湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执复239号
复议申请人（被执行人、异议人）：武汉中达房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区解放大道轨道交通一号线徐州新村站二楼。
法定代表人：孙荣学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施昌国，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世靖，湖北瑞通天元律师事务所律师。
申请执行人：新世界置业（武汉）有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。
法定代表人：陈礼文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王薇丹，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：许宏，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被执行人：武汉坤泰置业有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区解放大道轨道交通一号线徐州新村站二楼。
法定代表人：孙荣学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施昌国，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世靖，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被执行人：湖北东慧通信网络投资有限公司（现已更名为湖北东慧通信网络投资集团有限公司），住所地：湖北省武汉市东湖开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。
法定代表人：孙荣学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施昌国，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世靖，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被执行人：孙荣学，男，1962年11月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：施昌国，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世靖，湖北瑞通天元律师事务所律师。
中达公司向汉南区法院提出异议称，1.汉南区法院对中达公司就拍卖措施提出的异议长达三年多没有审理，直接下达（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定将土地办理产权过户，剥夺了中达公司提出异议和抗辩的权利，未审先裁，程序违法。2.汉南区法院对中达公司的涉案土地使用权整体评估拍卖违反法定程序，也损害了中达公司的合法权益。3.涉案土地使用权中的8798.75平方米土地已被政府收回用于公共利益建设，需要重新办理登记，汉南区法院对涉案土地使用权进行拍卖，并裁定过户给新世界置业（武汉）有限公司（以下简称“新世界公司”），明显损害国家利益。4.汉南区法院委托武汉阳光欣业土地估价咨询有限公司（以下简称“阳光欣业公司”）对涉案土地使用权进行评估，评估价格为19872.28万元，该评估人员不具备相应资质，评估程序严重违法，评估结果无效，应重新评估。5.拍卖机构系由法院直接指定，违反法律规定。6.拍卖中的两名竞买人属于利益共同体，均属于周大福企业有限公司（以下简称“周大福公司”）实际控制人郑家纯家族，两名竞买人没有竞价，直接以评估价成交，存在串通竞买的情形，损害了中达公司的利益，该拍卖应属无效。据此，中达公司请求：1.撤销（2012）鄂汉南执字第00107号及（2012）鄂汉南执字第00108号执行裁定书；2.撤销（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定书和协助执行通知书。
汉南区法院查明，在执行新世界公司与武汉坤泰置业有限公司、中达公司、湖北东慧通信网络投资有限公司、孙荣学企业借贷纠纷两案中，该院于2012年9月3日下达（2012）鄂汉南执字第00107号及（2012）鄂汉南执字第00108号执行裁定书，将“中达公司土地使用权”进行评估拍卖。湖北嘉隆国际拍卖有限公司、武汉泰和拍卖有限公司、湖北名槌拍卖有限公司、武汉诚信拍卖有限公司于2013年11月20日对“中达公司土地使用权”第三次拍卖（2013年8月2日进行的第一次拍卖由于无人竞买而流拍，2013年9月23日进行的第二次拍卖由于只有一家竞买人提出竞买申请而流拍），由武汉幸福中心广场投资建设有限公司竞买。由于该土地后被武汉市人大常委会、市政府划入武汉市生态红线内，未支付拍卖成交款。2014年5月28日及2014年10月27日，武汉市中级人民法院执行局两次会议决定，重新拍卖“中达公司土地使用权”，并推荐原四家受托拍卖公司继续完成此次重新拍卖工作，无需再启动摇号程序选择新的拍卖公司。