江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0009号
上诉人（原审被告）陶建良。
上诉人（原审被告）过瑞君。
委托代理人陆钧，江苏正和正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常熟市恒隆物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇方塔街106号.
法定代表人叶志军，总经理。
委托代理人徐钊，江苏华元民信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张新华。
上诉人陶建良、过瑞君因与被上诉人常熟市恒隆物业管理有限公司（以下简称恒隆物业公司）、张新华物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟尚民初字第0228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：常熟沿江开发区新港海城花苑（又名海城花园）3幢C301、C302、C401、C402登记在张新华、顾丽芳名下，登记日期为2011年10月13日。2005年11月8日，原审被告张新华与原审被告过瑞君、陶建良签订《滨江商业街租赁合同》，约定由原审被告张新华将上述海城花园3幢3-4层（即C301、C302、C401、C402）共计2598平方米的房屋出租给原审被告过瑞君、陶建良用于经营宾馆，租赁期限自2005年11月8日至2015年11月7日。双方约定前三年年租金为30万元，第四年租金为40万元，后六年年租金为48万元；上述租金为原审被告张新华实得租金，其它任何费用（管理费、物业费、水电费等）均由承租方承担。2006年6月2日，原审被告陶建良与原审被告过瑞君合伙经营的常熟市华丰宾馆登记设立，经营场所为上述海城花园3幢3-4层，该宾馆登记为个人独资企业，至今仍在经营中。
另查明：2005年11月22日，常熟市海城置业有限责任公司选聘的物业管理公司常熟市称心物业有限公司（甲方）与原审被告陶建良（乙方）签订《海城花苑“滨江商业街”前期物业管理服务协议》。该协议第一条约定：在本物业区域业主委员会成立前，由常熟市称心物业有限公司负责该物业区域的前期物业管理工作，海城花园3幢3层（301、302）、4层（401、402）建筑面积按2590平方米计算，前期物业管理费收费标准为每平方米0.05元／天；该协议第二条约定：本物业管理区域内车位使用费及管理服务费由物业公司收取，具体收费标准以市物价局批准价为准；该协议第七条约定：在物业交付时，乙方应当向物业管理公司预交二年前期物业管理费用94535元、缴纳装修押金10000元，缴纳一次性垃圾清运费2590元；该协议第八条第二款约定：电梯保养、年检费用由甲方承担，使用中电梯零件损坏由乙方承担；该协议第十条第一款约定：甲方和其委托的物业管理企业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；该协议第十八条约定：本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。协议签订后，常熟市称心物业有限公司对上述物业进行了管理服务。2008年8月12日，经工商管理部门批准，常熟市称心物业有限公司企业名称变更为本案中原审原告恒隆物业公司，企业法定代表人也由李彬变更为叶志军。
2009年6月11日，常熟市海城置业有限责任公司选聘的物业管理公司原审原告恒隆物业公司（甲方）与原审被告陶建良（乙方）签订《海城花苑物业管理服务协议》。该协议载明了乙方所使用的房屋为海城花苑“滨江商业街”3幢3层301、302号至4层401、402号，面积为2590平方米；协议第一条约定：在本物业区域业主委员会成立前，由原审原告恒隆物业公司负责该物业区域的物业管理工作，物业管理费收费标准为每平方米0.05元／天；协议第二条约定：本物业管理区域内车位使用费及管理服务费由物业公司收取，具体收费标准以市物价局批准价为准；协议第七条约定：物业管理服务协议期限自2007年11月23日至2008年11月22日；协议第八条约定：乙方应当向物业管理公司预付合约内物业服务费，金额为47267元；协议第九条第二款约定：电梯保养、年检费用由甲方承担，使用中电梯零件损坏由乙方承担；第十一条第一款约定：甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；协议第十九条约定：合同到期前一个月，若双方无疑异，则本合同顺沿一年，至第二年到期，双方无疑异，则再顺沿一年，直至乙方租赁期结束；协议第二十条约定：本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。上述两份协议的附件一部分均注明原审原告方系针对为物业公共部位提供管理服务。
