苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第0923号
原告何建华。
委托代理人杨凤明。
被告汪龙泉。
被告李花金。
被告汪莉。
被告汪全福。
委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师，代理上述四被告。
原告何建华诉被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由代理审判员刘虎适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本案依法转为合议庭，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员费珊、徐家骝组成合议庭，于2014年9月11日、2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告何建华及其委托代理人杨凤鸣到庭参加诉讼，被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福共同委托代理人沈梦醉到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告何建华诉称，2004年10月15日，被告征地动迁，安置取得包括涉案房屋在内的三套房屋。2005年，被告汪龙泉、李花金将位于北区八区3幢405室的房屋通过居间方新宇置业服务有限公司挂牌销售，原告经过居间方介绍，于2005年12月1日与被告签订房屋买卖合同，包括阁楼、车库，房价合计34万元。原告按照合同约定分三次打款给被告合计33万元，余款1万元以现金形式交付。之后被告将房屋交付原告并由原告实际使用至今。现房屋已经办理产证，但被告未能按约协助原告办理过户手续。原告现起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告将苏州工业园区唯亭街道畅苑小区青灯新村5幢405室房产证、土地证过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，鉴于涉案房屋尚未办理原始产证，原告增加诉请，请求判令各被告办理涉案房屋的产权登记手续。庭审中原告确认，房屋包含附属阁楼、车库。
被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福辩称：不同意原告的诉请，要求法院驳回全部诉请。理由是：1、涉案房屋属于四个被告共同所有，被告汪龙泉、李花金在未告知其他共有权人的情况下擅自处分共有财产，且其他共有权人对该行为不承认，因此该处分行为无效。2、被告汪龙泉系重型精神病患者，本身是否具有民事责任能力应当以司法鉴定为准，如经鉴定其不具有民事行为能力，该处分行为也应当认定为无效。
经审理查明：位于苏州工业园区唯亭北区八区3幢3单元405室（现公安编号为畅苑小区青灯新村5幢405室）系动迁安置房，安置对象为被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福。上述房屋系由汪龙泉代表全家于2004年7月20日与苏州工业园区唯亭街道签订拆迁安置协议取得。
2005年5月21日，由苏州工业园区新宇置业服务有限公司作为居间方，原告汪龙泉作为出让方（甲方），被告何建华作为受让方（乙方），各方签订《房屋买卖合同书》，约定甲方自愿将坐落在苏州市唯亭镇北8区3幢405室的房屋（混合结构，四层，自然间数三室二厅、建筑面积117平米，车库14平米）出售给乙方，该房屋当时产权证、土地证尚未办理。经协商，双方达成一致意见，房费价34万元，并按规定办理产权过户和缴纳税、手续费。此系双方自愿，绝不反悔。合同签订后房屋出现产权纠纷，概由甲方负责清理。房屋过户税、费由乙方负责缴清。过户手续由居间方办理。房款支付为签约时支付11万元，到05年1月25日再付11万元，到拿钥匙再付11万元，余款1万元待二证过户后付清。房屋交付时间为2006年5月份左右。特约事项约定房屋面积以实测办证面积为准。该协议下方，甲方由汪龙泉、李花金签字并捺手印、注明身份证号码，乙方由汪龙泉（何芯艳）签字，并注明汪龙泉身份证号码，居间方加盖公章并由业务代表签字。庭审中，何芯艳向本院表示，其是何建华的女儿，本来想以何芯艳的名义买房，直接办证给何芯艳，故何建华代其在买卖合同上签字。整个房屋买卖事宜何芯艳不知情，既未参与买卖、协商，也没有签字或支付房款，对本案房屋买卖不主张任何权利。
2005年12月1日，原告向被告交付房款11万元，由汪龙泉、李花金签字并出具收条，居间方在收条上加盖公章证明；2006年1月25日，原告向被告交付房款11万元，被告汪龙泉出具收条确认；2007年1月31日原告向被告交付房款11万元，由汪龙泉、李花金签字并出具收条，居间方在收条上加盖公章证明。之后被告将房屋交付原告并由原告装修、使用至今。另有1万元尾款原、被告一致确认已经交付，现合同项下的房款已经全部付清。
