广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1047号上诉人（原审被告）：罗业君，男，1962年6月16日出生，汉族，户籍地址：广东省英德市。委托诉讼代理人：刘少斌，广东定海针（清远）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹凤娇，女，1964年8月5日出生，汉族，户籍地址：广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：潘志明，广东正肯律师事务所律师。原审第三人：龙木洪，男，1961年8月24日出生，汉族，户籍地址：广东省清远市清新区。上诉人罗业君因与被上诉人邹凤娇、原审第三人龙木洪土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗业君上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人邹凤娇的全部诉讼请求；2.由被上诉人邹凤娇承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，故意错误地认定对上诉人罗业君不利的事实，明显倾向于被上诉人邹凤娇一方。（一）涉案并非建设用地，《土地租赁合同》第8、14、15条均约定了在涉案土地上的厂房建设问题，属于“农村集体土地出租用于非农业建设纠纷案件，涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的”情形，根据有关规定，应该裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。所以一审判决对案件作出解除合同的判决，是为了偏帮被上诉人邹凤娇一方而无视上级法院规定；（二）一审认定涉案土地已经转租没有事实依据。首先，一审判决对王广才的调查笔录断章取义；其次，除了《转让合同》（且没有原件）及王广才的笔录外，无其他证据，证据不足；第三，在本案诉讼后，临时堆放的物品已经全部搬走清理，涉案场地已经恢复原状，印证了上诉人罗业君在一审所述暂时提供给他人使用而并未转租的说法和事实。二、一审判决违反法定程序进行调查取证。一审调取的证据明显不属于民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要调取的证据，在没有当事人提出申请的情况下主动多次寻找案外第三人进行调查，违反了民事诉讼法第九十六条关于法院调取证据的程序规定。三、一审判决径自判决解除合同却对上诉人罗业君在涉案土地上进行建设的巨额投入没有做出任何善后处理的做法错误，完全不考虑上诉人罗业君的任何利益，明显偏帮被上诉人邹凤娇。四、被上诉人邹凤娇不具备作为一审原告的诉讼主体资格。被上诉人罗凤娇并非涉案土地合法的所有权人和使用权人，不具备有处置涉案土地的权利。五一村龙屋经济合作社也并非涉案土地的合法的所有权人和使用权人，不具备有出具涉案土地使用权属于被上诉人邹凤娇的证明资格。即使被上诉人邹凤娇是签订租赁合同的一方当事人，但是在其未合法取得涉案土地出租权利的前提下，也并不当然具备涉案租赁合同一方当事人的权利。被上诉人邹凤娇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。邹凤娇坚持一审判决及一审时提交的起诉状的意见。一、邹凤娇是本案一审的适格原告，具有适格的诉讼主体资格，一审中其提交的《证明》可以证实涉案土地属于自留地，邹凤娇有土地的使用权。二、本案是土地租赁合同纠纷，而并非确权纠纷，法院可以直接受理。三、一审判决之前涉案现场并未清空，一审法院人员也亲自到现场进行了调查，并且涉案现场是否清空与本案诉求没有任何关联性。原审第三人龙木洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。被上诉人邹凤娇向一审法院起诉请求：1.解除邹凤娇与罗业君双方的土地租赁合同关系，罗业君将属于邹凤娇的土地交还给邹凤娇；2.邹凤娇收取罗业君的5000元押金不予退还；3.由罗业君承担本案诉讼费。