河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民二终字第318号
上诉人（原审原告）王龙群，男。
委托代理人杨建康，河南华灵律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）唐群生，又名唐思远，男。
王龙群与唐群生房屋租赁合同纠纷一案，灵宝市人民法院于2012年7月3日作出（2012）灵民一初字第952号民事判决，王龙群不服，提起上诉。本院于2013年2月19日作出（2012）三民终字第382号民事裁定，撤销原判，发回重审。灵宝市人民法院于2013年10月24日（2013）灵民一初字第892号民事判决，王龙群、唐群生均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王龙群及其委托代理人杨建康、上诉人唐群生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年4月12日，王龙群、唐群生签订一份房屋租赁合同，王龙群将其位于灵宝市新华路一层一间门面房、二楼整层四间共计五间房屋租赁给唐群生，租赁期限从2010年4月12日起至2020年4月12日止。双方在合同第三条约定：“该房屋第一年租金为23000元整，逐年按时上交”，第四条第一款约定：“租赁期间，如果遇到市场变化，双方可根据左邻右舍租金适当调整，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金”，第九条约定：“若一方违约，赔偿另一方违约金5万元”。合同签订后，唐群生即占有房屋进行经营。2011年4月8日，唐群生拿出46000元向王龙群交付2010年、2011年两年的房租，王龙群表示2011年左邻右舍租金最低的已经涨到每间15000元，要求唐群生按每间15000元的标准缴纳租金30000元。唐群生不同意，仅缴纳2010年房租23000元，将剩余的23000元收回。后唐群生一直未向王龙群缴纳房租，王龙群遂提起诉讼。
2011年王龙群周边门面房租金为每间15000--17000元，2012年租金为17000--
19000元。本案在二审期间，唐群生于2012年12月24日向王龙群支付租金23000元，王龙群向唐群生出具了一张收到2011年4月12日至2012年4月12日全年房租23000元的收据。审理中，因王龙群不同意调解，致本案调解不成。
原审认为：王龙群、唐群生签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容合法，为有效合同，唐群生理应按照合同约定及时向王龙群缴纳租金，否则即构成违约。因双方在合同第四条第一款约定：“租赁期间，如果遇到市场变化，双方可根据左邻右舍租金适当调整，…..”，故2011年4月份王龙群向唐群生提出2011年4月至2012年4月的租金按照30000元计算是有合同依据的，在双方就2011年4月至2012年4月期间的房租发生争议，又未能协商一致的情况下，唐群生完全可以通过提存的方式先行向王龙群缴纳双方没有争议的大部分房租，以完成其应当履行的主要合同义务，对于争议的部分房租可以在确定后再行履行，不能以此为由拒绝缴纳房租，但唐群生在应缴纳房租的最后期限内仍未能履行缴纳房租的主要合同义务，致使王龙群出租房屋收取房租的主要目的不能实现，其行为已经构成违约，王龙群要求解除房屋租赁合同，合法有据，予以支持。唐群生在二审期间向王龙群支付房租的行为，系其违约后采取的补救措施，在王龙群不予认可的情况下，不能否认其违约行为的存在，唐群生辩解不存在违约，不应解除合同，缺乏事实法律依据，不予采纳；在2012年12月24日王龙群收到唐群生支付的23000元房租时，向唐群生出具的收据已经明确载明该23000元为2011年4月12日至2012年4月12日的全年房租，应视为双方对该期间房租协商确定为23000元，王龙群要求唐群生按照30000元支付期间的房租，理由欠妥，不予支持；对于2012年4月12日至今的房租，王龙群要求按照左右邻居的租金即每年30000元的标准支付，符合本案实际情况及合同约定，予以支持；王龙群要求唐群生支付水电费的请求，因证据不足，不予支持，要求唐群生支付违约金50000元，因唐群生违约行为给王龙群造成的损失就是拖欠的房租租金，在王龙群要求涨租金的情况下再行要求违约金，有失公平，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王龙群与唐群生于2010年4月12日签订的房屋租赁合同；二、唐群生于本判决后十日内支付王龙群2012年4月12日至2013年10月24日期间的房屋租金46000元；三、驳回王龙群的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2125元，由王龙群、唐群生各半负担。
王龙群上诉称：1、唐群生将收据后面的“下欠7000元未付”的字涂黑，导致一审认定事实错误，唐群生应当支付2012年4月12日前剩余房租7000元；2、一审已经认定2012年租金为17000-19000元，取中间数，2012年4月12日以后租金按照18000元计算较公平合理，一审仍按照年30000元标准计算租金不公；3、唐群生恶意违约，合同约定了违约金，应判决支持违约金50000元；4、唐群生长期用电，却由我垫付电费，我要求其支付电费合理。请求撤销原判第三项，支持我的上诉请求。
唐群生答辩称：我租房两年，已支付了两年的房租，我不欠王龙群房租；电费我用一个月清一个月，王龙群提交的票据是他随意开的，我不欠电费。王龙群的上诉理由不能成立。
唐群生上诉称：合同第三条约定第一年租金为23000元，第四条约定如果市场变化，双方可根据左邻右舍租金适当调整，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金，但王龙群第二年却私自单方将租金由23000元上涨为30000元，王龙群不是适当调整，而是大幅涨租金达30%以上，显失公正，双方才发生纠纷，我暂时未交房租是涨价协商未果，并无违约。请求撤销原判第一、二项，判决继续履行合同，按照合同约定的年租金23000元标准支付租金。
王龙群答辩称：我调整租金是依据的合同的约定，并不是私自调整，唐群生明知左邻右舍的租金上调至最低每年15000元仍拒绝交纳，其行为已构成违约，原判决解除租赁合同符合法律规定，请求维持原判决第一项，支持我的诉讼请求。
二审查明的基本事实与原审一致。
本院认为：唐群生与王龙群之间自愿签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，房屋租赁合同为有效合同，唐群生应按合同约定按时交纳房租。
关于唐群生是否还应支付2011年4月12日至2012年4月12日的剩余房租7000元的问题，因收条上显示收到唐群生23000元全年房租，王龙群主张收条后面还有一句“下欠7000元未付”，因字迹涂抹分辨不清，一审对王龙群该项主张不予支持并无不当；
关于2012年4月12日至今的房租应按什么标准计算的问题，因王龙群对这一问题的诉讼请求为“2012年4月12日以后，按照实际占用时间支付租金”，王龙群在一审庭审笔录中明确表述“按照每年30000元支付实际占用房子的房租”，故一审按照每年30000元的标准计算2012年4月12日至今的房租亦无不当；
关于电费问题，王龙群出示的用电度数收据为其个人开具，唐群生未签字确认，且对此不认可，一审判决认为王龙群该项诉讼请求证据不足，不予支持，符合证据认证的相关规定；
关于违约金50000元是否应予支持的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”唐群生违约造成王龙群的损失就是应交的房租，且王龙群要求按上涨以后的租金交纳房租，在此情况下一审判决不再支持违约金于法有据；
关于租房合同是否应继续履行的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在左邻右舍的房租都上涨的情况下，王龙群按照合同的约定调整、提高房租，唐群生无正当理由不予支付，王龙群要求解除合同，一审判决解除合同符合法律规定。
综上，王龙群、唐群生的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计4669元，由上诉人王龙群负担2544元，由上诉人唐群生负担2125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 李 剑
代理审判员 白彦安
二〇一四年一月十日
书 记 员 郭晓辉