江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初12534号
原告：平友才，男，1971年1月9日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。
被告：吴鸣，男，1967年3月6日生，汉族，住常熟市。
被告：朱丽芳，女，1968年10月30日生，汉族，住常熟市。
被告：常熟市尚园房产信息服务部，住所地常熟市衡山路22--3号，统一社会信用代码91320581565268573J。
投资人：黄静霞。
委托诉讼代理人：王丽梅，该服务部工作人员。
原告平友才与被告吴鸣、朱丽芳、常熟市尚园房产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告平友才及其委托诉讼代理人苏伟元、被告吴鸣、被告朱丽芳、被告常熟市尚园房产信息服务部的委托诉讼代理人王丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平友才向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告三方于2016年8月31日签订的《房屋买卖中介服务协议》有效；2、三被告积极履行《房屋买卖中介服务协议》，并确定收款和交房日期；3、本案中介费用由被告承担；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第2项变更为要求被告履行《房屋买卖中介服务协议》。事实和理由：2016年8月31日之前经被告常熟市尚园房产信息服务部介绍，被告吴鸣和被告朱丽芳提供原购房合同、发票、身份证及房屋钥匙等，原告邀请家人等和三被告到实地进行了看房和验房，还对相关细节进行了充分讨论和协商。2016年8月31日在被告常熟市尚园房产信息服务部处三方签订了《房屋买卖中介服务协议》，随后原告按照协议对被告提供的银行卡上支付了5万元定金，被告也出具了定金收条。之后随着房价的上升，原告不断催促被告赶紧办理相关登记手续，但被告故意怠慢一直不办。2016年10月初，被告吴鸣和被告朱丽芳到被告常熟市尚园房产信息服务部处取回了自己的购房合同、发票、身份证及房屋钥匙等，并事后告知中介说双方签订的《房屋买卖中介服务协议》无效，要求解除《房屋买卖中介服务协议》。原告不断要求三被告积极履行《房屋买卖中介服务协议》，但没有效果。
被告吴鸣辩称，2016年8月30日晚上自己开电瓶车送朱丽芳去“华一”中介的，但自己坐的远一点，并不在听他们讲话，自己也并未在2016年8月31日将购房合同、身份证、钥匙等拿到中介交给原告；2016年8月31日至开庭审理，自己从未和原告见过面；自己未在《房屋买卖中介服务协议》上签字，朱丽芳签字是没有任何委托的，《房屋买卖中介服务协议》无效；自己从未同意卖房，更不存在因房价上涨不同意卖房之说；自己对《房屋买卖中介服务协议》是不知情的，中介也明知没有房产证是不能买卖的。
被告朱丽芳辩称，《房屋买卖中介服务协议》对交款和交房的日期均未确定；《城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让或买卖”；《房屋买卖中介服务协议》签订时吴鸣未签字更未到场，《城市房地产管理法》规定“未经其他共有人书面同意的，不得买卖转让”；2016年8月30日早上自己接到“华一”中介的电话，“华一”中介询问中南的房子是否有出卖意向，自己报价120万元，当天中午“华一”中介又打电话说有人要看房，自己就去了中南锦城，“华一”中介和原告都去的，看完房“华一”中介提出不要直接和原告谈价钱，由中介和原告商量，当天晚上，“华一”中介打电话过来要求去一下“华一”中介，自己就和丈夫吴鸣及儿子一起去的中介，自己和中介谈价钱，丈夫吴鸣虽到了“华一”中介里但也不开口，一句话也没说；2016年8月31日，在“华一”中介签订《房屋买卖中介服务协议》后，自己和儿子就去审批中心办房产证，审批中心提出缺两份证件还办不到，自己和儿子又去中南锦城问，工作人员说还要等三个月材料补齐才能办；回家吴鸣看到协议后提出“华一”中介没有签字而且房屋没有房产证，吴鸣反对卖房；卖方的中介“华一”还未在《房屋买卖中介服务协议》上签字，尚不能交易；《房屋买卖中介服务协议》规定中介对房屋有审查的义务。
被告常熟市尚园房产信息服务部辩称，2016年8月30日晚上，吴鸣在“华一”中介不可能听不到商讨卖房的，吴鸣对此也没有提出不同意见；2016年8月31日签合同时被告朱丽芳表示家里由其做主的，当时朱丽芳和她的儿子带了购房合同原件、购房发票原件、朱丽芳及吴鸣的身份证原件，签订协议后他们就去办理房产证了。
