南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第296号
原告王健，汉族，1967年3月12日生。
委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被告江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地南京市江宁商城二招西4号。
法定代表人周敏。
委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。
原告王健诉被告江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王健的委托代理人钱志明，被告源泉公司委托代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王健诉称，2004年初，原、被告签订房产买卖契约，约定由原告向被告购买其开发的本市XX北路10-2号综合楼三单元806室房产一套。双方约定的交房日期为2004年9月30日，但被告实际交房日期为2007年9月26日；合同约定的办证日期为2004年10月30日，但被告实际办证日期为2009年7月9日。根据双方约定，被告逾期交房，应按原告已付购房款的万分之五／天计算违约金；逾期办证，应按20元／天计算违约金。此外，原告实际多付购房款21450元，被告应当退还。综上，原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金81750元，逾期办证违约金40000元，退还购房款21450元，并承担本案诉讼费和律师费。
被告源泉公司辩称，其一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。其二，原、被告在订立房产买卖契约时，被告未取得商品房预售许可，故双方合同中关于违约金的条款应属无效。其三，合同中约定的违约金标准过高，不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年3月，原告（合同乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（合同甲方，后更名为源泉公司）签订《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的本市鼓楼区XX北路10-2号住宅部分A栋三单元第八层806室房产一套，单价为5000元／平方米，建筑面积138.39平方米，总价款692500元。乙方的付款时间为首付款100000元于合同签订之日起五日内支付；二期房款100000元于2004年6月30日前支付；余款492500元于拿房前一次性付清。甲方应于2004年9月30日前将房屋交付乙方，逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。房屋交付后30天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金。
合同签订后，原告于2004年3月31日向被告支付购房款100000元，于同年5月18日支付购房款50000元。
2004年7月8日，被告与兴业银行签订借款合同约定，向该行借款2000万元，借款期限为2004年7月8日至2005年7月7日，被告将其坐落于XX北路10号宁鼓国用（2003）字第02047号地上在建工程2-12层抵押给兴业银行，作为履行债务的担保并办理了抵押登记。2005年6月1日，兴业银行以被告涉及重大诉讼为由，向南京市中级人民法院起诉，要求判令被告立即偿还借款2000万元和相应利息及兴业银行对抵押物享有优先受偿权。经该院调解，兴业银行与被告达成协议：被告偿还借款本金2000万元及利息；被告不履行上述债务时，兴业银行有权以XX北路10号宁鼓国用（2003）字第02047号地上在建工程2-12层折价或者以拍买、变买该财产的价款优先受偿等。2005年12月9日，南京市中级人民法院将上述案件指定南京市建邺区人民法院执行。2006年1月，被告开始向业主交房，但未将原告购买的房屋交付原告。原告遂诉请本院处理。2006年12月5日，本院作出（2006）鼓民三初字第489号民事判决，判令：一、源泉公司将涉案房屋交付给原告王健；原告王健于被告交付房屋的当日，一次性向被告支付购房款542500元；二、被告源泉公司于房屋交付原告王健之日起五日内，按每日万分之五的标准，一次性向原告王健支付已付购房款150000元自2004年10月1日起至交付房屋当日止的逾期交付房屋的违约金。
2007年4月16日，原告就上述判决内容向本院申请强制执行。2007年5月30日，原告向本院交纳了523490元（含剩余购房款515690元及执行费7800元）。2007年9月26日，经本院强制执行，原告实际取得涉案房屋。2009年7月9日，涉案房屋的产权登记过户至原告名下，产权证上载明的房屋建筑面积为134.21平方米。因被告在涉案房屋的交付及产权过户时间上存在迟延，且其实际歇业，原告向被告主张无果，故再次诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖契约》、（2006）鼓民三初字第489号民事判决书、交款收据、产权证等证据予以证实。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告在被告交房及办证迟延的问题上一直向被告主张权利，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
关于原告主张的应退还的购房款。原告实际支付购房款665690元（150000元＋515690元），涉案房屋实际价款为671050元（5000元／平方米×134.21平方米），原告未多付购房款，故其该项请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告已付购房款150000元对应的逾期交房违约金已经我院审理终结，故原告无权再次主张。关于其余购房款515690元对应的逾期交房违约金，根据双方约定，原告在被告交房前须支付房屋余款，本院（2006）鼓民三初字第489号民事判决书亦明确原告支付房款的义务与被告交付房屋的义务同时履行。原告实际支付房屋余款时间为2007年5月30日，故被告应于当日向原告交付房屋，而原告实际于2007年9月26日取得房屋，故被告在房屋交付上存在违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向原告支付逾期期间已收房款的违约金。该逾期交房违约金的约定明显高于因影响原告房屋使用给其造成的损失，且被告提出抗辩，故本院考虑涉案房屋的使用费损失，确定被告按已收购房款的万分之二／天向原告支付逾期期间的违约金。
关于原告主张的逾期办证的违约金，双方约定不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金，该违约金的标准并非过高，本院予以支持。原告于2007年9月26日取得涉案房屋，根据双方约定，被告应于2007年10月26日前协助原告办理房屋产权登记过户手续。涉案房屋产权实际于2009年7月9日过户至原告名下，故被告应向原告支付2007年10月27日起至2009年7月8日止的逾期办证违约金。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏省源泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，按万分之二／天的标准，一次性向原告王健支付已付购房款515690元自2007年5月31日起至2007年9月25日止的逾期交付房屋的违约金12170.28元；按20元／天的标准，一次性向原告王健支付自2007年10月27日起至2009年7月8日止的逾期办理房屋产权登记过户的违约金12420元。
二、驳回原告王健的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3153元，由原告王健负担2738元，被告江苏省源泉房地产开发有限公司负担415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户行：农行鼓楼分理处；账号：10×××76）
审 判 长 乔延彬
人民陪审员 杨 莹
人民陪审员 吴同启
二〇一五年十二月二十九日
见习书记员 丁 洁