辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01933号
上诉人（原审被告）：张湘辉，女，1979年9月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：纪永成，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
委托代理人：马宝忠，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市体育人才培训交流中心，住所地沈阳市和平区南三马路**号。
法定代表人：李洪涛，系该单位主任。
委托代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：隋阳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张湘辉与被上诉人沈阳市体育人才培训交流中心房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出（2014）沈和民二初字第00229号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案，上诉人张湘辉的委托代理人马宝忠，被上诉人沈阳市体育人才培训交流中心的委托代理人陈浩到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审沈阳市体育人才培训交流中心诉称：1、判令张湘辉返还其承租的位于沈阳市和平区南三马路34号的房屋；2、判令张湘辉向其支付逾期返还房屋的占有使用费（计算至实际返还房屋时止，截至起诉时为人民币1，200，000元）；3、判令张湘辉向其支付违约金人民币432，000元；4、判令张湘辉承担本案的全部诉讼费。庭审中，沈阳市体育人才培训交流中心当庭增加诉讼请求，将第二项诉讼请求增加为要求张湘辉支付占用使用费1，400，000元，同时明确主张占用使用费的期间为2013年2月1日至2014年1月20日；另外增加一项诉讼请求为要求张湘辉向原告返还位于沈阳市和平区南三马路34号的地下室（1100平方米）、六楼办公室（面积84平方米）。
原审张湘辉辩称：请求法院驳回沈阳市体育人才培训交流中心的诉讼请求，支持张湘辉继续承租房屋的答辩意见。
原审法院审理查明：涉诉房屋位于沈阳市和平区南三马路34号北侧1-3层，面积为2071平方米，所有权人为沈阳市体育人才培训交流中心，现由张湘辉占有用于经营沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府。双方曾就涉诉房屋达成房屋租赁协议一份，协议中，沈阳市体育人才培训交流中心为甲方，张湘辉为乙方。协议约定，沈阳市体育人才培训交流中心将涉诉房屋出租给张湘辉用于经营酒店；租赁期限为5年，从2008年2月1日起至2013年1月31日；租金为每年144万元，租金支付方式为上打租，按月支付，张湘辉应在每月1日向沈阳市体育人才培训交流中心支付当月租金12万元；在协议第九条违约责任中约定“2、乙方未按协议规定履行义务，应视为乙方违约。乙方应当向甲方支付年租金30%的违约金。乙方超过二个月不交付租金或不足额交纳租金，甲方有权单方解除租赁协议，由此造成乙方的所有损失均由乙方自己承担，并要求乙方按照上款支付违约金。如因乙方违约，导致甲方提前解除协议的，乙方退出后，剩余的租金甲方不予退还。3、甲乙双方任何乙方违约，给他方造成的损失超过约定的违约金的，违约方还应向未违约方赔偿损失。”协议签订后，双方均依照协议约定履行了合同。另查，涉诉房屋曾于2011年1月因沈阳市体育人才培训交流中心原因导致部分房屋被水浸泡，张湘辉因此向沈阳市体育人才培训交流中心提出过赔偿请求，经双方协商，沈阳市体育人才培训交流中心于2011年12月30日向张湘辉出具赔偿处理意见一份，明确赔偿方式为涉诉房屋租赁期终止后，用2013年2月1日至2013年4月30日三个月的房屋租金作为经济赔偿。2013年2月25日，沈阳市体育人才培训交流中心向张湘辉出具通知一份，上载“根据甲、乙双方于2008年2月1日签订的房屋租赁协议，此租赁协议将于2013年1月31日到期。现甲方沈阳市体育人才培训交流中心特通知乙方沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府，该协议已到期。根据2011年暖气漏水事件最后双方达成的处理意见，甲方将日期延期至2013年4月30日止。具体事宜双方商谈。”。2013年4月1日，沈阳市体育人才培训交流中心再次向张湘辉出具通知一份，告知张湘辉租赁协议即将到期，将收回房屋，考虑张湘辉选址搬迁需要，沈阳市体育人才培训交流中心同意张湘辉再延期使用2个月至2013年6月30日，期间免收房租，到期后甲方将收回该房屋。
