上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1174号
原告上海莘盛发展有限公司。
法定代表人叶立培。
委托代理人陶佩华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人蒋曦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告唐心实业（上海）有限公司。
法定代表人殷勤。
委托代理人叶枫，上海原本律师事务所律师。
委托代理人叶志豪，上海原本律师事务所律师。
原告上海莘盛发展有限公司与被告唐心实业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告上海莘盛发展有限公司的委托代理人陶佩华、蒋曦，被告唐心实业（上海）有限公司的委托代理人叶志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海莘盛发展有限公司诉称，2009年8月14日，原被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区都市路的XXX号地上5层14号商铺出租给被告，租赁期限6年。签约后，原告于2009年间将上述商铺交付被告。期间，双方于2010年3月1日签订了《补充协议》，对2010年3月9日至2010年6月30日的租金等相关问题进行补充，其中租金按原约定的50%收取，但被告若未能如期支付租金的，所给予的优惠取消，即被告仍应按原约定标准支付租金。被告自2012年1月起即未能及时支付租金，原告几次发函催讨未果。截至2013年6月5日，被告共结欠租金人民币（币种下同）1，641，554元、物业管理费493，848元、广告推广费（券）22，000元、水电费112，839.11元及逾期付款违约金249，673.89元（违约金计算至2013年5月31日）。
原告认为，被告承租后拒不履行支付等主要义务，其行为已严重损害了原告的合法权益。据此，请求法院判令被告向原告支付上述租金、物业管理费、广告推广费、水电费及逾期付款违约金。
被告唐心实业（上海）有限公司辩称，不同意原告诉请。被告在2011年系以60%的租金标准支付租金，原告也系按该租金额开具发票，双方实际就是这样履约，并已形成交易惯例。但原告自2012年起单方面要求按原约定标准支付租金，而被告认为仍应按60%的支付标准支付。2012年1至6月，被告已经支付了50%的租金，即便存在拖欠，也仅差10%。此后，之所以没有支付，是被告向原告提出抗议的方式，所以暂停支付租金。虽原告陈述向被告寄送催款函，但被告认为原告没有履行足够的催付催款义务，直到起诉为止。由于一年诉讼时效，被告认为部分的租金原告已经丧失胜诉权。签约后，被告向原告支付过246，924元租赁押金，该部分租赁押金可以抵扣欠款。期间，由于双方对租金问题无法达成一致，且被告在2013年4月向原告寄送解除函并正式撤离承租房屋，故自2013年4月后的租金及物业管理费不存在；而每个月的抵用券不应以支付现金方式偿还。双方约定的30%违约金高于原告实际的损失，最高应该是贷款利息，请法院适当下调。此外，原告主张的水电费没有证据，不予认可。
经审理查明，2009年8月14日，原告上海莘盛发展有限公司（为签约甲方；下同）与被告唐心实业（上海）有限公司（为签约乙方；下同）签订了一份《房屋租赁合同》。合同第一章“通用条款”中约定，本合同租赁物业位于“仲盛世界商城”，具体商铺编号以及暂定计租面积双方在“专用条款”中约定，租赁物业实际交付日为租赁期限起算日；本合同生效后，乙方应当按照“专用条款”约定的数额交纳履约押金，该押金为乙方履行本合同的担保；押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额；本合同终止并结清所有债权债务后3个工作日内，甲方应当无息归还押金余额；租赁期限起算日起至第二年的该日为1个租赁年度，乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定向甲方交付固定租金；固定租金每月支付一期，每期支付年租金总额的十二分之一，各期固定租金应当在当月的前5日内支付；乙方应当按“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付物业管理费，该物业管理费应于每月前5日内支付；乙方应当按“专用条款”中的约定向甲方支付“广告推广费”。
第一章“通用条款”第三十三条“违约责任”约定：1、除非本合同另有约定，任何一方当事人违反本合同约定，并且前述违约行为造成对方当事人无法实现本合同相应利益，对方当事人有权要求违约方继续实际履行；对于实际履行仍无法弥补的损失，违约方应当承担相应赔偿责任；事实上或法律上已无法实际履行的，违约方应当承担实际损害赔偿责任补偿守约方的合同利益。2、乙方违反本合同约定的情况下，甲方为避免或减少前述违约行为给甲方或其他任何第三人的权益造成损失的，有权根据《中华人民共和国合同法》“代位履行”，甲方代位履行所产生的费用、实际损失应当由乙方承担。3、一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、燃气、空调使用费以及其他款项的，每延误1日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付违约金；如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，乙方所支付的押金不予退还，且甲方有权要求乙方赔偿相应损失。
第一章“通用条款”中的“解约条款”约定：经甲方催告后，在30日内，乙方仍不履行本合同约定的各款项的支付义务的，或拖延支付期限超过60日，甲方有权以书面通知方式解除本合同。
第二章“专用条款”约定：本合同租赁物业位于（上海市闵行区XXX路“仲盛世界商城”）地上5层14号商铺，暂定建筑面积为902平方米；租赁期限为6年；乙方应当支付履约押金246，924元；固定租金第一、二年每月为82，308元，第三、四年每月为96，025元，第五、六年每月为109，743元；纯提成租金按各月份营业额乘以12%计算；乙方在租赁物业交付后60日免交租金；乙方应当按照每日每平方米1.50元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为41，154元；乙方应当每月向甲方支付2，000元抵用券作为广告推广费；2009年11月1日至2015年8月31日的租金按照如下约定执行：1、2009年11月1日至2010年1月31日，免固定租金3个月，但按纯提成租金12%进行提成，物业管理费不予免除，2010年2月1日至2010年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的固定租金每月82，308元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；2、2010年9月1日至2010年9月3（0）1日，免固定租金1个月，但按纯提成租金12%进行提成，物业