广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初967号
原告：刘小强，男，1977年6月20日出生，汉族，住江西省吉安市安福县，
委托诉讼代理人：黎卫国，广东睿广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢艳仪，广东睿广律师事务所律师助理。
被告：佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌天明，广东拓孚创展律师事务所实习律师。
原告刘小强与被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年3月2日、2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黎卫国、被告委托诉讼代理人刘大川到庭参加庭审。诉讼中，本院根据原告申请委托评估，双方申请庭外和解但未能达成协议，评估及庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担原告财产损失111626.7元；2.被告向原告退还11月份租金6800元；3.被告双倍退还履约保证金64000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年1月6日签订《商铺（物业）租赁合同书》，约定被告将位于佛山市南海区狮山镇松岗××号商铺出租予原告。建筑面积约25.86平方米，租赁期从2016年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金6800元，履约保证金32000元。原告从2016年3月1日入驻经营手机。在2016年11月30日早上7：30商铺突然倒塌，造成原告的员工彭小锋受伤，并将商铺内的物品大部分砸坏，造成原告的损失如下：商铺招牌、灯箱损失40000元、电脑4台140**元（3500×4）、空调1台68**元、音箱1个1200元、手机柜7台140**元（2000×7）、手机损失15000元、手机配件柜3个7500元（2500×3）、高拍仪路由器1200元、饮水机500元、凳子5张1000元（5×200）、手机配件及挂钩一批4000元、人员受伤医药费426.7元、误工费6000元（1个月×2人×3000元）。被告将危房租给原告造成原告的员工受伤和财产损失，经协商无法解决赔偿问题，被告应予以赔偿。
被告辩称，1.涉讼房屋倒塌责任在于原告，2016年4月被告通知原告对房屋进行修缮，修缮范围包括原告附近几套商铺，通知原告后被告也聘请修缮公司进行修缮，但原告拒不配合修缮公司修缮，导致被告商铺无法进行修缮，2016年11月商铺发生倒塌。2.财产损失是原告单方制作的，无证据支持。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的照片为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以采信。
2.原告提交彭小锋的身份证、广东省医疗收费票据，原告未能举证证明彭小锋及其治疗与本案之间的关联，本院对其关联性不予确认。
3.被告提交的回执为原件，原告虽对其中的签名人员身份不予确认，但被告主张其提交的照片中女性为签名人员刘丽红，而原告对照片并无异议，但否认该女性为刘丽红，又称不清楚该女性身份。本院认为，在照片中的女性人员在原告承租的商铺内经营的情况下，原告经限期举证及法庭询问均不能对该人员身份做出合理解释，其称不认识该女性显然不符合常理，又未能举证推翻被告主张，应承担举证不能的不利后果，本院对被告主张予以采纳，对该回执予以采信。
本院经审查认定事实如下：
2015年12月23日，原告与被告签订《成交确认书》，确认原告以最高报价每月6800元竞得位于松岗××号铺（原卡鹏通电讯），资产面积约25.86平方米，资产用途为商铺。
2016年1月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺（物业）租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：乙方通过参加2015年12月23日在佛山市南海区狮山镇公有资源交易中心举行的2015年狮山镇镇属企业资产第十期出租项目竞租会，作为中标人承租位于佛山市南海区狮山镇松岗XX号商铺（以下简称涉讼商铺）及附属物、现有水电等设备设施。商铺产权证号无。建筑面积约25.86平方米。租赁期限从2016年3月1日起至2021年2月28日止。2016年3月11日至2019年2月28日租金标准为每月6800元。租金每月收取一次，于每月7号前付清。乙方应在签订本租赁合同时向甲方一次性支付3000元作为乙方履行本合同的履约保证金。履约保证金在合同期限届满或合同提前解除、终止时，在乙方完成搬迁将租赁物按本合同约定的交还标准交还给甲方之日起30个工作日内，若乙方不存在欠甲方的债务或欠因使用租赁物业而产生的其他债务，甲方无息全额返还乙方。若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以履约保证金抵扣乙方债务后余额无息返还乙方。若履约保证金不足以抵偿上述债务，乙方应继续履行清偿其余债务之义务。保证期内，如乙方不能按时交付有关欠款，包括但不限于租金、违约金、水电费、管理费或其他一切可能需要由甲方垫付的费用等款项，甲方有权动用保证金代为支付。根据招标文件的规定，租赁物的用途为商业服务业（餐饮业、网吧、游戏机室、棋牌室除外）。具体以租赁物产权核准的用途为准。未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途。租赁物的交付时间为租赁期限的起始日期即2016年3月1日。甲方按租赁物现状向乙方交付租赁物，并由甲乙双方共同签署《租赁物移交清单》。经甲方书面同意后，在确保原有建筑物安全的前提下，乙方可对租赁物进行室内外观装饰改造，由此产生的责任由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的现状和用途。