山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奎民一初字第503号
原告蒋景利。
原告张世风。
原告王莹。
三原告共同委托代理人郑伟，山东求是和信律师事务所律师。
被告乔蕾萍。
被告潍坊强瑞商贸有限公司。
法定代表人乔蕾萍，执行董事兼总经理。
二被告共同委托代理人管华、周建容，山东泰琪律师事务所律师。
原告蒋景利、张世风、王莹与被告乔蕾萍、潍坊强瑞商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告蒋景利、张世风、王莹共同委托代理人郑伟，二被告乔蕾萍、潍坊强瑞商贸有限公司共同委托代理人管华、周建容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋景利、张世风、王莹诉称，2010年10月，蒋爱玲将其所有的坐落于潍坊市奎文区xx路xx号x号楼x号房屋出租给被告使用，约定被告每年支付租赁费15万元。但被告自2013年2月始不再支付租赁费，且拖欠2011年租金10万元未支付。原告多次催要未果，现诉至法院，请求法院判令解除原、被告间租赁合同，二被告返还原告坐落于潍坊市奎文区xx路xx号x楼x号房屋，支付拖欠2011年租赁费10万元及利息，支付自2013年2月1日起至返还房屋之日止按年租金15万元计算的逾期交付房屋使用费，并由二被告承担诉讼费用。
被告乔蕾萍辩称，被告乔蕾萍系被告潍坊强瑞商贸有限公司的法定代表人，被告乔蕾萍的行为系履行职务行为，其本人不应承担责任。
被告潍坊强瑞商贸有限公司辩称，原告所诉与事实不符，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月26日，潍坊市住房和城乡建设局颁发潍房权证市属字第xxxx**号房屋权属证书，载明坐落于潍坊市奎文区xx路xx号x号楼xx号房屋的所有权人为蒋爱玲。
2011年4月15日，被告乔蕾萍出具欠条，载明：欠房租10万元。对于该欠条，原告称其与二被告间存在房屋租赁合同关系，二被告欠原告2011年房租10万元。被告乔蕾萍称该欠条出具于2011年4月15日，至原告起诉已超过法律规定的两年诉讼时效。
2011年1月10日，被告乔蕾萍向蒋爱玲在中国银行开立的账户内转款50万元，被告乔蕾萍称其代表潍坊强瑞商贸有限公司向蒋爱玲账户内转入本案所涉房屋房租50万元，该50万元系双方口头约定被告潍坊强瑞商贸有限公司租赁蒋爱玲房屋自2011年1月10日至2015年1月10日共四年的房租，加上被告乔蕾萍出具10万元欠条，共计付清四年的房租60万元。原告称该证据仅证明2011年1月10日，被告乔蕾萍与蒋爱玲发生过50万元资金往来，不能证明被告潍坊强瑞商贸有限公司该款50万元系支付租赁费，也不能证明被告乔蕾萍出具欠条行为系代表被告潍坊强瑞商贸有限公司职务行为的主张，该证据与本案无关联性。被告应提交蒋爱玲书写收到房租的收到条予以证明。
另查，本案所涉坐落于潍坊市奎文区xx路xx号x号楼x号房屋登记在蒋爱玲名下，原告蒋景利系蒋爱玲父亲，原告张世风系蒋爱玲母亲，王莹系蒋爱玲女儿。蒋爱玲与王立强原系夫妻关系，但两人于2003年4月23日办理离婚登记手续。蒋爱玲于2011年9月30日因交通事故意外死亡。本案所涉房屋由被告潍坊强瑞商贸有限公司使用至2014年2月底。
潍坊强瑞商贸有限公司于2010年3月15日由蒋某与张杰分别出资成立，法定代表人为蒋某。2010年12月13日被告乔蕾萍与原潍坊强瑞商贸有限公司签订公司代理商转让合同，约定原潍坊强瑞商贸有限公司以人民币110万的价格，将山东力诺瑞特新能源有限公司潍坊地区（奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区）一级代理商及名下公司转让给被告乔蕾萍（以上价款为转让款，其中不包括货物），同时合同对被告乔蕾萍向原潍坊强瑞商贸有限公司的付款时间、付款方式及原潍坊强瑞商贸有限公司的债务及违约责任均进行了约定。
