，但莲花山庄自管家园物业、自管家园物业在并未取得物业管理资质的情况下，违法从事物业管理活动，并单独针对布吉镇投资公司计以畸高的物业管理费标准（4.8元/平方米/月），严重超出其他业主的标准（1.5元/平方米/月）。莲花山庄自管家园物业、自管家园物业与莲花山庄第三届业委会之间签订的相关物业服务合同因违反法律法规的强制性规定而属无效合同，相应针对布吉镇投资公司而单独制定的畸高物业收费标准也应归于无效。本案处理结果与布吉镇投资公司实际应依法缴纳的物业管理费数额息息相关，一审法院认定布吉镇投资公司与本案不存在利害关系错误。
二、莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会既不�向布吉镇投资公司催收巨额物业管理费用，又在一审中主张布吉镇投资公司不是物业服务合同的利益相关方，明显自相矛盾。莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会（包括此前的莲花山庄第二届业主委员会）实际自2015年开始即一直在向布吉镇投资公司催收物业管理费，并认为“按时交纳物业服务费是每位业主的义务”，各方之间因相关计费标准一直未能确定，故始终未予结算。现莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会又均在一审中主张布吉镇投资公司不是物业服务合同的利益相关方，明显与其向布吉镇投资公司催收物业管理费的行为自相矛盾。
三、莲花山庄自管家园物业、自管家园物业与莲花山庄第三届业委会恶意串通，无视法律法规，单独针对国有资产制定高昂的物业管理收费标准，意图侵吞国有资产。一审法院错误的剥夺布吉镇投资公司的诉权，其实质性的影响是极有可能造成国有资产的重大流失。布吉镇投资公司及某物业均为国有企业，案涉物业及布吉镇投资公司缴纳物业费用的资金均属于国有资产。莲花山庄自管家园物业、自管家园物业实际均由莲花山庄第三届业委会组织设立，莲花山庄自管家园物业、自管家园物业与莲花山庄第三届业委会恶意串通，一方面在未取得物业管理资质的情况下，违法违规从事物业管理活动，另一方面，单独针对国有资产制定高昂的物业管理收费标准。布吉镇投资公司意识到莲花山庄自管家园物业、自管家园物业及莲花山庄第三届业委会的行为很可能导致国有资产的重大流�，故而提起本案诉讼。在布吉镇投资公司与本案存在明显利害关系的情况下，一审法院错误的适用《民事诉讼法》第一百一十九条之规定驳回布吉镇投资公司起诉，实质上剥夺了布吉镇投资公司针对莲花山庄自管家园物业、自管家园物业、莲花山庄第三届业委会违法违规行为以及保护国有资产的诉权，极有可能在造成国有资产重大流失的同时，使得布吉镇投资公司彻底丧失了司法救济的途径。
莲花山庄自管家园公司辩称，一、某物业并不具有涉案物业的所有权。（2004）深龙法民初字第5143号判决不能证明某物业具有涉案物业的权利。首先，该判决确定的内容为“坐落在龙岗区某市场一栋3层4335.88平方米，物权、使�权归深圳市某实业有限公司（以下简称“某公司”）享有”，该判决不能当然得出某物业具有涉案物业的所有权。其次，该判决所涉及的合同内容存在问题，根据某公司的诉求可知，布吉莲花山庄是布吉街道办事处提供土地与他人合作开发的商品住宅项目，某物业不具有涉案物业的土地使用权，但某物业与某公司签署的《合作建设莲花山庄配套设施的协议书》却约定“甲方（某物业）以现有莲花山庄配套设施用地的现状提供项目建设用地”，显然二者存在矛盾。某物业不具有涉案物业的土地使用权，其无权与他人合作开发建设羽毛球馆、游泳馆等设施，更无权取得涉案物业的所有权。布吉镇投资公司既没有提供房屋产权证明，也没有提供其他的物权证明，某物业并不具有涉案物业的所有权。布吉镇投资公司占有使用涉案物业的行为不具有合法性，考虑到布吉镇投资公司实际使用物业的事实，莲花山庄自管家园公司向其主张物业服务费并无不当之处。
二、《物业管理条例》关于物业管理资质的规定不影响物业服务合同的效力。
1、《物业管理条例》第32条的规定不属于效力性强制性规定，而是属于管理性规定，即使莲花山庄自管家园公司与莲花山庄第三届业委会之间存在物业服务合同，莲花山庄自管家园公司是否具有物业资质并不影响物业服务合同的效力。《最高人民法院关于适用<中�人民共和囯合同法>若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第60条已经明确规定了“未取得资质证书从事物业管理”的法律后果，即可能面临行政处罚，并没有否定物业服务合同本身的效力。
2、莲花山庄自管家园公司行使物业管理权并不是依据与莲花山庄第三届业委会签署的物业服务合同，而是依据业主大会的授权。根据莲花山庄第四次业主大会的表决结果，业主大会授权莲花山庄自管家园公司向布吉镇投资公司收取物业管理费。
