甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0302民初54号
原告贾毅彬，男，汉族，生于1989年3月17日，甘肃省金昌市人，住本区。
委托代理人郭文章，北京市子悦律师事务所律师。
被告金昌市百辰房地产开发有限公司，住所地金川区上海路以东南昌路以北金域名都住宅小区11、12号商住楼商铺01号。
组织机构代码：68606010-3。
法定代表人李廷辉，职务董事长。
委托代理人陈炷昌，甘肃维正律师事务所律师。
委托代理人常生峰，甘肃维正律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司金昌分行，住所地金昌市新华路18号。
统一社会信用代码91620300224691357F。
负责人王多令，职务行长。
委托代理人李祥，男，汉族，生于1967年5月20日，甘肃省金昌市人，系该行职工，住本区。
原告贾毅彬与被告金昌市百辰房地产开发有限公司（下称百辰公司）、中国工商银行股份有限公司金昌分行（下称工行金昌分行）商品房预售合同、担保借款合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贾毅彬的委托诉讼代理人郭文章、被告百辰公司的委托诉讼代理人常生峰、被告工行金昌分行的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告百辰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条中关于“面积差异处理”条款无效；2、解除原告与被告百辰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；3、判令被告百辰公司退还原告已付房款159800元，并支付利息4413元；4、判令被告百辰公司按照全部购房款的3%向原告支付违约金9294元；5、解除原告与被告工行金昌分行签订的《个人购房借款担保合同》；6、判令被告百辰公司向被告工行金昌分行返还原告在工行金昌分行的借款本金及利息150000元；7、判令被告工行金昌分行退回原告自2014年11月以来向其偿还的借款本金及利息15000元。以上3、4、6、7项合计338507元。事实和理由：2014年11月4日，原告与被告百辰公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告百辰公司开发的金域名都住宅小区房屋，房屋建筑面积为100平方米，单价每平米3098元，总价款为309800元；合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告于2014年11月4日前首付房款159800元。2014年12月29日，原告以公积金向被告工行金昌分行担保借款15万元，所借款项直接汇入百辰公司的账户中。至此，原告已付清合同约定的全部购房款。但被告百辰公司在2015年11月28日欲向原告交付的房屋，不符合合同约定的条件，原告遂拒绝接受。被告百辰公司在建房过程中擅自变更规划设计过的商品房建筑面积，且不履行通知义务，并以先交纳不合理费用作为原告查验和办理交房的前提条件，企图通过签订补充协议减轻、免除其责任，加重原告的责任和义务，被告百辰公司的种种行为，导致原告的合同目的无法实现，原告遂诉至法院。
被告百辰公司辩称，涉案合同第五条是双方对约定面积与实际面积不符时如何处理的约定，是当事人的真实意思表示，也不违背法律的强制性规定，该条款应为有效。原告要求解除合同的主张既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。合同约定的交房时间是2015年11月28日，在此之前房屋已验收合格，可以交付使用，我公司也通知原告等业主前来办理交接手续，原告等人发现实测面积大于约定面积以及其他一些问题后，聚众上访，扰乱政府机关的工作秩序，拒绝办理交房手续。2015年12月26日，被告再次以电话、短信等方式通知原告来办理房屋交接手续，但原告置之不理。至今未交房的原因在于原告不接受房屋。事实上，涉案房屋在2015年12月24日就取得了综合验收备案表，完全符合交付条件，显然没有超过合同约定的90天。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
被告工行金昌分行辩称，本案商品房买卖合同和借款合同是两个不同的法律关系，原告要求解除借款合同，可以另案起诉，应驳回原告对我行的起诉，被告工行金昌分行不同意解除本案的借款合同，亦不同意退还已归还的借款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人借款/担保合同》、预收购房款发票、贷款单、交易明细清单、《房屋面积测绘报告》、缴费通知单、短信通知单、公告、补充协议、解除合同通知、解除合同通知的答复，被告百辰公司提交的《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案表》、答复意见、《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》、短信通知单、住宅使用说明书、住宅质量保证书，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年11月4日，原告与被告百辰公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告百辰公司将其开发修建的位于本区金域名都住宅小区住宅房屋一套（建筑面积为100平方米）预售给原告贾毅彬，每平方米单价为3098元，总价款为309800元；双方所签订的房屋预售合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月28日前将商品房交付买受人使用，并约定交付商品房的条件：“该商品房经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格；排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能要求”。