广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1126号
原告（反诉被告）童达兵，男，汉族，户籍住址湖南省平江县。
委托代理人叶华林，广东华途律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨学明，男，汉族，户籍住址广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）刘幸，女，汉族，户籍住址广东省深圳市宝安区。
两被告共同委托代理人刘海峰、王卓新，广东瀚诚律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地，组织机构代码×××1-5。
法定代表人李耀智，该公司执行董事。
委托代理人周青林。
原告童达兵诉被告杨学明、刘幸，房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，两被告亦在法定期限内向本院提起反诉，�院依法将两诉合并，并追加第三人中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司）为本案第三人，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶华林，被告委托代理人刘海峰、王卓新，第三人委托代理人周青林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原被告双方于2014年10月21日签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园（N23区）4栋B座X的房屋（深房地字第××号）出售给原告。被告全权授权委托案外人伍某甲（身份证号码××）办理该房产的买卖事宜。原被告对房屋价格、房款支付方式、违约责任等都作了明确约定。因原告资金周转困难，原告与被告代理人伍某甲于2014年11月28日签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，约定定金由150000元调整为350000元、首付款监管时间从2014年10月25日调整为2014年12月30日、因原告延迟办理首付款资金监管原告同意按照年利率6％的标准（以房款余款作为基数）向被告支付利息、被告递件过户的时间调整为2015年1月28日。根据该《二手房买卖合同补充协议》，原告向被告补足了定金200000元。由于原告资金困难，原告未能在2014年12月30日前办理首付款资金监管，但被告代理人伍某甲于2015年02月16日向原告出具了一份《收据》，确认收到原告支付的购房款1150000元，并同意将首付款的监管时间延长至2015年2月28日。原告也按照约定陆续向被告支付利息补偿。原被告双方于2015年3月17日共同在建设银行开设第三方监管账户，并将原告剩余的首付款1630000元存入监管账户（监管账户为原告妻子黄新华名下账户）。但被告在首付款监管完成后，却拒绝继续履行合同，未将房产过户至原告名下。虽然在原被告双方并未就首付款监管时间从2015年2月28日延长至2015年3月17日签署书面文件。但被告的代理人伍某甲不仅配合原告办理首付款的资金监管，而且被告代理人伍某甲还在当天收取了原告支付的利息90000元作为补偿，所以被告的行为已证明其同意将首付款的监管时间延长至2015年3月17日，原告并未违约。经原告多次催促，被告明确表示不会继续履行合同。原告请求法院判令：l、确认原被告双方签订的《深圳市二手房买卖合同》有效，被告于3天内将合同约定的位于深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园（N23区）4栋B座XC房产（深房地字第××号）过户给原告；2、被告支付原告违约金（从2015年3月18日起暂计至2015年6月9日）296520，并返还原告向被告所支付的补偿款160000元；3、被告承担本案诉讼费用（包括诉讼保全担保费、律师费、诉讼�全费）。原告主张被告存在严重违约行为，经原告多次联系被告未积极配合原告办理房屋过户手续，合同继续履行存在困难，故变更诉讼请求，请求判令：1、解除原被告签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金1412000元；3、被告返还利息160000元；4、被告返还原告所支付的购房定金350000元；5、两被告负担连带清偿责任，并承担本案全部诉讼费用（包括保全费、律师费、保全担保费）。
被告（反诉原告）答辩称，双方于2014年10月21日签订房产买卖合同，约定2014年10月25日原告支付首期款、办理资金监管，向银行提交按揭贷款的申请资料。但原告未能在2014年10月25日完成这两项义务，双方遂签订补充协议。根据补充协议，原告应该补足定金200000元，且在2014年12月30日前完成支付首期款、办理资金监管、申请银行贷款义务。但原告除了补足定金200000�外，未按期办理资金监管和按揭贷款申请手续。后来被告再次对原告的迟延行为予以谅解，同意其在2015年2月28日前办妥付款手续，但原告依然未完成。2015年3月17日，原告找到被告要求继续履行合同，且保证两周内能够付清全款，要求被告与其一同办理银行监管手续，但因原告屡次违约，被告表示如果两周内能够付清全款则同意继续履行合同。