杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第225号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：汪真燕。
委托代理人：李晓。
被告：王文江。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称原告）诉被告王文江（以下简称被告）以及王夫一田物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法由审判员杨志敏独任审理。后原告申请撤回对王夫一田的起诉，本院于2014年4月21日裁定予以准许。同日，因案情复杂，本案转成普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪真燕、李晓、被告王文江均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年，案外人杭州市兰桂花园业主委员会（以下简称兰桂花园业委会）与原告签订《兰桂花园物业服务合同》，委托原告对“杭州兰桂花园”进行物业管理，合同期限为2009年2月1日起至2012年1月31日。《兰桂花园物业服务合同》约定：多层公寓的物业服务费按每月每平方米1元收取，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第一个月15日前，停车泊位费为每辆每月100元。对于拖欠物业费的行为，原告有权向业主按每逾期一日加收应缴纳额的千分之二的滞纳金，并可以提起诉讼。
2011年10月26日，兰桂花园业委会通过书面征询形式召开业主大会，表决通过了自2011年4月1日起上调物业服务收费45%的方案。2012年兰桂花园业委会代表全体业主与原告签订《杭州市兰桂花园物业服务合同》，服务期限为2012年2月1日起至2015年1月31日，多层公寓的物业服务收费标准为每月每平方米1.45元。
被告为兰桂花园9幢B座401室物业的所有权人和实际使用人，一直拒绝支付自2012年1月1日起的物业服务费。原告还拒绝支付其停放在小区泊位上的浙A·65T**车辆的2010年7月1日起至2010年12月31日以及自2012年1月1日起的停车泊位费。虽经原告多次催讨，被告仍拖欠至今，由此产生了相应的滞纳金。故诉请判令：1、被告支付物业服务费4385.76元（自2012年1月1日起暂计至2013年12月31日）；2、被告支付2010年7月1日起至2010年12月31日止的停车泊位费600元，2012年1月1日起至2013年12月31日止的停车泊位费2400元，合计3000元；3、被告承担迟延支付物业服务费的滞纳金3582.15元（按应缴未缴物业服务费的每日千分之二计算，暂计至2014年1月20日；此后计至被告实际付款之日止）；4、被告承担迟延支付停车泊位费的滞纳金502.68元（按同期银行贷款利率每日万分之二计算，暂计至2014年1月1日；此后计至被告实际付款之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：1、被告自2001年入住兰桂花园后，从来都是按时交纳物业服务费的，虽然2009年初原告也曾有过提价，但被告并未有过异议。原告2011年的再次提价，无论是法律程序还是提价幅度都违反相关法律法规，被告对此有异议，而且原告的服务也没有达到合同规定的要求。故被告同意按照2009年签订的《兰桂花园物业服务合同》支付物业服务费，即每月每平方米1元，且因原告的服务违反合同约定，要求减免一定的物业服务费。关于停车泊位费，该笔收入归属全体业主，与原告无关，原告无权起诉被告。滞纳金的请求都应予以驳回。2、被告从未与原告签订过物业服务合同，也没有委托原告提供物业服务，兰桂花园业委会未经被告同意与原告签订合同，该由业委会自行解决。2009年物业服务合同约定的合同期限为2009年2月1日至2012年1月31日，在合同期内提价违反合同法的。原告提价理由是经营性亏损，而亏损应该是由原告承受的，不该让业主负责，况且根据原告在新闻报道中的自我介绍，原告的经营不仅未遇到困难，而且发展的很好。被告也同意适当提价，但提高45%没有依据，属于哄抬物价。原告利用其组织的业委会主任联谊会，将提价任务布置给业委会主任，兰桂花园业委会主任在“必须要绿城物业来管理、必须要维护绿城物业的品牌、必须要提价45%”的方针指引下，在程序上走上违法的道路，剥夺了业主要求召开业主大会讨论物业服务费和选择物业公司的权利。在发放征求意见表的过程中，由保安等物业人员家家户户上门，采用欺骗、威逼、利诱等不当正手段要求业主签名同意，违背了在利益双方有矛盾的情况下，必须有公正的第三方来协调利益的原则，在手段上违法。原告的提价没有经过全体业主大会的表决，原告2011年单方面提高45%的物业服务费是违法的。3、原告的物业服务没有达到合同规定的要求。被告因楼上邻居漏水，多次要求原告协调解决，但原告至今没有任何动静，违反了合同第四条第一款的规定。原告具有管理车辆有序停放的职责，但是其没有采取不固定车位、先到先停的灵活停车方式，而是一意孤行的要固定车位，造成每晚还有20多个车位空着，而很多业主却没有车位停，这种车辆管理的混乱给业主带来很大的烦恼。原告安全服务不到位，每年都有住户被盗，缺乏安全感。原告对于公共绿地的养护和管理不到位，9号楼、16号楼北面绿化地带至少5、6年没有维护，一片荒芜，直到2013年11月才开始稀稀拉拉种植了一些草。原告违反合同第十条第一款的规定，允许两辆无证无照流动洗车的车子在小区内违章洗车，影响小区环境，给小区带来安全隐患。原告还应该按照管理规约管理好小区，但是小区内违章建筑（包括阳光房）大量出现，游泳池边违章建亭改变规划。原告还将部分公共绿地做成37个停车位出卖给业主。4、小区是全体业主的财产，没有法律规定小区业主在自己的家园停车必须交纳停车费。如果收费，也必须经业主大会讨论通过，而且根据物业服务合同的规定，停车泊位费的收入全部归业主所有，故与原告无关。虽然被告的车辆是进入小区停放的，但大部分时间是停在空地上的，没有停在划定的停车泊位上，被告的停车泊位已经被原告取消，被其他人占用，而且根据停车泊位委托管理合同的规定，泊位使用人需要签订协议，原告与被告没有签订协议，故被告无须交费。
经审理查明：2009年，原告与兰桂花园业委会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；逾期交纳物业服务费的，原告可自超过交费周期之日起按应交纳费用的千分之二加收滞纳金；停车泊位费（原告受兰桂花园业委会委托对公共临时停车场所停放车辆提供泊位及秩序维护服务所收取的费用）每辆每月100元，具体依据《兰桂花园停车、收费管理办法》执行；合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，原告可向兰桂花园业委会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和原告的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后，原告与兰桂花园业委会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。
