河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀11民终823号
上诉人（原审被告）：河北溯源房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区槐安东路145号西美五洲大厦19层。
法定代表人：张秋兰，经理。
委托代理人：吴凯，该公司职工。
被上诉人（原审原告）:高雯，女，1983年4月5日出生，汉族，现住衡水市阜城县。
委托代理人：于晓燕，衡水市正元法律服务所法律工作者。
上诉人河北溯源房地产开发有限公司（以下简称“溯源公司”）因与被上诉人高雯商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民二初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人溯源公司委托代理人吴凯、被上诉人高雯的委托代理人于晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高雯起诉称：2013年1月25日，原、被告双方签订温莎公馆商品房预定合同，合同约定原告购买被告开发的温莎公馆项目2号楼22层2211室房屋一套，建筑面积37.62平方米，房款209694元；原告一次性交清房款209694元；该房屋竣工交付时间为2015年8月1日。合同签订后，原告按约交付购房款209694元，但被告至今未交付房产。故诉至法院要求判令解除原、被告于2013年1月25日签订的温莎公馆商品房预定合同，被告返还原告房款209694元及利息损失50000元。
原审被告溯源公司辩称：原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。
原审法院查明：2013年1月25日，原、被告双方签订温莎公馆商品房预定合同，合同约定：原告购买被告开发的温莎公馆2号楼22-2211室房屋一套，建筑面积37.62平方米，房款209694元；原告一次性交纳房款；被告在具备签订商品房买卖合同条件15日内以书面或电话的形式通知原告，原告在接到被告通知之日起7日内确定是否持有该物业，如选择继续持有该物业，须在30日内与被告签订商品房买卖合同；若原告选择退房，被告在交房之日起30日内退还原告缴纳的购房款并按约定结算增值金。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，原告依约交纳房款209694元。签订合同时被告未取得商品房预售许可证，原告起诉时被告仍未取得商品房预售许可证。原告所购房屋至今尚未建设。
原审法院认为：原、被告签订的商品房预定合同就房屋的基本情况、预定总房款金额、交付期限等条款进行了约定。从合同内容看，该合同系双方对商品房买卖结果的直接确认，故该预定合同在性质上是商品房预售合同。商品房预售合同应当在被告已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续、开发项目已经确定并取得商品房预售许可证的前提下签订，但被告拟开发项目用地上的旧房拆迁工作尚未完成，该项目尚未立项，亦未取得商品房预售许可证，更谈不上开工建设。被告对拆迁完毕、取得预售许可证及交工时间均不能确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”，被告在签订合同时收取原告购房款209694元的行为违反了上述规定，应认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告为本案的过错方，且原告的合同目的并未实现，故其应当返还原告购房款209694元并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率偿付利息，原告要求被告偿付违约金之诉讼请求无法律依据，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《商品房销售管理办法》第二十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告高雯与被告河北溯源房地产开发有限公司签订的商品房预约合同无效；二、被告河北溯源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告高雯已交购房款209694元并偿付利息损失（自2013年1月25日至判决确定给付之日止，按同期人民银行贷款利率计算）。如被告河北溯源房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2598元，保全费1820元，由被告河北溯源房地产开发有限公司承担。
上诉人溯源公司上诉称：请求二审法院依法撤销（2015）衡桃民二初字第622号民事判决书，将本案发还重审；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、本案基本事实认定错误。上诉人河北溯源房地产开发有限公司与被上诉人之间签订的是预定合同，属于意向性协议而非商品房预售合同。双方之间《商品房预定合同》订立的目的，是为了保证和满足被上诉人能够优先购买商品房，并非上诉人与被上诉人就诉争房产买卖事宜达成的最终合意。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房预定合同》合法有效，双方均应继续履行。该合同是上诉人与被上诉人真实意思表示，且不侵害国家、集体或第三人利益，不存在我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形。双方之间签订的为意向性协议，而非商品房预售合同。关于已付房款利息的确认，双方已在合同明确约定，如被上诉人选择退房，上诉人以银行同期存款利率支付增值金，原审法院以银行同期贷款利率支付被上诉人已付房屋预付款利息没有任何依据。二、原审法院适用法律错误。本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等规定。首先，诉争《商品房预定合同》的标的为商品房有限购买权，而非商品房，对此合同有明确约定。该合同只是意向性协议，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条所规定的商品房买卖或预售合同。其次，诉争合同签订时，合同中所预定房屋的房号、规划设计、户型结构及面积均未确定，对此合同第一条及第五条第六款有明确约定。并不符合原判决所援引的《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不能将诉争预定合同认定为商品房预售合同。再次，被上诉人在订立合同时，对诉争房产不具备商品房预售许可证的情形是明知的，合同第四条、第五条明确表示上诉人现在不具备签订商品房买卖合同的条件且预定房屋的规划设计、户型等仍在等待相关部门审批，且合同的名称明确告知被上诉人其所签合同为预定合同而非预售合同，被上诉人在合同签订时均已知悉和接受，上诉人根本不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形。
被上诉人高雯答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，征得双方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：双方签订的商品房预定合同的性质及其效力，上诉人应否返还被上诉人已缴纳的购房款并按人民银行同期贷款利率偿付利息。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房预定合同中约定在具备条件时签订正式商品房买卖合同，该预定合同系双方当事人对将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，是双方对商品房买卖的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该预定合同在性质上是商品房买卖预约合同。故本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。该预定合同作为预约合同，不同于作为本约合同的商品房买卖合同及预售合同，其内容不违反法律规定，应认定为有效合同。双方均应受合同约束，按照约定履行自己的义务。2013年1月25日双方签订商品房预定合同，被上诉人于当日交付了预定总房款209694元，履行了合同义务。上诉人应在合理时间内与被上诉人订立商品房买卖合同。但直至起诉时，上诉人拟开发建设商品房项目宗地上的旧房拆迁工作尚未完成，该开发建设项目尚未立项，更谈不上开工建设。一、二审中溯源公司对完成拆迁工作、取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定。上诉人在预定合同中承诺最迟不晚于2015年8月1日将房屋交付使用，但双方签订预订合同已达三年之久，上诉人仍不能与被上诉人签订正式商品房买卖合同并交付房屋，致使被上诉人订立合同的目的不能实现。故上诉人已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人要求解除预约合同并返还已交款项及偿付利息的诉讼请求，合理合法，应予支持。原审法院判令上诉人返还被上诉人已交付的款项并按贷款利率偿付利息，并无不当，本院予以维持。上诉人以合同约定的签订商品房买卖合同的条件尚未成就，其不构成违约的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审法院对案涉合同效力认定有误，但对判决结果并无实质性影响，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民二初字第622号民事判决第二项即：被告河北溯源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告高雯已交购房款209694元并偿付利息损失（自2013年1月25日至判决确定给付之日止，按同期人民银行贷款利率计算）;
二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民二初字第622号民事判决第一项为：解除原告高雯与被告河北溯源房地产开发有限公司签订的《温莎公馆商品房预定合同》。
如果上诉人河北溯源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计2598元，保全费1820元，二审案件受理费4445元，均由上诉人河北溯源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹忠毅
审 判 员 戴全寿
代理审判员 贾志英
二〇一六年五月三日
书 记 员 王聪颖