广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终1065号
上诉人（原审被告）：叶眉清，女，1980年7月17日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市。
委托诉讼代理人：袁伙钊，男，1974年12月22日出生，汉族，住广东省阳西县，系叶眉清的丈夫。
委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱能尚，男，1967年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市。
委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。
原审被告：梁观勇，男，1986年10月2日出生，汉族，住广东省阳江市。
原审被告：梁荣焱，男，1955年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市。
原审被告：苏欧莲，女，1988年12月14日出生，汉族，住广东省阳江市。
上诉人叶眉清因与被上诉人邱能尚，原审被告梁观勇、梁荣焱、苏欧莲申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年3月10日作出的（2016）粤1702民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
叶眉清上诉请求：一、撤销一审判决，改判不准执行阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房；二、邱能尚承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定与事实不符。叶眉清位于阳西县丙镇XXX村委会XXX村的房屋属于深茂铁路房屋征收的范围，叶眉清家庭购买涉案房屋是作为家庭唯一居住，已经按照《阳江市房地产买卖合同》及《补充协议》的约定支付了绝大部分价款并实际入住，如果不能取得该商品房，则使叶眉清家庭陷入流离失所的境地。二、叶眉清在2015年4月26日与梁观勇签订房屋买卖合同，而邱能尚与梁观勇的债权债务发生在2015年5月23日，即在债务发生之前叶眉清就与梁观勇签订房屋买卖合同。在签订合同当时，涉案房屋并没有处于查封及诉讼状态，叶眉清已尽到了买卖合同中买受人的注意义务，并支付购房定金及部分房款，叶眉清是善意买受方，不存在过错。三、本案房屋买卖履行存在主合同和补充协议，虽然主合同约定出证后3日内即2015年5月27日支付330000元，但该约定在补充协议中作出了调整。而事实上，房管局颁发房产证与梁观勇取得房产证的时间有一定间隔，梁观勇在房管局取得房产证后于2017年6月25日提供该证件给叶眉清核对，但由于梁观勇拖欠银行两个月的按揭款导致合同履行时间顺延，叶眉清已在合理的时间内即2017年7月13日支付330000元给梁观勇，该事实既有合同履行实际情况的支持也有合同调整的依据。四、叶眉清在支付房价款时并不知道涉案房屋已被查封，而是在要求办理过户登记时才发现被查封，此时，叶眉清已支付了绝大部分房价款合计458000元给梁观勇，而房屋的成交价为500000元。综上，叶眉清在查封前已签订了合法有效的合同，亦合法占有房屋，且支付了绝大部分价款，并且在一二审均明确表示将剩余的房价款直接交付法院执行，房屋未能办理过户登记的原因不在于叶眉清，因此，叶眉清完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予排除执行。
邱能尚辩称：叶眉清的行为完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，没有按照合同约定支付部分价款，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
梁观勇、梁荣焱、苏欧莲没有提供诉讼意见。
邱能尚向一审法院起诉请求：撤销（2016）粤1702执异63号执行裁定书，判决对阳江市江城区甲路乙小区a幢b房（房地证号：阳X**）准许执行。
