延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终546号
上诉人（原审原告）：赵金刚，男，1982年2月8日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冯丽娜，女，1984年7月4日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈祥梅，女，1984年11月17日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：赛庆丰，吉林权哲律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：安图松江宾馆有限公司，住所地吉林省安图县松江镇。
法定代表人：明宝娟，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：安图县凯龙房地产开发有限公司，住所地吉林省安图县松江镇。
法定代表人：丁勇，该公司经理。
上诉人赵金刚、冯丽娜、陈祥梅因与被上诉人安图松江宾馆有限公司（以下简称“松江宾馆”）、安图县凯龙房地产开发有限公司（以下简称“凯龙公司”）之间买卖合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵金刚、冯丽娜及其委托诉讼代理人韩万欣，上诉人陈祥梅及其委托诉讼代理人赛庆丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵金刚、冯丽娜上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审原告按照合同约定履行了交付房屋并为陈祥梅履行了办照的义务，法院认为赵金刚、冯丽娜未将土地使用权证办理下来，即扣除原告10万元合同价款显失公平，也违反法律规定，办理土地使用权证不是赵金刚、冯丽娜的义务范围，本案中办理土地使用权证是开发商应尽的义务，法院将开发商的义务加强于本案的赵金刚、冯丽娜是错误的；2.一审认定赵金刚、冯丽娜未能协助陈祥梅办理涉案房屋的土地使用权证，未完成协议约定的产权交割是错误的。双方在合同中约定，原告只是协助办理房照，现在房照已经办理完毕，赵金刚、冯丽娜履行了合同的义务。本案中，赵金刚、冯丽娜按合同约定转让房屋，陈祥梅接受并出租给第三人，也依法办理了登记且取得了房照，所以完成了合同约定的交割；3.本案中办理土地使用权证既不是赵金刚、冯丽娜的义务也不是陈祥梅在合同中约定的，一审法院脱离实际对合同做了扩大解释。
陈祥梅上诉请求：撤销原判，依法改判。诉讼费由对方负担。事实和理由：1.原审判决作出了对陈祥梅不利的事实判断。陈祥梅与赵金刚的房屋买卖协议中约定，第三次付款金额为32万元于产权交割完毕当时付给赵金刚，是赵金刚先违约即原审判决认定的没有完成产权交割。因此陈祥梅作为履行一方，有权拒绝对方的履行要求，其诉讼请求不应得到支持；2.原审适用法律不当。双方的房屋买卖协议中的付款方式是双方的意思自治，原审既然判决认定协议合法有效，判决就应当遵照有约定从约定原则和诚实信用原则。
赵金刚、冯丽娜向一审法院起诉请求：原告赵金刚通过以施工款抵顶房款的方式取得了由凯龙公司开发、松江宾馆所有的座落在安图县松江镇松江宾馆一楼113号、建筑面积为146.54平方米门市房。2016年5月23日，原、被告双方签订合同，约定原告将其拥有的座落在安图县松江镇松江宾馆一楼113号、建筑面积为146.54平方米门市房卖给被告，房屋价款为70万元，双方同意分期付款，被告首付款（含定金）1.4万元，第二次付款用作偿还银行贷款36.6万元，第三次付款为32万元，于产权交割完毕当日付给原告，原告负责协助被告办理产权（房照）落户，期限为（一年内）2017年5月30日之前。办理房地产过户手续所需缴纳的契税费由被告负担，办理房照费、测绘费、档案费、物业费、手续费由原告负担。关于违约责任，双方约定，原、被双方签订合同后，若原告未按照期限内协助被告办理完房照落户手续，被告应书面通知原告，原告应在30日内将被告的已付款双倍返还给被告，装修所产生的所有费用由原告承担。若被告在原告已协助办理完房照落户手续后，30日内未支付剩余房款原告应书面通知被告，并自违约之日起30日内收回房屋。该合同签订后，原告于2016年9月27日协助被告办出涉案房屋房权证。因原告未将涉案房屋土地使用权证办理出来，被告至今尚有295352元房款未支付。为此原告诉讼来院，要求判令被告陈祥梅于2017年12月8日起30日内给付给原告赵金刚、冯丽娜剩余房款30万元，逾期未给付剩余房款，原告赵金刚、冯丽娜将收回涉案房屋。
