江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终1197号
上诉人（原审原告）：裴学成，男，1984年10月22日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人（原审原告）：王向阳，女，1967年3月10日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人（原审原告）：裴新根，男，1971年5月22日生，汉族，住江西省吉水县。
以上三上诉人的委托代理人：周晨明，江西秉志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：曾昭林，男，1978年10月11日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人（原审被告）：施明亮，男，1985年3月8日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人（原审被告）：谢长红，男，汉族，1975年8月29日生，住江西省吉水县。
以上三上诉人的委托代理人：讷建宏，辽宁韬论律师事务所律师。
以上三上诉人的委托代理人：杨鸽，辽宁韬论律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：裴海涛，男，汉族，1968年7月26日生，住江西省吉水县。
被上诉人（原审原告）：吴富根，男，1972年1月4日生，汉族，住江西省吉水县。
以上两被上诉人的委托代理人：胡国敏，江西秉志律师事务所律师。
上诉人裴学成、王向阳、裴新根、曾昭林、施明亮、谢长红与被上诉人裴海涛、吴富根所有权确认纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院(2015)吉民初字第1229号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人裴学成、王向阳、裴新根及其委托代理人周晨明，上诉人曾昭林、施明亮、谢长红的委托代理人讷建宏、杨鸽，被上诉人裴海涛及被上诉人裴海涛、吴富根的委托代理人胡国敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人裴学成、王向阳、裴新根上诉请求：1、撤销江西省吉水县人民法院（2015）吉民初字第1229号民事判决，并依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由曾昭林、施明亮、谢长红负担。事实和理由：原审判决事实认定错误。本案所涉店面（吉水县文苑小区B2栋二单元第一、二层店面）是上诉人裴学成、王向阳、裴新根与被上诉人裴海涛、吴富根共同购买，应当归属于五人共有。1、原审法院已查明，裴学成等五人系兄弟姐妹关系。当时为了购买便利，上诉人裴学成、王向阳、裴新根委托被上诉人裴海涛、吴富根与曾昭林、施明亮、谢长红签订涉案店面订购协议，且吴富根与谢长红还是亲属关系，双方对此均知情。2、店面订购合同第三条第五款明确约定“分肆户办理店面产权证”也可以进一步明确曾昭林、施明亮、谢长红对于委托签订合同一事是知晓的，三上诉人也是实际的购房者，是本案适格的主体。
上诉人曾昭林、施明亮、谢长红针对上诉人裴学成、王向阳、裴新根的上诉请求和理由，答辩称：上诉人曾昭林、施明亮、谢长红同意撤销一审判决，但是要求改判争议的房屋归上诉人曾昭林、谢长红、施明亮及三人之妻子六人共同所有，曾昭林、谢长红、施明亮和裴学成等人不存在房屋买卖关系。
被上诉人裴海涛、吴富根答辩称：对上诉人裴学成、王向阳、裴新根的诉请无异议。
上诉人曾昭林、施明亮、谢长红上诉请求：1、撤销江西省吉水县人民法院（2015）吉民初字第1229号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人裴海涛、吴富根的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由裴海涛、吴富根负担。事实和理由：一、原审法院审判程序违法。1、吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字（2014）730号文件，违反了民事诉讼法第六十八条之规定；2、本案于2015年7月28日立案，但却于2016年4月28日作出一审判决，违反民事诉讼法第149条之规定。二、原审判决采信的证据系违法证据。一审法院依职权调取的吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字（2014）730号文件，该文件中的规定与《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国物权法》等法律相违背，该文件不应当采信。