上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初22088号
原告(反诉被告)：何小英，女，1985年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杨利，女，1988年8月15日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市，现住上海市闵行区。
被告(反诉原告)：马嘉星，男，1990年7月15日出生，汉族，户籍地山东省，现住上海市闵行区。
两被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。
原告何小英与被告杨利、马嘉星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，先适用简易程序，后因被告杨利、马嘉星提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何小英之委托诉讼代理人符维伟、被告(反诉原告)杨利及两被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人丁龙兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)何小英向本院提出诉讼请求：要求杨利、马嘉星支付以140万元为本金从2016年5月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金。主张的事实和理由：2016年2月19日其与杨利、马嘉星在满懿(上海)房地产咨询有限公司居间下，就其名下位于上海市闵行区航华三村四街坊353号102室的房屋(以下简称102室)签订《上海市房地产买卖合同》。杨利、马嘉星依约支付定金及首期房款42万元，其中的15万元作为其迁清户口的押金放在杨利、马嘉星处。双方于2016年4月23日办理产权变更登记手续并交接房屋，同年5月10日产权变更登记至杨利、马嘉星名下。经其多次催讨，杨利、马嘉星拖欠剩余房款至今，构成违约，故其诉至法院要求解除合同并将102室房屋产权变更登记至其名下，杨利、马嘉星应支付违约金28万元及逾期付款违约金14,000元。之后其考虑到杨利、马嘉星于诉讼期间已经申请取得贷款等因素，愿意继续履行合同并要求剩余98万元房款于本案中一并处理。由于杨利、马嘉星不仅未依合同约定时间在办理产证后付清房款，而且在知晓无法贷款的情况下，仍未积极履行付款义务，至过户后的一年多时间才落实贷款，构成违约，故变更原诉请为从房产过户之次日起算逾期付款违约金。
被告(反诉原告)杨利、马嘉星辩称，不同意本诉请求。双方在合同中约定房屋尾款系通过其银行贷款支付，并未确定具体付款日期，因何小英违约未将102室户口迁清，导致其申请的中国银行不批准发放贷款，故其不应承担逾期付款责任，并有权要求继续履行合同。退言之，合同中的逾期付款违约金条款约定过高。现其已向民生银行申请贷款成功，同意在本案中支付98万元尾款。同时向本院提出反诉请求：1.判令何小英继续履行与其于2016年2月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令何小英支付以房屋总价140万元为本金从2016年3月31日起至2016年4月23日止按日万分之五计算的逾期交房违约金计16,100元；3.判令何小英支付以房屋总价140万为本金从2016年3月31日起至所涉房屋内的户口全部迁出之日止按日万分之五计算的违约金；4.判令何小英赔偿利息损失239,200元；5.判令何小英赔偿因重新办理贷款而产生的费用25,000元。事实与理由：2016年2月19日其与何小英签订《上海市房地产买卖合同》，约定其以140万元的价格购买102室，2016年1月30日支付的定金10万元转为房款，合同签订当日其再支付房款32万元，余款98万元以其贷款银行发放贷款的方式支付；何小英在2016年3月30日交付102室，并承诺于交房前办妥原有户口的全部迁出手续，及交付15万元作为户口迁出的保证金(从首付款中扣除)，户口全部迁出后无息返还；若未按合同约定履行自己的义务，且逾期达15日的，何小英应当按照房屋总价款日万分之五承担违约金。合同签订后，其不仅按约支付房款，并在一周内向中国银行申请贷款。之后何小英以担心贷款合同没有批准缺乏付款能力为由，在2016年3月30日拒绝交付房屋。经其交涉后，双方于2016年4月23日办理102室过户和交房手续，次月102室房屋产权登记至其名下，同时向中国银行办理债权金额为98万元的抵押权登记。中国银行在其申请贷款时未提出需迁清户口的问题，直至在办理律师见证手续时向其告知，其得知后要求何小英尽快迁清原有户口，但何小英怠于履行义务，未与相关户籍人员沟通、交流迁出事宜，并一再阻挠其对102室装修，试图通过诉讼方式解除合同及收回房屋。诉讼中，其通过向民生银行申请并取得贷款，现同意于本案中支付剩余房款98万元。何小英擅自延迟交房时间且至今未能迁出户口，理应依约支付违约金。此外，其基于对何小英承诺全部迁清户口的信赖，为及时履行合同而选择放款时间较短的中国银行，何小英亦明知未迁清户口会影响贷款发放，因此中国银行以此为由拒绝放贷系何小英违约行为所致，理应赔偿另行贷款而额外产生的费用，包括其找中介公司代办产生的费用25,000元(其中有2,000元为公证费)，以及在贷款98万元及15年借款期限的条件下，其向民生银行所贷消费贷款需在贷款基准利率基础上上浮40%计总利息591,800元，与之前向中国银行申请贷款按贷款基准利率下浮12%计总利息353,300元比较，明显增加利息支出。故诉至法院主张上述反诉请求。
