北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12645号
上诉人（原审被告、反诉原告）王会梅，女，1961年1月17日出生。
委托代理人刘甲栋，男，1990年7月26日出生。
委托代理人李素环，北京慎衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马显亮，男，1988年10月25日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。
上诉人王会梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第02847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，马显亮诉至原审法院称：2014年11月2日，我与王会梅签订《北京市房屋租赁合同》及相关附件，约定由我承租王会梅的位于北京市丰台区×××A.B.C座楼2#办公楼9层06-08室，租期自2014年11月3日至2023年2月2日，共计8年零90天，其中免租期自2014年11月3日至2015年2月2日，共计90天，前两年的月租金为25666元，此后每两年递增6%至第六年末，第七、八年每年递增6%，支付方式押一付六。我租赁该房屋的用途为办公、培训、会议及经营使用，王会梅保证该房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合办理工商登记注册手续。如因王会梅原因无法办理工商注册，则我有权单方解除合同，王会梅赔偿我的经济损失。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，我于2014年11月2日支付了押金25666元，于2014年11月4日支付了半年租金153997元。但王会梅却以租金过低、租期过长提出反悔，找各种理由拒绝配合办理工商登记注册手续，甚至于2014年12月21日给我发函要求解除合同，无奈之下，我不得不于2014年12月29日发函同意解除合同。我认为双方签订的《北京市房屋租赁合同》及全部附件合法有效，双方理应按照合同约定及法律的规定履行各自的合同义务，王会梅拒绝配合办理工商登记注册手续甚至恶意提出解除合同的行为已经严重侵犯我的合法权益。现诉至法院，请求法院判令：1、王会梅退还租金153997元及利息（以153997元为基数，按中国人民银行2012年7月6日发布的6个月贷款利率5.6%计算，自2014年11月4日起算至王会梅实际还清之日止）；2、王会梅退还押金25666元及利息（以25666元为基数，按中国人民银行2012年7月6日发布的6个月贷款利率5.6%计算，自2014年11月2日起算至王会梅实际还清之日止）；3、王会梅支付我违约金30万元；4、诉讼费用由王会梅承担。
王会梅辩称并反诉称：2014年11月2日，我和马显亮经北京迈动力房地产经纪有限公司（下称“迈动力公司”）业务人员冯康远介绍签订了《北京市房屋租赁合同》，我将西客站×××ABC座楼2＃办公楼9层06－08室出租给马显亮，合同签订当日我即交付房屋，便将上述房屋的钥匙、电卡及门禁交付给马显亮。在合同订立时马显亮和迈动力公司串通提供格式合同，合同内容存在加重出租方责任、排除出租方主要权利的情况，存在严重不公平。后经查，马显亮一直从事房屋租赁工作，其与迈动力公司、ＸＸ及北京诚顺嘉盛投资管理有限公司（下称诚顺嘉盛公司）相互串通并虚构隐瞒事实承租房屋再企图转租。马显亮的行为严重违反了《合同法》第54条之规定。现提出反诉，请求法院判令：1、请求判令撤销双方于2014年11月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、马显亮腾退房屋并按照每日855.5元支付使用费至实际腾退之日止，并返还房屋钥匙3把、电卡3张、门禁5个；3、马显亮支付因合同撤销造成的损失58906元（包括中介费25666元、律师费3万元，公证费3240元）；4、本诉与反诉费用由马显亮承担。
马显亮针对反诉辩称：我没有转租房屋，反诉状上写明是企图转租，实际没有发生。王会梅一直没有配合我办理工商登记手续导致合同解除。王会梅说的合同解除时间和反诉请求的撤销合同是矛盾的。不同意对方的反诉请求。
原审法院经审理认为：王会梅称马显亮将涉案房屋转租，且合同的签订过程存在欺诈，证据不足，法院不予采信。王会梅要求解除合同的理由不足，应按合同约定承担相应的违约责任。王会梅请求撤销合同的诉讼请求，法院不予支持。合同解除的时间应该以王会梅收到回复函的时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对马显亮请求王会梅返还租金及押金的诉讼请求，法院予以支持。马显亮请求王会梅支付利息，于法无据，法院不予支持。马显亮要求的违约金过高，法院依据本案具体情况予以酌减。在合同解除前，处于约定的免租期内，马显亮无须支付使用费。马显亮在双方解除合同后仍占用该房屋，应支付此期间的房屋使用费，支付标准参照租金，自2014年12月31日至2015年2月9日。另马显亮应将门禁卡、电卡和钥匙返还给王会梅。因本案是王会梅违约，故对王会梅请求马显亮赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、王会梅于判决生效之日起十日内退还马显亮租金十五万三千九百九十七元及押金二万五千六百六十六元；二、王会梅于判决生效之日起十日内向马显亮支付违约金十三万元；三、马显亮于判决生效之日起十日内王会梅返还钥匙三把、电卡五张及门禁卡五张；四、马显亮于判决生效之日起十日内王会梅支付房屋使用费三万五千零七十六元八角七分；五、驳回马显亮的其他诉讼请求；六、驳回王会梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王会梅不服，上诉至本院称：马显亮与他人恶意串通、欺诈事实明显，双方所签订的合同并非真实意思表示；合同存在不平等的格式合同内容约定违约责任，明显存在偏袒马显亮一方；故要求撤销原判，依法改判驳回马显亮部诉讼请求。马显亮同意原判。
