广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1312号
上诉人（原审被告）：深圳市苏宁云商销售有限公司（原深圳市苏宁电器有限公司）。
法定代表人：孙为民，总经理。
委托代理人：郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人：杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市曼哈商业有限公司。
法定代表人：陈晓华，董事长。
委托代理人：贲华，男，汉族，1959年12月13日出生。
委托代理人：胡锦，女，汉族，1966年12月20日出生。
上诉人深圳市苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人深圳市曼哈商业有限公司（以下简称曼哈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2234号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曼哈公司在原审中的诉讼请求为：1、解除曼哈公司、苏宁公司双方订立的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、苏宁公司支付截至交还租赁场地之日止拖欠的租金、水电费和相关滞纳金（暂计至2012年8月31日为10786054.69元）；3、苏宁公司依约赔付曼哈公司2835万元；4、苏宁公司承担本案全部案件受理费。
苏宁公司在原审中的反讼请求为：1、曼哈公司退还租赁保证金1300713.71元，退还水电保证金100000元，赔偿苏宁公司经济损失包括经营利润损失、固定资产损失、人力损失、装修费投入损失等计3703700元，以上款项共计5104413.71元；2、曼哈公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：2010年5月27日，曼哈公司与苏宁公司签订一份《房屋租赁合同》，约定曼哈公司将位于深圳市福田区振兴路桑达工业区XXX栋部分场地，建筑面积共13415平方米房屋、附属设备设施出租给苏宁公司使用。租赁物房屋共计四层，其中一层为885平方米、二层为1480平方米、三层为5525平方米，四层为5525平方米（具体以租赁房屋平面分界图为准）。曼哈公司按房产用途租赁给苏宁公司，苏宁公司用于开设家电卖场。租赁期限为八年，自2010年6月1日至2018年5月31日。苏宁公司如需在租赁期限届满前提前终止合同的，应提前三个月书面向曼哈公司申请，经与曼哈公司协商达成一致书面意见并补付前期免租装修期租金6160000元及支付曼哈公司相当于当年度租金总额的违约金后方可终止合同、撤离场地。曼哈公司应于2010年6月1日将租赁物交于苏宁公司并开始计收租金及管理费（2010年6月1日至2010年7月31日免租期期间苏宁公司不需支付租金但管理费正常支付），苏宁公司接收租赁物即视为认可曼哈公司交付的租赁物符合合同的要求并能实现苏宁公司的租赁目的。苏宁公司对租赁物的装修方案须提前报曼哈公司审核同意，苏宁公司装修施工必须符合安全、消防部门的要求，并符合曼哈公司装修规定和用电规定，如因苏宁公司装修施工给曼哈公司或第三方造成损失的，一切后果由苏宁公司全部承担。对曼哈公司原有的空调主机、强电主线槽、电缆、消防线路等不能改动的设施苏宁公司不得擅自改动、损坏。苏宁公司如需改动须与曼哈公司协商并报相关部门同意。租赁费用第一、二年为3700万元／年，第三年起每两年递增5%，管理费每月335375元，苏宁公司采取“先付费后租用”的方式按月支付，苏宁公司于每月到期前16日内向曼哈公司缴纳下月租赁费用及管理费，曼哈公司在收取租赁费用及管理费后5日内提供符合税法规定的租赁发票和管理费发票。