江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句蜀民初字第242号
原告深业集团（深圳）物业管理有限公司，住所地：深圳市文锦中路深业大厦5楼。
法定代表人王荣晖，系该公司董事长。
委托代理人曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人朱烨，江苏当代国安律师事务所律师。
被告余向东。
委托代理人曾海玉，江苏励拓律师事务所律师。
原告深业集团（深圳）物业管理有限公司（以下简称深业公司）与被告余向东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理，依法组成合议庭于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告深业公司的委托代理人曾诚，被告余向东的委托代理人曾海玉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告深业公司诉称：2008年6月1日，原告与南京东寰房地产开发有限公司订立了《宝邸山墅前期物业服务合同》，约定由原告为其开发的宝邸山墅提供前期物业管理服务。双方就相关权利、义务以及物业管理服务内容、质量等作了具体约定，并明确物业服务费用首年按12个月交纳，次年起按每年6个月交纳一次，且由业主或物业使用人于首月10日前交纳，逾期按每日百分之五计取滞纳金。后被告因购买宝邸山墅C36-01号住房而与原告建立了物业服务合同关系。上述合同订立后，原告依约履行合同，为包括被告在内的该小区业主提供了物业服务。但自2013年1月起，被告即未交纳物业服务费及公摊电费。至2015年6月30日为止，其累计拖欠费用已达9794元（其中包含2014年12月底前的公摊电费344元及应交纳至2015年6月底的物业服务费9450元）。此间虽经原告催讨，但并无结果。故现起诉要求被告立即支付所欠物业服务费及公摊电费共人民币9794元，并支付逾期付款的违约金直至其付清全部费用时止（自2013年2月10日起，按每日万分之五计算，截止起诉之日违约金为2465元，上述总计12259元）。
被告余向东辩称：我们实际收房时间是2014年12月20日，物业费的计算应当从2014年12月20日开始；物业合同的期限是从2009年10月1日至2012年9也30日，根据合同第38条约定，在本合同期满前一个月业主大会尚未成立的，物业公司可以与开发商延长该合同，未达成协议的，开发商应在合同期满前选聘新的物业管理企业，所以我们要求原告提供2012年9月30日之后进行小区管理的资质；关于违约金的问题，原告在业主办理房屋交接手续时可以预收公摊费用，但是我们收房时原告并没有出现，我们也不清楚物业费应该交给谁，所以不存在违约的问题。
经审理查明：2008年6月1日，原告与江苏东寰房地产开发有限公司（以下简称东寰公司）签订了《宝邸山墅前期物业服务合同》，约定：从2009年10月1日起至2012年9月30日止由原告为宝邸山墅小区提供物业管理服务；物业服务费用收取标准为：独立别墅3.5元/月/平方米、双拼别墅2.7元/月/平方米、联排别墅2.2元/月/平方米；首年按12个月交纳，次年起按每年6个月交纳一次，且由业主或物业使用人于首月10日前交纳，逾期按每日百分之五计取滞纳金；业主或者物业使用人连续6个月不使用房屋，且已办理空置房申请手续的，物业服务费按70%交纳。
2011年6月19日，被告购买了宝邸山墅C36幢1-3层0101号房，并于2014年12月20日接收了房屋，成为宝邸山墅小区业主。被告购买的该房屋为联排别墅，面积为204.33平方米，长期空置。
2015年6月4日，原告向本院起诉，要求被告立即支付所欠物业服务费及公摊电费共人民币9794元，并支付逾期付款的违约金直至其付清全部费用时止（自2013年2月10日起，按每日万分之五计算，截止起诉之日违约金为2465元，上述总计12259元）。
另查明，宝坻山墅小区至今尚未成立业主委员会；原告自2012年9月30日至今仍为宝坻山墅小区提供物业管理服务。
认定上述事实有原告方提交的前期物业管理服务合同复印件（出示原件）、商品房买卖合同复印件、房屋交接书复印件、（2014）句蜀民初字第214号民事调解书、项目在管证明复印件以及原告方的庭审陈述予以证实。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，根据上述法规和司法解释的精神，交付是建设单位和业主缴纳物业服务费用的分界点，交付之前由建设单位缴纳前期物业服务费用，交付之后由业主缴纳物业服务费用；业主可分为两类：一是房屋的所有权人，二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案中，余向东并非涉案三幢房屋的所有权人，至于其能否认定为第二类业主，取决于东寰公司是否已将涉案房屋交付给洪发汝。综上，本案余向东承担物业服务费的前提就是东寰公司已将涉案房屋交付给余向东。本案中，被告余向东于2014年12月20日办理房屋交接手续从而接受房屋称为了宝坻山墅小区的业主，应当自2014年12月20日起向原告交纳物业服务费用。
另，因前期物业服务合同已于2012年9月30日到期，但宝坻山墅小区并未成立业主委员会，也未选聘其他物业服务企业，且原告至今仍在为宝坻山墅小区提供物业管理服务，故原、被告之间形成的是事实物业服务合同关系，双方均应严格履行各自的权利义务。被告自2014年12月20日起至2015年6月30日止（共计6个月零10天）的物业服务费用尚未缴纳，按2.2元/平方米/月，被告的住宅建筑面积为204.33平方米，又因该房屋长期空置，故被告应当向原告交纳物业服务费为1993元（204.33平方米×2.2元/平方米/月×6个月零10天×70%）。
关于原告主张的滞纳金，本院认为，虽然原告与东寰公司签订的《宝邸山墅前期物业服务合同》中约定“从2009年10月1日起至2012年9月30日止由原告为宝邸山墅小区提供物业管理服务；首年按12个月交纳，次年起按每年6个月交纳一次，且由业主或物业使用人于首月10日前交纳，逾期按每日百分之五计取滞纳金”，但鉴于2012年9月30日后之，原、被告双方并未签订物业服务合同，双方之间的事实物业服务行为并不等同于书面合同权利义务的延续，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。
关于原告主张的公摊电费，因原告未能提交证据证明该费用的产生情况，故对该主张，本院暂不理涉。
据此，本院依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告余向东于本判决生效后十日内支付原告深业集团（深圳）物业管理有限公司2014年12月20日至2015年6月30日的物业管理服务费合计人民币1993元。
二、驳回原告原告深业集团（深圳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费106元，由被告余向东负担（此款原告已预交，被告余向东于本判决生效后十日内将应负担诉讼费用给付原告）。
上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 薛宏曜
代理审判员 徐 俊
人民陪审员 黄扣平
二〇一六年五月二十日
书 记 员 彭 爽