广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1361号
上诉人（原审被告）：张粤明。
上诉人（原审被告）：林倩梅。
被上诉人（原审原告）：张涛。
被上诉人（原审原告）：陈君。
两被上诉人共同委托代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人：杜欣。
委托代理人：刘洪铭。
上诉人张粤明、林倩梅与被上诉人张涛、陈君、原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民�院（2015）深南法民三初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于某花园五期3单元29G房（涉案房产）原为张粤明、林倩梅所有；2014年5月13日，涉案房产过户登记至张涛、陈君名下。
2013年3月3日，张涛、陈君（买方）与张粤明、林倩梅（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将位于某花园五期3单元29G房转让给买方；转让价格为2516000元；该房产有抵押，卖方应在签订本合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付10万元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金8万元委托第三方进行监管，此款在赎出房产证二日后由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金或首期款中预留15000元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，此款由第三方无息退还给卖方，卖方拒不结清所欠费用或没按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担；买方须于2013年4月30日之前预付首期购房款（不包括定金）654800元到买方贷款银行作资金监管、依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的�关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；全部税费均由买方承担；如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起10个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后七日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管10日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据前款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖�应按房款交易价总额日万分之五支付延期交房违约金；及其他内容。
同日，张涛、陈君向张粤明、林倩梅支付定金10万元。
2013年4月13日，张涛、陈君（买方）与张粤明（卖方）签订《补充协议》，约定：为促进房产交易正常进行，若因卖方原因上述物业未能在2013年5月20日前办理国土局递件过户手续的话，卖方同意涉案房产的租金从2013年5月20日后由买方收取；卖方应在2013年4月21日前办理全权公证委托于第三方办理过户手续等相关事宜。
2013年4月20日，张涛、陈君（乙方，买方）与张粤明（甲方，卖方）再次签订《补充协议》，约定：双方均清楚涉案房屋目前处于查封状态下，并同意该物业在此状态下合同继续履行下去；卖方同意于2013年4月24日前配合经纪方办理全权公证委托于经纪方，用于办理涉案房产的过户等相关手续，若卖方逾期未办理全�公证委托，则赔偿5万元于买方；若因卖方因素于2013年5月20日前仍未办理递件过户手续，则卖方应从2013年5月20日起每月先按6000元的租金交付给买方，其余的租金金额按租赁合同中的租金减去已支付的6000元后及实际使用的费用（含管理费、水电煤气等）外多退少补，直到双方配合经纪方到国土局办理递件过户之日为止；若卖方的上述物业于解除查封状态后三个月内仍无法办理递件过户的，买方有权解除合同，并退回所有定金；若卖方的上述物业于解除查封状态后三个月内仍无法办理递件过户的，卖方解除合同则须赔偿买方双倍定金。
