江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终114号
上诉人（原审被告）：常州金坛欧歌电声科技有限公司（原金坛欧歌电声科技有限公司），住所地常州市金坛区金城镇西城路117号。
法定代表人：欧阳宝宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡靓，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：汪磊，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连泰（金坛）服饰有限公司，住所地常州市金坛区金城镇丹凤路21号。
法定代表人：葛建秋，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨松生，江苏六友律师事务所律师。
上诉人常州金坛欧歌电声科技有限公司（以下简称欧歌公司）因与被上诉人连泰（金坛）服饰有限公司（以下简称连泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欧歌公司上诉请求：撤销原判，依法改判2015年3月1日至2015年7月19日的房屋使用费266072元全部由连泰公司自行承担，一、二审诉讼费用由连泰公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。欧歌公司从2014年11月27日起多次发送电子邮件要求连泰公司办理房屋交接，邮件中明确了交接的时间及地点，但连泰公司以房屋未维修为由多次拒绝交接，一审法院认定欧歌公司没有告知办理房屋交接具体时间、地点、交接负责人等事项与事实不符。二、连泰公司主观上存有恶意。欧歌公司在2014年11月27日至2015年1月期间，多次通过EMS向连泰公司邮寄相关函件，但连泰公司均拒收，从侧面也能证明连泰公司的房屋租金损失系其自身的过错造成。三、欧歌公司无拖延交接的必要。欧歌公司于2015年1月前已经将租赁的房屋全部腾让完毕，因此欧歌公司没有任何理由和必要来拖延交接，造成交接延误的原因只能是连泰公司的无理要求。欧歌公司在一审中提供的短信记录中也明确欧歌公司的门卫将本案所涉房屋的钥匙交给连泰公司，但连泰公司没有接收，因此扩大的房屋租金损失应由连泰公司承担。
连泰公司辩称，租赁期限届满，承租人应全面履行返还租赁物的法定义务，其中包括返还的租赁物要符合正常使用状态。欧歌公司以通知的形式逃避自己实际交付的义务，也就是说欧歌公司根本没有安排具体的交接时间、地点，目的就是想逃避房屋损坏、物品短少的责任。
连泰公司向一审法院起诉请求：一、欧歌公司按照2012年7月24日签订的补充协议支付自2014年3月20日起至2014年5月19日止的租金15000元；按照2014年7月10日签订的房屋租赁合同支付自2015年1月20日起至2015年7月19日至的租金345200元，合计360200元；二、本案诉讼费由欧歌公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月20日，连泰公司与欧歌公司签订租赁合同1份，该合同主要约定：连泰公司将金坛市金城镇丹凤路21号厂区一、二、三楼生产车间、二楼东边办公室、食堂一楼、朝南宿舍二、四层出租给欧歌公司，租赁期限为2011年7月20日至2014年7月19日，年租金（含税）45万元。2012年7月24日，连泰公司与欧歌公司签订补充协议1份，该补充协议主要约定：连泰公司将四楼车间出租给欧歌公司，租赁期限为2012年7月24日至2015年8月19日，年租金9万元。2014年7月10日，连泰公司与欧歌公司签订租赁合同1份，该合同主要约定：连泰公司将金坛市金城镇丹凤路21号厂区内四层生产车间（一楼东边办公室面积190平方米除外）、食堂二层、朝南宿舍一、二、四、五层出租给欧歌公司，租赁期限为2014年7月20日至2016年7月19日，年租金69.04万元；欧歌公司为保障履行义务向连泰公司缴纳押金115067元，欧歌公司如按合同履行义务，押金退还，否则，连泰公司有权扣留全部或者部分押金作为相应的赔偿或者代为履行费用；双方如遇特殊情况需要提前终止合同，提前3个月以书面形式通知对方，终止期限自收到对方通知之日顺延3个月，租金按合同终止时实际租金期间计算。合同签订后，欧歌公司支付连泰公司押金115000元。2014年11月27日，欧歌公司通过电子邮件向连泰公司送达退租申请书1份，该申请书主要载明：由于订单锐减，市场低迷，欧歌公司通知连泰公司终止双方于2014年7月10日签订房屋租赁合同，要求连泰公司收到通知之日起二个月内到欧歌公司办理交接手续。2015年2月5日，连泰公司通过电子邮件向欧歌公司发出退房交接告知函1份，该告知函主要载明：欧歌公司如果将损坏的厂房维修，连泰公司同意提前解除合同，合同解除日期顺延至维修完毕并交接之日。后连泰公司与欧歌公司因厂房维修及交接事项未达成一致，诉讼前租赁房屋尚未交付。2015年5月26日，连泰公司诉至法院。
