广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民初7号原告（反诉被告）：杰雅帝（清远）有限公司。法定代表人：刘裕。委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托代理人：何桂声，广东正肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市佳利房地产开发有限公司。法定代表人：陈记维。委托代理人：陈素萍，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：赖伟坚，广东君厚律师事务所律师。原告（反诉被告）杰雅帝（清远）有限公司（以下简称杰雅帝公司）诉被告（反诉原告）清远市佳利房地产开发有限公司（以下简称佳利公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年5月21日立案审理，佳利公司于2012年7月3日向本院提起反诉，本院经审查一并审理并于2013年4月25日作出（2012）清中法民二初字第19号民事判决。佳利公司不服原审判决提起上诉，广东省高级人民法院于2017年4月27日作出（2013）粤高法民一终字第43号民事裁定将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年8月15日、9月13日召集双方当事人进行庭前证据交换，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。杰雅帝公司法定代表人刘裕及其委托代理人陈国华、何桂声，佳利公司委托代理人陈素萍、赖伟坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杰雅帝公司诉称：2011年12月29日，杰雅帝公司与佳利公司就涉案土地的附着物签订《房地产买卖合同》三份，2012年1月19日，杰雅帝公司与佳利公司签订《清远市土地使用权转让合同书》，该合同的主要内容是：杰雅帝公司通过清远市土地交易中心以交易鉴证的方式，将位于清远市经济开发区百嘉工业园2号区，四宗工业用地面积为69852平方米的土地使用权转让给佳利公司，并特别约定佳利公司未按照约定期限支付转让款的，杰雅帝公司有权解除合同并无偿收回土地使用权及其地上建筑物、附着物的所有权。签约后，杰雅帝公司依约将四宗土地面积共计69852平方米的土地使用权及其附着物转让给佳利公司，但佳利公司未依约付款。为此，杰雅帝公司发函催告或登报函告佳利公司履行约定，但是，佳利公司均不履行合同，已构成根本违约，依约应当解除涉案合同，并判令佳利公司将清市府国用（2012）第000××、000××、000××、000××号证下的土地使用权及其地上建筑物、附着物（粤房地权证清字第××、02××95、02××97号证）的所有权无偿返还杰雅帝公司。综上，杰雅帝公司请求判令：1、解除杰雅帝公司与佳利公司之间签订的《房地产买卖合同》三份、《清远市土地使用权转让合同书》，并责令佳利公司将其清市府国用（2012）第000××、000××、000××、000××号证下的土地使用权及其粤房地权证清字第××、02××95、02××97号项下的房屋的所有权无偿返还给杰雅帝公司；2、由佳利公司承担本案的诉讼费用。杰雅帝公司在原审中向本院提交证据如下：1、杰雅帝公司企业法人营业执照、法定代表人证明书，拟证明原告的主体资格；2、佳利公司的企业法人营业执照，拟证明被告的主体资格；3、《清远市土地使用权转让合同书》，拟证明双方签订了土地使用权转让合同；4、国有土地使用证[证号：清市府国用（2012）第000××、000××、000××、000××号]、房地产权证（证号：粤房地权证清字第××、02××95、02××97号），拟证明杰雅帝公司已经按照合同约定将土地及附着物转让给佳利公司；5、《催告函》、《通知》、《国内特快专递邮件详情单》、《交寄邮件收据》，拟证明杰雅帝公司已经催告佳利公司付款，但佳利公司一直拒绝；6、国有土地使用权证[证号：清市府国用（2004）第000××号]，拟证明佳利公司支付的2750万元是针对另一地块的转让款；7、转让合同（2011年7月4日签订），拟证明双方的真实意思是2011年7月4日签订的合同；8、《清远市区公开摇珠方式选定土地评估机构办法（