广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1446号原告（反诉被告）：林以卓，男，1974年2月16日出生，汉族，身份证住址武汉市东西湖区，委托代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。委托代理人：胡言勇，广东国灿律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州祥茂皮具城物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道头祥元路20号-30号广州市祥茂皮具城20号500房，组织机构代码：05451621-3。法定代表人：谢忠义，执行董事。委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）林以卓与被告广州祥茂皮具城物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告祥茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法适用简易程序由审判员杨月琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告林以卓及其委托代理人骆军辉、被告祥茂公司的委托代理人邝志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林以卓诉称及答辩称：2014年7月7日，我与被告签订《场地临时使用协议书》，约定被告坐落于白云区×××大道××路××Ｋ068ＤＥ仓库（以下简称涉案场地）由我临时使用，自2014年7月1日至2016年6月30日止。合同签订后，被告依约交付场地，我按照实际经营之需将一批皮具货物储存在该场地。2015年5月5日，涉案场地内的消防喷淋装置无故出水，造成我在该场地存储的皮具货物严重受损，货物已无法在市场进行销售。我多次与被告商谈货物受损赔偿事宜，被告却一直推诿。被告行为已构成违约，损害了我合同权益。综上，请求判决：1、被告赔偿我货物损失30000元；2、被告承担本案的诉讼费用。我不同意被告的反诉请求。根据合同约定，我逾期没有交租，被告可以收回商铺，被告已发短信给我要求交租，我没有回答，因此被告就可以收回商铺。我同意交还商铺给被告，我现在也一直没有使用商铺。根据合同约定，如果我违约，则我交了两个月按金全部由被告抵扣，我同意两个月的按金由被告抵扣。被告祥茂公司辩称及反诉称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、造成消防喷淋装置漏水情况的责任在于原告，与我方无关，损害后果应由原告承担。我方于2014年7月1日将租赁物业交付给原告使用，交付时双方已对租赁物业内部，包括消防喷淋装置在内的设施进行了验收。原告接收租赁物业后，应当妥善使用租赁物业内部的设施，有义务对设施进行维护、管理，如果发现设施有问题，应当及时通知我方，但原告没有尽上述义务，导致消防喷淋装置漏水。原告放置货物超高，在经常挪动货物时很有可能触碰消防喷淋装置而造成损坏。而且，原告使用租赁物业已经10个多月了，一直都没有发生漏水现象，且整个场的喷淋都没有出现过漏水问题。因此，该漏水现象极有可能是原告使用设施不慎的情况下所导致。再次，租赁场所内的设施设备都是由原告所控制管理的，我方在未经原告同意的情况下，是不能进入租赁场所内的。合同第八条第3款明确约定了租赁场地内发生漏水、设施设备故障等情形时，我方不承担赔偿责任。2、原告没有任何证据证明实际损失的数额。喷淋漏水发生后，我方到现场查看，发现确有小部分皮具被淋湿但并不严重，绝大部分是没有被淋湿的。当时原告提出按整批货物其认为的价值28000元进行赔偿，但我方认为在责任还没有分清，实际损失还没有明确的情况下不同意赔偿，并强调将该批货物共同保存下来找相关部门进行评估后再作处理。但原告不听劝说，擅自将货物搬走，然后通过专业吹干后进行了销售。因此，该批货物在未经评估鉴定之前，已经被原告擅自处理了，导致不能确定实际损失，原告应当承担该法律后果。3、原告自2015年9月开始未交租金、管理费、水电分摊费，经多次催缴无果。现反诉要求原告按照合同约定支付上述欠费。综上，请求判决：1、解除双方签订的《临时场地使用协议书》；2、原告支付从2015年9月至交还涉案房屋给被告之日止的租金（即综合使用费用，按每月1500元计算，暂计算至2015年11月为4500元）；3、原告支付从2015年9月至交还涉案房屋给被告之日止的管理费（按每月100元计算）；4、原告支付从2015年9月至交还涉案房屋给被告之日止的水电分摊费（按每月200元计算）；5、原告支付滞纳金5400元；6、原告承担本案全部诉讼费用。经审理查明：2014年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地临时使用协议书》约定，一、场地使用面积、期限。1.位置及面积：乙方使用场地位于祥元路22号K068（以下简称涉案房屋），面积为18平方米。2.使用期限：乙方临时使用的场地期限为贰年，即从至2014年7月1日至2016年6月30日；2014年7月1日起至2014年7月5日止，为甲方赠送乙方进场期，免收乙方综合使用费。…三、综合使用等费用的分担及交纳。1、乙方同意向甲方缴纳以下费用：①综合使用费用：￥1500元/月/间；②管理费用：￥100元/月/间；③水、电摊分费（含电梯、公共水电）：￥200元/月/间。④合同内的所有费用均为不含税价。⑤其它代收费用，如政府部门应收的治安费、卫生费等项的收取另附协议约定。