广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初3812号
原告（反诉被告）：吴志恩，男，汉族，1956年7月20日出生，住址佛山市南海区。
委托代理人：蔡剑峰，系广东杰辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓浩明，男，汉族，1974年7月22日出生，住址佛山市三水区。
委托代理人：麦锦河，系广东锦豪律师事务所律师。
上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2016年3月3日受理后，被告在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉与反诉合并审理。本案由代理审判员谢晓东适用简易程序于同年4月18日公开开庭进行了审理。原告吴志恩及其委托代理人蔡剑峰、被告邓浩明及其委托代理人麦锦河均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年9月8日签订《金江湾海鲜酒楼租赁合同》，约定原告将佛山市南海区丹灶镇荷村开发区金江湾海鲜酒楼首层商铺南1-3号（面积130平方米）、西7号（面积50平方米）和一层仓库（面积450平方米），合计630平方米出租予被告，期限自同日至2020年9月30日，其中2015年9月30日前为免租期，2015年10月1日至2018年9月30日租金为每月20900元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月21527元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月22172元；被告于2015年9月9日向原告交付定金100000元。2015年10月1日，双方重新签订《金江湾海鲜酒楼租赁合同》，约定原告将金江湾海鲜酒楼首层商铺南1-3号（面积130平方米）、西7号（面积60平方米）和一层仓库（面积565平方米），合计755平方米出租予被告，其中2015年10月1日至2018年9月30日租金为每月24650元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月25390元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月26150元；租期、按金和免租期的约定不变，被告应于每月1日前将下月租金支付至原告指定的账户。
签约后，原告应被告要求，陆续将原南1-3号铺的佛山市南海区丹灶优之选商场的落地玻璃窗、墙体进行拆卸，将商场及原一层仓库内货物清空，履行了交付场地的义务。但被告却拖欠2016年2月租金，并擅自拆卸墙体、涂抹场地地板，已构成违约。2016年2月3日，原告向被告邮寄送达《催缴通知书》。被告的行为对原告造成如下损失：租金损失1407280元、场地地板修复费用60000元、厨房设备损失200000元、升降机损失100000元、商场修复费用100000元、装卸搬运费7300元，还拖欠电费3744.48元，合计1878324.48元。综上，故起诉：1、解除原、被告于2015年9月8日、同年10月1日签订的租赁合同；2、被告支付各项损失1878324.48元；3、被告立即腾退租赁场地及建筑物予原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称并反诉称：一，因金江湾海鲜酒楼没有餐饮许可证，经营场所没有建设工程规划许可证，故双方所签合同无效，被告已经于2016年1、2月多次通知原告终止租赁；二，原告主张的违约金和损失没有事实和法律依据；三，现租赁房屋已完全由原告控制，2016年1月中旬被告搬走物品时遭原告强行制止，不存在被告不腾退场地问题。另外，被告未要求变更合同，也没要求原告拆墙，进场时状况即为现状。被告同意支付电费3744.48元，不同意、不确认原告其他诉讼请求。
根据《金江湾海鲜酒楼租赁合同》，被告租用金江湾海鲜酒楼，同时租借酒楼的营业执照、税务登记证、餐饮许可证，原告收取被告按金10万元，被告进场后购置了经营物品。后被告发现该酒楼证照不全，没有餐饮许可证，且经营场地属于违章建筑，没有建设工程规划许可证，故被告于2015年12月中旬停业，2016年1月中旬口头告知原告终止租赁。被告搬走经营物品时遭原告强行制止，物品被原告扣押。综上，因双方签订的租赁合同无效，故起诉：1、原告返还按金100000元；2、原告返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台；3、本案诉讼费由原告承担。
