湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终354号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖北新苑置业有限公司，住所地荆门市东宝区泉口路2号。
法定代表人张绪尧，总经理。
委托代理人李立俊，湖北法之星律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）覃修刚，无业。
上诉人（原审被告、反诉原告）姚运秀，荆门市东宝区泉口街办工作人员，系覃修刚之妻。
以上二上诉人委托代理人李华，湖北新天律师事务所律师，一般代理。
以上二上诉人委托代理人吴鹏，湖北新天律师事务所律师，一般代理。
上诉人湖北新苑置业有限公司（以下简称新苑置业公司）、上诉人覃修刚、姚运秀因民间借贷纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00473号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人新苑置业公司的委托代理人李立俊，上诉人覃修刚、姚运秀及二上诉人的委托代理人李华、吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，本案无争议的事实为，新苑置业公司与覃修刚、姚运秀之间因为房屋拆迁一事，新苑置业公司于2010年5月7日通过张昌荣账户向姚运秀转款40万元。
对于有争议的事实，原审法院根据采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，确认本案以下事实：2008年，新苑置业公司因开发荆门国际科技电子城项目，分别与荆门市饲料厂家属区65户住户（包括覃修刚、姚运秀）签订拆迁还建协议。新苑置业公司（甲方）与覃修刚（乙方）于2008年12月14日签订《荆门国际科技电子城关于拆迁改建的协议书》，协议约定：1、甲方依照乙方原房产证上核实的建筑面积按1：1.2比例还建，超出面积部分按市场价补交房款；2、新房交房标准为简装；3、搬迁费用按每户3000元标准包干，搬迁过渡费为600元／月；4、工程竣工时间为规划部门放线动工之日起24个月内，若遇连雨天或遇不可抗拒的自然灾害时，工期顺延。2010年5月18日，新苑置业公司（甲方）与覃修刚、姚运秀（乙方）签订《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》，约定：1、还建房屋的建筑面积为94.188平方米；2、过渡期间如超过24个月甲方不能如期交房，甲方应按每月1000元的标准向乙方支付过渡安置费至交新房钥匙止；3、乙方房产价值40万元，甲方借支30万元给乙方，借支款在约定的24个月之内不付利息，如果甲方开发失败，房屋不能在24个月内还建，借支款转化为过渡安置赔付款并扣除延期过渡安置费，甲方如期交房后，乙方即退还借支款30万元；4、甲方还建房屋应在本协议签订后放红线24个月之内交付给乙方使用，迟延一日，每日按房款总额40万元的1‰支付违约金（若遇雨雪天气情况，工期顺延）；5、如甲方违约不能如期交房，不能按时交给乙方还建房的产权证书或未开发成功，甲方应向乙方支付违约金10万元。2011年2月17日，国际科技电子城放线动工。2012年7月4日，新苑置业公司与覃修刚签订《饲料厂拆迁户还建房确认书》，约定还建覃修刚、姚运秀荆门国际广场2号楼17楼17014房，该房屋面积为120.81平方米，双方确定超面积房款为117886.40元。2014年3月31日，新苑置业公司组织对还建户交房，但与覃修刚、姚运秀之间因为借款及超面积房款的结算问题未解决，未能交房。2014年5月5日，覃修刚、姚运秀撬门占有该房屋，占有时该房屋为毛坯房。
原审法院认为，本案立案案由为民间借贷纠纷，但新苑置业公司向覃修刚、姚运秀支付借支款是基于双方签订的房屋拆迁安置补偿合同。新苑置业公司与覃修刚、姚运秀签订拆迁还建协议及补充协议，约定由新苑置业公司将覃修刚、姚运秀所有的位于荆门市饲料厂家属区的房屋进行拆迁重建，并约定了拆迁补偿方式、补偿金额、安置用房、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，同时约定了新苑置业公司借款给覃修刚、姚运秀，如果新苑置业公司开发失败，房屋不能在24个月内还建，借支款转化为过渡安置赔付款并扣除延期过渡安置费，新苑置业公司如期交房后，覃修刚、姚运秀即退还借支款。上述协议出自双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，房屋拆迁安置补偿合同成立并生效。该协议中关于借支款的约定实际上是为了保证拆迁还建目的的实现而设置的一项财产性担保，不能独立于该房屋拆迁安置补偿合同，故本案的基础法律关系为房屋拆迁安置补偿合同关系，案由应变更为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。相应的，对于新苑置业公司辩称本诉与反诉不是同一法律关系的意见，不予采纳。
