广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）深中法行终字第277号
上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人李德选，广东信通律师事务所律师。
委托代理人罗李明，深圳市房地产权登记中心职员。
上诉人（原审第三人）中国光大银行深圳上步支行。
代表人高允亮，该支行行长。
委托代理人孙本鸿。
委托代理人宗小莉，广东百利孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李芳庆。
委托代理人王宇峰，广东鼎文律师事务所律师。
原审第三人中国（深圳）对外贸易中心有限公司。
法定代表人王成国，总经理。
委托代理人吴英瑜、李丹敏，该公司职员。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会、上诉人中国光大银行深圳上步支行因李芳庆诉深圳市规划和国土资源委员会房屋登记行为一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法行初字第81号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，1996年11月14日，深圳市房地产登记机关向中国（深圳）对外贸易中心有限公司核发《房地产证》，将外涉案房产登记在该公司名下。1996年11月27日，深圳市房地产登记机关根据中国（深圳）对外贸易中心有限公司的申请，依据外贸中心大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》（分户图），将外贸中心第一层予以分割分别进行变更登记并独立核发房地产证。其中，涉案的房产登记在中国（深圳）对外贸易中心有限公司名下，登记的建筑面积为236.58平方米。后因经济纠纷，涉案房产于2012年7月17日经法院裁定强制过户给中国光大银行深圳分行上步支行。房地产登记机关据以变更登记的外贸中心大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》（分户图）系深圳市地籍测绘大队于1992年10月7日出具。根据该图所示，外贸中心大厦第一层被分割为A﹟（即101）、B﹟（即102）、C﹟（即103）、D﹟（即104）、E﹟（即105）紧密连接的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。上述深房地字42189**号房地产证涉及的房产即该图所示的D﹟部分。根据房地产登记机关备案的首层平面图所示的设计功能，并经法院现场核实，外贸中心大厦的设备间位于涉案房地产证涉及的D﹟（104）部分。涉案的深房地字4218909房地产证直接将D﹟（104）全部建筑面积予以登记，未将设备间所占面积作为公用建筑面积予以分摊。本案原告购得外贸中心大厦的第3-7层并于2005年1月17日办理了房地产权登记。
原审法院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五条第二款的规定，登记机关对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利，颁发房地产权利证书。本案被告作为深圳市房地产权登记机关，具有法定的房地产权登记和发证职责，依法具有本案被告主体资格。本案原告虽系在涉案房地产权登记行为发生之后成为外贸中心大厦3-7层业主，但涉案房地产登记行为确实对其房地产权利行使造成实际影响，本案原告诉讼主体适格。涉案房地产登记行为发生于1996年11月27日，根据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，原告的起诉并未逾越法定的起诉期限。被告有关原告诉讼主体不适格以及原告超过起诉期限的抗辩不成立，不予采信。《深圳经济特区房地产登记条例》第八条规定：“房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行登记。”第二十二条规定：“房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查；（五）依本条例规定公告；（六）确认房地产权利；（七）将核准登记事项记载在房地产登记册；（八）计收规费并颁发房地产权利证书；（九）立卷归档。”根据上述规定，房地产登记机关在进行房地产权登记时负有对申请文件进行审查和必要时进行权属调查的法定职责。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第二条规定：本规则适用于商品房的销售和产权登记。第八条规定：公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。本案中，深圳市地籍测绘部门出具的外贸中心大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》（分户图），将该大厦第一层分割为紧密连接的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。房地产登记机关在进行涉案变更登记行为时，未在必要审查基础上对公用建筑面积予以分摊，直接依据该《查丈原图》将设备间所在的D﹟（104）部分进行变更登记并独立颁发房地产证，明显违反建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。涉案变更登记有关建筑面积的登记事项错误，依法应予撤销。