北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终177号上诉人（原审被告）：李庆生，男，1957年9月24日出生。委托诉讼代理人：李秀媛，北京卓晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕宝胜，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丹丹，女，1981年12月25日出生。委托诉讼代理人：李亮，北京市中银律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。上诉人李庆生因与被上诉人王丹丹、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初13046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆生上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回王丹丹要求我返还居间服务费和支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、关于居间服务费的问题。1.本案是房屋买卖合同关系，王丹丹和中介的居间服务关系和本案并非同一法律关系，一审法院判令我返还居间服务费是对法律关系认定错误；2.买卖合同中并未约定合同不能履行后的居间服务费返还，我已经积极履行了网签、面签等义务，买卖合同不能履行是由于王丹丹无法贷款，所以居间服务费不应由我承担。二、关于违约金问题。1.我委托我爱我家公司卖房时已经将房屋实际情况如实告知我爱我家公司，我爱我家公司员工张某的证言也认可我告知了房屋实际情况，即我离婚的时候没有处理房屋，我爱我家公司表明只要房屋登记在我名下即可出售；2.签订合同后，我提供了所有材料，并经过网签、面签，履行了全部合同义务，我没有违约行为；3.我对于王丹丹无法贷款的原因不知情，合同没有履行完毕的原因是王丹丹不买了；4.一审判决的违约金数额过高，即便我构成违约，我也仅应当承担合同价款的20%的违约金，即64.6万元，一审酌定的数额超出合同约定，而且王丹丹也没有提供证据证明其损失；5.违约金也应当包括损失，在支持违约金的情况下，不应当重复计算居间服务费。王丹丹辩称，1.根据买卖合同、居间服务合同、履约服务合同相关内容之约定，居间服务费应当由违约方向守约方支付；2.违约行为方面，导致买卖合同不能履行的原因在于，面签之后的贷款阶段李庆生不能按照合同约定提供符合要求的离婚协议，而且不能证明房屋权属状况，导致合同无法履行；3.履行买卖合同需要李庆生提交真实的离婚证明，并由其前妻签字同意出售房屋，但李庆生却让其现配偶冒充前妻签订了贷款和面签手续，说明李庆生有能力履行义务但是不愿意履行义务；4.关于违约金数额，由于双方之间的买卖合同无法履行，且网签之后王丹丹不能再购买房屋，为了实现给孩子上学的目的，只能与配偶离婚并以其配偶刘某的名义另行购买房屋，刘某所购房屋与本案所涉合同价格的差价、税费、中介费共计约为160万元，一审法院对违约金数额的酌定正确。同意一审法院判决，不同意李庆生的上诉请求及理由。王丹丹向一审法院起诉请求：1.解除我与李庆生之间的房屋买卖合同；2.判令李庆生返还我已支付的定金10万元及购房款41万元；3.判令李庆生支付违约金160万元；4.判令李庆生返还居间服务费61047元。一审法院认定事实：2015年11月19日，李庆生(甲方)与王丹丹(乙方)签订房屋买卖合同。该合同约定：乙方购买甲方位于北京市海淀区502号房屋；房屋成交总价为323万元，其中定金10万元，贷款金额190万元；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并以成交总价的20%向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同签订当日，王丹丹支付李庆生定金10万元，支付我爱我家公司居间服务费61047元；2016年1月14日，王丹丹支付李庆生购房款41万元。王丹丹主张，因为李庆生未能提交贷款所需的真实的婚姻登记材料，李庆生向我爱我家公司提供了虚假的婚姻登记材料，致使贷款无法办理，房屋买卖合同无法继续履行。另外，其所主张的违约金中包括其另行购买房屋的差价损失及其他费用、律师费等。王丹丹为证明其主张，提供告知函及快递单、投递记录。上述证据显示：履约服务方北京伟嘉安捷投资担保有限公司函告李庆生要求其配合办理房屋权属转移登记手续，提交离婚协议；投递记录显示李庆生于2016年3月31日签收。李庆生表示其从未收到过告知函。王丹丹提供告知函及快递单、投递记录。上述证据显示：王丹丹函告李庆生，要求其履行配合办理权属转移登记事宜；李庆生于2016年4月13日签收。李庆生表示收到该告知函。王丹丹提供李庆生的离婚协议。该协议载明：李庆生、崔某将共同财产房屋一套送给儿子李某，地址北京市海淀区三十九号楼，为将来独立生活与学习之用，送现金10万元；李庆生、崔某；2009.2.15。李庆生认可该证据的真实性。王丹丹提供离婚证、房屋买卖合同。上述证据显示王丹丹与刘某离婚，刘某另行购买位于北京市海淀区18楼的房屋，交易价格为460万元。同时，王丹丹表示其为了子女入学，只能另行取得在京购房资格，故其与刘某离婚，并由刘某另行购买房屋。李庆生认可上述证据的真实性。李庆生主张，其认为涉案房屋是其个人财产，并经咨询我爱我家公司答复为该房可以出售，所以其才委托我爱我家公司出售该房。但该房实际是夫妻共同财产，而其离婚时离婚协议并未涉及该房的分割事宜。