江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终3124号
上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地江苏省东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓君，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘日存，男，1971年12月11日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海公司）因与被上诉人潘日存商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2018）苏0981民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沿海公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回潘日存的一审诉讼请求。事实和理由：1.不存在沿海公司未能按约履行协助办证义务的情形，沿海公司不应当承担违约金，一审判决沿海公司承担违约金与事实不符，也与商品房买卖合同的约定不符，对沿海公司极为不公平。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条错误，该解释只是对迟延办理房屋所有权登记计算违约金的法律规定，对于商品房买卖合同中延期办理土地使用权证的违约金则没有明确的规定，且案涉合同也没有明确约定迟延办理土地使用权证的违约责任。
潘日存辩称，虽然沿海公司主张由于政府规划调整导致其无法进行土地分割，从而无法办理土地使用权证，但是即使情况属实，也是沿海公司与相关政府之间的矛盾，与潘日存无关，潘日存只与沿海公司之间存在商品房销售合同关系，根据我国合同法第十五条的规定，沿海公司应当承担逾期办理土地使用权证的违约责任。因此，一审判决适用法律正确，并无不当。
潘日存向一审法院起诉请求：1.判令沿海公司协助办理位于江苏沿海农产品交易中心24幢228室房屋的土地使用权证；2.判令沿海公司支付逾期办理上述房屋土地使用权证的违约金合计37505元[以购房款196260元为本金，从2015年1月2日（以法院立案之日向前推算三年）至2018年1月1日止按同期中国人民银行贷款年利率4.9%上浮30%计算]。一审审理中，潘日存撤回了第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年11月29日，潘日存与沿海公司签订备案编号为20111129007的《商品房买卖合同》，合同约定潘日存购买沿海公司开发的位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心24幢228室商品房一套，建筑面积35.64㎡，房屋总价为196260元。该合同第八条“交付期限”载明:出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。该合同第十五条“关于产权登记的约定”载明:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4.双方协商解决）。该合同签订后，潘日存向沿海公司支付房款196260元。
2013年5月，沿海公司与潘日存办理交房手续。
2015年8月25日，沿海公司出具承诺书，承诺确保各位业主在2015年12月31日之前到指定地点凭相关手续办理房产证。逾期不办或不能提供相关证明手续的，责任自负。符合条件的业主每户补偿壹万元，并于2016年元月15日前结清。同时按原合同承担相应责任。后潘日存领取了沿海公司房产证办证逾期补偿款9039元。
2016年2月1日，东台市城东新区市场路22号江苏沿海国际农产品交易中心市场24幢228室办理了房屋所有权登记，房屋所有权人为潘日存，房权证号为东台房权证市区字第××号。一审审理中，沿海公司称因政府规划调整，农产品交易中心项目暂停验收、办证工作，故案涉房屋的土地使用权证无法办理。
一审法院认为：潘日存与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。该合同第十五条“关于产权登记的约定”载明“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该条约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的土地使用权证书的义务，沿海公司对此亦无异议。因沿海公司未能按约履行该协助办证义务，故其依法应承担相应的违约责任。由于双方在合同中对违约责任未进行明确约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，潘日存依法可按照已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。故潘日存起诉时以196260元购房款为基数，且按照高于中国人民银行公布的五年以上贷款年利率（4.9%）的30%的标准就违约金进行主张，可予支持。因沿海公司未按约履行协助办证义务的违约行为持续存在，其应承担的违约金在持续产生，且该违约金属于持续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条（向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年）的规定，潘日存以法院立案之日向前推算三年之日作为计算违约金的起算时间适当。因此，案涉房屋逾期办证违约金为37505元（196260元×4.9%/年×130%×3年），但是由于潘日存已因沿海公司的办证违约行为收取了办证逾期补偿款9039元，故沿海公司仍应向潘日存支付违约金28466元。综上所述，潘日存的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：一、沿海公司于判决生效之日起十五日内向潘日存支付违约金28466元；二、驳回潘日存的其他诉讼请求。案件受理费818元，减半收取409元，由潘日存负担153元，沿海公司负担256元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，潘日存与沿海公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同第十五条约定了沿海公司负有协助变更登记包括案涉房屋土地使用权证在内的权属证书的义务，即沿海公司应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关报备资料。但是沿海公司却未能按上述约定履行义务，故其应当承担相应的违约责任。虽然沿海公司主张土地使用权证无法分割办理的原因主要是政府规划调整所导致，但是其提供的证据不足以证明该主张。且即使该情况属实，根据合同相对性原则，以及我国合同法第一百二十一条中关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，也不能够免除沿海公司未履行协助义务的违约责任。其次，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定亦无不当。综上所述，沿海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费818元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年九月十二日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