四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初2253号
原告：乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行。住所地：四川省乐山市市中区。
代表人：罗艳支行行长。
委托诉讼代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。
被告：苏雷娟，女，1988年2月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
被告：ＸＸ，男，1978年2月26日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行与被告苏雷娟、ＸＸ金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，因采用其他方式无法向被告ＸＸ、苏雷娟送达文书，需公告送达，本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈春萍到庭参加诉讼。被告ＸＸ、苏雷娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案公告期60天。本案现已审理终结。
原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告ＸＸ、苏雷娟立即向原告偿还借款本金30万元及其相应利息（截止2015年6月30日尚欠利息559.23元；2015年7月1日起的逾期利息，按照月利率12.75‰计算至本金付清之日止；2015年7月1日起的复利，分别以559.23元及其后每月新增的利息为基数，按照月利率12.75‰计算至本金付清之日止）；二、判令原告对被告ＸＸ、苏雷娟共同抵押房屋（房产证号为：乐山市房权证私房字第**号）的折价、拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，被告ＸＸ与原告签订了《个人借款合同》。合同主要约定：原告向ＸＸ提供额度为30万元的贷款；借款支用有效期间自2014年7月1日至2015年6月30日止；贷款利率为固定利率，即为月利率8.5‰；贷款逾期罚息利率为贷款利率上浮50%；按月结息，结息日固定为每月的第20日；被告不按照本合同的结息日付息，则自次日起计收复利；原告为实现债权而实际发生的一切费用由借款人负担。同时，被告苏雷娟向原告出具《共同债务人承诺书》，确认苏雷娟与ＸＸ系夫妻关系，上述借款合同债务系夫妻共同债务。
同日，被告ＸＸ、苏雷娟与原告签订了《最高额抵押合同》。合同主要约定：ＸＸ、苏雷娟以其共同所有的位于乐山市市中区房产（房产证号：乐山市房权证私房字第**号；土地使用权证号：乐中国用（2012）第xx号）为其在原告处的借款合同债务承担抵押担保；担保范围为主合同项下全部借款本息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用。2014年7月1日，原、被告双方依法办理了抵押登记，原告取得了编号为乐房他证乐山市字第**号《房屋他项权证》，抵押权依法设立。
2014年7月3日，原告按约向被告ＸＸ发放了30万元贷款。在合同履行中，被告自2015年6月21日起即停止支付利息，此后系统自动扣划利息290.77元，截止2015年6月30日尚欠利息559.23元，尚欠本金30万元。原告催收无果，故诉至法院，提出诉请如前所述。
被告ＸＸ、苏雷娟未答辩。
原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行围绕其诉讼请求向本院提出如下证据：营业执照、户籍证明、结婚证复印件、个人借款合同、共同债务人承诺书、最高额抵押合同、房屋所有权证书复印件、土地使用权证书复印件、他项权利证书、借款借据、还款单据、欠息计算清单。被告ＸＸ、苏雷娟并未对上述证据进行质证，本院根据庭审中对上述证据的审查认定事实如下：
2014年7月1日，被告ＸＸ与原告签订了《个人借款合同》。合同主要约定：原告向ＸＸ提供30万元的非循环使用借款；借款支用有效期间自2014年7月01日至2015年6月30日止；贷款利率为固定利率，即8.5‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%；按月结息，结息日固定为每月的第20日；若被告不按照本合同的结息日付息，则自次日起计收复利；还款方式及还款金额：采用按月付息，到期一次性还本；借款人未按本合同约定归还贷款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。同日，被告ＸＸ、苏雷娟向原告出具《共同债务人承诺书》：被告苏雷娟承诺其作为共同债务人，自愿为借款人在贵行的担保承担连带清偿责任，并有义务共同归还借款本息及贷款行因发放和追收借款本息而发生的一切费用。并同意用位于市中区的房屋（乐山市房权证私房字第**号）作为抵押担保。
同日，被告ＸＸ、苏雷娟与原告签订了《最高额抵押合同》。合同主要约定：ＸＸ、苏雷娟以其共同共有的位于乐山市市中区房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第**号；土地使用权证号：乐中国用（2012）第xx号）为其在原告处的借款合同债务承担抵押担保；担保范围为主合同项下全部借款本息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用。2014年7月1日，原、被告双方依法办理了抵押登记，原告取得了编号为乐房他证乐山市字第**号《房屋他项权证》，抵押权依法设立。
2014年7月3日，原告按约向被告ＸＸ发放了30万元贷款。在合同履行中，被告自2015年6月21日起即停止支付利息，此后系统自动扣划利息290.77元，截止2015年6月30日尚欠利息559.23元，尚欠本金30万元。
本院认为：原告与被告ＸＸ、苏雷娟签订的《个人借款合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按合同约定履行义务。原告按照合同约定履行了向被告ＸＸ支付借款的义务，而被告ＸＸ未按合同约定履行支付利息及按期还款的义务，属于违约，应该承担违约责任。上述借款发生在被告ＸＸ、苏雷娟夫妻关系存续期间，被告苏雷娟在《共同债务人承诺书》签字进行了确认，应与被告ＸＸ共同承担责任。因此，原告根据合同约定要求ＸＸ、苏雷娟偿还尚欠贷款本金30万元及利息（2015年6月30日尚欠利息559.23元；从2015年7月1日起的逾期利息按年利率12.75‰的标准计算至本金付清之日止）的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。另，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故原告要求被告ＸＸ、苏雷娟支付复利的合理部分（从2015年7月1日起以559.23元为基数，按年利率12.75‰的标准计算至付清之日止）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
原告与被告ＸＸ、苏雷娟在签订《最高额抵押合同》后，共同到房管部门对二被告提供的抵押财产，即对位于乐山市市中区（房产证号：乐山市房权证私房字第**号；土地使用权证号：乐中国用（2012）第xx号）的房屋办理了抵押登记，原告与被告ＸＸ、苏雷娟对上述财产设立的抵押权发生效力。现在二被告未按期支付本息，原告作为抵押权人，对上述抵押房屋享有优先受偿权。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ、苏雷娟在本判决生效后十五日内偿还原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行贷款本金30万元及利息（2015年6月30日尚欠利息559.23元；从2015年7月1日起的逾期利息按年利率12.75‰的标准计算至本金付清之日止；从2015年7月1日起的复利以559.23元为基数，按年利率12.75‰的标准计算至付清之日止）；
二、原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行对被告ＸＸ、苏雷娟共同共有的位于乐山市市中区房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第**号；土地使用权证号：乐中国用（2012）第xx号）以折价、拍卖、变卖方式取得的价款在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告乐山三江农村商业银行股份有限公司牛咡桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5808元，公告费600元，合计6408元由被告ＸＸ、苏雷娟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 李昀昀
审 判 员 高兴伟
人民陪审员 汪 霞
二〇一六年十一月三日
书 记 员 王 敏