吉林省吉林市丰满区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）丰执异字第15号
案外人：张艳，女，1969年10月24日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：汤峰，吉林圣力律师事务所律师。
案外人：付刚，男，1968年8月19日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。系案外人张艳丈夫。
委托代理人：汤峰，吉林圣力律师事务所律师。
申请执行人：申忠良，男，1944年7月24日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。
委托代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。
被执行人：吉林市卫生材料厂，住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：万长海，该厂厂长。
第三人：吉林市丰满区人民政府丰满街道办事处，住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：彭伟，该办事处主任。
委托代理人：金永波，该办事处副主任。
本院在执行申请执行人申忠良与被执行人吉林市卫生材料厂（以下简称卫生材料厂）借款合同纠纷一案中，案外人张艳、付刚提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，因吉林市丰满区人民政府丰满街道办事处（以下简称丰满街道）系被执行人卫生材料厂开办单位，故将其列为本案第三人，经听证审查，现已审查终结。
案外人张艳、付刚称：二申请人系夫妻。因丰满街道接受卫生材料厂委托，处理处置财产。2002年9月2日，申请人与丰满街道签订协议，购买涉案房屋，并支付购房款151万元。由于街道多次根本违约，给申请人造成巨大损失，经多次协商，该房屋于2011年交付申请人。申请人通过等价、有偿、合法、善意取得该房屋，并实际占有，申请人无任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。更何况2002年的卫生材料厂并不是被执行人的身份。因此，丰满法院查封申请人涉案房屋，无任何事实及法律依据。为维护申请人合法权益，现提出执行异议，请求依法解除对申请人所有位于吉林市丰满区吉丰东线东侧临街丰满消防队0-150米以内G3商业网点的11号网点，面积306.597平方米房屋的查封。
本院经审查查明：1998年9月29日，被告卫生材料厂以其所有的建筑面积为2521.72平方米的12栋厂房作抵押，向中国工商银行吉林市分行临江办事处借款136万元，借款期限一年，约定还款日期为1999年9月28日。双方签订了房地产抵押合同，办理了他项权利登记，期限均为一年。借款到期后，经工商行多次催要，被告卫生材料厂一直未能偿还借款本息。2001年9月6日，吉林市城市房屋拆迁管理办公室向卫生材料厂发出拆迁公告。2001年10月16日，卫生材料厂召开职工代表大会，就动迁安置事宜形成决议，同意由其开办单位丰满街道负责办理拆迁安置的有关手续，并全权接管处理遗留问题。2002年8月16日，丰满街道与负责拆迁工作的吉林市移民办公室（以下简称移民办）签订了《吉林市卫生材料厂动迁补偿协议书》，约定以现金和实物补偿相结合的办法给付卫生材料厂动迁补偿费余额320万元，卫生材料厂的金融借款本息计191万元，由移民办负责支付，协议签订前卫生材料厂的债权债务则全部由丰满街道承担，移民办不负责。后移民办将卫生材料厂的全部房屋予以拆迁，其中包括抵押给工商银行的12栋厂房。2002年9月2日，丰满街道与案外人张艳签订《出售商业网点协议书》，丰满街道将卫生材料厂用于动迁安置补偿的待建商业网点中的855平方米以151万元价款转让给张艳，张艳按照约定支付丰满街道120万元。2009年4月28日，移民办与吉林市城市建设控股集团有限公司（以下简称城建集团）签订协议，约定移民办将江东小区现有资产、债权、债务全部移交给城建集团，并由城建集团负责剩余拆迁户的拆迁安置工作。因吉林市裕丰房地产开发有限公司（以下简称裕丰公司）系城建集团旗下的公司，城建集团与移民办于2009年4月28日签订的协议中的债务责其实际履行。