云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0128民初885号
原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）。统一社会信用代码915301285718510284。
住所地禄劝屏山街道办掌鸠河南北路（机关幼儿园旁）。
法定代表人张学兵，职务：总经理。
委托代理人杨金权，云南精群律师事务所律师。特别授权代理。
被告陈正禄（反诉原告），男，汉族，1983年3月11日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。
原告禄劝永平物业服务有限公司诉被告陈正禄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告陈正禄提起反诉。本院依法组成合议庭，于2016年10月28日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人杨金权、被告(反诉原告)到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告禄劝永平物业服务有限公司诉称：原告与昆明鸿乙名业房地产开发有限公司签订物业管理合同，由原告作为世纪中心小区的物管机构。2014年1月4日，被告凭通知单到原告处接房，双方签订了物业服务协议，协议约定：住房物业综合服务费每平方米每月0.9元；生活垃圾清运费每户每月6元；生活用水二次加压费每月15元；电梯运行电费15层以下每月20元，15层以上每月30元；滞纳金每日千分之三。被告自2015年1月1日至2015年12月31日的物业费未交纳，共欠2216.65元。原告多次催要未果，故诉请人民法院判决：被告支付原告物业管理费1357.99元、生活垃圾清运费72元、生活用水二次加压费180元、电梯运行电费240元及滞纳金366.66元，合计2216.65元；并承担本案诉讼费。
被告陈正禄辩称：一、原告主张的物业收费时间与事实不符。被告与昆明鸿乙名业房地产开发有限公司签订的购房合同约定的交房时间为2013年12月31日；由于开发商违约，至2015年3月16日才完成房屋交接。商品房购销合同附件三约定了前期物业服务费及相关费用自房屋交付之日的次月起计算，故被告应自2015年4月1日起计交物业费。二、被告实际向原告支付的费用为2549元，应该交付的物业服务费和代收的垃圾清运费为1429元，超过部分为1120元；被告于2014年1月4日侵占了1429元、于2015年3月16日侵占了1120元，且1120元的装修管理费属于强制交易和违规收费应当退还。三、原告诉请的标的不符合物业管理协议的约定，存在重复收费。协议约定物业服务费采取包干制方式，生活用水二次加压费、电梯运行费等属于物业综合服务费的构成范畴，属于重复收费，不应支持；并不存在滞纳金。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈正禄诉称：开发商于约定交房之日隐瞒房屋未竣工验收的真相要求办理接房手续。反诉被告倒置交接程序，要求预交一年物业费和生活垃圾清运费才可以领取钥匙验收房屋，反诉原告交纳了1429元进行验房，查验后存在质量问题，反诉原告不同意接房，并拒绝在房屋验收表上签字。2015年3月16日，反诉原告同意正式接房，即应从2015年4月1日才需交物业管理费。反诉被告隐瞒未竣工事实收取的1429元属于非法侵占，应当返还；并承担相应利息147.4元。业主已向物业公司交纳了配套费用，物业公司应该向业主提供协议约定的设施设备。反诉原告已履行了自2015年4月1日至2016年3月31日止的物业费，履行了全部义务，而被告拒不安装配套设施可视楼宇对讲系统，给业主生活带来不便，应补偿300元（每天1元）。2015年3月16日，反诉被告要求交纳装修保证金2000元、装修管理费1120元（装修期间垃圾清运费300元、电梯增容费100元、管理费100元、楼道二次修复费200元、生活用水二次加压费180元、电梯运行费240元），否则不予办理装修手续，反诉被告采取强迫交易的方式非法收取装修管理费1120元。故请求人民法院判决：一、反诉被告支付非法侵占的1429元及利息147.4元，合计1566.4元；二、反诉被告安装可视楼宇对讲系统，并支付损失300元；三、反诉被告返还1120元；四、反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告禄劝永平物业服务有限公司辩称：反诉原告的诉请无事实及法律依据。一、反诉原告已领取钥匙，已接收了房屋，应从接收房屋开始交纳物业管理费；二、可视系统应由开发商提供，然而开发商并未提供可视系统，反诉被告没有免费安装可视系统的义务；三、双方签订的物业服务协议中关于装修管理费是有约定的，被告已同意服务协议内容，因此要求返还1120元无依据。故请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告禄劝永平物业服务有限公司为支持其诉讼主张，提交了下列证据：
