安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第02311号
原告：潘咏梅，女，汉族，1969年9月11日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：阮涛，安徽安泰达律师事务所律师。
被告：刘家驹，男，汉族，1945年6月28日出生，住安徽省合肥市庐阳区，现住址瑶海区。
被告：刘霞，女，汉族，1970年7月25日出生，住安徽省合肥市瑶海区，现住址合肥市。
被告：刘辉，男，汉族，1975年4月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
原告潘咏梅与被告刘家驹、刘霞、刘辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告潘咏梅及其委托代理人陈沅、阮涛，被告刘家驹、刘霞到庭参加了诉讼。被告刘辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告潘咏梅诉称：被告刘家驹是被告刘霞、刘辉的父亲；案外人刘佳文为原告与案外人刘传江的婚生子。刘传江与刘家驹之妻刘焕芝为姐弟关系。2005年2月，刘家驹接到单位通知可按当时市场价每平方米2500元购买天鹅湖畔小区住房一套，因刘家驹当时无能力购买，刘家驹和妻子刘焕芝劝说原告为儿子刘佳文购买此房。于是双方达成购买协议，原告支付给刘家驹转让费壹万元整，另于2005年12月30日原告以刘家驹的名义支付购房款柒万元。2006年1月11日，原告与刘家驹、刘焕芝补签了《协议书》，约定：刘家驹同意将分配的商品房住房指标转让给原告；原告同意预付定金柒万元整，同意按购房合同按月以刘家驹名义足额支付商业贷款；原告支付给刘家驹转让费壹万元整；原告以刘家驹名义购买的住房，产权归儿子刘佳文所有，原告取得产权证和土地证后即刻办妥房产过户给刘佳文的手续，刘家驹给予全面配合。协议签订后，就天鹅湖畔小区B-5-901房屋，刘家驹于2007年6月14日与合肥政务文化新区开发投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：总房款387754元，首付款187754元须在2007年6月29日前付清，其余房款20万元办理商业贷款；房屋应于2007年12月31日前交付。2007年10月30日，刘家驹与妻子刘焕芝与招商银行股份有限公司合肥五里墩支行签订《个人住房（抵押）借款合同》，以刘家驹名义贷款14万元，贷款共30个月，月还款额为5059.16元；同时，刘家驹又在该按揭银行办理了6万元的信用卡无息贷款，贷款24个月，月还款额为2500元。《商品房买卖合同》和《借款合同》签订后，原告付清了首付款；按揭银行也向账户为62×××73的账户上发放了按揭款项。刘家驹将以自己名义办理的信用卡和按揭贷款账户均交给原告，要求原告每月自行向该账户偿还按揭款项，之后原告每月均向卡号为62×××73的账户上偿还按揭贷款。2008年7月27日，被告配合原告办理了收房手续，原告向小区物业公司支付了装修、垃圾清理费，出卖人次日开具了售房发票。为办理该房屋的产权证，原告又于2008年11月22日缴纳税费15504.08元、缴纳维修资金7752.04元。原告后收到刘家驹分别于2008年10月24日、2011年1月13日办妥的《房产证》和《土地使用权证》。刘焕芝于2010年5月不幸病故，因原告、刘焕芝及各位亲友乃至三被告均承认天鹅湖畔小区B-5-901房产非遗产，故原告在刘焕芝病重期间也未对过户事宜有任何催促，且刘焕芝生前对该房产并未做出遗嘱继承的任何安排。至2013年10月，以上房产证办理已满5年，依约应过户至原告名下。当原告要求刘家驹配合办理过户登记手续时，被房产管理部门告知要求按照房屋过户的相关规定由三被告办理《房屋继承公证书》。无奈之下，原告要求三被告配合办理，但刘辉不愿配合，刘家驹承诺协调却一直未有进展，以致原告至今无法办理过户该房产的相关手续。综上所述，原告与刘家驹、刘焕芝签订的协议合法有效，依法应受法律保护。原告对购买的房产已支付转让费、全部房款及相关费用，该房产并非为刘家驹及刘焕芝所有、各被告不享有继承权，故应配合原告办理房产过户登记手续。为维护原告的合法权益及利益，特具状贵院，请求法院判令：1、三被告立即配合原告将位于合肥市政务新区天鹅湖畔小区B-5-901室过户登记在原告名下；2、三被告承担本案诉讼费用。
