福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终1224号
上诉人（原审原告）：林天驹，男，1990年11月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码：91350300717331712X。
法定代表人：朱建荣，董事长。
委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。
上诉人林天驹因与被上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称“建德公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2017)闽0304民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人林天驹的委托诉讼代理人刘国田、被上诉人建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林天驹上诉请求：撤销一审判决，依法改判建德公司向林天驹支付逾期交房违约金（以购房款1948699元为基数，按日万分之五，自2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止），并判令本案一审、二审诉讼费用由建德公司承担。事实和理由：1.在《商品房买卖合同》中，双方对逾期付款及逾期交房的违约责任均明确约定按照已付款的日万分之五计算。该约定标准没有超过《福建省房屋消费者权益保护条例》规定的法定标准，故在建德公司未提供证据证明该违约金计算标准过分高于损失的情况下，本案判决应当优先适用该约定。而且，该合同文本系由建德公司提供，系没有与购房者协商的格式合同。现建德公司自身违约，其主张违约金过高，理由不能成立。一审判决将违约金调整为按已付款的日万分之一计算，属于适用法律错误。2.《商品房买卖合同》并没有对违约金最高限额进行约定，一审判决增设违约金最高限额，没有事实依据。3.现在商品房已逾期交房超过一年，建德公司至今却仍没有交房的迹象，而林天驹的损失在不断扩大。一审在不能确定具体交房时间的情况下，既调整违约金，又增设违约金最高限额，刻意保护建德公司，将导致建德公司持续恶意违约，也导致林天驹的损失无法填平。因此，一审判决增设违约金最高限额，没有事实依据，也有失公平，系适用法律错误。
建德公司辩称：1.当事人主张约定的违约金计算标准过高，请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，综合合同履行、预期利益等情况，根据公平原则予以适当调整。因此，一审判决依法调整违约金计算标准符合法律规定和司法实践。2.林天驹并未产生任何实际损失，其主张依据《福建省房屋消费者权益保护条例》由建德公司按照合同约定的标准支付违约金，是错误的。该条例是下位法，《中华人民共和国合同法》是上位法。根据上位法优先原则，本案应该适用《中华人民共和国合同法》。3.违约金总额应当不超过实际损失的百分之三十。林天驹即使存在损失，也只有逾期交房期间的租金损失。按照每个月一千块的租金，一审判决以已付款日万分之一计算的违约金也足以弥补林天驹的损失。4.林天驹并未要求解除合同，所以其主张的购房款利息损失并不存在，其无权要求建德公司赔偿购房款利息。5.林天驹主张的融资抵押等损失也并未实际发生，不应予以认定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
林天驹向一审法院起诉请求：1.莆田市建德房地产开发有限公司向林天驹支付逾期交房违约金（以购房款1948699元为基数，按日万分之伍，自2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止）；2.由莆田市建德房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区海办镇海居委会的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2007)第C36474号、莆国用（2007）第C36475号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区B区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号为FJSGXK-0594-LC-2013-00004、JSGXK-0594-LC-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第74号。2013年11月7日，建德公司与林天驹签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-L201306438）,约定林天驹以总价款1948699元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第9幢21层2109号商品房一套（建筑面积为183.31㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：2013年11月7日前支付首付款588699元，余款1360000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付林天驹使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，建德公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且建德公司在发生之日起30日内书面告知林天驹的……。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，建德公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付林天驹使用……逾期超过90日后，林天驹有权解除合同……林天驹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建德公司按日向林天驹支付已付款万分之伍的违约金。订该合同后，建德公司于2013年11月20日向林天驹出具金额为588699元的购房款发票一份。2015年2月12日，林天驹、建德公司与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订编号为[闽]字[莆田]行[城厢]支行[2015]年[建德032]号的《个人购房借款/担保合同》一份：约定林天驹通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1360000元。在庭审过程中，建德公司自认林天驹已向其付清该房屋全部购房款。该房屋已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。因建德公司至今未将房屋交付给林天驹，致讼。
一审法院认为：林天驹与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林天驹已支付了全部购房款，而建德公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。建德公司辩称，建设施工期间因下雨及台风天气造成无法施工而构成不可抗力，但其提供的证据无法证实此类天气构成不可抗力，且其在庭审中自认在此情形下均未向林天驹书面通知，故其抗辩理由与合同约定的延期交房条件不相符，一审法院不予采纳。《商品房买卖合同》约定按已付购房款的日万分之五计算的逾期交房违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，故一审法院根据建德公司的申请酌情将该项违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即1948699元×30%=584609.7元。建德公司应自最后交付期限2016年12月31日的第二天，即2017年1月1日起至实际交付房屋之日止按已付购房款1948699元的日万分之一向林天驹支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内以1948699元为基数自2017年1月1日起按日0.01%向林天驹支付逾期交付“护城河三期”商住区B区第9幢21层2109号房的违约金至实际交付房屋之日止，违约金最高限额为584609.7元；二、驳回林天驹的其他诉讼请求。案件受理费3067元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，建德公司没有提供新的证据。林天驹提供以下证据：房屋拆迁补偿安置协议书及收款收据，欲证明：在建德公司与拆迁户陈政签订的协议书中，双方约定建德公司按陈政未付款的日万分之四向陈政收取逾期付款违约金。因此，本案合同约定逾期交房违约金按照已付款的日万分之五计算没有过高，是公平合理的。
建德公司质证认为：对证据的真实性由法院依法认定。对证据的证明对象有异议，认为证据与本案无关。1.房屋拆迁补偿安置协议书与商品房预售协议书的性质不同，商品房预售协议书是国家相关部门出具的格式合同，并非是建德公司拟定的，房屋拆迁补偿安置协议书是双方自愿签订的。2.陈政并未对房屋拆迁补偿安置协议书约定的违约条款提出异议，而建德公司根据实际情况对商品房预售合同约定的违约条款提出异议，因此，法院应当依法按照法律规定予以调整。
本院经审查认为：林天驹未提供上述证据的原件核对，真实性无法认定。即使是真实的，该协议书及收款收据也是建德公司与案外人陈政之间的约定，与本案无关。
经审理查明，林天驹、建德公司对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系由林天驹与建德公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林天驹依约支付全部购房款，建德公司也应严格按照合同约定按时交房。建德公司未按时交房，构成违约，故林天驹请求建德公司承担相应的逾期交房违约责任，于法有据，应予支持。对于逾期交房违约责任的违约金计算标准及违约金最高限额问题，虽然双方在合同中约定违约金标准按照林天驹已付款的日万分之五计算，但综合考虑本市的租金水平及林天驹也没有充分举证证实实际损失情况，一审根据建德公司的申请及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整违约金标准按照林天驹已付款的日万分之一计算，并限制违约金最高限额为总购房款的30%，并无不当，应予维持。林天驹主张建德公司应按合同约定支付违约金，并取消违约金最高限额，有违公平原则的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，林天驹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2453.6元，由林天驹负担。
本判决为终审判决。
审判长 林美双
审判员 陈利强
审判员 彭赵龙
二〇一八年六月八日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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