四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5819号
上诉人（原审被告）成都首创金翮投资有限公司。住所地：成都高新区。
法定代表人彭晖。
委托代理人蒋奇，四川开平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都乔治希顿房地产开发有限公司。住所地：成都高新区。
法定代表人杨忠强，董事长。
委托代理人王荣，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人陈晓冬，四川明炬律师事务所律师。
上诉人成都首创金翮投资有限公司（以下简称首创公司）因与被上诉人成都乔治希顿房地产开发有限公司（以下简称乔治公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人首创公司的委托代理人蒋奇，被上诉人乔治公司的委托代理人陈晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月25日，乔治公司（承租人，乙方）与置业公司（出租人，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将其所有的、位于成都高新区天韵路150号“成都高新国际广场”D座第1层102号、建筑面积1271.12平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。乙方按合同约定的标准向甲方支付租金，甲方收取租金后，向乙方出具合法有效的正式发票。乙方自签约当日须向甲方交付254224元作为履约保证金，在合同履行期间，乙方给租赁房屋及附属设施设备造成损坏的（正常的自然磨损除外），乙方应将租赁房屋及附属设施设备恢复原状。否则，租赁合同终止后，甲方可以从履约保证金中扣除合理的修复费用及修复期间相当于一个月租金的租赁房屋损失。合同届满后，乙方将租赁房屋及附属设施设备恢复原状，并付清所有的费用，经甲方及大楼之物业管理部门验收合格后，乙方将完好物业归还甲方（正常磨损除外），且乙方在租赁期间无任何违反本合同规定的行为，甲方即在十日内不计利息将履约保证金返还乙方。合同签订后，乔治公司向置业公司交付了254224元履约保证金，置业公司将租赁房屋交付给乔治公司，该房屋的装修状态为清水。乔治公司分别于2010年7月起、2011年1月起，两次对案涉房屋进行设计、装修装饰，花费设计费60余万元、装修费480余万元，并购买办公家具、安装灯具、窗帘等，其中购置灯具花费34万元。
另查明，2011年3月30日，首创公司作为买受人与置业公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，由置业公司将案涉房屋出卖给首创公司，装修水平为清水。装饰和设备标准为：外墙为高档面砖、石材，内墙为乳胶漆、石材、玻璃，顶棚为矿棉板、玻璃，室内地面为玻化砖，门窗类型为双玻中空铝合金窗、玻璃地弹门、实木门等。此后，乔治公司、首创公司及置业公司达成《三方协议》，其中首创公司承诺知晓并自愿遵守《房屋租赁合同》及其附件的全部内容，且同意承接置业公司在该合同中的全部权利和义务，同时置业公司不再作为房屋出租方，乔治公司亦不再基于租赁合同向置业公司主张任何权利。三方约定自2011年5月1日起，乔治公司按租赁合同应支付的租金由其直接向首创公司支付，之前乔治公司已缴纳的履约保证金254224元由置业公司转移给首创公司。
2013年1月10日，乔治公司、首创公司就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同签约当日乔治公司向首创公司交付890038.2元作为履约保证金（因原房屋租赁合同解除后，尚有654672.8元未退还乔治公司，冲抵后，乔治公司仅需向首创公司支付差额235365.4元），若租赁期间乔治公司无任何违约行为，首创公司于合同期满后15个工作日内退还乔治公司履约保证金，不计利息。乔治公司保证房屋及附属设施、设备的正常使用及运转，并承担日常维护费用，不得擅自改变房屋结构，亦不得因装饰、装修或不正当使用而造成房屋及设施、设备的损害、毁坏，如有损害、毁坏乔治公司负责赔偿并按原有质量恢复原状。否则，首创公司亦可从履约保证金中扣除合理的费用修复，及修复期间相当于租金的房屋使用损失。租赁期满，无论首创公司是否继续使用乔治公司的装修，首创公司均不对乔治公司的装饰装修进行补偿，如首创公司要求乔治公司恢复房屋原状，乔治公司应予无条件按房屋原有质量恢复房屋原状。合同期满终止或提前终止，乔治公司均须及时将完好无损（正常磨损除外）、适宜租用、清洁状况良好并经首创公司和物管部门验收合格的房屋及附属设施、设备交还首创公司，并于10日内搬出全部物品，10日后房屋内的余物视为乔治公司已放弃所有权，首创公司可自行处置。乔治公司交还后，首创公司发现房屋及设施、设备有因乔治公司原因受损的，乔治公司承担合理的维修费用，首创公司亦可从履约保证金中扣除。
