北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21741号
原告北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
注册号：京民社证字第0010633号。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被告北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院南路23、21号。
法定代表人杨淑蓉，总经理。
注册号：110108000923847
委托代理人田非，河北王洪波律师事务所律师。
原告北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称三自爱委会）诉被告北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司（以下简称天恩神宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝蓬独任审判，公开开庭进行了审理。原告三自爱委会之委托代理人达锋涛与被告天恩神宇公司之委托代理人田非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三自爱委会诉称，2012年8月1日，我公司与天恩神宇公司签订《房屋租赁合同》，天恩神宇公司向我公司承租了位于北京市海淀区观澳园南区8号楼地下室。合同约定，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，年租金标准为13万元，2012年8月31日前支付租金6.5万元，2013年2月28日前支付租金6.5万元。合同签订后，我公司依约履行合同，天恩神宇公司未按合同约定支付下半年租金6.5万元，经我公司多次催收，天恩神宇公司始终未支付。2013年7月31日，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。我公司要求天恩神宇公司腾退房屋，但该公司一直拒绝搬离。故我公司诉至本院，诉讼请求：1、请求依法判令天恩神宇公司腾退并返还我公司租赁的房屋；2、判令天恩神宇公司支付拖欠的租金65000元及违约金13000元；3、判令天恩神宇公司支付自2013年8月1日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费，标准按照年租金13万元计算；4、诉讼费由天恩神宇公司承担；
天恩神宇公司辩称，我公司不同意三自爱委会的诉讼请求。首先，合同签订之后，我公司及时履行了合同付款义务。2013年7月，我公司向三自爱委会及其关联单位北京市基督教教务委员会及燕京神学院请示，协商以三自爱委会拖欠我公司的工程款抵扣我公司应付的租金，将双方租赁合同延期至2016年7月31日。北京市基督教教务委员会会长于新粒在我公司的报告上署名并签字表示同意。三自爱委会声称合同到期后要求我公司腾退房屋系虚构事实，我公司及工作人员一直居住在涉案房屋，至今仍未收到三自爱委会的退房通知。所以我公司并无任何违约行为，所以请求法院驳回三自爱委会的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月1日，三自爱委会（甲方，出租方）与天恩神宇公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区观澳园南区8号楼地下室（以下简称8号楼地下室）、建筑面积900平方米的房屋交由乙方租赁使用。房屋年租金13万元，租赁期自2012年8月1日起至2013年7月31日止。租金支付方式为：2012年8月31日前支付6.5万元，2013年2月28日前支付6.5万元。乙方在租赁期内要按时交纳全部租金，如逾期不交，除应及时如数补交租金外，每拖欠一周加收滞纳金1%，乙方拖欠租金累计达一个月甲方有权终止协议，收回房屋。
合同签订后，三自爱委会已将房屋交付天恩神宇公司。天恩神宇公司按期向三自爱委会支付了第一期租金6.5万元，但未按约定时间支付其余6.5万元租金。合同到期后，天恩神宇公司仍在租赁房屋内办公使用，至今未腾退房屋。
另查，8号楼地下室系燕京神学院与北京宝晟住房股份有限公司签订《购房协议》后取得使用权，后因房屋产权单位变更，燕京神学院又与北京世纪恒业投资有限公司签订了《购房协议》，确认燕京神学院享有地下室的使用权。签订两份购房协议时，燕京神学院法定代表人均系于新粒。燕京神学院出具《情况说明》，购买地下室的费用实际由三自爱委会支付，该地下室由该会进行管理使用。
