广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0821民初757号
原告平南县六陈镇六陈村民委员会。
法定代表人甘遇健，该村委会主任。
委托代理人赵宏，平南县龚城法律服务所法律工作者。
被告平南县六陈镇雄杰百货店。
经营者梁雄杰。
被告梁雄杰，居民。
委托代理人粟雁，贵港市天平法律服务所法律工作者。
原告平南县六陈镇六陈村民委员会（以下简称六陈村委会）与被告平南县六陈镇雄杰百货店（以下简称雄杰百货店）、梁雄杰租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法由代理审判员薛昌生适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。书记员林雅媚担任记录。原告的法定代表人甘遇健、委托代理人赵宏、被告梁雄杰的委托代理人粟雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六陈村委会诉称，梁雄杰（又名梁宏杰）从2011年1月起，租用原告的坐落于六陈镇和街××号铺面，开设一间“雄杰百货店”经营百货生意。双方达成口头租赁协议，每月租金150元，每年一月被告应一次性缴清全年租金。在被告梁雄杰承租前，该铺面是由梁雄杰的父亲梁少菊（又名梁少谷）租用。梁少菊于1997年就开始租用该铺面做生意，当时租金是每月100元，全年租金是1200元。每年根据情况略有增加。梁少菊一直租用铺面至2010年，双方从无争议。2010年12月30日梁少菊交清当年年度的租金1800元。因年纪较大，梁少菊从2011年起就不再承租铺面。被告梁雄杰就开始承租，并以自己的名字申办了个体营业执照，取字号为“平南县六陈镇雄杰百货店”。被告梁雄杰最初还在2012年的元月17日和2013年2月8日分别向原告缴交了2011年度和2012年度的租金各1800元。后来，被告梁雄杰就以生意难做等理由推托，从2013年度开始，被告就不交租金。到目前为止，被告共欠三个年度的租金合计为5400元整。原告曾多次向被告追讨未果。鉴于被告违约，应由其承担违约责任。原告依法有权单方终止出租合约。至此，原告于2015年10月10日在铺面门外贴出告知，通知被告，原告终止出租合约，并要求被告在2015年10月25日前搬出铺面。但时至今日，被告不但不付清租金，也不自行搬出铺面。为此，原告特向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令：一、被告支付所欠的三年租金共计5400元；二、准许原告解除合同，令被告在判决书生效之日起三日内搬出铺面，并支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费；三、本案的一切诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、法定代表人证明，证实法人代表身份及原告主体资格；2、国有土地使用权证，证实原告是该铺面的产权人及铺面地址；3、六陈村委会出具的收据2张，证实被告梁雄杰租金交至2012年；4、《告知》，证实原告向被告提出解除租约合同，要求被告搬出铺面的事实；5、六陈村委会出具的1999年至2010年的现金收入单8张，证实被告父亲梁少菊从1999年至2010年承租铺面的事实；6、电脑咨询单，证实被告梁雄杰开设“平南县六陈镇雄杰百货店”及该店属于个体工商户性质的事实。被告梁雄杰杂货店辩称，一、被告与原告不存在房屋租赁合同。被告与原告没有口头协议租赁该房屋，该房屋是被告父亲梁少菊在1983年4月13日购买六陈邮政局的房屋，并不是原告所有的房屋。退一万步，原告诉讼请求被告支付5400元租金已经超过诉讼时效；二、本案不符合起诉条件。本案中雄杰百货店的经营者是梁雄杰，但业主和经营者是两码事，被告不明确，所以本案不符合起诉条件。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、关于六陈邮政局原铺全间转让给六陈大队香料食品厂契约，证实被告父亲1983年以六陈大队香料食品厂的名义购买原属六陈邮电局的铺面；2、照片，证实被告梁雄杰使用的房屋座落在六陈镇××号，不是原告诉称的六陈镇镇和街53号。
本院依职权调取的证据有《询问笔录》一份，该证据显示：现在的平南县六陈镇××号即是原来的平南县六陈镇镇和街53号。
经过审理查明，被告对原告提供的证据1、6无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。被告对原告提供的证据2、3、4、5有异议，认为：证据2与被告使用的房屋没有关系，被告使用的房屋是座落于六陈镇××号；证据3不能证实被告梁雄杰向原告缴纳租金的事实；证据4中原告使用53号房屋告知被告搬出该房屋是不合法的，从告知书可以看出原、被告对该房屋有权属争议；证据5收据中核准、会计、出纳处都没有签名，只有经手人签名，该票据不合法。本院认为，原告提供的证据2、3、4、5内容比较客观，且与本案有关联性，本院依法对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据1、2有异议，认为：证据1与本案没有关联性；证据2中被告以门牌号来质疑涉诉房屋国有土地使用权证的合法性是不成立，被告没有提供该房屋的国有土地使用权证，以照片证实该房屋属于被告是不成立的。本院认为，被告提供的证据1、2不能证实该房屋属梁少菊所有。
对本院依职权调取的证据，原告无异议，被告对其真实性、合法性、关联性有异议，认为开庭前原告没有申请调取证据，法院依职权自行调取证据不合法，且不属于法院依职权调取证据的范围；派出所没有提供相关资料证实李家永的陈述是真实。本院认为，《询问笔录》来源合法，与本案有关联性，本院对其真实性依法予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告与梁少菊于1997年年初达成租赁协议，梁少菊于1997年开始租用六陈村委位于六陈镇和街××号铺面做生意，当时租金是每月100元，全年租金是1200元，以后根据每年情况略有增加。梁少菊一直租用铺面至2010年，2010年12月30日梁少菊交清当年年度的租金1800元后，不再承租铺面。梁雄杰是梁少菊的儿子，于2011年1月1日接手经营上述铺面，并于2013年5月9日申办了个体营业执照，字号为“平南县六陈镇雄杰百货店”，登记经营者为“梁雄杰”。梁雄杰分别于2012年的1月17日和2013年2月8日向原告交清了2011年度和2012年度的租金各1800元。之后，被告就没有再交过租金给原告。原告因多次向被告追讨租金未果，于2015年10月10日在上述铺面门外贴告知书，通知被告，原告终止出租合约，并要求被告在2015年10月25日前搬出铺面。但被告既未交付已欠的租金，也不搬出铺面。原告曾于2015年10月29日向本院起诉，请求被告雄杰百货店支付之前所欠的三年租金共计5400元并解除房屋租赁合同，后于2016年1月25日撤回起诉。
