福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第776号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑心钗，男，1980年2月20日出生，汉族。
委托代理人李瑞姬，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福州市仓山区好日子白湖亭超市。
法定代表人谢思庚，总经理。
委托代理人张宝树、陈林，福建海山律师事务所律师。
原审第三人福州市禾丰粮油食品公司，
法定代表人李秀钦，总经理。
上诉人郑心钗因与被上诉人福州市仓山区好日子白湖亭超市（以下简称“仓山好日子超市”）、原审第三人福州市禾丰粮油食品公司（以下简称“禾丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2002年11月18日，禾丰公司作为甲方与福州好日子超市有限公司作为乙方签订一份《租赁协议》，约定：“甲方同意由乙方承租位于高湖路城南底层农贸市场（即仓山区福峡路273号一层）的经营场所作为“农改超”之用，租赁期限为壹拾年，即2002年11月30日至2011年11月30日止；除经营严重亏损与不可抗力因素外，均不得单方终止协议或协议条款；租赁期间不得将场所使用权擅自转租等。”2011年6月、12月，禾丰公司向福州好日子超市有限公司各邮寄一份《通知书》，主要内容为：“双方签订了10年期的《租赁协议》，到期日为2011年11月30日，福州好日子超市有限公司未向禾丰公司提供续租报告，且擅自将租赁场所转租，严重违反了《租赁协议》的约定，禾丰公司于2011年11月30日收回租赁场所。”2011年7月14日，仓山好日子超市经工商登记成立，性质为个人独资企业。2011年10月28日仓山好日子超市经福州好日子超市有限公司同意，作为甲方与郑心钗作为乙方签订一份《租赁合同》，约定：“甲方将仓山区福峡路273号一层的经营场所出租给乙方，租赁期限自2011年11月1日起至2012年10月31日止，月租金50000元；合同签订时乙方支付甲方租赁押金80000元，该押金于合同期满且郑心钗办理退场手续后退还等。”合同签订后，仓山好日子超市将场所交付给郑心钗，郑心钗也缴纳了押金80000元。2011年12月1日，禾丰公司与郑心钗签订了《租赁合同》，约定：“禾丰公司将仓山区福峡路273号一层场所出租给郑心钗，租赁期限自2011年12月1日起至2013年11月30日止，场所租赁费和人员服务费为月41500元。”之后，郑心钗向禾丰公司缴纳了2012年2月、3月的服务费共32000元、租金共32000元。
原审法院认为，从福州好日子超市有限公司与禾丰公司签订的《租赁协议》记载着：“租赁期限为壹拾年”，以及2011年6月、12月禾丰公司向福州好日子超市有限公司邮寄的《通知书》内容：“双方签订了10年期的《租赁协议》”，可以认定双方约定的租赁期限为10年，并由此断定《租赁协议》记载“租赁期限为壹拾年，即2002年11月30日至2011年11月30日止”中“至2011年11月30日止”系笔误，正确的应为“至2012年11月30日止”。因此，《租赁协议》的终止时间应为2012年11月30日。2011年10月28日仓山好日子超市与郑心钗签订《租赁合同》，将租赁物擅自转租给郑心钗时虽属于《租赁协议》的承租期，但擅自转租行为违反了《租赁协议》关于“租赁期间不得将场所使用权擅自转租”的约定，故上述《租赁合同》无效。原审法院对反诉原告郑心钗诉请确认《租赁合同》无效予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。反诉原告郑心钗诉请反诉被告仓山好日子超市返还租赁押金80000元，因符合上述法律规定，原审法院亦予支持。原告仓山好日子超市原主张《租赁合同》有效，与原审法院根据案件事实作出的无效认定不一致，经原审法院释明后原告将诉请变更为：1、被告按《租赁合同》约定的每月50000元的租金标准向原告支付自2011年11月1日起至2012年10月31日止的房屋占有使用费共600000元。2、被告承担本案诉讼费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告诉请被告按《租赁合同》约定的每月50000元的租金标准支付房屋占有使用费，因符合上述法律规定，原审法院予以支持。对于原告诉请被告支付自2011年11月1日起的房屋占有使用费，被告抗辩其已支付了2011年11月的租金，从原告的证据A4即2012年3月13日原告出具给被告的《通知》内容：“从12月份开始你已拒交租金”可以推断被告已支付了2011年11月的租金（即房屋占有使用费），故原审法院对原告诉请被告支付2011年11月的房屋占有使用费，不予支持，对其诉请支付2011年12月1日至2012年10月31日止的房屋占有使用费共550000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、被告郑心钗于本判决生效之日起十日内支付原告福州市仓山区好日子白湖亭超市房屋占有使用费人民币550000元；二、反诉原告郑心钗与反诉被告福州市仓山区好日子白湖亭超市于2011年10月28日签订的《租赁合同》无效；三、反诉被告福州市仓山区好日子白湖亭超市于本判决生效之日起十日内返还反诉原告郑心钗租赁押金人民币80000元；四、驳回原告福州市仓山区好日子白湖亭超市的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9800元，由原告福州市仓山区好日子白湖亭超市负担882元、被告郑心钗负担8918元；反诉受理费900元，由反诉被告福州市仓山区好日子白湖亭超市负担。
宣判后，原审被告、反诉原告郑心钗不服，向本院提起上诉。
