浙江省文成县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温文民初字第412号
原告：陈芝，银行职工。
委托代理人：叶建渊、金高舜，浙江信泰律师事务所律师。
被告：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼。
法定代表人：周忠林，系该公司经理。
委托代理人：严永斌、夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。
原告陈芝与被告温州嘉盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年6月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2015年7月29日、11月5日公开开庭进行了审理。原告陈芝（第二次未到庭）及其委托代理人叶建渊、金高舜，被告温州嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房开）的委托代理人严永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈芝诉称：原、被告于2013年4月15日签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：1、原告向被告购买世纪嘉园第2幢1单元802室的商品房一套；2、房价总计为1295949元，付款方式为支付房款405949元，余款89万元办理住房公积金贷款及商业贷款；3、被告应于2014年12月31日前将验收合格及具备用水、用电、用气等完整配套设施的商品房交付给原告；4、被告如逾期交付超过90日，业主有权退房，被告应退还原告全部已付购房款并支付已付购房款10%的违约金等内容。合同签订后，原告按约定的优惠价支付全部购房款1277047元，但被告却未按合同约定于2014年12月31日前向原告交付合格的商品房。被告曾于2015年3月26日以快递方式书面同时原告收房，但根据原告了解，原告购买的商品房不具备交付条件，主要存在如下情况：1、被告虽于2015年3月26日发出交房通知书，但被告发出交房通知时，工程未经有关部门验收合格，文成建筑工程质量监督站直到2015年3月27日才同意出具鉴定报告，工程竣工验收备案时间为2015年3月30日，公安消防局出具的消防验收意见书时间为2015年3月31日。被告发出交房通知书时，房屋尚不符合合同约定以及法律规定的交房条件，被告发出的交房通知书是无效的。2、2015年4月，燃气管道仍在施工阶段，管道工程并未实际完工，且经原告向文成县燃气公司查证，燃气管道仍处于检测阶段，该公司也至今未出具竣工验收报告。原告购买的房屋在用气上也不符合商品房正常使用的基本条件。3、原告购买的房屋用电入户报装时间是2015年4月22日，说明被告发出交房通知书时不具备用电条件。原告曾委托律师发律师函给被告要求解除合同，但被告对此置之不理。现被告未按约定期限和条件履行交付义务已超过90日，原告按《商品房买卖合同》享有解除的权利。故起诉请求判令：1、解除原、被告于2013年4月15日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款1277047元并支付违约金127704.7元。
原告陈芝为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；
2、被告企业信息查询单一份，以证明被告的主体资格；
3、商品房买卖合同复印件一份，以证明双方签订合同的事实及合同约定的相关内容；
4、发票复印件两张，以证明原告支付购房款的事实；
5、交房通知书复印件一份，以证明被告的交房通知不符合合同约定的交付条件，应属无效；
6、工程基本情况表复印件一份，以证明被告通知交房时房屋尚未经竣工验收的事实；
7、用户表计清单复印件一份，以证明被告通知交房时房屋尚不具备用电条件；
8、公证书及光盘一份，以证明被告通知交房时房屋燃气管道还在施工，不具备用气条件及电表未安装，不具备用水条件的事实；
9、律师函及快递单各一份，以证明原告曾发律师函给被告要求解除合同的事实；
10、文委发2015（19）号文件复印件一份，以证明文成县2014年地震的情况，涉案小区不在震区范围；
11、户型平面图一份，以证明原告的房屋应该有隔层，否则无法达到被告宣传所称的房屋使用面积标准，且该隔层的施工责任在被告方的事实；
12、林一忠的公证书及光盘一份，以证明2015年4月2日燃气公司仍在施工的事实；
13、转账凭条一份，以证明原告于2011年10月17日汇入被告账户60万元的事实。
