江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1698号
上诉人（原审被告）贾文彬。
上诉人（原审被告）潘建春。
上诉人（原审被告）顾建琴。
委托代理人吴如江，江苏赛杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州新区新裕汽车服务有限公司，住所地江苏省苏州市高新区滨河路187号。
法定代表人黄国庆，总经理。
委托代理人武建威，江苏瀛元律师事务所律师。
上诉人贾文彬、潘建春、顾建琴因与被上诉人苏州新区新裕汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第00314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州新区新裕汽车服务有限公司原系位于苏州市滨河路188号五幢房屋所有权人及国有土地使用权人，其中土地面积9071.72平方米，房屋建筑面积合计3712.24平方米。2014年4月1日，苏州新区新裕汽车服务有限公司（甲方）与贾文彬、潘建春、顾建琴（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中2000平方米维修车间出租给乙方用于汽车服务维修、销售汽车零配件并提供售后技术服务，租赁期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。合同第四条约定：甲乙双方同意，第一、第二年每年租金为90万元，第三年开始每年租金为110万元（开具房租发票，其税赋款由乙方承担），至合同期满。先付费后用房，每半年支付一次。合同第五条“租赁费、租赁保证金及其他费用”5.1约定：乙方在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元，作为乙方履行本合同的条款和条件的保证金。如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止；5.2约定：乙方需每六个月一次向甲方支付租金，先付后用。第一期租金在乙方进场装修前向甲方付清。此后每期租金乙方应在上期最后一个月内付清。合同第十二条约定：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。本合同经甲、乙双方签字盖章并收到乙方租赁保证金后生效。合同另对其他相关事宜进行约定。在合同尾部，甲方由苏州新区新裕汽车服务有限公司原副总经理顾宝鹏签字并加盖公司印章，乙方由贾文彬、顾建琴、潘建春署名。2014年8月1日，苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司经核准设立，股东为贾文彬、顾建琴、潘建春，住所地为苏州市高新区滨河路188号，经营范围为销售汽车零配件并提供售后技术服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2014年10月8日，苏州市运输管理处向苏州新区新裕汽车服务有限公司出具苏运维警字（2014）第002号《行政警示书》一份，以其于2014年4月1日起将维修作业场所租赁给苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司、造成自身作业场所不符合江苏省地方标准《机动车维修业开业条件》要求为由，责令其立即整改，并要求于15日内整改完毕。2014年12月19日，苏州市运输管理处向苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司经颁发苏交运管许可苏字320500701239号《道路运输经营许可证》，经营范围为汽车快修，证件有效期至2017年12月18日。苏州新区新裕汽车服务有限公司现以双方签订的《房屋租赁合同》并非其真实意思表示，且贾文彬、顾建琴、潘建春未向其支付租赁保证金为由请求确认合同未成立、未生效。
另查明，2012年3月28日，苏州新区新裕汽车服务有限公司（甲方）与案外人张锋（乙方）签订《合作协议书》一份，约定：甲方保留现有的公司，法人实体不变，乙方以经营责任承包的形式全权负责经营甲方的全部售后维修业务，自主经营管理、独立核算，具体经营范围为工商营业执照所列经营许可项目；本合作协议签订后一周内乙方向甲方缴纳10万元保证金，甲方向乙方开具收款证明，保证金由甲方保管，保管期间，甲方不再向乙方支付利息；合作协议自2012年4月1日起至2017年3月31日止，协议期限为5年，协议期内乙方需保证正常经营；甲方有权对乙方经营活动及本合同的履行情况进行监督，甲方所提供乙方使用的房屋、设备及相关的专用、通用工具等详见附件清单（注：以甲方现有的售后服务用场地、维修用房、停车场地及通道等为基础）；乙方第一年向甲方缴纳70万元的使用费，在每月25日之前向甲方缴纳6万元，最后一个月结清年度费用，第二年向甲方缴纳100万元使用费，每月25日前向甲方缴纳8万元，最后一个月按年度结清，第三、第四、第五年分别每年向甲方缴纳110万元使用费，每月25日前向甲方缴纳9万元，最后一个月按年度结清，在本协议有效期内，如乙方经营出现亏损等情况由乙方自负，且乙方支付甲方上述费用的义务不得免除；乙方经营收入实行专户管理，由乙方指定专人审批，方可从专户列支。