北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14712号
上诉人（原审被告）张宇欣，男，1984年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）申卫平，男，1970年8月8日出生。
委托代理人肖建宇，北京市保利威律师事务所律师。
上诉人张宇欣因与被上诉人申卫平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，申卫平起诉至原审法院称：我与张宇欣于2015年4月20日签订了《房屋租房合同》，将位于北京市朝阳区×桥×街×号院×号楼×层×室房屋（以下简称涉案房屋）租给其居住，租赁期限为2015年4月21日至2016年4月20日；租金自合同签订之日起每季度一付，且第一次交付租金时应同时交纳押金。合同签订后，张宇欣只支付了第一季度租金，在我多次催促下仍不交纳押金。我于2015年5月6日向其发出《律师函》，通知张宇欣因其违约行为，双方《房屋租房合同》解除并要求其返还房屋。但张宇欣至今仍未腾退涉案房屋。故我诉至法院，请求法院判令：张宇欣将涉案房屋返还给我；张宇欣归还上述房屋内属于我所有的物品，即《房屋租房合同》第五条（2）列明之物品；张宇欣支付我自合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费，计算方式：日租金金额×实际使用天数，其中日租金金额=月租金4400元÷30天。
张宇欣经原审法院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明：2015年4月20日，出租方申卫平（甲方）与承租方张宇欣（乙方）签订《房屋租房合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住，租赁期自2015年4月21日至2016年4月20日，月租金4400元，押金4400元，各期租金支付日期为2015年4月20日、2015年7月20日、2015年10月20日、2016年1月20日；乙方第一次支付租金时应同时交纳押金；乙方不按约定日期支付房屋租金（含押金）达五日以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋。《房屋租房合同》第五条（2）列明，房屋内拥有甲方添置的“美的牌抽油烟机一台、美的牌燃气灶一台、整体橱柜一套、海信牌冰箱一台、格兰仕空调三台（含空调遥控器三个）、海尔牌热水器一台、日立牌微波炉一台、餐桌一个、椅子四把”等设施。
合同签订当天，申卫平收取了张宇欣第一个季度房屋租金13200元，并依约将房屋交付张宇欣使用，但张宇欣未支付合同约定的押金。2015年5月6日申卫平通过韵达快递向张宇欣发出《律师函》，通知张宇欣双方《房屋租房合同》解除并要求其返还房屋。庭审中申卫平提交《快件跟踪记录》，证明该快件在2015年5月7日被签收。2015年5月，申卫平就本案诉至法院，其后法院向张宇欣送达了起诉书副本及开庭传票，其间，张宇欣通过银行转账支付申卫平房屋押金及第二个季度租金共17600元。
上述事实，有《房屋租房合同》、房屋所有权证、快件跟踪记录及当事人陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，申卫平与张宇欣签订的《房屋租房合同》系双方平等自愿签订，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同成立后，申卫平和张宇欣皆应依约履行合同义务。根据双方合同约定，若张宇欣不按约定日期支付房屋租金（含押金）达五日以上的，申卫平有权终止合同并收回房屋。张宇欣未按照合同约定于2015年4月20日支付租金时同时交纳押金，且延误超过五日以上。张宇欣虽于本案审理过程中补交押金，但其已违反双方关于押金支付时间的约定在先。申卫平按照合同约定解除租赁合同依法有据，应认定双方所签的《房屋租房合同》已于2015年5月7日《律师函》被送达张宇欣之时解除。合同解除后，张宇欣应返还涉案房屋及其中属于申卫平的物品，故法院对申卫平该两项诉讼请求予以支持。关于申卫平主张的房屋使用费，合法有据，计算方式亦属合理，法院按照每日146.7元的标准予以支持。自合同开始履行至合同解除之日，双方共实际履约17天，按每日146.7元的标准计算，共发生租金2493.9元；自2015年5月8日起，张宇欣应按实际居住天数向申卫平支付房屋使用费。鉴于张宇欣已支付合同约定的押金以及截至2015年10月20日的房租共计30800元，若已发生房屋租金及使用费数额少于张宇欣已支付金额，应在其中予以扣减。张宇欣经传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。
