广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终1559号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐秋霞，女，1977年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李勇，广东百昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沙静敏，女，1985年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：欧嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人徐秋霞因与被上诉人沙静敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人徐秋霞上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方于2017年2月6日签订的编号为50301022789的《中山市二手房买卖及居间服务合同》。事实与理由：1.双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，被上诉人应于2017年2月20日前申请按揭，并在取得银行贷款批复函之日起三个工作日内支付首期款90000元，如被上诉人逾期履行超过十五个工作日的，则上诉人有权解除合同并可没收定金或要求被上诉人支付转让总价款20%的违约金。本案中，被上诉人于2017年3月1日取得贷款批复函，续后两个多月，至银行贷款批复期限已过，被上诉人一直未支付首期款，未办理过户手续。2.一审法院认为双方当事人均存在过错，风险应由双方共同承担，却判决上诉人承担所有风险，明显违背公平原则。3.被上诉人在签订合同后一直未支付房款，上诉人已多次主动联系被上诉人，说明银行贷款批复期限已过，已不适合以银行贷款形式购房。2017年5月2日上诉人致电被上诉人，明确要求其按合同价款一次性付款，否则解除合同。被上诉人于2017年5月3日通过信息回复，明确表示其不履行，证明其严重违约。上诉人作为房产权利人，自始至终无任何过错，不应当承担损失。综上，请求二审法院支持徐秋霞的上诉请求。被上诉人沙静敏二审辩称：1.双方约定被上诉人支付首付款时间为过户递件当日，上诉人称被上诉人没有支付首付款，与事实不符。被上诉人不存在违约行为。事实上，被上诉人在2017年3月1日已取得了贷款通知书（编号为440202215601877144），但此后无论是中介公司还是被上诉人，均无法联系到上诉人。2017年4月10日，被上诉人向上诉人发出催告函，2017年4月28日、29日，中介公司及被上诉人还通过微信、短信途径向上诉人发出通知，要求上诉人尽快履行过户手续，但上诉人均不予回复，恶意拖延。截止至超过银行贷款批复期限两个月后，上诉人才联系被上诉人，要求被上诉人一次性支付购房款，否则解除合同。上述变更并未得到被上诉人同意。被上诉人要求依据合同继续履行。虽然上诉人存在违约行为，但被上诉人仍有权根据合同第十二条的约定，要求其继续履行合同。且被上诉人已向亲友举债，虽然欠下大笔款项，但仍凑足剩余购房款，可一次性足额支付剩余购房款530000元。请求法院在上诉人能在合理期限内付清全部购房款并有充分证据证明具有履行能力的情况下，维持一审判决第一、二项，并查明事实，判令上诉人承担违约责任。2.上诉人因房价上涨，有利可图，为获取更大的利益，在被上诉人依约履行合同的情况下，要求加价遭到拒绝而恶意拖延。3.一审判决依法有据，公平公正合理，请求二审法院予以维持。沙静敏于2017年5月16日向一审法院起诉请求：1.徐秋霞继续履行《中山市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50301022789），无条件配合沙静敏提交办理涉案房产的过户手续；2.徐秋霞向沙静敏支付逾期过户违约金19430元（暂计自2017年3月9日至2017年5月15日，以涉案房地产转让总价款580000元为基数，按照每日万分之五计算；自2017年5月16日至涉案房产过户至沙静敏名下为止的违约金，以涉案房地产转让总价款580000元为基数，按照每日万分之五另行计算。后沙静敏于2017年8月1日一审庭审中增加一项诉讼请求：徐秋霞向沙静敏支付买卖佣金9000元。徐秋霞于2017年6月30日向一审法院提出反诉请求：解除双方于2017年2月6日签订的编号为50301022789的《中山市二手房买卖及居间服务合同》。一审法院认定事实：2017年2月6日，徐秋霞作为卖方与作为买方的沙静敏以及作为居间方的中山市家家顺房地产经纪有限公司（现已更名为中山市乐有家房地产经纪公司，以下简称家家顺公司）签订合同编号为50301022789的《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定卖方将位于中山市××××房[土地证号：国（2010）易0×××1，房产证号：02××57]转让给买方，转让价格580000元，佣金9000元由买方支付，过户涉及的相关税费除担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方支付外，其余税费均由买方支付。双方约定在合同签订时买方向卖方支付定金50000元，其余款项的支付、办理过户及违约责任，双方在合同中约定：“第四条2、按揭付款：（1）买方意向贷款金额为人民币肆拾肆万圆整（小写：￥440000.00元）（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年2月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。