广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第554号
原告：梁金泉，男，1955年3月3日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。
被告：中山市游戏游艺产业发展有限公司，住所地中山市港口镇兴港大道星港湾花园1号第一期会所一楼北侧，组织机构代码68636475-6。
法定代表人：苏锐贤，经理。
被告：中山市港口镇人民政府，住所地中山市港口镇兴港中路169号，组织机构代码00735746-7。
法定代表人：陈有兴，镇长。
被告：中山市游戏游艺产业促进中心，住所地中山市港口镇兴港大道星港湾花园1号之一，组织机构代码69246455-0。
法定代表人：苏锐贤，主任。
上列三被告共同委托代理人：刘小燕、陈一杏，分别系广东国融律师事务所律师、律师助理。
原告梁金泉诉被告中山市游戏游艺产业发展有限公司（以下简称游艺公司）、中山市港口镇人民政府（以下简称港口镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月5日受理后，依原告申请追加中山市游戏游艺产业促进中心（以下简称游艺中心）为共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁金泉及其委托代理人范顺辉，被告游艺公司、港口镇政府、游艺中心共同委托代理人刘小燕、陈一杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁金泉诉称：2009年9月29日，游艺公司、游艺中心、中山市港口镇征地拆迁管理办公室（以下简称港口镇拆迁办）与原告签订《港口镇游艺游戏产业基地恒丰六路民房拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议书》），约定由游艺公司、游艺中心、港口镇拆迁办征用原告位于中山市港口镇沙塾155号住宅及宅基地，游艺公司、港口镇拆迁办为原告安排两块面积均为120平方米的住宅用地，其中一块位于原宅基地的东侧，另一块抽签确定。协议签订后，原告按协议约定将房屋及宅基地交予游艺公司、游艺中心、港口镇拆迁办，但游艺公司、港口镇拆迁办至今未履行承诺，为原告安排两块面积均为120平方米的住宅用地，令原告造成严重的经济损失。原告认为，被告没有征地资格，其征地行为违法；而且被告没有能力履行《拆迁补偿协议书》所约定的主要债务，被告的行为已构成根本违约，《拆迁补偿协议书》应当解除，因此给原告造成的损失应由被告赔偿。港口镇拆迁办没有主体资格，其行为所产生的债务应由港口镇政府承担。据此，原告具状起诉至法院，请求判令：1.被告连带向原告赔偿自2010年9月29日至2013年1月29日出租屋租金42000元（1500元/月×28月）及后续出租屋租金（自2013年1月30日起，至被告为原告安排两块各120平方米的住宅土地之日再加12个月止，按1500元/月计算）；2.被告连带向原告赔偿自2011年9月29日至2013年1月29日屋主租屋住补偿19200元（1200元/月×16月）及后续屋主租屋住补偿（自2012年8月30日起，至被告为原告安排两块各120平方米的住宅土地之日再加12个月止，按1200元/月计算）；3.被告连带向原告赔偿按2012年标准计算的建房差价42120元（400元/㎡×105.3㎡）；4.被告为原告安排两块各120平方米的住宅土地（其中一块位于原宅基地沙塾155号靠东侧位置）；5.案件受理费由被告承担。
诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除原告与被告签订的《拆迁补偿协议书》；2.被告向原告返还中山市港口镇沙塾路155号面积为193.6平方米的宅基地；3.被告向原告返还上述宅基地的土地使用证和房屋所有权证；4.三被告连带向原告赔偿自2010年9月29日起至被告把原宅基地返还给原告后12个月之日止按每月1500元计算的出租屋租金损失；5.三被告连带向原告赔偿自2011年9月29日至被告把原宅基地返还给原告后12个月之日止按每月1200元计算的原告另行租房居住所产生的租金费用损失；6.三被告连带向原告赔偿因迟延交付宅基地导致的建房成本差价52650元[按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（1500元/㎡－1000元/㎡）×105.3㎡]；7.三被告连带向原告赔偿因迟延交付宅基地导致的建星棚差价损失4340元[按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（650元/㎡－250元/㎡）×10.85㎡];8.三被告连带向原告赔偿因迟延交付宅基地导致的建围墙差价损失480元[按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（120元/㎡－80元/㎡）×12㎡]；9.三被告连带向原告赔偿因迟延交付宅基地导致的建石棉瓦房差价损失9270元[按2012年标准与2009年实际补偿的差价计算为（950元/㎡－500元/㎡）×20.6㎡]。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交的主要证据有：1.《拆迁补偿协议书》；2.承诺书；3.拆迁户补偿明细表；4.信息查询结果；5.港口镇游艺游戏基地拆迁户拨款申请表；6.中山市征地拆迁补偿标准（2012年版）。