2012年6月1日至2014年5月31日期间的月租赁费用为3237500元。在合同签订当日，苏宁公司向曼哈公司支付定金3000000元，曼哈公司将租赁物正式交付苏宁公司之日起三个工作日内，苏宁公司向曼哈公司支付租赁保证金6160000元，水电保证金100000元，首月租金及管理费3418708元，定金3000000元充抵首月租金及管理费。租赁期满后，如苏宁公司不欠曼哈公司或曼哈公司代收的任何费用，则苏宁公司可办理保证金退款手续。曼哈公司自苏宁公司办理保证金退款手续之日起十日内将租赁保证金、水电保证金以不计息方式退还苏宁公司。如苏宁公司未按时向曼哈公司交纳合同所规定款项，每逾期一日，曼哈公司按苏宁公司所拖欠金额的5‰向苏宁公司收取违约金，逾期超过15日（含15日）的，曼哈公司有权单方解除合同收回租赁物。租赁期内苏宁公司在不违反国家相关法律法规的前提下可在租赁区域内自主经营。如因苏宁公司违约，曼哈公司单方解除合同，苏宁公司已交付未使用的租金、管理费及租赁保证金、水电保证金不予退还，且苏宁公司在租赁场地所发生的装修费等一切费用和损失由苏宁公司自行承担。同时，合同的解除不影响曼哈公司要求苏宁公司偿付全部损失。任何一方违约对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。与本合同有关的通知或书面函件送达方式包括但不限于口头告知、当面签收、邮寄等。当面签收的接收方员工签收时间即为收到时间；用邮寄方式送达的，自按曼哈公司地址深圳市福田区华强北路华联发419栋六楼曼哈公司、苏宁公司地址深圳市罗湖区新园路半岛大厦X楼苏宁电器或接收方法定地址或本合同列明的地址投邮当日即视为送达；采用公告送达的方式，送达方可在深圳发行的报刊上刊登公告或在曼哈公司公告栏内张贴公告，公告的当日即视为送达。
2012年6月17日，因苏宁公司要求退租3、4楼场地，曼哈公司与苏宁公司签订一份《补充协议》，约定：一、苏宁公司向曼哈公司承租的3、4楼场地（建筑面积为11050平方米）租期提前至2012年6月30日终止。双方同意3、4楼租赁场地（建筑面积为11050平方米）租金按每年1000万元（即833333元／月）计算。苏宁公司同意因提前部分退场赔偿曼哈公司600万元并在协议签订后5日内退场并腾空场地交还曼哈公司，交接时双方签订交接清单；二、曼哈公司如期收回场地后，苏宁公司租赁场地变更为1、2楼，承租面积变更为2365平方米，自2012年7月1日起苏宁公司每月应交租赁场地租金为2362500元（租金递增按原合同条款执行），每月应交管理费59125元。应苏宁公司要求租赁保证金调整为216万元。三、因上述租赁面积和相关费用的变更，苏宁公司同意赔偿曼哈公司600万元，其中400万元从原合同租赁保证金中抵扣，剩余200万元由苏宁公司在2012年6月21日前一次性支付给曼哈公司。曼哈公司在收到款项且苏宁公司交回原合同租赁保证金收据原件后5个工作日出具600万元的房屋租赁专用发票并出具新租赁保证金单据（216万元）给苏宁公司，上述租赁专用发票的出具不改变600万元赔偿款的性质……七、租赁面积和相关费用调整后，苏宁公司须严格按原合同约定时间和调整后的租金及管理费标准向曼哈公司缴纳租金、管理费等，并不得延迟缴纳，若苏宁公司延迟缴纳3个工作日以上，曼哈公司有权单方面终止原合同及相关协议、有权随时收回租赁场地，有权处理苏宁公司滞留在租赁场地内的货物。同时，由此造成的一切损失与责任（含第三方责任）均由苏宁公司全部承担。租赁面积和相应费用调整后，因苏宁公司原因导致曼哈公司单方面终止原合同及相关协议或苏宁公司单方面终止原合同及相关协议的，苏宁公司需赔偿曼哈公司相当于一年租金总额的赔偿金。八、本协议签订后5个工作日内，苏宁公司向曼哈公司支付2012年3月1日至2012年6月30日的租金12487499元及管理费1341500元。曼哈公司认可苏宁公司的此支付时间及支付方式，并在收到租金及管理费后5个工作日内出具相应金额的房屋租赁发票及管理费发票。
