成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第389号
原告成都新雨物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人刘俊德，成都新雨物业管理有限公司董事长。
委托代理人何秀，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人许强，男，1972年9月26日出生，汉族，住成都市金牛区，系成都新雨物业管理有限公司员工�
被告成都经邦投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人施炳锵，成都经邦投资有限公司总经理。
委托代理人何华修，四川元绪律师事务所律师。
原告成都新雨物业管理有限公司与被告成都经邦投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。2015年1月4日，被告提起反诉，本院裁定不予受理，并依法由代理审判员詹茜适用简易程序，于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告成都新雨物业管理有限公司的委托代理人何秀、许强，被告成都经邦投资有限公司的委托代理人何华修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都新雨物业管理有限公司诉称，原告系“新建广场”的物业管理公司。2010年被告承租新建广场1至5层商业房产用于自身经营，原、被告于2010年10月12日签订了《成都新建广场物业服务协议》约定：被告租赁建筑面积共23315.52平方米，前两年物业服务费定为15元／平方米／月，之后每三年在上年标准上递增1元／平方米／月，于每月20日前向原告按月缴清；如被告拖延向原告缴纳物业服务费、中央空调运行费等应缴费及乙方所用水电气等费用超过15日的，原告有权停止服务，除每日加收应缴费用3‰的滞纳金，且被告应赔偿原告两个月物业服务费标准的违约金。协议履行过程中，双方达成补充协议，被告应于2014年11月11日缴清2014年12月物业服务费373000元，应于2014年12月11日缴清2015年1月物业服务费373000元，两者合计746000元，但被告未按约缴清，原告对被告多次进行催收，被告均无理拒绝。原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1、被告支付2014年12月和2015年1月物业服务费合计人民币746000元及相应滞纳金（滞纳金每日按欠缴金额的千分之三的标准，2014年12月的物业服务费滞纳金从2014年11月12日起计算，2015年1月的物业服务费滞纳金从2014年12月12日起计算，均至被告付清欠费之日止，暂时计算到2014年12月12日已产生滞纳金总计35808元）；2、被告支付两个月物业服务费标准的违约金746000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告成都经邦投资有限公司辩称，对每月的物业服务费金额为373000元无异议。1、原告是物业管理公司，但是不按照合同收取物管费，私自改造设立专柜，被告多次发函要求原告整改，但是至今没有整改，原告关闭了东大街的左、右侧大门并用绿色植物遮挡，影响了人流量和人员疏散，原告在停车场右侧通道设置了栏杆，阻止被告使用停车场，原告违反了法定义务，应当恢复原状，根据双方协议约定，被告有权要求原告限期整改，如原告未整改，应当承担相应的责任，如果致使被告无法经�情形连续超过15日的，被告可以根据合同约定拒交物管费；2、双方签订的物业服务协议是不公平的，其第一条第二项约定部分电梯不属于被告使用，原告限制被告使用公共设施；3、《前期物管协议》约定被告于每月20日前缴清物管费，原告提前要求被告支付物管费违反规定。法律规定禁止提前向业主收取物业服务费，虽然被告之前提前支付了物业服务费，但是原告不能将被告提前支付的习惯当成被告的义务；4、原告提供的格式物业协议部分严重违法，剥夺了被告的权利，显失公平，且违约金和滞纳金的数额很高，原告不能重复请求违约金和滞纳金，合同关于原告违约的约定一笔带过，原告的请求无法律依据，事实上原告作为物业企业应该按照物业标准进行服务，而仅是收取物业服务费，原告是前期物业，原告仍然坚持霸道的做法，最终会被罢免。综上，请求依法�回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是“新建广场”物业管理公司，2010年10月12日，原、被告签订《成都新建广场物业服务协议》，约定：原告为被告承租的位于成都市锦江区东大街18号新建广场的物业提供物业管理服务，管理期限以被告与新建广场一层至四层及五层南端业主签定租赁合同期限同步（即以租赁合同中确定的缴房之日为本协议起算日，本协议期限从此时起十五年六个月），期间被告不得以任何方式和理由撤换原告对新建广场的物业管理权。在与租房合同相同期限内，由被告向原告按期缴纳物业服务费，按被告承租及使用的建筑面积共23315.52平方米计收，从约定的免管理费的6个月装修期满之日起，前两年的物业服务费定为15元／平方米／月，之后每三年在上年标准上递增1元／平方米／月，于每月20日前向原告按月缴清。