河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第2062号
上诉人（原审被告）安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司。
法定代表人贾伟。
委托代理人李志，系该公司职工。
委托代理人刘艳忠，河南坤信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜宗民，住安阳市殷都区。
上诉人安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称安彩嘉园房地产公司）因与被上诉人杜宗民商品房买卖合同纠纷一案，安彩嘉园房地产公司和杜宗民均不服河南省安阳市文峰区人民法院（2014）文民三初字第322号民事判决，均向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。杜宗民虽递交了上诉状，但未在规定的时间内缴纳上诉费用，本院已另行作出裁定，杜宗民的上诉按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月22日，原告与被告签订了合同编号为YS00029033《商品房预售合同》：在被告开发的安彩嘉园二期处购买了一套商品房。原告以首付180888元、贷款206000元，共计386888元的价格购买位于高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角安彩嘉园二期4号楼2单元1601室房屋一套，建筑面积你171.95平方米。合同第八条约定被告应在2013年3月31日前交房，被告于2013年12月30日交房，至今未办理房产证。2013年12月28日双方签订购房合同补充协议，原告补交实测面积增加1.67平米的价款3757元。2013年5月26日，原被告签订车位选购确认书，原告以6.5万元购买被告的3号地下停车场308号车位。2014年7月30日，原被告签订地下室买卖协议，原告以20640元购买被告4号楼第9号建筑面积为20.64平米的地下室一间。2013年12月28日，原告缴纳房屋维修基金10317元、2015年1月30日原告缴纳地下室房屋维修基金1238.4元、2011年10月18日原告缴纳暖气安装费20634元、2011年10月18日原告缴纳天然气3180元，被告向原告出具了收款收据。
经原告申请本院委托安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心对争议房屋是否存在质量问题进行鉴定。安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心于2014年12月20日作出鉴定编号：2014-12-8《房屋安全鉴定报告》：根据以上情况，对照现行中华人民共和国行业标准JGJ125—99《危险房屋鉴定标准》、GB50292—1999《民用建筑可靠性鉴定标准》，经参检人员鉴定：一、该房屋现状出现的不同位置的裂缝已影响了房屋的可靠性、安全性、适用性和耐久性。客厅处顶板已出现危险点，但整体评价，该房屋未构成危险房屋。二、鉴于房屋顶板、墙体位置出现的问题，为恢复原有结构的作用效应，排除局部危险点，满足房屋原设计的耐久性、适应性，现应以可行性加固、维修方案进行维护，其详见“杜宗民房屋受损加固、维修方案”原告申请鉴定的房屋出现的裂缝已影响了房屋的可靠性、安全性、适用性和耐久性。但整体评价，该房屋未构成危险房屋。原告支付鉴定费5000元。2015年5月6日，安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心做出鉴定编号为2015-04-11《房屋安全鉴定报告》：一，该房屋顶板底面现检查出的在客厅及四卧室位置发生的局部蜂窝麻面，砼不密实情况，已影响了作为主要承重构件楼板的可靠性。其顶板构件已属于质量缺陷，从使用可靠性评价表现出危险点。二，鉴于这次鉴定房屋顶板出现的问题，为恢复原有结构的作用效应，排除局部危险点，满足房屋原设计的耐久性﹑适用性，现应以可行性加固﹑维修方案进行维护，其详见“杜宗民房屋楼顶板受损加固﹑维修方案”。原告支付鉴定费5000元。经原告申请，受本院委托河南同德资产评估有限公司于2015年5月26日做出同德评鉴字（2015）第012号“关于杜宗民诉安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司房屋损失赔偿评估司法鉴定意见书”：委托鉴定对象在鉴定基准日2015年2月11日的修复补偿费用价值为67，031.00元。
经原告申请本院委托河南正方资产评估有限公司对安彩嘉园4号楼2单元1601号住宅楼房及地下室、地下车位房屋内的装修及财产进行价值评估。2015年7月6日，河南正方资产评估有限公司出具正方评报字（2015）第088号资产评估报告：原告申请的各项评估值，房屋为607670元、地下室22704元、车位7万元、房屋装修192354元、室内物品67500元，价值总额为960228元。原告支付评估费10000元。
另查明，原告为购买该房，向中国农业银行贷款206000元，自2012年2月22日起每月偿还银行贷款本金440元（左右）、利息1183.89元（左右）。截至2015年7月27日，本金余额189189.64元。支付利息46824.94元。2014年5月22日，原告与安阳市康馨花园小区7号楼1楼西户业主朱国平签订房屋租赁合同：二、本房屋租金为1800元／月；五、房屋租赁期为2014年5月22日至2015年5月21日。2014年5月23日，原告交付房屋租金21600元和押金3000元。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。合同对违约金数额或者损失赔偿额的计算方法未作约定的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原、被告于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》及《地下储藏室买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，也未损害国家利益和社会公共利益，为有效合同。原告按约定支付了房款，被告亦交付房屋。原告收房后进行装修。原告以被告逾期交房、所安装的防盗门不符合标准为由提起诉讼，请求判令被告支付逾期交付违约金、更换防盗门、返还已缴纳的暖气和燃气初装费用、并判令被告限期开通水、电、气及完善路面的畅通等基础设施。诉讼中，原告发现装修过的房屋有水泥块脱落，提出申请对争议房屋是否存在安全质量问题、是否适合居住及因安全质量造成的损失进行司法评估。原告根据司法评估结论变更诉讼请求，主张要求解除合同并赔偿损失。被告对解除房屋买卖合同无异议，双方就返还房款数额及损失赔偿达不成一致意见。原告又申请对该房屋及地下室、地下车位、房屋内的装修及财产进行价值评估。