海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼02民终721号上诉人（原审原告）：周文堂委托诉讼代理人：周亚斌被上诉人（原审被告）：海南嘉鹏置业有限公司法定代表人：叶静鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。上诉人周文堂因与被上诉人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周文堂上诉请求：一、撤销一审判决;二、改判嘉鹏公司给付周文堂违约金233325元(以总房款1276739元为基数，自2015年6月25日起按总房款每日万分之二标准计算至2018年1月1日止，计915日，每日255元，总计233325元）实际给付数额截至时间以嘉鹏公司向有关机关报送办证资料时间为准；三、判决嘉鹏公司尽快按照约定为周文堂办理房屋产权证书；四、一、二审案件受理费由嘉鹏公司承担。事实与理由：一、一审违法剥夺了周文堂的辩论权。一审判决用大量篇幅支持了嘉鹏公司的辩论意见，但对周文堂在一审中多达7000余字的阐述南航部队和业主阻挠施工两个事件不构成不可抗力的辩论意见和证据材料只字不提。庭审中法官还违法打断周文堂陈述辩论意见，要求周文堂缩短发言时间，并在周文堂发言完毕后表示不应该给如此长的辩论时间，进而在第二轮的辩论发言中严重影响周文堂对有关问题的意见阐述。一审在对周文堂辩论意见的处理上采取了完全忽视的态度，在庭审和判决中，对周文堂提出的有关南航部队和业主阻挠施工不构成不可抗力的证据和理由视而不见，尤其是对证明嘉鹏公司明知军用机场规划限高而强行违法施工的证据材料《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》不进行质证和是否采信的说明，在事实上剥夺了周文堂辩论的权利，使一审庭审程序形同虚设，严重违反民事诉讼法。二、一审判决认定事实错误。(一）一审认定南航部队阻挠施工构成不可抗力属于事实认定错误。第一、军用飞机经常飞临小区上空，嘉鹏公司仅凭正常人的感知也能判断香醍25度部分区域处于军用机场飞机起降航线范围内，建筑高度有可能与飞行安全产生冲突。第二、《中华人民共和国军事设施保护法》第26条规定，在军用机场净空保护区域内，禁止修建超出机场净空标准的建筑物、构筑物或者其他设施。《中华人民共和国军事设施保护法实施办法》等都对军用机场周边建筑高度的限制进行了明确规定，作为专业房地产开发企业的嘉鹏公司有能力也有义务熟悉、掌握房地产开发的整个流程和有关法律法规的规定。第三、根据《海南城乡规划条例》第59条的规定，建设规划应当听取利害关系人的意见。在三亚市进行工程建设，在申请办理《建设工程规划许可证》（临时）时，需要向规划审批部门报送的申请材料包括“涉及军事区域的征求部队意见”或“利害关系人意见”。嘉鹏公司在办理该项审批事项时不可能回避这个问题，所以其在项目建设前期征求相关利害关系人（包括临近的南航部队）的意见是嘉鹏公司的法定义务。第四、《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》第五条明确要求“建筑高度按照中国解放军九二八三〇司令部司作［2012］151号《关于三亚市月川居委会住宅区建筑限高的意见函》的要求执行”。一审认定嘉鹏公司是按照规划许可证规定的内容进行建设也是错误的，事实上嘉鹏公司并没有按照上述文件批复的建筑高度进行施工才导致南航部队阻止施工事件的发生，过错完全在嘉鹏公司。(二）关于因业主阻挠嘉鹏公司无法取得开工令问题。第一、业主阻挠施工的商业用房并不属于《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》中已有的××区商业建筑所包含的部分，是嘉鹏公司为获取更大利益擅自在施工过程中变更原批准的规划。建设工程规划方案一经批准即具有法律效力，申请单位必须严格执行，对申请人在实施过程中提出的变更要求，规划部门的审批程序会更加严格和谨慎，审批时间也会相应比较长，这对于身为专业房地产开发企业的嘉鹏公司来说也是常识性问题。