安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初2042号
原告（反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区滨江公园2号，组织机构代码66422620-5。
负责人：吕小昌，总经理。
委托代理人：刘倩，该公司员工。
委托代理人：高磊，江苏和忠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汤红琳，女，1969年5月13日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理人：王成，住安徽省芜湖市镜湖区，系汤红琳之夫。
原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司（以下称世茂物业公司）与被告（反诉原告）汤红琳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理，依法由代理审判员丁曲梅适用简易程序独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂物业公司委托代理人刘倩、高磊，被告（反诉原告）汤红琳及其委托代理人王成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）世茂物业公司诉称：世茂物业公司系芜湖市滨江花园小区的物业管理公司，汤红琳所有的位于该小区的房屋处于世茂物业公司服务范围内，世茂物业公司依约提供了物业管理服务，并垫付了公共能耗费用。现2016年8月最后缴费期限已过，汤红琳一直拖欠物业服务费及公共能耗费，经多次催促仍不交纳。世茂物业公司为维护自身合法权益，诉请判令：1、被告汤红琳立即支付应缴物业费及公共能耗费合计7560元（2014年6月30日-2016年8月31日），2、被告汤红琳立即支付迟延缴费的滞纳金2268元。
被告（反诉原告）汤红琳辩称并反诉称：1、世茂物业公司违反了物业服务合同，没有履行合同中约定的“房屋公共部位的维护和管理”义务，2013年10月其所在楼层发生火灾，由于物业公司管理不到位，导致消防水管当时不可使用，次日消防水冲进楼道及家中，给其造成损失；2、其所在楼层存在其他业主擅自搭建、公共楼道及灯光被占用的情况，其多次向世茂物业公司反映，要求物业公司处理，但世茂物业公司以各种理由拒绝履行合同义务；3、其未交纳物业费是由于物业公司违约在先，物业公司诉请滞纳金没有依据；物业公司要求其预付物业费至2016年8月31日没有依据；4、物业服务合同为无效合同：合同未经业主委员会及业主大会讨论通过；合同没有落款日期；合同签订时间为2015年6月，合同开始时间却自2015年1月；合同存在免除物业公司责任，排除业主责任条款，如业主须预交物业费等。综上，由于世茂物业公司没有按照合同、协议、规约履行义务，损害了作为业主的汤红琳的合法权益，给其造成损失，故反诉请求：1、世茂物业公司履行合同、协议、规约等约定的义务，拆除汤红琳所在楼层共用部分的违章搭建、恢复楼层共用灯光；2、世茂物业公司赔偿汤红琳电话费损失及家中地板被淹的损失3000元。
反诉被告世茂物业公司辩称：1、世茂物业公司已履行物业服务合同规定约定的义务，并且仍将继续履行下去；世茂物业公司多次反复要求违章搭建的业主拆除所搭建的违章建筑，并向相关部门反映该情况，世茂物业公司将继续履行物业管理协议中的义务，并承诺协助汤红琳对其邻居提起相邻权诉讼；2、汤红琳要求赔偿损失3000元无证据证明，请求驳回汤红琳反诉诉请。
经审理查明：汤红琳系芜湖市世茂滨江花园小区业主，拥有该小区建筑面积为175.46平米的房产。2009年1月18日，汤红琳与上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称世茂第一太平物业公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由世茂第一太平物业公司为芜湖市世茂滨江花园小区提供前期物业管理服务，并约定：1、超高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元/月/平方米；2、物业管理综合服务费交付时间为：每季度初交纳后季度的，可以半年一次提前交纳，惟房屋交付之时必须一次性交纳半年费用；3、业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。4、物业管理服务范围：1.房屋共用部位及主体承重结构部位：楼宇外墙面、屋顶……公用走廊通道、公共门厅……井道等房屋建筑设施的公共、公用部位日常维修养护和管理；2.公共、共用设备：给排水系统性管道……公共照明、消防设施……路灯等公用设施设备日常操作维护和管理……5、业主的权利义务：“不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知物业管理公司，并经物业管理公司同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，予以赔偿”。6、违约责任：物业管理公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权书面要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业管理公司承担相应的赔偿责任。
