辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终1169号
上诉人（原审被告）：张家瑞，男，1990年12月4日出生，现住抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：张旭，男，1964年7月2日出生，住抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：刘存山，抚顺市望花区民权法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：王立国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨雪姣，该公司员工。
委托诉讼代理人：彭爽，该公司员工。
上诉人张家瑞因与被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司（简称黎明物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张家瑞的委托诉讼代理人张旭、刘存山，被上诉人黎明物业的委托诉讼代理人杨雪姣、彭爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张家瑞上诉请求：一、一审判决事实不清。被上诉人的住所地为沈阳市大东区滂江街81号，合同签订后，被上诉人并未在抚顺经济开发区工商局备案，根据国家工商行政管理局文件――工商企字（2000）第203号文件，被上诉人在抚顺经济开发区的经营活动违反了国家工商行政管理局对公司住所地外设点从事经营活动的相关答复，被上诉人未在上诉人住所地――抚顺经济开发区工商局注册营业执照，实属非法经营。被上诉人未经招投标方式选聘，而是由建设单位直接与被上诉人签订合同，违反了《物业管理条例》第二十四条规定。被上诉人按每平1.5元收取物业费，违反了《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定。综上，一审判决上诉人支付物业费5729元没有依据。二、一审判决证据不足。被上诉人为上诉人做了哪些服务工作，一审中被上诉人并没有举证。三、一审程序违法。被上诉人的住所地在沈阳市大东区，一审时黎明物业应向沈阳市大东区法院起诉，本案不属于抚顺市望花区法院管辖。四、一审适用法律错误。被上诉人非法经营，建设单位与被上诉人签订的合同违反《合同法》第52条规定，应确认无效。综上，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。
黎明物业辩称，一、上诉人称被上诉人非法经营不属实，上诉人举证的国家工商局的文件已被“国家工商行政管理总局关于废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定”工商法字（2006）119号所废止。二、双方当事人之间的物业服务关系有合同约定，有服务事实。业主应按时缴纳物业服务费，一审判决上诉人履行交纳物业费的义务正确。三、本案不存在合同无效的情形。四、一审开庭前，上诉人并未对管辖提出异议，二审时上诉人提出管辖异议不能支持。综上，请求二审维持原判。
黎明物业向一审法院起诉请求：被告张家瑞现居住在抚顺李石经济开发区滨河路临湖街68-3号1单元的501号，归原告实施物业管理，按照辽宁省物价局规定收费，每平方米1.5元。被告住房面积112.03平方米，从2015年1月28日起至2017年11月30日止，共计欠物业费5729元。故诉至法院请求判令被告支付物业费5729元；案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：抚顺大商房地产置业投资有限公司与黎明物业签订了三份《物业服务委托管理合同》，选聘黎明物业为大商房地产提供物业管理服务，期限分别为2014年11月1日至2015年10月30日，2015年11月1日至2016年10月30日，2016年11月1日至2017年10月30日。双方约定，业主应于办理入住之日起按年度交纳物业服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.5元/月·平方米（含电梯费）。合同期满前1月，业主大会尚未成立或成立但未肩负起业主大会的职责，双方应继续履行合同条款协议。后双方签订了一份《补充协议》，约定自2017年10月31日起，黎明物业继续提供服务至2017年11月30日。被告张家瑞的房屋位于抚顺经济开发区临湖街68-3号楼1单元501号，建筑面积112.03平方米。被告张家瑞办理入住后，自2015年1月28日起一直未交纳物业费。
一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案黎明物业与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的《物业服务委托管理合同》合法有效，黎明物业按照合同约定履行了对大商房地产小区的物业管理服务义务，被告张家瑞作为小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。因被告张家瑞从2015年1月28日起一直未交纳物业费，故原告要求被告交纳2015年1月28日至2017年11月30日的物业费5729元的主张合理，本院予以支持。关于被告张家瑞辩称物业服务收费标�较高一节，因物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，收取费用。关于张家瑞辩称因为物业基础设施不到位，小区基本条件不达标，物业没有出具收费标准的合法性一节，因物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，房地产开发公司向业主交房时的前期物业管理服务协议也约定了收费标准，业主要为享有物业服务支付一定的费用。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。黎明物业在物业服务过程中虽然存在个别问题，但并不构成根本违约，尚未到达业主可以拒交物业费的情况，故对于被告的抗辩本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告张家瑞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费5729元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张家瑞承担。
