广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1515号原告：邓金婵，住广东省广州市增城区。委托代理人：张金良，广东粤广律师事务所律师。被告：卢丽云，住广东省广州市越秀区。被告：胡共敏，住广东省广州市越秀区。原告邓金婵诉被告卢丽云、胡共敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓金婵及其委托代理人张金良到庭参加诉讼，被告卢丽云、胡共敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邓金婵诉称：邓金婵与卢丽云于2013年7月31日就增城区石滩镇郑田碧桂园豪园星湖苑一街4号403房签订《房地产买卖合同》，合同约定该物业交易总价款94万元，由邓金婵作为代理人代为出售涉案房屋。合同签定后，双方又商定由邓金婵全部出资买下涉案房屋。邓金婵于2013年8月1日通过银行汇款36万元以及于2013年1××月21日汇款58万元给卢丽云，卢丽云写下《收据》给邓金婵收执，认可邓金婵付清购房款94万元。随后，卢丽云将涉案房屋产权证书以及房屋钥匙等一并交给了邓金婵。然而在以后催促卢丽云办理过户手续时，卢丽云则百般推搪，拒不办理。由于卢丽云长时拒不协助办理过户手续的不正常行为引起邓金婵警惕，经过到房管局查册，发现在2015年2月9日因增城法院作出的(2015)穗增法民二初字第628号民事裁定书裁定查封了涉案房屋。现邓金婵依据合同第三条约定要求卢丽云退回购房款并赔偿同期银行贷款利息，以及支付中介费。胡共敏与卢丽云是夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，胡共敏应与卢丽云共同承担责任。为此，邓金婵特向法院提起诉讼，请求依法判令，一、解除邓金婵与卢丽云于2013年7月31日签订的《房地产买卖合同》；二、卢丽云、胡共敏退回购房款94万元；三、卢丽云、胡共敏向邓金婵支付利息（自2013年1××月21日起按银行同期贷款利率计至卢丽云、胡共敏付清94万元之日止）四、承担本案诉讼费用以及律师费20000元。被告卢丽云、胡共敏未答辩。经审理查明：2013年7月31日，邓金婵（买方）与卢丽云（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定“……买卖双方就买卖位于广东省增城市石滩镇郑田碧桂园豪园星湖苑一街4号403房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、……该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币玖拾肆万元整……三、……卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为……卖方收齐楼款定金及首期当天。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……备选条款1、【√】买方知悉该物业业权人卢丽云，现业权人委托邓金婵作为代理人代为出售该物业，签订本合同。2、【√】卖方同意……本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……十、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：①房产证出来之前所产生的费用由业主自行缴交，过户给二手业主后的过户费及税费由买主全权负责缴交。②如果因为二手业主因个人原因无法办理银行按揭的情况下，买方（二手业主）可以申请转名给其他指定的人，卖方同意买方做全权委托处理。③定金为贰拾万人民币（￥200000.00），如果买卖双方任意一方违约本合同条款即赔偿定金同等金额的违约金。附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第种方式办理交易付款给卖方：1.一次性付款……（2）首期楼价款（含定金）共计人民币叁拾陆万元整（￥360000.00元）应在2013年8月1日之前支付。（3）剩余楼价款人民币伍拾捌万元整（￥580000.00元）应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续当天支付。……2.按揭付款（1）签订本合同时支付人民币贰拾万元整（￥200000.00元）作为定金。卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。（2）买方应在2013年8月1日之前将首期楼价款（含定金）人民币叁拾陆万元整（￥360000.00元）支付给卖方。（3）剩余楼价款人民币约伍拾捌万元整（￥580000.00元）为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款……的方式支付给卖方。（4）买方应在拿到房产证1××日之内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料。