北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13103号
上诉人（原审原告）张力，女，1968年10月20日出生。
委托代理人胡琼芳，北京尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中远酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座1706室。
法定代表人武文勇，董事长。
委托代理人隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人张力因与被上诉人中远酒店物业管理有限公司（以下简称中远物业公司）侵权责任纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，张力之委托代理人胡琼芳，中远物业公司之委托代理人隋云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张力在原审法院诉称：2007年8月31日，我与北京林达华夏房地产开发有限公司签署商品房现房买卖合同，购买了北京市朝阳区×号院×号楼1层商业E01号房屋（以下称涉诉房屋），该房屋用途为商业。2011年7月，我投资设立了北京××文化发展有限公司，持有该公司97%的股权，并以该公司名义在涉诉房屋开办画廊。2014年10月，中远物业公司擅自在小区南侧的唯一出入口安装了旋转装置门，并设置门禁；对没有门禁卡的流通人员详细登记并设置复杂的进出程序，致使画廊无人问津。我认为，涉诉房屋用途系商业，中远物业公司在对涉诉小区进行物业管理的同时，应保证房屋商业用途的实现，而不应为了自身便于管理而擅自将小区完全封闭。故我诉至法院，要求中远物业公司拆除在小区唯一出入口安装的旋转装置门。
中远物业公司在原审法院辩称：张力是涉诉房屋业主，我公司是涉诉房屋所在小区物业服务企业。根据规划图纸，涉诉小区有8个出入口，张力所述的出入口是我公司新增的，我公司也确实设置了旋转装置门。但我公司之所以加装，系应广大业主要求，也是为了恢复涉诉小区交房时候的状态。我公司认为，张力主张的是侵权之诉，但不满足侵权之诉的构成要件，应予驳回。
原审法院经审理查明：涉诉房屋于2008年登记在张力名下，房屋所有权证载明设计用途为商业用房。中远物业公司为涉诉房屋所在小区的物业服务企业。北京××文化发展有限公司登记注册地为涉诉房屋所在地址，法定代表人为张力。
庭审中，张力提交北京市规划委员会建设工程规划许可证附件，载明：××E座地上部分21049.25平方米，其中住宅18877.67平方米，配套商业2171.58平方米。中远物业公司对此份证据的真实性不持异议，但表示该小区主体为住宅，且2171.58平方米不是商业，而是配套商业。张力提交照片用以证明旋转装置门的情况；中远物业公司对照片不持异议，但表示该出入口有保安值守，左侧有登记台，只要进行相应登记，客观上可以进出小区。
张力提交一组照片，用以证明涉诉小区8个出入口均被中远物业公司关闭，中远物业公司进行了完全封闭管理。中远物业公司对照片不持异议，且认可加装旋转门的出入口系目前唯一使用的出入口，但表示开放所有出入口会增加物业费用，且不认可张力关于“完全封闭管理”的证明目的。张力提交一组照片，用以证明涉诉小区B、D、E、F座1至2层均为商业，中远物业公司对此不持异议。张力提交照片、网页打印宣传资料及视频，用以证明中远物业公司加装旋转门之前，其画廊定期举办画展；因为中远物业公司对小区实行了完全封闭管理，现在画廊无人问津。中远物业公司对此组证据均不认可。
中远物业公司提交涉诉小区1号楼房屋所有权证及一组营业执照，用以证明1号楼的规划用途为住宅，但已经改为商业经营用途，性质已经发生了变化；提交封闭式管理方案公示及业主签认单，用以证明绝大部分业主要求中远物业公司对小区实行封闭管理。张力对此组证据均不认可。
中远物业公司提交出入口照片、登记簿、业主出入证，用以证明该公司提供了替代方案，业主经登记或自制出入证备案后可自由进出小区。张力对上述证据均不认可。
经询，张力、中远物业公司均认可涉诉小区应当实行“相对封闭管理”，但对此理解不一。张力认为至少需要有一个出入口完全开放，可以有保安，但不可以进行登记；而中远物业公司认为张力的理解并非“相对封闭管理”，而是“完全开放管理”。
以上事实，有房屋所有权证、工商营业执照、建设工程规划许可证附件、照片及当事人陈述等相关证据在案为证。
原审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，张力系以侵权责任为由提起诉讼，应当就侵权责任的构成要件承担举证责任。
首先，现行法律法规没有对物业服务企业管理小区的具体方式加以详细规定，双方当事人就此也无特殊约定，故中远物业公司加装旋转门这一行为不存在违法性或违约性，没有过错。加之中远物业公司提交的证据能够证明涉诉小区1号楼3层以上原系住宅，但现已具备合法注册经营的条件。在此情况下，中远物业公司在征求小区业主们的意见后，通过加装旋转门的方式对涉诉小区其他部分实行较为严格的“相对封闭管理”并无不妥。其次，张力关于其损失的证据真实性无法确认，仅凭网页资料、照片、视频，法院无法认定在加装旋转门后与加装旋转门之前相比，张力是否遭受了实际的经济损失，以及经济损失的具体数额。最后，即便张力确实受有损失，其损失与中远物业公司加装旋转门之间的因果关系亦不明确。张力的画廊无人问津是因为旋转门，还是因为市场行情，又或是因为其他什么原因，法院依据现有证据均无从判断。
