福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初2186号原告：蓝可,男，1998年8月5日出生，畬族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：林明，�建知圆律师事务所律师。被告：厦门世茂新纪元置业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇春江里17号606室,统一社会信用代码：913502133029780989法定代表人：汤沸，董事长。委托诉讼代理人：黄海,女，公司员工。委托诉讼代理人：黄美真,女，公司员工。原告蓝可与被告厦门世茂新纪元置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝可委托诉讼代理人林明和被告厦门世茂新纪元置业有限公司委托诉讼代理人黄美真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝可向本院提出诉讼请求：1.�令解除原被告签订世茂御海墅02-1A幢16层1608室商品房认购书；2.判令被告向原告退还购房款10万元及利息暂计5317.4元（以购房款本金十万元为计息基数，参照银行同期贷款利率，起算时间自2016年6月30日始暂计至2017年8月07日，利息直至债权本息全部清偿为止）；3.判令被告向原告支付10万元作为定金违约赔偿；4.本案的诉讼费、保全费和公告费由被告承担；上述各项暂合计：￥205317.4元。事实和理由：2016年4月30日，原告与上海好屋网信息技术有限公司厦门分公司签订编号0307362《好屋中国团购服务协议书》，合同内容第2条团购活动服务费，乙方（原告）自愿加入甲方（上海好屋网信息技术有限公司厦门分公司）组织的上述团购服务活动，并同意向甲方缴纳壹万伍仟元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有“缴壹万伍仟元团购活动服务费享受伍万元购房价格优惠”的权利。…等内容。”当天原告向其支付服务费15000元。同时原告向被告申领卡号03×××35厦门世茂御海墅VIP卡，领卡确认书“第3条，本VIP卡使用定购物业范围仅限于02（地块）1-A（幢）。第11条“持卡客户所享受的购房优惠以厦门世茂新纪元置业有限公司适时进行的公告为准，所有优惠措施中可折算为现金的，届时均在房屋总价款中予以相应抵减，厦门世茂新纪元置业有限公司不再另行兑现。2016年6月29日，原告蓝可与被告厦门世茂新纪元置业有限公司签订“世茂御海墅02-1A幢16层1608室”商品房认购书，内容约定“首先物业基本情况：世茂御海墅02-1A幢16层1608室、权利状态为在建工程抵押未解尚不能网上签约状�、精装房、预测建筑面积86.14平方米、单价人民币29776.88元/平方米,合同总价人币2564980元；其次付款方式为按揭付款，首期房款为总房款的30%，即人民币774980元，于《商品房买卖合同》签署当日内支付。余款为总房款的70%，即人民币179000元申请银行按揭贷款，……；再次认购书第3条第1款约定，乙方支付认购定金10万元，并后续充抵部份首期房款；第3条第4款“不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其己经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。第3条第5款，“不论何种原因，如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。同时双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。从次，第3条第7款约定双方送达地址。最后，甲方营销顾问：陈玥琼。等”。当日原告签订认购书的同时向被告支付首期款人民币10万元，被告出具收据一份“付款单位：蓝可-02-1A#-1608，摘要：收取客户款项，10万元”。2016年06月29日，被告对02（地块）1-A（幢）正式开盘预售，原告于2016年04月30日登记为此次开盘预售第一批房源认购人，针对认购第一批房源客户，被告推出同时享受三项优惠“1、缴纳15000元享受5万元购房价格优惠；2、按揭付款享受0.99折优惠；一次性付款享受0.98折优惠3、日进千金：封顶21000元。”，被告营销顾问陈玥琼于2016年07月01日与原告微信记录再此确认该事实。2016年6月29日，被告对本次开盘预售的所有认购客户统一按预售原价签订商品认购书，对于客户享有优惠可折算为现金的，将在双方签订正式商品房买卖合同中房屋总价款予以相应扣减。