湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第01763号
原告（反诉被告）郭某甲，女，1978年9月25日出生，汉族，××。
委托代理人黄某，湖南××律师事务所律师。
委托代理人简某，男，1954年9月7日出生，汉族，××。
被告（反诉原告）郭某乙，女，1943年11月18日出生，汉族，户籍地址广东省佛山市顺德区，××。
委托代理人徐某，湖南××律师集团事务所律师。
原告（反诉被告）郭某甲诉被告（反诉原告）郭某乙返还原物纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，本诉被告郭某乙向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后发现案情复杂，依法转为普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，审判员肖必芳、人民陪审员孙新容参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员邱元担任记录。原告（反诉被告）郭某甲及其委托代理人黄某、简某、被告（反诉原告）郭某乙及其委托代理人徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭某甲诉称：原告与被告的女儿（陆某甲）系表姐、妹关系，2004年，原告取得了长沙市经济适用房购房指标，当时被告的女儿在长沙财专工作，无房，被告为了图自己女儿方便（原告的经济适用房就位于财专的对面），被告及女儿主动与原告一方口头商定互换房屋，即原告的经济适用房由被告的女儿暂时居住，待被告的女儿取得长沙经济适用房指标后给原告购买。但是在几个月之后，被告的女儿在原告不知情的情况下，离开长沙，到广东顺德并且在那里安家立业。被告的女儿无法再取得长沙经济适用房指标，被告及女儿向原告承诺互换房屋的约定无法兑现。原告就要求被告归还其经济适用房，然而被告并没有及时妥善处理此事，反而冒充房屋业主，把原告的经济适用房非法出租给他人，跟随女儿到广东生活。2006年至今，原告所有的位于岳麓区龙王港E-5栋406房均由被告出租并收益。虽经原告多次与被告交涉沟通，但是都无法达成一致，被告依旧继续出租该房屋，被告系退休职工，有房有产，有固定收入，然而被告的侵权行为却导致原告一直无房居住，致使原告蒙受较大经济损失。除此之外，被告与有关人员还多次对原告及家人进行辱骂和威胁，让原告在精神上遭受了严重的伤害和各方面压力。为维护原告的权益，故诉至人民法院，请求依法判令：被告立即从原告所有的位于岳麓区龙王港E-5栋406房（即麓山名园E区5栋406房）搬出，归还原告；诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）郭某乙答辩称：一、诉争房屋系被告经原告同意，以原告名义购买，被告全额出资购买、装修，并一直使用至今；二、原告多次确认讼争房屋属被告所有；三、原告诉状中多处捏造事实、歪曲事实，实为因房屋升值，见利忘义，欲恶意侵占被告养老所用的房屋，其违背诚信应承担全部过错；4、被告已提出反诉，即使讼争房屋属原告所有，原告都应依法返还被告全部的购房和装修支出，并赔偿房屋增值的经济损失。
被告（反诉原告）郭某乙反诉称：反诉原告与反诉被告系姑侄关系。反诉原告原籍益阳，其女儿陆某甲本科毕业于湘潭师范学院，2000年本科毕业后在长沙市一中任教，2003年考入湖南大学攻读硕士研究生。因女儿陆某甲拟在长沙就业，因此反诉原告欲在长沙购房定居。但当时反诉原告女儿已将户口从原来工作的长沙市一中迁至湖南大学变更为学生户口，失去了经济适用房购买资格。恰好当时反诉被告有经济适用房购买资格，且反诉被告又无购房计划，因此反诉原告与反诉被告协商，借用反诉被告资格购买经济适用房，反诉被告经考虑同意提供购房资格给反诉原告。双方约定，以反诉被告名义所购买经济适用房的房款、装修及其他一切费用全部由反诉原告承担及支付，该房屋属反诉原告所有，由反诉原告使用居住。2004年2月5日，反诉原告以反诉被告名义与长沙西湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以人民币179826元的总价购买位于麓山名园E区5栋406号房屋一套，并委托女儿陆某甲在合同买受人处签名（签署反诉被告郭某甲的名字），买受人联系电话亦留下女儿陆某甲的电话。上述合同签订后，反诉原告委托女儿陆某甲向长沙西湖房地产开发有限公司支付首期购房款59826元（含定金20000元）。