辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01474号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐晓东，男，1984年12月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省辽阳县。
委托代理人：张琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李云春，男，1960年3月13日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李云刚，男，1962年9月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李莉，女，1956年6月11日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李云鹤，男，1958年7月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李云鹏，男，1965年1月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
上诉人徐晓东与被上诉人李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第01462号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告（一审反诉被告）徐晓东诉称，2010年3月1日，案外人张春林与李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏签订一份《租房协议》，约定将位于皇姑区珠江街80号门市房租赁给张春林使用，租期四年，每年租金83，000元。同时双方约定：“在租房期间如遇动迁、政府征地等不可抗拒因素，此楼不能正常使用时，甲方应按乙方实际使用天数返还租金，并且政府赔偿的装修补贴归乙方所有。”此后，徐晓东与李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏签订一份《补充协议》，双方约定将此房转租给徐晓东，变更徐晓东为新承租人，租期执行原协议。徐晓东已将2013年2月21日至2014年2月21日的房屋租金交予李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏，年租金为83000元。2013年6月该租赁房屋动迁，徐晓东于2013年6月15日与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿安置协议》，并于当日搬离租赁房屋。李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏应按徐晓东实际使用天数，将剩余房屋租金返还给徐晓东，现多次索要未果，故诉至法院，请求判令李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏返还房屋租赁费用共计55，712.3元及利息（至实际给付之日止，暂计算到2014年6月5日为3，598元）；判令李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏承担本案诉讼费用及相关费用；请求法院依法判决李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏对上述款项互负连带责任。
一审被告（一审反诉原告）李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏辩称，2010年3月1日其与张春林签订一份《租房协议》，将位于皇姑区珠江街80号门市房租赁给张春林使用，租期四年，每年租金八万三千元，同年转租给徐晓东使用，签订一份补充协议。2014年10月15日李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏接到法院传票，并在起诉书中得知徐晓东已从政府领取了补偿款。搬迁时李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏并未接到通知，况且也没有与其四人做交接，房屋钥匙也没有交给李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏，由于租房协议并没有履行完毕，徐晓东属于自行解约，租赁房屋具备经营条件。李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏一直将房屋保留到2014年3月份，在此期间没有对外进行出租。
一审被告（一审反诉原告）李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏诉称，徐晓东在野蛮搬迁过程中，屋内设施遭到严重破坏。屋内电源电线拆的十分混乱、电线头裸露，房屋内外装修拆走，并将室内取暖设施全部拆走、二楼主体玻璃损坏、顶棚破损、几间房屋变成垃圾场。请求判令徐晓东赔偿取暖设备、装修修复费、两个月租房违约金、出租损失费等经济损失共计19.4万元。
一审原告（一审反诉被告）徐晓东辩称，我们于2013年6月15日与皇姑区土地房屋征收管理办公室签订了补偿协议书，于当日搬离了房屋，当时李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏在场，我们也结清了水、电煤气费，并将钥匙交给了其四人。根据补充协议第三条，房中暖气拆除后，李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏已收回。房屋现在处于出租状态没有给李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏造成损失，所以请求法院驳回李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏的反诉请求。
原审审理查明，位于沈阳市皇姑区珠江街80号门市房（权属证书建筑面积为133平方米，一层，实体建筑物为二层，二层无产权证，下称诉争房）系李有山（李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏之父，于2007年9月17日去世）所有的房产。2010年3月1日，案外人张春林与李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏四人（出租人注明为李有山配偶沈长琴，已于2012年去世）签订《租房协议》，约定将诉争房出租给张春林，租期四年，自2010年3月5日至2014年3月5日，在此期间如张春林不能继续使用，应按违约赔偿出租方二个月房屋损失。年租金8，300元整，一次性付款，每年提前半个月交付房租金。在租房期内如遇动迁、政府征地等不可抗拒的因素，此楼不能正常使用时，出租方应按张春林实际使用天数计算，返还租金，并且政府赔偿的装修补贴归张春林所有。张春林租用后，可重新装修门面、牌匾、内部设施及格局，但不能影响房屋建筑，张春林不能私自改动电源。沈长琴为张春林提供正常水、电等使用设施，张春林不得私自改动电源。