北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第26485号
原告吴晓曼，住北京市通州区。
委托代理人杨士俊（吴晓曼之夫），1948年3月13日出生，汉族，住北京市通州区。
被告高元兴，男，住北京市通州区。
原告吴晓曼与被告高元兴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许多清独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴晓曼委托代理人杨士俊，被告高元兴到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告吴晓曼诉称：原告与被告高元兴分别于2008年3月和2009年4月先后签订租赁协议两份，租赁期均至2018年2月止，合同约定，原告将自己承包的西集镇王庄村的土地十亩地所建房屋及院落等租赁给高元兴，并分别约定了租金数额及给付期限。开始，双方均依约履行。自2014年9月起，高元兴未付租金，双方于2015年10月签订了还款协议，约定自协议签订之日起10日内高元兴给付原告租金，违约金共计350000元。后经过此多催要，高元兴均借故拖延，至今未付。故诉至法院，请求依法判令：1、终止双方所签订的租赁协议；2、被告高元兴给付原告未付租金及违约金共计350000元；3、被告高元兴腾退租赁场地；4、诉讼费用由高元兴负担。
被告高元兴辩称：1、原告吴晓曼的第一项诉求，没有法律依据；2、吴晓曼诉称与事实不符，我曾与其商量支付一部分租金及违约金，但是其拒绝接受，故还款协议没有实际履行；3、吴晓曼的第三项诉求违反法律规定，我占有的租赁物受法律保护。综上，不同意原告吴晓曼诉讼请求。
经审理查明：2008年2月18日，原告吴晓曼（出租方、甲方）与被告高元兴（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方愿意将属于自己名下的通州区西集镇王庄村东王庄牛场中院，车间9间、西配房12间、东配房13间、办公室7间及院落，有偿租给乙方使用。租赁期限自2008年3月1日起至2018年2月28日止。2008年3月至2009年2月，租赁费70000元；2009年3月至2013年2月，每年租赁费100000元；2013年3月至2018年2月，每年租赁费120000元，乙方须在每年的3月1日、9月1日分两次向甲方交纳租金。乙方应按照协议约定向甲方按时足额交纳租赁费。甲方在租赁地所建筑的厂房及设施无偿供给乙方使用，在租赁期内允许乙方修缮和改造。承租前的债权债务由甲方负责，承租期内的债权债务由乙方负责，协议终止时，乙方在承租土地上投入的不动产按国家规定折旧后的残值，经评估后，双方协商解决。此外协议还约定了其他内容。2009年4月3日，原告吴晓曼（出租方、甲方）与被告高元兴（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定，甲方愿将属于自己名下的通州区西集镇王庄村东王庄牛场南院2500平方米场地有偿租赁给乙方使用，其中：车间300平米，平房20间（平房跨度5.5米，3米一间，共330平米）、机井一眼、水泵、水罐各一个。租赁期限自2009年3月1日起至2018年2月28日止。2009年3月至2013年2月，每年租赁费50000元；2013年3月至2018年2月，每年租赁费60000元，乙方须在每年的3月1日、9月1日分两次向甲方交纳租金。乙方应按照协议约定向甲方按时足额交纳租赁费。承租前的债权债务由甲方负责，承租期内的债权债务由乙方负责，协议终止时，乙方在承租土地上投入的不动产按国家规定折旧后的残值，经评估后，双方协商解决。此外协议还约定了其他内容。上述两份协议签订后，吴晓曼向高元兴交付了相应场地，高元兴将上述场地用于北京元兴福瑞华木业有限公司经营使用。
另查，2015年10月12日，原告吴晓曼（甲方）与高元兴（乙方）签订《还款协议》约定，鉴于乙方元兴福瑞华木业有限公司一年多来未付甲方吴晓曼场地租金270000元，滞纳金80000元，共计350000元整，限期10日内全额支付，如10日内不及时缴纳，10日后甲方终止承租协议，所有不动产归甲方，甲方进场停电所有损失由元兴木业负责。
庭审过程中，双方均确认上述270000元租金对应的期限系2014年9月至2016年3月1日。庭审过程中，被告高元兴对上述《还款协议》的真实性认可，但称滞纳金过高，虽然其违约，但不至于达到终止租赁协议的程度，且不动产不应该都归原告吴晓曼。经本院释明，高元兴申请对涉案租赁土地上其修建的厂房、办公室等地上物进行评估。后本院委托北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称评估公司），但高元兴作为评估申请人，未能按照评估机构要求交纳评估费用，后本院于2016年6月7日，谈话释明高元兴限期其在2016年6月15日之前交纳评估费，否则视为其撤回评估申请。后高元兴未能交纳评估费。2016年6月27日，评估公司向本院出具了《退案说明》。
上述事实，有《租赁协议》、《还款协议》、《退案说明》等及双方当事人法庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告吴晓曼与被告高元兴签订的《租赁协议》及《还款协议》，均系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。根据查明的事实，高元兴未能按照《租赁协议》约定交纳租赁费，为此双方协商签订了《还款协议》，后高元兴亦未能按照《还款协议》约定交纳租赁费，直至吴晓曼起诉到本案第二次庭审结束，高元兴亦未能向吴晓曼支付《还款协议》约定的任何款项。本院认为高元兴已经构成根本违约，现吴晓曼要求终止涉案《租赁协议》的请求合理，本院予以支持。
合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故吴晓曼要求高元兴腾退涉案租赁场地的诉求合理，本院予以支持。双方签订的《还款协议》对尚欠租金及滞纳金进行了明确约定，故吴晓曼以《租赁协议》及《还款协议》为依据，要求高元兴支付2014年9月至2016年3月1日期间的租金270000元及违约金80000
元的请求合理，证据充分，本院亦予以支持。被告高元兴辩称其曾与吴晓曼商量支付一部分租金及违约金，但吴晓曼拒绝接受。吴晓曼对此不予认可。因高元兴未能提交证据就其主张予以佐证，且截止本案第二次开庭，针对《还款协议》载明的款项，高元兴分文未付。故对其上述抗辩意见，本院无法采信。被告高元兴关于滞纳金过高的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。本案审理过程中，高元兴提出对涉案场地上的地上物进行评估，但未能交纳评估费用，经本院释明，视为其撤回了评估申请。故关于地上物问题，高元兴可以另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、终止原告吴晓曼与被告高元兴于二〇〇八年二月十八日签订的《租赁协议》；
二、终止原告吴晓曼与被告高元兴于二〇〇九年四月三日签订的《租赁协议》；
三、被告高元兴将位于北京市通州区西集镇王庄村东王庄牛场中院的地上物及院落腾退交还给原告吴晓曼，于本判决生效之日起六十日内执行清；
四、被告高元兴将位于北京市通州区西集镇王庄村东王庄牛场南院的地上物、院落及附属设施（机井一眼、水泵一格、水罐一个）腾退交还给原告吴晓曼，于本判决生效之日起六十日内执行清；
五、被告高元兴给付原告吴晓曼二〇一四年九月至二〇一六年三元一日的租金共计二十七万元，于本判决生效之日起七日内付清；
六、被告高元兴给付原告吴晓曼违约金八万元，于本判决生效之日起七日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百七十五元，由被告高元兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 许多清
二〇一六年八月九日
书记员 杨娴婷