四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终882号
上诉人（原审被告）：南充市国土资源局，住所地四川省南充市政府新区2号楼。
法定代表人：王军，该局局长。
委托诉讼代理人：谢文，男，1979年12月9日出生，汉族，南充市国土资源局法规科科长，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：周士逵，四川首力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省华韵房地产开发有限公司，住所地四川省南充市高坪区河东街73号。
法定代表人：张启示，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨正中，南充高坪区江东法律服务所法律工作者。
原审被告：南充市人民政府，住所地四川省南充市顺庆区万年西路2号。
法定代表人：吴群刚，该市市长。
委托诉讼代理人：李生明，男，1978年11月2日出生，汉族，南充市人民政府法制办公室副科长，住四川省营山县。
委托诉讼代理人：谢文，男，1979年12月9日出生，汉族，南充市国土资源局法规科科长，住四川省南充市顺庆区。
第三人：南充市高坪区人民政府，住所地四川省南充市高坪区阳春路1号。
法定代表人：袁华兵，该区区长。
委托诉讼代理人：林谦，四川智典律师事务所律师。
上诉人南充市国土资源局（以下简称南充市国土局）因与被上诉人四川省华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）、原审被告南充市人民政府（以下简称南充市政府）、第三人南充市高坪区人民政府（以下简称高坪区政府）合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2014）南中法民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，并于2017年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人南充市国土局的委托诉讼代理人谢文、周士逵，被上诉人华韵公司的委托诉讼代理人杨正中，原审被告南充市政府的委托诉讼代理人李生明、谢文到庭参加诉讼。第三人高坪区政府经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南充市国土局上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案的诉讼费由华韵公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、证据不足。（一）华韵公司作为一审原告的诉讼主体不适格。1.从土地使用权不动产登记簿的记载看，华韵公司无土地使用权。2006年，南充市国土局根据高坪房产综合开发公司(以下简称开发公司)的申请、高坪区政府文件等，将涉案土地使用权以划拨方式登记为开发公司所有。2007年，南充市国土局根据开发公司的申请、南充市政府的文件等，将涉案土地使用权以出让方式登记为开发公司所有。2008年、2010年，南充市国土局根据南充市政府的文件和当事人的申请而将华韵公司在土地登记簿上加名。从不动产登记簿记载可以看出，华韵公司在涉案土地使用权证上虽载明为权利人，但从档案显示，该宗土地原始取得为开发公司，华韵公司仅为了联合开发需要而加名，故华韵公司仅有在涉案土地开发过程中享有开发收益的权益，对涉案土地使用权并不享有实体权利。2.一审判决以华韵公司经邹仕强授权具备合法的主体资格为由，认定华韵公司可以以自己的名义提起诉讼，属于事实认定错误。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于代理的规定，即或华韵公司经邹仕强授权处理涉案土地相关事务，华韵公司也仅能以邹仕强的名义提起诉讼，而非以自己的名义提起诉讼。综上，华韵公司不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于原告资格的规定，其作为一审原告主体不适格。（二）一审判决依据的评估报告缺乏公平、公正、客观性。在评估过程中，针对评估公司的征求意见，南充市国土局以书面方式提出评估公司的评估结论缺乏公平、公正、客观、科学性等问题，并明确提出了周边同类土地的价值远低于评估结论的价值，但评估机关未予采纳。二、一审判决适用法律错误。如前文所述，华韵公司不是本案适格主体，其对涉案土地不享有使用权，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决南充市国土局向华韵公司赔偿土地使用权费用21639800元及利息，适用法律错误。
