济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第1257号
原告山东银座佳驿酒店有限公司，住所地济南市。
法定代表人王来明，执行董事。
委托代理人于春叶，女，汉族，住济南市。
委托代理人贺涛，山东中强律师事务所律师。
被告山东信雅服饰有限公司，住所地济南市。
法定代表人曹炳同，总经理。
委托代理人张绪平，山东国杰律师事务所律师。
委托代理人邢世正，山东国杰律师事务所实习律师。
第三人章丘市住房和城乡建设管理委员会，住所地章丘市。
法定代表人刘红军，主任。
委托代理人李宏，山东鲁明律师事务所律师。
委托代理人李旭东，男，汉族，该单位城建科副科长，住章丘市。
原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座佳驿公司）与被告山东信雅服饰有限公司（以下简称信雅服饰公司）、第三人章丘市住房和城乡建设管理委员会（以下简称章丘住建委）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员钟红梅担任审判长，与人民陪审员卢衍秀、秦芳组成合议庭，于2015年3月30日、2015年9月17日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审被告信雅服饰公司，经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。第二次庭审，原告银座佳驿公司委托代理人于春叶、贺涛，被告信雅服饰公司委托代理人张绪平、邢世正、第三人章丘住建委委托代理人李宏、李旭东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银座佳驿公司诉称，2012年3月15日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于章丘市明水大街000的三座楼房，租赁期限自2012年4月1日至2032年6月30日（其中2012年4月1日至2012年7月1日为免租装修改造期。）合同签订后，原告依约向被告支付了约定的定金、租金款项，被告亦向原告交付了租赁房屋。
在合同约定的免租装修改造期内，原告投入大量成本对租赁房屋进行了装修，在2013年8月17日，被告突然通知原告，租赁房屋将被征收并拆除，而此时原告对租赁房屋占用仅一年时间，原告支出的设计费用、装修费用等巨额投资尚未进入回收期，租赁房屋的拆迁给原告造成了巨大的经济损失。
《租赁合同》中明确约定，“若房屋发生任何情景的拆迁或者征地情景时，……甲方（被告）取得的补偿中包含乙方（原告）补偿的，应全额转交乙方，甲方不得接受未充分包含乙方补偿权利的补偿方案，否则甲方须赔偿乙方因此造成的损失。”另，被告在未经原告同意的情况下，自行接受并签订了“征收补偿协议”，且未将属于原告的补偿款转交给与原告，严重违反了合同的约定。
综上所述，被告严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，多次协调未果，诉至法院请求依法判决。后原告又变更诉讼请求，变更理由为：原告诉被告的房屋租赁合同纠纷一案已由贵院依法受理，根据原告提出的申请，贵院于2014年7月29日依法调取了保存在章丘市中心商贸区拆迁指挥部（该机构由章丘市政府设立，章丘市所属住建委、国土、物价、房管等职能部门派员联合组成）的相关材料。经调查得知，被申请人尚未与章丘市中心商贸区拆迁指挥部签署拆迁补偿协议，但明确的是被告至少可以获得拆迁补偿款1500万元。根据原被告双方在2014年2月24日达成的会议纪要的约定，原告委托山东中宇工程造价咨询有限公司对原告的投资项目进行了评估，投资损失额审定值为4065536.39元。现诉讼请求由1、被告返还租金103万元；2、被告赔偿原告投资款200万元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。变更为1、被告返还租金103万元；2、被告赔偿原告投资款4065536.39元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告银座佳驿公司为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：