上述合同签订后，苏宁公司于2012年6月22日向曼哈公司返还位于深圳市福田区振兴路桑达工业区XXX栋曼哈数码广场三、四层的场地。2012年6月25日，苏宁公司向曼哈公司支付赔偿款200万元。2012年6月25日，苏宁公司向曼哈公司支付2012年3月1日至2012年6月30日租金12487499元及管理费1341500元，共计13828999元。
2012年6月25日，苏宁公司向曼哈公司发出“关于我司一、二层调整的函件”，内容为：“根据我司经营需要，与贵司协商签订了我司三、四层商场退租协议，已于6月22日进行场地交接；现因三层我司仓库、机房的拆除，我司一、二层已无法正常营业，拟定于6月26日开始对商场进行经营布局调整（一层经营电脑、二层经营数码、通讯）。对此，我司函告如下：1、请贵司在我司一、二层布局调整期间协助我司车辆、物品的进出。我司承诺在此期间组织专人管理进出送货车辆，避免影响贵司其他租户出行和经营。2、对于涉及其他租赁户的事宜，请贵司予以沟通协调，确保我司正常开展工作。3、请贵司协助在7月10日前安排设备保养人员对电梯、中央空调系统等进行全面的保养、调试，以便我司在布局调整完毕后能正常使用”。苏宁公司员工何波在上述函件上书写意见“此调整方案不可行”。
2012年6月30日，苏宁公司向曼哈公司发函，内容为：“因贵我双方合同变更，我司准备对调整后承租场地进行重新装修，此前已将装修方案报送贵司，现再次请贵司书面函复：1、是否批准我司重新装修，苏宁公司拟一层经营电脑，二层数码、通讯；2、根据重新布局要求，根据该方案，我司需撤除一楼、二楼原有的展台及展架并撤除现店招重新设置；3、因贵司之前不同意我司方案，我司拟在贵司批准重新装修方案之后支付下期租金及管理费，批准之前，暂停支付”。苏宁公司于2012年7月1日向合同约定的曼哈公司地址邮寄该函件。该函件因曼哈公司拒收未妥投。
2012年7月10日，苏宁公司向曼哈公司发出解约函，通知曼哈公司解除合同及相关补充协议，苏宁公司于2012年7月9日搬离涉案租赁物，并于2012年7月11日前将租赁房屋退还曼哈公司。苏宁公司于2012年7月11日向合同约定的曼哈公司地址邮寄该函件。该函件因曼哈公司要求退回而未妥投。
2012年7月17日，苏宁公司向深圳市公证处申请对涉案租赁房产的现场进行证据保全，深圳市公证处所拍照片显示，苏宁公司已搬离涉案租赁房产。
2012年7月18日，因深圳市福田区华强北街道办事处公共安全科发现涉案租赁房产空置且用木板围隔，导致区域内安全疏散通道及安全出口失去应有作用，构成重大安全隐患，故向曼哈公司发出关于要求立即消除安全隐患的函，要求曼哈公司协调苏宁公司立即拆除用于圈围的木板，消除安全隐患。
2012年10月12日，曼哈公司诉至本院。本院于2012年11月7日将曼哈公司提交的起诉状及证据材料送达给苏宁公司。苏宁公司于2013年8月21日提交反诉状。
原审法院认为，曼哈公司与苏宁公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。双方当事人应当全面履行合同义务。
本案曼哈公司、苏宁公司双方争议焦点在于苏宁公司提前解除合同是否具有合法依据的问题。苏宁公司抗辩称因曼哈公司不同意苏宁公司的场地布局调整而提出的装修方案，因此认定曼哈公司侵害苏宁公司的自主经营权而通知曼哈公司解除合同。本院认为，所谓自主经营权，是指企业在不违反国家法律的基础上所拥有的调配、使用内部人力、物力、财力，自行组织生产经营的权利。第一，曼哈公司未对苏宁公司的内部经营实施主动干预行为。第二，苏宁公司就退租三、四层租赁房产签订补充协议之时，已能够预见退租后原合同的履行条件，苏宁公司在补充协议中未提及装修问题，同时苏宁公司保证严格履行原合同并约定了违约责任。苏宁公司在签订补充协议后再以装修为由不继续履行合同，于法无据，本院不予采纳。