中华人民共和国广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第417号
原告陈奕霏（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。
委托代理人于洋，广东金唐律师事务所律师。
被告YANHENRY（反诉原告，以下统称被告），男，美国公民。
委托代理人张弛，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人严海华，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人陈阳，男，汉族，系该公司员工。
原告陈奕霏诉被告YANHENRY、第三人中原地产代理（深圳）有限公司以及被告YANHENRY反诉原告陈奕霏、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于洋，被告委托代理人张弛、严海华，第三人委托代理人陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2013年6月29日签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区某单位的房产出卖给原告，转让成交价为1570万元（人民币，下同）。合同第十四条第3点约定：本次交易中定金100万元整，其中75万元由中介交给卖方，剩余25万元在卖方全权公证给担保公司后三日内由买方直接支付给卖方。合同第十一条约定：如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了定金75万元，但之后原告多次催告，被告拒绝履行前往担保公司办理赎楼手续，更谈不上与担保公司办理全权公证手续。2013年7月9日，双方房产交易共同委托的中原地产代理（深圳）有限公司收到被告委托的律师发出的律师函，该律师函捏造事实，并向中介公司提出销毁《二手房买卖合同》的无理要求。原告得知该事后，向被告妻子（被告无法联系，据称在国外）及代理律师核实此事，被告方均表示该合同无效，拒绝履行。后经原告了解发现被告违约的真实原因是在和原告签订合同之后，又通过美联物业公司与东莞市澳星视听器材有限公司签订房屋买卖合同。原告认为，双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告一房二卖的行为已构成根本违约。原告起诉，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金314万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告已经按照合同约定办理了委托赎楼手续，完成赎楼，不存在违反合同约定的行为，被告在2013年6月3日已经分别与深圳市不动产融资担保股份有限公司和深圳市融安融资担保有限公司签订赎楼合同，并分别出具全权委托办理涉案房屋赎楼公证委托书。在涉案合同签订过程中，被告仍将上述情况告知第三人，由第三人及原告选择负责赎楼的公司，鉴于以往有合作，第三人与原告于2013年6月30日通知被告，确定由深圳市融安融资担保有限公司办理赎楼手续，第三人与该公司员工进行了沟通确认，被告在2013年7月7日完成赎楼，综上，被告不存在原告诉状中所说的不办理赎楼的违约行为；2、原告违反合同约定，被告依法享有解除权，原告应该按照合同承担违约责任，原告的违约主要表现在以下方面：根据合同约定，原告应该在合同签订当日即2013年6月29日支付定金75万元，并在被告全权委托担保公司赎楼之日起三日内即2013年7月3日前再向被告支付定金25万元，事实上，原告仅在2013年6月29日通过第三人支付了定金10万元，在2013年7月7日支付了定金65万元，其余定金一直未支付。根据合同约定，原告应该在2013年7月底前支付剩余首期款578万元，该笔款项原告一直未支付，原告没有按期支付定金及首期款的行为，构成根本违约，被告有权解除合同，并有权要求原告承担违约责任。综上，本案是原告违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2013年6月29日，被告与原告签订《二手房买卖合同》（NO：155435，下称“合同”）。合同约定，双方交易的房地产位于深圳市南山区某单位，房地产证号为X**；转让成交价为1570万元整；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；买方同意在合同生效之日起一日内支付定金100万元整，其中75万元由中介方转交给卖方；剩余25万元在卖方全权公证委托给担保公司后三日内由买方直接支付给卖方；按政府及有关规定，买卖双方需支付的税费全部由买方承担。