山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0105民初1346号
原告：尹成芳，女，1987年7月7日出生，汉族，济南钻石陶瓷有限公司职工，住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：马吟侠，山东金浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许梅，山东金浩律师事务所律师。
被告：杨冬美，女，1951年12月29日出生，汉族，济南第二棉纺织厂退休职工，住济南市历城区。
第三人：杨冬菊，女，1960年11月6日出生，汉族，济南市燃料公司退休职工，住济南市市中区。
第三人：杨东平，女，1963年1月24日出生，汉族，济南第二棉纺织厂退休职工，住济南市天桥区。
原告尹成芳与被告杨冬美、第三人杨冬菊、杨东平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹成芳及其委托诉讼代理人马吟侠、许梅，被告杨冬美，第三人杨冬菊、杨东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹成芳向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理涉案房屋产权登记变更手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于济南市天桥区宝华街同乐路X号北屋系被告杨冬美与杨东平、杨冬菊三人共同共有。2009年4月，该房屋拆迁，安置了本市天桥区宝华小区X号楼X单元X室(实际回迁地址为本市天桥区宝华街X号X号楼X号，以下称涉案房屋)房屋一处。被告杨冬美与杨东平、杨冬菊达成协议，杨东平、杨冬菊放弃房屋所有权，并经公证处作了公证。2013年8月，原告与被告签订《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定：原告购买被告涉案房屋，房价每平米7500元，面积61.99平方米。原告先交20万元定金，同时被告交接钥匙、房屋。合同签订后，原告交付定金20万元，被告同意交付了房屋。原告2014年1月26日又支付10万元，2015年5月26日支付5万元，合计已支付35万元。2016年10月，被告办理完涉案房屋拆迁安置产权调换登记手续后，原告多次要求被告办理涉案房屋过户手续，但被告拒绝办理。为此原告诉至法院，请求人民法院依法判决。
被告杨冬美辩称，涉案房屋是经孙立娟卖给原告尹成芳，她们是朋友，被告杨冬美并不认识原告尹成芳，钱也给了孙立娟，而没有给被告本人，孙立娟现正在和被告儿子闹离婚，也不回家。当初要涉案房屋，就是为了给被告儿子(为了他上班近)，两个妹妹也同意了，交上小本拆迁办才让选房。涉案房屋下来的时候，被告杨冬美手里也没有那么多钱，而是在外面借了钱才拿到了钥匙，涉案房屋下来以后，被告杨冬美也没有装修。去年回迁房屋给办理权属登记，才给办了三个人共有的房产证，当时我去找两个妹妹，她们要房屋晚回迁的补偿，我又分别给她们钱，分别签的字。这个房子卖给尹成芳的时候，儿子是不知情的，儿子两口子也是因为这个事在闹，被告杨冬美找两个妹妹办理过户，因有点小摩擦而没有办成过户手续。
第三人杨冬菊述称，被告杨冬美说的不是事实，被告杨冬美去找第三人杨冬菊时给其同事胡叨叨，那些员工第三人杨冬菊并不认识。被告杨冬美一再欺骗第三人杨冬菊，电话通知去办过户手续，不管工作忙不忙，说不去接着就挂电话，说好2点一起到房管局，快3点了被告杨冬美还没到。办手续时被告杨冬美给了两第三人各6600元，让我俩各找给被告杨冬美50元(我没给)。这个钱并不是我俩要的，而是被告杨冬美主动给的。被告杨冬美电话通知，我们先后去了三四次房管局。拆迁房款下来，被告杨冬美第一次给了3万元，第二次给了2万元，第三次给了1.8万元。被告杨冬美给一次钱，骂一回，打一次架，但第三人杨冬菊从来没催过被告杨冬美要钱。第三人杨冬菊对原告的诉求没有意见。
