江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7516号
上诉人（原审原告）南京市秦淮区人民政府光华路办事处，住所地南京市秦淮区光华路联合村18号。
法定代表人郑焕强，该办事处主任。
委托代理人马琳，江苏众盛律师事务律师。
上诉人（原审被告）南京中超百货超市有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区佛城西路。
法定代表人邱中超，该公司经理。
委托代理人陈铮，南京市鼓楼区第二法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邱中超。
委托代理人赵云龙，江苏紫金律师事务所律师。
上诉人南京市秦淮区人民政府光华路办事处（以下简称光华路办事处）、上诉人南京中超百货超市有限公司（以下简称中超百货公司）因与被上诉人邱中超房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人光华路办事处的委托代理人马琳、上诉人中超百货公司的委托代理人陈铮、被上诉人邱中超的委托代理人赵云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
光华路办事处原审诉称，2008年8月15日，光华路办事处将南京市秦淮区联合村3-2号（面积2590平方米）出租给邱中超，双方签署《房屋租赁合同》一份，租赁期限为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止，租金自2009年1月1日至2013年12月31日为100万元/年，自2014年1月1日至2018年12月31日租金为105万元/年，每半年支付一次房租。租赁期内，邱中超未经光华路办事处同意，擅自将该房屋分租给他人，并以中超百货公司的名义与他人签订《房屋租赁合同》，收取了他人交纳的房屋租金及保证金。2013年10月，本案所涉房屋被南京市政府列入“动迁拆违”建筑，光华路办事处立即通知邱中超终止《房屋租赁合同》，并多次要求中超百货公司做好拆除前期准备、与承租户商谈搬迁事宜，将房屋腾空并交还光华路办事处，然而对方却无任何实质性举措，后期更是不露面、不配合，以致光华路办事处只能与33家承租经营户签订《搬家协议》，并代中超百货公司退还33家承租经营户交付给中超百货公司的租金1702765元，保证金440000元，此后该房屋得以顺利拆除。另，中超百货公司成立于2006年7月17日，由邱中超与他人投资设立，邱中超为中超百货公司的法定代表人。综上，光华路办事处为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、中超百货公司、邱中超支付拆除南京市秦淮区联合村3-2号房屋光华路办事处代为垫付33家承租经营户的租金1702765元，保证金440000元；2、中超百货公司、邱中超支付光华路办事处代为垫付的2014年2月25日至2014年5月23日的水电费68949元；3、中超百货公司、邱中超按照银行同期贷款利率支付光华路办事处垫付的租金、保证金、水电费利息（自2014年7月1日起计算至实际给付之日止）；4、中超百货公司、邱中超承担本案诉讼费用。
邱中超原审辩称，首先，邱中超是中超百货公司的法定代表人，法定代表人因为公司的经营需要的签字行为，依法代表公司行为，而不是个人行为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。因此，本案的租赁合同虽然是邱中超个人签字，但是租房目的是用于超市经营，实际租赁房屋的是中超百货公司。故本案租赁合同的承租方是中超百货公司并非邱中超。其次，合同签订后，使用租赁房屋的也是中超百货公司，支付租金的也是中超百货公司，且从后期的函件往来看，光华路办事处的函往单位也是中超百货公司，证明光华路办事处也是认可承租方为中超百货公司的。综上，邱中超认为，邱中超不是本案适格被告，故请求法院依法驳回光华路办事处对邱中超的诉讼请求。
中超百货公司原审辩称，首先，本案中光华路办事处具有过错行为，是过错一方。本案光华路办事处属于政府派出机构，具有政府行政职能，应当依法行政。但是光华路办事处作为行政主体，明知没有建房许可文件，还建设了数千平方米的违法建筑，同时还以民事主体身份与邱中超签订了租赁合同，将所建的违章建筑出租给我方经营，最终导致该违章建筑在动迁拆违行动中被拆除，给我方带来了巨大的损失，光华路办事处具有过错行为，理应承担过错责任。其次，光华路办事处追索垫付租金、保证金的诉讼请求不能成立。双方签订的租赁合同没有明示我方不可以转租，且转租行为光华路办事处也是明知默许的。我方的转租户众多，转租时间也长达四、五年，故光华路办事处对此是完全明知的。本案实际是追偿纠纷，但是本案光华路办事处无权向我方进行追偿。租金、保证金是中超百货公司和次承租人之间因为房屋租赁产生的债权，房屋租赁双方具有特定的相对性，次承租人在未告知并获得中超百货公司同意的情况下，将上述债权转让给本案光华路办事处的行为是无效的。而本案光华路办事处无论作为行政主体还是民事主体，都没有代中超百货公司向次承租人垫付租金、保证金的法定垫付责任和义务，中超百货公司亦从未授权光华路办事处可以代其行使相关权利、承担相关义务。故光华路办事处无权向中超百货公司进行追偿。再次，光华路办事处垫付的费用不实、不合法。本案光华路办事处迫于要在限期内完成拆除违章建筑的行政任务压力，与想通过讹诈获取不当利益的次承租人串谋，共同炮制了不合法的垫付租金、保证金的协议。