甘肃省酒泉市肃州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘0902民初140号
原告：酒泉市公安局肃州分局。
负责人：杨建斌，该局局长。
委托诉讼代理人：厍静宝，甘肃长治律师事务所律师。
被告：周桂春。
被告：景彦明。
原告酒泉市公安局肃州分局与被告周桂春、景彦明租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉市公安局肃州分局的委托诉讼代理人厍静宝，被告周桂春、景彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告酒泉市公安局肃州分局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的房屋租金175000元（计算至2017年12月31日，最终计算至被告实际搬离之日）；2、判令被告向原告返还租赁房屋；3、涉诉费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订房屋租赁合同及补充协议，约定原告将位于肃州区盘旋东路9号楼东单元1-3层办公楼及后面旧二层楼共26间房屋出租给被告，合同于2017年9月30日到期。截止2017年12月31日，被告欠原告租金175000元未付，且在合同期满后拒不搬离出租房屋，违法占用至今。
被告周桂春、景彦明辩称，2012年10月1日起至2017年9月30日的房租共计35万元，被告已经交纳租金32万元，欠付租金数额应为3万元；承租期间，被告应政府要求对水、电、暖分户改造，并支付了改造费用，该部分费用应由原告承担；原告因旧办公楼杂物无处存放，占用了被告承租的两间房屋，该两间房屋的使用费应从欠付租金中扣减；合同期满后被告未搬离承租房屋系因为原告未妥善解决以上水、电、暖分户改造费用及两间房屋的占用费所致，故2017年9月30日之后的房租被告不应承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权向酒泉市工商行政管理局调取了酒泉市工商行政管理局与原告签订的房屋租赁合同及被告向酒泉市工商行政管理局交纳租金的凭证等证据，经质证,原、被告对真实性均无异议，本院亦予以认定。
对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的酒泉市工商局关于清理、腾退办公用房的通知及南苑派出所房租缴纳情况说明，证实被告拖欠租金的事实；被告以未见过通知及情况说明中拖欠租金数额不属实为由不认可；因原告提交的该组证据均为原件，对证据的真实性本院予以认定；因酒泉市工商局与原告签订的合同约定的租赁期限与原、被告签订的合同约定的租赁期限不一致，导致欠付租金数额亦不一致，对被告欠付的2017年12月31日前的租金，本院结合其他证据另行认定。
2、被告提交的收据、收条，证实其为水、电、暖分户改造所支出的费用；原告对2013年1月24日的收据真实性无异议，对其他证据真实性不认可；对2013年1月24日的收据因原告对真实性无异议，本院予以认定，其余收据及收条只有收款人签名，并非正规的税务发票，且收款人均未出庭作证，证据的真实性无法核实，对该部分证据本院不予认定。
3、被告提交的租金收据及照片，证实原告占用两间房屋及该两间房屋的租金标准；原告不予认可，认为该证据不能证实原告同意以占用的两间房屋扣减部分租金的事实；被告提交的租金收据因与本案无关，本案不作认定,原告认可占用其中两间房屋的事实，故对被告提交的照片本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2001年9月1日，原告下属南苑派出所（甲方）与被告景彦明（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将座落在酒泉市肃州区盘旋东路9号的原办公楼一至三层及后面旧两层楼共26间房屋出租给乙方使用；租期为2001年9月1日至2006年9月30日止；年租金为6万元，乙方不得以任何理由拖欠租金，逾期甲方有权立即收回所租房屋；第一年度租金于合同签订之日付4万元，其余2万元于2002年1月30日前付清，第二年度起租金于当年6月1日前付5万元，12月3日前付1万元；乙方应保护房屋、水、暖、电设备及公用设施的完好，如有损坏，应负责修复或赔偿，水、电、暖费乙方自负。2006年7月1日，南苑派出所（甲方）与被告周桂春（乙方）签订了房屋租赁合同，约定乙方继续承租上述房屋，租期自2006年9月30日至2012年9月30日止；年租金6万元，因南市场修建，承租的6间房不能使用，经协商从总租金中减少6000元，期限从2008年至南市场建好房屋正常使用止;合同签订之日交付第一年度租金34000元，剩余2万元于本年12月3日前付清；其他条款同上。2010年12月28日，南苑派出所（甲方）与被告周桂春（乙方）签订了《房屋租赁合同》的补充协议，约定上述承租房屋的租赁期限延长至2017年9月30日；酒泉市工商局调整与派出所之间的房屋租赁费用，甲方租金也相应调整，工商局与派出所解除房屋租赁关系，乙方交付甲方的租金，以工商局最后一次收取派出所的租金数额为标准。2010年8月30日被告交纳租金34000元。2010年11月4日，被告交纳租金2万元。2010年12月28日的合同签订后，被告于2011年12月21日至2016年12月13日期间陆续交纳租金319000元。2013年1月24日，被告因电表分户改造支付费用2000元。2018年1月20日，二被告已将涉案房屋返还原告，故原告当庭将诉讼请求中2018年1月1日起的后续租金计算至2018年1月20日，数额为3835元。
