江西省南昌高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第493号
原告（反诉被告）：但水华，男，1970年11月13日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托代理人：吴光华，江西翘楚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江雪红，女，1983年11月23日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托代理人：黄林生，江西华兴律师事务所律师。
委托代理人：段燕玲，江西华兴律师事务所实习律师。
第三人：南昌高新技术产业开发区昌东镇日新村民委员会，住所地：江西省南昌市高新技术开发区昌东镇日新村。组织机构代码：B3718038-3。
法定代表人：但建国，该村委会主任。
委托代理人：郑群林，江西皆诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）但水华诉被告（反诉原告）江雪红、第三人南昌高新技术产业开发区昌东镇日新村民委员会（以下简称日新村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）但水华及其委托代理人吴光华、被告（反诉原告）江雪红及其委托代理人黄林生、刘群、第三人日新村委会委托代理人郑群林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）但水华诉称，但水华与江雪红于2011年12月12日签订房屋租赁合同约定，由江雪红租赁位于南昌市高新技术开发区昌东镇日新村昌东商业街5号商业楼1至3层（以下简称5号商业楼）房屋；租赁期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日，租金自2012年4月1日起算，租金计算方式为每年45万元，每隔5年递增20%，及另行支付每年20万元的固定租金（该租金不递增）。合同签订后，但水华依约将房屋交付给江雪红承租使用至今，但江雪红仅向但水华支付押金7万元、租金60万元，及江雪红未经但水华同意，违法装修，将房屋一、二层的所有隔墙打掉并将房屋的一根横梁打断，严重危害房屋的主体结构安全。故但水华起诉要求解除其与江雪红签订的房屋租赁合同，由江雪红交还租赁的房屋；要求江雪红支付自2012年4月1日至2014年4月24日期间欠付的房租67.3万元、违约金79.5775万元（租金应计算至房屋租赁合同解除并交还房屋之日止）；诉讼费，由江雪红承担。
被告（反诉原告）江雪红辨称及反诉称，江雪红承租5号商业楼后，2012年3月31日，但水华与江雪红又达成一份补充协议约定，但水华承诺在2012年6月30日前，办理完毕出租房屋的消防验收，并向江雪红提供消防验收合格证书；消防验收合格后，江雪红一次性付清应付租金；如但水华未在2012年6月30日前办理完毕消防验收，但水华赔偿江雪红装修费、搬迁费及江雪红不能正常营业等一切经济损失。该补充协议签订后，江雪红已支付但水华租金80万元。但水华没有按期办理消防验收，导致江雪红一直不能正常经营，造成各项经济损失。江雪红反诉要求确认其与但水华签订的房屋租赁合同有效，租赁期限自2013年9月26日起算至2033年9月25日；判令但水华支付江雪红款项532.34万元（逾期交房451天即2012年6月30日至2013年9月26日的违约金362.34万元，2012年9月至2013年9月期间12个月的租金收入损失315万元，扣除江雪红应付第一个五年的剩余租金145万元）；诉讼费，由但水华承担。
原告（反诉被告）但水华针对反诉辨称，江雪红在没有办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的情况下，违法将房屋转租、招租，应自行承担一切法律责任。如有损失，也应由其自行承担。实际上，江雪红通过违法转租、招租收取了大量的租金、保证金、物业管理费，不但没有任何损失，还取得了大量违法所得。江雪红与但水华签订的补充协议是无效、违法的协议，因为房屋早已通过了建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等的综合验收合格，不存在消防验收是否通过的问题。江雪红开办宾馆、超市、商场等营业场所，只要在消防部门办理一个行政许可，即公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该补充协议实际上是违法、无效的约定，与但水华无关，同一栋楼的汇巢伍号宾馆也投入使用并顺利营业。江雪红的反诉诉请没有任何法律依据，请求法院予以驳回。
