四川省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）川民申字第2300号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨忠，男，汉族，1957年8月13日出生。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：屈智南，男，汉族，1946年1月9日出生。
共同委托代理人：陈宏，四川道略律师事务所律师。
共同委托代理人：杨鹰，四川道略律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司成都青羊支行。住所地：四川省成都市青羊区新华大道德盛路**号。
负责人：曹阳，该支行行长。
委托代理人：周平，四川海德律师事务所律师。
委托代理人：李星，四川海德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜奇，男，汉族，1959年5月22日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钟顺琼，女，汉族，1958年12月25日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市康华园实业开发有限责任公司。住所地：四川省成都市红星路四段*****号*楼303。
法定代表人：赵军，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市瑞利房地产开发公司。住所地：四川省成都市君平街***号。
法定代表人：蒋义树，该公司总经理。
再审申请人杨忠、屈智南因与被申请人中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行青羊支行）、姜奇、钟顺琼、成都市康华园实业开发有限责任公司（以下简称康华园公司）、成都市瑞利房地产开发公司（以下简称瑞利房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第5097号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
杨忠、屈智南申请再审称：（一）原判决认定事实错误。1.瑞利房产公司自愿将案涉房屋出卖价款与所欠杨忠的款项进行抵销，该抵销行为合法有效。瑞利房产公司私自将抵债房屋出售给姜奇、钟顺琼，是一房二卖的欺诈行为。一审法院对此认定为瑞利房产公司选择了不以房屋抵债方式清偿杨忠债务，是极其错误的。2.杨忠向二审法院提交了新的证据并申请证人出庭作证，康华园公司是实际开发投资人，与瑞利房产公司是一套人马，两块牌子，证人作为康华园公司办公室负责人和财务人员，其证言与其他证据能够相互印证，也符合社会生活常理，依法应当采信。二审法院却机械地以证人系康华园公司而非瑞利房产公司工作人员，且案涉房屋并非由证人交付给杨忠为由，否定证人证言的客观真实性。（二）原判决认定事实的主要证据是伪造的。瑞利房产公司与姜奇、钟顺琼签订商品房买卖合同时，已经被吊销营业执照，不具备从事商品房销售的主体资格，买卖合同是否真实，是解决案涉房屋所有权的关键。杨忠申请对合同印章的真伪进行鉴定，与成都市青羊区人民法院（2009）青羊民再字第7号民事判决所确定的借款事实没有直接关系，一、二审法院对杨忠的申请不予同意，剥夺了杨忠的诉权，并导致对案件基本事实的错误认定。（三）原判决适用法律错误。1.杨忠已付清全部房款并实际占有房屋，曾多次要求瑞利房产公司办理产权转移登记，还多次报警仍未解决，对于未能办理产权登记没有过错。一、二审法院对杨忠的停止执行申请不予支持是错误的。2.姜奇、钟顺琼签订合同时，瑞利房产公司已不具备从事商品房销售的主体资格，合同应当认定无效，且姜奇、钟顺琼未实际占有案涉房屋，一、二审法院认定案涉房屋归姜奇、钟顺琼所有，缺乏事实和法律依据。3.杨忠根据合法有效的商品房买卖合同和支付价款及占有的事实，要求确认案涉房屋的所有权，二审法院认为双方没有办理产权转移登记而不予确定，是对法律及事实的错误认识。杨忠、屈智南依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定申请再审。
