辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民五终字第613号
上诉人（原审被告）：樊景德，男，1954年12月19日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王艳英，女，1957年4月10日出生，汉族，农民，住址：沈阳市。
委托代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王彦武，男，1974年8月26日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：郭大强，辽宁君秀律师事务所律师。
上诉人樊景德、王艳英与被上诉人王彦武因土地承包合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第00157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员赵智担任审判长并主审，代理审判员谢宏、王耀峰参加的合议庭公开审理了本案。
原审原告王彦武向法院起诉称，2010年4月13日，樊景德、王艳英将自己从平罗街道平罗第二居委会租赁的工业预留地5.4亩及厂房180平方米、办公室80平方米、小仓库60平方米、变压器一台（40千瓦）、水井三眼，以124万元的价值转让给王彦武，并于当日草签了一份《卖房协议》。协议约定2010年4月13日交定金10万元，余款于2010年5月1日之前全部付清等，李福来作为证人在协议书上签名。2010年4月23日，王彦武与樊景德、王艳英正式签订《土地转让协议》，约定剩余转让款114万元于本协议签订之日一次性付清，租用期限50年，即2000年9月至2050年9月止。协议签订后，王彦武将剩余114万元交付樊景德、王艳英，樊景德、王艳英将土地5.4亩及上述地上物交付王彦武。
2011年8月29日，平罗街道平罗二委第一小组以王彦武、樊景德、王艳英与平罗二委签订的土地租赁合同无效和王彦武、樊景德、王艳英多占4亩土地应予以返还为由，将平罗二委和王彦武、樊景德、王艳英起诉到于洪区人民法院。该院于2012年8月21日作出了（2011）民二初字第2473号民事判决书，判决认定，樊景德按5.4亩盖了厂房，5.4亩土地中有4.65亩有土地使用证，超出4.65亩的部分0.75亩租赁合同无效，由王彦武返还平罗二委第一小组苏焕东等村民。
判决生效后，平罗二委第一小组申请法院强制执行，要求铲除0.75亩土地上的厂房。后经法院调解，王彦武与苏焕东等村民协商，由王彦武承担苏焕东等村民两年的诉讼费5万元，苏焕东等村民才能将包括0.75亩在内的2.1亩土地以每亩57，500元的价格，以补偿款的方式租赁给王彦武。王彦武无奈，同意了苏焕东等村民的意见，双方签订了包括0.75亩在内的租赁2.1亩土地补充协议，王彦武交付了17万元。王彦武认为，樊景德、王艳英将超出土地使用证面积的土地0.75亩转让给王彦武，致使法院确认该部分无效，樊景德、王艳英应将该部分土地转让款返还王彦武，该部分转让款的金额为144，027元。因保护0.75亩土地面积上厂房的完整性，又支付了93，125元，这是因租赁0.75亩无效给王彦武造成的损失，应由樊景德、王艳英赔偿。现王彦武为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、樊景德、王艳英返还土地转让款144，027元；2、樊景德、王艳英赔偿王彦武损失93，125元；3、樊景德、王艳英承担诉讼费。
原审被告樊景德、王艳英辩称：1、两项诉讼请求不属于同一法律关系，不能在同一案件中审理，要求王彦武明确两项诉讼请求都是基于何种法律关系。2、王彦武要求返还土地转让款144，027元无事实及法律依据，不同意支付；首先，樊景德系通过合法程序与平罗二委签订的《土地租赁合同》，合同约定平罗二委将预留地5.4亩租给樊景德使用，樊景德按照合同支付了价款。其次，2010年4月23日，樊景德、王艳英与王彦武签订《土地转让协议》一份，约定樊景德、王艳英将土地使用证、土地、地面上房产、建筑物：厂房180平方米、办公室80平方米、小仓房60平方米、变压器一台、水井三眼，转让给王彦武，转让金额124万元。