�苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民再终字第7号
申请再审人（原一审原告、二审上诉人）：任志秋，女，汉族，某管理中心员工。
申请再审人（原一审原告、二审上诉人）：任志平，女，汉族，1957年10月23日生。
两申请再审人委托代理人：周亮、邱奎霖，江苏亿诚律师事务所律师。
被申请人（原审被告、二审被上诉人）：南京高科置业有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道王子楼村108号。
法定代表人：徐益民，该公司董事长。
委托代理人：朱红兰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人：徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
一审原告任志秋、任志平与一审被告南京高科置业有限公司（以下简称高科公司）房屋买卖合同纠纷一案，前由南京市栖霞区人民法院于2011年3月14日作出（2010）栖霞民初字第553号民事判决，一审原告任�秋、任志平不服，向本院提起上诉。本院于2011年7月19日作出（2011）宁民终字第1614号民事判决，判决已发生法律效力。任志秋、任志平向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）苏民申字第257号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。申请再审人任志秋、任志平的委托代理人周亮、邱奎霖、被申请人高科公司的委托代理人徐国杰、朱红兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月21日，一审原告任志秋、任志平向南京市栖霞区人民法院起诉称，2009年6月7日，原、被告签订认购山水风华某幢某单元301室房产的“房屋定购单”一份，约定原告支付定金5万元，双方在该月14日签订正式合同并办理相关手续。6月13日，原告如期至被告处，签订正式合同时，却被临时告知：因被告的公积金审批手续尚未完成和之前解释错误等原因，而不能依原计划签订合同，只能延期。2009年7月底被告公积金贷款手续获批。7月30日，原告在与被告签订合同过程中，又发现诉争房产（东边户）整面东墙的防水不合格，墙体多处严重渗水，室内积水达15厘米。当即，原告要求被告对此问题正确解决，并协商：被告对其修改合格后，另选他时签订合同。后原被告多次相互磋商修改方案，被告也多次邀请维修人员对防水问题予以修改。但至今，尚未通知完成维修并达到合格。2009年11月24日，被告函告，同原告解除“房屋定购单”，并对该房产另行销售、定金不予退还。被告公积金审批手续的延后和工程质量的严重不合格，是导致本案正式销售合同一直未能签订的根本原因。由于被告的行为，延误了房产购买的最佳时机，导致原告不仅因不能足额公积金贷款而必须多支付银行利息，而且银行贷款利率的优惠还不能享受，损失惨重，达10万余元。在此情形下，原告并未为难被告，多次到现场或电话联系被告，一直和善商谈以求共赢方案。直至11月19日晚，被告在与原告商谈中提出解决方案意见后还承诺，回去请示公司，会主动和我们联系告诉结果。11月24日被告却向原告寄出了“解除通知函”。其以损害购房者利益来获取房产增值差价的用意不言自明，不讲诚信的经营理念显而易见。“房屋定购单”签订后被告无故单方解除定购单的行为，已构成了严重违约。依据《担保法司法解释》第115条的规定，被告应双倍返还原告定金。同时，依据《合同法》107条规定，被告在承担上述违约责任后，应继续履行“房屋定购单”约定的义务，同原告协商一致签订正式合同。原告起诉至法院请求判令被告向原告承担违约责任及赔偿损失共计671206元，并继续履行本合同义务，同原告签订正式房屋买卖合同；本案诉讼费用由被告承担。
被告高科公司辩称，第一、双方在签订“房屋定购单”后至今未能按照定购单约定的条件和期限订立正式合同，原因在于原告自身的错误，因此被告按约定没收原告定金，解除订购协议合法合理。第二、原告诉称的两个导致合同无法签订的原因，即公积金贷款问题和房屋质量问题，均不能成为原告无法签订正式合同的理由，而且这两个问题并不存在。（1）公积金从来没有成为被告房屋无法签订正式合同的因素，因为该商品房项目其他业主同样有用江苏省公积金贷款买房的，他们已经于2009年7、8月份之前通过公积金取得贷款，因此公积金不是未能签订合同的原因。（2）关于房屋质量问题，被告房屋已经竣工验收合格，不存在质量问题，另外即使房屋有渗水事实，也是双方签订正式合同后交付之前，原告才能要求验房并要求被告承担责任，原告本末倒置。第三、原告要求赔偿损失67万元没有事实和法律依据，原因在于（1）不能签订合同原因在原告，被告不存在违约和赔偿损失的说法；（2）关于损失，我方没有看到任何证据，而从原告计算清单看，完全是原告臆想，双方根本没有签订正式合同，不存在原告可以得到什么利益，不是实际发生的损失。（3）本案争议的是认购协议纠纷，即使被告违约，也是按照认购协议约定承担违约责任。第四、双方房屋定购单也已经由被告依法解除，不存在继续履行问题。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原一审经审理查明，高科公司原名南京仙林房地产开发有限公司（以下简称仙林公司），2009年8月26日变更名称为现名称。
