湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第1088号
原告（反诉被告）唐二军，男，1973年2月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。
委托代理人李茂久、林湘，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政。
委托代理人阳青、顾曦，湖南锐和律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）唐二军与被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法适用简易程序由审判员唐梅玲独任审判，于2014年8月21日公开开庭进行审理，书记员刘玉玲担任记录。2014年9月26日转为普通程序审理，由审判员唐梅玲担任审判长，与审判员陈芳、人民陪审员唐源钟组成合议庭，于2014年10月24日公开开进行了审理，书记员刘玉玲担任记录。原告唐二军及委托代理人李茂久、林湘，被告永州港隆房地产开发有限公司委托代理人顾曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐二军诉称，2012年8月12日，原告即买受人唐二军与被告永州港隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：被告永州港隆房地产开发有限公司（出卖人）将坐落于永州市零陵区芝山路1号的商品房第7层19号房（建筑面积为49.79m2）以单价3200元／m2的价格出售给原告（买受人），双方商定按银行按揭贷款方式付款，首付购房款为总价款的30.96%，即人民币49，328元，余款110，000元通过银行按揭由银行直接付给被告永州港隆房地产开发有限公司。合同签订后，按合同第十二条之规定，合同中所标价为综合价，其中2，300元每平方米为被告永州港隆房地产开发有限公司出售毛坯房团购价，其余900元每平方米为购房户和峰尚合作经营宾馆的费用。后经原、被告双方协商一致修改合同的付款方式，即由原来银行按揭的方式支付购房款改为一次性付款的方式。后原告一次性支付购房款149，328元给被告，尚欠被告10，000元购房款，被告在原合同上盖了作废的章，并在2013年9月4日为原告出具了通知证明上述事实成立，为原告办理了房产证。2013年7月，被告所谓的峰尚合作经营公寓突然倒闭，永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏军文失去联系，被告经营合作的峰尚公寓装修极其低劣，里面的家电设施已经全部转移，被告永州港隆房地产开发有限公司的法定代表人黄衍政也出逃，导致原、被告双方签订的合同面临巨大的情势变更，被告的经营状况已严重恶化，并开始转移财产，以逃避债务。因被告向原告以超过市场价格的标准多支付每平方米900元所谓的被告与峰尚合作经营公寓的合作费用，现原告的租赁合同的目的已无法实现，被告的行为已经证明其无法履行合同义务，被告的行为已经构成违约，被告约定返还原告多支付的总计44，811元的“合作经营宾馆”的费用。为此原告诉至法院处理，要求判令：被告永州港隆房地产开发有限公司返还原告购房款中作为与峰尚合作经营宾馆的费用共计44，811元。
原告（反诉被告）唐二军为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1号证据、身份证复印件，用以证实：原告诉讼主体资格；
2号证据、商品房买卖合同，用以证实：（1）原告与被告签订商品房买卖价格为3，200元每平方米，其中900元为与峰尚合作经营宾馆的费用；（2）合作经营的款的性质是购房款的一部分，全部交给被告，被告是偿还主体；（3）被告中分为两部分一个是买卖商品房，一个是合作经营宾馆，后一个合同目的没有实现；
3号证据、销售发票和收据，用以证实：（1）原告已经按照合同约定的为3，200元每平方米价格购买房产支付给被告，履行了合同义务；（2）原告付款方式发生变化
4号证据、港隆公司的通知一份，用以证实：原告付款方式发生变化，由银行按揭变更一次性付款，证明“作废”合同产质属于合同变更；
5号证据、房产证，用以证实：商品房买卖合同有效；
6号证据、峰尚报道，用以证实：（1）被告的宣传与实际相去甚远，存在虚假宣传行为；（2）被告与新领域公司存在商品房策划、销售代理关系，其报道对于被告销售房屋价格确定有重大影响；（3）合作费用属于购房款的一部分。
对原告提交的上述证据，被告永州港隆房地产开发有限公司的质证意见是：1号证据、真实性、合法性、关联性均无异议；
2号证据、真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，其证明目的中第三条有异议；超过2，300元每平方米部分性质不是购房款而是原告与新领域公司合作经营宾馆的费用；
3号证据、收据的真实性、合法性、关联性均无异议；1406479收据中注明了唐二军承诺在一个月内付清余款10，000元；2013年7月23日之前付清余款；
4号证据、真实性、合法性、关联性均无异议；
5号证据、真实性、合法性、关联性均无异议；且该房产证可以证明被告已经履行了义务，为其办理了房产证；
