上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1227号
原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人夏炎炎，经理。
委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托代理人孙一天，上海富明律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人张万宝，总经理。
委托代理人雷富阳，北京天银（上海）律师事务所律师。
原告上海诚茨实业有限公司与被告上海尼为机械科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2015年6月3日进行了公开开庭审理。原告的委托代理人孙鸿书、孙一天及被告的委托代理人雷富阳均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司诉称：2014年12月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于本区泗泾镇泗砖路XXX号第5幢宿舍二楼XXXX至XXXX室（以下简称“讼争房屋”）出租给被告作企业宿舍使用。合同约定的租赁期限为8年，年租金为82，200元。合同签订后，被告拒不支付租赁保证金及租金，导致讼争房屋空置产生租金损失。原告多次与被告协商未果，故诉至本院请求判令：1、解除原、被告间的《租赁合同》；2、被告支付违约金13，700元；3、被告赔偿房屋空置损失13，700元。
被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司辩称：《租赁合同》是在原告欺诈的情况下签订的，故不同意原告全部诉讼请求。并且被告反诉称：在签订《租赁合同》过程中，原告存在欺诈行为，包括原告的法定代表人夏炎炎自称为讼争房屋的业主，不存在转租，而事实上，夏炎炎根本不是讼争房屋业主，甚至连转租权利都尚未取得。讼争房屋只能用于物流仓储，而不能用于机械设备生产。讼争房屋业主不允许承租人从厂区正门进出，只能从后门进出，这对被告的经营、对外宣传等产生极大影响。因此，原告是采用了欺诈手段使得被告产生了错误认识，并基于错误的认识与原告签订了合同，故被告反诉请求判令：撤销原、被告之间的《租赁合同》。
原告上海诚茨实业有限公司针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告不存在欺诈行为，被告签订合同之后不愿意履行合同才找了各种借口。
经审理查明：原、被告于2014年12月5日签订《租赁合同》一份，约定原告将讼争房屋出租给被告使用，租赁期限为自2015年1月5日至2023年1月4日止，租金为每年82，200元，租金每6个月支付一次，每次支付租金须提前15天，实支付现金41，100元，先缴费后用房。租赁协议签订时，被告应向原告支付6，850元作为租赁保证金。合同第三条约定：双方在合同生效期内，须提前终止合同时，均被视为违约处理，任何一方违约，将以贰个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前2个月通知对方共同磋商解决。合同第五条约定：本合同一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后即生效。
合同签订后，被告并未支付任何租金及保证金，原告亦未交付房屋。2014年12月22日，被告向原告发出律师函，认为双方间的《租赁合同》系在存在重大误解（原告法定代表人表示其即为标的厂房产权人的股东，存在欺诈的嫌疑）的情况下签署，系为可撤销合同。在合同签署后的合理期限内，原告不能提供标的厂房产权人同意转租及标的厂房可用作生产厂房的证明材料。被告作为租赁合同的承租方，合同的预期利益受到严重影响。据此，被告要求终止与原告的《租赁合同》，因合同尚未履行等原因，双方各自承担己方费用，互不承担赔偿及违约责任。原告则要求继续履行合同，如被告拒不履行合同，则将要求解除合同并被告承担违约责任。双方未能协商一致，遂涉讼。
另查明：位于本区泗泾镇泗砖路XXX号厂房（以下简称“299号厂房”）产权权利人为案外人上海红虹木业有限公司。2014年2月13日，原告与案外人上海红虹木业有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向案外人上海红虹木业有限公司承租299号厂房中的部分厂房、宿舍及场地，租赁期限为2014年6月15日起至2026年6月14日止。合同第七条约定：在租赁期间内，除非预先得到上海红虹木业有限公司的书面同意，租赁物不得向任何第三方整体转租，但上海红虹木业有限公司同意原告分租。合同另对其他事项作了约定。
