广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民四终字第53号
上诉人（一审原告）黄德焕，农民。
委托代理人：李金东，广西金湾律师事务所律师。
委托代理人：利本基，广西壮族自治区钦州市钦北区法律事务中心法律工作�。
被上诉人（一审被告）林娇，香港特别行政区居民。（A）。
委托代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
一审第三人：罗艳娇，个体工商户。
一审第三人：邹金财，个体工商户。
一审第三人：谭盈君，个体工商户。
上述三名一审第三人共同委托代理人：陆松江，广西壮族自治区钦州市钦南区法律事务中心法律工作者。
上诉人黄德焕与被上诉人林娇、一审第三人罗艳娇、邹金财、谭盈君案外人执行异议之诉一案，原由钦州市中级人民法院作出（2015）钦民一初字第1号民事判决，黄德焕不服该判决，于2015年6月11日向本院提出上诉，本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人黄德焕委托代理人李金东、利本基，被上诉人林娇及其委托代理人�绍卫，一审第三人罗艳娇、邹金财、谭盈君委托代理人陆松江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄德焕一审诉称，罗艳娇名下的案涉房产，因被钦州市中级人民法院（下称钦州中院）裁定查封，其作为案外人提起案外人执行异议之诉，理由如下：一、本案黄德焕与罗艳娇的房屋买卖行为先于林娇向法院申请财产保全。双方于2014年5月20日签订了《房屋转让协议书》，并在2014年6月17日办理了公证手续，协议合法有效，其已交付了全部购房款。罗艳娇已经把房屋及相关产权证书交付给了黄德焕，黄德焕也搬进该房屋居住。黄德焕的购房行为发生在林娇诉讼保全申请之前，其属于善意取得案涉房屋，应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其�力不得对抗善意第三人”。二、黄德焕已经全部支付了购房款，其支付购房款虽是通过他人支付，但这只是个支付方法，出卖人已经出具书面收据证明收到了购房款，证明黄德焕已经支付了购房款。支付的购房款与房屋的市场价值是对等的。黄德焕与罗艳娇的房屋买卖行为属于民间交易，房屋价格受到价值规律，供求关系，人际关系等诸多因素影响，评估机构的评估只能是一种参考。黄德焕的购房款是95.88多万元，含各种过户手续费、税费、中介费等，对已使用十一、二年的普通住宅来说，是比较合理的价位，不存在约定价格与房屋实际价值相差较大的事实。买卖双方没有转移财产规避债务的情况，不存在恶意串通，低价购买的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，黄德焕已经支付全部价款而且也已经实际占有该房屋，交易过程中黄德焕没有任何过错。综上，请求法院判令：一、确认黄德焕与罗艳娇购买房屋的行为合法有效，其签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判决不得执行罗艳娇名下位于钦州市文峰南路华信花园商城的房产（钦房权证钦城区字第××号房屋所有权证）；三、本案诉讼费用由林娇负担。
林娇一审辩称，一、黄德焕的起诉没有事实和法律依据。黄德焕主张2014年5月20日已经与罗艳娇签订《房屋转让协议》，该协议是一个虚假的合同。协议中有“转让总价为评估价708800元整”，但评估报告的时间是2014年6月12日，不可能5月20日就有评估价，很明显，该协议是虚假的。二、本案涉及的房产已于2013年向贵台信用社抵押80万元，罗艳娇在转让房屋给黄德焕时，没有得到贵台信用社的同意。三、本案所谓的《房屋转让协议》是黄德焕和罗艳娇恶意串通的虚假买卖，目的是逃避债务。本案罗艳娇向林娇借款100万元，在借款期限内没有偿还，林娇于2014年6月10日向钦南区人民法院起诉，6月12日，罗艳娇的亲戚（也是林娇的媳妇）跟罗艳娇谈到起诉的问题，罗艳娇在得到消息后就急忙变卖财产。