浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建执异初字第3号
原告方建华。
原告李雪君。
两原告委托代理人（特别授权）朱红泉，浙江宪梓律师事务所律师。
被告徐辉。
第三人何万君。
原告方建华、李雪君与被告徐辉、第三人何万君执行异议之诉一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月3日公开开庭进行审理，原告方建华及两原告委托代理人朱红泉、被告徐辉的原委托代理人姜俊（被告徐辉于2014年12月18日解除与其委托代理关系）、第三人何万君到庭参加诉讼。2014年12月19日，本案再次公开开庭进行审理，原告方建华及两原告委托代理人朱�泉、第三人何万君到庭参加诉讼，被告徐辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方建华、李雪君诉称，两原告系夫妻关系，原告方建华与第三人何万君系继母子关系。坐落于建德市下涯镇唐村路南（现为下涯镇之江路209号）房屋的土地使用权属何万君所有。2000年，原告方建华与第三人何万君共同建造了案涉房屋，房屋产权登记在何万君名下。原告方建华于2002年对该房屋进行了装潢并入住至今。2007年12月31日，两原告与第三人何万君及方德益、方建清签订了《房产转让协议》一份。该协议约定，坐落于下涯镇之江路209号房屋，其中四层三间、五层一间半赠送给方建华，一层和二层各一间半店面房作价200000元转让给方建华、李雪君；该房屋权证于2014年1月底前交付给方建华、李雪君。协议签订后，两原告陆续支付给第三人何万君房屋转让款人民币200000元。该房产已被何万君为建德市农村信用合作联社下涯信用社的贷款进行了抵押。2014年8月，两原告经与何万君夫妇商议，两原告再付给何万君房屋款人民币560000元，其中的485271.01元作为归还信用社的贷款，由方建华直接归还到信用社，用于解除该房屋的抵押。为此，两原告于2014年8月7日和第三人何万君及方德益再次签订了《房屋转让合同》一份。同日，两原告交纳了该房屋契税，办理了契证、门牌证等过户手续，并向建德市房产管理处递交了该房屋转移登记申请及相关材料。之后，建德市人民法院查封了该房屋。两原告于2014年8月27日向建德市人民法院提出案外人执行异议，要求解除该房屋的查封。建德市人民法院于2014年9月4日裁定驳回了异议请求。两原告为此提起执行异议之诉，两原告认为其已入住并付清房款，在办理房屋过户中并无过错，请求法院解�对位于建德市下涯镇唐村路南（现为下涯镇之江路209号）房产的查封。
原告方建华、李雪君为证明其主张事由成立，向本院提供了以下证据材料：
1、房产转让协议一份，用以证明2007年12月31日，何万君、方德益、方建清与方建华、李雪君签订协议，将案涉房屋转让给方建华、李雪君的事实；
2、房屋转让合同一份，用以证明2014年8月7日，何万君与方建华再次签订房屋转让合同，合同约定方建华应再支付何万君560000元房款的事实；
3、收据四份，用以证明方建华共支付何万君购房款人民币760000元，其中485271.01元作为归还信用社的贷款，由方建华直接支付给建德市农村信用合作联社下涯信用社，以解除涉案房屋抵押的事实；
4、收贷收息凭证二份、户口簿一本，用以证明方建华代为归还房屋抵押贷款，由方建华女儿方晔从银行取款后直接归还到信用社的事实。
5、�德市房产管理处房管窗口申请受理单、查询记录各一份，用以证明方建华在2014年8月7日去房管部门办理房产转移登记的事实；
6、契证、门牌证、税收缴款书、银联商务POS机刷卡账单各一份，用以证明方建华于2014年8月7日缴纳了房屋过户契税和营业税并办理了涉案房屋门牌登记等事实；
7、建德市下涯镇居民委员会证明一份、房屋室内照片四张、房屋租赁协议及房屋产权转让合约各一份，用以证明方建华已实际占有案涉房屋的事实；
上述证据原件均在（2014）杭建执异字第12号案卷中。
8、（2014）杭建执异字第12号民事裁定书一份，用以证明两原告对涉案房屋提起执行异议的事实；
9、证人蒋某、何某的证人证言，以证明两原告对该房屋进行了装潢并入住多年的事实。
第三人何万君称，原告所述均是事实，请求法院解除对案涉房屋的查封。
第三人何万君未向本�提供证据材料。
被告徐辉在法定期限内未向本院提交书面答辩及证据，又拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了对证据进行质证和对本案事实进行抗辩的权利。
第三人何万君对两原告所提交的上述证据材料，经质证表示均无异议。故本院对上述证据材料认定为有效证据。
经审理，本院认定案件事实如下：