2004年2月5日，反诉原告以反诉被告名义与中国工商银行岳麓山支行签订《个人购房借款合同》，购房人以讼争房屋作抵押担保，中国工商银行岳麓山支行提供120000元的购房贷款，购房人分15年偿还本息。该合同反诉原告同样委托女儿陆某甲在落款人及抵押人处签名（签署反诉被告郭某甲的名字），在签名处摁指纹，借款人联系电话亦留下女儿陆某甲的电话。办理银行贷款时，反诉原告支付了抵押手续费200元、工本费40元、资料保管费200元、房屋保险费1218元，共计1658元。此后反诉原告按月偿还贷款本息。反诉原告付清房款又缴纳了物业维修基金3597元，契税3597元、产权登记费80元等共计7274元费用后，于2005年7月28日取得“长房产证岳麓字第××号”《房屋所有权证》。上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《房屋所有权证》、购房发票、还贷专户存折、贷款凭证等的所有原件从办理至今一直在反诉原告处保管。2004年4月，麓山名园龙王港E区5栋406号房屋交付反诉原告使用。反诉原告投入约70000元进行室内装修、购置家用电器、各种生活用品等。装修完成后，诉争房屋一直由反诉原告使用至今，物业管理费用也由反诉原告支付。2006年6月，因反诉原告女儿毕业至广东工作，适逢反诉被告准备结婚，反诉原告提出将诉争房屋转让给反诉被告，遭反诉被告坚定拒绝，反诉被告还承诺以后绝不因诉争房屋与反诉原告有任何纠纷。2006年初，因反诉原告配偶所在单位从沅江搬迁到岳阳，在岳阳可按1300元／平方米的价格购买新起的单位福利房（带电梯），反诉原告当时已在单位交了5万元定金准备购买岳阳的福利房，但由于反诉被告坚决不要讼争房屋，反诉原告只好退掉福利房，凑足了11万元现金，于2006年10月15日还清了诉争房屋的剩余贷款，想将该房作为反诉原告夫妇二人养老之所。在反诉原告还清贷款前，反诉原告再一次征求反诉被告的意见，希望说服反诉被告买下这套房子，但是反诉被告仍然坚持不要。因而反诉原告承诺，因占用反诉被告的经济适用房资格，将来反诉被告购房时，按购房时的政策给予其一定的补偿款。时至2011年，反诉被告有了买房的想法，考虑到因占用经济适用房资格给反诉被告带来的影响，反诉原告愿给予反诉被告10万元的补偿，但反诉被告不同意，要求20万元补偿，否则就要求反诉原告将诉争房屋转让给反诉被告。2011年8月11日约21时30分至23时，反诉原告妹妹郭某丁作中间人，约反诉原告、反诉原告女儿陆某甲、反诉被告、反诉被告配偶贾某共五人在湖南省展览馆附近的安某商务会所协商，当时诉争房屋市值60多万元，反诉原告考虑到反诉被告失去了经济适用房购房资格。并顾及亲情，经与反诉被告协商一致，双方达成以下约定：反诉原告以38万元的低价将诉争房屋转让给反诉被告；所有转让款应在2012年12月之前付清；转让款未付清前，反诉原告仍有权居住使用诉争房屋。然而2011年至今，反诉被告仅陆续向反诉原告支付了16万元，尚余22万元未付，构成严重违约。反诉原告顾及亲情，一再为反诉被告着想，孰料反诉被告见利忘义，于2013年5月悍然向法院起诉。竟然主张诉争房屋属其所有，完全违背诚信，颠倒事实黑白。反诉原告年过花甲，想不到竟遭自家晚辈恶意侵占养老之所，精神受到沉重打击，高血压多次复发。现该房屋市值已超65万元，鉴于反诉被告多次言而无信，又见利忘义，应承担全部过错责任，故原告提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告向反诉原告返还财产115158元（已扣除反诉被告已支付的160000元）；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋增值经济损失人民币400000元；3、诉讼费用及相关费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）郭某甲反诉辩称：反诉请求，原告予以部分认可，即对被告所列购房款、按揭费用、物业维修基金及契税，产权登记费、购房贷款利息在提供原件的情况下，原告无异议，予以支付。但对房屋装修费用不予认可，被告没有证据证明花费了上述的装修款。被告请求第二项，原告不予认可，请求法院驳回反诉请求，原告承认该经济适用房属于被告出资购买，但有些特定的风险，被告履行了上述权利，但借用他人名义购买房屋，其风险应由自己承担，房屋增值是收益权的一部分，当然由房屋权利人享有。根据现有房价，房屋增值损失没有证据证明，且是对方估算。原告在本案中不存在过错，原告善意提供指标，要求被告归还房屋，不存在任何过错。原告只认可购买经济适用房房款及相应的税费；装修费用需要评估机构认可的原告才会认定，房屋的增值损失没有依据，对于购房款每年的利息，原告可以酌情考虑，且诉争房屋的租金可以冲抵利息。
