北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第9502号
原告赵瑞红，女，1969年8月10日出生。
身份证号：×××
委托代理人孙美荣，北京市石景山区古城街道法律服务所法律服务工作者。
被告刘瑛，女，1970年7月8日出生。
身份证号：×××
委托代理人原江，北京市凯诺律师事务所律师。
委托代理人张新年，北京市凯诺律师事务所实习律师。
原告赵瑞红与被告刘瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李军梅担任审判长，人民陪审员董淑清、董德虎参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵瑞红及其委托代理人孙美荣、被告刘瑛的委托代理人原江、张新年到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告赵瑞红起诉称：2011年7月19日，我与刘瑛经中原地产居间签订北京市存量房屋买卖合同，我将位于北京市石景山区时代花园南路×号院×号楼×号房屋卖给刘瑛，房屋总价款为人民币1800万元。我已按照合同约定将房屋过户到刘瑛名下，而刘瑛仅支付房屋价款780万元，至今仍欠房款1020万元未付，经我多次催要，刘瑛拒绝支付。因此，我诉请法院判令刘瑛给付房屋价款1020万元（后变更为1000万元）；支付违约金102万元（后变更为100万元），并承担本案诉讼费用。
被告刘瑛答辩称：我确实以1800万元的价格从赵瑞红手中购买诉争房屋，但购房款已支付完毕，并不存在拖欠购房款的事实，不应当支付滞纳金和利息损失。而且，赵瑞红主张的滞纳金属于约定不清。滞纳金是行政征收中的法律概念，由法定征收机关行使的带有一定行政惩罚性质的行为，而平等主体之间的民事合同，不存在滞纳金的问题。现赵瑞红以补充协议为依据要求违约金，我要求减免。综上，我不同意赵瑞红的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月19日，赵瑞红（出卖人）与刘瑛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落为石景山区时代花园×号院×楼×号，建筑面积为286.26平方米，该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，出卖人应于买受人付清首付款后申请办理抵押注销手续；房屋成交价格为人民币1800万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元；买受人首付房款900万元（未约定付款时间），剩余房款申办抵押贷款，拟贷款金额900万元，买受人因自身原因未获得银行或者公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在签约当日将房屋交付给买受人；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。赵瑞红的丈夫赵红伟作为赵瑞红的委托代理人在合同上签字确认。当日，赵瑞红将诉争房屋交付刘瑛。此后，刘瑛陆续给付赵瑞红部分房屋价款，赵瑞红亦办理了诉争房屋的抵押注销手续。
2012年11月28日，赵瑞红与刘瑛签订《补充协议》，约定：“双方于2011年7月18日通过北京中原房地产经纪公司居间成交北京市石景山区时代花园南路×号院×号楼×物业一套，成交价1800万元，买受方刘瑛已付房款560万元，尾款1320万元（此款项含滞纳金）通过银行贷款形式支付给出受方赵瑞红，如遇政策或不可抗力因素导致银行不能在2012年12月26日前放款给出受方赵瑞红，双方友好协商由买受方刘瑛在15个工作日内自行筹集资金将全款给付出受方赵瑞红，如买受人刘瑛未能按期支付给出受方赵瑞红尾款1320万元，买受方刘瑛自愿承担未付款10%滞纳金给出受方赵瑞红，并由居间人郑春茂协助出受方赵瑞红催款”。当日，双方办理了诉争房屋的产权过户手续。
诉讼过程中，刘瑛对赵瑞红提供的2012年11月28日签署《补充协议》的真实性无异议，但对于协议确定的已给付房款以及剩余房款的数额有异议，认为上述金额计算错误，应当重新核算，并向法庭提供以下证据：1、刘瑛资金账户明细及个人业务凭证（其中部分款项汇给赵瑞红，部分款项汇给赵红伟）；2、王振海、王振义出具的证明，载明“2012年5月10日王辉代替刘瑛在工商银行转给赵红伟购房款壹佰万元整”；3、2012年7月10日，刘瑛给刘国存出具的收条复印件，载明“今收到刘国存以网上转款的方式转给刘瑛贰佰万元，收到帐号为955…0570刘瑛壹佰万元整，955…1505赵红伟壹佰万元整，网上转款到以上两个帐号上此条有效，如无转款此条无效”。赵瑞红对刘瑛提供的以上证据不认可，认为双方已在《补充协议》里确定了付款和欠款数额，不同意重新核对，并认为刘瑛或者他人给付赵红伟的资金与本案无关。庭审中，刘瑛自认与赵红伟之间有合作关系，存在资金往来。
