山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第90号
原告青岛＊＊＊＊大厦业主委员会。
法定代表人李＊＊。
委托代理人姜＊。
委托代理人刘＊＊。
被告青岛＊＊物业管理有限公司。
法定代表人杨＊＊。
委托代理人戴＊。
委托代理人万＊＊。
原告青岛＊＊＊＊大厦业主委员会（以下称＊＊＊＊业委会）与被告青岛＊＊物业管理有限公司（以下称＊＊物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院后，依法由审判员吕艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告＊＊＊＊业委会的委托代理人姜＊、刘＊＊，被告＊＊物业公司的委托代理人万＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛＊＊＊＊大厦业主委员会诉称，＊＊＊＊年，原、被告双方签订物业合同，合同约定原告聘用被告作为青岛＊＊＊＊大厦物业管理公司。合同签订后，双方约定，被告每年从其向大厦业主收取的物业管理费中提取1%向原告支付，作为大厦的公共设备维修基金。双方按此约定履行至＊＊＊＊年＊月后，被告拒付＊至＊＊月＊个月公共设备维修基金。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付公共设备维修基金＊＊＊＊＊元；二、诉讼费用由被告承担。
被告青岛＊＊物业管理有限公司辩称，一、关于原告诉讼主体资格问题。原告系青岛＊＊＊＊大厦业主委员会，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，不具备法律上的诉讼主体资格。同时，原告未经法定程序（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的授权，即以业主委员会的名义起诉，其授权委托手续不符合法律规定。二、关于原告所主张的“公共设备维修基金”无事实及法律依据。首先，关于“公共设备维修基金”，原告在起诉状中提及“＊＊＊＊年双方签订物业合同，约定被告每年从其向大厦收取的物业管理费中提取1%向原告支付”。但原告并未提交＊＊＊＊年的物业合同，同时，原、被告之间签订的物业合同中也没有约定“公共设备维修基金”。其次，关于从收取的物业管理费用中提取1%向原告支付，原告与被告所签订的物业服务合同没有公共设备维修基金，更无原告所主张的从收取的物业管理费中提取1%向原告支付的约定。综上，原告所主张的“公共设备维修基金”及提取标准，并未有证据证明，无事实和法律依据。三、原告与被告于＊＊＊＊年＊月＊＊日已终止物业服务合同关系。原、被告签订的最后一期物业合同约定服务期限自＊＊＊＊年＊月＊日至＊＊＊＊年＊月＊＊日止。后合同到期，于＊＊＊＊年＊月＊＊日终止以后双方也并未续签物业服务合同，被告并未向原告所在小区提供物业服务，被告与原告不存在物业服务合同关系。原告在双方终止物业合同关系后要求被告支付＊＊＊＊年＊月至＊＊月＊个月的公共设备维修基金无事实及法律依据。
经本院开庭审理查明：
一、原、被告之间的物业服务合同关系及合同期间。
原告＊＊＊＊业委会称自＊＊＊＊年＊月＊日起至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日止，原、被告之间存在物业管理委托合同关系，原告委托被告对＊＊＊＊大厦实行物业服务，并提供如下证据予以证明：
1、物业管理委托合同三份、物业服务合同两份。该五份合同载明双方合同期分别为＊＊＊＊年＊月＊日起至＊＊＊＊年＊月＊＊日止、＊＊＊＊年＊月＊日起至＊＊＊＊年＊月＊日止、＊＊＊＊年＊月＊日起至＊＊＊＊年＊月＊日止、＊＊＊＊年＊月＊日零时起至＊＊＊＊年＊月＊日零时止、＊＊＊＊年＊月＊日零时起至＊＊＊＊年＊月＊＊日＊＊时止。被告＊＊物业公司对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，称该证据仅能证明原、被告之间于＊＊＊＊年＊月＊日至＊＊＊＊年＊月＊＊日期间存在物业服务合同关系，物业服务合同到期后物业服务关系即终止，未再续签合同，且合同中并未有原告主张的共同设备维修基金，更无原告在诉状中提到的从收取的物业费中提取百分之一向原告支付，该物业委托合同与原告主张的事实无关联性。被告＊＊物业公司为此提交＊＊＊＊年＊月＊日零时起至＊＊＊＊年＊月＊＊日＊＊时止的物业服务合同一份，即原告提交的双方最后一期物业服务合同。原告＊＊＊＊业委会对该合同的真实性无异议，但对证明事项有异议，称原、被告之间的事实合同履行至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日。
