江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第36号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚厚根。
委托代理人：李春红，新余金春法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西青春康源医药有限公司。住所地：江西省新余经济开发区奋进路。
法定代表人：刘木生，该公司总经理。
委托代理人：简小勇，江西弘杰律师事务所律师。
委托代理人：李博，江西弘杰律师事务所律师。
上诉人姚厚根因与被上诉人江西青春康源医药有限公司房屋租赁合同纠纷，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第00624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人姚厚根及其委托代理人李春红，被上诉人江西青春康源医药有限公司（下称青春康源公司）的委托代理人李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年11月4日，青春康源公司与案外人胡军签订《店面租赁合同》，合同载明：青春康源公司将位于新余市公园南路37-44栋段（226#为一层店面，226-1、228-1、230-1、232-1为二层店面）租赁给胡军；租赁期限为五年，自2012年1月1日至2017年1月2日，租金为5620元／月；必须每年提前15天交付下半年租金，如果超过20天未支付租金、水电费、物业管理费等，致使本合同所约定的租赁关系中断则视为胡军违约，青春康源公司有权解除该租赁合同，缴纳的10000元店面保证金作为违约赔偿金给青春康源公司。姚厚根称胡军与其系合伙关系，合伙开办了“未来星照相馆”，胡军在与青春康源公司签订租赁合同7、8个月后退伙。2013年下半年姚厚根开始拖欠租金，2013年11月6日，双方签订《还款计划》，载明：青春康源公司负责把苗圃的店面漏水问题处理好，姚厚根在2013年11月15日之前付清租金1万元，其余款项在青春康源公司修好漏水，经姚厚根验收后，第二天付清。青春康源公司陈述称因2014年1月17日姚厚根搬离涉诉店铺，青春康源公司当天对店铺上锁。另查明，2009年3月29日，青春康源公司与李菊如、龚金芽、艾四英、廖林芽签订店面租赁合同，租赁了位于新余市公园南路37栋-44栋段（226#、226-1、228#、228-1、230#、230-1、232#、232-1）共八个店面。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。虽然租赁合同由青春康源公司与案外人胡军签订，但在庭审中，姚厚根陈述其与案外人胡军合伙租赁了位于新余市公园南路37-44栋段（226#为一层店面，226-1、228-1、230-1、232-1为二层店面）的店面，且在欠付租金之前，胡军已退伙。姚厚根承租该店铺基本事实清楚，双方的房屋租赁关系合法有效。双方的争议焦点在于：1、姚厚根是否拖欠青春康源公司租金23720元，水电费980元，是否需要扣减押金10000元；2、该租赁合同是否需要继续履行，青春康源公司可否解除该合同；3、姚厚根主张的经济损失46460元是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，姚厚根辩称欠付租金是由于店面存在漏水问题，才不予交纳，青春康源公司修补后，由于未对漏水问题进行验收，且青春康源公司在修补中对破坏了广告牌，青春康源公司应予修补。一审法院认为，双方已就漏水问题达成《还款计划》，且青春康源公司对漏水问题进行了处理，双方在2013年12月15日对漏水问题进行了验收，姚厚根虽辩称在小雨情况下无法核查漏水处理情况，但根据青春康源公司提供的历史天气情况记录可以看出，2013年12月15日的天气为中雨～中到大雨，前一天也下了小雨～中雨，应可以对漏水问题进行验收。至于姚厚根所称的青春康源公司修补漏水问题中损坏广告牌的情况，由于姚厚根未提供相应证据证明，不予支持。根据《还款计划》，姚厚根应在验收的第二天向青春康源公司支付租金，由于姚厚根未支付租金，根据《店面租赁合同》，青春康源公司可解除合同，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，青春康源公司应当按照约定的期限支付租金。欠付的租金为5620×6-10000=23720元。姚厚根在庭审中提出应扣减押金10000元，一审法院认为，根据合同约定，该押金应视为合同履行保证金，由于姚厚根未按约交纳租金，青春康源公司依约可没收该押金，故对于姚厚根要求在欠付租金内扣减押金10000元的抗辩意见，不予采纳；至于利息，应从验收之日的第二天算起，按同期贷款利率算至2014年2月21日为23720×5.6%÷365×97=353元。故对于青春康源公司要求姚厚根支付拖欠的店铺租金23720元及利息353元的诉讼请求，予以支持。至于水电费980元，由于青春康源公司未能证明电费由姚厚根一人所用，故对于电费，不予认可。至于水费，由于姚厚根认可有一个月未交水费，且发票载明的用水地址确在涉诉店面所在地，故对于水费收据中本期水费及违约金总计22.63元，予以认可。故对于青春康源公司要求姚厚根支付水电费980元的诉讼请求，予以部分支持。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，在青春康源公司对漏水问题进行维修，在双方验收的情况下，姚厚根依然不交租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。且青春康源公司已将该店面实际租赁给了第三人，并已装修，双方之间房屋租赁合同实际已不能履行，故对青春康源公司要求解除双方的房屋租赁合同这一诉请，予以支持，对于姚厚根要求青春康源公司将店面回复原状继续租赁并继续履行合同这一诉请，不予支持。
