宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3452号
原告（反诉被告）：赵玉娜，女，1980年7月2日出生，汉族，个体，住大武口区。
原告委托诉讼代理人：程伟，宁夏颐升律师事务所律师。特别授权代理。
被告：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地：大武口区游艺西街560号。
法定代表人：梁生科，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：董鹏，系该公司法律顾问，特别授权代理。
被告：宁夏隆湖万达建材有限公司，住所地：银川市西夏区宝湖西路6号。
法定代表人：郑玉梅，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑素平，系该公司职工，特别授权代理。
被告：王建明，男，汉族，1957年9月10日出生，个体，住大武口区。
被告（反诉原告）：刘小华，女，汉族，1979年5月6日出生，个体，住陕西省子洲县。
被告（反诉原告）：车银虎（系刘小华丈夫），男，汉族，1981年10月28日出生，个体，住陕西省子洲县。
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）赵玉娜与被告宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司、王建明、刘小华（反诉原告）、车银虎（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵玉娜的委托诉讼代理人程伟，被告宁夏荣达房地产开发有限公司委托诉讼代理人董鹏，被告宁夏隆湖万达建材有限公司法定代表人郑玉梅，委托诉讼代理人郑素平，被告刘小华、车银虎委托诉讼代理人曹长安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵玉娜向本院提出诉讼请求：1.确认被告宁夏荣达房地产开发有限公司与被告刘小华的房屋买卖行为无效；2.判令山水金居XXX室房屋所有权归原告所有；3.判令四被告为原告办理山水金居XXX室房产证；4.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2010年9月7日，石嘴山市发改委下发文件，同意被告宁夏荣达房地产开发有限公司代被告宁夏隆湖万达建材有限公司开发”山水金居”住宅小区项目。2011年4月24日，经过招投标，被告宁夏荣达房地产开发有限公司中标，后被告王建明作为实际施工人挂靠荣达建筑公司负责施工。经王建明申请，宁夏隆湖万达建材有限公司同意将涉案房屋顶账给王建明。2012年5月19日，王建明以235400元将涉案房屋卖给原告，原告按照约定向王建明支付了购房款，现房屋早已交付原告，但被告宁夏荣达房地产开发有限公司迟迟不给原告办理房产证。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，要求判如所请。
宁夏荣达房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，被告荣达公司与原告没有法律上的关系，没有义务为原告办理房产证，被告荣达公司没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收取原告的房款，原告向谁支付了房款、与谁签订了协议，应向谁主张权利，本案原告与被告王建明签订了购房协议，并向被告王建明支付了房款；被告王建明既不是被告荣达公司的受托人，也不是荣达公司的负责人，无权代表荣达公司，其售房行为与被告荣达公司无关，应由被告王建明自己承担法律后果。作为涉案房屋开发商的荣达公司对顶房及转售房屋事前不知情，事后没有追认，涉案房屋已经正常手续出售，实际购买人现已经取得不动产权证书，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
宁夏隆湖万达建材有限公司辩称，1.同意荣达房地产答辩意见；2.债务互顶不存在支付涉案房屋的事实，在本院其他案件中已经阐述过；3.万达公司、荣达公司已向政府派出所等多部门反映过此房不在支付范围。
王建明辩称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋是抵顶给我的，我转卖给原告，当时合同是在售楼部和隆湖万达一起签订合同一式四份，郑玉梅把合同全部拿走，说要拿去盖章、备案，后来郑玉梅就不给我们材料。后来隆湖万达将房屋转卖给第三方属于欺诈行为。
