上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第559号
上诉人（原审原告）董家新。
委托代理人陆文君，上海市中炀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪学弟。
委托代理人汪娟。
上诉人董家新因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人董家新的委托代理人陆文君，被上诉人汪学弟及其委托代理人汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月10日，董家新经核准登记为上海市宝山区教育路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人。因系争房屋为配套商品房，登记备注自2009年11月26日起五年内不得转让、出租。2013年7月24日，房屋登记部门向董家新补发系争房屋产权证。
原审中，董家新称，2009年12月31日，董家新向汪学弟借款100万元，将系争房屋抵押给汪学弟，如2014年11月31日前不能一次还清，就把系争房屋变更给汪学弟。之后，汪学弟实际支付给董家新借款78万元，差额22万元作为利息预先扣除。如今，董家新已经筹足100万元，通知汪学弟偿还借款并要求汪学弟搬出，遭汪学弟拒绝。董家新为维护自身合法权益，遂诉至法院要求汪学弟迁出系争房屋。
原审中，汪学弟辩称，与董家新之间没有借款100万元的关系，事实是汪学弟以100万元的价格向董家新购买系争房屋。汪学弟已经付清了房款，有权利使用系争房屋。不同意董家新的诉请。
原审中，汪学弟向法院陈述事实经过：汪学弟与董家新是多年钓（鱼）友。2009年董家新说动迁分到三套房子，想卖给汪学弟一套，汪学弟在征得妻、女的同意后，把原有的自住房卖掉，购买了系争房屋。2009年9月看的房，9月底双方对买卖达成一致以100万元转让系争房屋。当时董家新急用钱，要求汪学弟先付40万元，汪学弟表示把原有住房卖掉后才能给董家新钱。当时，汪学弟要做公证或找房产中介，董家新表示动迁房私下交易，不需要公证，也不需要找房产中介。10月22日，汪学弟收到下家的钱，次日就交给董家新现金40万元，当时董家新不肯写收条，说写收条伤感情。12月31日，汪学弟将余款60万元全部交给董家新，也没有写收条。交房情况：2009年9月底董家新陪汪学弟到物业公司办理进户手续，汪学弟直接拿到房屋钥匙，进户费用都是汪学弟付的。2009年10月至11月汪学弟进行装修，12月入住，目前汪学弟夫妻仍住在系争房屋，没有其他住房。董家新表示，双方并非房屋买卖关系，双方是借款关系。董家新是对外民间放贷的，因手头资金紧张，需要向汪学弟借款，当时为表达借款诚意，所以把系争房屋先交给汪学弟。借款的事实以借条为准，具体借款经过等事实、交房以及进户的情况代理人不清楚。董家新本人因病住院，无法到庭陈述。
原审另查明，2009年12月31日，汪学弟通过银行转账给董家新60万元。2009年10月，董家新将系争房屋交给汪学弟，汪学弟入住后，一直居住在系争房屋，并缴纳了2013年12月前的物业费。
原审法院认为：根据案件审理的情况，双方确认2009年10月董家新将系争房屋交给汪学弟使用；付款方面，董家新自认收到汪学弟78万元，而汪学弟表示付清100万元，但未提供证据。本案争议焦点在于双方之间法律关系的认定。双方当事人对此各执一词，董家新认为系借款合同关系，而汪学弟则认为系房屋买卖合同关系。原审法院认为，一、董家新仅提供一份借条证明自己的主张，而该借条由董家新自己所写，在汪学弟对此否认的情况下，难以证明双方之间存在借款关系。二、汪学弟虽然也没有提供房屋买卖合同，但董家新将系争房屋交给汪学弟使用的情节，通常出现在房屋交易中，在借款过程中并不常见。而且，汪学弟在系争房屋内长期居住，至今已超过四年，还缴纳了全部的物业费，同样符合房屋买卖合同的履行情况。三、除了交付房屋，房屋买卖合同的另一主要内容是交付房款。汪学弟虽然对付清100万元房款未提供证据，但董家新自认收到汪学弟78万元，在董家新关于该款系借款的主张被否定的情况下，可以认定汪学弟支付房款的事实。四、鉴于系争房屋属于配套商品房，按照2009年本市相关政策，该房屋在五年内不得转让。因此，董家新将房产证原件交给汪学弟保管，由汪学弟实际使用房屋，双方一直未办理产权过户手续，这些情形基本符合配套商品房私下交易的通常做法。综上，原审法院认定汪学弟与董家新之间就系争房屋发生房屋买卖合同关系，该合同并未终止，现行法律也未强制性禁止转让未满上市交易期限的配套商品房，故董家新要求汪学弟迁出系争房屋的请求，不予支持。
据此，原审法院作出如下判决：董家新要求汪学弟迁出上海市宝山区教育路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人董家新不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审法院认定事实错误。上诉人作为债务人提出诉讼主动要求归还被上诉人借款，其借据的原件在被上诉人手中，这也是通常的常识，上诉人只有借据的复印件，被上诉人为了达到占有上诉人房产的目的，极力否认存在借贷关系。上诉人对系争房屋拥有无可争辩的产权，被上诉人对上诉人的房屋产权登记亦没有异议。在没有任何证据能够证明双方存在买卖关系的情况下，原审法院主观臆断双方之间就系争房屋发生房屋买卖合同关系，甚至臆断该合同并未终止，是错误的。第二，原审法院对本不存在的买卖合同，主观臆断认定事实错误，以致发生认定法律关系偏差而导致适用法律错误。对不存在买卖关系的案件适用我国合同法第八条、第一百三十条的规定是错误的。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人汪学弟辩称：双方就系争房屋存在买卖关系。2009年9月，上诉人让被上诉人买他的房子，同年12月，上诉人将房产证押在被上诉人处。上诉人给的是毛坯房，被上诉人花了20多万装修。而且，被上诉人将原来的住房卖掉后户口没有地方迁，还因此被下家起诉并赔偿。由此可见，双方不可能是民间借贷关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：上诉人主张其与被上诉人之间存在民间借贷关系，但对于借贷款项的金额，上诉人时而称是100万元，扣除22万元利息后实际拿到78万元；时而称是原本想借100万元，但被上诉人当时没有那么多钱就只拿到78万元；时而又称如果被上诉人否认双方存在借贷关系，则上诉人只认可收到60万元。再者，对于借贷关系的成立，上诉人仅提供一张借条，而该借条系由上诉人自己书写，在被上诉人否认存在借贷关系且对双方资金往来做出合理解释的情况下，上诉人仅凭上述借条不能证明借贷关系存在。被上诉人主张双方存在房屋买卖关系，虽未提供书面房屋买卖合同，但从被上诉人将自己原居住房屋出售后付款给上诉人，上诉人将房屋交予被上诉人居住使用，并由被上诉人缴纳物业费用等事实来看，原审法院认定双方当事人就系争房屋发生买卖合同关系，亦属合理。虽然双方尚未就系争房屋完成产权过户登记，但转让未满上市交易期限的配套商品房并未违反法律法规的强制性规定。故对于上诉人要求被上诉人迁出的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人董家新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年五月七日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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