福建省周宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）周民初字第1111号
原告陈丙良，男，1964年8月16日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告陈奶玉，男，1944年12月26日生，汉族，周宁县人，原住福建省福州市晋安区，现住周宁县。
原告陈先就，男，1967年7月4日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告陈小红，女，1982年5月1日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告陈小木，男，1972年1月13日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告何瑞菊，女，1971年4月6日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县，系陈小木之妻。两原告委托代理人：陈小书。
原告陈新灿，男，1976年4月29日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告陈雍，男，1984年12月25日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告龚树培，男，1977年11月26日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告黄爱兰，女，1960年2月28日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告林启印，男，1972年3月21日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
委托代理人郑成龙，男，1966年12月18日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县，系原告朋友经过社区推荐，代理权限特别授权。
原告刘金钟，男，1963年3月10日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告阮星灵，男，1976年10月28日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告孙明台，男，1972年11月20日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告汤胜雄，男，1973年5月12日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告魏玉珠，女，1969年12月10日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告吴陈文，男，1971年10月29日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告谢陈英，女，1969年01月18日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告徐卫建，男，1964年10月2日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告谢世蕊，女，1970年2月5日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县，系徐卫建之妻。
原告詹益凤，女，1974年4月23日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告郑成龙，男，1966年12月18日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告郑希，男，1989年9月1日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告郑烟霞，女，1978年7月27日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
原告祝文春，男，1969年9月1日生，汉族，周宁县人，原住福建省周宁县，现住周宁县。
诉讼代表人徐卫建、孙明台。
委托代理人ＸＸ、林斌，福建怀行律师事务所律师。
被告福建省金福源房地产开发有限公司，住所地：周宁县狮城镇桥南街5号。
法定代表人周福堂，系该公司董事长。
委托代理人李宋龄。
委托代理人肖志忠。
原告陈丙良、陈奶玉、陈先就、陈小红、陈小木、何瑞菊、陈新灿、龚树培、黄爱兰、林启印、刘金钟、阮星灵、孙明台、汤胜雄、魏玉珠、吴陈文、谢陈英、徐卫建、谢世蕊、詹益凤、郑成龙、郑希、郑烟霞、祝文春、陈雍与被告福建省金福源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月5日立案受理后，依法组成合议庭并分别于2013年1月31日、2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人及委托代理人及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年被告以出让方式取得位于周宁县狮城镇XXXXX地块，以九龙花园之名开发商住楼。原告分别与被告签订了《商品房买卖合同》，各自购买房屋一套，但在原告支付全部购房款后，被告未依约交付房屋，故其诉至法院要求判令被告：一、办理并交付房屋权属证书；二、支付逾期交房违约金共计2787080元；三、提供代办水电、有线电视开户费、住房维修基金的正式发票，全额退还违法贷款保险金共计61000元。在庭审中，原告又主动放弃第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为判令被告退还原告已经预交的未办理按揭贷款保险手续的保险费并提供已经办理保险手续的证明。
