吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终4115号上诉人（原审原告）：廉春生，男，1980年1月28日出生，汉族。上诉人（原审被告）：孙洋，男，1978年11月26日出生，汉族，现住长春市宽城区。被告：白爽，女，1979年6月14日出生，汉族，现住长春市宽城区珠江路**号。上诉人廉春生、孙洋、白爽因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廉春生原审诉称：二被告系夫妻，2014年7月21日，原告从二被告手中租赁位于宽城区长新街与九台路交汇处的金质融城三期48号门市一楼商用房屋的部分用于开设美发店。双方约定，租期为两年，每年租金4万元。原告交纳第一年租金后开始装修，花费近十万元。2015年7月21日，第一年租期届满后，二被告单方欲涨租金，因合同未届满，双方协商重新签订协议，由原告支付租金26700元，再租用八个月。当日被告收取租金后，却强行阻止原告继续经营，并扣留了原告的部分经营及生活用品。因被告的违约行为，致使双方合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失。诉请判令：1.解除原、被告间签订的房屋租赁协议违约；2.二被告返还原告八个月房屋租金26700元及利息；3.二被告赔偿原告装修损失40769.38元，鉴定费6400元；4.二被告返还扣留原告的物品，包括一箱滴滴瘦牌瘦身产品、一台台式电脑、一台惠普笔记本电脑、一部苹果ipad、三架美发用立式镜子、三台美发大工椅、两台杠车、美发工具、两个等候椅、两台烫发机器、两个产品架、美发产品、两部音响、一台热水器、一部洗头床、一部毛巾架、毛巾100条、自用化妆品一套、美发店牌匾、监控设备、自用衣物、饮水机、顾客档案；5.诉讼费用由二被告承担。孙洋、白爽原审辩称：二被告不是夫妻关系。孙洋承租宽城区金质融城三期25栋148号门市至今，在房主同意的情况下，2014年7月20日原告和他人合伙租用了门市的一楼，租期为一年。开业前原告等人在未与孙洋沟通、未经孙洋同意情况下，破坏了原房屋的装修。2015年6月20日，房屋租赁到期前一个月，孙洋两次询问是否续约，如续约必须提前一个月缴纳租金，廉春生明确表示不再续约，到期腾迁房屋。但2015年7月21日合同到期后，孙洋按约收房，廉春生拒绝搬出态度极其恶劣。双方发生纠纷后，派出所民警在不知真相的情况下处理案件，本案结果发生重大改变。事后我们几次三番告知廉春生等尽快搬走，签订的合同是无效的。原审法院审理查明：孙洋与白爽原为夫妻关系，二人在2008年9月离婚。案涉宽城区金质融城25栋148号房屋为两层结构，孙洋自他人处承租在二楼经营美容项目。2014年7月21日，孙洋与廉春生签订租赁协议，由廉春生承租该房屋的一楼开设理发店，交纳了一年租金4万元，之后廉春生对承租房屋进行了装修。在本案庭审中双方均未提交此份租赁协议，二被告称协议只有一份已交廉春生，廉春生则称协议双方各一份，但己方的协议在发生纠纷后被对方扣留。对于协议中对租赁期间的约定，原、被告分别陈述为两年和一年。履行租赁协议近一年时双方发生冲突，2015年7月21日，属地公安派出所介入后在制发的治安调解协议书中认定，白爽及家人在理发店内闹事并殴打廉春生和案外人李壮壮。当日在派出所内，白爽（甲方）与廉春生（乙方）签订一份协议，其中第一条约定甲方将案涉房屋一楼租给乙方，租期八个月，自2015年7月21日至2016年3月21日，租金26700元，第三条约定乙方租赁到期之前可拆卸木板及外带美发所有用品，不可以破坏性的拆卸，门和卷帘门禁止改动。庭审中经询问，双方协议中所称木板，系廉春生装修房屋时在墙壁、吊顶、吧台装饰用的木板，又称桑拿板。达成协议后，白爽收取了廉春生交付的八个月房屋租金26700元。现二被告抗辩白爽当时慑于公安机关的处罚而被迫签订了该协议，且白爽无权出租房屋，故该租赁协议应为无效。协议签订后，二被告立即要求廉春生搬出案涉房屋，双方冲突不断，直至2015年9月30日，二被告收回了案涉房屋，将廉春生的物品搬出室外。据二被告庭审中陈述，搬出物品时廉春生在场却拒绝接收，所以只得存放于自家车库，现有一台台式电脑、一部苹果ipad、三架美发用立式镜子、三台美发大工椅、一台杠车、一个等候椅、一个产品架、一部音响、一台热水器、毛巾30条。在本案审理过程中，廉春生申请对涉案租赁房屋的装修残值进行了鉴定。经法院委托，吉林中立保险公估有限公司出具了鉴定报告，包括现场未见物品，结论为装修损失合计40769.38元，廉春生支付了鉴定费6400元。