山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋10民终字第216号
上诉人（原审原告）：张彪，男，汉族，1963年8月25日出生，汉族。
委托代理人：王涛，山西夏正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周元，男，汉族，1963年2月8日出生，汉族。
委托代理人：高永富，山西省岳南律师事务所律师。
上诉人张彪因租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张彪的委托代理人王涛，被上诉人周元的委托代理人高永富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年1月1日双方当事人签订了房屋租赁协议一份，约定被上诉人周元将临浮路33号院家属楼后院1123平米房屋，出租给上诉人张彪（乙方）做为经营洗浴中心使用，约定房屋租赁费每年5万元，上诉人张彪（乙方）必须在每年年初元月10前一次性交清，租赁期限从2009年1月1日至2013年12月31日止共5年，合同期满，上诉人张彪（乙方）可照本合同再续租赁期限5年，租金不变。租赁期间，上诉人张彪为经营洗浴服务，对房屋进行了改造和装潢，配置了洗浴设备。2013年12月8日，被上诉人周元贴出通知，要求上诉人于2014年1月1日前腾空房屋，理由是合同到期，被上诉人要用房；2014年1月10日，被上诉人周元贴出第二份通知，称因上诉人欠三年房租，故要求上诉人腾房。双方协商未果，发生纠纷。上诉人张彪请求继续履行《房屋租赁协议》，并赔偿停业损失212954元。如不能继续履行合同要求赔偿损失200万元。上诉人张彪针对自己的请求递交了以下证据，1、2009年元月1日当事人签订的房屋租赁协议。证明租赁期限为十年，应继续五年合同。2、2013年1月23日至2013年底被上诉人出具的收取租金35000元的收据，用于证明上诉人不欠被上诉人租金。3、2013年12月8日、2014年1月10日被上诉人给上诉人的通知书，用于证明被上诉人不履行租赁协议。4、一组照片。用于证明被上诉人将上诉人经营的浴园大门焊住，并封堵水井，致使上诉人无法经营。5、购物凭证23份，用于证明设备投资558931元。6、2011年5月30日至2011年8月3日上诉人已支付浴园改造投资410000元。8、2011年5月11日上诉人与尧都区东海沐浴设备门市部签订的安装桑拿设备及装修合同。证明投入资金507976元。9、2011年5月至2011年8月东海沐浴门市部出具的收据三份。证明已付500000元。10、2011年5月15日上诉人与梁焕荀签订的装修工程合同。证明上诉人投资1237660元。11、2011年5月至2011年8月29日梁焕荀给上诉人出具的收据四份。证明上诉人已付1067000元。12、2008年7月6日张守俊给上诉人出具的收取蒸汽锅炉定金30000元，及其与河南寇荣热能机械有限公司签订的产品供货合同。证明锅炉投资165000元。13、2008年10月8日上诉人与临汾市煤炭气化公司签订的煤气工程合同书。证明煤气投资33451元。14、2008年10月7日至2011年11月煤气化公司出具的收取费用的收据。证明煤气投资58204元。15、2013年6月孙发明出具的浴园车棚施工费用4964元。16、2013年12月至2014年1月10日每日收入汇总表。用于证明浴园每月的收入。17、光盘一张，用于证明浴园的整体情况。被上诉人周元对上诉人张彪提供证据的质证意见是：对租赁协议的真实性没有异议，但对上诉人的证明目的有异议，租赁合同确定的期限是五年而不是十年。对收取租金35000元的收条没有异议，该收据是被上诉人周元的儿子周斌书写的。给上诉人的两份通知被上诉人没有异议。但对上诉人的证明目的不予认可，第四份证据属于间接证据，不符合法律规定的证明条件。上诉人提供的其余证据均为经营过程中投资的相关证据，有一部分证据涉及的事实在双方签订租赁合同之前。上诉人提出的所谓投入，已经超出了其请求范围。对其提供经营账目存在明显瑕疵不予认可。上诉人的停业损失，上诉人应当提供鸿海洗浴中心的营业执照和账目，而不能仅凭流水账来确定。另被上诉人妻子黄秀萍对上诉人提供的2010年4月14日4000元的条据认可是其出具的；对2010年4月28日5000元的条据，称其记不清了，不能明确是否是其出具的。被上诉人称上诉人共向其支付10万元的租赁费。被上诉人周元针对自己的主张提交了以下证据，1、房屋租赁协议。2、两份通知书。3、关于通知书的内容的照片，这三份证据与上诉人所提供证据相同，被上诉人的证明目的与上诉人不同，被上诉人的证明目的是，租赁合同的期限是五年，上诉人没有按照合同约定内容支付租金。上诉人对被上诉人提供证据的质证意见是，对证据的真实性没有异议，对租赁协议第三条租赁期限的约定，理解上存在分歧。被上诉人出具的第二份通知内同不真实。庭审中被上诉人主张上诉人尚欠其三年房屋租赁费用未交纳，上诉人予以否认，认为被上诉人曾经答应免除上诉人三年租赁费，因为上诉人给被上诉人出卖了一栋二层楼，当时约定如果出卖的价格好，给上诉人15万元，抵顶了3年的房屋租赁费。经调解当事人未达成一致意见，以上为本案事实。
原审法院认为，2009年元月1日原、被告双方签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，均应按协议履行，原告称已经支付了全部的租赁费，请求按协议约定续租5年，被告予以否认，原告提供的证据，并不能证明其按时足额向被告交纳了租赁费，故原告请求继续履行房屋租赁协议的请求，本院无法支持。关于原告请求被告赔偿经济损失一节，本案赔偿的前提是何方存在违约，原告未能提供证据证明被告存在违约行为，故其请求赔偿经济损失的请求，本院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百四十八条之规定判决：驳回原告张彪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张彪负担。