第三人日新村委会针对本诉、反诉述称，5号商业楼及同地段3号商业楼的建设符合国家相关法律规定，竣工验收包含了消防验收。本诉、反诉原告的诉请与日新村委会在法律上无直接因果关系。
原告（反诉被告）但水华为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1.但水华与日新村委会签订的房屋租赁合同。证明：但水华对5号商业楼有转租权。
2.但水华与江雪红签订的房屋租赁合同。证明：江雪红欠付但水华租金及应承担违约责任。
3.汇巢伍号宾馆的照片、个体工商户营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。证明：5号商业楼不存在消防验收不合格问题，江雪红的反诉无事实依据。
4.房屋图纸及照片。证明：江雪红对租赁房屋违法装修拆除了承重梁、板的情况，但水华有权依法解除合同。
5.工程竣工验收鉴定书2份、昌东商业街一、二标段1、3、5号楼验收证明、日新村委会证明。证明：租赁房屋早已通过合法的综合验收合格，不存在消防验收不合格的问题。租赁房屋属小产权房，客观上办不了一级消防检查行政许可。
6.南昌高新技术产业开发区管委会规划建设局（以下简称高新规建局）、南昌高新技术产业开发区昌东镇政府出具的情况说明一份。证明：但水华与江雪红签订的租赁合同有效。
被告（反诉原告）江雪红为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1.补充协议。证明：但水华有义务为江雪红办理好消防验收。
2.委托函、江西省建筑设计研究总院设计更改通知单。证明：日新村委会委托该院对5号商业楼一、二楼改建疏散楼梯；及该院有权进行设计更改。
3.收条及付款凭证。证明：江雪红向但水华已付租金770000元。
4.南昌高新技术产业开发区昌东镇人民政府关于请求减免消防行政处罚的报告。证明：由于但水华未按合同约定办好消防验收，造成江雪红一直未能营业，并受到高新消防大队的处罚。
5.江雪红与商户签订的租赁合同。证明：江雪红与商户签订店面租赁合同的事实，及江雪红应收取的租金。
6.本院民事判决书、执行通知书。证明：一楼房屋有33名商户因消防未验收而未能营业起诉要求解除租赁合同并返还租金、赔偿损失等，法院判决返还租金、履约保证金、赔偿损失，部分案子已进入执行程序。
7.江雪红与江雪明的关系证明、欧乐时尚购物广场的营业执照、江雪红的授权委托书。证明：江雪红与江雪明为姐弟关系，江雪明为欧乐时尚购物广场的经营者，江雪红授权江雪明店面招商、租赁等事宜。
8.工地照片。证明：但水华用挖机阻挡道路，阻碍施工。
9.执行款项进账单。证明：江雪红新增的损失。
10.临时查封决定书、公安行政处罚决定书、照片。证明：但水华交付的5号商业楼没有通过一级消防验收，导致被消防大查封、处罚，5号商业楼不能正常营业。
第三人日新村委会为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1.昌东镇商业街一、二标1、3、5号楼验收证明。
2.建设工程消防竣工、验收备案检查结果通知书。
3.工程竣工验收鉴定书。
上述证据证明：昌东镇商业街一、二标1、3、5号楼通过了竣工验收，不属违章建筑，不存在违反消防管理规定。
4.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。证明：昌东镇商业街1号楼符合消防安全规定。
经庭审质证，江雪红对但水华所举证据质证如下：对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，但水华与江雪红的租赁合同约定，但水华须保证出租房屋的消防设施符合规定，并提供消防合格证书；证据3是复印件，且对证明目的有异议，不能证明出租房屋的消防验收合格；证据4的房屋图纸没有单位印章，不属原件，照片是复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，日新村委会自己出证明办不了消防验收，即消防设施不符合规定。工程验收证明没有消防部门的验收合格证明，但水华本身就代表施工单位签字，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。没有消防部门的验收，工程竣工验收鉴定书不能证明消防设施符合规定；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，5号商业楼未取得消防验收合格。
