广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13598号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢德龙，男，1989年5月8日出生，汉族，住湖南省永兴县。上诉人（原审原告、反诉被告）：方婷，女，1989年7月11日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：姜勇、吴志辉，均为广东开耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玮琦，女，1975年5月6日出生，住香港特别行政区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴万吉，男，1969年12月1日出生，住址同上。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。上诉人谢德龙、方婷因与被上诉人刘玮琦、戴万吉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谢德龙、方婷上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判决谢德龙、方婷与刘玮琦、戴万吉继续履行双方于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》；3.判决刘玮琦、戴万吉将广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室房地产权登记过户给谢德龙、方婷，并协助谢德龙、方婷办妥不动产权证书；4．判决刘玮琦、戴万吉立即向谢德龙、方婷交付广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室房屋；5.判决刘玮琦、戴万吉向谢德龙、方婷支付违约金145000元；6.判令本案一、二审诉讼费由刘玮琦、戴万吉承担。事实和理由：一、一审法院判决认定谢德龙与刘玮琦、戴万吉签订涉案《房屋买卖合同》时，隐瞒其中介人员的身份属于欺诈行为，该认定事实及适用法律均错误。1.刘玮琦与谢德龙于2017年1月22日签订《房屋买卖合同》时，刘玮琦仅仅考虑价高者优先，并未对谢德龙所从事何种职业有要求。2.谢德龙未告知刘玮琦关于其从事的职业，并未导致刘玮琦作出与谢德龙交易的错误意思表示，《房屋买卖合同》中的约定也不存在不公平或不合理之处。3.谢德龙的职业身份对于涉案房屋能否达到刘玮琦利益最大化的委托目的没有任何影响，不能认定中介人员钱xx告知刘玮琦谢德龙是“为公家开车的”属于欺诈行为。4.刘玮琦以谢德龙未告知从事房产中介的职业身份为由提出撤销合同，实际是该《房屋买卖合同》签订后广州房地产市场迎来大涨，刘玮琦明知涉案房屋涨价而不愿继续履行合同所寻找的借口。二、谢德龙与刘玮琦签订《房屋买卖合同》符合双方的真实意思表示，该合同不存在不能履行的客观情况，应当判决双方继续履行《房屋买卖合同》。三、刘玮琦表面上介意谢德龙隐瞒职业，实际上是认为谢德龙通过隐瞒职业的方式对其实施了价格欺诈，所以本案关键在于谢德龙是否实施了价格欺诈。1.在刘玮琦即将将房屋以130万元出售给其租客之际，钱xx曾明确告知刘玮琦涉案房屋在急速、大幅上涨，客观地介绍了相邻的祈福缤纷汇的涨幅，并让刘玮琦可以自己过来了解升值情况，刘玮琦应当对房价的走势已经具有较好的了解。并且在此情形下，钱xx称145万元的价格可以迅速成交，刘玮琦应当能够意识到145万元的价格并不是一个特别高的价格，但仍然愿意立即出售。所以钱xx没有故意告知虚假情况，不构成欺诈。2.谢德龙、钱xx不存在沉默性欺诈。3.145万元的价格并未过分低于市场价，如刘玮琦认为价格过低，应当提供充分的证据。四、刘玮琦并非为了过分追求高房价而卖房，不是其所称的“利益最大化”目的，不能得出其不愿与中介进行交易的结论。五、谢德龙隐瞒职业并未影响刘玮琦卖房真实目的实现。被上诉人刘玮琦、戴万吉二审答辩称：同意一审判决，谢德龙、方婷的上诉请求和理由没有依据，依法应予以驳回。具体理由为：一、谢德龙与钱xx恶意串通隐瞒其为房地产经纪机构员工的身份来与刘玮琦签订合同。这种对身份的隐藏，违反了经纪人员的操守，损害客户利益。故谢德龙隐瞒身份的行为已构成欺诈，符合合同可撤销的法定条件。二、谢德龙利用其隐藏的经纪人员身份对客户进行价格欺诈，证据是确凿的。谢德龙自己办理的按揭合同中涉案房屋的价格为185万元，独立第三方对该房屋的评估价格也高达180万元，谢德龙作为专业的房地产经纪人员在当地长期从事房地产二手买卖业务，不可能对市场价格情况不了解。