为支持其诉讼请求并反驳反诉原告的诉请，原告郭某甲在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据1，房屋产权情况表。拟证明诉争房屋的所有权人为原告。
证据2，租房协议及社区证明。拟证明被告在无房屋所有权证的情形下非法出租原告的房屋，另居委会证明麓山名园E区5栋406与龙王港E-5栋406是同一个房号。
证据3，当事人陈述。拟证明案件事实经过情况。
为支持其答辩理由及提起反诉，被告（反诉原告）郭某乙向本院提交了如下证据：
证据1，商品房买卖合同。拟证明2004年2月5日被告以原告名义与长沙西湖房地产开发有限公司签订了该合同，以179826元的总价购买位于麓山名园龙王港E区5栋406号房屋，并委托女儿陆某甲在合同落款处签名，买受人联系电话亦留下女儿陆某甲的电话；该合同在反诉原告处保管。
证据2，个人住房借款合同；证据3，个人住房贷款凭证。上述两份证据拟证明反诉原告以反诉被告名义与中国工商银行岳麓山支行签订了个人购房借款合同，购房人以讼争房屋作抵押担保及担保情况。
证据4，收条；证据5，抵押手续发票。上述两证据拟证明办理银行贷款时，反诉原告支付了抵押相关费用共计1658元，相关凭证在反诉原告处保管。
证据6，物业维修基金缴款凭证；证据7，契税完税证；证据8，收款收据。拟共同证明反诉原告交纳物业维修基金等费用共计7274元。
证据9，长沙市销售统一发票。拟证明反诉原告支付了讼争房屋的所有购房款，取得购房发票，并由反诉原告保管。
证据10，房屋所有权证。拟证明反诉原告支付了讼争房屋的所有购房款，取得房屋所有权证，并由反诉原告保管。
证据11，存折。拟证明讼争房屋的还贷情况。
证据12，前期物业管理费用服务协议；证据13，业主公约。拟共同证明讼争房屋自交付时起物业管理费一直由反诉原告支付。
证据14，谈话录音记录；证据15，录音音频资料。拟证明双方达成协议如下：反诉原告以38万元的低价将讼争房屋转让给反诉被告，所有转让款应在2012年12月之前付清，转让款未付清前，反诉原告仍有权居住使用讼争房屋。
证据16，证人陆某甲的证言及证明。拟证明买房的经过情况。
证据17，证人郭某丙的证明。拟证明买房的经过情况。
证据18，证人郭某丁的证言及证明。拟证明讼争房屋的购买经过。
证据19，证人周某的证言及证明。拟证明反诉被告在2006年表示不要讼争房，2009年表示不买房的情况。
证据20，陆某甲的研究生证书；证据21，陆某甲从长沙一中迁往湖大的证明。拟共同证明原告所称不属实，系借用原告购房资格，购买房屋。
证据22，陆某甲父亲退岳阳福利房付款证明。拟证明原告不会要讼争房屋，被告才退了岳阳的福利房。
证据23，鉴定费票据。拟证明鉴定产生的费用。
对原告（反诉被告）提交的证据，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院作如下认定：
对证据1，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋所有权人登记是原告，但实际所有人是被告，而且双方达成了口头协议，实际所有权人为被告；本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2，被告质证对租房协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告有权出租，而且原告迫使租客搬走；对社区证明无异议；本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告质证对真实性有异议；本院认为，该陈述系原告对被告的答辩及反诉的抗辩，因无其他证据相佐证，对其真实性无法确认。
对被告（反诉原告）为支持其答辩理由及提起反诉提交的证据，结合原告（反诉被告）的质证意见，本院作如下认定：