2009年5月3日，任志秋向仙林公司交纳诚意金1万元，拟购买仙林公司开发建设的山水风�商品房。同年6月7日，任志秋、任志平（乙方）与仙林公司（甲方）签订房屋定购单一份，双方约定：一、定购标的，房号：山水风华某幢某单元301室，面积171.64平方米；二、定购价格及付款方式，单价：11000元／平方米（不含优惠价），总价：1888040元；三、付款方式，银行贷款；三、付款时间，在2009年6月14日前到山水风华接待中心签署正式销售合同并按合同约定支付首付款，同时办理相关手续。四、定金处理，1、房屋正式定金伍万元整；2、在约定时间内签署正式合同，定金自动转为合同定金；3、乙方在约定时间内未能完成相关正式销售手续的，定金不予退还，同时甲方有权将被定购的房屋自行销售；4、未到约定时间，甲方擅自将被定购房屋自行销售的，甲方赔偿双倍定金；五、本定购单双方签字盖章后生效；六、本定购单壹式贰份，双方各执壹份。房屋定购�签订当日，任志秋、任志平向仙林公司支付定金4万元。
同年10月12日，仙林公司向任志秋发出通知函，要求其在接到通知后7日至山水风华接待中心签订正式销售合同并按合同约定支付首付款，否则，仙林公司将按“房屋定购单”中第四条第三项约定将上述房屋另行销售，并且任志秋、任志平已交付的定金不予退还。同年10月22日，任志秋向仙林公司复函，认为导致双方没有签订购房合同的原因主要有三个，一是仙林公司售楼人员对公积金贷款政策的错误介绍，影响了原告购房资金的安排，只能进行重新调整；二是仙林公司关于某幢楼的省公积金贷款项目直到2009年7月底才获批，之前根本无法办理；三是2009年7月底任志平、任志平到现场准备签约时意外发现房屋东面墙多处严重渗水，四楼平台两处严重漏水，随即向有关人员反映，要求修好后再签约。
同年11月24日，�林公司向任志秋、任志平发出解除通知函，正式通知任志秋、任志平，从即日起解除该“房屋定购单”，仙林公司将按“房屋定购单”中的第四条第三项约定，将上述房屋另行销售，并且已经交付的定金不予退还。
一审审理过程中，双方均认可因公积金的审批问题，一致同意推迟签订正式商品房买卖合同。后原告因涉案房屋存在质量问题，没有按照高科公司要求的时间签订正式合同，高科公司因此发出通知要求解除双方签订的“房屋定购单”，任志平、任志平已经交付的定金亦不予退还。
原一审认为，双方签订的“房屋定购单”，系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，该“房屋定购单”是当事人双方真实意思表示，双方均应当按约履行。原、被告双方因公积金审批问题，同意推迟签订正式合同，视为双方对签订正式合同时间变更达成合意。被告高科�司在自认为具备签订正式合同的前提下向原告发出催告函，要求原告在催告期内签订正式合同。原告以房屋存在质量问题拒绝。首先，虽然本案诉争房屋存在渗水事实，但原告自始至终是愿意和高科公司就本案诉争房屋签订正式商品房买卖合同的，2009年7月份发现房屋存在渗水现象时，仅仅要求高科公司对房屋进行维修，并没有提出不购买或者更换其它房屋的要求，所以本案诉争房屋存在渗水事实，并不构成任原告拒绝签订正式合同的理由。其次，从2009年7月份开始，高科公司一直派人对本案诉争房屋进行维修，直至2009年10月份，被告自认为在具备签订正式合同的前提下向原告发出催告函，要求与原告签订正式合同，原告在没有证据证实本案诉争房屋在2009年10月份仍存在质量问题的前提下，拒绝签订正式合同，没有事实和法律依据。故高科公司在催告期过后，向原�发出解除通知，并无不当。本案中，原、被告双方2009年6月7日签订的“房屋定购单”已于高科公司发出的解除通知函送达到原告时解除。本案在审理过程中，高科公司同意退还原告定金50000元，系当事人自愿，予以准许。南京市栖霞区人民法院于2011年3月14日作出（2010）栖霞民初字第553号民事判决：一、高科公司于判决生效之日起十日内返还任志秋、任志平定金50000元。二、驳回任志秋、任志平其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费计11597元免缴。
