北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15358号
上诉人（原审原告）王楠（芦××之母，芦××之法定代理人），女，1976年5月7日出生。
上诉人（原审原告）芦××，男，1999年5月16日出生。
王楠、芦××共同委托代理人李小波，北京市义方律师事务所律师。
王楠、芦××共同委托代理人刘刚，山西黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）芦振华，男，1976年4月18日出生。
委托代理人郑春杰，北京策略律师事务所律师。
委托代理人张良，北京策略律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）朱晓光，女，1978年10月9日出生。
被上诉人（原审被告）李帆（朱晓光之夫，朱晓光之委托代理人），1965年9月5日出生。
上诉人王楠、芦××因与被上诉人芦振华、朱晓光、李帆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，王楠、芦××起诉至原审法院称：王楠与芦振华系夫妻关系，二人于1998年8月6日登记结婚，于1999年5月16日生育一子芦××。2009年，王楠与芦振华购置北京市朝阳区8号院5号楼10层15-1105号房屋一套，登记在芦振华和芦××名下，芦振华占10%份额，芦××占90%份额。2013年3月19日，在王楠、芦××毫不知情的情况下，芦振华将涉案房屋出卖给朱晓光、李帆，并转移了房屋所有权。王楠、芦××认为，涉案房屋是用王楠与芦振华的共同财产购置，是王楠和芦振华将其中的90%赠与给了孩子芦××，应归属于王楠、芦振华、芦××共有，且芦××所占的份额超过了三分之二，芦振华作为份额较小的共有人之一，无权自己私自将房屋出售给他人。王楠、芦××诉至法院，要求确认芦振华与朱晓光、李帆之间的房屋买卖合同无效，由朱晓光、李帆配合芦振华将涉案房屋按照原比例回转登记到芦振华、芦××名下。芦振华收取的朱晓光、李帆的房款，由芦振华负责返还。
芦振华在原审法院辩称：我和王楠之间不存在夫妻关系。芦振华与王楠无共有财产。如果芦××认为芦振华作为监护人侵害了被监护人的利益，应当另行提起监护人责任纠纷。芦××虽然在涉案房屋中占有90%的份额，但芦振华作为芦××的法定监护人有权出售涉案房屋。如果法院认定芦振华无权处分涉案房屋，朱晓光和李帆也符合善意取得的法定条件。芦振华与朱晓光、李帆之间的房屋买卖合同不存在法律规定的无效之情形。芦振华不同意王楠、芦××的诉讼请求。
朱晓光、李帆在原审法院辩称：我们购买涉案房屋是通过中介公司购买的，购买时我们查看了房屋产权证，芦××还给我们出具了监护人承诺书及经过公证的监护人证明。我们也到房屋内进行了查看，房屋内没有居住过的痕迹。该房屋的价款我们是通过和芦振华协商后确定的，是合理价格，房屋也进行了过户，并实际入住。我们是善意取得的房屋，合同应为有效，不同意王楠、芦××的诉讼请求。
原审法院经审理查明：王楠与芦振华于1999年5月16日生育一子芦××。2009年，王楠与芦振华购置北京市朝阳区8号院5号楼10层15-1105号房屋一套，该房屋为精装修状态，登记在芦振华和芦××名下，芦振华占10%份额，芦××占90%份额。房屋购买后，没有使用。
芦振华为了出售涉案房屋，于2013年3月12日向朱晓光、李帆出具了《承诺书》一份，该承诺书载明：本人芦振华，是芦××的父亲以及合法监护人之一，现由我全权办理位于北京市朝阳区8号院5号楼10层15-1105的房屋出售以及收款、过户事宜，在办理过户之后产生的一切纠纷以及后果由本人负责，与买受人无关。
2013年3月19日，芦振华（出卖人）与朱晓光、李帆（买受人）通过中介公司签订《存量房买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给朱晓光、李帆，房屋价款650万元，并转移了房屋所有权，登记在朱晓光、李帆名下。朱晓光、李帆已经实际入住。朱晓光、李帆向芦振华支付了购房款845万元，其中10万元现金支付，另835万元通过银行转账支付。
芦振华向朱晓光、李帆出示了经北京市×公证处于2013年3月25日公证的公证书，该公证书的内容为：兹证明芦××（男，一九九九年五月十六日出生，身份证号码：×××）的父亲是芦振华（一九七六年四月十八日出生，身份证号码：×××）。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条之规定，芦振华是未成年人芦××的法定监护人之一。
诉讼中，经王楠、芦××申请，法院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价格进行了评估，评估时点为2013年3月19日，评估结果为878.5万元。
王楠目前在法院提起与芦振华的离婚诉讼，尚未结案。在该诉讼中，芦振华否认与王楠的婚姻关系。在该案中，法院向山西省×民政局对王楠与芦振华的婚姻登记情况进行调查，该局答复称：王楠、芦振华于1998年8月6日在原临汾市水塔街办事处登记结婚，后于2011年5月16日在该局婚姻登记处补发结婚证。该局还向法院提供了显示有芦振华、王楠签字的《补发婚姻登记审查处理表》。芦振华对该表上签字表示记不清了，但未提出笔迹鉴定的申请。
