湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山和民商初字第00482号
原告：武汉开来房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街43号。
法定代表人：刘显进，该公司董事长。
委托代理人：金迪，湖北万泽律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：武汉武商量贩连锁有限公司，住所地：武汉市江汉区常青路43号。
法定代表人：王斌，该公司总经理。
委托代理人：夏望峰，湖北大晟律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人：朱华峰，该公司员工，代理权限：一般代理。
原告武汉开来房地产开发有限公司诉被告武汉武商量贩连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审理，于2014年8月20日、11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金迪、周静雯、被告的委托代理人夏望峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉开来房地产开发有限公司诉称：2008年12月12日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告所有的位于武汉市洪山区和平街大洲村开来九洲国际101#、102#、105#、201#商铺作为量贩超市使用。合同约定的租期为15年，自2010年1月1日开始计算租金，第4年至第6年租金为每平方米每月43.2元，实测租赁面积为5641.04平方米，租金按半年支付。合同第十二章第12.2条约定“在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期未付租金之0.5%的滞纳金；逾期90天的原告有权解除合同，被告并应向原告支付50万元的违约赔偿。”合同签订后，原告按照合同约定向被告提供租赁房屋及配套设施设备，但被告从2014年1月开始，因与他方发生争议，擅自减少应向原告支付的租金共计63，480.81元，且逾期支付租金超过90日。原告认为被告的行为已严重违约，故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告租金、滞纳金122，549.51元及同期银行贷款利息（其中欠付租金63，480.81元，滞纳金暂计至2014年5月为59，068.7元，延期支付租金的利息及滞纳金均计至被告实际履行之日止）；二、本案所有诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告认为被告在支付2014年下半年租金时减少了75，284.85元，故将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告租金138，765.66元、滞纳金124，473.49元，两项合计263，239.15元，并按同期银行贷款利息支付租金的利息，延期支付租金的利息及滞纳金均应计算至被告实际履行之日止。
原告为支持其诉讼主张，依法向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合一份，拟证明：原、被告之间的房屋租赁关系。
证据二、商品房面积实测分户清册一份，拟证明：被告承租的房屋位于武汉市洪山区和平街大洲村，房屋面积为5641.04平方米。
证据三、联系函（2010年5月5日、2011年12月29日）二份，拟证明：房屋租金自2010年1月1日开始起算，租赁面积为5，641.04平方米。
证据四、湖北省地方税务局通用网络发票，拟证明：原告于2014年1月6日依合同约定向被告开具金额为1，462，157.60元的发票，并将该发票交付给被告，被告应按发票上的金额向原告支付2014年上半年的租金。
证据五、中国建设银行网上银行电子回单，拟证明：被告未依合同约定全面履行支付租金的义务，实际仅支付1，398，676.79元。
证据六、湖北省地方税务局通用网络发票，拟证明：原告依合同约定开具金额为1，462，157.60元的发票并交付给被告，被告应按发票上的金额向原告支付2014年下半年的租金。
证据七、中国建设银行单位客户专用回单，拟证明：被告未依合同约定全面履行支付租金的义务，实际仅支付1，386，872.75元。
证据八、联系函（2013年9月30日）及寄件快递单各一份，拟证明：双方签订的租赁合同中不含有物业管理费，原告已告知被告物业管理费由被告交纳，被告收到原告发出的联系函。
证据九、联系函（2013年12月11日），拟证明：原告再次要求被告足额交纳租金。
