广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1426民初488号
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行。
地址：广东省平远县大柘镇平城中路84号。
负责人黄军梁，该银行行长。
委托代理人袁安平，中国农业银行股份有限公司平远县支行职员。
委托代理人罗忠，中国农业银行股份有限公司平远县支行职员。
被告林钦永，男，1982年9月27日出生，汉族，住广东省平远县。
被告吴海云，男，1980年1月24日出生，汉族，现住广东省平远县。
被告梅州市浩国盈丰发展有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇平城中路跃进岗。
法定代表人何冬青，该公司董事长。
委托代理人余云发，男，该公司财务经理。
委托代理人郝成，男，该公司销售经理。
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行诉被告林钦永、吴海云、梅州市浩国盈丰发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2016年8月25日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司平远县支行委托代理人袁安平及被告梅州市浩国盈丰发展有限公司委托代理人余云发、郝成到庭参加诉讼，被告林钦永被关押无法到庭参加诉讼，亦未委托代理人到庭参加诉讼，被告吴海云经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行诉称，被告林钦永因购房，于2015年5月24日向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请一手房贷款用于购买房屋。原告在审核被告林钦永的申请后，于2015年9月8日与被告林钦永、梅州市浩国盈丰发展有限公司签订了合同编号44020120150131407《个人购房担保借款合同》，与被告吴海云签订了合同编号20150908-1《保证合同》，合同约定：借款金额为410000元；借款期限自2015年9月21日起至2040年9月20日止；利率为年息5.15%；按等额本息还款法偿还借款本息。被告林钦永自愿将用其抵押贷款所购买的平远县大柘镇梅青东路翠拥华庭5座1101号（第十一、十二层复式）房地产抵押给原告并办理了抵押（预告）登记手续（粤房地预登平远县字第20151575号、粤房地预登平远县字第20151636号；平预售备字第2972号商品房预售抵押备案证明）。被告吴海云、被告梅州市浩国盈丰发展有限公司自愿为该笔借款提供保证担保，承担连带保证责任。
被告林钦永取得上述借款后，自2016年5月21日起该笔借款债务已逾期，至2016年8月18日止，被告林钦永借款本息债务余额为407705.11元，其中：借款本金余额404404.93元、积欠利息3300.18元。因上述所欠借款债务已逾期，上述被告未能履行《个人购房担保借款合同》的义务，违反了该合同第一部分通用条款的第十一条的第11.4款（2）、第二部分特别条款的第二十九条，第一部分通用条款的第七条的第7.9（4）。综上所述，被告林钦永所欠借款已逾期，在此期间，经原告多次派员上门催收未果。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》精神，上述被告已构成违约。为维护债权人的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告林钦永偿还借款本息余额合计人民币407705.11元（其中本金：404404.93元、利息3300.18元）给原告（利息、罚息及复利计至2016年8月18日止，2016年8月19日起至还清借款本息之日的利息、罚息及复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）。二、判令原告对被告林钦永提供的抵押物即广东省梅州市平远县大柘镇梅青路翠拥华庭5座1101（第十一层、第十二层复式）房地产（粤房地预登平远县字第20151575号、粤房地预登平远县字条20151636号）享有以折价或者变卖、拍卖访抵押物的价款优先受偿的权利。三、判令被告吴海云对上述借款本息债务承担连带保证责任。四、判令被告梅州市浩国盈丰发展有限公司对上述借款本息债务承担连带保证责任。五、判令上述被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明自己的主张在诉讼期间提交并经开庭质证的证据有：1、个人业务申请表；2、《个人购房担保借款合同》（合同编号为44020120150131407）；3、《保证合同》（合同编号20150908-1）；4、共同还款责任确认书；5、借款本金41万元的《借款凭证》；6、《商品房买卖合同》（合同编号201528564）；7、被告林钦永付首付款的《收据》；8、同意房产抵押承诺书；8、粤房地预登平远县字第20151575号抵押登记表、粤房地预登平远县字第20151636号抵押登记表、平预售备字第2972号商品房预售抵押备案证明；9、2016年6月28日至2016年8月19日发给被告林钦永的催收信函及《债务逾期催收通知书》、2016年8月19日发给被告梅州市浩国盈丰发展有限公司的《担保人履约通知书》、2016年6月28日至2016年7月28日向被告吴海云发出的《担保人履约通知书》；10、借款人林钦永结欠借款本息明细表、还款流水（2016年8月18日单据和2016年10月9日单据）以及庭审笔录予以证实。
被告林钦永、吴海云未作答辩，亦未提交证据。
被告梅州市浩国盈丰发展有限公司辩称，一、答辩人在抵押物翠拥华庭5座1101号房产折价、变卖或拍卖价款以内的债权不承担担保责任。依据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，被答辩人应先从抵押物翠拥华庭5座1101号房产折价、变卖或拍卖价款受偿其债权，房产折价、变卖或拍卖价款不足偿还被答辩人的债权的情况下，答辩人才承担担保责任。二、原告无任何证据显示其向被告林钦永发出的催收通知已成功送达给被告林钦永本人。三、被告吴海云未收到原告发出的提保人履约通知书，在其知悉情况后，承诺履行担保责任并已代为履行。四、原告已将涉案房产办理了预告登记，是以保障其抵押权益的实现，在原告未诉请解除贷款合同，被告林钦永未放弃房产权益，被告吴海云同意代偿的情况下，要求答辩人承担连带责任毫无法律和事实依据。
被告梅州市浩国盈丰发展有限公司未提交证据。