被告港口镇政府辩称：一、原告签订的《拆迁补偿协议书》合法有效，原告无权要求解除该协议书。原告签订的《拆迁补偿协议书》是双方经过友好协商，就原告位于中山市港口镇西街社区穗农沙塾街6队的住宅地及地上房屋建筑物等的拆迁补偿事宜签订的合同。签订合同的双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实有效，合同的主要内容包含合同的标的土地的基本情况、补偿标准、付款方式、双方责任义务等。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订协议后，港口镇拆迁办也已经向原告支付了协议约定的全部补偿款，履行了协议约定的主要义务，协议约定的安置地也已经在协调解决当中，近期内可以解决，港口镇政府不存在根本违约，故港口镇政府不同意解除该协议书。二、涉案土地上房屋已经拆除，地上已经修建道路，客观上已无法返还给原告。原告向港口镇政府交付土地之后，地上房屋已经拆除，在该土地上已经在修建道路恒丰六路，且该道路作为该区域的主要道路，方便周围群众出行，如取消建设将有损广大群众的利益，因此原告要求返还原宅基地客观上已经不可能，也非常不经济。三、原告要求的出租屋租金损失无依据。原告要求赔偿出租屋租金损失，但当时签订《拆迁补偿协议书》时原告并没有提供房屋出租的合同资料。签约时，为了加快拆迁进程，体现征地拆迁中利益向下的原则，应原告的要求同意补偿出租屋租金1500元/月×12个月，共计18000元。但该项目既无补偿的事实依据，也非法定补偿项目。且经济补偿不可能同时向承租人及业主赔偿，因此原告同时主张没有依据。四、关于原告要求的屋主租屋住的经济损失，在双方同意协商解决的基础上，可以根据客观情况进行协商。原告2009年与游艺公司签订的《拆迁补偿协议书》约定原告的房屋框架结构99平方米，厨房框架结构6.3平方米，共计105.3平方米。根据中山市政府发布的《关于交通基础设施及公益性建设项目征地拆迁补偿标准等有关问题的通知》（中府〔2008〕82号）第一条第四款第3项的规定“……临租住宿费在安置地落实之后，按房屋建筑面积每平方米10元/月标准补偿9个月，但每户不能低于300元/月”，应当补偿原告临租住宿费1053元/月，且仅补偿9个月。但《拆迁补偿协议书》中约定屋主租屋住补偿1200元/月，共补偿24个月，每月高出中山市政府文件规定的标准147元，且多补偿了15个月。考虑到原告的实际困难，双方可以根据客观情况对此进行协商，但需要遵守前述中山市政府文件规定的标准。五、对于原告要求的建房差价损失，考虑到实际情况，在双方同意协商解决的基础上，港口镇政府愿意考虑，双方可以再协商达成合意。六、涉诉土地经向国土部门查询，并无查到有房屋所有权证或土地使用权证，拆迁办公室也没有找到相关资料，如果原告持有该资料或有相应线索，可向港口镇政府提供。综上，港口镇政府与原告签订的拆迁补偿协议合法有效，原告已经依约全额支付了拆迁补偿款，并在补偿标准方面对原告有一定的倾斜，港口镇政府承诺的安置地正在协调安排当中，港口镇政府并未构成根本违约。至于返还原宅基地，因为已经在该土地上修建恒丰六路，客观上不能返还。另外港口镇政府对于原告要求的屋主租屋损失和建房差价损失在双方同意协商的基础上可以考虑，但原告要求的出租屋租金损失，属无理要求，港口镇政府不能同意。
被告港口镇政府就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.支票存根;2.国土档案资料；3.梁金泉旧宅及安置地照片10张；4.中山市港口镇人民政府用地图；5.梁金泉用地图（旧宅位置）；6.规划部门出具的梁金泉红线图；7.规划部门出具的中山市建设用地规划条件审查意见；8.2013年11月8日、2014年3月4日、2014年3月28日关于参加港口镇游艺游戏产业基地恒丰六路拆迁相关的安置地抽签会议通知三份。
被告游艺公司辩称：同意港口镇政府答辩意见，补充如下意见：一、《拆迁补偿协议书》中并无游艺公司的盖章或负责人签字，因此该协议对游艺公司无约束力；二、《拆迁补偿协议书》中的内容显示减免原告办理土地证件的费用，但事实上该减免只有政府有资格承诺，而游艺公司作为企业法人，无权进行减免，且协议书中承诺安排宅基地，也是政府的职责，游艺公司并无该权力，因此该协议无法约束游艺公司；三、相关补偿款事实上由政府支付，因此协议的履行也显示其对游艺公司并无约束力，因此游艺公司并非本案适格主体，应驳回原告对游艺公司的起诉。
