南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺庆民初字第698号
原告四川智典律师事务所。
负责人陈俊宏，主任。
委托代理人（特别授权）邓仕福，该所律师。
原告邓仕福。
被告四川省南充皓祥房地产开发有限公司，。
法定代表人陶晓斌，总经理。
委托代理人（特别授权）陈敏。
被告任川。
委托代理人谢维，四川首力律师事务所律师。
被告李红梅。
委托代理人祝继明，四川辽原律师事务所律师。
原告四川智典律师事务所（简称智典律师所），原告邓仕福诉被告四川省南充皓祥房地产开发有限公司（简称皓祥公司）、第三人李红梅委托合同纠纷一案，本院于2013年5月6日作出（2013）顺庆民初字第869号民事判决后，皓祥公司不服提起上诉，南充市中级人民法院于2013年12月3日作出（2013）南中法民终字第1171号民事裁定，以原审违反法定程序，可能影响案件正确判决为由撤销了本院作出的（2013）顺庆民初字第869号民事判决，将本案发回重审。本院于2014年1月17日受理，依法另行由审判员张朝东，人民陪审员朱成平、人民陪审员武萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，依原告申请，依法通知原审的案外人任川，原审第三人李红梅作为被告参加诉讼。原告智典律师所代理人也即原告邓仕福，被告皓祥公司委托代理人陈敏、被告任川委托代理人谢维、被告李红梅及其委托代理人祝继明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告智典律师所，原告邓仕福诉称：被告任川、李红梅通过与被告皓祥公司以签订内部承包合同形式，对外以被告皓祥公司名义合伙开发“东方嘉苑”房产开发项目。自2007年起被告委托原告智典律师所邓仕福律师承担该房产开发项目的法律顾问及诉讼案件代理人并对该项目多次提供资金支持。截止2012年底，原告律师邓仕福为被告担任法律顾问达五年，先后代理诉讼案件21件及大量非诉讼案件服务，被告多次承诺提供给原告律师住房一套折抵律师费，2012年5月29日，双方达成书面协议，被告同意给付位于南充市高坪区建设路“东方嘉苑”3幢2单元101号住房一套作为律师费并年底办产权证，同时原告已代理案件不再收费，已收的除外。而作抵的房屋价值低于所代理的21个案件按诉讼标的和法定收费标准计算的应收律师费及非诉案的服务费合计84.33万元，约定的房屋作抵代理费用不违反律师收费规定。但被告认为该项目的建设办证工作已经接近尾声，所涉及的诉讼案件也即将审理完毕，便开始过河拆桥，不履行双方达成的协议。另外，原告智典律师所已向被告发出《债权转让通知书》，同意将《委托代理合同》所确认的债权转让给原告邓仕福享有。为此，原告诉请法院：1、请求三被告与原告完成代理费结算，支付拖欠的代理费，三被告承担连带责任，2、判令位于南充市高坪区建设路东方嘉苑3幢2单元101号住房归原告所有，三被告承担协助办理房产证及土地使用权证义务。本案诉讼费用由三被告承担。
原告智典律师所，原告邓仕福为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、律师事务所执业许可证，律师执业证，身份证，工商登记表，法定代表人身份证明各一份，拟证明原告被告的主体资格及身份证信息。
2、加盖有皓祥公司公章的《委托代理合同》七份，拟证明双方的委托合同关系，前后合同中双方依序累计了代理费总额，并有印证之后的2012年5月29日合同以明确楼房号的住房一套折抵之前律师费总额。《债权转让协议书》、《债权转让通知书》、邮政快递单及发票，快递查询单、快递收据各一份，拟证明原告智典律师所将债权转让给原告邓仕福，并将债权转让事宜已书面通知到被告皓祥公司的事实。
3、代理皓祥公司案件统计表及所代理案件的法院17份生效法律文书及若干其它法律文书、开庭笔录共53页，《四川省律师事务所收费标准》一份，支付费用的票据三份，拟证明原告完成了被告皓祥公司委托的大量诉讼事务和非诉讼事务，并还提供了资金支持。即使按双方达成的折抵律师费的住房价值也远低于按收费标准计算的可收代理费的84.33万元，证明房屋折抵律师费的协议公平合法。
