河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00168号
上诉人（原审原告）张卫玲，石家庄桥东永宏乐器行业主。
委托代理人邢义属、刘会波，河北冀港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北省汽车贸易总公司，住地石家庄市中山东路22号。
法定代表人王金良，该公司总经理。
委托代理人王军立，河北冀华律师事务所律师。
委托代理人徐建峰，公司职员。
上诉人张卫玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民初字第01983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：
（一）原、被告无争议事实。
原告为个体工商户，系石家庄桥东区永宏乐器行业主。2010年11月21日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于石家庄市中山东路22号一层东侧260平方米、二层东侧329平方米房屋，租期三年，自2010年11月21日至2013年11月20日，月租金24716元。2011年12月29日被告作出《通知》：“因隆福商厦拆迁谈判已接近尾声，商厦客户从今日起可以随时搬迁。”原告于2012年4月10日搬出承租房屋。
（二）原、被告争议的问题及举证、质证情况。
1、被告是否应当承担赔偿责任。
被告主张由于政府拆迁规划导致租赁合同不能履行，提供证据如下：1、2004年石家庄市发展和改革委员会关于对天滋花苑项目批复文件确认函。2、2006年12月11日石家庄市国土资源局关于天滋花苑（西区）项目用地的预审意见（补发）。3、2007年3月27日石规管拆字（2007）003《建设用地规划许可证》。4、2007年3月29日《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为：东至大经街，西至胜利大街，南至东马路，北至中山东路。5、2009年7月20日石家庄市铁路建设工程指挥办公室《关于督促兴华和中迪两开发商代拆项目拆迁的函》。6、2011年9月8日石家庄市拆迁管理办公室对被告《关于要求加快隆福大厦拆迁进度的函》。7、2011年12月19日柳州铁路运输法院（2005）柳铁执字第26-42号执行裁定如下：变卖被执行人河北省汽车贸易总公司所有的位于石家庄市桥东区中山东路22号1705平方米的土地使用权及其地面附着物（含建筑面积为5888平方米的隆福商厦及隆福商厦南配楼、西配楼）与石家庄中迪房地产开发有限公司。8、2011年11月15日石家庄中迪房地产开发有限公司《声明》：柳州铁路运输法院作出（2005）柳铁执字第26-42号执行裁定书后，其与河北省汽车贸易总公司达成一致意见，在办理土地及房屋交接手续之前，河北省汽车贸易总公司有权管理隆福商厦及隆福商厦南配楼、西配楼相关事宜有权收取石家庄永宏乐器行等租户租金。其与河北省汽车贸易总公司于2012年6月17日正式办理了土地及房屋的交接手续。其次，被告主张与原告2010年11月21日所签《房屋租赁合同》第十条第（五）款约定“遇国家政策性规划，双方互不赔偿”，其不应承担赔偿责任。被告提供2010年11月21日原、被告所签《房屋租赁合同》原件，该合同共三页，其中第三页中第十条第（五）约定“遇国家政策性规划，双方互不赔偿”；第一页首部加盖原、被告的印章，注明签订时间为2010年11月21日；第三页中也加盖原、被告印章，不显示签订时间。原告对该合同第一、二页无异议，称该合同共两页，并无第三页，且被告提供的合同第三页中原告的印章与第一页不同，系2010年其更换印章前的印章，现更换前的印章未在原告处保存。其自2007年11月份至搬走以石家庄桥东区永宏乐器行名义共与被告签订过四份租赁合同，即2007年11月21日一份、2008年4月21日两份、2010年11月21日一份，除本案诉争合同共两页外，另外三份合同均为三页，原告认为被告用其他合同的第三页充当本案诉争合同的第三页。原告提供了上述四份租赁合同的原件，与其所述一致，要求被告出示被告留存的上述合同原件。被告出示了的四份合同原件，其中2008年4月21日的一份《房屋租赁合同》承租方为石家庄永宏乐器音响设备有限公司，承租的房屋座落与原告提供的合同不同，其余三份《房屋租赁合同》与原告提供的一致。被告称本案诉争的合同签订时由被告先加盖公章后，交给原告，原告加盖公章后送回，原告不予认可，称该合同系当场双方共同签订。庭审中，原告称，在双方签订本案诉争的2010年11月21日的《房屋租赁合同》之前，原告曾更换过公章，现更换前的旧章也找不到了，未在原告处保存。诉争合同第一页加盖的公章为更换后的公章，被告提供的合同第三页的公章为原告更换前的公章，与第一页加盖的公章明显不一。
