杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1101号
原告（反诉被告）：王珏慧。
委托代理人：伍琴、徐建树。
被告（反诉原告）：杭州新金山大酒店有限公司。
法定代表人：洪一丹。
委托代理人：王立新、陆芳。
原告王珏慧诉被告杭州新金山大酒店有限公司（以下简称新金山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判。新金山公司在答辩期间提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。后依法转为适用普通程序、组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。王珏慧的委托代理人伍琴、新金山公司的委托代理人王立新、陆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王珏慧起诉称：2013年4月30日，王珏慧与新金山公司签订《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同》。约定租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日止，第一年的租赁费用包括场地租赁费7.5万元、设施租赁费12.5万元、空调费7.5万元，共计人民币27.5万元。合同签订后，王珏慧按照合同约定及时向新金山公司支付了9个月的租赁费用206250元，以及质量安全保证金50000元和清场押金10000元，合计共支付各项费用266250元。但是新金山公司没有按照约定向王珏慧提供开设酒吧的设施，也没有为租赁场所提供必需的空调。王珏慧多次与新金山公司交涉，要求新金山公司完全履行合同约定，新金山公司均未给予答复。无奈，王珏慧只能自行购置了开设酒吧的设施，并安装了空调。王珏慧认为，新金山公司的行为严重违反了合同约定，且双方一直交涉未果。2014年1月5日，王珏慧委托律师向新金山公司送达了律师函，要求与新金山公司解除租赁合同，以及要求新金山公司退还缴纳的设施租赁费、空调费、质量安全保证金和清场押金，新金山公司拒不履行。新金山公司的行为和态度让王珏慧无法再与其继续合作。于是，王珏慧于2014年1月25日对租赁场地进行清场并向新金山公司交还了钥匙。综上，新金山公司的多种行为违反了双方的合同约定和相关的法律规定，已构成违约，并严重损害了王珏慧的合法权益，应该承担违约责任。为维护王珏慧的合法权益，故起诉至法院，请求：一、判令新金山公司向王珏慧退还设施租赁费93750元，空调费56250元，合计共150000元；二、判令新金山公司向王珏慧退还质量安全保证金50000元以及营业执照、清场押金10000元，合计共60000元；三、本案诉讼费由新金山公司承担。
被告新金山公司答辩称：一、2013年4月30日，双方签订《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同》，约定新金山公司将新金山大酒店五楼酒吧（约300平方米）租赁给王珏慧，王珏慧以自己名义对外自主经营，独立核算，自负盈亏。签订协议之时，王珏慧已经对租赁场所进行充分考察和了解。二、租赁合同除约定“签订本协议之时，乙方（即王珏慧）已经对租赁场所进行充分考察和了解”外，同时在“乙方的权利义务条款”中约定，“在办理租赁场所交付时，双方应对租赁场所及所附设施进行清点和检查，并签署书面的交接清单。如发现损坏或不能使用或缺少等情况，乙方应立即向甲方（即新金山公司）提出，如乙方当时未提出，则视为财产已全部并完整的交付给乙方使用。”三、按照合同约定，王珏慧应于2013年4月25日和10月25日分别支付每半年的租金。但是2013年的第二期租金，王珏慧一直拖欠至2013年10月31日才支付了50%，即68750元。