重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9998号原告：蔡光勇，男，汉族，1987年2月15日出生，住四川省南江县。委托诉讼代理人：罗洋，重庆广君律师事务律师。被告：陶小兰，女，汉族，1969年7月10日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，行长。委托诉讼代理人：李红缨，女，汉族，1967年10月25日出生，住重庆市沙坪坝区。原告蔡光勇与被告陶小兰、第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员刘运祥、朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡光勇及其委托诉讼代理人罗洋，被告陶小兰及其委托诉讼代理人蒋丽，第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托诉讼代理人李红缨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡光勇向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告有权代被告向第三人偿还位于重庆市北部新区××大道××号××幢××单元××房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体金额以第三人自行核定为准），第三人应当收取并在贷款清偿完毕后协助原告办理涉案房屋抵押权注销登记手续；2．被告在房屋抵押权注销登记后30日内向原告交付位于重庆市北部新区××大道××号××幢××单元××房屋，并协助原告办理该房屋的产权过户登记手续；本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年2月22日，原、被告在重庆诚渝房地产经纪有限公司的介绍下签订房屋买卖协议。约定原告购买被告位于重庆市北部新区××大道××号××幢××单元××号房屋，交易总价为664000元。原、被告双方就房款的支付、抵押、解押、房屋的交付、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告于当日向被告支付定金20000元。根据合同约定，被告应在2017年3月15日前向银行提交按揭贷款相应资料并按按揭银行要求签署相应贷款文件，在通过银行审批后，原告支付300000元（含定金）房款给被告解除房产抵押，在被告拿到房产证后，双方办理过户、再抵押等手续。为此原告特意将自己的定期存款转为活期，以便支付给被告办理房产解押。但在合同生效后，由于房价上涨，被告以种种理由拒不履行合同义务，故原告提起本案诉讼。被告陶小兰辩称，首先，虽然原、被告没有书面约定首付款的支付时间，但双方口头约定原告应在2017年3月8日前支付首付款，并有证人能够证明。即使双方没有约定，根据合同法相关规定，在没有明确约定付款时间的情况下，卖方可以随时要求买方履行支付义务，从原告举示的证据可以看出被告在2017年3月8日前多次催促原告履行支付首付款的义务，但是原告一直未履行，已经构成根本违约，故被告可以以此为由解除买卖合同。其次，根据《房地产买卖合同》的约定及被告的了解，向按揭银行提交按揭申请资料是原告的义务，但原告未举示证据证明其已经提交了面签资料，所以造成房屋买卖失败的原因在于原告。被告在签订买卖合同时已经将需由被告提交的资料全部交给了中介，并在2017年3月14日到约定地点配合原告进行面签，但原告拒绝前往，因此被告已经履行了合同约定的所有义务。最后，原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行述称，第三人是与被告签订的借款合同，因此只能由被告向第三人归还借款，不同意原告代被告偿还。本院经审理认定事实如下：位于重庆北部新区××大道××号××幢××单元××号房屋系被告所有。房屋建筑面积128.3平方米，套内建筑面积110.71平方米。2013年1月1日，被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人贷款300000元。2017年2月22日，以被告为卖方，原告为买方，重庆诚渝房地产经纪有限公司为中介方，三方签订《房地产买卖合同》。合同约定：卖方将位于重庆市北部新区××大道××号房屋出卖给买方，房产总价为664000元。2．买方在本合同生效当日向卖方支付定金20000元。3．