2、原告主张的损失范围。
（1）关于原告主张被告返还多收取租金232286元的问题。原告称其交纳了自2011年12月20日至2012年4月10日的租金255515元，自2011年12月29日被告通知搬迁，其一直在忙于搬迁与被告交涉赔偿事宜，无法正常经营，被告应当退还2011年12月30日至2012年4月10日期间的租金232286元。提供租金收据5张。被告对收据的真实性无异议，但称租金数额与合同不一致。原告称实际承租面积约1660平方米，其中589平方米签订了合同，且原告近四个月虽然处于搬迁状态，但一直占用被告的场地并一直交纳着房租、水电费，占用场地理应交纳租金，故原告主张的租金不应退还。
（2）关于原告主张被告返还押金13000元（现变更为被告返还多收取的水电费余额547.5元）的问题。
原告称，诉争合同签订后，被告曾下发《关于预交水电费的通知》，要求租户按照上月水电费数额预交下月水电费。原告于2011年8月1日预交水电费13000元，但是该预交费用未实际用于水电花费，而是充作了押金。但同时原告未向被告交纳2012年3、4月份水电费，根据被告出示的水电费12452.5元的单据，扣减后被告应返还原告水电费余额547.5元。被告对此不予认可，称从未收取过原告的押金13000元，原告提供预交水电费的发票与本案无关。
（3）关于原告主张被告赔偿搬迁损失28000元的问题。
原告称由于其乐器众多，搬迁时间较长，将搬迁事宜交给刘成竹个人负责，共支付刘成竹搬迁费28000元，提供刘成竹出具的搬家费收据。被告对此不予认可，称被告不存在违约行为，没有任何过错，故不应赔偿原告的搬迁损失。
（4）关于原告主张的经营损失108352元（现变更为64800元）的问题。
原告称其仓促搬迁影响正常经营，故主张的经营损失为一个月的员工工资64800元（60元／人／天×18人×30天=64800元），提供工资发放明细表。被告对工资表不予认可，称原告主张的经营损失为被告正常的经营成本，并非损失，且被告不存在违约行为，没有任何过错，故不应赔偿原告的搬迁损失。
（5）关于原告主张的装修损失185000元（现变更为149733元）。
原告称其承租房屋后，分三次对不同的局部进行了装修，于2011年5月15日花费9万元；于2011年8月10日花费53000元；于2011年10月9日花费42000元。合计185000元，提供装修费收据三张。由于2011年12月30日被告要求搬迁，在此之前原告已经实际经营了一段时间，故被告应按比例赔偿原告未发生的租赁期间的装修损失149733元。被告对此不予认可，称被告不存在违约行为，没有任何过错，故不应赔偿原告的装修损失。
原审认为，原、被告系房屋租赁合同关系，原、被告所签《房屋租赁合同》不违反法律规定合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任。关于违约责任，被告主张，本案诉争合同第三页明确约定“遇国家政策性规划，双方互不赔偿”，其未能在约定期限内履行租房义务系政府进行拆迁导致，故其不应承担赔偿责任。原、被告因本案诉争的2010年11月21日合同是否存在有上述约定的第三页产生争议。现对双方提供的证据分析如下：1、原告称其自2007年11月份至搬走以石家庄桥东区永宏乐器行名义共与被告签订过四份租赁合同，除本案诉争合同共两页外，另外三份合同均为三页，并提供了四份合同原件。被告对原告提供的上述四份合同中本案诉争合同第一、二页及另外三份合同的真实性无异议，但其仅提供三份合同原件，对于原告提交的2008年4月21日“二层西大厅480㎡”租赁合同被告不能提供相应的原件。2、上述四份合同原件均系在同一格式合同中填写形成，且被告不能提供原件的2008年4月21日“二层西大厅480㎡”租赁合同的第三页与其提供的本案争议的2010年11月21日的合同第三页完全一致。3、除本案诉争合同第一页首部双方加盖印章外，其余的合同均在第三页加盖双方印章。被告所提供的本案诉争合同即2010年11月21日所签合同，第一页和第三页均加盖双方印章，且原告的两枚印章大小不一。综上，被告所提供的房屋租赁合同第三页与本案诉争的2010年11月21日房屋租赁合同不具有关联性，故被告主张诉争合同存在第三页的抗辩理由，理据不足，不予采信。