乔治公司在承租案涉房屋期间，按约向首创公司交付890038.2元履约保证金，并足额支付了相应租金，其中2012年第2至第4季度（即从2012年4月1日起至2012年12月31日止）房屋租金1182144元首创公司并未向乔治公司出具相应发票。2013年11月19日，乔治公司向首创公司发函称2013年12月31日租赁期满后不再续租房屋，乔治公司将于租赁期满后10日内搬出由其添置的全部物品。12月19日，首创公司工作人员杜臻以“成都青羊区大石西路科联街9号”为寄件人地址向乔治公司邮寄一封回函称，乔治公司应于2013年12月31日之前办理完毕搬迁等事宜并向首创公司交还房屋，首创公司有权要求乔治公司保留全部装修装饰，乔治公司不得擅自将窗帘和灯具拆除，乔治公司交还的房屋须经首创公司和物业管理部门验收合格。2013年12月27日，乔治公司通过公证的方式再次向首创公司邮寄了一封函告，要求首创公司于2013年12月31日前指派专人至房屋现场办理该房屋退房手续和向乔治公司开具房屋租金1182144元的发票，并于2013年12月31日之日起15个工作日内退还乔治公司履约保证金890038.2元。2013年12月31日下午1时30分许，乔治公司和首创公司指派的人员及物业管理公司工作人员对案涉房屋进行了验收，三方人员共同签署了《客户退租（搬离）确认单》，确认房屋的水、电系统、消防系统、土建（进户门、窗户、玻璃幕墙、天棚、墙面、地坪）、空调系统等均正常，相关物业服务费、水电费均已结清，物管人员在该确认单上签字。同日，乔治公司和首创公司还签署了一份《验收整改清单》，载明：首创公司认为房屋现状不符合《房屋租赁合同》约定的要求，不具备验收条件，需整改部位为：1、被拆除的九组吊灯应原样恢复；2、进入大门右侧服务台左边通道墙体有一块墙砖损坏；3、个别房间顶篷灯筒不亮，有的筒灯缺失；4、大厅及个别房间柜子抽屉及门无法关合；5、进大门右侧有一间房间顶篷检修口无盖；6、大厅门锁具损坏，无法锁闭；7、大厅及个别房间地板、墙面有污渍、蛛网。首创公司在上述记载下方注明：请乔治公司将上述1-7向问题整改完毕后再通知首创公司验收并交接房屋；乔治公司注明：以上5-7条于2013年12月31日内整改完毕，并请首创公司于31日再次验收，1-4条所涉及物资为乔治公司租房后自行添置，不属于整改范围……。验房当日，乔治公司委托四川省成都市蜀都公证处公证员对房屋现状进行了拍摄并对物业公司、业主对房屋的验收过程进行了拍摄，形成了现场照片59张和录像光盘3张。根据现场照片和录像，九组吊灯被拆除更换为筒灯，大门右侧服务台左边通道墙体有一块墙砖轻微损坏，地板、墙面有轻微污渍，房屋整体清洁状态良好。当日下午4时许，乔治公司安排人员对大厅门锁具进行修理。2013年12月31日下午18时，乔治公司对房屋门进行了封闭并张贴了封条。
2014年1月2日，乔治公司以公证的方式向首创公司的工商登记住所地“成都高新区天韵路150号1栋1层106号”邮寄了一份《关于交还房屋钥匙和要求退还履约保证金及出具合法有效正式的发票之函告》及钥匙五把，收件人为首创公司法定代表人彭晖，并预留了首创公司相关负责人杜臻电话。同时，乔治公司还将上述函告邮寄往首创公司“成都市青羊区大石西路可联街9号”地址。该函告载明：乔治公司同意并立即安排了对《房屋整改清单》5-7项内容进行完善并对清单第2项内容、第3条内容进行了完善，同时，乔治公司一再明确要求首创公司于2013年12月31日在乔治公司整改完善后进行房屋复验并办理钥匙交接，但首创公司仍以乔治公司1-7项内容不能整改完成而拒绝进行房屋复验及钥匙交接。同时，函件还要求首创公司退还履约保证金和出具租金发票。上述两份函件首创公司均未签收，邮政回单载明：本人不在成都，或收件人出差，无法确定时间。此后，首创公司多次向乔治公司邮寄函件，要求乔治公司按照《房屋整改清单》的要求完成整改。
原审法院认定上述事实，经庭审质证认证的有：乔治公司、首创公司的当庭陈述，乔治公司提供的2份《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》及其附件、《三方协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《室内装饰工程设计合同》、华夏银行进账单一组、电汇凭证一组、网络银行转账凭证一组、《成都希顿国际广场销售中心装饰工程施工合同》、《销售合同》、《购销合同书》、《建设工程设计合同》、《建筑装饰工程施工合同》、《希尔顿国际广场项目室内家具订购家具订购合同》、《家具采购补充协议》、《“希顿国际广场”销售中心灯具购置合同》、上海银行业务回单、《窗帘订购合同》、《购销合同》、华夏银行电子转账凭证、成都高新置业有限公司收据、《关于不再续租事宜的函件》及邮寄凭证、《关于﹤房屋租赁合同﹥相关事项的回函》、（2014）成武公证字第42号《公证书》、（2014）成武公证字第43号《公证书》、《客户退租（搬离）确认单》、《验收整改清单》、（2014）川成蜀证内经字第8822号《公证书》、（2014）川成蜀证内经字第8823号《公证书》，首创公司提供的《限期整改通知》、《要求限期整改后立即交还房屋的通知》、《要求限期整改交房的再次通知》、《要求限期整改交房的再一次通知》及相应的邮寄凭证等在案佐证。
原审法院认为，乔治公司与首创公司及置业公司之间签订的2份《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》及其附件、《三方协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。庭审中，首创公司对乔治公司要求其出具2012年第2至第4季度（即从2012年4月1日起至2012年12月31日止）房屋租金1182144元的发票的诉讼请求不持异议，对此原审法院予以确认。