刘小华、车银虎辩称，原告诉求我方与荣达公司签订的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。涉案房屋已经合法程序依法登记在我方名下，涉案房屋所有权归我方所有，应依法驳回原告的诉讼请求。
刘小华、车银虎向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人立即搬出大武口区山水大道XXX户（包括地下室）；2.本案本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
事实与理由：2015年12月14日，反诉原告与本诉被告宁夏荣达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一正本三副本。约定宁夏荣达房地产开发有限公司将位于大武口区山水大道XXX户（包括地下室）商品房出售给反诉原告，总价款为270351元。反诉原告于2015年12月12日一次性付清全部房款，2017年2月27日宁夏荣达房地产开发有限公司山水金居售楼部出具了270351元的总发票一张，宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证一张，在2017年3月23日反诉原告在石嘴山市产权交易中心取得不动产权证书，反诉原告准备入住时发现房屋被反诉被告非法占有。现反诉被告非法占有该涉案房屋，导致反诉原告至今无法居住并使用自己的房屋。反诉原告多次找到宁夏荣达房地产开发有限公司售楼部要求入住无果。根据物权法相关法律规定，不动产以登记为生效要件。现依据不动产权证书要求反诉被告立即搬离房屋。为此诉至法院，要求判如所请。
赵玉娜辩称，反诉人的反诉请求依法不能成立，反诉被告自2012年即开始入住该房屋，虽然涉案房屋系顶账房，但是反诉被告自2012年入住后，手续齐全，并且各种水电暖费用均正常缴纳，属于合法占有，反诉人2015年12月买房时，反诉被告已经占有使用三年之久，按照常理反诉人购买房屋时，会去涉案房屋看房，而反诉人是先交费，后办证，再看房，明显不符合常理，因此反诉人的要求没有事实和法律依据，反诉被告认为，反诉人的行为属于恶意串通行为，该行为无效。
赵玉娜为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据，宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司、王建明、刘小华、车银虎的质证意见：
证据一，王建明向万达公司要求顶抵房屋的自愿投资协议一份，证明2012年5月18日，万达公司法定代表人同意将山水金居XXX号房屋顶抵给被告王建明作为支付王建明的工程款。
宁夏荣达房地产开发有限公司对该证据的证据三性均有异议，认为该证据不是商品房买卖合同，是王建明与隆湖万达之间的投资协议，由王建明投资房屋，以项目房屋非常低的单价获取房屋，协议本身并没有约定具体房屋门牌号，该协议设置的生效条件王建明没有将全部款项交给隆湖万达公司，该协议不生效。达不到原告的证明目的。
宁夏隆湖万达建材有限公司与荣达房地产的质证意见一致，并认为在2014石大民初字第601号案件中分别作于2016年5月18日、2016年9月9日作了两次笔录，其中2016年5月18日笔录13页、2016年9月9日笔录15页内容均说明已与王建明对账，因债务互顶，此涉案房屋不在支付范围。
王建明对该证据无异议。
刘小华、车银虎同意荣达房地产公司质证意见，认为该证据与刘小华、车银虎合法取得涉案房屋没有关系。
证据二，购房协议一份、收条一份，证明2012年5月19日王建明将涉案房屋以235400元的价格出售给原告的事实。
宁夏荣达房地产开发有限公司对证据三性均有异议，认为王建明非荣达公司和隆湖万达公司的工作人员，也没有得到授权，事后未得到追认，对涉案房屋系无权处分，达不到原告证明目的。
宁夏隆湖万达建材有限公司同意宁夏荣达房地产开发有限公司的质证意见。
王建明对该证据无异议，认为当时房屋抵顶给其，隆湖万达和郑玉梅都是同意的。
刘小华、车银虎同意荣达房地产公司质证意见，该证据与刘小华、车银虎合法取得涉案房屋没有关系。
本院对赵玉娜提交的证据分析认证意见：