一审法院认定事实：坐落于阳江市江城区甲路乙小区a幢b房（房地证号：阳X**）登记在梁观勇名下，该房屋建筑面积107.7㎡，套内面积86.05㎡。2015年4月26日，经代理方阳江市江城区盛创房地产信息咨询服务部介绍，卖方梁观勇（甲方）与买方叶眉清（乙方）签订房屋买卖合同，合同主要内容如下：“一、甲乙双方经代理方成功介绍，自愿就房屋买卖，交易过户事宜商定买卖合同如下：乙方向甲方购买坐落于阳江市江城区甲路乙小区a幢b房（以下简称该房屋）。建筑面积为107.8㎡；二、经甲乙双方充分协商，自愿商定该房屋成交价为500000元。三、付款方式：（1）甲乙双方在签订本合同时，乙方支付购买该房屋定金10000元给甲方。（2）待甲方成功从开发商办理出房产权证，双方签订出证后的3天内，乙方支付购买该房屋首期购房款330000元（含定金）给甲方，甲方收到首期购房款后当天和乙方到房管局办理该房屋的房地产权证过户手续（回执由卖方保管）。（3）乙方在拿到新的房地产权证后7个工作日内将尾期购房款170000元交付给甲方，即完成交易。……六、权利与责任。签订本合同后，甲方双方必须按时足额交收房款和有关税费，逾期交收则视为违约。交易过程中如需甲方或乙方本人到场，由代理方提前一日电话通知，双方不得推脱延期，否则视为违约。如乙方逾期或未能履行本合同之条款购买房屋，以致本次交易不能顺利完成，则视乙方违约，已付的定金将由甲方没收，而甲方有权再将该房屋售予任何人，唯甲方不可再向乙方进一步追究责任或要求任何赔偿。……”。签订合同当日，叶眉清按合同约定支付定金10000元给梁观勇。2015年5月11日，叶眉清支付了款项100000元给梁观勇。2015年5月30日，梁观勇（甲方）与叶眉清（乙方）又签订了《买卖补充协议》一份，该协议约定：“经双方协商乙方自愿购买坐落于阳江市江城区甲路乙小区a幢b房（以下简称该房屋），甲方保证该房屋产权清晰且没有经济纠纷，若在该房屋过户过程中发生的经济及法律纠纷而导致该房屋无法过户给乙方，甲方承担所有责任，甲方须五日内双倍退还已收的定金和房款给乙方。在该房屋成功过户给乙方后，甲方的一切债务关系均与乙方无关。另外，甲乙双方协定甲方于2015年6月10日前交楼给乙方，不得延误，否则按违约处理。”签订补充协议后，叶眉清于2015年6月2日支付了款项5000元给梁观勇。2015年6月10日，叶眉清与梁观勇签订了《转让协议书》，约定梁观勇将讼争房屋转让给叶眉清。同日，叶眉清与阳江东鹏东辉物业管理有限公司签订了《乙小区前期物业服务协议》。2015年7月13日，叶眉清再次支付了购房款343000元给梁观勇。2015年7月24日，梁观勇向阳江市人民政府房产登记发证办公室申请了房屋抵押权注销登记。
另查明，2015年6月29日，一审法院立案受理了邱能尚诉梁荣焱、梁观勇、苏欧莲民间借贷纠纷一案，案号为（2015）阳城法民一初字第1231号。2015年11月23日，一审法院作出（2015）阳城法民一初字第1231号判决：“一、限被告梁荣焱、梁观勇在本判决生效之日起十日内偿还借款177000元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2015年6月29日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告邱能尚；二、被告苏欧莲对上述借款负共同偿还责任。”上述判决生效后，邱能尚向一审法院申请强制执行。该案在审理过程中，邱能尚向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2015年6月30日作出（2015）阳城法民一初字第1231号民事裁定，并于2015年7月1日依法查封了梁观勇所有的坐落于阳江市江城区甲路乙小区a幢b房。叶眉清于2016年9月13日向一审法院提出了书面异议，认为叶眉清以500000元购买了阳江市江城区甲路乙小区a幢b房，已实际支付了458000元，且已入住，房屋的实际所有人是叶眉清，请求解除对阳江市江城区甲路乙小区a幢b房的查封。2016年9月23日，一审法院作出（2016）粤1702执异63号执行裁定，中止对被执行人梁观勇位于阳江市江城区甲路乙小区a幢b房（房地证号：阳X**）的执行。邱能尚不服上述裁定，遂向一审法院提起本案的诉讼。
再查明，邱能尚提交的《房地产权档案查阅答复书》注明讼争房屋房地产权证的填发日期是2015年5月25日。
