浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象民初字第1180号
原告（反诉被告）：象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司。住所地：象山县丹东街道丹峰路与西谷湖路交叉口东北角。
法定代表人：潘亦凡，该公司董事长。
委托代理人：邵利民。
被告（反诉原告）：张灵玉，个体工商户。
委托代理人：张灵珍（系被告妹妹），女，1970年1月24日出生，汉族，个体工商户，
委托代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。
原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司（以下简称蓬莱装璜公司）为与被告张灵玉房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月30日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光适用简易程序审理。被告在本院指定的举证期限内提起反诉，本院审查符合法律规定予以准许，并决定与本诉合并审理，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告蓬莱装璜公司的委托代理人邵利民、被告张灵玉及其委托代理人李先泉、张灵珍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告蓬莱装璜公司起诉称：2010年被告因经营陶瓷需要承租了原告的蓬莱装璜建材市场二层c20号商铺。2010年12月28日，原、被告商签一份《商铺租赁经营合同》，约定：租赁期限自2010年12月28日至2013年12月27日，共三年；每年度租金为104295元，先付后租，下年度租金在上年度的11月13日前付清，若逾期不付则每日加收0.5%违约金至实际支付之日止；被告应及时缴纳年综合物业管理费4741元。合同还对其他事项做出了约定。现被告已支付2013年度租金50000元，尚欠54295元，且拒不支付2013年综合物业管理费。被告在合同约定租期届满后继续占用涉案商铺，至今未腾退，也不支付实际占用费及占用期间的综合物业管理费。
原告认为，双方签订的合同合法有效，应受法律保护，被告应按约履行其义务，现被告占用商铺且拒付租金及综合物业管理费，侵害其合法权益，请求法院判令：一、被告立即将象山蓬莱装璜建材市场二层c20号商铺腾退并交还原告；二、被告支付原告2013年商铺租金54295元，并支付违约金（以54295元为基数，自2012年11月13日起按日0.5%计算至起诉之日暂计5837元，以后另计至实际给付之日）；三、被告支付原告实际占用费【自2013年12月28日起，按每日285.7元（104295元／365日）计算至起诉之日暂计61139.8元，以后另计至实际腾退之日】；四、被告支付原告延期腾退违约金（自2013年12月28日起，按每日月租金的0.5%（104295元／12月×0.5%）计算至起诉之日暂计11123.35元，以后另计至实际腾退之日）；五、被告支付原告2013年综合物业管理费4741元及2014年实际占用期间的综合物业管理费2553元（自2013年12月28日起按每月364.7元计算至2014年7月，以后另计）。
被告张灵玉答辩并反诉称：一、2013年12月27日，合同到期后被告继续使用租赁商铺，而原告未提出异议，按照《合同法》第二百三十六条规定，双方的租赁合同变为不定期租赁合同，依此规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未在合理期限内通知被告解除合同，而是直接将商铺中正在销售的货物拉走强制出屋，捣毁并关闭店面，收回商铺，造成被告经济损失319700元，应当予以赔偿。故原告请求被告腾退并交还商铺之主张无事实和法律依据，应予以驳回。二、租赁期间，因原告缺乏有效管理，导致市场商铺租赁户纷纷退出，被告所在二楼商铺租赁户由原来三十多户减少一半，市场无法继续经营。为此，原告于2014年4月15日张贴通知表示歉意，并于同年5月30日张贴通知免交2014年度租金半年，承诺于三个月内公布二楼陶瓷城调整方案。被告作为该市场租赁户应享有上述优惠权利，原告仍按全年收取租金，并按每日285.7元自2013年12月28日起计算商铺实际占用费，按每日月租金的0.5%自2013年12月28日起计算延期腾退违约金，有失公允。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，判令原告赔偿经济损失319700元（其中装饰装修损失173500元，其余146200元为商铺内物品损失）。
