安徽省宿州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）皖13行初157号
原告：江成伦（曾用名江见），男，汉族，1962年4月3日出生，居民，住甘肃省嘉峪关市。
委托代理人：刘涛，男，汉族，1988年2月15日出生，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：王亚东，安徽黄淮律师事务所律师。
被告：宿州市埇桥区人民政府，住所地安徽省宿州市埇桥区胜利路，组织机构代码：00319171-1。
法定代表人：张建军，区长。
委托代理人：赵勇，宿州市埇桥区人民政府法制局工作人员。
委托代理人：雷琰，宿州市埇桥区人民政府拆迁办工作人员。
被告：宿州市人民政府，住所地安徽省宿州市银河一路政务新区，组织机构代码00318746-4。
法定代表人：杨军，代市长。
委托代理人：张久嵬，宿州市人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。
原告江成伦不服被告宿州市埇桥区人民政府（以下简称埇桥区政府）房屋征收补偿决定及被告宿州市人民政府（以下简称宿州市政府）行政复议决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2015年10月19日作出（2015）宿中行初字第00064号行政裁定，驳回了江成伦的起诉。原告江成伦不服，提起上诉。2016年7月15日，安徽省高级人民法院作出（2016）皖行终296号行政裁定，指令本院继续审理。本院依法组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭审理了本案。原告江成伦的委托代理人刘涛、王亚东，被告埇桥区政府的委托代理人赵勇、雷琰，被告宿州市政府的委托代理人张久嵬、马飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月4日，埇桥区政府作出埇政征补（2013）83号《宿州市埇桥区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定》），决定：一、江成伦可以选择下列任何一种征收补偿方式：（一）实行货币补偿。根据评估机构对其被征收房屋的评估价格予以补偿，补偿金额为419194.44元，由征收部门给付被征收人；（二）实行房屋产权调换。征收部门提供位于胜利路安置区A5号楼109室商业用房1间，面积67.26平方米安置给江成伦并与江成伦结算房屋差价。限江成伦自接到本决定之日起10日内到征收部门选择补偿方式，征收部门根据江成伦选定的补偿方式，在10日内给付补偿款或与江成伦结算房屋差价。逾期不选，视为选择货币补偿方式，补偿款将于10日内依法提存。二、江成伦的搬迁补助费、临时安置补助费、被征收房屋装潢及附属物补偿费，由征收部门按照宿州市人民政府《关于2010年度宿州市城市房屋拆迁补助补偿标准的批复》（宿政秘[2010]17号）规定给付。三、限江成伦自接到本决定之日起20日内搬迁完毕，并交付被征收房屋。江成伦不服，向宿州市政府申请行政复议。宿州市政府于2013年10月8日作出宿复决字（2013）123号复议决定，维持了被申请人埇桥区政府作出的（2013）83号《征收补偿决定》。
原告江成伦起诉称：江成伦是原教育学院综合楼业主，该综合楼符合市政规划。埇桥区政府作出的补偿决定实体上及程序上均违法。一、违反《中华人民共和国循环经济促进法》第二十五条的规定。原宿州教院综合楼门面房座落于宿州市繁华的商业黄金地段，仍在合理使用寿命之内，不应将其拆除。二、物权法规定，房屋的外墙、基础、主体结构等部分属于全体业主共有，拆迁人员对楼房门窗及大部分住宅进行破坏性拆除，导致房屋断水、断电、漏雨、无法经营。三、埇桥区政府作出的征收决定中载明的征收范围是人民路以西、胜利西路以北、三八河以南，一期拆除面积约5万平方米，而所建文化艺术中心项目的建筑面积为1.5万平方米，其余3.5万平方米将用于商业开发。四、征收程序违法。仅见到张贴的补偿安置方案，不知道评估机构如何产生，该评估公司不存在，对其所作评估不认可；对业主已经提出的听证请求至今没有答复。征收补偿方案、补偿决定书没有征求业主的意见，明显是强征强补。五、房屋涉嫌强拆。拆迁方多次对部分业主约谈并进行威胁，采取断水、断电等方式胁迫业主签字。六、补偿价格严重背离市场价值。同地段的商业用房每平方米5-8万元，埇桥区政府补偿的价格在同等地段无法买到门面房。七、埇桥区政府负责房屋征收与补偿工作，埇桥区西关街道办事处(以下简称西关办事处)无权作出补偿安置方案。八、征收决定书中的征收对象是六中商住楼，而江成伦的房屋是教院综合楼。九、补偿决定书中用套内面积作为建筑面积来补偿，严重损害江成伦的利益。综上，请求撤销埇桥区政府作出的埇政征补（2013）83号补偿决定及宿州市政府作出的宿复决字（2013）123号复议决定；判令重新作出补偿决定；诉讼费由埇桥区政府负担。
