中华人民共和国
广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第867号
原告（反诉被告）：SvenSchmidt，男，1969年1月20日出生，德国人，居留许可证号：04206814，
委托诉讼代理人：韩林，广东恒耐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孟璠，女，1973年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：杨海亮，广东汉章律师事务所律师。
原告（反诉被告）SvenSchmidt与被告（反诉原告）孟璠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告SvenSchmidt的委托诉讼代理人韩林，被告孟璠委托诉讼代理人杨海亮已经到庭，参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）SvenSchmidt向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁房屋的押金23000元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年11月25日，原、被告双方签订了《房屋租赁合约》，约定被告将位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑汇景区59栋房屋出租给原告使用，双方约定租期为三年，分段计算租金。书面约定每月租金13000元，口头约定自2011年1月1日起每月租金为8000元。合同签订后，原告依照约定支付了三个月租金作为押金共计39000元，约定的租赁期限到期后，双方口头约定原告继续租赁被告房屋，租金每月8000元。2015年4月20日原告依照双方约定，提前通知被告要求解除租赁关系，要求被告退还押金，遭到被告拒绝，时至今日，被告迟迟不肯退押金，原告认为，被告的行为已经违反了双方的约定，损害了原告的合法权益。
被告（反诉原告）孟璠辩称，根据《房屋出租合约》第四条约定，如乙方违约或者造成甲方损失，则甲方有权扣除押金。原告存在欠缴租金，不及时缴纳租金的违约行为，因此押金不应当返还。
被告（反诉原告）孟璠向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2013年11月房屋租金8000元；2.原告向被告支付违约金33760元；3.原告向被告支付水费80.9元、生活垃圾处理费4.8元、电费618.5元、滞纳金47元；4.原告向被告返还燃气卡；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2010年11月25日，被告与原告签订《房屋出租合约》，约定被告将坐落于东莞市塘厦镇三正半山豪苑汇景区59栋的物业出租给原告使用，租赁期为三年，即2011年1月1日至2013年12月31日。合同第5条约定：“交租方式，每一个月交一次，每一次交租在当月1日前缴纳本月租金，乙方必须依约交付租金如有拖欠租金，甲方有权每天按月租金1%加收滞纳金…”合同第6条约定：“租赁期间，每个月的物业管理费、水费、电话、有线数字电视、煤气等费用由乙方准时支付”。合同签订后，被告按合同约定向原告交付了房屋，原告一直通过银行转账的方式支付租金，该合同租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，原告继续使用该物业十七个月，仍按之前的约定支付租金、物业服务费、水电费等。至2015年5月30日，原告向被告返还了房屋钥匙，但未结清水电费，未返还燃气卡。后经被告仔细核查，原告漏缴了2013年11月租金，且承租房屋期间未按合同约定的时间支付租金。
针对被告（反诉原告）孟璠的反诉，原告（反诉被告）SvenSchmidt辩称，一、被告的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院依法驳回被告的诉讼请求。原告已经依照双方的约定支付了租赁期间的全部租金，不存在漏缴租金的事实。事实情况是原告在2010年8月18日入住涉案房屋，当时双方约定的租金是每月13000元，依照被告的要求按照押三付一的标准向被告支付了39000元的押金。2011年1月原告因工作原因打算换房子，经过和被告协商，被告同意将房租降为每月8000元，由原告继续租赁居住，并口头承诺原告只要住满三年将如数退还全部押金。2011年10月，原告的同事经原告介绍租住了被告的另一套公寓。双方协议月租4000元，由原告帮助同事垫付了押金8000元。2013年5月，原告的同事离职，原告要求被告将垫付的押金退还给自己，被告没有同意。后来双方协商的结果是垫付的押金抵做原告2013年11月份的租金。从被告提供的银行记录可以证明，原告从来没有任何拖欠租金的意思，只是由于工作关系，经常不在国内，所以会出现付租金与约定日期不符的情况，该情况被告也是了解的。退一步来讲，即使原告暂时没有证据证明已经支付了2013年11月份租金的事实，被告的请求依照法律规定也已经超过了诉讼时效，依据《民法通则》第136条规定：“下列的诉讼时效为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”，因此，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。二、被告请求原告支付违约金没有事实及法律依据，在原告租赁期间，从来没有恶意拖欠过租金，由于客观情况，原告经常到国外出差，导致支付租金的时间比双方约定的时间稍晚几天，该客观情况被告明确知道，从来没有提出过异议，被告也已经默许了该客观情况的存在，并且双方约定的每日1%的滞纳金过高，不应受法律保护。且违约金的诉讼请求也已经过了诉讼时效。三、被告请求的水电费及垃圾处理费等费用不应由原告承担。2015年4月20日，原告已经提前通知被告解除租赁合同，双方已经不存在租赁关系，被告主张的费用为双方解除租赁合同后产生的费用，依法由被告自行承担，与原告无关。
