广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初14100号
原告陶国柱，男，汉族，1980年1月21日出生，身份证住址湖北省浠水县。
委托代理人郭环宇，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人邹浩，广东海埠律师事务所实习律师。
被告深圳市金亨利实业集团有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治办事处白松一路金亨利首府一楼7号。
法定代表人黄国金，董事长。
被告深圳市民治水尾股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区民治街道水尾村办公楼。
法定代表人张燕兵。
两被告共同委托代理人刘子平，广东卓建律师事务所律师。
两被告共同委托代理人邓剑，广东卓建律师事务所律师。
原告陶国柱诉被告深圳市金亨利实业集团有限公司（以下简称金亨利公司）、深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称水尾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶国柱及委托代理人郭环宇，两被告共同委托代理人刘子平、邓剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2013年11月16日签署了《深圳市房地产买卖合同》（预售），约定原告向被告购买由其开发位于深圳市宝安区民治街道办事处民治街道梅龙路西侧的房地产项目第1栋D单元05层X号房（以下简称涉案房产）。建筑面积74.71平方米，房屋总价185.8966万元，合同第十九条约定：“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确有需变更的，分别按以下方式处理……二、本项目共有部分、公用设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者”。合同第二十八条约定：“本合同的附件及附图均为合同的组成部分”。合同签署后，原告依约支付首期款，并办理银行按揭贷款支付房屋尾款。原告履行了支付购房款义务。被告向原告交付的房屋与合同约定严重不符。严重影响原告人身和财产安全。根据合同所附立面图，公共外挂平台位于涉案房屋（五楼）之下，具体齐平于四楼阳台外。但在实际交楼时，外挂平台位于与涉案房屋阳台持平位置。该变更与合同附图以及开盘宣传资料、沙盘宣传模型均不相符。经查看，该外挂平台向外延伸81厘米，无任何防护措施，存在严重的安全隐患。隐患一：外挂平台与相邻的501、502、503、504、505房户型直接相通，形成不设防的“空中走道”，极易发生偷盗事故，严重影响居住隐私；隐患二：五楼以上落物将直接砸向该平台，将导致污物堆积，涉案房屋餐厅、阳台无法安全正常使用；隐患三：该平台直接与涉案房屋阳台相接，平台外无任何防护，小孩轻易可以爬到平台外，极易发生安全事故。该外挂平台的变更也导致了涉案房屋价值贬损，因为该外挂平台的上述隐患，客观上降低了居住的安全性、舒适度，造成了房屋市场价值的贬损。根据中介统计数据，相邻楼层，同样朝向户型的房屋，外挂平台的有无，直接导致市场价值差额约35万元。原告认为，被告擅自修改外挂平台的位置，与合同约定严重不符，且未经原告的同意。被告的行为已经构成违约，根据合同的约定以及合同法的规定，原告有权要求被告承担合同约定的违约责任，被告应向原告支付相应的违约金。该违约金参照合同第十九条、第十二条的约定酌情计算，以房屋总价为基数，每日按万分之四的标准计算，自交付房屋之日2014年6月28日起计算至起诉之日止为542818.072元，综合考虑房屋贬损损失，现原告仅要求被告支付35万元。另由于涉案房产外围有平台，给房屋增加安全隐患，被告需采取补救措施，消除安全隐患。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币350000元；2、被告对因涉案房产增加外围平台造成的安全隐患采取补救措施，消除安全隐患，被告如拒不采取补救措施，由原告采取补救措施，产生的费用由被告承担；3、被告承担本案的诉讼费用。
两被告辩称，装饰墙为共有部分，装饰墙设计经建设部门批准备案及验收，施工已完成，且未造成原告实质影响。一、涉案楼盘的外挂装饰墙属于建筑物共有部分，被告的规划设计经过了规划国土部门的审批，并根据审批的图纸施工，符合法律法规的规定，不构成违约。二、被告交付的房产符合双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，不构成违约。合同附件5双方补充协议第12条对合同第十九条做了变更“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更，可不通知买受人；按政策规定无需向政府主管部门申报、审批的不再申报、审批，买受人同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究出卖人其他法律责任，双方无需另行签订补充合同。若变更导致本房地产套内建筑面积发生差异的，按照本合同关于面积差异的约定处理”。