被告游艺公司就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.支票存根；2.记账凭证2份；3.进账单；4.港口镇行政事业单位收款收据；5.港口镇政府申请用款的报告。
被告游艺中心辩称：同意港口镇政府及游艺公司的答辩意见，补充如下意见：《拆迁补偿协议书》中并无列明游艺中心是合同相对方，且原告提交的承诺书并未经游艺中心承认，因此对游艺中心无约束力，因此游艺中心并非本案适格被告，应驳回原告对游艺中心的起诉。
被告游艺中心就其辩解在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2009年9月29日，被告游艺公司作为甲方、原告作为乙方、港口镇拆迁办作为参与方共同签订一份《拆迁补偿协议书》，内容为：“甲方因港口镇游艺游戏产业基地（穗农沙塾片）恒丰六路工程建设需要，需征收位于港口镇西街社区穗农沙塾街6队居民即乙方的住宅地及地上的房屋建筑物等。就土地及地上附着物补偿的事宜，经甲、乙双方现场核实，友好协商，按照政府有关拆迁补偿标准，甲方一次性补偿乙方征用土地证同等面积土地（位于沙塾涌即乙方附近穗农六队土地拆迁小区内，按小区规划抽签原则确认地块，另签土地补偿协议），房屋、建筑物、围墙、地坪、水电设施、电视电话、搬迁费、另租屋居住租金、什果什树等其他费用共196442.5元（详见明细表）。日后甲方减免乙方在搬迁小区新建所拆房屋面积的有关规划、施工报建费用，甲方负责办理乙方所征收土地同类证件及费用，新建房屋房产证及税收由乙方负责办理。协议签订后30天内自行搬迁完毕（指两层住宅部分），建筑物拆除由甲方统一负责，补偿费用在协议签订15天内一次兑现，乙方将征收的土地、房屋证件交给甲方。如果乙方过期不搬迁，甲方有权接收乙方的土地及地上附着物。”在拆迁户补偿明细表中，详细列明了上述196442.5元拆迁补偿费的构成，包括：⒈框架结构房屋105.3㎡（含厨房6.3㎡）按单价1000元/㎡补偿计105300元；⒉锌棚10.85㎡按单价250元/㎡补偿计2712.5元；⒊石棉瓦房20.16㎡按单价500元/㎡补偿计10080元；⒋砼地亭98㎡按单价80元/㎡补偿计7840元；⒌围墙12㎡按单价80元/平方补偿计960元；⒍大王椰树18棵补偿7200元；⒎龙眼2棵补偿1000元；⒏芒果、黄皮树4棵补偿800元；⒐蕉树5棵补偿250元；⒑杂果、杂树20棵补偿1000元；⒒搬迁费包括①每户4人以上搬迁费4000元；②出租屋租金补偿18000元（1500元/月×12月）；③屋主租屋住补偿28800元（1200元/月×24月）；④水、电设施补偿5000元（2500元×2）；⑤电视、电话设施补偿500元（250元×2）。
同日，港口镇拆迁办和游艺公司共同出具承诺书，内容为“梁金泉拆迁户：因港口镇游戏游艺基地建设需要征收梁金泉（沙塾155号）住宅土地，为保证乙方利益，考虑贵拆迁户儿子分家关系，同意按现土地证面积193.6平方补够240平方面积给贵拆迁户，一块120平方面积安排在安置地按规划要求抽签确定，另一块120平方面积安排在现住屋靠东侧即厕所、厨房位置，港口镇拆迁办负责办理集体土地证（两块）给梁金泉拆迁户，具体详签补地协议。”
协议签订后，原告将上述房屋交由被告拆除，港口镇政府于2009年11月16日将拆迁补偿款196442.5元支付给原告。因被告一直未安排安置地给原告使用，原告遂于2013年3月5日诉至本院，提出前述主张。
诉讼中，被告确认港口镇拆迁办为港口镇政府内设机构，无独立法人资格，其责任由港口镇政府承担。游艺公司与游艺中心为相互独立法人，游艺中心在《拆迁补偿协议书》上盖章是因为两公司法定代表人相同，内部操作程序不规范造成的。《拆迁补偿协议书》的实际履行主体是港口镇政府。
另查：2012年颁布的《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》（以下简称《征地补偿意见》）中对有关征地补偿标准规定：水电齐全框架结构房屋为1500元/平方米；水电齐全混合结构房屋为1200元/平方米；砖木结构房屋为950元/平方米；简易结构（牛栏、猪舍及滴水檐蓬低于3米的砖木结构房屋）为400元/平方米；星棚为650元/平方米；围墙为120元/平方米；挡土墙为250元/平方米……拆迁房屋按每户3000元给予水电、搬家补助费；以安置地形式进行补偿的，自被征收房屋交付之日起，按被拆迁房屋建筑面积每平方米12元/月标准补偿12个月的临时安置费，且每户不低于500元/月。
又查：原告的房屋现已被拆除，根据被告提供的证据，原告原宅基地中有部分已被列入规划控制范围内。诉讼中，本院向原告释明，因政府控规，原告主张被告返还原宅基地存在履行障碍，原告是否变更其第2项诉求，但原告仍坚持不变更其诉求。
