广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1277号
上诉人（原审被告）佛山市南海义宏印刷有限公司。
法定代表人许满君，职务董事长。
上诉人（原审被告）广州市荔湾区东沙博雅实验学校。
法定代表人许满君，职务董事长。
上述两上诉人共同委托代理人湛奕彬，广东穗南律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人赖思娜，广东穗南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市芳村区工业总公司。
法定代表人仇铣，职务经理。
委托代理人梁映文，广东文领律师事务所律师。
上诉人佛山市南海义宏印刷有限公司（下简称义宏公司）、广州市荔湾区东沙博雅实验学校（下简称博雅学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场仓库，建筑面积778.1平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场车间，建筑面积1017.45平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号综合楼，建筑面积2004.59平方米，共用面积是11592.98平方米是广州市芳村区工业总公司（下简称工业总公司）所有的房屋。2007年7月17日，工业总公司与义宏公司签订了《场地房屋租赁合同》，合同约定：工业总公司（即甲方）将涉诉场所出租给义宏公司（即乙方），租赁期限自2007年10月20日起至2012年10月19日止，租期五年，每月租金为79310元，合计475.86万元，义宏公司应在2007年10月1日前一次性缴付五年的全部租金，合计为475.86万元；如逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按应缴额的3‰向甲方支付违约金，如逾期超过两个月，甲方有权单方面解除合同并收回场地。协议签订后，工业总公司依约将涉诉场所交给义宏公司，义宏公司取得涉诉场所使用权转交博雅学校使用至今，但义宏公司、博雅学校却没有依照合同约定一次性缴付五年的全部租金，截至2010年9月29日，工业总公司仅收到义宏公司、博雅学校缴付的240万元租金，尚欠235.86万元的租金。
工业总公司认为义宏公司、博雅学校没有依照合同约定一次性缴付五年的全部租金已构成违约，遂于2012年9月12日诉至原审法院，请求判令：一、工业总公司、义宏公司之间的合同因期限届满而终止，要求博雅学校、义宏公司将于2007年7月17日签订的《场地房屋租赁合同》中所涉及的广州市荔湾区芳村东朗广州制漆厂东南的场所（即广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场仓库，建筑面积778.1平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场车间，建筑面积1017.45平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号综合楼，建筑面积2004.59平方米，共用面积是11592.98平方米），将房屋场地使用权交还给工业总公司；二、博雅学校、义宏公司支付拖欠的租金75.86万元（租金是从2007年10月20日起至2012年10月19日止，总租金数额为475.86万元，在2010年9月29日前向工业总公司交了240万元的租金，在本案立案后开庭前，义宏公司、博雅学校通过转帐方式向工业总公司支付了租金160万元，所以义宏公司、博雅学校共欠租金是75.86万元），支付违约金235.86万元（按合同约定，租金在2007年10月1日前一次性支付，每逾期一天按3‰向工业总公司支付违约金，由于按照双方合同约定的违约金标准计算，违约金远远超过本金，所以工业总公司以义宏公司、博雅学校在2010年9月29日前所欠付的租金235.86万元的本金为限计算违约金，故工业总公司要求义宏公司、博雅学校支付235.86万元的违约金），两款项合计311.72万元；三、义宏公司、博雅学校承担本案的全部诉讼费。
义宏公司、博雅学校原审共同辩称：义宏公司、博雅学校应当要支付的租金为475.86万元，义宏公司、博雅学校在2010年9月29日前向工业总公司交了240万元的租金，在本案立案后开庭前，义宏公司、博雅学校通过转帐方式向工业总公司支付了租金160万元，现义宏公司、博雅学校欠租金是75.86万元。博雅学校是属于解决外来工子弟上学问题的民办学校性质，是对社会有一定的公益性，希望工业总公司能够体谅。虽然，义宏公司、博雅学校欠付了租金，义宏公司、博雅学校仍希望把租金解决，继续租用场地，希望可以继续为社会提供教育服务。希望工业总公司能够谅解其的处境和困难，义宏公司、博雅学校会尽快想办法偿还，希望工业总公司不要解除合同，如果解除合同收回了场地，义宏公司、博雅学校就无法继续办学，为社会提供教育服务。
