重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初6086号原告:陈粤，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：莫文江，重庆索通（万州）律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市发顺房地产开发有限公司,住所地重庆市万州区新城路52号。诉讼代表人：王元英，女，住重庆市。委托诉讼代理人：邱鹏飞，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。原告陈粤与被告重庆市发顺房地产开发有限公司（以下简称发顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员和小彬独任审判，于2018年6月22日公开开庭进行审理。被告发顺公司法定代表人王元发（该公司执行董事兼总经理），于2014年10月6日因病死亡，该公司未重新推举法定代表人，由该公司剩余的一名股东王元英为诉讼代表人。原告陈粤的委托诉讼代理人乔春长，被告发顺公司的委托诉讼代理人邱鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈粤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按所签商品房买卖合同的约定办理原告购买房屋的产权登记手续；2.判令被告从2014年6月15日起至其取得房屋产权登记受理单之日止，每日按原告已付房款284959元的0.01%向原告支付逾期办理产权登记违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月15日前，原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发建设的发顺.锦江金都3-7-6号房屋，被告应于2014年11月30日前交付房屋。2014年5月3日，被告收回原合同书，重新与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，关于办理产权登记约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房房地产权证的申请，提交相关资料，并取得登记受理单。如因被告的责任未取得登记受理单，逾期超过90日后，自约定应提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并在实际取得登记受理单之日起30日内支付。如因履行本合同发生争议，经协商不成，依法向人民法院起诉解决。本合同签订后，原告已向被告交清房款和其他相关费用及办理产权登记的相关资料。被告于2014年4月15日交房，但至今未向土地房屋登记机构提交产权登记资料，未取得产权登记受理单。被告的行为违约，已侵犯原告的合法权益，经多次交涉未果。为维护自己的合法权益，原告起诉，请求依法裁判。被告发顺公司辩称，被告公司有特殊情况，其法定代表人王元发因病死亡，现在未能正常开展业务，仅留下部分工作人员处理已售房屋办证等遗留问题，同意尽快协助原告办理房地产权登记。原、被告就交易诉争房屋签订了二份买卖合同，第一份合同没有约定逾期办证的违约责任，后来为了办理产权登记才再次签订了网签合同，存在阴阳合同的可能性，由法院审核。备案登记的买卖合同中明确要求业主将办证的资料交到被告处，但原告均没有提交，未按约定履行。对于原告主张的违约责任，最初的合同并没有违约金，第二份合同是为了备案登记才约定违约金，现在被告公司经济困难无力支付，希望原告及所有业主能放弃违约金。约定的违约金计算标准，有部分业主是以已付购房款按日万分之一计算，有部分业主则是以已付购房款按日万分之二计算，但违约金应当以弥补损失为限进行计算，需原告举证证明因逾期办证造成了损失；原告等大多数业主购房的目的是居住，并不是投资或其他用途，且现已提前接受房屋入住，没有损失，则不应支付违约金。如果法院认定被告构成违约，请求法院以原告主张权利所支出的合理交通费用为基础，调减约定违约金标准。综上所述，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月3日，原告陈粤（乙方）与被告发顺公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发建设的重庆市万州区王家坡正街（原中医校址）3号706室住宅商品房一套（商品房预售许可证号301预字第12102号），建筑面积96.27平方米，单价2960元/平方米，总价款284959元。付款方式及期限：一次性支付284959元。房屋移交：甲方应于2014年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在90日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方退还乙方全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算）；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”等内容。合同签订后，原告已支付购房款284959元，原告已缴纳物业专项维修资金7221元，被告代收契税5800元。2014年4月15日，原、被告交接商品房，原告将房屋装修后居住使用。诉讼过程中，双方当事人认可在签订本合同之前，另行签订有关于买卖诉争商品房的买卖合同，并按合同约定支付了购房款，在网签本合同时，被告已将原告持有的合同收回。在涉及被告开发的“锦江金都”商品房楼盘本次受理系列案件合并审理中，另有当事人提供有网签合同之前所签商品房买卖合同复印件，该合同对逾期办理房地产权登记未约定违约金。被告发顺公司开发建设万州区王家坡正街（原中医校）“锦江金都”商品房工程。2010年7月28日取得建设用地规划许可证，用地面积24663平方米，建设规模122121平方米。