广东省河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1602民初1859号
原告（反诉被告）张少宏，男，汉族，，住河源市源城区。
原告（反诉被告）廖燕卡，女，汉族，，住址同上。
委托代理人陈文峰，广东东江勤诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）河源市永和房地产有限公司，组织机构代码68445754-5，住所地河源市永和路北面华达街西边农产品批发市场B栋208号。
法定代表人程水泉。
委托代理人毛丹，广东宝富律师事务所律师。
原告张少宏、廖燕卡诉被告河源市永和房地产有限公司（以下简称“永和公司”）商品房销售合同纠纷暨反诉物业管理费纠纷一案；广东省河源市中级人民法院以（2016）粤16民终380号民事裁定书发回重审；本院适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张少宏及委托代理人陈文峰律师、被告委托代理人毛丹律师到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告张少宏、廖燕卡向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并在符合法律法规等规定的前提下，向原告交付符合合同约定条件的房屋；2.判令被告以648556元按每日万分之三支付违约金至商品房实际交付之日止。事实和理由：2013年8月6日，原告与被告签订合同购买嘉福花园D栋603号商品房，原告按约定付清购房款，但被告至今未取得《建筑工程竣工验收备案表/证》，无法按约定条件交付房屋，被告构成违约应当承担违约责任。
被告永和公司承认原告购房款支付完毕的事实，亦认为合同应当继续履行，辩称其没有违约行为：1、建设工程因全年一百多天降雨天气而延期竣工，属于不可抗力，按合同约定可以据实延期；2、被告采用多种方式通知并登报公告全体业主于2014年1月20日受领房屋，当时已取得《建筑工程竣工验收报告》并置备《嘉福花园入伙签署协议书》（包含屋质量保证书、房屋使用说明等内容），符合交付条件；3、商品房未交接是原告拒不办理入伙手续所致，交付已经于2014年1月20日完成。
被告永和公司向本院提出反诉请求：1.判令两原告继续履行合同，并按《入伙通知书》的说明办理入伙手续；2.判令两原告向被告支付自2014年2月1日至2015年9月30日的物业管理费4742元；3.判令两原告从逾期未交物业管理费之日起按每日万分之五交纳违约金。事实和理由：2013年12月1日，被告与河源市名居物业管理有限公司（以下简称“名居公司”）签订《前期物业服务合同》，选定名居公司为嘉福花园提供前期物业管理服务；被告置备《入伙签署协议书》（包含屋质量保证书、房屋使用说明等内容）并通知全体业主于2014年1月20日交接房屋；原告拒不受领，至今未办理交房手续，2015年9月30日被告为原告垫付物业管理费4742元。综合上述事实，原告应当依据购房合同第十一条约定，自通知办理入伙登记日起承担物业管理费，因此原告应当支付被告垫付的物业管理费并承担违约金。
原告张少宏、廖燕卡对被告永和公司的反诉辩称，原告与被告没有物业管理服务合同关系，被告亦没有垫付的义务，反诉请求没有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据《商品房买卖合同及附件》、《购房付款单据》（包括银行贷款合同及支付凭证），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的《河源市住房和城乡规划建设局关于邓光吉信访事项的答复意见》，拟证明嘉福花园项目在2015年8月21日之前未申请规划验收和工程项目竣工验收备案手续。证明内容本院予以采信。
2、被告提交的《河源气象台出具的2013年降水日数统计表》，本院确认证据真实性，但降雨不属于不可抗力因素，证明对象本院不予采纳。
3、被告提交的《建筑工程竣工验收报告》，该报告有项目各单位盖章或签名，本院予以确认。
4、被告提交的《嘉福花园入伙业主明细表》、《部份快递单》及快递总费用单据、《河源日报刊登公告截图》，拟证明采用多种方式通知全体业主于2014年1月20日办理交房手续，本院予以确认。
5、被告提交的《前期物业服务合同》、《物业费收取说明》及庭审后补充的《收款收据》（物业费），拟证明被告向名居公司支付嘉福花园D栋603号房屋的4742元物业管理费，本院予以确认。