被告武汉武商量贩连锁有限公司辩称：一、被告未逾期支付租金，不应承担违约责任。被告于2014年1月16日支付2014年上半年租金，是因为原告于2014年1月14日更改账号，被告支付租金并未逾期。二、原告向被告主张的租金，已经进行了债务抵消，无需另行支付。被告为原告垫付电费138，765.66元，该笔电费应与原告主张的租金进行冲抵。三、原告主张的逾期付款滞纳金过高，应予以降低。
被告为支持其抗辩主张，依法向本院提交如下证据：
证据一、租赁合同一份，拟证明：1、双方存在租赁关系，被告在收到原告提供的租金发票后的7天内支付；2、原告有义务为被告安装独立水电表计量水电费。
证据二、原告提供的租金发票（2014年1月6日），拟证明：原告的租金发票开票日为2014年1月6日，实际提供给被告在开票日之后。
证据三、被告支付租金银行进账单回单和转账支票存根（2014年1月12日），拟证明：被告在合同约定的时间内支付了租金，没有逾期。
证据四：用电过户协议一份，拟证明：电表过户后，原告的电费由被告代垫。
证据五、供电局电费计量明细（2013年8月至2013年11月），拟证明：原告应支付电费63，480.81元，但其并未支付。
证据六、被告致原告的函一份（2013年12月3日），拟证明：被告曾向原告催缴电费，但原告未予理会。
证据七、原告致被告的函一份（2010年4月7日），拟证明：2010年5月电表过户之前一直由原告交纳电费，被告承担的部分向原告交纳。
证据八、银行电子转账凭证（2010年3月17日）及发票（2013月1年19日、3月16日），拟证明：电表过户之前，由原告通过自己尾号2568的银行账户向供电局支付电费。
证据九、供电合同（2010年5月4日），拟证明：2010年5月电表办理过户手续，被告与供电局签署相关合同，此后由被告统一交纳电费。
证据十、武汉长浩物业管理有限公司致被告的联系函（2013年11月28日），拟证明：该物业公司拒交电费，同时证明物业管理费是由原告与该物业管理公司约定的，与被告无关。
证据十一、武汉长浩物业管理有限公司致被告的联系函（2014年6月5日），拟证明：该物业管理有限公司将电费冲抵物业管理费，导致被告不但没有收到电费，还被迫为原告承担物业管理费。
证据十二、原告与武汉长浩物业管理有限公司签署的物业管理合同，拟证明：原告与该物业管理公司具有物业管理法律关系，原告是向该公司交纳物业管理费的义务主体。
证据十三、原告致被告更改收款账号的函（2013年6月26日），拟证明：原告于2013年6月26日要求将收款账号改为尾号为2823的账号。
证据十四、原告致被告更改收款账号的函（2014年1月14日）及被告银行存款账户明细表，拟证明：被告要求将2014年上半年租金支付至新通知的尾号为2568的账号，被告于2014年1月14日收到，导致上半年租金延迟至2014年1月16日支付，被告付款没有逾期。
证据十五、银行进账单回单（2014年6月9日）、转账支票存根及被告银行存款账户明细表、银行客户转账电子回单（2014年8月20日），拟证明：2014年下半年租金已提前支付，并未逾期。
经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，但对证据四、五、六、七的证明目的有异议；对证据八、九的关联性有异议。原告对被告提交证据一、二、三、四、五、六、七、八的真实性无异议；对证据九、十、十一、十二、十三、十四的真实性认为无法确认，对证据十、十一、十二的关联性有异议；对证据十五的真实性有异议；原告对被告提交证据的证明目的，除证据一以外，均有异议。
对当事人无异议的证据本院依法予以采信。对当事人有异议的证据，本院认为，原告提交的证据，因被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性均予以确认；原告提交的证据八、九，可以证明原告曾为租金的支付、租金是否包含物业管理费等事项与被告进行过沟通，与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提交的证据十四，原告虽然对其真实性有异议，但在诉讼过程中，原告已确认收到被告支付的2014年下半年租金，故对该证据的真实性，本院予以确认；因原告对被告其他证据的真实性均未提出异议，故本院对被告提交证据的真实性均予以确认。
经审理查明，2008年12月12日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于武汉市洪山区和平街大洲村开来九洲国际101#、102#、105#、201#商铺作为量贩超市使用。合同约定：租期为15年；第4年至第6年租金为每平方米每月43.2元；租金按半年支付，并约定原告应在每个租赁期间开始的5天内将租金发票交至被告财务部门，被告在收到发票后7日内支付租金。合同还约定，被告经营期间发生的水、电费用，据实计算；原告应在被告进场营业后将水、电表缴费户头过户至被告名下，由被告自行交纳。被告承租的以上商铺，实测面积为5，641.04平方米。