4、《皓祥公司东方嘉苑楼盘销售情况表》一份，原告邓仕福及其妻子ＸＸ户口簿，身份证各一份，拟证明皓祥公司和任川已经将双方合同中约定的折抵律师费的有具体楼号的住房已在公司内部认可并登记在原告邓仕福妻子ＸＸ名下，印证了双方达成的折抵协议也是被告皓祥公司和任川真实的自主的意愿。
5、《内部承包合同》、《联合开发合同》、《起诉状》、《审计报告》各一份，拟证明被告任川，被告李红梅挂靠皓祥公司名下合伙开发东方嘉苑项目，被告任川和李红梅合伙份额为六四比例，任川负责该项目的全面工作。
6、原告进一步举证了有被告任川个人签字的委托原告邓仕福代理诉讼合同两份，皓祥公司加盖公章的授权委托书三份。《商品房买卖合同》一份，本案发回重审的南充中院《民事裁定书》，结合本案中的任川委托代理人为谢维律师，其先在南充中院是代理皓祥公司的，同一案中这两次代理身份随意转换的事实，拟证明在涉及“东方嘉苑”项目事务上，任川和皓祥公司有相互代表关系。存在有任川签字时无加盖皓祥公司公章，加盖有皓祥公司公章时无法定代表人或经办人签字的情形。
被告皓祥公司辩称，原告所举皓祥公司与其签订的委托代理合同没有经办人签字，公章是其自己加盖上去的，原告主张的以房折抵律师费的依据只是一个案子的合同，是不真实的。
被告皓祥公司为支持其抗辩事由，向本院提供了皓祥公司保管公章经手人自己记录盖章流水登记记录一页，上面未有给原告的委托代理合同盖章记录，拟证明被告皓祥公司未给原告委托代理合同盖过章。
被告任川辩称：原告邓仕福只是案件具体承办人，不是适格原告。转让债权必须通知债务人，但原告智典律师事务所向原告邓仕福转让债权未通知。原告的律师费，任川已经给清。
被告任川为支持其抗辩事由，向本院提供了原告邓仕福给任川书写的10500元《收据》一份，拟证明任川聘请原告邓仕福的所有委托代理费已经由任川支付完毕。
被告李红梅辩称，自己不是原告委托合同的相对人，自己也没有委托原告，即使原告有代理行为，也只是为皓祥公司和任川服务的。自己与任川是“东方嘉苑”项目的合伙人，但原告主张的代理费应当由任川或者皓祥公司承担。
被告李红梅为支持其抗辩事由，除举出与原告所举相同的《内部承包合同》外，另举出任川在2007年5月10日出具的就东方嘉苑项目账务同意在2007年5月30日前与其做账的《承诺书》一份，拟证明即使有委托原告代理事项也应该是二人共同委托，否则，自己不应承担原告诉请给付代理费责任。
经审理查明：2004年8月28日，被告任川和被告李红梅签订《工程联合开发合同》，约定双方共同出资合伙开发后来取名为“东方嘉苑”商住楼，双方约定了风险承担及利润分配比例为六四开，约定由任川负责全面工作。2005年5月18日，被告任川、李红梅共同作为甲方通过与乙方的皓祥公司（合同署名处未有皓祥公司经办人签字）签订内部承包合同，挂靠乙方，以乙方名义合伙开发和销售“东方嘉苑”楼盘，甲方给乙方管理费2万元，在项目竣工验收后给付，还约定因本项目所发生的债权债务均由甲方享有和承担。
原告邓仕福自2007年起，就接受任川委托担任“东方嘉苑”房产开发项目的诉讼代理人及法律顾问。已经代理诉讼案件21件，还代理了大量非诉讼法律事务。在这期间的2011年9月，原告前后分别在四川天普律师事务所和四川智典律师事务所执业，相应的，被告皓祥公司先后与这两个律师事务所共计签订了七份东方嘉苑项目的律师《委托代理合同》，均委托原告邓仕福为诉讼代理人。其中于2011年7月20日和同年8月4日分别与四川天普律师事务所签订的《委托代理合同》有约定“如承办律师变动到其他律所，双方同意仍由承办律师完成代理事项，律师费由邓仕福直接向甲方收取”，“因全部事务为邓律师个人案源且独立完成，所以律师事务费由邓仕福向甲方收取，乙方不再向甲方收取，双方同意由邓仕福享有此律师费债权”。在这七份合同中，最早签订于2011年4月10日的合同中，明确了包括应诉黄万勇案在内的一共16件案件合计未付代理费14万元及4年顾问费合计18万元。在之后所签订的《委托代理合同》案件都有将新增加应收诉讼费与之前累加写入合同中。于2012年1月8日签订的合同共计数额为26万元，有“双方同意抵面积不低于100平方米住房一套（包含天普所代理案件）”的约定。于2012年5月29日签订的合同中，有“给付位于南充市建设路东方嘉苑3幢2单元101号住房一套（年底办产权，其它以代理案件不再收费，已收的除外）”约定。由皓祥公司在另案中向南充中级人民法院提供的《南充皓祥房产公司东方嘉苑楼盘销售情况表》中，东方嘉苑3幢2单元101号住房登记在邓仕福妻子ＸＸ名下，而ＸＸ并没有与之签订商品房买卖合同和支付任何款项的购买行为。
