辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2536号
上诉人（一审原告）：孙俊波，男，汉族，1967年7月31日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：孙佳奇，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：董连胜，该公司董事长。
委托代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地：沈阳市皇姑区黄河南大街109号（凤凰饭店107-112室）。
法定代表人：郑伟，该公司总经理。
委托代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。
上诉人孙俊波因与被上诉人辽宁省投资集团有限公司（以下简称“省投资集团公司”）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称“省投资集团房地产分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4188号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
孙俊波一审起诉称：请求法院判令给付孙俊波逾期交房违约金319，800元（2013年7月6日至2014年5月22日共317天）。
省投资集团公司、省投资集团房地产分公司一审共同答辩称：合同约定交房时间为2013年9月30日，逾期交房的违约事实存在，违约金约定过高，要求予以调整。
一审法院查明：省投资集团房地产分公司系省投资集团公司的分公司。2013年7月5日，孙俊波与省投资集团公司签订《商品房买卖合同》，孙俊波购买了由省投资集团公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街111-4号1-25-1号（建筑面积为157.61平方米）总价款1，807，685元。关于交付房屋时间为2013年9月30日；逾期交付房屋违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限遥第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，孙俊波向省投资集团房地产分公司交付了全部房款1，807，685元。省投资集团房地产分公司于2014年5月22日向孙俊波交付房屋。
2013年7月4日，孙俊波与省投资集团房地产分公司签订了《地下停车位有偿使用协议书》，孙俊波有偿使用省投资集团房地产分公司开发建设的位于辽宁凤凰国际商务中心地下停车位，负二层2033号停车位，使用期限从2013年12月31日至2052年6月13日止，有偿使用协议金为210，000元。协议签订后，孙俊波一次性交纳协议金210，000元。后孙俊波、省投资集团公司、省投资集团房地产分公司因违约金事宜协商未果，遂孙俊波于2015年7月28日诉至一审法院。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案孙俊波、省投资集团公司、省投资集团房地产分公司所签订的合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。省投资集团公司应于2013年9月30日前交付房屋，但其却在2014年5月22日向孙俊波交付房屋，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因省投资集团房地产分公司系企业非法人，故应由省投资集团公司承担赔偿责任。
关于逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案孙俊波主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（4，728.3元-7，880.5元）。孙俊波现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每日为903.8元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，一审法院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，一审法院酌定按每平米36元计算即每月5，673元，计算孙俊波逾期交房经济损失。自约定交房之次日2013年10月1日起至2014年5月22日止，共计7个月零22天，省投资集团公司应给付的逾期交房违约金为（5，673元×7个月）＋（5，673元／30天×22天）=43，871.2元。
关于孙俊波主张逾期交付停车位违约金的问题。因孙俊波、省投资集团房地产分公司所签订《地下停车位有偿使用协议》中并未约定逾期其交付停车位的违约责任，故孙俊波该项请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告孙俊波自2013年10月1日起至2014年5月22日止期间逾期交房违约金43，871.2元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费3，049元，原告自行承担2，049元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担1，000元。
宣判后，上诉人孙俊波不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决，改判支持上诉人孙俊波的诉讼请求。主要理由：一、一审判决逾期交房违约金过低显失公平。二、车位至今未交付应当判决被上诉人支付违约金。
省投资集团公司、省投资集团房地产分公司二审共同答辩称：维持原判。主要理由：一、一审认定逾期交房违约金标准正确，实际租金更低，上诉人孙俊波并无实际损失。二、车位已经实际交付，合同签订后车位即可使用。
本院二审查明事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、收款收据、地下停车位有偿使用协议书、照片等证据，经一审质证及本院审查，予以确认，附一审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为逾期交房违约金应当如何计付，是否存在逾期交付地下停车位的违约事实。
一、对于孙俊波上诉提出一审判决违约金过低，应当按照合同约定判决给付违约金的主张。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，《商品房买卖合同》约定“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。当事人约定违约金是否过高，应比照同地段同类房屋租金标准判定。
经本院明释后，孙俊波不申请对租金损失进行评估，故应当以主管部门公布的房屋租金指导价格作为调整依据。合同约定涉案房屋为“公寓（商业）”，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》，此类房屋的租金指导价格为50元每月每平方米，并非30-50元每月每平方米，一审法院酌定36元每月每平方米缺乏依据。参照《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，约定违约金超过造成损失的30%，可以认定过分高于造成的损失。据此，省投资集团公司、省投资集团房地产分公司主张约定违约金过高，请求予以调整，于法有据，应予支持。本案逾期交房违约金应调整为79，225元（7个月零22日×50元每月每平方米×157.61平方米×130%），一审法院对违约金的调整不当，本院予以改判。
二、对于孙俊波上诉提出逾期交付地下停车位的问题。
《车位有偿使用协议书》约定，使用期限从2013年12月31日起，孙俊波提出停车位有积水无法使用，并不能举证证明。根据二审现场查看，并不存在影响车位正常使用的情况，故孙俊波的该项诉请缺乏依据，无法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4188号民事判决第二项“驳回原告其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4188号民事判决第一项为“辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起5日内一次性给付孙俊波自2013年10月1日起至2014年5月22日止的逾期交房违约金79，225元；
三、驳回孙俊波的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3，049元（上诉人孙俊波预交），由上诉人孙俊波负担1，269元，被上诉人辽宁省投资集团有限公司负担1，780元。
二审案件受理费3，049元（上诉人孙俊波预交），由上诉人孙俊波负担1，269元，被上诉人辽宁省投资集团有限公司负担1，780元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。