经审理查明，2015年5月3日，被告林钦永与被告梅州市浩国盈丰发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201528564），被告林钦永购买被告梅州市浩国盈丰发展有限公司位于平远县××柘镇××路跃进岗翠拥华庭5座1101号房，房屋总价款为人民币587884元，付款方式为银行按揭付款，被告林钦永向被告梅州市浩国盈丰发展有限公司支付了首付款人民币177884元后，购房余款人民币410000元办理银行按揭贷款。2015年5月24日，被告林钦永向原告中国农业银行股份有限公司平远县支行提交贷款申请，申请贷款人民币410000元。2015年9月8日，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行与被告林钦永、被告梅州市浩国盈丰发展有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150131407），约定被告林钦永向原告借款人民币410000元，借款期限为300个月，即2015年9月21日至2040年9月20日止，借款利率为执行利率5.15%，逾期利率7.725%，还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日。该合同第11.4项约定发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（1）借款人未按照约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；……。被告林钦永以其自己在被告梅州市浩国盈丰发展有限公司购买的翠拥华庭5座1101号房（第十一层、十二层复式）作为该笔借款的贷款抵押，并办理了预购商品房登记（粤房地预登平远县字第20151575号）及以中国农业银行股份有限公司平远县支行为预告登记权利人的预购商品房抵押权登记（粤房地预登平远县字第20151636号），2015年9月8日，原告平远农行与被告林钦永在平远县房地产管理处办理了商品房预售抵押备案。同时被告梅州市浩国盈丰发展有限公司为被告林钦永的该笔借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人（被告林钦永）的债务承担连带保证责任。为确保原告与被告林钦永所签订的主合同《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150131407）的履行，2015年9月8日，原告与被告吴海云签订《保证合同》（合同编号：20150908-1），同时被告吴海云作出《共同还款责任确认书》，约定被告吴海云对被告林钦永向原告所借人民币410000元借款的借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用提供连带责任保证担保，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。2015年9月21日，原告向被告林钦永发放了人民币410000元贷款。自2015年11月21日起被告林钦永陆续出现逾期还款的情形，经原告多次发出催款通知，被告林钦永未予还款，原告亦向被告梅州市浩国盈丰发展有限公司、吴海云发出担保人履约通知书，但两被告亦未按约定还款日还款，至2016年8月19日止，被告林钦永积欠原告借款利息3300.18元，欠原告借款本金404404.93元，原告为此将上述被告诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，原告将两被告起诉至本院后，2016年8月19日至2016年9月20日期间被告已向原告代偿还四期借款本息合计9538.35元，其中偿还借款本金2906.22元，偿还利息6632.13元，至2016年9月21日止被告林钦永借款本息债务余额为401498.71元，其中借款本金余额401498.71元，未积欠利息。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告林钦永偿还借款本息余额合计人民币401498.71元（其中本金401498.71元，利息0元）给原告（利息、罚息及复利计至2016年9月20日止），2016年9月21日起至还清借款本息之日的利息、罚息及复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算。
又查明，被告林钦永向被告平远县盛世富港房地产开发有限公司所购并用于向原告借款抵押的翠拥华庭5座1101号房尚未办理房产证。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行与被告林钦永、梅州市浩国盈丰发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（包括特别条款），及原告中国农业银行股份有限公司平远县支行与被告吴海云签订的《保证合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行已按约向被告林钦永发放了借款，但被告林钦永未按合同约定按期足额偿还借款，至原告起诉时止已逾期三期，其行为已构成违约，故原告中国农业银行股份有限公司平远县支行有权依约提前收回借款本息。关于原告对被告房屋是否享有优先受偿权的问题，虽然被告林钦永自愿以其所有的座落于平远县大柘镇梅青东路翠拥华庭5座1101号房产为原告中国农业银行股份有限公司平远县支行的债权提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记不等同于抵押权登记，抵押权预告登记只是使债权人在抵押登记条件成就时享有对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，本案中抵押房屋尚未办理房地产权属证书，亦未正式办理抵押登记，该房屋的抵押权并未真正设立，因此，原告要求对被告林钦永提供的抵押物即广东省梅州市平远县大柘镇梅青路翠拥华庭5座1101（第十一层、第十二层复式）房地产（粤房地预登平远县字第20151575号、粤房地预登平远县字条20151636号）享有以折价或者变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿权利的请求，本院不予支持。关于被告吴海云、被告梅州市浩国盈丰发展有限公司对上述借款本息是否承担连带保证责任的问题，根据原告与作为阶段性保证人的被告梅州市浩国盈丰发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”本案中，被告林钦永用于借款抵押的房屋至今尚未办理抵押登记，因此，被告梅州市浩国盈丰发展有限公司应按合同约定在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日前在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。根据原告与吴海云签订的《保证合同》的约定，被告吴海云亦应对被告林钦永的该笔债务承担连带清偿责任。被告吴海云、被告梅州市浩国盈丰发展有限公司承担保证责任后，有权向债务人林钦永追偿。被告吴海云经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告林钦永被关押无法到庭参加诉讼，亦未委托代理人到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告林钦永应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司平远县支行借款本金401498.71元，并按《个人购房担保借款合同》约定的利率支付自2016年9月21日起至借款还清之日止的利息、复利、罚息等款项。
二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应按合同约定至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，平远县盛世富港房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人林钦永追偿。
三、被告吴海云对被告林钦永的上述债务本息承担连带清偿责任，被告吴海云承担保证责任后，有权向债务人林钦永追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司平远县支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7416元，减半收取3708元，由被告林钦永负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一六年十一月二十四日
书记员 姚 芬