重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第05346号
原告程家蓉，女，1963年9月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。
委托代理人郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托代理人张兴碧（系原告之姐），女，重庆市邮政公司退休员工，住重庆市渝北区。
被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区。
负责人刘静，重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司经理。
被告重庆百可汽车维修有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石新路50号，组织机构代码66088303-X。
法定代表人黄一娟，重庆百可汽车维修有限公司总经理。
委托代理人黄欣，男，重庆百可汽车维修有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人彭涛，男，重庆百可汽车维修有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
原告程家蓉与被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司（以下简称百可分公司）、重庆百可汽车维修有限公司（以下简称百可公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员刘海曦独任审判，适用简易程序于2014年7月1日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员周莉华担任审判长，与审判员刘海曦、代理审判员石文组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告程家蓉及委托代理人郝小杰、张兴碧，被告百可分公司的负责人刘静，被告百可公司的委托代理人黄欣、彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程家蓉诉称，2011年7月30日，原告与被告百可分公司签订《临时合伙协议》，约定原告将沙坪坝区天陈路＊号底楼的1号、2号、4号约400平方米的房屋及屋外场地（约380平方米）交给被告百可分公司作汽车修理厂使用。被告百可分公司自己经营，自负盈亏，债权债务自行负责。被告百可分公司每月向原告支付房屋使用费12000元，每季度支付一次。协议签订后，双方开始履行合同。2013年10月20日，被告百可分公司违反约定拒不交纳2013年11月至2014年4月的房屋使用费。原告催要未果，现起诉要求：1、解除原告与被告百可分公司2011年7月30日签订的《临时合伙经营协议》；2、被告百可分公司立即将沙坪坝区天陈路＊号底楼的1号、2号、4号使用面积约400平方米的房屋及房屋外场地（使用面积约380平方米）交还原告；3、判令被告百可分公司立即给付原告自2013年11月起至2014年4月底止的房屋使用费72000元及其滞纳金208800元，合计280800元，并从2014年5月1日起，房屋使用费按每天400元的标准以及滞纳金（每天8元）计算至被告交还房屋时止；4、判决确认被告百可分公司缴纳给原告的12000元保证金因其违约，已归原告所有。5、被告百可公司对被告百可分公司的债务承担连带责任。
被告百可分公司辩称，原告和本被告签订《临时合伙经营协议》属实，本被告使用了沙坪坝区天陈路＊号底楼的1号、2号、4号房屋，使用面积约为400平方米及房屋外场地，面积约为380平方米。因国家要拆迁，本被告在2013年11月即没在那里经营了。原告和本被告曾达成口头协议，如房屋拆迁，拆迁款双方各得一半。因为尚未获得拆迁费，房屋还没有交还。如果原告把拆迁费支付给本被告，本被告同意将房屋交还原告。本被告使用的房屋其所有权人是重庆市邮政公司，该公司从2013年8月起就未收取原告房屋租金，所以2013年11月至2014年4月两个季度的房租本被告没有向原告交纳，是否交纳房租应由重庆市邮政公司决定。现不同意原告的诉讼请求。
被告百可公司辩称，原告没有履行其应当支付给被告百可分公司的拆迁费，原告已违约，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆市邮政局系重庆市沙坪坝区天陈路＊号底楼1、2、4号房屋的所有权人，其将该房屋委托重庆邮政物业管理有限公司进行管理。原告程家蓉从2009起每年均与重庆邮政物业管理有限公司签订租期为一年的房屋租赁合同。2012年4月20日，重庆邮政物业管理有限公司再次与原告签订房屋租赁合同一份，载明：重庆邮政物业管理有限公司将沙坪坝区天陈路＊号1、2、4号房使用面积280平方米租赁给原告使用。租赁期限为1年，从2012年5月7日到2013年5月6日止。房屋租金每月人民币8000元……合同签订后，双方履行了合同。合同到期后，原告于2013年9月5日向重庆市邮政局交纳了2013年5月7日至8月6日的房租9000元，但双方未再签订合同。此后，原告未再交纳租金，亦未交还房屋。
