辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中审民终再字第163号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王金祥。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周靖博。
委托代理人：孙惠（周靖博母亲），女，。
委托代理人：李国柱，辽宁晟盟律师事务所律师。
王金祥与周靖博房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2011年6月7日作出（2011）沈铁西民二初字第862号民事判决，驳回王金祥的诉讼请求。宣判后，王金祥向本院上诉，本院于2011年12月22日作出（2011）沈中民二终字第1672号民事判决，将本案发回沈阳市铁西区人民法院重审，该院于2012年7月5日作出（2012）沈铁西民二初字第2374号民事判决。宣判后，王金祥不服，向本院提起上诉。本院于2012年9月12日作出（2012）沈中民二终字第2417号民事判决。判决发生法律效力后，王金祥向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2013年8月21日作出（2013）辽审一民申字第878号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员王曌鋆担任审判长，代理审判员徐亮（主审）、戈利利参加的合议庭，于2013年12月6日公开开庭审理了本案。申请再审人王金祥，被申请人周靖博的委托代理人孙惠、李国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王金祥重审诉称，其与周靖博于2010年8月1日签订房屋租赁合同，并于2010年7月11日将5万元交付周靖博。但发现周靖博存在根本性的违约行为，故提出解除租赁合同，并要求周靖博赔偿损失。理由如下：1、承租房屋面积严重不符，合同约定面积为220平方米，实际为209.26平方米，周靖博存在欺诈行为，且多收租金。2、按照法律规定，房屋租金各项税费应由出租方交纳，王金祥2010年9月6日垫付交纳后，与周靖博交涉很长时间，周靖博均未返还。3、周靖博不履行合同，未按时交纳当年采暖费，导致室温过低，使王金祥无法正常施工，经营无法进行，造成严重损失。基于以上三点，王金祥于2010年12月30日向周靖博发表声明，周靖博不采纳，不协商。综上，王金祥起诉至法院，要求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同；周靖博返还王金祥房屋装修费用129129.62元；返还王金祥垫付的房屋租赁个人所得税、房产税、土地使用税等共计5375.26元；返还剩余一个月租金8330元；诉讼费用周靖博承担。庭审中，王金祥增加诉讼请求，要求周靖博赔偿因其不遵守诚实信用原则，不遵守合同约定，违约行为导致王金祥开办的公司无法运行，给王金祥造成的损失约30万元。
周靖博辩称，1、合同面积是按交纳采暖费的面积写的，2009年交纳采暖费面积为220平方米，2010年缴纳采暖费面积为230平方米。合同中没有约定租金单价，属于整体出租，王金祥租房时看过相关证件，没有提出异议，周靖博不存在欺诈行为。2、合同明确写明王金祥承担一切税费。王金祥一直强调房屋没有装修完，但其却交了税费，证明王金祥不但用周靖博的房屋办理了营业执照，还办理过税务登记，产生税费与周靖博无关。3、王金祥至今没将房屋返还给周靖博，已拖欠15个月租金，却要求退还一个月租金，属无理要求，不能接受。4、周靖博未能及时交纳采暖费是由于王金祥在其不知情的情况下擅自更换改造采暖设施，且王金祥长期不在房屋，更换手机号码，联系不到王金祥，若交纳采暖费，如房屋出现暖气漏水的情况，周靖博承担不起责任。5、周靖博于2010年7月10日就将房屋交给王金祥，王金祥开装修公司，装修一个220平方米的房屋用了半年时间还没装好，不合常理。事实是王金祥于2010年8月16日就已将房屋表面装修完毕，所做的表面工程主要是应付工商局验点，并于2010年8月16日用周靖博的房屋成功注册了“沈阳久天祥云装饰工程有限公司”。从此，房屋就处于无人状态。至于王金祥用营业执照是想签工程合同还是想贷款，或者是有其他什么目的，只有王金祥自己清楚。王金祥用周靖博房屋办理了营业执照达到目的，再以各种借口向周靖博索要赔偿，是无理要求。请求法院解除双方之间的房屋租赁合同，要求王金祥归还房屋且将房屋恢复原状，支付拖欠的房屋租金。
