广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第655号
上诉人（原审被告、反诉原告）高芙蓉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵天明。
原审被告中原地产代理（深圳）有限公司。
原审第三人施大业。
原审第三人吕英娜。
上诉人高芙蓉与被上诉人赵天明、原审被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称为中原地产公司）、施大业、吕英娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1960号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：位于深圳市龙岗区XX镇XX村XX花园X栋复式X号别墅于2005年9月15日登记在赵天明名下（房地产证号：深房地字第**号）。2012年4月16日，经中原地产公司居间介绍，高芙蓉作为买方，赵天明作为卖方，签订了一份《二手房买卖合同》，约定：高芙蓉购买赵天明所有的位于深圳市龙岗区XX镇XX村XX花园X栋复式X号别墅的房产，建筑面积为285.64平方米，转让成交价为23080000元；买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金人民币1000000元；本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金；买方须于2012年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款3620000元支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其它第三方的监管帐号中；买方须于2012年4月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；双方协商同意在定金或首期款中预留人民币100000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。当日，赵天明、高芙蓉与中原地产公司签订《资金托管协议》，约定：赵天明、高芙蓉同意将定金1000000元、交楼押金100000元交由中原地产公司进行托管，交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。2012年4月17日，案外人高某某通过银行转帐方式向中原地产公司账户中转入1000000元，注明用途为：高芙蓉购房款。赵天明向高芙蓉出具了《收款收据》，收据中记载：收到高芙蓉交来购买XX花园X栋复式X之定金。中原地产公司向赵天明出具两张《收款收据》，收据中均记载：收到赵天明出售XX花园X栋复式X之定金托管。该定金目前托管于中原地产公司处。之后，赵天明、高芙蓉与施大业签订《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为施大业名下，由施大业继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任；《买方主体变更确认书》中未记载订立时间。因施大业不符合购房条件，赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订《买方主体变更确认书》，内容为：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为吕英娜名下，由吕英娜继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任；《买方主体变更确认书》中记载订立时间为2012年4月16日。之后，吕英娜未支付首期款、未办理银行按揭申请手续。2012年5月7日，中原地产公司向高芙蓉发出《履约催告函》，催促高芙蓉履行合同义务，否则因此引致的法律后果由高芙蓉自行承担。高芙蓉未予以回复，亦未履行相关合同义务。赵天明因主张高芙蓉在支付了1000000元定金后就拒绝履行合同义务，已构成违约，遂诉至本院并提出上列诉讼请求。诉讼中，高芙蓉提出上列反诉请求。诉讼中，依赵天明申请，本院依法追加施大业、吕英娜为本案的第三人，赵天明认为吕英娜为涉案房产的新买方，要求吕英娜承担违约责任。庭审中，高芙蓉称其非深圳居民并且没有在深一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合购房条件，故无法继续履行合同义务。关于《买方主体变更确认书》的签订情况，赵天明称《买方主体变更确认书》是在签订购房合同时签订的，因高芙蓉不符合购房条件却又对涉案房产感兴趣，为了能达到过户的目的，高芙蓉提供新买方吕英娜，三方签订了《买方主体变更确认书》；高芙蓉称在签订购房合同后，中原地产公司告知其需变更买方主体才能办理相关手续，要求其与卖方先行在《买方主体变更确认书》中签名，新买方再补签名，其不认识施大业和吕英娜，该两人均系中原地产公司提供。中原地产公司称施大业系高芙蓉表弟，吕英娜系施大业女朋友，高芙蓉主张该两人系中原地产公司提供与事实不符，且没有证据证实；施大业称其不认识高芙蓉，因中原地产公司承诺给其报酬所以才在《买方主体变更确认书》中签名，签名时间为2012年4月20日之后，因其也不符合购房条件，故又要求吕英娜签订《买方主体变更确认书》；吕英娜称其符合在深购房条件，但不认识高芙蓉，是其丈夫施大业要求其签名的，签名时没有看《买方主体变更确认书》中的具体内容。另查，吕英娜于2012年8月1日向案外人刘某购买了深圳市龙岗区XX街道XX（四期）X号楼X单元X号房产。再查，2012年5月18日，江苏省启东市人民法院作出（2012）启执字第1090号民事裁定书，裁定冻结高芙蓉在中原地产公司的定金1000000元。诉讼中，赵天明向本院申请诉讼财产保全，本院于2012年5月24日依法冻结了托管于中原地产公司的定金1000000元。
