广西壮族自治区南宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）南市执异字第14号
案外人蔡菁。
委托代理人梁廷柱，广西天鹰律师事务所律师。
申请执行人南宁春天投资有限公司，住所地南宁市青秀路15号大自然花园B9-1-101房。
法定代表人赵祥楚，执行董事。
委托代理人梁天懿。
委托代理人李炳通。
被执行人广西壮族自治区轻工业供销总公司，住所地南宁市建政路49号。
法定代表人陆兴，经理。
委托代理人欧新华。
被执行人广西壮族自治区造纸工业公司，住所地南宁市建政路49号。
法定代表人蒋贵德，经理。
本院在执行申请执行人南宁春天投资有限公司（以下简称春天公司）与被执行人广西壮族自治区造纸工业公司（以下简称造纸公司）、广西壮族自治区轻工业供销总公司（以下简称轻供总公司）借款保证合同纠纷一案中，案外人蔡菁对本院（2002）南市执字第277-31号执行裁定和（2002）南市执字第277-32号执行裁定提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人蔡菁称：其系轻供总公司的职工。2000年，轻供总公司为解决部分职工的住房困难以及公司拖欠职工工资的问题，经总公司领导办公会会议研究，同意将轻供总公司所有的位于建政路49号1栋8楼9间房屋出售给职工使用。2000年11月8日，蔡菁与轻供总公司签订《购买房屋协议书》，该协议书约定将轻供总公司位于南宁市建政路49号轻供1栋8楼5号房屋（以下简称5号房屋）出售给蔡菁。该房屋单价1000元／平方米，总金额25695.60元。蔡菁从应付购房款中扣除轻供总公司欠其的工资4368.20元（从2000年1月至2000年10月）后，向轻供总公司交付购房款21327.40元。之后，蔡菁一直实际占有5号房屋，其系5号房的实际产权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”蔡菁对购买5号房屋的行为没有过错。因此，法院不应查封和拍卖5号房屋。
案外人蔡菁提供了购买房屋协议书、购房款收款收据、邕房权证字第××号《房屋所有权证》等证据材料证明其主张。
本院依法调取的证据有：广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室（以下简称区直房改办）区直房改函（2014）52号复函。
本院查明，中国建设银行南宁市民主支行（以下简称建行民主支行）与造纸公司、轻供总公司借款保证合同纠纷一案，本院于2001年12月12日作出（2001）南市经初字第288号民事调解书：造纸公司确认截止2001年9月20日止，尚欠建行民主支行460万元、利息474419.96元，于2002年6月30日前还本金160万元，2002年12月31日前还清本金300万元及全部贷款利息（利息计至2001年9月20日为474419.96元，2001年9月20日后的利息以尚欠本金为基数，按同期中国人民银行流动资金逾期贷款利率分段计付）；轻供总公司对造纸公司的上述债务承担连带清偿责任。之后，因造纸公司、轻供总公司未能履行债务，建行民主支行向本院申请强制执行，本院受理后立案为（2002）南市执字第277号执行案件。建行民主支行于2004年6月15日将上述债权转让给中国信达资产管理公司南宁办事处，中国信达资产管理公司南宁办事处又于2006年3月16日将该债权转让给广西南宁市振邦资产管理服务有限责任公司（以下简称振邦公司），本院遂于2006年11月17日作出（2002）南市执字第277-4号执行裁定，变更振邦公司为本案的申请执行人。执行过程中，振邦公司又将上述债权转让给春天公司，本院亦于2011年11月23日作出（2002）南市执字第277-21号执行裁定，变更春天公司为本案申请执行人。本院在执行春天公司与轻供总公司、造纸公司借款保证合同纠纷一案中，于2013年11月5日作出（2002）南市执字第277-31号执行裁定，拍卖被执行人轻供总公司所有的位于南宁市建政路49号轻供1栋第8层1、3、4、5、6、7、8、9、10号房屋的产权，又于2013年11月26日作出（2002）南市执字第277-32号执行裁定，查封了轻供总公司所有的位于南宁市建政路49号轻供1栋第8层1、3、4、5、6、7、8、9、10号房屋的产权。案外人蔡菁对本院裁定查封、拍卖5号房屋的产权不服，以前述理由提出异议。
另查明，2000年11月8日，蔡菁与轻供总公司签订《购买房屋协议书》，该协议书约定轻供总公司将5号房屋出售给蔡菁。该5号房屋单价1000元／平方米，总金额25695.600元。蔡菁从应付购房款中扣除轻供总公司欠其的工资4368.20元（从2000年1月至2000年10月）后，于2001年2月8日向轻供总公司缴清剩余的购房款21327.40元。蔡菁向轻供总公司缴清购房款后至今仍未办理完成5号房屋过户登记手续，5号房屋的所有权仍登记在轻供总公司名下。本院于2014年4月16日去函区直房改办，了解案外人蔡菁参与轻供总公司房改的情况，根据区直房改办于2014年4月9日作出的区直房改函（2014）52号复函内容，未查到案外人蔡菁在区直房改办有公有住房房改档案记录。在本案听证过程中，蔡青的配偶唐立新承认曾以唐立新的名义享受过南宁市建政路轻供3栋3单元6号房屋的房改政策。
还查明，轻供总公司为国有企业。
本院认为，本案的争议焦点为，本院裁定查封、拍卖轻供总公司名下的5号房屋是否符合法律规定。
首先，建政路49号轻供1栋8楼5号房屋属于登记在轻供总公司名下的国有房屋，轻供总公司对上述房屋的处置应遵守国有资产管理的相关法律规定和程序。本案中，轻供总公司将5号房屋出卖给蔡菁的行为，未经政府及有关部门的审批和同意，也未经评估，违反了《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《国有资产评估管理办法》第三条“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；……”等关于国有房屋处置的规定和程序。且根据区直房改办（2014）52号复函，案外人蔡菁及其配偶唐立新在区直房改办除南宁市建政路轻供宿舍3栋3单元6号房屋外再无其他无住房房改档案记录。因此，轻供总公司将5号房屋出售给蔡菁的行为不属于合法的房改房处置或买卖程序。
其次，蔡菁虽已向轻供总公司缴纳了5号房屋的全部房款，但未办理过户登记手续，5号房屋至今仍登记在轻供总公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定以及物权公示公信原则，该5号房屋就物权效力而言，仍属于轻供总公司的财产。
最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。反言之，第三人对财产未办理过户登记手续有过错的，人民法院可以查封、扣押、冻结该财产。本案中，轻供总公司将其所有的5号房屋出售给蔡青属违反有关国有房屋处置的法律规定和程序的行为，亦不符合房改政策，双方对此状况均为明知却仍然予以实施，故该房屋无法办理产权过户登记手续，非属当事人意志以外原因所致，实为双方过错所造成。因此，本院对5号房屋的处置，符合法律规定。
综上所述，案外人蔡菁以其缴清了全部房款，系5号房屋的实际产权人为由向本院提异议，要求本院解除对5号房屋的查封，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国民事诉讼法>；；执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡菁的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 蒙恪民
审 判 员 韦 敏
代理审判员 赵 丹
二〇一四年七月十日
书 记 员 张雯雯
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国民事诉讼法>；；执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，
如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。