陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）神民初字第00298号
原告冯光宁，男，1987年8月12日出生，汉族，神木县神木镇人。
委托代理人惠晔，陕西秦北律师事务所律师。
委托代理人李娜，陕西秦北律师事务所律师。
被告杨文会，男，1968年3月21日出生，汉族，神木县人，
原告冯光宁诉被告杨文会租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告冯光宁及其委托代理人惠晔、李娜，被告杨文会均到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告冯光宁及其委托代理人惠晔未到庭，委托代理人李娜到庭参加了诉讼，被告杨文会经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告冯光宁诉称：2011年8月17日，原、被告签订了《联营合同书》，被告将其经营的三楼女装区139.5平方米的摊位出租给原告，双方约定每平方米的月租金为220元，每年物业管理费50918元，一次性交租金二年可减免二年的物业费。合同签订后，原告于次日向被告交了二年的租金和一年的物业管理费共计787478元。被告承诺商场于2011年9月16日开始试营业，但未按承诺的时间试营业。期间原告因经营品牌服装需求对商铺进行了装修，投入装修费用234058元，并且因无法正常开业积压了大量货物，货物损值达40余万，另有雇员工资、电费等开销。商场管理严重混乱，经常出现打架斗殴事件。被告的违约及管理不善给原告造成了巨大的经济损失。2012年1月1日，被告向商户发出通知，承诺百货区二、三层分别招到90%开始计算房租。2012年1月7日，被告制定出商场不能按时开业的解决方案，提出二、三楼挂货率达90%后开始计算房租（开业）。但从原、被告签订合同之日已有一年多的时间，商场仍未开业，原告投入的资金血本无归。原告已履行了合同的义务，但被告无法兑现开业承诺，致使合同目的无法实现。故原告诉诸本院，请求依法判令解除原、被告签订的《联营合同书》；由被告返还原告租金及物业管理费共计787478元；被告赔偿原告经济损失650000元；由被告承担本案诉讼费用。
原告冯光宁向法庭提交了以下证据及被告杨文会的质证意见：
1、神木县工商行政管理局注册分局于2012年10月24日出具的《个体工商户登记情况（在册）》，为证明神木县购物中心属个体工商户，业主为杨文会，被告是适格的诉讼主体。被告对该证据无异议。
2、被告代表神木县西亚时尚购物中心与原告于2011年8月17日签订的《联营合同书》，为证明原告开始承租的日期应为试营业的日期，但被告违反合同约定，致使原告无法实现合同的目的。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是购物中心已于2012年1月2日开业，被告并未违约。
3、神木县西亚时尚购物中心出具的收据，为证明原告向被告交了租金及物业管理费共计787478元，履行了合同义务，但被告未按合同约定履行开业义务，原告有权解除合同。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是购物中心已经开业，被告并未违约。
4、神木县西亚时尚购物中心招商处出具的《通知》和被告出具的《西亚百货遗留问题解决方案》，为证明被告因不能实现开业承诺，单方发出通知和解决方案，再次承诺开业时间，被告屡次违约，致原告无法实现合同目的。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由是购物中心延迟开业，给原告造成了损失，被告多次通知原告变更合同，原告未与被告变更。
5、神木县西亚时尚购物中心招商处出具的通知单、原告与神木县奋义装饰工程有限公司于2011年10月6日签订的《婆尔神木精品店装修工程施工合同》、原告与神木县西亚时尚购物中心招商处于2011年10月30日签订的《西亚时尚购物中心装修协议书》、神木县奋义装饰工程有限公司出具的两张收款收据和原告向神木县奋义装饰工程有限公司打款的中国银行进账单、原告租赁摊位的照片，为证明原告经被告同意对承租摊位进行了装修，支出装修费234058元，该费用应由被告承担。被告表示原告装修过摊位，但系原告单方装修，被告不知原告具体花费多少，估计不超100000元，被告已组织购物中心开业，该损失不应由被告承担。
6、神木县西亚时尚购物中心商铺区照片23张，为证明购物中心的摊位多半闲置，远未达到被告所说的挂货率已达90%的事实情况，根据商场不能正常开业及现状，原、被告签订的合同应当解除。被告表示这些照片是购物中心商户的照片，但只是其中一部分，不能证明购物中心的现状，购物中心的挂货率已到达90%，被告不同意解除合同。
