海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2０15）三亚执异字第25号
案外人张庆春，男，汉族。
申请执行人梁学忠，男，汉族。
委托代理人翟明博，海南泽田律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被执行人三亚天意实业发展有限公司。
法定代表人吴土龙，该公司董事长。
关于申请执行人梁学忠与被执行人三亚天意实业发展有限公司（简称天意公司）房屋买卖合同纠纷一案，对被执行人天意公司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓项目进行了整体查封，并对部分房产进行了实际查封控制。2015年1月13日，案外人张庆春向本院提交执行异议申请书，请求：撤销对太阳岛公寓907、1008、1009房的查封。本院受理后，依法另行组成合议庭于2015年2月4日公开开庭对涉及太阳岛公寓查封房产执行异议系列案件进行了听证，案外人张庆春、申请执行人委托代理人翟明博到庭参加听证，被执行人经传唤未到庭。现已审理终结。
案外人张庆春在听证中诉称：2009年2月7日，案外人与天意公司签订《认购商品房协议书》，约定案外人认购天意公司开发的位于三亚市解放四路112号太阳岛公寓9B2、10A1、10A2房（对应现房号是907、1008、1009房），建筑面积235.96平方米，房价2203726元。付款方式为分两期付款。同日，案外人支付房款1101863元。近日，发现太阳岛公寓张贴了你院（2014）三亚执字第3号查封公告，查封了包括太阳岛公寓907、1008、1009房在内的15套房产。特向法院提起执行异议，主张太阳岛公寓907、1008、1009房系案外人购买所得，请求：撤销对太阳岛公寓907、1008、1009房的查封。
申请执行人在听证中辩称：一、申请执行人与案外人一样也是购房行为的受害者，对案外人情况深表同情和理解。因天意公司没有取得房屋预售许可证，我们所有人与天意公司所签订的购房合同是无效的。正因为购房无效，申请执行人才通过诉讼来保障自己的权益。案外人未经司法诉讼程序确认自己的权益，不能以无效合同在执行程序中对抗已取得司法确认的债权对标的物的查封。二、案外人在与天意公司签订购房合同时，对天意公司没有办理房屋预售许可证的事实是明知的，因此，对该合同无效所造成的损失后果均有过错，应该依据过错责任的法律原则承担。三、涉及太阳岛公寓执行异议案件，有实际购房者、有向天意公司的借款人转换为虚假购房者、有借款抵债的多种情况，诸多法律关系必须经过诉讼确认，超过了执行异议审理范围。四、案外人提供的证据银行转账刷卡等凭证，因与另案混同使用，不能证明是为本案支付房款，且金额也未达全部房款；天意公司的收据，天意公司没有到庭，真实性不能确认，上述证据均不能证明案外人向天意公司支付房款。五、因太阳岛公寓项目涉及债务比较复杂，法院对本案标的物采取的是更换门锁予以实际控制的现场查封，从物业处取提的证据太阳岛公寓已装修房号表以及法院现场查封时的情况可知，太阳岛公寓907、1008、1009是毛坏房没有交付给案外人，不符合《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封情形即第三人支付全款实际占有且对未办理过户手续没有过错的法院不得查封。综上所述，法院依据生效判决查封被执行人开发建设的仍在其名下的房产是正确的，案外人异议理由不成立，请求：法院驳回案外人执行异议。
被执行人天意公司、吴土龙未参加听证，也未提交书面意见。
经听证以及阅卷查明，申请执行人梁学忠与被执行人天意公司房屋买卖合同纠纷一案，2014年10月30日，本院作出（2014）三亚民一初字第8号民事调解书，天意公司返还梁学忠购房款1250万元，并赔偿梁学忠350万元。本案在诉讼期间，2014年3月7日，本院（2014）三亚民一初字第8-1号民事裁定书，轮候查封登记在天意公司名下的坐落于三亚市河西区解放路［产权证号为三土房（2013）字第093331号］、使用权面积3279.33平方米的国有土地使用权，并送达三亚市国土环境资源局。本院在另案即申请执行人黄卿安与被执行人天意公司、吴土龙民间借贷合同纠纷一案执行过程中，2014年11月5日，本院到海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓物业处提取了太阳岛公寓已装修房号表，从该表登记情况可知，尚未在物业处办理入住装修手续的房屋有1层、2层、3层、4层、6层、7层、8层、24层、501、502、505、901、903、904、905、907、910、912、1001、1002、1004、1006、1008、1009、1010、1011、1012、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1110、1112、1201、1203、1204、1206、1207、1209、1212、1301、1302、13A02、13A04、13A06、13A07、13A09、13A10、13A11、1503、1504、1507、1508、1509、1510、1602、1603、1604、1605、1608、1705、1707、1708、1710、17A01、17A02、17A05、17A07、17A08、17A09、17A10、1902、1903、1904、1907、1908、1909、1910、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2102、2103、2109、2110、2203、2208、2209、2302、2303、2305、2307、2308、2309、2310、2311房。