广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1626号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞柏康装饰制品有限公司，住所：东莞市塘厦镇科苑城鹿乙一路6号。
法定代表人：王二东，总经理。
委托代理人：赵向阳，广东震鹏律师事务所律师。
委托代理人：叶少梅，广东震鹏律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梁家云，男。
委托代理人：肖哲仁，广东国永律师事务所律师。
上诉人东莞柏康装饰制品有限公司（以下简称柏康公司）与被上诉人梁家云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第5779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月18日，柏康公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：解除柏康公司与梁家云签订的《租赁合同》，梁家云返还柏康公司所预付的订金人民币贰拾万元整（￥200000）并支付利息共人民币12000元（暂自2013年4月1日起至起诉日，其后利息按照中国人民银行有关规定计算至梁家云返还人民币贰拾万元之日）。
梁家云向原审法院提出反诉，请求法院判令：柏康公司支付剩余赔偿款人民币柒万零陆佰元整（￥70600）。
原审法院经审理查明，2005年9月30日，东莞市谢岗镇谢岗股份经济联合社取得一份东莞市国土资源局颁发的建设用地批准书，用地批准文号为东集用补（2005）1641号，批准用地面积为14641.71平方米，土地用途为工业用地，用地单位主管机关为谢岗镇人民政府。2011年11月18日，东莞市谢岗镇谢岗股份经济联合社作为出让方与梁家云签订了一份集体建设用地使用权流转出让合同书，出让谢岗镇金川片区面积为14641.71平方米的土地使用权，出让期限为50年，自2012年1月1日起至2061年12月31日止。2011年11月23日东莞市谢岗镇法律服务所对该出让合同书出具了见证书，见证双方在出让合同书的签名和盖章属实。梁家云提交了谢岗股份经济联合社向谢岗镇人民政府递交的附有村民代表签名同意的关于有期有偿使用土地的请示及经过谢岗镇批示同意的东莞市谢岗镇党政办公室公文呈批表，以证明谢岗股份经济联合社将案涉地块出让给梁家云是经过了村民代表同意及谢岗镇政府审批同意。原审法院向谢岗村民委员会、谢岗股份经济联合社调查，该村委会述称：案涉地块是依法出让给梁家云的，梁家云与东莞市谢岗镇谢岗股份经济联合社签订的出让合同书、建设用地批准书及向谢岗镇政府的请示都是真实有效的，现梁家云是该案涉地块的合法使用权人，梁家云在与东莞市谢岗镇谢岗股份经济联合社签订出让合同书后，即着手平地、砌围墙、建配电房及保安室；2012年11月梁家云转租给柏康公司后没有再施工。
另查明，柏康公司与梁家云于2012年11月16日签订了一份租赁合同。该合同约定：梁家云将在东莞市谢岗镇金川工业区属下的工业地块新建厂房约8200平方米（按图纸施工）出租给柏康公司，出租年限为五年，从梁家云建好厂房交付给柏康公司之日起算，初定为2013年3月底前交付给柏康公司使用；第一年每月每平方米11元，第二年增加至11.5元，第四年起递增10%；双方签约后三天内柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房订金，约合人民币1082400元，梁家云收到订金后即按照双方设计认可的定建方案施工并在预期内交付使用；合同生效后，双方不得提前终止合同，如果梁家云提前终止合同则支付柏康公司因此造成的实际经济损失；如果柏康公司提前中止合同则应提前3个月通知并支付梁家云三个月的租金作为赔偿。2012年11月22日柏康公司支付梁家云订金200000元。
柏康公司主张，由于梁家云要求支付部分定建订金后才出示土地权属文件，柏康公司于2012年11月22日向梁家云支付了20万元后，口头要求梁家云出示土地权属文件，但梁家云一直未出示，故柏康公司也未支付剩余订金；而且，即使柏康公司给付清订金108万，梁家云也不可能完成报建手续，因登记建设单位是谢岗经济联合社，梁家云不可能办到使用权证书。柏康公司表示不清楚梁家云在签订合同后有无施工，由于一直未办报建手续，2013年3月底前梁家云因无法按时交付厂房，向柏康公司提供另一处厂房出租，但因面积小，不适合使用，所以柏康公司没有另外签订租赁合同。现柏康公司已搬到惠州，无需再租厂房，不同意继续履行案涉租赁合同。梁家云主张双方签订案涉租赁合同时，柏康公司没有要求梁家云出示土地的使用权及报建手续的证明，而且租赁合同中也没有约定。柏康公司给付订金108万后梁家云才能报建并交费，报建费需40多万，而柏康公司仅支付20万。建设用地批准书的建设单位虽然是谢岗经济联合社，但集体土地权属人是村民，村民有权转让给他人使用，有流转出让合同书为证。2012年12月初，梁家云要求柏康公司支付余下订金，柏康公司说放弃该计划，双方交涉几个月未能协商一致。后来，梁家云发邮件给柏康公司表示可以出租其他厂房，柏康公司看过厂房及合同后一直未回复。另外，梁家云收到20万元订金后即开始安装变压器、砌围墙、大门、保安室、工房，2013年1月完工。
