内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0581民初1690号原告通辽市高远物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区明仁大街南段（原环保局副楼1-2层）。法定代表人ＸＸ，职务董事长。委托代理人杨舒野，女，1980年12月29日出生，身份证号码×××，蒙古族，通辽市高远物业服务有限公司职工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市水木康桥B1-1-102室。委托代理人刘超，内蒙古华萃律师事务所律师。被告刘牡丹，女，1981年9月19日出生，蒙古族，霍林郭勒市珠斯花街道办事处职工，现住内蒙古自治区通辽市。通辽市高远物业服务有限公司（以下简称高远物业公司）诉刘牡丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法由审判员宋治茹独任审判，于2017年9月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。永兴物业公司的委托代理人杨舒野、刘超，刘牡丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高远物业公司诉称，龙兴世纪城23-1-302业主刘牡丹，房屋面积为125平方米。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第五章第七条，该业主应于2016年11月12日之前缴纳次年物业费。刘牡丹目前拖欠2016年10月12日至2017年10月11日物业费2250元。依据协议内容第九章第四条，乙方未按协议约定收费标准和时间缴纳有关费用，需补交逾期之日起按3‰缴纳违约金，截止2017年7月20日违约金共计1903.5元，人民币壹仟玖佰零叁元五角。在此期间甲方一直按照双方协议约定设置人员岗位，提供物业服务。迄今为止，我公司多次向刘牡丹书面催缴物业费，但刘牡丹仍不履行缴费义务，其行为违反了《霍林郭勒市小区物业管理办法》的相关规定。我公司请求法院判令被告支付2016年10月12日至2017年10月11日所欠物业费，物业服务费金额2250元，滞纳金1903.5元，合计人民币4153元，并由被告承担本案费用。刘牡丹辩称，物业费没有异议，滞纳金过高，只同意给付合理部分。高远物业公司为证明自己的主张，向本院提举了以下证据：一、前期物业管理服务协议一份，旨在证明1、合同约定物业费为每月每平米1.5元；2、合同有效期自签订之日起至小区业主委员会成立后物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》生效时止；3、到期后缴费首月30日内交纳第二年的物业管理服务费；4、违约金为逾期之日起按每天3‰交纳；二、收款收据一枚，旨在证明被告房屋收费面积为125平方米，每年物业费为2250元，被告丈夫交付了三年物业费；三、物业费及滞纳金计算表一页，旨在证明物业费及滞纳金的计算方式；四、核准变更登记通知书一份，旨在证明原告名称发生变更，由通辽市霍煤龙兴物业服务有限公司变更为通辽市高远物业服务有限公司，五、来电来访登记表一份15页、交接班记录48页、秩序维护巡查表6份110页），楼23-1单元楼内清洁签到列表12页、来访人员、车辆登记表一份38页、公共部分、公共设施维护照片28张、公共环境维护照片21张、维修服务照片21张、绿化维护11张，旨在证明原告依约提供各项物业服务。刘牡丹对高远物业公司出示的证据质证后认为：对被告出示的五组证据均无异议，就是滞纳金过高，原告没有按照合同约定履行义务。刘牡丹在庭审过程中未出示证据。高远物业公司出示的证据经本院综合分析后作出如下认证：该公司出示的第一组、第二组、第四组证据来源合法，客观真实，且可就高远物业公司为刘牡丹提供物业服务、刘牡丹曾向高远物业公司缴纳物业服务费、高远公司名称变更等事实予以证实，故本院对上述第一组、第二组、第四组证据予以确认并采信；高远物业公司出示的第三组、第五组证据无法查明证据来源是否合法，故本院对高远物业公司出示的第三组、第五组证据不予采信。经审理查明，2013年11月4日，高远物业公司与刘牡丹之间签订《前期物业管理服务协议》，协议约定高远物业公司为刘牡丹提供房屋共用部位的维护和管理、公共秩序维护等相关物业服务，甲方（高远物业公司）应按国家相关规定及实际情况向乙方（刘牡丹）或该物业使用人提供服务，物业管理服务收费采用”包干制”方式，多层住宅按建筑面积每月每平米1.5元收费，物业管理服务费用按年度预收，在房屋交付使用时，从房产公司开具的房屋《入住通知书》其一次性交纳三年的物业管理服务费和其他相关费用，费用到期后缴费首月30日内交纳第二年的物业管理服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或提请诉讼。2016年10月12日后刘牡丹未能按协议约定于2016年11月30日前向高远物业公司交纳2016年10月12日至2017年10月12日期间的物业服务费用，高远物业公司多次向刘牡丹催缴该款均未果。另查明，刘牡丹于2013年10月12日向高远物业公司交纳3年物业费总计6750元。再查明，高远物业公司于2016年7月13日由通辽市霍煤龙兴物业服务有限公司变更名称为通辽市高远物业服务有限公司。还查明，2016年10月12日起中国人民银行同期贷款利率年利率为4.35%。本院认为，公民、法人的合法权益受到法律保护。高远物业公司与刘牡丹之间的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示下签订的，故其合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务...”之规定，高远物业公司已经按照约定向刘牡丹提供了相关的物业服务，刘牡丹应当按照约定向高原物业公司履行支付物业管理费的义务。根据2013年10月12日刘牡丹交纳的3年物业费用凭证可计算出刘牡丹每年应交纳的物业费为2250元。故高远物业公司向刘牡丹请求支付物业费2250元的主张理由成立，本院予以支持。高远物业公司要求刘牡丹给付滞纳金的主张，应系理解错误，本案中的物业服务合同是平等主体之间的民事行为，而不是行政行为，在民事行为中由一方违约所应支付的是”违约金”而不是”滞纳金”，故将高远物业公司主张的滞纳金定性为违约金，高远物业公司要求刘牡丹自2016年10月12日至2017年7月20日间282天拖欠物业费的违约金，但按照物业合同中”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金，”约定计算违约金明显过高，显失公平，应适当调整，因截止2017年7月20日，刘牡丹仍未缴纳2016年10月12日至2017年7月20日的物业费，其行为已经构成事实上的违约，应承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百九十八条：”当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五天。”、《中华人民共和国民法总则》第二百零一条：”按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”之规定，2016年10月12日至2017年7月20日期间共计278天，而非高远物业公司主张的282天。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：”本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定：”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，经核算刘牡丹应交逾期利息为112元（2250元×4.35%×1.5÷365天×278天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条；《中华人民共和国合同法》第八条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百九十八条；《中华人民共和国合同法》第一百二十四条；最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告刘牡丹于本判决发生法律效力后立即向原告通辽市高远物业服务有限公司支付物业服务费2250元，违约金112元，总计2362元；二、驳回原告通辽市高远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告通辽市高远物业服务有限公司已预交），由被告刘牡丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  宋治茹二〇一七年九月二十六日书记员  辛朵莲