2011年1月11日取得建设工程规划许可证，建设规模148172.45平方米，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼。2011年3月18日取得建筑工程施工许可证。2014年8月12日，经重庆市万州区城乡建委进行了建设工程规划核实确认，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼及1－3号楼、5号楼地下建筑，实际建设规模147603.20平方米。2014年11月3日，该工程取得建设工程竣工验收备案登记证，建设规模147603.20平方米。2015年12月25日，经发顺公司申请，重庆市万州区国土房管局进行宗地权属确认，将原房地产权证301D房地证2015字第00004号、00005号收回注销。此后办理5号楼、8号楼的初始产权登记证，并办理分户产权登记。2017年10月30日，被告向购房业主发出告知书，载明“锦江金都项目已办好总证，1、2、3、6、7号楼因部分业主未缴纳大修基金及其他各种原因未办理好产权证，承诺于2018年8月31日前办理好1、2、3号楼产权证；2018年12月31日前办理好6、7号楼产权证。”本案双方争议的焦点是被告的违约责任及约定违约金标准调整问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。诉讼过程中，双方当事人认可在网签本合同之前，另行签订了关于诉争商品房的买卖合同，在网签本合同时被告已将原告持有的合同收回，双方均未提供合同原件核对。在涉及被告开发的“锦江金都”商品房楼盘本次受理系列案件合并审理中，另有当事人提供了之前所签商品房买卖合同复印件，该合同对逾期办理房地产权登记未约定违约金，但双方在后来网签商品房买卖合同中对违约责任约定明确，并未约定网签合同仅用于办理房地产权登记，应视为原合同已由双方协商变更，但对交易房屋的价款及支付方式、交房条件及期限、办理产权登记期限等合同要素并未改变，仍属同质合同，双方应履行变更后的商品房买卖合同。被告抗辩存在阴阳合同的理由不成立，本院不予采纳。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年11月30日前将原告所购商品房交付原告。虽然原、被告于2014年4月15日对诉争房屋进行交接，并装修居住使用，但此时被告交房不符合约定条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力。2014年11月3日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件,亦符合双方约定“于2014年11月30日前交付商品房”的约定，确认该日双方交接商品房。对办理房屋产权登记，双方约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出办理房地产权证的申请，提交相关资料，并取得登记受理单”，被告取得建设工程竣工验收备案登记证后，应当通知原告提交资料、缴纳相关税费并申请办理房地产权登记，被告未提供证据证明其通知后购房人未依约履行义务，且原告提供的证据证明已自行缴纳或由被告代收契税、物业专项维修资金等办证税费；双方交付房屋后，被告应于2015年1月2日前取得产权登记机构出具的登记受理单，时至今日，被告仍未取得登记受理单及办理交易房屋的房地产权证，违反合同约定，应承担违约责任，原告请求被告办理交易房屋的房地产权登记，符合双方的约定，被告亦同意办理，本院予以支持。原告请求被告按约定支付逾期办理产权登记违约金，被告以原合同未约定违约金为由不同意支付违约金。双方约定逾期办理产权登记超过90日后，“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。”双方变更后的合同已明确约定违约金计算标准，被告未按约定期间为原告所购买房屋取得房地产权证，应承担逾期办理房地产权证的违约责任；即使双方在之前签订的合同中没有约定逾期办证需支付违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在因出卖人原因逾期办证的情形下亦应依法承担违约责任，原告请求被告承担逾期办证违约责任的理由符合法律规定及合同约定，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告请求调低违约金支付标准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，原告接房后已实际占有使用房屋，被告发顺公司抗辩调减合同违约金于法有据，本院予以采纳。根据本案具体情况，兼顾合同履行状况及被告发顺公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金标准为以原告已付购房款按日万分之零点八计算，被告应从2015年1月3日起至实际取得土地房屋登记机构出具房地产权登记受理单之日止，以原告已付购房款284959元按日万分之零点八计算支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告陈粤所购买的重庆市万州区王家坡正街（原中医校址）锦江金都3号楼706室住宅商品房办理房地产权登记，取得房地产权登记机构出具的登记受理单；二、由被告重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告陈粤逾期办理房地产权登记的违约金（以原告已付购房款284959元为基数，从2015年1月3日起至实际取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单之日止，按日以万分之零点八计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈粤在本案中的其他诉讼请求。案件受理费723元，减半收取362元，由被告重庆市发顺房地产开发有限公司承担；原告已预交，被告重庆市发顺房地产开发有限公司迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 和小彬二〇一八年七月九日法官助理 牟登春书 记 员 喻剑虹