四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11824号
上诉人（原审第三人）：洪长青，男，汉族，1970年5月25日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：罗克斌，四川拓越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李少英，女，汉族，1962年7月26日出生，住新疆石河子市。
委托诉讼代理人：蒋议，四川有同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川宏诚工程建设开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区西林路***号*栋*单元*层***号。
法定代表人：刘婷婷，总经理。
上诉人洪长青因与被上诉人李少英、被上诉人四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称宏诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人洪长青上诉请求：1、撤销原判，依法改判房屋归洪长青所有；2、本案一、二审诉讼费用由宏诚公司、李少英承担。事实和理由：一审法院认定洪长青与宏诚公司之间系民间借贷关系错误，洪长青提交了商品房买卖合同、收据、转账凭证，能够证明洪长青与宏诚公司之间系商品房买卖合同关系，而非民间借贷关系。一审法院在李少英未提交转账凭证、仅有收据的情况下，认定李少英已经支付全部购房款错误。本案纠纷产生的原因在于宏诚公司一房二卖，应当保护进行备案登记的当事人的权利，即支持洪长青的诉讼请求。
被上诉人李少英辩称，洪长青与宏诚公司之间存在借贷关系，之所以在房管局进行备案，只是为了作为借贷的担保。李少英与宏诚公司之间不仅签订了商品房买卖合同，也缴纳了办证所需的费用及物管费，根据司法解释应当保护我方的利益，请求驳回洪长青的上诉请求。
被上诉人宏诚公司辩称，宏诚公司与洪长青之间存在借贷关系，并非商品房买卖合同关系。宏诚公司与洪长青签订的协议上明确表述签订商品房买卖合同只是抵押担保的措施，并非真实的买卖。请求驳回上诉，维持原判。
李少英向一审法院起诉请求：判令宏诚公司履行《商品房买卖合同》，为李少英办理房产转移登记及房屋权属证书；诉讼费由宏诚公司负担。
一审法院认定事实：2011年11月19日，洪长青作为甲方出借人、宏诚公司作为乙方借款人、宏诚公司的法定代表人刘婷婷和赵素鸿作为丙方担保人，三方签订了一份编号为20×××120的借款合同，合同约定：乙方向甲方借款171万元，用于房地产开发，期限为一个月；乙方自愿将其所有的一切财产及财产权利作为清偿借款本金、支付违约金和甲方实现债权费用的担保财产；乙方未按期清偿借款本金的，甲方有权直接处理或者申请人民法院对乙方所有的一切财产进行拍卖、变卖，以实现权益；乙方控股股东同意将公司名下位于四川省金堂县三中园区六横道的土地【赵镇国用（2017）第02132号】作为乙方借款的担保；乙方公司股东同意所持有的公司的75%的股权质押给甲方，对甲方的借款承担连带担保责任；丙方同意以其个人及家庭的共同财产对乙方的借款担保，对乙方的借款承担连带担保责任。2012年6月28日，上述三方又签订了一份编号为20120628的借款合同，除借款金额114万元，期限为三个月外，其余内容与编号为20×××120的借款合同内容一致。2012年10月12日，宏诚公司与洪长青签订了5套面积为463.59平方米、备案价为104万元的《商品房买卖合同》，并于当天进行了签约备案，宏诚公司向第三人出具了5份收据，总金额为104万元，洪长青没有向宏诚公司交纳购房款；2013年3月15日，宏诚公司与洪长青签订了面积为952.46平方米、总价值为246万，包括涉案房屋在内的12套房屋的《商品房买卖合同》，并于当天进行了签约备案，涉案房屋的面积为54.65平方米、备案价为122963元，每平方米价格为2250元；2013年3月15日，宏诚公司法定代表人向洪长青出具了指定收款人证明，上面载明：《商品房买卖合同》项下的246万购房款，购买人洪长青向本公司法定代表人刘婷婷的工商银行账户付款206万元、向公司的工商银行账户付款40万元，购买人完成上述付款后即完全履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。2013年3月18日，洪长青通过农业银行网上银行向宏诚公司及其法定代表人工商银行账户上转款260万元，3月18日当天，刘婷婷通过工商银行账户向洪长青的账户转款168万元，3月19日，刘婷婷又向洪长青转款221万元，共计转款389万元。宏诚公司没有向洪长青出具购房款收据。
