温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0303民初4373号
原告（反诉被告）：李启善，男，1963年1月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李龙弟，男，1954年4月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
被告（反诉原告）：叶彩莲，女，1957年4月22日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：孙克丰，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告李启善与被告李龙弟、叶彩莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序审理，被告在举证期限内提出了反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告李启善及其委托诉讼代理人张炘，被告李龙弟、叶彩莲的共同委托诉讼代理人孙克丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李启善向本院提出诉讼请求：1.原告李启善与被告李龙弟于1999年3月20日签订的关于坐落在蟾钟村永康路贰间半房屋买卖的《卖契》合法有效；2.被告李龙弟、叶彩莲协助原告李启善办理涉案房屋的房屋所有权和集体土地使用权转让变更登记手续；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告李启善与被告李龙弟系兄弟关系，被告李龙弟与被告叶彩莲系夫妻关系。1999年3月20日原告与被告李龙弟、叶彩莲达成房屋买卖合意，被告李龙弟向原告李启善出具《卖契》一份，载明被告李龙弟将坐落于蟾钟村永康路房屋贰间半（东至李光荣，西至李启善，南至道路，北至路），卖给原告李启善所有，双方议定价格陆万元现金当日付清，房屋证过户费由李启善自负，办理手续需双方协助支持。《卖契》由被告李龙弟签字、捺印确认，由李启云作为见证人签字。房屋买卖前，原、被告曾有生意往来，被告尚拖欠原告货款四万元，故双方约定以拖欠的货款抵扣部分房屋转让款，原告当场结清剩余房款现金20000元。签订《卖契》并结清房屋转让款后，被告李龙弟、叶彩莲将房屋交付给原告使用，原告家庭于1999年3月起至2000年上半年在该房居住，之后将该房屋出租给他人，由原告收取租金。根据双方的卖契约定，被告李龙弟、叶彩莲应协助原告办理房屋房产证及土地证的过户手续，但经原告多次要求，被告李龙弟、叶彩莲仍怠于履行合同义务，至今未办理产权变更登记手续。
针对反诉原告李龙弟、叶彩莲的反诉，反诉被告李启善答辩称：被告反诉的事实与理由不成立。原告购买被告房屋时款项已经结清，以40000元拖欠货款抵扣和20000元现金的方式支付房屋转让款，买契中也已载明“双方协定计价陆万元现金当日付清”的事实，不存在拖欠购房款的事实。且自房屋交付给原告使用、管理至今，被告从未向原告主张支付拖欠购房款，原告自住使用该房，后将房屋出租并收取租金，对房屋进行翻新改建，对上述情况被告均未提出异议。被告申请解除《卖契》已经超过法定期限，卖契出具后被告对原告拖欠购房款未提出异议，现也已超过请求支付的诉讼时效。
被告李龙弟、叶彩莲答辩称：根据原告陈述被告应当按照卖契的约定履行义务，被告承认《卖契》实为双方买卖协议，约定双方互有支付房款、交付房产的义务，其余部分内容为对双方交易细则的约定，其中“双方协定计价陆万元现金当日付清”系双方约定房屋转让款于签订契约当天付清，但事实是原告仅支付20000元，未按约定于当日付清剩余40000元，至今仍拖欠该款项。被告对于原告主张的房屋翻新事实不清楚，但被告作为房屋所有人，对翻新受益情况没有异议。原、被告有生意往来，被告李龙弟拖欠货款属实，但双方未协商过以货款抵扣房款，原告没有结清剩余房款40000元，也无证据证明双方协商过以货款抵扣房款，现原告未结清房款要求办理过户手续没有依据。另外，被告叶彩莲对《卖契》并不知情，不同意买卖房屋，李龙弟无权处分夫妻共同财产。