原告辩称：同意被告第2项诉请；确认收到按金10万元，同意抵扣相关费用，具体由法院处理。
庭审中，原告举证如下：
1．身份证复印件2份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.金江湾海鲜酒楼营业执照复印件1份，用以证明涉讼租赁物已经办理酒楼营业牌照。
3.2015年9月8日金江湾海鲜酒楼租赁合同原件1份、2015年10月1日金江湾海鲜酒楼租赁合同打印件1份，用以证明原、被告租赁合同关系，双方按2015年10月1日租赁合同履行。
4.收据、存根复印件各1份。
5.交易明细清单原件17页。
证据4、5用以证明被告已缴纳按金100000元，并支付了2016年1月31日前的租金。
6.土地证复印件1份。
7.经营场所使用证明原件1份。
证据6、7用以证明涉讼租赁物是原告合法所有，并具有相应使用用途。
8.肖国华身份证复印件1份、收据原件1份，用以证明为签订涉讼合同，原告租用叉车将原存放在租赁物内物品搬离所花费用。
9.个体工商户营业执照原件1份，用以证明签订涉讼合同前，涉讼租赁物用于经营自选商场。
10.发票原件1份，用以证明被告仍欠付3744.48元电费。
11.快递单、催缴通知书复印件各1份，用以证明原告曾催促被告交纳租金。
12.照片11张，其中照片2-4反映租赁前租赁物的情况、照片1反映租赁后租赁物的情况，被告以仙庙烧鸡经营租赁物，租赁前地板光滑，照片5、7反映租赁后被告改建情况，照片6反映租赁前厨房情况，照片10-11反映出租前原告将部分租赁物用于存放不锈钢，照片8-9不作为证据出示。
13.吴永明的广东省餐饮或食品从业人员健康证明、培训证书原件各1份，用以证明签约时原告已告知被告餐饮许可证已过期，需培训学习才可补办，原告也在积极学习补办，吴永明是原告儿子。
经质证，被告对原告证据1-2、4-5、10无异议；对证据3中落款时间为2015年9月8日的租赁合同无异议，该合同实为营业执照租赁合同，原告应按约提供餐饮许可证，但其至今未提供，对落款时间为2015年10月1日的租赁合同不确认，因双方签约后发现面积计少了，应为755平方米，便口头约定每月租金为24650元；对证据6真实性无异议，该材料仅能证明原告合法出租涉讼土地，不能证明原告是涉讼土地上房屋等建筑的合法权属人，涉讼租赁物没有规划许可证，为违章建筑，且该土地已设定抵押，涉讼租赁合同未经抵押权人同意，应为无效；对证据7的真实性无异议，但不确认其中证明人的陈述，关于建筑面积的陈述不准确，村委会无权证明涉讼租赁物权属；对证据8不确认，肖国华未到庭确认，无发票佐证；对证据9真实性无异议，认为与本案无关；对证据11无异议，确认曾收到该材料；对证据12，认为照片1反映的“仙庙烧鸡”是菜名，不是招牌字号；照片2-4、6-7、10-11不清楚拍摄时间，不确认与本案关联；确认照片5反映被告所经营厨房现状；照片10-11可证明涉讼租赁物原为仓库。对证据13的真实性无异议，但认为该材料仅为培训证明，并非餐饮许可证，不能证明原告主张，且原告至今都不能提供餐饮许可证，不具备经营资质。
庭审中，被告举证如下：
1.终止租赁通知函复印件1份。
2．快递单原件2份。
3．邮件查询记录打印件1页。
4．邮件袋原件2份。
证据1-4用以证明被告两次向原告发送解约通知，但原告不签收。
5.光盘原件1份、录音文字打印件1页，用以证明原告曾扣留被告财产，不予放行。
6.关于麦锦河申请政府信息公开的答复原件1份，用以证明涉讼海鲜酒楼领取食品卫生许可证期满后没有重新补领。
经质证，原告对被告的证据1-4真实性无异议，但没有收到该材料，不清楚内容，收件人与原告不符，被告收件地址证明“仙庙烧鸡”是字号；对证据5真实性无异议，确认为原、被告通话记录，但听不清大部分内容，不能确认具体内容，未经原告同意的录音应为非法证据，不应采信，也与本案关联不大，我方确认要求被告在判决后再搬离租赁物内的物品；对证据6真实性无异议，对其关联性有异议，认为签约时已告知被告餐饮许可证已过期，需培训学习才可补办。
诉讼中，本院依法组织双方进行财产清点、拍摄现场照片，并当庭出示如下证据材料：
照片45张；
2016年4月12日谈话笔录1份。
