四川省古蔺县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古蔺民初字第3199号
原告袁盛，男，生于1992年6月23日，汉族，农村居民。
委托代理人李强，四川五月花律师事务所律师。
委托代理人曹华，四川五月花律师事务所律师。
被告周舒，男，生于1968年6月4日，汉族，农村居民。
原告袁盛与被告周舒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由审判员李俐佳适用简易程序，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告袁盛的委托代理人李强、曹华和被告周舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁盛诉称，原、被告双方于2009年6月13日签订房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于古蔺县古蔺镇滨河路新世界丽苑7号楼4楼1号房屋出租给被告使用，租期为10年。被告如拖欠租金累计达3个月，原告可以终止合同，收回房屋。2014年4月29日，原告就被告从2013年起拖欠租金累计达14个月一事，向被告公证送达解除合同通知函，被告于2014年5月4日给原告作出了对该通知函的回复。因此，房屋租赁协议自解除合同通知函到达被告时已依法解除，故请求依法判令被告立即将已解除租赁合同的古蔺县古蔺镇滨河路新世界丽苑7号楼4楼1号房屋腾交给原告，并同时向原告支付违约金10000元和拖欠租金67935元按中国人民银行同期同类贷款利率计算436天的利息。
被告周舒辩称，被告并未违约，租房协议并未解除，租房是事实，租房合同中约定在2011年9月30日前，被告可在每季度的最后一天向原告交纳该季度房租，自2011年10月1日起，被告应在每季度开始前3日向原告交纳该季度房租，合同签订后，被告一直先用房再交租，直到2013年农历12月，在此期间，原告从未提过异议，可视为对该交租模式的认可，且该行为只能定性为迟延履行，而不是拖欠房租不能因此而解除合同，从2011年10月1日至今，已超过了法律规定行使解除权的期间，不应支持原告的诉讼请求。
经审理查明，原告的法定代理人袁国雄与被告于2009年6月13日签订房屋租赁协议，原告将位于古蔺县古蔺镇滨河路新世界丽苑7号楼4楼1号的房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，租期从2009年10月1日起至2019年9月31日止。从2009年10月1日起至2011年9月30日止，租金按每月16元／平方米计算，从2011年10月1日起至2014年9月30日止，租金按每月17元／平方米计算，从2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金按每月19元／平方米计算。在2011年9月30日前被告可在每季度末最后一天向原告交纳本季度房租，从2011年10月1日起，被告应在每季度开始前3日向原告交纳该季度房租。被告若拖欠租金累计达3个月的，原告可以终止合同、收回房屋，被告若逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金10000元，同时按同期银行借款利率计算迟延履行期间的利息。合同签订后，被告一直采用在每季度末最后一天前向原告交纳该季度房租的方式向原告支付租金直至2014年第一季度，从2014年第二季度起，原告采用每季度开始前3日向原告交纳该季度房租的方式向原告支付租金。原告的父亲袁国雄于2014年4月29日以公证方式向被告邮寄《解除合同通知函》，通知被告“2013年第一季度租金应于2013年1月3日前支付，被告于2013年4月16日支付，拖欠103天，2013年第二季度租金应于2013年4月3日前支付，被告于2013年6月20日支付，拖欠78天，2013年第三季度租金应于2013年7月3日前支付，被告于2013年10月18日支付，拖欠107天，2013年第四季度租金应于2013年10月3日支付，被告于2014年1月28日支付，拖欠117天，2014年第一季度租金应于2014年1月3日支付，被告于2014年2月4日支付，拖欠31天，以上累计天数为436天，依据协议中被告拖欠租金累计达3个月的，原告可以终止合同，收回房屋及被告逾期交付租金，除应如数补交外，应支付违约金10000元，同时按同期银行借款利率计算迟延履行期间的利息的约定，被告已违反约定，原告决定在本函送达之日解除双方签订的房屋租赁协议。”被告于2014年5月4日向原告作出对该通知函的回复，被告认为“原、被告于2009年6月13日签订的房屋租赁协议合法有效，原告作出的解除合同通知无事实及法律依据，被告不予认可”。
上述法律事实，有原、被告的当庭陈述以及原告出示的房屋租赁协议书、（2014）泸海证字第1676号公证书、解除合同通知函、邮政快递单据、邮政速递短信业务申请单、现场工作记录、农业银行明细对账单、关于收悉通知函的回复、房产证复印件和被告出示的房屋租赁协议书、银行卡存款业务回单在案佐证，且这些证据已经本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告于2009年6月13日签订的房屋租赁协议中，虽然约定租金的给付期限为2011年9月30日前被告可在每季度末最后一天向原告交纳本季度房租，即先用后交；从2011年10月1日起，被告应在每季度开始前3日向原告交纳该季度房租，即先交后用。但在履行合同的过程中，2011年10月1日至2014年3月30日的房租，双方未按合同约定的先交后用的方式给付租金，而是仍采用先用后交的方式给付租金，且此间双方一直未持异议，故应认定原、被告双方在履行合同的过程中，对2011年10月1日起至2014年3月30日止的租金的给付期限进行了变更，即由先交后用变成了先用后交，故原告主张被告违约的理由不能成立，对其请求被告给付违约金10000元和拖欠租金67935元按中国人民银行同期同类贷款利率计算436天的利息的主张，本院不予支持。如前所述，虽然2011年10月1日起至2014年3月30日止的租金被告未按合同约定先交后用，而是按原来的先用后交的方式给付租金，但在长达两年多的时间里，原告一直接受租金，且未持异议，因此，应视为原、被告对2011年10月1日起至2014年3月30日止的租金的给付期限进行了变更，故虽原、被告在房屋租赁协议中约定被告拖欠租金累计达3个月的，原告可以终止合同，收回房屋，但原、被告约定的“拖欠租金累计达3个月”的条件尚未成就。虽然原告依此向被告发出了解除合同的通知，被告未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但因原告发出的解除合同的通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定，故原告向被告发出的解除合同的通知不具有解除合同的效力。由于原告向被告发出的通知不具有解除合同的效力，原、被告的合同尚未解除，故对原告请求被告返还其租赁房屋的主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
驳回原告袁盛的诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告袁盛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 李俐佳
二〇一四年十一月十一日
书记员 刘 铭
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
注：以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途。