四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初243号原告:佘小英,女,汉族,1976年7月6日出生,住三台县。特别授权委托诉讼代理人：黄诚，遂宁市安居区三家法律服务所法律工作者。被告：遂宁健坤电子产品市场管理有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港内。法定代表人：黄伟生，公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：刘强，四川蜀中律师事务所律师。原告佘小英诉遂宁健坤电子产品市场管理有限公司（以下简称健坤电子市场管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告佘小英的特别授权委托诉讼代理人黄诚，被告健坤电子市场管理公司的特别授权委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告返还其所收取原告的合同押金10000元,承担违约责任支付原告违约金20000元，支付原告应获得的经营补贴4998元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月24日，原、被告双方签订书面的房屋租赁合同，由原告承租被告开发的”健坤城百货广场A区”首二层D-15房屋，原告从事服装经营。租赁期限为23个月，自2014年10月1日至2016年8月30日。原告在租赁期间免租赁费。合同签订时，被告收取原告履约保证金10000元。原告在经营期间，被告按月发放创业扶持基金833元/月/户。然而在原告正常经营期间，被告不但无故拖延应发放给原告的创业扶持基金，还冠冕堂皇贴出公告和通知，找出各种理由来搪塞原告，不但侵犯原告的经营自主权，有背于双方的约定，更有背于被告之前公开的宣传承诺。致使原告认为与被告无法再继续合作下去。2015年8月，原告单方终止与被告之间的合同关系，要求被告退还合同押金，并支付6个月的创业扶持基金4998元。然而被告无故拖延至今，仍不给原告结算和退还合同押金，使原告的合法权益受到侵犯，故原告起诉来院。被告健坤电子市场管理公司辩称，1、原、被告签订的租赁合同经营期限届满，无需向法院要求解除合同。2、原告在诉状中已明确其在2015年8月单方解除了与被告之间的合同关系，属于原告单方解除合同，系原告违约。根据双方签订的租赁合同第27.3及27.8条之规定，被告有权将履约保证金作为原告应当承担的违约金，故不予退还。3、被告不存在违约行为，无需赔偿或补偿任何损失，原告要求被告支付20000元违约金没有依据；4、经营补贴需要满足发放条件，原告不符合发放标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月24日，原、被告签订《健坤城百货广场A区租赁合同》，合同约定：被告健坤电子市场管理公司将位于遂宁健坤城”健坤国际百货广场A区”项目首二层D-15房屋出租给原告使用，经营用途为服装，租赁期限为23个月（自2014年10月1日至2016年8月30日）。为扶持原告经营，双方约定将租赁期作为原告的免租期，在免租期内，原告无需向被告缴纳租金。在合同签署当日，原告应当向被告支付10000元作为履约保证金，经营期限届满，原告无违约违法事项，被告将履约保证金无息退还给原告。同时，该合同约定原告应当遵守被告制定的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店。未经被告许可或依据本合同约定，原告不得擅自停止经营或超范围经营。同时，该合同附件二载明了健坤国际百货广场A区优惠政策，具体内容如下：为扶持经营，被告在原告满足并达到相应发放补贴条件时，按833元/月持续发放二年补贴费用，若原告在当季有违规现象或停业，则当季的补贴费用不予发放。补贴时间自原告按照百货广场整体开业时间准时开业的当天开始计算，由被告按季度发放。租赁商户需满足以下条件方可享受优惠政策：在被告规定的时间内完成装修、准时开业、按市场运营时间正常经营、陈列商品丰满、按季节出样货品。补贴费用发放流程：被告根据以上租赁性质的发放条件进行各个阶段的记录和把关，根据商户的实际经营情况按季考核……按相应的管理规定及发放时间申报审批此费用。合同签订的当日，原告向被告支付了合同项下的履约保证金10000元，被告向原告出具收据确认收到上述款项。合同签订后，原告于2014年10月1日进场经营，被告通过巡店查看、日常监督等方式，对原告的实际经营情况进行考核后，按季向原告发放了3个月经营补贴（833元/月）。