广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14554号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，董事长。委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖红，住广东省广州市天河区。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人肖红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人东凌公司代理人李龙与被上诉人肖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东凌公司上诉请求:1、撤销增城市人民法院作出的(2015)穗增法民三初字第1718号民事判决，改判驳回肖红的诉讼请求；2、判令肖红承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无视预售合同双方在补充协议中就交楼条件的特别约定，认定东凌公司暂时未能提供永久用电但有临时用电的涉案房屋不具备交楼条件，构成违约系认定事实错误。主要理由如下：1、东凌公司在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，相关约定均系双方的真实意思表示，且该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，我国现行法律、法规中也没有任何法律规定商品房交付时必须具备永久用电。因此相关约定合法有效，构成双方的履约基础。即签约双方已经确认，交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东凌公司交楼义务的履行。2、根据粤高法(2012)240号文件精神，东凌公司在交楼日的涉案房屋显然具备交楼条件，因为涉案房屋已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。一审判决也认定，根据《建筑法》第六十一条，2012年12月29日涉案房屋己取得《竣工验收备案表》，具备法定的交房条件。二、本案中未能及时提供永久用电的原因在政府供电部门没有按规划进度建设供电工程。东凌公司已按规定建设好涉案项目中应由开发商负责的供电工程，对涉案项目范围外应由政府供电部门建设的供电工程未能按规划进度建设，东凌公司无法预见、无法控制。因此。对未能及时提供永久用电，东凌公司并无过错，应予免责。三、在因政府供电部门原因无法及时提供永久用电的情况下，东凌公司接入临时用电供肖红使用，实际上解决了居民的生活用电需求，也未给肖红造成损失(如经常停电、被上诉人需承担高额电费等)。一审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决东凌公司承担违约责任，显失公平。临时用电与永久用电，虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。涉案项目所在区域，因经济高速发展特别是房地产的发展，用电需求剧增，政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。对上述用电状况，政府及其供电部门十分了解，因没有其他更好的替代解决途径居民生活用电问题，所以对将临电用于居民生活的行为，没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。东凌公司在涉案项目中接入临时用电，实是无奈之举，其目的是解决居民的生活用电需求。由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且东凌公司主动承担临电与永电的差价，小区业主未遭受实际损失。虽然约定了临电交楼，但该约定未免除东凌公司继续解决永久用电问题的义务。涉案小区于2015年2月4日完成接通永久用电。四、一审法院认定的违约金明显高于业主的实际损失，根据增城市房屋管理部门公布的2013年涉案小区的租金水平指导价15元每平方米，表明涉案房屋根据合同约定的逾期交楼违约金远远高于其可得租金收益，也就是违约金远远高于其可能损失。1、关于违约金问题，东凌公司因外在因素导致无法在合同约定的期限内交付房屋，这并非东凌公司的主观过错。具体原因在东凌公司上诉状中已说明，因此东凌公司并不存在恶意违约的意思表示。2、涉案房屋所在区域未完成通永电的时候，东凌公司积极与第三方协调接通永电的事宜，积极安排应对措施及承担相关费用，主动减少因无永电给业主带来的负面影响，该行为应当予以肯定，请法庭酌情考虑。3、涉案房屋所在小区入住率暂时不高，未接通永电对业主造成的实际损失并不大，违约金按照万分之二计算是明显过高。根据2016年1月1日由广州市房地产租赁管理所公布的2015年房屋租金参考为17元每月每平方，涉案房屋的违约金若依照一审判决达到7500元/月是明显高于参考价格的，请法院根据合同法司法解释的条款对违约金进行调整。肖红二审答辩称：1、造成逾期交楼的原因，东凌公司认为是第三方造成的，东凌公司可以找第三方进行索赔，与肖红无关。2、肖红已经全额付款，东凌公司占用资金过长，应当赔偿肖红的损失。3、本案诉讼经过一二审、再审五六年的时间，案情已经十分清楚，无需累诉，浪费社会资源。肖红向一审法院起诉请求：一、东凌公司向肖红支付延期交楼违约金（从2014年2月19日起至东凌公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后肖红实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，以按已付房款1255380元为计算基数，按照每日万分之二的标准计算），计算到2015年11月17日的违约金为159935.41元。