1、第三人何万君与原告方建华系继母子关系，原告方建华、李雪君系夫妻关系，第三人何万君与方德益系夫妻关系，方德益系原告方建华的父亲。
2、坐落于建德市下涯镇唐村路南（现为下涯镇之江路209号）房屋的土地使用权属何万君所有，房屋产权登记在何万君名下。
3、两原告居住建德市下涯镇唐村路南的房屋已多年。2007年12月31日，两原告与第三人何万君及方德益、方建清签订了《房产转让协议》一份。该协议约定，坐落于下涯镇之江路209号房屋，其中四层三间、五层一间半赠送给方建华，一层和二层各一间半店面房作价200000元转让给方建华、李雪君；该房屋权证于2014年1月底前交付给方建华、李雪君。协议签订后，两原告陆续支付给第三人何万君房屋转让款人民币200000元。
4、该房屋已被何万君为建德市农村信用合作联社下涯信用社的贷款进行了抵押。2014年8月，两原告经与何万君夫妇商议，两原告再付给何万君房屋转让款人民币560000元，其中的485271.01元作为归还信用社的贷款，由方建华直接归还到信用社，用于解除该房屋的抵押。为此，两原告于2014年8月7日和第三人何万君及方德益再次签订了《房屋转让合同》一份。同日，两原告交纳了该房屋契税，办理了契证、门牌证等过户手续，并向建德市房产管理处递交了该房屋转移登记申请及相关材料。
5、本院于2013年8月28日作出（2013）杭建执民字第2455号执行裁定书，并于2014年8月7日查封了登记在何万君名下的位于建德市下涯镇唐村路南房产。
6、方建华、李雪君向本院提起案外人执行异议，要求解除对位于建德市下涯镇唐村路南房产的查封。本院于2014年8月27日立案受理后，经听证审查后，于2014年9月4日作出（2014）杭建执异字第12号民事裁定，驳回方建华、李雪君的异议请求。方建华、李雪君不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院另查明如下事实：
1、2013年4月11日，本院受理了徐辉与王小芳、许利祥、王晓敏、何万君民间借贷纠纷一案，同年6月6日，本院作出（2013）杭建商初字第417号民事判决书，判令王小芳、许利祥归还徐辉借款本金人民币1700000元，支付利息人民币285600元，支付律师代理费人民币37500元；王晓敏、何万君对王小芳、许利祥上述应付款项承担连带清偿责任。判决发生法律效力后，因王小芳、许利祥、王晓敏、何万君未履行还款义务，徐辉向本院申请强制执行。本院于2013年8月27日立案执行，执行标的为人民币2039290元。
2、2011年8月4日，何万君、方德益与建德市农村信用合作联社下涯信用社签订了《最高额抵押合同》一份。该合同约定自2011年8月4日至2014年8月3日期间，由信用社向何万君发放最高限额为490000元的贷款。何万君、方德益将建德市下涯镇唐村路南房产为上述贷款提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续。
3、建德市房产管理处房管窗口申请受理单载明受理原告房产转移登记的时间为2014年8月7日16时50分，而本院向建德市房产管理处送达查封裁定书及协助执行通知书的签收时间为2014年8月7日17时。
本院认为，原告方建华与第三人何万君虽系继母子关系，但两原告与第三人何万君及方德益间的房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性的规定，且被告未提供证据证明该房屋买卖系虚假交易，故应认定有效；根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案认定的事实，两原告已居住涉案房屋多年，按协议的约定已付清房款，并交纳了该房屋契税，办理了契证、门牌证等过户手续，而该房屋的查封行为是原告向房管部门提交了房屋转移登记申请及相关材料以后才采取的，故两原告对此没有过错，且被告亦未提供证明两原告对未办理产权登记手续存在过错的证据；因本院的查封行为，两原告虽未取得该房屋的所有权，但两原告与第三人何万君因该房�的买卖形成了特殊的债权债务关系，而被告徐辉与第三人何万君因民间借贷所产生的是一般债权关系，两原告所享有的特殊债权足以对抗因实现被告的一般债权而采取的房屋查封行为，故对涉案房屋的查封并不妥当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
停止对现登记在何万君名下，坐落于建德市下涯镇唐村路南（即下涯镇之江路209号）房屋的执行，解除该房屋的查封。
本案案件受理费人民币9360元，由被告徐辉负担。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判长 王纲强
审判员 陈文正
审判员 吕兆荣
二〇一五年一月十二日
书记员 邵 佳