浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台路民初字第2589号
原告台州市路桥区半岛花园业主委员会。
法定代表人管仁俊。
委托代理人（特别授权代理）罗永华。
被告台州市和睦物业管理有限公司。
法定代表人钱巧玲。
委托代理人（特别授权代理）潘晓岚。
委托代理人（特别授权代理）唐仁军。
被告浙江翔宇物业管理服务有限公司。
法定代表人陈烨茜莎。
委托代理人（特别授权代理）陈越飞。
被告玉宏房地产集团有限公司。
法定代表人周夏龙。
委托代理人（特别授权代理）蒋志虎。
原告台州市路桥区半岛花园业主委员会与被告台州市和睦物业管理有限公司（以下简称和睦物业公司）、浙江翔宇物业管理服务有限公司（以下简称翔宇物业公司）、玉宏房地产集团有限公司（以下简称玉宏房产公司）为物业服务合同纠纷一案，于2014年9月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易诉讼程序，于2014年11月4日公开开庭进行审理。原告台州市路桥区半岛花园业主委员会的委托代理人罗永华、被告和睦物业公司的委托代理人潘晓岚、翔宇物业公司的委托代理人陈越飞、被告玉宏房产公司的委托代理人蒋志虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告台州市路桥区半岛花园业主委员会诉称，台州市路桥区半岛花园小区由被告玉宏房产公司开发。2008年12月19日，被告玉宏房产公司将未通过建筑工程质量验收备案、消防、规划、环保、园林等验收的房屋进行交付，并委托其关联企业被告和睦物业公司进行物业管理。二家公司恶意串通，被告和睦物业公司违法接收物业管理并违规收取物业费。被告和睦物业公司自接手物业管理之后，未依照规定配备合格的管理与工程技术人员、保安人员，严重缺乏物业管理能力，未按约定对电梯、消防设施、监控设备、水泵及公用部位等进行正常的维护、保养、维修，造成电梯大面积损坏、消防监控设施损坏严重。2012年9月开始，被告和睦物业公司未经业主大会同意，单方撤出本小区的管理，未在原告参与和监督下，未修复损坏的公用设施的情况下，与被告翔宇物业公司进行交接，至2013年4月交接完成。被告翔宇物业公司违法接手物业管理，在其管理期间，严重违反物业管理合同约定，未配备合格的管理与工程技术人员、安保人员，未按约定对小区的公用部位及公用设施进行正常维护、保养、维修，进一步损坏本小区的电梯、消防设施、监控设施、水泵等设备，及至瘫痪。因电梯维修原告于2012年12月用去20381.4元，2013年2月用去184290.7元，于同年10月用去825321元。至今，本小区的消防、监控、给排水设施均无法正常工作，严重危及小区居民人身和财产安全。另被告和睦物业公司、翔宇物业公司在管理过程中，违法利用公共绿化场地堆放建筑装修垃圾，造成绿化区内树木、草皮等景观作物毁损，直接损失达9万元。请求判令三被告赔偿原告路桥半岛花园电梯维修费1029993.1元、绿化损失90000元；并对路桥半岛花园小区的九幢房屋及附属建筑全部消防系统及设施、监控系统及设施、105台水泵进行维修，恢复正常使用功能。
被告和睦物业公司辩称，原告诉称的事实不实，证据不足。2006年被告开始为该小区提供前期物业管理服务，原告于2011年1月18日产生。2012年9月7日原告明确重新选聘物业公司，被告同意在2012年9月15日开始同新物业公司和业委会进行交接。2012年9月28日被告翔宇物业公司与原告签订了《半岛花园物业服务合同》，并于当月30日开始进驻。双方在2012年10月8日起进行各项交接工作，半个月内全部交接完毕，其中交接设备设施时因业委会成员内部矛盾，业委会主任陶锡冬拒绝签字；交接过程符合法律规定。被告服务期间不存在电梯大面积损坏及绿化区树木、草皮等景观作物毁损及消防设施、监控设施、水泵105台损坏的事实。该小区从交付使用至今已近六年，现属2年法定保修期限全部已过，小区目前电梯、消防设施、监控设施、水泵及共用部位确需正常的维修和更新，对应的费用应由专项维修基金支出，不应由被告负担。被告在该小区服务期间多次向规划局及原告提交申请专项维修基金，原告明确表示不予审核。综上，原告的诉请无事实依据、理由不成立，请求驳回原告的诉请。
