北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第14220号
原告范菲菲，女，1978年10月31日出生。
原告常明（范菲菲之夫），男，1977年11月2日出生。
被告宋淑伶，女，1958年5月16日出生。
被告姚远（宋淑伶之子），男，1982年2月18日出生。
原告范菲菲、常明与被告宋淑伶、姚远房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵任审判长，会同人民陪审员郭玲玲、贾京生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范菲菲、常明，被告宋淑伶、姚远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常明、范菲菲诉称，被告宋淑伶委托王志远代售其坐落于北京市房山区××号住房。原告通过北京××房地产经纪有限公司与王志远达成交易意向。并于2013年10月22日正式签订存量房屋买卖合同。原告依约办理完相关手续并缴纳相关费用后，于2013年10月29日取得该房产的房屋所有权证。2014年1月13日，被告宋淑伶以其委托代理人王志远以明显低于市场价值将房屋出售为由诉至法院，要求撤销2013年10月22日签订的存量房屋买卖合同。同年9月19日，北京市房山区人民法院依法判决驳回其诉讼请求，现已生效。二被告至今占用本案争议房屋，拒不履行合同义务，给原告的生活造成重大影响。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告将北京市房山区××号房屋腾退，并将该房屋相关社区服务卡、水卡、电卡等物品交付给原告；给付逾期交房违约金77000元；将本案争议房屋内的户口迁出，并支付逾期迁户违约金50356元；支付逾期迁户违约金至实际迁出之日止。案件受理费由被告负担。
被告宋淑伶辩称：我不同意搬出，我不认识二原告，不同意原告的全部诉讼请求。
被告姚远辩称：我们没有主动把诉争房屋卖给二原告，我们是和王志远做了公证，但不知道公证是为了卖房，王志远说是为了委托他办贷款才做的公证。我们不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年4月15日，宋淑伶及其夫李国华与王志远签订委托书，约定委托人宋淑伶是位于北京市房山区××号房产的所有权人，宋淑伶与李国华系夫妻关系。我们同意出售上述房产，房屋所有权证号为：X京房权证房字第××号。因为我们不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移等相关手续，故委托王志远为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产，代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在售房人银行开户情况说明及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续。2、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我在住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订存量房交易结算资金划转协议、存量房交易结算资金自行划转声明、划款证明、证明书、首付款收据、首付款证明书及存量房买卖合同、过户证明。受托人王志远在上述委托范围内所进行的一切行为和签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至委托事宜办完为止。代理人无权转委托权。北京市××公证处出具公证书，内容：兹证明宋淑伶与李国华于2013年4月15日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。宋淑伶与李国华的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
2013年7月7日，王志远以宋淑伶的名义与常明签订北京市存量房买卖网签委托书，双方共同委托北京××房地产经纪有限公司，按照北京市住房和城乡建设委员会有关要求，就双方达成的存量房买卖交易进行网上签约工作：1、房屋地址：北京市房山区××203。2、所有权证号：X京房权证房字第××号。3、交易价格：叁拾捌万伍仟。4、交易方式：全款。5、权属人常明持证：100%。6、资金划转：通过资金监管账户划转。双方授权北京××房地产经纪有限公司进行网签，特此委托。
2013年10月22日，王志远以宋淑伶名义与常明、范菲菲签订北京市存量房屋买卖合同，约定将宋淑伶所有的北京市房山区××号房屋卖与常明、范菲菲，建筑面积共60.97平方米，该房屋所有权证证号为：X京房权证房字第××号，该房屋成交价格为人民币385000元。逾期交房责任：逾期在5日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过5日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。权属转移登记：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000元的违约金，逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金。签订合同后，王志远协助常明、范菲菲办理了房山区××号房屋的产权过户手续。常明、范菲菲缴纳了该房屋的过户税费11550元。北京市住房和城乡建设委员会于2013年10月29日予以登记，并下发了203号房屋的所有权证。
宋淑伶曾以王志远与范菲菲、常明恶意串通，以明显低于市场价格将诉争房屋出卖且存在显失公平为由将常明、范菲菲起诉至法院，要求撤销双方于2013年10月22日签订的存量房屋买卖合同。本院经审理认为宋淑伶提供的证据不足以证明王志远和常明、范菲菲之间存在恶意串通行为，且双方之间的房屋交易价格并非明显低于市场价，遂于2014年9月19日作出判决驳回宋淑伶的诉讼请求。
经查，××公司土地房产管理中心于2015年1月15日向房山建委出具证明：兹有所有权人范菲菲，身份证号为××，常明，身份证号为××，房屋坐落房山区××202号，因当年房屋计价单、合同表及房屋产权登记书填写的房号有误，错把房山区××202号写成房山区××203号（该楼每层2户），现申请将原产权证地址变更为现在正确地址为××202号。特此证明。范菲菲、常明遂将本案争议房屋的房号由203变更为现在的202号。
诉讼中，姚远认可其户口在涉案202号房屋内。
上述事实，有双方当事人陈述、公证书、存量房屋买卖合同、房屋所有权证、过户费票据、（2014）房民初字第02473号民事判决书、××公司土地房产管理中心证明及庭审笔录等证据在案为证。
本院认为，法院生效判决书已确认范菲菲、常明与王志远于2013年10月22日签订的北京市存量房屋买卖合同有效，合同双方均应继续履行。双方在北京市存量房屋买卖合同中明确约定了逾期交房和逾期迁户的违约责任，现宋淑伶未按合同约定的时间交付房屋并将户口迁出涉案房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故范菲菲、常明要求宋淑伶承担该违约责任，于法有据，应予支持。关于范菲菲、常明要求宋淑伶、姚远给付逾期交房和迁户违约金的诉求，虽然符合双方之间存量房屋买卖合同的约定，但其未提供因此受到实际经济损失的证据，且宋淑伶、姚远均提出该约定违约金过高，要求法院予以调整。根据相关法律规定，参考宋淑伶违约责任的性质、范菲菲、常明的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院对违约金数额酌情调整为宋淑伶一次性支付范菲菲、常明逾期交房违约金10000元和逾期迁户违约金5000元。因户口的迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，且因政策问题存在事实上不能履行的可能，故范菲菲、常明要求宋淑伶、姚远将户口迁出诉争202号房屋的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宋淑伶、姚远于本判决生效后三十日内将坐落于北京市房山区××号房屋交付给原告范菲菲、常明。
二、被告宋淑伶于本判决生效后十日内给付原告范菲菲、常明逾期交房违约金一万元。
三、被告宋淑伶于本判决生效后十日内给付原告范菲菲、常明逾期迁户违约金五千元。
四、驳回原告范菲菲、常明的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百四十八元，由原告范菲菲、常明负担二千六百七十三元（已交纳），被告宋淑伶、姚远负担一百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 万会兵
人民陪审员 郭玲玲
人民陪审员 贾京生
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 丁 影