广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终728号上诉人（原审被告）：北海金癸房地产有限责任公司，住所地北海市北海大道南、北京路东金癸星园市场第二层。法定代表人：黄鑫强，总经理。委托诉讼代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。委托诉讼代理人：刘振华，京园律师事务所北海分所实习人员。被上诉人（原审原告）：邓志森，男，1960年1月1日出生，汉族，住所地湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫逢健，广西珠浦律师事务所律师。上诉人北海金癸房地产有限责任公司（以下简称金癸公司）因与被上诉人邓志森商品房销售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0503民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人金癸公司的委托诉讼代理人胥军芳和被上诉人邓志森的委托诉讼代理人邓明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金癸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“金癸公司抗辩称邓志森已于2014年1月25日领取涉案房屋钥匙并办理房屋交接手续，金癸公司逾期交房的时间应计至2014年1月25日。邓志森收房时，涉案房屋虽经过施工、勘察、设计、监理及建设单位五方验收，但不符合合同约定的交房条件，不能以该时间作为计算金癸公司逾期交房的截止时间。”事实错误。1.双方在履行《商品房买卖合同》过程中已同意将合同约定的交房条件变更为五方验收合格即可交房，该变更是被上诉人对其自己权利的自由处分，意思表示真实。上诉人于2013年12月27日组织建设、勘察、设计、施工和监理单位对涉案房屋进行竣工验收，五方均于当日在《建设工程质量竣工验收意见书》上盖章认可涉案房屋验收合格，符合法定的交付条件，被上诉人当时对房屋的交付没有任何异议，应视为变更合同中关于房屋交付条件的约定。2.涉案房屋已于2014年1月25日交付被上诉人使用，有被上诉人签字的房屋交接单及钥匙领用登记表为证。被上诉人明知商品房不具备合同约定交付条件仍然接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为双方变更了合同中关于房屋交付条件的约定。被上诉人实际接受了上诉人交付的房屋，双方形成了房屋实际交付的事实，被上诉人也实际占有和使用了房屋。3.2014年1月25日被上诉人自愿提出结算逾期交房违约金的申请，并自愿承诺收到5733元违约金后不再追究上诉人的逾期交房的违约责任。上诉人于当天既向被上诉人交付了房屋，又支付了逾期交房违约金，说明双方就交房条件及逾期交房违约金达成了合意。二、一审判决作出金癸公司逾期办理商品房权属证书的事实认定是错误的。合同约定上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，交付使用应当指实际交付使用，被上诉人于2014年1月25日实际收房，2014年11月21日金癸公司已将办理涉案房产权属初始登记所需提供的资料报北海市房地产交易中心备案。金癸公司已在约定期限内履行相关义务，不应当承担逾期办证违约金。被上诉人邓志森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。邓志森向一审法院起诉请求：判令金癸公司支付邓志森逾期交房违约金17218.4元（2013年7月1日至2013年12月31日的违约金按每日万分之一计算，2014年1月1日至2014年6月20日的违约金应以邓志森已付购房款按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）及逾期办证违约金1557.9元。一审法院认定事实：2012年11月12日，邓志森与金癸公司协商签订《商品房买卖合同》，约定邓志森购买金癸公司开发的位于北海市××路以西××路以北的金癸领海郡6幢3单元2404号房，建筑面积89.02平方米，房屋总价款311570元，邓志森应于合同签订当日一次性付清全部房款。金癸公司应于2013年6月30日前将“经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方面都签字盖章之日为准”的房屋交付邓志森；若金癸公司逾期交房不超过60日或超过60日邓志森要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金癸公司按日向邓志森支付已交付房屋价款万分之一的违约金；金癸公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由金癸公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金癸公司的责任，邓志森不能在规定期限内取得房地产权属证书的，邓志森不退房，金癸公司应按已付房价款的0.5%向邓志森支付违约金。合同签订后，邓志森向金癸公司缴纳了全部购房款，但金癸公司未按合同约定按期交付房屋。2013年9月3日，金癸公司向北海金癸房地产公司领海郡一期客户作出《承诺书》，保证于2013年12月31日前交房，准确交房日期以《北海日报》公告为准；若不能按时完成上述承诺，2014年1月1日以后的交房违约金，由原《商品房买卖合同》中约定的每日万分之一，变为每日万分之四执行；本承诺可以作为《商品房买卖合同》的附件等。次日，邓志森与金癸公司在《承诺书》的基础上签订《补充协议》，约定2014年1月1日以后的交房违约金变为每日万分之四执行。2013年12月27日，金癸公司自行组织施工、勘察、设计、监理及建设单位对涉案工程进行五方验收，并于次日以《公告》形式通知邓志森自2013年12月31日起办理交房手续。2014年1月25日，邓志森领取涉案房屋钥匙并接收房屋。同日，邓志森向金癸公司申请截至2013年12月31日的逾期交房违约金5733元，并同意将该违约金冲抵物业服务费等费用，承诺不再就该事宜追究金癸公司的违约责任，后邓志森在金癸公司出具的《收款收据》上签字。2014年6月20日，金癸公司取得《竣工验收备案表》。同年11月21日，金癸公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案。同年12月15日，涉案房屋所有权登记至邓志森名下。一审法院认为归纳案件争议焦点为：一、金癸公司逾期交房的时间应计至何时止；逾期交房违约金如何计算。该院认为，邓志森与金癸公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。金癸公司对其未能按照合同约定的时间将房屋交付给邓志森的违约行为并无异议，该院予以确认。金癸公司抗辩称邓志森已于2014年1月25日领取涉案房屋钥匙并办理房屋交接手续，金癸公司逾期交房的时间应计至2014年1月25日止。该院认为，邓志森收房时，涉案房屋虽已经过施工、勘察、设计、监理及建设单位五方验收，但不符合合同约定的交房条件，不能以该时间作为计算金癸公司逾期交房的截止时间。