赵天明在原审中诉请：1、高芙蓉已交由中原地产公司监管的定金1000000元不予返还，由中原地产公司直接向赵天明支付；2、本案诉讼费用由高芙蓉承担。
高芙蓉在原审反诉：1、解除赵天明、高芙蓉订立的《二手房买卖合同》；2、中原地产公司返还房款1000000元；3、反诉诉讼费用由赵天明承担。
原审法院认为：赵天明与高芙蓉签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，赵天明、高芙蓉与吕英娜签订的《买方主体变更确认书》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效，各方当事人均应全面适当履行。高芙蓉辩称其不认识吕英娜，该份《买方主体变更确认书》是虚假的，但各方均确认《买方主体变更确认书》中签名的真实性，亦无证据证明存在胁迫、重大误解或显失公平的情况，对于如此重大的购房事项，高芙蓉应会慎重决定，其称不认识吕英娜，与常理不符。因此，高芙蓉的该项辩解理由，本院不予采信。本案中，赵天明与高芙蓉、吕英娜协商一致，同意将涉案房产的买受人变更为吕英娜，即高芙蓉已将涉案合同的权利义务概括转让给吕英娜，吕英娜应当履行相应的合同义务。但吕英娜在高芙蓉支付定金后，未能在2012年4月30日前（含当日）将首期款3620000元支付至资金监管帐户中，也未办理银行按揭申请手续，且逾期超过五日，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据三方的约定，高芙蓉应对吕英娜承担连带保证责任。吕英娜辩称其只是应施大业的要求在《买方主体变更确认书》中签名，并不清楚该份确认书的内容，其与本案无关；但是吕英娜作为完全民事行为能力人应当理解该确认书的内容并清楚在该确认书上签名所产生的法律后果，吕英娜已成为涉案合同买方权利义务的继受人，因此，吕英娜的上述辩解理由不成立，本院不予采信。高芙蓉辩称系因其在签订合同时不了解限购政策，而其不符合在深圳市购房条件致使合同无法继续履行，其不存在违约行为。但首先，深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容，而且从涉案合同签订当日，高芙蓉即与赵天明、吕英娜签订《买方主体变更确认书》，充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员；其次，涉案房产约定的交易价格高达23080000元，高芙蓉作为缔约的主体，在签订涉案合同时理应尽到审慎注意义务，对深圳的购房政策也应当知悉，并根据政策判断自身是否具备购买涉案房产的条件；再次，吕英娜具备购买涉案房产的条件，涉案合同不存在无法履行的情形，高芙蓉在签订《买方主体变更确认书》同意将涉案房产的买受人变更为吕英娜之后，却又称自己不符合购房条件无法履行合同，有违诚实信用原则；综上，高芙蓉关于其不符合购房条件导致合同无法履行的辩解理由不成立，本院不予采纳。现高芙蓉要求解除涉案合同，赵天明表示同意，吕英娜未提出异议，本院予以支持。根据合同约定，赵天明可解除合同并选择要求吕英娜、高芙蓉支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金。赵天明选择了合同约定的定金罚则，因此，赵天明有权没收高芙蓉已支付的定金。高芙蓉诉请返还定金，于法无据，本院不予支持。因涉案定金托管于中原地产公司，中原地产公司亦表示同意返还给相关权利人，因此，由中原地产公司直接将托管的定金1000000元返还给赵天明。高芙蓉和吕英娜对中原地产公司的付款义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除赵天明与高芙蓉于2012年4月16日签订的《二手房买卖合同》；二、赵天明不予返还高芙蓉支付的定金人民币1000000元；三、中原地产公司应于本判决生效之日起十日内向赵天明返还定金人民币1000000元；高芙蓉和吕英娜对中原地产公司的付款义务承担连带责任。四、驳回高芙蓉的其他反诉请求；中原地产公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币13800元、反诉受理费人民币13800元、保全费人民币5000元，合计人民币25700元，由高芙蓉承担。
上诉人高芙蓉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的原审反诉请求；二、本案诉讼费用由赵天明承担。
事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。2012年04月16日，高芙蓉与赵天明双方签订了《二手房买卖合同》，合同约定赵天明把其所有的座落于深圳市龙岗区XX镇XX村XX花园X栋复式X房屋转让给高芙蓉。双方对房屋转让价格、付款方式等进行了约定。合同订立后，高芙蓉向有关机关询问后知悉，因高芙蓉系非深圳籍居民，在深圳市未有交纳一年社会保险金等条件，高芙蓉不能在深圳市购买房屋，高芙蓉与赵天明双方所订立的房屋买卖合同不能办理房屋过户手续。因此高芙蓉多次与赵天明协商解除合同，但遭赵天明拒绝。因深圳市房屋限购令政策规定，导致高芙蓉与赵天明订立的合同不能实现合同目的，双方的合同也无法继续履行。在一审判决中认为高芙蓉与吕英娜对中原地产代理（深圳）有限公司的付款义务承担连带责任。事实上，赵天明，高芙蓉在与吕英娜签订合同后，又跟施大业签订了变更合同，施大业无购房资格，《二手房买卖合同》仍无法继续履行，合同目的无法实现，因此案涉100万元定金应当返还高芙蓉。
