广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0202民初3424号
原告：吴某。
委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佳雨，广西银正律师事务所实习律师。
被告：广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003号房。
法定代表人：梁新业，该公司董事长。
被告：梁某。
二被告共同委托诉讼代理人：何丰慧，广西永维律师事务所律师。
被告：禄丰旺业房地产开发有限公司，住所地云南省禄丰县金山镇侏罗纪大街东侧（中天商务酒店后）。
法定代表人：黄立平，该公司总经理。
原告吴某与被告广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业公司）、梁某、禄丰旺业房地产开发有限公司（以下简称禄丰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，并于2017年3月22日公开开庭审理了本案。原告吴某的诉讼代理人郭攀、陈佳雨及被告旺业公司、梁某的共同委托诉讼代理人何丰慧、被告禄丰公司的法定代表人黄立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某向本院提出诉讼请求：1.判令被告旺业公司、梁某共同支付逾期还款利息816万元（按所欠本金1700万元的月息2%，从2014年12月3日起暂计至2016年12月2日，之后的利息计至还清借款本金之日止）；2.判令被告旺业公司、梁某支付律师代理费226200元；3.判令原告有权申请对被告禄丰公司所有的位于云南省的房屋进行拍卖所得价款用于偿还本案上述债务，如所得价款不足清偿本案债务的，被告禄丰公司还应对于不足部分承担共同偿还责任；4.本案诉讼费用由被告旺业公司、梁某共同承担。事实和理由：2012年7月27日，被告旺业公司、梁某分别向原告和案外人刘某借款200万元和1500万元，借期均从2012年7月27日至2012年12月26日，并且被告旺业公司、梁某也同时是借款的保证担保人，为此各方签订《借款合同》二份。但被告旺业公司、梁某未能按时归还上述两笔借款本金。2014年12月3日，案外人刘某将其对被告旺业公司、梁某所享有的1500万元债权转让给原告，且刘某已依法通知被告旺业公司、梁某。2012年12月5日，被告旺业公司、梁某、禄丰公司与原告签订《协议书》一份，约定被告旺业公司、梁某尚欠原告本息共计1700万元，承诺于2012年12月20日前归还，还款方式为用被告禄丰公司开发的位于云南省的房屋一期6800平方米的房屋作价2500元/平方米，折价抵给原告，逾期则应按每日5‰支付违约金。之后，被告禄丰公司与原告签订了42套房屋的抵债房屋购房合同，但未能如期交房，被告旺业公司、梁某也未能按约还款。原告经多次催收未果，诉至法院。
被告旺业公司、梁某辩称，被告旺业公司、梁某与最初的借款人刘某尚有未结清的债权债务，现二被告不认可原告起诉的借款本金1700万元及以此本金为基数计算出来的利息，故原告的诉请不成立。
被告禄丰公司辩称，1.被告梁某与原告签订的以债抵购房款的协议书是虚假的，因为在签订该协议之前，2014年9月11日已经由被告禄丰公司现在的法定代表人黄立平实际管理公司业务，而黄立平至起诉前并未知晓协议的情况；2.该协议书约定太笼统，上面甲方加盖的是被告梁某及被告旺业公司的章，其下盖的是被告禄丰公司的章，但未说明被告禄丰公司是借款人还是担保人，被告禄丰公司的章是被告梁某偷偷加盖的，被告梁某没有权利承诺用公司财产为其个人借款担保。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,需综合全案证据和案件事实进行综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：
2012年7月27日，被告旺业公司（乙方）、梁某（丙方）与原告吴某（甲方）签订《借款合同》，载明：为解决乙方的经营资金周转紧张，乙方向甲方申请借款贰佰万元整，并由丙方为乙方提供保证担保；借款金额贰佰万元整（￥2000000.00），借款期限自2012年7月27日起至2012年12月26日止；保证方式为连带责任保证；借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起，按借款总金额日0.5%计收违约金；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费等其他实现债权的费用。同日，被告旺业公司作为借款人向原告出具《借据》一份，载明借到吴某200万元，被告梁某在借款人后的法定代表人处签字。同样于2012年7月27日，被告旺业公司（乙方）、梁某（丙方）与案外人刘某（甲方）签订《借款合同》，载明:为解决乙方的经营资金周转紧张，乙方向甲方申请借款壹仟伍佰万元整，并由丙方为乙方提供保证担保；借款金额壹仟伍佰万元整（￥15000000.00）,借款期限自2012年7月27日起至2012年12月26日止。上一份《借款合同》
2014年12月3日，案外人刘某（甲方）与原告吴某（乙方）签订《债权转让协议书》，载明甲方将其对旺业公司、梁某截止2014年12月2日前享有的债权本金1500万元转让给乙方。中载明上述的内容亦在该份借款合同中有同样的约定。同日，被告旺业公司作为借款人向原告出具《借据》一份，载明借到刘某1500万元，被告梁某在借款人后的法定代表人处签字。
