广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南市民三初字第76号
原告：广西南宁新景物业服务有限公司。
法定代表人：李功明。
委托代理人：张永光。
委托代理人：周代伟，广西广为律师事务所律师。
被告：邱大卫。
委托代理人：凌德强，广西万通律师事务所律师。
委托代理人：韦晓岚，广西万通律师事务所实习律师。
原告广西南宁新景物业服务有限公司（以下简称新景公司）与被告邱大卫物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月4日公开开庭进行了审理。原告新景公司的法定代表人李功明及委托代理人周代伟、张永光，被告邱大卫的委托代理人凌德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新景公司诉称：2005年5月29日南宁市西乡塘区秀灵路30号宏腾苑小区前物业公司南宁众声物业管理有限责任公司（以下简称众声公司）撤出小区，原告和文雅园物业公司应宏腾苑业主委员会要求于当日晚派出人员为小区共同提供物业服务。同年6月23日晚宏腾苑业主委员会组织召开业主大会选聘原告为宏腾苑小区提供物业服务，之后业主委员会在小区贴公告明确物业服务费从2005年6月1日开始计费。由于当时业主委员会任期已快到期，新的业主委员会没有产生，所以2005年6月1日至2006年6月30日签订的物业服务合同业主委员会没有盖章，由于众声物业公司于2005年5月29日己撤出小区，为了小区的物业管理，原告只好按未盖章的物业服务合同约定提供物业服务。宏腾苑小区共有业主275名，总建筑面积29377㎡，除了五户住宅业主和六户商铺业主共十一户1951.64㎡未交付2005年6月1日至2006年6月30日期间的物业服务费外，其余业主均已付清，交费业主264名，占业主总数的96％，交费业主建筑面积27484．46㎡，占总建筑面积的93.6％，这足以证明宏腾苑小区绝大多数业主接受了原告提供的物业服务。合同法第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方己履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，合同法第44条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。依此规定，原告2005年6月1日至2006年6月30日的物业服务合同依法有效。2006年6月8日原告与宏腾苑业主大会签订了物业服务合同，合同委托服务期限为2年，即从2006年7月1日至2008年6月30日。此合同到期后，又于2008年7月19日续签了物业服务合同，合同委托服务期限为3年，即从2008年7月1日至2011年6月30日。上述订立的物业服务合同，约定原告为宏腾苑小区业主提供物业服务，小区业主应依约向原告支付物业服务费、水电公摊费、水费（一期商铺业主）、城市生活垃圾清运处理费、停车费等有关费用。合同对物业服务项目、业主交费金额、时间、违约金等做了约定。合同约定“业主应当在每月30日前按月交纳物业服务费用（资金）”，“业主未按合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，按日加收应收费用3‰的标准向乙方支付违约金”。在上述协议履行期间，原告依约履行了协议自己一方应尽的义务，但被告身为该小区业主，在享受了原告提供的物业服务情况下，拒不向原告支付物业服务费，构成违约并给原告造成经济损失。现原告已和被告协商无着，遂依约依法诉之法律，请求法院判令：1、被告给付2005年6月至2012年2月物业管理服务费等合同约定的款项5846.9元；2、被告给付违约金20447.5元，计至法院生效判决确认被告还款之日。3、被告承担诉讼费。
被告邱大卫辩称：一、原告实际租用了被告父亲邱宏钢的房产作为物业用房，原告应付的租金的一部分与被告应交付的房产物业服务费相抵，原告无权再向被告主张物业服务费。2001年9月，宏腾苑开发商南宁市宏腾置业有限责任公司（以下简称宏腾公司）、邱宏钢与南宁静园物业管理有限责任公司（以下简称静园公司）签订《物业用房租赁合同》，约定，将宏腾苑3栋2单元101号房租给静园公司作为物业用房，以宏腾苑2栋至3栋二层办公用房、3栋1单元301号房（即本案原告主张的物业费房产）及车库的物业管理费抵销租金。期限由2001年9月1日至2003年4月30日止。2003年5月，宏腾苑开发商宏腾公司、邱宏钢又与众声公司签订《物业用房租赁协议》，同样作了用宏腾苑3栋2单元101号房作为物业用房并用租金抵偿上述房产物业费的约定，期限从2003年5月1日起至2008年4月30日止。