广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终431号
上诉人（一审被告）张寿光，男，1959年2月5日出生，汉族，住贵港市港南区。
委托代理人覃寿平，广西元丰律师事务所律师。
上诉人（一审被告）张文廷，男，1983年10月24日出生，汉族，住贵港市港南区。
上诉人（一审被告）张伟英，女，1985年4月26日出生，汉族，住贵港市港南区。
上诉人（一审被告）张春有，男，1987年7月1日出生，汉族，住贵港市港南区。
上诉人（一审被告）张文萍，男，1989年12月27日出生，汉族，住贵港市港南区。
上诉人张文廷、张伟英、张春有、张文萍的共同委托代理人张寿光，身份情况同上。系张文廷、张伟英、张春有、张文萍的父亲。
被上诉人（一审原告）杨科锐，男，1979年4月14日出生，汉族，住广西北海市海城区。
被上诉人（一审原告）杨秋荣，男，1954年8月13日出生，汉族，住贵港市港北区。
被上诉人（一审原告）杨翼，男，1981年5月13日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被上诉人（一审原告）杨启云，女，1958年11月1日出生，汉族，住贵港市港北区。
被上诉人（一审原告）张容娟，女，1964年1月10日出生，汉族，住广西桂平市。
被上诉人（一审原告）杨婷婷，女，1988年11月13日出生，汉族，住广西桂平市。
被上诉人（一审原告）王寿英，女，1970年5月10日出生，汉族，住贵港市港南区。
被上诉人（一审原告）杨奕恒，男，1995年2月21日出生，汉族，住贵港市港南区。
八被上诉人的共同委托代理人秦克宁，广西元兴律师事务所律师。
八被上诉人的共同委托代理人蒋华，广西元兴律师事务所律师。
第三人杨永宁，男，1931年8月28日出生，汉族，住贵港市港南区。
上诉人张寿光、张文廷、张伟英、张春有、张文萍因与被上诉人杨科锐、杨秋荣、杨翼、杨启云、张容娟、杨婷婷、王寿英、杨奕恒、第三人杨永宁确认买卖合同效力纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院（2015）南民初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，第三人杨永宁与甘毓珍系夫妻关系，两人生育的子女有：儿子杨燕荣、杨秋荣、杨新飞、杨文飞、杨燕良、女儿杨启云。杨燕良于2000年4月14日去世，王寿英系杨燕良的妻子，杨奕恒系杨燕良的儿子。杨新飞于2006年9月30日去世，梁翠芳系杨新飞的妻子，杨翼系杨新飞的儿子。甘毓珍于2007年3月15日去世。杨文飞于2013年8月9日去世，张容娟系杨文飞的妻子，杨婷婷系杨文飞的女儿。杨燕荣于2015年11月26日去世，杨科锐系杨燕荣的儿子，杨燕荣与前妻张某已于1997年5月15日办理离婚登记。张寿光系肖维娟的丈夫，两人生育的子女有：儿子张文廷、张春有、张文萍、女儿张伟英，肖维娟已于2013年12月22日去世，肖维娟的父母已于本案争议发生前去世。
一审法院另查明，1990年，杨永宁与甘毓珍将贵港市港南区木格镇的老房屋卖出，筹得40000元资金，用于购买贵城镇xxxx号一层房屋（现门牌号为贵港市xx区xxx路xx号，以下简称“诉争房屋”），该房屋房产证及国有土地使用证均登记在杨新飞名下。1997年，由两人的子女共同出资将房屋由一层加建到四层半，加建部分未办理产权证（诉争房屋建筑面积为304.65平方米，准建面积为60.20平方米，确权面积为60.20平方米，以下涉及的办证均指确权面积而言），其中杨新飞出资20000元，杨秋荣、杨文飞、杨燕荣、杨启云各出资15000元、杨燕良出资10000元，并由两人立下字据确认各个子女的出资数额，同时说明该房屋所有权属于六个子女共同所有。
一审法院又查明，杨新飞去世后，杨永宁、杨翼于2007年8月14日向贵港市中级人民法院起诉梁翠芳，要求依法分割杨新飞的遗产，该院认为贵港市xxxx路xxx号房屋（即诉争房屋）为杨永宁夫妇及杨新飞夫妇四人共有，甘毓珍于2007年3月15日去世，案件审理过程中，杨燕荣、杨秋荣、杨文飞于2007年9月16日出具书面意见，表示他们对甘毓珍继承杨新飞的遗产所得份额全部处置给杨永宁，杨永宁、梁翠芳确认该房屋价值为130000元，梁翠芳占1／4即32500元，继承杨新飞8125元，共40625元，并先行将梁翠芳的份额析出，由杨永宁代其他共有人先补偿梁翠芳40625元。至于房产归属和共有人的份额问题不属于案件处理范围，由其他共有人另行处理，为此判决：贵港市xxx路xxx号房屋归杨永宁管理使用，由杨永宁补偿梁翠芳40625元，该案已经发生法律效力。
