天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8576号
上诉人（原审被告）：孙璐，男，1974年7月29日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：朱秀华，天津锐尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈思，女，1986年6月26日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：张立娟，天津桑榆律师事务所律师。
原审第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司，住所地天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场5号楼110。
主要负责人：孙志彬，总经理。
上诉人孙璐因与被上诉人沈思、原审第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙璐上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判驳回沈思的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决依据的房屋评估报告并不客观真实，通过一审当庭询问鉴定人员，该鉴定人员并没有充分考虑房屋位置以及排水厂等相关条件，同时其所依据的西青区房地产租售价格并没有相关的事实依据。按照房地产评估规范相关规定，鉴定机构对于该报告所选取的两种评估办法中最后选取的比较法不符合规定。此外，该鉴定人员并不知晓双方的诉求，违反了相关规定，该鉴定报告并非客观真实有效，上诉人提出申请要求对该房屋价值重新鉴定。2．被上诉人仅支付了5万元定金，其他房屋款项一直未予支付，违约金与损害赔偿金不可并用，一审法院按房屋全款来计算违约责任和房屋价款违约比例，不符合公平原则，该违约金赔偿比例过高，应予调整。
沈思辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。事实和理由：1．鉴定机构的选取是由一审法院摇号选取而来，具有鉴定资质，鉴定报告做出的程序合法、结论正确。上诉人于2017年3月1日已经将涉案房屋另行抵押，抵押值252万，鉴定报告结论是2017年3月1日市场价值249万，该价值低于上诉人抵押的房屋价值，足以看出该鉴定报告结论正确。2．上诉人与被上诉人于2016年8月22日签订合同，直到被上诉人起诉2017年3月1日时间长达半年有余，上诉人的违约行为给被上诉人造成巨大损失，一审判决合理合法，故请求维持。
原审第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司未发表陈述意见。
沈思向一审法院起诉请求：1．解除沈思与孙璐签订的《房屋买卖居间合同》；2．孙璐向沈思返还定金50,000元及利息1,500元，违约金97,500元，居间服务费39,000元及利息1,170元；3．孙璐赔偿沈思房屋增值损失400,000元；4．诉讼费用由孙璐承担。
一审法院认定事实：2016年8月22日，沈思（买方、乙方）与孙璐（卖方、甲方）及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司（居间方、丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定沈思购买孙璐所有的位于天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场11-1-3102号房屋，成交价款为1,950,000元，该房屋设有抵押，抵押权人：天津河西支行，贷款余额约为626,000元，贷款余额处理方案为甲方名下该房屋在上述银行有贷款未结清，甲方承诺上述银行有贷款未还清外再无其他债权债务纠纷……甲方承诺于签署本合同次工作日开始办理该房屋的银行清贷手续，在乙方购房资质审核后，符合银行及房管局的要求情况下，严格按照银行规定办理还款，领取抵押手续后到房管局办理该房屋注销手续。乙方于2016年8月22日支付给甲方购房定金50,000元，并于乙方支付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序。乙方承诺于2016年9月30日之前筹齐首付款780,000元，剩余房款1,170,000元通过贷款的形式支付给甲方。乙方应支付丙方39,000元居间服务费。合同第六条约定，若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。沈思于2016年8月22日支付孙璐定金50,000元，于2016年9月11日支付第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司服务费39,000元。双方合同签订后，孙璐以未偿还抵押贷款为由未履行合同义务。孙璐陈述涉案房屋抵押贷款于2016年11月25日清贷完成。第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司提供的当时与孙璐（电话号码：139××××9888）沟通协商的微信记录载明：第三人在2016年9月30日前多次联系孙璐询问孙璐清贷的情况，及协商涨价50,000元的情况，且在第三人与孙璐2016年12月10日的联系中，第三人询问孙璐房子还有多钱的尾款，孙璐回答67万。在第三人与孙璐2017年1月17日的联系中，孙璐回答钱还没有还。2017年1月21日，孙璐在《今晚报》刊登《通知》，载明：沈思与孙璐天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场11-1-3102号房屋买卖合同一事，沈思未按合同约定于2016年9月30日前将首付款交于孙璐，已构成违约，特此通知解除双方买卖合同，如有异议，按相关法律办理。天津市不动产登记簿（2017年4月5日打印）查询证明载明：天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场11-1-3102号房屋权利人为“孙璐”，登记日期为2016年9月8日；抵押权人为张旭东，抵押权登记日期为2017年3月1日，被担保债权数额为2,520,000元，债权确定期限为2017年2月27日至2019年2月27日。案件审理过程中，沈思提出对房屋当前市场价值进行评估的申请。一审法院司法鉴定办公室选取由天津中量房地产土地评估有限责任公司进行评估。天津中量房地产土地评估有限责任公司于2017年5月2日出具的中量房评字【2017】A-0062号《房地产纠纷估价报告》载明金奥广场11-1-3102号房产在2017年3月1日的市场价值为2,490,000元。另查，沈思提交银行交易明细，载明在2016年9月30日之前，沈思农业银行账户余额为53万余元，建设银行账户余额为2万余元，沈思之父沈亚宁银行账户余额为23万余元，沈思主张其在合同约定的2016年9月30日之前已经筹齐780,000元首付款。