经审理查明：2014年11月2日，马显亮（乙方）与王会梅（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：“马显亮承租王会梅的位于北京市丰台区×××A.B.C座楼2#办公楼9层06-08室房屋；第二条房屋租赁用途及登记备案：（一）乙方租赁该房屋用于办公、培训、会议及经营使用。甲方保证该房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合乙方办理工商登记。如甲方原因无法办理工商登记，则乙方有权单方解除合同，甲方赔偿乙方经济损失；第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年11月3日至2023年2月2日，共计8年零90天。（二）免租期为自2014年11月3日至2015年2月2日；第七条所有权变动及转租续租：（二）在租赁期内任何租赁事宜甲方只针对乙方，乙方的子公司、合作单位等、第三方使用该房屋时如造成相关责任与损失均由乙方承担；第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全；第九条违约责任：（一）甲方由第八条第三款约定的情形之一的，应按剩余租期总租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按剩余租期总租金的30%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，应按剩余租期总租金的30%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金；附件一：租金、支付方式、递增、押金、支付明细：一、该房屋前两年月租金：人民币：25666元整；二、该房屋租金每6个月支付一次，乙方应在本合同内所规定的5日内向甲方支付第一期租金：人民币153997元；房屋租金递增方式为前两年不变，后每两年递增6%截至第六年年末，后第七、第八年每年递增6%；四、乙方应于本合同生效后两个工作日内支付甲方押金25666元整。”
2014年11月2日，马显亮向王会梅支付押金25666元。次日，王会梅交纳了中介费25666元。2014年11月4日，马显亮向王会梅支付房租153997元。2014年12月18日，双方就房屋租赁事宜电话进行了沟通。2014年12月21日，王会梅向马显亮发出解除合同通知书，称实际承租人并非马显亮，要求解除合同。2014年12月29日，马显亮向王会梅发出回复函，称同意解除合同，理由是王会梅未配合王会梅办理工商登记手续，构成违约，并要求王会梅退还交纳的款项并承担违约责任。王会梅于次日收到该回复函。2015年2月10日，王会梅将涉案房屋收回。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、转账凭证、《解除合同通知书》、《回复函》、电话录音及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：王会梅与马显亮签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。王会梅称签订该合同中马显亮存在恶意串通及欺诈，未提供有效的证据予以证实，本院对其该项上诉意见不予采信。双方所约之《北京市房屋租赁合同》并未存在明显加重一方义务，免除另一方责任的条款，王会梅称合同存在不平等的格式条款，缺乏依据，本院不予采纳。合同履行过程中，王会梅提前要求解除合同，构成违约，应承担违约责任，原审法院酌情减少其应承担的违约金，并无不妥，应予维持。马显亮同意提前解除合同，《北京市房屋租赁合同》自马显亮向王会梅发出回复函时解除。合同解除后，马显亮应及时向王会梅腾退房屋，马显亮交付房屋之前产生的房屋使用费，应参照原租赁合同租金标准向王会梅支付。扣减房屋使用费后，王会梅应退还马显亮剩余的租金及押金。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8519元，由王会梅负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉费2319元，由王会梅负担2000元（已交纳），由马显亮负担319元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6471元，由会梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张晓鸥