福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2665号上诉人（原审被告）：张梅旺，男，1954年10月13日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：郑雄英，北京大成（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：屠怡涵，北京大成（福州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）林妙英，女，1985年10月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所执业律师。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所执业律师。第三人：福州麦田房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路118号宏杨新城2号楼9层。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：汪丁闽，男，该公司员工。上诉人张梅旺因与被上诉人林妙英、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰担保公司）、福州麦田房产代理有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张梅旺上诉请求:1.撤销一审判决第三、四项，改判驳回林妙英要求张梅旺支付违约金261000元、赔偿居间服务费22200元，交易服务费损失800元、装修费损失69156.94元、律师费损失15000元、评估费损失7000元的诉讼请求；2.由林妙英承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、讼争房系拆迁安置房，被拆迁房屋属公房，原由张梅旺之母承租。2010年拆迁时因张梅旺之母死亡，经张梅旺与哥哥商议，决定由张梅旺继承该拆迁安置权益并按照拆迁人的要求出具张梅旺独自继承的材料后，拆迁人与张梅旺签署拆迁安置协议，张梅旺就此取得讼争房产权利。讼争房产的取得并非通过公房出售方式，而是提供过继承取得，一审法院适用《福建省出售公有住房暂行规定》第二条系适用法律错误，是将公房出售与公房出租相混淆，将公房出售人为张梅旺之母与张梅旺相混淆，张梅旺完全可以取得拆迁权益。二、张梅旺对拆迁政策和法规不熟悉，但是拆迁协议是在拆迁人同意下签订的，既然拆迁人认为张梅旺可以签署协议，肯定是符合有关规定的，且晋安区房屋拆迁工程处也出具了证明，说明不是张梅旺个人原因造成的，而是一种普遍现象。即使因为张梅旺已购公房而不能再取得拆迁安置权益，其过错和责任也应该是拆迁人，而非张梅旺。三、双方合同已说明讼争房没有产权证且为安置房，林妙英知晓该情况仍然签署合同。合同第五条也约定了张梅旺在开发商通知可办理产权证后三个工作日内办理产权登记手续，但是开发商并未通知张梅旺可以办证，故张梅旺并未违约。合同目的无法实现不是张梅旺造成的，而是林妙英应当预见到的风险。四、张梅旺未能取得产权证时因为权属登记部门对政策的理解与适用或政策改变造成的，并非张梅旺的过错，符合合同第十五条的规定，张梅旺应免责，一审法院判决张梅旺承担违约责任及赔偿装修损失错误。林妙英支付给中介机构的费用和律师费也应自行承担。林妙英答辩称：一、张梅旺经多次催促仍未办理讼争房屋的所有权证及土地使用权证，是张梅旺自身过错造成，该行为导致讼争房屋无法过户给林妙英，买卖交易无法顺利进行，合同目的无法实现，林妙英依法依约有权解除合同。张梅旺并没有向林妙英告知其已经购买了一套公有住房，况且张梅旺与林妙英签订的《房屋买卖合同》只说明讼争房屋是安置房，而事实是同样的安置房，讼争房屋所在的小区众多业主已经办理了房屋所有权证及土地使用权证，这跟是否安置房无关，关键是张梅旺自身过错导致讼争房屋办理不了权属证明。故根据双方签订的合同第七条第（三）“甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”；第十二条第（三）“甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约”；第十三条第（一）“房屋所有权过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金77万元；同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。二、本案讼争房屋属于公房，但张梅旺于1997年购得一套公有住房，1997年12月30日，张梅旺与福建省烟草公司签订的《出售公有住房合同书》中就法律依据部分就明确是根据国发【1994】43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、闽政【1995】40号《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》和榕政综【1996】55号文件《福州市人民政府关于印发福建省出售公有住房实施细则的通知》等。关于公房的政策，张梅旺在购第一套公有住房时就应当知道的。