贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民一终字第392号
上诉人（原审被告）周小娟
被上诉人（原审原告）石红望
上诉人周小娟因与被上诉人石红望房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2015）松民初字第0213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周小娟及其委托代理人冉军伟，被上诉人石红望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月20日，石红望与周小娟签订《房屋租赁合同》。合同约定，石红望将其所有的位于松桃县世昌广场“×××城”第×栋×单元×层（建筑总面积695.93m2）的房屋出租给周小娟经营酒店，租赁期限自2013年4月21日至2028年4月20日止，共计15年；租金为120，000元／年，其他所有税费由周小娟承担，三年为一周期，每一周期按约定增加租金；同时对第一年度、第二年度及以后各年度租金的支付方式和时间、无故拖欠租金责任等进行了约定；另周小娟经营期间所需办理的全部手续由周小娟按政府有关规定申报并承担全部费用，其中，石红望负责为周小娟办理“松桃世昌广场×××城×栋×单元×层、×层、×层房屋的商业消防许可证及其他消防手续并承担相应费用”，且石红望保证在商业消防许可证到位之前，不因消防许可证影响周小娟的正常营业，否则将赔偿周小娟的应有损失；同时石红望保证整层房屋电容量足够周小娟使用，不因电容量影响周小娟的正常营业，否则赔偿周小娟的应有损失；并约定周小娟拖欠租金累计达90天的，石红望可以终止合同，收回房屋使用权，不退租金，周小娟承担全部责任；如石红望在周小娟没有违反合同的情况下解除合同的，视为石红望违约等。自签订合同以来，周小娟于2013年4月20日支付石红望租房订金40，000元，石红望于同日向周小娟出具收条，载明收到周小娟交来的7层、8层租房订金80，000元，第一年度每层还有50，000元未付给石红望。双方对《收条》均无异议，予以认定。2014年1月9日，周小娟为增加电容量支付贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司代办×××城×栋×单元×层、×层、×层房屋的线路改造费共计30，000元。
另查明，双方在签订合同后，石红望已将约定房屋交付周小娟，周小娟实际占有使用后对涉案楼层及与涉案楼层同单元×、×层相关房屋进行了为期约4个月的装修，并开始经营松桃7星快捷酒店，于2014年11月7日由登记机关颁发了营业执照，但至今未取得消防许可证，亦未经过消防检查，且无证据证明在经营期间，因未办理消防许可证而影响其正常营业。双方在签订合同时，石红望明知周小娟租赁其房屋之目的是经营酒店。
2015年2月3日，石红望以周小娟不按约定支付租金为由向松桃苗族自治县人民法院起诉，请求判决：一、解除（终止）双方签订的房屋租赁合同并由周小娟及时返还其承租的房屋；二、由周小娟支付其尚欠的2013年4月21日至2014年4月20日的租金80，000元；三、周小娟支付尚欠的2014年4月21日至2015年1月20日共计三个季度的租金90，000元，并承担违约金49，140元；四、本案诉讼费由周小娟承担。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，石红望与周小娟于2013年4月20日签订《房屋租赁合同》，依法成立租赁合同关系。首先，关于双方签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。在市场经济活动中，合同双方均应本着诚实信用原则，在不违反法律规定的前提下，按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，双方在签订合同时，均明知租赁其房屋系经营酒店之用，酒店系公共聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查，不得投入使用、营业。酒店应当进行消防安全检查，周小娟作为酒店的实际经营者，应当知道无商业消防许可证或者未通过消防安全检查，其经营的酒店不得投入使用、营业，且由实际经营者办理商业消防许可证是行政法律法规中规定的法定义务，但周小娟在与石红望签订合同时，将其经营酒店应办理消防许可证的法定义务通过约定予以免除，同时限制石红望收取租金的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项的规定，合同约定由石红望负责办理消防许可证及其他消防手续，且第一年度剩余租金付款时间为消防许可证批准之日的第三天之约定应属无效约定。同时，石红望作为一个具备完全民事行为能力的自然人，在应当知道其承诺无法实现甚至违反法律强制性规定的情形下，仍予以承诺之行为违反诚实信用原则，双方对上述约定无效的法律后果亦有过错。但该约定的无效不影响关于办理消防许可证所需费用承担及合同中其他约定的效力，因此石红望不能以周小娟拒不支付租金累计90天为由主张解除合同，周小娟不能依据无效约定以石红望办理消防许可证为支付租金之条件，即因无效约定引起的不履行合同约定之行为造成的损失，应由各自承担，双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行。对石红望要求解除合同之主张，不予支持。
其次，关于周小娟应否支付租金及滞纳金的问题。石红望将房屋交付给周小娟使用，已履行了主要合同义务，符合周小娟签订合同之目的，故周小娟应当按照约定支付租金，按照合同约定实现并保障石红望收取租金之主要合同权利。关于第一年度租金问题。如前所述，《房屋租赁合同》第三条第二款第一项中“剩余租金付款时间为消防许可证批准之日的第三天”约定无效，故周小娟应当支付石红望第一季度租金。周小娟辩称第一年度的租金应当扣除三个月装修期，石红望主张没有三个月装修期之约定。石红望向原审法院提交了由周小娟出具的《收条》，载明“今收到周小娟交来的×层、×层租房订金80，000元，第一年度每层还有50，000元未付给甲方。”时间为2013年4月20日，合同订立时间为2013年4月20日。该收条的约定与《房屋租赁合同》中第一季度尚欠租金80，000元之约定不一致，但石红望无其他证据证明双方对50，000元之外的30，000元租金有其他约定，故该收条的内容视为合同的补充约定，是对合同中原约定的更改。该补充约定与合同原约定相差的租金30，000元与周小娟主张的三个月装修期的租金一致，且石红望交付的房屋未经任何装修，亦明知周小娟租房系经营酒店之用，三个月的装修期较为合理，故对周小娟关于双方口头约定装修期三个月的辩解理由予以采信。
