北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11289号
上诉人（原审被告）：于浩，男，1972年3月14日出生。
委托诉讼代理人：郑德华，北京市众一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万灵俏，女，1986年11月28日出生。
委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
上诉人于浩因与被上诉人万灵俏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于浩之委托代理人郑德华，被上诉人万灵俏及其委托代理人俞延彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万灵俏的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定本案构成表见代理的理由缺乏事实和法律依据，万灵俏缺乏任何合理理由能相信于×具有出售房屋的代理权，也不符合表见代理要求的相对人的谨慎注意义务。
万灵俏辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，请求驳回于浩的上诉请求。本案已构成表见代理，于×能够提供房屋所有的原始购房合同、购房票据，持有于浩本人签字的售房委托和经过公证的购买车位的授权委托，万灵俏作为买房人有足够理由相信于×具有代理权。
万灵俏向一审法院起诉请求：要求判令于浩办理房屋权属登记，将诉争房屋登记在万灵俏名下，判令于浩向万灵俏支付自2015年12月9日至房屋权属转移登记至万灵俏名下之日止的违约金，按房屋总价款900万元乘以每日万分之五的标准计算。
一审法院认定事实：2014年3月29日，经北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田公司）居间服务，案外人于×以于浩代理人身份，以于浩（出卖人，甲方）名义与万灵俏（买受人，乙方）签订《北京市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，出卖人所售房屋坐落为朝阳区崔各庄向望京村4号地（630块地）3#住宅楼5层1单元××号（下称诉争房屋）。第二条，房屋权属情况，出卖人已与开发建设单位北京保利营房地产开发有限公司（下称保利公司）就该房屋签订商品房买卖（预售）合同，出卖人已经以全款方式向开发建设单位付清购房款。第三条，出卖人与买受人通过麦田公司居间介绍成交。第四条，成交价格及定金，房屋成交价格为900万元，上述转让价包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等，买受人在签订本合同时支付定金100万元，其中当日支付50万元，另50万元2014年4月5日前支付。第五条，履约准备，买受人为表履约诚意，另向出卖人支付购房预付款400万元，2014年4月5日之前付100万元，2014年7月1日之前支付400万元，支付方式银行转账，出卖人应于2014年7月1日之前将房屋交付买受人。第六条，交易流程，在出卖人取得该房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，剩余房款应于过户当日双方自行交接。……双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。万灵俏提交了《售房委托书》复印件，显示落款时间为2014年3月29日，委托人为于浩，受托人为于×，委托内容是委托于×出售诉争房屋，于浩不认可其签名真实性。万灵俏提交了于浩的身份证复印件，上面显示用于房屋买卖。2014年3月29日，于×出具收据，收到购房定金50万元，2014年4月1日，万灵俏以汇入于×账号150万元，2014年6月29日，再次汇入于×账户400万元。于浩称于×系其亲妹妹。
诉争房屋系于浩2012年9月7日与保利公司签订《北京市商品房预售合同》购买，合同约定出卖人应当在2014年7月15日前向买受人交付房屋。万灵俏称诉争房屋购房款多数系由于×支付给保利公司，于浩不认可，但是没有提交具体的支付明细以便法院审明支付情况。2014年6月23日，于浩出具授权委托书，委托于×代理收房事宜，保利公司2014年6月交付房屋，交付诉争房屋后直接由万灵俏居住使用至今。2015年11月25日，于浩获得了诉争房屋的不动产权，门牌号变更为朝阳区望京东园七区3号楼5层1单元502。万灵俏初步核验通过了在北京购买房屋的资格。2015年3月8日，万灵俏出资30.5万元，以于浩名义购买诉争房屋配套车位一个，购买时于浩给于×出具了公证的授权书。万灵俏申请证人宋×到庭作证，宋×作证称：2014年1月至2015年5月，在麦田公司工作，万灵俏2014年3月29日通过其购买诉争房屋，签约时于浩没有出现，代理人于×代签约，签约时于×提供了所有可签约的文件，包括一手房的购房合同、所有购房款收据、于×身份证，于浩的身份证复印件、售房委托书，于×说所有购房款系其提供，因为于浩本人未出现，售房委托书是后补的，是否于浩签名不清楚，但于×说是于浩签名。从诉争房屋签约到2016年年初，其参与所有流程，所有事项都是于×代为办理。见过于×四次，第一次是签合同的时候，第二次是物业交割时，第三次是在办理购买车位事宜的时候，因为该社区必须是产权本人可以买车位，所以于×提供了于浩的公证书。第四次是在办产权证的时候。于浩不认可证人证言。证人未提供证据佐证其与麦田公司的关系。万灵俏2016年6月提起本案诉讼。
一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，诉争房屋标的巨大，由保利公司交付后直接由万灵俏居住使用，距离此次诉讼时间将近两年，于浩称对于此房屋状况以及被出售事先不知情与常理不符。根据于浩陈述，于×系其妹妹，其委托妹妹收房、照管房屋、办理相关手续等，于浩的行为已经足以使万灵俏相信于×有权代理其出售诉争房屋。故法院认为综合整个交易过程，结合各方关系、庭审陈述等，法院认为万灵俏有理由相信于×有权代理于浩出售诉争房屋，于浩称对此次交易事先不知情很难成立，故万灵俏与于浩之间买卖诉争房屋的合同成立并有效，又万灵俏具有在京购房资格，故万灵俏要求于浩将诉争房屋过户其名下的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，法院认为双方约定过高，于浩又申请减少，故酌减。
据此，一审法院判决：一、于浩于判决生效之日起七日内配合万灵俏将北京市朝阳区望京东园七区3号楼5层1单元××号房屋的不动产权过户至万灵俏名下，万灵俏同时将剩余房款三百万元支付给于浩；二、于浩于判决生效之日起七日内支付万灵俏自二〇一五年十二月十日起至北京市朝阳区望京东园七区3号楼5层1单元××号房屋的不动产产权过户到万灵俏名下之日止的违约金，按照每日五百元的标准支付；三、驳回万灵俏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，万灵俏提供了售房委托书原件及麦田公司出具的宋×的任职证明，意在证明万灵俏当时是看到了售房委托书的原件，已经尽到了自己的义务。于浩对于授权委托书原件上的签字不认可，也不认可任职证明中的内容。于浩向本院申请于×出庭作证，本院组织庭审，但于×并未到庭。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、当事人当庭陈述等证据在案证明。
本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，于浩对其在售房委托书中的签字不予认可，但并未就此提供相反的证据。在于浩否认给予于×授权的情况下，本院认为，作为买方的万灵俏有理由相信于×有代理于浩签约的权利。首先，万灵俏系经过麦田公司居间签订的涉案房屋买卖合同，其亦提供了于浩的身份证复印件、售房委托书。其次，根据于浩的陈述，于×系其妹妹，其委托妹妹收房、照管房屋、办理相关手续等，该情节增强了买方关于上述授权的内心确信。此外，整个交易过程的具体情况、麦田公司出具的任职证明及宋×的证人证言亦与上述事实相互印证或吻合。故一审法院认定万灵俏有理由相信于×有权代理于浩出售诉争房屋，并无不当，对于于浩的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，于浩的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74800元，由于浩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 邓青菁
审判员 陈敏光
审判员 宫 淼
二〇一六年十一月三十日
书记员 冯 妍
书记员 刘 欣