江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04604号
上诉人（原审被告）李志江。
委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆振洪。
被上诉人（原审原告）陆红燕。
被上诉人（原审原告）殷向亚。
被上诉人（原审原告）陆永义。
委托代理人陈建清，江苏圣益律师事务所律师（代理上述四被上诉人）。
原审被告常熟威廉古堡商贸有限公司。
委托代理人徐金宝，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人李志江因与被上诉人陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义、原审被告常熟威廉古堡商贸有限公司（以下简称威廉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟虞民初字第0281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月24日，威廉公司与李志江签订租赁合同一份，约定由威廉公司将其位于李闸路118号07、08的房屋出租给李志江使用，租赁期为两年，自2012年12月1日起至2014年11月30日止，租金每年10万元，于每年的11月30日前一次性将租金交齐。2013年6月24日陆红燕支付威廉公司300万元，2013年6月25日威廉公司与陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义签订门面房产权出售合同及存量房交易合同，2013年6月27日陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义以按份共有的形式取得常熟市李闸路118号07、08房屋所有权及土地使用权。
另查明：2013年6月5日，威廉公司与李志江又签订租赁合同一份，约定租赁期为三年，自2013年6月10日起至2016年6月10日止，租金每年33000元，于2016年6月10日前一次性付清租金99000元。
审理中，威廉公司表示：房屋买卖时从洽谈到买卖、租赁时从洽谈到租赁（包括一个工商备案的租赁和2013年6月5日的租赁），具体以杨进向法院的陈述为准。2014年6月16日，原审法院向杨进调查，杨进陈述：“李闸路118-7、8号房屋买卖是我经手的，我是经常去川陵水果店买水果认识原审被告的，认识时间长远了，大概三五年了，大概是2013年初的时候我去买水果的时候她的水果店要拆迁了，问我有没有商铺卖，她知道我们李闸路118号的铺面是公司的，以前我们在那里办公过的。当时我姐姐也想买这个铺面，我姐姐在威廉古堡有股份的，她当时想400万元买下来，陆红燕等原审原告说要买我们铺面以后我就跟我姐姐说这个事情，然后我姐姐和我一起找到原审原告的水果店，如果要买下来的话要600万元，因为我们自己人买下来都要400万元，后来原审原告求我帮忙，让公司同意价格少一点买下来，后来谈好300万元过户给他们，过户之后再补偿给我个人一两百万，具体多少也没有说清楚，所以才有了这份门面房产权出售合同。但是我跟他们讲过了，补偿给我的钱晚一点不要紧，但是租的人现在正在租，租的人也装修好了，所以一定要让租的人租满，租到2016年6月10日，我还讲好到时候租金也不要给了，装修也不要搬了，如果要租金的话，要补偿装修的，原审原告当时也答应的，还讲租个10年都没问题的。300万元是合同签订之前付的，合同签订当天2013年6月25日就去审批中心办了过户。但是陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义产权证拿到手后就来催我问能不能让租的人早点搬走，还去店里面骚扰租房子的人，2013年12月份去闹的时候还报警了，派出所都去了两次……他们说是水果店要拆迁，要买了铺面好将水果店搬进去……过户前半年开始洽谈要买的，过户前一个月定下来了价格，300万元过户。后来就办了过户……2012年11月24日的租赁合同我记得有一天我去李志江店里，他在装修，跟我讲要借公司的公章用一用，说是要领营业执照，所以公章给他用了一用，当时并没有谈租赁的事情，说好领到执照再谈。反正我们本来也是打算门面借3年给他用。这份合同我拿都没有拿到过。李志江领到营业执照后跟我谈租金的时候，租期是讲好做3年的，租金我一开始是象征性的想收他25000元一年，李志江说25000元太少了，说付50000一年，我跟公司商量了一下，定了个38000元一年，数字好听一点。然后就这么定下来了。3年用满之后付租金……李志江的店面大概2013年4、5月份装修好的，开业应该是签合同前一两个月，因为他开业后就催我签合同。……2013年12月份与陆红燕电话录音里的11月底是指到2016年的年底”。同日，杨进向原审法院提交了一份《水果店录音整理》，杨进表示这个录音是2013年年底在派出所报警事件之后和原审原告水果店通话的时候录的，是和原告母亲通电话的，当时主要是想把这个事情调解一下，想另外给他们找个铺面，让李闸路118号租的人租满。对于整理材料里多次提到的“12月30日、11月30日”，杨进表示该日期指李闸路118号的租赁到期日。
