吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大安民初字第160号
原告：房金英，女，汉族，1952年10月22日生，无职业，现住吉林省大安市。系余承安之妻。
原告：余之法，男，汉族，1974年11月10日生，无职业，户籍地吉林省大安市，现住吉林省长春市。系余承安长子。
原告：余之岩，男，汉族，1976年11月30日生，无职业，现住吉林省松原市。系余承安次子。
三原告委托代理人：陈秀文，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：朱春宇，男，满族，1992年11月4日生，无职业，现住吉林省大安市。
委托代理人：朱万革，男，满族，1967年3月10日生，个体，现住吉林省大安市。被告朱春宇之父。
原告房金英、余之法、余之岩（以下简称三原告）诉被告朱春宇买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理，三原告及其委托代理人陈秀文、被告朱春宇委托代理人朱万革均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房金英、余之法、余之岩诉称：余承安原是大安市安广镇木器厂厂长，1998年4月30日木器厂进行企业改制，经市政府、全体职工及余承安协商，将企业整体出售给余承安，但始终没有办理产权过户手续，1998年后余承安因中风后小脑萎缩并伴有意识不清。2010年4月30日朱春宇、余承安签订了一份房屋买卖合同，仅以110万元（仅是98年评估价格的二分之一）的价格将木器厂出售给朱春宇，当时协议中未约定具体付款期限。协议签订后，朱春宇一直拒绝给付买房款，经余承安和我们数次催要，朱春宇于2011年4月30日给付43.8万元，双方约定余款于办理房屋产权过户同时立即给付，2012年12月6日朱春宇将安广木器厂产权过户到自己名下，但却违约未给付余款，余承安等相关人员未间断地数次请求朱春宇给付余款，但朱春宇非但拒绝付款，还于2013年至今以产权人身份要求原承租人搬出并赔偿损失。2015年1月24日余承安病故，我们是余承安的法定继承人。2015年2月初我们向朱春宇催要，要求其立即给付逾期未付的房款，但朱春宇仍拒绝给付，我们认为朱春宇违反了合同法的规定，故要求法院解除朱春宇与余承安于2010年4月30日签订的房屋买卖协议书，返还该房屋，并要求朱春宇给付房屋使用费95000.00元。
朱春宇辩称：从2012年安广镇木器厂过户到朱春宇名下至三原告起诉时止已经超过两年的诉讼时效，三原告丧失胜诉权。合同相对人余承安已经去世，三原告作为继承人，不是合同当事人，不具备解除合同主体资格，并且合同主体已经全面履行，也不具备解除的条件。我与余承安于2010年4月30日签订了两份协议，两份协议的内容除价格外均相同，一份价格为43.8万元，一份为110万元，必定一真一假，与房产管理所档案中不同的是真的，与房产管理所档案中相同的是假的。110万元的协议为假协议，只用于交纳税务部门的税收，没有留有原件。此43.8万元余承安已经收到，并且交款后余承安、房金英把房照、土地证一切当时购买木器厂手续都交给了我方，双方已经履行完毕，并且已经办理了房屋过户手续。木器厂过户到余承安名下时，房产和税务部门按98年木器厂出售时房产估价报告9份总价款1068856.23元收的税款，余承安过户到朱春宇名下时，应该按余承安上税额度略多一点110万元上税，以税务收税为凭，另外的43.8万元协议没有做为交纳税费的依据。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月30日余承安与朱春宇签订了两份房屋买卖协议书，两份协议除房屋买卖合同价款外均约定余承安将坐落在大安市安广镇安平街的原大安市安广镇木器厂整体出售给朱春宇，建筑面积为3585.10平方米，两份协议一份约定的价格为110万元，另一份约定的价格为43.8万元，朱春宇已经于2011年4月30日向余承安给付了43.8万元购买房屋的价款。根据大安市土地环境保护局的文件记载，原大安市安广镇木器厂的土地面积为40758.00平方米。除上述两份协议外，大安市安广房产管理所房产档案中记载了余承安于2012年12月6日分别与朱春宇签订了九份房屋买卖协议书，丘地号为4-11-74-1，面积为42.27平方米的门卫室，卖给朱春宇的价格为2万元；丘地号为4-11-74-2，面积为222.40平方米的商店，卖给朱春宇的价格为5万元；丘地号为4-11-75，面积为1200.00平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为40万元；丘地号为4-11-76，面积为961.86平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为26万元；丘地号为4-11-77，面积为118.50平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为3万；丘地号为4-11-78，面积为266.71平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为9万元；丘地号为4-11-79，面积为493.00平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为18万元；丘地号为4-11-80，面积为119.00平方米的仓库，卖给朱春宇的价格为3万元；丘地号为4-11-81，面积为135.63平方米的办公室，卖给朱春宇的价格为4万元。