福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2016号
原告施长华，男，1980年1月11日出生，汉族，住所地福建省福清市。
原告林文松，男，1976年5月3日出生，汉族，住所地福建省福清市。
原告施小梅，女，1977年6月12日出生，汉族，住所地福建省福清市。
原告陈华明，女，1981年1月8日出生，汉族，住所地福州市台江区。
上列原告共同委托代理人林伟、陈利娟（实习），福建知信衡律师事务所律师。
被告福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人魏传银，总经理。
委托代理人张淑珠、何昱，该公司职员。
原告施长华、林文松、施小梅、陈华明与被告福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员盛洁适用简易程序独任审判，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告施长华、林文松、施小梅、陈华明的共同委托代理人林伟和被告华辰公司的委托代理人何昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施长华、林文松、施小梅、陈华明诉称，2010年3月26日，原告与被告华辰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华A组团第2#、4A#楼连接体X层X号店面，被告应在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，若被告未按合同规定期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自商品房买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。双方还就所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款违约责任、产权登记等做了详细约定。但被告至今拒不依约履行交房义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约履行了付款义务，被告拒不交房的行为显然已构成违约，应承担继续履行、支付逾期交房违约金的责任。现原告请求法院判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》（预售合同号：200623460176），向原告交付符合法定、合同约定的位于福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华A组团2#、4A#楼连接体X层X号店面；2、被告向原告支付自2010年7月1日起至实际交房之日止，按已付购房款的日万分之一点五计算的逾期交房违约金（其中2010年7月1日至2011年7月6日的已付购房款按912567元计算，2011年7月7日至2013年12月24日的已付购房价款按1272567元计算，2013年12月25日至实际交付房屋之日止的已付购房款按2542567元计算，暂计至2014年6月14日为人民币288178元）。3、被告承担本案诉讼费用。
被告华辰公司辩称，1、原告诉请支付违约金的金额有误，按照合同约定，被告逾期90日之前的违约金应按购房款的日万分之一计算，逾期90日后的违约金应按购房款的日万分之一点五计算。2、原告交纳首付款后被告已积极履行合同义务，为原告办理按揭贷款手续。但因原告提交材料不符合按揭贷款条件而无法获得银行放贷，经被告多方联系，已于2013年至华夏银行为原告办理了银行按揭贷款手续。故由于原告自身原因导致逾期交房的，由其自行承担不利的法律后果。3、原告诉请要求被告支付2010年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金部分已过诉讼时效。原告从2010年7月1日起至今未向被告主张过逾期交房违约金，原告也未能提交相关证据，应承担举证不能的不利后果，故对原告关于起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求应予以驳回。讼争房已可交付，原告可随时前来办理收房手续，但房屋实际交付不仅是被告交付房屋，还包括原告配合验收等行为，故无法确定交房日期。故请求法院依法驳回原告诉讼请求中不合理的部分。
经审理查明，2010年3月26日，原告施长华、林文松、施小梅、陈华明（买受人）与被告华辰公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经福州市房地产管理局（2006）榕房许字第2346号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华A组团第2#、4A#楼连接体X层X号店面出售给原告。该合同第八条约定“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因法律法规规章变更和当地行政主管部门政策性因素引起，开发商自身无法控制；3、因高考、高温、台风、暴雨等引起的原因。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”以上合同签订后，经福州市房地产交易登记中心备案。原告于2006年12月10日向被告支付购房款540000元，于2006年12月12日向被告支付购房款5763元，于2008年2月26日向被告支付购房款366804元，于2011年7月7日向被告支付购房款360000元，于2013年12月24日通过银行贷款，向被告支付了购房款1270000元。另查明，讼争房福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华A组团第2#、4A#楼连接体X层X号店面于2009年8月30日通过建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位和设计单位的竣工验收，并于2011年7月27日通过消防验收。原告认为被告至今未向其交付讼争房的行为已构成违约，于2014年6月26日诉至本院。
诉讼中，被告华辰公司提出讼争房消防验收通过后，其有通知原告收房，但没有书面证据予以证明。被告在2014年7月30日的庭审中当庭通知原告可以对讼争房进行收房。原告于2014年8月1日接收了讼争房。
另，原告提出被告华辰公司未通知其交房，其从2010年起就一直向被告华辰公司主张要求收房。为此，原告申请了证人施训官、林文强出庭作证，证明原告一直有向华辰公司要求交付讼争房。被告对此不予确认，其认为证人施训官是原告施小梅和施长华的父亲，证人林文强是原告施长华的朋友，均与原告有利害关系，被告认为原告并未向其要求收房。对此，本院分析认定如下：证人施训官是原告施小梅和施长华的父亲，证人林文强是原告施长华的朋友，均与原告有利害关系，且仅凭其单方陈述并不能证明原告从2010年6月起有向被告要求交付讼争房，故证人证言不能作为认定本案事实的依据。
本院认为，原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务。对于被告认为讼争房具备交房条件的主张，本院认为，根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款亦规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”讼争房于2009年8月30日通过建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位和设计单位的竣工验收，并于2011年7月27日通过了消防验收，故本院认定讼争房于2011年7月27日具备交房条件。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告华辰公司应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。而讼争房于2011年7月27日才具备交房条件。且被告华辰公司未能提供书面证据证明其有通知原告收房，原告对此亦不予确认，直至2014年7月30日庭审时被告华辰公司才告知原告可以收房，原告于2014年8月1日接收了讼争房，综上，被告华辰公司的行为已经构成违约，应当承担逾期交房违约责任。因诉讼中被告对原告的诉请提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。法律另有规定的除外”，而原告于2014年6月26日才向法院提起诉讼，故原告诉请要求被告支付2012年6月26日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。故被告应向原告支付自2012年6月26日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金。因此，被告应按已付购房款1272567元的日万分之一点五的标准向原告支付自2012年6月26日起至2013年12月24日止的逾期交付违约金104414元（1272567元×547天×日万分之一点五），被告应按已付购房款2542567元的日万分之一点五的标准向原告支付自2013年12月25日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金83142元（2542567元×218天×日万分之一点五），综上，被告应向原告支付自2012年6月26日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金187556元（104414元＋83142元）。原告提出其从2010年起有向被告主张收房，因原告未能举证诉讼时效存在中止、中断的事由及证据，故原告认为其诉讼请求未超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条第三款以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福州华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告施长华、林文松、施小梅、陈华明支付自2012年6月26日起至2014年7月30日止的逾期交付福州市台江区后洲街道达江路8号君临天华A组团第2#、4A#楼连接体X层X号店面的违约金人民币187556元。
二、驳回原告施长华、林文松、施小梅、陈华明的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为7567元，由原告施长华、林文松、施小梅、陈华明负担1156元，被告福州华辰房地产有限公司负担6411元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 盛洁
二〇一四年九月十一日
书 记 员 曾琦
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条第三款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。