反诉原告李龙弟、叶彩莲向本院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉原告李龙弟与反诉被告李启善于1999年3月20日订立的《卖契》；2.反诉被告李启善腾退坐落于蟾钟村永康路贰间半房屋，并赔偿反诉原告租金损失17万元（按年租金1万元，从1999年3月起计算至今）；3.本案本诉和反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：1999年3月20日，反诉原告李龙弟因资金紧缺，在未经反诉原告叶彩莲同意的情况下将坐落在蟾钟村永康路贰间半房屋出售给反诉被告李启善并签订《卖契》，双方约定当日付清购房款60000元，但当日反诉被告李启善仅支付20000元，至今未支付剩余购房款。反诉被告李启善至今未履行合同支付义务，反诉原告李龙弟要求解除合同，并补偿自1999年3月起至今被占用的租金损失。
原告（反诉被告）李启善为证明其主张，提供了如下证据：1.原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告的户籍信息及婚姻登记信息，证明两被告的诉讼主体资格及两被告存在婚姻关系的事实；3.《卖契》，证明被告李龙弟将坐落在蟾钟村永康路的房屋贰间半计价6万元卖给原告的事实；4.《房屋所有权》，证明被告至今未协助原告办理转让变更登记手续的事实；5.水费、电费明细，证明涉案房屋出卖后一直归原告使用、管理，且该房的水、电费用户名登记在原告名下的事实；6.不动产查询信息，证明房屋仍未办理转让登记手续；7.李某证人证言，证人李某系《卖契》执笔人，证明《卖契》真实性及其中记载的“双方协定计价陆万元现金当日付清”意思为确认当日已经付清；8.李碎奶证人证言，证人系原、被告同胞兄弟，证明原、被告买卖房屋且结清购房款的事实；9.范月眉证人证言，证明自2011年1月租住诉争房屋至今，出租人一直为原告李启善，租赁期间原告李启善曾翻修过房子的事实；10.朱显春证人证言，证人系涉案房屋邻居，证明房屋一直由原告使用、管理至今，期间原告曾翻修过房屋，未曾发生纠纷。
被告（反诉原告）李龙弟、叶彩莲为证明其主张，提供了如下证据：11.《卖契》，证明双方约定购房款6万元应当日付清，但李启善未按照约定结清购房款。
双方当事人提供的上述证据，经庭审出示质证，证据1、2、4、6质证方均无异议，本院予以确认；证据3、证据11《卖契》，双方对于买卖房屋的事实没有争议，但对于《卖契》中记载的“双方协定计价陆万元现金当日付清”存在歧义，原告主张该记载为确认购房款当日已经付清，被告主张该记载为约定购房款应当于当日付清，并非确认购房款已结清，本院认为双方对该份证据的内容存在不同解读，但对订立该契约以及房屋买卖的事实不存在争议，对其证明效力予以确认，双方争议的焦点有无结清购房款系本案要审理查明的事实；证据5，被告对其三性均有异议，水、电清单上写的地址与涉案房屋地址不符，该房屋是一直由原告侵占，该证据不能证明房屋权属，本院认为双方庭审中对该房屋一直由原告使用、管理的事实没有争议，对其证明效力予以确认；证据7李某证人证言，被告认为证人只是《卖契》的执笔人，其只负责执笔写下协议内容但不清楚事实情况，本院认为，根据证人出庭作证陈述的内容无法确定其执笔时房屋买卖的事实情况，仅根据当事人要求执笔《卖契》内容，其可证明该契约起草时的真实性但无法证明双方履行契约义务的情况；证据8李碎奶证人证言，被告认为证人对交易具体情况不清楚，对于6万房款是否结清不清楚，其庭审中的陈述只是根据《卖契》进行主观推测，本院认为李碎奶并未参与房屋交易，其仅作为原、被告兄弟了解房屋买卖的信息，其庭审作证中很多证人证言系主观推测，不具有可信度，对其证明效力不予确认；证据9范月眉证人证言，被告认为证人未签订租赁合同也无租金支付凭证，无法确认其租客身份，其作证内容不具有可信度，本院认为原、被告在庭审中对《卖契》签订后房屋一直由原告李启善使用、管理至今的事实没有争议，与证人证言相吻合，其作为承租人陈述租赁房屋的情况也具有可信性，对其证明效力本院予以确认；证据10朱显春证人证言，被告认为证人对涉案房屋的情况都是听原告说的，存在主观上的判断，况且其不是一直居住在诉争房屋附近，不能证明双方有无发生纠纷，本院认为原、被告在庭审中对《卖契》签订后房屋一直由原告李启善使用、管理至今的事实没有争议，对该部分证人证言效力予以确认，但证人作为邻居且不是一直居住在此处，不能证明原、被告对诉争房屋有无发生纠纷。