原审法院认定以上事实的证据有：订建厂房合同邮件及租赁合同、合同邮件及租赁合同、银行存款回单、存款凭条、公证书、证明书、建设用地批准书、集体建设用地使用权流转出让合同书、见证书及原审庭审笔录、调查笔录等。
原审法院认为，私法自治原则要求私法要尊重当事人的合意，同时维护合同效力以促进交易、保持法律关系稳定以减少纠纷，民事合同要求双方意思表示真实，且不违反法律、法规效力性的强制性规定。东莞市谢岗镇谢岗股份经济联合社作为案涉地块（东集用补（2005）1641号）合法的使用权人，其有权根据本集体利益的需要并遵循法定的程序就该建设用地的使用权进行流转。谢岗镇谢岗股份经济联合社与梁家云订立的集体建设用地使用权流转出让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，意思表示并无瑕疵，也未违反现行法律、法规的效力性强制性规范。同时，参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条、第十八条的规定，广东省集体建设用地使用权可以在一定条件下进行流转，土地有部分已转为建设用地的，合同中涉及建设用地部分的约定，合法有效。案涉地块的批准用途为工业用地，不涉及农业用地和耕地保护问题。建设用地使用权流转只是使用权主体有所变更，这与当前在不违反耕地保护的前提下鼓励集体土地在法律的框架下进行流转以提高土地资源利用效率的精神亦相吻合。该用地单位的主管机关为谢岗镇人民政府，谢岗镇谢岗经济联合社在以有期有偿方式将案涉地块转让时也向谢岗镇人民政府请示过并得到镇政府的批示同意，在集体内部也得到村民代表的同意签字，并无程序瑕疵，该流转合同合法有效，故梁家云是该案涉地块的合法使用权人。
柏康公司与梁家云在2012年11月16日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人都要按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，双方签约后三天内由柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合人民币1082400元，在梁家云收到订金后即按照双方设计认可的定建方案施工并在预期内交付使用。由此可见，柏康公司负有先履行预付订金的合同义务。柏康公司虽主张其曾要求梁家云在收到20万元定建订金后，出示土地权属文件，其再交付剩余订金，但梁家云不予确认，且柏康公司未提交书面证明。由于合同中并未有须梁家云出示土地权属文件柏康公司才支付订金的约定，且梁家云能否办到土地使用权证书、能否成功报建以及按期交付属于合同履行问题，其并非是影响合同效力的因素，合同已然生效，柏康公司在无法定情形下拒绝履行合同义务已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。梁家云依据合同的约定，在柏康公司未交清订金的情况下并无报建并施工的义务，其未完成报建手续并按期交付厂房是梁家云行使抗辩权的体现，并非违约。因柏康公司已搬到惠州，无需再租厂房，且不同意再继续履行案涉租赁合同，双方已缺乏继续履行合同的基础。故对柏康公司要求解除合同的诉讼请求原审法院依法予以支持。
根据《中华人民共和合同法》第九十七条和第九十八条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。同时，案涉租赁合同第十条约定，合同生效后，双方均不得提前终止合同，如果梁家云提前终止合同则支付柏康公司因此造成的实际经济损失；柏康公司提前中止合同则应提前3个月通知并支付梁家云3个月的租金作为赔偿。因此，案涉合同解除后，柏康公司有权要求梁家云返还其预付的订金200000元，梁家云也有权要求违约方柏康公司支付3个月的租金作为赔偿。案涉租赁合同约定，出租面积约8200平方米，第一年每月每平方米租金为人民币11元，故3个月的租金即为270600元（8200㎡×11×3）。因双方互负金钱给付义务，可以依法抵销。梁家云已收取柏康公司订金200000元，故柏康公司应支付梁家云的赔偿金中可以抵扣应退回的200000元订金，只需再支付梁家云赔偿金70600元（270600元－200000元）。因此，对于梁家云要求柏康公司支付赔偿款人民币70600元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除东莞柏康装饰制品有限公司与梁家云于2012年11月16日签订的《租赁合同》。二、东莞柏康装饰制品有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向梁家云支付赔偿款70600元。三、驳回东莞柏康装饰制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4480元、反诉受理费1566元、共计6046元，由东莞柏康装饰制品有限公司负担。
