文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终1482号上诉人（原审被告）赤峰维多利置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街中段原市总工会办公楼。法定代表人邹招飞，董事长。委托代理人杨翀，内蒙古兴合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林直妙，男，1982年10月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。上诉人赤峰维多利置业有限责任公司因与被上诉人林直妙委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人赤峰维多利置业有限责任公司的委托代理人杨翀，被上诉人林直妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2011年11月18日，原告与被告签订了《内蒙古商品房买卖合同》一份，原告在被告处购买了位于赤峰市红山区长青街办事处哈达街中段维多利购物广场03-133号商铺一处。2013年12月10日，原告办理了上述商铺的房屋所有权证书。原、被告约定原告将其所购买的赤峰维多利购物广场地下一层03-133号的商铺委托被告经营，委托期限为三年，自2012年10月28日开始计算至2015年10月27日止，被告在签订本协议同时以房价款抵扣形式向原告支付三年的回报，原告不承担被告经营期间所发生的物业管理费、商业管理费等费用。2015年10月15日，被告向原告发出业主收厅通知书，要求原告于2015年10月29日至2015年10月30日办理收厅手续。办理收厅的流程：到维多利商业街办公室确认业主身份，交纳1年物业管理费及商业管理费，公司开具费用收据；业主签订《业主公约》，现场验收厅内物业并签署确认书；凭费用收据、已签署的《业主公约》及收厅确认书登记并领取钥匙。现原告以被告要求其交纳物业管理费及商业管理费，并签订业主公约才给返还商铺为由，诉至本院，请求判令被告立即将赤峰市红山区哈达街中段维多利购物广场地下一层03-133号商铺返还给原告。同时对赤峰市红山区哈达街中段维多利购物广场地下一层03-133号商铺恢复到商铺购买时购房合同约定的质量设备状态原状，给予通电，并由被告赔偿自2015年10月28日起至实际返还商铺时止的租金损失。另查明，2015年10月31日，原告自行更换了位于赤峰市红山区长青街办事处哈达街中段维多利购物广场03-133号商铺的门锁。2015年11月4日，原告申请赤峰市公证处对其涉案商铺进行了证据保全，同时张贴限被告两日内返还该商铺，并按购买时的标准恢复原状的通知。赤峰市公证处对原告张贴通知的行为进行了公证，同时证实2015年11月4日上述商铺处于关闭状态。2015年11月12日，被告在红山晚报上发布公告：致维多利广场地下商业街业主，为保证商业街的有序经营，顺利推进商业街的业态调整及升级改造计划，让全体商业街业主的物业实现保值增值，自本公告发出之日起10日内，请仍未办理收厅手续的业主速到维多利地下商业街服务中心办理收厅手续及了解相关改造内容，逾期未办理者视为服从改造计划及其他相关管理规定。再查明，原告要求被告恢复原状的标准按照原、被告于2011年11月18日签订的《内蒙古商品房买卖合同》附件三：商品房质量、设备等情况。被告将入户门原为手动卷帘门，更换成电动卷帘门，原告对此予以认可。原告提供了与被告工作人员谈话的录音光盘，以证明其曾经找被告工作人员要求给争议的商铺通电，而被告的工作人员要求原告交纳物业管理费及商业管理费，并签订业主公约，否则不给商铺钥匙。又查明，根据原、被告签订的《委托经营合同书》中约定，被告在签订本协议同时以房价款抵扣形式向原告支付三年的回报。被告按约定支付了原告三年回报款总计202328.96元，平均每年为67442.99元。原告同意按每年67442.99元的标准计算租金损失，同时其放弃对租金损失的鉴定申请。原审法院认为，原告已经依法取得本案争议商铺的房屋所有权，且原、被告签订的委托经营合同已经到期，原告有权收回其所有的商铺，被告有返还的义务。因原告自行更换了涉案商铺的门锁，故对原告要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告将上述商铺恢复到购买时购房合同约定的质量设备状态原状的请求，除原告认可被告已更换的电动卷帘门外，其余质量、设备状态被告应按照原、被告于2011年11月18日签订的《内蒙古商品房买卖合同》附件三写明的商品房质量、设备标准予以恢复。对原告要求被告返还的商铺给予通电的诉讼请求，因不通电致使原告对其所有的商铺无法行使占有和使用的权利，故被告应立即给原告所有的商铺通电。按照原、被告签订的委托经营合同的约定，被告对争议商铺的经营权于2015年10月27日到期，至被告将原告的商铺给予通电期间，被告给原告造成的租金损失，被告理应赔偿。被告辩称是原告自己不办理用电手续，不同意赔偿其损失。但原告提供的被告出具的业主收厅通知书的内容及原告提供的录音内容相互印证，可以认定被告给原告返还商铺、办理用电手续的条件是交纳物业管理费及商业管理费，并签订业主公约，对此被告应通过与原告平等协商解决，而不应以此作为拒绝返还商铺、给予通电的条件。