湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初2739号
原告（反诉被告）：邓俊，男，1976年11月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男，1965年1月13日出生，汉族，住湖南省郴州市。
原告（反诉被告）邓俊与被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）邓俊于2017年8月14日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）ＸＸ于2017年8月28日提出反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邓俊，被告（反诉原告）ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓俊提出诉讼请求：请求法院依法判令1、判令被告退还租房押金4700元；2、判令被告承担本案的诉讼费。
事实和理由：邓俊于2016年9月2日租赁ＸＸ位于郴州市民生路与香雪路交汇处城南美景B栋2405房，租期一年，缴纳租房押金5000元，合同于2017年9月2日到期。2017年8月2日，邓俊通知ＸＸ租赁到期后，不再续租，同时，双方约定8月4日到租赁地点协商退租事宜。8月4日，ＸＸ在未通知邓俊的情况下，先于邓俊自行进入租赁地点等候。经过双方协商，签订退房协议书，ＸＸ退还邓俊4700元押金，双方签字认可，原件由ＸＸ保存，邓俊保存复印件和图片，同时邓俊将房间钥匙交还ＸＸ。8月5日，ＸＸ电话通知邓俊，因与家人意见不同，要求重新协商。为此，邓俊又到租赁地点与ＸＸ协商，此时，ＸＸ提出邓俊损坏花盆等理由，要求扣除所有4700元所有押金，邓俊提出之前已在退房协议书中清楚列清赔偿事项，事实清楚，ＸＸ也已签字认可相关条款，不应反悔耍赖，此时，ＸＸ又以室内物品丢失等理由继续抵赖，诬陷邓俊盗窃，双方争执不下，邓俊只好报警求助。警员将两人带回燕泉派出所进一步协调，经过民警协调，ＸＸ依然我行我素，对退房协议书内容坚决否认，对民警提出的协商解决的方案也置若罔闻，坚持不肯退还邓俊任何押金，同时，在民警明确邓俊没有盗窃行为时，仍旧侮辱邓俊人格，至此，双方未达成共识。8月5日下午，邓俊本着解决问题的态度再次约ＸＸ协商，ＸＸ态度十分恶劣，蛮横无理，并多次出言威胁邓俊。未退还押金又更换门锁不准邓俊租用。至此，邓俊本着最大的诚意多次与ＸＸ协商，但ＸＸ依然我行我素，置法律和公义与不顾，故邓俊诉至本院。
被告（反诉原告）ＸＸ辩称及反诉称：邓俊为租赁ＸＸ位于郴州市民生路与香雪路交汇处城南美景之创享家B栋2405号房，经与ＸＸ协商一致，双方于2016年9月2日签订房屋租赁协议书，约定租期一年，月租金1000元，押金5000元，邓俊提前退房的已交租金不予退还。另外，协议书明确约定邓俊对租房内的家具家电及设施设备造成损坏的，应当予以赔偿或自行负责维修并承担维修费用。2017年8月邓俊提前退房，在8月4日双方协商时，邓俊承诺次日将丢失的财物返还后ＸＸ将4700元押金退还给邓俊。但8月5日时，邓俊回复财物有的找不到了，ＸＸ声称要报警告邓俊盗窃，邓俊抢先报警。ＸＸ认为退房协议是受蒙骗签署的，应当认定无效。对该纷争有2017年8月5日燕泉派出所报警登记表为凭，邓俊承认搬走了ＸＸ的财物。租房协议签订后，ＸＸ即时将房屋交付邓俊使用，在房屋租赁期限届满前，邓俊在ＸＸ不知情的情况下搬走ＸＸ的财物，应当给予赔偿或自行负责维修并承担维修费用。现邓俊背信弃义恶人先告状起诉ＸＸ要求ＸＸ退还租房押金4700元并承担诉讼费，而实际上邓俊未按租房协议返还房屋内原有的ＸＸ所有的玉矿石等多项财物。鉴于邓俊的违约失信行为，被告（反诉原告）ＸＸ提出反诉请求：1、请求确认《退房协议书》（2017年8月4日签订）无效；2、判令被反诉人赔偿反诉人财物损失7660元；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）邓俊对反诉的答辩要点：ＸＸ的反诉清单里写的一些东西在合同里是没有的。后面加的藤椅邓俊认可，大树和小树就是两个花盘，也是认可的，但是邓俊入住以后给ＸＸ安装了新窗帘，翻新了麻将机，所以在退房协议书中，与ＸＸ商议，两个花盘及藤椅与新窗帘和麻将机翻新费用互相抵消，不再赔偿，可详见退房协议书。ＸＸ反诉的请求没有事实依据，与法律规定不相符，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据原告与被告的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
