上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2664号
原告王仪。
委托代理人张挺，上海兰皋律师事务所律师。
被告赵萌萌。
委托代理人施晓峰。
原告王仪诉被告赵萌萌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告王仪的委托代理人张挺、被告赵萌萌的委托代理人施晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仪诉称，原告是上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的登记产权人。2014年4月16日，原、被告双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间从2014年6月1日至2015年7月31日，月租金为人民币9000元（本案所涉币种均为人民币），每期租金支付时间为该期首月的5日前。实际上，原告已经于2014年5月21日将系争房屋交付给被告。2014年9月3日，原告丈夫致电被告，要求其尽快支付2014年9月1日起的租金，但被告表示自己要去美国生孩子，不愿意继续租赁该房屋，还说自己有朋友看中此房屋，愿意继续租赁。原告丈夫在告知被告相应的法律后果后，并于当晚向被告发送信息。2014年9月4日，被告通过居间方将房屋交还原告。为避免损失，原告于2014年9月15日将系争房屋另行出租他人。在被告租赁期间，其尚欠部分水、电、煤气费未支付，还损坏了房屋墙面和餐桌椅，原告为其垫付上述费用并承担滞纳金。被告未按时交纳租金并擅自提前解除合同，已经构成违约。现原告诉请要求：1、请求法院确认原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；2、被告支付2014年5月21日至2014年9月4日的水费139.73元；3、被告支付2014年5月21日至2014年9月4日的电费926.74元；4、被告支付2014年5月21日至2014年9月4日的煤气费195元；5、被告支付2014年5月21日至2014年9月4日的有线电视费69元；6、被告支付2014年5月22日至2014年5月31日的房屋使用费3000元；7、被告支付2014年9月1日至2014年9月3日的房屋租金900元；8、被告支付逾期付款违约金2700元；9、被告支付提前解约违约金9000元；10、要求被告将损坏的墙面及四把“红苹果”餐椅恢复原状。审理中，原告变更第十项诉请，要求被告赔偿修复系争房屋墙面及四把“红苹果”餐椅的预计费用共计5000元。至于被告交付的9000元押金，要求在其欠付的费用中抵扣。
被告赵萌萌辩称，同意支付2014年9月1日至2014年9月3日的房屋租金，对于欠付的水、电、煤气、有线电视费数额及滞纳金均无异议，对于解除合同的日期也无异议，但被告认为擅自解约方为原告。2014年9月3日，原告丈夫致电被告，催促其支付租金，当时被告正在医院进行产检，考虑到可能会去美国生孩子，故被告告知原告可能不会继续租赁系争房屋，但并未明确表示解除合同，且当时并未到支付租金的时间。被告此前曾向原告说起过该情况，原告也同意被告迟延支付租金。当晚，被告收到原告丈夫发来的短信，告知其系争房屋租赁合同已经解除。2014年9月4日，被告清空房屋内的物品，并搬离该房屋。根据原告提供的图片，墙壁的损坏并非被告导致，桌椅虽然有所损坏，但被告认为是正常使用范围内的损耗，并非被告恶意损坏，故不同意对墙面及桌椅进行修理。虽然原告于2014年5月21日将系争房屋交付给被告，但被告在另一套房屋内居住至2014年5月底，且提前交接房屋也是应原告要求提前支付租金，被告并未实际使用该房屋，只是堆放了部分物品。被告并未逾期支付租金，解除合同亦系原告单方面提出，故被告不同意承担相应的违约金。如果法院认为被告存在违约行为，合同约定的违约金也过高，要求法院酌情调整。
经审理查明，上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋即本案系争房屋登记产权人为原告，该房屋建筑面积145.34平方米。
2014年4月16日，甲方（出租方：原告）、乙方（承租方：被告）在居间方上海受丰房地产经纪有限公司的居间下，就系争房屋签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租期为一年，从2014年6月1日至2015年7月31日止，每月租金9000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年5月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；乙方需支付给甲方租赁保证金9000元，租期内，水费、电费、煤气费、有线电视费、宽带等房屋使用费由乙方承担，并按单如期交纳；乙方应按合同约定按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修、附属设施、设备；若由于乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修；拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过两个月的，甲方有权单方面解除本合同，并承担相应违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同有特别约定相关责任的，从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍……。该合同签订后，被告支付押金9000元。2014年5月21日，原告向被告交付系争房屋，双方并于当日签署交接书，确认水、电、煤气表抄见数。后被告按约支付租金至2014年8月。
