重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第04758号
原告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
被告重庆市渝北区润发门闸厂，住所地重庆市渝北区工业园区海德山庄G栋-30号，组织机构代码L0637894-7。
经营者任忠明，男，汉族，1964年5月4日出生，住重庆市渝北区。
被告任静，男，1991年1月4日出生，汉族，住址重庆市渝北区。
两被告共同委托代理人胡雪梅，重庆方言律师事务所律师。
两被告共同委托代理人邓样文，重庆百君律师事务所律师。
原告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）诉被告重庆市渝北区润发门闸厂（以下简称润发门闸厂）、任静商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年9月9日、2016年1月27日、2016年4月20日公开开庭进行了审理。被告鲁商公司的委托代理人杨方洪，被告润发门闸厂的经营者任忠明，以及与被告任静共同委托代理人胡雪梅、邓杰文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁商公司诉称：润发门闸厂系个体工商户，任忠明系经营业主。任静系任忠明之子。润发门闸厂承包了鲁商公司开发的云山原筑项目铁艺栏杆、木平台及入户栏杆工程。工程完工后，鲁商公司应支付润发门闸厂工程进度款等。经双方协商，鲁商公司于2013年8月26日与润发门闸厂签订了《抵消协议书》，协议约定鲁商公司欠润发门闸厂的相应款项抵偿部分购房款，其它购房款由其据实支付。2014年7月14日，鲁商公司与润发门闸厂的经营业主任忠明签订了商品房买卖合同，后因任忠明无法办理按揭，双方协议解除了合同。后在任忠明的要求下，鲁商公司与其儿子任静于2014年9月22日对同一套房屋签订了买卖合同，任静需通过银行按揭方式支付房款252.3万元。任静在办理银行按揭手续过程中，银行基准利率调整，需任静重新到银行履行签字手续。可任静至今未到银行签字，致使银行不能放款。任忠明及任静没有向鲁商公司履行付款义务。涉案房屋的产权已办至任静名下。故鲁商公司起诉来院，请求法院判令：1、两被告立即支付原告购房款252.3万元，并从2015年3月起，以252.3万元为基数，按日万分之0.5支付违约金；2、本案诉讼费由被告负担。
被告润发门闸厂辩称：润发门闸厂不是适格的被告。润发门闸厂与鲁商公司签订抵消协议及商品房买卖合同的情况属实。但双方并未实际履行，且已解除商品房买卖合同。后鲁商公司又与任静签订了商品房买卖合同，双方对权利义务进行了约定。故润发门闸厂不是本案适格被告。请求法院驳回原告对润发门闸厂的诉讼请求。
被告任静辩称：2014年9月22日，任静与鲁商公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。按合同约定，鲁商公司应于30日内将产权办理给任静，但鲁商公司于2015年2月15日才向相关行政部门提交办证申请。依照合同，鲁商公司逾期90日提交申请，任静享有合同解除权。因鲁商公司逾期提交申请，银行利率调整导致无法放贷的责任应由鲁商公司承担。且双方商品房买卖合同约定的支付方式为按揭贷款，现无法按揭贷款，责任在鲁商公司，任静也享有合同无法履行的解除权。至今鲁商公司也未向任静交付房屋，已违反合同关于交房期限的约定，任静也享有单方解除合同的权利。最后，经任静查验房屋，鲁商公司拟交付的房屋存在房屋漏水、车库积水、保温层低于设计标准等缺陷，质量存在严重瑕疵，达不到交房标准。且原告在被告查验房屋过程中，从未出示竣工备案登记证，商品房质量保证书和商品房使用说明书，交房程序存在违约。现任静已向法院提出诉讼要求解除双方的商品房买卖合同，故请求法院驳回鲁商公司的起诉。
经审理查明，2013年8月26日，润发门闸厂（个体工商户、经营业主任忠明）与鲁商公司签订了《债权债务转让及债权债务抵销协议书》，协议约定因润发门闸厂承建了鲁商公司云山原筑项目铁艺栏杆、木平台及入户栏杆的工程。由鲁商公司将其开发项目的房屋1套作价3604560元转让给润发门闸厂，以扣抵其尚欠润发门闸厂的工程款50万元（以实际结算为准）。超出工程款部分的房款由润发门闸厂向鲁商公司支付，房屋购买人为任忠明。2014年7月14日，鲁商公司与任忠明签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定鲁商公司将其开发的座落于重庆市北碚区××大道××号××幢××号房屋出售给任忠明，总价款3604560元。同日，鲁商公司向任忠明出具金额为551113元的收据。2014年8月23日，任忠明将其享有的对鲁商公司的债权551113元转让给任静，并通知了鲁商公司。鲁商公司及任静均认可该笔债权作为任静对涉案房屋于2014年9月22日应付的首付款。2014年9月22日，鲁商公司与任忠明协议解除了房屋买卖合同。