嘉鹏公司对于自己的规划变更申请的批复需要比较长的时间，进而拖延整个项目的工程进度和竣工验收这一事实是明知的。在嘉鹏公司已与周文堂约定逾期办证违约金的前提下，仍决意实施规划变更行为，说明其愿意承担与周文堂所签合同违约责任的风险，进而放任自己违约。第二、《海南城乡规划条例》第59条明确规定了建设规划、建设工程设计方案总平面图的修改，应当听取利害关系人的意见，即申请规划变更同申请规划许可一样，都需要征求相关利害关系人的意见。第65条规定任何单位和个人都有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询，并有权向城乡规划主管部门举报或控告违反城乡规划的行为，城乡规划主管部门应当及时受理并组织核查、处理。部分业主依据法律规定维护自己的权利是正当的行为。嘉鹏公司在没有征求好相关利害关系人意见的基础上，政府有关部门当然不会为其颁发开工令，这个过错完全在嘉鹏公司。(三）关于嘉鹏公司向周文堂发《告知函》的事实认定问题。周文堂已于2014年8月20日收房入住，何来2014年10月20日嘉鹏公司还在通知其交房日期可能推迟。(四）关于嘉鹏公司何时完成办证义务的问题。一审判决仅凭嘉鹏公司在庭审之日单方陈述，就认定其于一审庭审之日已完成《商品房买卖合同》第十五条约定的办证义务没有证据支持，进而以此日期计算违约金的终止日期也没有事实依据。(五）关于为周文堂办理产权证问题。一审判决认定办理产权证书不是合同约定的内容与事实不符并且判决内容自相矛盾，一审认定双方存在委托办理产权证的事实，并且认定周文堂已于交房时按嘉鹏公司的要求提供并签署了需要周文堂准备的办证材料和相关文件，同时缴纳了契税和代办费用。嘉鹏公司为周文堂办理产权证书是其合同义务。三、一审判决适用法律错误。一审判决在认定事实错误的基础上适用合同法第一百一十七条免除嘉鹏公司881天的违约责任是适用法律错误，本案属于合同法第一百二十一条规定的违约一方当事人不得免责的原因。嘉鹏公司辩称，一、涉案项目取得了规划许可证和施工许可证，规划许可证批准涉案项目建设内容为5幢25-26层的高层住宅楼，同时该证遵守事项第一条明确“凡未取得本证或不按照本证规定进行建设的，均属于违法建设”，我司按照该证批准的内容进行建设施工符合法律规定。二、因出现部队限高、业主阻挠报建等我司不可预见、无法避免、不能克服的客观情况，应认定为不归责于我司的原因。1、(2016)琼0271民初3418号民事判决认定2017年1月29日前交付房屋我司不构成违约，在2017年1月29日交付后360天递交办理权属证书的资料也就应当顺延至2018年1月28日前递交办理权属证书资料均不应当构成违约。该判决认定因南航部队阻止施工的495天是我司不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，交房及办理权属证书日期应当顺延495天。2、项目在2015年12月23日再次开工，并按现状封顶及原园林绿化和喷水池的拆除，但业主不同意该规划方案而阻挠施工，最终在2017年3月10日才取得正式的开工令，2017年3月27日方取得园林绿化工程的审核通过意见，因此项目总体竣工时间应再延长440天，办证时间应再顺延440天即935天。三、办理权属证书。根据三亚市不动产交易中心的规定，办理权属证书需要周文堂提交首套房或者非首套房的完税等凭证。周文堂仅缴纳了1%的契税，我司并不知晓是否符合减免条件，未能办证的违约责任不应由我司承担。因部分业主的办证资料缺少或不全导致无法提交办证资料，我司发现这一情况后，于2018年7月1日向全体业主发函告知完善办证资料，周文堂己收到该函件，但未将完善的办证资料提交给我司，未能按期提交办证资料的责任不在我司。四、关于《告知函》，因为建设许可证范围内的五幢楼分两个时间段交付，因此《告知函》是向全体业主发出的，不仅包括交房迟延，也包括办证迟延，一审只记载交房迟延并没有错误。