被告辩称，各原告早已领取房屋钥匙并且没有异议，其领取钥匙时应视同被告已经交付房屋，即使其存在逾期交房的行为，违约金约定也明显过高，其请求法院依法调整，降低该逾期交房违约金的计付标准。
经审理查明，原、被告之间不存在争议的事项是：原告陈丙良、陈奶玉、陈先就、陈小红等25人分别与被告福建省金福源房地产开发有限公司于2008年、2009年和2010年间对尚未竣工的位于周宁县狮城镇XXXXX的商品房签订了商品房买卖合同，其中约定：出卖人被告应于2010年12月31日前将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告使用，除遭遇不可抗力、国家政策法规变动、买受人原告逾期交付房款、不按时缴纳应缴税项及相关费用之外，若被告逾期交付房屋，逾期交房天数不超过30日的，被告则应按逾期天数每日向原告支付原告已付购房款的万分三的违约金；逾期交房天数超过30日的，原告有权解除合同，被告则应在90日内退还原告全部已付款，并按原告已付款的百分之五一次性付给原告违约金；若逾期交房天数超过30日，而原告又要求继续履行合同的，被告应按逾期天数每日向原告支付原告已付购房款万分五的违约金。后双方又签订补充协议，约定被告于2010年12月31日前将取得房屋质检合格文件的房屋交付买受人，即视为买受人已对房产进行了验收交接，出卖人履行了相应的交付义务。双方还约定，由原告向被告预交办理按揭贷款所需的手续费和保险费，届时按相关政策规定多还少补。并且双方在补充协议中还约定商品房买卖合同与补充协议有矛盾冲突的，以补充协议为准。事后各原告按约缴纳了购房款，并预交了所谓的按揭贷款的手续费、保险费，25位原告现已经入住商品房，但至今25位原告均未及时取得房屋权属证书，原、被告双方都要求继续履行商品房买卖合同。
原、被告之间存在争议的事项有三：争议一是原、被告双方所签订的商品房买卖合同是否合法有效；争议二是被告在履行交付房屋的义务中是否违约；如果被告违约，那么应向原告支付多少违约金；争议三是各位原告是否都已经所缴纳的所谓的按揭贷款所需的手续费和保险费，各人所缴纳的金额是多少，被告是否应当退还。
关于争议一，原告主张其与被告签订的商品房销售合同合法有效，并提供如下证据予以证明：
证据1：25名原告的身份证复印件，证明25原告主体资格。
证据2：商品房买卖合同44份，证明原告与被告商品房买卖基本事实。
证据3：销售不动产统一发票57份，证明各原告支付全部房款。
被告对上述证据的真实性没有异议，亦认为原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，并提供如下证据予以证明：
证据4：商品房买卖合同1份15页，其中第八条第2项约定交付条件为竣工验收合格和消防验收合格。用以证明原、被告双方签订的商品房买卖合同已办理预备案登记，商品房合格的条件为勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。
证据5：市政基础设施工程竣工验收备案表1份5页，其中各单位同意验收的最早日期为2012年4月1日、最后日期为2012年4月4日，周宁县住房和城乡规划建设局于2012年8月15日收讫备案文件。用以证明九龙花园工程合格。
证据6：商品房买卖合同补充协议25份共50页，证明内容：原、被告双方在签订合同时，订立了补充协议，其中对有关代收费用及有关事项作了约定，第七条第一款约定：原合同第九条中约定出卖人逾期交房违约责任仅指买受人所购房屋没有取得第八条第1项约定的房屋质检合格文件。
原告对被告提供的上述证据没有异议。本院认为，证据1、2、3、4、5、6因原、被告双方均无异议，且均主张双方所签订的商品房销售合同合法有效，故本院对上述证据予以采信。
关于争议二即被告在履行交付房屋的义务中是否违约，如果被告违约，那么应向原告支付多少违约金的问题。原告主张其交付购房款之后被告本应按照合同约定于2010年12月31日之前交付房屋，各原告于2012年2、3月份已经领取钥匙入住装修，但被告交付的房屋直至2012年8月15日才经验收合格，因其未及时掌握信息，所以其主张视同被告延迟至2012年5月23日才交付房屋。原告陈丙良、陈奶玉、陈先就、陈小红、陈小木与何瑞菊、陈新灿、陈雍、龚树培、黄爱兰、林启印、刘金钟、阮星灵、孙明台、汤胜雄、魏玉珠、吴陈文、谢陈英、徐卫建与谢世蕊、詹益凤、郑成龙、郑希、郑烟霞、祝文春交付的购房款分别为480642元、394952元、875497元、490888元、408123元、391461元、416638元、423762元、516054元、428445元、483349元、473555元、450556元、326678元、428748元、428785元、595463元、569202元、590968元、357172元、497772元、444714元、467776元，被告计付逾期交房违约金的时间均应从2011年1月1日起计算至取得房屋质检合格文件的时间点即2012年5月23日止，交房逾期天数共计509天，计付标准以已付购房款为基数日处万分之五，故被告应向上述人员分别支付违约金122323.39元、100515.28元、22813.99元、124931元、103867.30元、99626.82元、106034.37元、107847.43元、131335.74元、111584.25元、123012.32元、120519.75元、114666.50元、83139.55元、109116.37元、109125.78元、151545.33元、144861.91元、150401.36元、90900.27元、126682.97元、113179.71元、119048.99元。