管理费不予免除，2010年10月1日至2011年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的固定租金每月82，308元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；3、2011年9月1日至2011年9月3（0）1日，免固定租金1个月，但按纯提成租金12%进行提成，物业管理费不予免除，2011年10月1日至2012年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的每月96，025元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；4、2012年9月1日至2012年9月3（0）1日，免固定租金1个月，但按纯提成租金12%进行提成，物业管理费不予免除，2012年10月1日至2013年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的每月96，025元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；5、2013年9月1日至2014年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的固定租金每月109，743元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；6、2014年9月1日至2015年8月31日，按《房屋租赁合同》约定的固定租金每月109，743元支付或按纯提成租金12%进行提成，进行两者取其高的方式支付；7、本合同免租期的营运费为每月18，040元。
签约后，原告交付了租赁物业，被告则按约交付了履约押金246，924元及相关费用，并在对承租房屋进行了装修后对外经营。
2010年3月1日，原被告签订了《补充协议书》，双方约定：租金的优惠期限自2010年3月9日至2010年6月30日止；租金的优惠方式按照《房屋租赁合同》中约定的50%支付，物业管理费、广告推广费（券）以《房屋租赁合同》约定的为准；自2010年7月1日起至租赁期届满之日（2015年10月8日），双方继续以《房屋租赁合同》约定履行各自权利义务；优惠租金的时间和方式原则上以《房屋租赁合同》约定的为准，若《房屋租赁合同》约定的时间、方式与《补充协议书》不同时，在租金优惠期间以本《补充协议书》为准；乙方在享受租金优惠的同时应按《房屋租赁合同》约定的其他费用数额按时支付；自本协议签订后，若乙方在租期届满前任一时候未按约支付包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费等费用，或提前终止、解除房屋租赁合同的，则甲方在房屋租赁合同约定的租期内，甲方给予乙方的所有优惠均作废，乙方应按《房屋租赁合同》之约定支付租金、物业管理费、公用事业费等各项费用，并补足甲方已给予乙方所有优惠租金期间的差价。
2012年1月1日起，被告一直未按约支付租金及相关费用，截至2013年6月30日，被告结欠租金计1，641，554.07元；结欠2012年7月1日至2013年6月30日的物业管理费493，848元；结欠广告推广费（券）22，000元。期间，案外人上海仲盛世界商城管理有限公司按月向被告发《催款函》催讨。
2013年6月27日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
本案审理中，原告提供了一组照片，旨在证明照片反映的读表数系被告承租期间所产生的用电用水量。
被告对该组照片不予认可，认为拍摄时间不详，且照片反映的读表数不能证明系被告使用所产生的。
同时，被告提供承租房屋门上锁的照片一组，以此证明2013年4月9日其承租房屋的门已被原告上锁，导致被告无法进入。
原告认为该承租房屋门上的锁与其无关。
被告还提供了一份《合同解除通知书》，旨在证明被告通过律师于2013年4月17日向原告邮寄该《合同解除通知书》，双方的租赁合同已经解除。
原告称该《合同解除通知书》系寄给老板（法定代表人）的，而老板实际并不居住在该处。
关于被告承租场所的现状，原告称其于2013年8月9日进行了清场。
以上事实，由原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，被告支付租金的相关凭证，《催款函》、《上海邮政微机专用单册》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告未按约向原告支付租金（包括物业管理费等费用）之行为已构成违约，故原告要求被告支付租金、物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求成立，本院予以支持；但原告要求被告以货币来取代抵用券方式支付广告推广费之诉请没有依据，本院不予支持。
此外，关于原告诉请的水电费一节，由于原告提供的证据无法证明照片所反映的读表数系被告承租期间产生的用电用水量，本院不予支持。
同时，本院注意到被告撤离承租场所及原告清场的事实，本院确认双方均以作为之方式解除了租赁合同。合同解除后，原告先前收取的押金，应在被告清偿的全部债务后予以返还。
被告关于按租金标准的60%支付并已形成交易惯例，部分租金已过诉讼时效及自2013年4月后其不用支付租金的辩称意见不能成立，本院不予采信；被告关于抵用券不应以支付现金方式偿付广告推广费及原告诉请的水电费没有证据的辩称意见成立，本院予以采信。关于被告以违约金过高要求调整一节，考虑到本案的实际情况，本院酌情予以调整，即被告向原告支付逾期付款违约金180，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第二款及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告唐心实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付租金1，641，554元，物业管理费493，848元；
二、被告唐心实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付逾期付款违约金180，000元；
三、原告上海莘盛发展有限公司在被告唐心实业（上海）有限公司清偿了上述债务后三日内返其押金246，924元；
四、驳回原告上海莘盛发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，959.32元，由原告上海莘盛发展有限公司负担2，187.99元，被告唐心实业（上海）有限公司负担24，771.33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上
海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 林 叶
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。