吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第3号
上诉人（原审被告）：吉林市城市开发中心，住所：吉林市船营区。
法定代表人：简俊峰，该中心主任。
委托代理人：郑海英，该中心法律顾问。
被上诉人（原审原告）：吉林市乾丰物业服务有限责任公司，住所：吉林市船营区。
法定代表人：张丽巍，该公司经理。
委托代理人：孙景敏，吉林北国律师事务所律师。
上诉人吉林市城市开发中心因物业服务合同纠�一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林市城市开发中心（以下简称城市开发中心）的委托代理人郑海英，被上诉人吉林市乾丰物业服务有限责任公司（以下简称乾丰物业）的法定代表人张丽巍及委托代理人孙景敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乾丰物业在原审时诉称：城市开发中心自2005年8月至2013年3月一直拖欠其位于解放中路206-9号网点办公楼（1～7层，总建筑面积为2290平方米）的物业费168544元，另有滞纳金168元，共计168712元。乾丰物业多次上门催缴，但城市开发中心始终未交。故诉至法院，请求：1.城市开发中心给付2005年8月至2013年3月拖欠物业费168544元、滞纳金168元，总计168712元；2.城市开发中心承担本案诉讼费。
城市开发中心在原审时辩�：一、乾丰物业主张超过诉讼时效。二、城市开发中心所在办公楼是广厦地产公司开发的独体楼，与小区没有关联，也未将物业移交出去，城市开发中心不是鞍顺园小区的业主。三、乾丰物业进行的物业管理服务没有一项与城市开发中心有关。从乾丰物业的物业管理服务合同看，对于房屋共用部分的维修只进行了外墙保温，但这还是政府暖房子工程；公用绿地的管理，由于城市开发中心的办公楼与小区没有门相连，不进入小区内，根本享受不到这些服务。服务合同的第五至第七项中所述物业公司负责小区的保洁服务，但是城市开发中心的保洁工作一直是自行承担，乾丰物业从未提供过这些服务。四、城市开发中心唯一与小区相关的是下水井和化粪池，这几年来还是城市开发中心与隔壁网点共同出资清掏。综上，城市开发中心不应承担物业费。
原判决认定：城市开发中心位于吉林市船营区解放中路206-9号网点1～7层（总建筑面积2290平方米），在鞍顺园小区物业管理服务范围内。乾丰物业分别于2005年7月14日、2008年12月30日、2012年1月20日与吉林市鞍顺园住宅小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定管理期限分别为2005年7月1日至2010年7月1日、2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2017年7月1日，非住宅房屋收取物业费的标准均为按照建筑面积每月每平方米0.80元。同时双方就乾丰物业对该小区进行物业管理服务的事项进行了约定，其中2005年7月14日签订的《物业管理服务合同》约定：“1.房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2.公共设施、设备的维修、养护、管理，包括：共用的下水管道、落水管。3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、下水井、化粪池。4.共用绿地、花木的养护和管理。5.文体休闲设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、车库及地下停车场。……12.负责向业主和物业使用人收取物业服务费。13.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费”；2008年12月30日签订的《物业管理服务合同》约定：“1.房屋共用部位的维修、小修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道。2.公共设施、设备的维修、小修养护、管理，包括：公用的下水管道、落水管、道路、场地、棚厅等。3.附属建筑物、构筑物的维修、小修养护和管理，包括：下水井、化粪池，排水管道以及其他共用设施等。4.共用绿地、花木的养护和管理。5.协助公安机关维护好小区内公共区域的正常生活秩序。6.负责小区的楼道保洁服�。7.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。8.组织开展社区文化娱乐活动。9.负责向业主和物业使用人收取物业服务费。10.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费”；2012年1月20日签订的《物业管理服务合同》约定：“1.房屋共用部位的小修养护和管理，包括：承重结构、楼梯间、走廊通道等。2.公共设施、设备的小修养护和管理，包括：公用的下水管道、落水管、道路、场地等。3.附属建筑物、构筑物的维修、小修养护和管理，包括：下水井、化粪池以及其他共用设施等。4.共用绿地、花木的养护和管理。5.协助公安机关维护好小区内公共区域的正常生活秩序。6.负责小区的楼道保洁服务。7.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。8.负责向业主和物业使用人收取物业服务费。9.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费”。合同签订后，乾丰物业按照约定履行义务。因城市开发中心拖欠物业费，乾丰物业于2013年7月24日向本院提起诉讼。
