河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终834号
上诉人（原审被告）孔凡修，男，1956年1月25日出生，汉族，高中文化，邢台市木材公司职工，现住邢台市桥东区。
上诉人（原审被告）李改贤，女，1955年3月22日出生，汉族，大学文化，邢台市第七中学教师，现住邢台市桥东区。
共同委托代理人刘彦立，河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甄立兴，男，1982年9月10日出生，汉族，中专文化，无业，现住邢台市桥东区。
委托代理人侯立珍，河北章理桥律师事务所律师。
上诉人孔凡修、李改贤因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第1418号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔凡修、李改贤及其共同委托代理人刘彦立，被上诉人甄立兴及其委托代理人侯立珍到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原审查明，被告孔凡修、李改贤是夫妻关系，孔凡修于婚后购买其单位邢台市木材公司集资房一套，孔凡修个人集资部分占产权份额的75%，邢台市木材公司占25%，1995年孔凡修取得该房屋的所有权证书，证书号为邢市字第035980号。该证书注明桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋为有限产权，孔凡修占75%，公产权比例为25%。2004年3月2日，原告甄立兴与被告孔凡修签订“购房协议书”一份，协议有孔凡修、李改贤签名捺印。协议约定，孔凡修将其与妻子与李改贤在桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋出售给甄立兴，房屋为有限产权，75%为产权私有，孔凡修将其私有产权出售给甄立兴，甄立兴一次性付给孔凡修38000元，双方并约定待木材公司将25%产权转发给个人时由甄立兴出资认购。协议签订当天，孔凡修将房产证和房屋交付甄立兴，原告甄立兴自2004年居住房屋至今。甄立兴居住期间木材公司于2005年为住户改装电表，甄立兴作为户主缴纳费用，甄立兴称木材公司知道房屋已经易主，未表示异议。2015年原告因知道木材公司已将该小区房屋公产权部分出售给个人，遂找被告协商购买事宜，因对25%公产权转让价格协商不妥且言语不和，原告起诉至法院。庭审中，被告主要观点为出售房屋时李改贤不知情，一直到原告起诉其才知道房屋已出售，该房屋出售既未征得李改贤同意也未经木材公司同意，因此购房协议无效，被告提交1999年《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》及栗崇海集资建房协议书，证明双方签订协议时房屋不符合出售条件，购房协议无效。原告提交（2013）邢房办66号文件，证明2013年7月邢台市住房保障和房产管理局及邢台市物价局联合发出通知，其通知第二条为：除列为县级以上文物保护单位的、有两个以上家庭共同居住的，已被鉴定为危房的、房屋产权有争议的四种情形以外，公有住房应当全部出售给个人。原告以此证明公司25%产权部分已具备出售给个人条件，诉请法院确认原被告签订的购房协议有效，原告享有该房产剩余25%产权的购买权，判令被告协助原告办理房屋所有权证的变更手续。案件审理过程中，原告经询问房管局此类职工集资房的共有产权转移程序，房管局回复目前只能由原职工办理受让公产权部分，被告对此情况知情。该陈述有庭审笔录在卷证实。另查明，2004年被告孔凡修出售诉争房屋时，其只有此一套住房，由于换置大房子才将本案房屋出售，出售后全家住在李改贤学校宿舍直到搬进新购房屋，此事实有庭审笔录在卷证实。本案在调解过程中原告对其在处理纠纷中的言语不妥向被告表达了歉意。但双方在25%公产权转让价格上未达成一致，且双方均不同意评估25%公产权的现值。被告表示原告在被告购买25%公产权的价格基础上给付被告30000元即可协助过户，但原告未予同意。本院经与木材公司沟通，邢台市木材公司因应诉涉及法律问题和聘请律师费用问题拒绝作为当事人参加诉讼，原、被告也怠于追加邢台市木材公司为本案当事人。
原审认为，原、被告于2004年签订的购房协议并未处分属于邢台市木材公司的25%公产权，此事实从孔凡修取得的房屋所有权证书和原被告签订的购房协议书可以证实，双方买卖的仅是孔凡修、李改贤所有的75%份额的房屋，双方购房协议未侵犯邢台市木材公司的权利。被告称出售房屋未经共有人李改贤同意，从庭审可以看出，被告为了购买新房将诉争房屋出售给原告，签订购房协议后即将诉争房屋和房产证交付原告，之后被告全家搬进学校宿舍居住直到新房交付，被告李改贤在2004年对于出售该房屋应当是明知的，李改贤称直到原告起诉才知道房屋出售，本院对此说法不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同效力的规定，孔凡修签订购房协议书出售其与李改贤共有的75%房屋产权，不具有无效情形，本院认定原、被告双方签订的购房协议有效，双方应按2004年签订的购房协议书履行各自义务。被告孔凡修、李改贤在2004年出售房屋时与邢台市木材公司按份共有桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋，邢台市木材公司享有25%产权，二被告享有75%产权，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人同意。