上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第26358号
原告孙淼根。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告王乾飞。
委托代理人林国兴。
原告孙淼根诉被告王乾飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月29日公开开庭进行了审理，后又转为普通程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告孙淼根及其委托代理人夏华，被告王乾飞的委托代理人林国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙淼根诉称，2013年3月17日，原、被告签订上海市房地产买卖合同两份，约定原告向被告购买上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室的房屋及车位，总房价款人民币（以下币种相同）460万元，并约定双方在2013年6月18日之前办理房产过户手续，8月18日前交房。合同签订后，原告分四次向被告支付共计195万元，但由于被告隐瞒了该房屋已出售给案外人、且经法院判决确认原买卖关系成立的事实，致使原告的合同目的已无法实现，经原告一再催讨，被告仅返还了27万元。故原告起诉要求1、解除双方的房屋买卖关系；2、被告退还收取的购房款168万元；3、被告支付违约金92万元。
被告王乾飞辩称，系争房屋的产权人系被告，在2009年时已卖给案外人吴某某，当时的房价为400万元，但吴某某在钱未付清时就将房屋抵押给了其他案外人，其他案外人通过中介找到原告购买该房屋，故被告曾明确告知原告购买该房屋的风险。后被告起诉要求解除与吴某某的买卖合同，一审获支持，二审被驳回了诉讼请求。而被告与原告签约时尚未判决。故被告亦系受害方，要求法院依法判决。
经审理查明，2013年3月17日，原、被告签订上海市房地产买卖合同两份，约定原告向被告购买上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层车位C-074，其中房屋总房价款为230万元，车位总价款为13万元。双方合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方（指被告）于2013年8月18日前腾出该房屋并通知乙方（指原告）进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2013年6月18日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第1条约定：双方均认知：目前该房地产已设定抵押，抵押权人是张慧剑，抵押金额约为300万元人民币。……6、甲乙承诺办理交易过户后七个工作日内，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。7、在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同并支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。同日，原、被告双方签订差价协议一份，约定：甲乙双方于2013年3月17日就转让浦东新区耀华路之房产事宜达成一致。双方达成的该项交易甲方出售本房净到手460万元，由该房屋买卖合同、车位合同及之做低房价差价款共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为230万元，车位合同价为13万元，房屋现有做低房价差价款为217万元。现本协议对做低房价差价款作出以下约定：1、乙方同意就现有做低房价差价款为217万元。该笔补偿款于本房产交易审税时由乙方支付甲方，甲方出具收据予乙方即可。若乙方未能于买卖合同规定办理交易过户手续前支付上述款项，甲方有权拒绝办理该房屋交易过户手续。3、本协议为买卖合同的有效组成部分，不可分割。履行本协议是双方履行买卖合同的前提，买卖合同如终止履行，则本协议亦自动终止，在履行本协议过程中，甲乙双方任意一方若未按照本协议履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本协议约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本协议并追究违约方的违约责任，该违约金按本协议约定总房价20%计或要求违约方继续履行本协议并支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。
2013年3月18日，被告出具收款收据一份，言明收到原告房价款25万元。2013年5月16日，被告出具收据一份，言明收到原告购房首付款20万元。之后，被告又出具收款收据一份，言明收到原告房价款45万元、105万元。
2013年4月16日，王乾飞起诉要求解除与吴某某、吴萍、吴奕韵签订的《买卖合同》及《车位买卖合同》并迁出系争房屋，吴某某、吴萍、吴奕韵则反诉要求王乾飞立即履行2010年4月7日签订的《买卖合同》，协助办理系争房屋及车位的过户手续；并判令王乾飞支付违约金（暂计人民币100万元）。2013年9月，本院（2013）浦民一（民）初字第12588号民事判决书判令：一、解除原告（反诉被告）王乾飞与被告（反诉原告）吴某某、吴萍、吴奕韵就上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）以及就该房屋地下1层车位C-074签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；二、被告（反诉原告）吴某某、吴萍、吴奕韵于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还原告（反诉被告）王乾飞；三、原告（反诉被告）王乾飞于被告（反诉原告）吴某某、吴萍、吴奕韵返还上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋之日，返还被告（反诉原告）232万元；四、驳回反诉原告吴某某、吴萍、吴奕韵的全部诉讼请求。之后，吴某某、吴萍、吴奕韵提起上诉。2013年12月，上海市第一中级人民法院作出终审判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第12588号民事判决；二、驳回被上诉人王乾飞的全部原审诉讼请求；三、上诉人吴某某、吴萍、吴奕韵于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人王乾飞上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款及该房屋地下1层车位C-074车位款共计人民币1，630，000元；四、被上诉人王乾飞于收到前项判决所涉款项之日起十日内注销上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记，同时配合上诉人吴某某、吴萍、吴奕韵办理将上述房屋及该房屋地下1层车位C-074产权登记至吴某某、吴萍、吴奕韵名下的过户手续。
审理中，原、被告一致确认，被告已退还房款27万元。
以上事实由原、被告提供的房地产买卖合同、收款收据、判决书等证据及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现因被告已将房屋出卖给他人，导致原、被告之间的合同无法履行，原告已无法取得房屋、买卖合同目的不能实现，故原告要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告理应返还已收取的房屋价款，故原告要求被告返还房价款，本院依法予以支持。原告要求被告按差价协议第3条的约定支付违约金，因合同未能履行系被告过错所致，被告理应承担违约责任，现被告以违约金标准的约定过高要求调整，本院依法酌情予以调整，具体数额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孙淼根与被告王乾飞于2013年3月17日就上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层车位C-074签订的上海市房地产买卖合同两份；
二、被告王乾飞应于本判决生效之日起十日内返还原告孙淼根房款1，680，000元；
三、被告王乾飞应于本判决生效之日起十日内支付原告孙淼根违约金30万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27，600元，保全费5，000元，由被告王乾飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 田有娣
二〇一五年一月二十日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。