同日，芜湖世茂房地产开发有限公司、世茂第一太平物业公司与汤红琳三方签订《临时管理规定》，并约定：业主不得在庭院、天台、阳台、房顶以及道路或者其他场地搭建任何建筑物等，不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、家具、垃圾以及其他物品。物业管理公司有权利和责任保持物业所有共用设备、机械器材包括物业消防系统……照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常；防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更或破坏，并对损坏者索赔；采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行临时规约或用户手册的规定的行为；若业主向管理者提出投诉，则管理者必须于合理时间内做出答复，若不能及时做出答复的，管理者须事先书面告知业主，并承诺解决期限。后芜湖市世茂滨江花园小区业主委员会与世茂物业公司签订《芜湖世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）物业服务合同》，约定由世茂物业公司为芜湖市世茂滨江花园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。并约定：1、物业服务费（含电梯、水泵运行费及公共能耗费用）自2016年1月1日起上调至1.8元/月/平米；2、物业服务费及车位服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年第一个月10日前交纳当期的物业服务费，否则视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。上述合同签订后，世茂第一太平物业公司和世茂物业公司依约为小区业主提供了物业管理服务，但汤红琳自2014年6月30日起一直拖欠交纳物业服务费，世茂物业公司催要未果，遂成讼。
另查明：世茂滨江花园小区存在部分楼层消防栓无水现象，曾在发生火灾时因此延误救火时间；汤红琳所在楼层住户存在擅自搭建、占用楼层走廊共用部位及共用灯光现象，世茂物业公司向该住户发出施工整改通知，但该住户拒绝整改。世茂物业公司系世茂第一太平物业公司变更企业名称而来。
上述事实，由《前期物业管理服务协议》、《临时管理规定》、《物业服务合同》、入伙流程签认单、律师函、书面催收材料、EMS邮寄单和查询单、企业登记信息、照片、民事判决书、业委会候选人条件公示等证据及庭审笔录在卷证明，本院予以确认。
本院认为：世茂物业公司与汤红琳签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规定》、《物业服务合同》均属有效合同，双方均应严格依约履行。按照合同约定，交纳物业费是每个业主应尽的义务，也是物业公司维持其服务的基础和条件。世茂物业公司为汤红琳提供了物业管理、服务，汤红琳应按照合同约定向世茂物业公司交纳物业费。同时，物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定，业主应在每半年的第一个月预交该半年的物业费，故世茂物业要求汤红琳按照房屋面积175.03平米及合同约定物业费标准交纳2014年6月30日至2016年8月31日的物业费符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。根据本院查明的事实，世茂花园小区存在部分楼层消防栓无水的现象，且世茂物业公司对部分住户擅自搭建占用公共部位及共用灯光问题未尽到充分解决义务，可以看出，世茂物业公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌定汤红琳按照80%比例交纳物业费。关于迟延缴费滞纳金，因物业服务中确有瑕疵，汤红琳拒绝交纳物业费并非事出无由，该部分诉请本院不予支持。
关于汤红琳要求世茂物业公司拆除其所在楼层共用部位的违章搭建、恢复共用灯光的反诉请求，因物业公司系小区的物业服务企业，按照物业服务合同约定对小区进行管理、为业主提供服务，但因物业公司工作职权的局限性，世茂物业公司可以对该违章搭建业主的不文明行为进行建议和劝阻，甚至提起诉讼，但并不能直接采取强制性手段；另，客观上，小区环境优美，管理有序，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，还需要全体业主的自觉配合；故本院对汤红琳该项反诉请求不予支持。汤红琳反诉要求世茂物业公司赔偿其多次与物业沟通的电话费损失及家中地板被淹损失，但未能提交相应的证据证明损失的发生及数额，该部分诉请本院不予支持。汤红琳辩称物业服务合同无效，但物业服务合同系芜湖市世茂滨江花园小区业主委员会与世茂物业公司签订的，对全体小区业主具有约束力，至于合同开始发生效力期间、预交物业费、物业费标准提高等条款，均系双方基于真实意思表示所为之合意，未有合同无效的事由发生，该合同为生效合同，故汤红琳该项辩称意见本院不予采纳。最后，本院希望世茂物业公司通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，继续履行物业服务合同中约定的服务和管理义务，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望作为业主的汤红琳能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告汤红琳于本判决生效之日起十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司2014年6月30日至2016年8月31日期间的物业费6049元【（175.03㎡×1.6元/㎡/月×18个月+175.03㎡×1.8元/㎡/月×8个月）×80%=6049元】；
二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告汤红琳的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告汤红琳负担20元，原告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司负担5元（因世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司已预交，汤红琳于本判决生效之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费减半收取75元，由反诉原告汤红琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 丁曲梅
二〇一六年七月十四日
书 记 员 刘淑芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。