山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鲁商终字第75号
上诉人（原审原告）：济南市鑫达房地产开发建设总公司。住所地：济南市历城区洪家楼南路*号鑫达时代城。
法定代表人：于海军，该公司总经理。
委托代理人：顾林，山东林果律师事务所律师。
委托代理人：孟凡俊，山东荣清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东佳联拍卖有限公司。住所地：济南市高新区颖秀路****号。
法定代表人：李丽，该公司总经理。
委托代理人：董瑜，山东沃德律师事务所律师。
委托代理人：术洪军，山东齐华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东济南润丰农村合作银行。住所地：济南市经十一路**号。
法定代表人：郑爱华，该公司董事长。
委托代理人：术洪军，山东齐华律师事务所律师。
委托代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南三合置业发展有限公司。住所地：济南市槐荫区段店西路*号。
法定代表人：朱继庚，该公司董事长。
委托代理人：术洪军，山东齐华律师事务所律师。
委托代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。
原审原告：山东鸿苑房地产开发有限公司。住所地：济南市历下区千佛山东路13-1（**号楼）。
法定代表人：温学林，该公司董事长。
委托代理人：顾林，山东林果律师事务所律师。
委托代理人：孟凡俊，山东荣清律�事务所律师。
上诉人济南市鑫达房地产开发建设总公司（以下简称鑫达公司）与被上诉人山东佳联拍卖有限公司（以下简称佳联公司）、山东济南润丰农村合作银行（以下简称润丰银行）、济南三合置业发展有限公司（以下简称三合公司）及原审原告山东鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑公司）拍卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2010）济民二商初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫达公司委托代理人顾林、孟凡俊，被上诉人佳联公司委托代理人董瑜、术洪军，被上诉人润丰银行委托代理人术洪军、商静，被上诉人三合公司委托代理人术洪军、商静，原审原告委托代理人顾林、孟凡俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：（2008）济民四商初字第18号民事判决书生效后，因债务人未自动履行还款义务，润丰银行作为申请执行人，向原审法院申请对该案鸿苑公司、鑫达公司和山东佳辰房地产开发有限公司强制执行。2009年9月25日，该院作出（2008）济中法执字第488-3号民事裁定书，载明：“本院依据已经发生法律效力的济南市中级人民法院（2008）济民四商初字第18号民事判决书，于2008年7月11日向被执行人发出执行通知，责令被执行人在指定期限内自动履行义务，但被执行人至今未履行法律文书确定的义务。2009年2月25日本院作出裁定，将被执行人位于历城区华山镇前王村的土地使用权75184.40平方米予以拍卖，以清偿债务。经过三次拍卖，均因无人竞买而流拍。现申请执行人向本院申请，同意以最后一次流拍所定的保留价接受拍卖财产，抵偿欠款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、最高�民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条的规定，裁定如下：1、将被执行人济南市鑫达房地产开发建设总公司位于济南市历城区华山镇前王村75184.40平方米土地使用权（证号：历城国用（1999）字第0500140号）以5355万元价值抵偿给申请执行人山东济南润丰农村合作银行。2、对剩余部分债务，被执行人应当继续清偿。本裁定书送达后立即生效”。
2009年11月26日，润丰银行（委托人）与佳联公司（拍卖人）签订委托拍卖合同，合同约定：拍卖标的名称：债务人鑫达公司位于济南市历城区华山镇前王村土地使用权一宗；面积75184.40m2；证号历城国用（1999）字第0500140号；委托人提出的保留价：见委托人拍卖前提供的密封保留价函；拍卖时间和地点见拍卖公告；拍卖标的交付或者转移的时间、方式；拍卖成交，买受人在（）日内交清全部成交�及佣金后七个工作日内，委托人与买受人直接办理标的交付手续，包括权利交付和实物交付；价款的支付方式、期限：标的交付手续办理完毕后，拍卖人在五个工作日内将成交款划入委托人指定帐户；拍卖成交，买受人将成交款直接划入委托方指定帐户，不再通过拍卖公司划转；违约责任：依照《中华人民共和国拍卖法》相关规定执行；拍卖人按照标的物现状进行拍卖，不承担瑕疵担保责任；委托人应保证其提供资料的真实性、可靠性，按现状拍卖，不承担瑕疵担保责任；买受人办理产权证件、过户手续时，委托人应予以协助、配合，不承担任何因该资产办证、过户所产生的税费等；合同自拍卖之日起三个月内有效……
