福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第10016号
原告（反诉被告）漳州万晟投资有限公司。
委托代理人柯伟峰，福建瀛坤律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘木进（曾用名刘木火），男，1960年12月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人刘永平，福建华闽律师事务所律师。
第三人（反诉被告）漳州万豪置业有限公司。
委托代理人张天送，男，1982年6月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告漳州万晟投资有限公司诉被告刘木进、第三人漳州万豪置业有限公司返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告漳州万晟投资有限公司的委托代理人柯伟峰，被告刘木进及其委托代理人刘永平，第三人漳州万豪置业有限公司的委托代理人张天送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第三人漳州万豪置业有限公司于2013年11月28日签署《资产转让协议》，双方约定原告以1786.8572万元人民币受让位于漳州市芗城区漳州市华侨住宅经营公司开发“温泉广场商业城”项目的部分资产，具体建筑面积为27560.62㎡，（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡）。现万豪公司已经将交易房产整体交付予原告。因“温泉广场商业城”项目未完成全部工程验收及拖欠的部分土地出让金等历史遗留问题，交易房产的土地使用权、房屋所有权证等至今尚未办理。交易房产原为华侨公司的房产，因华侨公司拖欠中国工商银行漳州市分行营业部贷款无法清偿，交易房产被作为抵押物抵偿结欠该银行的债务。蔡健生和庄少滨于2005年9月20日代表万豪公司通过公开拍卖竞得标的房产，万豪公司自此成为交易房产的实际权益人（2010漳民初字第126号民事判决书已对该事实予以确认）。现原告通过合法受让的方式为交易房产的实际权益人，原告有权占有、使用该房产，排除他人非法妨害，同时有权根据（2003）82号《关于处理市区房屋权属登记历史遗留问题的专题会议纪要》、漳国土资（20090146号《第153号建议办理情况答复函》的相关规定，申请办理相应的土地、房屋权属登记手续。
被告刘木进既不是交易房产的权利人，也未曾获得原权利人万豪公司以及现权利人原告的许可，擅自进入交易房产，并非法占用、违法改造交易房产中的多处房产。刘木进自2013年非法强占涉案房产以来，非法阻塞消防通道、破坏原有建筑结构，严重损害了涉案房产的使用价值。期间，万豪公司作为涉案房产当时的权利人多次通过发函、张贴公告以及报警等方式要求刘木进搬离涉案房产、拆除相应的违章建筑并赔偿相应的损失。但刘木进至今仍非法占用涉案房产不予搬离，涉案房产也未恢复原状。刘木进非法占用、破坏涉案房产，不但侵犯了原告的合法财产权益，而且违反了房地产相关的管理制度，带来极大的安全隐患。为了保护原告的合法利益特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决：1、被告刘木进立即停止侵权，将其非法占用的房产即位于芗城区温泉广场商业城八卦街（店面建筑面积：139.32㎡，挂牌：漳州市文华产业促进会）、B区（建筑面积412.52㎡，挂牌：漳州市文华产业促进会）、B区（仓库建筑面积：68.48㎡）内物品搬走、腾空房屋并返还给原告；2、被告刘木进向原告支付房屋占用费146250元（即从2013年12月起至2015年12月止为146250元，其中内街每月2250元，B区某室每月3200元，B区某室每月400元。），从2016年1月至被告将其非法占用的房产腾空并返还给申请人之日止的房屋占用费按上述计算方法支付。3、被告刘木进立即清理其在非法占有的房产中违法搭建的部分，并恢复建筑物原状。4、第三人漳州万豪置业有限公司协助原告接受前述被非法占用的房产。5、本案全部诉讼费用由被告刘木进承担。
被告辩称，原告万晟公司诉被告刘木进及第三人万豪公司返还原物纠纷一案，原告万晟公司所诉完全违背事实与法律，其诉讼请求依法不能成立，应当依法驳回其诉讼请求，并应由其承担相应法律责任。
