安徽省黄山市屯溪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖1002执异6号
异议人（案外人）：吴敦惠，男，汉族，1940年10月9日出生，住安徽省休宁县。
委托代理人：朱静安，安徽李美琳律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：李利，男，1966年11月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师
委托代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师
被执行人：丁年春，男，1958年1月26日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
被执行人：黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县。
法定代表人：丁年春，董事长。
本院在执行李利与丁年春、黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人吴敦惠于2018年7月17日向本院提出书面异议，请求本院裁定中止执行（2015）屯执字第00762号执行裁定书对休宁县某某房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年7月27日举行了听证，申请执行人李利的委托代理人方成友和案外人吴敦惠的委托代理人朱静安参加了听证，现已审查终结。
案外人吴敦惠称，休宁县某某公司开发建设，丁年春为该公司的法定代表人，项目前期拆迁工作委托休宁县某某公司（以下简称曙光某某公司）负责。吴敦惠是被拆迁人之一，原住房属砖木结构，坐落于休宁县海阳镇玉宁街某某号，面积为75.22平方米，产权证号为海字第××号。于2010年6月28日与休宁县某某公司签订拆迁协议，就吴敦惠原有住房的拆迁补偿事宜进行了约定：即以产权调换的方式置换锦华房地产公司开发建设的某某住房一套约90平方米，即置换面积为75.22平方米，余下面积由吴敦惠与锦华房地产公司签订商品房买卖合同，其价格标准参照有关安置方案执行。因各种主客观原因，锦华房地产公司迟迟不肯交房，经吴敦惠一再催促并要求其交房，方于2014年10月10日在吴敦惠支付超出置换面积房款72000元后，双方才于当日确定某某室为吴敦惠的安置房（面积为124.30平方米），并于当日交付了房屋钥匙，由吴敦惠装璜进住，公司法定代表人丁年春还口头承诺一个月左右便可办理并交付房产证。可是，当到期吴敦惠前往拿证时，丁年春与售楼人员一再寻找借口推脱，最后于2015年5月7日书面承诺4个月内给吴敦惠办好购房手续并将房产证交付给吴敦惠。然而时至今日，锦华房地产公司及丁年春仍未能为吴敦惠办理房产过户手续并交付房产证。
综上，案外人吴敦惠认为，吴敦惠属于被拆迁安置人员，以房屋产权调换的方式，于2010年6月28日与锦华房地产公司委托的拆迁人休宁县某某公司签订房屋拆迁协议书，安置房面积约90平米（实际面积为124.3平米），其中调换面积75.22平方米，余下面积在签订合同时按市场价格购买，并于2014年10月10日缴清余款72000元，确定了房号为1-某某室，面积为124.30平方米，并交付房屋及钥匙，因此该房屋事实上已经属于吴敦惠的房屋。且该房屋具有特殊性，系拆迁安置房，受法律的特殊保护，吴敦惠具有优先获得安置房的权利。现因锦华房地产公司原因未能及时办理房产过户手续，并在2015年3月份又将该安置房抵押给申请执行人李利，明显损害了案外人吴敦惠的合法权益。为此，吴敦惠特提出执行异议，请求法院依法裁定中止执行并解除对该房产的查封措施。
案外人吴敦惠为证明上述异议提供以下证据：
证据一、身份证复印件，证明吴敦惠的主体身份；
证据二、老房产证、拆迁协议、交款发票复印件、物业管理协议及收据复印件，证明吴敦惠系被拆迁安置户，置换面积为75.22平方米，2014年10月10日余款72000元已付并确定了1-1-601号房产为吴敦惠的安置房，安置房面积为124平方米，交付钥匙并占有使用，房屋买卖合同关系成立。
证据三、承诺书，证明锦华房地产公司过错未能及时与吴敦惠签订合同并办证；
证据四、证明复印件，证明锦华房地产公司与曙光某某公司系委托拆迁关系、吴敦惠系被拆迁人。
证据五、物业委托合同，证明锦华房地产公司与黄山市某某物业服务公司（以下简称某某物业公司）系前期物业委托管理关系。
申请执行人李利答辩称，案外人陈述的事实以及提交的证据，在办理抵押权登记时我们是均不知情的。我们认为锦华房地产公司是涉案房产的权利人，该房产登记在锦华房地产公司名下，之后因双方的借贷关系，锦华房地产公司将涉案的房产抵押给申请执行人李利并且办理了抵押权登记。根据物权法的相关规定申请执行人具有优先受偿的权利，案外人所举证据不足以对抗抵押权。综上，我们请求法院驳回案外人吴敦惠的执行异议，并立即启动拍卖程序。
