河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀03民再1号再审上诉人（一审被告、二审被上诉人）：秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社。负责人：张建聪，该信用社主任。委托诉讼代理人：梁伟，河北渤海明达律师事务所律师。再审被上诉人（一审原告、二审上诉人）：秦皇岛通商房地产开发有限公司。住所地秦皇岛经济技术开发区珠江道中佳大厦***层。法定代表人：孟令岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：高男，河北百人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦立军，该公司办公室主任。原审被告（一审被告、二审被上诉人）：秦皇岛天诚拍卖有限公司。法定代表人：张吉芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙涛，该公司职员。秦皇岛通商房地产开发有限公司（以下简称通商房地产公司）与秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社（以下简称西港信用社）、秦皇岛天诚拍卖有限公司（以下简称天诚拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2010年6月10日作出（2009）海经初字第1476号民事判决，通商房地产公司不服，向本院提出上诉。本院于2011年8月25日作出（2011）秦民四终字第128号民事判决。判决生效后，通商房地产公司不服，向河北省高级人民法院提出再审申请，河北省高级人民法院于2012年8月27日作出（2012）冀民申字第1164号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年7月6日作出（2012）秦民再终字第93号民事裁定，撤销本院（2011）秦民四终字第128条民事判决及秦皇岛市海港区人民法院（2009）海经初字第1476号民事判决,发回秦皇岛市海港区人民法院重审。重审后，秦皇岛市海港区人民法院于2017年9月27日作出(2015)海民再字第6号民事判决，西港信用社不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，西港信用社委托诉讼代理人梁伟，通商房地产公司委托诉讼代理人秦立军、高男到庭参加诉讼，天诚拍卖公司经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西港信用社向本院提出上诉，请求撤销秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民再字第6号民事判决，驳回通商房地产公司的诉讼请求。事实及理由是：1.上诉人的拍卖行为合法有效，应受法律保护；2.一审再审判决认定案涉房产拍卖时其产权人为西港信用社，应视为国有财产没有任何事实和法律依据。3.上诉人可以不比照执行国家财政部《银行抵债资产管理办法》；4.一审法院再审时委托作出的”资产评估报告书”价格明显偏离当时的市场价；5.在西港信用社未按照生效判决主动履行的情况下，上诉人按照协议约定自行按系统内部程序招标选定拍卖公司对涉案房产进行拍卖，无需履行招标法意义上的相关招标程序，一审再审判决关于上诉人违反《招投标法》强制规定的认定也是错误的。再审申请人通商房地产公司再审诉称：1、通商房地产公司及所属秦皇岛市通商实业发展有限公司与西港信用社及红旗路信用社存在借贷关系，为履行还贷义务，双方于2005年9月16日签订《抵押权实现协议书》、《抵债协议书》，约定通商房地产公司及所属通商实业发展有限公司以自有的位于秦皇岛开发区珠江道16号中佳大厦1-3层房产作为贷款抵押，通商房地产公司及通商实业发展有限公司配合西港信用社及红旗路信用社办理抵债房产所有权的相关手续；西港信用社及红旗路信用社取得抵押房产所有权后，授权通商房地产公司及通商实业发展有限公司在一年内将该抵押房产以市场价变卖，成交价款超过贷款本金部分归通商房地产公司与通商实业发展有限公司所有，售价低于抵债金额时，西港信用社及红旗路信用社有权拒绝出售。