广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3390号上诉人(原审被告)张沛芳，身份证登记住址广东省佛冈县。委托代理人：焦国杰，广东永通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郭少英，身份证登记住址广州市荔湾区。委托代理人：王清，广东安国律师事务所律师。上诉人张沛芳因与郭少英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张沛芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法撤销原判发回重审或者改判驳回郭少英的诉讼请求：二、本案一审、二审诉讼费用由郭少英承担。事实与理由：一、原审法院无视《店面合作合同》的商业性质及张沛芳2014年11月20日已经无法经营的客观事实。张沛芳与郭少英所签署的《店面合作合同》，实际为店面租赁合同，月租金额高达17500元，张沛芳租赁该店面是为了经营使用，具有商业用途。但是，由于郭少英无法提供相应手续导致张沛芳无法办理营业执照，故在2014年11月20日工商部门查处后，张沛芳已经无法继续经营且原合同期限己经届满，所以张沛芳才解除《店面合作合同》。二、原审法院以证人陈某、聂某乙与张沛芳具有一定的利害关系而对两位证人的证言不予采信是完全错误的。首先，证人聂某乙与张沛芳均向某英承租铺位，证人聂某乙与张沛芳均是因为工商部门下发《责令改正通知书》而无法经营从而解除合同，但是证人聂某乙与张沛芳之间没有任何利害关系；证人陈某虽曾为张沛芳的员工，但是2014年11月30日张沛芳搬离现场后，双方之间已经没有任何关系，所以其证人证言具有独立性。其次，证人陈某、聂某乙均证明因工商部门的查处情况导致无法经营，均证明张沛芳己经搬离涉案店面，两位证人证言所证明的基本事实是一致的。最后，除证人证言外，张沛芳也曾提交过2014年11月10日收据1张、广州市百川水业发展有限公司送水某1张及照片2张，结合因工商部门查处导致无法经营的目的，这足以认定20114年11月30口张沛芳已经搬离店面，双方租赁关系已经终止。三、原审法院未查清2015年2月10日是郭少英因为一直拖延返还押金，张沛芳与郭少英发生冲突这一基本事实。在2014年11月30目前张沛芳搬离涉案场地后，曾多次要求郭少英退还押金，虽然郭少英同意退还，但是均以种种理由拖延，经多次追索无果后，双方遂发生肢体冲突，郭少英进行报警，郭少英也到医院进行检查，而非郭少英谎称的张沛芳到郭少英处协商解除合同。四、原审法院程序严重违法，未依法追加关某为本案第三人进行审理，导致案件事实无法查清。张沛芳与郭少英之间的租赁合同履行情况，郭少英主要是通过其员工关某代为办理，例如租金、水电费的收取，合同解除后张沛芳搬离场地后钥匙的交付等等都是给郭少英的员工关某，同时张沛芳也提交了2014年11月30日后关某仍在郭少英处工作的证据，但是郭少英为隐瞒事实真相，也伪造关某离职的证据。故本案事实的查清，与关某有直接的关系，原审法院未追加关某为第三人，导致案件事实无法查清，属于程序严重违法。五、原审法院违法划分举证责任，严重违反“谁主张，谁举证”的基本诉讼规则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案是郭少英以张沛芳拖欠租金为由向法院提起诉讼，郭少英认为张沛芳与郭少英之间的不定期租赁关系是于2015年2月10日解除，郭少英就应当对双方于2014年11月30日到2015年2月10日期间双方存在租赁关系这一基本事实承担举证责任，本案中，郭少英未提供任何证据可以证明，故应承担举证不能的法律责任。六、原审法院主观臆断，严重违反“以事实为根据”的基本原则。原审判决第9页中，“原告称其于2015年2月10日知道被告退房并将房屋收回，原告有权要求被告支付相应的租金或房屋使用费”，原审法院不顾本案事实情况，仅仅凭郭少英口说的“2015年2月10日知道并将房屋收回”就认定双方不定期租赁关系是2015年2月10日终止，没有任何事实根据。七、原审判决严重违背(2016)粤01民终2902号民事判决精神。l、根据《店面合作合同》第十三条约定，若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金人民币52500元。根据以上约定，张沛芳的押金退还是存在前提条件的，即张沛芳不存在违约的情况才能够退还押金，否则郭少英有权收取押金并不退还。在张沛芳起诉郭少英房屋租赁合同案中，广州市中级人民法院作出(2016)粤0l民终2902号判决，判决郭少英全额退还张沛芳的押金52500元，这足以证明张沛芳不存在拖欠租金的违约行为，否则怎么可能判决退还押金呢?2、郭少英认为不定期租赁关系是2015年2月10日协商解除，举证责任应该由郭少英承担。