被告刘家驹提供答辩状辩称：2006年1月11日，答辩人刘家驹将与原告潘咏梅签订了协议书。按照约定，答辩人同意将政务区天鹅湖畔小区B-5-901商品房住房一套指标转让给原告，原告以被告的名义购买该套住房，全额支付购房款，其中包括以刘家驹的名义从银行贷款20万元。2011年1月13号办妥了房地产权利人刘家驹及土地使用权人刘家驹的房地产权证及土地证。依照有关法律规定，在该房产所有权没有过户之前，答辩人刘家驹及妻子刘焕芝依法享有所有权。上述购房交易的全过程，答辩人和刘焕芝都丝毫没有告知自己的儿子刘辉刘辉，原告潘咏梅和刘传江也没有向其告知上述情况。刘辉确实不知情，更不是上述交易的参与人。2010年5月刘焕芝不幸病故，虽然刘焕芝生前对该房产并未做出遗嘱继承的任何安排，但刘辉是其母的法定继承人，依照继承法享有该房产总价值的25％的继承权。现在为了办理房产过户手续，需要刘辉签字放弃继承权。原告人在此前多次保证给刘辉经济补偿3万元。为了依法维护自己应该享有的合法权益，请求法院判令支持刘辉依法享有继承权。
被告刘霞当庭辩称：1、诉讼费用应当有原告承担，我和原告已经达成共识；2、原告提交的2014年5月3日我出具的说明，需要向法院陈述清楚，我父亲自母亲去世以后一直一个人居住，我父亲情绪非常低落，在母亲去世一两个月的时候，原告就到我父亲家要求我父亲做公证。原告前夫刘传江多次打电话给我父亲，威胁我父亲，要求将房屋过户。根本不理解我父亲的感受。5月3日当天，我希望事情尽快解决，是在胁迫的情况下签订的该说明。我现在要求原告给我父亲一定的经济补偿。3、原告与我父母签订协议的时候我与刘辉并不知情。我事后知情，刘辉一直不知情。原告和原告前夫全部隐瞒了刘辉。我也与原告说过，刘辉根本不知道这个事情，一下子让刘辉签字过户他无法接受。
被告刘辉提供答辩状辩称：1、我未收到过原告声称的10000元补偿金。2、我对父亲刘家驹、母亲刘焕芝出售案涉房产并不知情，也不认可上述出售行为。我认为我享有该房屋25%的继承权。
经审理查明：被告刘家驹已故配偶刘焕芝系原告潘咏梅前夫刘传江之姐。刘家驹、刘焕芝育有一女刘霞、一子刘辉。
2006年1月11日，刘家驹（甲方）与潘咏梅（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“因市委、市政府机关搬迁到政务新区办公，为解决干部住房问题，按照分配方案分配给刘家驹（甲方）位于政务新区天鹅湖西北侧统一新建一套住房指标，建筑面积140平方米，每平方米均价2500元。因刘家驹迁居不便，经和购买人泮咏梅（乙方）充分协商，双方协议如下：一、刘家驹同意将分配新建住房转让给泮咏梅购买。二、泮咏梅同意暂时以刘家驹的名义购买分配给刘家驹的面积140平方米的一套住房。同意预付购房定金柒万元整，同意按照购房合同按月足额支付商业贷款。三、泮咏梅同意支付给刘家驹购买这套住房的转让服务费壹万元。于2006年12月31日之前全额付清。四、刘家驹负责全程配合泮咏梅办妥购买这套住房的有关事宜和全部手续，并办妥产权证和土地证。五、泮咏梅以刘家驹的名义购买的住房，产权归泮咏梅的儿子刘佳文所有。泮咏梅取得产权证和土地证后即刻办妥此房产权过户给刘佳文的全部法律手续。刘家驹给予全面配合。六、以上协议五条条款经双方签名后生效全面履行，未明确之处再协商解决。”刘焕芝亦在该协议书上甲方处签名。庭审中，刘家驹认可协议的真实性，刘霞未对协议真实性提出异议；各方均未对协议书中的“泮咏梅”实系潘咏梅提出异议。（不要乱删我用的双引号！）
上述协议签订前，潘咏梅已支付刘家驹转让费10000元，并以刘家驹名义支付购房款70000元。
