福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6119号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高莉琳，女，1990年1月22日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地：福建省福州市台江区。
法定代表人：ＸＸ辉，总经理
委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江小平，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人高莉琳与上诉人福建世欧投资发展有限公司（下称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人高莉琳委托诉讼代理人林明星、胡绍全，上诉人世欧公司委托诉讼代理人陈立新、江小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高莉琳上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。
事实和理由：一、一审法院适用法律错误，错误认定“权属登记”的定义、范围。一审法院适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，将涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，明显适用法律错误。现行《房屋登记办法》及“两证合一”之后的《不动产登记暂行条例》等均明确“权属登记”包括房屋所有权和土地使用权登记。故世欧公司作为开发商并未完成《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”义务。若按照一审法院判决，将“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，势必放任开发商拒不履行或者拖延履行办理土地使用权登记的违约行为，房地产买卖交易中，亦将出现不动产权证书“使用期限”、“土地信息无法记载”永久性空白之怪现象，讼争房屋土地使用权将一直处于尚不明确状态，必会影响到今后拆迁安置补偿、抵押贷款等业主完全实现所有权的权利。二、涉案不动产权证书从可以办理记载“土地信息”、“使用期限”至今，世欧公司始终未通知高莉琳，可见，世欧公司至今未完成协助办证的义务，其违约行为尚未终结，也就谈不上高莉琳存在未按时办证的违约行为，故本案不存在世欧公司反诉的前提。
世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知高莉琳于2016年10月10日前来领取办证资料之后，高莉琳即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（下称“登记中心”）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对高莉琳房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知高莉琳于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给高莉琳，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助高莉琳办证的问题。高莉琳主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。
世欧公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回高莉琳的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判支持世欧公司的诉讼请求，即判令高莉琳应立即向世欧公司支付自2016年10月12日起至2016年11月29日止的逾期办证违约金（以33.5万元为基数，按日万分之五计算为8208元），以及自2015年6月1日起至2016年11月29日止的逾期缴纳专项维修资金违约金（以6700元为基数，按日万分之五计算为1835.45元）；3.本案一、二审诉讼费均由高莉琳承担。
事实和理由：一、逾期办证的真正原因在于部分小区业主阻挠建设项目通过规划条件核实，一审法院对部分小区业主阻挠世欧公司按原规划恢复施工导致规划条件核实被不当延误5个多月的重要事实未予以查清。二、一审法院认定逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，从而一审法院不予支持世欧公司关于非世欧公司原因导致逾期办证不应承担违约责任的抗辩，是错误的。虽然世欧公司客观上存在违约情形，但应查明以上事实分清责任大小或比例承担部分，而不是全部违约责任。三、一审法院简单、机械地以讼争合同对高莉琳办理权属登记期限未作约定以及《车位产权办理通知书》亦未明确高莉琳的办证期限为由，作出世欧公司主张高莉琳逾期办证没有事实依据的认定，是错误的。四、一审法院不予支持世欧公司关于高莉琳应承担逾期缴纳专项维修资金的诉请，也是错误的。
高莉琳辩称，一、世欧公司于2017年3月22日才完成案涉房产土地总登手续，却至今未通知高莉琳，故世欧公司逾期办证违约行为尚未终结，根本不存在反诉高莉琳的前提条件。二、案涉房屋不动产权证书逾期办理的原因在于世欧公司擅自变更原规划未及时办理土地总登，世欧公司并无任何证据证明高莉琳阻扰建设项目通过规划条件核实。三、案涉房屋在未完成产权初始登记之前，其产权面积尚未确定，高莉琳根本无法在合同限定的时间前履行缴纳专项维修资金的义务，况且合同中并未约定缴纳账户及相关具体信息，缴纳维修资金的条件尚未成就，何况高莉琳是否缴纳专项维修资金亦与世欧公司利益无关，合同相关格式条款显然是世欧公司单方加重高莉琳一方之义务，设置不利负担的无效约定。四、鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》未对高莉琳何时办理权属登记的期限作出约定，根本不存在开发商阶段性担保责任，世欧公司也没有证据证明其因所谓的阶段性担保责任造成损失，高莉琳何时办理房屋权属证书不影响世欧公司的利益。
高莉琳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（产权证和土地使用权证）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2.判令本案的诉讼费由被告承担。
世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人应立即向反诉人支付自2016年10月12日起至实际办妥该商品房不动产权证书之日（2016年11月29日）止的违约金8208元（以33.5万元为基数，按日万分之五计算，）；2.判令被反诉人应向反诉人支付自2015年6月1日起至实际交清专项维修资金之日（2016年11月29日）止的违约金1835.45元（以6700元为基数，按日万分之五计算）；3.本案反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：2014年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于福州市晋安区城地下室车位，该车位建筑面积29.07平方米，总价款为335000元。出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。专项维修资金买受人按有关规定缴交，计6700元，于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。若买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，买受人应按应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。”等内容。
签约后，原告已经按照合同的约定一次性支付了全部购房款。被告于2015年3月31日向原告交付涉案车位。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月15日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等）。2016年11月29日原告缴交了物业专项维修资金，同日案涉房屋办理了《不动产权证书》，但载明土地登记信息无法记载。
一审法院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年3月31日向原告交房后的365日内即2016年3月30日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年3月31日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日止，共计193天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分，由于《商品房买卖合同》及《补充协议》对原告何时办理权属登记的期限未作约定，在被告发给原告的《车位产权办理通知书》中也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的款项均为一次性付款，不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告反诉原告逾期办证的违约金请求，一审法院不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金事实不成立。其反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，一审判决：一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）高莉琳支付逾期办证违约金6465.5元（335000×193×0.01%＝6465.5）；二、驳回原告（反诉被告）高莉琳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权证和国有土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。世欧公司关于《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”不包括土地使用权登记的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，世欧公司已经履行了部分办证义务；世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从2016年10月10日起计算至土地总登手续出件之日即2017年3月22日，共计164天，该部分违约金为1373.5元（335000元×164天×0.0025%）。
世欧公司上诉主张逾期办证的原因在于部分小区业主阻挠施工，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持；双方当事人未对买受人办理权属登记的期限作出约定，世欧公司上诉主张买受人逾期办证，缺乏依据，且诉争车位款项为一次性付款，不存在开发商的阶段性担保责任，一审判决不支持世欧公司的反诉请求是正确的；在2016年9月22日世欧公司完成房屋产权初始登记之前，讼争房产产权面积尚未确定，买受人无法在合同约定的日期前履行缴纳专项维修资金义务，一审判决无误。因此，世欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
综上所述,高莉琳的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。世欧公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
1维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2997号民事判决第二项、第三项；
2撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2997号民事判决第一项；
3福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向高莉琳支付逾期办证违约金7839元（6465.5元+1373.5元）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费150元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫榕霞
审 判 员 林 伟
审 判 员 谢 芬
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 吴文俊
书 记 员 胡起帆
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……