1、2012年3月15日原告与被告签订的租赁合同一份，证明双方建立租赁关系，因为拆迁导致签订合同的目的不能实现，原告交付的103万应视为拆迁给原告造成的停产、停业损失。
2、2014年1月6日原被告签订的会议纪要一份，证明该租赁合同发生纠纷后由历下法院管辖。
3、银行转账凭证二份，证明2012年3月19日、3月29日我方两次向被告转账支付租金103万元，履行了合同义务，被告未按约定保证原告使用房屋。
4、2014年4月23日被告向原告提供的补偿意见说明及附件一份，证明市政府下设的章丘市中心商贸区拆迁指挥部承诺向被告支付1500万元的拆迁补偿款，该款包含原告对房屋的装饰装修的补偿。
5、2014年2月24日原被告达成的会议纪要一份，证明被告认可应向原告赔偿装饰装修投资宽的事实，并同意以山东中宇工程造价咨询有限公司出具的工程决算审计报告所确定的造价金额作为被告向原告补偿投资损失的标准。
6、山东中宇工程造价咨询有限公司出具的工程决算审计报告四份，证明原告投资损失额为4065536.39元。
7、中心商贸区旧城实施方案一份，证明对本案所设地块拆迁补偿方式及标准。
8、章丘市中心商贸区拆迁指挥部出具的《关于山东信雅服饰有限公司拆迁有关问题的复函》，根据中心商贸区拆迁指挥部的测算，被告原有的土地及地上附着物的测算值远远低于拆迁补偿确定的补偿数额，证明该笔补偿款中已包含了对原告装饰装修的补偿。
9、鲁政字第（2012）288号文件，证明本案所涉地片附近征收补偿的地价标准，以高标准为参照，估测被拆迁地块的低价。
10、2014年3月12日，原、被告达成的会议纪要一份，证明被告同意向原告支付应得拆迁补偿款的事实。
被告信雅服饰公司辩称，一、原告无权要求被告返还租金。如原告诉状所述，至2013年8月17日被告接章丘市政府征收拆迁后转告原告之时，原告实际承租被告房屋的计租期已达14个月18天，而原告仅支付了一年的租金，因此原告不仅无权要求被告返还其租金，相反依约应向被告支付其应支付而未支付的租金。对此被告保留向原告追索相关租金的权利。二、原告无权要求被告赔偿其投资损失。根据《租赁合同》。P7.7及P9.2条的约定，如遇征收拆迁，被告仅在原告有权依法获得补偿且被告实际收到补偿款中包含对原告的补偿时履行相应的补偿款的转交义务，即被告无赔偿义务只有转交义务，而被告履行上述转交义务的前提双方约定很明确，那就是：原告依法有权获得征收补偿且被告实际收到的补偿款中包含对原告的补偿。但在本案中，根据被告提交的证据可见，原告因其装修改建行为违法不能且也实际未能获得任何征收补偿。因此其无权要求被告赔偿其所谓的投资损失。
被告信雅服饰公司为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：
1、租赁合同及附属协议一份，证明双方租赁事实及权利义务。
2、征收补偿协议书一份。
3、2013年11月7日建设指挥部说明一份。
4、2014年2月11日建设指挥部说明一份。
证据2-4证明政府给于被告的征收补偿款中不包含对原告装修的补偿。
5、2012年6月12日章城执停字（2012）第E001号责令停止违法建设决定书及询问笔录各一份，证明原告未履行相关规划审批手续就进行施工装修的行为被认定违法，被责令立即停止，鉴于此政府对其装修未给于补偿。
6、告知函一份，告知函明确告知原告政府给于被告的补偿款中不包含对原告的补偿。
第三人章丘住建委述称，1、列我单位为第三人我单位表示不再存有异议，拆迁补偿与否、补偿款支付与否都是由章丘市中心商贸区拆迁指挥部决定的，章丘市中心商贸区拆迁指挥部是章丘市政府成立，负责商贸区的拆迁和建设，涉及拆迁事由的主要有我单位牵头，组织征收补偿工作。章丘市中心商贸区拆迁指挥部由好几个部门临时组建，没有经过工商注册登记。2、补偿款共计2650万元已支付给被告，其中包括土地使用权、房屋及全部附属物补偿款1500万元，拆迁、临时安置费、停产、停业损失1150万元，我单位依法对被告进行了补偿；3、因本案原告装修及相关施工行为未经许可，且擅自改变房屋及土地性质及用途，将原有的工业设施改建为商业设施，在2012年6月12日章丘市城市管理行政执法局已给原告下达责令停止违法建设决定书，因其装修和其他建设是违法行为，所以拆迁指挥部最后决定不予补偿，因此本案中我单位不应承担任何责任。
