湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第540号
原告潘清铠，男，1980年1月30日出生，汉族，冷水滩区人。
委托代理人周毅，男，2010年7月6日，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告何贤训，男，1974年3月25日出生，汉族。
被告周美兰，女，1973年11月23日出生，汉族。
被告唐祥庆，男，1966年10月24日出生，汉族。
被告胡爱明，男，1967年10月5日出生，汉族。
原告潘清铠诉被告何贤训、周美兰、唐祥庆、胡爱民房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月30日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员邓海云担任审判长，人民陪审员蒋拥军，李芳芳组成合议庭，分别于2014年6月17日；7月15日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员梁丽萍担任记录。原告潘清铠及其委托代理人周毅；被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。
原告潘清铠诉称：2010年12月16日，原被告签订了一份《住房出售合同》，并且对双方的权利和义务进行了明确的规定。合同签订后，原告依照约定向被告支付了相应的购房款，被告也将房屋交付给了原告，原告便安装了防盗门。之后在被告履行办证的相关义务过程，被告逾期没有将相关证件办理并交付给原告。到2013年年底原告从外地打工回来准备装修事宜时，发现防盗门的锁芯已经被被告更换。原告找被告协商相关事宜时，被告要求原告承担房屋买卖的不动产销售税等不应当由原告承担的费用。否则房子房子就不给原告，房子的房产证、土地使用证也不交付给原告，原告多次找被告商量均没有结果，为维护原告的合法权益特具此状贵院，恳请依法判令：一、被告立即排除侵害将房屋交付给原告使用并承担因此而造成的经济损失；二、被告将房屋产权证、出让土地使用证办理致原告名下并将相关证书交付给原告；三被告支付逾期交付产权证的违约金21025元（自2011年12月17日-2014年5月17日共计29个月），违约金按725元／月计算至交付原告时止；四、本案的诉讼费由被告承担。
被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民辩称：一，改锁芯是因房屋漏水影响到下面已装修的房屋请师傅开的。二，由于原告未及时交办证费用，又不在家，不是我方违约。
原告潘清铠为证实自己的主张提交了如证据：
证据一、住房出售合同，拟证实双方对于合同的权利进行了约定。原告承担办证费，其他的税等相关都没有约定。
证据二、收款收条，拟证实原告按照合同的约定交付了购房款145000元，水电开户费1000元，共计146000元。
证据三、房屋产权查询资料，拟证实该房屋的产权已经办出，但没有交付给原告。
对原告潘清铠提供的证据被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民的质证意见如下：
对证据一、证据二、证据三、的真实性均无异议。
被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民未提供证据。
根据原、被告双方的质证，论证意见，本院认证如下：
对原告潘清铠提供的证据，符合证据三性原则本院确认为有效证据，但对违约金的认定将综合本案情确定。
根据原、被告双方的质证，论证、认证意见和双方当事人的当庭陈述，认定事实如下：2010年12月16日原告潘清铠（乙方）被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民（甲方）签订了一份《住房出售合同》，合同一，约定：甲方将新火车站商贸城F1区住房层高四楼（住房二楼）2XX房，大约127平方米，每平方米1260元，出售给乙方（住房实际面积以房产证为准）。二、双方自签订合同时起，乙方首付甲方购房款80000元，在农历过年前再交20000元整。其余款在2011年6月份交付房款总金额的90%，剩余10%购房款待甲方将房产证、土地使用证（办证费用由乙方负责）交付给乙方时，乙方将所有余款一次性全部付清。三、办证：自甲、乙双方签订合同时起，一年内甲方负责向乙方交付房产证，水电开户，甲方向乙方交付证件时，乙方承担该住房正当办证费，四、甲方自签订合同360日内必须向乙方交付所有权证，到期房产证未交付，甲方每月需支付乙方0.5%的违约金。合同订立之日原告交款80000元，2011年元月25日交款20000元，同年7月2日交款45000元。共交购房款145000元。2011年9月8日交电开户费1000元。在原告交第一笔款后的一个月，被告方将房屋交给了原告，2012年3月原告在该房安装了防盗门，后外出打工。该房第三层人家在装修时发现上面有漏水现象，为了查找原因被告方请开锁师傅打开了原告的房门，更换了锁芯。2013年底原告从外地打工回来时发现锁芯被换，原告找被告方协商更换锁芯，被告交付产权证等事宜，而被告方要求原告承担不动产销售税，否则，不交房，不给证。而酿成纠纷。
本院认为：本案是自然人因房屋买卖过程中，因税，费等问题的承担约定不明而引起的房屋买卖纠纷和侵权责任纠纷。被告在已经交房，产权已转移的情况下，未经原告的同意更换原告的房屋锁芯，属侵权行为，侵权行为不属本案调整范围，本案不予判决。原、被告双方订立的《住房出售合同》，是双方当事人真实意志的表示，体现了自愿，等价有偿原则。双方应按合同的约定行使权利，履行义务。被告在收取房款后应按约定交付房屋，办理和交付房屋所有权证和土地使用权证。原告承担相关的办证费用。按合同约定，在合同签订后360日内被告为原告办理好房屋所有权证。被告在2013年3月15日才为原告办理好房屋所有权证，应属违约。但原告长期在外工作对证件办好后的交付给被告带来了困难，同时，也未交付办证费用，应当减免原告方办证后的违约责任。因此，被告方的违约责任应从2011年12月16日至2013年3月16日止，计违约金10875元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条之规定，判决如下：
一，自本判决书生效之日起十日内被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民共同将已经办妥的房屋所有权证交付给原告潘清铠；
二，自本判决书生效之日起六十日内被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民共同将土地使用权证办妥交付给原告潘清铠；
三，被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民共同付给原告潘清铠违约金10875元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费325元，由被告何贤训、被告周美兰、被告唐祥庆、被告胡爱民共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 蒋拥军
人民陪审员 李芳芳
二〇一四年七月十五日
代理书记员 梁丽萍
相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。