广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2902号
上诉人（原审被告）：郭少英，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：王清，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张沛芳，住广东省佛冈县。
委托代理人：焦国杰、邵海霞，均系广东永通律师事务所律师。
上诉人郭少英与被上诉人张沛芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月1日，张沛芳（承租人、乙方）与郭少英（出租人、甲方）签订《店面合作合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将“广州市鹿景路村直街6号之一店面”（以下简称涉案场地）租给乙方使用，每月租金17500元，租赁期限从2013年9月3日起至2014年9月3日止；乙方按月向甲方交付租金；租赁期满合同自然终止；若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金52500元不予退还；若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金52500元，同时违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失；甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同等内容。上述合同落款处，张沛芳在承租方处签名，出租方无人签名或盖章，但其下载明以下手写字体：“已收到张沛芳交来合作鹿景路村直街6号之一保质金（伍万贰仟伍佰元某）￥52500收款人：郭少英2013.9.1（另写收据为准）”。合同签订后，郭少英将涉案场地交付给张沛芳经营使用，张沛芳按照合同约定的标准向郭少英支付租金至2014年11月。
2015年7月27日，张沛芳向原审法院提起本案诉讼，诉称：2013年9月1日，张沛芳、郭少英签订《铺位租赁合同》，约定郭少英将位于越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号之一铺位出租给张沛芳，每月租金17500元，租赁期从2013年9月3日至2014年9月3日，合同第六条约定，如郭少英出现违约行为，郭少英需支付张沛芳违约金52500元。上述合同签订时，张沛芳以现金方式向郭少英缴纳押金52500元，并对铺位进行装修。张沛芳一直按时缴纳租金及各项费用。《铺位租赁合同》期限届满后，张沛芳继续租赁上述商铺，郭少英继续收取租金，双方未签署书面租赁合同。张沛芳经营至2014年11月20日工商部门责令停止经营活动。张沛芳多次与郭少英协商未果，遂于2014年12月之前搬走所有物品，解除双方之间的不定期租赁关系。郭少英至今仍未返还押金给张沛芳，故起诉请求判令：郭少英立即返还张沛芳押金52500元，支付张沛芳违约金52500元（两项合计为105000元）。
郭少英原审辩称：（一）涉案合同到期后，张沛芳、郭少英双方口头协商，约定续租至2015年2月29日。根据涉案合同第五条第10点的约定，张沛芳需在租赁期满前一个月通知我方。（二）张沛芳诉状上所述的均不是事实，张沛芳没有向我方提出解除合同。我方不清楚其搬走的时间，直到2015年2月10日张沛芳方上门滋事，我方才知道张沛芳方要求解除合同。（三）我方主张双方租赁期限是至2015年2月29日止。综上，请求法院驳回张沛芳的诉讼请求。
一审诉讼中，张沛芳、郭少英一致确认：（一）双方所签订的涉案合同虽名为《店面合作合同》，但实为租赁合同，合同中约定的“广州市鹿景路村直街6号之一店面”具体指本市越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号之一铺位。（二）上述合同租赁期限届满后，双方无续签书面合同。（三）上述合同签订后，张沛芳向郭少英支付了押金52500元，但双方对押金的理解不一。郭少英认为：该押金是用于保证承租和交租的；如张沛芳欠租可予以抵扣租金，如张沛芳存在违约行为可以作为违约金。张沛芳认为：该押金是用于保证涉案合同的履行的，在合同期满后应予以退还，由于合同没有约定可以抵扣相应的费用，故其不同意抵扣。