被告对各原告的主张的已交购房款金额没有异议，但质证称2011年各原告已经领取了房屋钥匙并入住，而其出售的房屋也已经于2012年4月2日取得房屋质检合格文件，要求取得消防验收合格证的合同约定与2012年新消防法规定相冲突，因为消防单位对报备消防验收的房屋也仅仅是网上抽选进行，并非所有建设工程都必须进行消防验收，因此消防验收并非商品房质检验收合格的必须要件，且原、被告双方在补充协议中也对交付条件进行了修改，确定只要具备房屋质检合格文件就可交付。并提供如下证据予以证明：
证据7：周宁县祥和物业管理有限公司于2013年3月6日出具的各位原告领取房屋钥匙的情况表，其中载明：陈奶玉于2011年6月27日领取装修钥匙；陈先就于2011年7月25日领取装修钥匙；陈小木、何瑞菊夫妻于2011年9月8日领取装修钥匙；陈新灿于2011年8月14日领取装修钥匙；陈雍于2012年6月15日领取装修钥匙；龚树培于2011年10月28日领取装修钥匙；黄爱兰于2011年10月6日领取装修钥匙；林启印于2011年10月3日领取装修钥匙；刘金钟于2011年7月25日领取装修钥匙；阮星灵于2011年8月19日领取装修钥匙；汤胜雄于2012年3月29日领取装修钥匙；魏玉珠于2011年7月11日领取装修钥匙；吴陈文于2011年9月16日领取装修钥匙；谢陈英于2011年6月29日领取装修钥匙；徐卫建、谢世蕊于2011年8月27日领取装修钥匙；詹益凤于2011年6月27日领取装修钥匙；郑陈龙于2011年11月11日领取装修钥匙；郑希于2011年9月14日领取装修钥匙；郑烟霞于2011年7月18日领取装修钥匙；祝文春于2011年9月4日领取装修钥匙。用以证明各原告在被告完成勘察、设计、监理和建设单位的验收工作和消防验收工作之前已经领取了房屋钥匙占有了其出售给各原告的房屋。
被告在庭审中还认为双方约定的逾期交房的违约金计付标准日处万分之五过分高于给原告造成的实际损失，应当依法调整降低，但被告未能提供相关证据证明。
原告对证据7的真实性无异议，但其质证称领取钥匙不能等同被告交付房屋。
本院认为，原告对证据7的真实性不持异议，故本院对证据7予以采信，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告虽在所购买的房屋通过验收之前已经领取了钥匙占有了房屋，但是原、被告在合同中另有约定交付条件，应当以约定的条件成就时交付钥匙方可视同交付，而不以证据7所反映的领取房屋钥匙的时间作为房屋交付的时间。证据4与证据6可以证明原、被告约定房屋交付条件从出售的房屋应当具备质检合格文件和消防消防验收合格变更为出售的房屋应当具备获得质检合格文件，而证据5可以证明原告所购买的房屋于2012年4月4日经房屋质检合格，故应视同被告于2012年4月4日交付房屋，逾期天数自2011年1月1日起计算至2012年4月4日止，共计459天。至于证据5中周宁县住房和城乡规划建设局于2012年8月15日收讫备案文件的叙述，是该机关收取备案文件的时间，与争议房屋通过质检的事项无关。
关于争议三即各原告是否都已经缴纳按揭贷款所需的手续费和保险费，各人所缴纳的金额是多少，被告是否应当退还的问题。原告向本院提供如下证据予以证明各原告所预交的保险费金额：
证据8：收款收据27份，其中载明各原告预交的保险费金额分别为陈丙良2000元、陈奶玉0元、陈先就0元、陈小红3500元、陈小木与何瑞菊3600元、陈新灿2000元、陈雍3600元、龚树培3600元、黄爱兰2000元、林启印3600元（注明已退还）、刘金钟3600元、阮星灵2000元、孙明台36**元、汤胜雄2000元、魏玉珠3600元、吴陈文3600元、谢陈英2000元、徐卫建与谢世蕊3500元、詹益凤3600元、郑成龙2000元、郑希2000元、郑烟霞3600元、祝文春2000元。用以证明各原告预交保险费的数额。
被告对上述证据没有异议并同意原告的请求，称其已经代办保险手续的会提供给原告相关证明，未办理的则会退还原告。并提供如下证据证明：
证据9：住房维修金、契税、闭路电视开户费、保险费缴纳正式发票25份共125页，用以证明被告代收的住房维修金、契税交给了有关部门，并开具了正式发票；证明被告在交房前就开始申请房管部门办理初始登记。
原告对证据9没有异议。本院认为，证据9不是被告代办保险手续的票据，不能证明被告已经为所有原告办理了保险手续。因被告不能提供有效证据证明其收取原告办理保险的费用后待原告办理了按揭贷款保险手续，故本院对被告已为原告办理保险手续的主张不予认定。
综上所述，本院认定案件事实如下：原告陈丙良、陈奶玉、陈先就、陈小红、陈小木与何瑞菊、陈新灿、陈雍、龚树培、黄爱兰、林启印、刘金钟、阮星灵、孙明台、汤胜雄、魏玉珠、吴陈文、谢陈英、徐卫建与谢世蕊、詹益凤、郑成龙、郑希、郑烟霞、祝文春分别与被告福建省金福源房地产开发有限公司于2008年、2009年和2010年间对尚未竣工的位于周宁县狮城镇XXXXX的商品房签订了商品房买卖合同，其中约定：出卖人被告应于2010年12月31日前将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告使用，除遭遇不可抗力、国家政策法规变动、买受人原告逾期交付房款、不按时缴纳应缴税项及相关费用之外；若被告逾期交付房屋，逾期交房天数不超过30日的，被告则应按逾期天数每日向原告支付原告已付购房款的万分三的违约金；逾期交房天数超过30日的，原告有权解除合同，被告则应在90日内退还原告全部已付款，并按原告已付款的百分之五一次性付给原告违约金；若逾期交房天数超过30日，而原告又要求继续履行合同的，被告应按逾期天数每日向原告支付原告已付购房款万分五的违约金。