广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2312号
原告：广西南宁金地世家物业服务有限公司，住所地：南宁市仙葫经济开发区。
法定代表人：陈振强，总经理。
委托代理人：冯潇南，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：秦敏，广西创想律师事务所实习律师。
被告：王观洪。
原告广西南宁金地世家物业服务有限公司诉被告王观洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告广西南宁金地世家物业服务有限公司的委托代理人冯潇南、秦敏、被告王观洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2002年12月19日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司购买了位于南宁市青秀区仙葫经济开发区开泰路63号金地世家3栋某号房，房屋建筑面积为126.86平方米，已于2003年11月5日交付被告使用。广西南宁荣昌房地产开发有限公司委托原告为金地世家小区提供物业管理服务，原告已经按照《物业管理委托合同》提供了约定的物业管理服务，被告是金地世家小区的业主，应当按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业管理费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及公摊水电费等费用。但被告�2011年1月起至2013年4月均未交纳上述费用，共计1204.03元，经原告多次催促，被告均无理拒交。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付物业服务费228.4元；二、被告向原告交纳房屋专项维修资金900.7元、公摊水电费12.1元、生活垃圾处理费32元；三、被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金30.83元；四、上述3项费用共计1204.03元，暂计至2013年4月，请求法院判令被告支付违约金直至履行完毕之日止；四、本案的诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、原告没有从事物业服务的资质，根据《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》的规定，企业从事物业服务应当具备物业服务企业资质，而原告并没有任何证据证明其具备相应资质。而被告也从来没有与原告签订过物业服务合同，原告与开发商所签订的物业管理�托合同对被告没有约束力。二、原告提供的物业服务存在瑕疵，故被告不愿意交纳物业服务费。原告未能提供基本的清洁、维护服务，导致小区环境脏乱差、道路交通无序，被告有车库都不能用；小区广告牌随便悬挂，侵吞公摊；小区强弱电线杂乱无章，公共设施设备管理不到位；原告也没有提供基本的保安工作，导致被告家中于2013年1月8日失窃，损失惨重。三、原告主张的公摊水电费，没有证据证明被告应分摊的数额，故被告不愿意支付，对于原告主张的生活垃圾处理费，被告没有异议，愿意交纳。
经审理查明：被告于2002年12月19日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司（以下简称“广西荣昌房地产公司”）购买了位于南宁市金地世家商住小区3号楼某号房，房屋建筑面积为126.86平方米。广西荣昌房地产公司于2003年11月5日向被告交付房屋。2003年8月13日，�西荣昌房地产公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定由广西荣昌房地产公司将其开发建设的金地世家商住小区全部住宅委托给原告实行物业管理；委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、施工监督管理费；委托管理期限从2003年10月1日至2006年9月30日止；物业管理服务费收费标准应得到县及县级以上物价部门批准，按商用住宅和公寓住宅分类（或不分类），以核定的建筑面积和收费标准向业主或者物业使用人收取；物业管理服务收费的调整，须报物价部门批准或备案；业主或物业使用人逾期未交物业管理服务费用的，原告可在追收物业管理服务费的同时收取滞纳金。合同签订后，原告一直为金地世家小区提供物业服务至今。后因被告拖欠原告2013年1月至2013年4月的物业服务费、生活垃圾处理费、2007年6月至2013年4月的房屋专项维修资金及2012年12月至2013年2月的公摊水电费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告当庭撤回要求被告交纳2007年6月至2013年4月的房屋专项维修资金900.7元的诉讼请求。
另查明：原告已取得物业管理资质，资质等级为三级。2006年12月6日，经原告向南宁市物价局报批，该局下发南价格（2006）291号文件《关于金地世家及南宁仙葫电器城小区物业管理服务收费标准的批复》，核准该小区的收费标准为：一、综合服务费：住宅按房屋建筑面积计0.45元／㎡·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）。……四、以上收费标准为最高限价，允许下浮，属前期物业管理服�收费，待成立业主委员会后自行取消，城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费。五、物业管理服务具体的收费项目、收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。……八、本文有效期自下文之日起至2008年12月止。2009年9月3日，南宁市物价局与南宁市房产管理局共同下发南价格（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务登记及收费标准的通知》，其中附件二“南宁市普通住宅小区物业服务费标准”中规定物业服务管理等级为三级的收费标准为：无电梯的0.6元／月·平方米，带电梯的0.9元／月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为无电梯为0.54～0.66元／月·平方米，带电梯为0.81～0.99元／月·平方米。