本协议签订后，在被告与新建广场一层至四层及五层南端业主中三大产权人（成都新曙光旅游集团有限责任公司、成都银行、东方电气集团下属公司）达成其房屋租赁合同之日（即交房日）3日内，被告向原告支付第一年后6个月的物业服务费共计2100000元。中央空调运行水电气能耗费，由被告以所租赁、使用面积占总启用面积（空调使用所覆盖的建筑面积）的比例分摊实际费用，并按月在原告通知缴费单后七日内向原告缴清。被告经营、使用范围内的用电用水用气等费用，由原告按政府代收代缴规定向被告按期收取，原告通知被告后的3日内向原告缴清。被告逾期缴纳物业服务费及上述被告使用费15日内的，从逾期之日起，每天按应缴服务费的3‰向原告缴纳滞纳金。如原告违反协议约定事项及约定义务责任，或怠于履行其管理服务的，被告有权要求原告限期整改，如原告未予整改，无故影响被告经营的，应由原告承担相关责任。如无故使被告无法经营的情形连续超过15日的，被告可拒付当月物业服务费，由原告赔偿相关损失。如被告拖延向原告缴纳物业服务费、中央空调运行费等应缴费及被告所用水电气等费用超过15日的，除每日加收应缴费用3‰的滞纳金，被告应赔偿原告两个月物业服务费标准的违约金。
2013年12月13日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付2013年11月、12月及2014年1月的物业服务费、滞纳金、2013年11月水电费及违约金。
2013年12月31日，原、被告双方签订《诉讼和解协议书》，约定被告于2013年12月31日前付清欠缴的2013年11月和12月的物业服务费及水电费等费用，2014年1月20日前付清2014年1月的物业服务费，被告承诺今后严守合同协议约定支付各项费用（即：每月10日支付次月物业服务费；在收到缴费通知3日内缴清水�空调等相关费用）。
2014年1月9日，原告申请撤回对被告的起诉，本院作出（2014）锦江民初字第140号民事裁定，裁定予以准许。
2014年3月、5月、8月、9月、10月，原告均于当月向被告送达《缴费通知书》，要求被告支付下月物业服务费，被告亦提前交纳下月的物业服务费。
2014年11月10日，原告向被告送达《缴费通知单》，要求被告支付2014年12月的物业服务费373000元。
2014年12月9日，原告向被告寄送《缴费通知单》、《催款通知书》，要求被告支付2015年1月的物业服务费373000元、2014年11月的物业费373000元及2014年8月20日至10月18日临时场地使用费11800元及2014年垃圾清运费。
2014年12月24日，被告向原告支付2014年12月的物业服务费373000元。
2014年12月29日，被告向成都市蜀都公证处申请证据保全，被告的委托代理人及公�员前往新建广场拍摄照片。照片显示新建广场东大街一侧正门的中间大门打开，左侧和右侧大门摆有绿色植物，新建广场东大街一楼大厅设有化妆品展位。
本院于2014年1月4日收到被告成都经邦投资有限公司的反诉状，被告认为原告在其未拖欠物业服务费情况下，采取包括在被告商场入口故意装设围栏，锁闭新建广场靠东大街出口两侧大门并摆放植物阻塞专柜阻碍通行、阻碍被告及其商户使用地下停车场，拒不配合被告进行消防联动测试和消防安全检查验收工作、不开放商场电梯等妨碍被告经营的行为，其行为性质已超过了怠于管理的程度，原告故意采取阻碍被告经营的行为给被告及其商户造成了巨大经济损失，请求：1、原告立即拆除阻挡商场入口围栏，开启新建广场靠东大街出口两侧大门，并撤走阻碍通道的绿化植物；2、原告立即拆除靠东大街出口公�区域私自租设的“蓝调”化妆品销售专柜；3、原告为被告及其商户使用地下停车场运送生产资料及废弃物提供通行便利；4、原告立即开启新建广场未开放的电梯；5、原告配合被告完成商场消防联动测试和消防安全检查验收工作；6、原告赔偿因其阻碍行为给被告造成的经济损失暂定为100000元；7、被告在原告未排除妨碍和履行前述配合义务前有权停止支付物业服务费；8、本案诉讼费用由原告承担。本院认为，被告提起的反诉请求系排除妨害之诉，与本案不是同一法律关系，裁定不予受理，并告知被告可另案提起诉讼。
庭审中，双方陈述现被告承租的部分中央空调未开启。
以上事实的认定，有原告提交的原告企业法人营业执照、组织机构代码证，被告工商信息查询单，《成都新建广场物业服务协议》，《缴费通知单》6张，EMS单、客户付款入账通知单、《关于物管费缴纳的工作联系函》、《欠费催缴通知书》、《催款通知书》、《物业管理费催缴通知》、《诉讼和解协议书》、（2014）锦江民初字第140号民事裁定书，被告提交的《成都银行电子银行交易凭证》、《公证书》及双方当事人陈述在案为证。关于被告提交的成都品诚餐饮管理有限公司出具的《证明》，四川陵江消防工程有限责任公司出具的《关于五楼消防联动测试新雨物业拒不配合的经过》，因出具人成都品诚餐饮管理有限公司、四川陵江消防工程有限责任公司与被告具有利害关系，原告对其真实性也不予认可，故本院不予采纳。被告提交的《物业服务接洽函》，内容系被告单方出具，且无证据证明该函已向原告送达，本院不予采纳。被告提交《律师函》与本案不是同一法律关系，本案不予采纳。
