河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊开民初字第577号
原告张楠。
委托代理人徐磊，河北天枢律师事务所律师。
被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司。
法定代表人张亚娟，董事长。
委托代理人靳凤山、张丽，河北乾翔律师事务所律师。
原告张楠诉被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张楠委托代理人徐磊、被告澳美基业委托代理人靳凤山、张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张楠诉称，被告于2013年12月份向原告借款500万元，双方订有《借款合同》一份，约定利息三分五，借款期限自2013年12月19日至2014年3月18日。原告已将500万元借款本金如数交付给被告。同日，被告与原告签订《补充协议》一份，《商品房买卖合同》两份，被告用其开发建设的廊和坊金融街2幢1单元11004、11005号房屋为前述500万元借款本息提供担保，并在房屋管理部门办理了备案登记。至今，被告仍拖欠原告303万元借款本金未偿还，并欠付2015年5月29日至今的利息。故诉至法院，请求判令被告偿还借款本金303万元，并自2015年5月29日起按照月息2.05%的标准继续支付利息至欠款实际付清之日；判决原告对廊和坊国际金融城第2幢1单元11004、11005号房屋享有优先受偿权；诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2014年5月19日至2015年5月29日欠付的利息共计237495元。
原告针对其主张向本院提交证据如下：证据一、《借款合同》，证明借款数额，借款期限及利息的计算；证据二、原、被告签订的《补充协议》，证明双方以房屋买卖的形式将被告名下房屋作为抵押；证据三、《商品房买卖合同》，证明抵押物所在位置；证据四、资金往来信息结果表、建设银行回执单，证明借款数额。
被告澳美基业辩称，被告与原告签订了借款合同，借款本金应为482.5万元，2013年12月19日当天，原告即在500万本金中扣除17.5万元利息，该行为应认定为实际交付本金482.5万元。根据双方借款合同，约定利息高于同期贷款利率四倍，超出部分应优先抵偿本金，对于未支付的利息应当按照银行同期贷款利率予以偿还，原告的主张并没有按照同期贷款利率四倍进行计算。房屋买卖合同应当认定无效，买卖合同签订目的是保障借款合同的履行，但其目的违反了法律的强制性规定，应属于无效合同，不具备买卖合同和担保合同的效力。我方共计偿还原告欠款341.5万元，其中200万元是本金，另141.5万元包括利息和优先抵偿的本金。
被告澳美基业针对其主张向本院提交证据如下：记账凭证一份，证明被告还款数额。
经法庭审理及当事人当庭陈述，本院确认事实如下，2013年12月19日，原、被告签订《借款合同》一份，约定由被告（乙方）向甲方（原告）借款人民币500万元。借款期间自2013年12月19日至2014年3月18日止。借款利息为：每月按借款额度的3.5%计算，利息每月17.5万元按月先期支付给甲方，借款偿还后如不满一个月，以实际借款天数计算。如乙方未按合同约定归还借款，每逾期一日，应当向甲方支付借款总额的日千分之三违约及赔偿金。原、被告在合同上捺印盖章确认。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定为保证甲方（被告）如期偿还乙方（原告）借款及利息，甲以商品房买卖形式将位于河北省廊坊开发区廊和坊金融街2#地2#楼11004、11005号房屋，总建筑面积839.97平方米出售乙方，合同价格合计人民币8870083.2元；关于购房手续双方约定：鉴于甲方向乙方借款，故乙方购买甲方房屋不再向甲方支付任何房款及其他费用，如为办理备案需要支付部分及全部款项并须甲方开具房款发票的，乙方确认上述行为仅为办理备案登记使用，并未实际向甲方付款；双方确认如甲方按借款合同的约定及时偿还了向乙方的借款本息，甲方对上述商品房买卖合同有解除权，乙方必须在收到全部借款本息后次日起5个工作日内无条件配合甲方办理退房手续，乙方将所有商品房买卖合同及票据等相关手续全部交还甲方，甲乙双方不再有任何财产权益，退房费用由甲方负担。如乙方不能在约定期间内协助甲方办理退房手续，乙方应向甲方支付每日人民币10万元的违约金；如到期甲方不能按时偿还向乙方的借款，甲方必须无条件配合乙方办理房产确权等所有后续手续，乙方出借甲方的款项及利息自动转为向乙方购房的全部购房款。在2013年12月19日当日，原、被告双方就2幢1单元11004、2幢1单元11005号房产又分别签订了两份正式的《商品房买卖合同》。
