广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0303执异87号
案外人：蔡秀钊。
委托代理人：唐素兰。
委托代理人：彭志强。
申请执行人：张韶清。
委托代理人：黄道义。
被执行人：蔡林。
委托代理人：丁黎。
委托代理人：罗建斌。
在本院执行张韶清与蔡林财产损害赔偿纠纷一案中，案外人蔡秀钊对执行被执行人深圳市罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蔡秀钊称，请求解封并立即终止位于深圳市罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房地产的强制执行。事实与理由：1999年5月11日，深圳市基永物业发展有限公司与蔡林签署《深圳市房地产买卖合同》编号：深（罗）房预买字（94）第00475号，将涉案房地产转让予蔡林；蔡林于1998年7月14日将涉案房地产的购房款计人民币玖拾万零贰仟捌佰陆拾陆元（RMB902,866.00）支付予深圳市基永物业发展有限公司，深圳市基永物业发展有限公司在当日向蔡林出具《付清楼款证明》，但该涉案房地产因深圳市基永物业发展有限公司自身原因至今无法办理房地产权证。2010年12月20日，蔡林与案外人签署《深圳市房地产买卖合同》，将涉案房地产以人民币陆拾伍万元（RMB650,000.00）转让予案外人，案外人于2010年12月25日将购房款计人民币陆拾伍万元（RMB650,000.00）支付予蔡林，蔡林于当日向案外人出具《收据》及《欠条》，见证人杨国栋先生对上述涉案房地产买卖行为进行了见证并在上述《收据》及《欠条》中予以签字确认。案外人购买涉案房地产后，案外人与蔡林共同将涉案房地产交付给案外人并于2010年12月将一份房屋买卖协议交予涉案房地产的物业管理公司（即深圳市中民物业管理有限公司）办理完毕物业更名交接手续，案外人于2010年12月25日在深圳市中民物业管理有限公司的物业管理处办理业主登记手续，并占有、使用及收益涉案房地产至今。期间，自2011年1月1日起至今，案外人以自己及其亲属杨岸女士委托（承租人）的名义按时足额向深圳市中民物业管理有限公司的物业管理处缴纳相应的管理费用。与此同时，案外人委托杨岸代为管理及出租涉案房地产出租予胡蓉承租使用且胡蓉亦按时向杨岸支付了房屋租金。基于以上，案外人业已从蔡林处合法购买了涉案房地产，并且案外人足额支付了购房款，并且蔡林业已将涉案房地产交付给案外人占用、使用及收益至今。为此，虽涉案房地产因深圳市基永物业发展有限公司自身原因导致蔡林不能协助案外人办理涉案房地产的房地产权证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”为此，裁定书下的被强制执行的涉案房地产系属案外人实际享有的财产，并不属于蔡林的财产，蔡林的任何债权人均不能因蔡林的个人债务而查封及执行属于案外人的合法的财产。综上，案外人认为裁定书认定的事实错误，为保障案外人的合法权益，现根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，特依法申请撤销裁定书，并解封及终止对涉案房地产的强制执行，请贵院准许。
为支持其主张，案外人提交了以下证据：1、《深圳市房地产买卖合同》编号：深（罗）房预买字（94）第00475号（含深圳市基永物业发展有限公司工商登记信息及买受人蔡林的身份证复印件），2、深圳市基永物业发展有限公司向蔡林出具的《付清楼款证明》（日期：1998年7月14日）及关于购房款计人民币902,866.00元《发票》（编号：0128712），均证明蔡林从深圳市基永物业发展有限公司合法购买了涉案房地产，其对涉案房地产享有处分权，但因深圳市基永物业发展有限公司自身原因至今无法办理涉案房地产的房地产权证，；3、蔡秀钊与蔡林签署《深圳市房地产买卖合同》（日期：2010年12月20日）及蔡林的身份证复印件，4、蔡林出具的《收据》及《欠条》（日期：2010年12月25日），均证明蔡秀钊以人民币650,000.00元从蔡林处合法购买了将涉案房地产，并且蔡林已全额收讫了蔡秀钊所支付的购房款；5、深圳市中民物业管理有限公司《证明》及其工商登记信息，6、涉案房地产的《房屋租赁合同》（含承租人胡蓉的身份证复印件及出租代理人杨岸的身份证复印件），7、承租人胡蓉向杨岸及时支付房屋租金的《银行转账流水凭证》，均证明蔡林于2010年12月25日全额收讫蔡秀钊所支付购房款后即将涉案房地产交付给蔡秀钊使用，并且涉案房地产在蔡林交付之日起即由蔡秀钊实际占用、使用及收益至今，属于蔡秀钊的合法财产；8、杨国栋见证蔡林与蔡秀钊签署买卖合同及一次性以现金方式支付转让价款事宜出具的《情况说明》及杨国栋的身份证复印件，证明蔡秀钊以人民币650000元从蔡林除合法购买了涉案房产，并且蔡林已全部收取了蔡秀钊所支付的购房款；9、蔡秀钊委托杨岸作为出租人向承租人收取租金的《情况说明》及蔡秀钊实际占有涉案房屋的照片，证明涉案房产在蔡林交付给蔡秀钊后，蔡秀钊委托杨岸作为出租人将涉案房产出租，且至今仍由蔡秀钊实际占有、使用及收益，涉案房产属于蔡秀钊的合法财产。
