浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民撤1号
原告：励某某。
原告：励某甲。
两原告的共同委托代理人：康建长，浙江康联律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：张小宁，浙江康联律师事务所律师。
被告：慈溪某某小额贷款股份有限公司。
法定代表人：冯国平。
委托代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：邱建群，浙江煜华律师事务所律师。
被告：励某乙。
被告：宁波某甲布业有限公司。
法定代表人：励某乙。
原告励某某、励某甲为与被告慈溪某某小额贷款股份有限公司（以下简称某某公司）、励某乙、宁波某甲布业有限公司（以下简称某甲公司）第三人撤销之诉纠纷一案，于2016年5月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月16日公开开庭审理了本案。两原告及其委托代理人康建长、被告某某公司的委托代理人蒋天童、被告励某乙暨被告某甲公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同起诉称：1994年10月18日，被告励某乙以户主名义申请建房用地，根据《慈溪市私人建房用地申请表》显示，申请建造涉案房屋时两原告系家庭组成成员，同时也是本集体经济组织户籍成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，宅基地只能以户的名义取得，且属于家庭共有，并主要根据家庭成员数确定使用面积。各集体经济组织在家庭申请用地时，会对其常住家庭在册人口进行核定，然后分配特定面积。虽然宅基地使用证上登记的使用权只有一人，但宅基地申请审批表确定的在册人口共享宅基地使用权。同时在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。因此，两原告对宅基地享有使用权的同时，也取得涉案房产的所有权。被告励某乙未经两原告同意，擅自将共有的涉案房地产向被告某某公司设定抵押，根据《中华人民共和国物权法》第九十五、九十七条规定，被告励某乙擅自抵押的行为系无权处分，违反法律的强制性规定，应属无效。故浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈商初字第2099号民事判决认定的最高额抵押合同的有效，并判决被告某某公司对涉案房地产享有优先受偿权，损害了两原告对涉案房地产依法享有的共有权，应当依法撤销。现起诉要求：1、依法确认被告励某乙向被告某某公司提供的抵押担保合同无效，撤销浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈商初字第2099号民事判决第三项；2、依法确认两原告对慈房他证2014字第0001**号他项权证项下的房地产享有所有权；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告某某公司未在法定期限内答辩，在庭审过程中辩称：1、依据涉案房地产的产权证和集体土地使用权证显示，被告励某乙系唯一权利人，同时某某公司与励某乙签订的《最高额抵押合同》合法有效，并依法办理了抵押登记手续，取得了编号为慈房他证2014字第0001**号房屋他项权证，故某某公司依法取得抵押权，有权对抵押物进行拍卖、变卖，并就所得的款项优先受偿；2、在《慈溪市私人建房用地申请表》中，两原告仅注明为家庭成员，并未列明为涉案房产的共有权人，且房屋产权证、集体土地使用权证以及慈溪市白沙路街道出具的《承诺书》均显示涉案房地产的所有权人系励某乙。退一步讲，即使两原告的说法成立，两原告系共同产权人，但其权利未经登记，依据物权法的规定其权利未发生法律效力，不具有对外约束力，如果励某乙的抵押行为给两原告造成损失，两原告可请求励某乙赔偿损失，与某某公司无关。故请求驳回两原告的诉讼请求。
被告励某乙在法定期限内未作答辩，在庭审过程中辩称：其是按照某某公司的要求提供材料并办理抵押手续的，两原告均没有到场也不知情。其与两原告及案外人胡忠琴对涉案房地产均享有所有权，其设立的抵押是无效的。
被告某甲公司在法定期限内未作答辩，在庭审过程中辩称：其欠某某公司的钱会归还的，但两原告对涉案房地产是有份的。
两原告为证明诉称主张成立，共同向本院提供如下证据：
1.慈溪市私人建房用地申请表（来源于慈溪市房地产管理中心的档案材料）、证明各一份，证明两原告为涉案房地产的共同共有人，对涉案房地产依法享有共同共有权；被告励某乙未经两原告同意，就涉案房地产向被告某某公司设定抵押的行为系无权处分行为，抵押合同无效，原审法院认定错误的事实；
2.(2015)甬慈商初字第2099号民事判决书、慈溪法院受理申请执行案件通知书各一份，证明该判决错误认定励某乙与某某公司签订的抵押担保合同合法有效，并错误认定被告某某公司对涉案房地产享有优先受偿权；被告某某公司向法院申请强制执行，且执行申请已被受理，两原告对涉案房地产享有的合法权益受到侵犯，及两原告知道其权益受到侵害的具体时间的事实；
3.村庄地籍调查登记表以及慈溪市私人建房用地申请表各一份（来源于慈溪市国土资源局的档案材料），证明两原告为涉案房地产共同共有人，对涉案房地产依法享有共同共有权的事实。
对两原告提供的上述证据，被告某某公司质证如下：对证据1中的慈溪市私人建房用地申请表的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明两原告是涉案房屋的共同产权人；对证据1中证明的真实性、关联性均有异议，对涉案房地产出具的证明没有相关承办人署名，且所载内容不符合客观事实；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为被告某某公司的抵押权合法有效，不存在侵害两原告权益的事实；对证据3的真实性没有异议，但不能证明两原告的待证事实，其中所记载的权利人是被告励某乙。
被告励某乙、某甲公司对两原告提供的证据均无异议。
被告某某公司为证明其辩称主张成立，向本院提供如下证据：
1.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及承诺书各一份，证明涉案房地产登记的所有权人为励某乙，两原告并非共同所有权人的事实；
2.最高额抵押合同、他项权证各一份，证明被告励某乙将其所有的财产设立抵押合法有效，并已经依法办理抵押登记的事实。
