史军与王红坤、贾玉琴
房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民事判决书
（2014）兵十二民一终字第1号
上诉人(原审原告、反诉被告)史军，男，汉族，1971年3月10日出生。
委托代理人刘世成，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)王红坤，男，汉族，1969年9月4日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告)贾玉琴（王红坤之妻），女，汉族，1968年10月15日出生。
二被上诉人委托代理人刘延敏，新疆国法律师事务所律师。
上诉人史军因与被上诉人王红坤、贾玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2013）乌垦民一初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月2日受理后，依法组成由审判员张华担任审判长，审判员张玲玲、审判员ＸＸ参加的合议庭，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人史军及其委托代理人刘世成、被上诉人王红坤及其委托代理人刘延敏、被上诉人贾玉琴的委托代理人刘延敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告王红坤、贾玉琴通过居间人鼎盛家业公司在赶集网发布了“兵一学区房低价售”的售房广告，内容为“售价：520000元，户型面积：1室1厅1卫-50m2，房屋概况：简单装修-
南北朝向-
普通住宅-28年房龄，所在楼层：第3层/总6层，小区名称：物资局家属院，所在区域：乌鲁木齐天山区，小区地址：建设路，联系人：杜欣烨(经纪人)及联系电话”。看到该广告后，原告通过鼎盛家业公司于2013年5月27日查看了属于被告王红坤、贾玉琴所有的该套房屋，并取得了被告贾玉琴关于该房屋是兵团一中学区房的承诺。2013年5月29日，原、被告签订了《房地产转让合同》，合同约定：“被告转让的房屋位于乌鲁木齐市天山区建设路14号兵团物资局小区3号楼2单元303室，房屋面积为50.93m2；房屋价格为510000元，原告先支付10000元定金，剩余500000元于2013年6月5日前付清；被告保证产权证书完备，无条件积极配合原告办理过户手续，费用由原告承担；合同签订后，被告必须于全款到账日内搬离并将钥匙交原告，否则构成违约，违约金为10000元；合同签订后30日内被告将户口迁出，否则构成违约，违约金为10000元；合同签订后，任何一方无正当理由不履行合同的，按合同成交价的20%赔付给对方。”合同签订时，被告告知原告该房屋所属小区门牌号码已由建设路14号变更为建设路104号。合同签订后，原告于当日向被告支付了10000元定金，被告贾玉琴出具了定金收条。后原告认为该房屋不属于兵团一中的学区房，遂未向被告继续支付剩余500000元房款，被告因此也未将房屋交付原告使用，未协助原告办理产权过户登记手续。双方发生争议后，原告诉至法院，被告亦提出反诉。
另查明：1、原、被告签订合同前，乌鲁木齐市天山区建设路14号已经变更为天山区建设路104号。签订合同时，被告将上述情况告知了原告。
2、本案审理中，双方当事人均向本院申请调取关于涉案房屋是否属于兵团一中学区范围的证据。经审查，该申请符合法律规定，本院遂于2013年8月20日向乌鲁木齐市教育局及兵团一中调取了关于兵团一中学区划分表等证据。兵团一中依据乌鲁木齐市教育局关于乌鲁木齐国办初中学区划分的方案，公布了2013年兵团一中的学区范围，乌鲁木齐市天山区建设路14号(兵团系统)属于该学区范围，乌鲁木齐市天山区建设路104号也属于该学区范围。2012年兵团一中学区范围与2013年相同。
3、双方签订合同时，居间人鼎盛家业公司提出合同涉案房屋位置应当以房产证中载明的地址为准的意见，并被原、被告采纳，双方遂在合同中写明所购房产位于乌鲁木齐市天山区建设路14号。
原审法院审理认为：原、被告签订的《房地产转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。
一、关于涉案房屋是否属于兵团一中学区房的问题。
首先，原告已实际看过房屋，在取得被告贾玉琴承诺该房房屋是兵团一中的学区房后，双方才签订的合同。虽然合同中没有明确约定学区的内容，但被告在广告信息及法庭的陈述中，都明确表示卖给原告的房屋是兵团一中学区房。因此关于该房屋是兵团一中学区房的口头约定是对合同内容的补充。其次，双方在签订合同时，被告已经告知原告该房屋所在小区的门牌号码已经由原来的建设路14号改为建设路104号。而在签订合同时，居间方提议按房产证登记的地址填写合同的建议被双方采纳。因此，本案涉及的争议房屋地点实际是建设路104号，而不是合同中约定的建设路14号。第三，根据双方当事人提交的证据，兵团一中先后发布的多个通知的内容中，均载明建设路104号属于兵团一中的学区，且被告也向法庭举证证明原建设路14号已经变更为建设104号，原告对此不持异议。因此，合同中约定的涉案房屋位置是乌鲁木齐市天山区建设路104号，属于兵团一中的学区范围。
综上所述，被告提出该房屋属于兵团一中的学区范围的意见与事实相符，本院予以采信。而原告没有提出相反的证据证明建设路104号不属于兵团一中的学区范围，因此原告认为被告没有如实履行告知义务并隐瞒事实的意见，没有事实依据，本院不予采信。
二、关于违约责任的承担问题。
