广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）海民一初字第485号 原告（反诉被告）：北海超达科技有限公司，住所地北海市四川路28号佳美大厦12层1212号房。法定代表人：姚超茂，经理。 委托代理人：王桂，广西广恒信律师事务所律师。 委托代理人：苏雪清，广西先导联合律师事务所律师。 被告：中国移动通信集团广西有限公司，住所地南宁市金浦路55号。 法定代表人：顾雄，董事长。 委托代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：黄志超，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国移动通信集团广西有限公司北海分公司(原中国移动通信集团广西有限公司北海市海城分公司)，住所地北海市北海大道212号。 负责人：莫文弘，总经理。 委托代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被告：龙村，男，1969年6月17日出生，汉族，住所地北海市。 委托代理人：黄建辉，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：苏相源，广西桂三力律师事务所北海分所实习人员。 被告：北海市恒佳物业服务有限责任公司，住所地北海市北海大道13号时代广场。 法定代表人：陈宏新，董事长。 委托代理人：谭嘉铭，该公司员工。 被告：苏远英，女，1965年11月26日出生，汉族，住北海市海城区。 委托代理人：赵宏，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海超达科技有限公司与被告中国移动通信集团广西有限公司（以下简称广西公司）、中国移动通信集团广西有限公司北海分公司（反诉原告，以下简称北海公司）、龙村、北海市恒佳物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）、苏远英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月22日受理后，依法组成由审判员陈培荣担任审判长，人民陪审员苏家莲、曾广萍参加的合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。书记员冯伟兰担任记录。原告的委托代理人王桂、苏雪清，被告广西公司的委托代理人黎雪梅、黄志超，被告北海公司的委托代理人黄建军、邓泽涛，被告龙村的委托代理人黄建辉、苏相源，被告物业公司的委托代理人谭嘉铭，被告苏远英的委托代理人赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年初，北海公司以筹建北海首家大型综合性3G产品销售商城名义，以3G业务代理权等为条件，邀请并组织原告等人观看招商宣传片等，赢得原告的信任，致使原告与北海公司签订房屋租赁合同，承租北海公司开办的位于北海市北海大道13号时代广场的“北海移动时代电脑城”二楼铺面从事电脑设备销售、服务业务。2010年2月中旬北海公司在没有告知原告的情况下悄然撤场，被招商进驻的原告等商家顿时陷入经营困境。广西公司是北海公司的上级主管部门，龙村与物业公司签订物业管理合同，并在参与移动时代电脑城收费、管理过程中违规操作。苏远英是涉案房屋的第一手承租人。北海公司撤场后，原、被告曾多次协商未果。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、解除原告与被告北海公司签订的《房屋租赁合同》；2、北海公司履行开票义务，向原告提供自2009年8月至2011年11月止原告已交纳6760元租金的发票；3、被告广西公司、北海公司、龙村提供自2009年6月至2012年9月原告应交纳的水费、电费的合法依据，开具合法收据，并退还违法违规多收的水电等公摊费10767.85元；4、被告广西公司、北海公司按照合同约定租金总额的30%支付违约金6573.60元给原告；5、被告广西公司、北海公司、龙村赔偿铺面装修损失1114元给原告；6、被告物业公司、苏远英与龙村承担连带责任；7、本案的诉讼费用由五被告承担。本案在开庭审理时，原告明确主张本案纠纷是房屋租赁合同纠纷。