河北省保定市清苑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第1234号
原告保定市清苑区阳城镇西孙庄西街村民委员会，住所地清苑区阳城镇西孙庄西街村。
法定代表人曹春某，该村委会主任。
委托代理人姜某某，河北纳木水律师事务所律师。
委托代理人李某某，河北冀清律师事务所律师。
被告曹某某。
委托代理人曹文某。
委托代理人刘某某，河北金冠律师事务所律师。
原告保定市清苑区阳城镇西孙庄西街村民委员会（以下简称“西孙庄西街村委会”）与被告曹某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西孙庄西街村委会的法定代表人曹春某及其委托代理人姜某某、李某某，被告曹某某及委托代理人曹文某、刘某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西孙庄西街村委会诉称，2004年12月10日，原告与被告签订了厂区（原大位庄乡社办厂）租赁合同，合同约定被告租用原告位于村西张望公路北与大位庄地交界处的厂区及房屋等，期限为30年，年租金2000元，每十年付款一次。第二期租金被告应于2014年12月15日前交清，但经原告多次催要被告至今未交纳第二期租赁费，被告还加紧建楼施工。再有该合同约定租赁期限为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。同时该合同的签订也严重违反了四议两公开一监督的工作程序。综上，现原告为了维护合法权益，依法向贵院提起诉忪，请人民法院依法公正判决支持原告的诉讼请求。1、请求解除原告与被告于2004年12月10日签订的厂区（原大位庄乡社办厂）租赁合同，并将所租厂区（原大位庄乡社办厂）恢复原状，归还给原告；被告立即停止在所租厂区建楼施工。2、判令被告向原告交纳拖欠的租赁费2000元；3、诉讼费由被告承担。
被告曹某某辩称，一、租赁合同合法有效应继续履行。2004年5月12日经公开租赁方式，答辩人竞标承租原大位庄乡社办厂，并于2004年12月10日签订了厂区租赁合同，租赁合同合法有效，双方应当继续履行。2、租赁期30年是原告公开租赁方案确定的，村委会通过嗽叭广播公开的，答辩人通过竞标承租，租赁期限才约定的30年。二、原告要求解除合同没有根据。1、原告已违约。围墙和厂外墙为准长74.5米，宽42.5米，墙外护墙地西侧至大位庄地界，东侧为2米，北侧为4米。自2010年起原告多次找答辩人要求将社办厂东边有2米的护墙地让给曹某乙，答辩人提出村委会必须签字盖章，故协议未达成。2、原告起诉称多次催要租金与事实不符，由于社办厂地界问题一直未能解决，第二期租金答辩人也暂时未交，后来答辩人去交租金。原告不收，责任在原告一方。3、原告主张解除合同应通知答辩人，但原告未通知过答辩人。三、答辩人按合同约定建房，租赁合同第五条第1项约定合同期内乙方在本厂区内规划建筑，甲方不得干涉乙方经营活动。答辩人有权利在本厂区内建房，而且国土资源部门已给答辩人颁发了土地使用证，答辩人建房合法。
经审理查明，2004年5月份，被告曹某某与曹文国通过公开招标的方式以每年租赁费2000元租赁原告村委会所属财产原社办厂厂区，于2004年5月13日被告曹某某和曹文国向原告村委会交纳租赁费20000元，之后被告曹某某就占有使用所租赁的厂区。2004年12月10日，原告村委会与被告签订了厂区（原大位庄乡社办厂）租赁合同一份如下：“发租方，阳城西孙庄西街村委会（以下简称甲方，）承租方：本村村民曹某某（以下简称乙方），厂区位置占地面积，厂内房屋及设施情况：本厂位于村西张望路公路北与大位庄地交界处，围墙和厂外墙为准长74.5米，宽42.5米，墙外护墙地西侧至大位庄村地界，东侧为2米，北侧为4米，机井一眼，北房车间10间。根据甲方公开发租方式，由乙方竞标承租，对承租有关事项达成如下协议：一、承租年限：自2004年12月15日至2034年12月15日止，使用期限为30年。二、承租价格：整体承租每年2000元，三十年内不再调整。