再查明：2003年7月9日，南宁市人民政府发布《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字（2003）18号），通告载明：凡在南宁市�区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费；城镇居（村）民以户为单位收取，其中：1、2003年7月10日至2005年7月9日按7元／户·月收取；2、2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取；3、2007年7月10日起按8元／户·月收取。2010年4月8日，南宁市物价局、财政局、城市管理局联合向南宁市环境卫生管理处下发《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费（2010）31号），通知载明：从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，即城镇居（村）民为8元／户·月。南宁市青秀区环卫站一直委托原告代收金地世家小区住户以及临街商铺的垃圾处理费。
本院认为：一、根据最高人民法院�关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广西荣昌房地产公司作为建设单位，在小区房屋交付之前，聘请原告作为金地世家商住小区的前期物业服务企业，并与原告订立《物业管理委托合同》，符合法律规定，该合同是合法有效的，对包括被告在内的所有业主均具有约束力。因此，原告在提供物业服务后，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等费用的义务。
二、关于被告以原告提供的物业服务有瑕疵为由拒付物业服务费的抗辩理由能否成立的问题。首先，被告主张原告未尽职履行清洁、维护义务，导致小区内存在卫生脏乱、道路交通无序等情形，但其提供的相关证据不足以证明原告提供的物业管理服务长期存在上述问题。至于小区车辆随意停放及部分业主违章私拉电线、私设广告牌等问题，因原告的职责是根据物业管理委托合同的授权，为小区物业的正常使用提供服务，其本身并没有执法权，既没有对车主进行处罚的权力，也没有拆除违章私拉电线及私设广告牌的权力，对于上述情况，原告只能进行规劝和疏导，不能实际解决上述不文明现象，因此，如果被告认为其他业主的违章行为侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能依此为由拒付物业服务费。至于被告主张原告不履行安保义务导致其家中被盗的问题，《物业管理委托合同》并未约定原告对小区业主的私有财产负有保管义务，故原告仅负责住宅区内公共部分的安全秩序，如被告认为其家中被盗与�告不履行公共部分的安保义务存在因果关系，可以另案主张要求赔偿，但不能作为拒付物业服务费的理由。另，被告提供的证据也不足以证明排污管道的失效是因为原告的不作为导致的，故对于被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。即使原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告可以根据《物业管理委托合同》的约定，要求原告限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求物业公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任，被告以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合同依据，也没有法律依据。因此，被告以原告提供的物业服务有瑕疵为由拒付物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳，被告应该按照合同约定向原告支付物业服务费。
三、关于原告主张的物业服务费。根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费收费标准应得到县及县级以上物价部门批准。经南宁市物价局核准，金地世家小区在2006年12月6日至2008年12月期间的物业综合服务费住宅按房屋建筑面积计0.45元／㎡·月的标准收取，因此，在文件规定的期间内，原告可按文件规定的标准收取，即0.45元／㎡·月，对于文件规定期间之后的，原告主张继续按0.45元／㎡·月计算。该标准未超过南价格（2009）200号文规定的指导价，应予以支持。故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.45元计126.86平方米，被告从2013年1月开始拖欠原告的物业服务费，至2013年4月，被告应向原告支付的物业服务费228.3元（0.45元／㎡·月×4个月×126.86㎡）。对于原告主张的生活垃圾处理费32元，被告表示愿意交纳，本院予以确认。关于原告主张的公摊水电费12.1元。因原告未能举证证明其已为被告垫付上述费用，故对于原�的该项诉请，本院不予支持。
四、关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金。根据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，原告有权收取滞纳金，该约定实为双方当事人对违约责任的约定，故被告逾期支付物业服务费的，应按此约定承担违约责任。但因合同未约定物业服务费的支付时间，也未约定违约金的计算标准，故原告主张的违约金，应以实际欠费数额228.3元为基数，从原告主张权利之日起即2013年8月29日开始起算，按中国人民银行同期贷款基准利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王观洪向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付2013年1月至2013年4月的物业服务费228.3元；
二、被告王观洪向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付2013年1月至2013年4月的生活垃圾处理费32元；
三、被告王观洪向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以228.3元为基数，从2013年8月29日开始起算，按中国人民银行同期贷款基准利率计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告广西南宁金地世家物业服务有限公司要求被告王观洪交纳2012年12月至2013年2月的公摊水电费12.1元的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告王观洪负担。此款原�广西南宁金地世家物业服务有限公司已预交，本院不再退回，由被告王观洪连同上述应付款项一并支付给原告广西南宁金地世家物业服务有限公司。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处�。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 潘晓艳
人民陪审员 贾颜祯
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业�前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。