三、布吉镇投资公司既否定物业服务合同的效力，又认为物业管理收费标准过高，存在矛盾。物业服务收费标准受市场调节，布吉镇投资公司如认为收费标准过高可与莲花山庄自管家园公司协商或采取其他方式，但据布吉镇投资公司自己陈述，自2015年1月1日起，布吉镇投资公司均未向莲花山庄自管家园公司缴纳物业管理费。本案中，布吉镇投资公司以国企自居，认为莲花山庄自管家园公司侵犯国有资产。试问，国企是否就可以拒绝缴纳物业管理费，侵犯民营企业的正当权利。
综上，布吉镇投资公司的上诉理由均不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。
自管家园公司及莲花山庄第三届业委会辩称，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，裁定结果公正。布吉镇投资公司对请求认定涉案物业服务合同无效的主体资格条件认识错误，其上诉理由是不成立的。
一、布吉镇投资公司主张，自管家园公司及莲花山庄第三届业委会多次向布吉镇投资公司催收物业管理费，足以证明布吉镇投资公司与本案存在直接的利害关系，布吉镇投资公司的该主张是错误的。自管家园公司及莲花山庄第三届业委会确实曾多次向布吉镇投资公司催收物业管理费，布吉镇投资公司也确实有支付物业管理费的义务，但这并不意味着布吉镇投资公司具有起诉要求确认涉案物业合同无效的诉讼主体资格。根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，布吉镇投资公司起诉应该与本案有直接的利害关系，布吉镇投资公司是否具备“与本案有直接利害关系”的条件，应根据争议的实体法律关系判断，本案争议的实体法律关系是自管家园公司与莲花山庄第三届业委会之间的物业服务合同法律关系，涉案的物业服务合同对签订合同的主体具有约束力，又因为莲花山庄第三届业委会是业主大会的执行机构，是依据业主大会的决议及授权签订涉案物业服务合同的，因此与涉案物业服务合同存在直接利害关系的主体为自管家园公司、莲花山庄第三届业委会及小区全体业主，其他主体与涉案合同没有直接利害�系。正如一审裁定的认定，布吉镇投资公司并非合同当事人也不是涉案物业的实际业主，其与本案无法律上的直接利害关系，其不具备提起确认涉案合同无效之诉的资格，一审裁定适用法律正确。如果布吉镇投资公司仅因使用涉案物业、需要缴纳物业管理费就了提起确认合同无效之诉的主体资格，那么就意味着，任何承租小区物业的单位或个人都有权提起确认物业服务合同无效之诉，这显然是荒唐的。布吉镇投资公司需要缴纳物业管理费不仅因为存在涉案物业服务合同，还因为布吉镇投资公司是涉案物业的实际使用人，如果布吉镇投资公司不使用涉案物业，也不会产生布吉镇投资公司缴纳物业管理费的义务。
二、布吉镇投�公司称自管家园公司向其收取的物业管理费过高，因此其与本案存在直接的利害关系，该主张是不成立的。前面已述，布吉镇投资公司与涉案物业服务合同没有直接利害关系，而且涉案物业服务合同并没有直接规定物业管理费的收费金额，所谓收费标准与涉案物业合同没有关系。自管家园公司提交的证据六《莲花山庄第四次业主大会会议结果》显示，莲花山庄于2016年5月召开了第四次业主大会，该次会议表决通过了对经营性质物业收费标准为4.8元/㎡/月的决议。也就是说，自管家园公司应该向布吉镇投资公司收取多少物业管理费，是通过业主大会决议确定的，该决议具有法律效力，如果自管家园公司不按此标准收费，属于违背业主大会决议的行为，是要承担法律责任的。而且业主大会决议确定的收费标准也是合理合法的，不存在布吉镇投资公司所称的标准畸高的情�。如果有业主认为业主大会决议通过的收费标准有问题，侵害了其合法权益，其应提起确认业主大会决议无效之诉，而不能提起确认涉案物业服务合同无效之诉，当然，因为布吉镇投资公司不是小区业主，其也没有资格对业主大会的效力提起诉讼。
三、布吉镇投资公司主张，自管家园公司与莲花山庄第三届业委会恶意串通，单独针对国有资产制定高昂的物业管理收费标准，意图侵蚀国有资产，该主张没有事实依据。首先，莲花山庄的会所、游泳池、羽毛球馆等涉案物业，是莲花山庄小区的公共配套设施，这些物业的权益应属于全体小区业主共有，但因为历史原因及业主维权还要有一个艰难的过程，使得布吉镇投资公司现在事实上在使用涉案物业，布吉镇投资公司及安排布吉镇投资公司使用涉案物业的单位才是侵权人，布吉镇投资公司给小区业主（自管家园公司实际是小区业主自管的机构）扣上“侵蚀国有资产”的大帽子，属于无中生有，类似于“贼喊捉贼”。自管家园公司提交的证据六《莲花山庄第四次业主大会会议结果》显示，业主大会决议对经营性质物业以4.8元/㎡/月的收费标准收取物业管理费，并非仅仅针对布吉镇投资公司使用的物业，小区所有经营性物业都应依据此标准执行，此收费标准也参照了其他小区对经营性物业的收费情况，属于正常的收费范围。另外，布吉镇投资公司主张涉案物业服务合同无效的理由也是不成立的，因本上诉案件是针对布吉镇投资公司是否具有诉讼主体资格的问题进行审查，因此对涉案物业服务合同应认定�有效的事实及法律依据不再赘述。
综上，布吉镇投资公司提出的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回布吉镇投资公司的全部上诉请求，维持原判。
