江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9303号上诉人（原审原告）：南京吴亚英贸易有限责任公司，住所地南京市玄武区中央路284号500室。法定代表人：吴亚英，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄兰鸣，女，1955年11月11日生，汉族，住南京市栖霞区化工新村***号。被上诉人（原审被告）：南京金谷创客空间中心，住所地南京市玄武区中央路***号。法定代表人：郭建民，该中心总经理。委托诉讼代理人：成培曦，江苏苏源律师事务所律师。上诉人南京吴亚英贸易有限责任公司（以下简称吴亚英公司）因与被上诉人南京金谷创客空间中心（以下简称金谷中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初3234号民�判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴亚英公司上诉请求：撤销一审判决，支持吴亚英公司一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人在上诉人店面门前公然张贴解除合同的行为不属于违约是错误的。虽然被上诉人实际没有提前收回门面房，但是行驶解除权必须通过正确的方式，不能通过公然张贴大字报的方式，影响上诉人的经营。被上诉人造成上诉人的营业损失保守估计为90000元，这不包括利益损失。2、关于装修损失和营业损失问题，一审法院认为上诉人没有证据，这个完全可以评估确定。3、关于货物和货物损失，鉴于合同系对方约定的格式条款，剥夺我方主要权利，属于无效条款。因此对方私自扣留我方货物不应该受到法律保护。一审法院对这种不公平条款认定有效，是错误的，也是违反合同法精神的。自被上诉人张贴提前解除合同的通知之后，上诉人一直努力和被上诉人协商解决问题，故而一直未搬离房屋，并且还在一直营业中。在2016年3月31日晚，被上诉人的工作人员报警称有人盗窃毛线店，继而上诉人店中的所有物品不翼而飞，被上诉人称东西在被上诉人处，被上诉人以这种方式暴力的抢走上诉人的东西，令人气愤，上诉人店中的库存物品价值为657664.10元。金谷中心辩称：上诉人吴亚英公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。吴亚英公司向一审法院起诉请求：1.判令金谷中心支付违约金42000元；2.判令金谷中心赔偿装修损失6万元和装修人工损失费10万元；3.判令金谷中心赔偿营业收入损失9万元；4.判令金谷中心返还货物或赔偿库存货物损失40万元。一审法院认定事实：1、关于违约问题。为证明金谷中心存在违约行为，吴亚英公司举证了金谷中心于2015年9月1日向其发出的《关于提前解除合同事宜的通知》，通知主要内容为：金谷中心因自身发展需要决定收回284号门面房，根据租赁合同约定，现提前通知吴亚英公司满三个月后解除房屋租赁合同、收回房屋，希望吴亚英公司做好搬迁准备等。金谷中心对该证据的真实性不持异议，不认可吴亚英公司的证明目的。一审法院认为，金谷中心发出通知系根据租赁合同约定行使解除权的行为，且金谷中心实际并未提前收回284号门面房而由吴亚英公司占有使用至2016年3月31日，故金谷中心的行为不属于违约，而吴亚英公司自2015年9月起未支付租金、逾期未返还房屋的行为构成违约。2、关于装修损失和营业损失，吴亚英公司举证了其自制的销售日报表和装修明细清单，金谷中心对吴亚英公司�举证据的真实性、关联性不予认可。因销售日报表、装修明细清单系吴亚英公司单方制作，其真实性并无其他证据予以印证，故一审法院不予采信。3、关于货物或货物损失，吴亚英公司举证了其自制的货物库存数据清单。金谷中心对库存数据清单的真实性、关联性、合法性不予认可；并举证了其于2016年1月7日、1月15日、3月7日、3月31日张贴于284号门面房的通告，主要内容为：284号门面房于2016年2月29日租期届满不再续租，吴亚英公司须及时清空屋内物品等，以此证明金谷中心尽到了通知、催告义务，有权处理吴亚英公司留在284号门面房内的物品。吴亚英公司对金谷中心举证的真实性不持异议，但认为双方关于吴亚英公司逾期未搬清的物品视为放弃权利、金谷中心可自行处理的约定属于无效的格式条款。一审法院认为，吴亚英公司在284号门面房内的物品确�金谷中心搬清，但吴亚英公司举证的货物库存清单系其单方制作，一审法院无法予以确认；格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，本案双方当事人均为企业法人，在缔约能力方面并无显著差异，租赁合同应系双方合意的结果，吴亚英公司所称的格式条款系缔约时对自身权利的处分，其关于格式条款的意见一审法院不予采信。金谷中心在多次催告无果、吴亚英公司违约的情况下清理吴亚英公司的物品，符合双方约定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴亚英公司、金谷中心之间的租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。当事人�当按照约定全面履行自己的义务。吴亚英公司要求金谷中心支付违约金，而根据审理查明的事实，违约方系吴亚英公司而非金谷中心，故吴亚英公司第一项诉请没有事实依据，一审法院不予支持。吴亚英公司要求金谷中心赔偿装修损失、营业损失，其举证不能证明存在相关损失，即便存在损失亦非金谷中心违约所致，故吴亚英公司第二、三项诉请没有事实依据，一审法院不予支持。