河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第771号原告邢台市生产力促进中心，住所地：邢台市桥西区。法定代表人王章会，系该单位主任。委托代理人郭志平，系该单位职工，特别授权。被告王高生，男，1961年4月21日出生，汉族，无业，现住邢台市桥东区。被告白丽娜，女，1983年6月20日出生，汉族，大学文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。委托代理人李娜，河北辰生律师事务所律师，一般代理。被告焦贵明，男，1980年2月14日出生，小学文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。原告邢台市生产力促进中心与被告王高生、白丽娜、焦贵明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李书江独任审判，公开开庭进行了审理。原告邢台市生产力促进中心委托代理人郭志平、被告王高生、被告白丽娜及其委托代理人李娜、被告焦贵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢台市生产力促进中心诉称，2010年6月1日，原告将邢台市南园路10号门市出租给被告王高生使用，并签订了租赁合同，合同约定租期为三年，月租金1200元。2013年5月31日合同到期后未续签合同，但被告仍一直占用该门市。原告根据本单位整体安排和要求及合同约定，就解除该房屋租赁合同向被告送达了解除合同通知书，给予被告清理、搬迁的合理期限，被告并未在合理期限内将租赁房屋内物品清理并搬迁出去，也未向原告交纳房屋租赁费。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判令被告向原告支付租金25200元，腾空搬出租赁房屋，恢复房屋原状。被告王高生辩称，从2013年5月31日合同到期后，邢台市生产力促进中心给次承租户白丽娜、焦贵明说原告与我解除租赁合同了，不要再给我交租赁费了。被告白丽娜辩称，一、被告不拖欠原告房屋租金，不对原告承担责任。2010年6月1日原告将位于南园路10号房屋租赁给王高生。2010年9月1日，经原告同意后，王高生与次承租人谢毅飞签订租赁合同，将南园路10号房屋转租给谢毅飞用于经营。谢毅飞与白丽娜口头约定由白丽娜实际经营，并领取营业执照、本案中白丽娜作为第二被告与王高生之间存在房屋租赁关系，因合同具有相对性，故第二被告仅对第一被告王高生承担相应的责任，不对原告承担交纳房屋租金的责任。二、第二被告不应立即搬出租赁房屋，且不需要恢复房屋原状。争议房屋的实际占用人为第二被告也就是次承租人，根据合同法的规定，在房屋租赁期限届满后，王高生与次承租人未续签租赁合同，但次承租人继续使用租赁房屋，王高生并未提出异议，此时租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中王高生并未在合理期限之前通知次承租人搬出租赁房屋，原告邢台市生产力促进中心仅向王高生送达了解除合同通知书，该通知书对第二被告不产生效力。因此第二被告不承担立即搬出租赁房屋的责任。第二被告在经过原告邢台市生产力促进中心与王高生口头同意后进行了已形成符合的简单装饰装修，但是未改变房屋的结构及用途。根据相关法律规定，第二被告不承担恢复房屋原状的责任。被告焦贵明辩称，我没有拖欠租赁费。经审理查明，2010年6月1日，原告邢台市生产力促进中心与被告王高生签订房屋租赁合同，约定原告将位于邢台市桥东区南园路10号门市租给被告王高生，租期自2010年6月1日至2013年5月31日止，月租金1200元，按季度交付，每次提前15日预交3600元，如延迟交付租金超过预交交租日期10天，原告有权单方终止合同，收回房屋。被告王高生与原告签订房屋租赁合同后，分别以每月2500元、500元的租金将该租赁房屋转租给被告白丽娜、焦贵明经营使用。2013年5月31日合同到期后，原告与被告王高生未续签合同，被告王高生向原告交纳租赁费至2012年8月，自2012年9月份被告王高生就未再向原告交纳租赁费，该房屋现仍由被告白丽娜、焦贵明占用。被告白丽娜、焦贵明分别向王高生交纳租赁费至2014年5月份、2014年3月份。2014年5月4日原告邢台市生产力促进中心向被告王高生送达了解除合同通知书。被告王高生辩称，因其前期安装电表、修补房顶等有些花费，邢台市生产力促进中心领导答应其2014年续租一年，免收其租赁费，但并未提交书面证据证实，庭审中原告对此事实予以认可。