山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0213民初3078号
原告：马玉香，女，1929年4月25日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：张磊，女，系马玉香之女。
原告：张雪玲，女，1958年4月2日出生，汉族，住青岛市市北区。
原告：张琳，女，1959年6月18日出生，汉族，住青岛市市南区。
原告：张明，男，1961年9月14日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：张帅，男，系张明之子。
原告：张磊，女，1965年5月14日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：邓华，男，系张磊之夫。
被告：青岛祥泰房地产有限责任公司，住所地青岛市市北区华阳路34号。
法定代表人：王浩，职务总经理。
委托诉讼代理人：张鹏，山东安来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡青良，山东安来律师事务所律师。
原告马玉香、张雪玲、张琳、张明、张磊与被告青岛祥泰房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告马玉香及其委托诉讼代理人张磊，原告张磊及其委托诉讼代理人邓华，原告张明的委托诉讼代理人张帅，原告张雪玲、张琳，被告青岛祥泰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张鹏、蔡青良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马玉香向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告过渡补助费1471209元；2、判令被告赔偿原告房屋市场价值损失2365500元；3、判令被告赔偿原告违约金709650元；4、诉讼费用由被告承担。在法庭审理过程中，本院依法追加张雪玲、张琳、张明、张磊作为原告参加诉讼。在庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，要求判令被告另行赔偿房屋市场价值损失2365500元，但在本院限定的时间内未补交诉讼费。事实与理由：2007年1月2日，五原告的亲属张仁东与被告签订了《永安路房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告给原告的拆迁安置房屋定位在永安路Ⅰ-4#楼3单元301户，建筑面积78.85㎡，对于超出免费安置部分需购买的面积，原告需付总房款4万元，由原告在被告回迁通知中规定的缴款时间内向被告交齐。另约定被告在原告搬家交房之日起一次性发给原告搬家补助费400元，该款未支付。另约定被告自原告搬家交房之日起至被告通知原告办理新房交房手续之日止，被告按原告原住房建筑面积每平方米每月11元向原告支付过渡补助费。原、被告协议约定的安置房屋Ⅰ-4#楼3单元301户是三个单元的多层楼房中的一套，该楼是李沧区永安路49#、50#原青岛第二橡胶厂自管宿舍拆迁共23座回迁楼房之一，同时规划的、同样的多层楼房永安路49#已建成3座多层楼房，永安路50#已建成15个多层楼座，均未经验收就被回迁和出售入住。单单剩下永安路49#的3个楼座（包含永安路Ⅰ-4#楼）、永安路50#的2个楼座改建成小高层。被告从未和原告协商任何有关事宜。由于被告单方更改了安置房屋性质，致使双方签订的协议中约定的房屋永远不复存在。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告辩称，1、对诉讼请求如何计算出来不清楚。该拆迁补偿是以经济适用房来补偿公有住房，属于国有资产的处置，需要按照国家当时的政策、法规进行补偿。2、对于涉案协议，被拆迁人为张仁东，并非原告。3、对被拆迁的永安路49号房屋被告已对张仁东之子进行了补偿，且已补偿完毕，不应再次重复补偿，否则，就成为国有资产流失。4、涉案协议约定的补偿房屋由于规划改变已经不存在了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：