基于涉案房屋属于兵团一中学区房的事实，很显然原告未按照合同的约定履行继续支付剩余房款的义务，其行为属违约行为，应承担相应的违约责任。而被告则不存在违约行为，不应承担违约责任。
三、关于本诉。
1、《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告史军未按照合同的约定支付剩余房款之行为属违约行为，因此其要求解除合同的法定条件尚未成就，但鉴于本案被告亦明确表示同意解除涉案合同，因此根据上述法律规定，本案《房地产转让合同》应当予以解除。
2、定金是合同债权的担保，是当事人一方在合同主债务履行之前预先支付给对方的一定数额的金钱或者其他财物。定金除具有担保功能外，在违约时还具有明显的制裁功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条就规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，在当事人约定定金的情形，发生违约后，定金便成为违约方承担违约责任的方式，而且带有制裁性质，即不论违约行为是否造成损失，定金都将由非违约方所获得。
基于此，本案中，原告选择适用定金条款，而向被告主张双倍返还的定金20000元中，实际包括两个部分：其一，是原告在合同签订时，根据合同的约定向被告支付的定金10000元。该10000元就是如果原告违约时，而向被告承担违约责任的方式。当然被告获得该10000元定金的前提，是其必须选择适用定金条款主张违约责任。否则，该10000元应当返还给原告。显然本案被告作为反诉原告向被告主张违约责任时，实际选择适用了合同的违约金条款，因此该10000元应当返还原告。原告该10000元之诉讼请求，本院应予以支持。其二，是基于被告违约的前提下，原告应当获得的10000元的违约金。但因本案被告无违约行为，故原告该10000元诉求不能成立，本院应予以驳回。其三，原告史军没有向法庭提供证据证明其支出了交通费，并存在误工情形，且本案系合同纠纷，加之原告构成违约，因此其主张赔偿交通费、误工费2000元没有事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于反诉。
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方当事人在约定违约金的同时，又约定了定金。反诉原告在反诉要求被告承担违约责任时，根据上述法律规定，选择适用违约金条款主张违约责任的行为并无不当。合同约定的违约金为合同成交价的20%，即102000元，但反诉原告仅主张了30000元违约金，并不违反合同的公平原则。因此，对于该30000元违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
2、关于反诉原告要求赔偿利息损失3780元的诉讼请求。违约金既具有惩罚性，也具有补偿性。反诉被告史军承担的30000元违约金，已足以弥补反诉原告的损失。因此，对反诉原告要求赔偿利息损失3780元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条的规定，判决：一、解除原告史军与被告王红坤、贾玉琴2013年5月29日签订的《房地产转让合同》；二、被告王红坤、贾玉琴应返还原告史军定金10000元；三、驳回原告史军的其它诉讼请求；四、反诉被告史军应当支付反诉原告王红坤、贾玉琴违约金30000元；五、驳回反诉原告王红坤、贾玉琴的其它反诉请求；六、上述第二项、第四项折抵后，反诉被告史军应当于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告王红坤、贾玉琴20000元。
本诉案件受理费175元，由原告史军负担100元，被告王红坤、贾玉琴负担75元。反诉案件受理费323元，由反诉原告王红坤、贾玉琴负担36元，反诉被告史军负担287元。
上诉人史军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2013年5月，上诉人为给孩子创造更好的学习环境欲购买学区房，通过中介公司了解到被上诉人欲出售兵团一中学区房的信息，在取得被上诉人贾玉琴确属学区房的承诺后，上诉人与其签订了转让合同，并支付定金10000元，后得知该房屋并不属于兵团一中学区房。由于被上诉人隐瞒事实真相，未履行如实告知义务，导致上诉人与其签订合同，被上诉人存在明显过错，原审法院未查明涉案房屋是否属于兵团一中学区的事实，亦未调取相关证据，即主观认定属学区房，该事实认定显属错误。二、由于涉案房屋不属于学区房，上诉人提出解除合同合情合理，要求被上诉人双倍返还定金具有法律依据，原审法院对此未予支持不当。三、被上诉人虽承诺出卖的房屋属学区房，但未能举证证实，导致合同无法履行的责任在于被上诉人，其反诉请求不应支持。原审法院却认定上诉人违约，并支付30000元违约金显属错误。综上，请求二审法院撤销原判第二、三、四、六项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人双倍返还定金的请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人王红坤、贾玉琴在庭审中书面答辩称：被上诉人出售的建设路104号房屋确属兵团一中学区房，有本人提供的房屋住址、门牌变更证明、兵团一中学区公告及法院调查的事实予以证实，不存在被上诉人隐瞒事实的说法。