2010年5月4日，被告与湖北省电力公司武汉供电公司签订高压供电合同，受电设备总容量为1130千伏安，包括500千伏安与630千伏安受电设备各一台。2011年3月7日，双方补充签订了用电过户协议，双方约定以上两台受电设备交被告使用。此后，以上受电设备发生的电费均由被告交纳；在此之前，则由原告交纳。2013年11月26日，案外人武汉长浩物业管理有限公司收到被告催交其交纳2013年9月、10月电费的函，电费共计48，980.19元。两日后，武汉长浩物业管理有限公司致函被告，催其交纳自开业以来近四年的物业管理费，共计592，838.4元。2013年12月3日，被告致函原告，声称其交纳的租金中已含有物业管理费，并要求原告督促武汉长浩物业管理有限公司交纳电费。2014年1月6日，原告向被告出具金额为1，462，157.60元的发票一张，后于2014年1月13日致函被告要求变更收取租金的银行账号，被告于次日收到该函。2014年1月16日，被告向原告支付租金1，398，676.79。2014年6月5日，武汉长浩物业管理有限公司再次致函被告催收物业管理费，且提出应将该公司2013年12月至2014年4月共计75，284.82元的电费在被告应交纳的物业管理费中进行冲抵。
另，诉讼过程中，被告于2014年8月21日将其在交纳2014年下半年租金时扣抵的75，284.85元电费支付给了原告。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，约定了租赁房屋的坐落、面积、租金和租期，并约定了租金的计算和支付方式，以及双方其他权利义务，合同内容是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。在原告按合同约定向被告交付房屋后，被告应按约定的金额和期限支付租金。
本案的焦点问题是：被告在向原告支付租金时能否从中扣减其认为应由原告交纳的电费。本案中，被告对原告所出具的租金发票上载明的租金数额没有异议，但在此基础上扣减了其认为应由原告交纳的电费，其主要理由为：一、双方之间互负支付租金和交纳电费的义务，且债务可予抵销；二、因武汉长浩物业管理有限公司明确提出要将电费冲抵物业管理费，而原告系物业管理费交纳义务人，故被告从其交纳的租金中扣除相应的电费并无不当。本院认为，被告并未提交证据证明，在其交纳的电费当中包含了原告的用电量，且从双方来往函件中，可以看出被告系为案外人武汉长浩物业管理有限公司垫付了电费，而武汉长浩物业管理有限公司与原告均系独立的法人，被告并无证据证明原告对武汉长浩物业管理有限公司应支付的电费负有向被告支付的义务，故被告所辩称的其与原告互负债务可予抵销的主张，本院不予采纳。有关武汉长浩物业管理有限公司是否应交纳电费以及其能否用电费冲抵物业管理费，因涉及不同的主体，与本案争议的法律关系亦不相同，故不属于本案审理的范围，被告可另行主张权利。综上，被告在向原告支付租金时扣减其认为应由原告交纳的电费，没有事实和法律依据。
因被告在诉讼过程中已将其自行扣减的75，284.85元租金返还给了原告，故其还应支付原告租金63，480.81元。根据双方合同约定，逾期付款违约金每日按未付租金的0.5%计算，故被告自2014年1月16日起，每日应支付逾期付款违约金317.40元。另，根据双方合同约定，被告至迟应于2014年7月12前向原告支付当年下半年租金，因被告于2014年8月21日才向原告支付上述租金中的75，284.85元，逾期40日，应付违约金15，056.97元（75，284.85×0.5%×40）。原告主张对逾期支付租金再按中国人民银行同期贷款利率计付利息的诉讼请求，因双方已约定了逾期支付租金的违约金，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金过高，无事实依据，本院不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
1、被告武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉开来房地产开发有限公司支付租金63，480.81元；
2、被告武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉开来房地产开发有限公司支付违约金15，056.97元，并自2014年1月16日起至本院生效判决确定的租金支付之日止，每日向原告支付违约金317.40元；
3、驳回原告武汉开来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取1，376元，由被告武汉武商量贩连锁有限公司负担800元，由原告武汉开来房地产开发有限公司负担576元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈钢
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 温馨