日新村委会对但水华所举证据均无异议。
但水华对江雪红所举证据质证如下：对证据1有异议，房屋早已通过综合验收合格，不存在消防验收问题，补充协议的消防约定是违法、无效的约定。消防验收与江雪红是否符合开业条件没有直接关系，江雪红需要办理的是公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该房屋是农房，客观上办不了消防验收，但水华无主观过错；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议。该证据不能证明消防存在不合格的问题；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，消防处罚不是但水华造成的，设计图纸上没有消防水池和消防泵阀，但水华是应江雪红要求建设了该两项设施，花了80万元；对证据5的真实性有异议，只是签订了合同，是否履行不清楚。对合法性有异议，江雪红明知没有办理消防许可及营业执照却违法招租、转租，收取了大量非法所得，没有对其造成经济损失。该些租赁合同的签订主体是江雪明，不是江雪红，与但水华没有关联；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，民事判决书的被告是江雪明，与江雪红无关系，且该些民事判决书没有执行到位；对证据7的江雪红与江雪明的关系证明的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明江雪红与江雪明是姐弟关系，且与但水华无关；欧乐时尚购物广场的营业执照，是复印件，真实性不予认可。对关联性有异议，营业时间与招租时间有矛盾。对授权委托书的真实性、合法性、关联性均有异议，授权委托书并没有具体的落款时间，完全是为应付本案制作的。如果委托属实，民事判决书的被告应该是江雪红，该授权委托书不具有合法性，江雪红明知消防验收不合格还委托江雪明招租，是违法的；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，仅从照片看不出但水华在阻挠施工；证据9不能证明是哪个案子的执行款，与但水华无关。江雪明在没有办理营业执照的情况下收取租户租金，属违法行为；对证据10的真实性、合法性无异议，查封是江雪红自己原因所致。
日新村委会对江雪红所举证据质证如下：对证据1至8的质证意见与但水华一致；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，江雪红在未取得营业执照之前违法经营，应由江雪红自己承担损失；对证据10的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明但水华交给江雪红的房屋不符合消防规定，系江雪红没有去办消防备案，及擅自施工所致。
但水华对日新村委会所举证据均无异议。
江雪红对日新村委会所举证据质证如下：证据1与但水华举证一致，质证意见同上；证据2与本案诉争的房屋没有关联性，对其真实性不发表意见。但水华及日新村委会说只需办理一个合格证就可以经营，并不能证明履行了合同义务。
经审理查明，2011年6月19日，日新村委会与但水华签订一份房屋租赁合同约定，日新村委会（甲方）将位于南昌高新技术产业开发区昌东镇日新村昌东商业街5号商业楼1至3层出租给但水华（乙方），建筑面积5956平方米；租期20年，自2012年元月1日至2031年12月31日止，具体起租时间以该楼竣工验收交付乙方为准；甲方给予乙方3个月免租装修期，自2011年9月1日期至2011年12月31日止；租金及支付方式，租金按每年40万元计算，每隔五年递增10%。支付方式，先付房租后使用房屋，每隔五年支付一次；房屋装修，乙方在收到甲方交付的房屋后，在不影响房屋安全的前提下，有权根据经营需要对租赁物进行装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满后，乙方拆除非固定装修部分、拆除费用由乙方承担，甲方不对未拆除的固定装修部分进行补偿；房屋的转让与转租，租赁期间，甲方无权转让该房屋，乙方有权转租、转借该出租房屋；双方的权利、义务，甲方保证有权合法出租商铺并按约定时间将其交付乙方使用，甲方负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照的相关手续提供有效的房产证明及相关手续，甲方保证出租房屋的消防设施符合规定，并向乙方提供合格证书；甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金，甲方除应按约支付违约金外还应对超出违约金以外的损失径行赔偿。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付本合同租金总额0.5%的违约金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失；该合同还约定了其他内容。
