江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1103民初4311号原告（反诉被告）：上饶市广丰区住房制度改革办公室，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道五角塘居安吉小区*号。法定代表人：鲍向华，该办公室主任。委托诉讼代理人：徐贵峰，江西惟矩律师事务所律师。被告（反诉原告）：广丰县天天红物业管理有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道大塘路70号。法定代表人：郑利明,该公司负责人。被告（反诉原告）：郑利明，男，1974年2月28日生，汉族，江西省上饶市广丰区人。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：周龙水，上饶市广丰区五都法律服务所律师。原告（反诉被告）上饶市广丰区住房制度改革办公室与被告（反诉原告）广丰县天天红物业管理有限公司（以下简称“天天红物业”）、郑利明不当得利纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）郑利明及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即向原告返还其截止2015年1月代收的民心小区32号直店铺的租金194,500元，并按银行同期贷款利率（5.75％）支付自2015年4月14日至全部返还为止的利息17,707.6元（暂算至2016年11月13日）；2、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广丰区永丰街道大塘角经济适用房民心小区店面为国有资产，自2010年起该小区即由原告进行管理。2013年7月，原告将民心小区及安吉小区的物业管理服务事宜委托给被告天天红物业公司管理，被告郑利明系该公司实际管理者，委托范围包括楼宇共同部位、公用设施设备、公用绿地、花木、建筑小品的维修、养护、管理，公共环境卫生的清理，交通车辆秩序管理、消防设施设备安全管理等。2013年11月，两被告擅自向民心小区店面租户收取租金后，原告明确告知被告其无权收取租金并多次告诫被告此后不准再擅自向租户收取租金。然而，2014年年底至2015年1月期间，两被告在未经原告授权的情况下，又向民心小区内的32直店面租户收取租金。原告得知后，曾向被告发出书面通知要求其返还其越权收取的店面租金，但被告郑利明却以原告尚未向其结算工程款为由拒绝返还上述租金。原告认为，两被告在未经原告授权情况下擅自向店面租户收取租金且不予返还，损害了原告的合法权益，构成不当得利。被告郑利明系天天红物业公司的实际管理者，其以原告未与其结算工程款为由擅自截留所收取到的租金，应与被告天天红物业公司共同承担还款责任。被告天天红物业公司、郑利明辩称：1、2013年7月1日，原告和被告签订了《物业管理委托合同》，约定将原告负责建设的“民心小区”、“安吉小区”的物业，委托给被告管理,委托管理期限为一年,小区内经济适用房按销售签订合同时收取，由原告按建筑面积每月每平方米0.4元代收，到时按每平方米0.4元返还给被告，具体是包括公用场所，每年由原告返还被告239,280元。小区内公共设施维修、绿化工程、小区改造缮后工程等费用，由被告垫付施工，工程完工后另行支付。合同生效后，被告便履行两小区的物业管理义务，并按照原告的要求或安排，实施了设施维修、绿化工程、小区改造缮后工程。至2014年6月30日，本合同履行届满。原告并没有按照《物业管理委托合同》第十一条的规定办理续签，也没有接到原告不再与被告续签合同的通知。鉴于原告默许，被告继续履行本合同至2015年6月30日。期间，被告为实施维修、物业办公室装修购买办公设施、小区未入住住户清理垃圾等垫付了126,108.43元。原告还欠被告一年半的物业管理费没有返还给被告，被告因此垫付小区物业服务人员工资12余万元。为此被告于2015年4月1日向原告报告，要求原告支付上述欠费，但时至今日原告没有向被告清偿过这部分的债务。为此原告才通知被告下年度不再续签。同年4月7日原告催要被告返还代为收取的商铺租金。实际上被告并不是不归还原告收取的租金，被告代原告收取的租金是“取之于民，用之于民”，被告不仅没有实际占用租金，还为此贴上好几万。由此可见，被告并没有“得利”，更谈不上“当”与“不当”。民法通则第九十二条规定“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人”。众所周知“债务应当清偿”，是“合法根据”，被告与原告之际存在相互的债务的事实。被告所为之多是依据《合同法》第六十七条之规定，行使抗辩权而已。如果说原告要就这笔租金主张利息的话，那么，依照公平原则，原告应该先行承担被告债务的利息。综上原告所述与事实不符，被告没有取得“不当得利”。