重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02706号
上诉人（原审原告）王丽，女，1967年1月10日出生，汉族。
委托代理人刘兴科，重庆石松律师事务所律师。
委托代理人章杨，重庆石松律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王敏，女，1966年4月23日出生，汉族。
委托代理人刘兴科，重庆石松律师事务所律师。
委托代理人章杨，重庆石松律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王萍，女，1963年11月11日出生，汉族。
委托代理人刘兴科，重庆石松律师事务所律师。
委托代理人章杨，重庆石松律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨建国，男，1956年7月25日出生，汉族。
委托代理人杨宗荣，男，1935年1月20日出生，汉族。
上诉人王萍、王敏、王丽与上诉人杨建国排除妨害纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2015年2月4日作出（2014）永法民初字第04319号民事判决。王萍、王敏、王丽与杨建国均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：王萍、王敏、王丽三人及其父母王武元、龚君宽原系四川省永川县罗汉乡洪家坝村5社（以下简称洪家坝村5社，现更名为重庆市永川区红炉镇万胜村黄荆坡村民小组）村民。杨建国、王昭元夫妻二人亦系洪家坝村5社村民，王昭元系王武元的侄女。王武元、龚君宽于1970年代在洪家坝村5社建造了一幢土瓦结构的房屋，该幢房屋为一层共9间，房屋登记所有人为龚君宽。后龚君宽将其中8间房屋过户到王萍、王敏、王丽名下。1991年9月，原永川县国土局就该房屋向王丽颁发了编号为1840517的集体土地建设用地使用证。同时期的政府房屋管理部门存档的村镇房屋产权登记卡显示王萍、王敏、王丽三人共有该土地上的房屋一套，房产证号为永川县乡村房产字第84905**号，房屋共8间，产权来源为继承。
由于王武元一家人长期在城镇居住，本案诉争的农村房屋长期空置。1995年5月16日，卖方王武元与买方杨建国签订《协议书》，该协议书约定：①王武元老家房屋现有9间，王武元提留两人原住的房间和横堂屋，若干年后王武元双老去世后这两间房屋仍然卖给王昭元，价值1500元，双老去世后才付款。但王武元双老去世的后事一律在本房子办理，王昭元全家支持，安葬的土地由王昭元换玉米地；②现有的柑橘树由王昭元全家管理，成熟后两家共同享有，果树的土地由王昭元换9方米；③付款方式：现付4000元，1996年6月份前付3000元。龚君宽的弟弟龚君元（现已死亡）作为在场人在该协议书上签字。杨建国付清7000元房款后，龚君宽于2007年4月29日出具收条一张，载明：杨建国交来房子钱柒仟元正，收款人龚君坤。1995年12月30日，永川市红炉镇洪家坝村黄荆坡村民小组向杨建国出具书面说明：今由集体收回龚君宽自留地11方，转给杨建国作为承包地。周围的竹树木地由集体划给杨建国所有，作为林权地，1995年后上交公粮。2000年9月，永川市国土房产管理局根据杨建国的村镇房屋产权申请登记审批表、房屋墙界申报表、房屋平面现状及位置经介图，于2000年9月5日向杨建国、王昭元颁发了永乡房产字第84930**号乡村房屋所有权证，并于2000年9月15日向杨建国颁发了永集建2000字第11088号集体土地建设用地使用证。
2014年8月8日，王萍、王敏、王丽向重庆市永川区人民法院提起行政诉讼，要求撤销重庆市永川区国土资源和房屋管理局颁发的永乡房产字第84930**号乡村房屋所有权证。同日，王丽向重庆市永川区人民法院提起行政诉讼，要求撤销重庆市永川区国土资源和房屋管理局颁发的永集建2000字第11088号集体土地建设用地使用证。重庆市永川区人民法院经审理后查明，王丽的土地证号为1840517号的集体土地建设用地使用证与杨建国的永集建2000字第110**号集体土地建设用地使用证的土地系同一块土地，王萍、王敏、王丽的房产证号为永乡房产字第84905**号的乡村房屋与杨建国、王昭元的永乡房产字第84930**号乡村房屋所有权证的乡村房屋系同一所房屋，该院于2014年10月21日作出（2014）永法行初字第141号行政判决书，该判决确认重庆市永川区国土资源和房屋管理局颁发该证违反法律规定，属主要证据不足、程序违法，判决撤销重庆市永川区国土资源和房屋管理局为杨建国颁发的永集建2000字第11088号集体土地建设用地使用证，并于同日作出（2014）永法行初字第142号行政判决书，以相同理由判决撤销重庆市永川区国土资源和房屋管理局为杨建国、王昭元颁发的永乡房产字第84930**号乡村房屋所有权证。杨建国不服该两份行政判决，提起上诉后，重庆市第五中级人民法院分别作出（2014）渝五中法行终字第367号行政判决书、（2014）渝五中法行终字第369号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
同时查明，签订协议书后，王武元将该幢房屋交与杨建国居住、使用至今，杨建国除此处住房外，无其他住房。协议中所述的9间房屋包含南北走向的6间正房，以及正房北侧东西走向的三间偏房。除了王萍、王敏、王丽房产证上所载明的8间外，还包括在偏房西侧无审批手续的1间房屋，该偏房现被杨建国用于堆放杂物。协议中尚未出卖的2间房屋为正房东北角的一间房屋（位于正房入门后右方角落）及偏房东侧的一间房屋，该两间房屋一直由杨建国使用，前者被杨建国用作卧室，后者被用作厨房。偏房东侧的一间房屋倒塌后，杨建国于2012年在该房屋原址修建了一间砖瓦结构的房屋，并将房屋前的院子硬化为水泥地。现王武元、龚君宽仍健在，多年来杨建国与王武元、龚君宽及其三个子女从未因该房屋发生纠纷，重庆市永川区红炉镇万胜村村民均知晓该房屋买卖一事。