自愿投资协议，有宁夏隆湖万达建材有限公司盖章确认，以及宁夏隆湖万达建材有限公司法定代表人郑玉梅签字确认，能证实王建明投资山水金居项目建设，约定工程完工后王建明以2700元/㎡认购该项目房屋。经宁夏隆湖万达建材有限公司及郑玉梅确认，同意2号楼2单元301室转让给赵玉娜的事实，本院予以认定；购房协议、收条，买卖双方即原告赵玉娜，被告王建明对真实性、合法性、关联性无异议，客观真实，且与自愿投资协议相互印证，能证明2012年5月21日王建明将涉案房屋以235400元的价格出售给赵玉娜的事实，本院予以认定。
宁夏荣达房地产开发有限公司无证据向法庭提交。
宁夏隆湖万达建材有限公司为抗辩赵玉娜的诉讼主张，或证明其诉讼主张，向法庭提交的证据，赵玉娜，宁夏荣达房地产开发有限公司，刘小华、车银虎的质证意见：
证据一，2014石大民初字第601号案件判决书和笔录一份、证明因为债务互顶，涉案房屋不在支付范围。
赵玉娜对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该证据显示的内容与本案涉案房屋无关。
宁夏荣达房地产开发有限公司对证据无异议。
王建明对这两份证据的真实性没有异议认为，该判决不是生效法律文书，已经发回重审，笔录内容是隆湖万达的单方陈述。
刘小华、车银虎对证据无异议，认为与其无关。
证据二、多退少补的承诺书一份、照片三份、调解协议一份、石嘴山市大武口区星海镇党政办公室给自治区信访督办局的答复函一份，证明2013年7月12日王建明出具承诺书一份，承诺多退少补。王建明及本案原告经常敲诈勒索万达公司，让万达公司给原告办理房产手续，并打砸售房部，隆湖万达让原告搬离房屋，原告拒绝搬出，债务互顶不存在给王建明抵顶房屋的事由。
赵玉娜认为证据多退少补的承诺书与涉案房屋无关。对照片的证据三性不予认可，信访督办局的回复函因反映的是王建明与隆湖万达建设工程施工合同纠纷的相关事情与本案无关，公安局的调解协议书因原告主张诉求与郑玉梅发生矛盾，与本案无关。
宁夏荣达房地产开发有限公司认为与其无关，不发表质证意见。
王建明认为多退少补的承诺书是当时我和隆湖万达之间对账相关内容，与本案无关。调解协议、照片、石嘴山市大武口区星海镇党政办公室给自治区信访督办局的答复函，与事实不符不予认可。
刘小华、车银虎认为与其无关，无法核实。
本院对宁夏隆湖万达建材有限公司提交的证据分析认证意见：
2014石大民初字第601号案件判决书和笔录，反映的是王建明与宁夏隆湖万达建材有限公司之间债务关系，双方的债务纠纷以及债务是否结清，与赵玉娜并无关联，对该证据的证明目的，本院不予认定；多退少补的承诺书，石嘴山市大武口区星海镇党政办公室给自治区信访督办局的答复函，反映的是王建明与宁夏隆湖万达建材有限公司之间债务关系，与赵玉娜无关，本院不予认定；照片，只能反映当事人因涉案房屋的买卖、占有、使用等问题发生争执，不能反映系王建明及赵玉娜属于敲诈宁夏隆湖万达建材有限公司，对该证据证明目的，本院不予认定；公安局的调解协议书因原告主张诉求与郑玉梅发生矛盾，双方因涉案房屋产生矛盾发生冲突，与涉案房屋买卖关系的合法性，占有的合法性，是否应协助办理过户登记等无关，本院不予认定。
刘小华、车银虎为抗辩赵玉娜的诉讼主张，或者证明其诉讼主张，向法庭提交的证据，赵玉娜的质证意见：
证据一、商品房买卖合同一份，证实2015年12月14日我方与涉案房屋的开发公司宁夏荣达房地产开发有限公司签订商品买卖合同，房款金额为270351元。
证据二、宁夏增值税普通发票一份、完税凭证一份、维修资金交存凭证一份，证实我方依据买卖合同约定，履行相应的义务，并取得合法对价发票的事实。
证据三、不动产权证证书一份，证实我方依法取得不动产权证书的事实。
赵玉娜对上述证据三性及证明目的不予认可，具体理由与反诉答辩意见相同。
宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司对该组证据没有异议，认为涉案房屋是实际投资人和实际收益人万达建材公司协调荣达公司与被告刘小华、车银虎签订了商品房买卖合同，并办理了所有权登记。
王建明对证据三性及证明目的有异议，认为荣达公司与刘小华、车银虎的买卖合同属于串通进行一房二卖的行为，涉案房屋应当属于原告。
本院对刘小华、车银虎提交的证据分析认证意见：
刘小华、车银虎提交的证据，客观、真实，能证实其于2015年12月14日与开发商宁夏荣达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以270351元的价格购买涉案房屋，交纳了房款、契税，已于2017年3月23日取得了不动产权证书的事实，本院对此予以认定。