光华路办事处通过主动承揽下了与其毫无关联的退还租金、保证金的债务责任，在该协议中故意扩大退还的界定范围，实现了满足次承租人的无理要求、转嫁自己责任和让动迁拆违任务及时完成的目的；次承租人则通过该协议，不仅获得了更多的退还租金，也因此无需向我方结算欠缴的水电、管理维护费用，无需承担因采取不正当方法维权，给中超百货公司造成经营损失的经济赔偿，而获得了保证金的全额退还。光华路办事处的代垫行为和支出费用，实质是在为自己的过错行为进行弥补，是为了在限期内完成行政任务而对次承租人不当要求做出的妥协和让步，因此次承租人从光华路办事处处获取的费用并非是我方应当退还的租金和保证金，对于这部分费用要求我方承担是毫无事实及法律依据的。综上，光华路办事处对于本案的产生存在过错，在产生问题后将责任转嫁我方，也是毫无法律根据的。光华路办事处在我方作为受害者的赔偿问题尚未解决的情况下，反而起诉要求我方承担责任，是毫无依据的。综上，请求法院依法驳回光华路办事处对中超百货公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年8月15日，南京市白下区人民政府光华路办事处四方资产管理办公室（甲方）与邱中超（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南京市秦淮区联合村3-2号（三层楼，以下简称诉争房屋）整体出租给乙方，房屋建筑面积为2590平方米；租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；甲方于2008年8月30日前向乙方交付该租赁物；2009年1月1日至2013年12月31日租金为每年税后1000000元，2014年1月1日至2018年12月31日租金为每年税后1050000元，2019年1月1日至2023年12月31日租金为每年税后1100000元，2024年1月1日至2028年12月31日租金为每年税后1500000元；按照先付租金后租房的原则每半年支付一次房租，即乙方分别于每年的6月20日、12月20日前向甲方缴纳后半年的租金；甲方为乙方租赁部分单独安排水电表，并负责将电源送至乙方配电箱，乙方按水、电表的计量数字定时足额向供水、供电部门缴纳费用；甲乙双方在合同有效期内任何一方欲提前解除合同，均须提前六个月书面通知对方，并在对方同意的情况下方可解除合同，如对方不同意解除合同，则不得解除合同；合同签订后，如遇政府规划拆迁，甲乙双方必须无条件服从；甲乙双方同意，对本协议的效力、解释以及履行所发生的任何争议，双方应先通过友好协商解决，如协商不成，则任何一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
原审法院另查明，2001年2月10日，原白下区石门坎镇委员会、白下区石门坎镇人民政府经研究成立四方资产经营管理办公室，对石门坎镇四方村资产进行经营管理。2007年6月14日，原白下区委光华路街道工作委员会、光华路办事处经研究，撤销四方资产管理办公室与联合善后办公室，成立四方联合管理办公室，该办公室为光华路办事处非在编正科级机构。
原审法院再查明，邱中超系中超百货公司的法定代表人。上述合同签订后，中超百货公司以出租人名义分别与韩家亮、刘光华、史丽燕、马群、黄义龙、李国辉、肖莉、刘敏、刘静、王俊杰、瞿佼、位闪、张伟、陈彦平、黄翠翠、胡希林、高琪、梁科亮、叶亮、陈友苗、陶家福、张元科、邓亚贤、辛英洁、黄博展、宋文韬、张磊、陈强、成伟、唐海滨、张胜、刘道仓等32户承租户签订租赁合同，将诉争房屋分租给上述次承租人使用。
2013年10月，诉争房屋被南京市政府纳入“动迁拆违”范围，光华路办事处就此提供通知一份，以证明其于2013年11月15日向邱中超发送通知，载明：根据南京市“动迁拆违、治乱整破”行动“363”计划，诉争房屋已经被列入“动迁拆违”攻坚会战范围，故双方签订的租赁合同无法继续履行，现通知协议即日起自行终止，请在接到通知后30日内将诉争房屋腾空返还。中超百货公司、邱中超对于该份证据的真实性不予认可，并认为其从未收到该份通知。此后，双方先后多次函件往来，就诉争房屋拆迁、民事赔偿等问题进行沟通，但均未能达成一致。因与中超百货公司、邱中超协商未果，光华路办事处为尽快腾空并拆除诉争房屋，先后与32户次承租户签订搬家协议，支付了搬家补贴、搬家奖励，并垫付返还了次承租户向中超百货公司缴纳的房屋租金（自2014年1月1日起计算退还金额）、保证金。其中：与韩家亮于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金36047元、保证金10000元；与刘光华于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金20167元、保证金20000元；与史丽燕于2014年6月15日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金44205元、保证金10000元；与马群于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月9日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金82710元、保证金5000元；与黄义龙于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月14日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金63938元、保证金12000元；与李国辉于2014年6月14日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月18日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