浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3615号
上诉人（原审被告）庄汝云。
被上诉人（原审原告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人柳建芬、张涛。
上诉人庄汝云因与被上诉人浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第548号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：庄汝云与杭州欣盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，庄汝云向杭州欣盛房地产开发有限公司购买杭州市江干区东方润园2幢2单元202室房屋，上述房屋面积为318.25平方米。2007年7月31日，南都公司（甲方）与庄汝云（乙方）签订《前期物业管理服务协议》1份，约定：本物业名称为东方润园，乙方所购房屋类型为高层住宅，坐落位置为2幢2单元202室；甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和道路等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费收费标准（按建筑面积），高层住宅为5.1元／平方米·月；甲方按照开发商《房屋交付使用通知书》内所载明的时间起向乙方计收物业管理服务费，乙方房屋交付首年按年支付物业管理费用，以后按每三个月预付一次，乙方空置物业（如空置房屋、车位和车库等）的物业管理服务费由乙方按政府相关规定的标准向甲方支付；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金，乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。2009年3月7日，开发商向庄汝云交付东方润园2幢2单元202室房屋。2011年12月18日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订东方润园物业服务合同1份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为一年，自2011年11月1日至2012年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需要在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，应从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。2013年1月28日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）续签物业服务合同1份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为贰年，自2012年11月1日至2014年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需要在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。上述合同签订后，南都公司履行了合同义务。庄汝云未支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费51613.86元。2011年10月27日，南都公司向庄汝云邮寄了物业服务费催缴通知单，向庄汝云催缴2010年1月1日至2011年9月30日的物业服务费，请庄汝云于2011年11月20日前至物业服务中心缴纳所拖欠的物业服务费，逾期采取必要的法律措施，并根据合同约定计收滞纳金，庄汝云于2011年10月28日签收上述邮件后，并未支付物业服务费。2012年12月28日，南都公司委托浙江浙杭律师事务所律师向庄汝云邮寄了律师函，向庄汝云催讨2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费及滞纳金，庄汝云于2012年12月29日签收上述函件后，仍未支付物业服务费。
南都公司于2013年6月25日诉至原审法院，请求判令：一、庄汝云支付2010年1月1日起至2012年12月31日期间的物业服务费51613.86元；二、庄汝云支付逾期支付上述费用而产生的滞纳金13946.21元（按日万分之五暂计算至2013年6月30日，之后计算至判决之日止；其中2010年1月1日至2011年2月28日的物业服务费15906.1元自2010年1月1日至2012年12月31日止的滞纳金为7265.88元；2011年3月1日至2012年12月31日的物业服务费35707.76元自2011年3月1日至2012年12月31日的滞纳金为6680.33元）；3、本案诉讼费用由庄汝云承担。
原审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，庄汝云与建设单位选聘的南都公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方均有约束力；东方润园业主委员会与南都公司签订的两份物业服务合同，均系东方润园业主委员会代表全体业主而签订，在该两份合同被依法撤销或确认无效前，对庄汝云及南都公司均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。南都公司为东方润园物业提供了物业服务，庄汝云作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。庄汝云未交纳自2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费51613.86，原审法院对南都公司所主张的物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于南都公司主张的滞纳金。2006年的《前期物业管理服务协议》以及2011年、2013年的物业服务合同对业主逾期交纳物业服务费均约定了相应的滞纳金、违约金，现南都公司据此主张滞纳金，原审法院予以支持。但南都公司主张2011年11月1日起庄汝云未交纳的物业服务费从即日起就计算滞纳金违反2011年12月18日，东方润园业主委员会与南都公司签订东方润园物业服务合同关于违约金计算的起始时间，故原审法院根据合同的相关约定及庄汝云的请求，酌情确定本案滞纳金自2013年3月1日起计付，每日按应付物业服务费的万分之五计算。经计算，从2013年3月1日起至判决之日庄汝云应支付的滞纳金为51613.86＊236天＊0.0005≈6090.43元。庄汝云辩称南都公司未能按照协议提供合格的服务，其有权行使先履行抗辩权拒绝履行缴纳物业费。原审法院认为，庄汝云未提供证据证明南都公司存在怠于履行相关义务及给其造成损害的事实，故庄汝云上述辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条之规定，判决：一、庄汝云于判决生效之日起十日内支付浙江南都物业管理有限公司2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费51613.86元；二、庄汝云赔偿浙江南都物业管理有限公司自2010年1月1日至2012年12月31日的逾期支付物业服务费的滞纳金人民币6090.43元，于判决生效之日起十日内付清；此后至判决确定履行之日的滞纳金以51613.86元为基数按日万分之五计算；三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1439元，由浙江南都物业管理有限公司负担173元，庄汝云负担1266元。庄汝云应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交付原审法院。