原告可以自行办理资金监管手续，因被告于2014年10月份已在银行签署了相关需要被告签字的手续。不管原告通过银行贷款还是通过其他方式筹集资金，两周内能够筹集好资金，我方就同意继续履行合同，如果无法筹集，只能解除合同。2015年3月17日开始的两周内原告仍然未能筹集资金，原告声称其妻子生病、家里困难，被告又等了原告一段时间。2015年4月初，被告再次催促原告，但原告仍然未能履行付款义务，期间还多次欺骗被告付款期限。被告表示4月底前如未能付款就解除合同。4月下旬，被告在网上发现原告在网上发布涉案房产交易信息。原告不是真的想要买涉案房产，只是想通过拖住被告转手卖给下家的方式赚取差价。被告担心第三人受到损害，也认识到原告并不是想买房，故向原告发出解除合同通知书。2015年5月13日，被告去银行要求把房地产证、公证委托等资料退还，才知道截至2015年5月13日，原告的银行按揭贷款申请还没有在银行内部上会。而银行正常的贷款申请在一个月内会上会，银行之所以没有上会是因为原告提交的按揭贷款申请资料不齐。原告为拖延时间，故意不完整提交贷款申请资料导致银行贷款迟迟不能获批。原告故意违约的情形非常明显，原告在合同履行过程中向我方支付了9万元和7万元的利息，是原告对于其未能在2014年10月25日之前和2014年12月30日之前履行付款义务所支付的利息，不属于额外的赔偿金，不应在原告应当支付的违约金中扣除，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。基于上述答辩意见，被告反诉请求法院判令：1、确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的《二手房买卖合同》已经解除；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金1412000元（扣除已支付定金的350000元还需支付1062000元）；3、原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，原被告签订买卖合同之后因银行办理手续原因，原告未能及时履行首付款资金监管义务，但原告已经配合提交材料给银行办理首付款监管及贷款。因原告未能及时做首期款监管，经过与被告协商，双方同意把首付款监管时间推迟，原告向被告支付利息作为原告迟延履行的补偿，被告表示认可原告迟延履行的行为。我方共支付了两次利息，一次7万，一次9万。证明原告与被告是经协商一致后才变更了履行期限。2015年3月17日，原、被告经协商一致前往银行办理首期款资金监管手续，所以被告认可原告的履行行为。原告并没有存在违约。办完首期款监管之后，因房价上涨，被告认为其房子可以以更高的价格成交，所以拒绝继续履行过户的义务。且被告已经找到下一个买家，以更高的价格成交。原告请求驳回被告的反诉请求。
第三人针对本诉、反诉述称，第三人作为居间方为促成买卖双方之间的交易已充分履行了通知、协助等居间义务。
经审理查明，2014年10月21日，在第三人中原地产公司居间服务下，原告（买方）与被告（卖方）代理人伍某甲签订一份《二手房买卖合同》，约定两被告将其位于深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园4栋B座X号房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价7060000元；买方于合同生效当日支付定金150000元，该定金交由第三方监管；剩余房款由双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方须于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续；买方须于2014年10月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为贷款依据）支付至监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料，卖方须予配合，首期款在银行贷款承诺函出具后3个工作日内多退少补；在买方将房款一次性支付至买卖双方指定监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年11月30日；涉案房产未设定抵押，卖方对房产有完全处分权，卖方保证于签署本合同后3日内将房地产证�件交予替买卖双方监管定金及押金的第三方；转让房产买卖双方需支付的税费，均由买方负担；双方协商同意在定金或首期款中预留30000元作为交楼押金，待卖方实际交付该物业时进行结算；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还已付定金。
2014年10月21日，原告向被告支付定金150000元，其中30000元作为交楼押金在第三人处托管。
2014年11�28日，原告与两被告代理人伍某甲签订一份《﹤二手房买卖合同﹥补充协议》，变更约定涉案房产转让定金为350000元，变更约定双方于2014年12月30日前办理资金监管，变更约定递件过户时间不得迟于2015年1月28日，同时约定与原合同约定延误的过户时间，买方以房款余额按年利率6%向卖方支付利息，首期款到账后结算。
2014年11月30日，原告向被告补充支付定金200000元。
