广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2175号
原告佛山市创成服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：。
法定代表人黄健洪。
委托代理人朱朝记、秦诚，、实习律师。
被告徐爱文，女，汉族，住广东省龙门县，公民身份号码：×××。
委托代理人肖承源，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省南雄市。系被告的丈夫。
原告佛山市创成服务有限公司诉被告徐爱文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱朝记、被告及委托代理人肖承源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月17日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租仓库，由原告提供位于佛山市禅城区石湾跃进路43号厂内8号二、三、四层共计2676平方米的厂房供被告生产经营使用。双方约定厂房租金为20000元／月，三年为一周期，第四年按10%增加月租金，即自2014年7月起租金为22000元／月。租赁期限从2010年6月11日起至2015年9月30日止。双方约定被告在每月15日前（即2月份租金在1月15日前付清）向原告支付租金，如不按期交付，则按实际欠款金额每日千分之五向原告支付滞纳金；若拖欠租金超过20天，则视为被告违约，原告有权解除合同，没收保证金50000元，并追究被告的违约责任。双方同时约定，被告必须在每月10日前（即1月份的水电费在2月10日前付清）缴清水电费，逾期按实际欠款金额每日千分之一支付滞纳金。
原告在2010年6月11日向被告交付了承租厂房。在合同履行过程中，被告时有违约拖延交付租金、水电费的行为。截止合同解除之日即2010年9月28日止，被告尚欠2015年8月、9月租金合计44000元、水电费26527元及因拖欠租金、水电费产生的违约金8154.65元（暂计至2015年11月17日）。
为维护自身权利，特诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的《厂房租赁合同》于2015年9月28日正式解除；2、被告立即支付自2015年8月1日至2015年9月28日的水电费26527元及租金44000元；3、被告立即向原告支付拖欠租金、水电费所产生的违约金8154.65元（暂计至2015年11月17日止），自2015年11月18日起的违约金以70527元为本金，按年利率17.4%计算至付清日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、双方签订的房屋租赁合同于2015年9月30日因到期而终止，并非因原告行使解除权而于2015年9月28日解除。2、被告尚欠原告2015年8、9月份的租金共44000元，水电确有使用，并确认2015年8月1日至2015年9月30日的水电费为26527元，但是8月水电费在9月交，9月水电费应在10月份交。3、被告向原告缴纳了履约保证金50000元、水电保证金15000元，应当予以抵扣，抵扣后只欠原告5527元。4、原告不应要求计算违约金，被告在2015年8月了解到原告与恒康公司要进行物业交接，而被告在涉案厂房外架设电线、安装供电设备的金额约8万元，要求原告开具产权归属证明时，原告予以拒绝，所以被告未交租金及水电费。5、原告也未开具租金及水电费发票给被告。6、原告没有转租权，从2010年6月至2015年9月30日，原告经营范围是房地产中介，没有出租权，涉案厂房楼顶漏水，导致电梯损坏，造成被告经济损失。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、《房地产权证》复印件、《国有土地使用权证》复印件、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》、《物业租赁合同》及《证明》各1份。拟证明原告向案外人佛山市南海官窑润和实业有限公司承租了涉案厂房的土地及地上建筑物，拥有转租权。
2、《厂房租赁合同》1份、《收据》9张、《骐胜公司租金、水、电费通知单》2张（2015年8月及9月份）。拟证明原、被告之间的租赁关系，以及被告拖欠租金及水电费并产生滞纳金的事实。
诉讼中，被告提交以下证据：《通知单》及对账单各1份。拟证明原、被告经清算后确认被告只欠5527元。
经庭审质证，本院对上述证据作如下分析认证：
原告提供的证据，被告对真实性均无异议，其中《房地产权证》、《国有土地使用权证》与《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》能相印证，其他证据有原件核对，故本院确认原告证据之真实性。被告提供的证据之《通知单》与原告证据2中之2015年9月份《骐胜公司租金、水、电费通知单》相一致，本院确认其真实性；对于被告提交的对账单，虽无双方签章确认，但经与2015年9月份《骐胜公司租金、水、电费通知单》进行比对，肉眼即可判断二者笔迹的高度一致性，因《通知单》是原告向被告发出的付款通知，故该对账单亦应推定是由原告方书写并提交给被告的，经本院释明，原告不申请对笔迹进行鉴定，故本院确认该对账单形式与内容之真实性。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
位于佛山市禅城区跃进路43号厂内8号（釉烧车间）之房屋所有人为佛山市南海官窑润和实业有限公司（以下简称“润和公司”），登记建筑面积为6697.36平方米、共三层。2010年9月20日，原告与润和公司签订《物业租赁合同》一份，由润和公司将跃进路43号自有的共28506.52平方米建筑物按现状出租给原告用于进行合法生产经营、仓储、办公场所之用，不得作其他用途或进行非法经营及违法活动；租赁期限自2010年11月1日起至2015年9月30日止。合同约定，未经润和公司书面同意，原告不得将租赁物转租或分租。2014年5月5日，润和公司出具证明一份，内容为：“我公司把位于佛山市禅城区石湾跃进路43号厂房物业，租赁给佛山市创成服务有限公司使用和经营，期限至2015年9月30日止。”
