重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第02227号
原告重庆圣景商业管理有限公司。住所地重庆市北碚区嘉陵风情街*号1-1、2-1、2-2、3-1、4-1、5-1、6-1、6-2。组织机构代码05038608-7。
法定代表人李成高，该公司总经理。
委托代理人王苑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告陈小奇，男，汉族，户籍地陕西省安康市，现住重庆市北碚区。
委托代理人吴昌伦，重庆大新律师事务所律师。
原告重庆圣景商业管理有限公司（以下简称圣景公司）诉�告陈小奇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员任国粹适用简易程序分别于2014年5月12日、2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告圣景公司的委托代理人王苑，被告陈小奇及其委托代理人吴昌伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣景公司诉称：2012年7月30日圣景公司与重庆海宇置业（集团）有限公司（以下简称海宇置业公司）签订《房屋租赁合同》，约定由圣景公司承租海宇置业公司所有的坐落在重庆北碚区嘉陵风情步行街房屋，租赁期限为12年，即自2012年8月1日至2024年7月31日止，双方约定房屋租赁期间，乙方有权分租给第三方，但因分租所产生的其他法律责任均由乙方自行承担。2013年4月10日，圣景公司与陈小奇签订《北碚圣景.汇美城商场租赁合同》（以下简称《租赁合同》，将坐落在重庆市北碚区嘉陵风情步行街某店面租赁给陈小奇，�赁期限8年，约定了租金、管理费、水电费等支付时间、方式，陈小奇在租赁期间，一直以经营状况未达到其预期利润为由，无理拒付应付的租金及管理费，截止2014年2月24日为止已达182608.8元，违约金已达70796元，被告违约行为已达合同解除条件，现起诉来院请求判令：一、解除原被告双方于2013年4月10日签订的《租赁合同》；二、被告立即向原告支付所欠租金、管理费、水电费合计182608.8元及违约金70976元。
被告陈小奇辩称：同意原被告双方签订的房屋租赁合同于2014年2月24日解除，所欠租金及管理费属实，水电费以圣景公司实际缴纳的为准，被告租赁期间，原告未按照合同约定履行管理义务导致被告承租房屋漏水，因此不应支付管理费，降低租金，原告要求的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2012年7月30日圣景公司与海宇置业公司签订《房屋租赁合同》，约定由圣景公司承租海宇置业公司所有的坐落在重庆北碚区嘉陵风情步行街房屋，租赁期限为12年，即自2012年8月1日至2024年7月31日止，双方约定房屋租赁期间，乙方有权分租给第三方，但因分租所产生的其他法律责任均由乙方自行承担。2013年4月10日，圣景公司（甲方）与陈小奇（乙方）签订《租赁合同》，将坐落在重庆市北碚区嘉陵风情步行街某店面租赁给陈小奇。《租赁合同》第一条租赁物状况、租赁期限、租金：1.1乙方租用甲方具有手续完备合法出租权的，位于重庆市北碚区嘉陵风情步行街店面，租赁面积460平方米，经营品牌：爵士牛排，品种西餐牛排、咖啡、美食餐厅等，起始租金为65元／平方米／月，月租金为29900元，前两年租金不变（2013年4月10日至2013年7月31日为免租期），第三年开始每年递增6%。第三条甲方权利义务：3.3甲方应建立并实施商场的防�、防盗、安全、卫生等规章制度，维护商场内正常经营秩序，甲方有权要求乙方接受商场管理，对乙方在经营过程中的违法、违规和违反商场制度的行为予以制止、排除并有权按商场管理制度进行违约处理。第五条费用缴纳及支付方式：5.1乙方在经营中发生的各种税费及商铺内水电费，由乙方自行承担，甲方可以统一代收、统一缴纳。5.2乙方租赁的B-1商铺，前两年其商业管理费为10元／平方米，每月4600元。2013年4月11日起支付，时间按季度支付，在起租的上月5日前支付下季度商业管理费，如有免租装修期的商户，只限于租金，不包括商业管理费，商业管理费是商场为了维护商户利益需要而产生的统一营销、推广（广告和策划）、内部秩序管理、清洁等方面的人员和设备投入及维护等费用。5.3租金支付方式，乙方自行到指定银行将租金存入甲方公司指定账户。第七条违约责任及合同解除：7.1乙方未按本合同约定规定期限向甲方足额支付租金或其他应付款的，每逾期一天由乙方按应付未付款总额的0.03%向甲方支付违约金，逾期三十日或乙方拖欠费用达到3000元的，视为乙方根本违约，甲方有权收取租金总额20%的违约金并可解除合同，要求乙方赔偿未履行期间的甲方租金损失。
