四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第1119号
上诉人（原审原告）黄东明，男，汉族，1958年2月19日生，住湖北省汉川市。
上诉人（原审原告）周冬美，女，汉族，1956年12月13日生，住四川省叙永县。
委托代理人黄东明，基本情况同上。
被上诉人（原审被告）曹怜娟，女，汉族，1981年1月31日生，住四川省叙永县。
被上诉人（原审被告）罗古林，男，汉族，1976年1月26日生，住四川省叙永县。
被上诉人（原审被告）陈跃富，女，汉族，1976年1月22日生，住址同上。
委托代理人罗古林，基本情况同上。
上诉人黄东明、周冬美因与被上诉人曹怜娟、罗古林、陈跃富房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2015）叙永民初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人黄东明作为本案的当事人及上诉人周冬美的委托代理人到庭参加诉讼，被上诉人罗古林作为本案的当事人及被上诉人陈跃富的委托代理人到庭参加诉讼。被上诉人曹怜娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，位于叙永县叙永镇西外街马草湾步行街的门市(现房屋所有权证号：房权证叙永字第2013013**号；以下简称马草湾门市)原属曹怜娟所有，出租给黄东明、周冬美使用。2013年3月，曹怜娟通过中介刘海鹰联系与罗古林夫妇协商将马草湾门市出售给罗古林夫妇。2013年3月26日，罗古林夫妇通过陈跃富之姐陈跃群向曹怜娟支付购房款440000.00元，并向叙永县房地产监理所交纳了房屋交易手续费3754.00元、房屋所有权登记费550.00元及城市房屋权属证书工本费10.00元。2013年4月1日，曹怜娟与罗古林夫妇分别向叙永县地方税一税务所交纳了相关税费，登记的计税金额为191180.00元。2013年4月，黄东明、周冬美以其系马草湾门市的承租人享有优先购买权为由主张购买该门市，罗古林夫妇因此未领到房屋所有权证。2013年4月10日，以黄东明为承租方、曹怜娟为原房屋产权方、罗古林为买方在叙永县房监所签定《三方协议书》，约定“……三、事由：因叙永县马草湾步行街C幢底楼A19号门市买卖发生争议，原产权方曹怜娟不顾事实现状，突然将门市卖给买方罗古林、陈跃富。承租方不服，提出在同等条件下有优先购买权，得到叙永县党政机关支持。现买方罗古林、陈跃富主动放弃购买门市此门市，同意将门市产权转移给承租方黄东明。四、达成意见：1、原产权方曹怜娟与承租方达成新的买卖合同，将原与买方合同转移给承租方保管，原产权方与买方所签协议无效。2、买方所交税费单交由承租方保管，并由相关部门作出说明，说明此税费等于承租方所交。3、原产权方曹怜娟与买方罗古林、陈跃富同意将门市产权转移过户到承租人名下。4、签字认可，即发生法律效力，不得反悔。五、协议一式6份：原产权人曹怜娟一份，买方罗古林、陈跃富一份，承租方黄东明一份，送叙永县群工局一份，送地税局一份，送房监所一份。”2013年4月11日，黄东明向陈跃群账户转款650000.00元。加上支付给罗古林的现金，共计690000.00元。罗古林、陈跃富将所交税费等手续交给了黄东明。2013年4月26日，曹怜娟出具委托书，委托刘海鹰代为处理马草湾门市。2013年5月21日，黄东明、周冬美与曹怜娟签订了《房地产买卖契约》，约定曹怜娟将其所有的马草湾门市以191180.00元出售给黄东明、周冬美。刘海鹰作为曹怜娟的代理人在契约及原三方协议上签名捺印。叙永县房地产监理所、叙永县地方税一税务所分别在销售不动产统一发票、税收通用完税证上将陈跃富、罗古林更改为黄东明、周冬美。