福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0121民初2134号
原告林勇，男，1972年11月19日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人甘雪琦、郑高廷（实习），福建秉峰律师事务所律师。
被告陈振岗，男，1969年7月4日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托代理人陈振株，男，1971年6月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被告福州金海岸房产服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场企业家楼二十五层D、E、F单元，统一社会信用代码91350100678494817N。
法定代表人袁敏，董事长。
委托代理人黄翠芳，该公司员工。
原告林勇与被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由代理审判员张海风适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林勇及其委托代理人甘雪琦、郑高廷，被告陈振岗的委托代理人陈振株、福州金海岸房产服务有限公司的委托代理人黄翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林勇诉称：原、被告于2015年5月7日签订了《房地产经纪合同》（以下简称合同），合同约定，由被告福州金海岸房产服务有限公司为原告林勇与被告陈振岗提供买卖房产的居间服务，由原告购买被告陈振岗所有的闽侯县上街镇源通东路77号福晟钱隆公馆1号116单元的房屋。合同签订后，原告按照合同约定及时向被告陈振岗支付了购房定金人民币20000元整，并由被告福州金海岸房产服务有限公司代为保管。但被告陈振岗以各种理由拒不履行合同约定的义务，被告陈振岗的违约行为包括但不限于如下：1、按照合同第十四条补充协议中第一条第5点约定，甲方（即陈振岗，下同）同意将该出售房权属相关材料交丙方（即被告福州金海岸房产服务有限公司，下同）代管，未经甲方、乙方（即原告，下同）、丙方三方同意，不得中途退还。2015年5月6日陈振岗向被告福州金海岸房产服务有限公司出具借条，借用《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》原件用于办理初始产权证，并承诺将于办妥后归还相应证件。2016年6月19日被告福州金海岸房产服务有限公司向陈振岗催告，要求陈振岗将已领取的《房屋所有权证》《国有土地使用证》原件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管，但陈振岗至今未把上述证件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管，也未归还《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》原件。2、根据合同第十四条补充协议中第十一条约定，甲方应在甲方名下产权证办妥后三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，但甲方至今未办理相关手续。根据合同第十四条补充协议中第十条约定，甲方名下产权证办理出来的第二日，甲乙双方在丙方的协助下即应开始依照合同附件约定的交易程序办理相关手续。但由于被告陈振岗迟迟不办理房屋抵押权注销手续，不归还《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》原件，不把《房屋所有权证》《国有土地使用证》原件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管使用，同时也拒绝配合原告及被告福州金海岸房产服务有限公司办理房屋勘验、测量等评估所需的手续及资料，导致原告无法在被告福州金海岸房产服务有限公司及被告陈振岗的协助下，完成其他购房手续，包含评估手续。经原告及被告福州金海岸房产服务有限公司多次电话沟通、微信催告、书面催告，被告陈振岗仍拒不履行相关义务，已构成严重违约，给原告造成重大损失，致使原告合同目的不能实现。3、2016年2月21日被告陈振岗向原告寄送《关于解除﹤房地产经纪合同﹥的通知函》，明确表示不再履行合同，要求单方解除合同。原告认为，被告已明确表示拒不履行合同，致使合同无法继续履行，已构成严重违约，致使原告合同目的不能实现。根据合同第十四条补充协议中第六条约定，甲乙双方中的任何一方违约的，违约方应向守约方支付人民币50000元的违约金。被告陈振岗已构成严重违约，应当向原告支付人民币50000元的违约金。综上所述，被告陈振岗的行为已构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，请求法院判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。现原告诉请判令：1、解除原被告于2015年5月7日签订的房地产经纪合同（合同编号2015050701）（以下简称合同）。2、被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司共同返还原告已经支付的定金人民币20000元整。3、被告陈振岗向原告支付违约金人民币50000元整。4、被告陈振岗承担案件诉讼费用
