中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）重字第1号
原告上海国际汽车城置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐国平，董事长。
委托代理人郁斌，上海市申阳律师事务所律师。
委托代理人单梁，上海市申阳律师事务所律师。
被告上海品良实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐国良，经理。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人刘顺祺，上海市世基律师事务所律师。
被告黄启川，男，1961年7月24日出生，住台湾省台北市。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
原告上海国际汽车城置业有限公司（以下简称“汽车城公司”）与被告上海品良实业有限公司（以下简称“品良公司”）、被告黄启川房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年6月14日作出（2012）沪二中民二（民）初字第10号民事判决，因被告品良公司不服，提起上诉。2014年11月6日，上海市高级人民法院裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告汽车城公司的委托代理人郁斌、单梁，被告品良公司、黄启川的共同委托代理人胡海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汽车城公司诉称，汽车城公司为上海市嘉定区安礼路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。2010年2月22日，汽车城公司和黄启川签订《安礼路XXX号购物中心房屋租赁合同》一份。合同约定，汽车城公司将系争房屋地下一层至五层出租给黄启川，期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止，2010年4月1日至2010年12月31日为装修免租期。汽车城公司应于2010年4月1日之前将系争房屋交付黄启川，若汽车城公司无法在2010年4月1日前交付房屋，汽车城公司并不违约，黄启川不得以此追究汽车城公司任何责任，但租赁合同履行期限相应顺延。合同约定了租金标准，并约定租金半年一付，先付后用，第一笔半年租金人民币（以下币种均为人民币）540，346元应提前三个月支付，其余租金在每半年租金开始日起算的九十天内付清次半年的租金。黄启川还应承担物业管理费、公用事业费等费用。合同还约定，若黄启川在2011年1月1日或之前对外试营业的，则享受2011年1月1日起至2012年12月31日止的免租优惠。若黄启川未能在2011年1月1日前对外全部试营业的，逾期超过2个月不满3个月的，应按第7年租金标准向汽车城公司支付2个月的租金作为违约金，逾期达到或超过3个月的，应按第7年租金标准向汽车城公司支付实际逾期时间的租金作为违约金。黄启川逾期支付租金等应付款项的，每逾期1日，应按逾付金额的千分之三支付违约金。逾付租金或费用在收到汽车城公司书面通知后超过30天的，或有其他违约行为并在收到汽车城公司书面通知后30天未予纠正的，汽车城公司有权解除本合同。因一方过错另一方解除本合同的，另一方有权要求违约方按合同约定的租赁期第7年年租金总额的5倍支付违约金。合同签订后，黄启川向汽车城公司支付了部分保证金1，104，544元。后黄启川要求将租赁合同中其权利义务全部概括转移给其设立的新公司即品良公司。三方遂于2010年12月23日签订了一份《补充协议》，约定黄启川将其在租赁合同中约定的权利义务概括转移至品良公司，同时黄启川对品良公司履行租赁合同承担连带担保责任。2011年4月1日汽车城公司向品良公司交付了系争房屋，按照合同约定合同履行期限顺延一年，品良公司履行合同义务、责任的期限也相应顺延一年。但品良公司却违反合同约定，未能按约在房屋交付后10日内向汽车城公司支付剩余552，272元保证金，也未能按约在2012年1月1日试营业，更未能按约支付租金、物业管理费、逾期开业违约金等。经原告调查，品良公司没有缴纳完注册资本金，反而将注册资本金减少至300万，登记的注册地和经营地被告均没有经营，因此被告缺乏履行能力。