浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平鳌民初字第539号
原告：叶光焊。
原告：张素环。
上列两原告委托代理人：林岩龙、林小茴。
被告：平阳县昆鳌房地产开发有限公司。
法定代表人：陈庆育。
委托代理人：胡小东、胡奎。
原告叶光焊、张素环与被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月14日受理后，依法由代理审判员黄陈花适用简易程序分别于2013年1月23日和2014年2月26日两次公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案于2014年4月15日转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告叶光焊、张素环的委托代理人林岩龙、被告昆鳌房开公司委托代理人胡小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶光焊、张素环起诉称：被告在平阳县鳌江镇海关西侧开发建设“东和锦苑”（又称东河大厦）商住楼。2009年12月2日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：两原告购买第2幢6层04号房，建筑面积共136.77m2，总房价861377元，首付261377元，余款600000元以银行按揭方式支付；被告应于2012年6月30日前将按规定验收合格的商品房交付给原告，若逾期交房超过60天的，按规定的交房期限第二天起到实际交房止，按已付房价款每日万分之三支付逾期交房违约金；房屋交付使用90天内办理产权证，否则被告按已付购房款的0.02%支付违约金。被告于2012年12月19日向两原告交房，且所交商品房不符合约定的验收标准。被告至今未履行办证义务，而合同约定的违约金过低，应按购房款每日万分之一承担违约金。在商品房交付过程中，被告采取欺骗方式诱导两原告接受不符合验收标准的房屋，后经全体业主维权，达成整改协议。该协议约定，被告未在规定期限内整改验收，按已交房价款每日万分之一承担违约金。小区内供水、供电已于2013年11月份整改完毕，但排水、排污、有线电视、智能控制等设施至今仍未整改验收合格。现原告起诉要求判决：（1）被告支付从2012年7月1日起至2012年12月19日止（计172天）按已交房款的每日万分之三计算逾期交房的违约金44447元；（2）被告支付违约金暂计24290元（从2012年12月20日起按已交房价款每日万分之一计算至经整改验收为合格住宅小区止）；（3）被告支付逾期办证违约金暂计31440元（从2012年10月1日起按已交房价款每日万分之一计算至完成办理土地证、房屋产权证止）；（4）被告按合同提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；（5）被告按合同提供经验收合格的供水、供电、排水、排污、公安消防、有线电视、智能控制、地下车库等设施；（6）本案诉讼费由被告承担。
被告昆鳌房开公司答辩称：1.涉案房产的项目工程已经验收并报主管部门备案，故项目总体工程符合验收标准，具备交付条件。2.原、被告已办理房屋交接手续，交接书中明确约定原告方对房屋质量没有异议，并对房屋验收的事项已确认。3.涉案房屋逾期交付、办证，是因政府规划中东河村旧村改造导致涉案工程项目西侧消防通道无法通过验收，属不可抗力的因素；且该情况是签订合同后才发现，也导致合同的履行显示公平。4.原告请求的违约金存在双重计算，既计算逾期交房违约金又计算逾期办证违约金，且违约金的计算标准是双方协商一致，不予调整。5.2013年4月3日，东河大厦建设工程经温州市公安消防局消防验收不合格后，被告一直未再申请消防验收。被告经与当地政府部门多次沟通协调，现阶段“东河大厦”可以办理产权登记手续，有关消防验收手续之后再补办。6.《东和锦苑整改协议书》上签字的7位业主代表是全体业主推选而出，对全体业主具有约束力，故整改协议书上60天的工程整改期不应计入被告逾期交房的期间内，但至今被告尚未整改完毕。
为证明所述事实，原告叶光焊、张素环在指定的期限内向本院提交如下证据：1.两原告居民身份证，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记材料，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系的事实；4.浙江省统一收款收据；5.《个人住房（商业用房）借款合同》，证据4、5组证明二原告已交房款的事实；6.《东和锦苑整改协议书》，证明被告与东和锦苑全体业主的代表签订该协议时房屋尚有多项需整改，约定被告于交付后2个月必须整改完毕，如未整改，须每日按总购房款万分之一承担违约责任，虽两原告未签字，但事后均予以追认；7.《温州市公安消防局建设工程消防验收意见书》，证明东河大厦建设工程消防验收不合格有消防通道未形成等多方面因素；8.《协议书》，证明被告仍未按整改协议书整改完毕，虽两原告未签字，但事后均予以追认；9.浙江瑞兴物业管理有限公司出具的《有关东和锦苑整改项目的证明》，证明被告在房屋交付后只整改了两三项内容，其他都未整改；10.照片11张，证明被告对车库两边、排污管道、消防设施等项目未按要求整改；11.东河大厦工程竣工验收监理评估报告，证明涉案工程系预验收合格，还有很多需整改，以及原告于2013年9月29日调取时被告提供的证据3并不存在。
为证明所述事实，被告昆鳌房开公司在指定的期限内向本院提交如下证据：1.两份分别出具给县、市公安消防局的《鳌江镇人民政府关于要求东和锦苑先准予消防验收的报告》，证明工程消防验收问题并非被告造成；2.入住通知书、房屋交接书，证明房屋已经交付使用以及两原告已对房屋质量和验收事项进行确认的事实；3.《建设工程档案验收意见书》，证明工程质量已经验收合格，全部档案资料已提交，并进入备案阶段的事实；4.《浙江省建设工程规划核实确认书》，证明涉案建设工程已具备竣工规划确认条件；5工程竣工验收报告，证明涉案建设工程已于2012年12月14日竣工验收合格；6.《关于建设工程竣工验收消防监督意见的函》，证明涉案建设工程须经消防验收合格的事实。
