浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2107号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：台州耀达纯开娱乐会所，住所地：台州市耀达路318号，统一社会信用代码：913310015717269489。
代表人：林定富。
委托诉讼代理人：徐敏，浙江常青藤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：台州耀达国际酒店有限公司，住所地：台州市耀达路318号，组织机构代码：73153996-6。
法定代表人：詹耀良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。
原审被告：林定富，男，1970年1月6日出生，汉族，住台州市椒江区。
上诉人台州耀达纯开娱乐会所（以下简称纯开会所）因与被上诉人台州耀达国际酒店有限公司（以下简称耀达酒店）、原审被告林定富房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纯开会所上诉请求：撤销（2015）台椒民初字第3048号民事判决，判令被上诉人恢复门头广告。事实和理由：一、一审法院认定事实存在明显错误，被上诉人无权解除房屋租赁合同。（一）被上诉人仅是未缴纳部分设备租金，而非房屋租金。上诉人与被上诉人共签订了两份独立的租赁合同，一份是房屋租赁合同，另一份是设备租赁合同，一审法院错误的把房屋租赁合同和房屋租赁合同的补充协议混为一体。从内容上看，房屋租赁合同的补充协议是设备设施的租赁合同，完全独立于该份房屋租赁合同。上诉人按约定支付了房租，履行了相关义务，因此上诉人诉称的2015年所欠房屋租金与事实不符，上诉人所欠应为设备租金款，既然上诉人没有拖欠房屋租金，也就未违反房屋租赁合同之约定，因此被上诉人无权要求解除房屋租赁合同，即使可行使解除权也只能解除“设备租赁合同”。（二）设备租赁中的大量设备已过使用年限，租赁标的不合法，设备租赁合同无效，且被上诉人要求上诉人继续高额缴纳设备租金也违反了公平原则。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同补充协议中的出租设备设施都已达到使用寿命年限，处于报废状态，由于出租的设施大多是电子产品，当初出租的时候该批设备设施也已经使用多年，很多不能正常使用，这些年上诉人也花费了大量的人力物力用于维修、维护和保养该批设备设施，故要求上诉人支付大量的设备设施费用显然有失公平，设备租赁合同的设备都已超过使用年限，即合同租赁标的无法使用，上诉人的合同目的也就无法得以实现，并且租赁标的不合法，该份合同理应属于无效合同，上诉人自然可以无需支付部分租金。（三）即使上诉人有拖欠租金的现象，因被上诉人擅自拆除上诉人门头广告的行为，严重违反了合同约定，上诉人拥有先履行抗辩权，可以拒付租金。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第十二条第一款明确约定甲方（即被上诉人）承诺免费提供给乙方（即上诉人）一个租赁区域外墙门头广告为一个。由此可见在整个合同履行过程中，被上诉人须交付给上诉人一个免费的门头广告位，这是被上诉人须先于上诉人履行的义务。合同法第六十六条明确规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条也明确规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人违约后，上诉人多次催告被上诉人履行合同义务，恢复门头广告，但是被上诉人置之不理，上诉人有权拒付租金。二、一审法院适用法律不当，应判令被上诉人恢复上诉人的门头广告，而非另案起诉。一审法院经法庭调查既然已经确认被上诉人擅自拆除上诉人门头广告的事实，应当在本案作出处理，上诉人的反诉请求与本案诉争存在高度的关联性，若在本案不予处理，让上诉人另案起诉，这与法理不符，也必将增加上诉人的诉讼成本，浪费司法资源。既然被上诉人已擅自拆除上诉人的门头广告，其违约行为在先，理应承担违约后果，包括上诉人拒付租金的后果。但一审法院依据前者本就存在很大争议的事实作出解除房屋租赁合同的判决，并在此基础上，认为恢复门头没有必要性，这一论断与事实不符，与法理不符。
耀达酒店辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人及林定富未按合同约定支付租金，也没有其上诉所称的抗辩事实存在，据此判决解除房屋租赁合同准确无误。（一）房屋租赁协议与补充协议是基于同一租赁合同法律关系，补充协议是房屋租赁协议的补充。从补充协议抬头看，就是在房屋租赁协议的基础上的内容补充；从内容上看，是上诉人因经营KTV所需，增加租赁标的，承租被上诉人的设备；补充协议中的支付租金、违约条款及未尽事宜都以房屋租赁协议为准，上诉人认为两份协议是独立法律关系的观点是错误的。涉案租赁合同关系上诉人应付的年租金为2750000元，上诉人及林定富多次未按合同约定支付，已构成合同解除条件。（二）房屋设备部分经林定富清点签收，不存在租赁标的不合法的情形。涉案所有房屋设备都由林定富在合同签订之日清点检查并进行签收，上诉人使用至今从未提出异议，现上诉人上诉称设备无法使用、标的不合法，缺乏根据。