反诉被告蓬莱装璜公司答辩称：一、被告张灵玉于2013年12月28日合同到期后未支付该年度的租金，经原告多次催讨仍未支付，原告已经提出异议，并不存在允许被告续租的合意。且合同第十九条第（三）项对续签合同有明确规定，但被告不符合规定要求，不能适用《合同法》第二百三十六条的规定，双方不存在不定期租赁法律关系。二、原告并未将被告的货物强行拉走，而是按照合同第十七条约定，将被告的货物移至他处并未造成损坏，请求法院现场勘查。至于装修费，原告按照合同第十七条第五项约定有权处置商铺装修部分，租赁期限届满后，装修不再属于被告，况且原告于2014年8月13日在《今日象山》报中作出声明，要求被告于同年8月18日前取走货物，拆除商铺装修，否则作无主处理。综上，被告主张与事实不符，应予以驳回。
原告蓬莱装璜公司就其主张向本院举证、被告质证及本院认证意见如下：
1.《商铺租赁经营合同》一份（含附件一、二、三、四、五），证明双方就商铺租金、期限、支付方式及违约责任等做出了约定的事实。被告对合同签字无异议，但认为合同附件一至五未经其签字，故对该部分内容不予认可。本院认为合同第二十一条第五项已作出说明五份附件属于合同不可分割部分，具有同等效力，被告在合同上签字应视为对五份附件内容的认可，应当予以认定与合同具有同等效力。
2.蓬莱装璜公司分别于2014年7月26日、28日向张灵玉发出的通知两份，证明原告向被告发出通知，要求被告在2014年7月29日16时前支付租金及管理费，否则将强制清场收回商铺的事实。被告认为至今未收到过上述两份通知，无法对该证据发表质证意见。本院认为根据现有证据无法确定两份通知是否已经送达被告，故对该证据不予采信。
3.2014年8月2日拍摄的照片三张，证明原告按照租赁合同约定，在张灵玉、张灵珍以及公安人员在场情况下将被告物品移至他处的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为公安人员系在被告方阻止原告清场报案后才到达现场的，并非系事先通知公安人员，在其主持下搬迁的。本院对该证据真实性予以认定，并结合被告提的证据3即报警受理回执单，采信被告质证意见。
4.2014年8月13日《今日象山》报纸一份，证明因被告拖欠租金及管理费，经多次催讨未果后登报声明要求被告于2014年8月18日前取走货物，拆除商铺装修，否则货物和装修作无主处理，法律后果由被告承担，原告系按约行事的事实。被告认为本案已于2014年7月30日起诉并受理，原告在此之后登报发出声明，不能证明被告存在违约行为，反而可以证明原告强行拆除被告装修的商铺，并拉走货物行为系未按约定行事的事实。本院对该证据真实性予以认定，可以证明被告拖欠租金及管理费的事实，至于原告是否按约行事将被告货物搬移拆除商铺，将在下文论述。
被告张灵玉就其答辩意见及反诉主张向本院举证、原告质证及本院认证意见如下：
1.2014年4月15日蓬莱装璜公司通知（复印件）一份及2014年5月30日蓬莱装璜公司通知一份，证明2014年4月15日，因市场经营管理不善，原告允许二楼经营户缓交2014年的租金，2014年5月30日在第一份通知基础上同意二楼经营户免交半年租金，并承诺3个月内公布二楼陶瓷城的整改方案的事实。原告承认送达通知有复印件也有原件，第一份通知要求二楼经营户须在2014年4月25日前缴清2013年租金，对2014年的租金采取缓步缴纳方式；第二份通知明确要求二楼经营户必须在2014年6月11日付清2013年租金，2014年租金分期缴纳并免去半年租金，被告没有在规定期间内履行义务，所以不符合免交或缓交的条件。且被告租期届满后未续签合同，不符合免租的对象。该组证据反而证明原告曾以通知形式向未付租金的经营户催讨过租金的事实。本院对该组证据真实性予以认定，因该组证据系被告提供，故可以推定被告曾知悉该通知内容，至于被告是否符合免交或缓交对象，将在下文予以论述。
2.市场摊位布局图1张及被告起诉之后拍摄照片31张，证明因原告未设置下货区，混乱管理导致16家商铺已经关闭，原告强拆商铺，拉走货物前后对比情况等事实。原告对该组证据真实性、关联性及合法性均有异议，认为照片没有拍摄时间，不具备证据形式，不能反映案件真实情况，布局图系被告自制，对内容存有异议，无法证明被告所证事实。本院对该证据表面真实性予以认定，对其证明目的结合其他证据予以综合认定。
3.2014年8月19日象山县公安局报警受理回执单一份，证明原告强行拆除被告正在使用的商铺，被告向公安报案，但公安机关认为该事情属民事纠纷未予以处理的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据没有具体内容，反而可以证明当时被告未按照原告在《今日象山》报纸中的声明于2014年8月18日前履行拆除装修，腾退商铺的义务，所以原告于次日腾退被告商铺，双方发生纠纷的事实。本院对该证据真实性予以认定，并结合原告提的证据3，可以证实双方在腾退商铺时发生过纠纷的事实。