由于谢德龙隐藏真实身份，故意隐瞒真实的市场价格，致使刘玮琦在签订合同时对市场价格产生重大误解，合同价格过分低于实际市场价格，显失公平，这些都构成合同可撤销的法定条件。三、钱xx作为中介公司的员工，在刘玮琦委托其销售房屋时，在长达一个半月的时间声称没有客户，且报价时报出一个远低于实际市场价格的报价，本身就违背了职业经纪人操守，属欺诈行为。钱xx和谢德龙利用刘玮琦长期居住在香港，不了解祈福新村楼盘实际价格的情况，故意隐瞒身份进行价格欺诈，才导致刘玮琦在违背实际意愿的情况下签订买卖合同，符合法律规定的合同可撤销的情形。谢德龙、方婷向一审法院起诉请求：1.判令谢德龙与刘玮琦继续履行双方于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘玮琦、戴万吉将广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室过户给谢德龙、方婷，并协助谢德龙、方婷办妥不动产权证书；3.判令刘玮琦、戴万吉立即向谢德龙、方婷交付广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室房屋；4.判令刘玮琦、戴万吉向谢德龙、方婷支付违约金145000元；5.判令刘玮琦、戴万吉赔偿谢德龙、方婷支付的律师费30000元以及财产保全担保费1000元；6.判令刘玮琦、戴万吉承担本案诉讼费及财产保全费。刘玮琦、戴万吉反诉请求：1.判令撤销刘玮琦、戴万吉与谢德龙、方婷之间签署的关于买卖广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室的《房屋买卖合同》；2.判令谢德龙、方婷共同赔偿刘玮琦、戴万吉支付的律师费50000元及往返香港的交通费损失2000元；3.判令谢德龙、方婷承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：谢德龙与方婷为夫妻关系，双方于2017年1月25日登记结婚；刘玮琦（曾用名为刘蓉）与戴万吉为夫妻关系，双方于2000年3月21日登记结婚；刘玮琦为位于广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街xxx室（以下简称涉案房屋）的登记权属人，登记时间为2014年12月8日。2017年1月22日，谢德龙（买方）和刘玮琦（卖方）以及广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（经纪方，以下简称为中祈地产）签订了《房屋买卖合同》，约定刘玮琦以1450000元的价格将涉案房屋出售给谢德龙，建筑面积约80.03平方米；买卖双方同意由银行按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续，买方需要在签署合同时支付60000元定金；卖方收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署合同后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1200000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在收到同意购房抵押贷款通知书之日起5个工作日内，买方将首期楼款（不含定金）190000元支付给卖方；楼价余款1200000元，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方。交易过户手续需2017年4月28日前完成（以付清双方交易税费为准）。买方不能按本合同的约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费以及咨询服务费的，守约方支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。本合同生效后2日内，买卖双方应配合到相关部门签署（含纸质签署或网签）《广州市存量房买卖合同》，如任何一方拒绝签署，均应按本合同的约定承担相应的责任。最后，双方补充约定：买方同意现租客租到2017年7月30日，期间房子内部装修如有损坏由买方负责，内部设施如有损坏由买方负责。同日，谢德龙向刘玮琦支付了定金60000元，刘玮琦向其出具了相应的《收款收据》。2017年2月27日，戴万吉签署了《具结书》，内容载明刘玮琦系其配偶，其同意刘玮琦出售涉案房屋。2017年4月26日，刘玮琦、戴万吉向谢德龙寄送了《通知书》，内容载明因谢德龙未按时做到承诺等诸多问题，刘玮琦、戴万吉决定不售卖涉案房屋。谢德龙确定已收到该通知。2017年5月9日，一审法院根据谢德龙、方婷的申请依法作出了(2017)粤0113民初3794号之一《民事裁定书》，查封了涉案房屋。