中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第10640号
原告杨联洛（MarianoYupitun），男，1950年6月26日出生，菲律宾籍，现住厦门市思明区。
委托代理人武文全，女，1986年8月12日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人叶燕辉，福建丰一律师事务所律师。
被告陈朝光，男，1964年11月28日出生，汉族，住福建省东山县。
委托代理人林育滨，福建秋生律师事务所律师。
第三人厦门安心通汽车用品有限公司，住所地厦门市思明区忠孝里2号一层之二。
法定代表人陈艺通，总经理。
委托代理人林育滨，福建秋生律师事务所律师。
原告杨联洛与被告陈朝光、第三人厦门安心通汽车用品有限公司（以下简称安心通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与代理审判员朱晨、人民陪审员王卫花组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨联洛的委托代理人武文全、叶燕辉，被告陈朝光、第三人安心通公司的共同委托代理人林育滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨联洛诉称，2012年4月30日，被告陈朝光与原告杨联洛签订《房屋租赁合同》，向原告承租厦门市思明区忠孝里2号房屋，房屋状况为危房，由被告按规定向有关部门申报改建手续，并聘请有资质的施工队进行改建维修，房屋附属设施设备包括水、电、龙眼树和玉兰花树等。合同约定：1、租赁房屋作为美术馆使用，被告在租赁期间不得转租，若未经原告同意，被告私自将本房屋转租给第三方则视为被告违约，原告可以立即收回房屋（第二条）。2、租金每月60000元，第一年至第三年不递增，第四年开始每三年递增10%，押一付三。2012年9月1日至2015年8月31日期间每季度租金为180000元，首次租金被告应于签约当日支付，在每期租金期满前7日内被告应支付下三个月租金，此后每期租金均按前述方式依次类推由被告按期支付。被告若逾期支付，每逾期一日按月租金的百分之十向原告支付违约金（第四条）。3、原告应于本合同生效之日起十五日内，将该房屋交付给被告（第六条第2点）。4、被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租，或者未经原告同意擅自拆迁承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途的，原告有权单方解除合同要求被告30日内退还房屋，同时没收保证金，被告不得向原告索赔装修款。保证金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告赔偿（第七条）。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未依约履行义务，且多次作出违约行为，严重损害原告利益。具体如下：1、未经原告同意，私自对房屋进行装修并违法搭建，致使城管部门向原告发出《责令拆除违法建设决定书》、《行政强制执行决定书》、《行政强制执行催告书》，导致原告声誉及其他合法权益严重受损。2、2013年4月20日，未经原告同意，被告擅自将房屋一层的一部分转租给第三人安心通公司用于洗车业务，严重违反不得转租、不得改变房屋用途的约定；3、被告擅自砍伐房屋院中一棵上百年的玉兰花树，导致玉兰花树价值受损；4、被告未依约于2012年11月30日前7日内支付下一季度（即2012年12月1日至2013年2月28日）的租金180000元，直至2012年12月22日才支付该期租金。2013年6月6日，原告的公证受托人武文全向被告发出一份《通知函》，通知被告拆除违法搭建，停止对外出租房屋，被告置之不理。综上，被告的行为构成严重违约，原告现诉请判令：1、解除原、被告2012年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告于合同解除之日起30日内向原告归还租用房屋；3、被告立即拆除房屋违法建设部分；4、租赁合同保证金60000元归原告所有；5、被告立即支付迟延支付租金的违约金2640元（以180000元为基数，逾期22日，按照银行同期贷款利率的四倍计算）；6、被告支付未付房屋租金（暂计至2013年9月5日为10000元，实际计算至被告返还房屋之日）。
被告陈朝光辩称，一、被告不存在原告可以单方解除合同的违约行为，原告要求解除双方签订的租赁合同、返还租赁房屋、没收保证金等诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告并不存在原告所主张的“违约行为”：1、被告并未将房屋转租给第三人安心通公司，而是与第三人的股东陈艺通、孔安合作经营汽车零部件销售业务和汽车美容业务，收取项目利润分红，并未收取租金。亦即被告与第三人之间的关系系合作关系，而非转租关系，第三人的经营行为可视为被告的经营行为。2、被告不存在擅自拆迁房屋结构、损害房屋的行为。讼争房屋在租赁时系危房，必须进行相应的改建维修。合同虽然约定由被告按规定向有关部门申报改建手续，并聘请有资质的施工队进行改建维修，但相关的改建手续必须由原告进行申报，同时原告必须向被告提供原有房屋的设计施工图纸，以使相关的改建维修行为符合法律规定。但原告拒绝申报相关手续，鉴于租赁房屋月租金达60000元，且原告给予的改建免租期仅仅为4个月（实际维修时间超过半年），被告只能边进行维修改建，边督促原告申报手续和提供设计图纸。被告进行改建装修及之后缴纳租金时，原告未提出任何异议。因此，导致被告改建未进行手续申报，超出原有房屋范围搭盖，城管部门向原告和被告下达拆除等通知的过错在于原告，原告称被告导致其名誉受损等，严重违背事实。