河北省饶阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶民二初字第266号
原告（反诉被告）：程永德，村民。
委托代理人：胡欣荣，饶阳县鼎城法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：蔡建勋，村民。
被告（反诉原告）：蔡坏，村民。
被告（反诉原告）：蔡彦峰，村民。
委托代理人：李海涛，饶阳县利群法律服务所法律工作者。
原告程永德与被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告程永德及其委托代理人胡欣荣和被告的委托代理人李海涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告程永德诉称：2013年1月11日我承租了被告位于人和西路的三间门脸房（两层）用于开火锅店，租期自2013年1月11日至2043年1月11日，被告承诺保证我能正常使用水、电、暖等设施，可我承租了上述门脸后，到了冬季被告却不能让该房屋用上暖气设施，致使我不能正常营业，为此我于2014年1月1日通知被告解除双方签订的房屋租赁合同，被告对此无异议，由于被告的违约行为给我造成经济损失150000元，我多次要求被告解决赔偿事宜，但一直未果，特提起诉讼，望贵院依法裁决。
被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰辩称：一、原、被告之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。该合同还在履行期内，原告要求赔偿没有法律依据，原告诉称已经解除了合同的主张不成立。二、租赁房屋内水、电、暖设备齐全，并可以使用，被告在合同履行中没有任何违约行为。被告方即便有过错，其过错程度也不必然导致房屋租赁合同无法履行。倒是原告一直没有按合同约定的时间交纳租赁费。三、原告在诉状中要求被告赔偿的主张含糊不清，如果原告要求我方赔偿其装修费，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，我方不应赔偿。我方做为出租方，即便有过错，所承担的责任也是有限的，不能以原告装修费的多少来确定我方承担责任的大小。四、按合同约定，原告应于今年3月11日前向我方交纳房租50000元，但至今未交，虽然原告自4月10日以后没有正常营业，但一直没有腾空房屋，故应按约定交纳房租，即使双方解除了租赁合同，我方也有权要求原告方按租金标准交纳房屋占用费，我方特提起反诉，要求原告向我方支付房屋租金50000元。
根据原告的起诉与被告的答辩与反诉，经征得双方当事人同意，确定本案的争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除？如果已经解除，是如何解除的？2.在房屋租赁合同履行期间，被告是否违约？如违约，其违约行为给原告造成了哪些损失？3.原告是否拖欠被告的房屋租赁费？拖欠多少？
针对第一个争议焦点，原告方陈述举证如下：2014年1月1日原告电话通知被告解除合同，被告也同意解除，但具体赔偿问题没有协商好。2014年4月10日实施了解除合同的行为，被告收回了房屋的钥匙。证据有1号证据电话通话录音完整记录1份（附光盘）；2号证据电话录音整理（节选）1份；3号证据短信息整理1份。
针对第一个争议焦点，被告陈述、质证如下：我们认为房屋租赁合同还没有解除，合同租赁期限为30年，2043年到期，合同中双方并没有事先约定单方解除合同的条款，且我方在合同履行中也没有任何违约行为，所以原告无权单方解除合同，我方并不否认原告在电话中提到过解除合同，我方考虑到原告自开业以来，生意一直不是很好，原告又声称自己干不下去了，所以我方同意他把店的物品搬走，双方互不追究。但原告的火锅店一直经营到4月10日，之前原告还与我方协商房屋租金的事，所以原告主张自1月1日就解除了合同的说法就不攻自破了。原告自己也不能确定是以何种方式解除的合同。关于原告提供的电话录音，只能证明原告在电话中提到过解除合同的事，但最后没有达成协议。原告整理的短信记录是否发到了被告的手机上不能确定，对其真实性我方不予认可。
