河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第63号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯大为，女，1967年11月29日出生，汉族，现住北京市通州区。
委托代理人郭稳波，天津君悦律师事务所律师。
委托代理人刘建，男，1968年3月16日出生，汉族，现住北京市通州区。系上诉人之夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李巧丽，女，1980年7月25日出生，汉族，现住三河市。
委托代理人杨赢，北京东燕律师事务所律师。
上诉人冯大为与被上诉人李巧丽房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院于2011年12月15日作出（2011）三民初字第2096号民事判决书，后冯大为不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉，廊坊市中级人民法院于2012年6月20日作出（2012）廊民一终字第509号民事裁定书，将本案发回河北省三河市人民法院重审。河北省三河市人民法院于2013年7月10日作出（2011）三民初重字第2096号民事判决，冯大为对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年5月23日，冯大为与李巧丽签订《房屋买卖合同》，约定：冯大为将其名下的位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧星河皓月小区M6号楼1单元B103室房屋售于李巧丽，房屋总价款为320000元；付款方式为首付款100000元，余款220000元以银行贷款方式支付；冯大为在收到首付定金的同时，将购房合同及相关票据交由居间方保管；双方应于2010年5月23日办理物业交接和物业变更手续；在房屋产权证下发后15日内办理银行面签及公正代理事宜，银行面签审批下来5日之内，双方配合过户。还查明，该合同为制式文本，除为需要填制内容预留空白外，其余均为预制内容，包括合同封面、抬头和落款。上述内容预制居间方为三河市燕郊信泰房地产经纪有限公司，但落款处由三河市国泰房产经纪有限公司作为居间方加盖印章，该合同由原告李巧丽、被告冯大为及其配偶刘建、三河市国泰房产经纪有限公司的经办人陈丹签字。合同签订后，李巧丽依照合同约定于2010年5月23日向冯大为支付购房定金100000元；2011年6月13日，冯大为由居间方协助提供原购房合同及相关票据，并同居间方一起在开发商处领取了房屋产权证书（证号为三河市房权证燕字第0759**，登记时间为2010年4月29日）。上述事实有冯大为与李巧丽签订的房屋买卖合同、冯大为及其丈夫刘建出具的收条及双方当庭陈述为证，应予以确认。庭审中，双方对以下事实存有争议：一、冯大为主张双方在2010年4月5日已就涉案房屋买卖达成口头协议，李巧丽收取了冯大为与开发签署的《商品房买卖合同》及相关票据的原件，提交2010年4月5日李巧丽出具的收条一张。李巧丽主张收条中收取的内容不是原件，且收条不体现合同关系已经成立的内容，双方的合同关系于2010年5月23日才确立，该合同明确约定有关原《商品房买卖合同》及相关票据交由居间方而不是买方保管，以保证合同的顺利履行。对其主张的事实，李巧丽提交2010年5月23日冯大为及其丈夫出具的声明，该声明中，冯大为夫妇写明，其与李巧丽签订的合同即日生效，4月5日收条作废，现原件交中介。经质证，冯大为对声明的真实性无异议，但依然坚持认为李巧丽收取了合同原件。二、冯大为主张李巧丽是“三河市燕郊信泰房地产经纪有限公司”的员工，提交印有“李巧丽”相关信息的名片一张予以证实。对此，李巧丽认为，该名片来源不明，不能作证据使用，且李巧丽的身份不影响本案合同的签订和履行。三、冯大为主张居间方“三河市国泰房产经纪有限公司”这一主体并不存在，是虚假的，提供河北省工商行政管理局网上电子政务大厅企业基本信息查询的网页打印件，证实没有查到该公司；李巧丽认为“三河市国泰房产经纪有限公司”这一主体是否存在，不能仅依据其所作的网上查询，该企业在当地工商局有登记，并向法庭提交了该公司的企业法人营业执照予以证实。四、冯大为主张李巧丽与居间方在2010年5月23日的房屋买卖合同的签订过程中存在欺诈，理由是三方签订的合同文本中，居间方落款为“三河市燕郊信泰房地产经纪有限公司”，而盖章的是“三河市国泰房产经纪有限公司”，三河市燕郊信泰房地产经纪有限公司和李巧丽利用虚假的中介进行欺诈。李巧丽认为，合同是三方当时当面签订的，因合同使用的是范本，所以主体是以签字盖章为准，而不能以范本记载为准。