张春林在租用期间，有出兑的权利房租不变。租期满后，张春林的的装修不能拆除，应全部归出租方所有。出租方原有的设施，如油炉、暖气管道等，如有损坏，张春林负责赔偿。李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏四人在该协议下方处签字确认。同年，李云鹏与徐晓东签订《补充协议》，约定李云鹏同意将此房转租给徐晓东，同时徐晓东变更为新承租人，租期执行原协议；原则上按原协议条款执行，在不破坏建筑结构的基础上允许徐晓东根据装修要求综合布线；房中暖气拆除后，甲方收回；租赁期满后，李云鹏给予徐晓东优先租赁权，租金按当时市场价格。该协议签订后，诉争房由徐晓东租赁使用，用于经营沈阳市品怪美发厅（个体工商户），房租交纳至2014年2月21日止。2013年4月，诉争房所在地区被皇姑区政府列入征收范围，征收期限自2013年4月25日起至2013年5月25日止，征收部门为皇姑区土地房屋征收管理办公室。2013年6月15日，徐晓东与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿安置协议》，徐晓东为被征收人。协议约定征收部门给付徐晓东搬迁补助800元、过渡期临时补助费19，950元、装修补偿款161，250元，上述合计182，000元。签订协议当日，徐晓东从诉争房搬出。2013年8月13日，徐晓东领取了货币补偿款。庭审中李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏自认于2014年3月租期届满后将诉争房另行出租收益。因租金返还事宜双方当事人协商未果，徐晓东遂起诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及《租房协议》、《补充协议》、租金收据、《非住宅房屋征收货币补偿安置协议》、照片、询问笔录、房屋征收公告、房屋征收决定等证据在卷，已经法庭质证，本院予以确认。
原审认为：依法成立的合同受法律保护。李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏与张春林签订的《租房协议》是双方间真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。后通过李云鹏签订《补充协议》，确认徐晓东为新承租人，徐晓东交纳了租金，李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏庭上表无异议，故《租房协议》约定的内容对双方均具约束力。在《租房协议》履行期间，诉争房遇征收，徐晓东在诉争房从事经营活动，作为被征收对象与征收机关签订了安置补偿协议，领取了征收补偿款。该院认为，徐晓东既是被征收人，也是诉争房承租人。其腾房、领取征收补偿款的同时，因诉争房产权人尚未与征收部门达成安置补偿协议，诉争房仍归李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏所有，徐晓东应与出租方即李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏履行房屋交接手续，将诉争房交与其四人后，方可主张退还所余租金。现徐晓东主张其搬走前与李云鹤打过招呼，并提供证人证言，证明其将钥匙交与李云刚，上述二人对此均予以否认。因证人应某系徐晓东所经营的连锁美发店老板，双方存在一定的利害关系，故证人证言的证明力弱，在否认的情况下，本院不能单独依据该证人证言认定房屋已于2013年6月交付给李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏。现徐晓东亦无证据证明李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏在2014年3月租期届满前将诉争房实际收回，本院对徐晓东关于返还租赁费及利息主张不予支持。关于反诉中李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏主张赔偿诉争房设备、装修、出租损坏问题。庭上李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏自认，2014年3月诉争房租期届满后，其将房屋收回并出租收益。因李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏收回诉争房后未对设备、装修损坏问题提出主张，反诉时已距收回房屋逾三月有余，依据李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏提供的照片证据不能确认徐晓东即为侵权人，故本院对反诉李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回徐晓东的诉讼请求；二、驳回李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏的诉讼请求。案件受理费1，193元、保全费720元由徐晓东自行承担，反诉费1，405元由李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏自行承担。
宣判后，徐晓东不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院的民事判决、依法改判李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏给付徐晓东房租租赁费55，712.3元及利息。二、由李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏承担本案诉讼费用、保全费用等。主要上诉理由：2015年1月12日，皇姑区法院给街道办公人员的笔录中能够证明：1、被上诉人于2013年4月就知道位于皇姑区珠江街80号房屋被政府征收，并且与政府多次沟通。2、上诉人在与征收办公室签订协议后搬出动迁房屋。3、上诉人搬走后，被上诉人在房屋上拉上横幅继续出租。上诉事实充分证明，上诉人与被上诉人已对动迁房屋进行了交接，并且被上诉人在上诉人搬走后又对外出租，被上诉人应该按照房屋协议约定返还剩余租金，
被上诉人李云春、李云刚、李云鹤、李云鹏答辩称：原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：原审关于上诉人与被上诉人之间形成的租赁关系合法有效的认定正确。在双方租赁协议履行期间，诉争房屋遇征收，上诉人徐晓东既是被征收人，也是诉争房承租人。其腾房、领取征收补偿款的同时，因诉争房产权人尚未与征收部门达成安置补偿协议，诉争房仍归被上诉人所有，故上诉人徐晓东应与出租方即被上诉人履行房屋交接手续，将诉争房交与被上诉人后，方可主张退还所余租金。现上诉人提供证据均无法充分证明被上诉人于2014年3月租期届满前将诉争房实际收回，故原审对上诉人要求返还租赁费及利息的主张不予支持，并无不当。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，193元，由上诉人徐晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年七月七日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；