海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终73号
上诉人（原审原告）：林明正，男，1969年7月28日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审被告）：李井钟，男，1955年1月15日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。
上诉人林明正因与被上诉人李井钟房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林明正、被上诉人李井钟及其委托诉讼代理人么东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林明正上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令李井钟在本判决生效后十日内向林明正支付迟延给付购房尾款54万元的滞纳金约50万元（滞纳金自2014年7月15日起按欠款额54万元的每日千分之三的标准计算至欠款54万元还清之日止）、支付林明正因海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号案件支出的仲裁费53715元、公告费1000元；3.改判一审案件受理费14652元全部由李井钟负担。事实和理由：一、一审判决认为李井钟逾期支付购房尾款的行为不属于合同约定的需要支付滞纳金的违约行为，据此判决驳回林明正要求李井钟给付滞纳金的诉讼请求，完全错误，应予纠正。首先，本案不存在林明正不主动办理房屋过户手续的事实。双方当事人在签订房屋买卖合同之后，共同到政府有关部门申请房产过户手续并获得房屋过户受理单。事后，由于双方在税额问题上产生争议，导致购房合同停止履行，其停止履行的原因是由于双方发生争议而引起，不是林明正单方面不履行合同所产生的后果。故一审判决认定林明正不配合李井钟办理过户手续属事实错误。其次，房屋过户办证与房屋实物交付是两个概念，系两个不同阶段的交易环节。双方当事人在合同中约定：第一阶段首先是办理房屋产权过户手续，同时与之相匹配的是支付购房款额应当达到90%；第二阶段是买方拿到房产证当天支付剩余10%的购房款即59万元，卖方才交付房屋给买方。一审判决把第一阶段买方获得房屋产权过户手续与第二阶段买方领证之后应当付清余款才能取得房屋实物的约定混为一谈，曲解当事人的真实意思表示。最后，双方当事人订立的房屋买卖合同明确约定了房屋实物交付的前置条件，即李井钟拿到房产证当天支付余款给林明正，林明正应在获得全部房款后3天内将房屋搬空移交李井钟。故林明正在没有收到李井钟全部房款之前有权拒绝向李井钟交付房屋。只要李井钟要求收房，就负有主动地付清尾款的义务。二、林明正为了追索李井钟未支付的购房尾款，被迫提起仲裁，包括提起本案诉讼，只要证明李井钟确实欠款且负有清偿义务，由此引起的案件仲裁和诉讼费用，都应当由李井钟负担。
李井钟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。林明正的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、涉案房屋是经海南仲裁委员会裁决后由海口海事法院依法强制执行才办理过户到李井钟名下，这是无争议事实。一审认定林明正不主动办理过户手续正确。法院强制执行后，林明正仍占据房屋收取每年51万元的租金不予交付，李井钟起诉林明正交付房屋及收取的房屋租金，法院判决林明正支付2013年之前二年半的租金127.5万元，足以证明林明正违约。林明正称付款和交房是两个阶段，李井钟在2010年就按约付清90%的房屋款，林明正以借为名又拿走5万元，还欠付54万元。若不是林明正违反合同约定非法占有房屋长达7年，租金总计已达300多万元，该款早就支付了。合同约定拿到房产证当天支付余款，林明正获得房款三天内交房。但林明正违约不办证不交房已经收取三年租金150余万元，远远超过房屋尾款54万元。二、李井钟没有不予支付购房尾款54万元的意思，对此已经向执行法官明确表示，该54万元在林明正应当将其收取的127.5万元租金冲抵后，将余款支付给李井钟。由于林明正无理仲裁、诉讼，故仲裁费、诉讼费应当自负，请求李井钟支付没有依据。三、李井钟在申请（2012）海仲字第337号裁决时向海南仲裁委提交了林明正手写于2012年4月1日的《承诺书》。根据该《承诺书》可知：1.林明正已经对《房屋买卖合同》的违约条款作出了变更，原违约条款已经失效。2.林明正在2012年4月30日前没有将房屋产权过户到李井钟名下，是其严重违约。3.按林明正承诺，其不如期办理房屋产权过户，不但要退款，还应承担违约责任。四、本案争议焦点是谁违约谁承担责任。一审判决完全正确，请求二审法院依据事实和法律予以维持。
林明正向一审法院起诉请求：1.判决李井钟立即支付购房欠款54万元及逾期付款滞纳金约50万元给林明正（滞纳金自2014年7月15日起按欠款额54万元的每日千分之三的标准计算至欠款54万元还清之日止）；2.判决李井钟支付海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号案件的仲裁费53715元、公告费1000元给林明正；3.案件受理费由李井钟承担。