根据赵玉娜、宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司、王建明、刘小华、车银虎当庭陈述、答辩，举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下案件事实：
2010年9月7日，石嘴山市发改委下发文件，同意宁夏荣达房地产开发有限公司代宁夏隆湖万达建材有限公司开发”山水金居”住宅小区项目。2011年4月24日，该项目经过招投标，荣达建筑公司中标。同日，宁夏荣达房地产开发有限公司作为发包人，荣达建筑公司作为承包人，双方签订了《建设工程施工合同》。2011年5月26日该项目取得”建筑工程施工许可证”，建设单位为宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司，施工单位为荣达建筑公司，王建明作为实际施工人挂靠荣达建筑公司具体负责施工。2012年5月18日，王建明与宁夏隆湖万达建材有限公司签订自愿投资协议一份，宁夏隆湖万达建材有限公司同意将涉案房屋顶账给王建明。2012年5月19日，王建明将涉案房屋以235400元卖给原告赵玉娜，赵玉娜向王建明支付了购房款，涉案房屋已交付给赵玉娜并已实际使用。2015年12月14日，刘小华、车银虎在未实地现场看房情况下，与宁夏荣达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以270351元的价格购买涉案房屋，交纳了房款、契税，于2017年3月23日取得了不动产权证书。因赵玉娜在购买涉案房屋后，一直未取得涉案房屋的产权证书，且现涉案房屋登记在刘小华、车银虎名下，赵玉娜认为宁夏荣达房地产开发有限公司与刘小华、车银虎之间的房屋买卖属于一房二卖，恶意串通损害其利益，为此诉至法院，要求判如所请。宁夏荣达房地产开发有限公司开发公司以与赵玉娜无房屋买卖合同关系，王建明无权代表宁夏荣达房地产开发有限公司给赵玉娜出售房屋，作为涉案房屋开发商的宁夏荣达房地产开发有限公司对顶房及转售房屋事前不知情，事后没有追认，涉案房屋已经正常出售，实际购买人现已经取得不动产权证书，要求依法驳回赵玉娜的诉讼请求。宁夏隆湖万达建材有限公司除同意宁夏荣达房地产开发有限公司的抗辩意见外，认为其与王建明之间工程款抵顶并不包括涉案的房屋，不存在以该房屋顶账的事实，要求依法驳回赵玉娜的诉讼请求。王建明以涉案房屋是抵顶给其的，后转卖给原告赵玉娜，当时合同是在售楼部和隆湖万达一起签订合同一式四份，郑玉梅把合同全部拿走，说要拿去盖章、备案，后来郑玉梅就不给我们材料，后来隆湖万达将房屋转卖给第三方属于欺诈行为为由，要求判令宁夏荣达房地产开发有限公司、宁夏隆湖万达建材有限公司协助赵玉娜办理产权登记证书。刘小华、车银虎以涉案房屋其已经通过合法购买取得，并且办理了不动产权证书，赵玉娜占有涉案房屋，属于非法占有，提起反诉，要求赵玉娜立即搬出涉案房屋。
本院认为，本案属于典型的一房二卖行为。对于一房二卖行为，成立在后的买卖合同，除非有证据证实存在出卖人与买受人恶意串通，损害先前买受人的权益，或具有其他无效情形，才认定为无效，本案刘小华、车银虎与宁夏荣达房地产开发有限公司之间的买卖合同，虽然在合同签订时，刘小华、车银虎在标的物权属完整性、标的物现状及占有状态等存在审查不严的问题，但不能据此推定刘小华、车银虎与宁夏荣达房地产开发有限公司属于恶意串通损害赵玉娜的合法权益从而认定买卖合同无效，故赵玉娜要求确认刘小华、车银虎与宁夏荣达房地产开发有限公司之间房屋买卖行为无效，无事实和法律依据，本院不予支持。宁夏隆湖万达建材有限公司挂靠宁夏荣达房地产开发有限公司开发资质开发建设”山水金居”工程，宁夏隆湖万达建材有限公司挂靠荣达建筑公司资质进行施工，王建明挂靠荣达建筑公司作为实际施工人具体负责施工，为了清理工程款，宁夏隆湖万达建材有限公司同意涉案房屋顶给王建明，王建明转售给赵玉娜。赵玉娜虽然并非从宁夏隆湖万达建材有限公司或者宁夏荣达房地产开发有限公司处直接购买涉案房屋，但宁夏隆湖万达建材有限公司对于山水金居项目事实上集开发建设施工为一体，其为了清理在开发建设过程中王建明工程款，同意将涉案房屋顶给王建明，赵玉娜基于对顶账的信赖购买了涉案房屋，与其直接通过售楼部购买，与宁夏荣达房地产开发有限公司签订买卖合同，并无实质性的不同，赵玉娜在付清房款后，已经实际占有、居住、使用了涉案房屋，其依法享有要求取得相关产权证照的权利。当然，房屋所有权的取得，除了有合法有效的买卖合同外，需要依法办理产权登记手续，现涉案房屋并未办理至赵玉娜的名下，赵玉娜基于合法有效的合同，享有可以要求出卖方协助办理产权登记的权利，并不意味着已经取得了房屋的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，无法律依据，本院不予支持。