2007年6月14日，刘家驹（买受人）与合肥政务文化新区开发投资有限公司（出卖人）签订了GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，购买合肥市天鹅湖畔小区B5幢901室房屋一套，套内面积128.21平方米，总金额387754元。同年10月30日，刘家驹、刘焕芝与招商银行股份有限公司合肥五里墩支行签订《个人住房（抵押）借款合同》，为该房屋办理了按揭贷款。上述二合同项下刘家驹应的支付购房首付款187754元、应归还的房屋按揭贷款本金140000元及其利息实际均由潘咏梅及其子刘传江支付、清偿完毕。此外，潘咏梅偿还了刘家驹名下用于购房的信用卡无息贷款60000元。（这里特意写得简略，看得不爽就粘贴诉状吧……）
2008年7月27日，刘家驹配合潘咏梅办理了天鹅湖畔小区B5幢901室房屋收房手续，潘咏梅向小区物业公司支付了装修垃圾清理费305.8元。潘咏梅于2008年11月22日缴纳该房买卖税费15504.08元、维修资金7752.04元。2008年10月24日，刘家驹取得天鹅湖畔小区B5幢901室房屋《房地产权证》，并于当日将该证交给潘咏梅。2011年1月13日，刘家驹取得该房《国有土地使用证》，并于当日将该证交给潘咏梅。
2014年5月3日，刘家驹出具《关于潘咏梅借用刘家驹名义购买天鹅湖畔小区B-5-901房屋情况的说明》、《关于天鹅湖畔小区B-5-901住房的产权证明》，重申了其与潘咏梅于2006年1月11日签订的《协议书》中的约定。在《关于潘咏梅借用刘家驹名义购买天鹅湖畔小区B-5-901房屋情况的说明》中，刘家驹陈述如下情况：“2005年2月份，本人刘家驹接到单位的通知，可以按当时市场价格每平方米贰仟伍佰元购买位于天鹅湖畔小区住房一套，因当时本人要为儿子刘辉操办婚礼，家庭无经济能力购买此套房屋，经与本人妻子刘焕芝反复协商后，决定放弃购买，并决定将购买天鹅湖畔小区房屋的指标转让出去，但到2005年6月份左右该指标也没用转让掉，眼看7月份就要购买此房的首付款柒万元，（注：本年内还要交170000.／）如不能按时交纳此款，该购房指标将作废。后本人和妻子找到潘咏梅，并劝说潘咏梅购买此房给其子刘佳文，后经双方协商约定，本人刘家驹自愿将此指标转让给潘咏梅购买，潘咏梅购买后，该房屋的产权归潘咏梅之子刘佳文所有，并要求潘咏梅支付人民币壹万元整给刘家驹作为转让购买指标及借用其名义的补偿费。”在《关于天鹅湖畔小区B-5-901住房的产权证明》中，刘家驹确认如下情况：“购买此房屋所有费用，包括首付款、银行贷款、各种税费及办证费等，全部由潘咏梅支付，本人刘家驹及刘焕芝未支付任何款项及费用。”“双方约定，此套房屋的实际产权由潘咏梅卖给其子刘佳文所有。本人和刘焕芝及本人子女不拥有此套房屋的产权。”“当初，因市政府的文件规定，天鹅湖畔小区房屋必须在房产证满五年后才可过户，所以双方约定，在房产证满五年以后，刘家驹无条件配合潘咏梅将此套房屋的产权过户至刘佳文名下。”“潘咏梅支付人民币壹万元整给刘家驹作为转让购房指标及借用其名义的补偿，且此款壹万元整潘咏梅已于购房前付给本人刘家驹。但是，在房产证还未满五年之际，本人妻子刘焕芝因病突然身故。本人与妻子刘焕芝育有两个子女，女：刘霞，儿：刘辉，现在，本人及女儿均承认刘佳文是此套房屋的实际产权人，且女儿刘霞自愿配合该房屋过户时需要办理的任何手续，……但本人儿子刘辉目前不愿配合，导致此房屋至今无法过户。本人自愿协助潘咏梅及其子刘佳文共同与刘辉进行协调，让刘辉能够尽快配合房屋的产权过户于刘佳文名下所需办理的相关手续。”刘霞亦在上述证明和说明上签字。
另查，刘焕芝于2010年5月病故。其第一顺位继承人为刘家驹、刘霞、刘辉。
上述事实，除当事人当庭陈述外，尚有原告潘咏梅提供的证据1、准生证一份，2、《关于购买天鹅湖畔小区B-5-901房屋情况说明》一份，3、交通银行现金缴款单复印件，4、原告与刘家驹、刘焕芝签订的《协议书》一份，5、《商品房买卖合同》一份，6、个人住房借款合同和剩余归还计划清单，7、招商银行放款凭证，8、招商银行信用卡两张，9、收件人为刘传江的信用卡账单一组，10、原告每月存款客户回单一组，11、物业公司收据一张，12、天鹅湖畔B5-301房屋购房发票一张，13、契税完税证合维修资金专用收据各一张，14、房产证、土地使用证各一份，16、关于天鹅湖畔小区B-5-901住房的产权证明，17、被告刘家驹配偶刘焕芝父母的死亡证明，18、被告刘家驹配偶刘焕芝的子女情况证明材料；被告刘霞提供的各项证据在卷佐证，足以认定。
