重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04198号
上诉人（原审被告）重庆时代回响文化传播连锁有限公司。
法定代表人吕鸣，重庆时代回响文化传播连锁有限公司董事长。
委托代理人向东，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）重庆新永基商业管理有限公司。
法定代表人汪文洋，重庆新永基商业管理有限公司董事长。委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司与被上诉人重庆新永基商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月25日作出（2013）沙法民初字第01930号民事判决。重庆时代回响文化传播连锁有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月8日对本案进行了审理。上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司的代理人向东，被上诉人重庆新永基商业管理有限公司的代理人刘四海到庭参加了本案审理。本案现已审理终结。
重庆新永基商业管理有限公司一审中诉称，2010年9月26日，重庆新永基商业管理有限公司与重庆时代回响文化传播连锁有限公司订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定，重庆新永基商业管理有限公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第负1层01号商铺及其设施租赁给重庆时代回响文化传播连锁有限公司；租赁期间从2010年9月25日至2012年9月24日；租金交纳方式为先交费后使用，在重庆时代回响文化传播连锁有限公司欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，重庆新永基商业管理有限公司有权单方解除房屋租赁合同。合同签订后，重庆新永基商业管理有限公司按约定将商铺交重庆时代回响文化传播连锁有限公司使用，但重庆时代回响文化传播连锁有限公司却违反合同约定自2010年10月28日起拒绝交纳房屋租金、POS机租金。现提起诉讼，请求法院判决重庆时代回响文化传播连锁有限公司支付从2010年10月28日起至2012年9月24日止的租金329840元及以欠费金额为本金，自逾期之日起至付清日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金，判决重庆时代回响文化传播连锁有限公司立即支付重庆新永基商业管理有限公司自2010年10月28日起至2012年6月30日期间的POS机租金共计10064.5元，判决重庆时代回响文化传播连锁有限公司立即返还涉案房屋，并从2012年9月25日起至重庆时代回响文化传播连锁有限公司实际返还房屋之日参照租赁合同所约定的16120元的租金标准计算的房屋占用费，本案的诉讼费用由重庆时代回响文化传播连锁有限公司承担。
重庆时代回响文化传播连锁有限公司一审中辩称，双方订立了《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，重庆时代回响文化传播连锁有限公司除了交纳合同约定的履约保证金及装修押金外，没有交纳租金和POS机的租金，本案的租赁纠纷是合同双方都有责任，因此重庆新永基商业管理有限公司要求重庆时代回响文化传播连锁有限公司支付租金的诉求应根据双方责任大小分担，至于违约金由于原告也有违约事项，重庆时代回响文化传播连锁有限公司不同意支付，POS机的使用是重庆新永基商业管理有限公司为了履行本合同抽成租金而必要的工具，因此该费用应该由重庆新永基商业管理有限公司自行承担。重庆时代回响文化传播连锁有限公司早已将涉案房屋交还了原告，重庆时代回响文化传播连锁有限公司还有价值20余万元的商品被重庆新永基商业管理有限公司留置，重庆时代回响文化传播连锁有限公司无法提取。因此，重庆时代回响文化传播连锁有限公司不认可房屋占用损失。
一审审理查明，重庆新永基商业管理有限公司与重庆时代回响文化传播连锁有限公司订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同主要内容为：重庆新永基商业管理有限公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第负1层1号约124平方米的商铺及其设施租赁给重庆时代回响文化传播连锁有限公司。租赁期为24个月，自2010年9月25日至2012年9月24日。租金由保底租金和抽成租金组成，2010年9月25日至2011年9月24日期间的保底租金标准为100元／平方米／月，月租金合计为12400元，2011年9月25日至2012年9月24日期间的保底租金标准为130元／平方米／月，月租金合计为16120元，保底租金以每一个月为一期限，乙方（重庆时代回响文化传播连锁有限公司）须于每期开始前1个月的25-30日交给甲方（重庆新永基商业管理有限公司）；2010年9月25日至2011年9月24日期间的抽成租金按乙方月总销售额乘以抽成率15%计算，2011年9月25日至2012年9月24日期间的抽成租金按乙方月总销售额乘以抽成率16%计算，以每一个月为一期进行结算，乙方须于每期结束后的次月的1-5日将该期按总销售额乘以抽成率后超出保底租金部分缴纳给甲方。乙方装修期为2010年9月10日起至2010年9月30日止，装修期限内甲方不收取乙方租金，但其余费用乙方仍须按约定缴纳。乙方须向甲方缴纳履约保证金52080元，在本合同有效期间，乙方应该始终保证履约保证金数额等于三个月的保底租金加物管费总额，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。