金52603元、保证金10000元；与肖莉于2014年5月28日签订《搬家协议》，约定其应于2014年5月31日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金27565元、保证金10000元；与刘敏于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年5月30日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金54542元、保证金20000元；与刘静于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月8日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金50975元、保证金10000元；与王俊杰于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月8日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金49911元、保证金10000元；与瞿佼于2014年6月17日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月19日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金130850元、保证金30000元；与位闪于2014年6月17日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月19日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金54978元、保证金10000元；与张伟于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金51450元、保证金10000元；与陈彦平于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金44606元、保证金10000元；与黄翠翠于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月7日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金115219元、保证金20000元；与胡希林于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月12日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金99780元、保证金20000元；与高琪于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月14日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金56053元、保证金10000元；与梁科亮于2014年5月31日签订《搬家协议》，光华路办事处返还其房屋租金29400元、保证金10000元；与叶亮于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月12日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金95449元、保证金20000元；与陈友苗于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金95550元、保证金20000元；与陶家福于2014年6月18日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月19日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金99799元、保证金20000元；与张元科于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金45386元、保证金10000元；与邓亚贤于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月10日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金53570元、保证金10000元；与辛英洁签订《搬家协议》两份，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处分别返还其房屋租金16311元、32470元及保证金30000元；与黄博展于2014年5月24日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月9日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金31561元、保证金10000元；与宋文韬于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年5月29日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金5005元、保证金10000元；与张磊于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月10日