按照公房的规定，公房的承租权承袭性和国家统筹性决定了房改政策优惠每个家庭只能享受一次，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，不可能重复使用，所以，张梅旺作为家庭成员之一，依法不能享有本次拆迁权益，其无法取得讼争房屋所有权证的原因是张梅旺自身对于拆迁政策和法规不熟悉，是张梅旺的过错和责任。请求二审法院驳回张梅旺的上诉请求。原审第三人金诚丰担保公司述称：请法院查明相关事实，依法判决。原审第三人麦田房产公司述称：麦田房产公司不是讼争房屋买卖合同的签约方，也不是办理交易服务的交易服务人，也不是法律法规规定的义务主体，本案的判决结果也不需要麦田房产公司配合履行，麦田房产公司的诉讼资格不适格。麦田房产公司同意金诚丰担保公司的意见。林妙英向一审法院提出的诉讼请求：1.解除原、被告于2013年3月19日就买卖福州市晋安区琴亭怡馨苑1#102单元房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告支付的房价款770000元，并支付该房价款中400000元部分自2013年4月25日起至返还之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息及该房价款中370000元部分自2013年9月28日起至返还之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；3.被告赔偿原告支付的居间服务费22200元；4.被告赔偿原告支付的交易服务费800元；5.被告赔偿原告装修房屋的经济损失70000元；6.被告赔偿原告支付的律师代理费15000元；7.被告支付原告违约金261000元；8.被告赔偿原告支付的评估费用7000元。一审法院查明：2010年4月17日，被告张梅旺（被拆迁人）与福州市晋安区建设投资发展中心（拆迁人）、福州市晋安区房屋拆迁工程处（拆迁实施单位）签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁被告坐落象园街道乐西社区4区28座204室的房屋，属公房（所有权人：福州市国有房产管理中心），总建筑面积39.73㎡；以产权调换方式进行补偿安置，被告获得各项补偿、补助费及奖励合计277977元，并购买坐落琴亭怡馨苑1#102单元的安置房，总建筑面积99.11㎡。2013年3月19日，被告张梅旺（甲方）将购得的上述安置房出售给原告林妙英（乙方），双方签订一份《房屋买卖合同》（含补充协议），约定：房屋按套计价，成交价格87万元，该房屋的所有权证尚未办理；所有权过户登记所需缴纳的税费由乙方全部承担；甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证，并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担；在甲方领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违背其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；房屋所有权过户登记前违约的，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金77万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；等等。同日，双方与福州市鼓楼区泉温麦田房产中介点签订一份《居间服务合同》，与福建麦田担保有限公司签订一份《交易服务合同》，对各方的权利义务进行约定。2013年3月20日，福建麦田担保有限公司出具一份收款收据，确认代收原告购买讼争房屋的居间报酬22200元、交易服务费800元。原告于2013年4月25日、9月28日分别向被告转账400000元、370000元，被告分别出具了收条并确认收到上述款项。原告在接收使用讼争房屋后，对该房屋进行了装修，支出装修费用69156.94元。合同签订后，因被告一直未办理讼争房屋的所有权证和土地使用权证，原告分别于2016年4月17日、5月17日向被告发出催告函件，要求被告立即办理讼争房屋的所有权证和土地使用权证，以便办理过户手续，否则原告有权解除买卖合同，但被告收到函件后仍未办理。2016年6月8日，福州市晋安区拆迁工程处出具一份《证明》，载明：“该房屋属于公房类似情况甚多，市政府政策正在落实，暂时都未能办理‘两权证’”。因双方协商未果，现原告委托律师向原审法院提起诉讼，并支出律师费15000元。另查明：1997年12月30日，福建省烟草公司将福州市鼓楼区二环路泉塘崎下金泉公寓8幢403号单元、22号杂物间，合计建筑面积101.73㎡出售给被告张梅旺，双方签订一份《出售公有住房合同书》，明确约定双方的权利义务。诉讼中，经原告申请，原审法院于2016年5月20日作出（2016）闽0111民初2062号民事裁定书，并于2016年6月12日冻结了被告张梅旺名下坐落于福州市鼓楼区产（权证号：Ｒ1××59）的转让、抵押等产权变更手续。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，是为合法有效，双方均应依约全面履行。