（2）买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）人民币玖万圆整）（小写：￥90000.00元）至买卖双方约定的银行监管帐户。第五条递件过户在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证明将其交予居间方送到按揭银行，并于收到相关部门的通知后两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。第十二条违约责任1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；3、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。居间方因追索佣金产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。”签订上述《中山市二手房买卖及居间服务合同》后，双方当事人又签订了一份《资金托管协议》和一份《放弃办理资金监管声明书》，双方在《资金托管协议》中约定：“第一条买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管：(1)托管定金人民币伍万圆整（小写￥50000.00），其中包括交房保证金人民币伍仟圆整（小写￥5000.00）。（2）托管楼款（不含定金、交房保证金）人民币/元整（小写￥/元）。第二条买卖双方已明确知晓未选择资金托（监）管将面临的风险，仍选择放弃办理除本协议第一条约定款项外的资金托（监）管服务，并自愿承担由此产生的风险及损失。”双方在《放弃办理资金监管声明书》中作声明：“我们，作为坐落于广东省××××房房产的交易双方，已充分了解资金监管的操作流程及安全提示，并明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险，现共同达成以下第2项声明：1、……2、放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期资金监管的时间和方式，变更为‘买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方’。3、……”上述三份合同材料签署后，沙静敏即时通过POS机刷卡方式将定金50000元交付居间方家家顺公司。续后，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心于2017年3月1日作出编号为440202215601877144的《贷款通知书》，通知沙静敏，同意沙静敏提出申请再交易住房贷款440000元，贷款期限336个月的申请，并告知沙静敏买卖双方应于两个月内办妥房产过户手续；两个月内签订正式的借款合同并且配合银行办理房产抵押手续。若两个月内买卖双方未办妥过户手续或借款申请人不配合办理正式签约、抵押手续，银行有权按最新房贷政策重新审批。续后两个多月，双方并未办理房产申请过户相关手续亦未进行合同约定的首期款90000元交接手续。对未办理过户手续和首期款90000元的交接的原因，双方说法不一，沙静敏称未能办理过户的原因是徐秋霞拒绝配合办理过户手续，徐秋霞称是因沙静敏经多次敦促支付首期购房款均以种种理由拒绝支付，不予配合办理过户手续。2017年5月5日，徐秋霞委托广东洋三律师事务所向沙静敏发出《解除通知书》，称沙静敏从2017年3月1日取得银行贷款批复函已有46天仍未支付首期款，通知沙静敏解除合同并没收定金。续后双方未协商一致，沙静敏、徐秋霞先后分别向一审法院提出本诉及反诉请求。因徐秋霞在一审庭审质证过程中称沙静敏提供的《放弃办理资金监管声明书》复印件双方均未持有，为查明案件事实，一审法院依职权向居间方家家顺公司调查，确认沙静敏提供的《放弃办理资金监管声明书》复印件与家家顺公司所存原件一致。因沙静敏原取得的银行同意贷款批复期限已过，一审法院要求沙静敏举证其具备继续履行合同支付购房款的条件，沙静敏提交《中国农业银行个人明细对账单》一份，据《中国农业银行个人明细对账单》反映，沙静敏2017年11月28日在中国农业银行账号62×××73的存款余额为530435元。一审法院认为，沙静敏、徐秋霞双方均称对方不配合履行相关合同义务，纠纷源于双方签署《资金托管协议》、《放弃办理资金监管声明书》对双方履行合同义务的时间和方式作了变更，徐秋霞拟转让的商品房在签订合同之时并无抵押，若双方按《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定履行则双方履行合同义务的先后顺序十分清晰，大致流程为：2017年2月6日沙静敏支付定金50000元—>2017年2月20日前沙静敏申请按揭—>银行审批同意贷款—>沙静敏三个工作日内支付首期款90000元至监管账号—>徐秋霞五个工作日内配合办理过户手续—>监管账户放款汇至徐秋霞指定账户—>沙静敏两个工作日内缴交税费办领新产权证—>沙静敏收到通知后两个工作日内办理抵押登记—>银行发放贷款代沙静敏向徐秋霞支付房款—>徐秋霞五个工作日内交付房产及钥匙。双方通过签署《资金托管协议》、《放弃办理资金监管声明书》对《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定作为变更，放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”，则沙静敏支付首期款90000元和徐秋霞配合办理过户手续的时间变为同一天但又无约定同一天具体的先后顺序。因合同对细节约定不明确，双方基于降低自身风险考虑均要求对方先履行义务，均无充足的合同依据，致使双方僵持不下。导致该结果是因双方签署《资金托管协议》、《放弃办理资金监管声明书》时考虑不周所致，双方均存在过错，导致合同迟延履行的风险应由双方共同承担。沙静敏要求徐秋霞承担违约责任支付逾期过户违约金及支付佣金，一审法院不予支持；徐秋霞主张沙静敏单方违约，要求解除合同，一审法院亦不予支持。