江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏04民终2157号上诉人（原审原告）：张晶磊，男，1988年9月19日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人（原审原告）：张伟兴，男，1963年9月9日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上诉人（原审原告）：张玉珍，女，1966年9月8日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。三上诉人共同委托诉讼代理人：李民，江苏常弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁文卫，男，1968年9月5日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：宋冰心，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉，江苏品川律师事务所律师。上诉人张晶磊、张伟兴、张玉珍因与被上诉人鲁文卫房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晶磊、张伟兴、张玉珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用、保全费用等均由被上诉人承担。事实与理由：一、案渉房屋坐落于集体所有土地之上。理由如下：1、目前建造房屋未申请使用国有土地，2、该房屋无相应国有土地使用权证，3、村民持有该房屋所涉地块的集体土地使用权证，故该地块仍为集体所有土地使用性质。二、同意征收土地方案并不等同于土地被征收。征收土地中的实施征地未完成，则说明案涉地块未国有化。1、苏政地〔2013〕5377号的《江苏省人民政府关于常州市武进区城乡建设用地挂钩建新区2013年第1批次（10挂）建设用地的批复》(以下简称“批复”)仅说明江苏省人民政府同意“将上述63.1204公顷集体土地征收为国有”的征收土地方案。至于案涉地块有否完成征收，该批复并未涉及。原审判决依据该批复居然得出“另查明，案涉地块由常州市武进区城乡建设用地增减挂钩建新区2013年第1批次（10挂）征收为国有（批文号：苏政地〔2013〕5377号）”这一事实，显然属于认定事实错误。2、截至原审判决之日，江苏省人民政府并未作出同意案涉地块项目实施规划的新批复。3、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，实施征地的行规流程为：（1）农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费；（2）用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》；（3）用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；（4）用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请；（5）国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批；（6）由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续；（7）国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地等等。鉴于目前的集体土地使用权证未注销，国有土地使用权证未颁发，国务院关于土地利用总体规划的批文亦未见，不难发现该批复所述第三、四条事项并未得到落实。故征收土地中的“实施征地”未完成，案涉地块国有化不成立，案涉地块仍属于集体所有。三、原审判决采信的证据有误。常州市国土资源局依据前述批复作出的常国土（依）[2018]11号《常州市国土资源局政府信息公开申请告知书》则有违案涉地块为集体所有土地之基本事实，因为案涉地块不可能同时有集体土地使用权证和国有土地使用权证这两项性质不同的使用权证，且目前村民仍持有案涉地块的集体土地使用权证。原审判决居然据此认为“案涉房屋所在土地已经被征收为国有”，显然认定事实错误。四、上诉人、被上诉人非同一集体组织成员，案涉房屋为农村宅基地上的房屋，房屋买卖违反了土地管理法的强制性规定，双方签订的合同系无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，上诉人与被上诉人基于集体所有土地上的房屋而签署房屋买卖合同，违反了国家的强制性规定，该房屋买卖合同应属无效。综上，原审判决认定事实错误，依法应当予以撤销，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。鲁文卫二审辩称：涉案房屋所在的土地已经被征收为国有，不存在违反土地管理法及相关规定的情形，也不存在合同法第52条规定的合同无效的其他情形，故而合同有效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张晶磊、张伟兴、张玉珍向一审法院起诉请求：1、请求依法判令双方当事人之间签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由鲁文卫负担。一审法院认定事实：张晶磊与殷村村民委员会于2016年12月22日签订了邹区镇殷村村房屋拆迁补偿安置协议，约定了将常房权证武字第××号的房屋进行拆迁，有权证的房屋面积为120.12平方米，无权证房屋面积砖木结构为30.14平方米、围墙6米、双拼二层楼房286平方米；补偿情况为张晶磊合计支付新旧房屋积差费187146元。2017年4月28日，张伟兴、张晶磊（甲方）与鲁文卫（乙方）签订了房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将其位于南沟村安置别墅的房产及土地使用权（建筑面积286平方米）以95万元的价格出售给乙方；付款方式为4月28日付款95万元；同时合同第四条约定因案涉房产土地暂不具备办证条件，因此转让不具备过户及备案登记条件；合同第七条约定本合同签订后，甲方在任何时候不得以本房屋的产权及过户问题为由主张合同无效。2017年6月6日，张伟兴出具承诺书一张载明：“由张伟兴卖于鲁文卫别墅永不反悔，如反悔两日内赔偿合计房价50%。”并于同日出具收条一张：“今收到鲁文卫购房款95万元”。另查明，案涉地块由常州市武进区城乡建设用地增减挂钩建新区2013年第1批次（10挂）征收为国有（批文号：苏政地[2013]5377号）。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由此可以看出宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，案涉房屋所在土地已经被征收为国有，故并不违反上述法律规定，亦不存在《合同法》第五十二规定的其他情形，故张晶磊、张伟兴、张玉珍诉称其与鲁文卫非同一集体组织成员，案涉房屋为农村宅基地上的房屋，房屋买卖违反了土地管理法的强制性规定，双方签订的合同系无效合同的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回张晶磊、张伟兴、张玉珍的全部诉讼请求。本案案件受理费13300元（张晶磊、张伟兴、张玉珍已预交），由张晶磊、张伟兴、张玉珍负担。二审另查明，2018年1月22日鲁文卫的代理人刘吉以其名义向常州市国土资源局提出以下申请：常州市钟楼区邹区镇殷村村民委员会南沟村建有别墅区、现要申请公开土地性质的地块北临340省道，西与侨裕东大门相对，东面、南面均为村道。2018年2月2日，常州市国土资源局出具常国土（依）[2018]11号政府信息公开申请告知书，做出答复称：“申请人所反映的地块由常州市武进区城乡建设用地增减挂钩建新区2013年第1批次（10挂）征收为国有（批文号：苏政地【2013】5377号。”双方当事人确认该地块原来房屋已被拆迁，后建造了涉案别墅。另双方还确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为：上诉人认可刘吉提交的申请书中所描述的地块位置与涉案房屋位置是一致的。根据常州市国土资源局出具的常国土（依）[2018]11号政府信息公开申请告知书，涉案房屋项下的土地已经被征收为国有，故其性质已经从农村集体所有土地变更为国有土地。只是目前尚未办理国有土地使用权证，明确使用权人。该地块上原来房屋已被拆迁，后建造了涉案别墅。上诉人提供的武进县泰村乡民房建设用地审批表、土地登记申请书、武进市地籍调查表等均形成在前（1995年-2002年期间），不能推翻上述常州市国土资源局政府信息公开申请告知书中关于涉案房屋项下土地性质的回复。故本院综合证据效力，认定涉案房屋项下的土地为国有土地。关于违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。按照相关规定，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但实际涉及到涉案房屋的归属及处理，涉案房屋建造未取得建设工程规划许可证，根据上述规定，本案应当驳回起诉。综上，上诉人张晶磊、张伟兴、张玉珍的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初5764号民事判决；二、驳回张晶磊、张伟兴、张玉珍的起诉。一审案件受理费13300元，退还张晶磊、张伟兴、张玉珍；上诉人张晶磊、张伟兴、张玉珍预交的二审案件受理费13300元，本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一八年八月三十一日书记员  张 倩