鉴于涉案房产已经司法机关强制过户至第三人中国光大银行深圳分行上步支行名下，涉案房地产证已经不再生效，对于原告要求撤销涉案房地产证的诉讼请求，原审法院依法确认涉案房地产登记行为违法。依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决确认深圳市房地产登记机关1996年11月27日就涉案的外贸中心大厦一层104房产所作的变更登记行为（房产证号：深房地字42189**）违法。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会不服该判决，向本院上诉。上诉请求：1.撤销原审行政判决；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉的事实与理由：一、《深圳经济特区房地产登记条例》是上诉人办理房地产登记的法律依据，原审法院以涉案房地产登记违反《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》为由，确认涉案房地产登记违法属于适用法律错误。1.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的立法目的是为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，其解决的主要问题是买卖双方之间的房屋面积纠纷问题，而该案争议的焦点是涉案的产权登记是否合法，不属于房屋面积问题的纠纷，明显不能适用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。2.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第二条规定，“本规则适用于商品房的销售和产权登记”，而涉案的外贸中心大厦属于在行政划拨的土地上建设的自建房，不属于商品房，其产权登记不能适用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。二、上诉人核发涉案《房地产证》的具体行政行合法、有效，原审判决确认涉案房地产登记行为违法没有法律依据。1.涉案产权登记属于房地产变更登记，《深圳经济特区房地产登记条例》对房地产变更登记的程序和所应提交的材料作出了明确的规定。根据本案所查明的事实，中国（深圳）对外贸易中心有限公司在申请办理涉案的《房地产证》时，提交了《深圳市房地产查丈原图》、《房地产证》等材料，其所提交的材料完全符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，上诉人核发涉案《房地产证》的具体行政行合法、有效，原审判决也没有认定上诉人在核发涉案《房地产证》时有违反《深圳经济特区房地产登记条例》的行为，既然上诉人的房地产登记行为符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，确认该房地产登记行为违法是没有依据的。2.上诉人核发涉案《房地产证》时，深圳市地籍测绘大队已出具了测绘报告。深圳市地籍测绘大队是经主管部门批准成立，具有测绘资质的单位，其出具的查丈报告是合法有效的文件。没有任何法律文书确认该测绘报告违法，也没有任何法律文书撤销该测绘报告，因此上诉人采纳认可深圳市地质测绘大队出具的查丈报告，作为办理涉案《房地产证》的依据，符合相关的规定。三、被上诉人的诉讼请求已超过起诉期限。上诉人诉请撤销的《房地产证》是1996年11月27日核发的，上诉人现在起诉要求撤销该《房地产证》，已超过法律规定的起诉期限。四、被上诉人的主体资格不适格，无权提起诉讼。1.涉案的《房地产证》是上诉人于1996年11月27日向中国（深圳）对外贸易中心有限公司核发的，被上诉人是于2005年1月才取得外贸中心大厦相关房产的《房地产证》的，被上诉取得其房产时，涉案的《房地产证》已核发，且中国（深圳）对外贸易中心有限公司在取得涉案的《房地产证》后没有提出任何异议，因此，上诉人核发涉案《房地产证》的具体行政行为与被上诉人没有法律上的利害关系，被上诉人的主体资格不适格。2.在被上诉人于2005年1月取得外贸中心大厦相关房产的《房地产证》时，上诉人已于1996年11月27日向中国（深圳）对外贸易中心有限公司核发涉案的《房地产证》且被上诉人在申请办理房地产登记时及以后的多年的时间里，被上诉人均没有对此提出异议的事实，足以证明被上诉人已认可外贸中心大厦《房地产证》的办理行为，被上诉人无权提起诉讼要求撤销涉案的《房地产证》。
上诉人中国光大银行深圳上步支行不服该判决，向本院上诉。上诉请求：1.撤销原审行政判决，改判驳回被上诉人李芳庆的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。上诉的事实与理由：一、外贸中心大厦的房地产证分证于1996年11月。被上诉人所持有的房地产证与上诉人所争议的深房地字第42189**号属于同案分证，被上诉人在拍买该房产时就已清楚外贸中心大厦的房地产证的分证状况，并没有提出异议，应视为被上诉人默认外贸中心大厦的房地产所有权证的分证状况和房产面积不包括公摊面积的事实。二、外贸中心大厦一层已经过多次、无报批的功能更改，完全改变了原有的状况，不能以违法的改建事实，作为否定已有房地产所有权证的依据。以保证房地产权证是房地产权属的唯一合法凭证。三、上诉人是根据深圳市福田区人民法院（2000）深福法执字第1041号裁定所取得该物业所有权，并于2008年4月18日转让给中国信达资产管理公司，2010年8月16日中国信达资产管理公司委托汇融拍卖公司，通过公开拍买程序，对涉案争议物业进行了拍买。上述判决对善意取得该财产的拍买人将造成重大的经济损失，2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋己为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。以维护交易安全，保护善意第三人合法权益。