第三、苏宁公司对涉案房产进行装修涉及在租赁房产上进行添附及整体商场的布局调整，必然影响商场内其他承租人的合法权益。对苏宁公司的装修方案的进行审查和批准，属于曼哈公司基于合同约定取得的合法权利。曼哈公司不同意苏宁公司的装修方案并不属于侵害自主经营权行为。第四、即使曼哈公司不同意苏宁公司装修方案，苏宁公司仍可以通过其他方式进行救济而继续履行合同，亦不能径直行使合同解除权。综合上述理由，苏宁公司以曼哈公司侵害自主经营权为由要求解除合同理由不能成立。苏宁公司行使合同解除权无合法依据，不具有合同解除的效力。苏宁公司在合同期限届满前提出解除合同、擅自搬离涉案租赁房产、迟延支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。曼哈公司依照合同约定请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》及《补充协议》自起诉状送达苏宁公司之日（2012年11月7日）即解除。
关于合同解除的后果问题。合同解除后，尚未履行，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据苏宁公司提交的公证处所拍摄的照片显示，苏宁公司于2012年7月17日前已搬离涉案房产，华强北街道办于2012年7月18日向曼哈公司发出的《关于要求立即消除安全隐患的函》亦显示苏宁公司已撤场。曼哈公司在2012年7月18日知晓苏宁公司提前撤场后，应在合理期限内收回涉案房产以避免损失的进一步扩大。本院酌定曼哈公司应于2012年7月31日前收回涉案房产。故苏宁公司仍应向曼哈公司支付2012年7月1日至2012年7月31日期间的租金2362500元及管理费59125元。关于水电费的请求，因曼哈公司未提交相关的证据证明该项费用的发生和具体数额，对于该项水电费请求，本院不予支持。关于迟延支付租金的滞纳金请求，曼哈公司主张截至6月30日拖欠租金的滞纳金，因双方已重新签订补充协议对上述期间的租金的支付时间及方式进行重新确定，曼哈公司再对该期间租金主张滞纳金，本院不予支持。关于2012年7月1日至2012年7月31日期间租金及管理费的滞纳金，合同虽然针对迟延支付租金的违约行为约定以日千分之五计算滞纳金，但该滞纳金标准明显高于因延迟支付租金导致的损失，故本院酌情判令苏宁公司以所欠租金及管理费2421625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金。关于苏宁公司因提前解约应承担的违约金问题。根据曼哈公司、苏宁公司双方签订的《补充协议》约定，租赁面积和相应费用调整后，因苏宁公司原因导致曼哈公司单方面终止原合同及相关协议或苏宁公司单方面终止原合同及相关协议的，苏宁公司需赔偿曼哈公司相当于一年租金总额的赔偿金。新签订的补充协议系对原合同的补充，故曼哈公司可按补充协议的约定要求苏宁公司赔偿一年租金（即2835万元）。苏宁公司抗辩称该违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，苏宁公司从曼哈公司处承租面积原为13415平方米，租赁期限为八年，年租金为3700万元。苏宁公司履行合同仅两年，即先退租三、四层，随继提前解除一、二层房产的租赁合同。苏宁公司的根本违约行为不可避免给曼哈公司造成难以衡量的损失。双方在补充协议中约定的一年租金作为赔偿金实际为双方对违约损失的预先确定，在综合合同履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，苏宁公司要求法院调整违约金数额的抗辩意见，本院不予采纳。在承担上述违约责任后，曼哈公司同时要求没收租赁保证金及水电保证金，不符合法律规定，本院不予支持。租赁保证金及水电保证金应作为履行合同的担保，在合同解除后应退还给苏宁公司。苏宁公司反诉要求退还租赁保证金及水电保证金共计226万元，理由成立，但在抵扣苏宁公司应付租金及管理费2421625元后，苏宁公司仍应向曼哈公司支付所欠租金及管理费161625元。