原青岛市李沧区永安路49号44户系公房，建筑面积43.88平方米。2007年1月2日，被告与张仁东签订了编号为270号的《永安路房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“270#协议”）一份，该协议将张仁东列为被拆迁人，双方约定“甲方经青岛市规划局青规建管字（2003）180号、市计投资（2004）303号文批准，对本市永安路地段进行拆迁改造。张仁东为被拆迁人，乙方在拆迁范围内，住用永安路49号44户（公）有房屋一处，建筑面积43.88平方米……现根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关规定，经甲乙双方协商，就被拆迁房屋的拆迁补偿事宜达成协议如下：……二、甲方应在乙方搬家交房之日起一次性发给乙方搬家补助费人民币400元。三、房屋安置位置永安路Ⅰ-4#3单元3楼301户，建筑面积78.85平方米。四、……乙方享受免费安置部分的面积为49.88平方米，超出免费安置部分需购买的面积是28.97平方米。……五、付款方式：（1）对于超出免费安置部分需购买的面积，乙方同意按第四条所述优惠价格购买，乙方需交房款为肆万。经甲乙双方协商确定采取分期付款方式，乙方在签订本协议时先预交部分房款，预交部分房款的价格按总房款的60%计收。（2）剩余房款金额为：总房款-
预付款=40000元（人民币肆万），由乙方在甲方回迁通知中规定的交款时间内向甲方交齐，如乙方超过规定交款期限15天仍不交齐剩余房款，则甲方按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的规定，以货币化方式安置。……（4）甲乙双方协商同意以搬家补助费和过渡补助费冲抵房款，待回迁时统一从剩余房款中冲抵。（5）乙方安置房屋的建筑面积最终以青岛市房产局实际测量面积为准。乙方最终实际交纳的总房款金额待办理房屋权属登记时，按青岛市房产局实际测量的该安置房屋建筑面积计算，多退少补。六、乙方在2007年1月6日前将现住拆迁范围内房屋腾空交甲方拆除。七、甲方自乙方搬家交房之日起至甲方通知乙方办理新房交房手续之日止，甲方按乙方原住房建筑面积每平方米每月11元向乙方支付过渡补助费。”同日，被告也与原告张明签订了一份内容基本相同的《永安路房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“无编号协议”），原告张明在被拆迁人处签名捺印。安置房屋定位于永安路Ⅲ-3#4单元5楼502户，建筑面积为86.46平方米，需交总房款为15万元，于回迁通知中规定的缴款时间内向被告交齐。该协议第九条第3项用手写体明确载明“本协议为《永安路房屋拆迁补偿安置协议》（协议编号：270#）所拟”。该协议中双方对协议编号、原住房地址、建筑面积、腾房时间均无约定，其余格式条款内容与270#协议内容完全相同。上述事实，有原告提交的《永安路房屋拆迁补偿安置协议》2份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
上述两协议签订后，原告搬家腾房，并于2007年1月8日领取房租补偿1万元。该事实有本院调取自（2010）李民初字第461号民事卷宗的永安路搬迁拆迁户房租补偿实发表及当事人陈述一致的笔录在案佐证。
270#协议中约定的Ⅰ-4#楼座因规划变更而未实际建成，现已建成高层楼房。该事实有被告提交的青岛市人民政府青政地字[2014]278号《关于同意将位于李沧区永安路49号、50号甲部分国有建设用地使用权收回并以拍卖方式出让的批复》1份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
2009年12月22日，张明向本院起诉，要求被告交付无编号协议中约定的永安路Ⅲ-3#4单元5楼502户房屋、支付过渡补助费17376.48元、搬家补助费400元，本院（2010）李民初字第461号民事判决书，依据270号协议认定张仁东为涉案被拆迁房屋的承租人，同时认定无编号协议合法有效，并判决被告向原告张明交付永安路Ⅲ-3#4单元5楼502户房屋，驳回张明的其他诉讼请求。后被告就该判决提起上诉，青岛市中级人民法院驳回上诉，维持原判。被告又以一审判决认定涉案被拆迁房屋的承租人是张仁东缺乏证据证明等为由向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院，认定本案被告与张仁东签订的270号协议为有效协议，一审法院据此认定张仁东为被拆迁房屋永安路49号44户承租人并不缺乏证据证明，驳回被告的再审申请。该事实有原告提交的（2010）李民初字第461号民事判决书1份、（2010）青民一终字第1805号民事判决书一份、（2010）鲁民申字第2088号民事裁定书1份以及当事人陈述一致的笔录在案为凭。
（2010）李民初字第461号民事判决书生效后，被告已向张明交付永安路Ⅲ-3#4单元5楼502户房屋。