上述协议签订后，西港信用社与通商房地产公司又于2005年12月21日签订一份《实现抵押债权协议书补充协议》，约定因抵押的房产面积大，整体出售困难，故必须分割改造后方能出售，改造完工后西港信用社授权通商房地产公司在一年内将该房产以市场价变卖，售房款先偿还西港信用社债权，超出部分退还通商房地产公司；出售该房产时，由西港信用社出具售房手续，通商房地产公司协助过户，费用由通商房地产公司负担。该补充协议签订以后，西港信用社违约不按约定配合通商房地产公司为购房者出具相关手续，致使通商房地产公司无法顺利出售抵押房产。2、通商房地产公司与西港信用社协商此事之时，西港信用社于2007年12月擅自委托唐山拍卖有限公司对该房产以低于市场价拍卖。为此通商房地产公司于2007年12月向秦皇岛市中院起诉要求西港信用社返还违规过户的抵押房产等并申请市中院裁定保全了该抵押房产。2008年9月4日市中院做出一审判决：认定西港信用社存在违约行为，通商房地产公司在判决生效后六个月内依据三份协议约定的条件出售抵押房产，西港信用社配合办理相关手续；通商房地产公司到期不能履行上述义务，由西港信用社按照双方协议约定对抵押物行使权利。通商房地产公司对此判决不服上诉至河北省高院，河北省高院做出维持原判的判决，通商房地产公司并未收到该二审判决书。西港信用社在抵押房产尚在市中院查封保全之时，擅自委托天诚拍卖公司于2009年10月14日将全部抵押房产以远远低于市场价格进行了拍卖。3、在拍卖前通商房地产公司以及委托律师曾经两次以函件形式向天诚拍卖公司告知上述抵押房产查封情况，提出拍卖异议，天诚拍卖公司不予理睬，西港信用社、天诚拍卖公司在拍卖前明知抵押房产已被法院查封，在房产未解封的情况下，将其拍卖，违反了《民事诉讼法》有关查封财产的强制性规定，拍卖行为应属无效。即使河北省高院做出了维持一审的判决，西港信用社也应该按照法律规定向一审法院申请执行，不应擅自委托处分还在查封的房产，其行为严重违法。4、西港信用社、天诚拍卖公司以810万元的低价拍卖了该房产，直接导致通商房地产公司经济利益受到重大损失，在拍卖前通商房地产公司经西港信用社同意，一直对涉案房产进行租赁收取房租，由于西港信用社、天诚拍卖公司违法拍卖导致通商房地产公司自2012年10月30日至今房租损失共计3719300元。5、案件发还重审后通商房地产公司依照法律规定申请对涉案房屋价值进行评估（评估费6万元），现经衡水正财资产评估有限公司评估，涉案房屋加权平均后评估价值为16015300元，西港信用社、天诚拍卖公司造成直接经济损失为7915300元。6、西港信用社、天诚拍卖公司违反抵债协议的原则，无视法律规定，擅自拍卖法院查封的房产，恶意低价拍卖，其行为应认定为无效，由此给通商房地产公司造成的损失应予赔偿，西港信用社、天诚拍卖公司应返还通商房地产公司房产即位于开发区珠江道16-1号中佳大厦部分一、二、三层（1/4-1/13轴）房产面积共计2531.48平方米(一、二层，面积1731.48平方米；三层面积800平方米）和房租损失3719300元并自2012年10月30日至实际履行之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。7、由于该房产现已过户到第三人名下，若其构成善意取得西港信用社、天诚拍卖公司无法返还房产，西港信用社、天诚拍卖公司应连带赔偿直接经济损失7915300元并自2009年10月14日至实际履行之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息和房租3719300元并自2012年10月30日至实际履行之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。