广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初4977号
原告：阮欢忠，男，1989年9月14日出生，汉族，住广东省台山市。
�托诉讼代理人：郭涛，广东匡鼎律师事务所律师。
被告：广州金融街融展置业有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城凤凰三路17号自编5栋448室。
法定代表人：闫智，执行董事。
委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。
原告阮欢忠诉被告广州金融街融展置业有限公司（以下简称“融展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告阮欢忠及其委托诉讼代理人郭涛，被告委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年7月，原告与被告签订以被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），编号为201607186500的《广州市商品房买卖合同（预�）》，主合同第13条约定：甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或者其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。主合同第14条及补充协议第9条约定：如因甲方原因延期交房的，自主合同第十三条约定的最后交房期限次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方实际支付房款0.05%标准向乙方支付违约金，合同签订后，原告依约支付相应购房款。2017年3月16日，被告通知原告于2017年3月24日至2017年3月26日前往融穗御府融岭一街11号（自编号A4）102房物业服务中心办理收楼手续。原告于2017年3月25日到被告指定的物业服务中心办理收楼手续，在验房时原告发现所购房屋存在诸多问题，并通知物业服务中心记录维修，如厨房推拉门右门柜松动、厨房门门靴脱落、橱柜旁墙砖破损、热水器排气管没有锡纸、燃气管旁墙砖破损及主卧窗户旁墙面渗水、客厅天花裂纹等问题，上述问题导致房屋根本不能满足基本居住要求，无法收楼，尤其是主卧窗户旁墙面渗水问题，从2017年3月25日起原告多次强烈要求被告尽快维修解决墙面漏水、渗水问题，但是被告多次严重拖延不予维修，至起诉之日止仍然没有彻底解决主卧墙面漏水、渗水等严重问题，且原告购买房屋作为婚房所用，因被告违约行为导致原告根本无法装修，无法入住，给原告造成巨大损失和痛苦。直至2018年1月13日，被告才将房屋漏水部分维修完毕，原告于当天收楼。为维护合法权益，原告依法起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金共计168330元（从2017年4月1日起计至实际交房之日即2018年1月13日止共288天，�日按总房价款1168959元的0.05%的标准计算）；2.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、涉案房屋在涉案合同约定的交付期限前，已满足合同约定的交付条件。涉案合同第13条约定的交付期限为2017年3月31日前。涉案合同第12条、第15条约定，交付条件和资料需满足：验收合格；取得质量监督部门、规划、消防、人防、环保认可的文件；满足水、电、气、邮的条件。事实上，在2017年3月31日前，涉案房屋已经分别在2016年11月24日通水、2016年12月23日通邮、2016年9月23日通电、2016年11月15日通气，2016年12月20日验收合格并通过质监部门的竣工验收备案。即在合同约定的交付期限前，涉案房屋已经达到合同约定的交付标准。原告从未对房屋满足上述条件提出过异议。二、被告在合同约定的交付期限前履行了合同约定�通知义务，原告无正当理由拒不签署收楼文件的，依照涉案合同补充协议的相关约定，视为原告已经收楼。被告已在合同约定的交付期限届满前的2017年3月16日在涉案房屋完全满足合同约定的交付条件下向原告发出了收楼通知，符合涉案合同第12条、第13条、第15条以及补充协议第8条的约定。原告在收到被告的交楼通知后故意拒不签署房屋交付文件，不影响房屋已经交付的事实，依照相关约定应当认定在交楼通知载明的交楼期限届满时已经完成交付。首先，原告提出的所谓异议不属于合同约定的不符合交付标准或条件的范畴，依照约定应当视为被告已经在2016年3月26日履行完交付义务。涉案合同补充协议第11条第2、3款约定，除房屋地基基础和主体结构质量问题外的瑕疵属于保修范围，乙方（即原告）不得以已向甲方书面提出异议为由，拒绝或迟延办理交楼手续或要求�方承担违约责任。乙方拒绝或迟延收楼的按本补充协议约定第9条第2款处理。