本院认为：本案为拆迁安置补偿合同纠纷。《拆迁补偿协议书》是拆迁双方当事人在平等自愿基础上签订的，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应守约履行。在拆迁安置补偿合同中，依法对被拆迁人进行相应补偿是拆迁人的主要合同义务，游艺公司和游艺中心虽然在《拆迁补偿协议书》及承诺书上盖章，但并不享有权利和承担合同义务，《拆迁补偿协议书》中约定的拆迁人义务实际上由港口镇拆迁办承担和履行，根据权责一致的原则，相应的责任应由港口镇拆迁办承担。因被告在诉讼中已确认港口镇拆迁办系港口镇政府的内设机构，本身无独立承担民事责任的主体资格，故应由其开办单位即港口镇政府来承担本案中港口镇拆迁办所作民事行为的法律后果。因此，本院对原告要求游艺公司和游艺中心承担连带责任的诉求，不予支持。
涉案拆迁当事人选择提供安置地结合货币补偿作为拆迁补偿方式，因而为被拆迁人提供合同约定的安置地属于拆迁人的主合同义务，截止法庭辩论终结，港口镇拆迁办仍无法履行合同约定的提供安置地义务，已构成根本违约，致使原告签订拆迁安置补偿合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告要求解除《拆迁补偿协议书》，理据充分，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因原告的原宅基地有部分已被列入政府控规范围内，原告要求被告返还原宅基地在法律上或事实上无法履行，故对原告要求被告返还原宅基地及权属证书的请求，本院不予支持。原告可根据情况选择要求被告另行提供安置地及赔偿损失，但因原告在经本院释明后坚持其诉求不变更，故本案中本院不作处理，原告可另循法律途径解决。
合同解除的法律后果是恢复原状及赔偿损失，原告宅基地上房屋已在履行《拆迁补偿协议书》过程中被拆除，需要重建，因房屋本身价值原告已获得补偿，此时原告的主要损失为房屋重建完毕之前的临时安置费用，根据上述《征地补偿意见》的精神，该费用应从被征收房屋交付之日起计至安置地落实后12个月止，扣除本案中原告已获补偿的24个月屋主租屋补偿金，原告主张从2011年9月29日至被告把原宅基地返还给原告后12个月之日止按每月1200元计算原告另行租房居住所产生的租房费用损失，合理合法，但因本院未支持原告要求返还宅基地的请求，故该费用的支付期限暂计至判决生效后12个月止，此后的费用待双方就宅基地问题处理方案确定后另行计算。
对于原告主张的出租屋租金损失，虽然在拆迁补偿明细表中列明了该补偿项目，但从补偿标准看，租金损失明显超过了屋主租屋补偿标准，与一般情形不符，反映出拆迁补偿合同中的特殊利益关系，且原告并未举证证明其房屋除自住外还具有租赁用途，其也未提供租赁合同作为参考，该损失是否必然发生不得而知，即其主张的该部分损失不属于合同法中的实际损失或可得利益损失范畴，其要求被告赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告主张的建房、星棚、围墙、石棉瓦房成本差价，实际上是因为物价上涨导致原告重建需要多支出的成本，该部分损失系因被告迟延交付安置地致合同被解除导致的，故被告应予赔偿，现原告主张参照2012年《征地补偿意见》中规定的补偿标准与房屋拆迁时原告获得的补偿标准之间的差价计算，与客观实际无悖，且被告对计算方式并无异议，故本院予以照准。但原告主张的石棉瓦房面积有误，应为20.16㎡，本院予以纠正,并对原告主张的建房、星棚、围墙、石棉瓦房成本差价核定为66542元[（1500元/㎡－1000元/㎡）×105.3㎡＋（650元/㎡－250元/㎡）×10.85㎡＋（120元/㎡－80元/㎡）×12㎡＋（950元/㎡－500元/㎡）×20.16㎡]。被告认为原告建房差价应适用混合结构房屋标准，与拆迁补偿明细表反映的原告原房屋情况不符，被告也未提供反证，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年9月29日签订的《拆迁补偿协议书》；
二、被告中山市港口镇人民政府于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁金泉支付自2011年9月29日起至本判决生效后12个月止按每月1200元计算的临时安置费；
三、被告中山市港口镇人民政府于本判决生效之日起三日内向原告梁金泉支付建房、星棚、围墙、石棉瓦房的成本差价损失共计66542元；
四、驳回原告梁金泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4488元（原告已预交），由原告梁金泉负担1488元，由被告中山市港口镇人民政府负担3000元（被告中山市港口镇人民政府于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 杨海芳
审判员 黄凤坤
二〇一四年八月十二日
书记员 梁 琳