西港信用社辩称：1、本案涉诉房产，通商房地产公司早于2005年12月20日过户给西港信用社且双方之间就处置该房产产生纠纷，已经秦皇岛市中级人民法院和河北省高院审理结案；西港信用社在通商房地产公司于判决生效后6个月内没有售出涉案房产的前提下，依据生效法律判决依法处置该房产完全是正当的。财产保全是一种临时性强制措施，目的是为了防止判决不能执行或难以执行。而西港信用社与通商房地产公司的前述案件，河北省高院做出的二审判决已于2009年3月20日发生法律效力。据此，该案件得以保全的原因和条件不复存在，秦皇岛市中院本应及时作出裁定，解除保全措施。秦皇岛市中院在得知终审判决生效后，亦于2009年11月12日以同样的理由解除了对涉诉房产的查封。故西港信用社依据河北省高院作出维持原判的二审判决行使权力、委托拍卖，是合法有效的。2、生效的秦皇岛市中院（2008）秦民三初字第4号民事判决书，明确判令：”原告在判决生效后6个月内依三份协议约定的条件出售抵押房产，被告（西港信用社）按照协议约定配合原告办理相关手续”；”若原告到期不能履行上述义务，由被告按双方协议的约定依法对抵押物行使权力”。双方之间2005年12月21日所达成的”抵押权实现协议书补充协议”第八条约定；”否则剩余未出售部分甲方（即答辩人）有权以任何形式出售，乙方不得干预，但超出抵债金额部分退还乙方”。由此不难看出我社对本案涉诉房产进行处置是生效判决书赋予的权利。由于通商房地产公司没有在6个月的期限内售出抵押房产，为此西港信用社在已经河北省信用联社同意”以委托拍卖方式对上述房产进行处置，定拍卖底价为724万元”的基础上，经过拍卖公司公开报价形式，确定由报价高的天诚拍卖公司对抵押房产进行公开拍卖，并于2009年9月25日与天诚拍卖公司签订拍卖合同。2009年10月14日，天诚拍卖公司经过提前公告、预展、瑕疵告知、办理竞买手续等程序于当日举行的拍卖会上公开竞价对上述房产进行了拍卖，最终以810万元成交。本次拍卖行为符合拍卖法及相关法律法规，合法有效应受法律保护。通商房地产公司依据国家财政部《银行抵债资产管理办法》认为西港信用社与天诚拍卖行系违规操作，但该《办法》第二条规定”本办法适用于中国银行业监督管理委员会批准，在中国境内依法设立的政策性银行和商业银行。信托投资公司、财务公司、金融租赁公司和信用社比照执行”因此西港信用社认为通商房地产公司的主张不能成立。3、本案涉诉房产西港信用社正式处置前，已向多家拍卖公司进行招标，但各家拍卖公司了解实际情况后仅有本案被申请人（原审第二被告）天诚拍卖公司和河北价信拍卖公司两家进行了投标和报价。西港信用社选择了报价较高的天诚拍卖公司进行拍卖。但由于所拍卖的房产长期存在整体出售困难、地理位置不佳，也因为通商房地产公司为了自身利益千方百计阻止变现、并将房屋房屋非法出租、清场困难等因素，拍卖房产最终仅以810万元成交。关于拍卖成交价格的问题，由于西港信用社委托拍卖，天诚拍卖公司受托对抵押房产进行拍卖的过程并无违法行为，拍卖成交价款是通过拍卖现场公开竞价最终确定的，因此通商房地产公司提出”低价恶意拍卖”的理由也不成立。4、关于通商房地产公司提出”原审判决适用法律有错误”的问题。特别法优于一般法，《拍卖法》相当于《合同法》系特别法，为此本案应优先适用《拍卖法》的相关规定，《合同法》第123条也规定了：”其他法律对合同另有规定的，依照其规定”、第173条规定”拍卖当事人的权利和义务以及拍卖程序等依据有关法律、行政法规的规定。”但通商房地产公司引用合同法第52条的规定认为拍卖行为无效。而《合同法解释（二）》第14条却规定了：”合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案，西港信用社及天诚拍卖公司的拍卖行为没有违反法律关于”效力性强制规定”故是合法有效的。5、通商房地产公司提出”原判程序违法管辖错误”的问题，根据第57条规定，本案中，作为拍卖行为的买受人，其不是本案必须共同进行诉讼的当事人；与此同时，在案件进行过程中，案件的双方当事人也均为提出追加申请。