秦皇岛经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0391民初57号
原告：秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会。
负责人：张明勋，主任。
委托代理人：全淑兰，女，汉族，1955年12月19日出生，现住秦皇岛经济技术开发区东区。
委托代理人：刘斌，河北德圣律师事务所律师。
被告：秦皇岛市海纳物业服务有限公司，组织机构代码75029XXXX。
法定代表人：孟繁荣，经理。
�告：时春光，男，1950年11月12日出生，公民身份号码×××。
原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会诉被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、时春光物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。本案当事人原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会委托代理人全淑兰、刘斌，被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司法定代表人孟繁荣，被告时春光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方物业服务合同终止；2.判决被告立即排出妨碍，撤离秦皇岛经济技术开发东区碧海花园小区（以下简称碧海花园小区）；3.判决被告移交物业服务用房及其他相关设施、场所、场地，移交物�管理相关资料和由其代管的专项维修资金；4.判决被告返还擅自出租及自营物业服务用房的不当得利（2000元x6=12000元）；5.被告承担诉讼费用。事实及理由：碧海花园小区大约于2006年3月交付给业主使用，该小区由开发建设者（秦皇岛市龙城房地产置业有限公司）指定被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司提供前期物业服务。2017年8月30日，实际承包人时春光以《致广大业主的一封信》形式宣布被告于2017年7月30日后不再负责小区的物业管理工作而自动撤管。但是被告拒绝移交物业管理资料并非法控制物业管理用房等业主共有房屋和公共设施。被告将物业管理用房擅自出租给张永财用于超市使用并收取租金，2011年左右时春光将物业管理用房的另外部分擅自自营麻将馆。多年来小区实际处于无人管理阶段，被告除了继续收各种费用完全不作为。依据《业主临时公约》第三�五条之规定：本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。依据《物权法》第八十一条之规定：”业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”碧海花园小区共有业主120户除了因长期不在此居住联系不到和业主时春光外现有73户业主已书面同意成立秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会（以下简称业委会）。业委会系由业主推选出的业主委员组成，代表业主行使碧海花园小区物业管理职权的群众性自治组织，2017年9月25日经船厂路街道办事处等有关部门批准登记备案，其成立合法有效，具备主体资格。2017年9月29日原告业委会发布公告《业主公约》决定自行管理小区物业，终止与被告海纳物业的前期物业合同。现原告与被告之间的合同已终止，被告已无合同或法律依据继续占有小区物业管理现场（包括但不限于物业用房）。根据有关法律的规定，被告应将碧海花园小区的物业管理权移交，但其拒绝移交已够成侵权，其行为妨碍了碧海花园小区的正常管理秩序，严重损害了全体业主的合法利益。现原告要求被告立即撤出碧海花园小区物业管理现场，并将小区物业管理现场、物业管理设施（包括但不限于物业用房）及有关资料和由其代管的专项维修资金等移交给业委会。综上，提起诉讼，请求判如所请。
被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司辩称，被告同意物业合同终止，我方不知所谓的妨害是什么，我方已经撤离小区，不再管理小区物业，我方原则上同意移交用房用地，但要求原告承担撤离的费用37150元。
被告时春光辩�，我承包的6年有合同，是合理合法的，物业用房由公司直接出租，因为本人身体及年龄原因，结束了和海纳物业的合同，公司的资料已经移交给下一个承包人，创城期间我在小区帮助新的承包人熟悉工作，2011年时老年活动室就开始交租金了，2011年承包物业以来，每天按时清扫垃圾，擦洗小区楼道，及时修理公共设施，诉讼发生的费用原告承担。
原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会为支持其主张向本院提交证据如下：
证据1、关于同意成立碧海花园业主委员会的批复。
证据2、业主委员会成立备案表。证明目的：2017年9月25日经船厂路街道办事处等有关部门批准登记备案，其成立合法有效，具备诉讼主体资格。
证据3、法定代表人身份证明书及身份证复印件。证明目的：用来证明法定代表人身份。
证据4、授权委托书及身份证复印件。证明目的：诉讼代理及权限的合法依据。
证据5、碧海花园小区管理规约。证明目的：业主大会决定自行管理小区；业主委员会是经全体业主选举产生，依照规约的授权，代表全体业主处理本小区与物业管理相关事务的唯一常设机构。
证据6、物业费收据2张（照片）。证明目的：（1）两被告是适格的诉讼主体，（2）被告乱收费的事实。
证据7、秦皇岛市住房保障和房产管理局开发区分局东区办事处调取的档案及平面图。证明目的：诉争的物业用房的性质、坐落位置、建筑面积（101.14平）。
