天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2013）北民初字第2829号原告天津市天门金湾置业有限公司。法定代表人白仙知，董事长。委托代理人刘治新，该公司工程部主管。委托代理人ＸＸ，天津岐丰律师事务所律师。被告天津市华盛元丰物业管理有限公司。法定代表人肖刚，总经理。委托代理人程明，该公司职员。委托代理人郭文莱，该公司职员。原告天津市天门金湾置业有限公司与被告天津市华盛元丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市天门金湾置业有限公司诉称，原告与被告存在物业服务合同关系，双方的合同关系自2006年12月29日建立，2011年6月14日终止。被告应当根据合同约定，履行消防安全设施的维修、养护、管理和运行服务义务。然而，被告未履行该项义务，至2011年6月15日其终止物业服务与新的物业公司办理交接时，书面确认存在消防主机自2007年3月至今未检，部分消防设备丢失损坏等事实。对此，原告于2013年3月进行消防设施维修并消防年度检测，共计花费200000元。现起诉要求被告给付原告天津市天门金湾置业有限公司的消防主机、灭火器进行消防年检的费用及损坏的消防设备进行补充、维修养护的费用200000元，受理费由被告承担。被告天津市华盛元丰物业管理有限公司辩称，原告主张消防年检费200000元，缺乏事实证据。被告不应对消防主机未做年检及相关设施维修承担责任，原告自始至终没有与物业公司就消防安全责任进行明确约定，未明确消防安全责任的，由原告承担责任。况且，原告始终没有就消防事宜与被告进行交接，至今没有向被告提供进行年检的重要证件《建筑消防设施维修保养合同》，其消防安全责任并未转移，不能年检的责任完全在原告。被告履行了相关合同义务，没有过错，不应承担责任，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落在天津市河北区建国道与胜利路交口的金湾大厦也叫悦海大厦。2006年12月29日，原、被告签订了一份《海河·金湾公寓前期物业管理委托协议》，协议对物业基本情况、入住前物业服务内容、入住后物业服务内容等进行了约定。2007年5月25日，原告与案外人天津京雄科技工程发展有限公司就金湾大厦消防工程签订了一份《天津市建设工程施工合同》，工程包括消火栓系统、喷淋系统、火灾自动报警及联动系统、防火卷帘、防火卷帘水保护和玻璃水保护系统、灭火器、机械加压送风防烟系统、机械排烟系统、机械补风系统、防火门及防火窗。工程质量标准要达到国家验收规范规定的合格标准，工程保修期从竣工报告批准之日算起，承包人对本工程承包范围内所有项目均承担保修责任，工程承包范围内所有工程自验收合格起保修两年。2007年7月19日，原、被告又签订了一份《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定：被告负责悦海大厦的前期物业管理服务，合同期限自2007年7月19日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。其中第二条物业管理服务事项第（二）项约定：房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备。第六条物业管理服务标准第（二）项设备运行约定：运转正常，安全，无隐患，有运行记录。第（三）项房屋共用部位及共用设备的维修、养护约定：维护良好，有设备台帐，检查记录，维修记录，保养记录。该合同物业构成细目其中设备细目有加压送风机，排烟风机，消防补风风机，排烟风机等。2009年3月15日入住时，悦海大厦尚未进行消防验收。2009年6月5日，天津市公安消防局建筑工程消防验收意见书津公消验字（2009）第0104-1号《关于金湾大厦消防验收合格的意见》意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑物消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建筑工程消防设计审核和验收。悦海大厦消防验收合格后，原告陆续将消防主机等消防系统设备设施及工程资料交给被告，但未将其与案外人天津京雄科技工程发展有限公司就金湾大厦消防工程所签《天津市建设工程施工合同》中房屋建筑工程质量保修书交与被告。2010年6月14日，被告与案外人天津市河北区悦海大厦小区业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：被告负责悦海大厦的物业管理服务，物业管理服务期限自2010年6月14日至2013年6月13日终止。物业管理服务费的收费标准为：商业用房按建筑面积每月每平米4.6元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米1.00元的标准由业主交纳。合同第二条物业服务内容及标准第（一）项房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理约定：定期维修养护，遵守科学规律，保障房屋公用部位的完好使用。第（二）项电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理服务约定：定期维修养护，签订电梯全包维保合同每年两次，二次供水系统清洗、消毒、智能设备24小时正常运行。合同还约定了对大厦区域内要害部位及消防设施，定时与不定时的进行巡察并作记录，保证公共秩序的安全有序。合同物业构成细目中设备细目载明消防设备：火灾报警系统1台，消防栓280个，水泵接合器9台，消防水泵房、泵组12台，消防控制柜4台，消防高位水箱2台，消防低位水箱4台。设施细目载明加压送风机6台，排烟风机4台，补风机2台。2011年6月15日，被告提前撤出该小区服务，撤出时，新物业天津豪斯特物业管理发展有限公司与被告、天津市河北区悦海大厦小区业委会就悦海大厦消防交接过程中，发现如下遗留问题：现大厦内消防故障点位45个，常报报警9个，灭火器未检300个，消防主机自2007年3月至今未检，消防箱玻璃损坏59块，安全出口灯坏9个，三方均在遗留问题上签字盖章。