广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3664号
上诉人（原审原告）：罗桂强，男，1963年4月23日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托代理人：张育根，广东金卓越律师事务所律师。
委托代理人：张苑，广东金卓越律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张钢岭，男，1973年12月24日出生，汉族，户籍地：河南省通许县，现住惠东县（大岭镇幼儿园）。
上诉人罗桂强因与被上诉人张钢岭房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年8月23日，原告罗桂强向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即向原告支付商铺租金19200元、利息（租金及利息从起诉之日起计算至被告返还租赁物之日止，暂计至起诉之日）63元，共19263元；2、判令原告没收被告所交的押金4000元整；3、判令立即解除原告与被告签署的《出租厂房承包合同书》，被告于判决生效5天内将租赁物返还给原告，并恢复租赁物为原状；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
主要事实与理由是：2014年3月2日，原告与被告签订了租赁原告位于惠东县大岭镇沙梨园粮所背建新村民住宅区2728号厂房一栋的《出租厂房承包合同书》。2014年3月2日，被告正式使用该租赁物，并在该厂房内进行制鞋业。被告于2016年3月2日起未按约向原告缴纳租金，原告于2016年08月11日以律师函的形式通知被告支付租金，但被告无动于衷。至今，被告仍以各种理由拒绝支付租金，损害了原告的合法权益，现诉至法院，愿判如所请。
被告张钢岭辩称，1、答辩人于2008年3月开始租赁涉案工厂，截止2016年1月已支付租金共计248200元。答辩人于2015年底被客户拖欠货款30余万元，资金周转困难，多次与被答辩人沟通且四处向他人借钱未果，致使无法依约向被答辩人支付租金。2、因被答辩人未依法缴纳税费，大岭税务分局于2016年9月26日向答辩人所经营的鞋厂发出《责令限期改正通知书》，通知答辩人及时申报纳税，否则营业执照被注销、企业被拉进黑名单等。3、因为被答辩人未依法缴纳税费的行为致使答辩人工厂无法正常经营，答辩人愿意核实被答辩人纳税发票后向被答辩人偿还所有的租金。如果被答辩人的欠税行为导致答辩人的工厂经济损失，答辩人将依法提起诉讼维护自己的合法权益。4、不能解除租赁合同，一旦解除，答辩人的鞋厂无法在其他地方另行注册经营。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明，原告罗桂强系惠东县大岭镇沙梨园粮所背（幼儿园）十五米路二间宅基地（编号为2728号）及地上建筑物的占有使用人。2014年3月2日，原告罗桂强（甲方）与被告张钢岭（乙方）签订《出租厂房承包合同书》，内容为：“1、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房为柜架结构四层半，位于惠东县大岭镇沙梨园粮所背建新村民住宅区2728号厂房一栋。2、出租期限为三年（2014年3月2日至2017年3月2日），于每月2日前一次性缴付当月租金3200元。3、乙方在签订合同时，向甲方缴交保证金4000元（不计利息），租赁合同期满退回给乙方，保证金不作当月月租抵押。4、乙方于合同期内所安装电线、开关插座、线位、办公室和其他固定设需，合同期满后不能拆除。”双方签订上述合同后，原告依约向被告交付涉案厂房，被告亦向原告缴交一部分厂房租金，截止2016年8月，于同年2月、3月、5月、6月、7月、8月共6个月未缴交租金19200元，被告亦认同上述拖欠租金的事实。原告于2016年8月11日以律师函的形式通知被告支付租金，被告至今尚未缴交租金，原告于2016年8月23日诉至本院，提出上述诉讼请求。
被告张钢岭于庭审中向本院提交营业执照，证明其于2008年就开始承租原告的厂房，双方签订的《出租厂房承包合同书》系每三年一个周期，涉案合同系双方续订的第三个合同，原告亦认同续订合同事实。被告向本院提交大岭税务分局于2016年9月26日作出的《责令限期改正通知书》，用于证实原告存在未依法申报纳税的行为。被告于庭审中表示，若原告依法向大岭税务分局缴交税费，其同意解除与原告的租赁合同关系。另，《责令限期改正通知书》显示的纳税义务人系被告张钢岭经营的惠东县大岭镇飞健鞋厂，需申报的税种为房产税及土地使用税。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告罗桂强与被告张钢岭于2014年3月2日签订的《出租厂房承包合同书》，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定行使权利和履行义务。