吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0581民初1157号
原告：王明宽，男，1967年11月18日出生，汉族，农民，现住东辽县。
委托诉讼代理人：王秀春（系王明宽之妻），女，1968年12月23日出生，汉族，农民，现住东辽县。
委托诉讼代理人：于洋，吉林昱诚律师事务所律师。
被告：姜薇，女，1990年3月27日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。
被告：张守成，男，1942年9月10日出生，汉族，农民，现住梅河口市。
被告：姜文利，男，1968年5月11日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。
委托诉讼代理人（以上三被告共同委托）：张春红，女，1968年9月30日出生，汉族，梅河口市税务局职员，现住梅河口市。
委托诉讼代理人（以上三被告共同委托）：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。
被告：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所：梅河口市。
法定代表人：李权林，总经理。
委托诉讼代理人：曲乃萍，女，1966年2月11日出生，汉族，该公司副经理，现住梅河口市。
被告：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，梅河口市长源房地产开发有限公司总经理，住梅河口市，现羁押于梅河口市看守所。
委托诉讼代理人：曲乃萍，女，1966年2月11日出生，汉族，现住梅河口市。
被告：张桂琴（李权林之妻），女，1953年1月5日出生，汉族，住梅河口市。
原告王明宽诉被告姜薇、张守成、姜文利、梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、李权林、张桂琴案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月6日立案受理，并依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告王明宽的委托诉讼代理人王秀春、于洋，被告姜薇、张守成、姜文利的委托诉讼代理人张春红、王晓枫，被告长源公司、李权林的委托诉讼代理人曲乃萍到庭参加诉讼，被告张桂琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案一审现已审理终结。
王明宽向本院提出诉讼请求：确认东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元202室房屋归王明宽所有，停止对该房屋的强制执行。事实与理由：王明宽于2014年7月31日与长源公司签订“长源龙呈金湾”认购书，购买了东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元601室房屋,以张中奎的19万元借款抵付房款。王明宽已实际履行了房屋买卖合同，交付了全部房款并实际占有使用至今。王明宽是争议房屋的实际买受人，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，王明宽作为购买房屋的消费者，其权利优先于张中奎工程价款优先权和被告姜文利等人的债权，王明宽基于有效合同对该房屋享有的权利应得到法律的保护。王明宽得知梅河口市人民法院以（2015）梅执字第590号执行裁定查封该房屋后提出执行异议，被以莫须有的理由驳回，认为东辽县法院、检察院相关文书认定张中奎与长源公司之间存在虚假诉讼，东辽县法院（2015）东辽执监字第2号和第2-1号执行裁定将争议房屋认定为长源公司所有。却忽略了原告王明宽取得该房屋并实际占有使用是基于2014年的认购书，该认购书合法有效。至于张中奎与长源公司之间的虚假诉讼、执行回转与否并不影响原告王明宽主张争议房屋的所有权。梅河口市人民法院将原告王明宽合法取得的财产予以执行是明显错误的，特提起执行异议之诉，以维护原告的合法权益。
姜薇、张守成、姜文利辩称：1、原告王明宽一方及张中奎均承认签订买卖合同是因为张中奎欠款以房抵债，原告不是单纯的房屋购买者，原告持有的票据中销售人员载明是张中奎，既然张中奎取得房屋不具有合法性，其衍生的与原告间的交易行为也同样不能确认为合法有效。2、原告王明宽持有的不是合法的商品房买卖合同，而是认购书。根据法律规定，销售商品房必须具备五证两书(土地使用证、规划许可证、施工许可证、建设施工许可证、商品房销售许可证、产品说明书和质量保证书),原告持有认购书对应的楼盘尚未取得合法的销售证件，所以认购合同不具有法律效力；根据最高人民法院关于执行异议及复议的司法解释，在执行房地产公司名下的房屋过程中，买受人必须提供合法有效的买卖合同，这是排除执行活动的前提，原告提供的证据不具有合法性，没有法律效力，不符合排除人民法院执行的条件。3、认购合同的时间不具有真实性，因为在2015年，张中奎曾以欠款为由将长源公司起诉到东辽县人民法院，2015年6月双方达成和解将涉案的房屋抵顶给张中奎。虽然调解书和和解协议被撤销，但能够说明在和解前张中奎未取得争议房屋，又怎么可能出售给原告呢。4、原告占有房屋并不是基于合同有效占有的，作为具有审查义务的买受人，未尽审查义务导致房屋不能办理过户手续，人民法院可以查封房屋。5、原设计图纸是一梯三户后变更的一梯两户，按原告签订认购书的时间应是变更图纸前一梯三户而原告认购书体现的是一梯两户，原告提供的收款票据编号违反正常逻辑，卖房的先后时间与票据编号不符，由此可见认购书和收据不具有真实性。6、原告不是真正意义的房屋消费者，他不是直接与长源公司形成的房屋买卖法律关系，认购书上记载的是张中奎，收据上的销售人也是张中奎。
