苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2385号
原告韩琼，女，1976年5月30日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人王攀峰、程超，江苏正欣律师事务所律师。
被告苏州百世隆机械制造有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦马路东侧、沙泾柏油路北侧。
法定代表人谢水珍，董事长。
委托代理人汪开甲、胡云峰，江苏永德律师事务所律师。
原告韩琼诉被告苏州百世隆机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理。依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩琼的委托代理人王攀峰、程超，被告苏州百世隆机械制造有限公司的委托代理人汪开甲、胡云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩琼诉称，2015年12月28日，其与被告签订租赁协议，将位于苏州市吴中区浦庄镇石庄村浦马路东侧，沙泾柏油路北侧的房屋租赁给被告，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期间，被告拖欠其房租75000元，经其多次催讨被告仍未支付。租赁合同到期后其多次告知被告迁出涉案房屋并拆除相关设施，但被告迟迟不予配合。故请求法院判令被告支付其租金75000元、自2017年1月1日起至2017年4月19日期间的房屋使用费45344元、电费4102元，本案诉讼费用由被告负担。
被告苏州百世隆机械制造有限公司辩称，原告于2016年8月20日签订拆迁补偿协议，协议签订后本案所涉房屋已不属于原告，故原告要求其支付自2017年1月1日起的房屋使用费于法无据。原告向临湖镇石庄村租赁涉案房屋所在土地，租赁期自2006年9月28日至2016年9月28日止，故其仅应支付至2016年9月28日的租金，原告无权要求其支付2016年9月29日之后的租金。原告已同临湖镇石庄村签订拆迁补偿协议，该协议中明确了被告享有的搬迁费及停产停业费，而至今原告在收到部分拆迁款的同时并未将所涉属于其的款项交付其。电费系由其自行缴纳。
经审理查明，2002年1月1日，苏州市亿利达针织有限公司（以下简称亿利达公司）与姚官根（乙方）与苏州市吴中区浦庄镇石庄村经济合作社签订《租赁厂房项目合作协议书》1份，约定亿利达公司租赁苏州市吴中区浦庄镇石庄村1647平方米的土地，租赁期限为30年，自2002年1月1日至2032年1月1日。租金先付后租，一年一交，即在签订合同时支付租金4940元，以后每年支付一次，不得拖欠。等等。
又，本院在江苏东吴农村商业银行股份有限公司与亿利达公司、苏州腾龙制衣有限公司借款合同纠纷及金德泉与姚官根股权转让纠纷案件的执行过程中作出裁定书，查封了被执行人姚官根所有的座落在苏州市吴中区浦庄镇石庄村原亿利达公司厂房三幢（面积约1000平方米）。后该房屋由姚官根自行变卖给韩琼并用变卖所得对上述二案执行标的履行完毕。2006年8月7日，本院作出（2005）吴执字第544-2号执行裁定书，裁定解除对姚官根所有的座落于苏州市吴中区浦庄镇石庄村原亿利达公司厂房的查封，原姚官根所有的座落于苏州市吴中区浦庄镇石庄村原亿利达公司厂房（面积约1000平方米）现归韩琼所有。
原被告双方均确认涉案房屋所在土地系原告向村组织租赁，原告称涉案厂房为姚官根所建造，被告确认涉案房屋为原告所有。
2015年6月26日，原被告双方签订《租赁协议》1份，约定原告提供厂房，建筑面积1244平方米，地点位于浦庄石庄村××马路东侧、××柏油路北侧。租房期限自2015年7月1日起至2015年12月31日止，付款方式为一次性付清，租金为70000元，以后被告若继续租用，原告应优先考虑租给被告，若有变动，应提早两个月通知被告。乙方对所租用房屋之小修及水电等一切费用均自理。
2015年12月28日，原被告双方又签订《租赁协议》1份，约定原告提供厂房，建筑面积1244平方米，地点位于浦庄石庄村××马路东侧、××柏油路北侧。租房期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，付款方式为半年付一次，先付后租，租金为75000元，以后被告若继续租用，原告应优先考虑租给被告，若有变动，应提早两个月通知被告。乙方对所租用房屋之小修及水电等一切费用均自理。
2016年7月4日，原告以短信方式告知被告人员“陆老板”，表示“厂房没有在六月底前搬迁，所以没能拿到搬迁费，村里以收购形式让我以厂房为资产投资入股，年终分红。所以我们之间还是之前提到的两个方案：方案一，我把上半年的租金退还给你，你在九月底前搬走，从现在到九月底不收租金，方案二是继续收取下半年租金，明年一月一号搬走。届时我会提前两个月即十月一号左右，以书面形式通知你明年一月一号搬走”，被告人员回复“收到”。2016年9月1日，原告就此询问被告人员，被告表示“你要么给我搬迁费，按国家标准给，要么按合同办，房租么到12月底给”。原告表示要签协议，并认为应先付后租。被告人员表示到十二月底总是要搬的，也不差半年房租，到时一起付，并表示听说原告拿到赔偿款，如果原告和其谈，其搬迁费可以适当补偿点给原告。2017年2月13日，原告再次和被告人员联系，询问什么时候搬完，被告人员称在和别人谈行车价格。2017年2月19日，原告又和被告人员联系，称村里问什么时候拆，再不拆他们说要处理掉了，还要求被告付其2016年12月和2017年2月的电费4100元。被告表示知道了，这个月会处理掉的。2017年2月27日，原告再次询问被告人员有没有搬掉，被告人员表示没有，并认为行车和顶棚花了三十几万，不能当废铁拆了。
