广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民提字第38号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：张志强，男，1956年12月14日生，住南宁市民族大道××号××庭园××房。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西万通房地产有限公司，住所地南宁市民族大道××房。
法定代表人：易小迪，董事长。
委托代理人：王波，该公司员工。
申请再审人张志强与被申请人广西万通房地产有限公司（以下简称万通公司）商品房买卖合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2010年2月8日作出（2007）青民一初字第827号民事判决，张志强不服，向南宁市中级人民法院提起上诉，该院于2010年7月27日作出（2010）南市民一终字第1036号民事判决，已经发生法律效力。张志强不服，向本院申请再审。本院于2012年12月16日作出（2011）桂民申字第673号民事裁定提审本案，依法组成由审判员覃龙担任审判长，代理审判员陈礼国、谢素恒参加的合议庭，于2013年4月24日公开开庭审理了本案。书记员蒙丽华担任记录。申请再审人张志强以及被申请人万通公司的委托代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年4月24日，张志强诉至南宁市青秀区法院称，2005年9月张志强去房产部门办理房屋所有权证，在填表时发现本套房屋有4个面积数据，经询问才知道要以图纸面积数据为准，发票面积数据与图纸面积数据一致才能办证。为此，张志强要求万通公司以图纸面积数据重新开具发票，但万通公司却以更改合同购房单价来开具发票，张志强认为单方面更改单价是违反合同法的侵权，不同意更改合同购房单价，为此万通公司拒不重开发票，导致张志强无法办证。故请求法院判令万通公司以图纸面积数据为准重新开具E段12单元12-1203号房的发票，并退回为此多收的房款1515元及赔偿违约金1515元，并承担本案的诉讼费用。万通公司辩称，本案合同签订于2000年5月15日，当时国家执行的房屋面积测量规范是建设部建标［1995］736号文和建房［1995］517号文，据此南宁市测绘队给万通公司测量了欧景庭园预售的商品房，得出张志强房屋的面积是84.49平方米。虽然2000年8月1日国家实施了新的测量规范，但根据建设部“建住房［2000］166号文”第四条的规定，除了产权登记按照新测量面积登记以外，不应当发生更改合同的问题。因此，新的测量规范只对2000年8月1日之后的交易行为有效，且新旧测量规范测出的面积也只是不同规则下数据的变更，而非实际面积的增加或减少。统一按照新规范测量的面积数据登记是国家房产管理部门的行为，不可能影响、决定合同当事人按照新规定测量的面积修改合同、变更交易行为。万通公司按照合同签订时有效的测量规范进行面积的结算是有依据的，张志强要求万通公司返还多收的房款1515元没有事实和法律依据，请求驳回张志强的诉讼请求。
南宁市青秀区人民法院一审查明，张志强与万通公司于2000年5月15日签订了一份《商品房购销合同》，合同约定张志强向万通公司购买位于南宁市民族大道63号欧景庭园E段12单元12-0203号房，总价款为191448元。合同签订后，张志强依约向万通公司支付了全部购房款。万通公司于2005年9月9日向张志强出具发票，发票记载E段12单元12-0203号房的建筑面积为84.49平方米，单价为2261.8324元／平方米，总价款为191102元。由于张志强在办理产权证过程中出现发票面积与图纸面积数据不一致，为此要求万通公司重新出具新的发票（与图纸面积数据一致）。万通公司同意在更改房屋单价和总房款不变的情况下，可重新出具发票，但张志强反对更改房屋单价。为此，张志强一直无法办理产权证。
另查明，从2000年8月1日开始，国家开始实施新的《房产测量规范》（国标GB／T17986-2000），并要求产权登记时，按新的测量标准所得的结果进行登记。按照新的规范测量，E段12单元12-0203号房的房屋产权面积83.82平方米；按照旧的规范测量，E段12单元12-0203号房的房屋产权面积84.49平方米。
南宁市青秀区人民法院经审理认为，张志强与万通公司签订的《商品房购销合同》意思表示真实，内容合法，是有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，张志强依约付清了房款，万通公司亦依约将房屋交付。本案双方争议的焦点是最终的结算以哪个数据为准的问题。国家从2000年8月1日开始实施新的房产测量规范，但新法不溯及既往，双方签订的合同是在国家实施新的房产测量规范之前签订的，且根据建设部“建住房［2000］166号文”第四条的规定，除了产权登记按照新测量面积登记以外，不应当发生更改合同的问题，因此E段12单元12-0203号房的房屋产权面积在房产登记时应以新的测量面积为准，即83.82平方米，这与张志强所述的图纸面积是一致的。