故原告所诉既无事实依据，又无法律依据，请求法庭予以驳回；2、本案原告亦不是适格的主体，因为原告是广丰区人民政府下辖的负责住房制度改革的办事机构，没有收取国有资产租金的职能。本案涉诉的民心小区店面属于国有资产，产权归属国家，应由国资委管理并具体负责店面招租事宜。原告既没有民心小区的店铺所有权证明，也无国资委的授权，亦未提交与店面承租方签订的租赁合同，所以原告主体不适格；3、即使原告主体适格，本案也不是不当得利纠纷。因为涉案店铺租赁合同是被告天天红物业公司和承租方签订的，根据合同相对性原则，租金应该由被告收取。原房改办主任李敏考虑到民心小区刚刚建成，配套工程没有完工，便将缮后小工程交给被告承建，以免经常审报工程资金，并口头指示被告和承租方签订小区店面租赁合同，收取的租金作为上述工程的预付款，待工程完工后再结算。因此被告收取的租金是“取之于民、用之于民”，不存在不当得利。两被告（反诉原告）天天红物业公司、郑利明向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）立即支付欠两被告（反诉原告）的物业管理费计人民币258,560元，并按商业银行同期贷款利率5.75%，支付自2014年7月1日至今的全部欠款还清为止的利息；2、判决由原告（反诉被告）立即支付两被告（反诉原告）为原告（反诉被告）垫付的小区设施维修、绿化工程、小区改造缮后工程等人民币126,108.43元，并按商业银行同期贷款利率（5.75%）支付自2014年元月至今的全部垫付款还清为止的利息；3、由原告（反诉被告）承担本诉和反诉的诉讼费用。事实与理由：2017年7月1日，反诉原告天天红物业管理公司与反诉被告签订了《物业管理委托合同》，按照该合同第三章规定，反诉原告依法履行了合同。至2014年6月30日，本合同已经履行届满。反诉被告并没有按照《物业管理委托合同》第十一条的规定办理续签，也未通知反诉原告不再续签合同。鉴于反诉被告默许，反诉原告天天红物业管理公司继续履行物业管理服务合同至2015年6月30日，反诉被告因此欠反诉原告物业管理费计人民币258,560元。期间反诉原告接受反诉被告委托，为小区设施维修、物业办公室装修信购买办公设施、小区未入住住户清理垃圾等垫付了126,108.43元。反诉被告还欠反诉原告一年半的物业管理费没有返还给反诉原告，反诉原告因此垫付小区物业服务人员工资12万元。上述费用反诉原告天天红物业管理公司于2015年4月1日向反诉被告沟通，请求清算相互债务，反诉被告拒不与反诉原告清算。原告（反诉被告）辩称：1、反诉之所以产生和形成，是因为它与本诉有牵连。本案中反诉与本诉系不同的法律关系，而不同的法律关系之间的牵连性表现为反诉请求所依据的法律关系是因本诉请求所产生的法律关系而产生，并且两个法律关系在实体权利义务的内容方面存在关联。但本案被告所基于的合同关系或其他法律关系，并非基于本诉不当得利的法律关系产生，即两个法律关系的产生之间并无牵连性；2、依据双方签订的《物业管理委托合同》第十五条的规定，除两小区经济适用房部分的物业管理费由原告代收再返还给被告之外，其余住宅部分由被告自己收取，而两小区中经济适用房面积为26,056.6平方米。另，原告曾向被告发出通知，告知被告代为收取的物业费截至2014年12月，自2015年1月起，民心小区的物业费用由被告直接与业主委员会洽谈，原告不再代为收取，被告郑利明认可此事。因此原告仅需向被告返还其所收取2013年7月至2014年12月止物业费，即187,607.52元，因原告此前已向被告支付了22万元的费用，故被告天天红物业公司还应向原告返还多支付的32,396.8元；3、至于被告称的其他为原告实施的相关工程项目等，经核实，原告未曾与两被告达成过施工意向，双方也未曾签订过任何施工合同。若被告未在原告的指示下擅自施工，该行为也属于强迫得利，原告不必返还。即使被告系在原告指示下施工，相关工程也应经验收再进行结算。被告在未经验收结算的情况下要求支付工程款无事实及法律依据；4、至于被告提出的其他诉讼费用：如办公用品、安装监控、办公楼装饰灯，上述费用的支出属于被告自主选择及经营公司必要支出的费用，不应由原告承担。为原告垫付的费用，被告应提供相应票据。两被告（反诉原告）天天红物业公司、郑利明补充诉称：1、反诉原告提出反诉与法有据，反诉请求应该得到全部支持。反诉是指在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉原告为被告向人民法院提出与本诉有牵连的保护自己合法权益的独立的反请求。本案反诉原告的反诉请求与反诉被告的本诉请求符合“诉请基于相同的法律关系”的规定。因为反诉被告委托反诉原告收取租金的行为地和发包承揽的工程施工地相同，原告要求归还的是合同之债，两被告要求归还的也是合同之债，显然属于相同的法律关系。而且反诉原告要求反诉被告支付两个小区缮后及附属建设工程款与反诉被告要求反诉原告归还代收的租金之间存在直接利害关系。