一审法院认定事实：邹凤娇和龙木洪作为甲方与罗业君作为乙方于2012年9月1日签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于浸潭镇××村委会××村旧××国道旁边的一块土地租给乙方经营农副产品收购、销售使用，主要内容为：一、甲方将位于浸潭镇××村委会××村旧××国道旁边的土地租给乙方使用，面积约1050平方米（其中邹凤娇700平方米，龙木洪350平方米，实际面积以现场度量为准）。二、四至范围：东至龙建新母亲住宅为界，南至道路为界，西至龙屋村土地（该土地现龙金德、龙东生暂时使用）为界，北至旧107国道为界。其中邹凤娇土地四至范围：东至龙木洪土地为界，南至道路为界，西至龙屋村土地（该土地现龙金德、龙东生暂时使用）为界，北至旧107国道为界。龙木洪土地四至范围：东至龙建新母亲住宅为界，南至道路为界，西至邹凤娇土地为界，北至旧107国道为界。三、租赁期限为15年，即从2012年9月1日至2027年8月31日止。四、租金前5年每年人民币6000元，第6年至第10年递增10%，即每年6600元；第11年至第15年递增10%，即每年7260元。另外甲方收取乙方7500元押金（龙木洪占2500元，邹凤娇占5000元），合同期满押金7500元退回乙方，但不计利息。五、付款方式：分三期付清，每期一次性付5年租金，即2012年9月1日付30000元整（龙木洪占10000元，邹凤娇占20000元），2017年9月1日付33000元（龙木洪占11000元，邹凤娇占22000元）,2022年9月1日付36000元（龙木洪占12100元，邹凤娇占24200元）。15年总租金共99300元（龙木洪占33100元，邹凤娇占66200元）。六、乙方承租土地必须进行合法经营，按时交租，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，押金不能返还给乙方。七、乙方不得擅自转租本土地，如需进行转租应征得甲方同意。若转租后租金超过原租金，超出部份租金甲乙双方各占50%，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。八、其他……2017年9月12日，清远市清新区浸潭镇五一村龙屋经济合作社出具证明，证明位于××村旧××国道旁边的四至东至龙木洪土地为界，南至道路为界，西至龙屋村土地为界，北至旧107国道为界的土地属于本村民邹凤娇的自留地，使用权长期属于邹凤娇。邹凤娇、龙木洪与罗业君签订上述合同后，邹凤娇将合同约定的土地交付给罗业君使用，罗业君则支付了第一期的租金即2012年9月1日至2017年9月1日的租金20000元及押金5000元给邹凤娇，之后，罗业君在合同约定的土地上搭建了围墙、简易厂房等设施。现该土地及厂房由案外第三人王广才使用。罗业君在一审第一次庭审中陈述土地是暂时免费给黄金伙使用，在一审第二次庭审中陈述土地是暂时免费给王广才使用。一审法院在一审第一次开庭后当天即2017年10月19日和邹凤娇、罗业君代理人到涉案土地勘查、拍照并对王广才的父亲王五作了询问笔录。勘查情况为：现场有6间房屋，四周搭建了约2米围墙，空地上搭建了简易工棚，土地上堆放了大量的废铁、废品及其他杂物，场地由王五看守。王五的陈述内容为“场地是我儿子王广才在今年初以每年三万块租回来，具体情况不是很清楚，好像有营业执照，要我儿子才清楚”。之后，王五向一审法院提交一份本人声明，内容为“今天早上法院的人引导我讲的事，因为当时我喝了白酒，是我乱说”。邹凤娇对上述材料的意见为：涉案现场的图片明显是经营废品废铁生意，应以王五第一次的笔录内容为准。罗业君对上述材料的意见为：只是说明王广才暂时使用场地堆放物品，对王五第一次陈述的内容的真实性、关联性不予确认，从王五提交的本人声明可以确认，其第一次的陈述不符合事实，是乱说的。