辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终7188号上诉人（原审原告）：大连亿达物业管理有限公司住宅分公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区数码广场*号大连软件园*号楼*****号。负责人：于世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：严俊峰、白玉。被上诉人（原审被告）：范莉英，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：于学斌，系范莉英丈夫，住辽宁省大连市中山区。原审第三人：亿达物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**号。法定代表人：高炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：严俊峰、白玉。上诉人大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（简宅分公司）因与被上诉人范莉英、原审第三人亿达物业管理有限公司（亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人住宅分公司及原审第三人亿达物业共同委托诉讼代理人白玉，被上诉人范莉英的委托诉讼代理人于学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住宅分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉请，即判令被上诉人支付2010年全年、2012年1月至2015年7月期间的物业费合计5021.39元及违约金627.09元。事实和理由：1、原审法院以上诉人部分物业费的诉请已过诉讼时效为由未予支持错误，根据上诉人举证的照片，可以证明上诉人已在诉讼时效期间内多次向被上诉人催缴物业费，上诉人已完成举证责任；且物业费是分期履行的连续性合同，该债务是在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，权利人未在每一期履行期限届满后主张权利并非怠于行使权力，而是基于债务整体性的合理信赖，且根据法律规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算；2、原审法院以上诉人未尽到物业服务为由作出减免物业费的认定，上诉人不认可，被上诉人无据证明上诉人未及时处理其他业主乱搭乱建、破坏绿化的行为；3、被上诉人欠上诉人物业费，应支付违约金，原审法院不予支持不当。被上诉人答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要答辩观点为：1、上诉人举证的照片不能证明其连续向被上诉人主张过权利，该组照片应是同一时间形成的，照片上也体现不出拍照时间，上诉人也未能提供照片电子文档，原审法院认定2014年6月之前的物业费已过诉讼时效正确；2、根据被上诉人所举证据，可以证明上诉人物业服务不到位，未能及时处理其他业主私搭乱建、破坏绿化的行为，原审法院酌减部分物业费合理，对上诉人主张的违约金不予支持亦无不妥。住宅分公司向一审法院起诉请求:被上诉人支付拖欠物业费及逾期交费违约金（物业费包括两部分：2010年1月1日至2010年12月31日，1008.48元和2012年1月1日至2015年7月4012.91元；违约金为627.09元）。一审法院认定事实：2014年5月10日，青云林海业主委员会与第三人大连亿达物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定青云林海小区委托第三人大连亿达物业管理有限公司进行物业服务，物业服务期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，物业费为1.0元/月·平方米；物业服务标准，房屋外观定期巡查，对擅自私搭乱建及改变房屋用途现象及时劝阻和报告相关主管部门，应保证绿化养护，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害。被告范莉英为青云林海小区180号楼3单元301室的业主，该房屋面积为105.05平方米。原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司为第三人大连亿达物业管理有限公司的分公司。庭审中，原告以第三人向被告范莉英出具的《债权转让通知书》作为证据，拟证明第三人于2015年7月16日前将上述物业服务合同的权利全部转让给原告，并通知被告范莉英。被告范莉英陈述未收到该份债权转让通知书，第三人遂于庭审中通知被告范莉英上述合同权利转让的事项。庭审中，原告以三张照片作为证据，拟证明第三人分别于2010年10月31日、2013年10月31日和2015年7月10日在被告房屋门上粘贴催缴通知单向被告催收物业费。被告范莉英不予认可，称从未在房屋门上见过该催缴通知单，该三份证据为原告同一时间填写的。对于该部分事实，原告未提供其他证据。庭审中，被告范莉英陈述案涉小区内有乱搭乱建、破坏绿化现象，第三人未尽到合理物业服务，原告称已向相关部门反映，但未提供证据证明。