黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）建商初字第346号
原告高月忠，无职业。
被告屈广杰，无职业。
委托代理人耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。
委托代理人于欣颖，黑龙江艾未律师事务所律师。
原告高月忠因与被告屈广杰民间借贷纠纷一案，于2015年5月18日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员包建锋实行独任审判。2015年6月16日被告因病向本院提出延期审理申请，本院予以准许。本案于2015年8月7日公开开庭进行了审理，原告高月忠、被告屈广杰及其委托代理人耿菊、于欣颖到庭参加诉讼。本案经多方调解，双方未达成一致意见，现已审理终结。
原告诉称：2013年4月18日原、被告签订借款合同，约定被告向原告借款1350000元，月息2.5%，期限二个月，从2013年4月18日至6月17日。合同签订后原告将借款给付被告，被告于同日出具借条一份。同时双方签订抵押合同，用被告位于大兴农场兴盛家园18号楼2号、18号门市作为抵押，并办理了抵押登记。借款到期后，经原告索要，双方于2014年1月2日达成用借款转交购房款协议，约定被告用抵押的二处房产抵偿借款，但至今被告未按合同约定履行给原告办理相关手续，依据合同约定，该合同无效。故诉至法院，要求被告偿还原告借款1350000元及利息648000元，并将利息计算至实际给付之日，本案的诉讼费用由被告负担。
被告辩称：本案中被告因资金周转需要向原告借款，同时用自有房屋为该借款做抵押，并办理了抵押登记，该借款抵押行为有效。因借款到期后被告无法偿还，双方达成以抵押房屋清偿债务的协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。为此，原告作为抵押房屋的抵押权人已经实现了抵押物的优先受偿权。被告按协议将房屋交付给原告占有使用，原告也以所有权人的身份对外出售该项房屋，显然该抵债协议已实际履行。至于该抵债手续没有办下来，是原告自己的原因，是其怠于行使权利，不履行交纳税款以及房产科方面的原因，显然不属于被告的原因，该责任只能由原告自行承担，所以其无权解除合同。被告没有按期办理房屋产权证，先是因为产权部门因房屋维修基金收取标准未确定，延迟办理房产手续，这是双方签订合同时无法预见的，不是被告的责任；其次房屋产权部门通告原告速去房产科办理过户手续，而原告迟迟未去，不配合办理房屋手续，其责任自负。被告现在仍然愿意积极为原告办理该房屋过户，希望原告予以协助配合。
原告为证明其主张成立，向本院举示如下3组证据：
证据1.借款合同、收条各1份，证明被告向原告借款及双方约定的事项；
证据2.借款转交房款协议书1份，证明双方约定接房子的时间，现在被告没有交给我房子，已经过期，现在房子我不要了；
证据3.税务发票2份，证明被告将房屋抵偿给我的价格为每平方米3500元，前提是农场验收合格，但被告的房子没验收。
被告屈广杰的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为，原告没有实际给付借款，而是给付了1255000元；证据2的真实性无异议，但被告已按协议约定将房屋交付给原告，原告对外实际销售，被告交纳了不动产税，已全面履行协议约定；证据3的真实性无异议，但只能证明交税时的价格，当时为了少交税，其价格低于双方买卖商品房价格。
本院认证意见为：对于原告当庭提交的证据1、2、3具有真实性、客观性及合法性，能够证明本案事实。且被告对上述证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
被告为证明其主张成立，向本院举示如下6组证据：
证据1.借款转交购房款协议书1份，证明双方已经达成用房屋抵偿借款的协议，被告不欠原告的借款，同时该协议第四条约定，原告要求解除该协议不符合合同约定；
证据2.税收缴款书，证明被告用房抵债给原告的房屋，已实际为18号门市缴纳了契税，该抵债协议已经实际履行；
证据3.房产科证明1份，证明不能办理产权证的原因；
证据4.税务局工作人出具的证明1份，证明用房抵债的18号门市周平已缴纳契税，因原告无钱交付，因此没有交2号门市的契税；
证据5.刘利伟的证明1份，证明原告将本案房屋钥匙交给刘利伟，告诉刘利伟如有看房的让刘利伟帮忙带着看房子；
证据6.录音资料1份，证明该房屋已经由原告对外销售。
原告的质证意见为：对于证据的真实性无异议，但认为由于该商品房因农场没有验收，不是合格的商品房，所以我没有接收，也没有去交税，访房屋是我与被告约定出租和出卖双方一起商量，将租金和卖房款偿还我的债务。
本院认证意见为：对于被告当庭提交的证据1、2、3、4、5、6被告对上述证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：