2011年12月12日，江雪红与但水华签订一份房屋转租合同约定，但水华（甲方）将5号商业楼1至3层房屋转租给江雪红（乙方）使用；租期20年，自2012年元月1日至2031年12月31日止，具体起租时间以该楼竣工验收交付乙方为准；甲方给予乙方3个月免租装修期，自2012年元月1日至2012年3月31日止；租金及支付方式，租金按65万元／年计算，其中20万元固定不递增，45万元每隔五年递增百分之二十；租金支付，免租三个月，租金自2012年4月1日起算。固定不递增的租金20万元，于第一年支付15万元，之后每年1月1日前支付20万元。约定递增的租金，每隔五年支付一次，先付房租后使用房屋，即在2011年12月31日前，一次性付清后五年的房租225万元；2016年12月31日前，江雪红一次性付清后五年的270万元，2021年12月31前，江雪红一次性付清后五年的324万元，2026年12月31日前，江雪红一次性付清后五年的388.3万元；合同其他内容和日新村委会与但水华签订的房屋租赁合同一致。
但水华在将5号商业楼交付江雪红后，因该商业楼未办理消防安全检查，江雪红未按约支付5年房租。2012年3月31日，但水华、江雪红签订一份补充协议。该补充协议约定，但水华（甲方）承诺在2012年6月30日前，办理完毕出租房屋的消防验收，并向江雪红（乙方）提供消防验收合格证书。消防验收合格后乙方一次性付清房屋租赁合同约定的应付租金。如甲方未在2012年6月30前办理完毕消防验收，甲方应赔偿乙方装修费、搬迁费以及乙方不能正常营业损失等一切经济损失。甲方承诺在2012年4月8日前确保出租房屋的水电到位。否则，甲方应赔偿由此给乙方造成的损失，水电到位后出租房屋内的水电设施由乙方负责保护，如有损坏由乙方负责。
江雪红装修期间，2012年9月3日，日新村委会向江西省建筑设计研究总院出具委托函一份。委托内容，5号商业楼因实际使用，需要在18交D～H轴间增加一层至二层的疏散楼梯。该院设计更改的做法是，基础梁G轴交17～18轴间框架梁KL1（1）400×800；G轴交轴交17～18轴间框架梁KL27（6）断开后由JLZ1支承；二层楼梯洞口周边梁加固。
5号商业楼装修完毕后，江雪红将该楼用于开设了欧乐时尚购物广场、汇巢伍号宾馆等。其中，欧乐时尚购物广场系由江雪红委托其弟江雪明经营，该购物广场性质为个体工商户，经营者为江雪明，场所的使用为商场、超市。汇巢伍号宾馆的房屋系由江雪红出租给龚小玉，该宾馆性质为个体工商户，经营者为龚小玉。在欧乐时尚购物广场营业期间，2012年11月15日，南昌市高新技术开发区公安消防大队（以下简称高新消防大队）作出高公消封字（2012）第0123号临时查封决定，查封位于5号商业楼的一、二楼欧乐时尚购物广场，查封原因：1.未经消防设计备案擅自施工；2.未按规范设置消防水池和消防水泵；3.未按规范设置机械排烟系统。2013年4月24日，南昌高新技术产业开发区昌东镇人民政府（以下简称昌东镇政府）向南昌市消防支队发出一份关于请求减免消防行政处罚的报告。该报告内容载明：“欧乐时尚购物广场建筑建设初期未设置消防水池和水泵房，导致该购物广场消防整体条件目前尚不能符合消防要求。目前，该购物广场已按高新消防大队的要求停止营业，相关整改工作接近尾声，确保符合消防安全标准。”2013年5月10日，高新消防大队对欧乐时尚购物广场作出公安行政处罚决定书。处罚内容：“现查明欧乐时尚购物广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令停止使用并罚款3万元。”2013年9月4日，高新消防大队向欧乐时尚购物广场颁发高公消安检字（2013）第23号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所建筑面积3560平方米。2013年9月26日，高新消防大队向汇巢伍号宾馆颁发高公消安检字（2013）第27号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所建筑面积980平方米。