一审诉讼过程中，刘玮琦、戴万吉和谢德龙、方婷均确认钱xx就是钱xx，实为同一人，为涉讼交易的经纪方经办人。刘玮琦、戴万吉确认涉案房屋为其婚后购买的，属夫妻共同财产，戴万吉知晓且同意刘玮琦出售涉案房屋；谢德龙、方婷陈述涉案房屋为其共同购买的，且亦是以其二人名义签订的《存量房买卖合同》并办理的交税手续。本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》的效力问题。刘玮琦、戴万吉主张刘玮琦曾向钱xx表示不愿意与中介行业人士交易，且询问了三次谢德龙的职业，钱xx均表示其是给公务员开车的。而谢德龙则串通钱xx故意隐瞒其为中祈地产员工的职业身份，钱xx甚至谎称谢德龙为司机，使刘玮琦在违背真实意愿的情况下与谢德龙签订《房屋买卖合同》，直至2017年4月20日刘玮琦方才知道谢德龙的职业身份，故谢德龙和谢xx的行为已构成欺诈。谢德龙刻意隐瞒其真实身份对涉讼交易造成了重大影响：一是房屋交易的价格，谢德龙作为专业人员，对涉案房屋的价格走势具有更强的预判性，由于其与钱xx的同事关系及在涉讼交易中其二人的合作及引导更是影响了刘玮琦、戴万吉对涉案房屋价格趋势的判断，导致刘玮琦、戴万吉以低于市场价值的价格出售涉案房屋，刘玮琦、戴万吉在发出撤销交易通知后，得知涉案房屋有评估报告，并通过中国银行广州海珠支行营业经理郑xx取得房地产估价答复书，发现涉案房屋的评估价值远远高于双方的成交价，谢德龙与中祈地产恶意串通使得涉案房屋的交易价格有失公允，严重损害了刘玮琦、戴万吉的合法利益；二是谢德龙作为资深中介人士，串通政贤公司多次擅自修改网签合同内容，增加合同主体，修改网签成交价格，降低网签价格以少缴税，提升网签价格，得以提高贷款额度，这些违反法律法规及相关政策的行为给刘玮琦、戴万吉造成了交易的风险。谢德龙作为中介的职业身份，造成了交易中双方地位不平等、风险也不对等。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”此外，亦根据《中华人民共和国民法总则》的规定，谢德龙在整个交易过程中一直对其房地产中介的职业身份刻意隐瞒，该行为构成沉默性欺诈；而钱xx则故意告知刘玮琦谢德龙是开车的司机，属于误导性欺诈。因此，刘玮琦、戴万吉有权行使合同撤销权，撤销双方签订的《房屋买卖合同》。为证明其上述主张，刘玮琦、戴万吉提交了以下证据予以证实：1.谢德龙和钱xx的名片，载明谢德龙为中祈地产九分行的营业经理、钱xx（即钱xx）中祈地产祈福九分行的客户经理；2.刘玮琦和谢德龙于2017年4月23日的通话记录，其中刘玮琦询问“为什么要这么做？为什么隐瞒你身份？”谢德龙表示：“不，隐瞒身份当时是钱小姐的意思，因为她说麻烦的，当时我也疏忽了，我其实没有什么可隐瞒的，贷款我都是用自己中介的名义贷的款，都没有可隐瞒的。可是她说，如果是中介的话会因为感觉骗你的意思，其实我当时感觉应该不会，可是又觉得她这么说应该是有道理的，所以就把那个事情给那什么了。”刘玮琦表示：“那行，我跟你沟通完了，我会再和钱小姐沟通，就是说你也是中祈的，你通过她知道这个房源，但是你以普通买家身份跟我交易，是不是这个样子？”谢德龙回复：“对呀！”3.刘玮琦和钱xx于2017年4月23日的通话记录，其中刘玮琦陈述：“我回来以后手头较忙，没有回复，在有时间的时候，我自己就在想这个事情，想不明白他们出于什么原因隐瞒对方买家的真实身份”、“那你们为什么要隐瞒他身份？我想不通这件事情，想得到一个合理的解释，为什么你之前说他是一个开车的，这根本就不是那么回事。”钱xx则表示谢德龙之前是让方婷找钱xx的，其后来才知道是谢德龙要买，其与谢德龙虽然在一个分店里，是同事，但是不熟，而且其认为谢德龙是其同事亦是其客户，他们都是相互买来买去的，而且同事那么多，别的公司大把这样子，中介也要买房子。4.刘玮琦和微信号为×××:yi_1_yi的案外人的聊天记录，刘玮琦陈述该案外人为中国银行股份有限公司广州海珠支行的工作人员郑xx，其中2017年4月23日刘玮琦表示谢德龙催促她预约下一次签约的时间，而且他已经筹到钱了，一次性支付全部的尾款1390000元；因为刘玮琦不想与谢德龙交易，所以没有回复；其询问郑xx如果隐瞒身份参与买卖和向银行贷款两件事，是不是违法？郑xx建议刘玮琦咨询律师。此外，该聊天记录涉及刘玮琦询问银行是否取消了谢德龙的同贷书以及索要评估报告。5.广东新鸿信土地房地产评估有限公司于2017年2月27日出具的《房地产估价答复书》及相应的顺丰快递底单，邮寄时间为2017年5月19日，寄件人为郑xx，答复书载明涉案房屋总价值为1800035元。6.刘玮琦和郑xx于2017年5月19日的通话录音，其中刘玮琦询问是否已经通知不放贷款给谢德龙，郑xx表示直接退件了，退给了按揭公司，按揭公司是政贤公司，估价答复书已经寄出了。7.