原审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。因在合同履行过程中，经双方协商，沈阳市体育人才培训交流中心同意租赁期限延长至2013年6月30日，且免除2013年2月1日至2013年6月30日的租金，故双方的房屋租赁合同的终止日期为2013年6月30日，张湘辉在2013年7月1日至2014年1月20日期间仍然占有、使用涉诉房屋，没有合法依据，违反了后合同义务，也即腾退涉诉房屋的义务，给沈阳市体育人才培训交流中心造成了损失，故对沈阳市体育人才培训交流中心要求张湘辉返还涉诉房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。赔偿标准参照沈阳市体育人才培训交流中心、张湘辉之间签订的上述租赁合同约定的租金标准确定为宜，即每月120，000元。计算时间从2013年7月1日起至沈阳市体育人才培训交流中心主张的2014年1月20日止，共计800，000元。对于沈阳市体育人才培训交流中心主张的要求张湘辉支付违约金的诉讼请求，因该房屋租赁合同约定的违约金性质系属对一方当事人不履行义务而可能给对方造成的损失而应承担责任的事前预定，用以赔偿受损方可能造成的实际损失，故其性质与上述房屋占用使用费相同，对同一损失不宜重复主张，因此，对沈阳市体育人才培训交流中心该项诉讼请求不予支持。对于张湘辉提出的沈阳市体育人才培训交流中心在其饭店消费并拖欠餐费及已经预订了大量婚宴的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，不予审理，当事人可另行主张权利。对于张湘辉在质证时提出的要求沈阳市体育人才培训交流中心赔偿增建房屋费用和要求沈阳市体育人才培训交流中心补偿装修费用的抗辩理由，因张湘辉对此并未提起反诉，故不予一并处理，其可另行主张权利。对于沈阳市体育人才培训交流中心在庭审中增加的要求张湘辉返还沈阳市体育人才培训交流中心位于沈阳市和平区南三马路34号的地下室（1100平方米）、六楼办公室（面积84平方米）的诉讼请求，因该增加部分房屋沈阳市体育人才培训交流中心自认2010年才开始租给张湘辉使用，且不包括在上述租赁合同中，不属本案审理范围，不予审理，其可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，原审判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告张湘辉将位于沈阳市和平区南三马路34号北侧1-3层，面积2071平方米房屋（现沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府）腾空并完好交付给原告沈阳市体育人才培训交流中心；二、本判决生效之日起三十日内，被告张湘辉向原告沈阳市体育人才培训交流中心支付2013年7月1日至2014年1月20日的房屋占用费800，000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21，288元（沈阳市体育人才培训交流中心已预交），由沈阳市体育人才培训交流中心负担11，992元，由张湘辉负担9，296元。
宣判后，上诉人张湘辉不服，向本院提起上诉称：租赁合同已经成为不定期的租赁合同，希望继续履行合同。可以适当增长房租，不同意解除合同，因为有婚宴已经定到今年12月份。2012年5月经沈阳市体育人才培训交流中心同意已经进行了装修，一审对于装修部分没有进行处理。
被上诉人沈阳市体育人才培训交流中心辩称：合同到期前其已经通知对方合同解除事项，对方没有经过其同意就进行婚宴预订，因此损失应自行承担。增建不是张湘辉实施，其没有认可装修问题。上诉主张没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋所有权证、照片、房屋租赁协议、关于沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府要求索赔的处理意见、通知（2013年2月25日出具）、通知（2013年4月1日出具）以及双方当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，沈阳市体育人才培训交流中心与张湘辉之间签订的《房屋租赁协议》为双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定全面履行各自的义务。依据该协议的约定，履行期限自2008年2月1日至2013年1月31日止，租赁期间，沈阳市体育人才培训交流中心同意将租期延至2013年6月30日，且2013年2月1日至2013年6月30日期间免收房租，故双方协议终止日期应为2013年6月30日。关于张湘辉主张该租赁协议已成为不定期租赁合同，要求继续履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，因出租人沈阳市体育人才培训交流中心在协议到期前就通知张湘辉协议到期后解除合同，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
租赁协议到期后，张湘辉应将诉争房屋交还给沈阳市体育人才培训交流中心，但张湘辉自2013年7月1日至2014年1月20日期间仍然占用诉争房屋，缺乏合法依据，应向沈阳市体育人才培训交流中心缴纳占用使用费，故原审法院判令张湘辉返还诉争房屋并向沈阳市体育人才培训交流中心支付房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。
关于张湘辉提出其已经预订了大量婚宴一节，因其该项抗辩理由与本案并非同一法律关系，故本院不予审理，当事人可另行主张权利。
关于张湘辉主张的增建房屋和装修费用的补偿问题，因增建房屋的实施主体不是张湘辉，且张湘辉没有提供沈阳市体育人才培训交流中心认可、同意装修问题的证据。故此项上诉请求本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21，288元，由上诉人张湘辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年九月十七日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。