山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吕民一终字第655号
上诉人（原审被告）刘全平，男，1976年1月16日生，汉族，山西省方山县峪口镇人。
委托代理人禹文平，女，1968年8月15日生，汉族，山西省方山县峪口镇人，系上诉人刘全平之妻。
委托代理人王乃亮，山西省航宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯林江，男，1963年9月27日生，汉族，山西省方山县峪口镇人。
原审被告赵改莲，女，1959年1月28日生，汉族，山西省方山县人。
上诉人刘全平因与被上诉人侯林江、原审被告赵改莲房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省方山县人民法院（2014）方民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘全平的委托代理人禹文平、王乃亮，被上诉人侯林江到庭参加诉讼。原审被告赵改莲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2002年1月6日，方山县总工会与方山县第二建筑工程签订《关于总工会办公楼结算方式的补充合同》，方山县总工会同意方山县第二建筑工程公司占用新修办公楼第一、二层（从2000年10月1日到2013年9月1日止），用以抵付所欠工程款235069.27元。2003年7月26日，原告侯林江与被告刘全平、赵改莲签订《房屋转租协议》及《房屋转租附加协议》，原告侯林江（甲方）将县总工会办公楼底二层门市部七间连同一层（地下室）七间使用权转租于被告刘全平、赵改莲（乙方）；约定租期为十年（2003年10月30日至2013年10月30日），其中靠北面第一间门市部连同一层（地下室）原租赁合同于2006年10月30日到期后，归被告接管使用。协议租金总额为154100元；订约之日，被告交付原告定金138000元；其余16100元，于2006年10月30日被告交付靠北面第一间门市部连同一层（地下室）时支付。协议签订后，被告将所租六间房屋及地下室部分用于零售业经营使用，部分用于出租。2006年，《房屋转租协议》及《房屋转租附加协议》所载“靠背面第一间门市部（地下室）”原租赁合同到期，原告另行出租他人。2005年，方山县总工会另迁新址，被告开始自行供热并办理用电表卡。2010年，被告所租房屋水管冻裂，次租户商品因水浸泡受损，提起诉讼；经调解，一审法院以（2011）方民初字第77号民事调解书确认，被告刘全平、赵改莲分别赔偿次租户7300元、2300元。2011年10月，被告自行安装锅炉为所租房屋供热。应县委、县政府“三项整治”要求，被告对所租房屋窗户、卷闸、落水管、井盖进行了更换。被告当庭申明，支付前述费用，均因事发时找不到原告，只好自行处理并支付相关费用。本案审理中，原告侯江林于2014年5月27日向本院书面申请，以被告赵改莲承诺并腾出所占二层二间及一层（地下室）两间，撤回对被告赵改莲的起诉。
原审认为，原告以《关于总工会办公楼结算方式的补充合同》承接房屋并自愿与被告签订《房屋转租协议》及《房屋转租附加协议》，且约定租赁期已满，应确认其协议的效力。现租期已逾，原告请求被告腾房，应予支持。被告逾期占用，应以原约定租金标准支付逾期腾房占有使用费。被告违反协议约定，将“靠北面第一间门市部连同一层（地下室）”另行租与他人，可以原约定租金标准的40%承担违约责任。原告以被告赵改莲承诺并腾出所占二层两间及一层（地下室）两间，自愿撤回对被告赵改莲的起诉，是对其诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许。被告刘全平在答辩时要求原告侯林江赔偿因停止供暖导致地下室水管冻裂所致损失，安装锅炉及更换窗户、卷闸、落水管、井盖等支付费用，不属本案可反诉范围，本案不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告刘全平于本判决生效后三十日内腾出所租赁占有的方山县总工会原办公楼房屋二层四间及一层（地下室）四件，交付原告侯林江；二、原告侯林江赔偿被告刘全平违约金6440元；三、被告刘全平从2013年11月1日起逾期腾房期间，按原协议约定租金标准支付原告侯林江逾期腾房占有使用费。案件受理费400元，由原告侯林江负担70元，被告刘全平负担330元。
判后，上诉人刘全平不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销山西省方山县人民法院（2014）方民初字第145号民事判决，发回重审，案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋转租协议》约定签订合同之日上诉人付定金138000元，被上诉人违约时双倍返还，租赁费待吴四云将所租房屋归上诉人后分期分项支付，租赁期间暖气费、电费、税务、工商、治安、卫生、环保等费用由上诉人承担。同日，双方还订立了《房屋租赁附加协议》，约定吴四云租赁的被上诉人门面第一套及地下室2006年10月30日到期后归上诉人接管，接管时付给其16100元，租期不确定。上诉人依约支付被上诉人定金138000元，接收了被上诉人的一层六间门市部、地下室六间。被上诉人一直未能履行协议约定的将吴四云所占一间及地下室交给上诉人。工会停供暖气后，管道冻裂漏水造成上诉人及他人货物浸泡等损失共计35万余元，上诉人自行购置锅炉进行供暖。三项整治中更换、添加铝合金门窗、卷闸、落水管、井盖等共计支付475780元；磁卡电表改造支付近2万元。期间，上诉人一直无法联系被上诉人。原审判决遗漏定金。上诉人依约履行了定金支付义务，而原审判决对此未能认定。原审判决认定事实与判决结果相差甚远。被上诉人违反合同约定将北面第一间门市部另行租与他人，应按原审判决认定依照租金的40%承担违约责任。
被上诉人侯林江辩称，房屋是工会的，租金为十三余万元，租期为十年，现租赁合同到期，上诉人拒不腾房，并且向答辩人索要十几万元不合理。
二审查明事实同一审，本院予以确认。
另查明，上诉人刘全平现实际占用方山县总工会元办公楼四间门市部及四间地下室。
本院认为，上诉人刘全平、原审被告赵改莲与被上诉人侯林江签订的《房屋转租协议》及《房屋转租附加协议》约定的租赁期已满，被上诉人侯林江要求上诉人刘全平、原审被告赵改莲腾离承租房屋的诉讼请求应予支持。因被上诉人侯林江已书面申请撤回对原审被告赵改莲协起诉，故本院对侯林江与赵改莲之间的纠纷不作处理。上诉人刘全平房屋租赁合同到期后未按时腾房，应自合同到期日起按照原约定租金标准支付逾期房租。上诉人刘全平关于因停止供暖导致地下室水管冻裂造成的损失、为承租房屋安装锅炉及更换窗户、卷闸、落水管、井盖等支付的费用因与本案房屋租赁合同不属同一法律关系，应另诉处理。
关于本案房屋租赁合同定金、违约金的问题。本院认为，虽上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中载明上诉人刘全平、原审被告赵改莲给付被上诉人侯林江定金138000元，该款实际为上诉人刘全平、原审被告赵改莲承租一层六间门市部、地下室六间十年的全部租赁费用，且刘全平、赵改莲实际占有并使用了上述房屋，故本院认定该138000元为上诉人刘全平、原审被告赵改莲给付被上诉人侯林江的房屋租金。依据双方签订房屋租赁合同约定的租金标准，一间门市部及一间地下室从2006年10月30日至2013年10月30日止的租金为16100元，因被上诉人侯林江违反合同约定，未将靠北面的一间门市部及一间地下室交付刘全平、赵改莲，原审法院酌定被上诉人侯林江按照租金的40%承担违约责任并无不妥，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人刘全平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海强
审判员 马秀萍
审判员 王晓强
二〇一四年十一月五日
书记员 张利梅