因此，根据查明的事实，综合考虑过错、损失、因果关系三方面因素，对于张力的诉讼请求法院不予支持。
需要说明的是，本案中双方争议的焦点涉及到中远物业公司管理小区行为的适当性问题。中远物业公司作为物业服务企业，其服务对象是涉诉小区内的全体业主，既包括商业业主，也包括住宅业主。中远物业公司在实施管理，做出决策时所应考虑的是全体业主的利益，应以大局为重，不偏不倚。因此，即便中远物业公司加装旋转门的行为客观上侵害了张力的利益，只要该行为提前征询了业主们的意见，履行了正当程序，且没有违反法律法规的强制性规定，均不应认定为侵权行为。张力购买的涉诉房屋是小区底商，其在购买之初对于该房屋在使用上所可能面临的限制即应明知。不能因为中远物业公司对小区严格管理，致使张力的涉诉房屋无法开办画展，即认定中远物业公司实施了侵权行为。毕竟任何一个物业服务企业都不可能做到其每一个服务行为都得到全体业主的认可。这样的要求对物业服务企业过于苛责，也缺乏现实可操作性。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，原审法院于2015年8月判决：驳回张力的诉讼请求。
判决后，张力不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判令中远物业公司拆除旋转装置门，恢复原状；本案诉讼费用由中远物业公司承担。主要理由如下：1.原审判决认定的“中远物业公司提交的证据能够证明涉诉小区1号楼3层以上原系住宅，但现在已具备合法注册经营条件”缺乏事实与法律依据。中远物业公司向法院提供的5份营业执照，不能代表涉案小区1号楼200多户的真实情况，且根据《物权法》第77条规定，“民宅商用”属于违法行为。2.原审判决在对“中远物业公司提前征询了业主们的意见，履行了正当程序”这一关键事实的认定方面，证据不足，适用法律错误。中远物业公司提交的公示、签字表等证据真实性无法核实，且不能证明已签字业主的专有部分占建筑物总面积三分之二以上，其行为不符合物权法及物业管理条例的规定。3.中远物业公司的行为造成我房产的商业价值无法实现，却仍按照商业用房的标准向我收取物业费等各项费用，对我极其不公，中远物业公司擅自封闭小区的行为不具备正当性。综上，原审判决认定事实不清，主要证据不足，适用法律错误。
中远物业公司辩称：同意原审判决，不同意张力的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张力主张中远物业公司安装旋转装置门、设置门禁的行为构成侵权，则其应就中远物业公司的行为符合侵权责任的构成要件承担举证责任。
首先，现行法律法规没有对物业服务企业管理小区的具体方式加以详细规定，双方当事人就此也无特殊约定，张力未提交充分证据证明中远物业公司加装旋转门的行为存在违法性或违约性。在涉案小区1号楼存在大量商业经营行为的情形下，中远物业公司出于规范管理及小区安全性考虑，在征求多数业主的意见后，通过加装旋转门的方式对涉诉小区其他部分实行较为严格的“相对封闭管理”并无不妥。其次，张力主张中远物业公司加装旋转门的行为导致其房屋商业价值贬损，但从其提交的网页资料、照片、视频等证据无法证实其经营画廊的营业额较之加装旋转门前有明显下降且存在经济损失，亦未能证明中远物业公司加装旋转门的行为对其造成其他损失。再次，张力在涉案房屋开展的经营业务为画廊，其所售商品系艺术品范畴而非日常生活用品，因潜在消费群体受兴趣爱好、收入水平、艺术品鉴能力等因素影响较大，该类商品往往受众范围小且潜在消费者目的性较强，其销售量大小与人流量多少无必然联系，相反却受制于经营策略、市场行情等多方面因素。而中远物业公司加装旋转门的行为仅是对外来人员任意出入小区进行限制，并非严格禁止，潜在消费者仍可通过登记、业主联系等途径进出该小区。即使张力存在损失，其提交的证据亦不足以证明该损失与中远物业公司加装旋转门行为之间具有因果关系。综上，张力主张中远物业公司加装旋转门侵害其权利的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审根据查明的事实，综合考虑侵权责任构成要件因素，对张力的诉讼请求不予支持，并无不当。
需要说明的是，从日常生活经验判断，中远物业公司加装旋转门并设置门禁的行为限制了外来人员的随意进出，很大程度上提升了小区的安全性，对包括张力在内的全体业主而言，该行为系使其受益的行为。即使该行为会对张力的商业经营造成一定不便，较之全体业主的人身及财产安全利益，张力的潜在经营利益亦应作出部分让渡。张力要求拆除旋转装置门的主张，不仅于法无据，且有损于大多数业主的利益，本院不予支持。同时应当指出，中远物业公司作为物业服务企业，应兼顾涉诉小区房屋的不同性质，针对特定的服务对象，在管理方式上可采取相应的变通措施，为小区业主的生活及经营行为提供优质服务。具体到本案，中远物业公司可积极与张力沟通协调，在诸如门禁卡办理、人员出入管理等方面，寻求合理解决方案。且在张力确需使用涉案房屋开办画展或举行其他经营活动时，中远物业公司可在安全保障、人员通行等方面为其提供便利。
综上，张力的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由张力负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由张力负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
审 判 员 何灵灵
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郑 芳