乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌商终字第12号
上诉人（原审被告、反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司，住所地集宁区泉山路北侧。
法定代表人丁有斌，该公司董事长。
委托代理人李学齐，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人朱胜利，内蒙古惠泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司。住所地集宁区新区。
法定代表人杨小东，该公司总经理。
委托代理人续集芳，该公司法律顾问。
上诉人乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2013）集民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司的委托代理人李学齐、朱胜利；被上诉人乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司的委托代理人续集芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月23日，被告为乙方与原告为丙方及甲方乌兰察布市白泉山庄餐饮管理有限公司签订了“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”。该协议约定，甲、乙、丙三方经过友好协商，就丙方承租乌兰察布白泉山庄大酒店KTV娱乐会所（简称KTV）事宜达成以下协议：即一、甲方拥有位于乌兰察布市集宁区新区泉山路白泉山庄酒店平方米（附图纸）的KTV及设备设施的所有权，并全权委托乙方对该KTV进行运营和管理，其中包括对该KTV场地、设备设施的转租权。二、现乙方与丙方达成KTV以及有关设备设施（详见设备清单）租赁协议。三、承租经营内容：KTV娱乐，丙方自主经营、自负盈亏、风险自担。四、租期8年：2013年1月1日至2020年12月31日。五、租金：每年150万元人民币。付款方式：由于丙方需要以不低于每平米3000元的造价对KTV进行投资装修，故乙方自协议签订之日起，减免丙方4年零6个月租金，第5年租金在第4年零6个月合同期满之前30天内，由丙方一次性支付给乙方。六、丙方在协议签订后，支付乙方协议保证金100万元，丙方进场后，乙方退还丙方50万元。剩余50万元作为丙方履约保证金。如丙方在协议期间内未产生违反本协议约定内容的行为，于协议终止时由乙方一次性返还丙方（不计利息）。同时约定，协议期内，乙方不得干涉丙方正常的合法经营权，对于丙方KTV的装修及所需家具、电器、音响系统、软件系统及相关设备设施和附属配套设备由丙方自行解决，并且保证对KTV的装修标准不低于每平方米3000元，如一方违反本协议约定任意条款、则应全部承担相应责任和给对方造成的全部损失，并约定了合同的变更和解除、争议的解决、协议的生效方式等。2012年8月23日，原、被告在该协议上签字并加盖法人印鉴，甲方乌兰察布市白泉山庄有限公司未在协议上签字盖章。协议签订后，原告即对租赁的万丽KTV会所进行投入装修，期间与呼市讯业金网信息有限公司签订了综合布线“项目合同书”，工程费用为3669937元；与达拉特旗耀祥装饰有限责任公司签订了“建筑装饰工程施工合同”，工程总价款16721452元；购置辅助设备、货品，即地毯、沙发、广告费、员工宿舍费租金等共计2401607元；用于购置办公用品、办公桌、椅、电脑等165400元。此外，被告于2012年5月24日收到原告转账的100万元保证金，同年12月7日、1O日，被告分两次退还原告40万元。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。依此规定，本诉被告在与本诉原告签订合同时，未征得出租人即甲方白泉山庄公司的书面授权或委托，擅自将其承包的KTV会所转租给本诉原告，违反了相关法律强制性规定，其转租行为应为无效。因此，本诉被告存在过错应承担相应的过错责任。本诉原告作为次承租人，在本诉被告与其签订合同过程中以及合同履行期间，本诉被告是否具有转租权，本诉原告未进行全面核实了解，导致双方合同无效的后果，也负有一定过错责任。据此，本诉原告要求确认合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。因双方在合同中明确约定，本诉原告对承包的KTV会所，装修费用不低于每平米3000元，且本诉原告依此约定标准，并已实际投入资金给予装修，故本诉原告合理的装修费用，由本诉被告承担赔偿损失。按照过错原则，本诉被告应承担装修费用的80％，本诉原告承担20％。此外，本诉原告请求的装修费中，涉及用于购置办公用品、桌、椅、电脑及相关辅助设施地毯、沙发、广告费等共计2567007
