江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）分民一初字第379号
原告（反诉被告）：袁小辉。
原告（反诉被告）：张珍珍。
二原告（反诉被告）委托代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。
二原告（反诉被告）委托代理人：钟小平，江西钤阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：袁拾牙，曾用名袁国辉。
被告（反诉原告）：吴秋香（即昊秋香）。
二被告（反诉原告）委托代理人：邹文节，江西钤阳律师事务所律师。
原告袁小辉、张珍珍诉被告袁拾牙、吴秋香相邻通行纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理，在审理过程中，二被告对二原告提起反诉，本案依法由代理审判员林小霞适用简易程序于2014年9月5日对本诉与反诉进行了合并审理。因本案双方争议较大，本院将本案转为适用普通程序依法组成合议庭于同年11月24日进行了第二次开庭审理。两次开庭原告（反诉被告）张珍珍、袁小辉共同委托代理人钟力，被告（反诉原告）袁拾牙及其与被告（反诉原告）吴秋香共同委托代理人邹文节均到庭参加诉讼，原告（反诉被告）张珍珍、被告（反诉原告）吴秋香参加了第一次开庭审理。本案现已审理终结。
原告袁小辉、张珍珍诉称：二原告购买了分宜县昌山北路西侧272号三楼住房一套，与被告袁拾牙、吴秋香系上下楼邻居（被告居住二楼）。原告所购房屋原房主系邹淳荣，在原告购房之前，邹淳荣曾找被告征求其是否愿意购买，但因双方对房款等未能达成一致意见而未果。2013年3月，原告花费15万元购得该住房，并办理了房屋过户手续。原告购房后曾对外出租，但被告却将租户赶走，导致原告租金分文未收。原告于是找被告理论，被告称该楼梯当初为其独自出资承建，邹淳荣未承担建造资金，因此原告不享有该楼梯的通行权。当原告办理水电开户手续准备布设水电管线时，被告则强力阻拦自来水公司工作人员的布设，导致原告所购住房至今未通水电而无法入住。原告找被告多次进行协商，被告断然拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1.确认原告对所购买的位于分宜县昌山北路西侧272号住房的楼梯享有通行权；2.被告停止侵权、排除妨碍或提供楼梯底层铁门钥匙；3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告袁拾牙、吴秋香辩称：原告的通行权不存在，首先权利的取得是基于义务的履行。其次要依法取得，原告未取得土地使用权，因此通行权不存在。被告并未侵犯原告通行权，该套房屋的土地使用权人为两被告享有，请法庭驳回原告的诉讼请求。
反诉原告袁拾牙、吴秋香诉称：2013年3月，反诉被告袁小辉、张珍珍购得邹淳荣位于分宜县城昌山北路西侧272号与反诉原告同一楼道的三楼住房一套，反诉被告诉请法院确认其通行权，判令反诉原告停止侵权、排除妨碍。对此反诉原告认为，反诉被告的诉请不能成立，反诉原告认为系反诉被告侵害了反诉原告的土地使用权，理由为：其一，反诉被告向邹淳荣购买的住房并未取得土地使用权，该房屋的土地使用权早在1995年4月5日便登记在反诉原告名下，使用期限至2045年4月4日。其二，反诉被告与邹淳荣的房屋交易因其未取得土地使用权，即未取得所谓的通行权，反诉被告占有、使用该房，则侵害反诉原告的用益物权。基于此，反诉被告与邹淳荣的房屋交易有关土地使用权的部分应确认无效。其三，反诉原告有理由不予准许反诉被告通行。邹淳荣用以交易的住房原为其岳父袁春发所有，袁春发与反诉原告同宗，因袁春发辈分大、德高望重，故允许其所建房屋使用反诉原告的土地使用权证及楼梯通道，三年前袁春发病故，反诉原告自然要收回其土地使用权。邹淳荣虽在交易前征求反诉原告是否受让该房，但邹淳荣欲以市场价出让，反诉原告显然不可接受，综上，反诉被告主张的通行权侵害了反诉原告的用益物权。故反诉原告诉至法院，请求判令：1.确认反诉被告与邹淳荣签订的房屋买卖合同中有关土地使用权部分无效；2.反诉被告停止对反诉原告土地使用权的侵害。
反诉被告袁小辉、张珍珍辩称：1.反诉被告与邹淳荣所签订的房屋买卖合同并未涉及土地使用权内容，因此反诉原告的第一项诉请不应得到支持。2.涉诉房屋已建造近20年，原房主合法取得并居住，此楼梯属历史通道，在不能另辟通道的情况下，反诉被告有权利通行，反诉原告不得阻拦。
原告（反诉被告）为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1.分宜县城镇房屋买卖合同书，用以证明原告与邹淳荣所签订的房屋买卖合同未涉及土地使用权事项。
2.房屋产权证，用以证明两原告合法取得该房屋的所有权。
3.完税凭证，用以证明原告为购买涉诉房屋支付了相关税费。
4.收款收据，用以证明原告为办理水电开户交纳了相关费用。
5.证明，用以证明原告向邹淳荣购买的房屋属国有土地。
被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1.国有土地使用权证、房屋使用权证，用以证明被告对原告所购买房屋及楼梯享有土地使用权，故原告不享有通行权。
2.身份证复印件、户口本，用以证明反诉被告袁拾牙曾用名为袁国辉。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的第1－5组证据的真实性均无异议，对原告提供的第3、4、5组证据的关联性有异议，但未提出实质性异议，本院对原告提供的第1－5组证据的真实性予以采信，对于第3、4、5组证据的关联性问题，本院认为与本案有关联，该三组证据可以证明原告为购房支付了相关的税费等，原告所购买房屋的土地系国有土地。对被告提供的第1组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到原告无通行权的证明目的。对被告提供的第2组证据，原告无异议。本院认为，原告对被告提供的第1、2组证据的真实均无异议，本院对被告提供的两组证据的真实性予以采信，对于原告是否享有通行权问题待判决书说理部分予以综合阐述。
