福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初2656号原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地福建省泉州市惠安县黄塘镇台商服务中心，组织机构代码66505179-3。法定代表人：郭振辉，总经理。委托诉讼代理人：杨涛、庄俊峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师、实习律师。被告：王占河，男，1980年11月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区，原告福建省聚龙养生发展有限公司(简称聚龙养生公司)与被告王占河商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。被告王占河经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告聚龙养生公司诉称，被告于2013年9月2日与原告签订编号为0016360的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的位于聚龙小镇××然××单元××房屋，购房款按套计算，总价款879419元。原告已于2013年11月19日向被告交付了上述房屋。根据《商品房买卖合同》第四条及附件六《补充协议》第一条第1款约定，被告应于签订合同时向原告支付购房首付款269419元，余款61万元以按揭贷款方式支付。但截至目前，原告仅收到被告支付的购房款529419元，余款35万元被告因个人原因至今尚未办理银行按揭手续或以现金方式支付。合同附件六《补充协议》第一条第1款约定：“买受人应在本合同签订之日起的7日内办理完按揭贷款手续。若买受人未在上述期限内办理完按揭贷款手续或贷款未批准（包括但不限于含法律、政策等原因未批准）按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭款金额，买受人必须在接到贷款银行或出卖人告知后的7日内，以现金形式一次性向出卖人付清其余购房款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款。”原告已多次电话通知被告办妥按揭贷款手续或以现金形式一次性付清剩余购房款，被告均不予理睬。原告曾于2014年10月24日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发出律师函，要求被告于收到函件后5日内将剩余购房款及违约金支付至原告账户，但被告始终未采取任何措施。鉴于前述情形，原告于2015年11月6日向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付相关费用及配合办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记等相关手续。案件审理过程中，因被告主动承诺将继续履行合同并尽快支付购房款，同时请求与原告庭外和解，故原告于2016年1月28日撤回对被告的起诉。然被告至今仍未按承诺向原告付款。因被告逾期付款期限已达近三年之久，根据《商品房买卖合同》第七条及附件六《补充协议》第二条约定，原告有权解除该《商品房买卖合同》及附件，并有权要求被告支付按购房合同总价款20%计算的违约金及原告为主张权利而支付的诉讼费、律师费等费用。请求判决：1、解除原、被告双方于2013年9月2日就聚龙小镇××然××单元××房签订的编号为0016360的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告返还位于聚龙小镇××然××单元××号商品房；3、被告立即按购房合同总价款879419的20%向原告支付违约金175883.8元；4、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费3万元；5、被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记以及退税等相关手续。诉讼中，原告撤回第5项中关于协助办理退税的诉讼请求。被告王占河未作答辩。在本院审理过程中，原告提供下列证据：证据1商品房预售许可证，证明原告在与被告签订的商品房买卖合同前已取得案涉房屋的商品房预售许可证。证据2《商品房买卖合同》及附件，证明：1、被告于2013年9月2日与原告签订编号为№0016360的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的位于聚龙小镇××然××单元××房，总价款879419元；2、《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》对合同双方的权利义务及违约责任作出了具体约定；3、《商品房买卖合同》第二十条及附件六《补充协议》第八条约定，合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。证据3商品房买卖合同备案登记表，证明案涉《商品房买卖合同》及附件已办理预售合同备案登记手续。证据4销售不动产统一发票(2份)，证明《商品房买卖合同》及附件签订后，被告仅向原告支付529419元购房款。证据5律师函、快递单、快递回执单，证明原告于2014年10月24日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发出律师函，要求被告应于收到函件后5日内将剩余购房款及违约金支付至原告账户,但被告始终未采取任何措施。证据6（2015）惠民初字第9350号民事裁定书，证明原告于2015年11月6日提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付相关费用及配合办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记等相关手续。案件审理过程中，因被告主动承诺将继续履行合同并尽快支付购房款，同时请求与原告庭外和解，故原告于2016年1月28日撤回起诉，但被告至今未按承诺付款。证据7委托代理合同、发票(2份)，证明原告因本案委托律师代理诉讼支付律师费3万元。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，真实性应予确认，作为认定本案事实的依据。