沈阳市铁西区人民法院重审查明，王金祥与周靖博于2010年8月1日签订《房屋租赁合同》，王金祥承租周靖博所有的门市（以下简称租赁房屋），其中合同约定“租赁房屋用于开装修公司或饭店。第一条、建筑面积220平方米。第二条、租赁期五年，自2010年8月1日至2015年8月1日止。王金祥拖欠租金累计达一个月的，周靖博有权提前终止合同收回房屋。第三条、房屋年租金10万元，周靖博在本合同双方签字生效之时，须一次缴清第一年全部房租10万元，其后每年的8月1日之前向周靖博缴纳下一年度的房租（后改为半年交房租）。第四条、房屋采暖费用由周靖博缴纳，不再向王金祥收取冬季采暖费用。王金祥自行承担电话费、水电费、临时占地费、排污费及其他与经营有关的各项费用。王金祥自行办理各项有关涉外业务如：税务、消防、公安、用水用电方面的事宜，承担费用，并承担法律责任等等。”双方达成租用意向后，王金祥向周靖博支付了2010年8月1日至2011年1月30日上半年的房屋租金5万元，收条日期为2010年7月11日。周靖博于2010年7月11日将租赁房屋的钥匙交付给王金祥，王金祥自2010年8月起对租赁房屋进行装修。
王金祥于2010年8月16日以租赁房屋为住所地注册成立了“沈阳＊＊装饰工程有限公司”，储宝珍登记为该公司法定代表人和执行董事，王金祥登记为该公司监事，该公司于2011年10月27日因不按规定接受年度检验被吊销营业执照。
王金祥于2010年9月6日向沈阳市铁西区地方税务局交纳租赁房屋的个人所得税、房产税5130.19元，土地使用税245.07元，完税证明记载的纳税人姓名为周靖博。
周靖博于2010年12月27日交纳租赁房屋2010年11月1日至2011年3月31日采暖费7365.95元，收费面积230.19平方米。
王金祥于2010年12月30日以特快专递形式向周靖博邮寄声明一份，声明内容“我与您于2010年8月1日签订的房屋租赁合同，现已履行5个月，但我方发现您已存在根本违约行为。主要表现为：1、房屋面积严重不符，现签合同中的约定面积为220平方米，但实际面积仅为209.26平方米，您方存在欺诈行为。2、按照国家规定，房屋租赁税应由出租方即您方交纳，但此税（含个人所得税、房产税）已于2010年9月6日由我方交纳，与您交涉很长时间，但您方始终未给予我方返还。3、最根本的问题，由于您方不履行合同按时交纳取暖费，造成承租方室内温度过低，装修无法正常施工，造成我方的经营无法进行。基于以上三点，现我方向您方发表声明：声明我方将采取诉讼方式维权，单方解除与您的租赁合同，并要求赔偿我方的经济损失及装修费用。”
另查明，租赁房屋产权证登记的建筑面积为209.26米。租赁房屋2010年7月份未查询到用电量；2010年8月份查询到的用电量为1534，电费1316.17元；2010年9月份、10月份、11月份、12月份均未查询到用电量。王金祥于2010年8月27日交纳电费1316.17元和电费违约金7.9元，2012年7月3日交纳电费61元。
沈阳市铁西区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王金祥与周靖博于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的规定，系合法有效的合同。王金祥于2010年12月30日向周靖博邮寄声明时，合同约定的五年租赁期限尚未届满。在没有合同约定解除的情况下，王金祥要求提前解除租赁合同，必须具备合同的法定解除条件。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。王金祥主张周靖博根本违约，要求解除租赁合同，理由主要有以下几点：1、王金祥向周靖博邮寄的声明内容中，主张租赁合同约定房屋面积为220平方米，实际面积仅为209.26平方米，面积严重不符，周靖博存在欺诈行为。由于租赁合同并未约定租赁单价，属于房屋整体出租。王金祥从事装修行业，其在决定承租前实地查看过租赁房屋，对租赁房屋的位置、面积等情况有直观的了解。此外，王金祥以租赁房屋为住所地注册成立“沈阳＊＊装饰工程有限公司”过程中，需要向工商部门提供房屋的权属证明材料，故王金祥对于租赁房屋登记建筑面积为209.26平方米也是应当知道的。因此，租赁房屋合同约定面积与权属登记面积相差10平方米，并不影响王金祥开办装修公司和办理相关经营手续这一合同目的实现。