湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初233号
原告蔡万，男，1979年9月13日生，住嘉鱼县鱼岳镇。
委托代理人韩桂菊，嘉鱼县司法局鱼岳镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司（下称鸿宇公司）。
住所地：嘉鱼县鱼岳镇二乔广场*楼***室。
法定代表人刘斌，系该公司总经理。
委托代理人江烈基，男，1954年3月10日生，住嘉鱼县鱼岳镇。代理权限：一般授权。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告江月华，男，1961年5月1日生，住嘉鱼县官桥镇。
委托代理人江烈基，男，1954年3月10日生，住嘉鱼县鱼岳镇。代理权限：一般授权。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人湖北馨居苑物业管理有限公司（以下简称馨居苑物业公司）。
住所地：嘉鱼县鱼岳镇连江大道。
法定代表人江元香，该公司总经理。
委托代理人张锐，男，1976年3月19日生，馨居苑物业公司经理，住嘉鱼县鱼岳镇。代理权限：一般授权。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告蔡万与被告鸿宇公司、江月华，第三人馨居苑物业公司房屋买卖合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡万的委托代理人韩桂菊，被告鸿宇公司、江月华的委托代理人江烈基、鲁小炉，第三人馨居苑物业公司的委托代理人张锐、鲁小炉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡万诉称，2008年6月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告承建的位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道的商品房1套。合同约定，被告应于交付房屋使用后90日内办理权属证书。但被告至今未为原告办理所购房屋的土地使用权证。《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》规定，商品房实行一价清政策，合同的房屋价款中已包含水、电、有线电视、燃气开户费，但被告鸿宇公司又另行向原告收取水、电、有线电视、燃气开户费，该收费属重复收费，被告鸿宇公司应予退还。2015年4月3日媒体曝光“江樱花园小区水表跑得快”一事发生后，原告才知晓整个小区880余户的业主只有一块总水表，所谓的单独水表仅是小区物业自己分户到家的，更令人无法容忍的是物业将业主的分户水表调快，在近两年的时间里，业主一直在多缴水费。据此，被告鸿宇公司所提供的物业服务存在严重欺诈行为。且至今未为原告办理水单独开户。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同义务为原告办理土地使用证。2、被告依约履行合同义务为原告办理用水独立开户，并退还开户费3000元。3、因被告违反合同约定拖延办理证件及水单独开户致使原告遭受损失恳请依法判令被告承担违约金（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定）。4、被告给付因恶意调快业主水表，导致业主在近两年的时间内因被告的欺诈行为多支付水费及验检水表费并赔偿经济损失，同时恳请依法判令被告承担欺诈消费责任。5、被告共同承担因未取得商品房预售许可证，恶意欺诈购房户，致使原告合法权利无法得到保障的赔偿责任。6、一切诉讼费用由被告承担。
原告蔡万为证明其主张的事实成立并支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、被告鸿宇公司的企业法人营业执照复印件、江樱花园物业公司企业基本信息复印件各1份，证明被告及第三人的主体适格。
2、2014年9月15日咸宁市质量技术监督局水表检定中心（2014）咸字第220号检定结果通知书、2015年4月28日通告及声明、媒体报道各1份，证明被告调快水表欺诈原告的事实。
3、2015年12月21日嘉鱼县国土资源局关于江樱花园小区杨慧芳等业主信访事项的答复意见书、2016年4月13日嘉鱼县物价局价格咨询答复书、国家计委财政部计价格（2001）585号文件、中央电视台焦点访谈对财政部计价格（2001）585号文件的专题视频，证明被告的行为违法并应承担相应责任。
4、原告蔡万的居民身份证复印件1份、2008年6月12日原告蔡万与被告鸿宇公司签订的商品房买卖合同1份、2008年9月23日原告蔡万交纳水电有线电视开户费3000元的收据1份、原告蔡万的房产证复印件1份、2011年4月1日销售不动产统一网络代开发票1份（金额95000元）、原告蔡万交纳物业费收据3份、原告蔡万交纳水费收据2份，证明原、被告签订的合同合法有效，被告应按照合同约定为原告办理土地使用权证及被告应当退还原告缴纳的水电有线电视开户费3000元。