上诉人张彪上诉称，1、上诉人同被上诉人签订的《房屋租赁协议》应当继续履行。原审法院认为上诉人提供的证据，并不能证明其按时足额向被上诉人交纳了租赁费，故请求继续履行房屋租赁协议的请求无法支持。上诉人认为原审法院认定事实错误。被上诉人曾给上诉人两份通知，第一份时间是2013年12月8日，主要内容是因被上诉人现需使用该房屋，望上诉人于2014年1月1日前腾空房屋。第二份时间是2014年1月10日，通知称因上诉人欠三年房租，故要求上诉人腾房。审理中，被上诉人称上诉人2011、2012、2013年的房租未交。上诉人提交的证据是收到上诉人2013年1月23日——2013年底房租的收条，被上诉人不认可，曾提出鉴定，后又承认是被上诉人儿子所写。法官问为啥交3.5万元，被上诉人称两人关系好，免了1.5万元。也就是2010、2011、2012年未交，后上诉人又提供了2010年的两张被上诉人妻子打的房租收条，共计9000元。被上诉人对此难以自圆其说。实际上，上诉人第二年（2010年）交了房租1.5万元，一张6000元的收条丢失了。因上诉人帮被上诉人卖了一栋楼，被上诉人答应给上诉人15万元，后双方决定顶三年房租。这样，2013年，上诉人就交了3.5万元房租，加上2010年交的房租1.5万元，正好是5万元。从生活常理来看，如上诉人欠三年房租，那么2013年交房租时，应该收的是最靠前的年份的房租，不可能收2013年的。因此，上诉人提交的证据，根据日常生活经验和逻辑推理，完全能够证明上诉人不欠租金。另外，从公平原则来看，上诉人在租赁的房屋及设施上投入资金300万元左右，由于修路等原因正常营业时间很短。如不履行合同，上诉人的利益损失极大。而继续履行合同，对被上诉人来讲并无损失。故继续履行合同对双方都有利。2、原审法院同时驳回上诉人继续履行租赁合同与赔偿经济损失的诉讼请求明显错误。上诉人租赁被上诉人房屋经营洗浴业，为此在装修、土建、设施方面投入资金300万元左右。原审法院即使驳回上诉人继续履行租赁合同的诉讼请求，也应当对解除合同后上诉人的投入资金损失问题进行处理。但原审法院却驳回了上诉人的所有诉讼请求，明显不当。上诉人恳请二审法院平衡双方的利益，依法作出公正裁决。
被上诉人周元辩称，2009年元月1日双方签订了房屋租赁协议，约定租期5年，租赁期限从2009年元月1日至2013年12月31日止。因上诉人有3年租金未向被上诉人支付，上诉人明显违约。且合同到期后所签合同自动失效，双方已没有履行的条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。
本院认为，上诉人与被上诉人2009年元月1日所签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示。该协议第三条约定：“承租房屋的房费每年为5万元，乙方（上诉人）必须在每年年初元月10前一次性交清，承租房屋期限从2009年元月1日至2013年12月30日止，共5年。合同期满，乙方（上诉人）可照本合同再续租赁期限5年，租金不变”。从该约定看，合同期限为五年，但合同期满后，上诉人有权选择再与被上诉人签订五年合同的权利。该协议没有给被上诉人选择权。该协议的期限虽为五年，但在该协议中已向上诉人发出了邀约，上诉人承诺后，合同既已设立。上诉人已明确向被上诉人提出要继续履行合同，况且在第一个五年合同期限届满前上诉人对所经营的鸿海浴园进行投资装潢，由此可见被上诉人对上诉人继续履行合同的意向是明知的，很显然短期内终止双方的租赁协议，对上诉人显失公平。因而双方续签五年租赁合同的约定成立，合同应当继续履行。关于被上诉人主张上诉人有3年租金未向其支付一节，被上诉人于2013年12月8日向上诉人下发通知，告知上诉人合同到期后腾房，因2013年12月8日的“通知”中并未涉及到“3年租金未向上诉人支付”的内容。且从被上诉人妻子黄秀萍认可上诉人提供的2010年4月14日4000元的条据；对2010年4月28日5000元的条据，不能明确是否是其出具的，周元的儿子以周元的名义出具的“今收到2013年1月23日至2013年底张彪房租35000元整”的收据以及被上诉人认可上诉人向其支付10万元租金等结合双方签订的租赁协议的约定：“乙方（被上诉人）必须在每年年初元月10前一次性交清”等综合分析，被上诉人主张上诉人有3年租金未向被上诉人支付的理由，不符合常理，本院不予采信。原审以上诉人未按时足额向被上诉人交纳租赁费，驳回上诉人张彪的诉讼请求不当，依法应当予以改判。考虑到双方签订的“租赁协议”租赁期限为两个阶段，结合房屋租赁的市场价格等因素，适当的增加租赁费每年2万元较为适宜。关于上诉人主张的停业损失一节，因被上诉人在未与上诉人就终止合同达成一致意见的情况下，冒然采取强行封门的做法，对停业损失的产生负有主要责任，故应当酌情免除上诉人二年的租赁费14万元抵顶其相应的损失。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第253号民事判决；
二、上诉人张彪与被上诉人周元继续履行房屋租赁协议，承租房屋的租赁费每年为7万元（免除租赁费14万元），承租房屋期限从2014年1月1日起至2019年1月1日止。
二审案件受理费200元，由上诉人张彪承担100元，被上诉人周元承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 ： 周 峰
审判员 ：陈丽芳
审判员 ：祁定国
二〇一六年四月五日
书记员 ： 刘 涛