被告对共有部分的设计变更，符合合同的约定，且可以不通知原告，即使是这样，被告在沙盘模型中仍然标准清楚的显示了外挂装饰墙，对原告尽到了提示义务，原告对于在其购买的房产存在有外挂装饰墙是清楚、明确的。被告修改共有部分的设计是符合双方合同约定的，不构成违约。三、原告及涉案小区其他业主曾向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局递交《关于反映金亨利首府5楼外墙安全隐患公开信》，该局于2014年8月19日复函称：目前金亨利首府项目已完成报建和规划验收工作，所报施工图纸经审查合格。依据测绘大队出具的测量报告，业主所关注的位置现场为按图施工。深圳市规划和国土资源委员会对上述复函进行复查后复函称：涉案小区业主反映的问题主要涉及阳台的使用安全，……该户型阳台栏杆与外挂装饰板平齐的设计，并不涉及建筑设计规范的问题，从心理感受来讲，我们也理解你们对使用过程中可能存在一定安全隐患的担心，但这些都可以通过类似二次装修的方法（例如在栏杆上加装一定高度的透明玻璃等）来解决。四、被告的规划设计经过了规划国土部门的审批，并根据审批的图纸施工且已经实际完工，不存在违约情形，故被告无需承担任何违约责任。目前也没有任何证据显示有业主因该外装饰墙遭受任何损失，原告亦可通过二次装修（如加装隐型防盗窗网）来避免其认为的“安全隐患”。五、原告所购买的房产目前正处于装修状态，亦无任何证据证明原因该外装饰墙的原因受到任何损害。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，深圳市民治街道梅龙路西侧金亨利首府楼宇由被告金亨利公司、被告水尾公司共同投资开发，水尾公司委托金亨利公司代理楼宇销售事项。2013年11月16日，两被告作为出卖人，原告陶国柱作为买受人，签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买金亨利首府第1栋D单元5层X号房，房屋建筑面积74.71平方米，合同总价款1858966元；出卖人应当于2014年6月30日前将本房地产交付给买受人；交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第十二条约定，出卖人如未在合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第十九条约定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确有需变更的，分别按以下方式处理……二、本项目共有部分、公用设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。合同附件五第十二条对合同第十九条做了变更约定，即已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更，可不通知买受人；按政策规定无需向政府主管部门申报、审批的不再申报、审批，买受人同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究出卖人其他法律责任，双方无需另行签订补充合同。若变更导致本房地产套内建筑面积发生差异的，按照本合同关于面积差异的约定处理。合同附件五第十六条约定，被告在本房地产项目中展示、陈列的样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本买卖合同项下房屋的交付标准。合同楼层附图显示涉案楼盘设计有外挂装饰墙，外挂装饰墙部分位于四楼，部分位于五楼，其中与原告购置的涉案房产相对应的外挂装饰墙与四楼阳台平齐。
原告于合同签订后通过银行按揭方式支付了全部购房款。
2014年4月24日，深圳市宝安区建设局就金亨利首府一期、二期项目向被告出具《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年6月28日，两被告向原告交付了涉案房产。
2014年6月29日，原告与深圳市金亨利物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》及《金亨利首府防火安全责任书》。
原告及涉案小区其他业主向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局递交《关于反映金亨利首府5楼外墙安全隐患公开信》，该局于2014年8月19日复函称：目前金亨利首府项目已完成报建及规划验收工作，所报施工图纸经审查合格。依据测绘大队出具的测量报告，业主所关注的位置现场为按图施工。
深圳市规划和国土资源委员会对上述复函进行复查后复函称：涉案小区业主反映的问题主要涉及阳台的使用安全，按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第13号）的规定，施工图审查机构负责审查施工图设计是否符合工程建设强制性标准以及主体结构的安全性。我委规划行政审批主要核查建设项目落实规划控制要求的情况，施工图审查机构出具的审查合格证是规划行政许可的前置条件。因此，龙华管理局的复函内容无误。该户型阳台栏杆与外挂装饰板平齐的设计，并不涉及建筑设计规范的问题，从心理感受来讲，我们也理解你们对使用过程中可能存在一定安全隐患的担心，但这些都可以通过类似二次装修的方法（例如在栏杆上加装一定高度的透明玻璃等）来解决。
