广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第1584号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州宜家创生物业管理有限公司。
法定代表人：招万球，职务：总经理。
委托代理人：潘杰，男，该公司职员。
委托代理人：尹成宗，男，该公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张建辉，男，1965年5月18日出生，汉族。
上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称广州宜家公司）、张建辉因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年3月26日，广州市安厦房地产开发有限公司与广州市天柏物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路芳草街16－32号雍雅园由广州市天柏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司。合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。2006年3月31日，广州市安厦房地产开发有限公司与广州宜家公司签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍雅园第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。张建辉是广州市中山四路芳草街28号1801房（属雍雅园小区）的回迁住户。2003年1月3日，张建辉入住上述房屋（入住时涉案房屋的水表读数为0吨），并签收了住户手册。住户手册包含了《业主、住户入住合约》、《综合管理服务项目及收费原则》等内容。其中的《综合管理服务项目及收费原则》中记载：业主应于每月10日前交纳管理费，逾期未交纳者，每日加收千分之三的滞纳金，水电费的收交按供电局和自来水公司的规定执行，公共水、电的消耗费用由业主分摊等。广州宜家公司、张建辉双方均没有在上述的《综合管理服务项目及收费原则》中签名或盖章。同日广州宜家公司收取了张建辉200元水费周转金及200元电费周转金。张建辉入住后按照每月69.70元的标准向张建辉支付物业管理费至2004年4月30日止。后由于张建辉欠付物业管理费以及水费广州宜家公司起诉至原审法院，原审法院于2007年6月21日以（2007）越法民三初字第1767号民事判决书判决如下：一、张建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州宜家公司支付从2005年4月24日起至2007年2月28日止的物业管理费（每月按69.70元计）；二、驳回广州宜家公司的其他诉讼请求。后广州宜家公司提出了上诉，本院于2008年4月11日以（2007）穗中法民五终字第2849号民事判决书裁定维持了原审判决。现张建辉未向广州宜家公司支付从2007年3月1日起至2008年8月31日止的物业管理费以及从2007年1月1日起至2008年6月30日止的水费。广州宜家公司已代整个小区代垫了上述期间的水费。张建辉的水表安装在户外。电费是由业主自行向供电局交纳的。涉案房屋所在的雍雅园小区尚未成立业主委员会。广州宜家公司、张建辉双方没有签订《物业管理服务合同》。另查明，广州市天柏物业管理有限公司于2001年8月28日经该广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向广州宜家公司出具《变更登记核准通知书》，广州市宜家创生物业管理有限公司经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理。室内装饰及设计。小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。广州宜家公司具有物业管理一级资质。
广州宜家公司以张建辉拖欠物业管理费、水费为由向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、张建辉向广州宜家公司支付拖欠的从2007年3月1日起至2008年8月31日止的物业管理费（每月按1.5元／平方米×建筑面积46.4445平方米＝69.70元计）及滞纳金（从2007年3月1日起至2008年7月15日止，以拖欠的物业管理费为基数，每日按千分之三计）；二、张建辉支付拖欠广州宜家公司代缴的从2007年1月1日起至2008年6月30日止的水费711.90元及滞纳金（从2007年1月1日起至2008年6月15日止，以拖欠的水费为基数，每日按千分之三计）。