广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第209号
原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，、叶岭村、九如村（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明。
委托代理人：黄林平、余玉芬，该公司员工。
被告：叶信华，男，1967年6月12日出生，汉族。
被告：敬亚恩，女，1969年10月14日出生，汉族。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告叶信华、敬亚恩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂玉田独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托代理人黄林平、被告叶信华、敬亚恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉称：2009年9月29日，原告与两被告签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对两被告房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3.6元，花园管理费为每月每平方米0.8元，在每月的l0日交纳，即两被告每月应向原告交纳物业管理费1358.17元，花园管理费270.7元，逾期交纳的原告自逾期之日起有权按日向被告加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但两被告自2011年5月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经原告多次催收，两被告却拒绝支付。原告认为，两被告的欠费行为不但严重影响了原告正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，两被告的行为业已构成严重违约。综上，为维护原告及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令一、两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费32596.08元，花园管理费8121元，滞纳金7193.12元（暂计至2013年l0月31日），合计47910.2元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止；二、本案诉讼费用由两被告承担。
被告叶信华、敬亚恩辩称：原告起诉状所述是事实，关于房屋质量问题，是属于另一个法律关系，是开发商的问题。房屋确实有质量问题，两被告在2009年10月收楼，因为房屋漏水，开发商断断续续维修了几个月，并赔偿了6个月管理费，但没有赔偿花园的管理费，因为开发商说花园没有问题。至今房屋还没有维修好，还是有漏水。同时，原告的管理服务不到位，小区违建特别严重，物业公司管不了，就应该报城管，如果城管不管，也可以起诉城管，但原告没有做这个工作。原告是有权利不让施工人员和施工材料进入，这样业主就无法违建了。原告管理不善的问题还有让施工人员住在小区的装修房屋里，晚上到处走来走去，这样很危险。小区空置的房屋都被人用来养鸡，但原告没有处理，严重影响业主的身体健康，早上四、五点钟，鸡就叫了，搞到无法睡眠。小区的业主养狗也没有登记，而且还到处放养。没有装修房屋的花园，根本没有人去管理，花园的草长得比人还高，两被告在自家地下室发现了蛇、老鼠。有一个业主将围墙打烂了，方便自己出入，两被告向原告投诉，但原告没有处理，现在那个业主装了一个门，但施工人员仍然可以进出。两被告每月缴纳过千元的管理费，但没有人管理。原告没有在小区的公告栏每半年公布管理费的收支情况。小区安装好可视电话，但至今还没有开通，这个也是服务的一部分。小区有一间工商银行，也属于配套服务，但原告与工商银行没有协商好，工商银行搬走了，导致业主取钱都要出去永和。车辆的进出也存在很大的问题，之前是可以刷卡进出的，有业主骂了后，原告又取消了刷卡进出。两被告的花园停放了一台摩托车，在晚上2点多，车主将车拉走了，原告都不知道，也没有通知两被告。小区的保安坐着值班，不是站着的。因为这些原因，两被告才停交物业管理费。两被告要求原告减半收取管理费，但原告又不同意。
经审理查明：2009年6月23日，两被告（买受人）与广州市东凌房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定两被告向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城一百坊四街8号房屋，该商品房产权登记建筑面积共377.27平方米。合同第四条约定物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由出卖人选聘物业管理公司提供。出卖人应采取符合国务院《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司，出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。第十条约定出卖人应当在2009年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用。
2009年9月29日，原、被告就涉案房屋签署《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》，约定原告为两被告购买的涉案房屋提供物业服务。协议第五条第一项约定100坊物业管理费标准为3.60元／㎡·月×建筑面积＋0.80元／㎡·月×花园面积；第二项约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费；第三项约定物业管理服务费实行按月计收的方式，两被告每月10日前交纳该月的物业管理服务费；第十条第四项约定两被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。
2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
2009年8月15日，广州市东凌房地产开发有限公司向两被告发出入伙通知书，通知两被告于2009年9月1日办理入伙手续。2009年9月29日，两被告办理了涉案房屋的交接手续。
2010年5月20日，增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋的房地产权证，房地产权证载明房地产权属人两被告，建筑面积377.27平方米。
庭审时，原告和两被告确认涉案房屋的花园面积为338.375平方米。两被告收房后支付了至2011年4月物业管理费。2011年5月至同年10月的房屋管理费由广州市东凌房地产开发有限公司代两被告支付，花园管理费则未代支付。
2014年1月8日，原告诉至本院，请求两被告支付尚欠的物业管理费32596.08元，花园管理费8121元，滞纳金7193.12元（暂计至2013年l0月31日），合计47910.2元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止。
两被告主张原告没有提供适当、合格的物业服务，应减免物业管理费及花园管理费，原告对此不予认可，两被告就其主张未能提交充分证据到庭予以证实。
以上事实有当事人陈述、相关书证、庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据上述协议的约定，两被告应于2009年9月1日起向原告支付相应物业管理费。两被告未予支付从2011年11月至2013年10月共24个月房屋管理费和从2011年5月至2013年10月共30个月花园管理费，已违反了双方的约定，因此，原告主张两被告支付上述费用，本院予以支持。经核算，两被告从2011年11月至2013年10月共24个月欠原告房屋管理费为3.60元／㎡·月×377.27平方米×24个月＝32596.13元；从2011年5月至2013年10月共30个月欠原告花园管理费为0.80元／㎡·月×338.375平方米×30个月＝8121元。原告请求两被告支付房屋管理费32596.08元少于实际计算的32596.13元，本院予以准许。
至于滞纳金的问题，因两被告一直就房屋的维修问题与原告及广州市东凌房地产开发有限公司交涉，两被告并不存在违约的恶意，故原告主张两被告支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
两被告主张原告未能提供适当、合格的服务，应减免物业管理费及花园管理费，但就其主张未能提供充分证据到庭予以证实，本院不予采纳。
对于两被告所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告叶信华、敬亚恩于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2011年11月至2013年10月的物业管理费32596.08元，2011年5月至2013年10月的花园管理费8121元。
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担91元，被告叶信华、敬亚恩负担409元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 涂 玉 田
二〇一四年三月十七日
书记员 刘翠荣附本判决相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。