(2016)粤01民终2902号判决第11页至12页中，“郭少英认为双方口头协定租赁期5年至2015年2月29日，但张沛芳予以否认，郭少英未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果”，这是己生效判决对该部分举证责任的划分。同理，本案中，郭少英认为张沛芳是2015年2月10日协商双方解除合同，并于当天收回出场地的举证责任也应该由郭少英来承担。本案中，郭少英没有证据可以证明张沛芳是租赁到2015年2月10目，故应由郭少英承担举证不能的不利后果。郭少英答辩称同意一审判决。郭少英向一审法院起诉请求：1.张沛芳向郭少英支付广州市越秀区xx路xx村下塘xx直街6号之一铺位自2014年12月1日至2015年2月10日期间的租金40833元；2.张沛芳支付本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年9月1日，郭少英（出租人，甲方）与张沛芳（承租人，乙方）签订了《店面合作合同》，其中约定：甲方同意将坐落于广州市麓景路村直街6号之一店面租赁给乙方使用，甲方对所出租的房屋具有合法产权。租赁房屋作为经营使用。租赁期限自2013年9月3日至2014年9月3日止。月租金额为17500元，乙方按月在每月5日前将租金交付给甲方。乙方逾期交纳的，甲方有权每天按照月租金0.5%加收滞纳金。水电费由乙方向有关部门缴纳直至合同期满。第六条、违约责任：十三、若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金人民币52500元不予退还；若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金人民币52500元，同时违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失。该合同签名栏空白处郭少英手写有“已收到张沛芳交来合作鹿景路村直街6号之一保质金（伍万贰仟伍佰元某）￥52500~收款人：郭少英2013.9.1（另写收据为准）”。一审庭审中，郭少英、张沛芳双方一致陈述称，前述《店面合作合同》实际为店面租赁合同。张沛芳向某英支付了涉案店面租赁押金52500元，郭少英至今尚未退还。张沛芳依照合同约定的租金标准向某英支付涉案店面租金至2014年11月份。另查明：张沛芳于2015年7月27日向一审法院提起诉讼，请求法院判令郭少英立即返还押金52500元并向其支付违约金52500元。一审法院作出（2015）穗越法民三初字第1635号民事判决书，判令：郭少英于该判决生效之日起十日内一次性向张沛芳退还押金52500元；驳回张沛芳其他诉讼请求。郭少英不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终2902号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。前述判决已经于2016年5月12日发生法律效力。据前述生效判决所查明事实，郭少英、张沛芳双方签订的《店面合作合同》实为租赁合同，合同中约定的“广州市鹿景路村直街6号之一店面”具体指本市越秀区麓景路登峰村下塘南约直街6号之一铺位。合同租赁期限届满后，双方无续签书面合同。郭少英向一审法院提交了《租赁合同书》以证明广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）将涉案场地出租给郭少英至2015年2月29日，因此郭少英、张沛芳在其双方关于涉案场地租赁合同于2014年9月3日到期后口头约定延长租赁期限至2015年2月29日止，郭少英向一审法院提交了《收据》，以证明张沛芳缴交租金至2014年11月30日，其后的租金或房屋使用费没有交纳，水电费也没有结清。前述《租赁合同书》记载，登峰公司（出租方，甲方）与郭少英（承租方，乙方）于2013年3月26日签订该合同，约定登峰公司将位于广州市南约直街6号原公司商场总建筑面积95平方米租赁给郭少英作临商使用，每月租金合计9500元，租赁期限从2013年3月1日至2015年2月29日止等。前述《收据》记载张沛芳于2014年11月10日向某英交纳了该月份的场地租金17500元。前述《租赁合同书》、《收据》均只有复印件，虽然张沛芳承认该合同约定的出租场地地址即系郭少英、张沛芳双方在本案中争诉的场地，但张沛芳否认该合同书的三性；张沛芳认可该《收据》的真实性与合法性，但认为该收据只能证明其已经向某英交纳了涉案场地2014年11月份的租金，并不能证明张沛芳还拖欠郭少英其他租金。另据前述生效判决，在（2015）穗越法民三初字第1635号案件审理过程中，张沛芳为了证明其与郭少英之间关于涉案场地租赁合同已经于2014年11月份解除并交回钥匙给郭少英，申请了证人陈某、聂某乙出庭作证。