上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初17657号原告：顾传玉，男，1964年9月1日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海永禧投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈宁，董事长。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。原告顾传玉与被告上海永禧投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾传玉，被告上海永禧投资发展有限公司的委托诉讼代理人刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾传玉向本院提出诉讼请求，判令被告返还原告租金及押金共计人民币45,668元。事实和理由：原告与被告就上海市宝山区祁真路XXX号商铺(以下简称系争房屋)签订租赁合同。根据合同约定，原告向被告支付了租金和押金。事后双方产生争议如下：1、被告不同意原告的加盟商提出的搭建一个后卸货架的要求，导致原告无法装修。2、被告未能提供加盟商提出的要有35KW电力的要求。3、原告于2015年10月下旬口头提出解除合同，于2015年11月10日和12月15日两次书面提出解除合同。2015年12月15日应被告要求，注销了在系争房屋注册的工商登记。2016年5月，原告收到被告解除租赁合同函，并没收了原告所付的所有款项。由于被告违约在先，导致解除；且即使是原告违约，合同约定的违约金为6个月租金也过高，故诉请如上。被告上海永禧投资发展有限公司辩称，1、被告从未同意原告变更房屋结构。原告搭建阁楼，改变房屋结构面积。合同签订前，被告对系争房屋现有的装修及设施设备都是知晓的。被告从未承诺原告提供35KW电力。2、经被告向物业公司了解，原告的确提出过要增容电力35KW，但物业告知其电力配置只有15KW，被告要增容是可以的，但增容费用应当由原告承担。原告没有进行答复。3、被告在租赁合同履行过程中，按约提供了房屋，并不存在违约。在此情况下，原告不享有提前解约的权利。4、原告未按约支付租金，被告依据合同行使合同解除权，并于2016年5月11日通知原告解除合同。根据合同约定，原告应承担6个月租金的违约金，被告认为其已收取的费用不足合同约定的违约金，且被告实际损失远远超过6个月的租金，故不同意原告的诉讼请求。审理中，被告还表示便于诉讼、节约诉讼成本，虽本案中不提出反诉，同意由法院在本案中一并对违约金进行处理，违约金应当为6个月租金。本院经审理查明以下事实：2015年9月，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同。其中约定，乙方经营范围为便利超市，品牌名称为喜士多。第二条第2款约定，乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，以及未经有关部门审核批准前，不得改变本合同项下的房屋结构和房屋的用途。商铺租赁期自2015年10月1日至2020年9月30日，商铺的开业日为2015年12月1日前。商铺租赁实行先付后用方式，第1-2年月租金为9,133.67元。甲方同意免收乙方自2015年10月1日起至2015年11月30日租金。在本合同生效之日起五个工作日内，乙方必须提前支付给甲方三个月租金和2个月保证金。如乙方在租赁期内出现违约情况，该租赁保证金作为对甲方的赔偿，不再归还乙方。租金每三个月支付一次，乙方应于每个计租期的首月十日前向甲方付清该计租期租金。第六条约定，乙方需装修或增设附属设施和设备的，应经甲方及本项目的物业管理公司书面同意；装修和增加附属设施的全部费用及由此引发的所有责任由乙方自行承担。乙方应在装修时提前七个工作日向甲方递交该商铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和详细说明，并在本项目的物业管理公司处办理相关手续后，方能进场施工。合同第十条约定，乙方有权解除本合同的条件：1、甲方交付的商铺不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的；2、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的。甲方有权解除本合同的条件：1、乙方的经营行为违反国家有关法律、法规及上海市相关规定的，如乙方在经营期内未正常办理工商营业执照等行政审批手续的；2、乙方擅自改变房屋结构；3、乙方擅自改变房屋使用用途、经营范围的；4、乙方未经甲方书面同意的，乙方将其承租的商铺与他人签订经营权转让协议的，或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的；5、乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用累计超过十五日的；6、在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的；7、乙方未按本合同的约定付清首次租金及保证金的。租赁期间如发生本条第1、2项违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度6个月租金水平设定；违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告向被告支付了相当于两个月租金的押金及三个月的租金共计45,668元。2015年12月15日，登记机关准许原告核准其注册在系争房屋内的个体工商户材料。