湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0581民初1682号
原告宜都市环境保护局，住所地宜都市陆城街办园林大道25号。
代表人苏春华，该局局长。
委托代理人高松，宜都市法律援助中心律师。一般授权代理。
委托代理人周磊，男，住宜都市。系该局副局长。一般授权代理。
被告李昌金，男，生于1961年3月5日，汉族，宜都市人，住宜都市。
委托代理人汤维玉，女，住宜都市，现住宜都市。系被告李昌金妻子。特别授权代理。
原告宜都市环境保护局（以下简称“宜都环保局”）与被告李昌金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告宜都环保局的委托代理人高松、周磊，被告李昌金的委托代理人汤维玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜都环保局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告支付欠缴的2016年度1-7月租金5225.50元及逾期缴纳租金的违约金8862.50元；3、判令被告赔偿2016年8月起至返还租赁房屋期间的租金损失（按8958元／年计算）；4、判令被告返还所租赁房屋并恢复原状；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定被告租赁宜都市陆城街办园林大道25号的房屋（面积39㎡）用于经营，租赁期限为一年，至2015年12月31日止。2015年度租金8958元已交，合同到期后被告占有房屋至今，双方未签订书面租赁合同，2016年1月1日至2016年7月的租金未缴纳。2016年1月，原告向被告发函，要求其限期返还租赁房屋。2016年7月，原告再次向被告发出律师函，要求被告在2016年8月2日前将租赁的房屋腾空并返还给原告，支付所欠缴的租金，但被告逾期未予理会。原告认为，被告拒绝履行缴纳租金义务，并在不定期租赁合同关系中，原告通知解除，要求其在合理期限内返还房屋，被告未履行，已经侵害了原告的权益，导致原告不能及时收回房屋，从而造成经济损失。
原告宜都环保局为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、房屋产权证一份，证明本案所涉及的房屋所有权人为原告。
2、2016年1月5日原告向被告发出的《收回出租房屋通知书》、2016年7月24日原告向被告发出的《律师函》各一份、现场照片两张，证明原告向被告发出收回房屋通知书，要求被告缴纳租金，退还房屋，并给予了宽限期。
3、2015年1月1日原告和被告李昌金签订的《房屋（场地）租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对租金标准，租金缴纳时间、方式，违约责任进行了约定。
被告李昌金辩称，被告从2004年开始租赁面对宜都环保局左边第三、四间房屋做小生意。按照往年的习惯，大约在每年10、11月左右，原告向承租户发缴纳租金的缴款单，承租户到银行交当年的租金，2016年的缴费时间还没到，原告主张的租金是属实的，但不应当计算违约金，就算交也要等到10、11月。被告从他人处接手这个房屋，支付了转让费，并进行整修、投入，支出约10万多元。去年被告听说房屋不收回，又支出几千元天然气开户费，更换了两个卷闸门，被告曾向周磊申请更换，周磊答复自行处理。原告对于租赁房屋是否收回，态度反复多年，现在要被告退房可以，应当给予被告补偿。
被告李昌金未向本院提交证据。
对于原告宜都环保局提交的证据，被告李昌金经质证认为，证据1、2、3，无异议，认可。
经庭审举证、质证，对于原告宜都环保局提交的证据，认证如下：证据1、2、3，被告均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告租赁原告所有的位于宜都市陆城街办园林大道25号的房屋两间（面积39㎡，面对宜都环保局大门左边第三、四间）多年，用于做小生意。2015年1月1日，就该房屋租赁事宜，被告与原告签订《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为8958元，租金支付方式约定为“按年一次性交纳或按月（季）交纳，先交租金后使用”。合同第六条乙方（被告）责任第一款约定，乙方在租赁期间应依约及时交纳租金、水电费、物业管理费；第四款约定，乙方不得随意损坏房屋设施。如装饰装修房屋需改造、改变房屋的结构，须事先征得甲方（原告）书面同意，方可施工。乙方提前解除合同或租赁期满，对改修或增扩的设施不得拆除，应保持完好；乙方装潢（装饰）、改修或增扩的设施甲方不予补偿。合同第十条乙方违约责任第一款约定未按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之八支付甲方违约金。被告依约交纳了2015年度的租金。租赁合同到期后，被告未交还房屋，也未另行签订租赁合同。2016年1月5日，原告向被告发出《收回出租房屋通知书》一份，要求被告腾空租赁房屋并交还给原告，被告未交还房屋。2016年7月24日，原告委托湖北夷洋律师事务所向被告发出《律师函》一份，通知被告解除双方的租赁合同关系，并要求被告在2016年8月2日腾空并返还所租赁房屋，支付所欠缴的租金。被告尚欠原告2016年1月1日至2016年7月31日的租金5225.50元。
