吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新21民终239号上诉人（原审被告）胥群芬，女，1964年1月16日出生，汉族，个体户。被上诉人（原审原告）张建，男，1974年1月24日出生，汉族，个体经营户，系托克逊县阿乐惠镇鱼儿沟石烽四路旺家商务宾馆经营业主。上诉人胥群芬与被上诉人张建租赁合同纠纷一案，前由托克逊县人民法院于2015年12月18日作出（2015）托民一初字第561号民事判决。胥群芬不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人胥群芬到庭参加诉讼，张建经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。托克逊县法院一审查明，2012年9月8日，被告胥群芬与刘秀丽签订房屋租赁合同，将位于托克逊县阿乐惠镇旺家宾馆旁三间门面租给胥群芬。合同约定：“一、房屋租期暂定三年，此期间双方均不得转让，租期自2012年9月8日至2015年9月8日，房屋第一年转让费50000元，现已付30000元，剩余20000元在2012年12月30日之前付清，以后每年的房屋租金为15000元，一次付清。2013年9月4日，刘秀丽与原告张建签订旺家招待所转让协议，刘秀丽将其经营的旺家招待所所有物品以121000元的价格转让给原告张建。2013年9月13日，原告张建与袁盛义签订房屋租赁合同，约定由原告承租袁盛义自建的490平方米房屋经营宾馆，租期为2013年9月1日至2016年8月31日，租金为150000元/年，合同对双方的其他权利义务进行了约定。2014年9月10日，被告丈夫牛新盛向原告张建交纳房租15000元。托克逊县法院一审认为，被告的丈夫牛新盛与刘秀丽签订合同在前，原告与刘秀丽、袁盛义签订的转让合同与房屋租赁合同在后，但从被告的丈夫2014年9月10日向原告张建交纳了15000元的房租的事实可以确认，原告张建与被告胥群芳在继续履行2012年9月8日牛新盛与刘秀丽之间的房屋租赁合同。虽然交纳房租的是牛新盛，但是牛新盛与被告胥群芳是夫妻关系，而且实际是由被告承租的这三间房屋用于经营超市，因此，应当视为原告与被告之间存在租赁合同关系，因此原告起诉被告主体是适格的。原告诉称双方口头约定每年租金是20000元，但却未提供任何证据予以证明，从原告提交的收条和刘秀丽与牛新盛的房屋租赁合同中都可以看出，对房租的约定都是15000元/年，2014年9月10日被告丈夫向原告支付的房租也是15000元，因此应当认定房租费为15000元/年。被告胥群芳辩称2014年9月10日所交的15000元是2014年至2015年度的房租，而2012年-2014年度的房租交给了刘秀丽。而在另一起胥群芳诉张建侵权纠纷案中，胥群芳则称2012-2013年度的房租交给了刘秀丽，2013-2014年度的房租交给了袁盛义，被告胥群芳在两次庭审中陈述不一致，却又未能提供交纳2013-2014年度房租的书面证据。而且2013年9月刘秀丽、袁盛义就已经将旺家招待所的房屋转租给了原告张建，因此，被告胥群芳应当向原告张建支付2013-2015年度的房租，但被告胥群芳实际只向原告张建支付了一年的房租费，尚欠一年的房租15000元。从本院受理的另一起胥群芳诉张建侵权纠纷一案中，2015年5月18日张建将胥群芳经营的超市加封门锁，胥群芳一直无法经营该超市，造成租赁合同的无法继续履行。因此，原告要求被告支付2015年9月8日-2015年10月28日之间的房租无事实和法律依据，本院不予支持。由于牛新盛与刘秀丽约定的租赁期截止2015年9月8日，合同已到期，被告应当退还租赁物，现原告要求被告搬出该出租房，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第61条、第226条、第235条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，遂判决：一、被告胥群芳支付原告张建房租费15000元（本判决生效后10日内支付）；二、被告胥群芳于本判决生效后10日内搬出该出租房；三、驳回原告张建其他诉讼请求。