对被告某某公司提供的上述证据，两原告共同质证如下：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为：1、房产证虽登记在励某乙名下，但不代表产权只属于励某乙一人，从现有房产部门的登记情况看，该房屋所有权人为四人。根据物权法解释第2条规定，记载内容与权利状况不符，请求享有物权的，应依法予以支持，以实际权利人为准。从承诺书的内容来看，与经济合作社出具的证明是相违背的；对证据2的抵押合同形式的真实性无异议，但该合同与两原告不具关联性，对证明内容不发表意见；对他项权证形式的真实性无异议，但他项权证已经侵害了两原告的合法权益，他项权证是无效的，应当予以撤销。被告励某乙、某甲公司共同质证如下：对被告某某公司提供的证据均无异议，借款及抵押均系其本人签字办理的，但两原告对涉案房地产是有份的。
被告励某乙、某甲公司未提供证据。
对两原告及被告某某公司提供的证据，本院作如下认证：两原告提供的证据1中的证明，该证明虽盖具了单位印章，但没有单位负责人、经办人的签名或盖章，不符合证据的形式要件，不具有证据效力；两原告提供的其他证据，各被告对其真实性均无异议，本院确定作为认定案件事实的依据。被告某某公司提供的证据，原告及被告励某乙、某甲公司对证据真实性均无异议，上述证据均与本案有关联，本院确定作为认定案件事实的依据。
根据上述定案证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：两原告与被告励某乙系父子、父女关系，案外人胡忠琴系励某乙妻子。因329国道拆迁修建，1994年10月18日，被告励某乙以户主身份申请私人建房用地，家庭成员包括两原告及案外人胡忠琴。拆除老屋后新建房屋三间，占地面积100平方米。1995年10月10日，被告励某乙以土地使用者的名义领取了慈集建（1995）字第011591号集体土地建设用地使用证；1999年7月29日，被告励某乙又以房屋所有权人的名义申领了慈房权证浒字第××号房屋所有权证，该房产证上没有记载共有人。2014年1月6日，被告励某乙与被告某某公司签订《最高额抵押合同》，约定被告励某乙自愿以其有完全处分权的系争房地产为其自2014年1月6日至2016年1月5日期间在最高融资额人民币2000000元的所有融资债权提供担保。2014年1月7日双方办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为慈房他证2014字第0001**号。2015年10月16日，被告某某公司以励某乙、某甲公司为被告向本院起诉，本院于2015年12月24日作出（2015）甬慈商初字第2099号民事判决，判决一、励某乙于本判决生效之日起十日内归还某某公司借款本金1625000元，支付自2014年6月21日至2015年6月26日止的利息16668.50元、逾期利息375124.80元及自2015年6月27日起至判决确定的履行日止，以借款本金1625000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的逾期利息；二、励某乙支付某某公司为实现债权而支出的律师代理费10000元；三、若励某乙未履行上述判决确定的还款义务，则某某公司对被告励某乙提供的他项权证为慈房他证2014字第0001**号项下的抵押房地产享有优先受偿权；四、某甲公司对上述判决确定的励某乙应履行款项承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向励某乙追偿。判决发生法律效力后，某某公司向本院申请执行。案件执行过程中，两原告提出执行异议，本院于2016年4月6日受理两原告的异议申请，同年4月14日，本院作出（2016）浙0282执异18号执行裁定，驳回两原告的执行异议申请。
本案的争议焦点为：一、两原告是否系涉案房地产的共有权人；二、被告励某乙与被告某某公司订立的最高额抵押合同是否有效。
对争议焦点一，本院认为，根据《慈溪市私人建房用地申请表》记载，涉案房屋是被告励某乙以家庭为单位在农村自留地上建造的，两原告系该户家庭成员，同时又是该集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此，作为该户成员均享有涉案房屋的土地使用权，因地上建筑物和土地使用权不可分离，故两原告在享有土地使用权的同时也对该自留地上的房屋依法享有所有权。
对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条不仅规定了第三人对不动产和动产的善意取得制度，同时规定了第三人对其他物权的善意取得制度，因此，不动产抵押权也应包括在内。本案中，被告某某公司与被告励某乙之间设立的抵押关系符合不动产抵押权善意取得的构成要件。首先，如争议焦点一所述，两原告与被告励某乙等人均系涉案房地产的共有人，被告励某乙设立抵押的行为未经其他共有权人的同意；其次，被告某某公司在抵押权设立时系出于善意，按照我国物权公示的公信力原则，被告某某公司在设立抵押时根据产权登记证上的所有权人，相信其行为的有效性，并且也进行了必要的审查，且被告某某公司已按合同约定履行了向主合同债务人提供借款的义务；再则，抵押合同的双方已经办理了抵押登记。因此，被告某某公司取得抵押权合法有效。
综上，本院认为，两原告提出的系涉案房地产的共有人的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。因被告某某公司善意取得涉案房地产的抵押权，该抵押权依法予以保护。两原告主张抵押无效的诉讼主张，本院不予采信。因被告励某乙无权处分行为而给两原告等其他共有人造成损失的，两原告可另行向被告励某乙主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（三）项的规定，判决如下:
一、原告励某某、励某甲对慈房他证2014字第0001**号他项权证项下的房地产享有共有权；
二、驳回原告励某某、励某甲的其余诉讼请求。
本案案件受理费13921元，由原告励某某、励某甲负担6960.5元，被告慈溪某某小额贷款股份有限公司、励某乙、宁波某甲布业有限公司共同负担6960.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 孙红莲
人民陪审员 沈华侠
代理审判员 何秀坤
二〇一六年七月六日
代书 记员 胡利娜
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：
（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。
对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。
原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。