上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2639号
原告（反诉被告）周梅。
委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。
被告（反诉原告）戴网娣。
委托代理人严柏松，上海嘉隆律师事务所律师。
原告（反诉被告）周梅诉被告（反诉原告）戴网娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周梅的委托代理人李俊，被告（反诉原告）戴网娣及其委托代理人严柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周梅诉称，2013年8月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，约定被告将坐落于上海市浦东新区金工路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房屋价格为人民币（以下币种相同）190万元。该合同同时约定，被告于2013年8月31日前协助原告办理过户手续，并于2013年10月31日前向原告交付房屋。但被告到期未履行上述义务，经原告多次催告却置之不理。故请求法院判令：一、被告协助原告将系争房屋过户至原告名下；二、被告向原告交付系争房屋。审理中原告撤回上述第二项诉讼请求。
被告戴网娣辩称，原告未在合同约定的时间内支付购房款，被告不配合原告过户是行使不安抗辩权。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告戴网娣诉称，反诉原告与反诉被告于2013年8月13日就系争房屋买卖签订《买卖合同》。该合同约定反诉被告分别于2013年6月30日前支付反诉原告定金20万元，7月31日前支付反诉原告50万元，8月31日前支付反诉原告49万元，10月31日前支付反诉原告71万元。但反诉被告未按合同约定付款，截至2013年8月31日，仅支付购房款50万元。经反诉被告多次催告，反诉被告支付的款项仍未达到合同约定的数目。故请求法院判令：一、解除反诉原、被告签订的《买卖合同》；二、反诉被告支付反诉原告逾期付款的违约金16.20万元；三、反诉被告向反诉原告赔偿逾期付款的损失5万元。
反诉被告周梅辩称，反诉被告已向反诉原告支付房款119万元，反诉原告接收并认可了上述款项，表明双方以行为对付款期限进行了变更。故反诉被告不存在逾期付款的事实，不同意反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2013年8月13日，戴网娣（甲方）与周梅（乙方）签订《买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为190万元。该合同附件三付款协议约定，乙方于2013年6月19日前支付20万元作为定金，代支付尾款时抵作房款；乙方于2013年7月31日前支付50万元；乙方于2013年8月31日前支付49万元；乙方于2013年10月31日前支付71万元。该合同第四条约定，甲方于2013年10月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，甲、乙双方确认在2013年8月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
《买卖合同》签订后，周梅分别于2013年6月22日向戴网娣支付定金20万元，于2013年8月8日向戴网娣支付房款50万元，于2013年9月19日向戴网娣支付房款15万元，于2013年10月30日向戴网娣支付房款34万元，共计119万元。之后戴网娣要求周梅于2013年10月31日前支付剩余房款81万元，否则拒绝办理过户手续；周梅则要求戴网娣先办理过户手续，双方就此发生争议。
现系争房屋仍登记在戴网娣名下，戴网娣也未向周梅交付系争房屋。
审理中，戴网娣主张系争房屋的真实房价为200万元，为了配合周梅少交税，才在《买卖合同》中约定房价为190万元。戴网娣为了证明其主张，提供了如下证据：1、2013年4月17日和2013年4月29日戴网娣和周梅签订的《房屋购买意向书》（以下简称《意向书》）两份，两份意向书均约定房屋价款为到手价200万元；2、上海东部房产经纪有限公司杨浦分部（以下简称东部公司）的工作人员吴某某的证人证言，吴某某当庭陈述：周梅和戴网娣就系争房屋买卖的真实房价为200万元，为了做低房价让周梅少交税，才将《买卖合同》上的房价写成190万元。
审理中，戴网娣当庭明确其行使解除权的依据是周梅应在2013年10月31日支付尾款81万元，但周梅至今未付。至于之前的几笔房款，虽然周梅迟延支付，但戴网娣还是予以了认可。戴网娣和周梅又明确双方口头约定尾款以贷款方式支付。周梅承诺全部尾款其愿意于系争房屋过户之日起二个月内支付给戴网娣。
以上事实，由经庭审质证的《意向书》、《买卖合同》、房款收条、上海市房地产登记薄、证人证言以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《买卖合同》的约定，周梅应于2013年8月31日前支付119万元，周梅在实际支付过程中确实存在迟延付款，但戴网娣当庭表示对周梅119万元的付款行为予以认可，应视为双方对119万元的付款时间合意进行了变更，故周梅无需对119万元的付款行为承担迟延付款的违约责任。《买卖合同》另约定，戴网娣应于2013年8月31日前配合周梅办理过户手续，周梅应于2013年10月31日前支付戴网娣剩余购房款。从上述约定可以看出，戴网娣协助周梅办理过户在前，而周梅支付剩余房款在后，在戴网娣未配合周梅办理过户手续之前，周梅有权拒绝向戴网娣支付剩余房款。现周梅已经支付购房款119万元，而戴网娣拒绝配合周梅办理过户手续，故周梅要求戴网娣协助办理过户手续的请求，本院予以支持。因周梅在戴网娣未办理过户手续的情况下拒绝支付剩余房款，系依法行使先履行抗辩权，故戴网娣要求解除《买卖合同》并要求周梅承担迟延付款的违约责任的反诉请求，本院不予支持。
至于系争房屋的购房总价款，虽然《买卖合同》约定购房总价款为190万元，但从两份《意向书》的约定以及证人吴某某的证言，并结合房地产交易习惯，本院有理由相信，系争房屋的真实房价款为戴网娣主张的200万元，而非190万元。鉴于双方口头约定剩余房款以贷款方式支付，并且《买卖合同》中约定过户期限和剩余房款支付期限有两个月的间隔期。周梅也表示其愿意在系争房屋过户之日起两个月内将剩余房款支付给戴网娣，故本院酌定周梅于系争房屋过户至其名下之日两个月内将剩余房款81万元支付给戴网娣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）戴网娣于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）周梅将上海市浦东新区金工路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告（反诉被告）周梅的名下；
二、原告（反诉被告）周梅于上述房屋过户至其名下之日起二个月内向被告（反诉原告）戴网娣支付购房款81万元；
三、驳回被告（反诉原告）戴网娣的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，100元，减半收取计2，050元，由被告（反诉原告）戴网娣负担；反诉案件受理费2，240元，由被告（反诉原告）戴网娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 唐墨华
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。