河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终2380号
上诉人（原审原告）：李宝锋，男，1973年6月1日出生，汉族，住赤城县。
被上诉人（原审被告）：张琴医，女，1988年4月3日出生，汉族，住赤城县。
被上诉人（原审被告）：张某，男，2006年5月16日出生，汉族，住赤城县。
法定代理人：曹某（系张某母亲），女，1963年9月19日出生，汉族，住赤城县。
被上诉人（原审被告）：张志增，男，1935年2月28日出生，汉族，住赤城县。
上述三被上诉人委托诉讼代理人：郭梦圆，河北三霖律师事务所律师。
原审第三人：李永清，男，1965年5月25日出生，汉族，住赤城县。
上诉人李宝锋因与被上诉人张琴医、张某、张志增及原审第三人李永清案外人执行异议之诉一案，不服河北省赤城县人民法院（2018）冀0732民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李宝锋，被上诉人张琴医及其委托诉讼代理人郭梦圆，原审第三人李永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宝锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由张琴医、张某、张志增承担。事实与理由：一审判决罔顾案件事实，适用法律错误。法院的查封在我买房和交付房款之后。一审法院在查封我购买的房产后，又查封了李永清一套房产，显然是对查封我的楼房发现查封错误后又查封另一套楼房，但对先前的错误查封并未纠正。我已给付李永清98.5万元购房款，仅差1.5万元过户费，有证人证明，李永清对该事实亦予以认可，但一审法院却驳回了我的诉讼请求。房屋没有过户非我的过错，是因为李永清没有及时给我过户和法院存在错误查封造成的。对李永清与张文岗之间的民间借贷纠纷我不知情，我曾起诉李永清将房屋过户给我，后法院查明该房屋被查封无法判决过户，给我做工作，我撤回了起诉。李永清已将该楼房及楼房所有凭证交给了我，我也早已入住该楼房。我与李永清的房屋买卖合同合法有效，并且已经全面履行了合同。
张琴医张某邦、张志增辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李宝锋与李永清所签订的房屋买卖合同与之后的履行行为存在诸多矛盾之处，此买卖合同不具有真实性。李宝锋至今未支付全部房款，房屋买卖行为还未结束，且定金支付方式不符合双方交易习惯，认为存在虚假交易、躲避债务的行为。房屋买卖不具有真实性，根据李宝锋与李永清所签订的房屋买卖合同约定，李宝锋知晓该房屋有抵押贷款，按照交易习惯为保障自身资金安全，贷款部分由买受人直接向银行支付更为稳妥。在法院查封该房屋前，李宝锋并未占有此房屋。根据合同约定，“甲方于2017年10月31日前必须将该房屋交付给乙方”，可确定在法院查封前该房屋仍为李永清占有，李宝锋并未实际占有该房屋。李宝锋因自身原因未办理过户。合同约定在房款一次性交付后立即办理房屋过户手续，但在协议签订后至该房屋被申请执行时，李宝锋并未办理过户手续，也未向任何人提出权利要求，证实李宝锋因自身原因怠于行使过户权利。
李宝锋向一审法院起诉请求：1、不得执行赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室，并解除对该房屋的查封；2.确认赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室归李宝锋所有;3、诉讼费由张琴医张某邦、张志增承担。
一审法院认定事实：李宝锋围绕诉讼请求依法提交了1.房屋买卖合同、2.合同定金的收到条、3.转款凭证、4.房本原件等证据材料，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。张琴医张某邦、张志增及其委托诉讼代理人对李宝锋提交的上述证据，均不予认可，提出以下质证意见：1.对证据4的真实性、合法性予以认可，此证据证明了赤城县人民法院依法查封此房产，是依据相关法律规定产权实行登记实名制，法院按房产证上登记的实名李永清依法查封此房产是正确合法的。2.证据1、2相互之间矛盾，说的是100万元，但转账凭条上转的不是100万元。证据3不能证明该笔转账就是买该房产的钱。李永清已经知道因债务问题被诉讼，在此期间变卖房产，系涉嫌转移财产逃避债务行为，所以对张琴医张某邦、张志增提交的证据1、2、3，不予认可。经认真审查，一审法院对张琴医张某邦、张志增提交的上述证据材料及相关事实认定如下：1.张琴医张某邦、张志增提交的证据1，证实了2017年4月4日，李宝锋与李永清签订了房屋买卖合同，李永清将其所有的位于赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室，以100万元的价格卖给了李宝锋的事实。2.