原、被告提供的证据，经当庭出示，被告昆鳌房开公司对两原告提供的证据1.2.4.5无异议；对证据3无异议，强调合同约定的交付条件是商品房经验收合格，而非商品房经综合验收合格；证据6、8无异议，主张对全体业主均有约束力；证据7无原件亦无单位盖章，真实性有异议，但消防验收未通过是事实，消防通道外的其他问题就因整体消防工程未全部介入所致，且消防验收情况并非商品房交付标准；证据9有异议，主张没有两原告签字，不应享有整改协议约定的内容；证据10有异议，主张原告并未提供证据证实系被告宣传时的承诺，不属于本案审理范围；证据11无异议，可证实涉案项目工程进入备案阶段。原告对被告昆鳌房开公司提供的证据1无异议；对证据2中的入住通知书无异议；对证据2中的房屋交接书真实性无异议，关联性有异议，主张两原告是受被告欺骗签字的，并非两原告真实意思表示，该份交接书是无效的，即使签字亦不能证明被告交付的房屋具备交付条件；对证据3真实性有异议，因原告起诉时该组证据材料不存在；对证据4、5无异议；对证据6无异议，但主张涉案工程验收、办证与消防是否通过无关。
本院依职权调取了以下证据：1.温州市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明市消防局于2013年4月3日出具东河大厦建设工程消防验收不合格的意见书；2.主体结构工程验收报告3份，证明东河大厦1号楼的主体结构工程验收合格的时间是2010年9月29日，2号楼和3号楼的主体结构工程验收合格的时间是2010年9月15日；3.地基与基础结构工程验收报告，证明地基与基础结构工程验收评定合格的时间是2012年6月8日；4.平阳县住建局《关于东河大厦能否办理产权登记的复函》，证明被告已组织相关单位对涉案工程项目竣工验收，但因被告至今未按规定办理备案手续而不具备房屋登记条件。
本院认为，两原告提供的证据1-5、11及被告提供的证据1-6来源合法、内容客观真实，且与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。两原告提供的证据6，因该协议约定工程整改期60天不作为被告违期交房，涉及对每个业主《商品房买卖合同》中实质性内容的变更，而原、被告双方均未提供证据证实7位业主代表已取得全体业主的授权，故本院对该组证据不予采纳；对证据8-10，由于本案系原、被告间商品房买卖关系，与被告和东和锦苑业主的代表之间签订的整改协议，属于不同的法律关系，故上述证据与本案并不具有关联性，在本案中本院不作认定；证据7与本院依职权调取的证据1一致，本院予以采纳。
对本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院均予以采纳。
经审理，本院认定如下事实：2009年12月2日，两原告与被告昆鳌房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于平阳县鳌江镇海关路西侧“东和锦苑”第2幢6层04号房以861377元出售给两原告，合同第八条约定被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的上述房屋交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及其他政府部门的原因；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需平阳县建设主管部门出具书面证明为依据；第九条约定被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付房价款万分之三的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条约定被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为该商品房交付使用时，小区内水、电、道路已投入运行使用；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，两原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金；被告在提供办理权属登记的相关资料后，如因两原告或政府有关部门的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由两原告承担。合同签订后，原告支付购房款261377元，另600000元办理了银行按揭贷款。2012年12月24日，原、被告双方办理房屋交接手续时，被告未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现两原告已实际入住涉案房屋，小区内的供电、供水已投入使用。
另查明，原、被告间签订的《商品房买卖合同》约定的商品房名称“东和锦苑”，与被告在平阳县住房和城乡规划建设局登记的工程名称“东河大厦”是同一工程项目。东河大厦2、3号楼主体结构工程验收合格的时间是2010年9月15日，1号楼主体结构工程验收合格的时间是2010年9月29日；地基与基础结构工程验收评定合格的时间是2012年6月8日。2012年12月12日，温州市华瓯建设工程监理有限公司《东河大厦工程竣工验收监理评估报告》作出的工程质量评估意见为：通过监理验收，核定工程质量合格。“东河大厦”通过竣工验收日期为2012年12月14日。
“东河大厦”建设工程属于消防备案抽查项目。鳌江镇人民政府于2012年8月10日向平阳县公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的函》，于2013年6月3日向温州市公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的报告》，说明东和锦苑项目规划中的西侧消防通道受东河旧村改造影响，尚未开工建设，造成东和锦苑项目工程未能达到消防道路验收标准，要求其先准予验收。2013年4月3日，温州市公安消防局出具了《建设工程消防验收意见书》（温公消验（2013）第0064号）《关于平阳鳌江东河大厦建设工程消防验收不合格的意见》。该意见书载明：“主要存在以下问题：一、建筑周边环形消防车道未形成，外围消防车道、回车场未施工完毕……四、和周边多层民用建筑防火间距不足……五、其他意见：1.联动逻辑关系错误……21.18层以上为设置连廊……”。截至法庭辩论结束时，除建筑周边消防车道外的其他问题至今未整改完毕，被告亦未再次申请消防验收。