2016年9月2日，邓俊与ＸＸ签订了租赁合同，承租ＸＸ位于郴州市民生路与香雪路交汇处城南美景B栋2405房，每月租金1000元，租房押金5000元，租期为一年。双方对租房内的部分物品拍照记录，邓俊在照片上签字确认。2017年7月，邓俊明确表示要提前解除租赁合同，双方于2017年8月4日在出租房内协商退房事宜，邓俊损坏了藤椅、花盆，但新安装了窗帘，双方互不找补，扣除邓俊实际使用的水电费300元，5000元押金还余4700元。双方约定三日内由ＸＸ将押金4700元转入邓俊的银行账户。ＸＸ在收回房屋后，发现出租房内的部分财物缺失，其中包括花2盆、大盆树1盆、小盆树1盆、藤椅2把、保温瓶1个、电热水壶1个、紫砂杯6个、玉矿石1个、电话机1台，2017年8月5日，ＸＸ要求邓俊返还原物，双方发生争执，邓俊报警后，郴州市公安局北湖分局燕泉派出所出警将双方带回公安机关进行调解，因ＸＸ要求以所有缺失财物全部抵租房押金5000元，而邓俊则要求租房押金扣除赔偿缺失财物后进行退款，双方未能达成一致，故诉至本院。庭审中，经本院主持调解，邓俊同意ＸＸ退还押金4500元，ＸＸ则认为即使邓俊不再赔偿损失，押金4700元也应当全部抵扣。双方分歧太大，调解未成。
另查明，ＸＸ要求邓俊赔偿的物品均无正式发票，但能在拍摄的照片中找到部分物品的影像。因ＸＸ提交的财物价值明细表中，列明玉矿石4600元，但该物品已无实物存在，ＸＸ提交的凭证只是一张材料单，单上注明云南省普洱飞龙矿，对该矿石的价值邓俊不予认可。经本院释明价值鉴定的风险后，ＸＸ选择放弃对财物的价值申请鉴定。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人产生约束力，合同当事人应按照约定履行各自义务。原告（反诉被告）邓俊与被告（反诉原告）ＸＸ签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同签订后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现租赁合同已终止，邓俊与ＸＸ于2017年8月4日签署了《退房协议书》，但次日ＸＸ清点财物时发现财产损失，即向邓俊提出了赔偿要求。合同无效的情形有五种：一方以欺诈、胁迫的手段订合同，损害国家利益；恶意串通，损害国际、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。本案中的《退房协议书》明显不符合上述五种情形，而应该属于ＸＸ重大误解订立的合同，ＸＸ可行使撤销权，应请求法院对给合同予以撤销。故此，对ＸＸ反诉要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。因ＸＸ在退房协议的第二日即提出了否定意见，并已告知了邓俊，双方为此发生纠纷经警方出警协调处理，故此，邓俊以该《退房协议书》为依据请求ＸＸ退还押金4700元的本诉诉讼请求，本院不予支持。而ＸＸ未能提交损失财物的发票凭证，其提交的市场购买凭证邓俊不予认可，且实物已无法找回，按日常生活常识，若ＸＸ所说的玉矿石果真价值4600元，应属于贵重财物，理应在租赁合同中移交的财物清单中予以载明，但租赁合同中连纯净水桶3个都有记载，却无玉矿石、紫砂杯等的记录，只能在双方拍摄的出租房照片中能找到该物品的存在，故此，ＸＸ所称的财物价值，无证据予以证实，本院不予确认。根据我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓俊提前解除租赁合同，且未能保管好出租房屋内的部分财物，造成本案纠纷发生；ＸＸ在接收房屋时，未能及时仔细清点财物，在签署退房协议后，才提出异议，对纠纷的发生亦有过错。且对财物的价值未能提交有效证据予以证实，故此，ＸＸ反诉要求邓俊赔偿损失7660元的反诉请求，本院不予支持。综合双方的过错，本院自由裁量，邓俊提前解除租赁合同，且未能保管好出租房的内的财物，理应对ＸＸ进行合理补偿及赔偿，该补偿、赔偿金额以两个月房租计算为宜，扣除邓俊实际使用的水电费300元，ＸＸ还应退还邓俊押金2700元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）ＸＸ退还原告（反诉被告）邓俊租房押金2700元，此款限被告（反诉原告）ＸＸ于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告（反诉被告）邓俊的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）ＸＸ未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由原告（反诉被告）邓俊承担40元，被告（反诉原告）ＸＸ承担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 郭蓉
二〇一七年十月十二日
书记员 李悠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。