陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民三终字第00052号
上诉人（原审被告）张某甲。
上诉人（原审被告）叶某。
二上诉人的委托代理人张某乙，北京恒本律师事务所律师
被上诉人（原审原告）榆林市某房地产开发有限责任公司，
法定代表人张某，系该公司总经理。
委托代理人白某某，陕西东源律师事务所律师。
上诉人张某甲、叶某因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第01871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人张某甲、叶某的委托代理人张某乙，被上诉人榆林市某房地产开发有限责任公司的委托代理人白某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月4日，原告榆林市某房地产开发有限责任公司向被告张某甲出具承诺书一份，载明：“贵方（张某甲），土地证：榆市国有（98）字第27489号，房产证榆林市房产证字第0052**号，被告公司根据贵方招商条件要求，特作以下承诺：1、贵方的现有地基或房子，补偿标准每孔地基90平方板式南北通透房，一个车位，签约后三年内建成交房，如有推迟一日滞纳金千分之七。2、贵方需要商铺补偿者，每孔地基补偿30平方米，1-2层商铺，每个车位可以兑换3平方米的商铺。3、贵方需要现金补偿者，每孔地基补偿人民币50万元，可以一次性领取，也可以参与投资取利息每年每孔10万元，也可以将来领取房子补偿标准，三年内领取利息交回公司。兑现房子补偿（包括单元房或商铺）。4、贵方已建成1-2层平房者，拆迁费补偿为正房每平米1200元，小房每平米600元，可以一次性领取，也可以参与投资。按房子单价每平米7000元，商铺1-2层均价21000元为标准，换房、换铺，也可以按每孔地基标准价50万元的每年利息10万元再做投资。”同日，被告张某甲、叶某在承诺书上签名并提出要求：1、壹孔地基要90平米单元房加壹个车位、另壹孔地基要30平米商铺加壹个车位。2、如果志明公司三年无法交房，按承诺书第三条给予现金加三年利息，一次性兑现。3、房屋拆迁补偿金拾万陆仟玖佰贰拾元（106920元）。4、交回房产证原件一份、土地证丢失复印件一份。合同签订后，原告向被告支付了拆迁赔偿款106920元，被告将上述房产及产权证件交付原告。但在开发榆阳区统筹办与星元小学家属区两块整合土地的过程中，原告因办理相关手续困难，加之因该土地上的其他住户拆迁补偿条件过高，导致开发受阻，无法按照承诺书上“签订后三年内建成交付”的约定满足被告。原告曾多次找到被告，希望被告能同意原告延期交房，被告不同意。原告认为因遇到改变土地的性质、规划审批、容积率的确定、拆迁协商等一系列客观上存在的困难，加之榆林市政府部门没有改造棚户区的相关政策，导致迟迟不能顺利开发，双方约定的“签订后三年内建成交付”事实上已经不可能，导致合同目的不能实现。为此，原告提起诉讼，请求依法判令：1、双方于2011年12月4日签订的合同有效，予以解除。2、由二被告返还房屋拆迁补偿金106920元及利息。3、案件受理费由被告承担。审理期间，榆林市某房地产开发有限责任公司称，其至今未取得政府及相关部门批准的棚户区改造或拆迁等审批手续，根本无法实现合同目的。
另查明：被告分别于2012年7月5日、2013年5月7日，以遗失补证为由，办理了该处房产的土地证及房屋产权登记证。
原审法院认为，榆林市某房地产开发有限责任公司与张某甲、叶某之间签订的承诺书实为房地产开发经营合同，应为有效合同。现原告主张双方于2011年12月4日签订的合作开发房地产合同有效，依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告该项请求，经审查，原告不能办理经营开发房地产的审批手续，被告亦认识到合同履行的风险，分别于2012年7月5日、2013年5月7日，以遗失补证为由，办理了该处房产的土地证及房屋产权登记证，应当确定合同目的无法实现，符合上述法律规定，故原告主张解除双方合同的请求予以支持。合同解除后，原告应当向被告返还房屋，被告应当向原告返还已收取的房屋补偿金。但因原告在签订合同过程中对能够或者应当预见的商业风险没有采取措施，仍从事经营活动，同时双方从签订合同之日起，被告就将房屋交付原告使用，因此，原告应承担违约责任，向被告支付违约金按照补偿金106920元的30%计算，即106920×30%=32076元，剩余房屋补偿金74844元，由被告予以返还；原告主张二被告支付从2011年12月4日起至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的请求，无事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条之规定，判决：一、原告榆林市某房地产开发有限责任公司与被告张某甲、叶某签订的承诺书有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告张某甲、叶某共同返还原告榆林市某房地产开发有限责任公司房屋拆迁补偿金74844元。