湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初548号原告（反诉被告）湖南省茶陵监狱，住所地在茶陵县。法定代表人唐建，监狱长。委托代理人蒋学锋，湖南犀城律师事务所律师。被告李元宁，男，1973年5月12日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省永州市零陵区。被告（反诉原告）李节军，男，1971年9月24日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被告（反诉原告）肖燕，女，1975年10月7日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被告李节军、肖燕共同委托代理人谭军志，湖南犀城律师事务所律师。被告贺敬平，男，1969年6月14日出生，汉族，住湖南省茶陵县。原告湖南省茶陵监狱（以下简称“茶陵监狱”）诉被告李元宁、李节军、肖燕、贺敬平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法适用普通程序，分别于2016年8月10日、2016年11月1日、2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告茶陵监狱的委托代理人蒋学锋、被告李节军、肖燕及两人的委托代理人谭军志、被告贺敬平三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、请求确认原告行使解除合同权的行为合法、有效；二、责令被告方全部搬离猪舍，交还所租赁的房屋设施；三、本案的诉讼费用由被告承担事实与理由如下：2003年12月30日，原告与被告李元宁签订了一份《生产（服务）项目经营权买卖合同》，约定由原告方将茶陵监狱二监区猪舍房屋、设施、猪舍后面的菜地等生产资料交由李元宁承包经营，经营期限为二十年，如监狱调整或者生产发展的需要收回被买断经营的项目，承包方必须无条件服从，但发包方应依原买断价格比例给予适当的补偿。在合同履行期间，李元宁未经发包方同意，擅自将猪舍的承包经营权转租给了被告。茶陵监狱高度戒备监狱扩建工程系司法部、湖南省人民政府共同确定的国家重点工程，因工程项目建设的需要，应提前解除与被告签订的合同。为此，原告自2015年5月份开始，多次与被告就解除合同有关的事项进行协商，均不能达成一致的意见。2015年6月24日，原告正式向被告方下达了解除合同的通知书，履行了必要的告知义务，而被告方却迟迟不肯搬迁，其行为严重妨碍了国家重点工程建设的顺利推进。综上，被告李元宁未经原告方同意将经营权转让，其行为构成了违约，因国家重点工程建设的需要，原告提前解除合同的行为符合法律和合同的约定，应当予以支持。为维护国家的利益，保障国家重点工程项目建设的顺利进行，特起诉至本院。被告李节军、肖燕共同答辩称，同意解除合同并且积极支持茶陵监狱的扩建工程，但是原告提前五年解除合同，给被告造成了较大的损失，要求原告给予被告适当的补偿。另外，原告诉状中所述的部分事实不实，且原合同中存在一些与现行法律相抵触的地方，希望法院依法判决，均衡双方当事人的利益。被告贺敬平答辩称，对于监狱提出的解除合同没有异议，被告自己已经按照原告茶陵监狱的要求搬离猪场，但是原告答应的奖励和补偿还没有到位。针对本诉部分，原告茶陵监狱向本院提交了六份证据，本院依法组织双方进行质证，被告对其中五份证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，针对原告提交的两份买断经营权记账凭证，被告质证认为系原告自己制作不具有效力，但该证据与本案庭审查明的事实一致且与合同可以相互佐证，故本院予以采信。针对本诉部分，被告肖燕、李节军、贺敬平均未向本院提交证据材料。反诉原告肖燕、李节军诉称，2003年12月30日，反诉被告与李元宁签订了一份《生产（服务）项目经营权买卖合同》。