关于第四项诉请，金谷中心在清理284号门面房内的物品前充分履行了通知、催告义务，根据双方的约定，吴亚英公司逾期未搬清物品视为对其物权的处分，此损失系吴亚英公司违约所致，应当由吴亚英公司自行承担，且吴亚英公司尚欠付金谷中心租金，吴亚英公司无权主张金谷中心返还货物或赔偿损失，故该项诉请一审法院亦不予支持。综上所述，吴亚英公司的诉讼请求，一审法院不予�持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回南京吴亚英贸易有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费10720元，由南京吴亚英贸易有限责任公司负担。二审中，除了上诉人吴亚英公司对一审查明的“因销售日报表、装修明细清单系吴亚英公司单方制作”、“吴亚英公司在284号门面房内的物品确系金谷中心搬清，但吴亚英公司举证的货物库存清单系其单方制作”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对此，本院认为，由于销售日报表、装修明细清单、货物库存清单系吴亚英公司单方制作，故一审法院认定正确，本院予以维持。本院认为，本案的争议焦点为：一、金谷中心提前解除合同是否构成违约，吴亚英公司要求金谷中心支付违约金42000元的主张应否支持；二、吴亚英公司要求金谷中心赔偿装修损失6万元、装修人工损失费10万元的主张应否支持；三、吴亚英公司要求金谷中心赔偿营业损失9万元的主张应否支持；四、吴亚英公司要求金谷中心返还货物或赔偿库存货物损失40万元的主张应否支持。一、关于金谷中心提前解除合同是否构成违约，吴亚英公司要求金谷中心支付违约金42000元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2011年2月28�签订的二份《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。该《房屋租赁合同》约定，租赁期间从2011年3月1日至2016年2月29日，租赁期间，金谷中心确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知吴亚英公司解除合同，作为违约，金谷中心按合同租期内年租金总额的20%支付违约金。虽然金谷中心于2015年9月1日向吴亚英公司发出了《关于提前解除合同事宜的通知》，称因自身发展需要决定收回涉案房屋，但金谷中心发出该解除通知后，并未实际收回该房屋，吴亚英公司亦未向金谷中心返还房屋，吴亚英公司仍然占有使用诉争房屋至租赁期满。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，金谷中心发出该解除通知未影�吴亚英公司承租涉案房屋的合同目的。因此，一审法院认定金谷中心发出该解除通知行为不属于违约并无不当，依法应予以维持。上诉人吴亚英公司称金谷中心提前解除合同构成违约的意见不能成立，本院不予支持。在金谷中心发出该解除通知行为不构成违约的情况下，吴亚英公司要求金谷中心支付违约金42000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于吴亚英公司要求金谷中心赔偿装修损失6万元、装修人工损失费10万元的主张应否支持问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间从2011年3月1日至2016年2月29日。由于吴亚英公司实际占有使用涉案房屋至双方合同约定的租赁期满，故吴亚英公司要求金谷中心赔偿装修损失6万元、装修人工损失费10万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于吴亚英公司要求金谷中心赔偿营业损失9万元的主张应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据上述，因金谷中心发出《关于提前解除合同事宜的通知》不构成违约，故金谷中心依法不应向吴亚英公司承担违约赔偿责任。据此，吴亚英公司要求金谷中心赔偿营业损失9万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于吴亚英公司要求金谷中心返还货物或赔偿库存货物损失40万元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，吴亚英公司占有使用涉案房屋至合同约定的租赁期满日后，仍然继续占用诉争房屋，构成违约。金谷中心多次通知吴亚英公司租赁期届满不再续租，吴亚英公司须及时清空存放房屋内物品，金谷中心已经履行了合理的通知、催告义务，但吴亚英公司在多次收到金谷中心催告清空房屋内物品的情况下，并未清空存放诉争房屋内的物品，构成违约，由此造成的损失，应由其自行承担。�此，一审法院对吴亚英公司要求金谷中心返还货物或赔偿库存货物损失40万元的主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，吴亚英公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10720元，由上诉人南京吴亚英贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 吴 勇审判员 付 双二〇一六年十二月二日书记员 朱亚芳