广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11999号上诉人(原审被告)：骆振光，住广州市花都区。委托代理人：高冠东，广东政邦律师事务所律师。上诉人(原审被告)：李全，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：张刚，住广州市花都区。委托代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。原审被告：杜锦棠，住广州市海珠区。上诉人骆振光、李全因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。骆振光上诉请求：撤销原审判决第一至七项，改判驳回张刚一审的全部诉讼请求或发回重审。2、判令张刚返还骆振光合同保证金25万元。3、本案一、二审诉讼费由张刚承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。（一）造成骆振光与张刚签订的《承租经营合同》无效的过错责任在于张刚，张刚应向骆振光返还保证金25万元。（二）因骆振光与张刚签订的《承租经营合同》无效，骆振光支付的款项应为租赁物的场地使用费。一审法院认定的场地使用费过高，且认定金额的依据不足，骆振光不清楚张刚出租的物业是没有合法手续的，既然合同无效，租赁物的使用费亦不应当按照合同约定，请求二审法院对租赁物的场地使用费进行重新鉴定后再认定。（三）骆振光从2015年6月起将经营场地及营业执照等承包给李全、杜锦棠，且由李全、杜锦棠从2015年10月起直接向张刚支付场地使用费3万元。因此一审判决骆振光从2015年10月起支付场地使用费是错误的。（四）一审法院判决要求场地及物品的返还按照骆振光与李全签订的《承租经营合同》记载物品进行返还不合理。骆振光及李全、杜锦棠在租赁期间的经营活动过程中，难免会对租赁物品有损耗、损坏，根本不可能按照合同签订时清单上每件的原状返还。有些物品仍然存在，只是没有在骆振光与李全、杜锦棠签订的合同清单上记载，故请求撤销此判项。（五）本案的诉讼费用计算方式有误。根据有关法律规定，应当以诉争标的额进行计算，而不是按照骆振光与张刚所签订的《承租经营合同》的标的总额进行计算。且本案中主要由于张刚出租的租赁物没有办理有关的报建及规划，而造成合同无效，故本案一、二审的诉讼费用应由张刚承担。（六）骆振光与张刚之间的《承租经营合同》不是全部无效，而是部分无效。根据合同，骆振光承租的范围包括三大部分，第一部分是张刚及其亲属宅基地使用权以及地上的两层建筑物，第二部分是张刚向鸭湖村第二经济合作社承租的4.5亩约3千平方米的土地使用权，第三部分是张刚向鸭湖村第八经济合作社租用的1200平方米的土地使用权，因此，就算因为部分地上建筑物及临时建筑物没有规划报建手续而无效，不影响土地使用权承租方面的效力，故合同中对于第二、第三部分的土地使用权的租赁是有效的，对于第一部分宅基地上的建筑物的承租无效。且整块土地的地上建筑占地面积是非常小的，一审认定合同全部无效错误，请求二审法院发回重审。张刚没有上诉，二审答辩不同意骆振光的上诉请求。李全、杜锦棠二审述称：骆振光的上诉请求与其无关，因此对骆振光的上诉请求不发表意见。李全上诉请求：1、骆振光赔偿李全投入涉案场地的固定资产、新增设施设备及场地专修维护费共45万元损失。2、骆振光返还李全的承包经营保证金5万元。3、骆振光返还李全2015年7月及2015年8月多付的每月15000元使用费，共计3万元及利息。4、骆振光应向某双倍赔偿以上1-3条的损失，共计98万元及利息。5、本案一、二审诉讼费均由骆振光承担。事实和理由：（一）一审法院判决骆振光与张刚签订的《承租经营合同》无效，导致骆振光将无效合同诱骗李全、杜锦棠签订的《承包经营协议》无效，骆振光应按照该《承包经营协议》第四条约定双倍赔偿李全。（二）张刚2015年9月5日下达收回场地通知书，已造成李全与骆振光的《承包经营协议》提前终止的事实，并造成李全投入的直接损失，也致使李全准备撤场并提起向骆振光索赔的请求。