湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第03473号
原告：中国科学院××毒研究所，住所地武汉市武昌区小洪山中区**号。
法定代表人：陈新文，所长。
委托代理人：刘文卿，湖北忠三律师事务所律师。
被告：武汉东湖明珠酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元17层1-1709房。
法定代表人：高磊，公司总经理。
委托代理人：沈军、廖泉冰，湖北山河律师事务所律师。
原告中国科学院××毒研究所（以下简称××毒所）与被告武汉东湖明珠酒店管理有限公司（以下简称东湖明珠酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理，依法由代理审判员姜黎适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告××毒所的委托代理人刘文卿，被告东湖明珠酒店的委托代理人沈军、廖泉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告××毒所诉称：2005年3月17日，原、被告订立了《房屋租赁协议书》一份。协议约定：原告将位于武汉市武昌区小洪山中区44号（原病毒所实验楼，面积2650平方米）的房屋出租给被告使用；被告对该房产的使用期限自2005年6月21日至2013年6月20日止；租金每年55万元，每2年按5%的幅度调增房屋租赁金；被告每年在合同的起始时间向原告交纳租金；原告给予被告装修期90天，自协议订立之日（2005年3月17日）起计算；被告在租赁期间对房屋的改建、装修及方案须经原告书面确认、审定后方可实施，房屋改建、装修完成后还需审计部门进行审计；被告未经原告同意，不得改变房屋用途、不得对外转让或出租，否则，原告有权解除或终止该协议，由此造成的一切损失由被告负责；被告在使用期满后，将租赁房屋移交给原告，其装修的不动产无偿归原告所有；如被告未按时向原告交纳租金的，须按日万分之五向原告支付滞纳金，如超过三个月不交租金，原告有权终止本协议，收回租赁房屋，并不予赔偿被告装修费用及由此造成的其他损失。上述协议订立后，原告如约将协议项下房产交付给被告。在被告承租期间，被告时有拖欠租金及未足额付清租金之行为；特别是在交纳2011年6月至2012年6月租金后至今未按照《房屋租赁协议书》第二条的约定将租金交付给原告。按照协议第二条的约定，《房屋租赁协议书》于2013年6月20日到期，原告有权随时解除协议；按照协议第十七条的规定，因被告拖欠租金超过三个月的，原告有权终止《房屋租赁协议书》，要求被告支付滞纳金和腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2005年3月17日签订的《房屋租赁协议书》；2、被告立即从其租赁房屋中腾退，将租赁房屋交还给原告；3、被告立即支付自2012年6月20日起至被告实际腾退之日的租金（租金标准按每年55万元、每两年递增5%计付）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告东湖明珠酒店辩称：1、原告要求解除合同无事实及法律依据。租期并非截止到2013年6月20日；2007年10月9日，原告给予被告在三个月免租期的基础上再延长了四个月的免租期，租期起算点是2005年10月份；原告之后同意转租房屋并延长租期，合同租期截止到2015年10月20日。2、被告未拖欠租金。合同约定的面积与实际租赁的面积有出入，被告请求按照实际面积缴纳租金，并以多缴纳的租金冲抵未缴纳的租金，应当减少或冲抵的租金共计785059.65元。3、被告行使约定解除权和法定解除权条件均未成就。4、原告诉请解除合同无法律依据，被告没有根本性违约，并且原告也没有通知被告解除合同。5、原告租金计算方法错误，首先有七个月的免租期，被告总共欠租金为77万多元；合同约定租金每两年递增5%，是可以递增也可以不递增，原告单方面递增租金是无效的。
经审理查明：