并且，由于经营不善，王珏慧于2013年11月12日向新金山公司提交《申请报告》一份，称因政策环境变化及本人经营能力有限，连续出现经营赤字，请求将租金改为季度（3个月）支付。四、从前述合同条款意思本身，结合王珏慧履行支付义务的行为以及其在《申请报告》中自认的拖欠租金的情况，均可以明确，王珏慧所诉称的“新金山公司未按合同约定向王珏慧提供开设酒吧的设施”根本不具有任何合同条款的依据。租赁合同明确王珏慧对租赁场地的交付现状了解并确认，新金山公司并无义务提供经营酒吧的设施；租金的划分仅仅是财务票据的区别。并且，新金山公司向王珏慧所交付的租赁房屋也确实包括了水、电、空调等设施。王珏慧对于合同条款的含义是完全清楚且无争议的，在租赁房屋交付之时亦未有任何异议，则根据合同约定新金山公司已完全履行了租赁合同项下的交付义务。并且，直到租赁合同项下第二期租金的履行，王珏慧也未就所谓的租赁设施向新金山公司提出异议，而是明确表达拖欠租金系由于经营不善。五、基于以上事实和理由，王珏慧妄称新金山公司未提供开设酒吧所需的全部设施，也没有安装空调等设备，并据此单方面解除合同并要求新金山公司返还款项的行为无任何合法依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。
反诉原告新金山公司反诉称：一、2013年4月30日，双方签订了《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同》，合同约定租赁期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日止。租赁费用第一年为27.5万元；从2014年5月1日开始每年递增5%，即2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费用为28.875万元，2015年5月1日至2016年4月30日的租赁费用为30.31875万元。王珏慧应在2013年4月25日前向新金山公司交纳租赁质量安全保证金人民币5万元，作为王珏慧履行合同的保证金及质量考核保证金。王珏慧应在2013年4月25日前向新金山公司交纳营业执照注销及清场押金人民币1万元，租赁期限到期或解除合同后，王珏慧必须立即将租赁区域内所有注册的营业执照进行注销，否则新金山公司有权扣留王珏慧交纳的上述押金作为违约金，并追偿由此给新金山公司造成的损失。在租赁经营期限内，任何一方违反本合同约定，违约方应向守约方支付1年的合同租赁费用（含场地租赁费、设备租赁费、空调费等）作为违约金，双方确认该计算方法为实际损失的计算方法。王珏慧未按期支付租赁费和其他费用时，新金山公司有权要求王珏慧自逾期支付之日起，每月按逾期付款金额的2%支付滞纳金（不足一月的，按每月30天折算）。逾期付款超过一个月的，或者有任何违反本协议约定的，视为王珏慧违约，新金山公司有权直接解除合同，王珏慧承担违约责任外，先期交纳的租赁质量安全保证金不予退还，同时还应当承担新金山公司因此而造成的经营性损失。二、上述合同签订后，新金山公司依约履行，将合同项下的租赁场所交付王珏慧，但王珏慧并未按约履行。按照合同约定，王珏慧应于2013年4月25日和10月25日分别支付每半年的租金。但王珏慧2013年的第二期租金，一直拖欠至2013年10月31日才支付了50%，即68750元，截止2014年2月7日合同解除之日，尚拖欠租金9794.5元（自2013年10月26日计算至2014年2月7日），根据合同约定应承担逾期付款滞纳金4720.8元（按拖欠金额67850元每月2%计算，共拖欠103天）。三、由于经营不善，王珏慧于2013年11月12日向新金山公司提交《申请报告》一份，称因政策环境变化及本人经营能力有限，连续出现赤字，请求将租金改为季度（3个月）支付。四、2014年1月4日，新金山公司致函王珏慧，告知其2014年2月1日至4月30日租金未按时交纳，请其必须于2014年1月10日前支付租金67850元，如逾期未支付，将依照合同条款规定承担违约责任及因此而给新金山公司造成经营性损失。