由于上诉人故意违约造成合同无法履行，依照《合同法》及双方合同的约定，上诉人理应承担违约责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院除认定一审所查明的事实外，二审中，上诉人史军又向本院提交书面申请，要求核实乌鲁木齐市建设路14号及建设路104号是否属于兵团一中的学区房，是否有限制性条件，非兵团系统子女能否在此入学。根据上诉人的申请，本院向兵团一中教导处主任刘进进行了调查，其证实：根据乌鲁木齐市教育局关于学区划分方案，建设路14号是兵团一中的学区房，但是只有兵团系统的子女才能在此就学。建设路104号是由过去的14号变更过来的，仍然要求是兵团系统子女，非兵团系统子女无法在兵团一中就学。经质证，上诉人史军对证人刘进的证言予以认可，被上诉人王红坤对该证言提出异议，认为刘进证实学生报名时需要提交父母单位证明与事实不符，其子女就学并未要求提交该证明。同时被上诉人提出学校所发通知中并未注明建设路104号有兵团系统的限制。本院认为，证人刘进的证言虽不属于二审中的新证据，但其证言更进一步证实乌鲁木齐市建设路104号虽属兵团一中的学区房，但仍有兵团系统子女才能在此就学的限制条件。该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，对其证明效力，本院予以认定。
本院认为,根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人主张双倍返还定金有无法律依据。二、被上诉人反诉要求上诉人支付违约金有无合法依据。
关于焦点一，上诉人主张双倍返还定金有无法律依据问题。定金是合同的当事人为了证明合同成立和保证合同履行，规定由当事人一方向另一方先行支付一定数额的货币。定金除具有担保功能外，还具有违约处罚的性质。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条明确规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
本案中，上诉人与被上诉人签订购房合同，并支付定金10000元，目的是为了购买兵团一中的学区房，取得房屋的所有权，以便子女在此就学。被上诉人对于上诉人购房的目的是明知的，且承诺此房确系兵团一中学区房，在取得该承诺后，上诉人才作出明确的购房意思表示，双方达成一致的买卖房屋意向，合同成立并生效。在合同履行过程中，上诉人以该房并非学区房为由，向被上诉人提出解除合同，经本院核实，涉案房屋确系兵团一中学区房，但有“兵团系统”的特殊条件限制，而上诉人夫妻并非兵团系统人员，其即使购买了该学区房，子女也无法在兵团一中学区就学，因此上诉人让子女在特定学区就学的购房目的无法实现，上诉人向被上诉人提出解除合同符合情理。上诉人未按约定履行合同义务，是基于其在购买房屋时对学区房的认识出现偏差，致使其作出错误的意思表示，现上诉人要求解除合同，被上诉人表示同意，双方的合同即行终止。关于上诉人认为被上诉人隐瞒事实具有过错，要求被上诉人双倍返还定金的理由，被上诉人在出卖房屋时虽未明确告知上诉人有“兵团系统”这一限制条件，但上诉人作为完全民事行为能力人，在实施民事行为时亦负有谨慎的、充分的注意义务，上诉人作为给付定金的一方，对于合同解除自身也存有过错，考虑到本案的具体情况，本院酌定被上诉人退还上诉人7000元为宜，上诉人要求双倍返还定金的上诉理由，本院不予全部支持。
关于焦点二，被上诉人反诉要求上诉人支付违约金问题。违约责任是合同当事人违反合同规定的义务所应承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法律规定，支付违约金的前提是对方有违约行为。本案中，上诉人未履行合同约定的给付购房款义务，是由于让子女在学区就学的购房目的无法实现，加之被上诉人在出卖该房时亦未告知上诉人购房的限制条件，导致合同解除，双方均有责任。鉴于双方签订的合同履行期限仅为七日，上诉人在此期间提出解除合同，被上诉人亦未实际交付房屋，并未因此而遭受实际损失，故被上诉人要求上诉人承担违约金30000元缺乏依据。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2013）乌垦民一初字第53号民事判决第一、三、五项，即第一项解除原告史军与被告王红坤、贾玉琴2013年5月29日签订的《房地产转让合同》、第三项驳回原告史军的其它诉讼请求、第五项驳回反诉原告王红坤、贾玉琴的其它反诉请求；
二、撤销新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2013）乌垦民一初字第53号民事判决第二、四、六项，即第二项被告王红坤、贾玉琴应返还原告史军定金10000元、第四项反诉被告史军应当支付反诉原告王红坤、贾玉琴违约金30000元、第六项上述第二项、第四项折抵后，反诉被告史军应当于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告王红坤、贾玉琴20000元。
三、被上诉人王红坤、贾玉琴于本判决生效后三日内一次性退还上诉人史军人民币7000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，反诉案件受理费323元，二审案件受理费325元，共计823元，由上诉人史军负担247元（实际已预交500元），由被上诉人王红坤、贾玉琴负担576元（实际已预交323元），折抵后，被上诉人王红坤、贾玉琴仍应给付上诉人史军253元。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 张玲玲
审判员 黄 华
二〇一四年二月十九日
书记员 石 英