2015年1月9日，由湖北嘉隆国际拍卖有限公司、武汉泰和拍卖有限公司、湖北名槌拍卖有限公司、武汉诚信拍卖有限公司主持拍卖“中达公司土地使用权”，新世界公司、广州盛高房地产开发有限公司（以下简称“盛高公司”）按拍卖规定进行了竞买资格确认，按照拍卖相关程序，最终由竞买号牌66号即新世界公司以19872.28万元成交。2015年9月24日，汉南区法院作出（2013）鄂汉南执行恢字第00013-1、00014-1号执行裁定书，裁定将“中达公司土地使用权”划归新世界公司即申请执行人所有。新世界公司凭武汉市东西湖区人民政府（以下简称“东西湖区政府”）批复及武汉市土地交易中心东西湖分中心通知中载明的应备资料，正在办理土地过户的变更登记手续。同时查明以下事实，2012年11月28日，武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称“东西湖区国土局”）对汉南区法院关于“武汉中达房地产开发有限公司相关问题”进行了回复，其中第2条为：《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发{2012}134号）文规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意；第3条为：该地块土地使用权进行分割不影响土地的整体规划实施，但整体实施的效果较好。2014年11月25日，东西湖区政府关于环湖路改扩建工程及环湖绿道建设征用中达公司其中的8798.75平方米土地的会议纪要，确定中达公司同意全力支持金银湖及环湖绿道建设，并提出了土地征用的相关补偿要求，建设、土地相关部门和单位应主动促使早日完善相关土地征用手续，促使区政府与中达公司签订补偿协议，确保环湖绿道的顺利施工。2015年1月9日阳光欣业公司重新评估“中达公司土地使用权”的土地估价师为文家斌、梁辉，此二人均具有土地估价师资格，经全国土地估价师协会网站信息显示均为中级职称。阳光欣业公司重新评估该土地于2014年8月11日出具了土地估价报告，并由该机构负责人签字并加盖单位公章。2015年1月29日，中达公司向汉南区法院出具了对拍卖该公司所有土地结果的异议，但是并未盖有公章和法人的签字，武汉市汉南区人民检察院予以监督时，汉南区法院也将此情况进行了告知和回复，并责令当时的拍卖机构将此情况告知中达公司。
汉南区法院认为，该院于2012年9月3日下达（2012）鄂汉南执字第00107号及（2012）鄂汉南执字第00108号执行裁定书，将中达公司名下“中达公司土地使用权”进行评估拍卖，中达公司对此提出了异议。该院于2015年9月24日作出（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定书，将该土地使用权划归新世界公司所有，并向东西湖区国土局下达协助执行通知书，予以变更登记，中达公司对此也提出了异议。一、2015年1月29日，中达公司向汉南区法院出具了对拍卖该公司所有土地结果的异议，但是并未有公章和法人的签字，该院不认定为执行异议。因本次所提异议已包含上次所提有关内容，将一并审查并裁决。二、汉南区法院对于“中达公司土地使用权”整体评估拍卖并不违反东西湖区国土局对该院关于“武汉中达房地产开发有限公司相关问题”中回复第2条《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发{2012}134号）文规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”和第3条“该地块土地使用权进行分割不影响土地的整体规划实施，但整体实施的效果较好”的规定，而是选择的“不随意调整”、“整体实施的效果较好”进行的整体拍卖，此异议不予支持。三、2014年11月25日，东西湖区政府《关于环湖路改扩建工程及环湖绿道建设征用武汉中达房地产开发有限公司土地的会议纪》要所确定的内容，与本案异议没有直接的利害关系，因并未启动实质补偿和土地权属的收归政府，并不影响本案整体土地的拍卖，拍卖后新的权属人也可再次参与政府间的征用与补偿。此异议不予支持。四、关于阳光欣业公司重新进行评估的评估人员因已经具备评估师的资质，是否为阳光欣业公司长期执业或是临时执业，并不影响该司重新评估该土地出具的由该机构负责人签字并加盖单位公章的土地估价报告的合法有效性。而且对于重新评估，中达公司所提《司法鉴定程序通则》第三十二条，接受重新鉴定的司法鉴定人中应当至少有一名具有相关专业高级专业技术职称的规定，是引用的2015年12月24日修订通过的于2016年5月1日施行的《司法鉴定程序通则》。2007年10月1日施行的《司法鉴定程序通则》中并没有“接受重新鉴定的司法鉴定人中应当至少有一名具有相关专业高级专业技术职称”的规定。该土地评估报告出具的日期是2014年8月11日。依据当时的《司法鉴定程序通则》的相关规定和新法对之前的行为无溯及力的法律原则，阳光欣业公司土地评估中，评估人员资质和出具的评估报告均是合法有效的。此异议不予支持。五、对于中达公司所提2015年1月9日评估拍卖机构为法院直接指定违反法律规定的异议。因2013年11月20日的第三次拍卖的竞买人武汉幸福中心广场投资建设有限公司竞买后，未支付成交款拍卖未成交。