五、然而，王珏慧非但没有依约履行合同规定的租金交纳义务，反而于2014年1月5日委托律师致函新金山公司，妄称新金山公司未提供开设酒吧所需的全部设施，也没有安装空调等设备，属于严重违约，提出解除合同，并要求新金山公司返还保证金等款项。六、对此，新金山公司于2014年1月10日回复王珏慧，告知其律师函所属情况与事实不符，不同意解除合同，要求王珏慧继续履行合同，并付清拖欠的租金。否则将严格按照合同追究其违约责任。七、2014年1月24日，王珏慧仍不顾新金山公司的严正催告，单方终止合同，在未履行合同约定的偿付租金及违约义务的情形下，强行搬走了其购买的用于租赁场地经营的设备和物品。新金山公司经劝阻无效，由王珏慧签署了搬走物品清单。八、在上述情形下，案涉租赁合同因王珏慧的根本性违约而无法继续履行，新金山公司不得不于2014年2月7日致函王珏慧，告知其即日起解除双方签订的租赁合同，王珏慧除承担违约责任外，先期交纳的租赁质量安全保证金及营业执照及清场押金1万元不予退还，同时王珏慧应承担新金山公司因此而造成的经营性损失。九、王珏慧接函后，并未履行其根本性违约而应承担的责任，反而向法院提起诉讼，反称新金山公司违约，要求返还租金等费用。综上，双方签订的合同依法成立，应当本着公平、诚信的原则严格履行；王珏慧长期拖欠租金，且擅自解除租赁合同，应当对其违约行为承担租赁合同约定的违约责任及赔偿责任。现依法提起反诉，请求：一、判令王珏慧支付新金山公司合同解除前拖欠的租金5273.97元，违约金4720.8元，两项合计共9994.77元；二、判令王珏慧赔偿新金山公司实际损失27.5万元；三、判令王珏慧承担本案的诉讼费。
反诉被告王珏慧答辩称：一、王珏慧没有拖欠新金山公司的房屋租金。2014年1月5日，王珏慧委托律师向新金山公司发出《律师函》，告知因对方根本性违约，现依据合同第6项第2条单方行使终止合同的权利，解除合同通知自送达新金山公司时生效。王珏慧也于2014年1月24日清场离开租赁场地。其次，王珏慧向杭州新金山大酒店有限公司支付的租金截止日期是2014年1月31日，故王珏慧不存在拖欠新金山公司房屋租金的事实。二、王珏慧不需要向新金山公司有限公司支付逾期付款滞纳金。第一，王珏慧于2013年10月31日向新金山公司支付2013年11月1日至2014年1月31日的租赁费用68750元，是经过新金山公司财务人员的同意和认可的，所以王珏慧不存在逾期付款。第二，案涉合同已于王珏慧的《律师函》送达新金山公司处时解除，故王珏慧已不需要再向新金山公司继续支付后期租赁费用，故不存在逾期付款的情形，从而也说明王珏慧也不需要向新金山公司支付逾期付款滞纳金。三、在王珏慧诉新金山公司租赁合同纠纷一案中已经证明了是新金山公司发生了根本性违约，故王珏慧不需要向新金山公司承担任何的违约责任。四、王珏慧于2013年11月12日向新金山公司提交的《申请报告》并不能说明任何问题，这份报告的形成时间（2013年11月12日）迟于新金山公司第二次支付租赁费用的时间（2013年10月31日），所以，这只是王珏慧担心新金山公司还是不能按约全部履行的顾虑下，为了减少自身损失的一种办法。假设王珏慧在那么糟糕的经营状况下，新金山公司自身又没有任何违约的情形下，新金山公司为何不在当时发出解除合同通知？五、王珏慧所述新金山公司没有提供开设酒吧所需的设施，没有安装必要的空调是有合同依据的，不是妄称。合同第三项第一条中对租赁费用的组成部分作出了明确约定：租赁费用的项目包括场地租赁费、设施租赁费和空调费。新金山公司如果本无意向王珏慧提供开设酒吧的设施和空调，何必要约定的这么详细，这么明确？综上所述，王珏慧按约履行了合同义务，反之，新金山公司自始至终都在违约，故王珏慧不需要向新金山公司承担任何的民事责任。
王珏慧向本院提交下列证据：
