浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2077号
上诉人（原审被告）：路桥区路北街道洋官村村民委员会，住所地：台州市路桥区路北街道洋官村。
法定代表人：官正春，主任。
委托代理人：官剑，该村党支部书记。
委托代理人：王志荣，北京蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：官仁滨，男，1983年9月25日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审原告）：卢小林，男，1968年12月23日出生，汉族，住台州市路桥区。
上述两被上诉人的共同委托代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：冯懿，浙江利群律师事务所律师。
上诉人路桥区路北街道洋官村村民委员会因土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月11日公开开庭审理了本案，上诉人路桥区路北街道洋官村村民委员会的委托代理人官剑、王志荣，被上诉人官仁滨、卢小林的委托代理人周显根、冯懿，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告官仁滨、卢小林系合伙关系。2014年8月，被告路桥区路北街道洋官村村民委员会将土地面积为15.216亩的村集体留地（东靠数码城、南靠世贸中心、西邻商海北街、北至数码街）公开招标出租，招标文件上载明用地类型为商业临时开发用地，中标人须在合同签订后一年内开发地上建筑面积大于或等于10000平方米建筑用房，并办理竣工验收手续。原告官仁滨缴纳1000000元保证金后参与竞标并中标，双方于2014年10月2日签订了路北街道洋官村集体留地租赁合同，约定：租赁期限为15年（2014年10月2日－2029年10月1日）；租赁用途为商业开发用地；租金前五年为7200000元/年，第一年租金在租赁合同签订后七日内支付；合同还就双方之间的权利义务及违约责任等进行了明确约定，并约定由原告负责到政府各部门办理供地及其施工相关手续，所需费用由原告负责，被告提供协助。2014年10月9日，原告按约支付了第一年的租金人民币7200000元，被告亦按约将涉案土地交付给原告。2014年11月11日，原告官仁滨向该院提起诉讼，要求解除其与被告之间签订的土地租赁合同。同年12月16日，原告以双方自行协商解决为由申请撤回起诉，该院裁定予以准许。同日，原告向被告递交申请报告，表明开发土地所需投入太大，其资金无力承受，请求被告予以重新招标。2014年12月18日，原、被告双方签订协议书，约定：由被告对讼争地块重新进行招投标（招投标次数以一次为限），重新招投标所涉及到的场地租金、招投标代理费、律师费用及工作人员误工等所有费用由原告承担；若重新招投标成功（以被告与新中标人签订租赁合同并以实际收到新中标人第一年租金为标准），则原、被告签订的土地租赁合同自动解除；若无人投标，或招标成功后新中标人未与被告签订租赁合同或未按期足额支付第一年租金，均视为重新招投标不成功，则原、被告双方签订的土地租赁合同不解除，原告应继续履行，原租赁合同的权利义务不变。尔后，新投标人中标后未与被告签订合同。2015年2月13日，原告管仁滨向被告出具申请书，载明因资金困难无力履行合同，申请中止签订的租赁合同，并同意按合同相关条款处理。同日，原告向被告出具了另一份申请书，表明被告没收的新投标人支付的1000000元保证金，在扣除相关费用后，余款归原告所有。后被告将没收的新投标人交付的1000000元保证金中的余款595400元支付给原告官仁滨。2015年4月30日，原告再次向该院起诉，该院于同年5月8日将起诉状副本等送达被告。2015年9月7日，被告向原告发出租金催缴通知书，要求原告按合同约定支付应于2015年9月2日给付的租金。后原告未缴纳租金，被告将涉案土地重新对外招投标，并于2016年1月3日向原告发出解除合同通知书。现该土地已由第三人中标，被告与第三人已签订土地租赁合同，年租金为4580000元，目前已用于停车场建设。另本案讼争土地于2000年9月15日由台州市人民政府报经浙江省人民政府批准为城市建设用地，同时该审查意见载明依法完成征地程序后，另行办理供地手续。后台州市路桥区人民政府于2006年8月11日作出路政函[2006]58号《关于明确路北街道洋官村集体留地的批复》，确定涉案地块为被告村集体留地，并于2013年5月9日作出[2013]55号《关于明确路北街道洋官村集体留地问题协调会议纪要》，明确该地块实测面积为15.216亩。涉案土地的土地性质为国有，用途为商业。台州市人民政府曾于2015年初暂停对商业用途的集体留地的划拨供地，但仍可采用公开出让方式供地。在暂停前，按台州市人民政府的规定，对村集体留地用于商业开发的可采用划拨方式供地。办理划拨用地手续的，应提供农转用征收批准文件、征地补偿款支付证明、社保落实证明、规划选址条件通知书、规划用地许可证、用地现状图、规划平面布置图等材料，报批流程为：属地国土资源所受理（审核）-区国土资源分局审核-
区政府审核-市国土资源局审核-
市政府批准。2015年11月22日，台州市人民政府下发文件重新明确村集体留地用于商业开发的可采取划拨方式供地。涉案土地于2015年4月30日前未申请办理过供地报批手续。被告尚未取得讼争土地的土地使用权证。
