北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00564号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市朝阳区福顺居快餐厅，住所地北京市朝阳区垂杨柳中街西里甲1号。
法定代表人魏福来，经理。
委托代理人马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。
委托代理人魏福和，男，1958年5月23日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京红都集团公司，住所地北京市东城区东交民巷28号。
法定代表人张培，总经理。
委托代理人池英花，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
原审第三人：邹志富，男，1973年8月7日出生，个体工商户，住北京市东城区广渠门内大街**号。
上诉人北京市朝阳区福顺居快餐厅因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京市朝阳区福顺居快餐厅之委托代理人马宁宁、魏福和，被上诉人北京红都集团公司之委托代理人池英花、杨琳到庭参加诉讼，原审第三人邹志富未到庭。本案现已审理终结。
2014年4月，北京红都集团公司（下称红都公司）诉至原审法院称：1998年9月，我公司将北京市东城区广渠门内大街29号院（下称29号院）全部房屋和附属配套设施出租给余杭市仓前丝绸实业公司（下称仓前丝绸公司），允许该公司部分转租，双方签订了《租赁经营合同》。此后，仓前丝绸公司就29号院内部分房屋（下称诉争房屋）与北京市朝阳区福顺居快餐厅（下称福顺居快餐厅）签订了《租赁合同》。2000年3月，我公司与仓前丝绸公司在履行《租赁经营合同》过程中存在分歧，经协商，我公司下属北京市红都广安纺织品采购供应站（下称广安纺织品采购供应站）与仓前丝绸公司和北京富丽宏布艺大厦有限责任公司（下称富丽宏公司），重新签订了《房屋租赁合同》、《协议书》，约定1999年12月31日前双方签订的所有合同、协议全部终止，重新确定承租人租赁的建筑面积3493.71平方米。2001年9月16日，因承租人仓前丝绸公司和富丽宏公司违约，广安纺织品采购供应站诉至北京市崇文区人民法院，要求终止与二承租人签订的《房屋租赁合同》。经审理，法院判决终止了《房屋租赁合同》。在上述合同履行及诉讼过程中，福顺居快餐厅所承租的诉争房屋及土地一直使用至今，我公司考虑福顺居快餐厅投入较大，允许福顺居快餐厅继续经营，改为一年一结算的短期合同。同时，也为了避免日后产生不必要的纠纷，我公司可随时售房或自用房屋。故福顺居快餐厅除每年交付租金外，未与我公司签订正式书面的租赁合同，形成了不定期租赁关系。福顺居快餐厅在租赁期间，未经我公司同意，擅自在原租赁物上加盖违章建筑，并转租给第三人用于收益。我公司认为，针对不定期租赁，当事人可随时解除合同，在本案诉讼前我公司曾书面函告福顺居快餐厅解除合同，但福顺居快餐厅未予答复。现我公司诉至法院要求解除与福顺居快餐厅之间关于“广渠门内大街29号附属楼1-2层及9间地下室及锅炉房以东200平方米空地”的租赁关系；返还第1项诉讼请求项下的房屋土地使用权，腾退诉争房屋交还我公司。
福顺居快餐厅辩称，红都公司与福顺居快餐厅签订了书面协议，红都公司同意我快餐厅加盖房屋，约定我快餐厅有权出租房屋，且我快餐厅一直合法经营，按时足额交纳租金。邹志富原为我快餐厅职员，烟酒店虽以他的名义办照，但实际是我快餐厅雇佣其进行经营，我快餐厅每月给付其工资三四千元。我快餐厅不同意红都公司的全部诉讼请求，并反诉要求红都公司给付我快餐厅因其自2009年8月21日起未将锅炉房及南侧库房提供给福顺居快餐厅使用所造成的损失40万元；判决红都公司将强行占用锅炉房以东空地及传达室、停车位、7间平房返还我快餐厅使用，并赔偿给我快餐厅造成的经济损失；判令红都公司支付1999年2月6日至2014年4月期间的供暖补偿费145000元；返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元。
邹志富述称，我原是福顺居快餐厅的职工，2010年1月福顺居快餐厅将烟酒店承包给我，但并不是转租给我，同意福顺居的答辩意见，不同意红都公司的诉讼请求。
针对福顺居快餐厅的反诉，红都公司答辩称：双方没有签订过书面合同，福顺居快餐厅的反诉请求没有事实和法律依据，也没有证据加以证明，供暖费合同中没有约定，同时，福顺居快餐厅所有的诉讼请求均已超过诉讼时效。故我公司不同意其反诉请求。