1.《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同》及补充协议各1份，欲证明双方签订了租赁合同，其中第三条明确约定了租赁费用分为场地租赁费、设施租赁费和空调费；
2.收款收据1份（2013年4月26日）、地税发票2份（2013年6月28日）、收据3份（2013年6月30日2份、2013年6月28日1份），欲证明王珏慧向新金山公司共支付了租赁费206250元，质量保证金50000元和清场押金10000元；
3.律师函（2014年1月5日）及工商企业注销证明各1份，欲证明王珏慧曾委托律师向新金山公司发过律师函，在新金山公司拒不履行合约的情况下，要求与新金山公司解除合同，并要求新金山公司退还设施租赁费、空调费、质量保证金和清场押金。
上述证据在法庭上出示，并经新金山公司质证，本院审核后认定如下：证据1，新金山公司对其真实性、合法性无异议，但认为合同中并没有条款依据表明新金山公司有交付经营酒吧设施的义务。本院确认双方签订合同的事实。证据2，新金山公司对其真实性、合法性无异议，但认为王珏慧向新金山公司支付的是137500元，而不是206250元。本院确认王珏慧支付相应款项的事实。证据3，新金山公司认可已经收到该律师函，但认为该函所述事实不予确认，王珏慧才是构成根本性违约的一方，不享有解除合同权利。对注销证明真实性无异议，但认为王珏慧歇业注销时间为2014年5月30日，已超过合同解除的日期，不影响新金山公司主张相应的违约责任。本院确认王珏慧向新金山公司发函及相应的企业已经注销的事实。
新金山公司向本院提交下列证据：
1.《杭州新金山大酒店五楼（酒店）租赁合同》、《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同补充协议》各1份，欲证明双方合法缔结租赁合同关系，新金山公司根据合同约定仅提供场地及已有酒店设施，并无提供酒吧经营设施的义务；且合同明确约定在签订协议之时，王珏慧已经对租赁场所进行充分考察和了解；如在交付时，王珏慧未对租赁场所损坏、不能使用或缺少的情况提出异议，则视为财产已全部并完整的交付给王珏慧使用，新金山公司的实际履行符合合同约定，不存在任何违反合同的情形；租赁合同明确约定了王珏慧的支付义务以及相应的违约责任；
2.申请报告1份，欲证明王珏慧所称的“因新金山公司未能按约提供酒吧设施和空调”而解除合同的事由根本不能成立；客观事实是王珏慧经营亏损而拖欠租赁款项违约在先，而又无中生有制造事由擅自解除租赁合同；
3.支付凭证1组，欲证明在租赁合同期间，王珏慧对于租赁标的和交付的状态均无任何异议，除了第一期支付的半年期租赁款项外，王珏慧在半年租赁期满后仍向新金山公司支付了第二个半年其中三个月的场地租赁费、设施费用以及空调费，根本不存在所谓的就设施提出交涉以及交涉无果后才自行购置设施、空调的事实；
4.新金山大酒店五楼酒吧场地交接说明1份，欲证明王珏慧所称“自行安装了空调”也根本不符合客观事实，王珏慧擅自解除合同并搬离的全部设备物品清单中根本没有其所谓自行购置的空调；
5.催款通知1份，欲证明在租赁合同履行过程中，真正违约的一方系王珏慧，逾期未能按约支付租赁款项；
6.回复函及快递凭证各1份，欲证明新金山公司对于王珏慧律师函中所述事宜完全不认可，并明确新金山公司已完全履行租赁合同项下义务，而王珏慧拖欠款项之事实已构成根本性违约，无权单方面解除合同；
7.解除合同通知书及快递凭证各1份，欲证明由于王珏慧的违约行为，新金山公司依约解除租赁合同，且根据合同约定有权不予退还保证金；
8.王珏慧的律师函1份，欲证明王珏慧妄称新金山公司违约，并以此为由擅自解除合同。