涉案房屋于2014年6月20日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，因此金癸公司逾期交房的时间应自2013年7月1日起计至2014年6月20日止，金癸公司的抗辩意见不成立，该院不予采纳。由于金癸公司逾期交房，应向邓志森支付逾期交房违约金。2013年7月1日至2013年12月31日的违约金5733元，邓志森已向金癸公司申请并同意将该违约金冲抵物业服务费等费用，广西金地盛物业服务有限责任公司亦出具说明，证实三方已就该违约金冲抵邓志森的物业服务费等费用达成了协议，因此邓志森主张金癸公司应支付上述期间的违约金，本院不予支持。关于2014年1月1日至2014年6月20日的违约金，邓志森主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因此，金癸公司应向邓志森支付2014年1月1日至2014年6月20日的逾期交房违约金为311570元×6%÷365天×171天×130%=11385.5元。另金癸公司抗辩称邓志森在收房时承诺不再追究金癸公司的逾期交房责任，并同意以违约金冲抵物业费，邓志森以其收房行为变更了合同约定的交房条件。该院认为，邓志森的申请及承诺仅是双方就2013年12月31日前的违约金达成的一致处理意见，不能视为邓志森放弃2014年1月1日之后的违约金；另金癸公司在报纸刊登公告通知收房时，明确房屋已达到合同约定的交房条件，隐瞒了房屋仅经过五方验收合格的情况，邓志森对此并不知情，因此邓志森的收房行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，金癸公司的抗辩意见不成立，该院不予采纳。二、邓志森请求金癸公司支付逾期办理商品房权属证书的违约金有无事实根据和法律依据。该院认为，根据合同约定，金癸公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由金癸公司提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金。本案中合同约定的交房时间为2013年6月30日，但金癸公司至2014年11月21日才将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案，已超过合同约定的360日，应承担违约责任。因此，邓志森请求金癸公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金1557.9元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。金癸公司抗辩称应以邓志森收房时间即2014年1月25日为计算逾期办证的起始时间。该院认为，双方约定的是金癸公司如期在合同约定时间内交付房屋的条件下产生的逾期办证违约金，涉案房屋是由于金癸公司的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此邓志森不能按时收房产生的逾期办证违约金也应由金癸公司承担。故金癸公司的上述抗辩意见不成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、金癸公司应支付给邓志森逾期交房违约金11385.5元；二、金癸公司应支付给邓志森逾期办证违约金1557.9元；三、驳回邓志森的其他诉讼请求。案件受理费268元，由邓志森负担83元，金癸公司北海金癸房地产有限责任公司负担185元。二审中，双方当事人没有提交新证据。双方对一审审理查明的事实没有异议，二审经审理查明认定的证据、事实与原审法院审理查明认定的证据、事实相一致,本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议焦点为：1.双方约定的交房条件在合同履行中是否变更；2.上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。对于本案第一个争议焦点，即双方约定的交房条件在合同履行中是否变更的问题。本院认为，金癸公司对其未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给买受人的违约行为并无异议，对此本院予以确认。金癸公司上诉称被上诉人自愿接收房屋并实际占有和使用，视为双方在履行《商品房买卖合同》过程中已同意将约定的交房条件变更为五方验收合格即可交房的意见，本院认为，金癸公司在报纸刊登公告通知收房时，明确房屋已达到合同约定的交房条件，隐瞒了房屋仅经过五方验收合格并未在《竣工验收备案表》中均签字盖章的情况，被上诉人对此不知情，被上诉人的接收房屋的行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，因此金癸公司以被上诉人的收房行为变更了合同约定的交房条件的上诉理由不成立，本院不予支持。金癸公司上诉称商品房要经过综合验收才符合交房条件的限制性规定在2004年已经取消，其在2013年12月27日五方验收完毕之日即应认定为符合交房条件之日。本院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》的时间为2012年，此时金癸公司已明知商品房要经过综合验收才能交房的强制性条件已取消，但仍在其提供的《商品房买卖合同》中对此进行约定，事实上其也确实完成了对涉案商品房的竣工验收，可见其自愿接受更为严格的交房条件约束，因此再以综合验收条件已取消为由进行逾期交房时间的抗辩没有依据，本院不予支持。金癸公司上诉称被上诉人自愿提出结算逾期交房违约金的申请，并承诺收到违约金后不再追究上诉人的逾期交房的违约责任，双方就交房条件及逾期交房违约金达成了合意的意见。本院认为，被上诉人的申请及承诺仅是双方就2013年12月31日前的违约金达成的一致处理意见，被上诉人并未放弃2014年1月1日之后违约金的主张，收房行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，金癸公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。对于本案第二个争议焦点，即上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。本院认为，按照双方的合同约定，在商品房交付使用后360日内由金癸公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，约定金癸公司逾期在合同约定的时间内交付商品房的条件下产生的逾期办证违约金，根据金癸公司提交的《申请房地产权属登记材料接收单》，北海市房地产交易中心对产权登记资料收件的时间为2014年11月18日，由于金癸公司的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此，买受人不能按时收房产生的逾期办证违约金也应当由金癸公司承担。综上所述，上诉人北海金癸房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用268元，由上诉人北海金癸房地产有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  何能媛审判员  叶 萍审判员  谭雪冰appoint二〇一六年十二月九日书记员  周淑怡