因为原房改办法定代表人李敏曾和反诉原告有口头约定，委托反诉原告代收租金用以抵支两个小区的缮后及附属工程款。若非得到反诉被告领导的口头授权，反诉原告不可能顺利与承租方签订《店铺租赁合同》并收取租金长达一年之久的；2、反诉原告的诉讼请求事实清楚、证据充分。反诉原告为了证明自己的诉请主张的事实，向法院提交了《报告》书、《房改办欠付天天红物业公司款项情况》书、民心小区缮后工程工作地点照片和几位证人的证言等，上述证据形成证据链，均可说明反诉原告系得到反诉被告的指令，实施缮后及附属工程并垫付了资金。另外，根据国务院《物业管理条例》实施细则第十三条规定，建设单位应该按照规定在物业管理区域内配备必要的物业管理用房。所以反诉原告安装监控、装修物业管理办公室所垫付的资金应该由反诉被告承担；3、反诉被告不能提交证据证明民心小区缮后工程等工作系反诉被告自己承建或者已向反诉原告支付相关工程款，应负举证不能的不利后果。本案实际上就是2014年5月政府换届后，反诉被告单位新老班子领导没有办好相关手续造成的，新任领导有义务处理好原领导遗留的工作。原告为证明自己的诉讼主张和反诉抗辩主张的事实，向本院提交如下证据：1、原告单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体身份信息；2、被告天天红物业公司的工商公示信息，证明天天红物业公司的主体信息及郑利明系天天红物业公司的法人代表信息；3、民心小区及安吉小区土地使用权证及建设许可规划证，证明两小区的使用权人为原告，同时证明两小区的使用面积及建筑面积，其中民心小区为经济适用房小区建筑面积26,056.6平方米；4、物业管理委托合同一份，证明原告将民心小区及吉安小区的物业管理服务委托给被告公司管理的事实，双方明确了物业管理范围和物业费收取方式；5、两被告出具的报告一份，证明两被告向民心小区店铺擅自收取租金194,500元；6、催告函一份，证明原告曾经向被告两被告发函催取涉案店面租金；7、2015年4月13日原告向两被告发出的通知一份，告知其2015年1月开始民心小区的物业费由被告直接和业主委员会洽谈，双方终止物业管理合同关系，被告郑利明在通知上签字。两被告（反诉原告）为证明自己抗辩和反诉主张的事实，向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告（反诉原告）天天红物业公司的主体身份；2、法人代表证明书一份，证明法人代表身份；3、身份证复印件，证明被告（反诉原告）郑利明身份登记信息；4、《物业委托管理合同》、收费收据4张，证明2013年7月1日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）天天红物业公司签订《物业委托管理合同》，原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）天天红物业公司管理安吉小区、民心小区。在2013年11月至2014年11月20日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）天天红物业公司共支付物业管理费用22万元。虽未续签合同，但实际上被告（反诉原告）天天红物业管理公司继续履行《物业委托管理合同》至2016年6月30日；5、领条2张、照片9张、报告1份，证明被告（反诉原告）天天红物业公司代原告（反诉被告）组织运土方垫付了15,080元以及原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）天天红物业公司为民心小区进行了缮后工程的事实；6、民心小区装修户姓名表及收据一张，证明被告（反诉原告）天天红物业公司为清理这些垃圾花费20,400元；7、民心物业办公用品登记表，证明被告（反诉原告）天天红物业管理公司为原告（反诉被告）购置物业办公用品垫付16,197元的事实；8、监控设备清单和收据，证明原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）天天红物业公司垫付的监控安装费用9,700元的事实；9、工程预（结）算书、装修漏项登记，证明原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）天天红物业公司垫付的装修款55,131.43元的事实；10、报告一份，证明原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）天天红物业公司垫付款项的事实；11、被告（反诉原告）代房改办垫付费用的情况，证明原告（反诉被告）和被告（反诉原告）天天红物业公司之间存在互负债务的关系；12、证人周某1的当庭证人证言一份，证明证人曾是被告（反诉原告）天天红物业公司会计，2013年下半年至2014年上半年，原房改办主任李敏将民心小区外围路沿石，花坛路沿石、花坛内废泥、花坛内黄泥铺设、绿化、栽树、房子散水坡废泥清理及水泥浇筑、废土垃圾清理清运、安装排水管、做窨井等项目交被告（反诉原告）郑利明施工。