上述证据在法庭上出示，并经王珏慧质证，本院审核后认定如下：证据1，王珏慧对三性无异议，但认为合同对双方的权利义务均有约定，根据合同约定，是新金山公司违约在先。本院确认双方签订合同的事实。证据2，王珏慧对其真实性、合法性无异议，但认为该申请报告是应新金山公司财务人员的要求做的形式文件，也是双方改变租赁费用支付的方式达成一致意见的证据。本院确认王珏慧向新金山公司提交报告的事实。证据3，王珏慧认可交纳相应费用，故确认该事实。证据4，王珏慧认可其真实性，故确认双方明确搬走物品的清单。证据5，王珏慧认可收到该函，故确认该事实。证据6，王珏慧对其真实性无异议，故确认新金山公司向王珏慧发函的事实。证据7，王珏慧对其真实性无异议，故确认新金山公司向王珏慧发函的事实。证据8，王珏慧对三性无异议，但认为系新金山公司违约，王珏慧可以依据合同及法律规定单方解除合同。本院确认王珏慧向新金山公司发函的事实。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：2013年4月30日，新金山公司作为出租方、王珏慧作为承租方签订《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同》。约定王珏慧租赁新金山大酒店的五楼作为酒吧，签订协议时，王珏慧已经对租赁场所进行充分考察和了解。租赁经营期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日止。租赁费用约定，第一年王珏慧向新金山公司支付场地租赁费、设备租赁费、空调费等共计人民币27.5万元。其中场地租赁费7.5万元，王珏慧支付后新金山公司开具房屋租赁专用发票；设施租赁费12.5万元，王珏慧支付后新金山公司开具服务业专用发票；空调费7.5万元，王珏慧支付后，新金山公司开具地税专用收款收据。自2014年5月1日起开始每年递增5%。王珏慧应在2013年4月25日前向新金山公司交纳租赁质量安全保证金5万元，作为王珏慧履行合同的保证金及质量考核保证金。租赁经营期限结束后，王珏慧应无偿将办好的消防许可证等证件的原件交给新金山公司，新金山公司将尚存的租赁质量保证金一次性无息退回王珏慧。租金支付方式为先付款后租用，其中2013年5月1日至2014年4月30日的场地租赁费、设备租赁费、空调费等费用每半年一付，每次支付13.75万元，支付时间分别为2013年4月25日、2013年10月25日。王珏慧应在2013年4月25日前向新金山公司交纳营业执照注销及清场押金1万元，租赁期限到期或提前解除合同后，王珏慧必须立即将租赁区域内所有注册的营业执照进行注销，否则新金山公司有权扣留王珏慧交纳的营业执照注销及清场押金1万元作为违约金。王珏慧将所租赁区域内所有注册的营业执照进行注销并经新金山公司核实后，新金山公司将尚存的营业执照注销及清场押金一次性无息退回王珏慧。在办理租赁场所交付时，双方应对租赁场所及所附设施进行清点和检查，并签署书面的交接清单。如发现损坏或不能使用和缺少等情况，王珏慧应立即向新金山公司提出，如王珏慧当时未提出，则视为财产已全部并完整的交付给王珏慧使用。除合同另有规定外，在租赁经营期限内，新金山公司或王珏慧违反本合同约定，违约方应向守约方支付一年的合同租赁费用（含场地租赁费、设备租赁费、空调费等）作为违约金，双方确认该计算方法为实际损失的计算方法，合同另有约定的除外。王珏慧未按期支付租赁费和其他费用时，新金山公司有权要求王珏慧自逾期支付之日起，每月按逾期付款金额的2%支付滞纳金（不足一个月时，按每月30天折算）。逾期付款超过一个月的，或者有任何违反本协议约定的，视为王珏慧违约，新金山公司有权直接解除该合同，王珏慧除承担违约责任外，先期交纳的租赁质量安全保证金不予退还，同时还应当承担新金山公司因此而造成的经营性损失。同日，双方又签订《杭州新金山大酒店五楼（酒吧）租赁合同补充协议》，主要对水、电费等的交纳进行约定。
合同签订前，王珏慧已于2013年4月26日向新金山公司支付了2013年5月1日至10月31日的承包款137500元，后新金山公司于2013年6月28日出具收取王珏慧场地租赁费37500元和设施租赁费62500元的发票，以及收取代收费用37500元的收据。王珏慧还于2013年6月30日向新金山公司交纳了保证金5万元和营业执照注销及清场押金1万元。