而万通公司与张志强最终的房款结算应以按旧的规范测量的面积为依据，即84.49平方米，因此万通公司以84.49平方米与张志强结算并不错误，万通公司并没有多收张志强的房款。张志强要求万通公司退回多收的房款1515元及赔偿违约金1515元，因没有事实和法律依据，不予支持。房产登记部门已明确E段12单元12-0203号房以新的测量面积83.82平方米为准，这与图纸面积的数据是一致的，而万通公司出具给张志强的发票上所记载的旧标准的面积84.49平方米，因此造成张志强无法办理产权证，对此万通公司表示同意以新的标准重新出具发票给张志强，前提是总房价款不变，单价改变。但张志强对此表示反对，不同意更改房屋单价。该院认为总房价款=房屋单价×房屋面积，根据该公式得出在总房价款不变的情况下，面积改变了，单价也应跟着改变，因此张志强不同意更改单价是错误的，万通公司无法重新出具新的发票给张志强，造成办证迟延，责任不在万通公司。万通公司应继续配合张志强重新出具发票给张志强，以便张志强尽快办理产权证。故张志强要求万通公司以图纸面积数据为准重新出具E段12单元12-0203号房的发票，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万通公司应于本案判决生效之日起三日内向张志强重新出具以图纸面积数据83.82平方米为准的E段12单元12-0203号房的发票；二、驳回张志强的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张志强负担。
张志强不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉称，国家从2000年8月1日开始实施新的《房产测量规范》。本案涉讼的楼盘是于2001年6月26日通过验收的，因此，委托测量应是在此之后。故房屋面积的测量应适用新的标准，不应产生新旧两种面积的差异。同时，万通公司出具的实测面积结果均是在2002年5月份。以上事实可以看出，万通公司在履行《商品房买卖合同》中存在违约，多收了房款，请求二审法院判决万通公司：一、退回多收的房款1515元及利息220元；二、赔偿误工费500元、交通费50元、打印资料费100元，以上共计650元；三、支付违约金1515元，加罚1515元，共计3030元；四、一、二审诉讼费由被上诉人负担。万通公司辩称，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
南宁市中级人民法院二审判决认为，张志强与万通公司在合同中没有明确说明面积测量的规范，但由于合同订立时国家规定的面积测量为建设部建标［1995］736号文及建房［1995］517号文，且合同中预售商品房的面积是依据此规范测算出来的，因此，依上述两规范作为面积测量规范应视为是双方默示条款。虽然国家从2000年8月1日起实施新的房地产测量规范，但新法不溯及既往，双方的合同是在国家实施新的房地产测量规范之前签约的，且根据建设部于2000年7月25日颁布的“关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知”第四条规定，除了产权登记按新标准的测量结果登记，不应当发生更改合同的问题，所以商品房结算不能以新规范测量结果作为结算依据，应当按照签约时有效的测量标准计算房屋面积。张志强上诉要求万通公司返还多收的房款及违约金于法无据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张志强负担。
张志强不服二审判决，向本院申请再审称，（一）张志强与万通公司签订的商品房买卖合同约定，商品房单价为每平方米2261.83元，建筑面积共82.95平方米，该面积为暂测面积，如与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以实际测量面积为准。合同附件三又约定了，实际测量面积与暂测面积有差异的处理是，每平方米价格保持不变，房价总款按实际面积调整。现登记机关实际测量面积是83.82平方米，万通公司按84.49平方米结算和开具发票，没有合同依据，原审法院认定合同有效，却未按合同约定判决错误，认定按84.49平方米结算缺乏证据证明。（二）《房产测量规范》是于2000年8月1日起实施，当时项目尚未竣工，万通公司委托的两次测量都是于2002年5月之后进行的，不存在“新法不溯及既往”的问题。另外，《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》（建住房（2000）166号）第四条规定的内容是“对原已实施测绘的，要结合房屋普查或房屋可能性变动情况，对原有的测绘成果资料进行调整和更新，但不得擅自更改其他方面的内容”，原审法院认定该条内容为“除了产权登记按照新测量面积登记以外，不应当发生更改合同的问题”属于理解法律错误。（三）无论采用哪一种规范来测量，对双方都是公平的，但如果按旧的测量规范结算收钱，却按新的测量规范办证，是不公平的。（四）法院应并案审理张志强要求追究万通公司迟延协助办理房产证的违约责任问题。故请求撤销本案二审判决，支持张志强的二审诉讼请求及判决万通公司向张志强支付迟延协助办理房产证的违约金。万通公司辩称，坚持其在一审、二审中的意见，请求驳回张志强的再审请求。
