抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0404民初1451号原告周放，男，1987年8月12日生，汉族，无职业，住抚顺市望花区。原告朱微，女，1986年3月11日生，汉族，无职业，户籍所在地抚顺市顺城区。二原告共同委托代理人时秋菊，系抚顺市望花区中心法律服务所法律工作者。被告抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人樊华，系该公司董事长。委托代理人刘洋，系该公司职员。第三人中国银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市新抚区东一路10号。负责人江洪民，系该行行长。委托代理人曲义安，系辽宁新伟律师事务所律师。委托代理人ＸＸ光，系该行职员。原告周放、朱微与被告抚顺绿地置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司抚顺分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周放、朱微及其共同委托代理人时秋菊，被告抚顺绿地置业有限公司委托代理人刘洋，第三人中国银行股份有限公司抚顺分行的委托代理人曲义安、ＸＸ光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告以银行按揭贷款的方式购买被告开发建设的坐落于抚顺经济开发区滨河路东段商品房一套，总房款为340，433.00元，其中首付款为110,433.00元，按揭贷款230,000.00元，合同约定被告于2014年10月30日前交付房屋。合同签订后，原告按照约定支付了房款、律师见证费、税款、印花税、住房专项维修基金，并与第三人签订了贷款合同履行了贷款手续，但是被告并未按照约定期限交付房屋。原告多次要求被告履行交房手续，但被告迟迟未能交付。故为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人之间的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告返还原告首付款110，433.00元及利息（自2013年8月21日起至实际给付时止）；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的按揭贷款并自2013年12月6日起至实际返还之日止的利息；4、判令被告赔偿原告律师见证费460.00元、印花税5元、住房交易手续费20.00元、住房专项维修基金9，779.00元；5、判令被告赔偿原告因被告违约原告提前偿还银行贷款而赔偿银行的贷款违约金（具体以银行出具的证明为准）；6、判令被告支付原告累计已付款0.2%的违约金680.86元；7、诉讼费由被告承担。被告抚顺绿地置业有限公司辩称，原告根据合同约定要求解除合同，应自合同解除权发生之日起一年内行使，现原告起诉已超过一年的除斥期间，人民法院不应当保护；如法院认为符合解除条件予以解除，违约金应按照双方约定的标准计算；原告主张的税费、住房维修基金等费用可向相关收取部门主张退返，被告协助；违约金和利息损失，原告只能选择性适用。第三人辩称，作为本案有独立请求权的第三人，提出如下诉讼请求。1、如法院认定不解除《商品房买卖合同》，则第三人不同意解除贷款及抵押合同，原告仍需履行合同约定的相关义务；2、如法院认定解除《商品房买卖合同》，则应确定还款义务人，如还款义务人不能按期偿还剩余贷款，第三人对已办理抵押登记的房屋享有优先受偿权；3、第三人不承担因诉讼产生的费用，由还款义务人承担。经审理查明，原告朱微、周放于2012年5月30日登记结婚。2013年8月21日，原告朱微与被告抚顺绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的坐落于抚顺经济开发区滨河路东段房屋一处，房屋建筑面87.31㎡。房屋总价款340，433.00元，其中首付款110,433.00元在签订合同时已付，余款230，000.00元办理贷款。合同同时约定被告应于2014年10月30日前交付房屋，如果被告逾期交付房屋超过180日，原告有权解除合同，被告按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。2013年10月31日，原告朱微与第三人中国银行股份有限公司抚顺分行签订《个人一手房贷款合同》，以所购房屋为抵押物，向第三人贷款230,000.00元，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。至法庭辩论终结前，原告累计已偿还第三人贷款本金7，804.66元，利息37,112.30元，合计44，916.96元，剩余贷款本金222，195.34元未偿还。另查，2013年8月23日，原告交纳契税3,404.33元、印花税5.00元、住宅专项维修基金9，779.00元，其中，契税3,404.33元已享受政府全额补贴。2013年10月25日，原告为与第三人签订贷款合同，向辽宁新伟律师事务所交纳见证费460.00元。原告另支出住房交易手续费10.00元。再查，2013年10月30日，原告朱微以其涉诉房屋抚顺开发区滨河路（东段）房产作为抵押物，抵押给第三人中国银行股份有限公司抚顺分行，在抚顺经济开发区管理委员会房产管理处办理了预售商品房抵押登记备案。本院所确认的上述事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、住房维修基金专用收据、契税收据、印花税收据、律师见证费收据、住房交易手续费收据、还款明细，第三人向本院提交的抚顺经济开发区预售商品房抵押登记备案证明、原告还款明细，并有各方当事人签字确认的庭审笔录在案为凭，上述证据经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告朱微与被告抚顺绿地置业有限公司于2013年8月21日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的合同约定，被告应于2014年10月30日前交付房屋，逾期超过180日，原告有权解除合同。