（三）被上诉人已经按照合同约定提供了门头广告位，上诉人对门头广告位不满意拒付合同租金与先履行抗辩权无关，而上诉人一直正常经营使用房屋。上诉人诉称的答辩人拆除门头广告所以拒付租金。因为广告位是答辩人所有，答辩人只有免费提供广告位的义务，有权对广告位位置进行整体调整设计，被上诉人已经履行免费提供广告位的义务。上诉人主张的应当先履行恢复门头的观点没有合同约定，不能成为继续履行合同的理由。二、一审判决适用法律准确，上诉人在一审反诉的诉请是恢复广告原状，并未要求答辩人承担损害赔偿责任，所以判决驳回上诉人该诉请，适用法律准确。（一）一审判决解除答辩人与上诉人及林定富的房屋租赁合同准确无误，答辩人无需再提供任何广告位。租赁合同存在是广告位的履约前提。在解除租赁的前提下，答辩人无须恢复所谓门头广告原状。上诉人从未提供门头广告的合法审批手续，所谓的门头广告不合法，上诉人无权要求答辩人恢复违法的门头广告。（二）恢复原状与损害赔偿属于两种请求权基础，上诉人自己反诉的诉请请求是恢复原状，在恢复原状无可能的情况下，法律赋予的救济途径是损害赔偿权，一审法院在查明事实的情况下判决驳回上诉人的反诉诉请适用法律准确。三、上诉人作为房屋承租人，不履行基本的付租义务，在诉讼中滥用诉讼权利，恶意申请司法鉴定，以及通过提起反诉的方式延长一审审理期限，以求在不支付租金的情况下，无偿使用答辩人的房屋用于经营谋利。
耀达酒店向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告林定富于2011年12月20日签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议；二、两被告立即腾退房屋、归还设备设施；三、两被告支付2015年剩余租金312500元及按年租金2750000元标准支付自2016年1月1日起至两被告实际腾房、归还设备设施之日止的房屋占有使用费；四、两被告按年租金2750000元为基数按年利率24%支付2015年5月16日至实际支付之日止的滞纳金。
纯开会所向一审法院反诉请求：要求原告恢复门头广告。
一审法院认定的事实:台州经济开发区铂金汉宫娱乐会所系个人独资企业，成立于2011年3月29日，经营场所为台州市耀达路318号，投资人和负责人系陈潮坚。该会所于2015年9月17日变更名称为被告纯开会所，同时变更负责人为被告林定富。2011年12月20日，原告耀达酒店与被告林定富分别作为出租方和承租方签订房屋租赁合同，约定：林定富承租耀达酒店所有的位于台州市耀达路318号耀达酒店二期裙房一至四层共6369平方米房屋，用于经营卡拉OK；租赁期限为6年，自2012年1月1日至2017年12月31日；租金标准为前三年每年租金1500000元，后三年每年租金1750000元；租赁押金250000元在首付租金时支付，合同期满待各项费用结清后退还；首期半年租金750000元，在2011年12月25日前付清，次年起租金每半年一付，在每年的5月15日和10月15日前支付；林定富不支付或者不按照约定支付租金达30日的，耀达酒店有权单方面解除合同，没收租赁押金，收回房屋，林定富每天应付每年租金额5‰的滞纳金；耀达酒店承诺免费提供林定富租赁区域外墙门头广告位一个。同日，原告与被告林定富又分别作为出租方和承租方签订了房屋租赁合同补充协议，约定：林定富承租该区域内现有的设备设施，设备设施及物业管理费用为每年合计1000000元，缴费方式、税费、滞纳金与房屋租赁合同相同，补充协议未尽事项，按照房屋租赁合同条款确定原则执行。合同签订后，原告交付了租赁房屋和设备（设备清单见附件）。租赁押金和前3年的租金，被告林定富均已支付（其中原告免除第3年的2个月租金）。第4年的租金支付了2312500元，原告免除125000元，至今尚欠312500元，第5年的租金至今分文未付。被告纯开会所在租赁区域外墙设置了门头。2015年1月9日，原告未经被告同意拆除了门头。原告在同一区域设置LED显示屏，播放过有关被告纯开会所的内容。后原、被告为拖欠租金以及门头的恢复或补偿多次协商未成。
一审法院认为，原告与被告林定富之间签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议，系自愿签订，内容并不违法，该院确认为有效。该租赁合同和补充协议系原告与被告林定富之间分别作为出租方和承租方名义签订，当时被告纯开会所登记的投资人和负责人均非被告林定富，两被告又未提供证据证明被告林定富系代表被告纯开会所，故该院认定房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议的承租方系被告林定富，承租方的合同责任应由被告林定富承担。根据租赁合同和补充协议的约定，除第一个上半年的租金之外，其余上半年的租金在前一年的10月15日前支付，下半年的租金在每年的5月15日前支付，因此在原告起诉时，被告林定富已逾期支付2015年下半年的租金312500元和2016年上半年的租金1375000元，2016年下半年的租金至今也已超过支付期限，被告林定富应承担逾期支付租金的违约责任。根据租赁合同的约定，不支付租金或不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方面解除合同，故合同约定的原告合同解除权已经成就。被告林定富辩解由于原告擅自拆除门头违约，被告可拒付租金，该院认为，被告林定富不存在先履行抗辩权，如原告违约成立，双方应各自承担违约责任，不影响原告向被告林定富主张逾期支付租金的违约责任。