贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4542号
上诉人（原审第三人）：侯心兰，女，1994年1月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：向糠，贵州中工律师事务所律师，执业证号：15201201410641955。
被上诉人（原审原告）：周湘琴，女，1962年6月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：李道全，贵阳市南明区沙冲法律服务所法律工作者。
原审被告：芦方琴，女，1962年10月6日出生，汉族，现羁押于贵州省清镇市中坝农场戒毒所。
委托诉讼代理人：肖斌，男，1983年5月28日出生，汉族，系芦方琴之子。
上诉人侯心兰因与被上诉人周湘琴、原审被告芦方琴房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
侯心兰上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认定事实错误。上诉人出生于1994年1月27日，在2006年5月24日签订《房屋买卖协议》时，上诉人刚满12周岁，原判认定上诉人已满22周岁错误；二、原判适用法律错误。芦方琴与周湘琴签订《房屋买卖协议》的行为属于无权处分，受让人只有符合善意取得的条件才能取得被处分财产的所有权。而被上诉人能否通过合法购买取得该房屋的所有权，应以《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定作为限定条件。本案不满足该法律规定，原判认定合同有效属于适用法律错误。
周湘琴辩称：原判判决正确，请求法院维持原判。在周湘琴购买房屋时完全有理由相信该房屋就是芦方琴所有，周湘琴系善意取得。诉争房屋已经购买了二十年，且周湘琴对房屋进行了装修。关于过户的问题，周湘琴多次找到芦方琴，但对方一直没有协助办理。
芦方琴辩称：当时房屋系抵押给对方，并且表明待芦方琴有钱后就可以赎回的。
周湘琴向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，将位于贵阳市南明区花溪大道北段74号X单元××号，建筑面积46.58平方米的房屋所有权归原告所有。二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告芦方琴与侯裕鲁系夫妻，双方于1994年1月27日生育第三人侯心兰。侯裕鲁原居住的公房位于花溪大道北段87号1栋X-X-1××号，侯裕鲁于1997年3月18日向产权单位贵阳市救助站交纳32605.5元成本价购得该房产权。1997年9月15日，贵阳市救助站作为拆迁人与侯裕鲁签订了《房屋拆迁合同》，约定贵阳市救助站拆迁侯裕鲁居住的房改房，侯裕鲁于1998年9月取得位于花溪大道北段××单元××号房屋，建筑面积44.9㎡。1998年12月23日，侯裕鲁因吸毒死亡。1999年12月23日，被告芦方琴与贵阳市救助站按照房改政策签订《贵阳市成本价出售公有住房合同书》（购房款已于1997年3月交付），取得该房屋产权。2002年1月29日，贵阳市房屋产权监理处颁发房屋所有权证，载明房屋所有权人芦方琴。2006年5月24日，原告周湘琴与被告芦方琴签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方芦方琴自愿将贵州省贵阳市南明区花溪大道北段74号X单元××号房屋出售给乙方周湘琴，卖价为人民币50000元。乙方于2006年5月24日把50000元付给甲方。甲方于2006年5月24日把房屋及房屋所有权证和钥匙给乙方。双方协议还对其他事项进行了约定。当日，原告周湘琴将房款50000元支付给被告芦方琴。2014年10月22日，芦方琴向周湘琴出具《承诺书》，承诺于2014年10月22日前协助原告周湘琴办理房屋过户手续。因被告拒绝协助原告办理，原告遂起诉至法院，诉请如前。
一审法院认为：侯裕鲁原居住的公房系侯裕鲁以其个人名义购买的房改房，因被告与侯裕鲁属于夫妻，故侯裕鲁取得的房屋属于夫妻共同财产，房屋所有权的取得时间参照房改房的相关规定应以交款时间1997年3月18日确定。原房屋被拆迁后，侯裕鲁取得的安置房屋性质不变，所有权仍属于被告夫妻二人。1998年12月23日，侯裕鲁死亡后，其名下的房产发生继承，由被告及其女儿即第三人予以继承，房屋归被告与其女儿共有。1999年12月23日被告将房产登记在自己一人名下，2006年5月24日被告将诉争房屋出卖给原告，依照最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干意见》（试行）89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务?在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效?但第三人善意?有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿?因原告已经支付被告房款50000元，并实际入住在诉争房屋中，第三人当时已经年满22周岁，原告有理由相信被告出卖房屋时第三人是知道并同意的，属于善意，故原告与被告订立的房屋买卖合同合法、有效，受到法律保护。2014年10月22日被告还向原告出具《承诺书》，表示愿意配合原告办理过户手续，据此，被告拒绝办理构成违约，故原告诉请被告办理过户手续，依法予以支持。该房屋属于房改房，被告尚未交纳的土地收益金，双方约定因房屋产生的权利义务均由原告承担，故办理产权转移登记中产生的该费用，由原告自行承担。第三人主张被告出卖的房屋中有其份额成立，但该份额被告已经处分，故其无效主张不能对抗善意的原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十条、第四十四条及最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干意见》（试行）第89的规定，判决：一、被告芦方琴与原告周湘琴于2006年5月24日订立的《房屋买卖协议》有效；二、被告芦方琴于判决生效之日起十日内协助原告周湘琴办理位于本市南明区××大道北段××单元××号的房屋产权变更登记手续。案件受理费525元，由被告芦方琴承担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，2002年1月29日，芦方琴取得本案诉争房屋的《房屋所有权证》，2006年5月24日，芦方琴与周湘琴签订《房屋买卖协议》，约定将上述房屋卖予周湘琴。从本案实际情况看，芦方琴与周湘琴签订《房屋买卖协议》时，侯心兰仅12周岁，且诉争房屋登记在芦方琴一人名下，芦方琴作为未成年人侯心兰的母亲，周湘琴有理由相信芦方琴系本案诉争房屋的所有权人。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。芦方琴是否拥有本案诉争房屋的完全处分权并不影响《房屋买卖协议》的效力。因此，原判认定本案诉争的《房屋买卖协议》有效并无不当，本院予以维持。对于上诉人侯心兰请求法院就案涉房屋在2006年的市场价值进行评估的申请，本院认为，《房屋买卖协议》系双方当时的真实意思表示，协议签订后，周湘琴按约定支付房价款，芦方琴亦将诉争房屋交付给周湘琴，故应认定房屋交易价格系双方当事人自愿协商达成的合意，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”之规定，上诉人侯心兰申请鉴定事项与本案争议事实无关联，故对其该申请，本院不予准许。另外，原判将芦方琴误写为卢芳琴，本院予以改正。综上，原审判决虽认定侯心兰在房屋交易时已满22周岁错误，但适用法律和处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由侯心兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 万炫兵