北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12160号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘云强，男，1978年11月7日出生。
委托代理人韩笑，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人李昂，北京市嘉安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡志平，男，1979年3月24日出生。
委托代理人赵朋，北京市信凯律师事务所律师。
上诉人刘云强因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，胡志平起诉至原审法院称：2013年3月29日，我与刘云强签订了《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市丰台区莲怡园小区10号、11号，商业裙楼一层南北厅北部建筑面积410平方米的房屋租赁给刘云强，租赁期限为2013年4月10日起至2018年4月9日止，共计五年。合同约定2013年4月10日起至2015年4月9日止，每年房屋租金为50万元，租金每半年支付一次。合同约定如刘云强逾期支付租金达十日的，从第五日开始，刘云强需按拖欠租金每日万分之五的标准向我偿付滞纳金。按照合同约定，刘云强应当在2014年4月10日支付2014年4月10日至2014年10月9日半年期限的房屋租金25万元。但经我多次催要，刘云强至今未付，故诉至法院，要求判决1、刘云强支付2014年4月10日至2015年4月9日的房屋使用费50万元；2、判决刘云强支付从2014年4月15日起至实际支付日止按照每天5%的标准，支付我滞纳金，我方计算至起诉之日止，暂主张为10万元；3、判决刘云强承担诉讼费。
刘云强答辩并反诉称：因合同不具有履行性，双方签订的合同未经产权人同意，我们之间的签订合同应属无效，2014年4月，涉案房屋已经出租给其他公司了，故不同意对方的诉讼请求。同时，提起反诉，要求1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求胡志平返还押金10万元并退还2013年6月20日至2014年4月9日的租金397260元；3、判决诉讼费由胡志平负担。
针对刘云强的反诉，胡志平辩称：刘云强提出的反诉请求不成立，我将房屋租给刘云强不存在任何问题，涉案房屋也是刘云强开办的公司在使用，所以请求法院驳回刘云强的反诉请求。
原审法院经审理确认：胡志平与刘云强签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋所有权人即北京兴丰房地产经营开发公司明确表示自2013年9月27日始不同意胡志平的转租行为，故胡志平与刘云强双方签订《房屋租赁合同》，自2013年9月27日起应为无效，该时间段之前的合同应视为有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经过双方当事人的举证、质证可以确认，刘云强租赁房屋行为系用于饭店经营；原审法院（2014）丰民初字第10004号民事判决书已经生效，该判决确认胡志平与余××之间的租赁合同有效，判决胡志平给付余××2014年4月10日至2014年10月9日的租金17.5万元；综合考虑上述因素及现涉案房屋由北京口轩品餐饮有限责任公司（下称口轩品公司）在经营且与涉案房屋管理单位北京广宇物业管理有限公司（下称广宇物业公司）签订《房屋有偿使用合同》等因素，法院认为，刘云强应给付胡志平2014年4月10日至2014年12月31日期间的房屋使用费。胡志平也应返还刘云强的押金。对于刘云强要求返还2013年6月20日至2014年4月9日期间的租金一节，因此期间涉及合同有效部分的租金及无效部分的使用费，考虑到刘云强在庭审中未提交上述期间租金的具体明细及涉案房屋在此期间确由刘云强实际使用，导致合同无效双方当事人均存在过错等因素，对刘云强的该项请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、胡志平与刘云强签订的《房屋租赁合同》自二〇一三年九月二十七日起无效。二、刘云强于判决生效之日起十日内给付胡志平二〇一四年四月十日至二〇一四年十二月三十一日的房屋使用费三十六万一千五百五十九元一角四分。三、胡志平于判决生效之日起十日内退还刘云强押金十万元。四、驳回胡志平、刘云强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘云强不服，向本院提出上诉称，我方已从2014年5月1日起，向广宇物业公司缴纳了房屋租金，不欠租金，我要求撤销原判，依法改判我不给付胡志平租金或发回重审。胡志平同意原判。
