苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0838号
原告交通银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区狮山路25号。
负责人方经伟，该行行长。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人薛磊，江苏立泰律师事务所律师。
被告井东。
原告交通银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下称交行新区支行）与被告井东金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法由代理审判员吴娅独任审判，后转为适用普通程序，并依法组成合议庭。本案于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告交行新区支行的委托代理人薛磊到庭参加诉讼，被告井东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行新区支行诉称，2009年12月13日，被告与原告签订了编号为2009325300001100770的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向原告借款299000元用于购买住房，借款期限为120个月，同时被告将其购买的位于苏州太湖国家旅游度假区太湖纯水岸花园20幢XXX室的房屋向原告方提供抵押担保。之后，原告取得了上述房屋的他项权证。合同签订后，原告按约发放了贷款。自2014年2月起至今，被告未能按约偿还借款本息。截至2014年3月20日，被告共结欠原告贷款本金194715.79元，利息、罚息1502.34元。2014年4月21日，原告委托律师发出律师函，单方面宣布《个人房产抵押贷款合同》项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结算利息。然，被告未按照合同约定或律师函的要求偿还贷款本息。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告归还原告贷款本金194715.79元，利息、罚息1502.34元（截至2014年3月20日，之后利息、罚息、复利按照合同约定算至本息还清之日），合计196218.13元；2、被告承担原告实现本债权所支付的律师费用8986元；3、被告承担本案诉讼费用、保全费用；4、原告就诉请1-3中债权对被告所抵押的房产依法折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人房产抵押贷款合同》一份，证明被告向原告申请贷款以及对双方权利、义务作出约定的事实；
2、《他项权证》一份，证明被告以其房屋向原告提供抵押并办理了抵押登记；
3、《放款凭证》一份，证明原告已经按照借款合同的约定向被告发放贷款的事实；
4、还款明细、欠款明细各一组，证明被告拖欠原告贷款本息的事实和金额；
5、《律师函》、邮寄详单各一份，证明原告委托律师发出律师函宣布合同提前到期，并要求被告履行相应的合同义务的事实；
6、《律师聘用合同》、律师费支付凭证各一份，证明原告委托律师处理本案并支付律师费的事实。
被告井东未作答辩，亦未提交证据。
本院认证意见：对原告提交的证据1-6真实性予以认可，可作为认定本案事实的证据使用。
本院经审理查明：
2009年12月13日，原告交行新区支行（贷款人即抵押权人）与被告井东（借款人即抵押人）及案外人苏州昂内房地产开发有限公司（保证人，以下称昂内公司）签订了一份编号为2009325300001100770的《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请同意向借款人发放个人房产抵押贷款299000元，用于购买坐落于苏州太湖国家旅游度假区太湖纯水岸花园20幢XXX室的房产；借款期限为120个月，自放款日起计，放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准。贷款利率为月利率3.465‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮30%；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，自该日起按该日相应利率档次执行调整后的利率，利率浮动水平为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮30%。还款采用等额本息还款法，即贷款期限内每期以相等的额度偿还贷款本息，每期还款额计算公式为：
每期偿还贷款本息金额=；
每期付息额=（贷款本金－已还清贷款额）×期利率；每期还本额=每期偿还贷款本息金额-
每期付息额；还款日为每月的20日。借款人应按照合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；承担本合同项下所有费用支出，包括但不限于公证费、抵押登记费、保险费、评估费及其他合理费用等。借款人违反本合同的约定，则贷款人有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款当日计算至实际还款日前一日。借款人未按时足额偿还本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，该费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
保证人为上述贷款提供连带责任保证。保证期间为贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期日后两年止。保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，该费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。借款人取得本合同约定购买房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得现房抵押登记证明文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同另对其他相关事项进行了约定。
后原告于2010年1月6日向被告井东发放贷款299000元。
2013年12月12日，原、被告就合同约定的抵押物即坐落于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园20幢XXX室的房屋（房屋所有权证号00312207）办理了抵押登记手续，登记抵押债权数额为299000元。
后被告井东未能按约向原告履行还款义务。截至2014年12月26日，被告井东剩余未还贷款本金184079.73元，利息4906.14元，罚息275.98元，复利93.37元，合计189355.22元。
原告为催收贷款本息，委托律师于2014年4月21日向被告井东邮寄律师函，宣布上述合同项下贷款全部提前到期，并要求被告井东立即偿还合同项下贷款本息，被告井东于2014年4月23日收到该律师函。
原告为本案诉讼特委托江苏立泰律师事务所指派律师作为本案诉讼的代理人。为此，原告支付了律师代理费8986元。
以上事实由原告提供的证据1-6以及庭审笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告井东及案外人昂内公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系签约各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约全面履行。原告按约发放贷款后，被告井东未按约偿还贷款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告有权依照合同的约定宣布该合同项下的贷款提前到期，并要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利并承担原告为实现债权支付的律师代理费。鉴于被告井东提供的抵押物已办理了抵押登记手续，原告的抵押权已依法设立，故原告有权就抵押物行使优先受偿权。原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告井东应于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金184079.73元，并支付利息4906.14元，罚息275.98元，复利93.37元，合计189355.22元（计算至2014年12月26日，之后的利息、罚息、复利按照《个人房产抵押贷款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。
二、被告井东应于本判决生效之日起十日内赔偿原告交通银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行律师费损失8986元。
三、如被告井东到期未履行上述付款义务，则原告交通银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权就被告井东所有的抵押物坐落于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园20幢XXX室的房产（房屋所有权证号00312207）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4294元，保全费1546元，公告费600元，合计6440元，由被告井东负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599）
审 判 长 杨建忠
代理审判员 吴 娅
人民陪审员 朱维贤
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 陈宇星
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。