北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初第44395号
原告（反诉被告）王书梅，女，1965年7月18日出生。
被告（反诉原告）姚留斌，男，1976年12月11日出生。
委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
原告（反诉被告）王书梅与被告（反诉原告）姚留斌合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王书梅与被告（反诉原告）姚留斌之委托代理人王滨才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王书梅诉称，我、骆志富与姚留斌于2012年4月25日签订《共建房屋协议书》，骆志富于2012年12月28日去世。合同约定：我、骆志富与姚留斌共建海淀区篱笆村×号房屋，建一、二层由我出资使用，建三、四层由姚留斌出资，姚留斌使用期为四年，四年后我收回使用权；该楼房的建造施工装修维修均由姚留斌负责。合同签订后，姚留斌在建造过程中擅自使用劣质水泥及更改房顶尺寸，施工期延长，且拒不维修房屋，构成违约。根据合同第九条规定，违约金为违约之日起日万分之三，至起诉之日共234900元。由于姚留斌拒不维修房屋，我为了房屋使用安全，找修理工维修，已经支付房屋维修费20400元。诉讼请求：1、请求法院判令姚留斌支付我违约金234900元；2、请求法院判令姚留斌支付我2013年至2015年上半年房屋维修费20400元；3、本案的诉讼费由姚留斌承担。
姚留斌辩称及诉称，我不同意王书梅的诉讼请求。双方签订《共建房屋协议书》后，我履行了义务，建好后，王书梅有6万元建房款没有支付。我在房屋居住过程中应王书梅的要求对房屋进行了修缮，没有违约行为，故不应承担违约责任。我于2012年3月4日与骆志富（王书梅的丈夫，2012年12月28日去世）签订了《房屋改造施工合同》，合同约定房屋造价为每平方米1000元，房屋建筑面积为684平米。施工工程中因场地所限，我对部分施工项目及材料进行了变更，在此情况下我与王书梅及骆志富于2012年4月25日又签订补充协议《共建房屋协议书》一份，约定双方共同出资建房，建成的房屋双方共同使用，我用三、四层，王书梅用一、二层，使用年限为4年，自房屋建成能够使用开始计算。王书梅给我建房款30万元，最后协商变为28万元，其中质保金1万元，至工程完工王书梅只给付建房款22万元，余款至今未付。我在使用期内对王书梅使用的一、二层需要修缮的项目进行了修理。现北京市海淀区篱笆房村面临拆迁，王书梅以我未尽修缮义务为名起诉要求承担违约责任，我已经使用标的物近四年时间，如果当时我违约，完全可以诉讼解决，我根本不存在违约的事实。王书梅不支付我建房款构成根本违约，按照合同约定应支付我违约金，反诉请求：1、请求判令王书梅给付我建房投资款60000元；2、请求判令王书梅支付我违约金300000元；3、诉讼费及反诉费由王书梅承担。
王书梅针对姚留斌的反诉请求辩称，姚留斌施工时拖延工期，而且偷工减料，自行更改尺寸和用料，且到现在仍有没做完的工程，对于房屋也没有尽到修理的义务，所有我没有支付其剩余工程款。
经审理查明，2012年3月4日，骆志富（甲方）与姚留斌（乙方）签订《房屋改造施工合同》，约定：乙方为甲方在篱笆房63号建设房屋约684平方米，每平方米1000元，总造价70万元，主体按总造价的70%，装修按总造价的30%；基槽开挖时，甲方向乙方支付5万元，工人进场后支付5万元，一层打完顶板支付5万元，二层打完顶板支付8万元，三层打完顶板支付8万元，内外粉刷完后支付5万元，剩余工程款到工程竣工后一次性付清；如果甲方不能按上述时间给付乙方工程款，甲方应按照未付工程款的日10%给付乙方违约金；工期为2012年3月5日至2012年6月10日。
2012年4月25日，骆志富、王书梅（甲方）与姚留斌（乙方）签订了《共建房屋协议书》，约定：甲方以自己所有的位于北京市海淀区篱笆房村×号宅院面积171平方米的宅基地作为投资；建一层、二层所花费用30万元由甲方投资，使用权归甲方，建三层、四层所花费用30万元由乙方出资，乙方享有四年的使用权，四年后三层、四层归甲方所有，三四层建房质量标准和一二层一样；该楼房的建造、施工、装修等均由乙方负责，甲方将一层、二层的投资款分五次交给乙方，开工5万元，一层顶子完工5万元，二层顶子完工5万元，装修前期6万元，后期7万元；乙方对施工质量负全部责任，竣工完后扣一年质保金1万元，乙方使用期间内免费负责修理一二层；任何一方违反上述条款，违约方要按照该栋楼房投资总额的日万分之三向守约方支付违约金。双方均认可王书梅应向姚留斌支付工程款共28万元，现尚有6万元工程尾款未支付。