一审法院认为，沈思、孙璐及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司签订《房屋买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，应按约全面履行各自义务。双方约定孙璐在出售房屋时涉案房屋仍有贷款未结清，孙璐承诺在签署本合同次工作日开始办理银行清贷手续，但依孙璐陈述其于2016年11月25日才完成清贷，后孙璐并未要求沈思签订《天津市房产买卖协议》，而是在2017年1月21日登报要求解除合同，并于2017年3月1日将涉案房屋又设立抵押，抵押给案外人张旭东，孙璐的行为违反双方合同约定，致使双方之间买卖合同目的不能实现，故沈思、孙璐及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司于2016年8月22日所签《房屋买卖居间合同》应予解除，孙璐收取的定金应予返还，故沈思要求解除合同并返还定金50,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。孙璐提出沈思违约的抗辩意见，由于双方合同只约定了2016年9月30日沈思需要筹齐首付款780,000元，并未约定是否交付孙璐，且依据沈思提交的证据，能够证明在2016年9月30日之前，沈思已经筹集齐首付款780,000元，故不存在沈思未付款的违约情形，因此孙璐主张沈思违约，合同已经解除的抗辩意见，一审法院不予支持。本案中，沈思、孙璐并未约定具体履约日期，孙璐虽登报要求解除合同，但并未明确告知沈思及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司，且孙璐怠于履行合同义务并将涉案房屋进行抵押的行为显属违约，故其无权要求解除合同，依据双方合同约定“若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”，因此沈思要求孙璐支付违约金97,500元（1,950,000元×5%）的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于孙璐在2017年3月1日将涉案房屋另行抵押，且沈思也于当日起诉孙璐，故沈思要求按照2017年3月1日鉴定涉案房屋市场价值，未有不妥，由于本案孙璐违约且发生房屋价格涨跌情形（当前市场价值为2,490,000元，合同约定成交价格为1,950,000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，而适用违约金由孙璐赔付的97,500元不足弥补沈思损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑沈思、孙璐双方实际履约行为、孙璐订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，对沈思要求孙璐赔偿房屋增值损失中合理部分，一审法院予以支持，孙璐应支付沈思差价损失324,000元【（2,490,000元-1,950,000元）×60%】。关于沈思主张要求孙璐给付定金利息、居间服务费及居间服务费利息的诉讼请求。因沈思主张的房屋差价损失为合同履行后的可得利益损失，一审法院已经予以支持。故沈思该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审法院判决：一、解除沈思与孙璐及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司西青第八分公司于2016年8月22日订立的《房屋买卖居间合同》；二、孙璐于判决生效之日起十日内向沈思返还定金50,000元；三、孙璐于判决生效之日起十日内向沈思赔偿房屋涨跌差价损失324,000元、违约金97,500元；四、驳回沈思的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,846元，由沈思负担660元，由孙璐负担4,186元。诉讼保全费5,000元，房屋评估费8,700元，全部由孙璐负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是上诉人孙璐是否应承担涉诉房屋合同违约责任，以及若应承担违约责任，其应承担违约责任应如何认定。第一，通过涉诉房屋买卖合同履约过程可以看出，上诉人完成清贷后并未要求被上诉人签订《天津市房产买卖协议》，而是在2017年1月21日登报要求解除合同，并于2017年3月1日将涉案房屋又设立抵押给案外人张旭东，上诉人的行为违反双方合同约定，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。第二，关于上诉人应承担的违约责任如何认定的问题。被上诉人根据涉诉合同约定，要求上诉人赔偿其房屋实际成交价5%的违约金，事实依据充分。同时，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合本案案情，对被上诉人要求上诉人赔偿房屋增值损失中合理部分予以支持，并无不当，本院应予维持。第三，关于上诉人提出的涉诉房屋市场价值鉴定问题。经一审法院委托，天津中量房地产土地评估有限责任公司就涉诉房屋出具中量房评字【2017】A-0062号《房地产纠纷估价报告》，该机构具备相应评估资质，鉴定程序合法，且鉴定人员出庭接受询问，该报告应为客观有效。上诉人主张该报告存在问题，不认可该报告，但是并未提出相反证据推翻该报告结论，上诉人的该主张不能成立，其重新鉴定申请不予批准。
综上所述，孙璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,050元，由上诉人孙璐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 张 莹
代理审判员 刘 艳
二〇一七年十一月二十一日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……