福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第271号
上诉人（原审原告）黄巧娟，女，1979年6月27日出生，教师。
被上诉人（原审被告）纪迎霞，女，1963年5月27日出生，公务员。
委托代理人李健，福建鹏远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李群，男，1977年11月25日出生，汉族，个体户。
上诉人黄巧娟因与被上诉人纪迎霞、李群房屋买卖合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄巧娟、被上诉人纪迎霞及其委托代理人李健，被上诉人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2005年2月1日，原告黄巧娟与被告李群登记结婚。2009年5月11日，被告李群向福鼎华鑫房地产开发有限公司购买坐落于福鼎市商品房，并支付了购房款、税费等，也领取了门牌证。2010年2月1日，中间人李启全在场，被告李群通过电话联系后，告知原告黄巧娟同意出售该商品房。随后，被告李群与被告纪迎霞签订《二手房买卖协议书》，将该商品房出售给被告纪迎霞。当日，被告李群收取被告纪迎霞依合同约定支付的预付款265950元。被告纪迎霞于2010年6月入住该商品房至今，并交纳物业管理费。
原告黄巧娟于2013年9月2日诉至法院，请求确认李群与纪迎霞签订的房屋买卖合同无效，并退还房屋。
原审判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告李群未取得其同意私自出售共有房产。但依查清的事实，被告李群告知被告纪迎霞原告同意出售，因此原告该主张不予支持。依法成立的合同，自成立时生效。二被告间签订的《二手房买卖协议书》是当事人的真实意思表示，符合合同效力的法律规定，应认定为合法有效，受法律保护。原告主张被告李群对该商品房无处分权。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张合同无效，返还商品房的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：驳回原告黄巧娟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄巧娟负担。
宣判后，黄巧娟不服，向本院提出上诉。
上诉人黄巧娟上诉称：1、原审判决以被上诉人李群告知纪迎霞上诉人同意出售，而认定房屋买卖合同有效，属事实认定不清，适用法律错误。被上诉人纪迎霞没有任何证据证明签订二手房买卖协议已经告知上诉人，且经上诉人同意。纪迎霞明知李群有配偶，单凭李群说其会打电话给上诉人说，并以协议上载明“甲方承诺和保证其配偶同意出售该房屋”就与李群个人签订买卖协议，其已经构成法律上的恶意。2、原审判决依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，驳回上诉人一审诉求，属法律适用错误。上述条文中的“当事人”应理解为签订合同的当事人，不应扩大理解为包含未知情的共有权人，故被上诉人李群不能以无权处分为由主张合同无效，但上诉人是未知情的共有人，有权向法院不追认这份合同效力待定的协议，合同自始无效。请求二审予以改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人纪迎霞答辩称：一、被上诉人纪迎霞与上诉人之夫李群签订的二手房买卖合同合法有效。原审认定事实清楚，结果客观，应予维持。纪迎霞有理由相信上诉人知道纪迎霞与李群签订的《二手房买卖协议书》的事实，其与李群签订的《二手房买卖协议书》成立、有效无疑，在上诉人不同意的情况下，不能顺利过户倒是可能。二、被上诉人纪迎霞的行为适用“善意取得”制度。一审法院认定上诉人同意出售诉争房产的事实清楚。1、上诉人之夫李群与开发商签订的《商品房买卖合同》等文件中体现的买受人姓名均只有一个“李群”，李群与答辩人签订的《二手房买卖协议书》已明确了其配偶同意出售该房屋的事实，且有中介居中证明。答辩人纪迎霞完全有理由相信李群有处分权。至于答辩人未尽注意义务，只是外在的过失行为，答辩人主观上确属善意。2、李群的第一手买卖房屋时间是2009年5月11日；与答辩人签订的《二手房买卖协议书》的时间是2010年2月1日；李群向答辩人要求复印相关材料办理产权证的时间是2010年12月23日。上述时间至上诉人一审诉讼时已过（或近）三年，上诉人对答辩人从交付购房款、装修房屋、催促其夫妻办理过户、甚至入住三年多等情况一无所知。上诉人与被上诉人之一李群的夫妻关系正常，且一直在福鼎本地工作、生活。上诉人的“无知”实在令人难以置信。3、二手房买卖成交价格符合当时（2010年2月）同一地段同类房屋的售价。纪迎霞在此期间多次催促李群夫妻办理产权登记变更手续，只是因为购房款的交付方式等产生歧义才导致本案诉讼。当事人对房屋买卖其实早已明确。4、在纪迎霞向李群交付首期购房款265950元后，即按合同约定对买受房屋进行装修并居住至今，售卖房屋已经交付。纪迎霞买受房屋是出于居住的善意，实际已支付大部分房款并一直催促李群和上诉人办理相关产权转移手续，再支付剩余款项。答辩人根据交易习惯和合同约定可以判断上诉人知悉房屋买卖的行为的发生，上诉人却无证据证明答辩人买卖房屋的行为属于“恶意”，因此，《二手房买卖协议书》合法有效。一审法院认定事实清楚。三、上诉人违背了民事活动、民事诉讼的诚实信用和交易安全原则。本案二手房交易是在2010年2月，上诉人启动诉讼在2013年8月，期间本地区的房地产价格已成倍上涨，上诉人夫妻的毁约目的非常明显。根据最高人民法院《关于贯彻，﹤民法通则﹥若干问题意见》第89条规定：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，有擅自处分共有财产的人赔偿”。上诉人夫妻应继续配合履行《二手房买卖协议书》。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人李群答辩称：其确实是将诉争房屋卖给了被上诉人纪迎霞后，才将出卖房屋的事情告诉其妻子黄巧娟的。同意上诉人黄巧娟的诉讼请求。
经审理查明：上诉人黄巧娟及被上诉人纪迎霞、李群对一审判决查明认定的事实，除上诉人黄巧娟对被上诉人李群出卖房屋时是否有打电话征询其意见有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，李群向福鼎华鑫房地产开发有限公司购买讼争房产后，虽支付了购房款、税费等，也领取了门牌证，但并未取得房屋两权证，纪迎霞也未办理房屋过户手续。
本案争议焦点是：被上诉人李群、纪迎霞签订的房屋买卖合同是否有效？围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人双方签订的房屋买卖合同，在当事人之间仅产生债权债务关系，并不直接引起物权变动。在双方未办理过户手续房屋物权并未发生转移的情况下，根据债权的相对性，被上诉人双方签订房屋买卖合同对上诉人并无约束力，并未给作为房屋共同共有人的上诉人施加任何负担，也未造成其损失，无须通过无权处分规则保护上诉人权利，因而不应将有无处分权作为债权合同的生效要件。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故在无权处分的情况下，出卖人有无处分权并不影响当事人之间所订买卖合同的效力。因此，在本案中二被上诉人签订的《二手房买卖协议书》是双方真实意思表示，符合合同效力的法律规定，上诉人仅以被上诉人李群未经共有人同意与他人订立房屋买卖合同而主张确认二被上诉人之间签订的《二手房买卖协议》无效，缺乏事实理由与法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的执行。二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 易丽容
二〇一四年三月十日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。