广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2017号
上诉人（原审被告）：司徒敏仪，女，汉族，1988年1月23日出生。
委托代理人：司徒卫强，男，汉族，1962年8月1日出生，系司徒敏仪父亲。
被上诉人（原审原告）：深圳市旺业物业管理有限公司。
法定代表人：陈新霞，总经理。
委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人司徒敏仪与被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司（以下简称旺业物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）、2010年9月12日旺业地产（深圳）有限公司（甲方）与旺业物业公司（乙方）签订了一份《物业管理合同》。合同约定，根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对旺业豪苑（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同；物业建筑面积54657平方米，其中住宅47287平方米，物业类型商住楼；本合同期限为叁年，自2010年9月13日起至2013年9月13日止；乙方严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；乙方负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目；对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在物业内改扩建完善配套项目，须报甲方有关部门批准后方可实施；开展有效的社区文化活动和便民服务工作；乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备条件，乙方承诺，在本合同生效后二年达到市物业管理优秀大厦的管理标准，三年内达到省、国家物业管理优秀大厦管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书（管理目标）；按双方协商的标准向业主（住用户）收取管理费，即每月每平方米建筑面积人民币2.8元；乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；房屋建筑的共同部分及公共设施的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；另外，合同还约定了其他一些权利义务。在此之前，甲方和乙方分别在2007年9月12日和2004年签订过两份《物业管理合同》，合同期限分别为自2007年9月13日起至2010年9月13日止和自2004年9月13日起至2007年9月13日止，合同内容和上述2010年9月12日签订的《物业管理合同》基本一致。
（二）司徒敏仪系深圳市罗湖区X路XX阁X房产的业主，房产的建筑面积66.31平方米。系2010年11月2日司徒敏仪受赠上述房产并入住使用至今。司徒敏仪未向旺业物业公司交纳2011年1月1日之后的物业管理费、水电费、垃圾费、排污费、专项维修资金等费用。
（三）司徒敏仪入住涉案房产后，曾因房屋质量等问题，向相关部门反映情况，相关部门对反映的情况作了回复。2006年1月13日深圳市罗湖区住宅局作出罗住函（2006）8号，回复旺业豪苑业主彭女士：关于旺业豪苑物业管理单位没有资质及工作人员没有上岗证问题，旺业豪苑物业管理单位是深圳市旺业物业管理公司，其物业管理资质为国家三级，经查，其工作人员持有相关上岗证书；关于发展商未售出的房产没有缴纳管理费和维修基金问题，据向管理单位了解，开发建设单位每月都按时缴纳了管理费和维修基金等费用；关于账目公布问题，我局发出调查函后，物业管理公司的回复已明确表示，在年底将有关小区的收支账目向业主公布；关于大厦的可视对讲机问题，据了解，开发建设单位在交楼时已无法使用，现物业管理单位已向开发商反映协商，并由开发商与厂家联系给予更换；关于筹备组无固定工作场地开展工作难的问题，按照有关规定，筹备工作由社区工作站组织开展。