经质证，原、被告对本院出示的上述证据材料1-2均无异议。
经审查，原告证据3中落款时间为2015年10月1日的金江湾海鲜酒楼租赁合同为打印件，没有双方签名确认，被告不确认，本院不予采信；原告证据8中肖国华的身份证为复印件，收据虽为原件，但该组证据的性质属于证人证言，因该证人未出庭作证，且相应的收款无发票佐证，也未经被告确认，本院不予采信；原告证据9为照片，其中照片2-4、6-7被告不确认，本院将综合案件的审理进行认定。其余证据，因相对方对其真实性未提出异议，本院均予以采信。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
涉讼租赁物位于丹灶镇荷村镇南经济社“上扶南”地段，土地证号为南府国用（2003）第特1500**号，使用权人为吴志恩。原告就涉讼租赁物未取得房产证，也没有取得相应的规划报建及竣工验收材料。
2015年9月8日，原、被告签订《金江湾海鲜酒楼租赁合同》，约定原告将佛山市南海区丹灶荷村开发区金江湾海鲜酒楼首层商铺南1-3、西7号和一层仓库（面积共约630平方米）出租给被告经营使用，租赁期间自同日至2020年9月30日；2015年9月30日前为免租期，2015年10月1日至2018年9月30日租金为每月20900元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月21527元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月22172元；租金包含场地租金、营业执照、税务登记证、餐饮许可证的租借费用；被告在每月1日前应将下月租金转入原告指定账户；水电费由被告承担并存入指定账户，被告还应向原告交纳租赁按金10万元。同月9日，被告向原告转账支付按金10万元。
在合同履行过程中，双方没有办理交付租赁物时现场情况的确认手续，在合同履行过程中双方变更租赁面积为755平方米，租金调整为24650元/月。被告按照上述标准向原告交纳至2016年1月31日止的租金，拖欠水电费3744.48元。
2016年1月，被告在搬离涉讼租赁物时，遭原告制止，后被告将涉讼租赁物上锁后离开。
同年2月3日，原告邮寄《催缴通知书》向被告催缴拖欠租金。同月4日和23日，被告邮寄终止租赁通知书予原告，但遭拒收。
同年3月26日，原、被告在电话通话中一致同意由法院依法处理被告存放于涉讼租赁物的物品。
同年4月12日，本院组织原、被告到涉讼租赁物对被告的财物办理清点及交接手续，清点结果如财产清点一览表所示，后因原告申请财产保全，本院根据原告的申请，于同日将被告在租赁物中的财物进行了就地查封，原告同意提供查封场所，并自愿作为保管人。
财产清点一览表
序号
品名
数量
备注
1
烧烤柜
2
广州荣兴牌，2015年9月购买
2
冷风机
12
MFC7200，风量7200㎡/H，2015年9月购买
3
不锈钢水台
21
不锈钢304材质，2015年9月购买
4
餐台
59
杉木材质，2015年9月购买
5
胶凳
460
单价12元/张
6
煤气炉
29
单价120元/个
7
开水器
1
环球牌，2015年9月购买
8
大冰柜
2
星星牌，型号：BD/BC-1288C，2015年9月购买
9
小冰柜
3
东骏牌，型号：WG4-325,2015年9月购买
10
保鲜柜
1
NANCING牌，型号：LG-1380IIF，2015年9月购买
11
过磅秤
1
型号：XK3190-A12+EK（13年版），生产日期2015年1月
12
风扇
12
12元/台
13
点菜机
2
组装式，无品牌
14
台式电脑
1
组装式，无品牌
15
碗具
—
320套左右（每套均包括碗、杯、碟、筷子）
本院认为：涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证及竣工验收材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《金江湾海鲜酒楼租赁合同》因违反上述规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告请求原告返还按金10万元，原告没有异议，本院予以支持。至于被告要求原告返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台，因原告也同意返还，本院予以支持。但上述财产在本案诉讼过程中已经原告申请财产保全被本院查封，而经本院查封的财物，非经本院同意，在查封期间不得擅自变更查封场所和保管人，故在查封期内原告返还上述财产予被告的，应经本院同意并在本院主持下进行。
