安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00081号
上诉人（原审被告）：余芬，女，1976年10月14日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
委托代理人：倪锦飞，江苏严耀帮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文君民，男，1973年12月17日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。
上诉人余芬因与被上诉人文君民房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人余芬及其委托代理人倪锦飞、被上诉人文君民及其委托代理人王熙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文君民在原审中诉称：其于2014年1月20日将位于本市湖东路1168号面积为30平方米的房屋租赁给余芬使用，同时双方签订了为期5年的房屋租赁合同，租赁期限为2014年1月20日至2019年1月19日。文君民在租赁合同签订后履行了合同义务，但余芬于2014年7月开始拖欠房租，经多次催要未果。现请求法院判令：一、解除双方签订的房屋租赁协议，腾空涉案房屋并交还给文君民；二、余芬支付违约金5万元；三、余芬赔偿其经济损失13万元。
原审查明：2013年12月29日，文君民与余芬签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、文君民将本市湖东路1168号商业房提供给余芬从事稻草人皮具的经营，期限为5年，自2014年1月20日至2019年1月19日，年租金26万元，月租金为21666.66元，自签订合同之日，一次性付清六个月房租13万元，房租半年一付，房租费在每半年首月1号支付，逾期交纳房租，逾期一日按月房租的2%交纳滞纳金。若拖欠十天，停止供应水电，可以解除合同收回房屋，同时房租押金（1万元）不予退还；二、租房期间，双方不得随意解除合同，如文君民提前收回房屋，应提前一个月与余芬协商，并承担违约金5万元。如余芬提前退租，也应提前一个月与文君民协商，并承担违约金5万元，否则押金不予退还。合同签订后，文君民将涉案房屋交给余芬从事经营。2014年7月，因余芬未能交纳下半年的租金，以致成讼。
原审认为：双方签订的《房屋租赁合同》，系双方意思的真实表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现余芬逾期交纳租金的期限已逾十天，根据双方的约定，文君民可以行使解除权，故对其该项请求予以支持。合同解除后，双方尚未履行的部分终止履行，余芬应返还涉案房屋并向文君民支付该占用期间的租金。双方约定如余芬退租，应承担5万元违约金，该金额并未过分高于造成的损失。现余芬违约，文君民主张违约金，予以支持；因余芬的原因导致合同解除，文君民重新对外招租需要一定的时间，考虑本地的市场情况，酌情确定为两个月的招租期限，因此，合同解除后给文君民造成的经济损失，应确定为43333元。但法律规定，约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院予以增加，现该损失并未高于双方约定的违约金金额。故对文君民主张违约金后，再主张赔偿经济损失，不予支持。至于余芬提出文君民已将涉案房屋出租并收取房租的辩解意见，因其未能说明其何时将涉案房屋交还给文君民，文君民何时出租及收取租金的数额，且也未提供证据予以证明。故对其辩解意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十�条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年11月4日作出如下判决：一、解除原告文君民与被告余芬房屋租赁合同关系，被告余芬于本判决生效后五日内腾空涉案房屋并归还给原告文君民；二、被告余芬于本判决生效后五日内支付原告文君民租金60667元（2014年7月20日至2014年10月14日），并支付违约金5万元；三、驳回原告文君民其他诉讼请求。案件受理费1950元（已减半收取），被告余芬负担1199元，原告文君民负担751元。
宣判后，余芬不服，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。文君民在原审中的诉讼请求为：解除双方签订的房屋租赁协议；余芬支付违约金5万元；余芬偿还其经济损失13万元。文君民并没有主张余芬支付占用期间的租金，而原审却判令余芬支付租金，明显超出诉讼请求，且此期间余芬并未占用房屋。二、一审认定事实错误，适用法律不当。余芬并未逾期交纳房租，其于2014年5月已经明确告知解除房屋租赁合同，后文君民也表示同意，且催促余芬于2014年7月20日之前必须搬离，合同关系已经解除。余芬并于2014年7月21日上午将房屋钥匙交付给文君民，根本不存在2014年7月20日至10月14日的租金。余芬解除房屋买卖租赁合同得到文君民的同意，双方意思表示真实，所以应当退还押金。双方虽然约定了违约责任，但文君民的实际损失远远低于违约金数额，文君民于2014年8月就已经将房屋租出，其实际损失不超过1万元。根据合同法的相关规定，违约金高于实际损失的百分之三十，即为违约金过高，应予以调整。综上，一审法院违反民事诉讼制度的根本原则，代替当事人估算招租期限，并超出了当事人的诉讼请求，故请求二审法院撤销原审�决，依法改判或发回重审。
文君民辩称：房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同期限为2014年1月至2019年1月，但是余芬于2014年7月开始拖欠房租，其上诉请求不能成立。余芬拖欠房租的行为给其造成了经济损失，虽然一审判决支付违约金，但是不足以弥补该损失。关于押金，余芬的单方违约已违反了房屋租赁合同的第四条的约定，应不予退还。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与原审相同。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、原审判令余芬支付文君民所欠房租和违约金，有无事实和法律依据；二、余芬要求文君民退还押金一万元应否得到支付。
本院认为：一、关于房租和违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，余芬应当在2014年7月1日支付下半年的房租，并约定逾期拖欠房租十天，现余芬未拖欠房租已逾十天，构成违约，文君民可以解除合同。第九条约定，租房期间，如乙方（余芬）提前退租，应提前一个月与甲方（文君民）协商，并承担违约金5万元。余芬称其于2014年7月21日已将房屋钥匙交付给文君民并腾空房屋，但其未提供证据予以证明，且文君民否认这一事实，故对余芬的辩解，本院不予采纳。文君民在一审庭审中陈述，其主张的13万元经济损失，包括余芬自2014年7月20日至10月20日占用房屋的租金64999元，及三个月重新招租的租金损失64999元。原审判决并未超出当事人的诉讼请求范围，故原审程序符合法律规定。文君民同时主张了造成的损失和违约金，原审酌定重新招租的损失为两个月的租金43333元，而约定的违约金数额为5万元，并未过分高于造成的损失，原审根据双方的约定，判令余芬支付文君民违约金5�元，并无不当。二、关于押金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，若余芬拖欠房租十天，文君民可以解除合同，同时房租押金不予退还归其所有。因余芬拖欠房租已构成违约，故对其要求退还押金的主张，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费3900元，由上诉人余芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪和平
代理审判员 张茂进
代理审判员 方 芳
二〇一五年三月九日
书 记 员 吴方圆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。