王书梅主张姚留斌施工存在质量问题，工期延误、未按约定对房屋进行维修，故应支付违约金并承担修复费用。王书梅向本院提交如下证据予以佐证：一、施工作法说明，内容为建设房屋的相关质量标准，施工说明尾部手写如下内容：“善自将商品灰改为自己用钻牌42.5水泥搅拌，房顶12公分改为10公分，卫生间推拉改为砌墙。姚明2012年4月25日。”二、甄有苍签字的维修费收条。三、北京顺顺达建筑拆除有限公司2016年4月10日出具的收条，内容为：“今收到63号少围栏、门、锁10套赔款1300元。”姚留斌认可施工作法说明的真实性，认可“姚明”的名字即为其本人所签，但主张因施工过程中有所修改才签订此材料，当时王书梅也知晓这个情况；对于甄有苍签字的收条的真实性不予认可；姚留斌认可其拆除过围栏，但没有拆除过门及锁，其拆除围栏的原因是围栏由其出资购买，价值大概几百元，而王书梅并未向其支付围栏的补偿款。关于工期，王书梅主张2012年3月5日开工，2012年8月大体完工，姚留斌认可开工时间，但其主张2012年7月已完工交付使用。姚留斌认可因施工条件受限所以工期延误了一段时间，双方约定是全部混凝土，但是通道里无法进入大型罐车，后来改成搅拌混凝土。
本院在诉讼过程中到现场勘查涉案房屋情况，当时涉案房屋已进入拆迁腾退阶段，房屋有一定程度的破坏。王书梅主张房屋存在如下质量问题：楼上的窗户尺寸比一楼小，楼上柱子比一楼柱子矮，顶的钢筋和厚度也没有达到标准，隔断由推拉改为砌墙，卫生间管道繁琐，有一个卫生间没有做完，墙顶面不整齐，暖气也不合格。姚留斌不认可房屋存在质量问题，并主张其在居住过程中按王书梅的要求对房屋进行了修缮。
另查，王书梅与骆志富原系夫妻关系，二人于2012年6月6日经法院调解离婚，并达成如下调解协议：一、王书梅与骆志富离婚；二、婚生女儿骆荟莹由王书梅抚养，抚养费自行负担；三、位于海淀区四季青西冉村篱笆房×号院内楼房的一层（含北房四间、东房及南房各两间、西房两间及楼梯一间）归王书梅所有；上述楼房的二层（含北房四间、东房及南房各两间、西房两间及楼梯一间）的地上物归王书梅所有；四、建房所借外债由王书梅负责偿还。骆志富现已去世，其继承人为骆荟莹，骆×未成年。王书梅主张骆荟莹未从骆志富处继承任何遗产，关于本案合同的权利义务由其一人承担，姚留斌同意王书梅的上述主张。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋改造施工合同》、《共建房屋协议书》、施工作法说明、收条等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，姚留斌在施工作法说明中自行书写“善自将商品灰改为自己用钻牌42.5水泥搅拌，房顶12公分改为10公分，卫生间推拉改为砌墙”，说明建房的施工标准较双方之前的约定有所变化，姚留斌主张双方已就此施工标准达成变更合意，而王书梅并未就此签字确认，故本院认为姚留斌所建房屋质量与双方约定质量标准有不符之处，姚留斌对此应承担违约责任。鉴于王书梅主张的违约金过高，本院予以酌减，酌情判令姚留斌支付王书梅违约金20000元。《共建房屋协议书》中并未就工期及工期延误的违约金进行约定，故王书梅要求姚留斌支付工期延误的违约金，并无合同依据，本院不予支持。王书梅未就其通知姚留斌履行维修义务提交证据予以证明，且仅凭甄有苍个人书写的收条，不足以认定王书梅实际支出维修费用，故本院对于王书梅要求姚留斌支付维修费用20400元并承担未履行维修义务的违约金的主张，不予支持。王书梅主张姚留斌未按时腾退房屋导致其不能按时交房，且偷卸房顶护栏和门锁导致其产生损失，要求姚留斌支付违约金，并无合同依据，本院不予支持。王书梅认可尚欠姚留斌工程款60000元，应向姚留斌支付。王书梅未支付剩余工程款系因工程质量问题与姚留斌产生争议，并非无故恶意拖欠工程款，故本院对于姚留斌要求王书梅支付违约金300000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、姚留斌于本判决生效后十日内支付王书梅违约金二万元；
二、王书梅于本判决生效后十日内支付姚留斌工程款六万元；
三、驳回王书梅的其他诉讼请求；
四、驳回姚留斌的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千一百三十元，由王书梅负担四千七百二十八元，已交纳二千五百六十五元，余款于本判决生效后七日内交纳；由姚留斌负担四百零二元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千三百五十元，由姚留斌负担二千七百九十二元，已交纳；由王书梅负担五百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 常晓明
人民陪审员 王秀华
人民陪审员 王兰芝
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 李雪静