北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第16930号
原告（反诉被告）张宁，男，1972年4月4日出生。
原告（反诉被告）闫玉波，男，1973年9月1日出生。
上述二原告共同委托代理人郎小凤，北京市德鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京永恒久远人力资源服务有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇三街村56号。
法定代表人王丽娜，总经理。
委托代理人陈铁军，北京览众律师事务所律师。
委托代理人李迪娜，北京览众律师事务所律师。
原告张宁、闫玉波与被告北京永恒久远人力资源服务有限公司（以下简称永恒久远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。原告张宁、闫玉波的共同委托代理人郎小凤，被告永恒久远公司的委托代理人陈铁军、李迪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宁、闫玉波诉称：2011年9月22日，二原告与永恒久远公司签订《北京市房屋租赁合同》，依据合同第三条之约定，房屋租赁期自2011年12月1日起至2016年11月30日，共计5年。二原告应于2011年9月22日前向永恒久远公司交付房屋。依合同第四条之约定，永恒久远公司应于2012年10月30日向二原告指定的银行账户支付租金40万元，如永恒久远公司未按约定日期支付租金，应按每日5%支付违约金。依合同第五条之约定，永恒久远公司应承担在租赁期内发生的供暖费、物业管理费和房屋租赁税费等各项费用。该合同签订后，二原告于当日向永恒久远公司交付了房屋。
2009年8月13日，二原告与北京金地兴业房地产经纪有限公司签订了《商品房预售合同》，依据该合同第二十四条和该合同所附《前期物业管理协议》第七条之约定，二原告应按照每月每平方米5元的标准，在每年的3月1日前，按年向北京金地格林物业管理有限公司交纳物业管理费，否则每逾期一日，按应交物业管理费的万分之五支付违约金。依据该合同所附《补充协议》第四条之约定，房屋所在小区为自建集中供暖锅炉房，二原告同意由北京金地兴业房地产有限公司委托北京博大开拓热力有限公司对锅炉房进行管理，采暖的收费标准严格按政府规定的标准执行。
2013年4月28日，贵院通过（2013）通民初字第03769号民事判决，认定“因合同的解除系因室内冬季温度过低，该原因系不可归责于合同双方的事由”，并确认《北京市房屋租赁合同》于2012年12月31日解除。2013年7月22日，北京市第二中级人民法院通过（2013）二中民终字第10370号民事裁定，准许永恒久远公司撤回上诉，并裁定“双方均按原审判决执行”。二原告认为，永恒久远公司应向二原告支付各项费用共计219828.58元。其中包括：1.剩余租赁期所对应的免租期的租金60091.32元。二原告向永恒久远公司实际交付房屋的日期为2011年9月22日，向永恒久远公司收取租金的起算日期为2011年12月1日，自2011年9月22日至2011年11月30日共计70天的期限为免租期，该免租期对应的租赁期为5年。因《北京市房屋租赁合同》已于2012年12月31日解除，永恒久远公司实际承租房屋的期限仅为13个月。依照我国合同法第九十七条之规定，扣除实际租赁期所对应的免租期后，永恒久远公司应向二原告支付剩余租赁期所对应的免租期的租金60091.32元。2.2012年12月的租金33333.33元，以及迟延支付前述租金的违约金5804.48元。永恒久远公司应于2012年10月30日支付2012年12月的租金，数额为33333.33元。依据《北京市房屋租赁合同》第四条约定，永恒久远公司未按约定日期支付租金的，应按每日5%支付违约金。又依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。因此，永恒久远公司迟延支付前述租金的违约金，应按银行同期同类贷款利率的4倍计算，数额为5804.48元（暂计算至2013年7月22日，最终计算至实际支付前述租金之日）。3.迟延支付2013年1月至11月租金的违约金13688.88元，永恒久远公司应于2012年10月30日支付2013年1月至11月的租金。依据《北京市房屋租赁合同》第四条约定和《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，永恒久远公司迟延支付前述租金的违约金，应按银行同期同类贷款利率的4倍计算。4.2011年-2012年度供暖费28061.48元，2012年-2013年度供暖费10668元。依据《北京市供热采暖管理办法》第十二条规定，北京市采暖期为当年11月15日起至次年3月15日。又依据北京市发展和改革委员会《关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改（2010）1731号）第一条之规定，自2010-2011年采暖季起，燃气（燃油、电）锅炉非居民供热价格统一调整为每采暖季每建筑平方米38元，因此永恒久远公司应支付2011年11月15日至2012年3月15日期间的采暖费28061.48元，2012年11月15日至2012年12月30日的采暖费10668元。