北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初55501号原告（反诉被告）:郭政，男，1975年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市永顺房地产开发有限公司，住所北京市通州区永乐店镇学府路0609号。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：李研，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）郭政（以下称郭政）与被告（反诉原告）北京市永顺房地产开发有限公司（以下称永顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭政的委托诉讼代理人王汉勇，永顺公司的委托诉讼代理人李研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭政向本院提出诉讼请求：要求永顺公司支付逾期交房违约金160515元（以已付购房款1450000元为基数，按日万分之三的标准，自2009年3月2日起计算至2010年3月5日止）。事实和理由：2008年8月12日，我与永顺公司签订《北京市商品房预售合同》，由我购买永顺公司开发的位于北京市朝阳区某某号房屋（以下称涉诉房屋）。合同中约定，永顺公司应当在2009年3月1日前向我交付涉诉房屋，对于逾期交房的，除不可抗力外，永顺公�应从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按全部已付款万分之三的标准按日计算向我支付违约金。合同签订后，永顺公司因其自身原因，至2010年3月5日才向我交付房屋，故应按合同约定向我支付违约金。永顺公司答辩并反诉称：不同意郭政的诉讼请求。根据双方所签《北京市商品房预售合同》，郭政应于合同签订当日向我公司支付首期房款859400元。但签约当日，郭政提出无力支付全部首付款，仅支付200000元。同时，郭政承诺将于2008年9月30日前支付300000元，余款359400元在2008年12月31日前付清。但之后，郭政依旧一直未付清首付款，经我公司多次催要后，郭政于2009年7月20日支付200000元，2010年1月13日支付259400元，2010年3月2日支付200000元。同时，面积补差款、契税、专项维修资金、产权代办费等也是在2010年1月13日才付清，故郭政迟延支付房款及各项费用长达2年之久。根据合同附件十补充协议第三条的约定，我公司有权拒绝交付商品房直至郭政付清全部房款，且不承担逾期交房的违约责任，故不应支付违约金。此外，郭政主张违约金的请求属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，无论是根据合同约定的交房时间，还是根据郭政所主张的实际交房时间，且无论是依据民法通则的二年诉讼时效，还是民法总则的三年诉讼时效，截至本案起诉时郭政的诉讼请求均已超过诉讼时效，不应受到法律保护。现我公司提出反诉，要求郭政支付逾期付款违约金94928.58元。郭政针对反诉辩称：不同意永顺公司的反诉请求。2008年购房时，房地产市场非常不景气，永顺公司为回笼资金着急卖房，答应我只需支付200000元首付，剩余首付款交房时再行支付。此后，我按约定在交房前支付了全部首付款，不存在逾期付�的情况，也不应承担逾期付款的违约金。而且，因为我是在2010年1月13日付清了全部购房款，永顺公司主张逾期付款违约金的诉讼时效应截至2012年1月12日。自2010年1月13日至2012年1月12日诉讼时效届满时，永顺公司从未向我主张过逾期付款违约金，由此可以看出永顺公司的反诉请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月12日，永顺公司（出卖人）与郭政（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，总价款1909400元；买受人采取商业贷款的方式付款，于合同签约当日支付首期房价款859400元，剩余房款1050000元由买受人向出卖人指定的相关商业银行申请贷款支付；买受人逾期付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2009年3月1日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交房的，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。郭政于2008年7月29日向永顺公司支付房款200000元，于2009年7月20日支付房款200000元，于2010年1月13日支付房款259400元、面积补差款56484元。永顺公司称另有200000元房款系郭政于2010年1月13日向其公司交付了支票一张，但该支票直至2010年3月2日才具备入账条件，故付款日期应以入账日期为准。为此，永顺公司提交了2010年1月13日收据一张（金额200000元；并备注：支票金额入账，此收据生效）以及2010年3月2日的进账单一张（金额200000元），证明郭政逾期付款。郭政认可收据及进账单的真实性，但表示付款时间应以收据所载日期为准。永顺公司另提交郭政于2008年8月12日书写的《说明》一份，内容中载明“因特殊原因应付首付859400元，实际首付200000元整，余款9月30日之前支付300000元，12月31日前支付259400元，向深发展银行贷款105万元整”，证明郭政未按约定在预售合同当日付清首付款，构成违约。郭政认可《说明》真实性，但表示永顺公司同意其在交房前付清剩余首付款，故为提前出具全部首付款发票以办理贷款，销售人员要求其书写了该《说明》，其中无法看出其存在资金困难，且永顺公司接受《说明》，即证明其公司认可《说明》内容，同意延长付款时间。郭政表示永顺公司在其实际付清首付款前即出具了全部首付款发票，并在《延期交房通知》中承诺将按合同约定就延期交房问题进行赔偿，故能够证明其不存在逾期付款行为。为此，郭政提交了首付款发票（开票日期为2008年8月13日，金额为859400元）复印件一张、《延期交房通知》一份。永顺公司认可此组证据的真实性，但不认可其证明目的。经询，双方均认可永顺公司向郭政交房的时间为2010年3月5日。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，郭政主张逾期交房违约金，但根据查明的事实，其于2010年3月5日办理交房手续，当日即应视为其知道权利被侵害之日，然而其直到2017年4月6日才提起本案诉讼，且未提交证据证明其本诉存在诉讼时效中止或中断的情形，故永顺公司关于本诉的诉讼时效抗辩成立，郭政的诉讼请求本院不予支持。关于反诉，即便按永顺公司所主张的郭政逾期付款的最后期限系2010年3月2日，因永顺公司未就其反诉存在诉讼时效中止或中断情形提供证据，故其主张逾期付款违约金的诉讼时效已于2012年3月1日届满。郭政就反诉的诉讼时效抗辩成立，永顺公司的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百�十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郭政的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）北京市永顺房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3510元，由原告（反诉被告）郭政负担（已交纳1755元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1087元，由被告（反诉原告）北京市永顺房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩代理审判员  魏慧彪代理审判员  尹 殷二〇一八年三�三十日书 记 员  谷 岩