原告万晟公司所诉本案讼争房屋“温泉广场商业城”即俗称八卦楼。由于开发商规划调整、建设功能设置不当，经营不善，负债停建，建设工程未施工完毕且未能整体竣工验收，其中暖通、消防喷淋等消防工程设施尚未施工；据2004年12月3日《抵债协议》、《小区最基本配套建设等费用清单》载明，温泉广场小区最基本的配套建设费用及小区供电需再投入资金462.806万元，主要工程项目，包括供电配套等设施，以及小区绿化、路灯、围墙、铁门、值班室、供水设施、小区供电开闭所、供电设施设计、安全监控等设施均尚未施工、验收和结算。且因该项目建筑风格与百姓居住等文化观念不合，从建设到万豪公司受让后被告入驻前十年间一直没电没水、闲置荒废，被广传为阴地、青楼等，更是无人敢于入住。2008年间，被告刘木进经万豪公司多次邀请前来盘活市场，经多方调研论证，双方约定由万豪公司将竞买受让的本案讼争“温泉广场商业城”即俗称八卦楼的房产项目，交由被告刘木进承租并投资招租招商引资进行经营，对尚未施工的工程项目等进行续建、重修、整修、装修装饰，租金每月22200元，保证前15年租期内租金保持不变，15年后享有续租等优先权。否则，应赔偿一切投资等经济损失。就此，被告在当时八卦楼场地破烂不堪，环境条件十分恶劣的情况下，投入千万元巨额资金，配套施工上述建设工程尚未施工的工程项目，重新对建设工程整修和装修装饰，从安装水电、消防设施、设置大门安全设施、清理十多年堆积的污渍垃圾，一切除旧布新，从无到有，并多方从全国各地招商引资商户近百家入驻八卦楼，并从2009年发起组织成立“漳州文化产业发展促进会”，投入大量的人力物力和数千万资金，在八卦楼建设漳州文化城，并成功申报为“省级文化产业示范基地”，成功举办中央电视台的《鉴宝》栏目和民间奇石、书画、杂件等收藏拍卖会及各种文化节，成为海峡两岸文化交流的合作平台，使得八卦楼漳州文化城度过苦难期，迎来市场繁荣景象。恳请人民法院依照事实和法律，依法驳回原告对被告刘木进的起诉或诉讼请求。
第三人漳州万豪置业有限公司述称，万豪与万晟之间签订的买卖合同是真实合法有效的，被告确实霸占了争议标的，第三人同意原告的诉讼请求。
反诉原告反诉称，本诉原告诉称“原告与第三人万豪公司于2013年11月28日签署《资产转让协议》，双方约定原告以1786.8572万元人民币受让于漳州市芗城区漳州市华侨住宅经营公司开发“温泉广场商业城”项目的部分资产，具体建筑面积为27560.62㎡，（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡）”。据此，现被告刘木进才得知万豪公司在明知本案房屋已租赁的情况下，却与原告万晟公司恶意患通，签订买卖本案讼争的房屋的《资产转让协议》，严重侵害被告的合法权益。根据《民法通则》第58号和《合同法》第52条的规定，本案反诉被告之间恶意串通签订的《资产转让协议》应当依法确认为无效；根据《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利的优先购买权。为此，被告特提起反诉，请求确认反诉被告之间就买卖“温泉广场商业城”项目的部分房产签订的《资产转让协议》无效；确认反诉原告享有对本案《资产转让协议》的房屋同等条件优先购买权，并由反诉原告以同等条件优先购买受让反诉被告之间签订的《资产转让协议》的房屋；本案诉讼费作由反诉被告承担。综上所述，敬请人民法院按反诉原告诉讼请求依法公正裁决，维护原告合法权益。
反诉被告漳州万晟投资有限公司、漳州万豪置业有限公司辩称，反诉原告提起的反诉并无法律上与事实的牵连关系，本诉系返还原物侵权之诉，属于请求之诉。反诉原告提出的反诉主张确认与第三人的转让协议无效系确权之诉，本诉与反诉为不同之诉，反诉增加的当事人把第三人列为被告，反诉原告提出的反诉依法不能成立。本诉原告与本诉第三人签订的买卖协议真实合法有效，应受法律保护。本诉原告提供的证据如福建省拍卖成交确认书表明本诉的第三人系案涉的温泉广场商业城的所有权人。2013年11月29日，本诉原告与本诉第三人通过买卖合同关系，受让上述房产，即本诉原告已是温泉广场商业城的实际权益人，有占有、使用、收益该房产，排除他人非法侵害的权益。本案从本诉的庭审情况本诉第三人否认温泉广场商业城出租给反诉原告，因此，反诉原告在民事反诉状称被起诉才得知万豪公司以出售租赁物的情况不是事实。反诉原告主张的资产转让协议的房屋在同等条件下有优先购买权，无事实和法律依据。万豪公司并没有将资产转让协议的房屋出租给反诉原告，反诉原告系违法侵占房屋，因此，反诉原告不享有合同法第230条的任何权利。请求依法驳回反诉或反诉请求。
