北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初908号
原告（反诉被告）常伟伟，男，19xx年x月x日出生。
委托代理人武霜琛，北京市华鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村第三村民委员会院内。
法定代表人杨培军，总经理。
委托代理人商瑶，女，19xx年xx月x日出生，该公司职员。
原告（反诉被告）常伟伟与被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称：富源盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩文静独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常伟伟的委托代理人武霜琛，被告（反诉原告）富源盛达公司的委托代理人商瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）常伟伟诉称：2014年3月21日，我与富源盛达公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买富源盛达公司开发的位于北京市大兴区庞各庄镇镇区改造x号地PGZx-
xx、xx地块Dx公建楼x层x单元-
xxx号房屋，总房款为2358996元，付款方式为分期付款。合同签订后，我按约履行，截至2015年7月31日，共向富源盛达公司支付房款1788996元（另支付了违约金7137元），尚有570000元未支付，后因种种原因，我未继续履行合同。2015年11月23日，我收到富源盛达公司出具的《催款、逾期则解除合同的通知》，富源盛达公司要求我在2015年12月10日前付清剩余房款，并称如在上述期限内仍未履行相关合同义务，则自上述期满之日起，双方签订的《北京市商品房预售合同》将自动解除。对此不再另行通知。根据我们签订的《北京市商品房预售合同》第十一条第二款约定“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款”。2015年12月10日后我多次联系富源盛达公司要求按照前述款项处理返还房款，但富源盛达公司却百般推托，拒绝退款。我认为富源盛达公司单方解除了《北京市商品房预售合同》，理应按照约定返还全部已付房款。现为维护自身权益，向贵院提起诉讼，请求判令富源盛达公司返还购房款1788996元；诉讼费用由富源盛达公司承担。
被告（反诉原告）富源盛达公司辩称：合同解除是由于常伟伟长期未付款，在我公司催款后常伟伟仍未付款，所以解除合同。因买受人的原因造成解除合同的，应根据《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款责任约定，买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。根据《北京市商品房预售合同》附件八第三条的规定，买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。故常伟伟应向我公司支付合同解除违约金及逾期付款违约金，我公司确实收到常伟伟支付的购房款1788996元，我公司同意扣除反诉相应费用后返还常伟伟剩余的购房款。现我公司提出反诉请求，要求解除我公司与常伟伟签订的编号为Y1583819的《北京市商品房预售合同》，常伟伟配合办理该房屋注销登记手续，否则支付逾期注销预售合同的资产占用费（合同解除之日起至预售合同实际注销之日止的按照银行同期贷款利率计算）；常伟伟支付合同解除违约金235900元；常伟伟支付逾期付款违约金17100元；常伟伟支付该房屋合同印花税费1180元及刷卡手续费480元；常伟伟支付物业费损失（以4元/139.71平方米/月标准计算自2016年1月1日至预售合同实际注销之日止的月份）；常伟伟承担反诉费用。
原告（反诉被告）常伟伟对反诉辩称：不同意富源盛达公司的反诉请求，富源盛达公司的主张没有事实及法律依据。富源盛达公司要求解除合同，我没有异议，我不同意给付富源盛达公司资产占用费，该项主张没有事实及法律依据。富源盛达公司主张根据《北京市商品房预售合同》附件八第三条的规定即买受人因自身原因要求退房解除合同要求我承担违约责任，本案中，富源盛达公司向我发函确定的合同解除日期后双方的合同关系自动解除，富源盛达公司要求我给付解除合同违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，根据《北京市商品房预售合同》第十一条第二款的规定，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，自2014年截至2015年12月10日，我共向富源盛达公司支付1788996元，但自2015年12月10日之后，我多次联系富源盛达公司要求退还房款事宜，但富源盛达公司拒绝退还。