广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第101号
原告李碧荣。
原告马甄房。
法定代理人李碧荣，与原告马甄系母女关系。
被告湛江市建实房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路3号。
法定代表人庞彩华，总经理。
委托代理人谢明演，广东领会律师事务所律师。
原告李碧荣、马甄诉被告湛江市建实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，同年7月25日公开开庭进行了审理。原告李碧荣并代理原告马甄，以及被告的委托代理人谢明演到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年2月12日，李碧荣、马勇（已故）与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买被告开发位于湛江市霞山区x路x号建实商住楼x号楼x号房。合同签订后，原告已按时履行了全部合同义务，向被告付清了全部购房款512000元及其他相关费用。合同约定，被告应于2009年4月30日之前，将房屋交付给原告使用。原告收房时要求被告出示该楼房的竣工质量验收合格证书，被告推说事后再给。后查实x号楼房在2009年9月16日才竣工验收合格。被告有意遮掩和欺骗原告，把未经上级部门竣工验收的房屋卖给原告，违反了《中华人民共和国建筑法》第61条规定。被告实际逾期交房136天，应按合同约定向原告赔偿违约金。原告对涉案房屋装修入住后，发现房屋出现严重裂缝等质量缺陷问题。按合同规定，原告要求被告迅速修复，但几年来原告经多次与被告协商无果，并向上级建设部门反映，也未得到解决。马勇于2011年12月8日在湛江市死亡，继承人是李碧荣、马甄。为维护原告的合法权益。请求判令：1、被告支付逾期交房违约金34816元。2、被告迅速全面修复原告所购1604房的所有质量缺陷，并赔偿由此而造成的相关经济损失5000元。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、原、被告双方于2009年3月8日签订《买卖合同》，根据合同约定，被告已向原告发出收房通知书，通知原告接收商品房。原告也于2009年4月30日亲自验收房屋、办理交接手续，并签订《建实商住楼商品房交接确认单》（以下简称《商品房交接确认单》）领取了房门钥匙。在商品房交接过程中，原告已获悉被告没有获得《竣工验收备案表》，原告据此可拒绝收房，但原告提供的证据却没法证明原告向被告或其他政府部门主张过逾期交房违约金，出现导致诉讼时效中断的事由。另外，原告向被告或政府有关部门投诉，均是反映房屋裂缝问题，并没主张逾期交房违约金。根据《民法通则》第135条、137条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2009年5月起开始计算，而原告在2014年6月才提起诉讼，没有证据证明原告在此期间有引起诉讼时效的中断。因此，原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。二、原告的起诉状中只诉求房屋裂缝问题，并不涉及其他问题。在商品房交接过程中，原告已获悉房屋出现质量问题，原告出示2013年8月28日的投诉信函，是部分业主因房屋质量问题向有关部门主张诉求，并没有原告的署名，不能视为原告曾主张过权利及引起诉讼时效中断，故原告主张房屋质量缺陷问题的请求已超过诉讼时效。且对于房屋裂缝问题，原、被告双方已经以现金补偿方式处理完毕，原告的主张没有事实依据。三、原告请求被告赔偿5000元经济损失，但未能提供相应证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，依法应驳回原告的该项主张。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年3月8日，马勇、原告李碧荣（买受人）与被告（出卖人）签订《买卖合同》。《买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区x路x号建实商住楼x号楼x单元x号房（以下简称x房），建筑面积共136.70平方米（其中套内建筑面积117.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.61平方米），按套内建筑面积每平方米4372.70元计算，总房款为512000元，由原告签署本合同时交纳首期购房款112000元；余下房款400000元由原告向银行申请按揭贷款支付。《买卖合同》第八条约定，出卖人应在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期。《买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向受买人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，受买人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由出卖人承担。《买卖合同》第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《住宅质量保证书》载明：“屋面防水5年”。