被告温州嘉盛房地产开发有限公司答辩称：1、原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买世纪嘉园2幢8层802号房，建筑面积95.27平方米，套内面积67.55平方米，分摊的共有建筑面积27.72平方米。该商品房单价每平方米13602.91元，总价1295949元，补充协议第一条约定每平方米优惠198.4元，总优惠金额18902元，房屋优惠后总价1277047元。2、虽然双方约定的交房期限为2014年12月31日前，但被告的项目工程在2012年5月至2014年11月间受地震、台风等不可抗力影响以及教育局通知中考、高考的影响，累计停工共96天，根据《商品房买卖合同》第九条约定可以据实予以延期交房，故双方的交房期限应顺延至2015年4月6日。3、世纪嘉园商品房于2015年1月20日通过住宅工程质量分户验收（其中包括电器安装工程和给排水验收等），同年2月3日经竣工环保验收，3月11日通过消防验收和防雷装置验收，3月19日通过人防工程验收，3月25日整个工程竣工验收并于3月30日报文成县住房和城乡规划建设局备案。另外，世纪嘉园2号楼燃气管道入户安装在2015年3月25日完工。被告已出具温州市新建住宅质量保证书和使用说明书，涉案房屋在2015年3月30日前已符合交付条件，被告于2015年3月26日通知原告办理交房，但原告至今未办理交房手续。综上，被告已在2015年3月26日通知原告办理交房，原告至今未办理交房手续，原告的诉请不符合双方约定解除合同的条款，也不符合法定解除合同的情形。请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告嘉盛房产为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、温州嘉盛房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各一份，以证明被告主体资格；
2、商品房买卖合同复印件各一份，以证明双方于2013年4月11日签订商品房买卖合同并约定双方权利义务的事实；
3、文住建验（2015）5号建设工程竣工验收规划认可审结报告单复印件一份，以证明2015年3月25日世纪嘉园工程项目竣工验收符合规划设计条件限定的范围；
4、文公消验字（2015）第3号建设工程消防验收意见书复印件一份，以证明2015年3月11日世纪嘉园工程项目综合评定消防验收合格的事实；
5、文环验函（2015）4号文成县环境保护局文件复印件一份，以证明2015年2月3日世纪嘉园工程项目通过竣工环保验收的事实；
6、文雷验20150006号防雷装置验收合格证复印件一份，以证明2015年3月11日世纪嘉园工程项目防雷装置经验收合格的事实；
7、浙人防平（文）字第8号人民防空工程平时使用证、文成县人民防空工程竣工验收备案表复印件各一份，以证明2015年3月19日世纪嘉园工程项目人防工程验收合格并备案的事实；
8、建设工程竣工验收意见表复印件一份，以证明世纪嘉园工程项目竣工验收合格并于2015年3月30日报请备案的事实；
9、分户验收记录表、住宅工程质量分户验收合格证复印件各一份，以证明1号楼1701室室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗，室内空间尺寸、护栏、玻璃质量，防水工程、烟道、通风道，给排水，电气安装及智能建筑安装均验收合格，并于2015年1月20日出具验收合格证的事实；
10、文成县能源总公司燃气管道入户安装竣工工期的说明复印件一份，以证明世纪嘉园2号楼燃气管道入户安装在2015年3月25日已完工的事实；
11、客户受电工程竣工意见单复印件一份，以证明世纪嘉园客户受电工程在2015年3月27日检验合格的事实；
12、温州市新建住宅质量保证书复印件一份，以证明被告对世纪嘉园1号楼1701室结构、部件、设施和维修等方面作出质量保证；
13、温州市新建住宅使用说明书复印件一份，以证明被告对世纪嘉园1号楼1701室使用作出说明；
14、交房通知书复印件一份，以证明被告于2015年3月26日通知原告于3月28日至5月31日办理交房的事实；
15、快递单复印件一份，以证明被告于2015年3月27日向原告邮寄交房通知；
16、关于中考高考期间加强环境噪声监管通告复印件一份；
17、工程停工工期确认单复印件十四张；
18、关于工程停工延期施工通告张贴照片打印件十五张；
19、文成县环保局发文稿及通告各一份；
20、文成县气象局证明一份；
21、文成县地震局证明一份；
上述证据16-21用以证明2012年5月至2014年11月间由于受地震、台风不可抗力影响及县教育局通知的中考、高考影响，累计停工共96天，为此双方交房期限应从2014年12月31日顺延至2015年4月6日的事实；
22、文成县能源总公司出具的燃气计量表安装说明一份，以证明燃气计量表的安装任务安排在用户装修新房、向能源公司营业厅申报及签订点火协议，并经能源公司现场勘察以后的事实；
23、世纪嘉园燃气管道工程中压庭院管、中压户内管泄漏量实验报告、强度试验报告各一份，以证明世纪嘉园燃气管道工程已经检测合格的事实。
