广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳民一初字第418号
原告廖振刚，广西田阳县人，现住田阳县。
委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人罗敏，广西通阳律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。
被告黄少贤，广西田阳县人，现住田阳县。
委托代理人陆文益，百色市法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
原告廖振刚与被告黄少贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理，依法由审判员周春晓适用简易程序于2013年5月8日、11月14日两次公开开庭进行了审理。书记员龚秀金担任法庭记录。原告廖振刚及其委托代理人何湾、罗敏、被告黄少贤及其委托代理人陆文益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖振刚诉称，2009年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告的房屋十年做宾馆使用，第一年的租金为20000元，第二年的租金为21000元等。当时双方还口头约定，从第三年起，房屋租金按市场价格计算（即按周边房屋同等租金计算）。合同生效后，被告按合同的约定交纳了第一年、第二年的租金，但第三年（2011年至2012年度）的租金被告只同意给23000元，起初原告不同意，但考虑到解决纠纷的成本问题只好默认。而今年（2012年11月至2013年11月）的房屋租金被告应于2012年11月1日支付，但被告以生意不好且房屋租金不清为由拒不交房租。原告认为，被告的行为已违反双方的合同约定。为此，请求法院判令被告支付原告2012年11月至2013年11月的房屋租金35000元。并承担本案的诉讼费用。
原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）2009年11月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明双方订立有合同，被告存在违约；（2）廖振刚的存折，证明被告去年是按23000元交付租金的；（3）项永的证言，证明原告租赁房屋周边的房子的租金情况。
被告黄少贤答辩称，原告所讲的不是事实。并不是被告不向原告交纳租金，而是原告要价太高。被告按合同约定的租金金额交纳，原告不收。现原告要求被告按35000元交纳2012年11月至2013年11月的租金没有依据。按当初订合同时的约定：第一年租金是20000元，第二年是21000元。以后每年都是21000元，只是合同上没有写清楚而已。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：（1）被告身份证明，证明被告主体资格；（2）个体工商户营业执照，证明被告租赁房屋经营旅馆的名称及场所；（3）2009年8月13日的《房屋租赁合同》书，证明租金为每年21000元；（4）旅馆投资清单及购货单据，证明原告变相赶走被告，应向被告赔偿损失。
2013年5月24日，原告廖振刚申请对租赁房屋第四年度即2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金进行价格评估。并提供座落于田州镇金狮街（三雷加油站旁）房屋所有权人为廖振刚的《房屋所有权证》。
2013年6月3日本院委托百色市价格认证中心对租赁房屋2012年11月1日至2013年11月1日期间的租金价格予以评估。
本案争议的焦点是：一、原、被告之间的租赁行为是否合法有效？被告是否应向原告给付2012年11月至2013年11月的租金？二、被告应按什么标准向原告交付租金？租金数额如何确定？
经过开庭质证，原告对被告提供的证据（1）被告身份证明、被告对原告提供的证据（1）2009年11月1日《房屋租赁合同》的真实性没有异议，本院对上述当事人没有异议的证据予以确认。原告对被告提供的证据（2）个体工商户营业执照的真实性没有异议，但认为营业执照已过期没有年检；对证据（3）2009年8月13日的《房屋租赁合同》，认为这是房屋租赁合同的草拟，正式签订的房屋租赁合同是原告提交的打印的《房屋租赁合同》；对证据（4）旅馆投资清单及购货单据，认为与本案无关。被告对原告提供的证据（2）廖振刚的存折有异议。认为被告交纳2011年11月至2012年11月的租金并不是转账给原告，而是交现金给原告；对证据（3）项永的证明，不予认可。
对2013年9月10日百色市价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》，原告廖振刚质证后认为，房产证上虽然写的面积是481.24平方米，但实际上房屋的面积至少有760平方米。要求重新评估。被告黄少贤质证后认为房屋租金25400元过高。
本院结合双方举证和质证认证如下，对被告提交的证据（2）个体工商户营业执照，虽然未年检，但证明了被告租赁原告房屋用于经营旅馆，与双方诉辩事由具有关联性，本院认定作为定案的参考依据。对被告提交的证据（3）2009年8月13日的《房屋租赁合同》，内容与双方于2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》一致，证明双方经过2009年8月13日协商后确定订立落款为2009年11月1日的《房屋租赁合同》，本院认定为本案证据予以采用。对被告提交的证据（4）旅馆投资清单及购货单据与本案诉辩事由没有关联性，本院不予认定。对原告提交的证据（2）廖振刚存折，该证据印证双方当事人确认的2011年11月1日至2012年11月1日给付的房屋租金为23000元的事实，对该证据本院作为定案的参考依据。