至于管辖权再审申请人（原审原告）通商房地产公司作为一审原告，向海港区法院立案递交诉状中诉请为确认拍卖行为无效，案件未标的金额，立案后为查封涉案房产，才虚拟了损失数额，增加了赔偿经济损失500万元的诉讼请求。对此双方在一二审中均未提出异议。因此通商房地产公司在申诉阶段提出该主张，也没有任何依据。6、通商房地产公司的诉讼请求不具体，他提出返还同时又提出如果房屋不能返还赔偿损失，这两项请求是互相矛盾的，违背了民诉法的规定，当事人提出的诉讼请求应该明确具体的规定；7、通商房地产公司所提出的赔偿损失的依据是重审过程中法院委托作出的资产评估报告，但该份报告不能作为本案诉讼的证据，西港信用社在对这份鉴定报告的质证意见当中已经进行了充分的说明；8、通商房地产公司提出的赔偿租金损失的问题，由于案涉房产早于2005年12月20日已经过户给我方，所以说通商房地产公司无权出租案涉房产，其所提交的租赁合同均为无效，与此同时如果按照通商房地产公司的该项请求，其应该支付给西港信用社的贷款利息应为760余万元，那么该部分的利息损失，远远超过其所提出的租金损失3719300元。综上，西港信用社请求查清事实，依法维持原判决。天诚拍卖公司辩称：1、天诚拍卖公司与秦皇岛开发区中北经济贸易有限公司之间不存在直接的合同关系，天诚拍卖公司于2009年9月25日与秦皇岛市区联社签订了《河北省农村信用社资产委托拍卖合同》（以下简称委托合同），并由委托人提供了《房产证》、《土地证》的复印件和河北省高级人民法院（2009）冀民二终字第2号民事判决书复印件，天诚拍卖公司以此相信标的中佳大厦1-3层为秦皇岛市区联社的合法资产。在委托合同中，委托人对中佳大厦1-3层的委托价格为不低于808万元人民币。2、天诚拍卖公司在签订合同后，依据《拍卖法》的规定，于2009年9月28日在《秦皇岛晚报》上发布了拍卖公告，定于2009年10月14日上午9点30分在天诚拍卖公司的拍卖大厅依法举办拍卖会，在公告期内，天诚拍卖公司组织符合法定时间的预展活动。3、2009年10月14日，天诚拍卖公司如期举办拍卖会，以810万元为起拍价进行公开拍卖，共有3位竞买人报名参加竞买，但由于该标的已经被中佳大厦原所有人孟令岩非法出租使用且清场十分困难以及孟令岩带领数人到拍卖会现场对标的进行恶意的宣传等原因，使得拍卖现场只有一位竞买人应价，最终标的以810万元人民币竞买成功，并当场签订了《拍卖成交确认书》，约定在成交后10日内将剩余成交价款打入的账户，买受人按照约定支付了成交价款，天诚拍卖公司于2009年10月26日将拍卖成交价款即810万元人民币打入委托人账户同时签署了《委托方结算通知单》，2009年11月6日委托人西港西用社、买受人泛亚公司、天诚拍卖公司签订了《标的交接证明》，至此拍卖程序全部结束，天诚拍卖公司履行了全部的义务。综上所述，天诚拍卖公司的拍卖行为完全符合《拍卖法》及相关法律法规的规定，是合法有效的，应受到法律的保护，所以恳请贵院依法驳回通商房地产公司的诉讼请求，诉讼费用由通商房地产公司承担。原审判决审理查明，通商房地产公司及所属秦皇岛市通商实业发展有限公司因在西港信用社和红旗路信用抵押贷款届期未能偿还，各方于2005年9月16日签订了《抵押权实现协议书》和《抵债协议书》，约定乙方通商房地产公司以坐落在秦皇岛开发区珠江道16号房屋第一、二层为乙方2002年12月31日在甲方的贷款本金480万元作抵押。因不能清偿到期债务，乙方自愿将抵押房产抵顶所欠甲方债务本金480万元、利息1184161.16元（计算至2005年9月16日），合计5984161.16元。抵押贷款资产变现后，甲方受偿5984161.16元，剩余部分价款退还乙方。乙方必须配合甲方办理取得抵债房产所有权的相关手续，甲方取得抵债房产所有权后，授权乙方在一年内将房产以市场价变卖，成交价款超出甲方债权的部分归乙方所有，售价低于抵债金额时，甲方有权拒绝出售。乙方不履行本协议，甲方有权解除该协议并以协议之外的其他方式行使抵押权。同时第一被告（甲方）、红旗路信用社（乙方）与通商公司（丙方）签订的《抵债协议书》约定：丙方欠甲、乙贷款本金244万元、利息28728.56元（计算至2005年9月16日），合计2468728.56元。