天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终6923号上诉人（原审被告）：孟逊，男，1957年4月1日出生，汉族，天津开发区香归百乐园有限公司员工，住天津市开发区。委托诉讼代理人：任志营（天津开发区香归百乐园有限公司推荐），男，1963年9月25日出生，汉族，住天津市蓟县。上诉人（原审第三人）：唐诗敏，女，1974年2月4日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：肖龙，男，1973年12月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。原审第三人：渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行，住所地天津开发区盛达街9号金融街北区201室。代表人：戴超，行长。委托诉讼代理人：魏联兵，男，该行职员。委托诉讼代理人：谷晓杰，男，该行职员。上诉人孟逊、唐诗敏因与被上诉人肖龙、原审第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行（以下简称渤海银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初81458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟逊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖龙的全部诉讼请求，维护本人唯一住房需求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审对行使涤除权条款断章取义，导致错判，肖龙并未取得抵押物的所有权，房屋实际占有人是唐诗敏，肖龙不具备行使涤除权的权力；2、一审维护了买卖合同、否定贷款合同双方的利益，没有法律依据；3、孟逊因肖龙贷款得不到预批，未去平贷，直到今年三月下旬，肖龙方表示一次性支付尾款，因其违约，造成孟逊购买二套房违约损失20万元，肖龙怕承担责任，方以涤除权起诉；4、一审中孟逊提供证人证言，证明一直督促肖龙获得贷款预批，一审未予理会；5、原审创新成交房价为友情价，抵消优先权，无法理可依。肖龙辩称，不同意孟逊的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、依据物权法和担保法解释，肖龙有权代位清偿孟逊债务，消灭涉诉房屋抵押权，保证买卖合同的有效。2、肖龙并未侵害渤海银行的合法权益。3、肖龙并无违约行为，孟逊未按合同约定将肖龙支付的房款用于平贷。4、孟逊侵犯了唐诗敏的优先购买权，并不影响买卖合同的效力。唐诗敏述称，如果同样的条件孟逊不卖房，则优先购买权形同虚设。渤海银行述称，同意一审判决。唐诗敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖龙的全部诉讼请求，支持唐诗敏优先购买权的诉讼请求，一、二审诉讼费由肖龙、孟逊承担。事实和理由：1、本案虽存在两个生效合同，但承租人的合同应当优先履行，一审法院认定事实不清，适用法律片面。2、一审认定肖龙、孟逊房屋成交价为友情价，灭失唐诗敏的优先权，没有依据。3、一审对最高院司法解释适用错误，在肖龙、孟逊不告知承租人的前提下，签署危害唐诗敏的买卖合同，应视为无效或不能抗拒唐诗敏优先购买权的合同。4、一审要求唐诗敏将房款和提前清偿贷款违约金存入法院保管款账户，没有依据，给唐诗敏造成了资金压力和利息损失。肖龙辩称，孟逊侵犯了唐诗敏的优先购买权，并不影响买卖合同的效力。承租人无权主张肖龙、孟逊之间签订合同的法律效力。孟逊辩称，涉诉住房是孟逊的唯一住房，生存条件需要保护。渤海银行述称，同意一审判决。肖龙向一审法院起诉请求：1、请求判令孟逊继续履行《房产转让协议》；2、诉讼费用、保全费由孟逊负担。唐诗敏向一审法院起诉请求：1、确认肖龙和孟逊签署的买卖合同无效。2、同等条件下要求享有优先购买权。一审法院认定事实：孟逊系天津开发区黄海路29号4门602室房屋所有权人，面积为164.63平方米。2016年9月15日，肖龙（作为乙方）与孟逊（作为甲方），案外人天津开发区香归百乐园有限公司（作为丙方）签订了《房产转让协议》，写明“甲乙有多年友情，以此出发经协商现将甲方名下的本案诉争房产转让给乙方，丙方提供担保，约定如下：房产总转让款1800000元，此房现有房产银行抵押贷款732800元，由乙方垫付，乙方交定金2万元，并于2016年9月19日先支付50万元，再于9月26日前支付23万元，甲方收到定金即日起申请银行还贷，力争于9月26日前还清贷款。国庆节后双方打买卖协议向房管所申领过户排队号，此后甲方配合乙方在银行申请房贷，在得到房管所过户日通知后，双方到现场过户，乙方缴纳过户中的税费。现该房仍在出租中（年租金4.8万元）……如乙方多取得贷款，在监管资金到位后，按180万净价，多余部分退给乙方。”案外人天津开发区香归百乐园有限公司在丙方处盖章。合同签订后，肖龙于2016年9月19日向孟逊支付255000元，9月20日支付45000元，9月26日支付450000元，以上款项共计750000元，尚余1050000元房款未付。就该份协议中丙方的地位问题，在一审审理期间，案外人天津开发区香归百乐园有限公司向法院出具说明，称“2016年9月15日所订立的房产转让协议中有我方作为担保方的字样，实为我方是其双方买卖合同的见证人，并不属于担保方……”肖龙、孟逊双方对案外人陈述的法律地位均表示认可。2013年7月31日，孟逊与第三人渤海银行签订了《渤海银行股份有限公司个人房屋抵押借款合同》，约定孟逊向第三人渤海银行借款113万元，贷款期限自2013年7月24日至2022年7月24日。