原告江成伦向本院提交的证据如下：
1、埇政征补（2013）83号《征收补偿决定》，证明埇桥区政府作出的补偿决定认定房屋面积与房屋实际面积不符；
2、宿复决字（2013）123号《行政复议决定书》及送达回证，证明江成伦在收到复议决定后，在法定期限内提起了诉讼；
3、江成伦的《房地产权证》，证明房屋实际面积；
4、强拆照片一组，证明埇桥区政府暴力强拆；
5、(2014)宿埇行非审字第00002号行政裁定书，证明宿州市埇桥区人民法院违法裁判；
6、信访材料一组，证明江成伦因房屋被强拆曾多次信访；
7、安徽省高级人民法院函，证明江成伦曾多次至法院立案未果，江成伦的起诉未超出法定期限；
8、郭成仁的协议一份，证明评估时间与事实不符，西关办事处并非征收部门；
9、挂牌出让竞价结果，证明征收房屋的目的是用于商业项目，并非出于公共利益的需要；
10、规划图，证明被征收区域规划用途为商业。
被告埇桥区政府答辩称：宿州市文化艺术中心是宿州市重点建设项目，该项目自2011年3月开始征收，征收部门是西关办事处。按照征收补偿条例的规定，对安置方案进行了公示和征求意见，依法选定了评估公司进行评估。该项目启动后两年，仅有包括江成伦在内的七户没有达成补偿协议。征收部门于2013年初向埇桥区政府提出作出补偿决定的申请，并提供了江成伦的个人身份信息及房屋权属登记状况等基本资料，经埇桥区政府核实后，作出了（2013）83号补偿决定。征收项目是建设文化艺术中心，目前该项目已经建成，用途属于公共利益，评估公司的评估也是按照规定进行的。全部征收程序和补偿标准符合法律规定。请求判决驳回江成伦的诉讼请求。
被告埇桥区政府在法定期限内向本院提交的证据如下：
1、《宿州市埇桥区人民政府关于对市文化艺术中心项目范围内国有土地上房屋进行征收的决定》(以下简称《房屋征收决定》)；
2、《房屋征收决定》公告及公示照片；
3、《市文化艺术中心房屋征收补偿实施方案》；
4、《市文化艺术中心房屋征收补偿实施方案》征求意见的公示照片；
上述证据证明埇桥区政府作出的征收补偿决定有事实和法律依据；
5、《关于对江成伦户作出征收补偿决定的申请》；
6、江成伦户籍证明；
7、宿州市房地产管理局出具的江成伦房屋产权证明；
8、被征收房屋摸底情况调查表；
9、房屋征收评估现场勘察表；
上述证据证明埇桥区政府作出征收补偿决定的启动程序及对房屋所作的相关情况调查；
10、房屋价值评估报告；
11、江成伦房屋手绘测量图；
12、房屋分户评估公示照片；
上述证据证明江成伦的房屋价值经过合法评估；
13、说明一份，证明绿洲家园安置区江成伦安置房具体位置；
14、被征收人补偿款专户说明，证明对江成伦的补偿款已专户存储；
15、社会稳定风险评估报告，证明对江成伦户强制搬迁进行了风险评估；
16、应急处置工作预案，证明对江成伦户强制搬迁制定了应急处置工作预案；
17、埇政征补（2013）83号《征收补偿决定》；
18、《征收补偿决定》送达回证；
19、送达见证人吴学贞、宋建成身份证明；
20、《征收补偿决定》送达记录及照片；
上述证据证明埇桥区政府依法向江成伦送达了征收补偿决定；
21、履行征收补偿决定催告书及送达照片；
22、强制执行申请书；
23、宿复决字（2013）123号《行政复议决定书》。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条。
被告宿州市政府答辩称：一、埇桥区政府作出的《征收补偿决定》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。二、宿州市政府复议决定符合法定程序。宿州市政府收到江成伦的复议申请后，依法予以受理，并向埇桥区政府送达了答复通知书，埇桥区政府在法定期限内提交了作出补偿决定的证据依据。经宿州市政府审查认为，埇桥区政府作出的补偿决定认定事实清楚，程序合法，补偿适当，予以维持，并送达了江成伦与埇桥区政府。综上，请求驳回江成伦的诉讼请求。
被告宿州市政府在法定期限内向本院提交的证据如下：
1、行政复议申请书，证明行政复议启动程序合法；
2、行政复议答复通知书及送达回证，证明行政复议程序合法；
3、行政复议决定书及送达回证，证明行政复议程序合法。
法律依据是《中华人民共和国行政复议法》第二十八条。