2014年3月31日，张涛、陈君与张粤明、林倩梅签订《二手楼交易资金委托监管协议》，张涛、陈君支付了首期监管资金656000元。
2014年5月6日，张涛、陈君与张粤明、林倩梅向相关部门申请涉案房产的递件过户手续；2014年5月13日，涉案房产过户登记至张涛、陈君名下。
2014年5月13日，中国银行股份有限公司深圳艺园路支行出具《划款通知书》，通知将其监管的656000元划入被告张粤明的银行账户。
2014年5月14日，张涛、陈君与中国银行股份有限公司深圳南头支行签订《个人贷款合同》和《个人贷款抵押合同》；2014年5月23日，该银行发放了贷款176万元。
为证明张涛、陈君代张粤明、林倩梅缴纳了相关的水费、物业管理费和本体维修基金等，张涛、陈君提交了2014年6月6日深圳市午越物业管理有限公司出具的收费收据，载明：2013年12月-2014年5月水费757.9元，2014年1月-6月管理费1491.6元，2014年1月-6月本体维修资金128.4元，2013年12月-2014年5月垃圾处理费81元，共计2458.8元。
张涛、陈君提交《管道燃气供用气合同》、燃气集团业务受理单、《南方电网低压居民住宅客户缴费人变更登记表》等以证明张涛、陈君于2014年6月12日左右自行办理了燃气、供电等的过户手续。
另查，涉案房产于2012年5月17日被查封，于2014年3月13日解封。张涛、陈君和中联地产公司在庭审中均表示签订买卖合同时，张涛、陈君和中联地产公司均不知道涉案房产处于查封状态。
庭前，张粤明、林倩梅向原审法院提交了2013年4月22日、2014年2月27日、2014年4月17日的发票和2014年4月15日和2014年6月5日的收款收据，以证明张粤明、林倩梅代垫了公证费和赎楼费共计16392.15元。张涛、陈君对该证据的真实性予以认可，但表示无法确认上述票据与涉案房产有关，而且，即便与涉案房产有关，也是由于涉案房产被查封导致担保公司无法完成赎楼或需现金赎楼所致，张粤明、林倩梅已确认由其自行承担。
原审原告张涛、陈君诉讼请求：1、张粤明、林倩梅立即将涉案房产交付给张涛、陈君；2、张粤明、林倩梅向张涛、陈君支付逾期交付房产违约金191216元，从2014年6月1日暂计至起诉之日；3、张粤明、林倩梅向张涛、陈君支付涉案房产逾期办证期间的租金69000元，从2013年5月21日按每月6000元租金计算至递交过户之日，即2014年5月6日止；4、张粤明、林倩梅向张涛、陈君支付代缴的涉案房产水电、物管等费用2458.8元；5、张粤明、林倩梅承担无限连带责任；6、张粤明、林倩梅承担本案诉讼费、保全费。一审庭审中，张涛、陈君明确其要求的逾期交房违约金按交易价总金额的日万分之五计算至张粤明、林倩梅实际交房之日止；张涛、陈君当庭撤回第五项诉讼请求，对此原审法院予以准许。
原审法院认为，张涛、陈君与张粤明、林倩梅签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。对于张涛、陈君与张粤明签订的两份补充协议的效力问题，虽然林倩梅未在补充协议上签字，但该两份补充协议的签订系为了继续履行各方签订的《房产买卖合同》；且因涉案房产存在被查封的情况，各方才签订补充协议对张粤明、林倩梅履行《房产买卖合同》的时间略作变更，故张涛、陈君有理由相信张粤明签署补充协议系基于张粤明、林倩梅夫妻双方的共同意思表示，故该两份补充协议理应对张粤明、林倩梅产生约束力。