五、冯大为主张李巧丽在合同履行过程中存在根本违约行为，即故意拖延、拒不办理相关手续和支付购房款，提交刘健与李巧丽之间在2011年6月13日的两条短信记录和2011年4月份的通讯详单，其中一个号码为189XXXX****，另一个号码为159XXXX****，前者给后者发的短信有“我从4月12日通知你以后又打过几次电话”的内容，后者发给前者的短信有“4月12日我准备做手术，你能同意给我延期办理，我真的很感激你们夫妻，我就想等我出院了，就不贷款了，筹钱给你们全款，可你们卡号始终没发过来，也不听电话了，这22万是借的，有利息啊，所以我才急了，就这么产生的误会”等内容，冯大为主张前一个号是冯大为配偶刘健，后一个号是李巧丽；通讯记录作证双方在2011年4月12日进行过联系。李巧丽认为，上述证据被告未提供短信的原始载体和经过确认的通信记录，不能作为有效证据使用；且从内容上看，短信内容不体现被告通知原告的主张，依据合同约定，产权手续是在产权证下来后办理，而产权证当时没有下来，不具备合同履行条件。六、关于合同中约定的“产权证下来”，李巧丽主张是指产权证的实际领取，但冯大为不予认同。合同中对此没有明确，但合同中的相关约定有：第一条第1项“因甲方有特殊的事因、来等房产证到甲方之手就提前和乙方签订了出让协议”；第六条“甲乙双方约定于房产证下来15日内办理银行面签或公证代理事宜”。七、关于李巧丽的履行能力，李巧丽尚欠冯大为购房款22万元未付，合同约定以贷款方式支付，冯大为认为种种迹象已经表明买方李巧丽已经丧失了履行能力，但李巧丽当庭表示可以贷款或者直接以全款方式支付。
一审法院认为，本案当事人于2010年5月23日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，为有效合同，当事人均应依照该合同全面、诚信的履行各自的义务。对于庭审中双方争议的事实，本院认为：一、关于原告李巧丽是否收取了被告冯大为与开发商签署的《商品房买卖合同》及相关票据的原件的问题，庭审中，被告冯大为主张因原告李巧丽是“三河市燕郊信泰房地产经纪有限公司”的员工，所以把原件交由李巧丽保管。对此，冯大为提交2010年4月5日李巧丽出具的复印件收条及印有“李巧丽”相关信息的名片一张。经质证，李巧丽对复印件不予认可，对名片的来源存有异议，且认为李巧丽的身份不影响本案合同的签订和履行。李巧丽主张中介收取了原件，提交2010年5月23日冯大为及其文夫出具的声明一份，经质证，冯大为对该声明的真实性无异议。故此，本院对被告冯大为提交的原告李巧丽不予认可的收条复印件的真实性亦无法认定，对被告冯大为主张的事实不予认可。本院对双方均认可的“声明”的真实性予以确认，根据该“声明”的内容，再结合庭审中冯大为自述的2011年6月13日，冯大为同居间方一起在开发商处领取了房屋产权证书的事实，可看出，双方的合同关系于2010年5月23日确立，有关原《商品房买卖合同》及相关票据交由居间方保管。二、关于冯大为主张的居间方“三河市国泰房产经纪有限公司”主体虚假的问题，李巧丽向法庭提交了该公司的企业法人营业执照，冯大为无相反证据证明居间方为虚假，故本院对被告冯大为的主张不予采信。三、关于被告冯大为主张原告李巧丽与居间方在2010年5月23日的房屋买卖合同的签订过程中存在欺诈的问题，本院认为，本案房屋系三方当事人当面签订，且各持一份，当事人之间相互间对各自身份均未提出异议，故应以实际签约各方为当事人，而不能以合同范本印制的落款来确定当事人。四、关于合同中约定的“产权证下来”时间问题，本院认为，合同中对此没有明确，但合同中的相关约定有：第一条第1项“因甲方有特殊的事因、未等房产证到甲方之手就提前和乙方签订了出让协议”；第六条“甲乙双方约定于房产证下来15日内办理银行面签或公证代理事宜”。据此，“产权证下来”的时间应是指产权证的实际领取之日。五、关于原告李巧丽履行能力的问题，原告李巧丽尚欠被告冯大为购房款22万元，合同约定以贷款方式支付，被告冯大为认为原告李巧丽已经丧失了履行能力，但原告李巧丽当庭表示可以贷款或者直接以全款方式支付，且在被告冯大为提交的其丈夫与原告李巧丽在2011年6月9日、6月10日的往来短信中，可看出，原告李巧丽一再表示要把房屋全款打到被告冯大为的账户上，说明原告李巧丽有履约的能力。六、关于本案合同中谁违约在先的问题，本院认为，本案当事人对合同前期履行情况没有异议，根据约定，办理产权交易的时间为房屋产权证下来后，合同虽对“房屋产权证下来”的内涵没有明确，但可以确定双方的真实意思，是在具备办理产权交易手续的基本条件后再办理产权交易；根据对合同的整体理解和房屋交易的基本常识，此处“房屋产权证下来”应是指实际领取后，而不是指房管局作出登记或签发之时，因为交易双方须持房屋产权证办理银行贷款的三手房贷款合同面签手续，和到房管局办理过户交易手续。同时，到房屋开发商处领取房屋产权证，并通知和配合买方办理交易手续，是本案卖方的义务，被告（卖方冯大为）在2011年6月13日实际领取房屋产权证后，拒不协助原告（买方李巧丽）和居间方完成产权交易，其行为已经构成违约。冯大为主张买方李巧丽持有自己《商品房买卖合同》及相关票据的原件，而不领取产权证，构成违约，但结合房屋买卖合同中关于原件保管的约定，以及实际履行中由居间方持原件配合冯大为领取产权证的基本事实来看，买方李巧丽并不持有上述材料原件，且也不可能对产权证的领取造成实质性的迟延影响。