同时，根据城管部门的文件，被告须纠正的建设行为仅包括搭建部分，并不涉及房屋的主体结构。而事实上，被告未对租赁房屋的主体结构进行任何的变更，并未有损害原有租赁房屋的行为。因此即便被告搭建不合法，也仅仅是按照主管部门的通知进行拆除，根据双方的合同约定，原告并不能因此主张解约。3、被告并未故意对玉兰树进行破坏。租赁房屋内有一株玉兰树，因时间长远且缺乏有效维护，存在部分树干虫蛀的情况，为有效维护，被告只能切除腐烂的树干部分。同时由于玉兰树紧挨租赁房屋，被告在维修改建的过程中不免有磕碰的情况，此点完全符合常理，并不应认定为被告的过错。退一步说，即便被告的行为对玉兰树造成损害，按照合同约定玉兰树仅为附属设备，并非房屋的主体结构，不能成为原告解约的借口。4、被告并未改变租赁房屋的用途。被告租赁原告的面积达532.34平方米，被告依约将该租赁房屋用于经营汉堂美术馆。唯有一层东南侧约20平方米，被告将该角落和搭建的部分场所与第三人合作经营汽车美容业务。对于该小部分场地的使用，原告也是知情的，并未提出任何异议。亦即，被告根据租赁房屋的实际状况将不足二十分之一的小部分场所用于其他经营，不能改变租赁房屋按照合同约定经营美术馆的用途，并不构成根本违约。5、被告缓交2012年12月1日至2013年2月28日的租金原因在于2012年10月城管部门即向被告下达了《告知书》，被告要求原告立即进行相应的申报手续，且因与相邻房产的通道存在纠纷，被告要求原告进行协调，故此基于合同履行抗辩权，被告缓交租金。退一步讲，即便被告缓交租金，也没有达到合同约定的30日，不能作为解约的依据。二、对于原告要求被告拆除房屋违法建设部分，因该搭建并不属于原告房屋的主体部分，被告将按照相关主管部门的指示进行。三、对于未缴付的租金部分，因原告提起诉讼，导致租赁合同处于不稳定的状态，如原告解约，将因此给被告造成装修改建部分的巨大损失。在原告确认按照双方的合同约定继续履约的情况下，被告将立即向原告缴交租金。此外，讼争租赁房屋正面临拆迁，原告提出解约系因其想独占拆迁赔偿，而事实上，对于房屋本身的赔偿归属于原告，对于房屋装修、搬迁费、经营损失等赔偿应当归属于被告，原告基于拆迁利益的考虑要求解约，有悖诚实信用原则。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
第三人安心通公司述称，其意见与被告陈朝光的答辩意见一致。
经审理查明，原告杨联洛系厦门市思明区忠孝里2号房屋（建筑面积：532.34平方米）即讼争房屋的所有权人，该房屋系一座三层建筑。2012年4月30日，杨联洛作为出租方（甲方）、被告陈朝光作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，甲方将讼争房屋出租给乙方。合同第二条约定：讼争房屋为危房，合同签订后，乙方应按规定向有关部门办理申报改建手续，并请有经验有资质的施工队进行改建装修，在遵守管委会规定下进行装修。房屋附属设备包括水、电、龙眼树、玉兰花树等。租赁用途为作美术馆使用，乙方在租赁期间不得转让，若未经得甲方同意，乙方私自将本房屋转让给第三方则视为违约，甲方可以立即收回房屋。合同第三条约定：租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月31日止。合同第四条约定：租金及支付方式为：每月60000元，第一年至第三年不递增，第四年开始每三年递增10%，押一付三；2012年4月30日至2012年8月31日为免租装修期；首次租金乙方于签约当日交付给甲方，在每期租金期满前七日内乙方应一次性支付三个月租金，此后每期租金均按前述方式依次类推由乙方按期支付；乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的百分之十向甲方支付违约金；如果乙方拖延一个月仍然没有交房租，甲方有权将房屋锁起来，并收回房屋。合同第五条约定：乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金60000元。合同第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方30日内退还房屋，同时没收保证金，乙方不得向甲方索赔装修款，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：A未经甲方同意，擅自将承租房屋转让；B未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途；C拖欠租金累计达30日以上（含30日）；D乙方承租期间所产生的各项税收及费用，（甲方通知乙方后）乙方拖欠支付达30日以上（含30日）；E利用承租房屋从事非法活动或存放危险物品。甲方同意乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对承租房屋进行房屋改造及装饰。包括房屋内部结构、排水系统、各种管道、电线、电缆及其它各种设施。乙方的装修方案应征得甲方同意并作为合同附件。乙方不得损坏房产结构及水井等附属设施，如损坏应全额赔偿。上述合同签订后，杨联洛将讼争房屋移交给陈朝光，陈朝光向杨联洛支付保证金60000元。陈朝光接收后对讼争房屋进行改建装修，并支付租金至2013年8月。其中，2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金180000元，陈朝光于2012年12月22日支付。因杨联洛于2013年8月12日向本院提起诉讼，双方就讼争房屋的租赁事宜发生纠纷，陈朝光自2013年9月1日起未再支付租金。
