广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5102民初382号
原告：邱培玮，男，1990年12月16日出生，汉族，现住潮州市湘桥区。
委托代理人：沈飞章，潮州市湘桥区阳光法律服务所法律工作者。
被告：广东宏泽集团有限公司，住所地潮州市潮州大道金湖大厦湘桥区。
法定代表人：吴烈荣，总经理。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：苏干勇，广东新安律师事务所律师。
原告邱培玮诉被告广东宏泽集团有限公司（以下简称宏泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告邱培玮之委托代理人沈飞章、被告宏泽公司之委托代理人苏干勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱培玮诉称：被告宏泽公司依《中华人民共和国合同法》为由与原告邱培玮预签了潮州市二期经济开发区宏泽新天地【土地性质：国有，规划用途：非住宅，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）】的第4幢01XX号房产（涉标的人民币780000元）和第4幢02XX号房产（涉标的人民币635000元）预售协议并分别收取了原告邱培玮每笔人民币100000元的定金合共人民币200000元。尔后，被告宏泽公司一直未有通知缴款和履行交房义务，却收到2016年2月16日被告宏泽公司授权委托发出的律师函。被告宏泽公司与原告邱培玮签订的协议书为无效合同关系，且协议书中有关条款和签订行为完全违反了相关法律规定。因此，被告宏泽公司应当在付还定金的同时，双倍赔偿原告邱培玮造成的经济损失。请求人民法院判决：1.确认原、被告双方签订的《协议书》无效；2.被告宏泽公司返还原告邱培玮预订潮州市二期经济开发区宏泽新天地【土地性质：国有，规划用途：非住宅，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）】的第4幢01XX号房产购房款定金人民币100000元并自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失；3.判决被告宏泽公司返还原告邱培玮预订潮州市二期经济开发区宏泽新天地【土地性质：国有，规划用途：非住宅，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）】的第4幢02XX号房产购房款定金人民币100000元并自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失；4.被告宏泽公司赔偿原告邱培玮的上述二处房产购房款定金人民币200000元并自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失；5.本案的一切诉讼费用由被告宏泽公司承担。
被告宏泽公司在法定期限内没有提交答辩状，但在庭审中辩称：原告邱培玮要求确认原、被告双方签订的协议书无效及要求被告宏泽公司双倍返还定金没有法律依据。被告宏泽公司与原告邱培玮订立合同后已完成了协议书所约定的新天地第4幢01XX号、第4幢02XX号的建设工程任务，完全具备交房的手续，被告宏泽公司一直通知原告邱培玮交款、履行交房义务，而事实上依据协议书约定交款和交房义务均在双方签订的协议书上载明，履行交款和交房义务实际上也无需被告宏泽公司通知。请求法院依法判令原告邱培玮继续履行协议书的约定，并驳回其诉讼请求。
经审理查明：宏泽公司系一家有限责任公司，其经营范围为“销售：建筑材料，化工原料（不含危险品），五金交电，工业机械，电子子件，汽车零配件，办公用品及设备，纸类，工艺品，陶瓷产品，日用百货，化妆品。生产：陶瓷制品（限分支机构经营）。”2015年1月30日，以宏泽公司为甲方，邱培玮为乙方，双方签订《协议书》一份，协议约定：乙方预订甲方投资建设的位于潮州市二期经济开发区，“宏泽新天地”（土地性质：国有，规划用途：非住宅，土地有效期至2056年12月30日止，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）的房产第4幢01XX号。本协议签订后，乙方不得要求换房。房产建筑面积199.50平方米，总金额人民币780000元整，实际面积以房管部门实际丈量数据为准。房产分为三层，首层高约6米，二、三层约3.6米，室内装修为毛坯。本协议签订时，乙方应向甲方支付签约定金人民币100000元，签订协议后2015年3月4日前再付人民币290000元，余款人民币390000元在甲方通知乙方交付房产时，一次性付清。乙方如提出终止协议或退回该房产，其所付全部款项均不予退回。双方同时对违约金支付等双方其他权利义务作了约定。同日，以宏泽公司为甲方，邱培玮为乙方，双方又签订《协议书》一份，协议约定：乙方预订甲方投资建设的位于潮州市二期经济开发区，“宏泽新天地”（土地性质：国有，规划用途：非住宅，土地有效期至2056年12月30日止，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）的房产第4幢02XX号。