云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒙民初字第611号
原告蒙自金马物业服务有限公司。
住所地蒙自市兴盛路（红河州审计局对面）。
法定代表人蔡汶轩，职务总经理。
委托代理人柳XX，男，汉族。代理权限为特别授权。
被告红河州交通房地产开发经营有限公司。
住所地蒙自市天马路西段**号。
法定代表人罗建良，职务经理。
委托代理人周XX，男，汉族。代理权限为特别授权。
委托代理人杨X，男，汉族。代理权限为特别授权。
被告蒙自富平房地产开发经营有限公司。
住所地蒙自市凤凰路北段富康大厦***楼。
法定代表人罗富朝，职务董事长。
委托代理人龙XX，女，汉族。代理权限为一般授权。
原告蒙自金马物业服务有限公司（以下简称金马物业公司）与被告红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称红交房地产公司）、蒙自富平房地产开发经营有限公司（以下简称富平房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理，依法由审判员刘敏于2015年4月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金马物业公司的法定代表人蔡汶轩及其委托代理人柳XX，被告红交房地产公司的委托代理人周XX、杨X，被告富平房地产公司的委托代理人龙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金马物业公司诉称，2009年原告与蒙自市红运富康园小区业主委员会签订为期一年的《蒙自市红运富康园小区物业服务合同》、2012年2月27日签订为期二年的《蒙自市红运富康园小区物业服务合同》，约定由原告为蒙自市红运富康园小区提供物业服务，并收取物业服务费。被告拥有或使用8套住房、29个车库、47间商铺，2009年3月至2010年2月应交物业费21399.30元（其中：住宅5596元、车库2796.80元、商铺13006.50元），2012年3月至2014年2月应交物业费36565.10元（其中：住宅2880.60元、车库5956.50元、商铺27728元），合计为57964.40元。原告已尽到通知进驻、告知交费的义务，被告未按期如数交纳，应承担服务费日千分之五计20000元的违约金，故提起诉讼，要求被告支付物业管理服务费57964.40元、违约金20000元，共计77964.40元，并承担本案诉讼费。
被告红交房地产公司辩称，原告主张的住房、商铺、车库是其公司与富平公司共同开发的，两被告已于2009年3月23日进行了分配，原告向两被告主张的物业费不成立，应当各承担各自的部分。原告主张的物业费的收费标准不合法，没有到相应的管理机关进行备案、公示。没有出售的住房、商铺、车库，被告同意支付其与富平公司签订的分配一览表分配到其名下的部分，均按0.49元／月／平方米计算。但原告从2009年2月就没有主动找被告收取过相应费用，因此2013年4月前的费用超过了诉讼时效，该部分应视为原告自动放弃权利；被告同意支付从立案之日起没有超过2年诉讼时效部分的费用，即从2013年4月起开始支付。
被告富平房地产公司辩称，蒙自市红运富康园小区并非被告所开发，对未售剩余房产被告不具有所有权，原告陈述的欠费房产，被告既不具有所有权，也未实际占有和使用，故请依法驳回原告的诉讼请求。
本案争议的焦点问题是：1、原告主张的物业服务费计算是否合理？是否超过诉讼时效？2、被告未付物业服务费的行为是否构成违约？应否支付违约金？3、被告富平房地产公司在本案中是否应承担责任？
原告针对其诉讼主张，提交了以下证据：
1、法定代表人身份证明、《身份证》、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，欲证实原告的主体资格。
2、《资质证书》复印件一份，欲证实原告具有物业管理的资质。
3、《红运富康园小区物业服务合同》、《红运富康园小区物业服务委托合同》各一份，欲证实原告与小区业主委员会签订物业服务合同，约定了权利义务。
4、红运富康园小区《开发商未售住宅物业费明细表》、《开发商未售车库物业费明细表》、《开发商未售商铺物业费明细表》复印件各一份，欲证实被告欠费的明细。
5、《情况说明书》、《函》复印件各一份，欲证实原告在2011年找被告红交房地产公司协商过，向被告红交房地产公司催要过相关费用。
6、《准予变更登记通知书》，欲证实原告公司法定代表人进行过变更。
经质证，被告红交房地产公司对原告提交的证据1、2、3、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性有异议，认为是原告单方制作，无相应的法律依据，不予认可；对证据5的真实性、合法性有异议，认为是原告自己制作，无被告公司的签字、签收，该函是否送到被告公司并不清楚，没有法律效力。被告富平房地产公司对原告提交的所有证据的真实性无异议，但认为与其无关。
被告红交房地产公司针对其辩解，提交了以下证据：
1、《住房、商铺、车库分配一览表》复印件一份，欲证实2009年3月23日，红河州交通房地产开发经营有限公司与蒙自被告富平房地产公司对住房、商铺、车库进行了分配，分配表中所分配的住房、商铺、车库正是原告诉状中所指的未交物业费的住房、商铺、车库。根据分配情况，属于蒙自被告富平房地产公司的住房、商铺、车库所应承担的物业服务费应由该公司承担。并且，原告对这些房屋的基本情况都不知晓，也证明原告从2009年2月就没有主动找被告收取过相应费用，因此超过诉讼时效两年的部分（即2013年4月8日之前的部分）应视为原告自动放弃权利。