原告(反诉被告)何小英辩称，其同意继续履行合同，但对其余反诉请求均不予同意。由于合同约定的交房时间较紧，其不可能按原有约定时间交付，加之杨利、马嘉星需在签订合同后的30日内备齐贷款材料，当时其不能确定对方是否备好贷款材料以及是否具有付款能力，故在对方同意的情况下延期交房，不构成违约责任。双方在签约时明知102室内有原户籍人员孟某某及其妻子、子女共三人，因此商定的房价较低，但因孟某某失踪，短时间内无法解决户口迁出问题，故双方通过约定其交付户口押金15万元的方法解决，其按约交付押金之后，可在任何时间迁出原有户口，不构成违约责任。合同中未就户口未及时迁出的情况约定违约金，退言之，既使对方主张的违约责任条款成立，相应违约金比例过高。银行在受理贷款申请时会提前告知放贷条件，杨利、马嘉星在知道房屋内有他人户口的情况下，仍怠于寻找可以放贷的银行，系导致本案讼争的原因，故对方反诉主张因另行贷款产生的各项损失缺乏事实及法律依据，其不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于真实性没有争议的证据部分，本院予以确认并在卷佐证。在有争议的证据中，何小英提供的催告函未能证明已经送达，不具有证明力；书面证人证言不符合到庭作证的证据要求，不具有证明力；证人杨绪平就自己了解的情况进行作证，具有作证资格，且无证据表明与当事人存在利害关系，应认定证明力。杨利、马嘉星提供的微信记录及电话录音，因单凭证据本身难以确认他方的身份情况，不具有单独的证明力；书面情况说明及与文琪之间的通话录音，缺乏单独的证明力，应以出庭作证的证言为准。本院经审理认定事实如下：102室原户籍人员孟某某曾于2015年向公安机关申请迁出该房屋内的户口，后因故未果，杨利、马嘉星的委托律师于2016年7月6日查询到孟某某等原户籍人员仍未迁出。2016年2月19日何小英(卖售人甲方)与杨利、马嘉星(买受人乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方同意102室房地产转让价款共计140万元；甲方于2016年3月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志(第四条)；2016年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(第六条)；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止…(第九条第3款)；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止…(第十条第3款)等内容。另合同中补充条款(一)中载明，甲方于2016年3月30日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》；甲方承诺于交房前向房屋所有地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，直至全部户口迁出为止乙方支付甲方户口押金15万元，此笔款项从首付中扣除；贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方；乙方于签订本买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任等内容。合同中附件三付款协议载明，乙方于2016年1月30日支付甲方定金10万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款32万元直接支付予甲方；乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款98万元支付予甲方等内容。同日何小英(甲方)与马嘉星(乙方)签订《协议》，约定甲方将乙方首付款42万元中拿出15万元整给乙方作为该房屋的户口押金无息，待甲方将该房屋内全部户口迁出后再由乙方将15万元交还给甲方。杨利、马嘉星向中国银行股份有限公司申请房屋贷款，双方签订《个人二手住房贷款合同》，载明贷款金额为98万元，贷款期限从2016年4月1日至2036年5月1日，在参考利率基础上下浮12%，若未满足贷款发放条件，贷款人有权拒绝向借款人发放贷款等内容。2016年4月23日何小英与杨利、马嘉星办理102室房屋产权过户手续并交接房屋，同时以该房屋为抵押物向中国银行(抵押权人)办理债权数额98万元的抵押登记。上海知亦行律师事务所律师见证双方当事人交易过户过程，并当场传达了中国银行贷款批复上的放款前提条件第3条“要求凭抵押他项权利证明放款且放款前确认抵押物(即买卖标的物)内无户口等内容。次月10日102室房屋权利人变更登记至杨利、马嘉星名下。杨利、马嘉星通过微信向对方表示何小英承诺户口5月底肯定能迁走，现在未迁走导致银行不能放款，希望能解决好户口问题，15万元户口迁走就给，银行贷款98万元也会到账等内容。何小英则回复履约机会已失效，现追究违约责任并要求对方停止装修等内容。之后何小英诉至本院要求解除合同，杨利、马嘉星要求继续履行合同。2017年2月13日马嘉星(甲方)与上海蚨泉实业有限公司(乙方)签订《咨询顾问服务协议》，载明乙方介绍适合甲方办理消费贷款的银行，甲方按照贷款金额支付咨询费25,000元等内容。之后该公司出具25,000元的收据。2017年3月1日经公证杨利、马嘉星(借款人)与中国民生银行股份有限公司(贷款人)签订《借款合同》，载明借款金额为100万元，借款期限为180个月，自2017年3月1日起至2032年3月1日止，借款用途为个人综合消费，按照中国银行公布同期贷款基准利率上浮40%计年利率6.86%等内容。此次公证费用为2,000元。2017年4月21日杨利将90万元交至本院代管款账户。