又查明：常熟沿江开发区新港海城花园滨江商业街至今未成立业主委员会。2005年8月29日，常熟市物价局同意对海城花园前期物业管理公共服务费收费标准进行备案，备案的海城花园内“滨江商业街”前期物业管理公共服务费收费标准为每月每平方2.2元。原审被告陶建良在2005年11月签订协议时支付了原审原告方47260元物业管理服务费；2009年7月，原审被告陶建良支付了原审原告物业管理服务费10万元，至今原审被告方共支付给原审原告物业管理服务费147260元。
还查明：2008年8月，常熟市称心物业有限公司向常熟市华丰宾馆发出催费通知函，要求该宾馆支付物业管理服务费。该催费通知函由宾馆员工邹晓红签收。2009年1月，原审原告恒隆物业公司向常熟市华丰宾馆发出通知，通知内容包括了要求该宾馆尽快支付物业管理服务费。该通知由邹晓红签收。2012年12月，原审原告恒隆物业公司委托江苏圣益律师事务所向三原审被告发出律师函，要求三原审被告支付物业管理服务费。
原审原告恒隆物业公司诉称，2005年11月8日，原审被告张新华与原审被告陶建良、原审被告过瑞君签订房屋租赁合同，由张新华将滨江商业街（现沿江开发区新港海城花园）3幢3、4层商业用房计2598平方米出租给陶建良、过瑞君用于宾馆经营。2005年11月22日，原审被告陶建良以承租人的名义与原审原告签订《海城花园“滨江商业街”前期物业管理服务协议》，约定由承租人预付物业管理费用。2009年6月11日，原审被告陶建良再次以使用单位的名义与原审原告签订《海城花苑物业管理服务协议》，约定由使用单位向原审原告预付物业管理费用。原审原告依约提供了相应服务，但原审被告未按约履行上述服务协议，仅支付了人民币147260元物业费，其余物业费尚未支付。为此要求原审被告陶建良、过瑞君支付物业管理费299385元，原审被告张新华承担连带责任。
原审法院认为，一方面，根据双方当事人的陈述，原审法院对原审原告与原审被告陶建良于2005年11月22日签订物业服务协议的事实予以认定。关于2009年6月11日的协议，原审被告陶建良、过瑞君认为是为了帮助原审原告而签订的空白合同，但原审原告对此予以了否认，且作出了相应解释。因原审原告已提供协议原件，故原审被告应对其主张提供相应证据材料加以证明。现原审被告未能向法庭提供相应证据，且原审原告提交的该协议中绝大部分条款是预先打印好的格式条款，已对相关内容进行了约定，原审法院对原审原告与原审被告陶建良2009年6月11日签订的协议予以确认。因原审被告陶建良与过瑞君系合伙经营常熟市华丰宾馆，且2005年11月22日的协议也系其与原审原告方所签，故原审法院认定其签订物业管理服务协议的行为效力当然约束原审被告过瑞君。海城花园物业业主委员会尚未成立，物业使用人与物业服务企业签订的物业服务协议合法有效，应当受到法律保护。故原审法院认定原审原告恒隆物业公司与原审被告陶建良、过瑞君已形成了物业服务合同关系。双方2005年11月22日签订的协议约定了协议生效期间至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止；双方于2009年6月11日又重新补签了协议，约定的服务期限自2007年11月23日至2008年11月22日，该协议也约定其效力期间至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止。现物业业主委员会尚未成立，故2009年6月11日的协议至今仍对双方具有约束力，双方的权利义务也应当按照该协议的约定认定。