苏宁公司以曼哈公司侵害自主经营权为由反诉要求曼哈公司赔偿各项经济损失，没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认曼哈公司与苏宁公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2012年11月7日解除；二、苏宁公司应于判决生效之日起十日内向曼哈公司支付拖欠租金及管理费161625元及滞纳金（滞纳金以所欠租金及管理费2421625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年7月1日暂计至2012年8月31日）；三、苏宁公司应于判决生效之日起十日内向曼哈公司支付赔偿28350000元；四、驳回曼哈公司的其他诉讼请求；五、驳回苏宁公司的反诉请求。本诉案件一审受理费237480元，由曼哈公司负担64514元，苏宁公司负担172966元。一审反诉案件受理费23765.5元（已由苏宁公司预交），由苏宁公司负担。
上诉人苏宁公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回曼哈公司提出的全部诉讼请求并支持苏宁公司提出的全部反诉请求；2、判令曼哈公司承担本案一审和二审的案件受理费等全部诉讼费用。事实与理由：一、本案所涉《房屋租债合同》因曼哈公司的实质违约行为而解除。原审法院对《房屋租赁合同》解除原因的认定及其结论，明显违背本案事实。原审法院对曼哈公司拒绝苏宁公司对卖场销售产品分区进行调整并阻止苏宁公司工作人员进场等行为的性质以及相应对《房屋租赁合同》履行所产生影响的认定错误，原审法院是以主观推断取代了客观事实。本案所涉《房屋租赁合同》是因曼哈公司的违约行为而解除。1、原审错误认定曼哈公司未对苏宁公司经营实施主动干预行为。原审根据自己的理解，将“自主经营”等同于“内部经营”，并据此认为“曼哈公司未对苏宁公司的内部经营实施主动干预行为”。但“自主经营”绝非等同于“内部经营”，其核心要义在于强调企业能够独立自主地对自己的生产和经营活动作出决策和经营管理，其外延并非针对企业内部，而是针对企业与企业之外的第三方。具体在房屋租赁关系中，“自主经营权”体现为承租方享有根据自身商业决策使用、经营管理租赁物业且不受包括出租方在内的第三方干扰的权利。在曼哈公司同意调整苏宁公司租赁面积和租赁楼层（取消第三、四层的租赁）后，苏宁公司决定将原卖场第一、二层的销售产品分区进行对调，并将原设置在第三、四层的办公室、仓库、信息机房移至第二层。这样的销售产品分区的调整安排完全是基于苏宁公司自身的商业决策，是苏宁公司对租赁物业依法行使自主经营权的体现。本案纠纷之所以产生的全部根源完全在于曼哈公司不同意苏宁公司对租赁物业销售产品分区的调整安排，而非该调整安排对应的“装修”方案。因此，曼哈公司拒绝苏宁公司对家电卖场销售产品分区进行调整的安排，不仅违反了《房屋租赁合同》第7.5条约定，也违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条规定，属于严重且主动地实施了干涉苏宁公司自主经营租赁物业的违约行为。原审认为曼哈公司未对苏宁公司的自主经营实施主动干预行为，明显违背了本案事实。2、原审错误认定苏宁公司丧失了对房屋销售分区进行调整的权利。调整物业各层的销售产品分区是苏宁公司依法依约享有的权利。该等约定及、或法定的权利不因当事人未在《补充协议》具体约定而被排除。另外，调整后的第一、二层与调整之前相比，除了营业面积缩小外，并无任何本质区别。何况之前曼哈公司也从未对原家电卖场第一、二层经营“电脑、数码、通讯”三类产品提出过异议。因此，曼哈公司对苏宁公司调整销售产品分区提出异议已超过正常情况下苏宁公司在订立《补充协议》时所能预见的范围。