5.2011年9月22日至2011年12月31日的物业管理费12260.46元，2012年的物业管理费44307.6元及迟延支付违约金11254.13元。6.欠缴的电费358.9元。基于以上事实，我方起诉至法院，要求判令永恒久远公司支付剩余租赁期所对应的免租期的租金60091.32元，2012年12月的租金33333.33元以及迟延支付前述租金的违约金5804.48元（暂计算至2013年7月22日，最终应计算至实际支付相应租金之日）；迟延支付2013年1月-11月租金的违约金13688.88元，2011年-2012年度供暖费28061.48元，2012年-2013年度供暖费10668元，2011年9月22日至2011年12月31日的物业管理费12260.46元，2012年的物业管理费44307.6元及其迟延支付违约金11254.13元（暂计算至2013年7月22日，最终应计算至实际支付相应物业管理费之日），欠缴的电费358.9元，以上合计219828.58元。
被告永恒久远公司辩称：1.我方无需向二原告支付免租期的租金60091.32元，二原告和我公司于2011年9月22号签订租赁合同，约定租赁期间是从2011年11月1日至2016年11月30号，租期共计5年，二原告于2011年9月22号之前将房屋按照约定条件交给我方，2011年9月22号至2011年11月30号期间没有算入房屋的租赁期，这段期间不是五年的优惠免租期，只是二原告要给我方的装修期间。经（2013）通民初字03769号民事判决书确认，租赁房屋的室内温度明显不符合居住要求，影响居住人员的健康情况下。我方发出解除合同通知，不是因为我方的原因导致合同解除，我方有权解除租赁合同。2.2011年至2012年采暖季，我方一直和二原告交涉室温不达标问题，2012年10月30号之前二原告没有解决取暖的问题，按照2011年取暖温度，十几度我公司是无法运作，也无法达到我公司租房屋的目的。房屋还存在严重漏水，2012年夏季我方租赁的房屋墙壁、地板、墙上字画有严重损害，这也导致我公司无法运作，我方多次要求二原告解决问题也没有得到解决，在这种情况下我方在2012年10月12日前后多次和二原告协商解决，二原告多次推诿，2012年12月31号我方发出解除合同通知时，2012年12月份房屋没有达到使用标准，这导致房屋无法使用，我方不得不搬出房屋，二原告提交的房屋不符合约定，所以我方无需支付违约金。由于二原告在采暖季没有提供可以使用的房屋，二原告也一直没有解决，所以我方有抗辩权，我方无需支付2012年1月到2012年11月份的违约金。3.我方不同意支付2011年-2012年度供暖费28061.48元，以及2012年-2013年度供暖费10688元，我方公司履行了合同义务，是二原告出租的房屋室内温度的原因导致合同无法履行，这是导致合同解除的原因，同时二原告不能以第三方的原因排除合同的违约责任，冬季的问题不符合室内温度要求，上述（2013）通民初字03769号民事判决书判决书已经确定这些事实，二原告没有履行义务的情况下，我方有权拒绝支付供暖费，二原告是否向供暖公司交供暖费以及供暖公司是否提出抗辩，均与本案无关。4.我方不同意支付2011年9月22日至2011年12月31日的物业管理费12260.46元，2012年的物业管理费44307.6元及其延迟支付违约金11254.13元。租赁房屋存在严重漏水，2012年夏季开始漏水，房屋墙壁、地板、悬挂的字画有多处损坏，我方多次要求二原告解决，二原告也没有解决，租赁合同中第6条第1款约定建筑结构、设备设施等不能危及人身安全，涉案房屋外的楼道、消防通道长期堆放杂物，严重影响通行和室内安全，同时物业管理不规范，不符合物业管理要求和法律规定，二原告没有履行这些义务，所以无权要求我方支付。5.我方已经交纳所有水电费用，没有所谓的欠缴行为，2013年1月29号双方进行交接，签署房屋交接确认单，房屋交接单上显示水电费、相关费用我方已经交清，我方无需交纳额外的费用。6.双方签订的租赁合同中没有约定免租期的约定，2012年12月份鉴于房屋温度不能达标，我方不能正常营业，当月营业收入为0元，我方不能实现合同目的，所以2012年12月份的租金我方不予承担。7.关于二原告供暖费和物业费的请求，二原告主体不适格，租赁合同第5条约定乙方承担下列费用包括税费、电费、物业费、供暖费，合同约定这些费用由承租人承担，但是不是向出租方支付，客观上水费、电费分别向供水公司、供电公司交纳，如果二原告就供暖费、物业费向供暖公司、物业公司已经完成交纳义务，二原告才取得向我方追偿这笔钱的权利。