2、收据两份。该两份收据载明：青岛＊＊物业管理有限公司收据户名＊＊＊，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日缴纳＊＊＊＊年＊＊-＊＊月的水费、电费、物管费和电梯费合计＊＊＊元、＊＊＊＊年＊＊月＊＊日缴纳＊＊＊＊年＊＊月的水费、电费、物管费和电梯费合计＊＊＊元。两份收据均加盖“青岛＊＊物业管理有限公司＊＊＊＊大厦物业管理服务中心”的印章。原告＊＊＊＊业委会以此证明虽然原、被告之间书面合同签订至＊＊＊＊年＊月＊＊日，但原、被告之间的事实合同履行至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日，且＊＊＊＊年＊月＊＊日至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日间被告曾向原告业主收取管理费用。被告＊＊物业公司对该证据的真实性有异议，称原告提交的该证据系第三人提供，无法核实其真实性，应该由第三人出庭说明情况，且该单据仅有户名＊＊＊，无法显示其系青岛＊＊＊＊大厦的业主，该单据上的时间和物管费等内容均可做随意的改动，不能证明原、被告之间在＊＊＊＊年＊月＊＊日至＊＊＊＊年＊＊月＊＊日之间存在物业委托关系。原告＊＊＊＊业委会称户名＊＊＊产权人为原告＊＊＊＊业委会的主任李＊＊。庭审中，对该两份收据加盖的“青岛＊＊物业管理有限公司＊＊＊＊大厦物业管理服务中心”的印章，被告＊＊物业公司称该印章与被告授权委托书中的“青岛＊＊物业管理有限公司”的印章不一致，需要回去核实，是否申请鉴定需要回去询问被告意见。
二、原、被告之间就公共设备维修基金支付有无合同约定。
原告＊＊＊＊业委会称原、被告在委托合同履行期间，双方对公共部位维修基金的支付进行了约定，被告每年从其收取的物业管理费中提取1%向原告支付，被告已按约向原告支付公共部位维修基金至＊＊＊＊年＊月，但＊月至＊＊月四个月未向原告支付。为此，原告提交加盖原告印章的公共部位维修基金收款收据一宗予以证明，其中四张收据亦加盖了被告“青岛＊＊物业管理有限公司＊＊＊＊大厦物业管理服务中心”的印章。原告＊＊＊＊业委会称加盖被告印章的收据是原、被告之间的对账单，是原、被告对账核实过的之前公共部位维修基金的交纳情况。被告＊＊物业公司对该证据的真实性有异议，称原告提交的系收款收据，该收据上仅有原告的盖章确认，同时收款收据与发票有本质区别，该收据的填写内容、时间、金额均可随意改动，无法确认其真实性；＊＊＊＊年＊月＊＊日的收款收据显示的交来电梯维修基金（劳务费）、＊＊＊＊年＊月＊＊日收款收据上显示交来公共部位维修金与原告所主张的公共设备维修基金的表述不一致，不能证明原告提交的收款收据上所表述的相关款项与原告主张的公共设备维修基金为同一性质的基金；对证明内容有异议，原告主张的是＊＊＊＊年＊月至＊＊月四个月的公共设备维修基金，和公共部位维修基金无关联性，不能证明被告需要向原告支付所谓的公共部位维修基金。庭审中，对该四份收据加盖的“青岛＊＊物业管理有限公司＊＊＊＊大厦物业管理服务中心”的印章，被告＊＊物业公司称与被告授权委托书中的“青岛＊＊物业管理有限公司”的印章不一致，需要回去核实，是否申请鉴定需要回去询问被告意见。
原告＊＊＊＊业委会称＊＊＊＊大厦建筑面积＊＊＊＊＊平方米，自＊＊＊＊年＊月双方最后一期合同开始，物业费收费标准即住宅每平方米＊角，非住宅每平方米＊元，但商业用房具体多少面积不清楚。原告未就其主张的公共设备维修基金数额向本院提交书面计算依据。
被告＊＊物业公司称被告向原告支付的公共部位维修基金的数额分别为＊＊＊＊年＊＊＊＊＊元，＊＊＊＊年＊＊＊＊＊元，＊＊＊＊年的单据没有了，＊＊＊＊年＊＊＊＊＊元，＊＊＊＊年＊＊＊＊＊元，＊＊＊＊年＊＊＊＊＊元，＊＊＊＊年＊月至＊月＊＊＊＊＊元。对于被告在＊＊＊＊大厦每年收取的物业费数额，被告称需要核实，但未向本院提交核实情况。
三、原告的诉讼主体资格和是否取得业主授权问题
被告＊＊物业公司称原告系业主委员会，并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，不具备法律上的诉讼主体资格，且原告未经法定程序（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的授权，即以业主委员会的名义起诉，其授权委托手续不符合法律规定。原告＊＊＊＊业委会称原告已在区物业管理办公室合法备案，具备诉讼主体资格，并提交备案证明和授权委托书一份。被告＊＊物业公司对该备案证明的真实性无异议，但称原告应当提交该证明中业主名单及基本情况、业委会的负责人系李＊＊及授权委托书上的法定代表人身份，且该证明仅能证明原告成立且备案，并不能证明业主委员会提起本案诉讼、委托代理人是经过全体业主过半数以上同意。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案原、被告争议的焦点有二：一、＊＊＊＊年＊月＊＊日至＊＊＊＊年＊＊月原、被告之间在是否存在物业服务合同关系；二、原、被告之间就公共设备维修基金的支付有无合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事法律行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。