嘉鹏公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，予以改判，同时驳回周文堂对我司的诉讼主张；二、诉讼费由周文堂承担。事实与理由：一、一审对于不可抗力天数计算错误，不可抗力天数应为935天。1、(2016)琼0271民初3418号民事判决认定因南航部队阻止自2014年8月15日开始停工，一审认定2014年10月10日才正式停工与事实及生效判决不符。2、生效的（2017）琼0271民初2909号民事判决认定因业主不同意施工方案进行投诉至恢复施工耽误工期440天，因此办证时间应再顺延440天共计顺延935天。3、《告知函》也可以证明停工日期并非2014年10月10日。二、合同第十五条约定的是我司将需由我司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，按照上述民事判决的内容，递交办证资料应当延期至2018年3月3日。本案未能递交办证资料的责任不在我司，周文堂至今未将应由其提供的办证资料交给我司，我司虽然收取了周文堂的代办费，但是提交其自己的办证资料的责任是周文堂的义务而非我司的责任，而且递交办证资料并非我司必须履行的通知义务，即使我司没有通知，根据合同约定，周文堂也应当将委托递交办证的资料交我司。根据2012年第8号海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告及解读，均要求购房人先纳税再办证，至目前为止，周文堂仅缴纳了1%的契税，是否已经按照要求缴纳了全部契税，我司并不知晓。因此未能办证的违约责任不应当由我司承担。周文堂辩称，一、关于不可抗力天数问题。此问题涉及的南航部队和部分业主阻止施工两个事件根本不构成法定的不可抗力，关于此问题已在一审庭审和上诉意见中进行了充分的阐述和论证，在此不再累述，因此也就不存在嘉鹏公司提出的所谓不可抗力天数计算错误问题。二、关于《告知函》问题。嘉鹏公司在一审乃至今日都无法证明周文堂曾收到过此函，而且《告知函》乃嘉鹏公司单方行为，不能在周文堂和嘉鹏公司之间起到变更权利义务关系的作用。三、关于嘉鹏公司办理产权证的义务问题。第一、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《商品房销售办法》第34条都明确规定，嘉鹏公司有义务将由其提供的办理房屋权属登记的资料即必要的证明文件报送房屋所在地房地产行政主管部门。《商品房买卖合同》第十五条也约定了嘉鹏公司的义务是“出卖人将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续”。事实上，嘉鹏公司至今也未能证明其已经按照法律规定和合同约定完成了合同第十五条约定的义务。第二、嘉鹏公司将法律规定、合同第十五条约定的嘉鹏公司的义务与合同补充协议中约定的嘉鹏公司代周文堂办理产权证的义务混为一谈，进而企图推卸至今未能为周文堂办理产权证的的责任。嘉鹏公司在上诉状中称周文堂未将在办理产权转移登记中应提交的材料交付嘉鹏公司更是难以自圆其说。按照《合同补充协议一》产权登记中约定：“买受人承诺并同意委托出卖人或出卖人指定的机构代为办理权属过户，买受人同意在接受该商品房时提交办理权属证书所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与产权登记有关的各项税费”，周文堂已在接收住房时交付各种材料及费用，并且在一审嘉鹏公司提供的证据中有一份证据就是收房文件交接清单，该清单证明周文堂在收房时按照嘉鹏公司的要求提供了有关材料。嘉鹏公司称至今未收到周文堂的办证资料没有事实依据。第三、嘉鹏公司称递交办证资料并非是其必须履行的通知义务也是违反法律规定。合同法第60条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，不论合同中有无具体约定，通知义务都是嘉鹏公司的法定义务。事实上，除了在交房时周文堂按照嘉鹏公司通知交付契税款、产权证代办费用和办理产权证需要由周文堂提供的材料以外，至今周文堂未收到任何关于产权证办理事项的通知。