一审法院认定事实：2010年4月20日，李井钟与林明正签订《房屋买卖合同》，约定林明正将其名下的位于三亚市河西区解放路金宝大厦202号房屋转让给李井钟；该房屋建筑面积557.86平方米，总价款为590万元。合同约定以下主要涉案条款：”第五条：付款方式。1.乙方（李井钟，以下同）应在签订本合同时，支付相当于总房款的定金计陆拾万元人民币；2.乙方应在拿到回执后当天，支付剩余90%的房款计肆佰柒拾壹万元人民币，拿到房产证当天乙方付伍拾玖万元给甲方（林明正，以下同）。第六条：2.乙方如未按本协议第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方应付房款的3%作为滞纳金，逾期超过3天，即视为乙方违约，定金不予返还。”合同签订后，李井钟即按照合同约定向林明正支付了定金60万元和第二笔款项471万元，扣除林明正向李井钟借款5万元，剩余54万元尚未向林明正支付。对已付款项及尚未支付款项双方均无异议。
因林明正不配合李井钟办理过户手续，2012年，李井钟向海南仲裁委员会申请仲裁，请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.林明正将涉案房屋产权办理至李井钟名下。2012年12月18日，海南仲裁委员会作出(2012)海仲字第337号裁决，确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；林明正自裁决生效之日起10日内将涉案房屋产权办理至李井钟名下，由双方按照法律规定，各自承担相应税费；仲裁费53175元，由林明正承担。裁决生效后，李井钟向海口海事法院申请强制执行。在执行过程中，2013年5月16日，案外人朱某向一审法院起诉林明正，请求：1.确认朱某与林明正于2008年5月1日签订的《房屋租赁合同》有效；2.林明正按其与李井钟交易的同等条件将房屋优先转让给朱某。一审法院作出（2013）城民二初字第339号民事判决，确认朱某与林明正于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》有效，但驳回了其主张的对涉案房屋的优先购买权。朱某不服提起上诉，三亚市中级人民法院作出（2013）三亚民二终字第367号民事判决，驳回朱某的上诉，维持原判。海口海事法院于2014年5月20日作出（2014）琼海法执字第318号执行裁定，将林明正名下的涉案房屋产权登记至李井钟名下。2014年7月14日，李井钟取得涉案房屋的土地房屋权证[三土房（2014）字第097**号]。2014年12月11日，李井钟向一审法院提起诉讼，林明正为被告，朱某为第三人，请求：判令林明正向李井钟支付已收取的2010年、2011年及2012年的房屋租金153万元及租房押金25万元，共计178万元。一审法院作出（2014）城民二初字第1505号民事判决，判令林明正向李井钟交付租房押金25万元。李井钟不服提起上诉，三亚市中级人民法院作出（2016）琼02民终441号民事判决，维持一审法院判决第一项即林明正向李井钟交付租房押金25万元，改判林明正向李井钟支付房屋租金127.5万元。同时，在2014年12月11日，李井钟向一审法院提起诉讼，朱某为被告，林明正为第三人，请求：1.朱某向李井钟支付2013年及2014年的房屋租金102万元，林明正承担连带责任；2.解除林明正与朱某签订的《房屋租赁合同》。一审法院作出（2014）城民二初字第1506号民事判决，判令朱某向李井钟交付房屋租金480657元，并解除林明正与朱某于2008年5月1日签订的《房屋租赁合同》。李井钟不服提起上诉，三亚市中级人民法院作出（2016）琼02民终442号民事判决，维持解除林明正与朱某于2008年5月1日签订的《房屋租赁合同》，改判朱某向李井钟支付2013年、2014年房屋租金102万元。2016年7月25日，林明正向海南仲裁委员会提起仲裁，请求：1.裁决李井钟逾期支付购房款的行为构成违约，应当自裁决生效之日起三天内支付剩余房款54万元及滞纳金（自2014年7月19日起按欠款额54万元的日千分之三的标准计算至欠款还清之日止，暂计算至2016年8月13日的滞纳金为1231200元；2.仲裁费由李井钟负担。2017年5月3日，海南仲裁委员会作出（2016）海仲字第683号裁决：李井钟逾期向林明正支付购房款构成违约，应于裁决生效后3日内向林明正支付购房款54万元及滞纳金（以欠款54万元为基数，自2014年7月19日起按每日千分之三的标准计算至欠款实际付清之日止，以不超过欠付购房款54万元为限）；仲裁费53715元、公告费1000元由李井钟负担。2017年6月28日，李井钟向海口市中级人民法院申请撤销海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号裁决。海口市中级人民法院作出（2017）琼01民特36号民事裁定，撤销海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号裁决。