2005年3月17日，××毒所作为甲方与东湖明珠酒店作为乙方签订《房屋租赁协议书》，甲方将其房屋租赁给乙方有偿使用。协议约定：“一、甲方交乙方使用的房屋座落于武汉市武昌区小洪山中区44号（原病毒所实验楼，面积2650平方米）···二、乙方对该房屋的使用期限自2005年6月21日始至2013年6月20日止。租赁金每年为55万元，每2年可按5%的幅度根据市场租赁涨幅情况调整房屋租赁金。乙方每年在合同的起始时间向甲方以现金或转帐支票的形式交纳租赁金。三、甲乙双方签订合同三天内，甲方将房屋及相关设施交乙方并办理移交清单，乙方将55万元人民币交甲方，作为房屋装修保证金，装修完毕后，此保证金可作为第一年的租赁金。甲方给予乙方装修期90天，自本协议签订之日起计算。···六、乙方可根据自身办公及经营需要，对该房屋进行必要的装修和改建，但不得危及房屋结构安全，改建、装修方案须经甲方书面确认、审定同意后方可实施，房屋改建、装修费由乙方承担。房屋装修竣工后，须经有关管理部门验收合格后，方可使用。···十一、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的用途、不得对外转让或出租，否则甲方将解除或终止该协议，由此造成的一切损失由乙方负责。···十六、乙方在使用期满后，将房屋按时移交给甲方。其装修的不动产无偿归甲方所有。十七、违约责任。乙方在房屋租赁期内，如因甲方原因导致房屋无法继续出租或甲方单方收回房屋、对外转让或出租，除向乙方支付违约金100万元（因政策规定或上级主管部门要求的除外），并按乙方投入房屋的装修结算价格向乙方赔偿损失，具体赔偿办法按第十四条。乙方未按时向甲方交纳租赁金，必须按日万分之五向甲方支付滞纳金；若超过三个月不交纳租赁金，甲方可以终止本协议，收回租赁房屋，并不予赔偿乙方装修费用及由此造成的其它损失。乙方在租赁期内单方终止协议的，需向甲方支付违约金100万元，并不得向甲方主张房屋装修及改造补偿。···十八、在本合同期满后，乙方若需延长使用期，应于期满前6个月提出，在同等条件下，乙方享有优先承租权。十九、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。···二十一、本协议经双方签字盖章后生效···”。该协议有原、被告加盖单位公章，并有双方代理人署名签字。2005年7月起，东湖明珠酒店出于经营需要，对上述租赁房屋进行了装修及改建，在原租赁房屋上加盖了一层，并加装了电梯。
就上述租赁房屋，中国科学院武汉分院于2004年10月20日取得国有土地使用权（地号：F11270017），于2007年11月6日取得房屋所有权（房屋所有权证号：昌2007014194），其中第285幢房屋总层数为4层，建筑面积为2229.62平方米。2013年8月27日，中国科学院武汉分院向本院出具《证明》一份，载明“兹证明武汉东湖明珠酒店管理有限公司租赁房屋为我院房产证附图中第2**号楼，该楼产权归属中国科学院武汉分院，中国科学院××毒研究所享有自行使用或出租的权利”。
原告在庭审时陈述称，诉争租赁房屋为房屋所有权证上所载明的第285幢。房屋原状态为三层楼房及一层地下室，房屋所有权证所记载的房屋层数及面积，包括了东湖明珠酒店加盖的楼层和面积，原房屋地下室的面积没有记载在房屋所有权证上。原告还称，2005年双方签订租赁协议时，租赁房屋状态为三层楼房加一层地下室，共计四层，协议中载明租赁房屋面积为2650平方米是双方估算的。被告对此予以认可。
2007年10月9日，东湖明珠酒店向××毒所出具《报告》，申请将第三年度的房屋租赁时间从2007年10月开始计算。《报告》左下角有××毒所办公室主任刘峥签字，注明“同意签收”，并加盖“中国科学院××毒研究所办公室”公章。
2007年11月19日，东湖明珠酒店向××毒所出具《报告》，载明：“我武汉东湖明珠酒店管理有××毒研究所实验楼（座落于武汉市武昌区小洪山中区44号）其中东边附一、二层和主楼一层的房屋委托武汉市法式雨果咖啡经营有限公司联合承包经营，望贵单位予以批准。特此报告！”。《报告》正文以下、东湖明珠酒店盖章处以上，有手写“另请示说明：恳请把原订8年的租赁协议中的起租时间明确为2007年10月20日起计算并顺延。望批准！”《报告》左下角载明“拟同意按报告内经营范围内经营，刘峥，20／11”，其中“拟”字被划掉，在“刘峥”处加盖“中国科学院××毒研究所办公室”公章。××毒所称该份《报告》中“刘峥”的签字及单位的公章经与刘峥本人核对，均不是真实的。
