上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2145号
原告（反诉被告）中欧国际机电城有限公司，住所地上海市真南路1370号1幢
法定代表人张胜陆，董事长。
委托代理人王晓野、于元良，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司，住所地上海市真北路3370弄2楼528室。
法定代表人�绍武，总经理。
委托代理人江惠强，上海市亚太长城律师事务所律师。
原告中欧国际机电城有限公司与被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司以及反诉原告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司诉反诉被告中欧国际机电城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中欧国际机电城有限公司的特别授权委托代理人于元良，被告（反诉原告）上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司的法定代表人姜绍武及其特别授权委托代理人江惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中欧国际机电城有限公司诉称，2010年4月2日，原、被告签订《租赁合同》，被告向原告承租上海市真南路1370号B幢三楼。根据双方约定，被告应按时支付各类费用。截止2013年6月30日，被告共计拖欠租金480000元、物业管理�350205元，水电费95305.6元。2013年5月29日，租赁合同期满，被告仍占用上述场地，亦不支付相关费用。原告经多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告迁出上海市真南路1370号B幢三楼；2、被告支付租金人民币480000元（以下币种均为人民币）；3、被告自2010年5月31日起至被告实际迁出之日，按每月9465元标准支付物业管理费；4、被告支付水电费95305.6元；5、被告每逾期一日，按应付费用的日万分之五支付违约金；6、被告自2013年5月30日起，按每日每平方米30元支付房屋使用费，至被告实际搬离之日止；7、本案受理费由被告承担。
被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司辩称，原、被告于2010年4月2日签订租赁合同约定租期内总租金数额为120万元，但之后因原告交付的场地不符合双方的约定，没有安装电梯、空调，故双方重新签订租赁协议，调整了租金，即三年�租金总额为12万元，并约定不再收取物业费。被告已多支付了租金，原告应予退还。对于水电费，被告同意按时结算。故不同意原告诉讼请求。
反诉原告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司诉称，2010年4月2日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》约定反诉原告承租上海市真南路1370号B幢三楼，三年总租金120万元。反诉原告按约支付押金5万元，并支付了36万元租金。但反诉被告向反诉原告提供的房屋不符合双方约定，没有安装电梯、空调，房屋发生多处漏水等，造成反诉原告无法实现租赁目的。后经协商，双方于2010年9月1日签订《租赁协议》调整三年租金共计12万元，并约定反诉原告为反诉被告提供消防器材并提供维护，用以抵扣物业管理费。反诉原告系出于好意，为反诉被告垫付了电梯、空调的安装费用。2013年7月13日，反诉原告欲将所有设施、物资货物搬走，但遭反诉被告拒绝，为此损失搬运费6600元。现双方租赁关系已经解除，因反诉原告向反诉被告支付的费用已远超双方约定的租金，故反诉原告提起反诉，要求判令：1、反诉被告退还多收取的费用565695元；2、反诉被告赔偿搬运损失6600元。
反诉被告中欧国际机电城有限公司辩称，双方之间的租赁关系应以2010年4月2日签署的《租赁合同》为准。反诉原告主张双方于2010年9月1日重新签订租赁协议不是事实。反诉原告主张双方另行签订的租赁协议实质是反诉被告提供给反诉原告用于办理工商登记备案使用，不发生其他法律效力。该份协议中手写的部分约定与签约日期均系反诉原告自行添加。双方从未约定过由反诉原告提供消防设施并维护用以抵扣反诉原告应支付的物业管理费。反诉原告对于租金的约定是明知且不持异议的，双方均未作过任何变更。反诉原告在租赁合同�行过程中也曾发函要求反诉被告降低租金，故反诉原告认为双方已变更了租金的约定，不符合事实，不同意反诉原告诉讼请求。
关于本诉，经审理查明，2010年4月2日，原、被告签订《租赁合同》约定：1、被告向原告承租上海市真南路1370号B幢三楼房屋，面积1893平方米，租期自2010年5月30日起至2013年5月29日止，年租金60万元，免租期为1年，租期内租金共120万元；2、原告应于合同签订当日支付租金36万元，2011年5月30日前支付租金36万元，2012年5月30日前支付租金48万元；3、物业管理费按每月每平方米5元计算；4、原告交付房屋，被告应当场进行验收，有异议的，应向原告提交书面异议材料，未提出书面异议的，视为原告提供的房屋符合合同约定的条件；5、租赁期满，被告应在期满后三日内返还房屋，逾期返还的，被告应按每平方米每日30元的标准向原告支付房屋使用费；6、被告延迟支付租金、物业管理费、保证金、押金等的，每逾期一日，被告应向原告支付未付金额的万分之五作为违约金。同日，双方另行签订《市场管理服务合同》约定：1、被告承租的系争房屋物业管理费每月每平方米5元，每月费用为9465元；2、被告不能按时支付市场管理服务费的，应承担付款金额日千分之三的逾期付款滞纳金。上述合同及协议签订后当提，被告向原告支付押金5万元。2010年4月26日，被告向原告支付36万元，原告出具收据载明该款项收款事由为租金。2011年6月16日，被告向原告支付10万元，原告出具收据载明该款项收款事由为房租费。2011年7月13日，被告向原告支付26万元，原告出具收据载明该款项收款事由为租金。原、被告另签有《租赁协议》，该协议约定原、被告租期自2010年5月30日至2013年5月29日，租期内租金共计12万元，合同签订当日付清。被告以上述协议作为申请文件，向上海市工商行政管理局申请企业经营场所变更登记，获核准。2010年9月17日，被告法定代表人姜绍武签署收件收据，确认收到《租赁协议》，该资料仅用于注册公司等事宜，不作他用，否则自负法律责任。2013年5月28日，被告向原告发函表示：1、商场设施没有及时安装且多处发生漏水，致使无法正常经营，被告决定不再续租；2、因承租户的经营受到影响，被告无法正常收取租金，导致被告无力支付房租和其他费用；3、因市场处于半停业状态，且被告无力支付物业管理费，被告愿意为上海机电城消防设施维护保养3年。
