江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10341号
上诉人（原审被告）：艾邵春，男，1976年5月13日生，汉族。
委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州镇长江路2号。
法定代表人：侯传宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，南京市六合人民商场有限公职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人艾邵春因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5154号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
艾邵春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回六合商场一审诉讼请求。且诉讼费用由全部由六合商场承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、六合商场以物权保护为由作为原告主体不适格。涉嫌与物权权利人长发公司虚假诉讼损害集体承租户的利益。即使本案以物权保护法律关系起诉，权利主体也应当是长发公司。六合商场与长发公司的买卖合同不真实，涉嫌以合法的买卖合同方式侵害承租户的权益且违反以物抵债的法律规定，不应当被认定。六合商场目前没有任何房屋权利人的证明材料，即便其正在购买房屋，权利人依然是长发公司。被上诉人未提供证据证明六合商场原告主体地位。2、涉案房屋及广场一直由长发公司以及被上诉人控制，我方没有实际使用房屋，一审法院判决支持六合商场主张房屋占用费没有事实和法律依据。3、法院不追加鱼化龙公司和众邦公司存在严重的程序违法。
六合商场辩称，我方与长发公司之间签订了购房协议，相应的物权登记在办理中，房款已经结清，涉案房屋归被上诉人所有。艾邵春与鱼化龙公司为转租关系，在长发公司与鱼化龙公司的租赁关系已经解除的情况下，艾邵春相应的权利应当向鱼化龙公司主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
长发公司述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。长发公司与鱼化龙公司之间系整体租赁关系，而艾邵春与鱼化龙公司之间系转租关系。长发公司与鱼化龙公司之间的租赁关系已经解除的情况下，长发公司和艾邵春之间不存在租赁关系。长发公司与六合商场已签订房屋买卖协议，该协议正在履行中，长发公司认可六合商场自买卖协议签订后具有相应的经营管理权，因此六合商场的一审诉请具有相应的请求权基础。请求二审法院依法驳回艾邵春的上诉请求。
六合商场向一审法院起诉请求：1、艾邵春将诉争房屋腾空返还六合商场；2、艾邵春支付房屋使用费（自2016年3月7日起至艾邵春实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。
一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与艾邵春签订《租赁协议书》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋出租给艾邵春经营，租赁面积176平方米（含公摊），租期从2015年4月16日起至2018年6月15日止（含两个月装修免租期），第一年年租金160600元、管理费160600元。艾邵春承租诉争房屋后，用于经营“世纪华联超市”。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
一审另查明，2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发北面中心负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。
以上事实，有房屋权属证书、公告、《租赁协议书》、照片、《解除合同协议书》、购房款收据及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为，艾邵春依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则艾邵春继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，应返还房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故一审法院对于六合商场要求艾邵春将诉争房屋腾空返还给六合商场的诉讼请求予以支持。艾邵春与鱼化龙公司约定的房屋租金为160600元/年，六合商场主张按艾邵春与鱼化龙公司约定的租金标准即5元/天/平方米的标准计算房屋占用使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、艾邵春于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心地下广场1F-29-28房屋（建筑面积176平方米，含公摊）腾空并返还六合商场南京市六合人民商场有限公司。二、艾邵春于判决生效之日起十五日内支付上述房屋的占用使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按5元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278元，由艾邵春承担。
二审中，艾邵春提供了两份证据：证据一、众邦公司与六合商场的工商登记资料，以及鱼化龙公司与众邦公司对于诉争房屋资产转让的项目的协议一份。证明众邦公司与六合商场是关联企业，并且与鱼化龙公司也存在相应的关联。证据二、现场的照片视听资料，欲证明上诉人承租诉争房屋以来，一直未投入生产经营，目前涉案房屋包括整个鱼化龙购物广场都被被上诉人实际控制。六合商场、长发公司质证认为该两组证据不属于新证据，对该证据的真实性不予认可。
本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。被上诉人六合商场与原审第三人长发公司签订买卖协议后，现虽未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维持自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费，六合商场作为诉争房屋的权利人，其一审原告主体适格。上诉人主张六合商场原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但双方并未重新建立租赁关系，艾邵春亦未将诉争房屋交出，故六合商场有权要求艾邵春迁让并承担相应的房屋占有使用费。艾邵春主张诉争房屋一直由长发公司以及六合商场控制，其没有实际使用房屋，不应给付房屋占用费，因上诉人艾邵春二审中提供的照片及视听资料等证据不足以证明其主张，故上诉人该上诉意见，依据不足，本院亦不予支持。案外人鱼化公司与众邦公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，人民法院未追加其参加诉讼，并未违反相关法律规定，故上诉人主张一审程序违法，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人艾邵春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费278元，由上诉人艾邵春负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一六年十二月二十六日
书记员 戴苗