北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第6594号
原告（反诉被告）北京同仁堂西长安街大药房有限公司，住所地北京市海淀区复兴路69号3号楼B1层059-061商铺。
注册号：110108013171609
法定代表人梅群，董事长。
委托代理人岳屾山，北京市岳成律师事务所律师。
委托代理人王丹，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）北京五棵松文化体育中心有限公司，住所地北京市海淀区复兴路69号3号楼B2层101室、-1层-103西一区、6层602。
注册号：110000006260559
法定代表人赵燕，董事长。
委托代理人张宪强，男。
委托代理人王仁宇，男。
原告（反诉被告）北京同仁堂西长安街大药房有限公司（以下简称同仁堂西长安街公司）与被告（反诉原告）北京五棵松文化体育中心有限公司（以下简称五棵松公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。同仁堂西长安街公司委托代理人岳屾山、王丹，五棵松公司委托代理人张宪强、王仁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同仁堂西长安街公司诉称，2010年4月15日，X公司（以下简称X公司）与五棵松公司签订了《商铺租赁合同》，后于2010年9月，我公司、五棵松公司、X公司三方签订《补充协议》，约定由X公司将《商铺租赁合同》中的权利义务一并转移给我公司。在上述合同履行过程中，我公司依约于2010年4月30日向五棵松公司交纳保证金30万元，并积极准备开展经营活动，在当年即完成了全部装修工程。但由于五棵松公司的种种违约行为导致我公司在长达三年时间内无法正常开业，且期间发生了房屋漏水、设备被盗、装修被破坏等情形，致使我公司蒙受巨大经济损失。我公司于2013年9月13日委托北京市岳成律师事务所向五棵松公司发送了律师函，通知其解除双方租赁合同，并要求赔偿相关损失。五棵松公司口头承诺赔偿损失，但一直拖延不予解决。故请求法院判令：五棵松公司赔偿我公司装修损失共计人民币2703160元；五棵松公司赔偿我公司经营损失人民币1778940元；五棵松公司退还我公司押金30万元，以上共计4782100元；五棵松公司承担本案诉讼费。
五棵松公司辩称，一、同仁堂西长安街公司无法正常开业的原因并非源自我公司违约，而是该公司自身原因造成。我公司无需赔偿其装修损失人民币2703160元，无需赔偿经营损失人民币1778940元。我公司与X公司于2010年4月15日签订《商铺租赁合同》。2010年9月我公司与X公司和同仁堂西长安街公司三方签订《补充协议》，约定将《商铺租赁合同》中的权利义务一并转移给同仁堂西长安街公司。我公司于2010年4月30日就已经按照合同约定向X公司发出了《X商铺交付使用通知书》，完全的履行了合同约定的主要义务，而同仁堂西长安街公司在接收商铺后，就应当履行合同的后续开业及支付租金及物业管理费用等义务。然而同仁堂西长安街公司在接收商铺后，一直没有按期开业，时至今日仍没有向我公司缴纳过任何租金、物业管理费及市场推广费的行为已经构成了严重违约，给我公司造成了严重的损失。按照合同5.2之约定，同仁堂西长安街公司最晚应于装修期届满的次日开业；又根据合同约定，X公司在缴纳保证金后进场装修。合同约定装修期为三个月，我公司对三个月装修期免收租金，装修期届满后的次日同仁堂西长安街公司开业，我公司开始起算租金。该租赁场地我公司早已交付给同仁堂西长安街公司使用，开业日期同仁堂西长安街公司自行掌控，并不受我公司控制。另外，通过同仁堂西长安街公司提交的证据第140页（《项目变更及维修项目审批表》，日期：2011年10月12日）、142页（X1公司出具给同仁堂西长安街公司的工程款结算发票，日期：2011年11月30日）、第181页（X2公司出具给同仁堂西长安街公司的发票，日期：2012年2月17日）、第232页（X3公司出具给同仁堂西长安街公司的工程款发票，日期：2013年7月3日）、第239页（X4公司出具给同仁堂西长安街公司的装修期间管理费发票，日期：2011年1月13日）可以看出，真正违约的是同仁堂西长安街公司自身，而非我公司。由此可以看出同仁堂西长安街公司没有按期开业的真正原因为该公司在合同约定的起租日前根本就没有装修完毕，不具备开业条件。同时，同仁堂西长安街公司一直以我公司不给维修，被盗等小事为借口拒绝开业，其实其本意是拖延开业时间，缘由就是商场客流量不是很大，开业对同仁堂西长安街公司不是很有利，所以一直在拖延。