2015年12月，原告向被告发解除函，要求解除合同、退还钱款。2016年5月11日，被告向原告关于解除租赁合同的函，主要内容为，由于原告严重拖欠租金，属于单方面严重违约。按租赁合同约定，应收取原告相当于当年度六个月租金的违约金，请原告处理好以下善后问题，否则被告将保留司法诉讼的权利。1、原告支付到被告的押金/保证金不予退还，不足部分予以补足。2、结清租赁期间所产生的所有租金、水、电等欠费。3、返还租赁合同原件2份及押金收据原件。4、办理营业执照、公共卫生许可证等证照注销事宜，并向被告提交注销通知书或决定书的复印件。5、请被告于2016年5月14日前办理完成上述事宜，并接受被告委托的物业公司的验收，返还商铺及钥匙。否则，则视原告放弃商铺内所有自有设施、物品之所有权，被告将有权处置房屋内一切物品。6、被告于2016年5月11日起正式解除与原告所签订的租赁合同。审理中，原告表示，其于2015年10月中旬将钥匙返还给物业公司(无钥匙交接单或其他证据)，并于10月底向被告提出解除合同。2016年4月，原告去现场查看，发现原告搭建的围栏被被告拆除了。这个围栏是有锁的，只有被告拿到了钥匙才能进入拆除，所以可以证明被告当时已经拿到了原告返还的钥匙。为证明己方主张，原告提供：1、原告与被告招商部陈勇的微信聊天记录，证明原告于2015年8月24日提出房屋要有上下水、要有35KW电力等要求；于2015年10月29日提出需要37.5KW电力，陈勇表示项目公司现在需要核实，安排扩容，并要求原告提供设备清单。2、原告与陈勇的短信记录，证明，原告于2015年12月9日表示不能接受最多只退一个月的决定；陈勇回复，一个月是尽量争取的，还不一定，很有可能一分不退甚至追讨一个月。2015年12月14日，原告再次表示不接受只退一个月，只要被告提要求，原告全力配合办理退商铺的手续。2015年12月16日，原告表示已经根据邢经理的要求，准备好所需的退铺资料，问何时可以交来；陈勇回答今天就拿过来。2015年12月18日，原告请被告发最后处理结果；陈勇没有答复。2015年12月30日，原告表示已放弃铺面的一切权利，已无条件退还铺面，请被告将退款书面决定发送给原告；陈勇没有答复。被告表示，原告于2015年12月提出解除合同，但原告实际并未履行返还商铺的义务。2016年春节后，物业公司考虑街面整洁等因素，自行拆除了原告的围栏。2016年原告发函解约后自行收回了房屋，并于2016年9月才将房屋另行出租，故产生了较长一段时间的空置损失。被告对上述证据表示，对于证据1，真实性无异议，但只能证明原告提出相关要求，被告表示需审核，但未明确同意。对于证据2，真实性无异议。本案审理中，原被告双方一致确认，双方间的租赁合同此前已解除。以上事实，有原告提供的租赁合同、解除租赁合同的函、准予个体工商户注销登记通知书、收款证明、短信记录、微信聊天记录等，被告提供的收据等，及原被告当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案中，双方一致确认租赁合同已在诉讼前解除，现本案的争议焦点在于违约方的认定，以及合同解除后相应法律后果的处理等。关于违约方的认定，原告表示，因被告未能按承诺提供电力并同意原告装修导致原告无法继续租赁合同，被告对此不予认可。根据租赁合同的相关条款，未对被告加以提供35KW或37.5KW电力的义务，且合同明确载明原告的装修需交由被告先行审核，现原告无法提供充分证据证明被告曾承诺提供电力并无条件同意装修，故本院难以认定被告存在违约情形。原告在合同履行期间提出解约，已构成违约，其应当对合同解除承担相应责任。关于合同解除后的相应后果，就租金结算而言，根据原告提供的短信等相关证据，原告已于2015年12月前多次向被告提出解约，原告于2015年12月应被告要求提供了退铺手续，且于2015年12月30日明确表示已退还了商铺，被告并未对返还商铺及退铺手续的完成提出异议。由此可以推断出，原被告双方已于2015年12月对解除合同达成了一致，原告也已返还了商铺并办妥了退铺的其他相关手续，原被告间的争议仅在于退还钱款的数额。原告支付了三个月的租金，结合合同约定的起租日、原告返还商铺的时间等情况，本院酌情确定被告还应向原告返还两个月的租金。鉴于合同已解除，被告还应向原告返还押金。但需要说明的是，鉴于本案诉讼标的额较低、双方争议较小，为了方便当事人诉讼、节约诉讼成本，当事人同意在本案中一并处理违约金事宜，且双方也已在本案中对是否应承担违约金及违约金的金额等均发表了充分的意见，故本案中对违约金一并处理，并在需返还的租金和押金中一并抵扣。本院根据合同的违约责任条款、合同履行的实际情况、被告的合理损失、原告的过错程度等主客观因素，酌情确定由原告承担相当于两个半月租金的违约金。综上，原告已向被告支付的三个月租金及相当于二个月租金的押金，扣除原告应承担的一个月租金，及原告应承担的相当于两个半月的违约金，被告还应向原告返还一个半月的租金，即13,700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海永禧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告顾传玉返还13,700元；二、原告顾传玉的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取470元，由原告顾传玉负担399元，由被告上海永禧投资发展有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年十月三十日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。