被告在2013年6月3日已经分别与深圳市不动产融资担保股份有限公司和深圳市融安融资担保有限公司签订赎楼合同，并分别出具全权委托办理涉案房屋赎楼公证委托书。在涉案合同签订过程中，被告仍将上述情况告知第三人，由第三人及原告选择负责赎楼的公司，鉴于以往有合作，第三人于2013年6月30日通知被告，确定由深圳市融安融资担保有限公司办理赎楼手续，第三人与该公司员工进行了沟通确认。合同签订后，原告在签订合同当日向第三人转账10万元，此后，原、被告就附送家私的范围、作价等问题多次协商，但未能达成一致。2013年7月7日，原告向第三人转账65万元，但剩余定金25万元及首期款578万元，迄今原告拒绝支付。被告认为，原告明确违反了以下合同义务：一、应在合同签订当日（2013年6月29日）通过第三人向被告支付定金75万元；二、应在被告办理全权公证委托给担保公司且经第三人确认后三日内（2013年7月3日前），直接向被告支付定金25万元；三、应在2013年7月底前支付剩余首期款578万元整。原告未按期支付定金的行为明显构成违约，已达到合同第十条约定的被告有权解除合同并要求原告承担违约责任的条件。因此，被告自2013年7月3日起即享有约定解除权，有权依法解除合同，原告还应承担相应的违约责任。被告提起反诉，请求法院判令：1、解除被告与原告签订的《二手房买卖合同》（NO：155435）；2、原告支付迟延履行违约金274570元（以转让成交价1570万元为基数，按日万分之五计，自2013年6月29日计至2013年8月2日）；3、原告按照转让成交价的20%向被告支付违约金314万元；4、原告承担本案（本诉及反诉）的诉讼费、保全费及其他相关费用。
针对被告的反诉，原告辩称：1、双方在2013年6月29日签订涉案合同，原告于2013年6月29日支付定金10万元，于2013年7月7日支付定金65万元，但被告在2013年7月9日委托广东广和律师事务所鲁潮律师、蓝远辉律师向第三人发送《律师函》及《授权委托书》，该《律师函》第三页表示被告本人对二手房买卖合同不接受，同时要求第三人销毁该买卖合同，因此原告亲自致电蓝远辉律师，蓝远辉律师表示该合同没有成立，也不生效。被告从第三人收到该《律师函》之日起即作出了解除《二手房买卖合同》的意思表示，并不再继续履行，基于该情况，原告不可能在被告解除合同的情况下，继续履行该合同，除非双方就继续履行合同达成新的一致意见；2、被告所提供的公证委托书均在2013年6月3日签订，均在《二手房买卖合同》签订前，是因为其他交易关系签订的。双方合同第14条约定剩余25万元定金在卖方全权公证委托给担保公司后三日内由买方直接支付给卖方，可见在合同签订时，被告从未告知原告相关信息，并且，根据交易习惯，之前的赎楼合同及公证委托书是不能就发生在后的买卖行为进行赎楼的，因为担保公司必须在买方到场的情况下确认买卖关系，买方也需要与担保公司签订一系列材料，而且该担保方也需要经过第三人确认，因此，被告是在违法解除买卖合同并发生诉讼后，将原来的与本案无关的相关赎楼手续材料作为本案证据，试图捏造事实；3、被告违法解除合同的真实原因系存在一房二卖，被告委托美联物业与东莞澳星视听器材有限公司同时进行二手房交易，被告提交的证据以及原告申请法院调取的《二手房买卖合同》及授权委托书以及涉案房产的产权信息单，已经形成完整的证据链，证明被告一房二卖的事实，综上，被告构成根本违约，恳请法庭驳回被告的反诉请求。
第三人辩称，我方在本次交易中已经履行了促进交易、告知风险、催告等义务，我方不存在过错，关于监管的定金75万元，我方将根据法院判决对该款进行处理。
经审理查明，深圳市南山区沙河东路某房产（涉诉房产），建筑面积266.59平方米，于2010年5月5日登记至被告名下，房地产证号：X**。
2013年6月29日，原、被告签订《二手房买卖合同》（编号：XXX），约定：被告将涉诉房产转让给原告，转让成交价为1570万元；第三条【交易定金】：原告于本合同生效之日起一日内（含当日）向被告支付定金（此处空白）元，在本合同生效后（此处空白）日内（含当日）再向被告支付定金（此处空白）元，定金交由双方约定的第三方监管，原告将定金支付给监管方或打入监管账号后，视为被告本人已收讫定金；原告通过向银行按揭贷款的方式支付楼款；原告须于2013年7月（此处空白）日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款570万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；涉诉房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司融资赎楼，被告须于签订本合同之