上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初5647号
原告(反诉被告)：张琦，女，1979年6月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王巍，上海力勤律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张磊，男，1981年5月14日出生，汉族，住上海市松江区。
被告(反诉原告)：费赟，女，1982年9月11日出生，汉族，住上海市松江区。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：李小明，上海律同衡律师事务所律师。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：朱丹宁，上海律同衡律师事务所律师。
原告张琦与被告张磊、费赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告张琦的委托诉讼代理人王巍、被告张磊、费赟及其委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琦向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告违约金53.6万元；2、诉讼费由两被告承担。
事实和理由：徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋系登记在原告名下的不动产。2016年10月22日，原、被告就该房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，次日，双方另行签订补充协议及补充条款，并对付款时间及逾期付款的违约责任等均作了明确约定。其后原告积极履行义务，但两被告未按约支付310万元购房款，已构成违约。原、被告经过多次协商无果，故原告提起上述诉请。
被告张磊、费赟辩称，不同意原告的诉讼请求，且对于原告诉请的金额计算有异议。双方在合同中约定由被告在2017年1月31日支付310万元，这是建立在原告积极配合办理按揭手续的前提上。且经原告计算，若原告当时积极配合，被告即可在1月30日取得银行放贷，因此双方才作出如上约定。后原告不配合，原定于12月16日核税，原告却在12月23日才去。且双方之前约定原告应于2017年1月5日前注销抵押并办理过户手续，但原告却在1月13日才开始还贷，并于1月26日才注销抵押，因临近过年，导致被告于2月15日才过户。2017年2月15日，被告以现金向原告支付42万元房款。因原告不配合，导致新政出台，被告最终少贷1成多，多支付了42万元。
张磊、费赟向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付自2017年1月25日起至2017年2月14日止因逾期办理房屋过户手续产生的赔偿金计人民币73,290元，以每日3,490元为计算标准；2、判令反诉被告赔偿延迟交房期间的房租共计人民币7,000元；3、判令本案诉讼费由反诉被告承担。
事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年10月23日签订《上海市房地产买卖合同》及其补充条款、补充协议(以下统称“房屋买卖合同”)，约定反诉被告将其位于上海市徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“买卖房屋”)出售给反诉原告，双方就买卖房屋过户办理时间及违约责任均作出明确约定。根据房屋买卖合同约定，反诉被告应于2017年1月13日前办理买卖房屋原有之贷款偿还及房屋抵押注销手续，且双方应于2017年1月25日前办理买卖房屋过户手续。但反诉被告拖延办理上述事宜，经反诉原告多次催告，反诉被告才于2017年1月26日办理完成买卖房屋原抵押注销手续。因春节假期已至，反诉被告延迟办理买卖房屋抵押注销手续的行为导致反诉原告购房按揭贷款申请的延迟，并造成双方过户手续迟延至2017年2月15日才办理，比房屋买卖合同约定的办理过户时间迟了21天。故反诉被告应按房屋买卖合同的约定，以每逾期一日，按照买卖房屋总房价款的万分之五的标准向反诉原告支付赔偿金。由于反诉被告延迟办理过户手续，导致交房时间延迟了15日，因此，反诉被告对于原房屋租赁期限只能再延长一个月，且该月的房屋租金人民币7,000元应由反诉被告承担。反诉原告认为，反诉被告上述行为已构成违约，严重损害反诉原告的合法权益，为维护自身利益，故反诉原告提起本案反诉，请求判如所请。
张琦辩称，不同意反诉原告的诉请，反诉被告并未逾期办理过户手续。1月25日，反诉原告已离开上海，无法办理过户并非反诉被告的行为所导致。反诉被告也未追究反诉原告的违约责任，并对反诉原告诉请1的计算标准不予认可，认为反诉原告主张的万分之五没有合同依据。延期交房是因反诉原告未按约付款、也未办出贷款所导致，在此情形下，反诉被告行使不按抗辩权，不将房屋交给反诉原告。同时，反诉原告主张的7000元也没有依据，这是反诉原告应支付的租金，与反诉被告没有关系。
本认定事实如下：被告张磊、费赟系上海市零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。
2016年10月23日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：甲乙双方通过上海弘领房地产经纪有限公司公司居间介绍(房地产执业经纪人：唐某，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX。(二)房地产座落：零陵路XXX弄XXX号室号(部位：2503)……(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币4,480,000元，大写：肆佰肆拾捌万元整。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2017年3月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条：甲、乙双方确认，在2017年01月25之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。该合同对于违约责任的约定参照补充条款(一)，其载明：1.