一审法院认为：原、被告签订的涉案房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行该协议确定的义务。原告赵金刚、冯丽娜虽已按涉案房屋买卖协议约定协助被告陈祥梅办出涉案房屋房权证，但未能协助被告陈祥梅办理出涉案房屋土地使用权证，没有完成涉案房屋买卖协议约定“产权交割”。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告赵金刚、冯丽娜要求被告陈祥梅支付全部剩余房款295352元的请求，本院酌情支持195352元，即被告陈祥梅应将剩余房款295352元中195352元支付给原告赵金刚、冯丽娜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：被告陈祥梅于本判决生效之日起5日内，支付给原告赵金刚、冯丽娜房款195352元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元，由被告陈祥梅负担4207元，由原告赵金刚、冯丽娜负担1923元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，
二审查明，赵金刚、冯丽娜与陈祥梅签订房屋买卖合同后，陈祥梅向赵金刚、冯丽娜支付了共计395632.62元房款。具体为第一笔14000元，第二笔24万元，第三笔5万元，第四笔54481.47元，第五笔32503.15元，第六笔648元，第七笔4000元。对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：陈祥梅是否应支付剩余房款问题。赵金刚、冯丽娜与陈祥梅于2016年5月23日签订《房屋买卖协议》，合同中约定第三次付款为32万元，于产权交割完毕当日付给赵金刚、冯丽娜，赵金刚、冯丽娜负责协助陈祥梅办理产权（房照）落户，期限为（一年内2017年5月30日之前）。签订合同后，赵金刚、冯丽娜将涉案房屋交付给陈祥梅使用，且已按照合同约定于2016年9月27日协助陈祥梅办理了房屋所有权证。至此，赵金刚、冯丽娜履行了协助办理房照的义务，陈祥梅支付剩余房款的条件已经成就，陈祥梅应向赵金刚、冯丽娜支付剩余房款。陈祥梅抗辩合同中约定的产权交割包括土地使用证和房屋所有权证，因尚未办理土地使用证，其有权拒绝支付剩余房款。本院认为，房屋买卖合同中明确用括号房照的形式对办理产权的内容补充说明，应视为付款条件仅为办理房屋所有权证，因此对陈祥梅的该项辩解不予支持。
关于陈祥梅应支付的剩余购房款数额的问题。二审审理期间，双方对一审法院认定的尚欠房款数额295352元不予认可。
赵金刚、冯丽娜在一审第一次开庭时主张其按照合同约定已经履行了房屋过户的义务，按照合同约定陈祥梅应向其支付剩余房款32万元。第二次开庭时又自认已经收取395632.62元房款，尚欠304367.38元房款。第三次开庭时，赵金刚、冯丽娜又举出陈祥梅于2016年10月1日出具的载明尚欠30万元的欠条为据，主张尚欠30万元。陈祥梅对出具的30万元欠条没有异议，但提出出具30万元欠条后又支付了648元和4000元两笔房款。欠条对证明当事人之间欠款的事实及数额具有一定的证明效力，但如果欠条记载的数额与当事人之间实际收付款的金额存在不一致的情形，仅凭欠条不足以充分证明所欠付款项的数额。因此，应以一审中赵金刚、冯丽娜自认已收取的每笔款项的累计数额为依据计算已付房款和未付房款。一审中赵金刚、冯丽娜自认已收取七笔房款共计395632.62元，尚欠304367.38元。陈祥梅亦认可其向赵金刚、冯丽娜分七笔支付了共计395632.62元的事实。因此，陈祥梅尚欠房款数额为304367.38元（70万元-395632.62元）。陈祥梅主张应从剩余房款304367.38元中扣除房屋减少面积部分的款项10366元，但双方在合同当中未约定且没有法律依据，故不予支持。
综上所述，赵金刚、冯丽娜的上诉理由成立，应予支持；
一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初841号民事判决为：陈祥梅于本判决生效之日起5日内，支付给赵金刚、冯丽娜房款剩余房款304367.38元；
二、驳回上诉人陈祥梅的上诉请求。
如陈祥梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6130元，二审案件受理费10337元，共计16467元，由上诉人赵金刚、冯丽娜负担902元，由上诉人陈祥梅负担15565元。
本判决为终审判决。
审判长 朴美兰
审判员 全智光
审判员 池东波
二〇一八年七月五日
书记员 朴晟慧