经庭审质证，江成伦对埇桥区政府提交的证据发表如下质证意见：证据1不具有合法性；证据2真实性认可，但不认可证明内容；证据3不具有合法性；证据4不具有真实性；证据5不具有真实性、合法性，不予认可；证据6予以认可；证据7认定的房屋面积不真实；证据8、9不真实；证据10不具备合法性；证据11与事实不符，不具备合法性；证据12未进行公示；证据13不真实；证据14与本案无关联性；证据15不具备合法性；证据16无关联性；证据17、18不具备合法性；证据19至23的真实性、合法性均不予认可。
宿州市政府对埇桥区政府提交的证据发表如下质证意见：对证据的关联性、真实性、合法性均予以认可，可以达到证明目的。
江成伦对宿州市政府提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以认可；证据2不了解情况；对证据3的真实性予以认可，但认为复议决定内容违法。
埇桥区政府对宿州市政府提交的证据发表如下质证意见：对证据的关联性、真实性、合法性均予以认可，可以达到证明目的。
埇桥区政府对江成伦提交的证据发表如下质证意见：对证据1至5均无异议；证据6与本案无关联性；证据7是真实的，但与本案无关联性；证据8不能达到证明目的；证据9、10与本案无关联性，不能达到证明目的。
宿州市政府对江成伦提交的证据发表如下质证意见：对证据1至3无异议；证据4与本案无关联性；证据5无异议；证据6与本案无关联性；证据7无异议；证据8至10与本案无关联性，不能达到证明目的。
本院对以上证据作如下认证：对江成伦提交证据的关联性、合法性、真实性予以认可。埇桥区政府提交的证据4，不能达到证明征收补偿实施方案进行了公开征求意见的目的；证据10至12，不能达到证明评估机构的选定经过被征收户协商选定的目的；证据17系本案被诉行为，对其关联性和真实性予以认可；对埇桥区政府提交其他证据的关联性、合法性、真实性予以认可。对宿州市政府提交证据的关联性、真实性予以认可。
经审理查明：江成伦的房屋位于宿州市胜利路教育学院综合楼113号，2003年10月16日办理了房产登记，房地产权证号为房地权宿字第200305718房产证记载房屋用途为商业，结构为混合，销售面积为46.08平方米，套内建筑面积为43.92平方米。
2011年3月22日，埇桥区政府作出了《房屋征收决定》并予以公告，决定对人民路以西、胜利路以北、三八河以南范围内所有房屋进行征收；征收实施部门为西关办事处，规定被征收人应按照征收补偿安置方案，在2011年3月22日至2011年4月10日，与房屋征收部门签订补偿协议，并腾空房屋交付给征收部门，被征收人在规定期限内未与征收部门签订补偿协议，埇桥区政府将依法作出补偿决定；被征收人不服的，可依法申请行政复议或提起诉讼。江成伦的房屋在征收范围内。
2011年3月21日，西关办事处拟定了《文化艺术中心房屋征收补偿实施方案》，载明征收补偿方式由被征收人选择，可选择货币补偿和产权调换安置。选择货币安置的补偿价格由依法选定的房地产价格评估机构进行评估确定，选择产权调换的在安置区内“拆一还一、互找差价”，安置房面积大于征收面积的部分按市场优惠价购买；被征收人实行自行过渡的办法，由征收机关发给临时安置补助费。
2011年3月22日，经西关办事处委托，安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司(以下简称中建评估公司)委派估价师ＸＸ、童利军、王林对江成伦的房屋价值进行了评估。2011年3月26日，中建评估公司作出了《房地产估价结果报告》，该报告载明，房屋评估基准日为2011年3月22日，并注明评估结果自估价基准日起有效期为十二个月，超过期限，其价格应作调整甚至重估。该评估报告认定江成伦的房屋评估单价为9544.5元/每平方米。中建评估公司的评估资格等级为二级，资格证书的有效期限为2012年6月25日至2015年6月24日。
2013年5月20日，因江成伦与埇桥区政府在规定的期限内没有达成协议，西关办事处向埇桥区政府提出《关于对江成伦户作出征收补偿决定的申请》，请求埇桥区政府对江成伦依法作出征收补偿决定。2013年5月13日，西关办事处作出《搬迁江成伦房屋风险化解和应急处置工作预案》，针对搬迁江成伦房屋过程中可能出现的风险制定了风险化解和应急处置工作预案。2013年6月4日，埇桥区政府对江成伦作出埇政征补（2013）83号《征收补偿决定》，并向江成伦留置送达。该《征收补偿决定》告知江成伦可选择货币补偿或产权调换安置方式。如果江成伦选择货币补偿，根据江成伦房屋可予补偿的面积，确定江成伦房屋的补偿金额为419194.44元，在江成伦选定后10日内支付；如果江成伦选择产权调换，埇桥区政府提供位于绿洲嘉园A5号楼109室商业用房1间，面积67.26平方米安置给江成伦，并与江成伦结算房屋差价。如江成伦逾期不选，视为选择货币补偿方式，补偿款将于10日内依法提存。江成伦的搬迁补助费、临时安置补助费、被征收房屋装潢及附属物补偿费，由埇桥区政府根据宿州市政府《关于2010年度宿州市城市房屋拆迁补助补偿标准的批复》的规定给付，搬迁期限为20日内搬迁。