另查明，原告提供的国有土地使用权证记载的四至与被告提供的《契约》中转让土地的四至是一致的。
本案的争议焦点是：一、原告与被告之间是否存在房屋租赁关系；二、原告要求被告支付所欠的租金5400元的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告请求解除合同要求被告在判决生效之日起三日内搬出铺面应否得到支持；四、被告是否需要支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费，占用费如何计算。
本院认为，一、关于原告与被告之间是否存在房屋租赁关系问题。原告六陈村委与被告梁雄杰虽未签订书面租赁协议，但是，根据被告梁雄杰于2011年1月1日开始占有并使用该房屋，并于2012年的1月17日和2013年2月8日向原告交清了2011年度和2012年度的租金的事实，可以认定原告与被告梁雄杰存在房屋租赁合同关系。被告梁雄杰是本案适格被告。平南县六陈镇雄杰百货店不是本案租赁合同相对人，不是本案适格被告。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款和第二百一十五条的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，原告与被告梁雄杰存在的房屋租赁关系属于不定期租赁。被告梁雄杰辩称其经营的铺面房屋是其父亲梁少菊购买的，与原告之间不存在房屋租赁关系，且本案被告不明确不符合起诉条件，但被告未能举证证实。被告上述主张，证据不足，理由不充分，本院依法不予采信。二、关于原告请求被告支付所欠的三年租金共计5400元应否支持问题。原告六陈村委已经将租赁的房屋交付给被告梁雄杰使用，已经完成双方约定的主要义务，被告梁雄杰也应本着诚实信用原则按时足额交付房屋租金，根据被告梁雄杰2011年至2012年履行双方租赁约定情况，被告梁雄杰应于每年一月一次性缴清上一年度全年租金，但是，从2013年1月起至今的租金被告梁雄杰并没有向原告支付，已构成违约，依法应当承担违约责任。故原告请求被告梁雄杰支付所欠的三年租金共计5400元的诉讼请求合法部分，本院依法予以支持。被告梁雄杰认为，原告要求其支付之前所欠的三年租金，已经超过了2年的诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，结合被告梁雄杰交付2011年、2012年全年租金时间（被告梁雄杰在每年一月至二月应一次性缴清上一年度全年租金）等实际情况，被告梁雄杰支付2013年全年租金的时间最迟应当为2014年2月份，而被告梁雄杰并未交纳，原告应当知道其权利已被侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定“下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间以知道或者应当知道权利被侵害时起算”。原告请求被告梁雄杰支付2013年度租金保护时效应当在2015年2月，因此，对于原告请求被告梁雄杰支付2013年全年的租金，本院依法不予支持。对于2014年全年租金，被告梁雄杰应当在2015年2月前支付，原告于2015年10月29日向本院起诉要求支付之前所欠租金，因原告主张权利诉讼时效中断，所以，对于原告请求支付2014年、2015年全年的租金，本院依法予以支持。三、关于原告请求解除合同，要求被告在判决书生效之日起三日内搬出铺面应否得到支持问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告六陈村委已于2015年10月10日在铺面门外贴出告知书，通知被告梁雄杰，原告终止出租合约，并要求被告梁雄杰在2015年10月25日前搬出铺面。原告六陈村委已经依法履行了通知义务。因此，原告主张解除与被告梁雄杰的租赁合同关系，判令被告梁雄杰在判决书生效之日起三日内搬出铺面，本院依法予以支持。四、关于原告请求被告支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费及应否得到支持及占用费如何计算问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告要求被告梁雄杰赔偿自起诉之日起至搬出之日止的占用费属于要求赔偿损失，符合法律规定，本院依法予以支持。占用费参照原被告双方之前约定的租金支付。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告梁雄杰支付2014、2015年度的租金3600元给原告平南县六陈镇六陈村民委员会；
二、解除原告平南县六陈镇六陈村民委员会与被告梁雄杰订立的租赁合同，被告梁雄杰在本案判决生效之日起三日内搬出平南县六陈镇镇和街55号（原53号）铺面；
三、被告梁雄杰支付占用费（占用费从2016年1月1日起至被告搬出之日止按每个月150元支付，不足1个月的按1个月计算）给原告平南县六陈镇六陈村民委员会；
四、驳回原告六陈镇六陈村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取75元（原告已预交），由被告梁雄杰负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费150元（汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 薛昌生
二〇一六年五月十二日
书 记 员 林雅媚