本院依职权到李沧区房屋征收办公室调取永安路经济适用房项目拆迁补偿方案，该方案第五条载明，实行房屋补偿和货币补偿的被拆迁户，都可以享受临时过渡补助费和搬家费，按照青政发（2000）121号文执行。该事实有永安路经济适用房项目拆迁补偿方案在案为凭。
另查明，张仁东于2010年9月7日死亡。原告马玉香系张仁东之妻，二人育有长女张雪玲、次女张琳、长子张明、三女张磊。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告主张，被告与张明所签无编号协议第九条第三项明确载明无编号协议是由被告与张仁东所签的270号协议改签而来，张仁东的拆迁权益已被张明完全继承，且被告已对张明补偿完毕，不能侵犯国家利益重复补偿。原告称两份协议是独立的，均有效，被告均应履行。
本院认为，被告与张明所签无编号协议第九条第三项载明的内容为“本协议为《永安路房屋拆迁补偿安置协议》（协议编号：270#）所拟”，并未体现该协议系由被告与张仁东所签的270号协议改签而来的意思，该两份协议均系2007年1月2日签订，且原件均存于当事人手中，被告未提交其他证据对其主张予以证明，对其被告关于无编号协议系270号协议改签而来的主张，本院不予认定。
2、原告主张，被告违反协议约定，未按原规划建设78.85平方米的房屋，而是将涉案土地进行了二次拍卖，变更规划，实际上进行了二次拆迁，应按照二次拆迁标准，按照房屋面积106.99平方米赔偿其房屋市场价值损失。为证明被告进行二次拆迁的事实，张磊提交如下证据：（1）土地交付条件复印件一份；（2）青岛市规划局青规规审字[2013]48号建设工程规划方案审查意见书复印件一份，载明青岛市规划局原则同意青岛市李沧区人民政府、青岛祥泰房地产有限责任公司报审的青岛市李沧区永安路49号、50号甲项目规划变更方案；（3）李沧区城市建设管理局关于地铁三号线晓翁村被拆迁居民信访事项的情况汇报复印件一份，证明晓翁村地铁项目被拆迁户45户共76套房子安置在涉案永安路49号、50号甲祥泰项目；（4）被告经理吴伟参与土地招拍挂现场情况的网页打印件一份；（5）人民群众来访登记表和信访事项转送单复印件各一份，证明张磊反对被告擅自进行土地招拍挂及规划变更、骗取土地规划证的行为。被告认为土地交付条件、建设工程规划方案审查意见书、关于地铁三号线晓翁村被拆迁居民信访事项的情况汇报、人民群众来访登记表和信访事项转送单均系复印件，真实性不清楚，吴伟参与土地招拍挂现场情况的网页打印件是鑫祥公司参与招拍挂的情况，并非被告，与被告无关。上述证据无法证明原告主张的二次拆迁的事实。
本院认为，原告提交的上述证据，不足以证明被告对其房屋进行了二次拆迁的事实，对原告主张的被告应按照面积106.99平方米赔偿其房屋市场价值损失的事实，本院不予认定，被告对原告的赔偿应以双方签订的270号协议为依据。
3、被告主张，涉案房屋应为经济适用房，应按照经济适用房的价格计算房屋折价赔偿款，提交房屋拆迁许可证一份予以证明。原告对此不予认可，认为应当按照市场价值进行补偿。
本院认为，被告提交的房屋拆迁许可证不足以证明协议中约定的安置房屋为经济适用房，且本案系被告违约造成协议无法履行，因此，对被告主张的应按照经济适用房的价格计算原告房屋价值损失的事实，本院不予认定。
4、原告主张，虽然270号协议中没有约定，但原、被告双方口头约定协议签订后18个月回迁。被告对此不予认可，认为被告并未承诺过回迁时间。
本院认为，双方签订的270号协议未明确约定回迁期限，原告未提交证据对其主张的被告承诺其协议签订后18个月回迁予以证明，且被告不予认可，本院不予认定。
5、原告主张，被告应赔偿其房屋市场价值损失2365500元，被告不予认可。原告马玉香、张雪玲、张琳、张明遂申请本院对协议中约定房屋的现市场价值进行鉴定。本院依法委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司对涉案的永安路49号Ⅰ-4#3单元301户房屋（建筑面积78.85㎡）的现市场价值进行评估，该公司出具青天（房）估（公）字[2017]第QDR1072号房地产估价报告，确认该房屋在假设前提下的市场价值为1603178元（单价20332元×78.87平方米）。