由于欧乐时尚购物广场被消防部门查封等原因，自2012年12月31日始，欧乐时尚购物广场的承租商户陆续起诉江雪明要求解除租赁合同，退还预付的租金、履约保证金、物业管理费，赔偿装修费、进货损失，支付违约金。诉讼中，江雪红举证了32份本院民事判决书。经核算，该32份民事判决书共计判决江雪明返还承租商户租金381913元、履约保证金182005元、物业管理费125888元，计689536元；赔偿损失计56000元；承担案件受理费8778.50元。江雪红举证了2014年8月1日、9月18日、10月31日三份执行款项支付凭证。经核算，江雪明已交付执行款计45万元。
另查明，5号商业楼的建设单位为昌东镇政府。2011年8月17日，5号商业楼工程经建设单位昌东镇政府、接收单位日新村委会、施工单位、勘察单位等验收合格后，由昌东镇政府移交给日新村委会。
在本案审理期间，2015年8月7日，南昌高新技术产业开发区管理委员会规划建设局（以下简称高新规建局）向本院出具证明一份。证明内容：5号商业楼未在其规建局办理建设工程规划许可证。2016年1月11日，高新规建局、昌东镇政府向本院出具情况说明一份。情况说明内容：“瑶湖商业城广进路、日新路商业街是以昌东镇政府名义报建，规划方案得到了高新规建局的批准。其中5号楼需以昌东镇政府名义报建，接收单位是日新村委会，5号楼经过了正规公开招投标。”
在租赁合同签订前、后期间，江雪红分别于2011年12月11日、2012年4月7日、4月22日支付但水华租房订金7万元、房屋租金10万元、60万元，共计77万元。因欧乐时尚购物广场被消防部门查封，江雪红与但水华发生租金支付纠纷。
本院认为，但水华与江雪红签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该租赁房屋的建设虽未及时办理建设工程规划许可证，但房屋的建设规划方案已经过主管部门批准，故但水华与江雪红订立的房屋租赁合同有效。江雪红反诉要求确认其与但水华签订的房屋租赁合同有效，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁合同约定，江雪红在收到但水华交付的房屋后，在不影响房屋安全的前提下，有权根据经营需要对租赁物进行装修。但水华主张江雪红未经其同意违法装修，将房屋一、二层的所有隔墙打掉并将房屋的一根横梁打断，严重危害房屋的主体结构安全。但依但水华所举证据，尚无法判断该租赁房屋存在主体结构安全危险。在江雪红装修期间，因房屋的实际需要，江西省建筑设计研究总院依日新村委会的委托对该房屋的设计进行了更改。况且该租赁房屋在2012年即已装修完毕并投入商业运行，2013年9月，租赁房屋的经营场所也取得消防验收。租赁合同签订后，江雪红未按约一次性支付五年房租。但水华与江雪红签订补充协议约定，但水华承诺在2012年6月30日前，办理完毕出租房屋的消防验收，并向江雪红提供消防验收合格证书。消防验收合格后，江雪红一次性付清房屋租赁合同约定的应付租金。但水华辩解该补充协议违法无效，理由不足。由于但水华未按约办理好租赁房屋的消防验收，以及消防部门查封欧乐时尚购物广场的原因也涉及到租赁房屋存在的消防安全事项，双方因此事由引发房屋租金的计算、支付及经济损失赔偿纠纷。故江雪红拖欠租金未付，具有一定事由。诉讼中，江雪红同意支付合理租金并要求继续履行租赁合同。为此，但水华以江雪红违法装修、拖欠租金未付为由，起诉要求解除租赁合同，证据、理由不足，本院不予支持。本案审结后，如但水华确有证据证明租赁房屋因江雪红的不当装修导致安全危险，其仍可另行要求江雪红采取合理措施，消除危险。
但水华在本案起诉是要求江雪红支付自2012年4月1日至房屋租赁合同解除并交还房屋之日止的租金，由于本案判决驳回但水华要求解除租赁合同的诉请，故对但水华该项要求江雪红支付租金的诉请，本案仅确定江雪红的应付租金计算至本案判决作出的当月时间即2016年4月底。而对于江雪红依租赁合同应付2016年5月之后期间的租金，但水华可依租赁合同另行主张，本案不作处理。承租人使用租赁物应当支付租金，确定江雪红计至2016年4月底的应付租金，应综合考虑其使用租赁物的具体情况确定。但水华与江雪红签订的租赁合同约定，房屋租金自2012年4月1日起算，本院予以确认。由于未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的原因，欧乐时尚购物广场在营业时，被消防部门临时查封，并引发承租商户陆续退租。