故原告主张解除商品房买卖合同和该房屋的配套地下室及地下车位的合同并按评估价值退还合同款的诉讼请求，合法有据，予以支持。原告主张退还暖气安装费、天然气安装费、房屋维修基金并承担损失标准按照银行贷款利率的四倍。被告同意代为退还，但被告不认可赔偿损失。暖气安装费、天然气安装费、房屋维修基金未包含在房款中，但其产生的利益已包含于房屋现值之中，原告关于该部分损失请求，不予支持。原告请求赔偿该房屋的银行贷款利息，系原告选择以银行贷款方式支付的房款正常房款部分，不予支持。原告请求装修损失，已经过评估，合法有据，予以支持。原告主张家俱损失，原告未提供证据证明所购买的家俱属于特定商品，且不属于不可移动的商品，原告的该项诉请，不予支持。原告请求赔偿因该房屋无法居住，在外租房居住的租赁费用，自原告发现房屋质量存在问题后至被告退还房款之日止依据原告提供的租房合同由被告支付租金。原告主张误工费及精神赔偿的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十二条、第十三条之规定，判决：一、解除原告杜宗民与被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司《商品房预售合同》及配套地下室和地下车位的合同，并于本判决生效后十日内退还原告购房款418480.36元（607670元-189189.64元）、地下室22704元及地下车位款70000元共计511184.36元；二、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告杜宗民缴纳的暖气安装费20634元、天然气安装费3180元、房屋维修基金10317及地下室维修基金1238.4元；三、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告杜宗民装修损失192354元；四、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告杜宗民自2014年7月起至实际退还房款之日止按1800元／月支付房租费用；五、驳回原告杜宗民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15292元，鉴定费20000元，由被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司承担。
上诉人安彩嘉园房地产公司不服原审判决上诉称：1、被上诉人在原审举证期限届满之后又变更了诉讼请求，原审同意其变更未重新确定举证期限，程序违法。2、本案不具备解除合同的条件，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行，房屋质量问题的鉴定结论认定该房屋出现的问题系一般质量问题，不属于危险房屋，房屋主体结构质量合格，相关质量问题可以通过加固、维修等进行修复，属于房屋交付后保修期间的相关问题，上诉人原审已同意按照房屋质量保证书和鉴定报告的修复方案承担相关房屋维修义务，不同意解除合同，原审仍然判决解除合同缺乏事实和法律依据。3、上诉人在调解中提出的调解方案不能成为裁判案件的定案依据，原审进行了调解但并未达成协议，原审援引上诉人在调解中提出的协商退房的调解方案就认定上诉人同意解除合同显属错误。4、原审适用法律错误，判决解除合同后的处理方法不当。原审适用合同法93条协商解除合同的条款与查明事实不一致，系适用法律错误，解除合同应相互返还，上诉人返还房款，被上诉人返还原物，被上诉人的装修属于添附性质，上诉人可就其添附物价值进行必要的补偿，上诉人只收取了约20万元的房款，原审确判决上诉人按照市场价返还约40万元明显不当，原审认定租金每月1800缺乏法律依据。综上，请求1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求；2、改判继续履行合同，由上诉人按照鉴定机构提供的加固、维修方案进行维修或按照鉴定报告支付维修费用67031元，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杜宗民答辩称：房屋是我出钱买的，出现质量问题无法入住，开发商应积极协助解决，而开发商推卸责任说是我装修造成的，我找过不下50次，开发商也一直未给解决。其中我找过物业也没人管。后在协调中我要求给其换一个单元，开发商也置之不理。无奈之下我到法院起诉，因房子无法入住，坚持要求解除合同，开发商应该承担我一切损失。
二审审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：1、关于双方的商品房买卖合同是否应解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。商品房的质量对于购房者的重要性不言而喻，出卖方交付质量合格的房屋是其合同的主要义务，本案中，关于争议房屋的质量问题，原审法院两次委托鉴定，存在的质量问题主要为：不同位置的裂缝已影响了房屋的可靠性、安全性、适用性和耐久性，客厅处顶板已出现危险点；房屋顶板底面现检查出的在客厅及四卧室位置发生的局部蜂窝麻面，砼不密实情况，已影响了作为主要承重构件楼板的可靠性，其顶板构件已属于质量缺陷，从使用可靠性评价表现出危险点。现买受人杜宗民请求解除合同，原审依据鉴定意见及房屋的实际情况解除双方的商品房买卖合同于法有据，安彩嘉园房地产公司上诉称应继续履行合同的请求不能成立，本院不予支持。
2、关于原审认定解除合同后赔偿杜宗民的损失。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，杜宗民并无违约行为，且双方的合同系在2011年11月签订，当时购买价格较低，但至今已近四年，房屋已升值是客观实际情况，安彩嘉园房地产公司按照评估价格即市场价给杜宗民退还房款，系安彩嘉园房地产公司承担违约赔偿责任的具体方式，也系合同履行后杜宗民可以获得的利益，故原审该项认定并无不当。杜宗民请求赔偿因该房屋无法居住，在外租房居住的租赁费用，系杜宗民的合理损失，应予赔偿。安彩嘉园房地产公司上诉称原审认定按照市场价退房不当、不应支持租房租金的理由不能成立，本院不予采纳。杜宗民根据司法评估结论于2015年5月14日变更诉讼请求，而原审开庭是在2015年7月13日，原审已留有足够的举证期限，安彩嘉园房地产公司据此认为程序违法主张发回重审不符合发回重审的法定条件，本院不予采纳。综上，原审认为安彩嘉园房地产公司同意解除合同的依据不足，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11189元，由上诉人安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐红伟
审 判 员 丁伯顺
代理审判员 苗 飞
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 段红霞