江西省九江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）赣04民初194号原告江西恒地置业有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区人民路186号，统一社会信用代码证号：913604005761470055。法定代表人付小昆，系该公司执行董事。委托诉讼代理人陈刚，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604201110627550。委托诉讼代理人余凤丽，江西惟民律师事务所实习律师，执业证号：36041604120018。被告孙泉国，男，1985年7月13日出生，汉族，住江西省九江市庐山区。被告余永萍，女，1985年7月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上述二被告的共同委托诉讼代理人孙艺，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201411323730。原告江西恒地置业有限公司（以下简称恒地置业公司）诉被告孙泉国、余永萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭审理了本案。原告恒地置业公司的委托诉讼代理人陈刚、被告孙泉国、余永萍的委托诉讼代理人孙艺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恒地置业公司诉称，其系九江市浔阳区人民路186号“湖滨翡翠城”项目开发商。2015年9月17日，被告孙泉国作为买受人向原告恒地置业公司购买“湖滨翡翠城”门面房，双方签订三份《商品房买卖合同》：①编号为20151137814的合同为十栋101号房，建筑面积517.93平方米，单价为12600元/㎡，总价款6525918元；②编号为20151137878的合同为十栋102号房，建筑面积652.95平方米，单价为12600元/㎡，总价款8227170元；③编号为20151137855的合同为十栋105号房，建筑面积235.63平方米，单价为12600元/㎡，总价款2968938元。三份合同总价款合计17722026元。三份合同均约定被告孙泉国应当在2016年3月17日前一次性支付全部购房款；被告孙泉国逾期付款的，按日向原告恒地置业公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，还同时办理了备案登记。但是，被告孙泉国始终未按合同约定时间向原告恒地置业公司支付购房款。原告恒地置业公司虽多次催讨，但被告孙泉国始终置之不理。被告孙泉国的行为已经严重违反合同约定，原告恒地置业公司有权要求其继续履行合同义务并承担违约责任。被告余永萍与被告孙泉国系夫妻关系，购房行为发生在二人夫妻关系存续期间，应由其夫妻二人共同承担相应责任。故原告恒地置业公司依法诉至本院，提出如下诉讼请求：一、判令被告孙泉国、余永萍继续履行所购买九江市浔阳区人民路186号“湖滨翡翠城”三套房屋，签订的编号为20151137814、20151137878、20151137855的三份《商品房买卖合同》，同时向原告恒地置业公司支付购房款人民币17722026元；二、判令被告孙泉国、余永萍向原告恒地置业公司支付逾期付款违约金人民币173675.6元(每日按应付购房款17722026元万分之0.5的标准计算，即每日违约金为886.1元，自2016年3月18日暂计至2016年9月30日止，后期应付违约金继续按上述标准计算至购房款付清之日止)；三、本案诉讼费，由被告孙泉国、余永萍负担。被告孙泉国、余永萍辩称，一、原告恒地置业公司所主张的三份《商品房买卖合同》并非原、被告之间真实购房的意思表示，而是作为被告孙泉国出借给陈远东借款的担保。陈远东曾于2013年8月26日与被告孙泉国签订的《最高额民间借贷合同》，向被告孙泉国借款7000万元，并由陈远东实际控制的三家公司为此债务提供担保，这三家公司分别是江西省融城置业有限公司、九江市东宝发展有限公司和原告恒地置业公司。