庭审中，威廉公司与李志江一致确认诉争的李闸路118号07、08房屋自租赁开始李志江没有向威廉公司支付过租金。
上述事实，由租赁合同、门面房产权出售合同、存量房交易合同、个人业务委托书、房屋所有权证、土地使用证、电话录音、原审法院调查笔录及本案庭审笔录等在卷佐证。
在一审中陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义提交了2013年12月13日陆红燕与常熟威廉古堡商贸有限公司工作人员杨进的电话录音及文字资料、2013年12月18日陆红燕与杨进的电话录音及文字资料、2013年12月27日陆红燕与李志江的电话录音及文字资料、语音详单，以证明威廉公司与李志江所履行的合同是双方于2012年11月24日所签订的租赁合同，在2013年12月18日与杨进的通话中杨进已经明确了租期是到2014年11月30日，陆红燕与李志江于2013年12月27日的通话内容中李志江也明确了合同到期是2014年12月份之前，足以证明威廉公司与李志江在工商局备案的是真实履行的合同。威廉公司质证认为：2013年12月13日、2013年12月18日的电话录音中确实是杨进的声音，反映的是陆红燕与威廉公司员工而非陆红燕与威廉公司法定代表人之间通话。杨进是房屋买卖经办人，在办理过户后，他的职务已经完成了，不能证明合同到期是2014年12月份，从2013年12月13日录音资料第一页倒数第二项，杨进明确回答“到几月份，我倒忘了，翻出来看看第二年是什么时候开始”，而通话人说是2013年11月份，很明显是一个诱导的发问，杨进在之后谈到的到期日是根据陆红燕的意思，没有经过核实，所以对该份录音资料反映的事实不予认可；对于2013年12月18日录音资料提到的杨进说11月30日也是基于陆红燕所讲的到期日，陆红燕在录音资料第一页第三行讲到“我们同意到2014年11月30日”，既然到期日是11月30日，那么何必要录音呢，所以对于杨进所有的到期11月30日不予认可。对于2013年12月27日录音资料，陆红燕与李志江谈到的，李志江回答是“到明年的12月份，到店里来闹，我要不客气的”，证明陆红燕多次去李志江的店里骚扰，同陆红燕所讲的到期日11月30日不符，对于录音资料的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于通话记录本身的真实性无异议，但是对于关联性不予确认，通话记录没有反映通话人以及接收人的名字，电话号码的所有人均不明确，且通话记录只是证明有通话，但是没有通话的实际内容，所以对于证明的内容不予认可。李志江质证认为：对于2013年12月13日、2013年12月18日的录音资料真实性不予确认，具体以威廉公司的陈述为准，对于2013年12月27日录音资料，该段通话是有的，是李志江的通话，对于录音本身的真实性无异议，但是该份证据所反映的内容是不完整的，该段录音时长7份34秒，而其整理的文字资料反映的内容连一分钟都不到，据李志江所称其当时通话的时候，一开始并不记得合同签订的具体时间，但是后来他想起来了，在后面的通话中他向对方明确提出来了，合同期限到2016年，但是录音资料中却没有任何反映。通话记录里除了和李志江的通话，我方不予确认。
原审原告陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义的诉讼请求为：判令威廉公司、李志江给付自2013年6月27日至2014年11月30日房屋租金合计人民币150000元；本案诉讼费由威廉公司、李志江承担。审理中，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义增加诉讼请求，要求判令2012年11月24日威廉公司与李志江签订的租赁合同有效，2013年6月5日威廉公司与蒋某签订的租赁合同无效。
原审法院认为，本案争议的焦点是：2013年6月5日的租赁合同是否系威廉公司与李志江恶意串通，损害他人利益而签订的？
陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义认为：威廉公司、李志江于2012年11月24日签订的租赁合同是由李志江提交给工商部门用于登记注册，该合同约定的租金数额以及支付方式来看均比较符合客观事实，且已经有杨进、李志江与陆红燕的通话录音及杨进自己的陈述予以佐证，该合同内容的真实性应当予以认定，那么该合同尚在履行当中，威廉公司、李志江没有合理的理由对合同的主要条款进行较大的变更，且2013年6月5日的租赁合同约定的租金及租金交付时间有违常理，不符合客观事实，不具有真实性，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义和威廉公司确定买卖关系后也从未听说有2013年6月5日的租赁合同存在，该合同系威廉公司、李志江之间恶意串通损害陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义利益，根据《合同法》第五十二条之规定应为无效合同。