为安全管理，在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意缴纳每台P**机租金500元／台／月，押金1000元。在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知，合同解除与终止；乙方应在本合同解除或终止之日将所承租商铺及其设备设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损退还甲方，并办理商铺退还手续，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及／或不可移动的增添物及／或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方，对于乙方须将商铺及其设备设施以哪一种状态退还甲方，甲方有最终决定权，对甲方的决定，乙方不得有任何异议，乙方将商铺归还甲方或甲方采取措施收回商铺后，商铺内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权并由甲方自行处置，乙方将不得提出任何异议，在乙方退还商铺时，若发生房屋及甲方提供的设备设施受损、破坏，乙方应承担全部赔偿责任；若乙方未能履行上述规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置商铺（包括但不限于另行出租）。若乙方根本违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权选择在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额；甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为；直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还，甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。当本租赁合同正常到期或提前终止合同或因乙方严重违约甲方终止合同，乙方应在合同终止后7天内向甲方交还商铺，若逾期交还，乙方应按合同终止前3天日租金的3倍向甲方交付商铺占用费；若乙方在合同期满或终止10天后未交还商铺，甲方将在公证人员在场的情况下，腾空商铺，将乙方所留物品清点后转移至库房保存并收取库存费，若乙方在15日内未将所留物品取走，甲方可以处置该物品作偿还欠款，公证费等由乙方承担。甲方发给乙方的相关通知、函件可采用挂号信、特快专递或传真、送达乙方商铺、甲方对外公示中任何一种，用挂号邮件或特快专递的，以乙方在本合同中预留的地址寄出后5天（从寄出当日的第2天开始计算）视为送达日。
合同订立后，重庆新永基商业管理有限公司于2010年9月10日将其商铺交付给重庆时代回响文化传播连锁有限公司使用。重庆时代回响文化传播连锁有限公司对租赁商铺进行装修后开始营业。重庆时代回响文化传播连锁有限公司自2010年10月28日起未按约交纳房屋租金、POS机租金。2012年9月24日双方租赁合同到期后终止，但重庆时代回响文化传播连锁有限公司未将其承租的商铺交还重庆新永基商业管理有限公司。
重庆新永基商业管理有限公司于2012年8月向重庆时代回响文化传播连锁有限公司送达《关于催收租金、物管费的律师函》，要求重庆时代回响文化传播连锁有限公司于2012年8月10日前，向重庆新永基商业管理有限公司结清所欠费用。
现重庆新永基商业管理有限公司提起诉讼要求判如所请。因双方当事人争议较大，调解未成。
一审法院认为，重庆新永基商业管理有限公司与重庆时代回响文化传播连锁有限公司签订的重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。重庆新永基商业管理有限公司按照合同的约定将房屋交付重庆时代回响文化传播连锁有限公司经营使用，重庆时代回响文化传播连锁有限公司应向其支付租金，故对于重庆新永基商业管理有限公司要求重庆时代回响文化传播连锁有限公司支付从2010年10月28日起至2012年9月24日合同到期日止的房屋租金，予以支持。根据合同约定，从2010年10月28日起至2011年9月24日止的租金以12400元／月计算，应为135520元（12400元／月÷31天×4天＋12400元／月×10月＋12400元／月÷30天×24天），从2011年9月25日起至2012年9月24日止的租金以16120元／月，应为193440元（16120元／月×12月），共计328960元。重庆时代回响文化传播连锁有限公司未按照合同约定支付租金，应属违约，重庆时代回响文化传播连锁有限公司应按照合同约定以所欠租金金额为基数按每日万分之五支付违约金。关于POS机租金，重庆时代回响文化传播连锁有限公司使用重庆新永基商业管理有限公司提供的POS机，应按照合同约定支付租金，重庆新永基商业管理有限公司要求重庆时代回响文化传播连锁有限公司支付从2010年10月28日起至2012年6月30日期间的POS机租金10064.5元（500元／月÷31天×4天＋500元／月×20月），予以支持。双方签订的合同于2012年9月24日到期后终止，重庆时代回响文化传播连锁有限公司应按照约定向重庆新永基商业管理有限公司返还涉案房屋，重庆时代回响文化传播连锁有限公司提出该房屋在本合同约定租赁期限届满之前向重庆新永基商业管理有限公司交还房屋的辩解意见，因未提供证据证明，不予采纳，重庆时代回响文化传播连锁有限公司在合同期满后未返还重庆新永基商业管理有限公司房屋，应向重庆新永基商业管理有限公司支付房屋占用费，重庆新永基商业管理有限公司要求按照合同约定的16120元／月租金标准计算房屋占用费的诉讼请求，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告重庆时代回响文化传播连锁有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司2010年10月28日至2012年9月24日期间的商铺租金328960元。