关于涉案合同的租赁期限及解除时间问题，张沛芳、郭少英双方各执一词。张沛芳称：（一）双方无口头约定延长租赁期限。（二）张沛芳曾多次口头向郭少英提出解除合同，首次提出的时间为2014年11月20日，但并无提供证据予以证明。郭少英称：（一）其向广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）承租涉案商铺后转租给张沛芳；因其与登峰公司的租赁期限至“2015年2月29日”止，故其也与张沛芳口头约定延长涉案合同的租赁期限至“2015年2月29日”止。为证明上述陈述，郭少英向法庭提供其与登峰公司签订的《租赁合同书》1份。（二）由于2015年2月仅有28天，故其认为双方的租赁合同关系应于2015年2月28日才终止。（三）张沛芳一直没有向其发出解除合同的通知，直到2015年2月10双方才协商一致解除合同。张沛芳对上述《租赁合同书》的真实性无异议，但对关联性不予认可。
关于涉案合同租赁期限届满后，涉案场地的使用及交还情况，张沛芳、郭少英双方各执一词：
张沛芳陈述：（一）合同租赁期限届满后其一直经营使用涉案场地，工商部门于2014年11月20日责令其停止经营，故其于2014年11月30日将场地的钥匙交给郭少英的工人关某并于同日搬离，但双方并没有签署书面的交接材料，故认为张沛芳、郭少英之间不定期租赁关系于2014年11月30日解除。（二）郭少英在2014年12月另行招租，并将涉案场地用于存放郭少英在涉案场地的隔壁所经营的花店的物品。张沛芳为证明其上述陈述，向原审法院申请证人陈某、聂某乙到庭作证。证人陈某陈述：其原来由张沛芳聘请，在涉案场地中担任翻译，入职时间为2014年9月下旬；2014年11月20日，工商部门到涉案场地告知没有营业执照就不能营业，故张沛芳于该日要求郭少英协助办理营业执照，但郭少英不配合办理。由于无法正常营业，因此张沛芳于2014年11月30日搬离，其也于同日离职，但由于其离职后又在隔了三间店铺的地方上班，故其得知之后涉案场地张贴了出租通知，郭少英将货物搬进去当仓库使用；郭少英的员工“阿某”承认由于当时还没有新承租人，故暂时作为仓库使用。证人聂某乙陈述：其曾向郭少英承租商铺，后双方因故产生诉讼；张沛芳曾于2014年11月20日与郭少英协商，并在2014年11月30日搬离涉案房屋；2014年12月，涉案场地张贴了招租公告并用作仓库、存放了许多货物，当时郭少英称“现在还没有人承租，所以我暂时就用来当作仓库”；其曾与张沛芳一同前往与郭少英协商有关退还押金的事宜，郭少英称“暂时没钱，不如每个月返还10000元，但最后一个月不给”，但张沛芳不同意，双方因此发生争执；关某当时已是郭少英的员工，至庭审之日仍为郭少英的员工。此外，张沛芳为证明关某为郭少英员工，还提供了2014年11月10日《收据》1张、广州百川水业发展有限公司送水某1张及照片2张，其中《收据》经手人栏签名载明“宗”，送水某用户签名栏载有“关’R”字样。
郭少英对证人陈某的质证意见为：（一）因陈某在2014年9月下旬才入职，故不清楚张沛芳、郭少英双方办理营业执照的情况。（二）陈某的证言证明了张沛芳一直没有办理营业执照，而是在工商部门查处时才单方面向我方索要营业执照，而并非索要办理营业执照的资料。（三）因陈某曾某的员工，故郭少英认为其证言不具有公正性。郭少英对证人聂某乙的质证意见为：该证言证明了张沛芳在合同租赁期届满后一直承租涉案商铺，也可以证明聂某乙曾因纠纷与郭少英产生过诉讼，故认为其证言不具有公正性、真实性。郭少英对2014年11月10日《收据》、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，并确认照片上的为关某本人，但对送水某的真实性、合法性、关联性均不予确认。
郭少英陈述：（一）其不清楚租赁期限届满后涉案场地的使用情况，张沛芳没有将涉案场地的钥匙交还给其。（二）其于2015年2月10日才知道张沛芳已搬离涉案场地，并于同日收回涉案场地自行处理。（三）关某曾是其所聘请的工人，在2014年11月18日已离职。（四）关某也没有代其收取涉案场地的钥匙并交给其。郭少英为证明关某已离职，向法院提交广州一洲木业有限公司（以下简称一洲公司）出具的《离职证明》一份，载明：“兹有关孝宗任我司广州一洲木业有限公司销售员一职，于2010年3月10日入职至2014年11月18日。其因个人原因向我司申请离职，在职期间无不良表现，经协商一致，已办理离职手续。”《离职证明》落款处负责人签名为刘某，申请人签名为关某。郭少英同时称该《离职证明》是关某要求其开具的；因其所经营的花店位于涉案场地旁，该花店挂靠在一洲公司，以一洲公司的名义对外经营，该公司负责人刘某是其前夫，但其才是一洲公司的实际老板。张沛芳对《离职证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。