原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告的身份证复印件、被告朱丽芳、吴鸣的身份信息复印件、被告常熟市尚园房产信息服务部的工商信息复印件，证明原、被告主体资格；2、《房屋买卖中介服务协议》原件一份，证明签订了卖房协议；3、50000元定金的收条及交付凭据，证明已按协议交付了定金；4、证人王某及朱某的证言，证明卖房的具体经过。被告吴鸣针对其抗辩未向本庭提供任何证据加以证明；被告朱丽芳针对其抗辩向法庭提供了如下证据：1、通话记录一份，证明原告没有打电话催被告办理相关手续；2、银行存单一份，证明签订协议后至10月初曾用过身份证原件；3、《房屋买卖中介服务协议》复印件一份，证明“华一”中介没有在协议上签字；4、《商品房买卖合同》原件一份，2014年10月10日向常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司购买房屋的是吴鸣和朱丽芳；5、常熟市不动产首次登记证明原件一份，证明中南锦城××幢××房屋已领取了不动产权人为常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司的不动产首次登记证明；被告常熟市尚园房产信息服务部针对其抗辩未向本庭提供任何证据加以证明。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴鸣与被告朱丽芳系夫妻关系。2014年10月10日，被告吴鸣、朱丽芳（买受方）与常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司（出卖方）签订合同编号为Y20140082166的商品房买卖合同一份，合同载明出卖方建设商品房现定名为中南锦城，买受方购买的商品房公安门牌编号为××幢××单元××室，该商品房为毛坯房，合计建筑面积98.38平方米，其中套内建筑面积72.856平方米，共有部分分摊建筑面积25.524平方米，该商品房总价款921000元，2014年10月10日前买受人向出卖人支付首付款521000元，房款400000元在本合同签订之日起七个工作日内以银行贷款方式支付，出卖方应当在2016年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。
2016年8月30日中午，经“华一”中介电话联系，原告平友才、被告朱丽芳、“华一”中介工作人员一起去看了中南锦城××幢××房屋。2016年8月30日晚上，“华一”中介工作人员打电话给被告朱丽芳，要求去“华一”中介商谈卖房事宜。被告朱丽芳接电话后与被告吴鸣、儿子吴某一起到了“华一”中介，被告朱丽芳与“华一”中介工作人员商谈了包括房价在内的卖房具体事宜。
2016年8月31日，被告朱丽芳携带《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、朱丽芳与吴鸣的身份证原件与儿子吴某一起到了“华一”中介，原告平友才也到了“华一”中介。当天，原告平友才与被告朱丽芳、被告常熟市尚园房产信息服务部签订《房屋买卖中介服务协议》一份，协议载明房屋座落中南锦城××幢××室，房屋产权证号待定，土地使用证号待定，房屋总值112万元，协议约定甲方（吴鸣、朱丽芳）同意将中南锦城××幢××房屋出售给乙方（平友才），上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托尚园、华一提供中介服务，乙方承担11000元；房屋成交价格112万元，乙方于2016年8月31日前给付甲方购房定金50000元（购房定金金可冲抵购房款），乙方不需要向银行贷款，乙方于2016年8月31日前给付甲方购房款50000元，2016年甲方领到不动产证后给付甲方购房款25万元，2016年甲方领证后20个工作日前给付甲方购房款除贷款之外的全部房款；甲方应在2016年过户之日以前向乙方交付房屋及配套设备；协议的其它约定栏内载明“1、甲乙双方自签本合同起，无条件配合顺利过户，如不配合，视违约处理，违约方承担中介费；2、甲方负责领好第一证；3、乙方负责一切过户费；4、甲方承诺该房屋内无户口；5、成交价以本合同为准，网签价则作交税、评估使用；6、物业清单、维修基金单子无偿提供乙方”，协议的乙方由原告平友才签字，协议的中介方由被告常熟市尚园房产信息服务部盖章，协议的甲方由被告朱丽芳签字，并由朱丽芳代吴鸣签了吴鸣的名字，被告朱丽芳在协议上还写了“本人经房屋共有人吴鸣同意出售此房，并愿意承担一切法律责任”字样。
2016年8月31日，被告朱丽芳收取了原告平友才的购房定金5万元。
2016年11月29日，位于深圳路36号中南锦城××幢××取得了常熟市不动产首次登记证明，不动产权人为常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司，权利性质为出让/市场化商品房，用途为城镇住宅用地/成套住宅。