庭审中，张建辉提交了雍雅园小区部分业主的签名表，以证明张建辉签收业主、住户入住合约是被迫的，并认为该业主、住户入住合约没有广州宜家公司的签名盖章，不发生法律效力；同时，张建辉认为《物业管理委托合同》及补充协议并没有明确约定物业管理费的标准；广州宜家公司就其水费的主张提交了其代小区缴纳水费给自来水公司的发票以及其自行制作的张建辉《水电费拖欠明细清单》，该清单显示：2007年1－2月：上月抄表读数657，本月抄表读数694，实际用量37；2007年3－4月：上月抄表读数694，本月抄表读数728，实际用量34；2007年5－6月：上月抄表读数728，本月抄表读数766，实际用量38；2007年7－8月：上月抄表读数766，本月抄表读数800，实际用量34；2007年9－10月：上月抄表读数800，本月抄表读数839，实际用量39；2007年11－12月：上月抄表读数839，本月抄表读数882，实际用量43；2008年1－2月：上月抄表读数882，本月抄表读数928，实际用量46；2008年3－4月：上月抄表读数928，本月抄表读数974，实际用量46；2008年5－6月：上月抄表读数974，本月抄表读数1022，实际用量48。张建辉称：张建辉在涉案房屋居住多年一定有用水，但由于广州宜家公司不公示各用户用水量及代缴水费的发票，故不同意缴纳水费，广州宜家公司公示小区每用户入住以来的用水量才同意支付；水表被广州宜家公司上锁，无法核实每月用水量。广州宜家公司则称：在之前判决判令广州宜家公司要公示各住户用水量才能收取水费后，广州宜家公司有在大堂公示每户每月用水量，但无证据证明，可以到现场核实；水表可能是上锁了，但张建辉要求核查的话可以到物业管理处查核。
2009年8月25日下午，原审法院组织双方当事人到涉案小区雍雅园进行现场勘验，查明了以下事实：雍雅园每一楼层均有一个上锁的水表房，经广州宜家公司的水电工开锁后查核涉案1801房的水表在2009年8月25日下午17时30分的读数为1281吨；广州宜家公司没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水费情况。
原审法院认为：广州市安厦房地产开发有限公司与广州市天柏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，合同期满后，业主委员会未成立的，双方可以协商续签合同。现张建辉居住的小区至今尚未成立业主委员会，故广州宜家公司与广州市安厦房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同补充协议》合法有效。另根据《物业管理条例》第二十二条、第二十三条的规定，建设单位应根据上述的物业管理合同制定业主临时公约，并应在物业销售前将业主临时公约向物业买受人（包括回迁的住户）明示，并予以说明。物业买受人（包括回迁的住户）在签订物业买卖合同（包含回迁协议）时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。即出示上述的物业管理合同和业主临时公约的责任，应由建设单位广州市安厦房地产开发有限公司承担，张建辉作为住户也理应向其主张。广州宜家公司并不承担此义务，且张建辉入住涉案房屋时签收了住户手册（含业主、住户入住合约），理应清楚业主、住户入住合约。张建辉认为业主、住户入住合约违背其意愿，没有充分的证据加以佐证，本院不予采信。至于张建辉认为广州宜家公司没有在业主、住户入住合约上签名或盖章故不产生法律效力的主张，原审法院认为，业主、住户入住合约是广州宜家公司制定并向业主、住户发出的，广州宜家公司作为文件的制定、提供者理应受到上述文件的约束，因此张建辉否认业主、住户入住合约的效力理由不能成立，本院不予支持。综上，在张建辉小区成立业主委员会前，张建辉小区内的住户理应受到上述物业管理委托合同及补充协议的约束。现广州宜家公司对该小区的业主和住户提供了物业管理服务后，可依照上述的物业管理委托合同中约定的标准（住宅部分不超过1.5元／平方米收费）收费，现请求按照1.5元／平方米收取是可行的，且张建辉也曾按照该标准缴纳过物业管理费，该收费标准亦已由生效判决加以认定，故原审法院对广州宜家公司请求按照1.5元／平方米的标准收取欠付的物业管理费予以支持。至于张建辉提出的广州宜家公司需执行政府指导价的抗辩意见，因该政府制定的指导价并非强制性法律法规，故广州宜家公司可按原合同约定标准计收物业管理费，对张建辉的此抗辩意见原审法院不予采纳。同理，张建辉要求退还已经交纳的物业管理费没有依据，本院不予支持。关于广州宜家公司主张的物业管理费的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》没有约定物业管理费的支付期限，亦无约定迟延支付物业管理费的违约责任，《综合管理服务项目及收费原则》虽然有关于业主逾期交纳物业管理费需要按照每日千分之三的标准交纳滞纳金的内容，但没有广州宜家公司、张建辉的签名或盖章加以确认，故对张建辉不产生约束力，且张建辉在提供物业管理服务过程中确实存在没有公布住户相关费用情况以及在无依据情况下收取电费周转金等瑕疵，使张建辉对广州宜家公司收取物业管理费的权利产生疑虑，故广州宜家公司请求张建辉承担物业管理费的滞纳金没有依据，本院不予支持。