陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0102民初5147号原告(执行案外人)：李昌洪，男，1969年4月15日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李晖，陕西尚文律师事务所。被告（申请执行人）：王西玲，女，1970年1月13日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。被告（被执行人）：徐坤明，男，1989年7月19日出生，汉族，陕西顶坤实业有限责任公司总经理，住陕西省咸阳市渭城区。被告（被执行人）：陕西顶坤实业有限责任公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：徐坤明，总经理。原告李昌洪与被告王西玲、徐坤明、陕西顶坤实业有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李昌洪委托诉讼代理人李晖，被告王西玲委托诉讼代理人刘巧芸、范钦到庭参加诉讼。被告徐坤明、陕西顶坤实业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李昌洪向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令立即停止对西安市未央区新灞路广运潭大道西岸国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋的强制执行；2、请求法院确认原告与被告徐坤明所签订《房屋买卖合同》合法有效；3、请求法院确认原告为西安市未央区新灞路广运潭大道西案国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋的合法所有权人；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月初，原告与被告徐坤明口头协议，徐坤明自愿将自己位于西安市未央区新灞路广运潭大道西岸国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋出售给原告。2013年9月29日原告付给徐坤明装修定金2万元，徐坤明即向原告交付了该房屋钥匙，并声明在后续房款中扣除这2万元。后原告装修房屋并于当年10月入住至今，一直按期缴纳物业费等费用。2013年12月25日双方签订《房屋买卖合同》，约定徐坤明以总价110万元将房屋出售给原告，原告代徐坤明付清银行按揭款后即办理过户手续。合同签订当日原告向徐坤明支付购房定金5万元。2013年12月30日合同双方前往建行兴庆路支行营业厅，原告按约定代徐坤明向银行支付593692.39元银行按揭款后，徐坤明承诺2014年1月7日前与原告办理房屋过户手续。至此，原告总计向徐坤明支付了663692.39元。后原告再未联系到被告徐坤明。依据《合同法》第32条、第60条、第130条及《物权法》第15条的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，因此原告已实际取得该房屋的所有权。被告王西玲系执行案件的申请人，被告徐坤明系执行案件的被申请人。被告王西玲作为申请人及一般债权人向西安市新城区人民法院申请执行原告已经装修居住并享有所有权的房屋。原告对法院的执行提出案外人异议，并提出执行中拍卖程序违法，法院于2016年7月20日作出（2016）陕0102执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故诉至法院。被告王西玲辩称，人民法院对本案所涉房屋查封在先，原告与徐坤明签订《房屋买卖合同》发生在该查封以后，对被告王西玲不具有对抗效力。原告李昌洪不享有足以排除强制执行的民事权益。被告王西玲因与被告徐明坤及被告陕西顶坤实业有限责任公司民间借贷纠纷一案，被告王西玲于2013年4月7日向新城区人民法院提出财产保全申请，新城区人民法院于2013年5月3日作出（2013）新民二初字第00545-1号民事裁定书，对涉案房产进行查封，并由房屋管理部门办理查封登记手续予以公示。2013年9月原告李昌洪与被告徐明坤达成口头协议，双方签订《房屋买卖合同》是在2013年12月25日。由此可见，被告徐坤明与原告李昌洪的房屋买卖是在法院依法查封之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。第三十二条规定：财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。同时参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。纵观原告李昌洪所陈述的事实，其签订合同及占有不动产均在人民法院查封之后，且并未支付全部价款，故其不具备能够排除执行的法定条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。原告李昌洪与被告徐坤明签订的《房屋买卖合同》系无效合同，其要求确认合同有效的诉请缺乏法律依据。