甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘05民终266号
上诉人（原审原告）：天水碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐某，甘肃中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫某，甘肃中天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某，住甘肃省兰州市。
上诉人天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园公司）因与被上诉人王某商品房预售合同纠纷一案，不服�肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初106号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天水碧桂园公司委托诉讼代理人莫某，被上诉人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天水碧桂园公司上诉请求:1、请求人民法院依法撤销（2018）甘0502民初106号民事判决书中第三、第四项判决，依法改判。2、请求人民法院判令王某承担本案上诉费。事实与理由：天水碧桂园公司与王某商品房买卖合同纠纷一案，天水市秦州区人民法院作出（2018）甘0502民初106号民事判决书。天水碧桂园公司认为该份民事判决书认定事实不清，法律适用错误，应当依法发回重审或者予以改判。一、一审法院判决王某向天水碧桂园公司支付的合同违约金明显偏低。在本案中，天水碧桂园公司与王某于2017年3月10日签订了商品房买卖合同，由王某购买天水碧桂园公司在建的位于甘肃省天水市××区号的商品房总价值2537481元的房屋一套。合同约定王某应于2017年4月10日前，向天水碧桂园公司支付房款421103元，至2017年5月10日前，应向天水碧桂园公司支付房款达到2020000元，逾期90天以上天水碧桂园公司有权解除合同并要求王某按累计应付款的10％支付违约金。该合同约定系双方真实意思表示，合法有效，王某逾期缴纳房款已超90日，天水碧桂园公司有权解除合同并根据合同约定要求王某支付违约金。自2017年5月至今，因王某逾期付款的违约行为，天水碧桂园公司的房屋无法正常出售，房屋价格贬值严重，给天水碧桂园公司造成了巨大的经济损失，合同约定的违约金尚不足以弥补天水碧桂园公司的损失，根本不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的，当事人约�的违约金过分高于造成的损失，人民法院可以适当减少的范围。王某应当按照双方合同约定向天水碧桂园公司支付相应的违约金。二、一审判决天水碧桂园公司返还王某已交房款违背了”不告不理”的民事诉讼基本原则，于法无据。”不告不理原则”为我国民事诉讼法的基本原则，其要求案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。结合本案，因王某逾期支付房款的违约行为，天水碧桂园公司向一审法院提起诉讼，要求解除其与王某签订的商品房买卖合同并要求王某支付违约金及承担诉讼费。在一审法院审理过程中，王某并没有提起反诉要求天水碧桂园公司返还其已缴纳的房款，则对于该部分请求应由王某另案诉讼，但一审法院却在本案中判决天�碧桂园公司返还王某已缴房款，严重违背”不告不理”的民事诉讼基本原则，于法无据。综上，天水碧桂园公司认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，且办案人对法律的理解有明显的极大的自主随意性，请求人民法院依法予以改判。
王某辩称：我愿意解除合同，希望天水碧桂园公司扣除一部分违约金给我返还已交纳的房款。
天水碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天水碧桂园公司与王某签订的商品房买卖合同（合同编号：YS20131188）及相关附件，并配合天水碧桂园公司办理注销合同备案手续；2.判令王某向天水碧桂园公司支付违约金253748.1元。
一审法院认为，王某承认天水碧桂园公司在本案中所主张的事实，故对天水碧桂园公司主张的事实予以确认。天水碧桂园公司、王某签订的商品房买卖合同及附件合法有效，双方均应按约履行。根据合同及相关附件的约定，买受人逾期交纳房款超过90日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付违约金，王某未按约定期限交纳剩余房款，逾期时限已超90日，故天水碧桂园公司请求解除该合同的诉讼请求应予支持。王某未按合同约定时间交纳房款的行为已构成违约，本应依约支付天水碧桂园公司相应的违约金，但其未付款的行为给天水碧桂园公司造成的实际损失并未达到数十万元。为平衡双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，参照同期银行贷款利率，一审法院酌定王某承担违约金7万元。为减少当事人的诉累，对王某已交付的房款216378元，天水碧桂园公司应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第�款、第一百一十四条第二款规定，判决：一、解除原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告王某订立的商品房买卖合同（合同编号：YS20131188）及相关附件；二、被告王某于本判决生效之日起15日内协助原告天水碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：YS20131188）的注销备案登记手续；三、被告王某于本判决生效之日起15日内支付原告天水碧桂园房地产开发有限公司违约金7万元；四、原告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还被告王某已收的房款216378元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5110元，由王某负担。
二审中，双方均未提出新证据。
二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为:1.一审判决由王某承担违约金是否明显偏低；2.天水碧桂园公司是否应当返还王某已经交付的购房款。本案中，天水碧桂园公司与王某签订的商品房买卖合同（合同编号YS20131188）系双方真实意思表示，合同合法有效。在履行合同过程中，由于王某家庭出现变故，未按照合同约定的期限支付房款，且无力继续履行合同，按照双方签订的合同约定，买受人逾期缴纳房款超过90日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付违约金。该合同解除的条件已经成就，天水碧桂园公司要求解除合同的诉请成立，故一审法院判决双方解除合同的判项应予维持。关于王某应当向天水碧桂园公司支付违约金的数额问题，天水碧桂园公司主张按照合同约定房屋总价款的10%即253748.1元支付，王某抗辩违约金过高，希望能降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案一、二审中，天水碧桂园公司均未对自己受到的实际损失提供证据予以证明，结合近年来当地房地产市场房源紧俏，房价持续上涨的情形，双方合同解除后，天水碧桂园公司亦可二次销售涉案房屋，故一审法院综合王某的违约情形以及天水碧桂园公司的实际损失情况，参照同期银行贷款利率，酌情判决王某承担违约金7万元并无不当。
关于天水碧桂园公司是否应当返还王某已经交付的购房款216378元的问题。�案中双方当事人均同意按照合同约定解除合同，合同解除的法律后果为基于合同而发生的债权债务关系归于消灭，本案双方原本基于买卖关系由王某已经支付给天水碧桂园公司的购房款216378元，天水碧桂园公司应予退还。虽然天水碧桂园公司只主张解除合同，并未主张退还购房款，但因为解除合同与返还房款属于同一法律关系，且为了减少当事人诉累，在本案中一并处理并无不当。
综上所述，天水碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4545.67元由天水碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁建文
审 判 员 石 岚
审 判 员 张小莉
二〇一八年六月十一日
法官助理 周碧彤
书 记 员 马雪菲