在原审诉讼中，义宏公司、博雅学校分别于2012年9月13日、10月24日支付了80万元，合计160万元，义宏公司、博雅学校后向工业总公司支付两笔租金，一笔是64万元，另一笔是118600元，义宏公司、博雅学校已经将剩余拖欠的租金本金75.86万元全部支付给工业总公司。但义宏公司、博雅学校没有向工业总公司支付违约金。
原审法院认为：工业总公司与义宏公司签订了《场地房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。义宏公司、博雅学校从2007年10月1日开始拖欠工业总公司的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，原审法院对工业总公司提出要求义宏公司、博雅学校支付租金违约金的请求予以支持。因在诉讼期间工业总公司与义宏公司之间的租赁合同已合同期限届满而终止，故工业总公司请求义宏公司、博雅学校交还房屋的请求符合法律规定原审法院予以支持。鉴于义宏公司、博雅学校在诉讼期间已将其欠付的租金支付完毕，原审法院对此不在作处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，原审法院判决如下：一、被告佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校自本判决发生法律效力之日起3日内向原告广州市芳村区工业总公司于2007年7月17日签订的《场地房屋租赁合同》中所涉及的广州市荔湾区芳村东朗广州制漆厂东南的场所（即广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场仓库，建筑面积778.1平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号皮革场车间，建筑面积1017.45平方米、广州市荔湾区东沙街新爵后马路6号综合楼，建筑面积2004.59平方米，共用面积是11592.98平方米），将房屋场地使用权交还给原告广州市芳村区工业总公司；二、被告佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校自本判决发生法律效力之日起3日内向原告广州市芳村区工业总公司支付违约金235.86万元；三、驳回原告广州市芳村区工业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44638元，由被告佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校共同负担。
判后，义宏公司、博雅学校不服，向本院提起上诉称：一、一审法院错将博雅学校列为被告，属于程序上的错误。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，是特定当事人之间的法律关系，不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求，合同债权也主要受合同法的保护。本案中，第一，工业总公司与义宏公司才是涉讼《场地房屋租赁合同》的合同当事人，而博雅学校并非该合同的当事人，其既不享有合同权利也不承担合同义务。即使博雅学校曾经有代义宏公司向工业总公司缴交租金行为，但这也不能就此认定博雅学校为合同的当事人。第二，博雅学校虽然只是涉讼场地的实际使用人，但由于案件的处理结果对其具有利害关系，所以其在该案的诉讼地位应为有独立请求权的第三人。二、义宏公司、博雅学校分期交租并不属于违约。（一）义宏公司、博雅学校分期交租的做法是经过相关部门领导同意的。首先，义宏公司、博雅学校于2007年8月向当时工业总公司的上级主管部门广州市荔湾区经济贸易局发出《关于东沙博雅实验学校分期交付租金的请示》，请求批准分期支付场地租金，当时局领导口头同意了上诉人分期交租的申请。其次，工业总公司于2011年7月11日和10月13日遭受严重的水灾，损失惨重，遂出具《东沙博雅实验学校关于请求治理周边地下排水设施的请示》和《关于广州市荔湾区东沙博雅实验学校受灾情况汇报和请求减免租赁场地租金的申请》，反映受灾情况及请求减免涉讼场地的租金。当时，区教育局、水利局、国资局以及工业总公司对于义宏公司、博雅学校要求推迟交租也是默认的。2、在涉讼合同履行期间，工业总公司也是认可义宏公司、博雅学校分期交租的，从法律上来说，可视为对原合同交租条款的变更。工业总公司发出《租金催收函》向上诉人催收2011年至2012年租金160万元。可以看出：第一，工业总公司只是催收2011年至2012年的租金；第二，工业总公司是没有要求上诉人支付当时未交的全部租金235.86万元；第三，工业总公司也没有向上诉人主张所谓的违约金。由此可见，工业总公司是认可义宏公司、博雅学校分期付款的做法，在实践中也是这样操作的，义宏公司、博雅学校分期交租的做法不属于违约，更不应支付所谓的违约金。（二）一审判决要求义宏公司、博雅学校3日内交回涉讼场地使用权期限明显过短，义宏公司、博雅学校难以在限期内履行判决内容。本案中，涉讼场地是用作校舍教学使用。如果按照上述判决内容执行，博雅学校难以在限期内分流学生，安置教职工，这将令学校目前1200多名在校学生面临失学，80多名教职工面临失业，由此极有可能有引发大规模上访事件，影响社会稳定。