第四、嘉鹏公司称周文堂是否具备契税减免的条件不应由其告知也属于推卸责任。嘉鹏公司是专业房地产开发企业，香醍25度也不是嘉鹏公司在三亚开发的唯一楼盘，应熟知房产证办理流程。如果需要周文堂自己证明是否符合契税减免条件，应当在签订代办协议或最迟在收取代办费时明确告知周文堂。三亚市房产证办理的程序分为三步：第一步，开具是否第一套住房证明；第二步，凭第一套住房证明交纳契税；第三步，凭缴税证明及其他购房及身份证明申请房产证。嘉鹏公司在收房时收取了周文堂1%的契税款，并已上缴税务部门，说明嘉鹏公司已经完成了代周文堂办理产权证的前两个步骤，按照嘉鹏公司上诉状中“向纳税人开具契税缴税票据缴税证明，作为纳税人到房地产管理部门办理权属证件的凭据”说法，现在嘉鹏公司已经具备为周文堂办理产权证的条件。综上，请求驳回嘉鹏公司的上诉请求，按照周文堂的上诉请求判决嘉鹏公司承担违约责任。周文堂向一审法院起诉请求：一、判决嘉鹏公司给付违约金233325元（以总房款1276739元为基数，自2015年6月25日起按每日万分之二标准暂计算至2018年1月1日止，实际计算至嘉鹏公司提交办证资料给办证机关止）；二、判决嘉鹏公司给付迟延办理房屋产权证导致占用周文堂12767元契税915天的银行同期贷款利息1490元；三、嘉鹏公司在30天内为周文堂办理房屋权属证书。一审法院认定事实：嘉鹏公司成立于2009年8月10日，经营范围为房地产开发经营、酒店管理、旅业开发。香醍25度项目系嘉鹏公司开发建设的项目。2013年11月5日，嘉鹏公司办理了《建设工程规划许可证（临时）》，同年11月21日，嘉鹏公司办理了《建设工程施工许可证》，确定香醍25度项目的主要建设内容为5栋25-26层的住宅楼，3栋2层的商业楼和1栋19层的酒店式公寓。2014年3月28日，周文堂、嘉鹏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定周文堂购买嘉鹏公司开发的位于原三亚市××区第1栋住宅18层1803号房，总价款1264980元。合同第八条约定，嘉鹏公司应在2014年6月30日前交付房屋，遭遇不可抗力，且嘉鹏公司在发生之日起30日内告知周文堂，除双方协商同意解除合同或变更合同外，嘉鹏公司可以据实予以延期。合同第十五条约定，嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由嘉鹏公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因嘉鹏公司的责任，周文堂不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期自第二天嘉鹏公司按日向周文堂支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；嘉鹏公司将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，嘉鹏公司不承担违约责任等内容。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第1、2条约定，周文堂承诺并同意委托嘉鹏公司或嘉鹏公司指定的机构代为办理权属过户，周文堂同意在接受该商品房时提交办理房屋权属证书所需证件及相关资料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权登记相关的各项税费。周文堂同意若每延期提交一日，相应产权登记时间顺延。由于周文堂逾期提供资料或不积极配合办理而影响该商品房权属过户的，周文堂同意由其自行承担不能或不能及时办理房屋权属证书而产生的一切后果。合同签订后，周文堂实际支付的购房款为1276739元。2014年6月，嘉鹏公司向周文堂发出《致歉信》，告知其由于三亚地区2013年受到有史以来最强台风等自然天气不可抗力影响，其购买的香醍25度项目延至2014年8月20日交房。2014年8月20日，嘉鹏公司将房屋交付周文堂，周文堂同日签署《收楼确认书》，并交给嘉鹏公司契税12767.39元及产权证代办费500元。