本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：
一、对于原告提供的证据1、2、3、4、13，被告无异议，本院予以认定。
证据5（同被告提供的证据14），被告认为该证据不能说明房屋不符合交房条件，不能证实原告预待证的事实。本院认为，该通知书能证实被告于2015年3月27日向原告邮寄交房通知书的事实。
证据6，被告对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但认为该证据不能证实原告主张的房屋尚未竣工验收的事实。本院认为，该证据由文成县建设工程质量监督站出具，能够证实世纪嘉园建设工程于2011年7月11日开工，于2015年3月27日竣工的事实，故对该证据予以认定。
证据7，被告认为该证据不能证实交房时涉案房屋不具备用电条件，用电分户验收和配电验收均已通过，已能达到基本使用条件，电表的安装是应由原告收房后自行申请的。本院认为，该证据由供电部门即国网浙江省电力公司文成供电公司出具，其显示的电表安装时间为2015年4月21日，按照通常理解，电表未安装即表示电力公司未给予供电。被告认为分户验收已通过即表示用电已达到基本使用条件，但分户验收中仅显示配电箱安装已符合要求，并未提到该商品房的通电问题，故对被告的质证意见不予采纳，对该证据予以认定。
证据8，被告对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但认为该证据不能证实原告欲待证的事实，世纪嘉园1号楼的燃气管道安装工程于2015年3月25日已经完工，具备使用条件。本院认为，从该公证处所拍摄的现场录像来看，该商品房外的煤气管道尚未接通，不能使用，可以证实此时该商品房尚不符合用气条件。
证据9，被告认为原告要求解除合同是无理的，因不可抗力的因素，原告工程延期未超过约定的90日。本院认为，该证据能够证实原告的待证事实，对其证明力予以认定。
证据10、被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据系文成县委县政府对地震灾区重建审批问题的文件，不能证实原告欲待证的事实，地震是否影响工程建设，是由施工单位及监理公司确认的。本院认为，该证据系文成县委、文成县人民政府关于全面推进抗震安居工程建设的实施意见，能够真实反映2014年本县地震的情况，及本案涉案小区不在省地震局划定的M4.2级地震烈度6度区（极灾区）、5度区（灾区）范围，但并不能因此说明地震对涉案小区毫无影响，故该证据不能证实原告主张的待证事实。
证据11，被告认为该图不是合同组成部分，仅是相关户型的设计效果，对于装修被告方并未对原告作出承诺。本院认为，原告提供的该平面图的户型与双方签订合同中约定的户型不一致，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。
证据12，被告认为该证据仅能说明林一忠的2009号房于2015年4月2日的情况，无法证实涉案房屋不具备交付条件。本院认为，该公证书针对的是世纪嘉园2号楼2009号房的情况，而并非本案涉案房屋，故该证据缺乏与本案的关联性，本院不予认定。
二、对于被告提供的证据1、2、12、13，原告无异议，本院予以认定。
证据3、4、5、6、7、8，原告认为上述证据无法证实涉案房屋已具备交付条件。本院认为，上述证据能够反映出涉案商品房的建设工程通过消防验收、环保验收、防雷装置验收、人防工程验收、竣工验收并报请备案的事实。
证据9，原告认为该证据无法证明涉案房屋的用水、用电、用气达到使用条件，即使符合工程验收标准，也不代表业主可以入住使用。本院认为，该组证据是建设单位、监理单位、施工单位、分包单位分户验收后再由房开公司确认分户验收合格，其仅能在建设、监理、施工、分包单位与房开公司之间发生效力，但被告房开公司不能以此分户验收合格证明来对抗原告关于涉案商品房不符合用水、用电、用气条件的主张。
证据10、原告认为该证据不真实，与公证处的现场公证情况不一致，燃气公司至今未出具检验合格的证明，不能说明涉案商品房已符合用气条件。本院认为该证据仅为燃气管道入户安装竣工的说明，不能证实商品房符合用气条件。
证据11、原告认为该证据存在涂改，不能证实涉案商品房已符合用电条件，涉案商品房的计量表报装是在2015年4月22日。本院认为，该证据显示凤溪花园9-1地块（世纪嘉园）受电工程于2015年3月27日具备投运条件，但具备投运条件与商品房能够正常用电之间是存在一定差异的，故对于涉案商品房能正常用电的时间应以供电部门予以安装计量表的时间为准。
证据15，原告认为原告收到被告的交房通知不代表原告对交房通知单的认可。本院认为，该证据能够证实原告于2015年3月28日收到被告发出的交房通知书，对该证据予以认定。
