西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0102民初627号
原告陈崇宁（反诉被告），男，1976年1月2日出生，汉族，江苏实达数据处理有限公司职员，住西安市未央区。
被告陕西万和商业运营管理有限公司（反诉原告），住所地西安市新城区长缨西路1号万和城购物中心7层01、02、03室。
法定代表人肖同春，董事长。
被告陕西华东金城投资发展有限公司，住所地陕西省西安市新城区胡家庙西北角长缨西路1号华东万和城2号楼8层807室。
两被告共同委托代理人冯丹，该公司法务部职员。
原告陈崇宁诉被告陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）、陕西华东金城投资发展有限公司（以下简称金城公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈崇宁，被告万和公司、金城公司共同委托代理人冯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈崇宁诉称，2015年1月11日和被告万和公司签订《万和城地铁商街租赁合同》，约定房租9个月抵12个月。后被告对下一年度的收租政策进行修改，原告因经济方面的原因无力交纳下一年度的租金。在2016年9月1日原告告知万和公司职员王盼其无力缴租，出租方可转租他人。王盼回复称待合同期满后转租他人。8月31日原告无力交租，被告也意识到原告可能违约，被告在作出收回租赁房屋的决定后，实行了非法清铺，原告2016年9月1日开始，表达了出租房可以收回，双方意思一致，同意终止合同。现请求依法判令：1、被告与原告的合同终止；2、被告返还原告保证金10000元、装修保证金3000元及装修出入证押金150元。3、被告退还第一年度已交租金1660.23元。
被告陕西万和商业运营管理有限公司辩称，1、原告主张退还1万元押金无事实依据。2、原告主张退还其装修保证金3000元，认为原告对其承租商铺隐蔽工程整改完成后，按照合同约定办理。3、原告主张的出入证押金150元，同意在抵偿房屋占用费之后，多退少补，请求驳回原告诉讼请求。同时提出反诉称，双方签订租赁合同属实，但认为双方共同遵守合同约定，其公司决定给予守约的商户一定的优惠政策，即首年交九个月费用抵十二个月的政策。因与原告的合同履行至2016年8月1日，本公司依约向原告催收租金，原告拒不交纳，且原告多次违反商场规定私自关店、不打卡，在此情况下本公司于2016年10月9日向原告公证送达催交租金的通知，之后原告仍未交费，本公司于2016年12月19日对原告所租商铺进行了清铺。现反诉要求原告支付：1、拖欠租金861元，及逾期支付租金违约金4981.5元。2、房屋占用费3586元并补交三个月房屋租金5535元。
被告金城公司辩称，本案所涉商铺其公司已出售给被告万和公司，本案与本公司无关，表示不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2014年11月30日被告万和公司（乙方）与被告金城公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将位于本市新城区长缨西路1号万和城购物中心的整体房屋出租给乙方使用。该房屋用于乙方从事商业经营、物业出租和物业管理服务等用途,租赁期间自2014年12月1日至2019年11月30日止。2015年1月11日原告（乙方）与被告万和公司（甲方）签订《万和城地铁商街租赁合同》，约定甲方将万和城地铁商街负二层3F267号营业房（建设面积8.58平米）租给乙方，仅限经营鞋、包。租期三年，自2015年4月18日至2018年4月17日止。2015年9月18日经双方合议变更租赁期限为：自2015年9月30日至2018年9月30日止。关于租金约定，第一年按114元每平米每月计算，月租金978元；第二年同第一年；第三年按125元每平米每月计算，月租金1073元。租金交纳方式及时间：租金每十二个月预交一次。本合同签订之日乙方应一次性交纳该房屋十二个月租金，后续每租约年度租金交纳时间为上租约年度租金使用期限届满前一个月时交纳，以此类推。第四条：租赁房产合同保证金1万元，乙方应在合同签订之日支付该保证金。合同保证金在本合同履行的同时具有质量保证金的用途。合同履行期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的任何行为，甲方有权提前解除合同并扣留部分或全部保证金作为违约金。此保证金在本合同期满或本合同终止，甲乙双方再无其他债权债务纠纷，乙方按合同约定交还租赁房产，并办妥以该租赁房产为注册地址的工商注销或变更手续后30日内由甲方无息返还乙方剩余合同保证金。同时约定如原告未能按时交纳租金、设备使用费、物业综合管理费，每延迟一天，应支付欠交金额千分之五的违约金，超过30天未交纳，租赁合同自动终止，被告不退还原告所交纳的一切费用。2015年1月11日，原告向被告交纳保证金1万元，7月21日交纳装修保证金3000元，7月22日交纳装修出入保证金150元。2015年1月11日原告与被告万和公司签订补充协议和物业管理服务协议，约定设备使用费第一租约定（自2015年4月18日至2016年4月17日）的月设备使用费每平方米76元，月设备使用费652元；第二租约年（自2016年4月18日至2017年4月17日）设备使用费收取标准同上；物业综合管理费每年为215元。
