江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初2886号原告：史云华，男，1984年1月11日出生,汉族，住江苏省丹阳市。原告：方鲜花，女，1981年1月28日出生,汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：秦永鉴，江苏陈爱平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐赞，男，1956年2月12日出生，汉族，住江苏省东台市。（代理上述两原告）被告：昆山市汇丰房地产开发有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路261号。法定代表人：曹伯华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。原告史云华、方鲜花与被告昆山市汇丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法于2015年4月17日作出（2015）昆民初字第0503号民事判决书，后被告不服判决上诉，苏州市中级人民法院于2016年1月18日作出（2015）苏中民终字第03110号民事裁定书，裁定将本案发回重审，本院于2016年2月18日立案后，依法组成合议庭于2016年3月16日、2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告史云华、方鲜花委托诉讼代理人秦永鉴、徐赞（仅参加第二次庭审），被告昆山市汇丰房地产开发有限公司的委托代理人赵光亮、邓惠明（参加第二次庭审，第一次庭审为季昆妍，后撤销委托）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史云华、方鲜花向本院提出诉讼请求：被告向两原告支付商品房买卖违约金34179.95元并承担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系。2012年6月16日，两原告与被告之间签订《商品房购销合同》一份，约定：两原告购买被告开发的位于XX园XX幢XX单元XX号，房屋总价款为683599元。同日原被告双方签订了《合同补充协议》（附件四），协议约定：区域内规划公共市民公园、幼儿园、小学，公共市民公园和小学由政府作为公共设施建设，幼儿园的建设由出卖人按有关规定交费，政府结合区域内的小学共同建设市民公园、幼儿园、小学等配套设施在融城汇园一期交房时完成，确保能使用；关于违约责任，双方约定：除商品房购销合同和合同附件中明确的违约金结算外，其他违约金的结算双方约定为商品房购销合同总价的百分之五由违约方承担；对商品房购销过程中未明确的其他事项，由双方友好协商解决；商品房购销合同、合同补充协议和合同补充协议明确的合同附件，具有同等法律效力，如有商品房购销合同和其他合同附件约定的条款，与补充协议不一致的，以补充协议约定的条款为准。《合同》和《附件四》签订后，两原告履行了合同约定的义务。2014年12月24日，被告在售楼处张贴了盖有高新区管委会印章的情况说明，称：学校、幼儿园等配套设施在2016年9月1日交付使用。两原告认为被告迟延履行配套设施的交付使用构成违约，应当承担合同总价款5%的违约金，为此，两原告依据相关法律规定，诉至法院。被告昆山汇丰房地产开发有限公司辩称：公共市民公园、小学、幼儿园在交房时未能投入使用，我方不应承担违约责任。理由是：第一，建设学校、幼儿园等是属于政府公共政策的范畴，由政府作为公共设施建设。根据昆政办发【2006】62号文件，关于住宅小区配套的小学、公园由政府建设，幼儿园由开发商出资，政府建设，关于幼儿园的建设，政府应与开发商签订协议，明确双方的权利义务。根据上述规定，昆山市玉山镇人民政府与我方于2011年3月达成协议，并一次性交纳了幼儿园的建设费用，证明我方严格按照规定履行了法定的交费义务。原被告签订的商品房购房合同补充协议第八条第1款是对政府公共政策的表述，该表述的依据是政府的相关规定以及政府与被告的协议，没有虚假表述或夸大表述，不构成双方的约定，也并非被告对原告的承诺。第二、配套建设的公共服务设施幼儿园小学因昆山市教育事业发展“十二五”规划调整而延期建设，应当属于免责范围。昆山市教育事业发展“十二五”规划调整前，玉山镇计划配套建设的附带9个班幼儿园的小学，调整后，目前配合建设的附带18个班幼儿园的小学，随着幼儿园规模的调整，小学规模也必然扩大，否则无法配套。该计划调整是被告无法预见、无法避免、无法克服的客观情况，属于不可抗力，也可以讲是情势变更。同时，玉山镇政府针对该等事件积极应对，明确幼儿园小学交付时间为2016年9月1日开学，解决临时入园、入学，被告解决交通补贴费用，解除了原告及其他业主不因幼儿园、小学延期开学而造成额外困惑的后顾之忧，也确保了原告及其他业主不受损害，应当免责。第三、涉案房屋经合法验收合格，两原告也于2015年1月1日办理了交房手续，证明原告认可我方已全部履行合同义务。综上，我方不应承担任何法律责任，我方恳请法院查明事实，依法驳回两原告的全部诉讼请求。另外，我方认为约定的违约金标准过高。经审理查明：2012年6月16日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》一份，约定：两原告作为买受人，被告作为出卖人，买受人购买出卖人开发的XX园XX幢XX单元XX号室，房屋总价款为683599元，交房日期为2014年12月30日，该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。