广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1885号原告马剑婷，女，汉族，1978年8月27日出生，身份证住址广东省遂溪县。委托代理人陈梧桐，广东大展律师事务所律师。被告简亚寿，男，汉族，1968年11月29日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告潘亚华，男，汉族，1963年1月6日出生，身份证住址广东省吴川市。被告莫矮，男，汉族，1963年2月23日出生，身份证住址广东省廉江市。被告潘亚华与莫矮共同委托代理人林华贵，广东东深律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告莫矮在答辩期内提出管辖权异议，认为本案应移送深圳市福田区人民法院管辖。本院于2015年10月12日作出民事裁定书，驳回管辖权异议。被告不服，提出上诉。深圳市中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）粤03民辖终1401号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人马剑婷及其代理人陈梧桐，被告莫矮,被告莫矮、潘亚华的代理人林华贵到庭参加了诉讼。被告简亚寿经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月14日，原告与被告简亚寿签订了《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容概括如下：1、简亚寿把位于深圳市龙华新区人民路东二村统建楼的其中一间房屋出售给原告，售楼款为人民币42万元；2、简亚寿在收到原告购房款之日起两年内将房屋交付给原告使用，但交房时间在两年的基础上最长不能再迟延三个月时间；3、潘亚华、莫矮作为担保人，在出现纠纷时，对购房款、违约金及第九条所产生的相关费用承担连带偿还责任。合同签订当日，原告依约把购房款42万元通过银行转账的方式支付给简亚寿。依照合同约定，简亚寿应于2015年6月14日前把房屋交付给原告使用，但简亚寿在期限届满后无法按时履约。2015年6月15日，简亚寿向原告出具《承诺书》，承诺如2015年7月30日前无法交楼，则退回合同中所承诺的款项给原告，潘亚华、莫矮承担偿还责任。《承诺书》约定的期限届满后，经原告多次交涉，简亚寿既不交付房屋给原告使用，也拒不返还购房款给原告。原告认为，简亚寿的行为已经违反《房屋买卖合同》的约定，在合同期限届满后，简亚寿仍无法按照《承诺书》中的期限履行义务，已经构成了违约。莫矮、潘亚华作为担保人，应按合同的约定承担连带偿还责任。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、解除原告与被告简亚寿签订的《房屋买卖合同》；2、被告简亚寿返还购房款42万元给原告，被告潘亚华、莫矮对上述款项承担连带偿还责任；3、本案受理费由三被告承担。被告潘亚华、莫矮答辩称：一、原告与简亚寿签订的房屋买卖合同违反法律规定，是无效合同，原告请求解除买卖合同没有法律依据。合同无效的理由：1、买卖的房屋没有经过当地政府的批准建设；2、没有土地使用权，根据国土法第8条第2款、第63条的规定，所建的房屋不能进入市场流通；3、潘亚华、莫矮也不是本地的村民，没有介绍转让的资格。二、涉案房屋买卖合同中，潘亚华、莫矮的保证条款无效，因为主合同无效，保证合同是从合同，也当然无效，潘亚华、莫矮不应承担连带清偿责任。经审理查明，2013年6月14日，原告作为买方，被告简亚寿作为卖方，被告潘亚华、莫矮作为担保人，三方签订《房屋买卖合同》，约定简亚寿将位于深圳市龙华新区人民路东二村统建楼（锦绣花园对面）中一套房产的70年使用权转让给原告，房屋建成后，原告在第10层至16层之间通过抽签方式在面积126至128平方米的房产中选定，房屋转让价款42万元，合同签订之日一次性支付，简亚寿在收到购房款之日起两年内将房屋交付原告，交房时间最长不能再延迟3个月，如简亚寿未能按时交楼，还应支付17万元违约金，担保人潘亚华、莫矮对购房款、违约金、诉讼费、财产保全费、执行费等承担连带偿还责任。当天，原告通过银行转账方式向简亚寿支付42万元，同时向潘亚华、莫矮支付中介费3万元，潘亚华、莫矮出具收据确认。因被告简亚寿未能按时交付房产，2015年6月15日，简亚寿出具书面承诺，称2015年7月30日之前如交不了楼，一定向原告退回合同承诺的59万元。被告潘亚华、莫矮作为担保人在该书面承诺上签字，确认对59万元承担保证责任。另查,涉案房产至今并未兴建。被告潘亚华、莫矮当庭表示愿意向原告退回收取的中介费2万元。以上事实，有房屋买卖合同、银行转账凭证、中介费收据、承诺书及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告马剑婷与被告简亚寿之间签订的房屋买卖合同，因涉案房屋没有产权证，没有合法报批报建手续，合同违反法律强制性规定而无效。因无效合同而取得的财产，应当予以返还。原告主张简亚寿返还购房款42万元，本院予以支持。关于保证合同的效力以及保证人的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，主合同是房屋买卖合同，从合同是保证合同，主合同无效导致保证合同无效。被告潘亚华、莫矮明知涉案房屋没有合法手续，仍然提供居间服务，收取报酬，并为简亚寿的债务承担保证责任，潘亚华、莫矮具有过错，两人应当承担民事责任的部分，不应超过简亚寿不能清偿部分的三分之一。两人称不应承担连带责任的答辩意见，以及原告认为两人对42万元承担连带责任的意见，均不能成立。关于中介费。被告潘亚华、莫矮称只收取了2万元，并非3万元，当庭同意向原告退还中介费2万元，同意法院判决两人向原告退还中介费2万元。对此本院认为，对于双方没有争议且债务人自愿履行、同意遵循法院判决执行的内容，本院予以确认。原告若认为中介费仍未足额退还，可另行主张权利。被告简亚寿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告简亚寿于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告马剑婷返还购房款人民币42万元；二、对于被告简亚寿上述债务不能清偿部分的三分之一，由被告潘亚华、莫矮承担连带责任；三、被告潘亚华、莫矮于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告马剑婷返还中介费人民币2万元；驳回原告马剑婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，财产保全申请费1020元，公告费500元，均由被告简亚寿、潘亚华、莫矮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一六年十月二十四日书 记 员  张晶晶书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第6页共7页