贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终1708号
上诉人（原审被告）:六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地:贵州省六盘水市钟山西路81号，统一社会信用代码：91520201714353528W。
法定代表人：毛威，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邵敏玲，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201311294119。
委托诉讼代理人：胡荣森，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201710812997。
被上诉人（原审原告）：刘艳宏，女，1976年11月20日生，满族，住贵州省六盘水市六枝特区，
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人刘艳宏商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵敏玲、胡荣森，被上诉人刘艳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院(2017)黔0203民初128号民事判决。2、请求二审法院依法改判，驳回被上诉人诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。上诉理由：一审判决认定案件基本事实缺乏相应证据加以证明，认定事实错误。一、一审法院认定“合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及A栋楼的交易方式不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了上诉人的合法权益，应为无效”错误。首先，本案中上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》为贵州省建设厅监制并推广使用的示范文本，上诉人与被上诉人协商交易涉案房屋的时间正好是在贵州省使用上述示范文本，新老合同示范文本交替之时。在本案《住宅买卖计税（费）表》之后签订正式《商品房买卖合同》之前，还是参照的老版本的合同，因而是按面积计价的方式。而之后工商管理部门、建设部门等国家行政机关召集相关办理人员到工商管理部门学习，并要求按照新合同示范文本按套（单元）或按套内建筑面积出售房屋，不再采用之前按面积计价的方式，因此上诉人按照国家行政机关的要求，采用新示范文本与被上诉协商后签订了《商品房买卖合同》，并且上诉人亦按照工商管理部门的要求，对《商品房买卖合同》（包括按套出售的方式、误差范围以及误差处理的约定）进行过备案。本案《商品房买卖合同》是原被告双方最终达成合意的结果，符合房屋买卖行政主管部门的要求与法律法规的规定，合同效力应得到确认。同时，合同“计价方式与价款”条款不存在免除出卖人责任、加重买受方责任、排除买受方主要权利的情形，并未侵害上诉人合法权益。其次，根据中华人民共和国建设部、国土资源部、工商管理总局等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序》（建住房[2002]123号）的通知中，明确规定“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。”上诉人采用按套计算的方式出售房屋不仅符合法律法规的规定，同时也符合国家政策要求。第三，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，格式条款需为在订立合同时未与对方协商的条款，并非预先拟定的条款均为格式条款。本案《商品房买卖合同》其封面背面附有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。《商品房买卖合同》第六条计价方式与价款中，也存在按套内建筑面积与按套（单元）两种计价方式，买卖双方可以协商选择计价方式。并且该条款也非固定的打印稿样式，而是预留有空格，需要当事人双方对出售房屋的计价方式、价款协商一致后填入，属于上诉人与被上诉人双方协商约定的条款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第十二条第二款“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”之规定，合同示范文本仅是缔约时的参照，在缔约时对当事人并无拘束力，而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，相对方只有接受或不接受的选择。本案《商品房买卖合同》采用示范文本，可以就相关的条款进行协商，并非只能同意或拒绝，不属于格式条款。因此，一审判决认定《商品房买卖合同》“计价方式与价款”条款“系格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效”错误。一审判决以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司出具的《物业费收款收据》、六盘水鸿源房地产开发有限公司出具的《证明》、案外人贾炎火、谭波、朱琪瑁以及被上诉人的《住宅买卖计税（费）表》认定涉案房屋按平方计价错误。首先，六盘水德鸿物业服务有限公司并非有资质的测绘机构，其记载的房屋面积不能认定为涉案房屋的实际面积。其次，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套计价，房屋的建筑面积、套内面积仍客观存在。再次，六盘水鸿源房地产开发有限公司虽是上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的子公司，而非上诉人的分公司，在民（商）法上是两个各自独立的民（商）事主体，同时六盘水鸿源房地产开发有限公司《证明》并不是出具给被上诉人，因此，案外人六盘水鸿源房地产开发有限公司出具的《证明》与本案并不具有关联性。第四、贾炎火、谭波、朱琪瑁不是本案当事人，贾炎火、谭波、朱琪瑶的《住宅买卖计税（费）表》中的房屋并非本案《商品房买卖合同》争议所涉及的房屋，与本案不具关联性，无法印证本案房屋的出售方式。三、一审判决认定上诉人交付给被上诉人的房屋实际面积为102.81平方米错误。涉案房屋还未进行终测，其实际面积需经终测后报房屋主管部门审查确认才能认定。本案《商品房买卖合同》约定的建筑面积102.81平方米并非终测结果，不能以合同约定的面积作为涉案房屋的实际面积，一审判决认定涉案房屋实际面积为102.81平方米错误。