陈某作证称：陈某原来由张沛芳聘请在涉案场地中担任翻译，于2014年9月下旬入职；2014年11月20日，工商部门到涉案场地告知没有营业执照就不能营业，故张沛芳于该日要求郭少英协助办理营业执照，但郭少英不配合办理；由于无法正常营业，张沛芳于2014年11月30日搬离，陈某也于同日离职；陈某离职后又在与涉案场地相隔三间店铺的地方上班，故其得知之后涉案场地张贴了出租通知，郭少英将货物搬进涉案场地当仓库使用；郭少英聘请的员工“阿某”承认由于当时还没有新承租人，故暂时作为仓库使用。证人聂某乙陈述称：聂某乙曾经向某英承租商铺，后双方因故产生诉讼，张沛芳曾于2014年11月20日与郭少英协商退租事宜，并于2014年11月30日搬离涉案房屋；2014年12月，涉案场地张贴了招租公告并用作仓库、存放了许多货物，当时郭少英称“现在还没有人承租，所以我暂时就用来当作仓库”；聂某乙曾与张沛芳一同前往与郭少英协商有关退还押金的事宜，郭少英称“暂时没钱，不如每个月返还10000元，但最后一个月不给”，但张沛芳不同意，双方因此发生争执；关某当时已是郭少英聘请的员工，至该案庭审之日仍为郭少英聘请的员工。此外，在该案中，张沛芳为证明关某为郭少英聘请的员工，还提供了2014年11月10日《收据》1张、广州百川水业发展有限公司送水某1张及照片2张，其中《收据》经手人栏签名载明“宗”，送水某用户签名栏载有“关’R”字样。在该案中，郭少英对陈某的证人证言发表质证意见如下：因陈某在2014年9月下旬才入职，故不清楚郭少英、张沛芳双方办理营业执照的情况；因陈某曾某的员工，其证言不具有公正性。在该案中，郭少英对聂某乙的证人证言发表质证意见如下：聂某乙的证言证明了张沛芳在合同租赁期届满后一直承租涉案商铺，也证明了聂某乙曾因纠纷与张沛芳产生过诉讼，故聂某乙的证言不具有公正性、真实性。郭少英对2014年11月10日《收据》、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，并确认照片上的为关某本人，但对送水某的真实性、合法性、关联性均不予确认。郭少英还陈述称：其不清楚租赁期限届满后涉案场地的使用情况，张沛芳没有将涉案场地的钥匙交还；郭少英于2015年2月10日才知道张沛芳已搬离涉案场地，遂于同日收回涉案场地自行处理；关某曾是其聘请的工人，在2014年11月18日已离职；关某并没有代其收取涉案场地的钥匙，也没有将钥匙交给郭少英。在该案中，郭少英为证明关某已离职，向法院提交广州一洲木业有限公司（以下简称一洲公司）出具的《离职证明》一份，载明：“兹有关孝宗任我司广州一洲木业有限公司销售员一职，于2010年3月10日入职至2014年11月18日。其因个人原因向我司申请离职，在职期间无不良表现，经协商一致，已办理离职手续。”《离职证明》落款处负责人签名为刘某，申请人签名为关某。郭少英同时称该《离职证明》是关某要求其开具的；因郭少英所经营的花店位于涉案场地旁，该花店挂靠在一洲公司，以一洲公司的名义对外经营，该公司负责人刘某是其前夫，但其才是一洲公司的实际老板。张沛芳在该案中对《离职证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。一审法院认为：郭少英、张沛芳于2013年9月1日就涉案场地签订的前述《店面合作合同》虽名为店面合作合同，但结合合同的内容、履约情况以及双方一致陈述，该合同实为商铺租赁合同。前述生效判决已经认定该合同合法有效，郭少英、张沛芳双方当事人均应恪守履行，在此不再赘述。该合同明确约定租赁期限至2014年9月3日止。郭少英主张双方口头约定延长租赁期限至2015年2月29日止，张沛芳对此予以否认，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，郭少英应当对双方口头约定延长租赁期限至2015年2月29日负举证证明责任，否则将承担不利的后果。由于郭少英对此未能提供证据予以证明，故一审法院对郭少英的上述主张不予采信。《店面合作合同》租赁期限届满后，郭少英、张沛芳双方无续签合同，张沛芳继续使用涉案房屋并按原租金标准向某英支付租金至2014年11月30日，双方按原合同内容构成不定期租赁合同关系。虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，作为不定期租赁合同关系当事人，在给予对方合理期限后可以随时主张解除合同，但是依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，张沛芳作为承租人应当履行交还租赁房屋的义务，并对此负有举证证明责任，否则将依法承担举证不能的不利法律后果。张沛芳在（2015）穗越法民三初字第1635号案件审理过程中提供的2014年11月10日《收据》1张、关某的照片2张等证据并不能证明其于2014年11月将涉案房屋钥匙交给关某或郭少英。