福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1083号
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市。
负责人黄建锋，该分行行长。
委托代理人林贤忠，该分行职员。
委托代理人岳川，该分行职员。
被告蒋妮娜，女，1969年10月4日出生，汉族，住泉州市。
被告中骏（泉州）房地产开发有限公司，住所地晋江市。
法定代表人ＸＸ来，该公司董事长。
委托代理人王江鸿，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建设银行泉州分行）与被告蒋妮娜、中骏（泉州）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行泉州分行的委托代理人林贤忠、被告中骏（泉州）房地产开发有限公司的委托代理人王江鸿到庭参加诉讼。被告蒋妮娜经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建设银行泉州分行诉称，2011年12月29日，被告蒋妮娜因购房资金不足，以址在晋江市住宅向原告申请个人住房贷款人民币83万元整，期限17年，自2012年2月14日至2029年2月14日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%，归还方式采用等额本息还款方法。经审查认可，双方签订了编号为2011年建泉营个个房借字1060号的《个人住房借款合同》，合同签订后，借款双方于2012年2月10日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，其后原告于2012年2月14日如约将合同款项交付被告使用。2011年11月1日，原告与被告中骏（泉州）房地产开发有限公司签订了编号为2011年建泉营房贷最高额保字第005号的《个人住房借款最高额保证合同》，合合同约定被告即中骏（泉州）房地产开发有限公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告均有权直接要求被告承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2011年11月1日至2031年11月1日期间因原告向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告中骏（泉州）房地产开发有限公司为被告蒋妮娜提供连带保证责任的保证期间从借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，被告蒋妮娜已连续拖欠3期未还款，原告催讨无果后诉至法院。为此，请求判令：1、解除原告与被告蒋妮娜签订的2011年建泉营个个房借字1060号《个人住房借款合同》；2、被告蒋妮娜归还借款本金757686.03元及相应利息13568.55元（利息暂计至2015年1月19日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止）；3、原告对被告蒋妮娜提供的抵押物即址在晋江市住宅拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告中骏（泉州）房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
被告蒋妮娜未作书面答辩。
被告中骏（泉州）房地产开发有限公司辩称，其提供的担保为阶段性连带担保，原告应首先就被告蒋妮娜提供的抵押物担保实现债权。
经审理查明，2011年12月29日，被告蒋妮娜因购房资金不足，以址在晋江市住宅提供抵押担保，向原告申请个人住房贷款人民币83万元整，期限17年，自2012年2月14日至2029年2月14日止，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%，归还方式采用等额本息还款方法。经审查认可，双方签订了编号为2011年建泉营个个房借字1060号的《个人住房借款合同》，合同签订后，借款双方于2012年2月10日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，其后原告于2012年2月14日如约将合同款项交付被告使用。2011年11月1日，原告与被告中骏（泉州）房地产开发有限公司签订了编号为2011年建泉营房贷最高额保字第005号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定被告即中骏（泉州）房地产开发有限公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告均有权直接要求被告承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2011年11月1日至2031年11月1日期间因原告向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告中骏（泉州）房地产开发有限公司为被告蒋妮娜提供连带保证责任的保证期间从借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，被告蒋妮娜已连续拖欠3期未还款，截止至2015年1月19日，被告蒋妮娜尚欠借款本金757686.03元，利息、罚息合计13568.55元。另查明，被告中骏（泉州）房地产开发有限公司主张其于2014年10月18日向被告蒋妮娜邮寄了房屋分户权属证书办理通知函，但该房屋产权证尚未办理。以上事实，有原告建设银行泉州分行提供的居民身份证、户口本、未婚证明、公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《个人购房借款合同》、个人借款凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、房屋预告登记证明、个人逾期贷款明细表、贷款账户管理一览表、中骏蓝湾半岛房屋分户权属证书办理通知函及庭审中原告建设银行泉州分行、被告中骏（泉州）房地产开发有限公司陈述为证。被告中骏（泉州）房地产开发有限公司对原告建设银行泉州分行提供的证据无异议。被告蒋妮娜未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告建设银行泉州分行与被告蒋妮娜签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。被告蒋妮娜自借款后未依约按时、足额还款，可以认定已构成违约。原告建设银行泉州分行据此要求被告蒋妮娜清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告蒋妮娜自愿以其所有的址在晋江市房产作为抵押物，并依法办理预告抵押登记，该抵押合法有效。被告蒋妮娜若未能依约还款付息，原告建设银行泉州分行有权依照法律规定以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告中骏（泉州）房地产开发有限公司自愿为被告蒋妮娜的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。被告中骏（泉州）房地产开发有限公司辩称被告蒋妮娜迟延办证、本案存在抵押物，并不足以免除其保证责任。对被告中骏（泉州）房地产开发有限公司的辩解，本院不予采纳。原告建设银行泉州分行在保证期限内向被告中骏（泉州）房地产开发有限公司主张权利，应予支持。被告蒋妮娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋妮娜应于本判决生效之日起十日内支付原告建设银行股份有限公司泉州分行借款本金757686.03元，利息、罚息合计13568.55元，并支付自2015年1月20日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息；
二、若被告蒋妮娜未能履行上述还款义务，原告建设银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以被告蒋妮娜提供的抵押物即址在晋江市房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；
三、被告中骏（泉州）房地产开发有限公司应对被告蒋妮娜的上述债务承担连带清偿责任，被告中骏（泉州）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告蒋妮娜追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12100元，由被告蒋妮娜、中骏（泉州）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 梁超毅
代理审判员 庄 瑮
人民陪审员 卢侨生
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 杨思鸿
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。