湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00310号
上诉人（原审原告）宜昌市荣盛物业管理有限公司。住所地：宜昌市西陵区建设路********室。
法定代表人凌汉民，该公司总经理。
委托代理人方力，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）聂志锋。
委托代理人曾波，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业公司）因与被上诉人聂志锋物业服务合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，荣盛物业公司系依法登记可以从事物业管理服务的企业法人，成立于2011年3月7日。聂志锋系葛洲坝水岸天成小区1单元1705室（17层）的业主。水岸天成小区系葛洲坝集团第五工程有限公司集资房，属普通住宅房屋。聂志锋于2010年11月4日与宜居物业管理有限公司签订《水岸天成小区前期物业管理服务协议》，该协议约定物业管理服务期限为“自甲方（聂志锋）取得入住通知书起至水岸天成小区成立业主委员会止”，“物业服务费住宅房屋按0.65元／月／㎡收取，电梯费住宅区按25元／月／户，机动车停车车位使用服务费：地下车位150元／月／位，地面车位80元／月／位”。
2011年11月29日，宜昌市葛洲坝水岸天成小区业主委员会与荣盛物业公司签订《宜昌市葛洲坝水岸天成小区物业服务合同》，约定：“住宅房屋物业服务费由业主按其房屋建筑面积以0.65元／月／㎡的标准向乙方（荣盛物业公司）交纳，住宅电梯费按25元／月／户的标准向乙方交纳”，“地下车位已出售给业主的，车位所有人按20元／月／个的标准交纳车位管理服务费”，“业主应按年于年初一次性交纳物业服务费和电梯费（含车位管理服务费）”，“合同期限由2011年12月1日至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主大会依法律程序另行选聘物业管理公司时，本合同自动终止”。
2013年12月1日，宜昌市葛洲坝水岸天成小区业主委员会与荣盛物业公司签订《宜昌市葛洲坝水岸天成小区物业服务合同》，合同约定：“住宅房屋物业服务费：合同第一年业主按其房屋建筑面积0.75元／月／㎡的标准向乙方（荣盛物业公司）交纳；合同第二年按0.8元／月／㎡的标准向乙方交纳；合同第三年按0.85元／月／㎡的标准向乙方交纳。住宅电梯费由业主按30元／月／户的标准向乙方交纳”，“地下车位已出售给业主的，车位所有人按20元／月／个的标准交纳车位管理服务费”，“业主应按年于年初一次性交纳物业综合服务费和车位管理服务费”，“本合同期限由2013年11月11日至2016年11月10日止，合同期限3年；但在本合同期限内，业主大会依法律程序另行选聘物业管理公司时，本合同自动终止”。
聂志锋于2010年11月4日办理交房入住手续后，向宜居物业管理有限公司缴纳了一年的前期物业管理服务费。2011年11月，荣盛物业公司接管水岸天成小区后，聂志锋自2011年至2014年均未缴纳物业管理服务费，经多次催要仍未缴纳，荣盛物业公司遂诉至一审人民法院，请求判令：1、聂志锋立即支付2011年11月至2014年10月的物业费4939.5元（2011年11月至2013年10月期间的物业费为132.5㎡×24个月×0.65元／月／㎡＋电梯费25元／月／户×24个月＋车位服务费20元／月／个×24个月=3147元，2013年11月至2014年10月的物业费为132.5㎡×12个月×0.75元／月／㎡＋电梯费30元／月／户×12个月＋车位服务费20元／月／个×12个月=1792.5元，两项合计4939.5元）；2、聂志锋承担欠交物业费的违约责任（按每日1‰计算至2014年5月1日为3194.3元。具体为2011年11月至2013年10月期间的拖欠物业费3147元计算至2014年5月1日违约金为3147元×每日1‰×2.5年×365日=2871.6元，2013年11月至2014年10月的物业费1792.5元计算至2014年5月1日违约金为1792.5元×每日1‰×180日=322.7元，两项合计3194.3元）；3、由聂志峰承担诉讼费。
原审另认定，宜昌市西陵区光明路社区2011年11月25日出具证明载明：水岸天成小区于2011年11月在宜昌市西陵区光明路社区居民委员会的指导下依据相关法律以书面征求意见的形式召开了小区业主大会，业主大会选举产生了业主委员会，选聘荣盛物业管理公司作为小区物业管理企业，并依法进行公示，公示期无异议。同日，水岸天成小区业主委员会在中国葛洲坝集团公司城区管理建设局备案。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《水岸天成小区前期物业管理服务协议》、《宜昌市葛洲坝水岸天成小区物业服务合同》两份、水岸天成小区业主委员会备案表、宜昌市西陵区光明路社区居民委员会出具的证明、2011年水岸天成小区业主大会决议、业主及投票权数清册、水岸天成小区选举业主代表公告及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，业主委员会是由业主选举产生，代表业主利益，反映业主意愿和要求的民间自治性组织。