2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺业豪苑业主作出了“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，回复如下：鉴于目前该小区还存在阳台玻璃破裂一事，我站协调人员已经责成物业管理人员对小区所有阳台玻璃做一次全面检查，对于已开裂的玻璃，建议开发商整体做一次更换，发生在保修期内的，开发商应无条件更换，若为保修期后发生的，费用问题双方可协商解决；对于大厦南侧外墙漏水一事，因防水维修还在保修期内，开发商应完全承担防水维修责任；对于可视对讲的质量投诉，我站将另委派专业工作人员到现场作协调解决。深圳市建设局也于2008年3月20日对上述关于旺业豪苑房屋质量问题投诉作出复函（深建访（2008）6号），复函称：对于旺业豪苑工程存在的房屋质量问题，我局依据国家及我市的相关法律法规，已对旺业地产（深圳）有限公司、深圳市建筑工程有限公司分别发放了《责令整改通知书》，责令其对存在的质量问题进行整改。
2008年3月20日深圳市建设局以深建访（2008）7号对杜学云等业主作出了“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，复函称：该项目可视对讲系统的设计及施工仅为管线预埋，2003年6月验收时不包含该部分（该系统未施工完成，且国家相关验收规范GB50339于2003年10月1日实施），建设单位另行委托深圳市景辉实业有限公司承建安装，并于2004年2月25日由建设单位和物业公司共同对系统进行了验收；目前该系统无法确保所有用户正常使用，承建单位深圳市景辉实业有限公司在2005年初就已撤场，至今也未履行维护义务，该局已责成建设单位旺业地产（深圳）有限公司尽快修复，完善系统，以确保所有业主的正常使用。
2013年4月10日罗湖区住房和建设局向司徒敏仪等业主发出了“关于旺业豪苑物管纠纷问题的回函”，回复称旺业豪苑小区物管合同未在该局备案；经查询市住房和建设局业务平台，旺业物业公司于2012年5月24日取得物业管理资质；关于开发建设单位占用公共区域的问题，该局现场调查情况，发现小区楼栋西侧存在一排低矮建筑，该建筑是何主体通过什么程序搭建，情况尚不明晰。你们可到城管查处违法建筑的相关部门反映情况，查明是否属违法建筑，由哪个主体搭建后，再予处理；关于小区水电抄表到户问题，你们查询到2003年法规规定，开发建设单位所建楼盘应该配套水电抄表到户系统，而旺业豪苑没有配套到位，建议向国土规划部门反映，或寻司法程序向开发商主张权利。
2013年5月30日东门街道信访办对司徒敏仪等业主作出了“关于反映旺业豪苑物管问题的回复”，称关于本案旺业物业公司在人行道上加盖建筑物的问题，执法人员已于2013年5月8日向旺业物业管理公司制发了《协助调查通知书》责令其限期提供该建筑物的规划建设资料。至今执法队未看见该建筑物的合法建设、规划手续，下一步，执法队将到相关部门调取旺业豪苑的建设、规划图纸及资料予以核查，如该建筑物属于违法建筑，将依法予以处理；经查询市住房和建设局业务平台，旺业物业公司于2012年5月24日取得物业管理资质，经查询2013年4月10日前，旺业豪苑小区物管合同未在罗湖区住房和建设局备案，现已要求旺业物业公司及时向区主管部门做好相关备案手续；关于水电抄表到户问题，建议向国土规划部门反映，或寻司法程序向开发商主张权利。
深圳罗湖供电局于2010年10月10日向旺业物业公司发出了“中间层资产移交代管及抄表到户整改工程实施方案”，称旺业物业公司申请位于旺业豪苑住宅小区用电抄表到户申请我局已受理，经现场勘察，提出了具体的意见。但现未实施，旺业豪苑住宅小区并未达到抄表到户。
（四）根据司徒敏仪提供的证据中案外人所签的旺业豪苑第一栋金业阁14E房地产买卖合同，约定在房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅管理机构之前交由深圳市三九物业管理有限公司负责物业管理，物业管理费按每平方米2.8元计收。后深圳市三九物业管理有限公司因故退出了涉案小区的物业管理，旺业物业公司接手对涉案小区物业的管理，并向水务部门和供电部门代缴了水电费、垃圾费、排污费。深圳市住房和建设局于2012年5月24日向旺业物业公司颁发了三级资质证书，准予从事物业管理活动的时间是2011年12月31日。
