北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第18157号
原告（反诉被告）刘宁，女，1984年11月29日出生，个体工商户。
委托代理人李振，北京市岳成律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司，住所地北京市朝阳区营盘沟路2号。
法定代表人刘星，总经理。
委托代理人尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。
委托代理人王晓生，男，1967年12月3日出生，北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司经理。
被告（反诉原告）北京京东新汇商贸有限公司，住所地北京市朝阳区营盘沟路2号1层108室。
法定代表人刘星，总经理。
委托代理人尤宝柱，身份同上。
委托代理人王晓生，身份同上。
原告（反诉被告）刘宁（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司（以下简称京东百汇公司、京东新汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘宁及其委托代理人李振，京东百汇公司和京东新汇公司的共同委托代理人尤宝柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
刘宁诉称：我与京东新汇公司于2011年10月10日签订一份《商铺租赁合同》，合同履行后对方将合同收回，双方重新签订合同，京东百汇公司在该合同处亦加盖公章。合同约定我承租F2层98号商铺用于经营珠宝、玉器，每月租金2500元，租期自2011年10月28日至2013年1月27日，共计15个月，免租期3个月；合同签订后，我交纳了押金3000元及全年租金30000元。因对方未按合同约定提供配套设施及经营条件，主要无货梯及中央空调；未按约定对市场进行管理，维护并改善市场的整体形象，包括对商品品种的规划和控制功能区划分、商品档次定位等，同时无税控机，无法出具发票，没有办营业执照，造成我无法合理正常经营。我认为其提供的商铺根本不具备经营条件，已根本违约，故起诉至法院要求：1、解除双方间的租赁合同；2、京东百汇公司退还保证金3000元；3、京东百汇公司承担违约金6000元；4、京东百汇公司退还剩余7个月的租金17500元；5、京东百汇公司赔偿经济损失10000元（部分货物被对方留置卖不出去及损坏造成损失，重新找地方经营损失，搬运费、保管费每月1000元至今8000元，及公证费384元）；6、京东百汇公司立即返还扣押物品并赔偿因扣押导致货物损坏的经济损失；7、京东新汇公司承担连带保证责任。
京东百汇公司、京东新汇公司共同答辩并反诉称：2011年8月份招商时京东百汇公司正在办理工商登记手续，故以京东新汇公司名义签订合同；到10月份京东百汇公司设立后重新签了合同，同时为保证合同延续性，我们两家公司均在合同上盖章，实际经营管理是京东百汇公司。我方同意解除合同，不同意其它诉讼请求。我方按合同约定履行，合同并未约定提供货梯、中央空调及代开发票；市场开办时进行了功能区的划分，经营中也是按功能区运作的；我公司一直要求商户办理执照，也通知了商户办理，只是协助义务，未办照是其个人原因。合同未到期对方提出退租，长期未按照规定的时间营业，未经我公司同意连续歇业的行为也构成违约。故我方反诉要求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；3、刘宁支付违约金5000元，3、剩余租金8750元及保证金3000元不予退还冲抵违约金。
刘宁针对京东百汇公司、京东新汇公司的反诉请求辩称：我同意解除合同，因对方违约造成我无法继续经营，不同意其它反诉请求。对方擅自扣押我方物品，我是做精英工艺品的，有树脂、喷泉、佛珠、古筝等，部分已经损坏。
经审理查明：2011年10月28日，京东百汇公司、京东新汇公司作为合同甲方（出租方），刘宁作为合同乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方F2层98号铺位；租期自2011年10月28日至2013年1月27日，共计15个月，免租期3个月，商铺月租金2500元；支付方式年付，2011年10月28日至2012年10月27日，交纳30000元；保证金3000元，用于乙方承担可能发生的赔偿及违约责任；甲方按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，维护市场正常营业秩序；甲方对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制功能区的划分、商品档次的定位、商品经营的管理等；甲方