对百色市价格认证中心2013年9月10日作出的《价格鉴定结论书》，本院认为该鉴定评估结论符合证据的三性，本院予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2009年8月13日原告廖振刚与被告黄少贤经协商，达成由被告租赁原告产权所有的位于田阳县田州镇金狮街（三雷加油站旁）的房屋的协议。2009年11月1日，原、被告双方正式签订了由原告廖振刚作为出租人、被告黄少贤作为承租人的《房屋租赁合同》。合同约定：由被告黄少贤租赁原告廖振刚产权所有的座落于田阳县田州镇金狮街（三雷加油站旁）的房屋用于经营旅社；租赁期限从2009年11月1日至2021年11月1日；租金第一年20000元、第二年21000元；租金的支付期限与方式：双方签约租赁房屋即日起承租人支付50%（10000元）到年底付清一年租金；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；如要转租他人，必须经过出租人同意；承租人违反合同，擅自将房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任等内容。合同签订后，原告廖振刚交付租赁房屋给被告黄少贤使用。被告黄少贤向原告廖振刚给付第一年度（即2009年11月1日至2010年11月1日）租金20000元。被告黄少贤租赁房屋用于经营“安顺旅馆”，双方开始履行合同义务、行使合同权利。第二年度（2010年11月1日至2011年11月1日）的房屋租金被告按合同约定向原告给付21000元。原、被告对第三年度以后的房屋租金在合同中未明确约定。第三年度（2011年11月1日至2012年11月1日）的房屋租金被告向原告给付23000元，原告已经收取。由于对第四年度即2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金数额的确定原、被告产生纠纷，原告廖振刚遂诉至法院，要求被告黄少贤给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金35000元。
另查明，原、被告签订的《房屋租赁合同》双方仍在履行。被告黄少贤仍在该租赁房屋经营“安顺旅馆”。
2013年6月3日本院委托百色市价格认证中心对租赁房屋2012年11月1日至2013年11月1日期间的租金价格进行评估。2013年9月10日，百色市价格认证中心作出评估结论：价格鉴定标的在鉴定基准日的价格为人民币大写：贰万伍仟肆佰元整（￥25400）。
本院认为，一、原、被告房屋租赁行为的效力及被告是否应向原告给付2012年11月1日至2013年11月1的租金的问题。原告廖振刚与被告黄少贤之间的房屋租赁行为，没有违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。原、被告签订合同后，原告廖振刚按合同约定将房屋交由被告黄少贤承租使用，被告亦按合同规定向原告给付第一年度及第二年度的房屋租金20000元和21000元。第三年度的房屋租金被告按23000元向原告交付。由于合同尚在履行期间，被告黄少贤仍在经营“安顺旅馆”，第四年度即2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金，被告黄少贤应当向原告廖振刚给付。原告主张要求被告给付房屋租金，于法有据，本院予以支持。二、被告应按什么标准向原告给付房屋租金及租金数额如何确定的问题。由于原、被告双方对第三年度以后的房屋租金在《房屋租赁合同》中未作明确约定，对第四年度的房屋租金原、被告未能通过协商确定租金数额。按《中华人民共和国合同法》的第六十一、第六十二的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。对讼争租赁房屋2012年11月1日至2013年11月1日的租金价格，应按市场价格履行。根据百色市价格认证中心对讼争租赁房屋2012年11月1日至2013年11月1日的租金价格进行评估，租金价格为25400元人民币。被告黄少贤应按25400元向原告廖振刚给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金。在本案中讼争租赁房屋的产权证为原告廖振刚合法取得，房产部门确定的该房屋面积为481.24平方米。原告廖振刚认为该房屋实际面积至少有760平方米，并提出重新鉴定没有证据加以证实，本院不予采纳。原告主张按35000元给付租金，没有事实依据，本院不予采信。被告黄少贤抗辩合同中约定第二年以后的房屋租金按每年21000元给付，没有证据证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄少贤向原告廖振刚给付2012年11月1日至2013年11月1日的房屋租金25400元人民币；
二、驳回原告廖振刚的其他诉讼请求。
案件受理费675元，减半收取338元（原告已预交），由被告黄少贤负担169元，原告廖振刚负担169元。鉴定费500元（原告已预交），由被告黄少贤负担250元，原告廖振刚负担250元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：605101012001397开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。
审判员 周春晓
二〇一三年十一月十五日
书记员 龚秀金