经审查查明，某某拆迁公司系锦华房地产公司委托拆迁某某地块的拆迁人，2010年6月28日案外人吴敦惠（乙方）与曙光拆迁公司（甲方）签订了《房屋拆迁协议书》，约定乙方必须在2010年7月31日前腾空并交付坐落于休宁县某某房产（房地产权证海字第××号），乙方房屋拆迁补偿实行“房屋产权调换”的方式进行，补充协议条款：“1、该户（乙方）选择期房安置，（原休宁远某某地块），除库房二层。2、该户（乙方）产权面积75.22平方米，要求置换面积约90平方米，余下面积由锦华房地产公司与吴敦惠签订商品房买卖合同，其价格标准参照有关安置方案执行。3、该房屋所有补偿项目全清”。2014年10月10日，吴敦惠向锦华房地产公司支付了72000元的预收购房款，并于当日与某某物业公司（系锦华房地产公司委托管理某某小区的物业公司）签订《物业管理服务协议书》，该协议书约定“第一条本协议双方当事人。甲方：黄山市某某物业管理有限公司，乙方：1幢某某室，业主姓名吴敦惠。第二条乙方所购房屋的基本情况：一、购房合同编号（空），合同交房日期2014年10月10日。”2014年10月11日，吴敦惠向某某物业公司缴纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业费1492元，以及装修垃圾清理费、装修电梯管理费、二次供水增压电费预付、公共电灯费每月5元共计603元。2015年5月7日锦华房地产公司及其法定代表人丁年春在“承诺”中说明“吴敦惠是锦华南城项目拆迁户，根据其本人要求置换南城某某房，房款已交清并且房已交吴敦惠使用，由于我公司原因未能及时签订购房合同及办理产权证，为此我公司承诺从2015年5月后4个月内给吴敦惠办好购房手续，同时交房产证给吴敦惠。”
另查明，2015年3月10日锦华房地产公司与黄山市某某有限公司以休宁县玉宁街南城御锦某某房屋办理抵押登记。2015年8月6日，李利诉丁年春、李涛、汪志峰、黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案【(2015)屯民诉前调字第00044号】，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:一、被告丁年春、李某、汪某某三人的共同欠款2244554元（含律师费、诉前保全费），由黄山市休宁县锦华房地产有限公司以坐落于安徽省休宁县某某地产项目26套房产变卖冲抵（26套房产由黄山市休宁县锦华房地产有限公司交由原告李利自行变卖，所得款项冲抵欠款后，多退少补）；二、如果由于特殊原因上述条款未履行或部分履行，原告李利可就被告李某、汪某某、丁年春、黄山市休宁县锦华房地产有限公司未履行部分向法院申请强制执行；三、被告黄山市休宁县锦华房地产有限公司对上述债务承担清偿连带责任；四、原告李利放弃其他诉讼请求；五、本案诉讼费12334元，减半收取6167元，保全费5000元，合计11167元由原告李利自行承担。2015年8月26日，李利向本院申请强制执行锦华房地产公司坐落于安徽省休宁县某某房地产项目26套房产交由申请人变卖冲抵。2015年9月10日，本院作出（2015）屯执字第00762号执行裁定书，裁定划拨、冻结被执行人丁年春、锦华房地产公司存款人民币2269400元或查封扣押其相应价值的财产。2015年11月4日，本院向休宁县房地产交易中心发出（2015）屯执字第00762号协助执行通知书，查封了锦华房地产公司名下所有位于休宁县某某房产。
本院认为，本案的争议的焦点是案外人吴敦惠对锦华房地产公司名下位于休宁县某某房产享有的权益能否排除本院对该房屋的强制执行。吴敦惠于2010年6月28日即与锦华房地产公司委托的拆迁人签订了《房屋拆迁协议书》，于2014年10月10日付清了购房款，置换南城御景某某房，锦华房地产公司于当日即将该房交吴敦惠使用，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”的规定；其次，锦华房地产公司与黄山市某某有限公司于2015年3月10日对该房屋办理抵押登记，明显迟于上述拆迁补偿安置协议的签订日期；再次，锦华房地产公司及其法定代表人丁年春已经认可吴敦惠已经缴清购房款并承认无法过户系因锦华房地产公司之过错。综上，本院认为案外人吴敦惠对案涉房屋享的权益能够排除对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于休宁县玉宁街南城御锦1幢601室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向黄山市屯溪区人民法院提起诉讼。
审判长 程小玲
审判员 孙国荣
审判员 刘晓霞
二〇一八年七月三十一日
书记员 洪 艳
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。