此外，张沛芳向法院提交（2015）穗中法民五终字第3410号民事判决书，其中载明：聂某乙（即本案证人）曾与郭少英就承租本市越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号房屋产生纠纷向法院提起诉讼，案经一、二审审理，查明以下事实：2014年11月20日，广州市工商行政管理局越秀分局向聂某乙发出《责令改正通知书》，称其未取得营业执照擅自在南约直街6号从事床上用品的经营活动，违反了《广东省查处无牌经营行为条例》的规定，现责令停止经营活动等。张沛芳同时陈述：因本市越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号房屋是分成两给铺位出租给其与聂某乙的，但其与聂某乙共用一个店面，故工商部门没有向其发出《责令改正通知书》；由于郭少英没有向其提供办理营业执照所需的产权证明及租赁合同导致其无法办理营业执照，且其多次要求郭少英退还押金郭少英拒不支付，属于郭少英违约，故其要求郭少英按照合同约定向其支付违约金52500元，但张沛芳并未提供证据证明其曾向郭少英提出上述要求。郭少英对上述民事判决书的真实性、合法性、关联性均无异议，同时陈述：张沛芳并无向其提出需要相关资料办理营业执照的要求，如张沛芳需要办理营业执照应在合同签订后马上去办理，而并非在经营一年多以后在2014年11月20日被工商部门查处后才提出要求。
原审法院认为：张沛芳、郭少英自愿签订的《店面合作合同》虽名为店面合作合同，但结合合同的行文及双方的陈述，该合同实为商铺租赁合同。该合同内容是双方当事人的真实意思表示，故双方均应恪守履行。概言之，郭少英作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；张沛芳作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。上述《店面合作合同》中约定租赁期限至2014年9月3日止，郭少英主张双方口头约定延长租赁期限至“2015年2月29日”止，张沛芳对此予以否认，郭少英亦未能提供证据予以证明，故原审法院对郭少英的上述主张不予采信。《店面合作合同》租赁期限届满后，张沛芳、郭少英双方无续签合同，张沛芳继续使用涉案房屋并按原租金标准向郭少英支付租金至2014年11月，双方按原合同内容构成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，作为不定期租赁合同关系当事人，可随时主张解除合同。
张沛芳主张其于2014年11月20日首次向郭少英提出解除合同且此后亦多次口头提出解除合同的要求，并于2014年11月30日将涉案场地的钥匙交还给郭少英的员工关某并搬离涉案场地，郭少英对此予以否认，张沛芳所提供的证据不足以证明其曾提出解除合同，亦不足以证明关某经郭少英授权代为与其办理商铺交还的手续，更不足以证明其已于2014年11月30日与郭少英或关某办理商铺交还的手续，因此张沛芳对此应承担举证不能的责任。即使张沛芳已于2014年11月30日实际搬离涉案商铺，其证据亦不足以证明其已于该日向郭少英主张解除涉案合同。其次，《店面合作合同》中并无就押金退还的具体条件进行约定，故郭少英主张该押金应用于抵扣租金的抗辩意见，因无合同依据，原审法院不予采纳。郭少英已在庭审中陈述双方已于2015年2月10日协商一致解除合同且其已于同日收回场地自行处理，故张沛芳已依约在租赁期限内向郭少英承租涉案场地，故张沛芳要求郭少英返还押金52500元的诉讼请求，原审法院予以支持。
其次，关于张沛芳要求郭少英向其支付违约金52500元的问题。张沛芳在《店面合作合同》签订后一直使用涉案场地经营长达一年多的时间，现其主张由于郭少英没有向其提供办理营业执照所需的产权证明及租赁合同导致其无法办理营业执照，但其并未提供证据证明其曾要求郭少英提供有关材料，郭少英对此亦不予确认，故对张沛芳以此为由主张郭少英存在违约行为的意见，原审法院不予采纳，因此对于张沛芳的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2015年12月15日作出判决：一、被告郭少英应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张沛芳退还押金52500元。二、驳回原告张沛芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元，由原告张沛芳负担1200元，被告郭少英负担1200元。