2013年11月12日，王珏慧向新金山公司提交《申请报告》，称今年以来因政策变化及本人经营能力有限，连续出现经营赤字，为保证员工利益，所以想恳请领导同意承包金改为季度（3个月）支付，保证做到不拖欠宾馆每年费用及员工工资。2014年1月4日，新金山公司向王珏慧发催款通知，称王珏慧2014年2月1日至4月30日的租赁款68750元未按照交纳，要求其务必在2014年1月10日前支付租赁款67850元，逾期未支付，应按照合同条款承担违约责任。2014年1月5日，王珏慧委托浙江天富律师事务所向新金山公司发律师函，称双方签订租赁合同后，王珏慧依约缴纳了所有费用，但新金山公司没有提供开设酒吧所需的全部设施，也没有安装空调等设备。王珏慧多次向新金山公司交涉，新金山公司均没有答复。无奈，王珏慧自行购置了全部设施，并安装了空调。鉴于以上事实，该律师事务所认为新金山公司收取了设施租赁费、空调费等费用，却没有提供任何设施，属于严重违反合同约定，故向新金山公司提出如下要求：王珏慧与新金山公司签订的租赁合同自新金山公司收到该函之日起解除；新金山公司应在收到该函之日起3日内退还王珏慧缴纳的保证金6万元；新金山公司应在收到该函之日起3日内退还王珏慧缴纳的设施租赁费62500元、空调费37500元。2014年1月10日，新金山公司向浙江天富律师事务所回函，称已收到该所的函件，故作相应的回复并望转告王珏慧：第一，律师函陈述的新金山公司“没有提供任何设施”与事实不符，新金山公司提供的设施是金山大酒店的整体设施，而不是王珏慧开设酒吧所需要的设施；新金山公司提供的是酒店整体中央空调，如王珏慧自行安装则不在新金山公司承担义务的范围；加之在签署租赁合同时，王珏慧已对租赁场所进行了充分了解。第二，根据上述情况，新金山公司不同意解除双方的租赁合同，望继续履行合同；否则会致对方当事人于根本性违约的境地。第三，新金山公司已于2014年1月4日向王珏慧发过《催款通知》，根据协议约定，王珏慧已严重违反合同的付款约定，望对方当事人在收到该函件3个工作日内立即付清拖欠的租金68750元。否则，新金山公司将严格按照合同追究违约责任。2014年1月24日，王珏慧制作《新金山大酒店5楼酒吧场地交接说明》，称其于2013年12月31日提出了与新金山公司解除租赁合同，将于2014年1月25日之前搬走王珏慧购买用于该场地经营卡拉OK的所有设备、物品，并将场地交还宾馆。该交接说明列明了王珏慧要搬走的所有设备物品清单，包括电脑点歌设备、喇叭功放设备、电视机等，新金山公司员工核实相应物品数目后在清单上签字。2014年2月7日，新金山公司向王珏慧发《解除合同通知书》，称王珏慧未征得新金山公司同意，自行于2014年1月25日搬走了场地内的物品并交还了钥匙，其行为构成了根本性违约，故函告王珏慧：一、即日起解除双方签订的租赁合同；二、王珏慧除承担违约责任外，先期交纳的质量保证金5万元和营业执照注销及租赁清场押金1万元，新金山公司没收不予退还，同时王珏慧还将承担新金山公司因此而造成的经营性损失；三、王珏慧在收到该函后7日内，自行办理营业执照和消防许可证注销事宜。未在期限内注销的，新金山公司保留运用法律手段要求上述原因造成的一切损失的权利。
新金山公司于2013年10月31日、2013年11月19日、2014年1月30日分别开具收取王珏慧场地租赁费各17082元的发票，收取王珏慧物业管理费各3120元的发票、代收费用各2715元的收据。
经营地址在杭州市下城区中河北路X号杭州新金山大酒店五楼XXX室、负责人为吕某的“杭州市下城区凯康酒吧”已于2014年5月30日以歇业为由向杭州市工商行政管理局下城分局申请注销，该局审查后准予歇业。
庭审中，新金山公司陈述其向王珏慧提供的设施包括电梯、中央空调以及墙上不可拆除的柜子等设施，王珏慧对此无异议，但认为中央空调只有部分区域能使用。新金山公司自认案涉房屋已于2014年7月底左右再次出租。