2007年12月27日，东湖明珠酒店向××毒所出具《报告》，要求将租赁时间从2008年元月开始计算。《报告》左小角写有“刘峥，2007.12.28”。
2008年6月28日，东湖明珠酒店出具《还款协议》，载明，东湖明珠酒店就其应付电费13.45万元及房租50万元与××毒所达成协议：东湖明珠酒店自2008年6月份起至2008年9月份止分四个月均摊支付电费13.45万元；东湖明珠酒店于2008年10月31日前支付房租25万元，剩余房租款于2008年12月31日前支付完毕；如东湖明珠酒店未能及时支付款项给××毒所，××毒所有权单方对东湖明珠酒店进行拉闸限电，并催促东湖明珠酒店及时履行协议。
东湖明珠酒店称其将涉诉房屋交由案外人武汉荔港雨果餐饮经营有限公司（以下简称荔港雨果公司）承包经营，自2008年12月起东湖明珠酒店就退出租赁房屋，由荔港雨果公司实际占用使用。
2012年1月9日，东湖明珠酒店向××毒所出具《联系函》，就××毒所于2011年12月20日向其送达的律师函予以回复。载明：···“我司将积极配合贵研究所在函件中所提出问题的解决，在今后的租赁过程中我司保证按时交纳租金”···“律师函提出每2年可按照5%递增租金一事。由于我司前期对租赁的房屋投入过大，加之近几年经济不景气，我司未能按照合同约递增租金。对此我司向贵研究所道歉，对于贵研究所提出2012年调整租金一事，我司没有意见，并愿意给贵研究所作出合理的补偿。”···“律师函提出我司擅自向外转租一事。我司与武汉市法式雨果咖啡经营有限公司（简称雨果公司）之间不是转租行为，是合作经营行为。在2007年11月19日我司向贵研究所出具报告告知了准备与雨果公司合作经营，贵研究所在该报告上盖章同意了，在取得贵研究所同意的基础上我司才与雨果公司合作。”···“我司在租赁了贵研究所的房屋后，连续多年对该房屋进行了装修改造，使该房屋的使用面积增加了1000多平方米，并安装了变压器，近几年陆续投入了900多万元人民币，给贵研究所做出了贡献，贵研究所的领导还口头对我司的贡献提出了表扬。”···“我司保证在今后的合作中按时交纳租金，及时汇报相关工作，为了表达我司的诚意，我司将按照合同的约定给予贵研究所在租金上的补偿（具体金额由我司派人与贵研究所协商确定）”···“特此希望贵研究所充分考虑我司的损失，在2013年6月21日租赁到期后仍然将该房屋租赁给我司，我司将不胜感激！”。
2013年3月15日，武汉胖哥三镇食艺堂餐饮有××毒所支付72万元。××毒所称该72万元并非××毒所要求荔港雨果公司支付的，而是荔港雨果公司自行转账支付至××毒所账户，××毒所向荔港雨果公司开具了押金收据。
2013年6月5日，上海浦瑞律师事务所潘若微律师向东湖明珠酒店出具《上海浦瑞律师事务所为中国科学院××毒研究所房屋租赁纠纷之律师函》。载明：“上海浦瑞律师事务所为中国科学院××毒研究所（以下简称委托方）的常年法律顾问，现委托方授权指派潘若微律师作为委托方的代理律师，就贵司与委托方关于《房屋租赁协议书》纠纷之事宜，向贵司致函如下：”；其中对事实的表述为“事实一：贵司与委托方与（于）2005年6月签订《房屋租赁协议书》（以下简称“协议书”），协议书中明确约定贵司应在每年合同的起始时间交纳租赁金，即贵司应自2005年其至合同有××毒所交纳房屋租赁金，而贵司每年实际交纳租赁金的时间均迟延数月之久。2012年至2013年的租金经委托方多次催促，贵司至今仍未缴纳。此外，《房屋租赁协议书》中明确约定，每2年可按5%的幅度根据市场租赁金涨幅情况调整房屋租赁金。该协议书签订履行已逾6年半，租赁金标准一直未按合同约定调整。××毒所已决定依据协议书约定及房屋租赁市场行情，将租赁金标准进行了调整，并在2011年12月间致函告知贵司，请贵司按照调整后的标准支付年度房屋租金，但是贵司一直不予理睬。