2016年06月30日，原告依约前往被告处预签订讼争标的正式商品房买卖合同，被告在未经原告同意的情况下，单方取消选购第一批房源承诺的优惠，而且被告提供的格式购房合同中附件六：合同补充协议，原告认为被告提供的格式合同条款多处存在不合理地减轻、免除卖方责任，加重买方责任，排除买方权利的霸王条款，例如：第4条第3第5项、第10条第5款、第14条第2款等不公平格式条款，原告尝试与被告协商变更，但无法达成协商一致，以至最后双方未签订讼争标的商品房买卖合同。后来原告还是尝试多次与被告代表营销顾问陈玥琼协商上述问题解决，若双方协商不下，应按不可归责于双方过错事由导致合同不能签订依据，要求被告退还己付购房款10万元和团购服务费1.5万元，但被告直至2016年09月08日才通知可以退还团购服务费1.5万元，对于另外购房款10万元未给予退还也未有任何意思表示。2016年8月24日，被告代表营销顾问陈玥琼与原告又一次对讼争标的买卖进行协商，2016年08月26日，原告同意前去签订讼争标的商品房买卖合同，但被告基于看好近日厦门市国土局举行国有建设用地出�拍卖行情，拒绝原告签约要求。如今经原告查询得知，讼争标的己被被告转售他人。2017年02月16日，原告向厦门市翔安区市场监督管理局投诉2016年06月29日，被告销售讼争标的过程中存在违法行为，与原告订立认购书，提供格式条款合同，内容存在不合理地减轻、免除卖方责任，加重买方责任，排除买方权利的霸王条款，例如认购书第3条第4、5款。2017年05月11日，厦门市翔安区市场监督管理局做出厦翔市监（2017）17号行政处罚决定书，根据《消费者权益保护法》第26条第2款，认定被告在其提供的《商品房认购书》中利用格式条款免除经营者责任、加重消费者责任和排除消费者权利。被告行为违反《福建省实施办法》第27条第1款第6、12项之规定，责令被告改正上述违法行为，处罚款人民币6800元。综上所述，被告不仅未经原告同意，在未解除双方签订认购书情况下，擅自将原告认购的讼争标的转售他人，而且无理由拒不退还原告缴付的购房款，严重损害原告合法财产权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律、法规规定，向贵院提起告诉，望判如所请！厦门世茂新纪元置业有限公司辩称，一、答辩人与原告签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，该认购书合法有效，对双方具有约束力。1、2016年6月29日答辩人与原告签订认购书，双方约定原告认购由答辩人开发的翔安世茂御海墅项目02-1A幢16层1608号商品房，认购书对房屋单价、面积、总价、付款方式等合同实质性条款均有约定，且是在双方意思自治的基础上自愿签订，合同当然有效，理应对双方均有约束力。2、认购书约定原告应按照约定到答辩人售楼处与答辩人完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件，并支付约定的购房款。但自认购书签订后，答辩人多次以发函、电联等方式催促原告履行认购书约定的签约付款义务，原告并未理会，致使正式的商品房买卖合同一直无法签订。3鉴于原告未按照认购书的约定及时至答辩人处签订正式的商品房买卖合同，答辩人按照认购书的第三条约定于2016年8月30日书面通知单方解除与原告签订的认购协议，并有权按照认购书的约定没收定金。二、原告提供的证据并不能证明答辩人存在单方取消优惠承诺行为，原告对所购商品房的价格优惠情况存在根本性认识错误。1、原告提交的证据《微信聊天记录》已明确指出：“明天会有两批房源，第一批房源楼层有高有低，高的楼层价格确实很高，你们是第一批客户是优先选择第一批房源的”。原告作为年满18周岁的成年人，已具备完全民事行为能力和辨识能力，答辩人已经很清楚告知原告有优先选择第一批房源的机会，而不是承诺原告为第一批房源的客户。原告与案外人上海好屋网信息技术有限公司签订的《好屋中国团购服务协议书》和原告为购买答辩人开发的房产而签订的《厦门世茂御墅VIP卡领取确认书》并未表明原告是答辩人销售讼争标的楼盘第一批客户的第一批房源优惠享有者。2、答辩人在销售该楼盘时，确实有优惠政策，该优惠政策不但在开盘时告知购买人，而且在购买人符合条件后，也都实现了优惠。答辩人在开盘当天推出两个档次的优惠政策，分别投射在不同的具体房源上，意向客户是否被摇到号进行选房和选取何种优惠幅度的房源，具体应由摇�决定，摇号方式对每个意向客户机会都是均等。答辩人的工作人员在给原告讲解优惠政策时，已经详细说明过了，并非是告知原告一定就是第一批房源获得者。3、因答辩人在开盘现场委托第三方开盘，意向客户被摇到号后进行选房，答辩人在开盘后会根据意向客户摇号情况、选择按揭还是一次性支付房款情况，是否参与团购、是否准时签约等情况去申请优惠，最终体现在商品房买卖合同中。