一、通知单，欲证明被告陈正禄已收到房屋钥匙，确认已交房。
二、物业管理规约物业服务协议，欲证明原、被告双方所约定的权利及义务。
三、照片，欲证明物业管理等相关费用已经过公示。
经质证，被告陈正禄对原告禄劝永平物业服务有限公司提交的证据一不予认可，认为通知单不合法；对证据二，认为装修只能收取保证金，原告多收取的费用不合法；对证据三，认为经过公示不代表合法，不符合法律规定。
被告陈正禄（反诉原告）针对其抗辩(反诉)主张，提交了下列证据：
商品房购销合同复印件，欲证明房屋未验收就交付使
用。
二、住宅质量保证书复印件，欲证明保证书含有虚假内容。
三、收据复印件，欲证明原告（反诉被告）于2014年1月4日收取了物业费、垃圾清运费。
四、票据复印件，欲证明被告（反诉原告）已交纳住宅专项维修基金。
五、发票复印件，欲证明所有配套设施的装修及安装应免费，被告（反诉原告）已交纳了配套设施费。
六、拒绝收房通知书复印件，欲证明被告（反诉原告）虽领取了钥匙，但房屋出现问题，并没有在验收单上签字，视为房屋未交接成功。
七、物业管理规约物业服务协议复印件，欲证明被告（反诉原告）未交纳物业费是有依据的，反诉被告应参与验房，而房屋未经过验收，反诉被告未尽到应尽责任。
八、民事判决书复印件，欲证明民事判决书上已载明相关事项。
九、证明，欲证明原告（反诉被告）除了收取装修保证金外，还扣押了被告（反诉原告）的1120元。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一的真实性、合法性无异议，不认可关联性，认为不能证明被告（反诉原告）的待证事实；对证据二的“三性”无异议；对证据三认可，认为交房时间是2014年1月4日；对证据四、五，认为原告（反诉被告）并未收到该部分资金及可视系统；对证据六的“三性”不予认可；对证据七，认为能够证明原告（反诉被告）的主张，原告（反诉被告）是物业公司，不是监督主体；对证据八的关联性不予认可，能证明被告因开发商违约已得到相应赔偿；对证据九的“三性”不予认可，认为证人未到庭作证。
原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）针对其反诉抗辩主张，提交了下列证据：
一、物业管理规约物业服务协议，欲证明协议明确约定了相关费用。
二、装修管理协议，欲证明对装修事项及费用进行了约定。
三、照片，欲证明物业费等相关费用已经过公示，并没有私自收取，且代收的3项费用是经过允许的。
四、装饰装修申请表，欲证明反诉原告已接房且装修了房屋。
五、装修巡查记录表，欲证明反诉被告已履行了管理义务。
六、收据，欲证明反诉被告已退还装修保证金。
经质证，反诉原告对反诉被告提交的证据一不予认可，认为装修期间的收费无法律依据；对证据二，仅认可装修保证金，不认可其他费用；对证据三不予认可，认为没有法律依据；对证据四予以认可；对证据五不予认可，认为不能证明反诉被告的待证事实；对证据六认可，认为能够证明反诉原告并未对公共部分造成损失，反诉被告收取的二次维护费无依据。
本院认为：原告禄劝永平物业服务有限公司提交的证据一、二以及针对其反诉抗辩主张提交的证据一、二，与本案有关，本院予以确认；原告禄劝永平物业服务有限公司提交的证据三以及针对其反诉抗辩主张提交的证据三、五，本院结合其他证据予以综合评判；反诉被告提交的证据四、六，因反诉原告认可，本院予以确认。被告(反诉原告)提交的证据一、二、四、五、八，只能说明昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司（开发商）违约，本院结合其他证据予以综合评判；被告(反诉原告)提交的证据三，因原告（反诉被告）认可，本院予以确认；被告(反诉原告)提交的证据六、七、九，不能证明其主张，本院结合其他证据予以综合评判。