被告冯大为又主张原告李巧丽在合同履行过程中存在根本违约行为，即故意拖延、拒不办理相关手续和支付购房款，因该节内容双方存在较大争议，且系发生在房屋产权证实际领取之前，被告冯大为未能提供确实充分的证据予以支持，该主张因缺乏事实和合同依据，本院不予采信。综上所述，原告李巧丽要求被告冯大为继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，理据充分，应予以支持；反诉原告冯大为的反诉请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。因买方李巧丽表示其可以变更付款方式，即以金款方式支付冯大为剩余购房款22万元，应予以照准，判令其于产权交易完成当日支付为宜。原审判决如下：一、被告冯大为于本判决生效后十五日内将其位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧星河皓月小区M6号楼1单元B103室房屋一套（证号为三河市房权证燕字第0759**）协助办理过户至原告李巧丽名下、（原告李巧丽应于办理完成后当日一次性支付被告冯大为购房款人民币220000元）。二、驳回反诉原告冯大为的全部诉讼请求。本诉案件受理费80元，由被告冯大为负担；反诉案件受理费1479元，由被告冯大为负担。
冯大为对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判。理由是1、一审法院仅凭被上诉人的主张就确定被上诉人具有履行能力，缺乏证据支持，且判决先过户再支付房款，属于增加上诉人的风险，损害上诉人的利益，一审判决超出当事人的诉讼请求与法律相悖；2、上诉人一审期间提交的被上诉人收取原《商品房买卖合同》及相关票据原件的收据，应予认定，该证据可以证实被上诉人不积极领取房产证，构成违约，一审法院认定被上诉人与居间方全面履行了合同是错误的；3、一审法院认为上诉人拒不协助被上诉人和居间方完成交易，该行为构成违约，显然与事实不符，因为按照合同约定上诉人应当在2011年6月28日之前履行合同下一步内容，而被上诉人确于6月17日起诉上诉人要求协助过户，所以一审法院认定上诉人违约错误；4、一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，偏袒被上诉人，请求予以改判。
李巧丽答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人存在明显的违约行为，应承担继续履行合同的责任，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人冯大为与被上诉人李巧丽于2010年5月23日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效。上诉人冯大为主张曾于2010年4月5日将其与开发商就涉案房屋签订的原始购房合同及相关票据原件交予被上诉人李巧丽，有被上诉人所打收条为证，同时证明双方当时就涉案房屋达成了口头买卖协议，被上诉人不积极领取房屋产权证，怠于履行合同，构成违约。对此被上诉人李巧丽不予认可。本院认为，上诉人不能提交充分有效的证据证实双方曾经达成口头买卖协议的具体内容，且依据法律规定不动产买卖，双方应签订书面买卖合同，双方已于2010年5月23日就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，故双方应依据该合同全面履行合同义务，依据被上诉人冯大为与其夫刘建2010年5月23日出具的声明，可以证实上诉人已将涉案房屋原始购房合同及相关材料原件交予中介保管，到房屋开发商处领取房屋产权证，并通知配合买方办理交易手续应为本案卖方义务，故上诉人冯大为的上述上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人于2011年6月13日实际领取了涉案房屋的房屋产权证书，此时已经具备办理产权交易手续的基础条件，但是上诉人却拒不协助被上诉人及居间方完成产权交易，其行为已经构成违约。在此情况下，被上诉人向人民法院起诉，维护自己的权益，并无不当。被上诉人李巧丽于一审期间表示可以贷款或者以全款方式支付购房款220000元，上诉人冯大为亦未提交证据证明被上诉人不具备履行能力，故一审法院认定被上诉人具备履约能力，并无不当。一审法院判决上诉人与被上诉人于完成产权交易当日由被上诉人以全款方式支付上诉人剩余购房款220000元，并未违背公平原则，于法有据，上诉人关于一审判决偏袒被上诉人超出诉请予以判决的上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人冯大为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王同强