被告翔宇物业公司辩称，被告于2012年9月28日与原告签订了《半岛花园物业服务合同》，并按约于2012年10月1日进场进行管理。接手之前，原告自认该小区电梯已大面积损坏、消防、监控等设施损坏严重，被告接手物业管理后，配备相应的工程技术人员与管理人员，并对物业已经做到尽职管理，履行了相应的管理职责，并无任何过错。电梯所发生的损坏，均报原告批准并由原告组织维修，相关的维修费用均由原告同意支付，请求驳回原告的诉请。
被告玉宏房产公司辩称，玉宏房产公司不应该是本案的共同被告，本案为物业服务合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，被告不是提供物业服务的当事人，因此原告诉称与被告无关。半岛花园房产交付符合房屋买卖合同第八条约定的交付条件。被告按规定与被告和睦物业公司进行交接，交付的房屋已经验收备案，也不存在与台州和睦物业管理有限公司恶意串通违法交接。请求驳回原告对被告的诉请。
经审理本院查明：2006年1月10日，被告玉宏房产公司与被告和睦物业公司签订了一份物业管理委托合同，双方约定：被告玉宏房产公司将半岛花园小区委托给被告和睦物业公司实行物业管理，期限为2006年1月15日时起至2013年1月14日时止。其中第二十六条约定，房屋共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构建物、附属配套建筑和设施等的小修、养护费用，由被告和睦物业公司承担；大、中修及更新的费用，由业主（使用人）承担。公共绿地的养护费用，由被告和睦物业公司承担；改造、更新的费用，由业主（使用人）承担。此后，被告和睦物业公司对该小区进行物业管理，管理期间对电梯尽到必要保养。
台州市路桥区城管局查明：被告和睦物业公司从2009年10月1日开始未经相关部门批准，擅自占用该小区约450平方米规划已建绿地设立建筑垃圾弃置场，收受建筑垃圾并按每平方米建筑面积5元向小区业主收取费用。造成此处大量树木和草皮损坏，经台州市路桥区园林管理处评估，损失达90000元。并向被告和睦物业公司作出相应行政处罚。被告和睦物业公司已将垃圾弃置场所占用的城市绿化退还并进行恢复，但与原状略有差别。
2012年7月24日台州立安消防设施维护有限公司对半岛花园消防改造工程进行预算编制，工程预算总价为238219元。2012年7月26日，被告和睦物业公司向原告台州市路桥区半岛花园业主委员会、台州市建设规划局路桥分局维修资金管理机构作出《关于要求紧急划拨“半岛花园”小区专项维修资金的申请报告》，内容主要为：该小区的专项维修基金8818099元，该小区交付使用至今已近四年，属2年法定保修期限工程的保修期限全部已过，已存在严重安全隐患，涉及不能正常运行以及发生危及房屋及其配套设施、设备安全的紧急情况，确需立即进行维修和更新，申请从专项维修资金中划拨380000元，用于对该小区紧急情况事项部分进行维修和更新。该申请的事项在被告和睦物业公司撤出时未获得划拨。2012年9月7日，台州市住房和城乡建设规划局路桥分局、路桥区人民政府路北街道办事处、玉宏房产公司、和睦物业公司、以及原告作出半岛花园地下室漏水维修、物业用房位置确认协议，其中第三条明确原告重新选聘物业公司，被告和睦物业公司同意在2012年9月15日开始同新物业公司和原告进行交接，交接完成后撤出小区管理。
2012年9月28日原告与被告翔宇物业公司签订《半岛花园物业服务合同》，合同约定：本合同期限为2012年10月1日起至2015年9月30日。其中对被告翔宇物业公司提供的服务内容与标准中，第三条房屋管理约定：对房屋需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向原告提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修。第四条对共用设施设备维修养护方面约定：提供对共用设施设备进行日常管理和维修养护。对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，不能及时组织修复的，应告知相关业主原因及修复期限。属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修计划，向原告提出报告与建议，根据原告的决定，组织修复或者更新改造。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。第三十条约定：本项维修资金的缴存、管理、使用、和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。物业共用部位、共用设施设备中修以上维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