威廉公司认为：恶意串通必须要主观上存在恶意，客观上存在串通的行为，并且举证责任在原审原告。从庭审的情况来看，威廉公司及李志江均不存在主观上的恶意。威廉公司确有该房屋，且将房屋过户到陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义的名下，在门面出售合同第6条表述中可以看出陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义是知晓有租赁合同这一事实，至于其有无看到租赁合同，这是其自己的事情，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义没有尽到自己的义务要求威廉公司出示合同。威廉公司、李志江签订的租赁合同是在2013年6月5日签订的，是在门面房产权出售合同之前，蒋某作为证人当庭陈述，杨进的表述也佐证了，李志江也认可，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义如果认为该合同是假的，那么应该要提出鉴定或者其他有效的证据予以否定，但是其没有提供相关证据，所以威廉公司、李志江之间没有存在串通的行为。对于支付方式、期限可以看出恶意，也是不成立的，双方都承认具有装修，威廉公司要求租金很少、期限长一点，完全是符合常理的。在工商局的合同，事实上是普遍可见的，只是为了应付工商部门的，没有反映双方的意思表示，且与李志江签订的合同在后，从该角度也可以说是租赁合同进行了变更，也是合理的。关于租金的问题，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义确实没有收到，因为约定没有到期，不应该支付所谓的租金。威廉公司只是委托杨进出租、出售门面房，但是其他就超出了杨进的职权范围，他的有关表述租期到11月、12月都来源于陆红燕的引导，他并没有完全的确认，即便有确认也没有约束力。综上，请求法庭驳回陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义的诉请。
李志江认为：陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义所称2013年6月5日租赁合同系恶意串通的说法完全不符合事实，从威廉公司、李志江发生租赁关系的事实来看，李志江在承租房屋后对房屋做了重大装修，而且其实际的开业时间也不再是原合同（2012年11月24日的租赁合同）约定的2012年12月1日，而是在装修之后2013年4、5月份，根据租赁行业的交易惯例，装修期间一般均为免租期，所以双方在2013年6月5日签订的租赁协议符合交易习惯，而且即便威廉公司、李志江存在恶意串通行为，那么其完全可以约定免收租金，租期20年，而从双方实际约定的租金来看每年3.8万元是建立在李志江投入了巨大的装修以及实际租赁期限的基础上确定的，完全符合租赁市场交易惯例的。另外恶意串通行为必须在主观及客观上均有相应的事实依据，在主观上陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义仅仅凭借其不完整的录音证据以及杨进的个人陈述来推定双方存在恶意串通的主观意思是不符合相关法律规定的，在客观上，2013年6月5日，威廉公司、李志江签订租赁协议时，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义与威廉公司之间的买卖合同尚未成立，根本不存在威廉公司、李志江所签订的租赁协议可以损害将来未知的、不确定的、第三人的情况。综上，我方认为威廉公司、李志江于2013年6月5日签订的租赁协议系真实意思表示，根据该份租赁协议陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义也未完全丧失其作为出租人的权利，其可以在约定的租金支付日期要求李志江支付租金，李志江也同意按照该租赁协议约定的期限及租金金额支付租金。故陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义的诉请不符合双方租赁协议约定，也不符合合同法的相关规定，请求法院依法驳回。
原审法院认为：首先，2012年11月24日签订的租赁合同合法有效，杨进系诉争房屋租赁、出售事宜经办人，在陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义提供的录音资料及杨进提供给法庭的录音文字材料中，杨进多次提及合同到期日为11月30日、12月30日，而杨进向原审法院陈述时亦明确录音文字材料提及的日期系租赁到期日，李志江与陆红燕的通话录音虽不是单次通话的全部录音，但通话中当陆红燕问“那你们合同租到几时？”时，李志江回答“我们合同签到明年的12月份，你们到我店里来闹的话我要不客气的，你们怎么协商、怎么解决与我无关，但是你不能影响到我做生意，大家都是讲道理的”，李志江的该段回答意思表示完整、明确，与杨进的陈述互相印证，与2012年11月24日的租赁合同约定的租赁期限相符，由此可见，威廉公司与李志江履行的是2012年11月24日的租赁合同。