山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初2267号
原告:杨庆红。
原告：吴琦。
原告：仲霞彩。
委托诉讼代理人：仲从宝。
被告：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地：山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被告：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。
本院于2016年5月31日立案受理了原告杨庆红、吴琦、仲霞彩诉被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨庆红、吴琦、仲霞彩的委托诉讼代理人仲从宝，被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司的委托诉讼代理人于乐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨庆红、吴琦、仲霞彩向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议；2、要求被告退付购房款及代收款项313420元；3、要求被告承担原告解除合同相关损失和可得利益损失，计算方法是解除合同相关损失自交款之日至判决指定日按金融机构计收逾期贷款利息支付违约金计算，可得利益损失是按照交房之日至判决指定日每年按已付款的5.5%支付，再加上半年置换入住相当的房费折现后每年按180天计算，每天房费折现为201元；4、保险费3904元和代理人的出差费用1164元及后续差旅费由被告承担；5、要求被告承担本案的诉讼费用、保全费。事实与理由：首先需要说明乳山城基置业有限公司已经于2014年注销，被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，该事实已经被其他已经发生法律效力的判决书所确认，而且在其他案件的二审中，山东乳山嘉润实业有限公司也认可涉案项目其借用上海临江控股集团有限公司的资质，该项目的相关文件证实二被告均为该项目的开发商。经政府有关部门同意，滴水湾项目的一系列备案不作更改过户，仍然沿用乳山城基置业有限公司的名义直至项目结束。原告吴琦与仲霞彩系夫妻关系，原告杨庆红是他们的姨侄女。三原告共同购买涉案房产是被告的虚假宣传鼓惑、诱骗、欺诈所致，宣传说此项目集度假养生、投资回报于一身，其中的诱惑真的无法抗拒；“每年有半年时间可以在威海银滩、南京汤山、海南博鳌、浙江千岛湖、辽宁大连、福建武夷山、上海迪尼斯免费置换入住，灵活调节并不限于本人及一间房，并有天然地热温泉等一系列14大养生会馆服务，国际酒店管理品牌做四星级酒店的房东，还有5.5%的投资回报，总建筑面积17万平方米，总造价15亿元。”致使原告接受以市场价两倍多的高价签订合同，而这些宣传可以给原告带来的实质利益并没有得到被告的保障，二被告应当为他们的虚假宣传买单，因为现在看来被告显然使得是金蝉脱壳、华丽转身之策。原告于2013年4月20日签订了认购书，并支付了10000元订金，2013年4月23日缴清剩余购房款261346元，并签订购房合同，约定2013年12月31日前交房，延迟交房超过90天，可以退房，没有退房的延迟交房期间按日给付万分之一的违约金。2013年12月31日，被告下了收房通知，看到的是毛坯房未能签收，接下来近一年被告多次要求收房。2014年11月28日，原告轻信被告符合收房条件，就等着办房产证，原告签收并缴了42074元费用。当时直至现在项目验收都没有做，根本不符合交房要求，合同规定在交房后150天里是被告为原告办理产权证的时间。现在的状态：宣传中免费置换入住地只有银滩可以入住，置换落空。天然地热温泉没有相关资质经认证就是一个澡堂子；所谓14大养生会馆服务自然也是忽悠；国际酒店管理品牌做四星级酒店的房东更是扯淡；5.5%的投资回报毫无保障；总建筑面积17万平方米、总造价15亿元应该是指上面七个地方，如果仅有乳山一处的话，那简直就是吹破了天。水电表没有分户，项目至今未验收、房产证未办理。滴水湾项目还存在人防工程缺失，未按规划设计建造，没有市政自来水重大缺陷，会否成为烂尾鬼楼无法预料。综上所述，要求支持原告的一切上述诉讼请求。
被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司辩称，二被告不同意解除合同，主要理由是房屋已经交付不存在解除的理由。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，合同中约定房屋交付时间为2013年12月31日前，且被告于2013年12月26日已向原告发出交房通知，而原告于2014年11月28日到被告处签署房屋交付确认书并接收涉案房产。根据双方合同第十五条约定，房屋交付后在转移房屋登记方面原告选择的是第二款，也就是不退房，被告按照合同约定支付违约金。被告现在足以能够为原告办理房屋产权证书，对原告要求解除合同等的其他全部诉讼请求，均应不予支持。
经审理查明，2013年4月20日，原告吴琦与乳山城基置业有限公司签订了一份《滴水湾国际养生堂认购书》，原告吴琦拟购买二被告开发的座落于乳山银滩旅游度假区长江路588-1号1A-1113号房，原告按照认购书应支付定金5万元。
