海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼01民终1048号
上诉人（原审被告）:郭嘉利，男，汉族，1964年9月26日出生，住海口市，户籍地海口市。
委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金安，男，1983年6月26日出生，回族，住湖北省松滋市。
委托诉讼代理人：石文辉，北京盈科（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文耀稷，男，1955年10月9日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：曾维军，海南正益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南嘉得森投资有限公司，住海口市金沙路金龙新村6A102房。
法定代表人：文耀稷，总经理。
上诉人郭嘉利因与被上诉人金安、文耀稷、海南嘉得森投资有限公司（以下简称嘉得森公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初6698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭嘉利上诉请求：1、依法撤销海口市龙华法院（2017）琼0106民初6698号的民事判决第一和第二项，依法许可执行本案争议房产。2、本案一审、二审诉讼费等费用由金安、文耀稷承担。事实及理由：原审判决认定的事实不清，证据不足，不符合《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主要表现为：一、原审法院错误认定金安在查封之前已签订合法有效的书面合同。金安与嘉得森公司签购买争议车库的协议，合同明确的双方主体是金安与嘉得森公司，而不是金安与文耀稷。金安签订合法有效的书面合同并不是与争议车库所有人文耀稷签署的。文耀稷是争议车库的所有人，即使文耀稷也是嘉得森公司的法定代表人，并为嘉得森公司的协议履行做出承诺，但是文耀稷个人与嘉得森公司是独立的权利义务主体，两者并不能混为一体。二、原审错误认定金安支付了价款。证人杨某即金安付款款项的收款人，只是一个业主，与文耀稷没有代理收款关系，证人杨某代收代付争议车库的款项不合常理。而且在没有其他客观证据证明款项交付文耀稷的情况下，仅凭证人证言就认定文耀稷收款并支付款，证据不足。三、在金安没有提出证据证明”不办理过户手续原因”情况下，原审法院错误认定未办理过户登记不是金安自身原因。金安与嘉得森公司签订协议约定”车位交易不再办理过户手续”。金安是完全行为能力人，对协议内容有认知识别能力，他自愿签署同意不办理过户手续，这是金安的过错。而且之后金安持有文耀稷车库产权原证及房地产买卖契约多年，明知争议车库的产权所有人是文耀稷而不是嘉得森公司，金安没有通过诉讼或自行申报过户方式维护自己权益，没有申请办理过户手续或缴纳产权过户税费。综上所述，郭嘉利为维护自身合法权益，请求撤销一审判决，依法改判对本案争议车位准许执行，支持郭嘉利的上诉请求。
文耀稷辩称，文耀稷认为一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。理由如下：我方与金安签订车库的转让协议后，已经依照协议的约定收取金安的车库款，并且已经将车库交付给金安使用，这点郭嘉利是清楚的。由于我方自身原因，无法将上述车库过户给金安，因此我方认为，我方已经将上述车库转让给金安，郭嘉利的上诉理由缺乏事实和法律依据。
金安辩称，第一，原审法院认定文耀稷与各位业主签订合法有效的车库买卖合同正确。理由有三点：1、文耀稷是车库的实际产权人，在双方签订的车库买卖合同上签字就是确认车位转让的一种行为，所以原审法院认定本案的车库转让合同是文耀稷与金安签订的是正确的。2、本案的车库转让行为由文耀稷跟金安签订的承诺书、收款收据、杨某出庭作证的证人证言已经形成了完整的证据链，足以认定本案车位的实际主体是文耀稷和金安。3、文耀稷将车位出售给金安以后，就将车库交付给金安使用至今，金安也因此缴纳了车库的管理费、水电费。从这些行为，也能够认定车库是由文耀稷转让给金安的。综上，原审认定车库转让协议书的主体是文耀稷和金安是正确的，郭嘉利的上诉理由没有事实和法律依据。第二，原审法院认定金安已经全额支付车库款正确。理由是，本案车库款的支付有文耀稷出具的收据、证人杨某的证言、业主的转款凭证予以认定车库款已全额支付的事实。另外，本案是同一小区，十个业主就相同法律关系提起的集体诉讼之案，各位业主之间在执行异议阶段和一审阶段的陈述也相互可以证明本案车位买卖并全额支付价款且交付车库的事实。所以，郭嘉利关于车库价款未支付的上诉理由不能成立。第三，原审认定车库未能过户的过错不在于金安正确。理由如下：1、在执行异议阶段，文耀稷的代理人已经明确向法院陈述车库不能转让的过错在于文耀稷，是其自身的原因导致车库至今未能过户，过错不在金安。2、据金安陈述，在文耀稷交付车库以后，金安一直要求文耀稷配合过户，但文耀稷一直声称车库的手续不齐全，暂无法过户，所以才拖延至今。3、经金安向房管局咨询，本案车库的过户需要文耀稷的配合，要其提供身份证进行网签、缴税等才能完成过户。所以金安自己想去过户是无法完成的。综上，郭嘉利关于未能过户的过错是十位业主的上诉理由不能成立，一审认定正确。所以本案中金安与文耀稷签订了合法有效的协议书，并支付了全额的车库款，且合法使用至今，所以如果执行十位业主的车库，将会引发严重的社会问题，不符合公平原则。综上，应维持一审判决。
嘉得森公司未做答辩。
金安向一审法院起诉请求：1、判令不得执行（2015）龙执字第2710号执行裁定书关于金安位于海口市海秀大道北侧119-1号的××园Ｂ5号车位并解除对该车位的查封。2、确认金安对位于海口市海秀大道北侧119-1号的××园Ｂ5号车位享有所有权，并判令文耀稷把该车位变更登记到金安名下。3、本案诉讼费由郭嘉利、文耀稷、嘉得森公司承担。