买方须于2017年3月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方向申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首付款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。4．在买方按前述约定取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向原地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年5月30日（含当日）。5．卖方应当于收到所有尾款将该物业交付予买方。6．本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准。7．特别约定：买方支付300000元（含定金在内）给卖方解押，不做其他使用；买方贷款金额以银行实际审批为准；买方支付中介费及评估费、按揭费在内共计10000元。上述合同签订当日，原告向被告交纳定金20000元，被告向原告出具《收条》一张。2017年2月23日，被告向第三人申请了提前还款。2017年3月14日，中介公司员工秦某某与被告丈夫的通话录音显示：1．秦某某曾在2017年3月12日前发信息通知被告丈夫3月13日办理手续，并告知其面签地点在碧津公园建设银行，被告丈夫称对中介不放心，要当面说清楚。被告丈夫认为约定的见面地点为碧津公园建设银行，买卖双方应到面签地点说清楚，并称其于2017年3月13日到了碧津公园建设银行，但中介没有来。秦某某称其在之前就电话告知被告丈夫要先到中介公司店里来，到店以后再由秦某某带买卖双方到碧津公园建设银行面签，且秦某某认为被告丈夫既然说要说清楚，肯定是要到中介店里说清楚，但被告丈夫在2017年3月13日未到店里来。2．秦某某称2017年3月15日是规定的办理按揭的最后时间，故通知被告丈夫在2017年3月15日办理面签手续，要求其于该日早上9点到鸳鸯诚渝地产店里。被告丈夫称其2017年3月15日要上班去不了，并在通话中多次称房子不卖了，要么退还定金，要么中介起诉被告。2017年3月15日，秦某某打电话通知被告丈夫到中介店里，被告丈夫称前一天已经说清楚了，自己在上班。2017年3月29日，秦某某打电话给被告，被告称一切事情都由其丈夫处理，不要找被告。另查明，原告在起诉时向本院提交了《房地产买卖合同》的复印件，复印件最下方手写注明“卖方提出3月8日前付首付款，争议是先面签还是首付款”。该批注在原、被告及中介公司持有的合同原件上均未显示。原告称该批注是其委托诉讼代理人在接到原告关于本案诉讼的委托后在复印件上写的，之所以这样写是中介公司的员工在起诉前告诉原告称被告要求在2017年3月8日前支付首付款。被告称其在签订买卖合同前就提出原告应在2017年3月8日前支付首付款300000元，原告也同意了；案涉房屋的交易流程是原告先支付首付款用于提前还款及解押，取出房产证原件后再进行按揭贷款面签手续。庭审中，原告申请证人秦某某出庭作证。秦某某陈述：1．本案交易流程是买卖双方先提供申请办理按揭贷款的资料并办理面签手续，银行审核通过后电话告知中介方审核结果及贷款人的贷款额度，然后买方把首付款打给卖方，由卖方去办理解押手续，解押完成后办理过户。中介要保证卖方能够获得按揭贷款，才能去办理解押手续。2．秦某某从来没有提出过要在2017年3月8日支付首付款，被告也没有明确提出必须要在2017年3月8日前支付首付款，只是被告在2017年3月8日之前及此后多次提出要先支付首付款再面签，被告丈夫在2017年3月14日也在电话里提出此要求；3．秦某某于2017年3月3日通知原、被告办理在2017年3月6日办理面签，但被告丈夫称中介公司没有资质，要叫上原告再协商，双方最终将时间确定在2017年3月13日；4．被告丈夫在2017年3月3日就第一次说不卖房子了，因为不信任中介公司，之后每次通话都说不卖房子。被告申请证人沈某某、戴某某出庭作证。沈某某陈述：沈某某与被告系表兄妹关系，签订买卖合同时沈某某也在场；原、被告协商在2017年3月8日前先支付首付款300000元，协商好后才签订的买卖合同，双方没有说为什么合同中没有写明首付款支付时间。证人戴某某陈述：戴某某系被告的姐夫，签订买卖合同时戴某某也在场；签订合同后，被告要求原告于2017年3月8日前支付首付款，原告也同意了，戴某某不清楚买卖合同的具体内容。原告举示借记卡账户历史明细清单一份，载明2017年2月12日，原告的中国工商银行账户上有存款余额680163.77元。原告称其愿意一次性向被告支付剩余购房款。被告称不同意接受原告一次性支付的购房款，也不同意继续履行《房地产买卖合同》，因为原告没有按约定支付首付款，也没有在约定的办理面签的时间即2017年3月13日到现场办理面签手续，已构成根本违约。