一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人应完全满足上述四个条件才能排除执行，同时上述规定第（三）项，应该理解为法院查封前满足的条件，而不是查封后无限期满足的条件。叶眉清作为讼争房屋的买受人，在一审法院查封讼争房屋前和梁观勇签订了合法有效的书面买卖合同，亦与阳江东鹏东辉物业管理有限公司签订了《乙小区前期物业服务协议》，已经办了房屋的入住手续，应视为叶眉清对涉案房屋有事实上的管理和支配权，已实际占有了上述房屋。故本案的争议焦点是叶眉清是否按照合同约定支付房屋价款以及是否因自身原因未办理过户登记。本案中，叶眉清与梁观勇签订的《阳江市房地产买卖合同》约定的付款方式是：1、甲乙双方在签订本合同时，乙方支付购买该房屋定金10000元给甲方。2、待甲方成功从开发商办理出房产权证，双方签订出证后的3天内，乙方支付购买该房屋首期购房款330000元（含定金）给甲方，甲方收到首期购房款后当天和乙方到房管局办理该房屋的房地产权证过户手续（回执由卖方保管）。3、乙方在拿到新的房地产权证后7个工作日内将尾期购房款170000元交付给甲方，即完成交易。但是叶眉清在签订合同时支付了定金10000元给梁观勇，而在梁观勇领取其产权证（2015年5月25日）三天内没有按约定支付330000元，在查封前共支付了115000元，在查封后于2015年7月13日支付了343000元给梁观勇，并没有将该款交回法院。买受人这一行为，并不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这一条件。因此，一审法院依照上述规定查封涉案房屋于法有据，邱能尚请求准许执行阳江市江城区甲路乙小区a幢b房，应予以支持。
至于邱能尚提出撤销一审法院作出的异议裁定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”之规定，一审法院支持了邱能尚申请执行标的执行的请求，异议裁定自然失效，故邱能尚该请求没有法律上的意义，应不作处理。
被告梁观勇、梁荣焱、苏欧莲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作出判决：准许执行阳江市江城区甲路乙小区a幢b房。一审案件受理费100元，由叶眉清负担。
二审中，叶眉清向本院申请证人黄某出庭作证。黄某陈述其在阳江市盛创房地产公司工作，是叶眉清与梁观勇买卖涉案乙小区a幢b房的房屋中介。涉案房屋的房源是黄某提供给叶眉清，叶眉清在2015年4月26日通过黄某与梁观勇签订房屋买卖合同。在2015年6月25日，梁观勇致电黄某，称银行通知其可以提前还款并赎出房产证，涂销抵押；黄某遂将该情况告知叶眉清，三方一起到银行办理涂销抵押手续，但被银行告知梁观勇尚有两个月的贷款未偿还完毕，无法办理涂销抵押手续；梁观勇称手头上没有资金，需要时间筹措资金。至2015年7月13日，梁观勇再次通知黄某，称已还清5、6月份的按揭款，叶眉清遂支付343000元给梁观勇以还清银行剩余贷款。2015年7月24日，银行通知梁观勇到银行领取房产证，梁观勇遂通知黄某，再由黄某通知叶眉清，三方共同到银行领取房地产，但三方到房管局准备办理涂销抵押手续时被告知涉案房屋已于2015年7月1日被查封。该房屋至今未能办理涂销抵押手续。黄某还陈述叶眉清每次支付款项给梁观勇是经过黄某见证，由叶眉清转账汇款给梁观勇，再由黄某公司开具收据，梁观勇在收据上签名确认。经组织质证，叶眉清对证人证言没有异议；邱能尚认为：一、黄某出庭作证的程序欠妥，是叶眉清通知证人出庭作证；二、根据证人的陈述，即使双方是真正的客户关系，但双方存在明显的利害关系，该证人证言不能作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2013年3月25日，梁观勇与阳江同心房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX），约定梁观勇向阳江同心房地产开发有限公司公司购买乙小区a幢b房，梁观勇签订合同时交首期150712元，余款349000元，由银行提供按揭。后广发银行股份有限公司阳江分行作为贷款人，梁观勇作为借款人，苏欧莲、阳江同心房地产开发有限公司作为保证人签订《个人房屋按揭贷款额合同》。2013年5月9日，涉案乙小区a幢b房办理抵押权预告登记（粤房地预登阳预押字第XXX号）。
又查明：叶眉清提供的中国农业银行广东省分行卡卡转账清单反映在2015年5月11日从“62XXX8”账户汇入100000元至“*观勇”“62XXX0”账户，叶眉清提供的收据反映在2015年5月11收到“袁伙钊交来购买乙小区a幢b单元预支房款￥100000元整（拾万元整）。”该收据上的经手人处签有“梁观勇”，会计处手写有“见证方”并盖有阳江市江城区盛创房地产信息咨询服务部的印章。收据上的“袁伙钊”为叶眉清丈夫。
