广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16224号上诉人（原审原告）：黄志红，住广东省罗定市。委托代理人:ＸＸＸ、马月华，广东安国律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：陈冠桦，香港居民，现住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市汇河房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：钟志斌。委托代理人：许俊光，该司员工。原审第三人：徐晴，住广东省佛山市南海区。上诉人黄志红因与被上诉人陈冠桦、广州市汇河房地产代理有限公司（以下简称汇河公司），原审第三人徐晴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄志红上诉请求：1、撤销原判，确认黄志红与陈冠桦于2012年10月31日就广州市海珠区江燕路海富中街8号402房签订的房屋买卖合同无效；2、陈冠桦立即返还定金5000元给黄志红，汇河公司对此承担连带清偿责任；3、本案一审诉讼费应按确认之诉计算为150元。全部案件诉讼费由陈冠桦、汇河公司负担。事实与理由：一、原审法院错误认定黄志红的证据来源，黄志红在(2013)穗海法民三初字第486号案前对涉案房屋的权属情况并不清楚。《房地产登记薄查册表》与《委托书》是陈冠桦在(2013)穗海法民三初字第486号案件中起诉黄志红，黄志红应诉时才获得陈冠桦的起诉证据，才发现被欺诈签约的事实与证据，并非黄志红在签订买卖合同时已经持有以上证据及明知权属情况。二、原审法院无视陈冠桦、汇河公司欺诈签约的有关证据。第一，黄志红签约时没有见过陈冠桦本人，汇河公司亦无出示涉案房产的产权证明和《委托书》，中介人员诱导黄志红签约并收取定金。第二，汇河公司明知黄志红没有购房资格，仍坚持欺诈诱导。第三，黄志红与汇河公司签完房屋买卖与中介合同，汇河公司的中介人员立即扣存所有合同原件与资料，没有给黄志红任何书面的东西，黄志红是通过向政府监管部门两次投诉，汇河公司才将合同原件交给监管部门，黄志红再从监管部门处取得原件。第四，陈冠桦、汇河公司在签约时隐瞒产权真实情况，明显存在欺诈，签约后，涉案房屋的产权人即徐晴已经将房产另售案外人并完成过户，原审法院认为现并没有证据显示第三人撤销其对陈冠桦的委托，违背事实。被上诉人陈冠桦没有提交答辩意见。被上诉人汇河公司答辩称：限购政策已经执行几年了，黄志红不可能不知道其没有购房资格。把合同交给监管部门的原因是汇河公司已经没有从事二手业务，汇河公司当时是把合同给了黄志红的。原审第三人徐晴没有提交答辩意见。黄志红向原审法院起诉请求：1、确认黄志红与陈冠桦的于2012年10月31日就广州市海珠区江燕路海富中街8号402房签订的房屋买卖合同中的房屋买卖关系无效；2、陈冠桦立即返还定金5000元给黄志红，及该款项的利息给黄志红（从2012年11月6号起计至实际付清之日止的利息，按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3、汇河公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、案件诉讼费用由陈冠桦、汇河公司承担。原审法院查明的事实：2012年10月31日，黄志红（买方）与陈冠桦（卖方）、汇河公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将海珠区江燕路海富中街8号402房（房地产权证号码09××49）按现状出售给买方；该物业成交价为510000元；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；买方已了解该物业产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时卖方应当保证对上述该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况；等。另查，陈冠桦曾以原告身份起诉黄志红、李某（均为被告）、汇河公司（第三人），要求确认三方签订的房屋买卖合同于2012年12月15日解除；黄志红、李某向陈冠桦支付违约金51000元等，原审法院以（2013）穗海法民三初字第486号立案审理。后陈冠桦申请撤诉，原审法院已口头裁定准许撤诉，该案已审结。在该案庭审笔录中，陈冠桦确认收到黄志红支付的定金5000元。