被告陈振岗辩称：一、原告第一项诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告基于原告的违约在先行为以及（2016）闽0121民初337号案恶意诉讼的行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定，已向原告及中介公司发出《关于解除﹤房地产经纪合同﹥通知函》，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，解除通知到达原告和中介公司时《合同》即解除，原告和中介公司有异议的，应当请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而本案中，原告的第一项诉请并非要求确认被告解除《合同》无效，而是要求判决解除《合同》，显然没有法律依据，应予驳回。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，被告于2016年2月22日分别向被告和中介公司寄出《关于解除﹤房地产经纪合同﹥通知函》，经查询，中介公司于2016年2月23日即收到该通知，被告亦于2016年2月26日收到该通知，而原告和中介公司至今未向人民法院提出异议诉讼，因此应当认定《合同》已经解除。二、原告的第二项诉求亦没有事实和法律依据，依法亦应予驳回。本案存在房屋买卖及居间两个法律关系，相关的法律并没有规定被告与中介公司负有共同返还定金的法律责任，此外被告要求返还定金亦不符合定金罚则的相关规定。因此，原告的该项诉求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、原告的第三项诉求仍然没有事实和法律依据，依法仍应予以驳回。原告在向贵院提起诉讼的（2016）闽0121民初337号一案所提的诉求除定金的利息及要求中介公司承担连带责任外，其他诉求与本案完全相同，所提交的证据亦完全相同，并没有新的事实和理由，而被告在该案中已经向法庭陈述了本案的基本事实，即原告在《合同》签订后，未按约定委托评估，已经违约在先，以及非法套取公积金未果，企图编造被告违约在先的事实，混淆视听，要求被告返还定金赔付违约金，完全是恶意诉讼的行为，此外，原告在（2016）闽0121民初337号一案庭审中明确表示不再继续履行（具体详见（2016）闽0121民初337号案庭审笔录）。被告需要向法庭说明的是，被告之所以卖房就是因为生意原因，急需周转资金，不得已才出售争议房产，而在被告明确表示不再履行合同的情况下，被告为了尽快从原告的滥诉中解脱出来，将本案争议房产另行出售，以防止损失进一步扩大，减少自身损失，不得已向原告和中介公司发出《关于解除﹤房地产经纪合同﹥通知函》，系法律赋予的正当维权行为，不应成为原告要求解除合同和进行恶意诉讼的依据。事实上，在该案主审法官主持调解时，原告又假意向被告提出继续履行合同，而被告基于原告存在前述种种违约及不诚信的行为、房地产市场回暖和价格上涨以及《合同》已经解除的客观情况，提出重新商榷的建议，然而原告却并没有予以回应，却又以相同的事实和理由向贵院提出诉讼。四、关于原告提出的被告的违约行为均不符合客观事实。被告在《合同》签订后，为履行《合同》的义务，即向中介公司借用《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》原件用于办理产权证和土地证，且于2016年6月初即办理完成产权证和土地证，已经具备了办理过户的基本条件，且在办理完成产权证和土地证后即向中介公司提供了产权证和土地证的复印件，并要求中介公司及时通知原告尽快委托评估，同时与中介公司协商代办注销争议房产抵押权的手续。至于未向中介公司移交原件的原因系因办理争议房产抵押权手续仍需要原件。事实上被告据中介公司工作人员介绍，原告因有关部门加大了对套取公积金的非法行为查处力度打消了其想通过购房套取公积金的想法，因此原告根本无意委托评估。前述被告已经陈述了，被告卖房的目的是因生意周转急需，无奈之下卖房，因此被告只能委托中介公司代办注销房屋预告登记抵押权手续，此举显然需要中介公司垫付相关的资金，被告必然需要付出相应的资金占用费。然而被告在明知原告没有委托评估的意思表示情况下，继续办理注销房屋预告登记抵押权手续，所遭受的资金占用费损失将无限的扩大，因此根据《合同法》关于同时履行抗辩权的相关规定，被告依法享有同时履行抗辩权，并不构成违约，相反，原告以自己的怠于履行合同的行为和起诉行为明确表示了其不再继续履行合同，客观上导致被告卖房筹积资金以应付生意周转困难的合同目的不能实现。至于原告诉状中所称的被告拒绝配合其和中介公司办理房屋勘验、测量等行为，完全是无稽之谈，且不说原告从始至终都没有委托评估的意思表示，单单其所述就与常理相悖。房地产评估本身就是一件很专业的工作，不论是按照合同约定还是相关的法律法规规定，都应当委托专业的评估机构进行。而中介公司和原告更不具备评估资质，更别说什么勘验、测量这些专业的工作了。而且在合同签订之前，原告就已经实地看房了，否则也不可能签订合同。退一万步说，原告在签订合同后，一时兴起还需要再看完，完全可以向中介公司提出要求，因此被告在签订合同时就已向中介公司移交了房屋的钥匙。由此可见，原告为达到其恶意诉讼的目的，完全枉顾事实，无中生有。最后，再次强调被告向原告及中介公司发出《关于解除﹤房地产经纪合同﹥通知函》，完全是合理合法的正当维权行为，根本不构成为原告所称的严重违约。