试行）》，拟证明土地评估必须经过摇珠的方式；9、广东国政土地和房地产评估有限公司关于“房地产评估报告说明”；10、广东国政土地和房地产评估有限公司粤国政[2012]（房估）字第0031号评估报告书；11、广东国政土地和房地产评估有限公司粤国政[2007]（房估）字第453号房地产估价报告，第9-11组证据拟证明粤国政[2012]（房估）字第0031号评估报告书因未进行摇珠程序而不合法，且评估结果自相矛盾；12、2011年4月25日清远市中信华房地产土地评估有限责任公司出具的清远市中信华（房）评报字（2011）第622号房地产抵押估价报告，拟证明涉案土地的评估总价为27608580元；13、杰雅帝公司发给佳利公司的催收款短信，拟证明杰雅帝公司多次向佳利公司催收余款2750万元；14、广东省住房和城乡建设厅出具《关于同意清远市各县（市、区）“三旧”改造专项规划（2010-2015年）备案的函》，拟证明涉案土地纳入三旧改造的范围；15、南方日报、清远日报关于广清城轨动工的报导，拟证明涉案土地的升值空间；16、2013年1月16日清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的《评估报告书》，拟证明涉案土地评估价值为78042600元。本案发回重审后，杰雅帝公司向本院提交证据如下：1、《关于清远市城市规划管理技术规定（修订稿）等十七个项目的批复》【清府函（2010）104号】，拟证明清远市政府将涉案土地规划为二类居住用地；2、广东清远经济开发区管理委员会《关于协议收回闲置厂房、用地的函》、《请示》、《复函》，拟证明清远市政府于2011年4月11日已决定对百嘉工业园内的约104亩土地及厂房进行三旧改造；3、2012年2月8日佳利公司向清远经济开发区管委会提交的《关于清远市佳利房地产开发有限公司“三旧”改造申请报告》、《审定通知书》、清远市城乡规划局清城分局《关于清远市经济开发区百嘉工业园2号区地块的规划设计条件的复函》，拟证明2012年5月17日，涉案土地从工业用地变更为二类居住用地，双方按照二类居住用地确定交易价格；4、双方签订的《转让合同》（阴合同）、《公证书》【（2017）粤清国信第2965号】、网易邮箱自助查询结果，拟证明双方先后签订两份合同，阴合同从杰雅帝公司员工刘丽华的邮箱发给法定代表人刘裕的秘书安妮；5、《中华人民共和国外商投资企业批准证书》，拟证明涉案合同无效；6、《国有土地证书签收簿》，拟证明土地使用权证书由法定代表人钟卫东领取，并非佳利公司所称的由刘丽华领取后转交；7、钟卫东发给刘裕的手机短信、2013年杰雅帝公司向清远市公安局龙塘派出所的报警回执，拟证明原审判决后钟卫东以短信威胁刘裕，企图阻止杰雅帝公司应诉；8、《大马皇家警察报告》三份，拟证明刘裕的公事包丢失及钟卫东发短信威胁刘裕；9、《收购合同》及《补充协议》，拟证明杰雅帝公司以5100万元受让三宗土地、厂房设备及汽车、发动机技术等，时隔六年，不可能以2750万元转让；10、2011年7月4日广东农信社《进账单》，拟证明涉案土地交易存在阴合同，已经支付的2750万元为订金；11、手机短信和通话记录，拟证明刘裕及其秘书多次发短信、打电话催收余款2750万元；12、佳利公司的《企业机读档案登记资料》和股东会议决议，拟证明佳利公司经营范围只有房地产开发，买入涉案土地的目的是用于房地产开发；13、照片，拟证明佳利公司在涉案土地及厂房上经营牟利且改变了原有的用途；14、《宣誓书》，拟证明2011年初钟卫东前往马来西亚协商确定以5500万元受让涉案土地使用权及其附着物；15、2012年8月8日清远市对外经贸局回复市府办《市领导批办事项办理结果的情况说明》，拟证明涉案土地使用权及其附着物转让存在阴阳合同；16、《房地产买卖合同》三份，拟证明涉案土地附着物签订的三份买卖合同，增加诉讼请求依据；17、《公证书》【（2017）粤清国信第3961号】，拟证明用户名为jrdqy63××的邮箱为刘丽华注册使用，开户时间为2005年；18、2017年8月16日刘裕在马来西亚吉隆坡的《宣誓书》，拟证明2013年4月29日，钟卫东致电刘裕提议以1000万元支付涉案土地及其地上附着物的余款，在刘裕不同意的情况下，钟卫东发出恐吓短信；19、被执行人信息查询结果，拟证明钟卫东尚未履行已经生效的八个判决，没有诚信；20、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》、清远市人民政府办公室《印发的通知》，拟证明涉案土地在双方签订阴合同前已经纳入三旧改造范围；21、2007年8月5日出版的《清远日报》，拟证明杰雅帝公司法定代表人刘裕的诚信；22、《公证书》[（2017）粤清国信第2965号]，拟证明公证处对公证书进行了修正。