由于商业网点延迟交付，并且所交付的商业网点的面积以及位置均发生了变化，2011年1月16日，裕丰公司与丰满街道签订一份协议，重新明确了网点的面积和位置，并对由于未按协议约定的位置所产生的差价款数额以及未能按期回迁安置所应支付的补偿款数额进行了约定。2011年3月18日，丰满街道又与张艳签订一份协议，对于2002年9月2日双方签订协议中关于商业网点转让的相关事宜又进行了明确约定。该协议书约定：一、丰满街道（甲方）将移民办拆迁卫生材料厂获得的用于补偿的三套商业网点，计1073.24平方米，位置在G3商业网点，即吉林市丰满区吉丰东线东侧临街丰满消防队0-150米以内建设的相连的三个商业网点（吉林市裕丰房地产开发有限公司交付网点的10、11、12号），第一套面积460.082平方米，其中有三层面积153.36平方米；第二套面积306.579平方米；第三套面积306.579平方米。按照出售商业网点协议书的约定交付张艳、付刚（乙方），超面积部分（原协议出售面积为855平方米）计218.24平方米，按市场价格计算，三层面积按双方协商价格每平方米2000元计算，一、二层按每平方米4480元计算，总计超出面积价格为597382.40元。二、三套商业网点（855平方米）原协议总价款为151万元，乙方已付房款120万元，余款31万元协议签订后交付给甲方。该协议书还约定：根据丰满街道与张艳2002年9月2日签订的《出售商业网点协议书》，因甲方未能按协议中约定商业网点位置交给乙方，甲方应承担违约责任，甲方按原协议约定出售房屋（151万元）价格的25%支付违约金37.75万元。支付利息1595450.53元（按同期贷款利率0.75225%计算，从2002年9月2日至2011年1月2日）。乙方应付房款与甲方应付补偿费相抵后，甲方一次性付给乙方1065568.13元。协议还约定待所售房屋能够办理产权手续时，乙方方可办理产权手续，所需所有费用均由乙方承担。甲方负责提供办理产权相关手续。协议签订后，乙方所购得的三套商业网点如再发生任何事宜均与甲方无任何关系，甲方不承担任何责任。该协议签订后，丰满街道将1065568.13元交付给张艳。并将上述房屋的钥匙交付给张艳。2011年8月10日，丰满街道将剩余面积173.137平方米以40万元的价格出售给案外人柴丽梅。2011年12月30日，原告申忠良以债权转让形式取得了原工商银行136万元债权，经本院审理判决，该案进入执行程序。2014年9月19日，本院对位于吉林市丰满区吉丰东线东侧临街丰满消防队0-150米以内G3商业网点的11号网点，面积306.597平方米房屋进行查封。案外人张艳、付刚提出执行异议，要求解除查封。
另查明，卫生材料厂系丰满街道投资开办的集体所有制企业，至今未注销企业登记。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十条第一款规定：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。本案中，卫生材料厂以其所有的建筑面积为2521.72平方米的12栋厂房作抵押，向中国工商银行吉林市分行临江办事处借款，双方签订了房地产抵押合同，并办理了他项权利登记，该抵押合同自登记之日起生效。后移民办与丰满街道签订协议，约定以现金和实物补偿相结合的方式给付卫生材料厂动迁补偿，并将卫生材料厂的全部房屋予以拆迁，其中包括抵押给工商银行的12栋厂房，卫生材料厂因此获得用于补偿的三套商业网点计1073.24平方米，位置在G3商业网点，即吉林市丰满区吉丰东线东侧临街丰满消防队0-150米以内建设的相连的三个商业网点。申请执行人申忠良以债权转让形式取得该债权后，对抵押房屋被拆迁后的补偿款及面积享有优先受偿权。本院将位于吉林市丰满区吉丰东线东侧临街丰满发电厂消防队0-150米以内建设的G3商业网点的11号网点，面积为306.597平方米房产查封符合法律规定，故案外人的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人张艳、付刚提出的异议请求。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 姜有健
人民陪审员 侯义全
人民陪审员 王学涛
人民陪审员 侯义全
人民陪审员 王学涛
二〇一六年四月二十七日
代理书记员 于 渤