将茶陵监狱二监区猪舍、房屋设施出卖给李元宁，猪舍、房屋所依附的土地及菜地由李元宁在合同期限内使用。2005年李元宁把从茶陵监狱所取得的所有权利、义务全部转让给反诉被告，反诉原告实际已经营达11年，并以反诉原告自己的名义向反诉被告缴纳了相关费用，反诉被告对转让行为知晓且默认。且反诉原被告之间就另一块土地有单独的租赁合同，权利、义务明确。现因反诉被告单方面要求解除，反诉原告表示理解和支持，但是对于反诉原告因此而造成的损失应当依法赔偿。期间虽经多次调解，终因双方意见分歧较大，调解无果。反诉原告认为，公民的合法权益受法律的保护，反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，给其造成了300多万元的损失，但考虑到反诉被告也是因为公益事业，只是象征性的要求反诉被告给予217万元的补偿。综上，为了维护法律的尊严及老百姓的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判令反诉被告给付反诉原告各项损失合计2170000元（猪舍损失及养猪设备损失630000元，母猪在搬迁过程中发生的应激损失、搬迁损失及转运费共计240000元，以及2016年的可得利益损失1300000元）；反诉费用由反诉被告承担。反诉被告答辩称，反诉被告依照合同的约定提前解除合同符合法律的规定和合同的约定不构成违约，对于反诉原告提出的补偿问题已经在最初的租赁合同中有明确的约定，这种约定不违反法律的禁止性规定，损失的数额现在看来确实较少但是在当时是合理的。在最初的合同中已经有明确的约定承租方转让租赁房屋的必须遵守原合同的约定，且反诉原、被告之间没有再签订新的合同，所以原合同应该是处理该案的依据，反诉原告要求赔偿两百多万金额过高。针对反诉部分，反诉原告于第一次开庭时提交了四份证据，其中反诉被告茶陵监狱对其提交的三分合同及本院从茶陵县畜牧水产局调出的反诉原告从2010年至2014年生猪的出栏数量证明无异议。对于反诉原告提交的各项损失清单、各年份的出栏数量、母猪保单、猪场的图片和视频均有异议，该三份证据以及反诉原告于第二次开庭时提交的关于出售生猪的证明、猪场雇佣劳务的工资证明、安仁温氏畜牧有限公司的结算单、茶陵县利民生猪养殖合作社出具的证明、株洲九鼎饲料公司的证明、反诉原告李节军和肖燕所经营的猪场2011年至2013年的养殖档案反诉被告均有异议，上述证据的证明目的几乎一致，即为证明生猪的养殖规模和数量、养殖成本，进而证明反诉原告的预期损失，为反诉原告进行2016年的预期可得利益鉴定提供基础材料。本院将上述材料转交给国众联资产评估土地房地产估价有限公司，该公司依法作出的鉴定结论为143.34万元，本案反诉被告对鉴定公司据此作出的评估报告亦有异议。本院认为，反诉原告的上述证据中某些证据确实存在证据瑕疵，且不能完全的、直接的证明反诉原告自己的经营水平和养殖情况，但这些证据大体可以反映本地区其他养殖户的经营状况，对鉴定公司鉴定时可以提供一定的参考依据，故本院对于鉴定公司依照上述证据材料所作出的鉴定结论予以采信并作为认定反诉原告损失的参考依据。经审理查明如下事实：2000年，原告茶陵监狱为了贯彻落实上级机关下发的关于深化监狱工人体制改革的通知，与其原职工李元宁于2003年12月30日签订了《生产（服务）项目经营权买卖合同》，买卖生产（服务）项目名称为二监区猪舍房屋、设施、猪舍后面的菜地，经营时间为20年（2000年12月26日起至2020年12月25日），买卖价格以评估价值为准，双方议定价格为34.16735万元，包括房屋、生猪、材料三部分，其中房屋估价78241.2元，该合同第六条约定：“经营期限内经甲方（茶陵监狱）同意乙方（李元宁）可以再转让，经营期限届满时经甲方同意，乙方可以申请延期经营，但应向甲方补交土地使用费用。经营期限届满乙方不再经营，必须撤除所占用土地上的附着物。否则，甲方无条件收回”。第七条约定：“如因监狱调整或生产发展需要收回被买断经营项目，乙方必须无条件服从，但甲方应依原买断价按比例给予适当补偿”。