中华人民共和国
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂06执异7号
案外人：郑大卫，男，1983年11月25日出生，美国人，住美国。
特别授权委托代理人：潘品全，广西万益（防城港）律师事务所律师。
特别授权委托代理人：黄晓燕，广西万益（防城港）律师事务所律师。
申请执行人：广西中小企业融资担保有限公司，原广西中小企业信用担保有限公司，2018年8月2日登记变更为现名，住所地：广西南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。
法定代表人：邱宗跃，该公司董事长。
委托代理人黄奕鑫，该公司员工。
委托代理人熊福，该公司员工。
被执行人：东兴市万富宏进出口有限公司，住所地：广西东兴市民族路安得花园三区1号楼108号一楼。
法定代表人：徐连平，该公司经理。
被执行人：徐连平，女，1974年8月15日生，身份证号码：
452824197408154444，现住广西东兴市东兴镇明江路**号院*栋***室。
被执行人：林平，男，1969年3月19日生，身份证号码：
440921196903192630，现住广西东兴市。
被执行人：徐莲芬，女，1967年8月23日生，身份证号码：
452824196708234425，现住广西东兴市。
被执行人：邓潮波，男，1969年11�28日生，身份证号码：
452824196911280013，现住广西灵山县。
被执行人：何兴就，男，1956年11月2日生，身份证号码：
452822195611020319，现住广西东兴市。
被执行人：沈秀娟，女，1954年7月20日生，身份证号码：
452822195407200320，现住广西东兴市。
被执行人：何兴明，男，1952年7月17日生，身份证号码：
452824195207174415，现住广西东兴市。
被执行人：陈珍英，女，1960年11月18日生，身份证号码：
452824196011184421，现住广西东兴市。
被执行人：何兴维，男，1960年6月20日生，身份证号码：
452822196006204413，现住广西东兴市。
被执行人：徐连娟，女，1960年7月16日生，身份证号码：
452822196007164425，现住广西东兴市。
被执行人：何世雄，男，1985年3月5日生，身份证号码：
450681198503050319，现住广西东兴市。
本院在执行申请执行人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称企业担保公司）与被执行人东兴市万富宏进出口有限公司（以下简称万富宏公司）、徐连平、林平、徐莲芬、邓潮波、何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英、何兴维、徐连娟、何世雄保证合同纠纷一案中，案外人郑大卫对本�（2017）桂06执76号之二执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑大卫称，异议人于2012年12月31日，与原案被执行人何世雄、何兴就、何兴明三人签订一份《房屋租赁合同》，其三人将其所有的东兴市永安街安得花园三区1-108号、1-208号商铺（以下简称1-108号、1-208号商铺）租赁给异议人，用以抵偿三人用于装修侨乡酒家期间向异议人的借款本息共计人民币900万元，合同约定租期为15年。合同签订后，因异议人长居美国，便将1-108号、1-208号商铺实际上交给何世雄用于经营侨乡酒家，双方约定其每年向异议人支付租金60万元人民币。2012
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2013年期间，何世雄通过双方的朋友、亲戚等人向异议人支付租金共计259，820美元。之后，其称经营不善一再拖延支付租金，并承诺�生意好转便立即付清拖欠的租金，异议人远在美国又无其他方法促使其履行义务，便同意之后再行支付。
根据以上事实，异议人作为承租人对（2017）桂06执76号之二执行裁定书将1-108号、1-208号商铺交付给申请执行人的执行内容有异议，理由如下：第一，异议人在执行程序中才得知，何世雄、何兴就、何兴明于2013年10月将1-108号、1-208号商铺抵押给申请执行人。而异议人早于2012年12月31日与何世雄、何兴就、何兴明三人签订《房屋租赁合同》，且已经实际履行，双方之间的租赁关系合法、有效，应受法律保护。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，因异议人的租赁权早于申请执行人的抵押权，拍卖抵押物后，异议人依法可以要求受让人继续履行原租赁合同，申请执行人应当受到该租赁合同的约束。第二，异议人作为承租人，享有上述房屋的租赁权，其将房屋转租给何世雄的行为合法有效，异议人实际通过次承租人何世雄占有使用1-108号、1-208号商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，在涉案《房屋租赁合同》的租赁期限内，异议人有权不向申请执行人移交1-108号、1-208号商铺。综上，请求法院依法裁定撤销（2017）桂06执76号之二执行裁定书的第一、二项中关于将东�市永金街安得花园三区1-108、1-208号房产交付申请执行人的执行内容。
