江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第0915号
原告苏南。
委托代理人刘其志、陈亚，江苏致强律师事务所律师。
被告宿迁德华房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路1号（德华逸墅D1号楼1号-01）。
法定代表人姚松桥，该公司董事长。
委托代理人王建国，浙江广明律师事务所律师。
委托代理人宋亮，该公司员工。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路100号。
法定代表人倪前法，该行行长。
委托代理人刘须龙，该行员工。
原告苏南诉被告宿迁德华房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏南及其委托代理人刘其志、陈亚和被告宿迁德华房地产开发有限公司的委托代理人王建国、宋亮、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行的委托代理人刘须龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏南诉称，2013年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的德华逸墅小区G3幢1单元1101号房屋，房价为593019元，首付178019元，其余415000元通过向第三人申请按揭贷款。合同约定交房日期为2014年12月30日前，合同还约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。2013年11月16日，原、被告签订《地下自行车库使用权转让协议》，约定被告向原告转让德华逸墅编号为G3-12号地下自行车库使用权，转让款为26000元，交付日期为2014年12月31日前，还约定逾期超过90日不交付，乙方有权选择终止本协议，甲方应向乙方支付应付款万分之三违约金并退还乙方所付款项。原告于签订协议当日一次性付清该地下自行车库使用权转让价款。2014年6月18日，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定被告向原告转让德华逸墅G3-1号地下车位使用权，转让价为62000元，交付日期为2014年12月31日前，并约定逾期超过60日不交付车位，乙方有权选择终止本协议，甲方应向乙方支付总价款5%的违约金，并退还所付款项。现交房逾期已久，原告曾于2015年4月9日向被告发出《解除合同通知书》要求解除合同。请求判决：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，备案号124EFAA9F800；以及解除《地下自行车库使用权转让协议》、《地下车位使用权转让协议》；2、被告返还原告购房款178019元及利息（利息自2013年4月21日起至实际还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告返还原告地下自行车库使用权转让款26000元及利息（利息自2013年11月17日起至实际还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、被告返还原告地下车位使用权转让款62000元及利息（利息2014年6月19日起至实际还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、解除原告与第三人之间的《住房公积金借款合同》，自2015年10月16日以后的按揭贷款由被告偿还；6、被告退还原告已经归还第三人的贷款本息64487.05元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告宿迁德华房地产开发有限公司辩称，被告延期交付属实，对违约无异议，但是房屋于2015年3月31日完成验收并通知了原告交房，对于退房希望原告方慎重考虑，且不构成退房条件，希望法院不支持原告退房的请求，被告可以承担损失和违约的赔偿责任。对原告主张的房款本金无异议，但是利息不认可，按照合同约定，被告违约应当向原告支付违约金，违约金具体应按照合同约定计算。被告承担诉讼费用无异议。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行述称，因原告的贷款还没有清偿完毕，第三人不同意解除贷款合同。如果合同解除，原告或者被告应当还清贷款。
经审理查明：2013年4月22日，原、被告签订合同编号为DHYSG3-1-1101130422的《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告宿迁德华房地产开发有限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华逸墅G3幢1单元1101号房屋以593019元的价格出售给原告苏南。2013年4月13日、2013年4月20日，原告苏南共向被告宿迁德华房地产开发有限公司支付购房首付款178019元。余款415000元原告苏南与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订《住房公积金借款合同》，原告苏南向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行申请贷款415000元，借款期限为20年。该415000元已汇入被告宿迁德华房地产开发有限公司的帐号。截止2015年10月16日，原告苏南已向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行归还贷款本息64487.05元，其中本金28222.95元，利息36264.1元。截止2015年10月16日还欠贷款本金386777.05元及相应的利息未还。2013年11月16日，原、被告签订《地下自行车库使用权转让协议》一份，约定原告购买德华逸墅G3-12号地下自行车库，价格为26000元，该地下自行车库于2014年12月31日前交付。双方还约定除第四条约定情形外，被告推迟交付该地下自行车库，则视为被告违约。自本协议规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，逾期不超过90日的，被告按日向原告支付总价款万分之三的违约金；逾期超过90日不交付该地下自行车库的，原告有权选择终止本协议，被告应向原告支付累计应付款万分之三的违约金，并退还原告所付款项（不计息）。原告要求继续履行合同的，自本协议规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总价款万分之三的违约金等内容。原告于2013年11月16日向被告支付了地下自行车库转让款26000元。2014年6月18日，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告购买德华逸墅G3-1号地下车位使用权，价格为62000元，并约定于2014年12月31日前交付。双方还约定除第三条约定情形外，被告推迟交付该地下车位，则视为被告违约。自本协议规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总价款万分之五的违约金；逾期超过60日不交付该地下车位，原告有权选择终止本协议，被告应向原告支付总价款万分之五的违约金，并退还原告所付款项（不计息）。原告于2014年6月15日向被告支付了地下车位转让款62000元。