补充协议第8条第3款、第9条第2款约定，如乙方未按照合同约定办理并完成房屋交楼手续，签署房屋交接单或者因乙方的其他原因未在《收楼通知书》载明的交楼期限前办理房屋交楼手续，签署房屋交接单的，视为甲方发出的《收楼通知书》中记载的交楼期限届满之日为交付日，该商品房视为已经交付给乙方，甲方不再承担逾期交房的违约责任。虽然原告后来提出了异议，但其提出的所谓“没有锡纸”、“门柜松动”、“天花裂纹”、“墙面渗水”不成立，且不影响房屋的使用功能，也不属于涉案合同及其补充协议约定的“不符合交付标准或条件”的范畴，而是属于涉案合同及其补充协议约定的保修范畴，原告以该些问题拒不办理交楼手续，拒不签署房屋交接单不符合涉案合同的约定，根�涉案合同补充协议第8、9条的约定，应当认定在涉案《收楼通知书》约定的交楼期限届满之日即2017年3月26日被告已经履行完交付义务。其次，原告未按照合同约定提出书面异议，应当视为同意接收该商品房，原告后来提出的问题属于保修范畴。涉案合同补充协议第11条第1款约定，如有异议，乙方应于验收期限届满之日起2日内以书面形式一次性提出，否则，视为同意接收该商品房。而本案中，原告在《收楼通知书》约定的期限内并未提出书面异议，而是在之后的4月份口头提出相关问题，原告所谓的异议未依照合同约定提出，依照上述约定，视为原告同意接收涉案房屋。综上，被告已经按照合同约定履行了房屋交付义务，原告关于迟延交付房屋的主张不符合涉案合同的约定，其该项请求应当予以驳回。三、被告认为，原告存在故意利用所谓涉案房屋存在问题拒不签署�屋交接单，恶意制造所谓房屋未交接的损失，其故意制造、扩大的损失不应当支持。根据本案的聊天记录，在被告为原告进行保修期间，原告开始以房屋渗水、需要等雨季制造房屋不能交接的假象，在2017年12月2日，渗水保修完成后，又以大理石要打磨、阳台出水口慢、墙面不打算铺瓷砖等明显与房屋使用功能无关的事由制造房屋未能交接的假象。这些事实明显证实，原告是故意利用与房屋使用功能无关的事宜企图获取所谓违约金等不正当理由，对于原告故意制造、扩大的损失，不应当予以支持。四、原告主张违约金标准过高，且与合同约定不符。涉案合同补充协议第9条第1款约定，即便因甲方原因延期交房，每日按照已付房屋0.05％标准承担违约金，但延期交房的违约金总额最高不超过实际支付房价款的10%。据此，原告主张的本案违约金明显超过房价款的10%，且原告在本案存在故意制造、扩大损失的行为，因此，按照合同约定，违约金标准应以116895.9元为限。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明：被告于2016年4月22日取得融穗御府自编A3、A4、A5栋的《商品房预售许可证》。2016年7月16日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买其开发的融穗御府自编号A3幢3004房（以下简称“涉案房屋”），房屋地址位于广州市萝岗区融岭一街9号（自编号A3）的3004房，建筑面积83.7843平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18452.51元，总金额为1168959元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的�建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定期限交房，按照补充协议第九条约定处理。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(六)《房地产（住宅）质量保证书》；(七)《房地产（住宅）使用说明书》；(八)《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十五条工程质量保修约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（二）屋面防水工程3年。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。原告在该合同中还预留了其在广州的通讯地址和通讯电话。
同日，双方还签订《补充协议�作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七。《补充协议》第八条对主合同第十三条的补充约定：3.乙方应在《收楼通知书》所载明的交楼期限（亦适用于延期交付的情形）内前往甲方指定的地点办理房屋交楼手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该商品房的交付日。若乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期限内办理房屋交楼手续，则自《收楼通知书》所载明的该商品房交楼期限届满之日即为交付日，该商品房视同已经交付给乙方。《补充协议》第九条对主合同第十四条的补充约定：1.如因甲方的原因延期交房的，自主合同第十三条约定的最后交房期限次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方实际支付房价款0.05%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房。