河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终9377号
上诉人（原审原告）：河南嘉瑞餐饮服务有限公司。
法定代表人：吴亚召，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：欧阳继华，北京市律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝喜红，北京市律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王丽君，女，1967年3月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：闫春生，河南信永律师事务所律师。
上诉人河南嘉瑞餐饮服务有限公司（以下简称嘉瑞公司）因与上诉人王丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉瑞公司的委托诉讼代理人欧阳继华、郝喜红，上诉人王丽君的委托诉讼代理人闫春生到庭接受了询问。本案现已审理终结。
嘉瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判王丽君退还嘉瑞公司房屋租金374667元；王丽君赔偿嘉瑞公司装修及撤店相关损失673244元；王丽君赔偿嘉瑞公司经营损失156.4万元。事实和理由：1.一审判决嘉瑞公司承担损失的20%错误。嘉瑞公司在发出恢复供水通知后，王丽君没有恢复供水，且明确表示若嘉瑞公司不承担消防改造费用，便不予恢复，王丽君构成根本违约。嘉瑞公司试图使用桶装水营业时，王丽君的施工人员上门闹事，每次都以报警方式解决。嘉瑞公司依据《房屋质量合同》及《合同法》，通知王丽君解除合同，撤店退租，合理合法。合同约定王丽君应给嘉瑞公司开具发票及水电费发票，但王丽君一直未履行。根据合同约定，书面通知王丽君解除双方签订的合同，合法有效。嘉瑞公司不应承担任何责任。2.一审认定应退租金起算期顺延十天，酌定为2017年12月19日不妥。王丽君2017年12月2日将店面水源切断，导致无法经营，租金变成了损失。王丽君于2017年12月8日签收嘉瑞公司邮寄送达的解除合同通知，解除自到达之日起生效，退还租金应从2017年12月8日起算，应退租金374667元。3.因违约造成的经营损失，双方合同约定有赔偿计算方式，且法律有明确规定，一审法院对因王丽君违约造成的经营损失156.4万元不予支持是错误的。
王丽君辩称，同王丽君的上诉意见一致。
王丽君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉瑞公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.嘉耀（天津）餐饮管理有限公司（以下简称嘉耀公司）与王丽君于2017年7月9日签订《房屋租赁合同》，并支付押金和首笔租金，嘉耀公司是本案合同关系中的合法承租人。2.2017年11月13日合同是王丽君单方签订的，吴亚召称要将合同拿到总部盖章。王丽君对嘉瑞公司何时在合同上盖章不知情，且嘉瑞公司至今未将合同原件交给王丽君，也未支付任何租赁费用。嘉瑞公司作为承租人的身份尚未确定，其无权处分嘉耀公司与王丽君签订的《房屋租赁合同》。3.嘉耀公司未向王丽君明确开票信息，且存在承租主体变更的情况，王丽君不可能开具发票。嘉瑞公司和嘉耀公司均不能以王丽君未及时交付发票，直接行使合同解除权。4.王丽君未收到嘉瑞公司的《解除合同通知》，在经他人得知嘉瑞公司或嘉耀公司欲解除合同时，于2017年12月18日起诉嘉瑞公司、嘉耀公司、吴亚召，该案件与本案应合并审理。5.嘉瑞公司一审提交的多份合同均是在嘉瑞公司成立日期2017年10月20日之前签订，与合同有关的装饰装修损失，一审不应支持。6.施工工人在向嘉耀公司索要工程款及工资时，剪断水管，王丽君得知后立即安排维修，王丽君不应承担任何责任。7.嘉耀公司占用商铺至今，且在已支付租金的使用期限内。嘉瑞公司将商铺内装修装饰物拆毁，故意毁坏嘉耀公司财物，嘉瑞公司应承担损失及法律后果。
