四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第437号
上诉人（原审被告）张伟金。
委托代理人兰本林。
被上诉人（原审原告）四川恒大物业有限公司。住所地：成都市成华区建设南路厂区。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人陈林云。
上诉人张伟金因与被上诉人四川恒大物业有限公司（以下简称恒大公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2011）成华民初字第2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人张伟金及其委托代理人兰本林，被上诉人恒大公司法定代表人ＸＸ及委托代理人陈林云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，位于成都市成华区建兴路15号东篱居一期商品住宅小区系成都鑫恒泰置业有限公司（以下简称鑫恒泰公司）开发承建。张伟金购买了该小区1栋4单元10楼1号房屋，建筑面积118.94平方米。2006年3月15日，鑫恒泰公司通过招标确定恒大公司为东篱居一期小区前期物业管理项目中标人，并在成都市成华区房产管理局备案。2006年3月24日，鑫恒泰公司与恒大公司签订前期物业服务合同，约定业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.10元的标准缴纳物业服务费；业主与物业使用人按季交纳物业服务费，业主或物业使用人应在季末月下旬履行交纳义务；恒大公司按照约定标准收取停车费；合同期限自2006年3月24日至2008年3月23日止。2007年1月11日，成都市成华区物价局对恒大公司收费标准进行了备案。2007年3月28日，张伟金与恒大公司签订东篱居一期前期物业管理服务协议，约定恒大公司在业主大会成立之前对东篱居一期进行前期物业管理，张伟金按拥有的物业建筑面积缴纳每月每平方米1.10元的物业服务费，并约定恒大公司提供的前期物业管理服务内容。同日，张伟金签订东篱居一期业主临时公约承诺书，承诺遵守并倡导遵守该临时公约。2008年3月23日，鑫恒泰公司与恒大公司续签前期物业服务合同，合同期限自2008年3月24日至业主大会成立后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同终止时恒大公司将移交物业管理相关资料等。
2010年3月27日，东篱居一期召开业主大会，选举出东篱居一期首届业主委员会。2010年6月7日，恒大公司给业委会去函，告知小区电梯应进行年检，因前期物业服务合同已经终止，恒大公司已无责任对电梯进行年检申请，提请业委会重视，尽快作出安排。2010年6月8日，业委会就恒大公司的发函作出回函，告知恒大公司与电梯维保公司所签协议未移交给新成立的业委会，原业主购房时与恒大公司签订服务协议中没有到期自行终止的条款，所以原服务协议继续有效，在双方未协商、移交资料档案、结清前期费用，以及未确认公共设施、设备完好程度前，与恒大公司所签物业服务协议仍有法律效力，恒大公司应继续履行原协议中的条款和职责。2010年6月27日，业委会给恒大公司发出通知，要求恒大公司于2010年6月31日前撤出所有工作人员，并交清所有资料。2011年6月2日，恒大公司向张伟金发出催缴物业费通知。
原审另查明，恒大公司于2005年6月28日成立，具备三级物业管理企业资质证书。东篱居一期小区于2007年7月正式交付于全体业主使用。张伟金欠缴自2008年1月至2011年6月物业费共计5495元。恒大公司向法院起诉，请求判令张伟金补交所欠物业服务费5495元、违约金1370.14元，并承担全部诉讼费用。
原审判决认定上述事实，经庭审质证认证的证据有：前期物业服务合同，东篱居一期临时公约，成华区物价局备案标，资质证书，2份函，催款通知单，业委会备案记录表等。
原审判决认为，恒大公司与张伟金签订的前期物业管理服务协议、鑫恒泰公司与恒大公司签订及续签的前期物业服务合同系双方真实意思表示，合同内容合法有效，依法受法律保护。因此恒大公司取得在东篱居小区内进行物业服务并收取合同约定费用的权利。前期物业合同约定了合同终止时间是在小区业主大会成立。但在小区业主大会成立后，双方仍按照前期物业服务合同的约定在履行各自的权利义务。恒大公司在小区业主大会成立后仍按照原物业服务合同提供物业服务，张伟金作为小区业主予以接受，因此双方之间的物业服务合同仍有效成立。2010年6月7日、8日恒大公司与业委会的函件往来均证明了双方就物业服务合同的签订进行过协商，业委会认可与恒大公司之间的事实物业服务合同成立。根据《物业管理条例》第十一条第一款第二项之规定，业委会若要解除与恒大公司之间的事实合同，应当召开业主大会形成决议，而不是业委会行使解除权。张伟金未提供证据证明小区业主大会已形成了解聘恒大公司的决议，因此恒大公司有权依照物业服务合同的约定收取张伟金的物业服务费。
