广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第341号
原告黎世红，男，居民。
委托代理人陈少昌，钦州市钦北区法律事务中心法律工作者。
被告钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地钦州市蓬莱大道皇庭御珑湾小区。
法定代表人郑康雄，董事长。
委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。
原告黎世红与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由审判员祝光旺适用简易程序独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告黎世红的委托代理人陈少昌，被告钦州市皇庭房地产开发有限公司的委托代理人邓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎世红诉称，2011年11月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《附件一、二、三、四、五》，约定原告购买被告开发建设的皇庭御珑湾b2#楼二单元101号商品房，该商品房用途为商业，建筑面积共140.33平方米，总房款为1651462元，付款方式为一次性付款，于合同签订当日付清全部房款，商品房交付期限为2012年5月12日前。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案登记后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1、3项处理，其中第3项为：买受人不退房，每逾期一日，出卖人（即被告）向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%。合同签订后，原告依约于当天支付了全部房款给被告。2012年5月20日，被告将商品房交付给原告使用，原告则向被告交纳了物业管理费3218元。2012年9月23日，被告又代收代付原告契税、印花、印花税、产权转让手续费和产权证费共51276元。但至起诉之日，被告尚未依约协助原告办理房地产权属登记，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。同时，合同第十五条对原告取得房地产权属登记的具体时间没有明确约定，只约定“在规定的期限内”，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即“商品房买卖合同标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，被告应于2012年8月21日前将房产证办理给原告。被告因自身的原因没有在规定的期限内办理房产证给原告，需要向原告支付从2012年8月21日至2014年12月31日共计860天的违约金。原告多次与被告交涉未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求：一、判令被告协助原告办理房地产权属登记（即代原告办理房产证）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金142025元（已付房款1651462元×1?元／日×860日，以后另计）；三、案件受理费由被告负担。
原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：
1、原告身份证1份，证明原告的诉讼主体资格和身份情况；
2、商品房买卖合同及合同附件一、二、三、四、五各1份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系及被告逾期办理房地产权属证书，应支付逾期办证违约金；
3、收款收据（no：2011022250、no：2011022693）各1份，证明原告交清了全部购房款，履行了合同义务；
4、物业费收据、质量保证书各1份，证明被告交付了商品房给原告使用，原告缴纳了物业管理费；
5、收据（no：6023316）1份，证明被告接受原告办证委托，代收代付原告契税、印花和印花税、产权转让手续、产权证费，应代原告办理房地产权属证书；
6、国有土地范围内房屋所有权登记办理指南1份，证明开发商在办理房屋所有权登记应当申报的材料及办理程序，本案被告不按照办证程序，造成原告的房屋房地产权属无法登记，原告无法取得房地产权属证书。
被告钦州市皇庭房地产开发有限公司辩称，被告与原告在商品房买卖合同中对办理房产证有特殊的约定，即合同第15条约定由出卖人在工程竣工验收备案后90天内，将办证所需权属资料报登记机关备案，才在下一步办证。目前b2#楼工程已通过竣工验收，被告已于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请，但还未通过钦州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案审批，尚未到将权属资料报登记机关备案办证的环节。《城市商品房预售管理办法》第12条规定，“由买受人到房产管理部门办理权属登记手续，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之间起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。鉴于双方在合同中有特殊约定，备案环节还没结束，且申请权属登记是原告的法定义务，被告只有协助义务，原告也没有出具书面的委托手续委托被告代为办理房产证，因此，被告不存在违约行为。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：
1、建设项目答复通知书1份，证明被告于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请；钦州市住房和城乡建设委员会至今未审批通过b2#栋房屋的竣工验收备案。
本院结合双方举证和质证意见，认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据2、4的关联性和证明内容有异议，认为该证据无法证明被告逾期办理房产证及是否应当支付逾期办证的违约金。被告对原告提供的证据5、6的关联性和证明内容有异议，认为该证据并不能证明原告书面委托被告办理房产证。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该证据恰恰证明被告未通过工程竣工验收备案，未通过的原因是被告建筑存在诸多问题，建设总面积方面也存在问题，此外还涉及违法建设，导致工程竣工验收备案未获钦州市住房和城乡建设委员会审批通过，导致延期办证的原因在于被告。本院认为，原、被告双方提供的证据充分证明原告交清了全部购房款和物业管理费给被告，履行了合同义务；被告也交付了商品房给原告使用，并且代收代付原告契税、印花和印花税、产权转让手续、产权证费等费用，接受了原告的办证委托，应代原告办理房地产权属证书；但被告在商品房工程建设施工过程中存在诸多问题，且还涉及违法建设，导致工程竣工验收备案未获钦州市住房和城乡建设委员会审批通过，导致商品房权属登记手续未能如期办理，对此事实本院予以确认。
综合全案证据及当事人的诉辩意见，本院确认本案的法律事实如下：
2011年11月17日，原告黎世红与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四、五），约定原告购买被告开发建设的皇庭御珑湾b2#楼二单元101号商品房（商铺），该商品房用途为商业，建筑面积共140.33平方米，总房款为1651462元，付款方式为一次性付款，于合同签订当日付清全部房款，商品房交付期限为2012年5月12日前。合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1、3项处理，其中第3项为：“买受人不退房，每逾期一日，出卖人（即被告）向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%”。合同签订后，原告依约于当天支付了全部房款共1651462元给被告。2012年5月20日，被告将上述商品房交付给原告使用，原告则向被告交纳了物业管理费3218.54元。2012年9月23日，被告代收代付原告契税、印花、印花税、产权转让手续费和产权证费共计51276元。2013年8月15日，被告向钦州市住房和城乡建设委员会提出皇庭御珑湾商品房建设工程（a6－a12#栋、b2－b5#栋）竣工验收备案申请，由于工程建设过程中还存在储多问题，且涉及违法建设问题，因此，钦州市住房和城乡建设委员会于2013年9月6日作出书面答复通知，没有通过被告的工程竣工验收备案审批。被告至今未能依约办理房地产权属证书给原告。原告多次催办未果，于2015年1月6日诉至本院，提出了上述诉讼请求。
本院认为，原告黎世红与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其《合同附件一、二、三、四、五》，当事人意思表示一致，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”其中第（二）项规定为：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案中，双方于2011年11月17日签订商品房买卖合同时，合同标的物为尚未建成的房屋，合同签订后，被告于2012年5月20日将房屋交付给原告使用，因此，被告本应依约在房屋交付使用后90日内即2012年8月20日前为原告办理商品房的权属证书。逾期除有特殊约定外，即视为违约，违约方依法应当承担违约责任。关于本案中双方当事人是否有特殊约定的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定，“出卖人（即被告）应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理，其中第3项为：“买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%”。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定商品房工程竣工验收备案的期限。被告已于2013年8月15日向建设行政主管部门提交工程验收竣工备案，虽明显迟于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定的期限，但被告该行为是否违反了相关行政法规的规定，应由建设工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管备案部门对其进行行政处理，被告该行为并不属于合同的违约行为。办理房产证系买受人的法定义务，出卖人有义务将由出卖人提供的权属资料报登记机关备案，被告在工程竣工验收合格后未及时将权属资料报登记机关备案，不存在双方签订的合同中第十五条约定的违约行为，不应承担违约责任。本案中，原告所购买的商铺所在的b2#楼工程已通过竣工验收，被告已于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请，但还未通过钦州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案审批，尚未到将权属资料报登记机关备案办理房产证的环节。因此，原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
驳回原告黎世红的诉讼请求。
案件受理费3190元，减半收取1595元，由原告黎世红负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 祝光旺
二〇一五年四月三日
书记员 翟培可
附适用的法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。