温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1248号
原告：温州市名城建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区信河街松台大厦B幢4-6层。
法定代表人：吴晨宇，董事长。
委托代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。
被告：余昌营。
被告：张逍，地址同上。
以上两被告共同委托代理人：董立人，浙江海昌律师事务所律师。
原告温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城公司）为与被告余昌营、张逍排除妨害纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序于2015年7月28日、2015年12月10日公开开庭审理，原告名城公司的委托代理人王春美，被告余昌营、张逍的共同委托代理人董立人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告名城公司诉称：原告系汇车桥路汇车桥公寓××幢××室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋系拆迁安置房。被告余昌营所有的山前街302弄32号房屋因旧城区改造被拆除，至今仍未与拆迁部门签订正式协议。2013年5月，二被告不听工作人员劝阻，强行撬门装修入住。二被告的行为侵犯了原告的合法权益。据此，请求法院判令：二被告立即腾空汇车桥公寓××幢××室，将该房屋返还给被告；2.二被告共同支付原告房屋使用费78000元（以同地段同类房屋租金计算，自2013年5月侵占之日起计算至实际腾空之日止，暂按3000元／月计算至2015年6月）；3.本案诉讼费用由二被告承担。
审理中，原告变更第二项诉讼请求为二被告共同支付原告房屋使用费（以同地段同类房屋租金计算，自2013年7月15日侵占之日起按2200元／月计算至实际腾空之日止）。
被告余昌营、张逍辩称：一、两被告已经取得涉案房屋的摸文定位单，其入住行为属于合法占有；二、原、被告之间已经进行过结算，未能签订正式拆迁协议的原因在于原告一方；三、原告主张房屋使用费没有事实和法律依据，两被告是涉案房屋的实际所有人，其占有行为是合法占有，原告并不能处分涉案房屋，故两被告的占有并不会造成原告损失。原告未解决两被告临时住房的情况下擅自停止了临时过渡安置补助费的发放才导致两被告没办法只能先行入住涉案房屋；四、原、被告之间已经达成产权调换协议，两被告基于产权调换已经取得涉案房屋的物权，其占有涉案房屋为合法占有；五、基于原、被告双方已经进行了产权调换，涉案房屋中原有40平方米为两被告原被拆房屋原有的价值，即便原告有权出租涉案房屋以获取收益，该部分面积不应计算租金。
本院经审理查明事实如下：2005年7月17日，温州市旧城房地产开发有限公司（以下简称甲方）与被告余昌营（以下简称乙方）签订《温州市旧城改建房屋拆迁补偿安置临时协议书》，约定：甲方因解南延伸工程项目建设需要，经温州市房产管理局批准，领取（温）拆许字（2005）第1号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁，乙方因证件未带齐原因不能在规定拆迁期限内与甲方签订房屋拆迁补偿安置正式协议书。为顾全大局，不影响改建工程进度，乙方自觉服从城市建设需要，同意将坐落在山前路302弄32号的房屋先行腾空，交给甲方拆除。待乙方证件带齐后，再与甲方签订房屋拆迁补偿安置正式协议书。房屋总建筑面积89.39平方米，临时建筑面积77.16平方米（以《临时建筑许可证》记载的面积为准）；违章建筑面积12.23平方米（今后以规划部门鉴定结论，按照有关规定确认建筑面积），用途为住宅。乙方再以后签订房屋拆迁补偿安置正式协议时，可以选择货币补偿或者产权调换。乙方自行解决过渡用房。过渡期内，甲方按乙方被拆房屋的合法建筑面积每平方米12元／月，符合条件的临时建筑按每平方米12元／月，和违章建筑按每平方米6元／月发给乙方临时安置补助费。该项补助费自乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起按月计算，待乙方签订房屋拆迁补偿安置正式协议书生效时由甲方付给。旧房腾空验收合格后，甲方一次性付给乙方搬迁费600元。乙方同意在2005年7月18日前搬迁腾空房屋，经甲方验收确认后，由甲方予以拆除。甲方应督促协助乙方尽早办理合法有效的《房屋所有权证》，签订“正式协议”。如因乙方原因，在甲方安排安置认购定位方案前，仍未能签订“正式协议”的。由公证部门取消安置用房摸文认购资格；过渡期截止前，仍未能签订“正式协议”的，甲方将停发临时安置补助费或按期收回乙方使用的临时周转房，合法建筑面积以房管产权为准。协议签订后，两被告于2005年7月18日腾空了被拆房屋。拆迁安置房建成后，两被告摸文定位了涉案房屋。后双方在办理涉案房屋的结算时，两被告认为原告出具的涉案房屋的结算金额有误，故拒绝缴纳原告出具的结算款。为此，双方未签订“正式协议”，原告也未将涉案房屋交付给两被告。2013年7月15日，两被告搬入涉案房屋并对涉案房屋装修居住至今。
另查明，涉案房屋的产权于2014年4月1日登记于原告名下。原、被告双方至今未进行涉案房屋的结算，亦未签订正式协议。
审理中，原告申请本院对两被告入住涉案房屋的2013年7月15日的租金进行评估，经评估，涉案房屋在2013年7月15日的租金的月租金为2200元，原告为此支付评估费5212元。
上述事实有原、被告提供的企业营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明书、法定代表人身份证、公民身份信息查询证明、房产证、摸文认购通知、认购顺序号、安置定位单结账正联、安置定位单认购副联、房地产估价报告、发票联及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，涉案房屋的产权登记于原告名下，故涉案房屋应为原告所有。两被告未经原告许可入住涉案房屋，为无权占有，故原告主张要求两被告腾空涉案房屋并将涉案房屋交还原告的主张，本院予以支持。
关于两被告主张的两被告已经取得涉案房屋的摸文定位单，故两被告为合法占有，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现不动产权属证书登记的权利是原告，原告是涉案房屋的权利人，两被告作为被拆迁人，在尚未办理有关手续并取得产权证书前，不能作为权利人擅自占用涉案房屋。
关于两被告主张的原、被告之间已经达成产权调换协议，涉案房屋的部分产权系两被告所有，故两被告的占有系合法占有，本院认为，《温州市旧城改建房屋拆迁补偿安置临时协议书》并未有产权调换的相关约定，该临时协议书仅约定两被告在签订房屋拆迁安置正式协议时，可以选择货币补偿或产权调换，现双方并未签订正式协议，故两被告主张原、被告之间已经达成产权调换协议，本院不予支持；
因两被告未经原告允许，非法占有涉案房屋，故两被告应向原告支付非法占有期间的占有使用费，关于占有使用费的标准，双方均同意以两被告入住时的2013年7月15日的2200元／月为标准，本院予以准许。
依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告余昌营、张逍于本判决生效之日起十五日内腾空坐落温州市鹿城区汇车桥路汇车桥公寓××幢××室房屋（建筑面积：67.58平方米）并交还原告温州市名城建设开发有限公司管业；
二、被告余昌营、张逍于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付非法占用上述房屋期间的占有使用费（从2013年7月15日开始按2200元／月的标准计算至被告余昌营、张逍实际腾空并交还原告温州市名城建设开发有限公司上述房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1750元，减半收取875元，评估费5212元，合计6087元，由被告余昌营、张逍负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张万星
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 朱艳月
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。