浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第165号
原告：邓招敏。
原告：余秋桂。
二原告共同委托代理人：黄雄雄、洪涛，浙江正昌律师事务所律师。
被告：苍南华府置业有限公司。
法定代表人：王泽厚。
委托代理人：黄金书。
原告邓招敏、余秋桂为与被告苍南华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告邓招敏、余秋桂的委托代理人黄雄雄、洪涛，被告华府公司的委托代理人黄金书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓招敏、余秋桂起诉称：原、被告于2009年9月3日签订商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买其开发的坐落于苍南县华府新世界花园9幢1304号房屋。该房屋建筑面积142.240平方米，每平方米售价7810元，总价1110894元，交房期限为2010年12月31日前。如被告逾期交房，应按合同第九条约定支付违约金，且被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由被告提供的材料报产权登记机关备案，逾期亦应支付违约金。现原告已按约定支付全部购房款，被告却因过错至今未能办理权属登记手续，故起诉请求判决：1、被告支付原告逾期办理房地产权属登记的违约金（以总房价1110894元为基数，自2011年7月1日起算至实际办理完毕之日止，按日万分之零点五计算）；2、被告继续全面履行合同，及时将原告办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、身份证二份，以证明原告诉讼主体资格；
2、公司基本信息表及组织机构代码证各一份，以证明被告诉讼主体资格；
3、商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间商品房买卖合同关系的事实；
4、收款收据三份，以证明原告已全额支付购房款的事实。
举证期限届满后，原告当庭提交房屋权属登记信息查询单及房屋流转单各一份，以证明原告已结清契税及被告尚未办证的事实。
被告华府公司答辩称：被告已按合同要求将所需资料进行备案，现未能将产权过户是原告未补交相关契税的原因，故原告的诉讼请求应予驳回。
被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、房产证一份，以证明被告已完成办证义务的事实；
2、交房结算单一份，以证明原告尚欠办证相关费用的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告均没有异议，但主张不能证明被告没有办证的事实。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1的真实性无异议，但其载明的房屋面积与原告提供的房屋权属登记信息查询单不同；对证据2无异议。
本院认为，原告提供的一系列证据及被告提供的证据2，双方当事人相互均无异议，其形式、来源合法，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1，系国家房屋管理部门行使行政职权依法颁发，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，其上载明的房屋面积虽与原告提供的证据存在矛盾，但属预测面积及实测面积的合理误差，其证据效力予以认定。
根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：被告华府公司以出让方式取得位于灵溪镇编号为县城新区K-4地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设项目名称为“华府新世界花园”的商品房。2009年9月3日，原告邓招敏、余秋桂与被告华府公司签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的华府新世界花园第9幢1304号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定：该商品房单价为每平方米7810元，总价款为1110894元。第六条约定了买受人的付款方式及期限。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。此外合同还对面积确认及差异处理、退房处理等事项进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2011年1月26日向原告交付了涉案商品房，并向原告收取契税、印花税、产权办理费用等共计21781.86元。同日，双方在交房流转单备注栏载明：房产总额、契税、印花税、专项维修资金、产权代办费用最终以产权证为准，多退少补。2013年8月30日，涉案商品房以被告为房屋所有权人办理了房屋权属证书。
本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否已履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；二、被告是否应承担逾期办证违约责任；三、双方约定的逾期办证违约金是否过低及需要调整。
关于焦点一，本院认为，涉案房屋于2013年8月30日以被告为所有人已办理了房屋权属证书，应视为被告作为开发商已完成初始登记办证义务，即被告已将办理权属登记需由其提供的资料向主管部门进行报备。在被告完成初始登记后，买受人即原告可自行申办产权，开发商仅负有相应协办义务，故原告请求被告办理房屋权属登记报备的请求缺乏事实依据，不予支持。
关于焦点二，本院认为，双方当事人于合同中明确约定涉案商品房交付使用后180日内，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告接收涉案房屋的时间是2011年1月26日，故被告应当报备的日期应为2011年7月25日前，而被告直至2013年8月30日才向苍南县住房和城乡规划建设局提出办理涉案商品房所有权初始登记的申请，并取得权属证书，该日期超出合同约定的期限达767天，违反了涉案合同第十五条的约定，故被告应当承担逾期办证违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。
关于焦点三，根据涉案合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的0.05﹪向买受人支付违约金。本案原告选择不退房，依合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金数额仅为555.45元（1110894元×0.05﹪）。该约定排除了被告应当办理房屋权属证书的合理期限，且与合同中其他条款相衡量，权利义务明显不对等。原告已对此约定提出异议，结合本案被告逾期办证高达767天的实际案情，故酌情予以调整。原告主张以总房价款的每日万分之零点五计算违约金属合理范围，予以支持。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金应为42603元。
综上，原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，于法有据，本院予以支持；原告要求被告及时办理房屋权属登记备案，与查明的案件事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、限苍南华府置业有限公司于本判决生效后十日内支付邓招敏、余秋桂逾期办证违约金42603元；
二、驳回邓招敏、余秋桂的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1550元，由邓招敏、余秋桂负担943元，苍南华府置业有限公司负担607元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1550元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 吴圣东
人民陪审员 杨周方
人民陪审员 施海燕
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 郑丽娜
相关法律条文链接：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。