天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初2270号
原告：王小平，男，1973年5月20日出生，汉族，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：冯四海，天津中畅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚莹，天津中畅律师事务所律师。
被告：天津融瀚投资有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾第29号。
法定代表人：刘力，总经理。
委托诉讼代理人：陈聪，女，该公司工作人员。
原告王小平与被告天津融瀚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小平及其委托诉讼代理人冯四海、被告天津融瀚投资有限公司的法定代表人刘力及委托诉讼代理人陈聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款600300元、维修基金6003元、契税18009元、逾期交房违约金218629.26元和已付款利息损失111438.19元，上述款项总计954379.45元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月4日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于滨海新区迎宾大道东侧××大厦××号商品房，该商品房为酒店型公寓，建筑面积60.03平方米，房屋价款600300元，合同约定交房日期为2013年6月30之前。合同签订后，原告根据约定一次性将全部房款支付被告，但由于该房屋不具备交房条件，被告无法按时交付房屋，原告只能在外租房居住。2015年11月16日，原、被告双方就被告不能按时交房问题达成了解除买卖合同的协议，约定被告向原告支付购房款、维修基金、契税、赔偿补偿金等合计900000元。但是该协议签订后，被告又以种种理由不履行支付义务。根据原、被告双方签订天津市商品房买卖合同和解除买卖合同的协议，被告应向原告支付购房款、维修基金、契税、赔偿补偿金以及利息和违约金，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。
被告天津融瀚投资有限公司辩称，原告要求被告支付相关款项的条件未成就，原、被告双方于2015年11月16日签订了《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》，根据该协议书第2.4条约定，被告向原告退还购房款的条件为退房手续办妥后30日内支付至原告指定账户。根据房屋主管部门的退房流程，退房手续应首先由原告偿付全部贷款、撤销抵押，然后双方再到房屋主管部门共同办理备案注销手续。解除协议签署后，被告多次要求原告偿还贷款并共同办理备案注销手续，但是原告却多次要求被告先退款再配合办理合同备案注销手续，原告未偿还银行贷款、双方未办理退房手续即要求被告退款，无事实依据。按照双方签订的解除协议的约定，被告只需给付原告900000元，本案中原告主张的954379.45元，被告不存在违约行为，解除协议不能履行系原告违约所致，原告主张的数额过高，无事实与法律依据。
本院经审理认定如下事实：2011年11月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以每平方米10000元的价格购买被告开发建设的坐落于滨海新区迎宾大道东侧××大厦××号酒店型公寓，房屋建筑面积为60.03平方米，总房款600300元。贷款付款的，乙方应于2011年11月11日前，一次性存入甲方的新建商品房预售资金监管帐号房屋首付款300300元，其余办理贷款。商品房竣工，经验收合格后，方可交；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证后》，方可交付使用。甲方于2013年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。除遇不可抗力，甲方如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。此外，该合同还就商品房交接、权属登记、设计变更等事项作出详细约定。
合同签订后，原告向被告支付首付款300300元，并贷款支付剩余购房款300000元。2011年11月20日，原告和抵押权人中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行就涉案房屋（不动产登记证明号42007111688362）办理了抵押权登记，抵押担保的债权数额为300000元。2014年5月14日，涉诉房屋登记在原告王小平名下。
被告员工陈聪的工作记录记载：“8月18日下午，王小平前来项目沟通退房意向及相关诉求，答复称目前没有交付的明确时间节点，如果退房，我司可适当予以补偿，依据是销售合同，王小平称回去要和家人商量。8月26日下午，王小平回电，意思是询问大概能赔偿多少钱。9月6日下午，王小平来电，意思要面谈关于赔偿的情况，10月23日，祝总同意90万元一次性赔偿，但注意给付时间，11月10日，电话通知王小平下周办理退房进件手续，并告知退房协议已发送其邮箱，11月11日，王小平来电要求先付款后办手续，遭我拒绝。”
2015年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》，该协议书载明甲、乙双方于2011年11月4日签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定乙方向甲方购买坐落于天津市滨海新区××迎宾大道东侧××大厦××号房屋一套。甲方（被告）未能按照《买卖合同》的约定按时交付房屋。现经甲乙双方友好协商，双方一致同意解除《买卖合同》。本协议生效后，甲方立即配合乙方办理房屋的退房手续。退房手续的办理流程及时间进度均应遵循房屋主管部门的规定及安排。甲方退还乙方购房款600300元、维修基金6003元和契税18009元。合同规定之内，甲方应向乙方支付人民币205805.87元作为解除《买卖合同》的补偿，该补偿的内容包括但不限于违约金、利息等。合同规定之外，根据乙方向甲方陈述的特殊困难，甲方同意增加额外补偿支付乙方人民币69882.13元。上述五项费用共计900000元，甲方应于退房手续办妥后30日内（以甲方汇出款项的时间为准）支付至乙方的指定账户。
截至法庭辩论终结前，涉诉房屋登记在原告名下且原告未还清该房屋的贷款。
本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方的争议焦点为：1.被告是否隐瞒办理退房流程的重要信息而导致原告签署了《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》，增加了原告的负担和义务；2.原告主张的被告给付其954379元有无事实和法律依据。
关于争议焦点一，原告主张被告故意隐瞒办理退房的流程信息而导致原告因误解而签订解除协议书，但未提供证据证明其主张的事实；结合被告员工陈聪的工作记录，可以认定签订《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》之前，原告曾多次就退房事宜和赔偿问题与被告进行协商，明知被告不同意其先退款的要求，且办理退房手续流程属于房管局公开信息的范围，原告可通过查询方式了解，故不能认定被告故意隐瞒退房流程信息导致原告误解，双方签订的《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》应系当事人的真实意思表示，该协议书内容不存在显失公平之处，应认定为合法有效。根据房管局关于办理退房手续流程的规定，原、被告双方应在原告还清涉诉房屋的贷款后再办理退房手续。截至法庭辩论终结前，原告尚未还清贷款，涉诉房屋仍登记在原告名下且抵押权登记尚未撤销，因此双方之间的解除协议书未能如约履行系原告未还清贷款所致。
关于争议焦点二，按照《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》约定，双方未办理完退房手续，则被告给付原告900000元的条件未成就，被告可以主张先履行抗辩权，对原告主张的购房款、维修基金和契税，本院不予支持。关于原告主张的利息和逾期交房违约金，经释明，庭审中原告明确其主张的是《天津市商品房买卖合同》项下的利息和逾期交房违约金，根据《解除<天津市商品房买卖合同>协议书》，原、被告之间的《天津市商品房买卖合同》已经解除，且双方已就被告逾期交房的赔偿问题达成一致意见，原告再就《天津市商品房买卖合同》主张逾期交房违约金和已付款利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王小平的诉讼请求。
案件受理费减半收取为6615元，由原告王小平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫秀珍
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张世宇
相关法律法规
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。