接受委托后，佳联公司于2009年12月1日在《齐鲁晚报》、《山东商报》刊登了拍卖公告，拍卖公告内容为：受委托，我公司定于2009年12月16日上午10�在山东新闻大厦四楼舜华堂公开拍卖鑫达公司位于济南市历城区华山镇前王村的历城国用（1999）第0500140号部分国有土地使用权，出让住宅用地。涉及面积约为75184平方米，按现状拍卖。自公告之日起在标的物所在地展示，请自行勘察。有意向者请于12月15日下午16时前持有效证件到我公司办理竞买登记手续，并交纳500万元竞买保证金（以达到我公司指定账户为准，不成交者不计息退还）。
2009年12月14日，佳联公司在济南市工商行政管理局高新技术产业开发区分局进行了拍卖备案。截止2009年12月15日下午16时止，办理竞买登记手续的只有三合公司。2009年12月16日上午，鑫达公司、鸿苑公司的相关人员、历城区华山镇前王村部分村民代表到达拍卖现场，现场秩序一度由济南市保安服务总公司历下分公司派出的6名保安队员维持。同时，佳联公司在征得委托人和竞买人同意�，到润丰银行四楼会议室继续进行拍卖活动，三合公司最终以委托人保留价5355万元竞得拍卖标的，并于当日与佳联公司签订拍卖成交确认书。
另查明，目前涉案国有土地使用证记载的土地使用者仍为鑫达公司，该宗地块使用权面积为252522.70平方米。
原审法院认为：首先，鑫达公司、鸿苑公司享有诉权。二者与本案均有直接利害关系，其认为佳联公司与三合公司恶意串通，暗箱操作，非法剥夺了其知情权和监督权，损害了其合法利益，有权提起民事诉讼并要求确认润丰银行、佳联公司及三合公司之间的民事行为无效。
其次，鑫达公司、鸿苑公司的诉讼请求不能成立。
其一，因该院（2008）济中法执字第488-3号民事裁定书业已生效，润丰银行未经登记即享有涉案土地使用权。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者�民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条规定：“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”
鑫达公司以涉案国有土地使用权抵偿所欠润丰银行担保债务，该院已作出（2008）济中法执字第488-3号民事裁定书进行裁决，并已送达当事人。因此，根据上述规定，应当认定涉案土地使用权自抵偿裁定送达该案当事人时起即转移给了润丰银行。
其二，润丰银行与佳联公司签订委托拍卖合同、佳联公司与三合公司签订拍卖成交确认书的效力，应当以合同法等相关规定作为判断依据。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁�的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
本案中，润丰银行与佳联公司签订委托拍卖合同、佳联公司与三合公司签订拍卖成交确认书，三方认可此系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形。
其三，鑫达公司、鸿苑公司认为，“根据《物权法》第三十一条的规定，润丰银行在没有办理土地权属变更登记的情况下，无权处分该物权；�时亦违反《土地登记管理办法》的规定，逃避国家税收监督，因此其与佳联公司委托拍卖合同非法无效”的观点不能成立。
根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，本院认为，第一，本条规定中的“登记”不具有创设物权的效力。因为依照物权法第二十八条至第三十条发生的不动产物权变动，在“登记”前即已发生效力。在未处分不动产物权之前，即使没有“登记”，法律亦认可物权取得人拥有该不动产物权并予以保护。
第二，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第二十七条规定：“人民法院制作的�地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属变更登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”该规定非强制性规定。第三，权利人处分依法需要办理登记的不动产物权时，应当办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，但处分不动产物权时未登记的，仅仅是不发生物权效力，以该不动产为给付内容的债权合同，如无导致合同无效的其他情形，则仍属有效。
润丰银行收到该院（2008）济中法执字第488-3号民事裁定书后，在委托佳联公司对涉案土地进行拍卖以前，应当办理土地权属变更登记。未经登记，不影响双方委托拍卖合同关系的法律效力，但对�合公司将不能发生物权变动的效力。