以上事实有《物业管理合同》、产权信息清单、相关部门对业主投诉的回复、旺业物业公司代缴水电、垃圾费、排污费的凭证、旺业物业公司催交水电费的收费通知单、资质证书、《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
旺业物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令司徒敏仪：1、向旺业物业公司支付从2011年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币4456.08元、水费人民币152.10元、电费人民币2297.04元、垃圾费人民币175.50元、排污费人民币54.27元、房屋本体维修基金人民币397.92元（逾期续计）共计7532.91元；2、向旺业物业公司支付从2011年1月1日至2012年12月31日因拖欠上述费用产生的利息人民币919元（以中国人民银行同期贷款利率为准，暂计至起诉之日）；3、承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点是：1、旺业物业公司和开发商旺业地产（深圳）有限公司签订的物业管理合同的效力？2、司徒敏仪拒绝交纳相关费用的理由是否成立？
对于第一个争议焦点，原审法院认为，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关的权利。司徒敏仪房产所在的涉案小区至今未成立业主委员会，故旺业物业公司和小区的开发商旺业地产（深圳）有限公司签订的属于前期物业服务合同。虽然开发商旺业地产（深圳）有限公司在出售涉案小区房产时，在有的合同中约定了小区物业由深圳市三九物业管理有限公司负责物业管理，但在深圳市三九物业管理有限公司因故离开后，开发商旺业地产（深圳）有限公司委托旺业物业公司进行管理，符合相关的法律法规的规定。旺业物业公司具有独立的法人资格，小区的开发商旺业地产（深圳）有限公司选聘旺业物业公司作为小区的物业服务企业，并未违反法律、法规的规定，为有效合同。司徒敏仪主张旺业物业公司和旺业地产（深圳）有限公司恶意串通损害第三人利益，并未提交相关的证据，原审法院不予采纳。物业管理合同有无在管理部门备案，亦不影响合同的效力。根据深圳市罗湖区住宅局作出罗住函（2006）8号回复，旺业豪苑物业管理单位是旺业物业公司，其物业管理资质为国家三级。旺业物业公司提交了于2012年5月24日颁发的三级资质证书，准予从事物业管理活动的时间是2011年12月31日，故司徒敏仪以旺业物业公司没有取得物业资质为由要求确认物业管理合同无效的主张，原审法院不予采纳。物业管理合同的效力及于作为该小区业主的司徒敏仪，司徒敏仪应当按照合同约定的义务履行。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，司徒敏仪未按时向旺业物业公司交纳物业管理费及水电费等，其主要的理由为：1、司徒敏仪房屋曾因室外排水管无法排水，阳台入水导致木地板损毁，要求旺业物业公司解决，旺业物业公司不予理会；2、旺业物业公司未编制房屋及附属设施设备年度养护计划和大中修方案；旺业物业公司未尽小区管理义务，小区内可视对讲机门禁系统长期不能正常使用；3、旺业物业公司未按合同要求每三个月向全体业主张榜公布管理费用收支账目，未开展有效的社区文化活动和便民服务工作；旺业物业公司未在合同生效后两年达到市物业管理优秀大厦的管理标准，未在三年内达到省、国家物业管理优秀大厦管理标准；4、旺业物业公司直到2012年5月24日才取得专业资质，退一步讲，若需向旺业物业公司支付物业管理费，应当从其取得资质的2012年5月25日计至2012年12月31日，且应当执行最低的标准；5、电费应由供电公司向司徒敏仪主张，旺业物业公司主体不适格，在开发企业交付给司徒敏仪的用户使用说明书中明确记载该楼盘配有供电公司远程抄表电表，但旺业物业公司在未经过业主同意的情况下更换供电局配备的电表，电表质量不合格。6、供水管应采用专用供水塑料管，而涉案房产不是。对于房屋因室外排水管无法排水，阳台入水导致木地板损毁，司徒敏仪可在分清责任的基础上要求相关的单位或个人予以解决，或寻法律途径主张自己的权利。小区的可视对讲系统，相关的行政管理部门已经对司徒敏仪的投诉作出了回复，并责成相关的单位予以处理，如果现在仍未处理好，相关的业主可以按照法律规定另寻法律途径解决。