江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第724号
原告（反诉被告）苏州中天物业管理有限公司靖江分公司，住所地靖江市人民中路98号。
负责人陈青，该公司经理。
委托代理人张晓斌，江苏骥江律师事务所律师。
被告（反诉原告）张新宇。
委托代理人顾益民。
原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司（以下简称中天物业靖江分公司）诉被告张新宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员孟晋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天物业靖江分公司的委托代理人张晓斌、被告张新宇的委托代理人顾益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中天物业靖江分公司诉称：被告购买了靖江市中天城市花园小区的房屋，并与原告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业管理服务费用为高层住宅每月每平米1元。2010年1月30日，中天城市花园小区业主成立业主大会，选举产生了靖江市中天城市花园业主委员会（以下简称业主委员会）。2010年、2011年业主委员会与原告签订了《靖江市中天城市花园物业服务合同》，合同对被告具有约束力。2011年，经业主大会讨论通过，自2012年起高层住宅的物业管理费用为每月每平方米1.2元，业主委员会与原告重新签订了《靖江市中天城市花园物业服务合同》，合同对被告亦具有约束力。被告欠缴2009年-2014年物业管理费用10758元，原告多次向被告主张权利，但是被告仍不支付物业服务管理费用。原告认为，收取物业服务费用是原告的权利，被告不按时支付物业服务费用的行为已经损害了原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，要求判令：（一）被告支付2009年-2014年物业管理费10758元；（二）本案诉讼费由被告承担。
被告张新宇答辩并提起反诉称：（一）反诉被告未认真履行《靖江中天城市花园物业服务合同》（包括前期物业管理服务协议）中的物业服务（第二章第二条）中相关管理和维修义务。10号楼公用结构自2007年至今，外墙、楼顶一直在渗漏，并且造成反诉原告专有设施污损、变形损坏，增加了生活、维护成本及精神负担。（二）反诉被告未履行合同中约定的开支公开以及按《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32／T538-2002应达到的服务标准的义务，如建筑外观、违章改建、违章装修、公共绿地等方面。（三）反诉原告在2007、2008年发现房屋各种渗漏问题后，多次向反诉被告报修，虽然一直未能解决，但反诉原告也缴纳了2007、2008年的物业费。2013年之前物业管理处曾数次派人索要过物业费，反诉原告虽然因物业服务未到位拒付，但也一再声明，不赖物业费，只是延期缴纳，只要将物业问题修缮到位即一次付清应付物业费，但一直未有物业人员告知处理结果。（四）对于反诉被告主张曾向反诉原告送达催款通知单的事不予认可，反诉被告主张的2009年-2012年物业费已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。（五）反诉原告的南北阳台渗漏、三个房间窗套渗漏，均为楼面和外墙渗漏所致，为公共部分，按物业服务合同，属反诉被告组织维修的范围。反诉被告与开发商属一家集团，在反诉原告收房后不久即发现前述问题，曾书面函告开发商的负责人，后根据其要求向反诉被告报修，反诉被告因为知道前述问题与开发商的房屋质量有关，所以找来开发商工程部进行维修，此时房屋仍在质量保证书指定的外墙、屋面漏水的三年保修期内。2008年反诉原告装修完成，发现之前的问题并没有解决。此后，反诉原告再次要求反诉被告维修未果后自行维修窗套，花费了1000元。若干年来，反诉被告明知修缮问题没有解决，而开发商保修期已过，既未明确开发商保修或物业维修责任界限，自己来组织维修，也未通过有效的集团公司内部协商促成开发商保修到位。反诉原告认为，使用期内出现的公用结构问题除了设计问题，均与施工质量有着必然联系，开发商的质量责任不能免除物业组织维修的义务。造成反诉原告损失及未缴纳物业费的原因在于反诉被告及其母体公司，是其所属集团公司的不诚信、管理缺位导致。反诉被告应赔偿反诉原告因南北阳台、卧室书房飘窗渗漏的损失，而厨房渗漏致吊柜变形，因反诉被告未起到协调作用，应承担一半的赔偿责任。反诉原告请求的专有设施重置费用共计12000元，包括2平方米顶棚修复，需要人工、材料费约500元；三个安洋窗套约950元／个共计2850元；欧琳吊柜1700元由反诉被告承担一半即850元；客厅木地板7800元。综上请求法院判令：（一）反诉被告履行2014年1月10日签订的物业服务合同中第二条第一项和第二项的管理服务，即对房屋的外墙面公用部位进行维修，对反诉原告前后阳台及三个窗户漏水问题进行维修，以达到正常居住使用的标准。（二）反诉被告赔偿以下专有设施损失：反诉原告前后两个阳台两方平米的顶棚修饰恢复、三个安洋窗套、一个欧琳吊柜、客厅木地板的重置费用共计12000元。
经审理查明：原告系靖江市中天城市花园住宅小区物业管理公司，被告系该小区10幢1003房（建筑面积135.83平方米）业主，苏州中天房地产开发有限公司靖江分公司系该小区开发商。2005年6月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对中天城市花园住宅小区提供物业管理服务，对共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。高层住宅物业费按建筑面积每平方米1元收取，每半年交纳一次。后中天城市花园住宅小区成立业主委员会，2010年6月10日，该小区业主委员会与原告签订《靖江中天城市花园物业服务合同》，约定由原告对中天城市花园住宅小区提供物业管理服务，服务内容包括对小区建筑共用硬件及附属设施进行维修、养护、管理并制止违章装修；对小区业主共用设施进行维修、养护、管理；对公共环境卫生进行保洁；对公共绿地等进行培植、养护与管理；加强安全防范管理，维持公共秩序；加强交通和车辆停放秩序管理等。