黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）黑01民终2746号
上诉人（一审原告）：黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区上夹树街15号。
法定代表人：李宝辉，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵延年，黑龙江郎信银龙律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路326号阿继科技园Ａ、Ｂ栋Ａ单元７层２号。
法定代表人：苏绍群，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
被上诉人（一审被告）：梁立伟，男，1974年4月1日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区红旗大街289号龙坤小区*栋*层*室。
委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
被上诉人（一审被告）：徐颖，女，1982年12月3日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区海城街文海溪畔小区**号楼*号商服。
上诉人黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚公司）因与被上诉人哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司（以下简称晟达公司）、梁立伟、徐颖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初674号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人鸿诚公司委托诉讼代理人赵延年，被上诉人晟达公司委托诉讼代理人刘庆明、被上诉人梁立伟委托诉讼代理人刘庆明、被上诉人徐颖到庭参加诉讼。
鸿诚公司上诉请求：撤销一审裁定，改判晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的《文海溪畔商服认购书》无效。事实和理由：1.文海溪畔房地产项目为鸿诚公司开发建设，该项目用地使用权人为哈尔滨铁路局，但土地出让金及其他费用的缴纳、前期报建、工程招标、建设工程施工合同的签订及施工管理、房屋销售等都为鸿诚公司，对合同纠纷及侵权纠纷等的诉讼，鸿诚公司是适格主体；2.哈尔滨铁路局已委托鸿诚公司处理文海溪畔的相关纠纷。鸿诚公司是哈尔滨铁路局全资下属专业从事房地产开发的企业，文海溪畔房地产项目是铁路局委托授权鸿诚公司开发的项目，对该项目具有开发、建设、销售以及处理一切法律相关事宜的权力是无可争议的，鸿诚公司是本案适格主体。
晟达公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，鸿诚公司不是本案适格主体，二审法院应维持该裁定。
梁立伟辩称，与晟达公司意见一致。
徐颖辩称，同意一审裁定，请求二审法院维持一审裁定。
鸿诚公司向一审法院起诉请求:鸿诚公司向一审法院起诉请求:确认晟达公司与徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区海城街文海溪畔小区12号楼6号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》行为无效。
一审判决认为：鸿诚公司举示的三份证据《房地产代理销售合同》、《文海溪畔商服认购书》及工商档案均不能证明本案争议的哈尔滨市南岗区海城街文海溪畔小区12号楼6号商服房屋的房屋所有权为鸿诚公司。鸿诚公司主体不适格。裁定：驳回鸿诚公司的起诉。
二审期间，鸿诚公司举示了下列证据：
证据一、授权委托书、说明各一份。拟证明：文海溪畔项目的土地使用权人为哈尔滨铁路局，由鸿诚公司出资开发建设，哈尔滨铁路局授权鸿诚公司从事开发建设，签订施工合同，房屋销售等，因以上行为产生纠纷由鸿诚公司进行处理，鸿诚公司是与本案有直接关系的一方，有权提起诉讼。
证据二、情况说明二份及土地出让金付款凭证四份。拟证明：文海溪畔项目土地出让金59,789,200元及出让利息1,540,906.59元是由鸿诚公司缴纳，鸿诚公司与本案具有法律关系。
证据三、票据十三份。拟证明：土地出让金及利息缴纳，用水抵押金缴纳、排污费缴纳、环评费缴纳、社保基金费用缴纳、配套费支付，房地产项目电力部分工程款的支付都是鸿诚公司缴纳或者支付，因此鸿诚公司与本案具有利害关系。
证据四、建设工程施工合同一份及工程款转账凭证二份。拟证明：鸿诚公司为案涉房地产项目的开发方。
证据五、认购协议书二份及房款支付票据二份。拟证明：鸿诚公司为案涉房屋的出卖方，对文海溪畔的房屋具有处分权。
证据六、房地产代理销售合同一份。拟证明：鸿诚公司对文海溪畔房地产项目具有处分权。
晟达公司、梁立伟共同质证意见：1.以上六组证据不属于新证据；2.说明等证据系哈尔滨铁路局与鸿诚公司之间形成的，属于单方证据，与晟达公司无关；3.鸿诚公司提交的证据不能证明其对案涉房屋具有所有权，是本案的适格主体。
