四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终379号
上诉人（原审被告）许刘，男，生于1976年11月28日，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人邓圣陶，四川鑫中云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈立，男，生于1982年11月16日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人王春，四川修为律师事务所律师。
上诉人许刘因与被上诉人陈立租赁合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许刘及其委托代理人邓圣陶，被上诉人陈立及其委托代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，陈立因做孕婴产品销售需要，经过蒋某等人联系介绍，与许刘经过协商，许刘将在建的位于仪陇县马鞍镇XX路XXX号的的两个门面与二楼房屋完工后租给陈立，以便陈立按经营计划尽早开业。2014年6月12日陈立向许刘预付了10万元的房屋租金，签订了《租房协议》一份，协议内容为：“一、甲方将位于仪陇县马鞍镇XX路XXX号两个门面及二楼商用房租给乙方，共计面积约为320平方米。二、甲方出租年限定为八年，每年房租伍万元整，乙方在前四年一次性支付出租费用贰拾万元整。后四年按市场价也为一次性支付房租。按前4年的总价5%涨幅，时间为2014-2022年9月。三、乙方装修时间按双方约定时间定为2014年8月中旬。若甲方8月底未交房，按每月5000元赔付……第九条、违约责任。以上各条项甲、双方乙共识达成，若甲乙双方存在任何违约，由违约方支付对方违约金。”为便于结算租金，双方将该租房协议签订时间签署为2014年9月1日。许刘修建的出租房屋取得了改建房屋用地批复和建设工程规划许可证，2014年8月底许刘未将房屋交给陈立装修，2015年1月举办的房屋落成典礼酒，但至今未通过验收。双方后经过多次协商，对租赁合同的履行或解除未达成协议。陈立诉至法院，请求：1、解除双方于2014年9月1日签订的《租房协议》；2、许刘返还陈立支付的10万元租金，并承担违约责任（从2014年9月1日起逾期按每个月5000元计算）；3、案件诉讼费由许刘承担。
原审认为，陈立与许刘所签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定行使权利和履行义务。《租房协议》第二条约定了房屋出租年限定为八年，每年房租5万元整，乙方在前四年一次性支付出租费用20万元，但未约定前四年一次性支付租金的具体时间。从本地的交易习惯看，对租赁期限较长和租金较大的房屋租赁合同，通常可给承租人留较长的合理的付款期限。《租房协议》第三条中约定，陈立装修时间按双方约定时间定为2014年8月中旬，若许刘8月底未交房按每月5000元赔付，表明许刘应在2014年8月底将经有关部门验收合格的出租房屋交付给陈立。许刘的房屋未完成竣工验收，按照法律规定不能交付使用，陈立在已经预付10万元租金后，许刘仍未按期交付通过竣工验收的房屋，合同已经无法如约继续履行。因此，许刘认为陈立没有付清20万元租金构成违约，证据不足，对其抗辩意见不予采纳。许刘迟延履行交房义务构成违约，已经致使陈立订立的租房合同难以实现，对陈立要求解除与许刘所签订的《租房协议》的请求予以支持，许刘应返10万元租金。双方在《租房协议》约定的自违约之日起每月承担5,000元违约金过高，许刘在庭审时也请求予以减少，根据本案的具体情况和违约金具有的惩罚性特性，酌情确定许刘从2014年9月1日起每月按1,500元标准赔偿违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、解除陈立与许刘签订的落款时间为2014年9月1日的《租房协议》；二、许刘在本判决生效后10日内向陈立返还10万元租金，并从2014年9月1日起每月按1,500元标准向陈立支付违约金，至租金返还完毕之日止；三、驳回陈立的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由许刘负担。
宣判后许刘不服，向本院提起上诉。
许刘上诉认为：一、双方在《租房协议》中约定，前四年的租金20万元，陈立应当一次性支付。同时，双方还口头约定，2014年8月底陈立应当支付剩余的10万元，许刘同时交付房屋。一审法院却认为陈立不存在违约，有违客观事实。二、2014年8月底、9月、10月一直到2015年2月，许刘一直给陈立打电话，通知其前来装修房屋并支付剩余的10万元租金，但陈立一直称经济紧张未前来，致使房屋一直空置，给许刘造成巨大经济损失。请求：撤销一审判决，判决双方继续履行合同，若要解除合同，由陈立支付许刘房屋空置一年的租金。
