江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第1040号
原告南昌市龙腾思宇物业管理有限公司，住所地南昌市迎宾中大道3699号贵都国际花城65栋。
法定代表人李龙，该公司总经理。
委托代理人饶赤明，江西三松律师事务所律师。
委托代理人江涛勇，江西三松律师事务所实习律师。
被告江西省富源房地产开发有限公司，住所地抚州市抚临路4号。
法定代表人邱家才，该公司执行董事。
委托代理人李子清，北京营天律师事务所律师。
原告南昌市龙腾思宇物业管理有限公司（以下简称“龙腾思宇公司”）诉被告江西省富源房地产开发有限公司（以下简称“富源公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙腾思宇公司法定代表人李龙及其委托代理人饶赤明、江涛勇、被告富源公司委托代理人李子清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙腾思宇公司诉称，2009年3月4日，原、被告双方签订一份《物业委托管理承包合同》，约定被告委托原告对抚州市“奥林假日”小区进行前期服务管理，委托管理事项包括对物业设备的维护、运行，公共环境的清洁，向奥林假日业主和物业使用人收取相关费用等，委托服务管理期限自本合同签订之日起到奥林假日业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。原告进驻奥林假日小区后，积极履行合同约定的义务，被告却因工程建筑施工合同纠纷一直在与承建方进行诉讼，致使奥林假日工程建设无法通过综合验收，被告也无法按照房屋买卖合同约定向业主交付房屋，2011年4月，原、被告及业主达成协议，允许业主在房屋竣工验收前入住，房屋竣工验收前物业管理费由被告承担，房屋验收合格后物业管理费由业主承担，原、被告双方约定每月物业管理费用为25000元，在2013年6月双方又将该笔费用减少到16000元／月。时至今日，被告仍未办理房屋竣工验收，而被告已拖欠原告2012年10月物业费用25000元、2013年11月至2014年4拖欠物业费（按16000元／月计算）共计121000元，故原告诉至法院请求判令被告偿付原告物业管理费（截止2014年4月30日）121000元及此后按每月16000元计算至原告物业管理人员撤场之日并要求被告承担本案诉讼费用。
被告富源公司辩称，1、被告不存在任何违约，双方签订的物业委托管理承包合同约定：被告委托原告以独立经营、自负盈亏的经营方式承包奥林假日物业的前期服务管理，原告依照有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费和其他费用，合同中无被告向原告支付服务费的约定；2、原告通过借款形式向被告支取的405000元应主动归还，双方于2011年4月签订一份补充协议，协议约定被告向原告支付物业服务费的义务已经履行完毕，被告为维护小区稳定，自2012年5月至2013年10月累计向原告提供借款405000元，原告应主动归还该笔借款。综上，被告不存在违约，原告的诉请没有事实和法律依据，故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年3月4日，原告龙腾思宇公司与被告富源公司就位于抚州市赣东大道101号“奥林假日”小区的物业服务事宜签订一份《物业委托管理承包合同》（以下简称“《承包合同》”），合同对龙腾思宇公司前期介入服务内容、委托管理事项、委托期限、管理目标及双方的权利义务等进行了详细的约定。其中，合同中涉及物业管理费收取的内容具体有：（1）第四条委托管理事项：被告委托原告以独立经营、自负盈亏的经营方式承包“奥林假日”物业的前期服务管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；4.10依照法律法规及奥林假日物业管理的有关规定向业主和物业使用人收取物业管理费；（2）第八条原告的权利义务：8.2依照委托合同和有关价格管理规定对业主和物业使用人收取服务费和其他相关的费用；（3）第九条奥林假日前期物业的管理服务费执行标准：9.3被告未出售的空置房（含商业），其物业服务费由原告自行解决，被告不予补贴，已售出的商品房（含商业），由原告按国家有关规定向产权人收取物管费，被告不予补贴。另外合同第十条违约责任、合同效力：10.5双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2011年4月，“奥林假日”小区开发商即本案被告与承建商之间存在纠纷，承建商施工的“奥林假日”小区未能如期竣工验收，被告因此不能如期向购房户交付房屋。在抚州市政府委托相关单位主持原告、被告与业主代表召开的协调会后，原、被告于2011年4月14日签订一份《物业委托管理承包合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），《补充协议》约定在暂未完全办理验收的情况下陆续向抚州市“奥林假日”业主交付房屋，原、被告双方对被告补贴原告物业服务费的方式达成的协议内容为：被告与业主签订于2011年1月31日前交房的业主免收一年的物业管理费（从2011年5月至2012年4月），原告自2011年8月至2012年4月止按交房面积向被告收取物业管理费；被告与业主签订于2011年5月31日前交房的业主免收三个月的物业管理费（从2011年6月至2011年8月止），原告自2011年9月份开始按交房面积向业主收取物业管理费；被告在2011年5、6、7月共计三个月每月补偿原告物业管理费不低于人民币25000元／月。协议签订后，原、被告陆续与业主办理了交房手续，被告按《补充协议》履行了补贴原告物业管理费的义务，协议约定期限届满后，即自2012年5月至2013年10月被告仍陆续向原告账户转账存入25000元或16000元不等。