关于线路改造费10，000元的问题。本案中，双方在《房屋租赁合同》中第七条第五款约定，石红望保证整层房屋电容量足够周小娟使用，不因电容量影响乙方的正常营业，否则石红望赔偿周小娟的损失。周小娟在装修房屋期间事实上确为增加电容量而支付了×××城×栋×单元×层、×层、×层房屋的线路改造费，上述楼层均由周小娟进行经营，故线路改造费平均每层为10，000元，石红望在得知周小娟增加了电容量后并未明确提出异议，而根据合同约定石红望应当保证足够周小娟经营所用的电容量，故石红望应当按照合同约定支付周小娟因增加电容量所支付的线路改造费10，000元。周小娟主张从租金中予以扣除，虽石红望不予认可，但周小娟的行为对其合同债权的处分，与石红望应承担的合同义务依法可以相抵，且为减少双方当事人之讼累，故对周小娟之主张，予以支持。
周小娟应当支付石红望第一季度租金为40，000元。关于第二年度前三个季度的租金90，000元及滞纳金48，140元的问题。双方在《房屋租赁合同》中第三条第二款第二项约定，第二年度即2014年4月21日至2015年4月20日租金付款方式可按季度结付，故对石红望要求周小娟支付2014年4月21日至2015年1月20日三个季度共90，000元租金，符合合同约定，予以支持。石红望要求周小娟赔偿其租金90，000元滞纳金之主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。虽双方关于办理商业消防许可证之约定无效，但从合同约定时的目的来看，双方是达成了“以限制石红望收取租金的权利来保障石红望关于办理消防许可证之承诺的实现”之合意，且双方均相信石红望能够在第一年度为周小娟取得消防许可证。故从约定目的来看，周小娟支付租金是以石红望为其取得消防许可证为前提，故周小娟拒不支付租金系因双方关于取得消防许可证之无效约定为由，而非恶意拖欠，而对无效约定双方均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，即石红望应当承担周小娟拒不支付租金导致的损失。对石红望要求周小娟赔偿其租金90，000元滞纳金之主张，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第七十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十二条、第七十六条之规定，作出判决：一、周小娟支付石红望第一年度（2013年4月21日起至2014年4月20日止）余下租金40，000元、第二年度前三季度（自2014年4月21日起至2015年1月20日止）租金90，000元，共计人民币130，000元；二、驳回石红望其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2，294元，由石红望承担933元，周小娟承担1，361元。前述给付内容限于判决生效之日起十日内一次性支付。
宣判后，周小娟不服提起上诉称，1、原判认为由出租人办理消防许可手续，在消防许可手续办理后第三天支付第一年度剩余租金的约定无效，该认定没有事实和法律依据。首先，双方约定由石红望办理消防许可手续，是双方的真实意思表示。第一年度剩余租金的支付也是双方协商的结果。其次，原判认定双方对办理消防许可的约定无效更是对法律的曲解。办理消防手续是经营者的义务，但建设单位也负有办理消防手续的义务。无论谁办理消防手续，只要达到了消防安全标准，就完成了消防法规定的法定义务。出租人收取租金的同时，附加一定的条件完全符合实际情况。2、原判认定周小娟应付石红望第一年度剩余租金40，000元的金额本身无异议，但应在消防手续办理后的第三天才支付。请求撤销一审部分判决，改判周小娟于消防手续批准后三日内支付第一年度剩余4万元租金或驳回石红望第一年度剩余租金的请求；诉讼费由石红望承担。
石红望二审答辩称，周小娟反复强调消防许可的约定，却只字未提违约90天的事实。一审承办法官问周小娟，如果十五年租期届满后，消防手续都办理不了，是否要付租金。上诉人对此就不作回答了。上诉人强调办理消防手续后支付第一年度剩余租金完全是恶意拒付租金。按照合同约定，本身是周小娟违约，应予解除合同。原审法院考虑周小娟装修损失，没有判令解除合同。从了解到的情况看，办理消防手续并非答辩人所能办理的，此约定已经超出了答辩人的能力范围。
二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。周小娟与石红望约定，由石红望办理周小娟经营的松桃世昌广场×××城第×栋×单元、7、8层的商业消防许可证。同时约定石红望在消防许可证办理之前，不因消防许可证影响周小娟的正常营业，否则石红望赔偿周小娟的损失。石红望能否顺利办理消防许可证，取决于酒店装修过程中，相应的消防设施是否符合消防法的相关规定。周小娟经营的酒店由其自行组织装修，石红望对酒店装修过程中，消防设施的设置几乎没有控制力。消防设施事关公众安全，双方通过合同约定，规避消防法的强制性规定。建设单位是对建筑设计、建设过程中所需的消防设备负责，对房屋交付使用后，因酒店经营等所需的消防设施不负有相应的义务。上诉人周小娟关于其经营酒店所需的消防手续可由建设单位办理的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。原判认定双方的该合同条款无效，判令周小娟支付第一年度剩余租金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人周小娟提出的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由周小娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 永 琴
审 判 员 代 静 云
代理审判员 谢 稼 祥
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 付伟（代）