四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民终字第815号
上诉人（原审被告）杨成建，男，1955年3月17日出生，汉族，四川省内江市市中区人，居民，住内江市市中区。
委托代理人黄建军，四川诺鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王向红，女，1956年11月5日出生，汉族，四川省内江市市中区人，居民，住内江市市中区。
委托代理人黄建军，四川诺鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）内江市东兴区椑木房地产综合开发公司。住所地：四川省内江市东兴区。
法定代表人邹光泉，经理。
委托代理人陈刚，男，1960年7月15日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，系内江市东兴区椑木房地产综合开发公司员工，住内江市东兴区。
委托代理人甘在书，男，1967年1月12日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，系内江市东兴区椑木房地产综合开发公司员工，住内江市东兴区。
上诉人杨成建、王向红因与被上诉人内江市东兴区椑木房地产综合开发公司（简称椑木房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人杨成建、王向红的委托代理人黄建军，被上诉人椑木房地产公司的委托代理人陈刚、甘在书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨成建与王向红系夫妻关系。杨成建、王向红与椑木发地产公司于2007年7月29日签订由椑木房地产公司提供的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》，椑木房地产公司为甲方，杨成建、王向红为乙方。协议约定：甲方拆除乙方位于椑木镇玉屏东巷41号房屋。该房屋面积为34.12㎡，补偿方式为产权调换。协议第七条约定，调换产权面积后的超面积在30㎡以内（含30㎡），甲方按优惠价830／㎡出售给乙方，超面积超过30㎡以上的面积按该项目住房销售的市场售价向甲方购买；营业房超面积房款售价按2，000元／㎡计算。协议约定超面积房款在甲方通知乙方办理接收安置房结算之日起三日内一次性付清，否则甲方收取乙方应付超面积房款每日2%的滞纳金。协议第八条、第九条均约定搬家费和临时安置补助费与结算超面积房款同时支付。双方还对其他事项进行了约定。椑木房地产公司于2014年11月中旬通知拆迁户办理还房交接手续，杨成建、王向红因在外地闻讯后于2014年12月前往准备接收换房。因双方对超过优惠面积部分的市场售价发生争议，杨成建、王向红没有支付补差款，椑木房地产公司也没有将还房交给杨成建、王向红。因椑木房地产公司延迟交房，杨成建、王向红已另案起诉要求椑木房地产公司支付违约金、临时安置补助费以及搬家费。在该案诉讼中，杨成建、王向红已于2015年3月31日接收了“劲云苑”小区二期7层1单元1号92.91㎡房屋钥匙。杨成建、王向红虽已领取钥匙，但尚未支付超面积房屋补差款。在庭审中查明，产权调换后还房面积为92.91㎡，扣除杨成建、王向红原住房面积34.12㎡，优惠面积为30㎡，以830元／㎡计算共计24，900元。双方对超过优惠面积的28.79㎡售价各执己见，椑木房地产公司认为应按市场价格即该幢房屋的平均售价计算。椑木房地产公司为证明自己的主张，向法庭提供了该幢“劲云苑”小区二期电梯住宅房还房安置情况表、还房安置水电气闭路情况表和劲云花苑二期已售住房（共计75户）统计表复印件。统计表显示最低售价为3，387元／㎡，最高售价为3，859元／㎡，因此认为杨成建、王向红应补优惠面积为30㎡，以830元／㎡计算共计24，900元，超过优惠面积的28.79㎡应按平均售价3，600元-3，800元／㎡之间即3，700元／㎡的价格计算106，523元，减去椑木房地产公司应支付杨成建、王向红的过渡补助费7，472.28元、搬家费400元，杨成建、王向红应补房款123，550.72元。杨成建、王向红对椑木房地产公司提供的上述证据以系复印件为由不予质证，并提出应按《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定处理，即逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第七条约定的营业房超面积房款售价仅2，000元／㎡。当时的住房不应超过2，000元／㎡，所以认为超过优惠面积28.79㎡的费用应按不超过2，000元／㎡的价格计算。杨成建、王向红经合法传唤无正当理由未到庭参加2015年7月2日的诉讼。在该次庭审中，椑木房地产公司提供了加盖其单位印章的“劲云苑”小区二期电梯住宅楼还房安置情况表、还房安置水电气闭路情况表和劲云花苑二期已售住房（共计75户）统计表复印件。