债务到期后，陈远东部分归还，同时对其未归还的本金、利息及服务费，陈远东于2015年9月17日与孙泉国及借款中介方九江福元运通投资管理有限公司进行结算，并签下《还款承诺书》，其中就约定：为保障上述承诺的正常履行，担保人即原告恒地置业公司自愿提供位于九江翡翠城不低于1500平方米的商业门面以网签备案的形式给孙泉国，承诺在未结清全部借款本、息、费之前，不得以任何形式要求被告孙泉国撤销网签备案，并进一步约定，若未按本协议履行，被告孙泉国可随时向法院提起诉讼请求。正是基于《还款承诺书》的上述约定，被告孙泉国才会在同日与原告恒地置业公司签订的三份《商品房买卖合同》，并在未交付任何款项的情况下，在陈远东的指示下，由原告恒地置业公司开具了三份《收据》并办理了网签备案。由此可见，被告孙泉国与原告恒地置业公司之间并没有支付价款、买卖房屋的意思表示，被告孙国泉的真实意思是要求陈远东返还借款本金和利息，原告恒地置业公司的真实意思只是为陈远东履行还款承诺提供担保。因而，本案中房屋买卖合同只是作为让与担保的表现形式，民间借贷才是本案的基础法律关系，若单独审理房屋买卖合同关系，则属于本末倒置。二、依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，贵院应裁定驳回原告恒地置业公司的起诉。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，当事人之间民间借贷法律关系已经在贵院民三庭进行审理，不存在当事人变更诉讼请求之空间，因此，贵院应直接裁定驳回原告恒地置业公司的起诉。原告恒地置业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：1、原告恒地置业公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份；2、被告孙泉国身份证复印件一份；证明原、被告主体资格合法。被告孙泉国、余永萍对该组证据无异议。第二组证据：1、原、被告双方于2015年9月17日签订的编号为20151137814、20151137878、20151137855的三份《商品房买卖合同》；2、2015年9月17日，原告恒地置业公司出具的收款收据三份；证明目的：1、合同约定：（1）买受人应在2016年3月17日前一次性付清该三套商品房的全部价款共计17722026元；（2）买受人逾期付款，出卖人有权要求其按日支付逾期付款万分之0.5的违约金；2、被告孙泉国、余永萍至今并未支付购房款，原告恒地置业公司有权要求其继续履行合同及支付违约金。被告孙泉国、余永萍对于第二组证据中三份《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对证明目的有异议，称签订上述三份《商品房买卖合同》的真实意思表示是作为陈远东民间借贷的担保，并非真实的房屋买卖关系；对三份收款收据均有异议，认为其留存的收款收据与原告恒地置业公司提供的不一致，称其收据上没有陈远东签字的先开后收字样。第三组证据：1、2016年9月12日，原告恒地置业公司发出的催告函一份；2、快递单及圆通快递投递信息一份；证明原告恒地置业公司已通知被告孙泉国尽快履行合同并支付购房款，但被告孙泉国、余永萍至今未履行。被告孙泉国、余永萍对第三组证据有异议，称原告恒地置业公司发出的催告函系其单方制作，圆通的快递单中收件人一栏没有被告孙泉国的签名，而且其也未收到，不能证明原告恒地置业公司履行了催告的义务，更何况原告恒地置业公司也明知房屋买卖是一种担保，被告孙泉国、余永萍不需要缴纳购房款。被告孙泉国、余永萍为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：第一组证据：2013年8月26日《最高额民间借贷合同》一份及2013年8月26日《最高额担保合同》一份，证明目的：被告孙泉国与案外人陈远东之间系民间借贷关系，原告恒地置业公司系陈远东的担保人。原告恒地置业公司对上述第一组证据的真实性无异议，关联性有异议，称这两份合同与本案商品房买卖合同之间没有关联，是各自独立的法律关系。第二组证据：1、2015年9月17日《还款承诺书》一份，证明《还款承诺书》与原、被告之间的三份《商品房买卖合同》是同一天形成，原、被告之间签订三份《商品房买卖合同》的真实意思表示是为担保陈远东履行还款承诺，签订三份《商品房买卖合同》的真实意思表示是作为陈远东民间借贷的担保；2、2015年9月17日《收据》三份，进一步证明：签订《商品房买卖合同》仅是一种担保，收据仅是一种形式，无需被告孙泉国实际交付购房款项即可出具收据。