2007年2月4日，汪龙泉、李花金向原告出具《承诺书》，表明苏州工业园区畅苑四区3幢3单元405室内（包括阁楼）面积约117平米（包括车库）于2005年12月1日出售给何建华夫妇，现全家承诺同意将上述房屋包括阁楼的产权转户给何建华夫妇。该承诺书下端由汪龙泉、李花金签字。
关于房屋出售的过程，原告诉称，当时被告家庭将房屋通过中介卖出，购房款在苏州工业园区星海人家另购一套商品房，以便在天津读书的汪莉迁回户口。被告辩称，出售讼争房屋时因为前期宅基地该房外债没有还清，同时拆迁需要向拆迁办补缴8万元差价。另外被告汪龙泉有精神病，也没有社保，长期治疗精神疾病花费巨大，所以才会在2005年瞒着其余共有人擅自将一套拆迁房出售。
庭审中，被告汪龙泉主张其患有精神疾病并提交《居民健康档案》，原告据此另行提交苏州工业园区唯亭镇怡邻幼儿园出具的《在职证明》，证明汪龙泉自2005年9月从唯亭实验小学转到东亭幼儿园青苑分园（即苏州工业园区唯亭镇怡邻幼儿园），分别担任教师及门卫工作，表明其并无精神疾病。另被告汪莉辩称其一直在德国，对涉案房屋买卖不知情。本院至苏州市公安局出入境管理支队核实，被告汪莉在2005年、2006年、2008年、2011年、2012年、2013年有过回国记录。
庭审中，原告主张涉案房屋已经办理产证，被告辩称尚未办理产证。本院为查明事实，至苏州工业园区房地产交易管理中心查询。涉案房屋于2013年12月9日已经办理产证，现房屋登记在汪龙泉名下，另有共有人汪莉、李花金、汪全福。该房屋目前由本院进行查封，查封案号为（2014）园执字第2958号。经本院进一步核实，2014年4月29日，沈宏以民间借贷为由向本院起诉汪龙根、汪全福、杨惠明。2014年8月13日，本院出具（2014）园民初字第0991号民事调解书，确认汪龙根欠付沈宏借款本息40万元，并由汪全福对上述债务承担连带清偿责任。现该案进入执行阶段，本院对上述房屋依法进行查封。
以上事实，由当事人提交的产权交换协议书、测量表、房屋买卖合同、收条、证明、户籍资料等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为，苏州工业园区唯亭街道畅苑小区青灯新村5幢405室的房屋系动迁安置房，被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福作为共同安置对象，上述人员对房屋享有处分权。本案原、被告之间关于涉案房屋的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认可。被告汪龙泉辩称自身为重型精神病人，做出的民事行为效力待定。本院认为，一方面，被告汪龙泉提交的《居民健康档案》登记时间为2012年，信息显示其为轻度或中度抑郁发作双相情感，确诊时间为2012年9月24日，且显示其并未住院诊疗，随访分类为“病情稳定、自知力完全”。被告汪龙泉签订合同、收受房款、交付房屋，现有证据不能证明其在签订《房屋买卖合同书》当时存在行为能力受限的情况；另一方面，李花金作为汪龙泉的配偶，也在《房屋买卖合同书》上签字。并无证据表明房屋价款严重偏离市场价格或有其余欺诈、胁迫的情形存在，被告方也确认出售房屋的目的系为交付动迁欠款，故相关行为符合等价、有偿的民事原则，应为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》规定，当事一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告汪莉虽在签订《房屋买卖合同书》时不在国内，也未在合同上签字，但其在签订协议后多次往返国内，对于上述房屋买卖的事情应当知晓，其在房屋交付后的较长时间内对房屋买卖事实并未提出异议，应当视为认可。被告汪全福居住地点与涉案房屋较近，在房屋出售并交付后的较长时间内对房屋买卖事宜均提出异议，也应当视为认可相关行为。因双方表示签订房屋买卖合同时房屋尚未建造，双方约定出售房屋包含附属车库，而汪龙泉出具的承诺明确过户的范围也包含附属阁楼。并无证据表明上述阁楼、车库具有独立产权，故对于房屋而言，构成主物与从物的关系。故上述关于房屋及附属阁楼、车库的买卖协议均为合法、有效。因涉案房屋已被本院查封，房屋过户存在障碍，故原告对于房屋过户的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、依法确认原被告于关于苏州工业园区唯亭街道畅苑小区青灯新村5幢405室的《房屋买卖合同书》合法、有效；
二、驳回原告何建华的其余诉讼请求。
案件受理费11990元，由被告汪龙泉、李花金、汪莉、汪全福负担。此费用已由原告预交，本院不再退回，由被告在本判决生效之日起15日内将该款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年一月十五日
书 记 员 王俊慧
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