叶眉清提供的中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书反映在2015年7月13日从叶眉清60XXX49存折汇出343000元至梁观勇62XXX16账户。叶眉清提供的广发银行客户对账单反映梁观勇62XXX16账户在2015年7月13日收到343000元存款，并在2015年7月13日用于支付违约金1666.24元和偿还贷款341318.74元，该账户余额16.28元。叶眉清提供的《广发银行个人贷款结清证明》载明梁观勇在广发银行的一手住房按揭贷款本金及利息在2015年7月13日已结清，还款帐号为62XXX16。2015年7月24日，梁观勇填写《各类房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》，申请注销威尔登堡花苑3幢1902房的预告登记抵押权。
再查明：叶眉清明确表示同意将余下购房款42000元直接交付法院执行。
本院认为：邱能尚是邱能尚与梁观勇、梁荣焱、苏欧莲民间借贷纠纷一案的申请执行人，其因不服一审法院中止对威尔登堡花苑3幢1902房的执行裁定而提起本案诉讼，故本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是叶眉清对威尔登堡花苑3幢1902房是否享有足以排除强制执行的实体权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案应审查叶眉清所提供的证据是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
首先，叶眉清提供的《阳江市房地产买卖合同》、《买卖补充协议》、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、水电费发票等证据可证实叶眉清在人民法院查封涉案商品房之前已和梁观勇签订合法有效的书面买卖合同，并占有使用涉案商品房。其次，虽然涉案商品房在法院查封前已办理房地产权属证书，按照双方签订的《阳江市房地产买卖合同》的约定，叶眉清应在出证后3天后支付购房款330000元（含定金）给梁观勇，梁观勇收到该房款后当天和叶眉清办理房屋过户手续。由于涉案商品房在银行设定抵押权，涉案房屋须还清银行贷款后注销抵押登记方能办理过户登记。因此，对双方房屋买卖合同上述的约定应理解为，在涉案商品房办理权属登记后，叶眉清支付330000元购房款给梁观勇，由梁观勇用于偿还银行贷款本息后注销抵押权，再与叶眉清办理过户登记手续。叶眉清与梁观勇购买涉案商品房的中介黄某出庭陈述，梁观勇曾通知黄某与叶眉清共同到银行准备还清贷款本息以赎出房产权属证书，但鉴于当时梁观勇尚欠银行两个月按揭款而致使叶眉清无法按合同约定支付购房款以赎出房产权属证书。黄某作为叶眉清与梁观勇购买涉案商品房的中介人，参与了双方签订合同及购房款支付等过程，其所作的证言可信度较高，亦符合常理，应予采信。叶眉清在2015年7月13日将343000元汇至梁观勇的广发银行账户，梁观勇将该款项用于偿还银行贷款本息，并出具收据给叶眉清收执，可见，双方以实际行为变更对合同中购房款支付的约定。虽然叶眉清支付的该343000元是在法院查封涉案商品房之后，但没有证据反映叶眉清当时是清楚该商品房已被查封，且该商品房此前在银行设定了抵押，叶眉清支付的该343000元是用于偿还银行贷款本息，以涂销抵押权，并非将该款项支付给梁观勇挪作他用；对于余下款项，叶眉清明确表示同意按照法院的要求交付执行，因此，应认定叶眉清支付款项的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。最后，叶眉清涉案商品房被查封前已签订合同并占有使用，且在合理的时间内支付相应购房款并占有使用涉案商品房。由于涉案商品房在被法院查封前已设立抵押权，按照证人黄某的陈述，叶眉清是因梁观勇的原因导致无法按照合同约定及时支付购房款用于还清银行贷款和注销抵押权，因此，叶眉清对该商品房未能办理过户登记不存在过错。综上，叶眉清提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求对涉案商品房排除强制执行，理据充分，应予支持。一审在没有考虑叶眉清支付343000元是用于偿还该房屋的银行贷款的特殊因素即认定叶眉清在查封后没有将该款项交付法院，处理欠妥，应予纠正。
综上所述，叶眉清的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初3895号民事判决；
二、驳回邱能尚的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共200元，由邱能尚负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年十一月十五日
书记员 詹礼迪