另一方面，原审法院综合相关案情，认定原审原告已为原审被告方提供了相应的物业管理服务。理由如下：一是原审原告恒隆物业公司早在2005年即已与海城花园3幢3-4层使用人签订了物业服务协议，原审被告过瑞君也已自认2005年至2009年期间，原审原告为其提供了物业服务。二是原审被告陶建良已在2005年向原审原告方支付了部分物业管理服务费，2009年6月11日签订第二份服务协议后，仍支付了10万元物业管理服务费，由此可推定原审原告确为原审被告方提供了物业管理服务。三是原审原告方曾分别于2008年8月、2009年1月和2012年12月向常熟市华丰宾馆发函催讨物业服务费，原审被告方员工曾签收相关函件、原审被告陶建良在庭审中也自认收到律师函，可以认定原审原告方已多次向原审被告方催讨过物业服务费。如果原审原告未提供相应服务，原审被告方应当对原审原告的催费行为提出异议，但原审被告方未能向法庭提供已向原审原告方提出异议的证据材料。四是按照双方协议约定，原审原告方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，但原审被告方未能向法庭提交其要求过原审原告方限期改正的证据材料，而常熟市华丰宾馆仍在正常经营中。五是原审被告方虽向法庭提交了照片、支付维修电梯等费用的付款凭证，以证明原审原告未尽到服务义务，但原审被告提交的照片不足以证明照片与本案存在关联性；另原审被告提交的因电梯维修等而产生费用的付款凭证中绝大多数系由原审被告方自行制作、无收款单位，原审原告方对付款凭证的真实性也进行了否认，原审法院对这些付款凭证所要证明的目的不予认定。同时即使这些付款客观存在，但根据双方约定，电梯使用中零件损坏由原审被告陶建良、过瑞君承担，所以这些付款凭证本身无法证明原审原告未尽物业管理服务义务。综上，原审法院认为，原审被告陶建良、过瑞君现有证据不能证明原审原告方未向其提供物业服务，其应当承担举证不能的责任，原审法院认定原审原告方履行了物业服务协议。
合同是双方意思表示一致的产物。原审原告恒隆物业公司与原审被告陶建良所签订的物业服务协议中已明确原审被告所属的滨江商业街物业收费标准为每平方米0.05元／天，此系双方真实意思表示。至于协议第二条约定：“本物业管理区域内车位使用费及管理服务费由物业公司收取，具体收费标准以市物价局批准价为准”，因物价部门关于收费标准的备案通知已于2005年8月29日发出，而原原审被告之间两份服务协议签订日期分别为2005年11月和2009年6月，可见原审原告方在与原审被告方签订协议时并没有按照物价部门批复价格来计算物业管理费的意思表示。因此，双方在协议第一条中对收费标准的明确约定才是当事人真实意思的表示。根据原原审被告双方的交易习惯，原审原告方采取预收物业服务费的方式来收取物业服务费，故原审原告现主张原审被告结欠的物业服务费计算至2013年12月31日的要求原审法院予以支持。至于原审被告陶建良、过瑞君认为2009年7月支付10万元物业服务费时，双方已协商一致，该10万元的支付即意味着2009年7月之前的所有物业服务费均已结清，原审原告对此予以了否认，原审被告提交的收条上也未作相应注明，故原审法院对原审被告的抗辩意见不予采信。据此，原审法院计算得出，自2005年11月22日至2013年12月31日，原审被告应支付原审原告的物业管理服务费为（0.05元／天·平方米×365天×2590平方米×8＋0.05元／天·平方米×40天×2590平方米）=383320元。
物业服务人要求业主给付物业管理服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原审原告自2005年至今一直在为原审被告提供物业服务，原审被告自2005年起至今一直未付清原审原告物业管理服务费，故本案中原审原告主张物业管理服务费的诉讼时效并未届满。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该规定，业主与物业使用人对交纳物业服务费承担连带责任的基础是业主或者业主委员会与物业管理企业之间签订了物业服务协议，而后业主与物业使用人之间就物业服务费的支付进行了特别约定。本案中，与原审原告恒隆物业公司签订物业服务协议的是物业使用人陶建良、过瑞君一方，所以合同的相对人是原审原告与原审被告陶建良、过瑞君，非原审原告与业主张新华、顾丽芳。因此，原审原告恒隆物业公司与原审被告陶建良签订的物业服务协议是物业服务企业与物业使用人之间的特别约定，其对业主张新华、顾丽芳没有约束力。原审原告恒隆物业公司要求原审被告张新华承担连带责任没有法律依据，而连带责任的承担必须要有法律的明确规定。