湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初3543号
原告：湘潭东旭贸易有限公司，住所地湘潭市九华经济开发区。
法定代表人：唐冬阳，系该公�总经理。
委托诉讼代理人：潘柳，湖南湘剑律师事务所律师。
被告：蔡咸成，男，1986年1月3日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
被告：杨娟，女，1986年11月5日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县大。
委托诉讼代理人：蔡咸成，男，1986年1月3日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县，系被告杨娟之夫。
原告湘潭东旭贸易有限公司（以下简称东旭公司）与被告蔡咸成、杨娟租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序分别于2016年12月8日、2016年12月23日、2016年12月30日三次公开开庭进行了审理。原告东旭公司的委托诉讼代理人潘柳、被告蔡咸成及被告杨娟的委托诉讼代理人蔡咸成均到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
原告东旭公司诉称：2014年9月13日，原告与被告蔡咸成签订了《商铺租赁与管理合同》，约定原告将位于九华世纪城xx号栋（红星美凯龙）街铺一楼xx号门面给被告经营，被告用于经营丰胜防腐木，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日，租金为每月60元/平方米，门面计算租金面积为61.81平方米。同时约定被告须每半年一次并提前半个月缴纳下一次的租金。另外，被告还需按照每月每平方米2元每六个月提前支付原告物业费用。合同约定，如被告逾期支付费用超过60天，原告有权单方解除合同，并按照拖欠费用每延迟一天收取5%的滞纳金。合同签订后，原告即交付门面给被告经营，被告经营至今，但是被告自2015年10月就开始拖欠原告租金及物业费用，原告经多次催要无果后，于2016年9月1日向被告送达了《合同终止通知书》，告知其因欠费原�单方终止合同，限其立即腾空门面。但是被告在接到通知书后，仍拒绝支付租金且拒不腾空门面，根据合同第九条第二款约定，合同提前终止后一周内，被告未交付商铺的，原告有权按照双倍租金向被告收取占用期间的费用。另外，两被告系夫妻关系，该债务发生在婚姻关系存续期间，两被告应当承担共同支付责任。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院，请求判令：1、判决确认原、被告签订的《商铺租赁与管理合同》于2016年9月1日解除；2、依法判决两被告共同支付拖欠原告的租金40794.6元（自2015年10月1日计算至2016年9月1日）并支付该部分滞纳金15000元；3、依法判决两被告立即腾空门面并且按照7417.2元每月共同支付原告自合同解除后的商铺占有使用费用（自2016年9月1日计算至实际返还门面之日止）；4、判决两被告共同支付共同拖欠原告的物业费1483.44元（自2015年10月1日暂计算至2016年10月1日）并支付该部分滞纳金500元；5、判决两被告共同承担本案诉讼费用。
被告蔡咸成、杨娟辩称：一、原告具有欺诈行为，在签订合同时被告是与红星美凯龙的总经理和招商部经理签订的，而且是在红星美凯龙办公室所签订，合同签字的当事人不是原告的法人，被告一直认为系与红星美凯龙签订的合同，而实际出租门面的却不是红星美凯龙，所以被告认为该合同无效，原告应当赔偿被告的损失；二、被告承租的门面的价格高于整个市场，而被告认为该门面是红星美凯龙的门面，才同意以60元每平方米的价格承租，因被告没有享受到红星美凯龙的广告促销推广活动，因此这个承租价格是不合理的；三、承租的门面也没有物业服务，所以不存在支付物业管理费；四、被告曾经就门面归属、房租问题、周边广告等问题找过出租方，但是找不到出租方，直到2015年9月30日，原告派人索要房租，被告要求原告解决的问题一直没有得到解决；五、2016年4月1日被告门面被停电，导致被告完全无法经营，如果原告赔偿我门面装修等费用被告愿意立即搬离；六、租金、滞纳金约定过高，超出了标准；七、被告杨娟从未参与涉案门面的经营，因此不应有被告杨娟承担责任。