同仁堂西长安街公司所谓的我公司不给其维修和东西被盗等事情在没有司法机关认定的情况下，责任方并不能确定，按照合同约定也不应当由我公司承担该侵权责任；同时，如果同仁堂西长安街公司积极履行合同约定的开业义务的话，完全可以直接维修然后依据侵权方面的法律规定要求过错方承担，而不是一直拖着不修，不开业，因为开业条件在我公司交付房屋、同仁堂西长安街公司接收并装修后就已经具备了。二、关于其他同仁堂西长安街公司认为的违约行为。北京“同仁堂”是我国最富盛名的老药铺，至今已有300多年的历史。其产品以“配方独特、选料上乘、工艺精湛、疗效显著”而享誉海内外，我公司非常欢迎这样一家知名企业进驻我们的经营场所。不存在我公司不允许或者妨碍同仁堂西长安街公司开业或正常经营的情况。通过同仁堂西长安街公司提交的第248页证据我们可以看到，我公司有非常善意的解决问题的态度，同仁堂西长安街公司的装修风格独特、安装的弱电系统由专业的承建商提供并安装，我公司不具备自行修复的能力，那么要求同仁堂西长安街公司维修完毕后予以解决是再好不过的解决方式。关于同仁堂西长安街公司所谓的违约并不足以导致其不能经营。同仁堂西长安街公司之所以一直拖延、不予开业，主要原因是我公司商场内客流量没有达到该公司自己预期的标准，并不是因为我公司违约而导致。同仁堂西长安街公司应当按照《商铺租赁合同》约定，尽早开业经营，履行合同约定的义务。三、我公司无需赔偿同仁堂西长安街公司装修损失。首先，同仁堂西长安街公司无法正常开业的原因并非源自我公司违约，而是同仁堂西长安街公司自身原因造成；其次，合同约定的租赁期为96个月，现剩余的租赁期仅为47个月，假设按照同仁堂西长安街公司所说其花费的装修费用为2703160元，则装修残值仅为131万余元，并非同仁堂西长安街公司主张的2703160元。同仁堂西长安街公司诉讼请求中的预期利益损失根本就不存在。首先，根据合同约定，同仁堂西长安街公司存在根本违约行为，应当向我公司承担违约责任，并且合同8.7.2条还约定无论我公司是否可以预见，我公司或其管理公司均不必对同仁堂西长安街公司遭受的间接损失或损害负责，这包括但不限于利润、客户信誉的损失或任何业务中断，不论上述损害或者损失是否源于违反明示或者默示担保、违反合同、错误陈述、过失；其次，同仁堂西长安街公司作为独立的法人竟然用另一个法人的销售来主张其营业损失根本就是不成立的，经营店铺没有说稳赚不赔的，都是有赚有赔的，更何况商场的客流量还非常小，因此，同仁堂西长安街公司根本就不存在所谓的营业损失。综上，请贵院查明事实，依法驳回同仁堂西长安街公司的诉讼请求。另外，我方提出反诉：1、解除我公司与同仁堂西长安街公司的租赁合同；2、同仁堂西长安街公司向我公司给付物业管理费、市场推广费从2010年7月1日起至判决实际履行之日止，年物业管理费为384120元，年市场推广费为55872元（其中2010年7月1日-2014年3月24日共计欠付物业管理费及市场推广费用为1686972元）；3、同仁堂西长安街公司将租赁场地恢复原状；4、同仁堂西长安街公司承担本诉及反诉之全部诉讼费用。
同仁堂西长安街公司针对五棵松公司的反诉辩称：请求驳回五棵松公司的反诉请求。一、双方之间的《商铺租赁合同》已于2013年9月15日解除。鉴于我公司在本诉中提及的五棵松公司的违约行为，我公司根据“《商铺租赁合同》第6.2，在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同：（3）因甲方原因严重影响到乙方在本租赁合同涉及的商铺内正常营业且书面通知甲方后30日内仍未改正的”以及“《合同法》94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，委托北京市岳成律师事务所于2013年9月14日，向五棵松公司发出解除合同的律师函。《合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法司法解释二》第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述规定，五棵松公司在2013年9月15日收到我公司委托律所发出的解除合同律师函后，并未在三月内向法院起诉，故双方之间的租赁合同已经解除，五棵松公司应依照法律规定及合同约定退还我公司押金，并赔偿我公司损失。二、我公司不应承担租赁场地的物业管理费及推广费用。（一）我公司不应承担租赁场地的物业管理费。根据《商铺租赁合同》1.2条第二款的约定，除本合同有明确约定的内容之外，甲方有权自行指定或委托物业管理公司（下称“管理公司”）行使甲方在本合同项下的其他权利或承担义务，此等管理公司行使本合同项下的甲方权利或承担义务，视为甲方的合同履行行为，乙方对此表示同意并接受。