河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终13330号
上诉人(原审原告）：娄兰，女，1973年10月20日出生，汉族，住河南省原阳县。
委托代理人冯金山、吴栋鹏（实习），河南大正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贺中立，男，1953年11月2日出生，汉族，住河南省郑州市。
委托代理人王增中，男，汉族，1964年12月27日生，住河南省太康县。
委托代理人郭丽丽，女，汉族，1953年12月18日生，住郑州市中原区。
原审第三人：河南弘坤置业有限公司，住所地：河南省新郑市孟庄镇鸡王村双湖大道北侧。
法定代表人吕晓春，总经理。
原审第三人：河南飞宇实业有限公司，住所地：河南省新郑市龙湖镇双湖大街北侧。
法定代表人陈龙飞，总经理。
原审第三人：河南平开电力设备集团有限公司，住所地：河南省平顶山市新城区育英路北段1号院。
法定代表人：陈龙飞，总经理。
原审第三人：陈龙飞，男，1970年4月30日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区体育路***号楼*号。
上诉人娄兰因与被上诉人贺中立、原审第三人河南弘坤置业有限公司（以下简称弘坤公司）、河南飞宇实业有限公司（以下简称飞宇公司）、河南平开电力设备集团有限公司（以下简称平开公司）、陈龙飞案外人执行异议之诉一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法进行了审理。上诉人娄兰及其委托代理人冯金山、吴栋鹏，被上诉人贺中立的委托代理人郭丽丽、王增中到庭参加诉讼。原审第三人弘坤公司、飞宇公司、平开公司、陈龙飞未到庭。本案现已审理终结。
娄兰不服原审判决，向本院上诉称：请求依法撤销原审判决，改判停止（2017）豫0184执578号执行案件对第三人弘坤公司名下属于娄兰所有的位于新郑市××镇××大道北、××西飞宇机电城7号楼120房屋（预售许可证号：（2014）新房管预字第140132号）房产的执行。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。事实上，2015年到2017年上半年间，娄兰多次积极向房屋开发商弘坤公司主张要求配合办理网签及房屋过户手续，均未得到配合。根据一审查明的事实证明，娄兰与弘坤公司签订《入驻协议》和《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付购买商铺的定金，在此后至2015年1月12日支付所有购房款共计1587911元。自2015年开始娄兰本人或与其他商户一起曾多次来到弘坤公司交涉，主动要求办理网签及房屋过户手续，但始终没有得到弘坤公司的配合。在此期间，弘坤公司当时的负责人鲍才林也曾多次出面接待娄兰，并几次给娄兰开具《承诺书》，这足以证明娄兰积极行使权利要求网签和办证，并不存在一审认定的“应积极行使权利而未行使”的情况。此外，从娄兰作为买受人的身份看，购买商铺的目的是为了有效的使用和经营。作为购买人，从买房之日起，就希望早日取得该商铺的相关网签和过户手续。按照《商品房买卖合同》约定，房屋信息登记、预告登记、产权登记等工作，首先由开发商来启动，购买人只是配合开发商完成上述工作。娄兰已经尽到自己的注意义务和催办义务，一审片面强调娄兰“应积极行使权利而未行使”缺乏依据。二、一审适用法律错误：娄兰完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形。依据一审法院确定的基本事实，娄兰与弘坤公司于2015年1月12日签订《商品房买卖合同》；2015年3月份娄兰开始装修和实际使用涉案房屋并按合同约定交付了涉案房屋的购房款，这些远远早于法院查封房屋的时间。综上，娄兰对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。
贺中立答辩称：一、原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案是执行异议之诉，针对本案的基本事实，娄兰是对登记在被执行的房地产开发企业弘坤公司名下的商品房提出的异议，更适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的第二十九条规定，第二十九条的三个条件缺一不可。但娄兰在2015年11月9日前，即新郑法院查封前，仅与飞宇公司在2013年签订了“入驻协议”，并未与弘坤公司签订合法有效的书面买卖合同，截止到2017年9月，双方也未签订任何书面的商品房买卖合同。在（2017）豫0184执异92号执行异议询问卷中，娄兰除与飞宇公司签订入驻协议外未签订其他“商品房买卖合同”，因而在本案执行异议之诉中所出现的与弘坤公司签订的商品房买卖合同，显然是虚假的。娄兰在新郑法院查封之前未与弘坤公司签订在房地产管理部门备案登记的合法有效的书面买卖合同，所购商品房也不是用于居住，所以不符合第二十九条规定。二、经查询，弘坤公司办理的（2014）新房管预字第140132号商品房预售许可证，可以预售的楼房共有9栋，商品房346套，截止2015年11月9日新郑法院查封前，已经网签了334套，备案确认的61套，弘坤公司名下仅剩12套商品房。可见并不存在弘坤公司出售商品房办理备案登记的任何障碍，至于娄兰和弘坤公司之间为何没有签订合法有效的书面买卖合同及办理商品房买卖备案登记，无法解释。三、弘坤公司在明知其房产已被法院查封的情况下，仍与娄兰签订非在房地产管理部门备案登记的其效力等同于《入驻协议》的“商品房买卖合同”。并在2017年仍收其其他娄兰的房款，因而其应自行承担后果和责任。娄兰应根据双方签订的合同第12条、15条、16条及补充协议所约定的条款，追究弘坤公司的责任。四、对娄兰的付款情况也存疑。有些款项无法说明从娄兰账户支付的，娄兰付款比实际应付款超付100000.33元，不合常理。弘坤公司在娄兰实际付款1674730.33元情况下，却对娄兰出具1574730元的收据，无法解释。娄兰入驻协议入驻商铺为7号楼20号，但在商品房买卖合同中却是120号。综上所述，娄兰的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。
