辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00680号
上诉人（原审原告）：田有顺。
上诉人（原审原告）：周红。
二上诉人共同委托代理人：王国学、王裕淳，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张丽。
被上诉人（原审被告）：张晓欣。
二被上诉人共同委托代理人：杨琳，辽宁青松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈祥东。
原审原告田有顺、周红与原审被告张丽、陈祥东、张晓欣房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年11月16日作出（2013）甘民初字第5755号民事判决，田有顺、周红对此判决不服，上诉至本院；本院于2014年4月9日作出（2014）大民二终字第484号民事裁定，撤销（2013）甘民初字第5755号民事判决，发回大连市甘井子区人民法院重审；大连市甘井子区人民法院重审后于2014年12月9日作出（2014）甘审民初字第47号民事判决，田有顺、周红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田有顺、周红及其委托代理人王国学、王裕淳，被上诉人张丽及其与被上诉人张晓欣共同委托的代理人杨琳，被上诉人陈祥东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田有顺、周红一审诉称：2004年，田有顺与陈维山达成协议，田有顺将自己所有的位于甘井子区营城子镇对门沟村＊号房屋以及相连的自留地卖给陈维山，总价共计65，000元。该房屋系农村宅基地，陈维山作为城镇居民，根据法律法规及相关政策的规定，田有顺与陈维山之间的房屋买卖合同应属无效。陈维山于2012年6月16日死亡，本案三被告张丽、张晓欣、陈祥东（即陈维山的法定继承人）现实际占用案涉房屋，故田有顺、周红诉至法院，请求法院依法确认田有顺与陈维山间的房屋买卖合同无效，被告张丽、张晓欣、陈祥东将位于大连市甘井子区营城子镇对门沟村的71号房屋及自留地返还原告。
三被告一审共同辩称：不同意田有顺、周红的诉讼请求。第一，本案是发回重审案件，依法应全面审理。虽然大连市中级人民法院的（2014）大民二终字第484号民事裁定认可了原一审判决的部分内容，但（2014）大民二终字第484号民事裁定已撤销了原审判决，因此在重审当中应全面审理本案。第二，案涉合同虽然是一份合同，但是涉及两项交易内容，第一项是房屋买卖，第二项是自留地流转。自留地流转这一项无论被告是何身份，按照交易当时的法律法规以及现在的法律法规均不存在合同无效的情形，因此即便该交易有合同无效的情形，也是按照合同法的相关规定是部分无效的情形而不是全部无效。第三，本案存在争议的房屋买卖合同是否有效。被告认为房屋买卖合同是依法有效的。原告主张无效的主要理由是被告以城镇居民户口身份购买了农村宅基地依法无效，但是合同成立的时间是2004年5月4日，在当时依照《合同法》的有关合同无效的规定，生效的法律法规只有《土地管理法》，而按照《土地法管理》第62条的规定，并没有城镇居民购买农村宅基地的禁止性规定，而仅是一户不能拥有两处宅基地的规定。而《土地管理法》第63条只是为了加强国家对土地用途的监管限制，从而保持农业用地的数量，而不是禁止宅基地的转让。2004年10月21日的《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》、《国土资源部关于农村宅基地管理的意见》两个文件禁止农村居民将自有宅基地向城镇居民转让，但是这两个文件属政策性规范，不是法律法规且颁行日期在本案合同成立后，不应对颁布前签订的合同有溯及力。第四，案涉房屋所在地区农业户口包括本案原告的户籍在2007年已全部实行城镇化管理，现在原、被告双方均为城镇居民身份，虽然有关土地按征用程序尚未办理国家征用手续，但现在不论是原告还是被告拥有案涉房屋宅基地使用权，都已不存在城镇居民不能购买农村宅基地这项禁止性要求的情况。第五，从2004年5月至今已10年有余，本着维护正常生活生产秩序的目的要求，即便是房屋买卖合同无效房屋也不应返还。原告将案涉房屋转让给被告的同时，也抛弃了其享有的宅基地使用权，现在要求返还没有法律及事实依据。最后，被告在接收房屋后对房屋进行了添附，另行新建了91平方米的房屋，现在如果要恢复原状事实上不可能。因此请求法院依法认定案涉合同有效，即便是合同部分无效，也不宜判令被告向原告返还宅基地及宅基地上的原有房屋。
