广东省东莞市第一人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤1971行初870号原告东莞市塘厦镇花园中心第三届业主委员会，住所地：东莞市塘厦镇花园街63号花园中心。负责人罗敬莲，该业委会主任。委托代理人叶玉斌，广东广健律师事务所律师。委托代理人陈世源，广东广健律师事务所律师助理。被告东莞市房产管理局，住所地：东莞市南城区科技大道蓝天大厦，统一社会信用代码：124419007077331364。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人方智超，该局工作人员。委托代理人李道君，广东闻彰律师事务所律师。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：东莞市塘厦镇迎宾大道3号富康豪庭二楼，营业执照注册号：91441900198060438A。法定代表人赵锦辉，该公司总经理。委托代理人邓凤歧，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。第三人东莞市华毅投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇诸佛岭沙龙街47号106，统一社会信用代码：9144190075450212X9。法定代表人叶志斌，该公司经理。委托代理人黄锐锋，广东弘名律师事务所律师。委托代理人许雄峰，广东弘名律师事务所律师。第三人东莞市塘盛实业发展有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘龙路（田心永发工业城），营业执照注册号：441900000477521。法定代表人周炳辉。原告东莞市塘厦镇花园中心第三届业主委员会（以下简称“塘厦花园中心业委会”）与被告东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）及第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司（以下简称“塘厦房地产公司”）、第三人东莞市华毅投资有限公司（以下简称“华毅投资公司”）、第三人东莞市塘盛实业发展有限公司（以下简称“塘盛实业公司”）行政登记纠纷一案，于2016年11月23日向本院提起行政诉讼。本院于同月24日立案受理后，向被告及第三人送达了起诉书副本及应诉材料。本院依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭审理了本案。原告塘厦花园中心业委会负责人罗敬莲及其委托代理人叶玉斌、陈世源，被告东莞房管局委托代理人方智超、李道君，第三人塘厦房地产公司委托代理人邓凤歧，第三人华毅投资公司委托代理人许雄峰到庭参加诉讼。第三人塘盛实业公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塘厦花园中心业委会诉称，一、物业办公室及消防控制室是小区必备的公共设施。《中华人民共和国消防法》、建设部《高层民用建筑设计防火规范》、建设部《住宅建筑规范》（GB50368-2005）、《东莞市城市规划管理技术规定》等法律法规和地方政府规章，均明确规定作为住宅小区配套的消防物业用房是必须与主体工程“三同时”（同时规划、同时施工、同时验收）的，没有规划和配置上述用房和设施的工程不得建设施工，更不可能验收获得通过。二、物业办公室及消防控制室应当归业主共同共有，不能分割发证。《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有、但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案的“东莞市塘厦镇花园中心”项目是塘厦镇政府为解决干部职工的住房问题而建设的“安居工程”，承建方是有政府背景的“东莞市塘厦镇房地产开发公司”，工程于2001年完工并安排干部职工入住。建设之初都配置有消防控制室等消防设施及用房，物业管理用房、门卫房等公共用房，小区十余年的物业管理、消防控制一直使用该物业，从来没有任何人提出过异议，所有的业主都没有想过这些用房还会有不妥或者法律上的权属争议。直到第三人东莞市华毅投资有限公司拿出于2009年取得的“粤房地权证莞字第××号”房地产权证并起诉原告，300多户业主才知道自己使用了十几年的公共设施原来早已“另嫁他人”，自己还成了侵权者。三、被告的具体行政行为违反法律规定。《不动产登记暂行条例》第18条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”。第22条规定“第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予以登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”法律法规赋予了被告不动产登记的权力，但同时要求被告履行合法性、形式和实质审查的义务，特别涉及此案类似的可能侵害公共利益、涉及历史遗留问题时应当亲临现场查看。被告没有履行审慎审查的义务，造成第三人违法交易、违反处置公共财产而取得法律意义上的产权的确认，造成原告的正当权益的损失。四、被告应当依法纠正错误的具体行政行为。我国的行政法律、法规、规章既规定了行政机关的权力、权利和义务，又规定了行政机关违法行政或者错误行政的补救措施和程序，希望被告以负责的态度，以依法行政、为民行政的原则纠正错误的产权确定。原告诉求争议的房地产在建设规划之初已经有图纸进行规划确认，但是因为被告的违法确权和发证，造成了原告的合法权益受损。原告向法院提起行政诉讼，请求：1、判决被告依法撤销“粤房地权证莞字第××号”房地产权证；2、诉讼费由被告承担。原告塘厦花园中心业委会向本院提交了以下证据：1、房地权证，证明被告将“粤房地产权证莞字第××号”颁给第三人东莞市华毅投资有限公司。2、房地平面图，证明物业办公室及消防控制室设置在一楼，在2001年已经投入使用，一直属于小区的必备公共设施，却对此出售转让。