九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民一初字第49号
原告九江利安投资有限公司，住所地九江市经济技术开发区九瑞大道131号18栋二单元1404室，组织机构代码07689948-9。
法定代表人周利兵，该公司总经理。
委托代理人吴俊，江西际民律师事务所律师，执业证号13604199510560140。
委托代理人熊军，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201410883903。
被告吴炎林，男，1979年10月1日出生，汉族，住江西省修水县。
被告朱翔，男，1976年10月23日出生，汉族，广东省东莞市东城区。
上列被告共同的委托代理人肖麟，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604200710409790。
原告九江利安投资有限公司（以下简称利安公司）与被告吴炎林、朱翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告利安公司的委托代理人熊军、被告吴炎林、朱翔共同的委托代理人肖麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利安公司诉称：被告吴炎林、朱翔于2012年6月9日与九江市九龙街步红花园1栋房屋所有人周燕华签订房屋租赁合同，约定两被告租赁周燕华位于九江市九龙街步红花园C区1栋二楼401.6㎡及三楼386.76㎡的房屋用于经营茶楼及棋牌室，租赁期限为5年，即自2012年6月9日起至2017年6月9日止，租金为每平方米26元，每三个月支付一次，先付后用，提前30日支付。2013年9月26日，我公司与原房屋所有人周燕华、李华签订存量房买卖合同，通过购买的方式取得了九江市九龙街步红花园C区1栋房屋的全部所有权（包含两被告承租的房屋），并办理了产权登记。我公司通知两被告依据原租赁合同继续履行，两被告也按合同向我公司支付了2014年第一季度的租金。但自2014年5月11日，两被告开始拒付租金，经多次催告仍未履行。2014年6月12日，我公司向两被告发函与其解除合同，并要求两被告自合同解除之日起3日内将所租房屋归还，但两被告收函后均不搬出，一直占用至今。经多次协商无果，故起诉要求两被告腾退并返还占有我公司的房屋，两被告支付拖欠2014年5月11日至6月12日的租金25038.3元、违约金90137.88元，后期占用期间按合同约定每月25038.3元的租金标准支付占有使用费至房屋返还之日止，支付拖欠我公司的垫付4000元、物业费4800元、停车费8000元、水费5500元，合计22300元。
原告利安公司为支持其诉请，向法院提交了如下证据：（一）原告组织机构代码证、营业执照、法定代表人证明书各一份，以证明原告诉讼主体适格；（二）两被告身份证复印件各一份，以证明被告诉讼主体资格；（三）2012年6月9日周燕华与两被告签订的房屋租赁合同、2013年9月26日原告与周燕华、李华签订的存量房买卖合同、房产证各一份，以证明原告与原房屋所有人周燕华、李华签订合同，依法取得该房屋所有权，依据周燕华与两被告签订的租赁合同，原告与两被告形成房屋租赁合同关系及原租赁合同中关于租金、违约金、合同解除等事项的约定；（四）原告发出的告知函一份，以证明原告在履行通知义务后已与被告解除房屋租赁合同；（五）九江经济技术开发区停车泊位设置批复及收据各一份，以证明每年缴纳停车费18000元，根据双方口头约定应由被告承担8000元。
被告吴炎林、朱翔答辩称：因原出租人周燕华未按约定将《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《餐饮服务许可证》、《建设项目环境影响登记》等相关手续过户给我们，导致场地经营目的无法实现，我们被迫于2013年8月退出租赁房屋，无需向原告再次交付场地；我们在退出场地前已按约定缴纳租金，无任何违约行为；造成合同履行不能的过错在于原出租人周燕华及原告未按合同约定将上述营业手续过户给我们，由此造成的损失应由周燕华与原告承担。
被告吴炎林、朱翔为支持其答辩意见，向法院提交了如下证据：（一）2012年6月9日周燕华与两被告签订的房屋租赁合同及补充协议各一份，以证明租赁房屋用途为二楼茶楼、三楼棋牌室，周燕华转让租赁房屋时应提前通知被告，侵犯了被告的优先购买权，按合同约定，周燕华有义务为被告办理茶楼的工商营业执照、卫生许可证件的过户；（二）入账日期为2012年6月10日的收据一份，以证明被告已按合同约定支付周燕华转让费500000元；（三）入账日期为2012年6月10日、2013年8月10日的收据各一份，以证明被告已按合同约定支付2013年9月10日前的租金；（四）公司设立申请书、经营场所使用证明、商品房买卖合同各一份，以证明租赁房屋已被周燕华用于九江步红商务酒店有限公司商业经营，且已办理了茶楼经营相关的证照，被告无法再行办理经营证照；（五）《步红商务酒店有限公司章程》、卫生许可证、餐饮服务许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设项目环境影响登记表各一份，以证明周燕华在该租赁房屋已用步红商务酒店有限公司办理了上述证照，且未按租赁合同及补充协议的约定将上述证照过户给被告，合同的继受人原告亦未按合同约定将上述证照过户给被告，导致被告被迫退出租赁房屋；（六）照片两张，以证明步红商务酒店变更为福泰118酒店后，经营所需证照已无留存必要的情况下，周燕华及原告仍未将证照过户给被告；（七）房屋产权登记证书复印件一份，以证明周燕华将房屋转让给原告时未提前通知被告，侵害了被告的优先购买权。
经庭审质证，被告吴炎林、朱翔对原告利安公司提供的证据（一）、（二）无异议，对证据（三）的真实性无异议，但认为原告受让该房屋是明知租赁合同及补充协议的约定，而未履行补充协议的约定，可说明原告违约在先，认为证据（四）系原告单方作出，无法证实被告已收到该通知函，对证据（五）的真实性及关联性均有异议，认为与本案无关联。原告利安公司对被告吴炎林、朱翔提供的证据（一）的真实性无异议，但认为补充协议与原告无关，对证据（二）、（三）、（四）表示不知情，并认为与本案无关联，对证据（五）、（八）表示不知情，认为证据（六）系复印件，不予质证。