2、王金祥向周靖博邮寄的声明内容中，主张个人所得税、房产税、土地使用费应由周靖博交纳，王金祥垫付后周靖博拒不承担。由于双方已在租赁合同第四条约定了各自的义务，王金祥自行办理经营有关各项业务并自行承担各项费用，且王金祥也已办理相关经营手续并交纳了上述费用，故上述费用不应由周靖博承担。3、王金祥向周靖博邮寄的声明内容中，主张周靖博未按时交纳取暖费，造成室内温度过低，装修无法正常施工，导致王金祥无法经营等。供暖期从2010年11月1日开始，周靖博于2010年12月27日交纳采暖费，确实迟延交纳了采暖费。周靖博辩称王金祥在装修过程中更换了暖气设施，室内装修中途停止，租赁房屋内无人，也无法联系到王金祥，故不清楚装修情况，没有擅自供暖，接到王金祥通知当天就已交纳了采暖费。故本案没有证据证明迟延交纳采暖费造成装修工程的整体废弃，即使造成装修施工拖延，王金祥也可以继续进行装修施工。4、王金祥主张周靖博迟延交纳采暖费造成供暖设施冻坏等。王金祥向周靖博邮寄声明内容中并无此点理由，在原一审中也未主张此点理由，现王金祥也不能提供有力证据证明其该项主张。综上，王金祥提出的上述理由并不具备合同法第九十四条规定的法定解除条件，故王金祥以周靖博根本违约为由主张解除合同，并要求周靖博承担相应赔偿责任的诉讼请求，一审法院均不予支持。王金祥在重审审理过程中增加的诉讼请求部分，因未交纳案件受理费，故不予审理。
合同解除权应归守约方享有，解除权人可以在合同解除与请求继续履行之间选择。王金祥于2010年12月30日向周靖博邮寄声明，以周靖博根本违约为由要求提前解除合同。在此情况下，周靖博不同意解除合同，要求继续履行合同，并未违反法律规定。王金祥于2011年1月25日提起本案诉讼，诉讼至今已一年半之久，租赁房屋一直处于闲置状态，房屋钥匙一直在王金祥手中，王金祥自2011年2月起至今未再交纳房屋租金。在此种情况下，要求租赁合同继续履行已失去积极意义，或将造成损失的继续扩大，故在周靖博同意解除租赁合同的情况下，应依法判决解除房屋租赁合同。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于房屋租赁合同解除后尚欠的房屋租金问题，由于周靖博在本案中未提出反诉请求，故本案不予处理。综上，判决：一、解除王金祥、周靖博于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》，王金祥于判决发生法律效力之日起10日内将位于＊门市腾出并返还给被告周靖博；二、驳回其他的诉讼请求。案件受理费3157元，由王金祥承担。
王金祥上诉称，周靖博违约在先、应承担相应的违约责任、返还相关税费、1个月租金、装修损失费等，请求撤销一审判决，依法改判。
周靖博辩称，一审法院判决正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与沈阳市铁西区人民法院重审查明的事实一致。
本院二审认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法、有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于王金祥提出的三点解除合同的理由，一审法院对此一一予以驳斥。针对王金祥提出的前两点解除合同理由的驳斥意见，不再赘述；针对王金祥提出的周靖博迟延缴纳采暖费导致合同解除的主张，因王金祥主张周靖博迟延缴纳采暖费，未能提供其之前一直向周靖博催缴采暖费的证据，而周靖博的抗辩意见及提供的相应证据能证明在此期间诉争租赁房屋无人使用、周靖博联系不到王金祥的事实，故对周靖博的抗辩意见，予以采信；对王金祥提出周靖博根本违约的主张及其上诉请求，不予支持。现诉争租赁房屋自2011年2月1日起（租金到期之日）一直由王金祥占有，沈阳市铁西区人民法院重审判决王金祥限期将该房屋腾空返还给周靖博并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3157元，由王金祥负担。
王金祥申请再审称，周靖博迟延交纳取暖费两个月，造成涉诉房屋无法供暖，致使装修工程整体废弃，周靖博不履行义务的行为已使合同目的无法实现，构成根本违约。此外，周靖博还存在交付房屋面积不符合约定的一般违约行为，因此，应赔偿因违约造成的装修损失129129.62元、个人所得税及房产税5130.19元、土地税245.07元、返还剩余房屋租金8333元、王金祥所经营公司无法经营被吊销的损失30万元。
