上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2106号
原告华伟。
委托代理人叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。
被告王晓波。
委托代理人刘逊，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。
被告张驾宇。
原告华伟与被告王晓波、张驾宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告华伟及其委托代理人叶府荣，被告王晓波及其委托代理人刘逊、张剑波到庭参加诉讼。被告张驾宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月23日，原告与被告王晓波的代理人（持有公证处的公证委托书）黄某签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向被告王晓波购买上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定，房屋的转让价款为250万元（人民币，下同）；双方于2013年9月30日之前共同向房地产交易中心办理过户手续；如被告王晓波未按合同约定期限交付房屋（包括房地产交接及产权过户）给原告，应当向原告支付按已付款的日万分之五计算的违约金；逾期超过七日的，原告有权解除合同，被告王晓波应当承担按总房价款的20%承担赔偿责任。同月26日，原告支付了90万元购房款，并向税务部门缴纳了共计17万余元的税款。2013年9月26日，被告张驾宇向原告出具一份担保书，承诺在上述房屋交易过程中产生的一切事宜由其承担解决。然在办理过户时，由于被告王晓波涉及其他经济纠纷，涉案房屋被法院查封，房地产交易中心于2013年12月1日通知原告不办理登记手续。之后，原告与两被告多次联系，被告张驾宇陆续向原告退还房款23万元。2014年8月28日，原告发函通知被告王晓波解除买卖合同，被告于次日收到此函件。现要求：1、确认双方的合同于2014年8月29日解除；2、被告王晓波退还原告购房款67万元；3、被告王晓波偿付违约金50万元；4、被告张驾宇对于上述债务负连带责任。
被告王晓波辩称，其向被告张驾宇借款，在张驾宇的要求下，其与案外人黄某签订了委托出售房屋的委托书，并进行公证。这后经张驾宇安排，其与案外人刘某某签订了借款合同，借款30万元。之后，其归还了本息10余万元。然而，被告张驾宇及黄某在未向其催款的情况下，利用该公证的委托书，擅自将涉案房屋出售给原告，并签订了买卖合同。原告在购买涉案房屋过程中，从未与其联系，也没有到房屋内实地查看，并且合同约定的房价低于市场价100万元左右，故被告有理由怀疑原告与张驾宇、黄某恶意串通，损害被告利益，该合同应当无效，相关责任由行为人承担。现不同意原告的诉讼请求。
被告张驾宇未作答辩。
经审理查明，被告王晓波系涉案房屋权利人，房屋建筑面积148.18平方米。
2013年6月19日，被告王晓波出具一份委托书，委托案外人黄某以不低于250万元价格代为办理涉案房屋的抵押、出售等一切相关事宜，包括代为签订涉案房屋的买卖合同、领取房地产转让价款、协助买受方办理贷款手续、代为办理向房地产交易部门办理产权过户、登记等手续。上海市宝山公证处对此进行了公证，并于同月21日出具了公证书。
2013年8月19日，经上海沪丰房地产经纪事务所居间介绍，原告作为买受人（合同乙方），与被告王晓波的代理人黄某（合同甲方）就上述房屋买卖的交易条件达成一致，上海沪丰房地产经纪事务所根据双方达成的交易条件打印了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，上述房地产转让价为250万元，双方确认于2013年9月30日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金处，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）约定，甲乙双方协商同意，该房产在交易过程中产生的所有税费由乙方承担；甲方承诺在乙方支付完所有税费后一周之内，甲方撤销该房产的抵押登记；甲方收到乙方全部房价款后的90天内将该房产交付给乙方。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2013年8月19日前支付100万元；于2013年9月30日前支付150万元。合同对其他事项亦作了约定。2013年8月23日，原告华伟、被告代理人黄某在该合同落款处签名。
同日，原告华伟与被告代理人黄某签订一份《补充协议》，约定，甲方负责房屋过户手续，乙方不参与过户，甲方在过户过程中正常税费通知乙方付费；乙方于房屋过户完毕（房屋产权登记至乙方名下）付余款150万元；甲方在房屋产权登记在乙方名下后90日内将房屋交付给乙方。该协议签订后，原告通过银行转账方式将90万元房款转入黄某的中国工商银行账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），黄某出具了收款收据。2013年11月21日，原告缴纳了相应的交易税费，并向闵行区房地产交易中心申请办理过户手续。
2013年11月27日，由于被告王晓波涉及债务纠纷，上述房屋被本院司法查封。
2013年12月1日，上海市闵行区房地产登记处向原告发出《不予登记告知书》。
2014年8月28日，原告委托上海市明鸿律师事务所向被告王晓波发出《律师函》，通知解除合同，并要求退还房款。被告王晓波于次日签收此函件。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，被告张驾宇曾出具一份担保书，内容为：本人张驾宇（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）担保黄某所卖给华伟的房屋（虹中路XXX弄XXX号XXX室），该房屋所产生的一切事宜由本人承担解决。落款日期为2013年8月26日。原告表示，在申请产权过户受阻后，被告张驾宇提供了该担保书。2014年春节后，被告张驾宇陆续以现金和银行转账方式退还原告23万元。
