云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第89号
上诉人（原审原告）罗燕，女，汉族。
委托代理人徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）岩温罕，男，傣族。
委托代理人魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人罗燕与上诉人岩温罕房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院作出的（2014）景民二初字第689号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人罗燕的委托代理人徐红飞、上诉人岩温罕及其委托代理人魏涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2012年8月9日，岩温罕作为甲方与罗燕作为乙方签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将其拥有的坐落于曼贡村岩温罕家街2号门面出租给乙方用于经营。合同租赁期为6年，自2012年8月9日至2018年9月1日。每年租金为2万元，两年支付一次租金，租金价格为4万元，自2012年8月9日起至2014年9月1日。乙方于签订合同之日向甲方支付履约保证金2000元。在合同期内，乙方有权将门面转让或转租。在合同期内，甲方不得收回门面，不得转租第三方，不得将门面用于抵押，不得随便涨房租；乙方在经营过程中不得无故退房，不得拖延交付租金，如有一方违约，按门面租金的20倍赔偿给对方。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，罗燕向岩温罕交纳40000元租金与2000元保证金。在罗燕经营过程中，于2013年6月14日，罗燕与翟东签订《门面转让合同》，约定：甲方（罗燕）将其租赁的坐落于曼贡村岩温罕家街2号门面转让给乙方（翟东）用于经营，该门面建筑面积共70平方米。甲方的合同期限为6年，自2012年8月9日起至2018年9月1日止。转让给乙方经营从2013年6月14日至2018年9月1日止。乙方转让后，门面所产生的水、电费等一切费用由乙方自行承担。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付转让费9万元。含房租1年零2个月。在合同期内，和房东发生的一切纠纷，由甲方负责处理。除此之外，合同还约定了其他事项。翟东在使用该门面过程中，岩温罕以翟东未缴纳水电费及不知门面被转让为由实施断电以及将铁桌挂在其店铺的卷帘门上阻止其经营，翟东分别于2013年12月2日及12月24日两次向景洪市公安局报警，并将罗燕、岩温罕诉至景洪市人民法院，要求解除同罗燕之间签订的《门面转让合同》且由罗燕、岩温罕二人共同偿还转让费、房屋租金及装修门面损失。2014年6月23日，景洪市法院作出（2014）景民二初字第172号民事判决书，判定解除罗燕与翟东之间签订的《门面转让合同》，罗燕向翟东返还转让费及水电押金共计73664元。现罗燕以因岩温罕无理阻止翟东正常经营这一违约行为要求解除《门面租赁合同》和赔偿损失而诉至法院。
原审法院认为，一、关于《门面转让合同》是否应当解除及租金是否应当返还的问题。罗燕和岩温罕签订的《门面租赁合同》对租赁门面房屋的位置、面积、租赁期限、租金及支付方式等双方权利义务进行了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应按照合同约定全面履行义务。但庭审中，罗燕和岩温罕双方对解除合同均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于罗燕要求解除租房协议的诉请，原审法院予以支持。罗燕和岩温罕之间的租赁合同解除后，岩温罕应返还罗燕未使用部分的租金。根据（2014）景民二初字第172号民事判决书认定事实可知，翟东使用门面过程中，岩温罕以翟东未缴纳水电费及不知门面被转让为由并采取断电以及上锁阻止翟东经营，导致翟东自2014年2月13日便未能继续使用该门面。