上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1662号
上诉人（原审被告）上海锦鹤投资发展有限公司。
被上诉人（原审原告）高仁娟。
被上诉人（原审原告）高素敏。
上诉人上海锦鹤投资发展有限公司（以下简称锦鹤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，高仁娟、高素敏系本市长宁区剑河路x号（单）福运商厦x室铺面（以下简称涉案房屋）的产权人，涉案房屋用途为商业。2008年6月29日，高仁娟、高素敏和锦鹤公司签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定由高仁娟、高素敏将涉案房屋出租给锦鹤公司使用；租赁期限为12年，即2008年9月28日至2021年3月27日止；2008年9月28日至2010年3月27日，每月租金为2，026.70元（人民币，下同）；2010年3月28日至2011年3月27日，每月租金为2，139.29元；2011年3月28日至2012年3月27日，每月租金为2，251.89元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为2，364.48元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为2，488.34元；2014年3月28日至2015年3月27日，每月租金为2，612.21元；2015年3月28日至2016年3月27日，每月租金为2，747.32元等。高仁娟、高素敏同意在无法规避的情况下，物业租赁税由锦鹤公司在高仁娟、高素敏的租金收入中代扣代缴，锦鹤公司应提供合法缴税单据。租金每两个月一付，每两个月首月3日前向高仁娟、高素敏支付，逾期支付超过五天的应按欠付租金的日千分之五向高仁娟、高素敏支付滞纳金。
签约后，高仁娟、高素敏如约将商铺交付给锦鹤公司；锦鹤公司在将商厦内的其他商铺统一承租之后，遂将包括高仁娟、高素敏商铺在内的1-3楼整体出租给了案外人A公司。期间，高仁娟、高素敏和锦鹤公司经过协商，高仁娟、高素敏同意再给予锦鹤公司6个月的免租期。自2008年7月17日起高仁娟、高素敏每两个月左右会收到锦鹤公司支付的租金，部分为未扣税的租金额，部分为扣税后的租金额。2011年12月5日，锦鹤公司向高仁娟、高素敏支付租金5，774.10元。后锦鹤公司未再向高仁娟、高素敏支付租金。锦鹤公司称因案外人欠其租金，且目前正在诉讼中，其无力向高仁娟、高素敏支付租金。高仁娟、高素敏及其他业主多次与锦鹤公司交涉。2013年12月10日，高仁娟、高素敏及商铺的多名业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助要求解决租赁纠纷事宜。“帮女郎”栏目组就此曾经予以报道，反映众业主要求锦鹤公司支付租金或者归还商铺的事实。
截至2013年12月27日，高仁娟、高素敏确认已收到锦鹤公司租金45，114.69元；扣除租赁税后，锦鹤公司尚欠高仁娟、高素敏租金64，727.33元。
2014年3月，高仁娟、高素敏诉至原审法院，要求判令：1、继续履行双方之间的租赁合同；2、锦鹤公司向其支付至2013年12月27日止欠付的租金82，668.69元及自2013年12月28日至判决生效之日止的租金；3、锦鹤公司支付逾期付款违约金（每两个月支付一次），从应付之日起计算至判决生效之日止，以当期租金为本金，按日千分之一的标准计算。
原审庭审中，高仁娟、高素敏申请该福运商厦其他业主金某出庭作证，确认高仁娟、高素敏就租金问题一直在向锦鹤公司催讨。锦鹤公司认为证人系福运商厦业主，与本案有利害关系，对证言不认可。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。高仁娟、高素敏和锦鹤公司所签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。尽管锦鹤公司要求解除合同，但高仁娟、高素敏系守约方，其在锦鹤公司违约的情况下主张继续履行合同，法院尊重高仁娟、高素敏的选择，继续履行合同。本案的争议焦点集中在高仁娟、高素敏主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效、锦鹤公司欠付租金的数额。首先，关于高仁娟、高素敏主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效之争议。法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。锦鹤公司最后一次支付租金的时间为2011年12月5日，故高仁娟、高素敏应当在此后的一年内主张权利。事实上，锦鹤公司与众多商铺业主建立了群体的租赁关系，众商铺业主在锦鹤公司不付租金之后就与之交涉一直至2013年上半年，证人金某的证词应属真实可信，法院予以采纳，故上述交涉行为导致本案诉讼时效期间中断。在交涉无果的情况下，2013年12月10日，高仁娟、高素敏及众商铺业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助，要求锦鹤公司支付租金或者归还商铺的事实，再次导致诉讼时效中断的法律后果。因此，高仁娟、高素敏主张锦鹤公司欠付租金没有超过法律规定的诉讼时效期间，锦鹤公司的上述抗辩法院不予采纳。其次，关于锦鹤公司欠付租金的数额确定。锦鹤公司在实际履行上述租赁合同期间，并未按约完全履行其支付租金义务，属于违约行为，应当向高仁娟、高素敏承担违约责任。现查，合同约定锦鹤公司向高仁娟、高素敏支付的租金应当扣除物业租赁税，故高仁娟、高素敏主张的租金中应当扣除相应的税费。高仁娟、高素敏向锦鹤公司主张截止到2013年12月27日止的税后租金合计应为109，842.02元（已扣除2008年9月28日起至2009年9月27日共12个月免租期的租金），锦鹤公司已付款为45，114.69元，尚有租金64，727.33元未付，故高仁娟、高素敏上述诉讼请求中的合理部分法院应予支持。关于高仁娟、高素敏要求锦鹤公司支付从2013年12月28日至判决生效之日止的租金之诉请，鉴于合同继续履行，故法院对高仁娟、高素敏的该项诉讼请求也予以支持，具体租金的标准为：2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为2，363.92元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为2，481.60元。鉴于高仁娟、高素敏已经将违约金由千分之五调整为每日千分之一，起算时间也调整到2012年1月8日，但法院考虑到本案的情况，锦鹤公司与案外人的案件尚未审结，故确定锦鹤公司应偿付的违约金总额以不超过欠付租金的总额为限，高仁娟、高素敏该项诉讼请求中的合理部分法院也予以支持。具体计算违约金的本金为：2012年1月28日至2012年3月27日，涉案房屋的税后租金为2，139.30元；2012年3月28日至2013年3月27日，涉案房屋每月的税后租金为2，246.26元；2013年3月28日至2014年3月27日每月税后租金为2，363.92元；2014年3月28日至2015年3月27日每月税后租金为2，481.60元。