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照；2、组织机构代码证；3、租赁合同；4、工商登记电脑咨询单，证据1-4证明被告主体资格及双方的权利和义务；5、支付租金凭证及发票，证明被告没有依约履行开票义务；6、水电、物业费凭证及收据，证明被告违约向原告收取超过租金2-3倍的水费、电费、物业管理费，牟取不当利益；7、解除租赁合同通知，证明北海公司通知原告合同自2011年3月1日解除；8、店面装修合同、预算及收据，证明由于被告违约，导致原告铺面装修损失；9、有关移动电脑城开业的宣传报道，证明北海公司对移动电脑城的宣传，足以让原告相信其招商承诺；10、国庆狂欢周宣传资料和2009“动感地带杯”北海大学生人才大赛资料，证明北海公司曾进行的营销推广宣传，对移动电脑城的经营具有积极作用，但北海公司违约撤离一楼卖场后，移动电脑城顾客稀少、难以经营，导致原告投资、业务发展重大损失，合同目的不能实现；11、被告撤场后的照片，证明内容同证据10；12、屋顶及墙面破损失修，证明北海公司没有依约履行对出租房屋的大修义务；13、停电通知、收费说明，证明北海公司与龙村共同负责移动电脑城的物业管理，并由龙村开办的个人独资企业天天网吧、海拓电子科技城收费；14、天天网吧、海拓科技城的电脑咨询单，证明海拓电子科技城在2011年3月已被吊销，却依然违法经营；15、解除公告，证明北海公司曾两次解除租赁合同，放任龙村收取高额的公摊费；16、通知，证明北海公司违约、管理混乱是导致原告拒付或延迟支付租金的原因，过错在于北海公司；17、中国移动时代电脑城开业相关流程问题培训，证明北海公司对原告等商户进行过业务培训，原告与北海公司的合同目的不是赚取租金，而是建立一个中国移动销售产品的平台。 被告广西公司辩称：涉案租赁合同在原告起诉前北海公司已经解除合同，并且已送达原告，所以合同已经依法解除。合同解除的责任在于原告拖欠租金超过3个月，导致合同无法履行。原告要求支付违约金和赔偿铺面装修损失没有事实和法律依据。原告要求开具发票的请求不属于民事争议的范围，不是本案解决的问题，属于行政法律关系。原告起诉请求的水电费和物业公摊费等属于物业管理关系，与租赁合同属于两个不同的法律关系，原告应另行起诉。 被告广西公司没有证据提供。 被告北海公司辩称：同意广西公司辩称意见。另补充：北海公司不存在根本违约，原告不具备合同解除权。原告要求支付违约金既没有合同的约定也没有法律规定，原告没有解除权，请求驳回原告的诉讼请求。 被告北海公司同时反诉称：北海公司经龙村同意将向龙村承租的涉案租赁场地分别转租给原告，因原告拖欠租金，并经北海公司多次催收后仍拒付租金，后北海公司向原告发出书面解除房屋租赁合同及催收通知，并在北海日报刊登公告，要求原告支付租金、违约金及经济损失并搬离商铺，但原告至今仍占用商铺。为此，北海公司向法院提起反诉，请求判决：1、确认北海公司已解除与原告签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付租金7550元、场地使用费2730元及逾期违约金8643.60元（租金、场地使用费、违约金暂计算至2014年5月31日，以后另计）给北海公司，并按合同租金总金额30%赔偿损失6573.60元给北海公司；3、原告赔偿装修损失1565元给北海公司；4、反诉案件受理费由原告承担。 被告北海公司对其诉辩在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明反诉原告与反诉被告存在租赁合同关系，双方约定的具体权利义务。反诉被告连续三个月不交租金构成根本违约，反诉原告有权解除合同；2、付款通知书及签领表，证明反诉原告向反诉被告发出书面催收租金通知；3、租金发票，证明反诉原告开具租金发票给原告的事实；4、企业变更通知书及说明，证明海城分公司变为北海分公司；5、关于解除北海移动时代电脑城房屋租赁合同的公告，证明反诉原告在时代电脑城粘贴公告，通知反诉被告解除合同、清场撤离、付清租金，并于2012年12月5日在北海日报刊登公告；6、装修合同及补充协议，证明反诉原告将租赁物包给案外人进行整体装修；7、完工报告、结算审计单、付款通知、发票，证明反诉原告对租赁物进行整体装修支付的费用及反诉被告违约造成反诉原告的装修损失；8、房屋租赁合同，证明租赁物由反诉原告向天天网吧承租，租金明显高于反诉被告的租金，反诉原告不存在欺诈行为，同时证实反诉原告对反诉被告的经营给予了大力扶持；9、银行转账凭证及发票，证明反诉原告按约支付租金给天天网吧；10、评估收费通知，证明反诉原告代垫的评估费。 被告龙村辩称：本案是两个不同法律事实引起的不同的法律关系，原告与广西公司、北海公司是因房屋租赁合同引起的房屋租赁合同纠纷，原告与龙村是因物业服务合同引起的物业服务合同纠纷，本案不应对涉及龙村的部分进行审理。另原告关于水电等物业费的请求已超诉讼时效，且龙村受物业公司的委托代收水电费，与原告不存在物业服务关系。