江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9760号
上诉人（原审被告）：南京弘瑞建设实业有限公司，住所地南京市秦淮区永智路6号南京白下高新技术产业园四号楼B栋2129室。
法定代表人：张永对，工程副总。
委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡继刚，男，1962年5月29日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：潘明祥，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：姜薇薇，国浩律师（南京）事务所实习律师。
上诉人南京弘瑞建设实业有限公司（以下简称弘瑞公司）因与被上诉人胡继刚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人弘瑞公司的委托诉讼代理人吴跃峰，被上诉人胡继刚的委托诉讼代理人潘明祥、姜薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘瑞公司上诉请求：撤销一审判决第二项或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）涉案《商品房认购协议》应系以房抵债的债务协议，上诉人系代第三人承担债务；（二）被上诉人在签订涉案《商品房认购协议》时明知该房屋现状；（三）因《商品房认购协议》所涉房屋为违章建筑，故该协议应为无效协议。且本案应适用赔偿责任，不应适用定金法则。
胡继刚辩称，涉案合同系双方真实意思表示。涉案房屋虽收到相关处罚，但未被要求限期拆除，故不应当认定合同无效。
胡继刚向一审法院起诉请求：1、确认其与弘瑞公司间2013年1月1日签订的《商品房认购协议》自2014年12月19日解除。2、弘瑞公司退还购房款1320万元，赔付定金264万元，合计1584万元，并以此为基数，自2014年12月19日起按银行同期贷款利率的4倍计付违约金至实际付款日；3、弘瑞公司赔偿因本案发生的律师费15万元；4、本案的诉讼费由弘瑞公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月1日，胡继刚（乙方）与弘瑞公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购涉案房屋（土地用途为工业用地），总房款为1320万元；付款方式为一次性付款，并在签订协议时支付定金1320万元，作为双方签订《预售合同》的担保；房屋不符合相关销售规定，且带有附加条件的或者不能保证土地证、房产证分证到户的，甲方应双倍返还定金。嗣后，因房屋未取得建设工程规划许可证等原因，双方并未签订《预售合同》，胡继刚亦未实际使用或占有。胡继刚主张系以抵债的方式支付了1320万元。同日，弘瑞公司出具收到1320万元的收据，收款事由为“购买弘瑞大厦房款”。
2014年4月8日，胡继刚与借款人徐朝瑞及其担保人签订借款及担保合同（被告系担保人之一），首先在“鉴于”部分明确“各方确认，徐朝瑞曾因资金周转紧张，向胡继刚借款并签署、履行过多份相关借款协议、担保协议及其他相关协议，截止本合同签署之日止，徐朝瑞尚欠胡继刚借款数额共计4800万元，对此各方共同确认前述欠款系真实支付/发生而成立，对此，各方均无任何争议。除胡继刚有权依据相关协议及本合同之约定，向徐朝瑞及担保方主张前述确认结欠数额的权利之外，其余各方放弃与‘偿还所欠前述确认金额款项’有关的任何主张/抗辩权利，且该确认和放弃均是其余各方真实意愿表示，并不存在任何重大误解、强迫、乘人之危或欺诈的情况。”合同主文约定，胡继刚贷给徐朝瑞的借款本金为4800万元，借款期限为徐朝瑞本合同签署之日起至2014年6月7日止，借款利息应以年利息24%计算，于每月7日按月结息，徐朝瑞逾期迟延归还的所有款项优先用于冲抵应承担的利息以及逾期归还本金所产生的利息、违约金等，胡继刚实现债权的所有费用（包含但不限于……律师代理费等）；各担保人就徐朝瑞应履行本合同的全部义务……承担连带责任保证。前述合同约定的借款期限届满后，徐朝瑞未能归还，保证人亦未承担相应的保证责任。同年8月25日胡继刚诉至市中院，庭审中，双方曾一致确认该笔购房款于2013年1月1日抵消徐朝瑞所欠胡继刚相应金额的借款债务，后弘瑞公司撤回该笔抗辩金额。一审判决后，胡继刚与徐朝瑞不服判决上诉至省高院，胡继刚在二审中确认1320万元不在其起诉主张的4800万元债务范围内，省法院经审理认定胡继刚与徐朝瑞的借贷关系始于2009年1月，因徐朝瑞曾在一审中提出2013年1月1日，其与胡继刚签订以房抵偿1320万元债务的协议，胡继刚对此予以认可，并在二审中确认该1320万元不在本案4800万元的债务范围之内，故省法院在2013年1月1日的欠款金额中扣除欠款1320万元。后判决徐朝瑞归还胡继刚借款本金39761305.6元及逾期付款违约金（自2014年5月16日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），弘瑞公司及江苏弘瑞房地产开发有限公司等对上述债务承担连带保证责任。