再查，2013年9月28日，被告王晓波的代理人黄某因涉嫌妨害公务而被逮捕。2013年10月11日，王晓波又出具一份委托书，委托案外人阎某代为办理涉案房屋出售的相关手续。上海市宝山公证处对此进行了公证，并于同月13日出具了公证书。
被告王晓波向本院申请证人刘某某出庭作证，证人陈述，2013年6月，张驾宇称需要以证人名义向王晓波出借30万元。6月19日，证人与王晓波至房地产交易中心办理了涉案房屋的抵押登记手续，于同日至宝山公证处办理了借款公证，王晓波与黄某办理了委托公证。30万元的借款先由张驾宇转给证人，再由证人付给王晓波。之后，张驾宇通知证人办理撤销抵押登记手续，故证人撤销了抵押。2013年10月，由于黄某被公安机关逮捕，张驾宇电话联系证人，要求证人联系王晓波重新办理公证委托手续。证人共向王晓波收取了75，000元的借款利息。
庭审中，原告表示，在签订合同前，中介公司、黄某曾带原告去看房。黄某表示由于房屋权利人急需资金需要卖房，但人在日本，故带看了同一幢楼同房型的房屋。在无法办理过户手续后，才知道被告王晓波与张驾宇之间存在经济纠纷。
被告表示买卖合同中仅约定了赔偿金，而赔偿金应当按原告的实际损失确定，原告应当举证证明其存在相应的损失。如果该赔偿金系违约金性质，则违约金金额过高，要求调整。
上述事实，由原告提供的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、由被告王晓波签署的公证委托书、90万元转帐凭证及黄某出具的收据、张驾宇出具的担保书、交易税款凭证、上海市闵行区房地产登记处出具的《不予登记告知书》、通知解除合同的律师函、黄某的逮捕通知书等，被告王晓波提供的经公证的抵押借款协议书、王晓波签署的受托人为阎某的公证委托书等，以及证人证言、双方当事人陈述所证实。
本院认为，被告王晓波系涉案房屋产权人，对自有的财产享有处分权，其签署的委托书经过公证机关公证，而公证文书具有法律效力，故其委托的代理人黄某具有代理出售涉案房屋的权限。黄某持该公证委托书以王晓波代理人的身份与原告签订涉案房屋的买卖合同，原告作为普通的社会成员，必然相信公证书的效力及黄某的代理人身份和权限。因此，双方签订的房屋买卖合同及补充协议应当合法有效。被告王晓波表示该合同并非其真实意思表示，黄某系擅自处分，合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。关于房屋的转让价款，在上述公证委托书中明确载明，黄某有权在不低于250万元转让价的情况下代理出售房屋，该授权的内容应视为被告王晓波的真实意思，即使不是王晓波本人的真实意思，也不妨碍公证文书所产生的公信力，原告以该价格受让涉案房屋，亦属合理，不能以此认定原告存在主观恶意。因此，被告王晓波以该价格过低为由而认定原告与黄某、张驾宇恶意串通的抗辩意见，本院不予采纳。原告在签订合同前后未能实地进入涉案房屋查看，但黄某向原告解释不能进入房屋实地查看的理由，亦有一定可信度，虽然原告对此确实存在一定的过失，但不具有主观恶意。因此，买卖合同中关于出售方的相关责任应当由被告王晓波承担。案外人黄某向原告收取房款的行为，系行使代理之行为，视为王晓波收取房款。
合同签订后，由于涉案房屋被司法查封，导致无法办理过户，原告无法实现合同目的，其依法享有合同解除权。原告向被告王晓波发出了解除合同的书面通知，王晓波亦于2014年8月29日收到了此通知，故合同于被告收到通知之日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的合同解除后，被告王晓波应当退还原告房款。原告表示被告张驾宇已退还23万元房款，故王晓波应向原告退还剩余67万元房款。
由于涉案房屋被司法查封而导致无法过户，应由出售方即被告王晓波承担相应的后果，即承担履行不能的违约责任。买卖合同约定出售方违约导致合同解除的情况下，按总房款的20%计算“赔偿金”，该“赔偿金”实为违约金性质。违约金具有补偿性和惩罚性的的功能，鉴于原告未能举证证明其因合同目的无法实现而产生损失的具体金额，故被告要求对违约金进行调整的意见，本院予以采纳，本院酌情调整为10万元。
被告张驾宇在合同履行过程中，以担保人身份向原告出具的担保书，承诺在履行合同过程产生的相关事宜由其承担并解决。该担保书应视为张驾宇为王晓波向原告提供保证。由于保证方式和范围不明确，则按担保法规定，视为其对主债务、违约金、实现债权的费用等承担连带责任保证。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
一、原告华伟与被告王晓波签订的《上海市房地产买卖合同》（编号为XXXXXXX）以及《补充协议》于2014年8月29日解除；
二、被告王晓波于本判决生效之日起十日内退还原告华伟购房款人民币67万元；
三、被告王晓波于本判决生效之日起十日内偿付原告华伟违约金人民币10万元；
四、被告张驾宇对被告王晓波的上述第二条、第三条之债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15，330元，财产保全费人民币5，000元，合计20，330元，由原告华伟负担6，912.20元，被告王晓波、张驾宇负担13，417.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 陈务宁
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为导致不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
三、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。