本案中，罗燕和翟东系门面转让关系，岩温罕的违约行为致使门面自2014年2月13日起无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定和租赁合同中租金为20000元／年的约定，故罗燕要求岩温罕返还自2014年2月14日起至2014年8月8日止的租金9589.04元的诉讼请求，原审法院予以支持。二、关于直接经济损失和违约金的问题。根据合同的等价有偿原则，岩温罕向罗燕出租门面，罗燕应支付相应的租金。门面出租的目的是为行使房屋的使用权，以达到物尽其用的而非进行流转获益。法律虽未禁止收取转让费，但罗燕向次承租人翟东收取转让费的行为是在房屋本身使用价值外额外收取的费用，背离了罗燕和岩温罕之间签订租赁合同的目的。根据（2014）景民二初字第172号民事判决书可知，罗燕向翟东返还的转让费及水电押金为73663元（其中包含翟东未使用的6个月房屋租金），岩温罕虽有违约行为，但罗燕因转让门面而流转收益即转让费超出了租赁合同的正常合同目的，根据公平原则岩温罕不应支付罗燕的转让费损失。而未使用部分的房屋租金已作处理，不再赘述。罗燕和岩温罕之间的租赁合同解除，罗燕向岩温罕支付的保证金2000元岩温罕理应进行返还。关于违约金，因岩温罕干涉翟东正常经营活动导致罗燕和翟东解除转让合同，岩温罕存在违约行为，应向罗燕支付违约金。租赁合同中约定“如有一方违约，按门面租金的20倍赔偿给对方”应视为对违约金的约定，鉴于罗燕自愿将违约金进行调整，故对罗燕要求违约金的诉请原审法院酌情予以支持10000元。综述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决：一、解除罗燕和岩温罕于2012年8月9日签订的《门面租赁合同》。二、岩温罕于判决生效之日起十日内向罗燕退还房屋租金9589.04元和保证金2000元。三、岩温罕于判决生效之日起十日内向罗燕支付违约金10000元。四、驳回罗燕的其他诉讼请求。案件受理费2486元，由罗燕负担2196元，由岩温罕负担290元。
一审宣判后，罗燕不服向本院提起上诉。请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金25222.21元及直接经济损失74485元。事实与理由是：1、被上诉人岩温罕构成违约，应承担违约责任，向上诉人罗燕支付违约金25222.21元。2、被上诉人岩温罕的违约行为导致上诉人罗燕直接经济损失74485元，岩温罕应当予以赔偿。3、上诉人罗燕与被上诉人岩温罕签订的《门面租赁合同》是合法有效的合同，该合同约定上诉人罗燕可以对门面进行转让，收取一定费用。一审法院限定了房屋使用的方式和合同目的，属于认定事实不清。4、法律并未禁止收取转让费，上诉人罗燕的转租行为并不违反法律规定，应当受到法律保护，但由于被上诉人岩温罕的违约行为，导致上诉人罗燕退还了收取的转让费，岩温罕应当予以赔偿。一审判决纵容了岩温罕的违约行为，显失公平。综述请二审法院依法改判。
一审宣判后，岩温罕不服向本院提起上诉。请求：撤销一审判决第二、三项，维持一审判决第一、四项；依法改判驳回罗燕一审的全部诉讼请求。事实与理由是：1、一审判决在认定合同内容时仅对罗燕有利的内容进行了确认，一审认定“罗燕与翟东签订的《门面转让合同》合法有效”以及“岩温罕构成违约”等均属于认定事实错误。按照合同约定罗燕对承租的房屋不得擅自改变门面原有结构和用途，结合该约定，罗燕将承租的门面转租给翟东，应当征得岩温罕的口头或书面同意，门面转让后实际上已经改变了门面的用途，属于无效转让。2、一审判决“岩温罕向罗燕退还房屋租金9589.04元和保证金2000元并支付违约金10000元。”该判项既无证据又没有法律依据，属于错误判决。罗燕支付的房租费40000元是从2012年8月9日到2014年9月1日的租金。该门面在2014年9月1日前都处于翟东占有中，所以租金不应当退还。上诉人岩温罕也没有理由向罗燕退还保证金及支付违约金。综述请二审法院依法改判。
