湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00395号
原告祁贵平。
委托代理人罗仲欣，代理权限为一般代理。
被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司。
法定代表人叶义环，该公司执行董事。
委托代理人章敏，代理权限为特别授权。
委托代理人刘小平，代理权限为特别授权。
原告祁贵平与被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由审判员余靖适用简易程序于10月13日公开开庭进行了审理。原告祁贵平及其委托代理人罗仲欣、被告成功伟业公司的委托代理人章敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祁贵平诉称，2014年11月1日、11月6日，被告向原告借款人民币150万元，口头约定月利率3%，承诺2014年12月30日前还款，并以其开发的五套明锦苑商品房作为担保，被告至今未还款。请求判令：1、被告立即偿还原告借款人民币150万元，及从2014年11月1日起按年利率24%计算至结清之日止的利息；2、对被告成功伟业公司提供的抵押物位于武汉市蔡甸区蔡甸街蔡甸正街明锦苑商品楼17层楼7号房、18层楼7号房、19层楼7号房、20层楼7号房、21层楼7房等五套房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。
被告成功伟业公司辩称，被告承认向原告借款人民币150万元，约定月利率10%，但原告直接扣除了当月利息人民币15万元，应当按照实际借款金额人民币135万元计算，被告同意还款；被告已经还款人民币35.2万元，应当冲抵本息，还款超过当月利息时应当扣除本金再行计算；抵押无效，没有办理抵押手续，被告只是按照原告的要求与其签订了商品房买卖合同，没有办理备案，买卖合同不成立，而且商品房买卖合同不是抵押的形式，原告要求优先受偿没有法律依据。
经审理查明，2014年11月1日、11月6日，被告成功伟业公司分别向原告祁贵平借款人民币120万元、人民币30万元，成功伟业公司的法定代表人叶义环和工作人员叶帆在两张收据上签字确认。双方未约定还款期限。原告称当事人双方口头约定借款月利率为3%，被告称借款月利率为10%。同日，原告祁贵平向被告成功伟业公司共支付人民币150万元。
2014年11月1日，原告祁贵平与被告成功伟业公司签订了四份《武汉市商品房买卖合同》，分别约定原告购买被告开发的明锦苑商住楼17层楼7号房、18层楼7号房、19层楼7号房、20层楼7号等四套住宅，房款均为人民币301，380.00元，一次性付款；11月7日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的明锦苑商住楼21层楼7号住宅，其他条款与上述商品房买卖合同一致。同日，被告成功伟业公司向原告祁贵平出具了商品房买卖合同相应的收据，列明收款事由为房款人民币301，380.00元，并标注“此款以借条借款金额为准，借条款还清后，购房合同、借条、借款协议一并作废”，被告成功伟业公司在收据上盖章。现商品房买卖合同未在房管部门办理备案。
2014年12月3日，被告成功伟业公司向原告之子祁红亮的账户打款人民币3万元，原告认可系偿还上述借款利息。
因本案原、被告以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后被告不能还款，原告请求履行买卖合同，在审理过程中，本院向原告释明，本案应按照民间借贷法律关系审理，原告请求变更诉讼请求为要求被告偿还借款，并将案涉五套房产作为抵押担保，若商品房买卖合同无效应由被告承担责任。
上述事实由双方当事人陈述、庭审笔录、原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证、叶义环身份证、借条、商品房买卖合同及收据、银行转账凭证等证据证实，本院依法予以确认。被告对原告提交的借款协议及申请借款登记表有异议，因借款协议的主体不是原告本人，与本案无关，本院对此证据不予采信；原告对被告提交的银行转账凭证有异议，但原告承认被告向祁红亮还款人民币3万元系支付案涉利息，本院对此事实予以采信，被告无证据证明另外七张银行转账凭证中的收款人张国江系原告指定的收款人，被告称张国江代收偿付金额人民币32.2万元，本院不予采信。
本院认为，原告祁贵平与被告成功伟业公司之间虽没有签订借款合同，但被告承认向原告借款人民币150万元，且原告已向被告实际支付借款，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原、被告之间的民间借贷关系成立。因原、被告约定借款期限不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时要求履行，现原告起诉要求被告偿还借款，被告应向原告偿还借款本金人民币150万元，借款期间为2014年11月1日到原告起诉之日（2015年9月10日）止。被告称原告在借款时已直接扣除利息人民币15万元，实际到账金额为人民币135万元，无充分证据证明，本院对被告的辩解不予采纳。
原告要求被告支付利息，因原告称双方口头约定借款月利率为3%，被告称借款月利率为10%，双方当事人并无其他证据予以佐证，原、被告对利息的约定不明确，但均超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十六条第一款规定的年利率24%的规定，本院对超出部分的利息不予支持。原告要求被告从2014年11月1日起按年利率24%计息至借款付清之日止，依照《规定》第二十五条第二款“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并依照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”和第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，本院对此诉讼请求予以支持，被告应以本金人民币150万元为基数按照年利率24%计算从2014年11月1日至还清之日止的利息。其中，借款期间的利息为人民币120万元×24%÷360×314天＋30万元×24%÷360×309天=31.3万元，被告已向原告支付利息人民币3万元，应在上述金额中予以扣减。
原告祁贵平与被告成功伟业公司签订了五份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的明锦苑商住楼17层楼7号房、18层楼7号房、19层楼7号房、20层楼7号、21层楼7号房等五套房产，并约定借款还清后购房合同一并作废，且原告并未实际向被告支付购房款，此关系名为买卖实为民间借贷的担保，若被告到期不能还款上述房产归原告所有，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同无效。原告请求确认对上述五套房产享有优先受偿权，原、被告双方虽将上述房产作为借款的担保，但未办理抵押物登记手续，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，抵押无效，原告的此项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条第五款、第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告祁贵平返还借款人民币150万元；
二、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告祁贵平支付2014年11月1日至2015年9月10日期间借款利息人民币28.3万元；
三、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告祁贵平支付以本判决第一项未偿还数额为基数按年利率24%计算2015年9月10日至还清之日的利息；
上述一至三项从本判决生效之次日起三日内履行。
四、驳回原告祁贵平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币18，362.00元，减半收取人民币9，181.00元，由被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司负担（原告已垫付，同意执行时与执行款一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时依照不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余 靖
二〇一五年十月二十六日
书记员 李莎莎