天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第1247号
原告天津华厦物业管理发展有限公司，住所天津开发区泰丰工贸大厦B座。组织机构代码23880962-7
法定代表人刘文浩，董事长。
委托代理人王立君，该公司员工。
委托代理人何童，该公司员工。
被告张军。
原告天津华厦物业管理发展有限公司与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员孙泽民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津华厦物业管理发展有限公司的委托代理人王立君、被告张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津华厦物业管理发展有限公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，被告居住在河西区梅江涟水园XX室，房屋建筑面积117.03平方米。原告与天津梅江建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：物业服务费收费标准为每月每平方米1.86元；逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的万分之九比例交纳滞纳金。依照合同约定，被告每月应交物业服务费218元，但是被告自2013年3月1日至2014年7月31日未交纳物业服务费3706元、滞纳金89.5元。原告为维护其权益，故诉至法院，请求：1、判令被告给付原告2013年3月1日至2014年7月31日物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费、湖水养护费）3706元、滞纳金89.5元，合计：3795.5元；2、涉案诉讼费由被告承担。
原告天津华厦物业管理发展有限公司提交如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、天津市房地产登记簿查询证明，证明被告系房屋产权人；3、确认书，证明被告在入住时已经对《前期物业服务合同》进行了确认；4、物业费催缴通知单照片，证明原告曾向被告催要过物业服务费；5、《天津市前期物业管理服务合同》，证明原告依据合同进行物业服务。
被告张军辩称，不同意原告诉讼请求，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《消费者权益保护法》第四条规定，我认为天津华厦物业管理发展有限公司如果向我收取物业费，则其提供的服务必须与该费用具有相应的“对价”，即按照物业服务合同中承诺的服务内容及标准提供相应的服务，但是天津华厦物业管理发展有限公司提供的服务未达到承诺的服务内容及标准，我多次与其交涉，希望其整改提高服务质量与水平或者降低物业收费标准，天津华厦物业管理发展有限公司多次推辞，未见任何实际整改行动。根据天津华厦物业管理发展有限公司的前期物业管理服务合同中的第二条约定：对房屋共用部位的维修、养护和管理，我于2012年7月向天津华厦物业管理发展有限公司提供了所居住房屋外檐漏水部位的相关资料，但一直到目前，应由天津华厦物业管理发展有限公司组织启动房屋维修资金使用政策规定实施的维修工作迟迟未启动，物业公司也未向我做出合理解释，致使房屋雨季漏水情况越来越严重，有照片为证。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，华厦津典业主手册的内容约定应当认定为物业服务合同的组成部分，天津华厦物业管理发展有限公司的服务内容有以下几项未做到：1、“综合管理”的“管理账项以实报实销方式处理，收入及支出账项每半年向业主公布一次”，我从入住至今未见到一次公开的收入及支出账项，所以该公司收费的依据及标准我也一无所知，损害了我作为消费者的知情权。冬季时小区水系中无水也照常收取水系维护费我认为存在不合理收费；2、“楼宇保养与环境卫生管理”，现在小区人行道路及草坪内狗粪、杂物随处可见无人清理，影响了小区环境的整洁；3、“园林绿化和人工湖管理”，小区现在有部分绿地被业主圈用占用，挪为自用，未见物业公司采取任何措施予以纠正整改。水系用水未做到定期循环和更新，水质日渐恶化，夏季水质更差，杂物水中漂浮，气味很差；4“楼宇设备管理”，2014年7月楼宇对讲门损坏，长达1个月未修好，门禁实为虚设，各种人员进出自如。楼宇门禁长期失修，导致最后完全损坏，但是物业公司只让业主重新自费办理新的门禁卡来解决，致使最初办理的门禁卡闲置浪费；5、“交通秩序与停车场管理”，目前小区车辆无序随意停放，甚至有的停放到了楼门的出口位置，影响了我出入的便捷与安全；6、“治安、消防管理及紧急事件处理”，由于梅江地区经常发生盗窃案件，小区未做到24小时保安巡逻，我感到自身及家庭的安全没有得到有效保障。
被告张军提供如下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》，证明原告应依据合同中第二条第一项履行公共部位的维修养护义务；2、房屋内照片4张，证明房屋内漏雨情况；3、门禁照片两张，证明门禁损坏情况。
本院的认证意见：被告提交的证据2中房屋漏雨照片与本案没有关联性，本院不予确认。原、被告提供的其他证据内容客观、来源合法、与本案具备关联性，本院予以确认。
经审理查明，2005年10月10日，原告与天津市河西区梅江涟水园小区建设单位天津华厦建设发展股份有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，由原告为本市河西区梅江涟水园小区提供物业服务，约定服务期限为：“本合同自2005年10月10日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止”；物业服务费收费标准为：基础服务费按建筑面积计算每月每平方米1.08元、机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.60元、湖水养护费按建筑面积计算每月每平方米0.22元。原告实际按照每月每平方米0.56元的标准向被告收取机电设施的运行、维护、管理费。被告系天津市河西区友谊南路与珠江道交口东南侧涟水园XX室房屋产权人，房屋建筑面积117.03平方米。被告自2013年3月1日至2014年7月31日未交纳物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费、湖水养护费）3700.56元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区梅江涟水园小区建设单位天津华厦建设发展股份有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合相关法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为梅江涟水园小区业主，该合同对其发生法律效力。现原告依约为被告居住的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务，具体数额以本院审理查明为准。关于原告服务质量问题，结合小区实际情况，对于原告主张的除机电设施的运行、维护、管理费外的物业服务费酌情减免10%。因此确定被告应给付原告2013年3月1日至2014年7月31日的物业服务费3441.92元。原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告提出的房屋外檐漏雨问题，与本案非同一法律关系，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告张军给付原告天津华厦物业管理发展有限公司2013年3月1日至2014年7月31日物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费、湖水养护费）3441.92元；
二、驳回原告天津华厦物业管理发展有限公司要求被告张军给付滞纳金的诉讼请求。
如果被告张军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告天津华厦物业管理发展有限公司承担2元，被告张军承担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 孙泽民
二〇一四年十一月四日
书记员 程思淇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。