本案发回重审后，杰雅帝公司申请马来西亚籍证人严某上（N××SHANG）出庭作证，拟证明杰雅帝公司与佳利公司就涉案土地转让的协商过程，双方确认的交易价为5500万元。被告（反诉原告）佳利公司答辩称：一、关于诉讼请求的疏漏。本案中，涉诉标的物的格式买卖合同总共有七份，分别是三份《广东省房地产买卖合同》（分别对应三栋建筑物）和四份《清远市土地使用权转让合同书》（分别对应四宗土地），每份合同的具体内容不尽相同。但是，杰雅帝公司的诉请只是包括三份房屋买卖合同和一份土地使用权转让合同，且该土地转让合同对应的宗地也没有明确。本案成诉至今已经五年多，历经一审、二审、发回重审，本次庭审前已组织两次庭前交换证据，杰雅帝公司仍然出现如此重大疏漏，原因是杰雅帝公司不停地杜撰事实把自己绕晕了。二、关于案由。本案案由应定为房屋买卖合同纠纷，依据如下:1、涉案合同分为所有权(房屋)买卖和用益物权（土地使用权）转让两类，根据《物权法》的规定，两者之间没有主从关系。2、根据《城市房地产管理法》第60条的规定，当事人取得土地使用权后，应向土地管理部门申请登记，申领土地使用权证书，在土地上建成房屋的，应凭土地使用权证书向房产管理部门申请登记，申领房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应向房产管理部门申请变更登记，凭变更登记后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。3、实践中，房屋买卖合同中必然涉及土地使用权协同转让。但是，如果土地上没有建筑物或建筑物是在建工程，土地使用权的转让不涉及房屋所有权的变更登记。综上，本案案由定为房屋买卖合同纠纷更贴合我国法律的规定和政府主管部门的实际操作，也更有利于本案审理。三、关于杰雅帝公司的合同解除权。（一）杰雅帝公司主张解除合同，但没有明确其行使的解除权是约定解除权还是法定解除权。（二）有关合同中关于解除权的约定:1、房屋买卖合同中，双方删除了格式合同中的违约责任条款，也没有补充约定其他内容，即三份房屋买卖合同均没有关于解除权的约定。2、土地使用权转让合同中约定“乙方未按照上述期限支付转让价款的，逾期30日后甲方有权解除本合同”，但同时又约定“本合同签订后，如无其他约定，乙方在付清转让地价款30日内，甲乙双方应备齐有关材料到国土资源部门办理土地使用权过户登记手续，换领《国有土地使用证》”。由此可见，该格式合同中约定的解除权是有时间限制的，该解除权如形成也仅限于办理土地使用权过户手续前行使。如双方已配合办理过户手续，解除权因双方协同办理过户手续这一共同行为而消灭。3、关于5500万元的阴合同，该合同本是子虚乌有。即便在该子虚乌有的合同文本上也没有关于解除权的约定。（三）如杰雅帝公司主张法定解除权，也没有事实根据和法律依据。（四）依据合同法规定土地使用权的转让得到国土部门批准办理后不得撤销。案涉的土地使用权，初始由国土部门代表同级人民政府出让给一汽吉轻公司及粤江公司并签订《国有土地使用权出让合同》，后由一汽吉轻公司及粤江公司与杰雅帝公司签订《国有土地使用权转让合同》转让给杰雅帝公司，再由杰雅帝公司与佳利公司签订《国有土地使用权转让合同》转让给佳利公司。杰雅帝公司与佳利公司签订的《国有土地使用权转让合同》第十条约定“乙方应当遵守国家和省的有关法律、法规，按照原土地使用者与国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》的规定及城市规划的要求，开发、利用、经营土地”。第十条约定的“本合同项下的土地使用权批准出让年限为50年，转让余期为33年，终止日期为2045年12月25日”，《国有土地使用权转让合同》均由清远市国土资源交易中心鉴证办理。由此可见，国有土地使用权的转让实质上是合同权利义务的转让。根据《合同法》的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的通知不得撤销。