本诉另查明，被告向本院提供的租赁协议中手写的部分约定与手写的落款日期均系被告在办理完工商登记手续后填写。原告自认被告向其支付过物业管理费1万元。被告陈述其为原告垫付资金用于安装空调、电梯等设备，�未提供证据予以证明。合同履行届满后，双方未办理交接手续。
反诉查明事实同本诉。反诉原告在本案纠纷发生前另行向原告租赁场地，为此支付押金11000元。反诉被告表示，该笔款项与本案无关。
审理中，被告表示双方关于物业管理费已另作约定，未提供证据予以证明。经本院释明，被告坚持表示若存在违约责任，对双方之间关于违约责任承担的约定，无需进行调整。原告向本院表示，考虑到本案实际情况，对房屋使用费的主张，要求计算到被告将系争房屋内的营业注册信息注销之日，即2013年9月26日，并以该日期作为被告迁出场地之日。对被告逾期支付相关费用，要求被告支付违约金20万元。被告已支付的物业管理费1万元，可在被告拖欠的物业管理费中予以扣除。
关于本诉，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行�己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点在于原、被告间履行的是2010年4月2日签订的《租赁合同》或之后所签的《租赁协议》。根据查明的事实，原、被告之间关于租赁的相关事宜，在2010年4月2日所签订的《租赁合同》中进行了详尽的约定，而在《租赁协议》中仅就相关权利义务简单描述，未涵盖双方租赁事宜的具体细节。该《租赁协议》系被告用以申请办理工商变更登记备案的申请文件之一，且被告亦承诺该份协议仅作工商登记用途，不作他用。后被告根据《租赁合同》约定的租金标准向原告支付相关费用共计72万元，原告向被告出具的收据均载明收款事由系租金或房租费，被告对此未持异议。现被告主张其多支付的款项系为原告垫资安装空调、电梯的花费，但未提供相关证据予以证明，且双方关于空调、电梯的安装亦未有书面约定。据此，被告�张双方已变更原租赁合同约定，租期内租金下调为12万元的抗辩意见，与事实不符，亦与被告的实际支付行为存在矛盾，本院不予采纳。双方之间的权利义务约定，应以2010年4月2日签订的《租赁合同》为准。双方于《租赁合同》约定，租期内，被告应向原告支付物业管理费，并约定了相关收费标准，被告理应按约履行。被告辩称双方已就物业管理费的重新进行了约定，但未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。原告要求被告支付欠租、物业管理费的诉讼请求，符合合同约定，本院对此予以支持。因双方对逾期支付相关费用的违约责任已作约定，且经本院释明，被告明确表示，若存在违约行为，双方均应按合同约定承担违约责任，故对原告要求被告支付与逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以采纳。原告自愿降低违约金数额，于法不悖，可予准许。被告对原告主张的水、电费计算方式不持异议，并愿意承担其租赁期间产生的水、电费，本院对此予以判明。租期届满后，被告未与原告办理交接手续，应向原告支付房屋占用期间的使用费。原告要求被告支付房屋使用费至其将在系争房屋内的工商登记注销之日，符合双方合同约定，本院对此予以采纳。房屋使用费标准可参照租金标准计算。原告已确认2013年9月26日作为被告实际迁出系争房屋时间，故对原告要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，已无需本院作出裁判。被告支付的押金5万元，原告自愿返还，本院对此予以准许。
关于反诉，基于本诉阐明的理由，双方履行的系2010年4月2日签订的《租赁合同》，反诉被告并未多收取反诉原告费用。同时，反诉原告对其为租赁场地安装空调、电梯垫付资金以及双方关于物业管理费已重新达成约定的主张，未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。因双方于合同中对于房屋的交付已作明确约定，反诉原告在接收系争房屋时对系争房屋的现状未提出书面异议，视为反诉被告提供的房屋符合合同约定的条件，故对反诉原告主张反诉被告交付的场地不符合合同约定的主张，本院不予采纳。关于反诉原告提出的搬运损失，反诉原告仅提供收据及报警回执单，从证据关联性、证明力上均不足以证明反诉原告的该项主张，本院对此亦不予采纳。至于反诉原告主张在本案系争房屋租赁合同履行前，反诉原告因他处房屋租赁事宜，向反诉被告支付的押金，不属于本案审理范围，且反诉被告亦不同意在本案中一并处理，本案对此不予涉及，反诉原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中欧国际机电城有限公司房屋租金人民币480000元；
二、被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中欧国际机电城有限公司物业管理费（自2010年5月31日起至2013年9月26日止，按每月人民币9465元计算，扣除被告已支付的人民币10000元）；
三、被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中欧国际机电城有限公司水、电费人民币95305.6元；
四、被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中欧国际机电城有限公司逾期付款违约金人民币200000元；
五、被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中欧国际机电城有限公司房屋使用费（自2013年5月30日起至2013年9月26日止，按年租金人民币60万元计算）；
六�原告中欧国际机电城有限公司应于上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司结清上述费用之日退还被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司押金人民币50000元；
七、对反诉原告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币13055元，由被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司承担。
本案反诉受理费人民币4761.5元，由反诉被告上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 王春晖
人民陪�员周婵娟
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。