江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02282号
上诉人（原审被告）王亦农，居民。
上诉人（原审被告）王瑜，居民。
共同委托代理人乐涛、张磊，上海厚普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盐城市百盛物业有限公司，住所地盐城市双元东路9号怡景花园城14号楼301室。
法定代表人韩志辉，该公司董事长。
委托代理人汪德贵，该公司经理助理。
上诉人王亦农、王瑜因与被上诉人盐城市百盛物业有限公司（以下简称百盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中百盛物业公司诉称，被告系盐城市明珠苑20号楼301室业主，房屋建筑面积168.06平方米，被告在入住房屋时与我公司签订了《“明珠苑”物业管理委托合同》，我公司按约提供了物业管理服务，被告未能按约缴纳物业管理费，现要求被告交纳物业管理费6050元并承担逾期违约金按每日的0.5‰元，并要求被告承担本案诉讼费用。
一审中王亦农辩称，我住盐城市明珠苑20号楼301室，房屋面积是168.06平方米情况属实，该房屋属我与我妻子梁中香共有。我没有交纳2009年4月至2014年12月的物业管理费的情况属实。但我不交纳物业管理费是因为房屋东墙体严重渗水，前后阳台渗水，墙体多处泛碱，房屋墙体下层断裂，楼板有多处裂纹，下水道不畅，车库潮湿，小区管理混乱，安全得不到保障，随意断电停水等。
一审中王瑜未到庭亦未提供相应证据。
一审法院经审理查明，被告王亦农系盐城市明珠苑20号楼301室业主，其妻子梁中香与被告王瑜系产权共有人，房屋建筑面积168.06平方米。2007年8月5日盐城苏源房地产有限公司与原告百盛物业公司签订了盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同，2008年7月5日，被告王瑜与原告百盛物业公司签订了《“明珠苑”物业管理委托合同》，合同约定原告为明珠苑小区提供物业服务包括房屋共用部分维修、养护和管理，产权属业主且共用的设施的维修、养护和管理以及绿化管理和服务，清洁管理和服务，保安服务和管理等，同时约定多层按每月0.48元／平方米的标准，同时约定物业管理有关费用的变动，以政府有关部门文件或业主委员会的决定为准。2014年10月18日盐城苏源房地产有限公司与原告百盛物业公司续订了盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同。合同还对其他事项作了约定。被告入住盐城市明珠苑20号楼301室后，一直未交纳物业管理费，经原告多次催要，被告仍未按约定交纳。为此，原告于2015年1月诉至一审法院，要求被告王亦农支付从2009年4月至2014年12月期间的物业管理费合计人民币6050元，并要求被告承担逾期违约金按每日的0.5‰元及本案的诉讼费用。
以上事实，有原告提供的2007年8月5日、2014年10月18日盐城苏源房地产有限公司与原告百盛物业公司签订的盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同、2008年7月5日被告王瑜与原告百盛物业公司签订的《“明珠苑”物业管理委托合同》、营业执照、资质证书、费用催要通知书、住户登记表、盐市价发（2011）56号通知一份及都价发（2008）82号关于“明珠苑”普通住宅物业服务费的批复、被告王亦农提供的盐城晚报剪报一份、照片复印件一组以及双方当事人庭审陈述存卷佐证。
一审法院认为，原告百盛物业公司与被告王瑜签订的“明珠苑”物业管理委托合同及盐城苏源房地产有限公司与原告百盛物业公司签订的盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同均符合国家法律规定，合法有效。原告应依照合同约定履行自己的义务。物业服务主要内容就是对业主共有部分建筑设施进行维修、养护和管理；保障小区的公共安全。被告提出房屋东墙体严重渗水，前后阳台渗水，墙体多处泛碱，房屋墙体下层断裂，楼板有多处裂纹等系房屋质量问题，原告曾找开发商协调未果，被告应当向开发商主张权利。至于被告辩称的下水道不畅，车库潮湿，安全得不到保障，小区管理混乱，随意断电停水等，虽被告提供了盐城晚报的剪报及有关照片复印件作为证据，但被告未能提供具体的照片的摄影时间及具体小区的什么部位，证据不能足以证明被告辩称的主张，一审法院对此不予采纳。作为被告的业主应当按合同约定及有关物价部门核准的标准支付相应的物业管理费。被告未按合同约定缴纳物业管理费，引起讼争，被告应负全部责任。关于原告主张的逾期违约金按每日的0.5‰元，因合同中未作约定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告王亦农、王瑜支付原告盐城市百盛物业有限公司自2009年4月起至2014年12月止的物业管理费人民币6050元。于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告盐城市百盛物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告王亦农、王瑜负担。