诉讼中，天恩神宇公司称三自爱委会同意该公司以工程款抵扣应付租金，并提供了如下证据：1、三自爱委会领导于新粒对天恩神宇公司报告的批件，该报告内容为：“北京市基督教两会、燕京神学院各位领导您们好，我单位北京市天恩神宇房地产信息咨询有限公司，于2005年同贵方建立合作关系，由我单位垫资修建神学院装修及土建工程。2007年8月1日开始，与贵方达成协议把观澳园8号楼地下室租给我单位使用；地下室建筑面积900平米，2007年8月1日-至今2013年7月31日已六年。2005年开始到2010年期间，神学院学生食堂新建、原食堂翻新、教学楼装修、学生公寓装修、地下室装修、新建车库等我单位共计垫资76.44万元。1、协议地下室租金抵工程款为每年5万元，2007年8月1日-2012年7月31日5年共计25万元；2、2012年8月1日-2013年7月31日协议租金上涨每年13万元，其中我方已交北京市两会6.5万元现金；3、建议将未结工程款余额折抵地下室使用租金，当年尚未结算的工程款余额：76.44-25-6.5=44.94万元，其中我单位愿意奉献5.94万元，尚余39万元折抵2013年8月1日至2016年7月31日三年的地下室使用费，望领导同意。”在该批件上有“于新粒”签名并注明“同意”。2、收据三张，其中2007年9月17日、2010年7月28日为燕京神学院盖章，收到租金，2012年8月27日为三自爱委会盖章，收到2012年8月31日至2013年2月28日房租6.5万元。3、中国人民政治协商会议全国委员会网站打印材料，注明于新粒现任职务为：中国基督教三自爱国运动委员会副主席，北京市教务委员会会长，燕京神学院院长。4、北京市基督教三自爱国运动委员会、北京市基督教教务委员会简介，描述北京市基督教教务委员会与三自爱委会联合办公，系关联单位。
三自爱委会的质证意见是：对于证据1、真实性，关联性、合法性均不认可，首先，于新粒不构成代理。于新粒最早是我单位法定代表人，签署协议很正常，但是2012年起我方法定代表人已经不是于新粒，天恩神宇公司对于这些已经知晓。所以于新粒签署的东西，即便是其所签，对我单位也不产生约束力。对证据2、真实性认可，但是不认可证明目的；对证据3、不认可真实性，这是打印件；对证据4、不认可真实性，这是打印件。
因三自爱委会对于证据1的真实性持有异议，且天恩神宇公司未申请于新粒到庭作证，故该份证据的真实性本院不予确认。证据2确认为有效证据。证据3、4系网上打印件，其证明效力需待结合其他证据后综合认定。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《购房协议》、燕京神学院情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为，三自爱委会与天恩神宇公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，三自爱委会将8号楼地下室交付给天恩神宇公司租赁使用，天恩神宇公司已支付了第一期租金6.5万元，但未按约定时间支付其余6.5万元租金。天恩神宇公司称其公司于2013年7月向三自爱委会及其关联单位北京市基督教教务委员会及燕京神学院请示，协商以三自爱委会拖欠该公司的工程款抵扣应付的租金，但诉讼中并未得到三自爱委会的认可。天恩神宇公司提供的证据中，其中报告批件上虽有“于新粒”签字，但天恩神宇公司并未提供充分证据证明该签字为真实；且即使真实，于新粒已非三自爱委会的法定代表人，于新粒在其他单位的职务情况亦不能证明其有权代表三自爱委会签署任何文件；另外，天恩神宇公司主张的债务系燕京神学院的工程费用，非三自爱委会所欠债务，故与三自爱委会的房屋租赁费用不能相互抵销。故天恩神宇公司主张的以工程款抵扣租金的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。因天恩神宇公司未能按期支付租金，且合同已到期，天恩神宇公司应将房屋腾退给三自爱委会，并偿付欠租的租金、违约金及房屋使用费。故三自爱委会起诉要求天恩神宇公司腾退房屋、支付所欠租金、违约金及房屋使用费的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院支持。其中违约金一项，三自爱委会参照合同标准予以减少，因天恩神宇公司仍主张违约金数额过高，申请予以降低，故本院根据天恩神宇公司的违约程度以及三国爱委会的实际损失情况予以适当酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司将位于北京市海淀区观澳园南区八号楼地下室、建筑面积九百平方米的房屋腾退，交还北京市基督教三自爱国运动委员会。
二、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司支付北京市基督教三自爱国运动委员会拖欠的租金六万五千元，并支付违约金五千元。
三、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司向北京市基督教三自爱国运动委员会支付自二O一三年八月一日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费，标准按照年租金十三万元计算。
四、驳回北京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百七十五元，由北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郝蓬
二〇一四年八月十九日
书记员 林挚