此外，雅博学校于2013年3月11日向荔湾区国资局及工业总公司出具的《关于广州市荔湾区东沙博雅实验学校学生分流及搬迁方案》亦能充分说明上述情况。因此，请二审法院考虑本案的实际情况，至少给予义宏公司、博雅学校一年的履行期限。三、一审法院对于有关违约金的认定是适用法律不当。（一）一审法院支持的违约金数额明显高于法定标准。本案中，首先，当事人约定每天3‰的违约金明显偏高，超出法律所允许的范围之内；其次，工业总公司根本没有依照上述法律规定举证证实其实际损失是什么，数额有多大，可见其违约金的主张数额缺乏必要的事实根据；再次，即使工业总公司存在一定的损失，法院也应以最高人民法院《关于逾期付款违约金应当以何种标准计算问题的批复》的规定确定支付数额。（二）要求博雅学校承担违约金于法无据。博雅学校并非合同的当事人，其不应承担合同的义务和责任。在本案中即使存在违约情况，也应该由合同当事人来承担相应的违约责任。（三）退一步来说，即使按照《场地房屋租赁合同》约定的违约金标准计算，义宏公司、博雅学校也不需要支付违约金。本案中，义宏公司、博雅学校在诉讼期间已经全额支付了其所拖欠的租金，对于工业总公司可以说是已经弥补了损失。而且，工业总公司也没有证据证明其除了租金损失外，还有其他实际损失。因此，被上诉人主张上诉人支付违约金是没有事实根据的。综上：一、撤销原审判决，改判驳回工业总公司全部的诉讼请求；二、本案的一审、二审的诉讼费用全部由工业总公司承担。
工业总公司辩称：同意一审判决。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，1、宏公司、博雅学校于2013年1月22日向工业总公司支付了75.86万元租金。2、博雅学校于2012年8月22日出具给工业总公司的《东沙博雅实验学校关于延长租金偿还时间的请示》，载明博雅学校已于2012年8月17日收到工业总公司关于2011年到2012年场地租金的催款通知，由于各种原因，希望宽限一段时间偿还租金等。
二审期间，一、义宏公司、博雅学校向本院提交：1、《关于东沙博雅实验学校分期交付租金的请示》及租金支付统计表及汇款单据，载明义宏公司、博雅学校从2007年7月27日至2010年9月29日支付了240万元租金，义宏公司、博雅学校主张上述证据证明一开始就是分期缴交租金，工业总公司一直没有异议，分期交租的做法是得到工业总公司认可的，义宏公司、博雅学校与工业总公司以其行为对涉讼租赁合同的交租条款进行变更，义宏公司、博雅学校分期交租并不构成违约；2、《租金催收函》，载明工业总公司向义宏公司、博雅学校发出催收2011年和2012年两年的租金160万元的函件，义宏公司、博雅学校主张上述证据证明2012年8月16日即距离涉讼租赁合同期满前两个月，工业总公司仅催收2011年和2012年两年的租金是160万元，而非当时未交的全额租金235.86元，可以印证义宏公司、博雅学校与工业总公司在合同实际履行中将交租条款变更为按每年80万元、总额的尾数在最后一年交清的方式交租；3、《东沙博雅实验学校关于请求治理周边地下排水设施的请示》及《关于广州市荔湾区东沙博雅实验学校受灾情况汇报和请求减免租赁场地租金的申请》，其中上述申请由博雅学校出具给工业总公司等，载明博雅学校于2011年7月11日和10月13日遭受严重的水灾，损失惨重，请求政府及其有关部门给予其减免一年租金的支持等；四、《关于延长广州市荔湾区东沙博雅实验学校工地租赁期限的申请》、《关于免除广州市荔湾区东沙博雅实验学校场地租赁合同违约金的请示》及《关于广州市荔湾区东沙博雅实验学校学生分流及搬迁方案》，上述的申请、请示及方案均由博雅学校出具给工业总公司等，载明使用涉讼场地的是一间有相当规模的学校，博雅学校难以在过短的搬迁期限内分流学生，安置教职工，申请延长5年租期、免除违约金，并表示在未搬迁之前严格履行《场地租赁合同》中的交租方式，如数向工业总公司支付租金。工业总公司对上述证据的真实性、证明对象和证明内容均无异议。二、义宏公司、博雅学校与工业总公司确认以下事实：1、对于每年80万元的租金的的具体交付时间并未作出约定；2、义宏公司与工业总公司签订《场地房屋租赁合同》的目的就是将场地给博雅学校办学，博雅学校及工业总公司均知晓上述情况；3、《场地房屋租赁合同》涉及的租赁物一直由博雅学校占有使用。三、义宏公司、博雅学校与工业总公司于2014年3月28日签订了《调解协议》，载明双方为妥善解决租赁合同纠纷，并结合涉诉场所的实际使用状况，涉诉场所的租赁期限从2012年10月20日延续到2017年10月19日，2013年10月20日至2017年10月19日的场地使用费每年为110万元，每年的3月和9月各支付55万元等。后工业总公司以该协议被有关部门否决为由取消了该协议。四、广州市荔湾区教育局于2013年9月发出《民办学校办学许可证》给博雅学校，该证载明办学地址为广州市东沙街新爵村后马路6号、聚兴大街，有效期限从2013年9月30日至2017年12月31日止。五、就本案纠纷，本院去函广州市荔湾区教育局了解相关情况，其局复函如下：1、关于发出《民办学校办学许可证》问题。其局于2013年9月同意博雅学校开设聚龙校区，该校区租约至2022年。因此，办学许可证需要变更其办学地址。