上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2549号
原告（反诉被告）陈晓涵。
委托代理人周俊杰，上海市天华律师事务所律师。
被告（反诉原告）张林国。
被告（反诉原告）何桂红。
两被告（反诉原告）共同委托代理人钟敏，上海翰策律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人张睿，上海翰策律师事务所律师。
原告陈晓涵与被告张林国、何桂红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判。期间，张林国、何桂红提起反诉，本院受理后与本诉合并于2014年12月9日、12月29日公开开庭进行了审理，陈晓涵及其委托代理人周俊杰，张林国、何桂红共同委托代理人钟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈晓涵诉称，其经上海A房地产经纪事务所（以下简称A事务所）居间，有意向张林国、何桂红求购上海市闵行区都会路3199弄16号303室房屋（以下简称涉案房屋）。在签订买卖合同前，其曾向中介人员樊a如实告知了自己名下拥有房产的事实，樊a认为不影响涉案房屋过户。2014年7月19日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）。合同签订后，陈晓涵向张林国、何桂红支付了人民币50，000元（以下币种相同）定金及300，000元购房款，之后樊a陪同原告前去闵行区房地产交易中心（以下简称闵行房交中心）办理相关过户手续，但在审税时被闵行房交中心告知原告违反限售政策，不能予以过户。闵行房交中心于2014年8月2日出具了《不予办理房地产交易、过户通知》。嗣后，其立即与张林国、何桂红协商解决途径，但未果。
张林国、何桂红在明知原告因为限购政策无法办理房屋过户手续的情况下迟迟不与原告解除合同并退还购房款，已违反合同相关规定。现要求判令：一、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）；二、被告张林国、被告何桂红返还原告陈晓涵购房款及定金总计人民币350，000元。
张林国、何桂红辩称，原告在与被告签订买卖协议的前两天即2014年6月12日，将上海市闵行区×××村××号×××室房屋申请登记在其名下。同年7月19日原告以个人名义与被告签订房屋买卖合同，但原告已不具备购房资格。对于原告违反限购政策的购房行为，被告并不知情，直到2014年8月2日去闵行区房交中心审税时才得知原告不符合购房资格。陈晓涵作为具有完全民事行为能力人，其购房前应对相关购房政策法规充分了解，并应审慎地签订相应房屋买卖合同。原告迟迟未能解决限购问题。两被告出售涉案房屋的目的是为了置换，鉴于原告不能按期履行合同，被告只得低价出售另一处房产，以继续履行被告儿子、儿媳与案外人签订的买卖合同，两被告因此产生了极大损失。被告于2014年10月11日发函至原告要求继续履行合同后，原告仍拒绝履约。现同意解除合同，不同意返还房款。另提起反诉，要求陈晓涵偿付违约金375，000元。
在审理过程中，张林国、何桂红于2014年12月9日增加诉请：要求陈晓涵协助张林国、何桂红办理《上海市房地产买卖合同》网上备案撤销手续。
针对张林国、何桂红的反诉，陈晓涵辩称，张林国与何桂红早就知晓陈晓涵存在限购的情况，双方一直在沟通协商，但陈晓涵不存在违约行为。张林国、何桂红所主张的损失也是由其自行出售其他房屋造成的，不应由陈晓涵承担，且主张的违约金过高，若法院审理后认为存在违约金，也希望予以调低。
经审理查明，2014年6月12日，陈晓涵与案外人陈a、潘a（系陈晓涵父母）申请办理上海市徐汇区×××村××号×××室房屋的产权登记，并取得产权证，陈晓涵为产权人之一。
2014年6月14日，陈晓涵、案外人杨志军与张林国、何桂红就上海市闵行区××路××××弄××号×××室房屋签订《房地产买卖协议》（No：×××××××），协议约定如下：出售方：何桂红、张林国（以下简称“甲方”），买售方：杨志军、陈晓涵（以下简称“乙方”）。二、甲乙双方明确，该房地产的转让总价款1，500，000元。甲方同意在本合同签订后次日内，乙方向甲方支付款项人民币50，000元……。2、第一笔房款：甲、乙双方同意自签署《上海市房地产买卖合同》示范文本当日，乙方向甲方支付的上述款项人民币450，000元作为乙方支付的首笔房款（含定金）。8、买卖合同示范合同订立：甲乙双方确认签署本协议已确立买卖法律关系。为办理该房屋过户之需，双方约定，于2014年7月20日前签署《上海市房地产买卖合同》的示范合同。同日，陈晓涵支付张林国、何桂红定金50，000元。
2014年7月19日，卖售人（甲方）张林国、何桂红与买受人（乙方）陈晓涵签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××），约定：第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1，500，000元。第六条、甲、乙双方确认，在2014年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）约定：1、甲、乙双方应于乙方抵押贷款审批后5个工作日内于2014年8月20日前共同至房地产交易中心办理房屋过户手续，（具体过户日期以房地产交易中心受理日为准）。甲方应配合乙方办理贷款并提供乙方贷款银行要求提供的相关资料。6、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。逾期超过30日，则守约方有权解除合同，违约方按照合同总价的25%承担违约责任。补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。同日，陈晓涵以银行汇款方式支付给张林国、何桂红300，000元。
2014年7月25日，张林国出具《收据》一张，上载：“今收到陈晓涵关于上海市都会路×××弄××号×××室的房款人民币450000元整，含定金5万元。特此立据！”。同日，陈晓涵出具《欠条》一张，上载：“今欠到张林国、何桂红人民币100，000元。用于购买都会路××××弄××号×××室房屋首付款。本人将于2014年9月10日前归还。”
嗣后，在陈晓涵办理房屋交易的审税手续时，闵行区房交中心审核发现，陈晓涵不符合购房规定，便于2014年8月2日向其出具《不予办理房地产交易、过户通知》。
此后，双方曾多次协商继续履行合同事宜，但双方未能就解决方案达成一致。2014年10月11日，张林国、何桂红委托律师向陈晓涵发出《律师函》，催告陈晓涵于2014年10月20日上午9点携带过户材料至上海市闵行区房地产交易中心与张林国、何桂红共同办理房屋过户手续，并同时将剩余房款人民币1，150，000元一并补足。
