浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终85号
上诉人（原审原告）：浙江东日股份有限公司，住所地：温州市鹿城区矮凳桥92号。
法定代表人：杨作军，董事长。
委托诉讼代理人：金宗贤，浙江明瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱书颖，浙江明瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨昊，男，1973年1月5日出生，汉族，住温州市鹿城区，
委托诉讼代理人：杨雄俊，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽余，浙江震瓯律师事务所律师。
上诉人浙江东日股份有限公司（以下简称东日公司）因与被上诉人杨昊房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初8253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东日公司上诉请求：请求撤销一审判决，并改判支持东日公司一审的诉讼请求。审理过程中，东日公司向本院申请撤回一审第2项诉讼请求中“要求杨昊恢复原状”的诉请。事实与理由:一、根据东日公司向一审法院递交的《杨昊的书面报告》，杨昊在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工，该内容明确表明杨昊在2016年4月13日之前，己经接收房屋并进行装修装饰。二、杨昊己实际接收房屋并进行装修，在装修之前，租赁房屋没有发现承重墙破坏现象，且经法院现场勘查，承重墙被破坏的现状明显符合装修过程中不合理使用特征，据此可以认定承重墙系杨昊装修过程中破坏。另外，杨昊接收房屋后，即产生对房屋保护管理的义务，如果杨昊认为承重墙被破坏非其所为，亦应由其承担举证责任。一审法院关于承重墙破坏的举证责任分配错误。三、双方签订的《商位租赁合同书》第三条、第四条约定，租赁期限自2016年7月16日至2026年7月15日止，租金每季度缴纳一次，在租期开始之前，承租人应该缴清当期的租金和综合管理费。杨昊应该在2016年7月16日之前缴清第一季度的租金，之后每季度缴纳一次。但时至今日，杨昊仍没有支付任何租金，其违约行为显而易见。一审判决认为双方的合同书未明确约定缴纳租金的日期，根本不顾事实。四、双方签订《商位租赁合同书》之前，涉案房屋己经由专业机构进行检测，房屋安全性等级为B级，建筑的主体结构满足设计要求，符合《民用建筑安全性鉴定标准》对安全性能的相关要求。检测报告表明，杨昊接收的房屋在当时不需要加固，故东日公司没有加固房屋的义务。杨昊接收房屋之后，装修过程中对承重墙进行破坏，理应由杨昊承担加固房屋、恢复原状的责任。综上一审判决认定事实错误，据此作出的判决必然错误。请求依法撤销一审判决并予改判。
杨昊辩称，一、双方并未将租赁物进行交付，杨昊没有进行装修，也没有损坏承重墙。四楼楼面改造工程是东日公司为满足交付使用条件进行的。东日公司在改造过程中，发现存在安全隐患，故需时间进行补救完善，为此通知杨昊暂不进行装修。《杨昊的书面报告》上的签字，是为了证明楼面质量有问题，待东日公司将楼面改造工程竣工并经过安全鉴定后，再进行装修，并不是之前已经装修而于4月13日停止装修的意思表示。租赁期间，东日公司一直对租赁物进行消除安全隐患的改造，至今尚未完成，故该租赁物不符合交付使用条件，东日公司要求杨昊支付租金没有法律依据。2016年1月18日，东日公司出具的收据里明确租赁用途为宾馆，四楼的楼面原来系木质结构，不符合宾馆要求，故东日公司进行改造发现存在安全隐患。不仅如此，杨昊仅仅租赁整栋楼的一部分，一楼仅租赁小部分，一楼其他部分的承重结构早已被拆除，影响到整栋楼的安全结构。东日公司前期租赁不善，致使租赁物不符合交付使用条件。二、杨昊没有损坏承重墙。根据谁主张谁举证的原则，东日公司主张承重墙系杨昊损坏，应当举证证明其主张。三、杨昊租赁房屋系用于开设宾馆，因租赁物年份已久，为避免存在安全隐患，东日公司一直以来都在对租赁物进行加固工作，但至今一直没有完成加固工作，无法将租赁物交付使用，杨昊没有支付租金的义务。四、东日公司对于杨昊租赁房屋系用于开设宾馆是知晓的。该租赁物一楼绝大部分系租赁给案外人，本身一楼基础部分已经因为租赁不善导致安全隐患。东日公司应当及时加固租赁物，履行交付义务。