高层住宅物业费按建筑面积每平方米1元收取，每年收取一次。物业管理期限为四年，自2010年1月1日起至2013年12月31日止（合同一年一签）。合同还约定了其他内容。后中天城市花园业主委员会分别于2011年、2012年、2013年又与原告签订《靖江中天城市花园物业服务合同》，除约定自2012年1月1日起高层住宅物业费改为按建筑面积每平方米1.2元收取外，每年合同对物业服务内容等事项的约定均与2010年6月10签订的合同基本一致。2014年1月10日，中天城市花园业主委员会再次与原告签订《靖江中天城市花园物业服务合同》，除约定物业管理期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止，高层住宅物业费按建筑面积每平方米1.2元收取外，合同对物业服务内容等事项的约定亦与2010年6月10签订的合同基本一致。前述合同签订后，原告对被告房屋所在的中天城市花园小区提供物业管理服务至今。被告于2006年12月办理收楼手续，后装修居住至今，其已经缴纳物业管理费至2008年12月。
另查：2006年12月，被告办理收楼手续，苏州中天房地产开发有限公司靖江分公司向被告出具《住宅质量保证书》，其中载明，自住宅交付使用之日起的保修期限为：屋面、墙面防水3年，厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、水池、水箱漏水1年，有地漏排水的地面及阳台倒坡积水1年。
再查：苏州中天物业管理有限公司具备物业服务企业贰级资质，原告系该公司的分公司。
上述事实有原、被告的陈述，以及原告提交的《靖江中天城市花园物业服务合同》、面积登记表、物业服务企业资质证书，被告提交的《前期物业管理服务协议》、住宅质量保证书、物业费发票、照片予以证实，各方当事人对此不持异议，本院对此予以确认。
关于原告提交的挂号信邮寄清单，被告对真实性不予确认，称并未收到原告邮寄的催交物业费通知。本院认为，被告在答辩状中确认2013年之前原告曾数次派人催交过物业费，并称并非拒付，只是因物业服务未到位而延期缴纳。因此，在被告未提交充分证据予以推翻的情况下，本院合理相信原告提交的挂号信邮寄清单系用于催告被告缴纳物业费并且已经送达被告。关于双方提交的其他证据，对方均不予认可，又无相关证据予以佐证，本院对此均不予采信。
庭审期间，被告称：在2006年12月办理收楼时，因毛坯房存在阳台、墙体渗漏问题，经函告开发商，开发商要求被告向原告报修，最后由开发商在2008年进行了维修。被告装修入住后发现阳台和窗套渗漏问题并未解决，于2009年至2014年间多次向原告报修，后由原告于2009年9、10月份组织对北阳台进行维修，窗套位置也由原告在外墙加固了胶，此后再没有修复过。因渗漏问题在阳台而非室内，并不影响室内居住，窗套位置在下大雨的情况下就会渗水，被告只能通过将水自行排出的方式来处理。对于被告陈述的前述事实，原告不予认可。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告与中天城市花园业主委员会签订的《靖江中天城市花园物业服务合同》均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告、包括被告在内的业主均具有拘束力。本案争议焦点主要有二，一是原告要求被告支付拖欠物业费依据是否充分；二是被告要求原告承担未履行物业合同义务造成的损失依据是否充分。关于焦点一，原告系享有物业服务企业贰级资质公司依法设立的分公司，具备提供相应物业管理服务的资质。前述合同签订后，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，即使原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但被告并未举证证实原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形。故原告要求被告支付2009年至2014年的物业费，即2009年-2011年每年物业费1630元、2012年-2014年每年物业费1956元，以上共计10758元，依据充分，本院对此予以支持。原告已经举证于2010年至2015年期间多次向被告邮寄挂号信催缴物业费，被告也确认2013年之前原告曾数次派人催交过物业费，故本院认定原告催缴物业费的行为对2012年以前的物业费产生诉讼时效中断效力，因此对被告主张2009年-2012年的物业费已经超过诉讼时效的答辩意见不予采信。关于焦点二，被告称因原告未履行对房屋的外墙面公用部分进行维修的义务，导致其前后阳台及三个窗户漏水产生损失。本院认为，虽然被告提交的照片显示其房屋内部存在受损情况，但并无充分证据证实原告未依物业服务合同约定对公共部分进行维修与被告房屋受损之间存在直接因果关系，也没有证据证实被告曾向原告提出过申请而原告拒绝对其房屋外墙公共部分进行维修的事实。此外，被告确认在2006年12月办理收楼时，毛坯房就存在阳台、墙体渗漏问题且一直未解决，如被告认为其房屋受损可能与房屋质量有关，可向开发商另行主张权利。被告提起反诉，要求原告对房屋的外墙面公用部位进行维修，对反诉原告前后阳台及三个窗户漏水问题进行维修，并赔偿损失12000元，理由不充分，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张新宇于本判决生效后十日内向原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司支付2009年至2014年的物业管理费共计10758元；
二、驳回反诉原告张新宇的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元减半收取为100元，反诉费100元减半收取为50元，均由被告张新宇负担（本诉案件受理费原告已交纳，被告应在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审判员 孟晋
二〇一五年七月六日
书记员 姚璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。