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金29400元、保证金10000元；与陈强于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月15日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金49984元、保证金20000元；与成伟于2014年5月29日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月8日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金47780元、保证金10000元；与唐海滨于2014年6月17日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月18日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金28001元、保证金10000元；与张胜于2014年6月15日签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月25日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其房屋租金7500元、保证金15000元；与刘道仓签订《搬家协议》，约定其应于2014年6月23日前，将承租房屋交还光华路办事处，光华路办事处返还其保证金8000元。光华路办事处向上述次承租户共计垫付房屋租金1702765元、保证金440000元。被告对于光华路办事处垫付金额不持异议，但关于垫付的房屋租金被告认为，光华路办事处不应自2014年1月1日起退还租金，因为诉争房屋直至2014年5月29日才陆续清场，故退还租金的起算日期应为2014年5月29日，具体共计应退租金金额为939913元。关于光华路办事处垫付的保证金被告认为，上述次承租户共计欠缴2014年3月至5月的水电费、垃圾费、管理费199701元，上述费用应在保证金中予以扣减，并提供其自行制作的收据予以佐证，对于中超百货公司提供的收据等证据，光华路办事处认为均系单方制作，故对其证据的真实性不予认可。中超百货公司同时认为因为拆迁问题产生纠纷，次承租户曾围堵中超百货公司经营场所，给中超百货公司造成了营业损失，故该笔损失亦应在保证金中予以扣减，并提供照片、中国工商银行业务回单等证据予以佐证，光华路办事处对上述证据的真实性亦不予认可，且认为与本案并无关联性。
在原审案件审理过程中，光华路办事处撤回要求中超百货公司、邱中超支付欠缴水电费68949元及利息的诉讼请求。另，光华路办事处对于中超百货公司以2014年5月29日作为退还租金的起算日不予认可，但对计算的自2014年5月29日起算的应退还金额不持异议。
以上事实，有《关于成立石门坎镇四方资产经营管理办公室的通知》、《关于成立四方联合管理办公室的通知》、《房屋租赁合同》、通知、函、《搬家协议》、收据、收条、照片、中国工商银行业务回单及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于光华路办事处要求中超百货公司、邱中超共同返还其垫付的租金及保证金的诉讼请求，原审法院认为，尽管中超百货公司、邱中超辩称光华路办事处垫付行为无任何法律依据，但从本案租赁合同履行情况看，因诉争房屋系违法建筑，故中超百货公司与次承租人之间签订的房屋租赁合同应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，中超百货公司理应向次承租人返还其收取的相应租金及保证金，现光华路办事处基于其出租人身份先行向次承租人垫付返还了上述费用，中超百货公司应向光华路办事处返还由光华路办事处先行垫付的相关费用。关于返还代垫租金的数额，原审法院认为，光华路办事处向次承租人返还租金的起算时间为2014年1月1日，但从光华路办事处提供的《搬家协议》等证据材料来看，次承租人的实际搬迁时间均晚于2014年5月29日，即便合同无效，次承租人在搬离诉争房屋前仍应向中超百货公司缴纳相应房屋使用费，故对于中超百货公司认为租金退还的起算日期应自2014年5月29日起算的抗辩主张，原审法院予以采纳，且光华路办事处对于自2014年5月29日起算应退租金金额为939913元不持异议，故中超百货公司应当向光华路办事处返还垫付租金939913元。关于返还代垫保证金的数额，中超百货公司抗辩认为其与次承租人均未结算完毕，故光华路办事处不应先行垫付返还保证金，对此原审法院认为，从中超百货公司提供的其自行制作的收据等证据来看，收据上明确载明了水电费、公用费用的抄表读数、收费标准、计费期间，尽管该组证据系中超百货公司单方制作，但综合考虑本案次承租人早已撤场、诉争房屋已被拆迁等实际情况，故对于该部分费用原审法院认为可在保证金中予以扣减。另中超百货公司还抗辩认为次承租人曾围堵其经营场所并给其造成经营损失，该部分损失亦应在保证金中予以扣除，对此原审法院认为，中超百货公司对此并未能提供充分证据予以佐证，故对其该项抗辩主张原审法院不予采纳，扣除水电、公用等费用199701元，中超百货公司应当向光华路办事处返还代垫保证金240299元。关于光华路办事处要求中超百货公司、邱中超按照银行同期贷款利率支付光华路办事处代垫租金、保证金利息的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。另在本案审理过程中，光华路办事处撤回要求支付水电费68949元及利息的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、南京中超百货超市有限公司于判决生效之日起十五日返还南京市秦淮区人民政府光华路办事处代垫租金939913元、保证金240299元，合计1180212元。二、驳回南京市秦淮区人民政府光华路办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费24590元，保全费5000元，合计29590元，由南京市秦淮区人民政府光华路办事处负担14795元，由南京中超百货超市有限公司负担14795元。
