江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0185号
上诉人（原审被告）徐某某。
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区某某资产经营公司。
委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
委托代理人瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。
原审被告凌某某。
上诉人徐某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2011）吴度民初字第0275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年1月6日，苏州市吴中区某某资产经营公司（以下简称金庭资产公司）作为出租方（甲方）、凌某某作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：乙方租用甲方所有、位于苏州市吴中区金庭镇后堡村小农场废旧的原马海荣食品厂，改造成为养鸽基地；租赁范围为金庭镇后堡村小农场废旧的原马海荣食品厂约8亩地，以附件中的《房地产平面图》范围为准；租赁期限自2009年1月10日至2010年12月31日；年租金为25000元；采取先租后用的方式，合同签订后一星期内付清租金25000元，第二年租金25000元于2009年12月30日前付清；付清25000元后进场改造；合同终止后，甲方不对乙方承担任何赔偿责任，乙方装修的不动产部分乙方不得拆除和破坏，归甲方所有，动产部分（可移除）乙方自行处置。
合同签订后，金庭资产公司向凌某某交付了上述房屋，凌某某向金庭资产公司支付租金10000元，并将房屋改造成养鸽基地。2010年底，凌某某离开租赁房屋，由徐某某实际占有使用至今。
原审另查明，本案所涉租赁房屋原登记在案外人马海荣名下。2007年4月，马海荣将该房屋出售给苏州市吴中区西山镇（现更名为金庭镇）人民政府；后交由金庭资产公司管理、使用或出租、收益，并将该房屋所在地块集体土地使用权证办理在金庭资产公司名下。
一审审理中，徐某某向原审法院提供了如下证据：1、凌某某离开租赁房屋前留给其的书面材料1份，其上载明：凌某某由于个人原因不想继续租赁房屋，欲转让给徐某某，由徐某某继续租赁房屋办养鸽场，并希望能与徐某某协商转让价格。2、徐某某分别于2008年12月和2011年8月拍摄的租赁房屋照片，证明金庭资产公司出租房屋时无任何装修，系由徐某某、凌某某对房屋进行了装修，为此要求金庭资产公司对其进行装修补偿。金庭资产公司对证据1中所记载的基本经过无异议，但对于徐某某、凌某某之间的关系不清楚。对证据2无异议，认可租赁房屋由徐某某、凌某某装修，但要求根据合同约定划分屋内动产及不动产权属，不同意接收屋内物品，亦不同意给予任何补偿。
一审中，金庭资产公司表示愿意给予凌某某、徐某某装修部分补偿款人民币30000元。
以上事实，由租赁协议、房产证、集体土地使用证、房屋购置协议书、和解协议、协议书、返款协议、付款凭证以及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告金庭资产公司的诉讼请求为：请求判令徐某某、凌某某迁出租赁房屋；支付租金40000元、使用费12500元（暂算至2011年6月30，应支付至实际迁让日止）；赔偿利息损失3982元，并承担本案诉讼费用。审理中，金庭资产公司放弃要求徐某某、凌某某赔偿利息损失的诉讼请求。
原审法院认为：金庭资产公司与凌某某之间的《租赁协议》合法有效，应受法律保护。根据《租赁协议》的约定，房屋租赁期限至2010年12月31日止。现房屋租赁期限已届满，金庭资产公司要求承租人凌某某及房屋的实际占有使用人徐某某迁出，合法有据，原审法院予以支持。徐某某拒不迁出并要求继续租赁房屋，缺乏事实与法律依据，不予支持。
根据《租赁协议》的约定，凌某某应于合同签订后一个星期内支付金庭资产公司第一年租金25000元，于2009年12月30日前支付第二年租金25000元。然凌某某仅向金庭资产公司支付租金10000元，故对于尚欠租金40000元，应由凌某某支付给金庭资产公司。至于租赁期限届满后的房屋使用费，因凌某某于2010年底离开租赁房屋后一直由徐某某实际占有和使用该房屋，故自2011年1月始的房屋使用费应由徐某某承担。金庭资产公司主张自2011年1月1日起至实际迁出日止按照《租赁协议》约定的每年25000元计算房屋使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于屋内装修的补偿，因《租赁协议》明确约定，合同终止后，出租方不对承租方承担任何赔偿责任，承租方装修的不动产部分归出租方所有，动产部分（可移除）由承租方自行处置。