（三）合同无效，骆振光理应返还李全、杜锦棠承包保证金押金5万元及其利息，骆振光于2015年7月和8月取得的2个月共计3万元，属于无效合同取得的财产，亦应返还李全并支付利息。（四）李全、杜锦棠的固定资产投入及新增设备设施、场地装修和维护费用合计45万元，骆振光应作出双倍赔偿共计98万元。（六）本案的合同纠纷是由张刚和骆振光签订的《承租经营合同》引起的，完全与李全、杜锦棠无关，诉讼费不应由李全、杜锦棠承担。骆振光二审辩称：不同意李全的上诉请求、事实和理由。李全在二审中才提出赔偿、返还费用等请求，不属于本案二审处理范围。李全2015年9月应付的场地使用费至今没有向骆振光或张刚支付，2015年10月之后的费用当时双方达成口头协议，原应该由骆振光支付给张刚的3万元由李全直接支付给张刚，另外1.5万元另行支付给骆振光。针对李全的上诉，张刚辩称：诉讼费的问题由法院认定处理。李全的其他上诉请求与张刚无关，不发表意见。杜锦棠同意李全的上诉意见。2015年9月29日，张刚向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认张刚与骆振光于2012年3月24日签订的《承租经营合同》已于2015年9月6日解除；2.骆振光与李全、杜锦棠于2015年6月4日签订的《承包经营协议》无效；3.骆振光与李全、杜锦棠立即返还家乡渔村的场地、物业、设施、其他用品用具（以合同附表的清单所列为准）等《承租经营合同》中约定的租赁标的；4.骆振光与李全、杜锦棠共同支付自2015年9月6日起至诉讼请求第3项所列财产全部返还止期间的使用费（按每月45000元计算，暂计45000元）；5.骆振光无权请求返还保证金25万元，即对骆振光支付的保证金予以没收无需返还；6.本案诉讼费用全部由骆振光与李全、杜锦棠承担。一审诉讼中，经一审法院依法释明，张刚表示若法院认定《承租经营合同》无效，则变更其第1项诉讼请求为：确认张刚与骆振光于2012年3月24日签订的《承租经营合同》无效；并增加一项诉讼请求：骆振光向张刚支付拖欠的2015年1-3月的占有使用费的滞纳金，以每月拖欠的占有使用费1万元为本金，按每日千分之二标准，从拖欠当月的11日起计至骆振光实际支付之日即2015年9月7日止；骆振光向张刚支付拖欠的2015年7月的占有使用费1500元，以及从2015年7月11日计至付清之日止的滞纳金，按每日千分之二的标准，其余诉讼请求不变更。一审法院认定事实：2012年3月24日，张刚（甲方）与骆振光（乙方）签订《承租经营合同》，约定由乙方承租甲方原有的家乡渔村现在场地及设施，经营餐饮、农家乐及养生度假业务，租期自2012年4月1日起至2026年12月31日止。合同约定：一、甲方提供自有部分物业、设施、场地（范围、品类见附表1）供乙方使用。乙方须于每月10日前交付当月租金，10号后每延迟一天甲方有权收应交费用的2‰的滞纳金，未经甲方同意，不能延期超过10天，否则可视为违约，若协商不成，则甲方有权终止合同，并没收保证金。场地及设施、物品等每年的使用费为：2012年-2015年每年365000元，月租金为30416元；2016年-2019年每年为394200元，月租金为32850元……五、乙方应在合同签署后，30天内办妥家乡渔村经营法人代表变更手续，否则本合同自动失效，但如因行政部门原因导致不能如期完成手续，则可顺延至该原因消失。六、双方签订合同三日内，乙方应交付25万元保证金给甲方，方可进场办理交接手续，否则合同无效。此保证金如履约到期，且没有造成甲方其他损失，甲方如数交还乙方。八、违约处理：乙方租赁期未满中途退租甲方有权中止合同并没收保证金。如甲方提前终止合约，甲方应赔偿乙方各类投资款并双倍返还保证金及合理损失。九、合同期内，乙方应当合理使用和善意维护甲方原有一切物业和植物、设施、用品；若要新增、改进、迁移甲方场所内构筑物、植物，必须事先征得甲方同意方可实施，并备案双方存档。十、合同期内，乙方应守法经营并承担本场所发生全部税务及经营管理法律责任。十二、合同期间，如甲方房屋出现基础结构问题，甲方在收到乙方报告后7天内须予以动工修整。其他维修、翻新、整饰工作概由乙方负担。