再次拍卖时武汉市中级人民法院执行局于2014年5月28日、2014年10月27日会议讨论决定：重新拍卖“中达公司土地使用权”，并推荐原四家受托拍卖公司继续完成此次重新拍卖工作，无需再启动摇号程序选择新的拍卖公司。主要是鉴于本案执行程序复杂、执行时间长，原四家拍卖公司对于案情了解。特别前三次流拍的拍卖佣金，根据《最高人民法院关于人民法院拍卖、变卖财产的规定》第三十二条第四款规定“拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人承担”的规定，由原四家拍卖公司继续拍卖是为了减轻被执行人的经济负担，合理合法。故此异议不予支持。六、中达公司认为2015年1月9日的拍卖竞买人新世界公司、盛高公司属于利益共同体，均属于周大福公司实际控制人郑家纯家族，存在串通竞买情形。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十二条规定：竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人、其他组织；第三十三条规定：法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条第一款规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。根据以上法律，凡是符合条件的自然人、法人和其他组织均可以参加此次拍卖的竞买。竞买人新世界公司、盛高公司均是单独的法人，并没有直接证据证明新世界公司、盛高公司有恶意串通竞买给他人造成损害的行为。此异议内容不予支持。新世界公司以评估价、起拍价竞买本宗土地，是按照拍卖的相关程序参与竞拍竞买，与是否知晓保留底价也没有直接关系，中达公司认为此次拍卖的保留底价泄密也没有法律证据。此异议内容不予支持。汉南区法院2012年9月3日下达（2012）鄂汉南执字第00107号及（2012）鄂汉南执字第00108号执行裁定，将“中达公司土地使用权”进行评估拍卖；于2015年9月24日作出的（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定，将此土地使用权划归新世界公司所有，并向东西湖区国土局下达协助执行通知书予以变更登记，并无执行程序和内容上的不当。综上，汉南区法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定驳回中达公司所提执行异议申请。
复议申请人中达公司向本院申请复议称，1.汉南区法院认定中达公司于2015年1月29日提出的《对拍卖我公司所有土地结果的异议》不属于执行异议没有依据。汉南区法院收到了该异议书，但未能出示收取该文书的手续，应以该异议书上签署的时间即2015年1月29日作为中达公司向法院交件的时间。2015年7月31日中达公司通过邮寄的方式要求尽快审理执行异议，是对该异议书的确认。汉南区法院仅以该异议书没有公章和法人签字来否认中达公司提出的执行异议，与事实不符。2.汉南区法院认定对中达公司所有的土地使用权可以进行整体拍卖没有依据。法院只能拍卖中达公司应当履行义务部分的财产，整体拍卖属于超标的违法拍卖。东西湖区国土局书面回复认为，案涉土地使用权可以分割，且不会影响土地规划实施，故整体拍卖剥夺中达公司的合法开发权，造成巨额损失。《国土资源部关于规范土地登记的意见》不能对抗司法拍卖，该意见并未禁止土地使用权的分割拍卖。3.汉南区法院认定可将政府已建成绿道的土地纳入该次拍卖，明显不当。4.汉南区法院认定涉案拍卖所依据的评估报告合法有效是错误的。该评估报告署名的评估人员文家斌、梁辉并没有参加评估工作，该评估人员并非评估单位的工作人员。阳光欣业公司于2014年8月11日出具的评估报告对土地价格评估畸低。中达公司对评估报告提出了异议，但未获汉南区法院支持，显属不当。5.汉南区法院认定本次拍卖机构的选择合理合法，显然与法律规定不符，严重违反拍卖程序，损害中达公司利益。这四家拍卖机构私分中达公司的款项，属于典型违法行为，应取消拍卖资格。6.汉南区法院未认定新世界公司与盛高公司恶意串通竞买，显属不当。首先，本次拍卖仅有新世界公司和盛高公司参加竞买，新世界公司系周大福公司的全资子公司，该公司也是盛高公司的实际控制人，本次拍卖实为一家竞买，应属无效。其次，新世界公司仅以起拍价、拍卖价、保留价19872.28万元竞买成交，盛高公司未竞价，配合新世界公司压低成交价格，据此可以认定本次拍卖的保留价泄密，两公司恶意串通竞买，本次拍卖应属无效。7.在中达公司与新世界公司关于应付利息的执行异议案件未审结前，汉南区法院就作出（2013)鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定显属不当。8.另一审查明的关于幸福广场竞买后案涉地块被武汉市人大常委会、市政府划入武汉市生态红线内，未支付拍卖成交款与生效的裁定认定幸福广场悔拍的事实相悖。一审认定中达公司申请检察院监督时一审责令当时的拍卖机构告知中达公司没有证据证实，执行异议只能由人民法院审理。据此，中达公司请求：撤销汉南区法院（2018）鄂0113执异8号裁定，确认2015年1月9日的涉案拍卖无效，并撤销该次拍卖；撤销（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号执行裁定。