2014年11月12日，嘉鹏公司代周文堂向三亚市地方税务局缴纳房屋交易1%的契税12017.31元，三亚市地方税务局于2014年11月24日出具完税证明。另查明，2014年8月15日，嘉鹏公司接到南航部队通知，香醍25度项目严重影响南航部队飞行安全，限嘉鹏公司于18日之前全部停工。2014年10月10日，嘉鹏公司接到南航部队第二份通知称因香醍25度项目超出该部队机场净空限制高度，勒令嘉鹏公司立即停止有关建设，同日该部队派员包围香醍25度项目并进入工地阻止施工，该项目停止施工。2014年10月20日，嘉鹏公司向周文堂发出《告知函》，告知其购买的香醍25度项目因南航部队飞行限高问题而被要求停止施工，因此《商品房买卖合同》约定的交房日期可能因该突发不可抗力事件而有所推迟。涉案项目自2014年10月10日停工后，嘉鹏公司多次向市政府及有关主管部门反映情况，主管部门多次与南航部队协商处理未果。嘉鹏公司另于2015年1月26日、2015年11月21日两次向三亚市人民政府发函请求市政府协调南航部队解决项目停工问题。2015年12月15日，三亚市人民政府组织军地双方协调会，并形成“建议同意香醍25度项目按现状封顶装修，待南航部队机场搬迁后再按批准的规划方案进行续建”的会议纪要，该纪要于2015年12月22日印发。嘉鹏公司于2015年12月23日恢复涉案项目的施工建设。经三亚市规划局审批同意后，在不突破原规划指标按现状封顶的原则下，对项目进行了局部设计变更，3号楼由原审批的26层变更为25层，减少3户住宅；4号楼由原审批的26层变更为18层，减少57户住宅；5号楼由原审批的20层变为16层，减少32户住宅；6号楼由原审批的19层变更为15层。2015年12月23日，香醍25度项目准备开工，并按现状封顶及原园林绿化和喷池拆除，但业主不同意也不认可该规划方案的实施。自2016年1月开始，业主阻挠项目施工，不间断投诉和举报，导致住建规划部门不同意嘉鹏公司施工。自2016年1月至12月，经嘉鹏公司与业主不断沟通，业主才同意不再投诉。三亚市园林环卫管理局也下发施工审核意见：该项目绿地指标符合相关审核要求，三亚国豪园绿化景观建设有限公司符合该项目园林绿化工程施工资质要求。后嘉鹏公司于2017年3月10日取得正式的开工令。还查明，嘉鹏公司庭审确认，涉案房屋现已具备办理房屋权属登记证书的条件，但周文堂必须补交首套房证明及完税证明才可以办理。对于上述两项事宜，嘉鹏公司并未告知周文堂。一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。一、嘉鹏公司是否应支付周文堂违约金及违约金数额。涉案房屋交付时间为2014年8月20日，按合同约定，嘉鹏公司应在房屋交付后的360日内即2015年8月15日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，但嘉鹏公司抗辩南航部队限高及业主阻挠构成不可抗力，办证期限应顺延935天，即至2018年2月3日。一审法院认为，嘉鹏公司在对香醍25度项目进行开发前，已取得相关部门颁发的规划许可证及施工许可证，其对项目的施工亦是按照许可证规定的建设内容进行，在施工过程中因南航部队限高致使嘉鹏公司无法按照原施工规划许可内容进行施工，是嘉鹏公司在订立合同时无法预见、不能避免且无法克服的事件，应属不可抗力。业主阻挠施工事件发生后，三亚市园林环卫管理局最终意见是项目的绿地指标符合审核要求及三亚国豪园绿化景观设计有限公司符合园林绿化工程施工资质的要求，可见嘉鹏公司规划实施方案并未违法，故施工过程中遭遇业主阻扰致使嘉鹏公司无法取得开工令，亦是其在订立合同时无法预见、不能避免且无法克服的事件，应属不可抗力。因此，南航部队限高使项目开始停工（即2014年10月10日）至恢复施工（即2015年12月22日）期间的438天以及因业主阻挠施工开始停工（即2015年12月23日）至嘉鹏公司取得开工令（即2017年3月10日）期间的443天，嘉鹏公司均应予以免责。