甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0503民初891号原告：张楠，女。原告:俞龙勋，男。被告:天水华港房地产开发有限公司。法定代表人:斯红强。委托诉讼代理人:张琳。被告:马宏珠，女。原告张楠、俞龙勋与被告天水华港房地产开发有限公司（以下简称华港房地产公司）、马宏珠商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年3月22日在天水市秦州区人民法院起诉，2016年4月6日，天水市秦州区法院以原告张楠系该院干警为由报请天水市中级人民法院指定管辖。2016年4月26日，天水市中级人民法院指定本案由天水市麦积区人民法院管辖。本院于2016年5月18日立案受理，依法由代理审判员宋晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张楠、俞龙勋，被告马宏珠均到庭参加诉讼。被告华港房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张楠、俞龙勋，诉称：二原告于2015年初经人介绍购买被告华港房地产公司开发的位于天水市秦州区莲亭路华港兴居小区的5单元4号楼603室房屋。被告华港房地产公司委托马宏珠出售其公司所有的华港兴居小区房屋。经商谈后，二原告于2015年9月以现金方式支付购房定金1万元，被告马宏珠出具1万元定金票据一张。2016年1月14日，二被告以转账方式支付首付款167000元，转账账户为被告马宏珠，卡号为6217004310002441387。转账后，被告马宏珠将1万元定金票据收回，给原告方出具177000元的凭证，该凭证显示收款人为华港房地产公司，且盖有该公司公章。打款前，原告对将首付款付至被告马宏珠个人账户有疑问，被告马宏珠解释该公司一直这样做，且出具其他客户发票以示佐证。2016年1月25日，被告马宏珠通知二原告签订房屋买卖合同，以6000元/㎡的价格确定购买诉争房屋，房屋总价款537000元，除首付177000元，其余价款以公积金方式贷款。合同签订后，被告以各种理由推脱办理其余手续，且未给原告方合同，以致贷款无法办理，后二原告得知，被告卖给二原告的房屋已被天水市麦积区人民法院查封，且已拍卖。二被告的行为严重侵害二原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，二被告在明知已签订房屋买卖合同后，又将该房屋卖给第三人，导致买受人无法取得房屋。为了维护原告的合法权益，现诉至法院。诉讼请求为：1.依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.二被告连带返还原告已支付购房款177000元，并依法给付已付购房款一倍的赔偿责任177000元，共计354000元。3.二被告连带给付已付购房款177000元的银行同期利息（自付款之日起至付清之日止）；4.二被告连带赔偿购买房屋及办理贷款手续产生的花费700元。被告马宏珠，辩称：二原告到被告华港房地产公司购买华港兴居小区商品房是事实，但是诉争房屋实际没有出售给第三人，麦积区人民法院对诉争房屋查封后表示可以出卖。因此原、被告签订了购房合同，因合同需备案故还不能交原告方持有。在房管局及住房公积金办理手续过程中，因被告华港房地产公司法人变更登记等事由，致拖延时间较长，所以房屋买卖一直拖期未完全办理。之后因诉争房屋被拍卖，被告华港房地产公司与原告沟通未果，原告便将二被告诉至法院。被告方现愿意退还房款并支付高于银行同期贷款利息作为资金占用补偿，共计19万元。而被告本人是公司授权行为，不应承担责任。被告华港房地产公司缺席未答辩。原告张楠、俞龙勋提交如下证据材料：1.收款收据一份、中国建设银行用户交易明细一份，拟证明原告向被告付款的时间、金额及款项打入被告马宏珠卡内的事实。2.商品房买卖合同一份（复印件），拟证明原、被告签订合同的日期在该房屋查封之后的事实。3.收款收据一份、发票6张，拟证明原告因办理贷款产生的费用。4.天水市麦积区人民法院拍卖委托书一份、兰州三信房地产评估有限公司致委托人函一份、天水市麦积区人民法院同意降价拍卖函一份，调解书一份（法律文书第二页复印件），拟证明涉案房屋被查封、拍卖的时间及事实。经质证，被告马宏珠对证据1、证据3无异议。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，其认为该合同签订时间本应在拍卖之前，因原告原因导致合同签订时间推迟。对证据4中的拍卖委托书、三信房地产评估函、麦积区人民法院同意降价拍卖函真实性及证明目的均无异议。但对调解书有异议，该调解书不是最后结果。被告华港房地产公司曾与麦积法院沟通将本案涉案房屋排除在评估拍卖范围外，但未得到麦积法院书面答复。本院经审核认为，证据1的收款收据及中国建设银行用户交易明细能证明原告将167000元房款转至被告马宏珠个人账户，由被告华港房地产公司出具收款收据的事实。证据2能证明双方签订购房合同的时间为2016年1月25日。证据3收款收据及发票，与本案无关联性，故不予认定。证据4中民事调解书不完整，不能实现原告证明目的，不予认定，其他证据能够证明诉争房屋被拍卖情况，予以认定。被告华港房地产公司、马宏珠未向本院提交证据材料。本院依职权调取天水市麦积区人民法院查封裁定书一份、拍卖裁定书一份、拍卖成交确认书一份，证明本案诉争房屋的拍卖情况。