法院在6月13日立案之后电话通知罗艳娇领取应诉通知书等材料，但罗艳娇不愿意领取，法院才邮寄给罗艳娇，所以黄德焕和罗艳娇就在6月17日办理转让手续等事项。在民间借贷案件审理过程中，林娇申请法院委托有资质的评估公司对本案的房产进行评估，评估价值是130多万元，黄德焕与罗艳娇约定的转让价格是70多万元，相差了将近一半。黄德焕与罗艳娇之间的房屋买卖有几个问题是不清楚的。黄德焕是否支付购房款事实不清，黄德焕没有直接给钱给邹金财或者罗艳娇，也不是黄某乙给的钱。其提交的证据只能说明黄某�给了黄彩莲一笔钱，黄彩莲又给了钱邹金财，但没有说是购房款。为何经过黄彩莲给钱，黄德焕也说不清楚。黄德焕所说的支付了购房款与双方约定的价格不同。综上，请求法院驳回黄德焕的诉讼请求。
罗艳娇、邹金财、谭盈君一审述称，一、罗艳娇出卖自己名下房产，其行为是自愿、真实、合法的。二、罗艳娇对林娇与谭盈君、邹金财之间存在的债务毫不知情，没有转移财产规避债务的意图和事实。罗艳娇于2014年6月19日下午收到法院传票和诉状，才知道林娇起诉的事情。之前没有人告知罗艳娇与林娇之间有借贷纠纷，也没有任何人向罗艳娇催讨过债务。林娇在民间借贷案件中的民事起诉状没有向罗艳娇主张权利，此笔债务与罗艳娇无关。三、在林娇诉谭盈君、邹金财民间借贷一案中，林娇要求罗艳娇对邹金财的借款承担共同清偿责任，没有法律依据�综上，黄德焕的诉讼请求应该得到支持。
一审法院经审理查明：座落于钦州市文峰南路325号华信花园商城16幢E座房屋，是罗艳娇所有。该房屋从2007年5月28日至2014年6月17日抵押在钦州市区农村信用合作联社贵台信用社。2014年6月13日，林娇以谭盈君、邹金财、罗艳娇欠其100万元逾期未归还为由，向法院提起诉讼。法院对该民间借贷纠纷案件予以立案受理，案号是（2014）钦民二初字第4号。谭盈君、邹金财、罗艳娇收到（2014）钦民二初字第4号民间借贷纠纷案件开庭传票和起诉状的时间是2014年6月19日。法院在审理该民间借贷纠纷案件过程中，林娇向法院提出财产保全申请。法院于2014年6月24日作出（2014）钦民二初字第4-1号民事裁定，裁定对罗艳娇所属位于钦州市文峰南路325号华信花园商城16幢E座房屋一幢予以查封。黄德焕以其已经购买被查封的财产，该裁定损害其合法权益为由，于2014年6月30日向法院提出书面异议。法院于2014年10月22日作出（2014）钦民二初字第4-3号民事裁定书，裁定驳回案外人黄德焕提出的财产保全异议申请。
罗艳娇单方委托广西和信房地产评估有限公司对讼争房屋的价值进行评估，该公司做出的评估结论，确定该房地产估价基准日为2014年6月12日的总价为人民币708800元，估价作业期是2014年6月12日至2014年6月13日。罗艳娇转让讼争房屋的过程中，2014年6月17日，罗艳娇与黄德焕向公证处申请对《房屋转让协议书》进行公证。（2014）桂钦证民字第1762号公证书证明，罗艳娇与黄德焕于2014年6月17日，在钦州市公证处，在公证员面前签订了被公证的《房屋转让协议书》。随后，黄德焕为办理过户，缴纳了测绘费，交易指南项目登记费。钦州市测绘院出具的用地勘测定界图日期是2014年6月24日。林娇于2014�8月4日向法院申请对讼争房产重新进行价格评估，经法院委托广西衡泰房地产评估有限公司对讼争房屋进行价格评估，该评估机构做出估价报告，确定查封房地产估价基准日为2014年8月21日的总价为人民币1300352元。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点是，黄德焕与罗艳娇签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；黄德焕享有什么权益，是否足以排除法院强制执行讼争房产。法院认为，罗艳娇转让讼争房屋的行为，处于罗艳娇、邹金财、谭盈君与林娇民间借贷纠纷案件的诉讼期间。罗艳娇与黄德焕签订的《房屋转让协议书》约定的转让价款与房屋实际价值差距较大，且本案没有充分的证据证明黄德焕已经支付了房屋价款。