在上述七份《委托代理合同》中，皓祥公司署名处只加盖了皓祥公司公章，没有法定代表人或者经办人签字，被告皓祥公司和任川代理人均否认该委托代理合同的真实性，不知原告邓仕福如何加盖的。但对所加盖的皓祥公司公章本身真实性不持异议。原告邓仕福称皓祥公司公章管理都把关很严，皓祥公司不签法定代表人及经办人名字是惯例，自己代理案件给法院出具的授权委托书均是拟好转交任川交由皓祥公司盖章。原告邓仕福还举出了皓祥公司的授权委托书三份，以皓祥公司名义与客户何宣发签订的《商品房买卖合同》以及被告任川、李红梅与皓祥公司签订的《内部承包合同》中皓祥公司署名处均只有公章，无法定代表人及经办人名字。在中院受理的另案中由皓祥公司举证的2008年11月11日和2009年2月9日，被告任川个人签字（未加盖皓祥公司公章）与四川天普律师事务所签订委托原告邓仕福为其应诉案件诉讼代理人的《委托代理合同》，任川代理人对其真实性不持异议。其中黄万勇起诉一案，虽代理合同为任川个人签字，但南充市高坪区人民法院出具的民事调解书中列明邓仕福为皓祥公司特别授权委托代理人。
针对被告任川的代理人举出的原告邓仕福给任川书写的10500元《收据》一份，查明书写时间为2009年12月30日，原告邓仕福质证陈述称当时给其作法律顾问和代理诉讼案件数年，不但没收到代理费，还给其垫支了不少费用。此笔费用是任川给付的过年过节费用，自己诚信而给出具的收据。
还查明，2013年2月18日，原告四川智典律师事务所与原告邓仕福签订了《债权转让协议书》一份，原告智典律师所同意将与被告皓祥公司签订委托代理合同所产生的债权转让给原告邓仕福，并将债权转让事宜书面通过邮政快递邮件通知了皓祥公司。快递查询回件记载为门卫签收。被告李红梅以合伙纠纷为由已起诉被告任川，该案正在南充市中级人民法院审理中。
本院认为，对原被告双方诉辩焦点分别认定如下。
本案原告举证的由被告皓祥公司先后与四川天普律师事务所和四川智
典律师事务所签订的七份《委托代理合同》真实、合法、有效，合同中的以房折抵代理费约定应是双方的真实意思表示，原告已依据合同约定履行了合同义务，被告应当诚实守信履约，协助原告对折抵房屋予以过户。
理由：一是被告皓祥公司先后与四川天普律师事务所和四川智典律师事务所共计签订的七份均委托原告邓仕福为东方嘉苑项目诉讼代理人的《委托代理合同》，均加盖了公司公章，其公章的真实性皓祥公司不持异议。三被告均以《委托代理合同》中无法定代表人或经办人签字为由，对合同的真实提出异议，但是，结合皓祥公司与被告任川、李红梅签订的《内部承包合同》、《商品房买卖合同》，《授权委托书》等均存在同样情形。皓祥公司公章不为二原告所控制，皓祥公司也没有举出属于非公司加盖行为的证据予以证明，且采用书面形式订立的合同，签字或者盖章均为合法有效的法定形式。原告邓仕福在几年中又先后对该系列合同指明的案件实际履行了约定的代理行为情况下，相比皓祥公司以内部保管公章的人没有给这七份合同盖章的日记记录证据以及无经办人签字而予以否定其真实性理由，显然原告方占据优势，本院只能依据民事证据盖然性认证规则，认定该公章为皓祥公司正常情况下所加盖，双方所签订的该七份《委托代理合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。二是从七份委托代理合同约定的内容看，于2011年4月10日所签合同起，双方对尚欠代理费进行过多次累计结算。2012年1月8日合同已经累计尚欠律师费26万元，双方同意以面积不低于100㎡住房一套抵律师费，在此基础上双方又于2012年5月29日签订合同就律师费抵住房一套进行了具体到楼盘房号的明确约定，该约定并不是仅指代理李杰一案的代理费，而是双方对之前所有代理案件的代理费并包括李杰案代理费在内进行的包干性结算。