中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18675号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江伟星，男，香港特别行政区居民，现住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄晓芸，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊文静，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷建华，男，香港特别行政区居民，现住广州市。
委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄思琦，广东法丞律师事务所律师。
上诉人江伟星因与被上诉人雷建华租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人江伟星上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持江伟星一审全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决认为江伟星主张的租金超过1年诉讼时效期间明显错误，违背了公平合理的价值导向。（一）自2011年起，在2012年、2014年、2015年、2016年2月，雷建华陆续向江伟星支付租金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。雷建华陆续向江伟星支付租金、履行义务，明显造成诉讼时效中断的法律后果。（二）本案纠纷发生的原因完全是因为雷建华自己经营、经济上的原因拖欠租金，也即雷建华单方违约造成的。江伟星开具的收据均表明是雷建华所付款项为部分租金的情况下，一审法院把举证责任推到守约方江伟星身上，苛求江伟星证明雷建华支付的租金是何年何月的租金，违背了基本的公平合理原则和举证责任规则。（三）最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行限期届满之日起计算”、《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》(2012年3月7日)中第(六)条规定：连续行为的诉讼时效应如何起算：连续行为是指同一债权人与同一债务人之间，一段期间内基于同一个整体的意思表示而连续发生的多笔交易行为。由于多笔交易具有整体性，诉讼时效应当从最后一笔交易履行期限届满之日起算。”据此，本案租赁合同租期内的租金，是基于一个合同项下的整体债务，合同期内的租金是整体性、连续性债权，本案租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，本案根本不存在诉讼时效已过的问题。江伟星在一审中已经提供前述司法解释及解答意见的适用案例，但一审法院未对此作出回应。二、一审判决认为雷建华在2015年7月14日之后支付的33万元租金应抵扣该日期之后的租金，没有法律依据。如前文所述，江伟星要求雷建华支付租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。雷建华在2015年7月14日之前拖欠的租金属于形成在先的债务，此后拖欠的租金属于形成在后的债务。江伟星出具的收据中写明为雷建华支付的部分租金，在雷建华拖欠租金明显违约的情况下，无论是从正常理性的角度，还是从举证责任的角度(除非雷建华能够举证证明其在2015年7月14日之后支付的租金是经江伟星认可后作为抵扣之后的租金，但雷建华根本未能举证证明)，都应认定为偿还形成在先的债务。并且，雷建华在一审中并未提出将2015年7月14日之后支付的租金作为抵扣该日期之后的租金，雷建华也未能举证证明其支付的是该日期之后的租金。三、一审判决判定的违约金标准过低，属于滥用自由裁量权保护违约方利益，恳请二审法院按照合同约定的标准判定违约金。涉讼租赁合同合法有效，本案应当依据双方租赁合同的约定认定相关违约责任。并且，双方合同约定的违约金标准已经考虑到了如下因素：双方均是香港籍、此前也算是朋友关系，江伟星出租给雷建华的价格相对于市场租金是明显低的，也即雷建华转租所获得的租金差价是非常高的，而江伟星在租金收益上，已经产生利益损失，租赁合同约定违约金的目的就是为了预防雷建华不履行支付租金的义务，租赁合同约定的违约金并未超出双方签订合同时应预见的范围。雷建华主张违约金过高，但其一方面并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于江伟星遭受的实际损失，另一方面该违约金调减请求与双方签订合同的约定不符。四、一审法院关于合同解除的认定是错误的，应予以纠正。一审法院根据雷建华的一纸未送达的快递，认定双方合同在2016年7月7日已经解除，明显是对法律的曲解。