上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3001号
上诉人（原审原告）李智勇。
委托代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海福满家便利有限公司。
委托代理人孙超，公司员工。
委托代理人卢显治，公司员工。
上诉人李智勇、上海福满家便利有公司（以下简称福满家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年1月20日，李智勇作为出租方（甲方）、福满家公司作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，李智勇将位于本市闵行区宝城路350号一层商业用房（建筑面积约154平方米）出租给福满家公司使用；租期为2012年1月30日起至2017年3月15日止，李智勇应于2012年1月29日前向福满家公司交付房屋及附属设施、设备、完整的办证资料。李智勇同意自2012年1月30日至3月15日为福满家公司免租期，在此期间李智勇不向福满家公司收取租金；租金（包含税及物业管理费）：2012年1月30日至2013年3月15日的租金为人民币（下同）576，000元／年，2013年3月16日至2015年3月15日的租金为622，080元／年，2015年3月16日至2017年3月15日的租金为671，846元／年；租金每六个月支付一期；第一期租金的支付前提为李智勇完成房屋交付义务、提供了办证资料、福满家公司收到第一期的租金发票；之后，李智勇应于下期开始日15天前，向福满家公司开具合法有效的租金发票作为其付款前提，福满家公司收到发票后在10个工作日内付款。如李智勇延误提供发票，则福满家公司付款日期相应顺延，且不视为福满家公司违约；在本合同签订后5个工作日内，福满家公司向李智勇支付租赁保证金96，000元。合同第九条“解除本合同的条件”约定：1、有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占有范围内的土地使用权依法提前收回；该房屋因社会公共利益被依法征用；该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁范围；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋；2、如发生下列情形，李智勇享有解约权，如李智勇行使解约权，则本合同在福满家公司收到解约通知后即解除，不论李智勇是否行使解约权，均有权要求福满家公司支付违约金（违约当时月租金的2倍，李智勇可直接从保证金中扣除）：福满家公司未经李智勇同意而改变房屋用途，致使房屋主体结构损坏；福满家公司人为原因导致该房屋主体结构损坏；福满家公司擅自转租；福满家公司无正当理由，未按时支付租金，且经李智勇书面催告一个月后仍未支付；福满家公司严重违反合同，且经李智勇书面催告后15日内仍未改善；3、在租期内，如发生下列情况，福满家公司享有解约权：李智勇未按约完成交付义务，且经福满家公司催告后3日内仍未完成交付义务；李智勇在签约时提供不实资料或未如实告知该房屋产权状况、抵押状况；在租期内该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或该房屋存在缺陷，危及福满家公司安全；李智勇严重违反合同，且经福满家公司书面催告后15日内仍未改善。合同第十条“提前终止本合同的条件”第1条约定：在无本合同第九条规定的违约行为的前提下，双方均可提前3个月书面通知对方提前终止合同，但李智勇的提前终止仅限于李智勇收回自己使用或非用于便利店（包含超市等零售业）。本款的提前终止，需向对方支付违约金（解约当时月租金的2倍），如违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在履行本合同过程中发生争议，应先通过协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉，并且律师费由败诉方承担。合同对房屋维修责任、续约、房屋返还等亦作了约定。此后，福满家公司支付了96，000元的保证金，对房屋进行了装饰装修，并开设超市。双方按约履行各自义务。
