湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01063号
上诉人（原审原告）：胡炜，男，1976年2月29日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：武汉市世界城置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区老武黄公路206号慧谷时空大厦。
法定代表人：陈强，该公司董事长。
委托代理人：周翔，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉市世界城商业经营管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区慧谷时空大厦。
法定代表人：刘海，该公司总经理。
委托代理人：张小龙，该公司员工。
上诉人胡炜因与被上诉人武汉市世界城置业有限公司（以下简称世界城置业公司）及武汉市世界城商业经营管理有限公司（以下简称世界城商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年10月22日，胡炜诉至一审法院，请求判令：1、世界城置业公司、世界城商业公司向胡炜返还不当得利237104元；2、世界城置业公司、世界城商业公司向胡炜支付不当得利产生的利息21372元，上述两项合计258476元；3、本案诉讼费及鉴定费由世界城置业公司、世界城商业公司承担。
一审法院审理查明：2011年2月25日，胡炜（乙方）与武汉市利嘉置业有限公司的委托代表人世界城商业公司（甲方）签订《武汉·世界城商用物业委托代理租赁合同》。合同约定乙方承租甲方位于武汉市光谷世界城项目一期D地块C幢4层2号物业，用于经营“柏拉图时尚餐厅”。合同第一条租赁物业和期限约定：该物业类型为商业用房，套内建筑面积约799.69平方米（最终面积以物业交付乙方时由湖北省第一测绘院按《武汉市房地产测绘实施细则》建筑面积计算方法实测面积为准），本合同与租金计算相关的面积均指建筑面积。（详细位置图见附件-2中红线所标区域）。租赁期限为五年，甲方应在2011年3月1日前交付物业乙方。合同第四条约定：乙方承租的该物业，租金为人民币每平方米55元（不包括物业管理费），月租金合计人民币总金额43983元，首个租赁年度租金合计约为人民币527796元。第二至五年月租金分别为每平方米62元、70元、79元、88元。物业管理费为每平方米每月15元，按乙方承租该物业799.69平方米，应承担物业管理费约11995元／月，物业管理费按6个月为一期结算。自甲方交付物业之日起92天为乙方装修免租期。装修期间所产生的水电燃气费用以及物业管理费用由乙方承担。合同第七条第3项约定：对于由甲方出面统一组织的对大多数乙方都有利的促销活动（武汉光谷·世界城购物中心周年庆、年末酬宾等），乙方表示理解和支持，并愿意支付和承担甲方组织促销活动所支出的合理分摊费用，费用以人民币10元／月／平方米支付给甲方，按3个月为一期结算。每年为95964元（该费用以下简称：商业管理服务费）。合同签订当日，胡炜还与世界城商业公司签订《物业交付确认书》，确认世界城商业公司交付的上述租赁物业完全符合上述委托租赁合同中的约定，2011年3月1日为租赁物业交付之日，2011年6月1日为租赁起算日。
合同签订后，胡炜按合同约定支付了房屋租金、物业管理费及商业管理服务费。
庭审中，经双方确认，截至2014年3月13日，胡炜已经交纳的费用为：房屋租金实缴1598746元（预交至2014年3月31日），物业管理费实缴476318元（预交至2014年6月30日），商业管理服务费实缴317559元（预交至2014年6月30日）。上述实缴费用合计2392623元。
另查明，2011年6月22日，武汉市利嘉置业有限公司在工商登记管理部门办理了变更登记，将公司名称由武汉市利嘉置业有限公司变更为世界城置业公司。
一审审理过程中，经胡炜申请，一审法院委托湖北省科学技术咨询服务中心对案涉武汉市光谷世界城项目一期D块地C幢4层2号物业的套内面积进行测绘鉴定。该中心于2014年1月15日出具鄂科鉴字（2014）第004号鉴定意见书，鉴定意见为：根据测绘涉案房产建筑平面图和计算，武汉市光谷世界城项目一期D块地C幢4层2号物业的套内面积为726.67平方米。胡炜支付鉴定费用28000元。
一审法院审理认为，一、关于本案的案由问题。胡炜认为世界城置业公司、世界城商业公司多收租金系不当得利，要求返还。但关于房租的计租面积及世界城置业公司、世界城商业公司是否多收租金等事项均应按双方签订的租赁合同确定。因此，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。二、关于按哪种面积标准计付租金的问题。胡炜与世界城置业公司及世界城商业公司签订的《武汉·世界城商用物业委托代理租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，属于有效合同，双方均应按合同约定履行。双方在合同中载明“套内建筑面积约799.69平方米（最终面积以物业交付乙方时由湖北省第一测绘院按《武汉市房地产测绘实施细则》建筑面积计算方法实测面积为准），本合同与租金有关的面积均指建筑面积”。说明双方在合同签订时，房屋租赁面积只是相对确定，但对于与租金有关的面积计算标准已经明确，即均指建筑面积。经测量，胡炜租赁的场地套内面积为726.67平方米，而同类房屋的建筑面积肯定要大于合同相对约定的799.69平方米。世界城置业公司及世界城商业公司按套内建筑面积799.69平方米收取房屋租金及其他费用，系其对自己权利的处分，不能以此作为认定房屋计租面积的依据。因此胡炜认为其应按照726.67平方米支付租金，没有事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。
