云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民三初字第539号
原告:段自帮，男，1973年3月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王楠，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：徐佳佳，云南博弈律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告：丽江瀚辰房地产开发有限公司，住所：云南省丽江市古城区民主路。
法定代表人：刘桂兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨佳迪，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：顾伟，男，1966年8月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨佳迪，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：汤俊锋，男，1989年11月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨佳迪，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘桂兰，女，1964年12月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨佳迪，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告段自帮诉被告丽江瀚辰房地产开发有限公司（以下简称瀚辰公司）、被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告段自帮的特别授权诉讼代理人王楠、徐佳佳，被告瀚辰公司、被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰的特别授权诉讼代理人黄蓉、杨佳迪到庭参加了诉讼。本案依法扣除了相应公告期限，本案现已审理终结。
原告段自帮起诉称：2013年12月11日，原告与被告瀚辰公司签订《借款合同》，约定原告向被告瀚辰公司出借贷款3000万元，借款期限3个月，借款利率为银行同期贷款利率4倍，同日原告与被告顾伟、被告汤俊锋签订了《保证合同》，约定被告顾伟、被告汤俊锋为上述债务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约定履行了支付义务。因被告瀚辰公司迟迟未归还借款，在2014年9月被告瀚辰公司将自行开发的位于丽江市永胜县锦天花苑小区的共计51套商品房作买卖备案登记至甲方名下，如到期不清偿债务，该房屋的所有权即属甲方，被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰继续承担连带责任保证担保。2014年12月31日，被告瀚辰公司向原告偿付2000万元借款本金，原告与被告瀚辰公司签署《借款协议书》，明确以上事项及约定剩余借款本金及所有利息应在2015年3月30日前清偿，同日，被告刘桂兰出具保证承诺函，明确被告瀚辰公司债务提供连带责任保证担保。现被告瀚辰公司迟迟不归还剩余款项，原告数次催收均无效。故原告段自帮诉至法院，请求判令：一、被告瀚辰公司向原告返还贷款本金1000万元；二、被告瀚辰公司向原告支付自2013年12月11日起至2014年3月10日按同期银行贷款利率四倍计算的本金为3000万元的贷款利息1605333.34元；三、被告瀚辰公司向原告支付自2014年3月11日起至2014年12月31日止按年利率24%计算的本金为3000万元的逾期利息5920000元；四、被告瀚辰公司向原告支付自2015年1月1日起至被告实际还款日止按年利率24%计算的本金为1000万元的逾期利息；五、被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰对被告瀚辰公司的债务承担连带责任；六、将买卖备案登记至原告名下的位于丽江市永胜县锦天花苑小区的共计51套商品房折价或者拍卖、变卖所得的价款由原告优先受偿；七、四被告承担原告为了实现债权而产生的诉讼费及律师费150000元。