虽然《金江湾海鲜酒楼租赁合同》无效，但是被告使用租赁物，应参照合同约定，按24650元/月计付使用费予原告。虽然被告在2016年1月曾试图将财物搬离租赁物，遭原告阻拦未果，但随后被告对租赁物大门进行上锁，且在同年3月26日与原告的通话中同意由法院主持处理财物交接事宜，故被告应支付至本院主持财物交接之日止的使用费予原告。因本院在同年4月12日主持双方办理财物交接时，被告的上述财物因原告申请财产保全并要求就地查封而无法搬离，原告也同意提供场所存放查封物，故原告无权要求被告支付2016年4月13日之后的使用费。综上，被告还应支付涉讼租赁物的使用费59160元[其中，2016年2、3月份使用费各24650元，2016年4月1-12日使用费9860元（24650×12÷30）]予原告，原告请求超出上述核定的，本院不予支持。
因原告交付涉讼租赁物予被告时，双方未办理现场情况的确认手续，原告也未能举证证明租赁物交付被告使用时的情况，故其请求被告支付将租赁物修复至自选商场原貌的损失证据不足，被告不予确认也不同意支付，本院不予支持。关于原告请求被告支付其拆除租赁物地板，并以18元/件的欧驰牌600mm×600mm优等品抛光砖重新铺设地板而需支付的损失，因该些费用尚未支出，被告亦不予确认，且在被告一再表态在将涉讼租赁物交还原告的时会负责对地板进行清理修复的情况下，原告均明确不同意由被告处理，原告亦没有举证证明租赁物交付使用时地板的情况以及被告对涉讼租赁物进行了恶意破坏，故本院对原告的该项请求不予支持，对原告相应的鉴定申请也不予准许。鉴于被告自认在接收租赁物时，对地板涂刷绿色油漆，且在诉讼过程中也同意支付20000元予原告作为补偿，这是被告对自身权利的处分，本院予以照准。
原告确认其请求被告支付的厨房设备损失、升降机损失是原告为将租赁物出租予被告而拆除原有厨房设备、升降机造成的损失，装卸搬运费是其为了将租赁物出租予被告而清空租赁物产生的费用。现《金江湾海鲜酒楼租赁合同》因没有办理规划报建手续而无效，原告也没有举证证明上述损失项目确实已经支出及支出的具体数额，且即使确已支出，该些项目的支出在性质上也是原告为履行《金江湾海鲜酒楼租赁合同》而单方支出的成本，不属于被告应予赔偿的“损失”范畴，被告不同意支付，本院不予支持。
关于原告主张被告支付的水电费3744.48元，被告没有异议，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）邓浩明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月1日至2016年4月12日的使用费59160元予原告（反诉被告）吴志恩。
被告（反诉原告）邓浩明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费3744.48元予原告（反诉被告）吴志恩。
被告（反诉原告）邓浩明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复地板费用20000元予原告（反诉被告）吴志恩。
原告（反诉被告）吴志恩应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金100000元予被告（反诉原告）邓浩明。
原告（反诉被告）吴志恩应于本判决发生法律效力之日起十日内返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台予被告（反诉原告）邓浩明。
驳回原告（反诉被告）吴志恩的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取10852.46元，财产保全费1427.25元，合共12279.71元（原告已预交），由原告负担11343.4元，由被告负担936.31元；反诉案件受理费减半收取2760.88元（被告已预交），由原告负担。经抵扣，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付1824.57元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 叶芳晖