综上所述，被告认为，原告的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告福州金海岸房产服务有限公司辩称：一、2015年5月7日，原告与卖方陈振岗在被告处签订了一份座落于闽侯县上街镇源通东路77号福晟钱隆公馆第1#楼116单元房产的《房地产经纪合同》，双方约定的房屋成交价及违约责任等事项。二、签合同当日，被告陈振岗将权属材料拿去办证后拒绝继续履行合同，答辩人多次电话沟通催促无果后，分别于2015年6月19日和2015年11月30日先后向被告陈振岗发出两封催告函。三、在得知被告陈振岗不愿继续履行合同后，答辩人积极地与买卖双方沟通协商，告知原告可向答辩人及被告陈振岗提出解除合同，也可向人民法院起诉。四、被告作为服务方已尽了相应的居间服务义务，按照合同约定违约方应如数交纳中介佣金及交易过程中已产生的费用。
原告林勇为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、房地产经纪合同，证明1、原、被告签订了房屋买卖合同；2、原告向被告陈振岗支付定金20000元，由被告福州金海岸房产服务有限公司代为保管；3、被告陈振岗同意将该出售房权属相关材料交被告福州金海岸房产服务有限公司代管，未经原被告同意，不得退还；4、被告陈振岗违约的，应当向原告支付50000元违约金；5、产权证办理出来的第二日，原告和被告陈振岗在被告福州金海岸房产服务有限公司的协助下即应开始依照合同附件约定交易流程办理相关手续；6、被告陈振岗在产权证办妥后三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续；7、原告以公积金贷款方式付款，如该套房不符合公积金申请贷款条件导致贷款未能通过审批的，原被告同意原告将付款方式改为商业银行按揭贷款付款。证据二、代收款收据，证明原告已经按照合同约定向被告陈振岗支付定金20000元，由被告福州金海岸房产服务有限公司代为保管。证据三、借条，证明被告陈振岗向被告福州金海岸房产服务有限公司借用商品房买卖合同和预告登记证明原件，用于办理房屋产权证，并承诺办妥房屋所有权证当日归还。证据四、催告函、快递面单，证明1、被告陈振岗于2015年6月17日办妥并领取了房屋所有权证和国有土地使用证。2、2015年6月19日被告福州金海岸房产服务有限公司向被告陈振岗发送催告函，催告归还借用的商品房买卖合同及预告登记证明，并要求把房屋所有权证和国有土地使用证原件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管。3、被告陈振岗逾期仍未把商品房买卖合同和预告登记证明、房屋所有权证和国有土地使用证原件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管。4、2015年11月30日被告福州金海岸房产服务有限公司向被告陈振岗发送催告函，再次催告被告福州金海岸房产服务有限公司归还借用的商品房买卖合同及预告登记证明，要求把房屋所有权证和国有土地使用证原件交由被告福州金海岸房产服务有限公司保管，并催告被告陈振岗办理注销房产抵押权手续，但被告陈振岗至今仍未归上述证件及未办理注销抵押权手续。证据五、微信聊天记录，证明经原告催促办理买卖房屋的相关手续，包含评估，但由于被告陈振岗拒不交付房屋钥匙及协助到房屋现场勘验等原因，导致被告福州金海岸房产服务有限公司不能协助原告完成房产评估等相关事宜。证据六、《关于解除﹤房地产经济合同﹥的通知函》，证明被告陈振岗于2016年2月21日向原告发送《关于解除﹤房地产经纪合同﹥的通知函》的函告，要求单方解除合同。被告陈振岗已明确表示不再继续履行合同，致使原告合同目的不能实现。证据七、民事裁定书，原告曾向闽侯县人民法院起诉两被告，因证据收集等需要，向法院申请撤诉，法院已经做出同意撤诉的裁定书。
被告陈振岗质证认为：对证据一、二、三、六、七没有异议。
对证据四第一份2015年6月19日的的催告函没有异议，第二份2015年11月30日的催告函有异议，被告陈振岗没有收到。面单有异议，面单与信件内容不一定相对应，不能作为证据。对证据五有异议，与本案没有关联性。
被告福州金海岸房产服务有限公司对原告林勇提供的证据对证据一、二、三、四、五、六、七均无异议。
本院认为，两被告对原告提交的证据一、二、三、六、七均无异议，与本案有关联，本院予以采信；原告提供的证据四有原件核对，本院予以采信；原告提供的证据五有原件核对，被告福州金海岸房产服务有限公司对此无异议，本院予以采信。
被告陈振岗为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
证据一、通知函及快递面单，证明2016年2月21日拟定的《关于解除﹤房地产经济合同﹥的通知函》，2016年2月21日发出给中介公司和原告的快递。证据二、通知函签收记录，证明中介公司和林勇的签收快递《关于解除﹤房地产经济合同﹥的通知函》的时间。证据三、钥匙委托书，证明2015年5月3日，被告陈振岗已经将钥匙交给福州金海岸房产服务有限公司公司的员工郑一虎处，福州金海岸房产服务有限公司就是兰庭房地产公司。
原告林勇对被告提供的对证据一的三性没有异议，原告有收到通知函，但是对证据一的证明对象有异议，被告陈振岗要求解除房地产经济合同的理由不能成立，该通知函的内容不属实。对证据二真实性及证明对象没有异议。对证据三的真实性及证明对象均有异议，因为钥匙委托书没有房产中介的公章，经手人是否是被告福州金海岸房产服务有限公司公司的员工无法确认，签字无法确认。钥匙委托书的抬头是兰庭房地产公司，不能证明被告福州金海岸房产服务有限公司公司有收到钥匙。
