宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第04473号
原告韩云蛟，女，汉族。
委托代理人于凤勋，内蒙古大川律师事务所律师。
被告黄国女，女，汉族。
委托代理人尹建军，内蒙古全兴律师事务所律师。
第三人陶梦辉，男，汉族。
原告韩云蛟与被告黄国女案外人执行异议之诉一案，本院于2014年10月14日立案受理，并于2014年11月24日由适用简易程序审理公开开庭进行了审理，因案情复杂，2015年1月12日本院裁定转为普通程序审理。由于本案的处理结果与陶梦辉有法律上的利害关系，本院通知陶梦辉为本案第三人参加诉讼，因无法向陶梦辉直接送达参加诉讼通知书及开庭传票，本院依法公告送达，并依法组成合议庭于2015年8月25日再次公开开庭进行了审理，原告韩云蛟及其委托代理人于凤勋、被告黄国女及其委托代理人尹建军等均到庭参加诉讼，第三人陶梦辉经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告韩云蛟诉称，被告黄国女系执行案件的申请人，被告王树廷系执行案件的被申请人，被告王树廷于201O年4月1日与陶梦辉签订房屋转让协议，并于2011年6月20日办理过户登记。后原告又从陶梦辉处购买了该房屋，并在2012年2月24日办理过户登记，陶梦辉交付了该房屋原告占有至今。
2012年3月12日，被告黄国女作为申请人向宁城县人民法院申请对原告所有的房产（位于宁城县五化镇宋三家村产权证为蒙房产权证宁城县字第l7202l2004**号商用房屋）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2014年9月5日作出（2012）宁执字第00499—5号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，根据《物权法》第106条的规定，原告购买陶梦辉名下房屋符合善意取得的构成要件，是该房屋的所有权人。首先，原告在购买陶梦辉名下房屋时，对黄国女与王树廷、陶梦辉之间的纠纷并不知情，因为争议房屋登记在陶梦辉名下，原告有充分的理由相信该房屋归陶梦辉和其妻王雪莲共有。其次，原告支付了合理对价，原告支付85万
元的购房款与宁城县人民法院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司对该房屋的评估价84．6万元相当。最后，争议房屋已于2012年2月24日做了权利变更登记。另根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条的规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施，所以对韩云蛟所有的房屋法院的查封和拍卖是错误的。综上，贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和227条的规定，特向贵院提起诉讼，要求立即停止对位于宁城县五化镇宋三家村产权证为蒙房权证宁城县字第1720212004**号商用房屋的强制执行，并解除查封扣押。要求被告承担一切诉讼费用。
被告黄国女辩称，第一，原告与陶梦辉之间的购房行为是虚假行为，应属依法认定无效。黄国女约于2011年7月15日起诉陶梦辉与王树廷的房屋买卖协议无效案件，经过一审、二审判决确认无效。二审判决生效时间2012年12月25日。在起诉过程中，陶梦辉从未陈述及提交证据证明该房屋已再次转让给韩云蛟。而二审判决生效后，进入最后的执行程序，答辩人才突然得知此房屋已由陶梦辉再次转让给韩云蛟，尤其转让的时间写在2011年8月1O日，此时间一审的案件正在审理过程中。如果原告与陶梦辉有再次转让协议一定会提交法庭，进一步证实该房屋有再次转让行为，以此进一步审查黄国女诉讼主体是否错误。因陶梦辉没有再次转让房屋事宜，故应依法认定2011年8月10日根本不存在再转让房屋事实，彼此之间的购房协议应属于虚假协议，是无效的行为。第二，陶梦辉无权再次转让房屋。其与韩云蛟之间的购房协议属于恶意串通，损害答辩人的利益的无效行为。答辩人经过一审（2011）宁民初字第03083号民事判决和二审（2012）赤民一终字第1002号民事判决两次审理，均确认陶梦辉未取得执行标的的房屋所有权，既然陶梦辉没有取得房屋所有权，当然就无权再次转让该房屋，故之后陶梦辉签订的购房协议依法应属于无效行为。第三、从案件事实看，韩云蛟不属于善意购买，也没有支付合理购价等事实。其行为属无效行为。从购房协议上。买房款60万元，与法院委托鉴定的数额84.6万元相差甚远，尤其韩云蛟是否支付了价款以及是否有能力支付价款等事实无法认定，故韩云蛟与陶梦辉的购房行为属于无效行为。综上所述，为维护答辩人的合法权益，保护合法的社会秩序和良好的交易关系。请求依法驳回原告无理的诉求。
经审理查明，2010年12月23日，原告黄国女以王树廷在宁城县五化镇经营“王胖子餐厅”期间向原告赊购猪肉，共赊欠原告猪肉款84130元为由提起诉讼，要求王树廷和王树廷之子王明东偿还猪肉款，王明东提出已与其父王树廷分居另过不参与餐厅经营，其母去世后也放弃了对房产的继承为由提出答辩，原告黄国女撤回了对王明东的起诉。第三人陶梦辉受王树廷的委托出庭参加诉讼，2011年2月21日，经本院主持调解，原告黄国女与王树廷的诉讼代理人陶梦辉达成调解协议：被告王树廷于20l1年5月1日前偿还原告猪肉款2万元，2012年3月1日前偿还原告4万元，其余欠款24130元于2013年5月1日前还清，合计84l30元。诉讼费1238元，由原、被告各负担619元。本院作出（2011）宁民初字第00066号民事调解书。2011年5月20日，黄国女申请执行的执行标的金额20619．00元。2012年3月12日，黄国女又对到期的40000元申请执行。2013年4月16日，本院作出（2012）宁执字第00499-3号执行裁定书，查封被执行人王树廷所有的登记在韩云蛟名下的位于宁城县五化镇宋三家村的房屋一栋（房屋所有权证为房权证字第1720212004**号），2014年7月25日，本院作出（2012）宁执字第00499—4号执行裁定书，裁定以评估价846000元为起拍价拍卖被执行人王树廷所有的登记在韩云蛟名下的位于宁城县五化镇宋三家村的一栋房屋。