苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第01676号
原告怡合置业（苏州）有限公司,住所地苏州工业园区华池街88号2幢。
法定代表人陈明镜。
委托代理人季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托代理人张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被告蔡红。
委托代理人陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人许宏军，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原告怡合置业（苏州）有限公司（以下简称“怡合置业公司”）诉被告蔡红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年11月16日公开开庭审理了本案。原告怡合置业公司的委托代理人季海兵、张心源、被告蔡红及其委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡合置业公司诉称：2014年4月2日，原、被告签订了《晋合广场商铺租赁合同》，约定原告将位于苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺出租给被告，租赁期限自2014年4月9日至2019年5月31日。合同生效后，原告依约交付了商铺，但被告在缴纳了保证金后一直未按约缴纳租金和营销推广费。经原告多次催要，被告仍拒绝支付。被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。为维护原告合法权益，遂诉讼来院，请求法院：1、判令解除原被告签订的《晋合广场商铺租赁合同》，被告将苏州市华池街88号晋合广场项目层1层106-1号商铺恢复原状后返还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金暂计232818元，计算至判决确定的合同解除之日；3、判令被告支付物业管理费85049.61元；4、判令被告支付房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准，从合同解除之日起计算至被告实际搬离之日止；5、判令被告支付违约金58204.5元；6、判令被告支付拖欠的营销推广费5000元。
被告蔡红辩称：原告并未提供正常房屋租赁条件，导致被告无法正常经营；原告至今未提供正常开业条件，晋合广场没有正式开业。故原告的各项请求不能成立，被告无需支付原告租金，也不同意解除租赁合同。
经审理查明，原告怡合置业公司为苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺的所有权人。2014年4月2日，原、被告双方签订了一份《晋合广场商铺租赁合同》，约定原告将前述商铺租赁给被告，由被告用于经营“MAXPLUB”酒吧。租赁期限为2014年4月9日至2019年5月31日，若开业日期顺延，则合同约定的租赁起始日也相应调整。合同约定首年租金单价为6.8元/平方米/天（按使用面积），第3年开始递增，第3-5年递增比例分别为3%、4%、5%，还约定了租期内的年租金，其中2014年4月9日至2015年5月31日为232818元，2015年6月1日至2016年5月31日为253983元。租金采取“先付后租”的方式按季支付。双方签订合同后，租赁保证金自动转为履约保证金，双方签订租赁场地交付确认书后5个工作日内，被告向原告支付首期租金42331元。以后每期租金，被告应提前一个月支付下期租金。合同还约定被告还应向原告支付物业管理费及营销推广费。物业管理费收费标准为28.69元/平米/月，按承租房产的建筑面积计算，其中公共服务费为13.74元，代收代缴费用为14.95元。物业管理费采取“先付后用”的方式，按季支付，首期物业管理费于商铺交付之日支付，后期物业管理费，应提前一个月支付。物业管理费由被告直接向原告委托的物业管理公司支付。原告不时为晋合广场进行商业推广，被告同意接受原告的推广活动并为此向原告按年支付推广费，标准为5000元/年。首年营销推广费于商铺交付之日支付，其余年份推广费于合同签订日前10个工作日支付次年营销推广费。合同关于违约责任的条款约定，租赁期内，被告必须按合同约定的时间足额向原告支付租金、物业管理费以及其他所有费用。被告如延迟支付上述费用，每逾期一日，应按未支付费用1%的标准向原告支付延迟付款违约金。延迟支付15日，原告有权采取停水停电等措施；延迟支付达30日的，视为被告违约，被告应承担违约责任外，原告还有权解除合同。同时还约定，被告违反前述条款，应支付相当于三个月租赁费用的违约金，同时保证金不予返还。合同关于租赁物交还的条款约定，房屋租赁期限届满之日或合同因任何原因终止之日，被告应当将承租房屋交还给原告，被告还应当使承租房产复原，复原状态应以取得物业管理方的复原施工验收合格为准。
另查明，原、被告签订房屋租赁合同前，曾于2013年8月19日签订了租赁意向书。2013年11月6日，被告向原告支付了租赁意向金42955元，双方签订合同后，该款项转为履约保证金。2014年4月3日，原告将租赁商铺交付给被告使用，被告签署了收房表。被告收房后随即对房屋装修后进行使用，用于经营酒吧。2014年5月29日，原告向被告发出《晋合广场开业通知书》，通知被告晋合广场定于2014年6月18日开业，希望被告在2014年6月15日前完成商铺装修，如商户在2014年6月18日开业，商户租金减免至2014年7月5日，物业费自开业日起正常计收。2014年6月18日，晋合广场举办开业典礼，开业经营，被告参加了开业典礼。被告租赁房屋后，未曾向原告缴纳租金、物业管理费以及营销推广费，原告向租赁商铺的物业管理单位晋合物业管理（苏州）有限公司缴纳了2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理费85049.61元。