现原告认为原、被告签订的《承包合同》的服务期限自合同签订之日起到奥林假日业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业服务合同失效时止，由于被告至今没有办理房屋竣工验收，房屋所有权仍归被告享有，原告为管理被告所有的物业，特别是在2011年4月经抚州市政府协调后，被告亦按补充协议履行了大部分的偿付物业管理费的义务，所以物业管理费应由被告继续承担，故诉至本院要求被告偿付原告物业管理费（截至2014年4月30日）121000元，此后费用按16000元计算至原告物业管理人员撤场之日。
另查明，被告与业主签订的《商品房买卖合同》为抚州市工商行政管理局与抚州市房产开发管理办公室监制的格式合同，其中第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任，第十七条第六项约定在小区未成立业主委员会前，买受人同意本楼盘由出卖人委托的前期物业管理公司统一受理，并愿意按时缴纳物业管理费及相关费用。
以上事实有南昌市龙腾思宇物业管理有限公司企业法人营业执照一份、组织机构代码证一份、法定代表人身份证明一份、江西省富源房地产开发有限公司企业信息一份、物业委托管理承包合同一份、物业委托管理承包合同补充协议一份、商品房买卖合同两份、银行转账明细表一份、抚州市房地产管理局证明一份及当事人的庭审陈述等证据证实，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上，签订一份《承包合同》，合同约定原告收取物业管理费的对象为业主和物业使用人；2011年4月因被告未如期向“奥林假日”业主交房，原、被告在相关部门的协调下经协商一致签订一份《补充协议》，协议签订后，双方在被告暂未完全办理验收的情况下陆续向“奥林假日”业主实际办理了交房手续，此后原告提供的诸如清洁卫生、维修养护设备等物业服务的受益人是业主和物业使用人，并非本案被告。被告与业主签订的商品房买房合同已经成立且生效，业主至今虽未办理物权登记，但并不影响双方签订的合同效力，业主应按照合同第十七条第六项之规定向被告委托的前期物业管理公司即本案原告按时缴纳物业管理费。
同时，原、被告于2011年4月签订的《补充协议》约定被告向原告支付物业管理费的具体时间段分别为2011年5月至2012年4月（被告与业主签订于2011年1月31日前交房的业主）和2011年6月至8月（被告与业主签订于2011年5月31日前交房的业主），被告已按补充协议约定向原告支付了相关的物业管理费，现该期限已经届满，被告无继续向原告支付物业管理费的义务；《承包合同》与《补充协议》具有同等法律效力，原告应按约定在期满后向业主收取物业管理费。
原告为支持其诉求，向法院提交一份抚州市房地产管理局证明，该证明称“原、被告与业主三方达成了在房屋竣工验收前物业管理费由被告承担，房屋办理综合验收合格后物业管理费由业主承担的协议”，本院认为，抚州市房地产管理局的证明从证据种类分类上属于证人证言，根据相关法律规定，证人应当出庭作证接受原、被告及法庭的询问和质证，而抚州市房地产管理局作为行政事业单位并未派人出庭作证，亦未出具相关的会议纪要或有原、被告及业主三方共同签字确认协议内容的材料，故对抚州市房地产管理局所出具的证明内容不予采信。
原告称《补充协议》约定被告向原告承担物业管理费的期限届满后，被告仍自2012年5月起持续向原告支付一定金额的物业管理费，但被告在庭审中对此不予认可，被告称向原告的汇款是为维护奥林假日的小区稳定而暂借给原告的借款。本院认为，原告提供的银行转账明细不足以证明该笔钱款用途是被告向原告支付物业管理费，原告亦无相关完税凭证，故对原告诉称被告的汇款是物业管理费的主张不予支持。
综上，原告提供物业服务的受益人是“奥林假日”业主和物业使用人，而被告因未如期交房向业主的补偿，即向原告补贴物业管理费的期限已届满，被告无违约行为。同时，被告未如期向业主交房这一事实并不影响原、被告所签订的《承包合同》和《补充协议》对双方的约束力，亦不因此无限期免除业主承担物业管理费的义务。至于被告逾期交房的违约责任，业主可依据双方签订的商品房买卖合同第九条之规定主张权利。故原告起诉被告偿付物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南昌市龙腾思宇物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币2720元，由原告南昌市龙腾思宇物业管理有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 邹节辉
审 判 员 陈海华
代理审判员 郭淑芬
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 朱 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第七十二条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人最自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。