二审中上诉人岩温罕对一审确认的法律事实：“罗燕在经营过程中”以及“岩温罕无理阻止翟东正常经营而诉至法院”有异议，上诉人岩温罕认为，罗燕并没有经营，翟东没有营业执照，不属于正常经营。上诉人岩温罕对一审确认的其他法律事实无异议。上诉人罗燕对一审确认的法律事实无异议。对一审确认的各方无异议的法律事实本院予以确认。
归纳各方当事人的观点，各方当事人主要争议焦点是：1、上诉人岩温罕是否应当向上诉人罗燕退还房屋租金及保证金；2、上诉人岩温罕是否应当向上诉人罗燕支付违约金及赔偿损失。
二审中上诉人罗燕、岩温罕均未向本院提交任何证据。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
1、关于上诉人岩温罕是否应当向上诉人罗燕退还房屋租金及保证金的问题。
本院认为，罗燕将其承租的岩温罕的门面转让给翟东经营后，由于岩温罕的违约行为致使门面自2014年2月13日起无法正常使用，如今，罗燕与岩温罕签订的《门面租赁合同》，双方均同意解除。罗燕向岩温罕交付的40000元租金，是按每年20000元计算，从2012年8月9日至2014年8月8日的房屋租金，该门面从2014年2月14日至今，都不能认定为罗燕在使用，所以，岩温罕应当将2014年2月14日起至2014年8月8日此期间的房屋租金退还罗燕。岩温罕与罗燕于2012年8月9日签订的《门面租赁合同》是合法有效的合同。该合同约定的租赁期是从2012年8月9日至2018年9月1日。该合同约定：为保证合同的履行，罗燕于签订合同之日向岩温罕支付履约保证金2000元。租赁期满，若罗燕无违约行为，本保证金由岩温罕不计利息全额退还罗燕。在合同期内，罗燕有权将门面转让或转租。所以，罗燕于2013年6月14日将该门面转租给翟东并没有违反合同约定。如今，租赁期限尚未届满，但岩温罕与罗燕均同意解除该合同，该合同的解除并不是罗燕违约而解除，所以，岩温罕应当将罗燕交付的2000元履约保证金退还罗燕。
2、关于上诉人岩温罕是否应当向上诉人罗燕支付违约金及赔偿损失的问题。
本院认为，岩温罕与罗燕签订的《门面租赁合同》约定，在合同期内，罗燕有权将门面转让或转租。因此，罗燕在合同期内将该门面转租给翟东并没有违反合同约定。但翟东承租门面后，在经营过程中，岩温罕以不知道门面转租给了翟东为由，多次阻止翟东经营。致使翟东于2013年12月2日、2013年12月24日两次向景洪市公安局报警。该事实足以证明岩温罕违反合同约定，最终使罗燕与翟东签订的转租合同被解除。岩温罕应当向罗燕承担违约责任，鉴于双方在合同中约定的违约金过高，一审法院酌情判决岩温罕向罗燕支付10000元的违约金并无不当。对于上诉人罗燕主张的损失，根据景洪市人民法院（2014）景民二初字第172号生效民事判决，罗燕与翟东签订的《门面转让合同》被解除，罗燕向翟东退还转让费及水电押金共计73664元，罗燕承担821元的案件受理费，共计74485元。但该款并不属于上诉人罗燕的损失，按照岩温罕与罗燕签订的《门面租赁合同》以及罗燕与翟东签订的《门面转让合同》，可以确定罗燕将其与岩温罕签订的《门面租赁合同》权利义务转让给了翟东，并收取了翟东的转让费。根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。……。”所以，上诉人罗燕违反法律规定收取翟东的转让费应当退还，该转让费并不是上诉人罗燕的损失。上诉人罗燕也没有证据证明其他的经济损失，因此，本院对上诉人罗燕的该项主张不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人罗燕、岩温罕的上诉理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2486元，由上诉人罗燕负担1243元，上诉人岩温罕负担1243元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审 判 长 陈 瑜
代理审判员 朱江舟
代理审判员 徐艺华
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 郑黎媛