2014年12月30日，本院对天意公司开发建设的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓3A02、3A03、3A04、3A05、3A12、501、907、1008、1009、1301、1710、17A01、17A02、1903、1907共计15套房产及一、二楼连体铺面进行现场查封，并更换门锁予以实际控制。2015年1月6日，本院作出（2015）三亚执字第3号执行裁定书，一、查封被执行人天意公司拥有的位于海南省三亚市解放四路112号太阳岛公寓（原名称三亚世界贸易中心）房号分别为：3A02、3A03、3A04、3A05、3A12、501、907、1008、1009、1301、1710、17A01、17A02、1903、1907共计15套房产及一、二楼连体铺面［土地房屋权证号为三土房（2013）字第093**号］。
涉案标的物太阳岛公寓项目所占土地原系三亚市房产管理所所有，原土地使用权证是河西国用（1992）字第0971号。1992年，三亚市房产管理所与海南海兴房地产开发总公司（简称海兴公司）签订《合作兴建“海兴大厦”合同书》，双方合作开发“海兴大厦”项目，该项目位于三亚市河西区解放四路112号，土地使用面积3811.40平方米。1993年，三亚市房产管理所、海兴公司与三亚国际经济技术发展公司（简称国际公司）签订《补充协议书》，合作方增加了国际公司，并将项目名称改为“三亚世界贸易中心”。因合作方资金无法到位，该项目成为半拉子工程。2008年，三亚市房产管理所与天意公司签订《补充协议》，由天意公司收购该项目并重新开发建设，该项目名称改为“太阳岛公寓”。2010年12月10日，三亚市规划局颁发给三亚市房产管理所《建设工程规划许可证》，批准“三亚世界贸易中心”公寓项目规划建设，项目用地面积3712.13平方米，总建筑面积21386平方米，建筑层数：地下2层、地面主体12层、局部20层。2013年5月6日，三亚市房产管理所与天意公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，7月，双方办理了土地使用权转移，新颁发的土地房屋权证号三土房（2013）字第0933**号，权利人天意公司；用地面积3279.33平方米；用途商业、住宅；使用权性质出让。天意公司违反规划将“太阳岛公寓”项目加建至25层，“太阳岛公寓”项目至今未取得商品房预售许可证。
2014年8月4日，本院到三亚市国土环境资源信息中心查询涉案标的物太阳岛公寓项目相关档案，该档案显示：2013年8月21日，三亚市房地产交易中心收到福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民保字第35-1号协助执行通知书，在黄卿安与天意公司、吴土龙民间借贷合同纠纷一案中，冻结天意公司座落于三亚市河西区解放路、面积3279.33平方米的土地使用权［《土地房屋权证》编号为三土房（2013）字第09331号］。9月5日，海南省海口市美兰区人民法院（2013）美执字第1797-1号协助执行通知书，在长沙桐木建设股份有限公司诉海南正盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓项目土地。10月25日，福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民保字第236号协助执行通知书，在蔡尚杰诉吴土龙、海南国运丰投资集团有限公司、天意公司纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。11月25日，吉林省长春市中级人民法院（2013）长执字第17号协助执行通知书，在中国建设银行股份有限公司长春高新技术产业开发区支行与黑龙江同记家电批发市场集团有限公司借款纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。2014年3月7日，三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第8-1号协助执行通知书，在梁学忠诉天意公司房屋买卖合同纠纷一案（本案）中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。