浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第35号
上诉人（原审被告）：孙甲。
被上诉人（原审原告）：宁波江北××湖××天地××
有限公司。住所地：宁波市××××9-f。
法定代表人：汤某某。
委托代理人：陶某某。
委托代理人：庞某某。
上诉人孙甲因与被上诉人宁波江北××湖××天地××
有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院
于2009年11月19日作出的（2009）甬北民初字第1253号民事判
决，向本院提起上诉。本院于2009年12月29日立案受理后，依
法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原、被告于2006年7月30日签
订一份《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，原审原告将
位于宁波市江北区“日湖新天地特色餐饮街”d区d9／d10，建
筑面积208.8平方某某屋出租给原审被告用于经营。合同约定
：租赁期3年，自2006年7月15日至2009年7月16日止，先付租
金后用房屋。第1年租金按每天每平方米1.5元计算为130572元
、第2年租金按每天每平方米1.6元计算为163987元、第3年租
金按每天每平方米1.7元计算为174236元；合同签订时原审被
告向原审原告支付履约保证金12000元。2007年5月21日，原审原、被告又签订《补充协议》一份，调整原合同租金额度，将
第1年租金由130572元降为111618元、第2年租金由163987元降
为147588元、第3年租金由174236元降为156812元。合同还约
定：如原审被告违约，原审原告有权终止合同，并收回租赁房
屋，履约保证金和当期租金不予退还；原审原告违约，原审被
告有权要求原审原告支付双倍履约保证金。对此，合同还特别
列举违约的情形，如原审被告逾期支付租金及其他规定费用，
应向原审原告支付自支付日至实际付款日止0．5%的逾期付款
违约金；原审被告在合同租赁期内提前终止，原审原告不退还
原审被告缴付的履约保证金。另查明，在合同期内，原审被告
未拖欠原审原告的租金，但至今仍欠原审原告2009年7月至10
月水电费15996元未付，并至今仍占用原审原告的房屋。
原�原告宁波江北××湖××天地××有限公司于2009
年10月14日诉至法院，请求依法判令原审被告：1.房屋租赁合
同至2009年7月17日终止；2.腾退“日湖新天地特色餐饮街d区
d9／d10”房屋还给原审原告；3.支付水电费15996元；4.支付
2009年7月17日起至占用房某某退日止，以房屋面积280.8平方
米每天每平方米1.53元赔偿金；5.不退还原审被告缴纳的履约
保证金12000元。
原审法院经审理认为：原审原、被告于2006年7月30日签
订的《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》，已于2009年7
月16日届满，双方未续签租赁合同，原审原告提出要与原审被
告终止房屋租赁合同，并要求原审被告腾退房屋归还原审原告
，符合租赁合同的约定，现原审被告继续占用原审原告的房屋已无法律依据，因此，对原审原告的上述请求，应予支持。原
审被告因经营需要，未支付2009年7月至10月水电费，做法不
妥，原审原告要求原审被告支付拖欠的水电费15996元，合情
合理，其请求应予以支持。原审原、被告签订的租赁合同已经
届满，但原审被告至今仍占用原审原告的出租房屋，因此原审
被告仍应依法向原审原告支付房屋占用赔偿金，原审原告要求
原审被告以第3年的租金标准支付，不违反法律规定，故原审
被告应按占用的房屋280.8平方米以每天每平方米1.53元计算
，向原审原告支付自2009年7月16日至房某某退日止的占用房
屋赔偿金。根据原审原、被告在合同中的约定，合同至2009年
7月16日已届满，在合同期内原审被告未拖欠原审原告的租金
和逾期支付规定费用，也未提前终止合同，因此，履约保证金
已完成保证合同履行的目的。现原审原告要求不退还原审被告
缴纳的履约保证金，缺乏事实和法律依据，其请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条
、第九十一条第一款（七）、第二百一十二条，《中华人民共
和国民法通则》第一百零八条之规定，作出如下判决：一、确
认原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司与原审被告
孙甲签订的房屋租赁合同于2009年7月16日终止。二、原审被
告孙甲于本判决生效后三十日内腾退占用的位于宁波市江北区
“日湖新天地特色餐饮街d区d9／d10”房屋归还给原审原告宁
波江北××湖××天地××有限公司。三、原审被告孙甲占用
的房屋于腾退之日一次性�原审原告宁波江北××湖××天地
××有限公司付清水电费15996元。四、原审被告孙甲占用的房屋于腾退之日以占用房屋280.8平方米每天每平方米1.53元
的标准，一次性向原审原告宁波江北××湖××天地××有限
公司付清自2009年7月17日至房某某退日止的赔偿金。五、驳
回原审原告宁波江北××湖××天地××有限公司的其他诉讼
请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1488元，
减半收取744元，由原审被告孙甲负担。
宣判后，原审被告孙甲不服，上诉至本院，称：原判未
查清签订《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》的主体，根
据上诉人所提供的房屋租赁合同可显示合同的出租方为宁某某
北日湖置地有限公司乙宁波江北××湖××天地××有限公司
，合同的承租方为孙乙，而非上诉人孙甲，孙乙才是真正的合
同签订人和业主，上诉人孙甲仅系宁波市江北船老大海鲜坊员
工，故原审法院在未查清事实的情况下错误地认定了涉案的主
体不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人宁波江北××湖××天地××有限公司答辩称
：上诉人所称的涉案主体在原审法院审理期间曾已提出过。被
上诉人于2007年6月依法经工商变更登记为现名，而上诉人孙
甲是与被上诉人签订和实际履行合同的一方，且经原审法院主
持达成的民事调解某某也已明确，因此双方的诉讼主体均是适
格。原审判决认定事实�楚，适用法律正确，请求二审法院依
法驳回上诉人的上诉请求。
双方在二审期间均未提供新的证据。本院除对原审法院所认定的事实予以确认外，另查明：2
006年7月30日签订房屋租赁合同的双方主体分别是孙甲与宁某
某北日湖置地有限公司，后宁某某北日湖置地有限公司于2007
年6月26日经工商变更登记为宁波江北××湖××天地××有
限公司。2007年7月，双方曾为涉案的房屋租赁合同发生过纠
纷，后经原审法院调解结案。
本院认为：企业名称依法经工商变更登记并不影响其原
签订合同的效力，故上诉人与被上诉人于2006年7月30日签订
的《日湖新天地特色餐饮街房屋租赁合同》及2007年5月21日
签订的《补充协议》依然合法有效，对双方具有约束力。本案
从协议的签订和双方当事人于2007年7月25日经原审法院主持
达成的调解协议可证实涉案房屋租赁合同的实际履行人为上诉
人孙甲，故原审法院将本案双方当事人作为适格的诉讼主体，
并无不当。上诉人诉称双方诉讼主体均不符，缺乏事实和法律
依据，本院不予采信。鉴于本案的实际情况，原审法院判决上
诉人腾退所租赁的房屋，付清所欠水电费，并支付合同期满后
至房某某退日止的赔偿金，并无不妥。原审法院对本案事实认
定清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八
条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1488元，由上诉人孙甲负担。
本�决为终审判决。
审 判 长 蔡惠娜
审 判 员 朱亚君
审 判 员 张宏亮
二〇一〇年二月一日
代书记员 莫爱萍