根据上述法律规定，对于争议焦点一，虽然本案原、被告之间签订的物业服务书面合同期限仅至＊＊＊＊年＊月＊＊日止，但根据被告向＊＊＊户业主出具的物业收费单据可以看出，在双方书面合同履行期间届满后，原告小区的业主依然向被告缴纳＊＊＊＊年＊＊-＊＊月的水费、电费、物管费和电梯费，被告也实际收取该费用并向业主出具收据，根据双方的民事法律行为可以推定原、被告之间具有订立和履行合同的意思表示，并实际履行了各自的合同义务，因此，本院推定原、被告双方自书面合同期限届满后至＊＊＊＊年＊＊月之间依然存在物业服务合同关系。关于争议焦点二，虽然原、被告之间就公共设备维修基金的支付未作出书面合同约定，但根据原、被告均加盖印章的公共部位维修基金收款收据可以看出，被告曾向原告缴纳了公共部位维修基金，原告亦实际收取该款项并向被告出具收据，根据双方的民事法律行为可以推定原、被告之间关于公共部位维修基金的支付达成一致约定，被告亦实际履行了部分义务，现原告要求被告继续履行其所应负担的公共部位维修基金的给付义务，本院予以支持。被告＊＊物业公司称原告出具的收据显示的是公共部位维修基金，与原告所主张的公共设备维修基金无关联性，但被告未提交被告已向原告缴纳＊＊＊＊年＊月至＊＊月的公共部位维修基金的相关证据，现仅以原告表述的“公共设备维修基金”与收据载明的“公共部位维修基金”不一致为抗辩，本院不予采纳。被告＊＊物业公司称原告提交的两份物业费收据及四份公共部位维修基金收款收据中被告的印章真实性需要核实，但被告未向本院提交核实意见，亦未申请对印章真实性进行鉴定，故应当承担举证不能的法律后果。
关于被告＊＊物业公司应当给付原告公共设备维修基金的数额，双方没有约定明确的计算标准。原告＊＊＊＊业委会仅称双方约定被告每年从其收取的物业管理费中提取1%向原告支付公共设备维修基金，但未向本院提交计算依据；被告＊＊物业公司亦未向本院提交被告向＊＊＊＊大厦每年实际收取的物业费数额的核实情况，故本院以被告认可的其已缴纳的＊＊＊＊年＊月至＊月公共部位维修金＊＊＊＊＊元为标准【平均每月＊＊＊＊（＊＊＊＊＊÷＊）元】，确定被告应给付原告＊＊＊＊业委会＊＊＊＊年＊月至＊＊月四个月的公共设备维修金数额为＊＊＊＊＊【＊＊＊＊×4=＊＊＊＊＊】元。
关于被告＊＊物业公司的其他抗辩理由：一、关于原告诉讼主体资格问题。被告＊＊物业公司称原告系青岛＊＊＊＊大厦业主委员会，并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，不具备法律上的诉讼主体资格。但根据《物业管理条例》第十二条第五款及第十五条的相关规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从上述规定可以看出，业主委员会具备签订物业服务合同的主体资格，其作为合同一方当事人亦具备诉讼主体资格，且其侵害业主合法权益时亦可作为被业主起诉的一方当事人，可见业主委员会具备诉讼主体资格。本案原告＊＊＊＊业委会成立后，已按照规定向物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案，故被告所称的原告不具备诉讼主体资格的抗辩，本院不予采纳。二、关于原告起诉的授权委托手续问题。被告＊＊物业公司抗辩称，原告未经法定程序（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的授权，即以业主委员会的名义起诉，其授权委托手续不符合法律规定。但根据《物业管理条例》第十二条第三款、第四款、第五款的相关规定，虽然业主大会决定事项根据事项不同，应当经专有部分占建筑物总面积2／3（或过半数）以上的业主且占总人数2／3以上（或过半数）的业主同意，但业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从上述规定可以看出，此系调整业主与业主委员会之间内部法律关系的规范，并非调整业主委员会与业主之外的第三人之间法律关系的规范，即使原告的起诉侵害了业主的合法权益，从外部行为看，业主委员会的决定依然对业主具有约束力，在该决定未被业主起诉并被法院撤销前依然具有法律效力。故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第三款、第四款、第五款、第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：
被告青岛＊＊物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛＊＊＊＊大厦业主委员会公共设备维修基金＊＊＊＊元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，减半收取212.5元，由被告青岛＊＊物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 吕艳丽
二〇一四年五月二十六日
书记员 张 娜