辽宁省营口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽08民终1865号上诉人（原审被告）：张万平，男，1953年5月28日出生，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：孙玉芹，系营口市广通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：荣茂祥，男，1953年8月25日出生，现住大石桥市。委托诉讼代理人：荣军章，男，1972年10月14日出生，现住大石桥市。原审被告：营口市西市区西市场企业公司，住所地：营口市西市区永乐里。法定代表人：李强，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨盛辛，系营口市西市区法律援助中心律师。上诉人张万平因与被上诉人荣茂祥及原审被告营口市西市区西市场企业公司所有权确认纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2014）营站民一初字第00093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张万平及其委托诉讼代理人孙玉芹、被上诉人荣茂祥的委托诉讼代理人荣军章、原审被告营口市西市区西市场企业公司的委托诉讼代理人杨盛辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张万平上诉请求：一、撤销原判；二、确认坐落于营口市站前区xx小区x号楼x单元x-x西户房（建筑面积164.01平方米）归上诉人所有；三、各审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判部分事实认定错误。原判认定，上诉人与被上诉人先后与营口启智房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。对此，上诉人认为，该认定与事实不符。上诉人作为商品房的购买人，与营口启智房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。而被上诉人与营口启智房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》其实质是顶账协议。被上诉人已明确承认是顶工程账款。据此上诉人是商品房的购买人，被上诉人不是商品房购买人，其是营口启智房地产开发公司的债权人，如果该债权存在。原判认为，上诉人购房的价款明显远远低于市场价格。对此，上诉人认为，上诉人当时的购买价款，并不是明显低于市场价格。因为当时上诉人所购房屋没有水电等配套设施、连楼梯扶手都没有。都是上诉人入住后与其他业主共同出资，分摊费用，安装了配套设施、楼梯扶手等。据此不存在上诉人的购房价格明显远远低于市场价格的事实。原判没有查清一个基本的事实，就是被上诉人所谓的以房抵债的事实是否存在。被上诉人诉称，其是以房抵债的方式，购买了该房屋。那么被上诉人就必须举证证明，其与营口启智房地产开发公司，存在拖欠工程款的债权债务关系。而原判并未查清该事实。在事实没有查清的情况下，无论上诉人的购买价格是多少，上诉人都是支付了购房款，而被上诉人没有支付购房款，只签订了合同，其与营口启智房地产开发公司的购房行为，不是真实有效。上诉人所购买房屋入住15年多的时间里，未曾有人对此房提出异议和主张，而被上诉人所购买的顶账房在长达十多年的时间内，不去要求卖方交付房屋，这不符合一般买房人所具的意愿、不符合常理。二、原判适用法律错误。原判以上诉人的购房价格低于市场价格为由，支持被上诉人的诉讼请求，将该房屋确权给被上诉人。对此上诉人认为，原判的该判决没有任何法律依据。法律明确规定，如果交易的价格过低，权利人可以以显失公平为由在一年内行使撤销权。本案中，没有任何权利人在2001年12月25日之前，行使撤销权。据此，上诉人与营口启智房地产开发公司之前签订的，《商品房买卖合同》合法有效，并已实际履行完毕。在此情况下，上诉人就是该房屋的合法所有权人。现站前区法院的判决，其实质就是在帮助被上诉人抢占上诉人的合法房产。对于站前区人民法院的判决，上诉人是在不能以其对法律的理解不准确来解释。当然，原判也没有引用任何法条，来支持其所谓的维护市场交易秩序和保护交易安全的观点。因为该观点是错误的，是与法相悖的。被上诉人荣茂祥辩称，原判对于事实认定清楚，据以定案的证据确实充分，且适用法律正确。原判所认定的基本事实与客观事实相符。没有任何与客观事实不相符之处。且上诉人无任何证据证明原判部分事实认定错误。此其一。其次，上诉人上诉称原判适用法律错误的上诉理由也缺乏法律依据。原判的本院认为认定上诉人以10万元价格购买了营口启智房地产开发公司的面积164.01平方米的房屋明显低于市场价格。违反了相关的法律规定，在与被上诉人发生重叠购买时，应保护被上诉人的合理价格，即268000元购买的实际买卖行为。因此，原判认为，从维护市场交易秩序和交易安全的角度，维护了被上诉人合法权益，应当说是正确的，是适用法律正确的判决。