苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相渭民初字第00481号
原告苏州翰林房地产经纪有限公司，住所地苏州市金门路327号。
法定代表人刘晗晨，总经理。
委托代理人田辉，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。
被告郭正平。
原告苏州翰林房地产经纪有限公司与被告郭正平商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理就，依法适用简易程序由代理审判员唐丽宁独任审判。本案于2014年10月9日公开开庭进行了审理，原告苏州翰林房地产经纪有限公司的委托代理人田辉、被告郭正平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转成普通程序审理，由审判员干文建担任审判长，代理审判员唐丽宁主审，人民陪审员吴进兴参与评议组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告苏州翰林房地产经纪有限公司的委托代理人田辉、被告郭正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州翰林房地产经纪有限公司诉称，2014年5月21日，原、被告签订房产独家委托协议一份，约定被告委托原告独家销售位于相城区阳澄湖镇中惠爱丁堡26幢506室房屋一套。双方约定价格不低于640000元（包含屋内所有家具家电），如实际成交价高于约定价格，归于原告所有，原告为签署本独家协议，支付被告订金60000元。协议还对委托事项、方式、双方权利义务等条款进行了约定。协议签订后，原告按约支付被告订金60000元，制定房屋销售计划，并进行广告宣传，对外寻找房产需求信息。因原告的努力，案外人陆斌华愿意以人民币700000元的价格接受上述房产，双方于是在2014年7月2日签订了购房意向金协议一份。签订该份协议后，原告及时将信息通知被告，要求被告按委托协议履行，但被告认为双方之前签订协议约定的不低于640000元的价格太低，不同意出售该房屋。基于上述原因，原告认为被告明确表示不同意继续履行，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，且其行为致使合同目的根本无法实现。因原告催讨未果，故只能诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房产独家委托协议；2、被告返还原告订金人民币48000元及承担违约金12800元，合计60800元；3、诉讼费由被告承担。
被告郭正平辩称，苏州翰林房地产经纪有限公司作为原告是不适格的。房产独家委托协议没有加盖苏州翰林房地产经纪有限公司的公章，故苏州翰林房地产经纪有限公司不能作为本案原告。原告的房产独家委托协议是事后私自加盖了公章的。当时签订房产独家委托协议的时候唐群红问我要不要写违约金，我说不要了，唐群红就把违约金删掉了，签订协议的时候没有约定违约金，房产独家委托协议上违约金条款划除了。诉讼费现愿意各承担一半。
经审理查明，2014年5月21日，被告郭正平（甲方）与原告苏州翰林房地产经纪有限公司（乙方）签订《房产独家委托协议》一份，合同约定：甲方自愿将座落在阳澄湖镇中惠爱丁堡26-506室的房屋委托乙方独家出售；该房屋产权建筑面积111.55平方米，所有权人郭正平，地号117-0000-060，所在楼层5层，物业用途为城镇单一住宅用地；甲乙双方协商后的约定价格不低于人民币640000元整，包含房屋内所有房屋家电；如实际成交价格高于约定价格，归乙方所有；乙方为签署本独家协议，支付甲方订金6万元整；甲方委托事项为介绍购房人并促成签订交易合同、委托乙方办理房屋转让后的转移登记手续、当乙方与买方看房磋商后达到甲方此销售协议价格时、委托乙方代收购房定金；甲方不得再委托任何第三方出售上述房产，甲方接受乙方承诺于2014年9月1日止完成该独家房屋销售，若乙方在2014年9月1日之前未完成房屋销售，甲方同意归还乙方所给订金6万元整；甲方委托乙方代办上市审批、房产过户手续，并应及时按期提供真实完整的证件与资料；在委托期限内，甲方保证不以任何形式和理由提高该房屋代理价格，在委托期限内甲方不得委托其他中介组织及个人销售，也不得随意取消委托；甲方必须积极配合乙方和乙方客户看房、房勘和市场推广；甲方应在乙方代收定金3日内，与乙方客户签订房屋买卖合同；在委托期限内，甲方不得通过任何途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交；乙方代为寻找并提供适合的房产需求信息，代为制定相关的房屋销售计划，进行广告宣传，在代理期内，乙方保证指定专人负责该房屋的销售工作，采用各种营销方式积极推荐该房屋，及时告知甲方，加强双方的协作，在甲方的要求下，根据甲方提供的证照和资料代为甲方办理上市审批、房屋过户手续等；甲方违反本协议规定，应向乙方支付约定标的最低售价的2%作为违约金，即人民币/元整（大写）/元整，乙方违反本协议规定，应向甲方支付约定标的最低售价的2%作为违约金，即人民币/元整（大写）/元整；为便于乙方市场推广，甲方向乙方留存钥匙/把，相关资料为房屋所有权证、国有土地使用证；双方另约定了其他事宜。