2013年5月22日，黄东明、周冬美取得了步行街门市的房屋所有权证。2014年3月26日，黄东明以曹怜娟诈骗为由向叙永县公安局提起控告。2014年3月27日，叙永县公安局以没有犯罪事实为由作出不予立案通知。黄东明、周冬美以曹怜娟、罗古林、陈跃富在门市买卖过程中隐瞒真相、恶意串通、合伙欺诈为由诉至法院，请求判决曹怜娟、罗古林、陈跃富返还黄东明、周冬美466683.70元并赔偿利息15100.00元；曹怜娟退还门市租金18266.64元。原审庭审中，黄东明、周冬美表示其找过评估师评估过马草湾门市的价值，系40多万元，黄东明、周冬美也认可房屋的价值为三、四十万元。
原判认为，曹怜娟与罗古林、陈跃富在办理马草湾门市买卖手续过程中，黄东明、周冬美以其系马草湾门市的承租人享有优先购买权为由主张购买该门市而发生争议。2013年4月10日，三方在叙永县房监所对争议事宜达成《三方协议书》，三方当事人均在《三方协议书》上签名捺印，应当认定《三方协议书》系当事人的真实意思表示。该《三方协议书》的内容并不违反法律法规的规定，对当事人均具有法律约束力。当事人在《三方协议书》中约定由黄东明与曹怜娟达成新的买卖合同，将曹怜娟与罗古林、陈跃富之间的买卖合同交给黄东明、周冬美保管，且罗古林、陈跃富所交税费单也交由黄东明、周冬美保管，应当认定曹怜娟、罗古林、陈跃富在黄东明、周冬美签定《三方协议书》前已告知了黄东明、周冬美买卖房屋的相关事宜，故原审法院对黄东明、周冬美诉称曹怜娟、罗古林、陈跃富有意隐瞒事实真相的理由不予采信。黄东明、周冬美认为曹怜娟、罗古林、陈跃富恶意串通、合伙欺诈，但未提供证据加以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对黄东明、周冬美诉称曹怜娟、罗古林、陈跃富恶意串通、合伙欺诈的理由不予采信。罗古林、陈跃富在购买马草湾门市时，通过陈跃富之姐陈跃群所转给曹怜娟的购房款为440000.00元，已超过的了计税金额191180.00元，且黄东明、周冬美也表示马草湾门市值40多万元，故黄东明、周冬美仅以完税证所记载的计税金额作为曹怜娟、罗古林、陈跃富交易房屋的价格与客观事实不符，原审法院依法不予采信。综上，黄东明、周冬美认为曹怜娟、罗古林、陈跃富恶意串通，合伙欺诈了黄东明、周冬美466683.70元的理由不成立，黄东明、周冬美主张按《中华人民共和国民法通则》第九十二条要求返还不当得利也不符合法律规定，原审法院对黄东明、周冬美请求曹怜娟、罗古林、陈跃富返还黄东明、周冬美466683.70元并赔偿利息15100.00元的主张依法不予支持。黄东明、周冬美提供收款人为胥福秀的收条用以证明曹怜娟已收取了马草湾门市2013年1月至12月的租金，但未能证明胥福秀的身份及胥福秀与曹怜娟的关系，应当承担举证的不利后果，故原审法院对黄东明、周冬美要求曹怜娟退还门市租金18266.64元的主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄东明、周冬美的诉讼请求。该案案件受理费8526.00元，由黄东明、周冬美承担。
宣判后，上诉人黄东明、周冬美不服该判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，重新审理判决；曹怜娟、罗古林、陈跃富返还黄东明、周冬美217763.70元不当得利及相应的利息；利息按同期贷款利息三倍计算。上诉人黄东明、周冬美主要的上诉理由为：承租人在同等条件下享有优先购买权。2013年3月26日，曹怜娟、罗古林、陈跃富成功地进行了非法交易，税费为33236.30元，诉争房屋价款440000.00元，共计472236.30元。2013年4月11日，当事人签订《三方协议书》。黄东明、周冬美知晓这一事实的时间分别是2013年5月21日签订《契约》时和2015年8月4日在一审法院进行庭审时。