贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民初字第81号
原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司。
法定代表人：黄广福，该公司负责人。
委托代理人郑辉，系该公司员工。
代理权限为特别授权。
被告安顺千禧房地产开发有限责任公司。
法定代表人：戴永祥，该公司董事长。
被告代琴。
二被告委托代理人张波，贵州全联律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司因与被告安顺千禧房地产开发有限公司、代琴借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司委托代理人郑辉，被告安顺千禧房地产开发有限公司、代琴委托代理人张波到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司诉称：2011年6月16日，被告安顺千禧房地产开发有限公司因房地产开发缺乏周转资金，向关岭自治县天诚小额贷款有限公司申请贷款，经公司审核同意发放借款2000万元，约定借款期限为6个月，借款期限从2011年6月16日起至2011年12月15日止，借款月利率为20‰，综合月利率为20‰，如未按期还款，逾期的罚息为每月3‰。双方签订了编号为天字（2011）第0＊＊号《借款合同》，借款合同金额为2000万元，并由被告安顺千禧房地产开发有限公司提供坐落于本市开发区北航路千禧综合楼205.79平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1801.99平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1104.4平方米房屋（安市房权开发字第03000＊＊**号）、北航路千禧综合楼466.86平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）作担保。双方签订《抵押合同》，并办理了房屋他项权证。被告代琴于2011年6月16日与原告签署连带责任书，同意对上述借款金额承担连带保证责任。在借款期限届满后，被告仅归还了部分利息。后经原告多次催收，被告法定代表人戴永祥于2012年12月7日，在原告催款通知书上对所欠本金、利息签字认可同意归还借款，后被告又于2013年11月26日与原告签署协议，同意用其开发的“东方广场”第三幢负二层一号218.54平方米房屋，抵偿借款所欠利息1092.7万元，但被告未落实完善相关手续，实际上未履行还款义务。截止2014年6月16日止，被告千禧公司尚欠原告借款本金2000万元元及利息2160万元。综上，为了维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求人民法院判令二被告偿还原告借款本金2000万元及利息2160万元（截止2014年6月16日止），利随本清，判令原告对被告设置的抵押物享有优先受偿的权利，案件诉讼费用由被告承担。
原告关岭自治县天诚小额贷款公司提交以下证据，证明其主张的事实：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明原告的主体资格；2、借款借据、借款合同、汇款凭证、汇款委托书，证明借款事实及支付借款的情况；3、抵押合同、连带责任保证书、他项权证，借款展期合同，证明被告安顺千禧房地产开发有限责任公司以四处房产进行借款抵押及代琴作为连带保证人承担保证责任的事实；4、催款通知书、欠款情况说明，证明原告催款的事实及被告法定代表人在催款通知书上签字确认的事实；5、协议书，证明以房抵偿债务的事实；6、欠款情况说明、收息情况，证明尚欠本金及利息的情况；7、商品房买卖合同，证明该合同系借款的保障性合同，并没有实际履行的事实。以上证据经庭审质证，本院予以采信。
被告安顺千禧房地产开发责任公司、代琴辩称：1、本案借款本金实际为1840万元，应按照1840万元返还借款和计算利息，原告在向被告交付借款本金时预先扣除了2个月的利息160万元（月息为4%），原告实际交付的借款本金为1840万元，按照《合同法》第二百条的规定，应按实际借款数额返还借款并计算利息。2、本案借款利息实际上是按照月息4%计算，违反了双方签订的《借款合同》约定的月息2%，也违反了法律规定的4倍利息，对于超出的部分利息，请求法院不予支持。按照借款本金1840万元，月息2%计算，从2011年6月16日至2014年6月16日，利息为1324.8万元，被告已经向原告支付了560万元利息，尚欠764.8万元利息，原告主张的利息高达2160万元，对超出法律规定的利息部分，不应支持，被告尚欠原告借款本息合计为2604.8万元。3、本案部分借款本息计1092.7万元，双方已经以房抵债，应从借款本息总额中扣除。原、被告与苏开盛签订的《协议书》，被告与苏开盛签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定的房款为1092.7万元，且已经在房管部门办理了《备案登记》，该《商品房买卖合同》是合法有效的，对原、被告及苏开盛均有法律约束力，故该购房款1092.7万元，应从借款本息总额中扣除。综上被告尚欠原告借款本息合计1512.1万元，对超出法律规定的借款本息，请求法院予以驳回。另外代琴作为保证人，根据借款合同和展期合同及连带责任书，保证人的保证期限已经超出保证期限，故不再承担保证责任。
被告安顺千禧房地产开发有限责任公司提交的证据有：1、房屋备案登记表、缴纳房屋维修基金表、房屋结算表、借款展期合同，证明商品房买卖合同已经履行，实际是以房抵债，代琴并没有在借款展期合同上签字认可，不承担保证责任。以上证据经庭审质证，因被告提交的缴纳房屋维修基金表为复印件，本院不予认定，对于双方提交的借款展期合同经与原件比对，可认定被告代琴在借款展期合同上签名、捺印的事实，对该借款展期合同予以认定，对于其他证据经庭审质证，予以采信。
根据以上采信证据查明：2011年6月16日，被告安顺千禧房地产开发有限公司因房地产开发缺乏周转资金，向关岭自治县天诚小额贷款有限公司申请贷款，双方签订借款合同约定借款2000万元，借款期限为6个月，借款期限从2011年6月16日起至2011年12月15日止，借款月利率为20‰，综合月利率为20‰，如未按期还款，逾期的罚息为每月3‰。双方签订了编号为天字（2011）第0＊＊号《借款合同》，借款合同金额为2000万元，并由被告安顺千禧房地产开发有限公司提供坐落于本市开发区北航路千禧综合楼205.79平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1801.99平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1104.4平方米房屋（安市房权开发字第03000＊＊**号）、北航路千禧综合楼466.86平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）作担保，双方签订《抵押合同》，并办理了房屋他项权证。被告代琴于2011年6月16日与原告签署连带责任书，同意对上述借款金额承担连带保证责任。借款期限届满后，被告安顺千禧房地产开发有限责任公司未履行还款义务，双方于2012年12月7日签订《借款展期合同》约定借款期限展期至2013年6月15日，被告代琴作为担保人在《借款展期合同》上签名捺印。
2013年11月26日原、被告与苏开盛签订《协议书》、被告与苏开盛签订的《商品房买卖合同》，《协议书》约定用被告安顺千禧房地产开发有限责任公司开发的“东方广场”第三幢负二层一号218.54平方米房屋购房款1092.7万元抵扣被告尚欠原告的借款利息。该房屋在房管部门办理了《备案登记》。
