黑龙江省佳木斯市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）黑08行终16号
上诉人（原审第三人）李明，男，1977年5月20日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
上诉人（原审被告）佳木斯市不动产登记中心,住所地佳木斯市政府*号楼。
法定代表人付礼鹏，主任。
委托代理人徐庆国，该中心副主任。
委托代理人高云超，该中心法律顾问。
被上诉人（原审原告）刘利民，女，1970年2月26日出生，汉族，住佳木斯市郊区。
委托代理人孙涌翔，黑龙江三江律师事务所律师。
原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区莲江口镇镇北社区。
法人代表人刘毅，经理。
委托代理人李晓奇，该公司职员。
上诉人李明、佳木斯市不动产登记中心因房屋行政登记一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2017)黑0811行初48号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2014年5月14日，第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司向第三人李明借款人民币300万元。同日，第三人李明与第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，第三人东辰公司将座落于莲江口镇莲花路北、长虹街东的莲江壹号2号楼116、117地下号商服、116面积203.92平方米,117面积140.38平方米，（每平方米6500元）、地下面积1551.31平方米（每平方米2800元）卖给第三人李明。同日，第三人李明在原佳木斯市莲江口房产管理处办理了包括6-0001-001-000116在内的佳房他字第20140025号房屋他项权证。2011年4月16日，原告刘利民的女儿杜鑫与第三人黑龙江东辰房地产开发有限公司签订了房屋征收补偿安置协议书。协议约定：“安置地点：A栋楼商服，从东向西按顺序安置”。2014年12月18日，原告与第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司签订房屋回迁安置合同，第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司为原告刘利民安置了第三人李明与佳木斯东辰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及20140025号房屋他项权证中6-0001-001-000116号房屋，原告于当日交纳了物业费、水费、电费维修基金等费用办理了房屋进户手续，第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司将该房屋交付给原告。经第三人（申请执行人）李明申请，2017年4月28日，佳木斯市中级人民法院依据（2016）佳仲裁字第25号裁决书作出了（2017）黑08执8号执行裁定书，查封了原告刘利民使用的6-0001-001-000116号房屋，刘利民对此查封提出了执行异议。2017年7月19日佳木斯市中级人民法院作出了（2017）黑08执异76号执行裁定书，“认为第三人李明与第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司于2014年5月14日办理了争议房屋他项权证。同年12月18日佳木斯东辰房地产开发有限公司与刘利民签订的房屋回迁安置合同，佳木斯东辰房地产开发有限公司在明知上述争议房产已经办理了他项权证的情况下，未经权利人李明同意，将已抵押的房产通过签订回迁安置合同，以产权调换的形式转让给案外人刘利民，故案外人刘利民的异议请求不能阻却对争议房产的执行。裁定驳回案外人刘利民的异议请求”。刘利民收到执行异议裁定后向佳木斯市中级人民法院提起执行异议之诉，案件正在审理中。原告以原佳木斯市莲江口房产管理处在房屋未确权的情形下颁证行为所依据的主要证据不足，要求：1、撤销向第三人李明颁发的佳房他字第20140025号他项权证。2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，2011年4月16日，原告女儿杜鑫与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订了房屋征收、补偿安置协议书。协议约定：“安置地点：A栋楼商服，从东向西按顺序安置”。其中的A栋楼即为2号楼。黑龙江东辰房地产开发有限公司与原告女儿签订房屋征收、补偿安置协议书后，于2012年3月14日变更为佳木斯东辰房地产开发有限公司股东，其权利义务由佳木斯东辰房地产开发有限公司行使。佳木斯市机构编制委员会于2016年7月26日作出佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》，批复如下：“佳木斯市莲江口房产管理处变更为被告内设机构”
原审法院认为，原告女儿杜鑫与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订的房屋征收、补偿安置协议书真实、有效，刘利民就此未提出异议，视为认可。据此，第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司应为原告刘利民安置房屋。原告刘利民提起诉讼，主体适格。原佳木斯市莲江口房产管理处于2016年7月26日变更为被告的内设机构，故被告主体适格。2012年3月14日起，黑龙江东辰房地产开发有限公司的权利义务由第三人东辰公司行使，故第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司主体适格。依据《房屋登记办法》第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记薄的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）主债权合同；（五）其他必要材料。根据上述规定，办理房屋他项权证必须具备登记薄及房屋所有权证书或者房地产权证书，本案中，被告在没有房屋登记薄和房屋所有权证书或者房地产权证书必备要件的情况下，为第三人李明颁发他项权证事实不清、主要证据不足，未尽到审查义务，被告的行政行为属于程序违法，应当予以撤销。依据《房屋登记办法》第二十五条、第四十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：撤销被告佳木斯市不动产登记中心（原佳木斯市莲江口房产管理处）于2014年5月14日为第三人李明颁发的佳房他字第20140025号房屋他项权证中所涉6-0001-001-000116号房屋的抵押登记。案件受理费50元由被告承担。
