湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0115民初965号
原告吴鹍。
委托代理人魏远明，湖北鼎君律师事务所律师。一般代理。
委托代理人孙哲文，湖北鼎君律师事务所律师。一般代理。
被告武汉福地明珠置业有限公司。
法定代表人林凤辉，董事长。
委托代理人云平，湖北君博律师事务所律师。特别授权。
原告吴鹍诉被告武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员罗燕红适用简易程序于2016年5月23日公开开庭进行审理。原告吴鹍的委托代理人魏远明、孙哲文、被告福地明珠公司的委托代理人云平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴鹍诉称：2012年5月31日，我与被告福地明珠公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189726）（以下简称合同），我购买了位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢2单元23层3号房，并向被告福地明珠公司履行了付款义务。合同第九条约定被告方应于2012年9月30日前将符合条件的商品房交付给我使用，但被告方交付的商品房至今未能满足合同约定的交付条件，也未办理该项目的产权登记。被告福地明珠公司的行为，违反了合同约定。为维护我的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款477231元为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从2012年9月30日起计算至符合法定交房条件之日止；2、判令被告福地明珠公司在2016年9月30日前为我办理完产权登记手续及相关手续；3、本案的全部诉讼费由被告福地明珠公司承担。
被告福地明珠公司辩称：1、我公司认可法院对此类案件一审、二审生效法律文书中对事实部分的陈述，目前我公司仅未办理竣工验收备案证；2、对原告方诉请的违约金，我公司以物业管理费的形式已补偿至2012年11月30日，故我公司同意按房屋总价款477231元为基数，从2012年12月1日起以每日万分之一为标准计至实际收房之日，从实际收房之次日起以每日万分之0.5为标准计至符合交房条件之日止；3、合同约定，在商品房交付使用之日起90日内办理产权登记，而我公司交付原告方使用的商品房尚不符合交房条件，故原告方的该项请求，请法院驳回。
经审理查明，2012年5月31日，原告吴鹍（买受人）与被告福地明珠公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189726），约定原告吴鹍购买被告福地明珠公司预售的位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢2单元23层3号房，房屋总价款为477231元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时正式供电；6、给水：交付时正式供水；7、……；8、燃气：待有市政管网后，买受人自行报装、缴费；9、三网：交付时（电话∕有线电视∕宽带网）线路到户，买受人自行报装、缴费。第十一条约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前，原告吴鹍依约付清了全部购房款。
2015年12月11日，原告与武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司签订《逾期补偿》，内容为：本人吴鹍购买福地家园AB座2-2303号房，建筑面积114.17㎡。因开发商逾期交房，本人同意补偿半年物业管理费人民币945元，作为违约补偿。原告在该协议“业主签章”处签名，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司在“开发商签章”处加盖印章。2015年12月14日，原告吴鹍与被告福地明珠公司办理收房手续，并装修入住。
还查明，2012年9月16日，被告福地明珠公司与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。2015年11月5日，武汉市江夏区国土资源和规划局向被告颁发了武规（夏）验（2015）067号《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。
本案在审理过程中，原告方对被告方以补偿物业费折抵违约金的事实予以认可，双方并就违约金的计算方式及标准达成一致意见。即被告福地明珠公司应向原告方支付的违约金，以原告方购房总价款477231元为基数，从2012年12月1日起以每日万分之一为标准计算至2015年12月14日，从2015年12月15日起以每日万分之0.5为标准计算至房屋实际符合交房条件之日止。
以上事实，有双方当事人的陈述、武汉市商品房买卖合同、收房签单、生效判决书等证据，上述证据经本院审核，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告吴鹍与被告福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。
关于被告福地明珠公司的违约责任及违约金的支付。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及双方签订的商品房买卖合同第九条的约定“出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。截止2016年4月6日，被告福地明珠公司向原告吴鹍交付的房屋尚未办理竣工验收备案证，故其交付的房屋仍不符合约定的交房条件，即使原告吴鹍已于2015年12月14日收房，被告福地明珠公司也应承担逾期交房的违约责任。审理中，双方就违约金的计算方式及标准达成的一致意见，符合法律规定，本院予以认可。即被告福地明珠公司应向原告方支付的违约金，以原告方购房总价款477231元为基数，从2012年12月1日起以每日万分之一为标准计算至2015年12月14日，从2015年12月15日起以每日万分之0.5为标准计算至房屋实际符合交房条件之日止。
关于被告福地明珠公司是否应在2016年9月30日前为原告方办理完产权登记手续及相关手续的问题。
根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但被告福地明珠公司向原告吴鹍交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故原告吴鹍要求判令被告福地明珠公司在2016年9月30日前办理完房屋产权登记手续及相关手续的请求，因条件不成就，该项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告武汉福地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴鹍支付逾期交房的违约金，违约金以477231元为基数，从2012年12月1日起以每日万分之一为标准计算至2015年12月14日，从2015年12月15日起以每日万分之0.5为标准计算至房屋实际符合交房条件之日止；
二、驳回原告吴鹍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1326元，减半收取为663元，由被告武汉福地明珠置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-
湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗燕红
二〇一六年五月二十五日
书记员 杨 宏