雷建华作为违约方，不具有解除合同的权利，解除合同通知到达不产生合同解除的法律效果。五、双方租赁合同第五条约定“《广州市房屋租赁合同》所订的租金数额、出租税由乙方支付，合同印花税各自付……”。据此，涉讼房屋租赁税费应由雷建华承担。一审判决认定江伟星尚未实际缴纳出租屋税费却要求雷建华先行支付没有依据，属于事实认定错误。按照合同约定，该税费应当由雷建华主动向出租屋行政管理部门缴纳。但雷建华一直未履行该义务，导致行政部门向江伟星发出催缴出租屋税费的通知。该笔税费是法定必然会产生的费用，理应由雷建华承担。六、一审判决对重建费的处理不当，应当予以纠正。双方租赁合同第六条约定：“甲方将该出租屋交付乙方承租的当日，乙方出具施工图纸经甲方认可后以甲方名义向国家相关行政部门报建装修，将该出租房屋拆平重建的一切费用由乙方负责”。合同签订后，江伟星将涉讼房屋交付给雷建华，且房屋也确实于2011年进行了重建。江伟星已经垫付了涉讼房屋的重建费用，按照合同约定，该费用应当由雷建华承担。在房屋重建时，江伟星已经就该重建费数额与雷建华口头达成一致为48万元，故江伟星将该费用从雷建华已经支付的费用中予以扣减，这已经是双方实际履行的事实。一审庭审过程中，雷建华拒不承认该笔费用，双方对此产生争议，因此江伟星向一审法院提出要求对涉讼房屋重建费进行评估的申请。该重建费用是基于本案租赁合同关系产生，一审判决认为需将其作为独立的诉讼请求提出与事实不符，也没有法律依据，应当予以纠正。综上所述，江伟星上诉请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人雷建华二审答辩称：不同意江伟星的上诉请求。一、江伟星未能提供适租物业是本案纠纷的原因，虽然一审法院并未认可，但由于第四层系违建导致城管部门经常光顾，导致物业出租不理想，并且城管部门有书面通知要求拆除，所以物业不适合出租。双方的合同目的无法实现，雷建华依法享有合同解除的权利。二、雷建华从2013年起拒付租金，江伟星不闻不问，拒绝与雷建华进行沟通，拒收函件。江伟星在明知雷建华违约的情况下，多年不解除合同，不采取适当措施防止损失的扩大，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定应当自行承担扩大的损失。三、江伟星主张的租金及违约金已经超过诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效为1年”、最高人民法院对于云南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，是明确、针对继续履行租金债权的诉讼时效期间的答复，具有对分歧支付租金案件的普遍适用性。分期支付租金的合同，属于分期履行合同之债而非同一债务的分期履行，各期租金债务发生的时间有先后，不具有同一性。四、诉讼时效属于当事人法律利益。2014年9月15日之后的租金并非雷建华本人支付的，而是案外人在无雷建华授权的情况下代雷建华支付的，案外人并非该案支付租金的义务人，亦非雷建华的代理人、财产保管人或其他授权主体，无权代雷建华表示放弃诉讼时效利益的意思表示。案外人向江伟星支付租金的行为不属于最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”的情形，不能导致诉讼时效中断。综上，雷建华认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
江伟星于2016年7月14日向一审法院提出本案诉讼，请求：1、雷建华向江伟星支付从2011年2月1日起至2017年2月24日止的租金共3299552.77元；2、雷建华向江伟星支付从2012年12月16日起至雷建华付清上述租金之日止的违约金，每日按当月应付租金的千分之二计算；3、雷建华向江伟星支付从2011年6月1日起至2017年2月13日止的个人出租房屋税款及滞纳金共216172.74元。
雷建华向一审法院提出反诉请求：确认江伟星与雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2016年7月10日解除。对合同解除的法律后果，雷建华不要求一审法院一并处理。
一审法院经审理查明：江伟星是广州市越秀区人民中路X号房屋的权属人，该房屋建筑面积410.81平方米，层数3层。