另查明，证人文琪、杨绪平(中介人员)到庭作证。文琪述称双方当事人自行协商合同内容，都知道房屋内有没有迁出的户口；该房屋挂牌价140万元，比同地区便宜十几万元；何小英提出因为贷款没有批出来，所以晚交房；杨利、马嘉星提出在3月30日交房，双方通过电话与其沟通达成一致意见，在4月23日交房；何小英说能迁走，但没有承诺一定能将户口迁出，最后约定5月30日将户口迁走等内容。杨绪平述称，102室挂牌价140万元略低于市场价约5万元；杨利、马嘉星自己看中的房屋，也知道其内有户口，何小英答应可以迁出，拿出15万元作为押金，如果迁不走，归杨利、马嘉星所有；是否以户口全部迁出为放款条件，是部分银行的做法，其在杨利、马嘉星办理贷款时已经告知，并打算由其所在公司代办，但该二人表示自行办理；因为过户时间晚，何小英坚持要求在过户时交房，杨利、马嘉星不同意延迟交房并称已找好装修队，否则要交付违约金；户口迁出问题未约定具体违约金，如果约定的话就不会有金额达15万元的押金等内容。
本院认为，双方当事人自愿签订房屋买卖合同及户口押金协议，内容于法无悖，具有法律约束力。现双方对继续履行合同及支付剩余房款98万元形成一致意见，本院予以确认。杨利、马嘉星通过举证证明在签约后及时申请贷款并进入审核是否发放贷款的实质阶段等事实，表明该二人在积极履行合同义务，在无证据表明该二人在申请贷款时即已知晓受理银行存在将发放贷款与迁清户口挂钩的情形下，不能认定该二人存在违约事由，且在杨利、马嘉星事后告知未能贷款成功原因的情况下，何小英亦未能及时解决相应户籍问题，故杨利、马嘉星未能以合同约定方式付清尾款存在合理原因，不构成违约。但即使因户口问题妨碍了该二人从中国银行处取得贷款，由于迁清户口属于合同次要义务，在合同中未作特别约定的情况下，与交付房款的主合同义务之间不存在对价关系，买受人不能据此享有拒绝付款的抗辩权。此后杨利、马嘉星通过委托律师进行户籍调查的方式，应当知道其向中国银行申贷已经无望，在此情况下该二人负有及时另行筹款进行支付的义务，但至今未付构成违约，故何小英主张对方负有逾期付款责任之诉请成立。根据上述分析，何小英理应给予对方重新筹款的合理时间，其起算违约金的时间有误，应予调整，本院根据原合同中的付款条件及依日常生活经验推断的通常准备时间，酌定从2016年11月1日起算。杨利、马嘉星又提出该项违约金约定比例过高的抗辩理由，由于何小英未能证明其主张的违约金数额与其实际损失相当，故本院酌定按未付房款金额98万元的日万分之二利率计算。杨利、马嘉星如何选择贷款银行，系其自主决定的范围，相关贷款银行依何种内部政策决定是否发放贷款，不在何小英签约时可以预见的范围，故何小英对杨利、马嘉星主张因第二次申请贷款产生的各项损失均不承担责任。在合同约定交房时间之前，杨利、马嘉星已按约履行申请贷款义务，何小英无权擅自决定延迟交房，且依现有证据不足以证明双方当事人合意变更合同约定的交房条款，故杨利、马嘉星依约有权主张逾期交房违约金。何小英提出该项违约金过高的抗辩理由，因杨利、马嘉星二人未能证明其主张的违约金数额与其实际损失相当，本院根据实际履行情况以及该地区租价行情等因素，酌定违约金金额为5,000元。何小英未按合同约定按期迁移户口，构成违约，由于讼争押金起到的是担保何小英履行迁清户口义务的作用，并非违约责任的承担方式，杨利、马嘉星依合同中补充条款(一)第10条的约定主张违约责任并无不当，应予支持。何小英提出该项违约金过高的抗辩理由，本院考虑到迁移户口完全取决于案外人是否配合，并非何小英可自主决定，且不是合同主义务，在杨利、马嘉星未能证明基于户口产生的损失与其主张金额相当的情况下，根据本案实际情况酌定违约金数额按每日140元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)何小英与被告(反诉原告)杨利、马嘉星就上海市闵行区航华三村四街坊353号102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告(反诉原告)杨利、马嘉星于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)何小英剩余房款98万元，以及以该98万元为本金从2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之二利率计算的逾期付款违约金；
三、原告(反诉被告)何小英于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨利、马嘉星逾期交房违约金5,000元；
四、原告(反诉被告)何小英于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨利、马嘉星从2016年3月31日起至上海市闵行区航华三村四街坊353号102室内现有户籍全部迁清之日止按每日140元的标准计算的违约金；
五、驳回被告(反诉原告)杨利、马嘉星的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,542元，由本诉原告何小英负担4,658.57元，本诉被告杨利、马嘉星负担883.43元；反诉案件受理费3,420.71元(已减半收取)，由反诉原告杨利、马嘉星负担3,209.36元，反诉被告何小英负担211.35元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 顾 建
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 赵易思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。