2015年2月16日，原告向被告支付购房款1150000元、违约利息70000元。同日，两被告代理人伍某甲向原告出具一份《收据》，确认收到原告购房款1150000元，同时注明因原合同已过双方约定履行期，卖方同意买方在2015年2月28日前办妥银行监管手续的前提下继续履行原合同及补充协议，因此造成的损失由买方负担。
2015年3月17日，原告向被告支付违约利息90000元。另查，原告提供的中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行《房易安开户回单》显示，双方签署了该份资金监管文件（原告以其配偶名义办理资金监管手续并申请银行贷款），落款时间及银行加盖“办讫章”日期均显示为2015年3月17日，被告主张被告方实际落款时间系2014年10月，并主张2015年3月17日系原告自行到银行签署办理了资金监管手续。同日，被告代理人向原告退还购房款1150000元；同日，原告向房易安资金监管账户存入资金1630000元。
2015年5月1日，被告向原告发送短信，以原告未在2015年2月28日前办理资金监管，后因房价上涨又自行办理监管手续为由解除双方房屋买卖合同。被告主张其于2015年5月6日与他人签订合同并将涉案房产转让予他人。
另查，原告未取得银行贷款承诺函。原告主张中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行已经审核通过，但因被告表示不愿�继续履行合同，故原告未要求银行继续出具贷款承诺函。被告则主张系因原告提交按揭贷款资料不齐无法取得贷款承诺函。双方均未能提供证据证实各自主张。
以上事实，有经过庭审举证质证的《二手房买卖合同》、《﹤二手房买卖合同﹥补充协议》、《收据》、《房易安开户回单》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》、《﹤二手房买卖合同﹥补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于违约责任。被告以原告未在2015年2月28日前办理资金监管手续为由主张解除双方买卖合同，而根据《房易安开户回单》有关签字落款时间及银行签章时间均为2015年3月17日，同日原告向被告支付了逾期违约金90000元�被告对收取该款未提出异议，故本案应视为双方以实际行动变更了补充协议的有关办理资金监管期限的约定，被告对原告于2015年3月17日办理资金监管的行为予以认可。被告以此为由解除合同，构成违约。至于原告以被告经原告多次催促未积极配合办理房屋过户手续为由提出解除合同的主张，本院认为，鉴于双方《二手房买卖合同》明确约定办理过户手续应以原告将房款一次性支付至双方指定监管账户或取得银行贷款承诺函为前提，原告并未支付全部房款亦未取得银行贷款承诺函，双方约定的过户条件尚未成就，原告该项主张缺乏事实和法律依据。另外，根据双方《二手房买卖合同》约定，原告负有向银行提供按揭贷款申请资料的义务，应当积极配合按揭银行出具贷款承诺函，但直至起诉之日原告仍未取得银行贷款承诺，明显超过了申请贷款的合理期限，原告行为亦构成违约。
关于合同解除。鉴于双方均存在违约行为，双方亦起诉主张解除合同，本院予以认定。结合原告解除合同诉状送达时间，本院确认双方《二手房买卖合同》解除时间为2015年8月4日。合同解除，双方均有过错，双方互不承担给付合同成交价20%违约金的违约责任。至于原告支付的定金350000元，被告应当予以返还，鉴于其中30000元仍在第三人处托管，第三人应当退还原告。至于原告提出要求被告返还逾期违约利息160000元的主张，鉴于原告在合同履行过程中存在迟延，构成违约，原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关原告的诉讼请求和被告的反诉请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）童达兵与被告（反诉原告）杨学明、刘幸签订的《二手房买卖合同》于2015年8月4日解除；
二、被告（反诉原告）杨学明、刘幸于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）童达兵定金320000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）童达兵定金30000元；
四、驳回原告（反诉被告）童达兵其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨学明、刘幸其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费22098元，由原告（反诉被告）�达兵负担21069元，被告（反诉原告）杨学明、刘幸负担1029元，原告预缴64416元，多缴部分予以退还；反诉受理费8754元，由被告（反诉原告）杨学明、刘幸负担。诉前财产保全费5000元，由原被告各自负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 安 秀 平
人民陪审员 张 哲
二〇一五年十一月一日
书 记 员 林 斯 瑜
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通�、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出�主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。