上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14814号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洪军，男，1972年4月4日出生，汉族，户籍地山东省淄博市淄川区。
委托诉讼代理人：齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海汉都实业有限公司，住所地上海市闵行区红松路518号424室。
法定代表人：王善建，执行董事。
委托诉讼代理人：王文貂，上海汉都实业有限公司工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：胡琼，女，1983年7月19日出生，汉族，户籍地广东省惠州市仲恺区。
上诉人刘洪军因与被上诉人上海汉都实业有限公司（以下简称汉都公司）、胡琼房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初34091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘洪军上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请。事实与理由：合同主体已经变更完毕，刘洪军已经退出合同，故汉都公司、胡琼应按照项目合作协议、补充协议向刘洪军支付保证金等费用。XX置业对于刘洪军转租无异议。XX置业没收保证金与刘洪军无关联。
被上诉人汉都公司、胡琼辩称，不同意刘洪军的上诉请求，要求维持原判。
刘洪军向一审法院起诉请求：1.判令汉都公司、胡琼支付合同约定的租金等费用共计54,400元；2.汉都公司、胡琼支付从2016年8月3日至今的违约金54,400元(合同约定为489,600元，刘洪军自愿调整为54,400元)。
汉都公司、胡琼向法院提出反诉请求：1.判令刘洪军支付违约金150,000元；2.刘洪军双倍返还定金70,000元；3.刘洪军赔偿整改期间的经济损失51,347.68元；4.刘洪军赔偿装修损失80,000元。
一审法院认定事实：2016年6月30日，刘洪军(甲方)与汉都公司(乙方)订立项目合作协议，协议约定，甲乙双方共同利用甲方所承担的位于上海市XX路XX甲号XXXX层XX区域场地（以下简称涉案房屋）开展项目合作。合作项目启动时间：2016年6月29日至该房屋租约结束。项目形象策划由甲方负责完成：甲方授权乙方2年内免费使用甲方的注册商标以及专用颜色，乙方承诺该注册商标应用在店面形象。乙方负责所有的运营、建设、装修等所有投资及资金。乙方全资出资、负责债权管理、使用、经营及项目实地落实运作，并承担因该房屋而产生的所有费用(场地租赁费用、物业费用、装修押金、安全、人工、维护保养、水电煤消耗、装修装潢、改造等产生的所有费用)，也包含在该场地内项目运营而产生的所有投资费用和债务债权等所有责任。甲方承诺该协议签署后乙方拥有该地块的使用权和经营权，乙方在经营期间甲方不得有任何干涉。双方约定乙方在场地内投资的项目自主经营自负盈亏，该场地使用权乙方不得转租转让。甲方在与乙方签署该协议后，在乙方经营期间，甲方不得将该物业再转让给第三方或在任何时候以任何理由收回该经营物业自行经营咖啡食品等。7月6日前，刘洪军与乙方：王文貂一起去XX置业变更该经营物业场地租约合同主体变更。XX置业接收变更资料后，双方按本协议约定支付款项。如合同主体不能变更，则甲方在16年7月8日前(或以物业公司退回主体变更资料时间为准)退还乙方已支付给甲方的款项，合作互不违约而终止，逾期须双倍退回给乙方。乙方支付甲方物业及业主关系协调费用人民币70,000元作为甲方将该经营物业转让给乙方的转让费用。本协议签订后，甲方支付35,000元定金给乙方(应为乙方支付甲方)，甲乙双方共同到XX置业办公室办理租赁主体变更，XX置业接收乙方的租赁主体变更资料后，乙方现场装修完成正式营业后乙方当日支付给甲方剩余的35,000元。合同主体变更完成后2日内，甲方之前已支付给XX置业的物业费3,600元、租金10,000元和保证金40,800元(甲方需协调XX置业重新开具收据给乙方)，合计54,400元由乙方一次性支付给甲方。乙方每拖欠一日按照该总金额的5%赔偿给甲方。以后该经营物业的租金、物业费、水电费等相关费用由乙方直接付给业主。合同另就其他事项作了约定。该协议上，由上海汉都实业有限公司盖章确认，胡琼作为代理人在合同上签名。2016年7月2日，刘洪军出具收据，载明收到上海汉都实业有限公司定金35,000元，用于承租涉案房屋的使用权。
