安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00716号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡善竹，男，1969年3月10日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：定远县住房制度改革办公室。
法定代表人：杨波，该单位主任。
委托代理人：缪莉，女，1971年7月9日出生，汉族，该单位法律顾问。
委托代理人：何金辉，男，1962年2月15日出生，汉族，该单位办公室副主任。
上诉人蔡善竹因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2014年2月14日作出的（2013）定民一初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人蔡善竹及其委托代理人李家顺，被上诉人定远县住房制度改�办公室（以下简称房改办）的委托代理人缪莉、何金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：房改办与蔡善竹于2006年10月18日签订了一份门面房使用协议，主要内容为：房改办将已建成的南苑新村一层门面房共十间提供给蔡善竹作为超市营业地点；蔡善竹同意每年付两万元作为使用该门面费用，每两年支付一次。合作时间暂定八年；自2006年10月18日至2014年10月17日等。2007年6月28日，双方又签订了一份《房屋出让协议》，内容为：蔡善竹与其合伙人租用房改办开发的商住楼一楼门面，租期八年（另有租房合同）。现蔡善竹与合伙人要求将其门面全部购买，房改办请示了局分管领导，同意将门面房出售，由房产局房地产评估事务所评估。2007年6月，房改办委托评估事务所将经济房中心商住楼门面房进行评估，十间门面405.45平方米，价格850080元。根据评估报�，房改办同意蔡善竹按此价格购买门面房。该协议签字，交清房款。房改办负责办理产权证，费用由蔡善竹出。该协议一式三份。在该协议签订前，即2007年6月14日，蔡善竹即通过银行汇款10万元到房改办下辖的定远县经济适用住房发展中心账户，定远县经济适用住房发展中心出具收条，注明“今收到蔡善竹购买南苑新村商住楼门面房定金壹拾万元整（100000）”。2007年7月13日，蔡善竹又通过银行汇款20万元到定远县经济适用住房发展中心账户。
另查明：2009年1月8日，定远县人民政府下发定政秘（2009）5号关于充实县城市建设投资有限公司融资平台的通知，对房改办等单位经营的国有资产调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，并要求“产权界定、移交、变更登记等工作由县财政局、国土资源局、房地产管理局等单位依法办理。”2009年1月12日，定远县房地产管理局就本案争议的房屋为房改办办理了房地产权证，载明争议房产建筑面积为405.45平方米。同时，又向定远县城市建设投资有限公司发放了同样的房地产权证。诉讼中，房改办称房改办办理房地产权证就是为了过户到定远县城市建设投资有限公司名下，并于庭后提供了定远县房地产管理局出具的情况说明和加盖作废印章的房改办名下房地产权证复印件，以证明原产权证已注销，但没有提交相关产权界定、移交、变更登记等材料。目前争议的房产由蔡善竹实际占有使用。
再查明：2010年8月14日，房改办曾起诉，要求解除其与蔡善竹签订的门面房使用协议，后撤诉。2010年12月18日，房改办又提起诉讼，要求解除其与蔡善竹签订的房屋出让协议。审查后，认为双方当事人签订的房屋出让协议中诉争的十间门面房，已由定远县人民政府于2009年1月决定调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，故房改办作为原告起诉主体不适格，遂作出（2011）定民一初字第00240号民事裁定书，驳回房改办的起诉。房改办不服，提出上诉，滁州市中级人民法院审查后，认为本案系因房改办、蔡善竹于2007年6月28日签订的涉案房屋出让协议所引起的纠纷，房改办作为出让协议的一方当事人，其有权依据该协议向另一方当事人主张双方之间设立、履行、变更、解除、终止协议的民事权利，故房改办是本案的适格主体，原审裁定驳回起诉不当，并作出（2012）滁民一终字第00229号民事裁定书，撤销（2011）定民一初字第00240号民事裁定，指令一审法院继续审理。2012年3月16日，一审法院重新立案，审理过程中，房改办申请撤回起诉。
原审法院认为：蔡善竹与房改办签订的《房屋出让协议》，尽管内容不严谨，约定不甚详尽，但该协议有双方的签字或盖章，是双方的真实意思表示，该合同是合法有效的。蔡善竹已支付了30万元的购房款，房改办也已收讫，即该协议已实际部分履行。而双方约定“该协议签字，交清房款。房改办负责办理产权证”，只笼统约定，并不是确定必须一次性交清所有房款，且从后来蔡善竹迟延交款、并从房改办借款的事实来看，房改办是允许蔡善竹迟延、分期付款的，即对付款方式进行了更改。蔡善竹不存在迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的的行为。但是，根据定远县人民政府统一安排，争议的房产已过户到定远县城市建设投资有限公司名下，房改办已无处分权，双方签订的《房屋出让协议》已实际履行不能。故蔡善竹要求判令对方接收余下的购房款，并协助办理房产过房手续，即要求对方全面履行合同义务的诉讼请求，不予支持。房改办要求判令解除与对方签订的房屋出让协议的诉讼请求，予以支持。同时，由于双方签订的门面房使用协议尚未到期，双方房屋出让协议解除后的后续问题可另行处理。案经一审审判委员会讨论。依照《中华人民共和国共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定，判决：一、驳回蔡善竹的诉讼请求；二、解除蔡善竹与定远县住房制度改革办公室签订的门面出让协议。案件本诉受理费80元，反诉受理费80元，合计160元，由蔡善竹与定远县住房制度改革办公室各负担80元。
蔡善竹上诉称：涉案房产系房改办合法财产，其从未和定远县城市建设投资有限公司就涉案房屋达成过任何转让协议，也未履行任何房产转移登记手续。虽经政府统一安排，但定远县城市建设投资有限公司仅是涉案房屋名义上的所有权人。涉案《房屋转让协议》合法有效，房改办应按合同约定履行义务。一审法院未查明事实，以“实际履行不能”为�，判令解除涉案《房屋转让协议》不当。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
房改办在庭审中辩称：房产的转移是以登记机关的登记为准，而不是占有使用为准。涉案房屋已登记在定远县城市建设投资有限公司名下，房改办已无权处分。请求驳回上诉，维持原判。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：涉案《房屋出让协议》是否应继续履行。
蔡善竹与房改办于2007年6月28日签订的涉案《房屋出让协议》是在平等自愿、协商一致的原则下签订，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。蔡善竹与房改办在签订涉案《房屋出让协议》时争议房屋属于房改办所有，但涉案房�于2009年1月8日被定远县人民政府调剂给定远县城市建设投资有限公司所有，且定远县房地产管理局已于2009年1月12日将本案争议的房屋登记在定远县城市建设投资有限公司名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，涉案房屋所有权人应为定远县城市建设投资有限公司。蔡善竹上诉主张涉案房房系房改办的合法财产，定远县城市建设投资有限公司仅是涉案房屋名义上的所有权人的上诉理由不能成立，对其该上诉主张，本院不予支持。因涉案房屋已属于定远县城市建设投资有限公司所有，房改办对涉案房屋已无处分权，故房改办已无法履行交付涉案房屋的合同义务。蔡善竹主张房改办继续履行涉案《房屋转让协议》，因房改办�行不能，故其该上诉请求，本院亦不予支持。蔡善竹可就房改办无法履行涉案《房屋转让协议》给其造成的损失，另行主张权利。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人蔡善竹的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蔡善竹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁�方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。