浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初5320号
原告（执行案外人）：台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街998号、1000号。
法定代表人：朱敏捷，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张梦莎，浙江全力律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈文琴，女，1967年8月12日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王清琳，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：戴园飞，女，1979年7月7日出生，汉族，现住嵊州市。
被告（被执行人）：戴棋亮，男，1981年11月7日出生，汉族，住嵊州市。
原告台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司（以下简称台信公司）诉被告陈文琴、戴园飞、戴棋亮案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告台信公司的委托诉讼代理人张梦莎及被告陈文琴的委托诉讼代理人王清琳到庭参加诉讼，被告戴园飞、戴棋亮经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告台信公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令停止对嵊州市世贸广场60号703室房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费由各被告负担。
事实和理由：被告戴园飞与戴棋亮系姐弟关系。2012年9月22日，原告与被告戴园飞签订了《商品房买卖合同》，因被告戴园飞无力偿还建设银行嵊州支行房屋贷款，该行向嵊州市人民法院提起诉讼，法院于2015年1月26日作出（2015）绍嵊商初字第1119号民事判决，判决被告戴园飞支付该行借款本金158220.01元及相应的利息、律师费等，原告对上述债务承担连带清偿责任。后被告戴园飞与原告协商，并于2015年12月19日签订《协议书》，约定解除双方于2012年9月22日签订的《商品房买卖合同》，该商品房由原告自行出售；原告代被告戴园飞偿还所欠的贷款本息及律师费等。该协议生效后，原告依约代戴园飞向建设银行嵊州支行偿还了贷款本息及律师费等，并在嵊州市房地产管理处办理了解除商品房买卖合同相关手续。另被告戴园飞因未能偿还被告陈文琴的借款，被告陈文琴向嵊州市人民法院提起诉讼，并申请法院查封案涉房屋。为此，原告向嵊州市人民法院提起案外人执行异议，嵊州市人民法院于2016年7月22日作出（2016）浙0683执异26号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。但事实上，2015年12月19日，被告戴园飞与原告签订解除商品房买卖合同《协议书》，原告代为被告戴园飞归还了向银行所借的款项，并在嵊州市房地产管理处已办理了相关手续，案涉房产一直登记在原告名下且一直由原告实际占有，法院两次查封案涉房屋原告均未收到法院相关协助执行材料，也从未同意法院查封该房产。故法院查封案涉房产是错误的。
被告陈文琴的委托诉讼代理人辩称：第一、对原告所诉称的原告与戴园飞签订买卖房屋合同，因戴园飞无法偿还房屋款项，原告代戴园飞偿还房款的事实没有异议，已经由生效法律文书予以确认。第二、被告陈文琴要求查封本案案涉房屋，法院在2014年1月24日查封案涉房屋时房屋属于戴园飞所有，法院的查封具有法律效力。第三、由于戴园飞没有按调解书支付应付的款项，陈文琴向嵊州市人民法院申请执行，案号为（2014）绍嵊执民453号，后法院作出对案涉房屋进行查封。因此原告的诉求不能成立，请求依法驳回。
被告戴园飞、戴棋亮未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据1、企业营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原被告诉讼主体适格。证据2、（2016）浙0683执异26号执行裁定书，证明因错误查封原告所有的房产，原告曾向法院提出执行异议，但法院裁定驳回的事实。证据3、（2014）绍嵊执民字第453-2号裁定书，证明申请人所有的座落于嵊州市世贸广场60号703室的房产被错误查封的事实。证据4、（2015）绍嵊商初字第1119号民事判决书、支票存根、工行进账单回单、个人贷款还款凭证，证明被执行人戴园飞因无力偿还房贷，建行起诉判决后，台信公司代为偿还所欠房贷的事实。证据5、商品房买卖合同、协议书、账户交易明细回单、法院查询报告书、情况说明、工商银行进账单，证明被执行人因无力偿还房贷，遂与台信公司协议解除嵊州市世贸广场60号703室商品房买卖合同，台信公司退回房款及双方已在嵊州市房管部门办理解除合同手续等事实。证据6、房产证，证明诉争的房产登记在原告名下的事实。被告陈文琴提供证据7、（2016）浙0683执异26号执行裁定书，证明目的涉案嵊州市世贸广场60号703室房屋仍然是戴园飞所有，陈文琴申请继续查封符合法律规定。证据8、（2014）绍嵊执民字第453-2号执行裁定书，证明在2016年6月2日法院继续查封登记在戴园飞名下涉案的房屋，向房屋委员会送达了相关文书，房管委没有提出异议，因此房屋登记在戴园飞名下是真实的，查封也是合法的。原告申请法院调取的证据9、嵊州市房地产管理委员会查询报告书，证明戴园飞座落于商务办公楼A、B幢商务楼A幢0单元1-703室的房产于2012年9月22日网签，2015年12月31日网签合同撤销的事实。