关于水费及滞纳金的问题。广州宜家公司已代整个小区代垫了其主张期间的水费，张建辉亦承认入住以来一直有用水，并称在广州宜家公司公示各用户的用水量的情况下同意支付水费，依公平、等价有偿的原则，张建辉理应向广州宜家公司缴纳张建辉代垫的相应水费。至于张建辉的用水量如何确定的问题，经核算，广州宜家公司制作的《水电费拖欠明细清单》中张建辉从2007年1月至2008年6月期间每月用水量为20.28吨，而张建辉从入住之日即2003年1月3日（0吨）至现场勘验日即2009年8月25日（1281吨）期间每月用水量为16.24吨，两者基本一致，可见《水电费拖欠明细清单》反映的张建辉的用水量与实际用水量基本相符，但鉴于广州宜家公司对张建辉的实际用水量负有举证责任，而该明细表没有经过张建辉的签名确认，原审法院不能直接予以确认，故应参照张建辉入住至今的平均用水量即每月16.24吨为宜。即张建辉应交纳的涉案期间的水费为18月×16.24吨／月×1.95元／吨＝570.02元。在生效判决确认广州宜家公司应向住户公示每月的实际用水量后广州宜家公司至今一直没有这样做，故从有利于今后广州宜家公司提高其物业管理服务水平，使广大的小区住户清楚各项费用的消费情况出发，原审法院对广州宜家公司主张水费滞纳金的请求不予支持。广州宜家公司同意向张建辉退还水费周转金200元以及电费周转金200元没有违反法律的规定，原审法院予以照准。至于张建辉要求广州宜家公司按照电费周转金的1倍赔偿损失的问题，由于其无证据证明广州宜家公司在服务过程中存在欺诈的行为，故原审法院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，原审法院作出判决如下：一、张建辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2007年3月1日起至2008年8月31日止的物业管理费（每月按69.70元计）。二、张建辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2007年1月1日起至2008年6月30日止的水费570.02元。三、广州宜家创生物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将水费周转金200元退还给张建辉。四、广州宜家创生物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将电费周转金200元退还给张建辉。五、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回张建辉的其他反诉请求。如果张建辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（本诉受理费50元，反诉受理费25元）由广州宜家创生物业管理有限公司负担25元，张建辉负担50元。
原审判决后，上诉人广州宜家公司、张建辉均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人广州宜家公司上诉请求：1、维持（2009）越法民三初字第653号判决书第一项判决，撤销第二、三、五项判决；2、判令被上诉人向上诉人支付拖欠物业管理费的滞纳金，自2007年3月1日起至款项付清之日止，以所欠管理费的基数，每月按千分之三计；3、判令被上诉人向上诉人支付代缴的2007年1月1日至2008年6月30日的水费711.910元；4、判令被上诉人向上诉人支付拖欠水费的滞纳金，自2007年1月1日起至款项付清之日止，以所欠水费为基数，每日按千分之三计；5、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。1、上诉人在进入涉案房产所在的小区雍雅园进行物业管理之初，为小区业主代缴水费、电费，征得业主同意后收取水电周转金，这并不违反国家强制性规定。供电局抄表到户后，上诉人第一时间告知小区业主可以凭交费收据退还电费周转金，并及时为大部分业主办理了退费手续。被上诉人之所以至今未退电费周转金，是想以此作为拒交管理费的理由，故意不提供收费收据，对于被上诉人这一有违诚实信用原则的行为，将其结果归咎于上诉人身上是不公平的。因此，原审法院以此认定上诉人乱收费，从而不支持上诉人要求被上诉人支付拖欠物业管理费的滞纳金的请求，显然是错误的。2、上诉人受自来水公司委托为被上诉人代缴水费，当上诉人按月为被上诉人代缴当月的水费时，被上诉人欠上诉人水费的债务就随之产生，对于被上诉人自用的水费，属于双方之间的债务，上诉人无公示的法定义务，原审法院以上诉人没有公示被上诉人每月的水表读数为由，部分驳回上诉人要求被上诉人支付拖欠代缴的水费，并驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金的做法，有欠妥当。综上所述，原审法院事实认定不清，判决有失公平，恳请贵院依法裁决。