2015年8月27日，原告杨庆红与乳山城基置业有限公司签订了一份编号为（乳）W1502729号的商品房买卖合同（商品房预售文本），合同中约定原告购买的房产位于乳山市银滩旅游度假区长江路588-1号1A-1113号房产，购房款301496元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。2013年4月20日支付定金10000元，2013年4月23日补交定金40000元，2015年8月28日支付251496元。3、其他方式。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、…”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、取得房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、…”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、…”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。双方约定在商品房办理初始登记后90日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按下列第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、…”。附件三：合同补充协议第二条约定：“房屋交接时买受人还应同时交纳下列款项：1、住房专项维修资金按《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行。2、办理产权证契税（按总房价的3.0%交纳）。3、办理产权证过程中所需的其他费用。
原告向乳山城基置业有限公司支付购房款的情况如下：2013年4月23日原告吴琦通过中国建设银行转账支付购房款261346元，2014年11月28日原告杨庆红通过银行转账支付购房款30150元，关于其他付款情况原告均没有提交具体支付方式的相关证明。乳山城基置业有限公司于2014年11月28日为原告杨庆红出具了两份收据，一份是收到涉案房产购房款301496元的收据，一份是收到涉案房产代收费用11924元的收据。
2013年12月26日，乳山城基置业有限公司向原告吴琦发出交房通知书，通知原告于2013年12月31日交接涉案房屋。2014年11月28日，原告杨庆红与乳山城基置业有限公司签署了房屋交付确认书，该确认书第四条约定原告杨庆红需要支付的费用：办证费用：契税9045元、办理土地证费用105元，开口费用：有线电视费300元、宽带200元，维修基金：2274元。
2014年11月28日，原告杨庆红与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，原告将涉案房产委托乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理，期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。
编号为371083201609290102-JY-001号威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，证实被告在乳山市银滩长江路588-1号开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。该备案证登记时间为2016年7月16日，以上备案证系二被告在其他案件中曾经提交的证据。涉案房产所属楼房房产证号为鲁（2017）乳山市不动产权第00053**号，权利人为乳山城基置业有限公司。
另查明，乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司继承。
原告提交了涉案房产的广告宣传页称宣传内容中包含了足以影响原告购买涉案房产和房产价格的因素，因此该广告宣传亦应作为合同内容。
原告提交了两份挂号信的封面照片打印件以及邮件送达结果查询情况，称该两份挂号信即原告分别向二被告邮寄解除合同告知书的信件，并同时提交了解除合同告知书，结合原告与乳山市邮局工作人员的通话录音、被告工作人员姜小姐、王经理的通话录音，原告拟以上述证据证实其在2016年5月份便已经向二被告发出过解除合同通知书，二被告已经收到通知书，涉案合同已经解除。经核实原告电话录音中的姜小姐为姜英琦，王经理为王桂基，二人均认可该通话录音系本人与仲从宝的通话录音，但均称没有见过通话中所提到的解约通知书，姜英琦与王桂基提交的劳动合同载明该二人系乳山市伟业房产营销策划有限公司的职工。原告曾提出关于录音材料是否姜英琦与王桂基的司法鉴定申请，因为姜英琦与王桂基均认可通话录音的真实性而失去继续进行司法鉴定的必要。
原告提交了两份涉案房产委托经营后所属酒店的网上打印的价目表和原告委托其他业主从酒店电脑中所拍摄的价目表的打印件，原告拟以此证实其所主张的可得利益损失按照每日201元计算。
原告为证实涉案商品房买卖合同第十五条为格式条款，曾申请法院调取涉案商品房项目其他业主在房管局的备案合同，因该申请调查项目并非必须法院才有权利调取事项，后原告提交了其他几个业主的合同样本。
原告提交了为本案诉讼保全其向担保单位交纳保险费单据一份，证实其为办理担保所支出费用3904元。
原告提交了来乳山的交通费和住宿费单据一宗，拟证实原告要求二被告承担的交通费和差旅费的事实。
此案经调解无效。
上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的付款收据、银行转账凭证、认购书复印件、涉案商品房买卖合同复印件、委托经营管理合同复印件、挂号信封面照片打印件及邮件送达结果查询情况材料、交房通知书和确认书复印件、被告工商登记材料、保单、交通费和住宿费单据一宗、通话录音材料及短信记录、现场视频及照片，被告提交的涉案商品房所属工程综合验收备案证和产权证等证据在案为证。