宣判后，胥群芬不服，向本院上诉称，请求撤销（2015）托民一初字第561号民事判决，依法驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实与理由：2012年9月8日，上诉人曾与刘秀丽签订了一份《房屋租赁合同》，刘秀丽便将租赁袁盛义的门面房，以每年15000元的价格转租给了上诉人开设商店。约定租期三年，自2012年9月8日至2015年9月8日止。后来，刘秀丽退还了袁盛义租房，将室内财产转让给了被上诉人。遂袁盛义与被上诉人签订了一份合同，约定将其所有房屋，包括上诉人租赁的门面房，全部租给了被上诉人经营。并由被上诉人代刘秀丽继续履行其与上诉人之间的房屋租赁合同。此时上诉人已向刘秀丽支付了2012年9月8日至2014年9月8日两年的租金，还向被上诉人支付了2014年9月8日至2015年9月8日租金。之后，被上诉人在履行合同期间，故意无事生非，于2015年5月18日凌晨1时许，乘上诉人不备，强行对上诉人“友谊平价购物超市”加封门锁，造成上诉人无法经营。为此，上诉人提出诉讼，请求被上诉人对其赔偿（已另案处理）。被上诉人为了报复上诉人，便谎称上诉人已与其达成了口头协议，上诉人欠其27750元房租未付等。可是原审在审理过程中，明知被上诉人诉讼主体不适格，明知被上诉人主张缺乏证据，却判令上诉人支付被上诉人租费15000元；判令上诉人于判决生效后10日内搬出租房。因此，原审认定事实不清，证据不足，适用法律不当。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人原审的诉讼请求。张建二审未出庭予以答辩。二审查明:袁盛义系本案所涉租赁房屋的所有人，刘秀丽与袁盛义签订房屋租赁合同承租了本案所涉房屋，2012年9月8日，刘秀丽又将承租房屋转租给了上诉人胥群芬，上诉人胥群芬依约向刘秀丽支付了2012年9月8日至2013年9月8日房租15000元。二审庭审中，上诉人胥群芬称其因袁盛义老婆的要求将2013年9月8日至2014年9月8日房租15000元付给了袁盛义老婆，其要求收取上诉人胥群芬房租的理由是刘秀丽欠袁盛义夫妇的钱。上诉人胥群芬针对上述陈述未提供有效证据予以证明。其他事实及双方提供证据与一审一致。本院认为，上诉人胥群芬对其租赁房屋所在的整栋楼已由袁盛义、刘秀丽于2013年9月租赁给了被上诉人张建经营的事实无异议。根据《合同法》的相关规定被上诉人张建自与袁盛义、刘秀丽签订房屋租赁合同起，已经承继了刘秀丽与上诉人胥群芬房屋租赁合同的权利义务，自此其与上诉人胥群芬存在合同相对关系，其有权依合同约定向上诉人胥群芬主张房屋租赁费，因此，被上诉人张建具有本案原告主体资格，其以上诉人胥群芬作为被告提起诉讼符合法律规定。故上诉人胥群芬主张被上诉人张建不具有本案诉讼主体资格的上诉理由不成立，应当不予支持。原审根据刘秀丽与上诉人胥群芬签订的房屋租赁合同认定合同期间房屋租赁费为每年15000元、根据2014年9月10日被上诉人张建出具的收条认定上诉人胥群芬已履行了交纳2014年9月8日至2015年9月8日房租15000元的合同义务事实清楚，证据充分，应当予以支持。上诉人胥群芬原审中称2013年9月8日至2014年9月8日房租15000元已交，但未提供有据证实，二审中其称此期间的房租交给了袁盛义老婆亦未提供证据予以证实，故原审判令上诉人胥群芬履行此期间房租费给付义务并无不当。上诉人胥群芬主张原审对认定错误的上诉理由证据不足，应当不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人胥群芬的上诉理由不成立，应不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人胥群芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 李      向      军代审判员 常      昳      华代审判员 吕      春      华二〇一六年四月二十一日书 记 员 祖克拉·牙克甫