因租赁物的产权争议，导致乙方不能按照本合同约定使用租赁物的，乙方可要求解除合同，甲方双倍返还履约保证金，并按合同终止时月租金的三倍向乙方支付违约金。但属于第十二条第1点约定的情况的，则按第十二条第1点约定执行。非出现本合同约定的甲方可单方解除合同的情况，甲方无故解除合同的，应双倍返还履约保证金给乙方，赔偿乙方因此所遭受的直接损失，并按合同终止时月租金的三倍向乙方支付违约金。（第十二条第一点）甲乙双方一致同意，如果因为租赁物产权原因，导致乙方不能完成企业工商登记手续的，本合同终止，乙方按第七条的约定退还租赁物，甲方退回租赁保证金，甲方对乙方不承担任何违约或赔偿、补偿责任。因不可抗力导致本合同全部或部分不能履行的，双方互不追究违约责任。受影响方应在不可抗力事件发生后，在合理的时间内通知对方，并有责任采取合理补救措施阻止损失扩大。
同日，原告向被告交纳保证金32000元。
原、被告曾签署《租赁物移交清单》，载明建筑物室内天棚面存在局部漏水情况。
2016年11月29日，原告向被告交纳2016年11月租金6800元。
2016年2月22日，案外人佛山市南海区松岗商业贸易（发包方、甲方）曾与佛山市南海区建粤建筑工程有限公司（承揽方、乙方）签订《商铺修缮工程施工承包合同》，约定经佛山市南海区松岗商业贸易公司组织工程单位进行邀请招标，乙方为中标单位，负责商铺修缮工程。工程内容包括李溪古巷3号铺、松岗松风路46号、松岗松风路56号之一、松岗富民路9号之一至之四、松岗松风路52号、松岗松风路55-61号之四、五号铺瓦面更换等。
2017年2月24日，佛山市南海区建粤建筑工程有限公司出具《证明》，证明该公司与佛山市南海区松岗商业贸易公司签订上述商铺修缮工程施工承包合同，在进行商铺修缮工程施工过程中除李溪古巷3号铺的经营者拒不配合，不让该公司施工队进场施工外，其余商铺则在合同施工期内全部修缮完毕。
涉讼商铺于2016年11月30日倒塌。
诉讼中，本院根据原告申请委托鉴定机构对商铺内受损物品的损失进行鉴定。佛山市兴禅保险公估有限公司（以下简称兴禅公司）出具《鉴定报告》，认为在评估鉴定的基准日2016年11月30日，物品损失评估金额为45586.77元，评估残值为1237.5元。其中组装机电脑4台、康柏手提电脑1台（nc6320）、液晶显示屏3个（17寸），评估金额为7500元，评估残值为270元。被告认为所有电脑及显示屏均为原告在商铺倒塌后才自行放置在商铺内，原告主张该等设备为其经营使用。
另查明，被告持有一份房产证复印件，显示位于原南海市松岗镇松风路西55、57、59、61号房屋所有权人为松岗房地产管理所，为砖木结构2层建筑，建筑面积为829.64平方米。被告认为该房产证项下商铺对应涉讼商铺。
本院认为，原告提交的房产证地址与涉讼合同约定的商铺地址并不一致，且涉讼合同中明确载明商铺无房产证，故本院对原告举证中的房产证与涉讼房屋的对应关系不予确认。至庭审辩论终结，原、被告均未能举证证明涉讼商铺已办妥规划报建手续，故涉讼合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请被告返还已交的履约保证金32000元合法有据，本院予以支持。但合同无效，其中有关违约责任的约定亦无效，故原告主张依据合同由被告承担双倍返还履约保证金的违约金于法无据，本院不予支持。
虽合同无效，但原告实际使用涉讼商铺，仍应按照实际占有使用情况参照合同约定租金标准支付使用费。涉讼商铺于2016年11月30日才倒塌，原告于2016年11月已经实际使用了涉讼商铺，现诉请被告退还该月租金6800元没有事实与法律依据，本院不予支持。
原告作为出租方，应确保涉讼商铺合法适租，但在涉讼商铺未办理规划报建的的情况下仍通过公开招投标的方式予以出租，对合同无效负有主要过错；被告作为承租方，亦应审慎查核商铺是否可以合法使用但未予审查，对于合同无效亦负有一定过错，但其对于公开招投标招租方式的信赖可以适当减轻其过错。现被告已经举证证明其曾要求对涉讼商铺进行维修而因原告原因未能进行，故原告自身对于涉讼商铺的倒塌亦负有一定责任。综合考虑上述两方面的因素，本院根据公平原则酌定原告对商铺倒塌所造成损失承担30%的责任，被告对商铺倒塌所造成损失承担70%的责任。原告诉请的损失包括了医药费、误工费，但对于医药费的举证未能证明其与本案关联未得本院采纳，又未能提供证据证明存在误工费损失，本院对该两项损失赔偿诉请不予支持。关于原告诉请的物品损失赔偿的问题。针对物品损失，兴禅公司已经出具评估意见，被告虽认为电脑为原告在商铺倒塌后才放置，但未能提供任何证据予以支持，而原告经营手机、手机卡等销售，在商铺内放置配套使用的电脑亦属正常合理，其所提交的照片为商铺局部照片，其中未反映电脑情况亦属正常，故本院对被告该异议不予采纳。涉讼商铺内受损物品可由原告自行处理，其物品残值应从原告实际损失中予以扣减。综上，根据兴禅公司的评估意见，原告实际的物品损失为44349.27元（45586.77-1237.5）。根据上述本院核定的责任比例，被告应赔偿原告物品损失31044.49元（44349.27×70%）。原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金32000予原告刘小强；
二、被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失31044.49元予原告刘小强；
三、驳回原告刘小强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，案件受理费减半收取1974.27元（原告已预交），由原告负担1286.21元，被告负担688.06元。鉴定费5000元（原告已预交），由原告负担3500元，由被告负担1500元。被告负担的份额共2188.06元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年十月三十一日
书记员 邓莹莹