江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪金民初字第0164号
原告董闯，男，1972年8月4日出生，汉族，农民。
委托代理人陈礼刚，泗洪县界集法律服务所法律工作者。
被告胡建，男，1984年4月17日出生，汉族，居民。
委托代理人刘超，泗洪县金锁法律服务所法律工作者。
原告董闯诉被告胡建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月17日、4月16日公开开庭进行了审理。原告董闯及其委托代理人陈礼刚，被告胡建及其委托代理人刘超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董闯诉称：原告因归仁中心小学西侧大部分居民房屋已经破旧，根据村民意愿，由原告出资组织统一翻建，共建房21套，其中11套作为安置房，剩余10套归原告所有，2011年9月18日原告将房屋东数第9套以12万元转让给被告，并签订购房协议书，后于2012年9月22日签订补充协议，因被告未能全部履行合同约定，原告于2013年6月5日发出催款通知书，被告强占该房屋导致双方发生冲突，被告的行为已经违约。请求法院依法判令解除原被告之间签订的购房协议书及所有补充协议并确认收购房款不予退还，本案诉讼费由被告承担。
原告董闯为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、购房协议一份，证明2011年9月18日原被告约定购房价格以及交付期限。
2、交房补充协议一份，证明2012年9月22日签订的协议中，原被告之间除约定的120000元购房款外被告还应支付水电费3000元、契税、土地使用费。
3、催款通知书一份，证明原告于2013年6月5日向被告发出催款通知书并告知被告应按期交付相关费用及违约金，如未按上述履行合同，原告将有权收回该房屋使用权并重新处理，被告收到后至今没有履行。
4、泗洪县归仁镇城管环卫服务中心出具的证明一份，被告所建的房屋是因大部分居民房屋已经破旧，根据居民意愿由原告组织翻建，水电由原告进行安装。
5、录音录像光盘及文字整理资料一份，时间为2013年11月28日，证明被告向原告表示因房屋质量不好而不要该房屋，也可以证实被告收到原告向其发出的催款通知书并认可水电费以及相关费用被告没有支付，同时还可以证实涉案房屋没有交付。
6、归仁镇派出所对原被告的谈话笔录各一份，证明原告并没有向被告交付房屋，被告直接砸门强占该房屋，同时可以证实被告户籍所在地是江苏省泰兴市滨江镇梳港路1-23号。
7、照片一组，证明房屋门被被告强行撬开并占有使用。
被告胡建辩称：1、原告要求被告解除购房协议及所有补充协议并确认被告所交房款不予退还，无事实和法律依据；2、原告在2012年9月22日将房屋交付给了被告，双方并签订了移交协议，被告交清了全部购房款；3、原告将房子交付被告后，被告对房屋进行装修和改装水电并占有使用至今。
被告胡建为支持其诉讼请求提供了以下证据：
8、房屋所有权协议一份，时间为2012年9月22日，证明房屋总价为120000元，被告已经付清房款，原告已经向被告交付房屋。
9、购房票据两份，证明被告交款119000元，其中扣除的1000元是被告自装房门后减去的，可以在交房补充协议第4条体现。
10、凌汪村证明一份，证明被告是凌汪村人，后因上学迁走户籍。
11、被告与陈小革结婚证，登记时间为2011年6月，而购房时间是2011年9月。
12、陈小革常住人口登记卡，证明房屋是夫妻共同财产，胡建妻子为陈小革，其系归仁镇陈怀村人。
13、胡建常住人口登记卡，被告胡建户籍已经迁到归仁镇归仁居委会即争议房屋所在地居委会。
对原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1、4真实性无异议，证据2真实性无异议，但补充协议中并没有约定被告需要交纳水电费、契税、土地使用费等费用。证据3催款通知书真实性无异议，但不是被告本人接收，是别人转交给被告。证据5合法性有异议，录音来源不合法，内容也是原告安排，引诱被告陈述，录音一直在谈违约问题，被告在录音中并没有说不要房屋。证据6真实性无异议，但与原告所要证明的事实无关联性。证据7真实性有异议，原告交付房屋后，被告把门装上，原告又将房屋卖给其他人产生争议。
对被告提供的证据，原告的质证意见为：证据8真实性无异议。证据9真实性无异议，但收条的付款时间与原购房协议约定的付款时间逾期10个月。证据10不予认可，居委会证据只能作为证人证言，不能作为证据使用。证据11真实性无异议，但与本案无关联性。证据12被告户籍信息不在本案涉及的房屋和土地所在地居民委员会，不是涉案房屋所在地集体经济组织成员。证据13即使该信息存在，该户口迁移行为是在原告起诉之后，被告原户籍地归仁镇陈怀村与本案涉及的房屋和土地不在一个集体经济组织。
根据当事人的举证情况，本院对上述证据效力认定如下：