依照此法律规定，被告孔凡修、李改贤有权将自己所有的75%房屋份额过户给原告甄立兴，原告甄立兴诉请被告协助办理房屋过户手续，本院对其主张依法予以支持，房屋过户后由原告甄立兴与木材公司共有房屋，甄立兴享有桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋的75%产权，邢台市木材公司仍享有原25%产权。原告甄立兴诉请确认其享有剩余25%公产权的认购权，该请求能否实现取决于政策是否允许，从原、被告庭审陈述看原告尚不具备直接认购条件，本院对原告目前诉请确认其有25%公产权的认购权不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，原审判决：一、原告甄立兴与被告孔凡修于2004年3月2日签订的购房协议书合法有效。二、被告孔凡修、李改贤在本判决书生效后三十日内协助原告甄立兴办理桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋的过户手续，房屋过户后，原告甄立兴享有桥东区丰仓路9#楼3-4-403房屋75%产权，邢台市木材公司仍享有原25%产权。三、驳回原告甄立兴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告甄立兴承担。
上诉人孔凡修、李改贤主要上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决孔凡修、李改贤协助甄立兴办理桥东区丰仓路9号楼3-4-403号房屋的过户手续，房屋过户后，甄立兴享有该房屋75%产权，变相剥夺了李改贤、孔凡修购买25%产权的权利，侵犯了两上诉人的利益。根据孔凡修和邢台市木材公司于1990年签订的《集资建房协议书》中第五条：“住房建成后，如孔凡修愿购买全部产权，经甲方同意请示房改部门批准后，办理有关产权转移手续。”根据该条，只有孔凡修才具有购买剩余的25%产权的权利，等到孔凡修获得100%产权后，该房屋才能办理过户手续，只拥有75%的产权是不能办理过户手续的。二、根据1990年5月8日孔凡修与木材公司签订的集资建房协议书中第四条：“集资所建住房只限于乙方及其直系亲属住用，当乙方不用进入市场时（出租或出售），在同等条件下，甲方优先租用、购买权，其收益部分按双方产权比例分配。孔凡修出卖其75%产权时并未与木材公司协商，侵犯了木材公司优先购买权。三、孔凡修在卖房时，未经共有人李改贤的同意，擅自做主，与被上诉人签订卖房协议，李改贤对卖房一事并不知情，更不同意此事，协议书上的签字不是李改贤本人所签。上诉人全家一直在李改贤九中学校分配的房屋内居住，李改贤也从没管过该争议房屋，在被上诉人起诉李改贤后，李改贤才得知卖房的事情。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。孔凡修出卖该房屋时没有征得李改贤的同意，属无权处分，该合同无效。请求二审依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审审理中，上诉人提交如下证据：1、1990年5月8日孔凡修与邢台市木材公司签订的《集资建房协议书》，证明木材公司作为共有人，有优先购买权。2、2000年4月24日邢台市人民政府发布的《邢台市房改房首次上市出售管理暂行办法》，第五条规定，按标准价购买部分产权未过渡到全部产权的，不得上市出售。3、邢台市第七中学出具的证明，证明李改贤和孔凡修从1978年到2012年一直居住在学校平房和家属楼。
被上诉人质证意见如下：对方提交的证据均不属于新证据。对证据一，《集资建房协议书》我方从未见过，签订合同时对方对该协议进行隐瞒，1990年的协议也是依据当时的法律政策签订的，双方的交易行为是在2004年，依据当时和现行的法律，双方诉争房屋是允许上市交易的。对证据二，现行法律允许上市交易，《邢台市房改房首次上市出售管理暂行办法》是部门规章，根据上位法与下位法发生冲突时，应当依据上位法。对证据三，第七中学出具的证据，没有法定代表人的签字，不规范，该证据属于证人证言，应当接受我方质询。一审中，孔凡修与李改贤当庭陈述卖房是为了购买新房。
本院认为，对于孔凡修与甄立兴所签买卖合同是否侵犯邢台市木材公司优先购买权的问题，甄立兴自2004年居住房屋至今，2005年木材公司为住户改装电表，甄立兴作为户主缴纳费用，木材公司并未主张优先购买权，视为木材公司放弃了优先购买权。对于李改贤称其不知卖房之事，孔凡修卖房侵犯了李改贤作为共有人的权利，买卖合同无效的问题，甄立兴自2004年在争议房屋居住，至今已达十年有余，且李改贤在一审庭审中称卖房是为了购买大房子，据此，可以认定李改贤对出售房屋是明知的，该上诉理由不能成立。对于孔凡修未取得争议房屋100%产权是否允许上市交易的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定经占份额三份之二以上按份共有人同意，可以处分共有的不动产或者动产。《邢台市房改房首次上市出售管理暂行办法》是部门规章，根据上位法与下位法发生冲突时，优先适用上位法的原则，一审依据《中华人民共和国物权法》判决双方买卖合同有效并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孔凡修、李改贤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 诚
审 判 员 袁景春
代理审判员 孙跃兴
二０一六年五月三日
书 记 员 张 雪