2014年12月5日，被告梁某、旺业公司作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》，载明：1.甲乙双方于2012年7月27日签订的借款合同，截止2014年12月3日甲方确认欠乙方本息共计1700万元；2.甲方承诺于2014年12月20日前归还本金及利息，还款方式：甲方以禄丰公司开发的房产一期（3、4、5、6、7、8号楼）住宅及商铺按每平方2500元，总面积约6800平方（以债抵物）抵给乙方（税费由甲方房开公司承担），具体房号以签订购房合同为准，甲方需无条件配合乙方办理一切有关手续；3.违约责任：如甲方不能按约定期限还款及办理有关手续，每逾期一日，每日按借款总额的5‰支付违约金（违约金从2014年12月3日起计）并赔偿乙方追讨债权而产生的费用。另，被告禄丰公司亦在该《协议书》的末尾落款处加盖公章，协议书行文中甲方标示为“甲方（梁某）”。
15年5月18日，被告禄丰公司作为商品房出卖人与原告吴某作为商品房买受人、案外人林某作为共同买受人就位于云南省禄丰县龙城世家项目的42套商品房分别签订了42份《商品房购销合同》。约定在合同签订之日起30日内，由被告禄丰公司向房产管理部门办理登记备案，后被告未能依约办理备案，且有两套商品房已出售。原告称被告禄丰公司未能实际履行商品房购销合同，被告旺业公司、梁某也未能按约还款，遂诉至法院，酿成诉讼，原告为此支出律师代理费22.62万元。
庭后，本院于2017年4月6日向案外人林某进行询问，其明确表示自愿放弃作为涉案42套房屋买受人的权益，不主张购买房屋，同意以涉案房屋拍卖后所得价款用于清偿本案借款。
另查明，云南省住房和城乡建设厅、中国银行业监督管理委员会云南监管局、中国人民银行昆明中心支行审议通过《云南省商品房预售款监管办法》，该办法自2009年10月1日起实施。办法规定，商品房预售人需设立资金监管账户，承购人支付的定金、预付款、房价款均应汇入该监管账户。预售人不得违反本办法规定自行收存商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。此外，如商品房预售人未将购房款项汇入资金监管账户则无法办理登记备案、办理过户等相关手续。
再查明，被告禄丰公司的原法定代表人系被告梁某，2015年10月13日，禄丰公司的法定代表人由梁某变更为黄立平。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告吴某从案外人刘某处受让对被告旺业公司及梁某享有的1500万元债权，并未违反法律规定，且从被告旺业公司及梁某签署的2014年12月5日的《协议书》也可知该二被告是明确知晓上述债权转让的，故根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，本院确认原告与被告旺业公司及梁某之间的债权债务关系成立。借款本金方面，《协议书》上明确载明欠原告本息1700万元，在现有证据无法证明“本息1700万元”中本金及利息的具体数额的情况下，原告以1700万元作为尚欠借款的本金，未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以确认。而对原告诉请的利息，《协议书》上明确载明“如甲方不能按约定期限还款及办理有关手续，每逾期一日，每日按借款总额的5‰支付违约金（违约金从2014年12月3日起计）”，从现有证据看，作为原债务人的被告旺业公司及梁某未能按约定期限还款及办理有关手续，故应向原告支付违约金。现原告主张按月利率2%从2014年12月3日起计算逾期还款利息，本院认为符合上述违约金的约定，亦未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%，本院予以支持。故逾期还款利息，应以1700万元为基数，按月利率2%从2014年12月3日起暂计至2016年12月2日，为816万元，之后的利息以1700万元中未归还的数额为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止。根据《协议书》中关于律师费的约定，被告旺业公司及梁某还应向原告支付为实现本案债权而支出的律师代理费22.62万元。
至于被告禄丰公司的责任。本院认为，根据庭审调查及分析原、被告提供的证据，要明确被告禄丰公司的责任，关键是要对《协议书》进行准确的理解和定性。
首先，要确定《协议书》上的甲方是谁。《协议书》抬头及落款处甲方显示为梁某及旺业公司，但具体到行文中甲方仅列明为梁某，协议书内容亦涉及禄丰公司。而协议签订时，梁某同时作为被告旺业公司及被告禄丰公司的法定代表人，其代表的甲方具体是指的是谁？本院认为，本院已在上文中确认原告与被告旺业公司、梁某之间的债权债务关系成立，且双方就本案债务均签署了《协议书》，故梁某所代表的甲方应包括其本人及旺业公司；而对于被告禄丰公司，《协议书》载明梁某及旺业公司的1700万元债务还款方式为：甲方以禄丰公司开发的商品房房款冲抵1700万元债务，并约定具体抵债房屋房号以签订的购房合同为准，甲方无条件配合原告办理一切有关手续。从以上内容可以看出，梁某作为当时禄丰公司的法定代表人，该还款方式的承诺系其在行使职务行为，结合禄丰公司在落款处盖章这一情形，可以综合认定梁某所代表的甲方还应包括禄丰公司。综上，本院确认，《协议书》上的“甲方”应指本案三被告，即被告梁某、旺业公司、禄丰公司。
其次，对于《协议书》中约定的涉案款项的还款方式应如何定性。协议约定的还款方式为禄丰公司以其商品房冲抵债务，并明确上述还款方式下的还款期限为2014年12月20日。此后，原告于2015年5月18日与被告禄丰公司签订了42份《商品房购销合同》。本院认为，上述行为符合以物抵债的情形。所谓以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排。当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。故本案《协议书》达成的还款方式系具有合法有效的以物抵债的性质。