证据1、4、8、9真实性双方当事人均无异议，本院予以认定。证据2的内容，并没有原告所说的水电费、契税等内容，该证据无法实现原告的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予认定。证据3被告自认是别人代转，已经收到，故对其真实性，本院予以认定。证据5，并没有原告主张的被告表示退房的内容，该证据无法实现原告证明的目的，对该证据的证明效力，本院不予认定。证据6系原被告发生冲突报警后派出所对原被告的询问笔录，被告对争议房屋有无权利占用应结合其他证据综合判定，对该证据的真实性，本院予以认定。证据7只能客观反映争议房屋在拍摄时的状态，无法实现原告主张被被告无权占有的目的，故对证据的证明效力，本院不予认定。证据10、11、12、13，原告辩称以上证据的产生，均是因为被告不是争议房屋集体经济组织成员，被告户籍是起诉以后才迁移至争议房屋所在居委会所提供的，但原被告对内容真实性均无异议，证据10、11、12、13能否作为本案的定案依据，应结合其他证据综合认定，对以上证据的真实性，本院予以认定。
经审理查明：原告董闯因归仁中心小学西侧大部分居民房屋已经破旧，根据村民意愿，由原告出资组织统一翻建，共建房21套，其中11套原地置换给原居民，剩余10套归原告所有。2011年9月18日，原告董闯与被告胡建签订购房协议书，约定董闯将从东向西第九套两层楼房出售给胡建，胡建首付订房款75000元，2011年底付款45000元。2012年9月22日，原被告又签订房屋所有权协议，约定“乙方（胡建）已经向甲方（董闯）付清全部购房款120000元，房屋所有权已归胡建所有”，同日双方还签订交房补充协议，约定未完工事项由甲方胡建完成，其中“门款减去1000元整”，“甲方同意在2012年10月10日前完成上述工程，并将房屋交于乙方”，董闯分别于2012年5月6日向被告出具收据收到胡建购房款100000元，2012年9月22日收到胡建购房款11900元，合计119000元，扣除门款1000元。后董闯于2013年6月3日向胡建发出催款通知书，要求其交纳水电费和土地使用费、契税，并签订交付合同书，否则收回所购房屋的使用权。被告不同意支付未实际发生的土地使用费、契税，并于2014年1月24日经归仁镇归仁居民委员会和归仁镇城管环卫服务中心出具公章同意向归仁镇农电站申请安装用电。原告董闯于2013年11月26日与案外人王永政签订房屋买卖合同，约定将本案争议房屋以172000元卖给王永政。
另查明，该争议房屋目前无法办理房屋产权证书，土地使用费、契税等费用未实际发生。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：1、原被告之间签订的购房协议以及所有补充协议是否有效，合同是否已经履行；2、双方在合同履行中有无存在违约行为，如有违约行为能否导致解除合同？
关于第一个争议焦点，本院认为：原告董闯与被告胡建签订房屋购房协议、房屋所有权协议、交房补充协议是双方当事人真实意思的表示，合同依法成立，合法有效。原告主张被告未按照催款通知书要求支付水电费、土地使用费、契税等费用，但上述协议规定内容中并没有水电费、土地使用费、契税等项目，并且通知书中的土地使用费、契税也未实际发生，故董闯在催款通知书中以没有实际发生、胡建不应承担的费用作为解除房屋买卖协议的条件，对胡建不产生约束力；并且按照以上协议约定，胡建在2012年9月22日已经付清120000元购房款（扣除门款1000元）后，其合同已经履行完毕，按约定董闯应在2012年10月10日前将房屋交付胡建，目前胡建已经实际入住该争议房屋，占有房屋并未违反合同约定，房屋买卖合同已经得到履行。
原告还主张被告不是本集体经济组织成员，不能购买争议房屋，根据原告陈述其出资建设的21套房屋除11套原地置换给原居民以外，其他10套归其所有并对外出售。经本院查实，房屋所在地是归仁镇区，胡建原居住地为归仁镇凌汪村，后在外地上学，现已将户籍迁移至归仁居委会，其妻子陈小革户籍为归仁镇陈怀村，其购买本镇街上的房屋并未违反法律规定，故本院对原告的以上主张，不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为：综合分析房屋购房协议、房屋所有权协议、交房补充协议的相关内容，可以确定在履行顺序上，被告付清购房余款的义务与原告交付房屋的义务本应同时履行，但双方均未按约履行，后双方通过交房补充协议和房屋所有权协议重新进行了约定，互不追究对方的违约责任，并一致同意继续履行合同义务，双方应按照新的协议继续履行。后原告虽发出催款通知书，但其要求缴纳的相关费用并非双方购房合同中的主要债务，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故其单方面解除合同的理由不能成立。之后原告又将房屋卖与案外人王永政，其行为已经违反购房协议第三条“甲乙双方达成协议后，不得将此套房屋再转卖他人，乙方也必须按协议履行”，已经构成违约，但应被告并未对此提出主张，本院不予理涉。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告董闯对被告胡建的诉讼请求。
案件受理费2700元由原告董闯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费2700元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：460101040004680，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 胡 坤
代理审判员 崔学志
人民陪审员 乔家胜
二〇一四年五月六日
书 记 员 孙长城