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2014年7月21日所签书面租赁协议，本案双方均未提交，对租赁期限各执一词，因廉春生向孙洋交付了一年租金，故在没有其他充分证据证实的情况下，双方的房屋租赁期限应认定为一年。关于装饰装修物在租赁期满后如何处置，亦无证据证明当初有所约定。在双方租赁合同期满后，白爽与廉春生再次签订为期八个月的租赁协议，虽协议为双方发生激烈冲突后、由警方在派出所内进行调解后形成，亦不能依此认定白爽受到胁迫。同时，白爽虽与孙洋在2008年已办理了离婚手续，但一直参与案涉房屋租赁事宜，因而本院认为其在2015年7月21日与廉春生签订的协议是合法有效的。此后白爽、孙洋在协议履行期间内，无合法理由阻止廉春生使用租赁房屋，实际解除了双方的协议，理应承担违约责任。至2015年9月30日，廉春生已无法使用租赁房屋，之后直至2016年3月21日，此期间廉春生已支付的租金19025元，孙洋、白爽应当返还，同时支付相应利息。关于廉春生主张的装修损失，在廉春生与白爽签订协议中，提及廉春生在协议到期之前可拆卸木板，视为双方对装饰装修物在合同期满后进行处置的真实意思表示，或是一种合理的预判。故法院认为在租赁协议解除后，廉春生将装饰墙壁、吊顶、吧台的木板拆卸运走，更为符合本案实际。对房屋内现有装修包含未见物品进行鉴定估价，按此确定损失数额求偿，缺乏事实与法律依据，廉春生该项主张不予支持。廉春生要求返还己方多项物品无证据佐证，但被告自认的一台台式电脑、一部苹果ipad、三架美发用立式镜子、三台美发大工椅、一台杠车、一个等候椅、一个产品架、一部音响、一台热水器、毛巾30条，本院予以确认，二被告应予返还。另外，由二被告当庭提交并宣读的书面答辩名为“反诉状”，其中除对廉春生的诉请进行正常答辩之外，亦有部分反诉或控告等其他内容，不适宜在本案中进行审理或并非民事诉讼范围，且罗列了多名案外人为当事人。本院认为反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，故二被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认被告白爽解除于2015年7月21日与原告廉春生签订的房屋租赁协议系违约行为；二、自本判决生效之日起十日内，被告孙洋、白爽返还原告廉春生房屋租金19025元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月30日起至给付之日止）；三、自本判决生效之日起十日内，被告孙洋、白爽返还原告廉春生如下物品：一台台式电脑、一部苹果ipad、三架美发用立式镜子、三台美发大工椅、一台杠车、一个等候椅、一个产品架、一部音响、一台热水器、30条毛巾；四、自本判决生效之日起十日内，原告廉春生将长春市宽城区金质融城三期25栋148号房屋一楼墙壁、吊顶、吧台所装饰的木板拆卸运走；五、驳回原告廉春生其他诉讼请求。案件受理费1560元，由原告廉春生负担510元，被告孙洋、白爽负担1050元，鉴定费6400元由廉春生自行负担。宣判后，廉春生、孙洋、白爽均不服，上诉至本院，廉春生上诉理由主要为：请求撤销（2016）宽民初字第2367号民事判决第四项，依法改判孙洋、白爽赔偿装修损失40769.38元，或发回重审。事实及理由：1.廉春生与孙洋二人之间关于租赁期限届满后可拆卸木板的约定是基于孙洋、白爽如约履行，保障廉春生能够正常使用房屋的前提下达成的。现孙洋二人并没有履行合同约定，其违约行为已经给廉春生造成严重的经济损失，应当承担赔偿责任；2.鉴定报告作出的装修损失是指在租期之内即2015年7月21日至2016年3月31日期间的装修装饰物未使用造成的损失，也就是说在租期内，该装修装饰物发挥的经济价值。因孙洋二人违约，导致廉春生丧失了对装修物的使用，期间装修装饰物的价值损失即为廉春生的实际损失，应得到赔偿；3.原审判令廉春生拆除木板，孙洋二人势必不会配合，将导致判决形同一纸空文，故原审判决不具有可执行性，将导致再次诉讼发生，给当事人造成诉累。孙洋、白爽二审答辩称：对方的上诉请求与理由不成立，第一份租赁合同已经到期，原始的合同没有约定装修条款，房屋到期后对方没有继续交房租，且没有腾迁房屋，签订了第二份合同，但我方主张第二份合同无效，即使有装修的条款，也应该无效。孙洋、白爽上诉理由主要为：1.请求撤销（2016）宽民初字第2367号民事判决，依法改判；2.