辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0281民初3591号原告：李同，女，汉族，1989年6月3日出生。委托诉讼代理人：王华泰，辽宁金刚石律师事务所律师。被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司。住所地：瓦房店市共济办事处西长春路西段***号（*号楼）317房间。统一社会信用代码912102817920473917。法定代表人：朱武超，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲道春，辽宁万正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭永军，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。原告李同与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李同的委托诉讼代理人王华泰、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李同向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告逾期办证违约金（以原告所购房屋的房款总额按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自实院交房后1年2014年8月1日至实际取得房地产权属证书之日止，暂计为110000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉请明确为以中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年4.75%，同时加收罚息50%的计算方法计算违约金。事实与理由：原、被告于2012年12月14日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的瓦房店市文兰办事处祝丰西街81号2单元2层2号，面积为130平方米，房屋总价款71万元。被告应当在2013年7月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告，并自房屋交付之日起90日内办理房屋权属登记取得房地产权属证书。合同签订后，原告已按合同约定全部履行了合同义务。但被告自2013年7月31日将未经合法验收的房屋交付原告后，至今未给原告办理房地产权属登记，被告已严重违约并给原告造成很大损失，故诉至法院。被告远洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求，并请求依法驳回原告诉讼请求，起诉费由原告自行承担。理由：1、从程序上讲，原告起诉已过诉讼时效；2、被告没有为原告办理房照是因为建设单位未能交付相关手续所致，非被告的原因。被告正在与建设单位协调，办理房屋验收相关手续，争取早日为原告办理房屋产权证；3、原、被告在商品房买卖合同中没有约定给付逾期办证违约金，故原告请求违约金没有合同依据；4、原告主张的违约金数额过高，如果法院支持违约金，被告认为应按房款总额1%给付较为合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的证据均无异议，原告对被告提供的房屋交付书无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证；对于被告提供的证据：1.大连远洲国际城二期6号地块建筑安装总承包合同文件、2.远洲国际城二期6号地块验收交结单、3.三川往来文函、4.补充协议书、5.付款明细表，其证明的法律关系与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年12月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将座落于瓦房店市文兰办事处祝丰西街81号2单元2层2号房屋，建筑面积130平方米，以71万元（扣除首付款，余款以按揭贷款方式支付给被告）卖于原告。原、被告在签订商品房预售合同第8条中约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家或地方政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……5、该商品房经建设单位组织的竣工验收合格”。原、被告在签订商品房预售合同第15条预购商品房预告登记和产权登记的约定：“在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请，预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理；……3、自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理”。原告交纳了首付款22万元，2013年8月1日，被告向原告交付了房屋，交付时案涉房屋未经相关部门验收合格。原告交纳了物业费、取暖费等相关费用并入住该房屋。截止于2017年7月18日立案，被告仍未给原告办理房屋产权证书，故原告以被告逾期办理房屋产权证书为由请求其承担违约金诉至本院。诉讼过程中，原告主张自房屋交付后一年起开始承担违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行合同义务，原告已全面履行合同义务，但被告未能按照合同约定的合理期限为原告办理购买房屋的产权证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告虽未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，但被告逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉违约金应以日计算，为继续性债权，故被告抗辩本案已过诉讼时效以及双方未在商品房买卖合同中约定给付逾期办证违约金，视为原告放弃请求的主张，本院不予认定。关于违约金的计算期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合原、被告“自交付之日起超过360日，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给出卖人合理时间继续办理”之约定，上述的合理时间，本院酌定90日为宜。被告为原告办理产权证的最后时间应确定为：自交付之日2013年8月1日起，再加上360日，再加上90日，为2014年10月25日，即被告应自2014年10月26日起向原告支付违约金。原告请求自交付房后一年主张违约金没有法律依据，本院不予支持。因案涉产权证书不能确定具体办理时间，故违约金应计算至起诉之日止。对起诉日之后的违约金原告可另行主张，本案不予审理。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。本案原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值。原告在明知被告所开发的房屋未经验收合格的情况下而予以购买，自身存在过错，且又无证据证明因被告的逾期办证行为导致原告受到实际损失。原告主张以购房总价款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（即中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%的标准，即年利率7.125%）过高，被告的主张有事实和法律依据，应予调整；被告主张按房款总额1%的标准给付违约金过低，本院不予支持。对于原告的诉讼请求，依据上述事实，本院结合本案实际情况，根据原、被告的过错程度，酌定以房款总额71万元为基数、以年利率7.125%为标准、支付自2014年10月26日起至起诉日2017年7月18日止的违约金140057元的10%，即14006元作为违约金由被告远洲公司承担较为合理。被告抗辩延迟办理房屋产权证系施工单位原因导致相关材料无法向登记机关报备，但被告与建设单位之间的建设工程施工合同关系与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，施工合同双方权利义务的履行行为不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为被告不承担违约责任的抗辩理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告李同自2014年10月26日起至2017年7月18日止的违约金14006元；二、驳回原告李同的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  陈立杰二〇一七年十二月二十五日书记员  李春芳