浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬慈民初字第475号
原告：慈溪市应铭金属材料有限公司，住所地：慈溪市横河镇朱家路。
法定代表人：应岳年，该公司经理。
委托代理人：施可群，浙江五磊律师事务所律师。
被告：华裕昌，男，1954年10月11日出生，汉族，慈溪市浒山振展服装制衣厂业主，住所慈溪市。
委托代理人：王光杰，浙江麦田律师事务所律师。
原告慈溪市应铭金属材料有限公司（以下简称应铭公司）与被告华裕昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理。依法由代理审判员张琪琦适用简易程序于2010年6月21日公开开庭进行了审理。原告应铭公司及其委托代理人施可群与被告华裕昌及其委托代理人王光杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应铭公司起诉称：2009年8月4日，原、被告签订《房屋卖买（定金）契约》一份，双方约定：被告华裕昌将位于慈溪市白沙路街道西华头村的登记在慈溪市浒山振展服装制衣厂（以下简称振展服装厂）名下的慈国用（2004）第012091国有土地使用权证记载的土地使用权及该土地上的全部建筑物等所有权转让给原告应铭公司；被告华裕昌应于2010年2月底以前交付房地产。同时，就其他事项作了约定和补充约定。契约签订后，原告应铭公司付清了转让款，被告华裕昌也协助原告应铭公司办妥了前述房地产的过户手续。但被告华裕昌至今还占有其中约300平方米的房地产，经多次催告其腾空未果。现原告应铭金属要求被告华裕昌即时腾让位于慈溪市白沙路街道西华头村约300平方米的房地产；要求被告华裕昌赔偿原告应铭公司经济损失计32256元。
原告应铭公司为证明上述事实，提供了以下证据材料：
A1.《房屋卖买（定金）契约》一份，证明原、被告之间签订房地产买卖协议等事实。
A2.《房屋买卖协议》一份，证明未经审批部分房屋的归属等事实。
A3.慈国用（2004）第012091号国有土地使用权证、慈房权证2004字第××号房屋所有权证各一份（复印件），证明转让前房地产权利状况。
A4.慈国用（2009）第012569号国有土地使用权证一份、慈房权证2009字第××号、慈房权证2009字第××号房屋所有权证各一份，证明转让后房地产权利状况。
A5.收款条二份，证明原告应铭公司已付清房屋转让款项的事实。
A6.平面图一份，证明被告华裕昌继续占有已经转让的房地产及被告未搬离的场所状况等事实。
A7.广告一份，证明被告华裕昌经由媒体刊登的转让房地产的广告事实。
被告华裕昌未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原振展服装厂名下的房产包括800多平方米已办理了房产证的房产和400多平方米未经审批的房产，总的房地产对外报价328万。2009年8月4日，原、被告通过中介所签订了房屋买卖契约，约定就有证部分房地产进行转让，转让价为288万元，未经审批部分房产双方另行协商。原告应铭公司提供的2009年9月22日《房屋买卖协议》是原告伪造形成的，并非被告华裕昌真实意思表示，且本案中未经审批部分房产的权利人也非被告，故请求法院驳回原告应铭公司的诉讼请求。
被告华裕昌为证明上述事实，提供了以下证据材料：
B1.《慈溪市中兴广告》一份（复印件），证明被告华裕昌转让振展服装厂所有房地产（包括有证部分、无证部分）的报价为328万元的事实。
B2.应保良出具的《情况证明》一份，证明被告华裕昌与原告应铭公司对振展服装厂名下有权证部分的房地产转让价为288万元，无证房产未达成转让意向的事实。
B3.《房屋买卖协议》及《委托书》二组，证明原、被告于2009年8月7日共同办理房产过户手续的事实。
B4.土地证过户资料及《房屋买卖协议》各一份，证明振展服装厂名下土地证过户及被告华裕昌委托原告应铭公司办理土地证过户登记手续的事实。
B5.电话录音一份，证明本案中未经审批部分的房屋原、被告对转让价格仍在协商的事实。
B6.照片一份，证明本案未经审批部分的房屋现状。