一审法院于2017年11月23日对案外第三人王广才（河南人）作了询问笔录，其陈述的主要内容为“我与罗业君在2016年11月23日签订《转让合同》，当晚交了租金30000元及风险保证金10000元给罗业君，但后来罗业君说转让合同有问题，可以与我搞合伙经营，在签订《转让合同》之后不到一个月就把30000元租金退回给了我，是以现金方式退的，《转让合同》也同时书面解除了，但现在找不到那份书面解除的约定；2017年2月份我一家人来到这个场地收购废铁，因我跟罗业君是认识了3年的朋友，是他免费给我使用的，具体免费使用到什么时候没说，但不能影响收购砂糖橘，因如果损坏了厂房，要给罗业君维修，所以风险保证金现在还没有退回给我；我收购废品在工商部门用我前妻侯某的名义注册登记了‘清新县浸潭镇才记废品回收店’，搬来此地前先后在浸潭镇大湾岗连塘、浸潭镇黄田管理区马头石收购废铁、废品；场地废品中有一部分是黄金伙的，我不认识黄金伙，他为何使用这场地不关我的事，不清楚”。邹凤娇对王广才陈述的上述内容的意见为：不认可其真实性、关联性，王广才与罗业君签订的《转让合同》至今没有提供书面的解除协议，另外也未提供罗业君退回租金的单据，同时罗业君提供涉案场地给王广才使用明显不符合常理，且提及的黄金伙也无法证实罗业君与王广才的关系，涉案场地没有工商营业登记属违法经营，已违反了邹凤娇与罗业君签订合同的约定。罗业君对王广才陈述的上述内容的意见为：不予确认其真实性、关联性，及时（即使）王广才所说也不能证明罗业君是转租给王广才，只是暂时提供场地给王广才使用。一审法院认为：根据邹凤娇的陈述、罗业君的答辩及双方的举证、质证等综合分析，本案的争议焦点为：罗业君是否有转租行为，本案《土地租赁合同》是否应解除。对该争议焦点，一审法院分析认定如下：首先，根据一审法院人员两次现场查看及对王广才、王五的询问情况来看，涉案土地、厂房现由王广才、王五一家人在居住、收购废品使用，王广才明确承认邹凤娇提交的《转让合同》是其与罗业君签订，且签订合同时王广才也按该转让合同支付了30000元的租金和10000元的押金（即王广才所说的风险保证金），王广才陈述租地内容与王五第一次陈述的租地内容能相互印证，该《转让合同》“罗业君”的签名与《土地租赁合同》中“罗业君”的签名极其相似，因此，罗业君在庭审中陈述“没有与王广才签订过转让合同，场地还是由罗业君使用，黄金伙只是今年八、九月份暂时堆放物品”的内容明显与事实不符。罗业君在第一次庭审中陈述土地是暂时免费给黄金伙使用，也与其在第二次庭审中陈述土地是暂时免费给王广才使用前后矛盾。其次，涉案土地是罗业君以支付租金的形式从邹凤娇、龙木洪处租赁过来的，且投入了资金搭建了围墙、房屋、工棚等设施，而案外第三人王广才是一个长期从事废品收购的生意人，且是外省人，与罗业君认识的时间也不是很长，罗业君无偿将土地、厂房免费给案外第三人王广才使用至今明显不符合常理。综上所述，一审法院确信罗业君未经邹凤娇同意已将涉案土地转租给案外第三人王广才，违反了合同之约定。邹凤娇、罗业君本应按双方自愿签订的《土地租赁合同》的约定全面履行各自的义务，但罗业君违反该合同的约定，擅自将涉案土地转租给案外第三人，且未将转让的租金差额部分按合同的约定分配给邹凤娇，因此，邹凤娇以罗业君违反合同约定为由主张解除土地租赁关系，并要求罗业君返还土地，合理、合法，一审法院予以支持。对邹凤娇以罗业君擅自转租，且转租后属非法经营为由请求不予退还押金，因双方签订的《土地租赁合同》未约定擅自转租后押金的处理方式，邹凤娇也未提交罗业君转租后案外第三人属非法经营的证据，因此，对邹凤娇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，龙木洪经一审法院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月11日作出（2017）粤1803民初2917号民事判决：一、解除邹凤娇、龙木洪与罗业君于2012年9月1日签订的《土地租赁合同》中属邹凤娇与罗业君之间的合同部份；二、罗业君于本判决发生法律效力之日起30日内将《土地租赁合同》中约定的属邹凤娇的土地（土地位置：位于清远市××区××潭镇××龙屋村××国道旁，四至范围：东至龙木洪土地为界，南至道路为界，西至龙屋村土地为界，北至旧107国道为界）返还给邹凤娇；三、驳回邹凤娇的其他诉讼请求。案件受理费50元，由罗业君负担。此款邹凤娇已预交，一审法院不作退回，由罗业君在履行上述判决时迳付给邹凤娇。