关于提前还款的约定为：借款人可提前偿还部分或全部贷款，但应提前十五日向贷款人提出书面申请，并取得贷款人的同意，按照本合同附件第10项的规定执行，经贷款人同意提前偿还贷款的，根据本合同约定的利率和提前偿还的金额按照实际占用天数计收利息，在此前归还的本息不作调整，借款人根据本第1.11条约定提前还款的，贷款人有权要求借款人支付违约金，违约金的计算方式见本合同附件第10项。附件第10项的约定为：……在贷款发放后第37个月至第60个月（含）全部清偿的，违约金金额为贷款余额的3%。孟逊以本案诉争房产作为本次借款的抵押物，并办理了抵押登记手续。2016年7月16日，孟逊与第三人唐诗敏签订了《租房协议》，约定唐诗敏承租孟逊所有的涉诉房屋，租赁期限为2016年7月26日至2017年7月25日。2017年3月22日，唐诗敏向孟逊发出声明，要求撤销孟逊与肖龙的买卖协议。另查明，肖龙已将剩余房款预交至一审法院保管款账户。唐诗敏已将购房款预交至一审法院保管款账户。一审法院认为，《房产转让协议》是肖龙、孟逊真实意思的表示，内容未违反法律法规的相关规定。本案各方的争议焦点主要集中在：一、双方的合同是否侵犯了承租人的优先购买权，应否认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷那件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此第三人唐诗敏要求确认肖龙、孟逊之间的《房产转让协议》无效的主张，没有法律依据，法院不予支持。同时，孟逊在《房产转让协议》及答辩状中均表明肖龙、孟逊系多年友情，孟逊系以低于市场价的价格转让肖龙。据此，唐诗敏迳行主张以同等价位优先购买涉诉房屋的主张，没有事实依据，法院亦不予支持。唐诗敏若认为其优先购买权受到侵害，可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条另行解决。因此，肖龙、孟逊签订的《房产转让协议》合法有效，肖龙、孟逊均应按照合同约定严格履行各自义务。二、肖龙诉争房屋尚有房贷未清偿，在抵押权人不同意肖龙行使涤除权的条件下，合同是否存在履行障碍，应否解除。第一、肖龙通过行使涤除权涤除涉诉房屋上的抵押权负担的，无需征得抵押权人同意。肖龙根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用综上，孟逊抗辩肖龙、孟逊合同侵犯了第三人唐诗敏优先购买权应认定无效、肖龙无权行使涤除权合同，应依法解除等抗辩，没有法律依据，法院不予采信。孟逊抗辩称肖龙及配偶征信问题影响贷款导致合同无法履行，没有事实依据，法院亦不予采信。综上，肖龙、孟逊之间的《房产转让协议》合法有效，亦不存在履行障碍。肖龙已将75万元房款给付孟逊后，孟逊应当按照合同约定归还贷款，继续履行合同，现孟逊拒绝履行合同，肖龙要求继续履行合同事实及法律依据充分，法院予以支持。肖龙在行使涤除权后，第三人渤海银行及孟逊应配合肖龙办理抵押权撤销手续，肖龙应将剩余房款支付孟逊，孟逊在取得剩余房款后配合肖龙办理房屋过户登记手续。一审判决：“一、原告肖龙于本判决生效之日起十五日内代被告孟逊向第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行清偿剩余按揭贷款并承担相关费用，具体金额以第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行在原告肖龙清偿当日核实金额为准，第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行在债权全部实现后五日内，对天津开发区黄海路29号4门602室房屋的抵押登记予以解除，被告协助办理抵押登记解除手续；二、在上述抵押登记解除后五日内，原告肖龙将剩余房款（1050000元-本判决第一项原告代为清偿的金额）支付给被告，被告肖龙收到剩余房款后五日内，协助原告肖龙办理天津开发区黄海路29号4门602室房屋的权属变更登记手续，因变更登记产生的费用由原告肖龙负担；三、驳回第三人唐诗敏的全部诉讼请求。如原告未按本判决二项指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7165元，保全费5000元，由被告负担7125元，由第三人唐诗敏负担40元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，肖龙、孟逊对双方签署的《房产转让协议》真实性并无异议，合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应依照合同履行。肖龙将75万元房款给付孟逊，孟逊应按照合同平贷，但其未按照约定平贷，肖龙诉请继续履行合同，符合法律规定，一审法院依据在案证据和法律规定，处理并无不当，孟逊上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于唐诗敏的上诉请求，依据相关司法解释规定，其请求确认肖龙、孟逊签订的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。唐诗敏依法有权请求孟逊承担相应的赔偿责任，其在本案中主张优先购买权的主张亦不能得到支持。综上所述，孟逊、唐诗敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35250元，由孟逊负担14250元，唐诗敏负担21000元。本判决为终审判决。审 判 长  张德明代理审判员  田 雷代理审判员  王孟璐二〇一七年十一月八日书 记 员  刘 谨