关于第三个争议焦点，青春康源公司主张经济损失46460元，具体为：1、漏水已有两年之久，造成80平米不能用，损失为80平方米×20元／平方米×24个月=38400元；2、青春康源公司将店面租赁给另一方，造成物品损失，共计8060元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，姚厚根应提供证据证明其漏水损失，由于其未能提供证据证明漏水已有两年之久，亦未能证明漏水造成80平方米不能用，同时未说明20元／平方米的损失计算方式的由来，故对于姚厚根要求漏水损失的诉讼请求，不予支持。至于物品损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，也应由姚厚根提供证据证明，姚厚根未提供相应证明，且该店面已租赁给案外人，对于原店面有哪些物品无法认定，更无法计算其价值，故对于姚厚根要求物品损失8060元的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除青春康源公司与姚厚根之间的房屋租赁合同；二、姚厚根于本判决生效之日起十日内支付青春康源公司租金23720元及利息353元。三、姚厚根于本判决生效之日起十日内向青春康源公司支付水费22.63元。四、驳回青春康源公司的其他诉讼请求；五、驳回姚厚根的所有诉讼请求。案件受理费214元（已由青春康源公司预交），由青春康源公司承担13元，姚厚根承担201元；反诉费397元（已由姚厚根预交），由姚厚根承担。
一审宣判后，姚厚根不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由青春康源公司承担。其上诉的主要理由是：一审判决认定事实不清，证据不足。姚厚根所租赁的青春康源公司的店面存在着严重漏水问题，造成三间店面不能正常使用，2013年11月6日，双方签订了被漏还款计划，其实是一份对支付租金的重新约定，如果青春康源公司将房屋漏水问题修复好，并经姚厚根验收合格后，姚厚根则于第二天支付租金，协议签订后，青春康源公司一直没有将房屋修复好，没有通知姚厚根。2014年4月份，青春康源公司在没有与姚厚根解除合同的情况下将店面租给第三人，青春康源公司构成违约，要求青春康源公司赔偿姚厚根损失40460元并返还租房押金10000元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
青春康源公司答辩称，一、姚厚根主张的漏水损失及物品损失没有任何证据证实，更无法确定其损失价值。二、青春康源公司与姚厚根签订了还款计划后，青春康源公司就对房屋的漏水情况进行了维修，并于2013年11月30日完工，并与姚厚根在2013年12月15日就漏水状况进行了验收，而2013年12月15日当天的天气是中到大雨，是可以对漏水情况进行验收。三、姚厚根不按约定支付租金，存在重大违约情形，青春康源公司可以依约没收押金。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点是：1、就诉争事项，哪一方当事人存在违约？2、哪一方当事人的主张依法有据？就上述争议焦点，本院评述如下：
关于第一个争议焦点。从查明事实来看，就诉争房屋的漏水及租金问题，双方当事人曾于2013年11月6日签订了一份《还款计划》，明确由青春康源公司负责把诉争店面漏水问题处理好，姚厚根则于2013年11月15日之前付清租金1万元，其余款项在青春康源公司修好漏水经姚厚根验收后第二天付清。青春康源公司依约修理了诉争店面的漏水，姚厚根则以没下大雨，无法验收为由，拒付1万元外的其余款项。通过青春康源公司提供的气象资料，在诉争店面漏水问题被维修的近一个月内，新余存在中到大雨的天气，符合验收店面是否继续漏水的条件。姚厚根主张不具备验收条件的理由不成立，其拒付约定的其余租金，存在违约，青春康源公司有权依约解除双方的租赁合同。姚厚根主张青春康源公司擅自将诉争店面转租他人，存在违约。本院认为，因姚厚根已经构成违约，且于2014年1月17日就搬离诉争店面，故而青春康源公司将诉争店面予以转租，并无不当，姚厚根的主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。因青春康源公司并无构成违约，姚厚根要求青春康源公司予以赔偿其损失的请求，本院不予支持。因姚厚根构成违约，青春康源公司要求没收姚厚根1万元押金并支付拖欠租金及相应水电费的主张依法有据，应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费402.39元，由上诉人姚厚根承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓尧昌
审 判 员 甘致易
代理审判员 熊 剑
二〇一五年三月九日
书 记 员 袁 文