本案中，杰雅帝公司协同佳利公司向国土管理部门申请办理变更登记，在获得国土部门同意并换发新的土地使用权证书后，杰雅帝公司已无权撤销交易，换言之，杰雅帝公司已没有合同解除权。四、关于无偿返还。等价有偿是我国民事法律制度的基本原则，民事合同中一切违背该原则的约定或规定均属无效，杰雅帝公司该诉请明显违反法律基本原则。被告（反诉原告）佳利公司反诉称：2011年7月4日，杰雅帝公司将涉案土地及地上建筑物整体转让给佳利公司，约定总交易价为2800万元，各付各税。因杰雅帝公司以收购不良资产方式取得上述物业，故上述物业分别登记在清远粤江微型汽车装配有限公司及一汽吉轻清远汽车厂名下。杰雅帝公司需将上述物业先过户至其名下并需缴清相关税费。2011年9月至12月期间，在杰雅帝公司请求下，佳利公司分多笔借款给杰雅帝公司支付税费，杰雅帝公司对每笔借款都开具了相应的《借据》。2011年10月12日，案涉地上建筑物的房屋所有权过户至杰雅帝公司名下。2011年12月27日，案涉土地使用权过户至杰雅帝公司名下。2011年12月至2012年1月期间，杰雅帝公司办理将案涉房屋及其土地使用权过户至佳利公司名下的手续。同样在杰雅帝公司请求下，佳利公司分多笔借款给杰雅帝公司支付本次交易中杰雅帝公司应缴纳的税费，杰雅帝公司对每笔借款都开具了相应的《借据》。2012年1月18日，杰雅帝公司结算前述佳利公司提供的借款共为5820566元，杰雅帝公司向佳利公司开具新的《借据》确认总借款为5820566元，并将原来分笔开具的《借据》全部收回销毁，但杰雅帝公司至今拒不归还借款。综上，佳利公司请求判令：1、杰雅帝公司返还佳利公司借款5820566元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年7月3日计算至实际支付之日止）；2、由杰雅帝公司承担反诉的诉讼费用。佳利公司在原审中提交的证据如下：1、《清远市土地使用权转让合同书》，拟证明双方就涉案土地使用权转让签订合同，约定转让价款为2800万元；2、收据及转款凭证，拟证明佳利公司已支付土地转让价款2750万元；3、借据、税款及费用凭证、清单，拟证明佳利公司为杰雅帝公司垫付了过户产生的税费共5820566.70元，抵销佳利公司所欠的土地转让款后，杰雅帝公司仍欠5320566.70元；4、房地产权证及国有土地使用权证，拟证明涉案合同已经履行完毕，但杰雅帝公司仍未向佳利公司归还借款；5、税收转帐专用完税证9份，拟证明税费各自负担，不存在由佳利公司单独负担的情况；6、清远市城乡规划局《审定通知书》，拟证明涉案土地是在转让给佳利公司后才变更用地性质为二类居住用地。本案发回重审后，佳利公司向本院提交证据如下：1、支票、进账单、传票、刘裕护照、钟燕娣身份证等复印件，拟证明杰雅帝公司收到的2750万元是土地转让款，并非定金或订金；2、税收转帐专用完税证、核查联，拟证明交易过程中双方各付各税，不存在杰雅帝公司所称的全部税费由佳利公司承担的情况；3、邮政所出具的回执查询单，拟证明杰雅帝公司隐瞒律师函、催款通知书等被退件的事实；4、2012年5月15日的清远日报，拟证明杰雅帝公司刊登催告函的日期被更改，实际登报日期为杰雅帝公司起诉之后；5、杰雅帝公司原一审代理词、杰雅帝公司提交的《大马皇家警察警察报告》、杰雅帝公司提交的《情况说明》，拟证明杰雅帝公司对于其所主张的5500万元阴合同的陈述前后矛盾，其在代理词中陈述由于匆忙忘记取走，在警察报告中又陈述丢失，在情况说明中又陈述记不清楚；6、杰雅帝公司2011、2012年度联合年检报告书，拟证明涉案土地及地上建筑物的整体转让价为2800万元；7、（2014）渝高法民终字第00152号民事判决书，拟证明杰雅帝公司在其他案件中使用相同的方式，用没有相对方盖章、签字的合同证明交易价款，法院以其对关键事实陈述矛盾为由驳回杰雅帝公司的请求；8、《土地使用权出让合同》、《申请书》、《关于杰雅帝（清远）有限公司要求办理用地手续的批复》、清市府（2004）第000××号《国有土地使用权证》、广东省收款专用收据、广东省其他非税收入通用票据、杰雅帝公司2004、2005、2006年度联合年检报告书，拟证明杰雅帝公司在交易中缺乏诚信；9、光盘1张，拟证明邮件内容是可以打开修改的。原告（反诉被告）杰雅帝公司针对佳利公司的反诉答辩称：杰雅帝公司并不欠佳利公司款项，双方在2011年6月达成土地交易意向，7月4日签订转让合同，签订合同时，涉案土地还在案外人粤江公司名下，合同约定转让价款为5500万元，税金由佳利公司承担。