丙方将坐落在开发区珠江道16号中佳大厦三层的房产抵顶所欠甲、乙债务。抵债资产变现后，甲、乙方受偿上述2468728.56元，剩余部分退还给丙方。该协议的其他约定与《抵押债权实现协议书》的约定相同。两份协议在履行过程中，因抵押的房产为大面积整体商用房，整体出售较困难。通商房地产公司、西港信用社又《抵押债权实现协议书补充协议》，约定：上述两份协议书中涉及的房产由孟令岩协助出售。甲方发放60万元贷款用于此房的改造。为了房产尽早变现，将房产进行分割改造，规格以规划部门批文为准，双方办理房产过户手续(2005年12月20日房产过户给了第一被告)，所需费用暂由甲方垫付。甲方取得房产证后即刻对孟令岩发放贷款60万元用于房屋改造。将原订两份协议的第三款修改为：分割改造完工后，授权乙方在一年内将该房产以市价变卖。售房款首先收清垫付的费用和60万元贷款本息，其次收清原两份协议中甲方的债权。超出上述扣收款项部分的资金退还乙方。但市场价低于甲方扣收款项和债权时，甲方可决定不再出售房产。房产出售时由甲方出具售房手续，乙方协助办理过户手续，费用由乙方负担。如在一年内房租金足够抵偿甲方扣收款项和债权，剩余房产归乙方所有，甲方协助办理相关手续。否则剩余未出售部分甲方有权以任何形式出售，乙方不得干预，但超出抵债金额不换退还乙方。出售上述房产时甲方提供50%的按揭贷款，期限8年。上述补充协议签订以后，通商房地产公司边改造边售房；西港信用社也向孟令岩发放了60万元贷款。由于通商房地产公司资金不足等原因，长期未能完成分割改造。2007年7月11日，西港信用社对于本案涉诉的抵押资产向上级单位省联社资产管理部做了抵债资产处置申报，申报接收抵债资产金额为845.288972万元（本金724万元，利息121.288972万元）。2007年10月31日，河北省农村信用联社同意以委托拍卖方式对上述房产予以处置，拟定拍卖底价为724万元，拍卖成交价款超出抵债金额部分归原告所及通商实业公司所有。2007年12月18日唐山拍卖有限公司刊登了拍卖公告。期间原告提起诉讼，请求依法确认三份协议无效，并要求第一被告返还已违规过户的抵押房产。为此，抵押房产暂停拍卖。上述案件经过审理，对上述房产进行低于市场价的拍卖。为此原告于2007年12月向秦皇岛市中级人民法院起诉要求第一被告返还违规过户的抵押房产等并申请市中级人民法院裁定保全了上述全部抵押房产。2008年9月作出（2008）秦民三初字第4号民事判决，判令：一、原告（本案原告）在判决生效后六个月内依三份协议约定的条件出售抵押房产（售价低于抵债金额时被告有权拒绝，售房款由购房者直接给付被告）。被告（本案第一被告）按照协议约定配合办理相关手续；二、若原告到期不能履行上述义务，由第一被告按双方协议约定对抵押物行使权利。三、驳回原告其他诉讼请求。原告不服判决向河北省高级人民法院提出上诉，河北省高级人民法院经过依法审理，做出（2009）冀民二终字第2号民事判决书，维持了秦皇岛市中级人民法院的一审判决。省高级人民法院并于2009年3月18日和2009年3月20日分别向原告代理人许强强、第一被告代理人刘俊普送达了终审判决书。原告于生效判决书确定的六个月期限内没有将抵债房产售出，为此第一被告经过拍卖公司公开报价的形式，确定由报价高的第二被告对抵债房产进行公开拍卖，并于2009年5月25日与第二被告签订拍卖合同。2009年10月14日，第二被告经过提前公告、预展、瑕疵告知、办理竞买手续等程序于当天举行的发布会上公开竞价对上述抵债房产进行了拍卖，最终拍品以810万元人民币成交。另查，第一被告原名称为秦皇岛市海港区西港农村信用合作社，于2006年12月29日已更名为秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社。通商房地产公司提交的证据如下：证一、衡水正财资产评估有限公司于2017年4月14日出具的衡正评报字（2017）第04-30号资产评估报告书一份，证明涉案房产在2009年10月14日加权平均后评估价值为16015300元，西港信用社、天诚拍卖公司仅仅以810万元的价格拍卖涉案房屋，明显偏离市场价值，属于恶意拍卖，违反了《合同法》第52条第二款之规定。