湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初4830号
原告：中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行。
负责人：曾小冰，该行行长。
委托诉讼代理人：刘桂山，男，汉族。
委托诉讼代理人：欧阳肇建，女，汉族。
被告：蒋明，女，汉族。
被告：张迟林，女，汉族。
被告：郴州市泰发房地产开发有限责任公司。
法定代表人：雷丽金。
原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行(以下简称农行北湖支行)与被告蒋明、张迟林、郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘桂山到庭参加诉讼，被告蒋明、张迟林、泰发地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行北湖支行请求本院判令：1、解除原告与被告蒋明于2005年2月4日签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，判令被告蒋明偿还本息合计61675.53元，其中：本金47331.51元，正常息应收息7479.18元，复利应收息1756.75元，罚息应收息5108.1元（利息、罚息、复利暂计算至2017年12月15日，之后的利息、罚息、复利需计算至借款本金清偿完之日止）；2、判令被告张迟林承担共同还款责任，偿还原告贷款本息；3、判令被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对以上贷款的本息承担连带保证责任，偿还原告贷款本息；4、确认原告对贷款的抵押物享有优先受偿权；5、由以上3被告承担本案诉讼的一切费用。
被告蒋明、张迟林、泰发地产未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2005年2月4日，原告作为贷款人，被告蒋明作为借款人与抵押人，被告泰发地产作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》。同时，在被告蒋明申请贷款过程中，被告张迟林签署《还贷责任确认书》，承诺与被告蒋明共同承担还款责任。
2、《个人购房担保借款合同》第一至七条约定：贷款人向借款人贷款90000元，用于购房；贷款期限为180个月，采用等额本息还款；贷款年利率7.956%；本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息。《个人购房担保借款合同》第十三条、十四条约定：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人以本合同项下所购房屋作抵押，由保证人郴州市泰发房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。抵押人自愿以其购买的被告泰发地产开发的郴州市中山西街“西街综合楼”南幢408号房作为抵押……。
3、签订上述合同后，原告向被告蒋明发放了贷款，双方以被告蒋明为抵押人，原告为抵押权人，到房产部门办理了预购抵押登记手续（郴房预购2005抵字712号），该房至今未办理产权证和正式抵押登记手续。被告蒋明贷款后，在支付至2014年4月前本息后一直未再支付本息。
4、截止2017年12月15日，被告蒋明尚欠本金47331.51元，正常息应收息7479.18元，复利应收息1756.75元，罚息应收息5108.1元，逾期合计61675.53元。
判决的理由与结果
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。一、被告蒋明为购房向原告贷款90000元，原告作为贷款人，被告蒋明作为借款人与抵押人，被告泰发地产作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，该合同系各方真实意思表示，原告与被告蒋明之间已形成合法有效的金融借款合同关系，各方当事人均应按约定履行。原告在签订合同后依约向被告蒋明发放了贷款，但被告蒋明贷款后在偿还部分贷款本金和利息后，自2014年4月开始未能如期偿还本息，被告蒋明以自己的行为表明不履行还款义务，已构成违约，故原告根据合同约定诉请解除合同并要求被告蒋明偿还贷款本金47331.51元，正常息应收息7479.18元，复利应收息1756.75元，罚息应收息5108.1元，逾期合计61675.53元。（利息、复利暂计算至2017年12月15日，之后的利息和复利另计算至被告偿清为止），符合法律规定，本院予以支持。二、被告张迟林在被告蒋明贷款时向原告出具《还贷责任确认书》，承诺与被告蒋明共同承担还款责任，故被告张迟林应对被告蒋明所欠原告贷款本息承担共同偿还义务。三、根据《个人购房担保借款合同》约定，被告泰发地产在借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，故被告泰发地产应对被告蒋明未偿还贷款承担连带偿还义务。四、被告蒋明为本案贷款提供担保，且将郴州市中山西街“西街综合楼”南幢408号房作为本案贷款的抵押物为贷款提供担保，但该房只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式抵押登记手续，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告不享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行与被告蒋明签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告蒋明、张迟林共同偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行借款本金47331.51元，正常息应收息7479.18元，复利应收息1756.75元，罚息应收息5108.1元，合计61675.53元。（其中利息、罚息、复利暂计算至2017年12月15日，以后按《个人购房担保借款合同》约定的标准另行计算至贷款本金还清之日止），限本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对被告蒋明、张迟林上述所负义务承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行其他诉讼请求。
如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1342元，由被告蒋明、张迟林、郴州市泰发房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄钇瑞
人民陪审员 柳光文
人民陪审员 蔡秋玲
二〇一八年六月十三日
书 记 员 唐 忱
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。