证据16、19、20、21，原告对上述证据的真实性无异议，但认为涉案小区附近的文成县实验中学不是高考高点，中高考的时间被告也是可以预期的；台风不能作为被告逾期的理由，且双方签订合同时间为2013年，2012年的台风与原告没有关系；涉案小区不属于地震受灾范围，不会造成被告停工，且被告也没有按约在30日内通知原告。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，能够反映中考、高考期间环保、教育等部门要求相关建设单位停止施工，2012年至2014年间台风海葵、苏拉、潭美、菲特的情况及2014年本县地震情况，但对于中高考、台风、地震对涉案小区工期的影响，将在判决说理部分予以阐释。
证据17、18，原告认为上述证据不真实，存在造假嫌疑，且停工确认单与通告都是事后通告，也是房开内部通告，与业主无关。本院认为，证据17由建设项目施工单位、监理单位、建设单位出具，证据18由房开公司单方出具，其显示的部分停工事件与实际时间不符，该两组证据不能真实反映被告停工情况，本院不予认定。
证据22，原告认为该证据不真实，燃气公司至今未出具检验合格的证明，涉案商品房尚未达到用气条件。本院认为，该证据仅为燃气计量表报装程序的说明，不能以此说明涉案商品房已符合正常用气条件，即该证据不能说明原告向燃气公司申报后涉案房屋可立即用气的事实。
证据23，被告认为该证据超过举证期限，且该证据是伪造的，两份试验报告出具时间为2015年5月6日与7日，但原告代理人于2015年6月2日至能源公司询问时其副总经理明确告知因被告拖欠能源公司施工款，故一直未对世纪嘉园管道工程进行第三方检测。本院认为，该组证据由文成县能源总公司、丽水市华盛安装工程有限公司、温州市特种设备检测研究院加盖公章予以确认，原告虽有异议，但未能提供相反证据予以推翻，故对该证据的证明效力应予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院审理认定的事实如下：
2013年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告向被告购买凤溪花园9-1号地块世纪嘉园第2幢8层802号房，该房建筑面积共95.27平方米，其中套内建筑面积67.55平方米，分摊的共有建筑面积27.72平方米。房价按建筑面积计算，单价为13602.91每平方米，总金额1295949元整。付款方式为签订本合同时支付房款人民币405949元，余额89万元于该幢房屋结顶后30日内办理住房公积金贷款或者银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》附件八即补充协议内容第一条约定，就合同第五条计价方式和价款，双方协商如下：考虑买受方的经济能力和市场情况，出卖方愿意给予买受方每平方米198.40元的优惠，即房屋单价为每平方米13404.50元，总金额1277047元。2、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。3、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，被告分别于2013年4月26日、2013年8月16日向原告出具405949元、871098元预售购房款发票。
2015年2月3日，世纪嘉园建设工程通过竣工环保验收，2015年3月11日经消防验收合格，同日防雷装置经验收合格，2015年3月19日人防工程验收合格并备案。2015年3月25日，文成县住房和城乡规划建设局出具世纪嘉园建设工程竣工验收规划认可审结报告单。2015年3月30日，世纪嘉园建设工程经文成县住房和城乡规划建设局竣工验收备案。
2015年3月27日，被告向原告邮寄交房通知书，原告认为涉案商品房不符合交付条件，至今未收房。2015年5月7日，世纪嘉园燃气管道工程中压户内管、中压庭院管的泄漏量及强度经检测均为合格。
2014年9月12日开始，文成县连续发生强有感地震，文成县于9月16日启动Ⅲ级地震应急响应，10月25日启动IV级地震应急响应，2015年2月15日结束IV级地震应急响应。温州市人民政府于2014年10月26日启动Ⅲ级地震应急响应，11月20日结束Ⅲ级地震应急响应。浙江省地震局于2014年10月25日启动Ⅲ级地震应急响应，11月17日宣布结束Ⅲ级地震应急响应。
另查明，2011年10月17日，原告丈夫季伟斌通过银行转账方式汇入被告账户60万元。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》依法成立有效，买卖双方应按约全面履行合同义务。原告已全额支付优惠后的房屋价款1277047元，被告负有按约履行交付商品房的义务。