被上诉人华韵公司答辩称，一、南充市国土局上诉的事实和理由不成立。1.邹仕强为便于开发将购买的涉案土地使用权人登记为开发公司，该公司在改制解散清理资产时承认其不享有涉案土地使用权。邹仕强与华韵公司联合开发，开发公司与华韵公司依据南充市政府文件向南充市国土局申请华韵公司加名为涉案土地使用权人。南充市国土局在上诉状中自认涉案土地登记簿和土地使用证均载明华韵公司为土地使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第十六条和第十七条规定，不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。由此可见，无论是加名登记或其他原因的登记，不动产登记簿和权属证书登记的权利人享有物权。据此，华韵公司依法为涉案土地权利人享有实体权利。南充市国土局上诉称”涉案土地登记簿和权属证虽载明华韵公司为权利人但以加名登记不享有实体权利”的主张于法无据。2.一审判决认定华韵公司经邹仕强授权具备合法的主体资格，可以以自己名义提起诉讼，其意思是，邹仕强与华韵公司联合开发，涉案土地成为联合体共同资产，涉案土地登记在华韵公司名下，邹仕强享有的份额内部授权华韵公司主张，因此，华韵公司诉讼主体适格，可以以自己的名义提起诉讼。华韵公司作为涉案土地权利人，具有合法的诉讼主体资格，邹仕强不享有涉案土地物权，不可能与华韵公司构成委托代理关系。所以，南充市国土局引用《中华人民共和国民法通则》关于代理制度的规定错误。华韵公司作为原告提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于原告资格的规定。南充市国土局上诉称华韵公司只能以邹仕强名义诉讼而非以自己名义起诉的理由不成立。3.南充市国土局将华韵公司享有权属的涉案土地卖给他人致使华韵公司丧失土地使用权，一审法院依法委托评估机构评估，评估程序合法，评估结论依据充分，符合《资产评估法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。因此，涉案土地评估报告是公平、公正、客观的。二、一审判决适用法律正确。由于华韵公司依法享有涉案土地的物权，华韵公司作为本案一审原告诉讼主体适格。一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，对本案进行判决适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回南充市国土局的上诉，维持原判。
原审被告南充市政府陈述意见称，同意南充市国土局的上诉意见。
华韵公司向一审法院起诉请求：1.判决南充市政府、南充市国土局向其履行高坪区下中坝N-3-121土地5673.4㎡类似口岸置换义务，并由南充市政府、南充市国土局赔偿违约造成的损失25330233.55元；2.承担本案诉讼费用。经一审法院释明，华韵公司将诉讼请求变更为：判令南充市政府、南充市国土局共同向其赔偿高坪区下中坝N-3-121土地5673.4㎡的土地款21275000元及利息18393835元。
一审法院认定事实，1991年12月29日，四川省人民政府以川府函（1991）742号批复同意由开发公司代征高坪镇一村八社土地250亩，除用于道路和单位建设用地外，其余的由南充县人民政府统一管理和使用。1992年3月17日南充县人民政府以南充府函（1992）17号通知同意开发公司代征的剩余土地由其经营管理。
2004年4月26日，高坪区政府在给南充市国土局的函中表明南充市国土局同意开发公司统征的土地按规定由其自行出让，所得土地费用由开发公司收取。但对尚未出让的土地要求南充市国土局按评估价统一收回。2004年6月24日，开发公司与邹仕强签订国有土地出让协议，约定：开发公司将由其代征的8.51亩涉案土地作价1361600元出让给邹仕强，出让后由邹仕强负责办理规划手续和土地使用证，并支付税费和出让金。协议签订后邹仕强分三次付清了全部出让金。
2006年经开发公司的申请，南充市国土局将位于高坪区下中坝地号N-3-121、面积为4598㎡的土地登记在开发公司名下，性质为划拨。
2007年2月6日，南充市政府作出南府函[2007]22号批复，同意开发公司取得的位于高坪区下中坝地号N-3-121、面积为4598㎡的土地由行政划拨变为出让，并在当天签订了国有土地使用权出让合同，并由开发公司补交了出让金，现票据原件保存在案外人邹仕强手中。
同时查明，2005年5月10日，开发公司进行改制，将其资产进行了统计评估，其中不包括位于高坪区下中坝地号N-3-121、面积为4598㎡的土地。同时由开发公司的再建项目和下岗职工重组设立南充华洲房地产开发有限公司（以下简称华洲公司），将开发公司的资质无偿转让给华洲公司。2007年5月6日，开发公司与华洲公司达成《国有土地过户协议》约定：因开发公司改制，公司公章和名称仅保留三年，而涉案土地五年内不能开发，因此双方同意将涉案土地过户到华洲公司名下。2007年5月18日，华洲公司向南充市国土局提出报告，称因开发公司名称和公章仅保留三年，而涉案土地尚不具备开发条件，请求将涉案土地更名至新公司名下，高坪区政府、高坪区建设局签字同意。2007年8月3日，开发公司与华洲公司再次达成《国有土地加名协议》，约定：开发公司将涉案土地加名至华洲公司名下。同时，南充市政府根据南府办发[2008]27号文件关于土地使用权人可与他人联合开发、国土局应办理土地使用权加名和变更登记手续的精神，作出南府函[2008]229号批复，同意涉案土地使用权人加名华洲公司。2009年1月19日，涉案土地使用权人变更为开发公司与华洲公司。2008年7月31日华洲公司依法更名为华韵公司，2009年7月13日经华韵公司申请涉案土地使用权人变更为开发公司与华韵公司。