双方另对其他相关事宜进行约定。协议签订后，双方均按约履行。2014年1月1日，苏州新区新裕汽车服务有限公司作为甲方与案外人张锋（乙方）、贾文彬（丙方）签订《合作协议书的补充协议》一份，约定：1、经甲乙丙三方同意，乙方于2014年1月1日始，将其应承担的履行责任转移至丙方名下，其权利义务由丙方承担，与甲方合作的内容、时间、方式不变。2012年3月28日签订的合作协议书，由丙方接替履行，原保证金由原来的壹拾万元提升为叁拾万元，本补充协议自签订一周内丙方向甲方补缴贰拾万元保证金，甲方向丙方开具收款证明，保证金由甲方保管，保管期间甲方不向丙方支付利息。乙方已经经营期间的债权债务由乙方与丙方自行结算与交接，自补充协议签订生效起，债权债务与乙方无关；2、甲方与丙方不再另行签订书面的合作协议书，原甲方与乙方于2012年3月28日签订的合作协议书中期限不变，原合作协议书中乙方的权利义务由丙方向甲方承担与享受；甲方与丙方在履行剩余的期限内，甲方应做到单独为丙方设立专营账户，丙方专营账户资金在结付清甲方的租金、水电等费用后，其余资金由丙方自由支配…此后，苏州新区新裕汽车服务有限公司与贾文彬之间继续履行《合作协议书》及其补充协议。2014年7月11日，苏州新区新裕汽车服务有限公司向贾文彬送达《解除﹤合作协议书﹥和﹤合作协议书的补充协议﹥的通知》一份，以后者未向其缴纳2014年5、6月份承包经营费18万元、结欠国家5、6月份税款65428.65元等行为构成严重违约为由，决定解除《合作协议书》及《合作协议书的补充协议》，即日起终止履行。贾文彬收悉，并在上述通知尾部注明“针对以上数据有异议”。
2014年6月18日、2014年7月9日、2014年7月25日、2014年8月28日、2014年9月25日、2014年10月25日、2014年11月26日，贾文彬、顾建琴、潘建春通过开设于中国银行苏州枫桥支行的苏州新区新裕汽车服务有限公司账户向开设于华夏银行苏州新区支行的苏州新区新裕汽车服务有限公司账户转账7次，金额分别为9万元、18万元、9万元、9万元、9万元，9万元，9万元（其中30944.99元通过贾文彬建设银行个人网上银行账户支付），并在客户借记回单中“用途”一栏载明：4月份房租、5、6月份房租、支付7月份房租、8月份房租、9月份房租、10月份房租、11月份房租；2014年12月25日，贾文彬通过建设银行个人网上银行账户向苏州新区新裕汽车服务有限公司转账9万元，备注载明：欧路捷12月份房租；2015年1月26日、2015年2月25日、2015年3月25日、2015年4月25日、2015年5月25日、2015年6月25日、2015年7月25日、2015年8月25日、2015年9月25日、2015年10月26日，贾文彬、顾建琴、潘建春通过苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司开设于华夏银行的账户向苏州新区新裕汽车服务有限公司开设于华夏银行的账户转账10次，金额分别为9万元、9万元、9万元、9万元、9万元、9万元、9万元、9万元、9万元、7.5万元，并在电子回单“摘要”一栏分别注明：1月份房租、2月份房租、3月份房租、4月份房租、5月份房租、6月份房租、7月份房租、房租款、支付新裕房租、2015年10月份房租。
又查明，2014年10月27日，苏州高新区“退二进三”工作领导小组办公室向苏州新区新裕汽车服务有限公司出具苏高新退办（2014）5号《函》，其内容如下：为适应城市现代化建设发展的需要，逐步调整优化中心城区产业结构和空间布局，加快推进中心城区三产服务业的聚集发展，进一步提升城市形象和区域综合竞争能力，苏州高新区中心城区新一轮规划已完成，目前已得到苏州市人民政府的批准。根据新的规划要求，中心城区不再规划工业用地，原工业用地将逐步退出。苏州高新区早在2006年10月开始着手“退二进三”工作，为加强此项工作的指导，专门成立了“退二进三”工作领导小组，下设办公室具体负责中心城区企业“退二进三”的搬迁工作，并明确了“退二进三”工作范围：北至马运河、南至苏福路、西至金枫路、东至大运河约27平方公里，并报市政府同意后实施，截止目前累计已有50家企业签订了相关搬迁补偿协议。苏州新区新裕汽车服务有限公司位属我区“退二进三”范围，根据高新区新的规划方案，贵公司已列入我区2014年“退二进三”重点项目，望能理解和支持高新区中心城区新的规划方案，全力配合“退二进三”工作，并指定专人负责与区“退二进三”办公室联系，就企业的搬迁时间、搬迁方案等一系列事宜进行协商，尽快达成一致意见并签订搬迁协议。
2015年3月11日，苏州新区新裕汽车服务有限公司与苏州高新区土地储备中心、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会签订《国有土地使用权收购补偿协议书》。同年9月7日，苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局地籍登记处出具《﹤国有土地使用权﹥注销证明》一份，载明：根据苏州市国土资源局苏新土收（2015）10号收回批文，原使用权人：苏州新区新裕汽车服务有限公司，坐落于高新区滨河路东、玉山路南、水利局西，面积9071.72平方米，用途工业，土地证书编号苏新国用2004第4518号，原国有土地使用证原件已收回并办理注销。