2005年4月5日，被告李元宁与肖燕、李节军签订《猪场经营使用权转让合同》，将茶陵监狱二监区的原母猪场和仓库租给两人，租赁期限为2005年1月30日至2020年12月25日，双方约定如遇到监狱调整或者生产发展需要收回，由李元宁与监狱协商。2010年8月23日，茶陵监狱与被告李节军又另行签订了一份《土地租赁合同》将其位于二监区靠猪舍处约一亩的菜园租给李节军建猪舍养猪。被告肖燕、李节军系合伙关系，双方于2010年10月1日注册成立茶陵县大成畜牧养殖场，但没有聘请专门的财物人员，日常收益及支出系二人负责管理。2004年5月24日，被告李元宁与案外人李子苗签订《猪场经营使用权转让合同》，将茶陵监狱二监区靠监房边的肥猪场租赁给李子苗，租赁期限为2004年5月24日至2020年12月30日，双方约定如遇到监狱对猪场征收或者是扩建，监狱方给李元宁的补偿，其同样给予李子苗享受。2007年8月12日，李子苗又将该合同转让给本案被告贺敬平。至此，被告李元宁已将承租的猪场全部转租，实际承租人为肖燕、李节军、贺敬平。2016年6月24日，本案在审理过程中，被告李元宁与被告李节军、肖燕、贺敬平签订协议，被告李元宁同意将茶陵监狱二监区猪场有关拆除及赔偿的所有权利、义务都转让给被告李节军、肖燕、贺敬，由其三人给予李元宁适当补偿，李元宁不再参与此事，原告茶陵监狱并无异议，并于2016年8月9日撤回对被告李元宁的起诉，本院依法准许。2014年5月15日，湖南省发改委同意湖南省监狱管理局利用茶陵监狱现有土地建设茶陵高度戒备监狱扩建工程，上述所租赁出去的土地需要收回，茶陵监狱于2015年6月向被告李节军、贺敬平下达了《解除合同通知书》，通知几被告在9月底处理好生猪和猪舍，被告贺敬平按照监狱的通知提前搬离了猪舍。被告李节军、肖燕认为合同还有5年期限，2016年的猪市行情较好，但是由于高度戒备监狱施工在即，两人不得不将生猪贱卖、抵债等，加之两人为扩大生产，新建猪舍投入较大，目前损失较大，故要求茶陵监狱赔偿损失，不肯搬离。原告起诉之后，在本院的调解下，被告李节军、肖燕亦于2016年8月拆除了猪舍。诉讼期间，双方选定了株洲正辉房地产评估有限责任公司对三被告的猪舍的市值进行了评估，该公司于2016年6月6日作出评估报告，其中属于李节军、肖燕承租的原买断茶陵监狱二监区猪舍经营权场地内猪舍及猪舍配套设施现值211771元（面积1587.28㎡），在原猪场范围内新建猪舍现值61728元（面积221.73㎡），新租赁的菜地新建猪舍现值346820元（面积1208.82㎡），以上建筑面积合计3017.83㎡，总现值620319元；属于贺敬平承租的原买断茶陵监狱二监区猪舍经营权场地内猪舍1323.17㎡，现值124647元。2016年9月，本院依被告李节军、肖燕的申请委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对两被告在茶陵监狱二监区猪栏承包养殖在正常经营条件下2016年的预期可得利益进行评估，2016年11月25日，该公司依法作出资产评估报告，评估结果为143.34万元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是：一、原告茶陵监狱与被告李元宁签订合同的性质、效力，以及本案被告李节军、肖燕与被告茶陵监狱之间关于赔偿事宜是否超出合同的相对性原则；二、原告茶陵监狱提前解除合同是否有法律依据，被告李节军、肖燕是否应获得赔偿；三、反诉原告李节军、肖燕的损失及赔偿的比例。关于本案的第一个争议焦点，关于双方在合同中约定的“经营权买卖”的理解，从双方的履约来看其内容包括猪舍房屋、猪崽、饲料、猪舍后面的菜地等，故涉案合同并非性质单一的合同。茶陵监狱出卖部分猪崽及饲料的行为应认定为买卖合同的性质，同时根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条之规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。