重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01342号
上诉人（原审被告）重庆恩格贝商贸有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号1-2-378号，组织机构代码57898064-X。
法定代表人代安科，执行董事。
委托代理人张晓平，重庆碧涛律师事务所律师。
委托代理人罗梦，重庆碧涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡正惠，又名胡正会，女，1955年9月8日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）吴明兰，女，1974年10月14日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）苏维生，男，1974年7月15日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）游泽禄，男，1974年4月13日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）陈昌谷，男，1952年12月16日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
上述五被上诉人的共同委托代理人宋廷波，重庆市涪陵区龙潭法律服务所法律工作者。
原审第三人官珏宅，男，1963年5月23日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
原审第三人陈小明，男，1974年7月10日出生，汉族，农村居民，住重庆市涪陵区。
上诉人重庆恩格贝商贸有限公司（以下简称恩格贝公司）因与被上诉人胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷及原审第三人官珏宅、陈小明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第02552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年9月中旬，恩格贝公司欲整体出售位于涪陵区龙潭镇人民路和建设南路之间（老街）砖木结构住宅楼1幢（土地使用权面积36.3平方米、房屋建筑面积82.66平方米）、混合结构办公楼1幢（土地使用权面积240.86平方米、房屋建筑面积700.01平方米），价格为170万元，针对个人，一次性付款，其委托代理人罗必华遂电话通知胡正惠以上出售条件，告知其同等条件下有优先权。2013年9月20日左右，罗必华再次给胡正惠打电话确认是否购买，胡正惠表示愿意购买。2013年9月26、27日，罗必华再电话询问胡正惠，胡正惠表示先付90万元，剩余款项分期付款，罗必华再次重申出售条件，不同意分期付款。
2013年9月28日晚上8、9点，先后由苏维生、游泽禄作为胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷五人的代表与罗必华通话，告知罗必华接受恩格贝公司的出售条件，并明确达成口头买卖协议：由胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷中一人作为代表整体购买该2幢房屋，一次性付款170万元，税费由胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷负担。同时，双方还约定2013年国庆节假期期间由罗必华到龙潭镇签订书面买卖合同，因罗必华在胡正惠等5人提出的2013年10月7日签订合同时间另有安排，罗必华遂提出于2013年10月4、5日再与胡正惠等5人联系。但之后，2013年10月4、5日罗必华未与胡正惠等5人联系签订书面房屋买卖合同，胡正惠等5人多方联系查找均无果。
2013年10月7、8日，恩格贝公司委托代理人罗必华以胡正惠等5人不能一次性付款为由与第三人陈小明、官珏宅联系该2幢房屋整体出售事宜，并于2013年10月12日签订《房屋转让合同》，以160万元的价格、一次性付款的方式出售给第三人陈小明、官珏宅，由第三人陈小明、官珏宅负担税费。2013年10月22日，恩格贝公司与第三人官珏宅在重庆市涪陵区房管局就该2幢房屋办理了过户登记手续，登记权利人为第三人官珏宅。
