安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0603民初4561号原告：淮北凌云电力实业总公司,住所地安徽省淮北市相山区淮海中路22号。法定代表人：蔡全平，职务总经理。委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。被告：淮北淮矿商贸有限责任公司,住所地安徽省淮北市经济开发区龙湖工业园。法定代表人：姚博，职务经理。委托诉讼代理人：姚道庆，男，1956年10月6日出生，汉族，淮北淮矿商贸有限责任公司职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：ＸＸ宇，安徽北方之光律师事务所律师。原告淮北凌云电力实业总公司（简称凌云公司）与被告淮北淮矿商贸有限责任公司（淮矿商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告凌云公司的委托诉讼代理人李国庆、被告淮矿商贸公司的委托诉讼代理人ＸＸ宇、姚道庆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2017年5月5日裁定转为普通程序，于2017年9月15日第二次公开开庭进行了审理。原告凌云公司的委托诉讼代理人窦宝峰、被告淮矿商贸公司的委托诉讼代理人ＸＸ宇、姚道庆到庭参加诉讼。审理中，因案情需要变更了审理期限。本案现已审理终结。凌云公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判令淮矿商贸公司立刻腾退出属于凌云公司所有的位于淮北市淮海中路22号办公楼地下室及一、二、三层东部的房屋；2.判令淮矿商贸公司向凌云公司支付拖欠合同期内的房租费3345863元及超出合同期限实际占用期间的房租费46995元（按照合同期内的租金标准1205元/天暂计算至起诉之日，此后的房租费计算至淮矿商贸公司全部腾退出凌云公司的房屋之日止）；3、判令淮矿商贸公司向凌云公司支付逾期支付租金的违约金12993元（每天按照月租金的5‰暂计算至起诉之日止）；4.判令淮矿商贸公司将破坏租赁房屋结构处恢复原状；5.本案诉讼费用由淮矿商贸公司承担。事实和理由：2013年6月1日，凌云公司与淮矿商贸公司就位于淮北市相山区淮海中路22号办公楼地下室及一、二、三层东部房屋（面积约为1900平方米）的租赁事宜，签订了《资产租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年6月1日至2016年8月31日，每年租金为44万元，淮矿商贸公司需提前支付下年租金。淮矿商贸公司到2015年8月应当缴纳下一年度租赁费时，开始拖欠租赁费。2016年2月5日、3月23日、7月29日，分别给付租赁费50000元、5137元、50000元，实际欠付2015年8月至2016年8月的租赁费334863元，根据《资产租赁合同》约定，凌云公司有权向淮矿商贸公司主张逾期付款违约金。另外，淮矿商贸公司擅自将租赁房屋一楼东部转租给养生堂大药房。2016年9月23日，淮矿商贸公司未经凌云公司允许，擅自破坏一楼台阶，直接损坏房屋结构，凌云公司要求其恢复，但遭到拒绝。其行为违反了双方签订的合同，为维护权益，特诉至法院。淮矿商贸公司在庭审时辩称，自我公司正式营业开始，由于凌云公司未按约定正常供汽，严重影响我们的生产经营，导致�营严重亏损，每年损失达60余万元，在凌云公司违约停汽在先的情况下，我公司有权暂不支付房屋租金；凌云公司主张我公司破坏租赁房屋结构要求恢复原状的诉请无事实依据；我方一直与凌云公司协商续租房租及租金的事，凌云公司一直迟迟未答复；我方曾书面告知凌云公司，要求其对供汽问题进行维修，也未给予答复，在凌云公司未尽到出租人职责的情况下，我方才对房屋进行改造；去年停电整修的时候，有线路不安全，凌云公司一直停止供电、供汽到现在，我们要求降低房租，他们也一直未给答复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。