庭审中，双方一致确认贾文彬、顾建琴、潘建春并未向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付过租赁保证金10万元。
庭审中，贾文彬、顾建琴、潘建春前称双方之间的承包关系无法解释，后称双方之间的承包关系于2014年7月11日经贾文彬签字确认解除；贾文彬、顾建琴、潘建春前对2014年4月份承包费是否支付无法回答，后又称其已向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付2014年4月、5月、6月承包费，故未再支付租金。贾文彬、顾建琴、潘建春另称：因组建公司需要购买设备，资金压力大，故其与苏州新区新裕汽车服务有限公司原经理顾宝鹏口头协商实际履行租赁合同时，将租金支付方式改为一月支付一次，至于为何每月支付9万元而非7.5万元，系顾宝鹏的要求；双方在签署租赁合同前已口头协商解除双方之间的承包合同；承包合同虽已解除，但贾文彬认为按照承包合同约定的方式支付租金比较方便，且其已经习惯，故其后租金仍按照该方式支付。
上述事实，有房屋租赁合同、工商登记资料查询单、道路运输经营许可证、合作协议书、合作协议书的补充协议、转账凭证18份、解除《合作协议书》和《合作协议书的补充协议》的通知、苏州市运输管理处行政警示书、苏高新退办（2014）5号函、国有土地使用权收购补偿协议书、房产证、土地证、《国有土地使用证》注销证明及庭审笔录等证据证实。
原审原告苏州新区新裕汽车服务有限公司的诉讼请求：请求确认双方之间的《房屋租赁合同》并未成立，也未生效。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，也是合同生效应当具备的要件。本案中，苏州新区新裕汽车服务有限公司虽与贾文彬、顾建琴、潘建春于2014年4月1日签订《房屋租赁合同》，但是其从未向贾文彬、顾建琴、潘建春交付过涉案房屋，贾文彬、顾建琴、潘建春也未向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付过租金及租赁保证金，双方从未按照合同约定履行各自的权利、义务，故该合同内容并非双方当事人真实意思表示，理由如下：一、从合同文本看，《房屋租赁合同》第十二条明确约定：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，但双方在庭审中均不能提交合同原件，即使如贾文彬、顾建琴、潘建春所称，其持有的两份合同一份提交给苏州市××新区（虎丘）工商行政管理局以进行公司设立登记，一份提交给苏州市运输管理处以办理道路运输经营许可证，但其庭后向原审法院寄交的所谓从苏州市运输管理处调取的合同原件，与其在苏州市××新区（虎丘）工商行政管理局留存在合同文本明显不一致；二、从租赁物的交付看，双方早在2014年1月1日就通过《合作协议书的补充协议》确立了双方之间的承包关系，由贾文彬、顾建琴、潘建春享受及承担案外人张锋与苏州新区新裕汽车服务有限公司在2012年3月28日签订的《合作协议书》中约定的权利及义务。此后，贾文彬、顾建琴、潘建春即从案外人处接手苏州新区新裕汽车服务有限公司的房屋、设备及工具从事经营活动，而非由苏州新区新裕汽车服务有限公司在签订《房屋租赁合同》后按照该合同约定向其交付涉案房屋；三、从款项的支付时间及金额看，根据《合作协议书》的约定，贾文彬、顾建琴、潘建春应于租赁期限的第三、第四、第五年每年支付承包费110万元，每月25日前缴纳9万元，根据其提供的转账凭证，除2015年10月26日外，贾文彬、顾建琴、潘建春向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付款项的时间、金额基本与《合作协议书》约定的履行方式一致，而与《房屋租赁合同》约定的履行方式“先付费后用房，每半年支付一次”毫无相似之处；四、从款项的转出账户看，2014年6月18日至2014年11月26日期间，贾文彬、顾建琴、潘建春通过苏州新区新裕汽车服务有限公司开设于中国银行苏州枫桥支行的账户向其设立于华夏银行苏州新区支行的账户转账7次，不符合承租人向出租人支付租金通常采用的方法，却与双方在《合作协议书的补充协议》约定的承包费的支付方式一致；五、从贾文彬、顾建琴、潘建春在庭审中的陈述看，其在庭审中对承包关系现有状态的解释前后矛盾，且其后虽称双方之间的承包关系已口头协商解除，但并未提供任何证据予以证明；其称2014年4、5、6月已向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付承包费，故不再支付租金，但该说法与其提供的转账凭证“用途”一栏明确记载为租金的事实不符，进一步印证转账凭证中“租金”二字系其自行随意填写；其称因组建公司需要购买设备、资金压力大，故与苏州新区新裕汽车服务有限公司原经理顾宝鹏口头协商将租金支付方式改为一月一次，且按照顾宝鹏的要求每月支付租金9万元，对此并未提供任何证据予以证明，且该说法前后矛盾，既然“资金压力大”，为何每月却超出《房屋租赁合同》约定的应付金额（每年110万元，即每月7.5万元）支付租金？