山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）胶民初字第6280号
原告青岛市神州物业管理有限公司，住所地胶州市。
法定代表人王新平，总经理。
委托代理人高新，男，住山东省曹县，系青岛市神州物业管理有限公司规范化主管。
被告周兆宁，女，汉族，住胶州市。
原告青岛市神州物业管理有限公司与被告周兆宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高新，被告周兆宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告被被告房屋开发商青岛神州集团有限公司选聘为物业服务中标单位，并签订前期物业服务合同，为该小区全体业主提供前期管理服务，同时交房后与被告再次确认签订了前期物业服务合同，原告为业主提供了正常的物业管理服务，被告拖欠2012年2月1日至2014年12月31日物业费合计1130元，故请求法院：1、判令被告支付原告2012年2月1日至2014年12月31日物业费1130元。2、被告承担违约滞纳金1509元。3、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回第二项关于滞纳金的诉讼请求。
被告周兆宁未予书面答辩，庭审中辩称，物业公司把房子的卫生间管道改动了，如果马桶管道根据图纸改回原样，物业费全部交上，但是原告要对这三年因为管道改动对我们生活的影响予以补偿。当时物业公司没有给被告打电话，拿着被告的钥匙进去把被告家马桶管道改了。另外，物业服务不好，房屋室外地暖管道维修，没有事先通知，管道露在外面影响行走。而且2012年的物业费过了诉讼时效了。
原告为证明自己的主张成立，向法庭提交如下证据：证据一，《胶州市经济适用住房买卖合同》复印件一份，证明被告房屋面积是71.74平方米。证据二，《前期物业服务管理协议》复印件一份，证明原告是按协议内容提供服务，多层住宅是按0.45元／平方米／月收取物业费。被告对原告提交的上述证据的真实性及证明事项均无异议，称但是物业没有提供好的服务，不应交物业费。
被告在本案中提交的证据为照片两证，欲证明小区的路面修管道的时候，没有留出行人可以走的路，维修管道的时候没有通知我们。原告对照片的的质证意见为：照片的真实性无异议，修管道的时候我们通知业主了，这是热力公司进行维修，路面不平属于修理阶段，现在已经恢复好了。
经审理查明，原告系青岛胶州市云溪城小区的物业管理服务企业，被告系青岛胶州市神州云溪城小区业主。2010年1月19日，原告与被告签订云溪城前期物业管理协议，约定原告为云溪城小区提供物业管理服务，该合同约定了双方的权利义务，胶州市云溪城小区的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.45元。本案被告是X号楼X单元X户（多层）业主，房屋建筑面积是71.74平方米。上述前期物业管理协议签订后，云溪城小区未选聘新的物业管理企业，本案原告在该小区继续从事物业管理服务至今。本案被告从2012年2月1日开始未交纳物业服务费用，截止到2014年12月31日，共拖欠物业费1130元，庭审中，双方当事人对物业收费标准及物业费数额均无异议，本院对此予以确认。
本院确认的上述事实，有原告提交的《胶州市经济适用住房买卖合同》、《前期物业服务管理协议》及当事人的陈述笔录在案佐证，证据经庭审质证和本院审查。
本院认为，现实生活中，物业公司在服务过程中确实存在服务质量不达标或服务不完整的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。
本案系物业服务合同纠纷案件。原被告之间签订的前期物业管理协议对业主具有约束力。根据青岛市物业管理条例的相关规定，前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。本案原告为被告提供物业管理服务，被告应按约定的期限及时支付物业服务费用。
本案中，被告称原告未提供良好的物业服务并提交了照片，在物业公司对照片真实性确认的情况下，本院对被告的该份证据予以采信。根据被告提交的照片可以看出，涉案小区在管理服务方面确实存在服务不到位的现象，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费必须具备正当的理由，而所谓的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于其他正当的、合理的理由。被告所主张的热力管道铺管道期间物业公司没有及时联系热力公司留出适宜行人通行的道路确属原告履约过程中存在的瑕疵，原告应当对此予以整改，但照片仅能反映一个时间点小区局部的服务质量，根据合同法的诚实信用原则和等价有偿原则，原告的物业服务合同义务并非仅限于被告家楼前垃圾的清理、污水的清理，因此该事由并不构成被告拒交物业费的正当理由。从维护小区物业的正常管理水平出发，对于原告要求被告支付物业费诉讼请求，本院予以支持。自2012年2月1日至2014年12月31日被告应缴纳给原告物业服务费用为1130元，事实清楚，证据确实充分，故本院依法予以支持。
按照合同约定，被告应当按照日千分之五的标准交纳滞纳金，但物业公司也必须严格按照物业合同的约定向业主提供合格服务，保证业主享有舒适、卫生的物业环境。庭审中，通过被告提交的照片可以反映原告在提供物业服务时存在服务水平不高的现象，可见原告在管理服务方面确实存在服务不到位之处，原告还应进一步提高其服务水平及标准。因原告服务存在瑕疵，应对其瑕疵服务承担不利后果，故本院对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。同时，为进一步督促物业提高服务水平，本院虽支持了原告要求被告支付物业费的诉讼请求，但在诉讼费用的承担上，本院酌情判令由原告承担。
关于被告称原告所主张的2012年的物业费已过诉讼时效，因原被告之间签订的前期物业服务协议中未明确约定付款时间，且原告提供的物业服务仍在持续中，被告拖欠物业费的行为亦属于持续违约的行为，故原告所诉未过诉讼时效，被告的该项主张不能成立。
同时，至于被告在庭审中主张的卫生间管道问题属房屋质量问题，与本案争议的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告周兆宁自本判决生效之日起十日内支付原告青岛市神州物业管理有限公司2012年2月1日至2014年12月31日的物业管理费1130元。
二、驳回原告青岛市神州物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告青岛市神州物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 管清娟
代理审判员 孙 超
人民陪审员 薛建玉
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 周 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。