2010年12月29日，蒋某与乔蕾萍签订股权转让协议书，约定蒋某将其在潍坊强瑞商贸有限公司的出资额1.5万元全部依法转让给乔蕾萍，转让价格为1.5万元。2010年12月29日，张杰与被告孙保安签订股权转让协议书，约定张杰将其在潍坊强瑞商贸有限公司的出资额1.5万元全部依法转让给孙保安，转让价格为1.5万元。2011年1月12日，潍坊强瑞商贸有限公司法定代表人在工商行政管理机关由蒋某变更为乔蕾萍。
原告提供2012年12月原告蒋景利、张世凤之子蒋某与被告乔蕾萍丈夫孙保安通话资料一份，内容是蒋某替原告蒋景利向孙保安催要房租，孙保安称过年后3、4月份支付。原告用该份证据证明2012年年底，蒋某代替原告向被告乔蕾萍丈夫孙保安催要过房租，孙保安未予否认，进一步证明被告拖欠房租的事实。二被告质证后称该录音资料不是本案当事人间的通话记录，不能证明二被告欠原告房租的事实，该证据与本案无关联性。
原告申请证人蒋某出庭作证，证人称原潍坊强瑞商贸有限公司是蒋爱玲和蒋爱玲前夫王立强的公司，因王立强与王立强父亲债务非常多，故公司登记时以证人与证人妻子张杰的名义进行的登记，实际是蒋爱玲在实际经营。2010年年底，被告蒋爱玲将原潍坊强瑞商贸有限公司连同山东力诺瑞特代理商的代理权转让给被告乔蕾萍，转让款是110万元。转让后不久证人和蒋爱玲、孙保安吃饭时，被告蒋爱玲交给孙保安一张50万元的收到条。证人称该50万元是转让款，但该款如何支付不清楚，至今本案房屋租金及代理权转让款仍未付清。同时证人称被告潍坊强瑞商贸有限公司的实际出资、经营、掌控全是蒋爱玲在操作，股权转让时证人到工商局签的字。证人称2012年原告蒋景利向被告乔蕾萍索要了本案所涉房屋一年的房租，2013年的房租被告至今未支付，2011年房租被告尚欠10万元。二被告质证后称证人证言不能证明50万元是公司代理权的转让款，该款50万元是四年租赁费的一部分。
被告潍坊强瑞商贸有限公司提供中国银行个人业务交易单4份、银行卡取款凭条2份，金额共计104万元，证明代理权转让款已付清，50万元转款不是转让款，而是房租。原告质证后称上述证据与本案无关联性，股权转让协议签订时，110万元转让费仅包括力诺瑞特太阳能代理商资质及股权转让费，不包括公司名下的车辆、货物、代理商押金及工程款等费用。上述证据汇款时间与转让合同约定不一致，故该款104万元不是被告潍坊强瑞商贸有限公司主张的股权转让款。
本案庭审中，原告称蒋爱玲于2010年10月将该房屋租于被告使用，口头约定租赁至2013年1月底，年租金为15万元，租赁期间内除所欠10万元租金外，其他租赁费已付清。被告乔蕾萍支付给蒋爱玲的款项50万元是被告乔蕾萍支付转让款的一部分，不是租赁费。被告潍坊强瑞商贸有限公司称公司成立于2011年1月10日，故自该日起使用房屋，租赁期限至2015年1月10日，年租金15万元，被告已支付租金50万元，尚欠租金10万元。
本案审理过程中，被告潍坊强瑞商贸有限公司称其于2014年2月25日将本案所涉房屋倒出，交付给三原告。三原告称2014年2月底被告潍坊强瑞商贸有限公司倒出的房屋。
2013年7月17日，原告诉至本院，要求判令解除原、被告间租赁合同，二被告返还原告坐落于潍坊市奎文区xx路xx号x号楼xx号房屋，支付拖欠2011年租赁费10万元及利息，支付自2013年2月1日起至返还房屋之日止按年租金15万元计算的逾期交付房屋使用费，并由二被告承担诉讼费用。
以上事实，有原告提供的房产证、（2012）奎刑初字第51号刑事附带民事判决书、欠条、离婚证、公司代理商转让合同、录音资料、证人蒋某证言、被告潍坊强瑞商贸有限公司提供的个人业务交易单5份、企业变更情况工商材料、银行卡取款凭条2份、及当事某
本院认为，本案所涉房屋由被告潍坊强瑞商贸有限公司占有并使用，原告予以认可，被告乔蕾萍于2011年1月12日起系被告潍坊强瑞商贸有限公司的法定代表人，故被告乔蕾萍出具欠条的行为系代表被告潍坊强瑞商贸有限公司的职务行为，因此，应认定被告潍坊强瑞商贸有限公司与蒋爱玲间存在房屋租赁合同关系。蒋爱玲与被告潍坊强瑞商贸有限公司间租赁合同系双方当事人的真实意思表示，故合法有效。蒋爱玲于2011年9月30日因交通事故意外死亡，三原告作为蒋爱玲第一顺序继承人，有权向被告潍坊强瑞商贸有限公司主张涉案房屋的相关权利。