上诉人郑心钗上诉称：一、本案诉争场所于2012年12月1日起已经被第三人收回，被上诉人自2012年12月1日起对讼争场所并无处分权。因此，被上诉人无权基于与上诉人之间的《租赁合同》向上诉人收取房屋占有使用费。二、被上诉人自2011年12月1日起根本未向第三人缴纳讼争场所的租金。该事实与本案审理息息相关，是关系到案件审理的重要事实，但原审法院在审理时对该事实完全避而不谈！三、上诉人基于与第三人福州市禾丰粮油食品公司之间的《租赁合同》占有、使用讼争租赁场所。该占有、使用诉争场所的行为与被上诉人完全无关。综上，请求：1、依法判决撤销福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2243号民事判决第一项，维持第二、第三项判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人仓山好日子超市答辩称：一、被上诉人将本案讼争房屋出租给上诉人使用期间，被上诉人与第三人福州市禾丰粮油食品公司签订的《租赁协议》期限尚未届满，被上诉人对该租赁房屋依法享有占有和使用的承租权，根据合同相对性的原则，上诉人在租赁期间客观上实际占有、使用房屋，依法应向被上诉人支付房屋占有使用费。二、上诉人并无证据证明被上诉人与福州市禾丰粮油食品公司签订的《租赁协议》已在租赁期限届满前终止，且该协议是否提前终止与本案系不同的法律关系，因此上诉人认为2011年12月1日出租人已经收回租赁房屋，被上诉人对该房屋没有使用支配权既不符合客观事实也没有法律依据。三、被上诉人是否向第三人支付租金，系被上诉人与第三人之间基于租赁合同而产生的法律关系，上诉人并非该合同的当事人，与上诉人无关，也与本案的审理无关。
原审第三人禾丰公司陈述称：一审判决和我方无关。
根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，仓山好日子超市根据其于2011年10月28日与郑心钗签订的《租赁合同》向郑心钗主张自2011年11月1日起至2012年10月31日止的本案讼争场地房屋占有使用费。该主张是基于禾丰公司与福州好日子超市有限公司于2002年11月18日所签订的《租赁协议》及福州好日子超市有限公司同意将讼争场所交由仓山好日子超市承包经营的事实。在出租方禾丰公司与承租方福州好日子超市有限公司所签订的《租赁协议》第六条第一款约定“租赁期间不得改变场地用途，不得将本租赁的场所使用权擅自转租”，该条款已经对签约当事人的转租权作出了限制。而作为经由承租方福州好日子超市有限公司授权同意而使用讼争场所的本案被上诉人仓山好日子超市虽非以上合同的签约主体，但其所具有的转租权也不应超出上述《租赁协议》的限制，即福州好日子超市有限公司在未取得禾丰公司同意的情况下，不得转租讼争场地，则作为承包方的仓山好日子超市更无权擅自转租。同时，在福州好日子超市有限公司于2013年8月26日向仓山区法院出具的情况说明中，也确认了该公司知晓且同意仓山好日子超市通过于2011年10月28日与郑心钗签订《租赁合同》的方式将讼争场所转租给郑心钗。而以上转租行为未得到出租人禾丰公司的许可。相反，禾丰公司于2011年12月向福州好日子超市有限公司所发的《通知》也证明了禾丰公司并不同意转租行为的态度，并因此“将于2011年11月30日租赁协议到期日，正式收回福峡路273号租赁场所”。以上《通知》按照福州好日子超市有限公司在工商部门登记的地址寄出，且经人签收，应当视为已经送达给福州好日子超市有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故即使按照仓山好日子超市主张的福州好日子超市有限公司与禾丰公司签订的《租赁协议》约定的终止时间应为2012年11月30日，禾丰公司也已经因福州好日子超市有限公司擅自转租的违约行为而于2011年11月30日解除了双方的《租赁协议》合同关系。
根据仓山好日子超市与郑心钗签订的《租赁合同》，双方就讼争场地的租赁使用期限自2011年11月1日至2012年10月31日止。但正如上述分析，自2011年11月30日开始，禾丰公司解除了与福州好日子超市有限公司的《租赁合同》，故无论是福州好日子超市有限公司还是经福州好日子超市有限公司同意使用讼争场地的仓山好日子超市对讼争场地的使用都没有合同和法律依据，也不能获得通过使用该讼争场地所享有的受益权，包括租金和占有使用费。故仓山好日子超市向郑心钗主张2011年11月30日之后的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。其实际占有使用费应由场地权利人主张。原审法院参照租金标准支持被上诉人仓山好日子超市主张的2011年11月30日之后的占有使用费，适用法律不当，应依法纠正。
关于2011年11月1日至2011年11月30日间的占有使用费，原审根据被上诉人仓山好日子公司一审时提供的《通知》内容，推断上诉人郑心钗已支付了2011年11月的租金（即房屋占有使用费），从而驳回被上诉人仓山好日子公司对该期间占有使用费的主张，并无不当，依法予以维持。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。上诉人上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2243号民事判决第一、四项；
二、维持福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2243号民事判决第二、三项；
三、驳回福州市仓山区好日子白湖亭超市的一审诉讼请求；
四、驳回上诉人郑心钗的其他上诉请求。
本案一审案件受理费、反诉费按照一审判决执行；二审案件受理费9800元，由被上诉人福州市仓山区好日子白湖亭超市负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年五月十九日
书 记 员 马 青