2016年7月11日，刘洪军(甲方)与上海汉都实业有限公司(乙方)订立补充协议一份，约定将转让费用调整为35,000元(乙方已支付甲方)。本协议达成后2天内，甲方协调以乙方：胡琼和该物业业主上海XX有限公司签订物业租约主体变更去工商局办理营业执照，待乙方取得营业执照后，再以营业执照主体和该物业业主上海XX有限公司签订物业租约主体变更，至此该物业合同主体变更全部完成当日，乙方必须将甲方已支持(应为付)的房租保证金按原约定支付给甲方。
2016年7月24日，XX置业(甲方)与上海市XX厅(乙方)签订《光启文化广场租赁合同》，主要约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限自2016年6月21日起至2019年6月20日止，月租金10,172元，物业管理费每月3,428元，保证金为三个租金和物业管理费之和40,800元及其他相关条款。此后汉都公司、胡琼支付自2016年10月至12月的物业管理费及2016年11月和12月的租金等。2016年10月之前的物业费和租金汉都公司、胡琼未支付。
2016年8月3日，胡琼在涉案房屋处登记办理了个体工商户的营业执照，名称为上海市XX厅。汉都公司表示，胡琼系其单位员工，代表公司办理营业执照。上海市XX厅实际由汉都公司经营。
在上海市XX厅经营过程中，XX置业对房屋装修等提出要求，2016年8月9日，刘洪军承诺：涉案房屋现场背景、木板色彩由刘洪军完成改造(如果物业必须要求)。同年9月13日，胡琼等与刘洪军确认了整改方案，表示待物业陆总签字确认后，刘洪军于2016年10月内整改完成。
2016年10月27日，刘洪军向汉都公司、胡琼发出律师函，要求汉都公司、胡琼支付协议约定款项54,400元，汉都公司、胡琼则以刘洪军未协调开出保证金发票等不同意支付。
另查明，本案审理过程中，XX置业向法院陈述，2016年5月31日，刘洪军与XX置业就本案涉案房屋签订租赁意向书，同年8月1日，刘洪军向XX置业提出申请，要求以“上海市XX厅”名称变更合同主体，XX置业起初认为上海市XX厅系由刘洪军设立，故与上海市XX厅签订相应的租赁合同，刘洪军支付的保证金亦视为上海市XX厅所缴纳，XX置业未要求上海市XX厅支付合同约定的保证金。后XX置业得知刘洪军系转租涉案房屋，要求刘洪军前往处理，但刘洪军未与XX置业联系，同时上海市XX厅的装修不符合整体要求，并拖欠租金，故要求上海市XX厅退出租赁，后上海市XX厅于2017年6月1日搬离涉案房屋。XX置业原收取的保证金也未予返还。
以上事实，除双方当庭陈述外，另有个体户营业执照、合作协议及补充协议、律师函、照片、租金收条、法院调取的意向书、申请书、联系函等证据在卷佐证。
庭审中，刘洪军提供一份XX置业发出的催款通知和银行付款凭证，证明其已经支付了租金和押金等，经质证，汉都公司、胡琼认为此系案外人支付的款项，与刘洪军无关。XX置业表示其已经收取了刘洪军支付的相应费用，与刘洪军提供的证据能相互印证，对刘洪军支付相应费用的事实法院予以确认。汉都公司、胡琼提供一组装修合同及劳动合同、工资付款单等，证明其经济损失与装修损失，刘洪军认为汉都公司、胡琼经营过程中的产生的费用与刘洪军无关，刘洪军对此都不予认可。因涉案房屋已由他人使用，对装修费用，汉都公司、胡琼仅提供一份收据，刘洪军对此又不予认可，故对汉都公司、胡琼提供的上述证据证明力法院不予确认。
另本案审理过程中，XX置业向法院陈述，2016年5月31日，刘洪军与XX置业就本案涉案房屋签订租赁意向书，同年8月1日，刘洪军向XX置业提出申请，要求以“上海市XX厅”名称变更合同主体，XX置业起初认为上海市XX厅系由刘洪军设立，故与上海市XX厅签订相应的租赁合同，刘洪军支付的保证金亦视为上海市XX厅所缴纳，XX置业未要求上海市XX厅支付合同约定的保证金。后XX置业得知刘洪军系转租涉案房屋，要求刘洪军前往处理，但刘洪军未与XX置业联系，同时上海市XX厅的装修不符合整体要求，并拖欠租金，故要求上海市XX厅退出租赁，后上海市XX厅于2017年6月1日搬离涉案房屋。XX置业原收取的保证金也未予返还。刘洪军、汉都公司、胡琼对上述意见，不持异议。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方签署的项目合作协议及补充协议系当事人真实意思表示，双方签订的协议名为项目合作，但就其内容而言，应为转租协议。根据协议，合同主体变更完成后，汉都公司应将刘洪军已支付的保证金等费用支付给刘洪军。现XX置业订立的租赁合同主体已变更完成，故汉都公司应向刘洪军支付有关费用。