对证据A1、A3、A4、A5、A7，被告华裕昌没有异议，本院认为，证据A1、A3、A4、A5、A7符合证据的真实性、合法性，并与本案事实具有关联性，故本院对证据A1、A3、A4、A5、A7的证明力予以确认。对证据A2，被告对其真实性有异议，认为被告从未和原告签订过该协议，该协议系原告伪造的。本院认为，证据A2盖有原告、振展服装厂的章和代表人章，现被告称该协议系原告伪造，却未提供证据证明其主张，故对被告的质证意见，本院不予认可，对证据A2的证明力本院予以确认。对证据A6，被告对其真实性无异议，但认为该证据不能证明原告所要证明的事实。因被告对证据A6的真实性无异议，本院对证据A6的真实性予以认可，但证据A6系显示房屋分布的平面图，其仅能证明厂房的分布及无证部分房屋的位置，并无内容显示原告所要证明的房屋占有、使用情况。
对证据B1，原告认为该证据系复印件，对其真实性有异议。本院认为，证据B1被告未提供原件，且原告对其真实性有异议，故对证据B1的证明力本院不予认定。对证据B2，原告认为该证据系证人证言，现证人未出庭作证，故对该证据的不予认可。本院认为，证据B2作为证人证言，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，故对证据B2的证明力本院不予认定。对证据B3,原告没有异议，本院对证据B3的证明力予以确认。对证据B4，原告对其真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明被告所要证明的事实。本院认为，因原告对证据B4的真实性无异议，本院对证据B4的真实性予以认定。对证据B5，原告对该证据的客观真实性、合法性均有异议，且从证据的内容也不能体现被告所要证明的内容。本院认为，证据B5及据此整理的书面文本中，并未有明确的内容表明，被告所要证明的内容，故对证据B5的证明力本院不予认定。对证据B6，原告对其反映的房屋外在结构情况没有异议，对其反映的房屋内在的状况表示不知情。本院认为，因原告对房屋外在结构部分的照片没有异议，本院对证据B6中的该部分照片予以认定，对其他照片因未能体现与本案讼争房屋的关联性，且原告对此不予认可，故本院不予认定。
结合本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
被告华裕昌系振展服装厂业主。2009年8月4日，原、被告签订《房屋卖买（定金）契约》一份，约定被告华裕昌将登记在振展服装厂名下位于慈溪市白沙路街道西华头村的房地产转让给原告应铭公司，房屋价款为288万元。2009年9月22日，原告与振展服装厂签订《房屋买卖协议》一份，约定慈国用（2004）第012091号项下土地上“无权证房屋的价额已计入有证部分房地产的转让总额中，自原告应铭公司付清有证部分的转让款后，该无证部分房屋即归属原告应铭公司”。协议签订后，原告应铭公司已付清约定房款，被告华裕昌协助原告应铭公司办理了房地产相关权证的过户手续，原告应铭公司已取得了慈国用（2009）第012569号国有土地使用证和慈房权证（2009）字第009685号、慈房权证（2009）字第0096**号房屋所有权证，被告华裕昌已交付有权证部分房屋，却仍占有、使用未经审批部分房屋。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方应按约全面履行各自义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。本案中，原、被告签订《房屋卖买（定金）契约》，被告华裕昌将振展服装厂名下的国有土地使用权及相关房屋转让给原告应铭公司。被告华裕昌转让给原告应铭公司的土地使用权为工业用地，所转让房屋的规划用途亦为工业，上述房地产转让前振展服装厂也作为厂房使用，该房地产的用途表明原、被告签订《房屋卖买（定金）契约》的合同目的系原告应铭公司受让被告华裕昌的该房地产以作厂房之用。原、被告签订《房屋卖买（定金）契约》后，被告除履行双方在合同中约定的义务外，还应当按照该合同的目的履行相应的合同附随义务。被告华裕昌主张其在转让振展服装厂名下的房地产（包括有证部分、无证部分）时的广告报价为328万元，而被告华裕昌转让给原告应铭公司的房地产的实际转让价为288万元，两者之间的价差表明被告华裕昌转让给原告应铭公司的房地产仅为振展服装厂名下的有权证部分的房地产，不包括未经审批部分的无权证房屋。