经审理查明：原告东旭公司与被告蔡咸成于2014年9月13日签订了一份《商铺租赁与管理合同》，约定原告将位于九华世纪城xx号栋（红星美凯龙）街铺一楼xxxx号门面给乙方经营建材，经营品牌为丰胜防腐木，门面计算租金面积为61.81平方米，租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日，租金缴纳方式分两个合同期，其中第一个合同期租金价格为60元/平方米/月，自2014年10月1日至2015年9月30日，免租6个月，期间租�合计人民币22251.6元，第一次缴纳为2014年9月13日前预缴纳租金合计人民币11125.8元，其余租金按每半年缴纳一次直至完毕。第二个合同期自2015年10月1日至2016年9月30日，租金价格为60元/平方米，起价租金合计人民币为44503.2元，租金按每半年缴纳一次直至完毕。同时约定乙方使用商铺原则是先付租金后使用，缴纳时间除第一次预缴纳租金在乙方签订本合同时同时缴纳外，其余租金乙方须按每半年一次缴纳并提前半个月缴纳下一次的租金原则按时缴纳。另约定商铺物业管理费由乙方承担，费用暂定为按建筑面积每月每平方2元收取，乙方须按每六个月一次缴纳的原则按时缴纳；还约定：违约处理约定为乙方逾期交纳租金和有关费用的，每迟延一天按租金5%加收滞纳金，从应付日至清偿实付日止，逾期超过30天，甲方有权采取相关手段包括并不限于锁门、停水电、限止服务等，责令缴费，逾期超过60天，甲方有权收回门面，另行租赁。双方在履行合同过程中，被告向原告缴纳了自2014年10月1日至2015年9月30日的租金，因被告逾期交纳租金原告于2016年4月13日向被告发送了《租金收缴通知》，通知：“被告已欠付租金及物业管理费共计45986.64元，要求被告在2016年4月18日16:00前到商场财务部缴纳租金，若逾期未缴纳，将按照双方签订合同约定给予店面收回处理，并由此产生的一切后果由商家自行负责。”因被告未按通知交纳租金及物业管理费，原告又于2016年8月30日向被告发送了一份《通知》，通知被告已欠付门面租金44503.2元及物业管理费1483.44元，要求被告在2016年9月5日前将所欠租金缴纳至公司财务，如在此期限仍未交纳欠款租金以及撤场，原告将进行起诉。原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。
另查明：原�东旭公司与被告蔡咸成于2014年9月13日签署《商铺租赁与管理合同》时，东旭公司除加盖印章外，红星美凯龙的员工何璇、韩志勇在合同的甲方落款处签名。
以上事实有原告的工商登记资料及被告身份资料复印件、《商铺租赁与管理合同》复印件一份、《租金收缴通知》复印件一份、《通知》复印件一份以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告东旭公司与被告蔡咸成签订的《商铺租赁与管理合同》是否合法有效？合同是否得以解除？二、原告主张被告支付租金及物业管理的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金以及物业管理费计算的起止时间及金额为多少？三、原告主张向被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？四、被告是否负有腾空房屋的义务以及是否应当支付涉案租赁合同解除后的房屋占有使用费？
对于第一个焦点：对于原、被告之间签订的《商铺租赁与管理合同》是否合法有效的问题，在诉讼过程中被告蔡咸成主张被告与原告签订《商铺租赁与管理合同》时合同的相对方为红星美凯龙，原告则主张东旭公司与红星美凯龙系合作关系，红星美凯龙系受东旭公司委托进行招商，且合同中加盖的印章也为东旭公司。本院对原、被告的主张评析如下：原、被告之间订立《商铺租赁与管理合同》中虽落款处有红星美凯龙员工的签名，但双方在订立合同时在甲方落款处加盖的公章为东旭公司，且从双方履行《商铺租赁与管理合同》的情况来看，双方也已履行了第一租赁期间，被告蔡咸成已向原告分两次交纳了一年的租金，故被告蔡咸成作为完全民事行为能力人，理应在签订合同时及履行过程中对合同相对方有所认知，为此足以认定本案《商铺租赁与管理合同》中的合同当事人为原告东旭公司与被告蔡咸成。双方签订《商铺租赁与管理合同》时的落款处虽有红星美凯龙的员工签字，并不影响《商铺租赁与管理合同》的效力。
对于合同是否得以解除的问题，本院认为，合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告逾期交纳租金且逾期交纳租金超过60日，符合原、被告签订的《商铺租赁与管理合同》第十二条合同解除的情形，故在原告于2016年9月1日向被告送达《合同终止通知书》时，要求解除合同的行为符合法律规定，本院对原告要求解除原告东旭公司与被告蔡咸成签订的《商铺租赁与管理合同》，本院予以支�。
对于第二个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金及物业管理费的诉讼请求，按照原告东旭公司与被告蔡咸成签订的《商铺租赁与管理合同》的约定“……租金价格60元/平方米/月，计算租金面积为61.81平方米，自2015年10月1日到2016年9月30日期间租金44503.2元……；……商铺物业管理费由乙方承担，费用暂定为按建筑面积每月每平方米贰元收取，乙方须按每六个月一次缴纳的原则按时缴纳”。对于租金标准被告主张租金的标准过高，本院认为租金的标准系双方在《商铺租赁与管理合同》进行的约定，系双方真实意思表示，为此被告应当按照合同约定向原告支付租金；对于物业管理费的诉讼请求，被告辩称原告未提供物业管理服务，因此不应交纳，本院认为，关于物业管理费，原、被告双方已在《商铺租赁与管理合同》进行了约定，被告在第�个租赁期间也向原告进行了交纳，在诉讼过程中，因被告未能提交出证据证实其主张，故本院不予采信，为此被告蔡咸成应按《商铺租赁与管理合同》的约定向原告东旭公司支付物业管理费。对于支付租金的金额问题，因原告在向被告蔡咸成送达《合同终止通知书》之日，合同得以解除，故被告蔡咸成应向原告支付的租金为40794.6元（2015年10月1日至2016年9月1日）、被告蔡咸成应向原告支付的物业管理费为1359.82元（2015年10月1日至2016年9月1日）；
