江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬民终字第1370号
上诉人（原审原告）王长荣。
上诉人（原审原告）居志英。
两上诉人的共同委托代理人翟立弘，江苏秦邮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈长凯。
原审第三人姚恩珍。
被上诉人陈长凯、原审第三人姚恩珍的共同委托代理人金元龙，江苏日出律师事务所律师。
上诉人王长荣、居志英因与被上诉人陈长凯、原审第三人姚恩珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2013）邮民初字第0678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，王长荣原系高邮县武安乡武安村金桥村民小组村民，1970年土地征用安排进高邮化肥厂工作，后调华东石油局试采大队工作，是华东石油局试采大队职工，现已退休。1987年王长荣、居志英以村民身份向当时的高邮县武安乡申请个人建房用地，后建有面积201.08平方米二层砖混结构房屋，集体土地使用证记载批准用地203平方米、专业生产用地30平方米、超标占地23.4平方米。该处房产现地址为高邮市金桥路八巷8号。
2008年11月2日，王长荣与陈长凯以甲方为“王长荣”、乙方为“陈长凯”签订了一份房屋转让协议（以下简称A协议，王长荣、居志英主张），同日，双方还以甲方为“王长荣、居志英”、乙方为“陈长凯、姚恩珍”签订了另一份房屋转让协议（以下简称B协议，陈长凯、姚恩珍主张），A、B协议均约定（1）甲方将金桥路8巷8号房屋转让给乙方，包括主房屋（楼上三间、楼下四间），东侧厢房一处和院落内的一切物体。（2）转让房屋所处位置共占地352平方米（东西长20M，南北长16M）。（3）甲、乙双方商议该房屋转让费共计398000元，在协议签订后一次付清。（4）该房屋办理转让的一切手续费由乙方承担，甲方必须提供各项证件和协调村组间可能发生的矛盾。（5）该协议签订后，该处房屋的一切处置权都归乙方所有，包括乙方可能发生的转让、拆迁各项活动甲方不得干预，甲方必须提供必要的证件和必要的有效活动，否则视为毁约处理。但A、B协议约定了不同的违约责任。协议签订后，双方进行了房屋、房款和房产证、土地证的交割。陈长凯收房后对房屋进行了改造、增建和装修并入住。2011年陈长凯夫妇将其原有的位于高邮市海潮东路17-304室住宅出售。
另查明，1998年10月13日，王长荣、居志英之子王春海办理农转非，户口由高邮武安迁入泰州试采大队宿舍，但其在高邮市的户籍并未因此注销。1999年8月27日，居志英以随夫名义将户口从高邮武安迁至泰州海陵区试采居委会五里桥石油井下作业大队宿舍，并转为非农业户口。2013年1月18日经王春海本人申请，泰州公安局以其拥有二个常住户口为由，将其泰州户口注销；同时将居志英的户口于当日迁出泰州，次日落户于高邮市金桥路八巷8号。
2008年11月4日，高邮市人民政府邮政发（2008）143号《市政府关于同意高邮镇部分村民委员会、社区居民委员会区划调整的批复》，决定撤销武安村村民委员会和金桥社区居民委员会，组建新的武安社区居民委员会。
2013年3月19日，王长荣、居志英诉至原审法院，请求判决确认王长荣与被告陈长凯签订的房屋转让协议无效；判令陈长凯返还占有的宅基地、房屋及其全部设施；承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案诉争房屋的土地性质是农村集体土地宅基地，依照法律规定禁止非法流转，王长荣、居志英将其所有的宅基地及其上房屋出卖给该宅基地所在的原集体经济组织之外的陈长凯、姚恩珍，该出卖行为违反了法律强制性规定，故该房屋买卖合同无效。鉴于本案是一起城市范围内原集体土地性质房产买卖合同纠纷，房屋转让协议已实际履行完毕，陈长凯、姚恩珍已居住使用该房屋多年并进行了改扩装修等具体情况，本案诉争房产没有必要返还给王长荣、居志英。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、王长荣与陈长凯签订的房屋转让协议无效；二、驳回王长荣、居志英要求陈长凯返还宅基地、房屋及其全部设施的诉讼请求。案件受理费7380元，由王长荣、居志英负担。
宣判后，王长荣、居志英不服，共同向本院提起上诉称：1、合同无效后，双方当事人应相互返还基于无效合同所取得的财产。2、本案不存在“没有必要返还”的情形。3、讼争房屋转让后，我们和儿子儿媳寄居在同村组的女儿家，现在女儿要收回房屋，收回原有房屋居住对我们是非常迫切的需要。4、陈长凯到目前仍无法办理房屋产权过户，且陈长凯也不拒绝将房屋返还，只是其要价不断攀升。综上，其请求二审依法改判，判令陈长凯腾退房屋。
其在二审未提供新的证据。
被上诉人陈长凯答辩称：1、双方讼争房屋是坐落在城中村的原集体土地上房产买卖合同，不是单纯的农村范围内土地上的房屋买卖。按照目前规定，在城市规划范围内土地使用权性质可以依法变更国有土地使用权。2、讼争房屋的转让已经履行完毕，且我方已经对房屋使用多年，并对房屋进行了装修改扩建，故没必要返还。3、我方一直不同意返还房屋，只是在法院释明如果依职权判决房屋返还，征求我方关于房屋价值的意见，我方提出了170万元的报价。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提供新的证据。
原审第三人姚恩珍的意见同被上诉人陈长凯的答辩意见。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认
二审争议焦点为：陈长凯是否应向王长荣、居志英返还讼争房屋？
本院认为：讼争房屋属于《中华人民共和国合同法》第五十八条规定之“不能返还或者没有必要返还”的财产，陈长凯不用腾退房屋。理由如下：1、房屋买卖合同早于2008年即已达成，陈长凯在合同签订后对讼争房屋进行了改造、增建和装修，已形成添附之事实。2、陈长凯、姚恩珍在讼争房屋内实际居住多年，且已将二人原有住房出售，若讼争房屋予以返还，陈长凯、姚恩珍亦无房可住。3、现讼争房屋处于城市规划区，房屋价值猛增，王长荣、居志英于此时提出确认合同无效之诉，要求陈长凯返还房屋，其行为有违诚实信用原则。据此，对房屋是否应予返还，应侧重考虑买受人陈长凯、姚恩珍的实际情况，王长荣、居志英关于其急需收回房屋居住而要求对方返还的理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7380元，由上诉人王长荣、居志英负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年二月二十日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
5、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；