阳光家缘网站存量房房源记录以及广州市睿明房地产中介有限公司、广州市家如房地产中介有限公司分别出具的《证明》和《盘源数据统计结果》，证明涉案房屋交易价格低于同小区同地段房屋同时期的价格。8.广州市房屋交易监管中心于2017年5月17日向刘玮琦出具的《关于查询网签情况的复函》及附件，载明2017年2月6日，政贤公司于存量房网上交易系统制作了涉案房屋存量房买卖合同，2017年2月25日，政贤公司于存量房网上交易系统办理了该房屋合同撤下手续。2017年2月27日，政贤公司于存量房网上交易系统制作了涉案房屋的存量房买卖合同，2017年3月14日，政贤公司于存量房网上交易系统办理了该房屋合同变更手续。附件为三份《存量房买卖合同》，交易价格由1790000元变更为1860000元（贷款金额），最后变更为900000元（交税金额）。谢德龙、方婷质证认为，对于谢德龙和钱xx的名片的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，法律以及行政法规并未规定中介公司的员工不能买本公司代理的房产，而中介管理办法只是建设部发出的部门规章，其也仅仅是规定了中介公司及中介本人不得承购其所代理的楼盘，并没有规定中介公司的员工或者经纪人的同事、朋友不得承购代理的楼盘，而且在签订合同的时候，刘玮琦并不特别关注谢德龙的职业，只不过是其在发现房屋的价格上涨之后，要取消房屋买卖交易所找的借口。对于刘玮琦和谢德龙以及钱xx的通话记录真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，刘玮琦在电话录音中了解到谢德龙是中祈地产的员工后，并没有对其买卖房屋的资格提出质疑，也没有表示因为谢德龙是中介的员工，不愿意出售涉案房屋，而是认为中介费过高；2017年4月21日，刘玮琦在主张其谢德龙身份后还确认了可以办理过户手续，因此，谢德龙的职业身份对刘玮琦决定房产交易是没有实质性影响的。对于刘玮琦和微信号为×××:yi_l_yi的案外人的聊天记录真实性予以确认，但对于中行郑xx的身份不予确认，其无法确认其是否中行的工作人员，能否代表中行，聊天记录中刘玮琦表示“不想同他交易，我没有复他”可以证明，刘玮琦的违约意向是非常明显的，谢德龙已经告知可以一次性支付1390000元，但刘玮琦并非是对银行的贷款提出质疑，只是不想与谢德龙进行交易，原因是因为房价疯狂上涨。对于广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价答复书》由于没有原件，其无法确认真实性和关联性，该答复书出具的时间为2017年2月27日，双方签订的买卖合同时间为2017年1月22日，在这一两个月内，中国房地产价格急剧上涨；评估书抬头就写明，仅供抵押贷款之用，并非是涉案房屋价值的最终估值；此外，在双方交易过程中，鉴于市场因素、买卖双方的付款情况的影响，任何房地产交易的金额都不可能按照评估价进行交易的。对于刘玮琦和郑xx于2017年5月19日的通话录音真实性、合法性、关联性均不予确认，其无法核实郑xx是否为中国银行的营业经理，其也从来没有收到过中国银行的书面撤销同贷通知书的决定。对于阳光家缘网站存量房房源记录的真实性予以确认，但关联性不予确认，认为该交易价格不足以采信；对于《证明》的真实性、合法性和关联性予以确认，认为恰恰证明涉案房屋的交易价格符合市场交易价，不存在显失公平。对于《盘源数据统计结果》真实性、合法性和关联性均不予确认。对于广州市房屋交易监管中心出具的《关于查询网签情况的复函》及附件的真实性予以确认，谢德龙委托政贤公司办理网签合同手续，因此其修改网签合同内容是单方行为，修改的原因可能是误填或其他原因进行修改，最后一份网签合同是经过双方签名确认的。谢德龙、方婷则主张《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容真实、合法、有效，谢德龙的中介身份对合同履行不产生任何的影响。首先，刘玮琦在向钱xx放盘时，从未明确提出涉案房屋出售予何人及何种职业身份，且其曾在微信聊天中提及不关心买家的身份，只关心谁能支付1450000元购买涉案房屋。其次，谢德龙并不存在与钱xx恶意串通以低于市场价购买涉案房屋的行为，刘玮琦在出售涉案房屋时可以向第三方询价了解涉案房屋的市场价值，谢德龙、方婷并未干涉其比价的权利；涉案房屋在放盘之初的价格为1300000元，当时租住在涉案房屋内的租客亦想购买涉案房屋，谢德龙、方婷在此基础上提高了150000元，才以1450000元的价格与刘玮琦、戴万吉成交，这与涉案房屋同小区同时段的房屋销售价格是基本吻合的，因此，谢德龙、方婷是通过市场竞价的方式达成公允价格购买涉案房屋的。此外，在整个交易过程中，刘玮琦、戴万吉均未曾表示过涉案房屋的价格低于市场价。