按照原审法院的逻辑，既然曼哈公司也未在《补充协议》中约定不得对第一、二层销售产品分区进行调整，则也应认定曼哈公司在《补充协议》签订后不得再以调整销售产品分区为由阻止苏宁公司对卖场“装修”。因此，原审以苏宁公司未在《补充协议》中约定对第一、二层销售产品分区进行调整为由否定苏宁公司依据《房屋租赁合同》第7.5条和《房屋租赁条例》第二十七条享有的合法权利，属于明显的认定事实错误。3、原审错误认为曼哈公司不同意的是苏宁公司的“装修”方案。原审法院只看到了问题的表面，认为曼哈公司反对的是苏宁公司的“装修”方案。但与卖场开业前装修不同，本次销售产品分区调整所对应的所谓“装修”只是撤除第一、二层的原有展台、展架、店内广告牌后重新设置新的展台、展架、店内广告牌，这种展架、招牌的调整能否构成“装修”都存疑。事实上，曼哈公司从未针对苏宁公司的“装修”方案本身提出过任何异议。无论是通过书面形式还是口头沟通，曼哈公司反对的都是“装修”方案所对应的苏宁公司对销售产品分区的调整方案。由此可见，曼哈公司表明上是反对苏宁公司的“装修”方案，实质是反对苏宁公司对销售产品分区的调整方案；表明是在行使《房屋租赁合同》赋予的对承租人装修方案的审查权，但实际是恶意滥用该等权利，行干涉苏宁公司依法依约享有的自主经营权之实。因此，原审法院认为曼哈公司不同意苏宁公司“装修”方案并不属于侵害自主经营权行为，明显与事实相违背。4、原审法院错误认定苏宁公司不能径直行使合同解除权。苏宁公司主张行使的合同解除权源于《房屋租赁合同》第7.5条的约定和《中华人民共和国公司法》第九十四条的规定，苏宁公司依法在规定情形出现时即可行使该等权利。事实上，曼哈公司反对的并非是苏宁公司“装修”方案，而是苏宁公司对卖场销售产品分区的调整方案。双方的分歧并非仅是“装修”问题那么简单，更不是苏宁公司对“装修”方案进行调整就可以解决。苏宁公司在解除《房屋租赁合同》之前，已通过数次发函征询意见、请求政府部门进行调解等方式尝试解决双方的分歧，但曼哈公司不仅拒收苏宁公司征询意见函，而且拒绝调解。到后期，曼哈公司甚至升级到采取阻止苏宁公司进场的激进措施。因此，曼哈公司提出的解约理由不成立。《房屋租赁合同》是由于曼哈公司的恶意违约行为而解除，苏宁公司的解约行为合法有效。《房屋租赁合同》应自曼哈公司收到解约函之日（2012年7月11日）起解除。二、原审法院对《房屋租赁合同》解除后果的认定，明显违背本案事实。依据《房屋租赁合同》第6.5条，曼哈公司依约应在2012年7月11日接收租赁物业。原审法院酌定曼哈公司于2012年7月31日收回租赁物业与双方约定不符，也违背本案事实。曼哈公司收回卖场后即通过招商形式快速引入中域电讯等商户，并于2012年8月底重新开业经营。曼哈公司事实上不仅未因《房屋租赁合同》解除而蒙受损失，反而获益。原审法院不支持苏宁公司调整违约金数额的答辩请求，不仅于法无据，也违背本案事实。1、《房屋租赁合同》自2012年7月11日起解除。原审法院错误认定苏宁公司应支付2012年7月12日至2012年7月31日期间租金、管理费、滞纳金。《房屋租赁合同》自2012年7月11日起即告解除。依据《房屋租赁合同》第6.5条盟宝，曼哈公司应当在2012年7月11日接收租赁物业。租赁物业一直由曼哈公司提供物业管理服务，曼哈公司也一直在租赁物业所在大厦办公。由此可见，曼哈公司对苏宁公司已于2012年7月9日撤出租赁物业的事实是完全知情的。即便按照曼哈公司收到解约函的日期，曼哈公司至少也应在2012年7月11日接收租赁物业。因此，原审法院酌定曼哈公司应在2012年7月31日接收租赁物业，缺乏事实依据。2、曼哈公司不仅未因苏宁公司提前解除《房屋租赁合同》受有损失，反而因此获益。原审法院对违约金数额的支持，错误适用法律，且与本案事实相违背。双方在《房屋租赁合同》项下约定的违约金已经远远高于曼哈公司所谓“损失”，原审法院驳回苏宁公司调整违约金的申请，明显错误。