河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商梁民初字第01864号
原告（反诉被告）商丘市旺角物业管理有限公司，住所地商丘市凯旋中路638号。机构代码证号68713203-3。
法定代表人蔡清岩，职务总经理。
委托代理人刘迎军、李攀飞，河南君盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）商丘市金维城房地产开发有限公司，住所地商丘市梁园区八一路南侧桂林路西侧。机构代码证号76485908-5。
法定代表人李振洪，职务总经理。
委托代理人陈建云、葛雷，金研（商丘）律师事务所律师。
原告商丘市旺角物业管理有限公司与商丘市金维城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，被告商丘市金维城房地产开发有限公司提出了反诉，本院依法由审判员卢新言任审判长，与审判员陈瑛、人民陪审员李育新组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘迎军、李攀飞，被告委托代理人陈建云、葛雷到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称：原告自2010年8月18日以来，一直为被告开发的旺角广场提供物业管理服务，但被告作为旺角广场二层商铺（建筑面积6000平方米）及新天地广场地下室（建筑面积12308.32平方米）的业主和物业使用人，欠付原告巨额物业费，经原告多次催要，被告以各种理由拒绝履行支付物业费的义务。同时，根据原被告之间签订的《商丘旺角广场物业服务合同》约定，被告应当将商丘旺角广场的用电、用水管理及线路维修、维护交给原告。根据合同约定，被告还应承担逾期付款的违约金。原告诉请1、判令被告向原告支付物业费151.04万元及违约金（物业费已计算至2013年5月18日，以后产生的费用按合同约定继续计算；违约金按照自应当支付之日起按每日千分之十计算）；2、判令被告将商丘旺角广场的用电、用水管理及线路维修、维护移交给原告；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告商丘市金维城房地产开发有限公司答辩称：1、接受商丘市金维城房地产开发有限公司委托的受托人陈光兴与原告商丘市旺角物业管理有限公司签订《商丘旺角广场物业服务合同》超越代理权限；2、受托人陈光兴进行自我交易，损害委托人利益；3、原告商丘市旺角物业管理有限公司在签订合同时不具备相应资质，违反法律强制性规定；4、双方签订合同没有经过法定程序。因此，双方签订的《商丘旺角广场物业服务合同》应为无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告商丘市金维城房地产开发有限公司提出反诉称：被反诉人擅自构建货亭七个及其他违章建筑，并将这些货亭出租，严重影响了商业街的交通，损害了各业主、商铺的利益；被反诉人在2011年6月份后，关闭东西入口处的四部电梯，造成二层商铺只有四家营业，其余全部停业。被反诉人的不法行为造成反诉人租金损失70余万元。被告反诉要求1、确认《商丘旺角广场物业服务合同》为无效合同；2、判令被反诉人赔偿损失72万元；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
争议焦点问题：1、原告诉请及被告的反诉是否有事实和法律依据；2、双方当事人签订的合同是否有效。
原、被告对争议焦点问题均无异议。
原告（反诉被告）向本院提交以下证据以证明其诉请事实：1、原告的营业执照和物业服务资质证书各一份。证明原告系依法成立的物业服务企业，具有从事物业服务的资格。2、被告委托管理物业的委托书及物业服务合同。证明原告系商丘旺角广场合法的物业管理人，且与被告约定有明确的物业管理价格及费用支付方式等。3、证人证言四份，附证人身份证复印件、旺角步行街商户调查问卷47份、原告派驻旺角广场的管理人员工资表12份、原告派驻旺角广场的管理人员工作照片9张、旺角广场商户波司登、第一夫人、千仞岗、雪中飞、鸭鸭、Mr.ing等业主缴纳物业服务费的收据存根。证明原告自2010年8月18日以来，按照物业管理合同约定履行了物业管理义务。4、金维城房地产公司向奚鑫峰出具的旺角广场用电管理委托书。证明被告金维城房地产公司违反物业服务合同第五条约定，一直没有将旺角广场用电交给原告管理，并在2013年3月20日将有关用电管理委托给了案外人奚鑫峰。
