北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00230号
上诉人（原审原告）张进维，男，1979年10月28日出生。
委托代理人周升云，女，1976年3月13日出生。
委托代理人张艳玲，北京美泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）申宝坊，男，1955年2月12日出生。
委托代理人郭铁强，北京市双强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王占英，女，1965年6月1日出生。
被上诉人（原审被告）北京市昌平房地产开发有限责任公司，住所地北京市昌平区城区镇东环路99号。
法定代表人王波，董事长。
委托代理人陶江，北京市长安律师事务所律师。
上诉人张进维、申宝坊因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第8398号民事判决，向本院提起上诉。上诉人张进维及其委托代理人周升云、张艳玲，上诉人申宝坊之委托代理人郭铁强，被上诉人王占英，被上诉人北京市昌平房地产开发有限责任公司（以下简称昌房公司）之委托代理人陶江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张进维在原审法院诉称：2005年4月29日，申宝坊和北京市昌平区沙河镇西二村村民委员会签署了《土地租赁合同》。2008年9月20日，申宝坊将其承租的25亩土地中的20亩转租给了王占英。2009年5月1日，王占英将其承租的20亩土地中的10亩转租给张进维，租赁期限为24年。合同签订后，张进维在承租的土地上建设了厂房库房，并依法经营。根据京建昌拆许字（2009）第×号房屋拆迁许可证，北京市土地整理储备中心（拆迁人，以下简称储备中心）进行昌平区沙河镇巩华城区及北区土地一级开发二期项目建设，昌房公司是实际开发单位，张进维承租的土地和建设的厂房库房位于被拆迁范围内。在协商拆迁补偿安置的过程中，储备中心和昌房公司明知被拆迁房地产的实际使用人是张进维，评估公司到现场评估时也知道此事，储备中心和昌房公司却未认真审查核实被拆迁房地产的使用情况，没有将房地产拆迁估价报告送达给张进维，却就申宝坊提供的未在张进维承租范围内的北京洁华建筑涂料厂的营业执照，将本属于张进维的拆迁补偿等款项支付给了申宝坊、王占英和北京洁华建筑涂料厂。在此过程中，张进维曾给储备中心、昌房公司致函说明真实情况，要求储备中心、昌房公司协商拆迁补偿安置相关协议时履行法定义务，并强调停止向被拆迁人支付补偿款，但昌房公司一直置若罔闻。最终，申宝坊和昌房公司在张进维不知情的情况下达成了企拆字第×号北京市非住宅房屋拆迁货币补偿协议书（以下简称《拆迁补偿协议》），把本应补偿给张进维的停产停业损失及其他拆迁补偿款补偿给了申宝坊、王占英和北京洁华建筑涂料厂。张进维作为实际经营人的合法权益受到了很大的侵犯，因此根据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，特向贵院提起诉讼。请求贵院在查明事实的基础上，进行依法裁判，请求如下：1、请求贵院依法判令申宝坊、王占英、昌房公司停止对张进维的侵害行为，确认《拆迁补偿协议》中关于被拆迁房屋及附属物补偿款、停产停业综合补助、设备搬迁和安装补偿费等涉及张进维利益的部分无效；2、判令申宝坊、王占英、昌房公司赔偿张进维损失暂定为50000元（最终以本次拆迁补偿方案、有资质的评估公司评估价计算总额为准）；3、诉讼费用由申宝坊、王占英、昌房公司承担。如果法院认为《拆迁补偿协议》合法有效，张进维的诉讼请求为：1、昌房公司和王占英给付张进维房屋拆迁补偿款1631191.8元，昌房公司和王占英承担连带责任；2、昌房公司和申宝坊给付张进维停产停业损失2642192元；3、昌房公司和申宝坊给付张进维搬迁补偿款82568.5元。