另查明：陈小奇于2013年4月16日缴纳2013年8月1日至2013年10月31日租金共计89690元，于2013年4月17日缴纳2013年4月10日至2013年8月10日管理费共计18400元。2014年1月20日缴纳5400元。2013年7月18日至2013年8月17日水电费为11620.8元、2013年8月18日至2013年9月17日水电费为6744元、2013年9月18日至2013年10月17日水电费为5040元、2013年10月18日至2013年11月17日水电费为3840元、2013年11月18日至2013年12月17日水电费为3528元、2013年12月18日至2014年1月17日水电费为5304元、2014年1月18日至2014年2月17日水电费为3168元，以上水电费合计39244.8元。圣景公司于2013年7月31日向陈小奇发出《关于尽快缴纳水电、管理费费用的函》，于2013年10月25日向陈小奇发出《关于向陈小奇／爵士牛排停水、停电通知的公函》。陈小奇向圣景公司于2013年8月5日承诺：“由于本店刚开业生意不怎么好，再加上这几天刚把几笔尾款结清，马上又要给员工发工资，资金现在很困难。所以申请七月水电费及管理费延期至8月15日一次缴清，如届时未按时缴清费用，按合同内容第六款第三点给与停水停电处理。”；于2013年8月16日承诺：“由于本店刚开业生意不好，再加上昨天刚把员工工资发完，现在资金有点紧张，所以申请水电费延至下一周，在下周五之前缴清，如届时未按时缴清，按合同内容第三点给予停水停电处理。”；于2013年10月27日提出分期缴费申请：“因现在新店开业，加上店前修地铁，�多人上不来。为了拉动人气，一直在做团购、打折、搞宣传，所以一直利润很低。再加上装修时欠了一些尾款，在前几月的营业额中刚把那些尾款结清。现在又遇到餐饮淡季，生意差距很大，所以欠你们的费用申请分期交。我计划在本月内先交6、7月水电费，十一月交8、9月水电及该季度物管费，十二月交10、11月水电费及10月房租。这样计划我们已经在做最大努力想把这个店做好，也希望你们能多多支持，目前整体情况你们也知道，希望你们能批准。”；2014年1月15日承诺：“爵士牛排今向圣景汇美城承诺，在元月19日（本周五）内把所欠圣景的水电费缴清，租金在元月20号给明确答复。”
还查明：庭审中，陈小奇、圣景公司一致同意双方签订《房屋租赁合同》于2014年1月24日解除。
综上所述事实，有租赁合同、公函、承诺书、收据、发票等证据及双方当事人在庭审�的陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，圣景公司将其拥有转租权的承租的房屋租赁给陈小奇，双方之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。庭审中，圣景公司与陈小奇均同意双方签订的《租赁合同》于2014年2月24日解除，本院予以确认。截止2014年2月24日，陈小奇所欠租金及管理费的本金金额合计143364元，双方无异议，本院予以确认；所欠水电费合计39244.8元，陈小奇经圣景公司催收后于2014年1月20日缴纳5400元，应当予以扣除，因此，本院认定截止2014年2月24日，陈小奇累计欠付水电费总额为33844.8元。本案的争议焦点为：1、房屋漏水问题能否抵扣管理费及租金；2、陈小奇是否应当给付违约金以及给付的金额。
一、关于房屋漏水的问题。
庭审中陈小奇辩称，圣景公司违反商场的管理职责，导致被告承租的房屋漏水，影响了被告的经营，正因如此，被告才不缴纳所欠费用。而陈小奇仅提供了房屋部分漏水的照片，不能证明房屋漏水的具体时间、漏水的原因以及造成的损失大小；圣景公司先后几次发函催收欠款，在陈小奇的承诺及分期缴费申请中，均未提及欠付的原因为房屋漏水，因此本院认定陈小奇提交的一组照片不能证明房屋漏水与圣景公司管理之间的因果关系，对陈小奇的该辩称意见不予采纳。
二、关于陈小奇承担逾期缴费违约金的问题。
