山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终414号
上诉人（原审被告）：冯喜凤，女，1952年8月11日生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，住晋中市榆次区。
上诉人（原审被告）：寇兆年，男，1949年4月1日生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，住晋中市榆次区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张建华，山西民力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘利明，男，1996年5月12日生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，住晋中市榆次区。
委托诉讼代理人：郭永贞，山西晋仁律师事务所律师。
上诉人冯喜凤、寇兆年因与被上诉人刘利明租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯喜凤、寇兆华上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3457号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定“原告主张的经营性补偿证据充分”与事实不符。一审判决归纳的争议焦点是“原告的诉求是否适当”。针对该焦点，被上诉人的提供的证据有二：一是双方的《租房协议》；二是上诉人与村委签订的《拆迁补偿安置协议》，对此证据双方均无异议，应当作为定案依据。首先，根据租房协议第五条约定：“如遇国家占用土地将房屋拆除造成乙方（即被上诉人）的所有经济损失与甲方（即上诉人）无任何责任，政府答应赔偿或补偿给乙方应给的钱，甲方帮助办理按规定全部付给乙方。”该约定明确了上诉人（甲方）按规定全部付给被上诉人（乙方）的钱是指“政府答应赔偿或补偿给乙方应给的钱。”但是此次拆迁补偿政府并无给承租户赔偿或补偿的文件规定，被上诉人也没有作为被补偿人与政府签订过赔偿或补偿的协议。因此，《租房协议》不能作为支持被上诉人诉请的依据。其次，《拆迁补偿安置协议》是村委与上诉人所签，根据南沟村委的《情况说明》证明：“本村委会发放的一次性经营性补偿，仅针对宅基地使用权人，不针对租赁户，租赁户不属于拆迁安置的主体。”因此，无论是《租房协议》还是《补偿协议》，均无被上诉人主张得到一次性经营性补偿诉求的内容，一审作出“原告主张经营性补偿的证据充分”的判决违背证据，与事实不符。2、一审判决认定事实错误。一审判决认为“该房屋在拆迁过程中被告利用原告的营业执照等证件获得了经营性住宅的损失补偿，被告理应按合同约定将该补偿款补偿原告”这是认定事实错误。前述南沟村委《情况说明》，该说明结论：“本村委发放一次性经营性损失补偿，仅针对宅基地使用权人，不针对租赁商户，租赁商户不属于拆迁补偿安置的主体，特此说明。”一审判决认定的依承租人的营业执照就可获得补偿，没有法律依据。上诉人认为，上诉人之所以能得到房屋拆迁一次性经营损失补偿是基于上诉人持有人民政府颁发的《集体用地使用证》，具有合法的宅基地使用权。宅基地是农村村民以户为单位享有的福利性质的权利。在征收农村宅基地上的房屋时，应当给予被征收人房屋补偿费、土地使用补偿费等。因此，土地使用补偿费是针对特定身份的本村村民而言的。上诉人的东房原是临街住宅，后来改为商业性经营性用房。虽然上诉人本人没有营业执照、工商税务等手续，但是该房一直出租，用于商业性经营。正是基于上诉人是本村集体经济组织成员，才有资格得到一次性经营性补偿。一审判决认定是上诉人利用被上诉人的营业执照获得了经营性补偿，是对被补偿主体资格的错误认定，此认定违背了我国《土地管理法》等有关法律规定。
被上诉人刘利明辩称，1、双方在租赁合同中明确约定“如遇国家占用土地将房屋拆除造成乙方的所有经济损失与甲方无任何责任。政府答应赔偿或补偿给乙方应给的钱，甲方帮助办理按规定全部付给乙方。甲方所收房租费剩余部分，全部退还乙方。”根据约定，上诉人将剩余的租金已经全部退还了答辩人，但关于商业经营补偿没有按照约定归还。2、上诉人已经依答辩人的营业执照取得了经营补偿。3、依据双方租赁协议约定，上诉人拿到商业性补偿费就应当给付答辩人。综上，一审法院就上述事实，依据法律规定裁判，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