申宝坊在原审法院辩称：一、张进维的诉讼依法不成立，应依法驳回其诉讼。张进维所诉案由为“承包地征地补偿费用纠纷”，该诉讼依法不成立。因为”承包地征地补偿费用纠纷”所涉及的是农村集体土地被征为国有，征地补偿费是否分割及分给谁的问题，其主体是农村集体组织与该集体组织成员，由《土地管理法》、《物权法》、《土地承包法》调整，而征地补偿费依据《土地管理法》规定，其包括土地补偿费、安置补偿费、地上物附属物和青苗补偿费。张进维不是被征用所有权的集体组织成员，更不是土地承包人，张进维也不是被征地所有人。故此张进维的诉讼依法不成立。二、张进维的诉讼请求没有法律依据。1、张进维要求停止对其侵害行为，并确认《拆迁补偿协议》无效，申宝坊无侵权行为，张进维不是被拆迁人，无请求确认《拆迁补偿协议》效力的诉权。2、张进维要求申宝坊赔偿其损失，因无侵权行为存在，损失赔偿的诉讼不成立。三、《拆迁补偿协议》已经生效的法律判决确认是有效的协议，如果张进维认为协议是无效的不应该起诉，而是从其他方面解决。四、张进维要求的损失实际指的是经营补偿，但是张进维并没有在拆迁的房屋实际经营，所以不存在损失，不同意张进维变更后的诉讼请求。综上所述，张进维的诉讼不成立，请求法院依法驳回其诉讼。
王占英在原审法院辩称：王占英认可申宝坊签订的《拆迁补偿协议》，不认可张进维的诉讼理由。一、张进维没有证据证明其权利来源，张进维既不是房屋所有权人，也不是土地使用权人，因此其诉称的侵权行为不存在。二、针对张进维第一项诉讼请求的是两个案由，一个是确认之诉，一个是侵权之诉。关于确认之诉，张进维一直没有举证证明《拆迁补偿协议》中涉及其的部分有哪些，而且王占英也不认可张进维对曾经租用的土地享有使用权。如果认定《拆迁补偿协议》有效，王占英同意按原土地租赁合同约定的比例进行分割地上建筑物的补偿款。
昌房公司在原审法院辩称：一、昌房公司与申宝访签订的《拆迁补偿协议》合法有效。昌房公司与申宝坊具备签订《拆迁补偿协议》的主体资格，且双方当事人意思表示真实，应为合法有效。二、评估结果合法有效。北京华源房地产大地评估有限公司是经过招投标程序确定的评估公司，该公司依据评估规则对地上物进行了合法评估，评估结果合法有效。三、张进维在农村集体土地上自建房屋，且未经批准，昌房公司与村集体土地第一承租人签订《拆迁补偿协议》符合集体土地“房随地走”的原则。四、张进维请求确认《拆迁补偿协议》部分无效已无必要，双方可以在《拆迁补偿协议》有效的前提下对停产停业补助进行分配。1、已经生效的判决书和调解书对类似案件做出过处理，且均在《拆迁补偿协议》有效的前提下对停产停业补助进行了分割。2、昌房公司考虑到申宝坊与张进维之间的纠纷尚未解决，留存近300万元未予支付申宝坊，保证了张进维的利益未受到任何损失。五、昌房公司对《拆迁补偿协议》中涉及的停产停业损失的认定符合法律规定及拆迁政策。昌房公司与申宝坊签订《拆迁补偿协议》时已履行了审查义务，对申宝坊提供的营业执照、完税证明予以确认，完全符合拆迁的法律及政策规定。综上，昌房公司与申宝访签订的《拆迁补偿协议》合法有效，因此，恳请法院依法驳回张进维的诉讼请求。对于张进维变更后的诉讼请求，因地上建筑物补偿款已经支付给王占英，停产停业损失和搬家补助费已经支付给申宝坊，但是王占英和申宝坊均写下保证书不动这笔款项，故张进维要求分割的各项补偿款均不在昌房公司的账户上，如果法院判决，昌房公司可以履行协助义务。
原审法院经审理查明：2005年4月29日，申宝坊、申淑燕从北京市昌平区沙河镇西二村村民委员会承租位于北京市昌平区沙河镇西二村的荒废土地25亩，用于建造厂房、库房等生产设施及其他合法经营项目，经营期限自2005年1月1日至2034年12月31日，北京市昌平区沙河镇西二村村民委员会允许申宝坊、申淑燕在租赁期内自行转租他人。2008年9月20日，申宝坊与王占英签订《土地租赁合同》，合同约定：申宝坊将其承租的位于北京市昌平区沙河镇西二村土地20亩转租给王占英有偿使用，建造厂房、库房等生产及其他合法经营；租赁期限自2008年9月20日至2033年9月20日止；租赁费每年每亩3500元，租金每两年交付一次，每次费用为14万元，第一年租金14万元在合同签约时缴付，以后每次租金的交付日期在上次租金到期后的一个月内缴付；王占英在租赁使用期内，如遇到国家和相关部门征用此地，王占英租赁土地的建筑物和其他附着物的补偿均由征地方赔偿，所得款项由申宝坊分得30%，王占英分得70%。2009年5月1日，王占英与张进维签订《土地租赁合同》，合同约定：王占英将其承租的位于北京市昌平区沙河镇西二村土地10亩租赁给张进维有偿使用，建造厂房、库房等生产及其他合法经营。租赁期限24年，自2009年5月1日至2033年5月1日止；租赁费每年每亩4500元，租金每两年交付一次，每次费用为9万元，第一次租金9万元在合同签约时缴付，以后每次租金的交付日期在上次租金到期后的一个月内缴付；张进维在租赁使用期内，如遇到国家和相关部门征用此地，张进维租赁土地的建筑物和其他附着物的补偿均由征地方赔偿，所得款项由王占英分得40%，张进维分得60%。