后因部分商户（包括原告）不满足经营补贴发放条件，被告于2015年7月24日、7月26日向各商户发出通知及《律师函》，书面告知不配合经营的商家，店铺存在挂放秋冬款且商品陈列严重稀小、放置空盒、摆放本人服饰充做商品等各种不合规的现象，需取消部分商家第二季度的补贴，并要求尽快规范调整店铺货品，以免影响第三季度补贴发放。部分商家因未领取到第一、二季度的经营补贴，对此不满，组织人员到被告处进行吵闹、围堵公司员工，严重扰乱被告正常经营秩序。此后，因被告未向原告发放2015年1—6月的经营补贴，双方发生争议，原告于2015年8月单方终止租赁合同，关闭店铺不再经营。本院认为，原、被告签订的《健坤城百货广场A区租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行。原告自认在2015年8月已单方解除合同，且在起诉前，双方约定的租赁期限已经届满，故双方的租赁合同已终止，无需另行主张解除。本案的争议焦点为：一、被告未向原告发放2015年1—6月的经营补贴是否构成违约？是否构成原告单方解除租赁合同的条件？二、原告单方解除租赁合同是否构成违约？被告是否可以据此不予退还原告交付的履约保证金？一、从房屋租赁合同的性质看，被告作为出租人，其主要义务系将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。从双方约定的权利义务以及违约责任来看，被告并非负有发放经营补贴的义务，而经营补贴作为合同附件，系被告为带动商城的整体运营而制定的优惠政策，该补贴的发放流程系被告根据商户的经营情况进行把关、考核，租赁商户需要满足相应的条件，达到补贴费用发放标准方可享受。从本案查明的事实来看，原告于2014年10月1日进场经营，被告通过巡店查看、日常监督等方式，对原告的实际经营情况进行考核，按季向原告发放了3个月经营补贴（833元/月）。之后，因原告未按要求陈列、调整店铺货品，经被告提出后未及时整改，不符合发放经营补的条件，故被告未发放经营补贴不构成违约，也不构成原告单方解除租赁合同的条件。故对于原告要求被告支付其应获得的经营补贴4998元（两个季度）的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告未提供充分的证据证明被告擅自变更合同，侵犯其自主经营权，存在违约行为，故对于原告要求被告支付20000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、依据双方所签订的租赁合同第六条的约定，履约保证金的退还条件为承租人经营期限届满且无违约事项。本案中，原告在不具备单方解除权的情况下，在经营期限届满前，自行终止租赁合同，违反合同约定擅自停止经营，已构成违约。因双方当事人并未在合同中明确约定履约保证金的性质。但依据第六条约定的内容来看，该履约保证金实为双方约定在一方违约的情形下，应向另一方支付一定数额的金钱作为全面履行合同义务的担保。故本案中双方约定的履约保证金应认定为违约金性质，被告健坤电子市场管理公司主张不予退还履约保证金，实质系要求原告承担合同的违约责任。被告健坤电子市场管理公司在将租赁房屋交付原告经营后，除约定由原告支付履约保证金外，未向其收取其他费用。本案中，承租人在免租期内免费使用租赁物进行经营的条件是应当接受出租人对商业广场的统一管理，出租人牺牲其收取租金、对符合条件的商户发放经营补贴的对价是承租人应按照其统一设定的经营模式、管理方式进行经营，从而吸收商业人气并带动商城的整体运营。原告作为承租人及商城的经营者，有义务按照被告统一设定的经营模式、管理方式进行经营。而原告在没有足够证据证明其达到经营要求的前提下，以被告未向其发放经营补贴为由，关闭店铺，单方解除租赁合同。原告的违约行为势必会给目前正常经营的其他商户带来负面影响，同时也破坏了商城的整体经营氛围，故原告应当按照合同约定承担违约责任。虽然双方未对违约金的具体数额作出明确约定，但结合原告的违约程度较重，被告的损失范围较大等综合因素，被告不予退还原告交付的履约保证金。故对于原告主张被告健坤电子市场管理公司退还履约保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十七条规定，判决如下：驳回原告佘小英的诉讼请求。本案受理费人民币680元，由原告佘小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  邓 敏审 判 员  王 飞人民陪审员  唐济生二〇一七年七月七日书 记 员  徐千惠