同日，双方还签订了《合同补充协议》（附件四），约定：关于项目配套设施，项目外、区域内规划公共市民公园、幼儿园、小学，公共市民公园和小学由政府作为公共设施建设，幼儿园的建设由出卖人根据有关规定交费、政府结合区域内的小学共同建设，市民公园、幼儿园、公园等配套设施在一期交房时完成，确保能使用；关于违约责任，除主合同和协议约定的违约金条款外，其他违约金约定为由违约方承担商品房购销合同总价的5%；主合同的约定与协议不一致，以协议为准。合同签订后，两原告按约支付了购房款。2011年3月15日，被告与昆山市玉山镇人民政府签订的《协议书》约定：涉案房屋的配套幼儿园由昆山市玉山镇人民政府统一建设，2013年6月底前完成该幼儿园的建设和相关配套设施，被告按政府有关规定进行交费，昆山市玉山镇人民政府保证在2013年8月底具备该幼儿园的招生并确保该项目区域内幼儿的入园，被告按照此协议交纳幼儿园的建设费用，昆山市玉山镇人民政府不能按照协议的约定完成幼儿园的建设的，由此造成的一切责任由昆山市玉山镇人民政府承担。被告于2011年3月30日缴纳了6480500元幼儿园配套建设费。后因幼儿园和小学未能按期完成，昆山市高新技术开发区协调幼儿园安排在九方城幼儿园或汉林幼儿园就读，小学安排在同心小学就读，交通问题由被告解决，新乐幼儿园和小学后更名为紫竹幼儿园和同心小学紫竹分校，原定于2016年9月1日开学。2014年12月30日，被告发出《关于昆山市汇丰房地产开发有限公司“融城汇园”一期业主对幼儿园、小学未能按期交付使用的情况说明和处理办法》的通知，将上述协调情况告知业主。紫竹幼儿园和同心小学紫竹分校后延期至2017年春季学期开学。被告针对“融城汇园”一期部分业主陆续发放了交通补贴，标准为每个学生每学期1300元。两原告于2015年1月1日办理了交房手续。另查明，涉案小区土地系被告于2008年1月31日通过出让方式取得，该地块位于玉山镇城北路北侧、××路东侧、紫竹路两侧。昆山市新乐学校工程于2014年3月18日通过昆山市发展改革委员会批复，小学36班，幼儿园18班，资金由高新区区财政分局拨款解决，该学校用地为方式为划拨，划拨建设用地使用权人为昆山市玉山镇人民政府，坐落于玉山镇××路西侧、××路北侧。再查明，两原告家中学龄儿童于2014年9月就读幼儿园，因小区配套幼儿园未能投入使用，两原告仍居住于其他房屋中，幼儿园就读于同心幼儿园。以上事实由结婚证、商品房购销合同、合同补充协议、购房发票、协议书、进账单、结算凭证、情况说明及处理办法、交房结算单、交房验收表、交通补助发放表、土地出让合同、土地使用证、国有建设用地划拨决定书、建设用地许可证以及当事人庭审陈述所证实。本院认为：原、被告之间的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（附件四）系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告也应当依照双方合同约定的内容全面履行己方义务。本案的争议焦点为，幼儿园等配套设施在一期交房时未能建成，对此被告是否构成违约，若违约应如何承担违约责任。一、被告是否对涉案小区配套的幼儿园、小学、市民公园负有建设义务？从本案查明的事实看，被告与玉山镇人民政府签订的协议表明被告负有缴费义务，建设主体仍为玉山镇人民政府。而小学和市民公园亦是玉山镇政府依据规划建设的公共设施，建设主体仍为玉山镇人民政府，建设用地为划拨方式取得，与涉案小区亦并非同一地块。故被告对涉案小区配套的幼儿园、小学、市民公园并无建设义务。二、在玉山镇人民政府未如期完成幼儿园、小学、市民公园的建设及投入使用的情况下，被告是否对原告等业主负有违约责任？被告以其与昆山市玉山镇人民政府的《协议书》约定，认为其不是建设主体，其与原告的约定只构成善意提醒，不构成合同承诺。本院认为，被告在《合同补充协议》中约定“市民公园、幼儿园、公园等配套设施在一期交房时完成，确保能使用”，该约定内容具体、明确，且该约定对涉案小区的房价以及家中有适龄儿童就读幼儿园和小学的业主是否选择购买涉案小区有重大影响，故被告应当按期履行，现被告未按照合同约定履行，尽管已经采取了相关补救措施，依然构成违约。同时，根据合同相对性，其与昆山市玉山镇人民政府的协议内容，不足以成为其抗辩对两原告应当承担的违约责任的理由。两原告接受房屋的行为，只能认定为是对被告交房交付义务的接受，并不当然包括承认被告已履行全部义务。两原告起诉要求被告承担违约责任，本院予以支持。三、违约金金额如何认定？按照双方在《合同补充协议》中的约定：其他违约金约定为由违约方承担商品房购销合同总价的5%。本案中原告仍然选择居住在其他房屋中，家中适龄儿童就读于住处附近的幼儿园，对于被告违约给原告造成的损失，原告并未提供有效证据证明其损失，但被告已经积极采取措施以补偿校车费的方式给其他业主解决生活入学的不便，故对于双方约定的违约金本院据此参考，并参照商品房购销合同约定的总价，本院酌情调整为5500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：被告昆山市汇丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告史云华、方鲜花违约金5500元。（上述赔偿款项汇至昆山市人民法院纠纷款帐户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，由原告史云华、方鲜花负担604元，被告昆山市汇丰房地产开发有限公司负担50元。此款原告史云华、方鲜花已预交，本院不再退还，被告昆山市汇丰房地产开发有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付原告史云华、方鲜花。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  李建川人民陪审员  俞惠兰二〇一六年十二月十五日书 记 员  严 夏