证据8、房屋租赁合同（照片）及内部照片。证明目的：被告将诉争物业用房擅自出租给张永财用于经营超市，一年租金2000元。
证据9、诉争物业用房内部照片。证明目的：被告将诉争物业用房擅自用�经营麻将馆。
证据10、秦皇岛市龙城房地产置业管理有限公司通知。证明目的：2017年11月15日终止与被告的前期物业合同。
证据11、小区日常管理情况照片。
被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司对原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会提交的上述证据的质证意见为：
证据1至4真实性无异议，按照规定业主有拖欠物业费的情况不能成立业主委员会；
证据5业主委员会成员都没有缴纳物业费；
证据6物业公司正常收费合理；
证据7真实性无异议；
证据8因为2007年物价低，现在物价上涨，我们签订合同的时候出租小区公共用房补充物业收费；
证据9、11由被告时春光质证；
证据10我没接到通知；
被告时春光对原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主�员会提交的上述证据的质证意见为：
证据1至5这些业主委员会成员有六个人六年没交过钱，业主委员会的人都是不交物业费的人，不符合主体资格；
证据6不认可，没收过这个钱；
证据7真实性无异议；
证据8至9房子不是我租出去的，不是麻将馆，是老年活动室；
证据10不清楚，没收到；
证据11无异议。
被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、时春光为支持其抗辩共同向本院提交证据如下：
证据1、2011年-2017年与海纳公司的承包合同共6份；
证据2、钮振祥与海纳物业签订的承包合同，期限是2017年6月1日至2022年5月31日；
证据3、钮振祥、海纳物业服务有限公司与张有才签订的超市承包合同一份，2017年9月1日至2018年8月31日，租金2000元，钱交给钮振祥了；
证据4、钮�祥、海纳物业服务有限公司和王桂琴签订的下平房承包合同，作为自用，租期五年2017年6月1日至2022年5月31日每年2000元，五年租金全部交给钮振祥；
证据5、房屋防水工程协议书，证明履行物业管理职能；
证据6、健身场地及预算草图；
证据7、防水协议书，我垫钱做的防水；
证据8、小区栽树的证人证言；
证据9、收据，物业房屋是花钱租的。
原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会对被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司提交的上述证据的质证意见为：
证据1至4依据合同相对性，因为未告知业主及相关管理机构，对证据的合法性、关联性、真实性不予认可，房屋用房的所有权人是全体业主，海纳物业及其相关人员无权处分；
证据5至7三性均有异议，此协议是所谓施工单位负责人薛斌与个别业主陈平、欧殿陈签订的双方协议，是他们双方个人行为，未经利害关系人同意，也未到房产部门登记备案，工程预算未经业主同意；
证据8合法性、关联性、真实性不予认可，证人未到庭；
证据9合法性、关联性、真实性不予认可，海纳物业及其他相关人员不是碧海花园小区的所有权人，未经业主及其他管理机构的授权，无任何处分权限。
本院对原、被告提交的证据认定意见为，对原告提交的证据1至11具有真实性、合法性、关联性，效力予以认定。对于被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、时春光提交的证据1至9具有真实性、合法性、关联性，效力予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
秦皇岛经济技术开发区东区碧海花园小区大约于2006年3月交付给业主使用，该小区由开发建设者（秦皇岛市龙城房地产置业有限公司）指定被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司提供前期物业服务。2017年8月30日，本案被告即实际承包人时春光以《致广大业主的一封信》形式宣布时春光于2017年7月30日后不再负责小区的物业管理工作而自动撤管。被告时春光于2017年5月30日解除与被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司的物业服务承包经营协议。2017年6月1日被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司和钮振祥签订的物业服务承包经营协议，协议约定承包期5年，2017年6月1日至2022年5月31日。2017年6月1日，被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、钮振祥作为甲方与和王桂琴作为乙方签订的房屋承包合同，租期五年，由2017年6月1日至2022年5月31日，每年2000元，五年租金10000元。2017年9月1日，被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、钮振祥作为甲方与张有才作为乙方签订的超市承包合同一份，租期一年，由2017年9�1日至2018年8月31日，租金2000元。以上两份合同租金12000元已交合同甲方钮振祥及被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司。2017年8月28日新的承包人钮振祥撤出碧海花园小区，不再提供物业服务。