原告张雪玲、张琳、张明对该报告均无异议。原告马玉香的委托诉讼代理人张磊对该报告提出异议，称张磊并未申请鉴定，但该评估报告第2页中有“不相一致假设：依据青岛祥泰房地产有限责任公司与被拆迁人张仁东签订的拆迁补偿安置协议，原被拆迁人为张仁东，现在的申请人变更为其妻子和儿女马玉香、张雪玲、张琳、张明、张磊”的记载，评估报告中“不考虑其实际开发建设的房屋为经济适用房项目对委估房产评估值的影响”是颠倒是非、混淆黑白、妄自定义，评估报告没有取得原规划图纸、没有考虑到涉案房屋所处位置现已建成一个单元的高楼以及所处位置为黄金地段中心的事实，认为周边并无满足国家标准GB/T50291-2015可《房地产估价规范》要求的比实例，报告中也未见交易实例和影响因素明细表。被告对评估报告提出异议，认为估价方法缺乏论证依据，涉案项目为经济适用房项目，评估报告对所涉房屋的市场价值进行评估所得结果必然过高，评估程序不合法评估报告应撤销，2017年10月17日查勘现场时评估人员于全辉并未到场。
青岛天和不动产房地产评估有限责任公司针对张磊提出的异议，出具书面答复意见。对“现在申请人马玉香、张雪玲、张琳、张磊、张明和司法鉴定书委托书中未见张磊”异议的答复为：该描述是依据委托方提供的委托函中的内容进行陈述，本次报告委托方是李沧区人民法院，与张磊是否申请无关；对“估价假设和限制条件不相一致假设中，不考虑其实际开发建设的房屋为经济适用房项目对委估房产评估值的影响”异议的答复：此条假设是基于李沧区人民法院《司法鉴定委托书》中，委托对评估对象现市场价值进行评估，因此评估时不考虑其实际建成的项目为经济适用房；对“依据不足假设中未取得原规划图纸，设定房屋户型为南北卧南厅”异议的答复：评估基础以委托内容为前提，委估房屋实际中并不存在，评估人员依据《房地产估价规范》对房屋进行合理的假设，如果有原规划设计的户型图应在评估报告出具前提供；四、对“房屋实物状况描述”异议的答复：实物状况描述根据《司法鉴定委托书》中的委估对象为前提，房屋实物并不存在，房屋状况均为设定，结合现场勘查对委估对象进行客观描述；对“房屋区域状况描述”异议的答复：根据《房地产估价规范》要求对委估对象进行区域状况描述，描述中包含区域公共配套和学校、医院和公共交通等，完全符合规范要求；对“周边无可比交易案例”异议的答复：周边有类似房屋的交易案例，案例的调查选取过程，符合《房地产估价规范》。该公司认为估价人员严格依照有关房地产估价法律和标准的规定进行估价工作，估价结果能够较容观的反映估价对象的市场价值，符合相关法律法规和《房地产估价规范》的要求。该公司针对被告提出的异议，出具书面答复意见。对“所选估价方法缺乏相对应的论证依据”的答复，其公司估价人员严格依照《房地产估价规范》及有关房地产估价标准的规定进行估价工作，选择周边与其具有可比性的案例，经过合理修正得出评估值，评估报告分为结果报告和技术报告，相关数据及计算过程均在技术报告中体现；对“本案按照市场价值进行评估提出异议”的答复，委托方委托估价内容是依据青岛市李沧区人民法院的司法鉴定委托书（2017）鲁0213法鉴366号，委托评估的对象是原青岛市李沧区永安路49号路段多层楼房中的三楼建筑面积为78.85平方米房产的现市场价值，已在估价报告中进行了披露及说明，符合相关法律规定和《房地产估价规范》的要求；对于全辉未到现场勘查的答复，提供了于全辉勘查现场的照片，当事人张琳亦在场。
6、原告主张，被告应该支付其过渡补助费1471209元，后在法庭审理过程中变更过渡补助费为420901元。计算明细为：2007年1月2日至2008年5月31日双方口头约定的18个月回迁期间，按照协议约定的11元每月每平方米标准及被拆迁房屋面积43.88平方米，数额为8688.2元（43.88平方米11元/平方米.月××18个月），2008年5月31日至2013年5月1日期间，按照双倍补偿费标准22元每月每平方米及协议约定的应安置房屋面积78.85平方米，数额为104082元（78.85平方米×22元/平方米.月×60个月），2013年5月1日实施的国有土地征收与补偿条例规定按照30元每平方米每月标准支付过渡补助费，2013年5月2日至2014年11月30日期间，按照30元每平方米每月及二次拆迁房屋面积106.99平方米，数额为57774.6元（106.99平方米×30元/平方米.月×18个月），2014年11月30日至2018年2月28日期间，按照30元每平方米每月标准的双倍及二次拆迁房屋面积106.99平方米，数额为250357元（60元/平方米.月×106.99平方米×39个月），共计420901元。被告认为，过渡补助费应按照拆迁补偿协议约定的11元每平方米每月的标准及被拆迁房屋面积43.88平方米计算，不应随着拆迁政策的变化而变化，原告的计算将补偿标准翻倍及所谓的二次拆迁，没有事实及法律依据。且其已就被拆迁房屋永安路49号44户对张明进行了安置补偿，不应再重复补偿过渡补助费。