经审理查明，2004年12月8日，福建省高级人民法院（2004）闽民初字第50号民事调解书确认漳州市华侨住宅公司结欠工行元光支行本金人民币4223万元；工行元光支行对本案抵押合同项下的“温泉广场商业城”A、B、C区及第6、8、10、12、13等幢在建工程及位于芗城区下沙威镇阁商场第一、二层房产享有优先受偿权；具体的抵偿方案按双方2004年12月3日签订的抵偿协议及补充协议执行。2005年9月漳州工行对上述资产抵债项目进行拍卖时，在《项目拍卖情况说明》中，明确项目验收（最基本配套建设费用）需再投入资金554.81万元，其中包括配套建设费用及供电配套设施费462.81万元和小区拆迁过渡费92万元，若要两证齐全，需交纳土地出让金310万元。买受人竞得该资产后，必须在付清全部竞拍价款的同时，自行向相关部门缴交上述相关费用及资产转移应缴交的税费。
2005年9月20日，漳州万豪置业有限公司以1725万元竞得华侨住宅公司部分抵债资产。2006年7月25日，漳州工行营业部向漳州市房地产交易管理所出具证明，说明该行将抵押并办理产权过户手续。拍卖资产已经交付给万豪公司，购房款已经付清，同意解除在建工程抵押并办理产权过户手续。拍卖资产已经交付给万豪公司，但尚办理产权过户手续。
2013年11月29日，漳州万豪置业有限公司、漳州万晟投资有限公司的法定代表人蔡健生签署一份由漳州万豪置业有限公司作为甲方，漳州万晟投资有限公司作为乙方的《资产转让协议》，将漳州市芗城区漳州市华侨住宅经营公司开发“温泉广场商业城”项目部分工程至今未施工完毕且未整体竣工验收，仍属在建工程。建筑面积为27560.62㎡，（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡）作价1786.8572万元，由甲方漳州万豪置业有限公司转让给乙方漳州万晟投资有限公司。
被告刘木进持有一份盖有漳州万豪置业有限公司印章的《场地证明》，载明：“兹有我司所拥有的漳州市八卦楼温泉商业广场出租给刘木进进行石玩文化的交流、研究等活动的场所，时间从二OO九元月一日起，租期暂定年，到期无特殊情况将按原条件顺延租用。特此证明”刘木进持有该份《场地证明》，向漳州市文化与出版局申请在本案讼争的地点成立“漳州市八卦楼三古玩文化促进会”。2009年5月15日，漳州市文化与出版局同意成立非营利性质的社团组织“漳州市八卦楼三古玩文化促进会”，促进会设在漳州八卦楼文化城。
诉讼中，第三人漳州万豪置业有限公司向本院申请对被告刘木进持有的场地证明中“漳州万豪置业有限公司”的印章与原告单位使用过的印章是否一致及场地证明中落款处“漳州万豪置业有限公司”打印文字与印章的叠放层次孰者在上进行鉴定。本院依法委托福建鼎力司法鉴定中心进行鉴定。在鉴定过程中，本院与鉴定机构和双方当事人一起到漳州市工商局调取漳州万豪置业有限公司在漳州市工商局企业档案中的印模和到漳州市电业局调取在漳州电业局署名为漳州万豪置业有限公司的供用电合同及相关材料作为鉴定的样本。2016年10月17日，福建鼎力司法鉴定中心作出的鉴定结论为：检材《场地证明》上的“漳州万豪置业有限公司”印文与提供比对的“漳州万豪置业有限公司”样本1-3印文不是同一枚印章盖印，检材印文是彩色喷墨打印机打印形成。样本4印文非直接盖印形成，不具备比对条件。鉴定结论送达后，被告刘木进向本院申请打印文件的同源性鉴定（即对检材《场地证明》与样本4是否同一性，即是否同一打印机打印；是否同一模板打印等进行同一性补充鉴定）。经福建鼎力司法鉴定中心鉴定结论为：检材《场地证明》与样本4中的“漳州万豪置业有限公司”印文和“漳州万豪置业有限公司”字迹是源自同一模板打印形成。
另查明，在漳州电业局署名为漳州万豪置业有限公司的供用电合同及相关材料中项目用电地址下沙温泉商业广场A、B区经第三人漳州万豪置业有限公司确认，该地址的房屋是第三人的公司所有。
被告刘木进提供部分收款收据和其与手机号1896＊＊＊****用户（严淑娜）的通话录音，收款收据记载被告已支付租金2013年10月30日是，每月租金为22200元，在手机录音中刘木进问严淑娜“我每年每月租金22200元是你收的，收款收据是你开的”，严淑娜回答：“是”。刘木进问“我每月交的22200元你开给我的收款收据是连号”，严淑娜回答：“是、是、是、是”。漳州万豪置业有限公司向福建鼎力司法鉴定中心缴交的鉴定费5000元，该款由严淑娜汇入。
