上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第428号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海华振物流有限公司。
法定代表人程秀峰。
委托代理人张建文。
委托代理人郑勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李玉娟。
委托代理人田根成，上海市国鑫律师事务所律师。
上诉人上海华振物流有限公司（以下简称华振公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华振公司的委托代理人张建文，被上诉人李玉娟的委托代理人田根成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月12日，李玉娟与华振公司签订《房屋租赁合同》，约定李玉娟将上海市云岭西路XXX弄XXX号约330平方米场地、约600平方米办公用房（以下简称系争房屋及场地）租赁给华振公司有偿使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）23，666.67元，全年租金为284，000元（含税），每半年提前15天缴纳房租及税金，即2012年1月1日前支付142，000元，6月15日前支付142，000元，2013年1月1日前支付142，000元，6月15日前支付142，000元。华振公司应按时支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，李玉娟按月租金金额的3‰收取违约金，如华振公司拖欠租金达十五日的，视为华振公司自动放弃承租之房屋，构成严重违约的，李玉娟即可终止本合同。华振公司于签订本合同后，未经李玉娟同意擅自提前解约，李玉娟有权要求华振公司继续履行合同，华振公司拒绝履行或因其他严重违约行为致合同解除的，华振公司不但无权要求返还保证金，还需承担两个月租金的违约责任，若给李玉娟造成其他损失包括未履行期间的租金的，华振公司还应负责赔偿。
实际履行中，李玉娟收取保证金14，750元，将系争房屋及场地交付华振公司使用，华振公司支付租金至2013年6月30日止。2013年8月，李玉娟诉至法院，要求确认李玉娟与华振公司签订的《房屋租赁合同》于2013年7月1日解除，华振公司按租金标准支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并支付违约金47，333.34元，赔偿经济损失7，100元。华振公司提起反诉，要求李玉娟返还2013年6月租金23，666.67元。
原审法院另查明，案外人上海聚华建材有限公司系上海市云岭西路XXX弄XXX号、建筑面积4553.33平方米房屋权利人。2004年9月，李玉娟与该案外人签订《房屋承包经营管理协议》，约定该案外人将系争房屋经营管理权承包给李玉娟，由李玉娟统一管理经营，承包期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止，该案外人许可李玉娟在符合法律规定的情况下自主选择经营方式，包括整体出租亦可分割出租。
原审法院审理中，华振公司提请证人崔某某到庭作证，证人称其是华振公司平台经理，负责普陀区平台。2013年4月，系争房屋所在地块开始动迁，因动迁办多次来人通知证人，房屋与场地不能再继续使用，需尽快搬离，证人向公司反映后，华振公司派赵松松与出租方的曹经理联系，提出搬离上述房屋，李玉娟返还租金、保证金的要求，曹经理表示同意，并称需向上级汇报。5月底，证人接公司通知开始搬迁，至5月30日全部清空，将院墙铁门绕上铁丝后离开。2013年下半年的租金发票是华振公司搬离前曹经理托证人带给赵松松的，证人也已转交。华振公司对证人证言不表异议，李玉娟则认为证人是华振公司员工，对其证人身份提出异议，同时表示2013年下半年租金发票是李玉娟于6月3日开具的，而证人称该发票是其搬离前收到，证明华振公司并非于5月30日实际迁出。
华振公司表示，2013年5月30日搬离系争房屋后未与李玉娟办理交接手续，但也未锁门，现房屋内没有属于华振公司的任何物品。李玉娟称，华振公司于6月中旬擅自搬离并锁门，未与李玉娟办理交接手续，既然华振公司表示屋内已没有属于华振公司的物品，李玉娟同意自2013年11月19日起系争房屋及场地由李玉娟掌控，并将要求华振公司支付的使用费截止计算至此日止，同时表示按合同约定租金标准的60%主张。
原审法院认为，关于本诉，李玉娟与华振公司签订的关于系争房屋及场地之租赁合同系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于涉案合同是否是李玉娟与华振公司协商一致解除。华振公司虽提请证人到庭证明实际搬离的时间及系与李玉娟协商一致而搬离，但李玉娟对证人证言不予认可，且根据法律规定，与一方当事人或其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故在华振公司未能提供其他相关证据进行印证的前提下，法院认定其是在未与李玉娟协商一致的情况下自行搬离系争房屋及场地，构成违约，李玉娟作为出租方根据涉案合同约定的承租人单方解除合同所应承担的违约责任向华振公司主张违约金，并无不当，可获支持。同时，基于华振公司搬离系争房屋及场地时未与李玉娟办理交接手续，导致法院对华振公司实际搬离的时间无法认定，而华振公司又未能提供有效证据证明其搬离的时间，法院认定涉案合同于2013年7月1日解除。鉴于华振公司于2013年11月19日庭审时表示屋内已没有属于华振公司的物品，李玉娟同意自当日起系争房屋及场地由李玉娟掌控的表述，华振公司还应支付2013年7月1日至11月19日期间的占用费。李玉娟表示同意按合同约定租金标准的60%主张，系其对自己权利的处分，可获准许。另，李玉娟在开具2013年下半年租金发票的同时已向税务部门缴纳税费7，100元，因华振公司擅自解除合同导致李玉娟无法正常收取租金，该实际发生的损失应由华振公司承担。
