宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第2868号
原告李云志，男，1981年7月5日出生，汉族，宁夏银川市人，高中文化，银川市金凤区佳运房产鹿鸣苑店业主，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
被告王小翠，女，1985年8月3日出生，汉族，宁夏隆德县人，宁夏教育网职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人耿建强，宁夏杨福荣律师事务所律师。
原告李云志诉被告王小翠居间合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理。依法由审判员郭娟适用简易程序，于2014年12月3日公开开庭进行了审理，原告李云志，被告王小翠的委托代理人耿建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李云志诉称，被告王小翠于2014年7月17日通过银川市金凤区佳运房地产鹿鸣苑店与陈某签订一份银川市房地产经纪服务合同，约定被告购买陈某所有的位于银川市金凤区房屋。按照合同约定，被告应在签订合同当日内将购房定金2万元交付给房主陈某，并由陈某将该定金交给原告的银川市金凤区佳运房产鹿鸣苑店保管，因被告王小翠在签订合同时没有带够现金，经三方协商后由原告先将保管条交给房主陈某，被告王小翠承诺于2014年7月18日将剩余定金送到原告另一店面银川市兴庆区佳运房产南苑康晨店，并签署了定金欠条。但被告于2014年7月21日通知原告和房主陈某，表示不购买合同中约定的房屋，也不支付15000元定金及6800元佣金。合同签订后，被告未按照合同及签署的相关文件履行其应尽义务。故原告诉至法院，请求判令被告王小翠支付于2014年7月17日签订的“定金欠条”中的15000元，支付所承诺佣金6800元；本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据：
证据一、居间服务合同原件一份、定金收条原件一份、定金欠条原件一份、欠条原件一份、保管条原件一份，据以证明原、被告签订居间服务合同时，被告支付5000元定金，签署还欠15000元的定金欠条，房主陈某出具20000元定金收条，实际只支付房主5000元，被告确认欠原告中介费6800元。原告对被告交给房主的购房定金及房主的房产证予以保管。
经质证，被告对居间服务合同真实性认可，但认为该合同是无效的，合同没有房屋共有权人的签字。对定金收条、定金欠条、欠条、保管条的真实性认可，对证明目的均不认可，5000元定金没有支付给陈某，实际交付给原告，陈某在实际没有收到20000元的情况下出具20000元的收条是不合情理的，也违反法律规定的。因为实际没有交付，定金合同也没有生效，原告没有权利直接收取被告5000元定金，5000元定金应当由被告直接交给陈某，而不是直接交给原告保管，违背了定金实际交付的法律规定。因为原告方有重大过错，没有达到居间服务标准，被告不应当支付佣金。
证据二、房屋权属档案查询单原件一份、房产证复印件一份、王小翠房屋登记查询表原件一份，据以证明涉案房屋是属于房主陈某的私有财产，合同签订后被告积极配合产权交易手续，后因被告个人原因导致无力继续购买房屋，构成根本违约。
经质证，被告对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，该证据只证明房管部门登记的产权人为陈某私有，不能证明实际有没有共有权人，被告王小翠房屋登记查询是原告私自查询，被告不知情。
被告王小翠辩称，原、被告于2014年签订居间合同属实，合同签订前原告向被告出示了房产权属信息，并注明应当取得共有人同意该套房屋才能买卖。被告向原告提出要求该套房屋共有人签字才进行买卖，但原告表示只要房产权属证上标注的人签字就可以买卖。被告由于不清楚房屋买卖的相关手续，所以相信原告并在合同上签字确认，签字后被告支付原告定金5000元，原告给被告出具15000元的欠条让被告签字，签字后房主陈某接到妻子的电话并在电话中发生争吵，其妻子认为房价太低不同意出卖房屋。被告后通过咨询相关法律后认为再给房主交付房款风险较大，于是联系原告要求房主的妻子、其他房屋共有权人也在合同上签字，但房主陈某一直没有出现，而要求被告赔偿20000元定金。原告也一直向被告主张中介费，也没有解决此事，一直拖了两个月，被告决定不再购买该房屋。原告知道涉案房屋有共有权人，但没有告知被告，原告即使不是故意隐瞒也是有重大过错的，故居间费不应支付给原告。定金合同是实践合同，以实际交付定金合同才生效，没有欠定金的说法。故原告的诉讼请求不能成立。
被告为证明其主张，向法庭提交银川市房地产经纪服务合同原件一份，据以证明居间方没有达到居间服务标准，房主陈某的共有权人没有在合同上签字，房屋买卖合同是无效的。
经质证，原告对该合同的真实性及合法性没有异议，对证明目的不认可。
经审理查明，原告李云志系银川市金凤区佳运房产鹿鸣苑店（以下简称佳运房产）业主。2014年7月17日，佳运房产、被告王小翠及陈某共同签订《居间服务合同》一份，约定在佳运房产的居间服务下就银川市金凤区房屋签订银川市房地产经纪服务合同，涉案房屋建筑面积119.85平米，交易价格为58万元；被告王小翠以商业贷款方式支付购房款，首付232000元于2014年8月4日前往银行办理面签手续时以银行托管的方式支付陈某；涉案房屋的居间代理费为1万元，陈某承担3200元，王小翠承担6800元，并于产权过户当日支付给佳运房产。房地产经纪服务合同补充协议中约定，被告王小翠应于2014年7月17日支付陈某定金2万元，陈某出具等金额定金收到证明，并由佳运房产代为保管。居间服务合同及房地产经纪服务合同、补充协议签订后，被告王小翠于2014年7月17日支付陈某定金5000元，并出具定金欠条一张，载明欠银川市金凤区房屋定金15000元，承诺于2014年7月18日交于银川市兴庆区佳运房产南苑康晨店。同时向原告出具欠条一张，载明拖欠佳运公司中介信息费6800元，承诺于产权过户当日一次性结清。陈某于同日出具定金收条一张，载明收到被告王小翠交来房屋定金2万元。2014年7月18日，被告王小翠未按约定将剩余15000元定金交付原告。在合同履行过程中，被告王小翠认为陈某出售房屋没有取得房屋共有权人同意，原告的居间服务未尽到谨慎审查义务，双方遂为此发生矛盾，被告王小翠表示不购买涉案房屋。后原告向被告催要15000元定金及支付居间服务费6800元未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，原、被告及案外人陈某三方签订的居间服务合同是其真实意思表示，合法有效，合同当事人应按照合同严格履行各自的义务。定金作为订立合同的担保，在《房地产经纪服务合同补充协议》中约定被告王小翠需支付2万元作为购房定金，因被告王小翠支付定金的权利主体为陈某，原告只是代为保管定金，其对被告交付的定金不具有支配的权利，亦无权要求被告王小翠向其支付定金。双方签订的《居间服务合同》中约定，被告与陈某签订《房地产经纪服务合同》时，居间行为完成，双方应按照合同约定支付居间代理费，本案中，被告与陈某已实际签订《房地产经纪服务合同》，原告已促成居间交易，被告王小翠认为因房屋共有人未在合同中签订导致合同目的不能实现的情形并未实际发生，故被告的行为构成违约，仍应按照合同约定支付原告居间代理费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告王小翠于本判决生效之日起十日内支付原告李云志居间代理费6800元；
二、驳回原告李云志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费345元，减半收取172.50元，原告李云志负担100元，被告王小翠负担72.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 郭 娟
二〇一五年二月四日
书记员 张若楠
相关法律法规解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。