2013年4月18日，原、被告签订借款合同，约定：被告向原告借款1350000元，每月利息2.5%，借款期限2个月，自2013年4月18日至2013年6月17日，被告位于黑龙江省大兴农场商贸城的商服作为抵押；同时约定被告未按合同约定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款在逾期期间按日利率千分之二计收滞纳金；与本合同有关的费用均由借款人支付。同日，双方签订抵押合同，约定将被告所有的兴场房私字2466、2467号位于黑龙江省大兴农场兴盛家园18号楼2号和18号门市抵押给原告，双方于同日在黑龙江省大兴农场房产管理科办理了兴场房他证私字第2013-0**号他项权利证书。当日，原告扣除两个利息67500元和中介费27000元后，给付被告1255500元。被告为原告出具收条一份，约定内容同借款合同。由于原告所向被告提供的借款中包括周平550000元、刘志林300000元，2014年1月2日在被告未偿还借款的情况下，被告与原告高月忠及周平、刘志林签订用借款转交购房款协议书，约定被告用自己在黑龙江省大兴农场兴盛家园18号楼2号、18号门市（房屋所有权证号：兴场房私字2466、2467号）抵偿借款，同时约定被告所提供的房屋必须是农场及相关部门验收合格的商品房，自合同签字之日起三日内移交给原告，被告在本合同生效之日起三个月内提供合法的机打发票，办理相关手续及产权证；被告必须按期为原告办理相关手续，按期交房，否则此协议及双方签订的商品房买卖合同无效，借款合同继续履行。协议签订后，被告于2014年6月17日给原告出具了00233014号销售不动产统一发票，标明付款方为原告、房屋位于市场大街F02门市、面积169.22平方米、单价3500元、金额为592270元；给周平出具了00233013号销售不动产统一发票，标明付款方为周平、房屋位于市场大街F18门市、面积131.02平方米、单价3500元、金额为458570元。6月18日周平将被告给付的位于黑龙江省大兴农场兴盛家园18号楼18号门市向税务部门缴纳了契税22928.50元。被告将上述两房房屋交付原告及周平。截止2015年12月17日被告尚欠原告借款本金590057.26元，利息212226.62元。
本院认为，原告与被告之间的民间借贷关系成立，双方应按合同约定履行，原告按约为被告提供了借款，被告应当如期偿还借款。由于原告在给付借款时预留了两个月利息67500元和中介费27000元，因双方约定与借款合同有关的费用由借款人承担，因此，原告扣留的中介费符合双方约定；但预留利息不符合法律规定，应按被告实际收到的金额计算借款，故被告应给付原告借款本金1282500元。双方借款期限内利率为月利率2.5%，该利率超过中国人民银行同期贷款基准利率4倍部分本院不予支持，被告应按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算利息。双方于2014年1月2日签订用借款转交购房款协议书，但被告直到6月17日才给原告出具了发票，应视为被告此时才按协议履行了以房抵债，因此其借款利息应计算至此时。故被告屈广杰应当给付原告自2013年4月18日至2014年6月17日的利息358397.26元（年利率6%÷365日×4倍×1282500元×425日）。从二份销售不动产统一发票上来看，金额分别为592270元和458570元，故被告此时还款金额为1050840元，冲抵借款利息358397.26元后再抵偿借款本金692442.74元，被告尚欠原告借款本金590057.26元。此后被告未再偿还借款本息，故应给付自2014年6月18日至今的利息212226.62元（年利率6%÷365日×4倍×590057.26元×547日）。原告的其他诉讼请求本院不予支持。被告提出的已用房抵债的方式偿还了原告借款本息，现已不欠原告借款的意见，因双方所签订的协议中并没有明确约定被告用房产抵偿多少借款，不足部分或多余部分如何处理，且从被告给原告出具的两张发票来看，其价值不足以清偿所欠原告的借款本息，故原告要求给付剩余借款本息并无不当，被告的答辩意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条之规定，判决如下：
一、被告屈广杰给付原告高月忠借款本金590057.26元，利息212226.62元（计息至2015年12月17日）合计802283.88元，于本判决生效之日起10内履行；
二、驳回原告高月忠的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22782元，减半收取11391元，由原告高月忠负担6818元，被告屈广杰负担4573元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审判员 包建锋
二〇一五年十二月十七日
书记员 孟 瑞