原告潘咏梅提交的证据15《合肥市房地产管理局房屋登记指南》一册不属于法定证据类型，本院对其证明效力不予认定。
被告刘霞提交的证据手机短信内容照片打印件真实性各方均无异议，但其证明目的不符合法律规定，本院对其证明效力不予认定。
被告刘辉提交的证据1《关于刘辉与原告潘咏梅前夫刘传江之间接触谈话过程情况的说明》、证据3《关于刘辉与原告潘永梅至少有20年未接触的情况证明》、证据4《关于刘辉在2013年5月之前对此事一无所知的情况证明》、证据5《关于原告潘永梅与刘传江关系的情况证明》、证据6《关于刘辉在2014年7月之前对所谓的一万元整的转让费一无所知的情况证明》、证据7《关于原告潘永梅前夫刘传江多次主动向刘辉提出支付三万元补偿金的情况证明》系单方陈述，其内容亦不能否定刘家驹、刘霞的当庭陈述和原告提交的各项证据；证据2法律条文不属于法定证据类型；证据8不能实现其证明目的；证据9与本案没有关联性。对上述证据的证明效力本院不予认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力，各方均应依约履行。本案中，原告潘咏梅与被告刘家驹之间订立《协议书》，刘家驹已故配偶刘焕芝亦在协议上签名，确系刘家驹、刘焕芝与潘咏梅双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具约束力。虽从字面看，双方约定转让了天鹅湖畔小区房屋的购买资格，但讼争房屋的《商品房买卖合同》系刘家驹与开发商签订，房产证、土地证亦直接办理至刘家驹名下，故讼争房屋实际系刘家驹购自开发商后，刘家驹、刘焕芝二人再将此夫妻共有财产有偿转让给潘咏梅，刘家驹、刘焕芝与潘咏梅之间实际构成房屋买卖合同关系。潘咏梅通过向刘家驹、刘焕芝支付转让费和代刘家驹向开发商支付首付款、代刘家驹向银行归还购房贷款，已经完全支付了对价，依约履行了合同义务。2008年7月27日，刘家驹配合潘咏梅办理了天鹅湖畔小区B5幢901室房屋收房手续并由潘咏梅向小区物业公司支付装修垃圾清理费，实际系刘家驹、刘焕芝履行出让方交付房屋义务的行为。现讼争房屋已经满足过户登记的条件，刘家驹作为出让方应当予以配合。
刘家驹、刘焕芝出售讼争房屋系公民处分自有财产的自由，无须其子女知情或同意。刘家驹、刘辉以刘辉不知房屋转让情况予以抗辩，本院不予采纳。
不动产物权登记的目的在于向社会周知不动产权属，维护交易安全，但其不能用于出售方对抗已经支付合同对价的买受人，房屋买卖合同签订和房屋交付在先、不动产登记变更于后更是一种极为常见的交易习惯。讼争房屋虽于2008年10月24日办毕房地产权证并登记在刘家驹名下，但因潘咏梅此前已履行了支付对价的义务且刘家驹已将讼争房屋交付至潘咏梅，讼争房屋实际已属潘咏梅所有无疑，尚未完成的过户登记岂能对抗之？被告刘家驹、刘辉现以房屋登记于刘家驹名下主张该房屋属于刘家驹、刘焕芝所有并主张刘辉享有该房屋继承权，既无事实和法律依据，亦违诚实信用原则，本院不予支持。
被告刘霞、刘辉虽非讼争房屋转让《协议书》的相对方，也不享有讼争房屋的所有权、继承权，但二人作为刘焕芝的第一顺位继承人在不动产登记机关因谨慎审核之需要要求二人与刘家驹一同办理相应公证手续以完成不动产变更登记时，确负配合义务，该义务作为刘家驹、刘焕芝出让义务之延续，不受刘辉本人知情与否之影响。
刘霞虽称潘咏梅愿意给予刘辉一定的经济补偿，但并无证据予以证明，本院对该项抗辩不予支持。
原告潘咏梅的诉请三被告立即配合其将讼争房屋过户登记在其名下，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告刘家驹、刘霞、刘辉于本判决生效起十日内配合原告潘咏梅办理合肥市天鹅湖畔小区B5幢901室房屋所有权变更登记，将该房屋登记至原告潘咏梅名下。
本案案件受理费80元，由被告刘辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 徐 晖
人民陪审员 陈 蕾
二〇一四年九月三十日
书 记 员 杨晓悦
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。