林明正遂诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，该案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中，林明正是出卖方，其对房屋拥有合法的产权及处分权，李井钟是买受方，双方签订的《房屋买卖合同》是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照合同约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。一、关于林明正的诉讼请求是否超出法律规定的诉讼时效的问题。李井钟取得涉案房屋的产权证是2014年7月14日，然而，在林明正与李井钟关于租金的多次诉讼中，均提到李井钟尚欠林明正房屋尾款54万元的事实，诉讼时效多次中断，林明正诉求李井钟支付购房尾款54万元未超过诉讼时效。二、关于李井钟是否应当向林明正支付房款54万元及相应的滞纳金的问题。根据合同的约定，李井钟应于拿到房产证的当天向林明正支付购房余款54万元。李井钟已于2014年7月14日取得涉案房屋的产权证，应当向林明正支付购房余款。关于滞纳金的问题，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同约定的滞纳金属于承担违约责任的一种形式。本案中，合同约定李井钟取得涉案房屋的产权证的权利在先，也就是说，林明正应当先依照合同约定履行将房屋产权过户登记至李井钟名下的义务而未履行，李井钟不得不通过仲裁的方式确认其合法权益，并通过申请法院强制执行的方式取得涉案房屋的所有权证。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，林明正不履行义务，违约在先，李井钟依法有权拒绝在取得涉案房屋产权证之后主动履行支付尾款54万元的义务，其逾期支付购房尾款的行为不属于合同约定的违约行为并需要支付滞纳金的情形。因此，一审法院支持林明正要求李井钟支付购房尾款的主张，但对林明正要求李井钟支付滞纳金的主张不予认可。三、关于李井钟主张抵销权的问题。林明正基于房屋买卖合同关系要求李井钟支付房款54万元，与李井钟基于房屋租赁合同关系取得的相应财产权利不属于同一法律关系，一审法院对李井钟要求抵销的抗辩不予支持。四、关于仲裁费及公告费的问题。林明正依据海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号裁决的内容即”仲裁费53715元、公告费1000元由李井钟负担”，主张李井钟支付仲裁费及公告费，但是该裁决已经被生效裁定撤销，自始不发生效力，李井钟无需承担上述费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李井钟在本判决生效后十日内向林明正支付购房款54万元；二、驳回林明正的其他诉讼请求。案件受理费14652元（林明正已预缴），由李井钟负担7228元，由林明正负担7424元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，林明正与李井钟签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。本案争议焦点是林明正诉请李井钟支付迟延给付购房尾款的滞纳金及（2016）海仲字第683号案件的仲裁费、公告费是否有法律依据。
林明正与李井钟在《房屋买卖合同》中约定，拿到房产证当天，李井钟支付购房尾款给林明正。由此可见，林明正履行办理房屋产权过户手续的义务在先，李井钟履行支付购房尾款的义务在后。而本案事实是，由于林明正未依约履行办理房屋产权过户手续的义务，李井钟不得不通过提起仲裁及申请法院强制执行的方式，耗时四年多才取得涉案房屋的产权证，并且另案生效判决已判令林明正向李井钟支付2010年至2012年期间的房屋租金127.5万元，足以抵付购房尾款，李井钟也同意从中抵付，但林明正尚未履行该生效判决确定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因林明正未依约履行办理房屋产权过户手续的义务，李井钟取得了先履行抗辩权，其不向林明正支付购房尾款不构成违约，故林明正诉请李井钟支付迟延给付购房尾款的滞纳金，于法无据，不予支持。因海南仲裁委员会（2016）海仲字第683号裁决已被海口市中级人民法院裁定撤销，该裁决自始不发生法律效力，故林明正依据该裁决诉请李井钟支付仲裁费、公告费，于法无据，不予支持。
综上所述，林明正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9494元（林明正已预缴），由林明正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄学文
审 判 员 陈德雄
审 判 员 李柔翰
二〇一八年三月九日
法官助理 李 理
书 记 员 黄芳菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；