因此，原告要求解除租赁合同和补充协议，该院予以支持。租赁合同和补充协议解除后，被告林定富应腾退出房屋，把设备返还给原告，支付原告2015年拖欠的租金312500元、按年租金2750000元标准计算自2016年1月1日起至判决确定合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至被告林定富实际腾房、归还设备之日止的占有使用费。此外，被告林定富还应承担逾期支付租金的滞纳金。被告主张合同约定的滞纳金按每天应付每年租金额的5‰计算过高，要求予以降低，该院认为与原告因被告逾期支付租金所造成的实际损失相比，该滞纳金约定确实过高，原告主张以年租金为基数按年利率24%计算也过高，该院酌情确定滞纳金以应付租金为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍分段计算。被告林定富向原告承租的房屋及设备，由被告纯开会所实际使用，被告纯开会所愿意承担承租方的合同责任，故原告要求被告纯开会所与被告林定富共同承担返还房屋、设备以及支付租金、占有使用费、滞纳金的责任，该院予以支持。被告纯开会所的门头已被原告拆除，恢复原状已不切实际，而且合同解除后，恢复原状也没有必要，故被告纯开会所的反诉请求，该院不予支持。如原告的行为给被告纯开会所造成损失，被告纯开会所可另行主张赔偿权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告台州耀达国际酒店有限公司与被告林定富于2011年12月20日签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议；二、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所腾退出坐落在台州市耀达路318号台州耀达国际酒店二期裙房一至四层房屋，并返还原告台州耀达国际酒店有限公司承租的设备（设备清单见附件）；三、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所共同支付原告台州耀达国际酒店有限公司2015年拖欠的租金312500元、自2016年1月1日起至本判决确定合同解除之日（即本判决发生法律效力之日，下同）止的租金以及本判决确定合同解除之日起至两被告实际腾房、归还设备之日止的占有使用费（租金和占有使用费均按年租金2750000元标准计算）；四、被告林定富、台州耀达纯开娱乐会所共同支付原告台州耀达国际酒店有限公司逾期支付租金的滞纳金（租金312500元的滞纳金自2015年5月16日起算，租金1375000元的滞纳金自2015年10月16日起算，自2016年7月1日起至判决确定合同解除之日止按年租金2750000元标准计算的租金的滞纳金自2016年5月16日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算至租金付清之日止）；五、驳回原告台州耀达国际酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告台州耀达纯开娱乐会所的反诉诉讼请求。上述二、三、四项确定的义务，限在本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13882元（原告已交纳），由原告台州耀达国际酒店有限公司负担5793元，被告林定富负担8089元；反诉案件受理费40元（减半收取，被告台州耀达纯开娱乐会所已交纳），由被告台州耀达纯开娱乐会所负担；财产保全申请费2282元（原告已交纳），由被告林定富负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审被告林定富被上诉人先后签订了房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议，两份合同均系双方自愿签订，内容并不违法，应为有效。上诉人虽辩称房屋租赁合同补充协议实际上是设备租赁合同，两份合同相互独立，但从合同约定及双方的合同目的可以看出，房屋租赁合同补充协议是对于房屋租赁合同的补充，即两份合同实际上是一体的。根据一、二审查明的事实，被上诉人已将租赁标的物交付给林定富及上诉人，已履行其合同义务，林定富和上诉人则应履行支付租金的义务，现今林定富与上诉人逾期支付租金，已构成违约，被上诉人要求解除合同，一审据此判决解除双方的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议，并无不妥。上诉人的门头广告位系被上诉人免费提供，虽现被上诉人拆除门头，但不构成合同根本性违约。鉴于双方的合同已经依法予以解除，上诉人上诉要求恢复门头的请求也没有依据。如果被上诉人的行为对上诉人造成损失，上诉人可以另行主张赔偿权利。综上所述，上诉人纯开会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持原判，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人台州耀达纯开娱乐会所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 陶镜玄
二〇一六年十一月二十八日
代书 记员 严 凌