原审法院经审理认为：福顺居快餐厅与北京红都安化楼纺织品公司（下称安化楼纺织品公司）于1997年签订的《租赁合同》，因安化楼纺织品公司的破产及两广路的修建早已实际终止；1998年3月，红都公司与仓前丝绸公司签订了《房屋租赁合同》后，仓前丝绸公司与福顺居快餐厅分别签订了三份租赁合同和补充协议，但2000年3月，红都公司和其下属北京红都广安商业发展中（下称红都发展中心）与仓前丝绸公司、富丽宏公司签署协议约定了1999年12月31日前的合同终止，并由红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订了新的租赁合同，租赁面积进行了调整，而福顺居快餐厅与仓前丝绸公司签订的三份租赁合同的面积只有部分包括在新的租赁合同内，故该三份合同的效力有待红都公司的认可。但红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订的租赁合同于2001年经法院的生效判决书判决终止，故福顺居快餐厅与仓前丝绸公司签署的三份租赁合同及补充协议失去了存在的基础，且未经红都公司的认可，故亦应视为终止。2009年福顺居快餐厅与红都发展中心签订的补充草案约定表述不明，内容欠缺完整性，从履行上看房屋交付多少租金，草案中也没有约定，同时该草案有添加、涂改等瑕疵，具体补充的合同也未约定，故不能作为有效的证据。福顺居快餐厅虽使用诉争房屋并交纳租金，但鉴于红都公司与福顺居快餐厅双方未签订书面合同，应视双方为不定期的租赁合同关系。针对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，红都公司要求解除不定期租赁关系并要求福顺居快餐厅及邹志富腾房的理由充足，法院予以支持。福顺居快餐厅反诉要求给付因红都公司自2009年8月21日起未将锅炉房及南侧库房提供给福顺居快餐厅使用所造成的损失40万元，返还锅炉房以东空地及传达室、停车位、7间平房由其使用并赔偿造成的经济损失，以及支付1999年2月6日至2014年4月期间的供暖补偿费145000元的请求，没有法律和合同依据，法院不予支持。福顺居快餐厅要求红都公司返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元的请求，已超过法律规定的诉讼时效，法院亦不予支持。据此，原审法院于2014年10月20日判决：一、解除北京红都集团公司与北京市朝阳区福顺居快餐厅之间关于“广渠门内大街二十九号附属楼一、二层及九间地下室及锅炉房以东二百平方米空地”的不定期租赁关系；二、自判决生效之日起三十日内，北京市朝阳区福顺居快餐厅、第三人邹志富将所占用的北京市东城区广渠门内大街二十九号附属楼一、二层及九间地下室及锅炉房以东二百平方米空地腾空交予北京红都集团公司收回；三、如北京市朝阳区福顺居快餐厅实际腾房之日早于二○一四年十二月三十一日，则北京红都集团公司应于北京市朝阳区福顺居快餐厅腾房当日，按每日一千一百五十元六角八分的标准退还北京市朝阳区福顺居快餐厅房屋占用使用费，并按同期银行贷款利率给付其上述款项的相应利息；四、驳回北京市朝阳区福顺居快餐厅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，福顺居快餐厅不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回红都公司的全部诉讼请求。红都公司同意原判。邹志富不同意原判，但未上诉。
经审理查明：诉争房屋原由案外人安化楼纺织品公司（独立法人）使用。1997年7月8日，安化楼纺织品公司（甲方）与福顺居快餐厅（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋，面积350平方米（其中房屋331.66平方米，平房）出租给乙方经营餐饮业；租期为7年，即1997年8月18日至2004年8月18日止。1999年8月9日，安化楼纺织品公司向北京市高级人民法院提出破产申请，同年9月1日北京市高级人民法院作出（1999）高经破字第320号民事裁定书，宣告安化楼纺织品公司破产。2000年因修建两广路，上述诉争房屋被拆除。