一审法院审理查明：2004年5月4日，原告田有顺与陈维山签订《卖房契约》，内容为：“今有卖方田有顺将正房四间，建筑面积六十一平方，（偏房四小间），总用地面积237平方米，卖给陈维山人民币六万元正（大门外两棵枣树，一颗杏树）。东至王福奎房，西至连福忠房，南至巷道，北至巷道。另山上有自留地（葡萄园）卖给陈维山五千元正（自留地永久属于买主陈维山所有，如有政府的任何政策性动迁，任何补偿费归买主陈维山所有。）按原协议执行，葡萄园和房子总计6万5千元正，全部付清。附，房子过户手续由卖方协助买方办理，费用由买方承担。”合同签订后，陈维山向原告支付了全部款项，原告向陈维山交付了案涉房屋，并将案涉房屋的房产执照、土地使用权证交付给了陈维山。陈维山与三被告即搬入案涉房屋内居住。现三被告均未在案涉房屋内居住。案涉房屋一直未办理过户手续，现仍登记在原告田有顺名下。
另查，原告田有顺与原告周红系夫妻关系，案涉合同签订前，二原告在案涉房屋内共同居住。陈维山与被告张丽于2002年3月4日登记结婚，双方均系再婚，陈维山婚前有一子即被告陈祥东，被告张丽婚前育有一女即被告张晓欣，陈维山与被告张丽无婚生子女。陈维山于2012年6月16日死亡，被告张丽、张晓欣、陈祥东系陈维山的法定继承人。
再查，陈维山及三被告的户籍地均为大连市甘井子区虹港路551号3-2-3，其户口性质为居民家庭户口。购房时，陈维山系城镇户口。
关于反诉问题，一审法院向三被告予以了释明，但三被告认为案涉合同应认定为有效，且表示若法院认为案涉合同无效且三被告需返还房屋及自留地给原告，在法院向三被告释明后，三被告再提起反诉。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、案涉卖房契约的效力问题；二、若卖房契约无效，是否会导致三被告将案涉房屋及自留地返还给原告的法律后果。
首先，案涉卖房契约的效力问题。案涉卖房契约涉及到农村宅基地上房屋的买卖及自留地的买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地不得向本集体组织之外的城镇居民或其他农村集体成员转让。可见，宅基地使用权是农村集体组织成员享有的，以一种特殊的身份权为特征的独有权利，对非本集体组织成员具有当然的排他性。非本集体组织成员无权取得。涉案房屋是原告建造在农村集体土地上的农民住宅房屋，其土地使用权与其附着建筑物所有权具有不可分离性，故原告与陈维山签订的合同既有房屋所有权买卖性质，又具有农村宅基地使用权转让的性质。本案中，作为该宅基地使用权受让的陈维山并非该村村民，不属于合法的受让主体。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，原告与陈维山签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于无效合同。关于案涉合同中自留地转让一节，因自留地属于农民集体所有，故案涉合同中买卖自留地的约定亦属无效。
其次，案涉卖房契约无效，是否会导致三被告将案涉房屋及自留地返还给原告的法律后果。一审法院认为，案涉卖房契约认定无效后，应当妥善平衡买卖双方的利益关系，而不是简单的返还，避免造成买卖双方利益失衡。本案中，原告田有顺与原告周红系夫妻关系，签订卖房契约前在案涉房屋内共同居住，卖房收入用于夫妻共同生活，协议签订后共同完成了向陈维山交付房屋的合同义务，因此原告田有顺将案涉房屋及自留地卖予陈维山的行为应认定为夫妻共同行为。陈维山购买案涉房屋后，陈维山及三被告即在案涉房屋内进行居住，经过多年的对案涉房屋的修缮及添附，案涉房屋的状况与二原告出卖时房屋的状况相比已发生变化，在二原告无法对原有房屋状况作出准确说明的情况下，迳行判决三被告返还房屋，对三被告有失公平。本着尊重历史，平衡交易双方当事人利益的原则，一审法院认为案涉房屋由被告张丽、张晓欣、陈祥东继续居住使用为宜。待案涉房屋动迁时，原、被告可另行协商动迁补偿利益的分配。关于自留地问题，因自留地属集体土地，涉及到集体利益，故在本案中不予调整。
据此，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、原告田有顺与陈维山于2004年5月4日签订的《卖房契约》无效；二、驳回原告田有顺、周红的其他诉讼请求。案件受理费人民币5，230元，其他诉讼费50元，合计人民币5，380元（原告已预付），由二原告负担2，690元，由三被告负担2，690元，三被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付二原告。
田有顺、周红上诉的理由及请求是：1.一审法院已认定合同无效，但未按照合同法的规定判令张丽、张晓欣、陈祥东返还房屋错误，田有顺、周红同意在返还房屋的基础上赔偿三被上诉人的损失。2.案涉房屋是田有顺、周红唯一的住房，一审法院未判令返还房屋对上诉人不公。3.案涉房屋是否动迁并不确定，一审法院判决案涉房屋一直由三被上诉人居住使用，损害了上诉人利益。4.一审中田有顺、周红提供的视听资料显示三被上诉人仅对《卖房契约》中所涉及的偏房四小间进行了修缮，对61平方米的正房四间未作任何修缮。若三被上诉人主张其对案涉房屋有添附行为其应当承担举证责任。5.一审法院认定自留地买卖合同无效，故该自留地应当返还给田有顺、周红，并继续由田有顺、周红使用。故田有顺、周红请求撤销一审判决第二项，依法改判张丽、张晓欣、陈祥东返还房屋及自留地。