经审理查明：2012年6月9日，案外人周燕华与被告吴炎林、朱翔签订了《房屋租赁合同》，约定案外人周燕华将其所有的九江市九龙街步红花园C区1栋二楼（401.6㎡）及三楼（386.76㎡）出租给被告用于经营茶楼及棋牌室，租赁期限自2012年6月9日起至2017年6月9日止；租金为每平方米每月26元，租赁期间每满一年在上一年度月租金基础上递增10%；租金支付方式为每三个月支付一次，于支付周期提前30日支付，先付后用；租赁期内的水、电费、燃气费、物业管理费等由被告缴纳；租赁期内转让房屋的，应提前30日书面通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权；租赁期内房屋所有权发生变动的，租赁合同在被告与新的所有权人之间具有法律效力；有下列情形的出租方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付租金或不按照约定支付租金达2日的，欠缴各项费用达1000元的；租赁期间任何一方违反合同约定须按年度租金的30%向对方支付违约金；二、三楼经营证照需乙方自行办理；案外人周燕华将二、三楼现有设施及物品转让给被告，转让金500000元。同日，双方就茶楼转让签订《补充协议》，约定案外人周燕华同意将步红商务酒店二、三楼出租给被告，上楼可经过大厅过道；转让后茶楼现有的装修、装饰及其他设备（不含空调、消防设备）全部归被告所有；被告于2012年6月10日前一次性支付案外人支付转让费500000元；案外人周燕华应协助被告办理该茶楼的工商营业执照、卫生许可证件的过户变更及一楼手续的补办，相关费用由被告负责；被告承租二、三楼的前提必须给步红商务酒店提供早餐，按照每人9元的标准每月结算一次；任何一方违反协议约定的，应向守约方支付违约金2000元。合同签订后，被告按约定向案外人周燕华缴纳了自2012年6月10日起至2013年9月10日止的租金，并按补充协议的约定于2012年6月10日向案外人周燕华支付了转让费500000元。2013年9月26日，原告利安公司与案外人周燕华、李华签订《存量房买卖合同》，约定案外人周燕华、李华将其所有的九江市九龙街步红花园C区1栋以26000000元出让给原告，双方于2013年11月15日办理了房屋产权变更登记，将该房屋所有权人登记为原告。房屋产权变更登记后案外人周燕华告知被告，被告开始向原告缴纳租金，但自2014年5月11日后的租金被告未支付，经原告催讨后被告仍未履行。2014年6月12日，原告向被告发函与其解除合同，并要求两被告自合同解除之日起3日内将所租房屋归还，但被告一直占用租赁房屋至今。因协商不成，故原告诉来我院。
本院认为：被告吴炎林、朱翔与案外人周燕华签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按合同的约定行使权利并履行义务。租赁合同中约定租赁期内房屋所有权发生变动的，租赁合同在被告与新的所有权人之间具有法律效力，原告利安公司通过购买方式于2013年11月15取得租赁房屋的所有权，被告应按租赁合同的约定向原告支付租金，故对原告要求被告支付截至2014年6月12日止的租金25038.3元的诉讼请求，本院予以支持。被告经原告催付后仍未履行义务，属违约行为，原告要求按租赁合同约定年租金的30%支付违约金90137.88元，本院根据租赁合同关于租金的约定予以部分支持81169.55元（20497.36元／月×12×1.1×30%）；原告依据租赁合同的约定行使解除权，符合双方租赁合同的约定及法律规定，本院予以确认，故原告要求被告返还占有的房屋的诉讼请求，本院亦予以支持；原告要求被告按每月25038.3元的标准支付自2014年6月13日起至房屋返还原告时止的占用使用费，因被告仍实际占用租赁物，造成原告的租金损失，根据双方租金的约定（每月每平方米26元）及每年在上一年度租金基础上递增10%的约定，结合租赁门面的面积788.36平方米计算出2014年6月9日后的月租金为24801.81元，故对原告该项诉讼请求，本院按每月24801.81元的标准予以部分支持。原告主张其代被告支付电费4000元、物业费4800元、停车费8000元、水费5500元，均未提供有效证件予以证明其代为支付水费、电费、物业费的时间及标准，亦未提供证据证明双方关于停车费分担的约定，故本院不予支持。被告提出其无违约行为的答辩意见，因其未提供证据证明其按约定向原告交付租金的情况，本院不予采纳；被告提出案外人周燕华及原告未按合同约定将相关手续过户给被告，导致经营目的无法实现，其于2013年8月退出租赁房屋，无需向原告再次交付场地的答辩意见，与其在另案起诉原告及案外人周燕华房屋租赁合同纠纷一案中陈述其已向原告支付了房屋租金相矛盾，且其亦未提供证据证实其已将租赁房屋返还原告或案外人的证据，故本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴炎林、朱翔于本判决生效后七日内向原告九江利安投资有限公司返还位于九江市九龙街步红花园C区1栋二楼及三楼房屋；
二、被告吴炎林、朱翔于本判决生效后七日内向原告九江利安投资有限公司支付截止至2014年6月12日止的租金25038.3元、违约金81169.55元，并按每月24801.81元的标准支付自2014年6月13日起至本判决确定给付之日止的租金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4488元，由原告九江利安投资有限公司负担189元，被告吴炎林、朱翔共同负担4299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 邹子路
审 判 员 姚成龙
人民陪审员 徐 浚
二〇一五年五月十二日
书 记 员 肖 亮