广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民一终字第356号
上诉人（一审原告，反诉被告）申七三，无职业。
委托代理人田应武，上海永松健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）中国房地产开发桂林公司，住所地广西桂林市七星区花桥商业街3号楼C座3层。
法定代表人梁立天，该公司总经理。
委托代理人唐崛，广西中纬律师事务所律师。
委托代理人赵霞，广西中纬律师事务所律师。
上诉人申七三因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1315号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成由审判员陈海涛担任审判长，审判员陈放、代理审判员邓久发参加的合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。书记员伍解红担任记录。上诉人申七三及其委托代理人田应武，被上诉人中国房地产开发桂林公司（以下简称中房公司）的委托代理人唐崛、赵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年10月19日，申七三（被拆迁人、乙方）与中房公司（拆迁人、甲方）签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，约定了甲方以其位于桂林市东安路铁西2号小区91栋C型4、5、6楼（每套建筑面积64.68㎡）及D型6、6楼（每套建筑面积54.01㎡）房屋与乙方所有的位于本市甲山乡东安路133号，房屋所有权证记载为四层混合结构（建筑面积298㎡）进行产权调换（含乙方房屋所在土地），甲方调换的房屋为住宅，属混和结构，建筑层数为地上12层，建筑面积合计302.06㎡，原产权面积298㎡按1：1比例调换以上安置房，不足面积302.06㎡-298㎡=4.06㎡用乙方无证面积8.2㎡按2：1比例调换。甲方安置房屋的市场估价分别为住宅价值3500元／㎡、架空层价格3500元／㎡，面积确认及面积差异处理：以建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，协议面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。安置房交付后，产权登记面积与协议面积存在差异，双方同意安置房实际面积以产权登记的总面积为准，安置房实际面积与本协议所注面积的差额部分按3500元／㎡实行多退少补等内容。同日，上述甲、乙方再签署《补充协议》，约定了甲方同意将东安街新建91#楼的架空层8#（22.44㎡）、9#（22.79㎡）、10#（21.79㎡），合计面积为66.98㎡，作为补足乙方此次拆迁中安置面积不足部分及奖励。此架空层归乙方所有等内容。2011年3月，中房公司将协议约定的调换房交付申七三。2011年4月15日，桂林长城房地产中介有限责任公司出具《房产测绘成果报告》（实测）（2010）146号，在该报告“三、房屋分户建筑面积明细表”中载明申七三所有的1-5-2号房及1-6-2号房每套套内建筑面积各为45.82㎡、分摊面积各为10.52㎡、建筑面积各为56.34㎡、分摊系数各为0.229599；其1-4-3号房、1-5-3号房、1-6-3号房每套的套内建筑各为54.6㎡、分摊面积各为12.54㎡、建筑面积各为67.14㎡，分摊系数各为0.229599。2014年4月29日，申七三领到中房公司（甲方）、申七三（乙方）的《结算协议》，该协议记载了甲方按协议安置乙方住宅5套，即安置91栋住宅1-5-2号（56.34㎡）、1-6-2号（56.34㎡）、1-4-3号（67.14㎡）、1-5-3号（67.14㎡）、1-6-3号（67.14㎡）合计：实际安置建筑面积314.1㎡。协议书安置建筑面积302.06㎡，超面积安置12.04㎡。2008年10月19日补充协议书约定安置91根深蒂固架空层8#-10#共66.98㎡，实际安置架空层面积共72.03㎡，超面积安置5.05㎡。根据协议书规定，乙方须向甲方支付超面积安置住宅和架空层费用：12.04㎡＋5.05㎡=17.09㎡×3500元／㎡=59815元等内容。申七三得此结算协议后，认为中房公司有意隐瞒了套内面积的数据，在与中房公司协商未果后，向一审法院提起诉讼，要求中房公司就地补足安置房差额面积46.62㎡的房屋（估价为30万元），并要求中房公司承担本案诉讼费用。中房公司对申七三提起反诉，要求申七三支付中房公司超面积安置的房屋价款52955元，本案反诉费用由申七三承担。