《房屋租赁协议书》中明确约定，如贵司未按时交纳租赁金，必须按日万分之五向××毒所支付滞纳金，若超过三个月不交纳租赁金，××毒所可以终止本协议，收回租赁房屋。事实二：《房屋租赁协议书》中明确约定未经委托方书面同意，贵司不得擅自改变房屋的用途、不得对外转让或出租，而贵司却在未取得××毒所书面同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给他人。《房屋租赁协议书》中明确约定，如贵司未经××毒所书面同意，擅自对外转租，××毒所亦可解除或终止该协议，由此造成的一切损失由贵司负责。委托方曾于2013年3月7日向贵司发送律师函，要求贵司协商处理上述两项事宜，但是截至今日却仍能得到贵司的积极回应。”；关于对委托方意见表述为“1、贵司须在收到本律师函的五个工作日内向委托方支付尚未支付的一年租金及每两年增加的5%调整租金共计人民币891137.50元（大写捌拾玖万壹仟壹佰叁拾柒元零伍角整）；2、如果贵司在收到本律师函的五个工作日内仍未付清上述款项，委托方将解除《房屋租赁协议书》，届时委托方将提前收回租赁房屋并通过法律途径追究贵司的违约责任。”。
庭审中，双方确认东湖明珠酒店于2012年6月22日交纳了2011年6月21日到2012年6月20日的房屋租金55万元，后再未向××毒所交纳任何租金。
2015年10月22日，××毒所与荔港雨果公司共同出具《房屋腾退确认书》，载明××毒所位于小洪山中区44号房屋整栋的腾退工作已于2015年10月22日完成，该房屋整栋当天已处于××毒所管理下；荔港雨果公司在该房屋内发生的包括但不限于装修、家具、厨卫等荔港雨果公司添附的部分，荔港雨果公司已自行拆卸移除完毕；荔港雨果公司发生的水、电、气、通讯、环卫等其他规费由双方另行结算。东湖明珠酒店对此予以认可。
在本院组织的调解过程中，××毒所称其放弃租金每两年递增5%的权利。
另查明，本院于2013年7月8日受理东湖明珠酒店与荔港雨果公司租赁合同纠纷一案，东湖明珠酒店作为第三人参加该案诉讼，现该案处于审理过程中。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议书》、房屋所有权证、《证明》、《还款协议》、《联系函》、《律师函》、2007年12月27日《报告》、《房屋腾退确认书》，被告提交的2004年10月9日《报告》、2004年11月19日《报告》、银行电子回单，调解笔录、调查笔录及庭审笔录予以证实。
东湖明珠酒店向本院提交调查取证申请，申请本院调取Z2005-003号建筑工程施工许可证名下的档案材料、昌公消审字（2005）第025号消防审核意见书名下的档案材料及本院（2013）鄂武昌民初字第00356号案卷材料。本院认为，东湖明珠酒店申请调取的上述证据，不属于其因客观原因不能自行收集的证据，对其调查取证申请，本院不予准许。
东湖明珠酒店提出评估鉴定申请，要求对武汉市武昌区小共山中区44号扩建部分进行造价鉴定，后于2015年6月25日撤回申请，本院予以准许。
本院认为，××毒所与东湖明珠酒店签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。××毒所已按合同约定向东湖明珠酒店交付租赁房屋，东湖明珠酒店应按合同约定按时交纳租金。
关于房屋租赁期限的问题。双方在《房屋租赁协议书》中明确约定，东湖明珠酒店对租赁房屋的使用期限自2005年6月21日始至2013年6月20日止。东湖明珠酒店答辩认为租赁期限的起算点自2005年10月起算，并经原告同意延长至2015年10月20日，应对其主张承担举证责任。东湖明珠酒店提交了其分别于2007年10月9日和2007年11月19日向××毒所出具的《报告》，拟证明××毒所同意将协议约定的租赁期限延长至2015年10月20日。从两份《报告》××毒所作出的回复看，一是“同意签收”，二是“（拟）同意按报告内经营范围内经营”，均未明确同意租赁期限延长。另东湖明珠酒店于2012年1月9日向××毒所出具《联系函》，该函件中东湖明珠酒店称，“特此希望贵研究所充分考虑我司的损失，在2013年6月21日租赁到期后仍然将该房屋租赁给我司，我司将不胜感激！”