2011年3月2日，江伟星（甲方）与雷建华（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，写明甲方将广州市人民中路X号房屋1-3层全部合计面积414平方米，出租给乙方作商业用途使用（四楼留作自用），租期从2011年2月1日至2019年1月31日，租金每月60000元（每两年递增6%）；乙方须于签署此约之同时交付两按120000元给甲方租赁期满后迁出时，乙方结清电话费、水电费等费用的当日，则甲方无息将该两按金清还给乙方；乙方该场地之租金必须每月缴纳一次，每次在每月15号前缴纳，甲方收取租金时需向乙方出具收据为凭据，若乙方要求开发票，则税费由乙方承担，由乙方支付，如乙方支付租金迟于上述时间，并超过十五天，则乙方还需每天缴纳租金千分之二的滞纳金，如乙方超过三十天还未能缴交租金，则甲方有权单方面解除合同并没收保证金，租赁期内，无论乙方盈利或亏损，乙方都须按时缴纳租金；《广州市房屋租赁合同》所订的租金数额、出租税由乙方支付，合同印花税各自付，乙方经营期间一切杂费、电话费及场地内设备之维护保养等费用，概由乙方支付；甲方将该出租屋交付乙方承租的当日，乙方出具施工图纸经甲方认可后以甲方名义向国家相关行政部门报建装修，将该出租房屋拆平重建的一切费用由乙方负责；同时乙方一次性支付甲方150000元的设备补偿、员工遣散及搬迁费该补偿在甲方交付房屋给乙方的当日一次性付清；乙方迁出时必须将该场地之完整门匙一套交还回甲方，并须维持该场地之原有整齐，一切嵌装在场地结构或墙体内的设备装修，乙方不得拆回，所有之家私杂物，必须搬走，倘若留下任何物件，则当废物论，甲方有权不另通知，而将该物处理等。
2011年6月1日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市人民中路X号1-3层房屋出租给乙方作商业用途使用，使用面积240平方米，租赁期限从2011年6月1日至2019年1月31日，每月租金24000元；本合同如有未尽事宜，由双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力等。该合同办理了租赁登记备案。
合同签订后，涉讼人民中路X号1-3层由雷建华承租使用，4层由江伟星自住。
2013年1月21日,广州市城市管理综合执法局越秀分局出具关于配合强制拆除人民中路X号天面违法建设的函，写明人民中路X号为一栋三层的框架结构房屋，2011年6月期间，业主即江伟星未经规划部门批准，擅自在三层天面加建一层混凝土结构的房屋，面积138.0456平方米，构成违法建设，该违法建设经区府批准予以强制拆除，目前其局已送达相关执法文书完成法定程序，将定于近日强制拆除等。
雷建华陈述其于2016年6月30日已经将涉讼人民中路X号1-3层清空并迁出，该房屋内不再有雷建华所需的物品。
2016年7月6日，雷建华委托广东法丞律师事务所通过EMS向江伟星地址广州市人民中路X号寄送解除合同暨交还场地通知以及4条钥匙。其中通知写明：由于经济下滑、生意难做，江伟星无力继续承受租金，故结束涉讼人民中路X号房屋的生意，特委托律师致函通知江伟星，自本律师函到达江伟星之日起，《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，租赁保证金120000元作为违约金由江伟星没收处理，鉴于雷建华已经将场地清理完毕，随本函将租赁场地锁匙4条交还江伟星，另退场时查看水表读数为23526，电表读数为11800，如有异议，请于接本函后三日内书面回复，逾期或不回复视为确认本函等。该邮件因电话联系江伟星拒收，于2016年7月7日被退回。
一审庭审中，江伟星提交了如下证据：1、江伟星建设银行账户（账号33×××35）从2011年3月1日至2014年7月20日的个人活期明细信息，江伟星认为雷建华、李凌峰、艾莹在该期间共向江伟星转账支付租金2210000元。2、江伟星在2012年2月28日手写的重建费计算单，载明：1、人民中路Y号拆包运载合共115平方，每平方90元，合共10350元，2、重建地基55平方每平方27500元，3、一楼包工包料110平方每平方1000元，合共110000元，以上合共148000元。3、广州市越秀区光塔街来穗人员和出租屋服务管理中心盖章的出租屋纳税基本信息，地址为涉讼人民中路X号首、二、三层，计税租金24000元，从2011年6月至2017年2月税款含滞纳金共216172.74元，缴税日期2017年2月13日等，江伟星尚未缴纳出租屋税费。雷建华对证据1没有异议，雷建华向江伟星支付租金、押金等款项共2765000元，在2014年10月起，艾莹代雷建华支付租金990000元；对证据2不予确认，该地址是人民中路Y号，与本案无关；对证据3，真实性没有异议，按照合同约定雷建华只有在要求江伟星开具发票的情况下出租屋税费才由雷建华承担，但雷建华没有要求开具租金发票，出租屋税费应由江伟星自行承担，且江伟星也没有实际缴纳税费，无权要求雷建华支付税费。