对证据1、2、3，原告质证对真实性、合法性、关联性无异议，但在购买合同中是原告本人签名，合同证明了反诉原告是借用买房；本院对该三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4、5、6、7、8、9，原告质证无异议，本院对该六份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据10，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋登记权利人是原告，反诉原告保管只能证明其对房屋出资，并不能证明权利由反诉原告所有；本院对该证据的真实性、合法性。关联性予以确认。对证据11，原告质证无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据12、13，原告质证认可物业费用由反诉原告支付，但相关协议签字都是原告签字的，恰恰证明房屋的权利人为原告。本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据14、15，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是摘录，而且不是原始载体，无法认定其真实性，合法性方面是违法的，房屋不存在转让，权利属于原告，不存在被告转让给原告。本院结合原、被告的当庭陈述及其他证人证言，对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据16，原告质证认为陆某甲与被告是母女关系，对本案调查的事实有利害关系，证明内容不真实，缺乏证明力。本院结合原、被告陈述及其他证据，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据17，原告质证认为没有出庭作证，对证明内容无法核实，不能采信；本院认为，因证明人没有出庭作证，故对该证据的真实性无法确认。对证据18、19，原告质证认为证人与被告郭某乙为亲戚，与本案查明事实有利害关系，证明内容不属实；本院结合原、被告陈述及其他证据，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据20、21、22，原告质证认为与本案无关，与本案审理、定性无任何关系；本院对该三份证据的真实性、合法性予以确认。对证据23，因该费用确属评估所花费的费用，且已与评估机构法定代表人核实，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
经被告（反诉原告）申请，本院委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对位于长沙市岳麓区金星中路恩瑞麓山名园（龙王港）E区5栋406房及房屋内装修（不含家电家具）的价值进行评估，湖南恒永房地产评估咨询有限公司于2013年8月8日作出湘恒永房评字（2013）字第08041号房地产估价报告，确定估价对象房地产于估价时点的市场价值为人民币700643元，评估单价为6290元／平方米，其中该房屋室内装修（不含家电家具）的成本投入为59118元。经原告申请，湖南恒永房地产评估咨询有限公司的法定代表人颜某出庭接受了当事人的质询。被告质证对鉴定结论无异议，原告质证认为经济适用房是行政划拨地，对房屋的增值部分无法估算，只有房屋所有权人才享有升值部分的收益权；本院认为，该评估报告系鉴定机构根据房屋的现状，经过分析和测算得出，且鉴定机构法定代表人出庭接受了质询，对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：被告（反诉原告）郭某乙与原告（反诉被告）郭某甲系姑侄关系。2003年底，被告郭某乙因女儿陆某甲在长沙读书，故想为女儿陆某甲在长沙购买住房一套，但由于陆某甲是学生户口，无法获得经济适用房购买资格，被告郭某乙即与原告郭某甲协商，双方同意被告借用原告所获得的经济适用房指标资格给陆某甲买房，待陆某甲取得经济适用房指标后再交由原告郭某甲购房。2004年2月4日，陆某甲以原告郭某甲名义与长沙西湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于长沙市岳麓区枫林路望麓桥恩瑞·麓山名园第5幢2单元的406号房。建筑面积共111.82平方米，房屋总价款179826元（65×1298，25×1698，21.82×2058，另含经济适用房配套设施费），2003年12月20日交房款20000元，2004年2月4日交房款39826元，余款120000元在一周内办理好银行按揭。同日，陆某甲以原告郭某甲名义与物业公司签订物业服务合同。被告郭某乙按照合同约定交纳了房屋首付款59826元，并交纳了契税3597元、维修基金3597元、贷款抵押手续费260元、按揭贷款资料工本费40元、资料保管费200元、房屋保险费1218元、产权登记费80元。2004年2月5日，陆某甲以原告郭某甲名义与中国工商银行岳麓山支行签订《个人购房借款合同》，贷款120000元；银行放贷后，该房屋的贷款一直由被告郭某乙负责偿还，截止2006年9月22日，被告郭某乙共偿还贷款23280.68元；2006年10月16日，被告郭某乙申请提前还贷，支付房屋贷款106432.1元；被告郭某乙共计为该房屋支付贷款129712.78元。房屋交付后，被告郭某乙对该房屋进行了装修。2005年8月3日，该房屋取得房屋产权证书，所有权人为原告郭某甲。上述购房合同、缴费凭证、房屋产权证书的原件均由被告郭某乙保存，房屋也由被告郭某乙使用，物业管理费由被告郭某乙交纳。