本案中，原告在第一批房源摇号中未被选中，因此优惠额度没有第一批房源优惠额度低，并非原告单方所述。三、厦门市翔安区市场监督管理局作出的厦翔市监处（2017）17号《行政处罚决定书》与本案商品房预约合同纠纷没有直接的因果关系。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，行政处罚决定书认定的事实，�不属于当事人在诉讼中无需举证的事项；同时，厦门市翔安区市场监督管理局认为双方协议约定加重了消费者的违约责任，对世茂公司作出处罚，该处罚是行政部门对加重消费者责任条款的约定进行的处罚行为，与本案被告是否存在违约行为及责任承担并无关联性。2、厦门市翔安区市场监督管理局作出的厦翔市监处（2017）17号《行政处罚决定书》认为答辩人提供的认购书存在“免除经营者责任、加重消费者责任或者排除消费者主要权利”，违反了《福建省实施办法》第二十七条第一款第（六）项、第（十二）项之规定，即：“（六）限制消费者选择调解、仲裁或者提起诉讼解决争议的权利；（十二）法律、法规规定的其他内容。”由此可见，该决定书并�否定我司有权按照认购书的约定主张答辩人合理的诉求，在原告未履行其主要签约义务时，解除与原告签订的认购协议，并依据认购书的约定和定金罚则的规定依法没收定金。3、认购书第4款、第5款约定的内容从逻辑角度来说，其各自所对应的分别是买受人过错和出卖人的过错，是对平等主体之间的主要权利义务作了一个明确的约定。原告并未履行其主要义务，未按约定与答辩人签订正式的商品房买卖合同，已是对其主要义务的不履行，答辩人有权在原告不履行其主要义务时维护自己的合法权益。综上所述，原告以答辩人擅自转让房屋要求答辩人承担相应违约责任的理由不能成立，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，原告与上海好屋网信息技术有限公�厦门分公司签订编号0307362《好屋中国团购服务协议书》，合同内容第2条团购活动服务费，乙方（原告）自愿加入甲方（上海好屋网信息技术有限公司厦门分公司）组织的上述团购服务活动，并同意向甲方缴纳壹万伍仟元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有“缴15000元团购活动服务费享受50000元购房价格优惠”的权利等内容。当天原告向其支付服务费15000元。同时原告向被告申领卡号03×××35厦门世茂御海墅VIP卡，领卡确认书“第3条，本VIP卡使用定购物业范围仅限于02（地块）1-A（幢）。第11条“持卡客户所享受的购房优惠以厦门世茂新纪元置业有限公司适时进行的公告为准，所有优惠措施中可折算为现金的，届时均在房屋总价款中予以相应抵减，厦门世茂新纪元置业有限公司不再另行兑现。2016年06月29日，被告对02（地块）1-A（幢）正式开盘预售。当日共有房源300套，分两批，第一批是90套，第二批是210套。如果第一批没有被摇上号去选房，或者被摇上号去选房但是不满意房源，自动参加到第二批摇号。原告有参加第一批选号的资格，但是原告第一批房源没有摇到，是摇到第二批房源。针对认购第一批房源客户，被告推出同时享受三项优惠“1、缴纳15000元享受5万元购房价格优惠，2、按揭付款享受0.99折优惠，一次性付款享受0.98折优惠3、日进千金：封顶21000元”。第二批的优惠是1、缴纳15000元享受5万元购房价格优惠；2、准时签约，优惠1万元，其他的优惠没有了。第一批比第二批优惠力度大，差额大约4万元。2016年6月29日，原告蓝可与被告厦门世茂新纪元置业有限公�签订“世茂御海墅02-1A幢16层1608室”商品房认购书，内容约定“首先物业基本情况：世茂御海墅02-1A幢16层1608室、权利状态为在建工程抵押未解尚不能网上签约状态、精装房、预测建筑面积86.14平方米、单价人民币29776.88元/平方米,合同总价人币2564980元；其次付款方式为按揭付款，首期房款为总房款的30%，即人民币774980元，于《商品房买卖合同》签署当日内支付。余款为总房款的70%，即人民币179000元申请银行按揭贷款，……；再次认购书第3条第1款约定，乙方支付认购定金10万元，并后续充抵部份首期房款；第3条第2款约定：乙方应自本认购书签订之日起1日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》等；第3条第4款“不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其己经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。