十五、因乙方承诺将现时渔村的场所设置进行改造装修，及整改供水系统，安装监控等工程，甲方同意给予2个月免租装修期。二十、乙方经甲方同意，乙方可作为第二出租方的身份和第三者进行合作经营。经甲方同意乙方可以改变原承租伙伴及用途，但应与甲方协商分享增值收益。乙方如在经营活动中发生涉及甲方其他权益事项时，必须征得甲方同意并双方备案方可实施。补充：2、如乙方未能如期履约至合同期满，需交还2012年免收之二个月租金60832元。合同附件为家乡渔村物品清单表（客房）、（设备类）、（厨房）、（工具类）、（楼面杂项）、（餐饮楼面）。上述《承租经营合同》签订同日，骆振光与案外人张某甲签订《承租经营合同》，约定骆振光以业主代表、业务副总经理的身份与张某甲以张某甲租赁现时渔村场地物业及设施，经营餐饮、农家乐及养生度假，双方共同管理经营的方式签订承租协议，期限自2012年3月24日起至2026年3月24日止。张刚于2012年3月26日出具一份《委托书》，内容为：“本人张刚委托骆振光先生代为联系接洽家乡渔村租赁经营事宜，此项委托于2012年3月24日终止。任何超出本项委托行为无效。”2012年3月27日，张刚出具《收据》，确认收到骆振光以张某甲名义转账交来25万元，作为骆振光租赁家乡渔村经营交付的租赁保证金用途。2012年11月19日，骆振光与张东辉签订《家乡渔村经营权变更及物品转让交接协议》，约定：“家乡渔村的经营管理权从2012年11月19日起交由骆振光经营管理，张某甲及雇请的管理人员不再参与经营管理。……张东辉之前投资家乡渔村的装修工程及购买的物品转为骆振光所有，购买的物品、设备、装修工程及交给张刚的押金作价50万元，由骆振光在三年内付清给张某甲……”。2014年3月13日，双方确认上述50万元按35万元处理，其中30万元在2014年4月底前支付，另外5万元按以后的消费抵扣。之后，骆振光向张某甲支付了30万元。2013年3月18日，张刚与骆振光签订《家乡渔村租赁合同补充协议》，约定：“为了促进家乡渔村的经营发展，现准备引入经营合作项目及合作伙伴，必须在原有的基础上加以升级改造，对基础设施及建筑装修加大投入建设，计划改造的内容包括：……鉴于以上项目经济投入较大，现报请业主张刚同意延长家乡渔村租赁年限六年，最后确认年限共十八年……”,“以上计划2013年年底前实施。骆振光，2013年9月26日。”之后，因该补充协议未实际履行，张刚书写确认“鉴于逾期超过无递设计图及六个月没有实行，本补充协议自动失效。”2015年6月4日，骆振光（甲方）与杜锦棠、李全（乙方）签订《承包经营协议》及移交物品清单，约定甲方将度假村的设备设施现状全部交予乙方承包经营，承包期为三年一签。承包经营金为每月45000元，乙方自承包期开始当日即向甲方缴付当月的承包金，以后每月交付日3日内缴付次月承包金和当月的水电费。甲方负责乙方经营场地的外水电、网络及道路的畅通使用，并负责所经营牌照的使用及延期和年审手续，负责该经营场地所属村外围的各方关系协调和纠纷处理，以确保乙方能正常经营。乙方可接收甲方派人员协助工作，工资由乙方按劳支付，甲方不干涉乙方的经营权和财务管理。在协议经营期内，甲方不得无故终止乙方的经营权，不可抗力因素除外，否则甲方需双倍赔偿乙方的所有损失。双方签字之日，乙方向甲方缴付5万元作为承包经营押金，乙方经营期满不再续约时，甲方将保证金无息退还给乙方，乙方所作的固定设施投资归甲方所有。甲方收到乙方承包经营押金5万元之日，该协议即生效。上述协议签订后，杜锦棠、李全向骆振光支付5万元押金，骆振光将场地和设施交给杜锦棠、李全经营。2015年9月5日，张刚向骆振光发出《解除合同通知书》，认为骆振光未经张刚同意擅自转租、将设备搬离场地、拖欠税费和租金，构成违约，通知骆振光自收到通知时起，解除双方于2012年3月24日签订的《承租经营合同》。张刚并向某发出通知，表示因骆振光的违约行为，将解除与骆振光签订的《承租经营合同》并收回场地。骆振光于2015年9月15日向张刚复函，表示已收到张刚发出的《解除合同通知书》，但认为通知书中罗列的违约事项均不成立。