云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终216号
上诉人（原审被告）西双版纳嘉锦房地产开发有限公司。
委托代理人侯晶，女，系该公司职员。
委托代理人党珉，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）王平才，男，汉族。
委托代理人何维飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人西双版纳非霖酒店管理有限责任公司。
委托代理人党珉，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳嘉锦房地产开发有限公司（以下简称嘉锦公司）因与被上诉人王平才、原审第三人西双版纳非霖酒店管理有限责任公司（以下简称非霖公司）商品房购销合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人嘉锦公司的委托代理人党珉、被上诉人王平才的委托代理人何维飞、原审第三人非霖公司的委托代理人党珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案法律事实是，2013年1月9日,王平才与嘉锦公司签订《商品房购销合同》，其中主要约定王平才一次性向嘉锦公司支付购房款302322元购买嘉锦公司开发建设的位于景洪市非霖公馆一栋十二楼12016室房屋一套，建筑面积为47.58平方米，用于投资型购房。当天，非霖公司与王平才签订《非霖公馆业主房屋托管合同》，其中主要约定非霖公司对王平才购买的房屋进行托管，托管期为10年，自2014年3月31日至2024年3月30日止，无论盈亏，非霖公司每年于3月31日前按照购房价款的8%即302322元×8%＝24186元（含税）向王平才支付委托经营管理物业的收益费。同时，嘉锦公司在《商品房购销合同补充协议》中承诺“为了降低王平才的投资风险，在委托经营管理期限内，如因非霖公司经营问题，单方导致不能及时兑现托管收益，逾期6个月未准时向王平才支付物业托管收益的情况时，王平才可以书面申请退房，由嘉锦公司对王平才签订的《商品房购销合同》所约定的房产按原价回购”。2013年1月10日，王平才依约向嘉锦公司支付购房款175740元。2013年1月16日，王平才将剩余购房款126582元直接支付给与嘉锦公司共同开发建设该项目的西双版纳渡假区景盛新市场有限公司股东杨继业。之后，王平才向嘉锦公司交纳了办理房产所需的契税9069.66元、印花税151.16元、住房维修基金2141.1元及办证费500元。2014年5月14日，王平才、嘉锦公司双方办理了交房手续，同日王平才将购买的房产交给了非霖公司托管。非霖公司仅依约向王平才支付了2014年的物业托管收益，而2015年的物业托管收益，至今没有支付。2015年12月7日，王平才委托魏国勇以邮寄的方式将退房申请邮寄给了嘉锦公司。为此，双方产生纠纷，王平才诉至一审法院，请求判令：一、解除王平才、嘉锦公司双方于2013年1月9日签订的《商品房购销合同》；二、嘉锦公司按原价回购其出售给王平才位于景洪市非霖公馆一栋十二楼12016号房屋；三、嘉锦公司原价返还王平才支付的购房款302322元，以及各种税费11861.92元；四、本案诉讼费由嘉锦公司承担。
一审认为，王平才、嘉锦公司双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其中约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力，双方应当严格按照约定履行自己的合同义务。本案中，嘉锦公司在《补充协议》中明确约定非霖公司拖欠王平才物业托管费逾期6个月未支付的，王平才可以向嘉锦公司申请退房，由嘉锦公司按原价回购其出售给王平才的房屋，而本案中非霖公司已经拖欠王平才长达1年多的物业托管费，故依据该约定王平才有权要求嘉锦公司按原价回购房屋，并解除双方之间签订的商品房购销合同。据此，王平才要求解除其与嘉锦公司于2013年1月9日签订的《商品房购销合同》，嘉锦公司原价回购其位于景洪市非霖公馆一栋十二楼12016号房屋，同时原价返还其支付的购房款302322元，以及各种税费、维修基金、办证费共计11861.92元的诉请，一审予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除王平才与嘉锦公司于2013年1月9日签订的《商品房购销合同》；二、嘉锦公司自判决生效之日起十日内按原价302322元回购其出售给王平才位于景洪市非霖公馆一栋十二楼12016号房屋；三、嘉锦公司自判决生效之日起十日内返还王平才各种税费、维修基金、办证费共计11861.92元。案件受理费6013元，减半收取3006元，由嘉锦公司负担，并于判决生效之日起十日内径直支付给王平才。
一审判决宣判后，嘉锦公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人王平才一审全部诉讼请求。其理由：一、一审判决解除上诉人和被上诉人签订的《商品房购销合同》，缺乏法律依据。首先，合同的解除有约定解除和法定解除之分，本案的上诉人并没有实施可以导致《商品房购销合同》解除的任何违约行为，因此，依据合同的约定所运用的法律法规，上诉人和被上诉人签订的《商品房购销合同》尚不具备解除的条件。其次，虽然上诉人在《承诺函》中提到了“回购”的事宜，但是“回购”与“解除合同”所发生的法律后果是完全不同的。所谓“回购”，应当是被上诉人将房屋再次出售给上诉人，且双方按交易程序办理相应手续后才是“回购”。而一审判决简单的将“回购”理解为“解除合同”，显然缺乏合法依据。二、一审判决将被上诉人支付给杨继业的股权转让款认定为购房款，缺乏合法依据。被上诉人提交的杨继业出具的“收据”中已经明确的写明收款人是杨继业，而不是上诉人，且款项是“股权转让款”，这显然与购房款没有直接关系，而一审判决在认定法律事实的表述中将该笔款项认定为购房款显然缺乏合法依据。