关于司徒敏仪主张的旺业物业公司未编制房屋及附属设施设备年度养护计划和大中修方案，未按合同要求每三个月向全体业主张榜公布管理费用收支账目，未开展有效的社区文化活动和便民服务工作，如果确实属实，根据相关的法律规定程序，向旺业物业公司主张相关的权利。供水管道是否符合相关的规定，因涉案楼房建设时已经铺设，是否符合要求，司徒敏仪可向相关部门反映、处理。从深圳市罗湖区住宅局作出罗住函（2006）8号回复，旺业物业公司物业管理资质为国家三级，并于2012年5月24日取得颁发的三级资质证书，准予从事物业管理活动的时间是2011年12月31日，旺业物业公司为涉案小区提供了物业服务，司徒敏仪以此理由不缴纳物业管理费，理由也不成立。关于水、电费、垃圾处理费、污水处理费，涉案小区采取的是旺业物业公司代扣代缴的方式，旺业物业公司向相关部门缴纳了相关费用后，司徒敏仪理应将水、电费、垃圾处理费、污水处理费支付给旺业物业公司。至于司徒敏仪所主张的电表未验收合格的问题，因其并未提交旺业物业公司更换电表及电表不合格的证据，且司徒敏仪可以向供电管理部门反映予以解决。关于抄表到户的问题，因属于小区建成时的遗留问题，司徒敏仪可向相关部门反映予以解决。关于司徒敏仪主张的涉案小区存在违建的问题，司徒敏仪就此向相关管理部门反映，相关部门正在处理之中，应当由相关管理部门依法予以处理。综上，司徒敏仪所提出的以上理由和主张，均不构成司徒敏仪不缴纳物业管理费、水电费、垃圾处理费、污水处理费的理由，对以上主张，原审法院均不予采纳。
关于物业管理费的收费标准，开发商旺业地产（深圳）有限公司在房屋买卖合同中已经明确约定了每平方米2.8元的标准，在同旺业物业公司签订的前期物业服务合同中约定每平米2.8元，该标准未违反相关规定。司徒敏仪应当向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币4456.03元（66.31×2.8元×24月）。关于水、电费，旺业物业公司已经向相关部门予以交纳，虽然在旺业物业公司交纳相关水费、排污费、垃圾处理费的发票中抬头均为深圳市三九物业管理有限公司旺业豪苑管理处，而非旺业物业公司名称，旺业物业公司主张该名称系该水表跟最初进行物业管理的深圳市三九物业管理有限公司旺业豪苑管理处绑定在一起，旺业物业公司一直以该名义进行交付。因深圳市三九物业管理有限公司早已经退出了涉案小区的物业管理，旺业物业公司提供了缴费的发票，故旺业物业公司的这一主张，原审法院予以采纳。根据旺业物业公司收费通知单中的相关读数，司徒敏仪应当向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年12月31日的电费人民币2297.04元，水费人民币152.1元，污水处理费人民币54.27元，垃圾处理费人民币175.50元，本体维修资金人民币397.86元。
关于旺业物业公司主张司徒敏仪应当向旺业物业公司支付拖欠上述费用产生的利息，因旺业物业公司和开发商旺业地产（深圳）有限公司签订的前期物业服务合同对此并无作出约定，并且旺业物业公司亦未有证据证明将收费通单但交给了司徒敏仪，但司徒敏仪的迟延支付上述款项势必给旺业物业公司造成一定的损失，故原审法院酌定司徒敏仪从旺业物业公司起诉之日起按上述金额向旺业物业公司支付利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计付）。
综上，原审法院《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币4456.03元；二、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的电费人民币2297.04元；三、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的水费人民币152.1元，污水处理费人民币54.27元；四、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的垃圾处理费人民币175.50元；五、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的房屋专项维修资金人民币397.86元；六、司徒敏仪应当自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付上述判项中所确定的款项自2013年1月10日起至还清之日止的利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率计付）；七、驳回深圳市旺业物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由司徒敏仪负担。
