福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初2438号原告(反诉被告)：漳州德友盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海港尾镇卓径大道1号太武城一期6幢701室，统一社会信用代码9135060070521017N。负责人：余旭，总经理。委托诉讼代理人陈旺富，福建衡兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈雅清，女，1962年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：许燕贞、曾咏岚，福建联合信实律师事务所律师。原告漳州德友盛房地产开发有限公司（以下简称为德友盛公司）与被告陈雅清商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理，诉讼中陈雅清向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理，并于2017年4月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈旺富、被告陈雅清及其委托诉讼代理人许燕贞、曾咏岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德友盛向本院提出诉讼请求：请求判令1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2017年2月26日已解除；2、被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金162785.1元；3、被告与原告共同到龙海市房地产交易登记中心办理解除合同登记备案手续，被告承担由此产生的一切注销手续费用；4、原告从被告已支付的购房款中扣除被告应承担的违约金及一切注销手续费用；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由是：2013年3月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于龙海市××镇海湾.太武城二期Ⅱ区21#1704单元房，购房款总计542617元，被告于2013年3月4日前已支付首期房款342617元，但至今为支付剩余尾款20万元。原告于2015年3月14日通知办理交房手续，并要求被告付清剩余购房款20万元，但被告以人在北京为由拒绝付款。原告工作人员多次通过电话联系被告要求其前来缴款并办理交房手续，被告仍未前往。原告于2016年10月8日、2017年1月24日向被告发送《催款通知书》，被告均拒收。因被告的违约行为，原告于2017年2月24日向其发出《解除合同通知书》，被告仍拒收。原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，且因被告的违约行为，原告行使解除权的行为符合法律规定，双方的合同已经解除。被告（反诉原告）陈雅清答辩并提起反诉，其反诉请求为：请求判令1、反诉原告与反诉被告签订的编号为35062108004001821的《商品房买卖合同》继续履行，反诉原告支付反诉被告购房尾款20万元，反诉被告向反诉原告交付海湾.太武城二期Ⅱ区21#1704号房屋；2、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金35426.6元（暂计至2017年4月30日，应计至实际交房之日）；3、反诉被告协助反诉原告办理海湾.太武城二期Ⅱ区21#1704号房屋的产权登记手续；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由及答辩意见为：其一，本案中陈雅清未按照合同约定时间交付购房尾款20万元，系行使不安抗辩权，符合《合同法》六十八条的规定。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，德友盛公司应在2013年4月5日办理该份商品房买卖合同的备案手续，并将合同交付陈雅清一份，但德友盛公司直至2014年4月11日才去备案，已超过合同约定的备案时间亦超过陈雅清支付购房尾款的时间。作为购房者陈雅清手中并未持有该份商品房合同，亦没有正式的购房发票，其合同权利没有任何保障；其次，德友盛公司在2013年11月，公司的经营状况严重恶化，股东矛盾爆发，已无法正常经营。截止2014年6月30日合同约定的交房日期，本案诉争的房屋工程已停工，大量业主集体至政府部门上访，为此龙海市政府专门召开相关的协调会，要求公司恢复施工、明确交房时间表等。德友盛公司在该协调会后并未将恢复施工情况告知陈雅清，亦未通知陈雅清房屋交付事宜，此时陈雅清根据《合同法》六十八条的规定行使不安抗辩权符合法律规定。综上陈雅清暂缓支付购房尾款的行为并不构成违约；其二，本案诉争的《商品房买卖合同》并不具备解除条件，德友盛公司认定本案诉争合同已于2017年解除没有依据。首先，根据《合同法》四十二条及《商品房买卖合同》第二十二条的规定，德友盛公司行使单方解除权必须具备如下条件：1、催告陈雅清在合理期限内付款；2、陈雅清超过催告的合理期限未付款；3、向陈雅清发出解除合同通知；4、解除合同的通知必须送达给陈雅清；5、陈雅清对解除合同的通知无异议。本案中德友盛公司通过EMS送达给陈雅清的材料，均显示未签收退件，陈雅清并不知道退件的内容，故德友盛公司主张合同已解除没有依据；其次，陈雅清在购房合同中指定的联系地址、联系方式并未变更，不适用双方合同中“视为送达”的约定。因双方合同并未解除，德友盛公司建立在合同解除基础上的其他诉讼请求，不应得到支持；其三，陈雅清要求继续履行合同，并要求德友盛公司支付逾期交房违约金的反诉请求应得到支持。首先，德友盛公司因自身经营状况恶化，导致二期项目无人管理、无人负责，虽在龙海市政府协调下恢复施工，但陈雅清并不知晓工程恢复施工及项目竣工时间，亦不清楚交房时间，现合同已具备继续履行的条件，陈雅清亦向德友盛公司明确表达了继续履行合同的要求，双方之间的合同应继续履行，德友盛公司应接收陈雅清的购房尾款并协助办理房屋产权登记等手续。