而在履行该租赁协议过程中的2003年9月，邱宏钢向宏腾公司购买了出租给物业公司的宏腾苑3栋2单元101号，由邱宏钢与物业公司继续履行合同，2008年合同期满后一直至今也均由提供物业服务的物业公司实际租用邱宏钢的房产作为物业用房而未付租金。因而，被告认为，被告应交纳的物业费用应与物业公司应交的租金相抵，被告无须再交纳物业费用。二、原告所谓2005年6月至2006年6月的物业服务合同，没有签订，也没有实际履行，原告无权主张该期间的物业费。原告诉称其于2005年6月23日被宏腾苑小区业主大会选聘为该小区的物业服务公司，但原告所提供的所谓物业服务合同，没有业委会的盖章也没有业主的签名，被告对此不予认可。原告也无证据证明其实际提供了物业服务。因此，原告无权主张该期间的物业费用。三、原告提供的所谓2006年7月至2008年6月的物业服务合同及2008年7月至2010年6月的物业服务合同，没有经过业主大会同意，是无效的，而所谓业委会在原告提供的所谓物业服务合同期间也是不存在的，所谓业委会的盖章也是虚假无效的，因为小区内根本就没有业委会，原告无权依据无效的合同，向答辩人主张每日千分之三的滞纳金。退一步来说，即使物业服务合同是有效的，该合同约定的滞纳金也过高，不应得到人民法院的支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
原告新景公司向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张：1、欠费明细表，证明被告邱大卫所欠费用明细；2、新景公司营业执照，证明原告主体资格；3、新景公司南房物审（2005）YZ081号资质证书、南房物审（2010）YZ064号资质证书，证明原告资格；4、2005年6月至2006年6月物业服务合同，证明物业服务合同成立有效；5、2006年7至2008年6月物业服务合同，证明物业服务合同成立有效；6、2008年7月至2010年6月物业服务合同，证明物业服务合同成立有效；7、小区张贴的公示资料（选物业公司的录像光盘、照片、公开信），证明物业服务合同合法有效；8、身份证，证明被告邱大卫的身份；9、房产证存根，证明被告的业主身份。补充提交证据：1、被告邱大卫欠费明细表，证明被告所欠费用明细；2、2006年所签的物业服务合同的附件，证明物业服务合同成立有效；3、2008年所签物业服务合同的附件，证明物业服务合同成立有效；4、催交物业费通知、公告，证明催交物业服务费的事实；5、房屋所有权证存根，证明被告房产面积；6、停止宏腾苑物业服务公告，证明物业服务结束时间；7、宏腾苑小区业主自发通告，证明物业服务合同真实有效及原告催费的事实；8、2005年7月27日的物业收费第0160860号收据、2005年11月17日的第0166559号收据、2012年1月17日芳草书茶店的交物业费的收据、2012年1月19日韦见平的交物业费的收据，证明原告从2005年在开始为宏腾苑小区提供物业服务，业主也是从此时开始缴物业管理费，形成事实上的物业服务合同；9、南房物审（2010）YZ064号资质证书、南宁市住房保障和房产管理局证明、工商登记企业变更通知书；10、2006年、2007年、2008年、2010年、2011年城市环境卫生有偿服务合同书及缴费发票。
被告邱大卫质证认为：证据1、被告没有拖欠物业费，更不存在拖欠违约金；证据2的真实性无异议；证据3、认可南房物审（2010）YZ064号资质证书的真实性；证据4、合同的真实性不予认可，此为虚假合同，该合同没有盖章，也没有业委会的签字，小区也没有业委会，合同亦没有履行。且该合同原件与证据5、6的两份合同原件相比，其纸质很新，该合同应是新打印的。证据5、6的合同是虚假的，甲方宏腾苑业委会不存在，也没有这个章，代表签名的真实性不清楚，违约金每日千分之三也是无效的。证据6合同第一条约定宏腾苑小区物业管理用房是3栋2单元101号房，该房是被告父亲邱宏刚的。原告一直在使用该房屋。证据7仅是原告公示资料的相片，对于2005年的视听资料无法看到内容，无法确认时间和地点，与本案无关，被告不予认可，根据相关法律规定，视听资料要有其他证据相印证。没有相关证据证明2005年的物业服务合同已经履行；证据8、9真实性无异议。补充证据1、被告没有欠费，更不存在违约金的说法；证据2，这些签字都是虚假的，其中“邱大卫”的签名是不真实的，写成了“邱大伟”，字迹也不是本人的。各业主的签名也是其他人重复代签的，不是业主本人签名。这不能证明是业主要求续签的合同，即使是业主有续签，也没有业委会的盖章；证据3是原告伪造的，实际情况是原告和邱宏刚达成一致，以物业用房租金抵消物业费。经费测算表是原告自己测算的，没有经过业主的同意。续签合同公告，业主没有收到，也没有看到。原告认可没有新的业委会产生，说明小区没有业委会。附表上的是否同意，是打印上的同意，没有签名。实际情况是小区业主分为两部分，一部分想要另一个物业公司，一部分想要原本的物业公司，所以小区的物业管理是混乱的；证据4的照片三性不认可，不能证明原告提供了物业服务或催收了物业费用；证据5真实性无异议；证据6无法确认其真实性，这只是原告单方提供的。