据此，嘉鹏公司将涉案房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机关的时间应顺延881天（443天+438天）。嘉鹏公司辩称南航部队限高应自2014年8月15日开始计算，一审法院认为，2014年8月15日嘉鹏公司仅是接到南航部队通知，项目的实际停工日期为2014年10月10日，对于嘉鹏公司该项辩称，不予采纳。顺延后嘉鹏公司应在2018年1月11日前将涉案房屋办理权属转移登记提供的资料报产权登记机关，嘉鹏公司逾期未履行义务，已构成违约，周文堂有权要求嘉鹏公司承担违约责任。周文堂主张违约金应以1276739元为基数，按每日万分之二的标准，自2015年6月25日起计算至嘉鹏公司将办理权属转移登记资料报产权登记机关之日止。一审法院认为，嘉鹏公司的办证义务履行期间已经顺延至2018年1月11日，故其违约责任应自2018年1月12日开始计算。嘉鹏公司至庭审之日即2018年3月13日方告知周文堂涉案房屋已具备办证条件且周文堂的办证资料欠缺完税证明及首套房证明，此期间嘉鹏公司未向产权登记机关报送相关资料的违约责任与周文堂无关，应由嘉鹏公司承担。自2018年3月13日起，嘉鹏公司已告知周文堂办理权属转移登记尚需周文堂配合，现因周文堂未举证证明已将相关资料提交嘉鹏公司，即自2018年3月14日开始至今，无法完成资料提交的责任不在嘉鹏公司，嘉鹏公司不应承担相应的违约责任，故嘉鹏公司违约责任期间应计算至2018年3月13日止。违约金按每日万分之二计算是《商品房买卖合同》的约定，且该合同因系嘉鹏公司提供的格式合同，每日万分之二并未明显过高。据此，嘉鹏公司应支付周文堂违约金数额为15320元（1276739元×0.2‰×60日），对于周文堂超过上述金额的诉求，不予支持。二、周文堂诉求违约金是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。周文堂要求嘉鹏公司承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，诉讼时效应为三年。嘉鹏公司应在2018年1月11日前将涉案房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机关，周文堂于2018年1月23日起诉，并未超过诉讼时效，嘉鹏公司该项抗辩，不予采纳。三、嘉鹏公司是否应支付周文堂契税占用期间利息损失1490元。嘉鹏公司收到周文堂的契税款后，已于2014年11月12日代周文堂向三亚市地方税务局缴纳房屋交易1%的契税12017.31元，余下未缴纳也系按照税务机关要求暂时留存，并未存在占用周文堂契税款的问题，周文堂该项诉求欠缺事实及法律依据，不予支持。四、嘉鹏公司是否应在30天内为周文堂办理房屋权属证书。办理房屋权属证书是产权登记机关的职能范围，不是嘉鹏公司职责范围及合同约定的内容，周文堂该项诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、嘉鹏公司在判决生效之日起十日内向周文堂支付违约金15320元；二、驳回周文堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2411元，由周文堂负担2254元，由嘉鹏公司负担157元。二审中，周文堂提交如下证据：1、《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》，拟证明嘉鹏公司在项目的规划报建中已知悉该项目的建筑高度必须按部队的要求，不存在不能预见建筑高度受部队机场限高的影响，因而部队限高对嘉鹏公司不是不可抗力。2、《建设工程规划许可证》（临时）影印件，拟证明嘉鹏公司在申请项目规划许可证时应向三亚市规划局提供附近军事区域部队的意见，显然部队限高不是嘉鹏公司事先不可预见的不可抗力。3、三亚市规划局办事指南《建设工程规划许可证》（临时），拟证明嘉鹏公司申请变更已批准的规划，将原规划的喷水池景观变更为商铺，必须提供利害关系人的意见材料，而该项目业主正是该变更所涉及的利害关系人，变更喷水池为商铺应当征得业主的同意，所以征得业主同意修改规划的情况完全是嘉鹏公司的义务，而不是不可预见的不可抗力。