广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1986号原告（反诉被告）：陈良告，男，1981年10月16日出生，汉族，住湛江市麻章区，委托代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。委托代理人：杨兴进，广东粤正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王爱玲，女，1963年2月1日出生，汉族，住湛江市坡头区，委托代理人：陈梧桐，广东大展律师事务所律师。第三人：湛江市创基房地产代理有限公司，住所地：湛江市开发区人民大道中40号城市尚品大厦B座804房。法定代理人：林某，执行董事。委托代理人：吴莲芳（第三人的门店经理），1973年12月6日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告（反诉被告）陈良告与被告（反诉原告）王爱玲、第三人湛江市创基房地产代理有限公司（以下简称创基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告陈良告及其的委托代理人吴志明、杨兴进,被告王爱玲的委托代理人陈梧桐、被告创基公司的委托代理人吴莲芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈良告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告向原告返还定金1万元和赔偿违约金5万元、评估费1250元、测绘费195元、律师费5000元;3、判令被告承担本案受理费和诉前保全费等费用。事实和理由：原告于2016年6月19日与被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于湛江市椹川大道东六路26号3幢805房（证号粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，以下简称805房）以25.2万元出售给原告，原告按约支付了1万元定金，签约后原告办理了房产测绘、评估等程序，支付了相应费用，并通过了工商银行贷款审查，但被告故意拖延并拒绝配合办理不动产税费申报，违反了《房地产买卖合同》第十条约定，应承担违约责任。按照《房地产买卖合同》第十一条约定，一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担，故被告应向原告返还定金1万元及赔偿违约金5万元、评估费1250元、测绘费195元。此外，被告还需承担原告追究被告违约责任而产生的律师费5000元。2016年10月26日，原告申请诉前保全查封了805房。被告王爱玲辩称，2016年6月19日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，其中第三条第二款约定原告于交割前支付首期房款10.2万元，第十条约定若因原告的原因造成2016年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约。由此可见，原告须于2016年9月30日支付首期房款10.2万元给被告。但原告于2016年9月22日已明确告知被告必须等到房屋过户完毕才支付首期房款，原告在明知被告银行账户的情况下，拒不支付首期房款，构成违约。而此前被告积极配合原告办理房款测绘、评估及办理银行按揭手续，被告已成功通过银行审查。由此说明，被告没有违约的意思表示。被告没有收到定金，不存在返还的问题。原告未举证证明其存在实际损失，且被告没有违约，不存在赔偿的问题。评估费、测绘费、律师费都是由原告违约行为造成，应由其本人承担。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告王爱玲向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人、被反诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金50400元、律师服务费5000元，合计55400元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由:2016年6月19日，反诉人、被反诉人与第三人签订了《房地产买卖合同》，合同第三条第二款约定，被反诉人于房屋交割前支付收钱房款10.2万给反诉人，第十条约定，若因反诉人的原因造成于2016年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属反诉人违约，即日起反诉人返还所收被反诉人的购房款。解除本合同，若因被反诉人的原因造成于2016年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属被反诉人违约，即日起被反诉人赔偿反诉人成交价20%的违约金，解除本合同。根据合同第三条第二款、第十条的约定，被反诉人人必须于2016年9月30日前支付首期房款10.2万元给反诉人，之后，反诉人才去办理过户手续。可是，被反诉人却要求反诉人办理完过户手续后才交付首期房款给反诉人，违反了合同约定，理应承担违约责任，赔偿反诉人的损失。原告陈良告辩称，原、被告签订的合同是真实有效的，由于反诉人的故意拖延造成至今未能办理过户，责任在于反诉人，被反诉人已经提起控告，要求反诉人承担责任，反诉人的诉请是没有法律和事实依据的，请法院驳回反诉人的所有反诉请求。第三人创基公司述称，对原告的起诉无意见。我方已于2016年9月26日通知反诉人办理免税过户手续，但反诉人以其父亲在医院至2016年9月30日仍拒绝配合办理相关手续，我认为反诉人违约，被反诉人按约定履行合同。经审理查明，805房属被告王爱玲所有。2016年6月19日，王爱玲（乙方）经第三人创基公司（经纪方）提供居间服务，与原告陈良告（甲方）三方签订《房地产买卖合同》，约定王爱玲将805房以25.2万元出卖给陈良告。《房地产买卖合同》还约定：第二条第二款、为保证合同顺利履行，乙方于签署本合同当天交付定金1万元，乙方所支付的定金，由经纪方代收取。第三条、甲乙双方经协商一致，乙方按按揭付款方式付款。乙方于交割前支付首期房款（含定金在内）10.2万元给甲方；余款15万元由乙方向贷款机构申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款机构直接转入甲方。第十条、甲方保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因甲方的原因造成2016年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方5500元整作为违约金，解除本合同。若乙方的原因造成2016年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方5500元整作为违约金，解除本合同。