2006年5月24日南充市城市规划管理委员会以用地单位为开发公司制作了相应的规划设计条件、选址意见、规划许可证，用地面积均为5178㎡，其中道路用地面积为580㎡。2007年5月25日南充市城市规划管理委员会以用地单位为华洲公司重新制作了相应的规划设计条件、选址意见、规划许可证，内容不变。
2011年9月8日，南充市国土局函告南充市土地储备中心称，华韵公司、开发公司位于社宗地，界线已由相邻单位盖章认可，经测绘该宗地土地面积为5673.4㎡，其中4598㎡已办证，使用权类型为出让，剩余部分未办理土地登记手续，为划拨商业、住宅用地。
南充市下中坝开发建设指挥部（以下简称下中坝指挥部）成立后，将涉案土地纳入土地收储范围。华韵公司于2011年7月8日向下中坝指挥部报告称，涉案土地虽已办理相应的规划许可证，但由于不具备开发条件一直没能开发，现被南充市统一规划，愿意以置换方式出让原地块。2012年6月20日，下中坝指挥部作出会议纪要，载明：对于华韵公司和开发公司土地收储问题，比较公司现占有地块，南充市规划管理局在类似口岸为其预留一块同等面积的土地。同年8月20日，南充市国土局、高坪区国土资源局与华韵公司代表邹仕强就下中坝C-14号地块公开拍卖涉及华韵公司约8.51亩（登记面积4598㎡）达成了共识：一、华韵公司同意南充市国土局先期出让C-14号地块；二、华韵公司要求按下中坝指挥部2012年6月20日会议纪要中涉及该公司的土地使用权处理意见处置，并尽量在半年时间内办结；三、南充市国土局原则同意按下中坝指挥部会议纪要的有关要求依法处置华韵公司相关善后事宜，报南充市国土局领导和南充市政府批准后实施。2013年南充市国土局先后两次向南充市政府请示拟置换土地给华韵公司（在报告中均表明该宗地面积为5673.4㎡，其中登记面积为4598㎡，因规划道路原因未登记面积为1075.4㎡）均未得到批准。因双方未达成一致意见，涉案土地置换问题一直没有得到解决。
一审法院经华韵公司申请，委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司对涉案土地按2012年8月22日被拍卖时建设项目规划设计条件下的市场价值进行司法评估，北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司作出2016-ZJH-
土估-0212号土地评估报告，评估结果为：4598㎡商业、住宅用地地面地价单价为4262.5元/㎡，总地价为19599000元；1075.40㎡划拨用地地面地价单价为1898元/㎡，总地价为2040800元。
一审法院认为，首先，对于华韵公司是否有权对涉案土地提起诉讼主张权利的问题。涉案土地是开发公司1991年统征的原南充县高坪镇一村八社河滩地，南充县人民政府发文要求该土地由开发公司经营管理。2004年6月24日，开发公司将涉案土地转让给了邹仕强，并收取了相应的费用。虽然涉案土地当时系划拨性质，开发公司也没有办理权利登记手续，但是在2007年开发公司通过出让取得了涉案土地的使用权，并办理了登记手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条”转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”及第十一条”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，在开发公司缴纳了土地出让金并取得涉案土地使用权的情况下，其有权转让涉案土地。
邹仕强取得涉案土地使用权后与华韵公司联合进行开发，涉案土地登记在华韵公司名下，邹仕强也认可以华韵公司的名义提起诉讼，因此，华韵公司经授权具备合法的主体资格，可以以自己的名义提起诉讼。对剩余的1075.4㎡土地虽然尚未进行出让和登记，但邹仕强已经缴纳了土地出让金，南充市国土局也出具了函告和红线图对此予以认可，因此华韵公司可以自己的名义提起权利主张。南充市政府、南充市国土局辩称土地属于开发公司与事实不符，开发公司已将该土地使用权进行了转让，并进行了登记，加之开发公司在改制清算过程中也未包括涉案土地，进一步印证涉案土地已实际转让给了邹仕强，因此，对其的辩称理由不予采信。
其次，关于本案属于民事诉讼还是行政诉讼的问题。2012年8月20日，南充市国土局、高坪区国土资源局与华韵公司代表邹仕强就下中坝C-14号地块公开拍卖涉及华韵公司约8.51亩（登记面积4598㎡）达成了共识：华韵公司同意南充市国土局先期出让C-14号地块，半年内南充市国土局按2012年6月20日下中坝指挥部作出的会议纪要的处理意见对华韵公司的土地进行置换。2012年8月22日南充市国土局将涉案土地进行了拍卖，对置换土地问题一直没有进行处理。现华韵公司要求对被拍卖的土地进行赔偿，虽然作为一方主体的南充市国土局系行政机构，但其并非系作为行政主体为实现公共利益或者行政管理目标而进行的行政行为，而是作为平等民事主体与华韵公司进行协商根据自愿的原则签订了具有民事性质的协议，在此基础上对涉案土地进行了拍卖，双方当事人最终形成的是民法所要求的平等民事主体关系，因此，本案应当作为民事案件受理。
