安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3439号
上诉人（原审被告）：合肥金乡包装有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山南路东18号朱岗工业区。
法定代表人：胡鹏鹰，董事长。
委托代理人：李毅刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市珠光集体资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山南路朱岗工业园区。
法定代表人：朱文松，总经理。
委托代理人：屈建华，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人：胡开勇，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人合肥金乡包装有限公司（以下简称金乡公司）因与被上诉人合肥市珠光集体资产经营有限公司（以下简称珠光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第02369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金乡公司上诉称：涉案房屋租赁合同的租赁期限为20年，双方已友好地履行了10年。自2014年1月起，珠光公司强行将租赁房屋断电，导致金乡公司产生了严重的经济损失。同时，租赁房屋存在严重的漏水现象，同样也导致金乡公司无法正常生产。因金乡公司使用租赁房屋的合同目的无法实现，其拒绝支付珠光公司租金属于合理、正当的行使合同权利，根本不构成违约。一审判决在认定涉案租赁房屋断电、漏水的事实确实存在的基础上，同时认定金乡公司可以通过其他途径解决问题，是毫无依据的强行增加金乡公司的合同义务。故一审判决认定金乡公司拒绝支付租金、进而判令涉案租赁合同解除没有法律依据。请求二审法院查清事实后，撤销一审判决，改判驳回珠光公司一审诉讼请求。
珠光公司辩称：根据合同约定，金乡公司本应至迟于2014年7月支付珠光公司2014年1月至6月的房租97536元，然而至珠光公司2015年5月起诉时仍未支付，拖欠租金早已超过6个月，一审法院判令解除涉案租赁合同有理有据。金乡公司上诉称因租赁房屋存在漏水、断电情况致使其蒙受经济损失而拒付租金，该理由属于反诉内容，若其所述确实存在，由此造成的损失应由其另案诉讼。另外，根据金乡公司的陈述，若该租赁房屋早就存在漏水等情况导致其不能正常生产，为何金乡公司至今不通过其他途径予以解决，甚至在珠光公司通知其解除合同、整体搬迁的情况下，金乡公司仍要求坚持租赁呢？故金乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
珠光公司向一审法院起诉请求：1、判令双方解除房屋租赁合同;2、判令金乡公司立即支付拖欠的房屋租金286105.6元（暂计算至2015年4月1日，以后租金按照合同约定计算至返还租赁房屋止），违约金19507.2元、律师费30000元，暂合计335612.8元;3、金乡公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年10月1日，出租方珠光公司与承租方金乡公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：（1）出租方将位于合肥市马鞍山南路东18号朱岗工业园区的第五幢标准化厂房（建筑面积合计为2980平方米）出租给承租方用作生产经营;（2）租赁期限为20年，即自2003年10月1日至2023年10月1日止;（3）租金为每年178800元，每五年调整一次，调整幅度为增加10%，支付方式为1年1次付清;（4）修缮房屋是出租人的义务，出租人应定期维修，保障承租人安全和正常使用，承租人应积极协助;（5）承租人拖欠租金累计达6个月，出租人可以终止合同，收回房屋，如承租方逾期不搬迁，出租人有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿;（6）承租方逾期支付租金的，除应及时如数补缴外，应按照10%支付违约金;（7）租赁期内产生的水电费按表计算，每月结清。合同中还对其他权利义务等事项进行了相应约定。上述合同签订后珠光公司按照约定将房屋交付给金乡公司。2010年3月22日，双方经过协商，将承租面积由2980元平方米减为2032平方米，房租由每平方米5元增加为每平方米8元。在合同履行过程中，金乡公司于2011年9月支付了2011年1月至6月的房租97536元、于2012年2月支付了2011年7月至12月的房租、于2012年8月支付了2012年1月至6月的房租、2013年1月支付了2012年7月至12月的房租、2013年8月支付了2013年1月至6月的房租、2014年1月支付了2013年7月至12月的房租。对于自2014年1月以后的房租，金乡公司未支付。
一审另查明：涉案房屋位于合肥市××××街道朱岗工业区内。2010年3月15日，合肥市包河区发展和改革委员会以包计（2010）28号文件，同意朱岗工业区改造为以餐饮、文化、娱乐、商贸的商业生活区，而不再作为工业区，并予以备案。因漏水及用电问题，涉案房屋目前处于闲置状态。珠光公司于2015年4月8日与安徽众城高昕律师事务所签订委托代理合同一份，委托安徽众城高昕律师事务所为其与金乡公司房屋租赁合同纠纷一案的代理人，代理费用为30000元。
一审法院认为：珠光公司与金乡公司签订的租赁协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。按照双方的约定金乡公司拖欠租金累计达6个月的，珠光公司可以解除合同，收回租赁物。现珠光公司以金乡公司拖欠租金已达1年为由要求解除合同。本案争议的焦点是金乡公司是否拖欠租金，拖欠租金的期限是否构成解除合同的条件。从合同约定来看，双方约定支付租金的期限是一年一付，并未约定具体的支付日期，从金乡公司自2011年9月至2014年1月支付租金的情况来看，是先使用房屋后支付房租。金乡公司应于2014年7月支付2014年1月至6月的房租97536元，金乡公司至今未付，拖欠租金已超过6个月。关于金乡公司辩称拒付租金是因为涉案房屋漏水、断电，致使其合同目的无法实现，其并未违约的问题。房屋漏水、断电，在事实确实存在的情况下，金乡公司完全可以通过其他途径解决，以此理由拒付租金，不符合法律规定，对金乡公司的辩解，该院不予采纳。结合涉案房屋所处区域功能的改变及目前房屋处于闲置状态，对珠光公司要求解除租赁合同、支付租金的诉讼请求，该院予以支持。金乡公司未按约支付租金，应承担违约责任。截止到2014年4月1日，金乡公司已拖欠租金286105.6元。珠光公司要求按照2014年1月至2015年1月所欠租金的10%计算违约金，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。珠光公司要求金乡公司支付律师代理费用，因双方在合同中未明确约定，对该项诉讼请求，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、合肥市珠光集体资产经营有限公司与合肥金乡包装有限公司于2003年10月1日签订的租赁合同及2010年3月22日变更协议于判决生效之日起予以解除;二、合肥金乡包装有限公司于判决生效后10日内支付合肥市珠光集体资产经营有限公司2015年4月1日前租金286105.6元及2015年4月2日后租金(自2015年4月2日起按照合同约定标准至实际交付之日止);三、合肥金乡包装有限公司于判决生效后10日内支付合肥市珠光集体资产经营有限公司违约金19507.2元;四、驳回合肥市珠光集体资产经营有限公司其他诉讼请求。案件受理费6634元，由合肥市珠光集体资产经营有限公司承担634元，由合肥金乡包装有限公司承担6000元。
二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：珠光公司与金乡公司签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。自双方于2003年10月1日签订合同后，双方均按约履行至2013年底。自2014年1月以后的房租，金乡公司至今未支付，金乡公司拖欠珠光公司租金已超过6个月，显已构成违约，珠光公司起诉要求解除上述合同，符合合同约定。一审法院判决解除涉案租赁合同、金乡公司向珠光公司支付欠付的租金、并承担欠付租金的违约金于法有据。金乡公司上诉称拒付租金系因涉案房屋存在漏水、断电的情形，致使其合同目的无法实现，但其在二审中对此未提供相关新证据予以证明。
综上所述，金乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6634元，由合肥金乡包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一六年九月二日
书 记 员 金琬莹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。