南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第543号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。
委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告吴琳，女，1962年11月28日生，汉族。
被告申凌越，男，1987年3月30日生，汉族。
以上两被告共同委托代理人余亚文，江苏永孚律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人方善雪，江苏永孚律师事务所实习律师。
被告南京德润置业有限公司。
法定代表人唐哨凤。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告吴琳、申凌越、南京德润置业有限公司（以下简称德润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人朱雪芹，被告吴琳、申凌越共同委托代理人余亚文、方善雪到庭参加诉讼。被告德润公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2013年4月25日，其与吴琳签订《个人房产抵押贷款合同》一份，为吴琳购房提供贷款550万元，贷款期限为120个月，等额本息还款，贷款月利率为4.639583‰。借款人违反合同约定的，交通银行有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即偿还到期贷款本金并结清利息，以及承担借款人为实现债权而发生的费用。德润公司、申凌越承担连带保证责任。吴琳自愿以其位于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室的房产为上述借款提供抵押担保。
合同签订后，交通银行按约发放了贷款，但吴琳自2014年8月起未按约归还贷款。故诉至法院，请求判令：1.吴琳立即偿还借款本金4967521元及利息（截至2014年9月16日的利息38576.92元，并自2014年9月17日起至实际还款之日止按合同约定继续支付利息、罚息、复利）；2.申凌越、德润公司对吴琳的上述债务承担连带清偿责任；3.交通银行有权对吴琳位于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室的房产进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案诉讼费、保全费、公告费由吴琳、申凌越、德润公司承担。
交通银行为支持其诉讼主张，提交下列证据：
证据1、《个人房产抵押贷款合同》。拟证明交通银行与吴琳存在借款合同关系，德润公司承担连带保证责任。
证据2、借款凭证。拟证明交通银行已按约向吴琳发放贷款550万元。
证据3、《保证合同》。拟证明申凌越为吴琳前述借款提供连带保证责任，并约定了保证人同意无需债权人先行行使担保物权。
证据4、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》。拟证明交通银行对抵押的房产享有优先受偿权。
证据5、贷款详细信息查询。拟证明吴琳截至2014年9月16日未还本金、利息、罚息的具体金额。
被告吴琳、申凌越共同辩称：其曾于2014年8月4日还款6万元。案涉抵押房产未办理抵押登记，交通银行未取得抵押权。对交通银行的其他诉讼请求无异议。
吴琳、申凌越未提交证据。
被告德润公司未答辩，亦未提交证据。
当事人的质证意见：吴琳、申凌越对交通银行提交的证据1至5的真实性无异议，但交通银行要求两被告支付逾期利息无依据。
本院认证意见：吴琳、申凌越对交通银行提交的证据1至5的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。德润公司未出庭质证，应承担质证不能的不利后果。
经审理查明：2013年4月25日，吴琳、交通银行、德润公司签订编号为2013320180001100238的《个人房产抵押贷款合同》一份，主要内容为：
第三条、还款规则：……3.5吴琳应不迟于还款日前一天将该期应还款项足额存入还款帐户，以按时足额履行还款义务。因还款帐户中余额不足或其他原因致使交通银行无法按时划款的，吴琳应按第十四条承担违约责任。……
第五条、保证：5.1德润公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.2保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。5.4吴琳未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，德润公司应按交通银行的要求立即支付吴琳的全部到期应付款项。5.5吴琳取得第二十二条约定房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，德润公司的保证责任解除。……
第六条、抵押：6.1本合同项下抵押物为第二十二条约定的房屋。……6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。
第十三条、贷款的提前到期：出现下列任一情形的，交通银行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求吴琳立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：……（2）吴琳违反本合同的约定；……
第十四条、吴琳的违约责任：14.1吴琳未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交通银行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。……14.2吴琳未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
第二十二条、房屋：吴琳所购房屋坐落于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室。
第二十三条、贷款金额为550万元，贷款期限为120月。
第二十四条、利率：本合同项下贷款利率为月利率4.639583‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%。本合同项下以月为一期按期还款。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。
第二十五条、放款：25.2放款账号为62×××37。吴琳授权交通银行将贷款以其购房款名义从上述帐户转账至下述帐户，账号为320006600018170123276。
第二十六条、还款：26.1等额本息还款。26.2还款日为放款日的对应日。
同日，申凌越作为保证人与债权人交通银行签订《保证合同》一份，约定：保证人愿意为吴琳与债权人签订的编号为2013320180001100238的《个人房产抵押贷款合同》项下的债权提供连带责任保证；担保的主债权为主合同项下的本金550万元；保证的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用）；保证期间为债务履行期限届满之日起两年；主合同同时受债务人或第三方提供的抵押或质押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。