证二、评估费发票一张，证明通商房地产公司对涉案房屋评估的费用为人民币6万元，西港信用社、天诚拍卖公司应予赔偿。证三、房屋租赁合同5份，证明通商房地产公司的房租损失为3719300元，被申请人应予赔偿。西港信用社质证意见如下：1、证一质证意见：首先在法院对外委托过程中，法院给我方制作了谈话笔录，当时我们明确表明自己的态度是不同意涉案房产进行评估，即使评估了，所作出的评估结果也不能作为本案的诉讼证据来加以使用，当时我们提出的理由是：通商房地产公司在以前的诉讼过程中所引用的”银行资产管理办法”第二条明确规定，这个抵债办法信用社比照执行，而不是必须要执行这个”银行资产管理办法”；其次，衡水的资产评估报告所作的评估价格明显是错误的，理由有两点:（1）、通商房地产公司在原一审中提交的第六、七组证据当中，通商房地产公司也提交了涉案房产及所属涉土地的评估报告，评估的结果是1247万元，当时通商房地产公司引用上述评估报告，主要证明的问题是涉案房产4930元/㎡对于这个证明目的在原审判决书第6页倒数第2段有清楚的记载，所以本次评估涉案房产7760元/㎡与通商房地产公司在原一审过程中自认的4930元的价格明显不符。另外，4930元的价格是通商房地产公司为了向银行申报贷款，自行委托评估机构作出的评估结果，本身这个4930的价格也是明显奇高的；二、天诚拍卖公司，在2006年拍卖了涉案的楼房当中的第五层其中的341.39㎡的房屋，当时的价格是2080元/㎡,2012年又拍卖了中佳大厦对面的发展大厦，当时的评估价格是2830元/㎡，所以说从天诚拍卖公司的上述两个标的的价格来比较的话，衡水正财资产评估有限公司所作出的本次评估结果，也明显与当时的市场价格不相符，所以我们认为这个资产评估的结果是明显错误的；三、我们认为衡水的评估报告结果错误还有一点，我们在与通商房地产公司方办理涉案房产抵押过程中，确认抵押品1700㎡的价值为688万，800㎡的房产是297.7万元，整个的总价值是985.7万元。对证二的真实性无异议，但对该证据的关联性不认可，我们认为这部分费用的产生是通商房地产公司无理缠诉而发生的费用与我无关。对证三的真实性、合法性以及关联性均不认可，首先这5份房屋租赁合同签订的时间最早的一份是2010年5月27日-2012年6月6日这期间的，但涉案房屋早于2005年12月20日就已经实际过户到了西港信用社名下，房屋登记的产权人是西港信用社，所以这五份合同不具有合法性，这些合同的签订都是恶意的，是为了阻挠标的交付。所以对于这5份合同的合法性不予认可，真实性也存疑，即使真的出租了，这部分损失也不是合法损失。天诚拍卖公司质证意见如下：证据一的评估价格明显高于当时的市场价，根据天诚拍卖公司2006年11月份拍卖中佳大厦5楼，面积为341.39㎡的房子，当时的评估价值是2080元/㎡对比正财以2009年10月为基准日的评估价格却达到了7760元/㎡，比06年评估价翻了三倍，这是绝对不可能的，天诚拍卖公司在2012年6月拍卖成交了中佳大厦对面的发展大厦，发展大厦也包含一楼门市房400㎡左右，当时的评估价值包括后院及7个车库，评估价格才为2830元/㎡,进一步证明了衡水正财评估的中佳大厦的价格明显过高，天诚拍卖公司在2009年9月份对涉诉房产中佳大厦进行投标前曾对中佳大厦的房产进行过调查，当时中佳大厦周边大多数都为大型工厂、企业，没有多少房地产开发，所以当时的价格应低于同期其他地段的房产价格，根据衡水正财评估报告第7页第8条第二项现场对现场评估的描述，天诚拍卖公司人员并未到现场对资产进行确认，当然也就没见过评估公司的工作人员，也没有对资产的情况对评估公司的工作人员做过任何介绍。对证据二、证据三的质证意见同西港信用社。西港信用社提交证据如下:证一、《抵押担保合同》2份，证明涉案的拍卖房产当初在贷款时确认的评估价值为985.7万元。