而在《商铺租赁合同》履行过程中，如我公司在本案本诉中所述，管理公司并未履行物业管理责任，导致：1、在2010年8月至2012年8月期间，因管理公司管理不善，导致租赁房屋内多次大量进水，造成我公司的全部展柜、木质家具被浸受损，后期又因通风不善发霉腐烂，完全失去使用功能。2、2011年12月之前，因管理公司管理不善，导致租赁房屋内的大量弱电设备设施被窃。3、2013年8月，管理公司在未告知我公司的情况下，擅自将租赁房屋西侧区域的顶部凿开一个长约3.5米，宽约6米的施工洞，搭建脚手架，为楼上施工使用。在开凿过程中，将我公司原有屋顶及地面装修全部毁损，同时在施工过程中，对屋内展柜和相关物品造成了严重的损坏，导致无法使用和修复。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据该规定，我公司拥有瑕疵履行抗辩的权利，且五棵松公司基于自身的失职行为，也从未向我公司催要过物业费，其主张的部分物业费已经超过诉讼时效。（二）我公司不应承担因租赁场地产生的推广费。在《商铺租赁合同》履行期间，五棵松公司没有证据证明其履行过推广义务，且一直推迟开业时间至我公司商铺被破坏，无法开业经营。故在五棵松公司未履行其应尽义务的情况下，我公司不应向其支付费用。且即便应该支付推广费，推广费已经超过诉讼时效，五棵松公司从未向我公司主张、催要过推广费。对于恢复原状，合同解除是五棵松公司原因导致的，恢复原状的责任应由五棵松公司承担，我公司不同意该项诉讼请求。综上，五棵松公司在履行《商铺租赁合同》过程中，未按照合同约定严格履行应尽义务，给我公司造成了巨大的经济损失，根据合同法相关规定，其无权要求我公司支付反诉请求中的费用。为维护我公司的合法权益，请求法院依法驳回五棵松公司的反诉请求。
经审理查明，2010年4月15日，五棵松公司（出租方，甲方）与X公司（承租方，乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：承租商铺为X号的X项目X商铺，租用面积为582平方米，租赁期共计96个月，自甲方书面通知中指定的日期（进场日）起计，承租商铺的租赁期自2010年4月1日起至2018年3月31日止（包括首尾两日）。装修期（如有）：共计3个月，自进场日起计算。即自2010年4月1日至2010年6月30日止（包括首尾两日）。乙方开业日：装修期届满后的次日，即2010年7月1日。该合同第三条约定了租金、费用及支付：3.1租金乙方根据本合同附件三第1部分A栏规定向甲方支付提成租金；3.2物业管理费乙方作为商铺的承租人，应向甲方或管理公司缴纳承租商铺的物业管理费，应支付列于本合同附件三第2部分的承租商铺的物业管理费。3.3推广费乙方需按照附件三第3部分所列的市场推广费支付承租商铺的推广费，推广费用于下述各项内容：（1）为项目经营环境的共同利益对项目进行整体推广、宣传及（2）因提高项目的知名度及形象等安排的推广、促销活动以及广告费等的费用支出。……3.5合同保证金在本合同签署之日起3日内，乙方应向甲方支付附件三第6部分所列的合同保证金。合同第4条约定预定进场日为2010年4月1日，乙方应当于甲方书面通知的进场日前来同甲方办理商铺的交接手续。第5条约定甲方有权自行确定项目整体开业的时间，预计开业时间为2010年年中，具体时间由甲方另行提前3个月书面通知乙方。在前述甲方通知的项目开业日尚未到来之前，甲方有权延后前述项目开业日的时间，并提前15日书面通知乙方。2010年4月30日，五棵松公司向X公司交付了租赁商铺，X公司向五棵松公司交纳合同保证金30万元。
2010年9月，同仁堂西长安街公司与五棵松公司和X公司三方签订《补充协议》，约定由X公司将上述《商铺租赁合同》项下的权利义务全部转让给同仁堂西长安街公司，同仁堂西长安街公司同意受让前述权利义务，自本协议签署之日起，前述权利义务转让生效。
在上述补充协议签订前后，同仁堂西长安街公司开始对承租商铺进行装修，安装相应的设备、展柜等，准备开展经营活动。但同仁堂西长安街公司至今未在该承租商铺开业经营，亦未向五棵松公司交纳过租金、物业管理费、市场推广费等费用。双方均认可承租商铺所在的整体项目也就是商场的名称原为X，后变更为X1。
2013年9月14日，同仁堂西长安街公司向五棵松公司发出律师函，称基于五棵松公司的违约行为导致其公司至今无法正常开业，合同目的不能实现，故合同予以解除。
庭审中，同仁堂西长安街公司称五棵松公司存在如下违约行为：整体商业项目未开业、租赁商铺漏水导致展柜家具受损、擅自将租赁商铺正门正中的立柱增粗、弱电设备被盗、擅自在商铺顶部凿洞破坏装修。同仁堂西长安街公司另提供了双方往来邮件、商铺现场照片、电话录音等证据予以佐证。五棵松公司对漏水一事不予认可；对弱电设备被盗一事表示认可；对门前立柱装修后变粗的事实认可；对屋顶凿洞一事认可，但称是楼上商铺装修导致的，开洞一周后即恢复原状。五棵松公司称同仁堂西长安街公司提供的照片与商铺现场实际情况不符；对电话录音的真实性亦不认可。另外，五棵松公司称X1中心于2009年年底开业，且项目是否整体开业与同仁堂西长安街公司商铺的开业没有关系。