布吉镇投资公司向一审法院起诉请求：1、莲花山庄自管家园物业、自管家园物业和莲花山庄第三届业委会签订的委托物业服务合同无效；2、诉讼费由莲花山庄自管家园物业、自管家园物业承担。
一审法院认定事实：布吉镇投资公司提交（2004）深龙法民初字第5143号民事判决书，显示莲花山庄会所、游泳池、羽毛球馆等配套设施为历史遗留问题，由布吉镇投资公司的子公司某物业与案外人某公司签订合作和资产置换合同的方式并由某公司投资修建，之后一直由布吉镇投资公司使用管理。
2014年7月，莲花山庄业主制定自管家园方案，并于2014年12月5日由业主投资设立莲花山庄自管家园物业对莲花山庄进行物业管理。2014年12月31日，某物业退出该小区管理，由莲花山庄自管家园物业负责。2016年12月16日，莲花山庄业主大会决议取消莲花山庄自管家园物业的物业管理服务资格，并另行成立自管家园物业作为全体业主所有的物业公司，莲花山庄第三届业委会作为业主选举出来的业主委员会代表全体业主与自管家园物业签署了《物业管理服务合同》，由自管家园物业为业主提供自管家园的物业服务公司。
莲花山庄第三届业委会称，莲花山庄小区的配套设施属于莲花山庄小区业主共有，自管家园物业接手管理后，莲花山庄第三届业委会授权自管家园物业依法收取以往欠交的物业管理费等。
2017年4月6日，自管家园物业向布吉镇投资公司发出《缴费催款通知书》，称布吉镇投资公司自2015年1月1日未向莲花山庄缴纳物业管理费，截止到2017年3月31日，欠缴费用总额789594元，并限期缴纳。布吉镇投资公司认为涉案配套设施出租他人，物业管理费应由他人承担，同时因莲花山庄小区之前由其子公司某物业提供物业服务，故未收取物业管理费，并认为莲花山庄自管家园物业、自管家园物业不具备物业管理资质为由诉至一审法院。布吉镇投资公司同时提交某物业出具的确认函，称上述配套设施为该司物业，自2011年起将上述物业全部交由布吉镇投资公司使用并对外出租，对布吉镇投资公司的诉讼主体资格予以确认。
另查，莲花山庄自管家园物业、自管家园物业均未进行物业服务企业资质认定。
一审法院认为，本案的争议焦点首先在于布吉镇投资公司在本案中是否具备法定的诉讼主体资格。本案中，无直接证据证明莲花山庄的配套设施的所有权人，只是在（2004）深龙法民初字第5143号民事判决书中有关于该配套设施为布吉镇投资公司的子公司某物业与他人合建，可以确定的只是布吉镇投资公司为配套设施的现有使用权人。《物业服务合同》为莲花山庄第三届业委会与自管家园物业签订，布吉镇投资公司并非合同当事人，也并非涉案物业的实际业主，其不具备提起确认合同无效之诉的资格，故对其起诉，一审法院不应受理。
一审法院裁定：驳回布吉镇投资公司的起诉。本案无须收取受理费，布吉镇投资公司已预交的案件受理费25元，可凭缴费单据向一审法院申请退回。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点问题为布吉镇投资公司是否具备法定的诉讼主体资格。布吉镇投资公司虽在本案中起诉主张涉案《物业服务合同》为无效合同，但布吉镇投资公司所提交的证据不能证明其享有涉案莲花山庄小区相关配套设施的所有权，亦无法认�布吉镇投资公司具备涉案小区的业主身份，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，布吉镇投资公司并不具备提起本案确认合同无效之诉的诉讼主体资格。一审法院驳回布吉镇投资公司的起诉，并无不当，本院予以维持。布吉镇投资公司关于其与本案纠纷具有直接利害关系的主张，法律依据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人布吉镇投资公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第（一）项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
二审案件受理费人民币50元，上诉人深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司已预交，本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 � 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=7a018e36-0399-429e-a2d7-a95f011701cf&imgId=N2EwMThlMzYtMDM5OS00MjllLWEyZDctYTk1ZjAxMTcwMWNmMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一八年八月十日
书记员 刘尹琳(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原�决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。