之后，经张刚与骆振光、李全、杜锦棠协商，杜锦棠、李全向张刚支付了2015年10月的租金3万元。张刚与李全并约定在本案判决生效前由李全临时使用场地，每月向张刚交纳3万元的占有使用费。关于骆振光向张刚支付租金的情况，2012年10月，张刚与骆振光协商变更租金为每月3万元，骆振光依约支付租金至2014年12月，2015年1-3月骆振光每月支付2万元，2015年4-6月、8月每月支付3万元，2015年7月支付28500元，2015年9月7日支付3万元。张刚认为因骆振光拖欠2015年1-3月租金每月1万元，共计3万元，骆振光在2015年9月支付的3万元应为补交2015年1-3月的租金，故骆振光拖欠2015年9月的租金3万元以及2015年7月租金1500元。骆振光认为，2015年1-3月，由于经营困难，经张刚同意每月减租1万元，故2015年1-3月是足额支付租金，为此，骆振光提交张刚在2015年4月11日向其发送的短信：“收到，我已经尽量给机会你了，前年十月初讲得很明白，我也损失不少！这三个月讲好你如坚持，要补回三万，也算了。……”骆振光认为该条短信表示张刚也确认1-3月减租的事实，还说如果骆振光坚持要租，愿意将租金升回到3万，也算了；关于2015年7月减少的1500元租金，骆振光认为是经张刚同意由张刚出材料，骆振光出人工维修房屋瓦面，但考虑更换全部瓦面费用太高，故花费了3000元修补，由张刚负担1500元，故在应付租金中扣减了1500元。为此，骆振光提交其在2015年7月6日向张刚发送的短信：“刚叔，已汇租金28500元到你农行账户，减除贵宾房屋面补漏共三千元双方承担一半计1500元，请查收回短信确认。骆振光。”次日，张刚回复短信：“已收到。”2015年8月10日，张刚向骆振光发送短信：“三万元收到，但上月欠1500元，你要立即补回！原讲好更换全顶我出钢瓦料钱某，执漏你负责，合同约定你方要维修保养，你做的很不够。”张刚对骆振光提交的2015年4月11日短信的真实性不予确认，对其他短信的真实性予以确认，但认为无法证明骆振光所要证明的事实。关于屋顶补漏的费用，张刚认为当时是约定如果更换全部屋顶张刚同意承担缸瓦料钱，人工由骆振光负责，但后来骆振光只是对漏水部分进行了修补，故张刚不同意承担修补费。一审诉讼中，骆振光提交其与广州市花都区新华白蚁防治服务站签订的《白蚁防治合约》以及多次购买防治白蚁药的收据，证明其履行了维护、修护房屋的义务。骆振光提交税务部门开具的纳税记录，证明其履行了纳税义务。骆振光提交其申报广州市财政农业专项资金项目，开展观光农家乐和特色农庄评定等材料，证明其积极经营农庄并获政府财政支持。张刚质证认为，若进行了白蚁防治则不会出现白蚁啃噬的情况，骆振光应缴纳的税收不止上述税种，申报材料是复印件，对其真实性不予确认。关于骆振光与李全、杜锦棠的关系，张刚认为骆振光与李全、杜锦棠是转租关系，骆振光转租未经张刚同意。骆振光认为其与李全、杜锦棠是合作经营关系，具体为骆振光提供场地、设施，李全和杜锦棠提供资金，以骆振光名义对外经营，李全和杜锦棠每月交纳承包费，对外的债权债务由骆振光与李全、杜锦棠共同承担。李全、杜锦棠认为其与骆振光之间是协议约定的承包经营关系，因营业执照登记在骆振光名下，故以骆振光的名义对外经营，李全、杜锦棠独立经营不受骆振光的干预，每月交纳固定承包费，其接收场地后对外的债权债务以及经营风险均由李全、杜锦棠独立承担。骆振光认为，张刚对其与他人合作经营或找他人接手场地一直是同意的，对此，骆振光提交张刚于2013年6月20日出具的一份《声明书》以及于2014年12月22日向其发送的短信予以证明，其中《声明书》的内容为：“本人张刚，曾于2013年4月下旬出具以下内容（手写体）：据骆振光先生请求，其因扩大经营家乡渔村业务需要，引入战略合作方谢某经营，现我同意其要求，双方继续按原合同履行，由骆振光先生承担今后对张刚的全部合同义务。特此声明（打印体）。声明人张刚。本人确认此份声明为本人笔记手写体。至于骆振光先生与第三方事宜，皆由其自行处理。出具人张刚，2013年6月20日（手写体）。”骆振光认为上述《声明书》表明张刚同意骆振光引进战略合作方即第三方，第三方是指其他任何一方，并不仅指“谢某”，张刚认为《声明书》中的第三方仅指“谢某”。