被上诉人刘艳宏辩称：一、一审认定事实正确。首先，上诉人当初预售房屋的时候，在宣传单上和售楼模型标明购房面积，答辩人是看过上诉人宣传的面积，将上诉人的购房单价与当时六枝其他房屋单价相比较后，作出的购买决定，当初上诉人根本没有提到什么按套卖的说法。其次，按套卖的提法，是上诉人没有按约定的时间交房以及办证的时候，业主方多次要求上诉人办证，退出多收的房款并赔偿相应的损失，上诉人发现房屋面积差太大，一旦业主提起诉讼，必然导致赔偿，上诉人就采取欺骗的手段，将业主的原始计税表收回，换成按套卖的计税表，又在合同中填写按套卖的内容，欺骗业主。其三，上诉人从购房开始，始终相信上诉人会尽快办证，退还多收的面积房款，是上诉人一拖再拖，造成的损失。其四，如果上诉人是按套卖预售房，合同中必然要告知该房的面积是多少，按交易习惯，被上诉人在不知道面积是多少的情况下，是不可能按套购买上诉人的房屋，何况上诉人按套卖要面对的是几百户房主，所以上诉人当初预售房屋的时候，根本不是按套计价，这一事实，从部分业主预留的计税表中就可以证实，一、一审以上诉人指明的物管公司提供的收费面积计算房屋面积差并无不当。物管公司是上诉人指定，物管公司的收费是按单价乘以面积计收取物管费，面积是上诉人提供给物管公司的，当初销售合同和物管协议均是上诉人一手操办，房款收据和物管收据上签字经手人，就是上诉人房开公司的员工。三、合同约定的建筑面积是上诉人填写的，只要被上诉人认可即行，被上诉人认为不必要将事情闹大，如果经过专业测绘部门测绘，损失更大的是上诉人，而不是被上诉人。综上所述，答辩人认为，一审综合各方证据，认定客观事实没有任何错误，真正要认识到自己错误的，应该是上诉人。上诉人上诉的目的就是拖延时间，增加不必要的诉累。鉴于此，答辩人恳请二审法院维持原判，驳回上诉人的诉求，尽快作出公正的判决。
被上诉人刘艳宏向一审法院起诉请求:1、判决被告在三十日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2、判决被告支付占用多收部分房款12936元期间（2013年6月30日至2017年3月1日）给原告造成的损失3201元（12936元×0.55%×45个月）；3、判决被告以总房款284000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6.65%为准，支付逾期42个月（2013年6月30日至2016年12月27日）的违约金65604元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产证和土地使用证交付原告时止；4、判决被告将3%面积内（3.21平方米）的房价款8474元返还原告；5、判决被告双倍返还超出3%面积（1.69平方米）的房价款8923元；6、判决被告退还水开户费2000元及利息798元（2000元×6.65%×6年，2010年10月31日至2016年12月31日）。
一审法院认定事实：2010年原告向被告购买“阳光花园”预售房A幢1单元7层7号房屋（1-7-7A），被告制作《住宅买卖计税（费）表》给原告，表上载明有房屋面积、单价及总房款等信息，期间，被告以办证需要为由，从原告处收回，之后又重新补发另一份《住宅买卖计税（费）表》，表上载明：总房款284000元，产权办理费10623元，其他费用3770元（包括水开户费2000元），无房屋面积及单价。2012年6月20日，原告付清房款，2012年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为284000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月0.5元至1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。物业公司按107.25平方米向原告收取物业管理费。“阳光花园”A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/平方米，从第二层起，每上一层增加10元。被告自称“阳光花园”A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买“阳光花园”A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨购买的房屋单价为2770元/平方米（19层）、2700元/平方米（13层）、2730元/平方米（15层）。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》记载的内容虽不能完整体现房屋面积、单价，但是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，且与法院依法出示的A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》，被告选聘的物业公司按107.25平方米向原告收取的物业管理费的事实，六盘水鸿源房地产开发有限公司出具给刘宝贤、刘玮的《证明》及被告自述相互印证，被告销售给原告的房屋总价款应为284000元，单价为2640元/平方米，建筑面积为107.25平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付首付款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及A栋楼的交易方式不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积（107.25平方米）计价。