再次，谢德龙并未利用其职业身份擅自变更网签合同，对于同贷书上申请贷款数额为1260000元，刘玮琦是知情并同意的，双方后来也对付款方式重新进行了协商，使得合同继续履行；而网签合同是双方共同委托政贤公司办理的，最后一份网签合同也是双方签字确认的，并递交给了税务机关核定税费。最后，刘玮琦在得知谢德龙的职业身份后，双方依旧继续协商预约过户事宜。因此，涉案房屋买卖合同的签订并不存在重大误解和显示公平，谢德龙、方婷更不存在欺诈行为，合同应为真实有效。为证明其上述主张，谢德龙、方婷提交了以下证据予以证实：1.2016年12月钱xx和刘玮琦的微信聊天记录，钱xx表示1450000元可以成交到，刘玮琦问：“145有人接手？如果你能找到，我会推那边。但是价钱是145才可以，而且，你要肯定一些，我再变来变去，说不通了。”钱xx表示：“好，价格上我去争取，kiki不是我公司的客户，是广州那边同行介绍的客户，我这边公司要收1%的佣金。”后钱xx表示：“价格拉到143万了。”刘玮琦要求其再争取一下。钱xx询问是否1450000元刘玮琦就可以确定没问题了。2．阳光家缘网存量房房源信息，证明同时期交易价格相差巨大，不具有参考性。3.《存量房交易价格计税核定通知书》、《房产交易申报单》和《税收完税证明》，证明刘玮琦对于涉案房屋网签价格900000元、购房人为谢德龙和方婷是知晓并同意的，其已实际缴纳了涉案房屋的税款。4．谢德龙、刘玮琦和钱xx三人的群聊天记录，其中2017年3月22日刘玮琦对于谢德龙贷款数额与《房屋买卖合同》约定不一致提出异议，要求解释，谢德龙则表示其多申请贷款是想留点钱装修，在去香港签约时记得已经提过。刘玮琦表示：“我们那天的见面，基本上都是钱小姐在说，你没有说什么话，甚至让我怀疑你是不是真正的买家。不过，我想真也好，假也好，和我关系不大，我收到钱就可以。”沟通过程中，刘玮琦表示：“你这么说，我觉得你是业内人士，并非给公家开车的？”谢德龙则回复：“刘小姐，我只能说我是一个买家，我们是正常的买卖关系。”后刘玮琦同意如果交易如期进行，其收了190000元，不会再收1260000元。2017年4月20日，钱xx询问刘玮琦：“到哪里了？”刘玮琦于当日11:55回复：“十分钟后出发一点半前到。”后谢德龙于2017年4月21日询问刘玮琦是否接到银行电话确认贷款金额是按1260000元还是低于1260000元后，就可以递件过户并要求刘玮琦把所担心的问题一次性提出来，刘玮琦表示：“是的，还有一些问题，我要和你们说清楚，但是现在我要上课，等我有时间我就发给你。”2017年4月28日，刘玮琦发信息表示由于谢德龙隐瞒重要事实，未按时做到承诺问题，表示不卖涉案房屋，且不需要补签协议了，因为谢德龙他们在整个过程中太多隐瞒欺骗了。5.钱xx作为证人出庭作证，其陈述与刘玮琦相识的时间差不多两年，刘玮琦表示想出售涉案房屋，其就帮忙寻找买家。钱xx有个同事于2016年10月份左右找到了一个客户，大概是1300000元左右的价格，本来双方都谈好了，准备签约，但在签约前，刘玮琦表示租客的租期快到了，租客表示想以同样的价格购买涉案房屋，刘玮琦希望优先出售给租客，推掉同事的客户。后来到了年底，钱xx告知刘玮琦涉案房屋的房价上涨了，可以提高价格出售，大概1400000元左右可以出售，刘玮琦要求出售1430000元左右的价格。后来钱xx同事就找到了方婷，刘玮琦表示如果能到1450000元就可以出售，方婷后来带着谢德龙来下诚意金的时候，才知道是同事。钱xx与谢德龙一同到香港与刘玮琦签约，但由于谢德龙也是同行，因此大部分都是由其与按揭公司联系。后来同贷书出具后，按揭公司让钱xx告知刘玮琦时间，预约了几次缴税的时间，但刘玮琦都没有过来，在缴税之后，其表示由于银行放贷的金额与合同不一致，钱xx当时已经预约了过户，刘玮琦告知其没空过来，但具体后来的事宜就是谢德龙和刘玮琦自行洽谈的。刘玮琦、戴万吉质证认为对于2016年12月钱xx和刘玮琦的微信聊天记录真实性予以确认，说明钱xx在刻意压低价格，但刘玮琦提出可以1450000元成交的时候，钱xx确认表示这两个月一下子升了很多，从一个中立的中介的角度来看，若不是与谢德龙串通，希望急切以低价成交，为何不按照市场惯例寻找更高的市场报价，而是不停地催促、引导刘玮琦以报价金额成交。在此过程中，刘玮琦多次对价格进行确认，可以证明其确实不清楚市场行情，从初始价格到报价提升，都是钱xx在指导。钱xx已经很清楚，自2016年11月份、12月份开始楼盘攀升的趋势，依然引导和催促刘玮琦尽快成交，当时已经接近除夕，刘玮琦希望年后再签订合同，而谢德龙以及钱xx是主动提出到香港签约。对于阳光家缘网存量房房源信息真实性暂无法确认，虽然阳光家缘上存在报价不实的情况，但可以证明市场上的确有多个放盘高于20000元的盘源，可以证明市场价值的趋势，并且祈福新村小区处于快速攀升的时期，谢德龙及中介人员对此非常了解，但由于刘玮琦是香港人，没有如此便利的询价渠道，对于上涨趋势的判断，是没有谢德龙及中介机构准确的，钱xx作为第三方，并没有以中立的角色进行市场的竞价，为刘玮琦取得最高的市场成交价价值。