江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0282执异73号
异议人（申请执行人）中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路29号。
法定代表人赵传标，该公司总经理。
委托代理人马育，江苏天哲律师事务所律师。
委托代理人陈凯，江苏天哲律师事务所律师。
被执行人宜兴市八达电缆厂，住所地宜兴市和桥镇南新东路。
投资人施永才，该厂负责人。
被执行人江苏神鹿环保科技有限公司，住所地宜兴市环科园绿园路。
法定代表人刘文，该公司董事长。
被执行人宜兴市江南明清家具艺术馆有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆邑南路。
法定代表人曹力锋，该公司董事长。
被执行人施永才，男，1949年4月21日生，汉族，住宜兴市。
被执行人施昕昊，男，1977年8月7日生，汉族，住北京市海淀区。
利害关系人刘文，男，1981年10月11日生，汉族，住宜兴市。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方公司）与宜兴市八达电缆厂（以下简称电缆厂）、江苏神鹿环保科技有限公司（以下简称神鹿公司）、宜兴市江南明清家具艺术馆有限公司（以下简称江南公司）、施永才、施昕昊金融借款合同纠纷一案中，申请执行人东方公司对本院附带租赁拍卖宜兴市宜城街道荆邑南路31号房产的执行行为不服，提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方南京办事处）与电缆厂、神鹿公司、江南公司、施永才、施昕昊金融借款合同纠纷一案，审理过程中，本院于2016年3月7日出具（2016）苏0282民初812号民事裁定书、协助执行通知书，查封神鹿公司名下所有的房屋产权证号为10××83号房屋、土地证号为宜国用（2013）第4XXXX**号土地使用权；江南公司名下所有的土地证号为宜国用（2013）第2XXXX**号。2016年6月12日出具（2016）苏0282民初812号民事判决书，判决“一、电缆厂于本判决发生法律效力之日起10日内归还东方南京办事处本金2000万元、利息（以本金2000万元为基数，自2014年1月1日起至2014年10月21日止按年利率6%计算）、逾期罚息（以本金2000万元为基数，自2014年10月22日起至实际支付之日止按年利率6%上浮50%计算）。二、对电缆厂的上述第一项债务及本案诉讼费，东方南京办事处有权以神鹿公司所有的坐落于宜兴市宜城街道荆邑南路31号的房产（房屋所有权证号为10XXXXX3）及国有土地使用权【抵押土地使用权证号为宜国用（2013）第4XXXX8号】经折价或拍卖、变卖所得价款分别在登记记载的债权金额818万元、129万元范围内优先受偿。三、对电缆厂的上述第一项债务及本案诉讼费，东方南京办事处有权以江南公司所有的坐落于宜兴经济技术开发区××大道北侧蠡河西侧的国有土地使用权【抵押土地使用权证号为宜国用（2013）第24XXXX2号】经折价或拍卖、变卖所得价款在登记记载的债权金额1016万元范围内优先受偿。四、施永才、施昕昊对宜兴市八达电缆厂的上述第一项债务承担连带保证责任。五、驳回东方南京办事处的其他诉讼请求。”后神鹿公司、电缆厂、江南公司、施永才、施昕昊未能履行上述义务，东方南京办事处向本院申请执行。东方南京办事处工商登记已更名为中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司。本院于2016年11月7日立案执行，执行案号为（2016）苏0282执5489号。2017年8月4日，本院出具公告，主要载明“需对被执行人神鹿公司所有的位于宜兴市宜城街道荆邑南路31号房产（所有权证号10XXXX3）及相应土地使用权一宗（土地证号宜国用2013第41XXX**号及厂区范围内的构筑物，附属设施进行评估、拍卖……”。后案外人刘文向本院提交租赁合同，主张租赁权。据此，本院出具《通知书》告知东方南京办事处，拟对上述资产进行负担租赁拍卖。
异议人东方公司对本院附带租赁拍卖的执行行为不服异议称，一、涉案房屋在银行设定抵押时进行了调查和评估等一系列程序，并不存在租赁，神鹿公司在签订抵押合同时根据合同内容中也明确陈述并保证“不存在任何未书面告知乙方瑕庛或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租…”，因此在抵押前并不存在租赁；二、案外人刘文提供的租赁合同签署日期为2013年2月1日，但房屋的产权登记在2013年3月7日，当时房产还未过户登记至神鹿公司名下，刘文签订长达15年的租赁合同不符合常理；三、刘文现为神鹿公司的法定代表人，与神鹿公司存在利害关系；四、经其公司现场调查发现，该房屋内经营餐馆，处于无店招、无营业执行、无卫生许可证等违法经营状态，刘文当属非法占有。请求法院对上述租赁予以查明，对合同签署时间予以司法鉴定，并对实际使用情况予以查明。为证实上述主张，东方公司向本院提交神鹿公司与中国建设银行股份有限公司宜兴支行签订的《最高额抵押合同》。