另查明一，原告与酒泉市工商行政管理局签订的合同每一年的租赁期间自当年5月3日至次年5月3日。2011年5月3日起，酒泉市工商行政管理局将年租金调整为每年7万元。
另查明二，原告自2001年9月1日向被告出租涉案房屋后，有2间房屋一直未交付，由原告占有使用，双方认可该2间房屋与其他涉案房屋地理位置、面积均基本相同。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议均为双方当事人的真实意思表示，为有效协议。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告理应按时足额支付租金，故对原告要求二被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。庭审后，二被告已将承租房屋返还原告，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求不再支持。
对于双方争议的焦点本院认定如下：
一、2011年5月3日至2018年1月20日期间的租金总额。原、被告之间2001年9月1日签订的合同约定”第一年度租金于合同签订之日付4万元，其余2万元于2002年1月30日前付清，第二年度起租金于当年6月1日前付5万元，12月3日前付1万元”，2006年7月1日签订的合同约定”合同签订之日交付第一年度租金34000元，剩余2万元于本年12月3日前付清”，2010年12月28日的补充协议未对付款时间作变更。原告认可被告每年的租金起算时间是9月30日，但其未提交证据证实被告于2010年8月30日、11月4日交纳的租金共计54000元系交纳的2009年9月30日至2010年9月30日期间的租金。结合双方之前约定的租金支付时间，本院认定被告于2010年8月30日、11月4日交纳的租金54000元系2010年9月30日至2011年9月30日的租金。酒泉市工商局与原告约定自2011年5月3日起租金由54000元/年上涨为7万元/年，且2010年12月28日原、被告签订的合同亦约定”酒泉市工商局调整与派出所之间的房屋租赁费用，甲方租金也相应调整”，故2011年5月3日起被告向原告交纳的租金标准也上涨为7万元/年，被告应向原告补交2011年5月3日至2011年9月30日期间租金上涨的差额6575元【（70000元-54000元）÷365天×150天】。2011年10月1日至2018年1月20日期间26间房屋的租金应为441288元（7万元/年×6年+7万元/年÷365×111天）。
二、原告占用的两间房屋租金是否应从欠付租金中扣减。二被告辩称原告在租赁合同签订后一直占用两间房屋未交付，租金应相应扣减。原告自2001年签订合同起一直未向被告交付占用的两间房屋，被告在其后签订房屋租赁合同及补充协议时从未对此提出异议，且按照合同约定的26间房屋的租金标准支付每年的租金，应视为被告对原告履行合同的瑕疵表示默认，对其已经支付的该两间房屋的租金不应从欠付租金中扣减。原告在此后签订房屋租赁合同及补充协议时亦未将出租房屋的数量减少为24间，现被告提出原告占用该两间房屋后，对于该两间门点的租金未履行的部分，不应由被告继续承担，原告占用该两间门点的租金应由其向酒泉市工商局交纳。双方均认可该两间房屋与其他24间房屋的位置及面积均基本相同，被告欠付的租金128863元（6575元+441288元-319000元）系2016年3月19日至2018年1月20日期间的租金，该期间原告占用的两间房屋的租金应为9914元（7万元/年÷26间×2间÷365天×672天）。
三、水电暖分户改造费用应由谁承担。《合同法》第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中被告应相关部门要求对水电暖分户改造，不同于其作为承租人自愿对租赁房屋进行装饰装修的行为，如果涉案房屋无出租情形，则该水电暖的分户改造费用应由房屋所有权人承担。本案中基于合同相对性原则，该部分费用应由原告承担，原告承担后依据其与酒泉市工商局之间的租赁合同再行结算。对水电暖分户改造的费用被告仅就其中的2000元提交了有效证据证实，对该部分费用本院从欠付租金中予以扣减，对其余未提交有效证据证实的部分，本案不作处理。
综上，被告欠付原告的租金数额为116949元（128863元-9914元-2000元）。
综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周桂春、景彦明于本判决书生效后十日内共同支付原告酒泉市公安局肃州分局房租116949元；
二、驳回原告酒泉市公安局肃州分局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3876.7元，由原告酒泉市公安局肃州分局负担1341.7元，被告周桂春、景彦明负担2535元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审判长周国霞
人民陪审员杨月玲
人民陪审员王爱玲
二〇一八年六月八日
书记员把得霞