吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终214号
上诉人（一审被告）：孙永利，男，1966年10月17日出生，汉族，现住吉林省长春市绿园区。
委托代理人：王佩昌，吉林诚元律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王兴军，男，1974年6月18日出生，汉族，现住吉林省公主岭市秦家屯镇。
委托代理人：张用拴，男，汉族，1963年2月11日出生，现住吉林省公主岭市秦家屯镇。
被上诉人（一审第三人）：吉林省华辰房地产开发有限公司。
法定代表人：步达欧，经理。
委托代理人：贾广林，男，1962年9月24日出生，汉族，现住长春市南关区。
上诉人孙永利因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2015）公民一初字第1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙永利及其委托代理人王佩昌，被上诉人王兴军，被上诉人吉林省华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）的委托代理人贾广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王兴军在一审法院诉称：公主岭市人民法院秦家屯法庭为执行孙永利与华辰公司一案，查封的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室的房屋为王兴军所有，而不是华辰房地产公司。王兴军和申永根于2015年4月30日签订房屋买卖合同。约定申永根在2015年4月30日将公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼一单元401室，以�民币13万元整卖给王兴军。该房是申永根从张用拴手里购得，此房系华辰公司用以抵顶所欠张用拴工程款。合同签订后，张用拴和申永根协助王兴军到华辰房地产办理更名，张用拴的工程抵款定金单由房地产公司收回。华辰房地产公司与孙永利签订的协议书上盖的是财务专用章，在法律上是不允许的，没有法律效力的。现王兴军诉至法院，要求终止对秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室的房屋的执行，并解除查封。
孙永利在一审法院辩称：第一，孙永利与华辰公司于2011年10月12日签订《协议书》约定，孙永利享有债权326500元，利息63720.29元，华辰公司公主岭分公司承诺以三套房屋优先受偿。该协议书的内容是对劳务费数额确认和给付劳务费的时间约定，实际上就是欠据。约定华辰公司一方的义务是在约定的时间给付约定的金额。所以协议书上加盖财务专用章，更为精确，更为专业。王兴军主张协议书上是财务专用章，在法律上是不允许的，是错误的。经协商确认，华辰公司欠孙永利人工费30万元，如果不能依照约定的时间给付，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债，上述三户所有人提出抗辩，由华辰公司承担责任，孙永利不负任何责任。说明华辰公司已承诺以该三套房屋优先受偿。且孙永利与华辰公司的债权、债务已经法院一审、二审的判决书确认。第二，王兴军主张2号楼1门401室房屋所有权没有证据，并且没有办理物权的预告登记，不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，为保证未实现的物权，按照法律规定应向房屋登记机构作出预告登记，未经登记，不发生效力。第三，王兴军的诉讼并非出于其自身本意，是贾光林助推而为，且华辰公司参加�讼的委托代理人未提供用人单位的劳动合同不符合法律规定。华辰公司在一审法院述称：其与孙永利没有债权债务关系，对于2011年10月10日孙永利与程义峰签订的协议书该公司不予确认，程义峰因职务侵占行为已经长春市公安局朝阳区分局立案侦查，包含该协议的内容。该公司对协议内容不知情，才于2012年7月26日与中州建筑公司签订了协议，后因中州公司要求并经公司同意将本案诉争房屋变更登记到王兴军名下。因公司手续尚不齐全，出售房屋均以定金单方式对外出售，待手续完备后，再补签正式合同。
华辰公司在一审法院述称：华辰公司与孙永利没有债权债务关系，程义峰并不是本公司法定代表人，无权代表公司签署相关协议，对于2011年10月12日孙永利与程义峰签订的协议书本公司不认可，陈义峰因职务侵占行为已经长春市公安局朝阳区分局立案侦查。我公司于2012年7月26日与中州建筑公司签订了协议，后因中州公司要求并经公司同意将本案诉争房屋变更登记到王兴军名下。因公司手续尚不齐全，因此出售房屋均以定金单方式对外出售，亦未进行预告登记。
一审法院查明：2013年12月13日，华辰公司与张用拴签订协议书一份，约定华辰公司以2栋1单元201、401、601、102、302、502及2栋2单元304抵付张用拴1286403元工程款。2015年3月11日，张用拴与申永根签订楼房交易合同书，约定张用拴将秦家屯镇锻造厂内住宅楼一单元201室、401室卖给申永根，每室87平方米，价格为125000元，二室共计25万元。2015年4月30日，申永根与王兴军签订购楼协议书，申永根将秦家屯镇信州步行街区住宅（原锻造厂厂区）二号楼一单元401室以13万元卖给王兴军。王兴军交付2万元，剩余房款于2016年春节�交齐。后经华辰公司同意，以华辰公司名义为王兴军出具定金单。