2014年9月22日，任静（乙方、买方）与鲁商公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，鲁商公司将其开发的座落于重庆市北碚区××大道××号××幢附××号房屋出售给任静，总价3604560元。合同约定付款方式为按揭付款，于2014年9月22日付首付款551113元，于2014年10月31日付首付款530447元，余款2523000元办理7成20年银行按揭。
合同第五条（三）办理按揭贷款违约责任的约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款
数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，产并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，交韦受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.5%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方。
合同第七条交房期限及交付条件约定，属现售商品房的，甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用。
第八条交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日前的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款万分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款百分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
第十条乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。
第十三条关于办理产权登记的约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日30日向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资并取得登记受理单之日起至甲方实际资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
合同附件四补充条款第五条关于房屋交付的约定：双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：6、在办理交割手续之前，买卖双方须按房产测绘部门的实测面积结清房款，如买受人未付清房款，在买受人交清全部房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约，由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人不承担责任。第六条第2项税费的负担约定公共维修基金由买受人承担，具体事宜按政府相关规定办理。第九条关于办理产权登记的补充说明约定，甲乙双方一致同意：乙方同意委托甲方代办权属登记手续，乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等费；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。
2015年2月13日，任静（乙方）委托其母亲唐某与鲁商公司（甲方）签订了《首付分期付款协议》，协议约定因乙方首付款及相关税杂费不足以支付首付款，甲方同意乙方首付款及税杂费、大修基金等658111元进行分期。首付分期金额658111元。其中包含首付款530447元，契税及其他手续费共计112000元、大修基金15664元。还款期限：乙方须在2020年2月15日前，分期支付甲方款项658111元；其中2016年2月15日前支付甲方欠款138111元；2017年2月15日前支付甲方欠款138000元；2018年2月15日前支付甲方欠款138000元；2019年2月15日前支付甲方欠款138000元；2020年2月15日前支付甲方欠款138000元。乙方如需按合同相关约定接房，须本人向我公司递交书面申请方可接房。协议还对违约责任、房屋质量整改条件等进行了约定。
2015年2月15日，鲁商公司取得涉案房屋的土地房屋权属登记受理单。后涉案房屋的产权转移到任静名下。
2015年2月26日，任静（甲方、抵押人）与中国银行股份有限公司重庆北碚支行（乙方、抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，合同约定甲方以座落于重庆市北碚区××大道××号××幢附××号房屋设定抵押权为甲方向乙方履行债务的担保。贷款金额2523000元。贷款期限360个月（从2015年2月10日至2045年2月10日）。该合同于2015年2月27日进行了登记。
