福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第12148号
原告（反诉被告）曾飞猛，男，汉族，1962年12月24日出生，住厦门市思明区。
委托代理人蒋仁福、沈雁锋，福建法正联盟律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）伏忠伟，男，汉族，1959年6月26日出生，住沈阳市东陵区。
委托代理人何凌云、叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。
原告（反诉被告）曾飞猛与被告（反诉原告）伏忠伟房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2014年8月25日、2014年9月16日立案受理了本、反诉后，依法由审判员彭朝辉适用简易程序，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋仁福、沈雁锋，被告委托代理人何凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾飞猛诉称，2013年4月2日，原、被告就原告所有的厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号房屋（产权证显示地址思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社）的租赁事宜，达成《房屋租赁合同》，对租金、付款方式、滞纳金、税费负担、使用租赁物事项等作了详细约定。合同并未赋予被告在庭院空地上修建砖结构或砖木结构房屋的权利。被告在庭院修建前述房屋未经原告同意，更未办理政府审批手续，且增加了安全隐患和政府的管理成本。按照《合同法》的相关规定，被告应承担恢复原状的法律责任。对于其长期置放在讼争房屋后面通往后山消防通道小门前的一切杂物，应恢复至可正常通行的原状。被告擅自在租赁房屋屋顶搭建铁皮雨棚，存在安全隐患，应予以拆除。被告还利用租赁房屋进行非法经营旅馆。同时，2014年4月1�至2015年3月30日的租金，被告没有按时交纳，违反了租赁合同的约定。并且，被告作为承租人还存在其它未按照约定使用租赁物的行为，原告保留继续追究其法律责任的权利。被告的行为违反了法律规定及合同约定，损害了原告的合法权益。因此，原告诉请判令：1、被告立即拆除搭建在原告址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋西北边空地上的两间一层砖结构平房（见照片），恢复原状（水泥空地）。2、被告立即拆除搭建在原告址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋西北边空地上的砖木结构厨房及卫生间（见照片），恢复原状（水泥空地）。3、被告立即移除、清理置放在原告址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋后面通往后山消防通道小门前的一切杂物（见照片），恢复可正常通行的原状。4、被告立即拆除搭�在原告址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋屋顶的铁皮雨棚（见照片）。5、被告支付未依约支付租金的滞纳金162240元（见计算清单）。6、被告严格履行《房屋租赁合同》第6条，不得利用租赁房屋进行非法经营旅馆的非法活动。7、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告伏忠伟辩称，第一，原告曾飞猛的第一、二、三、四项请求缺乏事实和法律上的依据。根据房屋租赁合同的约定，被告在租赁期限内享有对讼争房产的前后左右庭院的使用权，有权在房屋周边建造凉亭、玻璃屋等建筑。因此原告无权提出要求被告拆除这些建筑的主张。第二，原告的第五项诉讼请求要求被告支付滞纳金的主张也没有事实和法律依据。迟延支付租金当时是得到原告允许的，原告在同意被告迟延支付之后，又出尔反尔，是缺乏诚信的表现。即使要算滞纳金，原告按日百�之二主张滞纳金明显太高，最多按银行贷款利息计算。第三，原告的第六项请求也是没有根据的，被告并没有利用租赁房进行非法经营旅馆的非法活动。即便非法也是原告非法在先，在不能办理执照的情况下，原告承诺被告所租赁物可以经营旅馆，并按经营旅馆的金额向被告收取租金。