2011年7月30日，原告与被告百可分公司签订《临时合伙经营协议》载明：一、合伙经营房屋及场地位址：原告应被告百可分公司要求将沙坪坝区天陈路＊号底楼的1、2、4号房屋及屋外场地，交给被告百可分公司作汽车修理厂使用，被告百可分公司向原告支付房屋使用费。1、2、4号房屋使用面积约400平方米，房屋外场地使用面积约380平方米（具体位置见附图），该汽车修理厂由乙方自主经营，盈亏及债权债务由被告百可分公司享有、承担与原告无关。二、……1、2、4号房屋及房屋外场地已被政府列为拆迁范围，随时可能拆迁，因此合伙经营期限无法确定，为临时协议。三、房屋使用费、保证金及交纳方式。1、被告百可分公司每月向原告支付房屋使用费12000元，每季度支付一次，人民币36000元。本协议签订之日，被告百可分公司付清第一期房屋使用费，以后每期的房屋使用费，被告百可分公司在期满前提前十日向原告缴纳下一期（3个月）的房屋使用费。在合伙经营期间如遇拆迁，房屋使用费按被告百可分公司搬出向原告交还房屋及场地并办理相关手续之日按实际天数结算，多退少补。2、被告百可分公司在与原告签订本协议时应向原告交纳房屋保证金人民币12000元。合伙结束被告百可分公司结清所有费用且无违约行为，原告将保证金退还被告百可分公司，不计利息。3、被告百可分公司提前终止协议，保证金不予退还，被告百可分公司如违约原告提前终止协议，保证金不退换……。六、违约责任。（1）、被告百可分公司不能按时缴纳合伙经营的房屋使用费，应向原告支付滞纳金。滞纳金按天计算。每超期一天原告按其欠款金额的2％向被告百可分公司收取滞纳金。（2）、合伙经营期内，被告百可分公司在规定期限内未完清费用手续，原告在口头或书面催款通知都无效或无法与被告百可分公司联系的情况下，超过应付的房屋使用费及水电费期限10天，原告将视为被告百可分公司自动退场，本协议自行终止……。（3）、在合伙期内，被告百可分公司有下列行为之一的视为违约，原告有权终止本协议……（4）、被告百可分公司拖欠房屋使用费、水电费、垃圾处置费及政府规定应缴纳的各种费用超过缴费期限10天的……。七、特别约定：（1）……，（2）、本协议履行期间，因城市建设或房屋开发，合伙经营的房屋即将被拆迁（发布拆迁公告），原告有权随时通知被告百可分公司终止本协议，被告百可分公司在接到原告终止本协议的通知之日起30日内，必须向原告交还合伙经营的1、2、4号房屋及房屋外场地，否则原告有权自行收回房屋及房屋外场地，本合伙经营终止……。”
2011年7月31日原告将重庆市沙坪坝区天陈路＊号底楼1、2、4号房屋及房屋外场地移交给被告百可分公司，被告百可分公司按合同向原告支付租金至2013年10月30日。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府发布沙府房征告（2013）3号房屋征收公告，宣布将天陈路＊号等房屋实施征收。2013年11月1日后，被告百可分公司未再向原告交纳租金，亦未归还房屋。审理中，双方确认该合同名为合伙实为租赁。2014年5月，原告要求被告百可分公司搬迁未果。现原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，原告将房屋转租给他人，重庆邮政物业管理有限公司知晓，但未明确予以反对。被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司系由被告重庆百可汽车维修有限公司设立。
上述事实，原告提交的《房屋租赁协议》、《支付房屋使用费通知》、《房屋所有权证》，原、被告提交的《临时合伙协议》及本院的调查笔录、勘验笔录等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告百可分公司于2013年2月4日签订的合同，名为《临时合伙协议》，但其内容是原告将房屋交给被告百可分公司使用并收取房屋使用费，被告百可分公司使用该房屋独自经营、自负盈亏。因此，该合同实为房屋租赁合同。原、被告签订合同后，应当按照诚实信用原则履行自己的合同义务。根据合同约定，被告应当按约支付租金。现被告从2013年11月1日起即开始不支付房屋租赁费，根据双方《临时合伙协议》的约定，原告有权解除合同，并由被告承担2013年11月1日起房屋租赁费和违约金的责任。因房屋系拆迁房，原告要求从2014年5月1日起按每天400元计算房屋租赁费，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求以未付租金为基数，按日2%计算违约金，但原告未能证明其损失的金额，故原告主张的违约金可比照民间借贷关于贷款利率不超过中国人民银行同期贷款利率4倍的规定予以确定。现被告认为原告主张的违约金过高，要求调低的理由正当，本院予以支持。被告百可分公司交纳的保证金12000元，其性质为违约金，原告的违约金金额请求已过高，故本院不予支持。被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司不具有法人资格，其民事责任由被告重庆百可汽车维修有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告程家蓉与被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司于2011年7月30日签订的《临时合伙经营协议》，于本判决发生法律效力时解除。
二、被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司于本判决发生法律效力后10日内，将重庆市沙坪坝区天陈路＊号底楼1号、2号、4号房屋及房屋外场地腾空返还原告程家蓉。
三、被告重庆百可汽车维修有限公司于本判决发生法律效力时给付原告程家蓉房屋租赁费。该款从2013年11月1日至2014年4月30日止为72000元；并从2014年5月1日起按每天400元计算至被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司返还房屋时止。
四、被告重庆百可汽车维修有限公司于本判决发生法律效力时支付原告程家蓉违约金。该违约金以本判决第三条确定的房屋租赁费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍，从2013年11月1日起计算到被告重庆百可汽车维修有限公司沙坪坝分公司腾空返还房屋时止。
五、驳回原告程家蓉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5800元（原告已预交），原告程家蓉负担3900元，由被告重庆百可汽车维修有限公司负担1900元。被告重庆百可汽车维修有限公司负担部分限于本判决发生法律效力时立即支付原告程家蓉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周莉华
审 判 员 刘海曦
代理审判员 石 文
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 何行玲