德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0603民初752号
原告：刘欣怡，女，生于2003年2月1日，住四川省德阳市旌阳区。
法定代理人：黄述萍，系原告刘欣怡之母。
委托诉讼代理人：何洪斌，四川朗照律师事务所律师。
被告：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼。
法定代表人：邓洪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡义路、周晖，四川光标律师事务所律师。
原告刘欣怡与被告德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘欣怡及其委托诉讼代理人何洪斌，被告富康公司的委托诉讼代理人蔡义路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘欣怡诉称：2013年，被告富康公司开发位于四川省德阳市华山路的“熙城”酒店项目，将“熙城”项目1幢6-13层打造为成熟酒店形式对外销售，承诺业主购买后，将该房屋租给四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称“图腾酒店”）即可享有稳定的租金收益回报，于是原告在工作人员的劝导下与被告富康公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并同时与图腾酒店签订了《房屋租赁合同》。原告支付了全部购房款，希望按合同约定到期收取租金。但是该房屋出现以下问题：1.被告未按期交付精装酒店房且该项目现处于停止动工状态。2.富康公司的违法销售行为已经得到行政处罚认定。被告富康公司的行为已违反合同约定和法律规定，导致现在商品房买卖合同目的不能实现、原告权利受到损害的重要原因。原告依据《合同法》相关规定，要求被告富康公司退还原告相应的装修款项及承担违约责任，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告富康公司返还款项人民币165410元整（包括装修款项及其他损失），违约金16541元整，共计181951元整；2.本案诉讼费由被告承担。
被告富康公司辩称：1.被告未交付精装房是因其委托的图腾酒店未提供装修标准，双方合同也未具体约定装修实际使用标准，原告可以在提供装修标准后由被告履行合同，但不能成为原告请求退款和支付违约金的理由。2.被告受到行政处罚，不能成为民事案件责任判定和赔偿的依据。3.因未装修不影响原告向承租人图腾酒店主张租金的权利，被告修建了合格的建筑物，符合约定交付条件，未装修不能归责于原告和被告双方，因此被告在无装修标准的情况下不构成违约，退款和支付违约金无事实依据和法律依据，如果原告不能提供装修标准，被告也只能在装修费用上给予返还，装修费用同意按建筑面积返还800元/平方米，而原告要求返还的金额缺乏实际损失依据。综上，如原告不提供装修标准，请法院依法驳回其诉讼请求，并且原告主张的违约金也过高。
根据原告起诉、被告答辩及双方举证、质证，对本案基本事实认定如下：
1.2012年12月31日，富康公司（甲方）与图腾酒店（乙方）签订《合作协议书》，约定双方共同出资对“熙城”项目地上一层一间商铺（建筑面积约200平方米，产权性质：商业）作为酒店经营接待大堂和一单元6至13层所有物业（建筑面积约6100平方米，产权性质：酒店）进行装修打造成酒店，由甲方对外销售。作为对乙方出资的回报，在该酒店售出后，甲方将保证所有酒店购买人在自愿的情况下与乙方签订《房屋租赁合同》及组成文件，以促成乙方在后期对酒店经营管理权的实现。关于合作的相关约定：（1）甲乙双方共同出资对“熙城”项目中上述物业进行装修打造，经双方商定：甲方只参与酒店硬装工程部分的出资（装修区域含一层一间商铺，建筑面积约200平方米和一单元6至13层所有物业，建筑面积约6100平方米），包含材料费、人工费，不含设计费。该工程完成后，双方共同出资的硬装工程的全部物权归甲方所有（即甲方出售该装修后的房屋产权时，乙方不得对双方出资装修所产生的房屋添加价值主张投资者收益）；乙方经营的酒店软装和设备等均由乙方独立出资完成，其物权归乙方所有。双方约定硬装工程仅指装修中固定的、不能移动的地面、顶棚、墙面包括附着其上的装饰面板、石材、面砖、涂料、墙纸、地毯，以及固定的隔断、门窗、壁橱、衣柜、洁具、五金件、灯具、电视墙及隐蔽工程；其他可以移动的家具、灯具、设备、电器、布艺织物、饰品、用品，包括不可移动的电视柜、写字台、行李架、床、床头柜均不属于硬装工程的内容。