2012年5月7日，本案被告起诉本案原告给付悦海大厦空置房屋空置期间的物业管理服务费，本案原告反诉对悦海大厦消防主机及消防系统进行年检，并承担年检的相关费用。本院（2012）北民初字第2244号民事判决书认定，原、被告所签《天津市前期物业管理服务合同》及本案被告与天津市河北区悦海大厦小区业委会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，本案被告已经履行了物业服务的主要义务，故要求给付尚欠物业费的请求，本院予以支持。关于反诉请求，虽然自2009年6月5日天津市公安消防局为悦海大厦出具消防验收合格意见书后该小区的消防未进行年检，但是本案被告已与天津市河北区悦海大厦小区业委会解除了《天津市住宅物业服务合同》，并撤出该小区，现已不具备为该小区消防办理年检手续的条件，无法完成补办该小区消防年检手续，故本院对于反诉请求不予支持。鉴于本案被告没有按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定履行消防年检义务，故对其主张的物业服务费应酌情予以减免，具体金额以减免20%为宜。对此，本案原告不服提起上诉，经天津市第一中级人民法院（2013）一中民二终字第43号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。但天津市第一中级人民法院认为，上诉人（即本案原告）虽提出补办消防年检手续的费用及损失并非减免20%物业服务费所能弥补以及被上诉人（即本案被告）如不能补办消防年检手续应补偿上诉人为补办消防年检手续所需相当数额的费用，但上诉人未提供新的证据对其上述主张予以证明，故上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。2013年4月，原告、案外人天津豪斯特物业管理发展有限公司、天津市新滨平安消防安全检测服务有限公司就悦海大厦签订《消防维修及年度检测合同》，由天津市新滨平安消防安全检测服务有限公司对悦海大厦消防设施维修及检测，检验合格后，原告共计支付维修及年度检测费200000元。现原告起诉要求被告给付其已支付的上开费用，被告不同意原告的诉讼请求，案经调解，未获一致意见。上述事实，有当事人陈述及书证予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告所签《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。合同第二条物业管理服务事项第（二）项明确约定：房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备。无论从原、被告所签合同，被告与案外人天津市河北区悦海大厦小区业委会签订的《天津市住宅物业服务合同》及消防安全的有关规定，加之本院已发生法律效力的（2012）北民初字第2244号民事判决书所认定的事实：“被告没有按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定履行消防年检义务，故对其主张的物业服务费酌情予以减免。”基此，被告在消防验收合格后至其撤出前，该段时间内，对悦海大厦进行物业管理服务期间，在享有收取物业管理服务费权利的同时，也应充分履行物业服务义务，应对共用的消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案原告在（2012）北民初字第2244号案件中提出反诉请求，由于在上诉期间消防设施的维修及检验没有完成，支付的维修及年检费用也不确定，因此没有得到支持。本院认为，原告本次主张所提供的证据，属于另一案反诉请求中新证据的范畴，因此，本院对原告的请求应予审理。被告以原告没有与被告就消防安全责任进行明确约定，消防设施、设备没有交接进行抗辩，本院不予支持。但应当看到，天津市公安消防局于2009年6月5日为悦海大厦出具消防验收合格意见书，因此，被告不可能在此前进行消防工程年检。被告撤出后，已不具备为悦海大厦办理消防年检手续的条件，因此，2011年6月16日至2013年悦海大厦进行消防年检，被告不应承担这段时间未年检的责任。综观本案，还应当看到，悦海大厦消防设施验收合格后，原告没有将其与案外人天津京雄科技工程发展有限公司所签《房屋建筑工程质量保修书》交给被告，导致案外人天津京雄科技工程发展有限公司在约定的期间内，应当承担的义务没能全部履行，这也是悦海大厦消防设施没有得到及时维修、年检的重要原因之一，原告对此负有一定责任。被告在与原告签订的《天津市前期物业管理服务合同》中，对消防设施的维修、服务有明确约定，其也应当主动了解原告与案外人天津京雄科技工程发展有限公司就悦海大厦消防工程签订的《天津市建设工程施工合同》的相关内容，对此，被告也应承担相应责任。考虑被告撤出时，就悦海大厦消防交接遗留问题，兼顾本案被告在另一案主张物业管理服务费时已被酌情减免20%，现原告主张被告给付消防维修、年检费用200000元，根据以上情节，对原告主张的消防维修、年检费用应减免80%较为公平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告天津市华盛元丰物业管理有限公司给付原告天津市天门金湾置业有限公司消防维修、年检费用200000万元的20%即40000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告承担3440元，由被告承担860元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 张 岩代理审判员 罗 蕾人民陪审员 王建强二〇一三年十二月十六日书 记 员 张 浩附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。