根据《福建省出售公有住房暂行规定》第二条“行政、事业单位自管的公有住房，出售的对象应是房屋产权所在单位在职干部、职工和离、退休干部、职工中的现住户。各级房地产管理部门的公有住房，出售对象应是在职干部、职工和离、退休干部、职工中的现住户。属于正常工作调动而调离原单位的现住户同样享有购房权利。每一个干部、职工家庭只能购买一次……”的规定，被告已于1997年购得一套公有住房，本案中被拆迁房屋也属公房，故被告依法不能享有本次拆迁权益，无法取得讼争房屋的所有权。并且，被告经多次催促仍未办理讼争房屋的所有权证及土地使用权证，该行为导致讼争房屋无法过户给原告，买卖交易无法顺利进行，合同目的无法实现，原告依法有权解除合同。被告辩称无法办理讼争房屋权证的原因是相关政策尚未落实，但提供的证明内容不明确，依据不足，原审法院不予采信。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还房价款，支付违约金，并赔偿交易服务费、居间服务费、装修费、评估费、律师费的诉请，原审法院予以支持。原告已主张被告按讼争房屋成交价格的30%支付违约金261000元，又要求其支付房价款的资金占用利息，于法无据，故原审法院不予支持。综上所述，判决：一、解除原告林妙英与被告张梅旺于2013年3月19日签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）；二、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内返还原告林妙英房价款770000元；三、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内支付原告林妙英违约金261000元；四、被告张梅旺应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林妙英居间服务费损失22200元、交易服务费损失800元、装修费损失69156.94元、律师费损失15000元、评估费损失7000元，以上合计114156.94元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16187元，由原告林妙英负担1537元，被告张梅旺负担14650元；财产保全费5000元，由被告张梅旺负担。本案二审期间，张梅旺围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，林妙英对张梅旺提供的证据一《福州市直管公房住宅租赁合约》、证据二《福州市直管公房住宅租赁合约》、证据四户口簿、证据五福建省政府非税收入专用票据、证据六《房屋拆迁通知》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；张梅旺提供的证据三《租用直管公房凭证》仅是复印件，证据七《协议》、证据八收款证明与本案没有关联性，本院不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，被拆迁的象园街道乐西社区4区28座204室的公房承租人为张梅旺之母石淑贞。2010年3月29日，福州市晋安区房屋拆迁工程处以石淑贞作为被拆迁人下发《房屋拆迁通知书》。张梅旺于2012年2月22日办理户口迁移手续，其户口簿记载“2012年02月22日因购房入户，由福建省福州市晋安区王庄新村四区28座204单元移入本址”。本院认为，本案的争议焦点为张梅旺是否存在违约情形。《中华人民共和国民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。被拆迁房屋属于公房，公房承租人为张梅旺之母石淑贞，根据张梅旺在二审程序中的陈述，作为公房承租人的石淑贞已于1997年11月死亡，张梅旺并未提供证据证明其已在石淑贞死亡后办理该公房承租人变更手续或被有关部门确定为被拆迁房屋的公房承租人，其于1997年12月30日与福建省烟草公司签订《出售公有住房合同书》，购买位于福州市鼓楼区杂物间，即张梅旺已因购得一套公有住房而不再符合承租公房条件，故张梅旺并不能作为公房承租人而享有被拆迁房屋的拆迁安置权益。《中华人民共和国继承法》旨在保护公民私有财产的继承权，其第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，被拆迁房屋属于公房，石淑贞并非被拆迁房屋的产权人，而张梅旺不符合公房承租人的条件，故其主张通过继承方式取得拆迁安置权益依据不足，不予采纳。张梅旺在出售讼争房产时已购买一套公房，对于公房的政策应属明知，张梅旺并未提供证据证明林妙英知晓被拆迁房屋属公房及林妙英在签订《房屋买卖合同》时已了解张梅旺已购买一套公房的情况，亦未提供证据证明双方签订《房屋买卖合同》已购公房户再次购买的公房可以办理权属证书，故张梅旺主张本案存在“不可抗力或政策改变”而双方免除责任不成立。自双方签订《房屋买卖合同》至今已长达4年仍无法办理产权登记，故原审法院认定张梅旺存在违约并无不当，予以维持。综上所述，张梅旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16187元，由张梅旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 李文颖二〇一七年九月十五日法官助理 龚 蓉书 记 员 林 舒