故本案中，虽然双方签订的合同名及内容中多次提及“买卖”二字，但是茶陵监狱出卖二监区猪舍及菜地的行为性质仍然应该是租赁，从双方签订的合同的第六条中约定的“经营期限届满时经甲方同意，乙方可以申请延期经营，但应向甲方补交土地使用费。经营期满乙方不再经营，必须撤除所占用土地上的附着物”亦可看出，故涉案合同为买卖合同、土地使用权租赁合同的综合性质的合同。审理过程中，原告茶陵监狱多次提及该份合同第七条：“如因监狱调整或生产发展需要收回被买断经营项目，乙方必须无条件服从，但甲方应依原买断价按比例给予适当补偿”，并据此作为解除合同及赔偿被告损失的依据，本院认为，该条款为茶陵监狱利用其优势地位预先在合同中免除了自己的责任，明显有失公平，本院将依照合同法相关规定确定被告的损失。关于本案租赁合同多次转租，被告李节军、肖燕作为次承租人向原告索赔是否超出合同相对性的问题，据本案而言，作为次承租人的李节军、肖燕、贺敬平均已实际承租十几年，承租人李元宁均未参与，原告茶陵监狱在庭审中提出承租人转租未经其同意，但是原告茶陵监狱与被告李节军、肖燕之间就菜地部分菜地新建猪舍部分亦签订了租赁合同，考虑到几被告的租赁时间及双方之间产生的新的租赁关系，本院认定茶陵监狱对转租行为应当是知晓的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故被告李元宁与本案其他几个被告之间签订的转租合同有效。根据本案几方当事人的意思表示，被告李元宁无意参与到本案中来，并且在本案审理过程中与被告李节军、肖燕、贺敬平达成了协议，将其对茶陵监狱的合同中权利义务全部转让给了被告李节军、肖燕、贺敬平，茶陵监狱并无异议，并撤回对被告李元宁的起诉，考虑到本案中损失方系实际承租人且三方当事人均同意由实际承租人李节军、肖燕、贺敬平与出租方茶陵监狱处理赔偿事宜，本院认为从经济诉讼原则、尊重当事人意思表示的角度出发，受理了被告李节军、肖燕的反诉。关于原告茶陵监狱提前解除合同是否符合法律规定，被告李节军、肖燕是否应获得赔偿的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，湖南省茶陵监狱高度戒备监狱扩建工程是司法部、湖南省政府共同确定的一项重点工程，该项工程经由湖南省发改委立项报国家发改委审批同意，并被湖南省政府列为重点项目，该工程关乎国家利益、公共利益。在公民个人利益和国家、公共利益发生冲突的情况下个人利益应当服从国家利益，故本院认为原告茶陵监狱因国家重点工程施工要求解除合同符合法律规定，由于被告李元宁、肖燕、贺敬平在本案审理过程中已经主动拆除了猪舍支持国家建设，至此，双方对于解除合同及搬离猪舍，交还所租赁的房屋设施已经不存在争议。关于被告李节军、肖燕的损失是否能够获赔的问题，本案中原合同约定的履行期限至2020年，至原告茶陵监狱提出解除合同还有5年，且众所周知今年的猪市行情较好，但由于该工程施工在即，在2016年年初，被告李节军、肖燕将猪舍的绝大部分生猪、猪崽予以出卖处理，使得无法取得预期收益，加之被告前几年新建猪舍投资较大，现在直接予以拆除，其实际损失较大。本院虽然认定了原告茶陵监狱具备了解除合同的条件，但并非单方的豁免其义务而使被告李节军、肖燕承担不利后果，否则有违合同法有关诚实信用和公平的原则，故对于被告李节军、肖燕的合理损失依法应当予以支持。关于反诉原告李节军、肖燕诉请的损失数额及赔偿的比例的问题。从被告李节军、肖燕提出的反诉可知，其要求赔偿的损失主要包括三部分：一、新老猪舍的房屋的提前拆除导致的损失，如上所述，原被告之间的合同为买卖合同及土地使用权出租的综合性质的合同，对于新老猪舍的损失应当分情况确定。关于老猪舍部分，其租赁之时该部分猪舍便已建设好，最初签订合同时估价为78241.2元，庭审中双方都认可该合同为含有租赁合同的性质，但该份合同中并没有关于租金的专门规定，故关于该猪场价格的评估应理解为将房屋价值作为租赁二十年的生产资料即猪场的租金，而非出卖房屋的金额，故反诉原告无权要求茶陵监狱按照房屋现值赔偿；关于被告新建的猪舍及配套设施部分，该部分房屋经鉴定目前的市场价值为445147元，系被告李节军、肖燕自建的部分，属于为扩大生产所投入的成本，考虑到被告新建猪舍才几年便被拆除，该新建猪舍的使用价值还没有充分发挥，反诉原告据此要求适当赔偿有理，该房屋现值的鉴定结果可以作为本案确定反诉原告损失的一个依据。