关于覃修刚、姚运秀是否欠新苑置业公司借款40万元，应否偿还的问题。新苑置业公司与覃修刚、姚运秀于2010年5月18日签订的《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第三条约定：“乙方（覃修刚、姚运秀）房产价值40万元，甲方（新苑置业公司）借支30万元给乙方，借支款在约定的24个月之内不付利息，如果甲方开发失败，房屋不能在24个月内还建，借支款转化为过渡安置赔付款并扣除延期过渡安置费，甲方如期交房后，乙方即退还借支款30万元”，该条款表明双方已达成借款的合意，并约定了返还该笔借支款的条件。对于借支款的数额问题，合同约定的为新苑置业公司向覃修刚、姚运秀借支30万元，但新苑置业公司实际转款数额为40万元，覃、姚二人对此亦不否认；对于多支付的10万元，新苑置业公司主张为借支款，覃修刚、姚运秀主张为新苑置业公司向其支付的拆迁补偿款，原审法院认为，因双方仅对借款事宜达成合意，新苑置业公司向覃修刚、姚运秀实际转款40万元属实际履行的借款数额与合意不符，覃、姚二人主张新苑置业公司向其多支付的10万元是拆迁补偿款，对这一主张二人负有举证责任，但其未举证证明双方约定应由新苑置业公司支付覃修刚、姚运秀拆迁补偿款10万元，故对覃修刚、姚运秀主张新苑置业公司多支付的10万元为拆迁补偿款的抗辩意见不予采纳，确认新苑置业公司向覃修刚、姚运秀转账的40万元为向其支付的借支款。对于覃修刚、姚运秀是否应向新苑置业公司返还借支款的问题，因新苑置业公司与覃修刚、姚运秀之间的法律关系并非单纯的民间借贷关系，新苑置业公司向覃修刚、姚运秀支付借支款的前提是双方就房屋拆迁安置补偿达成协议，协议约定覃、姚二人返还借支款的条件为新苑置业公司能够按时交房，本案中，新苑置业公司虽未按时交房，但覃、姚二人在新苑置业公司还建的房屋达到入住条件后已强行入住，可视为新苑置业公司已交房，覃、姚二人主张因新苑置业公司存在违约行为故未返还借支款，由于其已提出反诉，对新苑置业公司应承担的违约责任于反诉部分予以处理，对于新苑置业公司向其支付的40万元借款，覃、姚二人应按约定返还。
关于新苑置业公司是否应当向覃修刚、姚运秀支付违约金592400元的问题。双方签订的拆迁还建补偿协议第四条约定：新苑置业公司还建房屋应在本协议签订后放红线24个月之内交付给覃修刚、姚运秀使用，迟延一日，每日按房款总额40万元的1‰支付违约金（若遇雨雪天气情况，工期顺延）。新苑置业公司对覃修刚、姚运秀原住宅的拆迁还建工程的放线时间为2011年2月17日，按照合同约定，其应于24个月之内即于2013年2月16日前将还建后的房屋交付覃修刚、姚运秀，但其并未按期交房，故应按照合同约定承担违约责任。对于违约金计算的问题，双方约定每延迟交房一日按照日利率1‰计算，原审法院认为，按照日利率1‰计算违约金标准过高，酌定按照月利率2%计算；同时，双方对新苑置业公司延期交房的天数存在争议，新苑置业公司主张施工期间遇雨雪天气293天，应予扣除，但其所提交的证据不能证明其顺延工期的时间，不予采纳；覃修刚、姚运秀主张计算违约金的截止日期应为其搬离租住房屋的时间2015年10月14日，但根据采信的证据，覃修刚、姚运秀已于2014年5月5日撬门进入还建后的房屋并进行装修，因此计算违约金的截止日期应为2014年5月5日，新苑置业公司还主张其交房日期为2014年3月31日，但由于双方未就借支款及拆迁安置补偿款等事宜达成一致意见，新苑置业公司并未向覃、姚二人交房，直至2014年5月5日二人撬门占有该房屋，因此交房时间应以二人实际占有该房屋的时间为准，新苑置业公司延迟交房的期间应为2013年2月17日至2014年5月5日共计443天，故新苑置业公司应向覃、姚二人支付延期交房的违约金数额为118133元（400000元×2%×443天÷30）。
关于新苑置业公司是否应当支付覃修刚、姚运秀房屋简装费15000元，搬迁费、搬迁过渡费58400元的问题，双方于2008年12月14日签订的拆迁还建协议约定新房交房标准为简装，但覃修刚、姚运秀入住还建房屋时新苑置业公司并未简装，新苑置业公司应承担相应的违约责任，覃修刚、姚运秀主张简装费15000元，其虽仅提交证人证言予以证明，但参照日常之经验，15000元的简装费属于合理范围，予以支持。对于覃修刚、姚运秀主张的搬迁费及搬迁过渡费58400元，双方签订的拆迁还建协议第三条约定，“搬迁费用按每户3000元标准包干，搬迁过渡费为600元／月”，补充协议第二条又约定，“过渡期间如超过24个月甲方不能如期交房，甲方应按每月1000元的标准向乙方支付过渡安置费至交新房钥匙止”，因此向覃修刚、姚运秀支付搬迁费及搬迁过渡费属新苑置业公司应履行的合同义务，其未向二人支付上述费用，应承担支付上述费用的违约责任，其中搬迁费用按照3000元计算，搬迁过渡费的计算应先确定搬迁过渡期，原审法院认为该期间应从补充协议签订后的下一个月即2010年6月起算，至覃修刚、姚运秀实际占有房屋的时间2014年5月为止，共计47个月，前24个月按照600元／月计算搬迁过渡费，超出24个月部分的搬迁过渡费按照1000元／月计算，新苑置业公司应向覃、姚二人支付的搬迁过渡费为37400元，搬迁费与搬迁过渡费合计40400元。