第三人章丘住建委为证明其主张，向本院提交如下证据
1、2012年6月12日章城执停字（2012）第E001号责令停止违法建设决定书一份。
2、2013年11月7日建设指挥部说明一份。
3、2014年2月11日建设指挥部说明一份。
4、2014年2月15日指挥部与被告签订的征收补偿协议书二份，补偿款共计2650万元。
5、2014年2月13日记账凭证及转账支票及收款收据各一份。
证据1-5证明，因原告的行为系违法行为，已被执法部门下达通知，根据此决定对其违法建设不予补偿，同时证明拆迁补偿款已支付被告，协议中约定了补偿范围。
6、评估报告一份，系补偿依据。
7、对被告停产停业补偿的测算表。
8、章丘市城建投资运营有限公司营业执照。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年3月15日，被告信雅服饰公司作为甲方（出租方）与原告乙方银座佳驿公司（承租方）签订《租赁合同》，合同有关本案争执事实的主要约定为：一、原告乙方银座佳驿公司承租甲方被告信雅服饰公司位于章丘市明水大街147号的房屋及场地设施设备，其中房屋建筑面积为6700平米，场地约1500平米，设施为供电变压器等附属线路电力设施、电梯1部、具备完善手续的市政自来水供应设施等。国有土地使用权及房屋用途均为工业性质。被告甲方同意原告乙方按照经营需要将该房屋用于酒店、餐饮、写字间、商业、娱乐等经营状态。二、甲方（被告）保证其拥有合法的资格和权利签订并履行本合同，保证出租给乙方（原告）的该房屋具有合法、有效、真实的相关证明文件。甲方保证该房屋和所涉及的土地使用权不存在任何权利瑕疵及任何影响或干扰乙方使用该房屋的因素。甲方承诺该房屋的主体质量和各项条件符合本合同约定的目的使用，可供乙方在本合同气内安全使用，…….甲方保证乙方对该房屋拥有排他性的管理使用权，同意乙方根据经营需要对该房屋进行改造装修并协助乙方到当地城建、消防等单位办理相关手续。三、该房屋的租赁期限为20年，自2012年4月1日至2032年6月30日，自房屋交付之日起甲方给于乙方三个月的免租装修改造期（即自4月1日至7月1日），第一周期2012年7月1日至2017年6月30日，租金103万元，其中房屋租金63万元，场地设施设备租金40万元。四、双方义务及相关约定：1、甲方应协助乙方办理经营、设计、装修、或改扩建所需要的可能发生的规划、环保、水电增容、消防……及其他国家规定的申请报批手续（包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等）并且不得另行向乙方收取任何费用。乙方自行承担报批过程中需向各职能部门交纳的法定收费。2、在该房屋发生任何情形的拆迁或者征地情形时，乙方有权按照本合同的约定和国家或政府相关政策规定获得乙方应享的投资补偿和停产停业损失补偿、拆迁安置补偿等经营补偿在内的各类补偿。甲方取得的补偿中包含乙方上述补偿的，应全额转交乙方，甲方不得接受未充分包含乙方补偿权利的补偿方案，否则甲方须赔偿乙方因此造成的损失。3、甲方负责协助乙方办理因乙方自身经营需要所加建、改建、扩建部分的房屋审批手续。五、合同的变更、终止、及违约责任：租赁期内，有下列情形之一的，如该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征收，用于公益事业的的，本合同终止，双方互不承担违约责任，但甲方须全力配合乙方实现乙方的拆迁补偿方案；否则甲方承担乙方所未完全补偿的损失。甲乙双方有权根据导致本合同终止的具体情形，共同或者各自参与与相关补偿谈判，并按照国家有关规定获得各自相应的补偿，双方共同承诺，任何一方的补偿如包含对另一方补偿的，应全额及时支付给对方不得截留。六、本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任……。双方在合同尾部签字盖章。