……（5）买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后1××个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间人保管。……”。上述合同第一页的卖方基本信息处填写了卢丽云的姓名、身份证号码、联系地址，但买方关于姓名、身份号码等基本信息均为空白，只填写了联系地址“广东省增城市新塘镇凤凰城凤雅苑1××8街8号”。另外，合同中的备注条款①②③都是手写约定的内容。2013年8月1日和同年1××月21日，邓金婵通过银行转账分别向卢丽云支付了36万元和58万元。2013年1××月21日，卢丽云出具《收据》给邓金婵收执，确认收到邓金婵付清购买涉案房屋的房价款94万元。截至2016年3月1日，原增城市国土资源和房屋管理局出具的《产权情况表》显示，涉案房屋登记的产权人为卢丽云，并无抵押，处于被查封的状态，查封起止日期为2015年2月9日至2018年2月18日，查封文书的案号为（2015）穗增法民二初字第628-1号，查封的原因是叶某卢丽云的民间借贷纠纷引起。2015年8月25日，广东粤广律师事务所出具律师费发票给邓金婵收执，发票载明购买方名称为邓金婵，发票价款合计金额为20000元。2015年8月31日，邓金婵以卢丽云未协助其办理涉案房屋过户登记手续为由，向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，邓金婵于2015年9月14日向本院提出申请要求查封卢丽云名下价值1××0万元的财产，本院依据邓金婵的申请及提供的财产线索，于2015年9月15日作出（2015）穗增法民三初字第1515号之一民事裁定书，并采取了保全措施，冻结了卢丽云名下的银行账户、查封了涉案房屋以及位于增城区永宁街永和奥晨留学家园亲山三街1号903房。2016年1月20日，邓金婵提交《撤销查封申请》，称位于增城区永宁街永和奥晨留学家园亲山三街1号903房的产权人卢丽云并非本案被告卢丽云，申请解除对上述房产的查封。本院于2016年1月21日作出（2015）穗增法民三初字第1515号之三民事裁定书，裁定解除对位于增城区永宁街永和奥晨留学家园亲山三街1号903房的查封。本案审理过程中，一、邓金婵作以下陈述，邓金婵是通过碧桂某豪园销售中心的销售人员介绍才知道卢丽云要出售涉案房屋，当时是销售人员带邓金婵去看房的，与邓金婵协商买卖涉案房屋事宜也是销售人员与邓金婵洽谈的；在交易过程中，邓金婵与卢丽云见过两次面，第一次是签订合同当天，第二次是邓金婵支付58万元购房款且卢丽云将涉案房屋产权证书原件交给邓金婵的当天；出售涉案房屋给邓金婵的是卢丽云与胡共敏，产权证书中载明的产权人只是卢丽云，所以胡共敏没有买卖合同中签名，邓金婵也没有要求胡共敏在合同中签名，签订买卖合同时，卢丽云与胡共敏均在场，还提供了他们的结婚证复印件给邓金婵持有；在签署买卖合同时，卢丽云有告知邓金婵涉案房屋没有按揭抵押的情况，但涉案房屋尚未办理出产权证书，之后卢丽云电话告知邓金婵已取得涉案房屋产权证书，要求邓金婵尽快付清余款，邓金婵遂于2013年1××月21日将剩余房款付清给卢丽云，并从卢丽云处拿到涉案房屋的产权证书原件；邓金婵取得产权证书后并没有与卢丽云以房管房部门办理过户手续，也没有要求过卢丽云协助办理房屋过户手续，因邓金婵以为拿到房产证书原件后房屋就已过户到了邓金婵名下；2015年初，邓金婵通过朋友告知才知道房屋要办理过户登记才能归邓金婵所有，于是邓金婵就电话联系卢丽云协助办理房屋过户，但卢丽云一直不接听电话，邓金婵为此到房管部门查询方得知涉案房屋被查封的事实。二、本院询问邓金婵，为何《房地产买卖合同》第一页买方姓名、身份证号等基本信息均为空白的问题，邓金婵称当时邓金婵是作为介绍人的身份签署的合同，后来才改成由邓金婵直接向卢丽云购买涉案房屋。三、本院询问邓金婵，为何《房地产买卖合同》第七条约定卢丽云委托邓金婵作为代理人出售涉案房屋的问题，邓金婵称合同样本是由中介公司提供，是中介公司的人员要求签名的，邓金婵也看不明白合同条款内容，就合同中不明白的约定也没有向中介公司问清楚，但邓金婵当时的意思是向卢丽云购买涉案房屋，并没有作为中介方出售涉案房屋的意思表示。四、邓金婵主张卢丽云与胡共敏是夫妻关系，涉案房屋是卢丽云与胡共敏的夫妻共同财产，故胡共敏对卢丽云的债务应承担共同返还的责任。邓金婵为证明卢丽云与胡共敏是夫妻关系，提交结婚证复印件佐证。五、邓金婵为证明已付中介费38000元的事实，提交日期为2013年7月31日并加盖了“广州市增城增顺房地产中介服务部合同专用章”的收据复印件佐证。邓金婵称购买涉案房屋时，邓金婵不知道碧桂园销售中心的销售人员跟广州市增城增顺房地产中介服务部是什么关系，销售人员告知邓金婵，涉案房屋的销售价格是97.8万元，邓金婵只需支付94万元给卢丽云，另外的38000元是支付给销售人员的中介费，销售人员收款后，出具了收据给邓金婵收执。本院认为：邓金婵与卢丽云签署的《房地产买卖合同》（含附件）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。关于合同履行问题。