安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终290号
上诉人（原审原告）：倪闰月。
委托代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张代娣。
委托代理人：陶月宽。
上诉人倪闰月因与被上诉人张代娣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2016年4月5日作出的（2015）郊民二初字第00381号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年5月25日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月21日公开开庭对案件进行了审理。上诉人倪闰月及其委托代理人管文虎，被上诉人张代娣及其委托代理人陶月宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年4月26日，经徐明寿介绍，原、被告经协商，口头约定由原告购买被告的单位集资房（位于铜陵市郊区梦苑小区74栋1单元101室），原告向被告支付户头费10000元。2010年4月、2012年10月，原告以被告的名义分两次向集资房单位指定的铜都农合行账号缴纳集资建房款共计58520元。2012年10月，房屋交付给原告。原告领取了该房的钥匙和入住通知单，并以被告的名义交纳了该房的物业管理费207元、垃圾清运费100元和墙体保证金400元。后原告准备将该房屋进行出租，将准购证、房屋钥匙交予徐明寿。2013年4月20日，徐明寿和被告又与马典志签订了一份房屋买卖合同，约定将该房卖给马典志。合同签订后，徐明寿将房屋钥匙交给了马典志。2014年，原告发现本案所涉房屋已有人居住，遂找到被告，表明房屋是其购买。原、被告签订了一份落款时间为2013年3月4日的书面协议，约定：被告将铜陵市郊区梦苑小区74栋1单元101室集资房卖给倪闰月，由倪闰月向铜陵铜都农村合作银行交购房款58520元，该房屋所有权归倪闰月。
倪闰月一审诉讼请求为：1.解除原、被告签订的房屋买卖协议；2.被告返还户头费10000元、购房款58520元、物业费等707元，合计69227元；3.被告赔偿原告经济损失64382.58元。
一审法院判决认为：原、被告双方签订的2014年房屋买卖协议（2013年3月4日协议），已经法院判决确认为有效协议，且原告已于2012年10月缴清房款并实际取得了对涉案房屋的控制和占有。本案中，原告认为被告将涉案房屋出卖给马典志已构成违约，要求解除合同，但2013年4月20日的房屋买卖合同中，被告虽然在该合同上按了手印，但在案外人徐明寿无法当庭参加诉讼的情况下，被告张代娣、徐明寿与马典志签订的合同是否有效及被告是否是实际出卖人等事实均无法查明，故原告认为被告违约，证据不足，其以被告违约出售房屋为由，要求解除原、被告签订的房屋买卖协议，返还户头费10000元、购房款58520元、物业费等707元，赔偿损失64382.58元等诉讼请求，法院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告倪闰月的诉讼请求。案件受理费2970元，由原告倪闰月负担。
上诉人倪闰月上诉称：1.原审法院在认定事实和法律适用上均有错误。2013年4月20日，张代娣和案外人徐明寿作为出卖方与马典志签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出卖，现马典志居住在该房屋内。2.张代娣多次在庭审中陈述知道将此房出售给马典志，均认可与马典志签订的房屋买卖合同。3.原审法院认为房屋买卖合同是否有效及张代娣是否是实际出卖人的事实无法查清，因而张代娣没有违约，这是完全错误的认定。上诉人认为对上述事实的证明责任应在张代娣，若张代娣不能证明，应承担举证不能的不利后果。4.上诉人认为张代娣认可该房出售给马典志，否认将此房出售给上诉人，且马典志实际居住使用，上诉人已无法取得该房屋，显然张代娣已构成根本违约。5.上诉人曾于2014年6月，向法院提起诉讼要求将该房屋交付上诉人，但法院以上诉人未取得房产证为由，驳回上诉人的诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人张代娣答辩称：1.通过张四清介绍，张代娣认识了徐明寿，2010年5月徐明寿带倪闰月到张代娣家玩，并自称是夫妻关系，双方才认识，在此之前，张代娣并不认识倪闰月。徐明寿听说张代娣有一套安置房指标无钱购买，故提出要求购买，张代娣同意并将“住房资格证”交付徐明寿，后徐明寿交给张代娣10000元钱，说是给张代娣孙女买营养品，自始至终，张代娣没有收取倪闰月一分钱，张代娣与倪闰月不存在房屋买卖关系。2.徐明寿是本案关键人物，也是重要的嫌疑人。徐明寿交给马典志9把钥匙，并将购房交款单及准购证拿给马典志看，马典志才用11万买下该房，而钥匙及准购证等如不是倪闰月交给徐明寿，徐明寿是不可能拿到的。3.倪闰月称向张代娣儿子徐秀华支付10000元户头费，并以借款40000元的形式出具了借条，不是事实，徐秀华并不认识倪闰月，不可能向其借钱。4.倪闰月称2010年4月26日与张代娣约定购买房屋一事签订协议，此时，张代娣不认识倪闰月，且涉案房屋尚未建造，不存在商谈卖房一事，该协议系伪造的。请求二审法院维持一审判决。
