温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第10号
原告：郑碎芬。
委托代理人：童洪锡、章魁衡，浙江越人律师事务所律师。
被告：林素嫱。
委托代理人：夏五一，林素嫱丈夫。
被告：李赛和。
被告：章方泉。
委托代理人：麻建国，浙江浙瓯律师事务所律师。
原告郑碎芬与被告林素嫱、李赛和、被告章方泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑碎芬及其委托代理人童洪锡、章魁衡、被告林素嫱及其委托代理人夏五一、被告章方泉的委托代理人麻建国到庭参加诉讼。被告李赛和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑碎芬诉称，鹿城区人民法院于2013年4月22日作出（2013）温鹿执民字第1975号执行裁定书，对坐落于温州市鹿城区吴桥路75号银铸大厦11层04号房屋（以下简称涉案执行标的）予以执行查封。其实，涉案执行标的己经由被告章方泉及其妻李赛和转让给原告郑碎芬所有。针对该项错误查封，原告郑碎芬提出了执行异议申请，鹿城区人民法院于2013年10月8日作出（2013）温鹿执异字第50号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。现原告依法提起执行异议诉讼。理由如下，涉案执行标的系被告章方泉于2006年3月3日向温州市银铸房地产开发有限公司购买所得，计建筑面积164.37平方米。《预售商品房买卖合同》业经房管部门登记备案，登记号为200600540。2009年8月12日，被告章方泉、李赛和夫妻与原告签订《房屋买卖合同》，约定以200万元的价格将涉案房屋转让原告，原告已付清了全部房款。同日，被告章方泉、李赛和夫妻到公证处办理了委托公证，将相关房屋买卖的具体事项委托原告儿子办理。原告郑碎芬已经对涉案房屋装修入住，行使业主的权利义务。涉案房屋未及其办理房产转移登记系房开公司的过错所致，原告无过错。原告认为本案的房屋买卖关系真实合法，不存在侵害他人权益的情形，原告已经支付了全部购房款，而且已经实际占有，尚未办理房屋权属变更登记手续，原告没有过错。请求判决停止对坐落于温州市鹿城区吴桥路75号银铸大厦11层04号房屋的执行。
为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提供下列证据：1、居民身份证复印件，证明原告、被告及被告的主体身份资格；2、商品房买卖合同，证明被告夫妇购得涉案房屋已经登记备案的事实；3、房屋买卖合同、公证书、受理通知书、发票等，证明章方泉夫妻已经将涉案房屋转让给原告并经过公证的事实；4、银行卡转账、收条、收款收据7份、用气申请表、建行客户资料、物业管理费收据等，证明原告已付清房屋价款并已接收入住的事实；5、执行裁定书，证明原告提出的执行异议申请被驳回的事实；6、转账凭证，证明2010年9月14日原告与章方泉夫妇协商确定，涉案房屋以300万元价格出卖给原告，需要说明的是，购房款200万元系原告与被告章方泉的债权债务，剩余的100万元，原告与章方原告按章方泉指示打款90万元至章方泉兄弟章方尧账户，另10万元在房屋过户后扣除为章方泉办证等费用后再结算；7、入住证明与电费缴纳收据，证明原告在2009年8月12日购得涉案房屋后，一直以业主的身份缴纳水电费、物业管理费及土地使用权费的事实；8、银铸大厦1104号房屋照片，证明原告将涉案房屋装修并居住的事实；9、房地产估价报告复印件，证明涉案房屋在2009年8月12日的房产估价为2120373的事实。
被告林素嫱辩称，一、郑碎芬与章方泉、李赛和之间是借款而非真正的房屋买卖合同关系。其区别仅在于债务人章方泉除了给债权人郑碎芬出具借条外，双方还办理了以涉案房屋为借款提供担保的“房屋买卖委托公证”。二、原告所提供的房屋买卖合同虚假，是章方泉、李赛和向郑碎芬借款时附加的以房抵债合同，该合同因违反法律强制性规定而无效。郑碎芬是出借人的事实毋庸置疑，这可以从郑碎芬将约定的利息提前扣除的做法中得到印证。双方约定的利息是月息3.5%，扣除当月利息7万元后郑碎芬实际汇给章方泉的是193万元。另外，2009年8月份，吴桥路75号银铸大厦的房屋价格每平方米不低于3万元，章方泉这套房屋面积164平方米，房屋总价当时达到500万元以上。章方泉无论怎样也不会以这个让人不可思议的超低价“贱卖”给郑碎芬。这显然是个虚假的房屋买卖合同。再者，正常的房屋买卖合同，其内容均涉及房屋交付，房屋单价、房款支付时间、税费承担等内容，但是郑碎芬与章方泉的这份合同内容却极其简单，令人生疑。实际上该合同是借款时附加的流质抵押协议，依照相关法律规定应当认定为无效。三、原告称其于2009年8月12日对涉案房屋装修入住的说法不实。答辩人与章方泉多次交涉偿还借款时章方泉亲口承认向郑碎芬借款200万元，不得己将涉案房屋用于抵债（有录音为证）。