上诉人司徒敏仪不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深罗法民三初字第127号民事判决，驳回旺业物业公司的全部诉讼请求；2、由旺业物业公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：一、原审判决认为司徒敏仪未提供旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司恶意串通损害第三人利益的证据，与事实不符。1、司徒敏仪在一审中已举证旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司系关联公司；
2、司徒敏仪在一审中已举证旺业地产（深圳）有限公司与旺业物业公司签订物业管理合同时，旺业物业公司没有物业服务专业资质。旺业地产（深圳）有限公司作为开发商，利用有权签署前期物业服务合同的便利，与自己不具专业资质的关联公司签订合同，由其提供不专业的服务、收取高额物业管理费，应认定两者恶意串通损害司徒敏仪在内所有业主利益，进而认定合同无效。
二、一审庭审中，司徒敏仪已举证、旺业物业公司已承认未编制房屋及附属设施设备年度养护计划和大中修方案，未按合同要求每三个月向全体业主张榜公布管理费用收支账目，未开展有效的社区文化活动和便民服务，而判决却不予认定，是错误的。判决称“如果确实属实，根据相关的法律规定程序，向旺业物业公司主张相关的权利”，司徒敏仪已证明旺业物业公司众多未按约定履行合同的情形，即是在法定程序内行使抗辩权。物业服务合同，是物业服务企业向业主提供服务、收取物业服务费的合同。物业服务企业提供之服务不符合合同约定或低于合同约定的服务标准，业主当然有权要求减价。如果物业服务企业不提供合同约定的服务，也能获得足额服务费，是于法无据的。因此，即便认定合同有效，即便认定2.8元／平物业管理费标准约定有效，也须由旺业物业公司完全履行合同，才能获得足额服务费。
三、一审判决对电费、水费、污水处理费、垃圾费、房屋专项维修资金的认定是没有依据的。1、电费：一审按旺业物业公司要求判交电费2297.04元，相当于司徒敏仪24个月就用了3378度电，原审法院2013年6月11日抄电表数9551度，是从2003年8月入伙至今的总读数，而且旺业物业公司提供的电费单上没有抄表的始点和终点的读数，只有每月用电数，费用收取后并无法提供收费凭证和依据，不合常理。2、水费：旺业物业公司提交水务集团收费是每吨2.12元，但收取业主是每吨2.3元，不合法。3、旺业物业公司从未对司徒敏仪的房屋，破裂的外墙和外墙总排水管漏水进行维护和维修。同时，也没有把业主缴纳的房屋专项维修资金按政府要求交给资金中心，旺业物业公司挪用这笔巨款至今，是不合法。
综上，恳请二审法院依法支持司徒敏仪的上诉请求。
被上诉人旺业物业公司口头答辩称：1、司徒敏仪称墙体开裂支出3万元由旺业物业公司承担是没有任何法律依据的。司徒敏仪没有证据证明墙体开裂是在开发建设质量保证期限内还是在保证期外发生的，据旺业物业公司了解，涉诉六个案件的业主均是因为房屋本体建设质量的问题而向旺业物业公司要求修复，这完全是没有法律依据的，应该由司徒敏仪向开发商主张。2、司徒敏仪要求将专项维修资金交给资金中心管理是没有法律依据的，根据相关法律规定，若动用专项维修资金需要通过全体业主大会，并且要三分之二以上的业主同意才可以。司徒敏仪因为自己的房屋的维修问题想动用专项维修资金于法无据。3、司徒敏仪要求恢复可视对讲机系统的主张，旺业物业公司在原审的时候陈述的很清楚，是因为开发商开发建设的原因造成的，并非是物业管理公司的责任。4、司徒敏仪认为旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司恶意串通损害他们的利益是没有法律依据和事实依据的。