广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第961号
原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社，住所广东省佛山市禅城区张槎街道大沙村。
负责人杨灼，主任。
委托代理人陈伯章。
委托代理人李伟萍。
被告黄伟强，男，汉族，1980年2月19日出生。
原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社诉被告黄伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈伯章、李伟萍，被告黄伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月21日，原告主办佛山市禅城区美嘉装饰材料中心，商品交易市场相关权利义务由原告承受。2012年3月16日，以佛山市禅城区美嘉装饰材料中心名义与被告签订一份《铺位租用合同》，约定原告将坐落于佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号美嘉装饰材料中心K馆三层1、2、25、26号铺位（下称涉案铺位）出租给被告，计租面积168.3平方米，2014年3月16日至2015年3月15日期间租金单价22元／平方米，租金每三个月交纳一次，每期提前三十日缴交等。合同签订后，被告从2014年4月16日开始拖欠原告租金、清洁费等款项，经原告多次与被告交涉无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除双方于2012年3月16日签订的铺位租赁合同，被告将涉案铺位返还原告；2、被告向原告支付拖欠的2014年4月16日起至2014年6月30日期间的租金9257元及滞纳金3471元，保洁费884元及滞纳金464元，此后的另行计算至被告实际返还铺位之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，由于物业管理公司告诉被告涉案铺位于今年10月份可能要拆迁，原告也告知被告可以用押金抵扣租金，所有就没有继续交租，被告不存在违约行为。之前原告每月向被告开具缴费通知单，但之后原告没有像以前一样发通知交租，如果原告让交租，被告现在可以交租。现在租赁期限未到期，如果原告让被告搬离，原告应该赔偿被告装修费、搬迁费并退还保证金。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、农村集体经济组织证明书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份信息查询结果各一份。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、铺位租用合同一份。拟证明原告委托第三人与被告签订合同。
3、拖欠租金及费用明细一份。拟证明被告拖欠租金及滞纳金明细。
4、收款收据一份。拟证明被告只交租到2014年4月15日，之后的租金没有交付。
5、商品交易市场登记证一份。拟证明涉案市场是原告开办，原告主体适格。
6、集体用地建设用地使用证复印件一份、房屋所有权证二十份、国有土地使用权证一份。拟证明涉案物业产权人系原告。
诉讼中，被告未提供证据。
经质证，对原告提供的证据1至证据6，被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年9月21日，原告经工商行政机关同意在佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号开办佛山市禅城区美嘉装饰材料中心（商品交易市场登记证号44060210019）。2012年3月16日，原告以佛山市禅城区美嘉装饰材料中心名义（甲方）与被告（乙方）签订《铺位租赁合同》（合同编号MJ-12030032），约定“甲方将位于佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号佛山市禅城区美嘉装饰材料中心K馆三层1、2、25、26号铺位出租给乙方，计租面积为168.3平方米，租用期限从2012年3月16日起至2015年3月15日止；2013年3月16日起至2014年3月15日起每月每平方米租金20元，租金3366元／月，2014年3月16日起至2015年3月15日起每月每平方米租金22元，租金3702.60元／月；乙方须交纳10098元作为履约保证金，合同期满时退回，甲方租给乙方的铺位只限于经营办公室之用，未经甲方同意，不得转租；租金每三个月一次交纳，每期费用应提前30天交纳，否则作违约处理，逾期按应缴金额的每日千分之五计收滞纳金；乙方在签订合同时一次性交纳水电安装费6000元，合同期满或乙方违反合同不作退回；合同期满，乙方无条件交回铺位，并不得拆除甲方交付乙方使用时原建筑物及其他设置；如因特殊情况要拆迁、征用的，甲方则退回从拆迁之日起至未到期的乙方已交租金给乙方，水电安装费、装修费、设备费及所有费用不作退回给乙方；乙方每年缴交清洁卫生费3029元，在缴交租金时按年度一次交齐；乙方违反合同规定，甲方有权终止合同收回商铺并没收乙方所交的一切费用，乙方还须按合同总金额50%赔偿违约金等”。合同签订后，被告向第三人交付合同保证金10098元。被告交付涉案铺位租金至2014年4月15日，清洁费交付至2014年3月15日。2014年3月26日，第三人向被告开具《收据》，载明被告交付涉案铺位2014年1月16日至2014年4月15日租金10435元。
另查明一，涉案土地的集体土地建设用地使用证（土地使用证号：佛府集建94字第0600071100919号）显示，土地使用者为大沙管理区（粤联陶瓷厂），地址为石湾区张槎镇大沙管理区。后，该地块于2013年新颁发土地使用证（土地使用证号：佛禅集用2013字第00087号），土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道大沙股份合作经济联合社，土地所有权人为大沙村民农民集体，坐落于佛山市禅城区五峰路南侧、槎湾路东侧，地号为440604002010JS10004。上述土地上建造物共计20栋，房产证号分别为粤房地权证佛字第40988**号、第4113716号、第4113718号、第4098846号、第4098847号、第4098848号、第4113715号、第4098849号、第4098850号、第4113717号、第4098851号、第4098853号、第4098844号、第4098852号、第4098841号、第4098843号、第4098854号、第4098855号、第4098856号、第40988**号。