关于张粤明、林倩梅是否存在迟延交房的问题。张粤明、林倩梅未举证证明其已按买卖合同的约定向张涛、陈君交付涉案房产，应承担举证不能的法律后果；且林倩梅在答辩状中表示因张涛、陈君尚欠张粤明、林倩梅代垫的公证费和赎楼费用共计16392.15元，故张粤明、林倩梅无须交房�对此，原审法院认为：首先，《房产买卖合同》约定房产转让总价格为2516000元，张粤明、林倩梅应在收到除担保公司结算尾款、交房保证金外的全款后七日内交房；本案中张涛、陈君已向张粤明、林倩梅支付了定金10万元（其中15000元作为交房保证金托管在第三人处）、首期款656000元并贷款176万元（该款项银行已于2014年5月23日发放），故张粤明、林倩梅已收到除交房保证金15000元以外的全部购房款2501000元，张粤明、林倩梅理应按照《房产买卖合同》的约定向张涛、陈君交房。其次，按照《房产买卖合同》和补充协议的约定，张粤明、林倩梅应于2013年4月24日前办理全权公证委托，并于2013年5月20日前办理递件过户手续，而涉案房产于2014年3月13日解封，直至2014年5月才办理完赎楼手续，故张粤明、林倩梅在履行买卖合同过程中存在迟延履行的情况，而且正是因为房产被查封，才导致各方办理了三次委托公证手续，产生了超出张涛、陈君预期的赎楼费和公证费用等；而《房产买卖合同》中也并未明确约定张涛、陈君承担和支付赎楼费和公证费的时间。最后，张粤明、林倩梅未到庭、未出示相关赎楼费、公证费的发票和收据原件，张涛、陈君亦不认可前述发票、收据的合法性和关联性，故原审法院无法核实张粤明、林倩梅所“垫付费用”的真实情况；而且，张粤明、林倩梅要求张涛、陈君承担前述费用仍可另循法律途径解决。综上，张粤明、林倩梅以张涛、陈君未付清房款为由拒绝交付房产，不符合法律和买卖合同的约定，故原审法院对于张粤明、林倩梅的上述抗辩理由不予采信，对张涛、陈君要求张粤明、林倩梅交付涉案房产的诉讼请求予以支持。
对于张涛、陈君要求张粤明、林倩梅支付逾期交房违约金的诉讼请求。如上所述，张粤明、林倩梅应于收到全款后的7日内，即2014年5月30日前向张涛、陈君交房，但张粤明、林倩梅拒绝交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。张涛、陈君要求张粤明、林倩梅按房产转让价的日万分之五的标准自2014年6月1日起支付延期交房违约金，对此，原审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，其性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，张涛、陈君未向法院举证证明其因张粤明、林倩梅的违约导致的实际损失与前述约定的违约金相当，故综合考虑本案合同的履行情况等，原审法院对张涛、陈君提出的要求张粤明、林倩梅承担逾期交房违约金的诉讼请求予以部分支持，酌情判令张粤明、林倩梅自2014年6月1日起，按每日万分之二的标准，即每日503.2元（2516000元×0.02%）的标准向张涛、陈君支付延期交房违约金，至本判决确定的交房之日止。
对于张涛、陈君要求张粤明、林倩梅支付逾期办证期间的租金69000元的诉讼请求。因补充协议中明确约定，若因张粤明、林倩梅的原因于2013年5月20日前仍未办理递件过户手续的，张粤明、林倩梅应从2013年5月20日起每月按6000元的租金标准支付给张涛、陈君，支付至各方到国土局办理递件过户之日止。本案涉案房产因张粤明、林倩梅的原因而被查封，房产解封后直至2014年5月6日各方才申请递件过户，故张粤明、林倩梅应按照补充协议的约定向张涛、陈君支付2013年5月20日至2014年5月6日期间的租金共计69600元（6000元×11个月18天），张涛、陈君要求张粤明、林倩梅支付69000元系其对自身权利的处分，原审法院予以支持。
对于张涛、陈君要求张粤明、林倩梅支付水电、物管等费用2458.8元的诉讼请求。张涛、陈君已提交相关收费收据证明涉案房产在2013年12月至2014年5月期间的水费为757.9元、2014年1月至6月期间的管理费为1491.6元、2014年1月至6月期间的本体维修资金为128.4元、2013年12月至2014年5月期间的垃圾处理费为81元，共计2458.8元。张粤明、林倩梅应承担交付涉案房产之前的相关费用，故对于张涛、陈君的该项诉讼请求原审法院予以支持。