江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启吕民初字第00461号
原告李生根，系启东市吕四背靠背饮食店业主。
委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。
被告刘炳华。
被告卢水坤。
被告陆敏。
原告李生根与被告刘炳华、卢水坤、陆敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因案情复杂于2014年9月16日转为普通程序并依法组成合议庭分别于2014年11月25日、12月9日、12月31日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡勇、被告刘炳华、卢水坤、陆敏到庭参加了诉讼，其中被告刘炳华参加了第一、二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告李生根诉称，2012年4月8日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，约定三被告将位于本市吕四港镇环城北路（丘【地】号2020590）部分房屋（房屋面积548平方米）出租给原告使用，年租金30万元。原告为此先后共支付给三被告房租327800元及押金1000元。原告原误认为三被告有权出租上述房屋，但2013年其在参加另案诉讼时才得知上述房屋所有权属于启东市华清电动工具厂而非三被告。因三被告无权处分该房屋，上述房屋租赁协议应属无效，故诉至法院请求判令：1.确认原、被告双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效；2.三被告共同返还原告房屋租金327800元及押金1000元；3.本案诉讼费由三被告承担。
被告刘炳华、卢水坤、陆敏辩称，1.2012年1月8日房屋租赁补充协议系由李明与三被告签订，2012年4月8日房屋租赁协议系由原告与三被告签订，而三被告是向“有意思”吕四店收取了房租，原告未能明确其与李明及“有意思”吕四店之间系何种关系，故原告诉讼主体不适格。2.就涉案出租房屋，三被告与另一股东陶汉斌签订过《合伙人合同》，该合同中明确了各合伙人权属份额，虽然陶汉斌曾诉至法院要求确认该合同无效，但均遭两级法院驳回，证明三被告对涉案出租房屋是具有物权的，有权出租该房屋，2012年4月8日签订的涉案房屋租赁协议是合法有效的，三被告为此保留向原告主张剩余房租及违约金的权利。3.2012年1月8日，原告与陶汉斌签订一份房屋租赁协议，约定年租金25万元。同年4月8日，原告与三被告签订涉案房屋租赁协议，约定年租金30万元，这两份租房协议虽有重叠，但“有意思”吕四店支付房租总额没有重叠，房租总额度是合理的。4.2012年1月8日房屋租赁补充协议中约定一部分租金付给陶汉斌，另一部分租金付给三被告，证明“有意思”吕四店明知三被告对涉案出租房屋是享有物权的，当时各方对此均未提异议，三被告也未阻碍原告正常经营。现在“有意思”吕四店却恶意毁约并要索回租金，属于不诚信。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，本院确认如下基本事实：
原告系个体餐饮业主，自2009年10月开始承租启
东市华清电动工具厂（以下简称华清工具厂）位于本市吕四港镇环城北路部分房屋，经营“有意思”餐饮加盟连锁店。
华清工具厂系个人独资企业，由案外人陶汉斌于
1996年8月23日投资设立。2011年5月10日，华清工具厂的投资人由陶汉斌变更为陶忠华。2004年10月15日，三被告与案外人陶汉斌、徐贵新五人签订一份《合伙人合同》，该合同言明五合伙人共同出资，依法取得了位于吕四港镇环城北路的华清工具厂新址的土地使用许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。合伙方式为合伙人只对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担责任，除陶汉斌外，其余合伙人不参与华清工具厂的经营和分配，也不承担华清工具厂的债权债务；各合伙人的对应的房产位置，合伙人出资按照各自取得的土地使用证和建筑物产权证的实际投资额分摊。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有（（。2005年11月1日，华清工具厂就上述房屋取得启东房权证吕四字第××号、05××28号、051929号、05××30号、051931号房屋所有权证，均登记于“启东市华清电动工具厂”名下，至今未有变更。
三、2006年12月8日，由华清工具厂作为出租方（甲方），由案外人薛建靖作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“1、本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“1、租赁期限为5年，自2007年1月8日始，至2012年1月7日止。”双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。同日，双方又签订一份补充协议，协议约定“原订于2006年11月1日签订的房屋租赁协议作废，以2006年12月8日签订的房屋租赁协议为准”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。次日，双方再签订一份补充协议，该协议约定“甲方必须确保在2006年12月28日之前向供电部门申请并安装好容量为250KW变压器一台……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。