三、付款方式：分三期付款，每10年为一期，每期为2万元。第一期：2004年12月15日前交清至2014年12月15日的2万元整。第二期：2014年12月15日前交清至2024年12月15日的2万元整；第三期：2024年12月15日前交清至2034年12月15日的2万元整。四、承租期内乙方对原厂房、水井只能维修不得拆除，不得经营有污染环境的任何项目。五、1、合同期内允许乙方在本厂区内规化建筑，甲方不得干涉乙方经营活动，不得强行要求乙方摊派、集资和捐款。2、合同期内国家征用的经营活动税费由乙方承担。3、乙方不得办理有关土地使用的任何证件，如需办理具体事项及费用的由甲方负责。4、合同期内如遇征用部分区按比例核减未到期租赁，按权限享用补偿费用（注：土地、原厂房、水井归村委会，其他归乙方）。如全部征用，除上述注明以外对原厂房、水井的维修费用双方协商解决。注：除国家征用，任何人不得以征用名义终止合同。六、厂内电力设施由乙方负责，并享有所有权。七、合同期内乙方不能按时按期交付租赁费甲方有权终止合同，对乙方所属建筑物一月之内自行处理。八、如遇特殊情况乙方法人不能正常经营应由其法定继承人履行合同的所有责任。九、租赁期满后，同等条件乙方享有优先承租权，不能继续承租，除原厂房、水井以外乙方所属建筑设施归乙方自行处理，若确有不宣拆除有利用价值的设施双方协商解决。十、未尽事宜双方协商解决。此协议一式三份，乙方两份，甲方一份。甲方：西孙庄西街村委会加盖公章，乙方曹某某签名加盖印章。2004年12月10日。”租赁合同签订后，曹某某占有使用至今。原告村委会以被告第二期租金应于2014年12月15日前交清，但至今未交纳，再有该合同约定租赁期限为30年，根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，及该合同的签订也严重违反了四议两公开一监督的工作程序为由，请求法院：1、依法解除原告与被告于2004年12月10日签订的厂区（原大位庄乡社办厂）租赁合同，并将所租厂区（原大位庄乡社办厂）恢复原状，归还给原告；被告立即停止在所租厂区建楼施工。2、判令被告向原告交纳拖欠的租赁费2000元；3、诉讼费由被告承担。原告西孙庄西街村委会提交以下证据：1、1992年、1996年、2000年对社办厂对外出租的情况，证实社办厂历界出租都以围墙为界，从未对出租的土地进行丈量。2、2004年5月10日两委会召开的会议记录，会议记录对社办厂租赁所专门研究及决定，证实出租仍以原有厂区为界，每年起价2000元。3、2004年5月13日被告交租赁费的收据一张。4、证人证言，分地底册。5、2004年12月10日租赁合同复印件，该合同涉嫌伪造是无效的。被告曹某某质证：2004年12月10日的租赁合同无异议，是合法有效的；对原告提供的历界承包合同的真实性无异议，对原告证明方向有异议，历界合同与本案无关联性，历界合同中第一份合同约定了厂区面积为5亩，其他均为6亩；按照清苑国土资源局2011年给被告颁布发的土地证厂区面积为包括护墙地3014.8米，合计4.522亩，故只有包括护墙地才能达到5、6亩面积，故护墙地存在。对原告提供的会议记录真实性不认可，在2004年距今已十几年，但记录是新的。2004年5月13日的收款收据，不是本案的被告签字，第一期承包费被告已交纳，原告提供的收据“国发”签字不是被告所签，故原告的证明方向证明不了。对分地的底册有异议，证明不了本案所涉案租赁的社办厂是否有护墙地。原告村委会为证实被告曹某某租赁的“社办厂”以其外墙为界，没有租赁合同中记载的东墙外护墙地2米和北墙外4米，提出证人曹某甲、曹某乙、曹某丙、曹某丁、曹某戊出庭作证的申请，本院依法通知上述证人出庭作证。证人曹某甲称，2004年1月，我任村委会主任，2004年5月10日的会议记录我参加了，租赁合同怎么形成的我没有经手，租赁费是曹文国和曹某某两人交的，租赁的社办厂以房和围墙为界，没有护墙地。证人曹某乙称，我的承包地在社办厂东边，从墙头往东1米是地边，1米属大队，不属被告。