故汽车城公司诉至法院，要求：1、解除汽车城公司和品良公司签订的租赁合同；2、判令品良公司搬离系争房屋，并将系争房屋返还汽车城公司；3、判令品良公司支付汽车城公司2012年1月1日起至判决租赁合同解除时止的租金（目前暂计为540，346元，按合同约定的2012年每年1，080，692元、2013年每年1，396，198元、2014年每年1697，396元等为标准计算），并支付逾期支付租金违约金暂计296，650元；4、判令品良公司支付汽车城公司逾期开业违约金暂计1，656，816元；5、判令品良公司支付汽车城公司逾期支付保证金违约金1，656，816元；6、判令品良公司支付汽车城公司解除合同违约赔偿金33，136，320元；7、判令品良公司按每月151，736.9元标准支付汽车城公司自2011年9月起至返还房屋止的物业管理费、目前暂计至2012年3月为1，062，158元，并支付逾期支付物业管理费违约金暂计291，335元；8、判令黄启川对品良公司上述第三至七项付款责任承担连带责任；9、本案诉讼费由品良公司、黄启川承担。
被告品良公司、黄启川共同辩称，2010年2月10日，汽车城公司、黄启川就系争房屋签订租赁合同，汽车城公司将系争房屋出租给黄启川用于经营购物中心。后汽车城公司、黄启川、品良公司签订《补充协议》，约定黄启川将其在租赁合同中权利义务全部概括转移给品良公司，黄启川对品良公司履行租赁合同承担连带担保责任。根据合同约定，品良公司的承租部位包括系争房屋的地下一层至地上五层，汽车城公司在向品良公司交付房屋时需提供竣工验收合格证明。汽车城公司于2011年3月10日取得系争房屋地上一至五层的竣工备案证书，发函通知品良公司验收房屋。但品良公司验收房屋时发现系争房屋的地下一层并未完工，而依据合同约定地下一层至地上五层是作为一个完整的整体一并交付的，鉴于汽车城公司不能提供地下一层的竣工验收合格证明，品良公司认为不具备交付条件，遂中止验收。退一步讲，假设如汽车城公司所述其于2011年4月1日将系争房屋的地上一层至五层交付给了品良公司，但由于汽车城公司未能在合同约定的时间内取得系争房屋的大产证，合同履行期限也应相应顺延。被告减资是根据公司法规定的所有法定程序，减少注册资本，系根据公司经营状况决定，减资行为与对外合同履行能力没有任何关系，且如果诉讼不解决，经营工作也无法正常开展。现地下一层于2013年6月19日已办理竣工验收备案，系争房屋已完全具备交付条件，继续履行合同无任何障碍。综上，品良公司、黄启川认为租赁合同应当继续履行，汽车城公司不具有合同解除权，请求法院驳回汽车城公司全部诉讼请求。
本院经审理查明：2010年2月22日，汽车城公司（甲方）与黄启川（乙方）签订《安礼路XXX号购物中心房屋租赁合同》一份，约定甲方将安礼路XXX号地下一层至地上五层出租给乙方，期限20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止，2010年4月1日起至2010年12月31日为装修免租期。甲方应于2010年4月1日前向乙方交付该房屋（并提供竣工验收合格证明），并于交房后6个月内取得该房屋的大产证。若由于甲方的原因在2010年4月1日仍无法将房屋交付给乙方使用，不视为甲方违约，乙方不得以此追究甲方的任何责任，但本合同履行日期相应顺延，直到房屋交付给乙方之日计算。
若乙方在2011年1月1日或之前开始对外试营业的，则乙方享受2011年1月1日起至2012年12月31日止的免费租赁优惠。但租赁期限开始的8年内，本合同因乙方过错而解除或终止的，则乙方不享受上述两年免租优惠，在此情况下乙方应按照第7年的租金标准向甲方全额补交两年期间的租金。若由于乙方原因，乙方经营的生鲜超市、餐饮、生活家居百货项目，在以上规定期限内未能全部对外试营业，逾期超过2个月不满3个月的，乙方应按第7年租金标准向甲方支付2个月的租金作为违约金；逾期达到或超过3个月的，乙方应按第7年租金标准向甲方支付实际逾期时间的租金作为违约金。乙方应于本合同签订后二十日内，按租赁期第7年的租金标准（地下一层0.42元／平方米／天、地上一层1.1元／平方米／天、地上二层0.864元／平方米／天、地上三层0.756元／平方米／天、地上四层0.63元／平方米／天、地上五层0.525元／平方米／天）向甲方交纳2个月租金金额计1，104，544元作为部分租赁保证金；待甲方将该房屋交付乙方后十日内，乙方应再向甲方交纳1个月租金金额计552，272元作为余下的租赁保证金。合同约定应由乙方承担的费用包括：（1）租金；（2）使用水、电、煤、电话、有线电视和互联网络等产生的公用事业费及物业管理费；（3）工商、税务、环卫、消防、治安等政府部门收取的费用；（4）违约金或违约损害赔偿款；（5）其它应由乙方支付的款项。