2016年6月8日，因涉案房屋的建筑及综合管线工程均未取得建设工程规划许可进行建设，南京市城市管理行政执法局向弘瑞公司下达了行政处罚决定书，认定涉案房屋系违法建设，并要求弘瑞公司缴纳罚款。涉案房屋至今未能办理房屋权属证书，弘瑞公司亦未将房屋交由胡继刚占有使用。
案件审理过程中，因胡继刚无法举证解除通知到达时间，胡继刚申请以其起诉时间认定为合同解除时间，并以起诉时间开始起算逾期付款利息。弘瑞公司则认为解除的节点为法院向其送达的时间为准。
一审中，胡继刚提供了（2015）苏商终字第00338号民事判决书，主张2014年8月，其与弘瑞公司因民间借贷纠纷诉至市法院，后上诉至省高院，二审判决已经确认该1320万元购房款以抵充债务的方式完成了支付。弘瑞公司则主张二审法院没有对1320万元债务的真实性和组成进行审查，胡继刚应当证明1320万元的组成。一审法院认为，省法院在其判决书的附表1中计算2014年4月8日前的欠还款本息过程中已经扣除了2013年的还款1320万元，该计算表在时间上和本息的计算上是连续的，且在判决书中也说明了在2013年1月1日的欠款中扣除了1320万元，因此该1320万元的欠款是真实的、明确的。
一审法院认为，经省法院生效判决认定，胡继刚与案外人徐朝瑞自2009年起发生长期性的借贷关系，并于2014年就数年的借贷关系达成最终的还款协议，弘瑞公司亦确认2013年签订的《商品房认购协议》系以房抵偿徐朝瑞1320万元的借款，故一审法院认定双方签订的《商品房认购协议》系在对徐朝瑞的欠款结算后约定的债务清偿方法，弘瑞公司系自愿以涉案房屋为徐朝瑞清偿欠款，该《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。现因涉案房屋未能办理房屋权属证书，合同目的无法实现，弘瑞公司存在根本违约行为，胡继刚有权解除合同，并要求弘瑞公司承担约定的违约责任。因此，胡继刚要求弘瑞公司返还欠款和承担定金责任的诉讼请求，一审法院予以支持。胡继刚于2014年4月8日向一审法院起诉，一审法院于同年4月19日送达起诉状副本，故一审法院认定协议解除的时间为2016年4月19日。本案中，涉案房屋抵偿1320万元的债务，胡继刚均已实际支付，而定金的数额不得超过主合同标的额的20%，故胡继刚要求弘瑞公司返还欠款和定金，合计1584万元，不违反法律规定，一审法院予以支持。胡继刚主张弘瑞公司支付1584万元的四倍利息无法律和合同依据，一审法院不予支持，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算协议解除后的利息。胡继刚主张律师费15万元，亦无法律依据，一审法院不予支持。弘瑞公司主张应追加徐朝瑞参加本案诉讼，不符合法律规定，一审法院不予准许。判决：一、胡继刚与弘瑞公司于2013年1月1日签订的《商品房认购协议》于2016年4月19日解除。二、弘瑞公司于判决生效之日十日内赔付胡继刚欠款和定金，合计1584万元，并支付利息（自2016年4月19日起至实际给付之日止，以中国人民银行同期同档贷款基准利率）。三、驳回胡继刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费117740元，由胡继刚负担7740元，由弘瑞公司负担110000元。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实正确，本院依法予以确认。
本院认为：省法院在生效判决中结合被上诉人胡继刚及案外人徐朝瑞陈述，已将案涉《商品房认购协议》款项1320万元从案外人徐朝瑞的欠款金额中扣除，故涉案《商品房认购协议》约定由被上诉人认购上诉人开发的房屋，并约定以支付定金1320万元作为双方另行签订正式预售合同的担保，可视为双方之间达成了房屋买卖预约合同关系。因该协议签订时，涉案房屋的土地性质尚未变更，亦未取得房屋权属证书，故双方特针对相关情形进行了约定；该约定并未违反法律效力性强制性规定，不能因此认定合同无效。现因上诉人未能办理房屋权属证书，导致双方无法订立《预售合同》，合同目的已无法实现，故一审法院依法解除涉案《商品房认购协议》，并根据案情判令上诉人返还购房价款及赔付定金，并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人弘瑞公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费116840元，由上诉人弘瑞建设实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年一月十日
书记员 倪 辉