福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6843号
原告陈旭辉，男，1975年11月7日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人赵志强、沈培兰，福建联谊律师事务所律师。
被告徐树林，男，1968年7月26日出生，汉族，住福建省寿宁县。
委托代理人谢鑫槟，福建一心律师事务所律师。
原告陈旭辉与被告徐树林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵志强、被告徐树林及其委托代理人谢鑫槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈旭辉诉称，原告是地址为凤城镇中山街XXX号X-X店、XXX号X-
X号店地下综合一层房产的业主。被告与原告于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告租赁上述房屋。原告与被告约定，租赁期限为5年，前三年的租金为每年30万元，每年的9月15日付清当年上半年租金，3月15日付清下半年租金。合同第六条对违约责任进行约定，即双方应当信守合同，不得擅自变更，若任何一方提前解除合同应当赔偿对方当期半年租金作为违约金。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告，被告用于经营超市。依据合同的约定，被告在2015年9月15日前应当支付第二年的前半年租金，但被告未能支付。2015年9月30日，被告突然提出解除合同，并且将租赁物内用于经营超市的物品全部搬离。被告的行为已经违约，根据合同的规定，被告应当支付给原告半年的租金作为违约金。为此，请求判令被告支付原告违约金150000元；由被告承担本案诉讼费用。
被告徐树林辩称，1.其解除租赁合同的原因系原告提供的租赁物房屋存在严重漏雨情况，不仅导致无法经营，且其超市的商品均被雨水淋湿致损坏，被告曾多次与原告交涉，原告均无法解决，造成被告无法继续经营，且造成商品损失及装修损失50多万元。因为原告提供的房屋质量不合格，导致合同无法履行，原告应承担过错责任。请求驳回原告的诉讼请求。2.按照租赁市场的管理，房屋租赁违约金正常为1个月租金，该合同约定违约金为6个月租金明显偏高，应予以调整。3.原告收取其水电费押金75000元，现合同已解除，答辩人结清了所有的水电费，因此，请求判令原告返还该水电费押金人民币75000元。
审理中，原告向本院提供如下证据：
1.原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的身份情况。
2.房产证复印件一份，证明租赁物属于原告所有的事实。
3.房屋租赁合同复印件一份，证明被告与原告签订合同的事实。
4.照片8张，证明租赁物中应被告的要求增加了一部楼梯；走廊照片证明装修物即吊顶，被告全部拆走和破坏；房间里的吊顶，灯具和灯线也全部拆走；
被告质证后对第1、2、3组证据的真实性没有意见，对第4组证据认为，租赁物的楼梯不是被告私自建的，是经过原告同意，一人出一半的钱。现实中不排除有人要租原告故意不租的情况。吊顶及房间里的吊顶、灯具和灯线是原告自己拆除的，不是被告拆走的。
审理中，被告提供照片4张，证明被告在租赁原告的房屋后，发现原告房屋只要下雨就漏水，导致被告无法经营，连货物都坏掉，从而被迫搬出的事实。
原告质证后认为，该相片无法证明与租赁物有关联性，也无法证明有漏水的事实，依据租赁合同第五条的约定，假如有漏水的现象，应由承租人维修，且维修费应由承租人承担。
本院认为，原告提供的上述第1、2、3组证据，被告无异议，且符合证据采信条件，对其证据效力，本院予以确认。对原告提供的第4组证据及被告提供的证据，因双方互不认可，对其证据效力，本院不予采信。
原被告对以下事实没有异议，本院予以确认：
原告系凤城镇中山街XXX号X-X店、XXX号X-
X号店地下综合一层房产的业主。2014年10月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“甲方（陈旭辉）址在凤城中山街XXX号X-X店、XXX号X-
X号店及地下综合一层，现同意租给乙方（徐树林），乙方愿意承租，经双方协商一致，达成如下协议：期限暂定为五年，即2014年10月1日至2019年9月30日止。前叁年每年固定租金叁拾万元人民币，后贰年的租金以合同当期租金的每年递增7%计算，每年租金分两次付清，即每年的9月15日付清当年上半年租金，3月15日付清当年下半年租金。乙方应向甲方缴纳柒万伍千元人民币做为租赁期间水、电押金。合同终止时，双方结清一切费用后，甲方应无息退还乙方押金款。租赁期间租赁物的维修及维修费用由乙方负责。双方应当信守合同，不得擅自变更，若任何一方提前解除本合同应当依法赔偿对方当期半年租金的经济损失”。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告经营超市，被告依合同约定支付给原告一年租金300000元及押金75000元。2015年9月30日，被告提出解除合同，并将租赁物内用于经营超市的物品全部搬离。2015年10月29日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原告陈旭辉与被告徐树林之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效，原被告双方均应按约定全面履行自己的义务。该租赁合同明确约定租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，被告于2015年9月30日要求解除合同，其行为已构成违约，被告依法应赔偿原告损失，即向原告支付违约金。被告辩称原告要求支付的违约金过分高于其提前解除合同给原告造成的损失，请求调整，本院依法予以采纳，对原告诉求被告支付的违约金人民币150000元，本院依法酌情调整为人民币90000元。被告辩称合同已解除，原告应退还押金人民币75000元，因原告在庭审时明确表示同意退还押金，可从被告应支付的违约金中予以抵扣，故对其辩称，本院予以支持。被告辩称原告提供的房屋漏雨，导致合同无法履行，原告应承担过错责任，因原告予以否认，且被告又未能提供充分的证据证实，对其辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
1.被告徐树林应支付给原告陈旭辉违约金人民币90000元,扣除原告陈旭辉应退还给被告徐树林的押金人民币75000元，被告徐树林还应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈旭辉人民币15000元。
2.驳回原告陈旭辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1675元，由被告徐树林负担175元，原告陈旭辉负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判长 廖碧财
审判员 黄月治
审判员 李珍珍
二〇一六年六月二日
书记员 魏 薇
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。