广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第5006号
原告（反诉被告）沈素静。
委托代理人黄金耀，广西桂力律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告沈素静（反诉被告）与被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由审判员黄国贤适用简易程序审理。后因本案案情复杂，依法裁定将本案转为普通程序审理，组成由审判员黄国贤担任审判长、审判员陈静珍和人民陪审员杨爱梅参加的合议庭，分别于2015年12月25日、2016年3月21日公开开庭进行了审理。代书记员李珊珊担任记录。原告（反诉被告）沈素静的委托代理人黄金耀，被告（反诉原告）清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沈素静诉称，原、被告于2011年11月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂平市××单元××商品房××套，总价款451242元，2012年12月31日前交房。但被告于2013年11月才交付房屋给原告使用，且直至该房方未经有关部门验收合格。被告违反该合同的第八条约定，构成违约。因此被告应支付逾期（1060天）交房违约金47831.65元给原告。依据该合同第十五条约定，原告应在2014年1月1日前为原告办理房产证，但至今被告仍未办理给原告，故被告应支付逾期（695天）未办理房产证的损失45124.2元给原告。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告支付逾期交房违约金47831.65元给原告（自2013年1月1日起至2015年11月26日止，合计1060天，以每天45.1242元计算）；2、被告支付逾期办证违约金45124.2元给原告（自2014年1月1日起至2015年11月26日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）沈素静在本诉中对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》壹份，欲证实原告购买被告开发的“XXXX”第5幢1单元XXX房，约定交房时间为2012年12月31日；2、《销售不动产统一发票》壹份，欲证实原告已缴清房款。
被告（反诉原告）清隆公司辩称，一、被告系因特殊原因方才延期交付房屋给原告，故未违反合同约定，依据合同第八条中约定：如遇约定中的特殊原因的，出卖人可以据实予以延期交付房屋；二、原、被告签订的合同中并未约定为原告办理房产证等义务，依照相关规定原告必需自行申请办理；三、原告的主张已超过法定的诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）清隆公司在本诉中为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《商品房预售许可证》壹份，欲证实被告的主体适格；2、《建设工程消防验收意见书》壹份，欲证实涉案商品房消防已验收合格；3、《防雷装置验收意见书》壹份，欲证实涉案商品房防雷装置已验收合格；4、《建设工程质量竣工验收意见》壹份，欲证实涉案商品房已验收合格；5、《交房通知》壹份，欲证实被告于2013年11月10日交房给原告；6、《桂平市广播电视台广告发布业务合同》壹份，欲证实内容同上；7、《广告播出证明》壹份，欲证实内容同上；8、《水厂泵房生产日记表》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间停水10日；9、《气象资料使用证明》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间的降雨情况，造成被告停工102日；10、《关于在高考期间加强环境噪声防治监督管理的通知》壹份，欲证实涉案商品房在建设期间因高考被告停工4日；11、《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》壹份，欲证实内容同上；12、《建设工程施工合同》壹份，欲证实浔州北路的施工情况，该路建设影响被告建设工程进度；13、《浔州北路竣工验收备案表》壹份，欲证实浔州北路竣工是2014年7月25日；14、《证明》壹份，欲证实浔州北路的建设造成被告建设工程停工90日；15、《入账通知书》壹份，欲证实原告逾期319日支付房款；16、《收条》壹份，欲证实被告已履行办证报备手续。被告（反诉原告）清隆公司诉称，原、被告签订合同后，反诉被告虽能按时交付首期房款，但余下购房款未能按合同第七条约定履行义务。反诉被告的银行贷款20万元直至2012年10月9日才付清房款到反诉原告的账户，违约319天，按该条约定反诉被告应当支付逾期违约金给反诉原告。为此，特向人民法院提起反诉，请求依法判决，反诉被告沈素静支付违约金6380元给反诉原告。
被告（反诉原告）清隆公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据与其在为本诉辩解所提供的证据及证明内容一致。
原告（反诉被告）沈素静辩称，反诉原告的主张已过诉讼时效。按该合同第七条约定仅是约定需在七天内办理按揭手续，而并未约定必需在七天内将银行贷款汇至反诉原告账户，故请求法院驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。
原告（反诉被告）沈素静为其辩解在举证期限内提供的证据与其在为本诉陈述所提供的证据及证明内容一致。
经开庭质证，被告对原告提供的证据没有异议。原告对被告提供的证据一至证据三、证据十五没有异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告提供的证据四至证据十四、证据十六有异议，认为证据四不能证实涉案商品房已竣工验收；认为证据五原告未收到；认为证据六、证据七原告均不知情；认为证据八未连续停水4个小时的不应计算在内；认为证据九以中雨计算不符合约定；认为证据十、证据十一没有要求被告的建设工程在高考期间停工；证据十二至证据十四该路段未必影响被告施工；认为证据十六办证所需文件未齐全。