再查明：2015年1月13日，原告因本案纠纷诉至本院，本院依法受理，案号为（2015）松民三（民）初字第205号，该案中原告诉请之一即为要求确认双方间的租赁合同解除，该案诉状副本等应诉材料通过EMS邮寄给被告，送达回证显示案外人于2015年1月19日代被告签收。该案中，被告亦提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。因原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，被告未按本院指定的期间缴纳反诉费用，故本院裁定原告的本诉请求及被告的反诉请求均按撤诉处理。
本案审理过程中，原告提供一份落款日期为2014年7月6日、上海红虹木业有限公司出具的证明，载明同意原告就299号厂房进行自助招商、招租。被告认为该份证明的真实性无法确认，且原告在本案诉讼之前有过陈述称上海红虹木业有限公司未同意其转租。
审理过程中，被告申请其工作人员张某某出庭作证，以证明在签订租赁合同过程中，原告存在欺骗的行为，体现在原告承诺被告可以从厂区正门进出，还可以在侧面开侧门进出，但签订合同之后，经过与上海红虹木业有限公司核实，原告的承诺均是不能兑现的，且因为被告生产的产品是危险产品，对上海红虹木业有限公司宿舍有影响，故上海红虹木业有限公司是不会同意被告承租的。原告认为张某某的证言只能证明被告在签订合同的时候没有尽到审慎审查租赁标的物的义务，签订合同之后反悔故违约。证人张某某向本院陈述，其作为被告的工作人员参与了原、被告签订租赁合同的过程，在签订合同的时候被告考察过场地，原告承诺被告可以在陈泾路上开侧门进出，但被告在签订合同后第六天又去实地测量，发现陈泾路上开侧门还是无法顺利通行货车，且被告向上海红虹木业有限公司了解情况时，上海红虹木业有限公司的前台告诉被告不能开侧门也不能正门进出。
被告为证明上海红虹木业有限公司不同意被告从陈泾路开侧门及从厂区正门进入，提供录音一份，被告称录音中的“张巧玲”系上海红虹木业有限公司的前台，其表明不同意被告从陈泾路开侧门及从厂区正门进入，也不同意被告在讼争房屋内生产和存放重型机械和钢材。原告对该份录音真实性不予认可，且认为即便是真实的，上海红虹木业有限公司的前台工作人员不能代表被告。
原告为证明其空置损失，提供其与案外人签订的租赁合同数份，证明其在2015年4月1日才将讼争房屋出租给其他人。被告对租赁合同的真实性不予确认。
以上事实，由《租赁合同》、律师函及双方当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规有关强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。从原告提供的其与讼争房屋产权权利人上海红虹木业有限公司的租赁合同约定可以看出，原告有权转租讼争房屋。双方并未在租赁合同中就如何开门及进出厂区作出相关约定，且根据证人张某某的陈述，被告在签订合同时已考虑到进出厂区问题，即便考虑不周到，亦是被告自身责任。且从被告带着录音器材去上海红虹木业有限公司处谈话的内容可以看出，被告系为不履行合同找各种理由。现被告未按合同约定支付租金及保证金且明确不再继续履行租赁合同属于明示违约，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。解除合同的时间应以原告第一次起诉要求确认解除合同的诉状副本送达被告之日，即2015年1月19日为解除之日。被告称原告存在欺诈行为，并未提供证据予以证明，对于被告要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。原告主张二个月的租金作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告在主张违约金之外再主张损失，但未能提供充分证据证明其损失远高于违约金，本院不予支持。在被告明确不继续履行合同、原告要求解除合同之后，原告另行寻求订立租赁合同的机会所需时间是正常的商业成本，不可均视为被告违约造成的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司与被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司于2014年12月5日签订的《租赁合同》于2015年1月19日解除；
二、被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司违约金13，700元；
三、驳回原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费485元，减半收取242.5元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费282.5元，由原告（反诉被告）上海诚茨实业有限公司负担100元（已付），由被告（反诉原告）上海尼为机械科技有限公司负担182.5元（已付40元，余款142.5元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一五年八月六日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人乙方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。