湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0104民初2882号
原告：杨哲，男，1995年6月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，湖北经济学院学生，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人（一般授权）：柯炳潭、高亮，均系湖北安格律师事务所律师。
被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。
法定代表人：翟波，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张旭、梁延丹，均系该公司职工。
原告杨哲与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告杨哲的委托诉讼代理人柯炳潭、高亮；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、梁延丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨哲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金154927.5元（以已支付的购房款1365000元为基数，按照每日万分之一的标准，自2014年5月1日起暂时计算至2017年6月9日，暂计1135天，且应当计算至被告实际取得竣工验收备案证明文件之日止）；2.被告向原告支付逾期办证的违约金163898.17元（以已支付的购房款1365000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，自2015年4月26日起暂时计算至2017年6月9日，暂计775天，且应当计算至被告满足办理房屋权属证书条件之日止）；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年8月25日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房项目第1幢14层1号房屋（合同约定建筑面积为95.74平方米），商品房单价为14257.36元/平方米，总金额为1365000元。被告应于2014年4月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，被告应自交付期限届满第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，如因被告的责任，原告不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，原告不退房的，被告按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。该合同签订后，原告已经严格履行了向被告支付全部购房款的义务。虽然被告向原告交付了房屋，但是在办理房屋交接手续时，被告隐瞒了该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件的重要事实，导致该交付房屋的行为不符合法定的条件。被告至今仍未向原告交付符合法定条件的房屋的行为，以及迟延为原告办理权属证书的行为，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。合同关于因被告迟延办证仅需向原告支付已付购房款万分之一的违约金的约定明显过低，应当按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准进行计算。现为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，恳请判如所请。
被告时代天宇公司辩称，原告的诉讼请求属于债权请求权，已经过诉讼时效，其诉求不应得到法院支持。原告已经实际接收房屋，根据合同约定及双方的实际行为，双方已经表明对交付条件的变更，故被告不再应承担延期交房的违约责任。最高院及武汉市中院均有判例证明，开发商未取得竣工备案证，但业主实际收房的，视为双方在行为上同意交付条件的变更，开发商则不再应承担延期交房的违约责任。现请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇·盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2013年8月25日，杨哲与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“杨哲购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房项目第1幢14层01号房屋（合同约定建筑面积95.74平方米），总金额1365000元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、给水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理”。该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“……2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方（即出卖人）取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（即买受人）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。3、……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接收该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情形下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。……9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该合同签订后，杨哲向时代天宇公司付清了购房款1365000元。2014年4月29日，时代天宇公司（甲方）与杨哲（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇·盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的1栋1401室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署本房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，时代天宇公司将盛世滨江1幢14层01号房屋交付给杨哲。2017年4月25日，诉争房屋取得商品房竣工验收备案证。2017年6月21日，杨哲向本院提起诉讼。庭审中，杨哲表示时代天宇公司交付房屋时并未告知诉争房屋尚未取得竣工验收备案证。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、收据、中国建设银行贷款转存凭证，被告提供的《房屋交付验收表》、《武汉市商品房预售许可证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，杨哲与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据合同约定，时代天宇公司应当在2014年4月30日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给杨哲，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，杨哲给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，时代天宇公司应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向杨哲支付已交购房款万分之一的违约金。本案中，时代天宇公司至2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，时代天宇公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。虽然时代天宇公司辩称杨哲已经实际接收房屋，根据合同约定及双方的实际行为，双方已经表明对交付条件的变更，其不应承担延期交房的违约责任，但其并未提供证据证明杨哲是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除时代天宇公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故本院对时代天宇公司的上述主张，依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。杨哲已于2014年4月29日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，本院从公平角度出发，结合本案具体情况，酌情减轻时代天宇公司的违约责任为：时代天宇公司应自合同约定的交付期限届满后第31日起，至2017年4月24日止，以已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准，向杨哲支付逾期交房的违约金。由于合同约定的逾期交房违约金是以日为单位不断产生的，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。杨哲于2017年6月21日向本院提起诉讼，现时代天宇公司辩称杨哲的诉讼请求超过了诉讼时效，故时代天宇公司应向杨哲支付自2015年6月21日起至2017年4月24日止的违约金23000.25元（1365000元×0.000025×674天）。根据合同约定，因时代天宇公司的责任导致杨哲不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，时代天宇公司才承担违约责任。因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，此时才能视为房屋交付使用，现该期限尚未届满，如期限届满杨哲仍无法取得房屋权属证书，杨哲可另行主张权利。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内向杨哲支付逾期交房违约金23000.25元。
二、驳回杨哲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6082元，杨哲、武汉市时代天宇置业有限公司各负担3041元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 吴红琍
人民陪审员 黄建华
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 吴丽君