判后，郭少英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、本案中郭少英不清楚租赁期限届满后涉案场地的使用情况，张沛芳没有将涉案场地的钥匙交还给郭少英。张沛芳没有办理房屋退租的交接手续，没有缴纳水电费等费用，郭少英与张沛芳双方口头协定租赁期限是2015年2月29日止，张沛芳提前解除合同视为违约行为。张沛芳从2014年12月起至今没有缴纳租金，也是违约行为。2、双方的《店面合作合同》约定若乙方（张沛芳）出现违约行为，甲方（郭少英）有权收取乙方全额押金52500元不予退还，若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金52500元。张沛芳的行为已经构成了合同违约，按照双方约定，郭少英不用退还押金给张沛芳。3、押金的性质按照合同法解释与交易习惯，押金在双方解除租赁合同时，如果承租方欠出租方租金，押金应该扣除租金。张沛芳从2014年12月1日至2105年的2月10日期间尚欠郭少英40833元租金，押金应当抵掉租金。二、一审适用法律错误。一审判决以2015年2月10日双方协商一致解除合同为合同解除日期。一审法院叶认定郭少英不存在违约情况，但双方签订的《店面合作合同》已经到期，到期后双方没有签订新的续租合同，张沛芳有权随时解除合同为由判决郭少英支付押金。一审法院认定事实不清基础下，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决郭少英退还押金52500元是不合理的。郭少英上诉请求：撤销原审判决，改判郭少英不用向张沛芳退还押金52500元。
张沛芳二审辩称：一、同意一审判决。郭少英的上述请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，维持原判。二、押金是针对一年期的租赁合同，一年期已经届满此期间没有任何违约行为，所以郭少英应当退还押金。原审中张沛芳曾申请二证人出庭作证，证明不定期租赁合同于2014年11月30日终止张沛芳已经结清全部租金不存在拖欠租金的事实。2014年11月30日之后郭少英从未向我方主张过电费和租金，也说明租赁关系终止。三、郭少英向原审法院另案提出要求我方支付租金，案号（2016）粤01104民初1379号，已经开庭审理，因为该案与本案有联，所以原审法院口头告知待本案二审判决结果后再做处理。
经审查，原审查明事实无误，且双方未能提供新证据，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为张沛芳主张退还押金的请求能否得到支持。
根据本案查明的事实，双方签订的《店面合作合同》约定租赁期限至2014年9月3日止，合同期满之后，双方无续签合同，张沛芳继续使用涉案房屋并按原租金标准向郭少英支付租金至2014年11月。郭少英认为双方口头协定租赁期限至2015年2月29日，但张沛芳予以否认，郭少英未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故原审认定双方形成不定期租赁关系于法有据，本院予以确认。不定期租赁合同，双方均可随时主张解除合同。因此，郭少英上诉认为张沛芳提起解除合同，构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。本案双方虽对合同解除的时间有分歧，但均认为合同已经解除，故原审法院判令郭少英向张沛芳返还押金并无不妥，本院予以维持。至于郭少英认为张沛芳欠缴2014年12月至2015年2月10日的租金，主张押金抵扣欠付租金的问题，因郭少英已另案主张，故对于郭少英该上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，郭少英的上诉事实与理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人郭少英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年五月九日
书 记 员 罗 涛