同日，吴琳作为抵押人还与抵押权人交通银行、保证人德润公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并由南京市浦口区房地产交易登记中心于2013年4月28日予以核准登记。在该合同第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人房产抵押贷款合同》，编号为2013320180001100238，借款本金为550万元。第二条约定：该房屋坐落于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑71幢101室。第三条约定：抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。第四条约定：德润公司愿为吴琳以上借款承担连带保证责任，担保范围为第一条载明的借款本金及利息、第一条载明的借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为本合同生效之日起至交通银行领取上述商品房他项权利（抵押权）证书之日，德润公司在接到交通银行要求其履行担保还款义务通知后10日内清偿吴琳所欠款项，并有权向吴琳追偿所支付的款项。第六条约定：吴琳连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，交通银行有权依法处分上述房产，并可要求提前清偿上述借款。该合同第二部分抵押登记阶段第七条约定：吴琳与德润公司办理完毕上述商品房过户手续后，吴琳同意将该房产抵押给交通银行，作为以上借款的担保。该合同第三部分办理抵押登记手续的约定第十条约定：三方同意在本合同签订后，办理吴琳所购房产的抵押预告登记手续。第十一条约定：在申请抵押预告登记的同时，吴琳与交通银行同意向抵押登记机关提前申请办理抵押登记。第十二条约定：在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。
同年4月27日，交通银行向吴琳发放贷款550万元。
据交通银行提交的吴琳贷款详细信息查询记载：自2014年8月27日起，吴琳未再按约足额还款，截至2014年9月16日，吴琳借款本金余额为4967521元，尚欠合同内应付利息38298.63元、罚息170.57元、未还利息复利106.93元、未还罚息复利0.79元，合计38576.92元。
上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、贷款详细信息查询、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、《保证合同》及当事人的陈述等在卷佐证。
经当事人确认，本案归纳争议焦点为：1.交通银行主张的逾期罚息是否有相关的事实及合同依据；2.交通银行对案涉房产是否享有优先受偿权。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行与吴琳、德润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》及交通银行与申凌越签订的《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。根据交通银行与吴琳、德润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定归还借款本息，贷款人有权宣布借款全部到期，要求借款人立即偿还所有到期借款本金并结清利息，贷款人还有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。吴琳自2014年8月27日后未按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交通银行有权依据《个人房产抵押贷款合同》约定要求吴琳提前归还剩余借款，并支付利息、罚息、复利。根据交通银行出具的吴琳贷款详细信息查询记载，至2014年9月16日，吴琳尚有贷款本金余额4967521元应予偿还。2014年9月16日前的利息38576.92元，根据合同约定，也应由吴琳支付。2014年9月17日之后产生的利息，应按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至实际还清借款本金之日止。
申凌越与交通银行签订《保证合同》，自愿为吴琳的前述借款提供连带保证责任。在吴琳未按约偿还贷款本息时，交通银行有权要求申凌越对上述债务承担连带清偿责任。申凌越承担保证责任后，有权向吴琳进行追偿。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，吴琳的贷款既有其提供的南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室的房产设立的预抵押担保，又有德润公司提供的保证担保。因交通银行与德润公司并未在《个人房产抵押贷款合同》中明确约定若吴琳未按期偿还贷款，交通银行有权要求德润公司立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。故交通银行应当先就案涉房产的抵押担保实现其债权，不足部分由德润公司承担补充清偿责任。德润公司承担保证责任后，有权向吴琳追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。吴琳以其位于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室的房产为其与交通银行的住房借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，吴琳与交通银行、德润公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并在南京市浦口区房地产交易登记中心办理了抵押预告登记。在吴琳未能依约履行还本付息的义务时，交通银行有权处分被抵押的房产，在债权数额内优先清偿其贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告吴琳于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金4967521元及利息（2014年9月16日前应付的利息为38576.92元，2014年9月17日起至实际付清本金之日止的利息、罚息、复利按编号为2013320180001100238的《个人房产抵押贷款合同》约定计付）。
二、被告申凌越对被告吴琳的上述给付义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告吴琳追偿。
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告吴琳抵押的位于南京市浦口区江浦街道象山路29号九月森林茉莉湾苑XX幢101室的房产折价或者拍卖、变卖后在债权数额550万元内优先清偿其贷款。
四、被告南京德润置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第三项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告吴琳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费46843元，保全费5000元，公告费600元，合计52443元，由被告吴琳、申凌越、德润公司负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安时建
人民陪审员 周敬青
人民陪审员 宋 捷
二〇一五年五月五日
书 记 员 高欣梅