温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温龙民初字第61号
原告：王某某。
委托代理人（特别授权）：张甲、孙某。
被告：吴甲。
被告：吴乙。
被告：吴丙。
被告：吴丁。
上述四被告的共同委托代理人（特别授权）：苏某某。
被告：吴戊。
原告王某某与被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月19日适用简易程序立案受理。2012年3月2日被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁申请对2002年1月15日所签订的房产转让协议书中陈兰妹的笔迹与指纹进行鉴定，2012年8月15日被告撤回鉴定申请。因案件审理需要本案于2012年5月25日依法转为普通程序，由审判员金丛担任审判长，与审判员郑国友、人民陪审员吴渊颖组成合议庭，分别于2012年11月20日、2013年2月20日两次公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人张甲，被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁的共同委托代理人苏某某到庭参加诉讼，被告吴戊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2002年1月15日，原告与黄甲及张乙作为乙方（受让方）与被告吴甲及陈某某、吴丙、吴丁作为甲方（转让方）签订一份《房地产转让协议书》，约定：甲方被告吴甲、吴丁、吴丙将其所有的坐落于温州市龙湾区灵昆镇双昆村壹座楼房转让给原告王某某和黄甲及张乙所有，其中吴甲将其所有的坐落于温州市龙湾区灵昆镇双昆村一间二层楼房计用地面积48.4平方米（建筑面积41.3平方米）和前后道坦、杂地转让给原告所有，以上房地产转让范围东与吴丙住房搭墙，南以道路为界，西与吴丁住房搭墙，北以小河为界，合计转让款285000元，并约定协议生效后甲方应协助乙方办理房地产转让过户手续，办理过户手续的全部费用由乙方承担。为方便办理房地产过户手续，当日原告王某某与被告吴甲又签订了一份《房产转让协议书》，约定：被告吴甲将其所有的坐落于温州市龙湾区灵昆镇双昆村壹间二层楼房计用地面积48.4平方米（建筑面积41.3平方米）和前后道坦、杂地转让给原告所有，以上房地产转让范围东与吴丙住房搭墙，南以道路为界，西与吴丁住房搭墙，北以小河为界，合计转让款28000元，并约定协议生效后被告吴甲应协助原告办理房地产转让过户手续，办理过户手续的全部费用由原告承担。这样双方实际上签订了两份《房产转让协议书》，均是双方真实意思表示，是合法有效的。协议书签订后，原告按照合同的约定支付了全部的房地产转让款。2003年4月，原、被告曾某某到国土资源部门办理转让房屋的土地使用权变更登记手续，2003年4月17日经温州市人民政府批准因土地使用权转让的需要，转让房屋的集体建设用地依法被征用，土地性质由集体所有改变为国家所有，转让方为吴甲，受让方为原告王某某。2005年4月25日，原、被告双方正式到温州市房地产交易所办理本案转让房屋的土地使用权变更登记手续，但被告方最终拒绝签字，导致转让房屋的房地产变更登记手续虽经原告多次催促但因被告拒不配合而至今没有办理。陈某某于2010年7月16日亡故，被告吴甲、吴乙、吴丙、吴戊、吴丁系陈某某的第一顺序继承人。被告拒不协助原告办理本案转让房屋的房地产变更登记手续违反了双方的约定，构成违约。现原告特起诉要求：一、确认原告王某某与被告吴甲及陈某某于2002年1月15日签订的《房产转让协议书》有效。二、被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊协助原告办理转让房屋的房地产权属变更登记手续。三、本案诉讼费由各被告负担。审理中，原告将其诉讼请求第一项变更为要求确认原、被告双方于2002年1月15日签订的两份《房产转让协议书》均有效。
为证明上述事实，原告王某某向本院提供了如下证据：1、原告身份证，以证明原告的身份情况。2、被告的户籍证明材料、抄摘1979年代常住居民内册及各被告的户籍证明材料，以证明被告的诉讼主体资格及被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊系陈某某第一顺序继承人的事实。3、房产转让协议书，以证明2002年1月15日原、被告就有关房产转让相关事宜签订协议的事实。4、温土资征收（2003）27号文件及瓯集建（93）字第07010606号集体土地建设用地使用证，以证明2003年4月17日经温州市人民政府批准因土地使用权转让的需要，本案转让房屋的集体建设用地依法被征用，土地性质由集体所有改变为国家所有，转让方为被告吴甲，受让方为原告王某某的事实。