第三人杨冬平述称，关于被告杨冬美说的房子问题，被告杨冬美都是在胡说，从拆迁到现在，第三人杨冬平一直没有主动要过钱，都是被告杨冬美打电话让第三人杨冬平去拿钱。关于第三人（菊）说的给钱的数额都对。最后一次给6600元，第三人杨冬平还找给被告杨冬美50元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：1、2013年8月13日原告尹成芳（作为乙方）、被告杨冬美（作为甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：杨冬美、杨东平、杨冬菊有一套住房在同乐路X号北屋，面积36.47平方米。房屋共有人杨东平、杨冬菊已同杨冬梅成达协议且公证处公证杨东平、杨东菊放弃房屋所有权，此房归杨冬梅一人所有没有争议，也没有其他任何争议。此房已于2009年4月20日由济南市旧城改造投融资管理中心拆迁安置宝华街小区X号楼X单元X室。杨冬梅将此房卖给尹成芳，等房产证下来去有关部门办理正式二手房过户手续。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关法律、法规规定，甲乙双方经友好协商，甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房，特制订本合同如下：一、此房坐落于宝华小区X号楼X单元X室产权所有人杨冬梅，产权证号济南市城市房屋拆迁产权调换协议，房屋建筑面积61.99㎡，使用性质：私有住宅。二、该房价为7500.00元/㎡，房屋建筑面积61.99㎡，先交付贰拾万元定金，同时甲方交钥匙交房，交接给乙方，在2013年底乙方在付壹拾万元给甲方，其余房款在房屋办理正式二手房过户手续时结清。三、甲方保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。四、室内外设施以看方时为准，不得转移，更换或更改，交接验收时也应该按合同验收，签署房屋交接单，并需验看水表、电表、煤气表是否有损坏，如有损坏甲方负责维修。五、甲方需结清交易之日前所欠的一切费用，如：房费、暖气费、煤气费、水费、电费、物业管理费、有线电视费等。六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失，由违约方负责，乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔款。合同签订后，被告杨冬美已将涉案房屋交给原告尹成芳，原告尹成芳将涉案房屋的燃气、暖气、用水、有线电视等开户，缴纳上述各种费用及电费、物业管理费，原告尹成芳自2013年8月居住使用涉案房屋至今。
2、坐落于济南市天桥区同乐巷X号北屋三间(36.47平方，以下简称拆迁房屋)系被告杨冬美、第三人杨冬菊、杨冬平共同所有。2008年4月20日济南市旧城改造投融资管理拆除拆迁房屋安置涉案房屋，2016年10月24日涉案房屋(济南市天桥区宝华街X号X号楼X，面积63.46，证号：济南XXXXXXXXXX)登记在被告杨冬美、第三人杨冬菊、第三人杨冬平三人名下。依据原告尹成芳与被告杨冬美所签订房屋买卖合同所约定的房价7500.00元/㎡，涉案房屋总价为475950元。
3、2010年1月7日被告杨冬美、第三人杨冬菊、第三人杨冬平签订房产赔偿协议（以下简称赔偿协议）一份，约定：以上三人共同继承拆迁房屋。该三间房于2009年6月被划为棚户区改造工程，已拆迁。经三人协商杨冬菊、杨冬平不要房产，杨冬美要房产(涉案房屋)。由杨冬美支付给二人房屋补偿金，每人陆万玖仟元整，共计人民币壹拾叁万捌仟元整，且一次性付清。杨冬菊、杨冬平公平自愿的将二人房屋给杨冬美；杨冬美公平自愿的把全部补偿金在2010年1月7日一次性全部付清终生不能反悔追究。该协议一式三份签字生效。协议最后由杨冬菊、杨冬美、杨冬平签名按手印。协议签订后，被告杨冬美先后三次分别向第三人杨冬菊、第三人杨冬平支付房屋补偿金6.8万元。办理涉案房屋所有权登记时，被告杨冬美又支付给第三人杨冬菊6600元、支付给第三人杨冬平6550元。
对于房屋买卖合同的效力。
原告认为合同合法有效，被告有权出卖房屋。理由：被告与两个第三人签订了赔偿协议，被告也已实际履行，两第三人已经放弃了在涉案房屋中的全部民事实体权利，无权再主张任何权益，也无权禁止被告出卖。由于拆迁安置过程中无法直接办理物权变更登记，房屋登记仍为被告与第三人，但不能以此物权登记而否定原、被告民事合同基础关系的效力。被告与原告之间的买卖合同没有法律法规禁止的情形，不存在合同无效的条件，被告应当全面履行合同义务。为原告办理房屋产权变更登记证。