被告永恒久远公司反诉称：双方于2011年9月22日签订了关于坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里100号302室的《北京市房屋租赁合同》，合同约定自2011年12月1日至2016年11月30日止为期5年的租赁期。合同签订后我方按照合同约定支付第一年的租金，并进行整体装修。房屋装修后北京进入供暖期，但因该房屋供暖问题即室温不达标导致我方无法入驻办公。我方多次与二原告、物业公司、供暖公司协商，但最终协商无果。后由物业公司出面召集了由我方、物业公司、房地产开发商、供暖公司及二原告五方参与的会议，商讨解决此事。最后物业公司承诺提供10台电暖器并承担电费才解决当年度的供暖问题，我方才于延迟三个月后2012年3月1日入驻该房屋，但对于供暖问题二原告虽同意维修但并未实际解决，致使进入2012年11月份的第二个供暖季室温仍然不达标（经过北京市节能技术检测中心检测平均室温是12摄氏度）。我方租赁房屋是作为经营场所使用，但是该房屋存在供暖不达标、漏水及安全等严重质量及管理问题，经我方多次催告二原告仍不履行法定义务，已严重影响我方对房屋的使用目的。经（2013）通民初字第03769号民事判决书判决双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2012年12月31日解除。
我公司系人力资源公司，主要进行招聘、培训工作，需要定期举办招聘会，由于室温低无法正常办公及定期举办培训、招聘会，经营活动严重受阻，我公司内的多名员工也因室温低而得病，因此由于原告不履行合同义务造成我公司无法在租赁房屋内进行经营，导致我公司2012年12月营业额是零，由于合同解除经营场所搬迁导致2013年1月份的营业额仅为1500元，明显低于我方正常营业额，原告违约行为导致我方严重的经济损失。
综上原告不履行合同约定义务和法定义务，导致我方无法在租赁房屋内进行正常经营，租赁合同解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，我方提起反诉，要求二原告赔偿我方2012年12月及2013年1月份的营业损失24260元。同时要求本案的诉讼费及相关费用由二原告承担。
原告张宁、闫玉波就反诉辩称：我方没有赔偿对方营业损失的义务，被告方对房屋进行整体装修，没有征得我方的同意。（2013）通民初字第3769号民事判决书，可以证明被告公司没有因为室温不达标而无法入驻办公，被告公司没有就房屋的温度和漏水和管理等问题向我方及时通知，同时被告公司没有提供证据，证明其经营活动严重受损，以及其员工因室温得病，也没有证据证明2012年12月份被告公司的营业额为零，2013年1月营业额仅为1500元，即使证明事实成立，这些损失也不是我方导致的，（2013）通民初字第3769号民事判决书清楚载明双方租赁合同的解除，是不可归责于双方的原因所致，所以我方不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年9月22日，张宁、闫玉波（出租人，甲方）与永恒久远公司（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里100号302室（以下简称302室）房屋（建筑面积742平方米）出租给永恒久远公司，租赁用途为企业自主使用。租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日共5年，甲方应于2011年9月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁合同第四条租金及支付方式约定，租金标准为每年40万元，前三年租金共计120万元，三年后租金标准为每年50万元，后两年租金总计100万元。租赁合同同时还约定了其他事项和条款。上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行。
2013年1月，永恒久远公司将张宁、闫玉波起诉至本院，称因涉案房屋的供暖不达标，室温过低导致无法入驻办公，后经物业公司召集供暖费公司、开发商及租赁合同双方进行协商，但最终仍未解决供暖不达标的问题，导致该公司的正常工作无法顺利开展，其员工因室温过低而生病，此外租赁房屋还存在漏水、消防通道被堵塞的消防隐患等严重质量、安全问题，永恒久远公司于2012年12月28日向张宁、闫玉波邮寄了解除租赁合同的律师函，闫玉波、张宁于2012年12月31日签收。永恒久远公司据此起诉要求确认双方的租赁合同于2012年12月31日解除，闫玉波、张宁连带赔偿其房屋装修损失195344.3元，搬迁损失费320元，室温检测费5000元，迟延入住3个月的房租损失99999.9元，共计300664.2元。案件审理过程中，永恒久远公司提供了检测报告，用以证明涉案房屋供暖不达标，室温过低问题。检测报告显示302室2012年12月24日的室温为10.8度至14.2度之间。张宁、闫玉波对检测报告中所反映的室温予以认可。本院经审理认定永恒久远公司提交的检测报告的室温予以认可，302室的室温明显不符合居住工作要求，影响居住人员健康。因此对永恒久远公司要求解除租赁合同的诉讼请求，应予支持，据此本院于2013年4月28日作出（2013）通民初字第03769号民事判决书，判决双方的租赁合同于2012年12月31日解除，闫玉波、张宁赔偿永恒久远公司装饰装修损失61156.51元，驳回永恒久远公司的其他诉讼请求。永恒久远公司不服上述一审判决提起上诉，后撤回了上诉。2013年1月29日，永恒久远公司与闫玉波签署了《房屋交接确认单》，确认永恒久远公司于当日将302室交接给房主闫玉波，其中钥匙齐全，水电费已完全交齐。永恒久远公司称其于2013年1月初即从302室搬离，但双方直至2013年1月29日才办理交接确认，二原告称双方办理交接确认的时间应以交接确认单日期为准。