本协议签订后，乙方不得要求换房。房产建筑面积165平方米，总金额人民币635000元整，实际面积以房管部门实际丈量数据为准。房产分为三层，首层高约6米，二、三层约3.6米，室内装修为毛坯。本协议签订时，乙方应向甲方支付签约定金人民币100000元，签订协议后2015年3月4日前再付人民币210000元，余款人民币325000元在甲方通知乙方交付房产时，一次性付清。乙方如提出终止协议或退回该房产，其所付全部款项均不予退回。双方同时对违约金的支付等双方其他权利义务作了约定。协议签订时，协议所涉房产尚未建成。协议签订当日，邱培玮依上述二份协议的约定，支付宏泽公司定金合计人民币200000元。此后，邱培玮认为宏泽公司没有通知其缴款及交房，故没有再支付宏泽公司款项。2016年2月，宏泽公司通过邮寄方式向邱培玮送达律师函，该律师函的主要内容是：邱培玮购买其开发销售的宏泽新天地第4幢01XX、02XX房并支付了定金，按双方2015年1月30日签订的《协议书》约定，应于2015年3月4日前分别再付人民币290000元及人民币210000元。至2016年1月1日止，共拖欠宏泽公司人民币500000元。邱培玮应在收到本函后于2016年2月25日前向宏泽公司付清欠款人民币500000元，否则，视为邱培玮放弃该房产，协议自行解除。至法庭辩论终结前，上述房产未办理相关确权登记手续。2016年4月8日邱培玮诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：本案审理中，邱培玮申请本院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市二期经济开发区宏泽新天地［土地性质：国有，规划用途：非住宅，地块编号：A17（02503、02504、02505、02506）］商品房预售申报、登记的详细情况。潮州市住房和城乡建设局于2016年11月2日就上述申请调取事项出具证明，其内容是：“经查，潮州市二期经济开发区宏泽新天地项目尚未在我局办理商品房预售申报、登记。”
本院认为：宏泽公司与邱培玮于2015年1月30日签订的二份《协议书》，分别约定邱培玮向宏泽公司预订“宏泽新天地”第4幢01XX号、“宏泽新天地”第4幢02XX号房产，从上述二份《协议书》的内容看，系宏泽公司将尚未建成的房产向邱培玮出售。宏泽公司作为一家非房地产开发经营企业，在没办理商品房预售许可证明的情况下，出售尚未建成的房产，至法庭辩论终结前，上述房产也没办理确权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，邱培玮与宏泽公司签订的二份《协议书》应认定为无效合同。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宏泽公司在明知未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，与邱培玮签订《协议书》，对合同无效的后果存在过错。合同无效后，邱培玮已交付的共计人民币200000元的定金，宏泽公司应予以返还，同时宏泽公司应对邱培玮的合理损失予以赔偿，现邱培玮请求宏泽公司返还定金共计人民币200000元及该款自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失，该请求合法，本院予以支持。邱培玮要求宏泽公司赔偿上述二处房产购房款定金人民币200000元并自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告邱培玮与被告广东宏泽集团有限公司于2015年1月30日签订的二份《协议书》无效。
二、被告广东宏泽集团有限公司返还原告邱培玮预订潮州市二期经济开发区“宏泽新天地”第4幢01XX号房产购房款定金人民币100000元并赔偿该款自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失。
三、被告广东宏泽集团有限公司返还原告邱培玮预订潮州市二期经济开发区宏泽新天地第4幢02XX号房产购房款定金人民币100000元并赔偿自起诉之日起至判决确定还款之日止日以银行同期同类贷款利率计算利息损失。
四、驳回原告邱培玮其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币21135元，由原告邱培玮负担人民币2329元，被告广东宏泽集团有限公司负担人民币18806元。原告邱培玮应负担的受理费已由原告邱培玮预交，被告广东宏泽集团有限公司应负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 林丽如
人民陪审员 李潮生
人民陪审员 吴构璋
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 章 丹
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