本院认为，原、被告签订的《成都新建�场物业服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方已形成物业管理服务关系。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，被告应当按照约定向原告支付物业服务费。关于交费的期限，原、被告双方于2013年12月31日已经对交纳物业服务费的时间达成了新的协议，并明确约定在每月10日支付次月物业服务费，即被告应当在2014年11月10日前支付2014年12月物业服务费，于2014年12月10日前支付2015年1月物业服务费。原告于2014年12月23日提起诉讼请求判令被告支付2014年12月、2015年1月物业服务费，具有事实及法律依据，现被告已经于原告起诉当日即2014年12月23日支付了2014年12月物业服务费，尚余2015年1月物业服务费未支付，故对原告要求被告支付2015年1月的物业服务费主张，本院予以支持。
被告辩称原告未提供合同约定的物业服务，存在阻碍被告经营的情形，根据双方合同约定“如无故致使乙方无法经营的情形连续超过15日的，乙方可拒付当月物业服务费，并由甲方赔偿相关损失”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本案中无有效证据证明原告有行为致使被告无法经营的情形连续超过15天，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。同时，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。对此，被告可收集证据另行诉讼解决或与原告协商进行处理。
关于滞纳金及违约金。被告认为原告要求的违约金过高且存在重复主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。至原告起诉之日，被告仍未按照双方约定按时足额支付款项，应当承担违约责任。违约金是当事人为实现约定，在一方违约时应当向对方支付一定数额的金钱，违约金均有补偿性与惩罚性，并以补偿性为主。在本案中，双方已经对未按期交纳物业服务费的滞纳金进�了约定，该滞纳金实质上即为违约金，用以补偿原告因未按时收到款项所产生的损失，现原告请求被告同时支付滞纳金及违约金，明显不当。被告的抗辩具有请求调整违约金的性质，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案综合考虑被告逾期未交纳物业管理服务费给原告可能造成的损失及原、被告关于滞纳金的约定等相关因素，对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，基于原告在起诉状中诉称被告应于2014年11月11日前交纳2014年12月物业服务费，于2014年12月11日前交纳2015年1月物业服务费，且其主张的滞纳金亦从每月12日起算，系原告对其权利的处分，本院予以确认。本院酌情确定以每月欠付的物业服务费为基数计算违约金，即被告应支付的违约金自2014年11月12日起至2014年12月11日止以373000元为基数，自2014年12月12日起至2014年12月23日止以746000元为基数，自2014年12月24日至实际清偿之日止以373000元为基数，按每日万分之五计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第�款第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都经邦投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新雨物业管理有限公司支付2015年1月的物业服务费373000元。
二、被告成都经邦投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都新雨物业管理有限公司违约金（自2014年11月12日起至2014年12月11日以373000元为基数，自2014年12月12日起至2014年12月23日止以746000元为基数，自2014年12月24日至实际清偿之日止以373000元为基数，按每日万分之五计算）。
三、驳回原告成都新雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取9275元，由原告成都新雨物业管理有限公司承担4637元，被告成都经邦投资有限公司承担4638元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一五年三月二日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知�协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基�，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
遵守业主公约、业主大会议事规则；
遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
按照国家有关规定交纳专项维修资金；
按时交纳物业管理服务费用；
法律、法规规定的其他义务。