江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初4298号原告：江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会,住所地太湖大道1890号。法定代表人：张伟刚，该单位主任。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。被告：无锡索索破餐饮管理有限公司，住所地无锡市蠡园经济开发区湖滨南苑北侧商业用房。法定代表人：杨金荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨旭东，该公司经理。委托诉讼代理人：付强，江苏求本律师事务所律师。原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会（以下简称蠡园开发区）与被告无锡索索破餐饮管理有限公司（以下简称索索破公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蠡园开发区委托诉讼代理人吴文俊，被告索索破公司委托诉讼代理人付强、杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蠡园开发区向本院提出诉讼请求：1.要求索索破公司支付其欠付租金1272602.74元（自2013年7月25日至2016年9月30日）；2.要求索索破公司支付逾期付款违约金524630.14元。事实和�由：2013年1月，其与索索破公司签订了租赁合同，对租金标准和方式作了明确约定。但索索破公司未按约支付2013年1月25日至2016年9月30日期间的租金，应当承担继续支付及相应的违约责任。索索破公司辩称，蠡园开发区并非适格的诉讼主体，案涉租赁物并非蠡园开发区所有。案涉房屋租赁面积有误，其曾对案涉房屋进行维修并支付相应费用，其还承担了应由蠡园开发区承担的土地使用税，因此应对租金予以扣减。本院经审理认定事实如下：2007年10月25日，蠡园开发区与原无锡市滨湖区索索破父子蒸菜馆（以下简称父子蒸菜馆）签订《房屋租赁合同》，双方约定：蠡园开发区将位于无锡市滨湖区湖滨南苑西北角的房屋（建筑面积1318㎡）出租给父子蒸菜馆使用；租赁期限为5年，自2008年1月25日其至2013年1月25日止；租金第一年为20万元/年，第二年及第三年租金为30万/年，第四年及第五年租金各为40万元；首期租金10万元于本合同签订生效后10日内付清，2008年下半年的租金10万元于2008年7月10日前付清。自第二年起的租金，均于每年的1月10日前支付当年租金的一半，7月10日前支付另一半；2007年11月20日前，父子蒸菜馆确保从现有租住地迁出，保证拆迁建设需要。推迟搬迁1天，第一年的租金变更为40万元；父子蒸菜馆从合同签订之日起三个月不入住，租房合同终止。父子蒸菜馆经营者杨金荣及其子杨旭东在该合同承租方处签名。2008年10月31日，索索破公司成立，法定代表人杨金荣，股东为杨金荣和杨旭东。2009年5月8日，父子蒸菜馆注销工商登记。索索破公司作为实际使用人，仍在涉案房屋内经营至今。2013年1月，蠡园开发区与索索破公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：蠡园开发区将位于无锡市滨湖区湖滨苑建筑西路623号1幢1层1单元（与前述租赁合同系同一地址）的房屋出租给索索破公司使用；租赁期限为2013年1月25日至2016年1月24日；租金40万元/年，先付后用，半年一付。第一期租金于2013年1月25日前支付，之后的租金于每一周期开始前5日内支付；租赁期限内的维修责任由蠡园开发区负责（索索破公司使用不当或人为损坏除外），蠡园开发区应在索索破公司提出维修请求后积极维修，索索破公司也应积极协助配合。对于索索破公司的装修，蠡园开发区不承担修缮义务；若索索破公司逾期支付租金，则应按逾期支付租金金额的5%每日向蠡园开发区支付违约金，直至付清为止。合同签订后，索索破公司支付了第一期半年的�金20万元。2013年7月25日起的租金，索索破公司未支付。截止至2016年9月30日，索索破公司按照合同约定共结欠蠡园开发区房屋租金1272602.74元。另查明，涉案房屋位于无锡市滨湖区湖滨南苑，系拆迁安置小区，建设单位为蠡园开发区，具有相应的建设工程规划许可证。庭审中，索索破公司为证明其应当少交租金，提供了以下几份材料：1.《租金催缴通知书》的影印件，认为其相邻租户的租金日租仅为0.558元，而按此标准计算其每年多交租金24.1万元；2.