经审理查明：2013年3月29日，出租方胡志平（甲方）与承租方刘云强（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：甲方将其坐落在北京市丰台区莲怡园小区10号、11号楼，商业裙楼一层南北厅北部建筑面积410平方米；租赁期限自2013年4月10日至2018年4月9日共计五年；租赁合同押金为10万元，为此合同的保障金，合同到期后无利息退还给乙方；租赁期2013年4月10日至2015年4月9日止乙方向甲方交纳人民币伍拾万元，自2015年4月10日至2018年4月9日止乙方向甲方交纳人民币每年伍拾伍万元，租金每半年支付一次，按日期按时交纳租金；乙方未按合同约定期限，逾期支付租金或逾期支付其他乙方应缴纳的费用达十日的，从第五日开始，乙方须按拖欠租金或其他费用每日百分之五的标准向甲方偿付滞纳金等内容。合同签订当日，刘云强向胡志平缴纳押金10万元，胡志平出具押金收据一张，该收据记载：刘云强饭店押金拾万元整。现因刘云强未向胡志平缴纳2014年4月10日至2015年4月9日的房屋租金50万元，双方产生纠纷，为此成诉。
另查，涉案房屋系胡志平从案外人余××处转租而来。余××曾于2014年5月以胡志平为被告，向原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，2014年8月11日，原审法院以（2014）丰民初字第10004号民事判决书判决：一、胡志平于判决生效后七日内给付余××自二○一四年四月十日至二○一四年十月九日的房屋租金十七万五千元；二、胡志平于判决生效后七日内给付余××滞纳金一千七百五十元；三、驳回余××其它诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。同时判决书认定如下事实：2009年3月18日，北京兴丰房地产经营开发公司（下称兴丰地产公司）与北京万益家隆商城（下称万益商城）签订了房屋租赁合同，约定：兴丰地产公司将其拥有的坐落在丰台区莲怡园10号、11号商业裙楼地下一层、二层（设备间）除外，地上一、二、三层，以及11号住宅楼东南侧办公区地下一、二层（设备间除外），地上一、二、三、四、五层，建筑面积14000平米租赁给万益商城，租期15年。2009年1月12日，兴丰地产公司向万益商城出具同意转租证明，载明：兴丰地产已获知并同意万益商城将六里桥北里莲怡园13、14号楼地上一层南厅部分（现林海拾珍餐厅、潇湘情缘餐厅），地下一层南厅部分（现台球厅）以及地下一层、二层、地上三、四、五层部分面积转租给余××依法经营。2009年1月14日，万益商城与余××签订了租赁收益权转让协议书，约定万益商城将其承租的上述房屋中地下一层台球厅，地上一层林海拾珍餐厅10年租赁收益权（自2009年2月1日起至2019年1月31日止）转让给余××，余××同意向其支付转让费125万元。2013年3月10日，余××与胡志平签订房屋租赁合同，约定：余××将坐落在北京市丰台区莲怡园小区10#、11#楼商业裙楼一层南厅北部建筑面积410平方米租给胡志平使用，租赁期限为自2013年4月10日起至2023年4月9日止，2013年4月10日至2018年4月9日的租金为每年35万元，2018年4月10日至2023年4月9日的租金为每年38万元，租金每半年支付一次。
再查，本案在审理过程中，兴丰地产公司出具证明，内容为：“一、我公司委托北京广宇物业管理有限公司对莲怡园一区10号楼、11号楼底商进行全权管理，授权委托书自2012年9月至今有效；二、胡志平与刘云强签订的房屋租赁合同，我公司不知晓（地址莲怡园一区10号楼、11号楼底商），自2013年9月27日始，不同意胡志平的转租行为，转租不认可”。
兴丰地产公司与广宇物业公司之间的授权委托书内容为：1、以受托人名义与房屋使用人签订《房屋有偿使用合同》；2、向房屋使用人收取房屋使用费及物业管理费；3、行使房屋管理人的权利并承担管理人责任。
2015年6月16日，兴丰地产公司出具产权证明，内容为：“位于丰台区六里桥莲怡园一区的10号楼、11号楼（原编号13号、14号楼）是我公司开发建设。该楼于2004年竣工，其中商业裙楼建筑面积14000平方米（地上三层，建筑面积10000平方米，地下两层，建筑面积4000平方米）。该楼为我公司所属资产，已经办理了规划意见书、建设用地规划许可证、征地批复等手续，产权登记手续正在办理中。”