同时查明，双方在租赁合同履行过程中，租金交纳方式为由原告工作人员于当年10月向被告发出缴费通知，被告持缴费通知到银行交纳当年租金。
本院认为，原、被告签订的《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。原、被告双方的租赁合同于2015年12月31日到期，被告继续承租，双方未再签订书面租赁合同，直至2016年1月5日，原告向被告发出《收回出租房屋通知书》，要求被告腾空并返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方形成不定期租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告于2016年7月24日委托湖北夷洋律师事务所向被告发出《律师函》一份，通知被告解除双方的租赁合同关系，并要求被告在2016年8月2日腾空并返还所租赁房屋，支付所欠缴的租金，应当认为原告已经在合理期限前通知被告解除合同。所以，原、被告双方的不定期租赁合同于2016年8月2日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故本院对于原告要求被告将租赁的房屋腾空并返还的诉请予以支持。被告辩称，被告向他人支付转让费接手所租赁房屋，对房屋进行整修、投入，原告应补偿被告损失后，被告才将房屋返还给原告。本院认为，被告向他人支付的转让费，系其为接手租赁房屋所产生的费用，不排除包含房屋内的家具等物品折价款，被告未举证证明系因原告而造成的损失，被告对其主张的更换卷闸门的费用也未举证证明，同时，双方租赁合同约定租赁期满装潢（装饰）、改修或增扩的设施原告不予补偿，故对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。
同时，被告负有根据合同约定向原告支付房屋租金的义务，现被告欠缴原告房屋租金，应承担支付所欠租金的民事责任，故原告要求被告支付所欠缴租金5225.50元（2016年1月1日至2016年7月31日）的诉讼请求，本院予以支持。现被告仍实际占有使用所租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，被告应当承担逾期腾房给原告造成的损失，故对于原告主张的从2016年8月2日起至实际腾退房屋之日止按照8958元／年计算的租金损失，本院予以支持。关于原告主张的逾期交纳租金的违约金。双方租赁合同约定租金支付方式为“按年一次性交纳或按月（季）交纳，先交租金后使用”，应认定支付方式约定不明，并且双方认可在实际履行过程中，由原告工作人员于当年10月向被告发出缴费通知，被告持缴费通知到银行交纳当年租金，原告委托代理人向被告发出律师函要求被告在2016年8月2日前交纳所欠缴的租金，被告未按期交纳，应认定其违约。双方合同约定每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之八支付违约金，该标准过高，故对于原告主张的逾期交纳租金的违约金，本院酌情按照人民银行同期贷款基准年利率4.35%支持从2016年8月3日起至实际支付租金时止的违约金（以5225.50元为基数）。关于被告主张交纳的押金，原告予以认可，但未确定具体金额，双方也均未举证证明，本院无法认定，在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告宜都市环境保护局与被告李昌金之间的房屋租赁合同于2016年8月2日解除；
二、被告李昌金于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告宜都市环境保护局位于宜都市陆城街办园林大道25号的房屋两间（面积39㎡，面对宜都环保局大门左边第三、四间）；
三、被告李昌金于本判决生效之日起十五日内向原告宜都市环境保护局支付租金5225.50元（2016年1月1日至2016年7月31日）及按照年利率4.35%计算从2016年8月3日起至实际支付租金时止的违约金（以5225.50元为基数）；
四、被告李昌金于本判决生效之日起十五日内向原告宜都市环境保护局支付从2016年8月2日起至实际返还房屋之日止的租金损失（按照8958元／年计算）；
五、驳回原告宜都市环境保护局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费，因适用简易程序减半收取76元，由原告宜都市环境保护局负担51元，被告李昌金负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一六年十一月十六日
书记员 王宇