且尚欠代理费总额与达成的折抵费用的房屋价值相差亦在合理幅度内，并未显示公平，尚欠代理费总额也远小于原告所代理案件以符合法律规定的收费标准计算的总额。三是被告亦把所达成折抵律师费的具体楼盘“东方嘉苑”3幢2单元101号住房登记在原告邓仕福妻子名下，属于被告对房屋折抵律师费用约定在行为意义上的确认，也印证了以房折抵所欠全部代理费应是被告自主经济盘算后认为等价公平的内心主观确认，符合法律意义上的真实意思表示。四是被告并没有履行支付原告诉请的代理费给付义务。被告任川所举原告邓仕福给任川书写的10500元《收据》书写时间为2009年12月30日。而2009年2月9日，被告任川个人签字（未加盖皓祥公司公章）与四川天普律师事务所签订委托原告邓仕福为其应诉黄万勇起诉一案的诉讼代理人《委托代理合同》，该案应付代理费又在上文所述七份合同中的2011年4月10日所签合同中，予以明确在所欠总额中。这一事实与任川举出该《收据》欲证明已经付清这之前所欠代理费主张相矛盾。且以房抵代理费的七份合同订立时间全部在该收据书写时间之后，合同中的一些案件都还没有发生，加之从原告代理的全部案件及非诉讼案计算的应收费总额84万余相比，被告任川以收据记载的10500元主张付清全部代理费说法显然既不合情也不合理，其主张本院不予采信。五是二原告已依据委托代理合同的约定和授权委托书的授权，为被告皓祥公司“东方嘉苑项目”完成了21件诉讼案件及大量非诉讼事务，有代理合同及法院生效法律文书和相关证据佐证，应确认二原告依约履行了代理义务。
二、被告任川、被告李红梅应对原告诉请承担终局清偿责任，被告皓祥公司对此承担连带责任。
理由：一是“东方嘉苑”楼盘系由被告任川和被告李红梅挂靠在被告皓祥公司名下合伙开发。从被告任川、李红梅与皓祥公司签订《内部承包合同》上看，该项目被告任川和被告李红梅自筹资金、自负盈亏，对外以皓祥公司名义开发销售，被告皓祥公司收取管理费。二是从二原告与被告签订的《委托代理合同》中的当事人甲方处均写明为“皓祥公司东方嘉苑”，且《委托代理合同》加盖皓祥公司公章也符合被告任川、李红梅挂靠开发“东方嘉苑”楼盘以皓祥公司名义对外的一致行为模式，且实际上二原告代理的所有法律事务也全部是“东方嘉苑”项目的事务，并不涉及被告皓祥公司名下其它法律事务，属于被告任川和李红梅与皓祥公司签订的《内部承包合同》中，由被告任川和李红梅承担的债权债务性质。三是从被告所举原告邓仕福给其书写的10500元《收据》看，在实际履约中，是被告任川在支付原告律师代理费用，其在诉讼中举出该证据欲证明自己已经付清全部代理费主张的本身性质，也是自认被告任川是委托代理合同的委托人。四是上文所述的黄万勇一案，被告任川在2009年2月9日在代理合同上以个人签字（未加盖皓祥公司公章），但南充市高坪区人民法院出具的民事调解书中列明邓仕福为皓祥公司特别授权委托代理人，说明递交法院的邓仕福的授权委托书是由被告皓祥公司出具并加盖公章的。在本案原一审判决后上诉中院中，谢维律师是代表被告皓祥公司的，发回本院审理中，谢维律师又代表任川个人诉讼，可以印证在涉及“东方嘉苑”项目法律事务上，在给谢维律师出具委托函件上，被告任川和被告皓祥公司有相互代表关系，客观上存在身份上的混同等价效果。五是被告任川和被告李红梅系合伙开发“东方嘉苑”，在双方签订的《工程联合开发合同》中约定由被告任川负责该工程的全面工作，实际上也是被告任川在执行“东方嘉苑”项目的具体事务，上文所述的以皓祥公司加盖公章的七份《委托代理合同》应是被告任川、被告李红梅作为挂靠人以被挂靠人皓祥公司的名义对外进行的民事活动。根据《中华人民共和国合伙企业法》第二十八条和第三十七条之规定，二原告受被告任川或者被告皓祥公司委托履行的“东方嘉苑”法律事务工作是为合伙体服务的，其执行合伙事务所产生的收益归合伙体，所产生的费用和亏损由合伙体承担。被告李红梅认为被告任川同意在2007年5月30日前与其做账的承诺，只是其内部约定，对于二原告不具有法律效力，其称自己没有委托二原告，因此自己不承担责任的辩称不成立，本院不予支持。