转让的土地使用权中，有证面积为4.65亩，无证面积为0.75亩。当时转让是整体转让，包括土地及地上物，并未对土地使用权转让金额与地上物价值进行分项列明。故王彦武将有证土地使用权与无证土地使用权的价值按照同一标准进行计算无事实及法律依据；同时，王彦武应对自己的主张提供充分、有效的证据，在未提供任何充分、有效证据的情况下，将320平方米地上物及变压器认定为203，000元，与事实不符，无法律依据，不同意支付。3、王彦武诉请损失93，125元无事实及法律依据，不同意支付；首先，于洪区人民法院（2011）于民二初字第2473号判决书判决樊景德与平罗二委签订的《土地租赁合同中》超出3102平方米的部分无效，即无证的0.75亩无效。该部分无效，系由于平罗二委无权处分造成，过错不在樊景德而在平罗二委，故王彦武无权向我方主张，应向过错方主张。同时，合同部分无效，无效的部分自始无效，本案中，樊景德并无过错，根据《合同法》相关规定，无需承担任何赔偿责任。其次，王彦武所谓的93，125元的损失，是其与平罗二委一组村民代表私下签订的《补充协议》，并非按照（2011）于民二初字第2473号判决书的内容履行。《补充协议》中的内容系王彦武与平罗二委一组村民代表协商的结果，并不是必然结果，并不能代表法院判决的内容，也不能体现其法定性及必然性，不具有约束樊景德、王艳英的法律效力，因此而发生的费用及协议效力不能归于我方。王彦武与村民代表之间签订的协议书与本案不具有关联性；同时，王彦武与村民签订的《补充协议》并非只是就0.75亩无效部分的补充协议，而是对其多占的2.1亩进行的补充协议。王彦武在没有土地使用证的土地上建房，属于违建，不应受法律保护。4、导致诉争0.75亩土地无效系由于平罗二委无权处分造成，故应追加平罗二委为本案被告，参加诉讼。综上，请求法院查清案件事实，驳回王彦武的诉讼请求。
原审法院审理查明：2000年9月，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会（以下简称平罗二委）将5.4亩土地租赁给了樊景德，租期50年，时间从2000年9月至2050年9月。2001年1月，该土地办理了集体土地使用证，土地所有者为平罗二委，使用者为沈阳市景德精米加工厂，工业用途，使用权面积为3102平方米（4.65亩）。2010年4月23日，王彦武与樊景德、王艳英（系夫妻）签订了《土地转让协议》，双方约定：樊景德将5.4亩土地转让给王彦武，包括该土地上的厂房180平方米、办公室80平方米、小仓库60平方米、变压器一台、水井三眼，转让金额为124万元。合同签订后，王彦武支付124万元价款，樊景德、王艳英履行了交付土地及地上物的义务。2011年8月29日，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组苏焕东等村民以王彦武、樊景德、王艳英与平罗二委签订的土地租赁合同无效和王彦武、樊景德、王艳英多占约4亩土地应予以返还为由，将平罗二委和王彦武、樊景德、王艳英起诉到沈阳市于洪区人民法院。该院于2012年8月21日作出了（2011）于民二初字第2473号民事判决书，判决认定，樊景德按5.4亩土地盖的厂房，平罗二委与樊景德、王彦武签订的土地租赁合同中超出3102平方米（4.65亩）的部分无效，王彦武将该超出部分返还平罗二委第一小组苏焕东等村民。即租赁5.4亩土地中的0.75亩（5.4亩-4.65亩）被确认为无效。判决生效后，平罗二委第一小组申请法院强制执行，要求返还土地，后经王彦武与苏焕东等村民协商，沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组村民代表与王彦武签订了租赁2.1亩土地的补充协议，其中包括王彦武无权占用的0.75亩土地，价款每亩57，500元，共计43，125元（0.75亩×57，500元／亩），王彦武为此支付土地转让款43，125元，另外王彦武承担苏焕东等村民两年的诉讼费5万元。
另查，王彦武于2010年租用樊景德、王艳英土地，租用期限为50年，至今剩余年限为36年。该0.75亩土地的相应土地转让款为124，000元（1，240，000元×0.75亩／5.4亩×36年／50年）。