6号证据、真实性、合法性无异议；证明目的有异议，因单份报告不能证明该报道销售房屋有重大影响，该报道与港隆公司无关；
被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不是返还代收费用的主体，被答辩人无权要求答辩人返还；理由一、答辩人与被答辩人之间存在租赁经营合同关系，根据《商品房买卖合同》第十二条约定“其余900元每平方米为购房户作为和尚峰合作经营宾馆的费用”，答辩人只是费用的代收人，与被答辩人存在合作经营法律关系的是与其签订《峰尚都市公寓租赁经营合同》的永州市新领域策划发展有限公司（以下简称新领域公司）。根据“合同相对性”原则和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，答辩人不是返还经营宾馆费用的适格被告；理由二、答辩人代收的费用已交由新领域公司用于标的房屋的装修及其他经营用途，被答辩人的合作经营费用已由新领域公司用在被答辩人购买的毛坯房装修及其他经营用途上。被答辩人也接受了新领域公司装修后的房屋。被答辩人在诉状中所说公寓装修极其低劣的问题，并没有提交有力证据，即使事实如此，责任在于装修人和与被答辩人合作的经营者新领域公司。二、《商品房买卖合同》已履行完毕即双方权利义务已终止，被答辩人所说的“情势变更”无事实与法律依据；理由一、被答辩人所诉称的内容与事实不符，答辩人的法定代表人黄衍政只是回香港老家休养，不存在被答辩人诉称的“出逃”，黄衍政与杨荣林、杨春莉夫妇之间的股权转让行为是正常的市场行为，不存在是转移财产、抽逃资金以逃避债务；理由二、《商品房买卖合同》的合同目的已实现，被答辩人签订《商品房买卖合同的》的目的是为了获得其购买的房屋。而答辩人已依约交付房屋，且已为被答辩人办理好房屋相关产权证并交付，因此被答辩人购房的目的已实现；综上所述，答辩人不是适格被告，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。
被告永州港隆房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交下列证据：1号证据，新领域公司已提取各项明细表及相关凭证，用以证实：港隆公司只是款项代收人，且已将全部代收款项支付给新领域公司用于峰尚酒店经营；
2号证据、永州市零陵区金太阳项目补充合同，用以证实：唐二军与峰尚（新领域公司）间的纠纷与港隆公司无关，港隆公司无需承担责任。
对被告提交的上述证据，原告的质证意见是：1号证据、真实性无异议，证明目的有异议，其理由是：（1）港隆公司与新领域公司存在合作关系，原件第9页有一个申请，说明被告与新领域公司从属关系，也可说港隆公司起主导作用；（2）被告与新领域公司的转帐不能证明原告与新领域公司有关系，由于原告与新领域公司没有任何合同关系，所以被告提交的该份证据，不能证明被告根据商品房买卖合同已履行了相关条款义务；
2号证据、该合同证明了被告港隆公司与新领域公司之间存在合作关系；（2）被告与新领域公司之间的合同不能限制和约束原告，那是港隆公司与新领域公司之间的内部合同，不能限制和约束原告的权利也不能证明被告港隆公司已经履行了与原告的合同义务，换句话说该份证据与原告无关。
经庭审质证，本院对原告提交的上述证据确认如下：对原告提供的1、3、4、5号证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对2号证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性将结合其他证据予以综合认定。对6号证据，因其没提供原件予以核对，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。
经庭审质证，本院对被告提交的上述证据确认如下：对证据1，因该证据反映了被告与永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏军文之间的业务往来的账目，无法证明被告将多收原告的购房款转付给了新领域公司的事实，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。对证据2，因其没有提供原件予以核对，故对其真实性、合法性、关联性不予确认；
反诉原告永州港隆房地产开发有限公司诉称：2012年8月12日，反诉人永州港隆房地产开发有限公司与被反诉人唐二军签订《商品房买卖合同》一份，约定唐二军以总价款人民币159，328元购买永州港隆房地产开发有限公司开发的金太阳商贸城719号房屋，首期购房款49，328元以现金方式一次性支付，余款110，000元以银行按揭贷款方式支付。后经双方协商一致把购房余款按揭支付改为一次性现金支付。反诉人于2013年6月24日将被反诉人所购房屋交付给被反诉人，于2013年8月7日为被反诉人办理好国有土地使用证，且早已办好房产证，但被反诉人在支付了部分购房款后，却至今未支付购房余款10，000元，为此特诉至法院，要求判令被反诉人支付购房余款10，000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年9月7日起至其全部付清购房款之日止的利息。
反诉原告就反诉提供以下证据证明：
1号证据、收房满意书，用以证实：港隆公司依照《商品房买卖合同》约定履行完毕了合同义务；
