河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2900号
上诉人（原审被告）:崔允鸽，女，1987年5月1日出生，汉族，户籍地河南省驻马店市驿城区，现住郑州市金水区。
委托诉讼代理人:李正勇，男，1981年12月16日出生,汉族，户籍地郑州市金水区,现住郑州市金水区，系上诉人崔允鸽之夫。
被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。
法定代表人:冯玉琴，该公司经理。
委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。
上诉人崔允鸽因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司（以下简称隆辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26898号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人崔允鸽的委托诉讼代理人李正勇、被上诉人隆辉物业公司的委托诉讼代理人姬烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人崔允鸽上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2016)豫0105民初26898号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人一直未接到被上诉人的催款通知，也未见到任何催款通知书和律师函。因此被上诉人未按法定程序催款，缺乏起诉前置条件，应当再次驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人所主张的自2015年1月份至2016年6月份期间的物业费诉求缺乏法律依据。被上诉人与上诉人在2014年1月1日起不再具有任何法律关系。被上诉人物业公司备案的前期物业服务合同，经调查，于2013年12月底到期。我们小区业委会自2013年8月份成立，但被上诉人未按《前期物业管理服务协议》第一条第十一项之约定向业委会移交物业管理手续，或与业委会签订正式的物业服务合同。业委会分别于2013年9月6日和2014年12月30日以“函告”的形式通知被上诉人办理相关物业移交手续。上诉人包括全体业主之所以拒缴物业费，就已经表达拒绝了被上诉人的物业服务。业主与被上诉人也多次发生冲突要求其撤离小区，停止服务。但被上诉人拒绝撤离并强制服务，因此产生的所谓物业费，与上诉人无关，上诉人有权不予交纳。
被上诉人隆辉物业公司辩称：一、书面催交并非向法院起诉的法定前置条件，且答辩人已经通过邮寄律师函、张贴催费通知、法院诉讼等方式进行书面催交。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于书面催交的规定仅是倡导性规范，目的是督促物业公司积极行使权利，避免诉累，而并非限制诉权。因此答辩人通过起诉要求对方履行义务是符合法律规定的。第二，答辩人已经通过张贴催费通知的方式催交，并于2015年9月向上诉人邮寄律师函，邮寄单清楚载明律师函的内容，并有邮局的邮戳及被上诉人的签字确认。且答辩人于2016年5月起诉至法院，以上均是履行书面催交义务的表现形式之一。二、答辩人系涉案小区唯一合法的前期物业服务企业，上诉人应依照合同约定和法律规定向答辩人缴纳至2016年6月30日前的物业费。根据物业管理相关法律法规的规定，在业主委员会成立并依法与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同前，涉案小区处于前期物业服务阶段。答辩人作为开发商依法选聘的前期物业服务企业，并取得主管部门备案，物业服务合同期限是2014年1月1日至2018年12月31日。涉案小区业委会既未依照法定程序召开业主大会，在未征得法定比例业主同意的情况下擅自与第三方签订物业服务合同，也未按照《郑州市物业服务企业退出项目管理暂行规定》的法定程序与答辩人签订《退管协议》、办理交接手续等，更未取得物业主管部门的备案。并且，直至2016年7月答辩人被撤出涉案小区前，由且仅由答辩人实际为涉案小区提供着物业服务。上诉人作为涉案小区的业主，按时缴纳物业费是其应尽的义务，即使答辩人在物业服务中存在不足，发回重审一审法院已通过免除滞纳金及酌定核减物业费的方式支持了上诉人拒交物业费的抗辩主张。答辩人对此虽有异议，但出于快速收回物业成本、减免诉讼的考虑亦未提出上诉。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人依法应向答辩人缴纳至2016年6月30日的物业费。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人隆辉物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴的2015年7月至2016年6月物业费共计1733元，并支付滞纳金867元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主。2010年12月9日，被告与原告签订《怡景花园前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区6A号楼1单元1层东南户102室、建筑面积为106.8平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。
一审法院另查明，涉案房屋的实际使用面积为106.96平方米。
交房后，原告为被告提供物业服务。从2015年7月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计1733元（1.35元/月/平方米×106.96平方米×12个月）。
2015年9月，原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。
一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应依约缴纳物业费。被告对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2015年7月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于原告请求被告支付867元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。对于被告的辩称，该院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条之规定，判决：一、被告崔允鸽于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2015年7月至2016年6月期间的物业服务费1296元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告负担25元，被告崔允鸽负担25元，于判决生效后10日内付清。
本院二审期间，上诉人崔允鸽提交2013年8月19日郑州市业主委员会备案表一份，2014年2月24日郑州市物业服务合同备案证明一份，2008年前期物业服务委托合同一份，2016年1月15日的物业服务合同一份，以证明2014年2月24日的物业服务合同及备案证明是无效的，应由业主委员会与物业公司签订，而不是由建设单位与物业公司签订。业主委员会成立是合法的并经过备案。被上诉人隆辉物业公司针对崔允鸽提交的上述证据发表意见称，对备案证明的真实性合法性均无异议，但对证明目的有异议，根据物业管理相关规定，在业委会依法成立并依法与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同前，涉案小区处于物业服务前期阶段，被上诉人属于开发商选聘的前期物业服务企业，自2008年进驻涉案小区14年，前期物业服务合同是原物业服务合同的展期，被上诉人取得了政府主管部门的备案，并实际对涉案小区提供服务，是该小区唯一合法的物业公司。对业主委员会的备案表，真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案小区业主委员会成员包括上诉人本人在内均系欠费业主，依法不具有业主委员会的任职资格，成立不合法，应予撤销。对2008年合同的意见同备案证明的意见。对2016年1月合同，真实性合法性、证明目的均有异议，该合同系复印件，真实性无法核实。该合同是在涉案小区业委会未经法定程序召开业主大会，并征得符合比例的业主同的情况下签订的，上诉人也未提交任何材料予以证明，该合同依法应无效，且万鑫物业也未提供物业服务。被上诉人隆辉物业公司未提交新的证据。
本院二审经审理认定的事实同一审法院认定的事实。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，隆辉物业公司系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法登记备案。《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第七十六条第一款第（四）项规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。”本案中，根据崔允鸽二审提交的相应证据，2013年8月怡景花园小区虽成立了业主委员会，但该小区业主大会并未决议更换物业服务企业；隆辉物业公司在其于2016年6月底退出该小区物业服务前，实际持续为怡景花园小区提供着物业服务；本案当事人所签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，在隆辉物业公司退出该小区物业服务前，双方当事人存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。崔允鸽诉称自2014年1月1日起与隆辉物业公司不再具有任何法律关系的的主张，与事实不符，本院不予采信。本案中，崔允鸽如果对于物业公司的服务质量不满意，可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗；原审判决认定拒缴物业费既影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，崔允鸽应依法缴纳物业费正确；同时，原审判决根据本案案情，对隆辉物业公司主张的2015年7月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，根据隆辉物业公司的物业服务实际情况，酌定在物业费缴费标准核减25%的基础上予以支持、对隆辉物业公司主张的滞纳金不予支持，并无不当。综上所述，崔允鸽的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔允鸽负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 贾建新
二〇一七年六月一日
书记员 李 鹏