青海省德令哈市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）德民初字第309号 原告（反诉被告）尹春智（别名：拉旦），男，藏族，住德令哈市。 被告（反诉原告）李晶，男，汉族，住德令哈市。 原告（反诉被告）尹春智诉被告（反诉原告）李晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由本院代理审判员李春业适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹春智、被告（反诉原告）李晶到庭参加诉讼。本案现以审理终结。 原告（反诉被告）尹春智诉称，原、被告于2012年11月5日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其所有的位于德令哈市皓星花苑商铺出租给原告用于经营名为“野人部落”的商铺，租赁期限为一年，即从2012年11月5日起止2012年11月4日止，租金为15600元，分两次支付；每半年支付一半即7800元。合同签订后，被告将其所有对商铺交由原告使用，而原告也将租金按期支付给被告，一年租期到期后，被告前往原告处收取一年的房租，而原告也按照之前签订对租赁合同约定的条款，一次性支付了半年的房租，但原、被告并未续签任何书面协议。后被告于2014年7月中旬突然告知原告要收回房屋不再将该房屋租赁给原告使用。原告租赁的一年内，铺面所属的街道一直在装修，影响了生意收入，到今年上半年，该街道铺面的生意才有所好转，原告便考虑将店铺重新装修一下，于是原告于2014年5月28日于雨巷人家装饰工程有限公司签订了一份《家庭居室装修装饰功臣施工合同》，合同约定将商铺交由该家装修公司进行装修，并支付了50000的首付定金，另约定如若单方面违约，该公司将不退还首付定金50000元。在2012年11月份由于暖气无法正常供暖导致一个半月的时间内店铺没有暖气，而在2013年冬天又出现无法供暖对情况，这种情况维持了一个月的时间左右，这种情况直接影响了店铺的正常营业，进而导致原告损失了36000元，合同中约定了如若一方违约，另一方承担全年租金的50%即7800元。原告因被告没有提前告知要收回房屋，原告为了店铺的正常经营而向酒水供货商购买了价值为50000元的酒水，现被告要突然收回房屋，导致就是无法卖出。原告承租被告的房屋时，是通过转让的行驶，现被告要求收回房屋也不允许原告对外转租造成原告损失了30000元的转让费用。综上所述，由于被告的违约行为给原告造成了173800元。请求判令被告（反诉原告）支付违约金共计173800元；案件受理费由被告（反诉原告）承担。 被告（反诉原告）李晶辩称，对房屋装修问题不予认可，未经过承租方的同意，因此拒绝支付50000元的定金赔偿，要求恢复原状；关于暖气问题，在房屋租赁合同中已经明确规定。暖气是由施工单位破坏，但已经修理好；被告与原告的租赁合同是不定期合同，可以随时解除合同。告知原告搬离房屋时，我已提前通知原告搬离房屋，到今天开庭原告也没有搬离店铺。原告所说购买50000元的酒水，是原告经营期间的问题，跟承租人没有关系。原告经营的店铺不是原告自己的名字，没有任何经营权；原告私自将店铺转让给他人经营，没有经过承租人的同意。 被告（反诉原告）李晶反诉称，于2012年11月5日签订了一份《房屋租赁合同》，合同期满后，双方未签订房屋租赁合同，而被告（反诉原告）向被告（反诉原告）支付了2013年11月4日至2014年5月4日的房租7800元，当时要求被告（反诉原告）按照市场平均租赁费支付每月增长的700元。由于被告（反诉原告）于2014年7月17日通知原告（反诉被告）返还房屋，原告（反诉被告）一直未作任何反应。请求判令解除合同；判令被告支付4个月增长的租赁费2800元；判令支付2014年5月5日至退还房屋期间的租赁费（每月2100元）；判令原告（反诉被告）归还被告（反诉原告）租赁房屋；反诉费由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）尹春智辩称，房屋租赁费已经付清，2014年5月5日的房租费不予认可，我不承担。每次交纳房屋的时候，本案被告（反诉原告）均不在现场，所以不清楚我和上个承租方之间的关系。 原告（反诉被告）围绕其主张，向法庭出示以下证据： 1、身份证、户口本复印件，拟证实原告具有诉讼主体资格。 2、装修合同、收据一份，拟证实对店铺进行装修及装修的费用。 3、收据一份（2012年7月），拟证实从杨红霞手里装让皓星街野人部落转让费用30000元。 4、收条（2014年1月6日），拟证实扣除暖气修理费2000元。 