被告鸿宇公司、江月华辩称及第三人馨居苑物业公司述称，因被告鸿宇公司尚有一片土地未完成征收，现正在与嘉鱼县人民政府及相关部门进行协调，协调好后尽快为原告办理土地使用权证。目前，嘉鱼县自来水公司正在为江樱花园小区业主办理水开户事宜，所有业主水开户的工作很快就会完成。原告要求被告承担逾期办理土地使用权证和水开户的违约责任问题，首先，合同对该违约责任并没有进行约定，其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的是未取得房屋所有权证的情形，而房屋所有权证并不包含土地使用权证，故原告适用该条规定要求被告承担违约责任明显错误。关于退还开户费的问题，首先《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》实施的时间是2011年5月20日，而本案原、被告签订商品房买卖合同的时间在2011年5月20日前，故本案并不适用《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》，其次，《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》规定“不得合同外再加收费用”，并非规定《商品房买卖合同》不得对水电有线电视开户费进行约定，原告所交纳的水电有线电视开户费正是基于合同的约定而自愿缴纳的，不存在退还问题。关于赔偿水费损失的问题，原告并不能提供其水费遭受了损失的事实依据和法律依据，不应赔偿。关于判令被告共同承担因未取得商品房预售许可证，恶意欺诈购房户，致使原告合法权利无法得到保障的赔偿责任的问题。原告该诉求无事实依据和法律依据，且诉讼请求不具体明确，应予驳回。另江月华不是本案的适格被告，请求法院驳回原告对江月华的起诉。
被告鸿宇公司为证明其辩解意见成立，向本院提交了如下证据：
2007年2月16日鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书复印件1份，载明“企业名称：嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司，预售商品房：项目名称江樱花园，项目地址茶庵发展大道，总规模2万㎡，销售面积2万㎡，功能商住，审批意见：同意发证，第一批工程3万㎡，其中还建1万㎡”，该复印件上加盖有“嘉鱼县房地产开发管理办公室”印章，注明“此件与原件一致，2016、4、17”。
被告江月华未向本院提供相关证据。
第三人馨居苑物业公司向本院提交了如下证据：
2016年4月15日，加盖有“嘉鱼县工商行政管理局登记专用章”的（嘉鱼工商）登记内变字（2016）第171号准予变更登记通知书，证明嘉鱼县江樱花园物业管理有限公司于2016年4月15日在嘉鱼县工商行政管理局变更登记为湖北馨居苑物业管理有限公司。
本案在庭审过程中对原、被告所举证据进行了质证。原告所举证据1，二被告及第三人无异议，本院予以采信。原告所举证据2，二被告及第三人对检定结果通知书的真实性无异议，但认为原告的水表并未送质监部门检验，不能以被检验的水表存在问题即推导出原告的水表必然存在问题的结论，该项证据中其他证据不能作证据使用。本院认为，检定结果通知书不能证明被检验的水表是原告的水表，本院不予采信，通告及声明系第三人催促业主交纳水费而作出的，与原告的水表被拨快的证明对象不具关联性，本院不予采信，对媒体报道，只能证明该报道中的业主水表被拨快的事实，而不能证明原告的水表被拨快，本院亦不予采信。原告所举证据3，原告的证明对象不具体明确，嘉鱼县国土资源局的答复意见书能证明相关案件事实，本院予以采信，（2001）585号文系部门规章，本院予以采信，焦点访谈报道的是2007年山西省晋中市太谷县人民政府强制收取（2001）585号文明令取消的暖汽集资费，而本案原告主张的水电汽有线电视收费项目并未被取消，故该报道与原告的诉求不具关联性，本院不予采信，价格咨询答复书与原告的诉求亦不具关联性，本院亦不予采信。原告所举证据4，二被告及第三人对商品房买卖合同无异议，对其他证据不予认可，本院认为，该证据中原告交纳物业费、水费的收据与原告的诉求不具关联性，本院不予采信，其他证据能证明本案相关案件事实，本院予以采信。被告鸿宇公司所举证据，第三人无异议，原告不予认可，本院认为，该证据系相关职能部门出具的，具有证明力，能证明被告鸿宇公司取得了商品房预售许可证的事实，本院予以采信。第三人所举证据，二被告无异议，原告持异议，本院认为，该证据系工商部门出具的，具有证明力，本院予以采信。
