广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2015）深前法涉外初字第89号原告：罗某容，香港特别行政区居民。委托代理人：徐某青，广东中矩律师事务所律师。委托代理人：王某，广东中矩律师事务所律师。被告：深圳市某成联合开发有限公司。住所：深圳市宝安区。法定代表人：赵某，该公司董事长。委托代理人：胡某君，该公司办公室主任。委托代理人：黄某俊，广东安泰信律师事务所律师。原告罗某容诉被告深圳市X成联合开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年4月28日登记立案后，依法由本院审判员郭成、聂海琴、吕豫军组成合议庭，于2015年6月25日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托代理人徐某青、王某，被告的委托代理人胡某君、黄某俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1988年从深圳X成联合开发公司（已注销）购买位于深圳市宝安区，面积为877.95平方米（包括公用面积摊销）的房产（以下简称涉案房产）。购得房产后，原告长期将房产交给被告经营管理出租，最近一次是2011年10月28日原告与被告签订了《物业委托管理合同》，双方约定原告向被告支付管理费，被告管理和经营涉案房产，并且每年度结算一次，被告于2005年8月10日将厂房出租给利X表业纸品厂，现利X表业纸品厂已停止经营。被告向原告支付了2011年、2012年、2013年的租金，但扣收了不合理的房产税等费用，其中2014年租金还未支付，双方协商解除了该《物业委托管理合同》。其中按照合同约定2014年租金为每月每平方米17元，按照877.95平方米计算，但被告实际计算的出租面积为930平方米，截止至2014年1月至7月的租金应为110670元。现原告得知被告除收取管理费外还将超过双方约定租金的部分据为己有，违反了诚实信用原则，被告已然构成违约。在被告向原告交付租金过程中，其没有合同依据和法律依据，不当扣取了2012、2013年税金、房产税、财产保险费、土地使用费、租赁管理费等共计41946.7元，被告应将不当扣取的费用支付给原告。2015年3月20日，原告与承租人李某生签订了涉案厂房的租赁协议。但是被告恶意阻挠，禁止承租人进入厂房，造成了原告的租金无法收回，该损失应由被告承担。依照合同约定，被告应当及时足额地向原告支付代收的租金，但被告没有依约支付，应当支付该租金的利息损失，按照同期银行贷款利息自2014年8月1日计算至实际清偿之日止。据此，诉请法院判令：1、被告支付2014年1月7日租金110670元及利息4980元（按照同期银行贷款利息自2014年8月1日计算至清偿之日止，暂计至2015年5月1日）；2、被告返还2012、2013年不当扣取的税金、房产税、租赁管理费、财产保险费、土地使用费等共计41946.7元及利息3565.47元（按照同期银行贷款利息自2013年12月7日计算至清偿之日止，暂计至2015年5月1日）；3、被告支付因迟延交付厂房造成原告的租金损失21509.76元（从2015年3月20日计算至被告实际交付厂房之日，暂计一个月）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、涉案房产2014年1至6月的租金收入不足以支付租户对员工的欠薪，原告已拖欠应付被告的管理费和被告垫付的欠薪，原告已无权要求被告支付涉案房产2014年1至6月的租金收入。2、双方就2012年和2013年的租金已结算和支付完毕，原告关于返还“不当扣取的税费”的诉求，纯属无理取闹，恶意缠讼。3、涉案房产已由原告控制占有，被告没有阻扰原告出租，原告要求赔偿租金损失，没有事实和法律依据。经审理查明，2005年8月10日，被告（甲方）与案外人利X表业制品厂（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：甲方将永X大厦一楼面积为930平方米、三楼500平方米的厂房给乙方，用于兴办工厂。合同有效期从2005年8月18日起至2015年8月17日止。