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人罗业君提交了一组相片及一张光盘，拟证明临时占用租赁场地的物品已经清空，租赁场地不存在转租的情况。对此，被上诉人邹凤娇认可二审期间涉案场地的物品已经清空，但一审判决前涉案场地并未清空，一审法院人员也亲自到现场进行了调查，并且涉案现场是否清空与本案诉求并无任何关联性。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕上诉人的上诉请求的范围进行审理。综合本案诉辩双方的意见，争议焦点是：一、被上诉人邹凤娇是否一审适格原告；二、本案是否应先由行政主管部门处理；三、涉案土地是否存在转租事实。关于第一个争议焦点。本案是土地租赁合同纠纷，涉案土地位于清远市××区××镇××龙屋村，属于清远市××区××镇××龙屋村民小组（经济合作社）的管辖范围，该村民小组（经济合作社）于2017年9月12日出具了《证明》，证明涉案土地属于邹凤娇的自留地，使用权长期属于邹凤娇。涉案《土地租赁合同》并未损害国家、集体或第三人利益以及社会公共利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，邹凤娇作为该合同的其中一方当事人，有权就因该合同产生的纠纷提起诉讼，是本案的适格诉讼主体。对上诉人罗业君认为邹凤娇并非一审适格原告的主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本案中，被上诉人邹凤娇在一审的诉请是基于上诉人罗业君违反《土地租赁合同》的约定转租涉案土地并改变用途，并不涉及违法用地或非法建筑，人民法院可以对本案直接审理并作出判决，一审法院对本案直接审理并作出判决并无不当。对上诉人罗业君认为本案应先由行政主管部门处理的主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点。首先，被上诉人邹凤娇在一审中提交了一份上诉人罗业君为甲方（转让方）、案外第三人王广才为乙方（受让方）于2016年11月23日签订的《转让合同》，该《转让合同》约定了上诉人罗业君将涉案土地转租给案外第三人王广才的相关事宜。其次，对该《转让合同》，案外第三人王广才在一审法院调查时承认真实并在签订合同当天晚上交了30000元租金。虽然案外第三人王广才在该次调查中陈述上诉人罗业君其后退回了30000元租金并与其书面解除了该《转让合同》，但未能提供相关证据佐证。第三，在一审法院法官及书记员会同双方当事人到涉案土地查看现场时，留守现场的案外第三人王五陈述涉案土地是其儿子王广才以每年30000元租来的，该陈述与案外第三人王广才陈述一致。虽然之后案外第三人王五提交了一份《本人声明》称其在一审法院查看现场时的陈述是乱说，但未提供充分有效证据推翻其陈述，根据“禁止反言”原则，并结合本案案情及其他证据，采信其在一审法院查看现场时所作的陈述。以上证据形成完整证据链，足以证明上诉人罗业君将涉案土地转租给案外第三人王广才，虽然上诉人罗业君称涉案土地是免费给案外第三人王广才及黄金伙暂时使用，但是仅有其单方陈述，未提供充分有效证据推翻以上证据链，应承担举证不能法律后果。虽然双方当事人均确认涉案场地堆放的物品现在已经清空，但是亦不能改变涉案土地转租的事实。一审认定并无不当，本院予以维持。对上诉人罗业君认为并未转租涉案土地的主张，本院不予支持。关于上诉人罗业君认为一审法院的调查取证违反法定程序的问题。首先，涉案土地是否转租是本案的基本事实，一审法院在审理过程中必须予以查清；其次，一审中邹凤娇向一审法院提交了调取证据申请书，主要申请事项亦是以查清涉案土地是否转租为目的。所以，一审法院的调查取证并未违反法定程序。综上所述，上诉人罗业君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗业君负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一八年八月三日书记员  钟子晴书记员  何 叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。