2014年3月11日，平阳县住建局复函称，被告已组织相关单位对“东河大厦”建设工程竣工验收，但因被告至今未按规定办理竣工备案，使得“东河大厦”工程项目尚不具备房屋登记条件。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。据双方合同约定，因政府部门原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期，该免责约定内容明确，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款亦应确认有效。合同约定的交房时间为2012年6月30日，被告迟至2012年12月24日才向原告交房，且至今未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，其是否应承担违约责任及承担的具体金额，应按合同约定来确定。
《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2012年6月30日前交房，但被告实际交付日期为2012年12月24日，故被告已逾期交房，现两原告要求被告承担逾期交房的违约责任计算至2012年12月19日，本院予以采纳。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，故涉案商品房办证时间应为2013年3月24日前，此后即为逾期。被告主张涉案房屋逾期交房、逾期办证是因项目工程西侧消防通道受东河旧村改造影响导致消防未通过而引起。本院认为，“东河大厦”项目工程于2012年12月14日竣工验收，已超过合同约定的交房时间，因上述工程竣工验收属于被告责任，故2012年7月1日至2012年12月14日的延期交房违约责任，应由被告全部承担，被告主张此期间免责于法无据，本院不予支持。根据鳌江镇人民政府文件，东和锦苑项目西侧旧村改造问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收标准，被告作为开发商无法预见此问题的存在，因此被告对工程竣工验收后的延期交房期间主张免责，符合合同约定，本院予以采信。但是，除消防通道外，消防验收时也指出其他问题尚需整改，这些问题系被告自身原因引起，而且截至法庭辩论终结前，这些问题一直未整改到位，因此消防验收未能通过，被告应自负部分责任。结合本案实际情况和被告的过错程度，对被告于2012年12月15日至2012年12月19日的延迟交付商品房的违约责任，本院酌定被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。根据消防部门意见，“东河大厦”项目工程属于消防备案抽查项目，故原告主张房屋交付与消防无关，本院不予采信。
根据住建部门的答复，被告按规定办理竣工备案后，“东河大厦”工程项目才具备房屋登记条件，但被告至今未能办理“东河大厦”项目工程备案登记手续。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。可见消防验收未能通过直接影响“东河大厦”工程项目竣工备案和办理权属登记。因此如前所述，被告亦可部分免除逾期办证期间的违约责任。由于原、被告约定逾期办证被告按已付房价款的万分之二支付违约金，其金额并不高，因此本院确定由被告全部承担合同约定的逾期办证违约责任。两原告以合同约定的逾期办证违约金计算标准过低，要求予以调高，因两原告系为自住而购房且已实际入住涉案房屋，而且两原告亦未提供相关证据证实其因逾期办证造成的实际损失，因此对原告的主张不予支持。原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。被告与业主代表就小区部分公用设施整改签订的相关协议，与本案原、被告签订的《商品房买卖合同》属不同法律关系，因此原告以被告未完成整改而要求其承担违约责任的诉请，不宜在本案中一并处理，原告可另案主张。原告的其他诉请，因无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，2012年7月1日（应从双方约定最后交房期限的第二天起计算）至2012年12月14日，被告延期交房共计167天，应由被告承担合同约定的全部违约责任，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；2012年12月15日至2012年12月19日，延期交房共计5天，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。故被告应支付原告该商品房逾期交房违约金为43585.68元（总购房款861377元×0.0003／日×167天＋总购房款861377元×0.0001／日×5天）。被告应支付原告该商品房逾期办证违约金为172.28元（总购房款861377元×0.0002）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条之规定，判决如下：
一、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告叶光焊、张素环逾期交房违约金43585.68元；
二、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告叶光焊、张素环逾期办证违约金172.28元；
三、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日向原告叶光焊、张素环提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
四、驳回原告叶光焊、张素环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2304元，由叶光焊、张素环承担1410元，平阳县昆鳌房地产开发有限公司承担894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费2304元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 黄孙荣
代理审判员 黄陈花
人民陪审员 孔美云
二〇一四年五月三十日
代书 记员 张福海