广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1549号原告：广州市高德花花置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。被告：张丽，住辽宁省辽阳市白塔区。委托代理人：郭明、郭锦冰，分别系广东鸿开律师事务所律师、实习律师。原告广州市高德花花置业有限公司（简称高德公司）诉被告张丽租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托代理人姜平，被告张丽及其委托代理人郭明、郭锦冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高某公司诉称：2012年3月20日，原告与徐某签订了《房屋租赁合同补充协议》，将位于广州市天河奥体南路12号高某汇购物中心西区1048B铺租给徐某。协议约定：租赁期限为2012年4月1日至2018年3月31日止；承租方应在每月5日前交纳租金，逾期交付租金的，需向出租方支付从迟交之日起按日加收所欠缴金额的0.5%迟延违约金；未经出租方同意不得任意改变租赁物业用途及经营范围，否则出租方有权单方终止合同及协议并没收承租方缴纳的租赁保证金；在协议期限内，未经出租方书面同意，承租方不得将租赁物业转租或分租任何第三方。2012年8月1日，因业务发展需要，徐某经与原、被告协商一致并经原告、被告同意，自2012年8月1日零时起，徐某将在前述租赁合同项下的全部权利义务转让给被告。2015年间，原告收到广州市天河区人民法院协助调查函及附件，要求原告配合调查关于吴某武诉张丽租赁合同纠纷一案。至此，原告才发现被告已于2014年5月25日与吴某武签订商铺租赁合同，未经原告书面同意擅自将租赁物业转租给第三方。被告并自2015年5月1日起拖欠租金，经原告多次催促，被告始终拒付。2015年7月8日，原告向被告寄出《解除合同通知》，要求依合同约定自2015年7月10日起解除双方的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，并于2015年7月11日17：00时前收回铺位，次日《解除合同通知》送达被告。但自合同解除之日起至今被告仍未将铺位交还原告，并非法占用原告铺位。按协议约定，协议期满或提前终止后，承租方应在规定时间内根据协议要求还原并向出租方移交场地，如逾期，则按原租金标准的两倍计收场地占用费。2015年7月31日，原告再次函告被告要求其腾空并返还铺位，被告拒绝签收文件，并继续占用原告铺位进行经营活动。现提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告就位于广州市天河区奥体南路12号高德汇购物中心西区1048B铺位签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年7月10日解除合法有效；2、被告腾空并交还上述商铺给原告；3、被告向原告支付自2015年8月1日起的上述商铺的场地占用费按每月43361元计至腾空交还商铺时止；4、被告支付全部诉讼费。被告张丽辩称：我方不同意原告的诉讼请求。一、我方确实在2015年7月9日收到解除合同通知书，但我方在2015年7月10日上午到管理处与原告的管理人员进行协商，当时口头协商的结果是原告同意被告继续承租商铺使用，对于我方提出的渗水、漏水损失问题继续协商处理。2015年7月10日下午我方到管理处交纳了2015年5月–7月租金、管理费，双方对于租赁相关事宜均采取了继续履行的态度。我方交纳完租金、管理费2个小时后，原告突然无故停电，导致我方报警处理。由于业主与管理处有分歧，之后没有再供电给我方使用。二、原告提出解除合同的理由是我方故意拖欠租金、管理费，这是不成立的。2015年5、6月时由于水管爆裂导致商铺被水浸十分严重，有相应的照片及录像佐证，损失非常巨大，当时我方口头、书面向原告主张相应的损失，按照惯例，这是需要减免租金的，但原告不同意减免租金，所以我方延迟交付租金是有理由的。三、关于转租事宜，原告称我方未经其同意就转租，这不符合事实。我方有证据证明转租做餐饮的排污管道网络是连接到原告物业的总体管道，这是由管理处帮我方做的。涉案商铺做餐饮前原来没有独立的电表，做餐饮后原告单独为涉案商铺做了电表，且我方的电表是分开交费的。铺位顶楼设置了烟管（穿透其他物业）也是由管理处做的。原告有物业整体全景监控，我方做餐饮有新的牌照，还有开业仪式，管理处每天都有巡逻，所以原告不可能不知道。即使原告没有书面同意我方转租，但原告是实际知道且配合相关的转租工作。原告曾经提出我方转租二楼是我方自行建设的，但二楼安装的是中央空调设施及管道，这是由原告统一提供服务的，所以不存在我方偷偷加建的事宜。综上所述，虽然原告有解除合同意向，但实际上原告收取租金至2015年7月31日，所以原告解除合同没有事实及法律依据。原告称我方未经其同意就转租，也没有事实及法律依据。四、合同约定的场地占用费过高，请求法院予以调低。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年3月20日，高某公司（甲方）与案外人徐某（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将广州市天河区奥体路12号高某美居购物中心（奥体项目）二期西区1048b铺位（简称涉案铺位）出租给乙方作酒类经营（一统真酒品牌项目）。