根据旺业物业公司与开发商依物业管理条例采取协议选聘的方式签订的物业管理合同，合同期限从2010年9月13日至2013年9月12日，也是旺业物业公司起诉要求司徒敏仪承担相应的物业管理费等费用的期限之内。2011年旺业物业公司取得了三级资质，根据广东省高级人民法院的有关规定，在起诉前旺业物业公司已经取得了相应的管理资质，合同是合法有效的。5、旺业物业公司已经按照约定基本上提供了相应的物业管理服务，包括消防、保安、清洁卫生、消杀、电梯保养、保洁等。旺业物业公司与业主之间已经形成了事实上的物业管理关系。司徒敏仪已经获得了物业管理服务，理应支付相应的物业管理费。6、司徒敏仪称旺业物业公司没有按照合同约定制定相应附属设施设备年度养护计划和大中修方案，对此，司徒敏仪没有相应的证据证明，同时合同也没有约定如果是旺业物业公司服务有欠缺的应该扣除相应的管理费。因此旺业物业公司在日后的管理服务中有待提升自己服务的水平。7、旺业物业公司认为司徒敏仪关于水费、电费、垃圾处理费、专项维修资金没有依据的主张是完全错误的。在原审过程中，旺业物业公司已经提交了收费通知单、水电表的读数确认表、物业管理合同、相应的政府收费规定，已经确认了司徒敏仪应该支付相应的水费、电费、垃圾处理费、专项维修资金等，至于司徒敏仪所称旺业物业公司是按照每吨2.3元收取水费是不合法的，旺业物业公司认为司徒敏仪的主张没有依据，旺业物业公司根据水务集团的标准收费是合理的。在水输送的过程中，是有损耗的，是水务集团根据其管理的规定给予物业管理企业一定的损耗补偿。
原审判决查明的部分事实清楚，但部分事实认定有误。
本院注意到，司徒敏仪等业主反映的墙体裂缝漏水、水管倒水和可视对讲系统，以及阳台防护玻璃等问题，已经深圳市属和罗湖区属政府相关部门多次协调处理，旺业物业公司不论是作为物业管家，亦或因与选聘其为物业管理者的旺业地产（深圳）有限公司沟通联系之便利，应适时对司徒敏仪等业主反映的上述问题予以解决或妥善处理。但从案情看，旺业物业公司多次应诺处理而未有实质性解决问题，导致司徒敏仪积怨，继而以拒交物管费表示不满，最终形成本案。因此，旺业物业公司在已有政府有关部门包括街道办事处作过协调处理的情形下，未能及时妥善与司徒敏仪协商解决，负有一定责任。诉讼双方应在收到本判决之后，各尽其责，积极配合对方及时履行各自义务，营造和谐居住环境。
本院认为，本案是旺业物业公司据其2010年9月12日与旺业地产（深圳）有限公司所签《物业管理合同》，起诉司徒敏仪欠缴物业管理费等相关费用的物业管理服务合同纠纷案件。旺业物业公司起诉时的诉讼请求除要求司徒敏仪支付物业管理费外，还要求了水费、电费、垃圾处理费、排污费、房屋本体维修金及相应利息，而司徒敏仪在本案的上诉请求则是撤销原判并驳回旺业物业公司的全部诉讼请求，且由旺业物业公司承担一、二审的全部诉讼费用。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案的审理范围就是司徒敏仪的上诉请求应否予以支持，亦即旺业物业公司的一审诉讼请求能否成立。
司徒敏仪上诉称，原审法院支持旺业物业公司依据的无效合同起诉司徒敏仪并主张物管费等相关费用，是错误的。因此，本案的第一个争议焦点是：物管合同是否有效。经审理，本院认为，司徒敏仪房产所在的涉案小区至今未成立业主委员会，旺业物业公司作为独立的专业物业管理企业受聘该小区开发商旺业地产（深圳）有限公司，并与后者签订物业管理合同，符合《深圳经济特区物业管理条例》关于建设单位在未有成立业主委员会的情况下可选聘物管公司为小区提供物管服务的规定。司徒敏仪提出的旺业物业公司物管合同违法应无效的理由和主张，并未有全国人大制定的法律或国务院制定的行政法规规定的依据。因此，旺业物业公司物管合同属有效合同，其效力同时及于作为该小区业主的司徒敏仪。司徒敏仪有义务履行合同。
本案的第二个争议焦点是：司徒敏仪诉称的拒交物业管理费等相关费用的理由能否成立，若不成立，其交纳相关费用的标准是什么。司徒敏仪上诉理由与原审中诉讼辩称一致，未有不同，原审判决就此的说理清晰，上诉人拒交理由不成立，本院不再赘述。司徒敏仪应循原审判决所述的法律途径解决。但应当指出的是，即使物业公司与业主未签订物业服务合同，业主事实上已得到了物业服务，因而物业公司仍可以要求业主支付相应费用。而本案旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司双方签订了物业管理合同，且实际提供了物业服务，所以司徒敏仪应当支付费用。
