福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初2683号
原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号福建龙州工业园高新区赤坑片区C-19地块，统一社会信用代码913508006830575153。
法定代表人沈庆荣，总经理。
委托代理人林天文，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。
被告杜军，男，1978年1月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司（以下简称章悦公司）与被告杜军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林天文，被告的委托代理人陈晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章悦公司诉称，原告与被告于2012年9月25日签订一份《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于龙岩市龙州工业园的原告综合车间（一）第一层，出租地面积1550平方米，租赁期限3年即自2012年11月1日起至2015年10月31日止，2012年11月1日起至2013年10月31日的租金为每月10元／㎡，每月租金15500元，且租金每年递增5%。2015年7月1日，原、被告又签订一份《补充协议》，该协议约定，2015年7月1日起到租赁合同期满，厂房租赁费为每月10元／㎡，每月租金15500元；每月8日之前交付当月租金，如逾期未交则每日按尚欠租金的3%收取滞纳金，以此类推；截止2015年7月，被告尚欠原告租金117833元，双方达成以下付款计划：2015年7月31日前支付57833元，2015年8月30日前支付20000元，2015年9月30日前支付20000元，2015年10月31日前支付20000元。如被告未按以上时间支付租金，原告有权收回厂房，被告不能破坏或拆除厂房内的设施及装修的建筑物。该协议签订后，被告于2015年7月31日支付原告租金57833元，2015年9月3日支付原告租金20000元，其余尚欠租金未付，也未腾空并交还原告龙州工业园综合车间（一）第一层，被告的行为已构成违约。原告诉至法院，请求判令：1、被告杜军立即腾空并交还位于龙岩市新罗区西陂福建龙州工业园综合车间（一）第一层；2、被告杜军支付原告拖欠的租金164000元及逾期付款违约金（自2015年8月8日起至2016年4月7日止的逾期付款违约金为23280元，自2016年4月8日起至实际付款之日止每月以拖欠的租金金额按3%计算）。
被告杜军辩称，2012年9月25日，被告虽然以个人的名义与原告签订了《租赁合同》，但实际承租人是龙岩市戊鑫节能科技有限公司。龙岩市戊鑫节能科技有限公司当时正在筹建之中，尚未取得营业执照，故以被告的名义与原告签订合同，但承租的厂房一直都由龙岩市戊鑫节能科技有限公司使用。龙岩市戊鑫节能科技有限公司在申请营业执照时也以该住址即龙岩市新罗区工业西路68号（福建龙州工业园高新区赤坑片区C-19地块）一层厂房作为公司住所地，而原告实际也知道承租人是龙岩市戊鑫节能科技有限公司，被告作为龙岩市戊鑫节能科技有限公司的法定代表人在租赁过程中所履行的都是职务行为，因此，被告不是本案适格的诉讼主体。本案应以龙岩市戊鑫节能科技有限公司为被告，请法院查明事实予以变更。
本案租赁合同届满期限为2015年10月31日，被告认为尚欠原告租赁合同期限内的租金为86500元。2015年10月29日，因被告拖欠租金，原告已经将讼争福建龙州工业园综合车间（一）第一层收回，被告也未再续租，故原告要求被告支付2015年10月31日之后的租金没有依据。在讼争租赁场所里被告还有部分设备，被告之前还向原告支付了15500元押金，该押金可抵作租金，扣除押金后，被告只欠原告租金71000元。
经审理查明，2012年9月25日，原告章悦公司（甲方）与被告杜军（乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定，原告将位于龙岩市新罗区龙州工业园的原告综合车间（一）第一层租赁给被告，出租地面积1550平方米，租赁期限为三年即自2012年11月1日起至2015年10月31日止，2012年11月1日起至2013年10月31日的租金为每月10元／㎡，每月租金15500元，且租金每年递增5%。合同签订后，被告支付原告押金15500元。在租赁过程中，被告拖欠原告部分租金，2015年7月10日，原、被告又签订一份《补充协议》，该协议约定，自2015年7月1日起至租赁合同期满为止，厂房租赁费为每月10元／㎡，每月租金15500元；每月8日之前交付当月租金，如逾期未交则每日按尚欠租金的3%收取滞纳金，以此类推；截止2015年7月，被告尚欠原告租金117833元，双方达成以下付款计划：2015年7月31日前支付57833元，2015年8月30日前支付20000元，2015年9月30日前支付20000元，2015年10月31日前支付20000元。如被告未按以上时间支付租金，原告有权收回厂房，被告不能破坏或拆除厂房内的设施及装修的建筑物。该协议签订后，被告于2015年7月31日支付原告租金57833元，2015年9月3日支付原告租金20000元，尚欠原告协议内的租金40000元。2015年10月31日租赁合同期限届满时，被告尚欠原告租金86500元，也未腾空并交还原告龙州工业园综合车间（一）第一层租赁场所。后经催讨无果，原告于2016年4月18日诉至本院，请求判如所诉。