二审期间，被上诉人张代娣提交马典志出具的证明一份，证明徐明寿将涉案房屋钥匙交付马典志的过程，马典志将11万元付给徐明寿后，徐明寿将房屋钥匙交付马典志，证明涉案房屋是徐明寿卖给马典志的。
倪闰月的质证意见：1.该证据不符合证据规则，新证据应该在举证期限内出示，被上诉人当庭出示不符合法律规定。2.该证明的证明人是马典志，马典志应该当庭接受双方当事人以及法庭的询问，否则该证明不能作为证据使用，因此该证明真实性、合法性、关联性都存在问题；3.即使该证明是真实的，可以看出，只要能拿到钥匙，马典志就买了该房，房屋买卖不是只要交纳钥匙就支付房款的，显然不符合正常房屋买卖的程序。
本院认证意见：该份证据为证人证言，证人应出庭作证，因马典志未到庭接受质询，对该份证据的真实性无法核实，故本院对该份证据的真实性不予确认。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实：2010年初，张代娣与第三人徐明寿口头约定，将其单位集资房让与徐明寿购买，徐明寿支付张代娣户口费1万元，隧后，张代娣将集资建房的准购证交给了徐明寿，徐明寿将准购证又交给了倪闰月。在张代娣的陪同下，倪闰月选定了房号，并以张代娣的名义向集资建房单位指定的银行两次交纳了购房款58520元。此后，倪闰月又以张代娣名义交纳了该房物业管理费、垃圾清运费、墙体保证金共计707元，并领取了该房钥匙和入住通知单。2013年2月，倪闰月将该房钥匙和入住通知单交给了徐明寿。2013年4月20日，徐明寿和被告又与马典志签订了一份房屋买卖合同，约定将该房卖给马典志。合同签订后，徐明寿将房屋钥匙交给了马典志。2014年，原告发现本案所涉房屋已有人居住，遂找到被告，表明房屋是其购买。张代娣与倪闰月签订了一份落款时间为2013年3月4日的书面协议，约定：张代娣将铜陵市郊区梦苑小区74栋1单元101室集资房卖给倪闰月，由倪闰月向铜陵铜都农村合作银行交购房款58520元，该房屋所有权归倪闰月。倪闰月认可未向张代娣本人支付过任何款项，因之前曾准备购买张代娣的儿子徐秀华的集资建房户头，向徐秀华支付过1万元户头费，徐秀华向其出具了4万元的借条。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.上诉人要求解除合同有无依据？2.被上诉人是否应该返还上诉人户头费、购房款、物业费等费用69227元？3.上诉人要求被上诉人赔偿损失有无依据？
本院认为：张代娣将准购证交付徐明寿，徐明寿再交给倪闰月，倪闰月凭准购证交纳了相关费用后取得了涉案房屋钥匙，并实际控制和占有了涉案房屋。倪闰月与张代娣签订的协议（2013年4月20日）确认了双方之间的房屋买卖关系，张代娣作为出卖人的义务已履行完毕。倪闰月取得钥匙后交徐明寿，委托其代为出租，徐明寿在拿到倪闰月交付的钥匙及相关交费凭证后，将房屋出售给了马典志，并收取了马典志购房款11万元。马典志交付购房款并入住涉案房屋，是因为徐明寿向其交纳了钥匙，并看到了徐明寿提供的相关交费手续凭证
倪闰月主张张代娣又将房屋出卖给马典志，构成违约，其依据是2013年4月20日，徐明寿、张代娣作为出卖人、马典志作为买受人签订的房屋买卖合同，证明张代娣将房屋卖给了马典志。张代娣对此予以否认，表示自己仅是作为户头署名人在合同上加按的手印。本院认为，马典志愿意交付购房款并入住涉案房屋，是基于徐明寿向其提供了相关交费手续凭证，并交付了房屋钥匙，使其相信徐明寿有卖房的权利，因该房屋名义上属张代娣所有，张代娣在合同上按手印的说法也符合常理，在另一卖方人徐明寿未参加诉讼情况下，仅凭张代娣按手印的行为，并不能确定就是张代娣把房屋卖给了马典志，且倪闰月也没有提供证据证明张代娣收取了房款。故倪闰月主张张代娣违约，要求解除双方协议，证据不足，应不予支持。为此，倪闰月要求张代娣返还户头费、购房款、物业费，并赔偿损失的上诉请求亦无法律依据，应不予支持。
综上，上诉人倪闰月的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2970元，由上诉人倪闰月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年七月十四日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
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