黑龙江省讷河市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0281民初10号
原告：侯殿君，男，1981年10月3日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。
委托诉讼代理人：顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。
被告：郑茂山，男，1969年5月29日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。
委托诉讼代理人：刘春，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。
第三人：冯振，男，1981年5月30日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。
第三人：王庆伏，男，1964年7月20日出生，汉族，个体工商户，住讷河市。
第三人：张洪奎，男，1970年12月11日出生，汉族，个体工商户，住讷河市。
原告侯殿君与被告郑茂山，第三人冯振、王庆伏、张洪奎执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯殿军未到庭，原告委托诉讼代理人顾大全，被告郑茂山及其委托诉讼代理人刘春到庭参加诉讼，第三人冯振、第三人王庆伏、第三人张洪奎经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯殿君向本院提出诉讼请求：1.请求撤销对冯振所有的位于拉哈镇西北街一、二层楼房（面积为263.5平方米）的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告认为一审认定驳回原告的异议申请是不正确的。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了相关情况。本案中原告支付了全部价款并且实际取得了该房屋，在讷河市工商行政机关办理了变更手续，符合该规定，法院应支持原告的异议申请，解除查封措施。本案查封的房屋已经由第三人冯振交付给原告，并且在讷河市工商行政管理部门办理该房屋使用的法定代理变更手续。综上，原告根据有关规定对（2017）黑0281执异6号执行裁定书提起诉讼，请求依法支持原告的异议申请。
郑茂山辩称，1.原告与第三人冯振之间的买卖合同是虚假的；2.该房屋并未实际交付给原告，原告也未实际占有该房屋；3.第三人冯振与原告恶意串通，逃避债务；4.法院对争议查封的行为是有效的，应驳回原告诉讼请求。
冯振、王庆伏、张洪奎在法定期间内未提交书面答辩状。但王庆伏于2018年2月27日向本院提交书面陈述称2015年-2016年取暖期冯振的锅炉房包给了王某2、王某1，侯殿君并没有实际购买和占有该锅炉房。
原告提供的证据一、合同书及复印件。证明原告与第三人冯振在2015年11月15日签订了买卖协议，原告已支付了全部价款，房屋已交付。被告对证据有异议，认为这是侯殿君与第三人冯振恶意串通的结果，目的是逃避债务，该协议及收据是在法院查封房屋后形成的。也不能证明冯振将该房屋实际交付给原告。
原告提供的证据二、冯振名下的房屋所有权证。证明原告与冯振签订买卖协议时，此房屋没有抵押，于2015年11月10日解除抵押，并将房屋使用证原件交给原告。被告代理人对证据有异议，认为该房屋是否存在抵押与本案无关联性，将产权交付给原告并不代表房屋所有权转移，该房屋的所有权仍是冯振，也不能证明房屋已实际交付，实际占有。被告认为房屋买卖是虚假的，2015年11月8日法院执行人员已对该房屋进行查封，查封后第三日，冯振的母亲找我说让我给她拿100万，锅炉房和物业都归原告，原告拿不出这么多钱，如果别人同意给原告100万，原告同意法院解除查封，这证明在原告查封时，房屋是冯振的。原告在查封该房屋时过了大约一周，冯振的母亲找到法院梅广义，说超标的额查封提出异议，冯振的母亲说该锅炉房价值300-400万，梅广义找到王庆伏，在梅广义的主持下，王庆伏与陈某（冯振的母亲）达成协议，由王庆伏给冯振的母亲陈某出具150万的欠条，理由是借款是王庆伏用了，扣其儿子冯振的房屋，王庆伏得负责，后来达成了协议书，这件事法院梅广义可以作证，也说明在我们查封房屋时房屋是冯振的。
原告提供的证据三、营业执照与工商档案复印件。证明原告购买房屋后已实际占有该房屋，并且在工商部门已经变更登记。被告对该证据真实性无异议，原告与冯振签订的股权转让，转让的东原热力公司，也是他们双方恶意串通逃避债务的行为，原告接管了东原热力公司，不等于接收了锅炉房，锅炉房是冯振的个人财产，东原热力公司是法人，法人使用锅炉房不等于侯殿君个人占有锅炉房，郑茂山于2015年11月8日申请查封锅炉房，冯振转移股权的时间是2015年12月21日，原告与冯振恶意串通的行为是明显的。