依据质证确定的证据、结合原被告的自述，本院认定事实如下：
2013年8月6日，原告与被告签订编号2013072905《商品房买卖合同》及相关附件，原告以总价648556元向被告购买嘉福花园D栋603号房屋。约定：
第八条交付期限“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”
第九条出卖人逾期交房的违约责任“1、逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合继续履行。2、逾期超过60日……”
第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人不承担第九条逾期交付使用有关条款的责任；如买受人不能按时办理入伙手续，由此产生的延迟交付则由买受人自行承担，并由买受人承担自通知办理入伙登记日起的物业管理费。”
合同附件四第七条物业管理费用“住宅1.8元/平方（按建筑面积计算）；办理收楼时预收三个月管理费，交纳物业管理费采取银行代扣形式，代扣银行即为住宅贷款银行。”
合同签订后，原告于2013年8月6日支付首期款218556元、2013年11月20日购房贷款430000元支付到帐，至此购房款履行完毕。2014年1月7日，嘉福花园项目竣工验收，建设、施工、监理、勘察、设计等单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，工程验收结论“工程质量评定为合格工程”。2014年1月15日，被告以电话通知、寄送快递及河源日报刊登公告等形式，通知全体业主定于2014年1月20日在营销中心办理入伙手续，原告未按通知时间办理房屋交接。
2013年12月1日，被告永和公司与名居公司签订《前期物业服务合同》。2015年9月30日，应名居公司要求，被告支付嘉福花园D栋603号房屋2014年2月1日至9月30日的物业管理费共4742元。
本院认为，原被告对《商品房买卖合同》及附件无异议且均要求合同继续履行，双方的分岐在于合同格式条款交付条件中的表述“该商品房经验收合格”，是指通过竣工验收或是完成验收备案。
《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应当已通过竣工验收。可见，通过竣工验收是商品房现售的基本条件；而完成验收备案则要求较高，应当置备的文件包括但不止于合格的《建筑工程竣工验收报告》。因此，在约定不明情境下，作为交付条件而言，由建设、施工、监理、勘察、设计等单位共同出具验收合格的《建筑工程竣工验收报告》，可视为“该商品房经验收合格”，除非合同当事人另有约定。
原被告合同约定交付日期为2013年12月30日，被告永和公司发开的嘉福花园项目于2014年1月7日通过竣工验收，通知全体业主于同年1月20日交接房屋，并置备《入伙签署协议书》（包含房屋质量保证书、房屋使用说明等内容），依据前述分析交付条件已经成就，原告拒绝受领不影响交付完成。据此，本院确认嘉福花园D栋603号房屋于2014年1月20日完成交付，被告构成迟延交付，属于违约，应当承担2013年12月31日至1月20日期间的违约金，即648556元*0.0003*21日=4085.9元。
关于被告永和公司的反诉请求。根据本院查明的事实，提供嘉福花园前期物业管理服务的是名居公司，因此名居公司才是收取物业管理费的主体。依据《商品房买卖合同附件》及《前期物业服务合同》，物业管理费应由业主承担，两合同并无约定被告负垫付义务的条款。据此，被告主张原告支付物业管理费，没有事实基础及法律依据，本院不予支持;被告应名居公司要求而承担合同约定以外的物业管理费，可依据《前期物业服务合同》主张名居公司返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、确认嘉福花园D栋603号房屋于2014年1月20日完成付，《商品房买卖合同》及附件继续履行；
二、被告河源市永和房地产有限公司在本判决生效后十日内，支付原告张少宏、廖燕卡违约金4085.9元；
三、驳回被告河源市永和房地产有限公司其他反诉请求。
本案受理费2541元，由原告负担2491元，被告负担50元；反诉费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。
审判长 黄永明
审判员 廖远通
审判员 张 敏
二〇一六年三月二日
此件与原本核对无异
书记员 周 豪