涉案铺位建筑面积327.75平方米，租赁期限2012年4月1日至2018年3月31日，其中2012年4月1日至2012年8月31日为免租装修期，2012年9月1日至2014年3月31日每月租金19665元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金20648.3元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金21680.7元，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金22764.7元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金23902.9元。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金，甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。本协议签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付租赁保证金39330元；租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情形下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。在乙方与甲方所指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》之日起五个工作日内，乙方向甲方所指定的物业管理公司支付物业管理保证金13110元。乙方应将本协议项下应付的所有款项支付到甲方书面指定的银行账户上。乙方的装修方案须提前交与甲方审批通过才可进行装修，当乙方装修完成后须经甲方验收通过后才可对外营业。在本协议期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁的物业（全部或部分）转租或分租予任何第三方。本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，乙方投资的可移动的设备设施由乙方处理，甲方投资的设备设施完整归还甲方。本协议期满或提前终止时，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用。本协议期满或提前终止后，乙方应在规定时间内根据协议要求还原并向甲方移交场地；如逾期，则按原租金标准的两倍计收场地占用费。如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期交付达五十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方面通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。等等。其后，高某公司、徐某与张丽三方签订《租赁合同转让协议》，约定：自2012年8月1日零时起徐瑞阳将《广州市房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给张丽；徐某已向高某公司支付租赁保证金39330元，合同转让后徐某应及时配合办理保证金的票据变更手续等。2014年3月21日，高某公司、案外人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（简称高成公司）共同向张丽发出《函告》，函称：关于2013年4月20日由于天面排水管漏水导致你方的损失我司已作出相应的租金减免。现根据双方的《物业管理服务合同》及《房屋租赁合同补充协议》的相关约定，提请你方对下挖地面重新装修或重新进行防水处理，如未按上述要求整改而导致你铺或周边铺位的所有损失将由你方承担，我方将不再承担任何责任。2015年5月12日，高某公司向张丽发出《催租函》。2015年6月28日，张丽向高某公司、高成公司邮寄发出《关于商铺水管爆裂严重积水无法正常使用的答复函》，函称：涉案铺位自2012年3月承租至今，因整体建筑主体排水管爆裂、屋顶漏雨等原因，导致本铺室内地面严重渗水积水，平时水泵24小时抽水排出，暴雨时需2个水泵同时不间断抽水排出，历时3年，累积损失达28万余元。虽2015年以前抵扣租金损失费用清零，但今年又损失4万余元无人理会，已经报损失清单至物业。因整体建筑主体排水管道爆裂，长期冲刷地面水泥与土壤层中间产生断层空隙，疑商铺下沉，有坍塌危险、人身安全及财产危险，向物业多次上报，物业不理会。现对高某公司、高成公司提出如下解决申请：1、赔偿2015年至今被严重淹烂包装的商品合计41436元，营业损失、身体及精神损失15000元，总计58361.4元。2、以书面材料证明建筑的安全性，无坍塌危险，并负责因建筑安全所造成的人身及财产安全的所有责任；对主体排水管道立即整改，并提供整改方案和管道图。请在收到本函后三日内答复我方具体的整修措施，我方会在解决积水问题后立即和你方结算租金问题。2015年7月8日，高某公司、高成公司共同向张丽邮寄发出《解除合同通知》（妥投时间为2015年7月9日）。函称张丽至2015年6月12日拖欠租金达56471.4元，经多次通知仍未缴付，已构成根本违约，现我司依约于2015年7月10日解除《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务合同》，将于2015年7月11日17:00前收回铺位等。