关于反诉，基于法院关于华振公司擅自解除涉案合同构成违约，合同于2013年7月1日解除的认定，对华振公司要求返还2013年6月租金的请求，法院难予支持。同时，李玉娟确认收取保证金14，750元，华振公司亦要求在本案中一并处理，但根据双方在涉案合同中关于如华振公司擅自解除合同无权要求返还保证金的约定，法院认定李玉娟有权没收该保证金。
原审法院据此判决如下：一、李玉娟与上海华振物流有限公司签订的关于上海市云岭西路XXX弄XXX号约330平方米场地、约600平方米办公用房之《房屋租赁合同》于2013年7月1日解除；二、上海华振物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付李玉娟2013年7月1日至2013年11月19日期间占用费67，213.34元（该款参照合同约定的60%租金金额计算）；三、上海华振物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付李玉娟违约金47，333.34元；四、上海华振物流有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李玉娟经济损失7，100元；五、对上海华振物流有限公司的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，华振公司不服提出上诉称，其在2013年5月30日之前就解除合同多次找李玉娟协商，但李玉娟均拒绝，不同意华振公司提前搬离。系争房屋及场地所在的整个地块属于政府拆迁范围，此系不可预见、不可避免，属于不可抗力，华振公司不应承担违约责任。根据法律及合同约定，华振公司有权单方面解除合同。系争房屋及场地与李玉娟的住所相互紧邻，李玉娟不可能不知晓华振公司在2013年5月30日搬离系争房屋及场地。原审法院认定华振公司承担违约赔偿责任高达136，396.54元，对违约金的计算严重错误。原审法院认定事实不清，显失公平，请求本院撤销原判，驳回李玉娟的的诉讼请求，支持华振公司的反诉请求。
被上诉人李玉娟辩称，华振公司从2006年即开始租赁系争房屋及场地，与李玉娟一直续签合同。系争房屋及场地所在的地块早已冻结，李玉娟直至2013年7、8月才知道将进入动迁。周边房屋拆除不但对华振公司未造成妨碍，反而使得道路更为宽阔。李玉娟与华振公司解除合同后，将系争房屋仍出租给他人使用。华振公司擅自解除合同并搬离，应按约承担违约责任。请求本院维持原判。
经审理查明，2010年9月29日，上海市规划和国土资源管理局以沪规土资用（2010）151号发文给上海聚华建材有限公司等单位的《关于对普陀区真北村地块实施前期开发收回土地使用权的通知》称，为实施社会公共利益需要，经市人民政府沪府土（2010）684号文批准，普陀区图示范围国有土地302972平方米由上海市土地储备中心，上海市普陀区土地发展中心实施前期开发。为此，按照《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款的规定，收回上述土地使用权，其中原系出让方取得的土地使用权定于2011年3月31日收回，原系其他方式取得的土地使用权定于2010年10月31日收回。上述土地使用权收回后，由上海市土地储备中心、上海市普陀区土地发展中心实施前期开发，并负责落实具体补偿事宜。
原审法院判决查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李玉娟与华振公司签订《房屋租赁合同》时，相关部门已发出了《关于对普陀区真北村地块实施前期开发收回土地使用权的通知》，系争房屋及场地至今未被收回，华振公司提供的证据亦无法证明周边地区的拆除影响其对系争房屋及场地的使用，致使《房屋租赁合同》无法履行，故其在未与李玉娟协商一致的情况下，无权解除合同。华振公司自行搬离系争房屋及场地，未与李玉娟办理交接手续，且未按约支付租金，其行为构成违约。李玉娟与华振公司签订的《房屋租赁合同》约定，华振公司于签订本合同后，未经李玉娟同意擅自提前解约，李玉娟有权要求华振公司继续履行合同，华振公司拒绝履行或因其他严重违约行为致合同解除的，华振公司不但无权要求返还保证金，还需承担两个月租金的违约责任，若给李玉娟造成其他损失包括未履行期间的租金的，华振公司还应负责赔偿。原审法院支持李玉娟按该约定主张的由华振公司承担的违约责任的诉请，符合法律规定，本院予以认同。华振公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，355.50元，由上诉人上海华振物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年四月八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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