退一步讲，威廉公司、李志江关于2013年6月5日的租赁合同是其履行的依据的说法成立，该合同约定的租赁到期日为2016年6月10日，那么在合同签订后，杨进及李志江关于租赁到期日的陈述均与此不符，而威廉公司、李志江对此未予以合理解释；其次，威廉公司、李志江将2013年6月5日新租赁合同减少租金、延长租赁期限、推迟租金交纳时间等约定解释为李志江承租后对门面房进行了重大装修，装修之后2013年4、5月份店面才开业，按惯例装修期是免租金，而李志江申请的证人蒋某陈述“我是2013年1月3、4号左右到店里的，当时店已经开业了”，威廉公司、李志江该说法与证人证言相矛盾，原审法院不予采信；最后，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义与威廉公司从2013年初开始就诉争门面房买卖事宜进行洽谈，过户前一个月即2013年5月25日确定了过户价格，至此，双方就买卖合同标的、价款等内容均已达成一致意见，2013年6月5日，在原租赁合同履行期间、租赁物即将出售的情况下，威廉公司与承租人李志江签订了新的租赁合同并减少了租金、延长了租赁期限、推迟了租金交纳时间，种种约定均损害了购房的原审原告的利益，且在新的租赁合同之后，2013年12月27日李志江在与陆红燕的通话中仍有按原租赁合同约定的租赁期限履行的意思表示，可以推定威廉公司与李志江2013年6月5日签订的新租赁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，该合同应属无效。综上，确定诉争门面房租赁期限、租金及支付时间等应以2012年11月24日的租赁合同为依据。陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义与威廉公司2013年6月25日签订的门面房产权出售合同合法有效，根据该合同约定，陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义作为租赁门面所有权人有权自其取得双证之日即2013年6月27日起向李志江收取租金，经核算，2013年6月27日起至2014年11月30日止的租金应为142740元，故对于陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义要求李志江支付自2013年6月27日起至2014年11月30日止的租金15万元的诉讼请求，原审法院部分支持为142740元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、常熟威廉古堡商贸有限公司与李志江于2013年6月5日签订的《租赁合同》无效；二、李志江支付陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义2013年6月27日起至2014年11月30日止的租金142740元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义的其他诉讼请求。案件受理费3380元，由陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义负担145元，李志江负担3235元。
上诉人李志江不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第（三）项，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。在威廉公司和李志江对被上诉人的三份录音证据的真实性、合法性、关联性均提出质疑，且被上诉人未作出合理解释也未提供证据佐证的前提下，原审法院单独依据该三份录音证据推定2013年6月5日签订的租赁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，没有法律依某2、恶意串通的恶意应指明知或应知某种行为会造成第三人的损害而故意为之。本案中2013年6月5日李志江与威廉公司签订租赁合同时，李志江对威廉公司与被上诉人间洽谈的房屋买卖事宜根本不知情，被上诉人和威廉公司也均未告知该情况，因此李志江不可能产生恶意损害被上诉人这个未知的“第三人”利益的主观故意和行为。相反，李志江作为善意第三人与威廉公司签订的租赁合同应受法律保护。3、按一审法院的逻辑，只要房屋所有权人有出售房屋的意向或与意向购买方正在洽谈相关买卖事宜，房屋所有权人就无权再与承租方协商变更延长租赁期限、减少租金等租赁条款，这是完全错误的。2013年6月5日被上诉人和威廉公司之间尚未构成任何法律关系，此时威廉公司完全有权利与李志江洽谈和签订延长租期、减少租金的租赁合同，此系双方之间的意思自治，也是威廉公司自由处分其合法出租权的行为，合同合法有效。4、即使威廉公司与被上诉人签订房屋买卖合同时确未告知被上诉人租赁合同存在，导致被上诉人利益受损，也应由被上诉人向威廉公司行使相应损害赔偿权，而不是因租赁合同损害被上诉人利益即推定合同存在恶意串通损害第三人利益的情形而无效。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陆振洪、陆红燕、殷向亚、陆永义答辩称：从李志江和威廉公司2012年11月24日签订的租赁合同的租金数额、交付时间等条款，可以看出该合同是符合常理的。陆红燕和威廉公司的员工杨进的电话录音以及和李志江的电话录音可以进行佐证。2013年6月5日的租赁合同租金数额、支付方式等内容均有违常理。2013年12月27日陆红燕和李志江的电话录音中李志江谈到合同到期日是明年的12月份，证明威廉公司和李志江履行的是2012年11月24日的租赁合同。请求维持原判。