以上合同签署完毕后，原告分几笔将500万元借款汇入被告方账户，被告于收款当日将17.5万元还款付至原告方账户。自借款日至2014年4月30日，被告分批向原告账户付款284.5万元。2014年4月30日至2015年5月29日，被告又分几次向原告账户付款57万元。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行合同义务，享受合同权利。原、被告签订的《借款合同》，符合双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对其效力本院予以确认。原告依约向被告交付借款，被告应承担按期还款义务。对于被告2014年4月30日前偿还借款284.5万元的性质，双方在合同中对偿还本息顺序未作约定，依合同法解释应按照先利息后本金的顺序计算。按照双方约定利息标准，该期间被告应还利息87.5万元，对于多还的197万元应视为偿还借款本金，故对原告要求被告偿还剩余借款本金303万元的主张本院予以支持。对于2014年5月19日至2015年5月29日期间的利息，被告实际向原告偿还57万元，原告主张的利率标准超出银行同期贷款利率四倍，对超出部分本院不予支持，被告应依照中国人民银行同期贷款利率四倍支付原告上述期间的利息。被告未按照双方约定期间偿还借款本息，已构成违约，对于违约期间依然应向原告支付利息，故对原告要求被告支付2015年5月29日至借款实际付清之日利息的主张本院予以支持，利率按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。对于被告提出的2013年12月19日所归还17.5万元应认定为借款本金的意见，双方借款合同明确约定“利息每月17.5万元按月先期支付给甲方”，也即上付息，该约定并不违反法律强制性规定，应属有效，被告归还的17.5万元应认定为2013年12月份借款利息。对于被告提出的，已偿还的2014年4月30日前的利息，超出银行同期贷款利率四倍的部分应认定为归还借款本金的意见，双方约定的借款利率虽超出了法律保护的范围，但毕竟是双方自愿签订，符合双方真实意思表示，依民事自治原则，对于已按约定偿还的利息应视为自然之债，被告方不得请求返还，对于未支付部分因超出法律保护范围，对超出的部分原告方不得主张，故对被告上述意见本院不予采纳。
对于原告提出的，就欠款金额对被告第2幢1单元11004、11005号房屋行使优先受偿权的意见，原、被告签订的虽为《商品房买卖合同》，但双方在《补充协议》中明确了签订房屋买卖协议的原因为“甲方（被告）因业务发展向乙方（原告）借款人民币伍佰万元整”，且有“为保证甲方（被告）如期偿还乙方借款及利息”的意思表示，从协议条款内容可见，购买房屋并非双方真实意思，以房屋买卖形式来实现借款的担保才是双方协议的实质，依公平原则及诚实信用原则，本院确认原告对被告位于河北省廊坊开发区廊和坊金融街第2幢1单元11004、11005号房屋享有优先权，如被告不能按期还款，原告可就上述房屋拍卖或变卖的价款优先受偿。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告张楠借款本金303万元；
二、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告张楠本判决第一项自2014年5月19日至借款实际付清之日的利息（被告已支付的57万元应在此款中扣除）；
三、原告张楠就上述款项对被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司位于河北省廊坊开发区廊和坊金融街第2幢1单元11004、11005号房屋享有优先权，如被告不能按期还款，原告可就上述房屋拍卖或变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为15520元由被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司承担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审 判 长 刘 鹏
审 判 员 王石磊
人民陪审员 周志刚
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 乔 颖
附：1、法律法规
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
2、我院账号
单位全称：廊坊经济技术开发区人民法院
开户行：中国银行廊坊市开发区支行
帐号：10×××07（执行款）