后双方又签订补充协议，约定被告于2010年12月31日前将取得房屋质检合格文件的房屋交付买受人，即视为买受人已对房产进行了验收交接，出卖人履行了相应的交付义务；还约定商品房买卖合同与补充协议有矛盾冲突的，以补充协议为准。双方还约定，由上述原告向被告预交若干元按揭贷款所需的手续费和保险费，由被告为原告代办按揭贷款所需的保险。事后上述各原告按约分别向被告支付了购房款，金额分别为陈丙良480642元、陈奶玉394952元、陈先就875497元、陈小红490888元、陈小木与何瑞菊408123元、陈新灿391461元、陈雍416638元、龚树培423762元、黄爱兰516054元、林启印428445元、刘金钟483349元、阮星灵473555元、孙明台4505**元、汤胜雄326678元、魏玉珠428748元、吴陈文428785元、谢陈英595463元、徐卫建与谢世蕊569202元、詹益凤590968元、郑成龙357172元、郑希497772元、郑烟霞444714元、祝文春467776元，各原告除了陈奶玉、陈先就、林启印之外还向被告预交了所谓的按揭贷款的手续费、保险费，金额分别为陈丙良2000元、陈小红3500元、陈小木与何瑞菊3600元、陈新灿2000元、陈雍3600元、龚树培3600元、黄爱兰2000元、刘金钟3600元、阮星灵2000元、孙明台36**元、汤胜雄2000元、魏玉珠3600元、吴陈文3600元、谢陈英2000元、徐卫建与谢世蕊3500元、詹益凤3600元、郑成龙2000元、郑希2000元、郑烟霞3600元、祝文春2000元。各原告现已经于2012年3月份入住商品房，但原告所购买的房屋至2012年4月4日才取得质检合格文件，按合同约定的交付条件被告逾期交房的天数达459天。原、被告双方都要求继续履行商品房买卖合同。
本院认为，原、被告双方所签订的商品房销售合同及补充协议合法有效，被告逾期交付房屋应负违约责任，应当按照合同约定的日处万分之五的违约金标准和逾期天数459天向原告计付违约金。同时被告向原告预收的保险费未办理保险手续的也应当退还原告。关于被告主张双方约定的违约金标准过高应予调整降低的意见和主张，本院认为在本案中原告作为房屋买受人购买住宅房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分之权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使；被告如有证据证明该违约金过分高于因迟延交房给原告造成的实际损失是可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定请求人民法院依法调整降低违约金的计付标准；但被告在本院限定的时间内未能及时提供证据证明上述事实；故被告上述意见和主张缺乏事实依据。虽然原告也未提供证据证明因被告迟延交房给自己造成的实际损失，但该事项的举证责任在于请求降低违约金的一方即被告，故被告对该事项举证不能应承担不利的法律后果，因此被告上述意见本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款项的规定的规定，判决如下：
一、被告福建省金福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日之内向陈丙良等原告支付逾期交房违约金共计2511006元（违约金数额以原告所支付的购房款为基数，按日处万分之五的标准计付459天；应向各原告支付的金额分别为：陈丙良110307元、陈奶玉90641元、陈先就200927元、陈小红112659元、陈小木与何瑞菊93664元、陈新灿89840元、陈雍95618元、龚树培97253元、黄爱兰118434元、林启印98328元、刘金钟110929元、阮星灵108681元、孙明台1034**元、汤胜雄74973元、魏玉珠98398元、吴陈文98406元、谢陈英136659元、徐卫建与谢世蕊130632元、詹益凤135627元、郑成龙81971元、郑希114239元、郑烟霞102062元、祝文春107355元）。
二、被告福建省金福源房地产开发有限公司因代办保险手续向原告收取的费用（其中陈丙良2000元、陈小红3500元、陈小木与何瑞菊3600元、陈新灿2000元、陈雍3600元、龚树培3600元、黄爱兰2000元、刘金钟3600元、阮星灵2000元、孙明台36**元、汤胜雄2000元、魏玉珠3600元、吴陈文3600元、谢陈英2000元、徐卫建与谢世蕊3500元、詹益凤3600元、郑成龙2000元、郑希2000元、郑烟霞3600元、祝文春2000元）扣除已经办理保险手续的费用后的余款应于本判决生效之日起五日之内退还陈丙良等原告（判决之前已经退还的不再重复退款）。
如果上述当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费29585元，由被告福建省金福源房地产开发有限公司负担24143元，由陈丙良等原告按金额比例负担共计5442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判长 林积平
审判员 陈孙秋
审判员 林水华
二〇一四年八月八日
书记员 王晓珍
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期间为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。
附主要适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。