截至2016年8月31日，被告张钢岭共拖欠原告罗桂强6个月的租金，经原告催缴，被告仍未向其支付租金，构成违约，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告诉请被告支付拖欠的租金19200元及相应利息，理由充分，本院予以支持。原告诉请截至2016年8月23日的利息63元，予以照准；从2016年8月24日起至还清款日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于涉案《出租厂房承包合同书》是否应解除的问题。被告自2008年就开始租赁涉案厂房，截至2016年共租涉案厂房8年，一直以来都依约支付租金，现被告虽拖欠部分租金，但未构成根本违约，因此原告诉请解除与被告签订的《出租厂房承包合同书》，理由不充分，本院不予支持。被告辩称原告未缴纳相关税费，而从其提交的《责令限期改正通知书》内容看，纳税义务人系被告经营的惠东县大岭镇飞健鞋厂，故本院对被告的上述辩解不予采纳。
关于原告是否没收被告所交的押金4000元的问题。根据双方签订的《出租厂房承包合同书》第一条“如乙方在合同期中途停止生产结业，需另行中途转让，必须经甲方同意签字后方可生效。所交保证金4000元不予退回乙方，再由承租方支付给乙方。”的约定，原告诉请没收被告保证金4000元，无事实依据，本院不予支持。
综上，对原告的诉请及被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年10月14日作出（2016）粤1323民初2726号判决：一、被告张钢岭于判决生效之日起7日内向原告罗桂强支付拖欠的租金19200元及利息（利息以19200元为基数，自2016年8月24日至还清款日止按中国人民银行同期同类利率计付）。二、被告张钢岭于判决生效之日起7日内向原告罗桂强支付自2016年2月3日起至2016年8月23日止拖欠租金的利息63元。三、驳回原告罗桂强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元（已减半收取，原告罗桂强已预缴），由被告张钢岭负担。
当事人二审的意见
原审原告罗桂强不服一审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求贵院撤销惠州市惠东县人民法院作出的(2016)粤1323民初2726号民事判决；2、重新公正审理本案，并对本案作出改判：支持上诉人在一审中提出全部诉讼请求。3、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
主要事实和理由是：上诉人诉被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，惠州市惠东县人民法院经审理后，判决被上诉人于判决生效之日起7日内向上诉人罗桂强支付拖欠的租金19200元及利息(利息以19200元为基数，自2016年8月24日至还清款日止按中国人民银行同期同类利率计付)、被上诉人张钢岭于判决生效之日起7日内向上诉人罗桂强支付自2016年2月3日起至2016年8月23日止拖欠租金利息63元、驳回上诉人罗桂强的其他诉讼请求、案件受理费191元由被上诉人承担。对此，上诉人认为原判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、原审判决事实认定不清1、原审法院判决驳回上诉人诉求的解除与被上诉人的《出租厂房承包合同书》的诉讼请求系错误的。上诉人与被上诉人自2008年签订了《出租厂房承包合同书》，但被上诉人至2016年2月3日起拖欠租金，上诉人于2016年08月11日以律师函的形式通知被上诉人支付租金，最后上诉人将租金给付的要求诉至法院，但被上诉人至今仍未有支付租金的行为，被上诉人已经严重的构成预期违约，因此，上诉人请求解除该合同的事实理由都是充分的，原审法院认定事实不清。2、原审法院判决认定上诉人诉求的没收被告所交的押金4000元不予支持系错误的。上诉人与被上诉人在签订合同时，约定被上诉人所交4000元押金是为了保证被上诉人能按合同约定履行支付租金的义务，是针对被上诉人迟延给付租金这个行为的，实质上属于履约保证金，而被上诉人于2016年02月27起未给付租金，未按合同约定履行合同义务，给上诉人造成了经济损失，因此，上诉人可以没收该4000元保证金。因此，原审法院认定上诉人诉请没收保证金4000元无事实依据是错误的。3、关于被上诉人以上诉人不支付案外人的其他款项来证明其不支付租金是不合理。本案是上诉人诉被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，而上诉人未向大岭税务分局缴交税费不属于本案的审理对象。因此，被上诉人的答辩是不合理、不合适的。二、原审判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，上诉人已发律师函催告被上诉人履行支付租金的合同义务，但被上诉人至今仍未支付租金，构成预期违约，上诉人请求解除合同的诉讼请求是合理的，但原审法院以未构成根本违约为由判决驳回该项诉讼请求是不合适的。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原审法院判决认定上诉人诉请没收被上诉人保证金4000元无事实依据，无法律依据系错误的。因此原审法院对没收保证金的判决不合适。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。为维护法律的尊严，请求贵院撤销惠州市惠东县人民法院作出的(2016)粤1323民初2726号民事判决，依法改判，判如所请。