以上9栋房屋在房屋产权登记机关记载的余承安卖给朱春宇的总价款为110万元，且该九栋房屋已经缴纳了房屋过户的相关税费，并于2012年12月6日在大安市安广房产管理所办理完房屋的产权过户手续，已经过户到朱春宇名下。2015年1月24日余承安病故，其法定继承人有三人，即妻子房金英，长子余之法，次子余之岩。另查明，1998年6月2日大安市土地估价所对原大安市安广镇木器厂40758.00平方米的土地进行了评估，评估价值为110.617212万元。1998年6月11日大安市房产评估事务所对原大安市安广镇木器厂3585.10平方米的房屋进行了价值评估，经评估砖瓦结构面积2078.21平方米，价值为68.0717万元，砖平结构面积1506.89平方米，价值为38.813868万元，总价值106.885623万元。
认定上述事实的证据有当事人的陈述，余承安与朱春宇于2010年4月30日签订的两份房屋买卖协议书，余承安于2011年4月30日出具的收据，依三原告的申请本院调取的余承安向朱春宇出售房屋在大安市安广房产管理所的房产档案，大安市地方税务局税收通用完税证，大安市土地环境保护局大土估字（1998）10号《关于请确认安广木器厂土地估价结果的批复》文件，1998年6月2日大安市土地估价所的土地估价报告，1998年6月11日大安市房产评估事务所的房屋评估报告等。
三原告申请了证人张某甲等43名证人出庭作证，并出示了同意出售木器厂的职工联名单，证人张守安当庭证实，2012年4月19日同意出售木器厂联名单中的名字不是其本人的签字和摁印。三原告称其余证人欲证实的内容与张某甲所要证明的问题一致，因同意出售木器厂的联名单与余承安向朱春宇出售房屋之间不具有关联性，本院不予采纳，对三原告申请其他证人出庭作证，本院当庭未予准许。
在举证期限内三原告向本院提出了调取公安机关的卷宗材料的申请，因三原告所调取的证据即和三原告递交的大安市公安司法鉴定中心笔迹鉴定书、大安市公安司法鉴定中心印章鉴定书、大安市公安局不予立案通知书、白城市人民检察院答复函有关的卷宗材料。如果侦查机关能够认定余承安出售给朱春宇相关协议的签字和摁印均是虚假的，在未得到余承安追认的情况下，只能是认定合同无效的理由，但本案中三原告要求的是解除余承安与朱春宇之间的房屋买卖合同，故不在本案诉讼请求之列，对三原告要求调取公安机关的卷宗材料后再做出裁决的意见，本院不予采纳。
三原告还递交了朱春宇委托关于9处房产的价格评估报告（白守评字（2012）219号），称朱春宇以合法形式掩盖非法的目的，违反法律法规的强制性规定，与余承安签订的是无效合同，因三原告的诉讼请求系要求解除合同，对三原告要求确认合同无效的意见本院不予审查，对朱春宇单方委托评估机构价格评估报告，本院不予采信。
关于朱春宇向本院递交的价格为43.8万元的房屋买卖协议书及余承安出具的价款为43.8万元的收据，三原告虽然提出异议称未签订过上述协议也未收到朱春宇的上述款项，但在本院指定的合理期限内，三原告并未提出对其真实性的鉴定申请，故视为放弃鉴定的权利，三原告又无其他证据证实其不是余承安的真实意思表示，且三原告在起诉状中亦称于2011年4月30日收到朱春宇的43.8万元，故对三原告的上述意见，本院不予采纳，对约定价格为43.8万元的房屋买卖协议及余承安出具的价款为43.8万元的收据的真实性本院予以确认。
朱春宇还向本院递交的余承安于2013年4月22日出具的证实材料、余承安于2011年8月16日出具的委托书、朱春宇于2012年12月8日发布的通告各一份，因以上证据均为复印件，是否是真实的，本院无法确认，不予采信。
对朱春宇向本院递交的大安市安广镇木器厂向余承安出售房屋的税费发票等证据，因与本案不具有关联性，本院不予采信。
对朱春宇于庭后递交的（2014）大民重字第11号民事判决书及一份庭审笔录，本院不予审查。
根据三原告的诉讼请求和朱春宇的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.余承安与朱春宇于2010年4月30日签订的2份房屋买卖协议书，到底哪份是真实的？2.三原告要求解除余承安与朱春宇签订的房屋买卖协议是否应予支持？3.三原告要求朱春宇支付房屋使用费用是否有法律依据？双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。自然人死亡的，其享有的债权可以由继承人依法继承。朱春宇在答辩中称合同的相对方余承安已经死亡，三原告不是合同当事人，不具备解除合同的主体资格。《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项规定了遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”据此，在主张债权的诉讼中，余承安的第一顺位法定继承人房金英、余之法、余之岩具备原告的主体资格，对朱春宇的上述意见本院不予采纳。
