广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第937号
上诉人（一审被告）黄忠辉。
上诉人（一审被告）黄带民。
二上诉人的委托代理人钟晓旭，广西济文律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄美效。
委托代理人杨昌照，广西桂百律师事务所律师。
上诉人黄忠辉、黄带民因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第407号民事判决，向本院提起上诉。2015年8月24日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2015年11月17日召集当事人进行举证、质证。上诉人黄忠辉、黄带民及其委托代理人钟晓旭、被上诉人黄美效及其委托代理人杨昌照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告黄忠辉、黄带民系父女关系，两人分别取得了位于百××市××区东××LJ02-13-09地块100平方米的宅基地，并办理了土地使用权证。2012年12月经审批，办理了建设用地规划许可证及私人住宅建设工程规划审批单，审批层数为四层，后两被告该地块上在未按审批范围建房，而
是连建六层私人住宅两栋。2014年元月25日，原告与被告签订《租房合同》，约定：“一、责任和义务1、甲方向乙方提供私人住宅楼（位于百色市右江区东增路LJ02-13-09号的1至6层）用于宾馆等合法经营活动，甲方须确保房屋合法，证件齐全。合同签订后，甲方须提供乙方相关证件复印件用于乙方办理相关证件。……二、租金及租期由2015年1月1日至2029年12月31日止，租期总共拾伍年。2015年至2019年每年年租金拾贰万，2020年至2024年每年租金拾叁万，2025年至2029年每年年租金拾肆万。从签订合同之日起至2014年12月31日为乙方装修时间，这段时间乙方无须交纳房租。签订合同之日起一个月内乙方一次性支付甲方两年的房租共贰拾肆万元整，从2017年起至2029年按照每年支付租金，乙方需要在每年房屋租金到期的10天前向甲方支付租金，否则乙方每天支付甲方当年房租的千分之三的滞纳金。……”。该合同签订后，2014年2月25日，原告按约定向被告支付了租金240000元。2015年2月4日，原告以被告不能提供房屋产权证、建设规划许可证导致无法办理特殊行业许可证、消防许可证等经营宾馆的相关证照，合同目的无法实现为由向被告去函要求解除双方签订的租房合同，并要求被告返还已交付的租金240000元。2015年2月11日，原告诉至本院。另查明，被告2012年12月获得审批的（百建）城规管私地规字第0120145号私人住宅建设用地规划审批单，准建层数为肆层，被告所出租房屋至今未经验收，亦未办理房屋产权证。
一审法院审理认为，虽然原告黄美效与被告黄忠辉、黄带民签订的《租房合同》系双方真实意思表示，但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案涉案房屋未按照私人住宅建设用地规划审批单的规定建设房屋，且至辩论终结前仍未能取得主管部门批准，故原、被告于2014年元月25日签订的《租房合同》无效，原告主张解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案合同无效后被告应当将收取的租金240000元返还原告，原告的该项主张于法有据，予以支持。被告称原告违约，不同意返还所收取的租金无证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告黄忠辉、黄带民返还原告黄美效租金240000元。二、驳回原告黄美效的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告黄忠辉、黄带民负担。
上诉人黄忠辉、黄带民上诉称：一、一审法院滥用审判权，超越原告主张的法律关系作出裁判，程序错误，依法应以纠正。本案一审原告的主张是“判令解除双方2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》”。原告起诉时所主张的法律关系十分明确。但是一审判决没有围绕这一法律关系进行审理，而是超越原告主张法律关系擅自做出“双方2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》无效，黄忠辉、黄带民返还黄美效租金240000.00元”的判决，此系滥用审判权，程序错误。二、一审判决不仅错误适用法律，而且适用法律断章取义，故意偏袒被上诉人一方。首先，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定．不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。其次，被告未办理租赁房屋的产权证，不影响本案租赁合同的有效成立。三、被上诉人违反《民法通则》第四条即诚实信用原则，不应获得法院的支持，否则动摇市场交易秩序。一审判决没有证据凭空认定事实错误，根据城乡规划法的规定只能是县级以上人民政府进行违章建筑的认定。被上诉人应当承担过错责任，被上诉人至租赁该房不是自己经营的意思表示，没有按照合同约定自主装修，至今没有报批装修不合格的证据。曾多次更换招租广告。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。
被上诉人黄美效答辩称，一、该房屋属于城建规划许可的范围，应当按照城建规划许可证来进行建房，只是没有对违反建筑面积强制拆迁。我方并不存在过错，本案是合同纠纷，合同约定在一年内免交租金，为了减少损失就只进行了简单的装修。二、已经发出解除通知的函，对方已经同意解除通知的函，并已经签收，上诉人在接受到通知书后并没有履行合同上的义务。一审法院适用法律正确，程序合法，应予维持。
二审期间上诉人提交以下新证据：
证据一、被上诉人的招租广告牌。
证据二、招租情况照片共6张。
以上两份证据证明，被上诉人并不是自主进行经营宾馆的目的，而是进行经营二手房东向外招租。
被上诉人质证认为，一、该照片与本案不具有关联性，也不能证明招租也是招租本案涉案的房屋，且该号码也不能证实是上诉人的号码。
二审期间被上诉人新证据向二审法院提供。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否有效是否超越审理范围；二、一审判决上诉人退还被上诉人24万元租金有无事实与法律依据；三、被上诉人在本案中是否应承担过错责任。
关于一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否有效是否超越审理范围的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案涉案房屋未按照私人住宅建设用地规划审批单的规定建设房屋，且至辩论终结前仍未能取得主管部门批准，故双方于2014年元月25日签订的《租房合同》无效，由于涉案租赁合同已经确认无效，再解除合同已经没有必要，故被上诉人主张解除合同的请求本院不予支持。上诉人称一审法院超出审理范围的理由不能成立。
关于一审判决上诉人退还被上诉24万元租金有无事实与法律依据的问题。由于上诉人的违约行为致使被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人要求上诉人返还24万元租金具有事实与法律依据，本院予以支持，同时被上诉人亦应当将租赁的房屋归还上诉人。
关于被上诉人在本案中是否应承担过错责任的问题。上诉人称被上诉人占用涉案房屋长达一年时间，应当承担占用房屋的使用费。由于尚不能确认被上诉人已经将涉案房屋归还上诉人，无法确定被上诉人使用房屋的时间，故上诉人可以在确定被上诉人返还房屋后另行主张，本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第407号民事判决第二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第407号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，上诉人黄忠辉、黄带民返还被上诉人黄美效租金240000元，被上诉人黄美效将位于百色市右江区东增路LJ02-13-09号私人住宅楼返还上诉人黄忠辉、黄带民。
一审案件受理费4900元，二审案件受理费4900元，合计9800元，由上诉人黄忠辉、黄带民负担。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向百色市右江区人民法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 曲 静
审判员 陈华婷
二〇一五年十二月十一日
书记员 潘增毅