关于房屋已被人民法院依法查封后所签订的房屋买卖合同的效力问题，《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）中曾明确确认该类房屋买卖合同系无效合同。《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项也明确规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。”，故原告与被告徐明坤的合同因违背法律、行政法规的强制性规定，其要求确认合同有效的请求没有法律依据。被告王西玲已通过法院强制执行程序成为该涉案房屋的所有权人，并依法办理不动产物权登记手续。原告李昌洪依据在法院查封后所签订的《房屋买卖合同》不享有该房屋所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告李昌洪针对涉案房屋签订《房屋买卖合同》是在人民法院对该房屋采取查封措施以后，该买卖行为不具有对抗效力，且系法律禁止的行为。其次，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，原告李昌洪签订《房屋买卖合同》并未办理物权登记手续，不产生物权效力。而被告王西玲通过合法的强制执行程序，已成为涉案房屋的所有权人，并已办理不动产权属证书，原告李昌洪不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认其为涉案房屋所有权人缺乏事实和法律依据。综上所述，原告李昌洪依据在法院查封以后签订的《房屋买卖合同》不具有对抗被告王西玲的效力，其不享有足以排除执行的民事权益，该合同系无效合同，且被告王西玲已通过强制执行程序合法的成为该涉案房屋的所有权人，并办理了产权登记手续，被告王西玲的权利理应受法律保护。被告徐坤明、陕西顶坤实业有限责任公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王西玲在与被告陕西顶坤实业有限责任公司、被告徐坤明民间借贷纠纷一案中，于2013年4月7日向西安市新城区人民法院提出财产保全申请，要求冻结被告陕西顶坤实业有限责任公司、徐坤明银行存款250万元或查封二被告其他等值财产，并提供王西玲所有的陕A505**英菲尼迪越野汽车一辆作为担保。本院于2013年5月对徐坤明名下的位于西安市未央区广运潭大道南段1698号西岸国际花园北苑小区1幢31801号住宅房屋一套（建筑面积187.04平方米，权属证号1175114007-5-1-1-31801～1）进行查封。2013年12月12日，本院经审理作出（2013）新民二初字第00545号民事判决书，判决陕西顶坤实业有限责任公司、徐坤明于本判决生效后十日内共同偿还王西玲借款本金200万元及逾期付款利息（自2013年2月起按照银行同期贷款利率的四倍计算至给付之日），二被告互负连带给付责任。2013年9月初，原告与被告徐坤明口头协议，约定徐坤明自愿将自己位于西安市未央区广运潭大道西岸国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋出售给原告。2013年9月29日原告李昌洪向徐坤明支付购房定金2万元，徐坤明出具收条一张，内容为：“今收到李昌洪交房屋买卖定金贰万元整，实收人民币￥20000”。2013年12月25日，被告徐坤明（甲方）与原告李昌洪（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿转让位于西安市新灞路西岸国际花园小区1号楼3单元1801室房屋，价款为壹佰壹拾万元整；合同书签订后5天内，乙方向甲方支付房款壹佰壹拾万元；乙方向甲方支付首笔房款后，甲方向乙方交付全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件，并清点搬离不在本合同范围内的物品；本合同项下标的物所有权自本合同签订后转移至甲乙双方共有，房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下时转移乙方。双方还对协助义务、违约责任、争议解决办法等进行约定。当日，徐坤明与李昌洪签订《房屋买卖付款协议》，内容为：双方合同签订生效，买方向卖方交付人民币￥50000，计大写伍万元整，作为该房屋买卖定金。买方向卖方于合同签订之日起5个工作日内代卖方付清银行剩余按揭贷款，该笔款项用作买卖双方首笔付款。买卖双方过户手续办理完结，买方支付剩余全部款项。协议签订当日李昌洪按约向徐坤明支付房屋买卖定金伍万元。2013年12月30日，原告李昌洪通过银行转账代徐坤明偿还银行按揭贷款593692.39元。被告徐坤明因此出具收条一张，内容为：“今本人徐坤明收到李昌洪代还银行房屋按揭贷款计人民币伍拾玖万叁仟陆佰玖拾贰元三角玖分，小写￥593692.39。注：还款凭证号：6107300120020000005”。2015年8月7日，西安市新城区人民法院作出（2014）新执字第00681-5号执行裁定书，裁定将徐坤明购买的位于西安市未央区广运潭大道南段1幢31801号住宅一套（产权证号：1175114007-5-1-318**）和16幢3F103号车位一个(产权证号：1175114007-5-16-3F1**)进行变卖。