三、一审法院认定事实错误。1、上诉人谢长红没有取得涉案房屋项下的土地使用权证；2、被上诉人裴海涛、吴富根与曾昭林等三上诉人签订的《店面订购合同》时明知涉案房屋是违法建筑，且曾昭林等三上诉人的妻子没有在该合同中签字，该三人的妻子也没有书面同意曾昭林等三人将涉案房屋卖给被上诉人裴海涛、吴富根。3、被上诉人裴海涛、吴富根将涉案房屋转让给裴学成等三上诉人；4、本案应适用情势变更原则，曾昭林等三上诉人并没有表示签订合同时售价太低，也不是不配合办证，而是现在办证费用较2009年时高出六十余万元，曾昭林等三上诉人要求与裴海涛等人分担费用。四、一审法院适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百三十二条等法律规定，而不应当适用《物权法》第十五条。
上诉人裴学成、王向阳、裴新根答辩称：1、裴学成等三上诉人除了对原审判决认定裴新根、王向阳、裴学成并非本案的适格主体有异议外，认为本案一审审理程序合法，认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确。2、两被上诉人裴海涛、吴富根与曾昭林等三上诉人之间签订的合同合法有效。双方签订的合同没有违反国家强制性法律规定，没有合同法规定的无效情形，亦未损害任何一方以及第三人的合法权益，且房屋已经交付。3、合同的签订及房屋的买卖无需经过曾昭林等三上诉人的妻子同意。首先，曾昭林等三上诉人的妻子对此知情；其次，该房屋系曾昭林等三上诉人共同投资，并非单纯意义上的夫妻共同财产，合伙人一致同意处分合伙财产无需夫妻另一方同意。4、房屋并非由裴海涛、吴富根转让给裴学成、裴新根、王向阳，而是由三人委托裴、吴二人与曾昭林等三上诉人签订合同，曾昭林等三上诉人对此均知情。5、本案不符合情势变更的构成要件，即使符合也并非本案审理的范围，若曾昭林等三上诉人认为符合情势变更原则，其在反诉当中的请求就不应当是确认合同无效，情势变更的前提首先是合同有效。因此请依法驳回曾昭林等三上诉人的上诉请求。
被上诉人裴海涛、吴富根答辩称：同意裴学成等三上诉人的答辩意见。
上诉人裴学成、王向阳、裴新根向一审法院起诉请求：1、座落于吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层房屋归五原告裴学成、王向阳、裴新根、裴海涛、吴富根所有；2、诉讼费由三被告曾昭林、施明亮、谢长红承担。
一审法院认定事实：被告谢长红从吉水县文峰镇文水村第三小组村民毛春生、李金根处通过转让的方式获得位于吉水县城进士学校后面一块经济发展用地的使用权，并与另外二被告曾昭林、施明亮合伙在该土地上建设房屋，所建房屋隶属吉水县翰文苑小区。同年5月24日，三被告与原告裴海涛、吴富根签订《店面订购合同》，将正在建设的B2栋二单元第一、二层店面（面积约600平方米，浮度+1%）出售给二原告吴富根与裴海涛，并约定店面价款141.4万元，签订合同时付50万元，施工完第二层板面后再付60.4万元，余款30万元在被告方办理好房产证后，原告拿到房产证时付清以及其他事项。签订合同后，原告吴富根于2008年9月28日向谢长红交付房款95万元，于2009年10月30日分二次向谢长红交付房款6.4万元，共计101.4万元，余款40万元未付。2009年10月左右，三被告将房屋对原告吴富根、裴海涛进行了交付。因案涉土地以及房屋涉及违规用地违法建筑，故房产证一直未能办理。2014年5月，吉水县人民政府办公室发文，决定对翰文苑小区违法违规用地和违法违规建筑进行处理，责成开发商按照2011年清房政策和标准尽快组织房屋质量鉴定，并补缴相关规费和税收后，完善用地手续和规划建设手续，然后将房产证、土地证办至各家各户。同年12月县政府再次发文，载明“鉴于韩文苑小区开发建设情况复杂，为妥善解决历史遗留问题，尽快满足小区住户办理房产证的合理诉求，经县政府研究，同意对翰文苑小区的各栋房屋以套为单位，在足额缴清办证相关税费之后，可先行办理每一套的房产证，待该栋各套房屋的房产证全部办完后，再以栋为单位核发该栋的土地使用权证和建设工程规划许可证，并由县房管局存档备案。”文件出台后，原告裴学成、裴新根分别向有关部门缴纳了19947元办证费用；原告裴海涛、王向阳分别向有关部门缴纳了66154元办证费用。但因被告方一直不予配合办理产权证，故至起诉时，案涉房屋的产权证未能办理成功。现五原告认为，三被告已将房屋出售给了五原告，且进行了交付使用，其不配合办理产权证，损害了五原告的利益，故诉至法院，要求确认案涉房屋归五原告所有。三被告认为案涉房屋属违规建筑，不合法，且签订合同时售价太低，又未得到自己妻子的同意，故认为该合同无效。