椑木房地产公司向原审法院提起诉讼，请求判决：杨成建、王向红立即支付换房超面积应补偿款123，550.72元及其利息并承担诉讼费用。
原审法院认为：椑木房地产公司与杨成建、王向红签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人应具有法律约束力。该协议约定杨成建、王向红应在接收房屋时与椑木房地产公司结算并付清超过产权调换面积部分房款，同时椑木房地产公司也应支付对杨成建、王向红的补偿费用。在结算时椑木房地产公司没有交房和杨成建、王向红未能支付拆迁还房补差款，其主要原因是椑木房地产公司延迟交房应承担的违约责任和双方对超过优惠面积部分的房屋售价发生争议，而违约责任和房屋售价是两个既有联系又相对独立的诉求。杨成建、王向红已就椑木房地产公司迟延交房应承担违约责任和临时安置补助费以及搬家费另案起诉，椑木房地产公司是在杨成建、王向红起诉的案件中请求抵扣还是另行主张权利，椑木房地产公司具有选择权。现椑木房地产公司起诉请求杨成建、王向红支付拆迁还房补差款并无不当。所以，杨成建、王向红辩称应以另案审理结果为依据为由要求中止审理的理由不能成立。故椑木房地产公司要求杨成建、王向红支付拆迁还房补差款的诉讼请求，该院依法予以支持。椑木房地产公司与杨成建、王向红以补差款争议为由互不履行支付差额款和不交房屋义务均有责任，故椑木房地产公司要求杨成建、王向红支付利息的请求，该院不予支持。关于超过优惠面积28.79㎡的售价问题，依照协议约定，是按该项目住房销售时的市场售价购买。杨成建、王向红提出《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第七条约定的2，000元／㎡，仅指营业房而非住房。杨成建、王向红提出的《中华人民共和国合同法》第六十三条虽然规定逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。但是其前提是执行政府定价或者政府指导价，本案诉争标的物不属于政府定价或者政府指导价的范围，不应适用该条款。故本案中超过优惠面积部分的价格应当按照双方约定的该项目住房销售时的市场售价计算。椑木房地产公司提供的劲云花苑二期收房（共计75户）统计表载明的已结算交房的75户住户购买的住房门牌号、面积、购房款总金额、已付金额、余额等系原始记载，详实清楚，具有真实性，来源合法，与本案有关联性，具有证明力，该院依法予以采信。《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》中对超过优惠面积部分按该项目住房销售价的市场售价购买，既没有约定按最高售价计算，也没有约定按最低售价计算，更没有约定按平均售价计算。该协议是格式合同，双方对条款有不同理解时，应作出不利于提供格式合同即椑木房地产公司一方的解释。椑木房地产公司提供的劲云花苑二期售房（共计75户）统计表，是该项目住房销售的真实记载，均为市场售价。故超过优惠面积应以最低市场售价即3，387元／㎡计算。椑木房地产公司请求的补差款中涉及已扣除应支付杨成建、王向红的临时安置补助费和搬家费，因该院已在杨成建、王向红起诉的（2015）内东民初字第500号案中对临时安置补助费和搬家费作出判决，故本案不予处理。杨成建、王向红已经接收还房钥匙，说明已经完成交房，其提出的椑木房地产公司所交房屋不符合还房标准和要求，属于交房质量问题，可另行主张权利。杨成建、王向红经传票传唤无正当理由未到庭参加2015年7月2日的诉讼，应承担缺席审理的法律后果。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨成建、王向红于本判决生效后15日内支付椑木房地产公司拆迁还房补差款122，440.23元（其中优惠面积830元／㎡共30㎡共计24，900元；超过优惠面积3，387.99元／㎡共28.79㎡共计97，540.23元）；二、驳回椑木房地产公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，771元，由杨成建、王向红负担。
宣判后，杨成建、王向红不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人交付的房屋不符合相关标准，不能视为其已经合法交付房屋，上诉人领取钥匙后无法正常使用该房屋，上诉人有权拒绝支付房屋补差款；二、被上诉人逾期交房达93个月，依法应承担违约责任，对于超过优惠面积的部分28.79㎡的价格应按2009年相同地段的安置房价格1，100元／㎡计算，后在庭审中其主张按不超过1380元／㎡计算。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人椑木房地产公司在二审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为支持自己的诉讼主张，向本院提交了一份《商品房购销合同》复印件，证明2009年4月20日的销售价格为1，380元／㎡。