2012年出具的借据只是明确了税费的金额，实际上是收款，并不是借款。而且佳利公司从未向杰雅帝公司催收过该笔款项，只是在杰雅帝公司提起本案诉讼后以借据为由提起反诉。另一方面，如果佳利公司没有拖欠土地款，是不会在没有担保的情况下向杰雅帝公司提供五百多万元的税款。本院依职权向广东国政土地和房地产评估有限公司、清远市中信华房地产土地评估有限责任公司进行调查的调查笔录二份、向清远市城乡规划局清城分局进行调查时提取的《关于清远市经济开发区百嘉工业园2号区地块的规划设计条件的复函》一份。以上证据双方当事人均已质证。本院查明：2002年12月25日，杰雅帝公司经清远市工商管理部门核准登记成立,公司类型有限责任公司（外国法人独资），法定代表人刘裕，股东马来西亚杰雅帝有限公司，经营范围生产、加工、销售汽车配件和摩托车配件及其塑胶制品。2011年6月16日，佳利公司经清远市工商管理部门核准登记成立,公司类型有限责任公司，法定代表人钟卫东，经营范围房地产开发经营。2005年间，清远市政府引资由杰雅帝公司收购原清远市粤江微型汽车公司“债权包”，杰雅帝公司因此取得涉案的位于清远市经济开发区百嘉工业园2号区的69852平方米土地使用权及地上建筑物所有权。因杰雅帝公司一直未缴清税费，涉案土地及地上建筑物的产权仍登记在原清远市粤江微型汽车公司名下。2011年2月15日，广东省住房和城乡建设厅出具《关于同意清远市各县（市、区）“三旧”改造专项规划（2010-2015年）备案的函》中，将涉案土地（即粤江微型汽车有限公司）纳入“三旧”改造范围。2011年4月，为了办理产权过户手续，杰雅帝公司委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司对涉案土地及地上建筑物进行评估。2011年4月25日，清远市中信华房地产土地评估有限责任公司出具清远市中信华（房）评报字（2011）第622号《房地产抵押估价报告》，评估涉案的土地及地上建筑物总价为2760.858万元。2011年12月27日，涉案土地过户到杰雅帝公司名下。2011年5、6月，杰雅帝公司与佳利公司经协商，将产权属杰雅帝公司名下位于清远市经济开发区百嘉工业园2号区的四宗工业用地共计69852平方米土地使用权及地上建筑物整体转让给佳利公司。佳利公司向杰雅帝公司法定代表人刘裕指定的银行账户支付了土地转让款2750万元后，杰雅帝公司法定代表人刘裕出具了收据，该收据上载明:“今收到土地转让款（定金）2750万元。”杰雅帝公司在该收据上加盖公司财务专用章，法定代表人在该收据签名。双方均确认收据出具的时间是2011年7月4日。2012年1月11日，广东国政土地和房地产评估有限公司依据双方委托，出具粤国政[2012]（房估）字第0031号《房地产估价报告》，评估涉案土地及地上建筑物总价（人民币）2761.1237万元。2012年1月18日，杰雅帝公司向佳利公司出具借据，该借据上载明“清远市佳利房地产开发有限公司：我公司于2005年在市政府的关怀支持下收购原清远粤江微型汽车公司（地址：经济开发区创兴大道1号），现该宗土地（房产）已协议转让给贵司，由于我司自购买至今尚未办理更名手续，现在办理转让前税局要求必须缴纳清购买后更名的相关税费。为确保公司已购资产顺利更名及办理转让手续，特向贵公司借款用于缴纳税款582.05667万元。”杰雅帝公司加盖行政公章、财务专用章及法定代表人刘裕印鉴。2012年1月19日，杰雅帝公司与佳利公司在清远市土地交易中心鉴证下签订了《土地使用权转让合同》，约定杰雅帝公司将涉案土地及地上建筑物以2800万元总价款转让给佳利公司，其中地价款1851.6657万元，即单价272元/平方米。批准出让年期为50年，土地批准用途为工业用地。其中第五条付款方式约定：经甲、乙双方协商一致，同意按下列一、二方式缴付成交价款。（一）在合同签订之日，乙方（即佳利公司）向甲方（即杰雅帝公司）支付50%成交价即1400万元整作为履约保证金，余额自本合同签订之日起100日内（即2012年4月15日前）一次性付清。（二）分期付款，自本合同签订之日1月内（即2012年1月20日前）全部付清成交价款。首期在本合同签订之日起10日内（即2012年1月20日前），乙方向甲方支付50%的成交价款即（人民币）1400万元整；第二期2012年4月15日之前，支付50%成交价款即1400万元整。