2013年12月，第三人官珏宅、陈小明要求胡正惠等5人搬离房屋，解除房屋租赁合同，但胡正惠等5人拒不搬离，并坚持要求购买该房屋。2014年2月23日，恩格贝公司向苏维生发出《告知函》，告知其租赁房屋已经出售给第三人官珏宅、陈小明，通知其与第三人衔接。2014年3月5日，吴明兰、胡正惠与第三人官珏宅签订《房屋买卖合同》，约定将该2幢房屋出卖给吴明兰、胡正惠，房屋售价为204.88万元，首付定金52万元，2014年3月22日前付清下欠的152.88万元，过户费和其他一切费用由吴明兰、胡正惠全部负担。2014年3月19日，胡正惠等5人向第三人官珏宅、陈小明付清全部购房款204.88万元，其中通过银行汇款支付198.88万元。
一审法院另查明：胡正惠与陈昌谷、吴明兰与游泽禄分别系夫妻关系。胡正惠、陈昌谷、吴明兰、游泽禄、苏维生自2001年1月起即开始承租原重庆市涪陵区国税局龙潭税务所位于重庆市涪陵区龙潭镇人民路和建设路之间（老街）1幢底楼全部门面4间，分别从事个体经商。该办公楼为二楼一底混合结构，土地使用权面积240.86平方米，房屋建筑面积700.01平方米。2011年10月25日，重庆市涪陵区国税局将该办公楼及位于该办公楼后面的住宅楼1幢整体出卖给恩格贝公司，该住宅楼土地使用权面积36.3平方米、房屋建筑面积82.66平方米，因年久失修无人居住，出售总价款为20万元，不包含税费。恩格贝公司继续将该办公楼底楼门面4间出租给胡正惠等5人，租赁合同到期日为2013年12月31日，并将第2、3层出租给重庆市涪陵区龙潭镇人民政府作为部门办公室。
在一审庭审结束后，苏维生的妻子李世群主张其亦为权利人，其表示知晓本案诉讼情况，但认为苏维生参加诉讼对其权利及义务的享有和承担并无影响，故不申请作为原告参加诉讼。
胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷一审诉称：我们5人于2001年1月先后承租原龙潭税务所的门面从事零售、批发等经营活动。2011年10月24、25日，重庆市涪陵区国家税务局与恩格贝公司签订了《房屋转让合同》，恩格贝公司取得了该房产权后，仍继续承租给我们5人从事经营活动。2013年9月25日，恩格贝公司的代理人罗必华与我们电话协商，以170万元的价格将该两栋楼出售给我们，只针对一人，不零卖，税费由我们负责。2013年9月28日晚8、9点许，我们准备好170万元后即打电话给罗必华，双方约定于2013年10月4、5日来龙潭签订合同。但到期之后，罗必华没有来。我们打电话给罗必华，罗必华以忙不过来为由推诿。2013年10月7日上午8、9点许，我们再次打电话给罗必华要求签订合同，罗必华说“房子已经被大老板卖给其他有关系的人了”。同日上午十时许，我们即租车到恩格贝公司登记住所地重庆观音桥步行街找公司，罗必华接到电话后，得知我们已来重庆，此后就拒不接电话，我们也未找到恩格贝公司的住所地。2013年12月底，第三人官钰宅、陈小明之父陈中余来要求我们搬房，才知道恩格贝公司将房屋出售给了第三人。但又无任何证据，为了保护自己的合法权利，我们多次找第三人协商，要求将房屋购回，双方经多次协商，于2014年3月5日以2048800元的价格达成了买卖协议，但第三人拒绝向我们提供与恩格贝公司签订的《房屋买卖合同》和相关依据。故我们认为第三人与恩格贝公司恶意串通，采取不正当手段，对讼争房屋违法买卖，严重地损害了我们的优先购买权，并造成了惨重的损失，特向人民法院提起诉讼，请求判决恩格贝公司及第三人赔偿因侵犯我们的优先购买权而造成的损失348800元、车旅费3280元、查档费193元，共计352273元。
恩格贝公司一审辩称：1、胡正惠等5人没有优先购买权，我公司所有的房屋是整体的，胡正惠等人租赁的门面各自相互独立，且每个人所租用房屋均未达到房屋总面积的一半，所以均不能行使对我公司所有房屋的优先购买权。2、即使胡正惠等5人有优先购买权，我公司也没有侵害。因为我公司在合理期限内通知了胡正惠等5人出售条件，即整体出售，房款为170万元，一次性付款，但胡正惠等5人并不能达到这个购买条件，我公司另行处置行为是合法合理的。3、胡正惠等5人再次从第三人手中购买该房屋的行为是自主行为，价格也是协商的结果，对于主张差价损失是没有依据的。故请求驳回胡正惠等5人的诉讼请求。