一审法院认为：原告裴海涛、吴富根与被告曾昭林、施明亮、谢长红自愿签订房屋买卖合同，签订合同时，被告方虽未办理建设房屋所需相关手续，但签订合同后至二原告起诉时，当地政府对案涉房屋进行了清房处理，责成相关人补缴相应费用后，可办理相关证件以及房屋权属证，即合同所涉房屋可在市场流通，故该合同应认定为合法有效。关于原告裴新根、王向阳、裴学成认为其委托了原告裴海涛、吴富根代其签订合同的意见，但其未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，因此，可确认系原告裴海涛、吴富根与三被告发生案涉房屋订购合同关系。关于被告方认为当时售价过低、妻子不知情，故合同无效的意见，原审法院认为，价款是原、被告双方签订合同时自愿约定的，被告方并未举证存在法定无效的情形，故售价是否过低并不影响本案的定性。至于被告方妻子是否知情，原审法院认为，案涉房屋开发人系三被告，对外由该三人签订合同、处理建房和售房等事宜合理合法，且签订合同至本案起诉时，三被告的妻子均未提出异议，原告有理由相信三被告有权处理相关房屋买卖事宜，故对被告方以上辩称意见，不予采纳，可确认案涉房屋吉水县翰文苑小区B2栋2单元第一、二层店面（约600平方米）归原告裴海涛、吴富根所有。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决：一、确认吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层店面（约600平方米）归原告裴海涛、吴富根所有；二、驳回原告裴学成、王向阳、裴新根的诉讼请求。案件受理费17526元，由五原告负担8763元，由三被告负担8763元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人裴学成、王向阳、裴新根向本院提交吴富根妻子裴海燕与谢长红的通话录音，证明裴学成等三上诉人曾经委托被上诉人裴海涛、吴富根与谢长红等人签订店面订购协议。因裴海燕未出庭作证，无法核实该录音材料的真实性，本院对该通话录音不予采信。被上诉人裴海涛自认因五人系兄弟姐妹关系，当初裴新根、王向阳、裴学成共同委托其与吴富根和曾昭林等三上诉人签订《店面订购协议》，其与裴新根作为一户，与裴学成、王向阳、吴富根共同共有，因此在订购合同中约定的是分肆户，因五人系兄弟姐妹，故没有签订书面协议，但五人已将各自应支付的款项支付完毕。本院查明的事实与一审法院查明的其他事实一致。
本院认为：曾昭林等三上诉人上诉称，原审法院审判程序违法。由原审法院依职权调取的吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字（2014）730号文件，没有交由经过曾昭林等三上诉人质证；本案于2015年7月28日立案，至2016年4月28日作出一审判决系超审限。本院认为，2016年4月6日，原审法院组织双方当事人对其依职权调取的吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字（2014）730号文件进行质证，虽然曾昭林等三上诉人没有在该质证笔录中签字，但是原审法院合议庭成员均在该质证笔录中签字证明“曾昭林、施明亮发表完质证意见后离开，并表示下午来签字，但其未依约过来签字。被告方律师讷建宏表示其人在沈阳，以曾昭林、施明亮意见为准。”表明曾昭林等上诉人曾经参加过原审法院组织的质证过程，只是拒绝在笔录中签字，因此，曾昭林等三人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院以本案疑难复杂为由依法申请延长审限五个月，并得到批准，因此，曾昭林等三人上诉称本案超审限的上诉理由亦不成立，本院不予支持。曾昭林等三人上诉又称，一审法院认定事实错误。上诉人谢长红没有取得涉案房屋项下的土地使用权证；被上诉人裴海涛、吴富根与曾昭林等三上诉人签订的《店面订购合同》时明知涉案房屋是违法建筑，且曾昭林等三上诉人的妻子没有在该合同中签字，该三人的妻子也没有书面同意曾昭林等三人将涉案房屋卖给被上诉人裴海涛、吴富根；被上诉人裴海涛、吴富根将涉案房屋转让给裴学成等三上诉人；本案应适用情势变更原则，曾昭林等三上诉人并没有表示签订合同时售价太低，也不是不配合办证，而是现在办证费用较2009年时高出六十余万元，曾昭林等三上诉人要求与裴海涛等人分担费用。本院认为，虽然曾昭林等三上诉人以不具备商品房开发资质的个人身份与吴富根、裴海涛签订《店面订购合同》，曾昭林等三上诉人也未取得涉案店面项下的土地使用权证，但是，在裴学成等三人与被上诉人吴富根、裴海涛向一审法院起诉时，吉水县人民政府已经对当地违规用地违法建筑等进行了清理，即相关人补缴相应费用后，可办理相关证件以及房屋权属证，而且，该店面楼上的部分商品楼依据吉水县出台的文件补缴费用后，已经取得房屋所有权证。