上诉人张建辉上诉请求：1、上诉人不服越秀区人民法院（2009）越法民三初字第653号案的判决。请求依法撤销越秀区人民法院（2009）越法民三初字第653号案的判决。2、上诉人向上诉法院请求；支持上诉人的反诉，判令宜家返还上诉人已支付的管理费合计￥2399.3元。3、上诉人向上诉法院请求；支持上诉人反诉，判令宜家退还上诉人的电费周转金￥200元，并依法赔偿损失￥200元，两项共计￥400元。4、上诉人向上诉法院请求；判令宜家返还上诉人水费周转金￥200元。依法做好代收水费的工作才能收取水费。5、本案的一、二审诉讼费由宜家承担。事实与理由：一、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条审理《物业委托合同》，只引用第二款依法成立合同，受法律保护来审理，却不提第一款；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不整体引用第八条，权责不清，对上诉人不公平。二、错误引用《物业管理条例》的有关条款：（1）因为前期物业服务合同，在《物业管理条例》中必须符合三十五条第二款“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。物业服务收费必须符合第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。第七条第五项的实施是必须依据第四十二条为前提的。宜家不履行《物业管理委托合同》的第十八条第五点“向业主和使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同”。一审法院引用《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条来判决的结果，严重脱离客观事实，剥夺业主和使用人的合法权益。（2）前期物业管理是由《物业管理条例》第二十一条至第三十一条组成的，使开发商、物业服务公司、物业小区业主和物业使用人共同享有的合法权利和义务，而本案的开发商把《物业管理条例》第二十二条、第二十三和第二十五条本应由开发商做的义务，在《物业管理委托合同》中已经委托给宜家公司了，即该合同的第十八条第五点。一审只引用《物业管理条例》第二十一条，强调要上诉人向开发商主张，故意忽略宜家隐藏和不履行《物业管理委托合同》条款行为，就是剥夺业主和使用人的合法权益。三、一审引用《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。但在宜家不履行《物业管理委托合同》的第十八条第五点的义务、在没有物业服务合同的情况下，在没明确双方权利义务的情况下，一审就判决要上诉人交费，这又怎样体现民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则呢这样的判决明显对上诉人不公平。四、一审由简易庭转为普通庭的时候，上诉人就申请收集证据，希望通过审理，获得有关宜家的资质、服务项目和收费申请、收费标准等的合法依据，以便上诉人能够接受公平、等价有偿、诚实信用的物业服务。但宜家拒绝一审法院要求提供相关证据，也没说明不举证的理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证明不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院却没有判决宜家应承担不利后果，反而在没有服务项目及对应的收费标准的合法依据情况下，强判上诉人按每月1．5元／m2向宜家缴交管理费，是违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。五、宜家明知道否需代上诉人交电费，仍然在上诉人办理入住手续时，强行收取上诉人的电费周转金（有上诉人从入住就自己交电费的证据）作为办理入住手续的条件之一。根据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条：一放当事人故意高知对方虚假情况，或者故意隐瞒真是情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。及（国家工商行政管理局令第50号）第二条本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品（以下所称商品包括服务）或者服务中，采取虚假或者其他不正当手段欺诈、舞蹈消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。