原审第三人官珏宅辩称：2013年10月6日，我们与恩格贝公司才聚到一起，后来才签订的合同，没有恶意串通，我们是160万元现金购买的房屋。另外，当时我们卖给胡正惠等5人的时候，说好的价格是200万元，我们实际收到的也是200万元，但胡正惠等5人的代表人说他们发生了一些费用，要求多出收据，所以我们才出了204.88万元的收据。
原审第三人陈小明辩称：胡正惠等5人说我们是恶意串通不是事实，当时我听说房子要卖，我们也知道胡正惠等5人想买房子的事情，后来我就问恩格贝公司的代理人罗必华是不是这个房子要卖，他说是有人要买，但是不能一次性支付170万元，最后我们说一次性付款，就以160万元签订了合同。
一审法院认为，承租人享有法定的优先购买权，如出租人侵害了承租人的优先购买权，应当承担相应的赔偿责任。本案经法庭调查后，最终争议焦点为：1、胡正惠等5人是否享有优先购买权。2、恩格贝公司是否侵害了胡正惠等5人的优先购买权。3、胡正惠等5人的损害大小如何计算。
针对争议焦点1，胡正惠等5人是否享有优先购买权问题。从房屋使用功能上看，胡正惠等5人租用的为办公楼底楼全部门面，价值明显高于其他部分，且自2001年至今均在经商使用，而恩格贝公司亦要求该2幢房屋必须整体出售，不予分割，也即胡正惠等5人租赁的4间门面与恩格贝公司出售的2幢房屋具有不可分性，胡正惠等5人对该4间门面享有的法定优先购买权只能通过整体购买才能得以实现。同时，恩格贝公司自2013年9月中旬开始出售该2幢房屋时，即通知胡正惠等5人是否行使优先购买权，并多次与胡正惠等5人就出售问题协商，最终也于2013年9月28日达成口头买卖协议，故胡正惠等5人承租的房屋面积虽然不足整体的1／3，但并不影响他们的优先购买权，他们依法对该2幢房屋享有优先购买权。
针对争议焦点2，恩格贝公司是否侵害胡正惠等5人优先购买权问题。本案中，胡正惠等5人与恩格贝公司经多次协商，最终于2013年9月28日晚达成了口头房屋买卖协议，胡正惠等5人的优先购买权有效成立。但恩格贝公司在2013年10月7日即再与第三人官珏宅、陈小明协商房屋出售事宜，并最终于2013年10月12日与第三人签订《房屋转让合同》，将该2幢房屋以160万元的价格出售给第三人，明显侵害了胡正惠等5人的优先购买权。虽然恩格贝公司辩称系因2013年10月3日其代理人罗必华电话联系胡正惠等5人时，因他们无钱一次性支付170万元而反悔导致其另找买家，但该说法无事实依据，并不能推翻双方达成的房屋买卖协议，故恩格贝公司对胡正惠等5人的优先购买权的侵害成立。至于胡正惠等5人主张的第三人与恩格贝公司恶意串通，应当共同承担侵害责任的请求，因未能提供充分证据证明第三人在买受时明知胡正惠等5人已经行使优先购买权，故对此不予支持。
针对争议焦点3，胡正惠等5人的损失计算问题。承租人优先购买权并未损害出租人处分财产权利，而是在出租人规定的同等条件下优先满足承租人的生存发展需要，在权利平衡中寻求市场经济行为的利益最大化。对于承租人因优先购买权被侵害的赔偿责任，应当以承租人的实际损害为基础。
本案中，胡正惠等5人行使的优先购买权为以170万元的价格一次性付款购买被告所有的该2幢房屋，然而因恩格贝公司的侵害行为致使他们未能实现优先购买权，而最终以204.88万元的价格从第三人官珏宅、陈小明处购回。该差价是否可以作为认定胡正惠等5人的损失的依据，一审法院认为应当综合考虑以下几方面：1、该损失的客观存在性问题。胡正惠等5人与恩格贝公司达成的行使优先购买权的价款为170万元（不含税费），而胡正惠等5人为实现购买该房屋目的而实际支付的购房款为204.88万元（不含税费），造成实际为实现同一目的而多支出34.88万元。2、胡正惠等5人与第三人的买卖是否符合市场规则，也即是否存在恶意串通虚抬交易价格问题。房屋交易价格以其价值为基础，由市场来调节，胡正惠等5人与第三人官珏宅、陈小明达成的房屋买卖协议是自愿协商的市场行为，依据的基础是市场价值，对其交易价格各方均未提出异议，且第三人认为其出卖价格较低，考虑到胡正惠等5人为实际占有人才以204.88万元出售，可见该交易行为是符合市场规则的，反映了该2幢房屋的市场交易价格。