北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第9479号
原告韩建军，男，1966年8月20日出生。
委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。
被告古养学，男，1955年6月7日出生。
委托代理人赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。
原告韩建军与被告古养学土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由我院审判员徐连森担任审判长、人民陪审员李德成、李德江参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩建军及其委托代理人纪宏建、被告古养学及其委托代理人赵传学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩建军诉称：2005年3月15日，原告韩建军与被告古养学签订了《协议书》，该协议书经法院判决确认为土地转租协议。根据此协议，被告古养学应该按照原告韩建军与北京市昌平区百善镇孟祖村民委员会（以下简称孟祖村委会）签订的原《租赁合同》的全部权利义务履行被告古养学的义务。被告古养学在接受上述涉案土地后，在地块内建造大量违法建筑。根据昌平区人民法院（2013）昌民再审字第11653号判决书查明的事实，上述《协议书》从具体内容看系一份概括转让合同，协议中涉及到了土地所有权人孟祖村的集体经济利益。《协议书》在未征得孟祖村委会的前提下处分了土地所有人的权益，合同应属效力待定状态。现孟祖村委会已经明确表示拒绝一切转让行为，即不同意将本案涉及的集体土地配合变更由被告承租，依然认可原告的承租资格。因此双方签订的《协议书》损害了村委会的集体利益应认定为无效合同，依据我国《合同法》及相关司法解释，合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告实际占用涉案土地，应当向原告支付合理的占地使用费。故原告韩建军诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的协议书无效；2、被告古养学向原告韩建军实际腾退返还其仍占用的10亩涉案土地；3、被告古养学向原告韩建军支付涉案土地的占用费用，以每年26000元的标准自2011年8月1日计算至被告实际将涉案土地腾退返还给原告之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告古养学辩称：不同意原告韩建军的诉讼请求，法院应当对原告韩建军的诉讼请求予以驳回。原、被告于2005年3月15日签订的协议书合法有效，不违反合同法的相关规定，并非属于无效合同。原告韩建军认为合同属于效力待定状态，不符合合同法的相关规定。原告韩建军认为双方签订的协议书损害了孟祖村委会的利益，应当由孟祖村委会主张权�，原告韩建军没有资格主张权利。原、被告签订协议书至今已有十余年的时间，原告方在2014年5月才向法院提起诉讼，被告认为原告超过了诉讼时效。双方之间租赁关系合法存在，被告古养学不同意原告韩建军请求的占地费用，但同意支付租赁费用，现有的土地大约7亩左右，我们认为可以按照一亩地每年2600元支付租金。
经审理查明：
2002年8月1日，原告韩建军（乙方）与孟祖村委会（甲方）签订了《租赁合同》。合同约定:甲方将位于孟祖村村北马路南开发区的十亩土地出租给乙方使用，租赁期限自2002年8月1日至2032年7月31日，年租金14000元，交纳租金时间为每年8月1日，如乙方逾期三个月不交租金，本合同自然终止。
2003年8月1日，原告韩建军与北京泰鑫物资公司（以下简称泰鑫公司）签订《租赁协议书》，约定将原告韩建军从孟祖村委会租赁的十亩土地转租给泰鑫公司，每年租金为26000元，交纳租金时间为每年8月1日，如泰鑫公司逾期一个月不交租金，视为本协议自然终止。
2005年3月15日，原告韩建军与被告古养学签订《协议书》，约定：原告韩建军将其租赁的孟祖村北顺昌路十字路口东南角的十亩土地转让给被告古养学，原告韩建军将其与孟祖村委会签订的关于该地块的租赁协议中的权利义务全部转让给被告古养学，并将原告韩建军与孟祖村委会签订的租赁协议作为附件。
2005年5月21日，被告古养学与泰鑫公司签订《合同书》，约定：被告古养学为泰鑫公司在孟祖村北该公司租用的土地上建设库房及门面房，由于泰鑫公司未能支付被告古养学工程款，泰鑫公司愿意将其在孟祖村北租用的土地上的全部建筑物及地秤等设备全部转让给被告古养学作为抵付工程款及损失。同时土地的租赁权通过原告韩建军办理至孟祖村委会�接向被告古养学出租。土地的租用费由泰鑫物资公司支付至2005年8月31日，被告古养学自2005年9月1日起向孟祖村支付后续用地租赁费。原告韩建军作为见证人在上述《合同书》上签字。
2009年12月23日，被告古养学以排除妨害为由将原告韩建军诉至本院，要求韩建军清除堆在古养学院门口的渣土和拆除建在被告古养学地块上的三处房屋，我院经审理，于2010年8月20日作出（2010）昌民初字第822号民事判决书，判决韩建军拆除其建在古养学地块上的三处房屋，驳回古养学的其他诉讼请求。原告韩建军对该判决书不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2010年11月4日作出（2010）一中民终字第17940号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