以上事实，有王彦武提供的卖房协议一份、土地转让协议一份、（2011）于民二初字第2473号民事判决书一份、补充协议、收据两张为凭，经该院审核，予以采信，并有当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，王彦武与樊景德、王艳英签订《土地转让协议》，双方约定租赁5.4亩土地，其中的0.75亩已经被该院确定为合同无效，因此樊景德、王艳英应当将该0.75亩土地的转让款返还王彦武。在该院作出的生效判决（2011）于民二初字第2473号民事判决书中，已经确认了樊景德按5.4亩土地盖的厂房，因此无需将土地及地上物分开计算，故对王彦武要求返还0.75亩土地转让款的合理部分该院予以支持。由于沈阳市于洪区平罗街道平罗第二居民委员会第一小组村民代表与王彦武已经达成了补充协议，可以继续租赁该0.75亩土地，且樊景德、王艳英返还的土地使用费已经对王彦武支出的费用作出了补偿，故对王彦武要求樊景德、王艳英赔偿损失的诉讼请求该院不予支持。王彦武与樊景德、王艳英签订的《土地转让协议》中，王彦武与樊景德、王艳英是合同的当事人，而平罗二委并不是合同的一方当事人，在王彦武与樊景德、王艳英的合同中，樊景德、王艳英为过错方，因此樊景德、王艳英对提出是由于平罗二委存在过错的辩解该院不予采纳，对其要求追加平罗二委为本案被告的主张该院亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条；《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告樊景德、王艳英于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王彦武土地转让款124，000元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4860元，由原告王彦武承担2080元，被告樊景德、王艳英承担2780元并直接给付原告王彦武。保全费1020元，由被告樊景德、王艳英承担并直接给付原告王彦武。z
宣判后，樊景德、王艳英不服，向本院提出上诉，称：原审法院作为返还土地转让款计算依据的124万元并非土地转让款而是转让土地及地上物的合同款，包含土地转让款及地上物转让款，同时，转让的土地使用权中，有证面积为4.65亩，无证面积为0.75亩。原审法院将有证土地使用权与无证土地使用权的价值按照同一标准进行认定，且未将地上物的转让款予以扣除，计算方式、计算依据错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王彦武辩称：一审法院适用法律正确，事实清楚，程序正当，依法应予以维持。
本院认为：2010年4月13日，樊景德、王彦武签订《卖房协议》，载明：今有樊景德有五亩地和房产卖给王彦武所有，现金壹佰貮拾肆万元。2010年4月13日交定金拾万元整……。2010年4月23日，樊景德、王艳英（甲方）与王彦武（乙方）签订土地转让协议，第一条约定：甲方自愿将土地5.4亩转让给王彦武（乙方）名下。第二条约定：土地使用证、土地、地面上房产、建筑物；厂房180平方米、办公室80平方米、小仓房60平方米、变压器一台、水井三眼、全归王彦武名义（乙方）。第三条约定：转让金额为114万元。本协议签字之日起，房款一次付清。第五条约定：租用期限为50年，即2000年9月至2050年9月止。故依据双方签订的《卖房协议》及《土地转让协议》，该124万元转让款不仅包含土地转让款，还包含地上物转让款。原审法院将该124万元全部作为土地转让款有误，故本院决定发回重审。重审时应按照当时的市场价格扣除地上物的部分后公平确定双方的土地转让价格，并做出裁决。如双方当事人无法就地上物的价格达成一致意见且均同意进行鉴定，应提示当事人进行鉴定需面临的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第00157号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
二审案件受理费2780元退回上诉人樊景德、王艳英。
审 判 长 赵 智
代理审判员 谢 宏
代理审判员 王耀峰
二〇一五年五月六日
书 记 员 席红跃
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