上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12523号
原告博盟餐饮管理（上海）有限公司。
法定代表人徐嘉彧。
委托代理人陈介忠。
委托代理人沈超英，上海嘉创润华律师律师所律师。
被告新大陆发展（上海）有限公司。
法定代表人TJOEMIAWKIE。
委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
委托代理人孙欢成，上海潘国新律师事务所律师。
原告博盟餐饮管理（上海）有限公司（以下简称博盟公司）与被告新大陆发展（上海）有限公司（以下简称新大陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2014年6月23日、2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告博盟公司的委托代理人陈介忠、沈超英及被告新大陆公司的委托代理人符维伟、孙欢成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博盟公司诉称：2013年10月9日，被告与澳大利亚国籍的LIYUE签订了《租赁合同》一份，根据该租赁合同的约定由被告将位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场北楼一层N1-05室房屋（以下简称系争房屋）租赁给LIYUE女士经营餐饮，系争房屋的建筑面积为174.63平方米，另约定系争房屋南侧扩出部分约69.41平方米免费提供给LIYUE女士使用，租赁期限为4年，自2013年10月15日起至2017年10月14日止，房屋交付时间为2013年10月15日。该合同还就租金、费用及付款方式、保证金、商铺装修使用要求和维修责任、安全责任、商铺返还时的状态、合同解除的条件及违约责任等做出了相应的约定。2013年10月30日，由原告、被告及LIYUE女士三方签订了《三方协议书》一份，约定由原告承受被告与LIYUE女士于2013年10月9日签订的《租赁合同》中LIYUE女士的权利义务等。2014年1月6日，原、被告在上述协议的基础上签订了《新大陆·上海市房屋租赁合同》一份，双方约定合同租赁期限变更为2013年12月19日至2017年12月18日止，房屋交付时间变更为2013年12月19日等等。原告依约履行了合同约定的义务，于2013年12月26日向被告交付了履约保证金275，226元等，期间原告还向被告交纳了2013年11月29日至2014年1月28日的房屋租金等。然而，被告未能依约履行合同约定的义务，其在向原告交付系争房屋时隐瞒了系争房屋部分面积系私自改扩建增加的违章建筑的事实，导致原告对系争房屋进行装修后，无法申请办理工商营业执照等证照和手续，损失严重。被告的违约行为严重了损害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现，应该承担相应的违约责任。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、依法判令解除原告和被告于2013年10月9日签订的《租赁合同》、2014年1月9日签订的《新大陆·上海市房屋租赁合同》；二、依法判令被告退还原告合同履行保证金275，226元；三、判令被告承担违约责任，支付违约金275，226元；四、判令被告赔偿违约金不足以抵付的原告经济损失的差额计620，001元。
被告新大陆公司辩称：除了原告的第一项诉讼请求外，其余诉讼请求被告均不同意。被告同意解除合同，但是被告不认可原告的解除理由。原告的理由在此之前从未提出过。双方在2013年12月19日交接房屋的时原告也没有提出过，被告认为原告是违约解除合同，原告是违约方。原告所谓的违章建筑在合同中明确约定的，该扩建部分是免费提供给原告提供的，不纳入商用不会影响原告使用系争房屋，因此原告的理由是不成立的，是违约解约。关于保证金，被告认为原告的免租期在2014年2月1日已经结束，原告支付的2个月租金只能抵充2月份和3月份租金，从2014年4月1日到合同解除之日的租金及物业管理费原告没有支付，原告至今没有归还系争房屋，因此还存在房屋使用费。原告违约解约，原告还应该支付3个月租金作为违约金，因此原告支付的保证金在抵扣租金违约金等费用以后是不足的，因此原告无权要求退还保证金。被告本来要在本案中提出反诉，并要求原告搬离系争房屋。原告说依法解除合同而不是依约解除合同，在依法解除合同的情况下是没有违约责任的，原告方是违约方，应该由原告承担违约责任。如果法院认定被告应该承担违约责任，被告认为原告诉请的违约金过高，要求调整。原告主张的赔偿金不能成立，原告主张的损失不实，大部分都是设施设备是可移动的，不存在损失问题，装修部分原告也只能主张残值部分，从原告提出的证据来看，原告将系争房屋进行装修的用途与合同用途不符合，因此被告无需对原告装修损失承担责任。