2015年3月17日，鲁商公司以EMS全球邮政特快专递的方式向任忠明发出《律师函》，函件载明：要求润发门闸厂及任忠明及时告知任静到银行完善按揭手续；如不履行告知义务，或履行了告知义务但任静未履行上述义务，则润发门闸厂及任忠明应支付剩余房款等。
另查明，涉案房屋已于2013年11月4日进行了竣工验收。
庭审中，任静向法院申请到贷款银行中国银行股份有限公司重庆北碚支行了解贷款相关情况。2016年3月23日，中国银行股份有限公司重庆北碚支付的经办人李山向法院陈述：任静签署了借款所需的相关手续（含借款合同、借据），由经办人向银行内部报相关审批手续，审批通过后，又办理了涉案房屋的过户及抵押登记。银行再内部审批放贷。在银行内部审批放贷过程中，国家的贷款利率下调，需重新签订正式合同、借据。经银行通知任静，任静拒绝签订。故银行并未发放贷款。
庭审中，任静举示了20张照片及2013年12月13日、2014年4月5日、2015年3月4日《重庆鲁商﹒××××业主验、收房交接书》复印件，拟证明涉案房屋存在质量问题，鲁商公司对照片及交接书的真实性均不予确认，认为涉案房屋已经过竣工验收不存在质量问题。
上述事实，有原被告的陈述、合同、房屋产权证、登记受理单、竣工验收备案登记证、收据，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，任静与鲁商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。因涉案房屋已经过竣工验收备案登记，故本院对任静提出的涉案房屋存在严重质量问题的事实不予确认。合同附件五补充条款第五条第6款的约定，如买受人未付清房款，在买受人交清全部房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约，由于人原因，未能按期交付的，出卖人不承担责任。合同约定的任静支付第二笔首付款的时间为2014年10月31日，任静并未支付。故在任静未付清房款前，鲁商公司不交付房屋的行为不承担逾期交房的违约责任。合同约定办证时间为合同签订后三十日内，即2014年10月22日前。鲁商公司提交办证时间为2015年2月15日。合同附件五第六条第2项约定公共维修基金由买受人承担，具体事宜按政府相关规定办理。第九条约定，任静委托鲁商公司代办权属登记手续。任静应按合同约定或鲁商公司要求向鲁商公司递交办理权属登记所需资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引的逾期办证的责任由任静自行承担。因任静负有缴纳大修基金的义务，在任静缴纳大修基金及付清房款之前，鲁商公司不提交办证的行为不应承担逾期办证的违约责任。至2015年2月13日鲁商公司及任静签订了《首付分期付款协议》，明确了大修基金的支付时间，鲁商公司于2015年2月15日提交了办证申请。故鲁商公司不应承担逾期办证的违约责任。综上，鲁商公司并不存在逾期交房、逾期办证的事实，涉案房屋也不存在严重质量问题。任静以此为由提出解除合同，无事实依据。
任静及鲁商公司均应按合同约定履行各自义务。经向银行了解，系任静原因未发放贷款。现任静未到银行完善贷款手续，并向本院起诉要求解除与鲁商公司的商品房买卖合同，以自己的行为明确表明不再履行支付房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对鲁商公司请求任静支付购房款252.3万元的诉讼请求，本院予以支持。任静还应承担逾期付款的违约责任。因鲁商公司于起诉之日才向任静主张支付款项，故任静应从主张之次日起支付鲁商公司逾期付款违约金。按双方签订的《商品房买卖合同》第十条乙方逾期付款的违约金的约定，本院认为任静应从2015年6月30日起至付清时止，以购房款252.3万元为基数，按日万分之0.5支付鲁商公司违约金。
最后，对于润发门闸厂是否承担责任的问题。润发门闸厂的业主任忠明与鲁商公司签订的商品房买卖合同已解除，润发门闸厂也将其对鲁商公司的债权转让给任静，并通知了鲁商公司。任静与鲁商公司签订了商品房买卖合同，任静因违反合同约定的责任应由其自行承担。故鲁商公司对润发门闸厂的诉讼请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告任静于本判决生效之日起10日内支付原告重庆鲁商地产有限公司房款252.3万元以从2015年6月30日起至付清时止的违约金（以252.3万元为本金，以日万分之0.5计）。
二、驳回原告重庆鲁商地产有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26984元，财产保全费5000元，合计31984元，由原告重庆鲁商地产有限公司负担100元，被告任静负担31884元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 赵红媚
代理审判员 刘凤华
人民陪审员 刘昌元
二〇一六年五月三十日
书 记 员 蒲宇嫣