山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第261号
上诉人（原审被告）荣成市东山商贸有限公司。
法定代表人宋绪华，经理。
委托代理人张军杰，男，1972年4月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）毕永君，男，1971年1月14日出生，汉族。
委托代理人周杰，荣成宁津法律服务所法律工作者。
上诉人荣成市东山商贸有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣石民初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年11月12日，原、被告签订内部认购协议书一份，约定原告购买被告东山嘉园3号楼门市第①号商品房一套，建筑面积49.64平方米，单价2100元／平方米，总价格104244元。原告于2006年11月13日交付人民币30000元作为定金，自签订协议之日起30日内即2006年12月13日首付房款22244元，并在15日内办理好相关手续后到银行办理贷款52000元。备注：1、原告未在规定时间内付清相应款项，被告有权单方收回房屋所有权，房屋定金归被告所有。2、以上房款中不包括办理房权证、土地证等相关费用。3、建筑面积以荣成市房管局测绘数字为准，所交房款多退少补。协议签订后，原告分别于2006年11月13日、2007年1月12日、5月7日分别交款30000元、16000元、3000元，共计49000元，之后涉案房屋一直未交付原告。2013年1月17日，被告取得诉争房屋所在的荣成市石岛东山北路212号楼的国有土地使用权证，证号为荣国用（2013）第20213号，地类（用途）为住宅。
2013年3月26日，原告以被告逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证为由诉至原审法院，要求被告双倍返还定金、其余购房款及利息共计93254.75元。诉讼过程中，原告于2013年10月10日以涉案房屋应为商业性质的门市而非储藏室为由变更诉讼请求为要求确认诉争合同无效，被告返还已交购房款49000元并自2007年5月7日起按贷款利率支付利息。被告以涉案房屋已具备办理房屋所有权证、国有土地使用权证的条件，可与原告签订正式的房屋买卖合同，双方应继续履行该内部认购协议为由提出抗辩。被告并提出反诉，要求原告赔偿经济损失100000元，但未在限期内预交反诉案件受理费。
另查明，被告无房地产开发经营资质。2013年5月24日，被告取得荣成市石岛东山北路212号楼的房屋所有权证，证号为荣房权证石岛字第××号，规划用途载明为储藏室、住宅。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、内部认购协议书、收款收据、国有土地使用权证、房屋所有权证等证据在案为凭。
原审法院认为，被告无房地产开发经营资质，与原告订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原、被告在所签订的内部认购协议明确约定原告购买的房屋为门市，亦即房屋的使用功能为商业，被告虽于2013年取得了诉争房屋所在的荣成市石岛东山北路212号楼的房屋所有权证及国有土地使用证，但该两证载明的用途均为住宅，被告并未取得符合双方约定的出卖标的，故不能认定原、被告最终形成现房交易。综上，原、被告间的认购协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告认购协议中约定余款52000元的付款方式为银行贷款，但被告出售的房屋并不具备办理银行按揭贷款的条件，且2013年取得的两证不符合认购书的约定，被告对合同无效负有过错责任，因此被告作为有过错的一方应当赔偿原告因此所受的损失。故原告要求被告返还购房款49000元及同期银行贷款利息，理由正当，予以支持。被告辩称有权单方收回房屋所有权，原告已交定金30000元归其所有的主张，理由不当，不予支持。被告反诉要求原告赔偿经济损失100000元，但未在规定时间内预交反诉案件受理费，不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：被告荣成市东山商贸有限公司于本判决生效后10日内返还原告毕永君购房款49000元及利息（自2007年5月7日起按同期银行贷款利率计付至判决确定的执行之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告荣成市东山商贸有限公司负担。
上诉人荣成市东山商贸有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人并非房地产开发企业，买卖房屋无需取得商品房预售许可证，与被上诉人签订的内部认购协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。且该协议签订时涉案房屋已建成，只是由于客观原因未取得产权手续，现上诉人已依法取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，可与被上诉人签订正式的房屋买卖合同，为被上诉人办理单独的房屋所有权证并协助被上诉人办理银行按揭贷款手续，诉争内部认购协议应认定为合法有效，另外涉案房屋性质虽为储藏室，但位置临街、面积较大，适于经营，被上诉人于签订内部认购协议时已到现场查看涉案房屋的具体位置、结构、大小，对房屋的性质完全知情，该协议应继续履行。