针对第二个争议焦点，原告陈述举证如下：在合同履行过程中，被告有违约行为，即被告的房屋内暖气不能用，虽然我们自己安装了空调和电采暖壁炉，但达不到应有的效果，致使火锅店不能正常营业，被告的违约行为给我们造成的损失有：装修费84451元，空调拆装费27250元，多交的租金19180元，鉴定费2700元，营业损失16419元，损失共计15万元，证据有4号证据房屋租赁合同，证明原告承租的被告的房屋是毛坯房，没有暖气不能正常营业；5号证据装修物价格鉴定书，证明原告装修费用的损失；6号证据空调拆装费用报价单，证明拆装空调将造成的损失；7号证据火锅店装修物拆除报价单，证明木隔断只能破坏性拆除；8号、9号证据为鉴定费收据，证明原告已支出了鉴定费。
针对第二个争议焦点，被告陈述、质证如下：我方在合同履行中没有违约，房屋内的水、电、暖设施都能正常使用，我方没有阻止原告使用暖气设施，如果原告想用地热取暖，可以和地热公司联系，连上接口就能使用，但原告采取的是用空调和电采暖壁炉取暖，节约了开支，也保证了冬季不间断营业。原告采取何种方式取暖是他的自由，按合同约定，我方不负责供暖，更不负责他的取暖效果，所以我方没有违约，不可能给原告造成任何损失。今年4月10日，因原告没有交纳租赁费而自愿停业，其造成损失也应自己承担。对原告证据的质证意见：对房屋租赁合同没意见，对装修物价格鉴定书的真实性没意见，但与我方没有关联性，关于其他证据都是复印件不能作为证据，即便是原件也都是预估损失，也与我方没有关联性，对鉴定费收据的真实性没意见，但也与我方没有关联性。
针对第三个争议焦点原告陈述如下：我们的房租交到了2014年3月11日，不欠被告的租金。
针对第三个争议焦点被告陈述如下：按合同约定，每六个月为一个付款周期，因为房屋租赁合同没有解除，原告一直占用着我们的房屋，我们也没法将房屋另行租给他人，所以原告拖欠我们的2014年3月11日至2014年9月11日这六个月的房租，共50000元，请责令原告立即交付租金。
本院对原告证据的认证意见是：原告的1号证据电话通讯录音资料（附光盘）、2号证据电话录音整理（节选）材料和3号证据手机短信整理材料，被告虽然有异议，但未提交相反证据，本院对其真实性予以确认，但这些证据只能证明2014年1月1日以后原告与被告通过手机商量过解除合同的事，最终没有达成一致意见；4号证据房屋租赁合同和5号证据装修物价格鉴定书，被告方无异议，本院予以认定；6号证据空调拆装费用报价单和7号证据火锅店装修物拆除报价单，被告有异议，本院认为这两份证据是两个普通企业出具的预估资料，且两个企业均不具备鉴定资格，故本院依法不予认定；8号证据和9号证据为鉴证费收据，被告对其真实性无异议，本院予以认定。
本案经审理查明的事实：2013年1月11日，原告程永德与被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰签定了一份房屋租赁合同，合同约定原告承租被告的位于人和西路茂源饭店西邻的三间门脸房1-2层，用途为商业用途，租赁期限为30年，从2013年1月11日起至2043年1月11日止。开始两个月不收租金，从2013年3月11日起交纳租金，每6个月为一个付款周期，每周期支付租金50000元，原告已交至2014年3月11日。因被告出租的房屋为毛坯房，合同签定后，原告自己进行了装修并开了一个“万德顺火锅鸡”饭店。到了2013年冬季因未能与地热公司谈妥，不能采用地热取暖，原告便安装了一台电采暖壁炉，用采暖壁炉和空调取暖。冬季取暖期原告未停止营业。2014年4月1日、2日原告给被告方打电话协商租赁合同是否继续履行的问题，被告的最终意见是如果解除合同，原告就搬着自己的东西走人，如果继续履行合同，考虑到不能用地热取暖的问题，每年租金减少1万元，等到接通地热后再恢复原租金标准。2014年4月10日，原告将房内容易搬走的东西搬走后，将钥匙交给了被告，表示不再租用该房屋，现该房屋内存有原告的中央空调，电采暖壁炉及其他装饰、装修物。在诉讼期间，原告申请对自己的装饰、装修物进行价格鉴定，经饶阳县物价局价格认证中心鉴定，原告的装饰、装修物现总价值84451元（各项物品价格见明细表）。另外，原告支付了价格鉴证费2700元。