张进维在《土地租赁合同》签订后，在所租赁的土地上建设厂房和库房共计3302.74平方米。昌房公司及王占英均认可该事实，申宝坊否认。
2009年5月31日，储备中心取得了昌平区沙河镇巩华城的建设用地规划许可证，同年8月11日又取得了该项目的房屋拆迁许可证。储备中心于2009年5月18日与北京市昌平区沙河镇人民政府签订了《昌平区沙河镇巩华城区及北区土地一级开发项目委托协议书》，将该项目的土地一级开发权委托给北京市昌平区沙河镇人民政府。2009年5月28日，北京市昌平区沙河镇人民政府委托昌房公司作为上述项目的实施主体。2009年9月30日，申宝坊、申淑燕与昌房公司签订了《拆迁补偿协议》，协议约定：被拆迁房屋位于昌平区沙河镇西二村，建筑面积为10785.21平方米，被拆迁房屋及附属物补偿款为8962252元，其他各项补助费8897798.25元，其中包括停产停业综合补助费：800元／平方米，营业性用房的建筑面积为10785.21平方米，共计8628168元，设备搬迁和安装补偿费用269630.25元。《拆迁补偿协议》附件北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单中载明房屋价格为7886114元。
2010年9月6日，张进维委托律师向昌房公司发送《责令停止向申宝坊、王占英支付拆迁补偿款的声明函》，要求昌房公司停止向申宝坊和王占英支付拆迁补偿款。
在审理中，张进维提出自己在租赁场地实际经营，但其承认营业执照注册地址不在该地点；昌房公司提出其与申宝坊签订的《拆迁补偿协议》符合法律规定，停产停业损失是以申宝坊所提供的法人营业执照、完税证明以及相应的拆迁补偿政策为依据。
原审法院认定上述事实，有3份《土地租赁合同》、《北京市非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《昌平区沙河镇巩华城区及北区土地一级开发项目委托协议书》、规划许可证、房屋拆迁许可证等证据及双方当事人陈述在案佐证。
原审法院判决认定：该案的矛盾焦点在于拆迁利益的分配及分配依据。申宝坊作为承租人从北京市昌平区沙河镇西二村村民委员会承租了土地，在遇承租土地被拆迁时其作为被拆迁人与拆迁人签订《拆迁补偿协议》，不违背法律法规强制性规定，也符合拆迁习惯，该《拆迁补偿协议》有效，故法院对于张进维基于侵权理由所提出的诉讼请求均不予支持。申宝坊承租土地后，将其中的大部分土地转租给王占英，王占英又转租给张进维，三方分别在各自的土地租赁合同中约定了所租赁的土地一旦遇国家征占，房屋及地上物补偿的分配比例，故房屋及地上物补偿的分配依据应从合同约定。承租与出租行为均为经营行为，张进维在所租赁的土地上兴建了厂房和库房，其也向法院提交了在租赁的土地上实际经营的证据，故其应享受停产停业损失补偿利益和搬迁费用补偿利益。三方在合同中未就停产停业损失及搬迁费用的分配比例作出约定，故该利益的分配依据法院将根据行业习惯酌情予以确定。张进维提出如果法院认为拆迁协议有效，其诉讼请求为：1、昌房公司和王占英给付张进维房屋拆迁补偿款1631191.8元，昌房公司和王占英承担连带责任；2、昌房公司和申宝坊给付张进维的停产停业损失为2642192元；3、昌房公司和申宝坊给付张进维搬迁补偿款为82568.5元。法院在最后一次庭审后曾书面通知张进维补交诉讼费，但张进维至今仍未交纳，本案本应按张进维自动撤诉处理，但为了实质性解决当事人之间的纠纷，法院决定对张进维的给付请求予以审理，诉讼费用在判决生效后由责任方向法院补交。对张进维的以上请求，合理部分法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条的规定，判决：一、被告王占英给付原告张进维房屋拆迁补偿款一百四十四万八千九百七十二元，于本判决生效后三十日内支付。二、被告申宝坊给付原告张进维停产停业综合补助费一百五十八万五千三百一十五元，于本判决生效后三十日内支付。三、被告申宝坊给付原告张进维设备搬迁和安装补偿费用四万九千五百四十一元，于本判决生效后三十日内支付。四、驳回原告张进维的其他诉讼请求。
