山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第1344号
原告：青岛宏运发达塑料制品有限公司，住所地青岛市市北区。
法定代表人：李慧，职务经理。
委托代理人：隋兆岗，山东克维律师事务所律师。
被告：青岛万胜斋食品有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：孙海功，职务经理。
委托代理人：鹿旸，山东加舜律师事务所律师。
委托代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。
原告青岛宏运发达塑料制品有限公司为与被告青岛万胜斋食品有限公司租赁合同纠纷一案，于2015年6月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日、2016年1月29日、2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人隋兆岗，被告的委托代理人鹿旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年5月12日15时许，位于青岛市李沧区308国道的被告工厂发生火灾，将原告仓库和住宅引燃，仓库和住宅内产品、原材料和日用品烧毁，造成原告的重大损失，现原告诉至本院，请求判令被告赔偿损失人民币725729.2元，并承担案件受理费。
被告辩称：原、被告之间不存在租赁合同关系，被告并非本案适格被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，青岛市市北区发达塑料厂于2012年4月10日经青岛市工商行政管理局核准，变更名称为青岛宏运发达塑料制品有限公司，公司股东为李慧、隋爱玲。被告坐落于青岛市李沧区308国道3188号院内。
2012年4月22日，被告与隋爱玲签订房屋租赁合同，内容为：“出租方：青岛万胜斋食品有限公司（以下简称甲方）承租方：发达塑料厂（以下简称乙方）…一、甲方同意将青岛市李沧区308国道万胜斋食品有限公司所拥有的厂房308平方米租给乙方使用，使用期限5年（数字5有涂改痕迹）。二、年租金人民币贰万贰仟元正。…五、乙方使用房屋到期后，无论是否续约都必须提前一个月通知甲方。六、甲方保证乙方正常用电、水及正常生产，并负责厂房维修及厂房正常使用。…八、合同自2012年4月26日-2015年4月25日终止。甲方：孙海功乙方：隋爱玲联系电话：日期：2012.4.22。”
被告于2014年5月16日出具收款收据，收取塑料厂2014年5月1日至2015年4月30日房租；2015年4月29出具收据，收取塑料厂2015年3月11至2015年4月29日期间的水电费。原告2015年4月30日后未缴纳过房租。
2015年5月12日，被告院内西侧厂房西北角屋顶，因工人做屋顶防水时动用明火点燃泡沫彩钢瓦，引发火灾，造成原告衣物、塑料制品等物品烧毁，未有人员伤亡。事发厂房未有防火设备，原告也未在事发厂房内配备防火设施、设备。
以上事实有原告提交的企业名称变更核准通知书1份、房屋租赁合同1份、收据2份、被告提交的工商信息查询单1份、房屋租赁合同1份、公安消防卷宗及庭审笔录在案为证。
诉讼中，原告申请对因火灾造成的财产损失进行评估。青岛广信资产评估事务所有限公司接受我院委托得出评估结论（2015年10月10日）：青岛宏运发达塑料制品有限公司因火灾造成的资产损失在评估报告书给定的评估目的下，于评估基准日2015年5月12日所表现的公开市场价值的评估值为74621元。并对特别事项进行说明：1、对于未见到实物，也未见到残渣，或者根据现场勘查情况以及资产的性质、状况无法评估的，未予评估。2、根据现场勘查情况，当事人提供的资料情况以及评估人员调查了解的情况，可以评估的，予以评估，在评估结果明细表中的评估结果A中列示。该类资产的损失评估值为74621元。3、对于纠纷双方主张不一致，并且根据当事人提供的资料情况以及评估人员调查了解的情况无法确定的，也进行了评估，在评估结果明细表中的评估结果B中列示，并且该类资产的评估值是假设原告主张及提供的资料属实情况下得出的，该类资产的损失评估值为256909元。
原告提出异议称，对产品估价过低，生活用品有商场价格参考，产品价格有售货发票为证；文字陈述没有科学依据，对被告有利，有失公正；有的物品照片中有显示，但报告中陈述没有见到。被告提出异议称，评估报告A类依据原告所提供的样本进行评估，但原告所提供的样本并无法证明是火灾现场受损物品的同样物品，因此不应作为参照物。其次受损物品并没有出售，应当以成本价值核算，而不应按照市场销售价值进行核算。对于B类仅依靠原告陈述并非实际依据做出，不应当采纳。