第十一条、一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担。当日，陈良告向创基公司支付定金1万元。之后，陈良告支付测绘费195元及评估费1250元。同年9月27日，陈良告申请银行贷款审批通过。2016年10月10日，王爱玲委托律师向创基公司发出《律师函》，告知：陈良告应于2016年9月30日前应把首期房款10.2万元支付王爱玲。可是，陈良告违反了合同的约定，没有按时支付首期房款，造成双方的交易失败。陈良告违约后，贵司应把已代收的定金1万元归还给王爱玲，同时告知陈良告解除合同，处理有关因违约产生的赔偿问题。为此，本律师正式通知你司，限你司在收到本律师函10天之内把定金归还给王爱玲，并知会陈良告处理因违约产生的有关赔偿事宜。否则，王爱玲委托本律师通过法律途径追究你司的违约责任。同年同月14日，陈良告委托创基公司向王爱玲送达《限期办理房产过户手续通知书》，告知：王爱玲违反合同第十条的约定，没有配合我司与陈良告的要求在2016年9月30日前去办理报税手续，导致无法提供税单向房管局交件办理过户手续，合同没有约定陈良告的首期房款10.2万元要在签交割手续前支付首期房款即可，按合同第十条约定，属王爱玲不配合的原因，造成不能2016年9月30日前办理该房屋所有权登记过户手续。为此，我司共同陈良告正式通知你事务所委托人王爱玲，限王爱玲在收到本通知书10天内配合我司及陈良告办理报税及过户有关手续，否则我司及陈良告委托律师通过法律途径追究王爱玲的违约责任。因三方未能依约履行《房地产买卖合同》，陈良告于2016年10月25日向本院申请诉前财产保全，本院次日裁定查封805房，陈良告为此预付诉前保全费520元。同年11月14日，陈良告提起本案诉讼，并为此支出律师费5000元。王爱玲提起反诉，亦支付律师费5000元。另查明，根据现实中二手房交易的操作流程，有关税费的申报手续均在办理产权变更登记之前。庭审中，陈良告将其第一项诉讼请求中要求王爱玲返还定金1万元的请求变更为要求创基公司返还定金1万元。以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证、收据、发票、贷款审批表、律师函、快递单、通知书、民事裁定书等复印件及开庭笔录等在案证明。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告均主张解除《房地产买卖合同》，应视为双方协商一致解除合同，且《房地产买卖合同》约定办理产权变更登记的期限已逾期，双方亦不同意继续履行《房地产买卖合同》，并提起诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原、被告主张解除《房地产买卖合同》，本院予以支持。《房地产买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，第三人创基公司应将收取原告的定金1万元退还给原告。本案主要的争议焦点为：1、何方存在违约行为导致《房地产买卖合同》未能依约履行；2、违约方应如何承担违约责任。关于何方存在违约行为导致《房地产买卖合同》未能依约履行的问题。《房地产买卖合同》第三条约定，原告应于805房交割前支付首期房款10.2万元；第十条约定办理805房产权变更登记的时间应在2016年9月30日前。根据该两条款的理解，若办理805房产权变更登记的时间在2016年9月30日前，原告支付首期房款10.2万元的时间亦应在2016年9月30日前，若办理805房产权变更登记时间在2016年9月30日后，原告支付首期房款10.2万元的时间未必应在2016年9月30日前，故按合同约定，原告支付首期房款10.2万元的时间并不固定为2016年9月30日前，应随办理805房产权变更登记时间的变动而变动，但应保持在办理805房产权变更登记的时间之前，至于之前多长时间，《房地产买卖合同》并无明确约定。所以，被告主张原告须于2016年9月30日前支付首期房款10.2万元无理，不予采纳。被告主张“原告于2016年9月22日已明确告知被告必须等到房屋过户完毕才支付首期房”因未能提供充分证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担不利后果。被告作为房屋的出卖方，应履行协助办理房屋产权变更登记及相关手续的义务。根据现实中二手房交易的操作流程，被告至迟应在2016年9月30日办理房屋产权变更登记前办理房屋税费的申报手续，但被告以原告须于2016年9月30日前支付首期房款10.2万元但未支付及原告于2016年9月22日已明确告知被告必须等到房屋过户完毕才支付首期房为由，拒绝办理房屋税费的申报手续，导致双方未能依照《房地产买卖合同》的约定于2016年9月30日前办理房屋的产权变更登记。所以，本院认定因被告存在未能及时办理房屋税费的申报手续的违约行为导致《房地产买卖合同》未能依约履行。关于违约方应如何承担违约责任的问题。因被告的违约行为导致《房地产买卖合同》未能依约履行从而解除，原告要求被告赔偿评估费1250元、测绘费195元、律师费5000元及违约金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。关于违约金的赔偿数额。虽然根据《房地产买卖合同》第十条的约定，被告应赔偿给原告成交价25.2万元20%的违约金50400万元，但综合考虑原告未在该购房事件中因错失购房机会而遭受经济损失，兼顾原告仅向第三人支付定金1万元的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告赔偿违约金1万元给原告，对原告要求被告赔偿超出1万元部分的违约金则不予支持。因被告的违约行为导致《房地产买卖合同》未能依约履行从而解除，被告反诉要求原告支付违约金50400元及律师费5000元无理，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈良告与被告王爱玲、第三人湛江市创基房地产代理有限公司于2016年6月19日签订的《房地产买卖合同》；二、限第三人湛江市创基房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈良告返还定金1万元；三、限被告王爱玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈良告赔偿评估费1250元、测绘费195元、律师费5000元及违约金1万元；四、驳回原告陈良告的其他诉讼请求；五、驳回被告王爱玲的反诉请求。如果被告未履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1460元，诉前保全费520元，合计1980元，由原告陈良告负担1490元、被告王爱玲负担490元；反诉受理费592.5元，由被告王爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼审 判 员  许荣春人民陪审员  梁钟和二〇一七年一月二十二日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。