河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民四终字第143号
上诉人（原审被告）张树根，农民，住蠡县。
委托代理人安占杰，蠡县蠡吾镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张秀奇，农民，住蠡县。
委托代理人佟红敏，河北旭天律师事务所律师。
原审被告张胜伟，农民，住蠡县。
上诉人张树根因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省蠡县人民法院（2014）蠡民初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人张树根的委托代理人安占杰，被上诉人张秀奇及其委托代理人佟红敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张胜伟系张树根之子。2013年8月30日，张秀奇与张胜伟签订房屋买卖合同一份，该合同载明：“甲方张胜伟。乙方张秀奇。经双方协商甲方将蠡县工会小区三号楼一单元302室含车库（户主）张胜伟，以45万元卖给乙方，乙方分三次付清全款，合同生效日乙方预交30万元，两月之内甲方将房产证交予乙方，乙方再交付甲方10万元，余下5万元限合同生效之日起一年之内付清。乙方承担房屋过户费和契税，甲方承担营业税费，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，甲方需付清2013年该房屋的物业费及合同之前所欠的水电费。合同签署日起乙方对蠡县工会三号楼一单元302室含有车库，具有合法使用权。甲方不得对该房屋进行二次销售，如违约应赔偿乙方10万元违约金。甲方张胜伟、乙方张秀奇、见证人张某。房屋买卖合同签订之日，张秀奇向张胜伟支付30万元购房款，同年9月1日张秀奇再次向张胜伟支付购房款5万元，张秀奇提交张胜伟收款条两份，张树根对两张收条无异议。合同签订二十天后张胜伟将房屋钥匙交给张秀奇。
为证实所购房屋属于张胜伟，张秀奇提交保定华正物业管理有限公司证明一份，载明：“张胜伟在工会小区三号楼一单元302室、4号车库（北面）此房没有经过买卖为一平房。见证人王某”。张树根对该证据不认可。
两个月后，因张胜伟拒绝交付涉案房产证办理过户登记，张秀奇向张胜伟索要购房款未果，且多次找人调解无效，2014年4月21日，张秀奇向蠡县公安局报案，控告张胜伟涉嫌合同诈骗，蠡县公安局经审查出具蠡公（经侦）不立字（2014）0022号不予立案通知书，决定不予立案。
为查明事实，一审法院调取了张胜伟涉嫌合同诈骗刑事案卷，该卷中2014年6月10日8时50分至9时55分蠡县公安经侦大队对张树根的询问笔录载明：“问：位于蠡县工会小区三号楼一单元302室的房产产权所有人是谁？答：房产证上登记是我的名字，不过2010年张胜伟结婚的时候我把这套房产赠与他了，因为这套房产是我在蠡县中国银行贷款购买的，所以没有办理过户手续。他们结婚后就在这套房子里居住了。问：有没有相关的赠与手续？答：没有，是口头上说的。问：张胜伟在卖房的时候有没有到所在的物业公司开具过什么关于房屋所有权的相关证明？答：我不清楚。问：张胜伟有权对蠡县工会小区三号楼一单元302室的房产进行买卖吗？答：既然我已经将房子赠与他了，他有权进行买卖。问：张秀奇向张胜伟支付过房款了吗？答：已经支付了35万元的预付款。问：现在这套房产有没有给张秀奇办理过户手续？答：我不清楚，这是张胜伟和张秀奇之间的事。问：蠡县工会小区三号楼一单元302室的房子现在谁住着呢？答：张秀奇住着呢。问：你现在对张胜伟将蠡县工会小区三号楼一单元302室的房产卖给张秀奇一事是怎么想的？答：我已经将这套房产赠予张胜伟了，他就有权进行买卖，既然张胜伟已经和张秀奇签订了买卖合同那就依照合同办事，因为合同是张胜伟和张秀奇签订的，具体在合同履约方面也是他们两个人的事，我不参与什么。问：你讲的以上情况属实吗？答：属实。张树根（签名）。”经质证，张秀奇认为该笔录真实合法有效。张树根对询问笔录的真实性无异议，但对张树根本人向公安机关陈述的房屋的所有权以及赠与协议有异议，称所有权已说明是张树根名下，张树根将该房产赠与张胜伟以后没有赠与协议，没有按照物权法相关规定办理张胜伟名下的产权登记，所以在法律角度上，张胜伟出卖房屋的行为是无效的。
为证实涉案房屋所有权属于张树根，张树根向一审法院提交购房收据一份，载明：“09年7月7日，今收到张树根交来购房首付款人民币陆万柒仟伍佰捌拾玖元，收款单位蠡县太行房地产开发有限公司”。审理中，一审法院调取了蠡县房地产管理所该涉案房屋的商品房买卖合同，该合同载明：“出卖人蠡县太行房地产开发有限公司。买受人张树根。商品房用途住宅，砖混结构，建筑层地上6层，幢号3，户号302，层次3，产权面积143.26平方米，座落蠡县公园路北侧工会小区3号楼1单元302室。价款单价每平方米人民币1000元，总金额人民币壹拾肆万叁仟贰佰陆拾元整。合同签订于09年8月12日。”经质证，张秀奇、张树根对购房收据、商品房买卖合同均无异议。
以上事实有张秀奇与张胜伟签订的房屋买卖合同、张胜伟收款条两张、张树根购房收据、商品房买卖合同、蠡县公安局张胜伟涉嫌合同诈骗刑事卷宗材料、一审庭审笔录等证实。
