广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4255号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州华聚新材料科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：任晓雯。
委托代理人：蔡东亮，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：罗少芬，该村民委员会主任。
委托代理人：余绮彤，广东凯成律师事务所律师。
委托代理人：梁结雯，广东凯成律师事务所律师助理。
上诉人广州华聚新材料科技有限公司（以下简称华聚公司）因与被上诉人广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会（以下简称大岭界村委会））租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市南沙区大胜街2号房屋（原地址为南沙区南沙街珠江西路2号）的房地产权人是广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司。经该公司同意，2010年7月12日，大岭界村委会（为甲方）与杨清彦（为乙方）签订《租赁合同》，约定“按现状交付，乙方签署本合同时已充分了解出租建筑物的现状，包括所有权及使用权的归属、建筑物用途、现况等。甲方同意将位于广州市南沙区南沙街珠江西路2厂的建筑物，出租给乙方作生产加工用途使用，面积5500平方米。本合同期限六年，免租期五个月，自合同生效之日起算。合同期内，乙方各年每月应向甲方缴纳的租金和管理费如下，2010年12月16日至2013年7月15日每月租金为12000元，每月管理费为18000元，合计30000元。2013年7月16日至2016年7月15日每月租金12600元，每月管理费18900元，合计31500元。租金和管理费按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付当月的租金和管理费给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）。合同生效当日内乙方向甲方交纳60000元押金，在乙方不存在任何违约行为的情况下，甲方应在租赁期满或解除合同或终止合同之日将押金无息退回乙方。在乙方办理各项申请报批手续时，甲方可提供建筑物的产权资料，具体申报手续及相关费用由乙方负责。乙方有权在租赁期内依约使用建筑物，如须在建筑物上添置设施、设备，由乙方自行办理报建、报批手续，并自行承担报建、报批不被批准的后果。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该建筑物，不能从事对建筑物环境造成污染，造成建筑物结构质量下降的活动。租赁期间，因乙方原因导致租赁关系提前终止或无法履行的，乙方所交全部押金归甲方所有，并且另外向甲方支付违约金60000元。乙方须按合同约定的时间和方式履行租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务，乙方未能按时支付租金及管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2％向甲方支付违约金。租赁期内，乙方有拖欠租金、管理费、水电费和其他公共事业使用费，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日，或租赁押金不足，自甲方发出书面通知起15日内仍未补齐的等行为之一，乙方同意甲方无需通知即可提前收回建筑物使用权，或对乙方设施设备采取上锁加封和停止水电供应限制措施，并无需就其后果承担任何责任，甲方有权单方提前解除本合同并没收租赁押金，且甲方有权向乙方追偿60000元违约金，同时，乙方应无条件按甲方要求将建筑物交还甲方，甲方有权重新将该建筑物另行处置而无须知会乙方。乙方须于期满或解除合同之日起15日内腾退建筑物给甲方，乙方自行带来的设施、设备由乙方自行搬走，不能搬走而甲方愿意接收的，可经协商一致后，由甲方折价受让，不能拆走而甲方不愿接收，由乙方自行拆毁腾空建筑物并恢复甲方交接时本来使用情况。在租赁期内，如遇不可抗力或政府行为（包括国家征用建筑物、违反城市农村建筑物规划规定，政府部门不认可本合同约定的建筑物使用方式致使无法通过消防验收或环境影响评价等）致使合同无法履行时，全部免除双方责任，因此致使合同终止的，甲方无息退还押金。本合同自双方签字盖章之日起生效等”。
2011年3月7日，大岭界村委会（为甲方）与杨清彦（为乙方）、华聚公司（为丙方）签订《合同主体变更协议》，约定“甲乙双方于2010年7月12日就位于广州市南沙区南沙街珠江西路2号厂房的建筑物签订租赁合同，甲、乙、丙三方经协商一致，同意将合同中的乙方变更为丙方，丙方继续履行合同中乙方作为承租人的全部权利和义务，丙方应当负责自2010年12月16日后产生的租金及相关费用，除上述内容外合同其他内容不变，但乙方已经履行完毕的部分除外等”。
