天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第635号
上诉人（原审原告）林峰。
上诉人（原审原告）王宪芬。
委托代理人林峰（王宪芬之夫）。
上诉人（原审被告）天津滨海华贸置地有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽迎宾大道1988号。
法定代表人周忻，执行总裁。
委托代理人李婷，天津日昇律师事务所律师。
上诉人林峰、王宪芬、上诉人天津滨海华贸置地有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出（2014）滨塘民初字第429号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月26日受理，依法组成合议庭。于2014年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人林峰受上诉人王宪芬的委托，上诉人天津滨海华贸置地有限公司的委托代理人李婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于塘沽滨河路东侧滨海华贸中心-834号商品房，房屋总价款为人民币534299元；合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方……”。合同第四条约定“乙方应于2010年4月25日前，一次性存入房屋全部价款534299元”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点三向乙方支付违约金”。买卖合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款534299元，但被告未能按合同约定的时间将涉诉房屋交付原告。2012年11月16日，被告向原告邮寄一份《商品房交付通知书》，根据被告当庭陈述通知书内容为涉诉房屋已经具备交付条件，将于2012年11月22日办理房屋交付手续。根据原告当庭陈述，2012年11月24日原告到被告处办理交房手续时，由于被告单方要求业主将逾期交房产生的利息及违约金全部折抵成物业费和采暖费，并要求业主签订书面协议后才发钥匙交房，故原告未与被告签订“华贸中心入住会签单”。由于原告不同意签订折抵协议，导致双方未能办理完成房屋交接手续。故成讼。
另查，天津滨海华贸中心于2012年11月21日竣工验收，于2013年5月7日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
再查，原告与被告、案外人天津市青龙建筑安装工程有限公司签订的《室内装修施工合同》，约定原告委托天津市青龙建筑安装工程有限公司完成涉诉房屋毛坯房验收及交付手续，并从即日起室内装修开工，自开工之日起180天内室内装修竣工。原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即将坐落于天津市滨海新区塘沽响螺湾滨河西路东侧滨海华贸中心-834号的商品房交付原告使用；2、被告立即支付至实际交房日的逾期利息，暂计至2013年12月31日为人民币67086.43元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告立即支付至实际交房日的逾期违约金，暂计至2013年12月31日为人民币11556.89元（按商品房价款的万分之零点三／日计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付原告。然被告未能按照约定时间交付，构成违约，理应承担相应违约责任。关于原告不认可2012年11月22日被告可以交房一节，根据合同第三条的约定，交房条件为竣工验收合格，而在2012年11月21日，涉诉房屋所在项目已经进行包括勘查、设计、施工、监理、建设单位的五方验收，且合格，并进行了竣工验收备案，于2013年5月7日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》。因此根据合同约定，被告于2012年11月22日交付的房屋已符合交付条件。况且，原告亦于接到通知后到达了交房现场，故被告于2012年11月22日与原告办理交房手续并无不当。关于被告在交房当日提出将已产生的逾期交房违约金折抵成物业费和采暖费是否构成违约交房一节，从已交付房屋的业主与被告就逾期交房违约金形成新的合意即违约金折抵物业费和采暖费确认函，以及办理交房过程中，部分业主不认可违约金折抵物业费和采暖费致使入住会签单未能全部完成的事实看，被告在实际办理交房手续时，将已产生的违约金折抵物业费和采暖费的行为确实存在，而且具有普遍性，是全体业主众所周知的事实。而被告该折抵行为并非系与原告先前约定，且物业费和采暖费与合同约定的交房条件无关，在原告不认可的情况下，被告拒绝交付房屋，显然构成违约。原告按通知日期到达办理房屋手续现场，基于被告上述违约行为，未与被告签订“华贸中心入住会签单”，亦未办理完成房屋交接手续，属情理之中。现原告要求被告交付商品房，被告亦表示随时可以交付商品房，故对原告的此项请求，原审法院予以照准。因合同约定的交房日期为2011年12月30日，被告逾期交房超过90日，被告除应继续履行交付房屋的义务外，还应按合同约定支付逾期交房的利息损失及违约金。
关于计算利息、违约金的起始时间问题。原审法院认为，在双方买卖合同中明确约定交房时间为2011年12月30日前，故逾期交房利息及违约金应自2011年12月31日起算。被告提出因涉诉房屋为精装修，违约责任的起算时间为2012年6月28日，即在违约责任中将装修期180天扣除的抗辩理由，原审法院认为，房屋买卖合同与装修施工合同系约定不同的事项，且装修施工合同中明确约定该合同独立于房屋买卖合同，不应以装修施工合同中约定的装修期推延被告的交付商品房时间，另外，被告通知原告于2012年11月22日收房，由于双方所签订的《天津市商品房买卖合同》约定价格系精装修房屋价格，房屋的装修价格已经包含在房屋价款及相关税费中，被告应当向原告交付与房屋价款一致的精装修房屋，故被告认为应当在逾期交房天数基础上扣减180日装修期间的抗辩理由，原审法院不予支持。