被告杨冬美认为合同无效。被拆迁的房屋原是姐妹三人的，被告的两个妹妹不给办理涉案房屋过户手续，并不是被告不给原告过户。
第三人杨冬菊、第三人杨冬平认为合同无效。第三人上房管局去调查档案，房管局答复涉案房屋是第三人与被告的共同财产，被告不能单独出售房屋。卖房子是不可能的，第三人不同意卖房子。
对于原告购房款的支付情况。
原告称，在签订合同的当日原告按照合同约定向被告支付20万元定金。被告将房屋、钥匙交给原告，原告装饰后入住涉案房屋至今。由于在此前双方一直在协商房屋买卖事宜，有关房屋燃气、暖气手续早已办理在原告名下。在2014年1月28日原告又向被告交付房款10万元，2015年5月26日向被告交付房款5万元。提交收条3份证明付款事实，收条1“收条今收到尹成芳付给杨冬美购房款贰拾万元整（200000元）杨冬美（名上按手印）2013、8、13号”收条2“收款条2014年1月26日（阴历腊月二十五）收到尹成芳房子现金100000元（拾万元正）共还了300000元下欠17万元收款人杨冬梅2014年1月28日”收条3“今收到房屋款5万元整此证明杨冬梅2015年5月26日”
被告对收条3的真实性无异议，认可5万元的收条是被告杨冬美所写，对其他的两张收条不予认可，称收条都不是被告杨冬美所写，亦非被告杨冬美签名或按手印。并当庭表示申请鉴定，但其未在法庭规定时限内提交书面鉴定申请及缴纳鉴定费用。另在本案第一次庭审过程中，被告杨冬美则称定金已收到，但收条1并不是被告杨冬美本人所写，所记载的20万元也没有打给被告杨冬美，而是将钱给了孙立娟。10万元与5万元的收到条是被告本人所写的。另有10余万元购房款原告尹成芳未支付。
第三人杨冬菊、第三人杨冬平称上述付款事实不清楚，且与已无关。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及被告与两第三人签订的《房产赔偿协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。买卖合同签订后，原告尹成芳已按合同约定交付定金20万元，被告杨冬美将涉案房屋交给原告居住使用至今，后原告尹成芳先后又支付给被告杨冬美购房款15万元，原告尹成芳已实际完成了合同约定的付款义务，且比合同约定多付款5万元。原告尹成芳提交的3张收条时间与合同吻合，符合生活中的交易习惯，且能相互印证，被告杨冬美虽予否认，但其未在法定期限内提出书面鉴定申请，且两次庭审被告杨冬美对收条2的质证意见相悖，故其辩称原告尹成芳未支付房款30万元，本院不予采信。现涉案房屋产权虽登记被告杨冬美及第三人杨冬菊、第三人杨冬平名下，但第三人杨冬菊、第三人杨冬平已于拆迁过程中自愿协商将涉案房屋让给被告杨冬美，被告杨冬美亦按赔偿协议约定付给第三人杨冬菊、第三人杨冬平相应房屋补偿金，第三人杨冬菊、第三人杨冬平以涉案房屋系姐妹三人共有，被告无权单独处分为由主张买卖合同无效，与法无据，本院不予采纳。现拆迁安置过户手续均已完成，已经具备了过户条件。故原告尹成芳要求被告杨冬美及第三人杨冬菊、第三人杨冬平为其办理涉案房屋产权登记变更手续，理由正当，本院应予支持。过户同时，原告尹成芳将剩余购房款125950元交付给被告杨冬美。考虑到本案涉及连环过户，为防止第三人杨冬菊、第三人杨冬平怠于履行义务，损害原告权益，原告有权请求第三人杨冬菊、第三人杨冬平将房屋产权过户至被告杨冬美名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人杨冬菊、第三人杨冬平于本判决生效之日起十五日内协助原告尹成芳，与被告杨冬美相互配合将济南市天桥区宝华街X号X号楼X（面积63.46，证号：济南XXXXXXXXXX)房屋过户至被告杨冬美名下。
二、被告杨冬美自济南市天桥区宝华街X号X号楼X（面积63.46，证号：济南XXXXXXXXXX)房屋转移登记至己方名下之日起十五日内与原告尹成芳相互配合将上述房屋过户至原告尹成芳名下。过户同时，原告尹成芳将剩余购房款125950元交付给被告杨冬美。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告杨冬美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温永革
人民陪审员 孙立兵
人民陪审员 孔祥森
二〇一七年十月三十日
书 记 员 蔺 菲