经审理，本院确认下列法律事实：原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）的曾用名称为禄劝永平物业管理有限公司。被告陈正禄（反诉原告）购买了昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发建设的位于禄劝屏山镇××村小组掌鸠河世纪中心2幢8层01号房，该房建筑面积125.74平方米。2014年1月4日，原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）与被告陈正禄（反诉原告）签订了《物业管理规约、物业服务协议》，约定：由原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）对世纪中心小区进行物业管理；住房物业费为0.9元∕月∕平方米、住房生活垃圾清运费为6元∕月∕户、生活用水二次加压费为15元∕月∕户、电梯运行电费【15层以下（含15）20元∕月∕户，15层以上30元∕月∕户】；装修垃圾清运处置费住房300元∕户、装修期电梯管理费100元∕户、楼道二次修复管理费200元∕户、装修期间综合管理费50元∕月∕户；业主或使用人未按约交纳物业服务费的，按应付之日起至支付日的总额计算，以每日千分之三的比例加收违约金。《物业管理规约、物业服务协议》签订后，原告禄劝永平物业服务有限公司（反诉被告）为世纪中心小区提供了物业管理服务。被告陈正禄（反诉原告）于2014年1月4日交纳了12个月的物业费1357元、生活垃圾清运费72元；于2015年3月16日交纳了12个月的电梯运行电费240元、生活用水二次加压费180元以及楼道二次修复费200元、装修期间电梯增容费100元、装修期间垃圾清运费300元、装修期间管理费100元。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《物业管理规约、物业服务协议》、《装修管理协议》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约严格履行各自的义务。现原告（反诉被告）已提供管理服务，被告（反诉原告）就应按约履行交纳物业费、生活垃圾清运费、生活用水二次加压费、电梯运行费等相关费用的义务。对于原告诉请被告支付自2015年1月4日起至2016年1月4日止的物业费1357.99元、生活垃圾清运费72元的问题，因被告（反诉原告）于2014年1月4日领取了钥匙且与原告（反诉被告签订了物业服务协议，即物业费、生活垃圾清运费应从2014年1月4日起算，故本院对原告要求被告支付2015年1月4日起至2016年1月4日止的物业费1357.99元、生活垃圾清运费72元的诉请予以支持，对反诉原告诉请反诉被告支付非法侵占的1429元及利息147.4元不予支持。对于原告诉请被告支付自2015年1月4日起至2016年1月4日止的生活用水二次加压费180元、电梯运行电费240元的问题，因被告（反诉原告）于2015年3月16日交纳了12个月的生活用水二次加压费、电梯运行电费，故本院对该项诉请不予支持。对反诉原告诉请反诉被告安装可视楼宇对讲系统，并支付损失300元的问题，因反诉原告向昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司交纳的配套设施费，并不是反诉被告，故本院不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告返还1120元，因双方当事人对装修垃圾清运处置费、装修期间电梯管理费等费用进行了约定，故本院不予支持。对于原告主张的滞纳金366.66元，因原、被告未明确约定物业费等每年度的具体交纳时间，故本院不予支持。被告（反诉原告）主张开发商违约交房（隐瞒未验收备案事实），因被告（反诉原告）已起诉了开发商违约，而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订协议后已实际提供了物业管理服务，故本院对该主张不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告陈正禄于本判决生效之日起十日内给付原告禄劝永平物业服务有限公司自2015年1月4日起至2016年1月4日止的物业费1357.99元、生活垃圾清运费72元，合计1429.99元。
二、驳回原告禄劝永平物业服务有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈正禄的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告禄劝永平物业服务有限公司负担17.7元，被告陈正禄负担32.3元。反诉费25元，由反诉原告陈正禄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
若有金钱给付义务的当事人未按本判决规定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 兰 芳
审 判 员 杜海峰
人民陪审员 李子栋
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 李逻辑