周靖博辩称，我方不存在根本违约行为，王金祥开装修公司的目的已经实现；十米面积差不影响合同目的；王金祥应按照合同约定自行承担税费；供暖设施冻坏的主张与事实不符；装修物品王金祥已经拆卸运走，赔偿装修损失及返还一个月租金不成立。
本案再审中，王金祥提供了如下证据：1、照片17张，证明涉案房屋已经进行了装修，且发生实际损失；2、其在涉案房屋设立的沈阳久天祥云装饰工程有限公司的印章照片及该公司被吊销的工商档案，证明因周靖博的违约行为导致其无法使用涉案房屋，致使该公司无法经营并被吊销。
周靖博质证称，证据1、17张照片只反应装修当时的情形，这些装修的东西在二审执行时，能拆的均被王金祥拆卸；证据2、按照合同约定，只能说王金祥在涉案房屋开公司，但不能证明公司成立后王金祥在此经营公司。
本院对王金祥提供的证据作如下认定，证据1，17张照片不足以证明装修的损失，无法予以采信；证据2，公司印章照片和被吊销的工商档案，无法证明公司不能经营与周靖博之间存在联系，对该证据的证明目的不予采信。
本院再审查明事实与原审判决认定的事实一致。
本院再审认为，首先，周靖博延迟交纳采暖费的行为不构成根本违约。按照王金祥与周靖博签订的房屋租赁合同约定，周靖博有交纳涉案房屋取暖费的义务，在王金祥已按合同约定于2010年7月11日向周靖博交付半年租金5万元的情形下，周靖博应及时交纳涉案房屋取暖费，因2010年房屋供暖时间为11月1日，故周靖博于2010年12月27日交纳该项费用，已构成对该项义务的迟延履行，但双方之间签订的房屋租赁合同对此并无约定，且依王金祥在本次再审和本院（2011）沈中民二终字第1672号案件庭审中的自述，“装修到尾声了”，“快到油漆涂料了”“11月中旬暖气都是有一定温度的”。在以上情形下，王金祥仍可在房屋恢复供暖或供暖设施修复后，按照合同约定用途继续使用诉争房屋，故周靖博延迟交纳采暖费的行为不构成根本违约。另，王金祥所诉请的装修损失包括材料费、铲土、砸墙、门面装饰、装修公司装修款等费用，但现无充分证据证明以上损失与供暖的迟延之间存在直接的因果关系，王金祥诉请周靖博赔偿装修损失没有事实依据。故，对王金祥主张周靖博及要求周靖博赔偿其装修损失的诉请，不予支持。
第二，涉案房屋约定面积与实际面积不符问题。该面积差为10平方米左右，虽然合同约定面积大于实际面积，但王金祥在设立公司过程中，因需提交房屋权属证明等材料，因而应知晓存在该问题，但没有证据证明其提出了异议，且该面积差对合同目的的实现没有实质性影响，也与王金祥诉请的损失之间不存在直接因果关系，因而，对王金祥提出的该主张，不予支持。
第三，关于王金祥提出的个人所得税、房产税和土地税问题。依据双方签订的房屋租赁合同约定，王金祥应承担自行办理各项有关涉外业务，包括税务的费用，故王金祥应自行承担此项费用，对其要求周靖博返还房产税和土地税的诉请，本院不予支持。
第四，关于王金祥提出的返还房屋剩余租金问题。因王金祥于2011年1月25日提起诉讼并被一审法院受理，而按照其缴纳的房屋租赁费5万元（半年）计算，其费用支付到2011年1月30日，其起诉时间已接近房租到期日，在2011年8月4日本院二审庭审中，王金祥仍自认房屋在其控制之下，因此王金祥的该项诉请，没有事实及法律依据，不予支持。
第五，关于王金祥提出的30万元公司无法经营损失问题。王金祥于2010年8月16日在涉案房屋开设了沈阳久天祥云装饰工程有限公司，该公司于2011年10月27日，因不按规定接受年度检验被吊销营业执照。王金祥认为周靖博的违约行为导致该公司无法经营，因而请求周靖博赔偿30万元经济损失，该项诉请由王金祥在本案重审，即沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第2374号案件第二次庭审中提出，但并未交纳诉讼费用，原审对此未予审理并无不当，本次再审中，不应再予审理。
综上，原审判决依据王金祥和周靖博的请求，解除双方之间签订的房屋租赁合同，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）沈中民二终字第2417号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王曌鋆
代理审判员 徐 亮
代理审判员 戈利利
二〇一四年八月十八日
书 记 员 冷立皎
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。