5、销货清单一份，拟证实暖气停用期间的营业损失。 6、房屋租赁合同，拟证实租期是一年，但是费用是半年一交，并约定了权利和义务。 被告（反诉原告）围绕其主张，向法庭出示下列证据： 1、企业基本信息、准予注销登记通知书，拟证实店铺负责人为杨红霞，不是原告本人，原告没有店铺的经营权。 2、收条两张、证明一份，拟证实暖气停用的原因及我方出资维修的费用。 3、杨红霞房屋租赁合同（来源邻居），拟证实房屋价格问题以及负责人为杨红霞，原告没有合法的已经权利。 4、房屋租赁合同，拟证实租赁期限已经到期，是不定期合同，随时可以解除合同，至于暖气费不是我方店内的问题。 经审理查明，李品与本案被告（反诉原告）李晶系父子关系。2011年10月20日李品以被告（反诉原告）李晶名义与李洪霞签订房屋租赁合同，后将自己经营的“野人部落”经出租人同意之后转让给本案原告（反诉被告）尹春智，转让费为30000元。2012年11月5日尹春智与被告（反诉原告）父亲李品签订了一份《房屋租赁合同》，合同期限为一年，合同期满后双方未签订书面合同，其李品最后一次收取房屋租赁费时间为2014年1月6日，在出具的收条中释明房租为2013年12月1日至2014年6月1日。 另查明，该房屋所有人系李李晶所有。 本院认为，本案中租赁房屋系李晶所有，且李晶本人知道李品以他本人名义签订《房屋租赁合同》及办理房屋租赁相关事宜，庭审中也认可李品的租赁行为是经自己授权，故李晶对李品在房屋租赁中的行为应承担相的民事责任。双方签订《房屋租赁合同》至2013年11月4日到期后，未约定租赁期限、且交付房租至2014年6月1日，故双方的原租赁合同任然有效，但租赁期满后的租赁行为应视为不定期租赁。 本案中承租人尹春智未经出租人李晶同意与雨巷人家装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，并交付订金50000元的行为系承租人自己造成，应由承租人本人承担，故尹春智请求李晶支付装修订金50000元的意见，本院不予支持；尹春智诉称中因2012年11月份，暖气无法正常供暖导致原告损失36000元，虽双方签订的《房屋租赁合同》约定：违约金为全年房租的50%，但暖气无法正常供暖的原因系河东街道办事处盖房时挖断暖气管道造成，且暖气无法正常供暖并非是造成经营损失的直接原因，另尹春智提供的2014年的销货清单无法证实2012年11月暖气无法正常供暖的经营损失，故关于尹春智请求李晶承担损失7800元的意见本院不予支持；关于尹春智请求李晶支付酒水价款50000元及转租费30000元的意见，因造成损失的原因跟承租人李晶无关，故本院不予支持。 在不定期租赁中，双方当事人可以随时解除合同。本案承租人李晶于2014年7月17日已通知承租人尹春智将房屋收回，故李晶请求解除合同和承租人归还门面房的意见本院予以支持；双方租赁费经双方清算后已结算至2014年6月1日，李晶再次请求尹春智支付1月至4月增长的租赁费2800元的意见，本院不予支持；不定期租赁履行期间未约定新的房屋租赁费价款，且租赁费一直按1300元／月结算，又出租人李晶通知承租人尹春智将房屋收回时间为2014年7月17日，故李晶请求支付2014年5月5日至退房期间按2100元／月支付租赁费的意见本院不予采纳，本院按每月1300元／月确认至通知之日，及47天×（1300元／月÷30天）=2037元，因房屋租赁期间尹春智交付押金3000元，且庭审中尹春智已主张，故双方应相互折抵后，剩余963元李晶应返还给尹春智。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李晶于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）尹春智折抵房屋租赁费后的剩余房屋租赁押金963元； 二、解除原告（反诉被告）尹春智与原告（反诉被告）尹春智之间的租赁合同； 三、原告（反诉被告）尹春智于本判决生效之日起五日内归还被告（反诉原告）李晶河东区柴达木中路浩星街西侧第一幢由南向北第三间门面房； 四、驳回原告（反诉被告）尹春智的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李晶的其他诉讼请求。 （如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。） 案件本诉受理费3776元减半收取，即1888元由原告（反诉被告）尹春智承担；案件反诉受理费48元由被告（反诉原告）李晶承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 代理审判员  李春业 二〇一四年十月二十日 书 记 员  李 君