关于司徒敏仪上诉称物业服务费收取标准与旺业物业公司所提供之服务不相匹配以及超标代收水电费问题，经查核原审卷宗并根据旺业物业公司取得物业服务资质以及诉辩双方意见，本院认为，①关于物业管理费：因旺业物业公司于2012年5月24日始取得资质，根据《深圳市物业管理服务收费指导标准表（深物价（1997）141号）》的规定，物业管理费酌定为2012年5月（包括5月）之前每平方米2元，2012年5月之后仍按合同约定，为每平方米2.8元。即司徒敏仪应当向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年5月31日的物业管理费为2254.54元（66.31×2×17），2012年6月1日至2012年12月31日的物业管理费为1299.68元（66.31×2.8×7），共计3554.22元。原审关于物业管理费的事实认定有误，本院予以纠正。②关于水费：根据旺业物业公司一审提交的用水票据显示，其向水务集团缴纳的用水单价为每吨2.12元，与司徒敏仪诉求一致。旺业物业公司诉称其依据水务集团文件以每吨2.30元标准收取各业主水费，但本院认为水费交缴依旺业物业公司实际发生的交予水务集团的标准，符合案件事实，司徒敏仪该上诉请求有理，本院予以支持。根据原审法院认定司徒敏仪以每吨2.3元向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年12月31日的水费为152.1元，可知共用水66.1吨。现司徒敏仪应当向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年12月31日的水费为140.1元（66.1×2.12）。原审关于水费的事实认定有误，本院予以纠正。③关于电费：由于该小区未实行抄表到户，致使诉讼双方不能对本案所涉24个月的用电量达成一致。为此，经本院核实并经双方认可，自2003年8月入伙至2013年12月初抄表止，共计123个月，电表总读数为9551度，平均每月用电量77.65度。以每月平均用电量×所用月数×0.68元，即为应交电费。司徒敏仪应当向旺业物业公司交纳2011年1月1日至2012年12月31日的电费为1267.25元（77.65×24×0.68）。原审关于电费的事实认定有误，本院予以纠正。
关于污水处理费、垃圾处理费以及专项维修资金的问题，因双方并无争议且旺业物业公司在物业管理服务合同期限内履行了物业管理义务，对旺业豪苑物业进行有效的物业管理服务，对于该三项费用本院予以维持。
综上所述，司徒敏仪上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决部分认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第127号民事判决第四、五、六、七项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第127号民事判决第一项为：司徒敏仪自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币3554.22元；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第127号民事判决第二项为：司徒敏仪自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的电费人民币1267.25元；
四、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第127号民事判决第三项为：司徒敏仪自本判决生效之日起十日内向深圳市旺业物业管理有限公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的水费人民币140.1元，污水处理费人民币54.27元；
五、驳回司徒敏仪的其他上诉请求。
如果司徒敏仪未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费100元，由深圳市旺业物业管理有限公司负担26元，司徒敏仪负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。