张进维不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判确认《拆迁补偿协议》无效，并且支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：一审法院认定事实不清：1、申宝坊承租了25亩荒地，后转租给王占英20亩，王占英将其中10亩转租给张进维，由张进维在此建房，申宝坊无权享有全部拆迁利益，其擅自处分张进维的利益，所签《拆迁补偿协议》无效。申宝坊将25亩土地都转租了，没有实际使用土地。所以申宝坊对张进维所建的房屋补偿利益是无权取得的；2、北京洁华建筑涂料厂的经营承包协议书是为了应付拆迁制作的。张进维在原审中申请法院调取申宝坊出示上述三个证据原件并且进行司法鉴定，但是原审法院对张进维的申请没有进行答复。通过经营承包协议书和北京洁华建筑涂料厂的证明，可看出该厂公章的印模不同。请求二审法院对上述文件进行司法鉴定。3、发回重审裁定书已经认定，实际经营方才有权享受停产停业损失补助。申宝坊将25亩土地全部出租，不是实际经营方，张进维建造了3302.74平方米的房屋且在此实际经营。停产停业损失的补助应该给予张进维。从工商登记显示，北京洁华建筑涂料厂在此地的经营面积不足100平方米，申宝坊所持该营业执照取得10785.21平方米的停产停业损失补助，申宝坊应当将其取得的停产停业损失补助给付实际经营人；申宝坊没有权利取得停产停业损失补偿。3、拆迁单位昌房公司对被拆迁房屋和企业经营状况应该实际调查。昌房公司虽到现场核实过实际经营状况并且进行了实际评估，昌房公司知道被拆迁房屋不全是北京洁华建筑涂料厂经营场所，有张进维经营场地，但仍以北京洁华建筑涂料厂的名义给付申宝坊10785.21平方米的停产停业损失补助，属于恶意串通，损害了国家、集体和第三人的合法权益，《拆迁补偿协议》应属无效。因此，原审法院适用法律错误。另外，即使合同有效，原审法院在确认张进维对拆迁房屋享有的利益上分配不公；原审法院对房屋的补偿计算错误。对停产停业损失的补偿原则确认错误。原审法院认定申宝坊是出租经营人，同时也认定了是通过北京洁华建筑涂料厂取得停产停业损失补助。北京洁华建筑涂料厂没有发生实际经营行为，申宝坊无权取得停产停业损失补助。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律均错误。请求二审法院依法改判，支持张进维的原审诉讼请求。
申宝坊不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二、三项，驳回张进维的的原审诉讼请求；诉讼费由张进维承担。上诉理由：原审法院认定事实错误：张进维没有在租赁土地上实际经营，也不存在设备搬迁，原审判决以行业习惯酌定给付张进维停产停业损失补助及搬迁费用没有法律依据。请求二审法院依法改判支持申宝坊的上诉请求。
申宝坊针对张进维的上诉理由答辩称：不同意张进维的上诉请求和上诉理由。
张进维针对申宝坊的上诉答辩称：不同意申宝坊的上诉理由。
王占英服从原审法院判决，针对张进维及申宝坊的上诉理由答辩称：王占英和张进维有租赁合同，应当按照合同约定分配各项补偿。虽然双方未约定停产停业损失补助，但该补助是按照房屋面积给付的，应当比照房屋补偿的比例分配。张进维及申宝坊的上诉理由均不能成立。张进维的房屋补偿已经打到王占英卡上，王占英同意给付张进维，原审法院判决王占英给付张进维的房屋补偿款中扣除了申宝坊应给王占英的10%的停产停业补助费。
昌房公司服从原审法院判决，针对张进维的上诉理由答辩称：和申宝坊签订的《拆迁补偿协议》合法有效。申宝坊是土地的承租人，按照当时的拆迁政策，昌房公司和申宝坊签订《拆迁补偿协议》符合拆迁的法律和政策的规定。如果补偿协议有效，可以根据拆迁协议中的数额来分割相应的款项。
