北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0118民初3553号
原告：北京古北水镇房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。
法定代表人：宋海林，总经理。
委托代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。
被告：蔡涅，男，1990年10月29日出生。
委托代理人孟伟（系被告蔡涅之母），1965年3月29日出生。
原告北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇房产公司）与被告蔡涅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古北水镇房产公司的委托代理人张策，被告蔡涅的委托代理人孟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告古北水镇房产公司诉称：2014年10月21日，我公司与被告签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，双方约定由被告购买我公司开发建设的位于密云区X休闲度假旅游区二期X地块住宅小区X号住宅楼X层X号房屋一套，房屋总价款为人民币1416158元。被告采取贷款的方式向我公司支付房款，即被告应当于合同签订之日或之前向我公司支付房款首付款426158元，剩余部分向银行申请贷款。双方还约定，逾期付款在30日之内的，则自合同约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告于2014年10月21日向我公司支付房款141616元，于2014年12月10日向我公司支付房款243300元，于2014年12月12日向我公司支付房款41274.99元，已支付房款共计426190.99元，剩余房款至今未支付。被告的行为违反了《北京市商品房预售合同》及补充协议的约定，被告已经构成违约，故诉至法院请求：1.解除我公司与被告于2014年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议；2.判令被告支付我公司违约金283231.6元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告蔡涅辩称：我与原告于2014年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议，并分别于2014年10月21日、2014年12月10日、2014年12月12日向原告支付房款141616元、243300元、41274.99元属实。但原告一直未向我提供完整的合同和首付款发票或收据，致使我缺乏办理贷款的必要资料。我一直积极主动的准备贷款所需材料，但由于与银行工作人员联系不畅通，按照合同补充协议约定，出卖人在买受人办理贷款手续时有义务给予买受人必要的配合，故我向原告寻求帮助，但原告频繁更换销售，其所寄信函通常只留总机号码，不及时提供有效联系方式，致使我与原告沟通不畅、遇有问题难以解决。原告并未主动告知我涉案房屋封顶时间，造成我无法判断交房时间及贷款应到账时间。综上，我没有违约，不同意原告诉讼请求。
经本院审理查明：2014年10月21日，原告古北水镇房产公司（出卖人）与被告蔡涅（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的位于北京市密云区X镇X村密云区X休闲度假旅游区二期X地块住宅小区X号住宅楼X层X号房屋一套。该房屋预测建筑面积共79.67平方米，其中套内建筑面积77.76平方米，该商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米18211.91元，总价款为1416158元。买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30.09%，其余价款可以向北京银行股份有限公司右安门支行银行借款支付。按揭贷款付款方式：（1）买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房首付款426158元（包括买受人已付款项100000元）。（2）买受人应在本合同签订后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金办理机构提供符合按揭贷款银行/公积金办理机构要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金办理机构提出正式的按揭贷款申请并提供相关资料。贷款申请获得批准，配合银行放款前关于相关放款信息的确认（如有）。如需补充或更新资料的，买受人应在收到出卖人/按揭贷款银行/公积金办理机构通知后7日内补齐或更新资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行/公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕上述按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担贷款金额万分之四的违约金。（3）买受人应在该房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备按揭贷款银行/公积金办理机构所要求的条件，或按揭贷款银行/公积金办理机构的原因，或政策的原因等），致使出卖人未能在前述期限内收到买受人全部房屋价款的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在前述期限内一次性付清房款，或以其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。买受人未按照约定时间付款的：1.逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；2.逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金等内容。合同签订后，被告于2014年10月21日向原告支付房款141616元，于2014年12月10日向原告支付房款243300元，于2014年12月12日向原告支付房款41274.99元，已支付房款共计426190.99元，剩余房款至今未支付。2015年1月29日，被告蔡涅与拟贷款银行北京银行工作人员取得联系，后被告蔡涅多次主动与银行、原告古北水镇房产公司沟通，欲通过公积金贷款方式支付涉案房屋尾款，未果。2015年6月1日，涉案房屋所在楼宇封顶，2016年4月，古北水镇房产公司工作人员通过电话向被告蔡涅催交尾款。2016年6月，原告古北水镇房产公司向被告蔡涅邮寄入住通知书，通知其办理入住手续、付清房屋尾款及交纳逾期付款违约金。被告蔡涅尚未向银行递交贷款申请材料，原告古北水镇房产公司尚未向原告提供首付款发票，原被告尚未就涉案房屋进行网签。本院通过电话向原被告双方约定的贷款银行北京银行股份有限公司右安门支行了解到贷款流程，银行工作人员表示，网签合同及首付款发票在银行审查完买房人贷款资格后，在组织开发商和买受人面签时由开发商提供。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》及补充协议、证明、入住通知书、电话联系笔录等证据在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告古北水镇房产公司与被告蔡涅签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告古北水镇房产公司依约履行合同，被告蔡涅未按合同约定在涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至原告账户，在经原告催要后被告至今仍未履行将贷款部分房款支付给原告的合同义务。被告辩称原告未向其提供完整的合同文本及首付款发票，且原告频繁更换销售人员，导致其尚未办理贷款并支付尾款。由于办理贷款并支付剩余房款系被告的主要合同义务，被告理应积极主动履行，合同约定被告应在合同签订后10日内办理完毕按揭贷款手续，时至今日被告仍未向贷款银行提交贷款申请材料，明显怠于履行主要合同义务，故对其辩解意见不予采纳。根据合同约定逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，故原告要求解除双方签订的合同及补充协议并要求被告支付违约金的诉讼请求、理由正当，证据充分，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告当庭主张违约金过高，本院予以采纳，并依法就违约金予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京古北水镇房地产开发有限公司与被告蔡涅于二○一四年十月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议。
二、原告北京古北水镇房地产开发有限公司返还被告蔡涅已付房款四十二万六千一百九十元九角九分，限本判决生效之日起十日内返还。
三、被告蔡涅给付原告北京古北水镇房地产开发有限公司违约金十五万元，限本判决生效之日起十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千五百四十五元（原告北京古北水镇房地产开发有限公司已预交），由被告蔡涅负担，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李丽涓
人民陪审员 郝继霞
人民陪审员 ＸＸ粮
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 王 艳