四川省广安市前锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）前锋民初字第109号
原告侯学高，男。
委托代理人曾德志，重庆华之岳律师事务所律师。
委托代理人曾维胜，四川爱众律师事务所律师。
被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司，住四川省广安市广安区劳动街96号。
法定代表人陈定元，该公司董事长。
委托代理人彭浩，男，该公司职工。
原告侯学高与四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（以下简称开元房产公司）房屋拆建合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员毛红玲担任审判长与审判员刘志强、人民陪审员叶建元组成合议庭，于2015年3月2日、6月25日、7月2日，2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告侯学高与被告开元公司委托代理人彭浩到庭参加了诉讼，原告侯学高的委托代理人曾维胜参加了2015年3月2日、6月25日的庭审，之后原告侯学高解除了委托合同关系并委托曾德志作为其诉讼代理人参加后面的庭审。本案现已审理终结。
原告侯学高诉称：2012年11月26日，他与被告签订了《房屋拆建补偿协议》，约定他将自己所有的位于观阁镇小石农贸市场的门市与住房各一套交由被告拆除改建，被告从拆房之日起24个月内将改建的原位置30-40平方米的门市一个和面积各为100平方米的住房两套返还给他。现在被告改建的房屋主体工程已经完工，但是他原有房屋的位置上未修建新的房屋，被告无法按合同约定向他交付房屋。被告虽以小石市场其他门市及住房替代《房屋拆建补偿协议》约定的还房向他交付，但位置均比《房屋拆建补偿协议》约定还房位置差，他不同意接受。由于被告对合同义务履行不能，已经构成根本违约。请求：1、解除他与被告于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》；2、被告向他赔偿《房屋拆建补偿协议》约定的房屋折价损失及一倍以下的赔偿款共计70万元；3、被告向他承担违约责任20万元。
被告开元房产公司辩称：他公司虽然是与原告签订的《房屋拆建补偿协议》，但是被拆的房屋原是陈代光的，房屋的产权是登记在陈代光的名下，他公司只认可陈代光。现在被告改建的房屋主体工程已经完工，由于政府规划，原告原有房屋的位置上未修建新的房屋，他公司愿意将其他被拆建人未分配的B栋14号门市及1单元601号、602号住房赔偿给原告。由于房屋在拆建时在国土局有备案，改建后的房屋产权必须登记原告名下，如果原告放弃房屋所有权，房屋过户的税费要原告承担。原告未按合同约定在动工时支付50%超面积的房款，原告也有违约行为，他公司不同意向原告支付违约金。
为证明其主张，原告侯学高提供了如下证据材料：
1、转让房屋协议书，拟证明本案争议的被拆建房屋系原告从陈代光处受让合法取得。陈代光将房屋的权属证书交给了原告的事实；
2、房屋拆建补偿协议，拟证明原、被告存在房屋拆建合同关系，该协议约定了双方的权利义务的事实；
3、收条，拟证明原告将房屋的权属证书交给了被告，履行了拆建协议的义务的事实；
4、广安巨丰司法鉴定所司法鉴定检验报告书，拟证明小石市场B幢2号门市及三楼住房的价值，原告原有被拆建门市紧邻B幢1号门市，被拆迁住房是二、三楼，所以被告应当参照这个价值赔偿原告的门市及住房折价损失的事实；
5、两份商品房屋预定合同，拟证明同为小石市场的C幢三楼住房单价为2480元／㎡，B幢二楼面积为40㎡的门市价值为18万元的事实。
被告对原告提供的证据质证后对转让房屋协议书、房屋拆建补偿协议、收条、两份商品房屋预定合同的真实性无异议，但认为他公司签订商品房屋预定合同时房价要高些且门市的面积比偿还原告的门市面积大。对广安巨丰司法鉴定所司法鉴定检验报告书不认可，该鉴定是原告单方委托作出且鉴定的房屋价值过分高于市场价值。
为证明其主张，被告开元房产公司提供了如下证据材料：
1、陈代光的房屋契证及土地使用权证复印件，拟证明陈代光拥有案涉被拆建房屋的产权的事实；
2、违建通知书复印件，拟证明被拆建房屋的土地是划拨性质的事实；
3、危房改造规划用地地形图，拟证明按原规划原告原有被拆建房屋的位置上不能修建房屋的事实；
4、观阁镇人民政府证明，拟证明根据规划，原告原有房屋位置上不能修建房屋的事实；
5、两份商品房预定合同，拟证明同为小石市场的B幢一楼12号门市（面积35㎡）和A幢一楼1号门市（面积40㎡）的单价分别为3174元／㎡、4000元／㎡的事实。
原告对被告提供的证据质证认为，陈代光的房屋契证及土地使用权证复印件、危房改造规划用地地形图是真实的无异议；但认为违建通知书复印件、观阁镇人民政府证明与本案没有关联性；两份商品房预定合同是被告私下订立的，门市的位置不同价格也不一样，位置较偏的门市价值就低些，被告提供的合同上的门市价值是自由协商的价格不能作为定案依据。
根据被告的申请，法院委托四川标准德安资产评估有限公司对案涉争议房产的价值作出川标资评（2015）014号评估报告书。原告对该评估报告质证后不认可评估的价值，对评估机构及人员资格无异议。认为该报告评估的是房屋均价，原告原有房屋位置较好且评估时房屋的市场价值已经降了，被告应当按房屋拆建协议约定的应归还原告房屋时的市场价值赔偿原告损失。被告质证对评估报告无异议。