一审法院认定事实：郭嘉利与文耀稷民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年8月31日作出（2015）龙民一初字第683号民事判决书,判决：一、限文耀稷于本判决生效之日起10日内向郭嘉利偿还430000元及利息（利息计算方法：自2015年3月19日至本判决限定履行之日止，以本金430000元按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；二、驳回郭嘉利的其他诉讼请求；案件受理费7750元由文耀稷负担。判决发生法律效力后，因文耀稷不履行该生效判决所确定的义务，郭嘉利于2015年11月17日向龙华法院申请强制执行，该院同日立案，案号为（2015）龙执字第2710号执行裁定。2015年12月7日，作出（2015）龙执字第2710号执行裁定，裁定：查封被执行人文耀稷名下位于海口市海秀大道北侧119-1号东兴花园A栋第1层A2、A3、A4、A5、A8号车位（证号：HK337453、HK337454、HK337452、HK337451、HK337455）及B栋第1层B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8号车位（证号：HK337457、HK337458、HK337459、HK337460、HK337461、337462、HK337463）。该裁定及（2015）龙执字第2710号协助执行通知书于2015年12月15日送达海口市住房和城乡建设局。2016年7月1日，作出（2015）龙执字第2710-2号执行裁定，裁定：拍卖被执行人文耀稷名下位于海口市海秀大道北侧119-1号东兴花园A栋第1层A2、A3、A4、A5、A8号车位（证号：HK337453、HK337454、HK337452、HK337451、HK337455）及B栋第一层B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8号车位（证号：HK337457、HK337458、HK337459、HK337460、HK337461、HK337462、HK337463）。2017年3月21日，金安以涉案车位为其所有为由向一审法院书面提出执行异议，请求中止对涉案车位的执行。一审法院于2017年4月13日作出（2017）琼0106执异21号执行裁定书，裁定驳回金安的异议请求。
另查，嘉得森公司为从事房地产项目的投资及开发、农业开发的企业，法定代表人为被执行人文耀稷。2013年5月23日，金安（乙方）与嘉得森公司、文耀稷（甲方）、杨某（证明人）签订《协议书》，协议主要载明：甲方将海口市海秀大道北侧119-1号东兴花园B栋第1层B5号车位以4.7万元的价格出售给乙方，甲方向乙方递交车位房屋所有权证，出具收据，车位交易不再办理过户手续，房屋所有权证交给乙方同时，甲方承诺车位不存在权利纠纷，车位权属归乙方。该份合同文耀稷在甲方署名并由嘉得森公司加盖公章。2013年5月23日，被执行人文耀稷出具收条，收条载明：兹收到金安先生交来购买东兴花园B5号车库费4.7万元整。2013年5月30日，被执行人文耀稷出具《承诺书》，承诺其承认海口市海秀大道北侧119-1号东兴花园B栋第1层B5车位权属归乙方所有，无论任何情况，决不收回。之后，金安使用涉案车位至今。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中金安于2009年8月27日就涉案车位签订《协议书》，文耀稷在合同中签名，嘉得森公司也盖了公章，由于涉案车位的产权人为文耀稷，其在《协议书》中签名就是产权人签名确认车位的交易，嘉得森公司并非产权人，其在《协议书》中盖章只能具备见证的意义。由此，金安与产权人文耀稷签署的《协议书》合法有效，其买卖合法。从《协议书》及《承诺书》可见，双方是转让涉案车位的所有权，同时金安亦已支付全部价款，之后金安使用涉案车位。这些行为都在法院查封涉案车位之前。虽在《协议书》中有约定：”车位交易不再办理过户手续”，但这不能证明未办理过户登记就是金安自身的原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金安对涉案车位享有所有权，并且具备排除涉案车位的执行。对郭嘉利的辩解，不予采纳。金安的诉求有事实依据，予以支持。嘉得森公司并非涉案车位产权人，与本案无利害关系，并非适格被告，金安诉求其承担责任无依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、不得执行位于海口市海秀大道北侧119-1号的××园Ｂ5号车位；二、确认金安对位于海口市海秀大道北侧119-1号的××园Ｂ5号车位享有所有权，文耀稷于本判决生效之日起十五日内协助金安将位于海口市海秀大道北侧119-1号的××园Ｂ5号车位（房权证HK3374**）过户至金安名下；三、驳回金安其他诉讼请求。案件受理费975元，由郭嘉利、文耀稷承担。
各方当事人二审期间均无新证据提交。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据查明事实，在一审法院依郭嘉利申请对文耀稷名下财产强制执行程序开始之前，金安即与文耀稷签订了《协议书》，购买了涉案车位。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在协议履行中，金安支付了房款，履行了合同项下的义务，故金安应对涉案车位享有所有权。文耀稷向金安交付了车位，金安亦控制使用至今。同时，并无直接证据证明金安在购买车位时知晓该车位涉诉、涉查封、涉执行等事由。文耀稷亦向金安承诺车位不存在权利纠纷，车位权属归金安，因此，可以看出金安对车位未能办理产权登记并无过错，而是因文耀稷的原因未能办理产权登记，应由文耀稷负全部责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金安对涉案车位提出的执行异议成立，涉案车位不应予以执行。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人郭嘉利负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 慧
审判员 杜 蕾
审判员 廖端明
二〇一八年三月二十八日
书记员 李 晶
附相关法律条文、司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。