北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第06538号
原告郭莉，女，1971年10月19日出生。
委托代理人王娟，北京市义方律师事务所律师。
委托代理人齐树东，北京市义方律师事务所律师。
被告北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室，组织机构代码73645××××。
法定代表人郝振河，董事长。
委托代理人赵军，男，1983年9月13日出生。
原告郭莉与被告北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员韩晓东担任审判长，与代理审判员宋燕、人民陪审员袭菊英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭莉的委托代理人王娟、被告国瑞兴业公司的委托代理人赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭莉诉称：2013年2月1日，原、被告签订编号为Y1444402的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的忠实里危改小区一区×号楼（推广名：京禧阁）×号房屋。合同签订后，原告支付了购房款4719976元，收房时又支付了房屋差价款141599元。商品房预售合同签订时，被告通过售楼沙盘、销售人员口头介绍、网络媒体等媒介，大力宣传京禧阁是“精品小豪宅”、“独有上万平米黄金绿地”、“拥有万平私享园林”、“200%的超高绿化率”等。与其他楼盘相比，京禧阁并无明显优势，但售价偏高，因其号称拥有私家花园，因此原告下决心高价购买。2013年12月底，原告在准备收房时，发现楼体与花园已被道路及铁栅栏分开，各自独立，现场情况与被告之前的宣传严重不符。而其花园实为整个社区共有，并非京禧阁“独有”。原告等业主多次向被告及政府相关部门反映情况，最终获悉该花园系忠实里危改区的公共绿地，并非京禧阁的独享花园。原告认为，被告的虚假宣传误导了原告，致使原告对房价款产生错误认识，违背真实意思，与被告订立了该商品房预售合同。故原告诉至法院，请求判令被告返还房价款18.78万元；被告承担本案诉讼费。
被告国瑞兴业公司辩称：原告的诉讼请求不具备合同法第五十四条适用的条件。房屋的售价最主要的是取决于其所处区位，即楼盘所处的地段，在那个时间段二环旁边房屋售价为四、五万元每平方米的价格为正常价格，且该价格是经过建委报批的。原告将房屋的售价因素简单归纳为绿地，是不客观，不属实的。故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年3月21日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会出具京发改（2012）347号《关于东城区忠实里危改小区一区×号住宅及地下车库项目转让核准的批复》，载明经研究，同意东城区忠实里危改小区一区×号住宅楼及地下车库项目（以下简称涉诉小区项目）由北京正阳恒瑞置业公司转为被告国瑞兴业公司继续开发建设。
2013年2月1日，原告与被告国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，原告购买被告开发的坐落于东城区广渠门外忠实里危改小区一区×号住宅楼×层×号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准（以下简称涉诉房屋），该房屋预测建筑面积为92.67平方米，套内建筑面积为75.5平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为62516.24元，总价款为4719976元。合同第十二条约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付涉诉房屋。合同附件七前期物业管理中附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为38.68%，楼间、集中绿地5595平方米。前期物业管理附件五物业服务事项和标准附件七物业服务费用评估报告摘要约定，住宅占地面积6239.5平方米，规划建筑面积26239.32平方米，住宅建筑面积23857.69平方米。上述合同签订后，原告依约交纳了合同约定的购房款。2014年3月9日，原告与被告办理完毕涉诉房屋的交付。
庭审中，原告提供关于涉诉小区项目的红地产杂志、（2014）京国信内民证字第03801号《公证书》、照片、（2014）京国信内民证字第03800号《公证书》及《关于对师晓彦信访事项的答复意见》，拟证明被告在宣传涉诉小区项目时，明确说明涉诉小区有近万平米的花园、200%的超高绿化率，红地产杂志宣传涉诉小区有“万平私享园林”、独有上万平米黄金绿地；广告牌售房现场沙盘及效果图中宣传花园为涉诉小区独有，但实际上涉诉小区与花园之间隔有围栏，且2000年涉诉小区规范方案显示涉诉小区南侧花园为集中绿地。被告进行虚假宣传，导致原告对房屋价款产生错误认识，违背真实意思与被告签订涉诉合同。对上述证据，被告认可除照片以外证据的真实性，但对（2014）京国信内民证字第03801号《公证书》证明内容不予认可，认为涉诉楼盘非被告销售团队负责销售，不能以一个无法确认的销售总监的话就认定是被告的宣传。且该宣传不是要约，不构成合同的一部分。对于红地产杂志，被告认为所有宣传文字及图片已写明仅供参考，不是被告的要约，并不构成合同条款。