原审被告威廉公司答辩称：2012年11月24日的合同是工商部门提供的格式合同，仅是为了办理手续使用，没有真实反映双方的权利义务。因为李志江对房屋进行了巨额的装修，威廉公司降低租金符合客观实际，且2013年6月5日的租赁合同在出售房屋前签订，不存在损害被上诉人利益的情形，原审法院也没有对是否补签进行查明及鉴定。李志江与陆红燕的通话记录中讲到的合同到期时间都是在特殊语境中作出的，李志江当时也没有拿出相应的合同来核实。杨进的证言与通话记录是不一致的，杨进在通话中也没有十分肯定合同的到期日。而且杨进在2013年6月5日签订租赁协议后的行为不代表威廉公司，对威廉公司没有约束力。一审法院以证人记忆上的差错来否定书面证据无事实和法律依某
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：被上诉人提交的陆红燕与李志江的通话录音虽然不是单次通话的全部录音，但未有证据证明被上诉人对录音内容进行了剪辑改变了通话人本来的意思。李志江认为不能排除李志江在此后的通话中否定了前面录取的内容，应由其承担举证责任，但其未能就此举证，对该录音证据应予采信。该通话录音录制时间在2013年底，其中陆红燕问“你们合同租到几时”，李志江答“我们合同签到明年的12月份，你们到我店里来闹的话我要不客气的”。杨进自行提交的录音录制时间也在2013年底，其中杨进陈述“等于明年的12月30日是不是”、“大家都说好的事情11月30日”。从上述通话内容并未能体现陆红燕在租赁期限上对李志江、杨进进行了误导。而且李志江是承租并实际使用房屋的承租人，杨进是代表出租人威廉公司洽谈租赁事宜的人员，即使二人存在一定记忆差错，也更可能是将2014年11月30日截止的租赁合同记为2014年12月，而不可能两人均将2016年6月10日到期的合同记为2014年12月。威廉公司认为杨进在2013年6月5日签订租赁协议后的行为对威廉公司不具有约束力，但这不影响杨进对其参与洽谈过的租赁事宜所作的陈述的证明力。被上诉人提供的录音与杨进提供的录音互相印证，足以证明威廉公司与李志江履行的是2012年11月24日的租赁合同。李志江主张2012年11月24日的租赁合同仅为工商登记需要签订的观点没有依据，本院不予采信。
恶意串通系当事人的主观心理状态，判断当事人主观上是否有恶意需结合具体案情予以综合评判。本案中威廉公司与李志江早在2012年11月24日即签订了租赁合同，约定租期至2014年11月30日止，租金每年10万元，于每年11月30日前一次性交齐。后被上诉人与威廉公司从2013年初开始就诉争房屋买卖事宜进行洽谈，至2013年5月已确定了交易价格，2013年6月25日签订产权出售合同，未有证据证明在签订产权出售合同前威廉公司或李志江告知过被上诉人或者被上诉人应当知道威廉公司与李志江另行签订过租赁合同。在被上诉人起诉主张按2012年11月24日签订的合同支付租金时，李志江与威廉公司却均以落款时间为2013年6月5日的租赁合同进行抗辩。该租赁合同签订时2012年11月24日租赁合同租期尚未届满，且后一租赁合同与原租赁合同相比，大额减少了租金，延长了租赁期限，并推迟了租金交纳时间，损害了被上诉人作为房屋买受人的利益。李志江与威廉公司解释称作此约定是因李志江承租后对店面进行了重大装修，但2012年11月24日的租赁合同已约定如确需改造或增设其他固定设施，所需经费由李志江自付，故威廉公司并无对李志江的装修进行补偿的必要性。2013年6月5日的租赁合同约定如威廉公司在租赁期间将房屋出售给他方，承租人增加和改进的装修设施与他方结算，亦变更了原租赁合同的内容，损害了被上诉人的利益。而且从通话录音看，在该租赁合同日期后半年各方就租赁及搬迁事宜进行协商时，李志江及威廉公司工作人员仍有按2012年11月24日的租赁合同履行的意思表示。如李志江及威廉公司2013年6月5日的租赁合同真实有效，二人在与陆红燕通话中对此不予提及而均认可原租赁合同的期限显然有违常理。在房屋交易及过户前出卖人并非无权与承租人洽谈租赁事宜，但本案中从租赁合同及产权出售合同订立过程、合同内容以及各方对合同履行情况的表述看，落款时间为2013年6月5日的合同明显是李志江与威廉公司恶意串通损害被上诉人利益的产物，该合同应属无效。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人李志江的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3380元，由上诉人李志江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 陆晓婷