对于《存量房交易价格计税核定通知书》、《房产交易申报单》和《税收完税证明》的真实性予以确认，确认刘玮琦的签名是其本人签写的，由于当时临时约定在完税后进行过户，对于文件的内容并没有仔细核实和查阅，因此其中的网签价格900000元等信息，无法立刻做出判断，因为刘玮琦本身对于交易的过程以及手续并不了解。对于谢德龙、刘玮琦和钱xx三人的群聊天记录真实性予以确认，对于关联性有异议，由于要配合谢德龙办理相关完税手续，因此其没有在当场质疑贷款金额，后来经过核对发现与《房屋买卖合同》中的价格不符，因此提出了对贷款金额的质疑，钱xx仍在误导刘玮琦，并没有明确表示按揭机构、中介机构、买卖双方之间的关系。谢德龙对于付款方式前后言行不一致，刘玮琦对其可信度保持质疑，谢德龙表示可以到中国银行咨询其是否具备资格，因此刘玮琦在2017年4月20日准备过户的时候，先去银行核实了，并在此过程中亦引发了刘玮琦对买家身份的第一次猜测，表示其是业内人士，并非给公家开车的。刘玮琦于2017年4月20日知道谢德龙的身份，并在寻找律师咨询意见后于2017年4月28日才提出异议。对于钱xx的证人证言，刘玮琦、戴万吉质证认为其属于中祈地产的中介人员，与谢德龙是同事关系，存在事先沟通、交流意见的情况，因此对于其证言可信度提出质疑，其中很明显的就是，2017年4月23日谢德龙与刘玮琦的通话录音中其表示谢德龙是自己在公司群聊中看到了房源信息，自己找到钱xx的，现又表示在方婷下定金的时候才知道谢德龙是同事，其陈述与事实不符。为证明其具备购房资格，谢德龙、方婷向一审法院提交了以下证据予以证明：1.谢德龙自2014年1月至2016年12月的《广东省地方税务局个人所得税纳税清单》，载明谢德龙已连续缴纳三年以上个人所得税；2.谢德龙、方婷的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明谢德龙及方婷名下查无房地产情况记录。为证明其因本案纠纷而支出了律师费50000元，刘玮琦、戴万吉向一审法院提交了其与广东汇胜律师事务所签订的《民事委托合同》、中国银行跨行汇款转账快捷提交成功凭条及广东汇胜律师事务所开具的《广东增值税普通发票》。一审法院认为：刘玮琦、戴万吉为香港公民，本案是涉港房屋买卖合同纠纷，参照涉外案件进行处理。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案纠纷的争议焦点问题在于谢德龙和刘玮琦于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》是否属于可撤销合同。第一，在诉讼过程中谢德龙和钱xx均确认双方同为本案经纪方中祈地产的工作人员，根据双方的名片可知，谢德龙为中祈地产九分行的营业经理、钱xx为中祈地产祈福九分行的客户经理，双方是同事关系。第二，2017年3月22日刘玮琦对于谢德龙贷款数额与《房屋买卖合同》约定不一致提出异议要求解释时，曾表示：“你这么说，我觉得你是业内人士，并非给公家开车的？”谢德龙则回复：“刘小姐，我只能说我是一个买家，我们是正常的买卖关系。”刘玮琦和谢德龙于2017年4月23日的通话记录当中，刘玮琦质问谢德龙为何隐瞒身份时，谢德龙表示是钱xx的意思，陈述“可是她说，如果是中介的话会因为感觉骗你的意思，其实我当时感觉应该不会，可是又觉得她这么说应该是有道理的，所以就把那个事情给那什么了”，即谢德龙在签订《房屋买卖合同》及交易的过程中，刻意隐瞒了其为中祈地产的工作人员的特殊身份。第三，刘玮琦和钱xx于2017年4月23日的通话记录显示，刘玮琦陈述：“我回来以后手头较忙，没有回复，在有时间的时候，我自己就在想这个事情，想不明白他们出于什么原因隐瞒对方买家的真实身份”、“那你们为什么要隐瞒他身份？我想不通这件事情，想得到一个合理的解释，为什么你之前说他是一个开车的，这根本就不是那么回事。”钱xx则表示谢德龙之前是让方婷找钱xx的，其后来才知道是谢德龙要买。即钱xx确实存在告知了刘玮琦虚假买家身份信息的事实，在明知谢德龙同为中祈地产工作人员的情况下，仍未如实向刘玮琦披露该信息。第四，广州市房屋交易监管中心出具的《关于查询网签情况的复函》及附件，显示涉案房屋的《存量房买卖合同》买方主体、交易价格存在多次撤销、变更的情况，而钱xx则表示由于谢德龙自身即为中祈地产的工作人员，因此按揭贷款等事宜均是由其自行办理的，根据三方微信群聊天记录显示，谢德龙之所以报高交易价格是为了增加贷款的金额用于装修；而最后变更交易价格为900000元，并按照该交易总价缴纳了税款，亦不难看出是为了减少交易税费的支出，故对于谢德龙抗辩认为多次变更《存量房买卖合同》是按揭公司自行修改的意见，理据不足，不予采信。