苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民初字第00468号
原告张水泉。
原告张杏珍。
两原告共同委托代理人万春雷。
被告苏州景融置业有限公司，住江苏省苏州市相城经济开发区行政中心11号楼305室。
法定代表人钟明庆，董事长。
委托代理人蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告张水泉、原告张杏珍与被告苏州景融置业有限公司（以下简称被告苏州景融置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日依法受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人万春雷、被告苏州景融置业公司的委托代理人沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张水泉、原告张杏珍共同诉称，原告方于2012年3月31日与被告签订合同，购买被告开发的位于苏州市相城区澄云路6号红鼎湾楼盘10幢405室，总价628273元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年12月31日将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人应按已交付房款的每天万分之三的标准支付违约金。2013年12月，原告准时按照被告要求前往验收房屋，被告无法出示“五证、两书、两表”及代收代缴委托授权书的原件和复印件以便验视其合法性。在进行房屋验收时，原告发现小区内多处严重问题，告知被告后，被告承诺维修并答应在后续改良后通知原告验收。截至起诉时，被告并未要求原告做改善验收。原告现起诉要求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房向原告支付违约金（以628273元为基数，从2013年12月31日开始以每天万分之三的标准计算至被告实际交付之日止）；3、判令被告承担因逾期交房而产生的交房前的一切物业管理费和车位管理费用（实际计算至被告实际交房之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告明确对于第四项中的诉请，在本次庭审前我方还没有缴纳物业管理费和车位管理费，但是这些费用物业肯定是要收的，该笔费用应当由被告承担。
被告苏州景融置业公司辩称，1、被告在交房时，原告没有提出任何异议，也没有按约定办理房屋的接收手续；2、原告诉状中称被告未出示五证、两书、两表等相关证件与事实不符，被告在2013年12月集中交房，没有其他业主对此提出过异议，相关证件在交房前已经取得或制作；3、交房时，房屋质量没有任何重大质量问题，被告没有违约，根据合同的约定，原告逾期未办理手续应视为交房，造成损失的费用应由原告承担。
经审理查明，2012年3月31日，原告张水泉、原告张杏珍（共同作为买受方）与被告苏州景融置业公司（作为出卖方）签订商品房买卖合同一份，约定两原告购买被告开发的位于苏州市相城区澄云路6号红鼎湾花园10幢405室房屋一套，合计建筑面积88.92平方米，房屋总价款人民币628273元。该合同第八条交付期限及交接中约定：“1、出卖方应于2013年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用；根据出卖方的交房计划，将进行分批交房，买受方同意合同约定交房时间后15个工作日内交付不作为出卖方交付迟延，双方明确房屋一经交付即视为买受方验收合格，买受方提出整修不视为出卖方逾期交房。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担；买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，（1）买受人应于第八条中第一款约定之日起15日内付清全部房款和其他代收代缴费用后，方可与出卖人办理商品房交接手续，因买受人未付清全部房款和其他代收代缴费用，出卖人不承担逾期交房的违约责任；（2）在出卖方交接通知书到达之日起15日内买受人必须办理交房手续，逾期未办理交房手续即视为交房，未结清房款者按买受方逾期付款的违约责任处理；（3）买受人不得借故拒绝或逾期办理交房手续，由此产生的全部相关费用，如物业费等由买受人承担；（4）买受人在收到交接通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为交房，房屋的保管责任由买受人承担”。该合同在第九条出卖方逾期交房的违约责任中约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理：逾期超过15天后，买受方有权解除合同‥‥‥；买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金”。该合同第十三条约定：“出卖方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑均在2013年12月31日达到使用条件”。该合同附件五补充协议第四条约定：“‥‥‥。2、房屋交付时，买受方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，如果房屋存在质量缺陷，应在完成交付后由出卖方按照合同约定进行保修。3、该房屋一经现场交付后，买受方提出整修所需的时间不视为逾期交房。4、买受方逾期未办理入伙手续的或因其原因造成房屋未能按期交付的，买受方应承担相应的违约责任，自交付（包括视为交付）之日起，该房屋风险责任及物业费由买受方承担，若买受方自催告书确定入伙日后90天仍不办理交接手续，出卖方有权单方面书面通知其解除合同并追究违约责任”。其后，两原告按约支付了所有购房款。
2013年12月，被告苏州景融置业公司向包括两原告在内的业主发出交房通知书、交房须知、交房各项款项清单等材料。两原告按照通知的时间于2013年12月28日至售楼处办理收房手续。根据《红鼎湾花园业主交房流转确认单》显示，共分五个步骤，分别为（1）身份确认、（2）交付各项款项、（3）权证登记办理、（4）验房、交接钥匙、（5）装修咨询服务，其中，两原告已经办完（1）、（2）、（3）项，其中在第二项的空白部分，由原告方以手写形式罗列了开发商未出示交验文件、防火门及门锁严重损坏、大厅密码门禁系统安装不良等问题。第（4）、（5）项未再继续办理。
2014年6月9日，两原告自行办理了位于相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园10幢405室的房屋所有权证，其后又办理了国有土地使用权证，房屋所有权人登记为原告张水泉、原告张杏珍，土地使用权人登记为原告张水泉、张杏珍。