被告瀚辰公司、被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰共同答辩称：一、被告已经向原告还清2014年12月31日前的利息。被告瀚辰公司自2013年12月11日至2014年12月31日签订《借款协议书》和《保证承诺函》进行结算之日止，瀚辰公司共向原告段自帮偿还利息1470万元，其中，目前能找到的电汇凭证合计970万元。其中，按段自帮的要求，瀚辰公司以自己的账户及财务人员蒋林开的账户以电汇方式向段自帮指定的账户（杨燕、曾飞、邵英、赵锦等）支付借款利息共计970万元。以上支付的利息已经超出《借款合同》约定利息，超出部分在本案判决中应当依法予以扣减。根据2014年12月31日段自帮与瀚辰公司签订的《借款协议书》及同日被告刘桂兰签署的《保证承诺书》中明确约定：截至2014年12月31日，瀚辰公司尚欠段自帮本金1000万元，该两份材料可视为原被告双方对欠款情况的结算，双方均认定欠款仅有本金1000万元，没有拖欠利息。因此，被告不应再支付2014年12月31日以前的利息，原告诉求第二、三项无事实依据，应当驳回。二、原告段自帮诉讼请求第二、三、四项主张的利息金额计算错误。即便是被告尚欠原告利息，原告诉求主张的利息金额计算也是错误的，应予纠正。诉求第二项（借期内）：《借款合同》约定借期内借款利率按银行同期贷款利率四倍计算，计息当时的利率为5.6%/年，四倍是22.4%/年，因此，2013年12月11日至20141年3月10日期间应以22.4%/年计算利息。此外，段自帮是分三次向瀚辰公司转账3000万元，分别是2013年12月11日、13日和20日，利息计算不应笼统地从2013年12月11日起算，而应以瀚辰公司实际收款日起算利息。因此，原告诉求第二项利息计算金额错误，应为1592888.88元。诉求第三项（逾期）：《借款合同》约定逾期利息按银行同期贷款利率四倍计算，计息当时的利率为5.6%/年，四倍是22.4%/年，因此，2014年3月11日至2014年12月31日期间应以22.4%/年计算利息。诉求第四项（1000万元逾期）：《借款协议书》没有对1000万元本金的逾期利率进行约定，故应当适用《借款合同》的利率约定，即银行同期贷款利率四倍。自2015年1月1日起至2015年10月10日（起诉日），人民银行利率进行了四次调整，因此，原告主张该期间的逾期利息应当根据利率调整情况分段计算，合计为：1585888.79元。三、原告第五项诉求应当驳回。2013年12月11日，被告顾伟、汤俊锋分别与原告段自帮签订了《保证合同》，约定二人为瀚辰公司的债务承担连带保证责任。2014年9月31日，原告与四被告达成《协议》，约定被告顾伟、汤俊锋继续承担连带保证担保，对保证期限没有约定。根据我国《担保法》第二十六条、《担保法解释》第三十一条的规定，本案被告顾伟、汤俊锋的保证期限为6个月，已于2015年3月30日过了保证期，因此，被告顾伟、汤俊锋不再对瀚辰公司的债务承担保证责任。原告诉求第五项主张顾伟、汤俊锋对瀚辰公司的债务承担连带责任的部分应当予以驳回。四、原告第六项诉求主张将瀚辰公司的51套房屋拍卖、变卖所得优先受偿应当驳回。首先，原被告之间没有商品房买卖的真实意思表示，签订《商品房购销合同》的目的不是买卖房屋而是担保贷款，这在《协议》中有明确表述，该《商品房购销合同》本身属于意思表示有瑕疵的合同；其次，原告主张的优先受偿权属于担保物权的一项权能，本案中，两份《协议》和两份《商品房购销合同》约定的51套商品房未办理抵押登记，根据我国《担保法》第四十一条、四十二条的规定，不动产抵押未办理抵押物登记的，不发生抵押权的效力。因此，原告段自帮对该51套房屋不享有抵押权亦无优先受偿权；第三，退一步讲，即便是抵押权成立，原被告签订的《协议》约定被告如不能按期还款，该房屋所有权归原告，该约定是“流质条款”被法律明文禁止，是无效约定。第四，本案法律关系为民间借贷法律关系，根据高法《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，到期未还款发生纠纷，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此，本案中不应对该51套房屋进行审理和裁判，原告主张的拍卖、变卖所得优先受偿属于执行阶段的问题，原告该第六项诉求应当驳回。五、原告第七项诉求略高于《云南省律师服务收费标准》，请求法院酌情裁判。
原告段自帮向本院提交了如下证据以支持其诉讼请求：
一、借款合同。证明：2013年12月11日原告向被告瀚辰公司出借贷款3000万元，借款期限3个月，借款利率为银行同期贷款利率4倍。