如在租赁期内对市场内商铺的布局进行调整、改建、扩建和维修等，甲方应于项目实施前二十天，书面通知乙方，乙方应积极配合，停业期间的租金免收、已交租金顺延使用；乙方延期交纳租金及相关费用10日以上的，甲方有权解除合同，清理搬出乙方添置的可移动物品，收回商铺，甲方不对乙方的任何损失进行补偿；乙方不服从甲方管理规定，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的剩余租金和保证金不予退还；乙方提前退租的，应提前三十日以书面通知甲方，经甲方同意后，并向甲方支付二个月违约金，租金余额及保证金不予退还；在租赁期内，甲方无故单方面宣布终止合同，属甲方违约，甲方应将剩余租金和保证金退还乙方，并应向乙方支付二个月的租金做为违约金。
合同签订后，刘宁按约定缴纳了保证金3000元及全年租金30000元。合同中收款及管理事宜均由京东百汇公司实际负责。刘宁在2011年8月至10月期间，又与京东新汇公司签订了另外三份商铺租赁合同，四份合同共租赁9个铺位，商铺均相邻。后双方发生争议，京东百汇公司、京东新汇公司主张刘宁违约，其行使法定的留置权将刘宁租赁商铺部分物品扣押。
庭审中，京东百汇公司、京东新汇公司认可市场无货梯、中央空调，无法代开发票，但表示合同并未约定其应提供上述设施或条件；同时称曾通知商户统一办理营业执照，并提交此期间其它商户办理的营业执照以证明未办理执照系刘宁个人原因，市场履行了协助义务。关于刘宁主张的市场区域划分混乱的问题，根据刘宁提供的经公证的市场录像，可以看出该市场分地下一层、地上两层，有一定商品品种的规划和控制功能区的划分，但存在专门商品品种规划区内有经营其他商品的现象，如服装区应在市场一层，但二层亦有一摊位经营服装。京东百汇公司、京东新汇公司表示录像摄制于2012年6月27日，当时市场处于改造前的清退过程中，个别商户经营其他项目属于个人违约，录像不能证明该违规经营行为是持续存在的。
刘宁自述曾与其他十余名商户在2012年6月共同将解除合同通知张贴在市场办公室门口，7月7日被扣押了部分物品刘宁报警，7月12日刘宁将剩余物品搬离；京东百汇公司、京东新汇公司对刘宁所述时间及过程认可。刘宁提交收据、发票，用以证明7月12日搬离时支出搬运和仓储保管费，另刘宁与其他商户共同申请公证处取证，分摊公证费用384元；并主张有扣押物品损坏等经济损失。
审理中，就刘宁主张的被扣押物品，本院组织双方于2013年5月31日现场勘验并清点物品。后刘宁提出要求试验物品；京东百汇公司、京东新汇公司提出物品数量有变化，另表示7个柜子中1个打开的柜子内物品未动过已另行存放。本院于2013年7月10日组织双方再次勘验并清点物品，在勘验笔录中记录了现场物品清单，双方确认核对物品情况以该次勘验为准。刘宁自述了物品的材质。经勘验现场有：一、喷泉28个、石头茶盘1个、音箱1个，藤条桌1个、藤条椅3个、塑料椅4个、古筝1个、微波炉1个、竹帘4片、鸡翅木笔架1个、紫檀木手串20个（8毫米直径、108克）、碳化木院墙16个、普洱茶饼2个，玻璃花瓶2个、壁纸5卷；二、展柜7个，其中放置于6个上锁的展柜中共有：手串46个（直径1.2厘米，其中30个紫檀木）、草花梨木托11个、瓷质香台1个、铜制皮包小佛像1个、小叶紫檀手串3个（8毫米直径）；三、1个打开展柜中另行保存物品有：草花梨物托3个、香樟木块1个、小叶紫檀佛串20串、玛瑙手串13个、招财鼠手串1个、玛瑙耳坠1对。经询，刘宁认可7个展柜中有6个为其自己上锁对方无钥匙；京东百汇公司、京东新汇公司对物品数量、种类认可，但表示材质不清楚。
京东百汇公司在2012年6月22日通知，通知商户：2012年7月12日市场停业升级改造，交半年租金的商户已违反合同约定缴费期限及条款，限3日内搬出自己的物品，如逾期未搬出该铺位的物品，市场有权按合同条款约定给予处理；交一年期租金的商户，请7日内到市场部洽谈后续问题。2012年7月10日京东百汇公司再次张贴通知，通知商户：自2012年7月13日至2012年9月20日对市场进行升级改造，所有商户务必于7月12日前搬离自己物品，对于逾期未搬离的物品我公司不承担任何责任，所有物品损失由商户自行承担；在闭市升级改造期间，按照《商铺租赁合同》的约定及各商户的实际履行情况，对守约商户已交租金顺延使用。京东百汇公司、京东新汇公司另提交照片，用以证明刘宁未正常营业经常闭店构成违约。京东百汇公司、京东新汇公司认可于2012年7月12日关闭市场进行改造，2012年10月市场一层开放，但二层截止至2013年4月仍未开放营业。另查，刘宁曾于2012年7月起诉至本院后又撤诉。京东百汇公司、京东新汇公司表示之前对刘宁以四份合同9个商铺按一个案件起诉有异议，且其起诉提出解除合同在先。
以上事实，有各方当事人陈述、商铺租赁合同、交款收据、京东百汇公司通知、经公证的现场录像等证据在案佐证。