被告（反诉原告）向本院提交以下证据以证明其答辩和反诉事实：1、受托人陈光兴与原告签订的《商丘旺角广场物业服务合同》，证明受托人陈光兴超越代理权。2、私营企业信息变更表，证明告商丘市旺角物业管理有限公司在2009年4月成立时陈光兴持45%股份，受托人陈光兴自我交易，该公司2011年4月才升级为三级资质。3、住建局物业管理科证明一份，证明《商丘旺角广场物业服务合同》未招标。4、已出售的房地产清单和合同，证明已出售的房产，被告不应承担物业费。5、照片，证明原告擅自构建违章货亭。6、录音，与证据5证明原告擅自构建违章货亭。7、证明若干份，证明东西两侧电梯停运。8、商丘市旺角步行街二层商铺大部分没有营业的照片一组，证明因被反诉人的过错造成反诉人租金损失72万元。
经本院庭审质证，被告商丘市金维城房地产开发有限公司对原告提交的证据1、2真实性无异议，但认为原告的证据1物业服务资质发证时间2013年4月9日，合同签订在2010年8月19日，在签订合同时原告没有相应资质，合同为无效合同；证据2被告给陈光兴的委托书上明确委托事项为陈光兴管理、监督旺角步行街物业，无权代表被告签订合同，本协议是陈光兴与原告签订的，陈光兴又是原告的第一大股东，是自我交易，明确违反了合同法诚实信用原则，在合同第二条，把授权变更为全权委托，超越代理权，在服务期限的约定书，把合同期限约定到2030年8月20日，明显违背了物业管理条例，物业公司与开发商的服务期限不得超过一年；合同第八条物业费明显过高，系单方约定。对原告提交的证据3，根据相关规定证人应当出庭接受询问，这些证人都是原告的工作人员，与本案有利害关系，证人证言不应当采信；调查问卷制作的时间不明，制作人的身份不详，不具有可信度，我们有相反的调查表来证明其不可信，在这47份问卷中不满意的占三分之一；对管理工作人员的工资表，系单方行为，不予质证；对管理人员的工作照片，系单方制作，不予质证；对服务费收据、存根，旺角步行街的第一层全部及第二层绝大部分商铺已出售，应当由业主缴纳物业费，业主实际缴纳费用与本案无关。对原告提交的证据4真实性无异议，但因被告与原告的物业管理关系是无效，被告始终不承认与原告存在物业管理关系，因此没有将水电移交给原告，没有移交的情况下，原告对水电的维修属于正常行为。
原告商丘市旺角物业管理有限公司对被告提交的证据1真实性无异议，但该合同不违反法律强制性规定，应为有效合同。对被告提交的证据2真实性无异议，即使陈光兴占45%的股份，也不必然导致合同无效，该决定是多方同意交由陈光兴管理，因其自己没有管理资质，找个物业公司管理是符合情理的；金维城公司将物业管理设施交由旺角物业，根据合同法的相关规定，应当视为金维城已经追认，该合同应有效。对被告提交的证据3达不到证明目的，资质证书明确显示原告自2009年4月9日起即准予从事物业管理活动，没有招标也不能导致合同无效。对被告提交的证据4，不能达到其房产已完成转让的事实，即便部分房产转让了，在该部分房产产权变更前，被告仍应继续支付物业费。对被告提交的证据5照片不能证实是所谓的违章建筑，不能证明是原告搭建。对被告提交的证据6录音身份不详，不能作为定案依据，售货亭没有证据证明是原告搭建或是违章建筑，对被告没有经济影响。对被告提交的证据7，电没有交由原告管理，电梯是否运行与原告无关。对被告提交的证据8，二楼没有营业是被告招商不成功造成的，与原告无关。
根据证据的真实性、合法性、关联性的认证原则，对原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院认定证据形式合法，具有客观真实性，与本案具有关联性，具有证明效力，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告虽提出异议，但该组证据之间可以相互印证，能够证明原告自双方签订物业服务合同后履行了物业服务义务，且被告对这一事实没有否认，该组证据具有证明效力，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告对其真实性无异议，对没有将旺角广场水电交给原告管理的事实也无异议，该证据具有证明效力，本院予以确认。