元，因该费用属于本诉原告在经营期间的正常业务支出，故对上述费用不予支持。关于本诉原告要求返还保证金60万元的请求，由于本诉被告过错在先，且导致双方合同无法继续履行，本诉被告应承担返还责任。关于本诉原告要求本诉被告返还其发放的会员卡费用30万元的请求，应属于双方业务往来的赠与行为，该请求不予支持。本诉被告辩称，白泉山庄与本诉被告签订的承包协议7.7条约定，本公司在不整体转包的前提下，公司对白泉山庄享有转包权，且无需甲方批准，只需向甲方备案，本诉原、被告已经履行合同一年半，且三方均在同一院落办公，本诉原告对KTV进行场地装修、日常经营、申办执照等均需白泉山庄公司配合及本诉原告的起诉是违背诚信，与白泉山庄公司恶意串通损害本公司利益的恶意诉讼，应对证人张某某、王某的证言及王某某、夏某某的视听资料予以采信，驳回本诉原告全部诉讼请求，支持本诉被告诉讼请求的抗辩，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司与被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司签订的“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”无效。二、被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司赔偿原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司装修费用一千六百三十一万三千一百四十元；返还保证金六十万元。上述费用合计一千六百九十一万三千一百四十元。判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司的反诉请求。案件受理费164090元，本诉原告负担40811.16元，本诉被告负担123278．84元；反诉案件受理费100，由本诉被告负担。
上诉人乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司上诉称，（一）原审程序违法。原审合议庭在庭审中对被上诉人提交的证据未质证、认证，未处于中立的角度分析证据。在本案审理过程中，白泉山庄另案对上诉人提起了请求解除上诉人与白泉山庄之间的《承包经营协议》的诉讼，属于有关联的两个案件，且另一案件的审理结果直接影响本案审理的结果，上诉人对此提出中止诉讼的请求，一审法院未予采纳。（二）原审判决适用法律错误。被上诉人、上诉人、白泉山庄在同一院落办公一年半，被上诉人承租KTV后拆除原有装修，重新装修正式开业经营长达一年之久。此事实是双方共同认可的，此种情况下，白泉山庄不可能在万丽公司开始装修并营业一年半之后才知晓上诉人与被上诉人之间的租赁关系。王某某在2013年10月15日之前担任白泉山庄法定代表人、总经理、董事长，白泉山庄的全部事务由王某某决定，其电话录音中明确的表述知道上诉人、被上诉人之间的租赁关系，而且上诉人已将《租赁协议》提交王某某备案。白泉山庄实际控制人刘某某电话录音表明，在万丽公司装修期间（2013年4月），其到装修现场视察，而且表示知道上诉人将租赁合同提交白泉山庄备案的事实。夏某某作为白泉山庄的股东代表，以督察长的身份常住白泉山庄，夏某某的电话录音明确表示白泉山庄关于“从不知晓上诉人将KTV出租给被上诉人”的说法是虚假的。综上，白泉山庄早在2012年就明知上诉人、被上诉人之间的租赁关系，依照司法解释，知道或应当知道之日起，六个月内未提出异议，主张合同无效，法院不予支持。虽然该解释所针对的是出租人，但其内容所指的是在出租人明知情况下合同效力问题，即此种情况下的合同有效。本案中上诉人转租KTV，合同相对人是被上诉人，转租合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属合法有效合同。只有白泉山庄才能与上诉人解除合同，不存在被上诉人提出合同有效或无效的主张。（三）即便上诉人未经白泉山庄同意，私自与万丽公司签订《租赁协议》，也不违反合同约定。上诉人与白泉山庄签订的《承包经营协议》涉及数万平米建筑物，是包含有诸多经营项目的五星级酒店，此类综合经营体，对专业性较强的非主营业务进行对外分包经营是必然的选择。该承包协议也约定了在不整体转包的前提下，上诉人享有个别项目的分包权，该分包权即为转租权。上诉人将KTV项目分包给万丽公司前后，已将相关情况向发包方汇报，得到同意和大力支持。（四）被上诉人与白泉山庄恶意串通，蓄意侵吞上诉人在白泉山庄数千万元的投资权益。上诉人作为白泉山庄的总承包经营人，对白泉山庄所有经营项目享有独立的经营自主权，在不整体转包的前提下，可以对个别项目进行分包。