基于以上举证、质证，结合庭审调查，本院认定本案基本事实如下：2010年被告因经营陶瓷需要承租了原告的蓬莱装璜建材市场二层c20号商铺。2010年12月28日，原、被告签订一份《商铺租赁经营合同》，约定：租赁期限自2010年12月28日至2013年12月27日，共三年；每年度租金为104295元，先付后租，下年度租金在上年度的11月13日前付清，年综合物业管理费4741元，按租金付款方式同期缴纳；若发生下列情况，甲方（原告）有权解除合同，收回商铺，有权没收合同履约押金，造成损失的，乙方应予赔偿，履约押金不足以弥补损失的，甲方有权索赔全部经济损失：（1）乙方（被告）逾期交付房租、综合物业管理费或其他应缴费用的，每逾期一日，甲方可向乙方按应付总额的0.5%每日加收违约金；逾期15日仍未付清上述费用的；（2）未经甲方同意擅自停业超过3日的；……。合同第十七条第5项约定：本合同关系终止的，乙方应在甲方规定的期限内完成退出工作，依原状将营业场地归还。乙方延迟退出的，每延迟一天，应按本合同月租金的0.5%支付违约金。逾期三天以上的，甲方可以自行或委托他人将乙方或其雇员、代理人的物品移至他处，由此产生的费用由乙方承担（可以从乙方预缴的费用如质量保证金中先行支付），上述物品毁灭、灭失的责任由乙方自行承担。第十八条第3项约定：甲方对乙方的告知送达除乙方确认签收外，甲方还可以通过张贴告知文本于乙方营业场地，或发通知到乙方法定地址，挂号信寄出（以邮戳为准）三日后，视为送达。第十九条第3项约定：本合同期限届满时，乙方如愿继续租赁的，经甲方同意并重新确定租金后，应在租期届满前45天（2013年11月13日）重新签订合同，如未按约定日期续签合同，视作乙方放弃续订权。合同还对其他事项做出了约定。合同附件二（物业管理公约）第四条约定：租赁期间，乙方对现有的设备进行改装和室内外重新装修，必须通过书面申请，由市场管理部同意后才能装修。所有装修施工，只能在租赁场地内进行，费用自理。如中途退场或租赁期满，固定装修不得拆除。2013年12月27日合同到期后，原告多次向被告催讨2013年度租金及物业管理费未果。2014年4月15日，原告以通知形式函告被告等二楼经营户，内容如下：一、2014年4月25日前必须缴纳2013年租金，对2014年租金采取缓步缴纳，具体由市场进行书面通知；二、对拒缴2013年租金的商户进行强制措施或申请法院财产保全；三、自愿放弃2014年续租的商户需报办公室，期限内未搬出将按年全额收取租金；……。同年5月30日，原告再次以通知形式函告被告等二楼经营户，内容如下：一、2013年度租金尚未付清的经营户，请在2014年6月11日之前足额付清；二、2014年租金免6个月，管理费除外，分二期交付。前6个月租金，交3个月免3个月（即2013年12月28日至2014年6月27日），租金应在2014年6月20日之前缴清。后6个月租金，交3个月免3个月（即2014年6月28日至2014年12月27日），租金应在2014年8月1日之前缴清。希各经营户按时交付租金和管理费；……。
被告已支付2013年度租金50000元，尚欠54295元，未支付2013年综合物业管理费。2013年12月27日合同约定租期届满后，被告继续占用涉案商铺，也未支付实际占用费和期间的综合物业管理费。2014年7月30日，原告就此纠纷向本院提起诉讼。2014年8月2日，原告将涉案商铺腾退清场。同年8月13日，原告在《今日象山》刊登声明：因张灵玉（被告）长期拖欠租金和管理费，经市场管理办多次催讨无效不交，已于2014年8月2日由市场强制清场。今限你在2014年8月18日前取走货物，拆除商铺装修，否则货物和装修市场将作无主处理，一切后果由你自负。同年8月19日，原告将商铺装修强制拆除，被告当日向象山县公安局丹西派出所报案。该派出所对此纠纷未进行处理，被告遂于8月26日提起反诉请求原告赔偿其财产损失共计319700元。