2006年，陆某甲研究生毕业后在广东工作，无法再取得购买经济适用房指标。2011年，原告郭某甲想买房，并与被告郭某乙协商借用经济适用房指标的补偿问题，在案外人郭某丁的协调下，双方达成口头协议，由原告郭某甲支付被告郭某乙人民币380000元后，涉案房屋归原告郭某甲所有。此后，原告郭某甲支付给被告郭某乙180000元未再支付剩余款项。2013年5月27日，原告郭某甲诉至本院，要求被告腾房。
另查明：1、根据湖南恒永房地产评估咨询有限公司于2013年8月8日作出湘恒永房评字（2013）字第08041号房地产估价报告，确定位于枫林路望麓桥恩瑞·麓山名园第5幢2单元的406号房于估价时点的市场价值为人民币700643元，评估单价为6290元／平方米。该房屋室内装修（不含家电家具）的成本投入为59118元。2、根据2013年度经适房上市交易补交土地价款计算标准并咨询长沙市房屋产权管理局，确定涉案房屋应收纯出让金标准为610元／每建筑平方米，应补交土地价款为44704.29元［（111.39-21.39）平方米（房屋产权建筑面积）×610元／每建筑平方米（应收纯出让金标准）×57／70（住宅用地剩余出让年限／住宅用地最高出让年限）］，应补交土地契税1788.2元（44704.29×4%）。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋为经济适用房，系政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，购买资格具有专属性。被告使用原告经济适用房指标购房，根据该房屋的性质，被告无法取得该房屋的所有权，现该经济适用房一直登记在原告名下，故该经济适用房应为原告所有。对原告要求被告从原告所有的位于岳麓区龙王港E-5栋406房搬出的诉请，本院予以支持；但应当给被告搬出该房屋的合理期限。被告使用原告的经济适用房指标购房，双方形成了合同关系，该合同因违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，被告因购买该房屋支出的购房款、维修基金、契税等相关款项，原告应当予以返还。对于该合同的无效，原、被告双方均有过错，考虑到被告支付了全部购房款并对房屋进行了装修，双方达成协议后原告拒绝履行等因素，原告应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，原告应按照其过错程度给予被告相应的补偿。综上，本院根据房地产估价报告、双方的投入大小、过错程度等因素，确定原告应当返还并补偿被告人民币580000元，因原告已支付给被告180000元，故原告仍需向被告返还并补偿人民币400000元。被告主张原告支付给其的180000元中尚有20000元系原告所归还的借款，但未提供证据证实，对此，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）郭某乙自本判决生效之日起三十日内腾空位于长沙市岳麓区枫林路望麓桥恩瑞·麓山名园第5幢2单元（龙王港E-5栋）的406号房，并交付给原告（反诉被告）郭某甲；
二、限原告（反诉被告）郭某甲在本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）郭某乙支付人民币400000元；
三、驳回被告（反诉原告）郭某乙的其他诉讼请求。
如果原告（反诉被告）郭某甲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）郭某乙承担；反诉案件受理费减半收取4475元，房产评估费10000元，由原告（反诉被告）郭某甲承担11200元，由被告（反诉原告）郭某乙承担3275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 肖必芳
人民陪审员 孙新容
二〇一四年三月四日
书 记 员 邱 元
附适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。