由于民心小区附近居民阻止施工，证人是当地人和当地居民关系较好，被告（反诉原告）郑利明便将清理废土、安装排水管、窨井等事项交给证人施工。证人经常看见原房改办主任李敏安排工作人员进行监工，李敏自己也经常过来指示施工的样式和位置。因为房改办没有将工程款结清，被告（反诉原告）郑利明便未将尾款支付给证人，证人经常去被告（反诉原告）天天红物业公司，所以看见2015年上半年天天红物业设置在民心小区的办公室依旧正常办公的，民心小区亦有人清理垃圾。证人因为没有拿到尾款，也经常去找原房改办李敏主任，李敏说没有钱可以拿房租抵账；13、证人周某2的当庭证人证言，证明原房改办主任李敏将民心小区内的项目交给被告（反诉原告）郑利明施工，郑利明转将民心小区的路沿石、清理绿化带及路沿石泥土、清理民心小区后面空地的建筑废泥等事情交给证人施工。证人施工开始的时间大约是2014年到2015年。这两年民心小区的物业一直由被告（反诉原告）天天红物业公司管理；14、证人周某3的当庭证人证言，证明案外人周某2和周某1帮被告（反诉原告）郑利明做事。2013年下半年，具体时间记不清，案外人周某2和周某1叫证人拉民心小区的废土，之后拖欠清理费用未付；15、证人周某4的当庭证人证言一份，证明被告（反诉原告）郑利明叫证人在民心小区安装监控，付款近10,000元，证人在结算单上写明“收到郑利明安装监控费用计玖仟柒佰元整”；16、经济适用房的销售合同一份，证明2010年至2014年上半年房改办法人代表和主任是李敏，并且当时的费用是房改办收取的；17、资产评估报告书一份，证明被告（反诉原告）代原告（反诉被告）办理过委托报告及设计图纸等事项，均由被告（反诉原告）垫付费用；18、《房屋租赁合同书》复印件11份，证明小区店面的出租是经过原房改办主任李敏授权，以被告（反诉原告）天天红物业公司的名义与承租人签订的，所以被告（反诉原告）收取租金是有合法依据的。原告（反诉被告）授权被告（反诉原告）天天红物业公司签订店面租赁协议时，约定收取的租金用来现垫付小区维修及缮后工程、办公装备等；19、工程结算明细表，证明被告（反诉原告）在民心小区物业办公室的装修及附属物的维修价格明细表，证明原告（反诉被告）应向被告支付170,359元；20、发票7张及收款收据1份，证明被告（反诉原告）天天红物业为添置物业办公室的办公设施而垫付费用6,930元；21、原告（反诉被告）提供的《工程结算书》，证明被告（反诉原告）承接了原告在民心小区的改造工程和装修工程，但是原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）支付工程款的事实。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告对原告提交的证据1、2、4无异议，本院予以确认；两被告对原告提交的证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据并不能证明原告物业管理的小区面积为建筑面积，应当以物业管理委托合同所载明的铭记为准，本院对证据3的真实性予以确认；两被告对原告提交的对证据5、6的真实性无异议，但同时认为被告没有返还租金的原因是原告和被告之间互负债务，本院对证据5、6的真实性予以确认；两被告对原告提交的证据7的真实性无异议，但认为恰好证明被告天天红物业公司在2014年7月1日开始继续在民心小区和安吉小区履行两物业服务。本院对证据7的真实性予以确认。原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据1、2、3均无异议。本院对证据1、2、3予以认可；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据4真实性无异议，对被告（反诉原告）履约至2016年6月30日的证明对象有异议。本院对证据4的真实性，及2013年7月1日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）天天红物业公司签订《物业委托管理合同》，原告（反诉被告）委托被告天天红物业公司管理安吉小区、民心小区，在2013年11月至2014年11月20日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）天天红物业公司共支付物业管理费用22万元的事实予以确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据5三性均有异议，认为不能证明相关项目是房改办指示被告施工，且实际是由被告（反诉原告）施工。