南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6011号
原告中国人民解放军73841部队，住所地本市鼓楼区新门口2号。
负责人刘之坦，部长。
委托代理人李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。
被告陈进科，男，汉族，1955年4月15日生，玉启旅馆业主。
原告中国人民解放军73841部队（以下简称73841部队）诉被告陈进科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告73841部队的委托代理人李大为、被告陈进科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告73841部队诉称，本市新门口2号门面房系原告与他人联合建造，产权归原告所有，联建方使用10年后，原告于2012年10月收回管理权。2012年10月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租本市新门口2号门面房二层215至217房间，用于旅馆经营，租期自2012年10月1日至2015年9月30日，年租金4.8万元。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告自2013年1月1日起再未支付租金，严重损害了原告的合法权益，故请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告迁出本市新门口2号门面房215、216、217房屋；3、被告支付2013年1月1日起至2013年11月30日止的房屋租金44000元，并自2013年12月1日起至实际迁出之日止按月租金4000元标准继续支付使用费；4、被告支付违约金10000元。
被告陈进科辩称，租赁合同签订后，二楼房屋的通道由原来的六米五宽减为一米五宽，且两侧停有大量车辆，严重影响被告的经营。之后原告又将二楼隔壁房屋出租给他人用于旅馆经营，对被告的经营造成了困难。综上，原告的行为给被告的经营造成重大影响，租金应当免除。
经审理查明，中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称73841部队有偿服务办）为73841部队内设机构。
坐落于本市鼓楼区新门口2号土地为军事设施划拨用地，土地使用权人为73841部队。
2000年2月2日，南京市规划局向总后勤部（中国人民解放军83483部队）出具了南京市规划局建筑工程规划设计要点通知书，载明：你单位2000年1月10日申报的在鼓楼区新门口2号建设的商业工程收悉，经研究，同意在图示红线范围内进行二层临时门面房的方案设计。
2000年7月9日，南京市规划局向十六分部下达了停工通知单，载明：你单位在新门口2号所建设（施工）的门面房三层（工程）200平方米，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设，现通知上述工程必须立即停止建设（施工）。
2000年9月19日，南京市规划局向83483部队出具了行政处罚决定书，载明：你单位在新门口2号所建设（施工）的门面房第三层（工程）拟建1457.5平方米，现超建720平方米，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设，罚款5000元，限2001年9月10日前自行拆除，城市规划需要时无条件拆除。
2012年10月10日，73841部队有偿服务办（出租方、甲方）与被告陈进科（承租方、乙方）签订了《军队房地产租赁合同》（编号：0003542-B），约定甲方将本市鼓楼区新门口2号门面房二层215-217三间房屋（坐落号：南苏字第39**号），建筑面积123平方米，出租给乙方使用，租赁用途为旅馆；租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）144000元，年租金为48000元，租金按季度支付，乙方于每季度的前十日内交付甲方，付款方式现金或支票；租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。中国人民解放军73841部队在军队房地产管理部门意见处加盖“中国人民解放军73841部队房地产租赁合同审核专用章”。
原告73841部队陈述，该租赁房屋出租未领取《军队房地产租赁许可证》。
上述租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付被告用于旅馆经营，被告陈进科支付了2012年10月1日至2012年12月31日的租金12000元，后再未支付租金。
2013年10月31日，73841部队有偿服务办助理员陈党朝出具了一份证明，载明：鼓楼区新门口2号二楼陈进科从2012年10月份与我办签订房屋租赁合同后，因一楼通道增加了隔栏，上楼通道经常会有自行车、摩托车停在通道上，给楼上客人上下楼带来不便。由于一楼南京好身材有限公司经部队同意转让给赵崇庆做宾馆，给二楼陈进科宾馆生意上带来影响。特此证明。
以上事实，有原、被告陈述、军队房地产租赁合同、南京市规划局建筑工程规划设计要点通知书、停工通知单、行政处罚决定书、国有土地使用权证、证明等在案予以佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。部队未领取《军队房地产租赁许可证》，作为出租人与承租人签订房地产租赁合同的，租赁合同无效。本案原、被告双方所签订的军队房地产租赁合同因未领取《军队房地产租赁许可证》，应认定无效。原告73841部队主张解除合同，因该合同依法认定无效，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的房屋租金及占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。因租赁合同签订后，房屋通道变窄及隔壁的旅馆经营对租赁房屋的使用价值及原告的经营造成了影响，占有使用费应适当减免，本院根据实际情况将每月占有使用费标准酌定为3500元。故被告应按每月3500元标准自2013年1月1日起至实际迁出之日止支付租赁房屋的占有使用费。
关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的军队房地产租赁合同系无效合同，无效合同自始不具有法律约束力，故原告依据该合同主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释﹥》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈进科于本判决生效之日起十五日内迁出本市鼓楼区新门口2号门面房二层215、216、217房屋；
二、被告陈进科于本判决生效之日起十五日内按每月3500元标准向原告中国人民解放军73841部队支付2013年1月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告中国人民解放军73841部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由原告中国人民解放军73841部队负担500元，被告陈进科负担2800元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 朱玉梅
人民陪审员 孙 冰
二〇一四年四月九日
见习书记员 杨 艳