2012年10月28日，原告与兰桂花园业委会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.45元／月·平方米，物业服务费按每季度（交费周期）向业主或物业使用人收取，可预收12个月，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前履行交纳义务；对于拖欠6个月物业服务费以上的，经兰桂花园业委会授权，原告可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴；逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金；停车泊位费的收入全部归业主所有，使用人应按照物业所在地的相关规定向原告交纳停车费。兰桂花园业委会与原告签订有《兰桂花园道路停车泊位委托管理合同》，将兰桂花园内道路停车泊位委托原告进行管理，要求原告在指定位置划定泊位，与泊位使用人签订《兰桂花园道路停车泊位使用协议》，按照100元／月·个收取停车泊位费。
被告为兰桂花园9幢B座401室房屋（建筑面积126.03平方米）的所有权人及实际使用人。自2012年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业服务费。被告曾向原告交纳过2009年1月1日至2010年6月30日的停车泊位费1800元，2011年1月1日至2011年12月31日的停车泊位费1200元。2013年9月1日，兰桂花园业委会向包括被告在内的多名业主督促交纳物业费和停车泊位费，其中要求被告支付2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费4385.76元，要求于2013年12月25日前结清；要求被告支付2010年7月起拖欠的泊位费3000元及滞纳金2190元，要求于2013年9月20日前付清。2014年1月，兰桂花园业委会和原告联合在小区内张贴物业服务费催收公示，向包括被告在内的多名业主再次催收物业服务费。原告多次催讨无果，遂于2014年1月24日诉至本院，要求判如所请。
上述事实有《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》、《关于督促交纳物业费的通知》、《兰桂花园泊位情况及催缴停车费公告》、《关于催收兰桂花园未交物业服务费业主的公示函》、《兰桂花园道路停车泊位委托管理合同》、（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原告与兰桂花园业委会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》系双方真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定有效。根据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。兰桂花园业委会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及变更协议对包括被告在内的兰桂花园全体业主均有约束力。
关于物业服务费。原告在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，被告作为杭州兰桂花园的业主及物业使用人，亦一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。依照物业服务合同以及变更协议的约定，2012年1月1日至2013年12月31日期间多层住宅的收费标准为1.45元／月·平方米。经计算，被告拖欠原告该段时期物业服务费共计4385.84元。原告诉请的数额未超过上述标准，故本院对原告要求被告支付物业服务费4385.76元的请求予以支持。
关于停车泊位费。小区内公共道路、空地为全体业主所有，兰桂花园业委会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，有权代表业主管理上述公共道路和空地。小区内公共道路、空地上划定的停车泊位属于全体业主所有，并非某个业主可以单独所有，故泊位的使用人理应按照小区规定向全体业主交纳停车泊位费。虽然该部分收入属于全体业主，但是兰桂花园业委会已经将代为收取的权利委托原告行使，故原告有权向泊位使用人收取停车泊位费。兰桂花园小区规定的停车泊位费100元／月·个，符合现行小区内停车泊位费的标准，故本院予以准许。根据被告提供的照片，原告为其划定有固定停车泊位，虽然有时会存在其他车辆停放在该泊位上，但是根据被告的自认，其亦一直以来将车辆停放于小区之内，故无论被告是否停放在固定泊位上，还是违规停放在小区规定不能停放车辆之处，其客观上使用了小区公共道路或空地，其不能据此反而使得自己受益而损害全体业主利益，故被告理应支付停车泊位费。被告辩称其未与原告签订过停车泊位使用协议，故原告无权向其收取停车泊位费。对此本院认为，没有书面协议并不意味着双方不存在法律关系，客观实际的使用亦能导致双方建立相应法律关系，故被告客观上使用了小区内的公共道路或者空地，其亦应当因该种使用向权利人交纳费用，故被告的该项辩称没有法律依据，本院不予支持。经计算，被告拖欠原告2010年7月1日至2010年12月31日的停车泊位费600元，2012年1月1日至2013年12月31日的停车泊位费2400元，故本院对原告的该项诉请予以支持。
关于滞纳金。滞纳金即为违约金，根据《兰桂花园物业服务合同》第二十七条、《杭州市兰桂花园物业服务合同》第三十四条之约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为400元。停车泊位费的滞纳金请求，因双方未约定该款项的逾期支付的违约责任，故本院对该部分滞纳金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王文江支付绿城物业服务集团有限公司物业服务费4385.76元、停车泊位费3000元、滞纳金400元，合计7785.76元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86元，由王文江负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 王亚然
二〇一四年七月十六日
书 记 员 於 昆