农行青羊支行提交意见称：杨忠、屈智南的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院认为：（一）关于瑞利房产公司与姜奇、钟顺琼之间的商品房买卖合同是否虚假的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但有相反证据足以推翻的除外。姜奇、钟顺琼与瑞利房产公司签订商品房买卖合同，并以房屋抵押，向农行青羊支行申请办理按揭贷款，此事实已由生效的（2009）青羊民再字第7号民事判决认定。杨忠、屈智南主张前述商品房买卖合同系伪造印章签订的虚假合同，应提交充分证据推翻该判决认定的事实。但杨忠、屈智南并未提交相关证据，而仅以签订合同时瑞利房产公司已被吊销营业执照为由，怀疑有人私刻印章，冒用瑞利房产公司名义订立合同，一、二审法院对其主张不予采信并无不当。杨忠、屈智南申请一审法院对合同印章进行鉴定，但未提交初步证据证明印章可能为虚假，一审法院对鉴定申请不予支持亦无不当。杨忠、屈智南关于原判决认定事实的主要证据是伪造的申请再审理由不成立。
（二）关于杨忠、屈智南是否实际占有房屋的问题。其一，一审法院强制执行时，案涉房屋并非杨忠、屈智南实际占有使用。杨忠、屈智南也没有充分证据证明其将案涉房屋交由他人占有使用。其二，二审法院就杨忠与李晓兵合同纠纷一案作出的（2006）成民初字第169号民事判决认定，瑞利房产公司与屈智南签订商品房买卖合同后未实际交付房屋。杨忠、屈智南并无充分证据推翻该生效判决认定的事实。其三，杨忠、屈智南主张其占有房屋的证据只有2名证人证言，证实瑞利房产公司曾将房屋钥匙交给杨忠、屈智南。由于证人系康华园公司员工，而杨忠原系康华园公司法定代表人，且证人所陈述的事实并非亲历行为，二审法院未予采信并无不当。因此，杨忠、屈智南提交的证据不足以证明其实际占有房屋的事实，二审法院未予认定并无不当。至于一审法院认定瑞利房产公司选择不以房屋抵债方式清偿杨忠债务，固然缺乏依据，但二审法院已予纠正，故杨忠、屈智南关于原判决认定事实错误的申请再审理由不成立。
（三）关于法律适用问题。1.关于姜奇、钟顺琼与瑞利房产公司的商品房买卖合同的效力。法律规定法人被吊销营业执照后，不得从事生产经营活动，目的是加强对市场主体的管理，维护正常的社会经济秩序，该规定系管理性的强制性规范，一般不影响民事合同的效力。瑞利房产公司被吊销营业执照后，虽不能开展正常的生产经营，但仍可从事清算活动，包括处置剩余财产。因此，杨忠、屈智南关于瑞利房产公司被吊销营业执照后与姜奇、钟顺琼签订的商品房买卖合同无效的主张，缺乏法律依据。2.本案系房地产开发商就同一商品房订立数个买卖合同而引发的纠纷。瑞利房产公司就案涉房屋先后与屈智南（杨忠）和姜奇、钟顺琼分别签订商品房买卖合同。人民法院依据生效判决和债权人农行青羊支行的申请，对案涉房屋进行强制执行时，杨忠、屈智南提出异议，要求停止执行，并要求确认其对案涉房屋的所有权。关于“一房二卖”纠纷中的保护顺序，现行法律和司法解释均无明确规定，可参照最相类似的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条。该条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”因此，如果各受让方均未办理权属变更登记的，优先保护已经实际占有房屋的一方。从现有证据看，一审法院强制执行时，案涉房屋被案外人占有使用，姜奇、钟顺琼提交的授权委托书和租赁协议表明其将房屋出租给案外人，而杨忠、屈智南提交的证据不足以证明其实际占有了房屋。一审法院将案涉房屋作为姜奇、钟顺琼的财产予以执行，适用法律并无不当。此外，杨忠、屈智南签订商品房买卖合同后，未办理备案登记，对引发一房二卖的纠纷有过错，而姜奇、钟顺琼办理了抵押备案登记，行使权利更积极，一、二审法院优先保护姜奇、钟顺琼的合法权益，符合诚实信用原则。杨忠、屈智南要求确认其对案涉房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据。
综上，杨忠、屈智南的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回杨忠、屈智南的再审申请。
审 判 长 赵爱民
审 判 员 胡 钉
代理审判员 蔡莹莹
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 李新华