经审理查明：系争房屋为被告的产权房。2013年9月23日，被告与LIYUE签署关于系争房屋的《租赁意向书》。2013年10月9日，被告与LIYUE签订了《租赁合同》一份，根据该租赁合同的约定由被告将系争房屋租赁给LIYUE女士经营餐饮，系争房屋的建筑面积约为174.63平方米，另约定系争房屋南侧扩出部分约69.41平方米免费提供给LIYUE女士使用，租赁期限为4年，自2013年10月15日起至2017年10月14日止（暂定，以被告实际交房时间为准，租期向后顺延，最晚不超过2013年10月20日），房屋交付时间为2013年10月15日；原告向被告首次付款的同时，应向被告支付系争房屋租赁保证金，双方约定保证金为275，226元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证，租赁关系终止、解除时，被告收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还原告，如有不足，原告应在七个工作日内补足差额；原告有权解除本合同的条件，（1）被告未按时交付系争房屋，经原告催告后十个工作日内仍未交付的，（2）被告交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使原告不能实现租赁目的，或被告交付的系争房屋存在缺陷、危及原告安全的，（3）租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回系争房屋的；被告有权解除本合同的条件，（1）原告的经营行为违反国家有关法律、法规及上海市相关规定的，如原告在经营期内未正常办理工商营业执照等行政审批手续的，（2）原告擅自改变房屋结构，（3）原告擅自改变房屋使用用途、经营范围的，（4）原告未经被告书面同意，原告将其承租的系争房屋与他人签订经营权转让协议的，或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的，（5）原告逾期支付租金或应由原告支付的其他费用累计超过十五日的，（6）原告的装修风格及经营形象不符合被告要求，被告提出整改建议后一个月内，原告拒不整改的，以及原告改变现有店招形式或增加店招的，（7）在租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途退租的，（8）原告擅自在室外增设销售点或安装任何设备的，（9）原告擅自歇业连续超过七日（法定节假日除外）的，或违反本合同第三条第三项约定的，（10）原告未按本合同的约定付清首次租金及保证金的；合同第三条第三项约定，租赁期满，被告有权收回系争房屋，原告应如期返还，原告需要继续承租系争房屋的，则应于租赁期满三个月前，向被告书面提出续租要求，并经被告同意后重新签订租赁合同，在同等条件下，原告有优先续租权，原告未按约定的期限书面提出续租要求的，视为原告不续租；原告不得以任何理由不支付租金，原告不支付租金视为原告根本性违约；租赁期间如发生前述违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年三个月租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分；若原告逾期支付租金或应由原告支付的其它费用超过十五日的，被告有权切断原告经营所需的水、电、煤的供应及其它服务等措施，由此造成的法律责任及经济责任由原告承担；原告逾期支付租金或应由原告支付的其它费用超过十五日的，原告应在此后的十日内将租赁物业内的物品及设施予以拆除，将租赁物业归还被告，并结清违约金，原告若未在十日内予以拆除的，该租赁物业内的物品及设施则视为遗弃物，由被告予以拆除及丢弃，在拆除过程中产生的费用由原告承担；……。2013年10月30日，由原告、被告及LIYUE女士三方签订了《三方协议书》一份，《三方协议书》约定：由原告承受被告与LIYUE女士于2013年10月9日签订的《租赁合同》中LIYUE女士的权利义务，原、被告双方继续按照《租赁合同》中的内容履行各项的权利和义务；LIYUE对原、被告继续履行的《租赁合同》中对LIYUE形成的所有债务承担连带保证责任，保证期限为原合同履行期满或终止后6个月；……。2013年10月30日，原告向上海市工商行政管理部门提交了《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《分公司设立登记申请书》，并填写了《企业登记跟踪服务表》。2013年10月31日，上海市工商行政管理部门出具《分支机构-