2012年9月30日被告翔宇物业公司开始进驻该小区，提供物业管理服务。2012年10月8日开始在原告原主任陶锡冬的参与下，被告和睦物业公司向被告翔宇物业公司移交该小区物业管理工作。其中给排水系统承接查验记录为：2号水泵水封坏、车库排水泵1个坏、人防水泵1个坏；消防系统承接查验记录没有记载不合格情况；监控系统承接查验记录不合格的有：监控机房第一通道7个无信号、第三台第一个无信号；机柜第4台2个无信号；监控键盘已损坏。小区28台电梯经杭州中电电梯工程有限公司技术人员检验，于2012年10月8日移交时基本正常。2012年11月2日被告和睦物业公司向原告移交半岛花园物业建筑基本情况图纸资料。
被告翔宇物业公司于2013年间就1-7号电梯需要维修、并于2014年间就小区消防设施存在的问题，以书面的形式向原告反应，说明需要动用专项维修资金进行改造维修。2012年12月原告就维修1号楼1台电梯因部分部件老化磨损与杭州中电电梯工程公司签订一份电梯修理合同，合同价格为20381.4元。2013年3月，原告、被告翔宇物业公司和杭州中电电梯工程公司签订一份电梯修理合同，约定对该小区29台电梯进行修理，费用为18280元。2013年由路桥区路北街道银安社区居委会就该小区29台电梯修理事项与上海永大电梯安装维修有限公司签订了一份电（扶）梯维修合同，并于2013年、2014年间从该小区维修资金中支付的维修费中包含以下三笔：146160元、110000元、153840元。
另查明该小区建设工程竣工验收齐全备案文件于2009年6月11日交由台州市建设规划局路桥分局，并于当日获得备案。
上述事实，《物业管理委托合同》、保养合同书、电梯保养作业报告书、电梯检验报告中的使用合格证、政府信息公开、《物业服务合同》、证人证言、前期物业项目图纸资料交接单、办公设备移交清单、小区承接查验方案、电梯修理合同、电梯维修费发票、商品房买卖合同、房屋建筑工程竣工验收备案表及双方当事人的陈述等所证实。
本院认为，被告玉宏房产公司与被告和睦物业公司签订的前期物业管理合同以及原告与被告翔宇物业公司签订物业服务合同，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同成立并有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。结合原告的诉讼请求本院分析如下：
一、原告要求三被告其赔偿电梯维修费1029993.1元（其中2012年12月维修费20381.4元，2013年2月维修费184290.7元，于同年10月维修费825321元）。原告提供了电梯修理合同三份，由于原告并未提供2012年12月以及2013年2月的修理合同对应的实际支付修理费的证据，无法证明该两份合同已经履行，原告实际已经支付了该合同约定的修理费。原告提供了2013年10月电梯修理合同以及修理费发票三张，由于该份合同涉及该电梯修理费为828203元，但无对应费用清单，无法判断属于小修还是中、大修，结合两份物业服务合同约定小修由物业公司负担、中大修由专项维修资金负担的内容，以及修理费发票三张反映出来该费用系从专项维修资金支出（属于中大修已纳入使用维修资金范畴），并非由原告自身承担的事实。综上，原告的此项主张本院不予支持。
二、原告要求三被告其赔偿绿化损失90000元。原告主张的绿化损失发生被告和睦物业公司在该小区服务期间，被告和睦物业公司也因擅自占用约450平方米绿地设立建筑垃圾弃置场而被行政处罚过，能够说明其对绿地树木的管理服务上存在违约行为，应承担相应的违约责任。现被告和睦物业公司对被损坏的绿化树木进行了修复，已经主动减轻危害后果。鉴于其无法完全恢复原状，依照我国合同法第一百一十二条“履行合同不符合约定，采取补救措施后尚有损失的，应当赔偿损失”的规定，本院酌情确定被告和睦物业公司赔偿原告绿化损失6000元。原告要求被告玉宏房产公司、翔宇物业公司赔偿绿化损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