原审法院于二○一四年五月二十三日依法作出判决：一、高仁娟、高素敏和上海锦鹤投资发展有限公司继续履行《仙霞福运商厦统一租赁合同》；二、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向高仁娟、高素敏支付截止到2013年12月27日止的租金合计人民币64，727.33元（已扣物业租赁税）；三、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向高仁娟、高素敏支付从2013年12月28日开始截止到判决生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币2，363.92元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币2，481.60元）；四、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向高仁娟、高素敏偿付逾期支付租金的违约金（其中2012年1月28日至2012年3月27日期间租金人民币4，278.60元从2012年1月9日起开始计算；2012年3月28日至2013年3月27日期间，每期租金人民币4，492.52元，分别从2012年3月9日、5月9日、7月9日、9月9日、11月9日以及2013年1月9日开始起算；2013年3月28日至2014年3月27日期间，每期应付租金人民币4，727.84元，分别从2013年3月9日、5月9日、7月9日、9月9日、11月9日以及2014年1月9日开始起算；2014年3月28日至2014年5月27日的租金人民币4，963.20元，从2014年3月9日开始起算；2014年5月28日至判决生效之日止期间的各期租金人民币4，963.20元分别从2014年5月9日、7月9日……起算；均按每日千分之一计算至判决生效之日止；违约金以不超过欠付租金总额为限）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，775元，减半收取人民币887.50元，由上海锦鹤投资发展有限公司负担。
判决后，锦鹤公司不服，上诉称，根据法律规定，租金的诉讼时效为1年，故被上诉人受法律保护的租金只能从2013年3月26日开始计算，至于被上诉人向上海电视台“帮女郎”栏目组求助的行为不能构成诉讼时效的中断；原审法院对上诉人已付款金额认定有遗漏；上诉人实际付款金额为47，139.39元；上诉人未支付租金的原因是第三人拖欠租金，故上诉人没有违约的恶意，不应承担逾期付款的违约责任。请求二审法院撤销原审判决第二、四项，改判上诉人仅支付2013年3月26日起的租金，并且无需支付逾期付款违约金。
被上诉人高仁娟、高素敏辩称，被上诉人一直通过电话及上门催讨的方式催讨租金，故不存在超过诉讼时效的情形；上诉人未支付租金构成违约，理应承担相应违约责任。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，经双方重新核对，确认除了一审认定的上诉人已付款金额外，上诉人还支付过2，024.70元，被上诉人已经收到的租金金额共计47，139.39元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。上诉人欠付租金显属违约，依法应承担相应违约责任，在被上诉人要求继续履行合同的情况下，上诉人应支付欠付的租金以及逾期付款违约金。一、关于上诉人主张的诉讼时效问题。诉讼时效制度的目的是督促权利人行使权利、维护稳定的交易秩序，通过维护稳定的社会交易秩序以保护社会公共利益，债务人不应滥用诉讼时效制度来逃避其依法应承担的义务。上诉人作为商铺的统一管理者，与众多商铺业主建立租赁关系，虽然并无书面证据材料证明被上诉人曾向上诉人催讨过租金，但众商铺业主的证言均可以证明在上诉人欠租后，众商铺业主一直在与上诉人进行交涉，且商铺业主还向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助，该些事实都能证明被上诉人一直在积极主张权利，应当认定构成诉讼时效的中断，故上诉人主张部分租金已经超过诉讼时效缺乏依据，本院不予采信。二、关于上诉人主张其拖欠租金不属恶意故不应承担违约责任的问题。本案合同的相对方是上诉人与被上诉人，至于第三人拖欠上诉人租金，显然不能成为上诉人拖欠被上诉人租金的抗辩理由，上诉人依法仍应向被上诉人承担违约责任。上诉人上诉要求不承担逾期付款违约金缺乏依据，该上诉请求本院不予支持。三、因二审中双方重新核对后确认上诉人已付款金额为47，139.39元，故本院据此对上诉人应付款金额进行调整。需要说明的是，上诉人作为付款方对于已付款金额应承担相应举证责任，一审中被上诉人对其收到的款项进行了举证，上诉人并未提出还有遗漏也未进行举证，故原审法院根据相关证据作出的判决是正确的，二审中因上诉人提供新的证据本院对原审判决予以调整，但相关诉讼费用应由上诉人承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第891号民事判决第一、三、四项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第891号民事判决第二项为：上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向高仁娟、高素敏支付截止到2013年12月27日止的租金人民币62，702.63元（已扣物业租赁税）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币887.50元，二审案件受理费人民币1，775元，均由上诉人上海锦鹤投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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