本院认为，原告杨庆红、吴琦、仲霞彩与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。因为乳山城基置业有限公司已经被山东乳山嘉润实业有限公司吸收合并，乳山城基置业有限公司的债权债务均由山东乳山嘉润实业有限公司承继，故原告与乳山城基置业有限公司之间的法律关系应当由山东乳山嘉润实业有限公司予以承受。
本案争议的主要焦点问题是原告以被告逾期办证为由要求解除涉案商品房买卖合同的主张能否成立，对此问题分析意见如下：
对于此问题的分析首先应当确定的是涉案商品房交付使用的起算日期，该起算日期应当以双方之间的合同第八条约定的交付日期即2013年12月31日为起算日期，理由是双方之间的合同是双方对于涉案商品房买卖的合意，是确定双方之间权利与义务的主要依据，而双方之间签署的房屋交付确认书是交付涉案房屋实际日期的主要依据，并以此来衡量涉案房产的交付是否符合双方之间的合同约定。房屋交付确认书的签署日期并不能成为双方关于合同中所约定的交付日期的变更。
确定了涉案房屋交付日期，那么根据双方之间的合同第十五条的约定，办理涉案房产初始登记材料的期限应是在商品房交付使用后60日内即2014年3月1日前，办理涉案房产产权证书转移登记的期限应是在涉案商品房办理初始登记后90日内即2014年5月30日前。
经过以上分析可以看出，二被告未能在上述期限内为原告办理涉案房产的产权登记过户手续，存在逾期办证的违约行为。而根据双方之间的合同第十五条的约定如因出卖人原因逾期办证的买受人不退房。本院认为该条款的约定是无效的，理由是根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案中，涉案合同第十五条第三款的约定根据条款内容可以确定属于格式条款，该条款排除了原告作为买受人在被告逾期办证时所享有的退房的权利，故该条款应认定为无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该条法律规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个即逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记，这三个条件相辅相成，缺一不可。那么，具体到本案查明的事实，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但是却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，因为被告所提交的证据已经证实，被告已经具备了为原告办理产权登记的条件，而这也是商品房买卖合同的关键，因为商品房的买卖中出卖人应当交付商品房，并协助办理产权登记，这样才能帮助买受人达成商品房买卖的主要目的。法律之所以做出这样的规定就是对于超过一定期限仍无法为买受人办理产权登记的一种救济途径，而本案中，被告虽然存在逾期办证的违约行为，但是其已经具备了为原告办理产权登记的条件，在这种情况下，原告可以要求被告承担逾期办证的违约责任，而原告以此要求解除涉案商品房买卖合同便失去了法律依据。
另外，原告提交的广告宣传内容并不具备法律规定的可以成为要约的要件，因此原告主张其所提交的广告宣传内容应为要约的主张，本院不予支持；原告以广告宣传主张其具备撤销涉案合同的主张亦不能成立。原告虽然称其在2016年5月份便已经向二被告发出过解除合同通知书，但是根据本案以上分析意见，可以得知，原告在其解除权并没有成就的情况下，即使原告发出过解除合同通知书，也不能产生解除涉案合同的法律效果。
综上所述，被告所提交的涉案房产的相关手续证实被告现在已经能够为原告办理涉案房产的产权证书，原告购买涉案房产的主要目的是可以实现的，故原告以被告逾期办证等为主要理由要求解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏法律依据，本院不予支持。
经过以上分析，原告的第一项诉讼请求即1、要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求不成立，而原告的其他诉讼请求即2、要求被告退付购房款及代收款项313420元；3、要求被告承担原告解除合同相关损失和可得利益损失，计算方法是解除合同相关损失自交款之日至判决指定日按金融机构计收逾期贷款利息支付违约金计算，可得利益损失是按照交房之日至判决指定日每年按已付款的5.5%支付，再加上半年置换入住相当的房费折现后每年按180天计算，每天房费折现为201元；4、保险费3904元和代理人的出差费用1164元及后续差旅费由被告承担，这几项诉讼请求的前提是要求解除合同的诉讼请求成立，但原告要求解除合同的请求并不成立，那么原告基于此所提出的其他诉讼请求也当然失去了其事实依据，本院对原告的其他诉讼请求亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨庆红、吴琦、仲霞彩的全部诉讼请求。
案件受理费4310元，保全费2965元，由原告杨庆红、吴琦、仲霞彩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯现章
人民陪审员 宋吉坤
人民陪审员 吕少波
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 徐 佳