二、保证合同、保证承诺函。证明：被告顾伟、汤俊锋、刘桂兰为瀚辰公司债务提供连带责任保证担保。
三、贷款支付委托书、借款收据、网银业务回单。证明：原告按约定将3000万元贷款支付给被告瀚辰公司。
四、协议、JTHY005《商品房购销合同》、2014年9月24日《永胜锦天花苑面积表》、JTHY006《商品房购销合同》、2014年11月3日《永胜锦天花苑面积》。证明：先后两次约定被告瀚辰公司将自行开发的位于丽江市永胜县锦天花苑小区的共计51套商品房做买卖备案登记至甲方名下，如到期不清偿债务，该房屋的所有权即属甲方，被告顾伟、汤俊锋、刘桂兰继续承担连带责任保证担保。
五、借款协议书。证明：2014年12月31日被告瀚辰公司偿还2000万元本金，约定剩余款项2015年3月30日前支付完毕。
六、律师费发票。证明：原告为实现债权支付了15万元律师费。
被告瀚辰公司、顾伟汤俊锋、刘桂兰共同质证意见为：一、对第一组证据予以认可；二、对第二组证据无异议，但对证明内容不予认可，第四组证据中的协议已对第二组证据的两份保证合同进行更改，明确约定了主债务的清偿时间，因此被告顾伟、汤俊锋的保证期间在2015年3月30日已经到期；三、对第三组证据予以认可；四、对第四组证据予以认可，说明双方的房屋买卖是为本案借贷进行保证，合同中约定到期不清偿债务的内容是流质条款，不能证明原告应当取得优先受偿权；五、对第五组证据予以认可。六、对第六组证据予以认可，但认为收费过高。
本院认为：对上述双方无争议的证据，能够证实原告段自帮的事实主张，故本院对此予以确认；而当事人双方争议的是被告顾伟及被告汤俊锋是否应当依照约定承担担保责任等，该争议问题，本院将在说理部分进行综合评述。
被告瀚辰公司、顾伟、汤俊锋共同向本院提交了如下证据：
一、借款合同、保证合同（顾伟）、保证合同（汤俊锋）、协议（2014年9月24日）、协议（2014年11月5日）。证明：被告顾伟、汤俊锋保证责任已于2015年6月30日到期，该二被告不应对涉案债务承担连带责任。
二、借款协议书（2014年12月31日）、保证承诺函（2014年12月31日）、款项支付确认函（2014年12月31日）、银行电汇凭证（2014年12月31日，偿还本金2000万元）、银行电汇凭证（偿还利息970万元）、产假申请书，证明：被告在借款后每月向原告指定账户转账还息，并且支付的利息远远高于合同约定。截止2014年12月，被告已向原告偿还利息共计1470万元。
三、商品房购销合同（JTHY005、JTHY006）、协议（2014年9月24日）、协议（2014年11月5日），证明：原被告没有商品房买卖的真实意思表示，签订该《商品房销售合同》的目的是保证借款，原告未向被告支付购房款，无权主张该房屋权利。
原告段自帮质证意见为：对第一组证据予以认可，对被告认为顾伟及汤俊锋的保证期间已经到期的观点不予认可，因为两份保证合同都约定了保证期限是借款本息归还完毕止，根据相关法律规定，保证期间为借款约定的还款期限到期日起2年，本案应继续按照保证合同的约定执行。对第二组证据中归还利息970万元的银行电汇凭证不予认可，因为被告没有原告段自帮指定归还的证据；对产假申请书不予认可。对第三组证据予以认可，且本案我方没有主张商品房购销合同的物权，请求法院确认商品房销售合同形成担保物权在本案中予以支持。
本院认为：被告提交的上述证据真实且与本案有关，本院予以确认，但是否能够支持其抗辩主张，本院将在说理部分进行综合评述。
根据各方当事人的举证、质证及庭审情况，本院确认本案以下法律事实：2013年12月11日，原告段自帮与被告瀚辰公司签订《借款合同》，约定原告段自帮向被告瀚辰公司出借贷款3000万元，借款期限3个月，2013年12月11日起至2014年3月10日。借款利率为银行同期贷款利率4倍。同日，原告段自帮与被告顾伟、被告汤俊锋分别签订了《保证合同》，约定被告顾伟、被告汤俊锋为上述债务提供连带责任保证。合同签订后，原告段自帮依约定履行了支付义务。2014年9月24日、11月5日，被告瀚辰公司将自行开发的位于丽江市永胜县锦天花苑小区的共计51套商品房作买卖备案登记至甲方名下，如到期不清偿债务，该房屋的所有权即属甲方，被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰继续承担连带责任保证担保。2014年12月31日，被告瀚辰公司向原告偿付2000万元借款本金。原告段自帮与被告瀚辰公司签署与2014年12月31日签订《借款协议书》，明确以上事项及约定剩余借款本金及所有利息应在2015年3月30日前清偿。同日，被告刘桂兰出具保证承诺函，明确被告瀚辰公司债务提供连带责任保证担保。原告段自帮支付了律师费15万元。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：本案的本金、利息应当如何计算及实现债权的费用应否支持；被告顾伟、汤俊锋及刘桂兰对诉争款项是否应当承担担保责任；原告段自帮是否享有51套房屋的优先受偿权。