为此，被告华裕昌提供了慈溪市中兴广告（复印件）一份，原告应铭公司对该广告的真实性不予认可，而被告华裕昌又未提供该广告的原件，该广告的真实性难以确认，故本院难以认定被告华裕昌主张的振展服装厂名下的房地产（包括有证部分、无证部分）的转让广告报价为328万元。退一步讲，即便被告华裕昌刊登广告欲以328万元转让振展服装厂名下的房地产（包括有证部分、无证部分）属实，该行为也应当视为要约邀请，仅表明被告华裕昌希望他人向自己发出愿意受让振展服装厂名下的房地产的要约意思表示，但振展服装厂名下的房地产能否以328万元成交，需待被告华裕昌与受让人经要约、承诺等缔约磋商行为后方能确定，该房地产的最终转让价格可能与广告中的转让价格存在差异。故被告以振展服装厂名下的房地产的广告转让价格与实际转让价格不同推定其转让给原告的房地产仅为振展服装厂名下的有权证部分的房地产，此项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原、被告签订的《房屋买卖（定金）契约》表明被告华裕昌以288万元的价格将振展服装厂名下的房地产转让给原告应铭公司，虽然双方在该契约中未明确被告华裕昌转让的房地产是否包括无权证的房屋，但原、被告在该契约签订后又签订了补充协议，补充协议明确约定“无权证房屋的价额已计入有证部分房地产的转让总额，……，该无证部分房屋即归属原告”。综合原、被告签订的《房屋买卖（定金）契约》及补充协议的内容，本院认定被告华裕昌转让给原告应铭公司的房地产包括振展服装厂名下的无证部分的房屋。被告华裕昌与原告应铭公司就该部分房屋签订补充协议，将该部分房屋转让给原告应铭公司，但因振展服装厂名下的无证部分房屋建造时未经合法审批，该房屋的权证也无法申领，被告华裕昌在未补办相应审批手续前不能取得该房屋的所有权，仅享有该房屋的占有、使用等权能，故被告华裕昌转让的并非该部分房屋的所有权，而是将该部分房屋的占有、使用权转让给原告应铭公司，以实现原告应铭公司受让振展服装厂名下的有证部分房地产的合同目的，补充协议实为双方对被告华裕昌在房屋买卖（定金）契约项下的附随义务的约定。现被告华裕昌继续占有、使用振展服装厂名下的无权证房屋，且该房屋的位于整个厂区的中间，该行为影响了原告对其已经受让的其他房地产的使用，使得原告与被告订立房屋买卖（定金）契约的合同目的难以实现，被告的行为违反了其在房屋买卖（定金）契约中的附随义务。被告华裕昌另称无权证部分房屋的权利人为被告的女儿，并非被告华裕昌，但未提供任何证据证明该项主张，故对被告华裕昌的该项辩称，本院亦难采纳。综上，本院认为，原告应铭公司要求被告华裕昌交付本案讼争房屋归其占有、使用符合合同附随义务的要求，且双方又对该附随义务进行了约定，对该约定更应优先适用，原告应铭公司的诉请于法有据，本院予以支持。至于该部分房屋的交付期限，本院根据房屋占有、使用的现状，酌情确定为一个月。因一方的违约行为，造成对方财产权益损失的，受损害方有权请求其承担相应的违约责任。本案中，被告华裕昌未全面履行合同义务，已构成违约，应当依法承担违约责任，原告因被告的违约行为而遭受的损失，被告华裕昌应予赔偿。但原告应铭公司未能提供证据证明其主张的损失存在，故原告应铭公司的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告华裕昌应于本判决生效之日起一个月内腾让位于慈溪市白沙路街道西华头村慈国用（2009）第012569号国有土地使用证项下土地上的未经审批部分房屋给原告慈溪市应铭金属材料有限公司；
二、驳回原告慈溪市应铭金属材料有限公司的其余诉讼请求。
本案案件受理费305元，由原告慈溪市应铭金属材料有限公司负担255元、由被告华裕昌负担50元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 张琪琦
二〇一〇年八月二十日
代书 记员 戚海燕
附一：本判决所适用的法律条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：相关执行规定：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：
人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。