龙村代收的水电费是合理有据的，原告主张的装修损失没有依据亦与龙村无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告龙村为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明被告的主体资格；2、物业管理合同，证明时代广场二楼的物业服务是由物业公司提供的；3、情况说明，证明被告受物业公司委托，代收代付电脑城水、电费；4、供电协议，证明时代广场变压器产权不属于供电局，物业公司可根据实际情况核定电费；5、水电费明细表，证明被告按物业公司核定后的水电费向商户代收物业费；6、欠水电费明细表，证明部分商户尚欠水电费；7、电费清单，证明时代广场用电为商业用电，价格较高；8、场地租赁合同，证明时代广场电脑城场地是被告向苏远英承租下来再租给北海公司，龙村享有转租权。 被告物业公司辩称：同意龙村的辩称意见。另补充一下，本案是房屋租赁合同纠纷，与物业公司无关，物业公司不是本案适格被告。原告的装修损失与物业公司无关，没有理由要求物业公司赔偿，原告诉讼请求中的水费和电费，请求跟理由不一致。 被告物业公司没有证据提供。 被告苏远英辩称：原告申请追加苏远英为本案被告没有法律依据，也没有事实依据。原告的诉讼请求与苏远英没有法律关系，也没有事实关系。另苏远英以北海市好好佳经贸有限责任公司法定代表人的身份与龙村签订场地租赁合同，与原告没有任何关系，苏远英不是适格的被告。请求法院驳回原告对苏远英的诉求。 被告苏远英为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、场地租赁合同书，证明被告苏远英与北海时代天天网吧签订房屋租赁合同的基本情况；2、合同提前终止协议，证明被告苏远英与北海时代天天网吧协商解除房屋租赁合同的基本情况；3、店铺租赁合同书，证明被告苏远英与他人签订店铺租赁合同，苏远英有转租权；4、店铺房产证，证明本案争议的租赁房产的原业主的基本情况。 原告针对被告北海公司的反诉辩称：原告与北海公司的合同虽然名称是租赁合同，但合同的目的不是赚取租金，北海公司通过转租没有盈利，而是亏损了将近百分之五十的租金，目的是建立中国移动的一个平台，因此北海公司经营几个月后就撤离了卖场，导致合同不能实现。北海公司与龙村签订一年的合同，与原告签订五年的合同，导致原告投入大量的装修和发展的资金。根据北海公司与原告的约定，原告应按有关部门的规定支付水电公摊费，但北海公司任由龙村收取远远高于租金的公摊费，对于破损的房屋不进行修理，收到租金要么不开票，要么开白条，有过错的是北海公司，请求驳回北海公司的反诉请求。 本案经开庭审理质证，双方质证如下： 针对原告举证的证据，各被告发表质证意见如下： 被告北海公司质证如下：对证据1-4、14没有异议；对证据5的关联性有异议，票据上面写货款与本案无关，有关开具发票是属于行政关系，不是民事调整范围；对证据6真实性无异议，但是与北海公司无关，对其证明内容有异议。对关联性有异议，北海公司没有向原告收取过租金和水电费；对证据7没有异议，但对证明内容有异议，合同并没有解除；对证据8不发表质证意见；对证据9、10、11真实性有异议，认为是原告从网上下载的，不是移动公司发布的，与本案无关，对证据内容有异议，被告没有违约，与本案无关；对证据12真实性没有异议，但对关联性有异议，按照租赁合同的约定正常房屋的维修由北海公司承担维修费，不负责搭建。当时因为检修电路挖开的，不是破损的；对证据13的真实性没有异议，但与北海公司无关；对证据15没有异议，但实际解除的时间是2012年11月27日；对证据16的真实性没有异议，但对关联性及证明内容有异议，另原告以管理混乱拒付租金没有依据；对证据17的真实性、合法性、关联性有异议。被告广西公司质证意见如下：同意北海公司的质证意见，另补充一下：对于证据3的真实性不清楚，租赁合同没有约定招商承诺问题，对原告租赁合同的用途广西公司没有限定，租赁合同没有限定原告只经营移动业务，水电费和物业费是有关部门来收取的，不是出租方收取的，对证据8应以鉴定为准，对证据13的停电通知与北海公司无关；对证据16的通知内容有异议。被告龙村质证意见如下：同意北海公司的质证意见，另补充：证据4、5与本案无关，对证据6、7无异议，证据9、10、11与本被告无关。对证据13、14真实性没有异议，但对其证明内容有异议，收费说明证明天天网吧和海拓科技城是龙村代收费用，各项费用由专门的部门收取，龙村没有从中赚取利益，证据15与本被告无关，对证据16真实性没有异议，但对证明内容有异议，对证据17证明内容有异议，本被告发出通知之后几个月都由蓝迅代收，后由龙村代收。