广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1361号原告：杨献坦，男，1955年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。原告：潘瑞英，女，1957年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。两原告共同委托代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两原告共同委托代理人：曾灵灵，广东非凡律师事务所实习律师。被告：珠海市平沙华侨畜产公司，住所地：珠海市平沙镇广新路49号交运总公司办公楼301。法定代表人：梁雨田。委托代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。原告杨献坦、潘瑞英与被告珠海市平沙华侨畜产公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨献坦、潘瑞英及其共同委托代理人陆星州、曾灵灵，被告珠海市平沙华侨畜产公司的委托代理人林宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨献坦、潘瑞英向本院提出诉讼请求：1.确认位于珠海市××××号房屋归两原告所有；2.判令被告协助两原告办理上述房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋的所有权变更登记给两原告；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告系夫妻关系，原告杨献坦自1976年入职至2015年退休、原告潘瑞英自1973年入职至2006年期间，一直在被告处工作。自1985年始，为解决职工的住房问题，根据当时平沙华侨农场文件精神，被告采取了个人集资、私建公助、公建房等多种形式建房，且均是以被告名义报建，但房屋所有权属于职工个人所有。经被告同意，原告于1986年采取私建公助形式兴建了位于珠海市××××号房屋。除了被告给予每人2000元的补助外，涉案房屋的建设资金全部由原告承担。在涉案房屋建成后，原告还对房屋进行了装修，并于1986年入住至今，且原告此后未再享受其他公房待遇。但由于是以被告名义报建等原因，涉案房屋的产权却被错误地登记在被告名下。被告曾于1994年12月1日向平沙房改办、平沙房管科出具文件，证明涉案房屋是由原告采取私建公助的形式集资兴建，涉案房屋归原告所有。后原告前往有关部门办理涉案房屋的产权变更登记手续时，被告却拒绝予以协助，导致涉案房屋至今仍错误地登记在被告名下。被告的行为已严重侵犯两原告的合法权益，两原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。原告杨献坦、潘瑞英向本院提交了以下证据：粤房字第××号房屋所有权证、不动产权登记表、土地登记申请书审批表、建房款收款收据、证明、证人证言、林诺房屋登记资料、国有土地使用证、粤房证字第4476490号房屋所有权证。被告珠海市平沙华侨畜产公司辩称，一、涉案房屋虽属私建公助，但原告仅应享有房屋使用权。根据1986年5月27日广东省平沙华侨农场作出的《关于改革我场农业单位统包职工住房制度为私建公助的试行办法》第二条第六项规定：“凡属自建公助的房屋，虽房产权归己，但出租、转让，须经农场有关部门批准，而且只限于农场职工，并按投资比例分成处理”，第三条规定：“职工住房折价卖给个人后，以及自建公助的住房，一律造册登记，并分别发给房产使用证”，可见对于私建公助房屋，房屋的出租、转让是附条件的，仅针对于农场职工，并不具有市场流通性。因此，原告对涉案房屋仅应享有使用权。二、涉案房屋所在地块为划拨取得，涉案房屋不具备登记至原告名下的条件。涉案房屋所在地块为被告通过珠海市规划国土局西区分局划拨取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此，涉案房屋并不具备登记至原告名下的条件。综上所述，被告认为，原告的主张没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。被告珠海市平沙华侨畜产公司向本院提交了以下证据：《关于改革我场农业单位统包职工住房制度为私建公助的试行办法》。本院经审理认定事实如下：两原告自被告成立之初至两原告退休期间一直在被告处工作，原告杨献坦于2015年退休，原告潘瑞英于2006年退休。1986年，原告采取私建公助形式兴建了位于珠海市××××号房屋，为此，原告向平沙华侨农场下属的斗门县建平住宅联合开发公司陆续交纳了共计16,000元建房款。1989年10月11日，原告申请登记为涉案房屋所在土地（自有使用权95.4平方米、建筑占地面积82.6平方米）的使用人。1993年12月7日，珠海市人民政府发粤房字第××号号房屋所有权证，珠海市金湾区平沙迎雁路71、73、75、77号房屋所有权人是被告珠海市平沙华侨畜产公司，所有权性质是全民，所有权来源1986年新建，总建筑面积为660.08平方米，基底面积为350.24平方米。1994年12月1日，案外人谭煜钊作为当时被告的负责人手写了一份证明，内容为：“平沙房改办、平沙房管科：我公司自八五年以来，为解决干部、职工的住房，按当时平沙华侨农场文件精神，采取多种形式解决资金来源建房，如个人集资、私建公助、公建房等，都是以平沙华侨畜产公司的名称报建的。