黄志红为证明其主张，还提交了以下证据：1、陈冠桦向黄志红交付的《敦促交易知会函》及EMS邮件详情单、妥投证明；2、广州市房屋交易监管中心于2013年1月30日向黄志红出具的穗房监管群字[2013]7号信访复函；3、广州市房地产中介协会于2013年2月10日向黄志红出具的穗房中协字[2013]113号复函；4、《委托书》（主要内容为：委托人徐晴、徐葱茏夫妇依法是海珠区江燕路海富中街8号402房的产权人，委托陈冠桦办理上述房屋的下列各项委托事项及签署有关文件：…三、出售上述房屋并收取上述房屋售房楼款，办理售房交易过户及与之相关的一切手续，（包括但不限于交易递件、网签、交易过户、交易退案及取回房地产权证、调阅及复印档案等手续）；代为签署房地产买卖合同、房地产转移登记申请表等文件；办理房屋产权登记及备案手续；…六、协助买房人办理银行按揭手续、签署相关文件、签收售房款；…受委托人依法办理上述事项的行为及签署的相关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。受委托人有转委托权，此委托书有限期至委托事项完成为止。该委托书经广东省广州市南方公证处公证。5、查册时间为2012年10月10日的《房地产登记簿查册表》（其中记载海珠区江燕路海富中街8号402房的产权人是徐晴，占有部分为全部；权证号码907049号）。黄志红于2015年1月23日提起本案诉讼。诉讼中，黄志红表示陈冠桦、汇河公司从未将涉案房屋的产权证明出示给其，也没有出示过产权人出具给陈冠桦的授权委托书，其没有见过陈冠桦本人过，只跟汇河公司的工作人员接触过，基于对汇河公司的工作人员信任、其才签订了涉案房屋的买卖合同。合同是由其签名后交给汇河公司，汇河公司再转交给陈冠桦签名。签订合同后，陈冠桦、汇河公司没有向其提供合同原件及产权情况、授权委托情况，其是通过向有关部门投诉后汇河公司才将合同原件交给监管部门，其才从监管部门处取得合同原件。其是在（2013）穗海法民三初字第486号案中陈冠桦向法院提交产权证明、委托书后才知道陈冠桦并不是涉案房屋的产权人而是委托代理人，其一直以为陈冠桦是实际产权人，陈冠桦也是以产权人的身份和其签订合同的。经原审法院释明，黄志红表示坚持其诉讼请求。原审法院认为，黄志红作为涉案房屋的买受人，在签订的房屋买卖合同时应对房屋的权属情况进行了解。黄志红表示其从未见过涉案房屋的产权证明，也未见过产权人出具给陈冠桦的委托书，其是基于信任汇河公司才签订的买卖合同，但黄志红提交的查册时间为2012年10月10日的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋的产权人为徐晴，而黄志红提交的《委托书》也载明徐晴及案外人委托陈冠桦办理涉案房屋的交易过户等事宜，而合同中也记载了涉案房屋的房地产权证号，因此，黄志红对涉案房屋的权属情况是应该清楚的。现并没有证据显示徐晴撤销其对陈冠桦的委托，因此，虽涉案合同是陈冠桦与黄志红及汇河公司签订，但应视为陈冠桦是基于徐晴的委托而签订涉案房屋的房屋买卖合同，鉴此，黄志红以其不了解涉案房屋的产权情况，其是受陈冠桦、汇河公司的欺诈而签订的《房屋买卖合同》，故而该合同的房屋买卖关系无效并要求陈冠桦向其返还定金及支付利息的请求，理据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月18日作出判决：驳回黄志红的全部诉讼请求。案件受理费8900元，由黄志红负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对黄志红上诉主张《房屋买卖合同》无效，本院作如下分析：首先，黄志红作为具有完全民事行为能力的成年人，其购买涉案房屋时理应对房屋的权属进行了解。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无论黄志红何时清楚《房地产登记簿查册表》《委托书》的内容，陈冠桦是否具备涉案房屋的所有权或处分权，均不构成黄志红主张合同无效的依据。至于黄志红主张陈冠桦、汇河公司存在欺诈的问题。一方面黄志红没有充分证据证实欺诈的存在；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”，即使黄志红的主张属实，黄志红享有的是撤销或者变更合同的权利，并不能以此主张合同无效。因此，黄志红以《房屋买卖合同》无效要求返还定金，原审法院不予支持并无不当。综上所述，黄志红的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。另原审判决确定案件受理费金额有误,本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各100元，由黄志红负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年三月十五日书记员  吴 桐