一审法院审理认为：申七三与中房公司均为平等民事主体，双方当事人在自愿公平的基础上，经充分协商后签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》，是双方当事人的真实意思表示，故该协议书依法应属有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。从庭审查明的事实看，双方当事人在合同中选择了以房屋产权建筑面积进行产权调换，且在面积确认及面积差异处理时以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，同时安置房的实际面积以产权登记的总面积为准，（申七三的产权登记面积为建筑面积298㎡）。故申七三要求中房公司按套内面积进行安置房的产权调换的诉求与上述合同的约定不符，其关于产权登记的建筑面积即为其套内面积的诉称无证据证实，并且，申七三亦未提供其用于与中房公司进行产权调换的位于本市甲山乡东安路133号房屋的套内面积的确切证据。为此，申七三引用《桂林市房屋拆迁管理办法》市政（2005）72号第四十八条的规定与本案事实不符，对申七三的诉请不予支持。关于中房公司的反诉，该院认为，双方当事人签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》约定了双方进行产权调换的建筑面积为302.06㎡，而从前述房屋分户建筑面积明细表和《结标协议》中可看出，中房公司实际安置申七三的建筑面积已达314.1㎡，故中房公司实际安置申七三的建筑面积比协议约定的安置面积超出12.04㎡，故此超出的安置面积12.04㎡申七三应按约定的3500元／㎡给付中房公司面积差额款为42140元。而从双方签署的《补偿协议》看，双方约定的架空房补偿面积合计为66.98㎡，中房公司在反诉状中表述的实际安置申七三架空房总面积为78.23㎡，该公司在庭审中表述的实际安置申七三架空房总面积为72.23㎡，在上述《结标协议》中约定的实际安置是申七三架空房总面积为72.03㎡。可见中房公司对实际安置申七三架空房的总面积处于不确定状态。同时从补充协议的内容看，中房公司出于奖励的目的将架空房给付申七三，现该公司要求申七三给付架空房价款与补充协议约定不符。故对该公司关于架空房面积的反诉部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、条一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）申七三的诉讼请求；二、原告（反诉被告）申七三给付被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司超面积安置房价款42140元整（12.04㎡×3500元／㎡）；三、驳回反诉原告中国房地产开发桂林公司的其它诉讼请求。本案案件受理费5800元，由申七三负担；本案反诉费562元，申七三负担400元，中国房地产开发桂林公司负担162元。
上诉人申七三不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不当。在本案的《拆迁补偿安置房屋协议书》签订过程中，根本没有发生过“双方当事人在合同中选择了以房屋产权建筑面积进行产权调换”的事实。该合同的文本是被上诉人中房公司自行制作打印并且指定使用的。在合同签订时，被上诉人中房公司没有征求上诉人是否同意不执行市政（2005）72号的《桂林市房屋拆迁管理办法》，被上诉人亦没有向上诉人说明签订本案协议书的后果，即没有向上诉人说明如果执行《桂林市房屋拆迁管理办法》，按照套内面积换算后的建筑面积是多少平方米，如果不执行《桂林市房屋拆迁管理办法》，本协议书的建筑面积换算成套内面积后是多少平方米。被上诉人并未将两种补偿方案向上诉人提供，要求上诉人进行选择，亦未告知有两种补偿方案的存在，被上诉人要求上诉人签订的合同是其个人决定的“不执行法定方案”的方案。二、一审判决未查明置换前后房屋的“建筑面积”中的“实际使用面积”这个涉及当事人核心利益的事实。上诉人被拆迁的房屋的建筑面积与被上诉人提供的安置房屋的建筑面积，在实际使用面积上确实是有差异的。1、上诉人的独立建筑物为四层楼房，没有与其他房屋共有共用公共通道和公共设施的情形，即没有公摊面积，依据2013年12月19日发布的中华人民共和国住房和城乡建设部公告（第269号）编号为GB／T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》的3.0.1规定：“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算”，因此，上诉人的置换前房屋的实际使用面积为房屋外墙以内的空间面积。2、被上诉人中房公司提供的安置房屋为十二层电梯楼房，有24位房屋所有权人共有共用公共通道和公共设施，必然发生公摊面积情形。因此，每户的房屋实际单独使用面积为房屋外墙以内的空间面积减去建筑物内的通道、电梯等公共公摊面积后的剩余面积。3、有公摊的建筑物与没有公摊的建筑物的建筑使用面积不一样，得房率也不一样。上诉人置换前的房屋为四层独立房，得房率为95%，因此，实际使用面积为：302.06×0.95=286.66平方米。被上诉人置换给上诉人的房屋为十二层电梯房，得房率为81.3%，因此，实际使用面积为：314.1×0.813=255.44平方米。显然，按照房屋建筑面积的计算规范，上诉人应当得到的置换房面积为286.66平方米，被上诉人中房公司实际少置换了31.22平方米。上述数据尽管有2013年12月19日中华人民共和国住房和城乡建设部的《建筑工程建筑面积计算规范》作为房屋得房率的依据，但毕竟需要有资质的单位进行测量确定，上诉人与被上诉人亦在一审中表示同意对实物进行测量，双方以实际测量的结果为准，但一审法院对这一事实不予查明不予考虑，违背了以事实为根据的审判原则。三、上诉人要求以《桂林市房屋拆迁管理办法》第48条“实行产权调换的安置房屋的套内面积不得小于被拆迁房屋的套内面积”为依据，按上诉人被拆迁房屋套内面积进行安置房屋合法有据，应予以支持。四、本案被上诉人中房公司提供的是格式合同，现双方在“建筑面积”的认知上出现了不一致情形，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第9、10条的规定，依照桂林市城市房屋拆迁安置补偿必须执行的政策文件规定，依法应当支持上诉人申七三的上诉请求。综上所述，请求：1、撤销（2014）象民初字第1315号民事判决的第一、二项，改判支持上诉人一审时提出的诉讼请求；2、驳回反诉原告中房公司的反诉请求；3、二审诉讼费用全部由被上诉人中房公司承担。