上述事实，有房屋租赁合同，解除合同通知书、白丽娜租赁费收据、询问笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年6月1日签订租赁合同，租期自2010年6月1日至2013年5月31日，原、被告所签订的租赁合同是双方自愿签订，系双方真实意思表达，在租赁期满后，原、被告双方也未续签合同，被告王高生的租赁费交纳至2012年8月份，此后未再向原告支付租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2014年5月4日原告邢台市生产力促进中心向被告王高生送达了解除合同通知书，已尽到履行合同的义务。原告要求解除与被告王高生租赁关系的主张符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，被告王高生辩称其因前期安装电表、维修房顶、南园路修路影响经营等原因产生的费用，邢台市生产力促进中心领导口头答应其2014年续租一年，免收其租赁费，庭审中原告对此事实也予以认可，但原告主张因被告未能在解除合同后按期腾空搬出房屋，被告王高生仍应承担此期间的租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告邢台市生产力促进中心领导因被告王高生安装电表、维修屋顶、南园路修路影响正常经营等原因口头答应被告王高生免交租赁费并续约一年，但双方并未就续租或免交租赁费达成书面协议，被告如有花费可依据该费用的具体数额折抵此期间产生的租赁费，但被告并未向法庭提交书面证据加以证实。原告因被告王高生未能在解除合同后按期腾空搬出房屋，现要求被告王高生承担此期间租赁费，对于被告王高生续约一年的事实，既无书面合同予以证实，也无相关证据予以佐证，本院对此不予认可。被告王高生仍应自2012年9月份起向原告邢台市生产力促进中心交纳租赁费。原告要求被告王高生支付自2012年9月至2014年5月租赁费的诉讼请求，本院予以支持。如被告王高生有证据能够证明其主张，可另案起诉主张权利。被告王高生在租赁原告的房屋后将该房屋转租给次承租人白丽娜、焦贵明经营使用，其与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系在合同期满后也未续签书面合同，双方仅以口头形式承诺续租，被告王高生与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系也为不定期租赁，且被告白丽娜、焦贵明的租赁费分别交纳到2014年5月份、2014年3月份。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”被告王高生在与原告邢台市生产力促进中心的租赁合同期满后未再续签合同，其将房屋转租给被告白丽娜、焦贵明后租赁期满也未续签书面合同，即形成了出租人与承租人之间的不定期合同、承租人与次承租人之间的不定期合同，根据法律规定，承租人将房屋转租给第三人的租赁期限不得超过承租人剩余租赁期限，如超过应认定为无效约定。本案中出租人与承租人、承租人与次承租人之间均为不定期合同，不定期租赁合同可由当事人随时解除，但应在合理期限内通知相关承租人。被告王高生在庭审中表示同意解除与原告邢台市生产力促进中心的租赁关系，其收取被告白丽娜、焦贵明的租金也均已到期，被告王高生明确表示被告白丽娜、焦贵明占用的租赁房屋与其无关，应视为其对该租赁房屋已不具有任何权利，被告白丽娜、焦贵明与其之间的不定期合同也应终止。被告白丽娜、焦贵明作为次承租人，因当事人的主张可随时解除不定期租赁合同，依据法律规定，在给予次承租人合理期限的情况下，次承租人与承租人之间的租赁合同也应依法予以解除。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告邢台市生产力促进中心与被告王高生之间的租赁关系。二、解除被告王高生与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系。三、被告王高生、白丽娜、焦贵明自本判决生效之日起五日内搬出位于邢台市桥东区南园路10号租赁的房屋。四、被告王高生自本判决生效之日起五日内向原告邢台市生产力促进中心支付自2012年9月至2014年5月期间的租赁费共计25200元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由被告王高生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  李书江二〇一四年六月十六日书记员  郎 芳