西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第04503号原告（反诉被告）刘某某，委托代理人杨娟娟，陕西浩元律师事务所律师。被告（反诉原告）于某某，委托代理人冀进才，陕西伟天律师事务所律师。委托代理人张春红，陕西伟天律师事务所律师。本院立案受理了原告(反诉被告)刘某某诉被告于某某（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人杨娟娟，被告于某某及其委托代理人冀进才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称，被告于某某自愿将自家的2.6亩土地出租给原告刘某某，并于2010年7月24日向原告出具了《证明》，由原、被告及见证人签字按手印确认。同时双方就上述事宜签订了《土地承包合同》，并由双方签字按手印确认，该合同约定租金为每年每亩7000元，并约定了租金的支付方式及双方的权利、义务等，同时被告将所租土地上种植的树木以13000元的价格卖给原告，约定该土地被征收时地面附着物赔偿款归原告所有，所得赔偿款与被告无关。原告按时向被告支付了树款及租地款共计31200元，被告向原告出具了《收条》。2011年1月，该土地被依法征收，原、被告所签订的《土地承包合同》依法终止，被告应将2011年1月至2011年7月的土地租金9100元返还给原告，但被告不仅未将上述租金返还原告，在获得了土地相应的赔偿款后，还多次到原告单位，要求原告继续支付租金，双方经过多次协商未果。现原告诉至本院，请求：1、依法确认原、被告签订的《土地承包合同》于2011年1月已终止；2、依法确认本案所涉2.6亩土地上种植物归原告所有；3、依法判令被告返还原告2011年1月至7月的租金9100元；4、本案诉讼费由被告承担。被告于某某辩称，原、被告2010年7月24日在自愿、平等、互利的基础上签订的《土地租赁合同》，且双方在协商一致的情况下达成补充条款，现该合同尚未到期，应当继续履行。原告请求被告返还2011年1月至7月租金9100元的请求，缺乏事实上和法律上的依据。原告在合同签订后，只支付了一年的租金，其余租金一直未能支付，被告多次索要，原告却一直推脱，这种不诚信的违约行为是法律所禁止的。综上，原告在诉讼中所称合同终止的情况并不存在，合同解除的条件也并没有实现，《土地租赁合同》真实有效，故应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告于某某诉称，2010年7月24日反诉人与被反诉人在平等互利的基础上签订了《土地承包合同》，合同中约定：1、反诉人将位于西安市雁塔区曲江街道办某村的2.6亩农用地承包给被反诉人，承包期限为2010年7月24日至2020年7月23日；2、被反诉人所承包的土地每年每亩租金为7000元，租金每五年递增5%，并且被反诉人应于每年的7月23日以前以现金方式一次性付清当年承包费；3、合同约定了解除事由。合同第三条特别约定国家征用时附着物赔偿归被反诉人所得，附着物赔偿完毕后，本合同自动解除。双方签订合同时已经预知到土地会被征用，但约定条件未成就，也不能解除。合同签订后，被反诉人只支付了第一年的租金，2011年至2015年的租金一直迟迟不予支付，直至2015年7月6日尚欠租金72800元。根据合同约定，被反诉人应向反诉人支付土地租金。被反诉人在合同履行过程中拒不支付土地租金，严重违反了合同约定的行为给反诉人造成了极大的损失，故提出反诉，请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付2011年7月至2015年土地租金共计72800元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告刘某某辩称，在2011年1月份，本案所涉土地已经被国家征收，且曲江管委会与某村村委会签订了土地征收补偿协议，国家征收土地导致被告在2011年1月丧失土地使用权，自征收后被告已经无权出租给土地，所以双方的土地承包合同依法解除，该合同的权利义务也已终止。在原、被告签订土地承包合同的同时，原告已经将2010年7月24日至2011年7月24日租金及树损共计31200元交给被告，并由被告出具收条及证明，故原告实际并没有拖欠被告的租金，自2011年1月至7月原告已经缴纳的租金属于不当得利，被告应当返还给原告。审理查明，原告刘某某与被告于某某于2010年7月24日签订《土地承包合同》，约定原告承包被告位于西安市雁塔区曲江街道办某村2.6亩土地，承包期限为10年，自2010年7月24日至2020年7月23日。双方在合同第二条约定，承包土地每亩每年租金为7000元，租金每五年递增5%。支付方式为原告于每年7月23日以前以现金方式一次性付清当年承包费。合同第三条约定，如国家征用原告所承包的土地时，地面附着物赔偿款项归原告所得，所得赔偿款与被告无关。合同签订后当天，被告将2.6亩土地及地上所种果树交付原告，原告向被告支付31200元，其中18200元为2010年租地款，13000元为承包土地上果树的折价款。合同履行至2011年，西安市国土资源局曲江新区分局与被告所在的西安市雁塔区曲江街道办事处某村村民委员会于2011年1月13日签订《征地补偿协议》，约定国土资源局对包括被告土地在内的某村921.001亩集体土地实施征收。双方约定自双方签字确认时，征收协议生效。因此，原告再未向被告支付租金。双方亦因此产生纠纷。庭审中查明，双方所签《土地承包合同》第三款后面手写添加“附着物赔偿完毕后，本合同自动解除。”以上事实，有土地承包合同、收条、土地征收补偿协议及当事人陈述等证据在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告刘某某与被告于某某之间签订的《土地承包合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行各自义务，但合同履行至2011年1月13日，被告出租给原告的2.6亩土地被依法征收，致使双方所签合同目的无法实现，但是并不必然导致合同终止。只是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；。”原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国民法通则》第153条之规定“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此本案中涉案土地被依法征收的行为应属不可抗力，故原告依法享有单方解除权。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即合同要依法解除，必须要求原告向被告提出解除通知的要求，但庭审中，原告虽称其曾向被告提出要求解除合同，但是并未提交相应证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故双方之间合同并未依法解除，故对于原告要求确认原、被告签订的《土地承包合同》于2011年1月已终止的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还2011年1月至7月租金的请求，由于在签订征地协议后，出租土地的所有权已经发生移转，村集体不再是出租土地的所有权人，故被告不再享有使用权，无权再将上述土地出租给他人，因此被告应将收取的多余租金返还给原告，故对于原告的上述请求，本院依法应予支持。双方约定租金每年每亩为7000元，故2.6亩土地每年的租金为18200元，故扣除已履行期的租金，被告应向原告退还租金9100元。同理，对于反诉原告要求反诉被告支付2011年至2015年租金的请求，本院依法不予支持。对于原告要求确认涉案2.6亩土地上种植物归其所有的请求，由于原、被告签订合同后，原告已一次性向被告支付了承租土地上种植物的折价款，且被告已将出租土地及地上的种植物交付给原告占有，即该土地上的种植物的所有权已由被告移转至原告，故对于原告的此项请求，本院依法应予支持。庭审中，被告虽辩称原告提交收条并非其所写，但是经本庭依法释明后，其明确表示对收条不进行鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对被告的此项辩称意见本院依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告于某某在于本判决生效之日起十五日内向原告刘某某退还租金9100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、本案所涉的位于西安市雁塔区曲江街道办某村的2.6亩农用地上种植物归原告刘洪涛所有。三、驳回原告刘某某其余的诉讼请求。四、驳回被告于某某的反诉请求。本案受理费50元，由原告刘某某承担10元，由被告于某某承担40元。由于原告已预交，被告在支付上述款项向原告一并付清。本案反诉费用810元，由被告于某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  许小玺二〇一六年七月十三日书 记 员  高彩娥