被告乔蕾萍出具欠条时间确系2011年4月15日，但该欠条上并未载明还款时间，且因本案所涉房屋的租赁关系一直持续至2014年2月底，因此，被告潍坊强瑞商贸有限公司称原告起诉要求租赁费已超过法律规定诉讼时效的主张，依法不能成立。
原告称被告潍坊强瑞商贸有限公司于2010年10月起开始使用本案所涉房屋，但未提供有效证据证明，被告潍坊强瑞商贸有限公司也不予认可。依据被告潍坊强瑞商贸有限公司的工商登记材料载明内容，被告潍坊强瑞商贸有限公司的股权转让手续签订于2010年12月29日，2011年1月15日法定代表人变更为被告乔蕾萍，因此，应以被告潍坊强瑞商贸有限公司所称使用本案所涉房屋的时间，即2011年1月10日为准。
因原被告潍坊强瑞商贸有限公司的法定代表人蒋某证言证明，蒋爱玲系原潍坊强瑞商贸有限公司实际控制人，原潍坊强瑞商贸有限公司与被告乔蕾萍间存在公司代理商转让合同的关系，即蒋爱玲与被告乔蕾萍存在其他法律关系。本案中蒋爱玲与被告潍坊强瑞商贸有限公司间租赁关系未签订书面租赁合同，被告潍坊强瑞商贸有限公司称2011年1月10日被告乔蕾萍向蒋爱玲账户内转款的50万元，与2011年4月15日被告乔蕾萍出具欠条载明的房租10万元，均系被告潍坊强瑞商贸有限公司向蒋爱玲交付本案所涉房屋4年的房租。本院认为，上述两笔款项的日期不是同一天，且被告潍坊强瑞商贸有限公司一次性付清4年房租无书面合同约定，不符合房屋租赁合同的交易习惯，原告对上述款项中50万元是房租不予认可，称是被告乔蕾萍应支付的转让款，而蒋爱玲与被告乔蕾萍间确实存在其他法律关系，因此，被告潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍称2011年1月10日款项50万元系本案所涉房屋租赁费的主张，证据不足，本院不予支持。被告潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍提供的其他付款凭证均与公司代理商转让合同有关，该法律关系与本案不是同一法律关系，本院依法不予审理。
本案庭审中，原告与被告潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍对本案所涉房屋的租赁费为每年15万均无异议，故对租赁费本院予以确认。被告潍坊强瑞商贸有限公司于2011年1月10日起占有使用本案所涉房屋，被告潍坊强瑞商贸有限公司应按约定按时交纳租赁费，被告潍坊强瑞商贸有限公司未按时交纳租赁费，已构成违约，故被告潍坊强瑞商贸有限公司应承担交纳租赁费并赔偿损失的民事责任。本案中，三原告的损失即是本案所涉房屋的租赁费损失。原告自认被告潍坊强瑞商贸有限公司已交纳2012年房屋租赁费，主张被告潍坊强瑞商贸有限公司欠2011年房屋租赁费10万元及自2013年2月起至搬出之日的房屋占有使用费，本案审理过程中，被告潍坊强瑞商贸有限公司于2014年2月底搬出本案所涉房屋，因此，被告潍坊强瑞商贸有限公司应承担支付三原告房屋租赁费10万元及2013年2月起至2014年2月止，按年租赁费15万元计算的房屋使用费16.25万元（15／12＊13）的民事责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告潍坊强瑞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋景利、张世风、王莹房屋租赁费10万元；
二、被告潍坊强瑞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋景利、张世风、王莹房屋使用费16.25万元；
三、驳回原告蒋景利、张世风、王莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5237.5元，由被告潍坊强瑞商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 吴 萍
代理审判员 李方晓
人民陪审员 马光贞
二〇一四年七月二十五日
代书 记员 唐亚丽