证人曹某丙称，我的承包地在社办厂北面，墙东给了我1米废地，北面除了3米废地。证人曹某丁称，1990年分地时我任村主任，社办厂东侧留了1米、北面留了3米废地由承包土地人使用，与社办厂无关系。证人曹某戊称，1990年调地期间我任村党支部书记，社办厂东侧留1米、北面留3米不是社办厂的护墙地，而是影响采光补的耕种地人使用。原告村委会对上述五证人所作的证言均无异议。被告曹某某对上述五证人所作的证言均有异议，对曹某甲作证签订租赁合同时他没有经手是不符合常理的。被告曹某某为证明2004年12月10日租赁合同有效及约定社办厂围墙东留有2米护墙地，社办厂房北面留4米护墙地，提出证人曹某己、张某、曹某庚、曹某辛出庭作证的申请，本院依法通知上述四证人出庭作证。证人张某称，我当时调解原、被告间承包地的纠纷，但没有调解成。证人曹某己称，我听说的原被告因交租金的事情。证人曹某庚称，量地的时候我去被告承包的社办厂东面2米，北面4米是庄稼地，西面以墙根为标准。证人曹某辛称，证明被告与曹某乙地界纠纷的事情，但我没有参与调解，我听说的这事情。原告村委会对被告证人证言有异议。被告曹某某对证人证言无异议。原、被告均同意庭外和解两个月，自2015年9月30日至11月30日。2015年10月30日原告村委会变更诉讼请求意见“一、如继续履行合同原告要求被告一次性给付租金20000元；二、按照历届签订的合同确定以围墙为界，不存在护墙地；三、被告恢复厂区围墙房屋，停止厂区建楼施工。将租赁期限依法变更为20年。起止期限以招标及缴费票据为准，即自2004年5月15日起至2024年5月14日止。”
本院认为，被告曹某某以公开招标的方式租赁原告村委会原社办厂厂区，双方于2004年12月10日原、被告签订租赁合同，被告按合同约定交纳租赁费至2014年12月15日，原被告双方无异议，本院予以确认。该合同约定的租赁期限为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过的部分无效，故原、被告于2004年12月10日签订租赁合同的期限至2034年12月15日止，应变更租赁期限为20年，即2004年12月15日起至2024年12月15日止，本院予以确认。原告以签订合同时严重违反了四议两公开一监督的工作程序为由，主张依法解除原告与被告于2004年12月10日签订的厂区原大位庄乡社办厂租赁合同之理由，但未举出订立合同时违反工作程序的证据，故不能成立，应依法驳回。被告曹某某应按照该合同的约定交纳自2014年12月15日至2024年12月15日的租赁费20000元，原告村委会变更诉讼请求意见，租赁期限为20年，主张被告应一次性交纳租赁费20000元，本院应予以支持。原告村委会主张被告租赁厂区起止期限以招标及缴费票据为准，因原、被告双方已经签订租赁合同，故此应以2004年12月15日至2024年12月15日止。按照该合同约定，被告曹某某只是租赁社办厂厂区，针对厂区围墙内被告有使用权，对厂房墙外北面4米及围墙东面2米之约定均由原告村委会集体使用支配。故被告曹某某抗辩围墙东2米，房北4米护墙地属厂区范围内之理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原、被告于2004年12月10日签订的租赁合同，除租赁期限变更为20年，自2004年12月15日起至2024年12月15日止租赁的厂区以围墙为界，其他均合法有效。
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告保定市清苑区阳城镇西孙庄西街村民委员会交纳租赁费20000元。
三、驳回原告保定市清苑区阳城镇西孙庄西街村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，由被告曹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 沈丽梅
审判员 栾建民
审判员 石冲屹
二〇一五年十二月二十日
书记员 高海燕