原告恒地置业公司对上述证据发表质证意见如下：对《还款承诺书》的三性均有异议，还款承诺书的内容是由案外人陈远东单方出具的，原告恒地置业公司并未在承诺书上盖章予以确认；对于三份收据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能以此证明购房是为了借贷作担保。被告孙泉国、余永萍补充提交：1、原告恒地置业有限公司的工商信息、九江市东宝发展有限公司的工商信息；证明目的：原告恒地置业公司的股东是九江市东宝发展有限公司和江西裕盛贸易有限公司，而九江市东宝发展有限公司股东是俞宝泉（150万元，占5%）和陈远东（2850万元，占95%），陈远东系原告恒地置业公司的实际控制人；2、2016年9月8日的《查封笔录》，证明目的：陈远东默认其对原告恒地置业公司财产被查封一事，有知情权和异议权，对原告恒地置业公司财产转移、抵押、变卖、租赁和赠予等处分，有决定权，且原告恒地置业公司事后也未对该份笔录的主体资格提出过异议，陈远东可以支配原告恒地置业公司。原告恒地置业公司对上述证据发表意见称因新的证据已超过举证期限，不予质证；查封笔录是法院的，对证据来源有异议。对原告恒地置业公司及被告孙泉国、余永萍提交的证据，本院认证如下：对原告恒地置业公司提交的第一组证据，因被告孙泉国、余永萍无异议，本院予以认定。对原告恒地置业公司提交的第二组证据中编号为20151137814、20151137878、20151137855三份《商品房买卖合同》，因被告孙泉国、余永萍对真实性无异议，本院对上述三份《商品房买卖合同》的真实性予以认定。对原告恒地置业公司提交的第三组证据，结合催告函、快递单及投递信息，可以认定原告恒地置业公司已向被告孙泉国、余永萍履行了催款义务。对于被告孙泉国、余永萍提交的第一组证据，因原告恒地置业公司对上述证据的真实性无异议，本院对被告孙泉国、余永萍提交的《最高额民间借贷合同》及《最高额担保合同》的真实性予以采纳。对于原告恒地置业公司与被告孙泉国、余永萍提交的三份收款收据，原告恒地置业公司表示其提供的收据与被告孙泉国、余永萍提供的收据是不同的联，原告恒地置业公司的财务没有收到购房款，故陈远东在收据上签字说明；同时因被告孙泉国并未提供相关的付款凭证予以证实其已实际支付了购房款，故本院对被告孙泉国并未实际支付购房款的事实予以认定。经原告恒地置业公司、两被告孙泉国、余永萍举证、质证及本院庭审认证，本院依法认定如下事实：原告恒地置业公司系九江市浔阳区人民路186号“湖滨翡翠城”的项目开发商。2013年8月26日，陈远东与被告孙泉国签订的《最高额民间借贷合同》一份，该合同约定陈远东向孙泉国借款7000万元，借款期限自2013年8月27日起至2014年2月26日止，陈远东在借款人处签名并按手印，孙泉国在贷款人处签名并按手印。2015年9月17日，陈远东向被告孙泉国出具《还款承诺书》，载明：“鉴于借款人陈远东于2013年8月26日与贷款人孙泉国签订的《最高额民间借贷合同》（合同编号：FPJ-2013082601），约定最高额借款人民币柒仟万元，担保人：九江市东宝发展有限公司、江西恒地置业有限公司和江西省融城置业有限公司提供相应担保。截止至2015年9月17日，借款余额人民币3500万元整。累计欠息、服务费合计人民币920万元。为了尽快合理解决上述债权债务，借款人陈远东作出如下承诺：……3、为了保证上述承诺的正常履行，担保人原告恒地置业公司自愿提供九江翡翠城不低于1500平方米的商业门面以网签备案的形式给孙泉国，承诺在未结清全部借款本、息、费之前，不得以任何形式要求孙泉国撤销网签备案”。同日，被告孙泉国作为买受人与原告恒地置业公司签订了三份《商品房买卖合同》，原告恒地置业公司在该三份合同出卖人处均加盖了公司公章及法定代表人付小昆个人签章，被告孙泉国在该三份合同买受人处均签名并按手印。三份合同具体为：①编号为20151137814的合同为十栋101号房，建筑面积517.93平方米，单价为12600元/㎡，总价款6525918元；②编号为20151137878的合同为十栋102号房，建筑面积652.95平方米，单价为12600元/㎡，总价款8227170元；③编号为20151137855的合同为十栋105号房，建筑面积235.63平方米，单价为12600元/㎡，总价款2968938元，三份合同总价款合计17722026元。