本院再审查明的事实与南宁市中级人民法院二审查明的事实一致，对二审查明的事实予以确认。
另查明，张志强与万通公司在2000年5月15日签订的《商品房购销合同》第二条约定，张志强向万通公司购买商品房建筑面积共82.95平方米，上述面积为万通公司暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差异的，以该实际测定面积为准。
再查明，2002年6月4日，南宁市房地产测绘队向万通公司出具《房产面积测绘结果报告》，计算本案讼争房屋产权面积为84.49平方米，报告注明“按建标［1995］736号文和建房［1995］517号文计算面积”，且“该结果仅供测绘委托方进行面积对比参照使用，不作为办证的依据”。2002年9月30日，南宁市房地产测绘队向万通公司出具《房产面积测绘结果报告》，计算本案讼争房屋产权面积为83.82平方米，报告注明“按《房产测量规范》（GB／T17986-2000）计算面积”，且“该结果仅供房屋权属登记使用”。
还查明，再审审理过程中，双方当事人均认可应以《商品房购销合同》第七条约定的优惠后的付款额187619元作为讼争房屋的实际总价款，应以2261.83元作为讼争房屋的每平方米单价。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：张志强再审主张万通公司退回多收取的购房款1515元以及支付违约金189586.80元、赔偿损失2875元有无事实和法律依据。
本院再审认为，关于张志强要求万通公司退回多收房款1515元及支付违约金1515元的问题，根据双方当事人签订的《商品房购销合同》第2条约定，张志强向万通公司购买的商品房面积的最后确定应以房地产产权登记机关实际测定面积为准。本案中有两份房产部门出具的房产面积测绘报告，第一份报告测定的讼争房屋面积是84.49平方米，注明仅供委托方进行面积对比使用，不作为办证依据；第二份报告测定的讼争房屋面积是83.82平方米，则注明仅供房屋权属登记使用。可见，讼争房屋只能以83.82平方米办理产权登记，故合同中约定的实际测定面积应确定为83.82平方米，双方当事人亦应根据合同约定以该实际测定面积结算房屋价款。从万通公司已经向张志强收取的全部房款191102元以及双方当事人确认的讼争房屋单价2261.83元／平方米的事实来看，张志强主张要求万通公司退回多收的房款1515（191102-83.82×2261.83）元理据充分，本院予以支持。由于万通公司未能及时退款占用了张志强资金，应一并向张志强支付相应的利息，利息计算以1515元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从支付之日即2005年9月9日计算至本判决确定给付之日止。至于万通公司辩称的依照166号通知第四条的规定，本案合同签订时新测量规范尚未施行，应按照旧测量规范结算房款。本院认为，本案中房产部门已经明确是以新测量规范为标准测定的房产面积作为登记产权的依据，结合《商品房购销合同》中约定的商品房面积确定标准，万通公司主张应依照旧测量规范结算房款理由不成立，本院不予支持。本案纠纷的发生是由于双方当事人对不同的房产面积测绘报告及新旧测量规范的不同理解所致，万通公司不存在违约行为，张志强主张万通公司支付违约金1515元没有合同和法律依据，本院不予支持。
关于张志强请求的违约金188071.80（189586.80-1515）元、损失2875元问题，本院认为，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。因此，张志强在再审中主张的要求万通公司支付违约金188071.80元、赔偿损失2875元的诉讼请求超出一审诉讼请求，均不在本院再审范围内，本院对此不予审理。
综上所述，原判认定事实基本清楚，但适用法律部分有误。张志强再审请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2007）青民一初字第827号民事判决、南宁市中级人民法院（2010）南市民一终字第1036号民事判决；
二、广西万通房地产有限公司向张志强重新出具以图纸面积83.82平方米为准、单价为2261.8324元／平方米的E段12单元12-0203号房的发票；
三、广西万通房地产有限公司向张志强退回购房款1515元及利息（利息的计算：以1515元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2005年9月9日计算至本判决确定给付之日止）；
四、驳回张志强的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由广西万通房地产有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决判决之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃 龙
代理审判员 陈礼国
代理审判员 谢素恒
二〇一三年五月十六日
书 记 员 蒙丽华