一审法院认为，青云林海业主委员会与第三人大连亿达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，被告范莉英为青云林海小区的业主，应按照该合同约定交纳物业费。第三人将合同权利转让给原告，通知被告后对被告发生效力，被告应向原告交纳物业费，被告对第三人的抗辩可以向原告主张。本案第三人未提供证据已在诉前通知被告，仅在庭审中向被告通知，故权利转让于庭审时方对被告发生效力，为减少当事人诉累，本院此次予以审理。关于被告辩称，原告向被告请求物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故原告于2016年6月22日到本院起诉时，2014年6月之前的物业费已过诉讼时效，被告的该节辩称本院予以支持，本案仅审理原告对2014年6月之后物业费的诉讼请求。关于原告称已在被告房屋门上粘贴催缴通知单一节，因原告提供证据照片无法核实真实性，且没有其他证据予以佐证，故对于原告的该节辩称本院不予采信。关于被告辩称第三人未尽到物业服务义务一节，本院认为，在未及时处理其他业主乱搭乱建、破坏绿化方面，第三人的确未充分尽到合同义务，对于被告的该节辩称，本院予以采信。原告辩称第三人已尽义务，但未提供证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故对原告要求被告缴纳自2014年6月起至2015年7月止的物业管理服务费的诉讼请求，本院认为，应酌情予以减少，以收取70%为宜，即1029.5元（1×105.05×14×70%）。关于原告请求滞纳金的诉讼请求，因被告并非无故拖欠物业费，故对原告请求的滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告范莉英给付原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司自2014年6月起至2015年7月止的物业费人民币1029.5元；上述被告范莉英给付原告款项应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费50元，由被告范莉英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人所在小区业主委员会与原审第三人亿达物业签订的案涉《物业服务合同》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括被上诉人在内的小区业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故被上诉人理应按物业服务合同约定交纳物业费，其拖欠物业费的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。现亿达物业已将其对被上诉人享有的物业费债权转让给了上诉人并通知了被上诉人，原审法院认定上诉人有权向被上诉人主张本案物业费于法有据，且双方对此均无异议，本院予以确认。根据各方诉、辩意见，本案焦点问题首先应是对上诉人主张的2014年6月之前的物业费是否已过诉讼时效期间的认定。案涉物业服务合同明确约定了各期物业费的具体交纳时间，即物业服务费应于每季首月10日前交纳，上诉人所举证的三张照片拍照时间不能确定，不足以认定亿达物业曾向被上诉人主张权利的具体时间,不足以证明亿达物业在诉讼时效期间内向被上诉人主张过权利，上诉人应承担举证不能的不利后果，原审法院据此认定上诉人主张的2014年6月之前的物业费已过诉讼时效期间并无不当，本院予以确认。本案二审另一焦点问题是原审法院按照30%的比例酌减物业费是否于法有据的问题，此节认定原审法院系基于认为亿达物业存在未及时处理被上诉人所称的案涉小区其他业主乱搭乱建、破坏绿化等问题，但物业管理是一种“服务”，与“有形商品”有重大区别，“服务”的最后效果是通过服务对象的感受来解决的，即便服务相同，不同服务对象的感受也可能不一样，个别业主以物业服务不到位为由主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展，原审法院按照30%的比例酌减案涉物业费依据不足，上诉人此节上诉主张有理，本院对此予以纠正。至于案涉物业费的违约金，原审法院综合考虑本案案情，对上诉人主张的违约金不予支持并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、变更大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初4473号民事判决第一项为：被上诉人范莉英自本判决发生法律效力之日起十日内给付上诉人大连亿达物业管理有限公司住宅分公司自2014年6月起至2015年7月止的物业费人民币1470.70元；二、驳回上诉人大连亿达物业管理有限公司住宅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费60元，合计110元（上诉人已预交），由上诉人大连亿达物业管理有限公司住宅分公司负担84元，由被上诉人范莉英负担26元。本判决为终审判决。审判长  吴巍立审判员  林荣峰审判员  何 川二〇一六年十二月十九日书记员  黄月妍