一审法院认为，蠡县公园路北侧工会小区3号楼1单元302室为张树根所购买，有张树根提交的购房收据及一审法院调取的商品房买卖合同证实，2010年张树根将该房产赠与张胜伟，有蠡县公安局经侦大队对张树根的询问笔录证实，是张树根真实意思表示，且已经交付张胜伟使用，只是未办理产权过户手续，对其赠与行为一审法院予以认定，张树根有履行赠与协助过户的义务，张胜伟有处分权。2013年8月30日，张秀奇与张胜伟签订房屋买卖合同，张胜伟将该房产及车库卖与张秀奇，双方意思表示真实，权利义务明确，不违反法律规定，买卖合同依法成立，张秀奇请求确认涉案房屋买卖合同合法有效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故张秀奇请求张树根依法履行该房屋买卖合同协助办理涉案房产过户登记手续主张一审法院予以支持。张胜伟经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、张秀奇与张胜伟签订的房屋买卖合同合法有效。二、张秀奇、张胜伟继续履行该房屋买卖合同，张胜伟、张树根自判决生效之日起二十日内协助张秀奇办理该房屋产权过户登记手续。案件受理费人民币80元，由张胜伟负担。”
一审判决后，上诉人张树根不服，向本院提起上诉称：一、不应追加上诉人为被告。因为房屋买卖合同是被上诉人张秀奇与一审被告张胜伟双方签订的，被上诉人起诉的是合同纠纷，追加我为被告违反了合同的相对性原则。二、我是争议房屋的所有权人，是有独立请求权的，如果要列我为当事人，应为原告。三、张胜伟对房屋没有处分权。一审法院判决我协助张秀奇办理房产产权过户登记手续是错误的。综上，请求二审法院依法撤销蠡县人民法院（2014）蠡民初字第702号民事判决或改判上诉人不承担任何义务，诉讼费、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人张秀奇答辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决于法有据。2013年8月30日，原审被告张胜伟与被上诉人张秀奇签订房屋买卖合同一份。原审被告张胜伟在该房屋买卖合同中明确表明“甲方将蠡县工会小区三号楼一单元302室含车库（户主）张胜伟。保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权”。为了进一步证实该涉案房产系张胜伟所有，张胜伟和其母亲共同到涉案房产的物业管理公司即保定华正物业管理有限公司开具证明一份，载明张胜伟在工会小区三号楼一单元302室、4号车库（北面）此房没有经过买卖为一平房。见证人王某。同时，上诉人张树根在公安机关询问笔录里证实涉案房产的房产证上登记的是张树根的名字，不过2010年张胜伟结婚时张树根把这套房产赠与张胜伟所有，因为这套房产是张树根在蠡县中国银行贷款购买的，所以没能办理过户手续，张胜伟结婚后就在这套房子里居住。张树根既然已经将涉案房产赠与张胜伟，张胜伟就有权对该房产进行买卖。原审被告张胜伟系该涉案房屋的所有权人，张胜伟与上诉人张秀奇所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，权利义务明确，不违反法律规定。所以，一审判决事实清楚，证据确凿充分。二、上诉状阐述的几点理由根本站不住脚。一审追加上诉人张树根为被告，系依法追加，准确无误。答辩人张秀奇与原审被告张胜伟之间签订的房屋买卖合同与张树根有密切联系，办理涉案房屋过户手续需要张树根协助。三、上诉人张树根称自己系争议房屋所有权人，同时又说涉案房屋系家庭共同财产，自相矛盾，难圆其说，且没有相关证据支持。四、根据调取的涉案房屋所有权证及蠡县公安卷宗的显示，张树根明确表示该房产已赠予其子张胜伟，上诉人系错误引用物权法。张胜伟应按照涉案房屋买卖合同履行义务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
二审查明的事实与一审相同。另查明，本案争议的房产尚未还清贷款。
本院认为，张秀奇与张胜伟签订的房屋买卖合同是基于双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定，履行合同义务。买方张秀奇应履行交纳房款的义务，卖方张胜伟应当交付房屋并协助办理过户登记。张树根作为商品房的产权登记人，一审法院将其列为被告并无不妥。根据蠡县公安局刑事案卷调查笔录，张树根赠予房屋应当办理财产所有权的转移手续。由于未办理不动产登记，张胜伟尚未取得房屋所有权，但是其基于赠予合同取得了对房屋的合法权利，有权对该房屋进行处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此上诉人张树根主张张胜伟对房屋无处分权及合同无效于法无据。鉴于本案争议的房产贷款尚未还清，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故抵押人转让抵押财产，应经抵押权人同意，应在抵押权人同意转让房产或抵押权消灭后，具备办理房产转移过户登记条件时再办理过户手续。鉴于张胜伟未在本案中提起张秀奇偿还其剩余房款的反诉请求，本案中对此不作审理，应另案解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持蠡县人民法院（2014）蠡民初字第702号民事判决第一项即：“张秀奇与张胜伟签订的房屋买卖合同合法有效”；
二、变更蠡县人民法院（2014）蠡民初字第702号民事判决第二项“张秀奇、张胜伟继续履行该房屋买卖合同，张胜伟、张树根自判决生效之日起二十日内协助张秀奇办理该房屋产权过户登记手续。”为“自本案争议的房产经抵押权人同意转让或抵押权消灭后，具备办理房产转移登记过户条件之日起20日内，由张胜伟、张树根协助张秀奇办理该房屋产权转移过户登记手续。”
二审案件受理费80元，由上诉人张树根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯占新
代理审判员 陈 宁
代理审判员 王洪月
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 佟铁铮