其四，佳联公司在拍卖日七日以前发布了拍卖公告，公告事项符合法律规定。为保证拍卖顺利进行，拍卖人根据拍卖当时现场秩序情况，在征得委托人和竞买人同意后，对拍卖场所进行适当调整，并不违反法律规定，亦未侵害委托人和竞买人的合法利益。因鑫达公司、鸿苑公司最终没有办理竞买手续，不是该拍卖法律关系的当事人，故拍卖人此举也不构成对鑫达公司、鸿苑公司权益的侵害。因此，鑫达公司、鸿苑公司认为“佳联公司与三合公司采取暗箱操作的方式，故意改变拍卖地点逃避监督”的观点，没有事实依据，不予采信。
润丰银行同意接受该宗土地以5355万元抵偿债务，在润丰银行与鸿苑公司、鑫达公司之间引起的是相应主债务的消灭。润丰银行以此作为保留价委托佳联公司进行拍卖，拍卖所得价款的高低对于已经消灭的主债务均不产生影响。鑫达公司、鸿苑公司认为“以5355万元的超低价格非法处置”出让住宅土地使用权，因拍卖价款与鑫达公司、鸿苑公司无关，亦鑫达公司、鸿苑公司未提供证据证明拍卖价格“超低”，故该院亦不予支持。
综上所述，鑫达公司对于润丰银行委托佳联公司拍卖该宗土地使用权以及三合公司竞得拍卖标的提出异议，要求确认委托拍卖合同、拍卖成交确认书无效，缺少事实依据和法律依据，该院无法支持。鑫达公司要求确认涉案土地使用权仍归其所有，因与（2008）济中法执字第488-3号民事裁定的内容相悖，亦不予支持。鸿苑公司虽与涉案土地使用权无关，但鑫达公司提出的诉求之一是要求确认涉案土地使用权仍归鑫达公司所有，一旦被确认，则鸿苑公司对润丰银行已经强制执行由鑫达公司代为偿还的债务将全部恢复，因此鸿苑公司与本案的处理�果有法律上的利害关系。但鸿苑公司提出与鑫达公司相同的诉讼请求和事实理由，同样无事实依据和法律依据，不能得到支持。故鑫达公司、鸿苑公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十九条的规定，判决如下：一、驳回鑫达公司的诉讼请求；二、驳回鸿苑公司的诉讼请求。案件受理费309550元，由鑫达公司、鸿苑公司负担。
鑫达公司不服原审判决上诉称：一、一审判决适用法律错误，严重违背《拍卖法》规�的强制性规范。《拍卖法》是规范拍卖行为的强制性法律，该法规定了发布拍卖公告的时间、拍卖公告应载明的事项及变更拍卖地点应另行公告等内容。本案佳联公司拍卖公告公布的拍卖地点为山东新闻大厦四楼舜华堂，2009年12月16日上午十时，在没有任何扰乱拍卖程序的行为发生，也没有任何公安到现场维持秩序的报警出警的记录的情况下，被上诉人为串通逃避监督，故意改变了拍卖地点，该行为是非法无效的。二、一审判决认定润丰银行有权处分争议土地使用权属于法律认定错误。润丰银行委托拍卖的标的是必须依法履行登记审批手续的土地使用权，在未办理手续的情况下，润丰银行无权委托拍卖，拍卖人佳联公司也应予审查并不得接受委托，否则无效。三、根据法律规定以及中拍协法律咨询与理论研究专业委员会的答复，在只有一人竞买的情况下，不能满足法定的“经拍卖竞价程序处分拍卖标的”的规定，拍卖会应当中止。本案只有三合公司一人竞买，无法形成公开竞价，依法应认定为无效。四、委托人与拍卖人故意设定不平等的交易条件，采取改变经营场所，不接电话等方式，阻挠鑫达公司参与竞买报名，属恶意串通，违法无效。综上，请求撤销一审判决，改判确认拍卖合同无效，鑫达公司对争议土地享有土地使用权。
被上诉人佳联公司辩称：一、涉案土地是润丰银行根据济南中院的抵债裁定合法取得，其有权对外委托拍卖。佳联公司接受委托后，本着公开、公平、公正、诚信的原则拍卖了该涉案土地，整个拍卖程序完全公开透明。二、鑫达公司提出的“只有一人竞买的情况下应认定无效拍卖”的观点没有法律依据。1、公开竞价形式不只是指在拍卖会上的公开竞价，更是指在举行拍卖会前拍卖行的实施过程是否�开。同时，拍卖会现场拍卖师的报价过程亦是一种竞价过程，所以只要按照《拍卖法》规定的程序进行操作，符合公开的要求，就会达到无形的“竞价”过程。2、纵观我国拍卖法律关系的相关法律，没有一条是规定同一标的的竞买人需达到两人以上。3、根据法不禁止即可自由为之的民法原理，在法律规范没有作出限制的情况下，即使一场拍卖会只有一个人参与竞拍，是可以、更应当举办拍卖会，且不会因此影响拍卖结果。4、佳联公司接受委托后，积极进行了招商，通过各种媒介，包括报刊、网站进行了宣传和推广。但由于该宗土地使用权存在一定的瑕疵，最终仅有一家竞买人参加了拍卖会，并以底价竞得该标的。若硬性规定“一个拍卖标的必须有至少两个竞买人”，最起码对该唯一的竞买人来说是不公平的，也会因此损害竞买人的利益。5、山东省拍卖行业协会�律咨询委员会就“关于一人竞买并成交是否有效”的问题曾专门复函明确认可一人竞买并成交是合法有效的。三、关于鑫达公司称佳联公司采取改变经营地点、不接电话等方式阻挠鑫达公司参与竞买报名的观点，完全是鑫达公司的猜测，没有事实根据。四、润丰银行已通过法院生效裁定取得了涉案土地使用权的物权，因此其有权进行处分，其与佳联公司签署的委托拍卖合同合法有效。