关于新苑置业公司是否应当为覃修刚、姚运秀办理房屋所有权证和土地使用权证及入住手续的问题。首先，对于办理土地使用权证和房屋所有权证的请求，新苑置业公司在庭审中陈述目前不具备办证条件，因土地证、房产证的办理受到政策调整、行政审批等多种因素影响，能否办证、何时办证均无法确定，为拆迁还建户办理土地证、房产证系拆迁安置补偿合同约定新苑置业公司需履行的义务，现新苑置业公司无法为覃修刚、姚运秀办理土地证、房产证，应承担相应的违约责任。双方签订的拆迁还建补充协议第九条约定，“如甲方（新苑置业公司）违约不能如期交房，不能按时交给乙方（覃修刚、姚运秀）还建房的证书或未开发成功，甲方承担违约责任，甲方违约应向乙方支付违约金10万元”。该条约定的违约金10万元实际包含两方面的违约责任，一是新苑置业公司不能如期交房，二是新苑置业公司不能如期办理房产证，因新苑置业公司延期交房的违约责任已作出处理，在此属于重复约定，酌定扣除，将新苑置业公司延期办理土地证、房产证的违约金酌定为5万元。其次，对于办理入住手续的请求，新苑置业公司抗辩称合同约定办理入住手续的条件为双方对借支款、房屋差价结算完毕，因覃修刚、姚运秀未配合办理结算即强行入住，拒绝为其办理入住手续，原审法院认为，入住手续系业主入住房屋所必须办理的手续，新苑置业公司与覃、姚二人签订的拆迁还建协议及补充协议均约定向其交付一套还建后的房屋，即表示认可二人作为业主入住还建后的房屋，对于结算问题，原审法院已对借支款作出处理，对于房屋差价款项，新苑置业公司未在本案中作为诉讼请求提出，经释明，其可在本案中一同主张，但其仍未主张，故关于房屋差价结算问题系新苑置业公司怠于行使自己的权利导致未能处理完毕，现覃、姚二人已实际入住，新苑置业公司理应为其办理入住手续。关于超面积房款，新苑置业公司可另案主张。
综上，对新苑置业公司要求覃修刚、姚运秀返还借支款400000元的诉请，予以支持；对覃修刚、姚运秀要求新苑置业公司支付延期交房、延期办证的违约金，简装费，搬迁费及搬迁过渡费的诉讼请求予以支持，其中延期交房违约金为118133元，延期办证违约金为50000元，简装费为15000元，搬迁费及搬迁过渡费为40400元，覃修刚、姚运秀的其他诉讼请求因缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北新苑置业有限公司返还借款400000元；二、原告（反诉被告）湖北新苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀支付延期交房违约金118133元，未办理房屋所有权证、土地使用权证违约金50000元，简装费15000元，搬迁费及搬迁过渡费40400元，共计223533元；三、原告（反诉被告）湖北新苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀办理入住手续；四、驳回被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀的其他诉讼请求。被告如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300，减半收取3650元，由被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀负担；反诉案件受理费5229元（已减半），由原告（反诉被告）湖北新苑置业有限公司负担1800元，被告（反诉原告）覃修刚、姚运秀负担3429元。
上诉人新苑置业公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，一、本案案由错误。新苑置业公司起诉的案由为民间借贷纠纷，而一审法院将案由认定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。民间借贷与房屋拆迁安置补偿合同本为不同的法律事实及不同的法律关系，应该分别立案各自审理，将本案定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷偏离了新苑置业公司的请求范围，导致一审法院错误受理了覃修刚、姚运秀的反诉。二、一审法院将不同的法律事实及法律关系的房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为民间借贷合同纠纷的反诉予以受理存在程序错误，应依法予以纠正。由于新苑置业公司不便于对覃修刚、姚运秀的反诉再提起反诉，导致新苑置业公司无法主张对覃修刚、姚运秀应偿付超面积房款117886.40元。三、一审法院对荆门市公众气象服务中心出具的证明不予采信是错误的。