广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第563号
原告罗振南，男，香港居民。
委托代理人旷宗彪，广东深鹏律师事务所律师。
被告刘世忠，男，汉族，住址河南省舞钢市。
委托代理人何仿，广东广和律师事务所律师。
委托代理人潘琨，广东广和律师事务所律师。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××8-5。
法定代表人吴军强。
委托代理人肖洪林，男，汉族。
委托代理人时姗姗，女，汉族。
原告罗振南与被告刘世忠、深圳市世华房地产投资顾问有限公司房产（以下简称世华地产）买卖居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗振南及其委托代理人旷宗彪、被告刘世忠原委托代理人周谢东、被告世华地产的委托代理人肖洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月11日，原告通过被告世华地产介绍与被告刘世忠签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区金泓凯旋城4栋G座X单位房地产转让给被告刘世忠，转让价为人民币4，250，000元，定金人民币210，000元，被告世华地产作为中介协助办理过户手续。被告刘世忠随后支付了定金人民币210，000元，并与原告于2014年2月17日签订了《补充协议》，约定首期房款应于2014年2月24日前至银行办理资金监管。但在2月24日办理资金监管时，被告刘世忠无故延期交付工资证明、未婚证明等资料，致使银行直至2014年3月11日才能出具贷款承诺书。在随后办理过户手续过程中，被告刘世忠更是多次失约，未按约定到达相关部门办理手续，并拒绝支付公证费用及缴纳个人所得税税费等，致使转户手续无法办理，且原告于2014年4月7日向原告发出解约通知。在此事件中，被告世华地产作为中介方，却与被告刘世忠有着极亲密的关系（其总监赵某是被告刘世忠的表哥，实际上的出资者），其与被告刘世忠串通一气，压低价格，损害原告利益。被告刘世忠的行为已构成根本违约，按照合同第十五条之约定，被告刘世忠需按转让成交价的百分之二十支付向原告支付违约金，而被告世华地产违反经纪原则，损害原告利益，应承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告刘世忠签订的《房地产买卖合同》（编号：8188827）；2、被告刘世忠向原告支付违约金人民币640，000元；3、被告世华地产承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告刘世忠答辩称，1、被告刘世忠在约定的时间提交了按揭贷款申请并提交了相关材料，银行要求补的资料也补齐了，不存在违约的事实。2014年2月24日在双方办理首期款人民币930，000元的资金监管时，被告刘世忠同时向监管银行提交了按揭贷款申请及申请贷款的相关材料，因在合同签订时双方并未确定向哪个银行贷款且不知贷款银行关于按揭贷款提交申请材料的具体要求，所以合同中只写明提交相关材料，约定并不明确，合同的本意也是按银行的要求增补。2、未按合同约定期限配合办理过户及过户相关手续的恰恰是原告，原告违反双方合同的约定，在被告刘世忠要求其配合办理过户相关的手续时，要求被告刘世忠先行向其支付加拿大律师公证费港币256，500元、加拿大的个人所得税人民币1，603，000元，是拒不履行合同的表现。3、原告主张被告世华地产与被告刘世忠恶意串通损害原告的利益与事实不符，原告的表述已可以看出原告拒不过户的真实原因是原告拒绝约定的转让价格过低。事实上，被告刘世忠为履行合同已支付了人民币1，140，000元，且银行已出具了贷款承诺书，这种情形下被告刘世忠迫切想完成交付将房产过户到自己名下，原告主张被告刘世忠拒绝办理过户手续，不符合情理。而原告在履行合同过程中未付出任何代价，在被告刘世忠要求其配合过户时，原告一会称自己在国外，一会又要求原告先行支付合同未约定的巨额公证费、国外的所得税，显然是为自己延迟和拒绝履行合同制造借口。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告世华地产答辩称，原告要被告世华地产承担连带责任没有法律依据。
经审理查明：2014年1月11日，罗振南（卖方）和刘世忠（买方）签订了一份编号为8188827的《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、罗振南将其所有的位于深圳市宝安区金泓凯旋城4栋G座15E房产（房产证号码：深房地字第××号）转让给刘世忠，转让成交价为人民币4，250，000元；2、定金为第一部分房款，刘世忠在签署本合同时向罗振南支付定金人民币50，000元，刘世忠在签署本合同之日起3日内（含当日）再向罗振南支付定金人民币160，000元，前述定金均交由居间方或银行监管；3、第二部分房款为人民币4，040，000元，付款方式为银行按揭付款，刘世忠应于签署本合同之日起70日（含当日）内付清首期房款人民币1，000，000元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，刘世忠需按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，罗振南应无条件配合办理相关手续）。