上诉人高芙蓉在原审庭审中补充：原审判决违反不告不理的原则，判决“高芙蓉和吕英娜对中原地产公司的付款义务承担连带责任”超过了赵天明的原审诉讼的请求范围。原审判决认定的买卖合同主体由高芙蓉变更吕英娜，但在确定责任时原审法院并不是依据变更主体来变更情况作出，混淆了新合同主体与原合同主体两者的不同法律地位和不同的义务责任。本案的合同和权利义务转让给了吕英娜，那么高芙蓉在发生转让后就不是房屋买受人，房屋买卖合同的履行和义务承担均应是吕英娜而不是高芙蓉，而中原地产公司在合同履行过程中仍然是向高芙蓉履行合同，包括支付手续款、房款和办理按揭手续均是向高芙蓉提出，而不是向吕英娜提出。那么如果合同变更主体成立，那么就不应是由中原地产公司向高芙蓉要求履行合同，即便是提出要求根据主体变更确认书中的内容来看仅是高芙蓉要承担一个保证责任，不是买卖合同主体的责任，不能是中原地产公司还是高芙蓉根据法律规定合同主体所应承担的义务前后矛盾，如果合同主体变更是合法有效的那么赵天明和高芙蓉的关系就不存在，也没有必要再解除，合同不存在则合同就不需要再解除，那么要求解除赵天明和高芙蓉之间《二手房买卖合同》的话，对主体的认定是与事实相违背的，高芙蓉在购买涉案房屋的时候不符合购买资格，签订《二手房买卖合同》系违反了住房限购和深圳市的限购政策。《二手房买卖合同》违反了限购令，那么定金均应由收款方进行返还。在上诉人与被上诉人以及中原地产公司签订了《二手房买卖合同》当天，各方当天又签署了一份吕英娜《买方主体变更确认书》，那么由此可见对方对于上诉人属于限购对象的事情是明知的，否则不会签订《买方主体变更确认书》。
被上诉人赵天明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告中原地产公司答辩称：关于合同主体问题，我方合同相对方仍然是上诉人高芙蓉，而非吕英娜，因为是高芙蓉本人在与被上诉人赵天明签署《二手房买卖合同》，签署《二手房买卖合同》后还签订了变更买卖主体确认书，在高芙蓉明知变更主体的情况下还支付了定金100万元，从该点说吕英娜是高芙蓉指定的代持物业的指定人，而不是涉案物业的主体，所以一审判决是适当的。二、关于限购问题，高芙蓉在签订《二手房买卖合同》时，是知晓限购令的政策，同时指定吕英娜作为深圳市二手方的买方主体，其明显是以代持人的形式规避了深圳市限购令，中原地产公司已经告知了，且上诉人已经非常明了限购令的规定，所以中原地产公司不存在任何的不诚信问题。
原审第三人吕英娜、施大业答辩称：《买方主体变更确认书》是先由吕英娜和赵天明签订，但是吕英娜想到自己要购买房屋，就让吕英娜的丈夫施大业来签订《买方主体变更确认书》，但是施大业没有购房资格，因为其没有在深圳购买社保，所以施大业没有签订《买方主体变更确认书》，因为当时和中原地产公司到银行办理银行卡，在办好后又让施大业签订了一下办卡。
本院经审理查明，施大业与吕英娜系夫妻关系。关于赵天明、高芙蓉与施大业、吕英娜分别签订《买方主体变更确认书》的时间，原审庭审询问施大业与吕英娜时，施大业表示是其与赵天明、高芙蓉先签订《买方主体变更确认书》，因其不符合在深购房条件，又找了吕英娜与赵天明、高芙蓉签订《买方主体变更确认书》，吕英娜在原审时参加了庭审，对施大业的上述说法未予否认。二审审理时，施大业未参加二审调查，而吕英娜主张其与赵天明、高芙蓉签订《买方主体变更确认书》的时间在施大业与赵天明、高芙蓉签订《买方主体变更确认书》之前，本院对吕英娜的上述二审中的说法不予采信。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，赵天明与高芙蓉签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案合同的主体变更问题，本案中，高芙蓉与吕英娜签订《买方主体变更确认书》，系因签订购房合同时，高芙蓉不合法购房条件却又对涉案房产感兴趣，为了能达到过户的目的，高芙蓉才在2012年4月16日先后与施大业、吕英娜签订《买方主体变更确认书》，2012年4月17日，高芙蓉支付了购房款1000000元，故涉案房产的实际买受人仍为高芙蓉，一审认定涉案房产的买受人变更为吕英娜有误，本院予以纠正。但吕英娜并未就原审判决其与高芙蓉对中原地产公司的付款义务承担连带责任提出上诉，本院对此不予处理。
本案中，关于深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容。从涉案合同签订当日，高芙蓉与施大业签订了《买方主体变更确认书》后，因施大业不符合购房条件，赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订了《买方主体变更确认书》。这充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员。且吕英娜具备购买涉案房产的条件，故涉案合同不存在无法履行的情形，关于高芙蓉称其不符合购房条件导致合同无法履行的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，高芙蓉的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币13800元，由上诉人高芙蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年五月二十一日
书 记 员 陈晓莹
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。