合同明确约定雨雪天气工期顺延，新苑置业公司提交的气象部门的证明完全满足了合同的要求，证明了293天的雨雪天气，而一审法院不采信证据的理由是错误的，且凭借日常经验，24个月的工期不可能不碰到影响施工的雨雪天气，一审法院一天也不认定显然违背常理。四、一审法院认定延迟交房时间为2013年2月17日至2014年5月5日443天是错误的。交房时间应顺延293天才起算，截止时间应为2014年3月31日新苑置业公司统一交房的时间。由于覃修刚、姚运秀拒不交纳超面积房款，不履行交付房款的义务，导致新苑置业公司未能按时交房给覃修刚、姚运秀。覃修刚、姚运秀在不交纳超面积房款的情况下，擅自撬门入住，不能以其撬门入住的时间作为交房时间，而应以新苑置业公司统一交房的时间作为逾期交房的截止日期。五、新苑置业公司不应该向覃修刚、姚运秀支付延期交房违约金118133元、未办理房屋所有权证、土地使用权证违约金50000元、简装费15000元等。1、延期交房的时间计算有误，且新苑置业公司借款40万元给覃修刚、姚运秀无偿使用，足以弥补其损失，新苑置业公司不应该另行支付延期交房违约金，否则有失公正、公平。本案中对延期交房期间多支付搬迁过渡费也是新苑置业公司对其作了补偿，不能重复承担违约责任。2、由于覃修刚、姚运秀至今都没有向新苑置业公司交纳超面积房款，新苑置业公司有权不予对其交房，也不应该为其办证，故不应该产生办证违约金5万元。其次，覃修刚、姚运秀在反诉中未主张该5万元违约金，一审法院的判决超出了反诉请求，属于超裁。3、如果覃修刚、姚运秀支付了超面积房款，新苑置业公司自然会将房屋交付并按合同要求进行简装，而覃修刚、姚运秀撬门入住并没有履行先交房款的义务，导致新苑置业公司无法为其房屋装修后交房，责任在覃修刚、姚运秀，新苑置业公司不应该承担15000元的简装费。六、一审法院判决新苑置业公司于判决生效十日内为覃修刚、姚运秀办理入住手续是错误的。一审法院将两种不同法律关系的案件合并在一起审理，导致新苑置业公司在民间借贷纠纷案件中没有办法对覃修刚、姚运秀的反诉进行反诉，一审法院在明知覃修刚、姚运秀应先交付房款的义务没有履行的情况下判决新苑置业公司交房并办理入住手续是不符合双方的约定的，因而是错误的。综上，一审判决在程序、事实认定、法律适用方面均存在错误，请求二审法院撤销荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00473号民事判决第二、三项，并驳回覃修刚、姚运秀的反诉。
覃修刚、姚运秀答辩称，一、新苑置业公司认为本案案由为民间借贷纠纷没有事实依据。1、本案立案案由为民间借贷纠纷，因提起反诉及房屋拆迁这一基本事实，原审判决将案由更改为房屋拆迁安置补偿合同纠纷完全合法。2、根据双方签订的《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第三款的约定，该30万元表面上是新苑置业公司借支给覃修刚、姚运秀的，实际上是为了保证拆迁还建目的顺利实现而设置的一项财产性担保，并非单纯的民间借贷关系，且本案的基础法律关系是因房屋拆迁所引起，因此，原审法院将案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷完全正确。二、新苑置业公司认为因原审法院错误受理反诉，导致其无法主张超面积房款之说没有任何依据。首先，如前文所述，覃修刚、姚运秀提出反诉完全符合法律规定。其次，在一审庭审中，法庭曾当庭向新苑置业公司释明该案存在的各种法律关系，并就覃修刚、姚运秀应偿付超面积房款问题询问过新苑置业公司是否需要增加该项诉讼请求，新苑置业公司当庭表示不增加，应视为对此项权利的放弃，且原审判决已认定新苑置业公司可以就该项请求另行提起诉讼。因此，不存在程序错误和权利被剥夺的问题。三、新苑置业公司认为原审法院不予采信其提供的雨雪天气证明错误的说法不能成立。首先，该项证据只能说明该段时间内的天气情况，但不能证明其施工是否受到影响，因此，该项证据不能达成其证明目的，原审法院对该证据不予采信完全正确。其次，降雨、降雪是一定气候条件下的天气现象，新苑置业公司作为房地产开发的经营者，其在订立安置合同时，应根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨、降雪外，一般的连续降雨、降雪天气并不构成延期交房的缘由。最后，雨雪天气即使影响新苑置业公司施工，也只对土建施工产生影响，而对室内施工则没有任何影响。四、新苑置业公司认为其交房时间为2014年3月31日的说法不能成立。1、交房时间为2014年3月31日的情况说明系新苑置业公司单方出具的，不具有任何法律效力，原审法院不予采信完全正确。2、交房意为交付房屋，交房的时间应以覃修刚、姚运秀拿到房屋钥匙并实际占有房屋的时间为准，而不应以新苑置业公司统一交房的时间为准，且合同具有相对性，新苑置业公司以其交付给其他拆迁户的时间来认定交付给覃修刚、姚运秀的时间显然不合法。至于是否补交超面积的房款，不应影响其在规定期限内交付房屋，覃修刚、姚运秀补交房款只是双方签订的还建协议的附随义务，是否履行不影响新苑置业公司交付房屋的义务。