企业担保公司称，郑大卫的异议不成立，应予驳回。理由是，案外人郑大卫与何世雄、何兴就、何兴明三人签订《房屋租赁合同》的时间是在企业担保公司与何世雄、何兴就、何兴明等人签订的三份《最高额抵押反担保合同》及办理正式抵押登记时间之后。根据《最高额抵押反担保合同》第五条第5款、第6款的约定，抵押期间，乙方（抵押人）不得擅自将抵押物转移、转让、变卖、赠与或者其他方式处分，不得实施有损抵押物价值的行为。并约定抵押期间乙方未经甲方（抵押权人）同意不得出租该抵押物，且租期不得超过丙方债务履行期限。
本院查明，2012年9月6日，抵押人何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英以1-108号商铺作抵押，与抵押权人企业担保公司签订了两份《最高额抵押反担保合同》（合同编号：2012年防抵字第023-1号、第023-2号），为债务人万富宏公司的债务提供抵押反担保，反担保的债权额分别为人民币1,000万元、1,200万元，并分别于2012年9月12日、2012年10月29日在东兴市房产交易管理所办理了抵押登记。2012年9月6日，抵押人何世雄以1-208号商铺作抵押，与抵押权人企业担保公司签订了《最高额抵押反担保合同》（合同编号：2012年防抵字第023-3号），为债务人万富宏公司的债务提供抵押反担保，反担保的债权额为人民币800万元，并于2012年10月17日在东兴市房产交易管理所办理了抵押登记。根据已发生法律效力的（2016）桂06民初28号民事判决，万富宏公司偿还企业担保公司代偿款29,504,434.74元及利息，企业担保公司享有从处置何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英、何世雄抵押物1-108号商铺、1-208号商铺所得价款中优先受偿权。因义务人未自动履行生效法律文书所确定的义务，企业担保公司于2017年5月3日向本院申请强制执行。本院受理后对1-108号商铺、1-208号商铺进行查封、拍卖，网拍流拍后，依法进行变卖，并于2018年3月6日作出（2017）桂06执76号之二执行裁定，内容为：一�将被执行人何兴就、何兴明名下1-108号商铺作价681万元，交付申请执行人企业担保公司抵偿债务本金681万元。所有权自本裁定送达申请执行人企业担保公司时起转移；二、将被执行人何世雄名下1-208号商铺作价387万元交付申请执行人企业担保公司抵偿债务本金387万元。所有权自本裁定送达申请执行人企业担保公司时起转移；三、申请执行人企业担保公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月9日，本院向申请执行人企业担保公司送达（2017）桂06执76号之二执行裁定。
另查明，2012年12月31日，何世雄、何兴就、何兴明与郑大卫签订了《房屋租赁合同》，何世雄、何兴就、何兴明将其所有的1-108号、1-208号商铺租赁给郑大卫，租赁期为15年，自2012年12月31日起至2027年12月31日止，每年租金60万元，15年租金总额900万元�
本院认为，本案争议焦点为案外人郑大卫主张以承租人身份继续占有使用1-108号、1-208号商铺的请求是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“…抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，生效在先的房屋抵押权，经过登记公示后，应优先于生效在后的房屋租赁权。本案中，企业担保公司与何兴就、沈秀娟、何兴明、陈珍英、何世雄于2012年9月6日签订了《最高额抵押反担保合同》，设立了1-108号、1-208号商铺的抵押权，并于同�9月12日、10月29日、10月17日分别在东兴市房产交易管理所办理了抵押登记。郑大卫与何世雄、何兴就、何兴明于2012年12月31日签订了《房屋租赁合同》，设立了1-108号、1-208号商铺的租赁权。企业担保公司的抵押权设立在先，并经登记公示，郑大卫的租赁权设立在后，依法不得对抗已登记的抵押权。企业担保公司通过以物抵债的方式实现抵押权后，1-108号、1-208号商铺的所有权转移至企业担保公司，郑大卫与何世雄、何兴就、何兴明签订的租赁合同对受让人企业担保公司不具有约束力。因此，案外人郑大卫要求企业担保公司继续履行原租赁合同、并主张以承租人身份继续占有使用1-108号、1-208号商铺的请求没有法律依据，其请求撤销本院（2017）桂06执76号之二执行裁定的异议不成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人郑大卫的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起三十日内，向本院提起执行异议之诉。
审判长 李洪波
审判员 凌旭芳
审判员 田 海
二〇一八年九月十一日
书记员 冯镜光