本院认为：王珏慧与新金山公司对双方曾签订租赁合同无异议，本案的核心争议是，在合同履行过程中，双方是否存在违约行为及应否承担违约责任。一、王珏慧认为新金山公司除收取场地租赁费外，还收取了设施租赁费和空调费，但却未提供相应设施和空调。新金山公司认为上述费用实际均为房屋租金，且实际已提供相应的空调等设施。对此本院认为，合同中明确约定王珏慧对租赁场所进行了充分考察和了解。房屋交付使用时，王珏慧也未提交证据证明其已就新金山公司未交付相应设施和空调等提出异议。在王珏慧提出因经营状况等原因要求按季支付租金时，也未提出新金山公司未交付相应设施及空调的异议，并按照合同约定的标准支付了租赁等费用。因此，王珏慧主张新金山公司未按约定交付相应设施及空调缺乏依据，其以此为由单方要求解除租赁合同并要求退还设施费和空调费缺乏依据，本院不予支持。二、合同约定，王珏慧逾期付款超过一个月的，或者有任何违反协议约定的，视为王珏慧违约，新金山公司有权直接解除该合同。合同约定第一租赁年度下半年的租金应在2013年10月25日前支付，但王珏慧实际仅支付三个月的费用，且时间分别为2013年10月31日、2013年11月19日、2014年1月30日。王珏慧未按照约定支付租金，经新金山公司催告仍不支付租金，并且单方搬离租赁房屋，以自己的行为表明不履行合同，应认定王珏慧违约，新金山公司单方解除合同有依据。双方的租赁合同自新金山公司向王珏慧发解除函后解除。故新金山公司要求王珏慧支付的2014年2月1日至2月7日的租金5273.97元有依据。三、新金山公司要求王珏慧按照合同约定的一年租金支付实际损失。本院认为，实际损失系指当事人因对方违约而实际产生的损失，现新金山公司计算的所谓“实际损失”275000元，系根据合同约定计算得出，其实质仍属于约定的违约金。结合新金山公司在庭审中自认案涉房屋已于2014年7月底再次出租的事实，本院认为，合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整，确定由王珏慧向新金山公司支付相当于7个月租金的违约金即160416.67元。新金山公司主张的其余没收保证金、押金和支付迟延付款利息等违约损失，因本院已认定约定违约金过高并予以调整，故亦不予支持。合同已经解除，王珏慧已搬离租赁场所，并已将相应的营业执照注销，故其要求新金山公司退还相应的保证金和押金有依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州新金山大酒店有限公司退还王珏慧租赁质量安全保证金50000元和营业执照注销及清场押金10000元；
二、王珏慧支付杭州新金山大酒店有限公司租金5273.97元；
三、王珏慧支付杭州新金山大酒店有限公司损失（违约金）160416.67元；
上述一、二、三项相互抵扣后，王珏慧还应支付杭州新金山大酒店有限公司105690.64元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回王珏慧的其他诉讼请求；
五、驳回杭州新金山大酒店有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4450元，由王珏慧负担3179元，杭州新金山大酒店有限公司负担1271元。反诉案件受理费2821元，由杭州新金山大酒店有限公司负担1181元，王珏慧负担1640元。（王珏慧已预交4450元，不足部分于本判决生效之日起十五日内向本院交纳；杭州新金山大酒店有限公司已预交2821元，剩余部分于本判决生效之日起十五日内退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分4450元，反诉部分2821元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 周菁晖
人民陪审员 王土根
人民陪审员 陈 伟
二〇一四年十月十一日
代书 记员 傅婷婷