广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1097号
上诉人（原审被告）熊国华，男，1967年1月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）姚智宏，男，1977年7月2日出生，汉族。
委托代理人罗惠云，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人余俊贤，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
上诉人熊国华因与被上诉人姚智宏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月17日，姚智宏（买方）、熊国华（卖方）、广州市德明房地产代理有限公司（中介方、以下简称德明公司）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市越秀区百灵路兴隆东街13号1705房达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为90.75平方米，成交价1900000元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（熊国华保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方收取定金后不能按本合同约定将物业售予姚智宏，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回姚智宏已付的所有款项；签订本合同时支付50000元作为定金，首期楼价款（含定金）共计515000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2013年8月15日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清；1335000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款等。
同日，姚智宏、熊国华及德明公司的经办人谭文龙还签订《三方协议书》，约定：经双方协商，上述1705房实际成交价为1935000元，签订买卖三方合同时成交价为1900000元，余下楼款35000元交给熊国华作为一部分购房楼款等。
合同签订当日，熊国华收取了姚智宏支付的20000元定金。之后，因涉讼的1705房尚未过户登记至熊国华名下，从而熊国华未能提供房地产权证，故姚智宏未能办理按揭手续、继续履行合同。熊国华对此表示，熊国华已口头告知姚智宏及中介方熊国华未能缴税所以不能办理房产证的情况。
房管部门于2013年8月21日出具的涉讼1705房房地产登记簿查册表记载，该房屋产权人为广州市对外贸易总公司，登记附注栏记载：2011年3月16日熊国华等2人申请转移或交换，2012年4月16日熊国华等2人申请撤回登记，2012年9月8日熊国华、周瑞蕊申请其他变更、转移或交换等。
广州市房地产交易登记中心于2013年1月6日出具涉讼1705房收件收据，其中记载：卖方：广州市对外贸易总公司，买方：熊国华、周瑞蕊，登记种类：其他变更、转移或交换等。
姚智宏表示，姚智宏在与熊国华签订上述《房屋买卖合同》前已得知涉讼的1705房尚未过户至熊国华名下，但熊国华提供了上述收件收据，故姚智宏认为很快便能办理过户手续。
此外，姚智宏为证明其支付了中介费57000元及律师费1000元，向原审法院提供如下证据：一、德明公司于2013年8月21日出具的收款收据，其中记载：兹收到姚智宏交来用于上述1705房中介代理费57000元。二、姚智宏与广东南方福瑞德律师事务所签订的《委托合同》及该所开具的法律服务费1000元的发票。熊国华质证认为，对上述中介代理费收据真实性有异议，中介费金额应是25000元，支付时间应在递件之后。对上述《委托合同》及发票认为与熊国华无关。
2013年8月17日，熊国华将定金20000元退还给姚智宏。
姚智宏于2013年8月26日向原审法院提起诉讼称：2013年6月17日，姚智宏、熊国华通过中介方德明公司提供的居间服务，签订《房屋买卖合同》，约定姚智宏以1900000元的价格购买广州市越秀区百灵路兴隆东街13号1705房，建筑面积90.75平方米；熊国华须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则熊国华应承担由此而引起的一切责任（熊国华保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于熊国华的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由熊国华承担责任；若熊国华或姚智宏在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；熊国华收取定金后不能按本合同约定将物业售予姚智宏，应向姚智宏支付成交价的10%的违约金，并退回姚智宏已付的所有款项等。合同签订后当天，三方再签订《三方协议书》，约定上述房屋买卖实际成交价为1935000元，并达成口头协议如下：因熊国华现仅就上述房屋向广州市房地产交易登记中心办理了递件手续，未办妥登记在熊国华名下的事宜，故将定金从50000元调整为20000元。合同签订后，姚智宏向熊国华支付了定金20000元，但熊国华一直不办理将上述房屋的产权登记事宜，导致姚智宏不能继续办理按揭贷款手续，其行为已构成违约，为此起诉请求：1、解除姚智宏、熊国华双方签订的《房屋买卖合同》（NO.9007531）及《三方协议书》中的房屋买卖关系；2、熊国华向姚智宏支付违约金193500元（根据房屋买卖合同第8条，按照房款10%计算）；3、熊国华向姚智宏赔偿中介费57000元；4、熊国华赔偿姚智宏为本案支付的律师费用1000元。
熊国华辩称：同意姚智宏的第一项诉讼请求，熊国华现不同意出售涉诉房屋。不同意姚智宏的其他诉讼请求。针对第二项诉讼请求，熊国华取得涉诉房产的途径是参加法院委托的拍卖活动竞买取得，由于原产权人是企业，由拍卖及交易产生的所有费用需要由买受人承担，在熊国华2011年申请递件过户时，房管部门告知熊国华需要交纳涉诉房屋的土地增值税30多万，熊国华认为该费用超过其预算，遂与房管部门交涉，后房管部门告知可以按照房屋的评估重置成本来核算土地增值税。熊国华在2011年12月取得评估公司的评估报告后，在准备交纳增值税时，因房屋另一共同竞买人周瑞蕊想在递件过户之前购买首套房屋，从而享受首套房贷款、公积金优惠政策，所以熊国华又先行撤件了，直至2012年9月周瑞蕊才完成购买房屋的所有手续，但因熊国华工作原因经常出差，直至2013年年初才重新递件，由于该评估报告已经过期，需要重新出具评估报告，但房管部门一直不认可评估报告，导致无法核交增值税，从而无法出证。熊国华在签订合同后已经将上述情况告知姚智宏，之后表示在短期内无法将房屋交付给姚智宏，但姚智宏没有提出异议，在提起本次诉讼前一直是中介机构与熊国华交涉，姚智宏从未与熊国华协商。因一直未办理过户，故熊国华在2013年8月17日将已经收取的2万元的定金退回给姚智宏。针对诉讼请求三，对姚智宏诉称已付的中介费有异议。姚智宏、熊国华在中介处签署合同后，熊国华亲眼所见姚智宏当场与中介签署了中介服务合同，中介费用是25000元，支付时间在双方递件后，故不认可姚智宏所述已经支付中介费金额为57000元；且姚智宏只提供了中介费收据，未提供中介费发票、中介合同予以佐证。