原审法院据此认定，对于租赁房屋内的添附物，其中可移除部分由凌某某、徐某某自行处置，不可移除部分随租赁房屋归并金庭资产公司所有。鉴于金庭资产公司自愿给予凌某某、徐某某装修部分补偿款人民币30000元，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，原审法院尊其自愿。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告凌某某、徐某某应将现占用的位于苏州市吴中区金庭镇后堡村小农场的房屋腾空迁出并交付给金庭资产公司苏州市吴中区某某资产经营公司。二、被告凌某某应支付金庭资产公司苏州市吴中区某某资产经营公司租金人民币40000元。三、被告徐某某应支付金庭资产公司苏州市吴中区某某资产经营公司自2011年1月1日起至实际迁出之日止按人民币25000元／年计算的房屋使用费。四、金庭资产公司苏州市吴中区某某资产经营公司补偿被告凌某某、徐某某装修费人民币30000元。上述各项均于判决生效之日起十五日内履行。案件受理费1044元、公告费600元，合计人民币1644元，由被告凌某某负担872元、被告徐某某负担772元。
上诉人徐某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：凌某某在租赁合同履行期间因故离开，拖欠租金由徐某某代付，徐某某是给凌某某打工的，凌某某离开时未支付工资；徐某某和凌某某共同整修了租赁房屋，共投资30余万元，金庭资产公司补偿3万元没有事实依据。应当对养鸽厂的资产进行评估，分清楚凌某某和徐某某各自所有的部分。徐某某是为凌某某打工的，原审判决认定其是实际占有人与事实不符，法院未考虑到徐某某作为一个残疾打工者的利益，徐某某的权益谁来保护？判决徐某某迁出房屋后现有的4000只鸽子怎么处理？徐某某在表示愿意代为支付凌某某拖欠的房租，代为履行合同的基础上要求金庭资产公司续签合同，但金庭资产公司不答应，半点人性化也没有了。原审判决故意回避矛盾，显属不公，请求依法改判或发回重审。
被上诉人金庭资产公司辩称：原审判决正确。如果上诉人认为不需要补偿3万元，可以不补偿。上诉人是房屋和土地的实际占用人，是适格的被告。上诉人理应迁出被其占用的房屋和土地。根据租赁合同以及相关法律的规定，上诉人没有法定的理由和合同约定的权利占用他人的房屋和土地，没有理由要求房屋所有人和土地使用权人对上诉人的损失或者其他添附物进行任何补偿。请求法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明：徐某某主张已经支付的房租10000元系由其支付的，徐某某先看中了涉案房屋，要凌某某去签订了租赁协议，其对该事实是清楚的，养鸽厂是徐某某一手搞起来的，2010凌某某走了之后徐某某全面接手了养鸽厂，其曾经去交纳房租，但金庭资产公司拒收。徐某某表示如果金庭资产公司愿意继续出租，其原意承担租金，金庭资产公司明确表示不愿意续租。
上述事实，由当事人陈述等证据予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：凌某某与金庭资产公司签订的《租赁协议》约定的租期已经于2010年12月31日届满。承租人凌某某理应按照合同约定支付租金并在租期届满又未能续签租赁合同的情况下及时腾清租赁房屋并予以返还。徐某某称系其本人看中涉案房屋后让凌某某去签订了合同，其对相关事实是清楚的；徐某某接手养鸽厂并实际使用涉案房屋之后，并未提出对租赁合同进行变更，并主张曾主动交纳房租，应当认为徐某某是愿意按照合同履行的，因此原审判决徐某某承担自2011年1月1日起至实际搬迁之日止按原租赁合同计算的房屋使用费并无不当。
租赁合同明确约定合同终止后金庭镇资产公司不承担任何赔偿责任，装修的不动产部分归出租方所有，故徐某某要求金庭资产公司对其装修及存栏的鸽子进行补偿的请求没有事实和法律依据，原审判决未予支持并无不当。徐某某主张其系替凌某某打工，凌某某拖欠其工资未付，其可向凌某某另行主张，与金庭资产公司无关；金庭资产公司作为涉案房屋的管理人有权自主决定是否续签租赁合同，徐某某以搬迁会给其带来不便并造成损失为由主张金庭资产公司应与其续签租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1044元，公告费300元，由上诉人徐某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
审 判 员 孙 毅
代理审判员 王君英
二〇一三年三月八日
书 记 员 毛莉莉