雷建华提交如下证据：1、雷建华制作的从2011年3月9日至2014年9月15日期间租金付款流水汇总表，该期间由雷建华及李凌峰共向江伟星支付1775000元，其中租金1505000元，押金120000元，设备、员工遣散、搬迁补偿款150000元。2、雷建华向江伟星转账的凭证及租金收据若干。3、李凌峰于2017年1月10日作出的付款说明，写明其在2012年11月5日向江伟星支付现金300000元，上述款项均作为代雷建华向江伟星支付涉讼人民中路X号商铺的租金等。4、雷建华制作的从2014年10月22日至2016年2月1日期间租金付款流水汇总表，该期间由艾莹向江伟星支付租金990000元。5、艾莹向江伟星转账的凭证及租金收据若干，其中艾莹在2015年5月11日、8月21日、2016年2月1日向江伟星转账30000元、200000元及130000元，江伟星在2016年2月5日开具了雷建华支付涉讼人民中路X号部分租金130000元的收据，其余两笔转账没有开具收据。6、艾莹于2017年2月27日作出的付款说明，写明其通过建行账号62×××19，分别于2014年10月22日、12月3日、12月16日、2015年5月11日、8月21日、2016年2月1日向江伟星账户转账3万、30万、30万、3万、20万、13万，合计990000元，上述款项均作为代雷建华向江伟星支付涉讼人民中路X号商铺的租金等。江伟星对证据1、4均不予确认，认为是雷建华自行统计，不属实；对证据2的转账金额没有异议；对证据3，江伟星没有收到李凌峰支付的现金300000元，该说明是否是李凌峰本人的签名江伟星不清楚；对证据5没有异议；对证据6载明的付款金额没有异议，但该说明是否是艾莹本人签名江伟星不清楚。
就租金支付问题，江伟星、雷建华确认雷建华共向江伟星支付了2765000元，其中120000元押金及150000元员工遣散费等费用没有异议。江伟星认为上述款项中148000元是人民中路Y号房屋的重建费,450000元是涉讼人民中路X号房屋的重建费，剩余的1897000元才是租金，雷建华向江伟星支付租金至2013年9月4日，雷建华及其委托人支付的租金应当往前填算所欠租金缺口。雷建华认为其共向江伟星支付租金2495000元，2013年全年的租金江伟星、雷建华双方不予计付，艾莹支付的租金是转账当月的租金，根据江伟星出具的收据，雷建华向江伟星支付租金至2016年2月。
此外，雷建华曾将2016年7月6日寄送给江伟星被退回的邮件中钥匙4片当庭提交一审法院，要求江伟星确认、接收，江伟星以身体不好为由没有到庭处理，一审法院遂将钥匙退还给了雷建华。
江伟星还向一审法院申请对涉讼人民中路X号房屋重建费进行评估。
一审法院认为：江伟星与雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，江伟星将涉讼人民中路X号1-3层出租给雷建华使用，自住该房屋4层，江伟星、雷建华对雷建华已付租金金额存在争议，即便按照雷建华主张的已付租金总额2495000元来算，按照合同约定租金标准，该租金总额也与起租日至雷建华认定租金已付至2016年2月止期间的租金总额相去甚远，故雷建华在租赁期间逾期支付租金，已构成违约。雷建华辩称涉讼房屋4层为违章建筑，江伟星提供的房屋不适租，但雷建华承租的是该房屋1-3层，第4层为违章建筑并不影响雷建华对涉讼房屋1-3层的承租、使用，雷建华的本项抗辩不足以构成其拒付租金的理由。雷建华还辩称江伟星主张的租金超过1年诉讼时效期间，江伟星没有提供证据证明其在起诉前曾向雷建华追讨过租金，诉讼时效不存在中断，故对雷建华提出的诉讼时效抗辩，一审法院予以接纳，在江伟星本次起诉1年前即2015年7月14日前的租金均已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。2015年7月14日之后，雷建华共向江伟星支付租金330000元，江伟星只是出具收据写明雷建华支付了部分租金，没有确定是支付何年何月的租金，故该已付租金应直接在2015年7月14日之后的租金中进行抵扣。至于逾期支付租金的违约金，雷建华认为江伟星主张的违约金标准过高，江伟星也没有提供证据证明其因雷建华拖欠租金损失过大，一审法院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，该违约金按照合同约定应从2015年7月31日起算。
关于租金计算截止日的问题，雷建华陈述其在2016年6月30日已经清空涉讼人民中路1-3层并迁出，江伟星在该房屋4层居住不可能不知道该情况的发生，雷建华在7月6日向江伟星寄出解除合同交还场地通知及钥匙，该邮件因江伟星拒收在7月7日被退回，在承租人提前退租的情况下，江伟星作为出租人本应及时接收租赁房屋处理退租事宜，防止自身损失扩大，但江伟星没有尽到谨慎义务，在明知雷建华退租的情况下，拒收退租通知及钥匙，应对此后房屋租金损失负责，且在本案诉讼期间，雷建华将上述被退回的钥匙提交法院要求江伟星确认并接收，江伟星亦不予理会，足以反映江伟星放任之过错，故江伟星主张的租金应截止至2016年7月7日止，此后的租金损失一审法院不予支持。