本院认为两被告（反诉原告）的反诉请求不符合反诉条件（理由下文阐述），证据5与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据6真实性无异议，但认为仅可证明被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）支付清理运费20,400元，本院对证据6的真实性予以确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据7、8、9的三性均有异议，认为上述证据均由被告（反诉原告）天天红物业公司单方面出具，并未移交给原告（反诉被告）进行签字、盖章予以确认，且相关用品是公司的必要支出，应当由公司自身承担。本院认为两被告（反诉原告）的反诉请求不符合反诉条件（理由下文阐述），证据7、8、9与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据10的真实性无异议，但认为若报告上载明的相关工程费用存在，应由被告（反诉原告）另案主张，与本案没有关联性。本院认为两被告（反诉原告）的反诉请求不符合反诉条件（理由下文阐述），证据10与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）对证据11有异议，认为该证据是两被告（反诉原告）单方面出具的，并未移交给原告（反诉被告）进行签字、盖章予以确认，即使清单上载明的相关工程费用存在，也应由被告（反诉原告）另案主张，与本案没有关联性。本院认为两被告（反诉原告）的反诉请求不符合反诉条件（理由下文阐述），证据11与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据12、13、14、15真实性和关联性均有异议，认为被告（反诉原告）与证人之间没有签订施工合同，也无法证明原告（反诉被告）曾指示被告（反诉原告）郑利明施工。本院认为两被告（反诉原告）的反诉请求不符合反诉条件（理由下文阐述），证据12、13、14、15与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据16的真实性无异议，但认为经济适用房的物业服务费确实由原告（反诉被告）代收的，但是原告（反诉被告）已经全额返还给被告（反诉原告）了。本院对两被告提交的证据16的真实性予以确定；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据17的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无法达到被告（反诉原告）的证明目的。本院认为，证据17无法起到证明原告（反诉被告）委托两被告（反诉原告）评估资产及设计图纸，两被告（反诉原告）垫付费用的证明目的，故本院对证据17不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据18有异议，认为无法证明被告（反诉原告）天天红物业公司获得原告（反诉被告）的授权，因为国有资产出租是有严格程序的，该组证据无法证明被告（反诉原告）出租店铺获得原告（反诉被告）原主任李敏的授权。本院认为，证据18无法起到证明被告（反诉原告）天天红物业出租民心小区店铺系得到原告（反诉被告）单位授权的证明目的，且未提交原件予以核对，故本院对证据18不予确认；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据19有异议，认为只是被告方（反诉原告）单方面罗列的清单，没有任何相关人员或机构的签字，无法作为本案的定案依据。本院认为价格明细表上没有原、被告双方任何人的签字盖章进行确认，故对证据19不予确认；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据20中的发票的真实性无异议，对收款收据的真实性有异议，对关联性有异议，认为发票开具的时间是2017年9月10日，这些家具拉到哪里去有异议，但肯定不是用在民心小区物业办公室。两被告（反诉原告）解释称收款收据和发票是配套的，购买办公用具时只有收款收据6,900元，为了作为证据适用，被告（反诉原告）补开两税务发票，因为需要交税30元，所以开具了6,930元税务发票。两被告（反诉原告）未在本院指定的时间内，向本院提交证据证明收款收据中的办公用具在安吉小区或民心小区物业办公室中适用，故本院对仅对税务发票的真实性予以认定；原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提交的证据21的真实性有异议，认为系被告（反诉原告）单方面出具的，没有原告（反诉被告）的相关人员或单位盖章，对原告（反诉被告）没有任何法律上的约束力。本院认为工程结算书上没有原告（反诉被告）单位的印章，也未经原告（反诉被告）单位任何人员签字确认，故本院对证据21不予确认。本院经审理认定事实如下：广丰区永丰街道大塘角经济适用房民心小区店面为国有资产，一直由原告受委托管理。