广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初4518号
原告：梁成念，住广东省遂溪县。
原告：邓春旦，住广东省茂名市茂南区。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：胡昊、邝展强，广东流溪律师事务所律师。
原告梁成念、邓春旦与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁成念、邓春旦及被告的委托代理人邝展强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223�大院1号（御景宏雅花园2座）1701房，总金额为727187元。《广州市商品房买卖合同》第十三条约定：被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条及合同附件七约定：被告如未能按合同规定的期限交房，应自双方约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.03%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行交房义务。故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金86172元；2.被告承担本案的全部诉讼费。
庭审过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：被告以原告已付购房款727187元为基数，按每日万分之三标准向原告支付自2015年7月1日起至2016年7月29日止的逾期交房违约金。
被告辩称：一、根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约�的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例是否过高，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。原告主张违约金时，有责任事先证明其损失，即对其起诉的损失是否超出被告可预见的范围进行说明和举证。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。三、2015年7月27日被告取得永久供水的相关证明文件、2015年9月15日取得永久供电的相关证明文件、2015年9月21日取得通邮的相关证明文件、2015年9月20日取得天燃气的相关证明文件、2016年7月29日取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，至此涉案房屋已符合原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十�条的全部条件。根据合同的补充协议，被告于2016年7月30日发出收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则迟延交楼违约金被告同意计算至2016年7月29日。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。
被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.竣工验收备案表；2.2015年9月20日国泰南区庭院及户内燃气管道安装工程《工程联合验收单》；3.2015年7月27日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；4.2016年5月16日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏�花园3、4、5、6、7、8号楼供水工程验收意见》；5.通邮申请表；6.客户受电工程竣工检验意见书；7.2016年7月30日EMS国内标准快递单一份；8.收楼通知书。
经审理查明：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1701房；建筑面积98.2平方米；总金额为727187元；房屋交付标准为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同附件七第三条约定原告和被告双方同意房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：1.一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；2.原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；3.原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；4.只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；5.合同约定的房屋交付时限届满。合同附件七补充协议第四条约定：被告如未能按照合同规定的期限交房，被告应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。
又查，合同签订后，原告已支付了全部购房款727187元。
再查，原告与被告一致同意，迟延交楼违约金从2015年7月1日起计算至2016年7月29日。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三方面的问题：
1、逾期交房责任的承担
原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力或者非被告可控因素所致，应减少或免除被告违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用，应按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
二、逾期交楼时间的计算
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告和被告一致同意逾期�楼违约金的计算时间，从2015年7月1日起至2016年7月29日，本院予以确认。
三、逾期交房违约金的标准问题
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。因此，本院对于被告主张违约金过高的意见不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，应承担违约责任�因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁成念、邓春旦支付逾期交房违约金（违约金，以购房款727187元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年7月29日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费977元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 薛志军
二〇一六年十一月二十六日
书 记 员 焦梦云