被告长源公司和李权林未答辩。
本院经审理查明事实如下：本院执行局在姜薇、张守成、姜文利依据本院（2015）梅民初字第641号民事调解书申请执行长源公司、李权林、张桂琴民间借贷案执行过程中，于2015年8月以（2015）梅执字第590号裁定查封了长源公司开发建设的东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元202室，王明宽提出执行异议，主张已购买所查封房屋，执行局经审查以（2016）吉0581执异43号执行裁定驳回了王明宽的异议，王明宽对该裁定不服特提起本案诉讼。在本案诉讼中，王明宽提供了2014年7月31日与长源公司间的“长源龙呈金湾”认购书和197516元房款收据，认购书和收据上销售人员均记载的是张中奎。王明宽自认用购房款抵顶张中奎的欠款19万元，开具收据的实际时间不是“2014年7月31日”而是“2016年5月”，现在未在争议房屋中居住。
另查明，东辽县龙呈金湾小区由长源公司开发建设，该小区15号楼由张中奎挂靠梅河口市新城建筑工程有限公司承建，15号楼1单元于2015年初始建，5月建成。15号楼至今未办理商品房预售许可证。张中奎称长源公司欠其工程款而给其划拨的房源，其出售的房源抵付工程款。2015年5月，张中奎伪造借据、虚构借款事实，不是以拖欠工程款而是以借款合同纠纷起诉长源公司，双方达成调解协议，东辽县法院作出（2015）东辽民初字573号民事调解书。2015年6月，张中奎依据该调解书申请法院执行，执行过程中张中奎与长源公司达成执行和解协议，长源公司同意用东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元12户住宅楼及地下850平方米仓库抵偿欠款，东辽县法院以此协议作出（2015）东辽执字第218号以物抵债执行裁定书。该裁定中包括本案争议房屋。2015年12月，东辽县人民检察院以张中奎为对抗第三人，达到将房产据为己有的目的，与长源公司恶意串通，伪造借据、虚构借款事实、损害他人合法权益，妨碍民事诉讼向东辽县法院提出再审建议，东辽县法院裁定对该案进行再审，再审过程中张中奎申请撤诉，东辽县法院裁定准予撤诉并撤销了调解书，又裁定撤销了以物抵债裁定，执行回转抵债房产给长源公司。
认定上述事实的证据有：原被告陈述、2014年7月31日认购书和房款收据、东辽县人民法院（2015）东辽民初字第573号调解书、（2015）东辽执字第218号裁定书和执行和解协议书、2015年10月10日听证笔录、（2015）东辽民再字第4号裁定书、（2015）东辽执监字第2号和第2-1号裁定书及其他购房认购书和收据，东辽县检察院再审检察建议书、梅河口市人民法院（2015）梅民初字第641号调解书和（2015）梅执字第590号执行裁定书、姜文利的商品房买卖合同、房款收据开具时间对照表及其他售房合同等。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议的焦点是原告王明宽作为执行案外人对本案讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作为一般买受人购买被执行人名下的房产须同时具备以下四个条件，买受人提出排除强制执行的异议，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有；三是已支付全部价款或按约定支付部分价款并提存余款；四是未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人没有过错。在本案中，王明宽与长源公司形成买卖合同关系，王明宽就争议房屋与被告长源公司签订的认购书时间体现在查封之前，但该时间东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元还没有建设，所认购的房屋按时间应为设计图纸变更前的结构，但认购书体现的是变更后的内容。楼未建何以签订买卖合同，结构变更前签订的合同何以体现变更后的内容，15号楼1单元房源已划拨给张中奎抵顶工程款，张中奎何以又伪造借款事实对房屋主张权利，以上违背日常生活法则和逻辑，该房屋买卖不具有真实性；15号楼至今未取得商品房预售许可，该房屋买卖不具有合法性。据此王明宽的认购书不能认定为合法有效的商品房买卖合同。另王明宽又自认交款收据出具时间及占有房屋时间均在查封之后。即使王明宽作为商品房买卖的消费者，其权利主张受法律保护的前提也应是持有合法有效的买卖合同。所以，王明宽要求确认讼争房屋归其所有、享有排除强制执行民事权益的主张不符合法定要件，王明宽不享有足以排除对讼争房屋进行强制执行的民事权利，其诉讼请求应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：
驳回原告王明宽要求确认东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元202室房屋归其所有并停止对该房屋进行强制执行的诉讼请求。
案件受理费4250元，由原告王明宽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 李艳平
审判员 王吉玲
审判员 汤文慧
二〇一六年十一月二十八日
书记员 张所颖