福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终260号
上诉人（原审被告）闽发（福建）鞋材有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人陈为民，该公司董事长。
委托代理人陈志伟，福建翔业律师事务所律师。
委托代理人柯福星，福建翔业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人王淑美，该公司董事长。
委托代理人施争荣，福建建达律师事务所律师。
委托代理人宋杰夫，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈为民，男，汉族，1967年11月27日出生，住福建省晋江市。
上诉人闽发（福建）鞋材有限公司（下称闽发公司）因与被上诉人福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司（下称亨利达公司）、陈为民确认合同效力纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第5977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，涉诉房产为亨利达公司自建的六层框架结构楼房，位于陈埭镇涵口村七一公路旁，东至七一路、西至亨利达公司与陈为民争议房产、南至陈长浮、北至陈春鸿，占地面积170.76㎡，总建筑面积1035.09㎡（具体为原告提供的楼房照片中无外墙瓷砖装修的六层房屋）。该房屋未办理产权登记手续。2007年10月20日，亨利达公司以“立转让尽断契字人”的名义，在涵口村委会见证下单方签署了《房屋产权转让协议》一份，确认其将上述房屋“转让给涵口村闽发公司陈为民为业”。2008年6月25日，闽发公司依照泉州市鲤城区人民法院（2007）鲤民初字第1419号、1420号民事判决为亨利达公司向中国银行股份有限公司泉州分行的贷款承担了最高额保证责任300万及诉讼费用97417元。诉争房产与亨利达公司另已办理产权登记手续的厂房（由陈为民于2010年3月1日通过泉州恒信拍卖有限公司以154.1万元竞买取得并已办理相关房屋产权、土地权属变更手续）为紧邻楼房，自2008年年底由陈为民占有使用并对外出租收益至2015年被征迁时止。2013年10月，诉争房产被列入晋江市鞋都片区改造建设项目的征迁对象。2015年4月3日，亨利达公司作为被征迁人就诉争房产与晋江市国土资源局签订《土地房屋征收补偿安置协议书》，确定该房屋及土地可获征迁权益款项为4834461.19元。同年7月16日，诉争房屋被拆除。晋江市人民法院于2015年7月9日出具（2009）晋执行字第3788号执行裁定书与协助执行通知书，依法查封、冻结所涉征迁补偿款项3416409.17元。亨利达公司于2015年6月30日提起本案诉讼，求判令：1.确认位于晋江市陈埭镇涵口村七一路旁的房产（四至为东至七一路、西至亨利达公司陈为民争议房产、南至陈长浮、北至陈春鸿）为亨利达公司所有；2.本案诉讼费用由闽发公司、陈为民承担。在诉讼过程中，亨利达公司两次变更诉讼请求，将原诉讼请求第1项变更为：1.确认亨利达公司与闽发公司、陈为民于2007年10月20日签订的《房屋产权转让协议》无效；2.确认领取位于晋江市陈埭镇涵口村七一公路旁的房产（四至为东至七一路、西至亨利达公司陈为民争议房产、南至陈长浮、北至陈春鸿）征迁补偿款的权益归亨利达公司所有。
审理中，当事人争议的焦点为：1.《房屋产权转让协议》的合同效力；2.亨利达公司主张涉诉房产的拆迁补偿款即拆迁补偿权益由其所有，应否予以支持。对此，亨利达公司相应提供如下证据：A1.晋江市鞋都片区改建项目指挥部办公室作出的《关于要求争议双方立即启动法律诉讼解决产权纠纷、确认产权归属的告知书》原件一份，证明涉诉房屋图编号为50203，因改建过程中发生权属争议，需要确认归属的事实；A2.2007年10月20日签订的《房屋产权转让协议》一份，证明涉诉房屋在未办理产权登记的情况下，转让行为应为无效的事实；A3.涉诉房产照片一张，证明本案涉诉房产在拆迁之前的外观状况；A4.《承诺》函复印件一份，证实该函虽不具法律效力但内容体现了亨利达公司曾与闽发公司约定将其所有的已办理产权登记的厂房用于抵偿闽发公司代偿亨利达公司所欠中国银行泉州分行贷款债务，该厂房并非本案诉争房产。闽发公司在举证期限内未提供证据。陈为民相应提供如下证据：B1.身份证一份，证明陈为民的诉讼主体资格；B2.企业营业执照一份，证明闽发公司为独资企业，陈为民是其投资人及法定代表人；B3.企业登记信息表一份；B4.组织机构代码复印件一份，上述证据B3.B4均证明亨利达公司的诉讼主体资格；B5.《承诺函》一份，证明闽发公司为亨利达公司向银行的贷款提供担保的事实；B6.《房屋产权转让协议》一份，以证明亨利达公司将其厂房作价100万元转让给陈为民；B7.《房屋产权转让协议》一份，证明亨利达公司将其厂房作价180万元转让给陈为民；B8.代亨利达付款明细，证明闽发公司代为偿还亨利达公司向银行贷款额及诉讼费等事实。审理中，根据亨利达公司的申请，原审依法向晋江市鞋都片区改建项目指挥部调取了诉争房产的相关征收材料，具体包括：C1.《土地房屋征收补偿安置协议书》［编号为50184BM］及附件；C2.《房屋用途、结构及装修类别认定表》一份；C3.《福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司股东决议》、图编号为50203的图片；C4.《独资经营“福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司”章程》一份；C5.