另外，张刚于2014年12月22日向骆振光发送短信内容为：“骆某，我找过去年想租的几个老板，但他们早已另选项目了，所以这个帮不了你，记得旧年十月初给过你机会，现时过境迁，人家不再考虑了，如果你能找到人来接也可以，几天努力，没有成果，我也觉得遗憾！”张刚对上述短信的真实性予以认可，但认为不能证明骆振光主张的内容。根据张刚、骆振光、李全、杜锦棠的陈述及举证情况，涉案的租赁物位于广州市花都区炭步镇鸭湖村，所占土地分为两部分，一部分位于鸭湖村八队，包括张刚、其弟弟张某乙、其父亲张某丙名下宅基地面积共约353平方米，土地用途为私人住宅；一部分位于鸭湖第二经济合作社，面积约3596.4平方米，由张刚向鸭湖第二经济合作社租赁而来。根据鸭湖第二经济合作社和鸭湖村民委员会出具的《证明》，家乡渔村利用了上述宅基地、承租的鸭湖第二经济合作社的土地面积4.5亩（原协议面积为5.4亩，后国家扩建防洪提时征用了0.9亩）以及鸭湖第八经济合作社的土地面积1224平方米，并称该出租地块为经济社自留地，部分有植被，部分为废地，张刚承租后增加了大量植被，将废地改建为篮球场，并在植被的空地处搭建了车棚，租地至今未改变土地性质和用途。经张刚申请，一审法院对租赁场地进行了勘察，租赁场地建有二层的砖墙建筑物四栋，一层的砖瓦建筑物若干栋，二层建筑物包括客厅、餐厅、会议室、大堂等，一层建筑物包括餐厅、客房。场地还建有游泳池、温泉池、水塘，木质结构的观光走廊，小花园，铁架结构停车场，空地，篮球场、凉亭、烧烤炉等，场地处于正常经营中。张刚、骆振光、李全、杜锦棠陈述涉案建筑物及临时建筑、设施等未办理规划报建手续，张刚认为涉案建筑物及临时建筑等无需办理规划报建手续。一审法院就花都区炭步镇鸭湖村自留地以及开展农家乐规划报建等情况向广州市花都区国土资源和规划局发函咨询，该局复函：一、炭步镇鸭湖村的留用地情况。（一）历史留用地指标：2009年11月，市国土资源房管局以“穗国房留函[2009]414号文”核定鸭湖村应安排留用地23818平方米，已批准经济发展用途的用地面积共38246平方米，核定鸭湖村历史留用地指标为0平方米，即该村不存在留用地欠账。（二）新增留用地指标：炭步镇历史欠账留用地集中区项目涉及征收鸭湖村集体土地41110平方米，鸭湖村已同意以货币支付方式落实该部分留用地。所以，鸭湖村按项目核定的新增留用地指标为0平方米。综上，鸭湖村历史留用地已全部兑现，另外，经济发展留用地指标只核准村集体一级，而留用地的具体选址安排，由村社自行协商。二、办理留用地用地手续。村集体经济组织在存档留用地指标核定书后，可向国土资源和规划部门申请办理规划条件、用地预审和用地报批的手续，在取得有批准权政府批准的用地批文后，按程序办理用地结案并向市国规局申领建设用地批准书，再向区国规局申请办理土地登记。三、留用地的用途及报建：留用地可以按照规划要求用于除商品住宅建设以外的用途，在对留用地进行开发建设时，需要办理规划报建手续。一审诉讼中，张刚表示其主张的滞纳金是依据合同约定以及因骆振光迟延支付租金产生的资金循环利用的损失，骆振光认为其无需向张刚承担违约责任，即使承担，张刚主张的滞纳金标准过高，应以张刚产生的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合衡量。骆振光确认其与李全、杜锦棠签订的《承包经营协议》移交物品清单中的物品，均包含在骆振光与张刚签订的《承租经营合同》附件家乡渔村物品清单内。一审法院认为：根据双方当事人的陈述，涉案的建筑物及临时建筑、设施等均未办理规划报建手续、取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，张刚与骆振光就上述建筑物、临时建筑的租赁签订的《承租经营合同》为无效合同。张刚要求确认其与骆振光于2012年3月24日签订的《承租经营合同》无效符合法律规定，予以支持。