本院认为，被告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告于2011年11月17日与被告清隆公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定原告购买被告开发的位于桂平市××单元××商品房××套，商品房建筑面积139.67平方米、单价3230.77元／平方米，总金额451242元；该合同第六条约定“买受人于签订本合同之日缴清首期房款251242元，余款200000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料；第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.（1）；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。。2.采取银行按揭贷款方式购房的，买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续。逾期的，按本条第1种方式处理。”；第八条第一款约定“出卖人应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；合同第九条第一款约定“（1）逾期不超过60天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万份之一的违约金。”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的双方按下列第3项处理：1.；2；3.出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失。若买受人没有在通知规定期限规定的期限内将办理房屋权属证书的相关材料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”。被告清隆公司所建涉案楼房于2013年9月23日竣工，于2014年5月7日竣工验收合格。2013年10月25日至2013年10月27日被告清隆公司在桂平市电视台播出交房通知，通知于2013年11月10日正式交房。签订上述合同后，原告沈素静已依约付清首期购房款，于2012年6月12日申请按揭贷款，余款以按揭贷款方式支付，2012年10月9日银行贷款到达被告清隆公司的账户，至此原告沈素静已付清全部购房款。被告清隆公司已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的5号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，XXXX5号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
从2011年11月17日（签订合同之日）起至2013年11月10日（正式交房之日）止，根据桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有34天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有7天；根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有4天。（2012年4月7日停电停水与暴雨重叠一天）
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规等强制性规定，故合同双方当事人应依照合同之约定履行合同义务。若合同一方当事人在履行合同义务不符合合同约定时，则应承担为此所产生之相应民事责任。
一、关于被告清隆公司是否存在合同约定延期交房事由及应支付多少逾期交房违约金给原告的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定非常明确，即被告清隆公司应在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但是根据被告发布的交房通知，涉案商品房于2013年11月10日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，本院分析如下：
1、关于降雨被告能否据此延期交房的问题。
被告就该项主张提供桂平市气象科技开发中心的气象资料作为证明，该资料虽只显示了降雨日期及日降雨量，没有显示连续降雨或间断降雨时长，与合同约定不相符，但首先从双方约定降雨可以扣减工期的内容来看，一定强度的降雨确实会导致停止施工；其次，普通人根据一般的生活经验，也能够理解高强度的降雨确实会造成施工难以进行。因此，高强度的降雨可以作为顺延交房期的理由。由于降雨时长难以取证，本院酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气可顺延交房期一天，结合气象科技开发中心提供的气象资料，可以确定从2011年11月17日起至2013年11月10止出现大雨以上天气的有34天，故本院酌情确定被告可顺延交房期限34天，被告主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认；
2、关于停水、停电被告能否据此延期交房的问题。
根据被告提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》显示，在合同履行的期间内，有10天出现了连续停电、停水时长超4小时以上的，根据日常的生活经验，连续停电、停水时长超4小时以上的情况确实会造成施工难以进行，因此被告主张因停水停电导致延误施工7天，符合合同约定的顺延交房期限的约定，故本院确认停电、停水可顺延交房的时间为7天的事实。
3、关于国家法定节假日被告能否据此延期交房的问题。
合同约定的可以顺延交房的事由都是被告不可预见和难以控制的特殊情况，而国家规定的法定节假日每年都是固定的和必然出现的，被告在签订合同的时候完全可以预见到，在这种情况下，被告依然承诺于2012年12月31日交房，可见国家的法定节假日并不在被告所考虑的顺延交房期的范围之内，且合同也没有约定可以扣减相应的法定节假日。因此，被告据此主张国家法定节假日可以延期交房20天，与合同约定不符，理由不充分，本院不予支持。
4、关于高考期间被告能否据此延期交房的问题。
被告提供了桂平市环境保护局《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》（浔环字（2012）43号）、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》（浔环字（2013）43号）作为证明，根据以上文件可以确定2012年、2013年高考期间分别为2012年6月1日-6月8日，2013年6月1日-6月8日，该期限内市政府分时段限制施工，高考考试期间则全天禁止施工，被告据此主张停工造成延期交房4天，符合规定，因此，本院予以确认因高考期间造成被告延期交房4天的事实。
5、关于市政道路施工被告能否据此延期交房的问题。
