上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第666号
上诉人（原审被告）肖小英。
委托代理人叶孙财。
委托代理人秦玲。
被上诉人（原审原告）黄敏。
委托代理人王本桥。
上诉人肖小英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第25709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日立案受理后依法组成合议庭，于同年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人肖小英之委托代理人叶孙财、秦玲，被上诉人黄敏之委托代理人王本桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋在内的三套房屋的产权人将房屋抵押给了民生银行，作为叶＊＊向民生银行借款的担保物。在（2012）浦民六（商）初字第4365号案件审理中，2012年6月1日，上述三套房屋被民生银行申请法院查封。该案于2012年9月18日判决：叶＊＊应于判决生效之日起十日内归还民生银行借款本金750万元（人民币，下同）及利息若干，如叶＊＊未履行判决义务，民生银行可以与上述三套房屋的产权人协议将房产折价，或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。
2013年6月7日上午9点，居间介绍的经办人王＊＊（王＊＊自称是喜＊＊事务所的独立经办人，其也在上海某一房地经纪有限公司任职）至房产交易中心调取了产调信息，产调信息显示系争房屋处于被查封状态。当日下午，王＊＊陪同黄敏夫妻至肖小英家洽谈。肖小英的代理人将（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书出示给了黄敏。黄敏表示愿意购房。当天下午，黄敏（乙方）、肖小英（甲方）及喜＊＊事务所（丙方）三方签署《房地产买卖居间协议》。合同约定，甲方将其名下的系争房屋出售给乙方，价款为380万元；若甲方在本协议上签字，则乙方交付丙方处的意向金转为定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。另外，黄敏（乙方）、肖小英（甲方）之间还签订了《房地产买卖合同》，第五条约定“具体付款金额及付款时间以双方签订的正式房屋买卖合同为准，尽管有第四条的约定，双方同意，若因甲方自身之原因导致未能成交的，甲方需要双倍返还定金，但是如因银行不同意原因，导致未能成交，甲方仅需将定金返还乙方而无需承担违约责任。”因房屋权利处于被限制状态，肖小英原本并不愿收取定金，打算与民生银行协调后再收取定金。后经沟通协商，当日，肖小英收取了黄敏支付的定金3万元。
2013年6月8日，黄敏、肖小英双方去了民生银行，三方协商，黄敏支付民生银行242万，代肖小英偿还民生银行债务，民生银行解除查封，消除房屋过户障碍。黄敏要求民生银行承诺，在银行解除查封后如果发生系争房屋被第三方查封的情况，则将黄敏支付给民生银行的242万退还给黄敏，但民生银行不同意。
2013年6月15日，黄敏发函给肖小英称：签订合同前，肖小英、王＊＊、黄＊＊（喜＊＊事务所工作人员）均未主动告知黄敏系争房屋被法院查封；在第二天与银行沟通中，才得知系争房屋被查封了；因为签署合同时，系争房屋处于被查封状态，所签合同无效，要求返还定金。
2013年7月，黄敏起诉至原审法院，要求判令：1、解除《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》中黄敏、肖小英之间的房屋买卖预约关系；2、肖小英返还定金3万元。
原审审理中，肖小英申请王＊＊出庭作证。王＊＊称：查封情况告知过黄敏；6月7日早上去交易中心调取了产调信息；下午，王＊＊将产调信息给黄敏夫妻看过，肖小英的代理人把（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书给黄敏看了；黄敏称自己是律师，敢买系争房屋；因系争房屋存在司法查封，肖小英担心银行不同意解封，定金需要双倍返还，经协商双方在《房地产买卖合同》第五条约定，“如因银行不同意原因，导致未能成交，甲方仅需将定金返还乙方而无需承担违约责任”；6月8日，黄敏、肖小英双方去民生银行协调；后来，黄敏表示，因为房屋有查封，380万元的房价过高，可否降低房价；在与肖小英沟通后，肖小英表示愿意降价3万元；过了几天，黄敏表示房屋不要了。王＊＊为证明去调取过系争房屋的产调信息，向法院提交了2013年6月7日上午9点调取的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息。黄敏对相关的产调信息的真实性无异议，但认为王＊＊的证人证言内容不真实，王＊＊没证据证明6月7日给黄敏看过产调信息，也没有证据证明将查封情况告知过黄敏。肖小英对王＊＊的证人证言无异议。
原审审理中，黄敏表示，肖小英告知过房屋有抵押，需要卖房还债；黄敏看过（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书，仅为确认欠款金额，只匆忙看了判决部分内容，就将判决书返还给了肖小英；因黄敏是专业法律工作者，认为被查封的房屋不能交易，既然系争房屋可以签买卖合同，进而认为系争房屋只设有抵押而没有被查封。
原审另查明，系争房屋的查封解除后，肖小英于2013年8月底，将系争房屋出售给了案外人。
原审认为，黄敏与肖小英签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方一致同意解除买卖预约关系，于法不悖，法院予以准许。房屋是否被查封，在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》中均无体现。没证据证明6月7日王＊＊给黄敏看过系争房屋的产调信息。（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书仅提到系争房屋抵押给了民生银行，未直接提及查封情况。没有充分证据证明黄敏于6月7日必然知道系争房屋的查封情况。《房地产买卖合同》第五条约定“若因甲方自身之原因导致未能成交的，甲方需要双倍返还定金，但是如因银行不同意原因，导致未能成交，甲方仅需将定金返还乙方而无需承担违约责任”，民生银行并未完全同意黄敏的代偿债务方案，属于“因银行不同意原因，导致未能成交”，符合合同约定的定金返还条件。因此，法院认为肖小英实际收取了黄敏3万元定金，现黄敏要求肖小英返还定金3万元，于法有据，予以支持。
