山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终2023号上诉人（原审被告）：青岛鸿润达物业管理有限公司。法定代表人：武德华，总经理。委托诉讼代理人：李爱军，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔海梅，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛众力昌贸易有限公司。法定代表人：于桂昌，董事长。上诉人青岛鸿润达物业管理有限公司因与被上诉人青岛众力昌贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第3286号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。青岛鸿润达物业管理有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回青岛众力昌贸易有限公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由青岛众力昌贸易有限公司承担。事实与理由：一、一审事实认定不清，基于合同相对性原则，上诉人青岛鸿润达物业管理有限公司与被上诉人青岛众力昌贸易有限公司从未签订过物业服务合同，并非本案适格主体。本案系物业服务合同纠纷，但青岛鸿润达物业管理有限公司与青岛众力昌贸易有限公司从未签订过物业服务合同，青岛鸿润达物业管理有限公司没有义务为青岛众力昌贸易有限公司提供物业管理服务。青岛鸿润达物业管理有限公司系涉案鸿润．金汇泉写字楼的物业管理服务单位，青岛鸿润达物业管理有限公司与青岛宏运投资集团有限公司针对涉案楼层的物业服务于2012年签订《物业管理委托合同》，青岛鸿润达物业管理有限公司为其提供金汇泉商务中心楼盘15、16层的物业管理服务，青岛宏运投资集团有限公司一直向青岛鸿润达物业管理有限公司交纳物业管理服务费用，青岛鸿润达物业管理有限公司与青岛众力昌贸易有限公司之间并不存在物业服务合同关系，青岛鸿润达物业管理有限公司没有义务为其提供物业管理服务。二、一审适用法律错误，本案符合中止条件，案件应当中止审理，但一审法院却错误作出判决。青岛众力昌贸易有限公司与青岛金汇泉置业集团有限公司签订的《房屋买卖合同》的效力，正在山东省高级人民法院审理中，青岛众力昌贸易有限公司取得涉案房屋的合法性尚未确定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五款“有下列情形之一的，中止诉讼……本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”之规定，为彻底查清本案事实，正确认定当事人的责任，合法公正的审理本案应当中止审理。在一审审理过程中，青岛鸿润达物业管理有限公司也多次向一审法院提出中止审理并提交了书面申请，但一审法院却错误作出判决。青岛众力昌贸易有限公司答辩称，一、青岛鸿润达物业管理有限公司认为其与青岛众力昌贸易有限公司未签订物业服务合同，所以与青岛众力昌贸易有限公司不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立。青岛众力昌贸易有限公司认为，涉案房屋是鸿润·金汇泉商务中心楼盘的一部分，该楼盘的开发商青岛金汇泉置业集团有限公司于2011年与青岛鸿润达物业管理有限公司签订了该楼盘的前期物业服务合同。2014年3月4日又续签前期物业服务合同。青岛金汇泉置业集团有限公司与青岛鸿润达物业管理有限公司所签的前期物业服务合同是委托青岛鸿润达物业管理有限公司对金汇泉商务中心整栋楼进行物业服务和管理，当然也包括涉案的该栋楼的16层房屋。物业服务合同虽然不是青岛众力昌贸易有限公司与青岛鸿润达物业管理有限公司所签，但作为业主的青岛众力昌贸易有限公司，根据现行法律，物业服务合同的约定及青岛众力昌贸易有限公司与开发商所签《青岛市商品房预售合同》中关于前期物业服务的约定，青岛众力昌贸易有限公司是青岛鸿润达物业管理有限公司与青岛金汇泉置业集团有限公司所签前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”，依据此条规定，业主和物业服务企业已实质构成物业服务关系。因此，青岛鸿润达物业管理有限公司该条上诉理由不能成立。二、青岛鸿润达物业管理有限公司以涉案房屋因第三人提起诉讼，应当中止审理的理由不能成立。青岛众力昌贸易有限公司认为，青岛鸿润达物业管理有限公司引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定，认为本案应中止审理的理由不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定：“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其它诉讼参与人，公开审理的，应当公告当事人姓名，案由和开庭时间、地点。”2013年1月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的中止诉讼。按此规定，一个案子的事实认定或法律适用，要以另一个案子的审理结果为依据才能中止诉讼。