第3条第5款，“不论何种原因，如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。同时双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。从次，第3条第7款约定双方送达地址。最后，甲方营销顾问：陈玥琼。等”。当日原告签订认购书的同时向被告支付首期款人民币10万元，被告出具收据一份“付款单位：蓝可-02-1A#-1608，摘要：收取客户款项，10万元”。当日，被告对本次开盘预售的所有认购客户统一按预售原价签订商品认购书，对于客户享有优惠可折算为现金的，将在双方签订正式商品房买卖合同中房屋总价款予以相应扣减。签订认购书后，原告对享受哪一种优惠折扣与被告存在争议，且不同意商品房买卖合同附件六合同补充协议的部分条款规定的内容，双方无法达成协商一致，以至最后双方未签订商品房买卖合同。被告陈述于已于2016年8月30日向原告发出书面通知，依据认购书约定取消原告对该房屋的优先购买权，并将该房屋转售他人，没收定金。原告陈述未收到该通知。之后，被告于2016年09月08日退还原告团购服务费1.5万元。2017年02月16日，原告向厦门市翔安区市场监督管理局投诉2016年06月29日，被告销售讼争标的过程中存在违法行为，与原告订立认购书，提供格式条款合同，内容存在不合理地减轻、免除卖方责任，加重买方责任，排除买方权利的霸王条款，例如认购书第3条第4、5款。2017年05月11日，厦门市翔安区市场监督管理局做出厦翔市监（2017）17号行政处罚决定书，认为被告行为违反《福建省实施办法》第二十七条第1款第（六）项、第（十二）项之规定，决定责令被告改正上述违法行为，处罚款人民币6800元。上述事实，有蓝可和厦门世茂新纪元置业有限公司陈述在案的法庭笔录及蓝可提交的商品房认购书、收款收据、公证书、微信聊天记录、商品房买卖合同补充协议、行政处罚决定书，授权委托书、视听资料�以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为未能签订正式商品房买卖合同的责任如何认定。蓝可与厦门世茂新纪元置业有限公司之间签订的认购书属于预约合同，即为了将来签订正式商品房买卖合同而签订的合同。蓝可交纳的定金10万元属于订约定金，即为了保证将来签订正式商品房买卖合同而支付的保证金。认购书中虽约定了房屋单价等，但对房屋优惠折扣幅度和诸多影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需双方在签订正式商品房买卖合同时协商一致达成。蓝可对厦门世茂新纪元置业有限公司提出的正式商品房买卖合同及附件六合同补充协议中的条款有权承诺、拒绝、要求修改，没有证据证明蓝可在签订正式商品房买卖合同时存在恶意协商及恶意拒绝购房，故本案中双方没�就房屋买卖协商一致并签订正式商品房买卖合同，不可归责于任何一方当事人。蓝可诉求解除2016年6月29日签订世茂御海墅02-1A幢16层1608室商品房认购书，因厦门世茂新纪元置业有限公司于2016年8月30日向蓝可发出书面通知，将该房屋转售他人，故本院予以准许，该认购书于本判决生效时解除。蓝可诉求退还购房款10万元及利息，因购房款10万元实为定金，而本院已确认未签订正式商品房买卖合同，不可归责于任何一方当事人，故厦门世茂新纪元置业有限公司应退还蓝可购房款10万元，对于利息，没有依据，本院不予支持。蓝可诉求厦门世茂新纪元置业有限公司向其支付10万元作为定金违约赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、蓝可与厦门世茂新纪元置业有限公司于2016年6月29日签订的世茂御海墅02-1A幢16层1608室商品房认购书于本判决生效时解除；二、厦门世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向蓝可返还购房款（定金）10万元；三、驳回蓝可其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取计2190元，由蓝可负担1123元，由厦门世茂新纪元置业有限公司负担1067元，款均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 江自奋二〇一七年十月三十日代书记员 林惠梅附本案所适用法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由�导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。