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人毕永君辩称，上诉人无房地产开发经营资质，诉争内部认购协议为上诉人单方提供，属于格式合同，涉案房屋不具备办理银行贷款的条件，房屋性质亦非该内部认购协议约定的门市，且上诉人拖延交房长达七年之久。故诉争内部认购协议应属无效，请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，上诉人于诉讼中提交荣成市人民政府石岛管理区投资促进局于2005年8月17日作出的《关于东山供销社改建商住楼项目的批复》、荣成市人民政府石岛管理区建设局于2005年8月18日发放的建设工程规划许可证、2005年12月25日发放的建设工程施工许可证、荣成市人民政府于2006年3月颁发的涉案房屋项下国有土地使用权证各一份，拟证实签订诉争内部认购协议时上诉人虽未取得涉案房屋所有权，但该建设项目手续合法，上诉人有权出售自用部分之外的房屋。经质证，被上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为上诉人在与被上诉人签订诉争内部认购协议时并未出示上述证件且规定期限内未能为被上诉人办理房屋所有权证。上诉人另提交荣成市城乡建设局于2012年9月10日作出的《关于给予东山商贸有限公司增加容积率优惠政策相关问题的情况汇报》，结合原审中提交的房屋所有权证、国有土地使用权证，拟证实涉案房屋现已通过规划审批取得了合法产权手续，可以与被上诉人签订正式的房屋买卖合同并协助被上诉人办理产权证及贷款手续。经质证，被上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为即使涉案房屋能够独立办证，其性质与协议约定的商业门市性质不符，对协议亦不应继续履行。
另查明，诉争内部认购协议签订时，涉案房屋已完工，但未经竣工验收。与被上诉人同一排的类似房屋有七户，除涉案房屋外，其余六户均办理了用途为储藏室的房屋所有权证。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为，诉争内部认购协议的性质和效力如何认定，上诉人应否返还被上诉人购房款并赔偿损失。第一，关于诉争内部认购协议的性质和效力问题。上诉人与被上诉人签订的内部认购协议包含了房屋位置、面积、价款、付款方式、违约责任、面积差异处理方式等房屋买卖合同的主要内容，且协议签订后上诉人亦按约收受了被上诉人缴纳的定金3万元、购房款19000元，共计49000元。据此，诉争内部认购协议应认定为房屋买卖合同。涉案楼房所处建设项目系经荣成市人民政府石岛管理区投资促进局批复同意在上诉人前身东山供销社自有用地上建设，上诉人经招拍挂后取得相关国有土地使用权，并依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等建设手续，该建设项目经竣工验收合格后，上诉人又依法取得国有土地使用权证及房产所有权证。通过上述事实分析可知，涉案房屋系上诉人自建房屋，并非商品房，上诉人将涉案房屋对外出售不属于商品房买卖的范畴，应属一般房屋的买卖行为。原审法院将诉争内部认购协议性质认定为商品房预售合同不当，本院予以纠正。被上诉人以上诉人未取得商品房预售许可证为由主张诉争房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予采纳。其次，诉争内部认购协议订立前，涉案房屋已完工，属于现房销售，被上诉人亦自认曾到现场查看，其对涉案房屋位置、结构、面积以及用途均应有所了解，故诉争内部认购协议系双方的真实意思表示。虽然上诉人于诉争内部认购协议订立时尚未取得涉案房屋所有权证，但根据相关法律规定，未取得相关权属证书的房屋不得转让的规定属于管理性规范而非效力性规范，且上诉人已于2013年5月24日取得涉案房屋的房屋所有权证，故不能以上诉人在合同签订时未取得房屋权属证书为由认定该房屋买卖合同无效。综上，本院认定，诉争内部认购协议并不存在法定无效的情形，被上诉人主张诉争房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定无效，于法无据，本院不予支持。第二，被上诉人诉请上诉人返还购房款及利息有无依据，应否支持的问题。因诉争内部认购协议不属于商品房买卖合同，亦不存在法定无效的情形，故被上诉人以诉争内部认购协议违反法律、法规的强制性规定无效为由诉请上诉人返还购房款并赔偿利息，于法无据，本院不予支持。至于上诉人是否存在以欺诈的手段使被上诉人在违背真实意思表示的情况下订立合同，属于合同可变更或可撤销的情形，而非法定无效的情形；而上诉人能否按照诉争内部认购协议约定的房屋性质向被上诉人交付房屋，能否为被上诉人办理符合约定的产权转移登记手续，属于合同履行问题。对上述问题，被上诉人均可另行处理，本案中不予审查。故被上诉人主张诉争内部认购协议无效并据此诉请上诉人返还购房款及利息，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人之上诉请求，合理正当，本院予以支持。原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销荣成市人民法院（2013）荣石民初字第186号民事判决；
二、驳回被上诉人毕永君要求确认与上诉人荣成市东山商贸有限公司签订的内部认购协议无效并要求上诉人荣成市东山商贸有限公司返还购房款49000元及利息（自2007年5月7日起按同期银行贷款利率计付）的诉讼请求。
一审案件受理费1025元，二审案件受理费1025元，共计2050元，均由被上诉人毕永君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王红云