5、温州市房地产交易所收件收据（编号0033383），以证明2005年4月25日，原、被告双方正式到温州市地产交易所办理本案转让房屋的土地使用权变更登记手续，但因被告方最终拒绝签订而至今没有办成的事实。6、房地产转让协议书，以证明2002年1月15日原告王某某及黄晓峰、张立珠作为受让方与被告吴甲、陈兰妹、吴丙、吴丁作为转让方就坐落在灵昆镇双昆村的房屋转让达成协议的事实。7、购房款收据二份，以证明转让房屋的购房款已支付的事实。8、吴甲的谈话笔录一份，以证明整幢房屋转让及购房款支付等相关事实。9、温土资函（2012）60号文件，以证明本案所涉的转让房屋的土地已经征收为国有的事实。10、市房产管理局的《复函》，以证明本案所涉的转让房屋系七十年代建造，其余平房系八十年代陆续建造的事实。
被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁辩称：一、原告要求确认有三个转让人签订的协议书程序不当，原告应追加黄甲、张乙作为第三人参加诉讼。二、本案房屋属于非法建筑不能转让，土地是集体性质也不能转让，协议约定的道坦、杂地也属于集体土地，不能转让，协议无效。三、2003年被告从未与原告到市土地交易中心办理过相关的交易手续，原告陈述不是事实。四、原告在变更诉讼请求书中陈述协议转让方为原告不属实。请求驳回原告诉讼请求。
为证明上述事实，被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁向本院提供如下证据：1、土地登记记录（2012年2月27日查询），以证明本案土地属于集体土地，并没有被征用。2、房地产转让协议书，以证明吴甲将房屋出卖给黄甲，而不是本案原告王某某。
被告吴戊未作答辩也未向本院提供证据。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告吴戊未到庭，视为放弃质证权利。被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁对原告提供的证据质证如下：对证据1、2没有异议。证据3，内容违反法律禁止性转让的规定，该协议没有法律效力，陈某某的签名也不是其本人签名和捺指印；由于本案执笔人为原告代理人，执笔人出庭作为代理人，被告认为该协议书没有证据效力。证据4只是一份通知，被告原先也不知道这份通知的存在，同时被告也没有去签署办理过这些征用建设用地的手续。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明原告的证明对象，被告也没有和原告一起去过房地产交易中心要求变更登记。证据6真实性、合法性以及证明对象均有异议，当时房屋只是卖给黄甲，并没有卖给王某某、张乙，王某某、张乙是事后添加的，在（2012）××民初字第××号民事判决中已经认定。如果原告认为这份协议是有效的，应当追加全部的人为本案的诉讼主体。证据7形式真实性无异议，其他当事人没有授权吴甲收取款项，所以与其他卖方无关，吴甲收到的款项是黄甲支付的。证据8不能证明原告的证明内容，王某某、张乙是事后添加的并没有经过其他当事人认可，并没有经过吴丙、吴丁、吴甲认可。房屋有三个房产证，可以分开转让，原告所说的整幢房屋转让是不存在的。协议书是同意卖给黄甲。证据9-10是相互矛盾，不能证明原告的证明对象。本案的所涉土地已被征收国有，本案所涉土地和房屋买卖，房屋是违章的不能买卖，如果土地是集体的也不能买卖。如果可以买卖，诉讼主体也不应是被告。
本院认为，被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁对证据1、2无异议，予以确认；证据3被告对原告吴甲与被告王某某另行签订《房产转让协议书》事实并无异议，虽然被告对陈某某的指印否认系其本人所按，但被告在申请鉴定后又撤回了鉴定申请，对此应承担不利后果，同时即使陈某某没有签名和按指印，因被告吴甲也陈述陈某某知晓并同意房屋转让事宜，而涉案房屋土地证上也仅登记吴甲一人名字，原告也已经按协议约定支付了房屋转让款，故原告作为善意购房人的权利亦应予以保护，因此对证据3的证明效力予以确认；证据4的真实性应予确认，而被告是否不知情或是否有到相应政府部门进行登记或签字确认，并不影响上述文件的效力，故证据4应予以确认；证据5无法证实原告所主张的证明目的，被告的异议成立，该证据的证明力不予确认；证据6中以吴甲、吴丁、吴丙作为甲方的协议书打印部分与被告提供的证据协议书打印部分的内容及有黄甲、吴丁、吴甲、吴丙、刘某某、瞿某某签名的内容一致，其内容反映的相应事实应予以确认，至于陈某某的签名是否系其本人所签以及其对协议书效力的影响，本院将在下文再作阐述；被告对证据7、8的真实性并无异议，对于房屋买卖事实、协议签订事实及吴甲实际共收取购房款275000元的事实予以确认；证据9、10系相某某府部门回复我院的复函，对其真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。