2号证据、国土证，用以证实：港隆公司依照《商品房买卖合同》约定履行完毕了合同义务；
3号证据、通知及特快详单，用以证实：港隆公司及时向唐二军告知了支付购房款义务，并且多次向唐二军催讨购房余款；
4号证据，律师函及特快详单，用以证实：港隆公司及时向唐二军告知了支付购房款义务，并且多次向唐二军催讨购房余款。
对反诉原告提供的证据，反诉被告提出以下质证意见：1号证据、真实性、合法性均无异议，与反诉的10，000元没有关联性，被告没有给钥匙给原告不能说明已接收；
2号证据、真实性、合法性均无异议，与本案没有关联；
3－4号证据、真实性、合法性、关联性均无异议；但提出反诉原告要把土地证还给原告，办国土证的费用多退少补给反诉的被告。
反诉被告唐二军辩称：1、答辩人（被反诉人）唐二军认可尚欠被答辩人（反诉人）购房款10，000元，愿意偿还，但答辩人应当将国土证交给答辩人，且被答辩人应当将答辩人多交的办证费用退给答辩人；2、因双方没有约定购房欠款应支付利息，且被答辩人一直扣押了答辩人的土地使用证作为抵押，造成了限制使用的不利后果和损失，而被答辩人转让资产出逃香港，导致答辩人无法向其支付欠款，综上答辩人不承担支付利息。
反诉被告没有提供证据。
经庭审质证，对于反诉原告提供的证据，本院确认如下：对反诉原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据本诉原、被告及反诉原、被告的陈述和采信的证据，本院确认以下案件事实：2012年8月12日，原告即买受人唐二军与被告永州港隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：被告永州港隆房地产开发有限公司（出卖人）将坐落于永州市零陵区芝山路1号的商品房第7层19号房（建筑面积为49.79M2）以单价3，200元／m2的价格出售给原告（买受人），双方商定按银行按揭贷款方式付款，首付购房款为总价款的30.96%，即人民币49，328元，余款110，000元通过银行按揭由银行直接付给被告永州港隆房地产开发有限公司。合同签订后，按合同第十二条之规定，合同中所标价为综合价，其中2，300元每平方米为被告永州港隆房地产开发有限公司出售毛坯房团购价，其余900元每平方米为购房户和峰尚合作经营宾馆的费用。后经原、被告双方协商一致修改合同的付款方式，即由原来银行按揭的方式支付购房款改为一次性付款的方式。后原告一次性支付购房款149，328元给被告，尚欠被告10，000元购房款，被告在原合同上盖了作废的章，并在2013年9月4日为原告出具了通知证明上述事实成立，为原告办理了房产证。2013年7月，永州市新领域策划发展有限公司经营的峰尚宾馆关闭，其法定代表人苏军文失去联系峰尚都市公寓里的家电设施也被全部转移，原告遂向被告永州港隆房地产开发有限公司提出退还多收原告的购房款，被告永州港隆房地产开发有限公司以该事与其无关为由拒付，故原告诉至本院处理。
本院认为：本诉中原告与被告永州港隆房地产开发有限公司自愿签订的合同系双方真实的意思表示，没违反法律禁止性规定，属依法成立的合同，对其双方具有法律约束力。双方应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的购房款包含了购房人即原告与永州市新领域策划发展有限公司合作经营宾馆的费用共44，811元，该费用是原告与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《峰尚都市公寓商品房买卖合同》中派生出来的费用，且原告与永州市新领域策划发展有限公司从没有签订有关的租赁合同，该款也是由被告永州港隆房地产开发有限公司收取，被告提供的相关证据只反映被告与永州市新领域策划发展有限公司之间的经济往来，不足以证明被告收取原告的经营峰尚都市公寓费用44，811元是代收且已经全部转交给永州市新领域策划发展有限公司，故被告永州港隆房地产开发有限公司有责任将该费用退还给原告，故原告要求被告永州港隆房地产开发有限公司退还多收的费用44，811元的诉讼请求，本院予以支持。同理，被告永州港隆房地产开发有限公司的抗辩主张不能成立，本院不予支持。反诉中，原告要求被告支付购房余款10，000元的诉讼请求正当合法，本院予以支持，但原告要求被告支付购房余款10，000元利息的主张，因双方没有约定购房欠款应支付利息，故对其上述主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还多收原告（反诉被告）唐二军购房款44，811元；
二、由原告（反诉被告）唐二军在本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）永州港隆房地产开发有限公司购房余款10，000元。
本诉案件受理费1，120元，由本诉被告永州港隆房地产开发有限公司承担。反诉案件案件受理费50元，由反诉被告唐二军承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
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审 判 长 唐梅玲
审 判 员 陈 芳
人民陪审员 唐源钟
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。