通商房地产公司对西港信用社提交证据质证意见如下：对于这两份抵押担保合同的的真实性无异议，关联性有异议，该抵押担保借款合同签订的日期为2002年12月31日及2005年6月27日，当时银行根据通商房地产公司的资产批准给通商房地产公司贷款的总额分别为244万元及480万元，一共724万元，不能证明2009年10月14日涉案房产的价值，通商房地产公司为了向信用社借款委托评估公司对涉案房产进行评估的时间为2005年，也就是说该评估报告只能证明2005年涉案房产的价值，而评估报告的有效期为一年，不能证明2009年10月14日当时涉案房产的价值。因此，通商房地产公司认为2009年10月14日涉案房产的价值应以衡水正财出具的评估报告为定案依据。天诚拍卖公司认可西港信用社提交的证据，并提交证据如下：大厦评估报告各一份，证明衡水正财作出的2009年10月作为基准日作出的评估报告价值为7760元/㎡明显过高。通商房地产公司对天诚拍卖公司提交证据质证：首先，发展大厦属于整体拍卖应有别于涉案房屋且该评估报告出具的时间为2012年12月23日，通商房地产认为与本案没有关联性，也没有可比性。整体出售比涉案房屋分别出售要困难的多，价格自然也会有差距，且该评估报告第八页第三段显示，发展大厦建于1996年，房屋多处漏水，外墙脱落，钢化玻璃老化，固定挂钩松动，电梯多年未安检，是存在很大隐患的危房，因此不能和本案房屋对比，也不具有可比性。其次，对中佳大厦5楼的评估报告出具的时间为2006年9月6日，该报告有效期为2006年8月31案涉案房屋侵权发生即拍卖日为2009年10月14日。因此该评估报告不能作为定案依据。西港信用社同意天诚拍卖公司的举证质证意见。综合以上证据，一审法院再审查明，再审期间通商房地产公司申请对涉案房产价值进行评估，法院依照法律规定于2017年1月20日委托衡水正财资产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，2017年4月14日，衡水正财资产评估有限公司作出衡正评报字（2017）第04-30号资产评估报告书，涉案房产经加权平均后评估价值为16015300元，评估费6万元。通商房地产公司一直经营使用涉诉房产，并将中佳大厦门市A户型1层约80㎡出租给李刚，租期为2011年9月1日-2016年8月30日止，年租金为6.5万元；中佳大厦门市房G户型一层约75㎡出租给李兴中，租期为2010年7月5日-2015年7月4日止，年租金为6万元；中佳大厦门三层市一层B-C户型、二层A-C户型及后面的附属平房约800㎡出租给金锡桐，租期为2012年7月1日-2020年10月30日止，年租金为28万元；中佳大厦门市房D-G户型约500㎡出租给赵福财，租期为2011年5月1日-2019年4月30日止，第一年至第六年租金为7万元、第七年至第八年租金为8万元；中佳大厦门市D-G户型1-2层和后面对着的8间平房约1100㎡出租给秦皇岛市红太阳餐饮娱乐有限公司，租期为2011年3月1日-2020年2月28日止，第一年租金为33万元，第二年至第五年租金为35万元，以后每年递增2万元，上述租户签订合同后一直租赁使用至今，通商房地产公司只收到2012年的租金，之后的租金因诉讼纠纷一直没有收取，通商房地产公司主张租金损失具体如下：李中兴自2012年7月-2017年5月租金29万元；赵福财13年4月-15年5月租金35万元；秦皇岛市红太阳餐饮娱乐有限公司自2013年3月-2017年5月租金1487600元；李刚2012年8月2017年5月租金308600元、金锡桐自2012年10月至2017年5月租金1283100元以上共计3719300元，但并未提供通商房地产公司与李兴中2015年7月5至2017年5月9日、李刚2016年8月30日至2017年5月9日的租赁合同。另查，秦皇岛开发区中北经济贸易有限公司于2011年9月28日已更名为秦皇岛通商房地产开发有限公司。其他与原审查明一致。一审法院再审认为，西港信用社与天诚拍卖公司之间的拍卖行为无效，西港信用社应对通商房地产公司的损失承担赔偿责任。