关于骆振光与李全、杜锦棠签订的《承包经营协议》的性质和效力，根据协议的内容以及李全、杜锦棠的陈述，骆振光将场地、设施交给李全、杜锦棠使用，骆振光每月收取固定费用，李全、杜锦棠自主独立经营，自负盈亏，符合租赁合同关系的性质，骆振光认为双方是合作经营关系依据不足，不予采纳。同样，因涉案建筑物、设施等未办理合法的规划报建手续等，骆振光与李全、杜锦棠签订的《承包租赁协议》为无效合同，张刚要求确认骆振光与李全、杜锦棠签订的《承包租赁协议》无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，张刚要求骆振光返还场地、物业、设施、物品等租赁物符合法律规定，予以支持。李全、杜锦棠作为租赁物的实际使用人，亦负有共同返还场地、物业和设施的义务，但因骆振光向某、杜锦棠出租移交的物品与张刚向骆振光移交的物品不一致，骆振光确认其向李全、杜锦棠移交的物品均包含在骆振光与张刚签订的《承租经营合同》附件家乡渔村物品清单内，故李全、杜锦棠负交还义务的物品应以其与骆振光签订的移交物品清单为准。合同无效，张刚应将保证金返还给骆振光，张刚要求对保证金予以没收理据不足，不予支持。关于张刚主张的占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故占有使用费应参照张刚与骆振光约定的租金标准计算，即每月30000元。张刚要求按每月45000元计付占有使用费理据不足，不予支持。张刚认为骆振光拖欠支付2015年1-3月的租金（10000元×3）共30000元，2015年9月骆振光支付的30000元为补回拖欠的租金，故骆振光拖欠支付2015年9月的租金30000元。骆振光抗辩认为经双方协商同意2015年1-3月每月减租10000元，但其未提交有力证据证明减租的事实，其提交的张刚向其发送的短信内容，亦无显示张刚同意减租，故对其抗辩理由不予采纳，张刚要求骆振光支付拖欠的租金合理，予以支持。关于张刚主张的滞纳金，因合同无效，张刚要求按合同约定的每日千分之二标准计付滞纳金理据不足，考虑到骆振光迟延支付租金，张刚的损失主要为利息损失，故调整滞纳金为按中国人民银行同期贷款利率标准计付，综上，拖欠的2015年1-3月的占有使用费的滞纳金应以每月拖欠的占有使用费10000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从拖欠当月的11日起计至2015年9月7日止。关于骆振光拖欠的2015年7月的1500元租金，骆振光认为是经张刚同意出资对房屋维修补漏，故在应付租金中扣减了1500元，张刚对此予以否认，因骆振光未提交足以证明张刚同意承担维修补漏费用的证据，且参照双方签订的《承租经营合同》第十二条约定：“……其他维修、翻新、整饰工作概由乙方（骆振光）负担”，故骆振光在应付租金中扣减房屋维修的费用1500元缺乏依据，张刚要求骆振光支付拖欠的1500元占有使用费及滞纳金理据充分，予以支持，滞纳金应以拖欠的1500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月11日起计至骆振光付清之日止。骆振光、李全、杜锦棠负有返还场地的义务，张刚要求骆振光、李全、杜锦棠支付至交还场地之日止的占有使用费合理合法。鉴于张刚与李全、杜锦棠约定自2015年10月1日至本案判决生效前的占有使用费由李全按每月30000元标准支付给张刚，故张刚主张的2015年9月6日至2015年9月30日的占有使用费25000元应由骆振光支付给张刚，自2015年10月1日起至骆振光、李全、杜锦棠交还场地、物品等之日止的占有使用费由骆振光、李全、杜锦棠支付给张刚，且李全已向张刚支付的占有使用费应从中扣除。