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、张粤明、被告林倩梅于本判决生效之日起十日内将位于某花园五期3单元29G房交付给张涛、陈君；二、张粤明、林倩梅自本判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付延期交房违约金（自2014年6月1日起，按每日503.2元的标准支付至本判决确定的交房之日止）；三、张粤明、林倩梅自本判决生�之日起十日内向张涛、陈君支付2013年5月20日至2014年5月6日期间的租金共计69000元；四、张粤明、林倩梅自本判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付水费、物业管理费、本体维修基金、垃圾受理费共计2458.8元；五、驳回张涛、陈君的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5240元，保全费1834.33元，共计7074.33元，由张涛、陈君负担3089.93元，由张粤明、林倩梅负担3984.4元。
张粤明、林倩梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回张涛、陈君的诉讼请求；2、张涛、陈君支付本案一、二审的全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、一审判决程序违法，明显偏袒张涛、陈君，导致实体判决错误。理由：1、张粤明、林倩梅没有收到开庭通知，一审法庭也没有电话通知张粤明、林倩梅开庭时间，且开庭时，张粤明、林倩梅都不在国内，造成张粤明、林倩梅未能到庭应诉，已提起的反诉（已交费）也未能审理，严重损害了张粤明、林倩梅诉讼权利。2、应在开庭前送达给张粤明、林倩梅的《变更合议组成人员通知书》（2015深南法民三初字第4号）、南山区人民法院决定书（2015深南法民三初字第4号）以及张涛、陈君提交的多份证据等与第l次开庭相关的文件，在开庭后十天（2015牟4月10日），一审法庭才交给张粤明、林倩梅，严重损坏了张粤明、林倩梅诉讼权利。3、因法庭上列损害张粤明、林倩梅诉讼权利情形和找到直接关系到本案的新证据，张粤明、林倩梅申请再次开庭，法庭没有准许，使张粤明、林倩梅的诉讼权利再次受挫伤和压制。4、张粤明、林倩梅在判决前，递交的补充答辩状的内容在一审判决书中，没有任何表述或反映；而对张涛、陈君违背事实的请求，却予以支持；明显偏袒张涛、陈君，导致判决的公平性、公正性和权威性在张粤明、林倩梅的心目当中荡然无存。
二、张粤明、林倩梅没有收到全款，将29G房交给张涛、陈君，不符合同约定。一审判决认定事实错误。
按双方签定的《房产买卖合同》第十一条（房产交付约定）规定：“卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算房款除外）后柒日内，将房产按合同约定的条件交给买方…”。可见，合同约定的交房条件之一是：张涛、陈君（卖方）收到全款。房款“全款”是包含“房款”以及按《房产买卖合同》第八条约定：张涛、陈君应承担在29G房双方交易过程中的公证费、赎楼费、赎楼款的短期贷款利息等全部费用。在29G房�易过程中，每次遇到要交费时，张涛、陈君都以种种理由瞒骗或推诿，致使交易不畅，为方便交易等，张粤明、林倩梅不得不暂垫付五笔款，共计人民币l6392.15元；这些款都是张涛、陈君应承担的公证费、赎买楼费等；张涛、陈君都未付给张粤明、林倩梅；即张粤明、林倩梅（卖方）至今末收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外），因而，张涛、陈君要张粤明、林倩梅交29G房，没有合同依据。显然，张涛、陈君故意混淆“全款”与“房款”的概念，瞒骗法院判令张粤明、林倩梅将29G房交给张涛、陈君，既不符合同约定，也不合法规。一审判决认定事实错误。
三、2014年6月初，张涛、陈君已直接收楼的事实清楚，一审判决认定事实错误，判决张粤明、林倩梅在该判决生效之日起十日内交房给张涛、陈君是错误的。1、从张涛、陈君的提供的证据8可见，�粤明、林倩梅已于2014年5月13日将29G房过户到张涛、陈君名下，即张涛、陈君收到29G房的产权（所有权）。2、从张涛、陈君提供的证据11、12、14（29—39页）可见，已于2014年6月在管理处，将29G房过户到张涛、陈君名下，从此物业管理费，水费由张涛、陈君交纳，张涛、陈君已收获29G房物业和水管理使用权；且29G房煤气和电已分别过户到张涛、陈君名下，从此张涛、陈君己收获29G房煤气和电管理使用权。3、2014年6月1日，张涛、陈君已采取直接收楼的方式收29G房。