2017年3月24日，江苏正欣律师事务所应原告委托向被告发出律师函，告知被告在收函后5日内立即停止侵权并搬出韩琼所有的位于苏州市××村××马路东侧、××柏油路北侧的房屋，并拆除相关设施；自2017年1月1日起至搬出房屋时止，每天赔偿其416元，并立即支付拖欠其的房租75000元及电费4102元。被告确认已收到该函件。
以上事实，由原告提供的合作协议书、民事裁定书、租赁协议、短信记录、律师函、邮寄凭证及庭审笔录附卷佐证。
原告认为涉案房屋2016年半年租金为75000元而非全年租金75000元。被告先主张2016年全年租金为75000元，其已全额支付，后又表示其系按合同解释全年租金75000元，但双方的意思表示为半年租金为75000元，其未给付下半年房租75000元。
原告认为被告经其通知拒不搬迁，其无奈之下自行拆除了被告遗留在其厂房内的行车置于村委会保管并完成了拆迁。为证明其主张成立，原告提供了：1、2017年5月8日的拆除行车发票1份，金额为15450元；2、行车照片，并表示拆除行车已置于村委会。经质证，被告认为：1、发票真实性无异议，其于2016年9月即搬离，仅遗留行车及搭建的顶棚，原告曾表示要拆除行车，现不知行车实际被谁拆除。拆迁后所有的东西应归村里，原告无权拆迁。2、对照片真实性无异议，其中物品为其行车架构件，行车拆除未经其同意，也说明原告可以随时拆除，不存在其不搬迁的情况。被告为证明其搬迁情况，提供了房屋租赁协议及房租收款收据，证明其从雅达复合材料厂租赁的厂房，2016年11月1日开始计算租金，支付租金后即陆续搬迁，2017年1月27日从原租赁物处搬迁至新厂房。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告和他人签订租赁合同并不代表被告实际搬离，行车在其起诉时也未搬离，系其迫于无奈自行拆除。就此，被告又表示其使用涉案房屋至2017年1月27日。被告先表示行车其不要了，故其已清空租赁物，后又认为如有人需要行车要和其协商，其还要此行车。另，被告确认其未向原告表达过不要行车的意思。
被告认为原告向石庄村租赁涉案房屋所在土地，租赁期限至2016年9月28日，故原告无权向其收取2016年9月29日之后的租金。为证明其主张成立，被告提供了苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社于2016年2月27日向韩琼发出的通知1份，载明双方于2006年9月28日签订的租赁土地项目合作协议书，约定韩琼租赁苏州市吴中区浦庄镇石庄村集体所有的浦马路东侧、××柏油路北侧1647平方米土地，租赁时间为10年，自2006年9月28日至2016年9月28日。考虑到租赁期限较长，特提前6个月通知租赁期限届满后不再与原告进行续约，望原告接此通知后在承租期限内合理安排时间拆除租赁土地上一切建筑物、附属物。如迟延归还，通过法律手段主张权利所产生的一切损失均将由原告进行承担。经质证，原告对上述通知真实性无异议，但认为根据其所提供的项目合作协议书，实际租赁期限为30年而非10年。
原告为证明其在2017年4月20日前享有涉案房屋所有权及相应的土地使用权，有权出租房屋，提供了：1、苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社（甲方）与其（乙方）于2016年7月20日签订的拆迁协议，载明被拆迁单位的基本情况为韩琼租用临湖镇石庄村浦金路东侧厂房，租赁期自2006年9月28日至2016年9月28日，土地租用面积为2.48亩，房屋建筑面积为1244.99平方米。甲方对乙方实行货币补偿的方式，合计补偿乙方总金额为1608770元，双方均无异议。15个工作日内支付608770元，2016年8月20日腾空厂房及场地，经甲方验收后支付余款1000000元。甲方充分考虑到乙方的实际情况，同意乙方按照下列时间完成搬离工作：协议签订日起，乙方应着手准备腾空搬离工作。乙方应在协议签订之日起30天内完成整体腾空、迁让搬离厂房，并将上述地块及协议约定的房屋及装修、地面附着物等完好无缺的交付甲方验收。乙方腾空搬离后，土地、房屋及装修、地面附着物等归甲方所有，由甲方进行处置，处置的收益金全部归甲方，乙方不得干涉。等等。2、苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社于2017年5月17日出具情况说明1份，载明针对韩琼所有的位于苏州市吴中区××马路东侧、××柏油路北侧房屋，其与韩琼于2016年签订拆迁协议，该房屋已于2017年4月20日完成拆迁，在房屋及相关设施拆除前（即2017年4月20日前），其确认韩琼对苏州市吴中区××马路东侧、××柏油路北侧的土地仍然享有使用权，韩琼对其所有的房屋仍然享有所有权。经质证，被告认为：1、对拆迁协议的真实性无异议，该协议载明房屋重置价格仅为693643元，其他费用应归其所有。2、情况说明虽盖有苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社印章，但出具单位未出庭作证，不能确定是否代表村里的意见，与拆迁协议内容也相违背。
