广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第93号
原告王道财，男，汉族，住博罗县，身份证号×××0034。
被告博罗县红中实业发展有限公司，地址：博罗县。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人翁石强、刘照煌，广东伟伦律师事务所律师。
原告王道财诉被告博罗县红中实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告王道财、被告博罗县红中实业发展有限公司委托代理人翁石强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月29日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20116513）。购买位于博罗县罗阳镇浪头村塘背岭组位于门边片（土名）地段富力现代广场A1栋1603房。合同约定建筑面积118.09平方米，套内建筑面积100.75平方米，公摊17.34平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米6446.16元，房款总金额陆拾肆万玖仟肆佰伍拾元，已支付199450元给被告，余额已经办理了按揭贷款手续并付清了房款。在原告购买该地块房屋时，被告的宣传效果图显示A1栋和A2栋前面规划为只建设本地产商的不超过四层的幼儿园或会所，视野开阔，无遮无挡，居住环境超值。这无疑为被告开发的该房屋楼盘价格远远高于周边楼盘价格提供了强力支撑。但是在原告购买之后，发现该地块并非为被告所有，而是为同是房地产开发商的永安居所有，并将建设高楼（具体楼层未定），被告无法控制该地块开发权，被告此行为，已构成欺诈。这严重影响了原告的居住环境，该地块房屋严重贬值。另外，被告当时承诺A1栋和A2栋一楼有停车场地，结果A1栋和A2栋一楼却改为入户大厅，根本没有停车场地。另外，房屋的平面设计图及相关资料显示，客厅、主、次卫生间均有飘窗。楼房建好后，原告发现涉案房屋客厅、主、次卫生间均没有飘窗。再者：被告宣传广告称涉案房屋是每平方米1500元的装修标准。但涉案房屋存在漏水、地板隆起、墙壁天面部分隆起，装修材料质量差劣等问题，交楼后，多次违修，治标不治本。严重影响正常居住和精神伤害。交楼后，墙壁裂痕无数，修补后又出现，墙壁空谷，重新装修，修补多次，厕所漏水，打掉重新维修，并无序进行下去。严重影响原告的正常生活。每次维修后都是厚厚灰尘，原告幼小婴儿和老人等经常生活在无序维修产生的灰尘当中……该房子的装修标准按照市值最多每平方米600元。之后，A1栋和A2栋的众多购买者向政府有关部门投诉。2012年12月28日，《县政府工作会议纪要》第74期作出决议，确认被告宣传方案中的A1栋和A2栋前面地块不属于被告所有。被告书面作出承诺，补偿因此虚假宣传给购买房屋者造成的损失，承诺补偿面积约150平方米购买者35年车位使用权。后因种种原因，购房人未能接受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告补偿原告违约金105000元（按照35年车位使用权每月250元的静态价值）。另外请求法院判令因被告的原因导致房子无序维修造成的损失：免收2年物业管理费（维修期内无序维修的状况相当于物业管理没有尽到管理责任）。具体请求如下：1、请求判令被告支付违约金105000元。2、免收2年的物业管理费3400元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、销售房屋时已对项目规划的不确定性作出了必要的说明，不存在虚假宣传的情况。2011年项目报批时该11万平方米用地分为三块，在2011年项目总平面图中存在一、二期用地表述与表示，规划指标也很明显地体现的是一、二期用地的指标（而不包括远期用地）。答辩人对远期规划用地的作出的标注和证实符合本项目的实际情况，而且在销售时对本项目规划的不确定性也向答辩人必要的作出提示，结合商品房买卖合同内容，足以认定虚假宣传成分。2、根据合同的约定，富力广场的依法规划变更不构成答辩人违约行为，合同补充的第十二条，商品房的设计的含义，买受人的所购买的规划设计不包含其它的房屋及设施，本案的规划变更不涉及原告购买的规划变更。3、原告在缺乏的合同约定法律规定下，要求答辩人支付违约金是不符合法律规定的。4、规划变更是事实原告购买的房屋收益，不非贬损其价值。5、多功能房本身是送的不计入销售面积。6、原告提出的诉讼时效已过，综上驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20116513），主要约定：“1、买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为博预许字第2011069号。2、该商品房为本合同第一条规定项目中的浪头村塘背岭给组位于门边片（土名）地段富力现代广场A1栋16层03房……，建筑面积118.09平方米，套内建筑面积100.75平方米……。3、计价方式与价款。该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米6446.16元，总金额649451元。4、买受人按附件五的方式付款。5、出卖人应当于2012年10月30日前，将商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的房屋交买受人使用。6、该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的，买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付的购房款及利息……。7、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价。合同签订当天，原告向被告交纳第一期款（含定金）199451元。2013年12月10日，原告通过农业银行借款450000元付清了购房款。原告已将购买的房产办理了房产证（粤房地权证字第DJ0001758**）。
另查一，被告在销售A1、A2栋楼房时的宣传效果图将A1、A2栋前面规划为幼儿园。但A1、A2栋前面规划为幼儿园的地块并非被告所有，目前A1、A2栋前面已无法兴建为幼儿园。本案中的房产的客厅、主、次卫生间均没有飘窗，与宣传广告上的平面设计均有飘窗不相符。
另查二，2012年11月21日，被告作出《关于富力现代广场A1A2栋收楼奖励方案的函》，该奖励方案仅限于购房合同约定于2012年10月30日收楼的业主，且须于2012年12月15日前，交齐房款或者完成按揭手续已经放款，并已与天力物业惠州分公司签订《车位使用协议书》。奖励为按面积大小奖励车位使用年限（车位使用权不含车位管理费，交付时间2015年12月15日），奖励方案B类为30年车位使用权，被告认为静态价值为90000元（按每月250元租金计算），原告没有接受该方案。
本院认为，原、被告于2012年1月5日签订《广东省商品房买卖合同》没有违反法律禁止性规定，签订时是双方真实意思表示，符合法律规定，依法应认定合法有效。因本案原告是请求被告支付违约金，所以本院现只就被告是否违约及如何计算违约金提出本院评判意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告对富力现代广场的宣传平面效果图是将A1、A2前面规划为幼儿园，但A1、A2栋前面规划为幼儿园的地块并非被告所有，目前A1、A2栋前面已无法兴建为幼儿园。被告的平面效果图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《广东省商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告将不是自己使用的土地“规划”为幼儿园，目前A1、A2栋前面已不能成为幼儿园，且本案中的房产的客厅、主、次卫生间均没有飘窗，与宣传广告上的平面设计均有飘窗不相符。被告的行为明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应承担违约责任。对于本案如何计算违约金，因原、被告对此没有约定，参照原、被告在调解时以赠送车位使用及物业管理费的年限，本院认为以现该房屋每月物业管理费约为177.14元（以每平方米1.5元计算），被告赔偿15年物业管理费共31884.3元（即118.09X1.5X15X12）给原告为宜。原告请求被告支付违约金105000元，证据不足，本院予以部分支持。对于原告请求免收2年的物业管理费，依法无据，本院不予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
1、被告博罗县红中实业发展有限公司于本判决发生法律效力后5日内支付违约金31884.3元给原告王道财。
二、驳回原告王道财的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1234元，由原告承担876元，被告承担358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 邓茂军
二〇一五年十二月九日
书记员 杨锐雯