7、原告的委托代理人惠晔、李娜于2013年1月28日向神木县西亚时尚购物中心沙宣袋鼠品牌经营者范军栋所做的调查笔录，为证明神木县西亚时尚购物中心一直经营不善，致使原告无法正常经营，无法实现原告签订合同的目的。被告表示该调查笔录不真实，据被告了解，当时证人在西安，且证人未出庭作证。
8、原告于2013年8月6日拍摄的神木县西亚时尚购物中心现状照片21张，为证明神木县西亚时尚购物中心二、三楼通道封闭，商场内一片狼藉，不再经营。被告对该组证据无异议。
9、陕西秦北律师事务所律师李娜、惠晔向范军栋、奥小霞、刘军翠分别所作的调查笔录，为证明神木县西亚时尚购物中心二、三楼已经关闭、不再经营。被告对该组证据无异议。
被告杨文会辩称：原告所述的神木县西亚时尚购物中心未开业不是事实，购物中心已于2012年1月2日开业。原告曾在开业时威胁被告，给被告造成了损失，而且原告对被告的管理工作多次不予配合。被告不同意解除合同，也不予返还租金和进行赔偿。
被告杨文会未向法庭提交证据。
本院对原告提交的证据作如下认定：
神木县工商行政管理局注册分局于2012年10月24日出具的《个体工商户登记情况（在册）》，来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以认定；原、被告于2011年8月17日签订的《联营合同书》，来源合法、内容真实、与本案有关联，可证明双方签订合同的事实，但仅凭该合同不能实现原告认为的开始承租的日期应为试营业的日期，被告违反合同约定的证明目的；神木县西亚时尚购物中心出具的收据，来源合法、内容真实、与本案有关联，可证明原告向被告交纳租赁费、物业费的事实，但仅凭该收据不能实现原告认为的被告未按合同约定履行开业义务的证明目的；神木县西亚时尚购物中心招商处出具的《通知》和被告出具的《西亚百货遗留问题解决方案》，来源合法、内容真实、与本案有关联，可证明神木县西亚时尚购物中心二、三楼当时的挂货率未达到90%，被告承诺购物中心二、三楼的挂货率达到90%后开始计算租赁费；神木县西亚时尚购物中心招商处出具的通知单、原告与神木县奋义装饰工程有限公司于2011年10月6日签订的《婆尔神木精品店装修工程施工合同》、原告与神木县西亚时尚购物中心招商处于2011年10月30日签订的《西亚时尚购物中心装修协议书》、神木县奋义装饰工程有限公司出具的两张收款收据和原告向神木县奋义装饰工程有限公司打款的中国银行进账单、原告租赁摊位的照片，来源合法、与本案有关联，虽被告表示原告装潢所支出的费用低于原告主张的数额，但被告未在本院指定的期限内申请鉴定，本院对原告提交的上述证据予以认定；神木县西亚时尚购物中心商铺区照片23张，上述照片拍摄的内容仅是购物中心的部分地方，不能反映全貌，不能实现原告的证明目的；原告的委托代理人惠晔、李娜于2013年1月28日向神木县西亚时尚购物中心沙宣袋鼠品牌经营者范军栋所做的调查笔录，因证人未出庭作证，且被告对此提出异议，本院不予认定；原告于2013年8月6日拍摄的神木县西亚时尚购物中心现状照片21张，来源合法、与本案有关联，且被告未以任何方式提出异议，本院予以认定；陕西秦北律师事务所律师李娜、惠晔向范军栋、奥小霞、刘军翠分别所作的调查笔录，来源合法、与本案有关联，且被告未以任何方式提出异议，本院予以认定。
根据双方当事人的陈述，举证、质证及本院认证，可查明以下事实：神木县西亚时尚购物中心系以被告杨文会登记的个体工商户，成立于2012年1月6日。2011年8月17日，被告代表神木县西亚时尚购物中心与原告签订了《联营合同书》，双方约定：甲方（神木县西亚时尚购物中心）将神木县西亚时尚购物中心三层女装区的15、16、17、18号商铺139.5平方米的柜位提供给乙方（原告）经营；经营期限自2011年9月16日起至2014年9月15日止；乙方保证年营业销售额为147.312万元；甲方的收益方式为保证营业销售额的营业额提成，按当月乙方保证的营业总额的25%计算提取支付给甲方；乙方承担其经营商铺内的空调、暖气、保洁、保安、公共照明的物业费用，费用为每日每平方米1元，双方签约时乙方一次性缴纳六个月的物业费25458元；乙方对专柜内的商品应自行保管并需做到定期盘点，甲方不负责乙方货品的安全；合同期满双方未续约而撤柜时，乙方负责安装的装潢设备和委托甲方设计施工的装潢设备应恢复原状或经甲方允许按现状交还，并且上述装潢设备所有权均归甲方所有；乙方应提供商品质量保证金10000元，于合同生效之日起3日内交付甲方；除协商一致解除本合同及本合同约定的解除条件外，甲乙双方在本合同约定的经营期间内不得无故单方面终止本合同的履行；甲乙双方均应严格遵守履行本合同的约定，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违约方应向守约方承担违约赔偿责任；本合同附件、附表及甲乙双方的补充协议构成本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签字盖章之日起生效；合同还对其他事项做了约定。