广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终18805号上诉人（原审原告）邱国贤，男，汉族，1990年5月11日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。委托代理人张希，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托代理人邱良忠，男，汉族，1962年5月18日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，系上诉人邱国贤的父亲。被上诉人（原审被告）李桂平，女，汉族，1975年3月4日出生，户籍地址杭州市滨江区。被上诉人（原审被告）李昂，男，1987年1月11日出生，户籍地址黑龙江省鹤岗市工农区。原审第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大航社区大和路西侧招商澜园13#第一层114号商铺，组织机构代码319631402。法定代表人林燕玲。上诉人邱国贤因与被上诉人李桂平、被上诉人李昂、原审第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司（以下简称为天澜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱国贤的上诉请求：1、依法撤销(2015)深宝法民三初字第2110号民事判决第三项，并予以改判，支持邱国贤的全部诉讼请求；2、依法判令李桂平、李昂承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院对邱国贤提供的相关证据未予认真核实，查明事实错误，导致作出错误的认定。具体理由为：1、邱国贤已积极履行合同义务，不存在违约的情形。邱国贤在合同签订后，一直积极履行合同义务。由于李桂平未能提供有效的公证委托书，邱国贤还两次同意延长办理首期款资金监管手续的时间。李桂平在取得李昂的委托书后，未能向邱国贤及第三人提供委托书原件及复印件，导致邱国贤及第三人无法向办理资金监管的银行提供按揭资料。直到2015年6月10日，邱国贤还向李桂平发出短信，要求李桂平、李昂履行合同义务，但李桂平、李昂未予理会。2、一审法院未考虑房屋买卖合同中关于双拼房的特殊约定，导致作出错误的认定。一审法院在已涉案房屋与10A房产为双拼房，且邱国贤与李桂平在合同中已约定本合同与10A房产的房屋买卖合同同时生效。因此，邱国贤要求两套房产同时过户，符合合同约定，也符合邱国贤购买房屋的使用目的。一审法院未考虑房屋买卖合同中关于双拼房的特殊约定，一方面认定单独完成交易对邱国贤的房屋使用存在极大的不便，另一方面认定是邱国贤未积极履行房屋交易存在过错，且不考虑合同双方已对这一情况进行过特殊约定的事实，存在认定事实错误。3、一审法院未予审核邱国贤提交的证据，以致作出错误的判决。邱国贤在一审中就李桂平、李昂违约的事实，提供了第三人的书面证词和李桂平的录音证据。均证明了邱国贤一直积极履行合同义务，而李桂平单方面要求涨价，且拒绝将涉案房产转让给邱国贤。一审法院未对上诉证据进行认定，造成认定事实错误。综上所述，原判决认定事实错误，导致作出错误的判决，请二审法院查明事实后依法改判。被上诉人李桂平辩称，1、本人作为被上诉人，已经积极履行合同义务，在这点上我跟对方在一审法院提交证据和辩论中已经充分表达意见，一审法院认为我们双方过错相当，所以被上诉人无需向对方支付违约金。2、针对上诉人提出的第二点，一审法院已经充分考虑该房屋是双拼房的规定，并且在案件调查中也充分考虑了这个问题。因为另外一套房已经判决下来，并赔偿了定金的150%，所以一审法院的处理是得当的。不存在认定事实错误。3、对方提出的第三点上诉意见，我认为不符合事实。被上诉人李昂、原审第三人天澜公司未参加庭审，亦未提交答辩和陈述意见。上诉人邱国贤向一审法院起诉请求：1、解除编号为NO．0000623的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》；2、李桂平、李昂返还购房定金人民币120000元；3、李桂平、李昂支付违约金人民币388000元；4、请求李桂平、李昂承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月16日，深圳市房地产权登记中心向李昂颁发了深房地字第××号《房地产证》，李昂系深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园1＃A单元10B房地产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积82.11平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年4月14日，作为卖方李昂代理人的李桂平与作为买方的邱国贤代理人的邱良忠签订了《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000619），约定李昂将涉案房产出售给邱国贤，涉案房产成交价为194万元；买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金12万元，本条所约定的定金交由双方所约定的居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方须于2015年4月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款46.2万元支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其它第三方的监管帐号中；并于2015年4月25日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起2个工作日内（含当天）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的居间方或者居间方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述居间方或居间方指定的担保公司；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年4月14日合同签订当日，邱国贤支付了定金12万元至第三人天澜公司帐户。