4、《交房准备资料》和《收楼确认书》，拟证明周文堂已于收房时按嘉鹏公司的要求提供了办理房屋产权证所需材料。嘉鹏公司对上述证据的质证意见如下：1、证据1、2没有原件，真实性无法认可，证据1是发给居委会的，且第八条也明确规划许可证经规划审批，现已取得许可证。我司按规划许可证进行施工没有过错，且第一期房屋已经交房后部队才开始阻挠施工。证据2不能证明其目的。2、证据3的真实性认可，但关联性和证明目的不认可。3、对证据4中《交房准备资料》无法确认是我司所提交，且是交楼准备资料，不是办证资料。庭后，周文堂提交一份《建筑工程施工许可证》，拟证明嘉鹏公司在该项目施工前即已明知该项目建筑高度要按照部队的要求执行，不存在部队限高是不可预见的问题，进而不构成不可抗力。嘉鹏公司对该证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。二审中，嘉鹏公司提交如下证据：1、关于香醍25度土地房屋权证办理事宜的通知及邮寄凭证、快递查询单，拟证明因业主提交的办证资料缺少资料，嘉鹏公司在2018年7月1日向全体业主告知完善办证资料的函件，周文堂已收到该函件，但未将完善的办证资料提交给嘉鹏公司，未能按期提交办证资料的责任不在嘉鹏公司。2、不动产权属证书，拟证明嘉鹏公司已对同一项目资料完善的业主提交了办证资料，并且已办理好权属证书，周文堂没有提交自身的办证资料，导致无法递交办证资料的责任不在嘉鹏公司。3、香醍25度办证公证委托书，拟证明经嘉鹏公司2017年7月1日发送函件后，有业主按规定公证委托嘉鹏公司递交办证委托，周文堂至今没有办理委托，也没有递交是否首套房可以减免税款的证明，责任应由其承担。4、（2018）琼02民终372号、374号民事判决，拟证明同一号楼的多份生效判决确认嘉鹏公司的开发建设得到规划部门的批准，应当认定尽到了注意义务，嘉鹏公司按照规划进行施工，业主阻挠系不可预料的事件，不属于嘉鹏公司的责任。庭后嘉鹏公司提交涉案1号楼及周文堂的产权证，拟证明嘉鹏公司于2017年12月26日取得1号楼的不动产权证及周文堂于2018年7月31日取得涉案房屋的分户权证。周文堂对上述证据的质证意见如下：1、对于证据1没有意见，且在7月10日将资料提交给嘉鹏公司；2、对证据2、3没有意见；3、对证据4的真实性没有意见。本院对嘉鹏公司证据1的真实性予以认可，证明目的不认可；对证据2、3的三性予以认可，对证据4的真实性予以认可；对两份产权证的三性予以认可。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，嘉鹏公司于2017年12月26日取得涉案1号楼的不动产权证，证号：。嘉鹏公司于2018年7月1日向周文堂邮寄告知完善办证资料的函件，周文堂已于同年7月10日向嘉鹏公司提交了所需的资料。涉案项目部分业主已于2018年3月27日取得不动产权证。周文堂于2018年7月31日取得涉案房屋的分户权证，证号：《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》第一条内容为根据三亚市城乡规划委员会2012年第六次会议纪要，原则同意你单位在《三亚市月川片区控制性详细规划》地块建设香醍25度集体经济发展项目，所报送施工图纸符合规划要求，同意按经我局审批签章的、由深圳市建筑设计研究院有限公司设计的施工图纸施工，不得擅自改变；第二条对项目用地面积、容积率、建筑物的幢数、每幢楼的层数及建筑高度等相关内容作了规定；第五条内容为建筑高度按照中国解放军九二八三〇司令部司作［2012］151号《关于三亚市月川居委会住宅区建筑限高的意见函》的要求执行；第六条内容为建筑应严格按核定的设计图纸施工，施工过程中需协调好周边关系，主动采取安全措施，若对周边建筑造成安全问题的，应负赔偿责任，产生纠纷的，应自行妥善解决。