上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第36号
原告陈某某，男，1983年4月13日生，汉族，住陕西省。
委托代理人李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。
委托代理人朱敬，上海豪珈律师事务所律师。
被告刘某甲，女，1990年3月28日生，汉族，住安徽省芜湖市。
被告刘某乙，女，1963年7月30日生，汉族，住安徽省芜湖市。
两被告委托代理人沈向华，安徽国伦律师事务所律师。
两被告委托代理人程敏，安徽国伦律师事务所律师。
原告陈某某与被告刘某甲、刘某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李剑瑜，被告刘某乙及委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘某甲委托代理人刘某乙与原告于2014年5月30日签订《租赁合同》，被告将位于上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号的房屋出租给原告。合同签订当日原告支付第一期租金以及租赁保证金合计人民币248，816元，之后原告又按约支付了设施转让费10万元。但两被告严重违反合同义务，自2014年9月8日起被告刘某乙出面以锁门、招贴转租广告等形式阻挠合同的履行，严重阻碍原告进行正常的装修和生产经营，造成原告损失。现要求：一、解除《租赁合同》；二、两被告退还已收取的租金人民币149，112元；三、两被告退还设施转让费人民币10万元；四、两被告双倍返还已收取的房屋租赁保证金及改造保证金计199，408元；五、两被告承担约定的违约责任，赔偿人民币50万元。
两被告辩称，被告已实际履行合同义务，交付原告房屋，在租赁期内没有发生任何违约行为，要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，两被告是母女。位于上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号的店铺（以下称系争房屋）产权人为被告刘某甲。该店铺建筑面积为435.86平方米（1－2层）。2014年5月30日原告与被告刘某乙签订一份《租赁合同》，约定被告刘某乙将系争房屋出租给原告，租期自2014年6月1日起至2022年5月31日止，租期8年。首期付款方式为三个月的租金，之后原告每三个月向被告刘某乙支付一次租金，先付后租。第一期租金应与保证金一同于本合同生效后5日内支付给被告刘某乙，以后每期租金应提前45天汇入被告刘某乙帐户。被告刘某乙给予原告免租期90天（自2014年6月1日至2014年8月31日），每月租金为人民币49，704元。被告刘某乙交付系争房屋，原告应向被告刘某乙支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金即49，704元。另外被告刘某乙房屋内原有的空调、厨房器具、冰柜、桌椅、设备等全部折价转让给原告，原告向被告刘某乙支付的转让费总计为人民币10万元，应于2014年6月15日前一次性支付给被告刘某乙。合同还约定，如被告提前解约，应双倍返还保证金（包括房屋租赁保证金及改造保证金），并一次性向原告支付赔偿金50万元。合同还约定了其他内容。
合同签订后，被告刘某乙于2014年6月将系争房屋交付原告。原告给付被告刘某乙三个月租金149，112元，装修保证金5万元，租赁保证金49，704元，另给付被告刘某乙设备转让费10万元，共计人民币348，816元。被告刘某乙出具收条。2014年6月28日被告刘某甲出具一份授权委托书，写明委托被告刘某乙将系争房屋出租给原告并全权负责收租等相关事宜。因原告承租系争房屋用于开设游泳健身馆，尚在办理前期准备工作，故接受房屋后未对系争房屋立即进行装修。2014年7月被告刘某乙要求原告支付后期租金，又于同年9月被告刘某乙及其母亲半夜时坐在系争房屋门前向原告索要租金，后双方为此发生纠纷。2015年1月被告刘某乙在未通知原告的情况下即擅自将系争房屋用于自己开设超市。期间原告曾发律师函给被告刘某乙，告知被告刘某乙应继续履行合同并赔偿原告不能使用系争房屋的损失，同时原告表示在解决纠纷后再支付后续租金。因被告未回复，2014年12月原告向本院起诉。
审理中，被告刘某乙辩称其和母亲晚上坐在系争房屋门前是因为得知原告开设的健身馆有纠纷，担心原告不能支付后期租金，为向原告索要租金而采取的行动，后来看到系争房屋原告一直未用，才自行开设超市。原告则表示系争房屋未装修是因为前期需要委托设计，因合同中有免租期，原告支付的租金是支付到11月底，不存在拖欠租金的问题。即使原告与他人有纠纷，也与被告无关。被告刘某乙在合同未解除的情况下擅自收回房屋自用，属严重违约，应承担违约责任。
另查明：系争房屋内已有部分物品及设备被偷盗及损坏。
审理中，原告表示，对设备转让费10万元的返还，原告可承担一部分损失，具体数额由法院酌定。
上述事实，有原告与被告刘某乙签订的《租赁合同》，被告刘某甲的房地产权证、委托书，收条、信函、照片及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因系争房屋产权人为被告刘某甲，刘某甲又出具授权委托书，委托被告刘某乙负责系争房屋出租事宜，故原告与被告刘某乙签订的《租赁合同》是被告刘某乙的代理行为，即原告与被告刘某甲之间建立租赁法律关系，其民事责任由被告刘某甲承担。该份合同是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行期间，被告刘某乙未经原告同意，在系争房屋已出租给原告的情况下，擅自收回系争房屋并开设超市，而且在夜晚与其母亲坐在系争房屋门前向原告索要租金，影响了原告对系争房屋的使用，被告刘某乙的行为属于严重违约，应承担违约责任。由于系争房屋已由被告刘某乙收回自用，致使原告已无法再使用系争房屋，原告的合同目的无法实现，故原告要求与被告刘某乙解除《租赁合同》的诉讼请求应予支持。合同解除的时间以被告收到本院送达的起诉状副本之日即2015年1月10日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。系争房屋交付原告后，因合同中明确约定原告有三个月免租期即自2014年6月1日至2014年8月31日，故原告支付的租金149，112元应视为自2014年9月1日至2014年11月30日止的租金，而此阶段因被告刘某乙的违约行为导致原告并未实际使用系争房屋，因此合同解除后，该阶段的租金149，112元应返还原告。
此外，因被告违约，致使合同解除，被告应承担双倍返还房屋租赁保证金及装修保证金。按照合同约定，被告还应赔偿原告损失人民币50万元，故原告要求被告双倍返还房屋租赁保证金及装修保证金199，408元，赔偿损失50万的诉讼请求应予支持。对原告主张的设备转让费10万元，考虑到有部分物品设施被偷及损坏，原告也表示愿意承担部分损失，故本院酌情确定由被告退还设备转让费5万元，其余损失由原告自理。本案中，因被告刘某乙是被告刘某甲的委托代理人，其代理行为所产生的后果应由被代理人即被告刘某甲承担，故上述民事责任均由被告刘某甲承担。被告刘某乙作为代理人在本案中可不承担民事责任。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈某某与被告刘某甲签订的《租赁合同》于2015年1月10日解除；
二、被告刘某甲应于本判决生效后十日内返还原告陈某某租金人民币149，112元；
三、被告刘某甲应于本判决生效后十日内返还原告陈某某设施转让费人民币5万元；
四、被告刘某甲应于本判决生效后十日内双倍返还原告陈某某租赁保证金及装修保证金共计人民币199，408元；
五、被告刘某甲应于本判决生效后十日内赔偿原告陈某某损失人民币50万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，285元，减半收取6，642.5元，由被告刘某甲负担（被告刘某甲负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一五年十一月十八日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……