合同中关于解除的约定，若发生以下情形之一的，乙方有权解除本合同：（1）该房屋的设施严重影响乙方正常运行，乙方有权解除本合同，甲方应赔偿乙方的损失并承担违约责任。（2）因市政动迁或政府规划原因导致本合同解除的，甲方不承担违约责任；如有补偿金的，则各自装修赔偿归各自享有，土地、房屋的赔偿归甲方享有。若发生以下情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方应承担违约责任：（1）乙方拖欠应付租金或费用在收到甲方书面通知后超过30天的。（2）乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同约定的经营范围，或者利用该房屋或在该房屋内从事不正当或者非法的行为或者活动的。（3）乙方违反本合同规定予以转租的；（4）乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后30天内未予纠正。合同中关于违约金和违约责任的约定，1、本合同签订后任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，或因一方过错另一方解除本合同的，另一方有权要求违约方按本合同所定租赁期第7年年租金总额的5倍支付违约金。2、乙方逾期支付租赁保证金、租金等本合同项下乙方应支付的任何款项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三向甲方支付违约金。3、违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，否则按逾期租金条款处理。
2010年12月23日原告汽车城公司与两被告签订补充协议，约定三方一致确认租赁合同约定的属于黄启川的权利义务概括转移至品良公司；品良公司不履行或不完全履行租赁合同中的义务和责任，黄启川应承担连带担保责任，担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等全部债务，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。三方一致确认，黄启川已向汽车城公司支付了租赁保证金1，104，544元，该保证金视为品良公司向汽车城公司支付的租赁保证金。
系争房屋的1-5层于2011年3月10日取得建设工程竣工验收备案证书；整幢房屋现还处于毛坯状态。
2011年3月17日两被告收到原告发出的《安礼路XXX号购物中心交房通知书》。2011年4月1日被告品良公司的员工黄信介在系争房屋的业主（住户）资料卡、毛坯房验房表签名，还与上海国际汽车城物业管理有限公司签订了《商铺消防安全管理责任书》。同日黄信介还向汽车城公司出具收据，载明：“本人黄信介今收到汽车城置业5-1图纸（白图）一份。”
2011年9月15日，原告汽车城公司致函被告品良公司，催促5-1#购物中心装修工程尽快进行。2011年9月22日，被告品良公司致函原告汽车城公司，函称：“……贵司应当于2011年4月1日交付房屋，但贵司仅于4月1日与我司黄信介董事确认签署水电表度数，有关大楼设备清单、钥匙等事宜至今仍未向我司交付办理双方正式移交手续，4月1日以来，由于大楼内部工程尚未完善，贵司委派之工程人员于8月份尚有诸多人员等在楼内进行各项工程的最终完工事宜，因此，敦请贵司尽快交付租赁房屋，另请贵司明确告知我司下列事项，以利在我司配合先开设一楼营业后，明确双方权益，减少双方因此而产生的误解与纷争：1、明确贵司交付租赁房的日期？租赁房屋1-5楼及地下室交付时间不一致，那么后交付租赁房屋部分的租期是否也相应顺延，如1-5楼先于地下室租赁到期的那么地下室租赁应当如何处理？2、如果1楼先行单独开业，物业、能源费用如何计算？……”2011年10月12日，汽车城公司回函品良公司，称：“……1、由于5-1#项目地下部分是5#地块地下空间不可分割的一部分，虽然该部分施工已完成，但需与5#地块其他建筑一并验收。目前正抓紧收尾工作，等竣工验收通过后，将交付贵方。至于5-1#地下一楼租赁期起算日期也会相应顺延，具体时间节点待交付时，双方以补充协议的方式确认。2、合同签定的是5-1#整体租赁，贵司单方面决定先开业一楼不在合同规定之内，所以不能视为双方约定行为，物业费仍将按合同规定的5-1#全部建筑面积计算，鉴于地下一楼延迟交付，我司也将会在物业费交付计算中扣除这部分建筑面积，直至地下一楼交付后再一并计算，能源费先按实际使用量＊合同约定价格付费，待5-1#开业面积达70%，将按照合同规定的以整体建筑面积＊合同约定价格进行付费。……希望贵方尽快落实和办理5-1#早日开业的一切相关手续和工作，我司也将继续本着积极、认真、负责、友好的态度，协调和配合5-1#所做的相关工作。”
本院再查明，2013年6月19日，系争房屋地下一层取得竣工验收备案证书。
