山东省济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0102民初2496号
原告：乔燕雪，女，1984年出生，汉族，住山东省章丘市，现住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：温宝国，山东华剑律师事务所律师。
被告：徐西燕，女，汉族，1989年出生，住山东省新泰市，现住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：赵长庚，山东昶灏律师事务所律师。
原告乔燕雪与被告徐西燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法�成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔燕雪的委托诉讼代理人温宝国，被告徐西燕及其委托诉讼代理人赵长庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔燕雪向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告违约，返还原告剩余租金27566.4元，并赔偿原告违约金及损失20000元，房屋装修费20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月22日原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于山大路商铺租赁给原告经营，租赁期自2016年3月22日至2017年3月22日，由原告向被告支付租金66000元，原告依约支付了相应的租金，被告在合同履行至2016年10月19日时，又将该商铺租赁给官淑静，导致原告无法经营，原告多次向被告主张自己的合法权益，但被告一直置之不理，现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法维护原告合法权益。
被告徐西燕辩称：1、被告不知道原告何时在本案诉争房屋里搬走，也不知道原告什么原因搬走，被告从未在语言或行动上迫使原告终止经营或无法正常经营，原告自己经营不下去，是因为自身原因或非被告原因致使，所以说被告不应当返还原告的租金。2、被告不知道原告有什么损失，被告也未见到原告提供证据证明其损失2万元。3、被告从未见原告在承租的房屋内进行过装修，也从未允许过原告自行装修，所以说被告不应当承担原告的装修费用。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告签订的房屋�赁协议一份；2、原告乔燕雪支付租金的收据两张；3、济南历下雅诺服装店的营业执照副本一份；4、历下区花园路房屋所有权证复印件一份；5、被告徐西燕与贾龙飞签订的房屋租赁协议。
被告徐西燕对原告乔燕雪提交的如下证据的真实性有异议，本院认定如下：1、徐西燕与官淑静签订的店面转让合同的照片打印件一份，该合同虽非原件，但庭审中被告徐西燕认可将涉案房屋出租给官淑静的事实，且对于转让期限、费用等主要内容的陈述与该份合同的内容基本相符，且被告徐西燕未能提交证据推翻该份合同的真实性，故对该份证据的真实性本院予以认定；2、徐西燕与官淑静签订的计算过程复印件一份，因该份证据为手写件的复印件，且无其他证据予以佐证，故对该证据的真实性，本院无法确认；3、雅诺服装店签订的装修合同一�，经审查，该份合同中仅有乙方济南奥龙装饰工程有限公司加盖了合同专用章，甲方雅诺服装店未在合同中签字或盖章，原告乔燕雪亦未提交其他证据佐证装修事实的实际发生，故对该证据的真实性，本院无法确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年1月10日，贾龙飞（甲方）与徐西燕（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于山大路商铺租赁给乙方经营，租赁期自2016年1月10日至2019年1月10日止，共计3年；2016年1月10日至2017年1月10日，年租金186000元。徐西燕称，其承租的山大路房屋面积约130余平方米，承租后其自行将房屋分隔为两部分，一部分用于自己经营美容院，另一部分约50平方米转租给了乔燕雪。
2016年3月22日，徐西燕（甲方）与乔燕雪（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于山大路商铺租赁给乙方经营，租赁期限自2016年3月22日至2017年3月22日止；年租金为66000元。乔燕雪分两笔向徐西燕支付了上述租金66000元，2016年3月17日，徐西燕出具收条一份，内容为“今收到乔燕雪500元租房定金，伍佰元整”；2016年3月22日，徐西燕出具收据一份，载明：“今收到乔燕雪现金65500元，陆万伍仟伍佰元整”。乔燕雪承租该房屋后用于经营服装店，并于2016年4月8日办理了个体工商户营业执照，证载商户名称为济南历下雅诺服装店，经营者为乔燕雪，经营场所为山东省济南市历下区山大路。