被告福州金海岸房产服务有限公司对被告陈振岗提供证据对证据一、二真实性及证明对象均无异议，被告福州金海岸房产服务有限公司公司均有收到解除通知书。
本院认为，被告陈振岗提交的证据一、二有原件核对，原告林勇与被告福州金海岸房产服务有限公司对其真实性无异议，本院予以采信。证据三因与本案不具有关联性，本院不予采信
根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：
2015年5月7日，原告林勇与被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司三方签订《房地产经纪合同》，合同编号为2015050701。合同约定，被告陈振岗将坐落于福州市闽侯县上街镇源通东路77号福晟乾隆公馆1号楼116单元的房产以总价款420000元出售给原告；签订合同时，讼争房屋产权证尚未办理。在合同签订当日，原告将定金20000元交由福州金海岸房产服务有限公司监管，被告陈振岗将出售房屋权属相关材料交由福州金海岸房产服务有限公司监管；办理讼争房屋产权证的相关费用可从定金中预先支付。《合同》第十四条补充协议第六项约定：“甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿为人民币50000元。守约方自愿从所得赔偿中优先支付甲乙双方应支付的中介佣金及交易过程中已产生的费用。”合同第十七条约定出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人：1、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或是以自己的行为表明不履行主要债务；2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
在合同签订当日，原告林勇向福州金海岸房产服务有限公司缴纳20000元定金，被告陈振岗将房屋权属证明材料交由被告福州金海岸房产服务有限公司代为监管。2015年5月6日，被告陈振岗以办理讼争房屋产权证为由向福州金海岸房产服务有限公司收回房屋权属证明材料。被告福州金海岸房产服务有限公司分别于2015年6月19日和2015年11月30日两次发函通知被告陈振岗，要求被告陈振岗将讼争房屋产权证交由该公司监管，并按合同约定办理过户手续，但被告陈振岗拒不履行。2016年1月8日，原告林勇曾向本院诉请被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司返还定金及支付违约金，2016年2月21日被告陈振岗向原告林勇发出《关于解除﹤房地产经纪合同﹥的通知函》，要求解除三方签订的《房地产经纪合同》，原告于2016年4月14日向本院提出撤诉申请。同日，本院作出（2016）闽0121民初337号民事裁定书，准许原告林勇撤回起诉。2016年5月23日，原告再次就返还定金及支付违约金诉讼请求向本院提起诉讼。
本院认为：原告林勇与被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司三方于2015年5月7日签订的《房地产经纪合同》，系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，视为有效合同。原告主张解除房地产经纪合同，原被告三方均同意解除于2015年5月7日签订的《房地产经纪合同》，没有违反法律规定，本院予以支持。依据双方合同中约定甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿为人民币50000元。经书面催告后，被告陈振岗拒不将房屋产权证交由被告福州金海岸房产服务有限公司监管，且拒不继续履行合同，已构成根本违约，应承担违约赔偿责任。故原告主张被告陈振岗支付违约金50000元，本院予以支持。在合同履行过程中，原告已于签订合同之日将定金20000元交给福州金海岸房产服务有限公司监管，原告已实际履行完毕交纳20000元定金义务。现原告主张返还定金20000元，因该款项由被告福州金海岸房产服务有限公司监管，故被告福州金海岸房产服务有限公司负有返还定金责任。被告福州金海岸房产服务有限公司虽辩称佣金由守约方优先扣除，因不属于同一法律关系，应另案处理。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条条之规定，判决如下：
解除原告林勇与被告陈振岗、福州金海岸房产服务有限公司于2015年5月7日签订的《房地产经纪合同》（合同编号2015050701）。
二、被告陈振岗应于本判决生效之日起十日内支付原告林勇违约金人民币50000元。
三、被告福州金海岸房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告林勇人民币20000元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费7600元，因适用简易程序审结，依法予以减半收取，实收3800元，由被告陈振岗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 张海风
二〇一六年七月八日
书 记 员 洪 烨
附：
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。