一审法院认定的事实：2000年12月25日，被告张万平与营口市启智房地产开发有限公司（以下简称启智公司）签订了一份《商品房购销合同》，合同约定原告以100，000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x号西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款，合同出卖人的委托代理人处没有当事人签字。同日，启智公司为被告张万平出具了专用收款收据1张和商品房屋结算单1张，后被告张万平于2008年11月6日取得销售不动产统一发票1张，写明被告张万平向启智公司交付了全额购房款100，000.00元。其后，原告与启智公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告以268，000.00元的价款购买启智公司开发建设的坐落于xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x层西户房屋，房屋建筑面积为164.01平方米，付款方式为一次性付款，合同签订日期为空白。2002年3月19日，启智公司为原告出具了专用收款收据1张，写明原告向启智公司交付了全额购房款268,000.00元。现被告张万平一直入住使用该房屋，但原告未曾向被告张万平主张权利。另查明，因启智公司于2010年4月28日被判合同诈骗罪，并判处罚金人民币5000,000.00元，启智公司的法定代表人刘柏东被判合同诈骗罪，判处有期徒刑14年，并处罚金人民币200,000.00元,现启智公司一直处于非运营状态。启智公司系因招商引资挂靠在被告西市场公司名下的私营企业，原告起诉后，被告西市场公司自愿作为本案被告参加诉讼。此外，在本案诉讼过程中，被告营口市西市区西市场企业公司申请对原告所提供的合同及收据等所盖公章的真伪性进行鉴定。经营口市中级人民法院以随机选择鉴定机构之方式选定重庆市公信物证司法鉴定所作为本案鉴定机构，根据重庆市公信物证司法鉴定所所作出的《重庆市公信物证司法鉴定所司法鉴定意见书》写明的鉴定意见，原告所持有的《商品房买卖合同》第12页出卖人（签章）处盖印的“营口市启智房地产开发有限公司”公章印文与启智公司的同名公章印文是同一枚印章所盖印，具有真实性。一审法院认为，启智公司先后与被告张万平、原告荣茂祥就同一房屋(坐落于xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x层西户房屋）签订的两份房屋买卖合同，系买卖双方当事人的真实意思表示，内容合法，均依法产生法律效力。原告与被告张万平基于先后房屋买卖合同而生的二重债权,在法律上系处于平等地位，二人均有权请求启智公司履行房屋买卖合同之债务。本案中虽然被告张万平已经入住xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x层西户房屋，但是其购买该房屋的价格明显远远低于市场价格，为了维护市场交易秩序和保护交易安全，应当支持原告的诉讼请求，依法确认xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x层西户房屋所有权归原告享有。关于原告诉请的房屋租金，因无事实和法律依据，不予支持。关于被告西市场公司提出的启智公司的业务应由其自行承担的抗辩理由，因启智公司一直处于非运营状态，无法协助原告办理房屋过户手续，而被告西市场公司作为启智公司的挂靠单位并同意作为本案被告参加诉讼，故其有义务代为履行启智公司应负的合同义务，协助原告办理房屋产权过户登记手续，所以被告西市场公司的该项抗辩理由不成立，不予采纳。判决：一、坐落于营口市站前区xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x号西户房屋（房屋建筑面积为161.01平方米）归原告荣茂祥所有；二、被告西市场公司协助原告办理营口市站前区xx花园第x【幢】【座】x【单元】【层】x-x号西户房屋（房屋建筑面积为164.01平方米）的产权过户登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告西市场公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，营口市启智房地产开发有限公司先后与上诉人张万平、被上诉人荣茂祥就同一房屋签订了两份房屋买卖合同，涉嫌刑事犯罪，本案应“先刑后民”，不属于民事案件受理费范围，应驳回被上诉人荣茂祥的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2014）营站民一初字第00093号民事判决；二、驳回被上诉人荣茂祥的起诉。一审案件受理费100元，退还营口市西市区西市场企业公司；上诉人张万平预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  苏 毅代理审判员  张文生代理审判员  陈 巍二〇一六年十月三十一日书 记 员  马 欣