合同签订后原告依约交纳了第一年度即2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。2016年9月1日原告与被告工作人员协商，因其无力交纳后期租金要求被告转租商铺，协商未果。2016年10月9日被告向原告发出限期交纳第二年度租金的通知，并载明若逾期交纳租金，双方《租赁合同》及《物业管理服务协议》于2016年10月14日终止。2016年10月13日被告向原告福建及西安两个住址公证邮寄送达了上述通知。之后被告于2016年12月19日对原告所租商铺进行了清铺。庭审中原告承认双方合同于2016年12月19日解除，并同意支付2016年10月1日至12月19日期间的租金。关于原告称因被告招商宣传的商场环境与实际不符，因此要求第一年度租金按九折收取，但未有证据证明。招商政策规定：租金交纳方式为年付，对于愿与商场携手并进，共享双赢，并遵守商场管理规定的商户，租金暂定交九个月用十二个月（具体待签约前确定）；管理费交纳方式为年付，在上述前提下，第一年管理费免三个月，交九个月用十二个月。双方租赁合同未有上述约定，但双方按上述政策已实际执行。
上述事实有租赁合同、收款收据、微信记录、公证书、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告万和公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法，没有违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行权利承担义务。2016年10月14日被告向原告发解除合同的公证书，双方合同解除，依据合同约定及保证金性质，原告主张被告退还保证金，本院予以支持；原告主张退还装修保证金3000元及装修出入证押金150，因装修已完成，被告虽未验收但原告已实际经营，被告未提出异议，视为被告已验收，故该两笔款项应予退还。原告主张被告退还第一年度已交租金1660.23元，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付拖欠租金861元（自2016年10月1日至10月14日）为原告实际使用，本院予以支持。被告反诉请求支付逾期交纳租金违约金4981.5元，依据合同约定本院予以支持。被告反诉请求原告支付房屋占用费3586元（自2016年10月15日至2016年12月19日止），因此期间原告实际占用商铺，故比照租金本院予以支持。被告反诉请求补交三个月租金5535元，因合同并未约定第一年度租金计收政策只针对守约租户，故此项请求本院不予支持。被告万和公司将其合法租赁的商铺租给原告，双方签订租赁合同，是实际合同的权利义务人，被告金城公司仅系租金收取票据上载明的收款人，实际收款人系万和公司，故对外承担合同责任的为被告万和公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中国人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈崇宁与被告陕西万和商业运营管理有限公司于2015年1月11日签订《万和城地铁商街租赁合同》有效，于2016年10月14日予以解除。
二、被告陕西万和商业运营管理有限公司本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈崇宁保证金1万元、装修押金3000元及装修出入证押金150元。
三、原告陈崇宁于本判决生效之日起十日内支付被告陕西万和商业运营管理有限公司拖欠租金861元、违约金4981.5元及房屋占用费3586元。
四、驳回原告陈崇宁其余诉讼请求。
五、驳回被告陕西万和商业运营管理有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费178元，由被告万和公司负担；反诉费87元，由原告负担。（鉴于原告已预付，双方折抵后，被告随上款直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 高更生
代理审判员 张 雅
代理审判员 王 玺
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 江 珊