以上事实有原告举证的商品房买卖合同、交房各项款项清单、交房须知、交房通知书、交房流转确认单、停车位发票、销售不动产发票、专修维修基金专用收据、房屋登记费收据、代办费收据、房屋买卖契税缴款书、国土证工本费缴款书、房屋所有权证、国有土地使用权证以及当事人陈述等附卷作证。
庭审中，两原告为证明其诉讼请求，另外举证于2015年1月拍的照片打印为3大张，证明原告并未进入需要被验收的房屋，被告所承建的楼房的公共部分，存在质量问题：第一张中的第10栋入户的门厅密码控制器安装有严重问题，从右下角可以看出有破损，而且是中空的；北面围墙没有加立柱有倾倒危险；门框破损；防火门安装不到位导致墙面破损；东面出口雨水井盖破损。第二张中显示绿化植被死亡的很多。第三张墙已破损，过道集体开裂，墙体玻璃损坏，地下车库雨棚有一个很大的洞。上述问题与2013年验收房屋时是同样的问题，从验收房屋当天，到2015年1月建筑质量问题都没有被改善，这些问题在验房当天已经告知了被告。
经质证，被告认为，对于照片的真实性无法确认，关于关联性，用2015年的照片证明交房时的状况，不存在逻辑性。
庭审中，关于2013年12月28日交房的事宜，原告方认为，被告没有给我们钥匙，因为他们认为我们没有缴纳所有的费用，被告拒绝我们的验房要求，也没有带我们到所购房屋之中，理由也是我们没有交清所有费用。原告去被告处验房被告知，如果不先缴纳维修基金、前期物业费用等就不给验房。除了房款外、我方还缴纳了车位费4万元、垃圾清运费，其他的契税包括维修基金我方没有交。原告不可能配合被告执行初始已经违法的事情。当时被告对我方记录的内容进行后期整改再行通知验收房屋，但事实上至2015年1月原告验视问题仍然存在。
被告认为，当时确实没有进入房屋验房，按照交房流转确认单，原告只做了前三项，是原告没有找我方继续办理房屋的交接手续。原告方的所有房款是交清的，其他的费用当天没有交。我方认为房屋已经交付了，我方在发出验房通知15日后，按照合同约定是视为交付的，但我方确实没有交付钥匙，钥匙还在物业公司，原因是原告没有来取。
另外，关于原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条第三款第一项、第二项、第四项以及合同补充协议第四条第二款、第三款、第四款是否合法有效的问题，原告认为，1、验收之日，被告没有权利要求原告在当天缴纳所有费用；2、被告将缴纳所有款项作为验房的前提是非法的，15天内办理交房手续的条款不再适用；3、我们都配合了被告去验房，不具有违约的事实，是因为被告的合法性手续不齐全和要求缴纳全部费用的非法要求，导致原告验房请求无法被正常执行，责任在被告；4、被告没有任何的合法委托授权、收费代办权限，原告出于保护自身利益，原告有充足的理由拒绝被告的非法要求。被告认为，这些约定是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应当是合法有效的。
本院认为，原告张水泉、原告张杏珍与被告苏州景融置业公司于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》中关于两原告购买被告开发的位于相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园10幢405室商品房的约定，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。一般来说，商品房的出卖方向购买方交付符合法律规定和合同约定的房屋并接受购买方的检验和接收是其主要的合同义务和责任，购买方不应该受强迫验收不符合法律规定和合同约定的房屋。然而，该《商品房买卖合同》中第八条第三款中关于购房者未付清代收代缴费用不视为逾期交房、在出卖方交接通知书到达之日起15日内买受人必须办理交房手续否则逾期未办理交房手续即视为交房、买受人在收到交接通知书后在限定期限内不办理相应手续的视为交房以及合同补充协议第四条中关于“房屋交付时，买受方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，如果房屋存在质量缺陷，应在完成交付后由出卖方按照合同约定进行保修”、“该房屋一经现场交付后，买受方提出整修所需的时间不视为逾期交房”等约定，显然系被告利用其处于优势的合同地位，在提供上述合同条款时，免除了其逾期交房后应承担的违约责任，同时排除了购房者拒绝不符合法律规定或合同约定房屋的权利以及主张逾期交房违约责任的权利，明显有悖公平合理，属于法律所规定的应属无效的格式条款，故上述条款对于本案中不再产生法律约束力。因此，本案中，两原告在已经付清了所有购房款后，有权对被告苏州景融置业公司的房屋进行验收，但根据现有证据可以证实在交房当天，两原告并未验收完毕，甚至都未进入其所购房屋，而被告其后也未再通知原告方验收房屋直至原告方自行办理产权登记。因此，本院认定被告苏州景融置业公司存在逾期交房的违约情形，应当依约承担相应的违约责任。另外，根据法律规定，不动产物权的变更、转让经依法登记发生法律效力。由于原告方在2014年6月9日已经自行办理了其所购房屋的所有权证，并将该房屋所有权转移登记至两原告名下，故本案所涉位于相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园10幢405室商品房已归两原告所有，应视为两原告已经接受了该房屋，也视为被告苏州景融置业公司已经向原告交付了该房屋。因此，对于被告苏州景融置业公司应当承担的违约责任，本院认定以房屋总价款628273元为本金，从2014年1月1日起按照每天万分之三的标准支付违约金至2014年6月9日，计人民币30157元。对于原告主张的要求被告继续履行交房义务的诉请，由于上述认定被告已经交付，故该主张已然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的交房前的相应费用，其也承认上述费用并未实际缴纳或支出，现主张由被告方承担，依据不足，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等规定判决如下：
一、被告苏州景融置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张水泉、原告张杏珍违约金30157元（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
二、驳回原告张水泉、原告张杏珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民856元，由被告苏州景融置业有限公司负担（此款原告已预付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告张水泉、原告张杏珍）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一五年九月九日
书记员 遆志恒