一审另查明，欧歌公司将补充协议约定的房屋租金支付至2014年3月19日，同年5月19日，连泰公司与欧歌公司协商一致解除补充协议，2014年3月19日起至5月19日止的租金15000元欧歌公司未支付。欧歌公司将2014年7月10日签订的房屋租赁合同约定的租金支付至2015年1月19日。
2015年8月6日，在一审法院主持调解下，欧歌公司将本案所涉租赁房屋钥匙交付连泰公司。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。连泰公司与欧歌公司在租赁合同中明确约定如遇特殊情况任何一方可以提前三个月通知对方解除租赁合同，解除租赁合同的时间从收到解除合同通知之日顺延三个月。欧歌公司于2014年11月27日通知连泰公司解除租赁合同，同日，连泰公司收到欧歌公司解除租赁合同的通知，因此，连泰公司与欧歌公司2014年7月10日签订的租赁合同于2015年2月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。连泰公司与欧歌公司之间的租赁合同于2015年2月28日解除，欧歌公司应当支付连泰公司租金至2015年2月28日。根据连泰公司与欧歌公司于2014年7月10日签订的租赁合同，自2015年1月20日起至2015年2月28日止的租金为72665元，根据连泰公司与欧歌公司于2012年7月24日签订的补充协议自2014年3月19日起至2014年5月19日止的租金为15000元，合计87665元，欧歌公司应当按约定支付连泰公司上述租金。关于2015年3月1日至2015年7月19日期间房屋使用费，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。连泰公司与欧歌公司租赁合同中明确约定租赁关系终止，欧歌公司须提前腾空房屋并交付房屋钥匙和相关物品，如欧歌公司逾期交付房屋和物品连泰公司有权直接接管房屋。欧歌公司虽然在合同解除前发函给连泰公司要求办理房屋交接手续，但是并没有告知办理房屋交接具体的时间、地点、交接负责人等事项，连泰公司在明知租赁合同即将解除的情况下，没有采取必要措施防止损失的扩大，也没有按照合同的约定接管房屋，故连泰公司与欧歌公司对2015年3月1日至2015年7月19日期间房屋使用费这一损失的产生均有过错，法院综合考量连泰公司与欧歌公司的过错程度依法认定连泰公司与欧歌公司过错责任相当，应当各半承担2015年3月1日至2015年7月19日期间房屋使用费266072元。综上，欧歌公司应当支付连泰公司租金和使用费共计220701元（87665元+266072元÷2）。因连泰公司与欧歌公司在租赁合同中约定租赁关系解除时欧歌公司支付的押金连泰公司可以作为赔偿款或履行费用进行扣留，庭审中欧歌公司同意将押金作为租金进行抵扣，因此，欧歌公司支付连泰公司的租金和使用费扣除押金115000元，欧歌公司仍应支付105701元（220701元-115000元）。关于连泰公司在诉讼中主张欧歌公司没有按约定维修设施和返还相关物品而造成租赁物至今未能交付，连泰公司与欧歌公司之间的租赁合同未解除，维修设施和返还物品属于独立的诉讼请求，连泰公司可以向欧歌公司主张相关权利，但是解除权是形成权，形成权的行使无需征得相对方同意，因为连泰公司与欧歌公司在租赁合同中已经明确约定合同解除的条件，且该合同解除的条件已经成就，因此，连泰公司主张租赁合同未解除，法院不予采纳。欧歌公司辩称补充协议约定的2014年3月19日至2014年5月19日期间的租金15000元，连泰公司已经同意予以免除，但是欧歌公司没有提供证据加以佐证且连泰公司不予认可，故欧歌公司辩称法院不予支持。判决：欧歌公司于判决生效之日起10日内支付连泰公司105701元。一审案件受理费6703元，由连泰公司负担4736元，由欧歌公司负担1967元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，欧歌公司提交如下新证据：证据一、编号为1085624382709的EMS快递单及相应的邮件全程跟踪查询单一份。用以证明欧歌公司向连泰公司邮寄解除合同的函件时，连泰公司拒收。