据此，原审法院于2015年8月判决：一、申卫平与张宇欣二〇一五年四月二十日所签的《房屋租房合同》于二〇一五年五月七日解除；二、张宇欣于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×桥×街×号院×号楼×层×室房屋腾退给申卫平，交付房屋时一并将该房屋内属申卫平所有的美的牌抽油烟机一台、美的牌燃气灶一台、整体橱柜一套、海信牌冰箱一台、格兰仕空调三台（含空调遥控器三个）、海尔牌热水器一台、日立牌微波炉一台、餐桌一个、椅子四把交付给申卫平；三、张宇欣支付申卫平二〇一五年四月二十一日至二〇一五年五月七日的房屋租金二千四百九十三元九角（已支付）；四、张宇欣于腾退房屋之日支付申卫平自二〇一五年五月八日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，以每日一百四十六元七角的标准，按照实际使用天数计算；该房屋使用费若不足二万八千三百零六元一角，剩余部分申卫平应于收到房屋之日退还张宇欣；该房屋使用费若超过二万八千三百零六元一角，超出部分张宇欣应于腾退房屋之日支付申卫平。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张宇欣不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回申卫平的全部诉讼请求，主要理由是：双方在2014年4月21日到2015年4月20日签过租房协议，在签订协议之前，双方说好，到期前如果双方有变动，会相互提前2个月告知对方，每月4200元，每个季度每次房租都是提前交付。到2015年4月20日上述租房协议到期时，申卫平突然提出每个月涨房租200元，且没有按照约定提前告知我，由于时间紧迫，我无法在短时间内找到房子，只好续租。双方在2015年4月21日到2016年4月20日签订了租房协议，并提到交付押金的事情，由于涨了房租，双方协商好，宽限几个月，等第二个季度交房租的时候，加上押金一起交给申卫平，当时申卫平同意，申卫平突然向我发出《律师函》，要解除《租房协议》返还房屋，我给对方多次打电话均关机无人接听，对方律师透露申卫平夫妇去了美国旅游。租住房屋期间，申卫平未经我允许，任意直接进入我所租住房屋，严重侵犯了我的个人隐私，严重影响了我的正常生活。一审开庭当天，我没在北京，正在外地工作，在此期间，在第二季度没交房租的时候，我给申卫平打过电话，说提前交第二个季度的房租和押金的事情，电话中对方并没有提到要终止租房协议和不让我交第二季度房租及押金的事情，心安理得收下了我提前交付的第二个季度房租13200元及押金4400元，共计17600元，由此说明申卫平收到提前交付的房租，继续履行房屋租赁合同。综上，请求二审法院依法予以改判，支持我的上诉请求，维护我的合法权益。申卫平同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：申卫平与张宇欣签订的《房屋租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋租房合同》约定张宇欣第一次支付租金时应同时交纳押金；张宇欣不按约定日期支付房屋租金（含押金）达五日以上的，申卫平有权终止合同，收回该房屋。根据查明的事实，张宇欣未在第一次交付租金时即2015年4月20日交付押金，且未按约定支付押金达五日以上，构成违约，申卫平以此为由提出解除租赁合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。张宇欣上诉提出其与申卫平协商好，宽限几个月，等第二次交房租的时候再支付押金。对此，申卫平不予认可，张宇欣亦不能提供证据证明申卫平曾同意其于第二次交房租的时候再支付押金，故张宇欣的该项主张，证据不足，本院对此不予采信。原审法院依据申卫平的诉讼请求及《房屋租房合同》之约定，判令解除双方租赁合同、张宇欣腾退房屋、返还物品并支付房屋使用费，于法有据，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由张宇欣负担（申卫平已预交，张宇欣于本判决生效之日起7日内支付申卫平）；二审案件受理费35元，由张宇欣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 仵霞书记员李月明