潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）坊民初字第445号
原告刘晏平，干部。
委托代理人王全仁，潍坊市坊子区法律援助中心律师。
被告海正集团有限公司，住所地：潍坊滨海开发区新海大街南、北海路东。
法定代表人张卫海，该公司董事长。
委托代理人王建勋，山东泰琪律师事务所律师。
原告刘晏平与被告海正集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘晏平的委托代理人王全仁、被告潍坊海正集团有限公司的委托代理人王建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘晏平诉称，原告与被告于2006年7月26日签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的海正新苑8号楼2单元402室商品房一套。合同约定2007年4月30日交房，但被告却于2007年12月15日才交房。且至今未为原告办理房屋权属证书，也未按照合同约定按装地暖一户一表和各房间单独阀门、天然气报警器。由于被告违约导致原告应缴纳的契税比原来多交1155.65元。请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金11051.52元、逾期办证违约金2423.58元，被告承担契税差额1155.65元，被告按照合同约定为原告安装地暖一户一表及各房间单独阀门、天然气报警器。本案诉讼费用由被告全部承担。
被告潍坊海正集团有限公司辩称，对于原告主张的逾期交房违约金，本案被告确实是超过约定期限在2007年12月15日交房。交房之后，原告也实际居住使用，现在出租着。原告主张的2007年4月30日到12月15日的违约金确实存在，但该违约金是连续性债权，每逾期一天就产生一天的违约金，每一天的违约金是独立的，原告最后一期债权到期日是2007年12月15日，他应当在2009年12月15日之前主张权利，到现在起诉已超过2年的法定时效，对原告的起诉应予以驳回。对逾期办证违约金，确实超过约定期限，但被告多次通知原告去办理，到现在同一个楼上其他住户都办的差不多了，是原告自己不去办理。对于契税差额没有事实依据。各房间的阀门和报警器，被告已按照合同履行了义务，原告从2008年开始居住使用，没有提出异议。
经审理查明，2006年7月26日原告刘晏平与被告海正集团有限公司订立商品房买卖合同书一份，原告购买被告开发的海正新苑8号楼2单元402室商品房一套，总房款为242358元。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人应在2007年4月30日前交房；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按以下第1（1）种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三装饰、设备标准第9条供暖规定：供暖为地暖，每户一表，各房间单独阀门。合同附件四合同补充协议约定：1、该商品房配套收费标准：（1）住宅代收代交费（包括：水、电、煤气（天然气）开户、煤气（天然气）报警器、单元防盗门、有线电视开户）：4500元／户……。合同签订后原告按约交纳了购房款242358元。庭审中原、被告共同认可实际交房时间为2007年12月15日，合同约定的地暖各房间单独阀门已安装，地暖一户一表、天然气报警器未安装。被告主张地暖一户一表、天然气报警器属于相关部门安装的范围不属于被告开发行为。
另查明，庭审中原告主张的损失包括：1、逾期交房违约金11051.52元（总房价为242358元,每日按万分之二计算，自2007年5月1日计算至2007年12月14日，共计逾期228天）；2、逾期办理房产证违约金2423.58元（242358元×1%）；3、契税差额1155.65元。被告主张原告的上述违约金损失均已超过2年的诉讼时效。原告主张的契税并未实际发生。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、购房发票、被告提供的购电费收款收据及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。（一）关于原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金。原告在向被告足额交纳房款后，被告应按合同的约定在2007年4月30日前交房，而实际交房时间为2007年12月15日，被告逾期交房已构成违约，应按照原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的方式向原告支付逾期交房违约金11051.52元。原、被告在商品房买卖合同第十五条中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告庭审中认可未按合同履行该义务，原告至今未取得房地产权属证书应视为被告未履行合同约定的义务造成的，被告应当按合同第十五条的约定向原告支付逾期办证违约金2423.58元。（二）关于原告主张的契税差额问题。因原、被告双方签订的商品房买卖合同书中未对房屋契税作出约定，原告要求被告承担承担契税差额的诉讼请求未提供证据证明，依法不予支持。（三）关于原告要求被告安装地暖每户一表、天然气报警器的主张，根据原、被告签订的商品房买卖合同附件三装饰、设备标准中的约定，房屋供暖为地暖，每户一表。因此被告应当为原告购买的房屋安装地暖每户一表。合同附件四合同补充协议约定被告代收代交了煤气（天然气）报警器的安装费用，但该报警器是否应由被告安装，原告未提供证据证明，被告亦不予认可，因此对原告的该项诉讼请求依法不予支持。（四）关于诉讼时效问题，因被告未按照合同约定履行相应义务，导致原告的房产证至今未能办理，原、被告的纠纷处于持续状态，原告要求被告支付违约金的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告海正集团有限公司支付原告刘晏平逾期交房违约金11051.52元、逾期办理房产证违约金2423.58元，共计13475.1元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告海正集团有限公司为原告刘晏平购买的房屋安装地暖计量表，于本判决生效后三十日内履行完毕；
三、驳回原告刘晏平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费241元，由原告负担57元，由被告负担184元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费241元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
人民陪审员 王庆舫
人民陪审员 李琪绪
二〇一一年七月四日
书 记 员 辛宛玲
法律条文释明
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
3、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
4、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。