《租赁合同》中约定了租金及管理费的缴纳时间为按季度支付，在起租的上月5日前支付下季度费用，因此所欠2013年11月12月的租金合计59800元违约金的起算时间为2013年9月6日，所欠2014年1�、2月的租金合计53819元的起算时间为2013年12月6日，所欠2013年8月10日至9月的管理费合计7666元的起算时间为2013年6月6日，所欠2013年10、11、12月管理费合计13800元起算时间为2013年9月6日，所欠2014年1月、2月管理费合计8279元起算时间为2013年12月6日。《租赁合同》中约定陈小奇在经营中发生的各种税费及商铺内水电费，由陈小奇自行承担，圣景公司可以统一代收、统一缴纳，没有约定具体的缴纳时间，本案中，水电费由圣景公司已按月支付，本院认定水电费陈小奇应按月支付，违约金起算时间为次月的1日。圣景公司诉讼请求要求违约金计算至2014年2月24日，本院予以确认。
《租赁合同》中约定，乙方未按本合同约定的期限向甲方足额支付租金或其他应付款的，每逾期一天由乙方按应付未付款总额的0.03%向甲方支付违约金。对于所欠圣景公司各项费用，陈小奇没有按照合同约定的时间缴纳，应当支付违约金，关于违约金计算的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，庭审中，陈小奇认为违约金过高，请求法院调整，本院认定以逾期缴费金额的中国人民银行同期贷款利息的1.3倍作为调整后违约金标准。2013年11月、12月租金59800元在2013年9月6日至2014年2月24日期间的违约金为2039.56元（5.6%÷365×59800×171×1.3）；2014年1月、2月租金53819元在2013年12月6日至2014年2月24日期间的违约金为858.74元（5.6%÷365×53819×80×1.3）；2013年8月10日至9月31管理费7666元在2013年6月6日至2014年2月24日期间的违约金为430.85元（6%÷365×7666×263×1.3）；2013年10、11月、12月管理费13800元在2013年9月6日至2014年2月24日期间的违约金为470.67元（5.6%÷365×13800×171×1.3）；2014年1月、2月管理费8279元在2013年12月6日至2014年2月24日期间的违约金为132.10元（5.6%÷365×8279×80×1.3）；2013年8月水电费6220.8元在2013年9月1日至2014年2月24日期间的违约金为219.61元（5.6%÷365×6220.8×177×1.3）；2013年9月水电费6744元在2013年10月1日至2014年2月24日期间的违约金为197.73元（5.6%÷365×6744×147×1.3）；2013年10月水电费5040元在2013年11月1日至2014年2月24日期间的违约金为90.16元（5.6%÷365×5040×116×1.3）；2013年11月水电费3840元在2013年12月1日至2014年2月24日期间的违约金为65.87元（5.6%÷365×3840×86×1.3）；2013年12月水电费3528元在2014年1月1日至2014年2月24日期间的违约�为38.7元（5.6%÷365×3528×55×1.3）；2014年1月水电费5304元在2014年2月1日至2014年2月24日期间的违约金为25.39元（5.6%÷365×5304×24×1.3）；2014年2月水电费3168元违约金为0元；上述合计陈小奇应支付的违约金总金额为4569.38元。
综上，圣景公司与陈小奇自愿签订的《租赁合同》于2014年2月24日解除，陈小奇应支付圣景公司拖欠的租金113619元、管理费29745元、水电费33844.8元、违约金4569.38元，以上费用共计181778.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告重庆圣景商业管理有限公司与被告陈小奇2013年4月10日订立的《房屋租赁合同》于2014年2月24日解除。
二、被告陈小奇应于本判决生效之日起15日内支付原告重庆圣景商业管理有限公司拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等费用共计181778.18元。
上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5104元，减半收取2552元由被告陈小奇负担1829元，由原告重庆圣景商业管理有限公司负担723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人�自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 任国粹
二〇一四年六月三日
书记员 蒋继林