江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7573号
上诉人（原审被告）黄新生，男，1976年1月21日生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈清，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏捷士达装饰工程有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区蓁巷9号103室。
法定代表人刘广全，该公司经理。
委托代理人裴华山，南京市玄武区华山法律咨询服务部法律工作者。
原审被告李建平，男，1963年7月17日生，汉族，无业。
上诉人黄新生因与被上诉人江苏捷士达装饰工程有限责任公司（以下简称捷士达公司）、原审被告李建平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
捷士达公司原审诉称，南京市玄武区太平北路136号游泳池等房屋系捷士达公司自东南大学体育系借用而来。2014年初，李建平与捷士达公司磋商合作经营使用涉案房屋进行铝合金门窗加工等（实为有条件的房屋租赁），后双方就房屋使用的费用、要求等进行了初步约定。在仅有原则性合作意向并未签订正式合作经营协议的情况下，李建平引入黄新生，黄新生按照李建平的要求向捷士达公司交纳了2.5万元房屋使用费。2014年4月，黄新生未经捷士达公司同意对涉案房屋进行装修，后因装修产生问题，东南大学要求东南大学体育系于2014年7月底从捷士达公司处收回房屋。但黄新生以其已经投入资金为由拒不腾房。现诉至法院请求判令：黄新生搬离其存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品；李建平、黄新生连带向捷士达公司支付从2015年4月16日至2015年9月16日的房屋使用费3.5万元。
李建平原审辩称，捷士达公司诉请的事实和理由情况属实，但涉案房屋的承租人系黄新生，李建平只是介绍捷士达公司将房屋出租给黄新生，捷士达公司与李建平之间不存在租赁关系。请求驳回捷士达公司要求李建平支付房屋使用费3.5万元的诉讼请求。
黄新生原审辩称，本案房屋的所有权人为东南大学，捷士达公司无权将房屋出租。涉案房屋系捷士达公司出租给黄新生，并非租给李建平。李建平、黄新生起初打算合作经营后未成功，黄新生遂自己承租了涉案房屋，租金为每年5万元。黄新生租赁房屋后向捷士达公司支付了租金2.5万元，并经捷士达公司同意花费6万余元对承租房屋进行了装修。捷士达公司退还收取的2.5万元租金后，黄新生同意将存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材物品搬离，不同意支付捷士达公司诉请的房屋使用费3.5万元。
原审法院经审理查明，南京市玄武区太平北路136号房屋（以下简称136号房屋）所有权人系东南大学，该房屋共计三层，建筑面积1810.93平方米。多年前，捷士达公司以每年支付费用2万元自东南大学体育系取得136号房屋部分（约480平方米）的使用权。
2014年4月2日，捷士达公司与李建平约定，136号房屋游泳池大厅、更衣室、淋浴房（以下简称涉案房屋）由李建平使用，使用费为每年5万元，房屋原则上不做门面房经营使用而以加工铝合金门窗及门窗展品为主，房屋使用时应保持完整原状不能拆墙开门，等等。后捷士达公司将涉案房屋交付，涉案房屋实际由黄新生接收使用。黄新生于2014年4月8日向捷士达公司交纳了房屋使用费2.5万元。同日，捷士达公司向东南大学体育系交纳了房屋租金2万元。黄新生接收涉案房屋后实施装修时引发纠纷，捷士达公司遂于2014年4月16日召集李建平、黄新生磋商，并与李建平约定，涉案房屋不做门面使用，尽快结束已实施的装修，如产生不良后果将影响房屋使用，所造成的损失自负，等等。
2014年7月8日，东南大学体育系书面通知捷士达公司将收回涉案房屋，要求捷士达公司于同年7月30日前将所有放置的物品清理干净，不得在游泳池门厅进行经营活动，不得在更衣室内进行任何产品的制作和加工，等等。后捷士达公司要求黄新生返还涉案房屋未果引发纠纷。至今，涉案房屋仍由黄新生占有使用，房屋内存放有铝材等物品。
原审诉讼中，捷士达公司陈述自愿放弃第二项诉请的房屋使用费2.5万元，以此作为对李建平、黄新生未能正常营业以及装修损失的补偿，仅要求李建平、黄新生连带支付截至2015年9月16日的房屋使用费1万元。此外，东南大学向原审法院出具情况说明，表示对捷士达公司将涉案房屋交由他人使用的情况既不知情亦不同意，并称不参与本案诉讼。
黄新生为证明存在装修损失，举证了送货单、出库单、2014年6月18日南京守业油漆涂料经营部出具的货物及价格清单等单据。该组证据载明的时间并无发生于2014年4月16日之前。捷士达公司与李建平对黄新生举证材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可。
原审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。捷士达公司自东南大学取得涉案房屋使用权，后与李建平就涉案房屋达成租赁合意，双方之间建立租赁关系。但捷士达公司将涉案房屋转租未经东南大学同意，捷士达公司与李建平之间的租赁关系应属无效。黄新生辩称与捷士达公司存在租赁关系，但其未能举证证明与捷士达公司就涉案房屋达成租赁合意，故该抗辩意见原审法院不予采信。黄新生向捷士达公司交纳房屋使用费、接收涉案房屋的行为均应视为其代李建平向捷士达公司履行义务。
