四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第540号
上诉人（原审被告）曾亮，男，汉族，生于1962年2月13日。
委托代理人廖大成，四川联衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王玉琼，女，汉族，生于1966年7月12日。
委托代理人易世平，四川风行律师事务所律师。
原审被告曾国京，男，汉族，生于1937年8月29日。
委托代理人付平，四川联衡律师事务所律师。
王玉琼诉曾亮、曾国京房屋买卖合同纠纷一案，曾亮不服绵阳市涪城区人民法院作出的（2014）涪民初字第7065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年5月16日，被告曾国京以曾亮的名义从绵阳市房产总公司购得位于绵阳市涪城区御营路御营小区7幢4楼2号的房屋一套，成交价款为12134.77元。同年6月6日，曾国京再次以曾亮的名义与原告签订《购房协议》一份，约定甲方（曾亮）将上述房屋出售给乙方（原告王玉琼），约定价款为32000元，该款在签订协议时由乙方一次性支付给甲方，乙方付款的同时，甲方将《直管公房买卖契约》、发票、身份证复印件等手续交乙方保存。此外，双方还就权属登记作如下约定：“甲方负责将房屋产权证、土地使用证过户给乙方，所发生的一切费用由乙方承担。甲方向乙方只提供领证及办理过户的一切手续，并保证所出售的房屋合法，保证能办理两证。否则，甲方退还乙方的房款”。当日，原告向被告曾国京支付购房款30000元，由曾国京出具收条为凭。同时，曾国京按协议约定将《直管公房买卖契约》、发票、加盖曾亮私章的曾亮身份证复印件交由原告保管，并将案涉房屋的钥匙交付给原告。2011年7月10日，原告向曾国京支付剩余购房款2000元。原告于2001年6月6日取得案涉房屋钥匙后即占有、使用该房屋（自用、出租等）至今。2003年5月13日，原告向绵阳市地方税务局第一征收分局申请缴纳了案涉房屋买卖的相关税费。该房屋使用的水、电、气帐户客户名称均系原告。2008年5.12汶川地震后，国家为房屋受灾群众发放的救灾款也由原告领取，二被告对此未提出异议。另查明，2002年2月6日，绵阳市房产管理局为曾亮办理了案涉房屋的房屋所有权证书，此后，曾国京将该证书交给原告。2006年5月31日，绵阳市国地资源局为曾亮办理了案涉房屋的国有土地使用权证书，目前，该证书由原告持有。2006年，原告取得上述证书后找到被告曾亮，要求其协助原告办理案涉房屋的权属转移登记，曾亮则让原告找曾国京。此后，原告多次找到曾国京协商均未果。原告遂提起诉讼。庭审中，曾亮称其委托曾国京代为管理案涉房屋，如出租、使用等，但未委托其出售房屋，所以原告找到其要求办理转移登记时其表示让原告找曾国京，还称此后其没有主动找过原告。曾国京则将称曾亮请其代管案涉房屋，因其缺钱，就自行做主将该房屋出售给原告，曾亮对此并不知情。后来原告于2006年找到曾亮，要求办证，曾亮拒绝后，其就想既然曾亮不同意，就把钱退给原告，原告退回房子就行了。但此后其未找原告退款，也未要求原告向其返还案涉房屋。
原审法院认为：原告以较为合理的对价购买曾亮所有的案涉房屋，并由被告曾国京代曾亮与原告签订购房协议，该协议系原告和曾国京的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对此，原、被告均不持异议。在该协议缔结过程中，曾国京虽未向原告出具曾亮的书面授权书，但曾国京与曾亮系父子关系，其代理曾亮处分房屋，符合常理。且事实上曾国京已代曾亮购买了案涉房屋，持有购买该房屋的合同、票据原件及钥匙，并向原告交付了加盖曾亮私章的身份证复印件，这进一步让原告确信其得到了曾亮的授权。在此情形下，原告才与曾国京签订案涉协议，并足额支付购房款。由此可知，原告在与曾国京签订该协议时，是善意且无过失的。即使曾国京未获曾亮授权，对原告而言，曾国京的行为也构成表见代理，依法应由被代理人曾亮承担相应的法律后果。被告曾国京代理曾亮于2001年6月6日与原告签订的《购房协议》合法有效，对曾亮具备法律约束力。原告的该项诉讼请求与事实相符，于法有据，该院予以认可。被告曾亮辩称其未向曾国京授权出售房屋，对曾国京与原告签订协议一事也不知情，对该协议也不予追认，故要求驳回原告的诉讼请求。