庭审中，原告申请评估师出庭接受质询对于做出单价的计算公式和依据做出说明；判断“原料颗粒未见明显过火痕迹”的依据是什么；对塑料物品、烧成残渣物品数量的鉴定是准确数量还是大约数进行回答。
青岛广信资产评估事务所有限公司出具鉴定异议答复函，答复如下：一、物品价格评估过低。生活用品部分有市场价格为证，产品价格有售货发票为证。1、异议人未提交生活用品的购置发票等详实的证据资料，评估人员根据现场勘查情况，结合市场调查，按照通常情况确定生活用品的重置价值，同时考虑了生活用品的使用情况及可回收残值，综合得出评估值。2、异议人于评估报告出具以后，提交了10份塑料件的销售发票及订购合同等证据资料。根据评估人员重新调查了解，现将评估结果进行调整，调整后鉴定结果为：（1）根据现场勘查情况，当事人提供的资料情况以及评估人员调查了解的情况，可以评估的，予以评估，在评估结果明细表中的评估结果A列中列示。该类资产的损失评估值为107303元。（2）对于纠纷双方主张不一致，并且根据当事人提供的资料情况以及评估人员调查了解的情况无法确定的，也进行了评估，在评估结果明细表中的评估结果B中列示，并且该类资产的评估值是假设异议人主张及提供的资料属实情况下得出的该类资产的损失评估值为404307元。具体调整项目为评估结果调整明细表第75到80项、第82项、第92项、第94项到95项、第105项到111项、第113项到123项、第126项136项，详见后附评调整明细表。二、原料颗粒“现场勘查时未见明显过火痕迹，故未予评估”的陈述，没有科学依据。鉴定过程中，异议人只提供了原料颗粒样品，未提供其他证据资料，评估人员受专业能力的限制，无法据此判断原料颗粒是否受损以及受损程度，所以无法进行评估。三、报告中“现场未见”的物品，有原始照片证明该物品存在。本次评估范围是根据（2015）李法委字第241号司法鉴定委托书及相关当事方确认的现场勘查记录确定的。对于报告中“现场未见”的物品，异议人未及时提供相应的证据资料，故未予评估。本次调整是假设异议人提供的资料真实合法完整的情况下得出的，其他特别事项同青广评鉴字（2015）第16号资产评估中的特别事项说明。
庭审中，原告再次对评估报告提出异议：1、评估结果明细表134项K29套，该产品五件为一套，报告中却是用一个部件作为评估依据，请求更改；2、报告中将产品部分按成本计算的单价，而被烧毁的物品为产品，依据我国法律实际赔偿损失的原则，应当按照该部分物品销售价格作为评估依据；3、评估结果明细72项原料颗粒，没有鉴定数量，应当对该项重新评估重量。
青岛广信资产评估事务所有限公司出具鉴定异议答复函，答复如下：一、现场勘察时，异议人签字确认的数量为5200个，而不是5200套，同时根据异议人提供的生产加工合同复印件，其K29套订货数量5种规格共5200个，所以我们按照5200个评估是合理的。二、根据（2015）李法委字第241号司法鉴定委托书，本次委托鉴定的范围为位于青岛市李沧区308国道的厂房因发生火灾所造成仓库内的财产损失价值。在鉴定过程中，我们是以产品的销售价格作为依据，因其未实现真正的销售，所以扣除了相关税费，确定评估价格，方法是合理的。三、异议人主张原料颗粒的受损数量为3.5吨，现场勘察时并没有确定受损数量。但根据现场勘察情况和异议人提供的资料，评估人员无法确定原料颗粒的受损数量。
诉讼中，原告申请对火灾后仓库产品是否符合相关质量标准进行鉴定，本院依法委托青岛市产品质量监督检验研究所进行鉴定，该所以缺乏相关鉴定标准，无法实施鉴定为由退案。
另查明，评估结果B中存有残骸且可以推断为受损物品的财产有：3.2笔记本电脑（2250元），6摩托车（1824元），7.1、7.2自行车（190元），15.3瓷碗（120元），16.1、16.2电饭锅（476元），22电暖器（102元），45吊灯（156元），57电压表（282元），59冲击钻（274元），60摇表（123元），65塑钢门窗（570元），66电机（1350元），74吊扇（304元），上述物品价值共计为8021元。
上述事实有青广评鉴字（2015）第16号评估报告1份、鉴定异议答复函2份、（2015）青质鉴退字第59024号退案说明1份在案为证。