第五，2017年4月21日刘玮琦表示:“是的，还有一些问题，我要和你们说清楚，但是现在我要上课，等我有时间我就发给你。”结合2017年4月23日，刘玮琦和谢德龙以及钱xx的通话记录显示，刘玮琦表示一直在思考其隐瞒身份的原因并质问具体原因；此外，刘玮琦和微信号为×××：yi_1_yi的案外人的聊天记录亦显示2017年4月23日刘玮琦表示其不想与谢德龙交易，并咨询如果隐瞒身份参与买卖和向银行贷款是否违法。即以上证据，亦可在一定程度上印证刘玮琦于2017年4月20日知晓谢德龙的身份后考虑是否继续交易的陈述。《房地产经纪管理办法》第三条规定:“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为……（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易……（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋……”刘玮琦委托中祈地产及其工作人员钱xx居间出售涉案房屋是赖于对其的信任，认为其能提供更为广阔的交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的，因此刘玮琦表示其不愿意与中介人员交易符合常理。同时，作为受托方的中祈地产以及经办人钱xx、作为中祈地产的工作人员的谢德龙在交易过程中应遵循最大诚信原则，这也是中介行业诚信经营的基本行业要求，因此中祈地产以及谢德龙在交易过程中理应向刘玮琦主动披露其可能影响交易的特殊主体身份。虽然谢德龙抗辩认为刘玮琦微信聊天时表示对于买方的职业并不在意，但是刘玮琦仅陈述“甚至让我怀疑你是不是真正的买家。不过，我想真也好，假也好，和我关系不大，我收到钱就可以”，该陈述建立的前提是刘玮琦在不清楚谢德龙的中祈地产经纪人的身份的情况下对于收到楼款的合同目的的陈述，然而谢德龙职业身份对于涉案房屋能否达到刘玮琦利益最大化的委托目的却有着重要的影响。此外，谢德龙认为刘玮琦在知晓其身份后，仍同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，其并未提交充分的证据予以证实，而从三方的聊天记录中亦无法直接显示刘玮琦同意继续交易，其仍表示很多问题需要解决。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”涉讼交易的买方谢德龙故意隐瞒其为中祈公司的工作人员这一真实情况、经纪方经办人钱xx故意告知刘玮琦虚假的谢德龙职业情况而谢德龙在知晓的情况下并未如实告知，致使不愿意与中介人员交易的刘玮琦作出错误意思表示的，与谢德龙就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，其行为应当认定为欺诈，故刘玮琦反诉要求撤销《房屋买卖合同》合法有理，予以支持。因此，对于谢德龙要求刘玮琦继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、要求刘玮琦协助办理过户手续及交付涉案房屋，并要求刘玮琦赔偿违约金、律师费及担保费的诉请，理据不足，不予支持。至于刘玮琦要求谢德龙赔偿律师费50000元的反诉请求，鉴于《房屋买卖合同》对此并未作出明确约定，且本案并非必须聘请律师代理的案件，律师费并非刘玮琦参加本案诉讼所必需支出的费用，故对于其上述反诉请求，理据不足，不予支持。至于刘琦所主张的交通费的问题，鉴于其并未提交相应的证据证明其因涉讼交易存在2000元交通费用的损失，对此反诉请求，亦不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、撤销刘玮琦和谢德龙于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回谢德龙、方婷的全部本诉诉讼请求；三、驳回刘玮琦、戴万吉的其余全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费17850元，由谢德龙、方婷负担；反诉受理费9159元，由刘玮琦、戴万吉负担317元，由谢德龙、方婷负担8842元；财产保全费l245元由谢德龙、方婷负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，谢德龙、方婷向本院提供了刘玮琦与钱xx的两份微信聊天记录，拟证明刘玮琦、戴万吉对房地产市场的行情是清楚的，及谢德龙、方婷不存在逾期付款的违约行为。经质证，刘玮琦、戴万吉认为谢德龙、方婷二审提交上述证据已超过举证期限，并认为该证据不能证明谢德龙没有与钱xx恶意串通。