甲方的义务：若房屋存在抵押，则甲方应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需要的材料；保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形，配合乙方办理房屋状况查询以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看；若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖；在办理权力转移登记前该房地产不得有抵押和查封；除此之外，甲方不存在其他义务。2.乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格：按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款；若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续；按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审核手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照约定的日期按时接收房屋；若乙方以贷款方式购房，则乙方应于拿到以乙方为权利人的产权以及抵押权证后三个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行;除此之外，乙方不存在其他义务。3.甲方不出售该房屋或者甲方违反第1条义务的，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过5日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付5日的赔偿金外，乙方有权利单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。4.乙方不购买该房屋或者乙方违反第2条义务的，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过5日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付5日的赔偿金外，甲方有权利单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。乙方如在约定2017年3月5日甲方交房之日止，仍未取得银行贷款部分款项的，则乙方应向甲方支付贷款金额的20%作为违约金……其中，附件三付款协议约定：1、2016年10月17日：乙方支付定金500,000元(伍拾万元整)。2、2016年10月30日：乙方支付房款880,000元(捌拾捌万元整)。3、2017年3月5日：乙方支付房款3,100,000元(叁佰壹拾万元整)银行贷款。4、还贷：甲方应于双方至房地产交易中心办理产权转移登记手续前办理完成还贷手续，并由取得他项权利证明将办理注销抵押登记所需的材料交至居间方。附件五“抵押情况”处载明：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。
同日，原、被告另行签订《补充协议》，约定：一、甲、乙双方同意上述房屋总成交价为人民币陆佰玖拾捌万元整甲方净到手(RMB6,980,000元整)，其中房屋买卖合同价为人民币肆佰肆拾捌万(RMB4,480,000元整)，乙方同意另支付人民币贰佰伍拾万元整(RMB2,500,000元整)给甲方作为装修款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为人民币陆佰玖拾捌万元整的付款义务。甲方赠送房屋内装修及家电，乙方不另行支付费用。甲方应在过户前7个工作日前办理贷款还款事宜。乙方在2017年1月30日会按照协议先支付给甲方3,100,000元整，甲方承诺在收到乙方贷款金额的当天无息退还乙方多付房款3,100,000元整，逾期应支付乙方应付款的日万分之五的违约金。二、若上述房屋买卖合同价不能通过交易中心规定价格，则甲乙双方同意调整价格分配，总成交价格不变，乙方应根据交易中心的核定价格继续履行合同。三、乙方应于2016年10月30日当天向甲方支付上述装修款人民币柒拾贰万元整(RMB720,000元整)。乙方应于2016年11月30日当天向甲方支付上述装修款人民币壹佰柒拾捌万元整(RMB1,780,000元整)。甲方收款后出具收据。若乙方未按时支付装修款，甲方有权终止合同，由此产生的违约责任及甲方的损失按照买卖合同的违约责任由乙方承担。四、甲、乙双方均明确并知晓交易中心税务机构代开的发票金额为肆佰肆拾捌万元整(RMB4,480,000元整)，装修款的支付属个人自愿行为，税务部门不代为出具发票。
同时，原告(出售方、乙方)与被告(购买方、甲方)又签订《补充条款》——付款协议，对系争房屋的付款方式作出约定：2016.10.17，甲方支付500,000(伍拾万元整)定金；2016.10.30，甲方支付1,600,000(壹佰陆拾万元整)签约；2016.11.30，甲方支付1,780，000(壹佰柒拾捌万元整)；2016.12.30前，双方前往交易中心办理审税手续；2016.1.25前(应为2017.1.25前)，双方前往交易中心办理过户手续；2017.1.30，甲方先支付3,100,000贷款(叁佰壹拾万元整)；2017.3.5前，贷款放至乙方账号；乙方承诺在2017.3.5前收到银行贷款的当天，无息全额退还甲方，逾期乙方另应支付甲方应付款的日万分之五作为违约金。乙方须在过户前7个工作日前办理贷款还款事宜。如果在2017.1.30贷款3,100,000未到乙方账号，甲方同意按照未付款的月息1%计算利息支付给乙方。同时，双方约定：甲方同意乙方在征得甲方对租客条件、房租价格确认的前提下出租该房屋，并承诺在交房后愿意继续履行租赁义务。如果在2016年10月30日能够成功出租该房屋，则乙方承诺在2017年1月30日甲方付清尾款后交房，甲方继续履行租赁合同，收取房租。如果在2016年10月30日后成功出租，贷款放款日即为交房日期。
2017年5月25日，案外人深圳平安普惠小额贷款有限公司出具结清证明，载明：兹有客户张琦(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)在我司办理的宅E贷业务，合同约定授信金额为人民币肆佰贰拾肆万元整，实际动用放款金额为人民币肆佰贰拾肆万元整，借款合同编号为：DYXXXXXXXXXXXXXX，借款发放日期为2016年05月27日。上述借款已于2017年01月13日结清借款本息。特此证明。
