广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民再122号再审申请人（一审被告）深圳市辉煌太子实业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道后亭社区第一工业区20号2楼202。法定代表人文润华。委托代理人左恒，广东玉律律师事务所律师。委托代理人李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。被申请人（一审原告）陈松旺，香港居民，住香港新界元朗，香港地区身份证号码H005981()。委托代理人李燕，广东深信律师事务所律师。委托代理人邱晓静，广东深信律师事务所律师。再审申请人深圳市辉煌太子实业有限公司（以下简称辉煌公司）因与被申请人陈松旺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第517号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月6日作出（2016）粤03民申172号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人辉煌公司的委托代理人左恒、李炳蔚，被申请人陈松旺的委托代理人李燕、邱晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市宝安区人民法院查明：陈松旺与辉煌公司于2013年4月1日签订《合同》，约定陈松旺将深圳市宝安区松岗街道环城路68号、面积4500平方米的房产出租给辉煌公司；租赁期限自2013年4月1日至2023年10月31日止，自使用之日起计免租期6个月；租金为每月90000元，每5年递增一次，每次递增3%。辉煌公司应于每月10号前按时足额缴纳，如有拖欠，每月缴纳1‰的滞纳金；辉煌公司向陈松旺支付人民币180000元作为租赁保证金，在租赁期满且辉煌公司交清租金及其他应缴款项并办理好移交手续后无息退回；租赁期间，因下列情形之一，可解除或变更合同：1、若因发生自然灾害和其他不能预见的，其发生的后果不能防止或不可抗力致使本合同无法继续履行时，经双方协商后可终止本合同；2、在合同期内，除国家征用该物业之外，不得提前终止合同，如果国家征用该物业，双方无条件服从物业补偿费属陈松旺所有，室内外装修及搬迁费属辉煌公司所有；3、使用期内，政府征收房产所得税由陈松旺负责，租赁物业营业产生一切费用由辉煌公司承担；4、使用期内，陈松旺无条件提供物业所需证件及协助办理当地政府相关手续；5、在合同期内，双方不得提前终止合同，如违约，违约方需补偿对方人民币5000000元。合同签订后，陈松旺依约将上述房产出租给辉煌公司，辉煌公司亦支付租赁保证金人民币180000元。庭审中，陈松旺出示银行流水明细，显示辉煌公司房租缴纳时间截至2015年6月止。一审认为，陈松旺与辉煌公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。依据合同法相关规定，租赁合同存续期间，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，辉煌公司无故拖欠租金，致使合同无法继续履行，陈松旺有权要求解除合同，并要求对方承担相应违约责任。辉煌公司在本案中未到庭举证抗辩，应承担举证不能的不利后果。故陈松旺请求解除双方签订的租赁合同、返还租赁物以及不予退还保证金的诉请合法有据，予以支持。另，陈松旺庭审后提出，因起诉之后辉煌公司支付了2015年4-6月的租金，故申请撤销关于请求支付租金的诉请，是对自身权益的合法处置，予以准许。陈松旺请求辉煌公司赔偿违约金500000元，请求过高，结合本地生产、经营实际，依法酌情调整为双倍租赁保证金为宜，即人民币360000元。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除陈松旺与深圳市辉煌太子实业有限公司之间签订的租赁合同，深圳市辉煌太子实业有限公司在判决生效之日起三十日将租赁的房产（即合同约定的位于深圳市宝安区松岗街道环城路68号，面积为4500平方米的房产）返还陈松旺；二、深圳市辉煌太子实业有限公司在判决生效之日起三日内支付陈松旺违约金人民币360000元；三、陈松旺无需返还深圳市辉煌太子实业有限公司缴纳的租赁保证金人民币180000元；四、驳回陈松旺的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由陈松旺承担1906元，由深圳市辉煌太子实业有限公司承担12254元。