3月14日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2014）开法协执字第41-1号协助执行通知书，在苏亚由诉天意公司、海南国运丰投资有限公司、吴土龙借款合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地。7月23日，三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第2095-1号协助执行通知书，在庄少建诉天意公司、海南国运丰投资有限公司、吴土龙合同纠纷一案中，轮候查封太阳岛公寓项目土地及地上附着物。8月4日，泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第126-1号协助执行通知书，在泸县农村信用合作联社诉天意公司借款合同纠纷一案中，查封太阳岛公寓营业房第二层。
2009年2月7日，案外人与天意公司签订三份《认购商品房协议书》，分别约定案外人认购天意公司开发的位于三亚市解放四路112号太阳岛公寓907、1008、1009房，三套房的建筑面积分别是109.46平方米、63.25平方米、63.25平方米，三套房的房价分别是668713元、428646元、428646元，总房款1526005。案外人提供证据有：五张天意公司出具的收据，分别是一、2009年2月6日，收到张庆春交来太阳岛公寓VIP卡诚意金3张9B2、10A1、10A2房6万元；二、2月19日，收到张庆春9B2、10A1、10A2房50%余款163000元；三、3月5日。收到张庆春往来款34万元［与（2015）三亚执异字第24号案件使用同一证据］；四、2013年10月20日，收到张庆春补交9B2、10A1、10A2、11B2房四套剩余房款1201727元［注明：9B2、10A1、10A2系（2015）三亚执异字第25号案件争议标的物，不在本案审查范围之内］。三张银联特约商户签购单［与（2015）三亚执异字第24号案件使用相同证据］，记载信息是：时间2009年2月6日，商户名称天意公司，金额30万元，签名张庆春；时间2009年2月6日，商户名称天意公司，金额22万元，签名张庆春；时间2009年2月11日，商户名称天意公司，金额20万元，签名张庆春。二张哈尔滨银行业务委托书［与（2015）三亚执异字第24号案件使用相同证据］，记载信息是：时间2009年2月13日，汇款人张庆春，收款人天意公司，金额163000元；时间2009年2月20日，汇款人张庆春，收款人天意公司，金额50万元。通过银行支付房款1383000元。
案外人张庆春在另案即申请执行人黄卿安与被执行人三亚天意实业发展有限公司（简称天意公司）、吴土龙民间借贷合同纠纷一案对查封房产主张1102、1103、1104、1105、1106、1107房系其购买所得，提出执行异议，立案案号是（2015）三亚执异字第24号。
另，王志林对包括本案标的物907、1108、1009房在内的太阳岛公寓第9、10、11、12、13层提出执行异议，所立案号是（2015）三亚执异字第3号；长沙桐木建设股份有限公司对包括本案标的物907、1108、1009房在内的太阳岛公寓项目房产提出执行异议，所立案号是（2015）三亚执异字第40号。
本院认为，本案的焦点：案外人对标的物房产的主张能否对抗申请执行人基于其他债权对房屋的查封执行措施，即执行工作中查封房产标准问题。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，房产不得查封标准是：案外人已经支付全部价款并实际占有，对未办理房产过户登记手续没有过错，人民法院不得查封。在本案中，案外人与被执行人签订协议之前，对标的物的了解未尽谨慎义务，在“太阳岛公寓”项目未取得商品房预售许可证的情形下，仍与被执行人签订《认购商品房协议书》，导致房产未办理过户手续，案外人有一定的过错责任。人民法院根据太阳岛公寓物业处提供的证据对尚未入住装修房屋采取更换门锁实际控制方式现场进行查封，证明案外人在法院采取查封措施之前没有实际占有房屋。案外人提供的证据银行转账方面的凭证，因案外人在另案也使用相同证据，故该证据不能证明仅仅是为本案支付房款；另处，从金额上分析，通过银行支付房款是1383000元，尚未支付完全部房款；案外人提供的证据天意公司收据，天意公司没有到庭，真实性不能确认，上述证据均不能证明案外人向天意公司支付全部房款。案外人对此应当承担举证不能之责任。综上所述，案外人不能证明其支付全部房款，对房屋没有实际占有，且对未办理产权过户登记手续有过错责任，案外人执行异议主张不能对抗申请执行人基于已司法确认的债权对房屋的查封措施，案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回张庆春的执行异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 梁志鹏
审判员 张维青
审判员 高建刚
二〇一五年四月八日
书记员 张 路
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。