另查明二，被告于2014年8月25日签收本案应诉材料。
原告当庭陈述：原告交付的保证金可以冲抵拖欠租金。涉案租赁物所在地块其中一部分土地挂牌转让。
被告当庭陈述：被告之所以没有交纳2014年4月16日之后的租金，是由于原告没有向被告开具缴费通知，如果原告让交租，我现在可以交租。被告当庭提出反诉，要求原告赔偿装修费、搬迁费并退还保证金。
诉讼中，被告虽提出反诉诉请但被告没有在本院指定的期限内交纳反诉案件受理费。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告系佛山市禅城区美嘉装饰材料中心的主办单位，以佛山市禅城区美嘉装饰材料中心对外签订的合同相应权利义务应归属于原告享有和承担。原告以佛山市禅城区美嘉装饰材料中心名义与被告在平等自愿的基础上签订的《铺位租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
对原告关于解除合同的诉请。在双方合同履行过程中，被告没有依约向原告缴纳2014年4月16日之后的租金，根据双方合同第八条第1款的约定，被告欠付租金行为已构成根本违约，原告该项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因无证据证明原告或第三人在诉前向被告作出解除合同的意思表示，故本院酌定以被告收悉本案应诉材料的时间（2014年8月25日）作为解除合同通知到达之日，确认《铺位租赁合同》于2014年8月25日解除。对被告提出的原告没有向其开具缴费通知单等抗辩理由，交纳租金系被告的基本合同义务，该义务并不以原告开具缴费通知单为前提，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告负有向原告返还其实际占有的涉案铺位的义务，故对原告诉请被告返还铺位的诉请，本院亦予以支持。
对原告主张被告支付租金、铺位占用费、清洁卫生费及滞纳金的诉请。诉讼中，原告自愿将收取的履约保证金冲抵租金，系原告对其诉讼权利的处分，符合《民事诉讼法》第十三条之规定，本院予以准许。案中，原告提交的收据显示，被告最后缴纳的费用系2014年1月16日至2014年4月15日的租金，缴纳的时间是2014年3月26日。可见，双方在租金费用缴纳方面并未严格按照签订的合同履行。故本院将履约保证金10098元冲抵2014年4月16日至同年7月15日期间的租金11107.8元（168.3㎡×22元／平方米×3月）。冲抵后被告仍拖欠2014年4月16日至同年7月15日期间租金1009.80元、2014年7月16日至2014年8月25日期间的租金4896.90元（168.3㎡×22元／平方米×1月＋168.3㎡×22元／㎡÷31×10），合计5906.70元。按照合同约定，租金系每三个月缴纳一次，且应提前30天缴纳，逾期交款按应缴金额每日千分之五计取滞纳金，故本院酌定2014年4月16日至同年7月15日期间的拖欠的租金1009.80元的滞纳金自2014年3月16日起计。对于2014年7月16日至同年8月25日期间拖欠的租金4896.90元应否计收滞纳金的问题，本院认为此时段不足合同约定的缴费期，且原告于2014年7月30日已提起诉讼，本院亦确认合同于2014年8月25日解除，故对该时段违约金不作计付。至于滞纳金计付标准，因合同约定计付比例过高，且被告到庭对此提出抗辩，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计付。2014年3月16日至同年8月25日之间的清洁卫生费1343.45元（3029元÷12×5＋3029元÷12÷31×10）。对原告主张的清洁卫生费的滞纳金，双方合同并无约定具体交纳的时间点，且清洁卫生费亦没有明确约定计收相应滞纳金，故本院不予支持。
至于2014年8月25日合同解除后，被告未返还铺位予原告为其带来的损失问题，本院依据《合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照涉案租赁合同约定，酌定以每日123.42元（168.3㎡×22元／㎡÷30）的标准计算被告占有使用费至被告实际返还原告铺位之日止以弥补原告损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社以佛山市禅城区美嘉装饰材料中心名义与被告黄伟强于2012年3月16日签订的《铺位租赁合同》于2014年8月25日解除；
二、被告黄伟强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社返还位于佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号佛山市禅城区美嘉装饰材料中心K馆三层1、2、25、26号铺位；
三、被告黄伟强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社支付拖欠的租金5906.70元及滞纳金（滞纳金计算方法：以1009.80元为本金，从2014年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
四、被告黄伟强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社支付拖欠的清洁卫生费1343.45元；
五、被告黄伟强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社支付占有使用费（占有使用费计算方法：以每日123.42元为标准，从2014年8月26日计至实际返还铺位之日止）；
六、驳回原告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社其他诉讼请求。
如果被告黄伟强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取76元，由被告黄伟强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年十月十一日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不可实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。