2015年7月6日，张丽向高某公司缴纳涉案铺位2015年6月的水费9.72元、电费986.43元。2015年7月10日，张丽向高某公司缴纳涉案铺位2015年5月、6月、7月的租金65042元、管理费19665元。2015年7月31日，高某公司、高成公司再次共同向张丽邮寄发出《函告》（该邮件因拒收而被退回），敦促张丽限期交还涉案铺位等。2015年9月14日，高某公司提起本案诉讼。庭审中，张丽称：高某公司于2015年7月10日对涉案铺位进行停电，其自行购买发电机进行抽水、维持监控设施及简单照明，空调设备根本无法使用；停电后涉案铺位已不能正常经营，铺内仍放置很多贵重烟酒、茶叶，其平时派人到铺内看管物品。高某公司则称：铺位由张丽自行发电，铺位的经营正常。高某公司、张丽共同确认：张丽最后一期租金支付至2015年7月31日，最后一期水电费支付至2015年6月30日。本案审理过程中本院到涉案铺位现场勘查，现场可见涉案房屋有两个商号，一为“一统真酒”，一为“祝博士学习吧”，其中“一统真酒”在一楼，“祝博士学习吧”在二楼。现场张丽指出上述两个商号都是其在经营，没有另外转租。张丽另表示：2012年涉案铺位发生大的漏水事件后，2014年6、7月高某公司在涉案铺位一楼做了三个排水井；涉案铺位漏水情况一直存在，整个铺位都是发霉的味道；目前铺位的水电正常（高某公司自2015年12月5日恢复正常水电）。高某公司表示：确认张丽所述的水电恢复时间；上述排水井是高某公司施工，但费用是张丽负担。现场高某公司还表示：张丽的上一手租户对涉案铺位进行了下挖改造，张丽是按现状承租，即张丽明知应要做相应的防水处理。高某公司对其该陈述提供《客户报装审批表》（其中审图意见一栏载明“铺位因开挖后防水极差，已浸水多次，我司现已告知，若不回填须做好足够的防水措施，且保留铺位内集水井，同时建议加装抽水装置，以备不时之需”）、《一统真酒连锁店高某美居店施工图》予以证实。经质证，张丽对上述证据均不予确认，称其从未见过上述证据。高某公司另提供落款时间2015年1月12日的高成公司向张丽发出的《函告》及EMS邮寄详情单（该函因拒收被退回，退回凭条载明邮戳时间为2015年10月28日）。《函告》主要内容为：《房屋租赁合同补充协议》约定涉案铺位仅用于经营一统真酒品牌项目，而你方在未经我方同意的情况下私自增加经营项目——祝博士学习吧，并于2015年1月11日开始经营（详见附图），贵方行为已违反合同约定。现要求你方严格遵守合同约定，只能经营一统真酒项目，否则我方有权单方终止合同及没收租赁保证金，一切后果由你方承担。上述证据经质证，张丽表示《函告》作出时间与邮戳时间无法对应，其未收到过该函件。张丽提供报警回执多份（报警时间分别为2015年7月10日、2015年9月29日、2015年10月1日，张丽称2015年7月10日为高某公司停电而报警，2015年9月29日因铺位门锁被恶意破坏而报警，2015年10月1日为铺位监控设备被破坏而报警）、照片多张、录像光盘等，拟证实高某公司派人破坏涉案铺位门锁、砸烂大门玻璃及涉案铺位漏水等事实。上述证据经质证，高某公司认为：对报警回执的真实性无异议，但该证据未显示报警事由，无法证明张丽的证明内容；照片、录像的真实性、合法性、关联性均不予确认。另查明：2014年5月25日，张丽（甲方，加盖了广州市天河区大观天瑞贸易商行公章，该商行是张丽开办的个体工商户）与吴某武（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b一统真酒商铺二楼及商铺前所有位置承租给乙方从事中餐和夜宵（含烧烤）业务，租赁期间自2014年7月1日至2018年5月3日止等。合同签订后，吴某武对案涉场地进行装修，并于2014年7月1日向张丽支付了押金40000元、7月份租金20000元。2014年8月1日，吴某武在案涉场地开始经营餐饮。2014年11月12日，吴某武向本院提起诉讼［案号（2014）穗天法民四初字第2632号］，起诉要求确认双方签订的租赁合同无效，张丽返还押金、租金80000元，张丽赔偿损失210600元等。该案中张丽提起反诉，反诉要求吴某武支付水电费12104.58元、垫付的装修费40000元、2014年10月至12月期间的租金损失60000元、赔偿损坏的二楼酒窖装修损失100000元等。该案中本院向高某公司发函调查。2015年8月18日，本院作出（2014）穗天法民四初字第2632号民事判决书（简称2632号民事判决），一审判决认定：吴某武、张丽双方签订的租赁合同无效，张丽作为出租人对合同无效应承担主要的过错责任，吴某武作为承租人对合同无效承担部分过错责任，因此吴某武要求张丽返还租赁押金40000元的诉请有事实及法律依据。由于张丽于2014年10月1日对案涉场地上锁，但该日期之前案涉场地由吴某武实际使用，吴某武只交付了2014年7月租金20000元、8月租金20000元，故吴某武要求张丽返还该两个月租金共40000元的诉请缺乏依据。由于张丽已于2014年10月1日对案涉场地上锁不允许吴某武使用，故张丽要求吴某武支付2014年10月至12月的租金损失60000元的反诉请求缺乏依据。