本院认为：原告程永德与被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰签订的房屋租赁合同，租赁期定为30年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的“租赁期限不得超过二十年”的规定，故应认定该合同的有效期限为20年。该合同只规定了房屋的用途为“商业用途”，故原告有权按照自己的经营理念和管理水平自主开办“火锅鸡”饭店。关于饭店冬季取暖问题，原告主张应由被告与供热公司签订供暖合同并保证店内取暖温度达到国家取暖标准，而被告主张应由原告与供热公司签订供暖合同并交纳取暖费用。因此问题在原、被告签定的租赁合同中没有约定，本院根据通常的习惯做法，认为应由原告与供热公司签订供热合同并向供热公司交纳取暖费用，被告没有义务也没有办法保障供热温度达到国家标准。但被告作为房屋的所有人，有义务协助原告办理相关手续，保障出租房屋的合理使用。在原、被告的通话记录中，被告也曾默示过没能接通地热有一定责任，并表示如果原告继续租用该房屋，可降低一些租金。由此可见，在合同履行过程中，被告确实存在一定过错，但被告的过错程度不会必然导致房屋租赁合同不能继续履行，事实上原告通过采取其他取暖方式，也保证了该房屋的正常使用，冬季取暖期其饭店也一直没有停业。原告主张被告违约致使自己不能实现合同目的，自己有权单方行使解除权，此说法是不成立的。原告与被告经过多次协商，虽然没能达成一致意见，但2014年4月10日，原告将房屋钥匙交给被告时，被告接收了钥匙，且原告从2014年4月11日至今一直没有使用该房屋，故可视为原、被告之间的租赁合同自2014年4月10日协商解除。关于原、被告在房屋租赁期间的装饰、装修物，本院认为应分为两种类型，其中未形成附合的装饰、装修物，包括餐桌之间隔开用的木隔断、窗帘、采暖壁炉、牌匾、吧台及造型墙、隔断用电线及插座等，认证价格44997元（含安装费）。其余的为形成附合的装饰、装修物，认证价格39454元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条、第十一条之规定，未形成附合的装饰、装修物，可由原告拆除。已形成附合的装饰、装修物，因被告的过错与原告要求解除租赁合同有一定的因果关系，且这部分装饰、装修物不宜拆除，故可归被告所有，由被告照价补偿给原告人民币39454元。原告安装的空调也应由原告拆走，拆装费由原告自己负担。如果被告的过错给原告造成了营业损失，原告有权要求被告补偿，在本案审理中，原告主张营业损失16419元，因未能说明计算方法，也没有提供任何证据或依据，本院依法不予确认，但考虑到冬季未能采用水暖供暖，仅用空调和电采暖壁炉取暖效果不佳，对原告营业会有一定影响，故可酌情由被告补偿原告现金10000元。原告支付的装修物价格鉴证费2700元，虽然不是被告给原告造成的损失，但与被告有一定的关联性，可酬情由被告分担一半。关于被告反诉原告拖欠租金50000元，因原告已将租金交至2014年3月11日，租赁合同实际解除时间为2014年4月10日，被告要求原告交纳租金50000元显然不当，由原告再补交给被告1个月的租金8333元较为合理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告程永德拆除所承租的被告房屋内的空调和装饰、装修物木隔断、窗帘、采暖壁炉、牌匾、隔断用的电线及插座、吧台及造型。判决生效后五日内履行；
二、被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰补偿原告程永德装饰、装修物价款39454元、营业补偿款10000元和价格鉴证费1350元，共50804元。判决生效后五日内履行；
三、原告程永德付给被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰房屋租金8333元，判决生效后五日内履行；
四、驳回原告程永德的其他诉讼请求和被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由原告程永德负担2182元，被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰负担1118元；反诉案件受理费1050元，由原告程永德负担175元，被告蔡建勋、蔡坏、蔡彦峰负担875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 张天任
审判员 周霄霞
审判员 李乐秋
二〇一四年七月二十三日
书记员 姚 柳