原审另认定，2013年2月19日，福满家公司向李智勇发出一份《降租函》，表示店铺的租金偏高，难以维持店铺的日常营运，平均每月亏损40，623元，故希望李智勇降低每月租金。2013年2月26日，福满家公司向李智勇支付了自2013年3月16日后的三个月租金155，520元。2013年3月5日，李智勇向福满家公司回函，不同意福满家公司降租要求，并表示福满家公司应支付6个月的租金，但仅于2月26日支付了三个月租金，保留追究福满家公司违约责任的权利。2013年3月6日，福满家公司向李智勇发出《解约函》，表示由于店铺一直严重亏损，按合同约定提前三个月通知李智勇提前终止合同，特发此函告知李智勇于2013年6月6日提前终止合同的履行。次日，李智勇收到此《解约函》。2013年3月15日，李智勇向福满家公司发出催告函，表示截止至2013年3月15日，仍未收到福满家公司应付而未付的3个月租金，故要求福满家公司于3月18日晚18时前支付尚欠的3个月租金及违约金。2013年3月25日，李智勇又向福满家公司发出一份函件，表示其已于2013年3月21日将2013年3月16日至9月15日的租金发票送达福满家公司，要求福满家公司及时将尚未支付的3个月租金支付；福满家公司擅自解约，属违约行为；如福满家公司满足以下四个条件则同意解约：1、福满家公司按期支付欠付租金；2、福满家公司支付违约金576，000元及晚付的租金155，520元；3、支付2012年1月30日至2012年3月15日的免租期费用74，169.90元；4、李智勇在2013年6月6日前就该商铺有新的承租人，租金不低于李智勇与福满家公司约定的标准。2013年4月2日，福满家公司向李智勇回函，主要内容为：同意支付违约金103，680元；福满家公司已于2013年2月26日支付了2013年3月16日至6月15日的租金，未拖欠李智勇的租金。为方便双方结算，福满家公司拟于2013年6月16日终止原合同，且届时将与李智勇结算所有水、电费用；对于免租期内的租金，因合同未约定，不认可李智勇对此费用的主张等。2013年7月2日，福满家公司向李智勇发出告知函，表示《解约函》已寄送李智勇，并由李智勇签收，合同于2013年6月16日解除；2013年7月15日将撤离房屋，要求李智勇按时接收房屋；福满家公司将于双方房屋交接完毕后支付2013年6月16日至2013年7月15日的租金51，840元；对于应付违约金103，680元，以保证金96，000元扣除，尚须支付7，680元将于房屋交接时支付李智勇。2013年7月15日，福满家公司搬离了涉案房屋，然李智勇拒绝接收房屋。同日，福满家公司支付了2013年6月16日至2013年7月15日期间的房屋使用费51，840元。
后李智勇诉至法院，要求判令：1、福满家公司继续履行《房屋租赁合同》；2、福满家公司支付自2013年7月15日至9月15日的租金103，680元；3、福满家公司支付逾期支付租金的违约金103，680元、擅自解约的违约金103，680元；4、福满家公司支付李智勇的律师代理费2万元。
原审庭审中，上海市闵行区人民法院向李智勇释明，鉴于福满家公司已实际搬离房屋，合同无继续履行的可能性，且李智勇既主张要求继续履行合同又主张要求福满家公司支付解约违约金，诉讼请求存在矛盾。但李智勇表示坚持其主张的全部诉讼请求。
原审还认定，李智勇为了本案诉讼，向北京大成律师事务所上海分所支付了律师代理费2万元。
原审认为，李智勇与福满家公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。李智勇于2013年3月21日将2013年3月16日至9月15日的租金发票交付给福满家公司，按合同约定福满家公司则应于收到发票后的十个工作日内付款。然事实上福满家公司已于2月26日已支付了3月16日至6月15日的三个月租金。对于6月16日至9月15日期间的三个月租金，福满家公司是否拖延支付或福满家公司无须支付，双方存在分歧。对此问题，关键在于福满家公司在3月6日发出的解约函是否有效。租赁合同第九条对解除合同条件作了约定。第十条则约定了在双方均无违约行为的前提下，双方均可提前3个月通知对方解除合同。在2013年3月6日前，李智勇与福满家公司均按约履行合同相关义务，无违约情形。福满家公司依据合同第十条约定，向李智勇发出解约函，提前通知李智勇合同于三个月后解除。故福满家公司系依约行使合同解除权，双方的合同已于2013年6月6日解除，福满家公司无需支付2013年6月16日至9月15日期间的租金。现李智勇主张要求福满家公司继续履行合同并支付2013年7月16日至9月15日期间租金，以及迟延支付租金的违约金的请求，法院不予支持。