委派书一份；C6.《“福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司”董事会纪要》一份；C7.《“福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司”关于调整董事会成员及设立监事的报告》；C8.《吊销外资企业登记基本情况表》一份；C9.福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司组织机构代码证、企业法人营业执照各一份；C10.委托书及身份证明；C11.晋江市鞋都片区改建项目送达回证；C12.《晋江市鞋都片区改建项目测量结果告知书》；C13.《晋江市鞋都片区改建项目书证材料收件收据》；C14.《晋江市鞋都片区改建项目征收告知书》。另根据闽发公司的申请，原审依法向鲤城区人民法院执行局调取了（2008）鲤执行字第363号、（2008）鲤执行字第362号、（2008）鲤执行字第514号卷宗中闽发公司替亨利达公司代偿银行担保贷款本息及诉讼费用300多万元的相关证据材料。
原审判决认为，亨利达公司提供的证据A1.A3.A4与陈为民提供的证据B1～B4、B8以及法院依法向鞋都指挥部调取的C组证据、向鲤城区人民法院调取的（2008）鲤执行字第363号、362号、514号三案的相关证据材料，内容及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联性，能够证明相关案件事实，应予以采纳并作为定案的依据。因陈为民提供的证据B6为另案诉争合同，本案中不予分析认定。对余下双方各自提供的证据，根据双方主张和质证意见及证据审核认定的有关规定，结合本案争议焦点，分析、认证如下：一、关于《房屋产权转让协议》的合同效力的问题。亨利达公司所提供的证据A2、A5与陈为民提供的证据B6、B5为同一证据复印件，对其真实性应予以确认。本案诉争房屋系亨利达公司自建形成，根据鞋都指挥部编号0001578征迁档案的《土地认定补偿表》的记载，该房屋土地性质为“集体用地工业（市区二级区）”。根据《物权法》第一百五十一条及《土地管理法》第五十九条、第六十二条之规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；若涉及占用农用地的，还需按《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。本案中，亨利达公司于2007年10月20日签署《房屋产权转让协议》载明“向本村委会购地一块”，可见土地来源性质应属村集体所有土地。亨利达公司向陈埭镇涵口村民委员会购买该土地时，未按照《物权法》第一百三十九条规定，向登记机构申请建设用地使用权登记，也未有建设用地使用权证书，且依据“房地一体转让”原则，亨利达公司将诉争自建房产进行转让时，也必涉及该房屋所占之集体建设用地，至今买受双方均未根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定补充办理批准、登记等手续。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定以及《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效之规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“强制性规定是指效力性强制性规定”，亨利达公司将诉争房屋包括该房屋占用范围内的集体土地一并处分，该转让行为明显违反我国法律有关土地用途管制、准入资质、强制许可的效力性强制性规定，且闽发公司、陈为民亦自认并未按该转让协议书的“约定”内容向亨利达公司支付转让款180万元，即未支付相应对价，可见该转让协议并未实际履行。闽发公司虽替亨利达公司承担了两笔贷款的保证责任及诉讼费用，但不能视为对该协议的实际履行。闽发公司虽因此向亨利达公司享有追偿权，但闽发公司至本案一审辩论终结前，未能提供其已依法行使追偿权的相关证据，故对闽发公司、陈为民关于代偿亨利达公司银行担保债务应视为已按《房屋产权转让协议》支付合理对价的意见，不应予采信。陈为民虽自2008年年底起占有使用诉争房屋，但因闽发公司、陈为民系各自独立的民事主体，闽发公司承担亨利达公司银行担保债务的行为，在法律上不能直接推定为民事权益受益人为陈为民，故陈为民占有诉争房屋对外收益属无权占有。本案亨利达公司与闽发公司、陈为民之间的房屋买卖中涉及土地使用权一并转让问题，因至今未经土地管理部门审批，依法未生效。综上，该《房屋产权转让协议》应属无效之合同，并未对当事人双方产生法律拘束力。二、关于亨利达公司主张涉诉房产的拆迁补偿款即拆迁补偿权益由其所有，应否予以支持的问题。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案诉争房产因被拆除已转为拆迁权益款项4834461.19元。因《房屋产权转让协议》被认定为无效合同，由此陈为民对诉争房屋的占有使用并进行收益已无合法有效之基础。鞋都指挥部于2015年4月3日将亨利达公司确定为被征收人并签署《土地房屋征收补偿安置协议书》符合相关法律规定，对此应予以确认。因政府的征收行为，诉争房产的拆迁权益款项应确认为亨利达公司享有，由征迁部门（鞋都指挥部）负责处理。