上述事实，有原（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人（反诉被告）提供的以下证据：抵偿协议及补充协议、（2004）闽民初字第50号民事调解书、福建省拍卖成交确认书、工行漳州分行的收款证明、（2010）漳民初字第126号民事判决书、（2011）闽民终字第662号民事判决书、资产转让协议、（2003）82号《漳州市人民政府关于处理市区房屋所有权属登记历史遗留问题的专题纪要》、《漳州市房地产管理局关于市区几个片区房产权属登记历史遗留问题的处理办法》、漳房（2009）47号《关于市十四届人大四次会议第153号建议办理情况的答复函》、照片、场地证明、收款收据、录音光盘、福建省增值税普通发票、外资企业登记基本情况、漳州市文化与出版局漳文产（2009）4号《关于审查同意成立漳州市八卦楼古玩文化促进会的意见函、福建鼎力司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据予以证实。
本案双方当事人争议的焦点：1、被告刘木进占用本案涉讼的房产是否属于非法占有？2、反诉原告刘木进提起的反诉可否与本诉合并审？
关于被告刘木进占有本案涉讼的房产是否属于非法占用？原告和第三人均认为，原告和第三人均未与被告刘木进存在涉讼房产的租赁关系，被告刘木进属非法占用涉讼房产，要求被告刘木进应立即停止侵权，将其非法占用的房产内物品搬走、腾空房屋并返还给原告。被告辩称，其是居于与第三人存在租赁关系，涉讼房产其是向第三人租赁的，每月租金22200元，租金交到2013年10月30日。本院认为，被告刘木进提供的《场地证明》中的印章与本院向漳州电业局调取的署名为漳州万豪置业有限公司的供用电合同及相关材料中的漳州万豪置业有限公司印文经福建鼎力司法鉴定中心鉴定，结论为：检材《场地证明》与样本4中的“漳州万豪置业有限公司”印文和“漳州万豪置业有限公司”字迹是源自同一模板打印形成。因漳州电业局调取的署名为漳州万豪置业有限公司的供用电合同及相关材料中用电项目属第三人所有，被告辩称《场地证明》是第三人提供给被告的，该辩称合法有据，本院予以采信。结合被告提供的收款收据和与第三人公司员工严淑娜的录音光盘，可以认定，本案涉及的房产中被告与第三人存在租赁关系。
关于反诉原告刘木进提起的反诉可否与本诉合并审？反诉原告（本诉被告），认为本诉第三人在明知涉案房屋已租赁给反诉原告的情况下，却与本诉原告恶意患通，签订《资产转让协议》，严重侵害被告的合法权益。原告（反诉被告）和第三人（反诉被告）认为，本诉系返还原物侵权之诉，属于请求之诉，反诉原告主张确认与第三人（反诉被告）确认本诉原告与本诉第三人转让协议无效系确权之诉，本诉与反诉为不同之诉，反诉把本诉第三人列为反诉被告增加的当事人，故反诉不能成立。本院认为，因本诉审理的是侵权法律关系，反诉审理的是合同关系，本诉与反诉不是同一法律关系，故反诉应另案处理。
综上本院认为，当事人对自已主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案所查事实，被告刘木进系向第三人漳州万豪置业有限公司租赁案涉房产并非非法占有控制案涉房屋。现原告提供的证据证明其存在合同项下的相关权利并不足以证明被告非法占有案涉房屋，故其主张被告腾空房屋并交付房屋占用费等请求证据不足，本院不予支持。因反诉原告请求确认反诉被告之间就买卖“温泉广场商业城”项目的部分房产签订的《资产转让协议》无效和确认反诉原享有对本案《资产转让协议》的房屋同等条件优先购买权的反诉请求。因反诉当事人应当限于本诉当事人的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。本案本诉涉及的是侵权法律关系之诉与反诉涉及的是依合同关系确权之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，反诉原告所提反诉不符合民事诉讼法及其司法解释关于反诉受理条件的明确规定，本院不予处理，反诉原告可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求
本案本诉受理费人民币7333元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判长 杨建竹
审判员 郑解民
审判员 许艳斌
二〇一六年十一月四日
书记员 张 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。