上诉人柏康公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认为案涉租赁合同未并约定梁家云先向柏康公司出示租赁使用及报建手续等资料，柏康公司后向梁家云预付订金，故梁家云不具有先出示上述证明资料的义务属于认定事实错误。本案系厂房定建租赁合同纠纷，非一般的租赁合同纠纷。定建租赁合同的出租人一般是单位或企业而非个人。而案涉定建租赁合同的出租人是个人，这就意味着该租赁合同对柏康公司有更高的风险，先查验租赁地块使用权及厂房建设手续等证明资料成为签订合同乃至预付定金、履行合同的前提条件。梁家云作为厂房出租方，其有义务向柏康公司提供租赁地块使用及报建手续，系法定义务。（二）调查笔录不能作为定案证据。原审法院仅以谢岗村副书记的调查笔录便认定案涉租赁地块的合法使用权人认定事实错误。首先，调查笔录询问的对象与本案无关。村委副书记不是村委会的法定代表人，不能代表村委会。其次，仅凭一人的调查笔录而没有其他证据佐证，草率得出结论十分不严谨。（三）梁家云在第一次庭审时才提交案涉地块相关证明资料，并不能证明其为案涉地块的合法使用权人。首先，《关于有期有偿使用土地的请示》显示谢岗股份经济合作社愿意将金川工业区用地面积14641.7平方米用地采用有期有偿使用方式，转让给东莞市湘东兴集团扩大企业用地使用。但是，在集体建设用地使用权流转出让合同书的主体却变为梁家云，请求内容与转让合同书的主体不一致。其次，梁家云并无案涉地块的土地使用权证书，仅有集体建设用地使用权流转出让合同书并不足以认定案涉地块使用权人就是梁家云。综上，请求本院：撤销原审判决，依法改判梁家云返还柏康公司所预付的订金200000元并支付利息12000元。
被上诉人梁家云答辩称：（一）案涉租赁合同并无约定梁家云须先向柏康公司出示租赁地块使用及报建手续等证明文件。出示土地权属文件及报建手续并非梁家云的法定或附属义务。梁家云能否办到土地使用权证以及能否成功报建均属于合同履行问题，不影响合同效力。（二）谢岗镇谢岗村副书记的证言与其他证据相互印证梁家云是案涉地块的合法使用权人。原审法院认定梁家云是案涉地块的合法使用权人除谢岗村副书记的证人证言外，还有建设用地批准书、流转合同、见证书、谢岗镇政府的指示、村民签字等证据。至于《关于有期有偿使用土地的请示》的内容显示谢岗股份经济合作社将其用地转让给东莞市湘东兴集团扩大企业与流转合同的受让人是梁家云不一致，请示只能说明案涉用地转让的一个过程，最终结果以流转合同和政府批文为准，请示在前流转在后。（三）原审判决柏康公司支付违约金给梁家云合理合法。柏康公司未按照合同约定支付订金，而梁家云按照合同约定进行了建工，柏康公司的违约行为造成梁家云的经济损失，应当按照合同约定赔偿梁家云的经济损失。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对柏康公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是柏康公司拒付剩余订金的理据是否充分。本院作如下分析：
梁家云提供的建设用地批准书、集体建设用地使用权流转出让合同书、见证书以及原审法院依职权到谢岗镇谢岗村委会调查的笔录等证据能够相互印证，形成证据链，足以认定梁家云为案涉土地的合法权益人。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行权利义务。案涉租赁合同约定，双方签约后三天内柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合1082400元。柏康公司主张其在支付20万元订金后曾要求梁家云出示土地使用权属文件，其再支付剩余订金，但柏康公司并未提供证明证据其曾向梁家云要求出示土地使用权属文件，且案涉租赁合同亦未对此有相关约定，梁家云对此亦予以否认，本院对于柏康公司的上述主张难以采信。据此，柏康公司拒付剩余订金的理由不能成立，柏康公司未按照合同约定履行义务，已经构成违约行为，原审法院认定柏康公司承担违约责任合法正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。柏康公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5539元，由柏康公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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