上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1562号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第1562号
原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司。
法定代表人刘田，职务总经理。
委托代理人沙琛然，该公司工作人员。
被告潘杰，男，1981年1月31日，汉族。
原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司与被告潘杰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王盈独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的特别授权委托代理人沙琛然、被告潘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司诉称，2014年2月18日，经原告居间，被告作为买受方与案外人签订了关于上海市某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。同日，被告签订《佣金确认书》约定被告支付人民币25，000元整（以下币种均为人民币）。后由于被告原因致使《买卖合同》解除，但被告以其岳母王芝萍的名义继续购买了系争房屋。原告已经履行了居间方的应尽义务，有权获得佣金，但被告拒不支付，故诉至法院，请求判令被告支付原告佣金25，000元并承担本案诉讼费用。
被告潘杰辩称，原告在居间过程中，虚假宣传房屋交易政策，欺骗被告签订的《买卖合同》根本无法履行，该《买卖合同》应属无效，故原告不能收取居间费用。被告系从其他中介处看到系争房屋挂牌出售，因与原告的经办人员胡鹰认识，就找到胡鹰进行撮合。2014年2月18日，被告将自己及案外人秦彦雯的户籍情况以及各自名下均有独立产权房的情况告知了原告，在原告确认被告及秦彦雯购买系争房屋不存在限购的前提下，签订了《买卖合同》，并于2014年2月22日，被告按原告要求与秦彦雯登记结婚。后来，被告在办理公积金贷款和审税过程中确知被告与秦彦雯属于限购情形，原告却又提出要求被告与秦彦雯离婚、转移名下房产的方案，被告无法接受，2014年3月22日，被告、秦彦雯与系争房屋原所有权人张海涛一起至原告处签订了《解约协议》，原告诉称的居间关系也应于此时终止。被告岳母王芝萍是在《解约协议》之后，自己去购买系争房屋，其与被告都是独立的民事行为能力人，与被告不存在任何代理关系。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月18日，案外人张海涛作为出售人、甲方，与被告及案外人秦彦雯作为买受人、乙方在原告居间下就系争房屋签订《买卖合同》，约定系争房屋转让价款为1，250，000元；2014年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；另就付款方式、过户日期以及双方权利义务进行了约定。同日，被告潘杰作为佣金支付人签下了《佣金确认书》约定，被告作为出售方支付佣金金额为25，000元；该确认书中所列佣金有部分是由佣金支付方代本次交易中的另一方支付；佣金支付人应于过户当日或之前支付给原告。2014年2月22日，被告与秦彦雯登记结婚。后来，由于被告与秦彦雯在办理贷款与审税的过程中得知系属于限购的情形，不能继续履行《买卖合同》，遂于2014年3月22日，由张海涛作为甲方与被告、秦彦雯作为乙方，在原告工作人员主持下，就系争房屋签订了《解约协议书》，约定：现因乙方无法购买该房屋致使无法履行该合同，为此，甲乙双方同意解除《买卖合同》，甲方无息退还所收乙方之所有钱款，双方互不追究违约责任；本协议自签订之日其生效，本协议生效后，甲乙双方即解除合同；本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，居间方留底一份。2014年3月23日，案外人张海涛作为卖售人、甲方与王芝萍作为买受人、乙方就系争房屋签订《买卖合同》约定，甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，同意系争房屋转让价款为人民币1，250，000元。王芝萍系秦彦雯的母亲，即被告岳母，系争房屋于2014年4月8日登记在王芝萍名下。原告认为被告系以王芝萍的名义继续购买了系争房屋，原告已经完成了居间义务，故诉至法院，请求判令被告支付原告佣金25，000元并承担本案诉讼费用。
审理中，被告提供录音证据一组，证明被告向原告明确告知了自己和秦彦雯名下均有独立房产的情况，在获得原告告知不属于限购情形的情况下才签订了《买卖合同》，系原告未尽审查义务或者故意欺骗被告导致被告最后不能购买系争房屋。对此，原告认可录音证据的真实性，表示可以采用。原告虽然告知过被告其与秦彦雯不属于限购的情形，是因为原告的经办人员理解的是秦彦雯名下的房产是与其父母共有的，所以才提出的结婚之后再行购买。录音证据并没有显示出被告明确告知了秦彦雯名下亦有独立产权房的情况。另外，从录音中可以看出，针对限购的问题，原告在录音中还提出了由被告岳母购买的方案，最终被告也是采用了该方案。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。首先，被告与出售方在原告的居间下就系争房屋签订了《买卖合同》和《佣金确认书》，原告履行了相应的居间义务，应该获得相应的居间报酬。被告是否属于限购都不影响其签订《买卖合同》和《佣金确认书》的效力。其次，关于《买卖合同》解除的责任是否在于原告。被告认为，因为原告明确告知其不属于限购的情形，被告才签订的《买卖合同》，故而原告虚假宣传房屋交易政策欺瞒被告的情形构成明显过错，并最终导致《买卖合同》的解除，所以原告不能收取佣金费用。而原告认为，房地产限购政策属于政府公示的信息，原告并未刻意隐瞒，是否限购还是要以交易中心的查询结果为准，原告只能尽到询问义务，购房人也应当审核自己的购房资格，不能全部由中介公司承担责任。本院认为，根据双方提供的证据，原告对被告购买系争房屋提供了信息审核、撮合买卖双方就系争房屋买卖的主要条款达成一致意见等居间服务，并与买卖双方签订了网上备案的《买卖合同》。然，在合同签订之前，被告基于对原告专业知识和经验的信任，就限购问题向原告进行了详细的征询并在获知不属于限购的答复之后才签订的《买卖合同》，最终被告还是因为限购原因而不能继续履行《买卖合同》，原告应为该居间服务承担一定的责任。但房屋买卖是否成功应取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，被告可通过公开的途径对购房资格进行审查，被告方作为买受人也应对其是否具有购房能力承担审慎义务。故原、被告对《买卖合同》的解除均应承担相应的责任。再次，关于原告诉称被告系以王芝萍名义购买的系争房屋，以此认为完成了全部的居间义务的意见，本院认为，由于原告并无证据证明被告与王芝萍之间存在代为购买的关系，原、被告也未就此种购买情形有过明确约定，加之付款方式、交房等主要交易内容也发生了变化，故王芝萍在被告解约之后购买系争房屋不能视为对系争《买卖合同》的继续履行，对于原告的该项意见，本院难予采纳。由于《买卖合同》在原告的主持下已经解除，实际上无需原告再进行后续的居间服务，故对被告应支付的居间报酬数额本院将综合原告提供的居间服务内容、《买卖合同》的履行程度以及解除的责任等因素予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间服务费人民币8，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币212.5元（已减半收取），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王盈
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 ＸＸ
附（2014）普民四（民）初字第1562号相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
代理审判员王盈
二〇一四年七月二十五日
书记员ＸＸ
附：相关法律条文
附（2014）普民四（民）初字第1562号相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。