对于第三个焦点，对于原告主张违约金的诉讼请求。本院认为，根据《商铺租赁与管理合同》中对违约金的约定，逾期交纳租金和有关费用的，每迟延一天按租金5%加收滞纳金，从应付之日止清偿实付之日止。对于被告是否应当支付违约金，首先要看原、被告在履行合同过程中是否存在违约情形，�院考虑到造成本案纠纷的源由中含有原告在订立合同时，系原告委托红星美凯龙团队对外招租所致，造成被告蔡咸成一定程度上陷入错误认识，误以为合同相对方为红星美凯龙，虽被告蔡咸成在履行合同第一年中已向原告分两次交纳了租金及物业管理费的行为，足以证实蔡咸成清楚合同向对方为原告东旭公司，但本案中被告蔡咸成拒不支付租金及物业管理费的因由上，原告仍存在一定程度的过错，为此本院综合原、被告在履约过程中的过错程度以及原告因被告逾期交纳租金及物业管理费，酌定被告蔡咸成在原告所主张的违约金中承担50%。关于违约金计算标准是的问题，根据《商铺租赁与管理合同》第十二条的约定“乙方逾期交纳租金和有关费用的，每迟延一天按租金5%加收滞纳金，从应付日至清偿实付日止”被告则主张违约金过高，请求予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原、被告之间是基于租金及物业管理费支付问题所产生的纠纷，故对原告因被告逾期支付租金及物业管理费所造成的损失可以参照民间借贷融资成本确定，根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》民间借贷利率上限为年利率24%，为此本院酌定按照年利率24%的标准计算违约金。对于违约金计算的起止时间问题，应当按照双方在《商铺租赁与管理合同》的约定进行计算，在合同第三条明确约定采取“先付租金后使用”的原则，按每半年一次缴纳并提前半个月缴纳下一次的租金缴纳原则……故对违约金的计算起止认定为2015年9月16日起至2016年9月1日（合同解除之日止）按年利率24%的标准向原告支付违约金4847.76元（其中逾期支付租金的违约金为9382.76元×50%＝4691.38元、逾期交纳物业管理费的违约金为312.76×50%＝156.38元）。
对于第四个焦点，本案中被告蔡咸成作为承租人，因其未能向原告支付租金导致本案涉案《商铺租赁与管理合同》解除时，被告蔡咸成已丧失了占有商铺的基础，故被告蔡咸成续占有使用房屋已无合法依据，为此蔡咸成应负有腾空房屋的义务；对于原告要求被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费的问题，本院认为，合同解除后，被告作为涉案房屋使用人，负有腾空房屋义务人，成就原告主张的条件应系被告在合理腾空期届满后第三人仍未腾空房屋的情形，对房屋腾空合理期限问题，本院酌定给予被告蔡咸成30日的腾空期，同时本案中被告在收到《合同终止通知书》拒绝腾空房屋至今，应承担�应的逾期腾房使用费，对于房屋占有使用费标准问题，应按《商铺租赁与管理合同》约定原租金标准执行。
对于第五个争议焦点，关于原告要求被告杨娟对被告蔡咸成所负债务承担共同清偿责任的诉讼请求，本案借款发生在二被告婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，应共同偿还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告湘潭东旭贸易有限公司与被告蔡咸成于2014年9月13日签订的《商铺租赁与管理合同》于2016年9月1日解除；
二、被告蔡咸�、杨娟在本判决生效之日起十日内一次性向原告湘潭东旭贸易有限公司支付租金40794.6元及违约金4691.38元；
三、被告蔡咸成、杨娟在本判决生效之日起十日内一次性向原告湘潭东旭贸易有限公司支付物业管理费1359.82元及违约金156.38元；
四、被告蔡咸成在判决生效之日一个月内自行腾空位于湘潭九华世纪城xx号栋（红星美凯龙）街铺一楼xxxx号门面并向原告湘潭东旭贸易有限公司支付自2016年9月2日起按月租金3708.6元的标准计算至被告蔡咸成腾空房屋之日止的逾期腾房占用期间的占有使用费（计算逾期腾房占用期间的占有使用费时扣除一个月自行腾空期间3708.6元）；
五、驳回原告湘潭东旭贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1430元，减半收取715元，诉前财产保全费670元，以上共计1385元，由被告蔡咸成、杨娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 朱 令
二〇一七年二月十六日
代理书记员 陈思斯
附相关法条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。