黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆商终字第113号
上诉人（原审被告）肇州县机动车驾驶员培训学校，住所地黑龙江省大庆市肇州县肇州镇爱国街东门外路北。组织机构代码：72896720-6。
法定代表人姜淑清，该学校董事长。
委托代理人于德勇，男，汉族，1954年6月6日出生，肇州县政府退休干部。
被上诉人（原审原告）肇州县职业教育中心学校，住所地黑龙江省肇州县肇州镇东门外路南。组织机构代码：41419796-6。
法定代表人李士会，该学校校长。
委托代理人闫晓峰，黑龙江司洋律师事务所律师。
上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校因与被上诉人肇州县职业教育中心学校确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2014）州商初字第24号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月12日受理案件后，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭审理了本案，上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校委托代理人于德勇、被上诉人肇州县职业教育中心学校法定代表人李士会及委托代理人闫晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告肇州县职业教育中心学校坐落的土地归肇州县五七大学所有，属于国有划拨土地。2010年5月22日，原告肇州县职业教育中心学校与被告签订了《租赁合同》，原告将肇州县五七大学土地上的两栋大棚、菜窑及周边空地的使用权出租给被告，出租期限为35年，年租金为6000元。另外，2010年8月被告替原告偿还欠王平的7000元饭费后，原、被告共同使用原告的食堂，双方未约定由被告承担使用费。2011年5月原告又建立食堂，不再在原食堂就餐，原食堂由被告单独使用，被告在使用原告食堂期间一直未给付使用费、水费、取暖费。故原告诉至法院，请求人民法院确认原告与被告于2010年5月22日签订的《合同书》无效。二、请求人民法院判决被告立即向原告返还肇州县职业教育中心学校院内南侧两栋大棚、菜窑及周边空地的使用权。三、请求人民法院判决被告立即向原告返还原告所有的食堂的使用权，并给付2010年8月至2014年3月份的房屋使用费88000元，水费8800元，取暖费74750元，合计171550元。四、判令被告承担本案的诉讼费用。
原审认为，原告肇州县职业教育中心学校将既无所有权又无处分权的土地，未经所有权人肇州县五七大学或其主管部门同意，擅自出租给被告肇州县机动车驾驶员培训学校，事后也未经肇州县五七大学或其主管部门追认，故2010年5月22日原告肇州县职业教育中心学校与被告肇州县机动车驾驶员培训学校签订的《租赁合同》无效。被告应立即向原告肇州县职业教育中心学校返还原告院内南侧两栋大棚、菜窑及周边空地的使用权。在诉讼过程中，被告已将原告食堂归还给原告、原告请求被告给付房屋使用费88000元，由于双方无约定，不予支持。原告请求被告给付水费8800元，由于原告无证据证实被告拖欠其水费，故不予支持。原告请求被告给付取暖费74750元，未超出肇州县供热收费标准，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、原告肇州县职业教育中心学校与被告肇州县机动车驾驶员培训学校于20l0年5月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告肇州县机动车驾驶员培训学校于本判决本生效后立即向原告肇州县职业教育中心学校返还原告院内南侧两栋大栅、菜窖及周边空地的使用权；三、被告肇州县机动车驾驶员培训学校于本判决生效后立即给付原告肇州县职业教育中心学校2010至2014年度取暖费74750元。案件受理费1669元，由被告肇州县机动车驾驶员培训学校承担。
上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校上诉称，一、被上诉人与上诉人签署的租赁合同不涉及无处分权问题。2007年末，肇州县里决定将包括肇州县技工学校、肇州县农业技术高级中学在内的七所学校进行整合，组建被上诉人（肇州县机构编制委员会以州编字（2008）8号文件核定了人员编制）。从被上诉人一审所举的证据二即地籍调查表来看，被上诉人（肇州县五七大学是被上诉人的前身）是本案争议的土地使用权人。2010年5月22日，被上诉人与上诉人签署了租赁合同。基于前述事实，被上诉人作为本案争议的土地使用权人，其有权与上诉人签署租赁合同。因此，被上诉人与上诉人签署的租赁合同不涉及无处分权问题。二、从法律规定看，即使被上诉人没有处分权，也不影响租赁合同效力，一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，结合最高人民法院民二庭编著的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定对租赁合同也是适用的。