3、胡正惠等5人是否有扩大损失的故意，即是否未在合理时间内从第三人处购买房屋造成损失扩大。因胡正惠等5人明确表示为继续从事商业经营而坚持要购买该2幢房屋，但房屋价格变动具有时间性，胡正惠等5人应当在合理时间内提出主张，否则造成的扩大损失应当自行承担。胡正惠等5人虽然于2013年10月7日即知晓其优先购买权受到侵害，但并不知晓买受人及出卖情况，虽多方查找均无果，直至2013年12月，在租赁合同即将到期时，第三人官珏宅、陈小明通知胡正惠等5人搬离租赁房屋，恩格贝公司也于2014年2月23日书面告知胡正惠等5人房屋的出卖情况，胡正惠等5人即开始与第三人官珏宅、陈小明协商房屋买卖事宜，并于2014年3月5日与第三人官珏宅、陈小明签订房屋买卖合同。可见胡正惠等5人较为积极主动，权利主张时间也在合理范围之内，并不存在故意拖延时间扩大房屋价差损失情形。综上所述，虽然恩格贝公司与第三人交易的价格为160万元（不含税费），但恩格贝公司与胡正惠等5人达成的行使优先购买权的交易价格为170万元（不含税费），也是胡正惠等5人在正常情况下可以实现的交易价格，胡正惠等5人以此为基数主张价差损失348800元并无不当，对胡正惠等5人的该项请求依法予以支持。
对于胡正惠等5人主张的查档费193元，但其中金额为81元、发票号码为15308723的发票付款单位为恩格贝公司，故对该笔款项的主张不予支持，对另外的112元查档费，因确系必需，依法予以支持。
对于胡正惠等5人主张的3280元车旅费，并无充分证据证明，但结合实际，恩格贝公司的侵害行为导致胡正惠等5人在维权过程中确实将发生车旅费用，酌情认定车旅费1000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：一、由重庆恩格贝商贸有限公司于判决生效之日起10日内赔偿胡正惠、陈昌谷、吴明兰、游泽禄、苏维生因优先购买权被侵害造成的经济损失共计349912元。二、驳回胡正惠、陈昌谷、吴明兰、游泽禄、苏维生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6590元，由重庆恩格贝商贸有限公司负担。
恩格贝公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人对恩格贝公司整体出售房屋不享有优先购买权。被上诉人等人分别承租了一间门面，而恩格贝公司系整体出售房屋，本案五被上诉人分别租赁的房屋均占不到全部房屋的一半以上，面且各房屋系可分的、使用功能相对独立。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号的规定，本案被上诉人对上诉人出售整体房屋并不具有优先购买权。2、即使被上诉人具有优先购买权，其优先购买权也未受到任何侵害。首先，上诉人在出售租赁房屋时，已及时通知了本案被上诉人行使优先购买权，并也告知了房屋交易条件（170万元一次性付款，只针对个人），但被上诉人并没有充分证据证明其已满足了交易条件（筹集到170万元购房款）。由于被上诉人不能满足该条件，因此上诉人有权另行处置。其二，上诉人与被上诉人在2013年9月28日并未达成口头房屋买卖协议。被上诉人虽与上诉人的代理人罗必华之间有电话联系，但不足以证明双方达成了口头协议，且被上诉人游泽禄等人的行为也不能代表所有被上诉人。对于上诉人而言，交易的对象并不明确。3、被上诉人从第三人手中购买讼争房屋系其自主行为，价格也是其与出卖人自由协商的结果，被上诉人要求上诉人承担其差价损失无任何法律依据。综上，请求撤销一审判决，依法改判上诉人驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷辩称：1、五被上诉人对恩格贝公司整体出售的房屋享有优先购买权。五被上诉人承租的门面房是从2001年至2013年12月30日止，只要上诉人出售房屋，五被上诉人均有优先购买权。从房屋价值来看，门面房的价值远远超过楼层的价值。由于门面房与楼层房具有不可分割性，且上诉人是整体出售，故五被上诉人对讼争房屋享有优先购买权。2、上诉人将讼争房屋以低于其告知被上诉人出售价的价格出售给第三人，严重侵害了五被上诉人的优先购买权。五被上诉人与上诉人在2013年9月28日达成口头房屋买卖协议，有五被上诉人的代表苏维生、游泽禄与上诉人的代表罗必华之间的通话录音为证，一审判决认定事实是清楚的。3、上诉人采取不正当手段剥夺五被上诉人的优先购买权，致使五被上诉人未能按当时双方约定的170万元之价购买到讼争房屋，只好与第三人协商将房屋购回，实现五被上诉人的经营目的，上诉人依法应当赔偿五被上诉人因此受到的经济损失。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