故原告要求被告赔偿自2015年10月28日至商铺通电期间的损失，本院予以支持。租金损失依据原、被告双方签订的委托经营合同约定被告给付三年的回报金额202328.96元标准计算，即每天应为184.78元。依据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，判决如下：一、被告赤峰维多利置业有限责任公司于本判决生效后立即将原告林直妙位于赤峰市红山区长青街办事处哈达街中段维多利购物广场03-133号商铺（除入户门为电动卷帘门外)恢复至原、被告于2011年11月18日签订的《内蒙古商品房买卖合同》附件三写明的商品房质量、设备原状；并给予通电；二、被告赤峰维多利置业有限责任公司于本判决生效后立即赔偿原告林直妙租金损失（自2015年10月28日起按每天184.78元的标准计算至争议商铺通电之日止）；三、驳回原告林直妙的其他诉讼请求。上诉人赤峰维多利置业有限责任公司不服原审判决，向本院上诉称，一、原审判决书认定：“原告提供的被告出具的业主收厅通知书的内容及原告提供的录音内容相互印证，可以认定被告给原告返还商铺、办理用电手续的条件是交纳物业管理费及商业管理费，并签订业主公约”与事实不符。上诉人于租赁期满前向被上诉人送达收厅通知书的目的，就是要预留充分的时间与业主进行沟通，收厅通知书只是制式文本，其中所列流程，仅是上诉人希望被上诉人如此去做，简化流程，而非强制业被上诉人必须签约后才能收厅。一审法院错误的认定该通知书的性质，才导致判决错误。被上诉人提交的录音证据，连自己都无法说明录音中与其对话的人是谁。在与其对话的人身份未经核实的情况下，如何能够作为认定案件事实的证据，如何能与其他证据相互印证。二、判决上诉人给予通电，不具有可操作性。上诉人负责管理的地下商业街的全体业主和承租人所采取的供电模式是：业主或经营者自己持用电卡，在上诉人处充值后，便可自行使用。简言之，能否通电的决定权在于被上诉人自己是否充值。一审过程中，上诉人当庭明确告知被上诉人，庭审后便可到上诉人处办理收厅和电卡充值，时至今日，被上诉人一直未到上诉人处充值。试问，这种情况下，无法通电是上诉人拒不履行判决吗?如果被上人有意拖延时间，拒绝充值，导致无法通电，此期间的租金损失也要由上诉人来承担吗?综上，被上诉人于2015年10月31日已经自行更换门锁，此时商厅已转由被上诉人实际控制。不能通电的原因是被上诉人未主动办理充值，上诉人无法强制。而被上诉人所举证据，也不能证明上诉人存在拒绝交厅和通电的行为。据此，一审法院认定事实不清，判决上诉人支付租金至商铺通电之日更是与法无据。请求二审法院查明事实，撤销一审判决。被上诉人林直妙辩称服判。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。另查明，本案二审期间双方当事人均认可涉案商厅已经通电、恢复原状并由被上诉人收回。双方均认可涉案商厅系上诉人出售给被上诉人，面积51.92平方米，总价款为963471.22元，被上诉人交纳房款573661.87元，房屋尾欠款202328.96元。双方签订委托合同，约定被上诉人委托上诉人对外出租涉案商厅三年，并且将商厅尾欠款金额换算为涉案商厅的回报款，委托上诉人出租三年的租金由上诉人收取，到期后被上诉人不再向上诉人交纳尾欠房款。被上诉人收回商厅后自用未出租。上述事实有双方当事人在二审庭审中的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，由于双方当事人二审均认可涉案商厅已经通电、恢复原状并由被上诉人收回，因此本案二审仅对上诉人是否应对被上诉人损失承担赔偿责任以及损失如何认定进行处理。关于上诉人是否应对被上诉人主张的损失承担赔偿责任问题，本院认为，双方当事人签订的委托经营合同已经到期，上诉人负有返还涉案商厅的合同义务。为证实上诉人未按约返还商厅，被上诉人一审期间提交了涉案商厅状况的公证书、向上诉人发出的收房“通知”以及与上诉人工作人员通话的录音光盘，上述证据可以形成证据链条，证实上诉人以被上诉人未缴纳物业费、管理费及签订业主公约为由拒绝为涉案商厅通电的事实成立，涉案商厅为地下商厅，无法用电会直接导致被上诉人无法正常使用涉案商厅。由于上诉人拒交商厅并无法定或合同依据，因此对未交付商厅期间的损失，上诉人应赔付被上诉人，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失并无不当。上诉人虽提出一审法院认定的被上诉人损失数额过高，但一审法院认定损失的依据系上诉人与被上诉人签订的委托经营管理协议中的约定，虽然该协议中系将商厅尾欠款金额换算为涉案商厅的回报款，但免除被上诉人的尾欠款本质上仍然属于被上诉人的收益，原审按此委托经营管理协议计算被上诉人损失并无不当，因此上诉人主张原审认定损失金额过高不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由赤峰维多利置业有限责任公司承担；邮寄送达费40元，由赤峰维多利置业有限责任公司、林直妙各承担20元。本判决为终审判决。审判长  张京浩审判员  邓宏涛审判员  孙 磊二〇一六年五月二十七日书记员  韦羽佳