刘世忠应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交案件贷款申请及相关材料，罗振南须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由罗振南提交签署的资料如案件款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；4、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起（若罗振南需办理赎楼手续的，则在罗振南赎出房产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递减过户手续，且递减回执由居间方或担保公司代为托管；5、买方刘世忠应承担包括营业税、城建维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、土地使用费、买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）、借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户和按揭服务费、查档（证）费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用、评估费在内的19项费用。本合同未约定承担方的税费，按照法律规定、政府规定或交易习惯确定具体承担方，本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付，买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同；6、任何一方逾期履行义务超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。另，双方在合同的备注条款中注明卖方罗振南的实收价为人民币4，250，000元。
2014年2月17日，罗振南和刘世忠签订《关于房地产买卖合同编号（8188827）之补充协议》，约定“买卖双方通过深圳市世华房地产顾问有限公司成交深圳市宝安区金泓凯旋城4栋G座X单位（以下简称该物业），合同编号：（8188827），该合同第三条买方应于签署本合同之日起70日内付清首期款修改为买方应于2014年2月24日前（含当天）将首期款放到银行做资金监管。买卖双方需要在过户时配合提供申请免个税等相关资料”。
罗振南、刘世忠和世华地产在庭审中确认：刘世忠分别于2014年1月12日、1月14日、1月15日支付定金人民币50，000元、150，000元、10，000元，现上述定金人民币210，000元均在罗振南处。
2014年2月24日，罗振南、刘世忠与中国农业银行股份有限公司宝安支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定罗振南和刘世忠为交易涉案房产委托中国农业银行股份有限公司宝安支行监管资金人民币930，000元。当日，刘世忠将首期款人民币930，000元打入银行的资金监管账户。
2014年3月12日，中国农业银行股份有限公司宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向刘世忠发放贷款人民币3，110，000元。
2014年3月28日，罗振南和刘世忠前往公证处办理买卖合同公证手续。
2014年3月28日，罗振南以电子邮件方式向加拿大领事馆领事进行询问，询问内容如下：其作为加拿大公民，如果以人民币4，250，000元的价格出售其所有的涉案房屋（盈利人民币3，500，000元），是否需要缴纳加拿大个人所得税人民币1，603，000元。2014年4月1日，加拿大领事馆领事以电子邮件方式对罗振南的上述询问进行了回复，明确上述交易中如使用加拿大身份证明文件、SIN号码用于任何法律公证用途必定会产生加拿大个人所得税约人民币1，603，000元。
2014年4月7日，刘世忠以特快专递的方式向罗振南邮寄了《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》，向罗振南告知：银行已经于2014年3月12日出具了贷款承诺函，但罗振南拒不依约协助办理过户手续，拒不提供申请免个税的证明，拒不办理买卖合同公证和委托公证，还向刘世忠索要加拿大的律师公证费和税费人民币1，015，000元，罗振南的上述行为明显拒绝履行合同义务，故现通知解除与罗振南签订的《房地产买卖合同》。罗振南于2014年4月9日签收了上述《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》。
刘世忠主张罗振南拒绝协助其办理过户手续，构成了根本性违约，故诉至法院，请求判令罗振南向其返还定金人民币210，000元，并向其按购房款的20%支付违约金人民币850，000元。罗振南在庭审中主张刘世忠存在如下违约行为：1、刘世忠没有在约定的签订合同后70日内办理资金监管手续；2、罗振南于2014年3月27日发短信给刘世忠，要求刘世忠在2014年3月28日过户之前将家庭成员公证费港币3，200元支付给罗振南，刘世忠同意后但其并没有支付；3、刘世忠拒绝向罗振南支付加拿大个人所得税人民币1，603，000元；4、刘世忠没有在约定的期限内向银行递交工资证明和未婚证明。