企业名称预先核准通知书》，同意预先核准原告的企业名称。2014年1月6日，原、被告在上述《三方协议书》的基础上签订了《新大陆广场·上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》1）一份，《租赁合同》1约定：合同租赁期限变更为2013年12月19日至2017年12月18日止，房屋交付时间变更为2013年12月19日；免收租金期变更为2013年12月19日至2014年2月1日；原告承诺保证开业经营活动合法且证照齐全，若收到行政管理部门查处，一切后果由原告自行承担责任；租金及付款方式均按照原合同执行等等。原告于2013年12月19日向被告交纳了2013年11月29日至2014年1月28日的房屋租金183，484元、2013年11月29日至2014年1月28日期间的物业管理费15，716元、审图费200元、装修垃圾清运费5，238.90元、装修期临时用电费1，800元；同日，被告将系争房屋交给原告。原告于2013年12月26日向被告交付了履约保证金275，226元。2013年10月23日至2014年3月28日期间，原告为营业着手购置系争房屋内的物品及进行装修，并支付了相关费用。2014年1月13日，原告的工作人员从被告处取走沪浦环保许评（2013）2327号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程试生产的审批意见》复印件（以下简称环评证），及沪浦公消验字（2013）第1162号《上海市浦东新区公安消防支队建设工程消防验收意见书》（以下简称消防证），用于办理原告的营业执照。2014年3月25日、2014年3月28日，被告先后出具《催款函》二份，要求原告支付2014年4月2日至2014年6月1日期间的租金，并由原告签收。原告于2014年3月26日支付律师代理费35，000元。
另查明：2013年11月20日，上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局出具沪浦环保许评（2013）2327号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程试生产的审批意见》，同意包括系争房屋在内的项目投入试生产（试运行），试生产（试运行）限期到2014年2月20日止。2014年4月8日，上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局出具沪浦环保许评（2014）728号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程延长试生产的审批意见》，同意包括系争房屋在内的项目延长试运行，试运行限期到2014年7月8日止，本次为最后一次延长试运行。2014年6月27日，上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局出具沪浦环保许评（2014）1233号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程验收的审批意见》，同意包括系争房屋在内的项目环保设施竣工验收，准予正式投入运行。2013年12月5日，上海市浦东新区公安消防支队出具沪浦公消验字（2013）第1162号《上海市浦东新区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，认定包括系争房屋在内的工程消防验收综合评定为合格。2013年10月16日至2014年3月18日期间，案外人上海凯撒世嘉国际旅行社有限责任公司新大陆广场营业部、上海恋咖餐饮管理有限公司第一分公司、奥某某（上海）餐饮管理有限公司浦东新大陆广场店先后在与系争房屋同号的被告房屋内注册成立公司，其中上海恋咖餐饮管理有限公司第一分公司、奥某某（上海）餐饮管理有限公司浦东新大陆广场店均跟原告的经营范围类似，经营餐饮。本院在审理过程中于2014年7月22日向设立于上海市浦东新区市民中心内的工商登记处有关工作人员了解情况，他们称，开设餐饮公司办理工商登记的前置条件是餐饮公司自身办出环评证、公共场所卫生许可证（若经营场所超过150平方米的，需要办出该证）、餐饮服务许可证，办出上述三证后再至工商登记处提交办理工商登记的材料，若餐饮公司提交的租赁合同上记载的面积与产证登记面积不符合的，则会告知根据产证登记的面积修改相关租赁合同上的租赁面积后再提交材料，工商登记处不会因租赁合同上的租赁面积与产证面积不符合而拒绝给餐饮公司办理工商登记。原告至今未办出其自身的环评证、公共场所卫生许可证、餐饮服务许可证，也未举证证明因被告的原因而未办出上述证件，并因此未办出原告的营业执照。经本院现场查看，系争房屋的大门外有外扩部分，但该外扩部分的顶部系二楼阳台，且无围墙，与相邻商铺的外扩部分结构一致；系争房屋内部结构与相邻其余商铺类似，并未看到有突出的搭建物。