按双方签定的《房产买卖合同》第十一条（房产交付约定）第1款规定：“卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后柒日内，将房产按合同约定的条件交给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼”。可见，本案中，买方有2种收楼方式；其一是卖�（张粤明、林倩梅）在收到全款后柒日内。将房产按合同约定的条件交给买方（以下简称：交房）；其二是卖方拒绝交房，买方（张涛、陈君）有权依据房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼（以下简称：收房）。张粤明、林倩梅因没有收到全款，所以在2014年6月1日前，张粤明、林倩梅按合同没有交房给张涛、陈君。于是，买方采取直接收楼的方式收29G房。4、从张涛、陈君提供的证据ll等，可见，2014年6月1日，张涛、陈君换29G房的大门锁，并把大门锁匙交给租客（也是张粤明、林倩梅的原租客），告诉租客自己是新房东，要求租客把租金交给张涛、陈君，不要交租金给张粤明、林倩梅。由此表明：A、张涛、陈君已换29G房的大门锁直接收楼，获得29G房使用权；B、张涛、陈君收房后，将29G房的大门锁匙交给张粤明、林倩梅的原租客。即表明张涛、陈君将29G房使用权延续给张粤明、林倩梅的原租客居住。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。显然，因张涛、陈君早在2014年6月1日已换29G房的大门锁直接收楼，占有29G房（房屋的交付使用）；所以一审判决认定事实错误，判决张粤明、林倩梅在该判决生效之日起十日内（即张涛、陈君直接收楼已11个月后）交房给张涛、陈君也是错误的。
四、张涛、陈君2014年6月1日换29G房的大门锁，交锁匙给租客后，造成张粤明、林倩梅和租客换大门锁等纠纷，印证了张涛、陈君已直接收楼的事实。一审判决认定事实错误，第一项判决也是错误的。1、张涛、陈君直接收楼前，张粤明、林倩梅和租客不会出现换大门锁纠纷。因张粤明、林倩梅是带家具和家电等物品分租房间给租客的，有大门锁匙，有权自由出入29G房的大门和共用部分。为了安全，张粤明、林倩梅有权不定期换大门锁，并把新锁匙给租客，而租客只对自己的房间有独立使用权，张粤明、林倩梅与租客从未出现换大门锁纠纷。2、租客搬走前，张粤明、林倩梅与租客换大门锁的纠纷，是在张涛、陈君直接收楼后发生的，属于另一法律关系，印证了张涛、陈君已直接收楼的事实。张涛、陈君租客全部是张粤明、林倩梅的租客，在获得张涛、陈君29G房使用权后，租客没有与张粤明、林倩梅解除合同，又按张涛、陈君吩咐没有交房租给张粤明、林倩梅，且仍占用张粤明、林倩梅的家具和家电等物品，又不让张粤明、林倩梅进29G房，取回或处理自己物品，迫使张粤明、林倩梅换大门锁，行驶对自己29G房财物的管理权。但张粤明、林倩梅都把新锁匙给租客，没有占有29G房，没有改变张涛、陈君直接收搂后给租客的使用权。这些印证了张涛、陈君已直接收楼，并将29G房使用权给租客的事实。3、张粤明换大门锁，没有改变29G房张涛、陈君的产权（所有权）。4、张涛、陈君将使用权交给租客时，没有与租客签订租赁合同，造成租客不安心居住，又没有配备任何家具和家电给租客，不解决租客居住时的问题（如不装宽带网给租客）等；后来租客又换大门锁，不让张粤明、林倩梅进29G房。2014年6月中下旬，以致最后租客不满和怨恨，偷偷搬走，紧锁29G大门，不辞而别。5、2014生6月中下旬，租客搬走后至今，张粤明、林倩梅的物品仍由张涛、陈君非法侵占在29G房内，无法进29G房。没人用过29G房（详见证据lO）。由上可见，因张涛、陈君早在2014年6月1日己换29G房的大门锁直接收楼，并交付给租客使用；所以一审判决认定事实错误，第一项判决也是错误的。