2、《关于蒙自“红运富康园”房屋的情况说明及相应出售合同》复印件72页，欲证实原告诉状中所指的相关住房、商铺、车库的出售情况及出售时间，出售后的物业服务费不应由被告公司承担。
3、《联合开发蒙自红运富康园协议书》复印件一份，欲证实两被告联合开发蒙自红运富康园小区的事实。
4、工商登记卡片、《准予变更登记通知书》复印件各一份，欲证实被告红交房地产公司工商登记变更的情况。
5、《蒙自富平建筑安装工程有限公司名下的房屋情况说明及相应出售合同》复印件87页，欲证实原告起诉的房产在两被告分配时，富平房地产公司名下房产的出售情况。
经质证，原告对被告红交房地产公司提交的证据1认为不清楚，被告未告知过原告；对证据2不清楚，认为就算分配了也是两被告之间的事情，与原告无关，出售房屋未告知过原告，超过诉讼时效的观点不予认可；对证据3、4无异议；对证据5认为是复印件，无法判断真伪。被告富平房地产公司对被告红交房地产公司提交的所有证据均无异议。
被告富平房地产公司针对其辩解未提交证据。
本院依职权调取以下证据：1、《红运富康园小区选举产生业主委员会主任、副主任会议纪要》、《关于请求批准红运富康园小区业主委员会成立备案的请示》复印件各一份，欲证实红运富康园小区业主委员会成立备案的情况。2、对丁隆基作的询问笔录一份，欲证实两被告联合开发蒙自红运富康园小区并对房屋进行分配的事实。
经质证，原告及被告红交房地产公司对本院调取的证据1无异议；被告富平房地产公司认为该证据与其无关。对证据2原告及两被告均无异议。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、6，被告无异议，予以确认和采信。证据4系原告单方制作，被告虽有异议，但该证据中有部分房产与被告红交房地产公司提交证据1、2相吻合，故部分予以确认和采信。证据5系原告单方制作，被告有异议，且原告未提交其他证据相印证，不予确认和采信。
被告红交房地产公司提交的证据1、2、5，原告认为不清楚，该三组证据系两被告之间分配房屋的情况，且被告富平房地产公司无异议，予以确认和采信。证据3、4，原告及被告富平房地产公司无异议，予以确认和采信。
本院调取的证据1符合法律规定的形式要件，客观真实，与本案有关联性，可以证实涉案小区业主委员会成立备案的情况，予以确认和采信。证据2原、被告均无异议，予以确认和采信。
经审理查明，原告金马物业公司系经营物业管理的自然人独资有限责任公司。2009年1月19日，蒙自红运富康园小区业主委员会成立，并到蒙自市房地产管理处办理了备案。2009年2月4日，原告与蒙自红运富康园小区业主委员会签订《红运富康园小区物业服务合同》，约定：“服务期限为壹年，自2009年3月1日时到至2010年3月1日时止；物业服务费，住宅房屋按建筑面积每月0.35元／平方米向业主或物业使用人收取，商铺第一年按建筑面积每月0.50元／平方米向业主或物业使用人收取，一年期满后如续签合同，下一年起已出租或自己营业的商铺按建筑面积每月0.60元／平方米收取，没有营业的按建筑面积每月0.50元／平方米向业主或物业使用人收取，车库按建筑面积每月0.35元／平方米向业主或物业使用人收取；物业服务费收取时间为每年收取一次，从原告通知收费之日起，超过6个月未交费的，应按逾期缴纳处理；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金处理；没有出售的物业（含住宅、商铺、车库）应由开发商全额缴纳服务费……”合同签订后，原告为蒙自红运富康园小区提供物业服务至2010年3月1日撤出该小区。2012年2月27日，原告与蒙自红运富康园小区业主委员会又签订《红运富康园小区物业服务委托合同》，约定：“委托服务期限为2年，自2012年3月1日起至2014年2月28日24时止；物业服务费标准：住宅4、8、9、10、11、12、13、14幢按房屋建筑面积每月0.49元／平方米向业主或物业使用人收取，1、2、3、5、6、7幢按建筑面积每月0.47元／平方米向业主或物业使用人收取，商铺按建筑面积每月0.80元／平方米向业主或物业使用人收取，车库按建筑面积每月0.49元／平方米向业主或物业使用人收取；物业服务费收取时间为每年收取一次，每个服务年度的第一个月在小区公示栏、宣传栏、单元门口张贴缴纳物业服务费通知（视为向每住户履行了缴纳物业服务费告知义务）之日起，超过6个月未交费，应按逾期缴纳处理；业主和物业使用人逾期（年度物业服务时间超过6个月）交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金处理……”合同签订后，原告为蒙自红运富康园小区提供物业服务至2014年2月28日。