被上诉人张钢岭二审答辩称：本人张钢岭自2008年3月份开始租赁惠东县·大岭镇·沙梨园·粮所被住宅区2728号住宅，罗桂强处。此宅用于从事鞋业生产，期间已经依约准时缴纳房租以及押金四千元，共计二十五万两千八百元人民币。自2016年初，工厂遇到瓶颈，被客户拖欠货款近三十万元人民币，至今仍在追讨，造成无法及时缴纳房租，实属事出有因。关于一审辨决下达之后为何还未缴清房租一事做以下说明：2016年10月份惠东县地税局大岭分局下发我厂《责令限期改正通知书》原件己交于惠东县人民法院。大致内容如下：一、我厂租住处一直未缴纳，申报房产税《租赁税》、土地使用税。我曾三年前通知罗桂强此事，他并未缴纳申报，2016年11月6日，地税局又下发通知给罗桂强，并通知我二人到大岭镇地税局会面，今天为止并未收到罗桂强缴纳的通知，如有缴纳请出示发票。二、因房产税是按每月出租住户租金的1.2%征收。如果所在租赁处房产税未缴纳，工厂会有连带责任。1、不准搬迁2、不准注销3、列入欠税名单4、永久不能再注册。三、我厂2017年3月份房租合同到期，如果罗桂强房产税没有上交。我既无法搬迁，又无法生产。四、关于原告罗桂强所讲，未向大岭镇税务分局缴纳税费，不属于本案的审理对象，那么，税费全部来自我厂所交的租金的1.2%收取的，并且缴纳房产税要通过我厂税务账号，我交罗桂强8年房租共二十五万余元，罗桂强确实拖欠国家8年税费，现在按税务局要求，我有权利用房租帮你代缴所欠税费。因为税务处罚我有连带责任。五、综上所述：我欠罗桂强房租是事实，罗桂强拖欠国家税款也是事实，两者都与房租有关。2017年1月20号之前罗桂强还未缴纳税费，我将替他补交，因为房租租赁合同2017年3月份即将到期，并且罗桂强一直在出售此房，暂时还未售出，一旦他售出我将更难沟通房产税事务，故此，我厂将定于2017年1月30号前工厂搬迁。房产税费具体缴纳多少还未知，如果我厂所欠房租不够，他另补，如果所欠房租有多余，我将补交给他。
本案二审中，被上诉人张钢岭提交一份新证据：2016年10月31日惠东县地税局下发罗桂强的责令限期整改通知书及送达回证，拟证明上诉人是法定的纳税主体，其没有依法缴纳税费。
上诉人罗桂强对上述证据的质证意见：对上述证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，本案争议的是租赁合同纠纷，缴税是行政法律关系，不应在本案进行审理，与本案无关。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人向本院提交惠东县大岭税务分局于2016年10月31日作出的《责令限期改正通知书》，显示的纳税义务人系上诉人罗桂强，需申报的税种为房产税（租赁税）及土地使用税。
本院判决理由及结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：一、被上诉人是否构成根本违约，涉案租赁合同应否解除；二、上诉人可否没收涉案押金四千元。具体评述如下：
关于被上诉人是否构成根本违约，涉案租赁合同应否解除的问题。支付和收取租金是租赁合同关系中双方权利义务的重要组成部分，被上诉人自2016年2月开始拖欠租金，致使出租人租赁合同的目的无法实现，足以认定为违约。但从双方的履约情况下，被上诉人实际从2008年就开始租赁涉案厂房，约八年以来一直都能依约缴交租金，履约信用良好，现被上诉人拖欠数月租金，且提及的被税务机关通知限期缴交税款情况属实，现双方因缴交税款的原因无法协商一致并进而拖欠几个月租金，上诉人以此主张被上诉人恶意拖欠租金、构成根本违约要求解除合同，依据不足。而且，根据双方签订的《出租厂房承包合同书》，涉案厂房的租赁期限也将于2017年3月2日到期。故此，一审法院对于上诉人要求解除租赁合同的请求不予支持，仅认定被上诉人构成违约并应支付拖欠的6个月租金19200元及相应利息，并无不当，本院予以支持。
关于上诉人可否没收涉案押金四千元的问题。一方面，根据双方签订的《出租厂房承包合同书》第一条约定：“如乙方在合同期中途停止生产结业，需另行中途转让，必须经甲方同意签字后方可生效。所交保证金4000元不予退回乙方，再由承租方支付给乙方。”也即上诉人仅在这种情况下可不予退还押金，双方并未约定在被上诉人拖欠租金的情况下可没收押金。另一方，双方的租赁合同尚在继续履行。故此，上诉人要求没收押金四千元依据不足，一审不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币382元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
审 判 员 邓耀辉
二〇一七年二月二十日
法官助理 雷彩霞
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。