日起（此处空白）日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，原告须协助办理；被告应当于收到全部楼款（不含水电押金）十日内将涉诉房产交付予原告；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，此款在被告实际交付涉诉房产时进行结算；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期超过五日，被告可以解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金；备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：1、涉诉房产以现状出售，被告同意附送固定装修及部分家私（详见清单）；2、本次交易中原告有责任确保自身符合购房条件，如因此原因导致本合同无法履行，被告有权追讨由此产生的损失并没收原告已支付的定金；3、本次交易中定金100万元，75万元由中介方转交给被告，剩余25万元在被告全权公证委托给担保公司后三日内由原告直接支付给被告；及其他条款。另查明，原、被告于2013年6月27日对上述合同进行协商并填写了部分合同内容，被告曾委托律师于2013年7月9日向第三人发送《律师函》，指出第三人员工在涉诉交易中存在违法行为。根据被告提交的手机短信记录，被告的委托代理人于2013年6月29日确认原、被告当日签订的上述《二手房买卖合同》生效，庭审中，原、被告再次确认双方的上述合同成立并生效。
2013年6月29日、7月7日，原告分别向第三人转账支付定金10万元、65万元，第三人向原告开具收据。该75万元现仍在第三人处。
2013年6月3日，被告签署了两份公证委托书，分别委托深圳市融安融资担保有限公司（以下简称“融安担保”）及深圳市不动产融资担保股份有限公司办理涉诉房产的赎楼手续等。被告主张在原、被告签订买卖合同的过程中已将上述委托情况告知第三人，第三人对此予以否认，并称正因原告与第三人均不知晓被告已经办理委托公证，才会在买卖合同中约定剩余定金25万元在被告公证委托担保公司后支付，被告此前曾准备将涉诉房产转让给另一买方并办理了公证委托，后因该买家不具备购房资格而未交易成功，2013年6月30日第三人才得知被告已经委托融安担保，被告请第三人确认此前办理的公证委托能否用于涉诉交易，但此后被告未就此事再与第三人联系，第三人在不确定能否使用已办理的委托公证的情况下也未告知原告。被告提交了其委托代理人与融安担保员工的通话录音，以证明第三人于2013年6月30日确认由融安担保进行赎楼。原告、第三人均对通话录音的真实性不予认可。
2013年7月2日，被告签署公证委托书，授权美联物业代理（深圳）有限公司等办理涉诉房产的赎楼手续。2013年7月15日，被告与东莞市澳星视听器材有限公司（以下简称“澳星公司”）签订《深圳市二手房买卖合同》［深（南）房现买字（2013）第12009号］，约定由被告将涉诉房产转让给澳星公司，转让总价2000万元。该合同经深圳市深圳公证处公证。同日，涉诉房产注销抵押。2013年10月8日，涉诉房产由被告转移登记至澳星公司名下，登记价2000万元。被告当庭确认，在将涉诉房产转让给澳星公司之前并未通知原告及第三人解除合同。被告于庭审后提交了对话录音、《解除﹤二手房买卖合同﹥及﹤资金托管协议﹥协议书》（被告单方落款、时间为2013年7月3日）、《房屋转让合同书》，主张其于2013年7月3日告知第三人员工解除与原告的买卖合同，并于2013年6月30日与澳星公司的法定代表人赵文发签订买卖合同，由被告将涉诉房产转让给赵文发，转让总价为1570万元，合同约定买方有权变更交易主体，故最终买方变更为澳星公司。原告、第三人对被告提交的以上证据均不予认可。
本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向原、被告释明，若法院不支持其免责抗辩，其是否主张调整违约金，原、被告明确表示请求调整违约金。
以上事实，有原告提交的《二手房买卖合同》、银行电子回单、收据、房屋产权信息，被告提交的公证委托书、短信记录、微信记录、录音资料、《解除﹤二手房买卖合同﹥及﹤资金托管协议﹥协议书》、《房屋转让合同书》，本院调取的证据等及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告2013年6月29日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行义务。
