江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01435号
上诉人（原审原告）卢明。
上诉人（原审原告）时林。
两上诉人共同委托代理人马发年，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙纯良。
被上诉人（原审被告）傅东霞。
两被上诉人共同委托代理人夏加成，江苏法哲律师事务所律师。
上诉人卢明、时林因与被上诉人孙纯良、傅东霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人卢明、时林及委托代理人马发年、被上诉人傅东霞及其与孙纯良的委托代理人夏加成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告卢明、时林系夫妻关系，被告孙纯良、傅东霞系夫妻关系。2013年11月份，双方协商向被告方购买房屋事宜。2013年11月29日，被告方出具内容为“房屋总价伍拾贰万捌仟元（528000元）包括车库”的条据。
2014年1月17日，双方签订正式书面二手房买卖合同，约定原告方（乙方）购买被告方（甲方）所有的坐落于灌云县伊山镇新民中路西侧伊新园6幢1单元302室房屋，建筑面积115.75平方米，车库为10平方米；房屋价格为526000元，原告方于2014年1月17日付180000元，剩余326000元于2014年3月17日前支付；双方定于2014年1月17日前办理房产证、土地证过户手续，办理完毕后交付房屋及附属物；合同第八条约定“甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方”；第九条约定“乙方全部或者一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同。解约时，甲方已收的房价款不予退还”。双方于2014年1月21日将涉案房屋所有权过户登记到原告卢明、时林名下。2013年11月16日至2014年3月17日，原告方共向被告方支付房款共计人民币480000元，剩余房款46000元未付。在办理交付房屋过程中，因被告方无法交付原告方要求的10平方米车库，双方引起纠纷成讼。涉案房屋小区只有面积6平方米以下的自行车库和15平方米以上的轿车车库。被告方于2014年4月22日向案外人王平兵购买了王平兵所有的位于伊新园内南区由南向北数第三个面积6平方米的自行车库（坐西朝东）。
2014年8月29日，在原审法院组织下，被告方将房屋交付给原告方。经原审法院组织调解，双方同意被告方将面积6平方米自行车库交付给原告方，不足的4平方米车库面积，按照双方确认3000元／平方米折价12000元，原告方向被告方支付剩余房屋价款34000元；如被告方不能交付车库给原告方，10平方米车库折价30000元，从剩余房屋价款中扣除，原告方给付被告方房屋价款16000元。但就违约金未达成一致。后，被告方将自行车库钥匙交到原审法院，并出具承诺书，保证该自行车库所有权不存在争议，如因该车库引起的一切权属纠纷，其后果由被告方承担。2014年10月21日，原告方同意接受自行车库，并承诺于10日内将剩余购房款34000元汇至法院执行局账户后领取自行车库钥匙，但原告至今未将剩余购房款34000元汇至法院执行局账户。
原审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。
原告方关于要求被告方交付房屋的诉讼请求，2014年8月29日在法院主持下，被告方已经将涉案房屋交付给原告方，该项诉讼请求法院已处理完毕。原告方关于要求被告方赔偿10平方米车库损失46000元或抵消购房款46000元的诉讼请求。被告方购买了案外人王平兵所有的位于伊新园内南区由南向北数第三个面积6平方米的自行车库（坐西朝东）拟交付给原告，不足的4平方米被告方同意在剩余房屋价款中折抵，且被告方作出书面承诺，今后如因该车库产生纠纷由被告方承担责任；为了保持交易的稳定，便于原告家庭生活，且原告也同意接收该自行车库。被告方出现不能交付车库的违约情形后，采取购买自行车库、不足面积折抵房屋价款的措施进行补救，符合相关法律规定。现原告方以种种理由拒不接收自行车库，不符合双方合同约定，亦有悖于交易公平原则。综上，被告方已经将自行车库钥匙交与法院，履行了交付车库的义务，原告方应接收该车库。因被告方未按照合同约定交付10平方米的车库，不足的4平方米车库面积，按照双方确认3000元／平方米，折价人民币12000元，在原告方未付剩余房屋价款46000元中予以抵扣，原告方应向被告方支付剩余房屋价款34000元。原告方关于要求被告方支付违约金的诉讼请求，原告主张按照房屋价款526000元，以每日千分之三，从2014年1月18日起计算至房屋实际交付之日止。在房屋买卖过程中，原告方截止2014年3月17日共向被告方支付房款480000元，剩余房款在法院要求下至今未支付，被告方交付的面积6平方米自行车库原告方至今未接收；被告方于2014年1月21日将涉案房屋过户到原告方名下，2014年8月29日在法院主持下将房屋交付给原告方。因双方对于违约金的约定过高，超出法律规定的范围，被告亦提出请求法院对违约金予以调整。原、被告双方已按照合同约定履行大部分合同义务，对于车库交付及剩余房款给付应协商解决，双方对于损失的扩大均负有责任。在诉讼过程中被告方已完全履行合同义务，原告至今未完全支付房款，处于持续违约状态，原告方亦需承担违约责任。被告方迟至2014年8月29日交房，应承担原告方2014年2月至8月共七个月不能占有居住使用涉案房屋的违约责任，结合双方在合同履行过程中的违约情况、程度及原告现处于持续违约的实际情况，原审法院酌定被告支付原告违约金5000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，原审法院遂判决：被告孙纯良、傅东霞于本判决生效之日起十日内向原告卢明、时林交付位于灌云县伊山镇伊新园内南区由南向北数第三个面积6平方米的自行车库（坐西朝东）；原告卢明、时林于本判决生效之日起十日内向被告孙纯良、傅东霞支付剩余房屋价款34000元；被告孙纯良、傅东霞于本判决生效之日起十日内向原告卢明、时林支付逾期交付房屋的违约金5000元；驳回原告卢明、时林其他诉讼请求。
上诉人卢明、时林不服原审判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，违约金应按人民银行四倍利息支付，请求依法予以改判。并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人孙纯良、傅东霞答辩称原审法院认定事实清楚，定性准确，应当依法予以维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为被上诉人孙纯良、傅东霞支付上诉人卢明、时林违约金5000元是否适当。
本院认为，被上诉人孙纯良、傅东霞将涉案房屋出售给上诉人卢明、时林，为此双方签订《二手房买卖合同》，该协议书系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在原审诉讼期间，经原审法院主持，双方对原合同约定交付面积10平方米车库内容进行了变更，上诉人卢明、时林接收被上诉人提供的面积6平方米车库，不足4平方米车库面积按照3000元／平方米折价人民币12000元从剩余房款中扣除。被上诉人孙纯良、傅东霞将面积6平方车库钥匙交至原审法院，其合同义务履行完毕，但因被上诉人孙纯良、傅东霞迟至2014年8月29日交房，应承担上诉人卢明、时林2014年2月至8月共七个月不能占有居住使用涉案房屋的违约责任。上诉人卢明、时林同意接收被上诉人提供的面积6平方米车库，但以违约金没有达成一致为由未支付剩余房款，亦系违反合同约定行为。在房屋买卖过程中，上诉人卢明、时林与被上诉人孙纯良、傅东霞已按照合同约定履行大部分合同义务，双方对于损失的扩大均负有责任。原审法院结合双方在合同履行过程中的违约情况、过错程度等实际情况，酌定被上诉人孙纯良、傅东霞支付上诉人卢明、时林违约金5000元并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人卢明、时林负担。
本判决为终审判决。
审判长 周斌
审判员 葛军
审判员 葛进
二〇一五年八月三十一日
书记员 徐丽
附法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；