本院认为：关于本金。原告段自帮与被告瀚辰公司均认可尚欠本金为1000万元，故本院对原告段自帮主张被告瀚辰公司返还该笔本金的主张予以支持。关于利息。经审查，被告瀚辰公司无充分证据证实已经支付过本金为3000万元的利息1470万元，被告瀚辰公司仍需向原告段自帮支付借款期限内利息及逾期利息。原告段自帮同意被告瀚辰公司的利息计算方式，本院予以采纳。即：本金为3000万元的借款期限利息为：1592888.88元；本金为3000万元的逾期利息为5525333.34元。本金为1000万元（2015年1月1日起至2015年10月10日）的利息1585888.79元。自2015年10月11日起至款项还清之日止，被告瀚辰公司仍需向原告段自帮支付本金为1000万元的利息（按年利率24%计算）。三、关于律师费。原告段自帮主张15万元的律师费，有合同及法律依据，本院予以支持。四、关于担保责任问题。原被告双方认可被告刘桂兰对上述款项承担连带保证责任，本院对此予以确认。关于被告顾伟、被告汤俊锋认为其保证期限已过的主张能否成立的问题。经审查，从本案所涉多份合同均可以看出，被告顾伟及被告汤俊锋对上述款项的连带保证责任均为未免除，保证期间并未超过，被告顾伟及被告汤俊锋仍应对上述款项承担连带保证责任。五、关于原告段自帮是否享有51套商品房优先受偿权的问题。经审查，原告段自帮与被告瀚辰公司签订的《商品房购销合同》，办理了登记备案，未办理抵押登记手续。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”双方均认可双方无商品房买卖的意思表示，而是为本案所涉款项提供担保，该项约定虽不属于我国《担保法》和《物权法》明确规定的担保形式，但被告瀚辰公司有为本案债务提供担保的意思表示，且符合上述规定，故本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、由被告丽江瀚辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段自帮归还借款本金人民币1000万元及支付相应的利息【其中：本金为3000万元的借期利息1592888.88元；本金为3000万元的逾期利息5525333.34元；本金为1000万元（2015年1月1日起至2015年10月10日的利息）1585888.79元。自2015年10月11日起至款项还清之日止，被告丽江瀚辰房地产开发有限公司向原告段自帮支付本金为1000万元的利息（按年利率24%计算）】；
二、由被告丽江瀚辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段自帮支付实现债权的费用150000元；
三、判决生效后,瀚辰公司不履行本判决确定的金钱债务,原告段自帮可以申请拍卖JTHY005《商品房购销合同》、JTHY006《商品房购销合同》所涉位于丽江市永胜县锦天花苑小区的共计51套商品房标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿；
四、由被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰对上述款项承担连带清偿责任，被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告丽江瀚辰房地产开发有限公司追偿；
五、驳回原告段自帮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币139172元、保全费人民币5000元，由被告丽江瀚辰房地产开发有限公司、被告顾伟、被告汤俊锋、被告刘桂兰共同承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 杨章亮
代理审判员 王玉方
人民陪审员 陈淑珍
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 潘 鑫