综上，对于胡炜按套内建筑面积计算租金并返还不当得利的诉讼请求应予驳回，本案审理过程中房屋套内建筑面积测绘的鉴定费用28000元亦应由其自行承担。经合议庭评议，并经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回胡炜的全部诉讼请求。本案案件受理费5937元，鉴定费28000元，均由胡炜负担。
判后，上诉人胡炜不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。因世界城置业公司、世界城商业公司将公共消防部分在图纸中划归胡炜使用，其交付标的物有瑕疵导致胡炜履行合同不能，后经协商，将起租时间确定为2011年8月15日。对此事实，在一审时已经过双方举证、质证和法庭调查，但在一审判决中对此事实未进行任何认定。二、一审判决适用法律错误。一审法院确定本案为房屋租赁合同纠纷，对此胡炜不持异议。但对一审判决胡炜按799.69平方米（实际套内建筑面积为726.67平方米）向世界城置业公司、世界城商业公司支付房屋租金是明显适用法律错误。双方在合同第一条第二款约定“该物业类型为商业用房，套内建筑面积约799.69平方米。”，且在一审举证、质证过程中，双方也都认可胡炜是按“套内建筑面积799.69平方米”向世界城置业公司、世界城商业公司缴纳房屋租金、物业管理费和商业服务费用。现经测绘，实际套内建筑面积仅为726.67平方米，则世界城置业公司、世界城商业公司多收取的租金及费用应予退还。上诉请求：1、撤销（2013）鄂武东开民一初字第00953号民事判决书；2、依法改判世界城置业公司、世界城商业公司返还胡炜多交房租及相关费用237104元及其利息21372元，共计258476元整；3、一、二审的诉讼费用由世界城置业公司、世界城商业公司承担。
世界城置业公司、世界城商业公司答辩称，一审事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。
经审理查明：一审法院审理查明的事实除湖北省科学技术咨询服务中心2014年1月15日出具鄂科鉴字（2014）第004号鉴定意见书，鉴定意见为：根据测绘涉案房产建筑平面图和计算，武汉市光谷世界城项目一期D块地C幢4层2号物业的套内面积为726.67平方米外，其他事实均属实，本院予以确认。
本院另查明，湖北省科学技术咨询服务中心2014年1月15日出具的鄂科鉴字（2014）第004号鉴定意见书的鉴定意见为：根据测绘涉案房产建筑平面图和计算，武汉市光谷世界城项目一期D块地C幢4层2号物业的套内建筑面积为726.67平方米。
本院认为：胡炜与世界城置业公司及世界城商业公司签订的《武汉·世界城商用物业委托代理租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应按合同约定履行。本案争议焦点为按哪种面积标准计付租金的问题。双方在合同中载明套内建筑面积约799.69平方米，世界城置业公司实际收取的租金及相关费用均按799.69平方米计算。但经鉴定机构测量，胡炜租赁的场地套内建筑面积仅为726.67平方米，故胡炜每月多支付了73.02平方米的租金及相关费用，对此，世界城置业公司、世界城商业公司应予返还。一审判决将鉴定意见中套内建筑面积726.67平方米，写成套内面积726.67平方米，遗漏“建筑”二字，事实认定错误，本院予以纠正。上诉人胡炜的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。
综上，一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00953号民事判决；
二、武汉市世界城置业有限公司及武汉市世界城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡炜返还租金及相关费用237104元，并支付该款的同期银行利息21372元，两项合计258476元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币5937元，鉴定费人民币28000元，均由武汉市世界城置业有限公司及武汉市世界城商业经营管理有限公司负担。
本案二审案件受理费人民币5937元，由武汉市世界城置业有限公司及武汉市世界城商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一四年十二月十六日
书记员 黄 浩