江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5025号
上诉人（原审原告）徐新颖，女，1976年12月4日生，汉族，无业。
委托代理人刘秀英（系徐新颖母亲），女，1953年1月18日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张茂艺，男，1980年6月4日生，汉族，某公司职员。
委托代理人冯锦浩，江苏金三联律师事务所律师。
上诉人徐新颖因与被上诉人张茂艺房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第3360号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人徐新颖及其委托代理人刘秀英，被上诉人张茂艺的委托代理人冯锦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐新颖原审诉称，徐新颖将南京市鼓楼区某地8号201室出租给张茂艺居住使用，租期1年，自2013年5月30日起至2014年5月29日止。2013年11月17日，张茂艺单方面毁约并搬离房屋，违反了双方签订的《房屋租赁合同》，导致徐新颖房屋至今空置。徐新颖诉至法院，诉讼请求：1.判令张茂艺承担单方违约责任，赔偿徐新颖违约金2000元；2.张茂艺支付对房屋使用设施的损坏部分修缮费用6393元；3.张茂艺支付拖欠的费用7517元（其中房租7000元、水电费517元）。
张茂艺原审辩称，2013年11月17日，张茂艺已告知徐新颖不再租赁该房屋，当时发生纠纷，且已报警处理，足以证明在当时张茂艺已明确与徐新颖解除房屋租赁合同。关于徐新颖所主张的房屋修缮费用张茂艺不能认可，也没有证据证明上述所谓的损坏是由张茂艺造成的，水电费的数额应根据徐新颖提供的票据计算。对于违约金应直接扣除押金，无需再支付违约金，房租也不存在拖欠情形，故请求法院驳回徐新颖的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区某地8号201室房屋（建筑面积为61.05平方米）登记的所有权人为刘秀英。刘秀英将租赁房屋交由徐新颖进行出租。
2011年5月8日，徐新颖（甲方）与张茂艺（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将租赁房屋租给乙方，屋内附属设施有空调1台、热水器1个、床2张、固定家具若干、灶具1个、煤气包1个；租赁期限为2011年5月30日至2012年5月29日；总租金2万元，半年付一次；押金1700元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内退还给乙方；乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、卫生、物业管理等费用；如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿。合同签订后，徐新颖将租赁房屋交付给张茂艺使用，张茂艺向徐新颖支付了押金1700元。2012年5月20日，双方经协商一致签订补充协议，内容为租期延长1年，月租金为1800元。2013年5月18日，双方经协商一致签订补充协议，内容为租期延长1年，月租金为2000元。双方一致确认，最后一期的租赁期限为2013年5月30日起至2014年5月29日止，张茂艺已将租金支付至2013年11月29日。
2013年11月17日，徐新颖催要房屋租金，张茂艺明确不愿意继续承租，租赁房屋于当日由徐新颖实际控制，因张茂艺不同意办理交接手续，徐新颖、张茂艺未对租赁房屋现状进行确认。徐新颖陈述称，租赁房屋又于2014年4月另行出租。
关于水电费，徐新颖主张水、电费517元，并提交了交费发票，张茂艺同意支付水、电费514元；因其已退租，不同意支付2013年11月20日至2014年1月7日的水费3元。
关于修缮费用，徐新颖主张修缮费用6393元，其中房屋设施维修费用5995元，购买灶具398元。徐新颖为此提交了发票以及房屋设施维修清单。
2014年9月1日，原审法院组织双方到租赁房屋进行现场勘验，徐新颖指出以下维修或者需要维修的事项：（1）入户门门框已更换；（2）入户房门门板有二处损坏，但未更换；（3）卫生间房门反面有多处胶带痕迹，但未更换；（4）卫生间马桶已更换，热水器进水管已更换；（5）二个插座暗盒和面板已更换；（6）阳台推拉窗3个扣锁已更换，重新安装了晾衣架；（7）两个房间、客厅和厨房因墙面污损进行了重新粉刷；（8）南侧房间一张写字台桌面有烫伤；北侧房间一张写字台桌面上贴有贴纸，未见中间抽屉；（9）客厅内新买一张餐桌和四把椅子；（10）客厅及厨房各有一把椅子，徐新颖认为需要更换，但未更换；（11）徐新颖称，新购买的一张写字台、一张双人床、一张布艺沙发和一个灶具不在租赁房屋，在其多伦路房屋内。张茂艺对此认为上述损坏与其之间无因果关系，不应承担责任。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、接处警工作登记表、发票、勘验笔录等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，徐新颖与张茂艺签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该房屋租赁合同依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张茂艺于2013年11月17日明确表示不再承租该房屋，并将租赁房屋返还徐新颖，张茂艺的该行为违反合同约定，构成违约，应当按合同约定承担一个月租金的违约责任。