郭正平在甲方处签字，唐群红在乙方经办人处签字，原告在乙方处盖章。协议签订地址：翰林房产（相城阳澄湖镇）。被告郭正平也持有《房产独家委托协议》一份，内容与上述协议一致，乙方落款处由唐群红签字，未加盖原告公章。被告郭正平另持有唐群红名片1张，名片抬头注明“翰林房产”，唐群红为相城区店长。郭正平认可于2014年5月21日、2014年5月23日分别收到唐群红支付50000元和10000元，合计60000元，并出具收据两份，分别载明：“今收到唐群红独家委托协议订金5万元整。”、“今收到唐群红独家委托协议订金1万元整。”。2014年7月2日，被告明确表示不同意以640000元出售诉争房屋。2014年7月7日，原告委托苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者田辉发送函件给被告，通知被告方继续履行合同，但是被告收到该函后，并未与原告找到的买方签订购房合同，并在2014年7月15日的短信中再次告知原告的委托代理人其不同意以640000元的价格出售上述房屋。原告主张被告未按约履行需返还订金及承担违约金，诉至本院。
另查，苏州市相城区阳澄湖镇湘太路98号爱汀花园26幢506室房屋，建筑面积111.55平方米，登记房屋所有权人为郭正平。
审理中，原告认可，截止2016年1月18日，被告在诉讼中已陆续返还订金60000元。原告另提供2014年7月2日原告与案外人陆斌华签订的一份《购房意向金协议》，证明原、被告签订《房产独家委托协议》以后，原告按约制定房屋销售计划，寻找房产销售信息；被告当庭表示同意解除《房产独家委托协议》，不同意以640000元出卖诉争房屋。
上述事实，由原告提供的营业执照复印件、组织机构代码证复印、被告的身份证复印件、《房产独家委托协议》、房屋所有权证、国有土地使用证、收据、《购房意向金协议》函件及邮寄凭证、短信打印件、被告提供《房产独家委托协议》、名片及当事人陈述等佐证，本院予以认定。
本院认为，原告苏州翰林房地产经纪有限公司与被告郭正平签订的《房产独家委托协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。被告明确拒绝以640000元出售诉争房屋，已构成根本违约，原告要求解除《房产独家委托协议》符合法律规定，被告理应依约返还订金并承担违约责任。现原告自认已收到被告返还订金60000元，故被告无需继续履行。关于违约责任，双方在《房产独家委托协议》中约定甲方即被告违反本协议规定，应向乙方支付约定标的最低售价的2%作为违约金，双方约定的最低售价为640000元，即违约金为12800元，被告虽认为因该条款在实际承担金额处已经划去，本院认为，虽在该条款后半句将具体金额划去，但双方已约定最低售价金额，故违约金金额应可以确定，该违约金也未超过法律允许的范围，故被告应承担违约12800元。被告虽认为签订合同主体应为唐群红，但双方签订的《房产独家委托协议》写明乙方为原告，唐群红仅在经办人处签字，且原告在审理中对唐群红代表其负责与原告售房事宜也予以认可，被告提供的唐群红的名片也注明“翰林房产”，故本院对被告该辩解不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关法律规定，判决如下：
一、解除原告苏州翰林房地产经纪有限公司与被告郭正平于2014年5月21日签订的《房产独家委托协议》。
二、被告郭正平应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州翰林房地产经纪有限公司违约金12800元。
三、驳回原告苏州翰林房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取人民币1620元，由被告郭正平负担（此款原告自愿垫付，不再退回，被告郭正平于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
代理审判员 唐丽宁
人民陪审员 吴进兴
二〇一六年六月十五日
书 记 员 朱晓冬