覃修刚、姚运秀也是在无奈之下，为维护自己的合法权益才撬门自己装修入住的，过错在于新苑置业公司。五、新苑置业公司认为其不应支付延期交房违约金、未办理房屋产权证的违约金、简装费的主张也不能成立。1、关于延期交房的时间计算，已在前文及上诉状论述，且双方对于该部分违约金的约定系双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，也不损害社会公共利益。延期交房期间的搬迁过渡费是覃修刚、姚运秀在此期间租房的费用，系新苑置业公司开发该项目的成本，并非违约金，其认为属于重复承担违约责任的说法不能成立。2、双方在拆迁还建协议及补充协议进行了明确约定，即新苑置业公司认可覃修刚、姚运秀系还建房的所有权人，因此，新苑置业公司向覃修刚、姚运秀交付房屋系其应履行的基本义务，即使存在房屋差价的问题，新苑置业公司也应在交付房屋后通过其他方式要求该部分差价，覃修刚、姚运秀是否交纳房屋的差价款并不是新苑置业公司交房的前提条件。根据相关法律规定，转移房屋的所有权，不仅要交付房屋，还要办理房屋产权证，因此，为覃修刚、姚运秀办理房产证系其基本义务，且协议明确约定了期限。时至今日新苑置业公司仍然没有办理，原审法院判决其支付延期办理房屋产权证的违约金5万元完全合法，并没有超裁。3、还建协议明确约定交付的房屋应为简装房屋，但被交付的房屋只是毛坯房屋，按照交易习惯，15000元的简装费属于合理范围，因此，新苑置业公司应承担该笔费用。六、新苑置业公司认为原审判决其十日内为覃修刚、姚运秀办理入住手续是错误的说法不能成立。办理入住手续系交付房屋的附随义务，双方签订的还建协议及补充协议的约定表明一旦该还建房具备交付条件后，新苑置业公司就应将该还建房交付给覃修刚、姚运秀，而办理入住手续系交付房屋必不可少的，因此，原审判决新苑置业公司为覃修刚、姚运秀办理入住手续完全正确。综上，新苑置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
上诉人覃修刚、姚运秀亦不服一审法院民事判决，向本院提出上诉称，一，一审判决错误认定借支金额，实际借支金额应为30万元而不是40万元。1、《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第三条明确约定借支款为30万元，新苑置业公司按期交房后，覃修刚、姚运秀返还借支款30万元。该补充协议对借支款的数额约定非常清楚，不存在任何歧义。新苑置业公司实际转账40万元，其中10万元为室内装修补偿，覃修刚、姚运秀向新苑置业公司出具了10万元装修补偿费的收条，此收条由新苑置业公司保管，应由其向法院出示。2、原拆迁户的另外两位住户彭某、黄某均证实都领到了新苑置业公司支付的拆迁补偿费，就该拆迁补偿费均没有与新苑置业公司订立相关协议，各方对此是心照不宣，因为各户的装修成本不一样，补偿的标准也不一样。二、一审判决关于新苑置业公司应从2013年2月17日起开始支付延期交房违约金、未办理房屋所有权证和土地使用证的认定不当，应从2012年5月19日起计算延期交房违约金191466元，而不是118133元；未办理房屋所有权证和土地使用证违约金为10万元，而不是5万元。未按期交房和未按期交两证违约金共计291466元。1、《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第4、5、9条约定，新苑置业公司交房时间为本补充协议签订后放红线24个月之内、交付房产证的时间为交付房屋后3个月内。而双方签订该补充协议的时间为2010年5月18日，由此可见，新苑置业公司应于2012年5月18日前交付房屋，延期交房的违约金应从2012年5月19日开始至2014年5月5日计718天，延期交房违约金额为191466元（400000×2%×718÷30）；不能按时交付房屋产权证、土地使用证违约金10万元。2、开工放红线由新苑置业公司负责，覃修刚、姚运秀一旦和新苑置业公司达成了拆迁补偿协议，起算时间就是签订拆迁补偿协议之日，且放红线涉及到行政审批等事项，与覃修刚、姚运秀无关。综上，覃修刚、姚运秀认为只需退还新苑置业公司借款30万元，新苑置业公司应从2012年5月19日起开始向覃修刚、姚运秀支付延期交房的违约金191466元；未办理房屋所有权证和土地使用证违约金10万元，两项违约金共计291466元。请二审法院撤销一审判决中的错判部分，依法改判覃修刚、姚运秀向新苑置业公司退还借款30万元，改判新苑置业公司向覃修刚、姚运秀支付延期交房、未办理房屋所有权证和土地使用证违约金计291466元。
新苑置业公司庭审答辩称，40万元是银行转账支付的；覃修刚、姚运秀要求新苑置业公司支付违约金291466元没有依据。
覃修刚、姚运秀在二审中申请证人黄某、彭某出庭作证。拟证明：新苑置业公司向以前的拆迁户都支付了拆迁补偿款，新苑置业公司支付给覃修刚、姚运秀的40万元中有10万元是拆迁补偿款，新苑置业公司向其他拆迁户都支付了简装费15000元。