以上事实有原告提供的《租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权权证、被告杜军的身份证；被告提供的龙岩市戊鑫节能科技有限公司的营业执照、福建龙州工业园区管理委员出具的产权证明等证据及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同双方已实际履行，原告已将位于龙岩市新罗区龙州工业园的原告综合车间（一）第一层厂房，出租地面积1550平方米交付给被告使用，被告依据合同约定陆续支付原告大部分租金。上述租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。对被告主张其非本案适格被告，适格的被告应是龙岩市戊鑫节能科技有限公司的问题。本院认为，租赁合同是被告杜军与原告章悦公司签订的，作为合同的相对方，杜军具备完全的民事权利能力和行为能力，符合法律规定的诉讼主体资格，因此，杜军是本案适格的诉讼主体。截止2015年10月31日租赁合同期满，被告杜军尚欠原告租金86500元。原、被告未续签租赁合同，被告亦未继续在承租的场所内生产经营，原、被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》因期满而终止，被告应将承租的龙岩市新罗区龙州工业园的原告综合车间（一）第一层厂房腾空并交还原告；被告尚欠原告租金86500元理应限期偿付；原告要求被告支付以尚欠的租金每月按3%计算的违约金，被告对此提出异议，认为违约金过高，超过被告未及时支付租金可能给原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定。该规定表明在实行合同自由原则的情况下，为公平地保护当事人双方的利益，审判机关在一定情况下对当事人约定的违约金数额可以进行适当调整，因此，本院根据本案的实际情况酌定违约金参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算。租赁合同期满后，被告未在承租的龙州工业园原告的综合车间（一）第一层厂房内继续生产经营，不能视为被告续租原租赁场所，根据2015年7月10日双方订立的《补充协议》第4条“如被告未按以上时间支付租金，原告有权收回厂房，被告不能破坏或拆除厂房内的设施及装修的建筑物”的约定，因被告未按上述约定期限付清原告租金，原告有权收回出租的厂房，2015年10月31日租赁合同期满，被告未在承租的厂房内继续生产经营，应视为原告已收回出租的厂房。原告要求被告支付其租赁合同期满后的租金77500元，不符合双方订立的合同约定及法律规定，本院不予支持。被告已支付给原告的押金15500元，应在被告应支付给原告逾期付款违约金中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告杜军应于本判决生效之日起十日内腾空并交还原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司位于龙岩市新罗区西陂福建龙州工业园综合车间（一）第一层厂房。
二、被告杜军应于本判决生效之日起二十日内支付原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司租金86500元及逾期付款违约金（计算办法：以15500元为本金，自2015年8月8日起至本判决确定的还款之日止按月利率2%计算；以15500元为本金自2015年9月8日起至本判决确定的还款之日止按月利率2%计算；以15500元为本金自2015年10月8日起至本判决确定的还款之日止按月利率2%计算；以200000元为本金自2015年10月1日起至本判决确定的还款之日止按月利率2%计算；以200000元为本金自2015年11月1日起至本判决确定的还款之日止按月利率2%计算。被告支付给原告的押金15500元，应在被告应支付给原告逾期付款违约金中予以扣除）。
三、驳回原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4046元，减半收取为2023元，由原告福建省龙岩市章悦机械工贸有限公司负担953元，被告杜军负担1070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 上 熠
二〇一六年六月二十八日
书记员 吴子烟（代）
一、相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。
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