广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第807号
上诉人（原审被告）：湛江安康�地产开发有限公司。
法定代表人：李志民，该公司董事长。
委托代理人：罗卫理，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仲兆庶。
被上诉人（原审原告）：陈炜宇。
委托代理人：仲兆庶，基本情况同上。
上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人仲兆庶、陈炜宇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民二初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人仲兆庶（亦是陈炜宇的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年10月29日，仲�庶、陈炜宇与安康公司签订《商品房买卖合同》，约定由仲兆庶、陈炜宇向安康公司购买位于湛江市赤坎区金城路x号213房，房款为344078元。合同第八条订明：出卖人应当在2010年10月28日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。第九条订明：安康公司交房超时60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条订明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。同时，《合同补充协议》�三条约定：如买受人是以按揭形式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。2012年10月6日，仲兆庶、陈炜宇在业主领取钥匙签收表中签名予以确认收楼。此后，双方因逾期交房和逾期办证违约金的赔偿问题发生分歧，仲兆庶、陈炜宇遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司立即赔偿迟延交付房屋的违约金48721元、迟延办理产权证违约金33100元（合计81821元）给仲兆庶、陈炜宇；二、由安康公司负担本案诉讼费。
另查明：2011年3月28日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，证实安康公司于当日提交金海湾商品住宅小区（一期）A-D栋213房的交验资料。2012年3月31日，213房登记在房地产权属人仲兆庶、陈炜宇名下。
还查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号侯春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定：安康公司认为侯春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，应拒收申请并明确告知侯春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知侯春华、陈杨，反而接收了侯春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为侯春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。仲兆庶、陈炜宇与安康公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。根据上述合同约定，安康公司应于2010年10月28日前交付涉案房屋给仲兆庶、陈炜宇，但安康公司于2012年10月6日才交付，逾期时间为708天，显然，安康公司的行为已构成违约。因此，根据双方关于违约金计算标准的约定，仲兆庶、陈炜宇请求安康公司支付逾期交房违约金48721元（344078元×0.2‰×708天）合法有据，予以支持。关于逾期办证违约金。根据双方签订的合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）”的约定，安康公司应于约定的交房期限届满后360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但安康公司则迟于2012年3月28日才向产权登记机关提交涉案房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天（即安康公司应在2011年10月23日前将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案），故安康公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。按合同的约定，安康公司应当支付从2011年10月23日至2012年3月28日共计157天的逾期办证违约金10804元（344078元×0.2‰×157天）。仲兆庶、陈炜宇请求逾期办证违约金33100元过高，对超出部分，不予支持。
至于安康公司辩称仲兆庶、陈炜宇没有提出办证申请并提供办证资料从而导致逾期办证的问题，因已有生效法律文书认定该《合同补充协议》第三条关于房地产权证办理的约定对业主没有约束力，故安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不能成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金48721元给仲兆庶、陈炜宇；二、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10804元给仲兆庶、陈炜宇；三、驳回仲兆庶、陈炜宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，投递费69元，均由湛江安康房地产开发有限公司负担。
上诉人安康公司不服原审判决，向本院上诉称：一、安康公司已于2010年7月11日和2010年10月16日两次向仲兆庶、陈炜宇邮寄《收楼通知书》，通知仲兆庶、陈炜宇收楼，但仲兆庶、陈炜宇直到2012年10月6日才收楼，迟延收楼的过错在于仲兆庶、陈炜宇。涉案房屋于2011年8月26日验收合格符合交楼条件，且仲兆庶、陈炜宇已于2012年3月31日取得涉案房屋的房产证，故原审法院认定涉案房屋的交付时间为2012年10月6日是错误的。涉案房屋符合交楼条件的时间为2011年8月26日，故涉案楼房的的交付时间应认定为2011年8月27日，从2010年10月29日算至2011年8月27日，逾期交房违约金应为20851.13元（344078元×0.2‰×303天）；二、安康公司并没有逾期办证，原审法院判令安康公司支付逾期办证违约金给仲兆庶、陈炜宇没有事实根据。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第一项，改判安康公司支付逾期交房违约金20851.13元给�兆庶、陈炜宇；二、撤销原审判决第二项，改判驳回仲兆庶、陈炜宇关于逾期办证违约金的诉讼请求；三、由仲兆庶、陈炜宇负担本案二审案件受理费。
被上诉人仲兆庶、陈炜宇答辩称：一、安康公司于2010年7月11日、2010年10月16日通知仲兆庶、陈炜宇收楼时，涉案房屋还未验收，不符合交房条件，仲兆庶、陈炜宇有权拒绝收楼。涉案房屋验收合格时，及仲兆庶、陈炜宇取得涉案房屋的房产证时，安康公司并没有通知仲兆庶、陈炜宇收楼。直到2012年12月，安康公司才通知仲兆庶、陈炜宇收楼，仲兆庶、陈炜宇收到通知后也立即办理了收楼手续。安康公司上诉主张逾期交房违约金应计算至涉案房屋验收合格的第二天没有事实和法律依据；二、办证时间应从合同约定的交房期限届满之日开始计算，已有生效判决对此予以确认，原审法院判决安康公司支付逾期办证违约金�正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回安康公司的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：安康公司分别于2010年7月11日、2010年10月16日向仲兆庶、陈炜宇邮寄《收楼通知书》，通知仲兆庶、陈炜宇收楼。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人安康公司的上诉请求和理由及被上诉人仲兆庶、陈炜宇的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于逾期交房违约金应计算至何时的问题。虽然安康公司已于2010年7月11日、2010年10月16日邮寄《收楼通知书》给仲兆庶、陈炜宇，通知仲兆庶、陈炜宇收楼，但当时涉案房屋尚未验收，不符合交房条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，仲兆庶、陈炜宇有权拒绝收楼。在涉案房屋符合交楼条件后，安康公司应当再通知仲兆庶、陈炜宇收楼。因安康公司没有提供证据证明其在涉案房屋符合交付条件后已通知仲兆庶、陈炜宇收楼，故原审法院计算逾期交房违约金至仲兆庶、陈炜宇签名确认收楼之日并无不当，本院予以确认。安康公司关于逾期交房违约金应计至涉案房屋验收合格第二日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于安康公司应否支付逾期办证违约金给仲兆庶、陈炜宇的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应当在合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。安康公司最迟应于2010年10月28日将涉案商品房交付给仲兆庶、陈炜宇，故安康公司应在上述期限届满（即2011年10月23日）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。安康公司于2012年3月28日才向产权登记机关提交涉案房屋权属登记所需的资料，故原审法院判令安康公司支付从2010年10月23日至2012年3月28日的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。安康公司关于其不应支付逾期办证违约金给仲兆庶、陈炜宇的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理部分正确，应予维持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1845元，由上诉人湛江安康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年十二月十六日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等�重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。