被告物业公司质证如下：同意龙村代理人的意见。 被告苏远英质证意见如下：对证据1、2、4的真实性、合法性没有异议，但原告所举的证据与本被告没有关系。 针对被告北海公司举证的证据，原、被告发表质证意见如下： 原告质证如下：对证据1无异议，对证据2的三性（真实性、合法性、关联性）无异议，但对其证明内容有异议，北海公司对原告反复提出的房屋维修、违法收费、无人管理、收租不开票的问题置之不理；对证据3有异议，被告只开部分发票；对证据4形式上的三性无异议，但其内容中所描述原告违约、有过错，是不真实的；对证据5、6三性均不认可，经鉴定现值仅为173757元；对证据7三性无异议，但对其证明内容的异议如下：被告与龙村的合同期限仅1年，却与原告签订5年的合同，且并未将这一情况告知原告，这是欺诈事实之一。被告向龙村支付的租金明显高于向原告收取的租金，恰恰证明原告主张合同的目的不是租赁而是以建立“商贸城”，形成聚合的市场效应；被告刊发的开业宣传稿件已经证实原告本来就是很成功的企业，根本不需被告扶持，而是被告在借助原告的企业知名度和实力建立“电脑城”。北海公司自己将租赁物弃之不管，不履行原、被告之间《租赁合同》约定的管理、维修等义务，不仅造成国有资产损失，而且给原告造成巨大损失；对证据8有异议，被告在1年期合同尚未履行完毕时就提前3个月撤离电脑城，但却不对自己招商引进的原告等进行妥善安排和处理。被告广西公司、龙村、物业公司对北海公司的证据没有异议。被告苏远英认为北海公司所举的证据与其无关，不予质证。 针对被告龙村举证的证据，原、被告发表质证意见如下： 原告质证如下：对证据1、3、4无异议；对证据2、5、6、7的三性无异议，但对其证明内容，认为与物业签订合同的是龙村，物业公司、龙村从未向原告提供供电局收费清单证实其所受电费的合理合法性，龙村所受水电费没有依据；对证据8的真实性合法性无异议。被告广西公司质证如下：对证据的真实性、合法性没异议，龙村的证据恰好证实了涉案水电费管理是由龙村和物业公司来负责，与广西公司无关。被告物业公司对龙村的证据没有意见。被告苏远英质证如下：对证据8没有异议，但苏远英作为北海市好好佳经贸有限责任公司的法定代表人与时代天天网吧签订的场地租赁合同，与原告、北海公司、广西公司、物业公司无关，该合同只约束合同双方且双方已履行了合同的权利和义务，在履行合同过程中均不存在违约及过错；其他证据与苏远英无关，不予质证。 针对被告苏远英举证的证据，原、被告发表质证意见如下： 原告及其余被告对被告苏远英举证的证据无异议。 根据原告及北海公司的申请，法院依法委托广西公立天辰资产评估有限公司分别对涉案的北海市时代电脑城原告的铺面现存装修及北海公司投建于时代电脑的整体装修进行评估鉴定，鉴定意见如下：原告的铺面现存装修损失为1114元；北海公司投建于时代电脑的整体装修费用为183645元。 原告对上述鉴定意见无异议；广西公司、北海公司、龙村、物业公司认为鉴定报告中的可移动资产部分不属于损失，对其他没有意见；苏远英认为与其无关。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 北海时代天天网吧和北海市海城区海拓时代电子科技城分别是被告龙村开办的非公司私营企业和个人独资企业。广西公司是北海公司（原为中国移动通信集团广西有限公司北海市海城分公司，无注册资本）的母公司。2004年8月至10月期间，北海市好好佳经贸有限责任公司（法定代表人是苏远英，以下简称好好佳）分别与北海市北海大道13号时代广场一楼、二楼各商铺的业主签订《店铺租赁合同书》，主要约定：商铺业主将其所拥有的位于北海市北海大道13号时代广场二层商铺出租给好好佳，租赁期限为12年；好好佳对承租商铺业主的场地拥有经营管理使用权，有权统一改造、统一招商、统一经营、统一管理；租赁期间所发生的一切费用均由好好佳佳自行负责，与商铺业主无关等。2009年4月23日，苏远英代表好好佳与龙村签订《场地租赁合同书》一份，主要约定：好好佳将其拥有使用权的上述租赁场地出租给龙村，面积为2432平方米，租赁期限为7.5年，即自2009年6月15日起至2016年12月31日止；物业管理费、水电费、广告费由龙村与物业公司签订合同后，交付给物业公司等。上述商铺的十八位业主在该租赁合同上签署“同意龙村转租或联营做电脑城”字样。2009年5月25日，北海公司与龙村签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：龙村将其使用的位于北海市部建筑面积为2800平方米的房屋及其它租赁物出租给北海公司，北海公司有权利用承租的房屋与其他个人或单位联营、承包、分租、转租等方式使用房屋；租赁期限自2009年6月1日至2010年5月31日止，租金为每月每平方米28.33元，年租金为951888元；租赁期满后，本合同即终止，如北海公司要求继续租赁，经双方同意则续签租赁合同等。