根据上述确认的证据，结合双方陈述，本院认定事实如下：李启善与李龙弟系兄弟关系，李龙弟与叶彩莲系夫妻关系。1999年3月20日李启善与李龙弟签订《卖契》一份，载明李龙弟将坐落于蟾钟村永康路房屋贰间半（东至李光荣，西至李启善，南至道路，北至路）卖给李启善，双方议定价格陆万元现金当日付清，房屋过户费用由李启善自负，办理手续双方协助支持。《卖契》由李龙弟签字、捺印确认，由李启云作为见证人签字，由李某作为执笔人签字，签订《卖契》当日支付购房款20000元。签订《卖契》后，房屋交由李启善居住使用、出租管理至今，出租期间由李启善负责出租、收取租金房。1995年12月19日办理的温字第220025号《房屋所有权证》登记的所有权人为李龙弟，房屋为坐落在海滨蟾钟河湾的二层混合结构房屋两间半，建筑面积170.03平方米。房屋买卖前，李启善和李龙弟曾有生意往来，李龙弟尚欠原告货款。
庭后，本院发函向不动产登记服务中心了解，根据《温州市农村村民宅基地管理办法》的规定，本案诉争房产不符合宅基地调剂条件，无法办理宅基地使用权转移登记，经本院示明后，原告坚持第2项诉讼请求不变更。
本院认为：本案中，双方签订的《卖契》实为房屋买卖合同，双方争议的焦点是李启善未支付40000万元金钱的购房款是否违约。根据庭审陈述，双方对于签订《卖契》前李龙弟欠李启善货款、1999年3月20日签订《卖契》约定买卖房屋并于当天支付购房款20000元、签订《卖契》后房屋交付给李启善使用、管理至今的事实均没有争议。李启善主张以签约当日支付20000元、抵扣拖欠货款的方式已经结清购房款，李龙弟主张其不同意抵扣货款，李启善尚未履行支付购房款40000元的合同义务，本院认为李龙弟对李启善负有支付拖欠货款的金钱给付义务，李启善对李龙弟负有支付购房款的金钱给付义务，金钱并非特定标的物，双方相互负有金钱给付义务时，可相互抵消债务，对李龙弟的主张，不予采纳。李龙弟与叶彩莲系夫妻关系，温字第220025号《房屋所有权证》的所有权人登记为李龙弟，李启善与李龙弟签订协议受让该房屋属于善意的民事行为，即使李龙弟签订协议未征询妻子叶彩莲的同意，但实际交付房屋给李启善至今已达十余年之久，叶彩莲对房屋买卖且已收取购房款的事应当推定已知晓的，现叶彩莲以诉争房屋系夫妻共同财产为由主张李龙弟没有权利予以处分的理由不成立，本院不予采纳。
现李启善已经按照协议约定价款履行了支付购房款的义务，李龙弟和叶彩莲在享有《卖契》约定权利的同时，也应承担协议约定的相应义务，除了履行向李启善交付房屋的义务外，在具备办理房屋所有权转让变更登记的条件时，李龙弟和叶彩莲还有按照协议约定协助办理房屋转让变更登记手续的义务，但根据本院发函向温州市不动产登记服务中心了解，目前诉争房屋无法办理宅基地使用权转移登记，此系行政登记问题，并非民事诉讼所能解决。经本院释明，原告表示不变更诉讼请求，故其该项诉请，本院不予支持。本案仅确认合同有效，有关合同的履行情况并不影响合同效力。
李启善已履行合同义务，李龙弟、叶彩莲反诉主张要求解除合同、支付租金缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告李启善与被告李龙弟于1999年3月20日签订的《卖契》有效；
二、驳回原告李启善其他诉讼请求。
本案本诉受理费1300元，由李龙弟、叶彩莲负担650元；反诉受理费1850元，由李龙弟、叶彩莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 林津津
二〇一七年一月九日
书 记 员 刘乐意