安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03068号
上诉人（原审原告）：刘士国。
上诉人（原审被告）：薛典乐，合肥新东资信咨询服务有限公司员工。
委托代理人：汤卫东，男。
上诉人刘士国、上诉人薛典乐因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：2012年9月15日，出租方刘士国（合同甲方）与承租方薛典乐（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于合肥市马鞍山路的绿地海顿公馆四期2栋908室出租给乙方，租赁期限为二年，自2012年9月15日起至2014年9月14日止；月租金额1600元，租金采取按季支付方式，每季度结束前二十天内应支付完成下一个季度的租金，先付租金后用房；乙方需向甲方同时支付贰仟元作为履约保证金（押金），在本合同履行完毕后，若没有违约行为，合同终止后，由甲方全额退还本金（不计息）；合同期内乙方如违约或要求提前终止合同，乙方所交保证金不予退还；乙方使用房屋产生的水、电、气、通讯等费用及小区的物业管理费由乙方自行承担，按实向相关部门交纳；若乙方违反上述条款约定，属违约行为，甲方有权解除本合同，并根据本合同第七条追究乙方违约责任；乙方逾期交付租金属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应按50元／日支付违约金。上述《房屋租赁合同》签订后，薛典乐交付刘士国2000元履约保证金。在房屋租赁合同履行期间，薛典乐于2013年12月发现厨房、卫生间地面出现渗水，遂停止支付2013年12月15日至2014年3月15日的房租，并要求刘士国及时维修。2014年2月13日，刘士国与薛典乐达成一份《协议》，内容为：“因目前渗水未出现后果，为避免再次出现类似情形，经双方协商，决定自2014年2月13日起关闭室内主阀门，水表读数为319.87吨，水表不得再有数字变动，若有变动，即视为违约，后果概由承租方承担，期限至2014年9月14日止。自3月起，房租降为陆佰元，作为承租方不使用管道自来水的补偿。其他事宜按原租赁合同办理。”该协议签订后，薛典乐于2014年4月18日支付了2013年12月15日至2014年6月15日的房租5600元。2014年5月15日，薛典乐交纳了2013年1月至2014年5月15日的物业管理费。2014年5月28日及2014年6月1日，薛典乐又支付剩余三个月房租共1800元。2014年5月28日，刘士国起诉至原审法院，请求判令：1、解除其与薛典乐签订的《房屋租赁合同》；2、薛典乐支付其违约金7200元；3、其不返还薛典乐履约保证金（押金2000元）；4、薛典乐自2014年5月17日起至实际腾房时止按2500元／月的租金标准赔偿其损失。5、薛典乐承担本案的诉讼费用。
另查明：刘士国出租房屋的所有权人名为胡世华。刘士国与胡世华系夫妻关系。
再查明：本案一审判决后，刘士国与薛典乐于2014年8月15日办理退房交接手续，刘士国向薛典乐出具一份交接说明，内容为：“承租方薛典乐今日提前退租，其中电4850度，水319吨，汽355立方米，此三项已办理接收完毕。8月15日至9月14日600元房租也已退还薛本人。”薛典乐二审中对该证据不持异议。
原审法院经审理后认为：刘士国与薛典乐签订的《房屋租赁合同》系有效合同。在合同履行过程中，因出租房屋存在地板渗水问题，双方于2014年2月13日又签订一份《协议》，约定薛典乐不使用管道自来水，房屋月租金降为每月600元。该《协议》不违反法律法规的强制性规定，应为有效。刘士国诉称系无奈之下签订该《协议》，无证据佐证，该院不予采信。在合同履行中，租赁房屋出现地板渗水，薛典乐作为承租人有权要求出租人刘士国及时维修。在刘士国未履行维修义务前，薛典乐可以暂停支付房租。因此，薛典乐在双方达成《协议》前未支付房租的行为，并不构成违约。2014年2月13日，双方就出租房屋地板渗水一事达成了《协议》，薛典乐应当在《协议》签订后及时支付房屋租金。但薛典乐却拖延支付，直至2014年4月18日才支付2013年12月15日至2014年6月15日的房租。