广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3103号
原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司，住所地：南宁市东葛路86号皓月大厦18楼。
法定代表人黄亮，董事长。
委托代理人粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人韦福康，该公司员工。
被告黄卡莉。
原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司（以下简称舜鑫公司）诉被告黄卡莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舜鑫公司的委托代理人粟勤生、韦福康，被告黄卡莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告舜鑫公司诉称，原告是经开发商广西建工集团同和房地产开发有限公司（原广西建总房地产开发公司）委托，享有南宁市东葛路86号星和园小区前期物业管理权的具备相应物业管理资质的物业服务企业。被告与开发商签订《商品房买卖合同》，并于当年在南宁市房产管理局登记备案，是该房屋的合法业主。同时，被告与原告于2003年7月9日签订星和园小区《前期物业服务管理协议》。根据相关法律法规的规定，及南宁市物价局核发给原告的关于收取物业管理服务费的批复文件，被告有按时足额向原告交纳物业服务费的义务，同时还承担据实分摊电费（共用）和水费（自用和共用）等费用的义务。但被告入住后，仅交纳物业管理服务费到2009年12月，水费交纳到2009年12月，公摊电费交纳到2009年12月，垃圾处理费交纳到2009年12月。从2010年1月至今，虽经过原告多次催交，被告却以种种理由拒绝支付。被告的欠费行为已经构成违约，不但严重的侵犯了原告的合法权益，也致使原告资金周转困难，影响到具体的物业管理服务行为，最终会损害全体业主的利益。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费10478.30元及违约金29688.07元，水费794.5元，公摊电费1255元，垃圾处理费532元，合计42747.87元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告黄卡莉辩称，一、原告没有按物业管理合同履行合同义务，存在违约行为。原告乱收停车费，每月收取的停车费室外120元-150元，室内350元-550元，超过在物价局的备案标准。保洁服务不到位，小区环境脏乱差，害虫成堆。原告在使用公共维修基金时，未征得业主同意，也未公示使用途径。对业主委托管理的房屋、设施及公共部位的养护、管理等管理、养护不到位，如对渗水的房屋置之不理。二、原告伪造部分业主签字，企图控制星和园业主委员会，牟取更多非法利益。三、根据协议的约定及法律规定，物业公司对所管辖区域负有安全保障义务，但物业公司在安保方面没有尽到其应有的责任，物业公司聘请的安保人员当值期间未能保持责任心和警觉度，对出入车辆、陌生人及小区运出的物品都没有按规定登记检查，导致小区多辆自行车、电动车被盗，业主停放的汽车被乱划等。四、小区的监控设施不完善，没有安装监控系统，坏了也未及时维修，导致不少住户遭到入室盗窃。五、在同小区同一栋的其他住户，因家中失窃，原告也主动与业主协商赔偿，按照业主失窃财产总金额的50%进行赔偿的，并提出了停收物业管理费方案，但被告家中失窃，却没有得到赔偿。六、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。
经审理查明，2001年10月29日，广西建总房地产开发公司（以下简称建总公司）（委托方）（甲方）与原告（委托方）（乙方）签订《前期物业管理委托协议》，约定乙方自2001年11月至星和园业主委员会成立并选定新的物业管理公司之日止为南宁市新城区东葛路86号星和园项目提供物业服务。
2003年7月9日，原告舜鑫公司（甲方）与被告黄卡莉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对东葛路86号星和园星夜阁302号房（建筑面积：151.65㎡）提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、绿化环境卫生、交通、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同第四条约定：“一、乙方交纳费用时间、地点：每月1-15日（可按季、年预交）由乙方到物业管理处交纳（按季、年预交可转账）。二、收费标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；……”第五条约定：“一、车位费，……2、固定停放：小汽车为200元／月·辆（室内）、120元／月·辆（室外）。二、电梯费：按每月每户30元收取。三、公共水电费：按据实分摊收取。……”第七条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、气费、收视费、宽带网、房租等代缴代收服务（此项费用不属于物业管理服务范围），收费标准按相关政策规定执行。”第八条约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任。四、乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。五、乙方因延期或拒交水电费、水电公摊费，造成供电局、自来水公司收取滞纳金或停水、停电的，所造成的一切损失由乙方承担。六、乙方造成共用设施设备或其他业主设施设备损坏，由乙方负责修复或赔偿经济损失。”被告在上述协议落款处签字。同日，被告在约定有业主按规定缴交物业管理服务费，公共水、电分摊，维修基金等费用的《业主公约》落款处签字。
因被告自2010年1月起未再向原告交纳物业管理服务费、水电费、电梯费、生活垃圾清运费等费用，原告分别于2010年1月11日、2012年4月17日、2013年12月15日、2015年6月30日四次向被告邮寄《催交物业服务费及其它相关费用的律师函》，要求被告在指定期限内到星和园物业服务中心交纳物业费。后因被告催收物业费未果，遂向本院起诉，提出前述诉请。