此外，涉案房屋由李赛和于2010年4月份出租，租赁合同约定租期二年至2012年4月止。郑碎芬为了强行占用，赔偿给承租人2万元后，承租人才同意提前解除租赁关系，郑碎芬才能装修入住。南门派出所的调解协议真实记录了该事实。郑碎芬对涉案房屋装修期间答辩人就曾多次劝阻，告知其因章方泉借款不还答辩人已起诉的事实。综上，原告以房抵债的行为不仅侵害了债务人章方泉的合法权益，更侵害了同为债权人的答辩人的合法权益，请求判令驳回原告的诉讼请求，准许对涉案房屋继续执行。
为支持其答辩意见，被告林素嫱向法庭提交了下列证据：
1、房屋租赁合同。2、大南门派出所调解协议书。证据1-2证明涉案房屋实际占有人系章方泉夫妇，不然涉案房屋不可能以李赛和的名义出租。3、录音录像，证明原告与被告章方泉并不存在实际的买卖关系，实为债权债务关系。
被告李赛和未到庭参加诉讼，也没有向法庭提交答辩状或证据。
被告章方泉称：一、涉案房屋已经由章方泉卖给郑碎芬，房屋买卖合同真实，有效。实际房屋的价款300多万，包含郑碎芬对章方泉的200万元债权及部分利息。原告郑碎芬尚欠章方泉10万元的房款未付清，该款待涉案房屋办理过户之后再支付。二、章方泉与原告于2010年9月份经口头协商达成房屋买卖合同，章方泉于2010年9月14日将房屋交付原告使用。由于李赛和于2010年4月将涉案房屋出租，因此，由承租人与原告直接交接，我方没有介入。三、被告林素嫱与章方泉的借款发生于2011年10月份，是在涉案房屋买卖发生之后产生的借贷关系。四、涉案房屋至今未办理产权过户存在客观原因。章方泉于2006年向房开公司购入，后房开公司破产倒闭，导致整幢房屋的产权无法办理。因此被告章方泉至今未取得产权，所以原告也就无法办理产权过户。综上，原告与被告章方泉的房屋买卖关系真实，且早于被告林素嫱与被告章方泉的借贷关系。章方泉与原告不存在串通逃避执行的行为。
被告章方泉未向法庭提供证据。
原告郑碎芬对被告林素嫱证据的质证意见如下：对证据1的三性没有异议，被告章方泉的代理人也提到其与原告最后确定房屋买卖关系的时间系2010年9月份，在该时间之前涉案房屋确系由被告李赛和出租给其他人。对证据2的三性没有异议，且调解协议中的当事人是我方当事人和承租人，说明原告以房屋所有人的身份与承租人协商，最后也是原告拿出2万元与承租人达成协议，可以证明原告已经系涉案房屋的合法业主，同时也证明原告与被告章方泉之间的房屋买卖真实。对证据3鉴于录音当庭无法播放，且录音时间较长，我方休庭听了录音后再提供书面的质证意见。
被告林素嫱对原告证据有异议部分的质证意见如下：对证据3有异议，该房屋买卖合同系原告与章方泉、李赛和签订借款合同时所而附加的条件，不是真实的买卖合同。对证据4的关联性有异议，公证书只是一种程序性委托，并不意味房屋买卖已真实发生；公证书与本案无关联性，银行汇款单的真实性无异议，表明系200万元借款扣除首月利息7万元后而交付的款项。证据6的转账凭证系原告汇给章方尧的款项，与本案无关。原告与章方泉的举证、陈述已经证明房屋买卖合同是假，借贷是真。对证据8，原告的装修时间在我方与章方泉产生纠纷后，其目的是为了造成房屋归她所有的假象。证据9的评估报告与事实不符，2009年8月正值温州楼市高峰，银铸大厦位于我市鹿城区吴桥路，该地段属核心区域，按照该房屋的套型，楼层，面积当时的房产总价应该在500万元以上，现在总价也在350万元，结合原告对房屋价格的一再变化，更证明其陈述虚假。
被告章方泉对原告郑碎芬所提交的证据没有异议。同时，章方泉认为与原告真实的房屋买卖关系发生在2010年9月份，而非原告所述的2009年的8月份，且购房款的价格是300多万，当时约定税费均由原告承担。被告章方泉对被告林素嫱提交的证据没有提出异议。
为查明案件事实，本院依被告林素嫱的申请，到温州市鹿城区婚姻登记处调取了章方泉与李赛和的离婚协议书，离婚协议载明：章方泉与李赛和于2014年4月3日协议离婚，涉案房屋系双方婚后购置的夫妻共同财产，离婚后双方对涉案房屋各享有一半的份额，该离婚协议书的来源与内容均真实、合法有效，本院予以采纳。
经审理查明，2006年3月3日，章方泉与温州市银铸房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定房屋的建筑面积为164.37平方米、单价为9167元／㎡、总价计1506780元；房屋坐落于温州市鹿城区吴桥路75号银铸大厦11屋04室。《商品房买卖合同》经温州市房屋交易产权登记管理中心备案登记，登记号为200600540。2009年8月12日，被告章方泉向原告郑碎芬借款人民币200万元，约定月利率为3.5%，原告郑碎芬扣除当月利息7万元后，于当天将193万元转账汇款至章方泉帐户，章方泉于当天向郑碎芬出具了“今收到郑碎芬人民币200万元”的收条。双方于约定借款的同时又签署了《房屋买卖合同》，约定：“章方泉、李赛和自愿将涉案房屋以200万元的价格卖给郑碎芬所有，郑碎芬于2009年8月12日已付清所有房款。章方泉、李赛和在签订本合同前已做全权委托公证买卖，已将所有买卖事项全权委托郑凯（郑碎芬之子）办理，包括合同的签订以及协助办理房地产过户、物业交割等一系列手续，详见公证书。”当天，章方泉、李赛和共同到公证处办理委托公证书，委托郑凯作为双方的代理人代为办理出售涉案房屋的相关事宜。涉案房屋交付使用后，李赛和将房屋出租给徐冬凤，租期自2010年4月26日起至2014年4月25日止。2012年3月，郑碎芬以涉案房屋已卖给自已为由要求租客搬走。双方发生纠纷。后经驻南门派出所调解委员会调解，双方达成调解协议，由郑碎芬补偿给承租方20000元，承租方于同年5月1日前搬离租所。之后，郑碎芬对涉案房屋进行装修入住并负责相关费用的缴纳。