双方在履行合同过程中未出现双方所约定的解除合同或者法定可解除合同的情形，沙静敏要求继续履行合同且举证证明自己具备继续履行合同的条件，一审法院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、徐秋霞于一审判决生效之日起七日内协助沙静敏办理位于中山市××××房的商品房[土地证号：国（2010）易0×××1，房产证号：02××57]的产权过户手续；二、沙静敏在办理上述判项一产权过户手续当天向徐秋霞支付购房款90000元，在完成不动产产权过户后立即向徐秋霞支付购房款余额440000元；三、驳回沙静敏其余诉讼请求；四、驳回徐秋霞所有反诉请求。案件受理费9884元，财产保全费3517元，合计13401元，由沙静敏负担626元（沙静敏已预交），由徐秋霞负担12775元（该款项沙静敏已预交，一审法院不另收退，徐秋霞于一审判决生效之日起七日内迳付沙静敏)；反诉费100元（徐秋霞已预交），由徐秋霞负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明，截止至2018年4月9日，被上诉人沙静敏名下的中国农业银行账号62×××73余额为532965.11元。沙静敏当庭承诺截止至本案判决之前，其不会擅自支取该银行账号的资金。上诉人徐秋霞二审庭审中确认，其知悉自己签订了《放弃办理资金监管声明书》并知悉该声明书已对买卖合同中的付款方式进行了变更。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据上诉人徐秋霞的上诉意见以及双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》是否应当继续履行。对此，本院分析如下：沙静敏与徐秋霞于2017年2月6日先后签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》以及《放弃办理资金监管声明书》。上述三份协议均是各方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。关于徐秋霞委托广东洋三律师事务所于2017年5月5日发出《解除〈中山市二手房买卖及居间服务合同〉通知书》是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除应当具备合同约定或法律规定的条件。本案中，徐秋霞解除合同的理由在于沙静敏未按《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，在取得银行贷款批复函之日起三个工作日内支付首期款至银行资金监管账户或者向其本人支付，迟延时间超过十五个工作日，符合合同约定的解除条件。但《放弃办理资金监管声明书》约定，双方已放弃首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”，并未约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求……”之规定，沙静敏支付首期款、徐秋霞协助办理过户手续应当同时履行，沙静敏在徐秋霞履行协助过户义务之前有权拒绝徐秋霞提出的支付首期款要求，即沙静敏不负有先支付首期款的义务，在此方面并未违约，徐秋霞的解除合同行为既不符合合同约定，也不符合法律规定，其在本案中并不享有合同解除权。经沙静敏与家家顺公司催告后，徐秋霞拒不协助办理涉案房屋过户手续并单方要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在合同能够继续履行的情况下，沙静敏有权要求违约方徐秋霞承担继续履行房屋买卖合同的违约责任。因涉案贷款通知书有效期为两个月，沙静敏提起本案诉讼时已超过贷款通知书的有效期，涉案房产买卖合同不能再依双方原来约定的履行方式继续履行。在沙静敏能够提供证据证明其具备一次性支付剩余购房款能力的情况下，一审法院判令徐秋霞承担继续履行合同的违约责任并无不当，但判令履行方式为“沙静敏在徐秋霞协助办理涉案房屋过户手续当天向徐秋霞支付购房款90000元，在完成不动产产权过户后立即向徐秋霞支付购房款440000元”欠妥。双方签订房屋买卖合同目的在于让买方获得涉案房屋产权、让卖方获得对应购房款，在涉案合同不能再依双方原来约定的履行方式继续履行且沙静敏有证据证明其具备一次性支付剩余购房款能力的情况下，徐秋霞协助办理过户手续与沙静敏支付剩余购房款应同时履行。同时，一审判令的继续履行合同方式存在一定的交易风险，故本院对此变更为沙静敏在徐秋霞协助办理涉案房屋产权过户手续当天一次性向徐秋霞支付购房款530000元。综上所述，上诉人徐秋霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5610号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5610号民事判决第二项为被上诉人沙静敏在上诉人徐秋霞协助办理中山市×××房的商品房[土地证号：国（2010）易0×××1,房产证号：02××57]产权过户手续当天向上诉人徐秋霞一次性支付购房款530000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9884元、财产保全费3517元，合计13401元（被上诉人沙静敏已预交），由被上诉人沙静敏负担案件受理费462元，由上诉人徐秋霞负担案件受理费9422元、财产保全费3517元，合计12939元（该款项由上诉人徐秋霞于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人沙静敏）；一审反诉案件受理费100元（上诉人徐秋霞已预交），由上诉人徐秋霞负担；二审案件受理费200元（上诉人徐秋霞已预交），由上诉人徐秋霞负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年四月二十八日书记员  隋 越魏立明