任志秋、任志平不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的预约合同中明确载明，双方如有特别约定应事先商定。这一约定包括双方同意延期签订正式合同后，重新约定签订的时间、内容等因素。2、一审认定2009年7月份开始，对方一直派人对本案讼争房屋进行维修，这一认定没有证据支撑。3、一审认定上诉人拒绝签订正式合同，没有证据证明。4、一审法院回避上诉人举证的录音、录相资料，并将在2009年10月后，讼争房屋存在质量问题的举证责任划归买房人，这一认定错误。5、一审判决解除合同的同时，又判决被上诉人退还5万元定金，违反法律规定。请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人赔偿因违反预约合同而给上诉人造成的损失，履行签订正式商品房买卖合同的义务，或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人高科公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人上诉请求。理由如下：
1、上诉人和被上诉人签订的房屋定购单从法律性质来看属于商品房预约合同，本案中被上诉人已经于2009年11月24日发函给上诉人解除了房屋定购单，依据法律规定因任何一方解除合同，所适用的法律规定是定金罚则。上诉人提起要求赔偿损失以及要求继续履行合同的相关请求，缺乏合同依据。2、导致被上诉人解除房屋定购合同的原因是由于上诉人的原因造成的，被上诉人的房屋已经取得了相应的销售许可以及相应的竣工验收备案，完全符合销售条件，上诉人提出的质量问题没有法律依据，因为即便房屋存在质量问题也是在双方签署正式的契约之后才提出的，即使这样我们本着对客户负责的态度也对房屋进行了检验和维修，在09年10月的时候问题已经全部解决了，在10月12日被上诉人发函要求上诉人签约，上诉人到了11月24日仍然不来签约，在这种情况下被上诉人才通知上诉人解除房屋定购单。
二审经审理查明，争议房屋在2009年3月16日由南京市栖霞区房屋建筑工程竣工验收备案办公室验收备案。
2009年11月24日，任志秋向高科公司发函，并在函中陈述：直到7月下旬才�决好公积金问题，7月30日欲签约时，由于发现房子严重质量问题至今未得到解决，导致一直无法签约；对上述问题高科公司的相关人员予以了相应的努力，公司领导也多次过问和关注，听说房子请过三家工程队来维修；要求高科公司：1、抓紧时间修好房子；2、抓紧时间签订购房合同。
上诉人在一审中还向法院提供了2009年8月3日的一段影视资料、2009年8月19日的录音资料、上诉人的代理人周军胜与高科公司李总的通话记录、任志秋和售楼人员周芳的三次通话记录。上述证据反映，上诉人与高科公司就争议房屋存在的有关问题进行了协商，高科公司陈述房子有问题，不管在什么时候都要解决。2009年8月19日的录音中记载，任志秋提出要求高科公司在合同后附加承诺。2009年11月12日上诉人的代理人周军胜与高科公司李总的通话录音中，高科公司李总表示，任志秋要求高科公司出一份承诺，这是没有必要的，高科公司也不会出，如果要买房就将合同签掉，要求高科公司出个承诺不可能。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，两上诉人与高科公司于2009年6月7日签订的房屋定购单属于预约合同，双方应按约定的时间签订本约。因公积金的审批问题，双方一致同意推迟签订本约。至2009年7月底，公积金的问题已得到解决，此时双方应当及时签订本约。2009年10月，高科公司向任志秋发函要求其7日内签约，直至同年11月24日，任志秋仍未按双方预约合同的约定与高科公司签订本约，故一审法院认定双方签订的房屋定购单已于高科公司发出的解除通知函送达到上诉人时解除并无不当，上诉人要求高科公司继续履行房屋定购单约定义务的请求不应予以支持。因双方未能签订本约的原因和责任不能归责于高科公司，故上�人要求高科公司承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，二审不予支持。
上诉人提出，双方签订的预约合同中明确载明双方如有特别约定应事先商定，认为这一约定就包括了双方同意延期签订正式合同后，重新约定签订的时间、内容等因素。但从双方的约定看，该特别约定的内容应当是双方事先明确商定的，但本案中双方并未就此商定，上诉人的上述主张属上诉人的自我推断，无事实依据，故对该主张二审不予采纳。上诉人提出，一审法院认定2009年7月份开始，高科公司一直派人对本案讼争房屋进行维修，这一认定没有证据支撑，但上诉人给高科公司的函以及上诉人提供的音像资料均反映高科公司多次对争议房屋进行维修。上诉人提出，一审认定上诉人拒绝签订正式合同没有证据证明。但从上诉人给高科公司的函及上诉人提供的音像资料反映，上诉人�求高科公司在合同之外出具承诺，高科公司不同意出具承诺并提出要买房就将合同签掉，在高科公司向上诉人发函要求其签订本约至高科公司2009年11月24日解除合同为止，上诉人未能举证自己愿意按房屋定购单约定的条件签订本约，故一审法院认定上诉人拒绝签订本约并无不当。高科公司为缓和双方矛盾，自愿向上诉人返还50000元定金，并不违反法律规定，一审法院予以准许并无不当。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。本院于2011年7月19日作出（2012）宁民终字第1614号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10512元由上诉人任志秋、任志平负担。