对张伟金辩称因恒大公司物业服务不合格，故张伟金有权拒缴物业费的主张，原审法院认为，张伟金接受恒大公司提供的物业服务，其提出的恒大公司物业服务瑕疵并不构成其拒缴物业费的理由。对其主张原审法院不予支持。对张伟金辩称2009年7月之前物业费已超过两年诉讼时效的主张，原审法院认为恒大公司仅举证其于2011年6月2日向张伟金发出催缴物业费通知，未举证证明在2011年6月（第二缴费季度）之前曾向张伟金主张过物业费。故恒大公司请求2009年3月之前张伟金所欠物业费的主张已超过诉讼时效，对该部分物业费请求不予支持。
对恒大公司请求张伟金支付违约金的主张，原审法院认为恒大公司提供的物业服务存在瑕疵，虽不构成张伟金拒缴物业费的理由，但恒大公司对此有过错，因此才导致与张伟金发生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，对恒大公司的违约金主张不予支持。
综上，原审法院认可张伟金应支付的物业费为3532.5元（2009年4月至2011年6月）。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百二十条，《物业管理条例》第十一条之规定，判决张伟金于判决生效之日起十日内支付恒大公司物业服务费3532.5元，驳回恒大公司其他诉讼请求。案件受理费25元由张伟金负担。
宣判后，原审被告张伟金不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人恒大公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：恒大公司在2006年与鑫恒泰公司签订前期物业服务协议时不具备物业管理资质，合同应为无效；张伟金与恒大公司之间不具有合法的物业服务合同法律关系；恒大公司对小区楼顶业主封闭占用楼顶天台负有不可推卸的管理责任等。
被上诉人恒大公司答辩称，恒大公司具备物业管理企业资质证书，双方之间存在物业服务合同法律关系，2008年3月与鑫恒泰公司续签合同时业委会尚未成立，恒大公司对楼顶业主封闭平台一事已履行了自己的职责等。请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，除认定原审查明的事实外，另查明：2007年10月26日，成都市房管局向恒大公司颁发物业管理企业资质证书，确认恒大公司资质等级为三级，准予从事物业管理业务的时间为2005年10月11日。本院认定上述事实所依据的证据为《物业管理企业资质证书》。
本院认为，成都市房管局确认准予恒大公司从事物业管理业务的时间为2005年10月11日，故恒大公司在2006年3月24日与鑫恒泰公司签订的前期物业服务合同、2007年3月28日与张伟金签订的前期物业管理服务协议有效。东篱居一期业主大会于2010年3月27日召开并成立业委会后，张伟金与恒大公司之间的前期物业服务合同法律关系到期，但东篱居一期业主大会并未选聘新的物业企业，也没有要求恒大公司退出物业服务区域，2010年3月27日之后张伟金与恒大公司之间构成事实上的物业服务合同法律关系。东篱居一期业委会在2010年6月27日要求恒大公司撤出所有工作人员并交清所有资料时，该决定并未经过东篱居一期专用部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，故不产生法律效力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张伟金如果认为恒大公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，但拒缴物业服务费没有法律依据。且原审法院在判决中已经综合考虑了双方合同履行的具体情况，免除了张伟金迟延缴纳物业费的违约金。综上所述，张伟金的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元（此款已由上诉人张伟金预交）由上诉人张伟金负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 胡 茜
二〇一二年二月二十日
书 记 员 冯帅军