博雅学校报来工业总公司、义宏公司、东沙学校三方签订的《调解协议》，承租涉讼场地租赁期限从2012年10月20日延续至2017年10月19日。2、关于学生安置问题。学校于2014年5月报来《承诺书》，反映工业总公司与学校双方已达成共识，同意学校继续租用至2017年10月19日。并承诺合同期届满，由该校自行与工业总公司进行沟通，自行解决续约问题，若无法完成续约，则学生的分流工作在我局指导下由该校自行解决。对此，其局也将做预案，稳妥解决学生安置问题。3、接贵院来函后，其局高度重视，再次就此事与东沙学校进行沟通。学校反映工业总公司已告知校方只要按《调解协议书》中条款涨租金，就可以继续租用该场地办学，双方已达成共识，只是对方要求校方按法院的程序办理。其局重视规范民办学校办学行为，扶持民办学校健康发展。东沙学校是一所九年一贯制民办学校，以接收外来务工人员子女入读为主。其局已经要求博雅学校配合法院，稳妥处理学校办学场地问题。
本院认为：工业总公司与义宏公司签订的《场地房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原审认定合同有效正确。本案的争议焦点是博雅学校是否应当继续使用该场地的问题。虽上述合同已于2012年10月19日期满，工业总公司本有权要求义宏公司交还涉诉场所，但鉴于义宏公司承租涉诉场所后交付给博雅学校用于办学，属于教学用途，而工业总公司在明知该事实的情况下于本案审理期间亦曾与博雅学校达成《调解协议》，同意博雅学校继续使用涉诉场地至2017年10月19日，博雅学校将该《调解协议》报备给教育部门，教育部门亦已将博雅学校的办学许可证延长至2017年12月31日止，考虑该学校的规模，学生、教职员的分流及遣散均需要一定时间，工业总公司现又要求义宏公司、博雅学校立即交回涉诉场地的条件实属不妥，故对工业总公司的该诉讼请求不予支持。原审第一项处理欠妥，予以纠正。
关于违约金的问题。由于义宏公司、博雅学校与工业总公司在二审中均确认，双方在上述合同履行过程中，对于租金的支付方式进行了变更，由一次性支付租金475.86万元变更为按每年80万元、租金总额的尾数在最后一年交清的方式支付租金，且对于每年租金的交付时间并未作出具体的约定，据此，可认定宏公司、博雅学校截至2010年9月29日向工业总公司交付的租金240万元为2007年10月20日－2010年10月19日的租金，义宏公司、博雅学校应于2012年1月1日前交纳2010年10月20日至2011年10月19日的租金80万元，但迟延至2012年9月13日才交纳，义宏公司、博雅学校已按时交纳2012年10月20日至2012年10月19日的的租金80万元，总租金475.86万元的余款75.86万元义宏公司应于2013年1月1日前支付，但迟延至2013年1月22日才交纳。综上，义宏公司、博雅学校确有两笔租金存在迟延交付的情况，工业总公司主张该两笔租金的迟延交付违约金，理据充分，但鉴于上述合同约定的每逾期一天按3‰支付违约金过分高于造成的损失，义宏公司、博雅学校应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期支付上述租金的违约金给工业总公司为宜，故工业总公司主张义宏公司、博雅学校主张上述两笔租金以外的逾期支付租金违约金，缺乏依据，本院不予支持。
关于博雅学校是否应承担责任的问题。虽博雅学校并非涉诉场所《场地房屋租赁合同》的当事人，但鉴于博雅学校是涉诉场所的实际使用人，且博雅学校出具给工业总公司的多份函件一再表示愿意履行该合同，要求延长租期，并愿意如数向工业总公司支付租金，故博雅学校主张其不应在本案中承担义务与其之前的承诺不相符，本院不予以支持。
综上所述，义宏公司、博雅学校的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1653号民事判决第三项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1653号民事判决第一项；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1653号民事判决第二项为：佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校自本判决送达之日起3日内向广州市芳村区工业总公司支付逾期支付租金违约金（以80万元为本金，自2012年1月1日起计算至2012年9月13日，以75.86万元为本金，自2013年1月1日起计算至2013年1月22日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费44638元，由佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校负担29050元，广州市芳村区工业总公司负担15588元；二审受理费25770元，由佛山市南海义宏印刷有限公司、广州市荔湾区东沙博雅实验学校负担8090元，广州市芳村区工业总公司负担17680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年九月××日
书 记 员 邹文芳