北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00534号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京聚慧兴业科贸有限责任公司，住北京市西城区东经路3号246室。
法定代表人王桂秀，总经理。
委托代理人李会清，北京市华一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）国鼎国红（北京）酒业有限公司，住北京市东城区朝阳门内大街192号东单明珠F3层A号商位。
法定代表人周晓芬，总经理。
委托代理人鲁丽莉，北京济和律师事务所律师。
上诉人北京聚慧兴业科贸有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05735号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京聚慧兴业科贸有限责任公司的委托代理人李会清，被上诉人国鼎国红（北京）酒业有限公司之委托代理人鲁丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，国鼎国红（北京）酒业有限公司（以下简称国鼎国红公司）起诉至原审法院称：2010年3月1日，我方与北京聚慧兴业科贸有限责任公司（以下简称聚慧兴业公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定聚慧兴业公司承租位于北京市东城区东直门×号楼×房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2010年4月1日至2015年3月31日止，租金为每月4万元，付款方式为押三付三，租金三个月结算一次，于应付款月第五个工作日前支付；如承租方迟延支付租金，每延期一日应付未付款的万分之五的违约金。如超过七个工作日未付，出租方有权收回房屋；承租方交纳水费、电费、暖气费、电话费、电脑费；承租方没有按约定期限交纳租金的，出租方有权收回租赁店面，提前解除合同。合同签订后，我方履行了合同义务，聚慧兴业公司一直占有使用该涉诉房屋。自2014年1月起聚慧兴业公司未支付租金，经我方多次催要，聚慧兴业公司仍拒不支付。现以聚慧兴业公司拒付房租为由要求于2014年5月7日解除涉诉合同，聚慧兴业公司与我方完成房屋交接，支付供暖费42000元，水费2135.98元、电费6472.8元，向我方交接或者与消费者结清其经营期间的会员卡未消费余额；支付房屋押金6万元，产品价款2.65万元；支付2014年起至实际腾房之日的房屋租金及迟延支付租金的违约金。
聚慧兴业公司辩称并提出反诉称：我方不存在任何违约行为，不同意解除涉诉合同。我方与国鼎国红公司在合同中约定房屋租金为每月4万元，国鼎国红公司应在我方每月消费2万元并抵扣租金，根据该条款，抵扣后我方每月应实际支付租金2万元。国鼎国红公司违反了合同中消费的约定，长期不履行租金抵扣；房屋、设施无法正常使用，因此我方于2014年1月起实施先履行抗辩权，暂停支付租金。我方没有法定义务或约定义务，与国鼎国红公司结算供暖费、水电费或交接会员卡未消费余额；我方依据合同按照每月2万元的标准支付了2010年4月1日至2010年6月30日期间的房屋租金，我方与国鼎国红公司之间未达成过产品买卖协议，且依据合同约定国鼎国红公司已将房屋现有财产及设备无偿转交我方使用，我方不承担店面设备自然损耗责任，故我方没有承担产品价款的义务；鉴于国鼎国红公司未能依约定消费以抵扣租金，不予提供设备维修与道路广告支持，未提供免费车位，且自2014年4月起国鼎国红公司通过发送彩信、张贴告示等方式声称我方将停业，要求客户进行退费，导致大量会员与我方解除会员关系，违反了国鼎国红公司不得干涉我方正常经营的约定，因此自2014年1月1日起至2014年5月4日期间租金标准应当酌减；自2014年5月5日起，案外人北京海晟房地产开发有限公司与涉诉房屋的物业管理公司对涉诉房屋进行封门上锁，导致我方无法正常使用涉诉房屋，