同时根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房的约定，德友盛公司逾期交付房屋应支付陈雅清自2014年7月1日起自实际交房之日止按全部购房款日万分之一缴纳违约金。反诉被告辩称，其一，涉案合同已经解除，反诉原告要求继续履行没有依据。首先，根据双方签订的合同约定，陈雅清需要于2013年12月30日前将购房尾款20元支付给反诉被告，陈雅清未按照合同约定缴交购房尾款已构成违约；其次，陈雅清主张德友盛公司股东之间存在纠纷及涉案房地产项目停工，要求行使不安抗辩权，于法无据不应支持。反诉原告提供的证据不足以证明其具备行使不安抗辩权的情形，同时即使反诉原告行使不安抗辩权亦应即时通知德友盛公司其需要中止履行合同。但陈雅清并未履行通知义务，违反《合同法》六十八条的规定，应当承担违约责任；再次，涉案的房屋已于2015年3月14日办理集中交房手续，且德友盛公司亦告知陈雅清可以付清购房款项后办理交房手续，但陈雅清经告知后仍拒绝履行。德友盛公司于2015年5月23日通过律师函形式通知陈雅清前来缴交购房尾款及办理交房手续，但陈雅清拒绝接收，并要求EMS邮递员退件。德友盛公司分别于2016年10月8日、2017年1月24日向陈雅清发送《催款通知书》，要求陈雅清缴交购房尾款，陈雅清依旧拒绝履行。因陈雅清的多次违约行为，德友盛公司于2017年2月24日向陈雅清发送《解除商品房买卖合同通知书》，陈雅清仍要求邮递员退回，自此涉案的合同已经解除。故反诉原告要求继续履行的诉讼请求应该驳回；其二，反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第五条第（三）款约定；合同第八条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部购房款、办理产权手续所需要的契税、费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提，若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延。因此，在买受人陈雅清未足额缴交相应购房款的前提下，德友盛公司有权顺延交房期限。反诉原告在此基础上要求支付违约金没有依据。综上，要求全案驳回反诉原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：2013年3月5日德友盛公司与陈雅清签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：陈雅清向德友盛公司购买位于龙海市××镇海湾.太武城二期Ⅱ区21#1704号房屋，房屋总价款562617元。合同第六条付款方式及期限，约定买受人于2013年3月4日前支付全部购房款的63%，计342617元。2013年12月30日前支付余款，计200000元。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：……逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金……合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……”《商品房买卖合同》第二十条文书送达约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。第二十六条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向龙海市住房保障与房地产管理局办理合同登记备案”。《合同补充协议》第七条对主合同第十一条进行补充约定，“（一）、出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在厦门或漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应在本合同第十一条所述的出卖人书面通知规定的时间（如没有规定，则在收到上述通知或公告之日起的7日内），亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点（如未指定，则在出卖人营业地点）付清本合同第六条及根据本合同其他条款或补充协议规定的应付款项并办理交接手续，买受人或其代理人在前述房屋交接单后，即被视为出卖人已经履行完毕出卖人对该商品房之交接责任，且买受人对该商品房及一切所属设施均无异议……（四）商品房交付前，买受人须缴清该房屋物业专项维修资金、办理产权手续所需的契税及相关费用（出卖人收到相关费用后代为向相关部门缴纳）、物业管理费、《商品房买卖合同》及本补充协议约定的其他款项，否则出卖人有权不予办理房屋交付手续。”《合同补充协议》第十七条分期付款约定，如买受人逾期付款累计超过60天，并且在出卖人书面催告15天内仍未付清应付款及违约金的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价的30%支付出卖人违约金，并承担办理合同备案登记注销手续的全部费用等。合同签订后，陈雅清依约定支付购房首期款342617元，购房尾款200000元至今未支付。2014年4月11日龙海市××镇海湾.太武城二期Ⅱ区21#1704号房屋向龙海市住房保障与房地产管理局办理合同登记备案。德友盛公司于2013年年底开始股东内部纠纷，公司经营状况开始恶化。在2014年7月开始海湾.太武城二期已出现工程停工、售楼部及办公室关闭、电话无人接听情形。龙海市人民政府在2014年8月27日已责令相关部门，暂停海湾.太武城二期项目预售及合同备案手续的办理，并于同年10月20日召开海湾.太武城二期项目复工相关事宜协调会。2015年2月13日德友盛公司开发的海湾.太武城二期Ⅱ区21#-25#楼工程通过工程竣工验收合格。2015年3月12日海湾.太武城二期Ⅱ区21#-25#楼工程经龙海市公安消防大队验收合格，于同年3月13日经规划验收合格。2015年3月10日在《海峡导报》刊登交房公告，通知业主办理交房手续。2015年5月23日德友盛公司通过EMS快递（单号1041071106814）向陈雅清发出福建衡兴明业律师事务所的律师函，要求支付剩余购房款。