证人黄某向一审法院及本院分别出具的《证明》中均写明其拆迁补偿室内装璜损失4万元，但在本院二审庭审中陈述其收到的拆迁补偿款是一、二万元。证人黄某、彭某在本院二审庭审中对新苑置业公司与覃修刚、姚运秀是否商谈过10万元拆迁补偿款，是否看见新苑置业公司向覃修刚、姚运秀支付此10万元的问题，回答是：不在场，不知道，是在写《证明》时覃修刚说的。证人黄某、彭某在庭审中承认一审中的2份《证明》不是自己写的，落款的签名是其本人所签。
覃修刚、姚运秀在庭审中承认黄某、彭某在一审中的2份《证明》都是姚运秀写好了，证人签的名；10万元拆迁补偿款是其告诉证人的。
新苑置业公司对证人黄某、彭某的证言的质证意见为，拆迁补偿都是一家一户分别谈的，只能证明他们个人的情况，不具有证明价值。
本院认证意见为，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人黄某、彭某一、二审分别出具的共4份《证明》及二审出庭作证证言，对于新苑置业公司是否与覃修刚、姚运秀商谈拆迁补偿款的数额以及是否支付该款项，均是听覃修刚、姚运秀所说，并非二人亲身感知的事实。在无其他充分证据证明的情况下，该二证人的证言应不予采信。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，2008年12月14日，新苑置业公司与覃修刚签订的《荆门国际科技电子城关于拆迁改建的协议书》第八条约定：工程竣工验收合格后，拆迁户应与本公司签订相应的物业管理合同，并结清双方超、欠面积的房款，然后发放新房钥匙。
2012年7月4日，新苑置业公司与覃修刚签订的《饲料厂拆迁户还建房确认书》，除约定了还建房号、面积、超面积房款，还手写了“此协议为楼层房号确认书，具体房屋款项未结算，按原还建所有协议，甲方向乙方交付新房时，乙方必须按还建协议和补充协议约定向甲方结清所有款项（包括房款、借款）。”
新苑置业公司与覃修刚、姚运秀均确认超面积房款117886.40元尚未交纳。
本院认为，新苑置业公司与覃修刚签订的《荆门国际科技电子城关于拆迁改建的协议书》、与覃修刚、姚运秀签订的《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。
本案新苑置业公司起诉要求覃修刚、姚运秀偿还借款，一审立案案由为民间借贷纠纷，虽然新苑置业公司向覃修刚、姚运秀支付借支款是基于双方签订的房屋拆迁还建协议，但新苑置业公司与覃修刚、姚运秀之间就该协议中约定的内容即支付借支款形成的是民间借贷关系，故本案本诉的案由应为民间借贷纠纷。覃修刚、姚运秀以其与新苑置业公司签订了拆迁还建协议及补充协议，反诉要求新苑置业公司支付违约金、简装费、搬迁过渡费等事项，反诉的法律关系为房屋拆迁安置补偿合同关系，反诉案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。新苑置业公司关于本诉与反诉不是同一法律事实及法律关系，一审判决案由定性错误，一审法院不应受理反诉的上诉理由，因一审法院已经对新苑置业公司的本诉作出了审理，未列出本诉案由，虽有不妥，但因该行为并未影响新苑置业公司的本诉利益，且为避免诉累，对其该项上诉理由，本院予以部分采纳，故本案案由为民间借贷纠纷及房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
本案争议的焦点为，一、覃修刚、姚运秀应该退还的借款数额是多少；二、延期交房的违约金如何计算；三、新苑置业公司是否应该支付简装费15000元；四、新苑置业公司是否应承担未办理房产证和土地使用权证的违约金5万元；五、新苑置业公司应否为覃修刚、姚运秀办理入住手续。
一、关于覃修刚、姚运秀应该退还的借款数额。
新苑置业公司要求覃修刚、姚运秀退还借款，须证明其与覃修刚、姚运秀之间存在借款关系、约定了借款事项、为履行该借款合同已实际向借款人交付了借款合同约定的款项。本案中，新苑置业公司于2010年5月7日向姚运秀转款40万元，新苑置业公司又于2010年5月18日与覃修刚、姚运秀签订的《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第三条约定，新苑置业公司借支30万元给覃修刚、姚运秀，……如期交房后，覃修刚、姚运秀即退还借支款30万元。那么新苑置业公司在明知已实际转款40万元后，又在拆迁还建补充协议中明确写明其向覃修刚、姚运秀的借支款数额为30万元，且退还的数额也明确为30万元。以上事实说明，新苑置业公司与覃修刚、姚运秀之间达成的借款合同中的借款数额应为30万元，在交房后，覃修刚、姚运秀应退还的借款数额亦应为30万元。故覃修刚、姚运秀上诉认为实际借支金额为30万元、只需退还30万元的上诉理由成立，本院予以采纳。