如上所述，本案的还款方式为新增债务人以己物冲抵原债务人债务，即《协议书》中新增了被告禄丰公司，其以以房产冲抵原债务的形式作为债务人承担责任。本院认为，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，双方当事人签订了《商品房购销合同》，但并未约定因此而消灭相应金额的借贷债务，故本案《协议书》在性质上应属于新债清偿协议。而所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人（原债务人或新增债务人）未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。据此，本案中，仅凭当事人签订《商品房购销合同》的事实，尚不足以认定涉案款项已经清偿及梁某、旺业公司无需承担还款责任，是否应当恢复旧债务，还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。
第三，关于《协议书》约定的违约情形及实际履行情况。双方约定如甲方（梁某、旺业公司、禄丰公司）不能按约定期限还款及办理有关手续，需支付违约金并承担原告实现债权的费用，且明确“还款”期限为2014年12月20日，还款内容为以物抵债，即包括签订购房合同、配合办理房屋备案登记等一切有关手续。但之后，甲方并未在约定“还款”期限内履行以物抵债协议，故应承担相应的违约责任。
对此，其一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，《商品房购销合同》签订后，抵债房屋的所有权并未登记在原告名下，即原告并未取得抵债房屋的所有权；其二，《商品房购销合同》约定被告禄丰公司应于合同签订之日起30日内向相关房产部门办理登记备案，而经庭审查明禄丰公司至今并未就商品房购销合同中约定的房屋进行备案，且42套房产中已有两套出售他人；其三，云南省住房和城乡建设厅等部门联合下发的《云南省商品房预售款监管办法》明确规定，商品房预售人不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。涉案购房款未进入监管账户以至无法办理备案登记。综合上述三点，《商品房购销合同》签订后并未实际履行，且因被告禄丰公司的违约行为导致该合同无法履行，以致双方约定的以物抵债这一债的清偿方式无法实现。
当事人应当遵循诚实信用原则，债务人于债务届满时，应依约按时足额清偿债务。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。如上所述，本案三被告未依约履行以物抵债，基于保护债权人的角度，应恢复旧债务，即被告梁某、旺业公司应对本案在上文中审查认定利息及原告为实现债权而支出的22.62万元律师代理费承担清偿责任。
最后，关于被告禄丰公司的责任问题。原告称被告系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原告有权就申请拍卖买卖合同标的以清偿债务，并主张就拍卖价款不足以清偿本案债务时，被告禄丰公司仍应承担共同偿还责任。本院认为，如上查明，协议书约定还款方式为以房抵债，双方并未达成签订买卖合同作为民间借贷合同担保的约定。故原告无权依据该条法律规定要求拍卖买卖合同标的清偿债务。由此而来，在无法拍卖买卖合同标的以清偿债务的情形下，被告禄丰公司是否就未清偿债务承担还款责任？首先，原告在所依据的事实理由及庭审调查中均主张无论禄丰公司是以物抵债还是以签订买卖合同进行担保，禄丰公司均要承担本案债务还款责任，即原告实际基于以房抵债的事实提出禄丰公司承担还款责任的诉请；其次，禄丰公司作为商品房开发企业及以物抵债义务人，明知按照资金监管相关规定，无法实际履行为抵债而签订的《商品房购销合同》，仍与原告签订42份购销合同，其主观上具有过错，有违诚信原则。事实上，禄丰公司从购销合同签订时即2015年5月18日至今未按照约定期限对房屋备案及履行一切义务，且出售了部分房屋，客观上已构成违约；第三，被告禄丰公司的违约行为导致无法实现《商品房购销合同》的合同目的，以至未能以房抵债最终清偿涉案债务，损害了原告的合法债权，禄丰公司作为新增债务人，应对本案债务承担共同还款责任。
另，关于被告禄丰公司提出本案《协议书》是虚假的，是被告梁某偷盖公章的意见，因被告禄丰公司未能提交充分证据予以证实，加之其对《协议书》上公章的真实性予以确认，本院对禄丰公司提出的上述意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告梁某、广西旺业房地产开发有限责任公司向原告吴某支付逾期还款利息816万元（该利息暂计至2016年12月2日，之后的利息以1700万元中未归还的数额为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止）；
二、被告梁某、广西旺业房地产开发有限责任公司向原告吴某支付律师代理费22.62万元；
三、被告禄丰旺业房地产开发有限公司对被告梁某、广西旺业房地产开发有限责任公司的上述债务承担共同偿还责任；
四、驳回原告吴某的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费70503元，由被告梁某、广西旺业房地产开发有限责任公司、禄丰旺业房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 季念勇
审 判 员 许兰珍
代理审判员 蒙鹏燕
二〇一七年八月七日
代书 记员 陈 卓