嘉瑞公司辩称，1.嘉耀公司和王丽君2017年7月9日签署合同中约定，嘉耀公司有权在合同履行期间转让给关联公司。2017年11月13日，三方达成合意，嘉瑞公司和王丽君在2017年10月13日签署本案的房屋租赁合同。双方在王丽君的桔子酒店办公室签署合同共四份，双方各两份，不存在所谓空白合同或拿走没有给王丽君的问题。合同第一页、签署页都有王丽君的签字按手印，明确写了日期、电话，并非空白合同，合同从签署当天开始生效。2.开发票是王丽君的法定义务，合同明确约定应在何时开具发票。3.嘉瑞公司依照合同约定的双方送达通知和函件的收件人、收件地址邮寄合同解除通知，王丽君已实际签收。4.嘉瑞公司提交的所有的关于损失的证据都合法有效，也实际发生。王丽君称营业执照日期跟签订合同日期不符，因为嘉瑞公司是后来注册成立的，开工时还没签合同，是后来补签。5.嘉瑞公司不欠任何人装修工程款，工人与嘉瑞公司没有任何矛盾，是王丽君带动的工人闹事。6.2017年12月7日已经通知解除合同，合同中明确要求王丽君交接房屋，损失应由王丽君承担。
嘉瑞公司向一审法院起诉请求：王丽君退还租金374667元，赔偿装修损失606275元，赔偿撤店损失66210元，赔偿设计费8000元，赔偿经营损失1564000元。
一审法院认定事实：2017年7月9日，王丽君（作为甲方）与嘉耀公司(作为乙方、嘉瑞公司的关联公司），签订一份《房屋租赁合同》，主要约定有：王丽君同意将位于郑州市金水区96号一层商铺桔子酒店南侧6#商铺的房屋出租给嘉耀公司使用，使用面积110平方米，年租金56.2万元；该房屋租赁期限共五年，自2017年8月10起至2022年8月9日止；如果嘉耀公司开业后，双方无论因任何事情产生意见或纠纷，王丽君或业主或物业服务公司均不得直接或间接（例如通过物业服务公司）借用停水、停电、停气的方式干扰嘉耀公司正常经营，而应通过正当途径加以解决，否则嘉耀公司可参照上月每天平均销售额，从支付给王丽君的租金中直接扣除相应的销售额损失。王丽君有权向嘉耀公司因嘉耀公司与相邻各方因施工及日常运营中各方产生的纠纷及运营而产生的损失进行求偿，赔偿费用以天为单位直至纠纷解除，经嘉耀公司同意后可从履约金中扣除该费用，如因王丽君原因嘉耀公司造成损失，王丽君亦应据实赔偿，该费用可从租金中扣除。嘉耀公司有权向王丽君因嘉耀公司在本合同有效期内与相邻各方因施工及日常运营中各方产生的纠纷及运营而产生的损失进行求偿，赔偿费用以天为单位直至纠纷解除。嘉耀公司可经通知将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司、附属公司或关联公司，前提是该受让方继承和履行嘉耀公司在本合同项下的一切权利和义务；有下列情形之一，嘉耀公司有权提前终止本合同，并要求王丽君赔偿其遭受的损失：王丽君违反其保证责任或违反本合同的其他规定，在嘉耀公司书面通知后十（10）内（注：此处应为十日）未及时补救，致使嘉耀公司不能正常对外营业或使嘉耀公司权益受到实质的损害的，嘉耀公司有权提前终止合同并书面通知王丽君，王丽君应及时退还嘉耀公司结余的款项、履约保证金，租金照实结算；未及时向嘉耀公司交付正式有效的发票。租赁期满或提前终止时，嘉耀公司应搬离其全部财产和装置，以清洁良好状态交还王丽君，无需恢复至租赁前原状。嘉耀公司对正常使用的损耗不承担任何责任，嘉耀公司租赁期间添置的设备、设施可自行收回，不可拆除的视为王丽君所有。合同期满或者由于王丽君违约导致的合同终止时，嘉耀公司享有十五个工作日的撤离期，该撤离期内不计房租。双方还约定了按本合同条款发出的通知均应采用书面形式及送达地址。
同年7月6日，嘉玺（天津）科技有限公司（嘉瑞公司关联公司）通过其名下中国工商银行账（尾）号5791向王丽君名下中国民生银行账（尾）号2716转账5万元，并备注租赁押金。