陈晓涵于同年10月13日签收该《律师函》，但未能办理过户手续。
现陈晓涵以诉称理由诉至本院，张林国、何桂红则提起反诉。
庭审中，张林国、何桂红向本院提供了以案外人张c（系两人之子）、何c（系两人之儿媳）、张b（系两人之孙）为乙方（买受人）名义与案外人黄b（甲方、出售人）就上海市闵行区××路××××弄×××室房屋于2014年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××），合同约定如下：房屋建筑面积211.46平方米；房屋总价为329万元；甲、乙双方确认，在2014年10月31（日）之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同附件三“付款协议”中约定，甲、乙双方至交易中心办理该房地产的交易过户手续前，乙方支付甲方第三笔购房款人民币2，680，000元整（大写人民币：贰佰陆拾捌万元整）。
张林国、何桂红以甲方出售人名义与案外人胡a、嵇a（乙方、买受人）就上海市闵行区××路××××弄××号××××室房屋于2014年8月12日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××），合同约定：房屋建筑面积123.04平方米；甲、乙双方经协商协议，同意上述房地产转让价款共计人民币为2，000，000元。合同附件三“付款协议”中约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币1，180，000元以贷款的形式支付第二期房价款，……。
2014年9月18日，贷款银行将1，180，000元贷款转入何桂红的交通银行办理的卡号为×××××××××××的账号内。
2014年9月19日，何桂红从上述交通银行的银行卡内跨行汇款1，180，000元，汇入案外人黄b的×××××××××××××招商银行帐户内。
张林国、何桂红于庭审中表示，其另行低价出售上海市闵行区都会路×××弄××号××××室房屋，损失房款180，000元、交易税费80，000元、中介费45，220元，共计损失近300，000元。其向本院提供的45，220元中介费收款收据显示付款人为胡a；60，000万元的税收缴款书显示缴款人为胡a；
以上事实，由陈晓涵提供的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）、《不予办理房地产交易、过户通知》、录音光盘及书面整理件，由张林国、何桂红提供的《房地产买卖协议》、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）、《房屋状况及产权人信息》、《收据》、《欠条》、《律师函》及邮寄凭证，张林国、何桂红与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》、张c、何c、张b与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》、户口簿、张c与何c的结婚证、银行凭证、税费凭证、中介费凭证及双方当事人在庭审时的陈述等证据所证实。
本院认为，原、被告双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。鉴于陈晓涵属房屋限购对象，合同无法继续履行，现在陈晓涵诉请要求解除合同，张林国、何桂红在2014年12月9日的庭审中表示同意，双方就解除合同达成合意，于法无悖，本院确认《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）自张林国、何桂红同意解约之日，即2014年12月9日为解除之日。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故张林国、何桂红应返还陈晓涵购房款，陈晓涵亦应协助张林国、何桂红办理《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）的网上备案注销手续。
涉案合同最终未能履行的原因在于陈晓涵属限购对象，其在购买涉讼房屋前理应知晓相关购房政策法规，并应当审慎地签订相应房屋买卖合同。故涉案合同无法继续履行的责任在于陈晓涵，其应承担违约责任。
关于陈晓涵应承担的违约金数额问题，违约金的基本性质是补偿性，兼具惩罚性。本合同虽未按约履行完毕，但鉴于涉讼房屋之价值并未因此贬损，陈晓涵主张的违约金过高之意见，本院予以采纳。对于张林国、何桂红主张的其低价出售另一套房屋造成的损失，首先该处房产交易价格系由张林国、何桂红与案外人商定，而不取决于陈晓涵，且售价是否低于市场价实难界定，难以直接衡量张林国、何桂红在该次房产交易中损失金额。即使存在此笔损失，亦不在陈晓涵可预期的范围之内。综上，本院酌情调整陈晓涵应承担的违约金至100，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈晓涵与被告（反诉原告）张林国、何桂红于2014年7月19日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）于2014年12月9日解除；
二、被告（反诉原告）张林国、何桂红应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈晓涵人民币350，000元；
三、原告（反诉被告）陈晓涵于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）张林国、何桂红违约金人民币120，000元；
四、原告（反诉被告）陈晓涵应于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）张林国、何桂红至上海市闵行区房屋交易中心办理《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×××××××）的网上备案撤销手续；
五、驳回原告（反诉被告）陈晓涵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6，550元，减半收取计人民币3，275元，反诉案件受理费减半收取计人民币3，462.50元，由原告（反诉被告）陈晓涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年二月九日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。