广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第274号
上诉人（原审被告）：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。
法定代表人：陈建新，该公司总经理。
委托代理人：王冰，广东法盛律师事务所律师。
委托代理人：梁静瑶，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：马静，女。
委托代理人：高剑锋，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。
原审被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。
法定代表人：麦谦和，该公司总经理。
上诉人东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称镇龙公司）因与被上诉人马静、原审被告东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称陶然居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，马静向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.镇龙公司立即为马静出具购房发票和办理房地产销售（转让）办证证明，协助马静办理房屋所有权证；2.镇龙公司向马静支付逾期办证的违约金（从2010年11月29日房屋实际交付之日后180天即从2011年5月29日起计至房产证办理完毕之日止）；3.本案诉讼费用由镇龙公司承担。原审法院追加陶然居公司作为被告参加诉讼后，马静申请增加诉讼请求：判令陶然居公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任。原审法院对此予以准许。
原审法院经审理查明：马静作为买受人，镇龙公司作为出卖人，双方于2008年5月28日签订一份《商品房买卖合同》，约定马静购买镇龙公司位于东莞市长安镇咸西村的陶然豪园1#住宅楼903号房屋，房屋总价款为1034166元，一次性支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年7月1日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”
合同签订前，马静向镇龙公司支付了房屋全部购房款及“代收费用”1655元。2010年11月29日，镇龙公司交付案涉房屋给马静。2013月6月7日，镇龙公司专门就办理房产证事宜与业主进行协商，并承诺尽快办理房产证。马静认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，况且镇龙公司实际也收取了马静代办费用，镇龙公司逾期未办证应当承担违约责任。马静为此诉至原审法院，请求判如所请。镇龙公司主张已经完成商品房确权的初始登记，并为此提交了《商品房屋产权权属证明书》，显示案涉陶然豪园1-5幢产权人登记为镇龙公司。马静对此予以确认。庭审中，马静与镇龙公司均确认陶然豪园内有其他业主已取得房屋产权证，但马静尚未取得案涉房屋产权证。
经查，陶然豪园商住区开发项目，是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发，部分购房者支付首期款和代收费的收据上有陶然居公司盖章。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，镇龙公司主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。马静对此不予认可。
原审法院依马静与镇龙公司、陶然居公司申请，向东莞市地方税务局长安税务分局调查取证。该分局于2014年3月25日向原审法院分别出具镇龙公司和陶然豪园业主缴税统计表，显示马静已缴清契税，镇龙公司已缴营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加、地方教育附加和堤围费共计31231021.36元，尚未缴纳以上各税种费用共计23884224.78元。马静与镇龙公司、陶然居公司对此均予确认。
另外，关于违约金，马静主张从实际交房即2010年11月29日后180天即从2011年5月29日起按每日万分之一计至实际办证之日。镇龙公司和陶然居公司提出了诉讼时效的抗辩及调低标准的申请。
原审法院认定上述事实的证据有：马静提供的《商品房买卖合同》、收款收据、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单、东莞银行现金缴款单、业务受理单、深圳市鼎诚物业管理有限公司出具的证明、入伙指南、网页页面打印件、《关于就2013年6月7日陶然豪园业主与发展商会议所提问题的答复》，镇龙公司提供的《商品房屋产权权属证明书》、房屋登记申请受理单、合作开发房地产项目合同书、《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》、《涉诉案件房地产当月销售缴税清单》、《有直接证据证明马静与陶然居公司存在房地产买卖关系的案件清单》，陶然居公司提供的《关于核准长安镇陶然豪园商住区项目的通知》、见证书、《安置就业税收优惠申请表》、《关于东莞市陶然居房地产开发有限公司免征企业所得税问题的请示》、《关于东莞市陶然居房地产开发有限公司免征企业所得税问题的批复》、广东省地方税收纳税申报表、发票领购记录、销售不动产统一发票、地方税发票业主使用情况表、《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》、《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》、中国邮政速递物流网络查询单，以及原审法院调取的《东莞市镇龙房地产开发有限公司纳税情况统计表》、《业主契税完税情况表》，以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。