根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，此备案应属登记备查性质，水岸天成小区业主委员会在选举产生后未依法备案，存在程序瑕疵，但不影响其成立效力，故聂志锋与宜居物业管理有限公司签订的《水岸天成小区前期物业管理服务协议》因小区业主委员会的成立自动终止，水岸天成小区业主委员会与荣盛物业公司签订的《宜昌市葛洲坝水岸天成小区物业服务合同》自签订之日起生效。聂志锋以水岸天成小区业主委员会未依法到相关部门办理备案抗辩业主委员会成立不合法，导致业主委员会与荣盛物业公司签订的物业服务合同无效，该院对该主张不予采信。根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条、第八条及《湖北省物业服务收费管理实施办法》第五条、第十六条的规定，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，具体收费标准应由业主与物业管理企业根据政府指导价格标准及浮动幅度在物业服务合同约定。聂志锋抗辩荣盛物业公司的物业服务收费标准未经物价部门核准缺乏法律依据，该院予以采信。对荣盛物业公司主张的聂志锋应向其支付2011年11月至2014年10月的物业费4939.5元及拖欠物业费的违约金3194.3元，因无证据证明其收费价格在政府指导价格标准及浮动幅度内，该院不予支持。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回荣盛物业公司的诉讼请求。案件受理费71元由荣盛物业公司承担。
荣盛物业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定荣盛物业公司与水岸天成小区业主委员会签订的物业服务合同有效，那么聂志锋作为涉案小区的业主，应受该合同的约束，并按合同约定缴纳物业管理费、电梯费及车位管理服务费。而一审法院判决驳回了荣盛物业公司的诉讼请求，明显自相矛盾。2、水岸天成小区业主委员会的成立符合法律规定，且其选聘荣盛物业公司作为物业管理单位得到了小区70%以上业主的认同，荣盛物业公司与水岸天成小区业主委员会签订的物业服务合同，其内容符合法律规定。荣盛物业公司的诉讼请求应当得到支持。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持荣盛物业公司的全部诉讼请求，并由聂志锋承担一、二审诉讼费。
被上诉人聂志锋未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、涉案物业服务合同违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条及第十五条的规定，应认定为无效。2、聂志锋同意缴纳物业服务费及车位管理服务费，但荣盛物业公司的物业服务收费标准及其调整物业服务费的行为均不符合法律规定，属于无效约定。物业公司的物业费收取标准及其对物业收费标准进行调整，均应当经物价行政主管部门审批，收费标准的调整并非业主同意即可调整。同时，物业服务费本身就包含了公用设施的维修和养护费用，电梯属于公用设施之一，荣盛物业公司另行收取电梯费属于重复收费，且未经价格主管部门审批，不应得到支持。
二审诉讼中，荣盛物业公司、聂志锋均未向本院提交新的证据。
本院补充查明：1、水岸天成小区共有普通住户149户，该小区楼栋层数均为18层，属高层住宅，业主聂志锋位于17层，其房屋建筑面积为132.5平方米。
2、2013年11月，水岸天成小区业主委员会通过向全体业主发放《水岸天成小区2013年度物业服务测评和续签合同意见表》方式，就如下事项表决并形成决议：一、续聘荣盛物业公司为水岸天成小区物业管理服务企业，合同期限三年；二、同意小区物业服务费的调价方案。
4、荣盛物业公司与涉案小区业主委员会于2011年11月27日签订的《物业服务合同》约定，若业主或物业使用人未按约定于每年年初一次性足额交纳物业服务费、电梯费及车位管理服务费用，应从逾期之日起按日1‰标准向荣盛物业公司支付违约金。荣盛物业公司与该小区业主委员会于2013年12月1日签订的《物业服务合同》中的违约金条款与前述约定相同。
4、荣盛物业公司是享有宜昌市房产管理局核发的三级资质的物业服务企业。