另，乔燕雪提交了历下区花园路房屋的房屋所有权证复印件一份，用以证明涉案房屋具备合法产权，且乔燕雪持该证办理了雅诺服装店的工商登记。该房产证记载：房屋坐落为历下区花园路，建筑面积为909.72平方米，房屋产权人为济南华鲁大酒店，所有权性质为集体，产别为单位自管，登记时间为1997年10月7日。乔燕雪称，该房产证复印件系贾龙飞应乔燕雪办理营业执照的要求提供的，花园路由多幢房屋组成，山大路为其中一处。
2016年10月19日，徐西燕（甲方、转让方）与官淑静（乙方、受让方）签订《店面转让合同》一份，约定：甲方同意将位于济南市山大路的店面房屋，总面积约135平方米（包括雅诺服装店）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。合同第二条约定“合同金额”包括：一次性转让费12000元；除转让费外，甲方剩余未到合同期内房租由乙方一�性付清，甲方房租共186000元，剩余房租即2016年10月20日起至2017年1月10日止共2个月20天房租40766元；雅诺服装店房租一年共66000元，租房日期于2016年3月22日止于2017年3月22日，甲方租房停止日期与雅诺服装店租房停止日期相差于2个月12天共房租13000元，这期间房租由甲方承担；除去雅诺2个月12天的房租，乙方应该给与甲方剩余房租27566元，合同签订日，乙方一次性付清所有款项。合同第三条“权利和义务”约定：甲方已将店面有关情况告知乙方，合同订立后，甲方将店面正式移交，店面手续必须全部移交乙方，甲方必须保证及时将房屋承租权转至乙方；该店面房屋2016年10月20日以前租用期内发生的债权债务全部由甲方负责清偿，与乙方无关，2016年10月20日接手后，乙方所产生的一切经营行为及债权债务由乙方负责清偿，与甲方无关。
乔燕雪称，其实际占有使用涉案房屋的时间为2016年3月22日至2016年10月20日，因官淑静持其与徐西燕签订的《店面转让合同》找到乔燕雪并要求其搬走，故其在2016年10月20日前就腾空并搬离了涉案房屋，搬走前其曾经给徐西燕打电话沟通房租退还事宜，徐西燕口头答应退款，但乔燕雪一直无法找到徐西燕本人；徐西燕则称，未曾接到过乔燕雪的电话，且对乔燕雪的搬离时间和原因不清楚，且主张其与官淑静办理房屋交接的时间为2016年11月20日，但对此未能提交相应证据。因一直未收到徐西燕的退款，乔燕雪遂提起本案诉讼。
本院认为，乔燕雪与徐西燕自愿签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在《房屋租赁协议》约定的合同履行期内，徐�燕在未与乔燕雪解除合同的情况下，又将涉案房屋转租给了案外人官淑静，徐西燕“一房二租”的行为已构成违约，应当承担相应责任。根据徐西燕与官淑静签订的《店面转让合同》，双方约定的房屋交接时间为2016年10月20日，与乔燕雪陈述的搬离时间一致，徐西燕虽然主张其向官淑静交付房屋的时间为2016年11月20日，但对此未能提供证据予以证实，故本院认定乔燕雪搬离涉案房屋的时间为2016年10月20日。徐西燕的违约行为导致乔燕雪租赁涉案房屋的合同目的无法实现，乔燕雪亦实际腾空并搬离了涉案房屋，故应当认定乔燕雪与徐西燕签订的《房屋租赁协议》已于2016年10月20日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履�情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因乔燕雪已向徐西燕支付房屋租金至2017年3月22日，故徐西燕应当退还乔燕雪2016年10月21日至2017年3月22日期间的租金66000元/365天×152天=27464.93元，对乔燕雪的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。对乔燕雪主张的违约损失，因双方在《房屋租赁协议》中未对违约金或者违约损失的计算方式进行约定，故本院酌定徐西燕以27464.93元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2016年10月21日起向乔燕雪支付利息损失，至本判决生效之日止。对乔燕雪主张的经营损失、可得利益损失，以及房屋装修费用，因乔燕雪对此均未能提供有效证据证实损失实际发生和具体数额，故对乔燕雪的上述诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中�人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐西燕于本判决生效之日起十日内返还原告乔燕雪2016年10月21日至2017年3月22日期间的租金27464.93元；
二、被告徐西燕于本判决生效之日起十日内支付原告乔燕雪利息损失（以27464.93元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2016年10月21日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告乔燕雪其他诉讼请求；
四、驳回原告乔燕雪超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1490元，由原告乔燕雪负担750元，被告徐西燕负担740元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 于平吉
二〇一七年九月十五日
书 记 员 王玉莺