2011年10月12日华辰公司与孙永利签订了协议书，约定：一、经双方确认，华辰公司欠孙永利人工费30万元；二、华辰公司于2011年10月31日前给付孙永利人民币10万元；三、华辰公司于2011年11月30日前，给孙永利人工费20万元；四、如果不按第二条约定时间付款，孙永利可以停工，造成一切损失华辰公司负责。五、如违反第三条规定，不能如数给付孙永利20万元，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债。后因华辰公司未依照合同约定给付工程款，孙永利起诉至法院，本院于2014年10月27日作出（2015）公民二初字第695号民事判决，判决华辰公司于本判决发生法律效力后立即给付孙永利施工劳务费326500元及逾期利息63720.29元，合计390220.29元。华辰公司不服，提出上诉，四平市中级人民法院于2015年2月25日作出（2015）四民三终字第15号民事裁定，因华辰公司经传票传唤未到庭参加诉讼，按华辰公司撤回上诉处理。（2015）公民二初字第695号民事判决生效后，孙永利向本院申请执行。本院于2015年6月30日作出（2015）公执字第302号执行裁定书，查封了公主岭市秦家屯镇步行街二号楼1门301、401、501室。王兴军认为，法院查封的是其自有房屋而非华辰房地产所有，故向本院提出执行异议，本院于2015年8月31日作出（2015）公执字第13号执行裁定书认为，王兴军提供的定金单没有本人签字，亦没有签订购房合同以及付款收据等证据，因此不能证明上述房屋为其所有，裁定驳回案外人王兴军的异议请求。王兴军不服，在法定期间内向法院提起诉讼。要求终止对其所有的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室房屋的执行，并解�查封。
一审法院认为：华辰公司于2013年12月13日将诉争房屋抵账给张用拴用以偿还工程款，张用拴将房屋出售给申永根，后申永根将房屋出售给王兴军，经张用拴、申永根协助华辰公司向王兴军出具全额定金单，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，张用拴经华辰公司同意将对华辰公司的合同权利经过申永根转让给王兴军，华辰公司同意并已实际履行，将争议房屋以定金单的形式开具给了王兴军，王兴军取代张用拴成为华辰公司的合同相对方，并且王兴军已实际占有该房屋。华辰公司虽以定金单的方式开具，但该定金单包含了房屋坐落位置、面积、房屋编号、金额、全额付款等情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽未办理产权登记手续，但仍应享有买受�相应的合同权利。执行过程中，查封公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室房屋，侵犯了王兴军对该房屋合同权利，其要求停止执行的诉讼请求依法应予支持。对孙永利与华辰公司在协议中约定的到期不给付用房屋抵债的内容不发生效力。同时孙永利起诉华辰公司要求给付工程款的诉讼请求经本院生效的（2013）公民二初字第695号民事判决所确认，孙永利的合同债权得到保护但并不特定针对争议房屋享有相关权利。遂判决：停止对公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼401室房屋的执行。
上诉人孙永利不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依据事实和法律作出公正判决。诉讼费由被上诉人负担。其主要理由为：一、华辰公司“委托代理人赵旻系财务经理”是虚假的，没有经过一审庭审质证，也没有合法劳动关系证明材料。二、一审查明的“第三人华辰公司与张用拴有协议书”，但未查明张用拴是否具有建筑企业法人资格。三、一审判决所谓的“经张用拴、申永根协助华辰公司向王兴军出具全额定金单”，仅有华辰公司给付定金的王兴军债权担保，绝不可对抗物权法第九条、第十条的规定。
被上诉人王兴军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华辰公司辩称：请求维持一审判决。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠�案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，华辰公司将争议房屋以定金单的形式开具给了王兴军，该定金单包含了房屋坐落位置、面积、房屋编号、单价、全额付款等情况。且王兴军已实际占有该房屋，故王兴军虽未办理产权登记手续，但并不影响其就案涉房屋所享有的合同权利。执行过程中，王兴军适时提出执行异议，其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，一审判决停止执行正确，本院不再赘述。对孙永利提出“华辰公司委托代理人赵旻系财务经理虚假”的上诉理由，因其未能提供确实有效的证据加�佐证，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙永利负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉国
审判员 毕 莹
审判员 孙 鹏
二〇一六年四月二十九日
书记员 张 帅