2013年1月4日，厦门市思明区城市管理行政执法局（以下简称思明区执法局）以陈朝光、杨联洛为行政执法管理相对人作出《责令拆除违法建设决定书》。查明自2012年5月起，陈朝光未经相关行政主管部门批准，擅自在讼争房屋加固过程中进行以下建设行为：1、拆除南面围墙，在第一层南面、东面及北面进行搭建，钢架，彩钢板、水泥板顶结构建筑物，面积为265.92平方米；2、在第二层东面及北面进行搭建，钢架，彩钢板顶结构建筑物，面积为48.77平方米；3、在第三层南面、东面及北面搭建钢架，面积为145.80平方米。陈朝光的上述行为属未取得建设工程规划许可证擅自进行建设，且无法采取改正措施消除影响，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，该局责令自行拆除违法建筑物。2013年4月28日，思明区执法局向陈朝光、杨联洛发出《行政强制执行催告书》，催告拆除上述违法建筑物。2013年5月13日，思明区执法局作出《行政强制执行决定书》，决定于本决定书送达之日起开始强制执行。至本案一审诉讼期间，上述违法建筑物尚未被拆除。
2013年5月14日，第三人安心通公司成立。该公司的住所地及营业场所为厦门市思明区忠孝里2号一层之二（即讼争房屋的一部分），经营范围为批发、零售汽车用品、汽车零部件，法定代表人为陈艺通，投资人为陈艺通、孔安，两人的出资比例各为50%。
2013年6月6日，杨联洛的代理人武文全在厦门市鹭江公证处的公证下，以邮寄方式向陈朝光发出一份《通知函》，认为陈朝光违法建设且对外招租，要求陈朝光尽快拆除违建，立即停止违约行为，否则将依法解除租赁合同，收回房屋，并赔偿损失。杨联洛认为陈朝光已收到该《通知函》，陈朝光称其未收到该《通知函》。
以上事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、房屋交接确认单、《责令拆除违法建设决定书》、《行政强制执行催告书》、《行政强制执行决定书》、企业基本信息、投资人及出资信息、（2013）厦鹭证松字第3040号公证书、（2013）厦鹭证松字第2239号公证书以及各方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
审理中，被告陈朝光向本院提交《合作协议书》一份，证明陈朝光并未将讼争房屋转租，而是与陈艺通、孔安合作经营汽车零配件和汽车美容业务。第三人安心通公司对上述《合作协议书》的真实性、合法性、关联性均予以确认。原告杨联洛对上述《合作协议书》的真实性不予确认，并认为该协议可能因本案而制作，陈朝光存在转租行为。
综上，本院认为，原告杨联洛与被告陈朝光就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同第二条明确约定讼争房屋的租赁用途为作美术馆使用，并在合同第七条约定若被告未经原告同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途，原告有权单方解除合同并要求被告30日内退还房屋，同时没收保证金。被告在合同履行过程中，不仅进行违法建设（已被相关行政主管部门责令拆除，被告也未举证证明相关违法建设有经原告同意），而且未经原告同意擅自改变租赁用途（作为第三人安心通公司的住所地和经营场所，批发、零售汽车用品、汽车零部件），被告的行为已构成违约，故原告请求解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告于合同解除之日起30日内归还讼争房屋，拆除违法建筑物，租赁合同保证金60000元归原告所有，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩认为其进行违法建设和擅自改变租赁用途尚不构成根本违约，原告不能因此解除租赁合同，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。根据合同第四条的约定，被告应在每期租金期满前七日内一次性支付三个月租金，被告于2012年12月22日支付2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金180000元，已构成违约，应以此为基数支付违约金，因双方约定的违约金计算标准过高，原告要求按同期银行贷款利率的四倍计算22日共2640元，未违反法律规定，本院予以支持。因原告于2013年8月12日向本院提起诉讼，双方就讼争房屋的租赁事宜发生纠纷，被告自2013年9月1日起未再支付租金，原告要求被告支付租金至返还房屋之日，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告杨联洛与被告陈朝光于2012年4月30日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告陈朝光于本判决生效之日起三十日内向原告杨联洛归还厦门市思明区忠孝里2号房屋；
三、被告陈朝光于本判决生效之日起三十日内对厦门市思明区忠孝里2号房屋的违法建筑物进行拆除（违法建筑物的范围以厦门市思明区城市管理行政执法局2013年1月4日作出的《责令拆除违法建设决定书》为准）；
四、租赁合同保证金60000元归原告杨联洛所有；
五、被告陈朝光于本判决生效之日起三十日内向原告杨联洛支付迟延支付租金的违约金2640元；
六、被告陈朝光于本判决生效之日起三十日内按60000元／月的标准向原告杨联洛支付租金（自2013年9月1日起计至被告陈朝光归还房屋之日止）。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9226元，由被告陈朝光负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告杨联洛可在判决书送达之日起三十日内，被告陈朝光、第三人厦门安心通汽车用品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
代理审判员 朱 晨
人民陪审员 王卫花
二〇一四年四月二十八日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。