二、东凌公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月17日，肖红（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx10617137X），该合同包括附件一至附件七，共37页。该合同约定，乙方所购商品房地址广州市增城区新塘镇永和荔湖城半山院五街x号xxx房（荔湖城B区xx地块2组团2号楼），该商品房合同约定建筑面积209.23平方米，套内建筑面积180.62平方米，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米6950.39元，总金额1255380元；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付甲方应当在2012年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产(住宅)使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七补充协议约定，……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指被告与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。肖红与东凌公司签订上述合同后，肖红向某公司支付了全部购房款，东凌公司于2011年6月17日、2011年9月7日、2011年10月22日出具三张金额分别为502152元、253228元、500000元的购房款发票给肖红收执。2012年10月30日，肖红以东凌公司未依约交付商品房为由，向一审法院提起诉讼，请求判令东凌公司向肖红支付延期交楼违约金（从2012年8月1日起至实际交付之日止，每日按已付房款1255380元的万分五计算）。本案受理后，东凌公司提出反诉，请求判令肖红向某公司支付逾期付款违约金25938元。2013年4月30日，一审法院作出（2012）穗增法民一初字第2634号民事判决书判决，一、驳回肖红的诉讼请求；二、肖红于判决发生法律效力之日起十日内向某公司支付违约金23061元；三、驳回东凌公司其他诉讼请求。肖红不服该判决提出上诉。本院于2013年12月17日作出（2013）穗中法民五终字第3721号民事判决书，认定合同附件七补充协议约定的“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的内容明显与国家电力管理规定相悖，亦不能满足购房人所必须具备的基本居住要求，且东凌公司表示涉案楼盘目前仍未取得永久用电，故东凌公司尚不具备交房条件，东凌公司应向肖红支付2012年8月1日起至2012年10月30日止的延期交楼违约金；肖红主张按每日已付房款的万分之五的标准计付逾期交楼违约金不符合合同约定，对于超出合同约定部分的违约金，予以驳回。判决如下：一、维持(2012)穗增法民一初字第2634号民事判决书的第二项、第三项；二、撤销(2012)穗增法民一初字第2634号民事判决书的第一项；三、东凌公司于判决发生法律效力后十日内向肖红支付从2012年8月1日起至2012年10月30的延期交楼违约金（每日按已付房款1255380元的万分之二计）；四、驳回肖红的其他诉讼请求。2014年2月18日，肖红以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向一审法院提起诉讼，请求判准其诉请。2014年4月28日，一审法院作出（2014）穗增法民三初字第136号民事判决书判决，一、被告广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖红支付从2012年10月31日起至2014年2月18日止的延期交楼违约金（每日按已付购房款1255380元的万分之二计）；二、驳回原告肖红的其他诉讼请求。肖红不服该判决，提出上诉。本院于2014年11月6日作出（2014）穗中法民五终字第3910号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年10月29日，肖红以东凌公司至今仍不具备交楼条件为由，再次向一审法院提起诉讼，请求判准其诉请。一审法院在另案的审理中查明，2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为xxx17-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并于2015年2月4日送电。”。2015年2月8日，东凌公司通过全球邮政特快专递方式按肖红提供地址广州市天河区中山大道中1104号703房送达《关于再次催请收楼的通知》，该通知载明“你所购买的金地.荔湖城半山院五街x号xxx房我司已经取得《竣工备案表》等交楼必备文件，并按照《商品房买卖合同》的约定发出入伙通知书，但你未能按约定收楼。鉴于我司已经于2015年1月26日取得该房所在组团永久用电证明文件，即在本通知发出时你所购买的房屋已经接通永久用电，故此我司再次催请你来我司荔湖城B区（金地公园上城）物业服务中心办理收楼手续”。妥投证明显示投递并签收。肖红表示其一直居住在广东省东莞，没有签收。在审理过程中，肖红与东凌公司确认2016年4月13日前涉案房屋未交付。肖红提交手机短信，拟证明涉案房屋在2015年11月17日才达到永久用电。