福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4161号
原告（反诉被告）李继华，男，1973年9月29日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人何彤彪、林清明，福建东方格致律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏俊华，男，1974年8月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告（反诉原告）陈马燕茹，女，1977年11月27日出生，汉族，住址。
共同委托代理人杨晓玲、张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告李继华与被告魏俊华、陈马燕茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，被告魏俊华、陈马燕茹于2013年4月19日提出反诉，本院依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李继华的委托代理人何彤彪、林清明，被告（反诉原告）魏俊华、陈马燕茹的委托代理人杨晓玲、张晓云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李继华诉称，原被告双方协商由原告向被告购买被告所有的思明区莲前东路409号1102室房产及思明区莲前东路409-411号地下室第19号车位（以下简称案涉房产）。2013年3月21日，原告向被告李继华转账支付购房定金6万元，被告向原告出具收据。双方明确约定于2013年3月22日签订正式合同，住宅房款220万，车位房款15万，合计235万元。2013年3月22日，原被告双方签订编号为0806527的《房产买卖协议书》，约定原告应于签订合同当日向甲方支付100万元（含定金），被告应于3月25日办理涉案房产解押手续，双方于银行贷款注销后三个工作日办理交易登记手续，房产过户时原告付清购房余款。原告依约支付购房首期款100万元，然被告未依约办理房产解押手续。不仅如此，被告在原告支付首期款后两天，才告知原告其无法筹到还清房产银行贷款的款项，还有140万元差额。2013年3月25日，被告通知原告带上身份证、户口本、结婚证协助办理房产解押手续，事实上，被告将原告骗到担保公司，企图让原告另为其提供担保。被告隐瞒其不具有付清房产银行贷款的能力，故意以较低的交易价格与原告签订房产买卖协议，骗取原告购房首期款，在其单方违约时仍无理要求原告为其提供额外担保。被告并无交易诚意，双方交易目的事实上已无法实现，被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同，要求被告承担双倍返还定金的违约责任并承担资金占用利息。经多次催讨无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《房产买卖协议书》；2、被告立即向原告返还首期购房款100万元，并自起诉日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；3、被告立即返还双倍定金差额6万元；4、两被告共同承担本案诉讼费。
被告魏俊华、陈马燕茹辩称，一、同意解除双方2013年3月22日签订的购房合同。二、同意返还原告支付的部分购房款，但需扣除定金30万元、预期税费损失339000元后剩余的款项进行返还。不同意利率的计算，因为系原告单方违约，所以被告不同意支付该利息。三、不同意原告主张的返还双倍定金差额6万元，首先定金系30万元，并非原告所称6万元。其次，原告存在恶意购买、恶意诉讼、保全的情况。双方于22号签约，原告在26号就已写好诉状，27号在被告通知原告已提前还款，并申请银行解押的情况下仍提起诉讼并保全案涉房产及被告与本案无关财产。四、不同意原告关于诉讼费及保全费的主张。被告具有履行能力，且房产已经实际解押。27号解押是事先征得原告同意的。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
反诉原告魏俊华、陈马燕茹诉称，因担心国五条政策出台而新增的税费，反诉原告决定将其所有的案涉房产及车位及时出手，并委托中介代为出售。2013年3月21日，反诉原告与第三人王先生已达成购房合意，在起草协议过程中，反诉被告突然到场，当场要求购买，考虑到反诉被告系亲戚的朋友，反诉原告便中止了与王先生的交易。双方于2013年3月22日签订房产买卖协议书，约定反诉原告将案涉房产及车位出售给反诉被告，售价实收235万元。同时约定购房定金30万元，于签订合同当天支付，所有交易税费由反诉被告承担，双方保证于抵押注销后下个工作日办理过户手续，若于注销后三个工作日因一方原因仍无法办理交易登记手续，另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任等条款。合同签订后，反诉原告积极履行合同，根据合同约定到贷款银行提前还款，办理解押手续，并实时将相关进展通知反诉被告。待反诉原告拿到产权证后通知反诉被告到土房局办理交易登记手续，反诉被告却拒绝与反诉原告一起去办理交易登记手续。反诉原告多次催促反诉被告办理过户手续，反诉被告不仅违反合同约定，反而到法院起诉并查封了案涉房产。反诉被告在2013年3月27日即提起起诉，并在起诉后向法院申请冻结反诉原告位于思明区莲前东路409号702室及讼争房产，当时反诉原告正在积极履行合同，向银行提起还款，办理解押手续，反诉被告向法院申请冻结反诉被告的财产远远高于原告起诉的标的额。由于反诉原告已于2013年3月11日与第三人签订房产买卖协议，将位于思明区莲前东路409号702室的房产出售与第三人张光祥，先由于反诉被告的错误申请将该房产冻结，导致第三人无法办理过户手续。由于反诉被告的违约行为和如今国五条细则的实施，在同一价格的条件下，今后反诉原告在房子交易时将会额外支出339000元的税费，该损失是由于反诉被告的违约行为造成的，应由反诉被告承担。综上，请求法院判令：1、反诉被告李继华支付的定金30万元归反诉原告魏俊华、陈马燕茹所有；2、反诉被告李继华支付反诉原告的预期税费损失339000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告李继华辩称，反诉被告是在对方先违约的情况下，对交易的安全性担心，还有就是听说对方要出国，不得已提起诉讼，起诉本身不能定义为违约，而是将问题交由法院解决。定金不是30万，具体事实由法院判定。预期税费问题，全国目前只有北京执行20%税费的规定，厦门没有执行。预期的费用没有实际发生，没有事实依据。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，本案所涉的厦门市思明区莲前东路409号1102室房产及地下19#车位（以下简称“案涉房产及车位”）属两被告共同财产，登记于被告魏俊华名下。