由于李桂平未能及时取得李昂出具的公证委托书，邱国贤与李桂平于2015年4月25日重新签订了一份《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623），将首期款监管日期变更为2015年5月20日前，其余合同条款与2015年4月14日签订的合同条款一致。后邱国贤与李桂平又协商将首期款监管日期变更为2015年6月10日。2015年4月27日，李昂签署委托书，就拥有的涉案房产委托李桂平为其代理人，代理期限为2015年4月27日至2017年4月27日，委托办理事宜为：1、全权到市住房公积金管理中心、银行办理上述房产的提前还款申请、终止综合授信额度贷款、关闭“消费易”及签署“终止消费易协议书”，办理提前还清贷款的相关手续（即赎楼手续）等；2、全权办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同，并收取售房款，并办理相关公证手续；3、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款资金监管手续和终止或解除资金监管手续，收取或指定帐户收取监管资金，并签署办理资金监管手续及终止或解除资金监管手续所需签署的申请、资金监管协议及相关文件资料，签署银行出具的出售房产未出租的声明和承诺书等相关资料；4、全权到国土局或深圳市房地产登记中心办理上述房产的变更和转卖过户、转移登记的手续等；5、全权办理上述物业的水、电、物业管理、煤气、天然气等入户、过户、销户手续；6、至税务部门全权办理上述房产的减免税手续，交纳有关费用，签署相关文件；7、到银行全权办理密码更改手续及开卡相关一切手续。上述委托书于2015年4月27日经黑龙江省鹤岗市公证处公证。另查明：1、李桂平持有一份李昂于2011年10月17日签署的经公证的委托书，委托期限为二年，代理事项为办理涉案房产的房产证、按揭办理贷款、办理提前还款、办理抵押登记手续、缴纳房产相关税费等。签订合同时李桂平向原告出示了该份委托书；2、2015年6月11日，第三人天澜公司出具《关于房屋买卖情况说明》，该说明所列卖方为李昂，代理人为李桂平，买方为邱国贤，称买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的情况下，涉案房产于2015年4月14日以成交价194万元达成买卖协议，同时由代理人、我方见证下签定《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000619和NO0000623）。2015年4月14日买方已向卖方代理人李桂平支付购房定金12万元，因卖方个人原因手续不齐，卖方将双方约定的首期款交于银行监管的日期由当初的4月25日推迟于5月20日，再因以上原因又将时间由5月20日推迟于6月10日。现双方交付首期款约定时间已过，卖方不愿意履行此合同；3、另本案双方交易的涉案房产与深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园1＃A单元10A房产（以下简称10A房产）为双拼房，由于10A房产交易出现障碍，邱国贤在李桂平取得李昂出具的公证委托书后亦未与李桂平办理涉案房产的首期款资金监管手续。上述事实，有当事人当庭陈述及《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》、房产证复印件、收据、银行交易记录、委托书、关于房屋买卖情况说明等证据在卷证实，并经庭审举证质证。一审法院认为，李桂平在与邱国贤签订《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》时虽未取得李昂授权，但2015年4月25日与邱国贤签订合同两日后，李桂平即取得了李昂出具的公证授权委托。根据该委托书，李桂平有权代李昂与邱国贤完成涉案房产的首期款资金监管、赎楼注销抵押登记及到国土部门办理房产的过户登记手续，涉案合同履行并不存在障碍，因此，法院认为邱国贤与李昂代理人李桂平就涉案房产于2015年4月25日签订的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同解除。邱国贤与李桂平签订的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）履行实际并不存在障碍，但由于涉案房产与10A房产为双拼房，在10A房产交易出现障碍情况下，邱国贤与李桂平均未积极履行本案的合同义务，事实上单独完成本案交易对于涉案房产的使用也存在极大的不便，现邱国贤提出解除本案的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623），李桂平表示同意，李昂已就涉案房产的处分向被告李桂平出具了委托书，故法院视为李昂亦同意解除涉案合同，因双方已协商一致解除涉案合同，故法院对邱国贤提出的解除《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）的诉讼请求，予以支持。关于定金。因双方已协商一致解除涉案合同，李桂平亦同意向邱国贤返还定金12万元，故法院对邱国贤要求被告返还定金12万元的诉讼请求，依法予以支持。