合同签订后，双方予以履行。原告按约支付了租赁费103万元。被告也按约交付了涉案房屋、场地设施设备。原告于2012年4月20日左右对房屋进行施工改造用于经营银座佳驿连锁酒店。在施工过程中，至6月12日，因未办理规划审批许可手续，未经批准改变原有房屋的规划用途被章丘市城市管理执法局责令停工。但原告未按指令停工，仍违法继续建设、装修、并进行酒店经营，至2013年8月。被告信雅服饰公司也未按照双方合同的约定协助原告到城建规划等相关部门办理原告经营需要的加建、改建、扩建部分房屋的审批手续。双方在未办理任何批准手续的情况下，改变房屋及土地的使用性质，继续履行租赁合同，进行酒店经营。合同履行一年后，至2013年8月17日，章丘市政府下达通知，对涉案明水大街147号属于工业用途所使用的土地、房屋进行征收。接此征收通知后，原被告双方多次商谈拆迁安置补偿事宜，及原告所交纳的103万元租金是否应视为投资损失应予补偿进行商谈。在2014年2月24日的会议纪要中，双方协商，对山东中宇工程造价咨询有限公司出具的审计报告予以承认和认可，并按照审计工程决算审计报告确定的审计值4065536.39元，作为原告投资损失额，作为双方谈判确定补偿金额的基础。在原被告双方商谈补偿问题过程中，第三人牵头组织的章丘市中心商贸区拆迁指挥部于2013年11月7日向被告出具书面说明：“山东信雅服饰有限公司:根据《城乡规划法》、《土地管理法》有关规定，你单位未经许可，擅自改变房屋性质及土地用途，将原有工业设施改建为商业设施，因此造成的损失指挥部一律不予赔偿。”2014年2月11日，中心商贸区拆迁指挥部再次出具大体内容相近的书面说明，再次告知对于酒店的装修不予赔偿。2014年2月15日，被告与中心商贸区拆迁指挥部签订征收补偿协议书，2014年2月13日，拆迁指挥部将土地使用权、房屋及全部附属物补偿款1500万元支付被告，同时将拆迁、临时安置费、停产、停业损失1150万元，也支付被告。在上述第三人给予被告的补偿款明细中，未有对涉案房屋装修的补偿款。2014年2月14日，被告向原告出具告知函，告知原告原告的装修及施工部分不予补偿，双方的租赁合同终止，原告的损失自行承担。
另，原告诉称，被告的1500万元的补偿款中，包含对原告房屋装饰装修的补偿，对此诉称，其提交的鲁政字第（2012）288号文件等证据，不能确凿充分证明第三人支付给被告的补偿款中包含了原告改建房屋的装修施工款，且原告未向本院提交确凿充分证据，证实其诉称的被告收取的补偿款含有原告应得装修补偿部分。
另查，原告在涉案土地、房屋经营酒店，但未向本院提交酒店经营应办理的营业执照。
本院认为，位于章丘市明水大街147号房屋及土地的使用性质是工业土地，该土地及房屋不能作为酒店等商业经营，此事实客观存在，原被告双方均明确知晓，双方在明知的情形下，仍签订用于酒店经营的租赁合同，并在合同中明确约定为保证原告的商业经营，双方必须办理土地、房屋规划许可等审批手续，在未办理审批手续的情况下，所签订的合同，其效力待定。但双方均未按约定办理相关审批手续，导致章丘市城管局于合同履行之初便下达责令停工通知书，明确告知改建房屋使用性质的行为违法，但双方仍未纠正补办手续，双方继续履行合同，原告使用房屋及土地，被告收取租金。至2013年8月，章丘市政府通知征收涉案土地及房屋，至此该房屋及场地的相关手续已无法办理时，双方所签合同因违反法律、法规规定，该合同为无效合同。对于无效合同的签订，双方均有过错，均应承担过错责任，因无效合同造成的损失，双方均应承担。原告交纳的103万元的房屋使用费，因被告未按照合同约定完成其保证该房屋的各项条件符合本合同约定目的使用的承诺，因此该103万房屋使用费，被告应予退还原告。原告在明知该房屋及场地不能进行商业经营的前提下且在无任何审批手续的前提下，进行房屋的装修施工，对其损失因其自身存在过错应自行承担损失。据此，依照《中华人民共和国法》第五十二条、第五十八之规定，判决如下：
一、被告山东信雅服饰有限公司于本判决生效后十日内返还原告山东银座佳驿酒店有限公司房屋使用费103万元；
二、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司的诉讼请求。
如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币38844元，由原告山东银座佳驿酒店有限公司承担21365元；被告山东信雅服饰有限公司承担17479元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 钟红梅
人民陪审员 卢衍秀
人民陪审员 秦 芳
二〇一六年六月十三日
书 记 员 娄本燕