因此，在相关政策出台且涉案店面已交付多年的情况下，双方签订的《店面订购合同》应属合法有效，曾昭林等三被上诉人不能以其没有取得土地使用权证、涉案店面属违法建筑为由主张合同无效。退一步讲，即使如曾昭林等三上诉人所称本案合同为无效合同，其基于无效合同给对方造成了损失，亦应以交易房屋现价值为基础对对方依法作出相应赔偿。裴海涛、吴富根与曾昭林等三上诉人签订《店面订购合同》时，该店面尚未施工，曾昭林等三上诉人实际上是用裴海涛等人缴纳的房款进行施工建设，该店面尚未成为独立财产，不能视为曾昭林等三上诉人的财产，更不能视为其与妻子的夫妻共同财产，另外，签订合同时施明亮尚未结婚。况且，涉案店面于2009年已交付给被上诉人裴海涛、吴富根使用至今，曾昭林等三上诉人的妻子一直未主张其权利，因此，曾昭林等三人以签订合同时没有妻子签字、也未取得妻子书面同意为由主张合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。曾昭林等三上诉人认为被上诉人裴海涛、吴富根将涉案房屋转让给裴学成等三上诉人，未举证证明，该上诉理由缺乏证据支持，本院不予支持。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同的原则。情势变更原则的成立条件首先是合同有效成立，若曾昭林等三人主张合同无效，则不能适用情势变更原则，而且情势变更原则适用条件较严格，只有在法律明确规定下才能适用，因此曾昭林等三上诉人认为本案应适用情势变更原则的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。曾昭林等三上诉人上诉还称原审判决采信的证据系违法证据。一审法院依职权调取的吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字（2014）730号文件，该文件中的规定与《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国物权法》等法律相违背，该文件不应当采信。本院认为，该文件的出台是为了集中清理该地违规用地违法建筑、为了保障购房者的交易安全和维护社会稳定，而且该文件明确规定应当补缴相关费用，该文件规定亦未违反法律强制性规定，因此，出于保障社会稳定以及交易安全之考虑，原审法院采信该文件并无不当。曾昭林等三上诉人的该上诉请求不能成立，本院不予支持。曾昭林等三上诉人上诉还请求撤销（2015）吉民初字第1229号民事裁定。曾昭林等三上诉人在一审庭审中提出反诉，请求确认其与吴富根、裴海涛签订的《店面订购合同》无效。江西省吉水县人民法院以该请求系对原审原告诉请的反驳，不能构成反诉为由作出（2015）吉民初字第1229号民事裁定驳回了曾昭林等三上诉人的反诉。本院认为，裴新根等五人起诉要求确认涉案店面系五人所有，因此，《店面订购合同》是否有效是本案的争议焦点，曾昭林等三上诉人主张该合同无效可作为抗辩，无需成立单独的反诉，因此，原审法院裁定驳回曾昭林等三上诉人的反诉并无不当，曾昭林等三上诉人的该上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
裴新根等三人上诉称，其与裴海涛、吴富根系兄弟姐妹关系，为了购买便利，裴学成等三上诉人委托被上诉人裴海涛、吴富根与曾昭林、施明亮、谢长红签订涉案店面订购协议，且店面订购合同第三条第五款明确约定“分肆户办理店面产权证”也可以进一步明确曾昭林、施明亮、谢长红对于委托签订合同一事是知晓的，三上诉人也是实际的购房者，是本案适格的主体。本院认为，在二审中，被上诉人裴海涛亦自认其与裴新根作为一户与其他三户共计四户共同向曾昭林等三上诉人购买店面，且2009年房屋交付后，五人在店面中共同经营。本院认为，被上诉人裴海涛的自认构成对其民事权利的处分，因此，裴新根等三人的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，处理欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉水县人民法院（2015）吉民初字第1229号民事判决；
二、确认吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层店面（约600平方米）归上诉人裴学成、上诉人王向阳、上诉人裴新根、被上诉人裴海涛、被上诉人吴富根所有。
一审案件受理费17526元、二审案件受理费35052元，共计52578元，由上诉人曾昭林、施明亮、谢长红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二○二○一六年九月二十六日
书 记 员 王 拯