至于新苑置业公司向覃修刚、姚运秀转款40万元中的另外10万元，因新苑置业公司所举证据并不能证实该10万元系履行双方达成的拆迁还建协议中的借款合同内容，故对新苑置业公司要求覃修刚、姚运秀退还该10万元借支款的诉讼请求，本院不予支持。覃修刚、姚运秀上诉认为该40万元中有10万元为拆迁补偿款的理由，也无充分证据证实，本院对该10万元在本案中不作处理，当事人可另行主张权利。
二、延期交房的违约金如何计算。
1、关于293天雨雪天气是否致工期顺延的问题。
新苑置业公司与覃修刚、姚运秀签订的《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第四条约定，甲方还建房屋应在本协议签订后放红线24个月之内交付给乙方使用，延迟一日，每日按房款总额40万元的1‰支付违约金给乙方（若遇雨雪天气情况，工期顺延）。一审庭审中覃修刚、姚运秀对新苑置业公司所举荆门市公众气象服务中心出具的“2011年2月28日至2014年3月31日日降水量”质证意见为：天气表不能证明工程顺延293天，只能证明293天有雨雪天气存在。本院认为，《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》是房屋拆迁还建协议，并非建设工程施工合同，无需考虑因天气原因导致无法施工而产生的工期延误的因素。该协议第四条明确约定了遇雨雪天气时工期顺延，此系双方当事人经协商达成的一致意见，本着尊重当事人的意思自治的原则，该293天雨雪天气应工期顺延。故本院对新苑置业公司认为该293天雨雪天气应工期顺延的上诉理由，予以采信。
2、关于延期交房的起算时间。
《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第四条约定，甲方还建房屋应在本协议签订后放红线24个月之内交付给乙方。放红线时间为2011年2月17日，按照合同约定，应于24个月之内即于2013年2月16日前交付房屋，即延期交房的起算时间应为2013年2月17日，一审法院对此时间的认定正确。覃修刚、姚运秀认为应自2012年5月19日起算的上诉理由，与合同约定不符，不予支持。
3、关于延期交房的截止时间。
新苑置业公司与覃修刚于2012年7月4日签订《饲料厂拆迁户还建房确认书》时，手写“此协议为楼层房号确认书，具体房屋款项未结算，按原还建所有协议，甲方向乙方交付新房时，乙方必须按还建协议和补充协议约定向甲方结清所有款项（包括房款、借款）”。该约定表明，新苑置业公司在交付房屋时，覃修刚、姚运秀应同时将超面积房款及借款向新苑置业公司结清。从一审认定的事实、二审庭审双方当事人的陈述及证人当庭陈述中，可以确认2014年3月31日新苑置业公司组织对还建户交房时，与覃修刚、姚运秀之间因借款及超面积房款的结算问题没有解决，未能交房。即覃修刚、姚运秀未按《饲料厂拆迁户还建房确认书》约定的事项履行其交付超面积房款及借款的义务，此系覃修刚、姚运秀不愿收房，而非新苑置业公司不履行交房义务，因此，新苑置业公司履行其交房义务的时间应确定为2014年3月31日。
覃修刚、姚运秀因没有履行向新苑置业公司交付超面积房款及借款的义务而未能在通知的时间内收房，那么，新苑置业公司作为开发商，在将荆门国际广场2号楼17楼17014房房屋转移交付给覃修刚、姚运秀之前仍然对该房屋享有财产权利，覃修刚、姚运秀未经新苑置业公司同意，于2014年5月5日撬门进入还建房屋的行为不符合法律规定。一审法院将二人撬门占有该房屋的时间认定为交房时间，这不仅助长了这种不当行为，也不利于构建良好法治环境，该认定不当，本院予以纠正。
因双方当事人对一审法院酌定的按月利率2%计算违约金无异议，本院予以确认。迟延交房期间自2013年2月17日至2014年3月31日408天，扣除293天雨雪天气，计115天，新苑置业公司迟延交房应支付违约金30666.67元（400000元×2%×115天÷30）。
三、新苑置业公司是否应该支付简装费15000元。
《荆门国际科技电子城关于拆迁改建的协议书》第三条约定新房交房标准为简装。新苑置业公司于2014年3月31日通知交房时，该房屋为毛坯房，尚未完全达到合同约定的交付条件。在新房交易中，为了避免二次装修产生的浪费，按照交房的一般操作惯例，合同双方可协商进行简装或直接将简装费用抵扣未付房款。本案中，虽然覃修刚、姚运秀采取撬门的方式强行占有房屋不符合法律规定，但新苑置业公司确未按合同约定完成其简装义务，则覃修刚、姚运秀要求新苑置业公司支付简装费用，符合合同约定，应予支持。故新苑置业公司认为其不应承担15000元简装费的上诉理由不能成立，本院不予采信。
四、新苑置业公司是否应承担未办理房产证和土地使用权证的违约金5万元。
《原饲料厂3号住宅楼拆迁还建补充协议》第九条约定，如甲方违约不能如期交房，不能按时交给乙方还建房的产权证书或未开发成功，甲方承担违约责任，甲方违约应向乙方支付违约金10万元。现新苑置业公司未按期交房，也未按时办理房产证，已构成违约，应按合同承担违约责任，一审法院考虑到已由新苑置业公司承担了延期交房的违约责任后属于重复约定，酌定新苑置业公司承担5万元违约金并无不当，应予支持。新苑置业公司认为系因覃修刚、姚运秀未交纳超面积房款、其有权不予交房不予办证、不应产生违约金的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采信。覃修刚、姚运秀认为应按10万元支付违约金的上诉理由，因属重复约定，本院不予采信。