2013年3月21日，被告魏俊华、陈马燕茹向原告李继华出具《定金收条》一份，确认收到原告用于购买案涉房产及车位的购房定金60000元，并约定于2013年3月22日签正式合同，逾期没收定金。该收条中并写明，1102室房款2200000元，车位150000元，共计2350000元，不用贷款付款；签订合同当日付款1000000元整，余额于解押注销贷款当日过户时付清。
2013年3月22日，原、被告签订本案讼争的《房产买卖协议书》（编号0806527），约定被告将其所有的案涉房产及车位以总价2350000元的价格转让给原告，原告应于该协议签订之日向被告支付购房定金300000元。具体付款方式如下：合同签订当日，原告应向被告支付1000000元整（含定金），过户时，原告向被告支付剩余的13500000元。为确保被告交付该房产时不存在欠缴水电煤气物业管理等费用，被告同意在原告缴交首期房款同时预留2000元作为履约保证金，该保证金暂由原告保管，待上述事宜处理完毕，原告抵扣相关费用后交还被告。若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时支付相当于双倍定金的违约金；若原告中途悔约，被告已收取的定金不予退还，被告应退还原告所支付的购房款。被告应于3月25日办理银行解押手续，原告需支付2000元作为银行加急公关费用，并作加急注销手续，逾期视为违约。双方保证于注销后下个工作日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于注销后三个工作日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应责任。该合同并指定被告收款账户为魏俊华在厦门工商银行华侨支行开户的账号为62×××51的账户。
当日，原告通过妻子宋立的银行账户向被告转账支付940000元。
2013年3月25日被告未能依约至银行办理解押手续，3月27日，原告以被告无力履约为由诉至法院，要求解除双方的房屋买卖合同关系，并申请保全被告所有的案涉房产及位于思明区莲前东路409号702室（以下简称案外房产）。同日，被告向中国工商银行办理了提前还贷解押的手续。3月29日，厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅受理了案涉房产及车位的抵押权注销登记业务。4月2日，案涉房产及车位的抵押权注销登记。4月3日，被告向原告发出催告函，要求原告最迟于4月8日与其同往房产交易中心办理过户手续。原告收到该函后，至今未与被告就案涉房产办理过户手续。
庭审中，被告主张其由于资金不足，曾于3月24日与原告协商，要求延期办理银行解押手续，原告答应同意其延期到27日付款。但原告对被告主张的该事实不予确认。
另查明，银行统一于每周五前往厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅办理岛内房屋解押注销事宜。
案件审理过程中，经原告申请，本院依法作出民事裁定书，对被告名下价值1060000元的财产采取了财产保全措施。
原告主张2013年3月25日被告带原告前往鑫鸿基（国际）集团有限公司，要求原告为案涉房产解押提供担保。经本院依法向该公司职员李强进行调查，李强表示原、被告其都认识，但没有业务合作，今年3月份原、被告也并未找其洽谈过拿案涉房产作担保的事宜，鑫鸿基公司并非担保公司。
上述事实，有原告提供的定金收条、转账回单、汇款回单、《房产买卖协议书》、结婚证、土地房屋权证，被告提供的工商银行个人还款凭证、收件收据、产权证、催告函、电话视频、录音，本院依法调查形成的询问笔录及双方当事人当庭陈述为证，双方当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的讼争《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。从被告自认的事实来看，其在2013年3月25日前确因资金紧张无法依约办理房产解押手续，也实际未能依约履行该项合同义务，其行为已构成违约；但其仅迟延2天，2013年3月27日被告即办理了提前还贷解押的手续，案涉房产的抵押权登记也已注销，故本院认为，被告迟延履行的违约行为尚不足以致使原告购买案涉房产的合同目的根本不能实现。原告主张被告要求其为案涉房产办理担保，但无相关证据证明，故其主张被告的行为构成根本性违约，其享有法定解除权，缺乏事实依据，本院不予支持。原告起诉至法院要求解除讼争合同，被告亦表示同意，故本院确认原被告已协商一致解除讼争合同，讼争合同中的定金罚则不应适用，原告要求被告支付双倍定金差额60000元以及反诉原告要求确认定金300000元归其所有的主张均缺乏法律依据，本院不予支持。讼争合同解除后，被告应当返还原告已经支付的购房款1000000元（含定金）。原告主张被告支付购房款的利息，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告迟延履行的违约行为系本案诉讼及财产保全发生的原因，且其诉请的预期税费损失339000元并未实际发生，故其主张由反诉被告赔偿该款项缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告李继华与被告魏俊华、陈马燕茹于2013年3月22日签订的《房产买卖协议书》；
二、被告魏俊华、陈马燕茹应于本判决生效之日起七日内返还原告李继华首期购房款1000000元；
三、驳回原告李继华的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告魏俊华、陈马燕茹的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费7170元，由原告李继华负担406元，被告魏俊华、陈马燕茹负担6764元，；反诉案件受理费5095元，由反诉原告魏俊华、陈马燕茹负担。诉讼保全费5000元，由被告魏俊华、陈马燕茹负担。上述款项，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 杨丽芬
二〇一三年六月十九日
书 记 员 孟晓媚
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。