上述合同签订后，大岭界村委会将厂房交付华聚公司使用，华聚公司亦在涉案厂房建成环保塑胶新型材料生产项目，并于2011年8月投入生产。华聚公司对其在生产过程中产生的废气未配套相关废气处理设施进行收集处理，员工宿舍及办公产生的生活污水经隔油隔渣化粪池处理后排入附近下水道，但未能提供排水许可证，在生产现场未能提供环保塑胶新型材料生产项目的环境影响评价报批手续和环境保护设施竣工验收手续。2013年6月5日，广州市南沙区环境保护局以华聚公司的环保塑胶新型材料生产项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程就正式投入生产，违反《建设项目环境保护管理条例》第二十条第一款的规定为由，对华聚公司作出停止环保塑胶新型材料生产项目的生产和罚款40000元的处罚。华聚公司收到行政处罚决定书后在法定期限内未申请行政复议或提起行政诉讼。广州市南沙区环境保护局于2013年10月12日向原审法院提出申请，要求强制执行其对华聚公司作出的停止环保塑胶新型材料生产项目的生产的行政处罚决定。原审法院于2013年11月1日作出（2013）穗南法行非诉审字第147号行政裁定书，裁定准予执行广州市南沙区环境保护局于2013年6月5日对华聚公司作出的南环罚字（2013）039号行政处罚决定，并于2013年12月25日向华聚公司发出执行通知书。华聚公司已停止上述项目的生产，并搬走生产设备，但未交还涉案厂房给大岭界村委会。从2014年2月1日起，华聚公司未向大岭界村委会支付租金及管理费，大岭界村委会于2014年5月14日向华聚公司发出催缴通知，限华聚公司在三个工作日内缴清欠付的租金及管理费，但华聚公司未缴付，大岭界村委会遂向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除大岭界村委会与华聚公司之间的《租赁合同》及《合同主体变更协议》；2、华聚公司立即将承租的坐落在广州市南沙区南沙街岭南路大胜街大岭村2号厂房及附属设施设备腾空交回给大岭界村委会；3、华聚公司立即向大岭界村委会支付自2014年2月1日起至交回上述厂房及附属设施设备之日止所拖欠的租金及管理费（暂计至2014年6月5日为126000元）；4、华聚公司向大岭界村委会支付违约金60000元，并按每逾期一日按拖欠租金及管理费金额的百分之二的标准向大岭界村委会支付逾期违约金（自逾期之日起计至付清之日止，暂计至2014年6月5日为165690元）；5、本案诉讼费用由华聚公司负担。华聚公司反诉请求：双方所签《租赁合同》已于2013年12月25日终止；大岭村委会退回华聚公司已交纳的押金6万元和2014年1月租金；本案全部诉讼费用由大岭村委会承担。
另查明：华聚公司提供三份通知书，用以证明其通知大岭界村委会已搬离厂房，尽快办理厂房及变压器的交接手续，大岭界村委会否认收到该通知书，华聚公司未能提供证据证明其已向大岭界村委会送达该通知。2013年5月14日，华聚公司向供电部门申请涉案厂房的变压器用户更名为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，并向供电部门申请暂停用电，涉案厂房已被供电部门暂停供电。原审法院于2014年7月10日组织当事人到涉案厂房现场勘验时，发现华聚公司在涉案厂房内的办公设备及一些杂物仍未搬走，消防设备、电梯未拆毁。2014年7月16日原审庭审中，大岭界村委会确认华聚公司在涉案厂房中除有电梯一台及消防设施设备外，无其他财产，大岭界村委会要求华聚公司以20000元转让上述财产，华聚公司不同意上述财产折价为20000元，并要求拆走该电梯及消防设施，交回厂房给大岭界村委会，大岭界村委会认为考虑判决后的扰行，且大岭界村委会有权不让华聚公司将消防设备及电梯拆除，故不同意华聚公司拆除该电梯及消防设施，并要求双方到现场进行拍照确认涉案厂房消防设备及电梯的现状后才同意接收厂房。而华聚公司则认为消防设施安装比较隐蔽，根本无法拍照。原审法院向大岭界村委会释明华聚公司同意交还厂房给大岭界村委会，大岭界村委会拒绝接收涉案厂房，由此产生的租金损失由大岭界村委会自行承担，但大岭界村委会坚持双方到现场确认消防设备和电梯的现状才同意接收厂房钥匙。大岭界村委会确认双方于2014年7月28日办理消防设施及电梯的现状拍照手续，于2014年8月15日接收涉案厂房，并撤回要求华聚公司立即将承租的坐落在广州市南沙区南沙街岭南路大胜街大岭村2号厂房及附属设施设备腾空交回给大岭界村委会的诉讼请求。
原审法院认为：广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司是涉案厂房的产权人，该公司同意大岭界村委会对涉案厂房进行出租，并对大岭界村委会与杨清彦签订《租赁合同》及大岭界村委会与杨清彦、华聚公司三方签订的《合同主体变更协议》均予以认可，故上述合同及协议合法有效，当事人应自觉履行。华聚公司从2014年2月起未按合同的约定向大岭界村委会支付租金和管理费，经大岭界村委会催告后仍未支付，已构成违约，大岭界村委会有权按合同约定请求解除双方的租赁合同关系，华聚公司理应向大岭界村委会支付至交还涉案厂房之日止的租金和管理费，但华聚公司于2014年7月16日原审庭审中表示拆除尚在涉案厂房的电梯及消防设备，将厂房交还给大岭界村委会，大岭界村委会应当尽快收回厂房，而大岭界村委会认为电梯及消防设备应归其所有和考虑判决后的执行问题，既不同意华聚公司拆除上述财产，又不接收厂房，对此造成的扩大损失应由大岭界村委会自行承担，故华聚公司向大岭界村委会支付的租金和管理费应计至2014年7月16日止，从2014年2月1日起至2014年7月16日止的租金和管理费共173758元。大岭界村委会要求华聚公司支付2014年7月17日起的租金和管理费，属于扩大损失，对大岭界村委会该请求不予支持。华聚公司对合同约定的违约金标准并无异议，故华聚公司未依时向大岭界村委会支付租金及管理费，应按合同约定的标准以欠付的租金、管理费为本金从欠付之日起至付清之日止计付违约金给大岭界村委会，但违约金以不超过欠付的租金、管理费为宜。