关于租金，被告于2011年12月29日通知原告搬迁，应当给原告留有另行寻找合适的经营地点及合理的搬迁时间。原告作为经营乐器的个体工商户，不存在大型设备拆除的问题，故这里的“合理时间”界定为一个月为宜。在合理的搬迁时间内被告不应收取原告的租金，本案中，被告于2012年4月10日才搬迁完毕，搬迁时间长达4个多月，故扣除合理期限超出的三个多月原告应支付被告相应的租金。原告自2011年12月30日起至2012年4月10日已全额向被告支付租金.根据2010年11月21日原、被告双方《房屋租赁合同》中的约定，月租金为24716元，故被告应返还原告搬迁的“合理期限”即2011年12月30日至2012年1月31日的租金24716元。
关于原告主张被告返还多收取的水电费及押金。原告称，2011年8月1日预交水电费13000元为实为押金，被告不予认可，原告对此未能提供证据证明，故对原告的说法，不予采信。原告自2012年3至4月10日的水电费未向被告交纳，被告主张自2012年3至4月10日原告的水电费为12452.5元，提供了自己记载的水电费记录，原告对此予以认可，故对被告主张的2012年3至4月10日的水电费数额予以认定，被告扣除该费用后，预交的水电费余额547.5元应当返还原告。
关于原告主张的装修损失，本案系被告违约解除合同，存在过错，应当赔偿原告剩余租赁期限内装修残值损失，现房屋已被拆除，无法进行评估，参照原告提供的装修票据和剩余租赁期限，原告的装修损失酌定为185000元。原告称实际承租面积约1660平方米，但本案中双方所签订的《房屋租赁合同》约定的承租面积为589平方米，该合同未包含的承租面积未约定租赁期限，被告可以随时解除合同，故对原告主张的该部分损失，不予支持。按合同约定的承租面积和原告实际承租的面积的比例及约定的承租时间和实际承租和时间的比例计算，被告应赔偿原告装修损失41455元。
关于原告主张的搬迁损失、经营损失，属于原告正常的经营支出，被告不应承担赔偿责任，对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决如下：
一、被告河北省汽车贸易总公司自本判决生效之日起十日内返还原告张卫玲自2011年12月30日至2012年2月29日的租金24716元、原告预交的水电费余额547.5元、装修损失41455元，以上共计66718.5元；
二、驳回原告张卫玲的其他诉讼请求。
原一审案件受理费9466元，由原告张卫玲负担8351元，被告河北省汽车贸易总公司负担1115元（原告预交的诉讼费本院不再退回，由被告在履行本判决第一项时将其负担部分一并给付原告）。
判后，张卫玲不服向本院提起上诉，上诉理由：1、原审认定“合同未包含的承租面积未约定租赁期限，可以随时解除合同，对该部分损失不予支持”错误；2、原审对于其主张的租金损失、装修损失、搬迁及经营损失不予认定错误。请求二审法院依法支持其上诉主张。
被上诉人河北省汽车贸易总公司答辩称，租赁房屋因政府拆迁导致解除，故上诉人主张的各项损失其不应承担，上诉人的请求不符合法律规定。对于原审判决让其承担的租金、装修损失，二审应予驳回上诉人的请求。
经审理查明，事实部分与原审查明的事实基本一致。
本院认为，本案当事人所签《房屋租赁合同》不违反法律及行政法规的规定，应为合法有效，双方应按约定履行。原审法院依据双方举证情况，综合考量，没有认定被上诉人河北省汽车贸易总公司原审所提出的“关于本案诉争合同第三页明确约定的遇国家政策性规划，双方互不赔偿”的抗辩理由，对于上诉人张卫玲主张的租金及装修等部分损失作出了认定。上诉人张卫玲上诉称其主张的租金、装修等全部损失、搬迁及经营损失，原审不予认定错误，但其未能提供充分证据或充足理由予以支持。被上诉人河北省汽车贸易总公司提出对于原审判决让其承担的租金、装修等损失，二审应予驳回上诉人的请求，因其未提起上诉，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由不成立，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9466元，由上诉人张卫玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 孟志刚
审判员 颜景山
二〇一五年三月三十日
书记员 郭智芳