（2）装修打造后由甲方以精装酒店对外销售，销售所得全部归甲方所有。（3）装修工程的设计、报建、施工招标、工程管理、造价控制、合同履行、债权债务、合同纠纷及由此引起的法律责任和纠纷等均由乙方全权负责。（4）硬装工程开始前，由乙方将装修设计方案、施工图纸、费用预算报甲方书面同意并备案等条款。装修过程中，甲方派专人对施工过程进行全程跟踪。于硬装工程竣工验收合格后一个月内由甲乙双方共同委托具有专业资质的审计机构对硬装工程的单方造价进行评估和审计（若双方不能协商一致共同委托审计机构的，采用招标方式选取审计机构），最终单方造价以审计机构结论为准。（5）甲乙双方出资标准：若硬装工程单方造价在1000元/平方米至1500元/平方米范围内（不含1500元/平方米）时，甲乙双方出资各占50%；若单方造价在1500元/平方米（含1500元/平方米）以上时，甲方出资按800元/平方米计算，其余出资由乙方自行负责。（6）甲方支付给乙方的总金额暂按硬装工程单方造价在1500元/平方米（含1500元/平方米）以上，甲方出资按800元/平方米计算，即6300平方米×800元=5040000元（含税）。
2.2013年7月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“富康·熙城最新优惠：住宅成交价4190-5000元，写字楼在售户型面积为40-720平米，酒店在售户型面积为40-750平米，售价7225元/平米，投资回报率达9%。项目施工到9层楼。”2013年9月5日，熙城项目在“房天下”网站上的宣传内容为：“在售房源：加推写字楼总价30万元起，月收益2200元，年回报率9%，即买即租，写字楼户型40-720平米。酒店在售户型40-750平米，售价7225元。”期间，熙城项目在吉屋网上挂出熙城项目酒店效果图，德阳房产网新房频道、腾讯房产上多次宣传熙城项目酒店部分已经全部售罄，写字楼仅30万元，即买即租，月均收益2200元的投资回报。
3.2013年6月20日，刘欣怡作为买受人，与出卖人富康公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定富康房产将位于德阳市区华山路与湘江街交汇处地块熙城1幢第10层1-10-5号商务用房建筑面积共47.27平方米（套内面积34.74平方米，公摊面积12.53平方米）以总价330820元出售给刘欣怡。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2015年8月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，原告向被告支付了全部价款。
4.2013年6月20日，原告刘欣怡作为出租方（甲方），与承租方图腾酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定图腾酒店承租原告位于德阳市华山路旁在建楼盘熙城精装修商务用房（建筑面积47.27平方米），租赁期限为18年，自2015年8月1日起至2033年7月31日止。该房屋起始月租金为42.5元/平方米（本协议所涉及金额均指人民币），双方约定租赁期间，房屋租金前三年不变，第四年起每年递增一次，每次递增幅度为3%；第五条约定：经双方商定，甲方全权委托乙方与该房屋的开发商办理相关租赁房屋交付事宜等条款；第八条约定，乙方承租甲方的房屋，因经营需要可以进行装修改造。
5.2015年7月27日，被告富康公司在德阳日报上刊登交房公告，通知熙城项目业主从当天开始到该项目售房中心办理交房手续，富康公司与图腾酒店、德阳熙盛酒店管理有限公司因双方签订的《合作协议书》履行发生争议，原告购买的房屋现为清水房状态（未装修），原告认为与被告富康公司就合同中约定的装饰装修不符，未办理收房手续。2015年11月17日，四川省德阳市工商行政管理局对富康公司作出川工商德处字[2015]第843号行政处罚决定书，处理意见为：富康公司在发布的房地产广告中出现融资或者变相融资内容，含有升值或投资回报承诺等内容违法，责令富康公司改正，并处罚款20000元。购房户胡凌云向德阳市住房和城乡规划建设局反映熙城项目存在包租销售和逾期交房情况，德阳市住房和城乡规划建设局向其回复，初步认定富康公司涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，下一步将继续进行相关证据的收集汇总，依法进行处置，逾期交房建议通过法律途径依法维权。原、被告因房屋的交付标准发生争议，遂诉讼至本院。