东凌公司质证认为手机短信是金地物业管理公司发的，是供电局对线路例行检查，通知肖红配合；另通知肖红办理用电过户手续，但不能证明接通永久用电的具体时间。一审法院认为：肖红与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于双方当事人所购买的房屋在2014年2月19日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，一审法院不再重复论述。东凌公司对此相应的抗辩，一审法院不予采纳。关于交房条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2014年2月19日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给肖红。2011年12月31日，原增城市建设局就涉案房屋办理了《竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另根据查明的事实，本院认定涉案房屋分别在2008年3月11日具备永久用水、2011年11月5日具备永久通气、2012年7月25日具备永久通邮和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，一审法院认定，涉案房屋于2015年2月4日已经具备了法定和永久通邮、永久用水、永久通气、永久通电的交付条件。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。肖红要求东凌公司支付自2014年2月19日起的延期交房违约金，合理合法，一审法院予以支持。鉴于东凌公司于2015年2月8日已向肖红发出《关于再次催请收楼的通知》，虽快递的妥投证明不是肖红签收，但快递件的邮寄地址与《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址相同的，且已经签收妥投，故本院认为延期交房违约金应计算至2015年2月8日止。经核算，东凌公司应向肖红支付自2014年2月19日起至2015年2月8日期间延期交房违约金89131.98元（以合同约定的购房款1255380元为本金，以0.02%，延期355天计算）。肖红要求东凌公司支付上述期间之后至2015年11月17日的延期交房违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年7月12日作出如下判决：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖红支付自2014年2月19日起至2015年2月8日期间延期交房违约金89131.98元（以合同约定的购房款1255380元为本金，以0.02%，延期355天计算）；驳回原告肖红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由原告肖红负担1026元，由被告广州市东凌房地产开发有限公司负担1980元。经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明：肖红承认未就其搬迁至新地址明确通知东凌公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对东凌公司的上诉请求与肖红的答辩意见，分析如下：一、生效判决已对双方当事人所购买的房屋在2014年2月19日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东凌公司应否承担延期交房的违约责任作出认定，而东凌公司二审自述对判处其承担涉案楼盘有关延期交房违约责任的生效判决所提起再审申请已被驳回，故对东凌公司在本案中再提出其不应承担延期交楼违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳并无妥。肖红诉请东凌公司承担2014年2月19日起延期交房违约责任于法有据。二、根据一审法院查明事实，原增城市建设局于2011年12月31日就涉案房屋办理《竣工验收备案表》，涉案房屋分别在2008年3月11日具备永久用水、2011年11月5日具备永久通气、2012年7月25日具备永久通邮和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。一审认定东凌公司于2015年2月4日具备全部交楼条件并无不妥。此后，东凌公司于2015年2月8日按肖红合同所留地址发出《关于再次收楼的通知》，肖红抗辩其未收到，但肖红承认未就其搬迁至新地址明确通知东凌公司，应自行承担相应的责任。一审认定东凌公司延期交房违约金计算至2015年2月8日并无不当。三、根据合同约定，东凌公司延期交房按每日万分之二的标准计付违约金。东凌公司提出该违约金的约定明显高于业主的实际损失，请求予以调整，但有关东凌公司承担违约责任计付违约金标准的条款是东凌公司与肖红达成合意的结果，是双方真实意思表示，且涉案房屋预售合同为东凌公司所提供签订，其应合理预见延期交房所应承担的违约责任，拟定相关条款，并谨慎履行交房义务。为此，东凌公司在需承担延期交房违约责任成讼的情况下，再行提出调整违约金标准缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人东凌公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3006元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十一月十八日书记员  杨仁义王心怡