从雷建华向江伟星寄出的解除合同通知来看，雷建华是以经济下滑、生意难做为由要求解除合同，该事由不符合法定合同解除条件，且雷建华逾期支付租金亦构成违约，其作为违约方发函解除合同不应产生合同解除效力，但考虑到江伟星拒不与雷建华办理退租事宜，自身存在过错，且雷建华已清空并迁出涉讼房屋，租赁合同不存在继续履行的可能性，基于公平原则，一审法院确认江伟星与雷建华的租赁关系于2016年7月7日解除，雷建华认定的合同解除日期有误，一审法院予以调整。租赁合同解除的责任在雷建华，因雷建华在反诉中没有要求一审法院一并处理合同解除的后果，江伟星要求雷建华支付租金亦是以租赁合同继续履行为前提，故租赁合同解除后的责任承担问题，由租赁双方另循途径解决，一审法院不予调处。关于出租屋税费，江伟星作为出租人是缴纳出租屋税费的法定主体，因其尚未实际缴纳该出租屋税费，再要求雷建华先行予以支付，没有依据，一审法院不予支持。江伟星还要求评估涉讼人民中路X号房屋的重建费，因其没有就该重建费作为诉讼请求提出，且重建费的评估不影响本案的处理，一审法院对此不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十九条的规定，一审法院于2017年3月24日作出判决如下：一、确认原告江伟星与被告雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2016年7月7日已解除；二、被告雷建华在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告江伟星支付从2015年7月14日起至2016年7月7日止的租金（每月按67416元计算，其中应扣除被告已付租金330000元）及从2015年7月31日起至付清上述租金之日止逾期支付租金的违约金（以月租金67416元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算），违约金总额以不超过所欠租金为限；三、驳回原告江伟星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40217元，反诉费100元，合计共40317元，由原告江伟星负担30380元，被告雷建华负担9937元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
另外，江伟星二审庭后向法院提交以下材料：1.2011年3月2日江伟星与雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》补充协议；2.2012年8月22日，江伟星委托广东富荣律师事务所律师向雷建华发出《律师函》；3.解除《广州市房屋租赁合同补充协议》通知及照片，拟证明2014年10月17日，江伟星在雷建华拖欠租金的情况下，主动发出解除《广州市房屋租赁合同补充协议》通知，要求解除涉讼租赁合同；4.江伟星因身体原因，于2015年3月13日在广州市南方公证处出具委托蔡鹏磊追讨租金的授权委托书；5.2015年3月20日《报警回执》及短信照片，江伟星收到雷建华叫来的黑社会人员自称河南东哥打来的恐吓电话以及威胁短信，为保障自身安全，马上报警；6.2015年3月30日《报警回执》，证明当天下午，雷建华找来六七位黑社会人员对江伟星进行威胁并施暴，致使江伟星需要在警察的陪同下到医院检查，当时商场录像已拍下黑社会实施暴力的场景，取证资料已在派出所备案，前述证据拟证明江伟星向雷建华追讨租金，并未超过一年诉讼时效期间的事实。
本院认为，一审法院认定江伟星、雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》补充协议合法有效并认定本案纠纷的发生系因雷建华无正当事由拒付租金而引发，理据充分，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对江伟星的上诉请求，认定如下：
一、双方租赁合同解除时间的认定问题。一审法院已经查明雷建华于2016年7月6日委托律师事务所向江伟星寄出的解除合同通知暨交还场地通知，载明雷建华是以经济下滑、生意难做，无力承受租金为由要求解除合同，该事由不符合法定合同解除条件，亦不符合合同约定的解除条件，且雷建华逾期支付租金已构成违约，其作为违约方发函解除合同不应产生合同解除的法律效力。双方合同明确约定租赁期限自2011年2月1日至2019年1月31日，雷建华在租赁合同有效期限内且尚未清缴租金的情况下擅自单方提前解除合同，且雷建华亦未有证据证明在其搬迁之间已经向江伟星提出办理退租事宜的情况下，应给予江伟星的合理期限接收房屋。因此，一审法院确认江伟星与雷建华的租赁关系于2016年7月7日解除，不妥。二审酌情认定双方租赁合同关系于2016年9月7日解除，江伟星在合理期限内不收回涉案房屋钥匙，相应法律后果应由其自行承担。