对案外人提交的证据，申请执行人质证后认为对证据1真实性不予认可，认为是一份假合同。被执行人蔡林最早备案登记的合同应该是和深圳市三洲物业发展公司1995年3月7日签订的合同。在1998年7月13日魏援台因欠申请执行人的款，将涉案房产抵押给申请执行人，并将合同的原件交给了申请执行人；对证据2真实性予以认可；对证据3三性均不予认可；对证据4真实性不予认可，尤其是当中支付的款项是否真实支付也无法确认；对证据5真实性无法确认；对证据6认为该合同根本不是一份合同，没有双方签名；对证据7真实性无法确认，是否真实交租，我们无法确认；对证据8杨国栋作为证人应当出庭作证，来自香港，应该有公证的手续；对证据9无法证明其真实性；对证据10真实性不予认可，据申请执行人了解，去过涉案房产三次都没人居住。
对案外人提交的证据，被执行人质证后认为对证据1真实性予以认可，三洲公司和基永公司存在承继关系，原来的合同已经丢失，蔡林当时已经登报并且补签了一份合同，是真实有效的；对证据2-4三性予以确认，但是这些原件全部给了蔡秀钊，蔡秀钊和蔡林签订的买卖合同背面有一份担保书，该份担保书蔡秀钊是当时对房地产买卖手续怀有一定的怀疑，有一个反悔的期限，直到今年5、6月份反悔的金额问题一直没有谈妥，案外人对此提起诉讼；证据5-9真实性、关联性不予认可，与本案无关。
申请执行人张韶清称，一、案外人不是位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房产的产权权利人。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：......（一）登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施、按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；......。”据此根据深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表记载，位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房产的产权权利人是蔡林，不是案外人蔡秀钊。案外人蔡秀钊以其与蔡林签订的《深圳市房地产买卖合同》，主张其是该房屋的产权权利人，于法无据。二、案外人无权阻止法院对位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房产的执行。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，案外人提出阻止不具备上述司法解释规定的必备条件：案外人购买的是蔡林的房屋，是二手房买卖，不是开发商开发的商品房，不是一手房买卖。案外人与蔡林签订的《深圳市房地产买卖合同》无效。在签订合同之前，买卖标的就被人民法院查封：位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房产最早在2010年7月14日就被韶关市浈江区法院查封，查封期限为2010年7月14日至2011年7月13日止。第二次，被罗湖区人民法院查封，查封期限为2013年7月26日至2015年7月25日。第三次被罗湖区人民法院查封，查封期限为2015年7月6日至2018年7月5日。被人民法院查封的房屋是禁止买卖的，不能成为买卖合同标的，否则，合同无效。案外人购买房屋显然不是自己居住。即使根据案外人自己提供的证据，如果是真实的，也就证明，案外人购买房屋以后，一直都租赁他人居住，自己没有在购买的房屋居住。案外人支付的房屋价款明显偏低。1998年，蔡林购买该房屋的价款为人民币90万多元，2010年12月，案外人购买的价款才人民币65万元，不仅此比蔡林二年前买房时低，而且，明显低于市场价。三、有理由怀疑案外人与蔡林恶意串通，妨碍执行，应依法追究他们的法律责任。1、被执行人蔡林有串通魏援台转移财产，妨碍法院执行的劣迹，现在仍是在故伎重演。（2008）韶浈法民一初子第590号民事判决书、（2009）韶中法民一终字第595号民事判决书证明，2005年11月7日，魏援台以低价将位于深圳市庐山大厦D栋12C4房，卖给蔡林。在这二份判决书中，法院认定了魏援台与蔡林以二人妻名义同居的事实。从案外人提供的魏援台与蔡林起，出具欠发票原件等的欠条来看，仍是魏援台与蔡林共同在操纵转移财产、逃避债务。深罗民一初字第57号判决书证明，蔡林将深圳市庐山大厦D栋12C4房抵押贷款，导致执行时拍卖款要为蔡林偿还打贷款，而降低了魏援台的偿还能力，导致申请执行人张韶清的损失。因此，也就有了要执行位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房。现在，蔡林与魏援台又故伎重演。2、案外人蔡秀钊购买位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房，存在多个不符合情理的情节：为什么不审查蔡林持有房产的文件原件？蔡林证明其是蔡秀钊购买位于罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房业主身份的文件，房屋买卖合同、交款发票都是复印件，不可能有原件。1998年7月13日，因魏援台欠张韶清款未还，双方签订了一份《协议书》，魏援台将罗湖区东门南路与春风路交汇处瑞鹏大厦2栋13E号房抵押给张韶清作为担保，蔡林购买该房屋的合同、发票原件都给了张韶清。如蔡林不知道、不同意，魏援台不是在房屋上也有权利，魏援台何以能这样做呢？