二、反诉原告提出的第二项损失是母猪在搬迁过程中发生的应激反应，导致母猪流产及早产和死胎的损失，生猪在搬迁过程中发生的死亡、生长终止、消瘦等损失，生猪的转运费损失，以上合计234510元，对于该部分的损失，反诉原告并未向本院提交任何的证据证明上述损害的后果的发生以及量化后的数据，其计算损失的方式，包括不同种类猪的头数、流产和死胎的比例、生猪掉膘的数据均没有法律依据或者是行业上的规范，本院无法核算，故不予支持。关于生猪转运分费用，该部分费用为即使猪场正常运转也将会发生的费用，不应作为损失，且反诉原告并没有向本院提交书面的运输费用的发票，故对反诉原告提出的第二项赔偿不予支持。三、关于预期可得利益的损失，原告在提起反诉时要求赔偿130万，但是以实际鉴定出的结果为准，后经鉴定为143.34万元。本案中，离合同约定的解除期限还有五年，原告茶陵监狱虽因重点工程而解除合同但对守约方而言亦是履行合同约定的义务不符合约定，依照合同法第一百一十三条之规定，反诉原告主张要求赔偿2016年的预期可得利益有法可依，本院将适当予以支持。关于反诉原告是否可以全额获得上述赔偿的问题，本院认为：一、原告茶陵监狱系因国家重点工程建设急需收回租赁土地而非单方恶意违约；二、最初的租赁合同及后来转租合同中均有写明监狱可能会因调整或者生产发展收回土地，承租方需要配合，原告茶陵监狱之所以会将该条单独列出并作出特别约定，是因为其对提前收回有一个预期，作为承租人在扩大生产规模的同时也应注意到该问题；三、反诉原告自身并未建立完善的财物收支档案，虽然对预期可得利益作出了鉴定，但许多因素系参考本地区其他养殖户的情况而定，并不能准确反映出反诉原告依据自身经营水平所获得的利润，同时养殖业本身存在较大风险，据反诉原告自述，2010年至2014年五年的经营中，两年亏损，两年盈利，一年持平，虽然其提出只要求2016年的收益，鉴于今年养猪行业形势大好的现状，其鉴定结论并非一定低于五年的预期可得利益，本案鉴定的预期可得利益仅仅只能作为一个参考。综合考虑以上因素，本院本着诚实信用和公平的原则，酌定反诉被告茶陵监狱应赔偿反诉原告李节军、肖燕上述损失的一半，合计人民币939273.5元。综上所述，关于本诉部分由于原告的第一项请求确认行使合同解除权的行为合法的诉讼请求不属于民事案件的处理范围且双方不再存在争议，已丧失诉的利益，故本院不予支持。关于反诉部分，本院对反诉原告的诉讼请求予以部分支持。被告贺敬平在庭审时与原告茶陵监狱初步达成一致协议，且未向本院提起反诉，若需主张权利，可另案起诉。本案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十三条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南省茶陵监狱（反诉被告）在本判决生效后十五日内向被告肖燕、李节军（反诉原告）支付人民币939273.5元；二、驳回原告湖南省茶陵监狱（反诉被告）的诉讼请求；三、驳回被告李节军、肖燕（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6425元，由原告湖南省茶陵监狱承担。本案反诉费12080元，由原告湖南省茶陵监狱承担5228元，被告李节军、肖燕承担6852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谭琴意代理审判员  徐 针人民陪审员  刘普清二〇一七年一月五日书 记 员  李建升附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故被告李元宁与本案其他几个被告之间签订的转租合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。