黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0104民初2274号原告李力，公民身份号码2323311964********，男，1964年11月2日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区南新街254号副1号轩辕小区*号楼*单元*楼*号。委托代表人王凤兰，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。委托代表人张志强，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。被告范文科，公民身份号码2301031960********，男，1960年8月10日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区洁净路**号*单元*楼*号。委托代理人李忠生，北京市泽文律师事务所律师。被告慕丽华，公民身份号码2301041960********，男，1960年5月29日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区洁净路**号*单元*楼*号。委托代理人李忠生，北京市泽文律师事务所律师。原告李力与被告范文科、慕丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员庞志莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志强、被告委托代理人李忠生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李力诉称：二被告系夫妻关系。2011年10月12日，李力与被告范文科签订租房协议一份，原告租被告位于哈尔滨市道外区太古头道街673号门市房右半部分（约450平方米左右）经营洗涤用品，租期自2012年11月15日开始至2015年11月15日结束，租金每年300000元，租金前2个月一次性交齐。2014年9月29日，原告通过中国工商银行将2014年11月15日-2015年11月15日房屋租金汇入被告慕丽华账户。2015年1月2日，原告租用房屋小区着火，无法经营，原告物品搬出花去搬家费2万元，原告曾多次找二被告协商解决返还剩余租金及搬家费，二被告以种种理由推脱至今，为此诉至贵院，请予以支持。诉讼请求：1、请求法院判令二被告返还资金262500元及违约金（2015年1月3日起至给付之日，按日千分之五计算）；2、依法判令二被告给付搬家费2万元，以上合计282500元；3、请求判令二被告承担诉讼费用。被告范文科、慕丽华辩称：原告诉请既没有合同约定也没有法律规定，请求法院驳回。原被告所签订的房屋租赁合同合法有效且履行完毕，被告已经按合同约定全面履行合同义务，没有违约行为。该小区失火不是被告造成，被告对此无过错、过失。小区失火并没有烧到原告租赁的房屋，原告可以正常使用该房屋，到搬迁时为止，原告仍然占有使用该房屋，原告至今没有向被告交付门钥匙，被告不同意原告诉请。在本案开庭审理过程中，李力为证明自己的诉讼主张的事实成立，向法庭出示证据：证据一、原被告签订的租赁协议，证明被告将道外区太古头道街673号门市房租给原告，年租金30万元。因不可抗力被告应返还不履行的部分租金;证据二、原告在中国工商银行汇款单，证明原告向被告支付2015年租金30万元;证据三、2015外民二初字第290号民事判决书（复印件），证明2015年1月2日因原告租赁房屋附近发生火灾，将涉案周边的房屋查封禁止使用，事实与本案一致，被告应从2015年1月3日返还剩余租金。范文科、慕丽华当庭对李力提供的证据发表质证意见：对证据一，真实性无异议，证明问题有异议，被告同样受到了损失，原告不能只考虑自己的损失；对证据二无异议；对证据三，该证据是复印件，对真实性有异议，证明问题有异议，该判决没有显示该房屋周边区域没有体现查封令和责令迁出手续，所以该证据不能成立。原告超期向法院提交证据的理由不成立。范文科为证明自己的抗辩主张的事实成立，向法庭出示以下证据：证据一、原被告签订的租房协议，证明原被告于2011年10月12日签订为期三年的房屋租赁合同，原告租赁被告位于道外区太古头道街673号门市房右半部分，租金30万元，被告按合同约定交付房屋，全面履行合同义务，没有违约行为，该租赁合同履行期届满前，原被告没有签订变更、解除该租赁的协议，原告一直占有使用；证据二、道外区人民政府房屋征收办公室与被告签订的搬迁协议，证明该小区2015年1月2日发生火灾，政府与被告2015年8月19日签订搬迁协议，租赁房屋所有权人是二被告。李力当庭对范文科提供的证据发表质证意见：对证据一，真实性无异议，证明问题有异议，在合同履行期内突发火灾，政府责令周边用户迁出，此房从2015年1月2日至今没有使用功能。此房已经被拆迁；对证据二，真实性无异议，证明问题有异议，火灾后此房属于着火区域，自1月2日封闭现场后，政府决定将火灾发生的房屋进行征收改建，足以证明自火灾发生后此房已失去使用功能。慕丽华对范文科提供的证据均无异议。慕丽华未向法院提交证据。本院确认：关于李力提供的证据，证据一来源合法，客观真实，与范文科提交的证据一一致，能够证明范文科将其位于道外区太古头道街673号门市房右半部分（约为450平方米左右）的房产租赁给李力的事实；证据二范文科、慕丽华无异议，能够证明李力将2014年11月15日至2015年11月15日期间房屋租金支付给范文科的事实；证据三系法院作出的生效判决书，能够证明2015年1月2日道外区发生特大火灾后，政府部门禁止火灾发生周边地区房屋继续使用的事实；关于范文科提供的证据二，来源合法、客观真实，能够范文科位于太古街673号房产系“1.2”火灾危房区域的房屋，以及范文科与道外区人民政府房屋征收办公室达成搬迁协议的事实，故本院对李力、范文科提供的证据均予以采信。本院经审理查明：2011年10月12日李力与范文科签订《租房协议》，约定李力自愿承租范文科位于道外区太古头道街673号门市房右半部分（约为450平方米左右）用于经营洗涤用品。同时约定每年租金为300000元，租期三年，自2012年11月15日至2015年11月15日结束。2014年9月29日李力通过中国工商银行向范文科妻子慕丽华转账300000元，用于支付2014年11月15日至2015年11月15日期间的租金。2015年1月2日道外区太古街发生特大火灾。范文科位于太古街673号房产系“1.2”火灾危房区域的房屋，被政府部门禁止继续使用。2015年8月19日，范文科与道外区人民政府房屋征收办公室签订《道外区“1.2”火灾危房区域抢险搬迁协议》，范文科自愿选择搬迁，用道外区太古头道街673号房产置换“1.2”火灾搬迁区域的房产。另查明，范文科与慕丽华系夫妻关系。本院认为:李力与范文科之间存在租赁法律关系，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的租赁协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一百十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，双方约定租赁房屋是用于经营洗涤用品，但由于“1.2”火灾导致租赁房屋无法实现租赁目的。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”火灾发生系第三人的原因，故范文科作为出租人不能履行给付符合合同目的房屋的义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故本院对李力主张租金损失的诉讼请求予以支持。范文科应给付2015年1月3日至2015年11月15日的租金损失260548元（300000÷365天×317天=260548元）。但因李力未提供证据证明其于2015年1月3日向范文科主张返还租金的事实，故本院认为李力主张的租金利息损失应当从其主张权利之日起计算。李力主张范文科支付搬家费用，但未提供相应的证据证明存在该笔费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。李力与范文科签订的租赁协议，即范文科系出租人，根据合同的相对性，慕丽华非合同的当事人，故本院对李力主张慕丽华返还租金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告范文科于本判决生效之日起给付原告李力租金损失260548元及利息（自2016年4月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告李力其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5537元（原告已预交），减半收取2769元，由原告李力负担165元，由被告范文科负担2604元，此款于本判决生效后立即给付原告李力。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。代理审判员  庞志莹二〇一六年七月四日书 记 员  郭兴妍