反诉原告伏忠伟诉称，反诉被告曾将厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号房产出租给案外人卢建军，卢建军将该房产转租给反诉原告。2013年4月2日，在案外人卢建军的协助下，反诉原、被告就讼争房产达成《房屋租赁合同》，合同约定：承租者在租赁期间拥有一栋粉红色三层半小楼以及该楼周边前后左右庭院的使用权。在租赁期间，反诉被告未经反诉原告的同意，擅自在庭院中搭盖一座两层九间楼房，并将其出租给他人作为经营性用房，每月租金约11000元。反诉被告还将庭院的入口�块租给他人使用。反诉被告的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，侵犯了反诉原告对于庭院的使用权。据此，依据《合同法》第一百零七条的规定，反诉被告应当采取补救措施，恢复原状并支付拆除前的使用费。因此，反诉原告诉请判令：1、反诉被告立即拆除位于厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号房产的庭院中的一座两层九间楼房，恢复原状。2、反诉被告支付房产使用费（按每月11000元计算，计算至反诉被告拆除上述两层九间楼房为止）。3、确认反诉原告享有厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号房产整个庭院的使用权。4、反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告曾飞猛辩称，反诉原告提出反诉，依据的是合同中约定的周边前后左右庭院的使用权。每个房子都有庭院，都有周边前后左右，租房肯定是可以合理使用周边前后左右庭院。这并没有赋予反诉原告在庭�建造房屋的权利，也没有赋予反诉被告特别的义务，据此主张相应的反诉请求事项没有依据。反诉原告主张整个庭院的使用权亦缺乏依据，况且房东等三家是统一的大门，居住在内的住户都有合理的使用权。反诉原告诉请恢复原状没有任何法律依据，反诉被告与第三方之间的租赁关系的成立早于反诉原、被告之间的租赁关系。
经审理查明，2013年4月2日，原告曾飞猛与被告伏忠伟签订一份《房屋租赁合同》，由被告向原告承租位于厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号的房屋。该合同约定：承租者在租赁期间拥有一栋粉红色三层半小楼以及该楼周边前后左右庭院的使用权……1租金及租赁期限：总期限为2013年4月1日至2023年9月30日。其中：2013年4月1日至2015年3月30日，每月租金为人民币17000元……2付款方式：分为两部分。第一部分，2013年4月1日至2015年3月30日这两年期间�方（即被告，下同）按年度向甲方（即原告，下同）付清当年全年房租……5乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠租金……14甲方或者甲方的客户、朋友有权在租赁期间在乙方承租的楼房周边环境进行非商业性质的活动（如散步，参观等）……若乙方在甲方房屋周边建造凉亭、玻璃屋等建筑，在租赁关系结束时，甲方征得乙方同意后，该凉亭、玻璃屋将留给甲方继续使用。
被告分别于2014年4月7日、6月18日向原告账户转入104000元、100000元，用于支付2014年4月1日至2015年3月30日的租金。
租赁合同签订后，被告将租赁房屋用于经营“厦一栈半山花园旅馆”，并在讼争房屋西北边空地上搭建了两间一层砖结构平房，一间砖木结构厨房及卫生间，在讼争房屋屋顶搭建铁皮雨棚，在房屋后面通往后山消防通道小门前�放杂物。该旅馆至审理时尚未领取工商营业执照。
另查明，2013年3月24日，原告的妻子郑灿莲（甲方）与案外人王海澎（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由王海澎承租位于厦门市思明区曾厝垵村“338号”的房屋，建筑面积约265平方米，包括房屋周边甲方认可的院落和归甲方所有的山林地区。该合同涉及出租房屋包括门面房1处，门面房后三间房屋及山腰上整栋2层楼房。该门面房为一座两层共九间的楼房，与厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号房共用部分庭院。原告为厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社341号的所有权人，但没有厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社“338号”相关的产权证明。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同（两份）、厦门市农村房屋所有权证、厦门市集体土地使用权证、银行卡客户交易查询打印凭条、现场照片、户口本、常住人口信息、证人林国胜证言，被告提供的房屋租赁合同、施工合同、照片、证明、身份证复印件及在案庭审笔录为证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人之间签订的租赁合同主体适格、意思表示真实、内容合法，双方形成了合法有效的租赁合同关系，当事人应恪守合同约定。本案争议的焦点在于，本反诉诉请是否具有事实及法律依据。对此，分别分析认定如下：
