黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第6号
原告高长久。
委托代理人李秀华。
被告牡丹江中原房地产开发有限公司。
法定代表人王殿鑫。
委托代理人井春杰。
原告高长久与被告牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日、2月17日、3月11日公开开庭进行了审理。原告高长久及其委托代理人李秀华，被告中原房地产的法定代表人王殿鑫及其委托代理人井春杰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告高长久诉称：2009年7月28日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告于2009年8月3日交纳了购房款233074元，购买了建筑面积为98.76平方米的房屋。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，办理房屋产权证，如买受人未按期限取得产权证书，出卖人将承担购房款的万分之0.5的违约金。现被告已超过办理房屋产权证的期限，原告多次找被告办理产权证，被告至今未办理。故原告诉至法院，要求被告支付违约金15268.07元，诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请的违约金数额增加为30536.14元（依据合同对等性原则要求被告按日支付已付房款万分之1的违约金）。
被告中原房地产辩称：本案已过时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭，故原告已无权请求撤销双方于2009年7月28日签订的商品房买卖合同中的任何条款，也无权要求调整此条款。原告已于约定的交房之日入住所购房屋，说明此房产证是否办理没有给原告造成任何损失。原、被告双方应按2009年7月28日签订的商品房买卖合同第十五条第三款的约定履行责任，故被告同意按合同约定支付原告违约金11.65元。
本案的争议焦点为：一、原、被告于2009年7月28日签订的商品房买卖合同是否是双方当事人真实意思表示，是否合法有、效；二、被告是否存在逾期办理产权证照的行为，是否构成违约；三、原告是否存在损失以及实际损失是多少；四、原告请求调整逾期办照违约金是否有法律依据。
原告为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
证据一、商品房屋买卖合同复印件一份、购房款收据复印件二张（与原件核对无异），证明原、被告签订了房屋买卖合同，根据合同的约定，原告以按揭贷款方式交纳了购房款。
被告无异议，本院予以确认。
证据二、案外人郑涛与牡丹江新世纪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书复印件二份（来源于牡丹江市中级人民法院档案室），证明原、被告签订房屋买卖合同后，因被告逾期办照已构成违约，但因合同约定的违约金低于损失，该商品房屋买卖合同显失公平，应当给予调整。
被告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，两份判决书认定的是逾期交房，与本案没有可比性，对本案也没有约束力。而且，被告逾期办照的行为没有给原告造成损失，故应按商品房买卖合同的约定支付原告违约金11.65元。
本院认为，该份证据系业已生效的裁判文书，故本院对其形式要件予以确认，但违约金是否调整应结合本案案情确定。
证据三、收据复印件两张（与原件核对无异），证明原告于2009年11月15日入户时缴纳了太阳能手续费600元和煤气管道使用费2000元。
被告对该证据的形式要件无异议，600元是被告收取的，煤气管道使用费不是被告收取的，原告入户时间是2009年11月15日。
本院认为，该组证据能够证明原告在办理房屋入户手续时，向被告交纳了太阳能手续费600元，以及被告交付房屋的时间为2009年11月15日的事实，故本院对以上事实予以确认。
被告为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明根据商品房买卖合同第十五条第三款约定，被告向原告支付的违约金应为11.65元（233074元×0.005%），被告同意当庭履行此款。
原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，买卖合同第七条第一款约定，买受人如果违约时应向出卖人按日交纳违约金，而合同第十五条约定，出卖人违约却不是按日计算，所以双方签订的合同显失公平，法院不应支持。
本院认为，该份证据能够证明原、被告于2009年7月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的江海苑小区第×幢×单元×号房屋，房产图号为×、建筑面积98.76平方米，商品房单价为每平方米2360元，总价款为233074元，并对各自违约的情形及违约金的计算方法进行了约定的事实，本院对此予以确认。
证据二、办理房照通知书复印件四份、补充协议书复印件一份、产权证照复印件一份，证明被告于2013年11月7日、11月21日、12月8日、12月13日四次通知小区业主办理房照，原告已于2013年12月1日办理了房照。
原告对该组证据没有异议，原告已于2013年11月21日接到办照通知。
