南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六商初字第907号
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地在南京市六合区雄州街道延安路31号。
负责人陶成明，该行行长。
委托代理人朱旋，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人金寿宏，男，1959年6月11日生，汉族，农业银行员工。
被告李现林，男，1970年5月16日生，汉族。
被告赵祥琴，女，1968年6月16日生，汉族。
被告南京中澳房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区雄州街道永宁路1号005室。
法定代表人邱成双，该公司董事长。
委托代理人沙军，男，1971年11月28日生，。
委托代理人陈自兰，女，1967年2月9日生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简称农行六合支行）诉被告李现林、赵祥琴、南京中澳房地产开发有限公司（以下简称中澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱旋、金寿宏，�告中澳公司委托代理人沙军、陈自兰到庭参加诉讼，被告李现林、赵祥琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行六合支行诉称：2013年4月17日，原告与李现林签订《个人购房担保借款合同》，约定李现林向原告借款54万元，用于购买位于六合区雄州街道彤华街9号汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产，双方对违约责任等事项进行了约定。后，原告依约定向李现林发放了贷款，并且对该房屋设定了抵押。赵祥琴作为李现林的配偶，应承担共同还款义务。中澳公司作为保证人，对其他两被告还款赔偿义务承担连带清偿责任。截至2015年9月14日，李现林逾期还款已达90日以上，严重违反双方约定。故提起诉讼，要求：一、判令李现林、赵祥琴立即归还借款本金511651.73元、利息18490.98元（利息计算至2015年11月16日，�后按合同约定标准计算至款项付清之日），支付原告聘请律师代理费34300元，合计564442.71元；二、判令原告就上述债权对被告抵押的位于六合区雄州街道彤华街9号汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产享有优先受偿权；三、判令中澳公司对李现林、赵祥琴的还款、赔偿义务承担连带责任；四、被告承担本案相关诉讼费用。
原告针对自己的诉讼请求向本院提供如下证据并进行了说明：
1、《个人购房担保借款合同》和个人借款凭证，证明原告借款54万元给李现林、赵祥琴用于购买中澳公司的房屋，中澳公司提供了保证，且已于2013年4月26日将款项发放至李现林账户；
2、《南京市六合区房地产抵押合同》，证明原告对涉案房产已设立预抵押登记手续，对该房屋享有优先受偿权；
3、还款清单，证明李现林、赵祥琴未按期足额还款，严重违约�
4、《委托代理合同》和律师费支付凭证，证明原告为本案支出了律师费34300元。
5、中国农业银行综合应用系统打印单，证明截至2015年11月16日被告尚欠借款本金、利息等金额。
被告李现林、赵祥琴未提出答辩意见。
被告中澳公司辩称：我公司将汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产卖给李现林、赵祥琴，他们向原告抵押贷款，我公司做了担保，应当由他们还钱，我公司不承担责任。
经审理查明：被告李现林、赵祥琴为购买中澳公司销售的位于六合区雄州街道彤华街9号汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产向原告申请贷款。
2013年4月17日，原告与三被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，主要内容如下：
1、借款本金为人民币54万元，借款期限240个月（2013年4月26日至2033年4月25日），采取等额本息还款方式。�取委托扣款方式，即从李现林62×××76账户内扣款，约定还款日为每月26日。贷款年利率为5.56750%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；
2、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；
3、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；
4、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；
5、担保方式为阶段性保证加抵押。保证方式为连带保证。保证期间为借款发放之日起�借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、延期利息、延期履行金、律师费、诉讼费等贷款人实现债权的一期费用。
同日，原告与三被告签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，由甲方（李现林、赵祥琴）将六合区雄州街道彤华街9号汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产抵押给乙方（原告），抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。丙方（中澳公司）为甲方借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。担保期间自抵押合同生效至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。2013年4月26日原告发放了贷款54万元。被告李现林、赵祥琴至今尚未办理上述房屋的产权�书，原告也未取得上述房屋的他项权（抵押权）证书。
自2015年3月起，被告李现林、赵祥琴未能按约还款。2015年9月10日原告与江苏冠文律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费34300元。截至2015年11月16日，被告李现林、赵祥琴尚欠本金511651.73元，利息、罚息、复利合计18490.98元。原告催款无果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《南京市六合区房地产抵押合同》、还款清单、《南京市六合区房地产抵押合同》、《委托代理合同》、律师费支付凭证、中国农业银行综合应用系统打印单等证据予以证实。
本院认为：原告与被告李现林、赵祥琴、中澳公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性禁止性规范，应为合法有效。合同签订后，原告按约向被告发放了540000元的贷款，但被告李现林、赵祥琴却未能按约及时履行还款义务，违反了合同的约定，造成原告损失，应当负有责任，故原告要求提前收回剩余贷款本金511651.73元，并要求被告支付相应利息、罚息及律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
原告与三被告签订《南京市六合区房地产抵押合同》，李现林、赵祥琴以六合区雄州街道彤华街9号汇景水岸城XX幢X单元XXX室房产向原告提供抵押担保，但李现林、赵祥琴至今未办理上述房屋的产权登记手续，原告也没有取得房屋他项权证，抵押权尚未依法设立。故原告要求被告以抵押物承担抵押担保责任，不符合法律规定，本院不予以支持。
被告中澳公司为被告李现林、赵祥琴的上述借款提供了阶段性保证担保，并对保证方式、保证范围和保证期间做出明确�约定，即：保证方式为连带保证。保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、延期利息、延期履行金、律师费、诉讼费等贷款人实现债权的一期费用。但至原告起诉时，借款人仍未办妥抵押登记手续。故原告要求被告中澳公司对被告李现林、赵祥琴所负的借款本金、利息、罚息和律师费的债务承担连带保证责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条，判决如下�
一、被告李现林、赵祥琴于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行本金511651.73元及利息、罚息（截至2015年11月16日，利息、罚息合计为18490.98元，自2015年11月17日起至被告李现林、赵祥琴实际给付之日的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定标准计算）；
二、被告李现林、赵祥琴于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行律师费34300元；
三、被告南京中澳房地产开发有限公司对被告李现林、赵祥琴所负的本判决第一项、第二项所确定债务承担连带清偿责任。被告南京中澳房地产开发有限公司清偿了上述债务后，有权向被告李现林、赵祥琴进行追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9458元，减半收取4729元，由被告李现林、赵祥琴、南京中澳房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告在执行时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时向该院（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）预交上诉案件受理费9458元。
代理审判员 周传植
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 杨宗梅