马静与镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，镇龙公司是否构成逾期办证的违约；第二，违约金如何计算；第三，陶然居公司应否对违约金承担连带责任。
关于第一个争议焦点。商品房的出卖方依据法律规定或合同约定，负有协助买受人办理房产证的义务。该义务主要表现在：第一，备齐相应的用地、施工及规划等证明文件和资料，以房地产开发企业名义申领《商品房屋产权权属证明书》（即“大确权”）；第二，提交相关的办证资料报房产登记部门备案，办理房屋分户确权手续（即“小确权”）。本案中，镇龙公司已经完成“大确权”，有其提交的《商品房屋产权权属证明书》和《房屋登记申请受理单》为据，且马静予以认可，原审法院对此予以确认。至于“小确权”，镇龙公司确认至本案庭审辩论终结时尚未向马静出具销售不动产统一发票及其他办理房产证需要由开发商提供的证明文件，马静尚未取得案涉房屋产权证书，即因此所致。镇龙公司主张逾期办证原因在于买受人过错和不可抗力。首先，关于买受人原因。从镇龙公司实际向马静收取房产证代办费，双方曾就办证事宜进行协商，以及马静已缴清契税等事实，可以判断买受人并不存在镇龙公司所称之怠于申请和拒绝配合的情形，则镇龙公司将逾期办证的原因指向买受人马静，不能成立，原审法院不予采信。其次，关于不可抗力。不可抗力主要是指当事人无法预见、无法避免和无法克服的自然灾害、意外事件等客观情形。本案中，由原审法院向东莞市地方税务局长安税务分所调取的证据可见，镇龙公司尚有营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加和堤围费等共计23884224.78元税费未缴清，镇龙公司亦确认因税费问题不能取得完税证明等，是导致其不能向马静开具不动产销售统一发票及出具其他证明文件的直接原因。以上情形并不属于不可抗力的范畴，因此镇龙公司以税务问题作为逾期办证的抗辩，不能成立。综合上述意见，马静是因镇龙公司未及时出具不动产销售统一发票和其他应由开发商出具的证明文件而未能取得案涉房屋权属证书，根据《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，镇龙公司构成违约，应当承担违约责任。马静诉请镇龙公司继续履行办证协助义务，原审法院予以支持。考虑本案实际情况，履行期限以判决生效后60日内为宜。
关于第二个争议焦点。案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款以及镇龙公司的抗辩事由，本案逾期办证违约金的计算考量如下因素：（1）诉讼时效。我国法律规定诉讼时效为2年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现马静在实际办证之前主张逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，马静于本案中主张违约金并未超过诉讼时效。镇龙公司和陶然居公司提出的时效抗辩不成立，原审法院不予采信。（2）起止时限。马静主张违约金自实际交付房屋之日后180天起计，符合案涉合同约定和法律规定，原审法院予以采信；马静主张违约金计至实际办证之日，符合合同约定。因此，逾期办证违约金自房屋交付（2010年11月29日）后180天即从2011年5月29日计至实际办证之日；（3）标准。案涉合同约定按已付房款每日万分之一计算违约金，由于马静已付清房款全额1034166元，故违约金应以此作为基数计算。镇龙公司认为每日万分之一的标准过高，申请原审法院调低，但从马静的实际损失、镇龙公司的违约程度等因素考虑，该约定标准并不明显过高，故原审法院对镇龙公司的调低申请不予准许。综合以上认定，马静诉请镇龙公司以1034166元为基数，按每日万分之一支付从2011年5月29日起至实际办证之日止的违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。如若实际办证时间在判决发生法律效力之前，则镇龙公司应于实际办证之日起5日内支付违约金；如若实际办证时间在判决发生法律效力之后，则镇龙公司应于判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金。