三、原告邓仕福是适格的原告，是合法的诉请债权的权利主体。
理由：原告邓仕福从2007年起就接受委托具体担任“东方嘉苑”房产开发项目的诉讼代理人及法律顾问，虽然被告皓祥公司是与其执业律师事务所签订的《委托代理合同》，亦即享有委托代理权益的主体是其律师事务所，但事实上是已经经过了两次符合法律规定的债权转让：第一次是被告皓祥公司于2011年7月20日和同年8月4日分别与四川天普律师事务所签订的《委托代理合同》，其中有“律师费由邓仕福直接向甲方收取，乙方不再向甲方收取”的合意；第二次，原告四川智典律师事务所与原告邓仕福签订的《债权转让协议书》，并将该《债权转让协议书》已书面通过合法的邮政快递形式通知到被告皓祥公司，邮件快递查询回件记载其门卫已经签收，其辩称没有收到，但并无举证证明。而实际上被告皓祥公司已经将抵偿代理费的房屋自行登记在原告邓仕福妻子名下的行为，都已经说明其认可该转让事实的发生。故其对转让不知情的辩称本院不予采信。上述两次债权转让，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，且这两次转让并不违反法律的禁止性规定，也不损害合同相对方及第三人的利益，本院认为该转让合法，对合同中的债务人产生法律效力。由于原告四川智典律师事务所已经将在《委托代理合同》中享有的权利合法转让与原告邓仕福享有，作为债务人的本案三被告应当向原告邓仕福清偿。
综上，原告邓仕福向三被告主张权利合法有据，在原告智典律师所和委托代理律师邓仕福已按照合同的约定履行了被告任川，被告李红梅合伙体以被告皓祥公司名义委托的法律事务之后，作为合伙人的被告任川、被告李红梅也应当履行给付报酬的义务，对此义务被告皓祥公司承担连带给付责任。给付报酬的方式既可以是现金，也可以是实物，双方已经按照各自的意愿达成以东方嘉苑3幢2单元101号住房折抵全部代理费的合意，符合法律的规定，本院予以确认，原告关于将该住房判令其所有，并要求三被告承担协助办理房产证及土地使用权证义务的诉请，本院依法予以支持。为维护正常的社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第三百九十六条、第四百零五条之规定判决如下：
一、位于南充市高坪区建设路“东方嘉苑”3幢2单元101号住房一套归属原告邓仕福所有，限被告任川、被告李红梅在本判决生效之日起十日内将该房交付原告邓仕福，被告四川省南充市皓祥房地产开发有限公司承担连带责任。限被告四川省南充皓祥房地产开发有限公司、被告任川、被告李红梅在本判决书生效之日起三十日内协助原告邓仕福办理该房屋产权证和土地使用证登记手续。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行办证义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，可以按照该房的价值额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付迟延履行金。
案件受理费2500元，诉讼保全费1070元由被告四川省南充皓祥房地产开发有限公司，被告任川，被告李红梅共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 张朝东
人民审判员 朱成平
人民审判员 武 萍
二〇一四年四月九日
书 记 员 朱春霞
附本判决文中未引用原文的法条原文：
《中华人民共和国合伙企业法》
第二十八条由一个或者数个合伙人执行合伙事务的，执行事务合伙人应当定期向其他合伙人报告事务执行情况以及合伙企业的经营和财务状况，其执行合伙事务所产生的收益归合伙企业，所产生的费用和亏损由合伙企业承担。
第三十七条合伙企业对合伙人执行合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制，不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。