江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1429号
原告东台市盛德物业有限公司，住所地东台市祥和大厦73号楼由东向西第六单元。
法定代表人王檬，经理。
委托代理人赵永平，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。
被告许长根，男，汉族。
委托代理人房小凤，女，汉族。
原告东台市盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德物业公司”）与被告许长根物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由代理审判员翟玉杰适用简易程序，于2014年12月12日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。其中2014年12月12日原告盛德物业公司的委托代理人赵永平，被告许长根及其委托代理人房小凤到庭参加诉讼；2015年1月29日原告盛德物业公司的委托代理人赵永平到庭参加诉讼，被告许长根经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盛德物业公司诉称，2011年7月29日原告与江苏某某房地产开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定将东台市某某景苑小区的物业交给原告管理服务，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止（目前尚未达到成立条件）。高层、小高层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.78元收取（为了支持政府城市规划，原告口头承诺：2011年所有入住高层、小高层的回迁户三年即36个月的物业费减半交纳）。业主入住时交纳第一年的物业费及相关费用，第二年的第一个月前交纳第二年的物业费用。业主和物业使用人从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照合同履行了物业服务义务，且于2014年2月8日被中共东台市住房和城乡建设局委员会评为2013年度物业服务先进单位。被告于2011年8月28日入住该小区高层住宅5幢X单元XXXX室，建筑面积140.05平方米。从2012年8月28日至2015年8月27日，尚欠物业服务费2621.73元及违约金396.87元（截止2014年10月26日）。原告多次上门及电话催交均遭拒付，故请求判令被告支付2012年8月28日至2015年8月27日三年（36个月）物业服务费2621.73元及违约金396.87元，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃对违约金的主张。
被告许长根辩称，1、被告是2014年10月份入住的，之前没有实际入住，且0.78元的标准过高，原告对此没有具体的依据。2、被告系回迁户，拆迁时政府的人跟被告讲不用支付任何费用。3、被告与某某房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同中未约定前期物业服务费用标准，该费用依法应当由建设单位承担。被告入住涉案房屋时受原告强迫在承诺书上签字，直至收到法院应诉手续时方知原、被告签订了前期物业服务协议，该协议系开发商与原告恶意串通损害被告利益的圈套，对被告没有约束力。4、原告违背前期物业服务合同约定，服务质量极其低下。小区所有楼道的单元门均不能正常使用，业主反映多年均无答复；小区外挂防盗窗与高层楼顶上的违章建筑随处可见；小区安全通道指示灯残缺不全，多年无人管理；物业服务收支账目至今未依法向全体业主公开；被告的房子阳台外墙拐角处的水泥脱落一大块，维修申请与更换玻璃的申请是一起写的，但玻璃换了，水泥部分没有给处理好等等。5、原告与开发商相互勾结，将小区防空区域以十八万元高价签订了七十年的出租合同，2014年7月份在地下车库安装自动栏杆，部分业主车辆停放小区公共路面，导致小区秩序混乱。同时原告又将小区地面车库上的14个公共车位高价出售，侵害了业主的公共利益。故原告向被告索要物业费无合法依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告盛德物业公司为依法登记的企业法人。2011年7月23日收到东台市某某招标代理有限公司的中标通知书，为某某房地产开发有限公司的某某景苑小区前期物业服务的中标人。2011年7月29日原告与江苏某某房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定将东台市某某景苑小区的物业交给原告管理服务，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止（目前尚未达到成立条件）。高层、小高层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.78元收取，多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.68元收取。如业主和物业使用人逾期交纳或者不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应收物业服务费的万分之五的标准向原告支付违约金。2011年8月28日原告与被告签订一份《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业服务收费标准及违约责任等。合同签订后，原告按约定进行了物业服务，但原告在服务过程中存在对居民反映的小区楼道的单元门普遍不能正常使用的情况，未能及时通知开发商进行维修或采取相应的措施；对高层楼顶上的违章建筑，未提供制止以及向有关部门报告的证据；另外，有部分楼道里的垃圾未及时清理。
原告盛德物业公司于2014年9月19日将《关于催缴物业服务费的通知》张贴在被告的房门上，敦促被告履行交纳物业服务费义务。
另查明，被告许长根所有的房屋位于东台市某某景苑5幢X单元XXXX室，系小高层住宅，建筑面积140.05平方米。
又查明，根据原告的当庭陈述，被告系回迁户，应当享受东台镇政府的优惠政策，原告盛德物业公司自愿承担从2012年8月28日至2014年8月27日止应当由被告交纳物业费的50%，即1310.86元［140.05平方米＊0.78元／（平方米＊月）＊24个月＊50%］。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、承诺书、《物业费催交通知书》打印件、告知书及照片打印件，被告提供的照片打印件及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与江苏某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。被告许长根作为东台市某某景苑5幢X单元XXXX室的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的请求，依法应予支持。
关于被告辩称的实际入住时间为2014年10月以及回迁时相关部门承诺其可不交纳物业服务费的问题，因被告未提供证据证实，其辩解意见不予采信。
关于被告辩称的房屋买卖合同中未约定前期物业服务费用标准、承诺书上的签字是其受强迫签字的问题。被告未提供房屋买卖合同，但被告与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定了双方的权利义务，且被告未提供其在承诺书上的签字系胁迫所为，故对被告辩称的上述理由不予采信。
关于被告辩称的涉案小区服务质量低下的问题。从被告提供的照片和现场情况看，原告管理的小区存在违章建筑、公用设施单元门不能正常使用，垃圾清理不及时的事实，根据国务院《物业管理条例》第四十六条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和适用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案原告在物业管理服务上存在瑕疵。但被告无权以物业服务质量不符合其认定的标准为由拒付物业费。《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。结合原告物业管理服务中的瑕疵，可酌情考虑在上述管理服务期间内支持原告主张的80%物业服务费，其余期间被告应按双方的约定交纳物业服务费。原告当庭放弃对违约金的主张，不违反法律规定，本庭依法照准。
经本院查明并核算，被告许长根应当交纳自2012年8月28日至2015年8月27日的物业服务费2359.56元［140.05平方米＊0.78元／（平方米＊月）＊12个月＋140.05平方米＊0.78元／（平方米＊月）＊12个月＊80%＋140.05平方米＊0.78元／（平方米＊月）＊12个月-1310.86元］。
综上，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。只有物业服务企业积极履行管理和监督的职责，业主在接受相应的物业服务之后也应按合同约定及时交纳物业服务费用，才能共同营造整个小区和谐美好环境。被告许长根经本院合法传唤未到庭，应当承担因不到庭而可能产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十二条第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款、第六十七条，《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许长根于本判决生效之日起10日内给付原告东台市盛德物业有限公司物业服务费2359.56元（从2012年8月28日至2015年8月27日止）。
二、驳回原告东台市盛德物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告许长根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 翟玉杰
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 宋倩倩
附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
3、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
4、《物业管理条例》
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
5、《江苏省物业管理条例》
第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
6、《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。