被上诉人润丰银行辩称：一、鑫达公司不具备本案诉讼主体资格。1、鑫达公司的身份是本案诉争土地的前合法使用权人，其只是可能对拍卖有一定影响的旁观者。鑫达公司对涉案土地所享有的土地使用权已被济南中院488-3号执行裁定书消灭，鑫达公司随着该裁定的下发已经无权对涉案土地提出主张。2、本案为拍卖合同纠纷，而鑫达公司只是旁观者，不是拍卖合同的当事人，对拍卖标�物不享有权利，与本案没有直接利害关系。二、润丰银行系本案诉争土地的合法权利人，其对诉争土地的使用权是通过法院裁定以物抵债而来，润丰银行对自己享有合法权益的财产有权利进行处分。三、作为本案诉争土地的合法权利人，润丰银行委托拍卖公司进行处置，拍卖公司依照拍卖法及其他相关法律规定进行公开拍卖，三合公司参与竞买等整个拍卖过程，均符合法律规定。综上请求驳回鑫达公司的上诉，维持原判。
被上诉人三合公司辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。
原审原告鸿苑公司同意鑫达公司的上诉意见。
本院查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点为：（一）鑫达公司对本案诉争土地是否享有使用权；（二）鑫达公司是否有权提起确认拍卖合同无效之诉；（三）鑫达公司如有权提起确认拍卖合�无效之诉，本案拍卖合同是否无效。
（一）鑫达公司对本案诉争土地是否享有使用权。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”而济南市中级人民法院（2008）济中法执字第488-3号民事裁定书已生效，该民事裁定书明确载明本案诉争土地以5355万元价值抵偿给润丰银行，所以本案诉争土地使用权虽然仍登记有鑫达公司名下，但自抵偿裁定送达当事人时起即转移给了润丰银行，鑫达公司对该宗土地不再享有使用权。
（二）鑫达公司是否有权提起确认拍卖合同无效之诉。
合同无效是法律对违反了法律法规强制性规定和公序良俗的合同作出的否定性评价，它自始、当然、确定、永久无效。法院在审�相关合同纠纷案件中，应依职权主动审查合同的效力。本案中，鑫达公司认为拍卖合同当事人恶意串通、剥夺了其参与权、知情权和监督权，损害了其合法权益，并以拍卖合同当事人为被告提起确认拍卖合同无效之诉，法院应对拍卖合同的效力进行审查，鑫达公司有权提起本案诉讼。
（三）鑫达公司如有权提起确认拍卖合同无效之诉，本案拍卖合同是否无效。
1、润丰银行是本案诉争土地的使用权人，其有权对该宗土地进行处分，包括通过拍卖方式转让其土地使用权。鑫达公司以润丰银行无权处分为由主张拍卖合同无效的观点不能成立。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”，该规定是对未经登记取得的不动产物权进行处�的限制性规定，在物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求其进行登记，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人；物权取得人对该不动产物权作进一步处分时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。就本案而言，润丰银行虽然未到国土部门办理登记手续，但仅仅是在润丰银行和三合公司之间不发生物权变动的法律后果，并不因此影响拍卖合同的效力。
2、佳联公司拍卖公告的拍卖地点为山东新闻大厦四楼舜华堂，但在拍卖当天鑫达公司、鸿苑公司的相关人员和历城区华山镇前王村部分村民代表到达拍卖现场，济南市保安服务总公司历下分公司派出6名保安队员对相关人员进行劝阻，为保证拍卖活动的顺利进行，并在征得委托人和竞买人的同意后，佳联公司将拍卖场所调整到润丰银行四�会议室，济南高新区工商行政管理局高新技术产业开发区分局对整个拍卖过程进行了现场监督。佳联公司的这一做法，并不违反法律规定，也未侵害拍卖合同关系当事人的合法权益，并无不妥。
3、一人竞买，拍卖合同也并不当然无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”对拍卖过程中一人竞买问题，法律、行政法规包括《中华人民共和国拍卖法》并无禁止性规定，鑫达公司提供的中拍协的复函和商务部办公厅关于解释《拍卖法》有关规定的意见等均非法律、行政法规，不应依此来确定拍卖合同无效。
4、法人以它的主要办事机构所在地为住所，法人的住所在同一时期只能是一个，法人的办公场所可以是多处。本案佳联公司有几处办公场所，但并不能说佳联公司随意变更住所。鑫达公司主张委托人与拍卖人恶意串通，故意设定不平等交易条件，采取改变经营场所，不接电话等方式，阻挠其参与竞买报名，但均未提供证据证实，对此本院不予支持。
综上，鑫达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费309550元，由鑫达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 左玉勇
审 判 员 马 红
代理审判员 王爱华
二〇一一年六月二日
书 记 员 赵 曼