双方另约定（合同书系打印件，另约定的内容系双方在合同书上手工书写），本合同期内租金（每月每平方米220元）不变；三年物业费共计152753元（减免二年，实收50918元）；签订本合同之日起三日内缴清二年租金及三年物业费（减免二年物业费）共计787478元。合同签订后，原告于次日向被告交了二年的租金和三年的物业管理费（减免二年物业费）共计787478元。后原告经被告同意对柜位进行装修，原告与神木县奋义装饰工程有限公司于2011年10月6日签订了《婆尔神木精品店装修工程施工合同》，工程完工后原告向神木县奋义装饰工程有限公司支付工程款234058元。2011年12月23日，被告开始试营业，原告在其专柜开始挂货营业。2012年1月1日，神木县西亚时尚购物中心招商处向商户发出通知，承诺百货区二、三层分别招到90%开始计算房租。2012年1月2日，被告举行了神木县西亚时尚购物中心开业仪式。2012年1月5日，被告作出《西亚百货遗留问题解决方案》，提出商场正式开业（收租金）时间为二、三层挂货率达90%后开始计算房租；截止试营业日期，商户缴纳租金时间达一个月的给予一个月租期作为补偿；答应给商户的赔偿问题，在商场下次开门后15个工作日内出具具体方案，连同合同变更手续一次性解决。2012年12月，原告因商场顾客少，撤柜停止营业。2013年4月28日，被告将神木县西亚时尚购物中心二、三层的通道关闭，停止营业。
被告在庭审中表示，神木县西亚时尚购物中心因延迟开业给原告造成损失，多次通知原告变更合同，原告租赁柜位所在的三层在2012年5月4日具备了变更合同的条件。
本院认为：神木县西亚时尚购物中心系起字号的个体工商户，被告作为业主应为本案适格被告。被告代表神木县西亚时尚购物中心与原告在平等互利、协商一致的前提下签订的联营合同，应为合法、有效的合同。该合同名为联营合同，合同中虽有联营的约定，即被告的收益方式为原告保证营业销售额的营业额提成，也有租赁的约定，即原告向被告交纳租赁费，但从后来履行过程看，被告收取了原告的租赁费，故该合同性质应为租赁合同。合同签订后，原告依约履行了相应义务，但被告在合同履行期限届满前擅自关闭购物中心，致使合同不能继续履行，被告的行为表明其不履行主要债务，现原告诉讼请求解除双方所签合同，对原告的该项诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告应将租赁被告的柜位交还给被告，被告收取原告的租赁费，结合原告实际占用柜位时间及双方约定，应由原告承担的部分由原告承担，剩余部分由被告返还给原告。双方所签的合同中约定合同的生效期以实际开业为准，又被告向商户承诺商场二、三楼挂货率达90%后开始计算房租；截止试营业日期，商户缴纳租金时间达三个月的给予一个月租期作为补偿；答应给商户的赔偿问题，在商场下次开门后15个工作日内出具具体方案，连同合同变更手续一次性解决，原告在被告试营业的三个月前交纳了租赁费，被告庭审中陈述原告租赁柜位所在的三楼在2012年5月4日具备了变更合同的条件，据被告该承诺，原告的租赁费应从2012年5月4日开始计算，还应减免一个月的租赁费，故原告应承担的租赁费的时间段应为2012年5月4日至被告关闭购物中心三楼之日，再减免一个月的租赁费。原告实际向被告交纳了一年的物业费，原告实际使用柜位之日到被告关闭购物中心三楼之日已超过一年，但被告承诺交纳一年的物业费可减免二年的物业费，故对于物业费问题，原告不再向被告交纳，被告亦不向原告退还。至于原告对柜位的装潢，现被告关闭了购物中心三楼，致使原告无法继续使用，应将装潢的物品交归被告所有，装潢的物品按原告支出的费用除以合同期限三年计算价值，原告实际占有、使用期间的价值由原告承担，其余部分由被告承担，原告实际占有、使用的期间应为神木县西亚时尚购物中心试营业之日至被告关闭购物中心三楼之日。至于原被告合同中约定原告应提供商品质量保证金10000元，因原告未提交交纳保证金收据，本案中不予理究。原告诉讼请求被告向其赔偿其他经济损失，原告未提交相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨文会代表神木县西亚时尚购物中心与原告冯光宁于2011年8月17日签订的《联营合同书》予以解除。
二、原告冯光宁于本判决生效后十日内将租赁被告杨文会的柜位及柜位上的装潢物交付被告杨文会，被告杨文会于本判决生效后十日内向原告冯光宁赔偿装潢损失128948元。
三、被告杨文会于本判决生效后十日内向原告冯光宁返还租赁费374418元。
四、驳回原告冯光宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17830元，由原告冯光宁负担11586元，被告杨文会负担6244元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 王孝华
审 判 员 解光勤
代理审判员 郭 刚
二〇一三年九月九日
书 记 员 刘沁宇