经审理查明：2009年3月27日，侯学高与陈代光签订《转让房屋协议书》，陈代光将其所有的位于观阁镇小石市场从东1号、2号门市及楼上住房两间以6.8万元的价格转让给侯学高。2012年11月6日，以开元房产公司为甲方，侯学高为乙方签订了《房屋拆建补偿协议》，约定乙方将自己所有的位于观阁镇农贸市场砖混结构的门市一间（面积38.22㎡）和住房一套（面积93.7㎡）交由甲方拆除改建。乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋。甲方一次性补偿乙方搬家费300元。甲方承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市一间30-40㎡和住房两套200㎡无偿返还给乙方。乙方所超出面积的门市和住房按1200元／㎡补给甲方。乙方找补超面积建设费用分两次给甲方。甲方动工在基础（±0）时，乙方向甲方支付50%房款，尾款为房屋完工后，由甲方为乙方办好房屋产权证、土地使用权证后一次性支付给甲方。乙方如逾期付款，应按逾期付款总额的同期贷款利率向甲方支付利息。甲方在施工建房中如遇不可抗拒的事由阻碍施工，交房时间以此顺延。甲方返还给乙方的门市和住房为现浇结构，室内为混合砂浆抹面（含天棚），厕所预留下水管道位置，地面为豆石地面，门市为铝合金卷帘门，住房的进户门（防盗门）和铝合金窗均由甲方出资购买，并安装完好。室内留下水孔口二个。甲方建房的质量必须达到建筑行业有关规范的标准，否则返工的责任由甲方承担。乙方搬家时，除留下门市的卷帘门外，楼上的进户门和屋内的一切财产均属乙方所有，由乙方搬走。甲方拆除乙方的房屋后，甲方只能在乙方原有地面门市位置上改建归乙方所有的门市，该地面门市宽3.3米，门市面积不低于30-40㎡，住房面积不低于105-115㎡。乙方将原有房屋取得的水电气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市住房必须安装好水电气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担。甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补。该协议双方各自遵守，如一方违约，处违约金20万元。
协议签订后，被告于2012年11月26日拆除了原告的房屋。原告原有被拆迁房屋为二楼一底结构，一楼为门市，二、三楼为住房。2014年12月18日，被告的职工彭浩出具收条一份，内容为“今收到侯学高交来陈代光国有土地使用证一本，面积38.22平方米，转让房屋协议书一本，委托书一份，用于注销国有土地使用证相关事宜。”2014年11月观阁镇小石市场改建房屋主体工程完工，原告原有房屋位置上未修建新的房屋。该房屋结构共计七层，一、二楼为门市，三楼以上为住房，至今未取得建设规划的相应手续且水电气、电话及闭路设施均未开通。由于B栋房屋是在被拆迁户的原有房屋的相应位置修建，被告遂以B栋一楼门市和楼上住房作为归还被拆迁户的房屋。除侯学高和另一户人外，其余被拆建人的原有房屋的相应位置上均修建了新的房屋，还房时由被拆迁户自行协商选取门市及住房的位置。由于原告原有房屋相应位置上未修建新的房屋，只能在他人选择剩下或未出售的房屋中选取应归还的门市及住房。现只剩14号门市和601、602号住房及七楼住房可供原告选择，原告认为相较他原有房屋，14号门市位置太差且住房楼层太高而拒绝接受。
2014年2月17日，被告与黄仁香签订《商品房屋预订合同》，将位于小石市场的二楼门市一个预售给黄仁香，面积为40㎡，共计房款18万元。2015年2月13日，被告与董志勇签订《商品房屋预订合同》将位于小石市场C栋2单元3层302号住房预售给董志勇，面积为104㎡，单价为2480元／㎡。2015年2月6日，开元公司通过竞买取得观阁镇农贸市场即观阁镇2014-35-1号土地的建设使用权。2015年7月16日，观阁镇人民政府出具内容为“兹有观阁镇农贸市场侯学高原居住房屋位置，根据现有建设规划已无法重建。”证明一份，原告原有房屋位于小石市场较为开阔的一端出入口，该出入口紧邻肉市，人流量较大。小石市场另一端虽有出入口，但相对狭窄且门前公路截止2015年12月才开通，人流量相对原告原有房屋位置所在的出入口较小。
2015年6月25日，侯学高申请对《房屋拆建补偿协议》约定的位于观阁镇小石市场内的面积为35.6㎡的一楼门市一个、面积各为100㎡的二楼住房两套的价值进行评估，由于原告原有房屋已被拆除且未在原有位置修建新的房屋，无具体参照物，评估鉴定机构无法进行评估。原告在法院组织双方协商评估机构的过程中，单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于观阁镇小石市场B幢一层第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，评估门市及住房价值分别为28万元、553850元，单价分别为7800元／㎡、2650元／㎡。被告开元房产公司不同意原告单方委托作出的鉴定意见，于2015年9月28日申请对位于小石市场内面积为35.6㎡的一楼门市一个及面积各位100㎡的三至五楼住房两套的均价进行评估。2015年12月22日，四川标准德安资产评估有限公司根据本院委托，做出川标资评（2015）014号评估报告书。评估结论为：一楼门市单价为4100元／㎡，面积为35.6㎡的门市价值为14.6万元；三楼住房单价为2300元／㎡，面积为100㎡的住房价值为23万元；五楼住房单价为2200元／㎡，面积为100㎡的住房价值为22万元；房屋及门市价值总计59.6万元。特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。本报告评估结论为房屋均价，特此提醒报告使用者注意。本次评估费6000元，由被告开元房产公司垫支。