秦皇岛经济技术开发区东区碧海花园小区总建筑面积10702平方米（新楼96户建筑面积8220平方米），共有业主120户，除了因长期不在此居住联系不到，现有建筑面积6219.15平方米的73户业主书面同意成立秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会，2017年9月25日经船厂路街道办事处等有关部门批准登记备案。2017年9月29日原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会发布公告《业主公约》，决定自行管理小区物业，终止与被告海纳物业的前期物业合同。
2018年1月3日原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方物�服务合同终止；2.判决被告立即排出妨碍，撤离秦皇岛经济技术开发东区碧海花园小区（以下简称碧海花园小区）；3.判决被告移交物业服务用房及其他相关设施、场所、场地，移交物业管理相关资料和由其代管的专项维修资金；4.判决被告返还擅自出租及自营物业服务用房的不当得利；（2000元x6=12000元）；5.被告承担诉讼费用。
本院认为，《物权法》规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《物业管理条例》规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
本案中，秦皇岛经济技术开发区东区碧海花园小区总建筑面积10702平方米（新楼96户建筑面积8220平方米），共有业主120户，除了因长期不在此居住联系不到，现有建筑面积6219.15平方米的73户户业主书面同意成立秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会，2017年9月25日经船厂路街道办事处等有关部门批准登记备案，其成立合法有效，具备主体资格。2017年9月29日原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会发布公告《业主公约》，决定进行自行管理小区物业，终止与被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司的前期物业合同，现原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会与被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司之间的合同已终止，对于原告诉请判决确认原、被告双方物业服务合同终止；被告撤离秦皇岛经济技术开发东区碧海花园小区；被告移交物业服务用房及其他相关设施、场所、场地；移交物业管理相关资料和由其代管的专项维修资金的诉讼请求应该予以支持。
依据《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。占用或使用小�物业共用部位、共用设施设备和相关场地所产生的公共收益，归全体业主所有，由业主委员会负责合同签订和费用收取。本案中，被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司、钮振祥作为甲方与张永财、王桂琴作为乙方签订的房屋承包合同，在原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会成立之前签订，合法有效，但被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司实际管理经营人钮振祥于2017年8月28日撤出碧海花园小区，不再提供物业服务，公共用房的租金收入应该归全体业主所有，由原告业主委员会负责合同履行和费用收取，故张永财租金2000元（2017年9月1日至2018年8月31日）、王桂琴租金9500元（2017年8月29日至2022年5月31日），被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司应该返还原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园业主委员会所有，原告主张被告返还物业服务用房的租金的诉讼请求应该�以支持。被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司辩称原告承担撤离的费用37150元的抗辩理由，因被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司已另行提起诉讼，另案处理，抗辩理由不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《物业管理条例》第二十九条、第三十七条之规定，判决如下：
一、原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会与被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司的物业服务合同关系于2017年8月28日终止；
二、被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司于本判决生效后十日内撤离秦皇岛经济技术开发东区碧海花园小区，移交物业服务用房及其他相关设施、场所、场地，移交物业管理相关资料和由其代管的专项维修资金；
三、被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会租金11500元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《物业管理条例》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告秦皇岛经济技术开发区碧海花园小区业主委员会与被告秦皇岛市海纳物业服务有限公司各负担20元，于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 李燕峰
二〇�八年二月十日
书记员 高 妍