东日公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》；2.请求依法判令杨昊恢复原状，返还租赁物；3.请求依法判令杨昊支付自2016年7月16日至《商位租赁合同书》确认解除之日的租金（暂算至2017年6月16日为872666.67元）及违约金（以第一期应缴租金238000元为基数，按每日万分之五自2016年7月16日起计算至判决确定的履行之日止；以第二期应缴租金238000元为基数，按每日万分之五自2016年10月1日起计算至判决确定的履行之日止；以第三期应缴租金238000元为基数，按每日万分之五自2017年1月1日起计算至判决确定的履行之日止；以第四期应缴租金为基数，按每日万分之五自2017年4月1日起计算至判决确定的履行之日止）；4.请求依法判令杨昊赔偿东日公司自《商位租赁合同书》确认解除之次日至实际返还租赁物之日的租金损失（按年租金952000元*实际天数计算）；5.本案诉讼费用由杨昊承担。
一审法院认定事实：东日公司系涉案租赁物所有权人。2015年12月7日，东日公司就温州东方灯具大市场（原忠诚大酒店宾馆）第11幢商铺租赁项目进行招投标。此后，杨昊中标，取得涉案租赁物承租权。双方签订了《商位租赁合同书》，约定：东日公司将坐落于温州市矮凳桥92号温州东方灯具大市场第11幢房屋（建筑面积2620平方米，经营用途为商业）出租给杨昊；租赁期限自2016年7月16日至2026年7月15日；租金每季度缴纳一次，首年租金为95.2万元，此后每年递增3.5%，在租期开始之前，承租人应该缴清当期的租金和综合管理费；承租人需对商位进行装修，方案应事先征得出租人书面同意，需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具建筑安全性设计图纸，并报辖区安全消防监督机构及政府相关部门审定后方可施工；承租人应向出租人交纳履约保证金24万元，在租赁期内，履约保证金由出租人管理，不计息，并约定了违约责任：出租人未按合同约定时间提供商位等，每逾期一日，按本期已收取租金的万分之五向承租人支付违约金。经催告后一个月内仍未提供商位的，承租人有权解除合同；水电、消防、安全、卫生等设施不符合有关要求，致使承租人无法正常经营，经承租人书面催告后再一个月后仍无改善的，自该日起，按承租人本期已缴租金的万分之五支付违约金，承租人有权解除合同，退回剩余租金。承租人未按约定时间缴纳费用的，每逾期一日，按本期应收费用的万分之五向出租人支付违约金，经催告，十天后仍未缴纳的，市场有权停止为承租人提供配套服务，包括水、电供应等，催告一个月后仍未缴纳的，出租人有权解除租赁合同，并收回店面使用权。
诉讼过程中，东日公司于2017年7月19日向一审法院提交《关于请求对房屋采取先行加固措施的报告》，称涉案房屋承重墙已损坏，且当下正是台风季节，为保障人身与财产安全，请求现场勘验并准予先行加固房屋。2017年8月7日，经一审法院对涉案租赁物进行现场勘查，双方确认承重墙已损坏的事实。因租赁物确存在安全隐患，为避免对人民群众的人身及财产造成损害，东日公司先行加固的申请符合客观实际，双方均同意先行加固。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。东日公司通过招投标方式确定涉案租赁物的承租权，杨昊中标后，双方签订了《商位租赁合同书》，该合同书系基于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。东日公司作为出租人，理应向杨昊提供符合使用用途的租赁物。杨昊亦应按约及时向东日公司交付租金。本案中，东日公司主张因杨昊于合同书签订之前，已实际接收房屋，并于2016年2月16日开始对房屋进行装修，在装修过程中，擅自拆除房屋承重墙。根据合同书约定，杨昊接收租赁物后进行装修前，应符合“承租人需对商位进行装修，方案应事先征得出租人书面同意，需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具建筑安全性设计图纸，并报辖区安全消防监督机构及政府相关部门审定后方可施工”的规定，然而，东日公司未提供任何书面材料。另外，经一审法院现场勘查及双方的确认，承重墙虽有损坏，但无法证明系杨昊行为导致，故东日公司并未对自己的主张提供充分的证据予以证实，对其主张，不予采信。双方签订的合同书虽约定了“租赁期限自2016年7月16日至2026年7月15日”“租金每季度缴纳一次”“在租期开始之前，承租人应该缴清当期的租金和综合管理费”等内容，但未明确约定缴纳租金的日期，亦未明确约定租赁物的交付时间及方式。在合同履行过程中，双方对租金交付时间及租赁物的交付等内容产生争议，且至今尚未达成合意。一审法院认为，合同生效后，双方就租金、租赁物交付等内容未作明确约定，结合租赁物存在安全隐患，需加固等客观情况，杨昊未按合同书约定的租赁期限计付租金，符合情理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回浙江东日股份有限公司的诉讼请求。案件受理费12527元，减半收取6263.5元，由浙江东日股份有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