二审中，被上诉人提交了如下证据：1、2017年10月30日，沈抚新城同城社区出具的书面证明，证明从2013年11月1日起由沈阳黎明物业管理有限公司对涉案楼房进行物业管理服务，且每年都向欠费业主催缴物业费。2、2018年3月8日，被上诉人向抚顺大商房地产置业投资有限公司发函，函的内容涉及小区业主反映购房时开发商承诺四楼平台的空中花园建筑未配备，四楼平台各单元没有门禁系统等问题，请求开发商帮助业主尽快解决问题。3、2018年3月8日，被上诉人向抚顺经济开发区水暖公司提交申请函，反映小区部分业主反映供暖情况不好，暖气不热的问题，请求供暖公司核实解决。4、物业维修记录，反映小区业主报修和物业公司进行维修的情况。5、被上诉人收取物业费的收据30张，证明案涉小区业主已缴纳物业费的情况。6、抚顺市望花区人民法院作出的判决书15份，证明被上诉人起诉案涉小区未缴纳物业费业主，经法院审理后判决支持被上诉人的诉请。上诉人提交的证据如下：2018年7月10日，李石经济区同城社区出具证明，证明2017年10月30日开具的被上诉人收缴物业费证据不足，当时为被上诉人出具证明的工作人员已离职，原证明无效。二审中，本院到案涉楼盘进行现场勘查，现场情况如下：没有见到保安在小区内巡逻，楼道内有电灯掉落、墙皮脱落、门禁失灵以�小区监控录像不全（据物业公司工作人员称部分监控设备处于维修中）等现象。本院同时也到了相邻小区即德商花园进行查看（德商花园小区的收费标准也是每平每月1.5元），现场所见德商花园小区大门口有物业服务人员的专用房屋，进入小区内看到6、7名保安、保洁人员在小区内活动。综合上述双方当事人举证、质证意见，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉《物业服务委托管理合同》是否有效？二、物业费按每月每平方米1.5元收取是否合适？三、上诉人提出的管辖异议应否支持？
关于焦点一，案涉《物业服务委托管理合同》是开发商即抚顺大商房地产置业投资有限公司与被上诉人所签订，合同中约定“在业主大会尚未成立或成立但未肩负起业主大会职责，双方应继续履行合同条款协议。”庭审中，包括上诉人在内的诸多小区业主均承认该小区尚未成立业主委员会，说明小区业主对于否决黎明物业提供物业服务的问题尚未形成集体统一的意志；依据被上诉人提交的物业费缴纳收据，可以证明有30名业主已按合同约定缴纳了物业费；被上诉人还提交了物业维修记录等诸多证据，足以证明被上诉人已实际为小区业主提供了物业管理服务，故上诉人现主张否认案涉《物业服务委托管理合同》的效力没有法律和事实依据，本院不能支持。关于上诉人称被上诉人存在非法经营问题，因上诉人提出此项问题与本案物业费缴纳问题不是同一法律关系，上诉人可以向工商行政管理部门反映该问题，并由工商行政管理部门对此问题作出处理。综上，本院对上诉人此项请求，不予支持。
关于焦点二，黎明物业以上诉人等业主拒缴物业费为由起诉了诸多业主，业主在诉讼中主要抗辩的理由是黎明物业服务不到位，为考察被上诉人提供物业管理服务的具体情况，本院进行了现场勘察，并且本院也对相同物业收费标准的德商花园小区也进行了查看，现场所见被上诉人提供的物业管理和服务确实存在不尽如人意的诸多问题，相比之下，同样物业收费的德商花园小区有许多值得被上诉人学习改进的地方。因黎明物业服务管理不尽如人意，导致部分小区业主对物业公司有意见而拒绝缴纳物业费，黎明物业对此应吸取教训并改进工作。考虑到被上诉人确实为业主提供了一定的物业管理服务，而且小区内有部分业主已缴纳了物业费，为平衡业主之间、业主与物业公司之间的利益，本院对合同约定的物业费标准进行适当调整，综合确定上诉人按照合同约定物业费标准的85%缴纳物业费。
关于焦点三，经查，上诉人在一审期间未对一审法院受理本案提出管辖异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出……当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十三条规定：“当事人未提出管辖异议，就案件内容进行答辩、陈述或者反诉的，可以认定为民事诉讼法第一百二十七条第二款规定的应诉答辩。”上诉人未在一审提交答辩状期间提出管辖异议，且其已就案件内容进行答辩和陈述，依法应当视为受诉人民法院有管辖权，上诉人在二审期间提出管辖异议，本院不能支持。
综上，一审判决事实清楚，但判决处理结果不当，本院应予调整。根据《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初247号民事判决；
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人张家瑞给付被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费4869.65元（5729元X85%＝4869.65元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人张家瑞负担85元，被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年八月二十一日
书记员 张 � � 崇