山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋08民终88号
上诉人（原审被告）：陈战峰，男，1969年12月5日出生，汉族，住运城市。
委托代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董运秀，女，1971年4月4日出生，汉族，运城市盐湖区居民。
委托代理人：潘彬彬，山西明煌律师事务所律师。
原审被告：运城经济开发区食尚祥瑞漂流火锅店。依据地：运城市。
负责人：陈战峰，该火锅店业主。
委托代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。
上诉人陈战峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民禹初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈战峰及原审被告运城经济开发区食尚祥瑞漂流火锅店的委托代理人王宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年刘梦斌、杨恒杰等20人经中国农业银行禹都支行按揭贷款，从山西省运城市鑫源房地产开发有限公司购买取得位于运城市禹西路东侧鑫源摩托批发1幢1层1号、1幢2层1号、1幢-1层1号的商业用房，双方办理了房屋抵押权登记手续，抵押权的设定日期为2005年5月18日至20l3年5月19日。2010年4月18日，刘梦斌等20人委托运城市华杰物贸有限公司与刘艳格、被告陈战峰签订《房屋租赁合同》，将该20人所有的位于运城市禹西路鑫源家电城23-27号的商业房（一层五间、地下室五间，共计1100平方米）出租给刘艳格被告陈战峰使用，租用使用为2010年6月15日至2010年6月15日，租金前三年为人民币壹拾伍万元整：每年到期日提前30日一次性付清次年租金，三年之后租金由双方根据市场价格协商制定。合同签订后刘艳格退出，现该租赁房屋由被告陈战蜂用于经营运城经济开发区食尚祥瑞漂流火锅店，被告陈战峰系该字号业主。2013年3月5日，因未能按约归还贷款，原20名购买人均同意委托刘梦斌全权处置该抵押房屋，所得款项用于归还中国农业银行禹都支行的贷款。同年12月16日，刘梦斌委托山西省运城鑫源房地产开发有限公司处理该房屋。同年12月24日，山西兴源拍卖有限公司受托拍卖该抵押房屋，经运城电视台新闻综合频道向社会发出公告，定于2013年12月31日对该抵押房屋进行公开拍卖。拍卖当日，原告委托张丽霞经竟买取得了运城市禹西路东侧鑫源摩托批发城1幢l层1号、1幢2层1号，1幢-1层1号商业房的产权，支付购房款3590000元，佣金143600元。2014年11月27日经房管部门办理了产权变更手续。2014年6月21日，刘梦斌向被告出具了一份收据，该收据载明，收取被告陈战峰2015年6月16日至2020年6月15日租金900000元，但该笔租金经多次催要，被告陈战峰一直未付。后原、被告双方因租金发生纠纷，故原告诉至本院，要求二被告按照合同约定支付2015年6月15日至2016年6月15日的租金150000元。
原审认为：买卖不破租赁，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案的商业房屋在租赁期间，原告董运秀经拍卖取得了该房屋的所有权，故原告董运秀继受被告陈战峰与山西省运城市华杰物贸有限公司签订的《房屋租赁合同》的权利、义务。该《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应按约履行，现原告要求被告陈战峰支付2015年6月15日至2016年6月15日的租金150000元，证据确凿、理据充分，本院予以支持。被告运城经济开发区食尚祥瑞漂流火锅店并非该租赁合同的主体，故不应承担支付义务。二被告虽辩称该租赁费已折抵刘梦斌欠案外人赵彩霞的借款，因该辩称的抵账行为发生在拍卖公告之后，且在被告所提供的抵账协议中并没有刘梦斌的签字，刘梦斌亦对此抵账行为予以否认，故对此辩称，本院不予采信。遂判决：一、被告陈战峰于本判决生效后七日内支付原告董运秀2015年6月16日至2016年6月15日租金150000元。二、驳回原告对被告运城经济开发区食尚祥瑞漂流火锅店的诉讼请求。