被上诉人王平才答辩称，承诺函是合同的组成部分，上诉人做出承诺就应该遵守。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人非霖公司陈述称，同意上诉人的上诉意见。
二审庭审中，经征询双方当事人对一审确认事实的意见，上诉人嘉锦公司提出两项异议，其认为，1、原审确认“王平才可以书面申请退房”错误、承诺中并无“可以书面申请退房”这句话；2、确认“王平才将剩余购房款126582元直接支付给与嘉锦公司共同开发建设该项目的西双版纳渡假区景盛新市场有限公司股东杨继业”错误，上诉人并不认可126582元是支付剩余购房款。上诉人嘉锦公司对一审确认的其他事实无异议。被上诉人王平才对一审确认事实无异议。原审第三人非霖公司对一审确认事实的意见与上诉人的意见一致。
对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。对上诉人提出的第一项异议，经审查，上诉人嘉锦公司出具给王平才的《承诺函》中载明内容为：“您可以提出书面申请，由我公司对此前双方于2013年1月9日签订的《商品房购销合同》相关约定之一（栋）十二（层）1-12016（号）房302322元/套进行原价回购。”对第二项异议将结合证据加以评判。
综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是否应予解除；上诉人是否应以302322元回购出售给被上诉人的房屋以及退还被上诉人各种税费、维修基金、办证费11861.92元。
二审中，上诉人、原审第三人未提交新证据。
被上诉人申请证人杨继业出庭作证。证人杨继业（男，1969年6月8日出生，傣族，住景洪市勐海路36号，公民身份号码532801196906080012）陈述称，其原是西双版纳渡假区景盛新市场有限公司的股东，公司用一块地与嘉锦公司合作开发房地产，就是非霖公馆，股东若购买该房子，价格比对外销售的优惠，若不要房子，嘉锦公司就要支付股东入股的土地款126582元，因其与王平才是朋友，就把购房的指标转给了王平才，由王平才在应支付的购房款中，直接支付给了其126582元的股权转让款，其写了收据给王平才，当时嘉锦公司是认可此种支付方式的。
经质证，上诉人对证人证言不予认可，其认为，证人并无证据证明上诉人同意王平才用证人的股权转让款折抵购房款。
经质证，被上诉人对证人证言予以认可。
经质证，原审第三人的质证意见与上诉人一致。
本院认为，上诉人虽然提出本案无证据证明上诉人同意王平才用证人的股份转让款折抵购房款，但结合上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中约定的付款方式为一次性付款，上诉人未支付过证人股权转让款及双方已办理了交房手续，上诉人未再向被上诉人另行要求支付其所称的剩余购房款等情况，可确认王平才支付给证人的126582元系支付的本案购房款，故对证人证言，本院予以采信。
经二审审理查明的事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，上诉人嘉锦公司与被上诉人王平才签订的《商品房购销合同》及作为合同补充协议由嘉锦公司出具给王平才的《承诺函》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，王平才已按约交纳了全部购房款302322元，并已将所购房屋交由原审第三人非霖公司经营管理。根据《承诺函》的约定，当出现非霖公司逾期6个月未准时向王平才支付物业托管收益的情况时，王平才可以书面申请，由嘉锦公司对王平才所购房屋进行原价回购。现非霖公司仅支付了王平才2014年的物业托管收益，2015年的物业托管收益至今未支付，已超过嘉锦公司承诺的6个月，且王平才已向嘉锦公司提出书面申请，嘉锦公司应按合同补充协议《承诺函》的约定，对王平才所购房屋进行原价回购。嘉锦公司对涉案房屋进行回购是其应履行的合同义务，原审解除双方签订的《商品房购销合同》不当，本院予以纠正。鉴于涉案房屋至今未办理房屋产权证，王平才交纳给嘉锦公司办理房产所需的契税9069.66元、印花税151.16元、住房维修基金2141.1元、办证费500元，共计11861.92元，嘉锦公司应返还王平才。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持景洪市人民法院（2016）云2801民初60号民事判决第二、三项，即：西双版纳嘉锦房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内按原价302322元回购其出售给王平才位于景洪市非霖公馆一栋十二楼12016号房屋；西双版纳嘉锦房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还王平才各种税费、维修基金、办证费共计11861.92元；
二、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初60号民事判决第一项；
三、驳回王平才的其他诉讼请求。
二审案件受理费6013元，由上诉人西双版纳嘉锦房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决收取。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 臧翠玲
审判员 马 云
审判员 徐艺华
二〇一六年七月十四日
书记员 周亚梅