延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%。若�方在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以实际办理交楼手续当日为准；若乙方未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以《收楼通知书》通知的房屋交楼期限届满之日为准。2.如乙方未按合同约定办理并完成房屋交楼手续，签署房屋交接单，或因其他乙方的原因导致乙方未在《收楼通知书》所载明的交楼期限届满前办理房屋交楼手续……甲方不再承担逾期交房的违约责任。《补充协议》第十条对主合同第十五条的修改、补充约定：房屋交付时，除主合同第十五条第一款第（六）（七）（八）三项资料甲方提供原件外，其余第（一）至（五）项文件甲方在交付现场提供加盖公章的复印件给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。《补充协议》第十一条对主合同第十六条的修改：1.该商品房交付验收时间以甲方《收楼通�书》约定的时间为准。如有异议，乙方应于验收期限届满之日起2日内以书面形式一次性提出。否则，视为同意接收该商品房。2.乙方书面提出该商品房地基基础和主体结构质量不符合交付标准或条件异议的，甲方应在收到乙方异议之日起15日内做出书面答复和处理意见。3.该商品房存在除本条第2款所述情形之外的质量瑕疵时，甲方应按国家相关法律规定及本合同的约定积极承担维修义务，但乙方不得以已向甲方书面提出异议为由，拒绝或延迟办理交楼手续，或要求甲方承担任何违约责任。乙方拒绝或延迟收楼的，则按本补充协议第九条第2款处理。《补充协议》第二十一条对主合同第二十九条的补充：2.甲方通过特快专递或电话或短信向乙方寄发通知的，通知送达乙方时生效，甲方通过特快专递通知的，以乙方签收日为送达时间，乙方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日。《补充协议》第二十二条对主合同第三十一条的补充：本补充协议是甲乙双方真实意思表示，自双方签字或盖章后合法有效成立，并构成主合同不可分割的组成部分。若本补充协议与主合同的约定不一致，以本补充协议约定为准。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告向原告开具了相应的购房款发票。
2016年9月20日，被告取得了广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》。2016年11月15日，被告开发的涉案房屋具备通气条件。2016年11月23日，被告开发的涉案房屋取得了《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2016年11月24日，被告开发的涉案房屋取得了广州开发区供水管理中心出具的《户内给水工程验收表》。2016年12月20日，涉案房屋所在楼宇取得了《竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件包括：1.工程竣工验收报告；2.工程施工许可证；3.施工图设计文件审查意见；4.单位工程质量综合验收文件；5.规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；6.施工单位签署的工程质量保修书；7.商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。2016年12月23日，被告开发的涉案房屋符合通邮条件。
2017年3月16日，被告向原告发出了《收楼通知书》，通知原告涉案房屋已具备交房条件，要求原告于2017年3月24日至3月26日前往物业服务中心办理收楼手续。原告收到上述《收楼通知书》后，自述于2017年3月25日前往被告指定的物业服务中心办理收楼手续，在验房时发现涉案房屋存在主人房窗户边墙面漏水等诸多问题，无法入住，遂于当天向被告和物业公司提出主人房窗户边墙面漏水等共计23项问题并要求整改，但被告拖延维修。原告�陈述除主人房窗户边墙面漏水外，其还于2017年10月15日首次发现客厅也存在渗水问题。被告确认涉案房屋主人房窗户边墙面存在渗水问题，但主张该问题属于保修范围，并不影响涉案房屋的居住使用，被告还辩称原告于2017年4月才首次提出涉案房屋存在渗水问题。