二、被告重庆时代回响文化传播连锁有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司2010年10月28日至2012年6月30日期间的POS机租金10064.5元。三、由被告重庆时代回响文化传播连锁有限公司给付原告重庆新永基商业管理有限公司违约金，此款以所欠租金为基数，从逾期支付之日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止。四、被告重庆时代回响文化传播连锁有限公司在本判决发生法律效力后立即返还原告重庆新永基商业管理有限公司位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第负1层1号房屋，并支付房屋占用费，该房屋占用费从2012年9月25日起，按照16120元／月支付至实际返还房屋之日。五、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7058元，减半交纳3529元（原告已预交），由被告重庆重庆时代回响文化传播连锁有限公司负担，此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。
宣判后，原审被告重庆时代回响文化传播连锁有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判；依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金，交换租赁场地并承担场地占用费等诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由双方共同承担。上诉主要理由：一审法院疏于查清本案事实。在合同履行中，对被上诉人的严重违约不予查证和关注。对上诉人已经返还租赁场地的事实也没有查证。导致一审法院作出错误判决。
被上诉人重庆新永基商业管理有限公司答辩称：双方签订《“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》后，被上诉人按约履行了交付租赁场地的义务，被上诉人不存在违约，合同到期终止后，上诉人未返还租赁场地，一审主张占用费符合法律规定，一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。在二审中，上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司并未向本院提交返还租赁场地的证据。
本院认为，本案二审焦点：1、上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司是否构成违约，一审判决主张违约金是否恰当；2、上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司在租赁合同到期后是否存在返还租赁场地和支付占用费的义务。
1、关于上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司是否构成违约，一审判决主张违约金是否恰当。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，重庆新永基商业管理有限公司与重庆时代回响文化传播连锁有限公司签订的重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同表明，双方系租赁合同关系。出租人重庆新永基商业管理有限公司按照合同的约定将租赁商铺及其设施交付给承租人重庆时代回响文化传播连锁有限公司经营使用，承租人重庆时代回响文化传播连锁有限公司应按合同约定向出租人支付租金。重庆时代回响文化传播连锁有限公司未按照合同约定支付租金，已构成违约。依照双方合同约定，重庆时代回响文化传播连锁有限公司应以所欠租金金额为基数按每日万分之五向重庆新永基商业管理有限公司支付违约金。一审判决依照双方合同约定主张违约金符合法律规定，本院予以维持，重庆时代回响文化传播连锁有限公司上诉认为出租人亦违约的抗辩主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。
2、上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司在租赁合同到期后是否存在返还租赁商铺及其设施和支付占用费的义务。
重庆新永基商业管理有限公司与重庆时代回响文化传播连锁有限公司签订的重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同于2012年9月24日到期终止后，根据合同约定和法律规定，承租人重庆时代回响文化传播连锁有限公司负有返还租赁商铺及其设施的义务。因此，重庆新永基商业管理有限公司要求重庆时代回响文化传播连锁有限公司返还租赁商铺及其设施的请求成立。重庆时代回响文化传播连锁有限公司上诉主张已返还租赁物证据不足，本院不予采信。重庆时代回响文化传播连锁有限公司在合同期满后未返还重庆新永基商业管理有限公司房屋，应按租金标准承担租赁物占用费的义务。重庆时代回响文化传播连锁有限公司上诉不承担支付租赁物占用费的理由不能成立。
综上，上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7058元，由上诉人重庆时代回响文化传播连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年十二月二十日
书记员 韩 微