上诉人光华路办事处不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，两被上诉人承担一、二审诉讼费用，并针对上诉人中超百货公司的上诉答辩称：1、中超百货公司并无证据证明实际承租人在2014年3月至5月经营期间实际发生的水电费、垃圾费、管理费有199701元。中超百货公司提交的证据为其自行制作的表格，未经实际承租人认可，也不能证明已向水电部门交付了相关费用，且中超百货公司本身拖欠上诉人水电费，原审法院酌情扣减上述费用错误。2、光华路办事处系与邱中超签订合同，邱中超作为中超百货公司的股东、法定代表人以中超百货公司的名义转租，实际承租户缴纳的租金、保证金多汇至邱中超的银行账户，显属法人人格混同。原审法院未认定被上诉人邱中超承担返还责任错误。3、原审法院认定上诉人主张代垫租金、保证金利息无依据错误。上诉人代为垫付的款项至被上诉人返还之日必定会产生利息。4、原审法院认定被上诉人返还代垫租金、保证金自2014年5月29日开始计算有误。上诉人自2014年4月1日开始就没有收取租金，上诉人代为垫付的租金、保证金应从2014年1月1日开始计算。5、自涉案房屋被列入动迁拆违范围后，我方已穷尽了告知义务，通知邱中超要求解除租赁合同、返还房屋，由于邱中超与中超百货公司拒不出面解决，我方只能与次承租人办理租金、保证金退还事宜，邱中超、中超百货公司应当返还该款项。中超百货公司提出的经营损失，没有证据证明实际发生的具体数额。
上诉人中超百货公司上诉并针对光华路办事处的上诉答辩称,请求撤销原审判决，改判驳回光华路办事处的全部诉讼请求，诉讼费用由光华路办事处负担。其理由为：1、光华路办事处在拆违时自行代替我司退还保证金、租金的行为于法无据，其据此行使追偿权没有法律依据。我司与承租户的合同无效后彼此间仍然有相应权利义务，且不是单向退还，退还数额有待确定。2、光华路办事处的行为是对我司正当权利的不法侵害。其私建违章建筑并出租牟利，未经我司同意与租赁户私下签订安置协议，故意将我司排除在协商之外。3、我司与承租户合同无效，承租户要求返还保证金、租金，我司也有权要求承租户给付租赁期间的水电、卫生保洁、管理等费用，且有权向承租户主张承租户围堵经营场所给我司造成损失。原审法院不支持我司损失主张错误。
被上诉人邱中超答辩称，原审驳回光华路办事处对我方的诉讼请求正确，邱中超是中超百货公司的法定代表人，签字行为代表公司，并非个人行为，光华路办事处对邱中超的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审维持原审驳回光华路办事处对邱中超诉讼请求的判决。
双方对原审查明的事实并无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，光华路办事处主张在房屋列入动迁拆违范围后，多次向邱中超、中超百货公司发函联系，要求商谈拆迁事宜，因中超百货公司、邱中超拒不出面，才无奈与实际承租人签订协议。中超百货公司表示双方确有函件往来，但其要求和实际承租人一起与光华路办事处协商，并根据光华路办事处要求取得了实际承租人代表的委托书，因光华路办事处拒绝协商，后其未能再与光华路办事处协商。光华路办事处认可其在和实际承租人签订协议时只明确了租金、保证金，没有商谈扣除保证金的条件，没有主张扣除相关费用。中超百货公司认可从2014年5月29日之后的租金应当退还实际承租人。
本院二审还查明，光华路办事处确认已经收到中超百货公司2013年12月31日之前的房租。中超百货公司主张应予扣除的水电费、垃圾费管理费等公用费分别为129739元（2013年11月至2014年2月）、69962元（2014年3月至2014年5月15日），合计199701元，均为其自行制作的收据。中超百货公司主张其已经全部收到2013年实际承租人的水电费，但2013年底因传言拆违，实际承租人即开始欠付水电费。光华路办事处认可中超百货公司已支付其2013年的全部水电费及2014年1-2月的水电费35406元。中超百货公司认可2014年3月之后的水电费没有向光华路办事处缴纳。
本案二审争议焦点为：光华路办事处退还给实际承租人的租金和保证金是否应由中超百货公司返还；原审法院认定的金额是否符合法律规定。
一、关于光华路办事处退还给实际承租人的租金和保证金是否应由中超百货公司返还之问题。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。邱中超为中超百货公司的法定代表人，其主张与光华路办事处签订合同是履行职务行为，中超百货公司亦予以认可，光华路办事处亦认可收到中超百货公司支付的租金，故光华路办事处与邱中超签订的房屋租赁合同的相对方实为中超百货公司。本案中，因涉案房屋无合法建设手续且被列入“动迁拆违”范围，故光华路办事处与中超百货公司签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因此，中超百货公司应将涉案房屋返还光华路办事处。对于中超百货公司向实际承租户收取的租金及保证金，应由其与实际承租户自行结算。