原告为证明其主张提供证据如下：1、提交照片3张，证实纸箱是原告用于货品周转使用的货物周转箱。照片中的纸箱是在一楼生产车间中使用的，并非二楼着火烧毁的纸箱，不用的纸箱都放在二楼，一楼加工出塑料件需要装箱的原告再从二楼把纸箱往下拿。2、提供现场烧毁物品照片11张，照片中显示的是这些物品烧毁的残骸，证实鉴定报告中第六项是实实在在存在的物品。对于事发前屋内有相应的物品没法证实。3、提交兴仓青岛电子有限公司产品订单1份，证实蓝皮套、黑皮套的数量和价格；提交增值税专用发票2份、购销合同2份，证实风叶、接线盒的价值；提交生产加工证明1份，证实导向轮的数量和单价；提交产品供货合同1份，证实大小密封圈的数量和单价；提交增值税专用发票5份、配套业务联络单1份，证实手柄的数量和价格；提交产品供需合同1份，证实线夹的数量和单价；提交照片1张、生产加工合同1份，证实大堵塞、小堵塞的数量和价格，同时证实K29套产品包括大小型号5个规格，重量是有差别的，但是鉴定人员选取了尺寸居中的规格作为计重的基数，所以对数量和后来鉴定价值有影响，需要鉴定人员说明理由；提交照片2张、生产加工证明1份，证实防尘盖、手把杆、阀杆等数量和价格；提交增值税专职发票1份、证明信1份，证实护罩支座组（80）的数量和单价；提交增值税专用发票1份、生产加工证明1份，证实网带（81）的数量及价格；提交增值税发票、供货合同各1份，证实塑料气阀的数量和价格；提交加工产品证明1份，证实92项小电器盒的数量和价格；提交证明1份，证实112项滚针的数量和价格；提交增值税发票2份，生产合同3份，证实113项、114项、115项的数量和价格。4、合同原件均在事故中烧毁，只能向合作单位要求再出具合同进行复印。关于原告烧毁的产品数量请法庭结合原告向消防部门陈述的第一手材料来判定。原告当庭将烧毁的两部笔记本电脑残骸向法庭及被告出示，因该证据难以保存故现场拍摄照片予以固定，庭后提交冲洗照片。5、提交存折1个，证明失火前原告将存折里35000元取出来为缴纳房租，这些钱在火灾中被烧毁了。6、提交照片3张、发票1张，证实火灾现场有原材料及原材料的价格。7、提交收条4张，证实原告为了存放双方存在争议的物品所支付的房租2700元。8、提交收条5张，证实因配合财产鉴定清理现场而产生的工人劳务费3150元。9、提交租车费收据6张，证实为清理火灾现场的租车费6050元。10、提交照片1张、发票1张，证实气控阀是现场存在的，并且发票也同样证实气控阀的价格。
被告提出异议称：1、原告提交的房屋租赁合同无被告法人孙海功签字，即合同没有双方签字认可。合同第一项租赁使用期为5年，与合同第八条约定的租赁期限互相矛盾。即使该证据为真，也是被告与隋爱玲个人签订的租赁合同，与原告无关。房租收据并非正规发票，该证据无法证实与本案涉及的厂房有关。即使该收据所记载的费用确实为该厂房的费用，也不能证明原、被告之间存在租赁关系，原告为何为他人缴纳房租，与被告无关。2、工商公示信息显示原告成立日为2012年9月10日，法人为李慧。如原告提交的协议为真实，协议签订时原告公司尚未成立，且隋爱玲也非原告的法定代表人，不具有签订合同的资格。3、被告在2015年3月份就已经在催促隋爱玲到期日前腾房，但是没有书面证据。隋爱玲一直占用房屋到发生事故时。4、被告所有的厂房发生火灾，不是由被告引起的，起火原因是由施工工人引起的，施工工人并非被告单位人员。5、照片是原告自行提供，无法证明照片与本案的关系，更不能证明事故现场是否存有纸箱，如果存有是否是该类纸箱，以及数量、质量等实际情况，也无法证明纸箱是可以使用的。6、照片系原告单方提供，无法证明该照片与本案的关系并且从该照片中也无法看出评估报告中第六项所列物品，鉴定报告已说明现场残值无法确认属于原告所说物品，故对原告所述该损失不认可。原告也没有证据证明事故现场上述物品是可以使用的。7、原告提交的所有证件其中产品合同均非原件，所有证明均属单方证明，并未提交相应的合同证明，并不能证明原告与这些单位间存在业务关系，同时即使该些业务为真也不能证明原告确已生产上述产品并存放于事故现场。而且原告既未提交任何单位向其主张因事故造成违约而对被违约方赔偿损失的证明，这些合同的相对人未主张任何损失，不排除原告均已按时履行交货，或者尚未生产。8、对原告提交的存折的真实性无异议，但是存折不能证明原告将现金存放于失火现场，其次存折的名字是隋爱玲，与原告也没有关系。原告所提交的照片看不出是火灾现场，也看不出所照内容，更不能证明在火灾现场存放的何种东西。对发票的真实性不认可，即使发票是真实的，发票的日期是2014年12月30日，不能证明发票所指物品存放于火灾现场。对房租的真实性不认可，仅为收款收据，看不出何人支付，更看不出与本案的关系。对原告提交的收条、收据真实性均不认可，这些也不能证明原告所主张的事项，即使原告所说为真，该费用也是原告私自支出与本案无关，并非是评估的合理费用，若为合理费用应由评估机构出具合理发票。
原告提出异议称，1、租赁期限实际从2012年4月26日起承租，原来约定的是五年，后来被告法人孙海功改成了三年。2、事发时合同没有到期，实际的到期日为2017年4月25日。合同一直在延续中，2015年4月25日后被告曾经催促原告缴纳下月的房租，因原、被告对房租有争议，原告也一直未缴纳房租，但水电费一直在缴纳。隋爱玲作为原告的员工代为签订合同的行为已经得到原告的追认，所以房屋租赁合同是在原、被告之间发生的。
