广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终883号
上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市新城北江一路**号翡翠绿洲*号楼***单元。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁敏伦，男，1969年4月15日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。
上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）因与被上诉人梁敏伦房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月11日，梁敏伦（甲方）与兴合力公司及案外人黄志清（乙方）签订一份《物业抵押协议》，内容为：“原乙方于2011年12月14日向甲方借款900万元正。现用翡翠绿洲2#楼房号为2—×601、2—×801、2—×1001、1—×010共肆套单位，每套面积为381.70平方米与926.62平方米，合计总建筑面积为2071.72平方米，以上肆套物业用作以上借款金额抵押物，乙方同意在2013年6月份前返还清以上借款，如乙方未能按时归还甲方以上借款，双方同意甲方借款转为购房款，如还清以上借款此抵押物协议作废（含购房合同）。”2014年7月28日，梁敏伦以黄志清、广东多力富投资有限公司及兴合力公司为被告向原审法院提起民间借贷纠纷，要求黄志清偿还借款本金900万元及利息；广东多力富投资有限公司和兴合力公司对借款本息承担连带清偿责任。梁敏伦在该案诉状中自称：“2011年12月14日，黄志清以其投资的广东多力富投资有限公司的翡翠绿洲项目和清远市恒信房地产开发有限公司项目需要，向梁敏伦借款900万元，并保证全部借款用于上述两项目。借款期限自2011年12月14日至2012年5月13日，月息为2.5%，每月5日前支付上月利息。为此，黄志清向梁敏伦出具《借据》一份。同时黄志清在《借据》中委托梁敏伦将900万元借款支付至清远市兴合力房地产开发有限公司……。”2014年12月19日，梁敏伦向原审法院提出撤诉申请，原审法院于2014年12月19日作出（2014）清城法民二初字第625-1号民事裁定，准许梁敏伦撤回起诉。
2013年1月11日，梁敏伦、兴合力公司签订了合同编号分别为2012112937341080、2012112937341081、2012112937341082、2012112937341083的《广东省商品房买卖合同》，约定兴合力公司将其分别位于清远市北江一路25号翡翠绿洲一号楼×010号及二号楼×601、×801、×1001号共四套房屋出售给梁敏伦，四套房屋总价款为13356940元，首期总款为850000元，定于2013年1月30日前付清，余款于2014年4月10日前付清。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将具备经清远市建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。2013年1月11日，梁敏伦通过广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行向兴合力公司划付850000元，附加信息及用途为梁敏伦购房款并注明上述房号。同日，兴合力公司向梁敏伦出具四份收据，注明收到梁敏伦上述房屋购房款共850000元。合同签订后，兴合力公司没有清远市住房和城乡建设局申请登记备案，梁敏伦也没有向兴合力公司交付余款，涉案房屋也没有交付。
诉讼中，梁敏伦称“2014年12月份，兴合力公司因资金链断裂，所开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲楼盘无法继续建设，导致《物业抵押协议》约定的债权不能偿还，以及约定的四套涉案房屋也无法交付。在此情况下，为了避免损失扩大，在清远市洲心街道政府的协调下，梁敏伦将其拥有的兴合力公司债权9000000元与梁绍荣所有的兴合力公司债权4500000元，合计13500000元债权本金及利息作价3105000元转让给兴合力公司的另一债权人何建华。双方于2014年12月19日签订了《债权转让协议书》，并已履行完毕。至此，梁敏伦与兴合力公司及黄志清关于玖佰万元借款的债权债务关系已经了结。”为此，梁敏伦提供了一份2014年12月19日甲方为梁绍荣、梁敏伦，乙方为何健华签订的《债权转让协议书》予以佐证。
原审法院认为：本案梁敏伦主张房屋买卖合同关系。根据梁敏伦、兴合力公司双方签订的《物业抵押协议》，结合梁敏伦、兴合力公司于签订《物业抵押协议》同一天签订涉案4份《广东省商品房买卖合同》的事实，可以确认签订《广东省商品房买卖合同》的真实意思，是作为兴合力公司向梁敏伦借款9000000元的抵押担保。因此，该合同是基于借款担保需要形成，而不是因梁敏伦真实购房需求签订，名为房屋买卖，实为借款抵押。涉案4份《广东省商品房买卖合同》变相约定将担保财产交付债权人并转而归债权人所有，违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，该合同应认定为无效合同。合同无效的，自始无效。梁敏伦以兴合力公司未履行向清远市住房和城乡建设局申请登记备案为由请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》，理由不成立，原审法院不予支持。至于梁敏伦向兴合力公司支付的850000元，因合同无效，该款项应由兴合力公司退回梁敏伦并支付占用期间的利息，故对梁敏伦要求兴合力公司返还850000元及利息的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、限清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向梁敏伦返还850000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月11日起计付至还清款项之日止）；二、驳回梁敏伦的其他诉讼请求。案件受理费6200元，财产保全费4770元，合共10970元，由梁敏伦负担50元，清远市兴合力房地产开发有限公司负担10920元。
宣判后，上诉人兴合力公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人梁敏伦在原审中的全部诉讼请求；2、由被上诉人梁敏伦承担本案一、二审的诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审法院认为上诉人与被上诉人签订的4份《广东省商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为借款抵押，属认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》后，另支付的850000元首期购房款是独立于9000000元的借款而存在。其次，被上诉人在2014年12月19日与上诉人签订《债权转让协议书》，并没有提及2013年1月11日签订的4份《广东省商品房买卖合同》。再次，被上诉人在原审中以上诉人未履行向清远市住房和城乡建设局申请登记备案为由请求解除合同，而非主张合同无效。以上三个事实可以确认4份《广东省商品房买卖合同》均为有效合同。原审法院将其错误认定为借款抵押，请二审法院纠正。二、原审法院适用《中华人民共和国担保法》第四十条，属适用法律错误。三、被上诉人未按合同第六条第3款约定支付第二期购房款，构成违约，被上诉人无权解除合同。上诉人要求被上诉人继续履行合同。
被上诉人梁敏伦答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人的上诉请求、事实没有法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人认为涉案房屋价值高于900万元的借款，上诉人因资金周转困难，经双方协商后上诉人要求我方再支付85万元。上诉人在上诉状中要求被上诉人继续履行合同，但上诉人在一审中没有提出反诉，所以该请求没有法律依据，应予以驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人兴合力公司上诉请求的范围进行审理。
从上诉人与被上诉人签订的《物业抵押协议》约定的内容，再结合双方于签订《物业抵押协议》的同一天签订了涉案四份《广东省商品房买卖合同》的事实来看，上诉人与被上诉人应属民间借贷关系，双方签订的四份《广东省商品房买卖合同》并非是基于被上诉人的购房需要而签订的，而是为了担保借款债权的实现。合同签订后，双方没有办理备案登记，涉案房屋也未交付，合同并未实际履行。因上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，所以签订的《广东省商品房买卖合同》没有真实成立，上诉人收取该850000元事实上没有真正的法律依据，故被上诉人请求上诉人退还其支付的850000元购房款及占用期间的利息，应予支持。
综上，上诉人兴合力公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12400元，由上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 郑家驹
代理审判员 赖淑雯
二〇一六年七月六日
书 记 员 汤有金
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。