经审理查明，2010年11月25日，孟璠（甲方）与SvenSchmidt（乙方）签订《房屋出租合约》，约定甲方将其所有的位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑汇景区伯爵A59栋的房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止；租金分段：2011年1月至2011年8月31日期间每月租金13000元，2011年8月31日至2013年12月31日期间每月租金12000元。《房屋出租合约》第4条约定：乙方须向甲方缴纳押金39000元，如乙方违约或造成甲方损失，甲方有权扣除押金，如乙方没有违约，甲方应在租约期满结算后退回给乙方。第5条约定：交租方式，每一个月交一次，每一次交租在当月1日前缴纳本月租金，乙方必须依约交付租金如有拖欠租金，甲方有权每天按月租金1%加收滞纳金……”第6条约定：“租赁期间，每个月的物业管理费、水费、电话、有线数字电视、煤气等费用由乙方准时支付”。合同签订后，SvenSchmidt向孟璠支付了押金39000元，孟璠按合同约定将房屋交付SvenSchmidt使用。后双方口头约定自2011年1月1日起租金变更为每月8000元。SvenSchmidt一直通过银行转账的方式支付租金。合同租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，SvenSchmidt继续租用该房屋至2015年5月月底，租金支付至2015年3月份。2015年4月份、5月份的租金共16000元以押金抵扣。抵扣之后的押金剩余23000元。
2013年8月至2015年3月期间，SvenSchmidt存在逾期支付租金的情形（详见附表）。2013年11月期间，SvenSchmidt未向孟璠转账支付当月租金。对此，SvenSchmidt主张在2011年10月，其同事经其介绍租住了孟璠的另一套公寓，由SvenSchmidt代该同事垫付了押金8000元；2013年5月，该同事退租，孟璠没有将押金8000元退还给SvenSchmidt，后经双方协商将该押金抵做SvenSchmidt在2013年11月份的租金。孟璠确认在2011年10月份期间收到SvenSchmidt转账的两笔8000元，共16000元。
双方确认SvenSchmidt未支付2015年5月份水费80.9元、电费618.5元、生活垃圾处理费4.8元，并产生了滞纳金47元，上述费用由孟璠代为交费。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合约》、手机短信记录、汇款记录、银行交易明细单、被告提供的银行交易明细表、收款收据、交费通知书、房产登记信息查询结果及本案庭审笔录附卷为据。
本院认为，本案SvenSchmidt为德国人，故本案系涉外房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，当事人没有协议选择合同适用的法律，而租赁物为不动产，因此，租赁物所在的中华人民共和国内地为案涉纠纷的最密切联系地，应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。
孟璠与SvenSchmidt于2010年11月25日，签订的《房屋出租合约》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当严格按照合同条款履行各自的合同义务。2013年12月31日合同期限届满后，双方并未续签合同，但孟璠同意SvenSchmidt继续租用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故2014年1月至2015年5月期间，《房屋出租合约》继续有效。
关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”根据上述规定，本案所涉的租金及违约金的诉讼时效为一年。虽然各期租金及其违约金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故本案的诉讼时效应按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，从最后一期租金履行期限届满之日（2015年5月1日）起开始计算一年。孟璠于2015年7月8日提起反诉主张租金及违约金，未超过一年诉讼时效。故对于SvenSchmidt关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。
关于2013年11月份的租金问题。SvenSchmidt主张在2011年10月代同事向孟璠支付了押金8000元，后经双方协商将该押金抵做SvenSchmidt在2013年11月份的租金。孟璠确认2011年10月收到SvenSchmidt支付的两笔8000元的款项，并主张两笔款项均为SvenSchmidt支付的租金，但孟璠未能举证予以证明。此外，孟璠在2013年11月份当月没有收到SvenSchmidt交付的当月租金后，也没有证据显示孟璠此后曾向SvenSchmidt催讨该月的租金，不符合常理。综合双方各自的主张，本院认为SvenSchmidt关于抵扣2013年11月份的主张较为可信，本院对此予以采信。因此，对孟璠要求SvenSchmidt支付2013年11月份租金8000元的反诉请求，本院不予支持。
