湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终1030号
上诉人（原审原告）：谢艳红。
上诉人（原审原告）：蒋丹。
委托诉讼代理人：谢伟，洞口县德诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李素春。
委托诉讼代理人：肖立群，湖南伏龙律师事务所律师。
上诉人谢艳红、蒋丹因与被上诉人李素春房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
谢艳红、蒋丹上诉请求：1.撤销湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初211号民事判决，改判支持谢艳红、蒋丹的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李素春承担。事实和理由：一审判决认定李素春没有违约，有悖客观事实。双方签订房屋租赁合同后，在谢艳红、蒋丹对房屋进行装修期间，李素春无理要求谢艳红、蒋丹支付50000元损失，并强行将房屋上锁，谢艳红、蒋丹被逼接受解除合同的要求，李素春的行为已构成根本违约。因李素春强行解除合同，谢艳红、蒋丹未实际承租使用租赁房屋，李素春应全额返还房屋租金20000元及押金2000元，即使一审认定租赁合同于2017年8月22日协议解除，谢艳红、蒋丹也只能支付2017年8月1日至2017年8月22日共22天房屋租金，一审判决认定租金计算至2018年4月1日，实际租金6666.67元错误。一审错误认定李素春没有违约，而未支持谢艳红、蒋丹主张的违约金和经济损失，明显偏袒李素春一方，且适用法律不当，实体处理不公，请求二审法院依法改判。
李素春答辩称：一审已查明房屋租赁合同是双方协商解除，故返还租金合理合法；谢艳红、蒋丹占用李素春的房屋属于侵权；本案的实际违约方为谢艳红、蒋丹，是因其培训学校未经行政部门许可，导致双方解除合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谢艳红、蒋丹一审起诉请求：1.判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.判令李素春退还谢艳红、蒋丹租金20000元及押金2000元；3.判令李素春支付违约金100000元；4.判令李素春赔偿谢艳红、蒋丹损失50000元；5.本案诉讼费用由李素春承担。
一审法院认定事实：2017年8月1日谢艳红、蒋丹与李素春签订《房屋租赁合同》，合同约定由李素春将位于花古乡某某村某某组的房屋二层与四层租赁给谢艳红、蒋丹开办培训机构，租期四年自2017年8月1日到2021年8月10日，每年租金10000元，每两年一交，租赁期间甲方不可随意加房租，乙方不可随意退房，如有违约，违约方将向对方赔偿违约金100000元。合同签订后谢艳红、蒋丹于8月5日开始对租赁房屋进行装修，8月18日谢艳红、蒋丹在李素春房屋二层与三层窗户的中间处安装了广告牌，双方发生纠纷，到8月20日谢艳红、蒋丹便不再装修。8月22日谢艳红、蒋丹便书写了《解除房屋租赁合同通知》，通知内容为：“因承租方谢艳红、蒋丹不愿赔偿出租方要求房屋5万元损失的理由，故出租方申明，今日解除房屋租赁合同，不再向承租方出租。”谢艳红、蒋丹拿着通知要求李素春签字，李素春在通知上签了字。谢艳红、蒋丹在装修期间制作广告牌共花费29000元。另查明，李素春与王某某系夫妻，该出租房屋为李素春与王某某共同所有。2017年7月30日谢艳红、蒋丹向李素春交纳房屋租金20000元和押金2000元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。谢艳红、蒋丹租赁李素春的房屋，李素春与王某某系夫妻，李素春出租房屋，谢艳红、蒋丹有理由认为事先是经过王某某的授权和同意的，是表见代理，该代理行为有效，李素春辩称事先未经得其丈夫王某某同意，租赁合同尚未生效的主张，没有法律依据，不予采纳。双方因打广告牌而发生纠纷后，谢艳红、蒋丹事先写好《解除房屋租赁合同通知》，经由李素春同意后签字，说明双方均同意解除房屋租赁合同，房屋租赁合同经双方协议解除，合同解除后双方均有损失，因双方均没有违约，双方的损失由双方各自承担，但李素春收取的房屋租金和押金在扣除房屋实际租金6666.67元（10000÷12×8个月，从2017年8月1日计算到2018年4月1日）后应当返还给谢艳红、蒋丹租金和押金15333.33元。因此谢艳红、蒋丹请求解除《房屋租赁合同》、支付违约金和赔偿损失的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。谢艳红、蒋丹请求李素春退还租金20000元和押金2000元的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、由李素春退还谢艳红、蒋丹房屋租金和押金共15333.33元，限于判决生效后3日内付清；二、驳回谢艳红、蒋丹的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、李素春是否存在违约行为，应否承担违约金；二、原审对当事人主张的损失及租金的处理是否正确。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》第四条就违约责任进行了约定，即“租赁期间（4年）甲方不可随意加房租，乙方不可随意退房。在期年间，如有一方违约，违约方将向对方赔偿违约金（每年租金的10倍）”。根据该违约条款的约定，合同一方承担每年租金10倍的违约金的情形为“甲方随意加房租，乙方随意退房”。上诉人谢艳红、蒋丹要求被上诉人李素春承担违约责任的理由是李素春解除房屋租赁合同并阻止其使用房屋，该理由与合同约定的承担违约责任的情形明显不符，而李素春并不存在随意增加房租的违约行为，故谢艳红、蒋丹要求李素春支付100000元违约金的主张没有合同依据，原审未予支持并无不当。《解除房屋租赁合同通知》系谢艳红、蒋丹事先写好，再经李素春签字同意，应视为双方协商一致解除合同。谢艳红、蒋丹上诉称系被逼接受解除合同要求的主张与客观事实不符，本院不予采信。租赁合同解除后，谢艳红、蒋丹主张其进行了房屋装修并购置了大量经营用品，故要求李素春赔偿损失50000元，但谢艳红、蒋丹并未提供充分证据证明其损失具体包括哪些方面以及损失的具体金额，故原审对其主张的经济损失未予支持并无不当。本案双方当事人于2017年8月1日签订房屋租赁合同，2017年8月22日协商解除合同，即谢艳红、蒋丹承租李素春房屋的时间为22天，按照双方约定的租金10000元/年计算，谢艳红、蒋丹实际应支付的租金为602.74元（10000元÷365天×22天），故李素春还应退还谢艳红、蒋丹租金和押金共计21397.26元（22000-602.74）。关于2017年8月22日之后因房屋未能腾空而扩大的租金损失问题，因双方对损失的造成原因及过错各执一词，且李素春并未对租金损失提出诉请，故原审将房屋租赁期间计算至2018年4月1日并判决谢艳红、蒋丹承担此期间的全部租金损失缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，谢艳红、蒋丹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初211号民事判决；
二、限李素春于本判决送达之日起三日内退还谢艳红、蒋丹房屋租金和押金共21397.26元；
三、驳回谢艳红、蒋丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元，由谢艳红、蒋丹负担3240元，李素春负担460元。二审案件受理费3700元，由谢艳红、蒋丹负担3240元，李素春负担460元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 毛海玲
审 判 员 朱红伟
审 判 员 李文明
二〇一八年六月二十八日
法官 助理 汪 臻
代理书记员 赵纯倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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