张丽、张晓欣、陈祥东二审答辩认为：不同意田有顺、周红的上诉请求，一审判决适用法律正确。1.案涉房屋所在的土地去年人口全部城镇化，拆迁安置房屋已经开始实施，村里对外村居民购买本村房屋是认可的，并且也同意给予安置。2.结合北京的相关判例，因城镇居民购买农村集体土地房屋造成合同无效除腾退房屋、返还原购房款外，出卖人还应对于因合同无效所造成的损失，即该土地及房款的增值部分向买受人予以赔偿，现在案涉房屋除了案涉购房款6万之外其余的增值部分（即拆迁方案每平米7500元）田有顺、周红应当赔偿给三被上诉人。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1.田有顺出售给陈维山的案涉房屋的房产证号是大房执甘村字第××。2.在二审的审理过程中，田有顺、周红明确表示若张丽、张晓欣、陈祥东返还案涉房屋，其愿意将购房款65，000元返还给张丽、张晓欣、陈祥东。
上述事实，有房产执照、二审调查笔录等在案为凭，业经本院查证属实，可以采信。
本院认为：2004年5月4日田有顺与陈维山所签之《卖房契约》买卖的标的物不仅是案涉房屋，还包括相应的农村宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均对农村宅基地的对外转让作出了禁止性规定，本案买受人陈维山及其继承人张丽、张晓欣、陈祥东均非案涉集体经济组织成员，故陈维山与田有顺签订的《卖房契约》中关于买卖房屋部分因违反了法律法规的强制性规定而归于无效。至于自留地，因其亦系农村村民集体所有，其转让亦应无效。因此，一审法院认定案涉《卖房契约》无效并无不当。本案双方当事人争议的焦点是：买卖合同无效后，张丽、张晓欣、陈祥东应否返还案涉房屋和自留地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方签订的《卖房契约》归于无效，且案涉房屋并不存在不能够返还的情形，故张丽、张晓欣、陈祥东理应将案涉房屋返还给田有顺、周红，田有顺、周红亦应当将其收取的购房款65，000元返还给张丽、张晓欣、陈祥东。虽然张丽、张晓欣、陈祥东未在一审中提起反诉，但田有顺、周红在本案二审过程中明确表示愿意将购房款65，000元退还给张丽、张晓欣、陈祥东，对其该项主张本院予以照准。至于一审法院在确认合同无效后，却驳回了田有顺、周红返还房屋的诉请，于法无据，本院依法予以纠正。
案涉房屋买卖合同被确认无效后，双方应按各自的过错程度承担相应的责任。因田有顺、周红在出卖案涉房屋时即应明知其所售的房屋、宅基地及自留地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋十年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背诚实信用原则，故应对合同无效承担主要责任。其应当赔偿张丽、张晓欣、陈祥东因合同无效而遭受的损失，该损失应全面考虑出卖人田有顺、周红因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人陈维山的继承人张丽、张晓欣、陈祥东因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失等因素，结合双方当事人的过错程度予以确定。鉴于张丽、张晓欣、陈祥东在原一审审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，在本院向其释明并发回重审后，仍未就损失提起反诉，故本案二审不宜就损失赔偿问题一并处理，张丽、张晓欣、陈祥东可就赔偿问题另行主张。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第47号民事判决第一项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第47号民事判决第二项；
三、张丽、张晓欣、陈祥东于本判决生效后九十日内将位于大连市甘井子区营城子镇对门沟村＊号房屋（房产证号：大房执甘村字第××）及田有顺与陈维山2004年5月4日签订的《卖房契约》中买卖的自留地返还给田有顺、周红；
四、田有顺、周红于本判决生效后九十日内返还张丽、张晓欣、陈祥东购房款65，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5，230元，其他诉讼费150元，合计5，380元（原告田有顺、周红已预交），由原告田有顺、周红被告负担2，690元，张丽、张晓欣、陈祥东负担2，690元；二审案件受理费5，230元（田有顺、周红已预交），由原告田有顺、周红被告负担2，615元，被告张丽、张晓欣、陈祥东负担2，615元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年五月十三日
书 记 员 夏丽娜