张琴医张某邦、张志增提交的证据2，证实了2017年4月4日，李宝锋与李永清签订房屋买卖合同的同日，李宝锋给付了李永清10万元购房订金的事实。3.张琴医张某邦、张志增提交的证据3，证实了2017年4月19日，李宝锋给付了李永清88.5万元购房款，李永清将房屋产权证交给了李宝锋并由其保管但购房款未付清的事实。4.张琴医张某邦、张志增提交的证据4，证实了坐落于赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室楼房，房屋所有权人为李永清。另查，河北省赤城县人民法院执行裁定书（2018）冀0732执异6号查明，张文岗与李永清民间借贷纠纷一案，赤城县人民法院于2017年5月8日作出（2017）冀0732民初491号民事调解书，调解书主要内容为李永清于2017年12月31日前归还张文岗借款本金40万元及利息。该调解书已发生法律效力。赤城县人民法院于2017年4月20日作出（2017）冀0732民初491号民事裁定书，裁定查封房屋所权人为李永清的坐落于赤城县室房屋。2017年10月14日张文岗因故去世。2018年1月6张某邦、张志增、张琴医提出强制执行申请，赤城县人民法院于同日登记立案。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的真实性与合法性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。本案中，李宝锋虽于2017年4月4日，与李永清签订了房屋买卖合同，至2017年4月19日，给付了李永清98.5万元（加上2017年4月4日，给付的10万元订金）购房款，但购房款仍未付清，且未能办理房屋所有权过户登记。其提交的证据不足以确认其是赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室房屋的权利人，该房屋所有权人仍为李永清。故对其提出的执行异议之诉的请求不予支持。判决：驳回李宝锋的诉讼请求。案件受理费80元，由李宝锋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审一致。
本院认为，审理案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的是否享有某种实体权益以及所享有的实体权益是否足以阻却执行措施。因此，首先应审查李宝锋对坐落于赤城县赤城镇北河沿街2号楼3单元101室房屋是否享有所有权。我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，采取登记设立的形式。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，李宝锋与李永清签订的房屋买卖合同不存在法律规定的无效事由，故该房屋买卖合同合法有效。李宝锋虽向法院证实已交付大部分购房款，目前已占有房屋，但由于在人民法院查封之前未能办理房屋变更登记手续，故尚未取得诉争房屋所有权。李宝锋如欲排除人民法院的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李宝锋在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。李宝锋主张已支付购房款98.5万元，但根据李宝锋与李永清签订的房屋买卖合同第六条约定：“在本合同签订时由乙方向甲方一次性付清购房款”，故李宝锋尚未支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款。根据合同第六条中“因甲方暂时不能搬出该房屋，但甲方于2017年10月31日前必须将该楼房交付给乙方，让乙方占有该房屋”的约定，本院在庭审过程中向李宝锋与李永清核实房屋的交付时间，李宝锋称“房屋是在2017年10月或者11月份彻底交给我了”，李永清称“2017年10月28号左右我把房屋交付给李宝锋的。当时把钥匙给他了”，因此，可以确认在人民法院查封诉争房屋之前，李宝锋尚未合法占有该不动产。李宝锋未能提交充足证据证实非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，李宝锋既不享有诉争房屋所有权，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故案外人李宝锋对诉争标的所享有的实体权益不足以阻却执行措施。李宝锋可以根据其与李永清签订的房屋买卖合同另行起诉，追究李永清的违约责任。
综上所述，李宝锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李宝锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 海延林
审 判 员 赵 洲
审 判 员 吴义清
二〇一八年九月二十一日
法官助理 成 诚
书 记 员 喇全新