，由此可见，截至2012年1月9日，东湖明珠酒店亦认为房屋租赁期限于2013年6月20日届满。东湖明珠酒店并未提交证据证明在2012年1月9日之后，其与××毒所就租赁期限延长事宜协商一致。故本院对东湖明珠酒店的上述答辩意见不予支持。××毒所提交上海浦瑞律师事务所潘若微律师于2013年6月5日出具的律师函，拟证明××毒所就要求被告支付租金及解除租赁协议事宜告知被告。本院认为，该份律师函中涉及合同解除的表述为“如果贵司在收到本律师函的五个工作日内仍未付清上述款项，委托方将解除《房屋租赁协议书》，届时委托方将提前收回租赁房屋并通过法律途径追究贵司的违约责任”，从该内容来看，××毒所并未明确提出要求解除合同，故××毒所提交的该份律师函的证明目的本院不予认可。本院认定租赁合同履行期限届满日期为2013年6月20日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。××毒所与东湖明珠酒店的《房屋租赁协议书》租赁期限于2013年6月20日届满，租赁期满后东湖明珠酒店仍然继续使用租赁房屋，××毒所未举证证明其对此提出异议。本院认定双方的租赁协议继续有效，并形成不定期租赁的法律关系。
关于租赁合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》第十七条明确约定“乙方未按时向甲方交纳租赁金，必须按日万分之五向甲方支付滞纳金；若超过三个月不交纳租赁金，甲方可以终止本协议，收回租赁房屋，并不予赔偿乙方装修费用及由此造成的其它损失”。东湖明珠酒店未按协议约定向××毒所交纳2012年6月21日以后的租金，已构成违约，××毒所有权解除合同。××毒所未提交证据证明其在东湖明珠酒店逾期支付租金后，明确向东湖明珠酒店提出解除合同的主张。双方租赁合同届满后形成不定期租赁关系，现××毒所向本院提起诉讼要求解除与东湖明珠酒店签订的《房屋租赁协议书》，系其行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房屋租赁协议书》应于本案民事起诉状送达至东湖明珠酒店之日，即2014年7月16日解除。东湖明珠酒店应向××毒所支付自2012年6月21日起至合同解除之日止的房屋租金，并向××毒所支付自2014年7月17日起至实际腾退之日即2015年10月22日止的房屋占用费。《房屋租赁协议书》中约定的租金为每年55万元，每2年可按5%幅度调整，而非必须每2年按5%幅度上浮，且在本院组织的调解过程中，××毒所明确放弃租金每年上浮5%的诉讼请求，故本院认定，东湖明珠酒店应按原协议约定的每年55万元的标准向××毒所支付租赁期间的房屋租金及租赁关系解除后的房屋占用费1833333.33元（55万元÷12个月×40个月）。
关于荔港雨果公司向××毒所支付72万元，因本案房屋租赁合同的当事人为××毒所与东湖明珠酒店，荔港雨果公司与××毒所并无直接合同关系，且东湖明珠酒店与荔港雨果公司及××毒所租赁合同纠纷在另案审理过程中，故本院在本案中对该72万元不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告中国科学院××毒研究所与被告武汉东湖明珠酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议书》于2014年7月16日解除；
二、被告武汉东湖明珠酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日向原告中国科学院××毒研究所支付房屋租金及占有使用费1833333.33元；
三、驳回原告中国科学院××毒研究所的其他诉讼请求。
本案案件受理费17040元，减半收取8520元，由被告武汉东湖明珠酒店管理有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
代理审判员 姜黎
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 程晨