土地使用权转让的有关税费，如无其他约定，由双方按规定缴交。涉案土地及地上建筑物均办理了产权过户登记手续，将涉案土地产权证号变更为清市府国用（2012）第000××、000××、000××、000××号，将房产证号变更为粤房地权证清字第××、02××95、02××97号。2012年3月，涉案土地及地上建筑物由佳利公司控制。另查明，在庭审过程中,杰雅帝公司多次声明,与佳利公司就涉案土地及地上建筑物转让事宜协商过程中存在签订两份合同的情形,即除在2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》之外，双方还在2011年6月就同一标的签订了一份价款为5500万元的转让合同，为此还提交相关证据：一是该合同无双方签名盖章的电子打印文本，其内容载明涉案土地及地上建筑物价款为5500万元。二是在2012年3月15日、3月20日、3月29日、4月16日、4月17日分别向佳利公司法定代表人钟卫东发出手机短信催收余款。三是在2012年3月23日向佳利公司发出律师函要求其十天内付清全部尾款；四是在2012年5月13日在《清远日报》刊登催告函，要求佳利公司在收到该函或登报后十日内付清款项，否则解除合同、无偿收回土地使用权及其地上附着物等证据。庭审中，佳利公司对杰雅帝公司催收余款行为予以否认，并称在2011年6月双方确实签订过一份涉案土地及地上建筑物转让合同，但转让价款为2800万元，由于加盖公章部分印鉴不清，应清远市土地交易中心要求于2012年1月19日在清远市土地交易中心重新签订了《土地使用权转让合同》。但佳利公司没有向本院提交2011年6月所签订的转让合同。庭审过程中，杰雅帝公司还提交了一份广东国政土地和房地产评估有限公司于2007年12月30日出具粤国政[2007]（房估）字第453号房地产估价报告，该报告上载明涉案土地（面积为61893平方米）及地上建筑物总价款为3461.03万元；另一份是清远市国土资源局在2011年2月24日实施《清远市区公开摇珠方式选定土地评估机构办法（试行）》文件。杰雅帝公司提供上述证据所要证明内容是：一是2012年1月11日的评估报告在土地面积（69852平方米）增加7959平方米的情况下还下浮了700多万元，证明该评估报告虚假和不真实。二是按照《清远市区公开摇珠方式选定土地评估机构办法》的规定，签订《土地使用权转让合同》所依据的2012年1月11日评估报告没有通过公开摇珠选定的评估机构，因此认为《土地使用权转让合同》是无效合同,并向本院提出评估的申请，并愿意支付相关评估费用。本院向广东国政土地和房地产评估有限公司对其所出具的2007年和2012年两份评估报告进行调查。广东国政土地和房地产评估有限公司称：一是上述两份评估报告的目的不同。2007年的评估报告为委托方拟用房地产资产出资成立新公司提供价值参考依据，2012年的评估报告是为委托方办理转让过户手续提供价格参考依据而评估房地产市场价格。二是涉案土地原使用权人即粤江公司一直在使用维护，而现在地上建筑物已经荒废、破旧，因此地上建筑物的价格下降了，但土地的价格却上升了，由原来的254元/平方米，上升到现在的275元/平方米。三是评估公司不清楚杰雅帝公司与佳利公司之间涉案土地及地上建筑物的交易价格，也不知道是否存在有两份转让合同的情况。本院向清远市中信华房地产土地评估有限责任公司对其在2011年4月出具的评估报告进行调查。清远市中信华房地产土地评估有限责任公司称：其接受杰雅帝公司委托对涉案土地及地上建筑物从原清远市粤江微型汽车有限公司过户到杰雅帝公司名下提供估价对象市场价值参考意见；不清楚杰雅帝公司与佳利公司之间交易具体情况。又查明，2012年5月17日，清远市城乡规划局批准同意佳利公司变更土地用途的申请，将涉案土地由工业用地变更为二类居住用地,容积率为≤2.0，建筑密度为≤25%，需按控规提供面积为3017平方米用地作为公共服务设施用地。但佳利公司尚未补交变更土地性质差额税费。2012年11月20日，本院接受杰雅帝公司提出评估的申请，公开选定深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案土地及地上建筑物进行评估。2013年1月4日，该公司作出《房地产估价报告》，其主要内容为：估价时点为2012年1月19日；估价对象在工业用途下公开市场价值；涉案土地及地上建筑物剩余使用年限至2045年7月11日止共33.5年；总价值为2795.8023万元。