广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2875号原告:陈明，男，1965年5月19日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。委托诉讼代理人：梁义生，男，26岁，住罗定市。被告：罗定天恒贸易有限公司，住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人：姚永洪，总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈明诉被告罗定天恒贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月25日受理后，依法由审判员孔凡森独任审判，于2017年1月3日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁义生、被告委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加诉讼。在审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年2月3日裁定中止诉讼。本案现已恢复审理并审理终结。原告诉称：2014年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某某花园x座xxx号房，总金额465880元。被告应于2015年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付原告使用。但被告至今未依约将商品房交付原告使用，未书面通知原告办理交付手续，且合同所购商品房未符合法定交付使用条件。根据合同第九条约定，被告逾期交房的，若原告要求继续履行合同，则被告从交房期限第二天起按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付违约金84976.51元（从2015年3月28日计至2016年11月24日，2016年11月25日起至被告将经验收合格并符合合同约定的商品房实际交付给原告使用之日止按已付房款总额465880元的每日万分之三计算支付违约金）；2、被告承担本案诉讼费用。原告提供以下证据：1、原告身份证，证实原告的身份情况及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，证实原告与被告签订商品房买卖合同，约定房屋价款、交付期限、交付条件、违约责任及违约金计算方式等。3、购房发票，证实原告已付清购房款。被告辩称：我公司不存在逾期交房的违约责任，双方约定的交付期限是2015年3月28日,商品房于2015年3月8日取得竣工验收报告，通过五大主体竣工验收合格，符合合同第八条约定的交付条件。我公司于2015年5月26日通过中国邮政小包邮件的形式寄送《收楼须知》通知原告收楼，因原告对交付条件的理解有偏差导致其实际收楼时间迟于约定的交付期限，该责任不在于我公司。原告于2015年7月4日领取了房屋钥匙并于2016年1月28日以业主名义登记电表，产生实际电量1159.7度，已实际接收房屋，以事实行为变更履行形式、认可实际收楼。我公司在商品房交付前已验收合格、具备交付条件，被告已实际收楼。原告起诉的事实理由不成立，请驳回其诉讼请求。被告提供以下证据：1、业主领取钥匙签收登记情况表，证实原告于2015年7月4日领取房屋钥匙的情况。2、建筑工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证实涉案商品房在合同约定的交付期限前通过竣工验收合格，符合约定的交付条件。3、商品房预售许可证，证实商品房具备预售条件。4、国内小包邮件详情单、收楼须知，证实被告于2015年5月26日向原告送达收楼须知。5、竣工验收备案表，证实商品房于2015年3月8日通过竣工验收，符合约定的交付条件，于2016年8月12日办理竣工验收备案。6、用电客户信息、用电量信息，证实原告按合同附件三的交楼标准到被告处领取配电箱安装电表，于2016年1月28日到供电部门登记确认用电信息，已实际产生电量。经审理查明：被告是位于罗定市罗城街道迎宾二路东晟花园商住小区的房地产开发商。2014年1月21日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园3座1503号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额465880元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期房款325880元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款140000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款465880元。后被告于2015年5月26日向原告寄送《收楼须知》通知原告对商品房进行验收并收楼，原告于7月4日签领了房屋钥匙，具体年份不详，于2016年1月28日到供电部门登记确认用电信息，已实际产生电量，原告在2017年1月3日的庭审中表示于2016年3月左右开始装修房屋，尚未入住。另查明：2015年3月8日，被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对东晟花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，被告对东晟花园（一、二期）办理竣工验收备案。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、合同补充协议、购房发票，被告提供的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房预售许可证、竣工验收备案表、竣工验收报告、国内小包邮件详情单、业主领取钥匙签收登记表、《收楼须知》、用电客户信息、用电量信息等证实以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、被告应当按何标准承担迟延交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。对于第二个争议焦点，被告应按何种标准承担迟延交楼违约金的问题。根据合同约定，被告应于2015年3月28日前将商品房交付原告使用，并书面通知原告办理交付手续。但被告于2015年5月26日才向原告发出书面收楼须知，现双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，因被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，怠于履行通知义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案原告虽未办理收楼手续，但有证据表明原告于7月4日接收了房屋钥匙，具体年份不详，且原告本人已表示在2016年3月份已对房屋进行装修，可以确定原告签领房屋钥匙的时间为2015年7月4日，即原告对房屋已实际占有使用，故应视为房屋已交付使用。对于交付的时间，鉴于原告在2017年1月3日的庭审中已确认其于2016年3月份对房屋进行了装修，且原告已于2015年7月4日签领取了房屋钥匙，故本院认定原告对房屋收交时间为2015年7月4日。故被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日即2015年3月28日的次日起计至2015年7月4日止；原告主张逾期交楼违约金计算至2016年11月24日，本院不予采纳。原告于2014年1月21日向被告支付首期房款325880元，于2014年6月30日向被告支付剩余房款140000元。双方签订的合同第九条已约定逾期交楼违约金的计算方法，逾期交楼前原告已支付购房款465880元，故被告应支付从2015年3月29日起计至2015年7月4日止共98天的违约金13696.87元（465880元×0.0003×98天）给原告。被告提出理据不足部分的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月29日起计至2015年7月4日止的逾期交楼违约金13696.87元给原告陈明。二、驳回原告陈明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元（原告已预交），由原告负担807元，被告负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  孔凡森二〇一七年八月十一日书记员  韦 颖梁迪宇