本院对汉南区法院查明的事实予以确认。本院另查明，2015年1月28日，武汉市工商行政管理局信息中心出具企业信息咨询报告。该报告显示，截止到该日，新世界公司的股东为新世界发展（中国）有限公司，出资比例为100%，且未发生过股权变更。2018年6月12日，东西湖区政府向东西湖区国土局作出东政土字[2018]35号《区人民政府关于武汉中达房地产开发有限公司国有建设用地使用权转让给新世界置业（武汉）有限公司转让方案的批复》。该批复载明：“一、经交易公示无异议后，同意按照武汉市汉南区人民法院（2013）鄂汉南执恢字第00013-1、00014-1号《执行裁定书》、《协助执行通知书》办理武汉中达房地产开发有限公司国有建设用地使用权转让手续，将武汉中达房地产开发有限公司东国用（2009）第280205004号国有建设用地使用权转让给新世界置业（武汉）有限公司，转让面积为89699.00平方米，总价为19872.28万元。”
本院认为，结合中达公司向汉南区法院提出的异议主张与其向本院提出的复议主张以及本院查明事实，本案复议的主要焦点可以归纳为以下六点：一、对于2015年1月29日收到的书面材料，汉南区法院未按执行异议处理，该处理是否得当。二、对涉案土地使用权进行整体拍卖是否得当。三、涉案土地是否已被部分征用，是否影响对涉案土地使用权的拍卖。四、中达公司在复议阶段对评估报告提出的质疑能否得到支持。五、对拍卖机构的选择是否违反法律规定，是否应予撤销。六、拍卖过程中是否存在中达公司所称的恶意串通竞买行为。对于上述六项争议焦点，本院分别论述如下。
关于第一项复议焦点。汉南区法院已审查查明，该院于2015年1月29日收到的书面材料中未加盖中达公司公章，也无该公司法定代表人的签名。对于上述查明的事实，中达公司未提出异议。基于上述事实，本院认为，由于缺少公司公章及公司法定代表人签名，因此无法确认该材料是否系由中达公司出具，同时也无法确认该材料中所载的内容是否是该公司的真实意思表示。在此情况下，汉南区法院未按执行异议进行处理，并无明显不当，对于中达公司的此项主张，本院不予支持。
关于第二项复议焦点。首先，对涉案土地使用权既可以进行整体拍卖，也可以进行分割拍卖，两种拍卖方式均在可选范围之内，以更有利于拍卖标的价值体现为根本。其次，根据东西湖区国土局的回函意见，已明确对于涉案土地使用权进行整体实施效果较好。最后，相较于整体拍卖，采用分割方式对涉案土地使用权进行拍卖，各项审批手续更为复杂。综上，汉南区法院对涉案土地使用权进行整体拍卖并无不当，对于中达公司的该项主张，本院不予支持。
关于第三项复议焦点。虽然根据东西湖区政府相关会议纪要精神，已确定对中达公司的相关土地进行征用，但相应征用程序并未完成，而且涉案土地使用权仍然登记在中达公司名下，权属、用途及使用权类型均未发生变化。对于拍卖涉案土地使用权，东西湖区政府已以批复的方式同意办理该土地使用权的转让手续，将其转让给新世界公司。因此，汉南区法院对涉案土地使用权进行拍卖并无明显不当，对于中达公司的此项主张，本院不予支持。
关于第四项复议焦点。首先，中达公司仅以文家斌、梁辉非阳光欣业公司工作人员，就认定该评估人员未实际参与评估工作。该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，中达公司认为阳光欣业公司于2014年8月11日出具的评估报告，对涉案土地的价格评估畸低，该主张缺乏相应证据支持，本院不予采纳。最后，对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估后的最终成交价格仍需由市场检验，因此中达公司以评估价格严重低于真实价格为由请求对涉案评估、拍卖提出执行异议，本院对其主张不予支持。
关于第五项复议焦点。首先，对于采取随机摇号之外的方式确定拍卖机构，法律并无禁止性规定。其次，涉案执行程序较复杂、执行时间较久，而原参与涉案拍卖的四家拍卖机构本系摇号产生，且对于案情更为了解，因此继续沿用上述机构进行本次拍卖，更能提升拍卖工作效率。最后，继续沿用上述机构进行本次拍卖，也能减轻中达公司在拍卖费用方面的负担。综上，汉南区法院指定涉案四家拍卖机构进行本次拍卖并无明显不当。对中达公司的此项主张，本院不予支持。
关于第六项复议焦点。首先，新世界公司与盛高公司均系独立法人，依据《中华人民共和国拍卖法》第三十二条的规定，上述两公司均可作为竞买人参与涉案拍卖。其次，中达公司主张新世界公司系周大福公司的全资子公司，然而从工商登记资料来看，新世界公司的全资股东为新世界发展（中国）有限公司，而非中达公司所称的周大福公司，故中达公司的上述主张与事实并不相符。再次，中达公司虽主张盛高公司的实际控制人为周大福公司，但未提交充分的证据予以证明，仅凭现有证据，尚无法作出上述认定。最后，中达公司还主张涉案拍卖的保留价已泄露，但该主张也没有充分的证据予以证明。综上，中达公司虽对涉案拍卖提出了质疑，认为涉案拍卖存在恶意串通竞买及泄露保留价等情况，但并未提交充分确凿的证据予以证明，故本院对其主张不予支持。
此外，对于中达公司在异议时未向汉南区法院提出，而在复议中新增的异议事由，本院不予审查。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人武汉中达房地产开发有限公司的复议申请，维持武汉市汉南区人民法院（2018）鄂0113执异8号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚红
审判员 谌玲
审判员 黄俊
二〇一八年九月十一日
书记员 彭芳