一审判决生效后，申请人辉煌公司不服，向本院申请再审称：一、原审送达程序不合法，导致申请人缺席审判。申请人法定代表人文润华的电话一直正常开通，原审法院明知法定代表人就是文润华的情况下，将收件人填写成“负责人”，而且每个文书只邮寄了一次，退回后立即公告，送达程序存在明显的错误。二、被申请人陈松旺一直与申请人和文润华有联系，且申请人一直在履行合同，但被申请人却不告知诉讼的事实，明显是恶意隐瞒。三、申请人一直依约支付租金，且与陈松旺有联系，陈松旺要求解除合同的事实依据根本不存在，法院判决解约的事实依据也同样不存在，本案存在严重的事实认定错误。四、陈松旺处心积虑避免申请人出庭，就是为了获取不公正的判决，迫使申请人搬离涉案物业。由于本案所涉物业近年有拆迁规划，而陈松旺为了独吞拆迁赔偿款，一直想与申请人提前解约。五、陈松旺与申请人的法定代表人文润华都是松岗本地人，相互认识很多年，不可能联系不上，陈松旺是害怕申请人出庭，才故意向法院隐瞒真实情况，导致司法不公，本案依法应予再审。六、根据双方签订的合同约定，拖欠租金只需支付滞纳金，而只有提前解除合同，才需赔偿违约金，故原审法院不应判决解除合同，本案依法应予再审。综上，申请人为维护自身合法权益，请求再审驳回被申请人的诉讼请求。被申请人陈松旺答辩称：一、原审判决程序合法，再审于法无据。二、申请人明知或应当知道诉讼发生的情况下，放弃举证质证的权利，应自行承担相应的不利后果。三、申请人迟延支付租金，被申请人依法可以解除合同。四、一审判决生效后，申请人已经实际履行判决确定的义务，无权提起再审。据此，被申请人请求再审维持原生效判决。原生效判决认定的事实无误，本院再审予以确认。另查，申请人辉煌公司再审提交收据等证据，用以证实申请人支付租金直至2016年3月。被申请人认为收据恰恰证明申请人迟延支付租金。根据收据记载的租金支付情况，申请人于2015年9月1日支付5-6月租金，2015年10月3日支付7-8月租金，之后，申请人支付租金直至2016年3月，但每期租金均存在迟延支付的情形。被申请人于2016年4月收回涉案房屋。再查，一审判决生效后，2016年4月1日，申请人辉煌公司的法定代表人文润华、文建华与被申请人陈松旺签订《电梯转让合同书》、《终止租赁合同协议书》，双方确认终止之前签订的租赁合同，相关物件进行交接和转让。本院再审认为，根据本案双方当事人争议的焦点：一、关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人迟延支付租金的，出租人有权要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人有权解除合同。本案中，双方合同约定当月租金在当月10日前支付，而申请人辉煌公司作为承租人，多次迟延支付租金，迟延期限多达数月。故原审法院判令解除双方之间的租赁合同，符合法律规定。并且，原判决生效后，双方当事人达成了有关协议，确认租赁合同终止，租赁物已经移交。因此，原审判决关于解除租赁合同的判决内容，本院予以确认。二、关于违约金的问题。根据再审查明的事实，申请人辉煌公司虽然存在多次迟延支付租金的情况，但租赁物移交前的租金均已支付完毕。申请人的迟延履行行为没有对被申请人造成巨额的损失，被申请人也没有举证证明损失的金额。原审判决判令被申请人无须返还租赁保证金18万元之外，另判申请人支付违约金36万元，没有充分的事实依据，本院予以纠正，申请人无须支付违约金。综上所述，原生效判决认定事实基本清楚，但关于违约金的处理不当，本院予以纠正，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第517号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第517号民事判决第二、四项；三、驳回被申请人陈松旺的其他诉讼请求。一审案件受理费14160元，由陈松旺承担4160元，由深圳市辉煌太子实业有限公司承担10000元。再审案件受理费14160元，由陈松旺承担4160元，由深圳市辉煌太子实业有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审判长  张辉辉审判员  曹 静审判员  刘自正二〇一六年十月二十七日书记员  王同心