关于违约金的问题。《房屋出租合约》第5条约定每月1日前缴纳本月租金，如有逾期，孟璠有权每天按月租金1%加收滞纳金。2013年8月至2015年3月期间，SvenSchmidt存在逾期支付租金的情形。故按照《房屋出租合约》约定，SvenSchmidt应向孟璠支付逾期付款违约金，其数额为31360元（计算方法详见附表）。《房屋出租合约》第4条约定如乙方违约或造成甲方损失，甲方有权扣除押金。故孟璠可以用剩余押金23000元抵扣上述违约金。抵扣之后的违约金为：31360元-23000元=8360元。因此，对于SvenSchmidt要求孟璠返还押金的诉讼请求，本院不予支持。对于孟璠要求SvenSchmidt支付违约金的反诉请求，本院在8360元范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。
双方确认SvenSchmidt未支付2015年5月份水费80.9元、电费618.5元、生活垃圾处理费4.8元，并产生了滞纳金47元，上述费用由孟璠代为交费。现孟璠要求SvenSchmidt支付上述费用，合法有理，本院予以支持。
对于孟璠要求SvenSchmidt返还燃气卡的反诉请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）SvenSchmidt于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）孟璠支付违约金8360元；
二、原告（反诉被告）SvenSchmidt于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）孟璠支付水费80.9元、电费618.5元、生活垃圾处理费4.8元，滞纳金47元；
三、驳回被告（反诉原告）孟璠的其他反诉请求；
四、驳回原告（反诉被告）SvenSchmidt的全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费375元，由原告（反诉被告）SvenSchmidt负担。反诉案件受理费431.39元，由原告（反诉被告）SvenSchmidt负担25元，由被告（反诉原告）孟璠负担406.39元
如不服本判决，原告（反诉被告）SvenSchmidt可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）孟璠可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄小尘
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 ＸＸ娣
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 陈伟龙
吴秀珠
附表
违约金计算详情
月份
月租金
应付时间
实付时间
逾期天数
每日
违约标准
当月
违约金
2013年08月
8000
2013年08月01日
2013年08月21日
20
1%
1600
2013年09月
8000
2013年09月01日
2013年10月11日
40
1%
3200
2013年10月
8000
2013年10月01日
2013年10月11日
10
1%
800
2013年12月
8000
2013年12月01日
2013年12月23日
22
1%
1760
2014年01月
8000
2014年01月01日
2014年01月17日
16
1%
1280
2014年02月
8000
2014年02月01日
2014年02月20日
19
1%
1520
2014年03月
8000
2014年03月01日
2014年03月21日
20
1%
1600
2014年04月
8000
2014年04月01日
2014年04月17日
16
1%
1280
2014年05月
8000
2014年05月01日
2014年05月07日
6
1%
480
2014年06月
8000
2014年06月01日
2014年06月17日
16
1%
1280
2014年07月
8000
2014年07月01日
2014年07月10日
9
1%
720
2014年08月
8000
2014年08月01日
2014年09月11日
31
1%
2480
2014年09月
8000
2014年09月01日
2014年09月11日
10
1%
800
2014年10月
8000
2014年10月01日
2014年11月07日
37
1%
2960
2014年11月
8000
2014年11月01日
2014年11月07日
6
1%
480
2014年12月
8000
2014年12月01日
2014年12月30日
29
1%
2320
2015年01月
8000
2015年01月01日
2015年02月05日
35
1%
2800
2015年02月
8000
2015年02月01日
2015年03月12日
39
1%
3120
2015年03月
8000
2015年03月01日
2015年03月12日
11
1%
880
合计
31360
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。