为什么不查询房屋是否抵押、被查封？买二手房，一般都要在产权交易中心查询，查询卖房人是否业主，房屋是否抵押，是否被法院查封。可是，案外人都没有去做，不奇怪吗？买卖价格远低于市场价。以该房屋的位置、面积，在2010年12月，市场价值200多万，而案外人以人民币65万元的价款买下。双方是什么关系这样买卖呢？为什么这样做?收款收据表明，购房款人民币65万元以现金交付，而且是签订合同时一次性。该款真的支付了?房屋产权未过户就将全部的房款付清，这符合情理吗？合同约定于合同生效之日起30日内办理产权转移登记手续。时至现在，都没有办理过户手续。案外人为什么不追究蔡林的责任?案外人显然不是通过中介公司买房，那么，案外人与蔡林、见证人姓杨的丶案外人委托的杨岸可能都认识，他们是什么关系?综上所述,案外人主张房屋产权，阻止执行的异议理由不成立，应裁定驳回，并依法追究其与蔡林、魏援台妨碍司法的法律责任。
为支持其主张，申请执行人提交了以下证据：1、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表,证明案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时候，涉案房产已经被法院查封了，认为房屋买卖合同是无效的；2、（2013）深罗法执一字第1123-1号查封财产通知书，证明到目前为止涉案房产仍然被法院查封；3、（2008）韶浈法民一初字第590号民事判决书，4、（2009）韶中法民一终字第595号民事判决书，证明蔡林和魏援台恶意串通逃避法院的执行；5（2011）深罗法民一初字第57号民事判决书，证明执行案件的执行依据；6协议书，证明魏援台在1998年已经将涉案房产抵押给了申请执行人，房屋买卖合同原件抵押给了申请执行人，被执行人也清楚；7深圳市房地产买卖合同（深罗房预买字（94）475号），证明房屋买卖合同原件早已经抵押给申请执行人，被执行人是清楚的，1999年所签订房屋买卖合同是在法院查封的情况下签订的，我们认为是被执行人在恶意转移财产的行为。
对申请执行人提交的证据，案外人质证后认为对证据1、2真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。蔡秀钊与蔡林签订涉案房产买卖合同时，蔡林书面承诺过涉案房产无任何法律瑕疵，因此蔡秀钊基于蔡林的书面承诺相信涉案房产无任何法律瑕疵及负担；对证据3真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。蔡秀钊对涉案房产的查封情况完全不知；对证据4、5真实性、合法性请求法院予以确认，关联性不予认可。蔡秀钊对蔡林和魏援台之间的纠纷完全不知情；对证据6三性均不予认可，上面还有涂改的东西，且双方没有按手印，蔡秀钊对张韶清和魏援台之间的协议完全不知情；对证据7三性均不予认可，案外人购买涉案房产的时候是以与基永公司签订的合同为准，蔡秀钊从未见过三洲公司和蔡林签订的买卖合同，且蔡林从未提及过该份合同。同时需要说明的是如果张韶清所主张的该份合同是魏援台及蔡林交予张韶清，则将该房产的收据、购房发票等购买凭证一并交予张韶清，但张韶清并未提交该份证据。
对申请执行人提交的证据，被执行人质证后认为对证据1-3三性均予以认可；对证据4-6真实性、合法性没有异议，韶关法院作出的判决书关联性不予认可，与本案无关；对证据7蔡林不清楚该份协议书，在当事人不清楚的情况下不能以主观的推定来补充质证意见，并且当时的房地产买卖合同丢失的事实和登报的情况已经基永公司申请过。
被执行人蔡林，称案外人申请解封涉案房产，认为该房产是蔡秀钊名下，但是案外人提交的证据没有提及蔡林房屋确认有效的诉讼，（2017）民初13043号房屋买卖合同纠纷来确认该房产的买卖合同是否有效。所以被执行人认为该房产的买卖合同是无效的，正如申请执行人所称的合同无效理由一致，但是申请执行人的第三点意见与本案无关，所以被执行人认为既然案外人已经提起确权诉讼，应该等该案的最终判决结果才继续进行。
被执行人未提供证据支持其主张。
本院查明，张韶清与蔡林财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年2月28日作出（2011）深罗法民一初字第57号民事判决书，判决：一、被告蔡林在148613.45元的范围内对（2003）深中法民四初字第673号民事判决书确定的魏援台对原告张韶清所负债务承担补充清偿责任。二、驳回原告张韶清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5389元、公告费、保全费1135元，均由被告蔡林负担。该判决书发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
。。。。。。
本院认为，根据我国法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人现提供的证据显示，其入住涉案房产于涉案房产被查封之后，因此，本案情形不符合上述规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回蔡秀钊的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 青
审判员 罗映霞
审判员 邓逸然
二〇一七年七月二十八日
书记员 丁媛尹