因此宜家收取上诉人的电费周转金是欺诈行为。上诉人请求依照《中华人民共和国消费者权益法》第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿金额的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。是合理的、有法可依的。六、根据广东省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》粤价（2006）284号第七条午夜管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，午夜管理企业可预收水电费并逐月扣减外，午夜管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。明确规定不得收取水费周转金。宜家收取上诉人的水费周转金，明显就是违反政府规定。七、代收水费的工作是公布水费发票及由各户的用水量计算出来的应交金额，接受各用户的监督。这在没有物业管理的时代，已经是坊间流行的也被广大老百姓所接受的做法，政府相关法规也有明确。宜家自称是有资质的物业管理公司，却从来不做这件事。一审的现场取证，证实了上诉人入住时签收的水表表号（02-113776）与现场取证时的表号（02110961）不符，也核实了宜家无法举证证明其已按之前（07年）判决公示各用户用水量才能收取水费的依据。在没有任何依据的情况下，强判要上诉人缴交水费，是剥夺了上诉人的合法权益。综上所述，越秀区人民法院的判决，实际已剥夺了上诉人的合法公民权益。因此上诉人请求上级法院撤销越秀区人民法院对本案的判决。并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。及《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第一百三十七条诉讼失效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。判令宜家返还上诉人已交纳的物业服务￥2399.3元，支持上诉人反诉，判令被反诉被告退还上诉人的电费周转金￥200元，并依法赔偿损失￥200，两项共计￥400元。判令宜家返还上诉人水费周转金￥200元。判令被宜家要依法完成了代收水费的工作，才能收水费。本案一、二审诉讼费由宜家承担。
本院经审理，确认原审判决查明事实。
本院认为，广州市安厦房地产开发有限公司与广州市天柏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，合法有效、应予履行。本案争议的焦点在于物业管理关系的有效性、管理费的合法性及水费的合法性及合理性问题。首先，关于物业管理关系及管理费标准问题。原审查明“广州市天柏物业管理有限公司”后更名为“广州宜家创生物业管理有限公司”。2007年3月1日之前，双方当事人之间的物业管理关系及收费标准已由发生法律效力的（2007）越法民三初字第1767号民事判决予以确认。并无证据证实在2007年3月1日后存在影响双方当事人之间的物业管理关系的事实发生。故此，上诉人张建辉以在上述已生效判决诉讼中相同事实理由提起上诉，本院不予支持；由于双方当事人之间仍无对迟延缴纳管理费的违约金约定，且上诉人广州宜家公司无证据证实公开信息及主动退付水电周转金等完善管理服务的行为，故其请求追索违约金的请求本院亦不予支持。再有，关于水费的收取问题。原审审理中，已对用水量进行现场勘验，从现场水表总读推定上诉人张建辉每月用水量20.28吨与上诉人广州宜家公司清单表登记的每月16.24吨用量有一定差距，但双方当事人均确认上诉人张建辉用水事实，仅对用水量存在异议。原审法院依据依公平、等价有偿的原则，张建辉理应向广州宜家公司缴纳广州宜家公司代垫的相应水费，并无不当。上诉人张建辉以对方未公开每月用水量拒付水费并无法律依据，且无证据证实上诉人广州宜家公司存在虚报用水量的行为，故此，其拒付水费的上诉请求理据不足，本院不予支持；上诉人宜家公司未及时公开用户用水信息，管理不尽完善是导致双方在该问题产生纠纷的主要导因，应承担相应不利责任，原审法院在认定上诉人张建辉每月用水量时采信利于用户的现场勘验量并无不当。同理，上诉人广州宜家公司要求对方支付水费滞纳金的主张，本院亦不予支持。最后，上诉人张建辉要求上诉人广州宜家公司双倍返还水电周转金的请求并无法律依据，本院不予支持。
综上，本案两上诉人上诉理由均无充足理据，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元由广州宜家创生物业管理有限公司负担25元，张建辉负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一〇年十一月二十五日
书 记 员 阮志雄