3、《证明》，证明房产于2001年出售给第三人塘盛实业有限公司，又证明转让给第三人华毅投资有限公司，现属第三人华毅投资有限公司。4、竣工图（广东省建筑工程总公司设计公司，工程名称为塘厦花园中心，新建单位为东莞市塘厦镇房地产开发公司，日期为1992年绘制，竣工验收时间为2000年5月10日的施工图，图中已经确认了消防保安中心值班室、电话机房、配电室等公共用房的配置情况），证明了房屋在规划、建设、施工、验收阶段均有上述公共用房。5、花园中心财产交接清单（2007年8月18日由第三人塘厦房地产公司下属的东莞市宏业物业管理有限公司移交给塘厦花园中心业委会移交的物品，其中包括了案涉物业及物品），证明了该物业一直为原告使用的情况。被告东莞房管局辩称，一、原告塘厦花园中心业委会非案涉房产登记的利害关系人，非本案适格的诉讼主体，无权提起本行政诉讼，应依法驳回原告的起诉。本案中，被告所颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证的具体行政行为程序合法，实体处理正确，从转移登记申请人提交的申请资料显示，案涉东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺房产权属所登记的面积并无包括业主的共有部分。所以案涉粤房地权证莞字第××号产证所登记的内容无物权归属争议。另外，原告不符合案涉房产登记利害关系人的条件。依照《行政诉讼法》第二十五条：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”、《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》第八条：“（一）起诉人应当具备法律规定的主体资格；……”，原告不具有案涉房产登记利害关系人的资格，非本案诉讼的主体，无权提起本行政诉讼，依法应驳回起诉。二、东莞市塘厦镇花园中心于22001年8月15日进行确权登记，从现有的证据显示，原告所称的物业办公室与消防控制室并没有规划为业主共有部分。2001年8月15日，我局依申请人塘厦镇房地产开发公司的申请，按照《城市房屋权属登记管理办法》（该办法自1998年1月1日起施行,2008年7月1日废止）第十六条：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件……”为案涉塘厦花园中心A座、B座颁发登记字号：674，证书号：1171的商品房屋产权权属证明书，产权人为塘厦镇房地产开发公司。当时并没有相关法律规定物业办公室与消防控制室为小区的公共设施，且案涉房产并没有规划有物业办公室与消防控制室。原告提起诉讼的法律依据并不适用于本案。《中华人民共和国消防法》是2009年5月1日施行的，《东莞市城市规划管理技术规定》是2012年施行的，建设部《住宅建筑规范》（GB50368-2005)是2005年施行的，建设部《高层民用建筑设计防火规范》并没有规定物业办公室和消防控制室为小区的必备共有部分，即原告提供以上法律依据不适用于本案，本案原告称物业办公室与消防控制室规划为业主共有部分没有事实与法律依据。三、东莞市华毅投资有限公司申请房产权属转移登记的申请材料齐全符合法定形式，构成法律规定的转移登记的条件，原告依职权给予办理转移登记。2009年10月22日，买受人东莞市华毅投资有限公司申请东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺房产权属转移登记，依法提交房地产交易及权属登记申请表、房地产买卖合同、产权登记申请书、查丈表、契税完税证明、附证图、房地产销售（转让）办证证明、房地产权证、资金自行划转声明、房屋四面墙界申请表、查档证明、企业机读档案申请表、营业执照、身份证、东莞市塘盛实业发展有限公司章程、核准变更登记通知书、（2009）东常证合字第264号公证书等资料。属于《房屋登记办法》第三十二条第一款因买卖事实发生后买受人申请房屋所有权转移登记。被告依照《房屋登记办法》第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”收取申请人申请房产转移登记的申请材料，并进行谨慎的审核，确认材料齐全并符合法定形式，构成上述法律规定的办理转移登记的条件。2009年11月2日，被告依法为买受人东莞市华毅投资有限公司办理房产权属转移登记，颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证，履行房屋登记职责。以上事实，房地产交易及权属登记申请表、房地产买卖合同、产权登记申请书、查丈表、契税完税证明、附证图、房地产销售（转让）办证证明、房地产权证、资金自行划转声明、房屋四面墙界申请表、查档证明、企业机读档案申请表、营业执照、身份证、东莞市塘盛实业发展有限公司章程、核准变更登记通知书、（2009）东常证合字第264号公证书等资料予以佐证。原告的诉讼时效已经超过了法定的诉讼时效6个月，登记的日期是2001年8月份，原告是在2016年起诉的。同时，原告所依据的法律是2008年以后物权法，对2008年前所发生的行为物权法没有约束力。综上所述，房屋转移登记申请人东莞市华毅投资有限公司提供的相关申请房产转移登记的材料齐全，符合转移登记的条件，依法给予办理登记，被告依法履行职责，程序正当、证据充分。原告诉讼请求既超过了诉讼时效，原告又非本案适格的诉讼主体，无权提起本行政诉讼且原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予驳回原告的起诉。被告东莞房管局向本院提交了以下证据、依据：1、房地产权登记申请书、粤房地证字第××号《房地产权证》、企业法人营业执照复印件、身份证复印件、房屋四面墙界申报表、房地产查丈登记表、房地产买卖合同、商品房转让鉴证记录、房地产交易登记证明书、中华人民共和国契税完税证0315138号、房地产办证证明00069214、公证书264号、265号、申请交易登记收件受理单、房地产交易及权属登记申请表、存量房交易结算资金自行划转声明、查档证明（二手交易）、企业机读档案登记资料、核准企业变更登记通知书、塘盛实业公司章程、股东会决议、华毅公司章程、股东会决议、章程修正案、股权转让合同，证明：（1）东莞市华毅投资有限公司申请房产权属转移登记属于《房屋登记办法》第三十二条第一款因买卖事实发生后售买人申请房屋所有权转移登记。