合同签订后，北海公司在上述租赁场地经营“北海移动时代电脑城”。2009年6月2日，被告龙村与物业公司签订《物业管理合同》一份，主要约定：龙村委托物业公司对北海市北海大道13号时代广场2楼东面商铺（2800平方米）实施物业管理，物业管理期限自2009年6月1日至2016年12月31日止；物业管理费每月每平方米4元；每月垃圾清运费500元，水电费按协议定价另加损耗按照物业公司经过核准的收费标准收取（原则上议定价是根据供电部门的电价为标准加变压器、线路、公共照明、线路维修、电房维护、消防设备用电、维护损耗均由经营租户承担）；龙村必须于每月23-28日交清本月物业管理费及水电费，逾期未交，物业公司每天收取0.5%滞纳金等。后物业公司委托龙村或其指定的单位代为收取上述商铺的物业服务、水电等费用。后北海公司将上述部分租赁场地分别出租给含原告在内的十三户承租户，并与原告签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告从事正常的电脑零配件、整机及IT产品经营活动，需租用北海公司位于北海市铺面，原告自愿成为北海公司代理商，与北海公司签订《特约代理点业务代办协议》，并承诺在其服务场所内只开展北海公司经营网络的业务，不经营其他电信运营商业务；租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止，除合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同；第一、第二年每月租金合计338元，第三年每月租金合计为361元，第四年每月租金合计383元，第五年每月租金合计406元；租金按月度结算，原告须在每个月8号前将当月租金转存到北海公司指定的银行帐户，北海公司在收到原告的租金后7个工作日内提供正规发票给原告；出租期间的水、电费、物业管理费等由原告按有关部门规定按时据实支付；正常的房屋大修理费由北海公司承担，日常的正常维修费用由原告承担，因原告管理使用不善造成房屋及其附属设备的损失的维修费用由原告承担责任并赔偿损失；如原告拖欠租金累计达3个月等北海公司可以提前解除合同、收回房屋，造成损失的由原告负责赔偿；如北海公司迟延交付出租房屋20天以上或违约不承担维修责任，致使房屋或设备受到损坏，影响原告使用，原告有权解除合同；原告未按约逾期交付租金或租期已满不按时退房的，除仍应及时如数补交外，还应向北海公司支付按月租金每日3%的违约金；租赁期间，由于原告的原因致使本合同解除或提前终止合同，原告应向北海公司进行赔偿，赔偿金额为合同总金额的30%；租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同签订前，本合同仍有效等。合同签订后，原告依约进场经营电脑设备销售、服务业务至2012年12月31日撤离租赁场地。租赁期间的水电、物业费等由龙村收取。后因原告没有依约支付租金，北海公司于2011年9月8日向原告等承租户发出《付款通知书》，要求各承租户在2011年9月23日前将所欠租金转到北海公司帐户。2012年4月23日，北海公司再次向各承租户发出《付款通知书》，要求各承租户在2012年4月30日前将所欠租金转到北海公司帐户，逾期不缴，北海公司将按合同约定解除房屋租赁合同，并追缴应缴房租及违约金等。2012年10月27日，北海公司在原告承租的租赁场地时代电脑城张贴公告，通知原告关于双方解除合同、清场撤离、付清租金等事宜。并于2012年12月5日在北海日报刊登公告，公告上述事宜。原告接到上述通知后，与被告北海公司多次协商未果。为此，原告以北海公司于2010年2月突然撤离时代电脑城一楼卖场，导致原告陷入经营困境，造成原告损失等为由，向本院提起诉讼。北海公司同时以原告拒付租金，要求解除合同等为由向本院提起反诉。 另查明：2010年5月18日，北海公司与龙村续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年6月1日起至2011年5月31日止，合同其他内容与第一份合同相同。北海公司已支付2009年6月1日至2014年5月31日期间的租金给龙村。2014年6月10日，龙村与苏远英签订《合同提前终止协议》一份，主要约定双方同意提前终止上述《场地租赁合同书》等。原告已支付2011年6月30日之前的租金给北海公司，2011年7月以后的租金至今没有支付给北海公司。 