五、2014年6月1日张涛、陈君已收房的事实清楚，一审判决张粤明、林倩梅支付逾期交房违约金给张涛、陈君是错误的。从上第三、四条所述，2014年6月初，29G房的产权、物业和水、煤气和电已完成过户给张涛、陈君，尽管在张涛、陈君第一次换29G房的大门锁前，张粤明、林倩梅因未收到合同规定的全款，而未交房给张涛、陈君，但在张涛、陈君第一次换29G房的大门锁后，即表明张涛、陈君已直接收楼，并在将大门锁匙交给张粤明、林倩梅的原租客时，表明张涛、陈君已自愿将29G房交给张粤明、林倩梅的原租客续住。显然，张涛、陈君早在2014年6月1日已直接收楼，张涛、陈君主张张粤明、林倩梅妻付逾期交房违约金事实错误，且理由也不成立。可见，一审判决认定事实错误，判决张粤明、林倩梅支付逾期交房违约金给张涛、陈君是错误的。
六、张涛、陈君以两份补充�议要求张粤明、林倩梅付租金不合法理。一审认定事实错误，适用法律不当。判决也是错误的。1、林倩梅没有在两协议上签字，这两份协议依法无效。张涛、陈君所述2013年4月13日和2013年4月20日所签的两份补充协议，林倩梅作为当事人都没有参与商议；按《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字时合同成立。林倩梅作为本案当事人并没有在协议上签字，这两份协议依法不成立。另外，这两份补充协议中未约定生效的时间和条件，至今末生效，而林倩梅不同意这两份补充协议，拒绝在合同上签字，两份补充协议依法无效。显然，张涛、陈君以这两份无效协议要求张粤明、林倩梅付租金，不符合法律规定。而一审法庭罔顾事实。只凭张涛、陈君想象林倩梅有两份补充协议的共同意思，推出第三项判决是错误的。2、两份补充协�付租金的前提条件并不存在，张涛、陈君诉讼请求没有法律依据。一审判决认定事实错误。A、案外人已请求法院查封29G房的状态，不属于卖方原因。无论是张涛、陈君2013年4月13日签的补充协议第l条和2013年4月20日签的补充协议第3条，都表述为：若因卖方原因上述物业未能在2013年5月20日前未能办理递件过户……卖方同意29G房的程金由买方收取。29G房之所以延后递件过户，是因29G房仍处于卖买双方以外的第三方——案外人请求法院查封的状态，而非卖方原因。况且，“若因卖方原因”是一个假设性问题，是预测性的，而法院查封是一个已经存在的事情，不需假设或预测。显然，若因卖方原因不是指“法院查封”。所以，案外人已请求法院查封29G房的状态，不属于卖方原因。两份补充协议付租金的前提条件，并不存在。B、法院查封的只是张粤明的50％部分，并没查封林倩梅的50%部分，所以林倩梅并没有责任，更不是林倩梅的原因，且这两份协议，林倩梅不同意，也没在其中签字，依法无效。所以张涛、陈君误导法庭，要求付租金的理由与补充协议相关前提条件不符。一审判决认定事实错误。3、张涛、陈君所述2013年4月13日和2013年4月20日所签的两份补充协议，是显失公平的协议，因张粤明处于窘境、紧迫，两张涛、陈君利用了这些与张粤明签订了双方在权利义务划分上过分悬殊从而对张粤明有重大不利。而张涛、陈君则因此取得过多利益，即在张涛、陈君没有收房时，没有责任，即可获得租金，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，是显失公平的协议，张粤明请求人民法院撤销。4、张涛、陈君（买方）2014年2月17日，已放弃补充协议中对卖方的租金补偿要求。2014年2月17日，为了顺利完成29G房的交易和避免张涛、陈�（买方）以补充协议向卖方要求租金补偿；在中联地产公司的左经理的协调下，卖方同意排除困难完成29G房的交易，张涛、陈君（买方）同意放弃补充协议中对卖方的租金补偿要求，如违反愿承担相应的法律和经济责任，卖方代表陈君特此向张粤明手机发来短信确认（详见证据ll）。可见，一审判决认定事实错误，判决张粤明、林倩梅支付租金给张涛、陈君是错误的。
七、张涛、陈君要求张粤明、林倩梅支付代缴29G房水电、物管费2458．8元的事实有误，理由不成立。一审判决张粤明、林倩梅支付这笔费用是错误的。1、支付这笔费用的责任人应是租客，而不是张粤明、林倩梅。张涛、陈君代缴的这笔费用，属6月1日前，租客在29G房居住期间所发生的，按照“谁租住、谁使用、谁付费”的租赁常规，支付这笔费用的责任人应是租客，而不是张粤明、林倩梅。尽管�粤明、林倩梅是开户人，但不是使用者；所以张涛、陈君应要求租客（使用者），而不是张粤明、林倩梅支付代缴的这笔费用。2、结清直接收楼前租客所欠这笔费用的责任人是张涛、陈君，而不是张粤明、林倩梅。