二、江伟星上诉主张其诉请雷建华清偿欠付租金及违约金并未超出诉讼时效期间的问题。因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的……”、第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”、第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。虽雷建华在2011年3月9日、3月11日、5月27日、9月9日、2012年3月26日、6月14日、9月10日、11月15日2014年1月24日、7月18日、9月15日向江伟星支付租赁保证金、设备补偿费及租金，并通过案外人艾莹于2014年10月22日、12月3日、12月16日、2015年5月11日、8月21日、2016年2月1日向江伟星支付租金，但双方对该租金所对应的租期没有明确，雷建华没有证据证明该租金为其付款当月租金，因此应为雷建华清偿之前欠付的租金。按照江伟星所述，雷建华所交付的租金尚不足以清偿其欠付的2013年9月之前的全部租金，但至江伟星提起本案诉讼之前，江伟星并没有充分证据证明其向雷建华追讨租金的事实。雷建华前述付租的行为并不导致诉讼时效中断。另外，江伟星二审庭后提交的证据均不属于二审新证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，本院二审不组织质证。该证据亦不足以证明江伟星向雷建华有效追讨租金的事实。另外，因本案租金为分期履行合同之债并非同一债务的分期履行，本案并不适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行限期届满之日起计算”的规定，江伟星上诉主张租金诉讼时效的起算应以最后一期债务为起算，于法不符，本院不予支持。另外，江伟星一二审所提供的参考案例并非最高人民法院发布的指导案例，且具体案情与本案并非同一，对本案不具有指导意义，不足以证明江伟星关于诉讼时效上诉主张的成立，本院不予采纳。因此，雷建华应向江伟星支付2015年7月14日至2016年9月7日期间的租金及相应违约金。
三、江伟星上诉主张雷建华于2015年7月14日支付33万元租金不应扣减该日期之后的租金。因如前文所述，雷建华没有证据证明其所付租金为付款当月欠付的租金，理应作为清偿之前欠付的租金，由于雷建华所付租金尚不足以清偿2015年7月14日之前的租金。因此一审法院认定雷建华支付的前述33万元应扣除2015年7月14日之后的租金不当，本院依法予以纠正。
四、关于违约金标准的问题。虽双方合同明确约定“乙方（雷建华）该场地之租金必须每月缴纳一次，每次在每月15号前缴纳……如乙方支付租金迟于上述时间，并超过十五天，则乙方还需每天缴纳租金千分之二的滞纳金……”，但雷建华在一审中明确提出该违约金标准过高请求法院进行调查的抗辩。据此，一审法律适用自由裁量权调整雷建华逾期支付租金的违约金以月租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，且总额以不超过所欠租金为限，公平合理，本院予以维持。
五、江伟星诉请雷建华支付2011年6月1日至2017年2月13日止的出租房屋税款及滞纳金216172.74元的问题。因江伟星作为涉讼房屋出租方，其是出租屋租赁税申报纳税的法定主体。江伟星与雷建华就出租屋租赁税承担的合同约定不能改变其应履行的法定义务，其可在履行实际缴纳出租屋税费后再行向江伟星主张。一审法院暂未支持江伟星的该项诉请，并无不妥。
六、江伟星向一审法院申请对涉讼人民中路X号房屋重建费进行评估的问题，因双方在本案一审中均未提出重建费用的诉请，一审法院未接纳江伟星的该项鉴定申请，合法有据，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，但对合同解除时间以及33万元款项扣除的问题处理不妥，二审予以纠正；上诉人江伟星其他上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9957号民事判决第三项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9957号民事判决第一项为：确认江伟星与雷建华签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2016年9月7日解除；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9957号民事判决第二项为：雷建华在本判决送达之日起十日内，向江伟星支付从2015年7月14日起至2016年9月7日止的租金（每月按67416元计算）以及从2015年7月31日起至付清上述租金之日止逾期支付租金的违约金（以月租金67416元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算），违约金总额以不超过所欠租金为限；
四、驳回雷建华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费40217元、反诉受理费100元，合计40317元由江伟星负担25697元、雷建华负担14620元。二审案件受理费40217元，由江伟星负担25697元、雷建华负担14520元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月二十二日
书记员 璩方慧