诉讼中，五棵松公司称同仁堂西长安街公司在接收商铺后一直没有按期开业，没有缴纳过任何租金、物业管理费及市场推广费的行为已经构成了严重违约，因此提出反诉，要求解除双方的租赁合同、将租赁场地恢复原状，并支付物业管理费和市场推广费。
上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、X商铺交付使用通知书、进账单、补充协议、律师函、双方往来邮件、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。五棵松公司与X公司签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。合同签订后，同仁堂西长安街公司与上述二公司签订了补充协议，概括承受了X公司在商铺租赁合同中的权利义务，故同仁堂西长安街公司与五棵松公司之间形成租赁合同关系，双方应该按照商铺租赁合同的约定行使合同权利、履行合同义务。根据该合同的相关约定，同仁堂西长安街公司应于2010年7月1日开业。但同仁堂西长安街公司在庭审中提供的其对承租商铺进行装修的证据材料显示，该公司在2010年10月份仍然未完成装修。根据商铺租赁合同的约定，整体项目的预计开业时间为2010年年中，但五棵松公司有权延后前述项目开业日的时间。因此，同仁堂西长安街公司所承租店铺的开业并不必然受项目整体开业时间的制约，其可以在整体项目开业之前先开业，故对同仁堂西长安街公司所称的五棵松公司整体项目未开业导致其不能按时开业，本院不予采信。庭审中，双方均认可2011年底，承租商铺内同仁堂西长安街公司的弱电设施设备被盗。对此，本院认为，五棵松公司作为出租人及整体项目的管理人，存在疏于管理的过错，但同仁堂西长安街公司作为承租人及设备的所有人，亦对设备负有妥善照管的义务，其未按规定的时间开业导致设备闲置、商铺疏于看管，亦对设备的丢失负有一定的责任。2011年7月，五棵松公司对承租商铺门前的立柱进行装修，导致立柱变粗，该行为确实会对承租商铺的正常经营产生一定的影响。综上，本院认为，同仁堂西长安街公司在承租商铺后未按合同约定的时间开业，亦未缴纳物业管理费和市场推广费；五棵松公司作为出租人和整体项目的管理者，未尽到妥善管理商铺职责，且擅自加粗立柱对商铺的整体外观产生不好的影响。鉴此，本院认定双方在租赁合同的履行过程中均存在一定的过错，以致合同无法继续履行，现双方均要求解除合同，本院不持异议。合同解除后，五棵松公司应将其收取的保证金30万元退还给同仁堂西长安街公司。鉴于双方在合同的履行过程中及对造成合同的解除均负有一定的过错，故双方均无权向对方主张承担赔偿责任及给付义务。对同仁堂西长安街公司要求五棵松公司赔偿装修损失和经营损失的诉讼请求，本院不予支持；对五棵松公司要求同仁堂西长安街公司支付物业管理费和市场推广费，并将租赁场地恢复原状的反诉请求，本院亦不予以支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除北京同仁堂西长安街大药房有限公司与北京五棵松文化体育中心有限公司就X号X项目X商铺的租赁合同；
二、北京五棵松文化体育中心有限公司于本判决生效后三十日内返还北京同仁堂西长安街大药房有限公司合同保证金三十万元；
三、驳回北京同仁堂西长安街大药房有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京五棵松文化体育中心有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万五千零五十六元，由北京同仁堂西长安街大药房有限公司承担四万二千二百三十元，已预交二万二千五百二十八元，余款一万九千七百零二元于本判决生效后七日内交纳；由北京五棵松文化体育中心有限公司负担二千八百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理九千九百九十一元，由北京五棵松文化体育中心有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 庞 松
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 陈绪飞
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 董琳雪