本院认为，该组证据能够证明原告于2013年11月21日接到办照通知并已办理房屋所有权证的事实，原告无异议，本院予以确认。
证据三、结算协议复印件一份（与原件核对无异），证明诉争小区的其他业户均按照商品房买卖合同第十五条第三款的约定履行，如被告与案外人沈阳旺旺食品有限公司哈尔滨分公司以每套房违约金24元，两套共计48元进行了结算，原告没有在补充协议上约定违约金11.65元，是因为原告说11.65元太少了，不要了。
原告有异议，被告与沈阳旺旺食品有限公司哈尔滨分公司的结算协议与本案无关。
本院认为，该组证据系被告与案外人就支付逾期办照违约金等签订的补充协议，与本案没有关联性，故本院不予确认。
证据四、商品房预售许可证正、副本复印件各一份（与原件核对无异），证明被告于2009年4月21日取得商品房预售许可证，在向原告售房时已取得商品房预售许可证。
原告无异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确定本案事实如下：
2009年4月21日，被告中原房地产取得江海苑小区（1-8幢）商品房预售许可。2009年7月28日，原、被告签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：“第三条：买受人购买的商品房为第×幢×单元×号房屋，房产图号为×、建筑面积98.76平方米。第四条：按建筑面积计算该商品房单价为每平方米2360元，总价款为233074元。第六条：公积金贷款，首付70074元，贷款163000元。第七条：买受人如未按本合同时间付款，按逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。第八条：出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。”原告于2009年8月3日交付被告首付房款70074元，2009年8月21日交付购房款163000元（按揭贷款）。2009年11月15日，原告办理了房屋入户手续。2013年11月7日、11月21日、12月8月、12月13日，被告以公告的形式向江海苑小区的业户下达了办证通知。2013年12月1日，原、被告签订了补充协议，约定：“根据双方所签订的商品房买卖合同的约定及相关法律规定，实测面积与合同约定面积误差中可以据实结算的面积为-0.39平方米，出卖人向买售人返差价款920元……。”庭审中，原告自认于2013年11月12日接到被告办证通知，于2014年1月4日取得了诉争房屋所有权证。现原告请求按已付房款的日万分之1计算自2010年5月至2013年11月21日的违约金，并称其实际损失为已付购房款的利息损失24530元（自2010年5月1日至2013年11月21日，按中国人民银行同期贷款利率5.6%的四倍计算），但未举示证据证明其实际损失即为利息损失24530元。
本院认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告应在2009年11月15日将诉争房屋交付原告后的210天内，即在2010年6月13日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而被告办照通知于2013年11月21日（原告自认收到的时间）到达原告处，比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1259天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”按照上述规定，法律赋予了当事人向人民法院请求调整违约金的权利。鉴于原告购买房屋的目的系用于居住，其在诉讼中已经取得房屋的所有权证，被告逾期办照的行为并未影响其生活，也没有造成原告财产损失，原告也没有证据证明因被告逾期办照给其造成了实际损失即已付购房款的利息损失。故原告主张以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行同期贷款年利率5.6%的四倍计算其利息损失，或按合同对等性原则要求被告按日支付已付房款万分之一违约金的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金抵于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算等相关法律规定的情形，本院不予支持。本院根据上述事实及法律规定，按有约定从约定，没有约定从法定，以及调整违约金以实际损失为限的原则，判令被告按双方合同约定向原告支付逾期办照违约金11.65元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江中原房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告高长久逾期办照违约金11.65元；
二、驳回原告高长久的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告高长久可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费563.40元，由原告高长久负担513.40元，被告牡丹江中原房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 孙淑红
审 判 员 时 维
代理审判员 邓卫平
二〇一四年四月十八日
书 记 员 齐海培