天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初6141号
原告：张文林，男，1953年9月26日出生，汉族，天津津泰常务有限公司退休职工。
原告：王怀云，女，1969年1月5日出生，汉族，无业。
被告：天津市北辰区双口镇后堡村民委员会，住所地天津市北辰区双口镇后堡村。
法定代表人：冯庆臣，主任。
委托诉讼代理人：唐丽丽，天津景松律师事务所律师。
原告张文林、王怀云与被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文林、王怀云，被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会（以下简称后堡村委会）的委托诉讼代理人唐丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文林、王怀云向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还已付房款201500元；2、判令被告按建房协议第九条规定每天千分之一的标准支付违约金759655元；3、诉讼费用由被告承担；4、支付因被告不能履行而产生的其他费用，（按同期银行贷款基准利率计算，151459元）。庭审中，二原告进一步明确第二项、第四项诉讼请求中计算期间均为从2007年4月1日至2017年7月30日。事实与理由：二原告于2006年3月12日与被告签订了位于天津市北辰区双口镇后堡村C区7排2号的建房协议，约定的交房日期为2007年3月12日，后二原告如期缴纳了总计人民201500元的建房款项，合同第三条规定了按合同进度付款，但被告没有建房，导致二原告余款未付。之前二原告曾起诉，但因被告项目是小产权就没有立案，为此，二原告多次要求被告退还我已付房款，也找过其他政府机关寻求解决，但一直无果，2015年以后村里通知大家进行登记。2015年4月29日二原告去村里登记，至今二原告没有拿到房，也没有收到退款。为维护合法权益，二原告呈诉，望判如所请。
被告后堡村委会辩称，依据双方建房协议，原告交完房款后，被告才承担违约责任，并且违约金应为每月千分之五。二原告未向被告主张过相应的退款权利，其诉讼请求已经超过诉讼时效。二原告未及时采取相应措施要求返还款项，应承担相应不利后果，即便被告应承担损失也不应与违约金重复计算，应以银行存款利率为准。二原告主张的业主代表郑和平的邮件证实业主代表的工作过程以及形成最终的退款及交款方案，即继续要房的按欠款总额的1.35倍补交尾款；不要房的，按付款总额的1.35倍返款。被告经研究同意了业主代表的方案，并积极配合调查统计了空房，重新交付给未得到房屋的户。张文林登记为等候分房，因人多房少，未排到号获得房屋。在邮件往来中能够证实张文林是在知道该方案并予以认可的情况下进行登记，应按已付房款的1.35倍退款。
本院经审理认定事实如下：2006年3月12日二原告（乙方）与被告（甲方）签订《建房协议》一份，约定甲乙双方经过协商决定采用甲方出地，乙方出资的方式合作建房，为了便于统一施工，乙方委托甲方负责建房的各项工程。甲方提供的规划图选定C区7排2号地段作为乙方建房用地，同时选定E-1楼型，建筑面积230.5平方米，合计占地357平方米，总房款394000元。乙方按规划图选定建房地块后，付定金10000元，并保证十日内交187000元，余197000元按房屋进度交齐，乙方款交齐后甲方发给乙方所选地块的土地使用证，如乙方未能按约付款，乙方同意按违约处理，甲方有权把该土地转让他人。如乙方违约，所交定金不退。甲方收到乙方全部建房款后9个月内按照乙方所选房型建好并交予乙方，如遇冬季不能施工的三个月时间，可顺延交房时间，同时发给乙方该房屋的房屋所有权证。在乙方交齐甲方全部建房款后，如甲方不能按期交房，甲方同意按总房款千分之一的违约金每月交付乙方。该协议落款处乙方签字为张文林。庭审中原告王怀云称，当时二原告系夫妻关系，原告王怀云知晓该协议，并授权张文林代为签字。
二原告于2006年3月12日给付被告委托建房款定金10000元，于2006年3月18日给付被告委托建房款187000元，于2006年4月1日给付被告管道燃气初装费4500元，被告分别为二原告出具了收款收据。后被告未按合同约定建设房屋。二原告及其他业主曾推选案外人郑和平作为代表与被告及相关部门沟通解决后续事宜。郑和平曾多次与被告沟通此事。
2015年6月27日中共天津市北辰区双口镇后堡村支部委员会发布《世外桃源别墅交款退款公告》，称世外桃源别墅工程由于历史原因停建已经近十年了，现经村委会研究决定启动后续完善工程。请各位已经有房，但购房款没有交齐的业主，于2015年6月29日至2015年7月10日，共两周时间内，携带购房协议和已经交款的收据，到村委会补交欠款。已经有房的业主如希望退款退房，也请在同一时间内，携带购房协议和交款收据到村委会办理退房退款手续。由于此工作已经拖延了将近10年，为了保证最大限度的公平，根据这10年来银行定期存款的平均利率确定，补交的购房款和退还的购房款均增加35%的利息。对于交了购房款的无房业主，我们会在落实了空房后逐个解决，或分配空房，或退款。这部分无房业主的问题下一步解决，请大家谅解并耐心等待。