对被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁提交的证据，原告质证如下：证据1的形式真实性没有异议，对证据对象有异议，涉案土地已经经国土部门文件批准允许土地上房屋进行转让，也已经同意被征为国有土地，现在办理过程当中，只要被告配合，原告就可以领取国有土地使用权证。证据2的真实性没有异议，2002年1月15日是以黄甲出面与吴丁、吴甲、吴丙先签订一份总的转让协议，当时王某某、张乙也是一起去的，三人商定好是共同购买房屋的，先由黄甲签字，后来考虑到办证三个人的名字都签上去了，在法院对吴甲的谈话笔录中可以反映出来。陈某某是吴甲的妻子，陈某某不会写字，由其本人捺指印，对房屋买卖陈某某是知道的，当时也在场的，实际转让金额为整栋房屋285000元，最终应当以原告提供的转让协议为准，为了方便办理过户手续，少缴税款，双方另外签订一份交易金额为152000元的协议。本院认为，证据1系土地管理部门所出具，对其登记内容所载明的事实予以确认，但不能证明该土地没有被征用；证据2中打印部分的内容与原告提交的证据6中以吴甲、吴丁、吴丙作为甲方的协议书打印部分内容一致，其内容反映的相应事实已予确认；虽然该份材料中有部分人未有签字，但并不能改变有签字的当事人对涉案房屋进行买卖的事实，至于部分人未有签字对该协议效力的影响，本院在下文再作阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：被告吴甲与案外人陈某某（已去世）系夫妻关系，吴甲、陈某某系被告吴乙、吴丙、吴丁、吴戊的父母。2002年1月15日，黄乙作为乙方（受让方）与被告吴甲、吴丁、吴丙作为甲方（转让方）签订了一份《房地产转让协议书》，甲方决定将其自有坐落于灵昆镇双昆村住房自愿转让给乙方王某某所有，为了明确双方权利义务，甲乙双方经协商一致达成如下协议：一、甲方吴丁自愿将壹间二层楼房和壹间单层平房计用地面积139.3㎡（建筑占地118.8㎡）及前后道坦杂地转让给乙方黄甲所有（地号为3307010606）。甲方吴甲自愿将壹间二层楼房计用地面积48.4㎡（建筑占地41.3㎡）及前后道坦杂地转让给乙方黄甲所有（地号为3307010607）。甲方吴丙自愿将壹间二层楼房和两小间单层平房计用地面积92.9㎡及前后道坦、杂地、路边厕所壹间转让给乙方黄晓峰所有（地号为3307010608）。以上房地产转让范围东以道路为界，南以道路为界，西以西南边角上的榆树（竹栅栏）为界，北以小河为界，其中的树木连同杂地合并转让给乙方黄甲所有。二、上述转让范围的全部房屋、树木及杂地的转让款为人民币贰拾捌万伍仟元整，乙方于本协议生效之日先付定金人民币壹拾万元整，乙方于壹周内（土地管理部门没有办公除外）到镇、区土地管理部门办理《集体土地建设用地使用证》过户手续，甲方签字后付人民币壹拾柒万伍仟元整，余款壹万元待甲方腾空完毕之日付清。三、本协议生效后，甲方应协助乙方办理房地产转让过户手续，办理过户手续的全部费用由乙方承担。四、甲方应于某某通某某空之日起叁个月内将有关财物腾空完毕。五、本协议生效后，甲、乙双方必须严格遵守，永不反悔，永不回赎，如有违反按我国有关法律规定处理。本协议一式四份，甲、乙双方各执壹份，并报土地、房管部门备案，本协议凭甲、乙双方的签字盖章生效。现被告持有的《房地产转让协议书》中，甲方人员为吴甲、吴丁、吴丙签字，乙方人员由王某某签字，见证人为刘某某、瞿某某；原告持有的《房地产转让协议书》中，甲方人员除有吴甲、吴丁、吴丙签字外，另有陈某某签字（吴甲确认协议时陈某某知晓并同意房屋转让事宜，但因其不识字，未有签字也未摁指印），乙方人员添加了案外人张乙及王某某名字并签字（吴甲确认系事后加的），见证人为刘某某、瞿某某。两份《房地产转让协议书》的执笔人均为张丙。当日，黄甲支付了购房定金壹拾万元由吴甲收讫并出具收条；2002年1月18日，吴甲向原告出具收条一份，确认再次收到房屋转让款壹拾捌万元伍仟元。
为了办理房地产过户手续，当日原告（乙方）王某某与被告（甲方）吴甲又签订了一份《房产转让协议书》，约定：一、甲方吴甲自愿将壹间二层楼房计用地面积48.4㎡（建筑占地41.3㎡）及前后道坦杂地转让给乙方王某某所有（地号为3307010607）。以上房地产转让范围东与吴丙住房搭墙，南以道路为界，西与吴丁住房搭墙，北以小河为界，其中的树木连同杂地合并转让给乙方王某某所有。二、上述转让范围的全部房屋、树木及杂地的转让款为人民币贰万捌仟元整，乙方于本协议生效之日先付定金人民币伍仟元整，乙方于壹周内（土地管理部门没有办公除外）到镇、区土地管理部门办理《集体土地建设用地使用证》过户手续，甲方签字后付人民币贰万贰仟元整，余款壹仟元整待甲方腾空完毕之日付清，其他约定与上述《房地产转让协议书》均相同。协议由被告吴甲、原告王某某分别在甲、乙方签字确认，见证人瞿某某签字确认，执笔人为张丙。
