河南省漯河市召陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1104民初2196号
原告郭妙音，女，汉族，1969年7月17日出生，住漯河市源汇区。
被告漯河万盛置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民东路100号。
法定代表人朱国杰，该公司执行董事。
委托代理人谷广辉，河南汇星律师事务所律师。
原告郭妙音与被告漯河万盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月1日公开开庭进行了审理。原告与被告委托代理人谷广辉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称，原告于2013年7月3日在被告处购买房屋三套，其中1008号房屋为72.41平方米，单价每平方米3488.12元、1009号房屋39.75平方米（实际为39.04平方米）与1010号房屋39.75平方米（实际为39.04平方米），商定价格为每平方米3540.37元，并签订了购房合同。合同约定被告最迟在2013年6月30日前交房，并约定了相应的违约责任。为此原告一次性支付房款534035元。2015年4月13日，原告又与被告签订了格林豪泰酒店租赁合同三份。约定原告购买的该套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了租金以及违约责任。时至今日，被告未按照合同约定期限交房，且拒不向原告支付逾期交房的违约金，也未按合同约定期限办理房产证，且被告也未向原告支付租金及逾期违约金，上述被告的行为均构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请至贵院，请求：1、判令被告交付房屋并办理房产证，退还多交房款4953.10元。2、判令被告支付租金90786元（两年租金），并承担10%的违约金18157.2元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告万盛公司辩称，/39.04，因此1008号房屋实际面积多出1.04平方米，1009/1010号房屋实际面积各少0.71平方米，答辩双方均未支付差价，故经核算，答辩人实际应退还多交房款1399元。（二）被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请及事实理由，答辩人现提出以下答辩意见：1、《商品房买卖合同》、《格林豪泰酒店租赁合同》两份合同的相对人均系答辩双方，但合同的性质及其法律关系是不一致的，因此合同的履行以及合同相对人的权利义务也是不一致的，应予以区分对待。《商品房买卖合同》中答辩人系卖方，其有义务按照合同约定向被答辩人交付房屋，在答辩人上述的答辩意见中，也表示认可其自身存在逾期交房的问题，并接受按照合同的约定承担逾期交房的违约责任，因此在该份合同的法律关系中，答辩人已经承担了逾期交房的违约责任；而《格林豪泰酒店租赁合同》系租赁合同，答辩人系租赁方，被答辩人系出租方，因答辩双方基于《商品房买卖合同》中约定的房屋尚未交房，而该房屋系《格林豪泰酒店租赁合同》的标的物，因此答辩双方签订的《格林豪泰酒店租赁合同》并未实际履行，被答辩人尚未实际占有该房屋，更未实际取得该房屋的所有权，在《格林豪泰酒店租赁合同》中，被答辩人系交付租赁房屋的义务方，因此不能将房屋买卖关系中答辩人未向被答辩人交付买卖房屋的违约行为，适用在租赁合同关系之中。2、答辩人已经因逾期交付房屋按照《商品房买卖合同》的约定承担了违约责任，根据合同的相对性以及《民法》公平原则，应该具体问题具体分析，对两个法律关系区别对待，不能在两个完全不同的法律关系中重复加重一方的责任。3、根据《格林豪泰酒店租赁合同》第三条第一项“酒店提前开业则时间前移，以甲方公布日期为准”租赁期限的约定，表明答辩双方对租赁合同的开始时间存在一定的不确定性，事实上也存在标的房屋未按照设想的时间交付，正是上述原因才导致《格林豪泰酒店租赁合同》未实际履行；在上述原因力消灭后，《格林豪泰酒店租赁合同》才存在可以履行的前提条件和履行基础。综上所述，被答辩人基于《格林豪泰酒店租赁合同》的诉请无事实和法律依据，依法不能支持，请求法院依法予以驳回。
原告为支持自己主张提供如下证据予以支持：证据一、买卖合同三份，证明原告购买了被告1008、1009、1010号房屋，1008号房屋约定交房日期是2015年4月13日前，1009与1010号未约定交房日期;证据二、租赁合同三份，证明存在租赁关系，租赁期限从2015年7月1日开始计算；证据三、购房发票三份，证明原告完全履行了合同义务，同时证明了房屋的实际面积与约定面积不相符，被告应当退还多缴纳的购房款。
被告质证称，对真实性没有异议，租赁合同与本案没有关系，不应当在一个案件中处理。
被告漯河万盛置业有限公司没有证据提交。
审理查明：原告于2013年7月3日在被告处购买房屋三套，其中1008号房屋为72.41平方米，单价每平方米3488.12元、1009号房屋39.75平方米与1010号房屋39.75平方米，商定价格为每平方米3540.37元，并签订了购房合同。合同约定被告最迟在2015年4月13日前交房，为此原告一次性支付房款534035元。2015年4月13日，被告根据其宣传的购房返租金的宣传条件，双方又签订了格林豪泰酒店租赁合同三份。约定原告购买的三套房屋租赁给被告用于酒店经营，同时约定了租金分别为1008号房屋2015年7月1人至2017年6月30日的租金是42937元，1009与1010号房屋2015年7月1人至2017年6月30日的租金均是23924元，每年的7月1日为固定支付日，逾期30日支付当年租金，被告承担10%的违约责任。
本院认为：合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，逾期履行或者不按照合同约定的方式或者时间履行合同义务，守约方可以要求违约方按照合同约定承担违约责任。本案中，被告在销售商品房过程中，宣传购房返租，并于消费者购买房屋的同时又与消费者签订了房屋租赁合同，根据上述事实，双方签订的房屋买卖合同与租赁合同实际上是一个附条件的房屋买卖合同，即原告购买房屋，被告按照约定的方式租赁原告购买的房屋，并向原告支付租金，购房合同与租赁合同一起审理有利于减少当事人的诉累，故本院对该其一起进行审理。关于原告诉求的要求被告交付房屋，因该房屋已经被被告租赁，其租赁合同已经生效，故对其该诉求本院不予支持。关于原告要求被告办理房产证的诉求是被告作为房屋的出卖方，应尽的义务，故对原告该诉求，本院予以支持。关于原告诉求退还多交购房款的诉求，原告虽然没有提供证据证明存在多交购房款，但是庭审中被告承认购房面积存在误差，应退还原告多交购房款1399元，故对原告该诉求，本院支持1399元。关于原告诉求的租金及违约金，因租赁合同已经生效，在双方均不要求解除租赁合同的前提下，租赁合同应当继续履行，被告应当向原告支付2015年与2016年度租金合计为90785元（23924元＋42937元＋23924元），并按照租赁合同约定支付逾期支付违约金应为9078.5元（90785元×10%），原告该项诉求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条之规定判决如下：
一、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后十日内向原告2015年与2016年度的租金合计90785元与逾期支付的违约金9078.5元；
二、被告漯河万盛置业有限公司应当在判决生效后十日内向原告退还多支付的购房款1399元；
三、被告漯河万盛置业有限公司在判决生效后六十日内未原告办理房屋所有权证书；
四、驳回原告郭妙音的其他诉讼请求。
案件受理费2196元，由被告漯河万盛置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费视为上诉人未上诉。
审判长 于胜华
审判员 张彦平
审判员 王海华
二〇一六年十一月十七日
书记员 辛婉婷