原审法院现场勘验，现涉案房屋由口轩品公司在经营，该公司的法定代表人为任雪，与刘云强为夫妻关系。2014年4月15日，广宇物业公司（甲方）与口轩品公司（乙方）签订《房屋有偿使用合同》，约定：坐落在北京市丰台区莲怡园小区10号、11号楼商业裙楼10，建筑面积330平方米提供给乙方经营使用，包括餐饮、住宿，房屋使用期限2014年5月1日至2017年4月30日，乙方按每年按24万元交纳使用费等。广宇物业公司表示该合同已履行，不欠房租，2015年1月至5月，口轩品公司缴纳费用10万元。
庭审中，刘云强提交一张口轩品公司向广宇物业公司缴纳2014年12月1日至2015年4月30日房租10万元的发票。经原审法院核实，广宇物业公司工作人员赵春旺表示口轩品餐饮公司实际缴纳了2014年12月1日至2015年4月30日的房租10万元，与发票一致。
经查，原审法院（2013）丰民初字第1130号民事判决已判决解除兴丰地产公司与万益商城之间的房屋租赁合同，该判决于2013年9月27日生效。
上述事实，有当事人的陈述、（2013）丰民初字第1130号民事判决书、（2014）丰民初字第10004号民事判决书、《房屋租赁合同》、北京兴丰房地产经营开发公司证明、北京兴丰房地产经营开发公司与北京广宇物业管理有限公司的授权委托书、原审法院勘验笔录、调查笔录、产权证明、发票等证据在案佐证。
本院认为：涉案房屋所有权人即兴丰地产公司曾于2009年1月12日出具证明同意万益商城将涉案房屋转租给余××，后余××将房屋转租给胡志平，胡志平又将房屋转租给刘云强。故刘云强主张其与胡志平签订的《房屋租赁合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。原审判决确认涉案《房屋租赁合同》无效不当，本院予以撤销。
因兴丰地产公司和万益商城签订的《房屋租赁合同》经原审法院生效判决确认解除，该判决于2013年9月27日生效，故刘云强与胡志平签订的《房屋租赁合同》亦应于2013年9月27日解除。合同解除后，兴丰地产公司有权委托广宇物业公司对涉案房屋管理、出租。根据本案查明的事实，涉案房屋由口轩品公司在经营，该公司的法定代表人为任雪，与刘云强为夫妻关系。广宇物业公司与口轩品公司已签订《房屋有偿使用合同》，口轩品公司实际从2014年12月1日起向广宇物业公司缴纳房屋租金，故胡志平无权向刘云强主张该日期之后的房屋使用费。
胡志平将涉案房屋交付刘云强使用后，刘云强未支付自2014年4月10日起的房屋使用费，故刘云强应给付胡志平2014年4月10日至2015年11月30日期间的房屋使用费。原审法院判决刘云强给付房屋使用费至2014年12月31日不妥，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10313号民事判决第三项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10313号民事判决第一、四项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10313号民事判决第二项为：刘云强于本判决生效之日起十日内给付胡志平二〇一四年四月十日至二〇一四年十一月三十日的房屋使用费三十一万九千八百八十七元；
四、确认刘云强与胡志平签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年九月二十七日解除；
五、驳回胡志平的其他诉讼请求；
六、驳回刘云强的其他反诉请求。
一审案件受理费8800元，由胡志平负担3100元（已交纳），由刘云强负担5700元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费8200元，由胡志平负担2300元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由刘云强负担5900元（已交纳）；二审案件受理费6723元，由胡志平负担873元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由刘云强负担5850元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 房依彤