原审法院认为，姚智宏、熊国华就购售涉讼的广州市越秀区百灵路兴隆东街13号1705房所签订的上述《房屋买卖合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同约定，首期楼价款（含定金）共计515000元于姚智宏、熊国华双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2013年8月15日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。而熊国华至今仍未取得涉讼1705房的房地产权证，导致姚智宏未能凭房地产权证办理按揭手续，从而未能继续履行合同。熊国华虽表示姚智宏及中介方知悉其未能取得房地产权证的情况，但熊国华已向姚智宏出示上述广州市房地产交易登记中心出具的涉讼1705房收件收据；且其在明知自身情况下仍然与姚智宏签订上述《房屋买卖合同》、约定明确的履行期限，因此，熊国华对合同未能继续履行应承担违约责任。现姚智宏、熊国华均同意解除双方的买卖合同关系，原审法院对此予以照准。根据上述合同约定，若熊国华在签订本合同后未能依约卖出该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；熊国华收取定金后不能按本合同约定将物业售予姚智宏，应向姚智宏支付成交价的10%的违约金，并退回姚智宏已付的所有款项。现姚智宏提供支付中介服务费的收据并不足以证明其实际支出中介服务费的事实，故姚智宏要求熊国华赔偿中介费损失的诉讼请求，依据不足，原审法院对此不予支持。关于姚智宏要求熊国华赔偿律师费损失1000元的诉讼请求，因律师费不属于直接损失范畴，姚智宏该项请求缺乏法律依据，原审法院对此亦不予支持。至于姚智宏要求熊国华支付违约金193500元的诉讼请求，因熊国华已于2013年8月17日向姚智宏退还所收定金20000元，在目前姚智宏未能举证证明其存在其他损失的情形下，姚智宏主张按照成交价的10%计付违约金，过分高于其所遭受的损失，且熊国华对此亦持有异议，故原审法院根据公平合理原则依法酌情调整违约金为20000元。由于本案纠纷是因熊国华未能履行合同所引致，故本案诉讼费全部由熊国华承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院作出判决：一、原告姚智宏与被告熊国华就买卖广州市越秀区百灵路兴隆东街13号1705房于2013年6月17日签订的《房屋买卖合同》及《三方协议书》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告熊国华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚智宏支付违约金20000元。三、驳回原告姚智宏的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2536元，由被告熊国华负担。
判后，熊国华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判；2、一、二审诉讼费由姚智宏承担。事实和理由如下：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，偏袒姚智宏一方。我于2013年6月17日在花都出差办事，中介不停打电话给我，说我百灵路的房子有人要买，要我赶快来签买卖合同。我说那房子现在还没证，还卖不了，要等出证后才能卖。中介说没关系，等签了合同你再办证也不迟。我到了中介行都晚上八点多了，还没吃饭，神情状态都很差，与买家谈妥我交税前要给我共85000元（其中50000元为买房定金，另35000元为买房补偿款），我才去交税，因为我交税的钱也不够。在签订合同当天买家没给我钱，而是两天后通过银行汇款的方式只给了我20000元。直到姚智宏提出解除合同前也没给我剩余的买房定金和补偿款，买方已违约在先。至于合同上规定的递件日期，是中介写的，我也不太清楚要多久才能把证办出来，我只是清楚交易金额和付款方式。因为涉案房屋要按重置成本评估价值来交税，评估报告通过后才能确定交税，并推算出大概的出证日期。若评估报告没通过，就定不了交税及出证日期。到七月底左右，我与姚智宏通过一次电话，告知对方评估报告还没通过，还要等一段时间，剩下的钱也不急着给我，我先把20000元先退给他，等要交税了再一起给我。他也没说什么，要问问中介再答复我。后来他没答复我，只是中介来过几个电话说我违约。2013年8月16日评估公司还未能提供合格的评估报告，就担心时间拖得太长，怕姚智宏以为我在骗他，但绝没有解除合同的意思，故此就把20000元按原路退回姚智宏，并发了短信给他，说明理由。
姚智宏答辩称，不同意熊国华的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。熊国华没有在约定时间内办理房产证，致使姚智宏无法办理按揭手续，无法在2010年8月15日前办理递件手续，这是熊国华的行为导致的。
双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，熊国华与姚智宏签订的《房屋买卖合同》约定，首期楼价款（含定金）共计515000元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2013年8月15日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清。而熊国华截至该日并未取得涉讼1705房的房地产权证，导致合同无法继续履行，故熊国华应依约承担违约责任。原审法院酌情调整违约金为20000元，公平合理，并无不当。
至于熊国华主张姚智宏未支付剩余定金和补偿款构成违约的问题，按熊国华所称双方口头约定在其办证缴税时姚智宏需支付剩余30000元定金和35000元买房补偿款，然而截至双方约定的递件之日，上述支付条件尚未成就，故熊国华以此为由主张姚智宏违约在先，不能成立。
综上所述，熊国华的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人熊国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 谭红玉
代理审判员 黄春成
二〇一四年四月十六日
书 记 员 郝 烨