按合同约定，福满家公司行使合同第十条规定的解除权，应当支付李智勇相当于两个月租金的违约金即103，680元，故对于李智勇此项请求，法院予以支持。福满家公司已付的保证金96，000元可直接冲抵违约金中的相应金额，即福满家公司还应支付李智勇违约金7，680元。
福满家公司于2013年7月2日通知李智勇于7月15日交接房屋，并明确表示同意将保证金96，000元抵扣违约金后的所欠部分7，680元于交房时支付，然李智勇在该日未能与福满家公司办理交接手续。在此情况下，福满家公司可以通过汇款方式支付给李智勇，但福满家公司未能自行付款。法院综合考虑合同解除的原因等因素，以及合同对律师费承担的约定，确定福满家公司支付李智勇律师费2万元。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二○一三年九月十七日作出判决：一、福满家公司于判决生效之日起十日内支付李智勇违约金人民币7，680元；二、福满家公司于判决生效之日起十日内支付李智勇律师代理费人民币2万元；三、驳回李智勇其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，265.60元，减半收取计3，132.80元，由李智勇负担1，973.66元，福满家公司负担1，159.14元。
判决后，李智勇、福满家公司均不服，上诉于本院。李智勇诉称：合同约定租金每六个月支付一期，然福满家公司于2013年2月26日仅支付了三个月租金，构成违约；本案诉讼系福满家公司擅自解约所致，李智勇的损失因福满家公司的违约行为而不断扩大，故要求二审法院撤销原审判决，改判继续履行《房屋租赁合同》，福满家公司支付自2013年7月15日至9月15日的租金103，680元、逾期支付租金的违约金103，680元及擅自解约违约金103，680元。
上诉人福满家公司诉称：合同约定在无违约行为的情形下，双方均可提前解除合同，其在本案中无任何违约行为，有权提前解约；福满家公司已支付违约金的差额部分，不应承担律师费，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项。
上诉人李智勇与福满家公司互不认可对方的上诉请求。
二审中，福满家公司出示付款凭证一份，旨在证明其已支付违约金差额7，680元；李智勇认可于2013年7月15日收到59，520元，但表示该材料不应作为新证据。本院确认当事人有权就上述事实、请求举证，该付款凭证具有真实性，福满家公司的主张成立。
经本院审理查明，福满家公司于2013年7月15日支付59，520元，其中包括2013年6月16日至2013年7月15日的房屋使用费51，840元及违约金差额7，680元。原审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，由此建立的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守。涉讼合同约定，在不涉及违约解约的前提下，本案双方均可提前三个月书面通知对方提前终止合同。依据查明之事实，福满家公司于2013年3月6日发出《解约函》，双方履行符合上述合同第十条“提前终止合同”的约定。原审据此确定涉讼租赁合同已予解除，并无不妥。李智勇主张继续履行合同，于法无据，本院难以采纳。
福满家公司在提出解约前支付了2013年3月16日后三个月的租金；李智勇则认为福满家公司应依约支付六个月租金。本院认为，比照合同约定，福满家公司依约行使解除权时，本案双方均应预见到福满家公司继续租赁、使用涉讼房屋的期限为三个月。此时，要求福满家公司预先支付合同终止后的费用，缺乏法律依据。因此，李智勇关于福满家公司违约的上诉理由，本院不予采纳。福满家公司二审中出示的付款凭证反映出其已支付违约金差额，原审的相关事实及判决本院予以纠正。涉讼合同约定，双方在履行合同过程中发生争议，应先通过协商解决；协商解决不成的，双方同意依法向人民法院起诉，并且律师费用由败诉方承担。鉴于本案中，李智勇的诉请均未获法院支持，故其依约应自己负担已付的律师费，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1543号民事判决；
二、驳回上诉人李智勇的诉讼请求。
一审案件受理费6，265.60元，减半收取计3，132.80元，由李智勇负担。二审案件受理费492元，由李智勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……