2011年2月,原告韩建军以土地租赁合同纠纷为由将被告古养学诉至本院，要求与被告古养学解除合同并要求被告古养学支付租金及利息�本院于2011年8月14日作出（2011）昌民初字第2734号民事判决书，判决解除双方签订的协议书，被告古养学给付原告韩建军租金47667元。被告古养学对该判决书不服，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2011年12月5日作出（2011）一中民终字第16738号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。被告古养学不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第3685号民事裁定书，指令北京市第一中级人民法院再审本案。经再审，北京市第一中级人民法院于2013年6月20日作出（2013）一中民再终字第5522号民事裁定书，裁定撤销北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第2734号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第16738号民事判决书，将该案发回北京市昌平区人民法院重审。本院受理该案后，经审理�2014年1月17日作出（2013）昌民再初字第11653号民事判决书，判决驳回原告韩建军的诉讼请求。原告韩建军及被告古养学均未对（2013）昌民再初字第11653号民事判决书提起上诉，该判决书已经发生法律效力。
2012年2月，原告韩建军以排除妨害纠纷为由，将被告古养学诉至本院，要求被告古养学腾退土地、拆除建筑物、恢复土地原貌、支付土地使用费，我院于2012年8月10日以（2012）昌民初字第3674号民事判决书判决被告古养学腾退土地、支付土地使用费。被告古养学对该判决书不服提起上述，北京市第一中级人民法院认为原审认定事实不清，于2012年12月10日以(2012)一中民终字第12614号民事裁定书，裁定撤销（2012）昌民初字第3674号民事判决书，发回北京市昌平区人民法院重审。在我院重新审理过程中，原告韩建军申请撤诉，我院2013年3月14日以（2013）昌民初字第2245号民事裁�书裁定准许原告韩建军撤回起诉。
另查明：自2002年8月1日起，原告韩建军按每年14000元的标准向孟祖村委会交纳租金。《协议书》签订后，原告韩建军未实际办理至孟祖村委会直接向被告古养学出租土地。被告古养学自2005年9月1日起向原告韩建军每年交纳租金26000元至2009年8月31日。原审判决生效后，被告古养学向原告韩建军支付了2009年9月1日至2011年7月31日的租金。在2011年8月1日之后被告古养学曾向原告韩建军提出支付租金，因双方之间存在诸多诉讼，原告韩建军未收取租金。
再查明：2003年8月1日，原告韩建军与泰鑫公司签订的《租赁协议书》、2005年3月15日，原告韩建军与被告古养学签订的《协议书》，涉及到了土地所有权人即孟祖村委会的集体经济利益，双方未经过土地所有权人的同意。2012年2月29日，北京市昌平区百善镇人民政府（以下简称百善镇政府）向原告韩建军发出违法建设限期拆除通知书，要求原告韩建军于2012年3月2日17时前自行拆除违法建设，逾期进行强制拆除。2012年3月3日，百善镇政府向原告韩建军发出限期迁出通知书，载明韩建军承租地内所有建筑均未取得规划、用地手续，属于违法建设，请承租户和相关当事人于2012年3月5日前将违法建设内物品迁出，否则后果自负。2012年4月13日，百善镇政府向被告古养学送达停止建设行为告知书，因被告古养学未签收，百善镇政府将通知书留置在被告古养学租用的场地。百善镇政府并未对被告古养学租用场地内的建设进行强制拆除。2013年1月10日，孟祖村委会向原告韩学军出具书面说明，载明：韩建军你单位在孟祖村北租赁的10亩地未经孟祖村委会许可不得转让。后来被告古养学租用的土地因政府部门进行绿化，临近公路的部分被政府部门征用。
2014年7月，原告韩建军再次诉至本院，要求确认双方签订的协议书无效、被告古养学返还占用土地、支付占地费用并承担诉讼费用。本院在审理过程中曾经主持双方进行和解，但双方未达成一致意见。后原告韩建军向本院表明在本案中只要求法院确认双方签订的合同无效，撤回腾退土地及支付土地占用费的诉讼请求。
上述事实，有《租赁合同》、《合同书》、《协议书》、（2010）昌民初字第822号民事判决书、（2010）一中民终字第17940号民事判决书、（2011）昌民初字第2734号民事判决书、（2011）一中民终字第16738号民事判决书、（2012）高民申字第3685号民事裁定书、（2013）一中民再终字第5522号民事裁定书、（2013）昌民再初字第11653号民事判决书、（2012）昌民初字第3674号民事判决书、(2012)一中民终字第12614号民事裁定书、（2013）昌民初字第2245号民事裁定书、违法建设限期拆除通知书、�期迁出告知书、送达回证、收条及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：2005年3月15日，原告韩建军与被告古养学签订的《协议书》，从具体内容来看，是一份概括转让合同，即由被告古养学承继原告韩建军在其与孟祖村委会签订的租赁协议中的权利和义务，原告韩建军退出该租赁协议。原告韩建军在进行转让时应当取得孟祖村委会的同意，但是合同的双方当事人并未按照《协议书》约定实际履行，即原告韩建军通过孟祖村委会直接向被告古养学出租，之后被告古养学实际租赁了该块土地，并向原告韩建军交纳了租赁费，双方之间即形成了事实上的租赁合同关系。因此该转让《协议书》并未生效。现在百善镇政府已将原告韩建军租赁土地上的建筑物认定为违法建设，孟祖村委会明确表示原告韩建军租赁的土地不得转让，排除了双方签订的协议书生效的可能性，本院应当认定双方签订的协议书无效，原告要求确认双方之间签订的协议书无效本院予以准许。本院依据
依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：
原告韩建军与被告古养学签订的协议书无效。
案件受理费七十元，由原告韩建军负担三十五元（已交纳），被告古养学负担三十五元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐连森
人民陪审员 李德成
人民陪审员 李德江
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张 华