江成伦不服，向宿州市政府申请行政复议。宿州市政府于2013年10月8日作出（2013）123号复议决定，维持了被申请人埇桥区政府作出的（2013）83号征收补偿决定，并于2013年11月12日向江成伦送达。因江成伦未履行被诉征收补偿决定，埇桥区政府向宿州市埇桥区人民法院申请强制执行。2014年1月10日，宿州市埇桥区人民法院作出（2013）宿埇行非审字第00002号行政裁定，裁定对申请执行人埇桥区政府作出的（2013）83号补偿决定准予强制执行，由埇桥区政府组织实施。涉案房屋现已被拆除。
本院认为：本案的争议焦点为埇桥区政府作出的《征收补偿决定》是否合法。
一、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，埇桥区政府未提供如何选定中建评估公司作为评估机构的证据，评估机构的选定程序违法。
二、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，中建评估公司作出评估报告的日期为2011年3月26日，埇桥区政府提供的证据仅能证明该公司评估资格证书的有效期限为2012年6月25日至2015年6月24日，无法证明中建评估公司在作出评估报告时具备房地产评估资质。同时，评估报告中所载明的估价师为ＸＸ、童利军、王林三人，但仅附有ＸＸ、童利军两人的资格证件，无法认定王林具备评估师资格。
三、评估报告载明，江成伦房屋评估基准日为2011年3月22日，评估结果自估价基准日起有效期为十二个月，超过期限，其价格应作调整甚至重估。埇桥区政府作出《征收补偿决定》的时间为2013年6月4日，已超出评估结果的有效期，埇桥区政府依据已超出有效期的评估结论认定的货币补偿数额不能真正反映江成伦房屋的价值，故埇桥区政府作出的《征收补偿决定》认定应补偿江成伦房屋价值419194.44元，属认定事实不清。
四、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款之规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，没有证据证明埇桥区政府将江成伦的房屋评估报告对其进行了送达，未能保障江成伦申请复核评估及申请鉴定的权利。
五、本案中，江成伦房地产权证中载明，房屋的销售面积为46.08平方米，套内面积为43.92平方米，埇桥区政府作出的《征收补偿决定》以套内面积43.92平方米作为可补偿面积无法律依据。
六、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款之规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，埇桥区政府作出的《征收补偿决定》中载明，如江成伦选择房屋产权调换，埇桥区政府提供位于绿洲嘉园A5号楼109室商业用房1间，面积67.26平方米安置给江成伦并与其结算房屋差价，但埇桥区政府未对用于产权调换的房屋价值进行评估，无法确认房屋差价。
综上，埇桥区政府作出的埇政征补（2013）83号《征收补偿决定》认定事实不清，程序违法，依法应予以撤销。宿州市政府作出的宿复决字（2013）123号《行政复议决定书》认定事实不清，依法应予以撤销。江成伦要求撤销埇桥区政府作出的征收补偿决定及宿州市政府作出的复议决定的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条(一)项之规定，判决如下：
一、撤销被告宿州市埇桥区人民政府作出的埇政征补（2013）83号《宿州市埇桥区人民政府房屋征收补偿决定》；
二、撤销被告宿州市人民政府作出的宿复决字（2013）123号《行政复议决定书》；
三、被告宿州市埇桥区人民政府对原告江成伦重新作出征收补偿决定。
案件受理费50元，由被告宿州市埇桥区人民政府承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 潘庆飞
审判员 戴宝琴
审判员 程 旭
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李枚娟
附法律条文：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
(一)主要证据不足的；
(二)适用法律、法规错误的；
(三)违反法定程序的；
(四)超越职权的；
(五)滥用职权的；
(六)明显不当的。