另查，1、罗振南、刘世忠以及世华地产在庭审中均主张双方未办理过户手续的原因是刘世忠未按罗振南的要求支付家庭成员公证费港币3，200元以及加拿大个人所得税人民币1，603，000元，故罗振南拒绝协助办理过户手续。刘世忠和世华地产均主张刘世忠并没有拒绝支付家庭成员公证费，刘世忠仅提出在支付前罗振南应先出具公证书以及公证费的收据，而罗振南则要求刘世忠在出具公证书前先支付家庭成员公证费。刘世忠主张罗振南提出的加拿大个人所得税人民币1，603，000元罗振南应当自行承担，不应当要求刘世忠支付。罗振南主张加拿大个人所得税人民币1，603，000元属于合同约定的个人所得税的范畴，依约应当由刘世忠承担。2、罗振南主张其于2013年底就以口头方式向刘世忠和世华地产告知其为加拿大国籍，但罗振南未能提交证据证明其该主张；刘世忠和世华地产主张其于2014年3月28日办理买卖合同公证手续时才知悉罗振南为加拿大国籍，罗振南持有香港永久居民身份证与刘世忠签订的涉案房地产买卖合同。3、罗振南主张其于2014年3月28日办理买卖合同公证时经公证处公证人员提示才知悉需缴纳加拿大个人所得税。4、刘世忠和世华地产确认刘世忠于2014年3月4日向贷款银行补充提交了工资证明和未婚证明，刘世忠主张是因为其于2014年2月24日提交贷款申请书时并不知道需要上述证明，所以才在银行的要求下补充提交。5、罗振南在庭审中提出刘世忠主张的违约金标准过高。
以上事实，有房地产买卖合同、关于房地产买卖合同编号（8188827）之补充协议、收据、二手楼交易资金监管协议、个人购房贷款承诺函、解除《房地产买卖合同》通知书、快递详情单、短信记录、公证书、声明书、电子邮件以及回函等证据和笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房产买卖合同纠纷，罗振南和刘世忠签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，罗振南主张其于2013年底就以口头方式向刘世忠和世华地产告知其为加拿大国籍，但罗振南未能提交证据证明其该主张，刘世忠和世华地产对此不予确认，根据谁主张谁举证原则，本院对罗振南该主张不予认可。《房地产买卖合同》中虽然约定个人（企业）所得税由刘世忠承担，但根据交易习惯，罗振南应当缴纳的加拿大个人所得税并非为中国政府收取的相关税费，罗振南作为卖方亦未在签订房地产买卖合同前向刘世忠披露这一重要信息，且涉案交易的加拿大个人所得税高达人民币1，603，000元，远远超出一般交易中买方所能够承受的范畴，故本院认为罗振南未尽到信息披露义务存在一定的过错，《房地产买卖合同》中约定的个人（企业）所得税中不应当包括罗振南所主张的加拿大的个人所得税。另，双方签订的《房地产买卖合同》中约定，本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付，买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同。综上，罗振南以刘世忠拒绝支付加拿大个人所得税为由拒绝协助办理过户手续，已经构成根本性违约，故刘世忠有权主张解除合同并要求罗振南支付违约金。
罗振南主张刘世忠构成根本性违约，缺乏事实和法律依据。首先，罗振南和刘世忠于2014年2月17日签订《关于房地产买卖合同编号（8188827）之补充协议》，对双方签订的房地产买卖合同中办理资金监管以及支付首期款的时间的约定进行了变更，即刘世忠应当在2014年2月24日前（含当天）将首期款放到银行做资金监管，结合本院查明的事实，罗振南、刘世忠与中国农业银行股份有限公司宝安支行于2014年2月24日签订了《二手楼交易资金监管协议》，且刘世忠于当日将首期款人民币930，000元打入银行的资金监管账户，故刘世忠已经依约履行了办理资金监管以及支付首期款的义务；其次，罗振南并未提交充分有效证据证明刘世忠拒绝向其支付家庭成员公证费，刘世忠要求罗振南在支付家庭成员公证费前向其出示公证书和相关费用收据亦具有一定的合理性，且该费用的承担并不影响合同的继续履行；最后，刘世忠虽然存在补交工资证明和未婚证明的情形，但均属于刘世忠为全面履行合同而采取的补充性行为，并不足以构成根本性违约。综上，罗振南主张刘世忠扣除定金后再向其支付违约金人民币640，000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，本案为房地产买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，罗振南请求世华地产承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同的解除时间，罗振南和刘世忠签订的《房地产买卖合同》应当自刘世忠向罗振南主张解除合同之日解除，即涉案的《房地产买卖合同》应当于2014年4月9日刘世忠将《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》送达至罗振南之日解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告罗振南与被告刘世忠于2014年1月11日签订的编号为X`的《房地产买卖合同》已经于2014年4月9日解除；
二、驳回原告罗振南的其他诉讼请求。
本案受理费人民币10，200元，保全费人民币3，720元，均由原告承担，受理费和保全费原告已预交。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年八月十九日
书 记 员 刘 婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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