还查明，被告称与原告签署涉案买卖合同后，对设计图纸进行过局部修改，根据被告提交的在国土部门备案的图纸显示，原告购买的涉案房产与阳台平齐处存在外挂装饰墙，与被告实际交付原告的房产一致。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）、收款收据、借款合同、市规划国土委龙华管理局关于金亨利首府五楼外墙安全隐患的信访复函、市规划国土委关于对深规土龙华函[2014]829号复查的复函、涉案房屋备案建筑主体施工图纸、深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执、涉案房屋建筑沙盘模型照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告陶国柱与被告金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案争议的焦点在于，被告金亨利公司、水尾公司在与原告签订涉案合同时是否告知了原告购买的房产所在位置存在外挂装饰墙的事实，是否应承担违约责任。
原告主张涉案房产存在合同附图中未体现的外挂装饰墙的情况，被告金亨利公司、水尾公司向原告交付的涉案房产不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。经查，虽被告金亨利公司、水尾公司向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸显示，涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙，但涉案房产的合同附图确未显示涉案房屋外部存在外挂装饰墙的设计。本院认为，原告与被告金亨利公司、水尾公司之间的房屋买卖合同关系，应以双方之间房屋买卖合同约定内容为准，被告金亨利公司、水尾公司未举证证明已告知原告其所购买的涉案房产存在外挂装饰墙的事实，应承担举证不能的法律后果，本院认定被告金亨利公司、水尾公司在签订涉案合同时并未告知原告涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙的事实，其交付给原告的房产与合同约定不同，构成违约。关于合同附件五第十二条“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更，可不通知买受人；按政策规定无需向政府主管部门申报、审批的不再申报、审批，买受人同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究出卖人其他法律责任，双方无需另行签订补充合同。若变更导致本房地产套内建筑面积发生差异的，按照本合同关于面积差异的约定处理”的约定，被告金亨利公司、水尾公司有权对涉案房屋外挂装饰墙进行局部变更。对此，本院认为，交付与合同约定标准相符的房产是的作为卖方即被告金亨利公司、水尾公司的主要义务，获取与合同约定标准相符的房产是原告的主要权利，而上述免责条款为被告金亨利公司、水尾公司所提供，排除了原告在其合同主要权利受到损害情形下所享有的异议权、合同解除权及主张赔偿的权利，免除了已方违反合同主要义务而应承担的责任，且未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识提请原告注意，根据合同法的相关规定，该格式条款应为无效。
关于违约责任。原告主张参照合同关于逾期交房违约金的约定，自应交房之日起按每日万分之四的标准进行计算，并主张违约金35万元，对此，本院认为，被告金亨利公司、水尾公司对外挂装饰墙部分的修改并不涉及原告享有的专有部分，并不影响原告正常使用涉案房屋，原告按照逾期交房的标准计算违约金并无相关依据。但考虑到涉案楼盘外挂装饰墙的设计变更确会对原告使用涉案房产产生一定的影响，造成原告产生存在安全隐患的担心，原告在进行装修时可能会比其他房产装修多支出一定费用，本院酌定被告金亨利公司、水尾公司赔偿原告损失5万元，对原告超过该数额的诉讼请求，本院予以驳回。
关于原告要求被告金亨利公司、水尾公司对增加外挂装饰墙造成的安全隐患采取补救措施、消除安全隐患的诉讼请求，本院认为，被告金亨利公司、水尾公司针对外挂装饰墙的设计已通过相关政府职能部门的审核及备案，根据国土规划部门的核查，涉案楼盘外挂装饰墙的设计也不涉及建筑设计规范的问题，因此，原告要求被告金亨利公司、水尾公司进行整改无相关依据。且外挂装饰墙的存在如使原告心理上产生有安全隐患的担心，原告可自行就担心存在安全隐患的部分通过装修来解决。结合本院酌定被告金亨利公司、水尾公司支付的违约金已对此情况予以了考虑，故原告此项诉讼请求，本院不再予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶国柱违约赔偿金人民币5万元；
二、驳回原告陶国柱的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币3275元，由被告金亨利公司、水尾公司负担491元，由原告陶国柱负担2784元，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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