沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沁民西向初字第00182号
原告马红霞，女。
委托代理人杨庆军，河南合祥律师事务所律师。
被告靳悦发，男。
委托代理人吕军，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。
被告陈发元，男。
被告靳娇霞，女。
委托代理人胡小路，焦作市山阳区“148”法律服务所法律工作者。
原告马红霞诉被告靳悦发、陈发元、靳娇霞为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马红霞及其委托代理人杨庆军、被告靳悦发的委托代理人吕军、被告陈发元、被告靳娇霞及其委托代理人胡小路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马红霞诉称，原告与陈某某系夫妻关系，双方在1997年经西向五街批准，在五街修建三层楼房独院一处，此房归原告夫妻共同所有，长期以来由原告夫妻一家人居住。2014年7月29日陈某某突发心梗不幸病逝，原告便被告知自己居住的房屋在2014年4月25日被卖给了被告靳悦发，而且自己公爹陈发元还在售房协议上签了字，原告却对此事毫不知情。原告认为二被告签订协议所卖房屋是原告和陈某某的共同财产，在未经原告同意的情况下任何人无权出卖原告房屋。二被告行为侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、依法确认被告靳悦发与被告陈发元和陈某某于2014年4月25日签订的售房协议无效；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告靳悦发辩称，当时买房是受被告靳娇霞委托买的，签有委托书。原告并非房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，原告主体不适格；被告与原告丈夫均是完全行为能力人，有能力独立处分自己财产的资格，原告丈夫作为房屋所有人有权利处分自己的财产，处分财产时并无违背法律法规，双方意思表示真实，不存在任何欺诈、胁迫情形且有证人在场，房屋款项已经履行完毕且原告丈夫出具了收条，故签订的房屋买卖协议应为有效；原告丈夫卖房已经有很长时间都无人要，后在靳智梁说和下被告才勉强同意购买，因为都是西向人彼此了解对方，现在房屋已经卖出4个月了，原告却因不知情为由要求确认协议无效，如果他夫妻二人长期居住该房，在农村卖房系大事，作为夫妻怎能不商量且他们有卖房意向很长时间了，原告的公公都参与卖房了，作为妻子怎能不知；其丈夫收到房款腾房时原告应该知道，在其丈夫在世时为何不予提起，还有部分房款打在原告账户上，原告对房屋买卖应该完全知道。故协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈发元辩称，被告靳悦发买房时我不清楚，靳小庄和我儿子在签协议那天晚上拿着协议去找我让我签字，我在儿子签字的后边签了我的名字，之后的事情我都不知道了，我南邻居和东邻居都未签字，我儿媳马红霞领着两个孩子在焦作，平时除了过年一般不回家，所以卖房的事情她不清楚，在我儿子死后她看见协议才问我陈某某是不是把房子卖了，被告靳悦发我从未见过；我儿子埋葬以后，靳悦发找到我说钱的事情，没有提过房子的事，每次他们给陈某某多少钱我一概不清楚，后来原告知道后就说要起诉我们了。
被告靳娇霞辩称，是我委托被告靳悦发给我买的房子，和房主之间签订有协议，在买房过程中我多次向被告靳悦发说房屋不能有任何问题，还向证人靳智梁说过同样的话，他们两个人向我表示陈某某的父亲同意签字，媳妇也同意，没有问题；后来向原告卡上打过1500元购买原告房内家具的款项，印证了原告同意卖房，我才放心；我已经将房款包括家具款都交给对方并打有收条，现在我在房子里居住了4、5个月了，我认为协议有效并已实际履行完毕，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告诉辩陈述，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、2014年4月25日的售房协议是否合法、有效。
围绕争议焦点，原告马红霞向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、马红霞和陈某某的结婚证复印件一份，证明原告和陈某某系合法的夫妻关系，在双方夫妻关系存续期间的财产应为夫妻共同财产；3、沁阳市西向镇西向五街村村民委员会证明一份，证明西向五街南邻陈中贤、北邻陈中成的三层楼房独院一座是原告和陈某某的夫妻共同财产，该宅院属于原告和陈某某夫妻共有；4、2014年4月25日签订的售房协议一份，证明靳悦发和陈发元、陈某某签订协议将原告共同财产卖掉系侵权行为，该合同侵犯了第三人马红霞的权益，根据合同法五十四条规定，应属于无效合同；5、陈某某死亡证明一份，证明陈某某因病死亡的事实；以上证据证明原告是诉争房屋的共同所有权人，三被告在没有经过原告同意的情况下，将原告的共同财产变卖处分，侵犯了原告的合法权益，因此被告之间签订的售房协议应为无效。