原审法院认定的以上事实，有双方当事人当庭陈述、房屋买卖合同、房款支付凭证、山西省×民政局婚姻登记处的回函、房屋评估报告等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：房产证是物权登记的凭证。朱晓光、李帆作为购房人在购买房屋时，审查了欲购买房屋的房产证。房屋产权人之一芦振华也向朱晓光、李帆出具了经过公证的对另一产权人芦××的监护人证明及承诺书。此后，朱晓光、李帆与产权人芦振华（同时也是另一产权人芦××的监护人）签订购房合同，可以视为已经尽到了购买房屋的注意义务。根据证据显示，朱晓光、李帆实际支付的购房款为845万元。经过评估，朱晓光、李帆购买房屋的价格，与市场价格相差不大，尚在合理范围内，故朱晓光、李帆与芦振华之间的购房合同，应属有效。若王楠及芦××认为芦振华侵害了其财产利益，可对芦振华另行主张财产权益。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回王楠、芦××的诉讼请求。
原审法院判决后，王楠、芦××不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持王楠、芦××的诉讼请求；由芦振华、朱晓光、李帆承担全部诉讼费用及评估费。其上诉理由是：原审判决证据不足，适用法律错误。没有证据证明芦振华作为芦××的法定代理人有权处分芦××的财产。芦振华虽然是芦××的法定代理人、监护人，但我国《民法通则》、《未成年人保护法》中明确规定监护人非为被监护人的利益，不得处分被监护人的财产。芦振华未提供任何证据证明其处分芦××的财产是为了芦××的利益。且芦振华当庭表明芦××房产权益所对应的售价已被其花销掉了。原审法院认为芦振华为朱晓光、李帆出具了监护人证明及承诺书，其就有权处分芦××的财产没有任何事实依据及法律依据。朱晓光、李帆非善意第三人。北京建连恒泰房地产评估有限公司在没有提供评估依据的情况下对涉案房屋作出的评估报告不能作为定案依据。王楠作为房产的所有人之一，对房产的处分享有知情权和决策权，芦振华未经过王楠同意即处分共有财产部分，应属于无效行为。
芦振华、朱晓光、李帆同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明，2013年4月15日，北京市朝阳区8号院5号楼10层15-1105号房屋登记在朱晓光、李帆名下。以上事实有当事人在二审期间的陈述、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋原系登记在芦振华和芦××名下，其中，芦振华占10%份额，芦××占90%份额。芦振华作为芦××的法定监护人之一，其有权代理芦××进行相应的民事活动。如王楠、芦××认为芦振华的行为给被监护人芦××造成财产损失，其可另行要求芦振华赔偿损失。王楠主张其作为房产的所有人之一，对房产的处分享有知情权和决策权，芦振华未经过王楠同意即处分共有财产部分，属无效行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故根据上述规定，芦振华即使在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，王楠以此为由要求确认芦振华与朱晓光、李帆签订的《存量房买卖合同》无效的请求，亦无法律依据。故在王楠、芦××没有提供充分证据证实芦振华与朱晓光、李帆签订的《存量房买卖合同》存在法律规定之无效情形的情况下，其要求确认芦振华与朱晓光、李帆之间的房屋买卖合同无效的请求，本院不予支持。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，首先，朱晓光、李帆系通过中介购买的涉案房屋，其在购买房屋时，审查了欲购买房屋的房产证。房屋产权人之一芦振华也向朱晓光、李帆出具了经过公证的对另一产权人芦××的监护人证明及承诺书。故可视为朱晓光、李帆已经尽到了购买房屋的注意义务。其次，根据本案查明事实，朱晓光、李帆实际支付的购房款为845万元，此与评估报告所确认的正常市场价值878.5万元相差不大，尚在合理范围内。王楠、芦××虽对涉案房屋的评估报告不予认可，但未提供有效证据予以反驳，其应承担举证不能的不利后果。最后，涉案房屋已于2013年4月15日登记在朱晓光、李帆名下。因此，即使如王楠、芦××所述芦振华向朱晓光、李帆出售涉案房屋的行为系无权处分，但因朱晓光、李帆购买该房屋符合善意取得的情形，故王楠、芦××无权要求由朱晓光、李帆配合芦振华将涉案房屋按照原比例回转登记到芦振华、芦××名下。
综上，王楠、芦××的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费260元，由芦振华负担（王楠、芦××已交纳，芦振华于本判决生效后七日内给付王楠、芦××）。
房屋评估费19500元及鉴定人出庭费500元，由王楠、芦××负担（已支付）。
一审案件受理费70元，由王楠、芦××负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由王楠、芦××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 张 帆
代理审判员 胡林强
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 屈赛男