原告为证明其于2017年3月25日向被告提出涉案房屋存在漏水等质量问题影响其居住使用，提交了以下证据：1.原告收楼时提出的《问题清单》复印件，该《问题清单》上载明“主卧窗户旁墙面渗水”等问题，但该《问题清单》无法提供原件核对，也未标注时间。被告否认《问题清单》的真实性，认为不能证实原告在被告通知的收楼时间内提出了书面异议，且上面表述的也只是墙面渗水而不是漏水。原告主张《问题清单》是被告工作人员何文芳亲自书写，被告庭审过程中确认何文芳是其工作人员，庭后核实后称何文芳不是被告工作人员，而是涉案房屋所在项目物业管理公司的员工，被告为此提交了何文芳与北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司广州分公司于2016年9月16日签订的劳动合同期限至2018年9月15日的《劳动合同》、何文芳于2016年10月至2018年3月在北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司广州分公司缴纳社会保险的《缴费历史明细表》，被告还提交了何文芳书写的《关于A3栋3004房维修问题记录说明》。何文芳在书面证人证言中陈述：其是融穗御府物业服务中心的一名客服人员，不是被告的员工。2017年3月份，接到物业前台同事的电话，说A3栋3004房过来看房子，让其帮忙开门。其接到电话后赶到楼层帮业主开了门后准备离开时，业主叫其帮忙记录一下维修问题，当时其刚好有小纸条和笔在身边，就答应业主帮忙记录。记录完业主所述问题后，其就将�纸条给了业主，其未保存。其只是代笔，帮忙业主记录其描述的问题，其不是工程维修人员，无法从专业角度判断业主所述问题的真实性。原告主张何文芳在书面说明中的部分内容不属实。2.原告及其家人与何文芳、物业公司工作人员“风之痕”等人的微信聊天记录。被告对上述微信聊天记录真实性予以确认，但认为上述微信记录不完整。微信记录显示最早反映涉案房屋飘窗漏水问题是2017年4月23日，原告及其家人于2017年5月6日开始通过微信反映涉案房屋主卧窗户旁墙面渗水问题，其中多次反映、沟通并进行了多次维修尚未处理完毕，通过微信中原告拍摄的图片可以看出涉案房屋主卧窗户旁墙面有渗水水迹，通过微信记录还可以看出涉案房屋渗水的原因是塞缝不密实导致，最终需要通过砸开墙面重做防水才能维修完毕。3.照片若干，原告主张其中一张是2017年3月25日�往涉案房屋收楼时拍摄的照片，本院通过查看该照片可以看出该房屋主卧窗户旁墙面有渗水水迹。被告否认照片的真实性，被告认为无法确认该照片的拍摄时间，也无法确认该照片拍摄的部位是否真实属于涉案房屋的相关部位。原告还提交了2017年4月23日至2017年11月29日的照片若干，拟证实涉案房屋漏水情况，被告对上述照片真实性均不予确认，被告认为上述照片的拍摄时间及地点均无法证实，且上述照片均是在被告对涉案房屋进行维修时拍摄，不能证明涉案房屋收楼时的状况，也不能证明涉案房屋收楼时存在严重影响居住使用的情形。4.原告于2017年8月拍摄的视频，拟证实被告的物业公司电脑上明确记录了原告反映的涉案房屋存在的问题。被告对该视频的真实性予以确认，但认为该视频形成于2017年8月，形成地点在物业公司，只能证明原告向物业公司进行交涉并要求被告登记了相关的问题，不能证明原告在合同约定的时间内提出了书面异议。
被告拟证实原告已于2017年3月25日与物业公司签署协议办理了收楼手续，未向被告提出不予收楼或房屋质量存在问题的异议，提交了以下证据：1.原告与物业公司于2017年3月25日签订的《前期物业服务协议》；2.原告于2017年3月25日签名确认的《业主收楼签领资料/物品表》；3.原告于2017年3月25日签名确认的《业户IC卡申请表》《业主信息登记表》《业主承诺书》《业主消防安全责任书》，《业户IC卡申请表》中记载申请原因为“业主收楼”。原告对上述证据的真实性予以确认，原告主张2017年3月25日其去到物业管理处，当时工作人员要求原告直接签署几份文件包括被告提交的上述文件，原告签到一半提出先看房再签署收楼手续，何文芳便带原告去看房，看房过程中原告发现渗水、漏水等�题，要求何文芳记录，何文芳说记录完了会交给开发商，并承诺在2017年4月1日前解决，然后原告便离开。原告还主张何文芳是被告指派在收楼现场的工作人员，也是涉案楼栋的物业管家。被告辩称收楼实际上包含两个部分：一是业主与开发商办理收楼手续，二是业主与物业公司办理相关的物业入住手续；现场的实际情况是物业公司要与业主办理物业入住手续即被告提交的上述证据时，物业公司会向业主介绍物业的状况，比如设施设备等，介绍完后业主无异议的，就会与物业公司签署相关的物业手续、领取门禁卡等，同时在销售中心与开发商办理书面的收楼文件，本案中原告当时只是做了与物业公司的这项工作，之后并没有向开发商提出房屋质量有问题，故不存在开发商委托物业公司办理收楼手续的问题，原告在当时经物业公司的何文芳介绍物业后，就签署了被告�交的上述证据，在IC卡申请过程中已经确认收楼，并没有与开发商签署书面的交接文件。
本院在案件审理过程中通知被告传唤何文芳出庭，被告称由于何文芳正在办理离职手续不愿出庭。被告陈述造成涉案房屋渗水的原因是涉案房屋属于顶层，且该位置处于西北角，风压较大，应力复杂，床边塞缝出现渗水概率较大。双方确认涉案房屋渗水问题于2017年12月2日维修完毕。
2018年1月8日，被告按照原告在合同中预留的通讯地址和联系电话邮寄《通知函》，载明：涉案房屋已完全符合合同约定的交房条件，被告已于2017年3月16日向原告发出了《收楼通知书》，通知原告于2017年3月26日前办理收楼手续，原告至今仍未办理。现再次通知原告涉案房屋视同已于2017年3月26日交付。另外，根据原告之后提出的意见，属于补充协议约定的保修范围，被告已修复完毕�该《通知函》于次日由他人签收，原告主张其未收到。