围绕争议焦点，被告靳悦发向本院提交的证据材料有：1、2014年4月25日协议书一份，证明陈某某将自己的楼房和物品以17万元的价格出售给了被告靳悦发，该协议附件上有靳鉴超的签字，并附有双方的身份证及证人的身份证，协议证实了该买卖合同是有效合同，也说明了当时知道此事也是支持卖房的；2、陈某某收到靳悦发购房款给靳悦发出具的三张收据，证明房屋买卖后双方进行了交付，并且陈某某收到了房款的事实；3、农业银行汇款凭证，证明已将1500元支付给原告，用于付给原告房内家具的款项，原告知道卖房这件事；4、证人靳智良证言一份，证明房屋买卖系双方真实意思表示以及购买房屋时双方钱款的交付经过；5、陈某某写的房屋补充协议，证明因陈某某用钱提前搬出房屋时间为6月5日，系陈某某的真实本意；以上五组证据证明双方签订的房屋买卖协议合法有效，并且该协议发生效力后被告靳娇霞已经居住在该房屋，双方实施了房屋买卖的整个过程。
被告陈发元未向本院提交证据材料。
围绕争议焦点，被告靳娇霞向本院提交的证据材料有：委托书一份，证明当时靳娇霞委托靳悦发买房的事实。
经庭审质证，被告靳悦发对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，对证明对象有异议，该两份证据仅能证明原告身份及和陈某某的身份关系，不能证明原告是被告与陈某某房屋买卖合同中所涉及的房屋的共同所有人；对证据3真实性及证明对象均有异议，该证明虽加盖村委会公章，但没有负责人签字，不符合证据的形式要件，内容也不合法，不能证明所卖房屋系夫妻共同财产，该证明上的内容是1997年修建房屋，而1997年是原告和陈某某刚刚登记结婚的时间，财产是婚前还是婚后财产不能确定；证据4真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明房屋系原告与陈某某的共同财产；对证据5真实性无异议。原告提供的证据证明不了所卖房屋系原告和陈某某共同所有，但根据被告陈发元的当庭陈述，结合原告提供的结婚证登记时间，房屋在和原告结婚登记前就已经是客观存在；原告证据也证明不了原告丈夫在与被告签订房屋买卖协议时，原告并不知情，协议签订系原告丈夫与被告靳悦发共同签订，与原告没有任何关系，原告也并非是合同当事人，不具有撤销合同的资格。
经庭审质证，被告陈发元对原告提交的证据真实性无异议。房子是陈某某一手盖一手装修，装修完后两个人结婚，房子是他们结婚前盖的，装修完之后，在香港回归那一天举行的结婚仪式。
经庭审质证，被告靳娇霞对原告提交的证据的质证意见为：对原告提供的证据质证意见同靳悦发意见，另外对证据3补充以下意见：村委会不是确认房屋所有权的单位主体，不能证明是夫妻共有财产，不能排除房屋系父子共有，否则陈发元是不会签字的。当时打听到房子是被告陈发元正红火的时候盖的，原告和陈某某是后来才结的婚。
经庭审质证，原告对被告靳悦发提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2、3、5真实性无异议，但证明对象有异议，根据售房协议，陈某某与靳悦发约定2014年4月25日付给陈某某3万元作为定金，4月30日前再付5万元，余款需在6月15日前付清，而靳悦发并未按协议履行付款义务，该售房协议并未得到履行，该协议没有经过原告同意，原告当时在焦作照顾孩子上学，补充协议上陈某某要求付款提前确定为6月5日，被告靳悦发也未按补充协议办事，所以补充协议没有得到履行，也是无效的；转账凭证收款人卡号虽为原告卡号，但当时该卡是掌握在陈鉴定超手中，付款方是靳小庄而不是被告靳悦发，所付款项也不是卖家具款，而是靳小庄还给陈某某的钱，分成了两次转款；如是买家具款，应当是被告靳悦发、靳娇霞一次付款，该付款凭证的证明对象不能成立。被告讲陈某某收到17万元，原告不清楚是否收到这些钱，该款项也没有给过原告一分，因此无法证明被告主张的卖房原告是知情的；对证据4，证人当庭陈述不认识原告，说明签订售房协议时没有经过原告同意，原告也不在场。
经庭审质证，被告陈发元对被告靳悦发提交的证据发表以下质证意见：对证据1中其本人身份证如何存在协议的附页，其不清楚，当时其因病在城里住院；证据2真实性无异议；对证据3汇款凭证，根本不知道，在其儿子死后，靳小庄送单据时说把买房的钱都付清了，另外又给陈某某付了1500元；对证据4证人证言没有意见；证据5是陈某某写的，协议上是按三笔付款，后来靳小庄不让看条，催他紧了，他便写了个单据。
经庭审质证，被告靳娇霞对被告靳悦发提交的证据的真实性均表示无异议。
经庭审质证，原告对被告靳娇霞提交的证据发表以下质证意见：该委托书不是当时写的，是事后补写，且委托书是由被告靳娇霞提供，说明当时并没有交给被告靳悦发，如果靳悦发是接受靳娇霞委托的话，协议上买房人应当是靳娇霞的名字，靳娇霞的父亲靳悦勇在售房协议上也是以证人的身份签名，如果是靳娇霞买房，她本人不去，她父亲可以在买房人处签字，综上该证据是不客观的，不能作为定案依据。
经庭审质证，被告陈发元对被告靳娇霞提供的证据发表以下质证意见：卖房与被告靳娇霞之间无任何关系。