由于租赁物业地处华强北繁华临街路段，曼哈公司在苏宁公司撤出租赁物业后，查短短一个月内就吸引到了中域电讯旗舰店等商户入驻开业，曼哈公司对租赁物业的收租几乎未受到影响。何况租赁物业市场租价每年都在上涨，曼哈公司通过引入新租户获得了更高的租金收益。司法实践中，对于因承租方原因导致房屋租赁合同提前解除给出租方造成的损失，一般以3个月至6个月的租金为限。本案中，原审法院认定12个月的租金作为违约金，明显超出承租方正常可能遭受的损失范畴。另外，在曼哈公司与苏宁公司提前终止第三、四层的租赁时，约定以第三、四层一年租金的60%（即7.2个月租金）作为苏宁公司提前解除租赁的赔偿金。由此可见，即便参照2012年6月30日第三、四层的解约赔偿标准，原审法院直接认定以12个月的租金作为11天后苏宁公司解除第一、二层租约给曼哈公司造成的“损失”，也明显不合理。因此，原审法院依法不应支持或全部支持曼哈公司提出的违约金主张。另庭审补充称，原审没有查明曼哈公司所受到的实际损失，实际损失应当在本案中予以查明，因为实际损失是用以参考违约金是否过高以及违约金调整的基数，这个基数是必须查明的事实，关于查明违约金。本案中从法律关系来讲，曼哈公司事实上是诉争房屋的二房东，向苏宁公司出租的行为是转租行为，曼哈公司受到的实际损失其实就是他向物业权利人承担的租金才是他的实际损失，至于一审认定的曼哈公司由于苏宁公司的解约行为收到的收益损失，并不应该纳入违约金是否过低或过高考量的因素。
被上诉人曼哈公司答辩称，1、苏宁公司单方改变约定租赁用途、以装修为名、围墙作掩护单方撤场构成根本性违约，在苏宁公司根本性违约后曼哈公司诉请人民法院依法解除合同合法有据。苏宁公司违约无权行使合同法定解除权，其关于本案合同解除的原因的上诉理由不成立。2、合同约定，因苏宁公司原因终止本案合同苏宁公司需赔偿曼哈公司相当于一年租金总额的赔偿金。该提前解约定额赔偿金并非通常意义上的违约金，是毁约赔偿金，涉及独家家电卖场的特别约定和长期租赁让利以及曼哈公司对其第三、四层提前退租赔偿的让步和第一、二层再次提前退租1-4层的全部损失赔偿。该约定是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律约束力。综上，苏宁公司的上诉理由不成立，应予驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定双方签订房屋租赁合同系当事人的真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于谁是违约方及违约责任的处理。本院认为，苏宁公司在本案中并未提供充分证据证明曼哈公司存在侵害其自主经营权的实际行为或存在其他导致合同目的无法实现属于曼哈公司单方原因造成的履行障碍，在合同期限届满前苏宁公司提前撤场导致涉案合同无法继续，原审法院认定苏宁公司为根本违约方有事实和法律依据，本院予以确认。关于违约责任的处理，涉案合同明确约定，因苏宁公司单方面终止原合同及相关协议的，苏宁公司需赔偿曼哈公司相当于一年租金总额的赔偿金。该约定为当事人在自愿基础上达成的损失赔偿条款，不存在无效或可撤销的情形，应当作为确认当事人权利义务的依据，曼哈公司据此请求苏宁公司赔偿一年的租金总额2835万元，原审法院予以支持有事实和合同依据，本院予以确认。苏宁公司提供了充分证据证明其于2012年7月17日前已搬离涉案房屋及曼哈公司在2012年7月18日前应知晓该情况，原审法院酌定曼哈公司应在合理期限内即2012年7月31日前收回涉案房产以避免损失进一步扩大，并认定在此之前的租金及管理费由苏宁公司承担符合公平合理原则，本院予以确认。
综上，苏宁公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费263002元，由上诉人深圳市苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。