对此连泰公司质证称，对证据的真实性无异议，EMS邮件都是由欧歌公司指派的门卫签收，连泰公司没有收到，欧歌公司至今未提交证据证明连泰公司没有人签收或者是送达的情况，公证邮件的送达情况也不清楚。证据二、证人证言二份。1.证人吴某的证言，吴某陈述：吴某是欧歌公司员工，连泰公司员工朱月星在涉诉房屋一楼仓库东面办公。2015年3月初，吴某和朱月星对连泰公司厂房、宿舍、食堂、办公室逐一核对，当时厂区已腾空，朱月星表示有多处损坏，钥匙不能接受。2015年３月16日朱月星给吴某发短信，因车间噪音较大，吴某当时没有看到短信，后来吴某回电朱月星，朱月星说他已经走了，就约了次日。但3月17日吴某电话联系朱月星，朱月星说他已经走了。2.证人胡某的证言，胡某陈述：胡某是欧歌公司的门卫。欧歌公司从2014年下半年开始从丹凤路21号搬离，到2014年12月底搬离结束。当时欧歌公司的向少平经理把钥匙给胡某，叫胡某把钥匙交给朱月星。直至2015年2月28日朱月星仍未把钥匙取走。2015年3月初胡某离开丹凤路21号，就把钥匙交还欧歌公司的向少平经理。欧歌公司二审中提交上述二份证人证言，用以证明欧歌公司在2014年12月底搬离丹凤路21号，连泰公司员工朱月星当时在丹凤路21号1楼有办公场所，朱月星拒绝受领厂区钥匙，拒绝交接。对此连泰公司质证称，二位证人均是欧歌公司员工，在法律上不具有证人的身份，欧歌公司不能用自己的人来证明自己的观点，但通过二人的陈述可以看出，欧歌公司只想着把钥匙交掉了事，所有的物品返还、房屋的损坏都不管，是不完全的履行，而且是恶意的部分履行。
二审中，连泰公司向本院提交《2015年8月6日现场勘察缺少物品清单》及《房屋设施维修估价单》各一份，用以证明房屋交接必须符合正常使用状态，并不是只要交钥匙就可以了事。对此欧歌公司质证称，对该二份证据不予认可，该材料是连泰公司单方提供，未经欧歌公司现场确认，在双方的钥匙交接以后，对于现场物品的清点以及状态，连泰公司应制作相应的影像资料，否则无法证明在钥匙交接后物品的现状以及损坏的具体原因。
双方当事人对一审查明的其他事实未提出异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为涉案租赁合同解除后未及时交接租赁房屋造成的房屋使用费损失应如何分担。本案双方当事人于2014年7月10日签订的租赁合同中明确约定，如遇特殊情况任何一方可以提前三个月通知对方解除租赁合同，解除租赁合同的时间从收到解除合同通知之日顺延三个月。租赁关系终止，欧歌公司须提前腾空房屋并交付房屋钥匙和相关物品，如欧歌公司逾期交付房屋和物品连泰公司有权直接接管房屋。合同同时约定，欧歌公司对连泰公司房产、物品及其附属设施应当妥加保管和维护，凡在承租使用期间发生的房产、物品及其附属设施损坏或有管道阻塞，欧歌公司必须负责及时更换、修复或疏通。根据上述约定，欧歌公司应当在向连泰公司发出解除租赁合同通知后三个月内交付房屋钥匙和相关物品，否则连泰公司有权直接接管房屋。但事实上，双方因对房屋损坏及物品缺损的情况无法达成一致，导致双方一直未能交接房屋。对此，本院认为连泰公司在明知租赁合同已解除的情况下，未及时收回房屋，导致房屋使用费损失扩大，应对该损失的产生承担主要责任。而欧歌公司对在使用房屋期间造成的设施损坏未及时维修，也对房屋未能按期交接存在一定过错。综合本案实际情况，本院认为一审认定双方各半承担房屋使用费损失不当，本院酌情调整为连泰公司承担80%的损失，欧歌公司承担20%的损失。即对2015年3月1日至2015年7月19日期间房屋使用费266072元，由欧歌公司承担53214.4元。因此，欧歌公司应当支付连泰公司租金和房屋使用费合计140879.4元，扣除欧歌公司在连泰公司处的押金115000元，欧歌公司仍应支付连泰公司25879.4元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第1748号民事判决；
二、常州金坛欧歌电声科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付连泰（金坛）服饰有限公司25879.4元；
三、驳回连泰（金坛）服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6703元，由连泰（金坛）服饰有限公司负担6221元，由常州金坛欧歌电声科技有限公司负担482元。二审案件受理费6704元，由连泰（金坛）服饰有限公司负担6221元，由常州金坛欧歌电声科技有限公司负担483元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年十二月六日
书 记 员 房 敏