广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1620号
原告陈铭河，男，1985年7月17日出生，住址香港。
委托代理人陈启斌，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人曾淑婷，广东深宝律师事务所实习律师。
被告尹文俊，男，汉族，1975年1月19日出生，住址广东省深圳市福田区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，该公司职员。
第三人屈红英，女，汉族，1985年1月3日出生，住址四川省内江市东兴区。
原告陈铭河与被告尹文俊、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人屈红英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈启斌、曾淑婷，被告，第三人世华地产委托代理人李常优，第三人屈红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月23日，原、被告在第三人世华地产处签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区花样年花郡家园G座3L房屋以人民币900,000元的价格转让给原告。合同签订后，原告依约支付了购房定金人民币30,000元。2015年4月28日，原被告双方在中国建设银行办理了首期款资金监管，原告将涉案房产的首期款人民币300,000元支付至监管账户，随后原告向中国建设银行申请办理涉案房产的按揭手续，并取得了中国建设银行出具的《二手楼购房贷款承诺书》，贷款金额为人民币570,000元。但被告却对办理涉案房产赎楼手续采取置之不理的态度，经原告多次催促，被告才于2015年6月23日与原告签订了《补充协议》，同意由被告继续办理涉案房产的赎楼手续，同时，原告向被告支付了人民币40,000元作为赎楼的相关费用。《补充协议》签订后，被告仍拒绝履行其赎楼义务，并停止了涉案房产的赎楼手续。原告于2015年7月20日向被告发出《履约催告函》，要求被告在2015年7月22日前办理涉案房产的赎楼及贷款手续，但被告却仍拒绝履行相关义务。后经原告了解，才发现被告在双方签订协议前已经就涉案房产与案外人邹洋签订了买卖协议。2015年5月14日，案外人邹洋于向宝安区人民法院提起诉讼[案号：（2015）深宝法民三初字第816号]，要求解除与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并要求被告赔偿违约金，被告的行为已经构成一房二卖。由此可知，被告的行为已经构成了根本违约。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》（编号为8179394），将涉案房产深圳市宝安区花样年花郡家园G座3L注销抵押登记、签订《深圳市二手房买卖合同》并将涉案房产变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期履约违约金人民币10,440元（以房屋成交价人民币900,000元为基数，按日万分之四计算，从2015年6月24日暂计至起诉之日，请求计算至被告履行义务完毕之日止）；3、第三人屈红英协助办理涉案房产的注销抵押登记手续；4、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中明确其第2项诉讼请求中主张的逾期履约违约金应当计算至过户完毕之日。
被告答辩称，签订涉案合同时被告没有征询其妻子的意见，被告的妻子知悉被告出售涉案房产后表示不同意，故被告现在不愿意继续履行合同。
第三人世华地产答辩称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人世华地产与原、被告属于居间服务关系，在本案中不用承担责任。2、目前第三人处监管交房保证金人民币5,000元，第三人世华地产愿意按照法院的判决进行处理。3、若法院判决继续履行，第三人世华地产愿意配合办理所有的手续。
第三人屈红英答辩称，被告尚欠其借款本息共计人民币750,000元，在上述借款本息清偿完毕的情况下，第三人屈红英愿意配合办理注销抵押登记手续。
经审理查明：2013年11月12日，位于深圳市宝安中心区宝安大道西南侧花样年华郡家园G座3L房经核准登记在被告名下，房地产证号为50××65，“他项权利摘要及附记”中载明“该业主于2011年5月25日向深圳市花样年投资发展有限公司、深圳市新安裕丰股份合作公司购买商品房”。2014年1月23日，被告办理了抵押登记手续，将上述房产抵押给抵押权人即第三人屈红英，抵押编号为5D14001665。
2015年4月23日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8179394的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安中心区宝安大道西南侧花样年华郡家园G座3L房（房地产证号为50××65）转让给原告，转让成交价为人民币900,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币30,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币870,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起5日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交楼押金、赎楼余款）之日起2日内；8、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；9、双方在备注条款中注明：买卖双方协商交楼日期为卖方收齐房款之日起5日内。
