广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字8312号
原告东莞市兆源实业投资有限公司，住所地为东莞市南城区白马宏成国际五金机电批发城B区五栋二楼，注册号为441900000766974。
法定代表人蔡树容。
委托代理人翟广文、黄健，均系广东众坚律师事务所律师。
被告田金惠，女，汉族，1977年11月9日出生。
原告东莞市兆源实业投资有限公司诉被告田金惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人黄健到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月28日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于东莞市南城区宏二路东莞市珠三角小商品城第D1070商铺租赁给被告。被告拖欠原告租金及相关费用长达十三个月，被告的行为构成违约。原告为此诉至法院，请求法院判决如下：一、解除原被告之间的租赁合同关系；二、被告支付拖欠的租金23491元、管理费2613元、电费81.4元；三、被告向原告支付违约金22901.24元；四、被告承担本案诉讼费。
被告没有答辩，亦未提交任何证据。
经审理查明，2012年6月28日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，约定以下内容：1、原告将位于东莞市南城区宏二路“东莞市珠三角小商品城”第D1070商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告使用；2、租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日；3、每月税后租金1807元、管理费201元；4、商铺内的水电按表计数，公共使用水、电费按实际当月金额，按每间铺位建筑面积比例分摊，分摊情况定期公布，按月缴交；5、被告每月5日前向原告交纳当月的租金、管理费、水电费；6、如被告延迟缴纳租金和管理费及其他应缴费用，须向原告支付违约金。从迟交日起，按日加收应缴金额的5‰作为违约金，逾期7天仍未缴足租金、管理费及其他应缴费用，同意原告有权单方解除本商铺租赁合同书。当日，双方还签订《承诺书》、《东莞市珠三角小商品城消防安全责任保证书》。原告主张被告拖欠2012年7月至2013年7月的租金及管理费、水电费，故于2013年7月31日向被告邮寄《终止合同通知书》。
原告主张案涉商铺属于东莞市宏成实业投资有限公司所有，东莞市宏成实业投资有限公司将案涉商铺分租给了原告，有关部门对案涉商铺进行了立项审批，原告对案涉商铺具有合法的场地使用权，原告为此提交《场地使用证明》、《关于东莞实验中学图书馆等44项建筑项目规划审批问题的通知》复印件、《东莞市临时建筑许可证》、《商品交易市场登记证》、《关于东莞市珠三角小商品城选址布局及场地使用证明》、《东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书》复印件、《房屋结构安全鉴定报告》复印件、《证明》、《物业租赁合同》、《核准变更登记通知书》予以证明。其中东莞市城建规划局出具的《东莞市临时建筑许可证》显示使用期限为2003年11月19日至2005年11月18日。
原告确认案涉商铺没有办理房产证，原告主张若原被告签订的房屋租赁合同无效，则原告将诉求的租金变更为房屋占有使用费，其他诉讼请求不变。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、《承诺书》、《东莞市珠三角小商品城消防安全责任保证书》、《终止合同通知书》、EMS邮件详情单及邮件全程跟踪查询单、《场地使用证明》、《关于东莞市实验中学图书馆等44项建筑项目规划审批问题的通知》复印件、《东莞市临时建筑许可证》、《商品交易市场登记证》、《关于东莞市珠三角小商品城选址布局及场地使用证明》、《东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书》复印件、《房屋结构安全鉴定报告》复印件、《证明》、《物业租赁合同》、《核准变更登记通知书》，以及本案的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告起诉主张的事实进行抗辩和对相关证据进行质证的权利。
本院认为，关于本案房屋租赁合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。由于原告提交的《东莞市临时建筑许可证》已过使用期限，原、被告没有提供证据证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同应属无效。原告已确实将房屋交付给被告使用，被告应参照合同约定的租金标准及管理费标准向原告支付房屋占有使用费、管理费。关于占有使用费、管理费问题，被告自2012年7月起没有向原告交付租金、管理费，被告应向原告支付2012年7月至2013年7月的使用费23491元（1807元×13个月）、管理费2613元（201元×13个月）。由于案涉房屋租赁合同应属无效，原告依据合同约定请求被告支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。关于电费81.4元，原告没有提供相关证据予以证明，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市兆源实业投资有限公司与被告田金惠于2012年6月28日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告田金惠自本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付房屋占有使用费23491元、管理费2613元。
三、驳回原告东莞市兆源实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1028元（原告已预交），原告承担575元，被告承担453元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 邓艳霞
代理审判员 吴勇洲
人民陪审员 梁小玲
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 谢 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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