李明上诉称：一、第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司主体资格不适格。原审认定佳木斯东辰房地产开发有限公司是由黑龙江东辰房地产开发公司变更而来，与客观事实不符。两个公司至今仍分别处于存续状态。其工商档案中有明确记载。黑龙江东辰房地产开发有限公司是独立法人，即使是佳木斯东辰房地产开发有限公司的股东，其权利义务仍由自身行使，不能由佳木斯东辰房地产开发有限公司行使。二、《房屋登记管理办法》第三十一条规定，由开发建设取得的房屋所有权不予颁发房屋所有权证书。佳木斯东辰房地产开发有限公司作为房地产开发企业，只有将房屋出售给买受人后，房产管理部门才能将房地产所有权证颁发给买受人。没有任何一家房地产开发企业是在取得房屋所有权证后再将房屋对外出售的。三、本案的抵押权是由佳木斯东辰房地产开发有限公司与上诉人李明之间办理的，佳木斯东辰房地产开发有限公司对其自行开发建设的房屋享有所有权，有权对外进行抵押。四、佳木斯市莲江口房产管理处有权办理莲江壹号小区的所有房屋产权登记和抵押登记，上诉人李明与佳木斯东辰房地产开发有限公司到该部门办理的抵押权登记并无不当。要求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担诉讼费用。
佳木斯市不动产登记中心上诉称：原审判决认定佳木斯市莲江口房地产管理处变更为被告内设机构。佳木斯市机构编制委员会作出的佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》中并未明确规定佳木斯市莲江口房地产管理处变更为被告内设机构。原审认定事实错误。原佳木斯市莲江口房产管理处至今未将该案的抵押登记及房产档案移交给上诉人佳木斯市不动产登记中心，上诉人佳木斯市不动产登记中心主体资格不适格。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人刘利民辩称：一、2011，刘利民以女儿的名义与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订房屋征收补偿安置协议书。2012年黑龙江东辰房地产开发有限公司出资成立佳木斯东辰房地产开发有限公司，黑龙江东辰房地产开发有限公司作为佳木斯东辰房地产开发有限公司的大股东。佳木斯东辰房地产开发有限公司成为开发主体，是黑龙江东辰房地产开发有限公司的项目公司。2014年，佳木斯东辰房地产开发有限公司将涉案房屋安置给刘利民。上诉人李明提出佳木斯东辰房地产开发有限公司主体不适格错误。二、2016年，佳木斯市编委下发佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》，佳木斯市不动产登记中心成立。莲江口房产管理处正式成为佳木斯市不动产登记中心的内设机构。由佳木斯市不动产登记中心行使本市房屋登记的权利。故佳木斯市不动产登记中心提出其不符合被告主体资格的理由不成立。请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司未提交陈述意见。
本院经审理查明：2011年4月16日，被上诉人的女儿杜鑫代表其母刘利民与黑龙江东辰房地产开发有限公司签订房屋征收补偿安置协议。约定：“安置地点：A栋楼商服，从东向西按顺序安置”。其中的A栋楼即为2号楼。2012年3月，原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司成立，黑龙江东辰房地产开发有限公司是该公司的股东之一。黑龙江东辰房地产开发有限公司与被上诉人签订的房屋征收补偿安置协议由第三人承受。2014年5月14日，原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司向上诉人李明借款300万元。同日，上诉人李明与原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司签订两份商品房买卖合同，其中一份合同约定，将位于莲江口镇莲花路北长虹街东2号楼一层116号商服门市房屋（面积为203.92平方米）卖给上诉人李明。同日，佳木斯市莲江口房产管理处为上诉人李明颁发了佳房他字第20140025号房屋他项权证，将产籍号为6-0001-001-000116号房屋办理了抵押登记。2014年12月18日，被上诉人与原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司签订房屋回迁安置合同，约定将涉案房屋安置给被上诉人刘利民。该合同系对原安置协议的补充和完善。同日，被上诉人刘利民交纳了物业费、水费、电费维修基金等费用，办理了房屋进户手续，原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司将产籍号6-0001-001-000116号房屋交付给被上诉人刘利民，之后上诉人刘利民一直实际占有使用。2017年4月28日，经上诉人李明申请，佳木斯市中级人民法院依据（2016）佳仲裁字第25号裁决书作出（2017）黑08执8号执行裁定，查封6-0001-001-000116号房屋，刘利民提出执行异议。2017年7月19日，佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08执异76号执行裁定，驳回案外人刘利民的异议请求。刘利民向佳木斯市中级人民法院提起执行异议之诉，案件正在审理中。另查明，2016年7月26日，佳木斯市机构编制委员会作出佳编【2016】106号《佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》，确定佳木斯市的不动产登记职权由佳木斯市不动产登记中心继续行使。
本院认为，根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，向登记机关提供房屋所有权证书或者房地产权证书是办理房屋他项权证的必备要件，而上诉人李明和原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司在佳木斯市莲江口房产管理处提出办理他项权证申请时，未提供房屋所有权证书或者房地产权证书，佳木斯市莲江口房产管理处在缺少登记材料，且未尽到审查义务的情况下，为上诉人李明办理房屋他项权利证书的行政行为属认定事实不清，程序违法，应当予以撤销。佳木斯市机构编制委员会于2016年7月26日作出佳编[2016]106号《关于佳木斯市不动产登记中心“十定”方案的批复》之后，原佳木斯市莲江口房产管理处的登记职权已变更给佳木斯市不动产登记中心。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据该规定，上诉人佳木斯市不动产登记中心作为原审被告主体适格。上诉人佳木斯市不动产登记中心提出原佳木斯市莲江口房产管理处至今未将该案的抵押登记及房产档案移交给上诉人佳木斯市不动产登记中心，其主体资格不适格的理由无法律依据，本院不予支持。原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司向上诉人李明借款，将涉案房屋抵押给上诉人李明。之后，原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司又与被上诉人刘利民签订房屋回迁安置合同，将涉案房屋安置给被上诉人刘利民。佳木斯东辰房地产开发有限公司与本案有利害关系，故原审将其列为本案第三人并无不当。上诉人李明提出原审第三人佳木斯东辰房地产开发有限公司不具备主体资格的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李明承担50元。由上诉人佳木斯市不动产登记中心承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 石广玉
审判员 卢伟艳
审判员 孙应白
二〇一八年五月四日
书记员 李春静