杰雅帝公司认为，依据广东省住房和城乡建设厅《关于同意清远市各县（市、区）“三旧”改造专项规划（2010-2015）备案的函》，已明确了涉案土地纳入“三旧”改造范围，清远市城乡规划局清城分局批准将涉案土地变更为二类居住用地，评估对象中的土地用途确定为“工业用途”不当，应按“二类居住用地”，该评估结论严重偏离市场价值，显失公平，并拒绝支付此次评估费，并提出重新评估的要求。佳利公司认为，对该报告真实性、合法性均无异议，与杰雅帝公司在诉讼过程中提交的评估报告相互印证，证实双方就转让涉案土地使用权及地上建筑物约定的转让价格符合市场价格，是双方真实意思表示。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司认为，其所依据《土地使用权转让合同》、《国有土地使用证》、《审定通知书》等资料，综合确定评估的估价基准日为2012年1月19日、土地性质为工业用途，而不能采用变更后的土地用途进行评估；结合现场勘察以及清远市工程造价信息，综合确定涉案房屋的建筑物成本价值，因此评估结论是客观、合理的。2013年1月23日，杰雅帝公司向本院提交一份其单方委托清新中永恒土地和房地产评估事务所对涉案土地及地上建筑物作出的《评估报告书》，其主要内容：估价基准日为2013年1月15日；设定用途为二类居住用地，土地实际用途为工业用地；使用年限为70年；涉案土地及地上建筑物的总价值为7804.26万元。佳利公司认为杰雅帝公司提交该份报告书已超过法定举证期限，法院不应当接受该份证据材料，也不应当对此进行审查及组织质证，否则属程序不当；另涉案土地及地上建筑物的评估已由法院指定评估及查明，杰雅帝公司另行单方委托评估违反法定程序，因此不予质证。杰雅帝公司多次写信向各级反映，要求取消此宗转让土地合同买卖，将涉案土地及地上建筑物退还给杰雅帝公司，并将其已收取的预付款返还对方，办理有关过户手续费用由其承担。诉讼过程中，本院向杰雅帝公司进行调查，杰雅帝公司称上述反映是其真实的意思表示。再查明，佳利公司于2018年5月24日，向本院申请撤回反诉。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，因杰雅帝公司起诉要求解除涉案合同引发,杰雅帝公司要求解除合同的理由是佳利公司逾期付款构成根本违约。佳利公司已经实际支付的土地使用权转让价款为2750万元，双方对该节事实并无异议，如按照双方2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的土地使用权转让价款，佳利公司尚未支付的款项余额仅为50万元。再结合杰雅帝公司向佳利公司借款五百余万元的情况，佳利公司逾期支付50万元余款的行为尚不构成根本违约。现杰雅帝公司要求解除合同，其提出的主要理由是认为双方达成过一份转让价款为5500万元的协议，而该份协议是双方的真实意思表示，2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》仅用于备案。佳利公司对杰雅帝公司的主张提出异议，认为双方并未达成过转让价款为5500万元的协议。结合双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点可归纳为：杰雅帝公司与佳利公司是否达成过以5500万元转让涉案土地使用权的协议。杰雅帝公司主张双方签订过一份价款为5500万元的协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，应当由杰雅帝公司对合同的订立承担举证责任。杰雅帝公司并未提交足以证明双方签订合同的直接证据，本院综合其提交的其他证据对其主张是否成立进行综合判断。首先，关于杰雅帝公司员工刘丽华的邮件。该邮件内容是一份转让价款为5500万元的合同，发件人为杰雅帝公司的员工刘丽华，收件人为杰雅帝公司法定代表人刘裕的秘书，发送日期为2011年7月2日。尽管杰雅帝公司对邮件进行了公证，但公证处公证的内容仅限于公证时点2017年7月20日邮箱的内容，对于邮件的来源及公证时点前的真实性无法保证。相反，杰雅帝公司提供给本院的从同一份邮件打印出来的两份合同版本，在第三条“转让价款”处格式明显不同，由此可见，该邮件的内容并非不可更改。