罗艳娇转让讼争房屋的行为有规避债务性质，是以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）�的规定，黄德焕与罗艳娇签订的两份《房屋转让协议书》（一份落款时间为2014年5月20日，一份落款时间为2014年6月17日）均属于无效合同。黄德焕请求法院确认黄德焕与罗艳娇购买房屋的行为合法有效，其签订的《房屋转让协议书》合法有效，法院不予支持。黄德焕购买讼争房产，尚未办理房屋所有权登记，本案讼争房屋已经被依法查封，黄德焕对讼争房屋没有所有权，法院执行该讼争房屋并无不当。罗艳娇主张本案讼争房屋系其个人婚前财产，法院执行该婚前房产清偿欠款，没有事实和法律依据。法院认为，林娇与罗艳娇、邹金财、谭盈君之间的民间借贷纠纷，法院已经作出（2014）钦民二初字第4号民事判决，判决谭盈君、邹金财、罗艳娇共同偿还林娇借款本金100万元及相应利息。判决送达后，双方均没有上诉，该判决已经生效，罗艳娇对债务负有偿还责任，因�法院执行该讼争标的合法有据。黄德焕请求法院判决不得执行罗艳娇名下位于钦州市文峰南路华信花园商城的房产（钦房权证钦城区字第××号房屋所有权证），法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出判决：驳回黄德焕的诉讼请求。案件受理费100元，由黄德焕负担。
上诉人黄德焕不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误、适用法律错误，应当依法撤销。理由如下：一、一审法院认定的事实错误。1、一审法院认定黄德焕未支付803000元的购房款的事实是错误的。黄德焕已经向法庭出示银行的《转账�务凭证》、《收贷收息凭证》和罗艳娇确认收款的《收据》，证明黄德焕已向罗艳娇支付了803000元的购房款，同时一审判决书也查明罗艳娇已将该房屋抵押给银行贷款的事实。黄德焕通过儿子黄某甲转账帮罗艳娇偿还了银行的抵押贷款并解押了该房屋，印证了黄德焕已支付了购房款的事实，一审法院认为黄德焕与罗艳娇存在利害关系，对双方签订的协议和收款收据不予采纳是错误的。同时，即使按一审判决认定买卖合同无效，但黄德焕代罗艳娇归还银行借款的事实不能改变，如果黄德焕没有代罗艳娇偿还借款，该房屋至今还是借款抵押物。因此，即使合同无效，依据《中华人民和国合同法》第五十八条规定，黄德焕代罗艳娇归还的借款也应全部返还给黄德焕。2、一审法院对证人的证言以“有相互矛盾的地方，仅有一名证人作证”就不以采信是错误的。一审证人出庭作证，程序上符合法律规定，所陈述的内容与事实相符，应当采信。3、一审法院认为黄德焕购买该房屋价款偏低是错误的，先前的评估价和后面的评估价有差距是正常的，因为评估目前全国还没有比较统一的标准，随意性大，但不能就此说明黄德焕、罗艳娇先前委托评估的评估报告是虚假的。4、一审法院认为该房产转让协议有规避债务之嫌疑是错误的。从时间上看，房屋转让行为是在林娇起诉到法院之前完成的，黄德焕于2014年6月27日在办理过户的时候才知道该房屋被法院查封，其对林娇与罗艳娇之间的借款纠纷案毫不知情，黄德焕与林娇之间签订的《房屋转让协议书》是合法有效的，并已经一次性支付了购房款，房屋也己经交付占有使用，所以黄德焕不存在有规避债务之嫌疑，因属于善意的第三人其所得财产应当得到法律的保护。5、一审法院对2014年5月20日签�的《房屋转让协议书》和2014年6月17日到钦州市公证处公证的《房屋转让协议书》确定为无效是错误的。该两份协议书系双方当事人真实意思表示，并没有违反合同无效的规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项之规定，认定本案“以合法形式掩盖非法目的”是错误的，也没有任何证据证实。