上诉人王亦农、王瑜不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人王瑜未入住案涉小区，《“明珠苑”物业管理委托合同》中的“王瑜”签名也非王瑜本人所签，王瑜非本案的适格被告；2、被上诉人百盛物业公司未履行自己的义务，对共有部分需要维修的设施未予维修、下水道不畅、车库潮湿、房屋主体下沉断裂、小区管理混乱、安全得不到保障、随意断电停水，对此媒体也有报道，上诉人一审中也已提供证据证明，因被上诉人未尽到物业管理责任，上诉人有权拒付物业管理费。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人百盛物业公司二审答辩称，1、《商品房买卖合同》、《自行车库买卖协议》、房屋校验单、业主入户联系函、家庭情况登记表、装饰装修管理协议以及《“明珠苑”物业管理委托合同》均可证明王瑜为小区业主，其是否入住并不能免除其交纳物业管理费的责任，其被告主体资格适格。2、对上诉人反映的共有部分质量问题，被上诉人向开发商交涉后进行整改，未再发生进水情况；被上诉人的物业管理服务曾多次得到相关部门表彰，上诉人所称小区安全得不到保障、随意断电停水的情况不存在。3、《“明珠苑”物业管理委托合同》对滞纳金有明确约定，原审判决对上诉人已予照顾。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决相同，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，1、2007年8月5日盐城苏源房地产有限公司与百盛物业公司签订的《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》中约定的物业服务费收费标准为多层住宅0.48元／月.平方米。2、2008年6月25日盐城市盐都区物价局对明珠苑普通住宅物业服务费的收费标准作出都价发（2008）82号批复中载明“鉴于小区业主委员会尚未成立，暂定普通住宅的物业服务费每月每平方米0.40元，允许在20%的幅度内上下浮动”。
本院认为，1、上诉人王亦农、王瑜及案外人梁中香、朱靓作为买受人共同购买明珠苑20号楼301室住宅，并作为共有权人办理了房产权属证书，均系案涉房屋的业主，王瑜是否入住该小区，并不成为其免除交纳物业管理费的理由，王瑜在本案中诉讼主体资格适格。2、2007年8月5日开发商盐城苏源房地产有限公司与百盛物业公司签订《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》，已约定物业服务费收费标准为多层住宅0.48元／月.平方米，该物业服务收费标准，经盐城市盐都区物价局进行审核，可作为收费的依据。3、王亦农、王瑜上诉称《“明珠苑”物业管理委托合同》中的“王瑜”签名非王瑜本人所签、并申请对“王瑜”签名的真实性进行司法鉴定，对此，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对于明珠苑20号楼301室住宅业主是否与百盛物业公司已签订物业管理服务合同，并不影响百盛物业公司根据《盐城“明珠苑”前期物业管理委托合同》约定的收费标准和物价管理部门的审批收取物业服务费。被上诉人百盛物业公司按约提供了物业管理服务，上诉人应按约缴纳物业服务费用。4、关于上诉人所称房屋质量问题，并非被上诉人百盛物业公司的物业服务范围；对于小区公共设施问题，被上诉人也已着手改造部分公共设施；对于小区管理问题虽然在一定程度上存在，但被上诉人百盛物业公司作为物业服务企业，在提供服务过程中难免存在一些瑕疵问题，对于所存在的瑕疵问题，应当进一步加强管理，提高服务质量，但不能成为上诉人拒绝缴纳物业费的法定事由。上诉人认为服务质量差，不应收取物业费的主张，本院不予采信。综上，上诉人王亦农、王瑜的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采信。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王亦农、王瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 刘 湘