汉都公司认为其支付上述费用的前提是物业公司重新开具收据，但协议仅约定刘洪军需协调XX置业重新开具收据，而XX置业也已经表示其收取了刘洪军支付的保证金后，并不另行向汉都公司收取保证金，也不另行开具新的收据，汉都公司的辩称缺乏事实依据，法院不予采信。刘洪军明知XX置业不同意其转租房屋，但刘洪军在协调汉都公司与XX置业签订合同时，未尽如实告知的义务，致使XX置业没收其支付的保证金，刘洪军对此应承担相应的责任，刘洪军要求汉都公司、胡琼全额支付保证金也不符合公平原则，故对刘洪军要求汉都公司、胡琼支付违约金的诉讼请求法院不予支持，对汉都公司支付保证金的数额由法院根据合同履行情况等酌情予以确认。汉都公司使用期间的物业费和租金汉都公司应支付给刘洪军。胡琼系上海汉都实业有限公司的工作人员，并非合同的相对方，且之后由上海市XX厅与XX置业签订租赁合同，刘洪军依据合作协议要求胡琼承担责任缺乏依据，对刘洪军的该项诉请法院不予支持。
根据双方协议约定，上海汉都实业有限公司对涉案房屋享有使用权和经营权，在经营期间刘洪军不得有任何干涉。涉案房屋的装修施工等均由汉都公司完成，虽然刘洪军出具承诺，由其完成整改(如果物业必须要求)，但上海汉都实业有限公司也未进一步提供物业确认整改方案的充分证据，故上海汉都实业有限公司要求刘洪军承担整改期间的损失，缺乏合同和法律依据。同时刘洪军、胡琼反诉既主张违约金又主张定金罚则，未按法律规定予以选择，鉴于现有证据可证明上海汉都实业有限公司未按XX置业的要求，完成相应的整改，且未按约支付相应的租金等，导致提前退出涉案房屋，对此上海汉都实业有限公司应承担相应的责任。胡琼并非涉案合同的相对方，其向刘洪军提出反诉请求主张权利缺乏事实和法律依据。综上，汉都公司、胡琼的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定，判决如下：一、上海汉都实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘洪军房屋租金10,000元、物业费3,600元、押金20,400元，合计34,000元；二、驳回刘洪军的其余诉讼请求；三、驳回上海汉都实业有限公司、胡琼的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,476元，由刘洪军负担1,702元，上海汉都实业有限公司负担774元；反诉案件受理费减半收取计3,586元，由上海汉都实业有限公司、胡琼负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据刘洪军与汉都公司的协议，刘洪军负有将其与XX置业就系争场地签订的租赁意向书主体由刘洪军变更为汉都公司的义务，即将刘洪军在此协议中的权利、义务转让予汉都公司。根据合同法的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即刘洪军转让合同权利义务需得到租赁意向书相对方XX置业的同意，而XX置业同意的前提是刘洪军如实告知了合同转让情况，但刘洪军并未提供证据证明其已向XX置业披露了刘洪军与汉都公司的项目合作协议中的相关内容。由此导致XX置业在与王台咖啡厅签订租赁协议时始终认为刘洪军是以王台咖啡的名义与其签订协议，而非刘洪军退出租赁协议。上述协议签订后，XX置业因租赁事宜发函的对象仍然包括刘洪军，刘洪军亦因租赁装修事宜向XX置业作出了承诺。最终XX置业因刘洪军未如实告知合同转让情况及租赁场地装修等原因而表示未予返还系争保证金。综上，刘洪军承诺向汉都公司转让合同权利义务，则其负担向XX置业如实披露并取得对方同意的义务。但刘洪军未按照约定全面履行自己的义务，即未如实向XX置业告知合同转让的情况，则其对于保证金未予返还应承担相应的责任。上诉人刘洪军关于要求被上诉人全额支付保证金上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于刘洪军未全面履行协议，故对刘洪军要求汉都公司、胡琼支付违约金的上诉诉讼请求，亦不予支持；一审根据合同履行情况等酌情予以确认汉都公司支付的保证金数额及驳回刘洪军要求支付违约金的诉讼请求的判决，尚属合理，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,670元，由上诉人刘洪军负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 翟从海
二〇一八年一月十七日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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