再查明：原告的铺面现存装修损失为1114元；北海公司投建于时代电脑的整体装修费用为183645元。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、原告与被告北海公司签订的《房屋租赁合同》是否合法有效、原告与被告北海公司是否存在违约、谁违约在先；2、被告北海公司于2012年10月27日向原告发出的解除租赁合同通知是否合法有效；3、原告的诉讼请求及被告北海公司的反诉请求有否事实和法律依据。 本院认为，原告与北海公司签订的《房屋租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体或第三人的合法利益，是合法有效的合同，合同双方应当按照约定履行自己的权利和义务。本案原告在履行合同过程中拖欠租金累计达三个月以上，已构成违约，并违约在先。原告要求解除合同并由被告支付违约金、赔偿装修损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另根据原告与北海公司关于“如原告拖欠租金累计达3个月等北海公司可以提前解除合同；原告未按约逾期交付租金或租期已满不按时退房的，除仍应及时如数补交外，还应向北海公司支付按月租金每日3%的违约金”的约定，北海公司有权提前解除合同，原告应支付按月租金每日3%的违约金给北海公司。北海公司于2012年10月27日向原告发出解除租赁合同通知，原告当时不同意解除合同，该解除租赁合同通知不具有法律效力。但原告于2012年12月31日撤离租赁场地的行为，表明原告不再履行租赁合同，原告撤离租赁场地之日即为合同解除之日，即原告与北海公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年12月31日解除。原告应支付2011年7月至2012年12月期间的租金6652元（361元×11+383元×7）及违约金（违约金按月租金每日3%计至本判决确定的还款期限时止）给北海公司。本案被告北海公司已支付2009年6月1日至2014年5月31日期间的租金给龙村，即2009年6月1日至2014年5月31日期间北海公司一直租用龙村的商铺。原告针对北海公司的反诉请求关于“北海公司与龙村签订一年的合同，与原告签订五年的合同，导致原告投入大量的装修和发展的资金”的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告与北海公司没有对装修费用问题进行具体约定，北海公司要求原告赔偿装修损失的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。原告要求北海公司开具发票不属民事诉讼受案范围，本案不宜作出处理。原告在租赁期间的水电等物业费均交付给物业公司的代收人龙村，且物业费的问题属于物业服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，本案开庭审理时原告亦主张本案纠纷是房屋租赁合同纠纷，本案不宜对水电等物业费问题作出处理。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告北海超达科技有限公司应支付租金6652元及违约金（违约金按月租金每日3%计至本判决确定的还款期限时止）给被告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司； 二、驳回被告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司的其他反诉请求； 三、驳回原告北海超达科技有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费1764元，由原告负担；反诉案件受理费315元，由被告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司负担104元，原告负担211元（该款被告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司已向本院预交，由原告在支付上述款项时一并付还给被告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1764元（反诉案件受理费315元，收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  曾广萍 二〇一四年十二月九日 书 记 员  冯伟兰 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。