2014年8月18日，本案原告韩云蛟向本院提交了执行异议申请书，本院于2014年9月5日以（2012）宁执字第00499—5号执行裁定书，驳回案外人韩云蛟的异议。韩云蛟于2014年10月14日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2008年5月21日，五化镇政府给王树廷在五化派出所东侧无偿提供一宗土地，建成本案执行标的房屋用于开饭店。2010年2月1日王树廷取得房屋所有权证，该房屋用地性质系国有，2009年12月30日五化镇政府将该宗土地使用权出让给陶梦辉，宁城县国土资源局为陶梦辉办理了国有土地使用证。201O年4月1日，王树廷与其妻子吕国芝与第三人陶梦辉达成转让房屋协议：王树廷、吕国芝将执行标的房屋作价700000元抵顶偿还陶梦辉借给王树廷、吕国芝的全部借款620000元。2011年6月20日，在宁城县房产交易中心进行了产权登记，宁城县人民政府为其颁发了蒙房权证宁城县字第1720111017**号房屋所有权证书。2011年7月l5日，本案被告黄国女以王树廷和本案第三人陶梦辉为被告提起民事诉讼，请求确认王树廷、吕国芝与陶梦辉签订的关于本案执行标的房屋的买卖合同无效，2012年7月20日，本院作出（2011）宁民初字第03083号民事判决书，判决陶梦辉、王树廷关于本案执行标房屋的买卖协议无效。第三人陶梦辉不服判决，提起上诉，赤峰市中级人民法院于2012年12月25日以（2012）赤民一终字第1002号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年8月10日，原告韩云蛟与第三人陶梦辉签订房屋抵押合同，陶梦辉用本案执行标的房屋抵押向原告借款50万元，借款期限七个月，自2011年8月19日至2012年3月10日。该合同在宁城县公证处公证并在宁城县房地产管理所做了登记。同日韩云蛟与陶梦辉签订购房协议，原告韩云蛟以60万元的价格购买登记下陶梦辉名下的本案执行标的房屋。2012年2月3日为原告出具收到60万元房款的收据，2月24日为原告出具了收到25万元房款的收据，韩云蛟从陶梦辉处购买房屋，共支付价款85万元。2012年2月23日，陶梦辉向宁城县地方税务局缴纳了个人所得税、土地增值税等税费18275元，宁城县地方税务局为原告出具了85万元的销售不动产统一发票（代开）。2012年2月23日，原告韩云蛟在宁城县房产管理所进行了产权登记，将本案执行标的房屋登记在其名下，办理了蒙房权证字第1720212004**号房屋所有权证，2012年5月，原告韩云蛟在宁城县国土资源局办理了宁国用（2012）字第2012156号国有土地使用证，将房屋占用的土地使用权变更为韩云蛟。该本案执行标的房屋一直闲置至今。
上述事实，有原告提供的《房产证及国有土地使用证》、不动产发票复印件一张、三张完税证的复印件、陶梦辉为韩云蛟收到该房款后出具的收据2枚、宁城县公证处出具的公证书和抵押合同、银行打款流水明细3张和被告提供的（2011）宁民初字第03083号民事判决书、（20l2）赤民一终字第1002号民事判决书、（2012）宁执字第00499-3、4、5号执行裁定书、购房协议、涉案房屋的评估报告等证据在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法））第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得的构成要件主要是，在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人；在客体方面，包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。从主观方面来说，受让人应当是善意的。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。首先，受让人是否有知情的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人是否能够判断他的取得是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，则可以认定为其行为出于非善意；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种支付合理对价的法律行为。原告韩云蛟为证明与陶梦辉存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖合同、房屋抵押借款协议及公证书，陶梦辉的收据，不动产发票复印件、完税证、房产证及国有土地使用证等证据对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证明原告与陶梦辉之间的房屋买卖合同行为是原告韩云蛟真实的意思表示，应是合法、有效的。陶梦辉与王树廷签订的房屋买卖合同，已被确认无效，其处分的该项财产应属无权处分之财产，原告对此不知情，同时，原告支付了合理的对价，并进行了登记公示，原告对该项财产属善意取得。被告黄国女辩称原告与陶梦辉，双方签订的买卖房屋契约是虚假的，原告不符合善意取得的条件，但没有提供充分证据加以证明，本院不予采纳。2014年7月25日，本院作出执行裁定书后，原告已于2014年8月18日及时提出异议，并提供相应证据。本院于2011年2月21日作出的（2011）宁民初字第00066号民事调解书，确定给付的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故原告的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
不得执行登记在韩云蛟名下位于宁城县五化镇宋三家村房权证号为蒙房权证宁城县字第17202l2004**号房屋。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 赵文林
审 判 员 戴 政
人民陪审员 张国有
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 苏珊娜