1998年3月，红都公司取得29号院房屋的所有权。同年9月28日，红都公司（甲方）与仓前丝绸公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方将29号院全部房屋和附属配套设施以及车辆6部、取暖锅炉1座租给乙方经营使用。其中实际房屋590间，建筑面积8929.1平方米；租赁期15年，即1999年1月1日至2014年12月31日；甲方同意乙方在租赁合同期内，将上列房屋面积的50%以下进行转租、转让、转借。
取得上述承租权后，仓前丝绸公司（甲方）先后与福顺居快餐厅（乙方）签署了三份《房屋租赁合同》，分别是：1、1999年2月6日双方约定甲方将上述地址院内办公楼一层面积为250平方米的场地租给乙方经营餐饮业，租赁期为10年，即1999年5月1日至2009年4月30日，租金每年8万元，北京红都安化楼纺织品公司盖章同意该房屋租赁合同；2、1999年6月18日双方约定甲方将上述地址院内生活楼二层面积为250平方米的房屋及锅炉房以东空地200平方米租给乙方使用，租赁期为9年零4个月，即2000年1月1日至2009年4月30日，租金每年15万元；3、1999年6月26日，双方约定甲方将上述地址院内地下室9间租给乙方做员工宿舍和仓库，租赁期为9年零9个月，即1999年8月1日至2009年4月30日，租金每年28000元。
1999年7月25日，仓前丝绸公司（甲方）与福顺居快餐厅（乙方）签订了补充合同，双方约定将上述三份合同的租赁期均延长至2014年12月30日。
2000年3月30日，红都公司、广安纺织品采购供应站与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订《协议补充说明》约定：红都公司与仓前丝绸公司签订的《租赁合同》于1999年12月31日终止，遗留问题及重新签订协议授权下属企业广安纺织品采购供应站全权处理。同日，广安纺织品采购供应站（甲方）与仓前丝绸公司、富丽宏公司（乙方）签署房屋租赁合同及协议书，约定甲方将29号院楼房中的一部分及该部分楼房所占用的基础设施租赁给乙方经营使用。其中主营业楼一层租赁建筑面积为1116.93平方米；主营业楼二层租赁建筑面积为912.48平方米；主营业楼四层租赁建筑面积847.30平方米；附属办公楼二、三层租赁建筑面积为617平方米，合计为3493.71平方米。租赁期限14年，即2000年1月1日至2013年12月31日。《租赁合同》面积变更后，仓前丝绸公司、富丽宏公司未与福顺居快餐厅重新签订租赁合同。
2000年4月18日，广安纺织品采购供应站出具公函同意福顺居快餐厅沿该单位东大门南侧墙垛至锅炉北墙砌一道隔离墙，形成一块独立的空地。
因租金、电费等问题，广安纺织品采购供应站曾两次起诉过仓前丝绸公司、富丽宏公司。2001年6月29日，广安纺织品采购供应站起诉仓前丝绸公司、富丽宏公司房屋租赁纠纷一案，要求终止与仓前丝绸公司、富丽宏公司的房屋租赁协议，并由仓前丝绸公司、富丽宏公司支付租金、滞纳金、电费、退租损失等费用。2001年9月26日，原北京市崇文区人民法院做出（2001）崇民初字第2145号民事判决书，判决终止广安纺织品采购供应站与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订的房屋租赁合同；并判令富丽宏公司、仓前丝绸公司搬出北京市崇文区广渠门内大街二十九号（已履行）。福顺居快餐厅虽未参与上述诉讼，但红都公司曾向法院提交一份盖有福顺居快餐厅结算财务专用章的证明材料，内容为说明其承租的房屋面积租金交纳的情况。
2005年5月9日，广安纺织品采购供应站更名为红都发展中心。
经询，福顺居快餐厅认可其于1998年12月31日前将房屋租金交付安化楼纺织品公司；1999年的租金其交付给仓前丝绸公司王建国；2000年至2013年的租金均交付给红都发展中心；2013年12月30日以后该餐厅将房租交付给红都公司，房租交纳至2014年12月31日。红都公司认可福顺居快餐厅房租交纳至2014年12月31日。
经查，邹志富于2012年初注册了营业执照，福顺居快餐厅、邹志富均不认可双方形成转租，均认可邹志富在诉争房屋中经营烟酒店。
2014年2月20日，北京市东城区住房和城市建设委员会向红都公司出具了《关于请尽快配合地铁7号线工程建设搬迁工作的函》，要求该集团公司于2014年3月底前完成东城区广渠门内大街29号附楼的搬迁工作，并表明该附楼搬迁后将被全部拆除，规划用途为地铁7号线的站点风亭等地铁附属设施。