以及虽然欧乐时尚购物广场的消防安全检查的申报，是属该场所经营者的事项，但由于5号商业楼整体未办理消防安全检查，使得该场所的经营者无法申报欧乐时尚购物广场的消防安全检查。故但水华起诉要求江雪红支付的租金，对欧乐时尚购物广场在取得消防安全检查合格证前期间的租金部分，不予支持。欧乐时尚购物广场取得消防安全检查合格证后，由于双方对欧乐时尚购物广场在取得消防安全检查合格证前期间租金部分的支付、江雪红主张经济损失的赔付无法达成一致，但水华起诉要求解除租赁合同。鉴于但水华起诉要求解除租赁合同，理由不足，而该项诉请使得双方的租赁关系处于是否应予解除的不确定状态，这必然会影响江雪红的正常招商经营，而欧乐时尚购物广场也事实处于闲置状态。故对该租赁物取得消防安全检查合格证后至2016年4月底期间的房屋租金，酌定由江雪红按合同约定的50%支付。对于欧乐时尚购物广场以外部分的租赁房屋租金，江雪红未举证该部分的租赁房屋在经营期间也被消防部门查封或有其他合理原因，其应按约支付。欧乐时尚购物广场的经营面积占5号商业楼的60%，计至2016年4月底，江雪红应付房屋租金158.1667万元（65万元／年×60%×50%×2年8个月＋65万元／年×40%×4年1个月），江雪红已支付但水华房屋租金77万元，还应支付81.1667万元。对但水华起诉要求江雪红支付房屋租金的诉请，本院依查明的案件事实，部分予以支持。但水华起诉要求江雪红承担逾期支付租金的违约金79.5775万元，理由不足，本院不予支持。江雪红反诉要求确认房屋租赁期限自2013年9月26日起算至2033年9月25日，于法无据，本院不予支持。但水华交付的租赁房屋没有经过消防安全检查，不符合合同约定，其应承担相应的违约责任。江雪红与但水华虽在补充协议约定，如但水华未按期办理完毕消防验收，其应赔偿江雪红装修费、搬迁费以及不能正常营业损失等一切经济损失。但该协议约定并不能免除江雪红在已知租赁房屋未经过消防安全检查的情形下，应采取适当措施防止损失扩大的法定义务。江雪红在租赁房屋未取得消防安全检查的情况下，对租赁房屋进行装修、招商、营业，也导致相关损失进一步扩大，其具有一定过错。租赁合同虽约定，甲方不能提供合同约定的房屋，乙方要求继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，每日应向乙方支付本合同租金总额0.5%的违约金，还应承担因逾期交付造成的损失。但合同对本合同租金总额并未明确，江雪红反诉要求但水华承担违约金362.34万元，依据不足，且数额过高，应结合其实际损失确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合欧乐时尚购物广场已退还承租商户的租金、赔偿损失，及逾期时间、当事人过错程度等因素，本院酌定由但水华支付江雪红违约金50万元。江雪红反诉要求但水华赔付2012年9月至2013年9月期间12个月的租金收入损失315万元，理由不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。鉴于本案，但水华在履行其与江雪红的租赁合同期间存在的违约行为可能涉及日新村委会，就其与日新村委会之间纠纷，其可另行解决。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）但水华与被告（反诉原告）江雪红就南昌高新技术产业开发区昌东镇日新村昌东商业街5号商业楼1至3层房屋订立的租赁合同有效。
二、被告（反诉原告）江雪红给付原告（反诉被告）但水华计至2016年4月底的房屋租金81.1667万元。
三、原告（反诉被告）但水华给付被告（反诉原告）江雪红违约金50万元。
上述第二、三项相抵，被告（反诉原告）江雪红应给付原告（反诉被告）但水华31.1667万元，此款于本判决生效后十五日内付清。
四、驳回原告（反诉被告）但水华的其他本诉诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）江雪红其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18649元，反诉案件受理费24763元，共计43412元，由原告（反诉被告）但水华、被告（反诉原告）江雪红各承担21706元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 黄文亮
人民陪审员 李玉英
人民陪审员 万 敏
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 万雪红