以上事实，有《安礼路XXX号购物中心房屋租赁合同》、《补充协议》、《建设工程竣工验收备案证书》、《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《交房通知书》、《业主（住户）资料卡》、《毛坯房验房表》、《商铺消防安全管理责任书》、《收据》、当事人双方往来函件以及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。
本院审理中，就要求品良公司支付租金以及逾期支付租金的违约金、逾期开业的违约金、逾期支付保证金的违约金、解除合同的违约赔偿金、房屋至返还时止的物业管理费及滞纳金等诉请，汽车城公司经本院通知在规定的期限内逾期不缴纳诉讼费用，也未申请缓交、减交或免交，根据法律规定，该部分诉请按撤诉处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。品良公司通过《补充协议》受让黄启川在《安礼路XXX号购物中心房屋租赁合同》中的权利义务，取代黄启川成为系争房屋的承租人，其与汽车城公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，汽车城公司出租给品良公司的房屋包括系争房屋地下一层及地上一至五层，汽车城公司应于2010年4月1日之前向品良公司交付该房屋，并提供竣工验收合格证明，并于交房后6个月内取得该房屋的大产证。若由于汽车城公司的原因在2010年4月1日仍无法将房屋交付品良公司使用的，不视为汽车城公司违约，品良公司不得以此追究汽车城公司的任何责任，但合同履行日期相应顺延，直到房屋交付给品良公司之日起计算。若品良公司在交房9个月内开始对外试营业的，品良公司享受2年的免租优惠，若由于品良公司原因，其经营的生鲜超市、餐饮、生活家居百货项目，在此期限内未能全部对外试营业，则要支付相应违约金。2011年4月1日，双方曾办理房屋交接手续，但对品良公司是否受领系争房屋产生争议。汽车城公司认为其已将系争房屋于2011年4月1日交付品良公司，其要求解除涉案租赁合同的理由是房屋已交付，品良公司未于交房10日内支付552，272元保证金，也未于交房后9个月内开业，故不享受免租优惠，应支付租金以及违约金，且交房后9个月内未开业，属于违约行为，根据合同约定，其有权解约，品良公司注册资本的减资，证明品良公司无履约能力。品良公司认为系争房屋应当整体交付，因验房时发现地下一层未取得建设工程竣工验收证书，故系争房屋不具备交付条件，遂中止验房，其未受领系争房屋，故房屋尚未交付，其不存在违约。
本院认为，系争房屋地下一层尚不具备合同约定的交付条件，故不能认定品良公司接收了全部系争房屋。在租赁合同未对房屋的交付约定为分层或分批的情况下，通常应理解为整体交付，更何况，本案合同对汽车城公司不能按期交付房屋约定的是顺延履行，品良公司不得追究其任何责任。在汽车城公司未能整体交付的情况下，即便推定品良公司于2011年4月1日接收了系争房屋地上一至五层，则地上部分是否仍应在9个月内对外营业，否则即构成违约，双方合同对此并无约定，事后亦未就此达成一致意见，因部分先行开业涉及到租期与地下一层将不是同时到期，以及物业费、能源费等计算问题，双方往来函件对该些问题进行了协商，但未达成一致。在此情况下，汽车城公司以品良公司违约为由，要求解除合同，缺乏依据。本身合同中对于租赁保证金约定的是系争房屋交付品良公司后十日内，支付余下部分，房屋尚未全部交付，要求品良公司支付剩余保证金，不符合约定。现根据查明的事实，系争房屋地下一层已于2013年6月19日取得建设工程竣工验收备案证书，符合合同约定的交付条件。故关于汽车城以品良公司缺乏履约能力为由要求解除合同的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海国际汽车城置业有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告上海国际汽车城置业有限公司负担。
如不服本判决，原告上海国际汽车城置业有限公司、被告上海品良实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄启川可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
人民陪审员 余震源
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 朱丹丹
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《中华人民共和国合同法》
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第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。