原审法院审理认为：本案讼争所涉土地系城市建设用地，其上未建有房屋，原告官仁滨与被告路桥区路北街道洋官村村民委员会自愿成立村集体留地租赁合同，意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一、对于原告要求解除双方签订的村集体租赁合同的诉讼请求，鉴于原、被告间的土地租赁合同真实有效，原告已支付第一年租金，后未继续缴纳租金且向该院起诉要求解除合同，被告于2016年1月3日向原告发出解除合同的通知书，且已重新经过招投标与第三人另行签订租赁合同，原、被告合同实际亦已解除，故该院确认原、被告于2014年10月2日签订的路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同已解除。二、对于原告要求被告返还保证金及租金的诉讼请求，因原告交纳的1000000元履约保证金系双方为确保合同能按时履行而约定的款项。合同虽约定原告应在2014年10月2日至2015年10月1日内完成建筑面积10000平方米以上，在竣工验收合格后10日内被告无息返还保证金500000元，剩余500000元在租期满无违约行为后退还。如原告未能在上述期限内完成上述建筑面积，则被告有权没收履约保证金、已支付的租金及全部建筑物，但鉴于村留地的开发建设未能依法办理有关许可手续，如完成供地手续等程序，而该些前置手续无法办理导致原告未能按约完成建设约定的建筑面积建筑物，同时结合被告尔后将涉案地块重新对外招租且向原告发出解除合同通知的事实，故被告应返还原告保证金1000000元。对于原告要求被告返还7200000元租金的诉讼请求，应综合考虑合同约定、损失结果、政策变动等因素。原、被告于2014年10月2日签订了租赁合同，10月9日相互交付第一年租金和涉案土地，而台州市人民政府曾在2015年初暂停对商业用途的集体留地的划拨供地，至2015年11月22日下发文件明确村集体留地用于商业开发的可采取划拨方式供地，即2014年10月2日至2015年年初供地手续能正常办理，2015年初后至2015年11月22日供地手续暂停办理，鉴于在能办理供地手续的三个月期间原告未能办理供地手续与原告自述的资金困难、双方在该期间曾协商予以重新招投标及即使各方面条件均成熟该三个月时间是否能够办理完成供地手续等因素密切相关，且之后因政策原因又无法办理供地手续，故从公平角度考虑由原、被告各半承担租金损失。综上，被告应返还原告租金3600000元、保证金1000000元，合计人民币4600000元。三、对于原告要求被告赔偿自起诉之日起至被告偿还保证金1000000元、租金7200000元合计8200000元止利息损失的诉讼请求，对于保证金1000000元，双方合同约定系无息返还，故对于原告要求赔偿利息的诉讼请求不予支持；对于原告要求赔偿7200000元租金的利息损失，因原、被告签订的合同有效，为双方真实意思表示，原告要求赔偿利息损失于法无据，不予支持。对于被告关于原告卢小林非本案适格主体的抗辩，因两原告均认可双方系合伙租赁涉案土地，原告官仁滨可按照合伙协议约定或者全体合伙人决定受委托执行合伙事务，且在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人，故卢小林为适格的共同原告，对于被告的上述抗辩该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十条之规定，并报该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告官仁滨与被告路桥区路北街道洋官村村民委员会于2014年10月2日签订的路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同已解除；二、被告路桥区路北街道洋官村村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还原告官仁滨、卢小林履约保证金1000000元及租金3600000合计人民币4600000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告官仁滨、卢小林的其他诉讼请求。案件受理费人民币69200元，由原告官仁滨、卢小林负担30400元，由被告路桥区路北街道洋官村村民委员会负担38800元。
宣判后，路桥区路北街道洋官村村民委员会不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审判决在认定事实中遗漏了以下事实：1.被上诉人自合同签订生效以来，未履行任何合同义务。合同约定的主要义务是办理有关供地手续及建设手续，被上诉人自合同生效以后一直未向上诉人提出详细的项目计划、项目批准书、项目建议，导致上诉人无法履行协助义务，从而导致整个合同约定的义务无法履行。这是一审未认定的被上诉人的主要违约事实。2.截止2015年7月15日，被上诉人未向国土资源主管部门提交过任何用地申请。3.被上诉人在合同履行期间擅自打出广告，以汇富广场的名义招商，在招商未果的情况下，未经任何项目部门、用地部门审批，将涉案土地违章改建为临时停车场，实际使用了该涉案土地。二、原审适用法律错误。1.被上诉人的诉讼请求是解除合同，但其所陈述的事实与理由都是围绕合同无效提出来的，最后法院以解除合同作出判决，法律适用明显与法律事实不相符合。2.对于合同的解除应适用合同法，看被上诉人提出的事实与理由是否符合合同法第九十四条的情形，原判决直接套用合同法第九十七条对解除合同的后果作出了判决，属于判决无事实依据。3.原判决适用了合同法第五条，该条款规定的公平原则属于抽象条款，应该在确认双方均无过错的情况下才可以适用。结合案涉合同签订过程、履行过程中的客观事实，被上诉人存在严重违约的重大过错。上诉人依照合同约定履行了合同义务，无任何过错，在一方有过错、另一方无过错的情况下，原判决直接适用合同法第五条，违反了法律适用的基本原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