另查明，双方在庭审中确认被告应归还原告的门市面积为35.6㎡。本院在诉讼中曾组织双方调解，被告最多愿意向原告支付无法还房的损失赔偿金46万元或原告接受B栋一楼14号门市和601、602号住房，而原告要求最低不能少于60万元损失或者他接受B栋一楼14号门市和601、602号住房，但不向原告补交超面积的房款，双方未能协商一致。
本院认为：本案争议的被拆建的房屋虽然登记在陈代光的名下，但原告通过转让已合法取得该房屋的实际权利。《房屋拆建补偿协议》是原、被告之间签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，该协议的相对人是原、被告，彭浩出具收条的行为表明被告对被拆建的房屋在原、被告签订协议前已由陈代光转让给侯学高的事实是明知的，被告当时并未提出异议，被告应向原告履行合同义务。原告向被告交付了被拆建的房屋，被告应当依照《房屋拆建补偿协议》约定向原告归还房屋。
现被告修建的房屋主体工程已经完工，原告原有房屋位置上未修建新的房屋，被告无法按照协议约定向原告归还房屋；且原告系被拆建房屋人，理应享有优先选房的权利，现B栋一楼门市及楼上住房绝大部分已被出售或分配，仅剩14号门市、601、602号住房及七楼住房可供原告选择，原告对门市已无选择权，住房也只能在七楼及六楼的两间房屋中选，故原告的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告主张解除双方签订的《房屋拆建补偿协议》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，因被告的根本违约给造成原告的损失，被告应当予以赔偿。原告已向被告交付被拆建房屋履行了合同的主要义务，被告也拆除了原告的房屋，在建房过程中对原告房屋所在的观阁镇小石市场的格局进行了重新规划调整，利用了原告房屋所在的土地的价值，因此，被告应当按《房屋拆建补偿协议》约定赔偿原告改建后的门市一间（面位为35.6㎡）的和住房两套（面积为200㎡）的折价损失，但应当按照1200元／㎡扣除超过原告原有房屋面积的房款。原告在法院组织双方协商鉴定期间单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于观阁镇小石市场B幢一层第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，有失公平公正原则，且评估的房屋价值明显过分高于原告向本院提供的《商品房预定合同》中的房屋交易价值，故对原告提供的《司法鉴定检验报告书》，本院不予采信。四川标准德安资产评估有限公司根据本院委托，做出川标资评（2015）014号评估报告书，该评估报告程序公正合法，本院予以采信。依据《房屋拆建补偿协议》约定，还房超出原门市和住房的面积，应当由侯学高按1200元／㎡补给被告，据此应扣减124416元［（235.6㎡-131.92㎡）1200元／㎡］，余额为471584元。
由于原告原有门市所在位置相对更具有商业价值，住房楼层相对较低，结合被告不同阶段对同一市场门市、住房的预售价格及评估意见和川标资评（2015）014号评估报告书有关“特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。本报告评估结论为房屋均价。”等实际，本院酌定被告增加5万元向原告赔偿损失。即被告应当向原告赔偿损失521584元。被告对于其辩称过户税费应由原告承担的意见，没有提供证据予以证实，本院不予采信。原告未按照《房屋拆建补偿合同》约定在被告动工在基础（±0）时向被告支付50%超面积的房款，说明其并未完全履行合同义务，加之其在签订合同时对被告是否取得建设规划手续有失查之责，其在主张了损失赔偿后仍提出违约金主张过分加重了被告的责任，显失公平，对于原告主张的违约金20万元，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“。事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，判决如下：
一、解除原告侯学高与被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；
二、被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向原告侯学高赔偿损失521584元；
三、驳回原告侯学高的其他诉讼请求。
本案受理费12800元，由原告侯学高承担3785元，被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司承担9015元，向广安市前锋区人民法院交纳；案件鉴定费6000元（被告已垫支），由原告侯学高承担2000元，被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司承担4000元。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毛红玲
审 判 员 刘志强
人民陪审员 叶建元
二〇一六年一月二十一日
动会事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、书记员鲁奎甫