河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终77562号
上诉人（原审被告）：郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。
法定代表人：白立军，该公司董事长。
委托代理人：周卫明，河南中涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾音，男，1984年10月5日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。
委托代理人:张翼，河南迅迪律师事务所律师。
上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众公司）因与被上诉人贾音房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人惠众公司委托代理人周卫明，被上诉人贾音委托代理人孙希成、张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠众公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；驳回被上诉人的诉讼请求。2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用；事实与理由：一审判决在诉讼时效的起算时间上是错误的，仍然沿袭了该会议纪要适用前一些法官认为“因违约行为是持续的，故应当自起诉之日起倒推两年起算诉讼时效的错误认识，故而做出了自被上诉人第一次起诉之日起向前推二年起算诉讼时效，判决被上诉人承担自2014年8月26起到2016年5月6日（上诉人将办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房和房地产管理局的日期）逾期违约金的错误判决。这一判决适用法律错误，没有按照最高人民法院（2016年11月30日）最新发布的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四：关于房地产纠纷案件第（四）关于违约责任问题第l8：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间的明确规定来认定诉讼时效的起算时间，最高人民法院（2016年11月30日）最新发布的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要发布，解决的就是长期以来对诉讼时效的起算节点在司法实践中存在1、合同说
---既按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间和办证时间起算诉讼时效。2、实际交房说---既按实际交房的时间起算诉讼时效。3、自起诉之日倒推两年说
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认为：因在商品房买卖合同中逾期办证违约责任一般来讲违约金都是按日计算的，每天的违约金都是不一样的，因违约行为是持续的，故不论逾期时间多长，就自起诉之日起倒推两年保护权利，超过自起诉之日起倒推两年以外的日期算作是超过诉讼时效，不予保护”等认识不统一，执行标准不一致，判决混乱等的问题。统一规范适用的标准和依据应为“从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的明确规定来认定诉讼时效的起算时间”结合本案来讲，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间：当然指的是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，而依据该《商品房买卖合同》约定的交房日期2013年10月1日和将办理产权初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局期限届满的2013年12月1目的次日起到被上诉人第一次起诉之日（2016年8月25日）早已超过二年，而且期间没有诉讼时效中止，中断的任何情形，所以，依据该会议纪要的规定，本案已超过诉讼时效。应当撤销一审错误的判决，依法改判：驳回被上诉人的上诉请求。
贾音答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，被答辩人上诉没有事实根据及法律依据，其上诉依法应予驳回。一、本案中，交房时间应从实际交房时间2013年11月1日计算，而不应按合同约定的交房时间2013年12月1日计算，无论以上哪个时间点计算，被答辩人的违约行为均是处于持续之中的，其均应承担违约责任。二、一审法院判决被答辩人向答辩人支付2014年8月26日至2016年5月6日的逾期产权初始登记违约金合法有据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，依法应予维持。被答辩人的上诉请求没有事实依据及法律依据，其上诉请求依法应予驳回。
贾音向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期房屋产权初始登记违约金58121元；2.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年7月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.原告购买被告开发的位于中原区秦岭××、××西××商品住宅××套，房款金额680572元。2.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。3.合同的履行状况：原告分别于2012年7月18日支付房款210572元、2012年8月25日支付房款470000元。2012年8月28日原告交纳购房契税13612元；2014年5月26日原告交存房屋维修基金6538元。2013年10月29日被告将原告所购房屋交付。2016年5月6日，被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年5月13日，被告对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2016年8月25日，原告就本案纠纷第一次向该院提起诉讼。对有争议的证据和事实，该院认定如下：《房产证发放审核意见书》载明的“本人同意领取房产证，领取房产证后与惠众公司再无任何债务纠纷”效力。该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在拟定时未与对方协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款的定义，应视为被告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除被告责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效。原审法院认为，本案的争议焦点为：原告要求被告支付逾期房屋权属初始登记违约金的诉讼时效问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，原告依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，被告则应相应的履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。诉讼中，原、被告均认可实际交付房屋的时间是2013年10月29日，那么依照合同的约定，被告应于房屋交付使用后60日内（即2013年12月28日前）为原告办理房屋权属初始登记，逾期被告则应当依约按照总房款日万分之一支付自2013年12月29日起至2016年5月6日止的逾期办理房屋权属初始登记违约金。根据我国民法关于诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2013年12月29日起至2014年8月25日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（原告于2016年8月25日第一次起诉），故违约金应自2014年8月26日起计算至2016年5月6日共620天，计款42195元。被告关于原告起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对原告主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠众公司自该判决生效之日起十日内向原告贾音支付逾期办理房屋权属初始登记违约金42195元；二、驳回原告贾音的其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627元，由原告贾音负担172元，被告惠众公司负担455元。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方合同已明确约定“出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”，惠众公司未在约定期限向郑州市住房保障和房地产管理局报送相关材料，应承担违约责任。由于惠众置业的违约行为处于持续状态，而违约金是基于违约的时间连续产生，因此一审判决关于本案未超诉讼时效的认定并无不当。综上，惠众公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费910元，由郑州惠众置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 石红振
审判员 邢彦堂
二〇一七年六月六日
书记员 胡保亚