关于计算逾期交房利息及违约金的截止时间问题。原审法院认为，在被告未能按约交付房屋后，原告即享有了本案主张的诉权，原告应及时主张权利，减少损失的发生，而原告在无任何障碍的情况下，迟迟不向法院主张权利，无疑扩大了损失，对由于原告怠于行使权利造成的扩大损失部分应由原告自行承担。考虑同等情况下，已有数名业主先行主张权利的事实，依据公平原则，本案酌情认定被告承担违约责任的时限截至2013年5月22日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：“一、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后五日内将坐落于塘沽滨河路东侧滨海华贸中心-834号商品房交付原告林峰、王宪芬，原告林峰、王宪芬予以接收；二、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后十日内给付原告林峰、王宪芬逾期交付商品房的利息，时间自2011年12月31日起至2013年5月22日止，以本金534299元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后十日内支付原告林峰、王宪芬逾期交付商品房违约金8143元（时间自2011年12月31日起至2013年5月22日止，以本金534299元为基数，按每日万分之零点三计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1766元，原告负担266元（已交付），被告负担1500元，于本判决生效后十日内直接交付原告林峰、王宪芬。”
判决后，上诉人林峰、王宪芬、上诉人天津滨海华贸置地有限公司均不服提起上诉。上诉人林峰、王宪芬上诉要求撤销原审判决第二、三、四项，改判被上诉人天津滨海华贸置地有限公司自2011年12月31日起至商品房实际交付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，向上诉人支付利息及违约金。主要理由：原审判决认定天津滨海华贸置地有限公司向上诉人林峰、王宪芬支付利息及违约金的截止日期为2013年5月22日，与事实不符，严重侵犯上诉人林峰、王宪芬的合法权益，要求二审予以改判。
上诉人天津滨海华贸置地有限公司的上诉请求为：1、撤销原审判决二、三项，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由对方负担。主要理由：上诉人天津滨海华贸置地有限公司逾期交付商品房的违约责任起算时间应自2012年6月28日起算，原审判决认定事实有误，应予改判。上诉人已经按照合同约定向林峰、王宪芬通知办理房屋交付手续，其无正当理由拒绝接收房屋，未交付房屋违约责任是其自行扩大的损失，无权要求天津滨海华贸置地有限公司承担通知办理期限以外逾期交房的违约责任。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。双方当事人二审期间没有提供新证据。
本院认为，林峰、王宪芬与天津滨海华贸置地有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原审法院认定该合同合法有效符合法律规定。按照双方合同约定的交房条件为：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。2012年11月21日，涉诉房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，已经具备双方约定的交付条件，天津滨海华贸置地有限公司通知林峰、王宪芬2012年11月22日收房，原审法院认定彼时涉诉房屋具备交付条件并无不当。《建设工程竣工验收备案书》是行政管理部门行使行政管理中颁发的手续，该备案书是否颁发并不是双方约定的交付房屋的必备条件，林峰、王宪芬主张以该备案书颁发时间确认为涉诉房屋符合交付条件没有事实和法律依据，该项上诉请求不能成立。2012年11月22日在办理房屋收房手续时双方即对逾期交房违约金及利息的支付方式产生争议，林峰、王宪芬至2014年1月14日方才提起诉讼，原审法院认定林峰、王宪芬怠于行使权利正确。天津滨海华贸置地有限公司逾期交房系违约行为，其强行要求将逾期交房的利息及违约金折合成供暖费及物业费没有依据，该行为也是造成林峰、王宪芬没有及时收房的因素之一，天津滨海华贸置地有限公司主张不承担通知林峰、王宪芬收房以后的利息及违约金的上诉理由亦不成立，原审法院酌定天津滨海华贸置地有限公司承担违约责任并无不妥。上诉人林峰、王宪芬的上诉请求，证据不足，本院不予支持。
关于上诉人天津滨海华贸置地有限公司主张双方当事人以及案外人青龙公司在《室内装修施工合同》中约定的180天装修期间应当在上诉人天津滨海华贸置地有限公司的违约期间内扣除的问题。本院认为，上诉人天津滨海华贸置地有限公司与上诉人林峰、王宪芬签订的商品房买卖合同系独立存在的合同，本合同当事人应依照约定履行各自义务。在该合同中双方明确约定的交房时间是2011年12月30日，现上诉人天津滨海华贸置地有限公司于2012年11月16日向上诉人林峰、王宪芬邮寄一份《商品房交付通知书》，逾期交付房屋的违约事实成立。原审法院对于装修期180天是否应予扣除的分析及认定并无不妥。上诉人天津滨海华贸置地有限公司对此提出的上诉主张，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1587元，上诉人林峰、王宪芬负担368元，上诉人天津滨海华贸置地有限公司负担1219元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 张晓彤
代理审判员 李宝罡
二〇一四年十月十四日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 李 晶