另查明，2013年1月23日，本院（2012）温鹿商初字第1388号、1409号民事判决认定：被告章方泉于2011年6月7日及2011年7月4日分别向林素嫱取款人民币200万元、200万元，约定月利率为4%。被告自同年10月及9月起停付借款利息。判令被告章方泉应分别偿还原告林素嫱借款本金198.68万元、196.4万元及1.8%的月利率。案件进入强制执行阶段后，本院于2013年4月22日作出（2013）温鹿执民字第1975号执行裁定书，对上述章方泉名下的涉案房屋进行查封。原告得知后随即提出执行异议申请。本院于2013年9月23日作出（2013）温鹿执异字第50号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。
2014年4月3日，章方泉与李赛和协议离婚，双方在离婚协议的财产分割部分注明：双方婚姻存续期间有坐落于温州市鹿城区吴桥路银铸大厦1104室房屋一套，建筑面积164.59平方米（实际建筑面积以产权证为准），离婚后归男女双方按份共有，各占二分之一。另，章方泉在庭审中述称其与原告真实的买卖关系发生在2010年9月份，而非原告所述的2009年8月份，且购房款的价格为300多万。
本院认为，本案争议的焦点为原告郑碎芬与被告章方泉及被告李赛和之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。原告郑碎芬认为其与章方泉之间成立真实的房屋买卖合同关系，但被告林素嫱对该房屋买卖合同关系提出异议。本院认为：一、原告在执行异议申请书及本案诉状中均主张双方于2009年8月12日发生房屋买卖合同关系，并已经交付了全部房款。但该日章方泉和李赛和夫妻向原告借款200万元，原告在预扣利息后向章方泉支付了193万元的借款；并不存在向章方泉夫妻支付房款的事实。同时，章方泉在庭审过程中诉称双方真实的买卖关系发生在2010年9月份，而非原告所述的2009年8月份。另外，被告林素嫱提供的房屋租赁协议与南门派出所主持调解的调解协议书证明李赛和于2010年4月6日将涉案房屋出租给他人。可见，原告主张双方于2009年8月份存在房屋买卖关系与客观事实不符。二、原告自述其与被告于2010年9月份经口头协商达成新的房屋买卖合同的事实缺乏证据证明；虽章方泉亦认为该时间双方存在房屋买卖关系。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。可见，房屋买卖合同为要式合同。原告与章方泉之间未签订书面房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同关系不成立。三、原告在执行异议和本案起诉时均称涉案房款价款为200万元，在本案审理过程中又诉称房款价款为300万元。两者显然相互矛盾。四、本院依职权调取的章方泉、李赛和于2014年4月3日签订的离婚协议书载明双方婚姻关系存续期间有涉案房产一套，离婚后归双方按份共有，各占二分之一。可见，章方泉、李赛和夫妻于2014年4月3日离婚前仍认为涉案房产为双方共有房产。五、虽原告已经对涉案房产进行了装修与占有居住，但并不表示该房产已经由章方泉夫妻出卖给原告，亦不表示该房产属于原告所有。综上所述，原告郑碎芬认为涉案房产已经转让给其所有的证据不足，其请求对涉案执行标的停止执行的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告郑碎芬请求对坐落于温州市鹿城区吴桥路75号银铸大厦11层04号房屋房屋停止执行的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告郑碎芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑姑
审 判 员 姜云福
人民陪审员 潘昌静
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 李 力
附本案判决所引用的法律与司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依据民事诉讼法第二百零四条（现二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的物停止执行的，应当以申请执行人为被告，被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依据民事诉讼法第二百零四条（现二百二十七条）规定提起诉讼，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。