被告提出的受地震影响应顺延工期的抗辩，因地震属于双方合同中约定可以延期的不可抗力事由，被告虽未按合同约定在遭遇不可抗力之日起30日内通知原告，但原告对于发生地震这一客观事实应当是明知的，应酌情予以顺延工期。原告对于涉案小区不在省地震局划定的M4.2级地震烈度6度区（极灾区）、5度区（灾区）范围即表明地震对涉案小区没有影响的理解并不完全准确。地震烈度的高低是以地震时人的感觉、地震所造成自然环境的变化和建筑物的破坏程度来衡量的，6度表现为人站立不稳，家畜外逃，器皿翻落，简陋棚舍损坏，陡坎滑坡，5度表现为室外大多数人有感，家畜不宁，门窗作响，墙壁表面出现裂纹。可见地震局划定的M4.2级地震烈度6度区、5度区范围仅表示该范围内因地震受损程度较其他范围严重，而并不表示不在该范围内的地区就没有影响。文成县、温州市及浙江省地震局均对该次地震启动了Ⅲ级地震应急响应，根据国家地震应急预案的规定，应对较大地震灾害时，启动Ⅲ级响应，可见文成“9.12地震”因数量多、震源浅、震感强烈，已对文成全县造成较大影响。故涉案小区虽不在地震烈度6度区、5度区范围，但基于生产安全及施工人员安全等因素考虑予以相应时间的停工，应予以支持。对于停工的时间，结合地震强度及温州市、浙江省地震局启动并结束Ⅲ级响应的时间等因素，应认定为26日较为适宜。关于台风的影响情况，因温州市地处沿海地区，因地理位置的特殊性时常有季节性不同程度的热带风暴或台风发生。涉案小区从2011年7月11日开工至2015年3月30日竣工备案，建设持续时间较长，被告作为专业的房地产开发商，对于在如此长时间的工期内发生台风的情况应当有所预见，而近年来对温州市有实质性影响的台风次数较以往未有巨大差异。且被告在本案中也未能证明因热带风暴或台风给涉案商品房工程施工造成何种程度的实质性影响进而对交付期限产生重大事实阻碍，故对被告提出的关于台风所引起的停工天数予以扣除的抗辩事由，本院不予采信。学校中考、高考也都是出卖人所能预见的情况，对此造成的停工时间，不应在正常工期内予以扣减。故扣除合理停工顺延时间后，被告应在2015年1月27日前将符合条件的商品房交付给原告。
根据双方合同约定，符合交付条件的商品房的用水、用电、用气、道路等，必须具备商品房正常使用的基本条件。对该约定，双方争议最大的是涉案房屋燃气管道是否已符合使用条件。被告认为其于2015年3月27日以邮寄方式向原告发出交房通知书时，涉案商品房已符合交付条件，但根据原告提供的公证书中的录像可见，该商品房外的燃气管道在2015年4月2日时未通，此时明显不符合使用条件。2015年5月7日，涉案房屋燃气管道工程经检测合格，可认定此时燃气管道工程符合使用条件，涉案房屋可以交付。故被告逾期交付期间为2015年1月27日至2015年5月7日，计99日。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限将涉案商品房交付给买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。现原告作为买受人提起了解除合同之诉，但出于对房地产市场的稳定及本案违约的程度考虑，本案合同不予解除为宜。
审理过程中，经本院释明，原告表示如合同不予解除，则被告应承担下列责任：1、支付原告60万元的利息损失（从2011年10月17日起至2013年4月11日止按月利率1.5%计算）；2、按合同约定支付原告逾期交房的违约金（以已支付购房款为基数，按每日万分之三，从2014年12月31日起计算至商品房符合交房条件之日止）；3、被告继续履行隔层及隔墙义务。对于原告的请求1，该60万元系原告为买受房屋而在双方签订合同之前自愿支付给被告的款项，有预订性质，之后双方也成功签订了《商品房买卖合同》，现原告要求被告支付利息损失，无法律依据，本院不予支持；2，原告所买受的商品房逾期交付的违约金按实际逾期日期计算应为37928.3元（1277047×0.03%×99）；3，关于隔层问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件一即房屋平面图显示“客厅上空”，即客厅位置上方并无隔层，为垂直6.6米的空间，但根据《商品房买卖合同》约定的该商品房有阳台2个及被告对外展示的样板房来看，应认定双方约定交付的房屋为客厅上空有隔层（包括阳台一个，因双方合同附件中约定楼梯由买受人自理，故楼梯费用应由原告自行负担）。现被告对客厅上空并无进行隔层（阳台仅有一个），且因政策原因无法就该隔层继续履行，其应赔偿就此给原告带来的损失。被告未按合同约定进行厨房隔墙，也应赔偿损失。对于隔层（包括阳台）及隔墙的损失金额，酌定为11000元为宜。故被告应支付原告共计48928.3元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告温州嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈芝逾期交房违约金及隔层、隔墙损失共计48928.3元；
二、驳回原告陈芝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8722元，由原告陈芝负担8210元（已交纳），由被告温州嘉盛房地产开发有限公司负担512元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 刘烨烨
二〇一五年十一月二十三日
代书记员 胡莉莉