昌房公司针对申宝坊的上诉未做答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张进维对被拆迁的院落及所建房屋不享有所有权亦非第一手承租人，张进维对涉案的房屋享有部分使用权是基于转租取得，因此，其因涉案房屋的拆迁丧失使用权的利益损失应当依据租赁关系解决。鉴于申宝坊为拆迁土地的第一手承租人，其为适格的被拆迁人，昌房公司与申宝坊签订《拆迁补偿协议》符合法律规定。因此，张进维认为申宝坊无权处分涉案房屋及院落的说法于法相悖，其主张涉案的《拆迁补偿协议》无效的请求，法院不予支持。另外，张进维主张申宝坊与昌房公司恶意串通签订《拆迁补偿协议》应属无效。给予停产停业损失补助是针对在拆迁范围内的企业因拆迁经营活动受到影响，从而给予一定的补偿。鉴于申宝坊、张进维均在此地从事经营活动，且昌房公司已经给予了拆迁范围内企业经营活动受损的全部补偿。昌房公司与申宝坊签订的《拆迁补偿协议》并不存在法律上的恶意串通的情形，且张进维亦未举证证明昌房公司与申宝坊如何通谋的相关证据。因此，张进维以昌房公司与申宝坊恶意串通为由主张涉案《拆迁补偿协议》无效的主张，本院亦不予支持。
由于涉案的几份租赁合同已经对转租后遇拆迁房屋的补偿做出约定，且约定不违反法律法规的规定，因此，各方应当按照合同约定予以分配房屋补偿费用。原审法院在判决给予张进维房屋补偿的费用计算有误，本院予以纠正。由于在租赁合同中均未对停产停业损失补助做出约定，因此，如何分配停产停业损失补助是本案的争议焦点。
停产停业损失是对经营者因失去经营场所所做的补偿。因此，所有在拆迁房屋内的经营人均应当得到补偿。现拆迁人昌房公司给予的停产停业损失补助是以10785.21平方米经营场所损失计算的，张进维主张其中3302.74平方米是其建造，其应当享有3302.74平方米的全部停产停业损失补助，申宝坊主张张进维并未实际经营，尚在建造厂房期间就开始拆迁，故停产停业损失补助不应给付张进维。张进维、申宝坊的说法均缺乏事实与法律依据。张进维在拆迁房屋内建造了房屋且其经营是出租设备，实际经营是显而易见的，且张进维的合同相对人王占英对张进维应当获得房屋及停产停业损失补助亦无异议。申宝坊出租场地也是一种经营，因此，双方均应得到补偿。目前该地区的补偿标准为每平方米800元，因此，涉及3302.74平方米的停产停业损失补助为2642192元。本院依据实际经营情况及损失的大小，根据公平原则，张进维应取得停产停业损失补助，具体数额由本院酌定。原审法院判决张进维应得的该笔补偿数额不妥，本院予以纠正。
在拆迁补偿中，拆迁方给予经营者一定的设备搬迁安置补偿，由于该补偿在停产停业损失补助之外，故该补偿应当针对具体的经营人涉及设备搬迁安置给付。因此，本院认为不宜再对该笔补偿在承租人与出租人之间进行分配，而应当直接给予实际经营人。涉及3302.74平方米的设备搬迁和安装费用的补偿，申宝坊应将该项补偿费用给付张进维。原审法院将该笔费用所做处理不妥，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第8398号民事判决第四项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第8398号民事判决第一项为：王占英于本判决生效后三十日内给付张进维房屋拆迁补偿款一百六十三万一千一百九十一元八角；
三、申宝坊于本判决生效后三十日内给付张进维停产停业综合补助费二百三十七万七千九百七十二元八角；
四、申宝坊于本判决生效后三十日内给付张进维设备搬迁和安装补偿费用八万二千五百六十八元五角；
五、驳回张进维的其他诉讼请求；
六、驳回申宝坊的上诉请求。
一审案件受理费四万一千六百四十七元六角二分，由张进维负担二千五百二十六元二角（已交纳一千零五十元，余款一千四百七十六元二角于本判决生效后七日内交纳）；由申宝坊负担二万三千五百五十二元四角二分（本判决生效后七日内交纳）；由王占英负担一万五千五百九十六元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千一百六十二元九角，由张进维负担二千五百二十六元二角（已交纳）；由申宝坊负担七千八百九十四元九角（已交纳）；由王占英负担一千七百四十一元八角（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘 磊
代理审判员 王湘羽
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘芳芳