对此，该院认为，即使曾国京在出售房屋前未征得曾亮同意，事后也未向其告知实情。但曾亮最迟也应当在2006年原告要求其协助办理权属过户登记时知晓此事。然而其除不协助原告办理权属转移登记外，在此后长达八年间未以房屋所有权人的身份向原告主张过权利，默认原告对其房屋进行占有、使用、收益和处分。依照最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条之规定，应当视为其以行为对案涉协议进行了追认，故被告曾亮的该项抗辩不成立，该院不予采纳。该协议签订后，被告曾国京代曾亮按约履行了交付房屋的义务。但从2006年6月其取得案涉房屋房屋所有权证书和国有土地使用权证书后至今仍未为原告办理权属转移登记，应属违约。现原告主张被告曾亮为其办理权属转移登记，既符合法律规定也合乎合同的约定，被告曾亮应当依法依约履行。原告的该项诉讼请求成立，该院予以支持。遂作出（2014）涪民初字第7065号民事判决及补正裁定，判决：一、确认2001年6月6日被告曾国京代被告曾亮与原告王玉琼签订的《购房协议》合法、有效；二、被告曾亮于本判决生效后立即协助原告王玉琼办理位于绵阳市涪城区御营路御营小区7幢4楼2号房屋的权属转移登记。
宣判后，曾亮不服，向本院提起上诉称：一审判决将无处分权人曾国京与被上诉人签订的《购房协议》认定成合法、有效的协议，没有任何事实依据和法律依据。不仅凭想当然地编造表见代理的事实，还编造“被代理人”（上诉人）已经开始履行合同义务的事实。完全是颠倒黑白，混淆是非。根据《合同法》第四十九条之规定，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为才有效。上诉人没有委托曾国京处分房屋的认可授权，虽然是父子关系，在法律上并不产生除监护权之外的其他法定代理权。被上诉人与曾国京签订《购房协议》后，第一次（也是唯一一次）找到上诉人请求追认《购房协议》的效力时，上诉人就明确告诉了被上诉人，不同意出卖该房屋（这是被告人在法庭上陈述的事实）。在这样的情况下，一审法院凭什么认定构成表见代理？《购房协议》中约定的被代理人的义务是变更房屋所有交和土地使用权。这种不动产物权的转让，必须经依法登记才发生物权转让的效力。一审判决上诉人在该判决生效后才履行该房屋变更登记的义务。就说明没有履行合同约定的交付义务。判决又凭什么认定为“被代理人已经开始履行合同义务”，视为对合同的追认？一审判决还自相矛盾，一方面认为构成表见代理，产生有权代理的后果，代理行为对被代理人有效；另一方面又认为是无权代理，被代理人通过履行合同义务的方式“追认”合同的效力。究竟是有权代理还是无权代理，抑或是二者皆而有之？一审判决陷入不能自圆其说的逻辑错误之中，就其根本原因，还是一审判决硬要把无效的《购房协议》认定为有效协议所陷入的思维困境。这是典型的枉法裁判。为维护上诉人的物权不受侵犯，恳请二审法院撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求。
王玉琼答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
原审被告曾国京答辩称：卖房的时候确实没有经过曾亮的同意，签订协议后一直很后悔，请求法院查明事实予以改判。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：曾国京系曾亮之父，还曾代理曾亮购买涉案房屋，且曾国京以曾亮名义与王玉琼签订《购房协议》时持有购买该房屋的合同、票据原件及钥匙，并向王玉琼交付了加盖曾亮私章的身份证复印件，此后又向王玉琼交付了房屋的权属证书，故王玉琼在交易过程中有理由善意的相信确信曾国京具有代理曾亮处分该房屋的授权。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，即使曾国京出卖房屋未获曾亮授权，其行为也构成表见代理，依法应由被代理人曾亮承担相应的法律后果。一审判决确认本案《购房协议》有效，判令曾亮协助办理房屋权属过户登记并无不当，上诉人曾亮的上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾亮承担。
本判决为终审判决。
审判长 冯安石
审判员 李 维
审判员 文 焱
二〇一五年三月六日
书记员 龚泾羽