审理中，本院经与黄甲调查核实，黄甲表示是其和王某某、张乙三人一起购买吴甲、吴丁、吴丙出售的三间房屋，其代表三人与吴丁、吴甲、吴丙签订协议书，协议书上注明的吴丁的房子是卖给黄甲，吴丙的房子是卖给张乙，吴甲的房子是卖给王某某，王某某、张乙所购的房屋由他们自己支付购房款。
审理中原告确认吴甲所称支付的房屋转让款中实际尚欠一万元未予支付，吴甲确认“收钱是代表全家人收的，钱收过来全家人也是知道的”，原告与被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁确认房屋转让款总共尚欠的1万元中吴甲出售给王某某的房屋原告尚欠1000元。
另查明，2003年4月17日，温州市国土资源局温土资征收（2003）27号文件发出《关于征用集体建设用地的通知》，告知各被征地单位：于2003年4月14日经温州市人民政府批准，共征用龙湾区8个乡镇53个行政村的集体建设用地120宗，并公示了被征地的村、土地坐落和面积附表，其中包括坐落于双昆村登记土地使用者为吴甲、吴丁、吴丙，土地证号分别为07010606、07010607、070106**的集体土地。上述土地上的房屋至今未办理房屋所有权登记。
协议后至今双方未办理涉案转让房屋的土地使用权变更登记手续及房屋所有权登记，现双方产生纠纷导致本案诉讼。
本院认为：被告吴甲、吴丁、吴丙作为甲方与黄甲作为乙方签订《房地产转让协议书》，甲、乙双方约定转让分别登记在甲方名下房产的事实清楚。虽然王某某及张乙名字及签字系事后添加，但并不能否定存在上述房屋买卖的客观事实，而黄甲也明确表示是其和王某某、张乙三人一起购买吴甲、吴丁、吴丙出售的三间房屋，其代表三人与吴丁、吴甲、吴丙签订协议书，协议书上吴甲的房子是卖给王某某。因此，对黄甲、王某某及张乙三人一起购买吴甲、吴丁、吴丙出售的三间房屋，其中吴甲的房子系卖给王某某的事实予以确认。但对于原告要求确认黄甲与被告吴丁、吴甲、吴丙于2002年1月15日签订的《房地产转让协议书》有效的主张，因为该协议书的当事人还有案外人，协议书效力的确认会涉及到案外人的利益，故对该协议书的效力确认问题本案中不予处理。而被告吴甲在签订上述《房地产转让协议书》后，对该协议约定转让的登记其名下的房产另行与原告签订《房产转让协议书》，更足以表明被告吴甲将登记土地使用者为其名下的房产转让给原告的真实意思表示。虽然本案原、被告协议约定转让的房产系集体土地上的房屋，但根据温州市国土资源局文件，可以看出地方政策规定上述房产的土地在征用后其土地使用权是允许转让的。登记土地使用者为被告吴丁、吴甲、吴丙，土地证号分别为07010606、07010607、07010608的集体土地已被列为温州市2003年度第6批次集体建设用地征用范围，足以认定该集体土地上的房屋转让是地方政策所允许的。原告王某某与被告吴甲签订协议时，协议双方主体地位平等且均具有完全民事行为能力，原告王某某与被告吴甲签订的《房产转让协议书》，是协议双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，故该协议书依法应认定有效。被告吴甲应按照协议的约定全面履行各自义务。《房产转让协议书》签订后，原告已经按照协议约定履行了支付房屋转让款的义务（按照协议约定原告可以保留1000元待被告吴甲腾空完毕之日付清），被告吴甲应当按照协议约定履行向原告交付房屋及协助办理房地产变更登记手续的义务。虽然涉案房屋至今未办理房屋所有权初始登记手续，但在具备办理房屋所有权过户登记的条件时，被告吴甲仍有义务予以协助办理过户登记，被告吴乙、吴丙、吴丁、吴戊作为陈某某的第一顺序继承人亦有协助的义务，现原告要求五被告协助履行办理相关产权过户登记手续，应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王某某与被告吴甲于2002年1月15日签订的《房产转让协议书》有效。
二、被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊应于本判决生效后十日内协助原告王某某办理对座落于温州市龙湾区灵昆镇双昆村［集体土地建设用地使用证号：瓯集建（93）字第07010607号］房屋所有权和土地使用权过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费500元，由被告吴甲、吴乙、吴丙、吴丁、吴戊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
审 判 员 郑国友
人民陪审员 吴渊颖
二〇一三年三月十五日
书 记 员 邱捷敏