证据7真实性不予确认；证据8、4张收据的真实性均不予认可，这仅仅是原告单方提供的，没有收款人的名称，只有经手人的名字，没有写清是位于哪个小区的物业，原告的物业公司在很多小区有经营，这不能证明是本案小区的物业。如果是其他业主缴费，应该由其他业主来证明。这些是原告自己制作的，所以对真实性、合法性不予认可；证据9、对南房物审（2010）YZ064号资质证书、南宁市住房保障和房产管理局证明、工商登记企业变更通知书没有异议；证据10、垃圾费缴纳的相关合同是原告与第三人所签订，合同及发票的真实性无法确认。原告公司同时管理好几个小区，这些合同及发票是否是本案涉案的小区，被告无法确认。
本院对原告新景公司提交的上述证据认证如下：证据1是原告对被告拖欠物业管理费的统计，被告对此予以否认。关于此证据能否证明原告的主张，本院将结合本案其他证据予以认定；证据2、3被告认可原告的营业执照及南房物审（2010）YZ064号资质证书的真实性，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；证据4被告否认其真实性，由于该合同只有乙方广西南宁新景物业管理有限公司的签名盖章，而没有甲方签名或盖章，故本院不予认可其真实性。至于2005年6月至2006年6月原、被告间是否存在事实物业服务关系，本院将在认为部份论述；证据5、6分别是2006年6月8日及2008年7月19日的《宏腾苑物业服务合同》，合同均有业主代表签名及加盖业主委员会印章，被告虽否认合同的真实性，但对于业主代表的签名，其未能提供足以反驳的相反证据，本院对上述合同的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据；证据7，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：……（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件”的规定，被告对证据的真实性持有异议，而原告未能提供其他证据予以佐证，本院对证据的真实性不予确认；证据8、9被告无异议，本院予以确认其真实性，可以作为认定案件事实的依据。补充证据：证据1是原告单方对被告拖欠物业管理费的统计，被告对此予以否认。此证据能否证明原告的主张，本院将结合本案其他证据予以认定；证据2是2006年6月8日《宏腾苑物业服务合同》的附件，被告虽否认其真实性，但对于其他业主的签名，其未能提供足以反驳的相反证据，本院对该证据的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据；证据3是2008年7月19日合同的附件，被告虽否认其真实性，但对于业主代表的签名，其未能提供足以反驳的相反证据，本院对合同附件的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据；证据4被告不予认可，对于是否催交物业服务费，原告未能提供其他证据予以佐证，本院对证据的真实性不予确认；证据5被告无异议，本院予以确认其真实性，可以作为认定案件事实的依据；证据6、7被告否认真实性，而原告未能提供其他证据予以佐证，本院对证据的真实性不予确认；证据8、被告否认4张收据的真实性，而原告未能提供其他证据予以佐证，本院对证据的真实性不予确认；证据9、对南房物审（2010）YZ064号资质证书、南宁市住房保障和房产管理局证明、工商登记企业变更通知书被告均无异议，本院予以确认其真实性，可以作为认定案件事实的依据；证据10、2006年、2007年、2008年、2010年、2011年的《城市环境卫生有偿服务合同书》及发票，均明确南宁市西乡塘区环境卫生管理站为原告新景公司（宏腾苑小区）提供清运垃圾服务，按季度交纳垃圾处理费，被告虽否认其真实性，但未能提供足以反驳的相反证据，本院对上述证据的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。
被告邱大卫向法庭提交以下证据以支持其抗辩理由：1、宏腾公司与静园公司签订的《物业用房租赁合同》、2、宏腾公司与众声公司签订的《物业用房租赁协议》，证据1、2证明原告实际租用南宁市秀灵路30号宏滕苑3栋2单元101号房未付租金，租金应与被告涉案的物业费相抵；3、南宁市秀灵路30号宏腾苑3栋2单元101号房产权证明，证明原告实际租用物业办公用房的权属，房屋属于邱宏刚所有。
原告新景公司质证认为：证据1、2的真实性不认可，且与本案无关。原告从来没有从被告处接手南宁市秀灵路30号宏滕苑3栋2单元101号房作为物业用房，众声公司已被法院判决撤出宏滕苑小区。证据3的真实性认可，但房屋产权证是在2011年12月27日才取得，说明邱宏刚之前不是该房屋的业主，也就没有资格说租金相抵的问题。