涉案房产在拍卖时，其产权人为西港信用社，该房产应视为国有财产，依照《拍卖法》第二十八条，拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。西港信用社在处置涉案房产过程中，未对该房产通过合法的有资质的评估机构评估，单方定价违反了《拍卖法》第二十八条的规定，西港信用社应承担赔偿责任。国家财政部>第十九条规定，银行处置抵债资产应坚持公开透明的原则，避免暗箱操作，防范道德风险。拍卖抵债金额1000万元（含）以上的，单项抵债资产应通过公开招标方式确定拍卖机构。本案涉案资产经过法院委托衡水正财评估有限公司评估，涉案房产的价值为16015300元，因此在处置涉案房产时应通过公开招标方式确定拍卖机构。西港信用社在只有两家单位参与投标的情况下，依然开标选定天诚拍卖公司作为中标人对涉案财产进行拍卖，违反《招投标法》关于”投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标的强制性规定”。西港信用社应对通商房地产公司的损失承担赔偿责任。天诚拍卖公司的拍卖行为并未违反法律强制性规定，不应对通商房地产的损失承担赔偿责任。天诚拍卖公司依据西港信用社的委托及其提供的产权证明只做形式审查，涉案房产在拍卖时，其产权登记单位为西港信用社，天诚拍卖公司有理由相信西港信用社为涉案房产唯一的产权人，因此天诚拍卖公司对通商房地产公司的损失不应承担赔偿责任。对通商房地产公司的其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、《中华人民共和国招投标法》第二十三条、第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《银行抵债资产管理办法》第五条、第十九条之规定，判决：一、秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社于本判决生效后十日内赔偿秦皇岛通商房地产开发有限公司人民币7915300元及利息（利息自2009年10月14日至实际履行之日按照中国人民银行同期贷款利率支付计算）；二、秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社于本判决生效后十日内给付秦皇岛通商房地产开发有限公司评估费60000元；三、对秦皇岛通商房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。一审案件受理46880元，再审增加诉讼请求案件受理费44727元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费46800元，由秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社负担。于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与再审一审判决查明的事实一致。本院认为，西港信用社在拍卖涉案房产时，该房产已经登记在其名下，一审法院认定该房产为国有财产并无不当。西港信用社在未经评估确定保留价的情况下擅自委托天诚拍卖公司拍卖，违反了《拍卖法》及《国家财政部〈银行抵债资产管理办法〉》的相关规定，拍卖价格明显低于衡水正财资产评估有限公司的评估价格，给通商房地产公司造成了损失，应予赔偿。天诚拍卖公司受西港信用社的委托，拍卖涉案房产，拍卖程序合法，无过错，故不应对通商房地产公司承担赔偿责任。一审法院委托衡水正财资产评估有限公司评估符合法定程序，西港信用社上诉认为衡水正财资产评估有限公司评估价格明显偏离当时的市场价，并未提交相应证据。综上，西港信用社上诉的理据不足，不予支持。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67207元，由秦皇岛市区农村信用合作联社西港信用社负担。本判决为终审判决。审判长  崔冠军审判员  史林波审判员  孟祥才二〇一八年三月十六日书记员  甘 甜