福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第970号
原告董政恩，男，1986年6月30日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人林燕、林华，福建宇开律师事务所律师。
被告长乐东方房地产开发有限公司，住所地长乐市航城街道会堂路阳光花园二区25-26店铺。
法定代表人周存捷，该公司经理。
委托代理人林婧、林苏，福建紫阳律师事务所律师。
原告董政恩与被告长乐东方房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理。依法由代理审判员林学章适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董政恩的委托代理人林华，被告东方房地产公司的委托代理人林苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董政恩诉称：原告董政恩与被告东方房地产公司于2011年10月6日签订两份《商品房买卖合同》，约定：被告将位于长乐市XXXXXX号房以680984元出售给原告；被告应当在2012年10月1日前将验收合格的房产交由原告使用，如果在规定日期内未达到交付条件，原告同意接收，被告应当支付原告违约金2000元；被告应当在商品房交付使用365个工作日提供资料并受理原告权属登记手续报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不退房屋，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，而被告未按时将具备交房条件的房产交由原告使用，且被告直至今日仍未通知原告办理房屋权属初始登记。被告已经明显违约，故诉请判令1、被告东方房地产公司向原告支付到期不具备交房条件的违约金2000元；2、被告东方房地产公司向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以680984元为基数，按0.01%计，自2014年3月25日算至办理产权登记之日止，其中算至2015年6月10日为31461元）。
被告东方房地产公司辩称：一、被告于2013年3月8日将位于长乐市XXXXXX交付给原告，被告无法提供竣工验收合格的有关证明文件，原告交接时就应当知道自己的权利被侵害，而原告于2015年6月24日才起诉要求被告支付到期不具备交房条件的违约金2000元，显然超过二年的诉讼时效，法院应当驳回原告该项的诉讼请求。二、逾期未办理房屋产权登记并非被告的原因造成，而是原告无视天气等不可抗力原因可能导致交房合理延期的情况，逼迫被告在未竣工验收情况下交房，且原告等业主随后在装修中随意更改房屋内部布局，擅自将预设好的空调位及公摊位占为已有，导致该项目无法通过验收，故被告无需向原告支付逾期办证的违约金。三、即便法院认定被告需要支付逾期办证的违约金，起算点应从交房日2013年3月8日延后365个工作日，且再经过90日，即起算点为2014年12月2日。
经审理查明：原告董政恩与被告东方房地产公司于2011年10月6日签订了两份《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于长乐市XXXXXX房，价款分别为359076元、321908元，房屋总价款680984元。合同第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”；合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；补充协议第七条约定：“主合同第十四条《关于产权登记的约定》经双方协商变更补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提供资料并受理买受人权属登记手续报产权登记机关备案。”合同签订后，原告已按约付清总价款680984元。被告于2013年3月8日将案涉房产交付原告使用。被告至今未通过案涉开发建设项目的竣工验收，无法按合同约定将案涉房产权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案
另查明，2013年11月29日，长乐市城乡规划局向被告发出建设工程规划竣工核实整改意见通知书，指出被告不按《建设工程许可证》建设、将阳台并入房间、空调架改为阳台、店面增加夹层以及屋面违建等问题，达不到规划条件要求。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票；被告提交的房屋移交检查记录表、长乐市城乡规划受理承诺书、承诺单、收件登记单、建设工程规划竣工核实整改意见通知书等证据材料为证，并经庭审核实，可予以认定。
本院认为：原告董政恩与被告东方房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告董政恩按约定向被告东方房地产公司支付了全部房款，被告理应按照约定向原告交付验收合格的案涉房产及履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。结合本案双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于1、原告主张到期不具备交房条件的违约金2000元是否超过诉讼时效；2、逾期办证的责任认定问题。关于争议焦点1，根据合同约定，被告应于2012年10月1日前将符合相关条件的案涉房产交付原告使用，但被告实际是于2013年3月8日才交付原告使用，原告同意接收房屋时，对被告开发的涉案房产尚未通过工程竣工合格验收，案涉房产并不具备交付条件以及被告逾期交房情况应当是知晓的，原告现在起诉要求被告支付到期不具备交房条件的违约金2000元，已超过二年的诉讼时效，且原告未向本院提交主张过该权利的证据，故本院对该项诉讼请求，不予以支持。关于争议焦点2、被告东方房地产公司提出其逾期办证系因原告过错，导致案涉项目无法通过验收，不应由其承担违约责任的辩解意见，而从被告向本院提交的长乐市城乡规划局建设工程规划竣工核实整改意见通知书，可以看出被告不按《建设工程许可证》建设、将阳台并入房间、空调架改为阳台、店面增加夹层以及屋面违建等问题，才是工程未能如期竣工验收的主要原因，显然未能办理初始登记责任在于被告，被告依法应当按照约定承担违约责任，原告于2013年3月8日接收案涉房产，可视为双方就交房时间的变更达成合意，故被告应自案涉房产交付次日即2013年3月9日起365个工作日（经核算即2014年8月22日）后，按已付款680984元的0.01%向原告支付违约金，直至办理案涉房产报产权登记机关初始登记止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告长乐东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告董政恩支付逾期办理产权权属证书违约金（违约金数额计算方式，以680984元为基数，按日0.01%计，自2014年8月22日开始，计算至被告办理长乐市XXXXXX房初始登记之日止）。
二、驳回原告董政恩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费319元，由原告董政恩负担25元，被告长乐市东方房地产开发有限公司负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 林学章
二〇一五年九月十八日
书 记 员 李立部
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法院另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间
履行其他义务的，应当支付迟延履行金。