一审法院还查明，2009年1月9日，杨永宁与肖维娟签订一份《契约》，契约载明“本人现有房屋一间，座落在贵港市xxx区xxxx号，该屋共四层半由于本人经济困难，同意转让给肖维娟，价钱纯收壹拾叁万元整。其他一切费用不负责。双方情意，此契约经双方签字后生效。此房屋上至ＸＸ天空，下至九龙地府永属肖维娟所有房屋转让人：杨永宁，房屋接管人：肖维娟”。2011年7月1日，杨永宁将诉争房屋房产证从杨新飞名下变更到其名下，并于2012年6月19日将诉争房屋的国有土地使用证变更到其名下。2012年6月27日，杨永宁与肖维娟又签订了一份《房屋转让协议书》，协议约定：甲方（即杨永宁）愿意将位于贵港市xx区xx路xxx号水泥钢结构房屋一间四层半楼房，建筑面积为304.65平方米，确权面积60.20平方米，以人民币壹拾叁万元转让给乙方（即肖维娟）永久使用，经双方签字后生效，杨永宁与肖维娟均在协议上签字并捺印。双方并于当天向贵港市住房保障和房产管理局申请房屋权属转移登记申请，2012年8月2日，杨永宁、肖维娟将诉争房屋房产证从杨永宁名下变更到肖维娟名下，并于2012年11月16日将诉争房屋的国有土地使用证变更到肖维娟名下。张寿光、张文廷、张伟英、张春有、张文萍自房产证过户给肖维娟后开始居住在诉争房屋，目前，诉争房屋一、三层由上述五人居住，杨永宁居住在二层。2014年12月23日，杨燕荣、杨秋荣、杨翼、杨启云、张容娟、杨婷婷、王寿英、杨奕恒以贵港市住房保障和房产管理局违法向杨永宁、肖维娟颁发诉争房屋的房产证为由诉至贵港市港南区人民法院，要求撤销杨永宁及肖维娟的房产证，案件审理过程中，因当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、基础等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，当事人应当先行解决民事争议，因此裁定行政诉讼案件中止审理。2015年8月7日，八原告遂以要求确认杨永宁与肖维娟签订的房屋买卖合同无效为由诉至贵港市港南区人民法院，请求确认该合同无效。
一审法院认为，本案争议焦点是：1、本案八原告的诉讼主体地位是否适格；2、杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同是否有效。
关于诉讼主体地位是否适格的问题。对诉争房屋共有人的确定，应结合房屋的具体性质、来源、出资、对房屋形成所作贡献等情况综合予以认定。本案中，诉争房屋源自杨永宁与甘毓珍于1990年购买取得，1997年，再由两人的子女杨新飞、杨秋荣、杨文飞、杨燕荣、杨启云、杨燕良共同出资将房屋由一层加建到四层半，故杨永宁、甘毓珍、杨新飞、杨秋荣、杨文飞、杨燕荣、杨启云、杨燕良均是诉争房屋的共有人，均享有相应的共有份额。八原告作为诉争房屋的共有人或共有人的法定继承人，与本案的处理结果具有利害关系，因此八原告在本案中的诉讼主体地位适格。
关于杨永宁与肖维娟签订的房屋买卖合同是否有效的问题。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分行为。因无权处分而订立的合同在共有权利人追认和处分人事后取得权利之前，该合同效力待定；在共有权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下，无权处分而订立的合同无效。本案中，诉争房屋源自杨永宁与甘毓珍共同出资购买，房屋的二层至四层半由其六个子女共同出资加建，诉争房屋应属于杨永宁家庭的共有财产。在杨永宁、杨翼诉梁翠芳财产继承纠纷一案中，杨燕荣、杨秋荣、杨文飞出具书面意见，表示对其转继承杨新飞遗产份额全部处置给杨永宁，原告王寿英、杨奕恒、杨启云对该案判决结果未持异议，且该案已经发生法律效力，故对杨燕荣、杨秋荣、杨文飞转继承杨新飞遗产份额全部处置给杨永宁予以确认，但该书面意见已经明确杨燕荣、杨秋荣、杨文飞放弃诉争房屋的份额系其转继承自甘毓珍可以继承杨新飞遗产的份额部分，而非自己出资所享有的共有份额，张寿光据此认为杨燕荣、杨秋荣、杨文飞已经放弃了诉争房屋的共有份额，诉争房屋系杨永宁一人所有，缺乏事实依据，不予采信。从善意取得角度看，要求受让人从无权处分人处受让不动产或动产时须为善意，即受让人不知或不应知让与人无处分权；要求以合理的价格转让，并且转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，2009年1月9日，杨永宁与肖维娟已经签订一份转让诉争房屋的《契约》，当时诉争房屋尚登记在杨新飞名下，之后杨永宁与肖维娟再共同去办理诉争房屋的过户登记手续，从肖维娟实施的民事行为看，其对于杨永宁仅是共有人之一，杨永宁对诉争房屋并没有实际处分权的事实，肖维娟应当是应知的。另外，善意取得还要求受让人基于交易行为而支付合理的对价，本案中，虽然诉争房屋确权面积为60.20平方米，但杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同转让的是整栋诉争房屋，双方的协议价格仅为130000元，远远低于市场上同类型或相类似的房屋交易价格，损害了其他共有人的利益。肖维娟作为诉争房屋买卖合同的受让人，其向杨永宁支付的并非诉争房屋的对价，故肖维娟并不符合善意取得制度上受让不动产时须为善意的构成要件。此外，经过房产管理部门登记的房屋，其登记具有公示效力，但该公示效力只是基于法律意义上的权利义务正确性推定，为了维护正常市场交易秩序和交易安全，只有在房屋买卖合同中的受让人符合善意第三人的情形时，因相信登记正确所得的信赖利益，即使登记错误或有遗漏，也仍能得到法律的保护。如明知或应当知道登记权利人并非真实的权利人，而仍与之进行交易，则这种交易不受法律保护。因肖维娟并不属于本案房屋买卖合同中的善意第三人，无法基于善意取得而获得诉争房屋的使用权，故其与杨永宁签订的房屋买卖合同应认定为无效。
