江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初5626号
原告中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路2号，统一社会信用代码91320585838071726A。
负责人周文军，该行行长。
委托代理人沈自强，江苏至誉律师事务所律师。
委托代理人陆纯，江苏至誉律师事务所律师。
被告周海江，男，1973年1月1日出生，汉族，住所地浙江省上虞市。
被告何海青，女，1972年10月12日出生，汉族，住所地浙江省上虞市。
原告中国农业银行股份有限公司太仓分行诉被告周海江、何海青金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司太仓分行的委托代理人沈自强、陆纯到庭参加诉讼，被告周海江、何海青经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司太仓分行诉称：原告与被告周海江于2011年2月10日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告周海江提供贷款50万元，用于购买城厢镇城市华庭12幢311室房屋。被告何海青出具承诺书，承诺对该笔贷款承担无限连带责任。被告周海江以所购房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。原告依约向被告发放了贷款。然而被告周海江未能按约偿还贷款本息，原告多次催收未果，特诉至法院，要求法院判令：1、被告周海江偿还原告借款本息326603.92元（利息暂计算至2016年6月2日，请求算至被告实际清偿之日止)；2、被告周海江偿付原告为实现债权和担保权利支出的律师费22396元；3、被告何海青对上述债务承担连带责任；4、原告对抵押房产折价、变卖或者拍卖所得价款享有优先受偿权；5、本案受理费由被告负担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告周海江立即偿还原告借款本金314257.02元、利息11298.09元、罚息737.19元、复利311.62元，合计人民币326603.92元（暂算至2016年6月2日，自2016年6月3日按合同约定计算利息、罚息、复利，计算至被告实际清偿之日）。
被告周海江、何海青未作答辩。
经审理查明：2011年2月10日，原告与被告周海江签订《个人购房担保借款合同》（编号：32020520110010685）一份，约定被告周海江向原告借款500000元，用于购买城市华庭12幢311室房产，期限120个月（自2011年2月10日至2021年2月9日）。合同约定借款利率为浮动利率即中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率上浮10%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，在调整后的次年1月1日起调整，按照调整以后的相应期限档次的基准利率和约定的借款利率浮动幅度重新确定新的的借款执行利率。合同记载的借款金额、借款期限、利率与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准。逾期罚息为借款利率上浮50%；采用等额本息方式分期按月还款，还款日为每期借款发放日对应日。借款人未按合同约定归还借款本金，从逾期之日起计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。按照合同约定收回或者提前收回借款本息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。双方并约定以所购房产设定抵押，抵押担保的范围包括合同项下本息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。被告何海青作为抵押人签字确认。2011年2月21日，双方依法就两被告名下相应房产办理了抵押权登记。（房屋所有权证号：0100111745号，他项权证号：太房他证城厢字第××号，房屋坐落太仓市城厢镇××室，抵押债权数额500000元）
2011年2月10日，被告何海青作为被告周海江配偶向原告出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，承诺以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对上述贷款承担无限连带清偿责任。
2011年2月10日，原告依约向被告周海江发放了500000元贷款。借款借据载明，借款执行利率为年利率7.26%。但是被告周海江仅部分还款，自2015年1月起超过90天未按约归还贷款本息。2016年5月11日，原告发函被告周海江，根据合同宣布上述贷款提前到期，并要求被告周海江归还相应本息。
按照合同约定的方式计算，截止至2016年6月2日，被告周海江累计结欠原告本金314257.02元、利息11298.09元、罚息737.19元、复利311.62元，合计326603.92元。后因被告周海江于2016年8月10日归还6000元，截止至2016年12月15日，被告周海江结欠本金310399.18元、利息17232.92元、罚息2238.78元、复利796.75元，合计330667.63元。
2016年7月22日，原告与江苏至誉律师事务所签署《代理委托合同》一份，约定原告委托该所代理本案，该所指派沈自强、陆纯律师代理本案，代理费22396元。
以上事实，有原告提供的个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、他项权证、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、借款凭证、还款明细、贷款余额及利息证明、贷款提前到期通知书、快递单、委托代理合同、律师费发票以及原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告周海江签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律规定，合法有效。原告已按约向被告周海江提供贷款，被告周海江应按合同约定还款。现被告周海江未按约还款，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告周海江归还相应本息并承担违约责任。
按照合同约定的方式计算，被告周海江累计结欠原告本金310399.18元、利息17232.92元、罚息2238.78元、复利796.75元，合计330667.63元（暂计算至2016年11月15日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至款付清之日止），本院对原告相应诉请予以支持。
关于律师费，双方已经约定按照合同约定收回或者提前收回借款本息、违约金、罚息、复利、以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收；现原告主张律师费22396元，根据本案的案情复杂程度、原告举证的难易程度、开庭的次数等实际情况，本院酌情调整为12898元。
被告何海青作为被告周海江配偶出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，承诺对上述债务承担无限连带责任，保证债权依法成立，债务履行期届满被告周海江没有履行债务，原告有权要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
被告周海江以其名下房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权依法成立，债务履行期届满原告未受清偿的，原告有权以抵押物实现抵押权利，因此本院对原告以被告周海江名下的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿的诉讼请求予以支持。
被告周海江、何海青经本院传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周海江归还原告中国农业银行股份有限公司太仓分行借款本金310399.18元、利息17232.92元、罚息2238.78元、复利796.75元，合计330667.63元（暂计算至2016年12月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至款付清之日止）。
二、被告周海江支付原告中国农业银行股份有限公司太仓分行律师费12898元。
三、被告何海青对被告周海江上述债务承担连带清偿责任。
上述一、二项在本判决生效之日起10日内履行完毕。该款由两被告直接支付原告，如采用转账方式支付，请汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行，账号：45×××14。
四、如被告周海江未能按期履行上述付款义务，则原告有权就被告周海江、何海青名下位于太仓市城厢镇万鸿华庭12幢311室房产（房屋所有权证号：0100111745号，他项权证号：太房他证城厢字第××号，抵押债权数额500000元）折价、拍卖或变卖所得价款在抵押权限范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6695元，公告费600元，合计7295元，由两被告负担，原告同意其预交的诉讼费用7295元由两被告直接给付原告，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈晓凯
代理审判员 徐 冰
人民陪审员 李希杰
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 黄云斌
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。