覃修刚、姚运秀在一审反诉时要求新苑置业公司支付的违约金为592400元，其中延期交房492400元，未按时办理房屋产权证书10万元。故新苑置业公司认为覃修刚、姚运秀反诉未主张5万元违约金、一审法院超裁的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。
五、新苑置业公司应否为覃修刚、姚运秀办理入住手续。
在本院二审庭审中，覃修刚、姚运秀认为办理入住手续是指新苑置业公司向其交付对讲机、电梯牌、住房钥匙，并办理入住证明。新苑置业公司认为按照合同约定，只要覃修刚、姚运秀交纳了超面积房款，新苑置业公司一定及时办理入住手续，包括向物业管理公司发通知，准许办理入住手续，物业管理公司向覃修刚、姚运秀交付钥匙和大门门禁卡，将水电开通；覃修刚、姚运秀已经撬门入住，钥匙水电都已开通，事实上完成了入住。
本院认为，双方当事人对《荆门国际科技电子城关于拆迁改建的协议书》第八条“结清双方超、欠面积的房款，然后发放新房钥匙”及《饲料厂拆迁户还建房确认书》的手写部分“甲方向乙方交付新房时，乙方必须按还建协议和补充协议约定向甲方结清所有款项（包括房款、借款）”的约定，明确了双方当事人在交付房屋时应当履行的义务，即新苑置业公司交付竣工验收合格房屋，覃修刚、姚运秀交纳超面积房款及归还借款。《中华人民共和国合同法》第六十六条对同时履行抗辩权作出了规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”当覃修刚、姚运秀未交纳超面积房款及归还借款时，新苑置业公司可同时履行抗辩权，有权拒绝办理覃修刚、姚运秀房屋交付及入住手续。故新苑置业公司认为覃修刚、姚运秀未交纳超面积房款、其不应办理入住手续的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院认为系新苑置业公司怠于行使权利导致未能处理超面积房款、新苑置业公司应为覃修刚、姚运秀办理入住手续的认定，与双方当事人的合同约定不符，且与法律规定相悖，应予纠正。虽然覃修刚、姚运秀已撬门进入房屋，开通了水电，在事实上已完成了入住，但其行为不符合法律规定，故本院对其在未完全履行自己的义务之前，要求新苑置业公司办理入住手续的反诉请求，不予支持。
另外，经查阅一审卷宗，一审法院询问新苑置业公司就超面积房款是否在本案中主张权利，新苑置业公司表示不在本案中主张，故新苑置业公司认为一审受理反诉存在程序错误导致其无法主张超面积房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人新苑置业公司关于案由、延期交房时间及办理入住手续的上诉理由成立，本院予以采纳，其他上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人覃修刚、姚运秀关于实际借款金额为30万元的上诉理由成立，本院予以采纳，其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定基本事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00473号民事判决；
二、覃修刚、姚运秀于本判决生效之日起十日内向湖北新苑置业有限公司返还借款300000元；
三、湖北新苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向覃修刚、姚运秀支付延期交房违约金30666.67元，未办理房屋所有权证、土地使用权证违约金50000元，简装费15000元，搬迁费及搬迁过渡费40400元，共计136066.67元；
四、驳回湖北新苑置业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回覃修刚、姚运秀的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的一方当事人如未按本判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7300，减半收取3650元，由覃修刚、姚运秀负担2750元，湖北新苑置业有限公司负担900元；反诉案件受理费5229元（已减半），由湖北新苑置业有限公司负担1070元，覃修刚、姚运秀负担4159元。二审案件受理费9303元（其中湖北新苑置业有限公司预交4653元，覃修刚、姚运秀预交4650元），由覃修刚、姚运秀负担7242元，湖北新苑置业有限公司负担2061元。
本判决为终审判决。
审判长 杨红艳
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一六年六月二十七日
书记员 吴文倩