第三，关于南充市政府、南充市国土局是否应共同向华韵公司赔偿高坪区下中坝N-3-121土地5673.4㎡的土地款及利息的问题。其一，虽然双方签订了《备忘录》，但该《备忘录》系框架协议，对双方的权利义务尚未明确具体，且要求报南充市国土局领导和南充市政府批准后实施，可见只是初步性的意向性协议；其二，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条”法律、行政法规规定应当办理批准等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条”土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”的规定，备忘录因未经政府审批，尚未生效；其三，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县人民政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。因此该备忘录的内容也与国家政策相违背，无法得到切实履行。
现南充市国土局已将涉案土地进行公开拍卖，致使华韵公司丧失了该宗土地的使用权，在其不能按备忘录给予相应土地置换的情况下，应当承担由此给华韵公司造成的损失，参照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：”侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”即按照土地被收回时的性质、用途、区位等，以土地被拍卖之日的市场评估价进行赔偿。现经评估，涉案土地其中4598㎡商业、住宅用地地价19599000元和1075.40㎡划拨用地地价2040800元的损失应当由南充市国土局进行赔偿，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率承担自土地使用权被拍卖之日起至实际付清全部赔偿款之日止的同期银行贷款利息。至于华韵公司要求按三年期存款利率四倍的标准支付利息的主张无法律依据，不予支持。同时，南充市国土局称评估结论存在不客观、不公正、评估价值偏高等问题，要求重新进行评估，经核实，评估公司是在现场勘查和市场分析的基础上，综合各方面的因素，通过科学的评估方法作出的公正客观地评估，程序上无瑕疵，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：”当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”的规定，南充市国土局要求重新评估无法律依据，对其请求不予准许。
南充市政府既没有参与签订备忘录，也没有拍卖过涉案土地，因此，南充市政府在本案中不承担任何责任。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，判决：一、由南充市国土局于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿华韵公司土地使用权费用21639800元及利息（利息从2012年8月22日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回华韵公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168451元，评估费76310.68元，共计244761.68元，由南充市国土局负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
南充市国土局主张评估结论不能作为确定涉案土地价值的依据，并提交了以下证据：2017年6月1日《关于南充市国土资源局委托对北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司出具的土地评估报告(报告编号：2016-ZJH-