徐颖质证意见：与晟达公司、梁立伟质证意见一致。
合议庭认证意见：证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六与本案具有关联性，能够证明待证事实，对以上六组证据，予以采信。
本院二审经审理查明，2000年12月19日，案外人哈尔滨铁路分局取得了哈尔滨市南岗区海城街2-11-1-3号土地的国有土地使用证，使用权面积14910.3平方米。2011年5月12日，哈尔滨铁路局取得海城铁路内陆港（A区）建设用地批准书，用地面积3704.50平房公顷，取得方式为划拨，用途为经济适用房。2016年11月28日，哈尔滨市铁路局取得海城铁路内陆港小区B地块建设用地批准书，用地面积48,690.50平方公顷，取得方式为划拨、出让，用途为住宅、商服。2009年6月15日鸿诚公司经省工商局核准成立，公司性质为股份制，股东三人，经营范围为房地产开发。2009年12月7日（哈）内资核准号2301000312010001准许变更登记通知书确认鸿诚公司股东由刘昌、黄俐、李宝辉变更为哈尔滨铁路局。2011年5月16日哈尔滨铁路局出具授权委托书，内容为“哈尔滨铁路局授权下属单位鸿诚公司办理海城铁路内陆港小区（文海溪畔）的前期报建、工程招标、施工管理及房屋销售手续等事宜。此后，鸿诚公司以其名义交纳了内陆港小区用水押金、排污费、社保费、土地出让金利息等与案涉房屋建设的相关费用，哈尔滨铁路局亦以自己名义交纳土地出让金。2012年12月31日，鸿诚公司与案外人哈尔滨市铁房建筑工程有限公司签订建筑工程施工合同，工程内容为海城铁路内陆港小区，工期为2010年9月1日至2013年5月1日，现该工程已施工完毕。
2014年3月26日鸿诚公司与晟达公司签订《房地产代理销售合同》约定“第一条合作方式和范围。甲方（即鸿诚公司）指定乙方（晟达公司）为在（哈尔滨市）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在文明街56#兴建的文海溪畔一期商服与地下车位。……第四条销售价格。销售基价为甲方所提供并确认的销售价目表中单价，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动，上浮后的销售单价不得超过甲方所提供并确认的销售价目表中单价的110%，如遇特殊情况，甲乙双方另行商定销售单价商服比例及差额款的分配方式。第五条代理佣金及支付。1.乙方的代理佣金：（1）商服销售代理佣金：实际销售价格超出附件1售价的差额并扣减此差额部分的应缴税款后剩余金额为代理佣金（应缴税款的税率为35.7%其中营业税及附加税5.7%、土地增值税30%；应缴款额=售价差额*税率；税率随税收政策变化调整）代理佣金甲方以人民币形式支付，乙方开具正式发票。……第六条销售合同签订及销售款收缴。（1）甲方派驻工作人员到乙方设立的销售现场负责收取定金及销售款，开具交款收据与发票，签订销售合同（如发生定金返还情况，甲方积极配合）。（2）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金。”
2014年9月17日，徐颖与晟达公司签订《文海溪畔商服认购书》，认购哈尔滨市南岗区海城街文海溪畔小区12号楼6号商服，认购价格为380万元，付款方式为一次性付款。该认购书有晟达公司公章，无鸿诚公司公章。2014年9月16日晟达公司为徐颖出具金额为380万元的黑龙江省单位往来资金结算票据一张，该发票有晟达公司公章，无鸿诚公司公章。徐颖自述其已将购房款现金100万元给付梁立伟，并以梁立伟欠款280万元抵部分购房款。鸿诚公司、晟达公司、梁立伟均称未收到徐颖购房款。徐颖自述案涉房屋由鸿诚公司和晟达公司交付，现租赁给第三人，第一年租金8万元，每年上浮10%，租期为15年。鸿诚公司称，案涉房屋是由徐颖强占，现租赁给第三人。
另查，2014年3月25日，南岗区法院分别作出（2014）南执字第31、32号执行裁定，对申请执行人王梓涵、徐颖申请撤回1208000元、430000元执行申请终结执行。2015年8月25日南岗区法院作出（2015）南立民调字第64号民事调解书确认梁立伟于调解书送达后三日内一次性给付徐颖欠款50万元。
本院认为，本案争议焦点为鸿诚公司是否为本案适格民事诉讼主体。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”在本案中，案涉房屋的建设和销售均由鸿诚公司完成，费用亦是鸿诚公司缴纳，涉案房屋土地使用权人哈尔滨铁路局对鸿诚公司的上述行为予以授权，同时鸿诚公司又是哈尔滨铁路局全资开发公司等情况，能够证明案涉房屋是由鸿诚公司实际开发建设。鸿诚公司与晟达公司签订的《房地产代理销售合同》，足以证明案涉房屋的销售是由鸿诚公司委托晟达公司进行的，鸿诚公司为案涉房屋的利害关系人的事实证据充分，故鸿诚公司符合民事法律规定的起诉条件。一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初674号民事裁定；
二、本案指令黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 许思东
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年五月十五日
书记员 周小倩