其将材料提交给我爱我家公司，后我爱我家公司通知银行未予批准，要求其提供虚假的离婚协议，其未同意，致使房屋买卖合同无法继续履行。现该房产因为其无法找到前妻，故无法继续出售。我爱我家公司主张，由于李庆生提供的离婚协议未加盖民政局印鉴，而李庆生一直未能提供。其公司从未要求李庆生提供虚假的离婚协议。一审法院认为：从本案查明情况看，李庆生明知在其与前妻崔某离婚时双方明确约定涉案房屋归其与崔某的子女所有，且其与崔某在离婚登记部门备案的离婚协议中未约定涉案房屋的分割问题的情况下，仍将涉案房屋出售给王丹丹，致使在合同履行过程中其无法向王丹丹提供贷款所需要的必要手续。同时，李庆生在本案审理过程中明确表示其无法找到崔某，故涉案房屋无法出售给王丹丹。综上，由于李庆生的行为，致使本案所涉房屋买卖合同无法继续履行，故法院对于王丹丹要求解除其与李庆生签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，李庆生理应按照合同约定返还王丹丹支付的定金及购房款。鉴于李庆生的行为已构成违约，故李庆生理应按照合同约定返还王丹丹支付的居间服务费。关于违约金一节。王丹丹与李庆生所签订的房屋买卖合同中已明确约定了违约金，而王丹丹认为违约金过低，故提高了违约金的金额，并明确了其损失的构成，同时王丹丹提供了其另行购置房屋的手续，该证据证明王丹丹以高于本案所涉房屋买卖合同约定的价款数额另行购买了房屋，上述证据足以证明王丹丹所受损失已经高于本案所涉房屋买卖合同约定的违约金金额。庭审中，李庆生明确表示王丹丹所要求的违约金数额过高。鉴于上述情况，法院将根据履行合同的情况及王丹丹因此所受损失情况，酌情判定违约金的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，一审法院判决：一、王丹丹与李庆生签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除。二、李庆生于本判决生效后十日内返还王丹丹定金十万元、购房款四十一万元。三、李庆生于本判决生效后十日内返还王丹丹居间服务费六万一千零四十七元。四、李庆生于本判决生效后十日内支付王丹丹违约金一百二十万元。如果李庆生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。李庆生表示，其在房屋买卖的过程中无法联系崔某，亦未告知崔某房屋买卖的事宜。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李庆生与王丹丹签订房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行，否则即应当承担相应的违约责任。依据李庆生提交的两份离婚协议内容，可以认定涉案房屋系李庆生与其前妻崔某的共同财产，李庆生无权擅自处分。尽管涉案房屋买卖合同履行过程中的障碍出现于贷款手续办理的环节中，体现为李庆生没有提交符合要求的离婚协议，但房屋买卖合同所存在的履行障碍并非在于李庆生能否提供其与崔某之间经民政局备案的离婚协议，而是由于李庆生对于涉案房屋并不享有完整的处分权，且李庆生明确表示无法取得共有权人的追认，导致房屋买卖合同可能存在无权处分的情形。李庆生在未取得共有权人同意的情况下，就其不享有完全处分权的房屋签订房屋买卖合同，亦无法取得共有权人的追认，导致其在贷款办理过程中无法出具证明其对于涉案房屋处分权的相关文件，并最终表示因无法找到崔某而无法履行房屋买卖合同。李庆生的上述行为导致房屋买卖合同不能继续履行，李庆生构成违约。李庆生虽主张其认为登记在其名下即为自己的个人财产，但是否构成无权处分、是否构成违约均与其主观状态无关，故对于李庆生的该项主张，本院不予采纳。关于王丹丹主张的居间服务费，因该项费用是王丹丹因房屋买卖合同确已支出的费用，属于其实际损失。且依据房屋买卖合同、居间服务合同的约定，在因李庆生原因导致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，王丹丹有权依据房屋买卖合同要求李庆生赔偿，故一审法院对王丹丹该项诉讼请求予以支持正确。李庆生上诉所持居间服务费与房屋买卖合同并非同一法律关系的上诉理由不能支持其上诉请求，本院对此不予采纳。关于违约金数额问题，依据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条之规定，当约定的违约金数额低于违约造成的损失的情况下，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的数额以不超过实际损失额为限。本案中，王丹丹已提供证据证明，因李庆生构成违约，其以配偶刘某的名义另行购买了位置相似的房屋，并产生了房屋差价损失。故王丹丹因李庆生违约产生的房屋差价损失应由李庆生赔偿。一审法院基于房屋买卖合同的履行情况、王丹丹的损失情况，酌情确定违约金为120万元，该数额并无明显不当。尽管居间服务费损失与违约金的目的均在于弥补王丹丹的实际损失，一审法院应当在一并考虑的情况下作出一体处理，但在违约金的目的为弥补王丹丹所受有的房屋差价损失，且违约金与居间服务费总额未超出王丹丹实际损失的情况下，一审法院对于居间服务费与违约金分别作出判决，其结果并无不当，本院对于该判决结果予以维持。综上所述，李庆生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24168元，由李庆生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年二月二十四日法官助理  李 正书 记 员  杜 莹