北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第08681号
原告董海峰，男，1987年6月16日出生。
委托代理人董书祥（系原告之父）。
被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇瓦井村。
法定代表人王桂臣，主任。
委托代理人张亚权，男，该单位法律顾问。
原告董海峰与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（简称瓦井村委会）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董海峰及其委托代理人董书祥、被告瓦井村委会的委托代理人张亚权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董海峰诉称：2009年12月27日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买由被告开发的山锦佳苑小区第2栋3单元401号房屋。原告于合同签订当日向被告交纳了全部购房款219555元。按照房屋买卖合同的约定，被告应当于2010年10月31日前向原告交付符合约定的房屋。2010年10月26日，被告书面告知原告2011年10月底才能交房；2011年12月30日，被告再次书面承诺2012年11月底交房。但时至今日，被告并未开工建设，导致其客观上交房不能。原告认为，被告违约给原告造成了巨大损失，如被告能履约，该房价至少上涨一倍。原告与被告未能达成一致，现起诉要求1、被告退还购房款219555元，2、被告支付违约金2195.55元，3、被告按照银行同期贷款利率的4倍�原告支付占有房款38个月的期待利益损失184938.48元，4、诉讼费由被告负担。
被告瓦井村委会辩称：2009年8月，北京市房山区石楼建筑公司（简称石楼建筑公司）与被告签订瓦井村村民回迁住宅楼即山锦佳苑小区的建设工程施工合同。被告亦委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区房屋的对外销售。祝金龙受石楼建筑公司委托，负责房屋建设与销售的具体事宜。2011年7月，山锦佳苑小区工程因建设手续不全被迫停工。期间，被告为祝金龙加盖过房屋买卖合同100份及收款收据60份，其中编号0017361-0017380的收据20份、0016901-0016920号的20份、0016921-0016940号的20份。原告所提交的收款收据编号不在以上收据范围内，其房屋买卖合同和收款收据加盖的瓦井村村委会公章为祝金龙私自刻制而不是被告的公章。被告也未收到原告交纳的购房款。被告已于2012年12月向周口店镇派出所报案，现�案正在侦查中。原告所诉没有事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月27日，原、被告签订房屋买卖合同。该合同约定，原告购买位于北京市房山区周口店镇瓦井村山锦佳苑小区（简称山锦佳苑小区）2幢3单元401号的房屋一套；约定建筑面积89.25平方米，房屋单价每平方米2460元，总价为219555元；付款方式为一次性付款；被告应当在2010年10月31日前向原告交付经验收合格的房屋。该合同还对双方的其他权利、义务作了约定。原告于2009年12月24日交纳了购房款10000元，于2010年12月27日交纳了209555元。
2010年10月26日，被告向原告发出告知书。该告知书的内容为，“我村开发的山锦佳苑住宅小区原定于2010年10月31日交付使用。因政府政策导向影响，本项目着手办理的相关手续未全部完善，致使项目未按时竣工……我村委会做出郑重如下承诺：1、�锦佳苑住宅小区于2011年3月份开工建设，至2011年10月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2011年10月底交房前依然全部有效……”。2011年12月30日，被告再次向原告发出承诺书。该承诺书的内容为，“我村建设的山锦佳苑回迁住宅楼，原定于2011年10月31日交付使用，因住宅楼手续需经房山区设计所、规划局、国土局、建委审批后报区政府审批……我村委会做出如下承诺：1、山锦佳苑回迁楼小区于2012年4月份开工建设，至2012年11月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2012年11月底交房前依然全部有效。由于我村售出回迁楼所有资金全部用于征地拆迁、建设楼房、办理相关手续等，鉴于上述情况，已购买回迁楼的户，目前我村无能力退款，待楼房建成后入住……”
另查明：被告销售的山锦佳苑小区使�的土地为北京市房山区周口店镇瓦井村农民集体所有。被告至今未取得开发建设和销售商品房的合法手续，向原告出售的房屋处于停工状态。
在本案审理过程中，经本院对房屋买卖合同的效力等事项的释明，原告仍坚持其诉讼请求。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据、告知书、承诺书（附信封皮）及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未取得开发建设和销售商品房的合法手续而与原告签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。合同被确认为无效后，被告因合同取得的财产应当返还，原告要求被告返还购房款219555元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告间的房屋买卖合同系无效合同，原告要求被告按照合同约定给付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告按照银行同期贷款利率的4倍向原告支付占有房款38个月的期待利益损失184938.48元的诉讼请求，本院按照中国人民银行同期贷款利率标准，结合原告付款时间，对原告的利息损失予以确定。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依据被告的主张，其委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区的对外销售，祝金龙受石楼建筑公司委托负责房屋销售的具体事宜。祝金龙以被告的名义与原告签订房屋买卖合同的行为，属民事代理行为，被告�承担该行为的后果和相应的民事责任。即使存在祝金龙私刻被告的公章、超越代理权限的行为，原告因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理。且被告向原告发放告知书、承诺书的行为亦表明了其认可与原告的房屋买卖合同关系。故被告关于原告房屋买卖合同和收款收据上的公章为祝金龙私刻，被告未实际收到购房款，不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告董海峰与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二〇〇九年十二月二十七日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告董海峰购房款二十�万九千五百五十五元。
三、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告董海峰支付损失（以一万元为基数，自二〇〇九年十二月二十四日计算至本判决生效日止；以二十万九千五百五十五元为基数，自二〇一〇年十二月二十七日计算至本判决生效日止）。
四、驳回原告董海峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千四百元，由原告董海峰负担二千一百一十三元（已交纳），由被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担五千二百八十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 桓
人民陪审员 翟友林
人民陪审员 高庆斌
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 杨 飞