一审审理中，王萍、王敏、王丽三人诉称，王武元、龚君宽无权处分本案诉争房屋，王武元与杨建国签订的协议与本案无关，杨建国应另案与王武元、龚君宽解决。
一审法院认为，根据村镇房屋产权登记卡载明的内容，王萍等三人系本案诉争的8间房屋的所有人，与本案有直接利害关系，故其有权起诉，对杨建国相应的辩称意见不予采纳。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，王武元与杨建国签订房屋了买卖协议，结合该协议书内容，“双老”应理解为王武元、龚君宽夫妻二人，虽然王萍等三人持有的房款收据上显示收款人为龚君坤，但结合杨建国陈述及协议书，能够认定龚君坤即龚君宽。王武元签订了协议书后龚君宽收取了房款，协议书对9间房屋作出买卖处分，并约定了交易价格及付款时间，该协议书系王武元、龚君宽二人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。协议书对9间房屋进行了买卖，包含1间无合法手续的房屋，该间房屋由建造人王武元、龚君宽所有，二人有权对该房屋进行处分，杨建国在支付房款后占有、使用至今，已成为该房屋所有人。王萍等三人无权要求杨建国搬出，对王萍等三人相应的诉讼请求不予支持。王萍等三人举示的村镇房屋产权登记卡能够证明其系其他8间房屋的登记所有权人，王萍等三人的父母王武元、龚君宽买卖该8间房屋系无权处分。其中2间房屋屋约定在王武元、龚君宽死亡后由杨建国购买，该部分约定系附延缓期限的民事行为，现该期限尚未到来，且杨建国亦未交清房款。杨建国无偿占有、使用该2间房屋多年，对该2间房屋进行修缮系其应尽义务，王萍等三人要求杨建国停止占用并搬出该2间房屋的诉讼请求成立，予以支持。杨建国基于与王武元、龚君宽签订的房屋买卖合同这一正当理由对剩余6间房屋占有、使用，尽管王武元、龚君宽无权处分该6间房屋，但杨建国长期居住使用该房屋，无其他房屋居住，且杨建国现尚未就该房屋买卖协议要求王武元、龚君宽退还购房款、赔偿相关损失以另外建房、购房来获得其他住房，同时，鉴于王萍等三人及杨建国与王武元、龚君宽之间的关系，若要求杨建国搬离该6间房屋则有违公序良俗，对该部分诉讼请求暂不支持。据此，判决：“一、限被告杨建国立即停止占用原告王萍、王敏、王丽所有的位于永川区红炉镇万胜村黄荆坡村民小组的农村房屋正房东北角房屋一间（位于正房入门后右侧）、偏房最东侧房屋一间，并于本判决生效后十日内搬出该两间房屋；二、驳回原告王萍、王敏、王丽的其他诉讼请求。”
王萍、王敏、王丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判杨建国立即搬出王萍等三人所有的房屋，本案一、二审案件受理费由杨建国负担。主要事实和理由：1、一审认定事实错误。王萍等三人系房屋的所有权人，王武元、龚君宽无权处分该房屋，王萍等三人拒绝追求合同的效力，该协议应属无效。本案房屋买卖协议中，房屋的产权因未办理过户登记，并未发生物权变动的效力。2、一审适用法律有误。本案系效力待定的民事行为，因无法得到王萍等三人的追认，买卖合同行为无效。不应直接适用公序良俗原则判案。
杨建国答辩称：王萍等三人无权提出本案诉讼，王萍等人的父母健在，其不可能通过继承取得案涉房屋。
杨建国同样不服该判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回王萍等三人的诉讼请求。本案全部诉讼费用由王萍等三人负担。主要事实和理由：杨建国购买案涉房屋合法有效，应受法律保护，且已时隔二十余年，王萍等三人从未主张过权利。
王萍等三人答辩称：王萍等人取得案涉房屋的所有权经过了房管部门的登记，有权提起本案诉讼。杨建国的损失只能向王武元、龚君宽请求赔偿。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，杨建国与王武元、龚君宽之间所签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效。虽然案涉房屋的登记权利人为王萍等三人，但该房屋系王武元、龚君宽所修建完成。且结合杨建国与王武元、龚君宽之间的亲属关系，杨建国有理由相信王武元、龚君宽系案涉房屋的所有权人。即使其并非案涉房屋的所有权人，其行为亦可构成表见代理。王武元与杨建国之间的协议约定，房屋共有9间，王武元提留两人居住的房间和横堂屋，若干年后王武元双老去世后卖给王昭元，价值1500元，双老去世后才付款。杨建国在签订合同后按约支付了房屋价款。结合上述约定，杨建国有权占有使用案涉房屋中的七间（包含一间无证房屋），且杨建国居住使用该房屋已长达20年时间，期间王萍等三人并未向杨建国提出任何权利主张，现王萍等三人提起诉讼要求杨建国返还全部房屋，缺乏事实和法律依据。
杨建国上诉认为一审判决其停止占用并搬出两间房屋不当，王武元与杨建国之间的协议约定，王武元提留的两间房屋需待双老过世后再出售给杨建国，即双方对于该部分房屋买卖系附了期限，现期限尚未达到，且杨建国并未就上述两间房屋支付购房款，其占有使用该房屋无事实和法律依据。综上所述，王萍、王敏、王丽与杨建国的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王萍、王敏、王丽负担40元，由杨建国负担40元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 霞
代理审判员 芦明玉
二〇一五年六月十六日
书 记 员 黄献丽