本院对被告邱大卫提交的上述证据认证如下：原告对证据1、2的真实性不予认可。因租赁协议的承租人并非本案的原告新景公司，即租赁协议对原告无约束力，故对证据1、2的证明力，本院不予确认；证据3原告无异议，本院予以确认其真实性，可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明：被告邱大卫系南宁市秀灵路30号宏腾苑小区3号楼1单元4层301号房屋的业主，该房屋建筑面积135.23平方米。2005年5月29日，原告新景公司进入南宁市秀灵路30号宏腾苑小区，开始为该小区业主提供物业服务。2006年6月8日，南宁市宏腾苑业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《宏腾苑物业服务合同》，约定：原告为宏腾苑小区业主提供物业服务，服务期限为两年即自2006年7月1日至2008年6月30日止；物业服务费采用包干制形式，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费，住宅的收费标准为每月每平方米0.38元，公用水电费以实际发生数按住宅户数分摊，垃圾清运处理费按南宁市政府有关规定代收，目前按每户每月4元代收。2008年7月19日，双方就物业服务续签了《宏腾苑物业服务合同》，约定：原告继续为宏腾苑小区业主提供物业服务，服务期限为三年即自2008年7月1日至2011年6月30日止；物业管理用房位于宏腾苑小区3栋2单元101房；物业服务费采用包干制形式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，第一年（2008年7月1日至2009年6月30日）住宅的收费标准为每月每平方米0.56元、公用水电费由业主按户分摊原告负责代收；第二、三年的物业服务费在前一年的标准上按南宁市政府公布的“南宁市职工最低工资标准”上涨幅度同比调整。业主应当在每月30日前按月交纳物业服务费，未按时足额交纳的，应按日以应交纳费用的3‰标准向原告支付违约金。合同签订后，原告继续为宏腾苑小区业主提供物业服务，除被告外的小区内大部份业主均按月缴纳物业管理费、电费公摊，并从2006年1月开始按月交纳垃圾清运费。原告提供物业服务期间一直在该小区3号楼2单元2层101号房屋办公至撤出。
另查明：广西南宁新景物业管理有限公司成立于2004年2月16日，于2005年7月26日取得南房物审（2005）YZ081号物业管理企业资质证书，该证书有效期至2010年7月27日。2009年9月5日，广西南宁新景物业管理有限公司名称变更为广西南宁新景物业服务有限公司，于2010年7月15日取得南房物审（2010）YZ064号物业管理企业资质证书，该证书有效期至2013年7月15日。
再查明：南宁市秀灵路30号宏腾苑小区3号楼2单元2层101号房屋系被告邱大卫的父亲邱宏钢于2003年9月向南宁宏腾地产开发有限公司购买，并于2011年12月27日登记取得邕房权证字第021822**号房屋所有权证。
综合诉辩各方的分歧意见，本案当事人的争议焦点为：1、原被告双方是否存在物业服务合同关系，合同是否合法有效；2、原告要求被告支付物业管理服务费是否合法有据；3、原告要求被告支付违约金是如何计算的，是否合法有据；4、被告主张债务抵销是否合法有据。
本院认为：
被告邱大卫系香港特别行政区居民，本案属于参照涉外程序审理的民事诉讼案件。
一、关于本案的法律适用问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原、被告对处理本案合同纠纷所适用的法律明确表示选择适用中华人民共和国内地的法律，故本案的处理适用中华人民共和国内地的法律。
二、关于本案的处理。
1、关于原、被告双方是否存在物业服务合同关系，合同是否合法有效的问题。关于原、被告于2005年6月至2006年6月是否存在事实上的物业服务合同关系的问题，原告新景公司主张2005年5月众声公司撤出宏腾苑小区后，其即进驻该小区提供物业服务至2012年2月20日，并自2005年6月开始收取物业服务费，而被告邱大卫则表示不清楚众声公司何时撤出该小区，亦不清楚原告何时进驻及撤出该小区，但又同时主张从2008年开始租金与物业服务费抵销。因此，对于原告为宏腾苑小区提供物业服务的时间，本院采信原告的主张，并认定2005年6月至2006年6月原告与宏腾苑小区业主存在事实上的物业服务合同关系。于2006年6月8日及2008年7月19日签订的《宏腾苑物业服务合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然合同签订当时，宏腾苑小区已无业主委员会，但对于业主在合同附件上签名及业主代表在合同上签名的事实，被告未能提供足以反驳的相反证据，故被告以宏腾苑小区不存在业主委员会、且合同虚假为由主张《宏腾苑物业服务合同》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。《宏腾苑物业服务合同》至2011年6月期满后，双方没有再续签物业服务合同，而原告继续为该小区业主提供物业服务至2012年2月20日止，此期间，原告与宏腾苑小区业主亦存在事实上的物业服务合同关系。
