山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终2749号上诉人（原审被告）：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司法定代表人：张勇文，经理。委托诉讼代理人：徐丽娜，山东海政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明君委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。上诉人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司（以下简称鲁瑞物业公司）因与被上诉人张明君房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初9384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鲁瑞物业公司的委托诉讼代理人徐丽娜，被上诉人张明君的委托诉讼代理人李景峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁瑞物业公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判鲁瑞物业公司与张明君继续履行代租协议和鲁瑞物业公司不支付张明君违约金22680元或发回重审；一、二审诉讼费由张明君负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果不当，应予纠正。一、双方之间系朋友关系，自2014年11月1日代租协议签订之后，双方在代租协议实际履行过程中，并未按照代租协议约定的条款来履行，而是通过口头的形式就代租协议的租金支付重新达成一致意见。这一点通过张明君提交的2016年6月份之前的租金支付凭证可以明确看出。既然双方已就代租协议的租金支付部分条款重新通过口头方式修改，那么，鲁瑞物业公司就不存在逾期交付租金的行为，就不应支付逾期交付租金违约金。二、张明君主张的违约金过高，远远超出法律规定。综上，请求二审法院依法改判。张明君辩称，鲁瑞物业公司的上诉理由无事实和法律依据。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张明君向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年11月1日签订的代租协议；2、请求判令鲁瑞物业公司向张明君支付以210000元为基数，按照日万分之五的标准计算自2015年10月1日至2016年5月4日的滞纳金；以110000元为基数，按照日万分之五的标准计算自2016年5月5日至判决生效之日的滞纳金；3、请求判令鲁瑞物业公司向张明君支付剩余租金57500元，以及2016年8月2日（张明君具状时间）至判决生效之日的租金按照协议支付；4、诉讼费用由鲁瑞物业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，张明君与鲁瑞物业公司签订代租协议，约定张明君将位于即墨市综合商城一层门市房10号由鲁瑞物业公司代租，代租期限为2014年11月1日至2018年10月31日，并约定第一年租金为200000元，第二年、第三年租金为210000元，第四年租金为220000元，鲁瑞物业公司向张明君每合同年度支付一次租赁费，采取先付后使用，鲁瑞物业公司应于合同签订之日向张明君交纳该年度租金，以后每个合同年度开始前一个月向张明君支付该合同年度的租金。同时约定，逾期支付租金每日按照应付租金的万分之五偿付滞纳金，逾期三个月，鲁瑞物业公司仍不能支付的，张明君有权单方面解除代租协议。合同还约定了其他事项。合同签订后，涉案房屋由鲁瑞物业公司代租。2014年11月27日，鲁瑞物业公司向张明君支付租金200000元。2016年5月4日，鲁瑞物业公司向张明君支付租金100000元。现鲁瑞物业公司已经逾期未足额交付租金，张明君要求解除代租协议。一审法院认为，2014年11月1日，张明君、鲁瑞物业公司签订的《代租协议》，双方约定将张明君位于即墨市综合商城一层门市房10号由鲁瑞物业公司代租，是双方真实自愿的意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。结合本案的证据，张明君已按照协议约定履行了合同义务，鲁瑞物业公司应当按照代租协议履行支付年度租金义务。按照双方约定，逾期三个月，张明君有权解除代租协议。现鲁瑞物业公司已经逾期十多个月未足额交付租金，张明君请求解除双方于2014年11月1日签订的代租协议，一审法院予以支持。鲁瑞物业公司作为承租人应当按照合同约定的时间、金额等向张明君支付租金。合同中明确约定涉案房屋第一年租金为200000元，第二年、第三年租金为210000元，第四年租金为220000元。张明君主张鲁瑞物业公司应当支付第二年度自2015年11月1日至2016年8月1日尚欠租金57500元（210000元÷12个月×9个月－已支付100000元），以及自2016年8月2日至判决生效之日的租金，一审法院予以支持。双方虽然约定逾期支付租金按照每日应付租金的万分之五支付滞纳金，本案中，张明君、鲁瑞物业公司作为平等主体，张明君主张的滞纳金实为合同法中规定的违约金。按照协议约定，鲁瑞物业公司应于2015年10月1日支付张明君2015年11月1日至2016年10月31日的租金210000元，但鲁瑞物业公司未按时足额支付，仅于2016年5月4日支付张明君租金100000元，尚欠张明君租金110000元。故鲁瑞物业公司应当按照代租协议约定，逾期每日按照应付租金的万分之五支付张明君违约金，2015年10月1日至2016年5月4日的违约金为22680元（210000元×0.5‰×216天）,2016年5月5日至判决生效之日的违约金，应当以110000元为基数继续按照日万分之五的标准计算。鲁瑞物业公司辩称其逾期交付租金是双方协商一致，经过张明君同意分期分批交付的，不应承担违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：解除张明君与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于2014年11月1日签订的《代租协议》；二、青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付张明君房屋租金57500元，以及支付自2016年8月2日至判决生效之日的租金（按照年租金210000元的标准计算）；三、青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付张明君违约金22680元，以及支付自2016年5月5日至判决生效之日的违约金(以110000元为基数，按照日万分之五的标准计算)。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由青岛鲁瑞商业物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，张明君与鲁瑞物业公司于2014年11月1日签订的代租协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。鲁瑞物业公司在代租张明君的涉案房屋期间，应按照合同约定按时支付张明君房屋租金。鲁瑞物业公司欠付租金，违反了合同约定，张明君有权要求解除代租协议并主张欠付租金及违约金。鲁瑞物业公司主张双方已就租金支付以口头方式重新达成一致意见，不存在逾期支付租金的行为，张明君对此不予认可，鲁瑞物业公司未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故，本院对其该项主张不予支持。双方合同中关于逾期支付租金的违约责任的约定，并未违反法律规定，本院对鲁瑞物业公司关于违约金过高的主张不予支持。综上所述，上诉人鲁瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由上诉人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢雄心代理审判员  安太欣代理审判员  齐 新二〇一七年五月三日书 记 员  韩明玉书 记 员  于国英