陈立答辩认为：陈立已在2014年6月12日支付给许刘10万元租金，但在2014年8月案涉房屋还在施工，2015年1月许刘才将外墙的砖贴完，故在双方约定的装修时间房屋不具备交付和装修条件，陈立在时隔四个月后提出解除合同是合理的。一审判决事实认定清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
二审查明，诉讼中，许刘已将房屋出租给第三人使用。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：预租合同，是将正在建设中的房屋预先出租，预租合同的签订日期虽然发生在竣工验收之前，但竣工验收之后才能够交付使用，故竣工验收对于预租合同的效力没有影响，预租合同应为有效。许刘与陈立签订的《租房协议》将正在建设的房屋预先出租，系双方真实意思表示，于法不悖，应为有效，双方应按约履行各自的义务。按照合同约定，陈立作为承租人的主要义务为按时交纳租金，《租房协议》第二条“甲方出租年限为八年，每年房租五万元整，乙方在前4年一次性支付出租费用贰拾万元整”，2014年6月2日陈立向许刘预付房租款10万元，对于剩余的10万元租金，双方并未约定支付时间，许刘称双方口头约定陈立应当在2014年8月底支付，但陈立予以否认，许刘也未举证证明该主张，故陈立尚未支付剩余10万元租金的行为并未违反合同约定，也未阻碍租赁合同目的的实现，陈立的行为不构成违约。协议第三条约定“乙方装修时间按双方约定时间定为2014年8月中旬。若甲方8月底未交房按每月5000元赔付”，从约定看，许刘最迟应当在2014年8月底将出租房屋交付陈立装修。本案中，双方对未能交付租赁房屋的原因各执一词。许刘在一审庭审中陈述“造成原告不能使用房屋的主要原因是因原告未能按约如期交付租金，因他交不出租金，故不能按时使用房屋，因此被告也不可能交付房子”。首先，因不能认定陈立应当在2014年8月底支付剩余的10万元租金，陈立的行为不构成违约，许刘无法据此行使先履行抗辩权不交付房屋。其次，许刘房屋修建承包人张世品证明“许刘要求在2014年9月10日前必须把租赁房屋提升架拆了”和2015年1月举办的房屋落成典礼酒，由此可见，租赁房屋的修建未在合同约定期限内完工，许刘在客观上根本无法在2014年8月底前向陈立交付房屋装修。2015年1月举办的房屋落成典礼酒后，双方多次协商，对租赁合同的履行或解除未达成协议，由此可以推定陈立在2015年1月后拒绝接受房屋进行装修。根据协议第三条约定，许刘未在合同约定期限内向陈立交付房屋，陈立有权主张违约金，但陈立不能以许刘未在合同约定期限内交付房屋装修为由主张解除合同。鉴于案涉房屋至今未通过竣工验收，不能使用，且诉讼中许刘已将案涉房屋另行出租给他人，许刘也以自己的行为表示不再履行合同义务，故对一审判决解除合同，本院维持。合同解除后，未履行的终止履行，因陈立自始未实际占有、使用租赁房屋，故许刘应当向陈立返还已收取的租金10万元。
合同约定，许刘8月底未交房按每月5000元赔付陈立，一审法院根据实际情况将违约金调整为每月1500元较为适宜。鉴于2015年1月许刘举办房屋落成典礼酒，至此许刘能够向陈立交付案涉房屋，而陈立拒绝接收房屋进行装修，故一审判决许刘向陈立支付2014年9月1日至2015年1月31日止按每月1500元计算的违约金，是正确的，本院予以维持。对陈立主张的2015年2月1日后的违约金，宜按10万元的资金利息损失标准计算，即从2015年2月1日起至租金返还完毕之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率支付10万元租金的利息。因此，一审判决违约金按每月1500元支付至租金返还完毕之日止不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第1781号民事判决第一项，即“解除陈立与许刘签订的落款时间为2014年9月1日的《租房协议》”；
二、撤销四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第1781号民事判决第三项，即“驳回陈立的其他诉讼请求”。
三、变更四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第1781号民事判决第二项，即“许刘在本判决生效后十日内向陈立返还10万元租金，并从2014年9月1日起每月按1500元标准向陈立支付违约金，至租金返还完毕之日止”为“许刘在本判决生效后十日内向陈立返还10万元租金并支付违约金和资金利息（计算方法：从2014年9月1日起至2015年1月31日止，按每月1500元标准支付违约金；从2015年2月1日起至租金返还完毕之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一年期基准利率支付10万元租金的利息”。
四、驳回陈立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1300元，由许刘负担，二审案件受理费2300元，由陈立负担300元，由许刘负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年七月六日
书 记 员 赖姝伶