《买卖合同》签订后，原告依约向被告付清了购房款，并依法缴纳购房契税。2009年4月27日被告通知原告收房，同日，原告与被告签订《商品房交接确认单》，确认原告接收x房。2009年9月16日，x房所在的x号楼经验收合格，取得《工程竣工验收备案表》。2010年1月19日，原告在湛江市房地产管理局办理了x房产权登记手续。原告称装修入住x房后，房屋出现裂缝、渗水、滴水等质量缺陷，遂要求被告进行修复及向政府相关部门投诉。2011年12月8日，马勇在湛江市死亡。2012年8月21日，广东省湛江市港城公证处出具的（2012）粤湛港城第001245号《公证书》，经公证涉案x房的继承人为李碧荣、马甄。2014年3月，被告与原告达成对涉案房屋室内墙面裂缝自行修复协议，由被告向原告补偿1848元自行对室内墙面裂缝（共13条，长26.4米，按70元／米计算）进行修复，原告在出具《收条》时承诺：“自领取该一次性补偿金额后，自行修复室内墙面裂缝，今后我房裂缝问题不再追究湛江市建实房地产开发有限公司责任”。后双方因逾期交房违约金、房屋裂缝修复等问题而引发争议，经协商无果，原告起诉至本院。
经现场勘察，x房内墙面有多条裂缝。
本院认为，《买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，条款内容没有违反法律法规，故《买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。根据《买卖合同》的约定，被告应于2009年4月30日前向原告交付房屋，且合同约定商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格。被告于2009年4月27日与原告签订《商品房交接确认单》时，x房尚未经验收合格，被告在明知该商品房未符合《买卖合同》第八条约定的交付条件而故意隐瞒实情，通知原告接收房屋，被告的行为存在主观的故意。由于涉案房屋所在的
号楼是在2009年9月16日经湛江市建筑工程质量监督站验收合格，方取得《工程竣工验收备案表》。因此，2009年4月27日，被告将房屋交付给原告不符合《买卖合同》第八条的约定，应以x房具备交付条件的2009年9月16日为房屋交付时间，故被告逾期交房的行为，应承担违约责任。《买卖合同》第十一条约定，被告交付房屋时应出示有关的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接。原告在房屋交接时已得知被告没有房屋验收合格的相关证明文件，仍草率地接收房屋，本身亦有过错，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案原告向被告主张的系逾期交房违约责任，违约金请求权的诉讼时效期间应从违约行为成立之时开始计算。原告提交的《起诉状》中陈述：“原告收房时要求被告出示该楼房竣工质量验收合格证书，被告推说事后再给。”由此相信，原告当时就应该知道自己的权利受到了侵害，故原告享有的逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应从合同约定交付的2009年4月30日之次日开始计算，原告直到2013年6月6日才向法院起诉请求被告支付违约金，已超过了两年的时效期间，不再受法律保护。根据法律和《买卖合同》的相关规定，虽然赋予原告享有违约金请求权，但该请求权亦应受我国《民法通则》规定的诉讼时效制度的约束，权利人不得无期限的行使违约金请求权。故原告请求被告支付迟延交房违约金34816元，没有法律依据，本院不予支持。
关于房屋质量缺陷的保修问题，依照《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，屋面防水及外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，原、被告双方在《住宅质量保证书》中也约定屋面防水的保修期为5年。X房内墙面裂缝属房屋保修期限内的质量问题，分别属于外墙面渗漏及屋面防水，应适用5年的保修期限。依照《建设工程质量管理条例》第四十条第三款的规定，保修期应从竣工验收合格之日起计算，x房内墙面裂缝的保修期应从2009年9月16日起计算。本案中，原告一直要求被告修复房屋出现的裂缝，被告也承认x房存在内墙裂缝的质量问题，且双方进行了协商，并在2014年3月自行达成修复内墙裂缝的赔偿协议，对此，本院予以认可。原告请求被告修复x房内墙面裂缝，属重复主张权利，原告要求对房屋其他质量问题的修复，因未明确修复具体位置及举证，故本院对原告的该项请求不予支持。另原告要求被告赔偿因房屋质量缺陷而造成的经济损失5000元因未能提供证据而不予支持。但房屋自行在修复期间，将给原告正常生活造成一定影响，按照公平原则，由被告补偿2000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，以及国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、被告湛江市建实房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李碧荣、马甄一次性补偿2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告李碧荣、马甄的其他诉讼请求。
案件受理费795元（原告已预付），由两原告负担397.5元，被告负担397.5元（由被告负担的费用应在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅
审 判 员 蔡 华
人民陪审员 叶 丽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 冉晓璇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。