5、2010年10月14日，宜昌市夷陵区物价局、宜昌市夷陵区房产管理局根据《湖北省物价局、省建设厅关于印发﹤湖北省物业服务收费管理实施办法﹥的通知》（鄂价房服（2007）107号）精神和《宜昌市夷陵区房产管理局、宜昌市夷陵区物价局关于印发﹤夷陵区普通住宅小区物业管理服务等级标准﹥的通知》（夷房发（2007）23号）之规定，联合下发了《关于明确和规范物业服务收费管理的通知》，其中规定：物业服务收费严格执行“一价清”，物业服务收费包括物业综合服务费、停车费和特约服务费；夷陵区普通住宅物业综合服务基准收费标准分为四级三等，其中，三级资质物业服务企业收费标准为多层0.45元／平方米／月，小高层0.75元／平方米／月，高层0.85元／平方米／月；根据经济发展水平和物业服务成本变化，确需调整物业服务收费标准时，由物业企业申报，区物价局按法定程序开展成本监审，充分征求社会各界意见，经区物价局集体审价委员会研究同意后，择时公布执行。该文件已抄送宜昌市物价局。
前述事实，有葛洲坝集团第五工程有限公司城区管理部及宜昌市西陵区光明路社区居民委员会出具的书面证明、业主及投票权数清册、葛洲坝五公司水岸天成小区业主大会选票101份、《水岸天成小区2013年度物业服务测评和续签合同意见表》113份、水岸天成小区业主大会关于调整物业服务费的决议、《夷陵区物价局、夷陵区房管局关于明确和规范物业服务收费管理的通知》（夷价发（2010）30号）及双方当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：涉案物业服务合同的效力问题。针对上述争议焦点，本院评述如下：
一、关于涉案物业服务合同中物业收费标准条款的效力问题。首先，虽然《中华人民共和国价格法》第十二条仅规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”，并未明确否定违反“政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”等行为在民商法上的效力，但结合该法第三十九条（“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”）及第四十一条（“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”）的规定来看，经营者违反政府定价及政府指导价的行为，不仅需要承担没收违法所得、罚款、停业整顿等行政法上的责任，还需承担向经营者退还多付价款、赔偿损失等民商法上的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”前述规定表明，对于经营者违反政府定价及政府指导价的行为，价格法的立法精神是否认其民商法上的效力的（返还只能是基于无效方可返还）。因此，《中华人民共和国价格法》第十二条的规定应属于效力型强制性规范。若经营者与相对人约定的价格违反了政府指导价确定的幅度，其超出部分应属无效。
其次，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发展和改革委员会与建设部依据前述规定的授权制定的《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别执行政府指导价和政府调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。”依据前述规定的授权制订的《湖北省物业收费管理实施办法》第五条规定“根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府价格标准及浮动幅度。”第七条规定：“物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。综合管理服务费包括：清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。停车费是指为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用。特约服务费指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。”因此，湖北省普通住宅针对清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护等服务项目所收取的物业综合管理服务费及针对停车场地、设备设施、相关道路的维护保养及管理等服务项目所收取的停车费属实行政府指导价的服务项目，其收费项目及标准均不得超越市县价格主管部门会同房地产主管部门制定的价格标准及浮动幅度。所以，物业服务企业针对前述服务与业主之间约定的任何超越市县价格主管部门会同房地产主管部门制定的价格标准及浮动幅度的收费标准均属于违反《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”的效力型强制性规范行为，其超过部分应属无效。