关于原告是否违约。原告于签订合同当日及2013年7月7日向第三人分别支付定金10万元、65万元，共计75万元，被告主张该75万元定金应于2013年6月29日支付，剩余定金25万元应于2013年7月3日前支付。根据本院查明的事实，双方在合同第三条定金条款中对定金金额未作约定，在备注条款中约定定金100万元，其中75万元由第三人转交给被告，剩余25万元在被告办理公证委托后三日内由原告直接支付给被告。备注条款系合同的特别条款，优于普通条款适用，合同第三条虽约定合同签订一日内支付定金，但既未约定应支付的定金金额，亦未约定定金总额，备注条款明确了定金总额及分期支付的金额，但未明确首期定金75万元的支付期限，故双方关于定金75万元的支付期限属约定不明，被告主张原告逾期支付75万元中的65万元构成违约，无事实及合同依据，本院不予采纳。备注条款约定剩余定金25万元在被告办理公证委托后三日内由原告直接支付给被告。根据被告提交的证据，其于2013年6月3日分别公证委托了两家担保公司对涉诉房产进行赎楼，而涉诉买卖合同签订于2013年6月29日，可见被告2013年6月3日签署的公证委托书并非针对涉诉交易，被告提交的通话录音主体并非第三人或原告，无法证明其关于第三人及原告2013年6月30日通知被告确定由融安担保进行赎楼的诉讼主张，亦无法证明原告得知被告完成公证委托，被告主张原告应于2013年7月3日前支付剩余定金，但在原告未支付的情况下，被告并未进行催告，相反，按照被告提交的证据，其于2013年6月30日就已经与澳星公司的法定代表人赵文发签订买卖合同，将涉诉房产转让给赵文发，故被告主张原告未在2013年7月3日前支付剩余定金25万元构成违约，无事实及合同依据，本院不予采纳。双方合同约定原告应于2013年7月支付首期款570万元，但未约定具体日期，且被告已于2013年7月15日签订用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》将涉诉房产转让给澳星公司，故被告主张原告未于2013年7月底之前支付首期款570万元构成违约，本院不予采纳。综上，被告主张其享有合同解除权，请求解除原、被告签订的《二手房买卖合同》并由原告支付迟延履行违约金274570元、违约金314万元，本院不予支持。
关于被告是否违约。被告在与原告签订买卖合同后，将涉诉房产转让给澳星公司并已办理转移登记，被告于庭审中自认在转卖之前并未通知原告或第三人解除合同，但又于庭后提交证据拟证明其于2013年7月3日告知第三人员工解除合同，然而其提交的与赵文发的买卖合同签订于2013年6月30日，且被告主张该合同和其与澳星公司签订的买卖合同因买方主体变更系同一笔交易，无论根据被告的庭审自认，还是根据其庭后提交的证据，被告在未通知原告解除合同的情况下将涉诉房产转让案外人系事实，且涉诉房产现已转移登记至案外人名下，原、被告之间的合同已无法继续履行，被告一房两卖的行为构成根本违约，故原告诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》，于法有据，本院予以支持，并确认双方合同于原告解除合同的意思表示到达被告即被告签收本案应诉材料之日（2013年7月22日）解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，原告已经支付的定金75万元应予退还，该款现在第三人处，应由第三人直接退还，原告未在本案中提出相应诉讼请求，可对此另循途径解决。被告构成违约，应承担违约责任，被告请求本院对原告诉请的违约金予以调整，综合考虑双方的履约情况、被告的过错程度，本院酌定由被告向原告支付违约金150万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈奕霏与被告YANHENRY2013年6月29日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：XXX）于2013年7月22日解除；
二、被告YANHENRY于本判决生效之日起十日内向原告陈奕霏支付违约金150万元；
三、驳回原告陈奕霏的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告YANHENRY的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费31920元、保全费5000元，合计36920元，由原告陈奕霏负担19283元，由被告YANHENRY负担17637元；反诉受理费17058元，由反诉原告YANHENRY负担。
如不服本判决，原告陈奕霏可在判决书送达之日起十五日内，被告YANHENRY可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 陈璋福
人民陪审员 李三凤
二〇一四年四月九日
书 记 员 沈 蕊