故不同意国鼎国红公司的全部诉讼请求，并反诉要求国鼎国红公司赔偿2010年7月1日至2013年12月31日期间该公司违反消费抵扣租金义务造成的损失42万元，2010年4月1日至2013年12月31日期间国鼎国红公司未履行提供道路广告义务造成的损失9万元，2012年1月1日至2013年12月31日期间国鼎国红公司未履行提供免费车位义务造成的损失2.4万；转租损失3.6万元；确定自2014年1月1日起至2014年5月4日止房租标准为每月2万元，自2014年5月5日起至恢复房屋正常使用期间我方无须承担房租，国鼎国红公司每日向我方支付损失人民币1000元；国鼎国红公司协调房屋产权人北京海晟房地产开发有限公司与物业公司，恢复我方对房屋的使用；国鼎国红公司履行维修房屋、提供道路广告支持、提供免费停车位的合同义务；国鼎国红公司停止散布不实言论，在公开发行的报纸上向我方书面道歉，并赔偿经济损失5万元。
针对聚慧兴业公司的反诉，国鼎国红公司辩称：我方完全履行了出租人的义务，并在合同之外为聚慧兴业公司提供了帮助，同意聚慧兴业公司转租、宽限交纳6万元押金时间等多方面帮助；而聚慧兴业公司在其拟定的合同中，将我方同意扶持其经营的消费金额擅自定为2万元，恶意设置了合同陷阱，长期拖欠房租，停止营业后又在涉诉房屋门内玻璃上提出书面告示，歪曲事实，将会员责任和纠纷转嫁给我方，扰乱了我方法定代表人的正常生活，因聚慧兴业公司严重违约租赁合同应予解除，并由聚慧兴业公司支付拖欠的租金及违约金；消费条款是我方对聚慧兴业公司的帮助，目的不是减少租金，更不属于我方的强制合同义务，聚慧兴业公司不能据此要求租金调整，不能以此主张我方违约进而请求赔偿，合同租金并无调整约定，实际也没有下调的现实情形，聚慧兴业公司要求减少租金与法无据；由于聚慧兴业公司未能按期交纳租金，欠付物业费用，故无法使用车位；因聚慧兴业公司主动停业、怠于采取适当措施，导致或扩大的损失，应当自行承担，与我方无关；涉诉房屋位于负一层，用于经营洗澡、美容等，必然会潮湿，墙壁起皮是正常现象，且起皮不影响房屋的正常经营使用；聚慧兴业公司提出赔偿损失、维修房屋、广告支持、书面道歉等请求没有事实和法律依据，故不同意聚慧兴业公司的全部反诉请求。
原审法院经审理后认为：国鼎国红公司与聚慧兴业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。涉诉合同约定租金三个月结算一次，于应付款月第五个工作日前支付，如承租方迟延支付租金，每延期一日应付未付款的万分之五的违约金，如超过七个工作日未付，出租方有权收回房屋，聚慧兴业公司至今未交纳2014年的房屋租金，国鼎国红公司据此要求解除涉诉合同的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。关于国鼎国红公司要求聚慧兴业公司向其交付涉诉房屋的诉讼请求，鉴于涉诉合同应当予以解除，且国鼎国红公司表示交付时可由其协调北京海晟房地产开发有限公司开启房门，故法院予以采纳。鉴于国鼎国红公司提交的2010年3月22日进账单持票人回单上注明18万性质为“押三付三”，国鼎国红公司与聚慧兴业公司变更了押金数额，聚慧兴业公司据此交纳了押金，且涉诉合同应当予以解除，故关于国鼎国红公司要求聚慧兴业公司支付房屋押金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。涉诉合同约定国鼎国红公司“将现有财产及设备无偿转交”给聚慧兴业公司使用，未对财产的范围进行约定，同时约定聚慧兴业公司不承担店面设备自然损害的责任，且在国鼎国红公司提交的交接清单中也未对无偿范围进行区分，故关于国鼎国红公司要求聚慧兴业公司支付产品折价款的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，与消费者在聚慧兴业公司处办理的会员卡不属于同一法律关系，故国鼎国红公司要求聚慧兴业公司与其交接或者与消费者结清会员卡未消费余额的诉讼请求，法院不予处理，其可另行解决。关于国鼎国红公司要求聚慧兴业公司支付供暖费，水费、电费的诉讼请求，鉴于国鼎国红公司明确表示该费用应当向涉诉房屋物业管理公司交纳，法院不予支持。