原判认定黄东明、周冬美在签订《三方协议书》前就知晓相关事宜，是主观臆断，不符合客观事实。如果黄东明、周冬美在签订《三方协议书》前就知晓曹怜娟与罗古林、陈跃富真实交易价格为472236.30元，在同等条件下，黄东明、周冬美不可能支付曹怜娟与罗古林、陈跃富690000.00元。《契约》是当事人真实意思表示，合理合法，体现了同等条件原则，黄东明和周冬美的诉求应当得到支持。曹怜娟与罗古林、陈跃富在诉争房屋的买卖过程中，违法买卖，当黄东明、周冬美依法维权时，又有意隐瞒事实真相，获取巨大不当利益，致使黄东明、周冬美遭受巨大损失。原判违背事实和法律，驳回黄东明和周冬美的诉请，是极不公正的，应依法予以撤销。
被上诉人罗古林、陈跃富辩称，2013年罗古林、陈跃富外出务工回家过年，通过中介介绍购买门市。罗古林、陈跃富交了10多万元订金后才与诉争房屋的产权人曹怜娟见面、支付余款和办理过户手续。购买诉争房屋时，中介称该房屋无纠纷、承租人不主张购买。在通过中介办理过户手续后，黄东明、周冬美称其有优先购买权，便去信访闹，房监所和群工局便要求停止办理过户手续。房监所和群工局一直作罗古林和陈跃富的工作，罗古林、陈跃富便将其名下的诉争房屋转让给了黄东明、周冬美。中介费、过户税费等均由罗古林、陈跃富支付，全部开支为67万余元，最后确定的转让价格为69万余元。群工局为方便当事人，直接把税票上罗古林和陈跃富的名字更改为黄东明和周冬美。《三方协议书》系黄东明起草的，载明了不能反悔，否则自己承担责任。
被上诉人曹怜娟未作答辩。
本院补充查明，一审诉讼中，黄东明、周冬美为证明曹怜娟应返还其租金18266.64元的主张，向原审法院提交了案外人胥福秀于2012年12月20日出具的《收条》一份，该《收条》载明胥福秀收到黄东明2013年度租金24000.00元。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的其他法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件购买的权利。但承租人行使优先购买权所支付的合同对价亦系当事人协商的结果，不能当然认定为同等价格。从曹怜娟与黄东明、周冬美于2013年5月21日签订的《房地产买卖契约》来看，诉争房屋的交易主体为曹怜娟与黄东明、周冬美，但该转让行为的由来系曹怜娟与罗古林、陈跃富在办理诉争房屋过户手续过程中，因黄东明和周冬美提出了对诉争房屋优先购买权利的主张，经当事人协调的结果。此外，黄东明、周冬美购买诉争房屋应缴纳的税费已由罗古林、陈跃富实际缴纳，黄东明、周冬美亦向罗古林、陈跃富支付转让款，故本案中诉争房屋实质上进行了两次独立的交易行为，即曹怜娟与罗古林、陈跃富间的交易行为和罗古林、陈跃富与黄东明、周冬美间的交易行为，两次交易行为所涉合同对价均系当事人协商的结果，且实际支付。黄东明、周冬美购得诉争房屋后，以其支付给罗古林和陈跃富的合同对价高于罗古林和陈跃富支付给曹怜娟的合同对价要求罗古林、陈跃富及曹怜娟予以返还的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。黄东明、周冬美要求曹怜娟返还其租金18266.64元的主张，因其提交的案外人胥福秀于2012年12月20日出具的《收条》仅能证明胥福秀收到黄东明租金24000.00元，但不足以证明胥福秀收取租金的行为与诉争房屋有关，亦不足以证明与曹怜娟有关，故原判对其该主张不予支持并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4566.00元，由上诉人黄东明、周冬美承担。
本判决为终审判决。
审判长 范升山
审判员 王志红
审判员 李 霞
二〇一六年六月十七日
书记员 郑海容