2009年10月14日，由华清工具厂作为甲方，案外人薛建靖作为乙方，原告李生根作为丙方，三方签订一份补充协议，该协议约定“经甲乙丙三方共同友好协商，一致同意原乙方向甲方租赁的启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋，在原甲、乙双方协议内容不变的情况下由丙方向甲方租赁。并由甲、丙双方履行甲方与乙方订立的原房屋租赁协议中的各项条款之责任。继续经营吕四港镇背靠背饮食店（有意思餐饮加盟连锁店）……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有华清工具厂公章及签名为“陶汉斌”，乙方签章落款处签名为“薛建靖”，丙方签章落款处签名为“李生根”，签约后，原告按约继受承租上述2006年12月8日房屋租赁协议的标的房屋，并接手继续经营原餐饮店，后原告于2009年10月20日在工商管理部门办理取得了个体工商户营业执照，登记字号为“启东市吕四背靠背饮食店”，执照有效期自2009年10月16日至2013年10月16日。
四、2012年1月7日，上述原房屋租赁合同期限届满。2012年1月8日，由华清工具厂作为出租方，原告作为承租方，双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本合同租赁物为甲方所有的座落于启东市吕四港镇环城北路华清大楼（丘（地（号为：2020590）一、二层自西向东十间约1100平方米的房屋。”该协议第二条“租赁用途”约定“乙方承租租赁物的用途为：经营餐饮”。该协议第三条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年1月8日始，至2017年1月7日止”。该协议第四条“租金及其支付”约定“1.租金，租金第一年为人民币25万元，第二年为26万元……。2.支付方式。租金采取‘先付后租’和现金或银行转账方式支付。本合同签订时，同时乙方支付给甲方25万元后，乙方在每年的租赁前1月1日前向甲方缴纳下一年的租金”。该协议第十条“违约责任”约定“任何一方违反本合同约定的义务，除上列各条应承担的责任外，还应支付给对方壹拾万元作为违约金”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。2012年4月16日，原告向华清工具厂原投资人陶汉斌支付了租金52500元。
因原告后来未按约付清租金，2013年10月14日，华清工具厂诉至本院要求解除上述房屋租赁协议以及原告支付该协议中2012年、2013年两年期的房屋租金457500元。2014年4月3日，本院作出（2013）启吕民初字第0542号民事判决书，判决解除上述租房协议以及原告向华清工具厂支付该协议约定的2012年、2013年房屋租金457500元及违约金100000元。该民事判决书现已发生法律效力。
五、2012年1月8日，由三被告作为出租方（甲方），由原告作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁补充协议，该协议约定“坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号2020590）的自西向东十间，一、二层约1200平方米的房屋，2007年1月8日始，至2012年1月7日止，出租给乙方从事餐饮经营。该协议于2012年1月7日到期。现经双方友好协商，达成如下协议：一、双方一致约定延长三个月租赁期，租期到2012年4月7日止。二、由于该租赁物的所有人（出资人）有纠纷，待法院判决生效后，双方再签订新的协议。三、延长期间的租金，以原协议约定为准。原约定每年租金为21万元，延长三个月的租期，乙方支付租金52500元，其中24700元支付给陶汉斌，27800元支付给陆敏、卢水坤、刘炳华。……六、本协议签订后十日内，乙方应向甲方支付租金27800元，乙方应出具收条”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方签章落款处签名为“刘炳华”、“卢水坤”、“陆敏”，乙方签章落款处签名为“李明”。同日，原告向三被告支付房租27800元及房租押金1000元，三被告共同出具一份收条。
六、2012年4月8日，由三被告作为出租方（甲方），由“有意思（背靠背店）。法定代表人李生根”作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东4.5间毛门面及3.5间二层房屋。其中刘炳华的一、二层房屋面积为257㎡；卢水坤的一、二层房屋面积为230㎡；陆敏的一层房屋面积为61㎡。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年5月1日始，至2017年4月30日止。……”。该协议第三条“租赁费用及其支付”约定“……租赁费用第一年至第五年每年为人民币叁拾万元，以现金方式付款。……”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方签章落款处签名为“刘炳华”、“卢水坤”、“陆敏”，乙方签章落款处签名为“有意思（背靠背店）。法定代表人李生根”。2012年4月12日，被告陆敏、刘炳华、卢水坤分别收取房租49000元、133000元、118000元，并分别出具了三张收条。