原告申请的证人王某、朱某出庭作证，证人王某称自己是“华一”中介的员工，2016年8月30日晚上，被告吴鸣与朱丽芳一起到了“华一”中介，吴鸣与朱丽芳坐店里茶几两边的椅子，吴鸣坐在靠外面的位置，朱丽芳一会坐一会站起来，他们一直在谈价格，他们谈好第二天签合同，第二天自己到“华一”中介时他们已经在签合同了；证人朱某称自己是“华一”中介的老板，“华一”与“尚园”是合作关系，当初经电话联系，2016年8月30日约了原告平友才、被告朱丽芳、被告常熟市尚园房产信息服务部工作人员一起看中南锦城××幢××房产的，当天晚上被告朱丽芳及其老公到店里商谈，讨论下来112万元，被告朱丽芳老公是同意卖房的，讲好第二天由被告朱丽芳来签合同的，被告朱丽芳8月31日带着购房合同及身份证原件来签订的协议，“华一”中介一共才十五平方左右，而且后面还隔出了约三、四平方作为厨房间，办公区是一大间的。被告申请证人吴某出庭作证称，自己父亲吴鸣一直不同意卖房的，当初签订协议时房屋市场价120万元左右，2016年8月30日晚上自己和父母一起去“华一”中介的，店里有一个圆桌，自己和母亲朱丽芳坐在一边，父亲吴鸣坐在门边，大概一米到一米半左右，父亲吴鸣性格就是不爱说话的，那天除了基本的问好外基本没有说话。
庭审中，原告平友才表示协议签订后其一直催促常熟市尚园房产信息服务部办理相关手续，签订协议时房屋市场价112万元左右，目前市场价130万元左右，要求继续履行协议；被告吴鸣坚持认为其协议未签字；被告朱丽芳表示原告签订协议后没有催过办手续，对争议房屋目前市场价格不清楚；被告常熟市尚园房产信息服务部表示2016年8月30日被告一家三口都到了“华一”中介店里，被告吴鸣是同意卖房的，争议房屋现在市场上可能130万元也难于买得到，“尚园”中介和“华一”中介是合作关系，协议签订后原告一直催办手续，常熟市尚园房产信息服务部催“华一”中介，“华一”中介催被告朱丽芳。同时被告吴鸣与被告朱丽芳确认夫妻结婚已二十多年，没有什么大的矛盾，位于常熟市明日星城城欣园××房屋的产权人为吴鸣、朱丽芳夫妻及儿子吴某，该房屋目前由被告吴鸣、朱丽芳及儿子吴某、儿媳、孙女使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。平友才与朱丽芳、常熟市尚园房产信息服务部签订《房屋买卖中介服务协议》是各方当事人真实意思表示，该协议虽未有房屋共有人吴鸣签字，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，另本案中买卖的房屋在签订买卖协议时虽尚未取得房屋产权证，城市房地产管理法规定了未依法登记领取权属证书不得买卖，但此规定为管理性规定而非效力性规定，所以本案中《房屋买卖中介服务协议》应为有效。关于朱丽芳没有共有人吴鸣书面同意而与平友才签订《房屋买卖中介服务协议》的行为是否属于无权处分而影响办理过户，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。另外本案中在签订《房屋买卖中介服务协议》前一天晚上，因房屋买卖商谈价格等事宜，吴鸣、朱丽芳、吴某均到了中介店里，吴鸣在整个商谈过程中均未表示反对，且签订协议当天朱丽芳携带了其自己及吴鸣的身份证原件以及购房合同、购房发票的原件，基于吴鸣与朱丽芳夫妻之间的特殊身份关系，作为第三人的平友才及常熟市尚园房产信息服务部，不论客观上还是主观上均无法知道该处分行为只是朱丽芳个人的意思表示，而且朱丽芳在《房屋买卖中介服务协议》上还签署了“本人经房屋共有人吴鸣同意出售此房，并愿意承担一切法律责任”，本案中吴鸣也未能举证证明平友才及常熟市尚园房产信息服务部在签订《房屋买卖中介服务协议》时知道吴鸣不同意卖房，综上，朱丽芳对房屋拥有处分权，朱丽芳与平友才及常熟市尚园房产信息服务部签订的《房屋买卖中介服务协议》应得到履行。关于中介费在《房屋买卖中介服务协议》中有明确约定，平友才要求由被告承担，本院难于支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、平友才与朱丽芳、常熟市尚园房产信息服务部签订《房屋买卖中介服务协议》有效。
二、被告吴鸣、被告朱丽芳、被告常熟市尚园房产信息服务部继续履行《房屋买卖中介服务协议》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告平友才的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取7440元，由被告吴鸣、朱丽芳负担，（原告同意其预交的案件受理费7440元由被告吴鸣、朱丽芳向其直接支付，本院不再退还，由被告吴鸣、朱丽芳在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 朱益虎
二〇一六年十二月二十三日
书记员 俞 瑶