根据以上有效证据以及双方当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：
1995年，被告袁拾牙、吴秋香与案外人邹淳荣同在分宜县昌山北路西侧272号共同建房，一楼、二楼、四楼及地下室系二被告承建，三楼房屋系邹淳荣承建，房屋建造后，邹淳荣房屋一直由袁春发夫妇（即邹淳荣岳父岳母）居住至几年前搬离，现袁春发已去世。2013年3月，原告袁小辉、张珍珍向案外人邹淳荣、袁淑英购得位于分宜县昌山北路西侧272号三楼房屋一套，并签订了房屋买卖合同，合同约定房屋面积为89.6平方米，房价为10万元整。合同签订后，原告向邹淳荣、袁淑英支付了购房款10万元，并交纳了相关税费。2013年3月21日两原告取得了该房屋的所有权证。原告购房后曾对外出租，但被告将原告租户赶走，当原告交纳水电分户费用准备重新布设管线时，却遭到二被告的强力阻拦。原告于是找被告理论，被告以该楼道为其个人出资承建，且土地使用权亦登记在其名下为由，阻止原告通行，原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院。在诉讼过程中，两被告认为原告不具有通行权，且侵害其土地使用权，向本院提出了反诉。
经法院调查核实，分宜县昌山北路西侧272号三楼房屋原所有权证于1997年8月5日登记在邹淳荣名下，但邹淳荣未取得该房屋的土地使用权证。1996年12月31日，袁国辉、邹桂根（邹桂根系邹淳荣曾用名）两人取得该栋房屋的建设工程规划许可证。1996年12月12日袁国辉取得昌山北路E80地号的土地使用权证，总面积为202.84平方米，后因被告将其部分产权转让他人，2011年9月22日，其名下的土地使用权面积变更为124.65平方米。
本院认为：本案属相邻通行纠纷及排除妨碍纠纷。本案的争议焦点为：1.原告是否享有通行权，被告是否侵害了原告的通行权。2.反诉被告是否侵害了反诉原告的土地使用权。
一、关于原告是否享有通行权问题
原、被告双方系上下楼邻居，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》的通知第100条规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。”同法第101条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。”结合本案，两原告依法向案外人邹淳荣、袁淑英购得房屋，并取得房屋所有权证，二原告对该房屋应当享有占有、使用、处分等权利。本案原告所购房屋位于三楼，涉诉楼梯系唯一通道，不能另辟通道，且原房主居住于此十余年在此楼道通行，被告亦未提出异议。因此，本院认为，原告可继受原房主对该楼道享有的通行权，被告不得以其享有土地使用权为由阻止原告的通行，被告的行为侵害了原告的合法权益，应予以停止侵害。对于被告辩称该楼道系其个人出资承建原告不得通行的意见，因本案原、被告均未提供证据证明楼道是否为被告个人出资承建，本院无法核实。若楼道确为被告个人承建，原告可适当补偿被告相关费用。在法庭上，原告也曾表示补偿被告相关费用，但被告不予接受，经法院多次调解未果，双方可自行协商。
二、对于反诉被告是否侵害了反诉原告的土地使用权问题
反诉原告认为反诉被告侵害了其土地使用权即用益物权，理由是反诉被告所购房屋土地使用权为反诉原告享有。本院认为，反诉被告正常的居住、通行，并不会造成对反诉原告的土地使用权的侵害。经法院征询，反诉原告认为反诉被告在布设水电管线过程中实施过砸地面等行为，但反诉原告自认未造成严重后果无需赔偿损失，只需停止侵害。本院认为，反诉被告日后为居住而布设水电管线系正常行为，在符合正常操作规范情况下，反诉原告不得阻止。但反诉被告应当在布设完毕后恢复原状，且不得对反诉原告的通行及生活造成影响。现因反诉被告尚未对反诉原告的土地使用权造成具体侵害，反诉原告亦未提供证据证明反诉被告具体侵害其何种权益，因此，本院对反诉原告要求反诉被告停止侵害其土地使用权的诉请不予支持。对于反诉原告提出的要求确认反诉被告与邹淳荣签订的房屋买卖合同中有关土地使用权的部分无效的诉请，经查，本案反诉被告与邹淳荣所签订的房屋买卖合同并未涉及到土地使用权内容，因此对反诉原告该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第100条、第101条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）袁小辉、张珍珍对所购买的位于分宜县昌山北路西侧272号房屋的楼梯享有通行权；
二、被告（反诉原告）袁拾牙、吴秋香（即昊秋香）不得阻止原告（反诉被告）袁小辉、张珍珍行使楼梯通行权，并于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）袁小辉、张珍珍提供楼梯底层铁门钥匙；
三、驳回反诉原告袁拾牙、吴秋香（即昊秋香）的全部诉讼请求。
本诉案件受理费100元（原告袁小辉、张珍珍已预缴50元）及反诉案件受理费减半收取50元（反诉原告袁拾牙、吴秋香已预缴100元）共计150元，由被告（反诉原告）袁拾牙、吴秋香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 林小霞
代理审判员 潘冰心
人民陪审员 袁宜生
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 任丽萍