安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初2722号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行，住所地安徽省芜湖市.
负责人：张致强，行长。
委托代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。
被告：张树祥，男，1970年9月17日出生。
被告：陈素玲，女，1970年12月6日出生。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行（以下简称“农业银行芜湖新市口支行”）诉被告张树祥、陈素玲借款合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理。依法由审判员何媛适用简易程序独任审判，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告农业银行芜湖新市口支行的委托代理人胡斌、被告张树祥到庭参加诉讼，被告陈素玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行芜湖新市口支行诉称：2010年9月27日，原告与被告张树祥签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告张树祥向原告借款人民币34万元用于购买位于江城国际瑞景苑×楼×室房屋，借款期限自2010年9月27日起至2025年9月26日止，执行年利率为4.752%，逾期罚息按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%，借款实行等额本息还款方式，还款共分180期。同时，被告又以其所购买的江城国际瑞景苑×楼×室房屋为上述借款提供抵押担保。《个人购房担保借款合同》订立后，双方及时到芜湖市房地产产权产籍管理处对抵押房屋依法进行了抵押登记。此外，《个人购房担保借款合同》的第12条明确约定：借款人、保证人、抵押人的违约责任。其中12、2.3款：本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权提前收回已发放的借款、行使抵押权……。就包括借款人未足额偿还借款本息超过90天的约定。同时，10.1.2款对保证的范围和10.2.3款对担保的范围约定为本合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。借款合同生效后，原告依约向被告发放了借款人民币34万元，但被告却没有履行借款合同约定的义务，按期归还借款本息。截止2016年3月29日被告已逾期10期没有按期归还借款本息。其行为已经违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益。因被告陈素玲与被告张树祥系夫妻关系，且被告陈素玲也在《抵押合同》中作为抵押人签字担保，故该笔借款应为他们夫妻关系存续期间的共同债务，被告陈素玲应对借款的全部债务承担共同清偿责任。现原告为维护自身的合法权益，遂诉请判令：1、被告张树祥立即归还原告借款本金263445.56元及利息至实际清偿日（截止2016年3月29日，利息为9175.92元，其中正常利息8524.59元、罚息401.66元、复利249.67元）；2、被告陈素玲对被告张树祥的所有债务承担共同清偿责任；3、原告有权对被告张树祥、陈素玲的抵押房屋（位于本市江城国际瑞景苑×楼×室房屋，产权证号××××××××××号）行使抵押权，并就该房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告承担原告实现债权费用10900元。
被告张树祥辩称：借款是事实，对原告主张的欠款事实及数额没有异议。
被告陈素玲未到庭，亦未向法庭提交证据材料。
经审理查明：被告张树祥与被告陈素玲系夫妻关系。2010年9月27日，被告张树祥、陈素玲与原告农业银行芜湖新市口支行签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告张树祥作为借款人因购买弋江区江城国际瑞景苑×楼×室房屋向原告借款34万元；借款期限自2010年9月27日至2025年9月26日，共计180个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款直接划入售房人芜湖永捷房地产公司帐户；借款采用分期还款还本付息，借款人以每壹个月为一个还款周期，共180期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；被告张树祥、陈素玲作为抵押人以购买的江城国际瑞景苑×楼×室房屋作价490746元设定抵押，其最终价值以抵押权实现时实际处理的抵押物的价款为准。合同同时约定：借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款未足额偿还借款本息超过90天贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的帐户中划收。借款人帐户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2010年11月29日，原告农业银行芜湖新市口支行向被告张树祥发放了贷款34万元，双方并签订了《个人借款凭证》。自2015年8月29日起，被告张树祥未能按照约定履行还款义务，仅在原告起诉后归还了3106.8元本金及相应利息，截止2016年5月29日，尚欠原告农业银行芜湖新市口支行借款本金260338.76元，利息9208.22元（其中正常利息8601.43元、罚息383.24元、复利223.55元）。
另查明：原告为主张债权支付律师代理费10900元。
上述事实，有原告提供结婚证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠贷款本息清单、他项权证、发票及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告农业银行芜湖新市口支行与被告张树祥、陈素玲签订的《个人购房担保借款合同》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律规定，对原、被告均具有约束力。被告张树祥未按双方约定的期限足额还款已构成违约，故对原告主张被告张树祥归还借款本金及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。在原告起诉后被告已归还了部分款项，截止2016年5月29日，被告张树祥实际差欠农业银行芜湖新市口支行的借款本金为260338.76元，利息9208.22元。该笔借款发生在被告张树祥、陈素玲夫妻关系存续期间，且原告与被告对债务性质无特别约定，且无法定除外情形，故该笔借款应属夫妻共同债务，被告陈素玲应承担共同还款责任。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，因被告违约导致原告为实现债权而产生的律师代理费由被告承担，但其主张10900元明显过过高，本院酌情确定为6000元。二被告用其所有的位于江城国际瑞景苑×楼×室房屋为上述借款提供了担保，并与原告农业银行芜湖新市口支行办理了上述房屋的抵押登记，原告有权就上述房屋在34万元范围内享有优先受偿权。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张树祥、陈素玲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行借款本金260338.76元、利息（含罚息、复利）9208.22元，及自2016年5月29日起至本判决确定的支付之日止的利息（按合同约定的利率计算）；
二、被告张树祥、陈素玲于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行律师代理费6000元；
三、原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行就被告张树祥、陈素玲所有的位于江城国际瑞景苑×楼×室房屋在折价或者拍卖、变卖后所得价款的34万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2826元，原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行负担79元，被告张树祥、陈素玲负担2747元（受理费原告已预交，二被告在给付上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 何媛
二〇一六年八月三十一日
书记员 丁伟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。