同年7月21日，嘉耀公司通过其名下交通银行账（尾）号7376向王丽君名下中国民生银行账（尾）号2716转账51.2万元，并备注嘉和房租费。
2017年11月13日，王丽君（作为甲方）与嘉瑞公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，旨在将前述2017年7月9日《房屋租赁合同》项下权利义务全部转让于嘉瑞公司。双方在合同的附件二中约定王丽君向嘉瑞公司提供所租区域消防建审意见书、消防验收意见书（注意：验收结论须为：合格），附件三签订了《房屋交付确认书》。
2017年12月4日，嘉瑞公司向王丽君邮寄送达了《关于立即恢复金水区96号一层商铺桔子酒店南侧6#商铺的供水的通知》。12月5日王丽君收到。
2017年12月7日，嘉瑞公司向王丽君邮寄送达了《关于金水区96号一层商铺桔子酒店南侧6#商铺停止营业及提前解除该房屋租赁合同的通知》。王丽君于12月8日收到。在该通知书中，嘉瑞公司告知王丽君，因其违约，“根据房屋租赁合同相关约定，将于2017年12月7日解除双方签署的《房屋租赁合同》，请你方立即退还我方租金、保证金、赔偿我方装修、物品采购、人员工资等直接和间接损失。另外，请你方安排人员接收房屋。如你方未履行，因此而产生的全部责任均由你方自行承担。”
关于双方争议的工人干扰商铺正常营业、割断商铺水管一事，嘉瑞公司主张是王丽君安排的，并举证照片、视听资料。从嘉瑞公司举证的通话录音可以听出，王丽君曾向嘉瑞公司主张消防改造款，嘉瑞公司对该笔款项不予认可并拒绝支付。王丽君对嘉瑞公司举证的上述证据不予认可，并称不存在安排人闹事、割断水管这一事实，工人闹事是因为嘉瑞公司欠付工人工钱引起，其作为房东只是参与调停、处理了这件事。经法庭核实，王丽君所称的“欠付工人工钱”与嘉瑞公司所称的“被告要求原告承担房屋消防改造及商铺门口大理石铺垫工程费”是同一笔费用。
关于双方争议的嘉瑞公司商铺消防改造及商铺门口大理石铺垫工程一事，庭审中，法庭就此事展开调查：
「法庭：被告，消防工程、大理石等工程是谁做的」
「被告：是原告找的人做的」
「法庭：原告，是否是这回事」
「原告：不是，这些工程是被告自己做的」
「法庭：被告，消防工程是不是原告做的」
「被告：不是原告做的，消防部门要求酒店在一层重新做消防，被告与酒店对接，所以要求被告一起做消防。同时，酒店有作消防的，就一起做了。当时原告吴经理说该做要做，该摊多少钱就摊多少钱」
另查明，案涉房屋在嘉瑞公司撤店后王丽君未接收。
上述事实，有双方当事人陈述、2017年7月9日《房屋租赁合同》、银行转账凭证若干、公司支出凭证若干、2017年11月13日《房屋租赁合同》、照片若干、视听资料若干、《关于立即恢复金水区96号一层商铺桔子酒店南侧6#商铺的供水的通知》《关于金水区96号一层商铺桔子酒店南侧6#商铺停止营业及提前解除该房屋租赁合同的通知》、邮寄证明、邮寄单追踪信息、案涉店铺水表电表读数照片等证据在案佐证。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，予以确认。双方构成房屋租赁合同关系。王丽君称至今其未收到合同，但综合本案的事实及双方房屋租赁合同签订的过程，王丽君参与了整个合同的签订及履行，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”由此可知，合同的成立生效并不以当事人持有为要件，因此，王丽君称没有收到合同的答辩理由不能成立。关于王丽君所辩称的“不存在合同解除这种说法”，没有道理，不予支持。本案纠纷起因于王丽君要求嘉瑞公司承担商铺消防改造及门口大理石铺垫工程费，嘉瑞公司以租赁合同中未约定为由拒绝承担，随后，嘉瑞公司经营的店铺遭到了若干工人的骚扰，最终选择撤店退租。诉讼中王丽君称工人讨债是工人行为，与其无关，并非受其指示。首先，王丽君在庭审中已经明确承认，该消防工程不是嘉瑞公司安排工人做的。其次，通话录音内容显示，王丽君曾出面索要该笔费用。最后，若干工人找到了王丽君索要该费用并以干扰经营作为威胁。梳理以上时间线，不难看出，王丽君的答辩理由前后矛盾难以自圆其说，一味撇清与工人的关系不能够令其置身事外，更不可能逃脱应当承担的法律责任。在合同的附件二中，已明确了消防验收合格的责任在王丽君，王丽君称嘉瑞公司同意分摊消防改造费用及大理石铺垫工程费，没有证据。因此，对王丽君的该辩称，不予采信。