经质证，原、被告对该证据均无异议，予以认定。该组证据证明被告出售给原告该房屋之前，已经被麦积区人民法院查封、拍卖。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如：二原告经人介绍到被告华港房地产公司欲购买该公司开发的位于天水市秦州区莲亭路华港兴居小区商品房一套。经商议，二原告于2015年9月交付定金1万元；2016年1月14日，交纳购房款167000元，该购房款依被告马宏珠要求转至其在中国建设银行的个人账户。同日由被告马宏珠出具给原告盖有被告华港房地产公司财务专用章的金额为177000元收款收据一张。同年1月25日，双方签订商品房买卖合同，合同约定：原告张楠购买被告华港房地产公司位于天水市秦州区莲亭路华港兴居小区5幢4单元5463号商品房一套，房屋面积共89.5㎡，单价6000元/㎡，房屋总价款为537000元，付款方式为首付总房款30%，剩余房款以公积金贷款方式给付。合同出卖方签章为被告华港房地产公司，买受方为张楠。合同签订后，因被告华港房地产公司未给原告房屋买卖合同，致使原告公积金贷款无法办理，后原告前往天水市房管局查询得知该房屋已被查封拍卖。另查明，2015年5月14日，因被告华港房地产公司法定代表人斯红强与天水市秦州区第四建筑工程公司、甘肃天龙物流有限公司买卖合同纠纷一案，甘肃天龙物流有限公司申请天水市麦积区人民法院执行。本院依法将华港兴居5-463即本案房产等房产查封，查封期限三年。2016年1月11日，经天水市麦积区人民法院裁定，将华港兴居5-463等房屋依法拍卖。2016年4月2日，该房屋经过天水市拍卖中心拍卖，已由他人依法竞拍取得。本院认为，原、被告双方自愿达成购房协议，签订商品房购房合同，原告签字，被告华港房地产公司签章后，合同成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。……”本案中，因被告出卖的房屋被天水市麦积区人民法院依法委托拍卖，且已被他人竞拍取得所有权，导致被告无法依合同交付原告所购买的房屋，致使原告张楠与其签订的合同目的无法实现。故对原告依法要求解除双方商品房买卖合同的请求予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。……”本案中，被告华港房地产公司未告知原告该房屋已被法院查封并已委托拍卖的事实，却依然与原告签订合同，并收取购房款177000元。后因该房屋被他人竞拍取得所有权致使合同解除，被告的行为导致合同目的无法实现而解除合同，造成合同解除的责任在于被告，应当参照本法规定由被告华港房地产公司承担赔偿责任。原告请求被告返还已付购房款及利息，并请求被告支付一倍已付购房款，该请求符合法律规定，故原告请求被告返还已付购房款177000元、支付一倍已付购房款177000元依法予以支持。被告华港房地产公司占用原告支付的购房款，并因其违约导致合同解除使得原告无法实现其签订合同的目的，被告占用房款期间的利息是被告违约给原告造成的损失，应自原告支付房款时开始计算利息。利息按照银行同期贷款利息计算，根据中国人民银行同期贷款利率6个月-1年的利率为4.35%。故利息自应从2016年1月14日计算至立案之日即2016年5月18日。按照上述标准核定应付利息为177000元×4.35%÷360天×124天＝2652元。对于2016年5月19日之后的利息损失，按照年利率4.35%予以计算至清偿之日止。原告请求的购买房屋及办理贷款手续的花费700元无证据证明，不予支持。关于二被告是否承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条之规定，“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”被告马宏珠为被告华港房地产公司的财务人员，工作岗位为被告华港房地产公司销售部出纳，被告马宏珠收取原告购房款，给原告出具了盖有公司财务章的收据一张，故马宏珠收取原告购房款为职务行为，应当由被告华港房地产公司承担民事责任，被告马宏珠不承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告张楠与被告天水华港房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、由被告天水华港房地产开发有限公司返还原告张楠、俞龙勋已付购房款177000元，赔偿原告张楠、俞龙勋一倍已付房款177000元；三、由被告天水华港房地产开发有限公司支付原告张楠、俞龙勋利息2652元（利息自2016年1月14日计算至2016年5月18日止）；四、由被告天水华港房地产开发有限公司自2016年5月19日起，对已付房款177000元按年利率4.35%向原告张楠、俞龙勋支付利息，付至实际清偿之日；五、驳回原告张楠、俞龙勋的其他诉讼请求。以上判决第二、三项共计356652元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9170元，保全费2320元，合计11490元，由被告天水华港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员 宋 晶二〇一六年八月十五日书 记 员 蔡中梅