河南省平顶山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫04民终944号
上诉人（原审被告、反诉原告）河南开启置业有限公司，住所地郑州市。
法定代表人呼泽帮。
委托代理人张洪晓，系河南开启置业有限公司员工。
委托代理人闫尚伟，河南尤扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）康闯，男，汉族，1968年11月18日生。
委托代理人薛喜林，河南倚天剑律师事务所律师。
上诉人河南开启置业有限公司（以下简称开启公司）与被上诉人康闯合同纠纷一案，平顶山市石龙区人民法院于2015年12月10日作出（2015）平龙民二初字第84号民事判决后，开启公司不服，提出上诉。本院于2016年3月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。
原审查明，2014年11月21日，李某、康闯及开启公司经结算，李某把对开启公司的4420000元债权转让给康闯，开启公司给康闯出具收据一份，载明“交款单位康闯，人民币（大写）肆佰肆拾贰万元整，￥4420000元，收款事由：东方桂苑2号楼1单元13层、14层、15层、17层，2单元14层、15层、17层，3单元14层、17层，3单元16层西户、南户，3单元15层南户，共计30套房”，并加盖有河南开启置业有限公司合同专用章和呼泽帮的印章。同日康闯和开启公司签订东方桂苑认购合同书，出卖人为河南开启置业有限公司，法定代表人呼泽帮，买受人为康闯。双方协议第一条约定了对上述房产的认购楼层及价格和面积，第二条约定“付款方式，1、一次性付款：买受人签署本认购合同书时一次性付清全部房款即人民币肆佰肆拾贰万元整（4420000.00元）”。协议第三条约定“相关条款，第二条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。第三条交付期限“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。
2014年11月21日康闯与开启公司另签订有补充协议一份，甲方为河南开启置业有限公司，乙方为康闯，约定“现甲、乙双方签订补充协议如下：一、合同签订后，甲方可代乙方继续销售《东方桂苑认购合同书》项下的房屋，销售房款必须全额打入乙方账户后方可进行交易。二、甲乙双方签订的《东方桂苑认购合同书》所显示的价款442万元整，甲方在2015年3月4日前必须全额归还乙方，如到期如数归还，则双方签订的《东方桂苑认购合同书》自动失效；如到期未能归还则双方签订的《东方桂苑认购合同书》下显示的房屋归乙方所有。”
2015年4月3日，康闯与开启公司另签订补充协议一份，甲方为河南开启置业有限公司，乙方为康闯，约定“一、双方于2014年11月21日签订的《补充协议》的第一条继续有效，但甲方在交易前必须告知乙方，销售房款的处理按照原补充协议进行。二、考虑到甲方的实际困难，双方一致同意将2014年11月21日签订的《补充协议》中的第二条中约定的还款日期延长至2015年5月10日。如到期全额归还，则双方签订的《东方桂苑认购合同书》自动失效；如到期未还，则按双方签订的《东方桂苑认购合同书》履行。三、鉴于乙方认购的房屋的现状，当甲方逾期未还款需要履行《东方桂苑认购合同书》时，甲方应当在逾期付款之日起10年内同乙方签订包含《东方桂苑认购合同书》约定内容的、经备案的《商品房买卖合同》，并按照约定的内容进行房屋的交付和产权的办理。四、因双方交易的内容为不动产，双方在交易及合同履行中发生的争议由不动产所在地法院管辖。五、双方在之前签订的合同或者协议中约定的内容和本协议不一致的，按本协议约定执行”。
原审认为，债权转让即合同权利的让与，指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。本案中，李某、康闯与开启公司于2014年11月21日经三方结算，李某把对开启公司享有的债权以442万元转让给康闯，且康闯和开启公司将上述债权以康闯交纳购买开启公司30套房产房款的形式加以体现。康闯与开启公司签订的认购合同书约定康闯签订认购合同书时将442万元房款一次性付清。结合康闯持有的收据及认购合同书的关于房款支付的约定，可以认定康闯与开启公司约定将康闯从李某处受让的442万元债权在签订协议时以购房款的形式缴纳给了开启公司。
本案中由康闯与开启公司经结算后的债权债务转让行为而形成的442万元收据，有双方认购协议书的约定，应当视为康闯交纳的房屋购房款。双方签订的认购协议书对所涉房屋的面积、位置、价款等进行了明确的约定，符合商品房买卖的成立要件，应当认定为有效。同时补充协议约定开启公司如不能到期偿还债务，就应当履行商品房认购协议书的内容。本案中，双方对债权债务的履行以商品房认购协议的形式附设了解除条件，即开启公司按照协议约定的期限到期不能偿还借款的，就应该履行认购协议书。康闯取得认购协议书约定的房屋的所有权必须通过履行认购协议书，签订正式的商品房买卖合同来实现。综上本案认购协议书及两份补充协议是对双方的债权债务的一种保障，应当认定为有效。开启公司辩称双方签订的《东方桂苑认购合同书》不是买卖商品房的真实意思表示，双方也没有履行任何义务，康闯至今未支付任何款项，认购书下所涉及的房屋不是买卖行为，仅仅是对借款的抵押担保行为。协议中约定开启公司不还款，涉案房屋归康闯所有，是典型的抵押担保，以商品房为标的的认购合同书对双方均没有约束力的辩称理由，与查明的事实不符，不予采信。