广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第4233号
原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
负责人：陈立新，行长。
委托代理人：刘素兰，该行员工。
委托代理人：龚秀信，广东衡德律师事务所律师。
被告：黄李文，男，汉族，身份证住址广东省电白县，公民身份号码×××0772。
被告：谢奉娟，女，汉族，身份证住址广东省电白县，公民身份号码×××1040。
被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码914420007783156010。
法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。
委托代理人：王翠琴，该司员工。
原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）诉被告黄李文、谢奉娟、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告农行中山分行诉称：2015年4月24日，被告黄李文因购买中山市三角镇旭日锦帆寓1614房向原告申请贷款295000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，被告谢奉娟、通大公司提供连带责任保证担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》。原告已依约发放贷款，但被告黄李文未能按时还款。请求判令：1.解除原告与被告黄李文、谢奉娟、通大公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告黄李文立即向原告清偿尚欠的贷款本金293815.29元及利息（含正常利息、逾期利息、复利，暂计至2015年9月30日利息共4363.75元；从2015年10月1日起至款项还清之日止，利息按合同约定计收）；3.被告黄李文支付原告律师费11927元；4.原告对被告黄李文名下位于中山市三角镇旭日锦帆寓1614房的房产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告谢奉娟、通大公司对被告黄李文的上述债务承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费及财产保全费。
因被告黄李文、谢奉娟下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期限届满，两被告在法定答辩期限内均未提交书面答辩意见，也未到庭应诉、质证。
被告通大公司辩称：一、本案被告黄李文以其所购买的房屋为其向原告的借款设定了抵押担保，根据物权法的相关规定，原告应先就该抵押物实现债权，我方对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；二、本案由被告黄李文、谢奉娟的违约行为引起，与我方无关，故原告要求我方承担本案诉讼费无事实及法律依据。
经审理查明：2015年4月24日，贷款人中国农业银行股份有限公司中山港口支行（以下简称农行中山港口支行）与黄李文（借款人、抵押人）、通大公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款295000元，借款人用于购买位于中山市三角镇旭日锦帆寓1614房，借款期限240个月；借款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定执行年利率5.90000%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自次年1月1日起按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款执行利率；借款人采用等额本息还款法分期还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；阶段性保证人通大公司提供保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人黄李文以中山市三角镇旭日锦帆寓1614房设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
2015年4月29日，农行中山港口支行向黄李文发放贷款295000元，黄李文在个人借款凭证上签名确认。该个人借款凭证载明借款日期2015年4月29日，到期日期2035年4月28日。自2015年6月起，黄李文未能按时还款，截至2015年9月30日，黄李文尚欠借款本金293815.29元、利息4322.51元、逾期利息14.28元、复利26.96元未还。
2015年4月27日，农行中山港口支行与黄李文就抵押房地产办理了商品房抵押登记备案手续。
另查，黄李文与谢奉娟于2003年3月17日登记结婚。
又查，农行中山港口支行出具声明表示：农行中山港口支行在《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150051915）项下对谭婉婷黄李文的所有合同权利，均由农行中山分行主张和行使，支行不再另行主张。
再查，农行中山分行与广东衡德律师事务所签订《委托代理协议》及《补充协议》，委托该所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费11927元。
本院认为：农行中山港口支行为农行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。农行中山港口支行与黄李文、通大公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立，对各方当事人有法律约束力。黄李文未及时履行还款义务，构成违约，农行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求黄李文提前清偿全部借款本息。黄李文欠款的具体数额，有农行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且黄李文没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。黄李文的上述债务发生在其与谢奉娟婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，故谢奉娟对黄李文的上述债务承担共同清偿责任。
关于律师费，有农业银行中山分行提交的委托代理协议、律师费发票为证，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农业银行中山分行主张由黄李文支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。
涉案房地产为预售商品房，已办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当黄李文不履行债务时，农行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。通大公司承诺在贷款人农业银行中山港口支行收到房地产权属证书前提供连带责任保证，现被担保的债权既有债务人黄李文自己提供物的担保又有通大公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农业银行中山分行应先就黄李文提供的抵押物实现债权，通大公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。通大公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。通大公司承担保证责任后，有权向黄李文追偿。
黄李文、谢奉娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山港口支行与被告黄李文、中山市通大房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告黄李文应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金293815.29元及相应利息（截止2015年9月30日，利息4322.51元、逾期利息14.28元、复利26.96元；从2015年10月1日起至债务清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率计算，逾期利息在前述利息执行利率基础上加收50%计算，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利）；
三、被告黄李文应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付本案律师费11927元；
四、被告谢奉娟对被告黄李文的本案债务承担共同清偿责任；
五、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告黄李文提供的抵押物即位于中山市三角镇旭日锦帆寓1614房房地产（易房抵字第DY201520556号）折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；
六、被告中山市通大房地产有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山市通大房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告黄李文追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5952元，诉讼保全费2071元，合计8023元，由被告黄李文、谢奉娟负担，被告中山市通大房地产有限公司对其在原告行使抵押权后仍不足负担的部分连带负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 李静敏
人民陪审员 郭泳欣
二〇一六年五月五日
书 记 员 向 娜
李小穆
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