双方当事人均对对方提交的证据的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月，�云公司与淮矿商贸公司签订资产租赁合同书一份，约定凌云公司将其所属的位于本市淮海中路22号办公楼地下室及一、二、三层东部房屋，约1900平方米，出租于淮矿商贸公司作为规定项目经营使用；租金每年44万元，第一年于合同签订后3日内，一次性交清，以后每年租期开始前一个月一次性付清44万元；租期三年，自2013年6月1日至2016年8月31日，其中2013年6月1日至2013年8月31日为装修期；合同期满后，如果淮矿商贸公司在三年租期内无任何违约行为，应提前三个月向凌云公司提出书面申请，经同意后，可按照本合同条款，由淮矿商贸公司续租两年；未经凌云公司书面同意，淮矿商贸公司不得将该租赁物转租、转让、转借、联营、抵押等，否则凌云公司有权终止合同并没收押金；租赁期内，淮矿商贸公司对租赁物进行装修或增加水电、消防等设施，须征得凌云公司同意�经政府有关部门批准；淮矿商贸公司如逾期支付租金，每逾期一天需按月租金的5‰支付滞纳金，欠交租金超过7天，视同违约，凌云公司有权采取措施直至收回该租赁物，并由淮矿商贸公司承担一切违约责任。合同生效后，凌云公司依约交付了出租房屋，淮矿商贸公司亦交纳了相应的租金。淮矿商贸公司承租后，继续用作经营洗浴场所，并有偿利用凌云公司原有的汽源。但2013年下半年后就不能正常供汽直至停止供汽，后淮矿商贸公司通过购买锅炉、煤、水维持供热源。2014年下半年，因上述原因，双方就承租问题发生争议。因淮矿商贸公司未按时支付租金，凌云公司分别于2016年1月26日、2016年6月7日、2016年6月16日向淮矿商贸公司发出催费通知单，淮矿商贸公司于2016年6月24日承诺于7月15日向凌云公司支付房租5万元。此后，凌云公司又分别于2016年9月5日、2016年9月7日、2016年9月26日向淮矿商贸公司发出催缴拖欠房租、停水停电、将房屋台阶恢复原状的通知。淮矿商贸公司分别于2014年10月28日、2015年5月16日、2016年6月18日、2016年7月30日、2016年8月8日、2016年9月24日、2017年6月15日向凌云公司发出关于调整降低租用金的报告、关于要求调整房屋租金和承租年限的报告、关于迟交房屋租金的说明、关于要求调整房屋租金和承租年限的报告、关于退租部分房产的报告、关于维修的工作联系函、关于继续租赁有关资产的报告。淮矿商贸公司分别于2016年2月5日、2016年3月13日、2016年7月29日给付房租5万元、5137元、5万元，实际欠付2015年8月至2016年8月的租金334863元。此后未再支付租金。凌云公司分别于2016年8月3日、2016年8月23日对关于要求调整房屋租金和承租年限的报告、关于退租部分房产的报告进行回复，对于淮矿商贸公司提出的减免房租不予同意�并要求淮矿商贸公司将所欠房租交清，否则将采取停水、停电、停汽的措施。租赁期限至2016年8月31日到期，淮矿商贸公司在没有获得同意续租的情况下，淮矿商贸公司在2016年8、9月份开始对租赁房屋地下室部分进行维修改造，并为了进料方便，把地下室内墙南部、靠近房屋外部台阶的一部分打通。2016年9月份凌云公司对经营场所进行断水断电，淮矿商贸公司停止施工至今。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。淮矿商贸公司与凌云公司双方签订的租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应遵照履行。淮矿商贸公司在租赁期间，没有按约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因双方签订的租赁合同已经到期，凌云公司亦没有同意其续租，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。淮矿商贸公司在合同即将到期时，未经凌云公司同意即对洗浴场所进行维修改造，并将地下室墙壁部分与外部打通，毁坏了房屋的结构，违反了合同约定。故凌云公司请求淮矿商贸公司腾退租赁的房屋并将破坏的房屋结构恢复原状，有事实和法律依据，应予支持。