河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终3282号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘忠民，男，1958年5月28日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。
上诉人（原审原告、反诉被告）熊运琴，女，1957年6月17日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市南湾湖旅游开发有限责任公司。住所地：信阳市南湾街道2××号。
法定代表人程忠玉，经理。
委托代理人余忠明，河南冠南律师事务所。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）程忠玉，男，1955年2月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）刘玉华，女，1955年10月25日出生，汉族，住址同上。
原审第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆。住所地：信阳市南湾街道2××号。
负责人邢军。
上诉人刘忠民、熊运琴、信阳市南湾湖旅游开发有限责任公司因与被上诉人程忠玉、刘玉华、原审第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2016）信浉民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人刘忠民、熊运琴、信阳市南湾湖旅游开发有限责任公司的法定代表人程忠玉及委托代理人余忠明、被上诉人程忠玉到庭参加诉讼。被上诉人刘玉华、原审第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘忠民与熊运琴系夫妻关系。程忠玉与刘玉华系夫妻关系。程忠玉与刘玉华系信阳市南湖旅游开发有限公司的股东（公司只有两位股东），程忠玉系该公司法人代表。原告（反诉被告）刘忠民与被告程忠玉、刘玉华（反诉第三人）于2011年8月28日签订房屋转让协议，协议约定，被告将信阳市浉河区南湾乡南湾街信阳市南湖旅游开发有限公司所有的房屋自南向北第3、4号商铺门面房一层、二层转让给刘忠民、熊运琴，建筑面积246.864平方米，单价4000元／㎡，转让费987456元。协议签订后，刘忠民夫妻于2012年3月10日将980000元购房款全部付清，程忠玉夫妻向其出具收条一份。程忠玉夫妻在房屋交付刘忠民夫妻前，将约定转让的房屋出租给第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆，致使刘忠民夫妇无法使用房屋，后双方协商，于2012月11月18日重新签订一份房屋转让协议，约定将原有的3号、4号一层、二层商铺变更为7号、8号一层、二层商铺。7号、8号商铺面积为278.425㎡，单价为4000元／㎡，总价为1113700元。双方同意按1100000元结算。双方约定刘忠民夫妇于2013年底付清剩余120000元房款，程忠玉夫妇于2013年底协助办理过户手续。后双方因剩余房款及房屋过户发生纠纷，原告（反诉被告）起诉来院，请求支持其诉讼请求，被告（反诉原告）信阳市南湖旅游开发有限责任公司提起反诉，请求支持其诉讼请求。
另查明，程忠玉于2012年8月6日与邢军签订承包合同，约定将程忠玉位于南湾街道2××号两层房屋（二层、三层）房屋整体出租给邢军使用，租赁期为十年，从2012年9月1日至2022年8月30日。三年后房租逐年增加，租赁期限为10年，前三年每年房租100000元，第四年至第五年承包费增加20%，以后每年在前一年基础上增加7%。2003年6月28日程忠玉、刘玉华将坐落在南湾街2××号，房产证号为郊自字第××号的房屋抵押给中国人民银行信阳分行。
原审法院认为：合同双方当事人应当按照约定行使权利、履行义务。刘玉华辩称没有签订房屋买卖协议，但在指定期间内没有提出重新鉴定申请，视为认可签订房屋买卖协议。公司全体股东处置公司财产的行为视为公司的行为。被告（反诉原告）信阳市南湾湖旅游开发有限责任公司的股东有两人，分别为程忠玉、刘玉华，其有权处分该公司的房产。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）刘忠民、熊运琴与被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。程忠玉、刘玉华在签订房屋买卖协议时告知其房屋已抵押的事实，双方于2012年11月18日签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。但双方没有办理过户登记，所有权没有转移，刘忠民、熊运琴没有取得购买房屋的所有权，其请求确认诉争的房屋所有权归其所有，本院不予支持。刘忠民、熊运琴称程忠玉、刘玉华拒绝接受剩余房款120000元，没有证据证明其交付房款程忠玉、刘玉华不予接收，且程忠玉、刘玉华予以否认其支付120000元房款，对原告（反诉被告）该辩称，本院不予采信。刘忠民、熊运琴没按照约定时间支付剩余房款120000元，程忠玉、刘玉华没有按照约定协助其过户，系双方行使同时履行抗辩权，双方应继续履行合同约定义务。刘忠民、熊运琴请求被告程忠玉、刘玉华协助其办理过户手续，本院予以支持。但刘忠民、熊运琴应同时支付拖欠购买信阳市南湖旅游开发有限公司房屋的120000元房款。程忠玉、刘玉华与第三人签订的房屋出租合同是双方真实的意思表示，是合法有效的合同。