2014年9月3日，原告丈夫致电被告，要求其尽快支付2014年9月至2014年11月的租金，并对通话内容进行了录音，主要内容：按照合同约定，被告应当于2014年9月开始的五天前支付，但被告至今未支付该期租金，原告询问其原因，被告称自己正在医院进行产检，准备去美国生孩子，不愿意继续租赁系争房屋，并找朋友在看该房屋，故不支付相应的租金。在原告多次询问后，被告仍表示不租赁系争房屋，并不愿意支付剩余时间的租金。
2014年9月3日晚22时左右，原告代理人给被告发送短信，主要内容：原告于2014年5月21日将系争房屋交付被告，被告应于2014年8月26日前支付后一期租金，但经多次催促后被告仍然不同意支付租金，告知原告要单方面解除合同，并且马上要去美国生孩子。后原告通过中介与被告联系未果，故现在短信通知被告，请被告于2014年9月4日上午10点前向原告交还房屋，并腾空物品，否则原告将起诉并要求被告承担相应的责任。被告当晚收悉此短信。
2014年9月4日，被告将房屋内物品清空，并搬离系争房屋。当日，原告和中介公司至系争房屋，确认交房及水、电、煤气抄见数。
2014年9月15日，原告将系争房屋另行出租。
审理中，原、被告对系争房屋2014年5月21日至2014年9月4日的水费、电费、煤气费、有线电视费的金额、滞纳金数额均予以确认。
审理中，原告提供系争房屋内部照片一组，主要内容系该房屋墙面开裂损坏，桌椅表面油漆脱落，被告对此照片无异议，但认为墙面开裂并非被告所致，桌椅损坏确系被告所为，但属于正常损耗。
以上事实，由系争房屋产权证、《房屋租赁合同》、水、电、煤气、有线电视费缴费通知及缴纳凭证、2014年5月21日房屋交接书、水、电、煤气交接数字、2014年9月3日电话录音及书面整理材料、短信书面记录、2014年9月4日水、电、煤气交接数字、系争房屋照片等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该合同约定被告应于2014年9月开始的五日前支付下一期租金，但被告并未按约支付租金，在2014年9月3日原告向其催讨租金时，被告明确表示不继续租赁系争房屋并解除合同，原告于当晚向其发送解除合同的信息，并于当晚到达被告处。被告于2014年9月4日搬离系争房屋，故双方的房屋租赁合同实际已经于2014年9月3日解除。被告逾期未支付租金，且在合同到期前明确表示不租赁系争房屋，其行为显已违约，应当承担相应的违约责任。被告提出原告主张的逾期付款违约金、提前解约违约金过高，要求法院酌情调整。本院根据被告实际履行合同的情况、欠付租金的时间、搬离房屋的情况、原告的实际损失等，酌情确定其应当支付的违约金数额。现原、被告均确认原告已经于2014年5月21日将系争房屋交付被告，并签订相关交接书，虽然该合同约定的租期自2014年6月1日开始，但被告已提前使用房屋，故双方的租赁关系实际自2014年5月21日开始，被告应当支付2014年5月21日至2014年6月1日的租金，其称该期间为免租期故拒绝支付相应租金，缺乏法律依据，本院难以支持。至于原告所述的墙壁及桌椅损坏情况，根据照片反映的情况，无法判断墙壁系人为损坏，故原告要求被告赔偿预计修复墙壁的损失，缺乏依据，本院难以支持。被告认可桌椅损坏系其所为，根据合同约定，被告应当负责修理损坏的桌椅，或原告代为维修，由被告支付相关费用。因系争房屋已经另行出租他人，故桌椅等应由原告自行维修为妥，现原告尚未对“红苹果”餐椅进行维修，其费用尚未实际发生，故其要求被告赔偿相应的维修费的诉请，缺乏依据，本院难以支持。对于被告欠付的水、电、煤气、有线电视等费用及2014年9月1日至2014年9月3日的租金，被告并未提出异议，故本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告王仪与被告赵萌萌就上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；
二、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的水费人民币139.73元；
三、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的电费人民币926.74元；
四、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的煤气费人民币195元；
五、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的有线电视费人民币69元；
六、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月22日至2014年5月31日的租金人民币3000元；
七、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年9月1日至2014年9月3日的租金人民币900元；
八、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪逾期付款违约金人民币15元；
九、被告赵萌萌应于本判决生效之日起十日内支付原告王仪违约金人民币1000元；
十、原告王仪应于被告赵萌萌履行上述第“二”至第“九”项主文内容后十日内，将上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋押金人民币9000元返还被告赵萌萌；
十一、原告王仪要求被告赵萌萌赔偿上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋墙壁预计修复费人民币3000元的诉讼请求，不予支持；
十二、原告王仪要求被告赵萌萌赔偿上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋四把“红苹果”品牌餐椅的预计修复费人民币2000元的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币250元，减半收取人民币125元，由原告王仪负担人民币81元，由被告赵萌萌负担人民币44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。