现被告一直未将房屋交付原告，且逾期已超过180日，被告行为构成违约，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，应予支持；关于原告要求解除与第三人于2013年10月31日签订的《个人一手房贷款合同》一节，根据《最高人民法院》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告基于支付购房款与第三人签订该贷款合同，现因被告原因，导致原购房合同解除，故原告与第三人签订的贷款合同目的无法实现，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持；关于原告要求被告返还原告首付款110，433.00元及自2013年8月21日起至付清之日止的利息一节，因该合同的解除系被告违约所致，被告应当返还原告购房首付款及利息，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告赔偿原告律师见证费460.00元一节，因该见证费是原告为履行购房合同，与第三人签订贷款合同而产生的费用，现因被告违约，不能实现合同目的，原告要求被告赔偿该笔费用符合法律规定，应予支持；关于原告主张的由被告赔偿原告印花税5.00元、住房专项维修基金9，779.00元一节，现原、被告双方购房合同依法予以解除，致使合同目的不能实现，相关部门收取的相关税费即没有相应依据，依法应予以退返，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，原告可自行到相关部门办理退返手续，被告应当予以协助；关于原告主张的由被告赔偿原告住房交易手续费20.00元一节，原告提供的两张收据，其仅能就一张说明来源，故本院支持被告赔偿原告住房交易手续费10.00元；关于原告主张的由被告返还原告已向第三人偿还的贷款及利息一节，购房合同解除系因被告原因造成，被告应当返还原告上述费用，以庭审时止的数据计算，即被告应返还原告已偿还第三人的贷款本金7，804.66元、利息37,112.30元，但就其利息的主张，原告已主张违约金，故被告无需再支付利息；关于原告主张的由被告偿还原告未偿还第三人的贷款本金及利息给第三人一节，符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张的由被告给付原告已偿还的贷款本息总额0.2%的违约金一节，因首付款部分原告已主张被告按中国人民银行同期贷款利率给付利息，是对该部分款项承担违约责任的要求，不应重复计算，就原告已付第三人借款本息部分，可按合同约定的0.2%承担违约金，即被告应当支付原告违约金金额为44，916.96元*0.2%=89.83元；关于原告主张的由被告赔偿原告提前还贷的违约金（具体数额以银行出具的证明为准）一节，符合法律规定，本院予以支持；关于第三人提出对坐落于抚顺经济开发区滨河路（东段）房屋，在还款义务人不按期偿还贷款的情况下，第三人对上述房屋享有优先受偿权一节，符合法律规定，本院予以支持。关于被告抚顺绿地置业有限公司辩称的原告的起诉已超过法律保护的除斥期间一节，因被告的违约行为一直处在持续状态中，且双方的购房合同并未明确行使合同解除权的期间，故被告的该项辩解没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（二）项、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告朱微与被告抚顺绿地置业有限公司于2013年8月21日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告朱微与第三人中国银行股份有限公司抚顺分行于2013年10月31日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告购房首付款110,433.00元并按照中国人民银行同期存款利率给付原告自2013年8月21日起至本判决确定给付之日止的利息。四、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告交纳的律师见证费460.00元、住房交易手续费10.00元；五、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告已偿还的贷款本金7，804.66元、利息37,112.30元；六、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告违约金89.83元；七、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将原告尚未归还第三人的贷款本金返还第三人，因提前偿还贷款所产生的相关费用由被告承担；八、第三人中国银行股份有限公司抚顺分行在被告抚顺绿地置业有限公司不能清偿到期债务范围内，对涉案房屋(坐落于抚顺经济开发区滨河路（东段）享有优先受偿权。九、驳回原告周放、朱微的其他诉讼请求。上述判决第三、四、五、六、七项，负有金钱履行义务的当事人逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,622.00元，由被告抚顺绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  苏庆坤人民陪审员  李 妍人民陪审员  张金良二〇一六年八月十六日书 记 员  刘宁宁