在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告宿迁德华房地产开发有限公司应于2014年12月30日前，将验收合格的房屋向原告苏南交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾、等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时补缴补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同附件四：补充约定第一条第4项约定，买受人必须严格履行按揭贷款合同。买受人对银行的违约视同对《商品房买卖合同》的违约。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，而造成出卖人的全部损失（包括出卖人代偿的银行贷款本息、违约金、罚息、律师费、诉讼费及其他追偿债务的费用等）全部由买受人承担。
被告宿迁德华房地产开发有限公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年3月31日，被告宿迁德华房地产开发有限公司向原告苏南邮寄房屋交付通知书。原告苏南以房屋尚未经过验收不具备交付条件为由拒绝接收。2015年4月9日，原告苏南向被告宿迁德华房地产开发有限公司邮寄解除合同通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《地下自行车库使用权转让协议》、《地下车位使用权转让协议》、缴款收据、购房发票、《住房公积金借款合同》、解除合同通知书、邮件单，被告提供的邮件单、交付通知书、交付须知、公告、验收证明书等证据予以证实。
本案争议的焦点是：原告要求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就？
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告宿迁德华房地产开发有限公司应于2014年12月30日前向原告苏南交付房屋，但被告宿迁德华房地产开发有限公司未按照约定向原告苏南交付房屋，被告宿迁德华房地产开发有限公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。另外，被告宿迁德华房地产开发有限公司虽然于2015年3月31日向原告苏南邮寄交房通知，但德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，才具备交付使用条件。所以被告宿迁德华房地产开发有限公司在2015年3月31日通知原告苏南交房也不符合合同的约定，原告苏南有权拒绝接收房屋。现距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告宿迁德华房地产开发有限公司已构成违约，依据合同约定，原告苏南有权解除合同。同时，原、被告签订的《地下自行车库使用权转让协议》及《地下车位使用权转让协议》也应当解除。因被告违约导致合同解除，被告宿迁德华房地产开发有限公司应当返还原告苏南已支付的购房款及地下自行车库使用权转让款和地下车位使用权转让款，并支付利息。另外，原告苏南已经归还的贷款本息64487.05元，被告宿迁德华房地产开发有限公司应当返还。因《商品房买卖合同》解除，则原告苏南与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行之间的《住房公积金借款合同》也应解除，因按揭款415000元已经支付给被告宿迁德华房地产开发有限公司，本院认为，为方便履行和交易安全，剩余贷款386777.05元及相应的利息由被告宿迁德华房地产开发有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行偿还。另外，在履行中如被告宿迁德华房地产开发有限公司未及时向第三人还款，为防止对原告苏南的个人信用记录造成影响，如原告苏南在2015年10月16日后就尚欠贷款386777.05元及相应的利息向第三人偿还的部分，原告苏南可以向被告宿迁德华房地产开发有限公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告苏南与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年4月22日签订的合同编号为DHYSG3-1-1101130422《商品房买卖合同》；
二、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苏南返还购房首付款178019元及利息（自2013年4月21日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、解除原告苏南与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年11月16日签订的《地下自行车库使用权转让协议》；
四、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苏南返还地下自行车库使用权转让款26000元及利息（自2013年11月17日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
五、解除原告苏南与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2014年6月18日签订的《地下车位使用权转让协议》；
六、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苏南返还地下车位使用权转让款62000元及利息（自2014年6月19日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
七、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苏南支付已还贷款本息共计64487.05元；
八、解除原告苏南、被告宿迁德华房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订的《住房公积金借款合同》；
九、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行归还剩余贷款386777.05元及按合同约定的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10610元，由被告宿迁德华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费10610元。
审 判 长 张爱如
代理审判员 翟丽丽
人民陪审员 刘厚昶
二〇一五年十一月五日
书 记 员 于骐菘
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