另，富源盛达公司要求我支付逾期付款违约金的诉讼请求，3%的违约金明显过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定了违约金高于损失的，当事人可以请求法院调整，约定违约金过分高于损失的，当事人可以要求法院调整；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定违约金主要是补偿损失，自我们双方签订《北京市商品房预售合同》到富源盛达公司单方解除合同期间，北京市房价持续上涨，我们双方合同解除后，富源盛达公司仍可以将涉案房屋出售给他人，不但没有损失还可获得更多利益，我向富源盛达公司已支付房款1788996元数额巨大，相应的利息也非常可观，《北京市商品房预售合同》解除后，我只能获得退还的房款，但并未从中获利；合同系富源盛达公司单方解除，我对此并无过错，我也支付了合同的印花税，富源盛达公司支付的印花税和手续费并无合同约定，我方不同意承担；我并未办理入住手续，该房屋的物业费系我购买房屋后抽奖时富源盛达公司无偿赠与的，富源盛达公司没有实际的物业费损失，我不同意承担。
经审理查明：2014年3月21日，富源盛达公司（出卖人）与常伟伟（买受人）签订了编号为Y1583819的《北京市商品房预售合同》。
《北京市商品房预售合同》约定：常伟伟购买坐落于北京市大兴区庞各庄镇镇区改造x号地PGZx-
xx、xx地块Dx#公建楼x层x单元xxx室房屋一套，房屋总价2358996元；买受人采取分期付款方式付款。合同第十一条另约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起的90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。合同第二十三条另约定，前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为办公楼4.0元/平方米/月，在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”。买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。
甲方（出卖人）富源盛达公司与乙方（买受人）常伟伟在附件五《付款方式及期限的约定》约定：买受人于2014年2月19日交纳定金人民币20000元；首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2014年3月21日交纳总房款的30%（含定金），合计人民币718996元。二期房款：买受人于2014年6月21日前，交纳总房款的20%，合计人民币470000元；三期房款：买受人于2015年5月30日前，交纳总房款的50%，合计人民币1170000元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。
甲方（出卖人）富源盛达公司与乙方（买受人）常伟伟在附件八第三条约定：买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买房人每月还应按期总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。第七条约定：自本合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期付款或办理按揭手续超过20日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人还应按合同第十一条的约定承担逾期付款违约责任。
合同签订后，常伟伟于合同签订当日给付富源盛达公司首期房款718996元。2014年6月20日，常伟伟给付富源盛达公司二期房款470000元。2015年7月31日，常伟伟给付富源盛达公司三期房款600000元及违约金7137元。常伟伟表示收到富源盛达公司2015年11月23日向其发送的《催款、逾期则解除合同的通知》一份，载有：“2014年3月21日，常伟伟与富源盛达公司签订了《北京商品房预售合同》，合同约定采取按揭贷款方式支付购房款，并于2014年3月26日前办理完毕贷款手续，然而截止本函件发送之日，我司仍未收到合同约定的按揭贷款，鉴于上述行为已经构成违约，并给公司造成严重的经济损失，我司根据合同的约定，请于2015年12月10日前到其公司一次性付清全部剩余房款及截止交付房款当日已经产生的合同违约金（依据实际交款日进行计算），如常伟伟在上述期限内仍未履行相关合同义务，自上述期满之日起，富源盛达公司与常伟伟签订的商品房预售合同将自动解除，对此不再另行通知，并将根据合同的约定要求常伟伟承担全部法律责任，包括但不限于违约金及解除合同的所有费用”，常伟伟表示双方合同关系已经自动解除，富源盛达公司称该通知仅仅是为了催告常伟伟付款，没有解除合同的效力，故后来又向常伟伟下发交付使用通知书，如常伟伟愿意继续履行合同，富源盛达公司没有意见，常伟伟自认其于2015年12月3日收到富源盛达公司下发的交付使用通知书，通知其于2015年12月21日开始至相关地点办理入住手续，但常伟伟至今未办理涉案房屋的入住手续，未交纳剩余房款570000元。另，富源盛达公司因涉案房屋已缴纳印花税1180元。