薛典乐的行为显已构成违约，刘士国可以依照合同约定解除《房屋租赁合同》，并要求薛典乐支付违约金。然而，刘士国未行使合同解除权。此后，薛典乐支付了剩余租赁期间的全部租金，刘士国也予以接受。现刘士国起诉请求解除合同，于法无据，该院不予支持。在双方签订《协议》后，薛典乐直到2014年4月18日才支付此前房租，其拖延支付房租计63天，根据《房屋租赁合同》约定，薛典乐应按每日50元的标准向刘士国支付违约金3150元。薛典乐虽有拖延支付房租的违约行为，也应当支付违约金，但薛典乐已于2014年6月1日付清剩余租赁期的全部房租，故双方之间的《房屋租赁合同》应当继续履行，薛典乐交付的履约保证金应按约定在合同终止后予以处理。刘士国关于不返还薛典乐履约保证金及解除合同后赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。案涉租赁房屋即位于合肥市马鞍山路的绿地海顿公馆四期2栋908室房屋的所有权人为胡世华，刘士国与胡世华系夫妻关系，因此，刘士国有权与薛典乐订立《房屋租赁合同》并收取租金。同时，在《房屋租赁合同》履行期间，薛典乐未提出异议且向刘士国支付房租。现双方因房屋租赁发生纠纷，根据合同相对性原则，刘士国作为原告起诉被告薛典乐并无不当。故薛典乐关于刘士国主体不适格的辩称理由不能成立。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、薛典乐于判决生效后10日支付刘士国逾期支付房租违约金3150元；二、驳回刘士国的其他诉讼请求。案件受理费790元，减半收取395元，其他诉讼费100元，合计495元，由刘士国负担400元，薛典乐负担95元。
刘士国上诉称：我与薛典乐于2012年9月15日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为两年。2013年8月28日，因薛典乐违约拖欠费用，我曾发短信通知薛典乐将于2013年9月14日解除合同收回房屋，但薛典乐以种种理由拒不搬离。2013年12月15日新的一季度开始，薛典乐没有按约支付租金，直到2014年2月13日，薛典乐提出房屋这几日有点渗水，我专程赴合肥处理时，薛典乐仍未支付房租。我当时就明确告知薛典乐因其长时间未付房租，已严重违约，房屋又有不明原因渗水，决定解除租赁合同，要求其立即搬离。但薛典乐置之不理，拒绝搬出交房。因薛典乐拒不交房，我又担心薛典乐使用自来水造成更大的危害，无奈之下只好违心的与薛典乐签订了显失公平的每月租金仅仅600元的《协议》，明确约定《协议》中未涉及的内容按原合同办理。2014年4月18日，薛典乐才支付房租，此次违约拖欠房租144天，按每天50元计算违约金应为7200元。薛典乐一审时为逃避法律惩处，随口杜撰出2013年12月发现厨房、卫生间地面出现渗水，作为其拒付租金的理由。而原审法院在薛典乐未提供证据证明的情况下居然认定薛典乐的主张成立，并据此判定薛典乐2014年2月13日前拒付租金的行为不构成违约显系认定事实错误。2014年2月13日双方因渗水达成月租600元的《协议》后，薛典乐仍不支付房租，我于2014年4月8日聘请律师向薛典乐发了律师函，明确提出于2014年5月17日解除合同，要求薛典乐在该日必须退还房屋，否则将向法院起诉。而原审法院认定我在2014年2月13日之后未行使合同解除权与事实不符。因薛典乐拒不在2014年5月17日交房，我无法正常出租涉案房屋，造成我本可以避免的经济损失，故我要求薛典乐自2014年5月17日起至返还房屋时止按我同小区、同楼层、同面积、同装修房屋的平均租金2500元／月赔偿我损失。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判支持我原审诉讼请求。
薛典乐答辩并上诉称：涉案房屋的月租金从1600元降为600元系因房屋出现渗水导致，双方经协商一致后共同确认的。我已付清合同期内的租金，刘士国现要求按2500元计算月租金没有依据。故刘士国的上诉请求不能成立。我承认2014年2月13日至4月18日拖延支付租金属实，但我认为原审法院按50元／天的标准判令我向刘士国支付违约金过高，应予调低，应按同期人民银行贷款基准年利率5.6％的四倍、违约时间63天，改判我支付违约金217元。另外，刘士国不是涉案房屋的产权人，其作为本案原告主体不适格。请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或驳回刘士国的全部诉讼请求。