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月27日作出如下判决：一、确认原告张刚与被告骆振光于2012年3月24日签订的《承租经营合同》无效；二、确认被告骆振光与被告李全、杜锦棠于2015年6月4日签订的《承包经营协议》无效；三、被告骆振光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张刚支付拖欠的2015年1-3月的占有使用费的滞纳金，滞纳金以各月拖欠的10000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从拖欠各月的11日起计至2015年9月7日止；四、被告骆振光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张刚支付拖欠的2015年7月的占有使用费1500元及滞纳金，滞纳金按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月11日起计至被告骆振光付清之日止；五、被告骆振光、李全、杜锦棠于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区炭步镇鸭湖村的家乡渔村的场地、建筑物、设施、物品交还给原告张刚，其中被告李全、杜锦棠应交还的物品以《承包经营协议》所附移交物品清单为准，被告骆振光应交还的物品以《承租经营合同》所列物品清单为准；六、被告骆振光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张刚支付2015年9月6日至2015年9月30日的占有使用费25000元；七、被告骆振光、李全、杜锦棠于本判决发生法律效力之日起十日内按每月30000元的租金标准，向原告张刚支付自2015年10月1日起至实际交还本判决主文第五项的场地、建筑物、设施、物品之日止的占有使用费，上述占有使用费中扣除被告李全、杜锦棠已向原告支付的占有使用费金额；八、驳回原告张刚的其他诉讼请求。案件受理费57300元，由原告张刚负担5050元，被告骆振光、李全、杜锦棠负担52250元。经查，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。二审中，李全向本院提交“广州市花都区炭步镇人民政府2016年9月24日限期搬迁通知书”一份，拟证明政府要求涉案场地于2016年9月30日前自行搬迁完毕。对此，杜锦棠表示，对该通知书的真实性、合法性、关联性均予以确认。骆振光表示，该通知书原件没有填写通知书的文号且没有加盖广州市花都区炭步镇人民政府的印章，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。张刚表示，李全已经将该通知书的事项通知张刚，该通知书没有填写通知书的文号且没有加盖广州市花都区炭步镇人民政府的印章，对其真实性存疑，不予确认。骆振光向本院提交如下证据材料：1、2016年9月24日拍摄的涉案场地现场照片14张，该14张照片包括了涉案场地的大部分建筑、空地，拟证明涉案场地的大部分的现状，部分照片内容显示涉案场地仍在经营中；2、广州市花都区炭步镇鸭湖第二经济合作社出具的2016年8月21日《证明》一份，拟证明涉案土地其中属于“鸭湖第二经济合作社”的4.5亩是由张刚转租给骆振光，骆振光之后将该地块转承包给李全、杜锦棠，“鸭湖第二经济合作社”对该情况是知情并且同意的，故骆振光并没有非法转租该地块，张刚将该地块转租给骆振光也是有效的。对此，张刚表示：确认照片拍摄的内容属实，骆振光就照片中的场地分属于鸭湖村二队和八队的备注说明属实；对该《证明》的真实性和关联性没有异议，但其中部分内容不属实；该《证明》的第二部分关于“张刚转租给骆振光后，骆振光一直使用到2015年6月”的内容不是事实，因为期间骆振光多次转租，并非其自行使用，故对该部分内容不予确认，该《证明》第三部分“引入了李全、杜锦棠使用至今”是事实，但是并不是合伙经营，而是转租给李全、杜锦棠，并且该转租并未经过张刚的同意。李全、杜锦棠表示：对照片所拍摄内容的真实性予以确认，但是对于照片上所作的文字说明“属八队地”、“租用八队范围内”、“租用二队范围内”等无法确；对该《证明》的真实性无法确认，该《证明》写明“同时引入承包经营合伙人李全、杜锦棠经营使用”不属实，李全、杜锦棠是承租使用涉案土地并独立经营，并非合伙。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对各方当事人二审中的诉辩意见，认定如下：关于合同效力。