审理中，被告向本院申请调查令，要求向中国银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称长宁支行)调取被告张磊个人二手住房贷款历史审批记录及提供中国银行关于原告民间借贷未偿还完毕且房屋抵押登记未注销完成的情况下，被告张磊的房屋贷款审批程序无法开始的银行制度或说明。2017年6月14日，中国银行出具“关于张磊、费赟贷款事宜的调查回复说明”(以下简称说明)，载明：“张磊，费赟于2016年10月31日向我行申请个人二手住房按揭贷款业务，12月初我行接到张磊，费赟通知其名下房产已过户，我行发起其上海住房情况的查询，查询结果是2016年12月15日出的，至此我行开始相关审批流程。系统录入时间是2016年12月27日，在过程中发现抵押物(零陵路XXX弄XXX号XXX室)产权调查系统显示抵押物内有小额贷款公司的民间借贷情况，我行随即告知了张磊，费赟上述情况。根据我行授信相关规定以及对风险的把控要求的要求，本着审慎原则，我行对于抵押物有瑕疵情况的贷款申请不予准入，审慎续做。直至2017年1月26日接到张磊，费赟的通知抵押物内小额贷款公司的民间借贷抵押已注销，此时我行继续该笔贷款流程。该笔贷款的是在2017年2月14日审批通过的。放款日为2017年3月1日。”
审理中，原告向本院申请调查令，要求进一步明确被告资金沉淀时间与银行审批发放贷款之间的关系。后中国银行股份有限公司上海市延安西路支行(以下简称延安西路支行)出具“新线存款历史交易明细清单”，对被告张磊的交易状况予以进一步确认。
审理中，原告称被告于2016年12月27日申请贷款，2017年2月6日银行认为其申请贷款条件不符合要求，要求被告补充资料，理由为贷款逾期。原告认为由于被告申请贷款比例超额，银行要求其降低贷款比例并补充资料，经被告补充资料后，银行重新评级。2月13日，被告又补充了一次，原退单第二条显示收入录入有误，说明上述情况的发生系被告原因。银行再一次重新评级后，于2月14日进行最后审批。且被告个人征信存在瑕疵，若无此问题，银行从1月26日接到抵押注销通知后，便能一次性通过并放款，而无需多次重走流程等待被告补充资料并进行资金沉淀。因被告拖延，其最终完成资金沉淀时间为2月28日，而非2月15日。且两被告隐瞒自己的信用问题，还在关键期间去往外地，导致银行迟延发放贷款。原告实际取得贷款日期为3月16日，因银行是代被告支付房款，如果是银行原因，也应由被告承担责任。且贷款手续是平行的，并不需要等到原告办理注销完毕，被告才可办理贷款。对此，被告称由于原告隐瞒其贷款为小额贷款的事实，且原告未完成民间借贷的注销，导致被告贷款时间延迟至春节后，又因国家出台了新的贷款政策，导致被告降低了贷款。原退单第二条显示收入录入有误，系银行的输入错误，责任不在被告。被告的信用卡存在还款迟延2天的情况，加之新政策的出台，才导致被告补充材料。被告于2月15日就已准备好资金，但因银行2月27日才通知被告付款，因此被告最终于2月28日完成资金沉淀。且被告是在确定系争房屋无法过户的情况下才离开上海。
另查明，上海市不动产登记信息表明，系争房屋登记的他项权利人为案外人平安普惠融资担保有限公司，权利种类为持证抵押，最高额抵押权限额为424万元，注销日期为2017年1月25日。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《上海市房地产买卖合同》及其补充条款、补充协议、补充条款——付款协议、上海市不动产登记信息、结清证明等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、补充条款——付款协议系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。协议约定，被告应当在2017年1月30日前先支付310万元，被告未能按约支付，应按约定的未付款月息1%向原告支付利息。
审理中，原告称由于被告拖延，其完成资金沉淀时间为2月28日，导致银行延迟发放贷款，被告未能按约在2017年3月5日前将贷款发放至原告账户构成违约，也应承担相应的违约责任。本院认为，根据延安西路支行出具的“新线存款历史交易明细清单”，并不能证明被告沉淀资金与银行延迟发放贷款之间存在因果关系，且被告购买系争房屋是为了满足其居住需要，资金沉淀时间过长会导致系争房屋过户时间延迟，不符合常理。原告的上述主张，未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。
本案中，双方均未在约定的1月25日前前往交易中心办理过户手续，对此双方各执一词。根据长宁支行出具的说明，银行对被告的贷款申请不予准入系因抵押物内有小额贷款公司的民间借贷情况，该说明与不动产登记信息载明的系争房屋于1月25日才涤除抵押相应证。按照一般过户登记的常识，当天涤除抵押并办理过户并无可操作性。此外，长宁支行已明确表示放款日为2017年3月1日，后原告于3月16日收到贷款系银行内部政策原因,非被告所能控制。况且，原告亦未能及时将系争房屋的抵押涤除，造成双方无法按约办理过户手续，也是贷款未能及时到账的原因之一。故被告对于贷款3月16日到账亦不应承担违约责任。综上，原告所称被告构成违约，要求其承担贷款20%违约金之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
针对反诉部分，反诉原告要求反诉被告支付因逾期办理房屋过户手续产生的赔偿金，但反诉原告因个人征信问题也对先期银行发放贷款产生了影响，双方对于逾期办理房屋过户手续均存在过错，无法判断违约行为因何而起，故反诉原告上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。且反诉原告并未提供充分证据证明其在延迟交房期间支付的房租系反诉被告所致，故反诉原告要求反诉被告赔偿其延迟交房期间支付的房租之反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回张琦的全部诉讼请求；
二、驳回张磊、费赟的全部反诉请求。
本诉案件受理费减半收取计4580元，由张琦负担。反诉案件受理费减半收取计904元，由张磊、费赟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一七年九月十八日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。