一审最终判决：一、确认原告（反诉被告）吴某武与被告（反诉原告）张丽签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张丽自本判决发生法律效力之日起10日内将租赁保证金40000元返还原告（反诉被告）吴某武；三、被告（反诉原告）张丽自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）吴某武赔偿损失40000元；四、原告（反诉被告）吴某武自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）张丽支付电费3932.24元、水费100元；五、驳回原告（反诉被告）吴某武的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张丽的其他反诉请求。张丽不服上述一审判决，提起上诉，2015年11月11日广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5152号民事判决书，二审驳回上诉，维持原判。再查明：2015年7月27日张丽另案向本院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第1298号］，起诉要求高某公司立即恢复用电，赔偿经济损失等。该案目前在本院一审审理中。本院认为：高某公司、张丽双方签订的《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，高某公司已将涉案铺位交付张丽使用，2012年4月20日因天面排水管漏水导致涉案铺位水浸、财物受损，为此高某公司已作相应租金减免。本案中张丽表示涉案铺位的水浸问题一直存在，但张丽提供的证据不足以证明该事实及由此导致涉案铺位无法正常使用；本院现场勘查时涉案铺位亦属正常经营状态，因此，张丽拒交租金理据不足。合同约定张丽应于每月5日前支付当月租金，逾期支付的，每日按所欠缴金额5‰支付违约金，逾期支付达50日的，高某公司有权解除合同，收回场地并没收保证金。按查明的事实，张丽至2015年7月10日才缴纳2015年5月、6月、7月的租金，2015年5月的租金逾期付款已逾50日。在此情况下，高某公司于2015年7月8日发出《解除合同通知》，要求解除合同，收回场地，事实及法律依据充分，本院依法确认双方租赁合同已于上述《解除合同通知》送达之日2015年7月9日予以解除。合同另约定“本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方”，合同解除后，张丽应将涉案铺位腾空交还高某公司，同时高某公司有权没收租赁保证金。关于合同解除后的场地占用费问题。本案中张丽称高某公司自2015年7月10日对涉案铺位强行断电，对此高某公司未持异议，虽合同约定高某公司在张丽欠租达20日时高某公司有权断电，但高某公司断电后导致涉案铺位无法正常使用，高某公司无权收取涉案铺位2015年7月10日至2015年12月5日恢复正常水电的前一日2015年12月4日期间的场地占用费。由于张丽已向高某公司支付租金至2015年7月31日，当时高某公司亦同意收取，因此张丽的场地占用费的起算时间应相应顺延22日，即场地占用费应自2015年12月27日起算，计至张丽腾空交还涉案铺位之日止。场地占用费的计算标准，高某公司主张按合同约定的租金双倍计算，张丽则提出上述场地占用费过高，请求法院予以调整。合同约定场地占用费按约定租金标准的双倍计算，实为双方约定的逾期腾退房屋的违约责任。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将场地占用费按合同约定租金标准的130%计算，按此张丽应向高某公司支付2015年12月27日起至本院判决当月2016年8月31日期间的场地占用费237071.3元{［3496.9元（21680.7元/月÷31日×5日）+65042.1元（21680.7元/月×3个月）+113823.5元（22764.7元/月×5个月）］×130%}。2016年9月1日起至张丽实际腾空交还涉案铺位之日止的场地占用费由张丽按29594.1元（22764.7元/月×130%）的标准按月在当月5日前支付给高某公司。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、确认原告广州市高德花花置业有限公司、被告张丽双方关于广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b铺位的《房屋租赁合同补充协议》于2015年7月9日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告张丽腾空并交还上述铺位给原告广州市高德花花置业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告张丽支付原告广州市高德花花置业有限公司2015年12月27日起至2016年8月31日期间的场地占用费237071.3元。自2016年9月1日起至被告张丽实际腾空交还上述铺位之日止的场地占用费由被告张丽按29594.1元的标准按月在当月5日前支付给原告广州市高德花花置业有限公司。四、驳回原告广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10480元，由被告张丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  肖致富人民陪审员  卓燕君二〇一六年八月十九日书 记 员  何靖文梁雅芝