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土估-0212号)进行鉴定的技术审裁意见》。意见载明：一、北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司不具备出具土地评估报告的法人主体资格；既无土地评估资质，也不符合出具土地评估报告的相关规定，其出具土地评估报告为无效报告。二、该报告在地价评估过程中，存在较多重大问题。1.估价遵循的中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》以及国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》在估价基准日还未颁布实施，不宜采用。2.根据《南充市规划技术管理规定》，属地面临时停车位的，不得销售。但该项目在估价中将室外（地面）机动车位销售收入计入不动产销售收入，违背了《南充市规划技术管理规定》，影响了估价结果的真实性和准确性。3.市场比较法中交易案例选择不符合《城镇土地估价规程》要求。4.该报告评估估价对象二的划拨土地使用权价格时，技术方法、地价计算存在严重错误。根据南充市基准地价成果（2011），估价对象二在基准地价中的土地级别为四级，而估价报告中界定为六级，严重影响了土地出让金的计算结果。5.报告中部分参数取值无依据，多处出现计算错误。综上，该土地评估报告属于无效报告，评估过程存在重大技术问题，评估结果缺乏真实性、准确性、可靠性。证明对象为一审判决依据的评估报告缺乏客观真实性。并据此向本院申请重新对涉案土地价值进行评估。
华韵公司质证认为，1.评估协会未到现场勘察，也未向当事人收集评估土地所需的相关资料，擅自对评估报告作出审裁意见既脱离实际也不能体现客观公正性。因此，该证据不具真实性。2.评估公司由法院委托，在现场勘查和市场分析的基础上，综合各方面因素作出评估，依据充分，结论明确，程序无瑕疵。该证据与评估报告之间不存在必然联系，因此，该证据与本案不具关联性。3.该证据由评估协会作出，按《中华人民共和国资产评估法》第五章规定，评估协会是自律性组织，主要职责是对评估人员考核、执业注册、调解会员纠纷等。评估协会对评估报告无权审裁，其对评估报告作审裁意见，实质是干涉评估机构开展业务的独立性。因此，该证据不具合法性。同时认为，一审法院经当事人共同选定，依法委托评估机构进行评估，程序合法，依据充分，南充市国土局重新鉴定申请不应获得准许。
根据双方当事人的举证、质证意见可知，首先，《中华人民共和国资产评估法》第三十三条规定，评估行业协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，依照法律、行政法规和章程实行自律管理。第三十六条规定，评估行业协会的主要职责是，对会员实行自律管理、组织开展会员继续教育、建立会员信用档案、调解会员执业纠纷等。其次，评估协会未到现场勘察，也未向当事人收集评估土地所需的相关资料。因此，南充市国土局提交的该证据不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。
另查明，1.2013年12月23日，南充市国土局向南充市政府提交关于涉案土地置换的请示报告载明，涉案土地5673.4㎡中，因原规划道路原因，未登记划拨土地1075.4㎡，该土地用途为商业、住宅用地；对涉案土地分别按出让土地4598㎡、划拨土地1075.4㎡确定土地价格。2.北京中建华房地产土地评估有限责任公司具备房地产估价一级资质，其成都分公司依法具备营业执照，经营范围为房地产评估、咨询；土地评估。3.南充市国土局、南充市政府、高坪区政府在一审中对评估报告的回复意见为，评估价格过高。理由是该宗地估价基准日为2012年8月22日，根据下中坝2012年拍卖土地市场行情，楼面地价均价在1300元/㎡，而该出让评估宗地已达2243元/㎡。商住用地划拨价1898元/㎡也偏高。同时，该评估报告中评估方式缺失，没有考虑到评估标的物如容积率、建设强度、周边基础设施等诸多直接影响地价的指标。4.一审中，评估机构针对南充市国土局、南充市政府、高坪区政府的异议，说明如下：”一、回复中的交易实例不能作为比较实例。本案估价对象仅8.5101亩，而回复中的交易实例为73.7055亩～138.849亩，分别是估价对象的8.66～16.32倍，按《城镇土地估价规程规定》，均不符合比较案例选择条件，不能作为比较实例。二、回复中采用楼面地价判断评估价格过高不适宜。土地价格包括楼面地价和地面地价等分类，地价不能简单地用楼面地价来衡量。楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地使用权价格；地面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格，地面地价指按土地四至圈定的面积平均分摊总价的单位面积地价。楼面地价是政府控制地价的工具，而地面地价反映的是实际地价水平。因承受力影响，在相同区域、相同用途、相同容积率，不影响规划使用的前提下，宗地面积较小者，潜在竞买者较多，成交单位地价较高。如前述，估价报告不能简单用一个'楼面地价'来判断价高和价低。三、回复中所言'评估方式缺失'不成立。回复中说明评估方式缺失，没有考虑到评估标的物诸如容积率、建设强度、周边基础设施等诸多直接影响地标的指标等相关内容。根据《城镇土地估价规程》，《土地估价报告》采用了假设开发法（剩余法）和市场比较法两种方法估价。剩余法依据南市规字（2007）第022号《建设项目规划设计条件通知书》设定宗地规划设计条件（其中容积率1.9）；市场比较法估价中，根据交易案例和宗地的差异进行了适当的修正。其中的市场比较法反映了估价对象在估价时点的市场价值，剩余法反映了开发商对土地价格的承受能力和交易底价”。5.南充市政府、南充市国土局代理人周士逵向一审法院陈述，经南充市国土局研究认为，评估的面积其中4598㎡为出让商业住宅用地、580㎡为划拨城市道路用地、495.4㎡为划拨商业住宅用地。6.一审法院2015年8月19日《询问笔录》载明，被询问人邹仕强陈述，其在本案中不主张权利，同意由华韵公司提起本案诉讼主张权利。