二、被告是否为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在三十日内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限，即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告应于2015年6月30日前向被告主张违约责任，但原告于2017年1月9日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，且被告对诉讼时效提出抗辩，故对原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，不予支持。四、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋系按建筑面积107.25平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为102.81平方米，面积误差比绝对值为4.14%[（102.81-107.25）÷107.25×100%]，已超出3%，被告应返还原告3.21平方米（107.25×3%）房款8474元；双倍返还超出3%外1.23平方米的房款6494元，共计14968元。五、对原告主张的多收房款12936元的损失之诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即8474元计算，利息计算期间于《商品买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年11月30日至2017年2月28日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为8474元×4.75%÷12×51=1711元。六、对原告主张返还水表开户费2000元及利息之诉请。被告已为原告安装水表，虽未到自来水公司办理登记，但原告已使用多年，并不影响原告正常用水，故对原告此诉请，不予支持。对被告称原告主张的房差款不应得到支持之辩解。认为，虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。故对被告此辩解，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告刘艳宏办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元7层7号（1-7-7A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘艳宏房屋面积误差房款14968元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘艳宏利息1711元；四、驳回原告刘艳宏的其他诉讼请求。案件受理费1002元，财产保全费878元，共计1880元，由原告负担1590元，被告负担290元（于判决生效之日起十日内给付原告）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：1、涉案房屋的实际面积是多少？2、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价？
本院认为，关于涉案房屋的实际面积是多少的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。二审庭审中，双方当事人认可涉案《商品房买卖合同》系上诉人所填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，即合同上填写的该房屋建筑面积是上诉人的自认，其亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当。
关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人主张双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式是按套计价，被上诉人刘艳宏对此不予认可。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，被上诉人刘艳宏购买的房屋住宅号为1-7-7A，与案外人牟春梅购买的是同一幢同一户型的房屋，只是楼层不同。根据被上诉人刘艳宏及购买同一幢房屋的其他业主的陈述，楼层差价为每层10元。案外人牟春梅能够提供证据证明其购买的该户型房屋面积是107.25㎡，单价是2620元。被上诉人刘艳宏购买的涉案房屋比案外人牟春梅购买的房屋高两层，按照各业主的陈述，单价应为2640元，由于户型相同，面积亦应当为107.25㎡；按此计算，被上诉人刘艳宏购买的涉案房屋房价总款应为283140元，与其提交的《住宅买卖计税（费）表》上载明的总房款28.4万元基本一致，也与之后双方签订的《商品房买卖合同》上载明的商品房总价款28.4万元基本一致。结合与被上诉人刘艳宏购买同一幢房屋其他业主提交的《住宅买卖计税（费）表》原件及上诉人认可曾经收回部分第一份计税表原件的陈述，再结合物业公司收取物业管理费的方式，本院对被上诉人刘艳宏主张的房屋计价方式予以采信，确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。
综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2004元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 波
审判员 朱会峰
审判员 马功云
二〇一七年十月十二日
书记员 向 颖