2015年4月23日，第三人向原告出具《收据》，表明收到原告交付的涉案房产的保证金人民币30,000元。原、被告以及第三人在庭审中确认：原告于2015年4月23日向第三人支付定金人民币30,000元，第三人已经向被告转付定金人民币25,000元，现有定金人民币5,000元作为交房保证金托管在第三人处，第三人愿意根据法院的判决予以发放。
2015年4月28日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方），双方签订了《交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定甲乙双方为交易涉案房产将监管资金人民币300,000元委托给建设银行进行监管。当日，原告将监管资金存入监管账户。
2015年5月21日，中国建设银行股份有限公司深圳新安支行出具《二手楼购房贷款承诺书》，表明在符合相应条件的情况下，该行同意向贷款申请人即本案原告发放贷款人民币570,000元，本承诺书自签发之日起生效，有效期为3个月。
2015年6月23日，原告的代理人易玉卿与被告签订了《补充协议》，双方就赎楼手续补充约定如下：买卖双方一致同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证交予经纪方。现买方自愿加房款人民币40,000元给卖方，房款总计人民币940,000元，卖方收到上述款项人民币40,000元后于当日用于还款赎楼，卖方不得根本性违约和解除本合同，如果卖方根本性违约，卖方自愿赔偿违约金人民币500,000元给买方。买方自愿支付委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用。
2015年6月25日，被告向原告出具《收条》，表明于当日收到原告购房款人民币40,000元。
2015年7月20日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》向被告告知：被告应当于2015年7月22日前协助办理赎楼以及贷款手续，否则视为被告单方面违约。被告主张其从未收到上述《履约催告函》，快递查询回执显示上述催告函于2015年7月21日由他人代收。
原告主张被告拒绝办理赎楼手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币900,000元为基数，按每日万分之四，从2015年6月24日即约定的办理赎楼之日计算至实际过户之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。被告在庭审中主张其未能办理赎楼手续的原因是其欠抵押权人即第三人屈红英人民币750,000元，但担保公司额度不够，故无法办理赎楼手续，且被告妻子不同意转让涉案房产。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年7月27日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年7月27日，申请人即陈铭河家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项。
3、涉案房产于2015年7月17日被（2015）深宝法民三初字第816号案件查封，查封期限从2015年7月17日至2018年7月16日。
4、被告和第三人屈红英在庭审中确认被告尚欠第三人屈红英借款本息人民币750,000元。
5、被告主张涉案房产为其与吴倩的夫妻共同财产，其与吴倩于2012年8月8日登记结婚，涉案房产的购买日期为2011年5月25日，原告对被告该主张不予确认。经本院告知风险和不利后果后，被告未在本院指定的期限内提交结婚证、吴倩的身份信息，吴倩亦未到法庭接受调查。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、POS单、交易资金托管业务开户通知/协议书、二手楼购房贷款承诺书、补充协议、收条、履约催告函、快递回执、购房资格证明、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案房产是否为被告及其配偶的夫妻共同财产，以及被告是否属于无权处分，均不影响合同效力，且为保障合同的全面履行，被告作为有完全民事行为能力的卖方，在签订涉案合同时，对涉案房产的物权转移是否存在障碍应当自行负有审慎的注意义务。原告和被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。
根据本院查明的事实，被告已经于2015年6月25日收到原告购房款人民币40,000元，但被告未按约定办理赎楼手续，且根据被告的陈述，其未办理赎楼手续并非因为原告的原因所导致，被告的行为构成违约，原告作为守约方有权提出继续履行合同的主张并要求被告承担违约责任。但是，涉案房产已经2015年7月17日被（2015）深宝法民三初字第816号案件查封，且查封状态至今未消除，本院认为涉案房产因司法查封而存在物权转移的限制，在另案的司法查封状态消除之前，原告主张继续履行合同并办理过户手续，存在客观上物权转移受限制的障碍，故在上述司法查封状态消除之前，本院对原告关于继续履行合同的主张不予支持。如原告坚持继续履行合同，原告可在上述司法查封状态消除后，再行主张权利。另，在涉案合同最终能否继续履行之前，原告关于延迟履约违约金的主张亦存在不确定的因素，本案现对原告该主张亦无法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈铭河的诉讼请求。
本案受理费人民币12,904元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币8,952元，被告负担人民币8,952元，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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