辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第3041号
上诉人（原审原告）：赵慧，女，1986年9月7日出生，汉族，无职业，住址铁岭市调兵山市。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人赵慧因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵慧一审诉称：2013年6月12日赵慧与星辰公司签订了《商品房买卖合同》，合计金额296，412元，按照合同有关规定和星辰公司的要求，赵慧支付人民币296，412元，赵慧在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。现实情况是：星辰公司恶意拖延交房，赵慧多次与星辰公司进行沟通，星辰公司均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括赵慧在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年5月31日，然而星辰公司恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到星辰公司办公所在地，与星辰公司签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，星辰公司应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时星辰公司承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而星辰公司又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，星辰公司又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。星辰公司披合法销售外衣恶意欺骗包括赵慧在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日星辰公司亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对赵慧的合理合法要求极不配合，给赵慧造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。赵慧所购买商品房系赵慧正式住房，倾注了赵慧毕生的积蓄和心血。然而由于星辰公司的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使赵慧安居乐业梦想逐步破灭，给赵慧整个家庭包括赵慧父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前赵慧已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于星辰公司的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给赵慧造成巨大的经济损失同时，也给赵慧带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护赵慧的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持赵慧的诉讼请求。诉讼请求：1、赵慧与星辰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照赵慧与星辰公司签订的《商品房买卖合同》约定，星辰公司30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、星辰公司应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、星辰公司应以现金形式赔偿赵慧至2015年6月12日，赔偿违约金合计金额11，310元；5、诉讼费由星辰公司承担。
星辰公司一审答辩：赵慧、星辰公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，星辰公司认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，赵慧提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。逾期交房的责任不在于星辰公司，是由于星辰公司的相关资产被第三方法院查封导致工程不能如期竣工。
原审法院审理查明，2013年6月12日，赵慧（买受人）与星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定赵慧以296，412元，购买星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号3幢1单元11层1号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为30平方米。其中第六条约定，买受人于2013年6月12日前一次性付清购房款人民币296，412元。第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，赵慧将购房款296，412元一次性支付给星辰公司，星辰公司为赵慧出具了收款收据两张。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付赵慧。
诉争房屋存在在建工程抵押。
原审法院认为，赵慧、星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对赵慧确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，原审法院予以支持。关于赵慧诉请星辰公司依据合同第9条第1款之约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因星辰公司至今未依约向赵慧交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因赵慧、星辰公司已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。星辰公司应从2014年6月1日起给付，至赵慧主张的2015年6月12日止，共计逾期377天；对于赵慧要求星辰公司办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对赵慧该项诉讼请求，原审法院不予处理。待条件具备时，赵慧可另行主张。对于赵慧要求星辰公司马上开工，尽快交房的诉讼请求，虽星辰公司存在违约行为，但赵慧该项诉求所涉标的不适于强制履行，故对赵慧该诉讼请求，原审法院不予支持。赵慧可在房屋具备交付条件时，另行主张权利。对星辰公司未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，原审法院不予采纳。关于星辰公司认为违约金过高一节，证据不足，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定原审法院判决：一、确认原告赵慧与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年6月12日就位于沈阳市和平区文兴路41-3号3幢1单元11层1号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵慧逾期交房违约金11，175元，从2014年6月1日起至2015年6月12日止，以296，412元为计算基数，按日万分之一标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费83元（原告已预交），公告费400元由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人赵慧不服，上诉至本院。上诉请求：判令被上诉人购买的商品房备案及交房。上诉理由：一审既然认定合同有效，应该支持上诉人要求被上诉人“备案”和“交房”两项诉讼请求，一审法院以“不具备条件”为由不予支持是错误的。备案和交房“不具备条件”是因被上诉人过错所致，与上诉人无关。上诉人要求判令被上诉人履行“备案”和“交房”合同义务具有充分的事实和法律依据。
被上诉人星辰公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、一审法院调取的抵押物清单等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于赵慧上诉提出要求星辰公司履行商品房买卖合同备案登记及交付房屋义务的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。本案中，赵慧诉请要求星辰公司履行商品房买卖合同备案登记及交付房屋义务系非金钱债务，现诉争房屋所在楼宇未竣工且存在在建工程抵押，则诉争房屋不具备交付使用及进行商品房买卖合同备案登记的条件，依照上述法律规定，一审法院判决赵慧待条件具备时再行主张相关权利并无不当。对赵慧的上诉请求，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83元，由上诉人赵慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。