租赁合同无效，李建平应当将涉案房屋返还捷士达公司，涉案房屋至今未能返还捷士达公司，李建平应当赔偿捷士达公司由此产生的损失。捷士达公司系涉案房屋的占有人，黄新生占用涉案房屋并无合法根据，其占用行为对捷士达公司的占有造成妨害，捷士达公司有权请求排除妨害和损害赔偿。
捷士达公司要求黄新生搬离其存放于东南大学游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品，原审法院予以支持。
关于捷士达公司主张的房屋使用费。黄新生辩称存在装修损失，但其未能举证证明其装修行为系经捷士达公司同意，故该抗辩意见原审法院不予采信，李建平、黄新生应参照约定的年租金5万元向捷士达公司支付房屋使用费。捷士达公司自愿放弃其主张的房屋使用费2.5万元作为对李建平、黄新生未能营业和装修损失的补偿，原审法院予以准许。捷士达公司要求李建平、黄新生连带支付截至2015年9月16日的房屋使用费1万元，具有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄新生于判决生效之日起十日内将存放于南京市玄武区太平北路136号房屋游泳池门厅、更衣室、淋浴室内的铝材等物品予以搬离。二、李建平、黄新生于判决生效之日起十日内连带支付捷士达公司江苏捷士达装饰工程有限责任公司截至2015年9月16日的房屋使用费1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费675元，由捷士达公司负担100元，李建平、黄新生负担575元。
黄新生不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人黄新生与被上诉人捷士达公司存在房屋租赁关系，上诉人实际接收房屋、进行装修并向被上诉人交纳租金等事实可以证实，原审认定双方未达成租赁合意存在错误。二、被上诉人不是涉案房屋所有权人，其无证据证明其已向房屋所有权人支付过房屋租金，原审判决上诉人向被上诉人支付1万元房屋使用费，无事实及法律依据。三、被上诉人明知其无权出租涉案房屋，仍然将房屋租给上诉人，由此造成上诉人装修损失，上诉人保留追诉的权利。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人捷士达公司答辩称，上诉人黄新生与被上诉人捷士达公司未签订房屋租赁合同，双方之间不存在租赁关系，被上诉人与原审被告李建平之间存在合作关系，上诉人上诉没有任何道理。请求二审法院维持原审判决。
原审被告李建平同意被上诉人捷士达公司的答辩意见，要求二审法院公正处理本案。
本案二审中，上诉人黄新生对原审查明的如下事实持有异议：1、涉案136号房屋实际上是东南大学体育系借给被上诉人捷士达公司使用并未收取任何费用，捷士达公司每年支付2万元系涉案房屋旁边30平方米的办公室，不在涉案房屋之列，而原审查明捷士达公司每年支付的2万元针对136号房屋存在错误；2、原审查明的涉案房屋原则上不作门面房经营使用与事实不符，如果房屋不作为门面房使用，上诉人也不可能租赁。3、黄新生在原审中，并未看到捷士达公司与李建平关于136号房屋使用的约定。捷士达公司、李建平对原审查明的事实不持异议。各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审另查明：1、东南大学总务处（甲方）与东大装璜公司（后变更为捷士达公司）刘广全（乙方）于1994年8月31日签订《合作协议》，约定甲方提供涉案136号房屋给乙方经营装潢材料加工，乙方每年给付体育系赞助费2万元；2、刘广全与李建平分别于2014年1月10、4月2日、4月16日针对涉案房屋“不作门面房”、“装潢不能拆墙开门”、“剪断电路”以及“李建平每年支援体育系5万元”等问题，先后形成三份洽谈纪要。
此节事实，有《合作协议》、洽谈纪要、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，根据本案一、二审查明的事实来看，被上诉人捷士达公司依据其与东南大学签订的《合作协议》书，依法取得涉案房屋的使用权，2014年，捷士达公司法定代表人刘广全与原审被告李建平针对涉案房屋的经营范围、装潢拆墙及使用（赞助）费等问题，以洽谈会议纪要的形式作了明确的约定，故原审法院认定捷士达公司与李建平之间形成租赁关系，具有事实及法律依据。黄新生在本案原审中，虽提供刘广全出具的5万元收据，但未提交其他任何证据证明其与捷士达公司就涉案房屋达成租赁关系的合意，故原审法院认定黄新生向捷士达公司付款及接收房屋视为代李建平履行合同义务，具有事实及法律依据。本案中，捷士达公司将涉案房屋转租给李建平未取得东南大学的同意，双方之间的租赁关系应属无效，但捷士达公司系该房屋的合法使用人，其有权要求李建平、黄新生向其支付房屋占有期间的使用费，故黄新生主张捷士达公司非房屋所有权人，无权收取使用费的意见，与法不合，本院不予采纳。在捷士达公司提供的洽谈会议纪要中，对于涉案房屋不作门面房使用、装潢拆墙及电路问题作了限制性的规定，而黄新生未取得捷士达公司的同意擅自拆改装修所发生的损失，捷士达公司理应不予赔偿，黄新生以装修产生损失为由拒付房屋使用费及拒绝迁让的意见，原审法院未予采纳，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄新生上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人黄新生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年二月十四日
书 记 员 朱亚芳