本案的主要争议焦点在于乔治公司是否按约履行交还房屋的义务？首创公司是否应当向乔治公司退还履约保证金并支付中国人民银行同期贷款利息？原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，乔治公司从置业公司处承租的案涉房屋系清水房，首创公司亦以清水房的价格向置业公司购买了上述房屋，租赁期内，在置业公司与首创公司知情的情况下乔治公司对房屋进行了两次装饰装修并添置了家具和设施，属于对房屋进行的有益改善和添附，首创公司和置业公司并未就上述装饰装修及家具、设施等的归属进行约定。故其中：柜子、抽屉由乔治公司享有相应的所有权，不属于交还租赁物的范畴；装饰装修中未与房屋本身形成附合物的部分，即九组吊灯、灯筒、顶篷检修口、门，在未对房屋造成毁损的前提下，乔治公司有权处置，事实上，乔治公司拆除九组吊灯后以筒灯替代，在验收后对灯筒、顶篷检修口及时进行了完善；对于首创公司提出的一块墙砖损坏、大门锁具损坏，地板、墙面污渍，乔治公司亦于验房后及时进行了相关整改。综上，乔治公司交还的房屋符合双方合同约定的“房屋及附属设施、设备完好无损（正常磨损除外）、适宜租用、清洁状况良好”的条件，且经物管部门验收合格。同时，在首创公司拒绝接收房屋并坚持乔治公司按其要求整改的前提下，乔治公司封闭房屋门锁并将钥匙邮寄退还首创公司的行为，亦表明乔治公司放弃了对租赁房屋的占有，应视为乔治公司完成了对案涉房屋的交还义务。综上，首创公司应当于合同期满后15个工作日内退还乔治公司履约保证金890038.2元，首创公司逾期未退还上述款项，应当向乔治公司支付逾期违约金，乔治公司主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、首创公司应于本判决生效之日起10日内向乔治公司退还履约保证金890038.2元并支付此款按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月23日起至付清之日止的利息；二、首创公司应于本判决生效之日起10日内向乔治公司出具2012年第2至第4季度（即从2012年4月1日起至2012年12月31日止）房屋租金1182144元的发票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6350元，由首创公司负担（此款乔治公司已预交，首创公司在履行本判决第一项给付义务时一并支付乔治公司）。
宣判后，原审被告首创公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求返还890038.2元保证金及利息的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、被上诉人未履行交房中的整改义务，也未将争议房屋交付给上诉人，故上诉人不应返还其保证金；二、原审法院以未带身份证为由拒绝证人刘钟泉出庭作证，违反法定程序且导致相关事实未能查清。
被上诉人乔治公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院审理中，上诉人申请证人刘钟泉出庭作证，刘钟泉证实在2013年12月31日双方验收时有分歧，发现锁无法关闭，但表示不知晓之后乔治公司是否整改，是否通知首创公司收房。乔治公司向法庭提交了两份邮政特快专递回单，回单上明确注明首创公司“拒收退回，退回寄件人”，以证明是首创公司拒绝收取乔治公司要求收房的函件和邮寄的钥匙。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，乔治公司和首创公司在2013年12月31日进行验收房屋时，首创公司以“进大门右侧有一间房间顶篷检修口无盖；大厅门锁具损坏，无法锁闭；大厅及个别房间地板、墙面有污渍、蛛网”为由拒绝收房，乔治公司安排对锁具进行了维修，对此双方当事人均能证实，其余两项通过当时公证员拍摄的现场照片和录像可以看出，能达到双方合同约定的“房屋及附属设施、设备完好无损（正常磨损除外）、适宜租用、清洁状况良好”的条件，且经物管部门验收合格，证明争议房屋达到了交房的条件，首创公司应当收房。乔治公司提交的公证邮寄单及查询回单可以证明，乔治公司一直积极要求首创公司收房，并将钥匙邮寄给首创公司，但首创公司拒绝收取，应视为乔治公司已完成了涉案房屋的交还义务。在房屋已交还的情况下，首创公司应当返还乔治公司的履约保证金。原审法院虽未准许刘钟泉出庭作证，但二审中本院准许其出庭作证，刘钟泉的证词仅能证明2013年12月31日进行验收房屋时双方存在的分歧，但不能证明之后乔治公司未进行整改，也不能证明争议房屋未达到交房的条件，不影响原审法院查明本案事实。首创公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判审判程序合法，认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12700元，由上诉人成都首创金翮投资有限公司负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 叶 歆
代理审判员 姚 兰
二〇一五年一月二十日
书 记 员 聂彪峰