黄德焕属于善意第三人并没有非法的目的，林娇也没有任何证据证明黄德焕有任何非法的目的，一审法院适用该条款判定合同无效明显适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼�解释若干问题的意见》第三百一十二条第一款第（一）项：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定。综上，请求二审法院：一、撤销钦州市中级人民法院作出的（2015）钦民一初字第1号民事判决；二、改判支持黄德焕一审的诉讼请求；三、由林娇承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人林娇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、黄德焕主张其已经交付80万元的购房款没有证据证实，双方约定的购房款数额与其主张已支付的数额不一致，且款项不是黄德焕本人汇给邹金财，价格与评估价格也不符，林娇委托法院评估的价格是130万元，黄德焕自行委托的评估价格是70万元，相差太大；二、买房协议是造假行为；三、黄德焕6月17日才签订《房屋转让协议书》�林娇起诉罗艳娇、邹金财的时间是6月10日，法院电话通知邹金财、罗艳娇的时间是6月12日，但是邹金财、罗艳娇到6月19日还未领取应诉材料，所以罗艳娇对林娇的起诉是明知的。
一审第三人罗艳娇、邹金财、谭盈君述称：一、（2014）钦民二初字第4号判决书己生效，但该判决是错误的；二、罗艳娇出卖自己的私宅房屋给黄德焕的行为是自愿、真实、合法有效的；三、一审法院认定该房屋转让协议有规避债务的嫌疑是错误的。综上所述，请二审法院支持黄德焕的上诉请求，以维护罗艳娇、邹金财、谭盈君的合法权益。
二审审理中，黄德焕、罗艳娇、邹金财、谭盈君认为一审判决查明的事实部分遗漏如下内容：1、2014年5月20日《房屋转让协议书》的签订情况；2、一审没有认定证人出庭证明的内容错误，证人证言可证明黄德焕从2014年2、3月份就开始�商买房的事实。本院认为，经二审审查，1、2014年5月20日黄德焕与罗艳娇签订了《房屋转让协议书》，2014年6月17日，双方再次签订了《房屋转让协议书》并就该合同进行了公证。黄德焕、罗艳娇、邹金财、谭盈君对合同提出的异议成立，本院予以支持。2、关于黄德焕提出证人证言问题，因证人证言的陈述内容与相关事实不符，一审法院没有采信证人证言并无不当，因此，黄德焕主张一审遗漏认定黄德焕与罗艳娇从2014年2、3月份就开始协商买房的事实没有事实和法律依据，本院不予支持。
林娇对一审法院查明的事实部分“一审判决书13页第10行”有异议，认为事实是2014年6月11日上午钦州中院立案庭电话通知罗艳娇领取应诉材料、起诉状、证据等，该事实有另案开庭笔录为证，因此，应认定罗艳娇在转让案涉房屋前知道林娇对其提起诉讼。但因林娇在庭后并�向本院提交开庭笔录予以证明其主张。本院认为，一审法院认定“罗艳娇收到（2014）钦民二初字第4号民间借贷纠纷案件开庭传票和起诉状的时间是2014年6月19日”与林娇提出的异议并不矛盾，一审认定的该事实并无错误。
上诉人黄德焕在二审中为支持其主张庭前向本院提交如下证据：
证据1、广西农村信用社个人借款合同，证明邹金财向信用社借款；
证据2、担保合同，证明邹金财用罗艳娇涉案房产作为担保；
证据3、收贷收息资金来源说明表，证明邹金财偿还贷款解押，黄德焕通过黄某甲的账户支付购房款。证据1-3证明黄德焕已经支付购房款；
证据4、《执行申请书》，证明林娇向法院申请执行；
证据5、（2015）钦民一初字第1号案件受理通知书，证明黄德焕向法院提起案外人异议之诉，钦州中院于2014年12�18日受理；
证据6、（2014）钦民执字第187号执行裁定书，证明法院终止执行（2014）钦民二初字第4号民事判决的本次执行程序；
证据4-6证明黄德焕作为案外人向法院提起执行异议之诉，《执行申请书》作为本案起诉的基础。
被上诉人林娇发表质证意见认为，对证据1的真实性有异议，不同意黄德焕的证明内容。对证据2-6的真实性、合法性、关联性无异议。
一审第三人罗艳娇、邹金财、谭盈君发表质证意见认为，对黄德焕提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