原审法院审理后于2013年11月22日作出判决：一、解除原告黄敏与被告肖小英之间于2013年6月7日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》中关于系争房屋的买卖预约关系；二、被告肖小英应于判决生效之日起十日内返还原告黄敏定金3万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告肖小英负担。
判决后，肖小英不服，上诉至本院称，上诉人肖小英在与被上诉人黄敏签署《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》前已将房屋查封的事实告知黄敏，理由一，黄敏在一审中承认看过（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书，该判决书中有关于财产保全费的承担，黄敏称不知道房屋被查封，显然与事实不符。理由二，由于房屋存在查封，肖小英与黄敏才在《房地产买卖合同》第一条第二款和第五条做了相关约定，否则双方买卖没有必要征得银行同意。理由三，一审中王＊＊的证人证言也证明了肖小英在黄敏看房时已经告知房屋被查封的事实。《房地产买卖合同》第一条第二款和第五条的约定中“银行不同意”是指银行不同意买卖的方式偿还欠款，并不能扩大解释为所有银行不同意的情形，否则就相当于赋予黄敏任意的合同解除权，显然不合情理。另银行出具的有关涉案房产和案外房产的《情况说明》表明银行只要能收回相应金额的欠款即可解除查封和抵押，银行同意的内容仅此而已，并不存在所谓的代偿方案。综上，请求二审撤销原审判决第二项，改判为肖小英无需返还黄敏定金3万元。
被上诉人黄敏辩称，其不同意肖小英的上诉请求。现有证据无法证明上诉人肖小英将系争房屋被查封的事实告知黄敏。肖小英出示了（2012）浦民六（商）初字第4365号判决书，黄敏知道系争房屋被抵押，因为法律规定被查封的房屋不能买卖，肖小英出售系争房屋，黄敏认为系争房屋上只存在抵押。系争房屋的转让需要得到抵押权人的同意，所以系争房屋的转让需要经过银行同意，肖小英与黄敏由此在《房地产买卖合同》第一条第二款和第五条做出相关约定。黄敏知晓系争房屋被查封的事实后，与银行沟通，黄敏要求银行承诺，如果系争房屋无法过户，银行应当将黄敏支付的款项予以返还，但双方未能达成一致意见。因此，解除合同的条件已经成就，本案不存在违约责任、定金责任，肖小英返还定金3万元符合法律规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2013年7月15日，中国民生银行股份有限公司上海分行出具《情况说明》，上载：“叶＊＊于2011年6月13日与我行签订《个人借款合同》，借款750万元整，同时叶＊＊、阮＊＊；叶孙财、肖小英；何＊＊、叶＊＊以及其各自所有的三套房产作为该笔贷款的最高额担保抵押，并办理了抵押权登记手续（三套抵押物他项权证中标明的最高债权750万元为该笔贷款本金总额）。现此笔债务剩余贷款本金为238万元，逾期利息40817.80元，罚息1942.39元，本息合计2422760.19元。若债务人叶＊＊在7月16日前能将上述本息款项打入民生银行指定账户，我行同意在三天内向法院提交解封申请，解封叶孙财、肖小英所有的位于＊＊弄＊＊号＊＊＊室抵押物，并承诺释放对该房产的抵押权。”
本院再查明，系争房屋于2013年10月18日登记在案外人陈＊＊名下。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为被上诉人黄敏在与上诉人肖小英签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时对系争房屋被查封的事实是否知情。肖小英主张其事先将系争房屋查封的事实告知黄敏，并对《房屋买卖合同》的相关条款进行解释，同时提供银行出具的《情况说明》以及系争房屋的房地产登记薄，证明银行同意对房屋解封的条件，即只要满足一定本息款的金额即可。黄敏主张肖小英未将系争房屋被查封的事实事先告知，其在知晓房屋被查封的事实后与银行沟通，但银行不同意在房屋不能过户时全额返还242万元。对此，本院认为，肖小英已提供充分的证据证明黄敏在与其签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时对房屋被查封的事实知情，并且该房屋之后亦出售于案外人并予以登记，由此证明房屋被查封在本质上不影响交易过户，故本院对肖小英的主张予以采信。黄敏主张肖小英未将系争房屋被查封的事实事先告知，但未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。
根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人肖小英与被上诉人黄敏签订《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》后，肖小英收取黄敏支付的定金3万元，双方形成房屋买卖预约关系，由于黄敏在签署上述合同时对系争房屋被查封的事实知情，嗣后其以肖小英未事先告知房屋被查封的事实为由要求返还定金，依据不足，双方最终未能签订正式的房屋买卖合同的责任归属于黄敏，故其无权要求肖小英返还定金3万元。肖小英的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第25709号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第25709号民事判决第二项；
三、驳回黄敏的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币275元，由黄敏负担；二审案件受理费人民币550元，由黄敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年五月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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