根据查明的事实，国鼎国红公司在聚慧兴业公司处月消费不足2万元，聚慧兴业公司按照月租金4万元的标准，在扣除国鼎国红公司实际消费金额后向其交纳租金，国鼎国红公司收取后开具收据，并由双方工作人员在收据上签字，可见国鼎国红公司与聚慧兴业公司在实际履行过程将涉诉合同约定国鼎国红公司每月在聚慧兴业公司处消费人民币2万元并在租金中抵扣变更为按照实际消费金额进行抵扣，即国鼎国红公司通过在聚慧兴业公司处消费的方式对聚慧兴业公司应交纳的租金进行减免，故对于聚慧兴业公司欠付房租的标准，综合本案案情法院予以酌减，关于聚慧兴业公司主张国鼎国红公司因违反消费抵扣租金义务应赔偿损失的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于国鼎国红公司要求聚慧兴业公司支付违约金的诉讼请求，鉴于聚慧兴业公司未在合同约定的时间交纳房屋租金构成违约，应当支付违约金。涉诉房屋由案外人北京海晟房地产开发有限公司封门上锁，聚慧兴业公司据此要求免除其向国鼎国红公司支付封门上锁后的房屋租金，转租损失的的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。对于聚慧兴业公司要求国鼎国红公司因其未履行提供道路广告、免费车位、散布不实言论应向聚慧兴业公司承担赔偿等责任的反诉请求，鉴于聚慧兴业公司未就其损失进行举证，法院不予支持。对于聚慧兴业公司要求国鼎国红公司履行维修房屋、提供道路广告支持、提供免费停车位、恢复聚慧兴业公司对房屋的使用的反诉请求，鉴于涉诉合同应予解除，法院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，故聚慧兴业公司要求国鼎国红公司停止散布不实言论，在公开发行的报纸上向聚慧兴业公司书面道歉，并赔偿经济损失的反诉请求不属于本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，原审法院于2014年10月判决：一、国鼎国红（北京）酒业有限公司与北京聚慧兴业科贸有限责任公司于二Ｏ一Ｏ年三月一日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一四年五月七日解除；二、北京聚慧兴业科贸有限责任公司于判决生效五日内腾退北京市东城区×房屋；三、北京聚慧兴业科贸有限责任公司于判决生效后七日内向国鼎国红（北京）酒业有限公司支付二Ｏ一四年一月一日起至实际腾房之日的房屋租金及使用费（按照每月三万元的标准给付）；四、北京聚慧兴业科贸有限责任公司于判决生效后七日内向国鼎国红（北京）酒业有限公司支付二Ｏ一四年第一季度九万元租金的违约金（按照日万分之五的标准给付自二Ｏ一四年一月六日至实际支付租金之日止）；五、北京聚慧兴业科贸有限责任公司于判决生效后七日内向国鼎国红（北京）酒业有限公司支付二Ｏ一四年四月一日至二Ｏ一四年五月七日期间三万六千七百七十四元租金的违约金（按照日万分之五的标准给付自二Ｏ一四年四月六日至实际支付租金之日止）；六、驳回国鼎国红（北京）酒业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京聚慧兴业科贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，聚慧兴业公司不服，提出上诉，该公司上诉称：1、原判认定事实不清，我方与国鼎国红公司在合同中约定房屋租金为每月4万元，国鼎国红公司应在我方每月消费2万元并抵扣租金，根据该条款，抵扣后我方每月应实际支付租金2万元。因此我方不存在欠付租金的违约行为。2、按照上述租金计算方法，我方存在多交租金情形，因此国鼎国红公司应当返还我方多交的租金并不承担支付违约金的责任。3、原审法院未行使释明权，致使我方已经支付的12万元押金悬而未决。4、国鼎国红公司具有未履行每月消费2万元、提供道路广告、免费车位等合同义务，我方未支付租金系行使抗辩权。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回国鼎国红公司的全部诉讼请求，支持我方的反诉请求。国鼎国红公司同意原判。