另查明：2011年6月17日原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司在扣除借款两个月利息160万元后向被告安顺千禧房地产开发有限责任公司指定的账户（户名：代＊，开户行：安顺工商银行西航支行，账号：62220824040000＊＊＊＊＊）分四笔汇入1840万元。被告安顺千禧房地产开发有限责任公司分别于2011年8月30日支付利息160万元、2011年10月22日支付利息100万元、2011年12月1日支付利息20万元、2011年12月12日支付利息40万元、2012年4月29日支付利息50万元、2012年6月1日支付利息50万元、2012年10月1日支付利息40万元、2013年1月10日支付利息100万元，共计560万元。
被告安顺千禧房地产开发有限责任公司在借款期限届满后，未履行还款义务，原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司诉来本院，提出如上诉请。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。关于借款本金的问题。原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司与被告安顺千禧房地产开发有限责任公司签订的借款合同约定借款金额为2000万元，原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司在扣除2个月利息160万元后实际支付的借款金额为1840万元，按照《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司与被告安顺千禧房地产开发有限责任公司之间的借款本金为1840万元，并按1840万元为本金计算利息。关于借款利息的问题。原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司与被告安顺千禧房地产开发有限责任公司签订的借款合同约定“借款月利率为20‰，综合月利率为20‰”，该约定的借款利息明显高于法律规定的最高利率标准，按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定及参照《贵州省小额贷款公司试点暂行管理办法》第三十二条“小额贷款公司按照市场化原则进行经营，贷款利率上限放开，但不得超过中国人民银行公布的贷款基准利率的4倍，下限为贷款基准利率的0.9倍，具体浮动幅度按照市场原则自主确定”，可以认定对超出同期银行同类贷款利率的四倍的部分，不予保护，对于原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司要求被告安顺千禧房地产开发有限责任公司支付2011年6月16日至2014年6月16日的利息应按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，在此期间被告安顺千禧房地产开发有限责任公司应支付的利息为1413.12万元（1840万元×6.4%÷12×4×36）。2013年11月26日原、被告与苏开盛签订《协议书》、被告与苏开盛签订的《商品房买卖合同》，《协议书》约定用被告安顺千禧房地产开发有限责任公司开发的“东方广场”第三幢负二层一号218.54平方米房屋购房款1092.7万元抵扣被告尚欠原告的借款利息，该房屋在房管部门办理了《备案登记》，可以认定该合同有效并已经履行，购房款1092.7万元视为被告安顺千禧房地产开发有限责任公司支付的利息，另外被告支付了560万元的利息，共计支付利息为1652.7万元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，故被告安顺千禧房地产开发有限责任公司已经支付的超出该部分的利息冲抵本金。被告安顺千禧房地产开发有限责任公司支付利息超出的部分239.58万元应予冲抵本金，截止2014年6月16日，被告安顺千禧房地产开发有限责任公司所欠原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司借款本金为1600.42万元。关于抵押、保证的问题。被告安顺千禧房地产开发有限公司提供坐落于本市开发区北航路千禧综合楼205.79平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1801.99平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1104.4平方米房屋（安市房权开发字第03000＊＊**号）、北航路千禧综合楼466.86平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）作担保，按照《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，对于被告安顺千禧房地产开发有限公司尚未清偿的本金和利息限额内，原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司享有对以上抵押物享有优先受偿的权利。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，被告代琴作为保证人在借款展期合同上签名、捺印，对于承担连带保证责任的是予以认可的，其在本案中应承担除上述抵押物担保以外不足部分的债务承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十九条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条，判决如下：
一、被告安顺千禧房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告关岭自治县小额贷款有限公司借款本金1600.42万元。
二、被告安顺千禧房地产开发有限责任公司按照本金1600.42万元支付给原告关岭自治县小额贷款有限公司自2014年6月17日起至借款本金偿还完毕之日的利息（利率按人民银行同期贷款利率四倍计算）。
三、原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司对被告安顺千禧房地产开发有限责任公司提供坐落于本市开发区北航路千禧综合楼205.79平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1801.99平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）、北航路花卉大世界1104.4平方米房屋（安市房权开发字第03000＊＊**号）、北航路千禧综合楼466.86平方米房屋（安市房权字第03000＊＊**号）的抵押物在以上借款本金、利息的范围内享有优先受偿的权利。
四、被告代琴对本判决第三项中抵押物不足以清偿以上借款本金、利息的部分承担连带保证责任。
五、驳回原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费249800元，由原告关岭自治县天诚小额贷款有限公司承担149800元，被告安顺千禧房地产开发有限责任公司承担100000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 金晓林
审判员 李 翔
审判员 李德江
二〇一四年十二月八日
书记员 马孝礼