同时，《湖北省物业收费管理实施办法》实施后，宜昌市仅部分城区出台了普通住宅综合管理服务、停车服务等的收费标准。涉案小区所在的葛洲坝区域目前尚未正式出台普通住宅综合管理服务、停车服务等的收费标准，但这并不意味着物业服务企业与业主之间可就物业收费标准完全自由约定，对于超过政府定价合理幅度范围的约定仍应认定为无效。同时，虽然《湖北省物业收费管理实施办法》第五条对实行政府指导价的物业服务收费授权市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，制定政府价格标准及浮动幅度，但由于其第七条同时对实行政府指导价的综合管理服务及停车服务确定了具体的服务项目，依下位法服从上位法的法律适用原则，应当认定市县价格主管部门会同房地产主管部门在对实行政府指导价的物业服务收费确定具体服务项目时不得突破《湖北省物业收费管理实施办法》所规定的收费项目范围。因此，如物业服务企业与业主之间通过物业服务合同针对普通住宅综合管理服务、停车服务等所约定的收费项目超越了《湖北省物业收费管理实施办法》第七条所确定的服务项目，无论其是否经所属市县价格主管部门的审批，其有关超出项目的收费约定应为无效。
本案荣盛物业公司就水岸天成小区2011年12月1日至2013年11月30日期间的普通住宅物业收费标准约定为0.65元／月／平方米，并按月每户收取电梯费25元，荣盛物业公司就其收费标准未报价格行政主管部门审批，参照宜昌市夷陵区物业服务收费标准高层0.85元／平方米／月（含电梯费），如将双方约定的25元／月／户的电梯费按户均住房面积平均后（聂志锋所在楼栋住户为85户，每月收取的电梯费共计2125元，该楼栋住房面积共计9311.4平方米，计算得出每平方米收取的电梯费约为0.23元），将0.23元／平方米／月加入服务费0.65元／平方米／月中考察，合同含电梯费在内的服务收费标准超出了0.85元／平方米／月标准，故对于超出的部分应认定为无效。对于2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业收费，涉案合同约定的收费标准为0.75元／月／平方米，并按月每户收取电梯费30元，依前述计算方式，该标准亦超出了综合管理服务费的合理幅度，故对于超出的部分应认定为无效。因此，聂志锋应按每月每平方米0.85元标准向荣盛物业公司缴纳综合管理服务费，并按20元／个／月标准交纳车位管理服务费。
二、关于涉案物业服务合同的效力问题。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业……”；第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。在本案中，水岸天成小区通过书面征求意见方式选聘荣盛物业公司为该小区的物业管理服务企业，并选举产生了业主委员会，业主委员会根据业主大会决议分别于2011年11月27日、2013年12月1日与荣盛物业公司签订了《水岸天成小区物业服务合同》，该合同的签订主体适格，意思表示真实，虽然该合同中关于物业服务收费标准的约定违反了《中华人民共和国价格法》第十二条之规定应将超出政府指导价部分的物业收费认定为无效，但该合同的其他部分应属有效，且该效力及于小区全体业主。聂志锋作为该小区业主，有义务接受荣盛物业公司的物业管理及服务，并交纳相应物业管理费，若违反前述合同约定，应承担相应违约责任。因聂志锋长达三年时间未交物业管理费，已构成违约，至于违约责任的承担方式，涉案物业服务合同已明确约定“若业主或物业使用人未按约定于每年年初一次性足额交纳物业服务费、车位管理服务费用等，应从逾期之日起按日1‰标准向荣盛物业公司支付违约金”，故聂志锋应按合同约定从逾期之日起以同期应缴物业管理费数额为基数，按日1‰标准向荣盛物业公司支付违约金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国价格法》第十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00165号民事判决；
二、聂志锋于本判决生效之日起15日内向宜昌市荣盛物业管理有限公司支付自2011年12月1日至2014年11月30日的物业服务费4774.5元（132.5平方米×0.85元×12月×3年＋20元×12月×3年=4774.5），并承担逾期付款违约金（以同期应缴物业服务费为基数按日1‰标准分期计算至本判决所确定的给付之日止：2012年度以物业费1351.5元为基数自2012年4月1日起计算违约金，2013年度以物业费1351.5元为基数自2013年4月1日起计算违约金，2014年度以物业费1351.5元为基数自2014年4月1日起计算违约金）；
三、驳回宜昌市荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决所确定的金钱给付义务，逾期履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费71元（宜昌市荣盛物业管理有限公司已预交71元），由聂志锋负担50元，宜昌市荣盛物业管理有限公司负担21元。二审案件受理费71元（宜昌市荣盛物业管理有限公司已预交71元），由聂志锋负担50元，宜昌市荣盛物业管理有限公司负担21元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年八月四日
书 记 员 冀琦芳