被上诉人的质证意见是，该证据系复印件，对真实性不予认可。且该合同牵涉的是一期的还房，上诉人的还房为二期。
本院的认证意见是，该合同虽然系复印件，但被上诉人处有原件，经本院要求提供后却拒不提供，故本院依法认定该复印件的真实性。该证据能够反映2009年本案所涉小区一期的销售价格，故对该证据依法予以采信。
被上诉人椑木房地产公司未向本院提交新的证据。
二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定：“调换安置新房的位置及面积：…住房壹套，位置在椑木水厂改造项目的1号楼中的二层左号，面积约95.8㎡。安置房准确面积以办理产权证载明面积为准”、第十一条约定：“安置房的交房时间：甲方应保证在乙方将拆迁房交付甲方拆迁之日起十八个月内将安置房交付乙方，否则应承担超期过渡安置费。如超过24个月不能交付房屋，除支付超期过渡费外，同时再支付乙方产权调换面积房款总额每日2%的滞纳金”。
2009年4月2日，被上诉人与案外人签订的东兴区椑木镇劲云花苑动迁安置小区1、2号住宅楼《商品房购销合同》中约定房屋的售价为每平方米1，380元。
还查明，本案所涉“劲云苑”小区共二期，一期为1、2号楼，二期为3号楼。
二审其余审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是，上诉人是否应当向被上诉人补房屋的差价款以及相应的金额。
上诉人与被上诉人签订的《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。上诉人于2015年3月31日已经接收了劲云苑小区二期7层1单元1号的房屋钥匙，按照合同约定，应当履行与被上诉人结算并付清超过产权调换面积部分房款的义务。上诉人提出被上诉人交付的房屋存在诸多质量问题，恶意串通物管公司不向上诉人发放入户门禁卡，不允许上诉人装修入住等问题，但其并没有提供相应证据证明自己的主张，故上诉人提出被上诉人未按规定交付房屋，其有权拒绝支付房屋差价款的主张不能成立，上诉人应当向被上诉人支付超面积房款。案涉《椑木镇房屋拆迁补偿安置协议》系被上诉人提供的格式合同，根据该协议第七条的约定，调换产权面积后的超面积在30㎡（含30㎡），甲方按优惠价830／㎡出售给乙方，超面积超过30㎡以上的面积按该项目住房销售的市场售价计算。双方对“超过30㎡以上的面积按该项目住房销售的市场售价计算”的理解存在分歧，上诉人主张应当按照协议约定的安置房交房时间18个月内即2009年该项目住房销售的市场售价计算，被上诉人主张应当按照实际交付上诉人的该幢房屋的市场售价计算，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案应按上诉人主张的市场售价计算超过30㎡以上的面积的差价款。且按照案涉协议约定，双方约定交付的房屋是椑木水厂改造项目的1号楼，约定的交房时间最迟在2009年2月前，因被上诉人的违约造成房屋的迟延交付，故不能按照被上诉人实际交付房屋的价格计算房屋的差价款。故原审法院依照交房时的市场价格3，387.99元计算不当，本院依法予以纠正。因上诉人提交的证据显示2009年该项目住房销售的市场价格为1，380元／㎡，被上诉人也未提供其他证据反驳该市场价格不当，故对上诉人主张以该价格计算超过30㎡以上面积的主张本院依法予以支持。故上诉人应当向被上诉人支付的房屋差价款为：830元／㎡×30㎡＋1，380元／㎡×28.79㎡=64，630.2元。
综上，原审法院适用法律正确，审判程序合法，但认定事实部分错误。上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第1009号民事判决第二项，即：驳回内江市东兴区椑木房地产综合开发公司的其他诉讼请求；
二、变更四川省内江市东兴区人民法院（2015）内东民初字第1009号民事判决第一项“杨成建、王向红于本判决生效后15日内支付内江市东兴区椑木房地产综合开发公司拆迁还房补差款122，440.23元（其中优惠面积830元／㎡共30㎡共计24，900元；超过优惠面积3，387.99元／㎡共28.79㎡共计97，540.23元）”为“上诉人杨成建、王向红于本判决生效后15日内支付被上诉人内江市东兴区椑木房地产综合开发公司拆迁还房补差款64，630.2元（其中优惠面积830元／㎡共30㎡共计24，900元；超过优惠面积1，380元／㎡共28.79㎡共计39，730.2元）”。
一审案件受理费2，771元，由上诉人杨成建、王向红负担1，416元，由被上诉人内江市东兴区椑木房地产综合开发公司负担1，355元；二审案件受理费2，749元，由被上诉人内江市东兴区椑木房地产综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 清
审 判 员 吴 敏
代理审判员 王 侯
二〇一五年十一月九日
书 记 员 钟婷婷