宣判后，庄汝云不服，上诉称：一、原审法院对物业费计算时间有误。庄汝云在2009年3月7日第一次验房时，发现个别室内设施无法正常使用，遂未予收房。同年6月第二次验房合格才正式收房，故物业费理应从2009年6月开始计算。即使第一次验房合格，因当时庄汝云预交了一年的物业费，故应从2010年3月7日开始计算物业费。且在2012年3月上诉人入场装修前，相应物业费应按标准70%计算。二、庄汝云没有收到南都公司邮递的缴费通知单。三、南都公司怠于履行相关义务，并给庄汝云造成损害，包括2009年9月13日及2009年10月6日，连续二次主卫生间污物遍地，外溢出房间，无法查明原因，致庄汝云取消开工仪式，涉案房屋延期投入使用及延期装修导致的装修材料费及人工费大幅上涨造成的间接经济损失。此外，南都公司对于距离涉案房屋卧室不足20米的窨井的巨大金属撞击声，经庄汝云投诉多次，均未得到解决。南都公司违约在先，怠于履行相关义务，给庄汝云造成损害，庄汝云延迟缴纳物业费有事实和法律依据。在南都公司按照协议承担相应的责任，妥善补偿庄汝云的损失，严格执行物业管理服务协议后，庄汝云再缴纳所欠费用。综上，请求二审法院：一、重新确定物业费的计算区间及金额为：2010年6月至2012年3月按照约定标准的70%收取，之后全额收取。二、驳回南都公司要求支付滞纳金的请求；三、一审诉讼费用由南都公司承担；四、南都公司赔偿庄汝云相应的损失：2009年10月至2012年3月房屋空置损失约30万左右。
被上诉人南都公司二审口头答辩称：根据物业服务合同约定，物业费计算从业主入户开始计算，南都公司通知的时间为2009年3月7日，原审法院对该节事实的认定无误。原审中，各方均已经确认庄汝云20**年11月就已正常入场装修，故之后的物业费应该按照100%收取，且庄汝云只预交了半年的物业费，故南都公司从2010年的1月1日开始计算物业费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人庄汝云二审提交证据如下：1、钥匙委托代管承诺书，欲证明2009年3月7日案涉房屋无法正常使用，故该日不是庄汝云收房日。
2、业主反映投诉情况记录，欲证明南都公司一直没有处理好涉案房屋西边马路窨井盖问题。
对此，被上诉人南都公司质证认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，无法证明上诉人的待证事实；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，该证据恰能证明被上诉人积极地处理该问题。本院认为，对于证据1，该证据无法证明上诉人欲达到的证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。证据2，该证据无法证明南都公司未依约履行物业服务合同的事实，故本院对其关联性不予确认。
被上诉人南都公司二审未提交新证据。
本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方当事人对案涉物业的物业服务合同的效力及收费标准等事实均无异议。本案二审中主要争议焦点为庄汝云欠缴物业费的起止时间的确定问题。本院认为，根据南都公司在原审提交的证据5（东方润园交房手续单）、证据6（业主户内验收单），可以证明庄汝云与案涉房屋的开发商于2009年3月7日完成房屋的交付手续，因此根据庄汝云与南都公司签订的前期物业服务合同的约定，庄汝云应于该日起支付相应的物管费。庄汝云主张其实际收房时间为2009年6月，与在案证据查明的事实相左，本院依法不予采信。上诉人庄汝云还主张其在交房时预交了一年的物管费，故物管费应从2010年3月7日开始计算。本院经审查认为，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，应由上诉人对其交纳一年物管费的事实承担举证责任，但庄汝云未能提交相应证据证实其主张，应承担不利的举证责任；同时因南都公司在本案诉讼中，自认庄汝云以抵用券的方式支付了案涉房屋2009年6月31日前的物管费，并交纳了2009年7月1日至2009年12月31日的物管费。因此本院认定庄汝云与南都公司已结清2009年12月31日前的物管费，庄汝云应从2010年1月1日起交纳相应的物管费。
关于庄汝云主张其在2012年3月装修入住前，相应物业费应按约定标准的70％计算的上诉理由。本院认为，原审中双方均已经确认庄汝云自2009年10月就已入场装修，根据合同约定庄汝云已不符合按照70％标准计算物业费的条件，即自此时起庄汝云应按照全额缴付物管费。南都公司在本案中以2011年3月1日作为计算庄汝云全额物管费的时间起点，系对已方权利的处分，应予尊重，而上诉人就该节上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。
关于庄汝云主张南都公司在本案诉讼前未向其书面催讨物管费的上诉理由。经审查，南都公司在2011年10月15日、2012年12月28日两次以特快专递的方式向庄汝云在南都公司登记的联系地址寄送了催讨函，且该两份函件的投递情况均显示妥投，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
至于庄汝云认为南都公司怠于履行相关义务，给庄汝云造成损害，要求南都公司予以赔偿并暂不支付物管费的主张。本院认为，南都公司为东方润园物业提供了物业服务，庄汝云作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费，而庄汝云未能证实其所提各项问题确系南都公司未适格履行物业服务合同义务所致，故其在本案中主张不支付物管费并要求南都公司予以赔偿依据不足，本院同样不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用1439元，由上诉人庄汝云负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 建 明
审判员 韩昱审判员余江中
二〇一四年二月二十一日
书记员 孔 文 超