陈战峰不服该判决，上诉称：原审判决基于对证据认定的错误进而造成认定事实错误。1、原审判决对关键证据认定错误。原审中，被上诉人提交了七份证据，其中证据七系对刘梦斌的问话笔录，对于该证据，因证人刘梦斌没有出庭，无法核实案件核心问题，并且在该证据中刘梦斌对之前出具的900000元收条的实际收款情况做出了有悖于常理的解释，且该解释与本案现有证据之间存在明显矛盾。在原审中，上诉人为证明已经向刘梦斌支付了900000元租金，提交了刘梦斌出具的收条及上诉人当时与刘梦斌协商以顶账方式支付租金时在场证人的证言，及刘梦斌债权人的证言，证人证言能够充分证明上诉人与刘梦斌协商一致，将刘梦斌拖欠他人的债务一次性抵顶上诉人的900000元租金一事达成一致。从收条、刘梦斌的询问笔录、三位证人证言的效力来看，收条系书证，真实性、客观性更高，证明力较高；刘梦斌因与本案存在利害关系，其未出庭的证言未经法庭质证，其证言内容与收条内容相悖，不应采信；三位证人与本案无利害关系，且其中的两位全程参与了与刘梦斌商谈抵顶房租事情的全过程，其证言与收条内容完全相符，相互印证，应当予以认定。因此，原审判决在没有充分说理且没有事实依据的情况下，就错误的将被上诉人的所有证据予以认定，对上诉人提交的证据3仅做了真实性认定，对上诉人提交的证据4、证据5仅仅因为没有刘梦斌的签字确认，而且与刘梦斌的笔录内容不一致，就对证据4、5不予采信，显然是对证据的认定错误。2、基于对证据的认定错误进而导致事实认定错误。原审判决查明部分表述“2014年6月21日，刘梦斌向被告出具了一份收据，该收据载明，收取被告陈战峰2015年6月16日至2020年6月15日租金900000元，但该笔租金经多次催要，被告陈战峰一致未付。”该认定因前述证据认定错误，进而导致事实认定错误。本案的真实事实是，2014年6月，因刘梦斌拖欠债权人赵彩霞借款，赵彩霞通过证人李泽峰与刘梦斌、陈战峰一起协商抵顶房租事宜，2014年6月21日，刘梦斌、陈战峰、李泽峰、赵彩霞协商一致，用刘梦斌拖欠赵彩霞的借款抵顶陈战峰、李泽峰租用刘梦斌的房租，其中陈战峰的房租一次性抵顶900000元，在此情况下，刘梦斌当日向陈战峰出具了900000元房租的收条，后陈战峰与赵彩霞达成协议，陈战峰向赵彩霞支付房租。本案庭审前，陈战峰已经向赵彩霞支付了部分房租。同时，基于常识，借条、欠条、收条的效力是不同的，其出具的条件也不近相同，出具收条时，一定是收到了收条中记载的款项才出具的，否则，在一年半的时间内，刘梦斌也从未找过陈战峰索要房租及收条。而原审判决不考虑在案证据的关联性，也不考虑出具收条时的交易习惯，就否认上诉人已经支付900000元租金的事实，显然是证据认定错误基础上的认定事实错误。故请求：1：撤销盐湖区人民法院（2015）运盐民禹初字第286号民事判决判决主文第一项；2、依法改判为驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为：经审理查明，本案的基本事实是：被上诉人即原审原告董运秀于2013年12月31日通过公开拍卖程序竞买取得涉案商业房屋的产权并办理了产权变更手续，董运秀现为该涉案房屋的合法所有人，上诉人陈战峰现为该涉案房屋的承租人。现双方的争执焦点是被上诉人董运秀以房屋产权所有人的身份向上诉人陈战峰主张2015年至2016年的房屋租金，上诉人陈战峰抗辩称已将该房屋2020年6月之前的租金共计900000元抵顶原房屋共有权人刘梦斌所欠案外人赵彩霞部分债务，故而拒绝支付。本院认为上诉人的该理由缺乏依据。本案所涉房屋在2013年12月31日已经公开程序拍卖给被上诉人董运秀，其时之后案外人刘梦斌已无权处置该房屋的任何权利，更不可能在此后再收取该房屋的后续租金。进一步而言，即便原房产共有人刘梦斌在该房产登记权属所有人变更之前仍然具有收取租金的权利以及其向陈战峰出具的收据内容属实，双方以租抵债的任何协议在实质上已突破了租赁合同的根本属性，除非原所有权人和承租人就房产权属变更之后的租赁费的收益处置权利事先告知并征得现买受人的认可，现租赁人不能免除向现房产所有人支付租金的义务。买卖不破租赁原则的法律要义是保护承租人的合法租赁权但并代表允许原所有权人和承租人可以损害房屋所有权人的合法收益权，更何况上诉人提供的以租抵账协议并没有原房产所有权人的签字，故上诉人以涉案房产2020年6月之前的租金已为刘梦斌抵账的抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采信。原判正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈战峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓明
审判员 王玉林
审判员 张朝阳
二〇一六年二月十四日
书记员 曲华佳