青岛众力昌贸易有限公司认为，该款的规定不适合本案，因为本案对事实的认定不需以另一个案子的审理结果为依据。根据我国《物权法》第9、14、23条的规定，我国实行物权公示原则，谁持有房屋产权证，就应认为谁是该房屋的产权人，在未依法对该房地产产权证撤销的情况下，产权登记人即是合法物权人，且本案只是物业服务合同纠纷，物业服务公司应按物业服务合同的约定对业主提供服务，案外人是否对涉案房屋的产权归属提起诉讼与本案无关。因此，青岛鸿润达物业管理有限公司的该条上诉理由不能成立。综上，青岛鸿润达物业管理有限公司的上诉理由与事实不符，于法无据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回青岛鸿润达物业管理有限公司的上诉请求，维持原判。青岛众力昌贸易有限公司向一审法院起诉请求：青岛鸿润达物业管理有限公司停止侵权并将位于鸿润·金汇泉商务中心办公楼16层电梯恢复运行；本案诉讼费用由青岛鸿润达物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：1、鸿润·金汇泉商务中心位于青岛市黄岛区衡山路14号。2014年3月11日，青岛鸿润达物业管理有限公司与青岛金汇泉置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由青岛鸿润达物业管理有限公司为鸿润·金汇泉商务中心提供物业管理服务。青岛众力昌贸易有限公司于2014年5月7日办理了涉案楼层16层1601-1612房屋房地产权证，系鸿润·金汇泉商务中心的业主。青岛众力昌贸易有限公司称因涉案楼层房屋钥匙一直在案外人青岛鸿润建设集团有限公司手中，故其无法入住并办理相关手续。青岛鸿润达物业管理有限公司称青岛众力昌贸易有限公司、青岛鸿润达物业管理有限公司之间并不存在物业服务合同关系，涉案楼层系青岛宏运投资集团有限公司与其签订物业管理委托合同，自2012年起入住至今并交纳相关物业费且涉案楼层房屋归属现在仍处于纠纷中，青岛鸿润达物业管理有限公司无法确定为谁提供物业服务。2、青岛鸿润达物业管理有限公司系涉案商务中心电梯管理使用单位。经原审法院现场勘验，鸿润·金汇泉商务中心的电梯并不能经停涉案楼层16层，且青岛鸿润达物业管理有限公司工作人员也认可自2014年12月份至今涉案楼层电梯处于不能经停状态。青岛鸿润达物业管理有限公司对上述事实予以确认。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据物权公示原则，青岛众力昌贸易有限公司依法取得涉案楼层房屋所有权，系涉案楼层房屋合法产权人，作为涉案楼层的业主，青岛众力昌贸易有限公司享有使用电梯的权利，而青岛鸿润达物业管理有限公司作为涉案楼层的电梯使用管理单位，应为涉案楼层的所有业主提供电梯服务，现青岛鸿润达物业管理有限公司停止涉案楼层电梯运行，没有合法依据，且青岛鸿润达物业管理有限公司也未提交其他充分、有效证据证明其停运涉案楼层电梯具有合法依据，故青岛众力昌贸易有限公司诉求青岛鸿润达物业管理有限公司停止侵权并恢复涉案楼层电梯运行，于法有据，予以支持；青岛鸿润达物业管理有限公司的相关抗辩，于法无据，不予采纳。综上，一审法院判决：青岛鸿润达物业管理有限公司于判决生效之日起立即停止侵害并将位于鸿润·金汇泉商务中心16层的电梯恢复运行。案件受理费100元，由青岛鸿润达物业管理有限公司负担，于判决生效后十日内支付给青岛众力昌贸易有限公司。二审审理期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，鸿润·金汇泉商务中心楼盘的开发商青岛金汇泉置业集团有限公司于2011年与青岛鸿润达物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对该楼盘全体业主及青岛众力昌贸易有限公司具有约束力。而根据物权公示原则，青岛众力昌贸易有限公司于2014年5月7日取得鸿润·金汇泉商务中心楼涉案楼层房屋所有权，故作为涉案楼层业主的青岛众力昌贸易有限公司与青岛鸿润达物业管理有限公司之间存在物业服务合同关系。青岛众力昌贸易有限公司作为涉案楼层的业主，其有权利使用涉案楼层的电梯，青岛鸿润达物业管理有限公司作为涉案楼盘物业管理服务的提供者，也是涉案楼盘电梯的使用管理单位，应为所有业主提供电梯服务，包括青岛众力昌贸易有限公司。现青岛鸿润达物业管理有限公司停止涉案楼层电梯运行，没有合法依据，且青岛鸿润达物业管理有限公司也未提交其他充分、有效证据证明其停运涉案楼层电梯具有合法依据，故青岛众力昌贸易有限公司诉求青岛鸿润达物业管理有限公司停止侵权并恢复涉案楼层电梯运行，于法有据，应予以支持。青岛鸿润达物业管理有限公司关于其无义务向青岛众力昌贸易有限公司提供物业管理服务及本案应中止审理的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人青岛鸿润达物业管理有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛鸿润达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年十二月二十日书 记 员  王 繁