2014年1月22日，李少英和宏诚公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及前期物业服务协议，李少英购买了宏诚公司开发的“维罗纳”项目的住房一套，该房屋位于金堂县赵镇金园街×××号×幢×单元1层1号，面积为211.61平方米，总价款为125万元，付款方式为分期付清。合同签订后，李少英按照约定履行了全部付款义务，宏诚公司为李少英出具了购房款收据。2014年4月25日，宏诚公司按约定向李少英交房，李少英按约定向宏诚公司完善了办理权属证明的资料，并缴纳了办证所需费用，李少英入住该商品房至今。根据合同约定，宏诚公司应于2015年4月25日前给李少英办理相关的房产转移登记，因该房屋备案在洪长青的名下，宏诚公司无法为李少英办理房产转移登记。2015年9月24日，洪长青向一审法院起诉，要求宏诚公司向洪长青交房，并支付逾期交房的违约金。李少英于2016年3月9日向一审法院起诉，要求宏诚公司办理房产转移登记。
一审法院认为，宏诚公司承认李少英的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。本案应认定为李少英与宏诚公司之间是真实的商品房买卖关系，李少英于宏诚公司签订了商品房买卖合同、补充协议及前期物业服务协议，李少英支付了全部房款，宏诚公司向李少英出具了购房款收据，并于2014年4月25日将房屋交付给李少英，李少英缴纳了办证所需费用，并入住，缴纳了物管费。洪长青与宏诚公司之间只是在2013年3月15日签订了商品房买卖合同，并备案，洪长青有转款凭证，但双方直到一审法庭辩论终结前均未签订补充协议和物业服务协议，宏诚公司也未给洪长青出具购房款收据，不符合一般商品房买卖合同的交易习惯，洪长青与宏诚公司之间应是民间借贷关系，签订买卖合同是作为民间借贷的担保。洪长青称房屋已备案给洪长青，进行了房屋买卖的预告登记，房屋所有权应属洪长青，因商品房备案登记与预告登记的性质、功能、强制性和适用范围均不相同，二者不等同，洪长青没有提供证据证明涉案房屋已进行了预告登记，即使进行了预告登记，房屋已于2014年4月交付使用，洪长青在房屋能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效，故洪长青的理由不成立。李少英要求宏诚公司履行买卖合同，办理房产转移登记及房屋权属证书的诉讼请求应予以支持；洪长青要求宏诚公司履行买卖合同，一审法院不予支持。综上所述，李少英要求宏诚公司履行《商品房买卖合同》，为李少英办理房产转移登记及房屋权属证书的诉讼请求应予以支持；洪长青要求确认房屋为洪长青所有，为洪长青办理房屋转移登记，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审法院判决：宏诚公司于判决生效后三十日内，为李少英办理位于金堂县赵镇金园街×××号×幢×单元1层1号的房屋权属证书。一审案件受理费50元，由宏诚公司负担。
各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院二审中，李少英明确其诉请为要求宏诚公司协助办理不动产统一登记证书，宏诚公司明确表明同意协助宏诚公司办理不动产统一登记证书。洪长青、宏诚公司均认可案涉房屋未办理过抵押权、预告登记。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为李少英能否要求宏诚公司协助办理房产转移登记及房屋权属证书的问题，现评判如下：
首先，依据李少英与宏诚公司的约定来看，宏诚公司应当依约协助办理案涉房屋产权转移登记；其次，如洪长青与宏诚公司存在民间借贷关系，签订商品房买卖合同仅是为借贷提供担保，则洪长青与宏诚公司之间无真实的买卖合意，因此洪长青依据商品房买卖合同要求确认房屋归其所有的主张，亦不能成立；最后，洪长青认为其与宏诚公司之间存在商品房买卖合同关系，且已经备案登记，足以阻却李少英的该主张成立，对此，本院认为，即便洪长青与宏诚公司之间存在商品房买卖合同关系，但宏诚公司并未向洪长青交付房屋，也未为洪长青办理案涉房屋所有权的预告登记，洪长青也未取得案涉房屋所有权，反之，宏诚公司将案涉房屋交付给已经支付全部购房款的李少英占用使用，此时，保护实际占有人的权益更能维护市场的稳定，因此，作为案涉房屋实际占有使用的李少英有权要求宏诚公司协助办理案涉房屋产权转移登记。
综上所述，洪长青的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，因二审中当事人做了新的陈述，导致判决结果应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初802号民事判决主文“被告四川宏诚工程建设开发有限公司于本判决生效后三十日内，为原告李少英办理位于金堂县赵镇金园街×××号×幢×单元1层1号的房屋权属证书”为“被告四川宏诚工程建设开发有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告李少英办理位于金堂县赵镇金园街×××号×幢×单元1层1号房屋的不动产统一登记证书”。
本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费50元，由洪长青负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一七年二月十四日
书记员 杨大准