华聚公司被责令停止生产的原因是其塑胶新型材料生产项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程就正式投入生产，应由华聚公司承担责任，华聚公司认为是因南沙区调整规划，涉案厂房不允许办工业要项目造成，据此无需负任何违约责任的理由不成立，不予采纳，另华聚公司未能提供证据证明其向大岭界村委会送达有关解除合同的通知书，故华聚公司据此反诉确认双方之间《租赁合同》已于2013年12月25日终止并要求反诉华聚公司退回其已经缴纳2014年1月份租金31500元、押金60000元依据不足，对华聚公司的该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，原审法院于2014年9月5日作出如下判决：一、解除广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会与广州华聚新材料科技有限公司的租赁合同关系；二、广州华聚新材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会支付从2014年2月1日起至2014年7月16日止的租金及管理费共173758元；三、广州华聚新材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会支付违约金60000元，并以拖欠租金及管理费金额从欠付之日起至付清之日止按每日2％的标准向广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会支付违约金（该违约金的计算方法为：分别从2014年2月18日、2014年3月18日、2014年4月16日、2014年5月16日、2014年6月17日起，各以当月租金及管理费31500元为本金按每日2％的标准计算至付清款日止，从2014年7月16日起以该月应付租金及管理费16258元为本金按每日2％的标准计算至付清款日止），上述两项违约金总额以欠付的租金及管理费173758元为限；四、驳回广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回广州华聚新材料科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3288元、反诉受理费1041元，由广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会负担本诉受理费32元，广州华聚新材料科技有限公司负担本诉受理费3256元、反诉受理费1041元。
判后，华聚公司不服上诉，根据《建设项目环评影响报告表》及《技术咨询合同书》等证据称：1、2014年1月5日法院和南沙区环保局由大岭村委会人员陪同前往涉案厂房执行停产，该村委会人员在场监督，应当知道该厂房租赁合同已不能继续履行。大岭村委会罗致光曾当庭承认上诉人的委托代理人蔡东亮于2014年1月多次前往村委会交涉厂房事宜及递交书面通知书。上诉人自2014年2月开始停止交租，大岭村委会对所属厂房长期不交租的情况及原因不可能不知情。大岭村委会主要负责人在2014年3月换届选举后已变更，而之前上诉人曾与当时的负责人罗红明多次交涉无法继续履行合同事宜，在大岭村委会回避上述事实的情况下，原审法院未传召有关证人到庭不当。2、2014年5月14日，因为大岭村委会已实际控制了涉案厂房，涉案厂房的变压器更名为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司所有，并向供电部门申请停电，试问上诉人在不具备使用厂房电力设备的能力下如何占用厂房？2014年7月10日，原审法院组织当事人去到涉案厂房，勘验所见厂房除报废家私杂物并无任何设备及人员，上诉人当场申诉大岭村委会非法侵占上诉人所有的电梯和消防设备（即不让上诉人拆走又不同意折价），但原审法院不制止大岭村委会的非法行为反而要求上诉人单方面移交厂房，试问上诉人连自己的财产都无法处置和支配，如何占有厂房。综上第1、2点，原判认定大岭村委会于2014年8月15日接收涉案厂房与事实不符。3、《建设项目环评影响报告表》等证据证实，上诉人花费大量人力、物力等对涉案厂房进行改造，但该厂房所处地理位置及市政基础设施根本无法达到法定环保、消防、规划等标准，导致合同无法履行，依双方合同第十二条约定解约，应各不承担责任，原判对此定性不当。4、原审中，在上诉人提交证据不被采信情况下，上诉人请求原审法院收集政府部门出具的有关涉案厂房定性的证明被拒绝，属于违反法定程序。据此，请求撤销原判，发回重审或改判支持其一审提出的反诉请求。
被上诉人大岭村委会辩称华聚公司上诉无理。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为：涉案《租赁合同》反映了租赁双方当事人的真实意思，无违反法律及行政法规规定，应为有效合同。上诉人华聚公司因其本身投产项目未经环保验收被行政处罚后停产，此不符合双方《租赁合同》第十二条中“在租赁期内，如遇不可抗力或政府行为（包括政府部门不认可本合同约定的建筑物使用方式致使无法通过消防验收或环境影响评价等），致使合同无法履行时，全部免除双方责任等”约定情形，华聚公司据此请求解约并免除其解约责任，理据不成立，本院不予支持。华聚公司停产后其滞留工厂设备、杂物等不搬，直至原审法院于2014年7月10日组织双方当事人勘验清场等，原审判决华聚公司应承担违约责任并清缴欠租等计至2014年7月16日，亦无不当。华聚公司上诉请求退还押金及2014年1月租金等，理据亦不足，本院也不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8594元由上诉人广州华聚新材料科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年二月四日
书记员 仪文娟