原告提供的证据四、申请证人刘某、陈某出庭作证。证明实际交付房屋的时间，证实房屋交付时并没有查封。被告代理人对证人刘某出庭陈述，尤其是对被告发问闪烁其词，回避了证人在油厂，还有冯振的东原热力公司的工作期限，目的就是回避他所证实在2015年11月中旬与侯殿君交接东原热力这一虚假的事实。证实是虚假的，对所询问的问题什么都记不清，只记得2015年11月中旬与侯殿君交接一事，证人与侯殿君是雇员与老板的关系，具有利害关系，假设该证人证言被采信，他所证实的内容中也没有证实将争议的房屋交付给侯殿君，他只是证实了交接的是具有备用泵及院内物品，并不包括本案争议房屋，也说明侯殿君与冯振不存在房屋买卖关系，另一点原告与冯振签订股权转让的时间是2015年11月21日，根据证人作证的内容来看，应是对东原热力公司财产的交接，恰恰其证实的内容发生在股权转让协议之前，也证实证人证实的内容是虚假的。被告对证人刘某的质证意见为东原热力公司价值3、4百万的财产转卖，如果是交接不可能让刚来几天的工人代表冯振去交接，有违常理。这么大额的买卖应买卖双方共同交接，且证人为证实房屋交给了原告，房屋应是冯振名下，对证人证言有异议。对证人陈某的证言，被告认为证人证实的房屋买卖是虚假的，也证实了刘某所证实的是虚假的，刘某说交接东原热力是冯振打电话告诉交接的，陈某证实的是她告诉刘某锅炉房和物业交给的侯殿君，而且她给的钥匙，待供热期后进行交接，也证明了2015年11月-2016年4月15日取暖期间，侯殿君并未实际占有争议房屋。
对于原告申请法院调取的王某2的调查笔录。原告无异议，但被告有异议，该笔录与2017年5月23日谈的笔录是相互矛盾的，应以2017年5月23日法院与其谈的为准。该笔录中王某2已明确表示，冯振中间是否转卖他人，他不清楚，而且锅炉房交给谁了等事情，王某2说是王某1处理的，他不清楚，而与2018年进行调查的笔录中不一致，王某2和王某1是合伙承包锅炉房，2017年笔录中已证实承包锅炉房是王某1处理的，王某2不清楚。
被告提供的证据一、产权证、土地使用证。证明该房屋为冯振个人财产，不是东原热力公司财产。原告代理人表示对证据无异议，认为房屋在东原热力公司院内，属东原热力公司的附属物。
被告提供的证据二、东原热力公司工商档案中的租用房屋（场地）协议书、产权证。证明东原热力公司租用争议房屋即冯振房屋，租赁期限为2010年4月8日到2013年4月8日，租赁期限2013年4月8日已届满，现在东原热力公司使用，说明冯振并未将该房屋交付给原告。原告代理人对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为证人及工商档案证实了房屋已交付。
被告提供的证据三、2016年10月25日公告。证明原告并未实际占有该房屋，如原告实际占有该房屋，就会在当天看到所贴的公告，提出异议，而是在2017年5月5日才提出执行异议，不合常理。原告代理人对证据的真实性无异议。但该公告不是查封公告而是拍卖作价公告，该公告是否在本案争议房屋张贴没有证据证实，按照法释2004第15号规定，查封不动产的相关规定。
被告提供的证据四、2017年5月23日法院对锅炉房承包人王某2的调查笔录、业主李志山、王义证言。证明原告并未实际占有房屋，因在2015年至2016年取暖期王某2和王某1在冯振处承包的锅炉房。原告代理人认为因证人未出庭，无法接受质询；供热费的交纳在10月之前就可收取，证人证实不了2015年至2016年后交付房屋，具体什么时间收取的时间不清。
被告提供的证据五、（2015）讷商初字第88号调解书、589号执行裁定、原告与第三人冯振签订的房屋买卖合同及收据、冯振与侯殿君、符刚签订的股权转让协议、齐兴法鉴字第62号司法鉴定意见书。证明2015年4月10日郑茂山与冯振因本金100万的民间借贷达成调解协议，2015年12月8日查封了争议的房屋，又于2016年4月26日查封了使用房屋的土地使用权，冯振于2015年11月15日将争议的房屋以30万元“转让”给原告，经评估该锅炉房不包括土地使用权，评估价格为555，035元，低于评估价格70%，属于“明显不合理的低价”出售。又于2015年12月21日以100万元的价格“转让”了热力公司股权，冯振并未履行上述调解书所确定的给付义务，充分证明冯振与原告恶意串通，帮冯振逃避债务，冯振的行为已构成拒执行为。原告代理人认为对真实性无异议。但证明在人民法院查封时，此房屋已卖给原告，被告所证明的明显不合理低价是不存在的，因评估报告中所指不单指房屋的价值，还有其它财产的价值，原告分两部分购买的包括房屋在内的东原热力公司，冯振是否逃避债务，是否构成拒执行为应由法院裁决，但该房屋不是冯振唯一的财产，他进行转移，逃避债务，冯振名下还有开发公司、楼房及住宅，所以被告证实的内容原告不予认可。
被告提供的证据六、申请证人王某1出庭作证。证明2015年冬到2016年春锅炉房我承包了。原告代理人认为，该证人与王某2的笔录相矛盾，本案争议的房屋与锅炉房是两个性质的房屋，被告查封的单指的房屋，并不是锅炉房，所以证人证实的查封房屋与查封锅炉房是两个事。证人的证言与本案争议的房屋具体是什么时间交付没有证实。