尽管双方签定的《房产买卖合同》第六条（交房保证金约定）：“卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备等应付费用”；但因29G房已出租，张粤明、林倩梅并没有住在其中，若在卖方交付房产的情况下，张粤明、林倩梅（卖方）并非支付这笔费用的责任人，而只不过是结清房产交付前租客所欠这笔费用的责任人。本案中，因张涛、陈君采取的是换锁直接收楼的方式，而不是卖方交付房产的方式，所以，结清房产直接收楼前租客所欠这笔费用的责任人应是张涛、陈君，而不是张粤明、林倩梅。由上可见，因2014年6月1日张涛、陈君换锁直接收楼�并允许租客续住，张涛、陈君在交大门锁匙给租客时就应当要求租客支付代缴的这笔费用。尽管张粤明、林倩梅是开户人，但不是使用者：所以，在张涛、陈君直接收楼的情况下，有责任要求租客（使用者）支付代缴的这笔费用；而今要求张粤明、林倩梅支付这笔费用既不合法，也不合理。一审判决（第四项）张粤明、林倩梅（非使用者）支付这笔费用是错误的。
综上所述，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实，依法驳回张涛、陈君诉讼请求，并判令其承担全部诉讼费用。
被上诉人张涛、陈君答辩称，一、在整个交易过程中，张粤明、林倩梅存在三方面的违约情形：1、隐瞒涉案房屋被查封的事实。欺骗诱导张涛、陈君购买涉案房屋。在第一次开庭时他自己承认了中介方要他不要告诉买方；2、在连续�订两次补充协议以后，张粤明、林倩梅还是没办法按时办理赎楼，直到签订买卖合同一年多以后才办理完赎楼手续；3、根据约定，张粤明、林倩梅应当自签订买卖合同之日起40天内解除和以前租客的租赁协议，但是张粤明、林倩梅一直没有解除租约，也不退还押金，导致与租客多次发生冲突并且报警。所以，整个交易过程中张粤明、林倩梅一直没有履行合同约定，构成违约。二、一审程序未违反法律规定。三、张粤明、林倩梅所称的公证费16392元，系由于涉案房屋被查封所导致的，由于房屋被查封，担保公司不愿意赎楼，导致交易过程中多次更换担保公司。该笔费用是由于其自身造成，理应由张粤明、林倩梅承担。所以，张涛、陈君已经支付了全部的房款，以及18000元的担保赎楼费用，已经严格按照合同履行了自身的义务，张粤明、林倩梅应在2014年1月6日交房。然而张粤明、林倩梅一直拒绝交房，应承担相应的违约责任。
四、张粤明、林倩梅故意混淆概念，把办理房产过户以及水电过户认为已经收房。但从现有证据可以看出，张粤明、林倩梅一直将房屋锁住、拒绝交房。其在上诉状中也多次提到更换门锁，印证了他不愿意交房的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
原审第三人中联地产公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，张涛、陈君和中联地产公司在均表示签订买卖合同时，张涛、陈君和中联地产公司均不知道涉案房产处于查封状态。张粤明认可其在签订买卖合同时未向张涛、陈君告知房产被查封的事实，原因是中联地产公司向其说明无需向买方告知。中联地产公司对张粤明的该陈述不予认可。
2014年6月1日，张涛、陈君将涉案房产门锁予以更换。同日，张粤明将已更换的门锁再行更换。张粤明称其换锁是为了将存留在涉案房产内的物品取回。
2015年7月1日，张涛、陈君再次撬锁进入并自行接收涉案房产。
关于一审开庭传票送达程序是否违法的问题，本院经审查认为，原审法院于开庭前以邮寄送达方式将开庭传票寄至上诉人提供的送达地址，因上诉人原因导致上述文书未能由上诉人接收，应当视为实际送达。本院认定原审送达程序未违反法律规定。
本院认为，张粤明、林倩梅与张涛、陈君签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行合同约定之义务。关于张粤明与张涛、陈君之间签订两份补充协议的效力问题，该协议虽然仅为张粤明一方签署，但协议是基于买卖双方为了继续履行《房产买卖合同》仅对履行期限问题作进一步约定和变更，并非对夫妻共同财产作出重大处分，张涛、陈君有理由相信该补充协议是张粤明、林倩梅夫妻双方共同意思表示。因此，林倩梅不得以不知道或不同意协议内容为由对抗善意第三人请求履行上述协议。原审判决对该问题已作详尽分析，本案中不再赘述。张粤明、林倩梅关于两份补充协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