一、关于本诉。
（一）关于拆除被告搭建的建筑并恢复原状。讼争合同约定：“承租者在租赁期间拥有一栋粉红色三层半小楼以及该楼周边前后左右庭院的使用权……若乙方在甲方房屋周边建造凉亭、玻璃屋等建筑，在租赁关系结束时，甲方征得乙方同意后，该凉亭、玻璃屋将留给甲方继续使用”。该约定已表明原告作为出租人，允许承租人在房屋�边修建凉亭、玻璃屋等建筑。因此，被告在其租赁范围内添加附属物，包括修建砖结构或砖木结构房屋、搭建厨房、卫生间及屋顶铁皮雨棚等，作为租赁标的物之配套，以提高房屋的使用性能，并不违反合同约定。原告将该约定限缩解释，不符合同约定，亦不符附随义务。故原告要求被告予以拆除、恢复原状等诉请，缺乏依据，本院不予支持。
（二）关于原告的第三项诉请即“被告立即移除、清理置放在原告址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋后面通往后山消防通道小门前的一切杂物（见照片），恢复可正常通行的原状”。被告在装修施工后应及时清理土头垃圾，在通行路上不应放置杂物影响通行，以免影响消防等公共安全，故原告该项诉请不论从讼争合同的附随义务，还是从公共安全的角度，均合法有据，本院予以支持。
（三）关于停止�营旅馆的诉请。原告主张被告将租赁房屋用于经营旅馆，属非法无证经营，违反了“不得利用租赁房屋进行非法活动”的合同条款。本院认为，租赁合同并未约定租赁房屋的用途，被告将租赁房屋用于经营“厦一栈半山花园旅馆”并未违反合同约定。至于经营场所尚未办理工商营业执照，因可否继续经营属行政机关决定事项，而目前尚无行政机关确认被告之经营违法、予以取缔等决定，难谓被告违反了“不得利用租赁房屋进行非法活动”的合同条款。故原告的该项主张，本院不予采纳。
（四）原告主张被告支付租金的滞纳金162240元有无依据。
原告主张被告未按时交纳2014年4月1日至2015年3月30日期间的租金，违反了租赁合同的约定，应支付滞纳金162240元。被告辩称，其迟延支付租金是得到原告允许的。即便要交纳滞纳金，依据日2%进行计算明显太高，最多按银行贷�利息计算。
本院认为，双方对于《房屋租赁合同》第2条“第一部分”租金未约定支付时间，但实际上系以该条“第二部分”中“租金必须每季度4号前交清”之规定履行。双方对被告迟延交纳租金的事实并无异议。被告抗辩系原告允许其迟延交纳第一部分第一年的租金，原告不予认可，被告却未提供相应的证据，被告应承担举证不能之后果。因此，对于被告的辩解，本院不予采纳。被告未按时交纳租金，已构成违约，应支付违约金。依照《房屋租赁合同》第五条约定，原告可以每天按拖欠部分的2%加收“滞纳金”。被告抗辩合同中约定的“滞纳金”过高，应予调整。本院认为按日2%计算违约金确实过高，可酌情调整为按月2%计算违约金，故，被告应支付滞纳金为5408元（204000×2%×3天÷30＋100000×2%×75天÷30）。
二、关于反诉。
本院认为，首先，讼争租赁合同约定：“……该楼周边前后左右庭院的使用权……”而非“整个庭院的使用权”。故反诉原告的第三项反诉请求缺乏约定依据。其次，反诉被告与案外人王海澎之间的租赁关系早于反诉原、被告之间的租赁关系；案外人使用的“两层九间楼房”并非于讼争租赁期间搭建，而是早于反诉原告之前使用。反诉原告主张该“两层九间楼房”是反诉被告于租赁期间搭建的、反诉被告违反合同约定，与在案事实不符，缺乏事实与法律依据。故本院不予支持反诉各项诉请。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告伏忠伟于本判决生效之日起三日内向原告曾飞猛支付“滞纳金”5408元。
二、被告伏忠伟于本判决生效之日起三日内移除、清理置放在原告曾飞猛址在思明区滨海镇（街道办）曾厝垵村曾厝垵社341号房屋后面通往后山消防通道小门前的杂物，恢复可正常通行的状态。
三、驳回原告曾飞猛的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告伏忠伟的反诉请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1773元，由原告曾飞猛承担1719元，由被告伏忠伟承担54元；反诉案件受理费2130元，由反诉原告伏忠伟承担；均于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 彭朝辉
二〇一四年十一月十一日
代书记员 陈 玲
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人�共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和�民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。