另查明，原告于2007年6月29日取得二级物业管理资质。2009年9月7日，经原告报批，南宁市物价局发《关于星和园小区物业服务收费标准的批复》（南价格（2009）204号），核准该小区的收费标准为：二、物业服务费：住宅按房屋建筑面积计0.8元／㎡·月（含管理服务人员的工资、福利，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等）。三、车辆停放费：小型汽车室外80元／辆·月；室内120元／辆·月；开发商具有完全产权或受产权单位委托经营的室内停车场除外；车主对车辆有保管要求的，与物业管理企业另行签订保管合同。四，以上收费标准为最高限价，允许下浮。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，在专项维修资金列支；物业管理区域内的管漏、线损（除物业公司自用外）按实际发生额分摊；城市生活垃圾处理费属代收费，不计入物业服务费。……八、本文有效期至2010年9月30日止，南价格（2008）14号同时作废；如有新的收费规定办法出台则按新的规定执行。2011年4月18日，原告就物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案，备案理由为：根据南价格（2009）200号文件精神，现申请按法规实行等级收费。南宁市物价局于2011年5月19日出具备案意见，内容为：同意2级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯1.10元／㎡。2013年8月27日，原告以“规范物业服务收费”为由向南宁市物价局申请备案。南宁市物价局于2013年9月9日出具备案意见，内容为：同意2级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯1.20元／㎡。该备案有效期至2016年9月9日。
又查明，原告与南宁市青秀区环境卫生管理站签订的《星和园小区生活垃圾清运协议书》约定住户垃圾处理费按每户每月8元收取。
还查明，位于东葛路86号星和园F栋3层302号房的房屋所有权人系被告，房屋建筑面积为149.88㎡。
本院认为，原告舜鑫公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务，被告作为受益人应按协议履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。
关于原、被告在履行上述协议的过程中是否存在违约的问题。被告主张原告未尽到管理小区治安秩序、乱收费等违约事实，并提交报案回执以证实因原告未尽到安保义务造成其自行车被盗。本院认为，原告作为物业管理一方，具有配合公安机关做好治安防范工作的义务，但并非原告尽到治安防范的义务就能杜绝盗窃等犯罪行为在其所管理的住宅小区发生，失窃案件的发生与原告提供的治安防范工作质量有关，但也与当地治安状况、犯罪手段、防盗措施等因素相关，被告自行车被盗并不当然认为原告存在违约。且被告自行车被盗，原告是否有责任，是否承担赔偿义务，被告应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业管理费。被告主张原告存在乱收停车费的情况，但其提交的停车费收费收据及照片并非针对其本人车辆，且无法证明小区停车情况，因此，本院对被告的该主张不予采信。被告主张原告还存在保洁不达标、监控设施不完善等其他违约事实，但未能提交证据证明，本院不予采信。因此，被告以原告存在违约行为不交纳物业管理费为抗辩理由，本院不予支持，被告应依照协议约定，向原告支付物业费。
关于原告主张的物业服务费。本案中，经南宁市物价局核准，星和园小区自2008年1月21日至2011年5月8日期间的物业服务费按住宅房屋建筑面积计0.8元／月·平方米的标准收取。因此，在文件规定的期间内，原告应按文件规定的标准即0.8元／月·平方米收取物业服务费。2011年5月9日至2013年9月8日，南宁市物价局核准星和园小区的物业服务费为：有电梯1.10元／平方米的标准计算，故上述期间的物业服务费应按1.10元／月·平方米来计算。2013年9月9日以后，南宁市物价局核准星和园小区的物业服务费为：有电梯1.20元／平方米的标准计算，故上述期间的物业服务费应按1.20元／月·平方米计算。综上，被告应支付2010年1月至2011年8月期间的物业服务费2398元（0.8元／月×149.88㎡×20个月）、2011年9月至2013年9月期间的物业服务费4121.7元（1.1元／月×149.88㎡×25个月）、2013年10月至2015年7月期间的物业服务费3956.8元（1.2元／月×149.88㎡×22个月），上述合计10476.5元。关于上述物业服务费的违约金，原告主张按《前期物业管理服务协议》约定的按日3‰计算违约金，我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付物业服务费10476.5元的30%计算为3143元。
关于生活垃圾处理费，《前期物业管理服务协议》约定，生活垃圾清运费按8月／月／户计算，原告要求被告支付代收的生活垃圾处理费532元，符合协议约定，本院予以支持。
关于公摊电费及水费。根据《前期物业管理服务协议》约定，公共水电费据实分摊收取，原告为被告提供水费代收代缴服务。原告代为缴纳公摊电费和水费，被告应依照约定向原告支付水费及公摊电费。原告在举证期限内提交了代缴公共电费收据、代缴水费收据及被告的欠缴清单，在被告不予认可的情况下又向本院提交了小区公共用电情况及公共电费计算依据，被告又未提出任何反驳证据，因此，对原告主张的数额，本院予以采信。
关于本案的诉讼时效。被告主张原告要求被告支付的物业服务费已经超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄卡莉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2010年1月至2015年7月物业服务费10476.5元；
二、被告黄卡莉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费的违约金3143元（10476.5元／月×30%）；
三、被告黄卡莉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2010年1月至2015年7月期间的代收生活垃圾处理费532元；
四、被告黄卡莉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2010年1月至2015年7月期间的水费794.5元；
五、被告黄卡莉应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2010年1月至2015年7月期间的公摊电费1255元。
案件受理费868元，由被告黄卡莉负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
人民陪审员 陈仑平
人民陪审员 钟新燕
二〇一六年三月二日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。