2018年1月13日，原告签署了涉案房屋的《房屋交接单》，实际办理了涉案房屋的收楼手续。原告确认其已经于2017年12月5日领取了涉案房屋的房产证。原告还确认其对涉案房屋已在合同约定的时间内符合法定和约定的收楼条件无异议，仅是对涉案房屋存在渗水、漏水问题影响房屋基本居住使用存在异议。
以上事实有《商品房预售许可证》《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、发票、《收楼通知书》、问题清单、微信聊天记录、照片、视频、《竣工验收备案表》《建设工程竣工验收报告》《通知函》、邮件妥投证明、《房屋交接单》《户内给水工程验收表》《通邮申请表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《劳动合同》《缴费历史明细表》《关于A3栋3004房维修问题记录说明》《前期物业服务协议》《业主收楼签领资料/物品表》《业户IC卡申请表》《业主信息登记表》《业主承诺书》《业主消防安全责任书》以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告提交了证据证实涉案房屋在合同约定的交楼时间内已经满足了法定和约定的交楼条件，双方当事人对此也并无异议，本院对此予以确认。本案争议焦点为：一是原告是否在合同约定的时间内向被告就涉案房屋收楼时存在的问题提出书面异议；二是涉案房屋收楼时存在的渗水问题是否满足基本的居住使用条件；三是被告是否应承担逾期交楼的违约责任。
对于第一个争议焦点。原告主张其于2017年3月25日去办理收楼时向被告指派的收楼工作人员何文芳提出了涉案房屋存在的23项问题，被告虽然在庭审中确认何文芳是其工作人员，但在被告庭后核实后陈述何文芳是物业管理公司的工作人员，并提交了何文芳与物业管理公司的劳动合同、何文芳的社保缴纳记录和何文芳的书面证词予以证实。根据何文芳的书面证词，其只是帮原告记录了原告提出的问题便将问题清单交回给原告，不能视为向被告提出了书面异议。对于收楼的具体过程，双方也各执一词，即便原告所述何文芳是被告指派的收楼工作人员属实，根据何文芳的书面证词，也不能认定原告已于2017年3月25日向被告就涉案房屋存在的问题提出了书面异议。原告提交的视频也是2017年8月拍摄，不能证实其在合同约定的时间�向被告就涉案房屋存在的问题提出了书面异议。综上，根据举证责任分配原则，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的主张不予采信。
对于第二个争议焦点。原告为证实其于2017年3月25日去办理收楼时涉案房屋主人房窗户边墙面漏水，提交了其于当日拍摄的照片，被告虽然对该照片的真实性不予确认，但也确认涉案房屋在收楼时主人房窗户边墙面存在渗水问题，被告主张该问题属于保修范围，并不影响涉案房屋的居住使用。本院认为，根据原告提交的照片只能证实涉案房屋主人房窗户边墙面有渗水导致的水迹，且渗水范围仅限于窗角，从原告提交的维修过程中的照片来看，涉案房屋仅是墙角渗水而非漏水，并不影响涉案房屋满足基本的居住使用条件。至于原告主张涉案房屋存在的其他问题，均属于保修范围的质量瑕疵，不影响涉案房屋的居住使用。原告还主张其2017年10月15日首次发现客厅也存在渗水问题，也并非在合同约定的时间内提出，根据合同约定也应属于保修范围的质量瑕疵。综上，本院认定，涉案房屋已于2017年3月25日满足基本居住使用条件。
对于第三个争议焦点。根据《补充协议》第十一条的约定：1.该商品房交付验收时间以甲方《收楼通知书》约定的时间为准。如有异议，乙方应于验收期限届满之日起2日内以书面形式一次性提出。否则，视为同意接收该商品房。2.乙方书面提出该商品房地基基础和主体结构质量不符合交付标准或条件异议的，甲方应在收到乙方异议之日起15日内做出书面答复和处理意见。3.该商品房存在除本条第2款所述情形之外的质量瑕疵时，甲方应按国家相关法律规定及本合同的约定积极承担维修义务，但乙方不得以已向甲方书面提出异议为由，拒绝或延迟办理交楼�续，或要求甲方承担任何违约责任。原告提交的证据无法证实其在合同约定的时间内向被告提出了书面异议，原告提出的涉案房屋存在的问题既不影响涉案房屋满足基本居住使用条件，也不属于商品房地基基础和主体结构质量问题，根据合同约定，原告不应于2017年3月25日拒绝收楼，本院认定涉案房屋已于2017年3月26日视为收楼，被告无需承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以全部驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告阮欢忠的全部诉讼请求。
案件受理费3667元，全部由原告阮欢忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李小伟
人民陪审员 钟群光
人民陪审员 柯嫦婷
二〇一八年五月十八日
书 记 员 黄曼玲
陈婷玉