经审理查明，2010年3月1日，国鼎国红公司与聚慧兴业公司签订涉诉合同，约定聚慧兴业公司向国鼎国红公司承租涉诉房屋，经营范围为美容美体、中医按摩等，租期自2010年4月1日至2015年3月31日止，租金为每月4万元，“付款方式：采用押三付三的标准模式。承租方应于2010年3月15日向出租方支付押金及租金：出租方每月在承租方经营范围内消费人民币两万元，在其租金中抵扣，现承租方需向出租方交付三个月房租款作为押金共计人民币壹拾贰万元整和三个月的租金共计人民币壹拾贰万元整，合计人民币贰拾肆万元整。现实际交付人民币壹拾捌万元整。此后租金按每三个月结算一次，由承租方于应付款月第五个工作日前支付给出租方”；租金三个月结算一次，于应付款月第五个工作日前支付，如承租方迟延支付租金，每延期一日应付未付款的万分之五的违约金，如超过七个工作日未付，出租方有权收回房屋；承租方交纳水费、电费、暖气费、电话、电脑费用；承租方没有按约定期限交纳租金的，出租方有权收回租赁店面，提前解除合同，出租方负责租赁期内房屋主体质量问题及相关设备的维修解决，负责协调本地区各有关部门及周边的关系，不得干涉承租方的生产经营，负责宣传的方便性及道路广告支持，承租方的非营业许可，均与出租方无关；出租方以承租方盖章票据为准，向承租方工作人员及客户提供免费停车位；房屋交接给承租方后，出租方将现有财产及设备无偿转交给承租方使用；美发出租收益归承租方所有，若美发不再续租则可以由承租方另行招租。2010年3月15日国鼎国红公司收到聚慧兴业公司交来的18万元。聚慧兴业公司将涉诉房屋内部分区域转租给案外人经营美发。2014年4月15日北京仲量联行物业管理服务有限公司海晟名苑管理处发出催款通知书，确认聚慧兴业公司欠付电费6472.8元，水费2135.98元，供暖费42000元。2014年5月初，因聚慧兴业公司租赁期间涉诉房屋内经营旅游产品引发一定数量消费者聚集涉诉房屋处，涉诉房屋的产权人北京海晟房地产开发有限公司于将涉诉房屋前后门上锁并张贴封条，并于5月12日打开房门供案外人取走其经营的美发用品。2014年5月9日及2014年9月25日，原审法院勘验现场，北京海晟房地产开发有限公司及聚慧兴业公司分别在涉诉房屋房门处上锁，房屋内墙壁多处有起皮现象，手触有潮感，储藏室一纸箱内有瓶罐若干，为国鼎国红公司交付给聚慧兴业公司的“产品”。
原审庭审中，国鼎国红公司认可聚慧兴业公司按照每月4万元的标准交纳了2013年12月底之前的租金，并表示聚慧兴业公司应向物业管理公司交纳水电费及供暖费。国鼎国红公司提交财务凭证以证明聚慧兴业公司交纳租金的情况，其中2010年3月22日中国光大银行进账单持票人回单，出票人为聚慧兴业公司，收款人为国鼎国红公司，金额为18万元，注明“芭堤雅租金（押三付三）2010年4月1日至6月30日”；2010年11月3日收据一张，收款人为聚慧兴业公司职员孙×，交款人周×1，内容为“今收到周×及周×客户7月8月9月SPA消费款￥31596”。2010年11月3日收据一张，收款人为周×1，收款单位为“曼娜商贸（北京）有限公司”，交款人为孙×，内容为“今收到SPA三个月租金（10、11、12）交来支票现金12万”“备注：支票60000元，现金28404元正，付SPA7、8、9三个月31596元，共收到88404元”；2011年7月8日收据一张，收款人为孙×，交款人为孙×，内容为“今收到SPA付一季度租金12万，付SPA消费16943元，交来支票......结算后103057元”；2011年11月25日聚慧兴业公司向国鼎国红公司付款的银行进账单一张，金额为111689元；2012年1月12日聚慧兴业公司向国鼎国红公司付款的银行进账单一张，金额为108315元。