本院对证据认定如下：对证据5、6，被告陈文琴认为关联性有问题，且已经法院查封的房屋不能进行变更，如有变更也是错误的，本院认为无论产权变更是否错误，此组证据反映了房屋产权变更的过程，与本案事实有关联性，应予认定。原告台信公司对证据7的证明目的存在异议，认为案涉房屋并非戴园飞所有，对证据8认为房管委同意法院查封案涉房屋的行为不正确，法院裁定查封的均是预告登记在戴园飞名下房屋价值20万元部分，房管委同意法院查封也证明案涉房屋预告登记在戴园飞名下，故对证据8予以采信。其他证据的三性到庭的原被告均没有异议，本院予以确认。
本院查明的事实认定如下：
2012年9月22日，台信公司与戴园飞订立一份浙江省商品房买卖合同，约定将台信公司开发的嵊州市世贸广场60号703室的房屋出卖给戴园飞，戴园飞向台信公司支付房款216309元，并向建设银行申请贷款18万元。合同签订后，双方按照有关规定去嵊州市房地产管理委员会进行了预告登记，预告登记时间为2012年11月5日。
本院于2014年1月16日立案受理了原告陈文琴与被告戴园飞、戴棋亮民间借贷纠纷一案，案号为（2014）绍嵊商初字第101号。经原告陈文琴申请，本院于2014年1月21日作出（2014）绍嵊商初字第101号民事裁定书，裁定查封戴园飞所有的座落于嵊州市世贸广场60号703室的房产（价值20万元部分），并于2014年1月22日向嵊州市房地产管理委员会送达了裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房屋。后该案经调解，双方达成调解协议：一、戴园飞、戴棋亮于2014年2月20日前返还给陈文琴借款人民币20万元。二、陈文琴自愿放弃其余诉讼请求。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，保全费1520元，合计3670元，由戴园飞、戴棋亮负担（款由原告自愿垫付，被告定于2014年2月20日前径付给原告）。因戴园飞、戴棋亮未按调解协议确定的时间付款，陈文琴向本院申请执行，本院于2014年2月24日立案执行，案号为（2014）绍嵊执民字第453号，目前该案尚在执行中。2016年1月4日，陈文琴向本院申请续行保全，本院依法裁定对案涉房屋予以继续查封。2016年6月2日，本院作出（2014）绍嵊执民字第453-2号执行裁定书，裁定查封预登记在被执行人戴园飞名下座落于嵊州市世贸广场60号703室的房产。
另查明，本院于2015年11月26日作出的（2015）绍嵊商初字第1119号民事判决：一、戴园飞返还中国建设银行股份有限公司嵊州支行借款本金158220.01元，并支付自2014年6月8日起至本息还清日止按合同约定利息（含罚息、复息）。款限于本判决生效之日起十日内付清。二、戴园飞支付中国建设银行股份有限公司嵊州支行为实现债权而实际支付的律师费10000元，款限于本判决生效之日起十日内付清。三、台州市台信房地产开发有限公司对戴园飞的上述债务在最高余额人民币9000万元内承担连带清偿责任。台州市台信房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向戴园飞追偿。
2015年11月20日，台信公司与戴园飞签订了一份协议书，约定：1、双方解除2012年9月22日签订的浙江省商品房买卖合同，解除后该商品房由台信公司自行出售。2、戴园飞尚欠建设银行的贷款本息162996.29元及诉讼费、律师代理费由台信公司代为偿付；在扣除上述费用及违约15000元后，台信公司实际返还戴园飞房款188089元。3、戴园飞无条件协助台信公司办理因解除商品房买卖合同注销预抵押登记等相关手续。
2015年12月25日，台信公司办理了案涉房屋的证号为浙嵊房权证嵊字第××号的房屋所有权证（系初始取得）。2015年12月31日，台信公司与戴园飞在房管部门撤销了网签合同。
本院认为，戴园飞与台信公司签订了商品房买卖合同后戴园飞付清了全部购房款且双方到房地产管理部门办理了预告登记。商品房经过预告登记后具有对抗第三人特权的法律效力，在作了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据法律规定，法院决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。要处分法院查封的经预告登记的商品房，不仅要取得预告登记的权利人同意，也必须取得查封法院的许可。本院对案涉房屋于2014年1月21日首次查封，2016年1月4日续行查封，2016年6月2日作出执行裁定进行查封，期间从未间断，案涉房屋一直处于本院查封的状态下，未经本院许可，处分该不动产的，不发生物权效力。在本院查封期间，未经许可，戴园飞不得擅自将案涉房屋进行处分。故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求判令停止对嵊州市世贸广场60号703室房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施的诉讼请求本院不予支持。被告戴园飞、戴棋亮经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：
驳回原告台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司的诉讼请求。
案件受理费7244元，由被告戴园飞、戴棋亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 王亚芳
审 判 员 张志刚
人民陪审员 钱爱武
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 汪丽娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。