湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初1559号
原告陈某。
法定代理人陈勇，男，生于1974年10月17日，汉族，江苏省丰县人，居民，住江苏省丰县。系原告陈某之父。
委托代理人（特别授权）张发忍、谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。
被告恩施州松润实业发展有限责任公司。住所地：湖北省恩施市叶挺路***号。组织机构代码：68846481-4.
法定代表人母克松，公司总经理。
委托代理人（特别授权）宋国福，湖北利佳律师事务所律师。
原告陈某诉被告恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，由审判员陈勇军适用简易程序于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人张发忍、被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称松润公司）的委托代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款388000元。该合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，第九条约定，若被告逾期交付房屋超过60日的，原告有权解除合同，被告应退还购房款并按原告累计支付房款的20％承担违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款348000元，但被告未按约向原告交付房屋。现起诉请求：1、解除《商品房买卖合同》（合同编号为ES1306212），退还购房款348000元及该款利息；2、支付违约金69600元。
被告辩称，原告的诉讼请求缺乏必要的事实，违背了合同，于法无据。1、被告延期交房有不可归责的事由。在楼盘兴建中，出现被告损坏文物的舆论，一时满城风雨，恩施市规划局迫于社会压力于2014年3月4日下令被告停工二个多月，现在证明，被告不存在违法施工的问题。对此，被告主观上没有过错；2、被告复工后，因被迫停工影响，根据当时的施工状况不能按期交付房屋，便通过打电话、贴公告、网上发布信息以及在《恩施晚报》登报等在合同附件四第五条双方认可的方式，通知了延期交房和具体交房的日期，被告履行了告知义务。原告也应当按照合同第九条的规定主动请求被告交付并验收房屋；3、原告未提供证据证明涉案房屋的质量存在任何问题。请求驳回原告的诉讼请求。另，原告自己未完全支付购房款，也应承担合同约定的违约责任。
经审理查明，被告松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年10月5日与原告陈某签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1306212），主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4号楼1单元11层1104号房。该商品房建筑面积共107.11平方米。第四条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3622.44元，总金额叁拾捌万捌仟元。……4、以上价格含水、电、气立户费用（商铺只包含水、电立户费用）；以上价格不含契税、公共维修基金、工本费、有线电视、电话、宽带等立户所需费用。第六条付款方式及期限：买受人于2013年10月5日支付首付款人民币贰拾肆万元整（小写：240000元），于2013年12月31日支付人民币壹拾万捌仟元整（小写：108000.00元），余款人民币肆万元整（小写：40000.00元）于2014年12月31日前支付完毕。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金……第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。
合同订立后，被告松润公司于2013年10月5日出据收取原告的首付款240000元，于2014年1月12日收取了原告购房款108000元，即原告已支付购房款348000元。
2014年3月14日，恩施市城市规划管理局向被告松润公司送达《关于停止开挖山体的通知》，该通知主要内容有：恩施州规划局正对州城山体进行保护规划设计编制，州市领导及市民都高度关注此事。经查，你公司有山体开挖行为，请你公司停止书苑新城一期工地北侧与叶挺纪念馆之间的山体开挖行为，完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工。2014年12月25日，被告松润公司在《恩施晚报》上登载公告，公告的内容为：“由公司开发的书苑新城一期项目在施工中，因消防通道开挖，主管部门于2014年3月14日责令停工，至2014年6月1日恢复施工，时间长达76日之久。造成材料无法进场，施工无法进行。我们想尽方法加快进度，尽量按时交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付时间需适当延长（约76天），现定于2015年2月10日至2015年3月6日分批进行交付使用，对此造成的不便深表歉意。”
2014年5月20日，涉案商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等部门和单位进行了主体分部工程质量验收，并形成《主体分部工程质量验收记录》。该《验收记录》记载的1#、2#、3#楼的验收事项为：1、模板分项；2、钢筋分项；3、混凝土分项；4、现浇结构分项；5、混凝土子分部；6、砌体子分部。4#、5#、6#楼的验收事项为：1、二次结构；2、混凝土子分部；3、砌体子分部。
2015年1月24日，被告松润公司再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日进行分户验收”的公告。
2015年5月15日，恩施州颐方苑物业管理有限公司出具证明，证明：“我恩施州颐方苑物业管理公司与恩施州松润实业发展有限责任公司签订了该公司开发的书苑新城小区的物业管理合同，按协议我公司于2014年12月派遣工作人员到该小区开展工作。从2015年1月9日起向书苑新城商住楼购房业主交付房屋，至目前为止，已有数百户含商铺领取了住房钥匙。自2015年1月10日以来，无一例在我公司驻‵书苑新城′物业管理服务处未领到商品房钥匙的情况”。
本院于2016年5月4日向被告送达起诉书副本。审理中，因双方分歧较大，致调解未成。
本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。原告应当按约履行支付购房款的义务，被告应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。现原告请求解除案涉合同，其理由为被告超过约定期限未能向其交付符合合同约定条件的房屋。合同第八条约定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。
关于商品房交付使用应当具备的条件。《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，被告未提供确实的证据证明案涉房屋已经具备了“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施”。即涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。
关于涉案合同应否解除。因涉案商品房不具备交付条件，尚不能向原告进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，被告松润公司的逾期行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金”的约定，被告逾期交付行为已逾60日，达到了合同约定的解除合同的条件，合同应予解除。原告提出的解除合同的理由符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于合同解除的日期，《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告现提出解除合同的诉讼请求，本院亦于2016年5月4日向被告送达了起诉状副本，该日期即为合同解除之日。
关于被告松润公司的违约责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，原告的该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在庭审中，被告对约定违约金标准的合同第九条及原告已支付购房款348000元的事实无异议，按约定违约金计算为69600元。原告的计算无误，被告应当予以退还和承担。关于原告提出的购房款的利息。该利息损失与违约金同属违约责任范畴，属重复请求。被告在承担了违约金之违约责任后，对该利息损失则不应再予以承担。原告的该项诉讼请求无法律根据，本院不予支持。
关于原告欠付购房款的行为是否构成违约的问题。双方当事人于合同中约定“余款人民币肆万元整（40000.00元）于2014年12月31日前支付”，2014年12月31日也是合同约定的交房之日。很明显，双方于合同中约定该日期支付的真实意思即为交房时同时履行。在被告未向原告按约定交付房屋前，原告未支付下欠购房款的行为不属违约行为。现被告未能履行交房的合同义务，反而要求追究原告的违约责任，其理由不能成立，该项抗辩理由本院不予支持。
综上所述，涉案合同明确约定了涉案商品房的交付条件和交付期限，现因房屋不具备交付条件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行为已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，涉案合同应当解除。如果不予解除，原告订立合同的目的会长期处于得不到实现的状态，这种状态的存续将会给原告造成心理上的不安定和更大的经济损失，对原告极为不公平。被告提出的各项抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈某与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2013年10月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ES1306212）于2016年5月4日解除。
二、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某退还购房款348000元，并承担违约金69600元，共计417600元。
三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费7564元，减半收取3782元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一六年七月九日
书记员 罗 毅