国鼎国红公司提交芭堤雅SPA所有物品交接明细一份，内容包括保洁用品、生活用品、SPA产品、韩国美容仪器产品、玛丽嘉兰产品、美容用品、固定资产、中医用品、卫生间消毒间用品等部分，证明其向聚慧兴业公司交付了产品包括上述除“固定资产”外的全部物品，金额为28425元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、芭堤雅SPA所有物品交接明细、确认函、证明、中国光大银行单、收据、照片、勘验笔录、双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国鼎国红公司与聚慧兴业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。国鼎国红公司与聚慧兴业公司在《房屋租赁合同》中约定承租方超过七个工作日未付租金时出租房有权收回房屋的条款。现对于聚慧兴业公司是否具有欠付租金情形，双方各执一词。国鼎国红公司主张，根据合同实际履行情况，双方在履行过程中将国鼎国红公司每月在聚慧兴业公司消费人民币2万元并在租金中抵扣变更为按照实际消费金额进行抵扣。聚慧兴业公司否认国鼎国红公司此项主张认为应当按照合同约定，即国鼎国红公司每月应消费2万元在租金中予以抵扣。根据查明的事实，在合同履行过程中，双方当事人提交的交付租金凭证及收据等证据可以证实，上述收据及凭证中均是按照每季度租金12万元扣减国鼎国红公司在聚慧兴业公司SPA消费金额后交付租金。根据上述事实，可以认定，双方当事人在实际履行过程中将合同约定国鼎国红公司每月在聚慧兴业公司处消费人民币2万元并在租金中抵扣变更为按照实际消费金额予以抵扣。鉴于双方当事人在实际履行过程中变更了合同约定，聚慧兴业公司未缴纳2014年房屋租金的行为符合合同中有关欠付租金时国鼎国红公司有权解除合同的约定，因此国鼎国红公司要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。聚慧兴业公司应当将诉争房屋腾退，并支付2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋租金及房屋使用费。鉴于聚慧兴业公司具有迟延交付租金的违约行为，聚慧兴业公司还应当依照合同约定给付违约金。
关于聚慧兴业公司所提，该与国鼎国红公司在合同中约定房屋租金为每月4万元，国鼎国红公司应每月消费2万元并抵扣租金，根据该条款，抵扣后聚慧兴业公司每月应实际支付租金2万元。按照上述租金计算方法，聚慧兴业公司存在多交租金情形，因此国鼎国红公司应当返还多交的租金并不承担支付违约金的责任的上诉主张，经查，双方当事人在合同履行过程中，实际变更了合同该条款的约定，且聚慧兴业公司未提供证据证实，双方当事人将租金计算方法再次变更为原合同约定。因此聚慧兴业公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。聚慧兴业公司另提，其已经交纳12万元押金问题，鉴于聚慧兴业公司与国鼎国红公司在履行过程中对于交纳租金标准发生变更，故原审法院认定国鼎国红公司与聚慧兴业公司变更了押金数额并无不当。关于聚慧兴业公司所提，国鼎国红公司未履行提供道路广告、免费车位等合同义务，构成违约，但在诉讼期间聚慧兴业公司未就其上述主张提供证据予以证实，故其此节上诉主张本院不予支持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5574元，由国鼎国红（北京）酒业有限公司负担1906元（已交纳），由北京聚慧兴业科贸有限责任公司负担3668元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5050元，由国鼎国红（北京）酒业有限公司负担320元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京聚慧兴业科贸有限责任公司负担4730元（已交纳）。二审案件受理费10624元，由北京聚慧兴业科贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 王军华
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 杨春雪