针对第三个争议焦点。从镇龙公司和陶然居公司提交的合作开发合同书、核准开发项目通知和收款收据等证据可见，陶然居公司与镇龙公司约定合作开发案涉商品房，且陶然居公司实际也有作为出卖人参与收取相关款项等行为，故其亦属于陶然豪园商品房的开发商，对外应与镇龙公司承担连带责任。因此，马静在本案中主张陶然居公司对逾期办证的违约金承担连带责任，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，于2014年8月29日作出判决：一、限东莞市镇龙房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料提交产权部门备案，并通知马静申请办理商品房房地产权证，履行完成东莞市长安镇咸西村的陶然豪园1#住宅楼903号房屋协助办理房屋权属证书的义务。二、东莞市镇龙房地产开发有限公司以1034166元为基数，按每日万分之一的标准向马静支付从2011年5月29日起至实际办证之日止的违约金。（如实际办证时间在判决发生法律效力之前，则限东莞市镇龙房地产开发有限公司于实际办证之日起5日内支付违约金；如实际办证时间在判决发生法律效力之后，则限东莞市镇龙房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金）。三、东莞市陶然居房地产开发有限公司对上述第二判项承担连带责任。如果东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用2217元，由东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司共同负担。
镇龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）东莞市长安镇咸西股份经济联合社（以下简称咸西经联社）与陶然居公司共同作为陶然豪园项目的真实开发和销售主体，原审法院未通知咸西经联社参加诉讼是遗漏必要共同诉讼的当事人，属于严重违反法定程序的情形，依法应发回重审。1.镇龙公司与咸西经联社签订的《合作开发房地产项目合同书》明确约定咸西经联社负责投资开发及实际销售，咸西经联社为涉案物业真实的开发商及实际销售主体。2.咸西经联社于2013年与陶然居公司联合向长安镇税务局发出《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》，该申请亦充分证实咸西经联社与陶然居公司实际共同履行《合作开发房地产项目合同书》，两单位是陶然豪园真实的开发商及销售主体。3.咸西经联社与陶然居公司共同作为陶然豪园的真实开发商及实际销售主体，其应作为本案的当事人参加诉讼。4.镇龙公司与陶然居公司于2005年签订的协议书及补充协议是不真实的，实际上没有履行。咸西经联社与镇龙公司、陶然居公司实际上履行的是2003年签订的《合作开发房地产项目合同书》，镇龙公司没有实际出资，只收取5%的管理费。（二）原审认定镇龙公司收取的“代收费”为“房产证代办费”错误，该代收费实际为商品房买卖合同鉴证费。根据建设部《房屋登记管理办法》第十二条及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，申请房屋登记，应当由当事人双方共同申请，出卖人只是协助义务，逾期办证的责任不应由镇龙公司单方承担。（三）本系列案存在部分业主未及时缴交维修资金及备齐相关资料向房地产管理部门申请办证，原审判决将房地产逾期办证的责任全部归责于镇龙公司及陶然居公司违反过错与责任相对应的法律规定。（四）原审法院认为违约金是没有履行期限的整体债务并支持马静全部违约金请求违背了诉讼时效的规定，马静自起诉之日倒推超过两年部分的逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。据此，镇龙公司请求本院：1．撤销原审判决，依法发回重审或驳回马静的诉讼请求。2．由马静承担本案诉讼费用。
被上诉人马静答辩称：（一）咸西经联社不是本案的必要共同诉讼当事人，不应参加到本案的诉讼中。从本案证据可知，涉案房地产项目并非由咸西经联社、镇龙公司及陶然居公司三方共同合作开发。原审法院已查明陶然豪园商住开发项目是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发的。《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》中明确载明陶然居公司代替了咸西经联社的权利义务。因此，案涉商住区的真实开发商是镇龙公司与陶然居公司。镇龙公司申请追加咸西经联社作为共同被告的证据不足，原审法院的审理程序合法。（二）镇龙公司收取了马静的房产证“代办费”，均有镇龙公司或其合作开发者陶然居公司盖章确认，在原审的庭审中，镇龙公司也曾承认这是代理办证的费用。（三）马静未取得案涉房屋的产权证书的主要原因是镇龙公司没有向马静出具销售不动产统一发票及其他办证需要由开发商提供的证明文件，并非马静怠于申请办理产权证书。马静已经缴纳了契税，取得了契税完税证明，也同时已经按规定缴纳了住宅专用维修资金，并不存在镇龙公司所说的情形。因此，马静对案涉房屋逾期办证没有过错。（四）镇龙公司与马静在《商品房买卖合同》中约定，逾期办证的违约金以日为单位累计计算，也即是镇龙公司逾期办证时马静可以主张违约金的计算方法，属于没有期限的整体债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，镇龙公司对马静的债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。因此，马静在实际办证日前主张逾期办证的违约金没有超过诉讼时效。原审法院的该项判决适用法律正确，应当予以维持。因此，原审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，程序合法，镇龙公司的上诉理由不成立，二审法院应当驳回镇龙公司的上诉请求，维持原判。