原审第三人官珏宅二审述称：我们是以160万元之价从恩格贝公司处购买本案讼争房屋，后来以200万元卖给五被上诉人的，之所以给五被上诉人出具的收据上载明的购房款是204.88万元，是因为五被上诉人当时称他们因为买房还花费了部分其他费用，所以将这些费用与房款加起一并给五被上诉人出具的收据。我们将讼争房屋以200万元卖给五被上诉人根本没有赚钱，本来买成160万元，还另外支付了税费，再算上资金利息。
原审第三人陈小明未作陈述。
双方在二审中均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争执的焦点：五被上诉人对本案讼争所涉房屋是否享有优先购买权；上诉人将本案讼争所涉房屋以160万元之价出售给第三人官珏宅、陈小明是否侵害了五被上诉人的优先购买权；五被上诉人的损失应如何确定。
关于五被上诉人对本案讼争所涉房屋是否享有优先购买权的问题。我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。原则上，承租人的优先购买权仅针对租赁房屋而言。本案中，虽然上诉人出卖的房屋超出了五被上诉人租赁的房屋范围，但鉴于上诉人对该房屋不是分开出卖而是整体出卖，在此情况下，上诉人所出卖的房屋涵盖了五被上诉人租赁的房屋，使得五被上诉人已无法单独就其租赁的房屋行使优先购买权。故本院认为，从优先购买权的立法精神与目的考虑，兼顾出租人与承租人双方的利益，出租人在整体出卖房屋的，承租人应享有优先购买权，上诉人关于五被上诉人不享有本案讼争所涉房屋的优先购买权的上诉理由不能成立，对此依法不予采纳。
关于上诉人将本案讼争所涉房屋以160万元之价出售给第三人官珏宅、陈小明是否侵害了五被上诉人的优先购买权。经查，五被上诉人在上诉人的委托代理人罗必华电话询问是否购买本案讼争所涉房屋时，均明确表示愿意购买，且多次与上诉人的委托代理人罗必华协商并最终就本案讼争所涉房屋的买卖达成口头协议。而上诉人在此后将本案讼争房屋以低于与五被上诉人协商的价格出售给第三人的行为，明显侵害了五被上诉人的优先购买权，依法应赔偿由此给五被上诉人造成的损失。
关于五被上诉人的损失应如何确定。上诉人上诉称一审判决将五被上诉人从第三人处购得本案讼争所涉房屋的价格204.88万元与原协商价170万元之间的价差34.88万元认定为五被上诉人的损失系错误的。经查，五被上诉人与上诉人原协商的房屋购买价格为170万元，而上诉人将房屋出售给第三人后，五被上诉人从第三人处购得价为204.88万元，二者之间存在34.88万元的价差。本院认为，一审判决将该价差认定为五被上诉人的损失并无不当。首先，本案中，五被上诉人在积极地向上诉人主张行使自己的优先购买权未果并于租赁期届满前知晓第三人官珏宅、陈小明已购得本案讼争所涉房屋后，及时地与第三人官珏宅、陈小明协商并以204.88万元之价购买了本案讼争所涉房屋，不存在恶意串通或虚抬价格等情形。其二，从第三人官珏宅、陈小明出售的房屋价格的合理性来审查，第三人购得本案讼争所涉房屋支付的房款是160万元，另外还支付了房屋过户等税费，再加上资金利息损失等，第三人在从上诉人处实际购得房屋近五个月后以204.88万元之价将本案讼争所涉房屋出售给五被上诉人，虽然该交易价格是五被上诉人与第三人自由协商的结果，但是该交易价格符合市场规则，具有合理性。
综上，上诉人恩格贝公司的上诉理由不能成立，对其诉讼请求不予以支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6590元，由上诉人重庆恩格贝商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年三月六日
书 记 员 石 佳