北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9519号
上诉人(原审被告)：北京跨世纪文具礼品有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福伟路三条11号。
法定代表人：徐益峙，总经理。
上诉人（原审被告）兼北京跨世纪文具礼品有限公司之委托诉讼代理人：吴铭，男，1982年7月5日出生，汉族，北京跨世纪文具礼品有限公司员工，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：沈之润，男，1967年5月4日出生，汉族，无业，住河北省河间市。
上诉人北京跨世纪文具礼品有限公司（下称跨世纪公司）、吴铭因与被上诉人沈之润房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
跨世纪公司与吴铭上诉请求：撤销原审法院判决第一项、第二项，依法改判或者将本案发回重审。一、二审诉讼费用由沈之润负担。事实和理由：一、根据我方与沈之润签订的租赁合同约定，如遇政府政策性拆迁，双方享有同等拆迁补偿权利，但我方不予退还对方房屋剩余租金。现被沈之润涂改成既要退租金又要得拆迁补偿。我方愿意按照双方之间租赁合同约定执行。二、我方同意给沈之润拆迁补偿款3万元是在双方都遵守合同约定的前提下，是为了沈之润因拆迁造成的一定投资损失而给予的人道上的补偿，一审法院判决认定我方对于同意给付3万元无异议与事实不符。
沈之润辩称：同意一审法院判决。不同意跨世纪公司与吴铭的上诉请求。
沈之润向一审法院起诉请求：1.要求跨世纪公司与吴铭返还房租剩余租金120800元，另补偿剩余租金利息10000元（5年，从2013年5月24日至实际还钱之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率，最后确定为10000元）；2.要求跨世纪公司与吴铭返还所租房屋拆迁补偿款30000元；3.要求跨世纪公司与吴铭承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月23日，沈之润作为承租方、乙方与跨世纪公司作为出租方、甲方签订了《租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市大兴区西红门镇福伟路三条11号。甲方将自有的坐落在北京市大兴区西红门镇福伟路三条11号的跨世纪公司宿舍楼C栋405号，建筑面积25平方，出租给乙方使用；房屋租赁期自2013年2月26日至2051年2月26日，共计38年，至2051年2月26日收回；租金总计135000元；如遇政策性拆迁：1.租期二十年或二十年以下的，在甲乙双方签署合同未到期时，甲方应退回乙方合同剩余年限的租金并给予1000元的搬迁费；2.租期三十年或三十年以上的，在甲乙双方签署合同未到期时，乙方享有当地政府或开发商给予甲方房屋拆迁补偿的同样权利，具体按甲乙双方签署合同面积大小给予补偿，但甲方不用退回乙方合同剩余年限租金，如遇拆迁，甲方应将乙方房屋C座405（25平方米）全部拆迁补偿全额给予乙方，不得延误。吴铭作为收款人签字。沈之润在其持有的合同上删除了“但甲方不用”和手写增加了“必须退回租金”。一审庭审中，跨世纪公司与吴铭、沈之润均认可吴铭、跨世纪公司都是合同出租方。
2013年5月24日，跨世纪公司、吴铭收取了沈之润交纳的租金135000元。
2013年8月18日，吴铭出具《证明》，记载：跨世纪公司（法人吴振祖、收款人吴铭，注二人系父子关系），将自有的大兴区西红门镇福伟路三条11号公司宿舍楼C栋405号（25平方米）房屋，出租给沈之润使用，租赁期自2013年2月26日至2051年2月26日收回，期限共计38年，租金135000元，内容详见租赁合同书；收款人吴铭保证和沈之润所签房屋租赁合同内容及姓名真实有效，如果弄虚作假，愿意承担一切后果及责任。沈之润在最后一行自行增加“注：如遇拆迁，甲方应返还乙方剩余租金，另拆迁补偿款应全额给予沈之润”。
跨世纪公司称涉案房屋所占土地系其从北京市西红门宏光企业公司租赁，没有找到涉案房屋的准建手续，有没有房本不清楚。
一审庭审中，沈之润称其于2017年1月10日搬离，但未提交搬离交接的证据。吴铭、跨世纪公司称不清楚沈之润搬走的时间，2017年1月，房屋门口已经写了“拆”字，当时在和政府协商拆迁事宜，水电继续供应，他们没有通知沈之润搬离，5月份水电都停了，房租就算到4月30日。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”跨世纪公司与吴铭未提交证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。且《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”本案合同约定租赁期限38年。故双方所签订房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在沈之润居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费。占用期间，因沈之润未提交搬离交接的证据，故法院计算至2017年4月30日。经法院参考合同约定租金，核算吴铭、跨世纪公司应退还沈之润2017年4月30日之后的租金，数额为120168元。关于沈之润主张的利息，因合同无效，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于沈之润主张的返还拆迁补偿款30000元，吴铭、跨世纪公司对退还30000元无异议，故对该项诉讼请求，法院予以支持。综上所述，一审法院于2018年7月判决：一、北京跨世纪文具礼品有限公司、吴铭于判决生效后十日内退还沈之润房租120168元；二、北京跨世纪文具礼品有限公司、吴铭于本判决生效后十日内给付沈之润拆迁补偿款30000元；三、驳回沈之润的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，跨世纪公司与吴铭未提交证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此跨世纪公司和吴铭与沈之润签订《租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。跨世纪公司与吴铭上诉主张，租赁合同中约定如遇政府政策性拆迁，双方享有同等拆迁补偿权利，出租方不予退还对方房屋剩余租金，因此应当按照租赁合同约定执行。因跨世纪公司和吴铭与沈之润签订《租赁合同》系无效合同，故跨世纪公司与吴铭此项上诉主张本院不予支持。跨世纪公司与吴铭另提，其同意给付沈之润3万元是以双方按照合同履行为前提，一审法院判决认定我方对于同意给付3万元无异议与事实不符。在一审庭审中吴铭明确表示同意给沈之润3万元补偿款，经查阅一审法院庭审记录，吴铭同意给付沈之润3万元补偿款并无以双方按照合同履行为前提的记载。因此跨世纪公司与吴铭的此项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，跨世纪公司与吴铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3516元，由北京跨世纪文具礼品有限公司、吴铭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 刘苑薇
审 判 员 王 云
二〇一八年九月十七日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