综上所述，杨永宁擅自处分共有房屋，事后未得到其他共有人的追认，肖维娟未向杨永宁支付诉争房屋的对价，不构成善意取得上的善意第三人，故杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同无效，八原告诉请要求确认杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同无效于法有据，理由充分，予以支持。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条的规定，判决：第三人杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同无效。本案受理费100元，（杨科锐、杨秋荣、杨翼、杨启云、张容娟、杨婷婷、王寿英、杨奕恒已预交），由第三人杨永宁负担50元，张寿光、张文廷、张伟英、张春有、张文萍负担50元。
上诉人张寿光、张文廷、张伟英、张春有、张文萍不服上述判决，上诉称：一、一审程序违法。1、本案诉争房屋原登记在杨永宁名下，杨永宁才是房屋所有人，被上诉人既不是买卖契约的相对人，也不是房屋所有权人，与本案不存在利害关系，不具备原告主体资格。2、被上诉人对讼争房屋是否享有权属，是另一法律关系，一审法院在本案中擅自认定被上诉人对讼争房屋享有权属，超越了本案审理范围且缺乏事实依据，显然违反法定程序。二、一审判决认定肖维娟取得房产为“非善意”取得，属认定事实错误。首先，没有证据证实肖维娟知道或者应当知道房屋共有的事实。肖维娟与杨永宁于2012年6月27日签订《房屋转让协议书》时，房屋登记在杨永宁名下，房产权证共有人一栏为空白。一审认定“房屋的二层至四层半由其六个子女共同出资加建，诉争房屋应属于杨永宁家庭的共有财产”，没有证据证实，是错误的。一审判决认定肖维娟与杨永宁共同到房产局把杨新飞名下的房屋过户到杨永宁名下，是没有事实依据的。三、一审法院的杨永宁的房屋所有权证视而不见，认定杨永宁出卖房屋属无权处分，并适用善意取得制度来认定《房屋转让协议书》无效是错误的。请求二审法院撤销一审判决，驳回一审原告的起诉。被上诉人杨科锐、杨秋荣、杨翼、杨启云、张容娟、杨婷婷、王寿英、杨奕恒辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决于法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人杨永宁辩称，涉案房屋为第三人及其子女共有，第三人仅有管理使用权，第三人将房屋过户给肖维娟是受肖维娟唆使和欺骗以及贵港市房产局的错误造成的。肖维娟没有给付到转让费给第三人。请求二审法院维持一审判决。
除“杨新飞、杨秋荣、杨文飞、杨燕荣、杨启云、杨燕良共同出资将房屋由一层加建到四层半”外，本院查明的事实部分与一审法院查明的上述事实一致。
本院认为，杨永宁与肖维娟于2009年1月9日签订转让贵港市南江建政路458号房屋的房产的《契约》时，该房产还是登记在杨新飞的名下，杨永宁只享有对该房产进行管理使用的权利，杨科锐等8人作为该房屋的共有人或共有人的法定继承人，与本案的处理结果具有利害关系，因此，杨科锐等8人是本案的适格原告，上诉人主张杨科锐等8人不是本案的适格原告，没有事实和法律依据，不予采纳。杨永宁与肖维娟于2009年1月9日签订《契约》时，该房产尚登记在杨新飞的名下，杨永宁仅是本案诉争房屋的共有人之一，对该房产没有实际的处分权，肖维娟是知道或应当知道的，转让价格为13万元，且至今未支付。因此，应当认定杨永宁与肖维娟恶意串通转让贵港市xxxx号房屋的房产，损害了其他共有人的合法利益，房屋买卖合同无效。杨永宁与肖维娟于2012年6月27日签订的《房屋转让协议》是为了履行上述《契约》办理相关房产手续而签订的，由于《契约》无效，该《房屋转让协议》也是无效的。因此，八被上诉人请求确认杨永宁与肖维娟之间的房屋买卖合同无效，一审判决予以支持并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二案案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人张寿光、张文廷、张伟英、张春有、张文萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 梁明燕