原告称被告结欠其电费4102元。为证明其主张成立，原告提供了：1、电费发票，载明付款单位（个人）：韩琼，户号：6481011428，2016年12月的电费为2426元，2月的电费为1676元。2、韩琼的银行对账单，显示2016年12月7日交付电费2426元、2017年2月7日交付电费1676元。原告认为结合短信内容可以证明被告应给付其电费4102元。经质证，被告对发票的真实性没有异议，对银行对账单表示需要核实，但认为其电费系自行缴纳，不应给付原告电费。为证明其主张成立，被告提供了2016年2月至2017年2月期间的电费增值税专用发票，显示客户名称为苏州百世隆机械制造有限公司，备注栏中载明“6481004146”。被告称其电表户号为6481004146，均由其自行缴纳电费。经质证，原告表示户号为6481011428的电表为被告及其他两个商家共用，由其代缴后向被告及其他两家收取。因涉案房屋要拆迁，另两个商家已经搬走，故相应电费均应由被告支付。户号为6481004146的电表系被告因电力不足以自己名义申请的。就此，被告表示其不使用户号为6481011428的电表。另，原告表示不能举证证明在此之前曾先代缴户号为6481011428电表的电费再与被告进行结算。
又，被告认为原告已签订拆迁补偿协议，该协议中明确其享有搬迁费及停产停业费，原告未将属于其的款项交付其，就此会另行起诉。原告表示涉案房屋未取得建设工程规划许可证，如涉案《租赁协议》无效，则应按照租金标准计算涉案房屋的占有使用费。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原被告双方就此签订的《租赁协议》无效，原告应参照《租赁协议》约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费。原被告双方均确认双方约定的2017年度的半年租金为75000元，本院对此事实予以确认。被告称其已于2017年1月27日从涉案租赁物处搬离，但其并非将涉案租赁物清空，也无证据证明被告已于原告办理了交接手续。审理中，被告确认并未告知原告不要租赁物内遗留的行车，现被告也未实际放弃对该行车的相关权益，故被告主张其已于2017年1月27日迁出涉案租赁物，理由不能成立。根据原告所提供的短信内容，2017年2月27日双方还在就搬迁事宜进行协商，根据原告所提供的情况说明，涉案房屋于2017年4月20日完成拆迁，因被告未主动返还涉案租赁物，在无相反证据的情况下，本院认定被告于2017年4月20日实际迁出涉案租赁物。被告称原告向苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社租赁涉案房屋所在土地的期限至2016年9月28日，以此答辩仅应支付该租赁期限之前的房屋租金。根据（2005）吴执字第544-2号裁定书，涉案厂房归韩琼，韩琼与苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社签订拆迁协议后，因被告未主动迁出，苏州市吴中区临湖镇石庄村经济合作社确认于2017年4月20日完成拆迁，并确认韩琼在2017年4月20日前对涉案房屋享有所有权并对所在土地享有使用权，故被告的该项答辩意见不能成立。故被告理应参照约定的租金标准支付至2017年4月19日的房屋占有使用费。结合被告的租金实际给付情况，本院认定被告应参照该租金标准（即每年150000元）支付自2016年7月1日至2017年4月19日期间的房屋占有使用费合计119794元。原告主张户号为6481011428电表2016年12月、2017年2月的电费为被告使用，故被告应支付其已代缴的电费4102元。被告称其独立另行开户且已自行缴纳电费并就此提供了发票为证。因涉案房屋已拆迁，难以就实际的电力使用情况予以核实。在被告已独立开户并缴纳电费的情况下，原告未能提供证据证明其在之前就户号为6481011428电表的电费为被告代缴并与被告进行结算情况，故本院对原告要求被告支付代缴电费4102元的诉讼请求难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州百世隆机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩琼房屋占有使用费人民币119794元。
二、驳回原告韩琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1295元，由原告韩琼负担人民币25元，由被告苏州百世隆机械制造有限公司负担人民币1270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 龚伟亚
二〇一七年六月十二日
书记员 钱喆人