在上述《物业租赁合同》签订之前的2010年6月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，由原告将位于佛山市禅城区石湾跃进路43号厂内8号二、三、四层共2676平方米（二层280平方米、三层2230平方米、四层166平方米）房屋按现状出租给被告使用，租赁期限自2010年6月11日起至2015年9月30日止。
上述《厂房租赁合同》主要约定有：一、租金（不含税）。起始租金每月20000元，每三年为一周期，第四年按10%增加月租金；租金按月交纳，先交租后使用，每月于15日前缴交，逾期则按实欠金额每日千分之五向原告支付滞纳金，逾期超过20天的，则视为被告违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。二、原告于合同签订之日收取被告租赁保证金50000元，当合同期满且被告将租赁物完好交还给原告、结清租金，原告须于15日内将保证金退还给被告（不计息）。三、水电费及水电增容费由被告负责；水费按3.10元／吨、电费按1.20元／度的标准收取，如遇供电供水部门进行价格调整，则按其调整幅度进行相应增减；水电费须在每月10日前缴清，逾期按实欠金额每日千分之一向原告支付滞纳金。四、被告违反合同约定或有如下情形之一者，则视为违约，原告有权终止合同，没收被告保证金，并由被告承担所造成的原告之经济损失：1、无故终止合同；2、利用租赁物进行非法活动的；3、逾期20天不交租金的；4、……。
诉讼中，被告确认：原告于2010年6月11日将租赁物交付其使用；每月15日前支付下个自然月的租金。
原告于2013年12月19日出具的收据载明收取被告11月份租金、2014年5月13日收据载明收取4月份租金、2014年8月19日收据载明收取7月份租金、2015年3月13日收据载明收取2月份租金、2015年4月3日收据载明收取3月份租金、2015年5月6日收据载明收取4月份租金、2015年6月4日收据载明收取5月份租金、2015年7月23日收据载明收取6月份租金、2015年8月31日收据载明收取7月份租金。被告确认收据开具时间与租金支付时间基本一致，亦确认2015年8月和9月的租金44000元及水电费26527元未向原告支付。
原告向被告发出的2015年8、9月份《骐胜公司租金、水、电费通知单》载明被告2015年8月水电费为11600元、9月水电费为14927元。原告出具的对账单载明：8月水电费11600元、租金22000元，9月水电费14927元、租金22000元，两月租金及水电费合计70527元。同时载明“按金65000（元）”，所欠费用总额与按金进行抵扣后，载明“欠5527（元）”。原、被告一致确认2015年9月租金、水电费通知单系原告于2015年10月中旬交付给被告的；被告陈述对账单是原告交予其的，经对账，被告只需向原告再支付5527元。
诉讼中，原、被告一致确认：2015年10月1日起，被告继续使用涉案租赁物系向他人承租的。
诉讼中，原告陈述：2015年10月1日，其已将租赁物返还给了出租人；合同履行期间，其有向被告提出过违约金主张，之所以未在被告原支付的租金中抵扣违约金，一是之前双方关系好，二是双方没有对账，未计算好违约金，2015年10月对账因被告未回应而不成立；其曾发出律师函，表明解除合同。
诉讼中，被告陈述：其实际使用租赁物面积与合同约定相符；其向原告支付了65000元保证金，其中50000元为履约保证金、15000元为水电保证金；2015年9月28日前原告并未向其发出解除合同通知；合同履行期间，原告有向其提过违约金，但双方最后以10月份对账确定的数额为准，只要求缴纳5527元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经查，原告系将向他人承租的房屋转租给被告使用，原告与房屋所有权人签订的租赁合同明确约定转租需经所有权人书面同意。诉讼中，被告亦对原告之转租权提出异议，但原告并未提供证据证实其对被告的转租行为获得房屋所有权人的同意，故对于原、被告间签订的涉案《厂房租赁合同》之效力，本院不作确认。另外，既然合同效力不作确认，合同解除权之行为便无事实依据，且原告对于其已对被告行使合同解除权之主张亦无证据证实。
关于被告应付租金及水电费金额。鉴于原告对涉案租赁房屋确具有占有使用权，而被告从原告处接收并占有使用租赁物，亦确认未付租金及水电费金额，双方按照租赁费用约定标准进行结算也有事实依据，故本院确认2015年8、9月的“租金”共44000元及水电费26527元。同时，结合采信的证据及被告陈述，本院亦确认被告已向原告支付了按金65000元之事实以及双方于2015年10月的对账结果，即欠款与按金进行抵扣后被告实际欠款5527元。因此，被告实际应付原告租赁款项为5527元，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
关于原告主张的违约金。鉴于《厂房租赁合同》之效力未经确认，违约金之主张便无合同依据。另外，原、被告双方于2015年10月的对账结果亦表明原告已放弃向被告主张违约金之权利。故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告认为原告行为致其受损及原告未向其开具发票之抗辩意见。本院认为，被告并未在本案中对原告提起反诉，而双方租赁事实又确已终止，如被告因原告之行为而遭受损失或需原告向其开具发票，可另行向原告提出主张，本案中不作处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐爱文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市创成服务有限公司支付租赁欠款5527元；
二、驳回原告佛山市创成服务有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果被告徐爱文未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取为884元，由原告佛山市创成服务有限公司负担822元、被告徐爱文负担62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一五年十二月二十一日
书记员 潘明珠
附引用法律法规条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。