同时，合同第十一条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即：经有资质的房地产测绘机构测绘，核实后多退少补”。合同签订后，原告于2014年11月25日向被告百辰公司交纳预收购房款159800元。2014年12月29日，原告贾毅彬以公积金向被告工行金昌分行担保借款15万元，贷款期限10年，所借款项直接汇入被告百辰公司的账户中。2015年10月21日，金昌市建设局对金域名都住宅小区三期工程出具了《竣工验收报告》。2015年10月28日，金昌市建设工程安全质量监督管理局对涉案工程出具了《工程质量监督报告》。2015年11月28日，被告百辰公司通知原告接收房屋，并要求原告按实际测量面积106.56平方米补交购房款20323元，并交纳物业管理费、水费、电费、天然气初装费、装修垃圾清运费、装修押金、公摊电费、生活垃圾处理费、维修基金、太阳能、电梯使用等费用，双方为此产生争议，原告拒绝按百辰公司要求交纳上述费用，百辰公司亦拒绝向原告交付房屋。同年12月9日，原告等买受人向被告百辰公司送达了解除购房合同的通知，百辰公司于次日进行了书面答复，不同意解除。12月18日，金昌市住房和城乡建设局对涉案工程出具了《竣工验收备案表》。12月24日，金昌市住房和城乡建设局对涉案工程出具了《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》。本案纠纷发生后，原告等人到市政府进行上访，经协调，被告百辰公司同意对涉案房屋原约定面积超过3%的部分不再收取差价款，但二原告拒绝签订补充协议。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案中，原告贾毅彬与被告百辰公司所签订的商品房买卖合同第五条所约定的面积差异处理方式，勾选的是“双方自行约定：经有资质的房地产测绘机构测绘，核实后多退少补”。该条即是对房屋面积出现误差及处理方式的约定，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，也不违背法律的强制性规定，应为明确有效。本案预售合同约定的房屋建筑面积为100平方米，出卖人准备交付的房屋面积为106.56平方米，比约定面积多出6.56平方米，按照约定“多退少补”的处理办法，买受人应当补足多出面积的价款，但因出卖人百辰公司在买受人拒绝接收该房屋时，主动提出对超出原约定面积3%之外部分的价款不予收取，而仅收取原约定房屋面积3%之内的价款9294元（100平方米×3%×3098元／平方米），原告应按照双方的约定补足上述价款。因此，本案买卖双方对面积出现误差时的处理方式有明确约定，且出卖人实际是在《司法解释》所规定的3%范围内收取超出部分的房屋价款，原告要求确认合同第五条无效、解除双方所签订商品房买卖合同的请求，既不具备合同约定解除的条件，也不具备法定解除的条件，本院不予支持。对于原告提出房屋的状况不符合交付条件，且被告百辰公司交房时附加其它收费加重原告负担，以此要求解除合同的主张，因截止到2015年12月24日，被告百辰公司此时才全面取得了《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》，涉案房屋具备了合同第八条、第十一条所约定的交付条件，比合同约定的交付时间迟延了26天，被告百辰公司对此构成违约。根据合同第九条约定，逾期不超过30日，被告应承担每日向买受人支付已交付房款万分之一违约金的违约责任，违约金金额为805.48元（309800元×0.1‰×26天）。12月24日之后系买受人拒绝接收房屋，不应认定为被告百辰公司迟延交付。因此，被告百辰公司逾期交付房屋并未超过90日，尚未达到双方合同第九条约定的原告单方面解除合同的条件，原告无权解除合同。原告主张的被告百辰公司在交付房屋时附加其它收费的行为，并非加重原告的责任和义务，如被告百辰公司确实增加了合同标的之外的设施及提供了其他服务，原告应当按照实际情况予以交纳，该主张不足以成为其解除合同的事由，原告据此要求解除合同不符合双方的约定和法律规定，本案的合同应继续履行。对于原告请求解除其与被告工行金昌分行之间所签订的《个人借款/担保合同》，及返还借款本金及已付利息的主张，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。依据该条规定，原告并非担保贷款合同的担保权人，其对被告工行金昌分行借贷关系的请求，应另案提出，本案不予合并审理。
综上所述，原告的部分请求符合合同的约定及法律的规定，应予支持；对于不符合合同约定及法律规定的请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条、第二十五条规定，判决如下：
一、被告金昌市百辰房地产开发有限公司向原告贾毅彬支付因迟延交付房屋所产生的违约金805.48元，限判决书生效后10日内付清；
二、驳回原告贾毅彬要求确认其与被告金昌市百辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条中关于“面积差异处理”条款无效的诉讼请求；
三、驳回原告贾毅彬要求解除其与被告金昌市百辰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》，及退还已付房款159800元，并支付利息4413元的诉讼请求；
四、驳回原告贾毅彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6378元，由原告负担6363元，被告百辰公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审 判 长 李忆菲
人民陪审员 王景信
人民陪审员 任建国
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 杨晓芸