2、关于原告要求被告支付物业管理服务费等费用是否合法有据的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。本案中，合法有效的物业服务合同对小区内所有业主均具有约束力，合同各方均应恪守履行。原告新景公司自2005年6月起至2012年2月20日止为宏腾苑小区业主提供物业服务，被告邱大卫作为业主之一，理应按月缴纳物业服务费、垃圾清运费、公摊电费。故原告请求被告支付物业服务费等费用的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。物业服务费的计算，被告涉案房屋的建筑面积为135.23平方米，自2005年6月起按每月每平方米0.38元计即每月51.4元、自2008年7月起按每月每平方米0.56元计即每月75.7元，综上，被告自2005年6月起至2012年2月15日止的物业服务费合计为5196.1元。被告对垃圾清运费及公摊电费虽有异议，但未能提供足以反驳的相反证据，故对于原告主张被告欠垃圾清运费483.1元、公摊电费167.7元的主张，本院予以支持。综上，被告应支付给原告物业服务费5196.1元、垃圾清运费483.1元、公摊电费167.7元，三项合计5846.9元。
3、关于原告要求被告支付违约金是否合法有据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告邱大卫自2005年6月起至2012年2月15日止一直未付物业服务费、垃圾清运费、公摊电费，构成违约，理应承担违约责任。原告新景公司请求被告支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，涉案合同约定违约金按日以应交纳费用的3‰计算，明显过高。本院综合被告的过错程度、给原告造成的损失等实际情况，认为违约金应以5846.9元为基数，从原告撤出宏腾苑小区的2012年2月20日之次日起算，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期逾期流动资金贷款利率分段计付。
4、关于被告主张债务抵销是否合法有据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，债务抵销必须以双方互负债务互享债权、双方债务均已到期、债务的标的物种类、品质相同为条件。本案中，被告邱大卫主张原告新景公司提供物业服务期间租用其父亲邱宏钢的房屋作为物业办公用房为由，主张用租金与物业服务费等费用抵销。因被告并非物业办公用房的业主，其无权要求原告支付该房屋的租金，即被告对原告不享有债权。故被告的此项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第六条的规定，判决如下：
一、被告邱大卫支付给原告广西南宁新景物业服务有限公司物业费5196.1元；
二、被告邱大卫支付给原告广西南宁新景物业服务有限公司垃圾清运费483.1元；
三、被告邱大卫支付给原告广西南宁新景物业服务有限公司公摊电费167.7元；
四、被告邱大卫支付给原告广西南宁新景物业服务有限公司违约金（违约金以5846.9元为基数，从2012年2月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期逾期流动资金贷款利率分段计算）。
案件受理费457元（原告已预交），由被告邱大卫负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。同时预交上诉案件受理费457元或者按照不服一审判决的上诉请求数额预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20-017301040003777），逾期未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡桂全
审 判 员 余 健
代理审判员 李雪琳
二〇一二年十一月六日
书 记 员 蒋 江
附相关法律条文：
中华人民共和国涉外民事关系法律适用法
第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《中华人民共和国合同法》
第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。