三份合同均约定被告孙泉国应当在2016年3月17日前一次性支付全部购房款；被告孙泉国逾期付款的，按日向原告恒地置业公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同还约定原告恒地置业公司应于2016年6月30日前向被告孙泉国交付涉案商品房。上述《商品房买卖合同》签订后，在被告孙泉国并未实际支付上述购房款项的情况下，原告恒地置业公司为被告孙泉国出具了三份收款收据。同时，原告恒地置业公司为被告孙泉国办理了网签备案登记。嗣后，被告孙泉国一直未按合同约定的时间向原告恒地置业公司支付购房款。被告孙泉国与被告余永萍系夫妻关系，上述购房行为发生在被告孙泉国与余永萍夫妻关系存续期间。另查明，被告孙泉国、余永萍所提供的补充证据中，九江市工商行政管理局于2016年12月12日出具的原告恒地置业公司的企业变更信息中载明在2015年8月6日，九江市东宝发展有限公司出资2550万元人民币，占原告恒地置业公司85%的股份，江西裕盛贸易有限公司出资450万元，占原告恒地置业公司15%的股份；九江市东宝发展有限公司企业变更信息载明在2013年8月2日，陈远东出资2850万元人民币占该公司95%的股份，俞宝泉出资150万元人民币占该公司5%的股份。本案在审理过程中，本院已向原告恒地置业公司释明，要求其变更诉讼请求为贷款合同纠纷，但是原告恒地置业公司不同意变更诉讼请求，坚持按照商品房买卖合同纠纷进行审理。本院认为，本案争议的焦点为原告恒地置业公司与被告孙泉国之间签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是购买商品房还是以涉案房产作为陈远东与被告孙泉国之间民间借贷合同的担保？“商品房买卖合同”是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，虽然原告恒地置业公司与被告孙泉国签订了三份《商品房买卖合同》，但是被告孙泉国并未实际支付房屋对价，在被告孙泉国并未实际支付对价的情况下原告恒地置业公司即出具收款收据，而签订上述《商品房买卖合同》后至今被告孙泉国一直未要求原告恒地置业公司交付涉案商品房，上述情况均不符合商品房买卖行为的交易习惯。同时，陈远东与被告孙泉国于2015年9月17日签订的《还款承诺书》中，陈远东承诺以原告恒地置业公司开发的湖滨翡翠城不低于1500平方米商品房作为其履行还款承诺的担保，虽然《还款承诺书》上只有陈远东签字没有原告恒地置业公司盖章，但是陈远东系原告恒地置业公司的实际控制人，陈远东的签字可以代表原告恒地置业公司；且原告恒地置业公司同日即与被告孙泉国签订三份《商品房买卖合同》，上述三份《商品房买卖合同》中涉及的商品房恰好即是湖滨翡翠城。上述事实相互印证，可以认定原告恒地置业公司系以涉案商品房作为陈远东向被告孙泉国借款的担保，故原告恒地置业公司与被告孙泉国之间签订的《商品房买卖合同》系为陈远东与被告孙泉国的借款提供担保，原告恒地置业公司与被告孙泉国之间并非商品房买卖合同关系。经本院向原告恒地置业公司释明其可变更诉讼请求后，原告恒地置业公司仍坚持其与被告孙泉国之间系商品房买卖合同法律关系，不同意变更诉讼请求。《最高人民法院》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，依据上述规定，本案应裁定驳回原告恒地置业公司的起诉。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《国务院诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款之规定，裁定如下：驳回原告江西恒地置业有限公司的起诉。原告江西恒地置业有限公司预交的案件受理费129174元予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长 尹 强代理审判员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年三月三十日书 记 员 查晓鹄