利害关系人刘文答辩称，一、房屋虽产权登记于2013年3月7日，但神鹿公司已于2012年11月8日全款购得房产，办理产权需要时间登记，付款后陶都房产公司交付钥匙也是属于常理做法；二、神鹿公司作为八达集团关联企业，法人施永才系他的舅舅，购房后出租合情合理，且他也支付了105万元的租金；三、异议人所称他成为神鹿公司的法人是在2015年3月17日通过工商变更，实际他并不是公司股东，仅为开展业务需要的正常任职；四、他在涉案房产注册了宜兴市和庆古典家居有限公司经营，并非异议人所称无证经营；五、该租赁是在抵押之前，买卖不破租赁，要求附带租赁。
经本院查明，坐落于宜兴市宜城街道荆邑南路31号房产（所有权证号10XXXX83），登记所有权人为神鹿公司，登记时间为2013年3月7日，建筑面积595.3平方米，抵押开始日期2013年3月11日，抵押权人中国建设银行股份有限公司宜兴支行。该房对应土地登记使用权人为神鹿公司，土地证号宜国用2013第41XXX**号，土地使用权面积156.6平方米，抵押开始日期2013年3月11日，抵押权人中国建设银行股份有限公司宜兴支行。
另查明，神鹿公司为自然人控股有限公司，公司股东施年平、施群华，2015年3月17日法定代表人由施年平变更为刘文。
审查中，利害关系人刘文主张其享有租赁权，并向本院提供如下证据：
1、2013年2月1日签订的房屋租赁协议一份，主要载明“甲方：江苏神鹿环保科技有限公司，乙方：刘文，甲方将位于以宜兴荆邑山庄31号店面房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年2月1日至2028年2月1日止，租金7万/年，共计105万，乙方同意在2013年3月1日前全部支付完毕，甲方收款账户为八达账户……”等内容，以证明其在抵押前已签订租赁合同。
2、中国工商银行账户11×××24往来清单、中国光大银行卡、中国光大银行个贷管理系统贷款发放情况表、宜兴紫玉茗枫茶业有限公司（宜兴上茶茶业有限公司）出具的证明、刘文与单路芳的离婚证，清单显示中国工商银行账户11×××24于2013年2月4日转至八达电工集团有限公司账户64×××82人民币50万元，以证明2013年2月1日刘文通过其个人在光大银行以房抵押贷款60万元发放至前妻单路芳经营的宜兴紫玉茗枫茶业有限公司中国工商银行账户，同年2月4日宜兴紫玉茗枫茶业有限公司汇入指定账户50万元。
3、刘文名下中国农业银行账户62×××16清单、银行卡凭条，显示刘文于2013年2月7日汇款55万元至施昕昊账户内。
4、八达公司、神鹿公司出具的证明一份、工商资料变更核准通知书一份，证明的主要内容为“2013年2月4号及2013年2月7号刘文分别汇款50万及55万元至租赁协议约定账户，该款项为刘文承租神鹿公司位于荆邑南路××号的房产，因神鹿公司属于八达公司的关联企业，所有管理及财务为一体，八达公司已收到该款项，神鹿公司对此予以确认……”等内容。
5、2013年5月20日签订的无锡市住宅装饰工程合同、2013年12月至2014年2月期间的装修材料销货清单、发货清单、楼梯销售协议、电费清单、宜兴市和庆古典家具有限公司组织机构代码证等，以证明刘文已对租赁房屋进行装修使用，并登记为营业场所。
6、中国工商银行汇款回执，以证明神鹿公司于2012年11月8日全款购得争议房屋。
审查中，利害关系人刘文称租金已支付全款，分别系通过其前妻开办的公司宜兴紫玉茗枫茶叶有限公司的银行账户汇入神鹿公司指定的八达公司银行账户50万元以及通过其个人名下银行账户汇入八达公司当时的法定代表人银行账户55万元。由于神鹿公司与八达公司系关联企业，所以房租被指定支付给八达公司。
上述事实，由房屋情况表、公告、通知书、民事裁定书、协助执行通知书、银行汇款凭证、银行账户往来清单、装修合同、电费缴费单、证明、企业组织机构代码证等证据在卷作证。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。对于不动产附带租赁拍卖，应当审查在不动产设立抵押或查封前是否已经签订合法有效的书面租赁合同、是否支付合理租金并实际占有使用该不动产。本案中，根据利害关系人刘文提供的租赁合同、银行汇款凭证、银行账户清单往来、装修合同、企业组织机构代码证等证据，可认定其对争议房屋享有租赁权，异议人东方公司虽主张在抵押前不存在租赁但未提交任何反驳证据，故举证不能的责任只能由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人东方公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向无锡市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 郑一平
人民陪审员 田锦莉
二〇一八年九月十日
法官 助理 马正烨
书 记 员 王 雪