据此，即使被上诉人没有处分权，也不影响租赁合同效力，一审法院援引《中华人民共和国合同法》第五十一条确认合同效力属适用法律错误。三、从司法实践看，被上诉人与上诉人签署的租赁合同合法有效。四、一审法院判决上诉人向被上诉人支付2010至2014年度取暖费74750元不符合规定。首先，当时确实双方口头约定由被上诉人免费提供食堂房屋并承担取暖费，基于此，被上诉人在租赁合同签订后从未主张过取暖费。其次，被上诉人关于取暖费的主张与本案“确认合同无效”不是同一法律关系，被上诉人关于取暖费的主张不能在本案中解决。第三，关于取暖费的负担，被上诉人与上诉人没有书面约定，依《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定，应有被上诉人负担取暖费。再有，假设上诉人应向被上诉人支付取暖费，因被上诉人从未向上诉人主张过取暖费，被上诉人向上诉人主张取暖费已过诉讼时效期间，人民法院不应予以保护。综上，一审法院的判决不符合事实，适用法律错误，故上诉人请求二审法院：一、撤销肇州县人民法院（2014）州商初字第24号民事判决，确认双方签订的租赁合同有效，驳回被上诉人要求上诉人给付2010年至2014年度取暖费74750元的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人肇州县职业教育中心学校答辩称，被上诉人所有的土地属于国家划拨的土地，用于教育培训等公共事业用，并非用于经营，被上诉人将房屋和场地出租给上诉人用于开办驾校（用于商业经营），严重违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定；同时被上诉人和上诉人的出租和承租行为，改变了划拨土地的用途，违反了《土地管理法》第四条第四款的规定（使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地），且上述法律的强制性规定均属于效力性强制规定。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。在本案中，如果出租合同继续有效履行，显然是损害了国家的利益和社会公共利益，因此，依据《合同法》、《合同法解释二》的规定，一审法院认定租赁合同无效，是有充分的法律依据的。基于此，上诉人的上诉无事实依据和法律依据，一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，公正的判决依法维护被上诉人的合法权益，也使国家的利益不受损，希望二审法院予以维持。
二审期间，上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校、被上诉人肇州县职业教育中心学校均未向本院提供新证据。
基于原审期间双方举证、质证意见及二审中双方诉辩意见，本院查明的法律事实与原审一致。
本院认为，本案租赁合同争议所涉土地性质为国有划拨土地，国有划拨土地使用权人为肇州县五七大学，划拨土地用途为公共事业教学用。现被上诉人肇州县职业教育中心学校将该土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校，其行为属于无权处分，且该无权处分行为未得到土地使用权人肇州县五七大学的追认，故该租赁合同应属无效。合同无效后，合同双方因该合同取得的财产，应当予以返还。故原审对此认定并无不当，上诉人关于租赁合同有效的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。关于食堂使用问题，双方未形成书面租用合同，也未就相关使用费、水费、取暖费的给付作出约定，被上诉人一审提供的证据不足以认定上诉人拖欠其相关费用，故上诉人关于采暖费的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。
综上，原审判决关于确认合同效力部分认定事实清楚，适用法律正确；关于采暖费部分认定事实清楚，适用法律错误。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省肇州县人民法院（2014）州商初字第24号民事判决第一项“原告肇州县职业教育中心学校与被告肇州县机动车驾驶员培训学校于2010年5月22日签订的《租赁合同》无效”及第二项“被告肇州县机动车驾驶员培训学校于本判决生效后立即向原告肇州县职业教育中心学校返还原告院内南侧两栋大棚、菜窖及周边空地的使用权”。
二、撤销黑龙江省肇州县人民法院（2014）州商初字第24号民事判决第三项“被告肇州县机动车驾驶员培训学校于本判决生效后立即给付原告肇州县职业教育中心学校2010年至2014年度取暖费74750元”。
三、驳回原审原告的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人肇州县机动车驾驶员培训学校负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张 智 源
代理审判员 李 越 峰
代理审判员 张和平六月十二日
书 记 员 李 美 鸥
附法律条文
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都过错的，应各自承担相应的责任。