娄兰向一审法院起诉请求：1、请求停止（2017）豫0184执578号执行案件对第三人弘坤公司名下属娄兰所有的位于新郑市××镇××大道北、××西飞宇机电城7号楼120房屋［商品房预售许可证号为（2014）新房管预字第140132号］房产的执行。2、请求确认娄兰与第三人弘坤公司所签订的《入户协议》、《商品房买卖合同》依法有效，并对上述房产享有所有权。
一审法院认定事实：贺中立诉陈龙飞、平开公司、飞宇公司、弘坤公司民间借贷纠纷一案，该院受理后于2015年11月9日查封了弘坤公司名下位于新郑市××镇××大道北、××西飞宇机电城7号楼120号房屋。2016年12月6日该院作出（2015）新民初字第2102号民事判决，贺中立于2017年1月17日向新郑市人民法院申请执行，该院向弘坤公司送达了限期履行通知书，将要对涉案房屋进行评估、拍卖，娄兰对此提出执行异议，认为其系涉案房屋的合法买受人和所有权人，认为其取得该房产早于该房产查封，虽未办理房产登记备案手续也并非娄兰的责任，请求该院不予强制执行。该院于2017年12月27日作出（2017）豫0184执异92号执行裁定书，裁定：驳回娄兰的异议请求。
娄兰在收到该院驳回其异议的（2017）豫0184执异92号执行裁定书后，在规定的期限内向该院提起案外人执行异议之诉。
审理中，该院对娄兰提出异议所依据的事实查明：娄兰与郑州飞宇商贸城有限公司签订《入驻协议》一份（协议显示日期为2013年12月28日），协议约定，娄兰入驻新郑市孟庄镇双湖大道东段、豫丰路飞宇五金机电市场7号楼20号商铺，入驻时支付定金100000元，支付方式选择一次性支付的，签订《入驻协议》后于2014年元月10日前支付总价的30%，即476397元；其余的50%即793996元待建筑封顶之前支付；余款20%即317598元于签订合同时支付。2013年12月28日，娄兰向弘坤公司刷卡支付了200000元，2014年1月22日支付了376397元。2015年1月12日娄兰与弘坤公司签订商品房买卖合同，涉案房屋单价每平方7940.35元，总价1574730元。同日娄兰支付1098333.33元，弘坤公司出具了收据一份，娄兰共计支付房款1574730元。2015年12月28日娄兰向郑州飞宇商贸城有限公司缴纳了2015年12月8日至2018年12月8日的物业费，郑州飞宇商贸城有限公司向娄兰出具了物业费收据。2017年5月26日娄兰与王文拥签订了《租赁合同》，将该房屋出租给了王文拥。
另查：1、弘坤公司为涉案房屋的开发商，飞宇公司为售房代理商。弘坤公司于2014年12月23日取得飞宇机电城项目的商品房预售许可证。
2、娄兰称2013年12月28日向弘坤公司刷卡支付的200000元，包括替其他人代付的100000元。
以上事实，由当事人陈述，（2017）豫0184执异92号执行裁定书，商品房买卖合同，入住协议，收据及本案庭审笔录等相关证据证明。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，娄兰对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。
案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，弘坤公司为涉案房屋的开发商，娄兰与弘坤公司于2015年1月12日已签订商品房买卖合同，弘坤公司于2014年12月23日已取得涉案房屋的商品房预售许可证，但涉案房屋至今未办理房屋备案登记。娄兰与弘坤公司签订的商品房买卖合同第十六条约定，本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，第十七条约定，出卖人和买受人共同申请预购商品房预告登记。本案中涉案房屋既未办理合同信息备案，也未办理商品房预告登记，对此，娄兰与弘坤公司均负有责任。娄兰在明知弘坤公司为房屋开发商的情况下，应积极的行使权利而未行使，娄兰亦未提供证据证明非因自身原因未办理过户登记，且娄兰所购房屋系商铺，而不是用于居住的房屋，故娄兰对涉案房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行，对此该院不予支持。判决如下：驳回娄兰的诉讼请求。案件受理费19091元，由娄兰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》备案登记是商品房买卖交易合法性的有效保障。依据一审已查明事实，弘坤公司2014年12月23日取得商品房预售许可证，娄兰与弘坤公司签订商品房买卖合同后，双方并未按照合同约定进行备案登记，一审据此认定娄兰与弘坤公司均负有责任，并无不当。至今涉案房产登记信息显示所有人为弘坤公司，并非娄兰，娄兰上诉认为涉案房产未及时办理房屋信息登记、预告登记、产权登记并非其因自身原因造成，但其提交的证据不能充分证明其上诉理由，故娄兰的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，娄兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19091元，由上诉人娄兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 胡忠宇
审判员 李运动
二〇一八年九月九日
书记员 马 静