以上事实，有《租赁合同》，《新大陆广场.上海市房屋租赁合同》，《三方协议书》，沪房地市字（1997）第004262号《上海市房地产权证》，《收据》，发票，《新大陆广场签约租户进场流程确认单》，《订货安装合同》，《设备清单》，《厨房设备》，《海尔热水器安装服务记录单（收费服务监督卡）》，HEC上海酒店设备超市购物小票，《售后服务单》，《销售合同》，《上海闳煜商务咨询有限公司委托协议书》，《建筑装饰工程施工合同》，《室内外装饰项目变更单》，《上海菱海建筑装潢有限公司概算单》，《上海市室内设计委托合同》，《上海菱海建筑装潢有限公司收据（暂收条）》，《销售订单》，《餐饮收银系统购销合同》，《电脑收银系统报价单》，《新大陆餐厅调整后最终报价》，《招商银行户口交易明细表》，《账务明细清单》，《招商银行账户交易明细列表》，《租赁意向书》，《平面图》，《工程建设施工图》，《指定代表或者共同委托代理人的证明》，《分公司设立登记申请书》，《分支机构-
企业名称预先核准通知书》，律师费代理费发票，《新大陆广场楼宇交接记录》，《催款函》及相应的送达查询记录，沪浦环保许评（2013）2327号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程试生产的审批意见》，沪浦环保许评（2014）728号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程延长试生产的审批意见》，沪浦环保许评（2014）1233号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程验收的审批意见》，沪浦公消验字（2013）第1162号《上海市浦东新区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，案外人上海凯撒世嘉国际旅行社有限责任公司新大陆广场营业部、上海恋咖餐饮管理有限公司第一分公司、奥某某（上海）餐饮管理有限公司浦东新大陆广场店的《营业执照》复印件及相应的《档案机读材料》，原告工作人员于2014年1月13日签收沪浦环保许评（2013）2327号《关于新大陆发展（上海）有限公司南北楼装修工程试生产的审批意见》复印件及沪浦公消验字（2013）第1162号《上海市浦东新区公安消防支队建设工程消防验收意见书》复印件的记录，租赁与系争房屋相邻的房屋开餐饮店的案外人奥某某（上海）餐饮管理有限公司浦东新大陆广场店的工商登记材料，本院所作的《工作记录》，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。《上海百易灯光广告工程有限公司施工合同书》、《上海百易灯光广告工程有限公司关于回旋镖西餐厅广告报价》出具的时间为2013年7月31日，在原、被告签署关于系争房屋的相关租赁协议时间之前，被告对此予以否认，故本院不予认证。
本院认为：《租赁合同》、《租赁合同》1及《三方协议书》，均系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方约定，系争房屋南侧扩出部分约69.41平方米（以下简称扩建建筑）免费提供给原告使用，原告未举证证明扩建建筑导致原告无法申请办理营业执照等证照和手续，即使系争房屋存在违章建筑，原告也未举证证明违章建筑与原告办不出营业执照等证照和手续之间存在因果关系，故原告以扩建建筑系违章建筑并导致原告无法申请办理营业执照等证照和手续、被告存在违约行为等为由，要求依法解除《租赁合同》、《租赁合同》1，要求依法判令被告退还原告合同保证金，并要求判令被告承担违约责任、支付违约金及赔偿违约金不足以抵付的原告经济损失的差额的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告博盟餐饮管理（上海）有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费15，334元，减半收取计7，667元，及保全费5，000元，由原告博盟餐饮管理（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年八月二十五日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。