其称承包合同虽已解除，但贾文彬认为按照承包合同约定的方式支付租金比较方便，且其已经习惯，故其后租金仍按照该方式支付，该说法并无任何证据予以证明，且明显与常理不符。综上，双方之间的关系并非房屋租赁合同关系，而系《合作协议书》及《合作协议书的补充协议》约定的承包关系，《房屋租赁合同》虽因双方当事人署名、盖章而成立，但其中约定的内容并非双方当事人真实意思表示，故该合同因缺乏生效要件而并未生效。退一步讲，即使该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但根据合同第十二条“本合同经甲、乙双方签字盖章并收到乙方租赁保证金后生效”的约定，该合同显属附生效条件的合同，因贾文彬、顾建琴、潘建春从未向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付过租赁保证金10万元，故合同生效条件未成就，因而合同依然不生效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决：
苏州新区新裕汽车服务有限公司与贾文彬、潘建春、顾建琴于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》未生效。
案件受理费80元，减半收取40元，由贾文彬、潘建春、顾建琴负担。
上诉人贾文彬、潘建春、顾建琴不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：原审判决认定双方签订《房屋租赁合同》后，苏州新区新裕汽车服务有限公司未向我方交付房屋，我方也未向其支付租金和租赁保证金是错误的。签订《房屋租赁合同》之前，我方与苏州新区新裕汽车服务有限公司之间是承包经营关系，苏州新区新裕汽车服务有限公司于2014年7月7日通知解除承包经营关系后，我方已经合法占有使用涉案房屋，不存在未交付房屋的事实。我方在成立苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司初期由于资金周转困难，经与苏州新区新裕汽车服务有限公司原经理顾宝鹏口头协商，租金改为按月结算，后我方每月向其支付租金9万元，对方并未表示反对，故原审法院认定我方未支付租金不当。租赁保证金性质上属于履约保证金，其目的是为了保证合同的履行，是否支付租赁保证金并不影响合同的成立与生效。双方签订的《房屋租赁合同》已经实际履行，不应当以租赁保证金未支付为由认定合同未生效。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人苏州新区新裕汽车服务有限公司辩称：《房屋租赁合同》只是为了设立苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司而签订的，双方实际履行的是《合作协议书》及《合作协议书的补充协议》。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：双方之间的《房屋租赁合同》是否生效？
本院认为：本案中双方当事人既签订有《合作协议书》及其补充协议，同时也签订有《房屋租赁合同》，由于上述合同的标的物均涉及双方讼争的房屋，而两份合同在性质、特征及权利义务内容方面均存在较大差别，不可能同时适用，故双方实际履行的合同应当结合案件的实际情况进行分析、判断。诉讼中双方当事人对苏州新区新裕汽车服务有限公司与贾文彬之间存在承包经营关系的事实均不持异议，本院依法予以确认。双方对房屋租赁关系的陈述则存在较大不同，上诉人贾文彬、潘建春、顾建琴主张房屋租赁合同取代了之前的承包经营合同，且已经实际履行，应属合法有效；被上诉人苏州新区新裕汽车服务有限公司则主张订立《房屋租赁合同》并非其真实意思表示，只是为了满足对方设立苏州大泽欧路捷豪华汽车服务有限公司的需要，该份合同也未实际履行。综合考量双方陈述及举证情况，本院认定苏州新区新裕汽车服务有限公司的诉讼主张具有合理性：一是双方在一审庭审中均无法提供租赁合同原件，庭后提供的合同文本系从有关的管理部门调取，内容也存在一定差异，可以侧面印证签订合同系为了办理工商登记及道路运输经营许可证等需要的事实；二是承包经营合同中涉及房屋、场地、设备及相关专用工具的使用，而房屋租赁合同仅涉及到房屋、场地的使用，不涉及其他部分，如果签订房屋租赁合同是为了替代承包经营合同，双方应当就上述差异部分的处理明确约定，而事实上房屋租赁合同未作涉及；三是从上诉方向苏州新区新裕汽车服务有限公司支付款项的金额、期限及方式来看，更符合承包经营合同的约定，而与房屋租赁合同的约定则存在较大不同。综合以上几点，本院认为双方之间签订的《房屋租赁合同》并非当事人真实意思的表示，而且《房屋租赁合同》明确约定有生效条件，而上诉人贾文彬、潘建春、顾建琴未按照约定支付租赁保证金，视为生效条件未成就，故原审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》未生效符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人贾文彬、潘建春、顾建琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年五月十三日
书 记 员 柳 璐