刘利明向一审法院起诉请求：1、冯喜凤、寇兆华赔偿房屋拆迁经营性补偿44000元；2、由冯喜凤、寇兆华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月29日，原告与被告冯喜凤签订租房协议一份，约定被告将位于锦纶路335户北面门面房二间租给原告长期使用，租金为一年22000元，租期为2016年4月1日至2017年3月31日，到期时提前十天交租金；合同第五条约定，如遇有国家占用土地将房屋拆除，政府部门答应赔偿或补偿给原告的钱，被告帮助办理按规定全部付原告，被告所收租费剩余部分，全部退还原告。合同签订后，原告于2016年4月6日开始在该房屋处经营晋中市榆次区利顺通汽车美容中心。2017年3月31日合同到期后，原告又向被告支付半年租金，继续租用该房屋。2017年7月3日，被告冯喜凤与南沟村村民委员会签订南沟村锦纶北路西拆迁补偿安置协议书，拆迁房屋的商业一次性经营补偿383500元。南沟村村庄改造拆迁补偿安置方案第五条第（三）款规定，宅基地使用证范围内住宅改为商业等经营性住房，具备合法有效的工商、税务登记证等经营手续，营业执照地址与实际经营场所地址一致、且正常经营的，按实际经营面积给予1000元／m2的一次性经营性损失补偿。2017年7月18日，被告退还原告剩余房租款3706元。2017年7月31日，二被告签字确认租赁于原告的房屋面积为44平方米。
一审法院认为，本案争议焦点是原告的诉求是否适当。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。按照合同约定的期限，被告的房屋拆迁时，合同并未到期，该房屋在拆迁过程中被告利用原告的营业执照等证件获得了经营性住宅的损失补偿，被告理应按照合同约定将该补偿款补偿原告，虽然被告对房屋的面积不予认可，但未提供证据予以证明，故对于原告主张的经营性补偿，证据充分，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：限被告冯喜凤、寇兆年于本判决生效后十日内支付原告刘利明拆迁补偿款44000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由二被告负担。
二审中,上诉人冯喜凤、寇兆年申请晋中市榆次区南沟村党支部书记王进到庭参加诉讼。王进陈述，上诉人冯喜凤、寇兆年这一户房屋拆迁参照王湖村村庄改造拆迁补偿安置方案。被上诉人刘利明提交王湖村村庄改造拆迁补偿安置方案一份，欲证明诉争商业一次性经营损失根据合法经营手续（工商、税务登记证等），1000元/m2。上诉人冯喜凤、寇兆年质证称，王湖村村庄改造拆迁补偿安置方案与南沟村村庄改造拆迁补偿安置方案基本一致，被拆迁人强调是拆迁范围内持有集体土地建设用地使用证或集体土地使用证的单位和个人，关于宅基地使用证范围内住宅改为商业等经营性用房的规定完全一样。
本院认为，本案二审的争议焦点：上诉人冯喜凤、寇兆年是否应当支付被上诉人刘利明拆迁补偿款44000元。针对该争议焦点，评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签租房协议约定租期为长期（拆迁除外），并约定“如遇有国家占用土地将房屋拆除造成乙方（即刘利明，下同）的所有经济损失与甲方（即冯喜凤，下同）无任何责任。政府部门答应赔偿或补偿给乙方应给的钱，甲方帮助办理按规定全部付给乙方。甲方所收房租费剩余部分，全部退还乙方。”无论是王湖村村庄改造拆迁补偿安置方案，还是南沟村村庄改造拆迁补偿安置方案，被拆迁人确认为拆迁范围内持有集体土地建设用地使用证或集体土地使用证的单位和个人或者持有相关部门认可的相关手续的单位和个人，而宅基地使用证范围内住宅改为商业等经营性用房且具备合法经营手续（工商、税务登记证等）亦为一次性经营性损失补偿的必要条件。上诉人冯喜凤、寇兆年持有集体土地建设用地使用证，被上诉人刘利明持有营业执照等合法经营手续，房屋拆迁后，上诉人冯喜凤、寇兆年受有租金等损失，被上诉人刘利明受有经营等损失，综合考虑本案，酌情由上诉人冯喜凤、寇兆年支付被上诉人刘利明拆迁补偿款22000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3457号民事判决为：限冯喜凤、寇兆年于本判决生效后十日内支付刘利明拆迁补偿款22000元。
二、驳回刘利明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费900元，由冯喜凤、寇兆年负担450元，刘利明负担450元；二审案件受理费900元，由冯喜凤、寇兆年负担450元，刘利明负担450元。
本判决为终审判决。
审判长 杨姣瑞
审判员 王 雪
审判员 申子西
二〇一八年三月二十六日
书记员 申海凰