另外，邮件的发送日期为2011年7月2日，而根据杰雅帝公司在2012年8月10日本院开庭笔录中的陈述，双方签订价款为5500万元合同的时间为2011年6月份，与邮件的发送时间不符。退一步讲，即使邮件的内容真实，也无法证明双方最终签订了以5500万元转让涉案土地使用权的协议，该证据达不到杰雅帝公司的证明目的。第二，关于杰雅帝公司的陈述。杰雅帝公司在最初起诉时，并未提出双方签订过一份价款为5500万元的合同，而是以佳利公司未履行2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的付款义务为由，要求解除合同。在佳利公司应诉答辩并提起反诉后，杰雅帝公司才提出上述主张。诉讼过程中，杰雅帝公司对于5500万元合同的遗失时间、遗失方式的陈述前后不一。合同的去向作为本案的关键事实，从杰雅帝公司主张的签订合同的时间至杰雅帝公司提起诉讼，时间尚不足一年，对于重要合同的去向杰雅帝公司陈述极不符合常理，本院对此不予采信。第三，关于鉴定结论。涉案的鉴定结论共五份，评估涉案土地的价值从2760万元至7804万元不等，导致评估价值差异较大的主要原因是鉴定机构选取的评估基准日及对涉案土地用途及使用年限定位的不同。关于评估基准日的选取，涉案土地转让发生在2011年至2012年初，五份鉴定结论中，由广东国政土地和房地产评估有限公司在2012年1月11日出具的鉴定结论、由清远市中信华房地产土地评估有限责任公司出具的鉴定结论，以及由法院选定的深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司出具的鉴定结论选取的评估基准日均在2011年至2012年初，能更准确的反映出涉案土地在交易前后的市场价值。根据三份鉴定结论，涉案土地的市场价值均在2700万元左右，与双方在2012年1月19日签订的《土地使用权转让合同》约定的转让价格相当。而广东国政土地和房地产评估有限公司在2007年12月30日出具的鉴定结论与清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的鉴定结论选取的评估基准日分别为2007年与2013年，两个时间节点与涉案土地转让的时间相差较大。清新中永恒土地和房地产评估事务所出具的鉴定结论在土地用途和土地使用年限的定位上均与转让时的实际情况不符。此外，本院向广东国政土地和房地产评估有限公司所做的调查笔录也显示出其作出的两份鉴定结论因客观情况变化导致价格差异较大。故杰雅帝公司以此为由主张2800万元的转让价格明显偏低，理由不成立。另一方面，民事主体进行交易主要体现双方的意思自治，交易价格的高低并不受制于交易标的的市场价值。即使交易标的的评估价格高于交易价格，也不能以此为由否认交易的真实性。杰雅帝公司拟以鉴定结论证明双方达成过一份价款为5500万元的协议，理由不成立。第四，关于催款短信、催告函。杰雅帝公司在清远日报上刊登的催告函以及邮寄给佳利公司的催告函，均未载明欠款数额，无法证明杰雅帝公司主张的交易金额为5500万元。而催款短信，由于杰雅帝公司未提交证据原件，且短信均为杰雅帝公司发出的信息，在佳利公司否认收到的情况下，根本无法认定该信息的真实性，本院对此不予采信。第五，关于证人证言。杰雅帝公司申请出庭作证的证人均为杰雅帝公司的员工，与杰雅帝公司有利害关系，其中证人严某上在出庭作证前还参与了本案二审的旁听，故对于两名证人的证言，本院不予采信。综合上述证据及杰雅帝公司提交的其他证据，杰雅帝公司的举证尚不足以证明双方达成过一份以5500万元转让涉案土地使用权的协议，其以此为由要求解除合同，本院不予支持。关于佳利公司的反诉部分，佳利公司在诉讼过程中申请撤回反诉，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十三条、第六十四条、第六十六条、第六十九条之规定，判决如下：驳回杰雅帝（清远）有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费316800元，财产保全费5000元，由杰雅帝（清远）有限公司负担；反诉费26272元，由清远市佳利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  李慧玲审判员  邓洪政审判员  何 燕二〇一八年五月二十九日书记员  钟婉超