诉讼期间，刘瑛主张自2012年11月28日起多次通过银行转账的方式给付赵瑞红1276万元，其中购房款876万元。而赵瑞红只承认其中一笔即2012年12月25日转账的300万元系给付的诉争房屋购房款，其他款项均系刘瑛归还赵瑞红的借款本金及利息。赵瑞红向法庭提供了两张借款凭证，借款凭证记载借款数额分别为440万元、390万元（实际借款本金为400万元和300万元，双方之间的借款合同纠纷正在诉讼过程中）以及赵瑞红录制的其与刘瑛核对欠款以及协商还款的录音证据。赵瑞红主张除以上两笔借款之外，双方还存在其他口头借款合同关系。刘瑛自认自2012年11月28日起赵瑞红也曾通过银行转账的方式给付刘瑛965万元。刘瑛主张赵瑞红曾委托刘瑛为赵瑞红丈夫赵红伟购买价值136.1万元的凯宴轿车一辆，该款应在购房款中扣除，而赵瑞红认为购车一事与本案无关。刘瑛主张曾替赵瑞红给付他人房租6.6万元应抵销房款，赵瑞红认为房租系刘瑛支付的借款利息，与本案无关。刘瑛主张曾交给赵瑞红手表、首饰以及美金1.4万元，折合人民币共计233.50万元，应抵销房款。赵瑞红否认收取上述物品，而刘瑛亦未提交赵瑞红已收取上述物品、美金以及物品价格的证据材料。
另，赵瑞红主张刘瑛尚欠房屋价款应为1020万元，后经双方协商（录音证据所载内容），将其中20万元转入借款，故变更诉讼请求要求刘瑛给付房屋价款1000万元。
上述事实，有赵瑞红提供的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、借条、短信、银行资金往来明细、录音材料，刘瑛提供的银行资金往来明细、鉴定证书、购车证明、证明材料、收条复印件以及双方在庭审中的陈述等证据在案佐证。
本院认为：2011年7月19日，赵瑞红与刘瑛签订《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为有效。2012年11月28日，赵瑞红与刘瑛签署的《补充协议》，是双方对于购买诉争房屋、刘瑛已付购房款以及剩余购房款数额、违约责任的确认，是对《北京市存量房屋买卖合同》的补充，对于合同双方即赵瑞红、刘瑛具有约束力。赵瑞红、刘瑛均应按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定履行各自的合同义务。按照合同约定，赵瑞红应交付诉争房屋，并协助办理房屋产权过户手续，而刘瑛应当按照约定支付全部购房款。本案中，赵瑞红已经履行了交付房屋、办理房屋产权过户的合同义务，而刘瑛是否给付全部购房款成为本案争议的焦点。《北京市存量房屋买卖合同》确认了房款总价格1800万元，《补充协议》进一步确认截止2012年11月28日刘瑛应当给付的房屋尾款为1320万元，本案应以《补充协议》作为解决双方争议的依据，故刘瑛主张的2012年11月28日之前的付款行为，本案不再予以考虑。诉讼中，刘瑛主张《补充协议》签订后，购房款已全部支付，其认为购房款通过以下途径支付：1、银行转账，即刘瑛将自己资金账户内的资金转账至赵瑞红资金账户中；2、为赵瑞红支付房租；3、交给赵瑞红手表、首饰的价款及美金；4、为赵瑞红的丈夫赵红伟购买汽车价款。而赵瑞红只承认自《补充协议》签订后仅收取刘瑛通过银行转账300万元为房屋价款，其余款项与本案无关。本院针对双方争议的还款问题，认为刘瑛在诉讼期间自认与赵瑞红的丈夫赵红伟之间存在合作关系，有一定的资金往来，赵瑞红亦否认赵红伟收取的财物与房屋买卖有关，故刘瑛为赵红伟支付车辆价款的性质无法确定，本案不予处理。刘瑛主张替赵瑞红支付租金应抵销房款，赵瑞红认为该款系借款利息，因该款不符合抵销的条件，本案对此亦不予处理。刘瑛主张交付给赵瑞红的手表、首饰、美金应当抵销房款，由于本案审理过程中，刘瑛不能提供赵瑞红已收取上述物品、美金的事实，故本院对此不予采信。根据赵瑞红与刘瑛向法庭提供的各自银行资金账户往来明细显示，双方之间互有大量的资金往来，根据刘瑛自认的事实即自2012年11月28日起，刘瑛收取赵瑞红965万元，同时也给付赵瑞红1276万元（其中房屋价款876万元）。诉讼过程中，双方均承认赵瑞红与刘瑛之间除房屋买卖合同关系之外，还存在借款法律关系。在双方其他债权债务未经依法确认的情况下，刘瑛作为房屋买卖合同的债务人依法负有对其主张的多次通过银行转账给付赵瑞红876万元资金性质为房屋价款的事实承担举证义务，鉴于刘瑛不能证明876万元系支付房屋价款，而赵瑞红只承认其中300万元为房屋价款，故本院对赵瑞红主张的事实予以确认。鉴于赵瑞红在诉讼期间变更诉讼请求，要求刘瑛给付房款1000万元，本院予以支持。刘瑛未按照《补充协议》约定支付剩余房款，应当承担约定的违约责任，虽然协议中对于滞纳金表述有误，但确系双方对于违约责任的约定，故本院对于赵瑞红要求刘瑛支付违约金的请求予以支持。虽然刘瑛要求减少违约金，但其长期拖欠房屋价款确给赵瑞红造成一定的经济损失，赵瑞红主张的违约金并未过分高于其所受到的损失，故本院对于刘瑛要求减少违约金的请求不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘瑛于本判决生效后十日内给付原告赵瑞红房屋价款一千万元；
二、被告刘瑛于本判决生效后十日内偿付原告赵瑞红违约金一百万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八万七千八百元，诉讼保全费五千元，由被告刘瑛负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 李军梅
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 董德虎
二〇一五年十月十六日
书 记 员 向 煦