2014年11月4日，经本院主持双方到现场核对清场时搬迁至他处的物品，被告主张赔偿的清单中除1只不锈钢单斗水槽、8只通拿地漏、1只东姿坐便器、1只20寸台下盘、1只22寸台下盘未找到外，其他物品均在。部分物品数量因被告请求赔偿清单中未列明，故本院无法核实。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同合法有效，双方应依此全面履行合同义务。本案中原告按约将商铺交付被告使用，被告应按约支付房租和综合物业管理费。被告拖欠2013年房租和综合物业管理费至今未付，显然构成违约，故原告请求被告支付房租和综合物业管理费，并承担违约责任，应予以支持。原告请求支付逾期未付房租违约金、延迟腾退违约金，均系赔偿违约损失范围，本院以被告违约造成的实际损失为基础，兼顾合同正常履行原告可获得的预期利益等因素，酌情仅支持逾期未付房租违约金。因原告主张的逾期未付房租违约金按日0.5%计算过分高于造成的损失，本院酌情予以降低按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。原告主张的2012年11月13日至起诉日止的违约金为5837元，未超过该标准，本院予以支持，起诉之后的违约金以54295元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。
至于本案租赁合同到期后，双方是否存在不定期租赁关系。因合同第十九条第3项已明确约定，承租方若续租须经出租方同意，并在期限届满日前45天重新签订合同。被告在合同到期后并未经原告同意重新签订合同，双方合同自动终止，不存在不定期租赁法律关系，被告应当将涉案商铺腾退给原告。鉴于原告已于2014年8月2日将涉案商铺腾退清场，故原告再请求被告腾退涉案商铺已无事实依据，本院不予支持。
至于占用期间的费用，因合同期限于2013年12月27日届满，被告应腾退商铺，后被告占用至2014年8月1日未予腾退，可参照合同约定年租金及综合物业管理费的标准赔偿原告实际占用费及综合物业管理费，故原告请求被告参照合同约定的标准支付商铺占用费及综合物业管理费，本院予以支持。因合同到期日为2013年12月27日，而原告已于2014年8月2日将涉案商铺腾退清场。故被告应支付商铺占用费及综合物业管理费的起止时间为2013年12月28日至2014年8月1日。
至于被告是否享有免半年租金的权利。因两份通知明确规定，须在2014年4月25日前缴清2013年度租金，愿意续租的需向原告报备，才符合免租条件。被告并未在规定期限内缴清2013年租金，也未报备继续租赁，故不能享有免半年租金的权利。
至于被告请求原告赔偿装饰装修损失173500元。合同附件二（物业管理公约）第四条虽约定“如中途退场或租赁期满，固定装修不得拆除”，但未对合同期满后的装饰装修费用承担问题作出特别约定。被告在承租时应当预见附属固定装修将来难以拆回，无法收回残值的情况，但被告仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，被告该项反诉请求，本院难以支持。
至于其余146200元的商铺内物品损失。经本院主持，双方到现场予以核对，大部分物品均在，至于损坏情况无法确定，被告也未提供充足证据对该部分损失予以证实，故本院难以支持。被告可在确定损失的物品具体数量及价值后另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张灵玉支付原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司2013年度租金54295元；
二、被告张灵玉赔偿原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司违约损失（2012年11月13日至2014年7月30日的违约金为5837元，之后以54295元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至本判决确定给付之日止）；
三、被告张灵玉支付原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司实际占用费【自2013年12月28日起，按每日285.7元（104295元／365日）计算至2014年8月1日】；
四、被告张灵玉支付原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司2013年综合物业管理费4741元及2013年12月28日至2014年8月1日实际占用期间的综合物业管理费（以4741元／年为标准）；
上述一至四项给付义务于本判决生效后十日内履行。
五、驳回原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司其他诉讼请求。
六、驳回被告张灵玉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费3094元，减半收取1547元，由被告张灵玉负担1480元，由原告象山蓬莱装璜建材市场有限责任公司负担67元；本案反诉费3047.5元，由被告张灵玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 李 光
二〇一四年十一月五日
书 记 员 杨惠燕