上述事实，有原、被告的陈述、《房地产买卖合同》、收条、房地产权证、通话录音、中国工商银行预约提前还款申请、借记卡账户历史明细清单、《个人购房借款/担保合同》、证人证言等证据在案为证，足以认定。本院认为，《房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现被告认为原告没有按约定支付首付款，也没有在约定的时间（2017年3月13日）到现场办理按揭贷款面签手续，已构成根本违约，并据此拒绝继续履行《房地产买卖合同》。但一方面，《房地产买卖合同》未约定首付款300000元（含定金）的支付时间，中介公司工作人员秦某某亦当庭陈述原、被告双方未约定过2017年3月8日前支付首付款，并称本案买卖流程是先办理完毕原告购买房屋的按揭贷款面签手续后，再办理提前还款解押手续。被告申请的两位证人虽陈述原、被告曾约定原告应在2017年3月8日前支付首付款，但两位证人均与被告存在亲属关系，且证人关于前述约定与原、被告签订《房地产买卖合同》的先后顺序的陈述互相矛盾，本院对该两位证人的陈述不予采信。原告庭前举示的《房地产买卖合同》复印件上虽然有“卖方提出3月8日前付首付款”的批注，但该批注后的内容为“争议是先面签还是首付款”，由此可以看出原告关于该批注是原告代理人为了诉讼而书写的陈述具有合理性，且该批注仅注明是卖方提出支付首付款的时间，不能证明原告对此表示同意。因此，本院对被告关于原告未按期支付首付款已构成根本违约的主张不予支持。另一方面，由被告丈夫与秦某某在2017年3月14日的通话录音的内容可知，双方对于2017年3月13日约定的见面地点存在争议，原、被告在该日未能办理面签手续的行为均不构成根本违约。《房地产买卖合同》约定的办理银行面签手续的截止时间为2017年3月15日，被告丈夫在2017年3月14日秦某某通知其于次日办理面签手续时即明确表示不同意办理且其不再出卖房屋。被告丈夫虽然不是实际产权人及出卖方，但其与被告系夫妻关系，被告在与秦某某的通话录音中亦明确表示房屋的出卖由其丈夫处理，故被告丈夫的行为应视为代表被告，被告拒绝办理面签及出卖房屋的行为已构成违约。综上，被告关于原告构成根本违约的主张不能成立，被告拒绝履行《房地产买卖合同》缺乏事实及法律依据，应当按照合同约定继续履行义务。由于涉案房屋在第三人处设有抵押，原告要求被告协助履行房屋过户等手续，必须在抵押消灭后才能实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，原告可以代被告向第三人清偿全部债务，使抵押权消灭。第三人虽然当庭表示其不同意原告代被告清偿债务，但此种清偿方式对第三人的利益并没有损害，本院对第三人的主张不予支持。因此，原告要求代被告清偿剩余银行按揭贷款的请求合法有据，第三人对于原告提前还贷的款项应当收取，并在贷款清偿完毕后协助原告办理抵押注销登记手续，被告应在抵押注销后协助原告办理房屋的过户手续。此外，根据《房地产买卖合同》的约定，原告应支付300000元（含定金在内）用于解押，且剩余房款如果未通过银行按揭贷款审批，应及时补足，因此，原告应将280000元首付款（扣除定金20000元）中的一部分用于归还被告在第三人处的剩余按揭贷款，其余部分直接支付给被告，并且应在过户前将剩余的364000元（664000元-300000元）支付给被告。被告还应按照合同约定，在原告支付完毕房款后将房屋交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告蔡光勇在本判决生效后十日内代被告陶小兰向第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还位于重庆北部新区××大道××号××幢××单元××号房屋在第三人处的全部按揭贷款余额（具体金额以第三人核定为准），第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助原告蔡光勇办理涉案房屋抵押注销登记手续；原告蔡光勇在本判决生效后十日内将280000元扣除其应向第三人偿还的按揭贷款余额后的款项支付给被告陶小兰；被告陶小兰在房屋抵押注销登记后三十日日内向原告蔡光勇交付位于重庆北部新区××大道××号××幢××单元××号房屋，并协助原告蔡光勇办理该房屋的产权过户登记手续；四、原告蔡光勇在房屋抵押注销登记后十日内、房屋交付及过户前支付被告陶小兰剩余购房款364000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，保全费3840元，由被告陶小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  刘运祥人民陪审员  朱锡林二〇一七年十一月三日书 记 员  吕 斌