本院依据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2007年2月16日，被告鸿宇公司取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，获得销售江樱花园商品房的行政许可。2008年6月12日，原、被告签订商品房买卖合同1份，原告蔡万购买了江樱花园6栋1单元501室房屋1套，约定的房屋总价款为：10万元（100㎡，1000元／㎡），合同约定：第三条，出卖人负责给买受人水电安装到单元门口，配送防盗门一块。排水设施安装至使用间主接口。水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担；第八条，出卖人应当在2008年10月28日前交付商品房给买受人。2008年9月23日，原告向被告鸿宇公司交纳水电、有线电视开户费3000元。电表、有线电视亦分别在供电部门、广播电视部门单独开户。关于水表，被告鸿宇公司虽对每套房屋都安装了一块水表，但没有按“一户一表”在嘉鱼县自来水公司独立开户，仅以“江樱花园”名义在嘉鱼县自来水公司开立了一个用水总户头。后被告鸿宇公司交付了合同项下房屋给原告。2011年3月28日，被告鸿宇公司为原告开具了金额95000元的销售不动产统一网络代开发票（优惠后价格）。后原告所购房屋在嘉鱼县房地产管理局办理了产权登记，登记房屋所有权人为蔡万。但至今被告鸿宇公司未为原告代办所购房屋的土地使用权证。2013年3月31日，被告鸿宇公司将江樱花园物业服务移交给了第三人馨居苑物业公司。江樱花园房屋建成后，由被告鸿宇公司为江樱花园业主提供物业服务。2014年6、9月间，咸宁市质量技术监督局对江樱花园胡祥新、杨太平等13户的水表进行了检验，结果为有的住户的水表平均误差百分比为正数，有的住户的水表平均误差百分比为负数，表明被检验的水表有的走得快、有的走得慢。2016年4月15日，“嘉鱼县江樱花园物业管理有限公司”更名为“湖北馨居苑物业管理有限公司”，并在工商部门办理了变更登记。
2007年4月27日、2008年5月9日，被告江月华、鸿宇公司分别取得嘉鱼县鱼岳镇发展大道11648.33平方米、31529.75平方米土地的建设用地使用权，土地使用权出让金共1045.8万元。2008年1月、3月，被告江月华、鸿宇公司向嘉鱼县国土资源局分别交纳土地使用权出让金300万元、645.8万元，尚欠100万元未交纳。未交纳的原因系该小区西南角临近原孔家湾地段尚有3065.81平方米未完成拆迁，该土地未实际交付所致。另被告鸿宇公司在建设江樱花园小区房屋时，存在超容积率（超出合同约定的建筑面积）的事实，嘉鱼县国土资源局已于2016年4月25日诉至本院，请求判令被告江月华、鸿宇公司分别补缴土地使用权出让金182.97万元、545.45万元。
本案在庭审中，原告明确其诉讼请求：1、被告履行合同义务为原告办理土地使用证。2、被告为原告办理在嘉鱼县水厂交纳水费的用水开户，并退还水电有线电视开户费3000元。3、因被告违反合同约定拖延办理证件及水单独开户致使原告遭受损失恳请依法判令被告承担违约金（以房屋总价款95000元为基数，按日万分之二计算，自2009年1月28日起算至土地使用证办理完结之日止）。4、被告恶意调快业主水表，导致业主在近两年的时间内因被告的欺诈行为多支付水费及验检水表费，由被告承担欺诈消费责任，赔偿原告检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元。5、被告共同承担因未取得商品房预售许可证，恶意欺诈购房户，致使原告合法权利无法得到保障，判令被告赔偿原告损失。6、一切诉讼费用由被告承担。
本案在审理中，经本院主持调解，各方当事人不能达成一致意见。
本院认为，一、被告是否应为原告办理所购房屋的土地使用权证的问题。商品房买卖合同第三条约定“水电开户、有线电视、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故被告应履行为原告代办土地证的义务，商品房买卖合同虽未约定办理土地证的具体期限，本院认为，从符合合同目的的角度考虑，被告应在交付房屋给原告使用后的合理期限内为原告办理，合理期限一般可确定为90日。二、被告鸿宇公司是否应为原告办理用水独立开户的问题。依商品房买卖合同第三条的约定，被告鸿宇公司应为原告办理水电开户，且从符合合同目的的角度考虑，该水开户是指安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表，而非现被告鸿宇公司提供的原告不能自行向嘉鱼县自来水公司交费的总分表制的用水设施，被告鸿宇公司应为原告安装原告能自行向嘉鱼县自来水公司交费的水表。三、水电、有线电视开户费应否退还的问题。1、房屋总价款是否包含了水电、有线电视开户费的问题，如包含了，则原告所交水电、有线电视开户费属于重复交费，被告应予退还，如不包含，则原告所交水电、有线电视开户费不属于重复交费，被告不应退还。国家计委财政部计价格（2001）585号文的精神是为了规范住房收费的项目及标准，其中取消了部分收费项目，将水、电、气、热、道路项目收费统一归并为城市基础设施配套费。《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》鄂价房服（2005）165号文的精神是要求开发商在商品房买卖合同中将经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，实行“一价清”制度，防止开发商在合同外另行收费。