请求法院依法传唤李壮壮、赵星宇、姚南南、刘淑艳等人到庭接受调查，并对孙洋、白爽一审提交的反诉状中的反诉内容进行并案审理；3.请求判令廉春生等人赔偿孙洋、白爽的经济损失，维护上诉人的合法权益。具体赔偿损失及理由：1.2015年7月21日白爽与廉春生签订的临时协议无效；2.廉春生等人强占他人房屋无法正常使用与经营，导致该门市停业至今，其应就违法行为造成的一切租赁费用（房屋租金82500元、物业费2746元、采暖费3923元、拖欠电费206.77元，水费155元，共计89530.77元暂计至上诉之日，后续损失将按实际追加请求）对孙洋、白爽进行赔偿；3.廉春生以威胁、恐吓等手段对案涉房屋阻挠正常经营，故其应对阻挠正常经营的收入进行赔偿，标准为按照2015年国民经济各行业职工平均工资及收入的最低标准197.54元※485天※2人=191613.80元，退还原美容顾客办卡费用余额13572元；4.廉春生店内装修过程存在违约，一年租赁期限届满后自动放弃装饰物的归属权，应赔偿破坏原房屋装修损失13861元（地板、墙面、吧台、展柜、吊棚以及用料和人工费、美容未用的产品过期）；5.廉春生应赔偿破坏2付电动卷帘门传感器和4条链锁费用1350元；6.廉春生对重新装修后的案涉房屋进行威胁、恐吓、阻挠与破坏经营，导致停业，故应赔偿所投入的资金损失12658元；7.依据《民法通则》第101条，廉春生侵害了孙洋、白爽及家人的精神损害，根据2016年最新的《精神损失费赔偿标准》进行精神赔偿并公开道歉。廉春生等人故意伤害他人身体，李壮壮以欺诈手段骗取无效合同，对此应承担医疗和精神损失费126420.24元；8.廉春生遗留在店内的物品为弃物，如予返还，廉春生应出示有效票据及付清一年半的弃物认领保管费18个月※700元=12600元；9.刘淑艳、廉春生、李壮壮在租赁期间从事非法传销活动相关的证据请求移交公安机关；10.原审认定事实错误，不符合法律程序。廉春生二审答辩称：孙洋、白爽的上诉理由不成立，应予驳回。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。另查明：案涉房屋在转租给廉春生之前，系由孙洋从案外人处承租，并交由白爽经营美容店。本院认为：1.白爽与廉春生签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。白爽虽主张该协议书是其在受到胁迫的情况下签订，但并未提供证据证明，亦未以诉讼的形式申请撤销，故该主张并不成立。白爽另主张，由于案涉房屋系刘洋承租自案外人，其与廉春生签订《协议》将房屋转租给廉春生构成无权处分，故该《协议》无效。因廉春生租赁案涉房屋前，白爽实际使用该房屋并进行商业经营，且在第一份租赁协议履行完毕后，白爽直接向廉春生主张权利，要求廉春生迁出，以上行为使廉春生有理由相信白爽对案涉房屋具有转租的权利，故即使白爽无权转租案涉房屋，其行为亦构成表见代理，其后果应由孙洋承担。退一步讲，即使白爽签订《协议》不构成表见代理，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，白爽以无权处分主张《协议》无效，本院不予支持。白爽与廉春生签订《协议》后，阻挠廉春生使用案涉房屋构成根本违约，原审判令其返还房屋租金正确。2.廉春生与孙洋于2014年7月签订租赁协议后，对案涉房屋进行了装修，该份协议已于2015年7月因履行完毕而终止，廉春生投入的装修价值应当在该份协议履行终止时摊销完毕，故其主张由白爽、孙洋赔偿装修残值损失，本院不予支持。廉春生签订第二份《协议》后未进行新的装修，原审依据《协议》中“乙方在到期之前可拆卸木板”的约定，判令廉春生将装修的木板拆卸走，并无不当。3.提起反诉应以本诉原告为被告，提出的诉请应与本诉有关联，但白爽、孙洋原审提出的反诉请求，除廉春生外另有多名其他被告，且诉讼请求多与本诉诉请无关联，其亦未交纳反诉费用，故原审对白爽、孙洋的反诉未予受理并无不当。白爽、孙洋上诉请求中超过原审审理范围的部分，非本案审理范围，本院不予审理。4.关于白爽、孙洋主张原审程序违法一节，因其在原审庭审时已充分发表辩论意见，其主张所述辩论内容与笔录记载不一致，并未提供证据证明，故该主张本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费总计1095元，由上诉人廉春生负担819元，由上诉人白爽、孙洋负担276元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 梁 芳代理审判员 张新华二〇一六年十二月二十三日书 记 员 阚 然