山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0783民初562号
原告:寿光市道口供销合作社，住所地：寿光市道口镇址。统一社会信用代码：91370783165685052K。
法定代表人：黄乐玲，经理。
委托诉讼代理人：魏树军，山东格辉律师事务所律师。
被告：寿光市糖酒茶副食品有限公司。
负责人：张三永。
诉讼代表人：寿光市糖酒茶副食品有限公司管理人。
委托诉讼代理人：李琳，女，1978年4月27日出生，汉族，住潍坊市奎文区，系管理人工作人员。
第三人：寿光市克洛尼尔酒业有限公司，住所地：寿光市圣城街568号。统一社会信用代码：913707830549768183。
法定代表人：付家祥，经理。
委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。
原告寿光市道口供销合作社与被告寿光市糖酒茶副食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出(2015)寿民初字第2842号民事判决，原告不服提起上诉。潍坊市中级人民法院以（2016）鲁07民终3229号民事裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
寿光市道口供销合作社向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人将位于道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间及后院交付给原告；2.被告及第三人支付房屋及院落使用费3646元（2015年1月9日起至2015年6月9日，以后继续计算至房屋及院落交付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年11月1日，原告与被告寿光市糖酒茶副食品有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将自己位于道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间和后院租赁给被告，期限为40年，自2006年11月1日至2046年10月31日止，每年租金为8750元，共计为350000元。2014年2月28日，被告将租赁原告的房屋及院落转租给第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司，租赁期限为31年零8个月，自2014年2月28日起至2046年10月31日止。现租赁的房屋及院落由第三人使用。2014年10月30日，寿光法院以（2014）寿破字第5号民事裁定受理了被告的破产申请，指定了被告的管理人。同年11月28日，原告向被告发出解除合同通知书。2015年1月9日，被告的管理人复函原告同意解除租赁合同。但被告及第三人一直未归还原告的房屋及院落，为维护原告合法权益，特诉至法院。
寿光市糖酒茶副食品有限公司辩称，原、被告之间的租赁合同属实，被告与第三人之间的租赁合同也属实，被告已一次性付清40年房租，原、被告之间的租赁合同并未解除，且给原告的复函中已明确载明，解除合同的条件是原告返还租金并赔偿违约金。
寿光市克洛尼尔酒业有限公司辩称，1.第三人取得涉案房屋的使用权有事实和法律依据。被告已一次性支付原告40年的租赁费35万元，第三人也一次性支付本案被告租赁费，故原、被告之间的合同已履行完毕，不属于破产法第十八条规定的合同解除的范围。2.原告要求支付租赁物的使用费无事实和法律依据。现合同尚在履行期内，被告及第三人均对租赁费支付完毕，因此，原告要求另行支付租赁费的诉求应予驳回。
本院经审理认定事实如下:2006年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：乙方（被告）租赁甲方（原告）道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间和部分后院，用于商业经营；租期40年，自2006年11月1日起至2046年10月31日止；每年租金8750元，共计350000元，一次性付清；甲方允许乙方转租租赁物；若甲方终止合同或违约，必须退回乙方剩余年限的租金并赔偿乙方人民币伍万元。后原告将租赁物交付给被告使用，被告一次性支付原告租金350000元。
2014年2月28日，被告将该租赁物转租给第三人，并签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限为31年零8个月，自2014年2月28日起至2046年10月31日止；二十年的租金共计277000元，因山东宏源集团有限公司为被告从银行担保贷款，双方同意以山东宏源集团有限公司代替被告偿还的银行贷款277000元抵顶该房租。后被告将该租赁物交付第三人使用。
同年10月30日，本院以（2014）寿破字第5号民事裁定书裁定受理被告的破产清算申请。同年11月21日，本院作出决定，指定山东鸢都英合律师事务所担任被告管理人。同年11月28日，原告向被告发出解除合同通知书。2015年1月9日，被告向原告作出关于《解除合同通知书》的复函，载明：原告在房屋使用八年的情况下单方提出解除房屋租赁合同，依约应当退还被告32年租金并赔偿50000元。
上述事实，有当事人陈述及原告提交的房屋租赁合同、国有土地使用证复印件，被告提交的房屋租赁合同、关于《解除合同通知书》的复函，第三人提交的贷款还款通知单复印件、转账凭证、（2014）寿破字第5号民事裁定书、决定书在案为证，足以认定。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，原告将租赁物交付被告使用，被告向原告支付租金，双方形成合法有效的租赁合同关系。但双方约定的租赁期限四十年超过法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，“超过二十年的，超过部分无效”。故，本院依法确认该合同租赁期限为二十年，即自2006年11月1日起至2026年10月31日止，超过部分应为无效。被告对超过租赁期限支付的租赁费可另行主张。被告于2014年2月28日将涉案房屋转租给第三人，被告依其与原告签订的房屋租赁合同而享有转租权，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告在知道或应当知道被告转租行为六个月内未提出异议，故被告与第三人之间形成合法有效的租赁合同关系。但双方约定的租赁期限应既不超过原、被告之间的租赁合同期限，亦不超过法律规定的期限。
在上述合同履行过程中，本院受理了被告的破产申请，根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。在本案中，原、被告之间的房屋租赁合同在被告破产受理前成立，且在被告破产申请时，双方的租赁合同未履行完毕。2014年11月28日，原告向被告发出解除合同通知书。在原告向被告催告后三十日内，被告并未作出答复，而在2015年1月9日向原告作出复函。本院认为，被告在原告催告后三十日内未及时答复，且其在三十日之后的复函中就双方合同解除后的租金及违约金问题作出回复，并未对原告提出的解除合同有异议，故原、被告之间的房屋租赁合同自2014年12月29日起解除。被告及第三人抗辩原、被告之间的租赁合同一直未解除，但其提供的证据不足以佐证其主张，本院不予采信。
在原、被告之间的租赁合同依法解除后，被告即丧失了对涉案租赁物占有、使用、收益的权利，其与第三人的转租合同已丧失继续履行的基础，应当同时终止。故原告主张被告返还涉案租赁物，本院予以支持。对于原告主张被告应当支付的占有使用费，因被告已一次性向原告支付了40年的租金，原告可从其中予以扣除，故对原告本项诉求不予支持。被告对于合同解除后的租赁费及超过租赁期限支付的租赁费可另行主张。
综上，原告符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告寿光市糖酒茶副食品有限公司、第三人寿光市克洛尼尔酒业有限公司将位于道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间及后院返还给原告寿光市道口供销合作社，于2018年10月31日前履行完毕；
二、驳回原告寿光市道口供销合作社其他诉讼请求。
案件受理费350元，由原、被告各负担175元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 郭丛林
人民陪审员 崔维国
人民陪审员 于会锡
二〇一八年七月十七日
书 记 员 王 欣