《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》（2011年5月20日施行）规定，商品房经营者在销售商品房时，应明确标示水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套的情况，商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费单位、收费标准和收费依据，实行房价一价清。综观前述三个规范性文件，可得出水、电、燃气的收费项目作为城市基础设施配套费项目收费，至今并未被取消，只是要求销售商公示价格，且最后一个细则中所说的房价一价清，其中的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格，故而该细则第十一条规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：…（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用…”，如房价中不包含水、电、燃气等城市基础设施配套费，则该细则第九条无需明确销售商需标明水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的收费项目，且会导致该细则第九条、第十一条规定互相冲突，故从体系解释的角度分析，该细则所称的房价即是包含了水、电、燃气等城市基础设施配套费在内的价格。而本案原告所购买的房屋每平方米的价格是1000元，该价格没有包含水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办的费用。且原、被告签订的商品房买卖合同第三条明确规定“水电有线电视开户、契税证、土地证、产权证等由出卖人代办，其费用由买受人承担”，故本案被告鸿宇公司收取的房屋总价款并不包含水、电、有线电视的开户费在内，如将本应由原告自行负担的城市基础设施配套费强加由被告鸿宇公司承担，则有违公正。2、被告鸿宇公司违反鄂价房服（2005）165号文的精神，未实行“一价清”制度，应承担何种责任的问题。被告鸿宇公司在商品房买卖合同中没有明确水、电、燃气等城市基础设施配套费及代收代办费用的具体金额，违反了“一价清”制度，但违反该制度被告鸿宇公司作为开发商承担的是行政责任，而不能以文件规定代替当事人的真实意思表示及合同条款约定，并误解为合同约定的房价包含了水电等费用。综前所述，原告要求被告鸿宇公司退还水、电、有线电视开户费的诉请本院不予支持。四、被告鸿宇公司应否赔偿原告检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的问题。原告主张被告鸿宇公司恶意调快其水表，导致其在近两年的时间内多交水费，但原告并不能提供证据证明其水表经检验被拨快的事实，原告以江樱花园13户业主的水表经检验存在误差，即得出其水表亦被拨快的结论，犯了以偏概全的错误，且在被检验的13户业主的水表中，亦有水表走得慢的情形，另原告更没有提供证据证明其水表被拨快致其多交水费具体金额的证据，故对原告要求被告赔偿检验水表、更换水表、近两年多交水费共300元的诉请本院亦不予支持。五、原告主张被告未取得商品房预售许可证而销售商品房，要求被告赔偿损失应否支持的问题。本案中，被告鸿宇公司于2007年2月16日即取得鄂嘉房预字（2007）05号湖北省商品房预售许可证书，有权销售本案合同项下商品房给原告，故原告主张被告未取得商品房预售许可证与事实不符，对其要求被告赔偿损失的诉请本院不予支持。六、被告鸿宇公司拖延为原告办理土地使用权证及水开户，应否承担违约金的问题。被告鸿宇公司虽拖延为原告办理土地使用权证及水开户是事实，但原告并未提供给其造成了损失及具体金额的证据，因违约金的功能在于弥补给守约方造成的损失，而原告不能证明其有损失存在，故应驳回原告的该项诉求。七、被告江月华应否承担合同责任的问题。被告江月华并不是本案商品房买卖合同的相对人，其不应承担本案合同责任。八、第三人馨居苑物业公司应否承担相应责任的问题。本案中原告的诉求均系针对被告鸿宇公司、江月华，无一诉求针对第三人，故第三人不应承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告鸿宇公司为原告蔡万办理江樱花园X栋X单元XXX室的土地使用权证，办证所需费用由原告蔡万负担。
二、被告鸿宇公司为原告蔡万办理原告蔡万能够自行向嘉鱼县自来水公司交费的水开户登记手续。
三、驳回原告蔡万对被告江月华的诉讼请求。
四、驳回原告蔡万的其他诉讼请求。
上述判决主文第一、二项确定的非金钱给付义务，限被告鸿宇公司于判决生效之日起30日内履行完毕。
案件受理费3000元，由原告负担2500元，被告鸿宇公司负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17-680601040004-XXX。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪平红
二〇一六年五月二十七日
书记员 熊梦玉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。