涉案房屋的平面图及面积计算清单，索索破公司通过图形计算得出蠡园开发区少交付面积135㎡；3.《家庭居室装饰装修工程施工合同》，证明其为案涉房屋的维修花费了79327元；4.缴税凭证，证明其在2008年至2015年间为蠡园开发区垫付土地使用税。蠡园开发区经质证后认为：《租金催缴通知书》的真实性无法确认，也与本案没有关联；索索破公司单方测算涉案房屋的面积，不能作为依据，应当以合同约定的租金为准；《家庭居室装饰装修工程施工合同》的真实性不予认可，也不能证明该装修与房屋质量存在问题而需要维修有关；索索破公司经营期间应当承当相应的税费，与其无关。上述事实，有《房屋租赁合同》、建设工程规划许可证、租金催缴通知书、房屋图纸、施工合同、缴税付款凭证及当事人陈述笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。蠡园开发区与索索破公司于2013年1月签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人双方真实意思的表示，依法有效，对双方均具有约束力。索索破公司作为�租方，应当按照合同约定按时支付租金及履行其他主要义务。租赁期间届满后，索索破公司继续使用所租房屋，蠡园开发区没有提出异议，应视原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。蠡园开发区与索索破公司仍应以原租赁合同为双方行使权利、履行义务的依据。现索索破公司提出支付租金的抗辩，认为应当予以减少支付。首先，关于租赁标的物的问题。涉案房屋位于无锡市滨湖区湖滨南苑，该小区的建设单位即蠡园开发区，并具有相应的建设工程规划许可证。在没有相反的证据予以反驳的情况下，可以认定蠡园开发区系涉案房屋的合法所有权人；其次，关于租金标准的问题。双方在租赁合同中对于租赁标的物租金标准已经明确进行了约定，双方应按此执行。索索破公司要求参照其他租户的租金标准计算租金，不符合合同约定，也于法无据；第三，关于租赁面积的问题。双方在租赁合同中约定系建筑面积并非实际使用面积，索索破公司以涉案房屋的图纸自行测算的面积不能作为依据。而且自2007年父子蒸菜馆入驻涉案房屋以及2008年索索破公司继续在此经营，均未提出租赁面积差异的问题，应视为双方就租赁标的物现状所对应的租金标准达成了一致意见。现索索破公司在本案诉讼中以此为由要求少付租金，本院难以采信；第四，关于维修费用的问题。依据合同约定，在涉案房屋出现非人为损坏的非装修问题后，索索破公司应及时通知蠡园开发区进行维修。现索索破公司仅凭装修合同无法证明涉案房屋需要进行维修且蠡园开发区拒绝进行维修的事实；第五，关于税费。本案系租赁合同纠纷，如索索破公司认为其并非是某一税种的征缴对象，其应向征缴机关寻求处理，而非作为抵扣租金的�当理由。据此，索索破公司要求少付租金或抵扣租金的意见均不能成立，其应按照合同约定向蠡园开发区支付2013年7月25日至2016年9月30日的房屋租金1272602.74元。关于逾期付款违约金。尽管双方在租赁合同中约定了逾期付款违约金按照逾期未交金额的5%每日收取滞纳金，但该违约金标准过高，应予调整，调整后应以同期同类银行贷款利率的1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡索索破餐饮管理有限公司应于本判决生效之日支付江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员�自2013年7月25日至2016年9月30日期间的房屋租金1272602.74元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。以20万元为基数，分别自2013年7月25日、2014年1月25日、2014年7月25日、2015年1月25日、2015年7月25日、2016年1月25日起，计算至本判决发生法律效力之日止。以本金7602.74元为基数，自2016年7月25日起计算至本判决发生法律效力之日止）；二、驳回江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20976元减半收取10488元，由蠡园开发区负担1488元，由索索破公司负担9000元。该款蠡园开发区已预�，索索破公司应负担部分应于履行上述付款义务时一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 周 飞二〇一六年十一月二十八日书 记 员 王羚羽本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。