2016年4月1日中共天津市北辰区双口镇后堡村支部委员会发布《关于世外桃源（田园）小区补交欠款的公告》，称自从2015年夏天开始启动收尾工程以来，村委会多次公告，敦促各位业主交齐购房欠款，但至今仍有一些业主没有交齐购房欠款及利息，致使资金周转受阻工程停滞。为了维护大多数业主的利益，现对欠款问题公告如下：自本公告发布之日起，30天之内所有欠款业主必交齐欠款和利息（35%）。逾期不能交钱欠款及利息的，村委会将收回其所购房产，30天后按照所交购房款退还，解除合同。
另查，被告称本案建房协议所涉土地为宅基地，至今被告未取得建设规划许可，房屋亦未取得房屋商品房销售(预售)许可证等。二原告均非被告集体经济组织成员。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、二原告与被告签订的《建房协议》是否合法有效；2、二原告的主张是否超过诉讼时效；3、二原告主张返还的数额是否合理。
对于第一个争议焦点：《中华人民共和国土地管理法》第四条第五款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，被告与二原告签订《建房协议》所涉土地系农民集体所有的土地，其在开发建设前未依法变更土地性质且未通过建设规划审批。涉诉房屋系在农民集体所有的土地上建造的房屋，而二原告并非该集体经济组织成员，故二原告与被告签订的《建房协议》违反了国家法律强制性规定，属无效合同。
对于第二个争议焦点，诉讼时效适用于请求权，对无效合同的确认系形成权的范畴，不适用诉讼时效的规定。基于合同无效的返还请求权，应适用诉讼时效的规定，但诉讼时效应从合同被确认无效之日起算。二原告多次向被告主张权利，并曾推选郑和平作为代表与被告及相关部门沟通解决后续事宜。被告相关机构在2016年仍曾就相关问题发出公告。综上，二原告的主张并未超过诉讼时效。
对于第三个争议焦点：无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现二原告主张被告返还已收取的委托建房款、管道燃气初装费，本院予以支持。导致上述合同无效的原因主要是被告的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，被告存在过错，对此应予承担相应的民事责任，赔偿原告因此所受到的损失。二原告主张被告按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率赔偿2007年4月1日至2017年7月30日的利息损失，本院予以支持。因合同无效，二原告主张被告按照双方在合同中就履行合同问题产生的违约责任的约定承担违约责任，本院不予支持。对于被告主张曾与二原告达成协议按已交房款的35%返还款项一节，二原告不予认可，被告亦未能提供充分的证据予以证实，本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第五款、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张文林、王怀云委托建房款197000元、管道燃气初装费4500元；
二、被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张文林、王怀云自2007年4月1日至2017年7月30日的利息损失（以201500元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算）；
三、驳回原告张文林、王怀云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13412元，由被告天津市北辰区双口镇后堡村民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张 沛
代理审判员 赵志刚
人民陪审员 韩 超
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 贺志辉
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条第五款使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民法总则》
第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：
（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；
（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。