2013年7月1日，原告与被告天天红物业管理有限公司签订《物业委托管理合同》，约定将民心小区及安吉小区总建筑面积为49850平方米的物业管理服务事宜委托给被告天天红物业公司管理，委托范围包括保修期外楼宇共同部位（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）、公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、道路、池、沟渠、井、楼内消防设施）、公用绿地、花木、建筑小品的维修、养护、管理，公共环境卫生的清理，交通车辆秩序管理、消防设施设备安全管理等，委托期限为2013年7月1日—2014年6月30日，两个小区内住宅的物业服务管理费由被告天天红物业管理有限公司按每平方米0.4元的标准收取，经济适用房的物业服务管理费由原告按每平方米0.4元的标准代收并返还给被告天天红物业管理有限公司。2015年4月1日，被告天天红物业管理有限公司向原告递交《报告》，报告载明，截至2015年1月，被告天天红物业管理有限公司向民心小区内的32直店面租户代收租金194,500元，同时原告尚有物业管理费余款和民心小区附属工程工程款未与被告天天红物业管理有限公司结算。原告得知后，于2015年4月7日向两被告发出《催告函》，告知两被告经济适用房民心小区店面属于国有资产，由原告依法管理，两被告无权收取小区店面的租金，应于2015年4月14日前将已收租金194,500元交原告单位财政账户，且不得再向租户收取租金。截至案件起诉时，两被告因物业管理服务费余款和民心小区附属工程工程款未结清等原因，一直未将194,500元租金交原告单位财政账户。本院认为，反诉是在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉原告为被告，为抵消、吞并、排斥原告的诉讼请求为目的所提出的与本诉有牵连的诉讼。本诉与反诉的牵连性表现为反诉请求所依据的法律关系是因本诉请求所产生的法律关系而产生，并且两个法律关系在实体权利义务的内容方面存在关联。本案原告在本诉中主张的是租赁费用不当得利返还，指向的是租赁合同法律关系，两被告在反诉中主张的是偿还拖欠的物业管理服务费用和设施维修、绿化工程、小区改造等缮后工程的工程款，指向的是物业管理服务合同和建设工程施工合同法律关系，本诉和反诉的法律关系不具有牵连性。另外，原告在本诉中依据的事实是两被告并非民心小区店面的物权所有人或管理人，无权出租民心小区店铺并收取租金。两被告反诉依据的事实是原告拖欠物业管理费和未支付设施维修、绿化工程、小区改造等缮后工程的工程款，本诉和反诉亦不基于相同的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，两被告的反诉不符合反诉的法定条件，关于物业服务管理费用和附属工程的工程款不应在本案中作为反诉请求并案处理，两被告应当另行起诉。本院对此另行作出裁定予以处理。关于原告的诉讼主体资格问题，原告向本院补交了原广丰县国有资产监督管理办公室的批文，可以证实原告有管理和出租经济适用房民心小区店铺的权利，国资办发文告知原告收取的租金缴入国库，纳入预算管理。被告天天红物业有限公司并非民心小区店面的物权所有人或管理人，也未提交有效证据证明其接受了代收租金的委托，应将194,500元租金返还原告并支付利息，原告收取后应按国资办的批复将资金缴入国库，纳入预算管理，若原告确实欠付物业管理服务费，被告天天红物业公司可以另案主张原告支付。被告郑利明为被告天天红物业管理有限公司的法定代表人，根据两被告提交的证人周某1等的当庭证言等，民心小区内附属工程项目是被告郑利明个人承包施工的，其以原告未与其结算工程款为由，截留收取的租金，应与被告天天红物业管理公司一同承担返还租金和支付利息的责任，原告收取后应按国资办的批复将资金缴入国库，纳入预算管理。若原告确实欠付小区附属工程款，被告郑利明可以另案主张原告支付。本案利息自原告《催告函》中确定的缴款截止日2015年4月14日起，按银行同期贷款利率（年利率5.75%）暂时算至2016年11月13日，计人民币17,707.6元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条的规定，判决如下：被告广丰县天天红物业管理有限公司、郑利明应在本判决生效后立即向原告上饶市广丰区住房制度改革办公室返还租金194,500元、利息17,707.6元（按银行同期贷款利率暂算至2016年11月13日），合计212,207.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,484元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  陈 琅人民陪审员  潘红英人民陪审员  赵丽明二〇一七年十一月十五日书 记 员  王 驰