官仁滨、卢小林共同答辩称：一、上诉人没有对一审已经认定的事实提出任何异议，而上诉人认为遗漏的部分事实已经在原判决中作出认定，其主张的被上诉人打广告的问题，没有证据支持，法院当然不予认定。二、被上诉人的起诉状只是把双方签订合同的过程客观地进行表述，结论是认为上诉人的行为构成了根本性违约，根本没有提出合同无效的观点。一审法院考虑到双方的合同实际上已经解除，适用法律并无错误。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，案涉土地已于2000年9月15日经批准为城市建设用地，故上诉人路桥区路北街道洋官村村民委员会与被上诉人官仁滨于2014年10月2日就案涉土地签订的《路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被上诉人在签订土地租赁合同前后分别缴纳了保证金1000000元和第一年租金7200000元，上述事实清楚，双方均无异议。本案的争议焦点主要是：一、双方签订的土地租赁合同能否解除；二、被上诉人支付的保证金和第一年租金应否返还以及返还金额。关于第一个争议焦点，被上诉人系以案涉土地不符合商业开发条件、上诉人已构成根本性违约为由主张解除合同。本院认为，根据《路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同》中“乙方负责到政府各部门办理供地及其施工相关手续，所需费用由乙方负责，甲方提供协助”的约定，应当认定被上诉人对双方在签订土地租赁合同时案涉土地并未办理供地及其施工相关手续是明知的。而且从一、二审审理查明的情况看，被上诉人官仁滨为上诉人村民，其在与卢小林合伙租赁案涉土地时第一年的租金高达7200000元，故从情理上分析，被上诉人对案涉土地在招租时仅办理了农转用手续的状况应当知晓。根据台州市国土资源局路桥分局的回复函，路北洋官集体留地2015年4月30日前未申请办理过供地报批手续。结合被上诉人在土地租赁合同签订一个月后即向原审法院起诉要求解除合同、双方于2014年12月18日签订重新招租的协议书以及被上诉人官仁滨于2015年2月13日出具因资金困难无力履行合同的申请书等相关事实，可以认定系被上诉人不愿继续履行合同。因此，被上诉人主张依《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权缺乏事实和法律依据。但上诉人在2015年9月7日向被上诉人催缴第二年租金而被上诉人未按期缴纳的情况下，已将案涉土地重新对外招租，并于2016年1月3日向被上诉人发出解除合同通知书，故双方的土地租赁合同已实际解除，且符合双方意愿，原审法院据此确认2014年10月2日签订的《路桥区路北街道洋官村集体留地租赁合同》已解除并无不当。关于第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案中，双方的土地租赁合同解除后，被上诉人将案涉土地返还给上诉人，同时无需支付之后的租金。至于被上诉人已经交付的1000000元保证金和7200000元第一年租金，虽然上诉人将案涉土地交付给被上诉人达一年之久，但因案涉土地并未完成相关审批手续，被上诉人实际亦无法对土地进行符合合同目的的开发使用。由于双方在土地租赁合同中未对办理供地手续之前的立项、规划等审批手续明确约定义务主体，双方也不能举证证明自身已完成报批义务，故对相关手续未能办理及合同未能顺利履行，双方均应承担一定责任。同时，根据台州市国土资源局路桥分局的回复函，2015年初，市政府暂停对商业用途的集体留地的划拨供地；2015年11月22日，市政府《关于加强市区村留地开发的意见》（台政办发[2015]89号文件），重新明确村集体留地用于商业开发的可采取划拨方式供地。可见，案涉土地的开发使用因受政策调整影响在2015年的较长一段时间内存在非双方原因的履行障碍。因此，原审法院从公平角度出发，酌情确定由双方各半承担第一年租金损失，分担因案涉土地闲置造成的经济损失，并鉴于合同履行存在客观障碍以及上诉人已将案涉土地重新对外招租等相关事实确定由上诉人返还保证金，即最终判决由上诉人返还被上诉人租金3600000元和保证金1000000元，并无明显不当。综上，上诉人路桥区路北街道洋官村村民委员会的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决基本得当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43600元，由上诉人路桥区路北街道洋官村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一六年十二月二十九日
代书 记员 郭巧燕