另查明，双方签订的《商位租赁合同书》第十四条违约责任第2点“承租人违约责任”中约定：“未按约定时间交纳费用的，每逾期一日，按本期应收费用的万分之伍向出租人支付违约金。”第3点“违约金金额”中约定：“双方约定违约金金额为两个月的租金。”
浙江元本检测技术股份有限公司受东日公司委托对涉案房屋结构安全性进行鉴定，并于2016年3月11日出具检测报告，结论为：“认定温州市鹿城区矮凳桥灯具市场第11幢原忠诚大酒店宾馆安全性等级评定为BSU级，该建筑物主体结构满足设计要求，符合《民用建筑安全性鉴定标准》（GB50292-1999）对安全性能的相关要求。”
双方签订《商位租赁合同书》后，杨昊在一份书面文件上签字，该文件记载：“浙江东日股份有限公司：因为承租的东方灯具市场第11幢物业四楼改造工程存在安全隐患，所以我们在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工，特请贵司在四楼面改造工程竣工，大楼通过安全鉴定，再另行通知我们进场继续酒店装饰。承租人：杨昊”。
《商位租赁合同书》签订后，杨昊向东日公司交纳了履约保证金240000元，装修保证金5000元，未交纳租金。后双方因租金及房屋承重墙损坏等问题发生纠纷，东日公司诉至法院。
二审过程中，东日公司向本院表示已自行修复涉案房屋承重墙。
本院认为，本案二审双方争议焦点为：第一，涉案房屋是否已经交付；第二，《商位租赁合同书》应否予以解除；第三，杨昊是否需要向东日公司支付租金及违约金。
第一，虽然双方签订的《商位租赁合同书》约定杨昊对涉案房屋进行装修前，应事先征得东日公司的书面同意。但东日公司未提供书面同意，并不代表杨昊未进场装修。一审关于该部分的说理逻辑错误，本院予以纠正。结合一审中杨昊签字的书面文件上记载的内容及法院勘察的现场状况，本院认为东日公司于2016年4月13日之前已经将涉案房屋交付给杨昊，杨昊已进场装修。杨昊主张其从未进场装修，系东日公司主动进行四楼楼面改造，既不符合常理，又与该书面文件记载的意思相悖，本院不予采信。
第二，虽双方签订的《商位租赁合同书》中未约定交纳租金的具体日期，但已约定租金每季度缴纳一次，且合同已约定了租金的起算日期，按照租赁市场先付后用的交易习惯，之后的租金应当在每季度开始前缴纳。杨昊应当在租期开始（即2017年7月16日）之前缴清当期的租金和综合管理费，杨昊至今未缴纳租金和综合管理费，已构成根本性违约。东日公司主张解除合同，返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。
第三，如上所述，东日公司已向杨昊交付涉案房屋，且涉案房屋在双方签订合同前已经有资质的鉴定机构认定为符合《民用建筑安全性鉴定标准》，杨昊主张涉案房屋不符合交付条件，缺乏相应证据，本院不予采信。杨昊应向东日公司支付租金及相应的违约金。关于违约金计算标准，双方合同中约定了两种不同的违约金计算方式，应理解为先按照“每逾期一日，按本期应收费用的万分之伍向出租人支付违约金”的标准计算，若计算所得的违约金金额超过两个月的租金，则应按照两个月的租金收取违约金。截止二审庭审辩论终结，按照日万分之五的违约金计算标准计算出的违约金已超过两个月的租金金额，故违约金应以两个月租金为限。由于双方签订合同时的年租金为952000元，故违约金应为158667元（952000元/12*2）。此外，合同解除后，杨昊向东日公司缴纳的履约保证金240000元、装修保证金5000元，共计245000元，应在杨昊向东日公司支付的租金及违约金中予以抵扣。
综上，原判适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人东日公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初8253号民事判决；
二、解除浙江东日股份有限公司与杨昊于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》；
三、杨昊于本判决生效之日起十日内将坐落于温州市矮凳桥92号温州东方灯具大市场第11幢的房屋（总建筑面积为2620平方米）返还给浙江东日股份有限公司；
四、杨昊于本判决生效之日起十日内向浙江东日股份有限公司支付2016年7月16日至2017年7月15日的租金707000元（952000元-245000元）、2017年7月16日起至实际返还之日止的租金（按年租金985320元的标准计算）及违约金158667元；
五、驳回浙江东日股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12527元，减半收取6263.5元，二审案件受理费12527元，均由杨昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
审 判 员 曾 慧
二〇一八年四月八日
法官助理 周婷婷
代书记员 陈 娴