另查明，2005年8月25日，开远交通房地产开发经营有限公司（甲方）与被告富平房地产公司（乙方）签订《联合开发蒙自红运富康园协议书》，约定：“双方联合开发位于蒙自县天马路西段南侧蒙自县汽车客运站旁的地块，项目名称暂定为蒙自红运富康园；甲方投入合法拥有使用权的商业用地66亩，整块土地作价为3000万元，乙方预计投入资金约9800万元；项目竣工后，全部房产按市场价格一次性销售；滞销房产由甲、乙双方按成本价格各承担50%……”2007年6月1日，“开远市交通房地产开发经营有限公司”变更为“红河州交通房地产开发经营有限公司”。2009年3月23日，两被告经协商签订了《住房、商铺、车库分配一览表》，将蒙自红运富康园未出售的住房8套、商铺45间、车库29间进行了分配，分配情况如下：住房4套（总面积1005.89平方米）、商铺22间（总面积1035.46平方米）、车库15间（总面积364.16平方米）为被告红交房地产公司拥有；住房4套（总面积1017.66平方米）、商铺23间（总面积1068.93平方米）、车库14间（总面积356.51平方米）为被告富平房地产公司拥有。其中，分配在被告红交房地产公司名下的房产，尚有14间商铺（面积629.59平方米）、1间车库（面积24.27平方米）待售，商铺3S－10（面积46.36平方米）于2013年7月20日出售，商铺5S－25（面积57.55平方米）于2014年4月15日出售，其余房产最迟出售时间为2012年8月20日；分配在被告富平房地产公司名下的房产已全部出售，最迟出售时间为2011年2月17日。
本院认为，一、关于原告主张的物业服务费计算是否合理、是否超过诉讼时效的问题。蒙自红运富康园小区业主委员会办理了相应的手续，已依法成立，原告与蒙自红运富康园小区业主委员会签订的《红运富康园小区物业服务合同》及《红运富康园小区物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该两份合同约定，原告接受委托后即对红运富康园小区提供物业服务；被告系该小区的建设方，其在房屋未出售前应向原告交纳相应的物业管理费，被告未缴纳物业服务费的行为违反了《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，故原告要求被告支付物业管理费的主张，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案中，原告主张其一直向被告进行催收，但未提交充分证据证实，故原告要求被告支付2009年3月至2010年2月及2012年3月至2013年2月期间的费用的请求，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持，要求支付2013年3月至2014年2月期间的物业服务费的请求有事实和法律依据，予以支持。根据原、被告提交的证据，原告诉称的房产按其与业主委员会于2012年2月27日签订的《红运富康园小区物业服务委托合同》约定的计算标准，即车库按建筑面积每月0.49元／平方米、商铺按建筑面积每月0.80元／平方米，2013年3月至2014年2月期间共12个月，被告红交房地产公司有14间商铺（总面积为629.59平方米）和1间车库（面积为24.27平方米）待售，商铺3S－10（面积46.36平方米）于2013年7月20日出售，应支付2013年3月至2013年7月期间5个月的物业服务费，商铺5S－25（面积57.55平方米）于2014年4月15日出售，应支付2013年3月至2014年2月期间12个月的物业服务费，以上物业服务费共计6924.70元。
二、关于被告是否违约的问题。由于被告未按约向原告交纳物业服务费，原告要求被告支付违约金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于原告要求违约金按每天5‰计算的方式过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，依法向被告进行释明，被告富平房地产公司要求进行调整，本院根据公平原则，依法对违约金的计算方式进行调整，酌情按被告应交纳物业服务费总额的30%予以计算，即违约金为6924.70元×30%=2077.40元。
三、关于被告富平房地产公司在本案中是否应承担责任的问题。两被告原系合作关系，合作开发涉案小区。两被告对涉案房产进行分配后，被告富平房地产公司名下的房产虽已全部出售，但被告富平房地产公司系与被告红交房地产公司联合开发涉案小区，同属于该小区的建设方，故根据《物业管理条例》第四十二条的规定，被告富平房地产公司应与被告红交房地产公司承担连带给付物业服务费的责任。被告富平房地产公司辩解其既没有争议房屋的所有权，也没有使用权，不应当缴纳物业服务费，不符合法律规定，其辩解不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：
一、被告红河州交通房地产开发经营有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告蒙自金马物业服务有限公司物业服务费人民币6924.70元及违约金2077.40元，共计人民币9002.10元。
二、被告蒙自富平房地产开发经营有限公司对上述款项承担连带责任。
三、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1749元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计874.50元，由原告蒙自金马物业服务有限公司承担770元，被告红河州交通房地产开发经营有限公司承担104.50元（该费用原告已垫交，待被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。
审判员 刘 敏
二〇一五年六月十七日
书记员 陆思琪