湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂01执异326号
案外人程珍华，女，1953年7月24日出生。
申请执行人武汉茂升物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区劳动街解放公园路30号3栋1层。
法定代表人查理，该公司总经理。
委托代理人李丽平，湖北瑞通天元律师事务所，特别授权。
被执行人武汉金鼎建筑工程有限责任公司，住所地武汉市江岸区三阳小区34号楼3-6号。
法定代表人李舒宏，该公司经理。
被执行人中房江岸�地产开发（集团）公司，住所地武汉市江岸区澳门路11-12栋2楼。
法定代表人朱继环，该公司总经理。
本院在执行武汉茂升物业管理有限公司（下称茂升公司）与武汉金鼎建筑工程有限责任公司（下称金鼎公司）、中房江岸房地产开发（集团）公司（下称中房公司）借款合同纠纷一案中，案外人程珍华针对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人程珍华称，在法院查封前，其与中房公司就江岸区台东路59号一房屋签订了购房合同，并付购房款100000元。中房公司隐瞒该房产已向银行抵押的事实，导致无法办理房产证，责任在中房公司。据此，请求解除对涉案房产的查封、拍卖，停止对房屋的执行。
被执行人中房公司称，台东路59号A栋和B栋13套商品房在办理抵押手续之前早已出售，�已交付购房人居住，无法拍卖还债。
申请执行人茂升公司辩称，（一）早在案外人与中房公司签订房屋买卖合同之前，案涉房产已用于抵押，并办理了抵押登记手续，抵押物未经抵押权人同意不得转让，案外人对中房公司享有的债权不能对抗申请执行人享有的担保物权。（二）中房公司隐瞒抵押事实，案外人应当向中房公司主张权益，中房公司提交的合同、发票证据等均为复印件真实性存疑。（三）程珍华在第二代身份证号码使用之前签署合同，但上述合同注明的身份证号码为第二代身份证号码，上述合同涉嫌倒签。综上，请求驳回案外人异议。
本院查明，中国银行武汉市江岸支行（下称中行江岸支行）与金鼎公司、中房公司借款合同纠纷一案，本院于2004年7月15日作出（2004）武民商初字第148号民事判决书，判决金鼎公司向中行江岸支行偿还�款本金471.5万元及利息；中行江岸支行对已进行抵押登记的坐落于江岸区台东路59号A、B栋的13套商品房享有优先受偿权；如上述抵押物的价值不足以清偿金鼎公司所欠借款本息，则由中房公司对不足清偿部分向中行江岸支行承担赔偿责任。2003年6月3日，武汉市江岸区房产管理局向中行江岸支行颁发《房屋他项权证》，房屋坐落“江岸区台东路59号A、B栋部分”。2005年2月4日，中国信达资产管理公司武汉办事处向本院申请强制执行，本院以（2005）武执字第00074号立案执行。2005年3月20日，本院裁定将中国信达资产管理公司武汉办事处变更为本案申请执行人。2005年6月17日，本院作出（2005）武执字第00074-1号裁定终结本次执行程序，向申请执行人发放债权凭证。2009年3月，本院依职权恢复该案执行程序，因被执行人无财产可供执行，本院再次裁定终结本次执行程序。2013年7月29日，本院作出（2013）鄂武汉中执裁字第00059号执行裁定书，将茂升公司变更为（2005）武执字第00074号执行案的申请执行人。2015年6月8日，本院作出（2005）武执字第00074-2号执行裁定，查封被执行人中房公司名下12套房产，查封期限为三年。8月12日，本院张贴公告“拟对已查封的中房公司所有的位于本市江岸区台东路59号A栋；B栋的房产进行评估、拍卖”。
另查明，上述抵押房产性质为住宅。2002年8月5日，程珍华与中房公司就台东路59号台中新居一房屋签订商品房买卖合同，约定总价款177400元,同日，程珍华支付100000元购房款。截至2005年6月，案外人已在上述房屋居住多年。以上有2006年5月24日归档的（2005）武执字第00074号执行案附卷的合同、发票、笔录为证。在本案审查期间，程珍华承诺将剩余价款按照法院要求交付执行。
本院认为，本案的焦点问题是案外人对执行标的享有的权益能否排除强制执行。
一、关于消费者权利与抵押权的权利位阶问题
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称<规定>）第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的，案外人在法律、司法解释有特别规定的情形下可以排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称<批复>）第一条、第二条规定，法院办理执行案件中，应当认定建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如此,举重以明轻，既然上述消费者权利优先于建筑工程价款优先受偿权,而建筑工程价款优先受偿权优于抵押权,那�消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,得以对抗设立在商品房上的抵押权。《批复》之所以将购房消费者权利特殊化，是因为该权利涉及消费者生存权，生存权作为基本人权应优于抵押权等经营权利。根据《批复》规定，购房人对抗抵押权至少需要具备两个条件：一是购房主体为消费者,即目的是购买住宅用于居住而非购买商铺等用于投资炒房；二是购房人交付了全部或大部分款项。本案抵押房产性质为住宅，案外人购买该房产用于居住，且交付了大部分款项，故属于《批复》给予特殊保护的购房消费者。综上，即使申请执行人茂升公司对案涉房产享有优先受偿的权利，案外人享有权利也能够对抗抵押权。
二、关于案外人是否符合排除执行的情形
《规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人在法院查封房产前已与被执行人中房公司签订书面买卖合同，已按照合同约定支付大部分价款并承诺将剩余价款按照法院要求交付执行，且实际占有涉案房产，只因中房公司原因未能办理过户登记，符合《规定》第二十八条之情形。故案外人此节异议理由成立，本院予以支持。
三、其他问题
1、关于案外人认为中房公司隐瞒房产抵押事实导致无法办证应当承担责任问题，属于合同一方当事人未能履行合同约定义务�向对方承担违约责任的问题，不在本案审查范围，当事人可通过其他途径解决。故案外人此项异议理由，本院不予支持。
2、关于茂升公司认为购房合同、发票证据等均为复印件真实性存疑的问题。因上述合同、发票已经（2005）武执字第00074号执行案件承办法官调查核实并附卷归档，故对上述证据，本院予以采信。
3、关于茂升公司认为合同涉嫌倒签的问题。根据合同法第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，案外人在支付大部分房款履行合同约定的主要义务后，即便存在倒签行为，也不影响合同成立。另《规定》第二十八条限定买受人签订书面买卖合同的时间须在法院查封之前，本院于2015年6月8日查封房产，（2005）武执字第00074号执行案卷于2006年5月24日�档，可以确定上述案卷所附买卖合同在法院查封之前签订。故茂升公司此节答辩理由于法无据，本院不予支持。
综上，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：
中止对江岸区台东路59号一房屋的执行。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 喻英辉
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一六年四月二十八日
书记员 王 珊