山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）青商特字第19号
申请人青州泰联电气有限公司，住所地青州市卡特彼勒工业区井亭西路，组织机构代码752674665。
法定代表人：崔晓红，该公司董事长。
委托代理人崔曙光。
被申请人山东青州微粉有限公司，住所地青州市南环东路4399号，组织机构代码169370912。
法定代表人：杨天宇，该公司董事长。
委托代理人杲日军。
委托代理人张振东。
申请人青州泰联电气有限公司于2015年9月2日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后依法组成合议庭进行了听证，现已审查终结。
申请人称：2012年11月20日，被申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，双方约定了抵押担保的范围。被申请人用其所有的青房权证东坝字第2005026**号房产、青房权证云门山字第2009130**号房产、青房权证东坝字第2002001**号房产、青国用（2005）字第23002号土地使用权、青国用（2007）第03011号土地使用权提供抵押担保并在相关部门办理抵押登记手续。
2012年11月28日，被申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司签订流动资金借款合同，被申请人向山东青州农村商业银行股份有效公司借款680万元，约定年利率为7.995%。
2014年2月28日，山东青州农村商业银行股份有限公司与申请人青州泰联电气有限公司签订债权转让协议，依法对被申请人享有的债权转让给申请人。
现被申请人拒绝偿还欠款本息，请求法院依法裁定对被申请人的抵押物青房权证东坝字第2005026**号房产、青房权证云门山字第2009130**号房产、青房权证东坝字第2002001**号房产、青国用（2005）字第23002号土地使用权、青国用（2007）第03011号土地使用权进行依法拍卖、变卖等方式依法变价。申请人对变价后所得款项在本金680万元、利息1223235元（利息计算至2015年8月22日，以后利息自2015年8月23日起以本金680万元为基数，按照年利率11.9925%计算至实际还款之日）范围内优先受偿。
本院审查查明：被申请人山东青州微粉有限公司于2012年11月20日与申请人山东青州农村商业银行股份有限公司签订流动资金借款合同一份。合同约定，被申请人向申请人借款680万元，用于购买碳化硅；借款期限自2012年11月28日至2014年2月20日；年利率7.995%；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。
2012年11月20日，被申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司签订最高额抵押合同五份。该五份抵押合同约定，被申请人以其所有的位于青州市南环东路4399号的房产（青房权证东坝字第2002001**号、青房权证云门山字第2009130**号、青房权证东坝字第2005026**号）和青国用（2007）第03011号、青国用（2005）第23002号土地提供抵押担保，抵押人所担保的主债权为自2012年11月20日至2017年11月19日债权人对债务人的债权；最高抵押额分别为119万元、53万元、278万元、20万元、218.46万元，共计688.46万元；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。
2011年4月2日、2012年11月20日、2012年11月26日，被申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司分别到抵押登记机关申请对上述抵押财产进行抵押登记，申请人分别取得了抵押登记机关颁发的青他项（2011）第00232号、青他项（2012）第00567号土地他项权利证书，青房他证东坝字第201227**号、青房他证云门山字第201227**号、青房他证东坝字第201227**号房屋他项权利证书。
2012年11月28日，山东青州农村商业银行股份有限公司将发放的贷款680万元存入被申请人的账户。被申请人归还申请人利息至2012年2月20日。现被申请人尚欠山东青州农村商业银行股份有限公司借款本金680万元及2012年2月21日以后的利息未付。
2014年2月28日，申请人与山东青州农村商业银行股份有限公司签订债权转让协议一份，约定山东青州农村商业银行股份有限公司将对被申请人的上述合同权利转让给申请人。2015年3月7日，山东青州农村商业银行股份有限公司将债权转让的相关事宜通知了被申请人，被申请人在债权转让通知上盖章确认。2014年2月28日，申请人支付山东青州农村商业银行股份有限公司借款本息681.585675元。
本院认为，山东青州农村商业银行股份有限公司与被申请人签订的流动资金借款合同及最高额抵押合同，均系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局、青州市国土资源局对最高额抵押合同项下的房地产进行抵押登记后，山东青州农村商业银行股份有限公司对位于青州市南环东路4399号的房产（青房权证东坝字第2002001**号、青房权证云门山字第2009130**号、青房权证东坝字第2005026**号）和青国用（2007）第03011号、青国用（2005）第23002号土地拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，山东青州农村商业银行股份有限公司将涉案债权转让给申请人，并且已履行通知债务人的义务，该债权转让合法有效，该债权转让后，担保该债权的抵押权也一并转让。现申请人向人民法院申请实现担保物权，即是对该权利的实际行使。同时，最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就，其申请于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当结算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。具体到本案，抵押物变现后的责任额度应在688.46万元这一最高限额内，超出该限额的债权，申请人在抵押物上没有优先受偿权。实现抵押权的费用基于抵押关系而产生，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的。申请人与被申请人约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人山东青州微粉有限公司所有的青房权证东坝字第2002001**号、青房权证云门山字第2009130**号、青房权证东坝字第2005026**号房屋所有权证项下的房产，青国用（2007）第03011号、青国用（2005）第23002号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州泰联电气有限公司实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等；申请人青州泰联电气有限公司对变价后所得款项，在688.46万元范围内，对借款本金680万元及利息（以借款本金680万元为基数，按照合同约定的逾期年利率11.9925%，自2014年2月21日计算至还款之日）优先受偿。
申请费33758元，由被申请人山东青州微粉有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 冯 伟
人民陪审员 张广利
人民陪审员 冀洪昌
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 郇 蕾