对于张粤明、林倩梅是否存在延期交付涉案房产的事实。首先，张粤明、林倩梅上诉认为，涉案房产已于2014年5月13日登记至张涛、陈君名下，其后也办理了物业管理、水电等过户手续，房产已完成交付。本院认为，不动产交付与不动产转移登记属于不同法律事实，涉案房产办理转移登记手续不等同于转移占有。张粤明、林倩梅以房产过户为由主张其已经履行交付义务的理由不能成立。其次，张粤明、林�梅认为依据双方合同约定，张涛、陈君已于2014年6月1日自行收楼。本院经审查认为，张粤明、林倩梅在对方更换门锁后，再次将门锁撬开并更换，客观上造成张涛、陈君无法实际占有房屋，导致张涛、陈君未能按照合同约定自行收楼。上述行为不发生交付房产的法律后果。综上，本院对张粤明、林倩梅迟延交房的事实予以认定。
张粤明、林倩梅上诉主张其未交付房产系由于张涛、陈君未向其返还垫付的赎楼费和公证费共计l6392.15元。对于该抗辩理由本院认为，由于张粤明、林倩梅向张涛、陈君故意隐瞒涉案房产被查封的事实，导致在履行买卖合同过程中办理了三次委托公证手续，产生额外的赎楼费和公证费用，该费用系上诉人张粤明、林倩梅原因造成，不应由张涛、陈君承担。张粤明、林倩梅的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上，本院认定�粤明、林倩梅存在迟延交房的违约行为，应当严格按照合同约定承担违约责任。原审综合合同履行情况及违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，参照合同约定将延期交房违约金数额酌减至按照每日万分之二标准计算，且张涛、陈君并未就此提起上诉，本院予以照准。由于张涛、陈君认可其在2015年7月1日完成自行收楼，张粤明、林倩梅已不再负有交付涉案房产的义务，故延期交房违约金自2014年6月1日起计至2015年6月30日止，共计198764元（395日×503.2／日）。
对于张粤明、林倩梅逾期办证期间的租金问题，张粤明、林倩梅主张张涛、陈君同意免除其间的租金请求，并对此提交了手机短信记录予以证明。本院认为，根据证据规则的相关规定，短信记录等数据电文作为认定事实的证据，还应有其他证据相佐证，张粤明、林倩梅并未提供相应的证据佐证，且该证据为复印件，张涛、陈君对其真实性不予确认，并否认其作出过免收租金的承诺，因此，张粤明、林倩梅提交的该证据无法单独作为认定事实的依据，本院不予采信。根据补充协议约定，张粤明、林倩梅应向张涛、陈君支付2013年5月20日至2014年5月6日期间的租金。原审对此认定正确无误，本院予以维持。
另，关于张粤明、林倩梅实际交付房产前产生的水电费、物业管理费等费用，有费用收据予以证实，该部分费用共计2458.8元，应当由张粤明、林倩梅承担。综上，上诉人张粤明、林倩梅的上诉请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审期间发生新的事实，本院对延期交房违约金数额部分予以修正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山�人民法院（2015）深南法民三初字第4号民事判决第三、四项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第4号民事判决第一项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第4号民事判决第二项为：张粤明、林倩梅自本判决生效之日起十日内向张涛、陈君支付延期交房违约金198764元（自2014年6月1日起，按每日503.2元的标准计算至2015年6月30日止）；
四、驳回张涛、陈君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5240元，由上诉人张粤明、林倩梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 � � 媛
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。