本院认为，被告与张仁东签订的270#协议已被法院生效裁判文书认定为有效，该协议对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。原告按照约定腾空了房屋，被告应当按照约定交付房屋。因永安路49号Ⅰ-4#3单元301户房屋未实际建成，被告应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因永安路49号Ⅰ-4#3单元301户房屋未实际建成，故本案不宜采用继续履行和采取补救措施的责任承担方式。原告主张赔偿损失，本院应予支持。
关于房屋价值损失。原告张磊主张按照二次拆迁后应安置的房屋面积106.99平方米房屋市场价值确定被告应赔偿损失的数额，没有依据，本院不予支持。被告主张应按照经济适用房的价格确定协议中约定房屋的价值，本院认为，本案系被告违约，且协议无法继续履行和采取补救措施，被告的违约行为势必造成原告另行购买其他商品住房，因此，应当以协议中约定房屋的现市场价值来确定赔偿数额。本院依据原告马玉香、张雪玲、张琳、张明的申请，依法委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司对涉案的永安路49号Ⅰ-4#3单元301户房屋（建筑面积78.85㎡）的现市场价值进行评估，该公司出具青天（房）估（公）字[2017]第QDR1072号房地产估价报告，确认该房屋在假设前提下的市场价值为1603178元。原告张雪玲、张琳、张明对该报告无异议，虽作为马玉香委托诉讼代理人的张磊和被告均对评估报告提出异议，但鉴定人员均一一给予合理答复。本院认为，张磊和被告未在鉴定机构、鉴定人员、鉴定程序、鉴定依据等方面提出足以推翻估价报告的异议，因此，对青天（房）估（公）字[2017]第QDR1072号房地产估价报告，本院予以采纳，对评估报告认定的评估值1603178元，本院予以确认。因此，本院认定，被告应赔偿原告房屋价值损失1603178元。
原告张雪玲为评估房屋价值而支出的评估费6600元，由原告方共同承担2127元，被告承担4473元。
关于原告主张的过渡补助费420901元。原告主张的过渡补助费420901元，因原告无证据证明双方约定18个月回迁的事实以及二次拆迁的事实，且协议签订时的拆迁政策并没有关于过渡补助费标准翻倍的规定，故本院不予支持。另外，被告就被拆迁房屋永安路49号44户分别与张仁东和其子张明签订两份拆迁安置协议，分别约定安置于永安路Ⅰ-4#楼3单元301户面积为78.85平方米的房屋和永安路Ⅲ-3#4单元5楼502户面积为86.46平方米的房屋，且已对张明进行了安置。按照270号协议关于“自搬家交房之日至通知办理新房交房手续之日，按原住房建筑面积每平方米每月11元支付过渡补助费”的约定，被告应支付原告2017年1月2日至2018年2月28日的过渡补助费的数额为64679.12元（43.88平方米×11元/平方米.月×134个月）。
原告已于2017年1月6日领取房租10000元，应予扣除。另外，根据270号协议约定，原、被告双方同意以搬家补助费（400元）和过渡补助费冲抵房款，待回迁时统一从剩余房款中冲抵，因此，扣除房款4万元，被告应向原告支付过渡补助费15079.12元（64679.12元-10000元+400元-40000元）。
关于违约金。原告主张，被告应该支付其违约金709650元，计算方式为房屋市场价值2365500元×30%。被告称原告的上述请求没有事实和法律依据。本院认为，双方协议并未对违约金进行约定，原告该主张于法无据，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、一百零七条规定，判决如下：
一、被告青岛祥泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告马玉香、张雪玲、张琳、张明、张磊房屋价值损失1603178元。
二、被告青岛祥泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告马玉香、张雪玲、张琳、张明、张磊过渡补助费15079.12元。
三、被告青岛祥泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告张雪玲评估费4473元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43171元（原告已预交），由原告马玉香、张雪玲、张琳、张明、张磊负担37429元，被告青岛祥泰房地产有限责任公司负担15742元。被告于本判决生效之日起10日内给付原告15742元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 温洪梅
人民陪审员 胡 雪
人民陪审员 王秀琴
二〇一八年二月九日
法官 助理 陈密亮
书 记 员 刘亚君