上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5763号
上诉人（原审被告）：张秀春，男，1976年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王斌，上海市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩兵，男，1970年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：赵巧珍，女，1947年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：韩胜岭，男，1942年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：韩胜树，男，1950年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
四被上诉人之共同委托诉讼代理人：王锋，上海陈建华律师事务所律师。
上诉人张秀春因与被上诉人韩兵、赵巧珍、韩胜岭、韩胜树确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人张秀春上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人韩兵、赵巧珍、韩胜岭、韩胜树（以下简称韩兵等四人）的一审全部诉请。事实和理由：一、一审认定合同无效缺乏法律依据。对合同效力的认定应适用合同法的相关规定。物权法第十五条规定了物权变动区分原则，即有关物权变动合同效力与发生物权变动的法律效力系两个不同的法律事实。以宅基地使用权受到限制未办理登记作为否定房屋买卖合同效力的理由系混淆了合同效力与物权变动效力。买卖合同效力脱离于物权变动之外，农村房屋不属于禁止流通或限制流通物，房屋属于公民的个人财产，公民享有处分权。法无禁止即为自由。张秀春与韩兵等四人之间的房屋买卖关系真实合法有效，且经村委会及案外人见证。双方交易的内容是房屋而非宅基地使用权。二、一审认定合同无效不符合法律公平诚信等原则的要求。2003年张秀春与韩兵等四人经协商以市场认可且双方接受的价格签订房屋买卖合同，合同已经履行完毕，张秀春自2003年至今一直居住在涉案的上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称涉案房屋）中，一审法院轻易认定合同无效与财产流转自由平等、诚实信用等理念不符。三、一审适用法律错误。一审法院适用合同法第五十二条第五项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的相关规定，所涉及的法律是土地管理法。但土地管理法并无对宅基地上农村私有房屋转让的明确的禁止性规定。根据上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件原则意见第四条，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经相关部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。涉案房屋买卖合同完全符合该原则意见的规定，一审判决与该意见不符。故请求二审法院依法支持张秀春的上诉诉请。
被上诉人韩兵等四人辩称：涉案房屋系宅基地房屋而具有身份属性。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地房屋不允许交易，且根据房随地走原则，宅基地上的房屋也不能单独转让。此外，张秀春系外来户口性质，其根本没有资格购买涉案房屋。由此，一审法院认定涉案的《房屋出售合同》无效、张秀春返还韩兵等四人涉案房屋正确，请求二审法院依法维持原判。
韩兵等四人向一审法院起诉请求：1、判决确认韩胜岭与张秀春就涉案房屋签订的《房屋出售合同》无效；2、判令张秀春搬离涉案房屋，韩兵等四人同意返还张秀春购房款人民币（下同）25,000元。
一审法院认定事实如下：2003年3月6日，韩胜岭与张秀春在案外人沈某、高某的见证下签订《房屋出售合同》，约定：张秀春支付25,000元向韩胜岭购买“楼房两楼两底和烧饭间一间，包括前后宅基地，南至路口，北至烧饭间北墙平，东至中墙平计213平方”（即涉案房屋）；韩胜岭已将涉案房屋出售给张秀春，房屋产权证归张秀春所有，如遇国家和集体拆迁，一切费用应归张秀春所得，韩胜岭无权干涉。
同日，双方进行了涉案房屋的交接。
2003年3月7日，村委会作为见证单位在该份合同上盖章。张秀春支付韩胜岭购房款25,000元。
2003年3月8日，张秀春入住涉案房屋至今。
另查明，涉案房屋宅基地地址为上海市浦东新区XX镇XX村XX队（组），地号为XX，核定使用面积213平方米。《南集宅（新场）字第XXXXXX号上海市农村宅基地使用证》载明涉案房屋宅基地土地使用者为袁胜林（即韩胜岭），填发机关为上海市南汇县（现浦东新区）土地管理局，日期为1991年12月18日。《农民宅基地使用权审查表（XX号XX号XX）》载明涉案房屋宅基地使用人为袁胜林（即韩胜岭）、赵巧珍、袁某（即韩兵）、胡某四人。韩胜岭、赵巧珍系夫妻，韩兵为两人之次子。胡某于2002年3月8日过世，其夫韩某与其父母均先于其死亡。胡某生前育有两子，即韩胜岭、韩胜树。
再查明，自韩胜岭与张秀春签订《房屋出售合同》起至今，张秀春户籍地均为江苏省射阳县XX镇XX居XX组。
审理中，张秀春表示就合同无效后续事宜无需在本案中处理，就其损失亦不提起反诉。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律。根据当事人的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：
一、韩兵、赵巧珍、韩胜树的诉讼主体资格。庭审中，张秀春提出其从未见过韩兵、赵巧珍、韩胜树，且三人非《房屋出售合同》签约方，不应具有起诉资格。庭审查明，涉案房屋宅基地使用权人包括韩胜岭、赵巧珍、韩兵、胡某四人。但因胡某已去世，其子韩胜树作为继承人成为涉案房屋的权利人。一审法院确认韩兵等四人均为本案适格主体。
二、《房屋出售合同》的效力。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据现行法律和国家相关规定，转让宅基地使用权必须满足转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员这一条件。本案中，韩胜岭与张秀春就上海市浦东新区XX镇XX村XX队XX号8宅基地上附着房屋（即涉案房屋）签订了《房屋出售合同》，根据“房随地走，地随房走”的原则，涉案房屋的转让必然引起宅基地使用权的转让。因张秀春系江苏户籍，非上海市浦东新区新场镇众安村村民，即便其与涉案房屋全体权利人签订《房屋出售合同》，支付相应对价并居住至今，张秀春依旧不符合受让农村宅基地使用权的条件，韩胜岭与张秀春签订的《房屋出售合同》仍属无效。
三、《房屋出售合同》无效后的处理。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现《房屋出售合同》无效，张秀春理应返还涉案房屋，故对韩兵等四人要求张秀春搬离涉案房屋的诉讼请求，予以支持。韩兵、赵巧珍、韩胜树虽非《房屋出售合同》签订方，但其与购房款收款人韩胜岭共同表示愿意返还张秀春购房款25,000元，与法不悖，予以照准。张秀春未要求处理合同无效后果，予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，于二○一八年三月十六日作出判决：一、韩胜岭、张秀春于2003年3月6日签订的《房屋出售合同》无效；二、韩兵、赵巧珍、韩胜岭、韩胜树于判决生效之日起十日内返还张秀春购房款25,000元；三、张秀春于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.50元，由张秀春负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，合同双方当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。韩胜岭与张秀春就涉案房屋签订的《房屋出售合同》系签约双方的真实意思表示，该合同的签订经当地村委会及案外人的见证，张秀春已按约支付对价并实际入住使用涉案房屋至今。现韩兵等四人在涉案房屋出售合同已实际履行多年后提起本案诉讼，要求确认该出售合同无效、张秀春返还涉案房屋等，显然有违诚信，其诉请不应得到法院支持，故一审法院所作判决不当，本院予以纠正。综上所述，张秀春的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初3057号民事判决；
二、驳回韩兵、赵巧珍、韩胜岭、韩胜树的一审全部诉请。
一审案件受理费减半收取计人民币212.50元，二审案件受理费人民币425元，均由韩兵、赵巧珍、韩胜岭、韩胜树共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年七月十九日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……