庭审中，原告提交熙城项目1幢房屋的销售单价：2013年住宅网签单价4616.67元/平方米，商业用房7022.06元/平方米，办公用房5898.55元/平方米；2014年住宅网签单价4315.73元/平方米，商业用房7044.75元/平方米，办公用房5813.03元/平方米。针对涉案房屋的装修，本院依职权对图腾酒店总经理刘世金进行询问，其主要陈述在与被告富康公司协商合作时，拟打造准三星标准的精品商务酒店，被告富康公司在清水房的售价单价上提高1000元/平方米，则应向其支付800元/平方米的装修补贴，其在德阳军分区投资的图腾酒店每个房间约35平方米，其硬装加软装的全部装修费用为85000元/间，而在酒店行业硬装所占全部装修费用的比例大概在1/2-2/3，目前成都较好的全记、和颐酒店每个房间的全部装修费用大概为11万元。
本案争议的焦点为：一、本案是否应当追加图腾酒店作为诉讼参加人；二、被告富康公司在合同履行过程中是否存在违约，如违约，则被告富康公司承担何种违约责任。
关于争议焦点一，本案是否追加图腾酒店作为本案诉讼参加人。
本院认为，原告与被告富康公司建立了商品房买卖合同关系，而原告与图腾酒店之间建立租赁合同关系，该两种法律关系不同，本案涉及原告与被告富康公司之间因商品房买卖合同的装修问题发生争议，与图腾酒店之间并无直接合同关系，则不需追加图腾酒店作为本案的诉讼参加人。
关于争议焦点二，被告富康公司在合同履行过程中是否存在违约，如违约，则被告富康公司承担何种违约责任。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告富康公司在对外销售时，对外宣称其销售的房屋属于精装房及带租约享有高租金收益，且该宣传资料对原告订立本案的商品房买卖合同及房屋价格具有重大影响，被告富康公司对房屋装修为精装房的宣传内容应当视为双方的商品房买卖合同内容，被告富康公司与图腾酒店因商品房装修发生争议，导致现交付的房屋至今仍为清水房（未装修），则与其对外宣传的内容明显不符已构成违约。
关于违约责任的承担方式，根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。因被告富康公司所交付的房屋未装修，原告选择继续履行合同，符合合同约定及法律规定，但被告富康公司在庭审中明确表示，因无具体的装修标准其无法履行装修义务，则原告可按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的相关规定，要求被告富康公司赔偿相应损失。关于装修内容，根据被告富康公司与图腾酒店之间合作协议书的约定、原告与图腾酒店所签订的租赁合同的约定可得知，被告富康公司向原告销售的精装修房屋，其履行的装修义务应当属于硬装部分；关于装修的具体费用，因原告与被告富康公司在合同中并未约定明确的装修标准，因诉争的房屋系图腾酒店租赁使用，参考被告富康公司与图腾酒店之间的合作协议书中对装修费用的约定、本院对图腾酒店询问了解的情况及在合同签订时房屋销售市场行情等多种因素，对原告诉请的装修费用损失，本院酌情支持，由被告富康公司按照不超过建筑面积1500元/平方米予以赔偿，则原告刘欣怡的装修费用损失为70905元（1500元/平方米×47.27平方米）。
关于原告诉请要求被告支付违约金16541元，被告富康公司抗辩过高。本院认为，因被告富康公司未按照合同约定向原告交付装修后的房屋，导致原告至今未能取得相应的投资收益，原告诉请的装修费损失尚不足以弥补其全部损失，合同约定违约金计算方式为每日已付款万分之2支付，对原告诉请的逾期交房的违约金16541元未超过该标准，本院对原告的该项诉请予以支持。
综上所述，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因被告富康公司交付的房屋与其宣传的不符，则构成违约，根据合同约定和法律规定，原告选择继续履行合同的，被告富康公司应当向原告赔偿装修费损失及支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告德阳市富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘欣怡赔偿装修费损失70905元，支付违约金16541元；
驳回原告刘欣怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费3939元，由原告刘欣怡承担2039元，由被告德阳市富康房地产开发有限公司负担1900元。诉讼保全费1430元，由被告德阳市富康房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 杨春兰
代理审判员 蔡 静
代理审判员 陶 星
二〇一六年十二月六日
书 记 员 俞梦婕