本院认为，对上诉人黄德焕庭前提交的证据1的真实性、合法性予以认可，该证据能证明邹金财偿还贷款解押的事实，且能证明黄德焕已经支付了购房款。各方当事人对证据2-6的真实性、合法性、关联性无异议，上述证据可作为本案的定案依据。
二审庭审后，上诉人黄德焕向本院提交了如下证据：
证据1、钦州市农村合作社给出具的《证明》、《转帐业务凭证》第一、第二、第三联，该组证据证明黄某甲转款80万元给黄彩莲是在2014年6月17日；
证据2、汇款的说明，证明2014年6月17日黄德焕的儿子黄某甲代黄德焕转购房款给罗艳娇用于解押房子的事实；
证据3、黄某乙的承诺书，证明汇款是属于黄德焕的购房款，是通过黄某甲支付的，该房款不是黄某乙个人支付的；
证据4、证人黄某甲证言，证明其代黄德焕支付的80万元的汇款是用于购买罗艳娇的房子并用于解押；
证据5、证人黄某乙证言，证明收据是罗艳娇所写，收据上黄某乙的签字是其本人所签的，其只是作为见证人签字，并不是付款人。
被上诉人林娇发表质证意见认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2的真实性认可，但认为这个说明的内容不符合常理，不能证明其证明目的。对证据3的真实性认可，但不认可其证明目的。对于证据4、5，两个证人的证词是相互矛盾的，并且该两证人与黄德焕有利害关系，黄某甲对于资金来源也未能说清楚，因此，对其两人的证人证言不予认可。
一审第三人罗艳娇、邹金财、谭盈君发表质证意见认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议。对于黄某甲、黄某乙的证人证言没有异议。
本院认为，对上诉人黄德焕庭后提交的证据1的真实性、合法性、关联性，各方当事人均无异议，本院对该证据予以认可。对证据2、3的真实性各方当事人也无异议，可作为本案的定案依据。对于证据4、5黄某甲、黄某乙的证人证言与本案有关联性，本院结合证据2、3及本案其他事实作出认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2014年5月20日，黄德焕与罗艳娇签订了一份《房屋转让协议书》，约定罗艳娇以总评估价708800元向黄德焕转让其名下的涉案房产，但双方没有实际履行该《房屋转让协议书》。2014年6月17日，双方再次签订另一份《房屋转让协议书》，合同约定第一笔款项708800元的交款时间限定为签订合同后三天内支付，并约定“自银行抵押贷款清偿解押之时，罗艳娇向黄德焕交付房屋、证书等”内容。2014年6月17日，黄某甲通过银行转账800000元到黄彩莲帐户；黄彩莲通过银行转账803000元到邹金财帐户。当日，钦州市农村信用社合作联社贵台信用社一次性收回邹金财在该信用社开户帐号名下的房产抵押贷款本金及利息804707元。同日，邹金财�罗艳娇出具《收据》，称：收到黄某乙交来黄德焕一次性购买罗艳娇房屋价款803000元。上述黄某甲代黄德焕通过黄彩莲转账给邹金财的803000元购房款和邹金财、罗艳娇出具的收据收到的款项是同一笔款，罗艳娇收到的实际上是黄德焕交的购房款，黄某乙在收据上签字是作为见证人，不是付款人。同日，黄德焕与罗艳娇签订了《房屋交接书》，罗艳娇把案涉房产证、使用证交给黄德焕，此后，案涉房屋由黄德焕的儿子居住，黄德焕实际占有了该房屋。
还查明，2014年8月14日，钦州中院作出（2014）钦民二初字第4号民事判决，判决谭盈君、邹金财、罗艳娇共同偿还林娇借款100万元及相应利息。2014年9月11日，林娇向钦州中院申请执行已发生法律效力的（2014）钦民二初字第4号民事判决。2014年11月13日，黄德焕向钦州中院提起本案诉讼并提出上述诉讼请求。在本案�理的过程中，2015年1月13日，钦州中院作出（2014）钦民执字第187号执行裁定书，终结（2014）钦民二初字第4号民事判决书的该次执行。