该厂房一楼的使用费为第一年至第五年每平方米每月16元，第六年至第九年每平方米每月16.5元，第十年每平方米每月17元，以厂房使用面积930平方米计算。上述房地产在租用期内所需缴纳的税费，属于甲方承担的，由甲方负担。乙方所交付的押金，在合同期满后，结清乙方应交付的所有费用后，剩余部分甲方退还给乙方。合同期内，如乙方确需退租，应提前两个月通知甲方，同时结清乙方需承担的各项费用，乙方退回厂房三天内，甲方应组织人员进行验收，验收合格后三天内，结清乙方应交付的各项费用，将押金余额退还给乙方。2011年10月28日，原告（甲方）的委托代理人李某强与被告（乙方）续签了一份《物业委托管理合同》，约定：甲方将永X大厦第一层南段（面积877.95平方米）委托乙方管理和经营。管理经营期限从2012年1月1日起至2016年12月31日止。乙方负责上述物业的引进投资项目、兴办出租厂房等工作，并负责管理所办企业，包括企业的开办、日常管理、联系政府部门及工商、税务、消防、租赁、海关为企业办理有关业务工作等。乙方引进的项目和出租厂房的合同等条款，应参考当地同等条件厂房的水平，租金价格以双方根据市场情况协商如下：2012年1月1日至2013年12月31日，每月每平方米16元；2014年1月1日至2014年12月31日，每月每平方米17元。乙方与承租方所签合同期限最长不超过本合同期限。执行合同期间，乙方应准时将应收的租金与甲方结算，租客违约或提前终止合同及合同到期搬走，乙方应按合同条款及时采取措施并通知甲方，以免因租客违约及厂房空置给双方造成损失。厂房空置期间，双方不计收益。出租厂房所得租金收入扣除11%作乙方管理费外，结算扣除缴交各项税费后，剩余租金收入每年度结算一次支付给甲方。甲方在委托乙方管理厂房期间，不应任意干涉乙方的管理事务，甲方可了解乙方管理工作情况，并提出合理建议供乙方参考。在委托管理期间，甲方不可将管理权转让他人，否则，甲方要赔偿乙方因此而造成的损失。另查，讼争租赁房地产的经营流转税（营业税、城市建设维护税、教育费附加）按租金收入的5.6%计收；房产税按厂房价值（533018.39元）的70%、税率年1.2%计收；租赁管理费按出租收入的2%计收；分担该层的土地使用税为4314.80元、财产保险费为1055.90元。2014年9月2日，原告的委托代理人李某强与被告核对2011年、2012年和2013年的租金收入。双方确认租金收入扣除应收管理费、应交税金（营业税、城市建设维护税、教育费附加）、房产税、租赁管理费、土地使用税和财产保险费后，被告应付原告的租金为2011年度97240元、2012年度127365.10元、2013年度为130736.40元，合计355341.50元。2014年9月3日，被告将上述355341.50元租金转账汇款至原告指定收款人深圳市汇X河实业发展有限公司账户。再查，利X表业制品厂向被告支付了2014年1月至6月的租金，其中讼争租赁房地产对应面积的租金为89550.90元，扣除应收管理费、应交税金（营业税、城市建设维护税、教育费附加）、房产税、土地使用税、租赁管理费和财产保险费后，被告应付原告的租金为64837.45元。广东省人民政府办公厅《关于预防和查处违法拖欠工资行为的通知》规定，发生用人单位经营者欠薪逃逸的，各级劳动保障部门应立即向当地政府和有关部门报告，责成用人单位的（产权）主管部门（包括中外合作、合资企业中方企业主管部门）垫付劳动者工资；无主管部门的，由厂房、设备、场地的出租方垫付，建筑施工企业由发包方垫付。2014年8月，利X表业制品厂停止经营，经营者在未支付劳动者2014年7月和8月工资的情况下逃逸，发生群体性维稳事件。深圳市宝安区X街道劳动管理办公室（以下简称X劳动办）处理该起欠薪事件，X劳动办要求作为房屋出租人的原告垫付工资，但被告无法联系原告，原告的代理人李某强也不表态。X劳动办后要求被告将替原告收取的租金支付承租人的欠薪，被告后将应付原告2014年1月至6月的租金64837.45元支付了利X表业制品厂的欠薪。还查，2014年10月21日，原告的委托代理人李某强与被告签订《物业委托管理合同终止协议书》，约定双方同意从2014年10月31日起终止双方于2011年10月28日签订的《物业委托管理合同》，被告按现状该厂房交回给原告自己使用。当日，原告收回讼争房地产。