经审理查明，2015年4月10日，郑茂山与冯振、王庆伏、张洪奎达成〔2015〕讷商初字第88号民事调解协议，即“一、被告冯振于2015年7月15日前给付原告郑茂山借款1,000,000.00元，并按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算利息自2014年4月17日计算至2015年7月15日止；如逾期给付按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息自2014年4月17日计算至实际给付之日止。二、被告王庆伏、张洪奎对上述款项承担连带给付责任。”协议生效后，冯振未履行该调解协议，郑茂山向本院申请执行，本院于2015年12月8日查封了登记在被执行人冯振名下的位于拉哈镇西北街一、二层楼房（面积263.5平方米）。2015年12月21日冯振与侯殿君签订转让东原热力公司股权协议，此后侯殿君在办理工商执照后发现涉案房屋被法院查封，找冯振协商未果，侯殿君于2017年5月份向本院提出案外人执行异议称：“涉案房屋已于2015年11月15日与冯振签订房屋买卖协议以三十万的价格购买，且该房屋与东原热力公司不能分割，此房屋虽登记在冯振名下，但房屋内的固定设施已经随着东原热力公司于2015年12月21日转让给了异议人侯殿君。请求法院裁定停止对涉案房屋的执行。”本院于2017年5月18日作出（2017）黑0281执异6号裁定，认为该房产登记于被执行人冯振的名下，侯殿君未及时办理涉案房屋的过户登记，也没有证据证明在本院查封前已合法占有该房产，裁定驳回侯殿君的异议。该裁定送达后，侯殿君在法定期限内向本院提起诉讼，请求法院停止对涉案房屋的执行。
另查明，东原热力公司的财产不包括本案的涉案房屋。侯殿君与冯振签订的2015年11月15日的买卖合同中约定购房款以现金方式一次性支付，支付全款后，待东原热力股权转让后在办理有关房产过户手续。2015-2016年取暖期内王某2和王某1合伙从冯振处承包涉案房屋所在的锅炉房，供暖期后撤出锅炉房。本院执行部门查封涉案房屋后于2016年9月委托中介机构对该房屋进行了评估作价。
本院认为，本案作为案外人执行异议之诉，审理的是案外人侯殿君对涉案房屋提出的排除执行的理由是否能够成立，即案外人能否对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议、复议规定）第二十八条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。因此，在执行异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。
本案争议的焦点问题是侯殿君是否已实际占有涉案房屋，没有办理房屋过户手续是否存在过错，进而能否排除执行。侯殿君向本院提交的占有房屋的主要证据是证人刘某和陈某的证词及2018年3月9日申请本院对锅炉房承包人王某2的调查笔录。经本院组织庭审质证及审核证据发现，证人刘某是侯殿君目前雇佣的工人，陈某是涉案房屋出卖人（被执行人）冯振的母亲，二者均有明显的利害关系，且刘某证实的交接只是清点物资，出卖人冯振和承包人王某2、王某1均未到场，也没有办理任何交接手续。同时陈某证实的其让刘某去交接和刘某陈述的冯振打电话让其带侯殿君去看看院里的东西的证词存在矛盾。关于王某2在本院2017年5月23日调查时的陈述与本院2018年3月9日调查时的陈述存在明显的矛盾，前者否定有人在其承包期间主张过锅炉房的所有权，后者承认侯殿君主张过，前者称取暖期满没有把锅炉房交给任何人，后者称取暖期满后交给了侯殿君。综上，刘某和陈某的证言并不能充分证明涉案房屋在本院查封前已经由侯殿君实际占有，本院对刘某和陈某关于涉案房屋交接的证言不予采信。王某2向本院做出两次明显矛盾的陈述，且后面的陈述与另一合伙人王某1的陈述相矛盾，本院对其2018年3月9日做出的与其2017年5月23日相矛盾的陈述不予采信。王某2、王某1作为锅炉房的承包人，在承包期间对涉案房屋买卖均不知晓，冯振和侯殿君的买卖行为没有办理书面交接的情况下，侯殿君仅依据证明力较低的证人证言主张法院执行查封前对涉案房屋已实际占有，本院不予支持。
另外，侯殿君在购买涉案房屋时约定在此后的东原热力股权转让后再办理涉案房屋的过户登记手续，因该约定导致过户前被法院查封，因涉案房屋与股权并不存在必然的联系，侯殿君完全可以在买售后及时办理过户，避免房屋被查封，该约定属于侯殿君对自己权益的处分，没有办理过户属于司法解释规定的买受人侯殿君过错导致，并非本案当事人之外的原因所致。
综上所述，侯殿君的诉讼理由不足以排除本院对涉案房屋的执行。第三人冯振、第三人王庆伏、第三人张洪奎经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：
驳回原告侯殿君的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由原告侯殿君负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
审判长 袁爱民
审判员 谢德伟
审判员 张 贤
二〇一八年五月三十一日
书记员 于晓庆