现房屋所有权证粤房字第4476111、登记证号珠房平字000111幢房屋座落平沙区××、××、××、××号号，其资金来源是由郭浩任、邓鉴池、杨献坦、张鸿卓等四人集资兴建的。他们及其配偶都没有再享受其它公房待遇，所以，上述房屋产权应为郭浩任（71号）、邓鉴池（73号）、杨献坦（75号）、张鸿卓（77号）所有。现要求给予他们办理房产证为盼。特此证明。”谭煜钊在证明上加盖了被告的公章。原告申请谭煜钊作为证人出庭作证，谭煜钊在庭审中称，1984年，平沙华侨农场开始鼓励职工自建住房，农场补助每人2000元，涉案房屋除了农场补助一部分资金，其余建房费用都由原告负担；1986年开始，自建住房的要交纳30元/平方米的土地使用费；被告职工有35户采取公助私建形式兴建住房，由公司统一办证，其中31户将房屋登记在职工名下，1994年12月1日，为了让原告去办理产权证，我出具了上述证明。诉讼过程中，本院就涉案房屋相关情况发函至珠海市不动产登记中心高栏港分中心，珠海市不动产登记中心高栏港分中心于2017年7月12日函复如下：珠海市平沙华侨畜产公司位珠海市平沙××、××、××、××号号房屋所有权登记，证号：粤房证字第4476111号，总建筑面积为660.08平方米。截至发函之日上述不动产权无抵押、查封记录。另该栋房屋尚未办理土地使用权登记，其土地是划拨或出让尚不明确，需国土部门确定，如属划拨土地则转让时应报国土部门审批。根据贵院提供的《土地登记申请书审批表》等相关材料显示，杨献坦、邓监池、郭浩任、张洪卓四人于1989年各自办理了土地登记，国有土地使用权证为：珠府国用总字第1990-0405-2000128至1990-0405-2000131号。经查该土地登记档案并不在我分中心，故对该土地登记效力无法确认，土地是划拨或出让也未明确。根据上述情况，该宗土地和房屋的权利人可能存在不一致，且土地是划拨还是出让也不明确，建议征询高栏港国土分局完善用地手续后，我分中心将按法院裁定和协助执行通知书依法办理不动产权过户手续。本院据此发函至珠海市国土资源局高栏港分局，珠海市国土资源局高栏港分局于2017年7月25日函复如下：一、经调查，张鸿卓、郭浩任、邓监池、杨献坦等人主张权属的房屋所在土地于1989年第一次全国土地详查时进行了土地调查。当时在审核时鉴于该类房屋属于平沙华侨农场公助私建性质，土地使用权不应直接登记发证至个人名下，因此上述宗地只做调查未发证。二、该类公助私建房屋所有权属性质若为单位所有，土地使用权应确权至单位名下。上述宗地属于历史国有划拨用地，如需转让，需完善相关用地手续，再按划拨土地转让相关规定采取公开上网竞价方式进行交易。另查明，1986年5月27日，平沙华侨农场发布《关于改革我场农业单位统包职工住房制度为私建公助的试行办法》，该办法第二条规定：今后的职工住房建设，原则上实行自建公助，产权（房产权）归己的办法；……6、凡属自建公助的房屋，虽房产权归己，但出租、转让，须经农场有关部门批准，而且只限于场内职工，并按投资比例分成处理。第三条规定：职工住房折价卖给个人后，以及自建公助的住房，一律造册登记，并分别发给房产使用证。1992年8月31日，平沙华侨农场发布《关于分场住房制度改革的补充规定》，关于公助私建房第三条第2款规定，公助建房补贴款的补贴办法（按每个职工计算）：职工2000元，干部4000元，科级干部5000元。第4款规定，建房后在农场工作服务满五年（临工满十年），房屋产权归个人所有，可以使用、继承和出售，出售增值部分归个人所有。第九条规定，本规定自发文之日起生效，过去房改的规定与本文有相抵触的，以本文为准，本文的解释权是平沙区房管科。本院认为，本案争议房屋为华侨农场公助、原告私建的房屋，有被告出具的证明佐证，双方对此予以认可，本院予以确认。虽然，根据1986年5月27日平沙华侨农场发布的《关于改革我场农业单位统包职工住房制度为私建公助的试行办法》，职工仅享有公助私建房屋的使用权，但1992年8月31日平沙华侨农场发布的《关于分场住房制度改革的补充规定》对此进行了变更，补充规定第九条亦明确，本规定自发文之日起生效，过去房改的规定与本文有相抵触的，以本文为准。因此，对涉案房屋产权属性及归属的理解，应适用《关于分场住房制度改革的补充规定》。《关于分场住房制度改革的补充规定》明确规定：建房后在农场工作服务满五年（临工满十年），房屋产权归个人所有，可以使用、继承和出售，出售增值部分归个人所有。即建房后在农场工作服务满五年（临工满十年）后，职工取得公助私建房的所有权。两原告自被告成立之初至两原告退休期间一直在被告处工作，符合上述条件，可以取得涉案房屋所有权，故两原告请求确认位珠海市××××号号房屋归原告杨献坦、潘瑞英所有，不违反法律规定，本院予以确认。根据珠海市不动产登记中心高栏港分中心及珠海市国土资源局高栏港分局的复函，涉案房屋所在土地属于国有划拨用地且土地使用权未予确认，本案不动产权的变更需先行完善用地手续，因此，涉案房屋尚不具备办理房屋所有权变更的条件，对两原告请求判令被告协助办理涉案房屋所有权的变更登记手续，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认位于珠海市金湾区平沙迎雁路75号房屋归原告杨献坦、潘瑞英所有；二、驳回原告杨献坦、潘瑞英的其他诉讼请求。本案受理费人民币2525元，由原告杨献坦、潘瑞英负担人民币50元，由被告珠海市平沙华侨畜产公司负担人民币2475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 于金果二〇一七年八月九日法官助理 汤淋虹书 记 员 赵友祺