江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初6422号
原告：苏州市华博精毛纺有限公司，住所地常熟市海虞镇王市路778号。统一社会信用代码：9132058114210928X5。
法定代表人：彭振方，总经理。
委托诉讼代理人：张宇彬，江苏泰实律师事务所律师。
被告：何凯。
原告苏州市华博精毛纺有限公司与被告何凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年8月1日、8月26日公开开庭进行了审理，原告苏州市华博精毛纺有限公司的委托诉讼代理人张宇彬、被告何凯到庭参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告苏州市华博精毛纺有限公司的委托诉讼代理人张宇彬、被告何凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市华博精毛纺有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告何凯腾空并迁出房屋；2、要求被告何凯按照10000元/年标准支付从2015年1月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费；3、诉讼费由被告负担。后变更第2项诉讼请求为要求何凯按照10000元/年标准支付从2016年1月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费。事实和理由，2014年2月原、被告签订租赁合同一份，约定租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金为10000元。租赁期限到期后，被告未按约搬出房屋并支付相应的使用费。
被告何凯辩称，原、被告双方未签订租赁合同，被告是向黄妹芬处转租过来的，对于评估报告有异议，应当按照现在的商业店面来进行评估赔偿，另外2015年开始就不应当支付租金，原告要求被告搬迁，应当赔偿被告30万元。
原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、2014年2月10日原、被告签订的租赁合同；2、2015年6月15日的通知一份；3、2016年4月5日的通知一份；4、2016年5月16日常熟市海虞镇龙墩村村民委员会的证明；5、房地产评估报告1份；6、常熟市建制镇建设项目申请审批表1份。被告质证后认为原、被告双方未签订租赁合同，通知是收到的。对于村委会的证明认为房子是共产党的，不是原告的。评估报告的有效期只有半年，已经无效，对于项目申请审批表无异议。本院经审查对以上证据予以确认。
被告何凯提供了1、2010年8月30日苏州市华博精毛纺有限公司与黄妹芬的租赁合同复印件1份；2、被告何凯父亲何根华与黄妹芬的转让协议一份；证明是从黄妹芬处转过来的。原告质证后认为黄妹芬是之前的承租人，现在的承租人为何凯，这二份证据与本案无关。本院经审查，对以上2份证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月30日，原告苏州市华博精毛纺有限公司与黄妹芬签订租赁合同一份，租赁期限为2010年9月1日至2010年12月31日。租赁物为常熟市海虞镇人民路10号第9间营业用房（底层、二楼）。2010年12月20日，由被告何凯父亲何根华与黄妹芬签订了转让协议，2011年1月1日开始由何凯租赁该房屋并进行装修，之后由被告何凯租赁使用该房屋至今。被告何凯每年支付原告苏州市华博精毛纺有限公司房屋租金10000元至2015年12月31日止，2016年1月1日开始未支付租金。
2015年6月15日，原告苏州市华博精毛纺有限公司通知被告何凯于农历春节前迁出并给付租金，同时兑现之前评估的装修损失。因被告何凯未迁出也未给付租金，2016年4月5日，原告苏州市华博精毛纺有限公司再次通知被告何凯，要求被告何凯腾空房屋并迁出，同时给付相应的租金。但被告何凯至今尚占用该房屋，未给付租金也未迁出。
另查明：本案所涉的房屋在2001年10月16日取得了建设工程规划许可证。2016年5月16日，常熟市海虞镇龙墩村村民委员会出具证明“兹证明常熟市海虞镇人民路10号房屋所在的土地为本村集体所有，出租给苏州市华博精毛纺有限公司使用，其房屋（沿人民路楼房2073.46平方米，纺部新车间2523.96平方米，新仓库1100.36平方米）为苏州市华博精毛纺有限公司建造，房屋产权归苏州市华博精毛纺有限公司所有。”常熟市华博精毛纺厂于2006年7月27日变更名称为苏州市华博精毛纺有限公司。
再查明：2011年8月3日，苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司为苏州市华博精毛纺有限公司位于常熟市海虞镇的工业房产、装修及附着物出具评估报告，估价时点为2011年2月23日。其中百会盲人推拿（何凯）的装修及附属物总值为28957元。
在审理中，本院向苏州市华博精毛纺有限公司的吴某进行了调查，其称：“常熟市海虞镇人民路10号出租给朱卫萍、何凯、潘利东的房屋未取得合法权证或建设工程规划许可证，在与他们签订租赁合同时，已经明确表示关于装修部分是2011年2月23日之后的装修是不作补偿的。”
在庭审中，原告苏州市华博精毛纺有限公司表示在被告何凯腾空并迁出房屋的前提下愿意支付2011年评估时的装修款28957元。
本院认为，被告何凯自2011年1月1日开始租赁使用原告苏州市华博精毛纺有限公司的房屋，并按照每年10000元的标准支付了至2015年12月31日止的房屋租金。原、被告之间存在租赁关系的事实清楚，证据充分。本案中，被告认为原、被告双方未签订租赁合同，但双方存在事实的租赁关系，本院认为即使原、被告双方未签订租赁合同，但对租赁期限没有约定或者约定不明的，可视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁关系解除后，承租人应当返还租赁物。在本案中，原告于2015年6月15日通知被告，要求被告在农历春节前搬迁并支付相应的租金，故原、被告之间的租赁关系已在2015年农历年底（2016年2月7日）前解除。租赁关系解除后被告未予以搬迁也未支付房屋使用费。故原告苏州市华博精毛纺有限公司作为常熟市海虞镇人民路10号房屋的所有人，现要求被告何凯腾空并迁出该房屋符合法律规定，本院应予支持。原告愿意按照2011年度被告装修的评估价值28957元支付被告，系其对自身权利的处分，本院予以准许。原告要求被告按照10000元/年的标准支付从2016年1月1日起至腾空房屋止的房屋使用费，何凯至今尚未搬出，故原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告何凯要求原告赔偿损失后搬迁，本院认为承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行承担，现原告已愿意对被告使用的房屋装修进行补偿，被告另外要求赔偿的辩解意见本院不予采纳。
综上，本院对于原告的诉讼请求本院予以支持。原告自愿给付被告装修补偿款人民币28957元本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，判决如下：
一、被告何凯返还原告苏州市华博精毛纺有限公司位于常熟市海虞镇人民路10号第9间营业用房（腾空后搬出），于本判决生效后十日内履行。
二、被告何凯支付2016年1月1日至2016年2月7日的租金人民币1041元，并按照10000元/年的标准给付原告苏州市华博精毛纺有限公司从2016年2月8日起至返还之日的房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。
三、原告苏州市华博精毛纺有限公司支付被告何凯装修款人民币28957元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138元，由被告何凯负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 许文燕
代理审判员 张兆锋
人民陪审员 朱良保
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 顾亚星