淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河商初字第0590号
原告广发银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海东路1号丰惠广场101室。
负责人陈琦，职务行长。
委托代理人蔡良川，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人宗建飞，江苏兴宇律师事务所律师。
被告江苏锦和百货淮安商场有限公司，住所地淮安市淮安区镇淮楼西路1号。
法定代表人孔峰，职务董事长。
被告孔峰。
被告江雪莉。
原告广发银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称广发银行）与被告江苏锦和百货淮安商场有限公司以下至判决主文前简称锦和百货）、孔峰、江雪莉金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告广发银行的委托代理人蔡良川、宗建飞到庭参加诉讼，被告锦和百货、孔峰、江雪莉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月15日，原告与锦和百货签订了最�限额为1000万元的《授信额度合同》，有效期自合同生效之日起至2015年10月13日止。2014年10月17日，原告将1000万元贷款发放给锦和百货。2015年10月14日该笔贷款到期，锦和百货向原告申请贷款展期，展期金额为1000万，展期期限为9个月，原告同意锦和百货的展期申请。双方于2015年10月14日订立了《人民币贷款展期合同》，展期金额1000万，展期期限为9个月，仍采用8.1%的固定利率。为担保该债务的履行，孔峰、江雪莉与原告签订了《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》，将其所有的位于淮安市淮安区镇淮楼西路1号老楼第一层（2）共计531.21平方米房屋及其面积为161.44平方米的国有土地使用权抵押给原告，并办理了抵押登记。为锦和百货就前述贷款发生的全部债务包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金和其他所有应付费用�原告提供连带责任保证。锦和百货未按约还款，原告有权宣布贷款提前到期，经原告多次催要，三被告均无还款的意愿。故请求法院判决：1、被告锦和百货偿还原告借款本金9784427.37元，支付利息29999.96元、罚息暂为0、复利8.77元（利息、罚息、复利暂计至2015年12月22日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还款之日）；2、被告孔峰、江雪莉对上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权就被告提供抵押担保的位于淮安市淮安区镇淮楼西路1号老楼第一层（2）房屋及国有土地使用权折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；4、确认被告在给付不足以清偿全部债务时，原告按实现债权的有关费用（包括诉讼费用、执行费用）、利息（包括利息、罚息）、借款本金顺序先后受偿；5、被告承担本案全部诉讼费用（含保全费）。
被告锦和百货、孔峰、江�莉未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2014年10月15日，原告与被告锦和百货签订《授信额度合同》一份。2015年10月14日被告锦和百货向原告提交了贷款展期申请书，孔峰、江雪莉同意贷款展期并承诺继续提供担保，提供原抵押物为借款合同展期债务担保。同日，原、被告签订了《人民币贷款展期合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》。其中《人民币贷款展期合同》约定展期期限9个月，展期贷款利率按固定利率8.1%执行，展期到期日2016年7月15日。该合同第三条第1项“乙方（××）未按展期约定期限还款，就逾期部分，甲方（××）从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利率，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收30%。”第十条第1项“乙方（××）如未按约定还款即视为违约，甲方（××）有权宣布尚�偿还的贷款本息全部立即到期，甲方有权要求保证人和抵押人承担担保责任，必要时向法院提起诉讼。”该合同还对××、担保人的法律文件接收地进行确认。《最高额保证合同》约定孔峰、江雪莉就锦和百货与原告签订的《人民币贷款展期合同》向原告承担连带责任保证，保证范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等）和其他所有应付费用。2015年10月15日原告与孔峰、江雪莉《房地产抵押合同》、《国有土地使用权抵押合同》。其中《房地产抵押合同》约定抵押人孔峰、江雪莉以其所有的位于镇淮楼西路1号老楼第一层（2）的房产为确保锦和百货上述借款的履行设定最高额抵押担保，担保范围�括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。国有土地使用权抵押合同》约定抵押人孔峰、江雪莉以其所有的座落于镇淮楼西路1号老楼第一层（2）土地使用权为确保锦和百货上述借款的履行设定抵押担保，担保范围包括被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费。上述房产及土地使用权于2015年10月15日办理了抵押登记，其中房产抵押权利价值1000万元，土地使用权抵押权利价值124万元。
上述事实，有原告提供的授信额度合同、展期申请材料、展期申请书、核准通知书、××承诺书、展期合同、最高额保证合同、最高额抵押合同、他项权证登记证书、抵押人、担保人承诺书、借款借据、欠款明细表以及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《授信额度合同》、《人民币贷款展期合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》、《国有土地使用权抵押合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。
原告依约放款后因被告锦和百货的申请而延长借款期限，应视为履行了合同的义务。被告锦和百货未按约还款，故对原告要求被告锦和百货偿还借款本金9784427.37元，支付利息29999.96元、复利8.77元（利息、罚息、复利暂计至2015年12月22日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还款之日）诉讼请求，本院予以支持。
被告孔峰、江雪莉自愿为被告锦和百货向原告的借款提供连带责任担保，由于被告锦和百货未按约还款，故原告有权要求保证人对锦和百货的债务依法、依约承担连带保证责任。
被告孔峰、江雪莉以其所有的房屋、土地使用权为向原告的借款提供抵押担保，�办理了抵押登记。现因其未按约归还借款本息，构成违约，故原告对被告孔峰、江雪莉设立抵押担保的房产、土地使用权在债权登记数额内享有优先受偿权。
对原告提出的在被告给付不足以清偿全部债务时，按实现债权的有关费用（包括诉讼费用、执行费用）、利息（包括利息、罚息）、借款本金顺序先后受偿的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告江苏锦和百货淮安商场有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告广发银行股份有限公司淮安�行借款本金9784427.37元，支付利息29999.96元、复利8.77元（利息、罚息、复利暂计至2015年12月22日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还款之日）；
二、被告孔峰、江雪莉对被告江苏锦和百货淮安商场有限公司的上述债务承担连带保证责任；
三、原告广发银行股份有限公司淮安分行对被告孔峰、江雪莉所有的位于淮安市镇淮楼西路1号老楼第一层（2）的房产经依法拍卖、变卖、折价后所得价款在1000万元范围内享有优先受偿权、对淮安市镇淮楼西路1号老楼第一层（2）的土地使用权经依法拍卖、变卖、折价后所得价款在124万元范围内享有优先受偿权；
四、如被告江苏锦和百货淮安商场有限公司、孔峰、江雪莉的给付不足以清偿全部债务，则按实现债权的有关费用（包括诉讼费用、执行费用）、利息（包括利息、罚息）、借款本�的顺序先后受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80501元，保全费5000元，合计85501元，由被告江苏锦和百货淮安商场有限公司、孔峰、江雪莉共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 董 树 林
代理审判员 刘 斐 然
人民陪审员 赵 文 亮
二〇一六年四月十四日
书 记 员 �王沁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条××应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××可以随时返还；××可以催告××在合理期限内返还。
第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
实现债权的有关费用；
利息；
主债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债�人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。