申请人申请材料齐全符合法定形式，构成法律规定的转移登记的条件，被告依职权给予办理转移登记。（2）粤房地权证字第××号《房地产权证》，证明案涉东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺在2002年2月27日已进行权属登记，案涉物业办公室及消防控制室的权属人为东莞市塘盛实业发展有限公司，从现有的状况和证据显示，物业办公室与消防控制室并没有规划为业主共有部分。2、东莞市房屋产权登记审批书、东莞市房地产交易登记证明书，证明我局收取申请人申请房产转移登记的申请材料，并进行谨慎的审核，确认材料齐全并符合法定形式，构成上述法律规定的办理转移登记的条件，经过严格审核，被告依法为买受人东莞市华毅投资有限公司办理房产权属转移登记，颁发粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，履行房屋登记职责。3、141117号权属证明书存根，证明2001年9月6日，我局依法为案涉塘厦花园中心A座、B座办理登记字号：674，证书号：1171的权属证明书，产权人为塘厦镇房地产开发公司。4、法律规范（《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条）。第三人塘厦房地产公司述称，其同意被告的意见。第三人塘厦房地产公司没有向本院提供证据。第三人华毅投资公司述称，第一、案涉东莞市塘厦花园中心一层、二层、三层商铺产权权属登记的面积并没有包括业主的共有部分，从2001年8月份进行确权登记时可以看出，案涉房产并没有对物业办公室和消防控制室进行规划。第二、东莞市华毅投资有限公司于2009年10月份申请案涉商铺的权属转移登记，并提交相关的资料，该行为符合《房屋登记办法》的第三十二条、第三十三条的有关规定。被告收到该材料后也进行了谨慎的审核，确认材料齐全并符合法定形式，并符合上述办理转移登记的条件，依法为第三人华毅投资有限公司办理的房产权属转移登记，故案涉的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》是合法有效的。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。其余意见与被告的答辩意见一致。第三人华毅投资公司没有向本院提供证据。第三人塘盛实业公司没有提出书面意见，也没有向本院提供证据。经审理查明，东莞市塘厦镇花园中心竣工后，第三人塘厦镇房地产公司就该花园中心一层、二层、三层商铺（含案涉物业办公室与消防控制室）等向被告东莞房管局申请确权登记并提交相关材料。2001年8月15日，东莞房管局经审查申请人塘厦镇房地产公司提交申请和材料，按照《城市房屋权属登记管理办法》（该办法自1998年1月1日起施行,2008年7月1日废止）的规定，为东莞市塘厦镇花园中心A座、B座颁发登记字号：674，证书号：1171的商品房屋产权权属证明书（含案涉物业办公室与消防控制室），产权人为塘厦镇房地产开发公司。第三人塘盛实业公司于2001年向第三人塘厦镇房地产公司购买东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺（含案涉物业办公室与消防控制室），并向东莞房管局申领房地产权证。被告于2002年2月27日向第三人塘盛实业公司颁发粤房地证字第××号《房地产权证》，第三人塘盛实业公司后将上述商铺卖给第三人华毅投资公司。2009年10月22日，买受人第三人华毅投资公司向东莞房管局申请东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层商铺（含案涉物业办公室与消防控制室）房产权属转移登记并提交相关的材料。东莞房管局经审查申请人华毅投资公司提交申请和材料，根据《房屋登记办法》相关规定，进行谨慎的审核，确认材料齐全并符合法定形式，符合上述法律规定的办理转移登记的条件。2009年11月2日，东莞房管局为买受人华毅投资公司办理房产权属转移登记，颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证。原告得知后不服，向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。原告提起本行政诉讼，请求判决被告依法撤销“粤房地权证莞字第××号”房地产权证，是对后续转移登记行为提起行政诉讼，由于原告未就首次转移登记行为提起行政诉讼，故原告提起的行政诉讼，本院不予受理。另《东莞市塘厦镇花园中心小区业主大会议事规则》第六条：“业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；（九）授权业主委员会参加诉讼等”。塘厦花园中心业委会应获得业主大会的授权才有权向本院提起本案的诉讼，但塘厦花园中心业委会没有向本院提交获得业主大会授权的证据。关于原告在庭审后向本院提交《调取证据申请书》问题，由于原告该申请调取证据已超过法定期限，故本院不予调取。综上，原告的起诉，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告东莞市塘厦镇花园中心第三届业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  赖景明审 判 员  余润忠人民陪审员  莫翠娴二〇一七年五月十八日书 记 员  周令妮梅竹附相关法律法规条文：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条:有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。