另查，302室房屋的产权人为张宁、闫玉波、闫玉海三人，系三人共有，其中张宁的共有份额为50%，闫玉波的共有份额为5%，闫玉海的共有份额为45%。二原告提交了闫玉海出具的声明，声明内容为：本人已在永恒久远公司承租前述房屋前，通过口头方式将前述房屋的出租事宜全权委托给张宁和闫玉波办理。永恒久远公司对闫玉海出具的上述声明，予以认可。
本案审理过程中，二原告提交了闫玉波、张宁、闫玉海与北京金地兴业房地产有限公司签订的《商品房预售合同》，合同附件七为前期物业管理协议，委托方系北京金地兴业房地产有限公司，受托方为北京金地格林物业管理有限公司，二原告称根据预售合同第24条及附件七前期物业管理协议约定，涉案302室的物业费交纳标准为每月每平方米5元，在每年的3月1日前交纳，并证明依据补充协议第4条约定，房屋所在小区为自建集中供暖锅炉房，二原告同意由北京金地兴业房地产有限公司委托北京博大开拓热力有限公司对锅炉房进行管理，采暖的收费标准严格按政府规定的标准执行。二原告提交上述证据系要求永恒久远公司支付诉求中涉及的物业费和供暖费，但二原告并未向物业及供暖单位交纳上述物业费及供暖费，永恒久远公司称二原告在并未交纳上述物业费及供暖费的情况下，向其主张物业费及供暖费的诉讼请求没有依据。
双方均一致确认永恒久远公司向二原告交纳了2012年11月之前的租金，未交纳2012年12月的租金。关于二原告要求永恒久远公司支付电费的诉讼请求，永恒久远公司称双方于2013年1月29日签署的交接确认单，已经明确载明了水电费已经完全交齐，因此二原告的该项请求没有依据。另，因生效判决已经确认双方的租赁合同于2012年12月31日解除，因此二原告所主张的迟延支付2013年1月-11月租金的违约金的诉讼请求，亦无事实和法律依据。
永恒久远公司对其反诉请求提交了该公司2012年11月及2013年3月的《日交易汇总报表》，予以证实由于302室房屋室温过低，明显不符合居住工作要求，影响了该公司的正常经营，2012年12月的营业额为0，由于合同解除经营场所搬迁导致2013年1月的营业额仅为1500元，明显低于该公司的正常的营业额，永恒久远公司据此要求二原告支付2012年12月至2013年1月期间的营业损失24260元。二原告称永恒久远公司提交的上述报表系其单方制作，真实性无法核实，因此不予认可。
上述事实，有房屋所有权证、商品房预售合同、北京市房屋租赁合同、（2013）通民初字第03769号民事判决书、（2013）二中民终字第10370号民事裁定书、房屋交接确认单、检测报告、解除租赁合同的律师函、律师函送达回执、日交易汇总报表及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。双方之间的租赁纠纷经本院（2013）通民初字第03769号民事判决认定，已经发生法律效力。生效判决已经确认双方的租赁合同于2012年12月31日解除，永恒久远公司拖欠二原告2012年12月的租金不妥，故对该二原告要求永恒久远公司支付该月租金的诉讼请求，本院予以支持。因双方租赁合同的解除，系因供暖不达标室温过低所致，故对二原告要求永恒久远公司支付延期支付该月租金违约金的诉讼请求，本院不予支持，对二原告要求永恒久远公司支付延迟支付2013年1月至2013年11月期间租金的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于二原告要求永恒久远公司支付剩余租赁期所对应的免租期租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于二原告要求永恒久远公司支付物业费及供暖费的诉讼请求，因二原告并未向物业及供暖单位交纳上述物业费及供暖费，且双方租赁合同解除系因供暖不达标所致，故在二原告与供暖及物业公司解决了物业费及供暖费争议后，可另案解决其与永恒久远公司的物业费及供暖费负担问题。关于二原告要求永恒久远公司支付电费的诉讼请求，因双方于2013年1月29日签署的交接确认单上明确载明水电费完全交齐，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于永恒久远公司要求二原告支付2012年12月至2013年1月期间的营业损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七之规定，判决如下：
一、被告北京永恒久远人力资源服务有限公司支付原告张宁、闫玉波二0一二年十二月的租金人民币三万三千三百三十三元三角三分，于本判决生效之日起十日内执行清；
二、驳回原告张宁、闫玉波的其他诉讼请求；
三、驳回被告北京永恒久远人力资源服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百九十九元，由原告张宁、闫玉波负担一千九百八十二元，由被告北京永恒久远人力资源服务有限公司负担三百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费二百零三元，由被告北京永恒久远人力资源服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一三年十二月十三日
书记员 徐 晶