再查明，2014年10月、11月，因晋合广场商铺经营状况不佳，被告等晋合广场商户曾通过联名信向与原告交涉晋合广场整体设计、标志牌设计制作、商场内建筑“茶山”遮挡视线等问题，原告对此进行了回复，与商户进行了沟通协商。2015年7月，被告两次发函给原告，认为原告提供的条件无法满足其正常经营需要，具体表现在：“1、承租商铺外面没有我司的指示牌、没有路灯照明；2、广场外围及内部缺少我司导视牌；3、商场的南、北门、电梯、10点过后处于封死状态；4、空调和油烟经常无法正常运作；5、商场商户整体开业率底（文中笔误，应为“低”），几乎没有人群流动量；6、地下停车场缺少商家的导视牌；7、广场中间有座巨大的无名山，更是遮挡商场的视线。”被告要求原告提供正常营业条件和需要门前摆放冷饮冰柜。原告收到该函件后，表示双方纠纷已进入司法程序，以法院裁决为准。
以上事实，由租赁合同、房屋产权证书、商场开业照片、收房表、物业管理费发票及转账凭证、原、被告往来函件等证据，以及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原告怡合置业公司与蔡红签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。原告将出租的房屋交付被告使用后，被告应按约定支付租金、物业管理费以及营销推广费。被告辩称商铺所在晋合广场不符合开业条件，但双方在租赁合同中约定租赁起始日从商场开业起算，并未约定开业的条件，现晋合广场已经于2014年6月18日开业对外营业，被告所经营的商铺也已对外营业，故双方租赁合同中约定的租金支付条件已经成就，被告该抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。被告辩称原告未提供正常商铺经营条件，对此本院认为，首先，双方在租赁合同中并未约定原告2015年7月发函中所提到的指示牌、导视牌、商户入驻率等条件要求；其次，被告也未举证证明原告提供的租赁物存在无法使用或影响使用的瑕疵或缺陷；再次，被告于2014年4月3日即签署了收房表，确认了租赁物的情况，其对租赁物交付时的实际状况系清楚明知的。故被告该抗辩理由，同样缺乏依据，本院亦不予认可。综上，被告拒不支付原告租金等款项的理由均不能成立，被告未按约支付租金，已构成违约。被告应当支付原告拖欠的租金并承担相应的违约责任。根据双方租赁合同约定，被告逾期交纳租金超过30日的，原告作为出租方具有解除合同的权利，被告拖欠租金已远超过一个月，原告有权解除租赁合同。合同的解除以具有解除权的一方将解除通知送达对方时生效。原告在本次诉讼前并未通知被告解除租赁合同，故本院以本案副本送达被告之日确定为解除通知送达被告之日，即本院确认双方租赁合同于2015年8月24日解除。租赁合同解除后，出租方有权收回房屋，双方租赁合同也明确约定双方合同解除后，被告应当将租赁房屋恢复原状后交还原告，故原告主张被告将租赁房屋恢复原状后迁出的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于被告拖欠的租金、物业管理费、营销推广费的金额，根据双方的租赁合同，租金应从晋合广场开业日即2014年6月18日起算，第一年租金为232818元，第二年租金为253983元。按此标准核算，被告应支付原告截至2015年8月24日的租金280831.24元（232818+69*102.33*6.8）。被告应当按约缴纳物业管理费，原告代为向物业公司支付了2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理费85049.61元，该物业费金额符合合同约定，原告要求被告支付该款项，具有事实依据，本院予以支持。双方合同中约定了营销推广费，该约定不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力，被告应当按约支付。原告要求被告支付一年的营销推广费5000元，本院予以支持。
关于违约责任。双方租赁合同约定，如被告违约，应支付相当于三个月租赁费用的违约金，同时保证金不予返还。被告未按约支付租金导致合同解除，应承担相应的违约责任。被告在租赁房屋后从未支付租金，至今仍未支付，拖欠租金时间较长，违约程度较大，必然会给被告造成租金利息损失、重新出租期间租金损失等各项损失，双方约定的三个月租金的违约金并未过分高于被告方的实际损失，原告要求被告支付违约金58204.5元，本院予以支持。关于保证金，双方已经约定了违约金，再行约定保证金不予退还，过分高于被告的实际损失，本院对此不予认可，该保证金应当抵充被告前述拖欠的租金。抵充后，被告还应支付原告拖欠的租金237876.24元（280831.24-42955）。
关于占用费，如前所述，被告的违约行为导致原、被告双方租赁合同于2015年8月24日解除，合同解除后被告一直占用租赁房屋至今未能搬离，导致原告无法继续出租房屋，给原告方造成租金损失，被告应予赔偿，原告要求被告按原租金标准赔偿租金损失至实际搬离之日止，本院予以支持。根据双方约定的租金标准，本院确定被告应当按照21165.25元/月的标准支付原告占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告怡合置业（苏州）有限公司与被告蔡红于2014年4月2日签订的关于苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺的租赁合同于2015年8月24日解除；
二、被告蔡红于本判决书生效之日起十日内将其租赁的苏州市华池街88号晋合广场项目1层106-1号商铺恢复原状并迁出该租赁房屋；
三、被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司拖欠的租金237876.24元、物业管理费85049.61元、营销推广费5000元，合计327925.85元；
四、被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司违约金58204.5元；
五、被告蔡红应于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司房屋占用费（按每月21165.25元的标准，自2015年8月25日起计算至被告履行完毕前述第二项判决确定的义务之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16556元、保全费2425元，合计18981元，由被告蔡红负担。被告应于本判决生效之日起十日内交至本院。本院诉讼费账户名称为：苏州工业园区非税收入财政汇缴专户，开户银行：中国建设银行苏州工业园区支行，账号：32×××00。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 刘佳政
人民陪审员 杨金根
人民陪审员 顾伯翔
二〇一六年三月一日
书 记 员 王巧云