张沛芳在该案中申请了证人陈某、聂某乙出庭作证，但根据前述查明事实，前述两名证人与张沛芳具有一定的利害关系，且张沛芳并无提供其他有效证据对证人证言进行佐证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”之规定，一审法院对陈某、聂某乙的证人证言不予采信。综上，张沛芳没有提交其于2014年11月将涉案房屋交还给郭少英的有效证据，依法将承担举证不能的不利法律后果。郭少英称其于2015年2月10日知道张沛芳退房并将房屋收回，郭少英有权要求张沛芳支付相应的租金或房屋使用费。郭少英要求按照双方之前租金标准支付，亦合法合理，一审法院予以支持。综上，郭少英要求张沛芳按照每月17500元的标准支付2014年12月1日至2015年2月10日租金或房屋使用费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。经核算，该期间租金或房屋使用费合计40833元。张沛芳认为其已经于2014年11月将涉案房屋交回给郭少英的抗辩主张，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，原审法院判决如下：自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张沛芳一次性向原告郭少英支付广州市麓景路村直街6号之一店面自2014年12月1日至2015年2月10日的租金或房屋使用费40833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由被告张沛芳负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、在上述（2015）穗越法民三初字第1635号民事判决中，一审法院认为：张沛芳主张其于2014年11月20日首次向某英提出解除合同且此后亦多次口头提出解除合同的要求，并于2014年11月30日将涉案场地的钥匙交还给郭少英的员工关某并搬离涉案场地，郭少英对此予以否认，张沛芳所提供的证据不足以证明其曾提出解除合同，亦不足以证明关某经郭少英授权代为与其办理商铺交还的手续，更不足以证明其已于2014年11月30日与郭少英或关某办理商铺交还的手续，因此张沛芳对此应承担举证不能的责任。即使张沛芳已于2014年11月30日实际搬离涉案商铺，其证据亦不足以证明其已于该日向某英主张解除涉案合同；关于张沛芳要求郭少英向其支付违约金52500元的问题，张沛芳在《店面合作合同》签订后一直使用涉案场地经营长达一年多的时间，现其主张由于郭少英没有向其提供办理营业执照所需的产权证明及租赁合同导致其无法办理营业执照，但其并未提供证据证明其曾要求郭少英提供有关材料，郭少英对此亦不予确认，故对张沛芳以此为由主张郭少英存在违约行为的意见，不予采纳。2、张沛芳在本案一审期间未提交任何证据。二审中，张沛芳提交两份证据：1、郭少英2015年2月10日的诊断报告，拟证明因郭少英拖延退还押金双方发生冲突，而非郭少英所称双方协商解除合同；2、（2016）粤01民终2902号判决书，拟证明生效判决支持退还张沛芳押金这一事实，说明张沛芳不存在拖延支付租金的事实。郭少英表示对证据1的三性予以认可，证明了双方方在2015年2月10日确实发生冲突，双方解除合同。对证据2，（2016）粤01民终2902号判决书，三性予以认可，该案已经在执行中了，我方已经履行了部分义务。本院认为，本案争议的焦点为张沛芳是否于2014年11月30日前将涉案商铺交还给郭少英的问题。鉴于在一审法院（2015）穗越法民三初字第1635号民事判决中已认定了因张沛芳举证不能对张沛芳认为其于2014年11月20日向某英提出解除合同并于2014年11月30日将涉案场地的钥匙交还给郭少英的员工关某及搬离涉案场地的主张不予支持，而张沛芳对该判决并无提起上诉，故本院对该判决的认定予以确认。虽张沛芳在本案二审期间提交了郭少英2015年2月10日的诊断报告及本院已生效的（2016）粤01民终2902号判决，但该两份证据所涉及的内容亦均不能证明张沛芳于2014年11月30日前将涉案商铺交还给了郭少英，故张沛芳的该主张不能成立，原审判决张沛芳支付租金或使用费至郭少英收回涉案商铺的2015年2月10日并无不当，本院予以维持。关于原审的程序问题。由于关某并非本案合同的相对方，本案的处理亦与关某并无利害关系，张沛芳以原审未追加关某作为第三人为由认为原审程序违法理由显然不成立，本院不予支持。综上所述，张沛芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由张沛芳负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年五月二十四日书记员  邹凌青