被上诉人中房公司口头答辩称：一、一审判决认定事实正确，判决并无不当。双方签订《拆迁补偿安置房屋协议书》明确约定上诉人申七三房屋建筑面积合计为302.06平方米，双方约定按1：1比例调换安置房屋，因此，一审法院根据双方约定，认定安置房实际面积以产权证登记的总面积为准，并依据双方约定进行面积差异处理正确。二、上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》是经双方友好协商、平等签订的，不存在隐瞒上诉人情形，系双方的真实意思表示，所签协议也不属格式合同，双方应按协议约定的权利义务履行。被上诉人中房公司对上诉人进行了超面积安置，上诉人享有被上诉人实际提供的314.1平方米安置房屋面积的所有权和处置权，就应依双方约定补足超面积房款，不存在上诉人所称差面积安置的情况。因此，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人中房公司是否有隐瞒拆迁安置方式，双方当事人是否协商选择以约定的房屋面积置换拆迁安置房屋。
上诉人申七三对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人申七三认为被上诉人中房公司未告知其拆迁安置方式有哪些，隐瞒了拆迁安置方式；另认为双方未自行选择以约定的房屋面积置换其被拆迁房屋。上诉人申七三未提供新的证据。
被上诉人中房公司对争议事实的意见和提供的新证据：被上诉人中房公司对一审查明的事实无异议，认为双方是在平等、自愿协商基础上达成的《拆迁补偿安置房屋协议书》，不存在任何隐瞒事项，双方在该协议中约定以约定的房屋面积置换上诉人被拆迁房屋，并未违反法律禁止性规定。被上诉人亦未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：2008年10月19日，上诉人与被上诉人签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，虽然该协议书格式由桂林市房屋拆迁管理办公室监制，由被上诉人中房公司提供给双方当事人使用，但该合同中就拆迁安置房屋面积进行自行约定，该部分条款应属双方自行达成的协议，因此，一审认定双方当事人自行协商选择以约定的房屋面积置换被拆迁安置房屋并无不当，本院予以支持。由于上诉人作为完全民事权利人和完全民事行为能力人，本案双方当事人就上诉人申七三被拆迁房屋选用产权调换方式，并约定超面积或差面积如何房屋价值补偿处理，因此，上诉人申七三被拆迁房屋采用的拆迁安置方式是产权调换与价值补偿相结合的拆迁安置方式，而非单纯价值补偿或产权调换，因此，上诉人主张被上诉人中房公司未告知其拆迁安置方式，隐瞒了拆迁安置方式等理由均不能成立，本院不予采纳。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院综合诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：双方当事人自行协商以约定的房屋面积置换被拆迁房屋面积是否违反法律法规禁止性规定。
本院认为：上诉人申七三与被上诉人中房公司经协商并签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，系双方当事人的真实意思表示，虽然被上诉人中房公司由于政策等原因，多次使用《拆迁补偿安置房屋协议书》格式与他人签订合同，但此事实并不能否定本案协议中的内容不是双方协商达成的一致意见。根据双方当事人合同约定，双方自愿选择以房屋产权建筑面积进行产权调换，且就双方调换的房屋面积有差异时如何处置作出了明确约定，因此，一审判决根据本案查明的事实及双方合同的约定，确定被上诉人中房公司以约定的房屋置换条件调换上诉人申七三被拆迁的房屋，并根据被上诉人中房公司超面积置换产权给上诉人及中房公司在一审诉讼中依法提出的反诉请求，确定上诉人申七三给付被上诉人中房公司超面积安置房价款42140元并无不当，本院予以支持。上诉人提出与被上诉人签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》过程中，被上诉人提供格式合同、存在故意隐瞒和违反相关禁止性规定，因与本案事实不符，且上诉人未提供充分证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人申七三应承担不利后果。本院对上诉人申七三的主张，不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处分得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6362元，由上诉人申七三负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海涛
审 判 员 陈 放
代理审判员 邓久发
二〇一五年六月十二日
书 记 员 伍解红