刘士国辩称：涉案房屋是我买的，涉案房屋的租赁合同是我签订的，我当然是本案适格主体。涉案合同明确约定违约金按50元／天计算，原审法院认定的违约金不仅不高，而且不够。
本院认为：刘士国与薛典乐于2012年9月15日签订的《房屋租赁协议》和2014年2月13日签订的《协议》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按约履行。
在《房屋租赁合同》履行过程中，薛典乐虽无证据证明涉案房屋的厨房、卫生间于2013年12月就出现渗水的事实，但从2014年2月13日双方达成的《协议》中可以反映出涉案房屋在该期间存在渗水的现象，且刘士国在一审中也承认对渗水没有进行维修。原审法院据此认定双方在达成《协议》前薛典乐未向刘士国支付房租的行为不构成违约并无不当，本院予以维持。刘士国上诉以薛典乐无证据证明涉案房屋的厨房、卫生间于2013年12月就出现渗水为由，要求改判薛典乐自2013年12月15日拖欠租金已构成违约，应向其支付违约金7200元，理由不能成立，本院不予支持。
双方达成《协议》后，薛典乐迟至2014年4月18日才向刘士国支付2013年12月15日至2014年6月15日的房租，显已构成违约，应按《房屋租赁合同》第七条约定50元／天的标准承担相应违约责任。薛典乐上诉以违约金过高为由，要求按人民银行同期贷款利率的四倍予以调低，其在一审中并未提出该主张，本院不予支持。
刘士国上诉称，其与薛典乐达成2014年2月13日的《协议》后，因薛典乐未及时支付房租，其于2014年4月8日向薛典乐邮寄了律师函，告知薛典乐于2014年5月17日解除合同。而薛典乐于2014年4月18日向刘士国支付了2013年12月15日至2014年6月15日的房租5600元，故刘士国解除合同的诉请理由不能成立，本院不予支持。刘士国于2014年5月28日向人民法院起诉，而薛典乐于2014年5月28日和6月1日又向刘士国支付2014年6月15日至2014年9月15日的房租。2014年8月15日，薛典乐提前退租，双方于同日办理了退房手续。因薛典乐在《房屋租赁合同》存在违约和提前终止合同的情形，根据合同第五条的规定，薛典乐缴纳的履约保证金2000元不予退还。刘士国该上诉请求，理由成立，本院予以支持。刘士国上诉要求薛典乐自2014年5月17日起至实际腾房时止按2500元／月的租金标准赔偿其损失，理由不能成立，本院不予支持。
涉案房屋的产权人虽为胡世华，刘士国与胡世华系夫妻关系，且胡世华在本案诉讼期间对刘士国签订涉案房屋的租赁合同及处理该房屋的一切相关事项都予以书面确认，故刘士国有权作为本案原告起诉。薛典乐上诉以刘士国不是本案适格原告为由要求改判驳回刘士国的全部诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。
原审法院认定的其他事实正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01977号民事判决的第一项即“薛典乐于判决生效后10日内支付刘士国逾期支付房租违约金3150元”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01977号民事判决的第二项即“驳回刘士国的其他诉讼请求”；
三、刘士国不返还薛典乐履约保证金2000元。
四、驳回刘士国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费790元，减半收取为395元，其他诉讼费用100元，合计495元，由刘士国负担345元，由薛典乐负担150元；本案二审案件受理费790元，由刘士国负担555元，由薛典乐负担235元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。