上诉人、被上诉人、白泉山庄在同一院落办公一年多，往来沟通经常发生，此种情况下，白泉山庄不可能在2013年10月15号以后才知晓万丽会所的存在。白泉山庄的原董事长、法定代表人王某某以及白泉山庄的实际控制人刘某某等均明确表示知晓并认可上诉人与被上诉人的租赁合同。上诉人在白泉山庄的直接投资三千多万元，被上诉人编造虚假事实、提交虚假证据对上诉人提起诉讼，目的是侵吞上诉人三千多万元的投资利益。（五）一审法院采信被上诉人、白泉山庄的伪证并支持其主张是错误的。本案以及白泉山庄起诉上诉人的案件中，核心证据是白泉山庄向万丽公司出具的“情况说明”，其内容是白泉山庄在2013年10月15日之前不知上诉人与被上诉人之间租赁关系。但是，前述所列举的有效证据和事实完全证明白泉山庄出具的“情况说明”是伪证，不应采信。被上诉人提交的装修工程合同、票据等均是复印件，未提交原件，不符合证据的形式要件，不应采信。王某某录音、夏某某录音依法属于有效证据，应当采信。
综上，上诉人认为一审法院判决程序违法，适用法律错误，应当认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同为有效合同。请求：1.撤销（2013）集商初字第48号民事判决；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.撤销上诉人与被上诉人2012年8月23日签订的《白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议》；4.判令被上诉人腾退白泉山庄大酒店KTV娱乐会所场地交付上诉人；5.本案一、二审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。
被上诉人乌兰察布市集宁区万丽音乐会所有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平、公正，依法应当维持。（一）一审中答辩人出具两大套证据材料，一套原件，一套为复印件，在法庭调查举证环节，上诉人均对答辩人举证的证据分组进行了质证，发表了质证意见，以上事实一审庭审笔录及庭审现场录像均能证明。（二）本案中答辩人与上诉人签订的“三方租赁协议”是在未经产权人白泉山庄有限公司同意情况下，上诉人以承租人的身份将KTV会所转租给答辩人的一份转租协议，而协议中答辩人的盖章并履行是在上诉人采取一系列手段骗得答辩人对其信任，在轻信其能够让甲方在协议上盖章认可转租的情况下实施的。后来答辩人在多次催促上诉人让甲方盖章确认无果的情况下，主动找到甲方时，甲方明确表示不同意其转租，于是给答辩人出具了“情况说明”，并给上诉人下发了“通知”至此答辩人才明白，上诉人无法做到让甲方在合同上盖章，甲方也明确表态不会在租赁协议上盖章。因此本案争议的这份没有产权方盖章确认的“三方转租协议”无论从协议形式上还是内容上均属一份无效合同。（三）上诉人是导致“租赁协议”无效的过错方，理应承担过错赔偿责任。上诉人在明知自已对KTV无转租权及甲方不可能同意其转租的情况下，采取隐瞒事实手段骗答辩人交付了100万元租赁保证金，然后又在合同条款中强调自己对KTV拥有转租权，并将此条明确写于合同第一条内容中，随后向答辩人承诺，由其全权负责让甲方在合同上盖章确认。同时又将KTV交给答辩人让答辩人先进行装修，介于上述情况答辩人出于对上诉人的信任与其签订了协议，按约定对KTV进行了装修。最终导致答辩人投资损失惨重。求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，合同当事人的签字或盖章行为是当事人对合同意思表示一致的主要表达形式，也是商事行为中确认合同是否成立及生效的实质性标准。本案所争议的“白泉山庄KTV娱乐会所租赁协议”关于协议生效的方式在协议第十三条中明确约定，“本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，本合同自三方签字、盖章之日起生效。”因协议甲方一直未在该协议上签字或盖章，欠缺合同必要的形式要件，故该份协议不能认定为有效合同。本案中，鉴于上诉人在本案诉争协议中的身份和对协议生效应负的义务，应对合同不能生效的法律后果承担主要责任。原审法院认定被上诉人投入的装修费用基本客观，赔偿比例基本适当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164090元，由上诉人乌兰察布市晶晶餐饮有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌 兰
审 判 员 张丽君
代理审判员 荆 茂
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 强 婷