根据邓金婵的陈述可知，邓金婵自2013年1××月21日已从卢丽云处取得了涉案房屋的产权证书原件，在此之后长达一年多的时间里涉案房屋既无抵押也无被查封的情形下，邓金婵并没有要求卢丽云协助其办理涉案房屋的过户手续。邓金婵称以为只要取得产权证书原件房屋就已过户到其名下。本院认为，从邓金婵签订的《房地产买卖合同》内容来看，合同首页中关于买方姓名、身份证号等的基本信息为空白，合同备选条款第1款约定是卢丽云委托邓金婵作为代理人出售涉案房屋而签订的合同；合同中的备注条款①②③都是手写内容，通常情况下，手写内容都是合同签署双方针对合同中未明确约定事项所作的具体约定，其中第①款约定“过户给二手业主后的过户费及税费由买主全权负责缴交”，第②款约定“买方（二手业主）可以申请转名给其他指定的人，卖方同意买方做全权委托处理”；同时，上述合同条款与备选条款第2款均约定，可将涉案房屋过户到邓金婵指定的他人名下；合同附件中关于一次性付款及按揭付款约定的条款中都明确了办理过户的时间以及须到房管部门办理交易递件手续或者到国土部门办理产权转移登记手续。以上表明，邓金婵在签订合同时是知道涉案房屋的过户需要到相关房管部门办理登记手续并会产生相关的费用，且邓金婵是有意向将涉案房屋过户到他人名下，但到底指定将涉案房屋过户到何人名下，邓金婵并未向卢丽云明确。因此，邓金婵主张不知道过户房屋需要到房管部门办理登记手续的陈述，与事实不符，本院不予采信。邓金婵已向卢丽云付清房款，并且明知办理涉案房屋过户的时间是付清房款当日，在涉案房屋被查封之前并不存在其它过户阻碍的情况下，邓金婵可以随时要求卢丽云办理过户登记手续，但邓金婵并未向卢丽云主张该项权利，因此涉案房屋在被查封之前而未能办理过户手续的责任不能归责于卢丽云，邓金婵应承担由于自身原因怠于行使权利所产生的后果。虽然邓金婵怠于行使权利，但依据合同目的，卢丽云应保证涉案房屋不存在过户阻碍，现因卢丽云与案外人的债务纠纷，导致涉案房屋于2015年2月9日被法院查封，涉案房屋无法办理过户登记手续，依据合同约定，卢丽云应向邓金婵赔偿由此造成的损失。在涉案房屋为被查封之后，已无法过户至邓金婵名下，《房地产买卖合同》在事实上已不能继续履行，并已达到合同约定的解除条件，故邓金婵要求解除双方签订的《房地产买卖合同》以及要求卢丽云返还购房款94万元，于法有据，本院予以支持。关于邓金婵诉请的利息问题，结合上文分析，鉴于涉案房屋在被查封之前是由于邓金婵不行使相关权利所致，据此，邓金婵主张卢丽云支付2013年1××月21日起至涉案房屋被查封日之前的利息，理据不充分，本院不予支持。邓金婵诉请的利息应从涉案房屋被查封之日起（即2015年2月9日）起按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计至卢丽云向邓金婵返还清94万元购房款之日止为宜。同理，对于邓金婵诉请的律师费，根据合同的履行情况，本院酌定卢丽云向邓金婵赔偿律师费1××000元；邓金婵诉请的其余律师费，本院不予支付。邓金婵主张卢丽云与胡共敏是夫妻关系,卢丽云与胡共敏共同转让涉案房屋给邓金婵，要求判令胡共敏与卢丽云共同承担本案民事责任。本院认为，《房地产买卖合同》是邓金婵与卢丽云共同签署，胡共敏并非是合同签署的相对方，而仅凭邓金婵提供的结婚证复印件，未能充分证明卢丽云与胡共敏是夫妻关系。即使邓金婵能够补强证据证明卢丽云与胡共敏是夫妻关系，但邓金婵在本案中亦未能举证证明卢丽云因本案所产生的债务是夫妻共同债务。因此，邓金婵主张胡共敏承担本案民事责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，卢丽云、胡共敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩以及对证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邓金婵与被告卢丽云于2013年7月31日签订的《房地产买卖合同》；二、被告卢丽云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓金婵返还购房款940000元；三、被告卢丽云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓金婵支付利息（以返还的购房款94万元为本金，从2015年2月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计至被告卢丽云向原告邓金婵返还清购房款之日止）；四、被告卢丽云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓金婵赔偿律师费1××000元；五、驳回原告邓金婵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14370元、诉讼保全费5000元，由原告卢丽云负担1665元，被告卢丽云负担17705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  罗巧宜二〇一六年四月十一日书 记 员  李 靖附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。