同时，民事活动应当遵循公平与诚实信用原则。本案中，因光华路办事处与中超百货公司签订的《房屋租赁合同》无效，且已有动迁之行政决议，故中超百货公司应与实际承租人进行诚信协商，及时结算，从而善尽返还房屋与配合之责，履行其基本法定义务。而因中超百货公司将涉案房屋转租给多名实际承租户且未能及时结算，导致其无法返还涉案房屋，可认定其并未善尽法定义务。在此情况下，光华路办事处作为出租人与动迁之行政主体自行与实际承租户进行协商、作出相应安排，并代为退还租金、保证金；该行为是为了促进中超百货公司履行法定义务，亦是为了维护中超百货公司之利益。根据公平与诚信原则，中超百货公司应当在其必要的受益范围内，对光华路办事处善尽注意、管理之责而垫付的费用进行清偿。
二、原审法院认定的返还金额是否符合法律规定。
本院认为，根据上述认定，光华路办事处主张中超百货公司返还其代付的租金和保证金，应当举证证明其在向实际承租人退还租金和保证金时，以有利于中超百货公司的方式进行了管理，同时该费用为必要或有益的费用。根据以上条件，本院对于光华路办事处主张退还的费用分别作出以下认定：
1、关于租金部分。光华路办事处已将2014年1月1日之后的租金1702765元均退还实际承租人，但根据本案查明的情况，实际承租人的实际搬迁时间均晚于2014年5月29日，光华路办事处退还实际承租人的2014年5月29日之前的租金，并非中超百货公司必要的债务，光华路办事处主张中超百货公司向其偿还该期间的租金，本院不予支持。但中超百货公司认可2014年5月29日之后的租金应退还实际承租人，故光华路办事处退还实际承租人2014年5月29日之后的租金，属于中超百货公司应承担的必要债务，中超百货公司应予清偿。原审法院判令中超百货公司返还由光华路办事处代中超百货公司退还实际承租人的租金939913元，符合法律规定，并无不当。
2、关于保证金部分。依上所述，光华路办事处应举证证明其退还实际承租人的保证金440000元为中超百货公司必要或有益的债务。但光华路办事处确认其在和实际承租人签订协议时只明确了保证金，而并未主张扣除未缴的相关费用，也未商谈扣除保证金的条件。光华路办事处认可中超百货公司已支付其2014年1-2月的水电费35406元，中超百货公司主张因拆迁传言，其无法向实际承租人收缴该水电费，现该费用已由中超百货公司支付给光华路办事处，在退还实际承租人保证金时，应善尽管理义务，从保证金中将该笔费用扣除，光华路办事处并未举证已尽到审查和管理之义务，故该35406元应从光华路办事处退还承租人的保证金440000元中扣除。光华路办事处在原审中还诉请中超百货公司、邱中超支付光华路办事处代为垫付的2014年2月25日至2014年5月23日的水电费68949元，其在本案中虽撤回了该诉请请求，但光华路办事处在明知该期间仍有水电费用产生，实际承租人亦应将该期间的水电费缴纳给中超百货公司的情况下，光华路办事处在代中超百货公司退还实际承租人保证金的时候，并未主张扣除该水电费，故光华路办事处原审主张的2014年2月25日至2014年5月23日的水电费68949元，应视为光华路办事处对该期间应扣除的水电费用的自认。该68949元，亦应从光华路办事处已退还实际承租人的440000元中扣除。中超百货公司还主张其他水电公用等费用应予以扣除，但其提交的2013年11月至2014年5月的收据均为自行制作，且其已认可已经收取实际承租人2013年的水电费，中超百货公司亦无其他证据证明2014年3月之后的水电费其已经支付。对其该部分费用主张，本院不予支持。扣除35406元和68949元水电费用，中超百货公司还应将剩余335645元保证金返还光华路办事处。原审法院对应扣除的水电及公用费认定有误，本院予以纠正。
3、关于利息问题。光华路办事处主张中超百货公司按银行同期贷款利率支付利息，实为主张光华路办事处因其垫付行为而受到的损失，而该费用并非中超百货公司必要或有益的债务，且并非中超百货公司的所得利益，光华路办事处的该主张并无相应法律依据，本院不予支持。
4、关于扣除经营损失抗辩问题。中超百货公司认为因拆迁问题产生纠纷，实际承租人围堵其经营场所给其造成损失，应在保证金中扣除，但返还保证金是基于合同无效的后果，赔偿拆迁围堵损失则应由中超百货公司向实际承租人主张侵权责任，中超百货公司的主张与保证金返还并非基于同一法律关系，对其上诉主张，本院不予支持。中超百货公司如认为实际承租人之围堵行为给其造成损失，应另行主张。
此外，中超百货公司与实际承租人为转租合同的相对方，合同虽无效，但光华路办事处代中超百货公司垫付相关租金与保证金而产生的债务，应由负返还义务的中超百货公司负担。上诉人光华路办事处亦无其他证据证明邱中超对中超百货公司应退还实际承租人的租金、保证金负有法定义务，原审法院驳回上诉人光华路办事处对邱中超的诉讼请求，符合法律规定。
综上，原审法院查明事实有误，本院予以纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1861民事判决第二项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1861民事判决第一项为：南京中超百货超市有限公司于判决生效之日起十五日内返还南京市秦淮区人民政府光华路办事处代垫租金939913元、保证金335645元，合计1275558元。
一审案件受理费24590元，保全费5000元，合计29590元，由南京市秦淮区人民政府光华路办事处负担12618元，南京中超百货超市有限公司负担16972元。二审案件受理费24590元，由南京市秦淮区人民政府光华路办事处负担10486元，南京中超百货超市有限公司负担14104元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 汪海燕