2、各项费用的交纳时间及方式。①综合使用费用，乙方应在每月十号前向甲方缴纳当月全部综合使用费；②管理费、水电摊分费从实际交付使用之日计收；③乙方向甲方交纳上述各项费用以人民币现金方式支付。七、违约责任及处理。1、乙方如逾期一天足额缴纳综合使用费、管理费等费用（含其他由甲方代收代付的费用），甲方有权按乙方应缴费用总额的5%向乙方收取滞纳金。乙方逾期交纳本协议约定的各项费用达10日以上，甲方有权解除本协议，乙方保证金作为赔偿甲方的损失不予以退还。……八、责任免除。3.使用场地内发生失火、水淹、漏电、漏水、设施设备故障等情形时，甲方不向乙方或任何第三方承担赔偿责任及其他法律责任等等。被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告按合同约定支付相关费用至2015年8月。期间，在2015年5月5日，涉案房屋内的消防喷淋装置漏水，造成原告储存于房屋内的皮具货物淋湿，当日被告工作人员到场查看，并修好喷淋装置。原告要求被告赔偿受损货物，被告不同意，由此产生纠纷。原告未支付自2015年9月起的综合使用费、管理费、水电摊分费。2015年12月3日，原告曾派人回涉案房屋取走物品。同年12月10日开庭结束后，原告向本院确认涉案房屋内已无被淋湿的皮具货物，故已无法提供，并表示同意与被告办理正式的房屋交接手续。诉讼中，原告提供2015年10月22日的手机短信，拟证明被告通知原告支付租赁费用，由于被告未理会亦未交费，故应视为被告于2015年10月24日收回房屋，之后的费用原告无需支付。原告提供2015年5月5日的现场照片等证据，拟证明受损皮具价值为30000元，另原告陈述受损皮具是自家生产。被告对原告的证据及损失主张不予确认。被告确认与原告于2015年12月11日办理了涉案房屋的交接手续。另，被告提供建设用地通知书、建设用地规划许可证、分租证明、案外人广州市白云区三元里街三元里村第十五经济合作社出具的证明（证明上有广州市白云区三元里街三元里村经济合作社、广州市白云区人民政府三元里街道办事处，广州市白云区三元里街城市管理科盖章），拟证明涉案房屋属于历史遗留（物业），不属于违章建筑。原告、被告双方无提供证据证明涉案房屋已办理建设工程规划许可手续。经本院释明原告、被告签订的《场地临时使用协议书》无效后，原告无异议，坚持原诉讼请求不变更。被告坚持认为合同有效，坚持反诉请求不变更，但认为即使合同无效，法院也应照判决占有使用费。以上事实，有《场地临时使用协议书》、录音资料、照片、进场交接表、客户收取使用场地凭证、建设用地通知书、建设用地规划许可证、证明、场地交接证明及当事人陈述等证据证明。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，由于被告提供的现有证据不足以证明涉案房屋已依法办理规划报建手续，故《场地临时使用协议书》无效。被告未提供合法租赁物，原告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故租赁双方对合同无效均有过错，酌定过错比例各为50%。经本院释明合同无效后，原告、被告均明确表示不变更诉讼请求，此属其对自己诉讼权利的处分。原告存于涉案房屋内的货物被消防喷淋装置漏水淋湿属实，由于消防喷洒装置属于公共消防设施，应由出租方被告负责管理、维修或维护，被告未能举证证明消防验收合格。但本案关键在于确定原告受损货物价值，对此依法应由原告举证。但原告提供的现有证据不足以证明受损货物价值为30000元，被告不认可，原告又未能提供原物核查或评估，故原告主张受损价值为30000元并要求被告赔偿的意见证据不足，对原告要求被告赔偿30000元的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，被告反诉要求判决解除合同、原告支付滞纳金无法律依据，本院不予支持。被告要求原告参照合同约定标准支付从2015年9月起计算至交还房屋之日止的占有使用费、管理费、水电分摊费理据充分，本院予以支持。原告提供的证据不足以证明被告在2015年10月24日已收回房屋或被告于2015年11月封屋上锁等，故原告认为不需要支付自2015年10月24日之后的费用的抗辩理由不成立，本院不予采信。由于被告已于2015年12月11日与原告办理了房屋交接手续，房屋交还问题现实际已解决，故对被告反诉要求原告交还房屋的诉讼请求无需再作判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，林以卓向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付自2015年9月1日起至2015年12月11日止的房屋占有使用费（按每月1500元计算）。二、于本判决生效之日起三日内，林以卓向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付自2015年9月1日起至2015年12月11日止的管理费（按每月100元计算）。三、于本判决生效之日起三日内，林以卓向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付自2015年9月1日起至2015年12月11日止的水电摊分费（按每月200元计算）。四、驳回林以卓的诉讼请求。五、驳回广州祥茂皮具城物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费275元、反诉受理费35元，由林以卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  杨月琴二〇一五年十二月十六日书记员  蔡晓珊