根据各方当事人的诉辩意见，二审归纳本案的争议焦点为：一、黄德焕是否已经支付了全部购房款；二、黄德焕是否实际占有案涉房屋；三、黄德焕与罗艳娇签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；四、是否应停止执行涉案房屋。
一、关于黄德焕是否已经支付了全部购房款的问题
本院认为，2014年6月17日，黄某甲通过银行转账80万元到黄彩莲帐户，然后通过黄彩莲转账803000元到邹金财帐户，邹金财当日偿还了农业信用合作联社贷款并解押了案涉房屋。邹金财、罗艳娇出具《收据》，认可收到黄某乙交来黄德焕一次性购买罗艳娇房屋价款803000元。付款人黄德焕及收款人邹金财、罗艳娇对上述事实和转款收�经过均无异议。黄德焕为证实上述事实二审补强了钦州市区农业信用合作联社贵台信用社出具的《收贷收息资金来源说明》予以证明，同时，黄某甲、黄某乙分别出具了“汇款说明”、“承诺书”，且作为证人出庭对上述事实作证，因此，以上证据已形成证据链，证明了黄德焕已向罗艳娇支付了全部房屋价款。因此，黄德焕主张其已经向罗艳娇支付了全部的购房款有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于黄德焕是否实际占有案涉房屋的问题
本院认为，2014年6月17日，黄德焕与罗艳娇在《房屋交接书》上签字确认案涉房屋已进行交接，罗艳娇把房屋产权证和使用证交给了黄德焕，黄德焕实际占有该房屋，上述事实有相关的证据予以证明，一审第三人对上述事实也予以认可，林娇对该事实提出异议，但其没有证据推翻上述事实，因此，黄德焕主张其已实际占有案涉房屋有事实依据，本院予以支持。
三、关于黄德焕与罗艳娇签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称《规定》）进行审理，根据该《规定》第二十八条，应对合同的效力作出认定。罗艳娇转让案涉房屋的行为发生在林娇诉罗艳娇、邹金财、谭盈君民间借贷纠纷案件的诉讼期间，且没有证据表明罗艳娇收取的购房款用于偿还欠款，因此罗艳娇低价转让案涉房屋有明显规避债务的目的。黄德焕支付的购房款与房屋实际价值差距较大，没有以合理的对价取得该房屋，黄德焕主张其是善意的第三人，其所得财产应当得到法律的保护的理由不成立。因此，一审判决认定罗艳娇转让讼争房屋的行为有规避债务性质，是以合法形式掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定《房屋转让协议书》属无效合同并无不当，本院二审予以维持。
四、关于法院是否应停止执行涉案房屋的问题
本院认为，《规定》是法院办理执行异议和复议案件的依据，也是法院审理案外人执行异议之诉案件的法律依据。该《规定》二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的具体化。本案中，如上所述，《房屋转让协议书》属无效合同，故本案不符合《规定》二十八条第一款第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，且黄德焕也没有证据证明其对案涉房屋的权利能够排除执行，因此，黄德焕请求法院停止执行涉案房屋没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，黄德焕以其与罗艳娇签订的《房屋转让协议书》合法有效，其已支付全部购房款并实际占有该房屋为由，请求二审法院改判支持其一审诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，对合同效力的认定及实体判决也并无不当，本院二审予以维持，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄德焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭庆华
代理审判员 杨雪云
代理审判员 韦 颖
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 陈嫣然