关于邱国贤主张的违约金，法院认为，由于10A房产交易出现障碍，邱国贤与李桂平均未积极履行涉案房产的交易，双方对此均存在过错，且过错相当，现双方协商一致解除合同，故双方均无需向对方支付违约金，法院对邱国贤主张的违约金依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除邱国贤与李桂平于2015年4月25日签订的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）；二、李桂平于本判决生效之日起五日内向邱国贤返还定金人民币120,000元；三、驳回邱国贤其他诉讼请求。本案受理费人民币8880元，由邱国贤负担6180元，由李桂平负担2700元，财产保全费人民币3060元，由邱国贤负担1940元，由李桂平负担1120元，案件受理费、财产保全费邱国贤已预交。本院二审期间，邱国贤围绕上诉请求提交了以下证据：深圳市宝安区人民法院的（2015）深宝法民三初字第2109号民事判决书，用于证明因李桂平以及双拼房另一间的所有权人王华文的违约行为导致双拼房无法按照合同约定共同过户，故因李桂平过错导致邱国贤出现损失，李桂平应承担相应赔偿责任。李桂平质证意见：该份判决已经生效，并且在执行中。该判决已经声明王华文应当对李桂平的代理行为承担代理责任，由王华文承担违约金150%，即12.8万，但认为邱国贤提出的意见不符合事实。本院经审理查明，一审查明事实基本清楚，本院予以确认。另查明：1、根据深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2109号民事判决查明和认定事实，该案诉争房产深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园1＃A单元10A房产同为李桂平代理出卖事宜，在该房交易过程中，邱国贤已经按照约定支付了定金，但李桂平和该案被告王华文未能履行卖方义务，经催告后仍未履行，构成根本违约。2、根据李桂平认可2015年6月11日录音资料显示，李桂平认可本案双方交易的涉案房产与深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园1＃A单元10A房产均实际是其自己的房产；邱国贤代理人邱良忠催促李桂平办理房屋交易手续，李桂平明确要求要提高房产交易价格；邱良忠指责李桂平不同意先行过户一套房产，李桂平解释不同意的原因是因为不知道王华文会否同意办理交易手续。3、李桂平与邱国贤于2015年4月25日重新签订了一份《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）第十五条【备注】栏，可见“本合同与000062一同生效”手写文字。李桂平认可该页卖方签署栏为其签名，不认可手写文字内容的真实性，但未按照本院要求将其持有的该份合同原件提交法庭核实，李桂平应对此承担不利后果，本院认定“本合同与000062一同生效”手写文字系房产买卖合同的真实备注内容。本院认为，本案为房地产买卖合同纠纷。根据邱国贤的上诉意见和李桂平的答辩意见，本案二审主要争议焦点涉案房产交易未能成就因谁过错所致。对此争议焦点，本院基于以下分析，认定李桂平和李昂属于过错方。其一，双方对诉争房产与10A房产为双拼房无异议，根据买卖合同签订情况上述两套房产均由李桂平代理出售，均由邱忠良代理购买。李桂平、邱忠良于2015年4月25日重新签订了《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO0000623）第十五条【备注】栏“本合同与000062一同生效”手写文字；其二，根据李桂平认可真实性的录音证据，李桂平确认其为上述两套房的实际所有权人。邱忠良在催促李桂平办理10A房产买卖手续时，李桂平要求提高房产交易价格。邱忠良指责李桂平不同意先办理一套房产过户手续，李桂平解释不同意先过户一套的原因系不知道10A登记产权人王华文会否同意过来办理交易手续；其三，原审第三人天澜公司出具的《关于房屋买卖情况说明》证明先系卖方不愿意履行房屋买卖合同；其四，根据深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2109号民事判决认定，10A房产交易因李桂平代理的卖方根本违约导致交易障碍及合同解除。据此，本院认为本案中邱国贤由于10A房产交易未能成就而诉请解除案涉房产买卖合同并要求李昂基于李桂平的代理行为承担违约责任的理由正当，依法应予以支持。原审就此问题处理欠妥，本院予以纠正。关于违约金，本院综合考虑邱国贤的损失以及合同履行情况，酌定支持13万元。邱国贤过高部分的请求本院不予支持。对于原审判决解除案涉房地产买卖居间合同以及判令李桂平返还邱国贤定金12万元，双方均无提出异议，本院予以确认。综上，原审认定事实部分错误，处理欠妥，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2110号民事判决的第三项；二、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2110号民事判决的第一项，第二项；三、被上诉人李昂于本判决生效之日起五日内向上诉人邱国贤支付违约金人民币13万元；四、驳回上诉人邱国贤其他上诉请求。如果当事人未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币8880元、二审受理费人民币4440元，合计人民币13320元，由被上诉人李昂、李桂平负担人民币10000元，由上诉人邱国贤负担人民币3320元。财产保全费人民币3060元，由被上诉人李昂、李桂平负担人民币2000元，由上诉人邱国贤负担人民币1060元。本判决为终审判决。审 判 长 罗 映 清审 判 员 李   静代理审判员 徐 玉 婵二〇一七年三月三十日书 记 员 连亮（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。