三、原告要求三被告对路桥半岛花园小区的九幢房屋及附属建筑、全部消防系统及设施、监控系统及设施、105台水泵进行维修。1、从被告和睦物业公司向被告翔宇物业公司移交工作中可以看出，移交时该小区存在小部分设备设施损坏的现象。鉴于被告和睦物业公司已经撤出该小区的管理，无法承担实际维修的继续履行、采取补救措施的违约责任，以采取赔偿损失的违约责任方式为宜。同时考虑以下因素：本案物业服务合同的约定内容：对上述房屋及设施、设备的小修、养护应当由物业公司承担，对大、中修应当由物业维修基金支付。消防、监控、水泵等系统设施均有自然老化，使用一段时间后需中、大修属客观规律。上述部分设备设施存在损坏现象，鉴于其均使用一段时间，无法判断对其的维修属于小修还是中、大修。原告应积极履行自身职责及时督促物业公司进行维保防止损失扩大化，若原告未尽此方面的责任，被告和睦物业公司对扩大损失部分不承担赔偿责任。被告和睦物业公司在其物业服务期间已就该小区配套设施、设备确需进行维修和更新，申请划拨专项维修资金。后因故没有获得专项维修资金，无法对该小区紧急情况事项（包括原告主张的维修事项）进行维修和更新。为双方平衡利益，本院酌情确定被告和睦物业公司赔偿原告此项主张损失金额6000元。2、被告翔宇物业公司现为半岛花园小区提供物业管理服务，有履行合同约定的以下义务：对房屋及附属建筑、消防、监控、水泵等系统设施提供小修、保养，鉴于该小区设施需要修复的实际情况，本院酌情确定在8000元内对上述设施、设备予以修复。被告翔宇物业公司接收该小区时，存在部分设施设备损坏的现象，原告并未提供相应的证据证明其主张事项实际损坏程度，无法证明存在加重损坏的情形，应承担相应的不利后果。同时原告在明知上述设施设备存有问题的情况下，亦应积极采取措施防止损失扩大。原告要求被告翔宇物业公司对房屋及附属建筑、消防、监控、水泵系统设施包括大中修均承担维修责任，依据不足，本院除上述予以支持部分外，其他部分不予支持。被告翔宇物业公司应从诚实信用原则及全面妥善履行合同出发，对讼争的需要维修系统设备设施编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向原告提出报告与建议，并根据原告的决定组织维修。3、被告玉宏房产公司并非签订上述两份物业服务合同的相关当事人，不受物业服务合同的约束，不是该合同义务的承担者；与其相关的是其与业主所签订的《商品房买卖合同》，与本案不属于同一法律关系。本案原、被告均认可该小区建设工程（包括物业设施）已获得建设规划局的备案具备交付条件，仅对房屋交付时是否满足商品房买卖合同约定的条件以及是否有义务对商品房质量进行保修等存有争议，均属于商品房买卖合同纠纷的范畴，并不在本案审理范围。另原告主张的被告玉宏房产公司与被告和睦物业公司恶意串通，并无事实依据，本院不予采信。故原告向被告玉宏房产主张的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于若干问题的意见》第一百三十九条之规定，判决如下：
一、被告台州市和睦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告台州市路桥区半岛花园业主委员会半岛花园的绿化损失人民币6000元、设备设施损失6000元。
二、被告浙江翔宇物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内在8000元内对原告台州市路桥区半岛花园业主委员会所属半岛花园的设施设备予以修复。
三、驳回原告台州市路桥区半岛花园业主委员会其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14880元，依法减半收取7440元，由原告负担6500元，被告台州市和睦物业管理有限公司负担500元，被告浙江翔宇物业管理服务有限公司负担440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19-900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张凯水
二〇一五年一月二十三日
代书记员 朱玲钗