关于修缮费用的问题。根据徐新颖所提交的发票以及房屋设施维修清单，经过现场勘验，有部分项目并没有进行维修，故对该部分证据不予确认。由于张茂艺在将租赁房屋返还给徐新颖时不同意办理交接手续导致对租赁房屋返还时的现状无法确认，张茂艺应自行承担不利的法律后果。结合现场勘验的情况，徐新颖已维修的项目可以进行确认，并考虑到折旧等因素综合考虑酌定其维修费用，分别为入户防盗门维修150元、卫生间马桶更换250元、墙面修补粉刷500元、室内保洁200元，插座维修、晾衣架安装、阳台防盗窗扣锁维修250元。另外考虑到入户房门和卫生间房门、写字台、椅子虽未更换，但考虑到房门、写字台等确有损坏，原审法院酌定该部分的维修费合计为300元。由于合同约定的床缺失一张，考虑到折旧等因素，原审法院综合考虑酌定床的损失为300元。由于合同约定的灶具缺失，考虑到折旧等因素，综合考虑酌定灶具的损失为250元。合同中未明确约定有布艺沙发，故对徐新颖主张的该项损失不予确认。以上修缮费用（含物品损失）合计2200元。
关于水、电费的问题。张茂艺同意支付514元，由于2013年11月20日至2014年1月7日期间，张茂艺已不再承租该房屋，故该期间的水费3元不应由张茂艺承担。
关于房租的问题。张茂艺在合同履行期间不再承租，应承担相应的违约责任，该违约责任中已考虑到因张茂艺中途退租所产生的合理空置期。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。徐新颖在收到房屋后应当及时维修并及时出租，徐新颖的空置期超过了合理限度，徐新颖在已主张违约金的情况下，又再主张空置期的租金，故对于空置期的租金损失不应再予以支持。综上，张茂艺中途退租，应当承担违约责任，赔偿原告徐新颖一个月租金2000元的违约金。由于张茂艺已支付押金1700元，直接冲抵违约金。张茂艺应赔偿徐新颖各项修缮费用（含物品损失）2200元，并支付水、电费514元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，原审法院判决：一、张茂艺承担违约责任，于判决发生法律效力之日起十日内给付徐新颖违约金300元、修缮费用（含物品损失）2200元，水、电费514元，合计3014元；二、驳回徐新颖的其他诉讼请求。一审案件受理费198元，减半收取99元，由徐新颖负担74元，张茂艺负担25元（此款徐新颖已预付，张茂艺应负担部分在给付上述款项时直接给付徐新颖）。
徐新颖不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。上诉人提供的家具成色均在9成新，屋内设施完好无损，在签订房屋租赁合同、办理物品交接时被上诉人没有提出异议。被上诉人将写字台、椅子人为地损坏，桌面全是烫痕，抽屉缺失，根本无法修复，上诉人已重新购买，一审进行现场勘验后却说没有更换、颠倒黑白。布艺沙发和写字台、椅子等在《房屋租赁合同》第一条“固定家具若干”中有反映，因被上诉人使用不当导致沙发严重霉烂、毁损，故沙发的重置费用理应由被上诉人承担。二、一审判决不公，判决的修缮费用2200元明显低于市价。两张写字台、两把椅子连同两扇房门只赔偿300元维修费。现在一个木工（8小时／天）的最低日工资为250元，300元连维修的材料费都不够，更不要谈工钱了！如一审认为上诉人的修缮费用高了，可以判令被上诉人进行实物赔偿。三、依照《合同法》第114条规定：“合同约定的违约金低于造成的损失，当事人可请求法院予以增加。”一审法院判决被上诉人违约，那么被上诉人必须承担全部违约责任，包含空置期的房租。合同约定的2000元违约金，是在双方办理交接手续的情况下，对房屋空置期租金的补偿。本案中被上诉人人为地将房屋设施严重损坏，为了逃避责任不与上诉人办理交接手续，被上诉人应承担7000元空置费。四、本案诉讼费判决不公，应由被上诉人全额承担。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人张茂艺辩称，1、原审期间，原审法院对现场进行了勘验，涉案房屋及家具并非全新，且据上诉人在一审中的陈述，涉案房屋一直处于出租状态，家具会存在磨损和折旧，应考虑到家具的正常消耗及合理磨损，并不能以重新购买和重做的价格来确定，上诉人对修缮费用的主张，我方不予认可。2、2013年11月17日，被上诉人已经明确表示不再承租涉案房屋，自当日起涉案房屋已经完全处于上诉人的控制之下，并在当日的报警记录中，我方也表示不再承租涉案房屋，此后产生的租金不应由我方承担。3、我方承租涉案房屋使用期内的物品是正常的，上诉人主张我方人为损坏物品，没有道理的。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中被上诉人张茂艺在承租涉案房屋期间，因其对房屋的部分租赁物使用不当，保管不善，导致房屋中的入户防盗门、卫生间马桶、写字台、椅子等物品的损坏，且被上诉人在未进行修缮的情况下就搬出涉案房屋，其应赔偿损失。原审法院结合现场勘验的情况及上诉人提供的维修清单，考虑租赁物的折旧、损耗等综合因素，酌定被上诉人承担2200元的修缮费用，并无不当。双方签订的租赁合同约定，如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿。而本案中，被上诉人在租赁期未届满时，于2013年11月17日就明确表示不再承租涉案房屋，其中途退租的行为违约合同约定，应承担违约责任。因11月17日被上诉人已将房屋钥匙交给上诉人，并由上诉人实际控制涉案房屋，之后，上诉人作为房屋的所有人应当采取措施避免损失扩大，否则，对扩大的损失不得要求赔偿，因此，原审法院支持上诉人要求赔偿2000元的违约金，而未支持上诉人主张的空置费，具有事实与法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费198元，由上诉人徐新颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 孙雪松