重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初3464号
原告：邓小琼，女，汉族，住重庆市。
委托代理人：王辉，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
被告：重庆市万州区凯惠商贸有限公司，住所地重庆市万州区白岩书院74号。
法定代表人：ＸＸ川，男，汉族，住重庆市。
委托代理人：唐平美，女，汉族，住重庆市。
委托代理人：唐德银，男，汉族，住重庆市。
被告：重庆市万州区建高建设工程有限公司，住所地重庆市万州区北山路4号。
法定代表人：李勇，男，住重庆市。
委托代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。
被告平运华，男，汉族，住重庆市。
原告邓小琼与被告重庆市万州区凯惠商贸有限公司（以下简称凯惠公司）、被告重庆市万州区建高建设工程有限公司（以下简称建高建司）、被告平运华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用普通程序由审判员和小彬担任审判长，与人民陪审员魏萍，牟红伟组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓小琼的委托代理人王辉、被告凯惠公司委托代理人唐平美、唐德银及被告建高建司委托代理人骆世和到庭参加诉讼，被告平运华经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告邓小琼诉称，2009年8月20日，原告与被告平运华签订《购房合同书》，约定被告将万州区天城镇董家移民步行街8号楼6单元底层进口1、2、3号门面以80000元价格卖给原告。合同签订后原告于2010年8月20日向平运华支付80000元购房款，而被告平运华至今未向原告交付房屋。后来原告得知该门面系被告平运华挂靠被告建高建司修建，开发单位为被告凯惠公司。凯惠公司与建高建司建设工程施工合同一案中，万州区人民法院作出（2012）万法民初字第00252号判决书，判决包括原告门面在内的1026平方米门面由建高建司移交凯惠公司。执行过程中，建高建司及平运华与凯惠公司达成协议，由建高建司对原告购买门面的损失进行赔偿。现原告门面已被被告凯惠公司处分给他人，为维护原告合法权益特起诉至人民法院请求：1、解除原告与被告平运华签订于2009年8月20日签订的《购房合同书》。2、判令三被告共同返还原告购房款80000元并按同期中国人民银行贷款利率的4倍赔偿原告损失。3、诉讼费由三被告共同承担。
被告凯惠公司辩称，凯惠公司并未与原告签订任何合同，亦未收到任何购房款，该房是被告平运华擅自对外出售获利，其后果应由其承担，请求驳回原告对凯惠公司的诉讼请求。
被告建高建司辩称，被告平运华系受凯惠公司委托对外出售房屋，建高建司未收到任何购房款。建高建司既不是该房的所有权人也不是该房的销售人，不应返还原告的购房款及赔偿损失。
被告平运华未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2009年8月20日，原告邓小琼（乙方）与被告平运华（甲方）签订《购房合同书》，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市万州区董家商贸步行街8号楼6单元底层进口1#2#3#门面，成交总价为80000元。甲方在2010年12月底前交付房屋。本合同经双方签订后生效，任何一方违约，处以总房款总额1%的违约金，以补偿其经济损失。同日，原告向被告平运华交付购房款80000元，被告平运华出具收据。2009年8月-9月（具体时间不详），被告平运华将本案房屋交付原告邓小琼使用。
另查明，万州区董家移民步行街工程系被告平运华挂靠被告建高建司承建，开发单位为被高凯惠公司。因修建过程中资金问题，被高凯惠公司授权被告平运华对外出售房屋冲抵应付工程款，后被告平运华以自己名义对外出售房屋及门面。原告凯惠公司与被告重庆市盛飞桥实业有限公司（现为建高建司）建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理后作出（2011）万法民初字第00550号民事判决书，判决被告盛飞桥公司向凯惠公司移交包括本案门面在内的全部门面1026平方米及17套住房。因盛飞桥公司未履行判决义务，凯惠公司申请本院强制执行。2014年6月6日，凯惠公司（甲方）、建高建司（乙方）达成协议书：“因万州区董家移民商贸步行街8号楼第一层农贸市场1026平方米的所有权本来属于甲方，乙方只是为甲方修建，但平运华在修建过程中已将农贸市场部分门面变卖，而之后万州区法院判决已生效要求乙方向甲方移交第一层全部门面，所以，现乙方决定将万州区董家移民商贸步行街8号楼第一层农贸市场1026平方米整层全部门面及钥匙于2014年6月9日前移交给甲方，属于甲方所有。乙方平运华2012年前对第一层门面与任何人签订的买卖协议无效，对这些人购买门面的经济损失由乙方负责赔偿，乙方向平运华追偿。双方签字生效。”被告平运华亦在乙方项目负责人处签名确认。后被告凯惠公司将一楼全部门面全部转让给了案外人乔光林，乔光林于2016年5月24日取得房屋的所有权证书。
以上事实有原、被告提交的《购房合同书》、收据、（2011）万法民初字第00550号民事判决书、《协议书》、执行笔录、渝（2016）万州区不动产权第0004218**号房地产权证、渝（2016）万州区不动产权第0003104**号房地产权证等书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然原告邓小琼与被告平运华在签订《购房协议书》时，本案门面未取得商品房预售许可证明及其他合法手续，但被告凯惠公司已于2016年4月28日取得了该房屋的不动产权证书，该房屋的合法性已被认可，故原告邓小琼与被告平运华签订的《购房协议》应为有效；合同签订后，原告将全部购房款交付被告平运华，平运华亦按约将房屋交付原告使用，但原告在使用过程中因被告平运华与被告凯惠公司之间的纠纷，被人民法院判令被告建高建司将该门面移交被告凯惠公司，人民法院予以了强制执行，且被告凯惠公司在取得该门面的所有权后将其转让给了案外人并办理了产权转移手续，致使原告的合同目的无法实现，故本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持；合同解除后违约方除应返还购房款外还应当承担违约责任，原告认为合同约定的违约金不足以弥补其实际损失，要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍作为其损失的计算方法，本院综合考虑本地房地产市场行情变化及被告的过错，对原告的该项诉讼予以支持；被告平运华作为合同的相对方及收款方，在未取得房屋的所有权或处分权情况下以自己名义对外出售，导致原告房屋无法继续使用，合同目的无法实现，应当对原告的购房款予以返还并承担赔偿责任；被告建高建司在与被告凯惠公司达成的协议中明确表示其承担对购房人的赔偿义务，该协议已经双方法人代表签字确认并加盖公章，内容合法有效，被告建高建司应当承担赔偿义务；被告凯惠公司既非合同相对方亦非收款方，被告平运华对外出售房屋的法律后果已被人民法院生效判决确认，故被告凯惠公司在本案中不承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告重庆市万州区建高建设工程有限公司、被告平运华在本判决生效后十日内共同返还原告邓小琼购房款80000元，并自2009年8月20日起按同期中国人民银行贷款利率四倍（最高不超过年利率24%）向原告邓小琼支付违约金至付清时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邓小琼的其他诉讼请求。
案件受理费4660元，由被告重庆市万州区建高建设工程有限公司及被告平运华共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 和小彬
人民陪审员 牟红伟
人民陪审员 魏 萍
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 喻剑虹