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2013年9月2日，原、被告签订编号为№0016360《商品房买卖合同》(包括附件)1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县××龙小镇××期陶然居第8幢01单元2501号商品房，建筑面积128.57平方米，其中套内建筑面积103.87平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.7平方米，总价款879419元，付款方式为首付款+按揭贷款，其中首付款269419元，余款61万元以按揭贷款形式支付。合同附件六《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款+按揭贷款(1)买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款人民币269419元，其余购房款共计人民币61万贷款向银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。(2)贷款银行：买受人同意向中信银行申请按揭贷款；买受人需向其他银行申请按揭贷款，应事先取得出卖人的书面同意；否则，买受人必须按本补充协议第二和约定承担逾期付款的违约责任。(3)买受人应在本合同签订之日起7日内办理完按揭贷款手续。若买受人未在上述期限内办理完贷款手续或贷款银行未批准(含因法律或政策原因未批准)按揭贷款或者批准的按揭贷款全额低于本补充协议第一条约定的按揭款金额，买受人必须在接到贷款银行或出卖人告知后的7日内，以现金形式一次性向出卖人付清其余购房款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款；若买受人在提交了按揭贷款材料或办理了相应的按揭贷款手续后，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续，逾期补齐材料或重新办理按揭贷款手续，均视为逾期付款，买受人仍应按本补充协议第二条约定，向出卖人承担逾期付款的违约责任。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用。”合同签订后，被告于2013年9月12日支付首付款269419元，因无法办理按揭贷款，被告于2013年11月20日支付26万元，剩余购房款35万元至今未能支付。2014年10月24日，原告委托福建天衡联合(泉州)律师事务所律师张雪辉、杨涛向被告发出律师函，要求被告在律师函送达之日起5日内办妥银行贷款手续，并确保全部购房余款35万元及按照《商品房买卖合同》及《补充协议》计算的违约金在上述期限内支付至聚龙公司银行账户，如果被告仍未按上述规定的时间付清全部购房款及违约金，聚龙公司将严格根据《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第二条的约定向法院诉讼追究被告的违约责任(包括解除商品房买卖合同、索赔损失、追索违约金、等等)。被告于2014年10月28日签收律师函。2015年11月6日，原告诉至本院要求解除合同。2016年1月28日，原告以情势变更为由申请撤诉。2016年3月29日，原告再次诉至本院。审理中，经核实，案涉商品房所在的小区物业物理公司(泉州市聚龙物业管理有限公司)证实，原告于2013年11月19日与被告办理案涉商品房的交房手续，该房屋尚未装修。综上所述，本院认为，原告与被告于2013年9月2日签订《商品房买卖合同》(包含附件六：补充协议)，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告经原告发函催告至今未能付清购房款，根据《补充协议》第一条第(3)项的约定，被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还房屋，并协助原告办理合同解除后的注销备案登记手续，于法有据，予以采纳。关于违约金问题，双方约定按购房合同总价款的20%计付违约金明显过高，依法应予调减，违约金可下调为按被告未付购房款的18%计算，即为63000元(35万元×18%)。原告的违约金请求不予全部支持，其中不合理部分应予驳回。关于律师费问题，原告请求被告承担其因本案诉讼支支付律师费3万元，符合双方的约定，应予支持。鉴于被告已支付原告购房款529419元，合同解除后，原告应将被告已付购房款退还给被告，为减少诉累，上述违约金63000元及律师费3万元原告可从被告已付的购房款中直接扣取。诉讼中，原告撤回协助办理退税的诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，应予准许。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第(二)项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告王占河双方于2013年9月2日签订的编号为№0016360的《商品房买卖合同》；二、原告王占河应于本判决生效之日起三十日内返还原告福建省聚龙养生发展有限公司位于惠安县××龙小镇××期陶然居第8幢01单元2501号商品房；三、被告王占河应于本判决生效之日起三十日内协助原告福建省聚龙养生发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续；四、被告王占河应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司违约金63000元、律师费3万元，合计93000元，该款项由原告福建省聚龙养生发展有限公司于本判决生效之日从被告王占河已付购房款529419元中直接扣取。五、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12894元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担1466元，被告王占河负担11428元。公告费560元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈秀军代理审判员  许一鸣人民陪审员  刘来欣二〇一六年十月八日书 记 员  郑榕玲附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。