经二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.华韵公司是否具备本案原告主体资格；2.评估报告能否作为确定涉案土地价值的依据；3.因规划道路原因华韵公司未取得使用权登记的1075.4㎡土地是否应纳入赔偿范围；4.一审判决适用法律是否正确。
一、华韵公司是否具备本案原告主体资格
其一，涉案土地登记簿和土地使用证均登记华韵公司为土地使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第十六条及第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，华韵公司依法享有涉案土地使用权。其二，虽然涉案土地由邹仕强受让取得，但其并未取得该土地的权属证书，且其明确表示同意由华韵公司提起本案诉讼主张权利。因此，华韵公司作为涉案土地合法的权利人，提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，具有原告的诉讼主体资格。南充市国土局上诉认为华韵公司应以邹仕强的名义提起诉讼，并据此主张华韵公司作为本案原告诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。
二、评估报告能否作为确定涉案土地价值的依据
其一，北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司是由双方当事人共同选定，并由一审法院依法委托的具有评估资质的评估机构。其二，评估机构在现场勘查和市场分析的基础上，综合各方面的因素，通过科学的评估方法作出评估报告，评估程序合法。其三，一审中，评估机构针对南充市国土局、南充市政府、高坪区政府对评估结论提出的异议，逐一进行了回复。其四，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的规定，南充市国土局上诉主张评估报告缺乏公平、公正、客观、科学性，但其并未提交充分证据予以证明。因此，南充市国土局上诉主张评估报告不能作为认定土地价值的依据，并据此申请重新鉴定的理由不成立，本院不予支持。一审法院采信评估报告正确，本院予以确认。
三、因规划道路原因华韵公司未取得使用权登记的1075.4㎡土地是否应纳入赔偿范围
根据查明的事实，一是开发公司将8.51亩涉案土地作价1361600元出让给邹仕强，邹仕强向开发公司支付了该土地费用；二是2011年9月8日，南充市国土局给南充市土地储备中心的函件中再次明确涉案土地经测绘土地面积为5673.4㎡，其中4598㎡已办证，使用权类型为出让，剩余部分未办理土地登记手续，为划拨商业、住宅用地；三是2013年12月23日，南充市国土局向南充市政府请示置换涉案土地给华韵公司的文件中载明，该宗地面积为5673.4㎡，其中登记面积为4598㎡，因规划道路原因未登记面积为1075.4㎡，1075.4㎡土地应按划拨商业、住宅用地确定价格。由此可知，邹仕强购买的土地中包含了未办理土地使用证的1075.4㎡土地，南充市国土局对此在相关书面材料中均予以认可。并且，南充市国土局在一审诉讼中向法院陈述评估的土地面积中包括了该1075.4㎡土地。由于南充市国土局拍卖的土地中包含了该部分土地，理应由该局进行赔偿。南充市国土局关于该1075.4㎡土地未取得权属证书，不应纳入赔偿范围的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决将该1075.4㎡的土地纳入赔偿范围并根据土地的性质确定赔偿金额正确，本院予以维持。
四、一审判决适用法律是否正确
由于南充市国土局将华韵公司享有权利的土地拍卖给他人，给华韵公司造成了财产损失，因此，一审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，按照土地被收回时的性质、用途、区位等，以土地被拍卖之日的市场评估价判决南充市国土局进行赔偿，适用法律正确。南充市国土局上诉主张一审判决适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。
综上，南充市国土局的上诉请求均不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168451元，由南充市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 辜小惠
审判员 李永晴
审判员 刘 文
二〇一七年十月十七日
书记员 徐 丽