对被告提交的证据1、2、3、4，原告虽对该证据的真实性无异议，但原告认为被告出具委托书全权委托陈光兴管理旺角广场物业，陈光兴因做为自然人不具备物业管理资质，将旺角广场物业交给其参股的物业服务公司管理，而被告从未对原告从事旺角广场物业服务提出任何异议，且按照合同约定履行了向原告移交物业设施的义务，应视为被告对已对该合同效力进行了追认，受托人陈光兴的行为不属于损害被告合法权益的自我交易行为；原告的正式三级物业资质虽是在2011年取得的，但原告在2009年4月就已经取得了暂定三级资质，并被准许从事物业服务，原告做为物业服务主体，可以签订《商丘旺角广场物业服务合同》；《物业管理条例》等法律、法规虽规定提倡以招标形式选聘物业服务企业，但并没有强制要求必须以招标方式选聘物业服务企业，原被告签订物业服务合同虽未招标，但不违反法律强制性规定。原告的上述质辩意见具有事实和法律依据，本院予以采纳，对被告提交的上述证据不予采纳。对被告为支持其反诉请求提交的证据5、6、7、8，因被告在规定的期限内未缴纳反诉费，本院对该部分证据不予审查。
根据上述认证，本院确认如下案件事实：被告商丘市金维城房地产开发有限公司和商丘市旺角投资有限公司在2010年8月18日向陈光兴出具委托书，委托其管理、监督旺角步行街物业。陈光兴接受委托后，在2010年8月19日与商丘市旺角物业管理有限公司签订《商丘旺角广场物业服务合同》，约定其物业服务范围包括地下商业约1.3万平方米、二层商业6000平方米等，其中二层商业物业和地下商业物业物业服务费价格为2.5元／月／平方米，服务期限自合同生效至2030年8月20日。合同签订后，被告商丘市金维城房地产开发有限公司向商丘市旺角物业管理有限公司移交了物业服务用房及其他除电力设施以外的物业服务设施，商丘市旺角物业管理有限公司正式对旺角广场提供物业服务。原告提供物业服务后，因被告没有缴纳物业服务费，及被告没有按照约定将该物业服务内的电力设施移交，双方产生纠纷。原告诉至本院。
另查明，2011年、2012年间，被告已将涉案部分房产出售。
上述事实，有原、被告提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，被告商丘市金维城房地产开发有限公司做为旺角广场开发商出具委托书委托陈光兴管理旺角广场物业，陈光兴接受委托后与原告商丘市旺角物业管理有限公司签订《商丘旺角广场物业服务合同》，原告为旺角广场提供物业服务。该合同是双方真实意思表示，为有效合同。被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业费。但在原告为被告提供服务期间被告已将部分物业转让，转让部分不应再由被告支付物业费，对物业的转让多少、时间双方未进行清算，且合同中双方未明确约定物业费的缴纳时间，原告亦未能提供证据证实其在订立合同后起诉前按照交易习惯按月向被告催缴物业费。故原告诉请判令被告向原告支付物业费151.04万元及违约金（物业费已计算至2013年5月18日，以后产生的费用按合同约定继续计算；违约金按照自应当支付之日起按每日千分之十计算），事实不清，证据不足。本院不予支持。待原被告清算后，原告可另行主张权利。原告诉请判令被告将商丘旺角广场的用电、用水管理及线路维修、维护移交给原告管理，符合双方合同第五条的约定，本院予以支持。被告虽提出反诉，但未在规定的期限内未缴纳反诉费，本院对该反诉不予审理。《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告商丘市金维城房地产开发有限公司于判决生效后十日内将商丘旺角广场的用电、用水管理及线路维修、维护移交给原告管理。
驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费18400元，由原被告各负担9200元；保全费5000元，由原告商丘市旺角物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢新言
审 判 员 陈 瑛
人民陪审员 李育新
二〇一五年三月五日
书 记 员 郑佳金