本院认为：本案争议焦点在于谢德龙、刘玮琦于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》是否属于可撤销合同。首先，从当事人的身份情况及各方关系来看。卖方刘玮琦、戴万吉委托房地产经纪机构中祈地产为其出售涉案房屋提供居间服务，买方谢德龙则为中祈地产的工作人员（营业经理）。在居间关系中，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故居间人在交易双方之间保持中立是其应有立场。针对房地产经纪机构或经纪人员自己参与交易的行为，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部制定的《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为……（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。谢德龙为经纪方中祈地产的工作人员，与委托人相比具有身份上、专业知识上和经验上的优势地位，且其与用人单位中祈地产存在密切利害关系，在交易过程中容易利用其工作上的便利条件，与经纪方恶意串通而损害委托人的利益，故其作为交易主体具有特殊性。另一方面，刘玮琦委托中祈地产居间出售涉案房屋是建立在委托人对居间人的信任基础之上，而中祈地产介绍其工作人员与委托人交易，虽然有别于自己参与交易，但基于前述利害关系的存在，同样难以确保其立场的中立性，容易出于为其员工的利益考虑而不能客观、全面地向委托人报告交易信息（如市场同类房屋价格、市场变化趋势、供求情况等），甚至可能故意提供误导性意见。因此，在房地产交易过程中，交易对象与居间人是否存在利害关系，事关委托人对居间人可信任度的判断，影响其对居间人提供的意见和信息的甄别，对委托人而言至关重要，故该事实属于与订立合同有关的重要事实，根据民法诚信原则与相关法律规定，卖方与居间人均有义务对此予以披露。其次，从卖方谢德龙与经纪方经办人钱xx的行为来看。谢德龙在签订合同及交易的过程中，一直没有主动披露其为中祈地产工作人员的事实，甚至在2017年3月22日当刘玮琦提出“你这么说，我觉得你是业内人士，并非给公家开车的”的疑问时，谢德龙仍回复“刘小姐，我只能说我是一个买家，我们是正常的买卖关系。”可见，在刘玮琦对谢德龙的身份提出怀疑时，谢德龙仍刻意隐瞒其特殊身份。从刘玮琦和钱xx的通话记录亦可反映，钱xx在明知谢德龙同为中祈地产工作人员的情况下，仍保持隐瞒该重要事实，并未如实向刘玮琦披露该信息，违反了如实报告交易事项的法定义务。因此，从谢德龙、钱xx隐瞒真实情况的行为来看，不能排除二人存在恶意串通而损害卖方利益的可能性。再次，从涉案交易的具体过程来看。谢德龙曾出于增加贷款金额用于装修以及减少交易税费支出等原因多次变更《存量房买卖合同》，另谢德龙申请按揭时委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价答复书》载明涉案房屋总价值为1800035元，与涉案《房屋买卖合同》的交易价格存在较大差距。基于上述异常情形，刘玮琦作为卖方有理由对交易的公平性提出质疑。此外，在刘玮琦实际得知谢德龙的中祈地产工作人员身份之前，不能根据刘玮琦的相关言语认定买方的职业身份对于刘玮琦的委托目的没有影响。而谢德龙、方婷上诉提出的关于“刘玮琦仅仅考虑价高者优先”与“刘玮琦并非为了过分追求高房价而卖房”的主张自相矛盾，谢德龙作为买方也无权对卖方的交易定价自主权提出约束，且从谢德龙提出的“刘玮琦并非为了过分追求高房价而卖房”的主张及其提供的刘玮琦与钱xx之间的微信聊天记录，亦可看出其曾通过经纪方经办人获知刘玮琦当时的售房心理，从而更可印证谢德龙与经纪方经办人存在恶意串通企图获取不当利益的高度可能。综上所述，鉴于买方谢德龙与经纪方中祈公司故意隐瞒谢德龙为经纪方工作人员这一真实情况，未能向刘玮琦尽到如实告知的义务，且二人存在恶意串通诱使卖方刘玮琦作出错误意思表示的高度可能，现刘玮琦、戴万吉以谢德龙构成欺诈为由要求撤销涉案《房屋买卖合同》的理由成立，本院予以认可。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条等规定判决撤销上述合同并无不当，本院予以维持。由于合同系因谢德龙的行为而被撤销，谢德龙、方婷诉请要求刘玮琦、戴万吉继续履行合同及赔偿违约金、律师费等费用，理据不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17310元，由谢德龙、方婷负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 姚伟华审判员 刘 卉二〇一八年九月十七日书记员 王 敏