第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆承租房屋在刘忠民、熊运琴购买房屋前，不影响其与程忠玉、熊运琴的租赁房屋的效力。对原告（反诉被告）请求与第三人重新签订房屋租赁协议，本院不予支持。程忠玉、刘玉华出租给第三人的房屋是整体出租，未就单个房间计算房租，原告（反诉被告）请求被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华支付房租款42000元，没有提供相关证据，本院不予支持。双方可就房租费用另行解决。刘忠民、熊运琴与程忠玉、熊运琴签订房屋买卖协议时没有约定一二楼之间安装楼梯、水管道，但刘忠民、熊运琴购买的二层房屋能够正常使用，刘忠民、熊运琴请求一二楼之间安装楼梯、水管道，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、确认原告（反诉被告）刘忠民、熊运琴与被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华于2012年11月18日签订的房屋买卖协议有效。二、被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华、被告（反诉原告）信阳市南湖旅游开发有限责任公司于本判决书生效后三十日内协助原告（反诉被告）刘忠民、熊运琴办理位于南湾街道××房产证号为郊自字第××号自北向南建筑面积为278.425平方米的第7、8号商铺门面房（包含一、二层）的过户手续。三、原告（反诉被告）刘忠民、刘玉华于本判决书生效后三十日内支付被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华剩余购房款120000元。四、驳回原告（反诉被告）刘忠民、熊运琴的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）信阳市南湖旅游开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案诉讼费375元，由被告（反诉第三人）程忠玉、刘玉华承担。本案反诉费50元，由被告（反诉原告）信阳市南湖旅游开发有限公司承担。
上诉人刘忠民、熊运琴上诉称：原审以被上诉人程忠玉、刘玉华将房屋整体出租给第三人，未就单个房间计算房租，没有提供相关证据为由，驳回上诉人请求被上诉人支付42000元房租，明显错误等，请求依法改判。
上诉人信阳市南湖旅游开发有限公司上诉称：1、原审认定事实错误。程忠玉与刘忠民私下签订房屋买卖合同损害了集体利益，为无效合同。2、原审适用法律错误。本案争议的房屋属于小产权房，土地性质属集体土地，且该房屋已抵押给银行，根据法律规定，该转让行为无效等。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人程忠玉、刘玉华答辩内容同上诉人信阳市南湖旅游开发有限公司。
原审第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆未答辩。
二审查明事实与一审认定的事实一致。另查明，本案争议的房屋属于小产权房，土地性质属集体土地，且该房屋已抵押给中国银行信阳分行，办理了它项权证。
本院认为，本案程忠玉与刘忠民于2011年8月28日经协商签订房屋转让协议，程忠玉将信阳市南湖旅游开发有限公司所有的位于信阳市浉河区南湾乡南湾街的房屋自南向北第3、4号商铺门面房一层、二层以987456元转让给刘忠民、熊运琴。之后程忠玉将约定转让的房屋出租给第三人信阳市浉河区湖景快捷宾馆。2012月11月18日双方经协商又重新签订一份房屋转让协议，约定将原有的3号、4号一层、二层商铺变更为7号、8号一层、二层商铺，总价款为1100000元。双方约定刘忠民于2013年底付清剩余120000元房款后，程忠玉协助办理好过户手续。协议签订后，因双方买卖的房屋已先于抵押给中国银行信阳分行，不能办理房屋过户手续，刘忠民也未将120000元剩余房款支付给程忠玉，双方为此发生纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据以上法律规定，程忠玉与刘忠民签订的房屋转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据该条法律规定，程忠玉收取刘忠明的购房款应当予以返还外，还应承担刘忠明的利息损失，利息应按年利率24％计息从交付款之日起至全部款返还之日止。上诉人刘忠民、熊运琴上诉理由经查，因双方签订的房屋转让协议违反了法律规定，故请求房租损失，本院不予支持。上诉人信阳市南湖旅游开发有限公司上诉称，双方签订的房屋转让协议为无效合同的上诉理由，本院予以采纳。其它上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销信阳市浉河区人民法院（2016）信浉民初2443号民事判决；
二、信阳市南湖旅游开发有限公司及程忠玉、刘玉华于本判决生效后十日内返还给刘忠明、熊运琴购房款980000元。并从2012年3月10日起以年率24％计息至全部款返还之日止。
三、刘忠明、熊运琴于本判决生效后十日内将房屋返还给信阳市南湖旅游开发有限公司。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费475元，由上诉人信阳市南湖旅游开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱峰
审 判 员 文刚
代审判员 姚涛
二O二O一六年十二月二十日
书 记 员 吴雪