如前所述，虽然涉案房屋赵玉娜是通过从王建明手中购买顶账房的方式购买，但基于对宁夏隆湖万达建材有限公司同意出售该顶账房的信赖，与其直接通过售楼部购买，与宁夏荣达房地产开发有限公司签订买卖合同，并无实质性的不同，宁夏荣达房地产开发有限公司作为涉诉房产开发建设单位，有义务协助原告办理房屋产权手续，故赵玉娜要求被告宁夏荣达房地产开发有限公司为其协助办理房屋产权证的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告宁夏荣达房地产开发有限公司抗辩称，王建明给赵玉娜出售涉案房屋的行为，事前无授权，事后无追认，不应协助赵玉娜办理产权登记的抗辩意见，本院不予采纳。被告宁夏隆湖万达建材有限公司从形式上看集开发建设施工于一身，但其并无开发建设房地产资质，无权协助赵玉娜办理房屋产权证照，其法律责任应当由被挂靠人宁夏荣达房地产开发有限公司承担。被告王建明作为实际是公认，其也无权协助赵玉娜办理房屋产权证照。故赵玉娜要求被告宁夏隆湖万达建材有限公司、王建明协助办理房屋产权证照的诉求无法律依据，本院不予支持。赵玉娜虽系购买顶账房，但购买时是基于宁夏隆湖万达建材有限公司王建明出售的信赖，在购买以后，王建明与宁夏隆湖万达建材有限公司如有工程款结算上的纠纷，应由王建明与宁夏隆湖万达建材有限公司自行通过合法渠道予以解决，不应由赵玉娜承担不能取得涉案房产的后果，故对于宁夏隆湖万达建材有限公司认为因债务互顶，不欠王建明工程款，涉案房屋不应由王建明出售的抗辩意见，本院不予采信。关于刘小华、车银虎与赵玉娜之间的权利保护问题，如前所述，本案属于典型的一房二卖行为，刘小华、车银虎与宁夏荣达房地产开发有限公司之间的买卖合同，并无可认定为无效的事由，刘小华、车银虎基于合法、有效的买卖合同形式上已取得了涉案房屋的所有权，而赵玉娜基于合法、有效的买卖合同事实上已经取得了涉案房屋的占有、使用权，在此情形下，应当优先保护哪一买受人的权利，应当综合考虑购买房屋时当事人的注意义务，以及标的物的现实状态。从法庭调查来看，刘小华、车银虎在购买涉案房屋时，对于涉案房屋已经由赵玉娜实际占有、使用这一客观事实并未尽到必要的谨慎审查义务，是导致其未能获得所有权中占有、使用权能的重要原因，而占有、使用是所有权中具有重要意义的权能，在赵玉娜已经基于合法、有效的买卖合同取得了占有、使用的重要权能后，刘小华、车银虎在买受房屋时对标的物上的重要事实及权利限制没有进行认真审查，尽管其基于一份合法有效合同办理了产权登记，也只是形式上取得了涉案房屋的所有权，并不能对赵玉娜产生具有完备所有权的对抗效力。在此情况下，赵玉娜现实占有、使用涉案房屋，不仅不属于对刘小华、车银虎所有权的侵害，相反刘小华、车银虎有义务配合赵玉娜将涉案房屋所有权登记在赵玉娜名下，以使赵玉娜能够最终拥有涉案房屋完备的所有权。当然，刘小华、车银虎协助赵玉娜将涉案房屋产权登记在赵玉娜名下，其权利势必遭受损失，对于遭受的损失，刘小华、车银虎可以依据合法有效的买卖合同，与出卖人协商或者其他合法途径予以解决。综上，刘小华、车银虎要求赵玉娜立即搬出涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。赵玉娜要求刘小华、车银虎协助办理房屋所有权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决如下：
一、本诉被告宁夏荣达房地产开发有限公司、刘小华、车银虎于本判决生效后十日内协助本诉原告赵玉娜办理大武口区山水金居XXX号（即大武口区山水大道XXX号）房屋产权登记手续；
二、驳回本诉原告赵玉娜其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘小华、车银虎的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费200元，由本诉被告宁夏荣达房地产开发有限公司负担100元，本诉被告刘小华、车银虎负担100元。
反诉案件受理费50元，由反诉原告刘小华、车银虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长吴林海
审判员刘佳
人民陪审员苏春玲
二〇一八年一月七日
书记员王昕煜
附：本案适用的法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。