加之原审被告张新华与原审被告陶建良在租赁合同中早已明确物业服务费由承租人承担。故本案中原审被告张新华不应当与原审被告陶建良、过瑞君就物业管理服务费的支付承担连带责任，原审法院对原审原告要求原审被告张新华承担连带责任的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院认为，原审原告恒隆物业公司现要求原审被告陶建良、过瑞君支付物业管理服务费的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。关于原审被告应当支付的物业管理服务费数额，原审法院认定为应由383320元扣除原审被告方已支付的147260元，即原审被告还应支付原审原告截止2013年12月31日的物业管理服务费236060元。至于原审被告陶建良、过瑞君认为物业公司未尽物业服务义务，因而拒付物业管理服务费，对此原审法院认为，物业公司提供的管理服务可能存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但原审被告陶建良、过瑞君不足以据此行使合同履行中的抗辩权而拒付物业管理服务费。物业公司在提供物业服务中可能有不尽如人意的方面，物业公司在服务过程中应加强服务和管理的力度，不断提高物业服务的质量和水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、原审被告陶建良、过瑞君于本判决生效之日起十日内支付原审原告常熟市恒隆物业管理有限公司物业管理服务费236060元。二、驳回原审原告常熟市恒隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取5791元，由原审原告常熟市恒隆物业管理有限公司负担950元，由原审被告陶建良、过瑞君负担4841元。
上诉人陶建良、过瑞君不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2005年11月22日的物业管理服务协议是真，2009年6月11日服务协议是假。恒隆物业公司提供的服务不如人意，楼梯内垃圾满地，客房屋顶漏水，电梯出现故障长期停用，给上诉人的宾馆经营造成了多方面的影响及损失。因此，第一份服务协议到期后，上诉人已不想续签。2009年的服务协议属恒隆物业公司应付上面检查使用，陶建良在空白服务协议上签名。2009年7月，双方就之前拖欠的物业管理费达成一致，由上诉人向恒隆物业公司支付10万元，双方就此解除物业管理服务关系。2009年之后，所有的日常物业管理行为，均由上诉人开办的宾馆人员自行承担。恒隆物业公司并无任何证据证实履行合同义务，其不能因为签了合同而收费。
综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回恒隆物业公司原审诉讼请求或发回重审。
被上诉人恒隆物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人张新华辩称，原审判决本人不承担责任符合事实和法律规定，请求二审法院对此予以维持。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。二上诉人认为2009年6月的服务协议仅仅是恒隆物业公司为了应付检查的抗辩主张，因未能提供证据予以证实签订合同非真实意思表示，本院不予采信。二上诉人认为2009年7月向恒隆物业公司支付了10万元，双方就此解除物业管理服务关系的抗辩主张，亦因未能证实双方达成解除物业管理服务关系的约定，本院不予采信。恒隆物业公司提供的系区域物业服务，并非仅仅为二上诉人提供物业服务，二上诉人认为恒隆物业公司2009年之后未提供物业服务没有依据，本院不予采信。二上诉人未能证实楼梯内垃圾堆放时间，也未能证实客房屋顶、电梯维修费用得到保障并向恒隆物业公司提出相应申请，故难以认定为恒隆物业公司对此应承担责任。
综上，上诉人陶建良、过瑞君的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5791元，由上诉人陶建良、过瑞君负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年三月二十日
书 记 员 黄 婷