对于（2014）京国信内民证字第03800号《公证书》及《关于对师晓彦信访事项的答复意见》，被告认为道路与绿地在何处与本案无关，是否应该有公共道路非本案争议焦点。且信访回复内容与被告土地使用权证不符，应以正式土地使用权证为准。被告提供京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》、涉诉小区项目×号住宅楼《建设工程规划许可证》及北京市东城区园林绿化局《关于京禧阁项目绿地方案调整复函》及附图，拟证明被告享有涉诉小区项目包括集中绿地花园在内的全部土地使用权，被告根据建设工程规划设计图纸施工，在×号住宅楼与集中绿地花园之间应有消防通道以及京禧阁绿化方案与政府规划一致，绿化面积达到合同约定。对被告提供的上述证据，原告认可除附图外其余证据的真实性，但不认可证明目的。原告认为，被告在2011年受让土地时应该知晓涉诉小区绿地规划为集中绿地，但被告在宣传中一直将集中绿地当做私家花园宣传，存在欺诈事实。
在（2014）东民初字第08252号孙毅诉国瑞兴业商品房预售合同纠纷一案诉讼中，原告孙毅向本院申请对京东国用（2011出）第00203号土地证用地范围内，规划为忠实里危改区公共绿地及道路的土地使用权价值进行评估。经北京华天通房地产评估有限公司评估并出具《绿地评估报告》，东城区忠实里危改小区指定公共绿地及道路使用权面积3500平方米，指定绿地及道路市场价值为人民币4835.25万元，平均地面单价13815元／平方米。本案中，原告采用该《绿地评估报告》作为证据提交。原告对《绿地评估报告》中平均地面单价没有异议，对报告中公共绿地及道路使用权面积3500平方米有异议，认为评估结果明显偏低，但认可评估结果。被告认为《绿地评估报告》与本案没有关联性，绿地、道路占地的土地用途是公开的，被告只是按照规划实施，且原、被告双方签订的合同未约定绿地或道路的使用是合同的一部分或定价依据。报告本身未明确所评估土地的具体位置，估价方法本身依据不足，报告本身形式有欠缺，故被告认为《绿地评估报告》不能作为定案依据。
关于原告要求返还购房款的理由，原告称被告在售楼时虚假宣传，使原告产生错误认识，致使原告以高价购买涉诉房屋，根据合同法的规定，原告行使合同变更权，要求被告减少房价款，因为原告已经将涉诉房屋房价款交付被告，故要求被告返还。关于原告要求返还房价款的计算方式，原告称根据《绿地评估报告》，3500平方米的绿地和道路的使用权总价值为4835.25万元，原、被告之间的《北京市商品房预售合同（住宅类）》中对3号楼住宅建筑总面积是23857.69平方米，评估价值除以住宅建筑总面积，再乘以涉诉房屋建筑面积92.67平方米，即为原告要求被告返还的购房款18.78万元。
关于绿地对房价款存在多大比例的影响，原告认为将绿地总面积平均到涉诉小区209户业主，每户应有20多平方米的土地使用权，这20多平方米的土地使用权对应相应价值，实际价值以评估为准。在没有花园的情况下，房价肯定会少。被告认为房屋坐落的地点是房屋价格最主要的因素，其次为房屋面积，合同中并没有约定包括多少绿地及其他内容，价格的约定要看合同本身。原告主张按照每户业主应该有20多平米的土地使用权没有任何依据，土地使用权为整体。土地并不属于业主个人。
根据本院生效判决认定，涉诉小区×号住宅楼外围四周均建有围栏，集中绿地花园东侧、西侧建有围栏。涉诉小区自行车库位于×号住宅楼西侧地下一层，已投入使用；汽车库位于集中绿地花园地下一层、二层，已投入使用。经询北京市规划委员会东城分局称，涉诉小区项目属于整个忠实里住宅小区范围内，根据忠实里住宅小区2000-规审字-0807号审定图纸，本案诉争的×号住宅楼与集中绿地花园之间的内部通道即已存在，而集中绿地花园是属于整个忠实里住宅小区的集中绿地。关于×号住宅楼的围栏，作为规划部门，该局不会批准在整个忠实里住宅小区内部修建围栏。对此，原、被告认可判决的真实性。
上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购房发票，京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》，《建设工程规划许可证》，《绿地评估报告》，（2014）东民初字第07865号民事判决书，（2014）二中民终字第11648号民事判决书及当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更。本案中，原、被告双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《北京市商品房预售合同（住宅类）》中并未约定私享花园，且商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，非合同附件，对被告不具有约束力。商品房销售价格的决定因素包括位置、户型等多种因素，小区绿地并非决定性因素。现原告未举证证明被告的宣传内容对房屋价格产生直接影响，故不能认定绿地对原告订立合同及房屋价格有重大影响。原告认为被告在宣传杂志、楼书等广告宣传中确认涉诉小区配有私享花园，并导致购房价格高于市场价格，现被告未实现私享花园构成虚假宣传、欺诈违约的诉讼主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告郭莉的诉讼请求。
案件受理费4056元，由原告郭莉负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩晓东
代理审判员 宋 燕
人民陪审员 袭菊英
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 郑文思