广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂05执异276号
案外人：黄佩芬，女，1971年5月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。
申请执行人：冯忠华，女，1964年5月30日出生，汉族，住北海市海城区。
被执行人：王合娟，女，1967年8月20日出生，汉族，住北海市海城区。
被执行人：李传贵，男，1952年1月31日出生，回族，住北海市海城区。
被执行人：北海尚源居房地产开发有限公司。住所：北海市公园路体育宾馆附楼*楼。
法定代表人：王合娟，董事长。
在本院执行申请执行人冯忠华与被执行人王合娟、李传贵、北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）借款合同纠纷一案中，案外人黄佩芬于2017年9月4日对本院查封的位于北海市湖南路以东、湖海路以南恒贵公寓第第3幢0404号房屋占用范围内的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄佩芬称，其与尚源居公司及北海市人民政府土地房屋征收管理办公室（以下简称土地房屋征收办）房屋买卖合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2015年5月26日作出的北仲裁字[2014]第159号裁决书已经发生法律效力。案外人根据裁决内容已付清恒贵公寓第3幢0404号房屋余款，并缴纳了过户费用及交易契税。现该房屋已交付其使用，并办理了不动产登记备案，已属于案外人的合法财产。上述案件已进入法院执行程序，银海区人民法院已依法向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求将涉案房屋过户到其名下。但因本院在仲裁裁决书发生法律效力且案外人已经完成土地房产交易之后于2015年9月17日另案查封上述房产土地，致使案外人无法办理房屋及土地使用权过户手续。请求解除对恒贵公寓第3幢0404号房屋及相应土地的查封。
本院查明，本院在审理原告冯忠华与被告王合娟、被告李传贵、被告尚源居公司借款合同纠纷一案中，冯忠华向本院提出财产保全申请，请求查封尚源居公司名下的相应财产，并提供担保。本院据此于2015年9月17日作出（2015）北民二初字第64号民事裁定，查封尚源居公司名下的财产，查封限额为3060万元，同时查封冯忠华用于诉讼保全担保的财产。同日本院依据上述裁定向北海市国土资源管理局发出（2015）北民二初字第64号协助执行通知书，查封尚源居公司名下的位于南珠大道以西、××大道以北，《国有土地使用证》证号为北国用（2013）第C03643号项下的土地使用权，及位于北海市××以东、××以南，《国有土地使用证》证号为北国用（2010）第B20676号项下的土地使用权，查封期限为三年。上述案件经审理，本院于2016年6月7日作出（2015）北民二初字第64号民事判决：1.被告王合娟、李传贵应共同向原告冯忠华偿还借款本金3000万元及支付利息（利息以3000万元为计算基数，按月利率2%计算，从2015年7月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，利息总额应扣除被告王合娟已向原告冯忠华支付的35万元）；2.被告尚源居公司对上述第一项判决中王合娟的还款付息义务承担连带偿还责任，被告尚源居公司就被告王合娟的还款付息向原告冯忠华承担责任后，有权向王合娟进行追偿；3.驳回原告冯忠华的其他诉讼请求。王合娟、李传贵、尚源居公司不服上述判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，但未在该院限定期限内预交案件受理费，广西壮族自治区高级人民法院于2016年9月27日作出（2016）桂民终340号民事裁定，本案按自动撤回上诉处理。一审判决书自本裁定送达之日起发生法律效力。冯忠华向本院申请执行，本院于2017年6月16日以（2017）桂05执80号执行案立案执行。
另查明，案外人黄佩芬与尚源居公司、土地房屋征收办商品房买卖合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2015年5月26日作出北仲裁字[2014]第159号裁决书：一、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办将位于北海市海城区湖海路以南、湖南路以东的“恒贵公寓”第3幢0404号房屋以2384元/m2的价格销售给申请人黄佩芬，合计房屋总价为298643.68元，扣减已支付的50000元，申请人黄佩芬应于本裁决生效之日起30天内付清剩余房款248643.68元给被申请人尚源居公司和第三人土地房屋征收办。二、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办在申请人黄佩芬交清剩余房款之日起30天内将北海市海城区湖海路以南、湖南路以东的“恒贵公寓”第3幢0404号房屋交付申请人黄佩芬使用并办理过户至申请人黄佩芬名下。三、申请人黄佩芬、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办按照国家法律规定各自承担涉案房屋产权过户税费。
上述裁决书于2015年6月10日发生法律效力，案外人黄佩芬交纳了剩余房款并于2015年8月17日取得销售不动产发票，2016年1月14日又缴纳了相应税款费用,并于2016年11月26日办理了不动产登记备案。本院于2016年9月18日作出（2016）桂05执119号执行裁定书，将本院立案执行的申请执行人黄佩芬与被执行人尚源居公司、土地房屋征收办商品房买卖合同纠纷一案指定北海市银海区人民法院执行。该执行案现已由北海市银海区人民法院以执行完毕为由予以结案处理，并通知双方当事人。因该房屋相应土地位于本院查封范围内，致上述房屋及相应土地未能转移登记至黄佩芬名下。现黄佩芬名下无其他房产登记信息。
再查明，涉案房屋即恒贵公寓3幢0404号房屋产权初始登记在土地房屋征收办名下，尚源居公司为共同共有权人，房屋规划用途为住宅，土地使用权证为北国用（2010）字第B20676号，即本院（2015）北民二初字第64号协助执行通知书予以查封的标的物之一。
本院认为，案外人黄佩芬主张的北海市海城区湖南路以东、湖海路以南的恒贵公寓第3幢0404号房屋位于本院查封的北国用（2010）字第B20676号项下的土地使用权范围内。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”的规定，本院对上述土地使用权的查封效力及于该地上的建筑物即恒贵公寓第3幢0404号房屋。该房屋现由土地房屋征收办与尚源居公司共同共有，土地房屋征收办虽非被执行人，但尚源居公司系被执行人。2015年6月10日生效的北仲裁字[2014]第159号裁决书确认案外人与土地房屋征收办、尚源居公司之间就恒贵公寓第3幢0404号商品房成立商品房买卖合同关系，确系在本院查封之前形成合法有效的商品房买卖合同，案外人已全额支付购房款给尚源居公司，所购商品房系用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人黄佩芬的异议符合上述司法解释规定的三个情形且其权利既能够排除本院对涉案房屋的执行，同时亦排除对该房屋占用范围内土地使用权的执行。案外人黄佩芳的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于北海市湖南路以东、湖海路以南恒贵公寓第3幢0404号商品房占用范围内的土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张永明
审 判 员 魏 岚
审 判 员 赵海洲
二〇一七年十一月九日
法官助理 雷清霞
书 记 员 覃 梅
附：本裁定适用的法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。