本案用以确认上述事实之证据,已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点有如下几点：一、原、被告是否存在租赁合同关系？二、在事发时该租赁合同关系是否存在？三、原告所主张的财产损失的合理数额？四、因火灾发生产生的后续费用的合理数额？
关于焦点问题一：被告法人与隋爱玲于2012年4月22日所签订的房屋租赁合同中，甲方填写的是“发达塑料厂”，但青岛市市北区发达塑料厂于2012年4月10日经青岛市工商行政管理局核准，变更名称为青岛宏运发达塑料制品有限公司即本案原告，且隋爱玲为原告股东，其签订租赁合同的行为得到了原告的追认，故基于青岛市李沧区308国道万胜斋食品有限公司所拥有的厂房308平方米产生的房屋租赁合同的权利义务主体为本案原、被告。
关于焦点问题二：租赁合同条款第一条中关于房屋租赁期限约定的数字虽有涂改痕迹，但在合同条款第八条中明确约定合同自2012年4月26日-2015年4月25日终止，故该租赁合同约定的使用期限应为3年。原告2015年4月30日后未缴纳过房租及水电费，但被告未提交证据证实其在合同到期后有解除合同的意思表示并对原告继续使用的事实提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，故事发时原、被告之间存在事实上的租赁合同关系。依照租赁合同法律关系，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并确保租赁物的使用安全，否则应依法承担违约责任，故被告因工人进行屋顶防水施工时动用明火点燃泡沫彩钢瓦引发火灾而对原告造成的财产损失应依法予以赔偿；存在第三人侵权的，被告对其所承担的赔偿责任可基于侵权关系另行向实际侵权的第三人追偿。
关于焦点问题三：1、评估机构依据现场勘查情况及当事人提供的材料对于可以评估的予以评估，该部门财产价值为107303元，对该部分财产价值本院予以确认。2、对于原告未提交生活用品购置发票、仅提供了原料颗粒样品未提供其他证据资料、对于现场未见物品未及时提供证据资料而导致未能评估的后果，均应由负有举证责任的原告自行承担。3、原告在现场勘查时确认的K29数量为5200个，且原告所提交的生产加工合同复印件中的K29套订货数量5种规格共5200个，故按照5200个评估是合理的。4、原告主张加工物品应当按照销售价格计算损失，但仓库内因火灾损毁的物品并非实现真正的销售，故不应以销售价格为依据。5、对于评估报告中的评估结果B中列示的物品中存有残骸且可以推断为受损物品的财产价值8021元，本院予以支持。5、评估结果B中75-96，105-106,110-112,114,116-122，124-136各项物品，原告仅提供了其中部分物品的合同、增值税发票，但未提交证据证实火灾发生时，其所主张数量的上述物品已经加工完成并放置在涉案房屋内；评估结果B中97-104，107-109,113,115,123项物品无法分别残骸，无法区分是否属于原告所主张的物品及数量，故对上述物品在评估结果B中所列明的价值本院不予支持。
焦点问题四：火灾发生后，原告在涉案厂房内的物品需要安置，现场物品需要清理清点并清运，且现场物品种类、数量过多，需要一定时间，故因此产生的劳务费、租车费、租赁费是合理的必要费用，但原告提交的收条、收据均非正规发票且形式存在瑕疵，结合原告提交的收据、收条及实际需要，本院酌情支持其房租2000元、租车费4000元、劳务费2000元。
综上所述，原告的合理损失为：财产损失115324元（107303元+8021元）、房租2000元、租车费4000元、劳务费2000元，共计人民币123324元，被告应依法予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告青岛万胜斋食品有限公司赔偿原告青岛宏运发达塑料制品有限公司各项损失人民币123324元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告青岛宏运发达塑料制品有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11057元（原告已预交），由原告负担9178元，被告青岛万胜斋食品有限公司负担1879元；被告于本判决生效之日起10日内支付给原告人民币1879元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 周 瑾
人民陪审员 曲立忠
人民陪审员 胡 俊
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 刘 莉