山东省临清市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）临民一初字第883号
原告临清迅力汽车配件有限公司。住所地，临清市东外环沙窝屯路段。
法定代表人韩云，经理。
委托代理人郝俊成，男，1966年5月27日生，汉族，该公司职工。
被告栾涛，男，1973年7月23日生，汉族，居民，住辽宁省鞍山市。
委托代理人徐迟，聊城东昌水城法律服务所法律工作者。
原告临清迅力汽车配件有限公司（以下简称“迅力配件公司”）与被告栾涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因本案需以另一案的审理结果为依据，而中止审理。恢复审理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告迅力配件公司委托代理人郝俊成，被告栾涛及委托代理人徐迟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告将原临清市运输机械配件厂的房屋及院落租赁给被告，2009年8月4日，双方签订协议后，原告即将房屋院落交付给被告，被告租赁使用至今。被告仅交付了70000元的租金，尚欠300000元租金未付。要求被告立即偿还2010年1月至2012年12月期间的租赁费300000元。
被告辩称：原告曾于2011年12月2日起诉我要求解除租赁合同，法院已经做出判决。原告不服，提起上诉，应待上诉案件结案后，原告再另行起诉；因原告于2010年3月31日要求中止租赁协议，被告起诉原告要求继续履行租赁协议并赔偿经济损失。法院作出判决，判决本案原告于判决生效后十日内将合同约定的房屋交付我使用，并赔偿经济损失330200元。该判决于2011年8月8日生效，在此期间，被告一直未使用租赁房屋，此期间不存在租赁费用；原告与被告签订的房屋租赁协议，约定将3159.32平方米的房屋租赁给被告使用，但原告始终没有将全部的租赁物交付给被告，被告只使用了1016.14平方米，原告没有按约定将全部的租赁物交付给被告，合同还未全部履行，原告应承担相应的责任；原告说被告交70000元租金的说法是错误的，被告交的是定金70000元，现在原告还未将全部的租赁物交付给被告使用，被告不应交纳租赁费，且原告欠被告经济损失330200元，还在执行阶段，没有给付。综上，本案原告没有履行义务在先，没有将合同约定的全部租赁物交付给被告使用。请法院驳回原告的诉请。
经审理查明：原告迅力配件公司在临清市红星路有旧厂房院落一处（原临清市运输机械配件厂），面积3159.32平方米。2009年8月4日，原告迅力配件公司与被告栾涛签订了“房屋租赁协议”，约定原告将3159.32平方米的房屋租赁给被告使用，租金12万元／年。先交费后使用，每年交费一次，租赁期为6年。租赁房屋装修期间（签订合同4个月内）不收租金。被告此后开始筹备经营“临清大舞台”。2010年1月10日，被告交付原告定金70000元。2010年3月31日，原告向被告发出“通知”，暂停执行房屋租赁协议。原告未向被告说明中止履行协议的原因。因原告此后一直未将房屋交付被告，被告曾于2010年9月6日向本院提起诉讼，案号为（2010）临民一初字第3524号。本院经审理后认为双方于2009年8月4日签订了“房屋租赁协议”，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。双方应按协议约定履行合同义务。原告要求被告继续履行协议，被告亦同意继续履行协议，本院予以确认，被告应将合同约定的租赁房屋交付原告使用。对于因被告通知原告暂停履行协议，造成原告经济损失，被告依法应当予以赔偿。判决：一、临清迅力汽车配件有限公司于判决生效后十日内将合同约定的房屋交付栾涛使用，赔偿原栾涛经济损失330200元。二、驳回栾涛其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已经生效。
2011年12月2日，原告迅力配件公司以被告栾涛未经许可擅自将原车间背墙及屋顶、梁等私自处理违背租赁协议为由向本院提起诉讼，要求判令恢复原状，解除双方之间的租赁协议，案号为（2012）临民一初字第54号。本院审理后认为，被告栾涛对租赁房屋的部分改建是经原告迅力配件公司同意认可并经相关部门批准后进行的，原告的主张证据不足，判决：驳回原告迅力配件公司的诉讼请求。原告对此判决不服，提起上诉，案号为（2012）聊民一终字第294号。聊城市中级人民法院经审理查明，经中院现场勘验，被上诉人现使用的房间仅经过门面装修，房顶防水处理，内部虽有一堵墙部分拆除，但已竖起钢架作为支撑，并不影响房间基本布局，并且租赁协议中约定院落中仍有煤球生产车间，最后一排仍有机械存放车间，并没有按照约定将房间交付给上诉人，其余事实同一审判决认定的事实。中院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋及院落租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律规定，双方应照此履行。虽然被上诉人在履行租赁合同期间将租赁房屋部分进行了改建，但改建行为是经过相关部门予以批准和许可，具有合法性，且被上诉人的部分改建仅是为了经营合理改建，上诉人的主张没有证据予以证实。上诉人要求恢复原状，解除双方的租赁合同，缺乏事实根据和法律依据，判决：驳回上诉，维持原判。
本院作出的（2010）临民一初字第3524号民事判决书生效后，栾涛向本院申请执行，案号为（2012）临执字第282号，该案于2012年7月19日以和解结案。和解协议中载明，占用租赁房屋的两户分别于2012年12月31日和2012年7月30日前搬出。上面有栾涛及另外两户的签名，无迅力配件公司方的签名，未提及经济损失330200元的赔偿问题。庭审中，原告认可对于被告的损失330200元，尚未赔偿。因在约定期限内另两户并未按期搬出该房屋。2013年1月23日，被告栾涛申请恢复对原判决的执行，本院已经立案，现正在执行中，尚未执结。
上述事实，有原告提交的租赁协议、（2010）临民一初字第3524号民事判决书、（2012）临民一初字第54号民事判决书、被告提交的（2012）聊民一终字第294号民事判决书，本院在执行卷宗中调取的和解协议，及双方当事人的陈述可以证明，业经庭审质证，本院审查，足以确认。
本院认为，原、被告双方于2009年8月4日签订的“房屋租赁协议”为有效协议，双方应按协议约定履行义务。在协议履行过程中，因原告迅力配件公司通知被告中止履行租赁协议，后又起诉被告要求解除双方之间的租赁协议，致使协议一直未能真正履行。根据聊城市中级人民法院（2012）聊民一终字第294号民事判决书认定的事实及被告申请执行的情况，原告至今未将合同标的物全部交付给被告，现原告要求被告立即偿还2010年1月至2012年12月期间的租赁费300000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”原告的该项诉请不能支持。但根据双方签订的协议，约定租金为年租金120000元，交纳租金的方式为先交费后使用，每年交费一次。被告应按照协议约定将第一年的房屋租金120000元预交付给原告，被告已付定金70000元，可在应付的租金中予以扣除，则被告应予交付原告第一年的房屋租金50000元。在原告未能将合同约定的租赁物全部交付被告之前不能计算房屋租金，即被告预交付原告的租金租期起算日期应自原告按合同约定交付被告全部租赁物时开始计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》的规定，判决如下：
一、被告栾涛于判决生效后十日内支付原告临清迅力汽车配件有限公司协议约定的预交付第一年的房屋租金50000元（已扣除支付的定金70000元），租期自原告交付被告协议约定的全部租赁物时开始计算。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。
案件受理费5800元，原告承担4750元，被告承担1050元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 星
人民陪审员 任陶明
人民陪审员 刘晓燕
二〇一三年三月十一日
书 记 员 张 昕