经庭审质证，被告靳悦发对被告靳娇霞提供的证据的真实性无异议。
经庭审质证，本院对本案证据作如下认定：
关于原告证据：三被告对真实性均无异议的原告证据1、2、4、5，本院对上述证据的真实性予以采信；对被告靳悦发和靳娇霞存在异议的原告证据3，该证明中关于本案诉争房屋系原告与陈某某夫妻共有的内容虽已超出村民委员出具证明事项范围，但对该房屋建造时间及位置的表述与陈某某父亲即被告陈发元的陈述一致，该证明的内容系客观事实，本院予以采信。
关于被告靳悦强证据：对原告及其他二被告对真实性均无异议的证据1、2、3、5均无异议，对上述证据的真实性，本院予以采信；对证人靳智梁（又名靳小庄）的证言，对其陈述的原告丈夫陈某某与被告靳悦发签订协议及给付房款的事实，本院予以采信。
关于被告靳娇霞证据：原告及被告陈发元均持异议，认为买房与被告靳娇霞无关，但根据售房协议上作为一方签订主体的被告靳悦发的认可，对上述证据的真实性，本院予以采信。
根据原、被告诉辩陈述及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：原告马红霞与陈某某于1997年1月8日办理结婚登记手续，同年7月按照农村习俗举行结婚仪式。二人结婚后生活于位于沁阳市西向镇西向五街村一座小院，内有三层楼房；该房屋于1997年开始建造，房屋装修完成后二人举行结婚仪式，系原告马红霞与陈某某的共同财产。后因子女上学，原告马红霞近年长期在焦作居住生活，仅在年节时回该房居住。2014年4月20日，被告靳娇霞与被告靳悦发达成委托协议，约定由靳悦发出面为被告靳娇霞购买陈某某三层楼房一幢，价格由靳悦发做主，由其代付房款，房屋归被告靳娇霞所有。2014年4月25日，陈某某作为甲方与作为乙方的被告靳悦发签订售房协议一份，协议约定：一、甲方愿将东邻南北大路，南邻四街陈小宽，西邻五街陈发元，北邻四街陈忠成的一套独院三层楼房（东西长12.2米，南北长15.9米）售给乙方，售价为壹拾柒万元；二、乙方须在2014年4月25日付给甲方叁万元作为订金，4月30日前再付伍万元，余款须在6月15日前全部付清；三、甲方须在2014年6月25日前将楼房内家具及物品搬离，否则由乙方自行处理；四、本协议自签订之日起生效，此协议一式四份，甲、乙双方各执二份（附页.身份证复印件，签字盖章后受到法律保护）。双方本人在该协议上签字后，陈某某父亲被告陈发元在陈某某名字后签字，该协议另有靳悦勇、靳智深及陈柏木作为见证人签字。该协议后附陈某某、被告陈发元和陈柏木身份证复印件及上述三人及靳悦发、靳悦勇、靳智梁签字。2014年5月9日，陈某某出具补充协议一份，内容为：“因本人急需资金，主动与乙方协商，愿将原协议的付款时间及搬家时间提前确定为6月5日，立字为据。”2014年6月11日，陈某某出具收到条一张，内容为：“今收到靳悦发购房款壹拾柒万元正￥170000陈某某2014年6月11日”；同日陈某某另出具内容为“2014年7月5日室内东西搬离过时由乙方自行处理。”和“证明室内有床、柜等家具，无贵重物品。”的书面材料两份。2014年7月22日被告靳悦发、7月27日被告靳娇霞父亲靳悦勇分别通过靳智梁向原告马红霞在中国农业银行的银行账户卡上汇款1000元和500元作为购买房屋内家具款项。2014年8月20日，因陈某某死亡，其户口被沁阳市公安局西向派出所注销。涉案房屋自2014年8月中旬始至今由被告靳娇霞及其家人居住。此为本案事实。
本院认为，一、关于原告主体是否适格。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，原告马红霞虽非签订售房协议的一方合同主体，但因陈某某处分的房产系其与原告马红霞的夫妻共同财产，故原告马红霞作为共有人具备作为原告起诉的主体资格。二、关于2014年4月25日签订的售房协议是否有效。被告靳娇霞委托被告靳悦发代其出面与陈某某协商购房事宜并签订协议，在签订协议及交付房款过程中，本案被告陈发元作为陈某某父亲在售房协议上签字，在交付家具款时款项汇至原告马红霞银行账号，上述情形使作为被告的靳娇霞有充足的理由相信卖房系陈某某及原告马红霞夫妻二人的共同意思，且被告靳娇霞对房屋的取得给付价格合理，未违反法律规定，原告马红霞无合法理由对抗被告靳娇霞的合法取得与占有，故被告靳悦发受被告靳娇霞委托在2014年4月20日与陈某某签订的售房协议应为有效。原告马红霞辩称未经过其同意，其对买房不知情，售房协议无效的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认2014年4月25日陈某某与靳悦发签订售房协议有效。
二、驳回原告马红霞的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告马红霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 聂肖琼
审 判 员 杨媛媛
人民陪审员 刘宁宁
二〇一五年三月八日
书 记 员 张姣姣
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