同日，双方还签订了《综合管理协议书》，约定由被告对原告的永X大厦一楼南段面积为877.95平方米的厂房提供综合管理服务，原告按每平方米每月1.8元的标准支付综合管理费。以上事实有《厂房租赁合同书》、《物业委托管理合同》、《物业委托管理合同终止协议书》、《综合管理协议书》、工人工资表、租金收入结算表、X商银行深圳分行客户回单、《关于预防和查处违法拖欠工资行为的通知》、开庭笔录等证据证实。本院认为，关于双方法律关系的问题。合同法规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告委托被告对外出租永X大厦一楼南段面积为877.95平方米的厂房，租金收入的11%作为被告的报酬，被告将扣取报酬和代缴的税费后的租金转交给原告，上述权利义务符合委托合同的特征，即原告是委托人，被告是受托人。关于如果被告应向原告转交扣除报酬和代缴税费后的剩余租金，如何确定计算租金的面积和截止时间的问题。原告主张，租金应按930平方米计算，截止到2014年7月。被告抗辩，租金应按877.95平方米计算，截止到2014年6月。本院认为，租金应按877.95平方米计算，截止到2014年6月。理由如下：（1）877.95平方米是双方签订的《物业委托管理合同》约定的委托出租面积，930平方米是被告与利X表业制品厂签订的《厂房租赁合同书》约定的面积，包括了《物业委托管理合同》约定的面积。本案租金结算的面积应按照双方签订的《物业委托管理合同》来确定，不应按照被告与利X表业制品厂签订的《厂房租赁合同书》来确定。（2）合同法规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，承租人利X表业制品厂向被告交付的租金只截止到2014年6月，被告没有收到2014年7月的租金，原告要求被告转付2014年7月的租金，于法无据。关于用于支付利X表业制品厂欠薪的2014年1月至6月扣除报酬和缴交税费后的64837.45元租金，应由原告负担还是被告负担的问题。本院认为，根据广东省人民政府办公厅《关于预防和查处违法拖欠工资行为的通知》的有关规定，垫付劳动者工资的主体为厂房的出租方。本案中，原告是欠薪企业利达表业制品厂承租厂房的出租方，根据《关于预防和查处违法拖欠工资行为的通知》的有关规定，利达表业制品厂的欠薪应由原告垫付。被告作为原告的受托人，在X劳动办的要求下，将本应转付原告的上述租金，用于支付利X表业制品厂的欠薪，并无不当，其法律效力约束于原告。在原告本应收取的上述租金已合理支出的情况下，原告再要求被告转付，依据不足，本院不予支持。原告可另循法律途径向终局责任人追偿。关于原告请求被告返还2012年、2013年的租赁税费等的问题。本院认为，所有权人享受物的相关收益时，应负担物的相应负担。本案中，原告主张对讼争租赁房地产的所有权和享有相关收益的同时，应按照相关法律规定，负担相应的租赁税费和财产保险费。原告是承担讼争房地产营业税、城市建设维护税、教育附加费、房产税、土地使用税、租赁管理费和财产保险费的主体。双方签订的《物业委托管理合同》约定上述租赁税费由原告负担，且双方在结算租金收入时也确认扣除了上述租赁税费。原告主张被告不当扣取了上述租赁税费，应予以返还，不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿租金损失的问题。本院认为，原告主张被告恶意阻扰、禁止承租人进入讼争厂房，缺乏充分的证据支持，本院不予采信。在原告已于2014年10月21日收回了讼争房地产的情形下，其请求被告从2015年3月20日起赔偿租金损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、中华人民共和国最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗某荣的诉讼请求。案件受理费3953元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于深圳市中级人民法院，并应在上诉费缴纳通知单送达之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭 成审判员 聂海琴审判员 吕豫军二〇一五年六月二十五日书记员 詹惠婷