在《商品房买卖合同》中约定“政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的”可以延期交房，被告主张因市政道路施工导致延误90天，被告虽然提供了桂平市浔州北路市政工程建设施工合同、建设工程施质量竣工验收意见书、桂平市住建局的封路建设证明等证据作为证明，但被告未能提供其他证据证实该市政施工封闭的道路是进入被告施工工地的唯一通道，并且根据桂平市住建局的封路建设证明亦只是证实是单面封闭，并不是全路封闭。因此被告主张因市政工程影响而延误工期90天应延期交房，证据不充足，理由不充分，本院不予支持。
6、关于原告贷款金额未能到达被告账户，被告能否据此延期交房的问题。
《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”从该约定来看，“买受人的购房贷款未能到达出卖人账户”的确属于双方约定的可以延期交房的事由。虽然单独个人的贷款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，既然双方约定贷款金额不到帐可作为顺延交房的事由，本院酌情支持从2012年6月12日（贷款合同签订之日）起至2012年10月9日（贷款金额到达被告账户之日）止可顺延交房期限120天。此外，由于2011年11月17日至2012年10月9日与上述降雨、停水、高考等停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算，故应当将重叠的部分予以扣除。经查，在该期间内未有重叠的部分。被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。
综上，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：34天（降雨）＋7天（停水）＋4天（高考）＋120天（贷款未到帐）=162天。原、被告双方合同约定交房的时间为2012年12月31日，而被告的正式交房时间为2013年11月10日，共迟延交房314天，扣除符合合同约定的延期交房天数162天，被告仍迟延交房314天-162天=152天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即451242元×0.0001元／日×152天=6858.87元。
二、关于被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2012年12月31日前交房，但被告实际交房的时间为2013年11月10日，且在实际交房后原、被告于2014年初就物业费抵减逾期交房违约金之问题进行了相互协商，协商未果之情况下，原告于2015年3月7日向本院起诉主张权利，并不超过诉讼时效。
三、关于反诉原告清隆公司的反诉请求应否支持及反诉是否超过诉讼时效的问题。反诉原告清隆公司主张，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款及在该合同附件四第三条第6款约定，逾期付款时间应当从签订《商品房买卖合同》后7日起计算至贷款到达清隆公司帐户时止。本院认为，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款的约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料），逾期的，按本条第1种方式处理”来看，反诉被告沈素静仅对未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料承担违约责任，并没有约定对贷款何时到达清隆公司帐户承担责任。并且贷款的后续手续是由清隆公司代办，贷款何时到达清隆公司帐户，沈素静不能掌控，因此在沈素静已按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料的情况下，清隆公司请求沈素静承担逾期付款违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。况且，沈素静的购房贷款于2012年10月9日已全部到达清隆公司帐户，如果沈素静的贷款到账时间不符合合同约定，那么应从2012年10月9日起算要求支付逾期付款违约金的诉讼时效，而清隆公司于2015年12月17日才提起反诉主张权利，已远远超过两年诉讼时效。因此，对反诉被告沈素静辩称反诉原告清隆公司的反诉已经超过了两年的诉讼时效，本院依法予以采信。四、关于被告应否向原告支付逾期办证违约金及履行向产权登记机关报备义务之问题。依原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可知办理报备手续属被告应履行之义务。被告于2013年11月28日交房，则应于2014年11月27日前办理报备手续，但被告于2015年11月9日才办理完毕报备手续，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在基准利率的基础上上浮30%-50%计算违约金给原告。原告诉请按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付没有超出该范围，本院予以支持。因此，被告应以451242元为基数，从2014年11月28日起至2015年11月9日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金给原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金6858.87元给原告（反诉被告）沈素静；
二、被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款451242元为基数，从2014年11月28日起至2015年11月9日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给原告（反诉被告）沈素静；
三、驳回原告（反诉被告）沈素静的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费2124元（原告已预交），反诉费50元（立案时被告已预交），由原告沈素静负担1501元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担673元。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉（本诉）案件受理费2124元，（反诉）案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄国贤
审 判 员 陈静珍
人民陪审员 杨爱梅
二〇一六年六月十五日
代书 记员 李珊珊