本院再审期间，申请再审人任志秋、任志平称：一、原一、二审法院未能查明申请人与被申请人已经对《房屋定购单》所规定的正式合同签约时间及签约条件进行了变更，属于认定事实不�。二、原一、二审法院在未能查明本约合同签订条件已经双方合意变更的情况，进而认定被申请人有权解除预约合同，不需要承担违约责任，属于法律适用错误。三、原审法院认为“本案诉争房屋即使存在渗水事实，并不构成原告拒绝签订正式合同的理由”，这是置事实与常理于不顾。四、被申请人因单方解除预约合同导致本约未能签订，应当赔偿由此给申请人造成的信赖利益损失。综上，请求再审：1、撤销（2011）宁民终字第1614号民事判决；2、判令被申请人赔偿因违约而给申请人造成的经济损失共计641394.5元。其中，双倍返还定金10万元、缔约过程中产生的通讯费、误工费、交通费等1万元，定金5万元的利息损失5962.5元，房价上涨造成的损失514920元；判令被申请人承担一、二审的全部诉讼费用；
被申请人辩称：申请再审人申请再审的事实和理由没有事实与法律�据。一、申请人认为已经和被申请人达成了先修后签的合意，没有事实和法律依据。被申请人一直要求申请人先签署正式的买卖合同，从未说先修房屋再与被申请人签署协议。2009年10月12日正式发函中也是积极要求申请人到被申请人处签署正式契约，导致双方没有正式签订契约的原因在申请人。申请人要求在签订正式买卖契约前被申请人出具书面承诺书，包括维修方案必须经过申请人批准，这是没有法律依据的，因此没有得到被申请人的同意。目前，没有任何证据证明在被申请人解除合同的时间节点上房屋存在质量问题。二、申请人要求赔偿64万余元的经济损失没有事实和法律依据。双方没有正式签约的原因在申请人，且不论解除预约合同的过错在谁，申请人主张的64万余元的损失赔偿也不符合法律的规定。综上，恳请再审法院维持原审判决，驳回申请再审人的再审请求。
再审查明的事实与原二审一致，再审予以确认。
本院再审期间，经双方当事人确认，本案的争议焦点在于购房人在签订房屋定购单，交纳购房定金后，在签订正式房屋销售合同之前，购房人发现房屋质量问题导致未能订立正式合同的责任由谁承担。
本院再审认为，双方签订的《房屋定购单》，系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，是当事人双方真实意思表示，双方均应当按约履行。申请再审人与被申请人双方因公积金审批问题，同意推迟签订正式合同，视为双方对签订正式合同时间变更达成合意。本案诉争房屋虽于2009年3月16日由南京市栖霞区房屋建筑工程竣工验收办公室验收备案，但该房屋存在渗水情况，说明该房屋存在质量问题。商品房买卖对于一般购房人而言，系大额商品交易，购房人所投入的资金巨大，因此购房人对房屋本身的质量有基本的期许和要求，开发商应提供质量符合相关规定的房屋。申请再审人任志秋、任志平于2009年7月份发现房屋存在渗水现象时，要求高科公司对房屋进行维修，待维修好后再签订正式合同，其要求是合理的，且从未表示不愿和高科公司就本案诉争房屋签订正式商品房买卖合同。作为开发商的高科公司虽对争诉的房屋进行了维修，但并未能提供该房屋质量经维修后已符合有关规定的证明。在购房人提出质量异议的情况下，高科公司以购房人未在约定的期限内订立正式合同为由，解除房屋订购单，无论从法理还是情理上看，对购房人都显失公平，故高科公司应承担未能签订正式房屋买卖合同的违约责任。按照双方约定，高科公司应双倍返还定金，鉴于原一审审理过程中，高科公司同意退还原告定金5万元，故还应返还申请再审人人民币5万元。申请再审人任志秋、任志平在再审中请求被申请人赔偿因违约而给申请人造成的各项经济损失，其中要求赔偿在缔约过程中产生的通讯费、误工费、交通费等1万元，定金5万元的利息损失5962.5元，房价上涨造成的损失514920元，因无事实与法律依据，本院不予支持。再审过程中，申请再审人表示放弃原一、二审要求高科公司继续履行房屋定购单的约定的的请求，本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）宁民终字第1614号民事判决和南京市栖霞区人民法院（2010）栖霞民初字第553号民事判决；
二、南京高科置业有限公司于判决生效之日起十日内返还申请再审人任志秋、任志平人民币5万元；
三、驳�任志秋、任志平的其他诉讼请求。
如果高科公司未按判决规定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费计11597元免缴。二审案件受理费10512元由上诉人任志秋、任志平负担8946元，南京高科置业有限公司负担1566元。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 陈红旗
审判员 何立龙
二〇一四年十一月十三日
书记员 周月闻