案件审理过程中，常伟伟表示因涉案房屋无法满足正常使用，其在2014年底，即与富源盛达公司协商换房事宜，但富源盛达公司一直未予以回应，其未获得换房机会，后来向富源盛达公司支付了第三期购房款600000元及违约金，其累计付款已达合同总款的80%以上，自己一直在积极履行付款义务，并非自身原因要求退房，正是因为富源盛达公司在2015年12月10日行使了合同解除权，其才要求富源盛达公司退还购房款；富源盛达公司表示因常伟伟拒绝支付剩余房款，才要求与常伟伟解除合同。富源盛达公司表示因在签订《北京市商品房预售合同》时，抽奖获得一年的物业费，故要求常伟伟赔偿2016年1月1日起至预售合同实际注销之日的物业费损失。
上述事实，有北京市商品房预售合同及付款方式及期限的约定、补充协议、快递单及详情单、房款发票、违约金发票、印花税票、催款、逾期则解除合同的通知及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：常伟伟与富源盛达公司签订的《北京市商品房预售合同》、《付款方式及期限的约定》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。常伟伟作为买受人按期交付房款是其主要合同义务，合同约定常伟伟应于2015年5月30日前交纳第三期房款1170000元，虽常伟伟表示因与富源盛达公司提出换房一直未得到回应才未按期交纳房款，但常伟伟未提交相关证据证明其未按照合同约定时间足额交纳第三期房款系富源盛达公司所致，且在接到富源盛达公司催款通知后，仍未交纳剩余房款570000元，常伟伟逾期付款的行为应构成违约，根据合同约定，富源盛达公司有权要求解除合同。常伟伟收到了富源盛达公司于2015年11月23日向其发送的《催款、逾期则解除合同的通知》，虽通知中将常伟伟误写为贷款方式支付房款，且富源盛达公司辩称该通知不具有合同解除的效力，但通知中清楚地载明了如常伟伟2015年12月10日前未付款，富源盛达公司与常伟伟合同关系自动解除的意思表示，且解除通知已送达常伟伟，另，富源盛达公司在向常伟伟发送《催款、逾期则解除合同的通知》后虽仍向常伟伟下发入住通知，但常伟伟并未办理入住登记手续，双方未就继续履行合同达成合意，故结合本案实际情况，富源盛达公司与常伟伟之间的房屋买卖合同于2015年12月11日已解除，本院依法予以确认。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，常伟伟应配合富源盛达公司共同或授权富源盛达公司办理解除网签备案手续事宜，富源盛达公司对已收房款1788996元负有返还义务。
关于违约责任，常伟伟逾期付款构成违约导致合同解除应承担违约责任，根据合同约定，常伟伟需支付逾期付款违约金，故本院根据常伟伟的逾期付款时间，过错程度等综合考虑，常伟伟支付富源盛达公司延迟违约金17100元的诉讼请求，本院予以支持；关于富源盛达公司主张的解除合同违约金部分，无合同依据，本院不予支持；关于资产占用费，因富源盛达公司应于双方合同解除后积极主动与温有会协商办理解除网签备案手续，以防止损失扩大，但富源盛达公司未能举证证明其积极与常伟伟协商办理解除涉诉房屋网签备案手续，因此对于富源盛达公司主张合同解除后的资产占用费损失，依据不足，本院不予支持；关于物业费损失，因双方合同已经解除，且之后常伟伟并未办理实际入住手续并未实际使用涉案房屋，富源盛达公司的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；富源盛达公司主张的印花税及刷卡手续费的主张，无相关法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司与原告（反诉被告）常伟伟签订的编号为Y1583819的《北京市商品房预售合同》于二〇一五年十二月十一日已解除；
二、于判决生效后十日内，原告（反诉被告）常伟伟协助被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司注销涉案房屋的网上签约备案手续；
三、于判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司退还常伟伟购房款一百七十八万八千九百九十六元；
四、于判决生效后十日内，原告（反诉被告）常伟伟给付被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司违约金一万七千一百元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还购房款中直接扣减）；
五、驳回被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零四百五十元，由被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内交纳）；反诉案件受理费一万二千八百三十六元，由原告（反诉被告）常伟伟负担九千元（于本判决生效后十日内交纳），由被告（反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司负担三千八百三十六元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韩文静
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 高 雅