浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1827号
上诉人（原审被告）吴瑞华。
委托代理人刘骏。
上诉人（原审原告）张华政。
上诉人吴瑞华和上诉人张华政因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1546号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原、被告在温州市润杨房产营销有限公司员工田某的促成之下，于2009年9月22日签订房屋租赁协议书一份。内容为：被告吴瑞华将其所有的坐落于温州市鹿城区市府路新益大厦501室、502室房屋，出租给原告张华政使用。租期为五年，被告吴瑞华“从2010年2月1日起将房屋出租”给原告张华政使用，“至2050年1月31日收回”。第一年租金为554993元，逐年递增。租金按年支付一次，先付款后用房，下期租金提前30天支付。押金2万元，租赁期满后结算。合同签订之日，原告张华政向被告吴瑞华支付定金10万元，2010年2月1日之前向被告吴瑞华支付除定金之外的首期房屋租金和押金，定金转为房屋租金；“否则视为原告张华政违约，合同取消，定金由被告吴瑞华没收”；“如被告吴瑞华反悔，则双倍返还”。被告吴瑞华首次房屋租金收至2011年1月31日，“2010年1月1日至2010年12月31日为免租期，原告张华政可进场进行装修等事宜。争议解决方式，双方协商解决，协商不成时，由仲裁委员会仲裁，仲裁不能解决的可提请人民法院判决。”2009年9月23日，被告吴瑞华向原告张华政出具收据一份，内容为“现收百盛健身有限公司张华政租新益大厦5楼定金100000元（壹拾万元正人民币）”。另查明，被告吴瑞华所有的坐落于温州市鹿城区市府路新益大厦501室、502室房屋，原租赁人为案外人浙江正丰房地产开发有限公司，房屋租赁合同租期为2008年1月10日至2010年1月9日。2009年1月29日，诉争租赁房屋物业管理部门温州市金色家园物业管理有限公司向案外人浙江正丰房地产开发有限公司开具收款收据，分别就2010年1月1日至2010年1月15日物业管理服务费、公共能耗费，2009年10月10日至2010年1月25日电费进行了结算。在诉讼过程中，原、被告一致确认，房屋租赁合同中存在以下笔误，应予纠正：租赁期限五年，应为2010年2月1日至2015年1月31日；免租期为2010年1月1日至2010年1月31日。关于房屋租赁合同中的争议解决条款，原、被告表示未能就具体的仲裁委员会达成一致意见，均要求将纠纷提交人民法院解决。关于解除房屋租赁合同，原、被告均一致表示同意。原告张华政自认，租赁房屋是其个人行为，与被告吴瑞华出具的收据中表明的“百盛健身有限公司”无关联；其未按房屋租赁合同约定，在2010年2月1日之前履行向被告吴瑞华交付租金的义务。2010年2月，原告张华政以电话方式联系证人田某，要求与被告吴瑞华解除房屋租赁合同。2010年3月8日，被告吴瑞华另行与案外人吴碎弟签订房屋租赁合同，将其所有的坐落于温州市鹿城区市府路新益大厦501室、502室房屋租赁给案外人吴碎弟使用。
原判认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，依法成立。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。原告张华政现要求解除原、被告双方于2009年9月22日签订的房屋租赁合同，被告吴瑞华表示同意，即双方已协商一致解除合同，依法予以准许。关于合同履行过程中的当事人过错问题。原、被告签订的房屋租赁合同虽约定了租赁期间为2010年2月1日至2015年1月31日，“先付款后用房”，以及原告张华政交付租金的时间为2010年2月1日之前；但合同同时约定2010年1月1日至2010年1月31日为免租期，原告张华政可在此期间进行装修；因此，探究原、被告在签订房屋租赁合同的真实意思以及合同目的，结合房屋租赁合同系双务合同的法律性质，双方需承担的义务分别是：被告吴瑞华在2010年1月1日之前将租赁房屋交付给原告张华政用于装修，原告张华政则于2010年2月1日之前向被告吴瑞华支付房屋租金。在合同履行过程中，根据被告吴瑞华提供的其与案外人浙江正丰房地产开发有限公司签订的租赁合同显示，租期届满之日为2010年1月9日；温州市金色家园物业管理有限公司2010年1月29日开具给案外人浙江正丰房地产开发有限公司结算单据记载的内容载明，物业管理服务费、公共能耗费结算截止之日为2010年1月15日，电费结算截止之日为2010年1月25日；由上述情形表明，被告吴瑞华在房屋交付义务上存在迟延履行。但根据原告张华政自认，其未于2010年2月1日之前履行依约向被告吴瑞华支付房屋租金的义务，反之于2010年2月份通过居间人员要求解除合同，此行为构成违约。嗣后，被告吴瑞华以另行与案外人吴碎弟签订房屋租赁合同的行为，表明其不履行与原告张华政之间的房屋交付义务。综上，原、被告在合同解除之前的履行过程中，行为均存在过错，造成对方损失，应当按各自过错程度承担相应的赔偿责任。关于定金返还问题。考虑到原、被告之间租赁合同的双务性，双方存在不同程度的迟延履行、不履行等违约行为，致使双方的合同目的不能实现，故依法可适用定金罚则，但需按照双方各自的过错程度所占合同约定内容的比例进行适用。综合比较原、被告之间的过错比例，确定双方各负担50%的过错程度。因原告张华政已向被告吴瑞华交付定金10万元，结合上述计算方式，被告吴瑞华应当向原告张华政返还5万元，被告吴瑞华双倍返还定金20万元，以及被告吴瑞华认为原告张华政于2010年1月因自身消防手续无法办理而拒绝履行合同、存在根本性违约行为，要求全部收受定金的主张，均与事实不符，不予采纳。关于被告吴瑞华表示，其已于2009年12月20日腾空房屋，无证据证明，不予采纳。关于被告吴瑞华认为房屋租赁合同处于自动取消的状态，无法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第十四条第一款第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告张华政与被告吴瑞华于2009年9月22日签订的房屋租赁合同。二、被告吴瑞华返还原告张华政款项5万元。三、驳回原告张华政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原、被告各半负担。
一审宣判后，上诉人吴瑞华不服向本院提起上诉，其上诉称，被上诉人未按时支付房屋租金并于2010年2月通过居间人要求解除合同，造成上诉人经济损失。原审判决认定事实不公，适用法律不当，本案被上诉人单方毁约，应承担违约责任，无权要求返还定金。请求撤销原判，驳回被上诉人张华政的诉讼请求。
上诉人张华政针对上诉人吴瑞华的上诉请求与理由未作答辩。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致，本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，2009年9月22日，上诉人吴瑞华与被上诉人张华政之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，依法应确认合同有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，上诉人吴瑞华在房屋交付义务上存在迟延履行，被上诉人张华政存在未按合同约定向吴瑞华支付房屋租金的义务，并于2010年2月份通过居间人员要求解除合同存在违约行为，综上，双方在合同履行过程中，均存在过错，造成损失，应当按各自过错程度承担相应的责任，故原审判决被上诉人张华政应向上诉人吴瑞华支付5万元并无不当。上诉人吴瑞华的上诉理由不足，本院不予采纳。上诉人张华政经本院合法传唤，拒不到庭，按自动撤回上诉处理。综上，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人吴瑞华和上诉人张华政各半负担2150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一一年一月二十七日
书 记 员 姜 益