江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆张民初字第00763号
原告昆山恒通物业管理有限公司，组织机构代码74393067-1，住所地江苏省昆山开发区长江南路日月星城国际商务中心3号楼808室。
法定代表人严雪兵，该公司总经理。
委托代理人陆敏华。
委托代理人陈卫隆。
被告臧星。
原告昆山恒通物业管理有限公司（以下简称恒通公司）与被告臧星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年09月29日立案受理后，依法由审判员杨建勇适用简易程序，于2014年11月18日、12月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人严雪兵、被告臧星到庭参加了两次庭审，原告委托代理人陈卫隆参加了第一次庭审，原告委托代理人陆敏华参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告恒通公司诉称：2009年3月，原告和被告及尹军签订了一份租赁合同，言明原告将位于江南春堤人防房屋租赁给被告，年租金85000元，分二次付清，每半年一次，租赁期间为2009年3月30日至2012年3月29日。嗣后，尹军没有租赁房屋，实际都由被告租赁经营。在上述合同期内，被告仅支付了房租23300元。结欠原告房租231700元。合同到期后，原告催被告搬离，但被告仍占有使用。截止2014年8月底，被告结欠原告房屋占有使用费205415元。被告共使用电费98737元，扣除已支付的30000元，尚欠原告垫付电费68737元。现原告为了自身权益，特诉至法院，请求判令：1、要求判令被告立即搬离所租房屋。2、要求被告立即支付房租231700元，房屋占有使用费205415元，合计437115元；3、判令被告立即支付原告垫付电费68737元；4、诉讼费由被告承担。在第二次庭审中，原告撤回了第一项诉请。
被告臧星辩称，在2009年3月与原告签订租赁合同后，由于场所不好办理营业执照，关了一年半时间，里面装潢都坏掉了，到2011年又开始小规模的营业，中间也交了房租和电费，具体交了多少没有计算，对原告诉请的欠租金及垫付电费的数额没有算过，不知道多少，但是我在所租赁的房屋里也装了电表，从2014年我也交了电费，房租是没有交，根据原被告双方2009年5月1日重新签订的合同，是只收管理费，不收租金。
审理查明：2009年3月，原告恒通公司（甲方）与尹军、被告臧星（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于江南春堤人防房屋按现状出租给乙方使用，房屋实用面积为520㎡，年租金85000元。付款方式：半年支付一次，下次的租金需提前一个月支付，如若没按时支付租金，甲方有权将其收回或断水、电。租赁期自2009年3月30日起至2012年3月29日止，共三年，租赁期满，乙方需要继续承租有优先权。租赁用途做为娱乐使用。乙方在承租期间的水电费（水费2.5元／吨、电费1.0元／度）、物业费（1.0元／㎡）都由乙方承担。
2009年5月1日，原告恒通公司（甲方）与被告臧星和尹军（乙方）又签订《合同》一份，约定乙方装潢期至5月1日止，期间水电费自理（另行协商），在承租期间除按时足额交纳场地租金外，被告需支付物业管理费，1元／㎡／月核算，进场前支付半年，下次缴费期提前一个月支付，租期暂定两年，2009年5月1日起至2011年4月30日止；租金支付方式，第一年半年一付，签合同之日支付且缴保证金5000元，二次付款必须提前一个月进行，第二年起每年支付一次（需提前一个月）。双方还对经营项目、提前解约的违约责任、装修补偿等进行了约定。
合同签订后，被告臧星一人使用该房屋至今。被告于2009年2月20日支付定金10000元、3月27日支付房租23300元（其中含3300元物业费）；2011年12月8日支付电费20000元、2012年2月15日支付电费1200元、3月20日支付电费10000元、2014年3月预付电费10000元、支付5月电费5551元、7月电费6422元、9月电费8130元。
另查明，江南春堤小区由昆山市兴华房产有限公司（以下简称兴华公司）开发建设，兴华公司、昆山市张浦镇江南春堤业主委员会于2014年10月22日出具情况说明：“位于昆山市张浦镇江南春堤人防房屋系我公司所有，其一直由昆山恒通物业管理有限公司负责经营管理。其收支由昆山恒通物业管理有限公司负责。”
审理过程中，被告提供了2014年7月8日兴华公司与案外人陈选明签订的委托书：“因兴华房产运营管理需要，现将江南春堤一期地下民防工程，东（东地下入口至一期大门出口处平行至地下平行）、南（地下停车场与消防门处至地下平行）、西（一期大门入口处至地下平行）、北（与淘宝商场隔断处地下平行），以上面积现委托由陈选明（责任人）负责日常管理，管理期间一切与此场地有关事宜由陈选明负责。”被告还提供了2014年7月19日与陈选明签订的《租赁合同》一份，约定被告承租地下民防工程，租金为叁万一年，租期为十二年，租金每年支付。原告恒通公司对委托书及租赁合同的真实性予以认可，并当庭撤回了要求被告搬离该房屋的诉请。
以上事实有租赁合同、收据、电费发票、委托书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依照《人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，非战时该地下人防工程应由投资建设单位兴华公司使用管理并获得收益，现兴华公司、江南春堤业委会出具情况说明，同意该人防工程由原告恒通公司管理、负责收支。故原告恒通公司有权对地下人防工程进行出租，其与被告臧星签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原被告间原租赁合同的期限已于2011年4月30日届满，被告继续使用该租赁房屋，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告认可被告与兴华公司委托代理人于2014年7月19日另行签订的租赁合同，故原被告间原租赁合同于该日解除。
被告关于原被告在2009年5月1日签订的合同是将原合同作废，只支付物业费而不用支付租金的辩称，本院认为，从该合同的内容上看，仅是对原合同的租期进行了调整，明确了租金支付方式及合同解除条款，故该合同应视为对原合同的补充，租金仍按原合同执行，故本院对被告该辩称不予支持；被告关于电费不是被告一人使用的辩称，对此原告予以否认，被告也未提供相应的证据予以证实，故本院对被告该辩称不予支持。原告将房屋交付被告使用，被告理应支付租赁期间的租金及电费，从2009年5月1日至2014年7月19日，被告应支付原告房屋租金443508元（85000元／年＊（5＋（2＋19／31）／12）年】，扣除已支付的定金10000元、租金23300元，被告尚欠租金410208元；被告从2009年5月至2013年1月共发生电费98737元，因原告仅主张到2013年1月前的电费，在此期间被告支付电费31200元，故被告尚欠电费67537元，合计被告尚欠原告租金、电费共477745元。庭审中，原告考虑到与被告间的感情，同意被告共支付原告租金、电费200000元，余款予以放弃，此系原告自行处分自己的权利，是其真实意思表示，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
被告臧星于本判决生效之日起十日内向原告昆山恒通物业管理有限公司支付租金、电费200000元。
如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费9454元，减半收取4727元，由被告负担，该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99
审判长 杨建勇
二〇一四年十二月十五日
书记员 陆翔宇
本案援引法律条款
《中华人民共和国人民防空法》
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。