关于租金问题。由于租赁的房屋主要用于洗浴场所，淮矿商贸公司拖欠租金的原因系凌云公司停止提供汽源，虽然提供汽源双方没有书面约定，但该房屋在租赁前就是洗浴场所，租赁后继续用作洗浴场所，汽源是租赁房屋原已具备的条件，也是凌云公司本身具备的便利条件，停汽对淮矿商贸公司的经营成本及经营状况存在影响，并降低了其租赁房屋的使用收益。淮矿商贸公�在停汽后向凌云公司提出了调整降低租金的请求，具有合理性，虽然凌云公司未予同意，但根据公平、诚信的原则，凌云公司应当给予适当的降低租金。淮矿商贸公司虽然向凌云公司多次提出调整租金及延长租期的事宜，但未获同意，合同约定，发生争议协商不成的应当提起诉讼，淮矿商贸公司在协商不成的情况下没有主动提起诉讼，而是采取拖欠租金的方式，显然不妥，其应当支付拖欠的租金及合同到期后占用期间的费用。但凌云公司停汽行为对淮矿商贸公司拖欠租金也负有一定的责任。综合考虑，在合同期内，淮矿商贸公司已经支付了部分租金，对已经支付的部分，不予调整。对尚欠的租金，酌定调整为284634元（334863元×85%）。对超出部分的请求，不予支持。对合同到期后的租金，因凌云公司没有同意淮矿商贸公司续租，对实际占用期间的房租费，凌云公司请求按合同期内租金标准每天1205元计算至淮矿商贸公司腾退出租赁房屋之日，该标准明显过高，加之同时期房屋租赁市场租金普遍下调，凌云公司在合同到期后又采取了停水、停电的行为，也存在一定过错。参照合同期内的标准，酌定为每天733元（44万元×60%÷360天）。对超出部分的请求，不予支持。关于违约金问题。双方合同约定，次年以后租期开始前一个月应一次性支付下年租金，如逾期支付租金，每逾期一天需按月租金的5‰支付滞纳金，欠交租金超过7天，视同违约，并承担违约责任。双方合同关于滞纳金的约定，因滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，滞纳金是行政管理中的一种行政责任形式，滞纳金在民法中没有法律根据。因双方合同中既约定了滞纳金又约定了违约责任，现凌云公司请求按照滞纳金的标准支付违约金，因该项请求，无法律依据，故不予支持。由于双方对违约金的计算标准没有约定，其因违约造成的损失应按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率计息为标准，以284634元为基数，从2015年9月8日起，计算违约金至该租金支付完毕时止。淮矿商贸公司辩称凌云公司未正常供汽直至停汽影响其生产经营的事实，予以采信。但其不支付房屋租金及没有破坏租赁房屋结构的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告淮北淮矿商贸有限责任公司在本判决生效后20日内腾退出属于原告淮北凌云电力实业总公司所有的位于淮北市淮海中路22号办公楼地下室及一、二、三层东部的房屋，并将毁坏的租赁房屋结构处恢�原状；二、被告淮北淮矿商贸有限责任公司于本判决生效后10日内向原告淮北凌云电力实业总公司支付拖欠合同期内的房租费284634元，并从2015年9月8日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率标准向原告淮北凌云电力实业总公司支付逾期支付租金的违约金至其付清款之日止；三、被告淮北淮矿商贸有限责任公司于本判决生效后10日内按照每天733元标准，从2016年9月1日起向原告淮北凌云电力实业总公司支付占用期间的房租费至其全部腾退出占用房屋之日止）；四、驳回原告淮北凌云电力实业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7223元，由原告淮北凌云电力实业总公司承担2167元，被告淮北淮矿商贸有限责任公司承担5056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁 敏人民陪审员  梁永祥人民陪审员  陈桂荣二〇一八年五月八日书 记 员  戴 停附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。