被上诉人李芳庆答辩称，一、上诉人认为办理房地产登记的法律依据不适用《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》，被上诉人认为上诉人提交的所有证据材料主要是在房地产信息中心查询的电脑结果查询表，房屋性质一栏显示为商品房，至今没有任何改变，证明涉案对外贸易中心大厦所有房产都是商品房性质，所以当然适用《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》。该规则是至今仍然生效的唯一的国家计算房屋面积及公摊面积标准，所以上诉人不适用这个是没有法律依据的。再有一个规则是上诉人发放房地产产权登记要适用国家测绘局1991年5月颁布的《房产测量规范》，代码是GB／T17986.1，至今仍然在使用，附录B3.1款就是关于公摊面积计算的强制性内容。B31的主要内容是共有面积内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。二、上诉人对房地产进行权利登记，不论是初始登记、转移登记或变更登记都要依据国家的法律法规及深圳市有关房地产登记的地方法规，其核发房地产证时未严格依据上述法律及测绘局有关规定，仅凭所属的测绘大队查丈报告作出发证行为，其依据并不充分，一栋大厦建筑面积5000多平方米，如果没有楼梯、公共走道、楼梯等公共面积分摊，那如何投入使用。三、根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定，被上诉人起诉并未超出法律规定的时效，原审法院认定准确。四、根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》，被上诉人购买的对外贸易中心大厦3—7层的房产，其面积共计3722.6平方米，而对外贸易中心大厦整个建筑面积为5122平方米，被上诉人占有整栋大厦的72.66%，接近四分之三，如果大厦的电梯、楼梯、设备间、公共走道等都被独立核发产权证，当然对被上诉人的权益构成侵害。所以被上诉人当然是行政诉讼法所规定的利害关系人，具有诉讼主体资格。总之，被上诉人认为原审法院判决事实清楚，适用法律正确，而且合议庭亲自实地勘查，并进行拍照取证，具有法律效力。被上诉人希望上诉人知错就改，重新启动核发房产证程序，维护相关当事人的合法权益。
原审第三人中国（深圳）对外贸易中心有限公司述称同意上诉人深圳市规划和国土资源委员会的意见。
各方当事人向原审法院提交的证据材料已随案移送本院。经本院审查，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的是上诉人深圳市规划和国土资源委员会作出涉案房地产分户登记行为是否合法以及被上诉人李芳庆的起诉是否符合法律规定。
关于李芳庆起诉是否具有主体资格和超过起诉期限问题。李芳庆所诉的房地产分户登记涉及公用建筑面积分摊，具有法律上利害关系，其起诉符合法律规定。被诉房地产分户登记行为发生在1996年11月27日，被上诉人李芳庆于2012年8月21日向原审法院提起本次诉讼，未超过二十年的起诉期限；在此年限内，因李芳庆不是被诉房地产分户登记行为当事人，上诉人深圳市规划和国土资源委员会没有证据证明李芳庆知道或应当知道被诉具体行政行为内容以及知道或者应当知道诉权与起诉期限的时间，故李芳庆提供证据“关于外贸中心大厦公摊面积问题”信访收文回执，主张于2010年9月2得知并向上诉人深圳市规划和国土资源委员会信访反映涉案房地产分户登记行为，可予以支持；从该日起算至2012年8月21日提起本次行政诉讼，未超过2年的起诉期限。所以，根据李芳庆所提交的证明其知道具体行政行为内容的证据，可以认定李芳庆起诉没有超过期限。
关于上诉人深圳市规划和国土资源委员会办理涉案房地产分户登记行为是否合法问题。涉案房地产所在建筑初始登记时，为划拨土地使用权自建自用房地产，不涉及公用面积预留或分摊。但原审第三人中国（深圳）对外贸易中心有限公司申请分户登记时，已经于1996年9月与国土部门签订协议补交地价款，涉案房地产具备了商品房性质。1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循该规则测定商品房的建筑面积。该规则第八条第一项所列“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”为公用建筑面积，分户登记时应当根据分摊规则分摊到套或单元。原审第三人中国（深圳）对外贸易中心有限公司和上诉人深圳市规划和国土资源委员会办理分户登记时，未因房地产性质的变化测定建筑面积，而仅依照1992年的房地产查丈原图，将大堂、机房、楼梯等公用建筑面积部分包含在内办理分户登记，导致该分户登记行为登记建筑面积错误，应确认为违法行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人深圳市规划和国土资源委员会和中国光大银行深圳上步支行各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张小妮
审判员 王惠奕
审判员 王成明
二〇一三年六月二十七日
书记员 权 晶