贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终4809号
上诉人（原审被告）：赵汝祥，男，1984年8月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市，
委托诉讼代理人：刘铃，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：穆某，女，1981年6月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市，
委托诉讼代理人：李小芳，贵州黔山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某，男，2007年11月16日出生，汉族，住址，
法定代理人：穆某，系陈某之母亲。
委托诉讼代理人：李小芳，贵州黔山律师事务所律师。
上诉人赵汝祥与被上诉人穆某、陈某确认合同无效纠纷一案，经贵州省仁怀市人民法院于2016年8月19日作出（2016）黔0382民初2186号民事判决，赵汝祥不服，上诉于本院，经本院于2017年2月27日作出（2017）黔03民终598号民事裁定，撤销原判，发回重审。贵州省仁怀市人民法院重审后于2017年6月5日作出（2016）黔0382民初2186号民事判决，赵汝祥不服，再次向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
赵汝祥上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。上诉理由：1、原判认定本案名为房屋买卖合同实为借款担保属事实不清，证据不足。2、本案的发生，系基于双方签订了房屋买卖合同，并办理过户登记后，被上诉人未搬出该房屋，上诉人主张排除妨碍时被上诉人才起诉主张确认合同无效。3、从上诉人提交的证据材料中，已查明本案双方当事人已办理过户登记，并按买卖合同已向税务部门缴税，向房管部门缴纳过户费，且还有上诉人向被上诉人支付购房款的发票等事实。但一审法院无视该客观事实的存在，判决无效。4、本买卖合同应属有效。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案房屋已办理了过户登记，已经发生效力。该房屋过户登记发生效力所依据的就是买卖合同，既然过户登记生效，所以依据的买卖合同应是有效的。
被上诉人穆某、陈某未作书面答辩。
被上诉人穆某、陈某一审诉讼请求：确认原告穆某与被告赵汝祥订立的《房屋买卖合同》无效。
一审法院认定事实如下：2013年7月17日，经贵州省仁怀市人民法院就原告穆某与其前夫陈丕离婚后财产纠纷一案进行调解，双方达成如下协议：一、穆某与陈丕自愿将已明确给儿子陈某所有的位于仁怀市上城国际第D幢第3单元4层4号的住房一套（134.94平方米）归原告穆某使用。三、穆某与陈丕于2011年12月19日离婚时，共同购置的房屋一套明确给儿子陈某所有，陈丕每月支付的按揭贷款1100元至清偿之日的房贷款，变更为穆某清偿。原告穆某还清按揭贷款后，于2013年11月5日到仁怀市房屋管理部门办理房屋产权登记，并将该房屋产权登记在自己名下，产权证号为：遵房权证仁怀市字第××号，建筑面积为133.83平方米。2014年11月，原告穆某因资金周转困难，在银行有黑名单，不能获得贷款，原告穆某与被告赵汝祥口头协商：由原告穆某将其所有的房屋过户至被告赵汝祥名下，以被告赵汝祥的名义到银行贷款借款给原告穆某，贷款过后，由被告赵汝祥将该房屋过户归还原告穆某。2014年11月14日，原告穆某（甲方）与被告赵汝祥（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋总价款为：400000.00元；付款方式为：乙方在办理完过户后取得产权收件收据或产权转移公告时一次性付清全额房款400000.00元。双方还约定：由“仁怀我爱我家房产经纪公司”代办过户手续，应缴税费由乙方承担。该合同签订后，被告赵汝祥仅缴纳了产权过户的相关税费，未支付购房款。2014年11月27日，双方办理了该房屋的产权过户登记手续，并将该房屋过户至被告赵汝祥名下。后因被告赵汝祥未获得银行贷款，原告诉至一审法院，请求确认该合同无效。
一审法院认为，本案名为房屋买卖合同实为借款担保合同。从合同履行情况看，该合同约定：被告赵汝祥在办理完过户后取得产权收件收据或产权转移公告时一次性付清全额房款400000.00元。双方自办理产权过户之日起至原告起诉之日止近一年半的时间，被告赵汝祥除支付相关税费外，对其应支付的购房款未支付给原告穆某，且原告穆某亦未向被告赵汝祥主张购房款，双方的行为不符合正常的房屋交易习惯，原告穆某与被告赵汝祥之间无房屋买卖的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”之规定，应认定原告穆某与被告赵汝祥之间所签订的《房屋买卖合同》无效。庭审中，被告赵汝祥以房屋买卖合同合法有效，其已付清购房款为由进行抗辩，对其抗辩主张，未能提供充分的证据予以证明。就被告提供的2014年11月11日茅台农商银行现金续存回单，原告穆某不认可系支付的购房款104700.00元，只认可系原告的借款，对该抗辩主张，被告也无其他证据证明该笔款系支付的购房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由被告赵汝祥承担举证不利的法律后果，故对被告赵汝祥的辩解主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：原告穆某与被告赵汝祥于2014年11月14日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费60.00元，由被告赵汝祥负担。
二审中，赵汝祥提供《房屋买卖合同》、《借条》、证人证言等证据，证明：穆某和赵明刚之间曾经具有债权债务关系，穆某共欠赵明刚、陈静31万元，事后因资金周转困难，穆某遂与赵明刚签订了买卖合同，出售本案涉及的房屋，穆某将债务折抵部分购房款后经穆某同意，赵明刚将房屋过户到自己儿子赵汝祥的名下，于是产生本案所涉及的买卖合同。被上诉人认为穆某和赵明刚之间的房屋买卖合同与穆某和赵汝祥的买卖合同相矛盾，该买卖合同应当属于无效，上诉人提交的借条、借款属于民间借贷，不是本案所审查的范围，不予认可。
二审查明，穆某与陈丕离婚后财产纠纷一案经贵州省仁怀市人民法院调解后作出（2013）仁民初字第1548号民事调解书。
二审查明的其余事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据贵州省仁怀市人民法院作出的（2013）仁民初字第1548号民事调解书，案涉房屋（位于中枢街道办事处青杠园社区上城国际商住楼）归陈某所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，案涉房屋的所有权在（2013）仁民初字第1548号民事调解书作出生效以后属于陈某。被上诉人穆某虽然作为陈某的母亲，有权代理陈某从事相关民事活动。但此种代理在法律上存在一定的限制。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。即监护人在代理被监护人从事民事活动时，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，穆某因需要对外借款，而与上诉人赵汝祥签订《房屋买卖合同》，穆某出卖房屋的行为不是为了陈某的利益，且可能造成陈某无房居住。因此，穆某的行为属于无权处分，至今未得到陈某的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，穆某与赵汝祥签订的《房屋买卖合同》无效。上诉人赵汝祥关于合同有效的主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，赵汝祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人赵汝祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 雨
审判员 何 亮
审判员 李宗洪
二〇一七年九月二十六日
书记员 袁 芳