综上所述，亨利达公司就未经相关部门依法审批擅自在集体工业用地上建造诉争房屋，并以单方签署的《房屋产权转让协议》将该房屋转让给闽发公司陈为民，未向登记机构申请变更登记，违反法律法规的效力性强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，陈为民因该合同取得并占有诉争房屋已丧失合法有效占有之基础，应当予以返还亨利达公司。诉争房屋由于政府征收行为已被拆除，陈为民客观上无法予以返还原物。鉴于征迁部门（鞋都指挥部）已以亨利达公司为被征收人共同签署了《土地房屋征收补偿安置协议书》，并将该征迁权益款项4834461.19元确认至亨利达公司名下。同时该款项已被法院执行部门依法查封、冻结，尚未实际发放，故可由征迁部门（鞋都指挥部）与法院执行部门依法另予处理。闽发公司、陈为民关于合同有效的主张，于法无据，不予支持。对亨利达公司诉讼请求中合法合理的部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第八条、第九条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条、第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司以被告闽发（福建）鞋材有限公司陈为民为受让方于2007年10月20日签订的《房屋产权转让协议》无效；二、驳回原告福建省晋江市亨利达鞋塑有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告闽发（福建）鞋材有限公司、陈为民共同负担。
原审宣判后，闽发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人闽发公司上诉称，一、诉争的《房屋产权转让协议》并未违反法律强制性规定且已实际履行。宪法和法律均确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可转让其权利，现行法律并未禁止农村房屋买卖、转让，更未限制集体经济组织成员之间的农村房屋买卖。2006年上诉人为被上诉人亨利达公司提供银行贷款担保并代为偿还了贷款和诉讼费用300多万元，被上诉人在行使追偿权过程中，被上诉人以诉争房产作价180万元抵偿给上诉人并实际交付了该房屋，至本案起诉前，上诉人实际占有、使用了该房屋已近十年。二、原审判决认定诉争合同无效，确认诉争房产拆迁补偿款项由被上诉人享有，但未区分当事人的过错，亦未确认上诉人代偿债权的诉权保障，被上诉人所代偿的300多万元未得到保护。综上，请求撤销原审判决第一项，改判确认上诉人与被上诉人于2007年10月20日签订的《房屋产权转让协议》有效，本案一、二审诉讼费用应由被上诉人负担。
被上诉人亨利达公司答辩称，一、答辩人在取得建设用地、使用建设用地和转让诉争房产及所在土地的过程中，均未能按照《物权法》、《土地管理法》的规定履行法定程序，相关处分行为违反了法律强制性规定，所签订的诉争《房屋产权转让协议》依法应当确认无效。二、上诉人在原审中自认未支付相应对价，其并未履行协议所约定的付款义务。答辩人与上诉人约定用于抵偿上诉人代还银行贷款的是答辩人已办理产权登记的厂房，并非是本案诉争的房产，因此不存在以上诉人所代偿的贷款用于抵偿本案诉争房产转让价款的事实。且无论是上诉人还是陈为民对诉争房产均为无权占有，应当依法承担无权占有的法律责任，与所谓协议的实际履行无关。三、无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还的，应当折价补偿。本案诉争房产已转化为拆迁补偿款，客观上无法返还，则拆迁补偿款应当分配给答辩人。由于上诉人并没有履行合同义务，不存在答辩人应当返还的事实，也不存在因答辩人的所谓过错而导致上诉人存在损失的情形。此外，上诉人的代偿银行贷款的行为与本案不存在关联性，不应当在本案中确认其追偿的诉权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人二审中的主要争议是诉争的《房屋产权转让协议》是否合法有效。除上述争议所涉事实外，当事人对原审判决查明的其余事实均无异议。就上述争议，当事人于二审中均未提供新的证据。
本院认为，被上诉人亨利达公司对于诉争房产，既未依法取得建设用地使用权，也未办理相关建设许可手续，在将该房产转让上诉人闽发公司时，也未办理相关变更登记手续，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，原审据此认定被上诉人单方签署的《房屋产权转让协议》无效是正确的，本院予以确认。上诉人有关于此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另查，根据被上诉人于2006年10月15日出具的《承诺书》载明的内容，被上诉人承诺予以抵偿上诉人所承担借款担保责任的财产是指晋国用（2004）第00317号土地使用证、晋房权证陈埭字第06-2003**号房屋所有权证所记载的厂房，并非本案诉争房产，上诉人以此主张其已实际支付诉争房产的转让对价，与事实不符，本院亦不予采纳。至于上诉人在代为被上诉人偿还相关银行借款后的追偿权问题，不属本案的审理范围，上诉人请求在本案中给予其诉权保障，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人闽发（福建）鞋材有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人闽发（福建）鞋材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 李华蓉
二〇一六年四月十五日
书 记 员 吴竞东
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。