广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
二〇一四年十一月十八日
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范永峰
2014年11月18日
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（2014）惠博法民一初字第465号
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第465号
原告雷志华，男，汉族，住广东省博罗县，身份证号码：×××0014。
原告廖群英，女，汉族，住址同上，身份证号码：×××4020。
委托代理人雷水强，男，汉族，××年××月××日出生。
被告博罗县红中实业发展有限公司。住所地：博罗县。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人刘照煌、翁石强，广东伟伦律师事务所律师。
原告雷志华、廖群英诉被告博罗县红中实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依由审判员范永峰独任审判，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人翁石强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月4日，原告（原告一、二，下同）与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20116576）。购买位于博罗县罗阳镇浪头村塘背岭组位于门边片（土名）地段富力现代广场a2栋第9层06房。合同约定建筑面积137.5平方米，套内建筑面积117.64平方米，公摊19.86平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米6539.59元，房款总金额769317元，同日交付30%首付金额239317元给被告，剩余购房款530000元于2012年7月已向被告提交个人资料申请按揭付款，最终于2013年5月31日放款成功，付清全部购房款（其中2013年4月1日放款26万元，同年5月31日放款27万元）。在原告购买该地块房屋时，被告的宣传效果图显示a1栋和a2栋前面规划为只建设本地产商的不超过四层的幼儿园和会所，视野开阔，无遮无挡，居住环境超值。这无疑为被告开发的该房屋楼盘价格远远高于周边楼盘价格提供了强力支撑。但是在原告购买之后，发现该地块并非为被告所有，而是为同是房地产开发商的永安居所有，并将建设高楼（具体楼层未定），被告无法控制该地块开发权，被告此行为，已构成欺诈。这严重影响了原告的居住环境，该地块房屋严重贬值。之后，a1栋和a2栋的众多购买者向政府有关部门投诉。2012年12月28日，《县政府工作会议纪要》第74期作出决议，确认被告宣传方案中的a1栋和a2栋前面地块不属于被告所有，责成被告要做出回馈给业主方的礼包方案，具体由双方协商予以落实。被告曾经书面作出承诺，补偿因此虚假宣传给购买房屋者造成的损失，承诺补偿购房面积137.5平方米以上的购房者给以35年车位的免费使用权。后来，原告在2013年5月31日付清购房款后，即书面申请补偿奖励，被告收到书面申请后，说要报领导审批，可能会按正在诉讼审判的结果略低一点的标准补偿原告，最后拖到今年上半年，被告客服答复不批准原告请求，原告未能接受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责。请求：1、请求判令被告支付原告违约金105000元（按被告承诺的35年车位使用年限，每月250元计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告在销售房屋的时候已经作出了说明，不存在虚假销售的情况，2011年项目报批时，该11万平方米分为三块，在2011年项目总平面图中存在1、2期用地的表述、规划指标也明确表示1.2期的指标不包括远期用地，被告对远期规划用地的展示符合项目的情况，而且在销售时对项目的不确定性也向原告作出了必要的提示，结合商品房买卖合同有关国有土地权的约定足以认定不存在虚假宣传。2、根据合同和相关文件的约定及有关法律规定，富力广场依法进行规划变更，并不构成答辩人的违约行为，根据商品房买卖合同补充协议的第12条约定，商品房买卖合同第10条所述的，该商品房规划项目设置的含义仅指商品房的规划设计，不包含其他的房屋和设施，而本案中的规划变更并不涉及原告所购买的该套商品房的规划变更，根据这一约定，富力广场进行的规划变更并不构成被告的规划行为。3、原告在缺乏相应的合同约定和法律规定的情况下，要求被告支付违约金，该项诉讼请求不符合我国法律对于违约金的有关规定，法院应当驳回原告的该项诉讼请求。4、依法进行的规划变更中各项经济指标的环境要求没有降低，有的经济指标的环境要求反而有所提高，规划总用地面积和绿地面积都有小幅增加，因此拟变更的方案是比原方案更优化的方案，原告以规划变更为由要求被告支付违约金是没有理由的，应当驳回其诉讼请求。
经审理查明，2011年11月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20116576），主要约定：“1、买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为博预许字第2011069号。2、该商品房为本合同第一条规定项目中的浪头村塘背岭给组位于门边片（土名）地段富力现代广场a29层06房……，建筑面积137.5平方米，套内建筑面积117.64平方米……。3、计价方式与价款。该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米6539.59元，总金额769317元。4、买受人按附件五的方式付款，认购定金20000元已于签订合同之前付清。第一期于2011年11月4日前按成交价30%缴付219317元；第二期于2011年11月29日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，……成交价余款总额为530000元。5、出卖人应当于2012年10月30日前，将商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的房屋交买受人使用。6、该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的，买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付的购房款及利息……。7、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价。8、逾期交房不超过180日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行……等条款。合同签订后，原告于2011年11月4日支付被告239317（一期款，含定金）；2013年6月8日被告出具发票收到原告支付的530000元（银行按揭款）。以上原告支付被告购房款769317元。
另查一，被告在销售a1、a2栋楼房时的宣传效果图将a1、a2栋前面规划为幼儿园。但a1、a2栋前面规划为幼儿园的地块并非被告所有，目前a1、a2栋前面已无法兴建为幼儿园。
另查二，2012年11月21日，被告作出《关于富力现代广场a1a2栋收楼奖励方案的函》，该奖励方案仅限于购房合同约定于2012年10月30日收楼的业主，且须于2012年12月15日前，交齐房款或者完成按揭手续已经放款，并已与天力物业惠州分公司签订《车位使用协议书》。奖励为按面积大小奖励车位使用年限（车位使用权不含车位管理费，交付时间2015年12月15日），奖励方案为35年车位使用权，被告认为静态价值为105000元（按每月250元租金计算），业主认为车位太远没有接受该方案。2012年12月28日，博罗县人民政府组织有关部门及业主代表、被告一同参加，协调原告与被告之间的纠纷，会议形成《县政府工作会议纪要》，其中第四点：“富力公司要做出回馈给业主方的礼包方案，具体由双方协商予以落实。富力公司要采取灵活变通的方式，做出更多的方案供业主选择”。
另查三，2012年9月18日，本案争议的a1、a2栋楼房已取得设计、勘察、建设、监理和施工单位验收合格报告。2012年10月26日取得博罗县建设工程竣工验收备案室的《竣工验收备案表》。
本院认为，原、被告于2011年11月4日签订《广东省商品房买卖合同》没有违反法律禁止性规定，签订时是双方真实意思表示，符合法律规定，依法应认定合法有效。因本案原告是请求被告支付违约金，所以本院现只就被告是否违约及如何计算违约金提出本院评判意见。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告对富力现代广场的宣传平面效果图是将a1、a2前面规划为幼儿园，但a1、a2栋前面规划为幼儿园的地块并非被告所有，目前a1、a2栋前面已无法兴建为幼儿园。被告的平面效果图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《广东省商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告将不是自己使用的土地“规划”为幼儿园，目前a1、a2栋前面已不能成为幼儿园，被告的行为明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应承担违约责任。对于本案如何计算违约金，因原、被告对此没有约定，参照原、被告在调解时以赠送车位使用及物业管理费的年限，本院认为以现该房屋每月物业管理费约为206.25元（以每平方米1.5元计算），被告赔偿15年物业管理费共37125元给原告为宜。原告请求被告支付违约金105000元，证据不足，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
1、被告博罗县红中实业发展有限公司于本判决发生法律效力后5日内支付原告雷志华、廖群英违约金37125元。
2、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员范永峰
二〇一四年十一月十八日
书记员聂润达