2016年7月6日，原告李昌洪向本院提出执行异议。2016年7月20日本院作出（2016）陕0102执异13号执行裁定书，驳回原告李昌洪的执行异议。李昌洪不服，于2016年8月17日提起案外人执行异议之诉。2016年8月16日，西安市新城区人民法院作出（2014）新执字第00681-6号执行裁定书，裁定：一、解除对徐坤明名下位于西安市未央区广运潭大道南段1698号1幢31801号住宅一套（产权证号：1175114007-5-1-318**）和徐坤明购买的现登记在陕西中产置业有限公司名下位于西安市未央区广安路16幢3F103号车位一个(产权证号：1175114007-5-16-3F1**)的查封。二、将徐坤明名下位于西安市未央区广运潭大道南段1幢31801号住宅一套（产权证号：1175114007-5-1-318**）过户至王西玲（身份证号：610103197001131628）名下，原房产证作废。三、将徐坤明购买的现登记在陕西中产置业有限公司名下位于西安市未央区广安路16幢3F103号车位一个(产权证号：1175114007-5-16-3F1**)过户至王西玲（身份证号：610103197001131628）名下，原房产证作废。2016年8月23日，西安市新城区人民法院作出（2014）新执字第00681-7号执行裁定书，裁定：一、将被执行人徐坤明名下位于西安市未央区广运潭大道南段1698号1幢31801号住宅一套（产权证号：1175114007-5-1-318**）和徐坤明购买的现登记在陕西中产置业有限公司名下位于西安市未央区广安路16幢3F103号车位一个(产权证号：1175114007-5-16-3F1**)以物抵债给王西玲。二、申请执行人王西玲持生效裁定书到有权机构办理过户登记手续。2016年10月10日，西安市不动产登记局颁发（2016）西安市不动产权第1086401号不动产权证书，载明：权利人：王西玲；坐落：西安市未央区广运潭大道南段1698号1幢31801；不动产单元号：610111014009GB00001F00010152；建筑面积（含公用分摊面积）：187.04平方米。2016年8月23日，西安市新城区人民法院作出（2014）新执字第00681-8号执行裁定书，裁定：将王西玲（身份证号：610103197001131628）名下位于西安市未央区广运潭大道南段1幢31801号住宅一套（产权证号：陕（20**）西安市不动产权第1086401号）和16幢3F103号车位一个(产权证号：（20**）西安市不动产权第109155号)予以查封。李昌洪之妹李昌琼自2013年10月入住西岸国际花园北苑1号楼西单元1801室至今，并一直交纳物业费。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”王西玲依据（2013）新民二初字第00545号民事判决书申请强制执行，执行中本院对徐坤明名下的位于西安市未央区广运潭大道南段1698号西岸国际花园北苑小区1幢31801号住宅房屋一套（建筑面积187.04平方米，权属证号1175114007-5-1-1-31801～1）进行了查封。原告李昌洪向本院提出执行异议申请，本院经审查裁定驳回案外人李昌洪的执行异议请求。现李昌洪提起案外人执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议执行之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽交纳了涉案房屋部分购房款，也已实际占有使用涉案房屋，但其签订《房屋买卖合同》及占有涉案房屋均发生在法院查封之后。原告提交的《房屋买卖合同》、房屋买卖付款协议、收条、中国建设银行个人贷款还款凭证、西安锦园物业西岸国际花园管理处证明、物业缴费票据等证据仍不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。鉴于查封房屋依法不可流转，故原告并未取得涉案房屋的物权。综上，原告请求法院判令立即停止对西安市未央区新灞路广运潭大道西岸国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋的强制执行，解除对该房屋的查封、扣押并确认原告为西安市未央区新灞路广运潭大道西岸国际花园北苑小区1号楼3单元1801号房屋的合法所有权人，本院依法不予支持。至于原告要求确认其与被告徐坤明所签订《房屋买卖合同》合法有效，原告应另行主张，本案不予涉及。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李昌洪的诉讼请求。诉讼费14700元、公告费400元，由原告李昌洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  左 立审 判 员  杨海涛人民陪审员  刘雪凤二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李 赫