双方当事人对同一事实均提出相反的证据，应该结合其他证据认定证据的效力。余承安将原大安市安广镇木器厂整体出售给朱春宇的具体价格双方当事人分别举出相反的房屋买卖协议书，两份合同均签订于2010年4月30日，三原告举出的证据证明约定的价款为110万元，朱春宇举出的证据证明约定的价款为43.8万元，到底那一份是真实的，双方发生争议。在大安市安广房产管理所办理九栋房屋过户手续的过程中余承安与朱春宇于2012年12月6日分别签订了九份房屋买卖协议，其中有一份丘地号为4-11-75，面积为1200.00平方米的仓库约定卖给朱春宇的价格为40元（协议上手写的填充部分为“肆拾”），40元购买1200平方米的仓库显然与常理不符，因丘地号为4-11-76，面积为961.86平方米的仓库约定卖给朱春宇的价格为26万元，同一时间签订的合同，价格应该大致相符，结合九份房屋买卖协议手写填充部分的书写习惯，朱春宇承认按110万元交纳税款的事实，能够认定40元属于书写错误，该份合同价款应为40万元。则九份房屋买卖协议约定的总价款为110万元，亦与三原告递交的2010年4月30日签订的合同价款相符，且约定购买房屋的总面积为3585.10平方米，土地总面积为40758.00平方米，1998年6月对二者的评估总价格为110.617212万元＋106.885623万元=217.502835万元，在土地价格日益上涨的情况下，43.8万元的价格明显与实际价格不符。据此，能够认定约定价格为110万元的房屋买卖协议的证明力要大于约定价格为43.8万元的房屋买卖协议的证明力，对三原告递交的约定价格为110万元的房屋买卖协议本院予以采信。朱春宇称43.8万元标注交余承安全部房款，经查收据上面只标明“上款系交余承安房款”，并未标明系交余承安全部房款，故对朱春宇的上述主张本院不予采纳。据此，能够认定余承安将原大安市安广镇木器厂整体出售给朱春宇的价格为110万元。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。依据我国现行法律的规定，诉讼时效只适用于债权请求权，解除合同属于形成权，受除斥期间的限制，并不适用诉讼时效的有关规定，故对朱春宇主张自2012年12月6日过户之日起直到起诉时止已经超出诉讼时效的意见，本院不予采纳。三原告称朱春宇迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，并且认为朱春宇违约迟延履行导致合同目的不能实现，以此为由要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”参照此规定，三原告并未能举证证明何时何地以何种方式向朱春宇进行了催告，且因具有两份除价格外均相同的合同，如果没有约定价格为110万元的合同，则能够证明朱春宇已经履行了给付全部价款的义务。约定价格为110万元的房屋买卖协议被确认为证明力大于约定价格为43.8万元的房屋买卖协议只能在本判决发生法律效力后方可确定，则如果没有催告的情况下，合同解除权的行使期限应该自本判决发生法律效力之日开始起算。故对三原告的上述意见，本院不予采纳。
三原告在法庭举证及辩论中多次称，余承安与朱春宇之间签订的合同是显示公平的，要求解除合同，又称朱春宇以合法形式掩盖非法目的、违反法律的强制性规定为由要求确认合同无效，又称大安市安广镇木器厂产权过户到余承安名下的很多手续都是伪造的，对产权登记行为应予撤销。对此本院认为，要求解除合同的前提条件是在承认合同合法有效后才能发生的，故要求解除合同与要求确认合同无效本身就是相互矛盾的，三原告应该固定诉讼请求，到底是要求解除合同，还是要求确认合同无效，亦或以显示公平为由要求撤销余承安与朱春宇之间签订的房屋买卖协议。因三原告主张的是解除合同，故对其陈述合同无效的理由及与此有关的证据本院均不予审查。其要求撤销产权登记的主张，既不属于诉讼请求范围，也不属于人民法院民事诉讼受案范围，对三原告的上述主张，本院均不予采纳。另，显示公平依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，属于可撤销、可变更合同的情形，亦非解除合同的理由，对三原告以显示公平为由要求解除合同的意见，本院亦不予采纳。
三原告提出余款未支付到期价款的金额达到全部价款五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。三原告的上述主张按照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定，仅适用于分期付款合同，本案中从合同内容看，该合同并未约定分期付款的期限和分期付款的次数，故余承安与朱春宇于2010年4月30日签订的约定价格为110万元的房屋买卖合同并非分期付款合同，对原告代理人的上述主张，本院亦不予采纳。
合同未被解除，与此相应的房屋所有权不应当予以返还，对三原告要求朱春宇给付房屋使用费的主张，本院亦不予支持。对于尚未给付的购买房屋价款，如果朱春宇拒绝支付，三原告可以另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百六十七条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第六十三条、第六十四条、第七十三条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告房金英、余之法、余之岩的诉讼请求。
案件受理费9130.00元，由原告房金英、余之法、余之岩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 吴多广
审 判 员 王化龙
人民陪审员 滕长山
二〇一五年十一月三日
书 记 员 王鑫程
速 录 员 梁 爽