同时，合同约定，“未及时向嘉瑞公司交付正式有效发票”亦是嘉瑞公司有权解除合同的依据。在此情况下，嘉瑞公司有权依据合同约定行使单方解除权。但嘉瑞公司发出恢复通知后不满十日就又发出了解除通知，该行为不符合合同约定，其单方解除合同的行为存在瑕疵，但不影响嘉瑞公司依据合同行使解除权。但嘉瑞公司对于该房屋租赁合同的解除也存在一定过错。一审法院根据双方过错程度及本案实际情况，酌定嘉瑞公司和王丽君按二八比例分担责任，即王丽君承担合同解除后嘉瑞公司损失的80%。租金起算时间往后顺延10天，酌定为2017年12月19日，租用天数为130天，应退租金为361836元。
关于房租金额问题。按照合同约定，合同解除后，嘉瑞公司享有十五个工作日的撤离期，该撤离期内不计房租。嘉瑞公司是于2017年12月7日在向王丽君发出的《解除合同通知书》中已明确告知王丽君安排人员接收房屋。王丽君未接收房屋，系其对租金损失的放任，视为已接收房屋。故嘉瑞公司请求王丽君返还剩余租金，予以支持。
关于嘉瑞公司经营损失问题。嘉瑞公司提交一份《新店投资测算表》以证明该店租期内预期利润达156.4万元，因此其经营损失为156.4万元。一审法院认为，可得利益是合同继续履行必然会产生的收益，经营本身存在风险，并不必然能产生预期的收益，因此该损失不属于合同法第一百一十三条规定的可得利益损失。故对嘉瑞公司的该项请求，不予支持。
关于嘉瑞公司装修及撤店损失问题。嘉瑞公司据此提交了一系列支出证明，包括供货合同、转账凭证、发票、支出凭单、收条等，能够确认其花费实际发生，对嘉瑞公司举证的该部分予以支持。但是，嘉瑞公司诉请的数额与提交的损失明细单数额不一致，嘉瑞公司也并未申请增加诉讼请求，在此情况下，对超过起诉金额的部分不再支持。装修装饰损失606275元，撤店相关损失58969元，设计费8000元，王丽君承担以上损失的80%，即538595.2元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、王丽君退还河南嘉瑞餐饮服务有限公司房屋租金361836元，于判决生效后10日内付清。二、王丽君赔偿河南嘉瑞餐饮服务有限公司装修及撤店相关损失538595.2元，于判决生效后10日内付清。三、驳回河南嘉瑞餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果王丽君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27753元，减半收取计13876.5元，由河南嘉瑞餐饮服务有限公司负担9105.5元，王丽君负担4771元，于判决生效后10日内付清。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王丽君提交以下证据：1.《北二七路96号工程情况说明》；2.《小额汇兑》凭证；3.高景身份证复印件；4.河南天义建筑工程有限公司营业执照复印件。证明目的：嘉耀公司负责人吴亚召要求施工人高景对饭店门前台阶和室内柱子加固进行施工，已支付工程款8000元，拖欠工程款13000元。嘉耀公司拖欠工程款引发的纠纷与王丽君无关，一审认定王丽君对拖延工人工资承担责任错误。应追加吴亚召、嘉耀公司、高景为第三人参加诉讼。5.《律师函》复印件、EMS邮政快递单原件、邮政快递查询结果；6.录像机截取的照片20张；7.《证明》。证明目的：嘉瑞公司虽发函2017年12月7日解除租赁合同，但未将商铺交给王丽君。嘉耀公司实际交还的商铺状态不符合合同约定。