原判决认为：城市开发中心位于吉林市船营区解放中路206-9号网点1～7层（总建筑面积2290平方米），在鞍顺园小区物业管理服务范围内，故乾丰物业与城市开发中心存在物业服务合同关系。乾丰物业应当按照约定的物业管理服务事项履行义务，城市开发中心应当按照约定给付物业费。城市开发中心未能按约定给付物业费的行为，构成违约，故乾丰物业要求城市开发中心给付2005年8月至2013年3月物业费的请求，应予支持。关于城市开发中心抗辩乾丰物业的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，因物业服务合同属于继续性合�，不存在超过诉讼时效的情况，故其抗辩主张不予采纳。关于城市开发中心抗辩其为独体楼与小区不相连，没有享受到物业服务的主张，因所提供证据不足以证明其主张，故本院无法支持。因乾丰物业未能举证证明书面向城市开发中心催交物业费，故其提出给付滞纳金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决。
原判决主文：一、被告吉林市城市开发中心自本判决生效之日起七日内给付原告吉林市乾丰物业服务有限责任公司2005年8月至2013年3月物业费人民币168544元；二、驳回原告吉林市乾丰物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3674元由原告吉林市乾丰物业服务有限责任公司负担50元，被告吉林市城市开发中心负担3624元，原告吉林市乾丰物业服务有限责任公司已向本院预交，被告吉林市城市开发中心于本判决生效之日起七日内将其负担的部分径行给付原告吉林市乾丰物业服务有限责任公司。
原审判决后，城市开发中心不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、上诉人的房屋不在被上诉人物业服务范围内。上诉人房屋虽然在整个鞍顺园小区外围，但开发商开发建设并设计这个独立的办公楼时，除了有一小部分共用管线与小区有关外，这个办公楼是封闭独�的。而且在开发单位将建成的办公楼移交给上诉人时，并未将上诉人的办公楼的物业移交给被上诉人。按照物业的相关法律规定，对于独体楼是否是小区业主也并未有明确规定。同时在本案中，没有证据能够证明被上诉人按照物业合同，告知上诉人履行物业服务合同中业主应尽的义务和享受的权利。这种用合同强加给上诉人的物业服务义务是没有法律根据的。二、被上诉人未向上诉人提供物业服务。上诉人提供的证据足以证明上诉人就是小区一处围墙的功能，后面没有门，与小区完全隔离，从一楼到六楼都是上诉人的办公楼。由于上诉人的办公楼与小区没有门相连，根本无法进入小区，因此根本无法享受到被上诉人对小区公共绿地的管理服务。被上诉人也未向上诉人提供保洁服务。即便是上诉人房屋与小区唯一相关的下水井和化粪池，也是由上诉人和隔壁网点业主共同出资清理的。三、本案超过诉讼时效，应驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人与鞍顺园小区业主委员会已经签订了三份物业服务合同，且前两份物业服务合同已经履行完毕，合同已经终止。而在这两份合同履行过程中，被上诉人从未按照合同的约定履行各项义务，被上诉人未向上诉人催要过物业费，因此已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
被上诉人乾丰物业在二审庭审中辩称：第一，上诉人在我们物业服务范围内，在原审时我们已提供相关证据予以证明。按照吉林市建筑规划设计院图纸，上诉人单位是在我们小区物业服务范围内。第二，对方提出我方未提供相关物业服务，但是在一审时上诉人并未提供相关的证据证明。第三，关于诉讼时效。我们多次向上诉人索要物业费，本案未超过诉讼时效。原审认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院在审理本案过程中，上诉人城市开发中心未提供新的证据，被上诉人乾丰物业提供二份证据：一、吉林市城市规划设计研究院出具的鞍顺园南区室外管网图纸一份，证明城市开发中心在乾丰物业的物业服务范围内。上诉人城市开发中心质证意见：真实性无异议，但是不能作为新证据。理由如下：（一）关于城市开发中心是否在乾丰物业服务范围内的问题一审中已经提出，但是被上诉人一审没有举证，不符合新证据的条件。（二）唯一共用的化粪池和排水井，都是由我单位和旁边网点共同出资清掏的；二、吉林市万联房地产开发有限公司等缴纳物业费收据24张，证明与城市开发中心相同情况的单位都缴纳了物业费。上诉人城市开发中心质证意见：真实性无异议，关联性有异议。此份证据不能证明我方应缴纳物业费，因为我们单位和这个小区是完全隔离的，从一楼到�楼都是上诉人的办公楼，且此证据不是新证据。
本院针对以上证据分析评判如下：因上诉人城市开发中心对被上诉人乾丰物业所提供的二份证据真实性均未提出异议，故本院对该二份证据予以采信。
经本院审理查明的事实与一审相同。
本院认为：一、关于城市开发中心是否在乾丰物业的物业服务范围内的问题。城市开发中心位于吉林市船营区解放中路206-9号网点，与鞍顺园小区共用管线，根据《吉林市物业管理条例》第四十七条“物业管理区域由县（市）区物业行政主管理部分按下列原则划分：（一）配套设施设备共用的；（二）位于同一社区或者位置靠近的”的规定，城市开发中心应在鞍顺园小区物业管理服务范围内。
二、关于乾丰物业是否为城市开发中心提供物业服务问题。城市开发中心主张其为独体楼，与小区不相连，没有享受到物业服务，不应交纳�业费。因城市开发中心所提供证据不足以证明乾丰物业未履行相关义务，故本院对城市开发中心认为乾丰物业未提供物业服务的主张，不予支持。
三、关于本案是否超过诉讼时效问题。乾丰物业与吉林市鞍顺园住宅小区业主委员会签订的物业管理服务合同未约定给付物业费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定，乾丰物业可以随时要求城市开发中心交纳物业费，本案未超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审�委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3671元，由上诉人吉林市城市开发中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
审 判 员 林凤岩
二〇一四年七月十日
代理书记员 姜 雪