本院认为：刘宁与京东百汇公司、京东新汇公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应该履行各自的合同义务。虽刘宁主张市场无货梯、中央空调，无法代开发票及办理营业执照等问题，但上述问题并未在合同进行明确约定，刘宁以此主张京东百汇公司、京东新汇公司违约并要求解除合同缺乏依据，本院难以支持。虽京东百汇公司、京东新汇公司在经营、管理市场过程中，确实有未按已规划的商品区域安置摊位，存在违约情形，但并不足以导致解除合同的后果，刘宁以此作为解除合同的理由，本院不予支持。
京东百汇公司、京东新汇公司与刘宁签订的《商铺租赁合同》约定市场方如在租赁期内对市场内商铺的布局进行调整、改建、扩建和维修等，市场方应于改建、扩建项目实施前二十天，书面通知刘宁，刘宁应积极配合，停业期间的租金免收、已交租金顺延使用。基于上述约定，京东百汇公司张贴通知，通知商户自2012年7月13日至2012年9月20日对市场进行升级改造的行为不构成违约，但刘宁向本院第一次提起诉讼要求解除租赁合同的时间是2012年7月，在京东百汇公司承诺的完成升级改造期限之前，且刘宁提出解约的理由不能成立，故刘宁无合法理由提出解除合同违约在先，而京东百汇公司未在其承诺的期限内完成升级改造，恢复营业，致使租赁合同客观上也不能继续履行，京东百汇公司违约在后；现双方要求解除合同而市场关闭后刘宁于2012年7月12日搬离，合同未再履行实际已经解除，本院予以确认。京东新汇公司主张刘宁有其它违约行为但未提交充分证据证明，本院不予采信。
鉴于租赁合同的双方均存在违约行为，故对于双方要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。刘宁主张的经济损失依据不足且缺乏充分证据证明，本院不予支持；刘宁主张扣押物品的损坏亦无充分证据证明，本院亦不予支持。京东百汇公司、京东新汇公司应将收取的保证金和剩余租金退还，租金的具体数额本院依据合同约定和解除情况予以确定。关于扣押物品问题，京东百汇公司、京东新汇公司可以采取合法途径解决纠纷，其所谓行使留置依据不足，其扣押物品的行为欠妥。对于刘宁所有之物品，在勘验现场物品存在的情况下，京东百汇公司、京东新汇公司应予返还；对于所返还的具体物品，本院组织双方现场勘验确认了物品清单，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘宁与被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于二〇一一年十月二十八日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）刘宁保证金三千元、剩余租金八千七百五十元。
三、被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘宁返还物品（详见附后物品返还清单）。
四、驳回原告（反诉被告）刘宁其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费688元，由原告（反诉被告）刘宁负担467元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司负担221元［原告（反诉被告）刘宁已预交，被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）刘宁］。
反诉案件受理费72元，由被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司负担47元（已交纳），由原告（反诉被告）刘宁负担25元［被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司已预交，原告（反诉被告）刘宁于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京京东百汇蔬菜海鲜市场有限公司、北京京东新汇商贸有限公司］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 赵丽晖
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张玉倩
物品返还清单
物品名称及数量：
喷泉28个、石头茶盘1个、音箱1个，藤条桌1个、藤条椅3个、塑料椅4个、古筝1个、微波炉1个、竹帘4片、鸡翅木笔架1个、紫檀木手串20个（8毫米直径、108克）、碳化木院墙16个、普洱茶饼2个，玻璃花瓶2个、壁纸5卷；展柜7个，手串46个（直径1.2厘米，其中30个紫檀木）、草花梨木托11个、瓷质香台1个、铜制皮包小佛像1个、小叶紫檀手串3个（8毫米直径）；草花梨物托3个、香樟木块1个、小叶紫檀佛串20串、玛瑙手串13个、招财鼠手串1个、玛瑙耳坠1对。