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中康闯与开启公司2015年4月3日签订的补充协议中第三条“……当甲方逾期未还款需要履行《东方桂苑认购合同书》时，甲方应当在逾期付款之日起10年内同乙方签订包含《东方桂苑认购合同书》约定内容的、经备案的《商品房买卖合同》，并按照约定的内容进行房屋的交付和产权的办理”，庭审时康闯主张10年应当为10日，开启公司辩称双方协议约定“开启公司应当在逾期付款之日起10年内签订商品房买卖合同”，10年的期限具有法律效力，在没有撤销之前，应按此规定履行。依据法律上关于交易习惯的规定及本案涉及的是商品房交易的案件性质，开启公司的上述辩称理由，不符合交易习惯的规定，不予采信。康闯提出协议约定的“逾期付款之日起10年”应为“逾期付款之日起10日”的主张，符合交易习惯，予以采信。康闯与开启公司签订的《东方桂苑认购合同书》第三条约定交付期限“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。2015年4月3日康闯与开启公司第二份补充协议约定将还款期限延长至2015年5月10日。经庭审查明开启公司逾期后没有按照协议约定的还款期限将442万元债权偿还给康闯，依据双方《东方桂苑认购合同书》和补充协议的约定并结合本案的实际，康闯诉请开启公司履行双方签订的《东方桂苑认购合同书》，限期与其签订经房管局备案的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。即开启公司应当履行双方签订的《东方桂苑认购合同书》并在本判决生效后30日内与康闯签订经房管局备案的《商品房买卖合同》。
开启公司反诉称康闯未按协议约定的时间交纳房款，要求解除合同，并判令康闯支付违约金的诉讼请求，因其提交的证据不能证实其主张，且与查明的事实不符，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南开启置业有限公司履行与原告（反诉被告）康闯签订的《东方桂苑认购合同书》，并在本判决书生效后30日内与原告（反诉被告）康闯签订经房管局备案的《商品房买卖合同》；二、驳回被告（反诉原告）河南开启置业有限公司的诉讼请求。本诉诉讼费100元，反诉诉讼费2010元，均由河南开启置业有限公司承担。
开启公司提出上诉，请求撤销原审判决，裁定驳回康闯起诉。主要理由是：一、原审法院认定法律关系及事实严重错误，判决结果错误。本案所涉认购合同书不具有认购合同的法律性质，仅仅是对2014年11月21日李某把对开启公司民间借贷的债权以442万元转让给康闯债权的担保。康闯提供的证据（五）的说明及证人李某、姬某均证明442万元债权转让事实，但对442万元债权是本金或利息的陈述双方存在极大矛盾。从双方当事人签订的补充协议可见康闯的目的是442万元的欠款，不是房屋，签订认购书仅是对442万元民间借贷债权的担保。康闯在原审笔录中也承认本案所涉认购合同书是抵押性质。本案是典型的以商品房买卖合同形式对债权的担保，此担保形式《中华人民共和国物权法》没有确认，应属无效。依照《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院按民间借贷法院关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案应按民间借贷债权债务关系审理，如果康闯拒绝变更诉讼请求，应裁定驳回起诉。二、原审程序违法。本案所涉442万元债权是审理基础，关于442万元债权转让效力，开启公司于2015年10月22日向平顶山市卫东区人民法院提起诉讼。本案须以该债权转让效力案件审理结果为基础，故应该中止审理。三、原审法院适用法律错误及裁判结果错误。本案应适用最高人民法院关于民间借贷司法解释有关规定裁定驳回康闯起诉，原审判决开启公司与康闯签订房管局备案的商品房买卖合同，判决明显不当。契约自由是市场参与主体的神圣权利，当事人签订合同应自愿，任何组织无权强制当事人必须订立合同，故原审判决不具有可执行性。关于一审反诉请求，不再主张。
康闯答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实相一致。
本院认为，本案康闯与开启公司之间的442万元债权债务关系，系由李某将其对开启公司享有的债权转让而来。自然人、法人之间这种相互之间进行资金融通的行为，属于我国法律规定的民间借贷的范畴。虽然康闯与开启公司之间签订有本案所涉房屋认购合同书，但从认购合同书及双方当事人签订补充协议的内容看，康闯曾多次为开启公司指定442万元还款期限，并明确约定如到期不还，房屋认购合同书下的房屋归康闯所有等。以上事实充分说明康闯签订协议的真正目的是实现其442万元的债权，签订房屋认购合同仅是该债权的担保行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返回或补偿。”本案经法院释明，康闯不同意变更诉讼请求，故本案应裁定驳回起诉，康闯应按照民间借贷法律关系另行主张权利。故依照《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题规定》第二十四条、《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条的规定，裁定如下：
一、撤销平顶山市石龙区人民法院（2015）平龙民二初字第84号民事判决；
二、驳回康闯的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王光辉
审 判 员 韦艳歌
代理审判员 李华亮
二〇一六年五月九日
书 记 员 张 苗
附：
《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返回或补偿。
《中华人民共和国民诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。