广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?(2014)佛中法民一终字第153号上诉人（原审原告）潘文飞，男，汉族，1958年6月6日出生，住广东省罗定市罗城镇。委托代理人廖鹊鸣，广东海云天律师事务所律师。委托代理人郝岳华，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）潘荣，男，汉族，1968年7月16日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人刘俊峰，广东中信致诚律师事务所律师。委托代理人区庆萍，广东中信致诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁永泰，男，汉族，1969年6月28日出生，住广东省广州市荔湾区。上诉人潘文飞因与被上诉人潘荣、梁永泰物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回潘文飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1007.5元，由潘文飞负担。潘文飞不服上述判决，向本院提起上诉称:一、原审判决关于潘文飞与潘荣已变更房地产买卖契约，且潘荣有权行使先履行抗辩权的认定错误。1.双方从未达成变更房地产买卖契约的任何书面或口头协议；2.鉴于潘文飞向潘荣支付了全部房款，潘荣也已将房产交付给潘文飞，原审判决所说的“先履行抗辩权”根本无法谈起；二、原审判决错误采信潘华的证言作为认定本案事实的唯一证据，是其作出错误判决的根本原因。1.潘华的证言是孤证。原审判决对于（1）潘文飞、潘荣变更了《房屋买卖契约》关于交房期限的约定；（2）潘文飞未支付购房款的认定,这两个关键事实，完全依赖于潘华的证言，并无其他证据印证；2.潘文飞与潘荣、潘华在2009年时因意见不合而兄弟反目，而潘荣、潘华二人一直来往紧密，存在经济上的利害关系。因此，潘华当庭偏帮潘荣作出对潘文飞不利的证言，其证言完全不符合事实，不应作为本案的证据予以采信；3.即使潘文飞与潘华并未反目，“潘华是潘文飞办理房产过户手续的委托人”与其证明的事实也没有必然联系。潘华并非涉案房产交易的当事人，本案双方并未达成任何书面变更协议，其证言的来源只能是间接来源。作为定案的唯一证据，潘华的证言证据效力过弱。因此，潘华的证言不应作为本案的证据；三、原审判决未能查清梁永泰承租涉案物业及其改建、装修房屋损害潘文飞物权的事实。潘文飞向原审法院提供了潘荣与梁永泰之间的租赁合同和授权文件，因潘荣向潘文飞隐瞒出租物业的事实，潘文飞无法取得相关文件的原件。根据潘文飞的诉请，法院有义务查明梁永泰是否承租涉案物业、是否对涉案物业进行改建装修的事实；四、本案案由是物权保护纠纷，焦点是潘文飞是否对涉案房产享有物权以及是否遭到潘荣的侵害。如果潘荣认为潘文飞没有完全履行合同应当以合同另案起诉，不应在本案物权保护的案件中进行处理，原审法院混淆了合同和物权的法律关系，也没有向当事人进行释明。原审法院驳回潘文飞的诉请无事实和法律依据。综上，潘文飞请求：1.撤销原审判决，支持其原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘荣承担。潘荣答辩称:一、潘华的证言的可信度从原审法院调取的《房地产买卖契约》得知，潘华是潘文飞在该房屋买卖合同中的受委托人，受上诉人委托办理房产买卖和办理房产证等事宜，可见潘华与潘文飞的关系亲密，潘荣完全有理由相信潘华已经取得了潘文飞的授权，可以对房产交付、支付房款等事项进行处理，所以潘华的证言是可信的；二、潘文飞至今未向法院提供任何证据证实其向潘荣支付过任何房款，从办证经过可知是委托潘华办理的，潘文飞称其住罗定，则其不可能携带32万现金到南海交付，是不合常理的。而且从潘文飞的经济情况来看，其也不可能支付32万元现金，也没有其从银行提取现金的凭证；三、关于潘荣是否将房屋交付潘文飞使用的问题，自签订《房地产买卖契约》和办理房产证之后，潘荣没有将房屋交付潘文飞使用。如果潘文飞实际使用了涉案房屋，必然产生水电费用，但潘文飞从未缴纳过水电费，可以证明其从未实际使用过涉案房屋。按照常理，如房屋已经交付，潘荣也不可能将房屋出租他人使用。潘文飞承认双方没有办理国土证的转让登记手续，双方约定在缴纳了房款后再办理国土证的变更登记，也可以证明双方合同是没有结束的；四、从双方交易进展可以看出，潘荣是合法合理占有、使用涉案房屋，不存在侵犯潘文飞物权中该部分用益物权。综上，潘荣认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回潘文飞的上诉请求。梁永泰未到庭发表答辩意见。潘文飞在二审期间向本院提交如下证据：1.对邹汝锋、邹学源所作的律师调查笔录，两人的身份证复印件，邹学源的个体工商户营业执照复印件，拟证明潘荣已向潘文飞交付案涉房屋，潘文飞在该房屋曾实际居住过较长时间；2.新兴县南海大酒店工商登记查档资料、卫生许可证复印件、特种行业许可证复印件、特种行业许可证复印件，潘华的房地产权证复印件（前述证据均复印于新兴县工商局，加盖工商局公章），潘华与潘荣的租赁合同复印件，拟证明南海大酒店的位置在潘华综合楼，经营者是潘荣，业主是原审证人潘华，潘华与潘荣之间存在重大利益关系，原审判决采信潘华证言有误。