三、本判决生效后十五日内，由原告榆林市某房地产开发有限责任公司位于榆林市榆阳区西沙机场跑道西市统筹办家属院房屋两间返还被告张某甲、叶某管理。四、驳回原告榆林市某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由原告榆林市某房地产开发有限责任公司负担520元，被告张某甲、叶某负担2000元。
宣判后，张某甲、叶某不服该判决上诉称，原判认定事实不清，适用法律错误。理由：1、根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷的解释》第十四条规定，双方签订的该承诺书不属于房地产开发经营合同，性质上属于房屋拆迁补偿协议。2、原审法院按照补偿金106920元的30%计算违约金，没有合同依据。根据双方承诺书约定，被上诉人应当赔偿原告130万，协议有约定的违约条款。3、原审法院适用《合同法》94条解除合同不当，法定解除权应当归上诉人所有。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人榆林市某房地产开发有限责任公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，故本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，双方当事人签订的承诺书没有关于共同投资、共享利润、共担风险的内容，所以该承诺书不属于房地产合作开发合同。该承诺书内容是关于被上诉人公司需要使用上诉人地基以及拆迁上诉人房屋的约定，显属房屋拆迁补偿协议，故上诉人所持该承诺书属于房屋拆迁补偿协议的上诉理由成立，依法予以采纳。双方当事人签订的该承诺书不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。合同履行期间，因被上诉人未能办理开发房地产的审批手续，并明确表示无法办理，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，原审判决予以解除正确。合同解除后，被上诉人主张返还房屋补偿金的请求符合法律规定，应予支持，但被上诉人因其自身原因，明确表示无法履行合同义务，且上诉人对合同的解除并无过错，故被上诉人构成根本违约，应承担相应的违约责任。原审判决认定被上诉人违约正确，但确定的违约金赔偿方式明显过低，显失公平，且被上诉人利息损失系其自身违约造成，应当由被上诉人自行承担，故对原审判决所确定的违约金赔偿方式予以纠正。依据违约金的补偿性及惩罚性原则，参照双方承诺书第三条及所附要求对违约责任的约定，以及合同履行情况，酌情调整由被上诉人承担违约金6万元较为合理，在上诉人所返还的房屋补偿款106920中予以抵扣后，由上诉人返还被上诉人房屋补偿款46920元。另上诉人张某甲、叶某所持被上诉人不具有法定解除权，要求继续履行合同的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，现双方涉诉承诺书在客观上已经无法履行，判决继续履行已无执行的可能，故上诉人所持该上诉理由不能成立，依法予以驳回。
综上，上诉人张某甲、叶某所持部分上诉理由成立，依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但对于违约责任的承担方式处理不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2014）榆民初字第01871号民事判决第一、三、四项内容。
二、变更榆阳区人民法院（2014）榆民初字第01871号民事判决第二项为：本判决生效后十五日内，由上诉人张某甲、叶某共同返还被上诉人榆林市某房地产开发有限责任公司房屋拆迁补偿金46920元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2520元，二审案件受理费1650元，共计4170元，由上诉人张某甲、叶某共同承担2170元，由被上诉人榆林市某房地产开发有限责任公司承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜波云
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 白成钰
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 杨文智