辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1152号
上诉人（原审原告）：董军，男，1981年12月6日出生，汉族，无职业，住址：天津市津南区。
委托代理人：游会荣，系辽宁百联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳众邦恒业房屋开发有限公司，住所地：沈阳市大东区如意一路11号。
法定代表人：黄鑫，系公司总经理。
委托代理人：寇剑成，系辽宁腾达律师事务所律师。
上诉人董军因与被上诉人沈阳众邦恒业房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第768号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月12日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏主审，代理审判员王虹参加评议的合议庭于2014年5月21日开庭对本案进行了公开审理，上诉人董军的委托代理人游会荣，被上诉人沈阳众邦恒业房屋开发有限公司的委托代理人寇剑成到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
董军于2014年1月16日起诉至原审法院，请求：沈阳众邦恒业房屋开发公司立即办理房屋产权证，并支付逾期办理房产证的违约金25494元，并承担诉讼费。
原审法院经审理查明：董军与沈阳众邦恒业房屋开发有限公司于2009年9月15日签订商品房买卖合同一份，董军购买了沈阳众邦恒业房屋开发有限公司开发的坐落于沈阳市大东区生产路5-1号2-4-3号住房一套，建筑面积82.59米。依据该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，董军按约定的数额支付了房款。2009年10月13日董军办理入住等相关手续，许冰、孙伟婷办理初始批复登记的时间为2012年3月16日。
原审法院认为：董军与沈阳众邦恒业房屋开发有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均应遵守诚实信用原则全面实际履行合同。按照合同约定，沈阳众邦恒业房屋开发有限公司应在在商品房交付使用后360日内，即2010年10月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而为许冰、孙伟婷办理初始批复登记的时间为2012年3月16日，属违约行为，故应按双方合同的约定按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。
关于董军主张合同逾期办证违约金过低，要求按照要求按照已付房款日0.01%的标准支付违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可以看出违约金的条款可以通过当事人的约定予以确认，且是以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，只有在因违约行为造成的实际损失大于约定的违约金时，守约方方可请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，董军主张因为沈阳众邦恒业房屋开发有限公司公司不能按时办理房屋产权证书导致其采暖费不能报销问题，董军所在单位以董军没有取得房屋所有权证为由而未给董军报销采暖费缺乏正当性，即董军的该项损失与沈阳众邦恒业房屋开发有限公司违约行为之间不存在直接因果关系，故董军以此作为增加违约金数额的理由不能成立，本院不予采纳。
原审法院认为该逾期办证的违约责任条款系格式条款，但依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款只有在符合合同无效情形，或在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，才能被认定该条款无效。而上述条款的约定符合法律规定，并不具备无效情形，故应认定上述条款有效。
关于董军主张沈阳众邦恒业房屋开发有限公司协助其办理房屋产权证的诉讼请求，根据董军提供的商品房买卖合同，董军与沈阳众邦恒业房屋开发有限公司系合同的当事人，按照合同约定沈阳众邦恒业房屋开发有限公司负有协助董军办理房产证的合同义务，故本院对董军的该项诉讼主张予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳众邦恒业房屋开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告许董军逾期办理产权登记备案手续的违约金31.4元；被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费476元，已减半收取238元，由原告承担213元，被告承担25元。
宣判后，上诉人董军不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判，赔偿上诉人迟延4年办理产权证违约损失；被上诉人改变原规划，赔偿盖高层增加容积率影响上诉人采光损失；一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。理由是：由于被上诉人的原因未能办理房产证影响了上诉人权利的实现，并给上诉人造成较大的损失；司法解释对迟延办证未约定违约金和损失难以确定的情况规定了违约金的计算标准，那么在违约金约定过低的情况下可以参照适用上述标准；以往判例诉讼费均有被上诉人承担，请求查明责令被上诉人承担诉讼费。
被上诉人沈阳众邦恒业房屋开发有限公司辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，庭审笔录、商品房买卖合同、物业费收据等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，董军与沈阳众邦恒业房屋开发有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均应遵守诚实信用原则全面实际履行合同。
关于违约金计算的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条属于管理性规定，并不属于强行性规定，强制性规定必须依照规定适用，管理性规定允许当事人变更、选择适用或者排除适用。按照上诉人与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，在上诉人不退房的情况下，被上诉人应当按照已付房价款的0.01%向上诉人支付违约金。故双方合同对违约金已经有明确的约定，依法不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。其次，依据《合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，即只有在约定违约金低于造成损失的情况下，立法才允许审判机关根据当事人的申请调高违约金数额。涉案房屋未办理初始登记，并未影响上诉人居住使用。上诉人申请调高违约金数额，应就其因违约行为受到的损失承担举证责任。因上诉人不能提供有力证据证明其受到的实际损失数额，故上诉人的该项申请缺乏依据。原审判决按照合同约定判定违约金数额，并无不当，上诉人的此项上诉理由不能成立。
关于上诉人主张被上诉人改变规划，影响其采光的损失问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。现因调解不成，本院对上诉人的该项主张不予审理。
关于上诉人主张被上诉人承担诉讼费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。原审法院依法判令上诉人与被上诉人按比例承担诉讼费用并无不当，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费476元，由上诉人董军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；