湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第765号
原告朱有明，男，汉族，1984年9月20日出生。
委托代理人滕久余，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
被告怀化市九华房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区神龙东路143号帝景苑201室。
法定代表人郑荣喜。
委托代理人范国胜（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
原告朱有明与被告怀化市九华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员王黎独任审理，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。代理书记员谭伟担任法庭记录。原告朱有明及委托代理人滕久余、被告怀化市九华房地产开发有限公司的委托代理人范国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱有明诉称：2011年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于怀化市经开区帝景苑A栋202号房，面积为92.42平方米，购房价款为233282元，付款方式为按揭贷款，交房日期为2013年5月30日前，逾期交房被告应向原告按日支付已交购房款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同。交房日期过后，原告多次找到被告工作人员联系交房事宜，被告均未能依照约定将房屋交付给原告。时至今日，被告仍未能按照约定将房屋交付给原告。按照合同约定，截至2014年8月15日止，被告逾期交房已达441天，已经构成了违约，严重损害了原告的权益，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告向原告支付自2013年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截至2014年8月15日违约金为51438.68元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告怀化市九华房地产开发有限公司辩称：原告陈述的事实一部分是虚假的，被告曾多次打电话和发短信通知原告来收房，这个房子已经达到交房条件，既可以出租也可以出售，根本没有延迟交房；根据怀化惯例，备案表是行政机关办理的，办不到也是不可抗力，这个房子已经竣工合格了；绝大部分的房主，在2013年6月份以后都陆续收房了；被告没有违约，原告提出的违约金过高，超过了最高人民法院的规定，应予调整；原告从2013年6月份开始就张贴了房屋出租的广告，原告实属钻合同的空子，这个不符合诚信公平交易的原则。
经审理查明：2011年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市经开区神龙东路与滨江北路交汇处的“帝景苑”项目第A幢2层02号住宅一套，该房层高为3米；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0043号；房屋总价为233282元，付款方式为签订合同时付定金73282元，向银行按揭贷款160000元；被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如被告逾期交房，逾期超过60日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年5月31日起至实际交付之日起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。签订合同之日，原告交付购房定金73282元（已抵扣房款）。2012年3月27日，原告通过银行按揭贷款方式支付购房款
160000元。截至目前，原告已交清购房款233282元。2013年6月2日，被告通知原告收房，但原告以被告未取得《竣工验收备案表》、房屋层高与合同不符及屋内天花板上铺满消防管道而拒绝收房。2013年6月21日，该房经竣工验收合格。但截至今日，被告仍未取得该房的《竣工验收备案表》，原告至今未收房入住。
另查明，该房层高明显超过3米，屋内天花板上有红色管道。庭审中，被告以违约金过高请求予以减少，
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件、被告企业注册登记资料、组织机构代码登记信息各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格；
2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告就购买商品房进行了相关约定；
3、收款收据四份、个人住房（商业用房）借款合同一份、中国建设银行个人贷款对账单三张，证明原告已交清购房款
233282元；
短信平台数据一份，证明2013年6月2日被告通知原告收房；
5、光盘、照片1、高友元证人证言（“原告咨询做夹层的价格”部分）各一份，上述证据相互印证，证明该房层高明显超过3米、屋内天花板上有红色管道；
6、《建设工程竣工综合验收备案书》一份，证明该房已于2013年6月21日经竣工验收合格，但至今未取得《竣工验收备案表》；
7、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
对于被告提交的帝景苑交房手续流转单及房屋出租合同，因其他业主收房及出租房屋的事实与本案无关联，故本院不予采信；对于被告提交的照片2-7、高友元证人证言（除已采信的部分外）及申益春证人证言，因原告房屋外墙上粘贴有招租广告并不能证明原告已收房、已将该房出租并取得租金，也不能证明该房已达到约定的交房条件，同时其他业主收房、出租房屋的事实，与本案无关联，本院不予采信。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、规定的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。原告朱有明依约交清了购房款233282元，被告应当在2013年5月30日前向原告交付符合合同约定的商品房。但被告至今仍未取得合同约定的交房文件《竣工验收备案表》，同时从原、被告提供的证据可以看出，该房的层高明显超过合同约定的3米且屋内天花板上有红色管道。据此，被告未在合同约定的时间按约定的交房条件交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于被告逾期交房，给原告造成了一定的经济损失，现原告要求被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持。庭审中，被告以违约金过高请求予以减少，对此，本院认为，虽被告至今未取得约定的交房文件《竣工验收备案表》且该房存在层高与合同不符等问题，但该房于2013年6月21日已经竣工验收合格，符合法定的交付使用标准，此后被告对原告造成的损失有所减少，根据合同的履行情况、预期利益，双方约定的违约金过高，有违公平原则，为平衡保护双方当事人利益，本院酌定违约金按以下标准计算：合同约定的交房日后至该房经竣工验收合格前，按已交付房价款233282元的日万分之二的标准计算；竣工验收合格之日至该房实际交房之日止，按233282元的日万分之一的标准计算。被告认为未取得《竣工验收备案表》是不可抗力的抗辩理由不能成立。被告要求以400元一个月的标准计算原告的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：
被告怀化市九华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱有明支付逾期交房的违约金（违约金按已交付房款233282元的日万分之二，自2013年5月31日起算至2013年6月20日止；按233282元的日万分之一，自2013年6月21日起算至该房实际交房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1086元，减半收取543元，由被告怀化市九华房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 员 王黎
二〇一四年十月八日
代理书记员 谭伟
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。