潘荣质证认为，潘文飞举证超过了举证期限，上述证据不属于二审期间取得的新证据。对南海大酒店工商查档资料的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，不能证明潘华和潘荣之间有重大利益关系，不足以否认潘华证言的可信度。二审期间，潘文飞向本院申请证人出庭作证，拟证明其已付清房款，潘荣已经在2000年将涉案房产交付潘文飞，潘文飞实际在该房屋居住过的事实，对此本院予以准许。经各方及法庭询问，证人1潘钜（男，汉族，1954年3月10日出生，住广东省罗定市罗城镇石围居委大新南路34号，公民身份号码442830195403100056，是潘文飞、潘荣的大哥）陈述：2000年中秋节左右，潘文飞向其借款8万元，其看到潘文飞将此8万元随手放进一个饮料箱内一起拿给潘荣，箱子里还有几十沓人民币，听到他们说“钱清了”，说到了买房子的事情；潘文飞每个星期都会回到涉案房屋居住，从房子入户一直住到2009年。证人2邹汝锋（男，汉族，1953年6月9日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲泌一村永澄环村大街南巷3号，公民身份号码440622195306091335）陈述：其房屋与涉案房产相邻，潘文飞住涉案房产6楼；听潘文飞、潘荣的父亲说，涉案房产是潘文飞、潘华、潘荣三兄弟建的。潘荣质证认为：1.潘钜的证言完全不可信。从原审调取的证据得知，双方签订房产买卖协议是在2001年，证人却称是2000年中秋前后给付了房款。证人所说的房产交付时间也与事实不符，即使交付了房屋也应当在2001年之后，而证人说的是2000年。双方都确认房屋是买卖，证人称是合资建房，与事实不符。潘文飞没有能力支付房款，其所称8万元借款根本不属实。关于入伙，涉案房屋是潘荣的，入伙是指潘荣入伙，并不能证明6楼房产是潘文飞的；2.邹汝锋的证言亦不可信，从目前了解的情况，双方是买卖房屋，而不是合资建房，这也是潘文飞确认的。即使按照潘文飞陈述，其周末回黄岐，平时在罗定，潘文飞不可能到黄岐建房。另外，从来没有人向证人说过是三兄弟合资建房。二审期间，潘荣、梁永泰未向本院提交证据。本院对前述证据的审查认证详见“本院认为”部分。经审查，原审判决认定“潘文飞至今未向潘荣支付购房款”不当，本院对此不予确认。原审判决认定的其他事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋所有权证号为：粤房字第60388**号。又查明，潘文飞在本院二审法庭调查中陈述“6楼除了其一家人住的套间，其他套间其委托潘荣出租，租金其不收取，给父母做生活费以及房子的相关费用”。本院认为，本案争议的焦点为：一、潘荣应否将涉案房产返还给潘文飞；二、潘荣应否支付侵占房产期间的使用费及应否将房屋恢复原状。关于潘荣应否返还房产给潘文飞的问题。潘荣与潘文飞签订《房地产买卖契约》后，双方到房管部门办理了房屋产权变更登记，潘文飞于2001年2月15日取得涉案房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，潘文飞作为涉案房产所有权人，有权请求潘荣返还涉案房产。潘荣主张潘文飞未付清购房款，根据双方的约定其有权不交付房产。因该约定只有潘华的证言予以证实，而潘华是本案双方当事人的兄弟，与双方均有利害关系，其证言依法不能单独作为认定案件事实的证据，故现有证据不足以证实双方确有未付清房款则不交付房产的约定。由于本院对潘华的证言不予采信，故对潘文飞提交的证据2亦不予以审查。因涉案房产已办理产权变更登记，潘文飞对涉案房产依法享有物权，其请求潘荣返还房产理据充分，应予支持。至于潘文飞是否实际使用该房屋，并不影响其物权上的权益，故本院对潘文飞提交的证据以及证人邹汝锋证言的效力不再审查。至于潘文飞是否付清房款，因属另一个法律关系，亦不影响潘文飞行使物权，本案对此不予审理，对证人潘钜的证言亦不再审查。关于潘荣应否支付房产未返还期间的使用费及应否将房屋恢复原状。根据潘文飞在二审法庭调查中的陈述，潘文飞委托潘荣将房产出租，潘文飞明确表示其不收取租金，而是将租金作为父母的生活费及抵扣房屋水、电等费用，现潘文飞要求潘荣支付房产未返还期间的使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，因潘荣出租房产得到潘文飞的授权，并且潘文飞未举证证实房产出租前的状况，也未举证证实潘荣对房产进行了改动，其请求将房屋恢复原状，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，潘文飞上诉部分有理，有理部分本院予以支持，其余部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决；二、潘荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还广东省佛山市南海区黄岐海北大道房屋第六层（房屋所有权证：粤房字第6038836）给潘文飞；三、驳回潘文飞的其他诉讼请求。一审案件受理费1007.5元，由潘文飞负担600元，潘荣负担407.5元；二审案件受理费2015元，由潘文飞负担1200元，潘荣负担815元。本判决为终审判决。??审?判?长?徐?立?伟代理审判员 ?陈?????文代理审判员 ?禤?  敏?婷????二○一四年三月十九日书?记?员?吕?倩?倩