原审审理中，福顺居快餐厅出具一份2009年8月21日，红都发展中心与福顺居快餐厅签订一份手写补充草案，约定：如一方违约，违约方应赔偿对方未履行年限的损失，计算标准为：福顺居上年度的营业收入为年度标准，计算未履行年度的经济赔偿损失，以评估为准；本合同执行期满（2019年12月31日，为后添加），如出租方继续从事出租，保证承租方顺延，重新签订新的合同，租金按当期本院（后“本院”两字被划掉，替换为“广渠门内大街29号院”）内出租价格平均值计算。该草案中还提及后厨部分如遇拆迁，红都发展中心负责将锅炉房及南侧库房提供给福顺居快餐厅使用（租金6万元）。红都公司对该份证据不予认可。
本院审理中，福顺居快餐厅为证明上述手写补充草案的真实性，申请该草案执笔人证人张×出庭作证。张×证明：补充草案确实约定了租赁合同至2019年12月31日止，该协议是红都发展中心法定代表人张法顺让其执笔的；诉争房屋的出租需经红都公司批准；补充草案针对补充的正式合同并没有实际签订。另，福顺居快餐厅为证明红都发展中心有权与其签订该份草案，提交红都发展中心给其的委托书复印件一份，内容为：“北京市崇文区广渠门内大街29号房屋产权人为北京红都集团公司，该房屋委托北京红都广安商业发展中心全权管理。落款：北京红都集团公司。”红都公司称该委托书为复印件，故对该份委托书的真实性不予认可。
同时，红都公司申请证人红都发展中心原法定代表人张法顺出庭作证。张法顺证明：红都公司没有委托授权给红都发展中心与福顺居快餐厅签订租赁合同；红都发展中心仅是对29号院管理、打扫卫生、服务、维修；签署补充草案后，没有向红都公司汇报；此后双方未签订正式租赁合同；对于福顺居快餐厅提交的委托书不是红都发展中心给福顺居快餐厅的；诉争房屋的租金都已交给红都公司。福顺居快餐厅对该证人证言不予认可。
上述事实有双方当事人陈述、房屋产权证、租赁合同、民事判决书、工行变更资料、函件、委托书、补充草案、发票收据、供电协议书、通知、监察大队拆除决定书、照片、证人证言等在案佐证。
本院认为：经查，福顺居快餐厅与安化楼纺织品公司于1997年签订的《租赁合同》，因安化楼纺织品公司的破产及两广路的修建即租赁房屋的拆除，该合同已实际终止。在1998年3月，红都公司与仓前丝绸公司签订《房屋租赁合同》之后，仓前丝绸公司与福顺居快餐厅前后分别签订了三份租赁合同及补充协议，但在2000年3月，红都公司和红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司就29号院签署终止租赁合同协议，并由红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订新的租赁合同，对租赁面积进行了变更调整，而福顺居快餐厅与仓前丝绸公司签订的租赁合同面积只有部分包括在新的租赁合同内，且在此后的2001年经法院生效判决判决解除了红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司于2000年签订的新的租赁合同，故福顺居快餐厅与仓前丝绸公司于1998年签订的三份租赁合同及补充协议已失去了存在的基础，租赁合同已终止。
虽在本案中，福顺居快餐厅提交了其与红都发展中心于2009年签订的补充草案一份，用以证明福顺居快餐厅租赁合同期限延至2019年，审理中该补充草案经福顺居快餐厅、红都公司、原红都发展中心法定代表人证人张法顺均对其真实性进行了确认，对此本院亦不持异议。但首先该补充草案中内容欠缺完整性，没有租金等租赁合同主要的内容，其次证人张法顺、张×均表示该份补充草案针对的正式租赁合同此后并未实际签订，红都发展中心无权与福顺居快餐厅签订租赁合同，最后福顺居快餐厅亦未就红都发展中心就诉争房屋有权出租、签订租赁合同提交充分证据予以证明，故该份补充草案不能成为福顺居快餐厅主张对诉争房屋拥有至2019年合法承租权的有效、充分证据，福顺居快餐厅关于其租赁合同延至2019年的主张，缺乏依据，本院难以支持。
鉴于红都公司与福顺居快餐厅之间未签订正式的书面合同，虽福顺居快餐厅自2000年至2014年一直向红都公司交纳租金，但双方之间仅形成不定期租赁合同关系，现红都公司作为诉争房屋的产权人，有权随时提出解除合同关系，故对红都公司要求解除不定期租赁合同关系及福顺居快餐厅、邹志富腾退诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，反诉案件受理费5148元，由北京市朝阳区福顺居快餐厅负担（已交纳5148元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费10297元，由北京市朝阳区福顺居快餐厅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘梦辰