以上事实，由房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、土地使用权证、房屋所有权证、收条、个体工商营业执照（2013）启吕民初字第0542号民事判决书等证据以及当事人的庭审陈述在卷佐证，应予认定。
本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张及庭审情况，本院将本案争议焦点归纳如下：1.原告的诉讼主体是否适格？2.原、被告双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》是否有效？
对第一个争议焦点，本院有如下分析认定意见：首先，原、被告双方于2012年4月8日签订的房屋租赁协议中首部记载的承租方及尾部承租方的签名落款均为“‘有意思’（背靠背店）。法定代表人李生根”，原告作为启东市吕四背靠背饮食店的个体业主，是该“有意思”店实际经营者，为该租房协议的合同主体即租赁关系中的承租人。其次，2012年1月8日房屋租赁补充协议首部承租人记载为“李生根”，证明该续租协议承租人应为原告，虽然该协议承租人签名落款系由案外人李明签字，但庭审中原告认可李明的代签并对此不持异议，而且从交易历史角度，2009年10月14日华清工具厂、薛建靖及原告三方签订的转租协议中约定由原告继受该涉案房屋租赁权，由此可以认定该房屋租赁补充协议的合同主体也应为原告。综上，原告具有个体工商户的经营身份，作为上述涉案两份租房协议的承租人，为合同主体，有权主张合同权利，其诉讼主体适格。
对第二个争议焦点，本院有如下分析认定意见：根据《物权法》相关规定，不动产物权的归属以登记为准。庭审已查明，涉案出租房屋的所有权登记于华清工具厂名下，华清工具厂作为独立的民事主体系该房屋的唯一所有权人。投资建造涉案出租房屋的合伙人之间就房屋权属分配的内部约定，不能改变或对抗华清工具厂直至目前仍系该房屋所有权人的法律事实。惟有华清工具厂有权将该房屋进行占有、使用、处分和收益，三被告无权出租处分该涉案房屋。2012年1月8日、2012年4月8日三被告就涉案房屋与原告签订的涉案两份租房协议，未经所有权人华清工具厂的授权同意，系无权处分，而被告方未有证据证明在协议签订后华清工具厂对该协议进行了追认，故上述租房协议应属无效。三被告虽抗辩其签订2012年4月8日房屋租赁协议时华清工具厂原投资人陶汉斌及现投资人陶忠华均未持异议，但对此未有证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对该抗辩本院不予采纳。与之相反，2013年华清工具厂因其与原告之间就该涉案房屋签订的租房协议纠纷而起诉原告要求后者支付房租，由此可以确定华清工具厂对于由三被告作为出租人与原告签订涉案租房协议的行为是持否定态度的。综上，原、被告双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效。
本院认为，原告主张原被告双方于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《合同法》相关规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返还。2012年1月8日签订的房屋租赁补充协议无效，三被告共同收取的房租27800元及押金1000元应由三被告共同返还；2012年4月8日签订的房屋租赁协议，三被告分别收取的房租应由三被告分别予以返还，原告要求三被告共同返还，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告刘炳华、卢水坤、陆敏与原告李生根于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、被告陆敏、刘炳华、卢水坤分别返还原告李生根房屋租金49000元、133000元、118000元。
三．被告陆敏、刘炳华、卢水坤共同返还原告李生根房屋租金27800元及房租押金1000元。
上述二至三项限于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6232元（原告已预交），由被告刘炳华、卢水坤、陆敏各承担2077.33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6232元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 张红丽
代理审判员 吴新峰
人民陪审员 庄勇刚
二〇一五年二月二日
书 记 员 黄晓赛
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》
第四十一条起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。