该快递未妥投，退回原因：为人在外地，要求退回。德友盛公司分别于2016年12月8日、2017年1月24日通过EMS快递（单号分别为：1039781501818；1039781545018）向陈雅清寄送《催款通知函》，该两份快递均未妥投，退回原因：电联客户，人在北京，要求退回。2017年2月24日德友盛公司通过EMS快递（单号：1039781566718）向陈雅清寄送《解除商品房买卖合同通知书》仍未妥投，退回原因：电联人在外地，要求退回。本院认为，根据诉辩双方主张，本案的争议焦点归纳为：一、本案诉争的《商品房买卖合同》是否已经解除及陈雅清是否需要承担逾期付款的违约责任；二、德友盛公司是否需要承担逾期交房的违约责任。1本案诉争的《商品房买卖合同》是否已经解除。本院认为该《商品房买卖合同》已经解除。理由如下：一、德友盛公司与陈雅清签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应按照合同约定全面及时地履行合同义务。本案中双方在合同及其附件中明确约定买受人于2013年3月4日前支付全部购房款的63%，计342617元。2013年12月30日前支付余款，计200000元。《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第十七条均明确约定买受人逾期付款的，经催告后未付清应付款及违约金的，出卖人有权解除合同。本案中陈雅清在支付完购房首期款342617元后，经德友盛公司多次催告均不缴交相应的购房尾款，已构成违约，德友盛公司依法享有合同解除权；二、陈雅清行使不安抗辩权不符合法律规定。虽陈雅清认为由于德友盛公司的经营状况恶化，且出现出现工程停工、售楼部及办公室关闭、电话无人接听的情形。其根据《合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，故其逾期缴交购房尾款200000元并不属于违约，德友盛公司并不享有合同解除权。本院认为陈雅清虽根据《合同法》第68条的规定，享有不安抗辩权，但同样应根据《合同法》第69条的规定，在中止履行合同时，明确通知德友盛公司，以便德友盛公司采取合理措施或提供相应的担保，但陈雅清并未采取相应的通知措施即中止履行，自身存在相应过错；三、德友盛公司在经营状况好转，公司正常经营且房屋符合交房条件时，已通过《海峡导报》刊登相关的交房公告，并通过EMS多次书面寄送相关的催款通知书，虽该通知书被退回，但德友盛公司的催告行为符合双方合同第二十条的约定，本院对该催告行为予以认可。陈雅清经德友盛公司多次催告后仍未缴交购房尾款，已然违约。综上，因陈雅清逾期缴交购房尾款，经德友盛公司多次催告后仍拒绝缴交，德友盛公司要求解除双方之间的买卖合同并要求陈雅清支付违约金，于法有据。德友盛公司于2017年2月24日通过EMS快递（单号：1039781566718）向陈雅清寄送《解除商品房买卖合同通知书》行使解除权的行为，符合合同及法律的规定，双方合同于2017年2月24日已解除。德友盛公司主张根据双方签订的《合同补充协议》第十七条约定，陈雅清应按照购房款总价的30%支付违约金，并承担办理合同备案登记注销手续的全部费用等。本院认为《合同补充协议》第十七条约定明显违反了双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第二十二条的约定，故本院按照《商品房买卖合同》第七条的约定，确定陈雅清需要承担逾期付款违约金为40000元（200000*2%）。同时陈雅清需要配合德友盛公司办理相关的解除合同登记备案手续，并承担相应的手续费用，具体金额以实际收取为准。2德友盛公司是否需要承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第七条约定……商品房交付前，买受人须缴清该房屋物业专项维修资金、办理产权手续所需的契税及相关费用（出卖人收到相关费用后代为向相关部门缴纳）、物业管理费、《商品房买卖合同》及本补充协议约定的其他款项，否则出卖人有权不予办理房屋交付手续……本案中，陈雅清并未缴交相应的购房尾款，德友盛公司根据合同约定可以不予办理相应的房屋交付手续，故德友盛公司无需承担相应的逾期交房违约责任。综上所述，本院认为，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。陈雅清未按合同约定及时支付房屋尾款，经多次催告后仍拒绝缴交，已构成违约，应向德友盛支付逾期付款违约金。德友盛公司据此主张解除合同于法有据，陈雅清应配合德友盛公司办理解除合同登记备案的相关手续，并承担由此产生的注销手续费用（具体金额以相关部门实际收取为准）。因陈雅清未按约定缴交购房尾款，其要求德友盛公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，本院不予支持。同时因本案《商品房买卖合同》已解除，陈雅清建立在合同继承履行基础上的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、确认漳州德友盛房地产开发有限公司与陈雅清签订《商品房买卖合同》于2017年2月24日解除；二、陈雅清支付漳州德友盛房地产开发有限公司逾期付款违约金40000元；三、陈雅清于本判决生效后十日内配合漳州德友盛房地产开发有限公司至龙海市房地产交易登记中心办理解除合同登记备案相关手续，并承担因解除合同登记备案所产生的手续费（具体金额以实际收取为准）；四、漳州德友盛房地产开发有限公司返还陈雅清购房款342617元；以上款项应进行抵扣后返还，并限于本判决生效之日起二十日内支付。五、驳回漳州德友盛房地产开发有限公司公司的其他诉讼请求；六、驳回陈雅清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9226元，减半收取4613元由陈雅清负担4613元。反诉案件受理费4613元，由陈雅清负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴晶晶二〇一七年六月十九日书记员  姚碧凤执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。