原审被告陶然居公司未在法定期限内向本院提交答辩状。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，镇龙公司主张咸西经联社对房屋进行销售和收取房款，咸西经联社的工作人员在收款收据上签字，但未能提供相关证据予以证实。马静一审提交了东莞银行存折、业务受理单予以证明其已经缴纳了住宅专项维修资金。
另查明，镇龙公司二审期间向本院提交了三张银行收款回单及四张电子缴税凭证，拟证明镇龙公司于一审庭审后向税务部门缴清了案涉楼盘的税费，而该款项是陶然居公司、咸西经联社支付给镇龙公司的，故案涉楼盘的真实开发商是陶然居公司与咸西经联社。马静对于上述证据的质证意见如下：1．以上单据于2014年4月24日至2014年6月30日期间形成，即在一审期间就已经形成，故不属于新证据。2．对其真实性确认，合法性及关联性不确认。3．四张电子缴税凭证显示的缴税总额比原审查明的案涉楼盘未缴税金额少，故该证据不能证明其缴纳的税款就是案涉房屋所涉及的未缴纳税款。4．马静至今仍未办理房地产权证，如果镇龙公司已经缴清了税费，其应当把完税证明交给马静。5．根据三张银行收款回单显示，其中两笔款项的付款人是陶然居公司，其中一笔款项的付款人是东莞市利民实业投资有限公司，均不是咸西经联社。
镇龙公司主张咸西经联社已经取得案涉房屋的完税证明及销售发票，并有电话通知马静领取完税证明及销售发票，但前提是要求马静在违约金数额上做出让步，镇龙公司未能提供相关证据予以证实其有电话通知过马静。马静称没有收到过可以领取完税证明及销售发票的通知，至今没有见过完税证明及销售发票；开发商曾经跟部分业主协商过在业主放弃违约金的前提下可以办证，但双方未能达成一致意见。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对镇龙公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。关于是否应当追加咸西经联社参加诉讼的问题，本院以口头裁定的方式驳回了镇龙公司的申请。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任问题；二、逾期办证违约金的诉讼时效问题。
关于焦点一。镇龙公司和陶然居公司作为案涉房屋的出卖人，负有协助买受人办理房产证的义务，包括向买受人出具完税证明、销售发票等应当由出卖人提供的办证所需的资料。镇龙公司二审调查中主张其于一审庭审后已经向税务局缴清案涉楼盘的所有税费，并已通知马静可以领取完税证明及销售发票，但前提是马静在违约金上做出让步。由于镇龙公司未能提供相关证据证明其已通知马静可以领取完税证明和销售发票，且马静对此亦不予确认，故本院对于镇龙公司的该主张不予采纳。退一步讲，即使镇龙公司、陶然居公司已经通知马静领取完税证明及销售发票，但镇龙公司自称其通知马静领取完税证明及销售发票的前提是马静在违约金上做出让步，由于镇龙公司提出的该前提条件是没有合同依据和法律依据的，故其发出的该通知对马静不发生法律效力。另外，镇龙公司上诉主张马静没有缴纳住宅专项维修资金以及备齐相关资料向房管部门申请办证，马静对逾期办证也有责任。根据马静一审提交的东莞银行存折、业务受理单可以证明马静已经缴纳了住宅专项维修资金。而且，马静向房管部门申请办证的前提是已经备齐完税证明、销售发票等办证所需的资料，在镇龙公司和陶然居公司没有向马静出具完税证明、销售发票等应当由开发商提供的资料的前提下，马静将无法向房管部门申请办证。因此，马静至今不能办理房产证的责任在于镇龙公司和陶然居公司。
关于焦点二。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期违约金是按照已付房款的每日万分之一计算，从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日。该违约金是以日为单位累计计算的，是出卖人逾期交楼时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，其诉讼时效应适用《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，故原审法院认定马静主张的违约金没有超过诉讼时效并无不当。镇龙公司主张马静自起诉之日倒推超过两年部分的逾期办证违约金诉请已超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院认定镇龙公司应继续履行协助办证义务以及依据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定向马静支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。镇龙公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2217元，由上诉人东莞市镇龙房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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