《建筑工程施工许可证》载明项目由5栋25层-26层住宅楼、3栋2层商业楼和1栋19层的酒店式公寓组成，与三规工审［2013］45号规定的建设楼层及幢数基本一致。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于是否应扣除因部队限高及业主阻挠施工导致的停工时间。嘉鹏公司在对涉案项目进行开发建设前，已取得规划许可证及施工许可证，该两份证件均明确涉案项目的幢数及层数，嘉鹏公司按照规划、施工许可证规定的建设内容施工，其施工行为合法，在此情况下出现部队限高是嘉鹏公司所无法预料的事件，不属于“出卖人的责任”，一审认定应当扣除因部队限高导致的停工时间正确。周文堂主张嘉鹏公司未按规划许可施工，但未提交证据证明。至于周文堂主张的嘉鹏公司作为专业房地产开发商，应当预见和避免部队限高事件出现的上诉理由，因嘉鹏公司的建设内容未超过《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》及《建筑工程施工许可证》的批准内容，应当认定其尽到了注意义务，周文堂的该项上诉理由不成立。关于是否应当扣除因业主阻挠施工导致的停工时间的问题。嘉鹏公司变更后的施工亦是经过三亚市规划局的审批同意，施工行为合法，业主阻挠施工是其不可预料的事件，不属于“出卖人的责任”，一审认定扣除因业主阻挠施工导致的停工时间正确。周文堂主张业主阻挠施工的商业用房不属于规划许可的范围，但未提交证据证明。综上，周文堂的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于嘉鹏公司是否应向周文堂支付违约金的问题。合同第十五条约定，嘉鹏公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自逾期第二天按日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人将所有房屋登记资料已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。嘉鹏公司于2014年8月20日将涉案房屋交付给周文堂使用，按照约定,嘉鹏公司应于2015年8月15日前将涉案房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。因部队限高及业主阻挠施工导致停工881天，嘉鹏公司将房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案的时间相应顺延881天至2018年1月12日。嘉鹏公司主张应扣除935天没有事实依据，本院不予支持。嘉鹏公司于2017年12月26日取得涉案1号楼的不动产权证，此时具备办理分户权证的条件，并未超过合同约定的将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案的时间，故嘉鹏公司不存在违约行为。因周文堂提交的资料不全，故在2018年1月13日后没有及时办理产权证的责任不在嘉鹏公司，一审认定嘉鹏公司承担部分违约责任错误，应予纠正。嘉鹏公司关于其不承担违约责任的上诉理由成立，予以支持。关于周文堂主张嘉鹏公司尽快按照约定为其办理房屋产权证书的上诉请求，因周文堂已于2018年7月31日取得涉案房屋的产权证书，故该项诉求本院不予处理。综上，周文堂上诉请求不能成立，应予驳回。嘉鹏公司的上诉请求部分成立，一审认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1391号民事判决；二、驳回周文堂的一审诉讼请求。一审案件受理费2411元，周文堂的上诉费4799.88元，嘉鹏公司的上诉费183元，均由周文堂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李新建审 判 员 付春燕审 判 员 尹合欢二〇一八年八月八日法官助理 林小妹书 记 员 吴 璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；