一审法院对涉案《承租经营合同》、《承包经营协议》效力的认定并无不当，本院予以确认，不再赘述。张刚与骆振光签订上述《承租经营合同》，是将涉案“家乡渔村”场地作为一个整体进行租赁，骆振光上诉以“地上建筑物占地面积小”为由，主张“合同部分无效”，理据不足，本院不予采纳。关于占有使用费的标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院判决骆振光参照张刚、骆振光约定的租金标准支付占有使用费并无不当。骆振光上诉主张“使用费金额过高、租赁物的使用费不应按照合同约定及对租赁物的场地使用费进行重新鉴定”，均缺乏依据，本院均不予采纳。关于支付2015年10月1日起占有使用费的责任主体。一审法院认定骆振光与李全、杜锦棠签订的《承包经营协议》，符合租赁合同关系性质，并无不当，本院予以确认，不再赘述。该《承包经营协议》签订后，张刚与骆振光签订的《承租经营合同》的权利义务关系并未清洁，骆振光仍应承担基于该《承租经营合同》的相关义务，一审判决骆振光向张刚支付2015年10月1日起至实际交还租赁物之日止的占有使用费，并无不当。骆振光上诉以“李全、杜锦棠2015年6月起承包，并从2015年10月起直接向张刚支付场地使用费”为由，不同意支付“从2015年10月起的场地使用费”，依据不足，本院不予支持。关于物品的交还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院基于涉案合同无效，判决骆振光向张刚返还《承租经营合同》物品清单所列物品，并无不当。骆振光上诉虽提出“经营活动中对物品有损耗、损坏”，但并无举证证明哪些物品已被“损耗、损坏”，其请求撤销一审法院关于“按照《承租经营合同》记载物品进行返还”的判项，理据不足，本院不予采纳。如双方就“物品的损耗、损坏”存有争议，可另行协商或循其他合法途径解决,本案对此不予调处。关于25万元保证金。一审中，骆振光没有就25万元保证金的返还提出反诉，其上诉提出的返还25万元保证金的请求，可另循合法途径主张，本院本案不予调处。关于李全上诉提出的骆振光赔偿“投入涉案场地的固定资产、新增设施设备及场地专修维护费共45万元损失”、“返还承包经营保证金5万元、2015年7月及2015年8月多付使用费共计3万元及利息”及“双倍赔偿以上1-3条的损失共计98万元及利息”的请求。李全上诉提出的该等请求，均涉及其与骆振光签订的《承包经营协议》，与本案不属同一法律关系，应另循合法途径解决，本院本案均不予调处。上述骆振光、李全二审提交的证据材料，均不足以影响本案事实认定及处理结果，本院均不予采纳。关于案件受理费。本案审理张刚、骆振光基于涉案《承租经营合同》的租赁合同纠纷，张刚提起本案诉讼请求确认合同解除，经一审法院依法释明，其该项诉请变更为确认合同无效。经审查，一审法院案件受理费总额的计算并无不当，但张刚、骆振光对涉案《承租经营合同》无效均有过错，均应对此承担相应案件受理费，故本院对张刚、骆振光负担一审案件受理费的金额予以相应调整。骆振光上诉主张“诉讼费计算方式有误”、“一、二审诉讼费用均由张刚承担”，依据不足，本院不予采纳。李全、杜锦棠作为涉案租赁物的实际使用人在本案中承担相应义务，其应负担的案件受理费应与骆振光有所区分，一审法院没有明确骆振光与李全、杜锦棠应分别负担的案件受理费金额欠妥，本院予以纠正。李全上诉“不同意负担案件受理费”，亦依据不足，本院不予采纳。综上所述，骆振光、李全的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审案件受理费负担的决定部分欠妥，本院予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审案件受理费57300元,由张刚负担28655元，骆振光负担26365元，李全、杜锦棠共同负担2280元。二审案件受理费9085元，由骆振光负担。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十二月五日书记员  林宝嘉游瑞娜