王丽君收回商铺时，仅有一台冷库风机、一台中央空调风机和16对射灯。嘉耀公司不愿收回的，王丽君有权当做垃圾处理，嘉耀公司应赔偿王丽君清理拆除费用和垃圾清运费用。8.金水区法院（2018）豫0105民初4807号案件庭审笔录第7页，证明嘉瑞公司陈述没有将2017年11月13日的合同给王丽君。商铺一直被嘉耀公司使用，并处于“停业”的经营状态。嘉瑞公司发表质证意见为：证据1、2、3、4不属于新证据，不同意质证。若要质证的话，对于真实性、关联性、合法性都不认可，是伪造的证据，高景是王丽君橘子酒店的总施工的承包方，交易额是伪造的证据，王丽君提供的内容和其一审陈述及嘉瑞公司提供视频相矛盾，不存在柱子加固等争议。关于追加第三人的理由不成立的。证据5、6、7，嘉瑞公司没有收到律师函，对这些证据合法性和真实性都不认可。一审法院对两个案件都已经认定是王丽君和嘉瑞公司在履行新的合同，不通知嘉瑞公司，而通知嘉耀公司，明显属于恶意通知。王丽君若对装修有异议，应该申请鉴定，在没有提供相反证据的情况下，法院认定王丽君赔偿嘉瑞公司装修损失是正确的。对证据8，真实性没有异议，证明目的不认可。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据2017年7月9日王丽君与嘉耀公司签订的《房屋租赁合同》，其中约定嘉耀公司可以将其合同项下的一切权益转让给其母公司、附属公司或关联公司。2017年11月13日，嘉瑞公司作为嘉耀公司的关联公司与王丽君签订《房屋租赁合同》，合同注明承租方为嘉瑞公司，王丽君在合同上签字，视为同意嘉瑞公司承继嘉耀公司的权利义务，并与嘉瑞公司重新签订《房屋租赁合同》。故王丽君上诉称其先签订、不清楚合同相对方且未持有合同，主张合同不成立的理由，没有事实依据，本院不予采信。
根据嘉瑞公司、王丽君签订的《房屋租赁合同》第14.5条，明确约定嘉瑞公司有权终止合同并要求王丽君赔偿损失的条件。其中14.5.1约定，王丽君违反保证责任，在嘉瑞公司书面通知后十日内未及时补救，致使嘉瑞公司不能正常对外营业或使其权益受到实质损害的，嘉瑞公司有权提前终止合同并书面通知王丽君。在王丽君违反保证责任且未开具发票的情形下，嘉瑞公司有权依据合同单方解除合同。嘉瑞公司于2017年12月4日向王丽君发出立即恢复供水通知，遂于2017年12月7日发出解除合同通知，与合同约定期限不符。故一审法院酌定以2017年12月19日为解除合同的时间并无不妥。嘉瑞公司上诉称应以王丽君2017年12月7日收到的时间认定解除合同，请求退还租金374667元的理由，没有合同依据，本院不予采信。
关于嘉瑞公司请求王丽君赔偿损失的问题。嘉瑞公司、王丽君签订租赁合同，约定租期自2017年8月10日至2022年8月9日止，嘉瑞公司为此投入装修费用，因王丽君违约行为导致合同解除，王丽君应赔偿嘉瑞公司相应损失。嘉瑞公司提供的装修承包合同，虽在其成立之前签订，但不影响装修合同的效力，故一审判决根据嘉瑞公司提交的相应票据，认定王丽君承担538595.2元并无不妥。
关于嘉瑞公司的经营损失问题。根据双方签订的《租赁合同》第10.22条约定，如餐厅开业后，双方无论因任何事情产生纠纷，王丽君、业主或物业服务公司均不得借用停水等方式干扰正常经营，否则嘉瑞公司可参照餐厅上月每天平均销售额从支付给王丽君租金中直接扣除相应的销售额损失。嘉瑞公司未提供餐厅2017年11月每天平均销售额表，故其请求按《新店投资测算表》赔偿预期利润156.4万元，没有合同依据，本院不予采信。
综上所述，嘉瑞公司、王丽君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27753元，由王丽君负担9542元，河南嘉瑞餐饮服务有限公司负担18211元。王丽君预交18211元予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 秦 宇
审判员 李 黎
二〇一八年八月二十三日
书记员 佟欣玮