广西壮族自治区河池市中级人民法院
民事判决书
（2016）桂12民终1395号
上诉人（原审被告）：韦玉秀，女，1977年9月28日生，瑶族，个体户，现住广西壮族自治区河池市。
委托诉讼代理人：施金雄，广西皓辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫献荣，女，1960年8月18日生，壮族，广西华锡集团工贸公司退休工人，住广西壮族自治区河池市。
委托诉讼代理人：吴海晖，广西金城江律师事务所律师。
上诉人韦玉秀因与被上诉人莫献荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韦玉秀及其委托诉讼代理人施金雄、被上诉人莫献荣及其委托诉讼代理人吴海晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韦玉秀上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院所查明和认定的事实错误，其所作出的判决是错误的。一、一审法院仅凭被上诉人在一审中所提供的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》及欠条，即认定该房屋买卖双方的交易价格为470000元，这是错误的。2012年1月20日，上诉人与被上诉人签订了一份关于上诉人购买被上诉人名下的位于金城江区青秀路28号二楼一套无争议房屋面积为139.75㎡的《房屋买卖协议》（当时该房屋未办理房产证），这是事实。然而当时双方对该房屋转让约定的实际交易价格是30万元，而不是被上诉人诉称的47万元。该房屋转让的实际交易价格和鉴定价格的经过是：2012年1月20日，上诉人与被上诉人就位于金城江区青秀路28号二楼之面积为139.75㎡的房屋达成了转让协议并签订了
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份《房屋买卖协议》约定：该房屋的转让金为30万元整；先付20万元，待房屋过户手续办完即房产证、土地使用证办好再付余下的10万元；房屋过户手续费办理时，双方应协助办理，费用由上诉人承担。但在签订该协议书的过程中，被上诉人却要求上诉人将签订的日期往前写成了2010年元月27日（被上诉人声称这样做的目的是为了应付其家人），当时上诉人认为这只是涉及到该房屋买卖协议的成交时间罢了应该不会承担什么后果而应其为之。在签订协议的当天上诉人即按约定向被上诉人转账了203000元整。2013年3月14日（该房屋刚刚办理了房产证），为了顺利办理过户手续双方共同委托河池市价格认定中心对该房屋进行了价格认定，2013年3月18日，河池市价格认定中心作出河价定【2013】213号涉税财物价格认定结论书，该认定书认定该房屋的现行市价为324900元。被上诉人在拿到该价格鉴定结论书原件之后即找到上诉人说：“该房屋的价格鉴定结论已经出来了，鉴定价格虽然比我们交易的价格高了24900元，但是高出的这一小部分对纳税没有多大的影响，为了本人面子问题（证明我已高价出售该房屋），你必须协助我补充一些虚假材料，以防今后家人对我另有看法。”随即被上诉人就拿出了一份与上述协议内容几乎完全一致的《房屋转让协议》叫上诉人另行签字（该协议书中只是对房屋转让金约定为470000元，过户费用定为37000元，其他内容完全不变）。上诉人当时认为，既然有关国家机关的价格鉴定结论已经出来了，那么只是为满足被上诉人面子问题而要求补充签订的一些虚假材料应当不会产生什么后果的。于是上诉人就应被上诉人的要求在其事先拟好的《房屋转让协议》上签字且应其要求出具了相应的欠条（落款时间均是应被上诉人的要求而填写的）。2013年4月份，被上诉人又以同样的理由让上诉人与其签订了一份《房屋转让补充协议》。随后，被上诉人以办理房产过户手续为由拿走了河价定【2013】213号涉税财物价格认定书件原件（只给上诉人留下了一份复印件）。2013年9月份，上诉人才拿到了涉诉房产的所有权证复印件，其中显示该房屋过户至上诉人名下的时间是2013年8月30日。2013年4月初左右，被上诉人又私下拿着双方签订的虚假《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》到河池市价格认定中心私自冒充上诉人签字重新进行价格认定为47万元，并以此进行纳税办理过户手续。上诉人认为，上诉人与被上诉人所购买房屋的实际价格是30万元并经相关部门作出了价格认定，被上诉人就应当以合法的价格(324900元)对该房屋纳税并办理有关的过户手续，这才符合有关法律的要求。然而被上诉人却又拿着不可告人的虚假材料私自委托对该房屋的价格进行重新鉴定，并以此违法无效的证据请求法院认定涉案房屋的交易价格就是470000元，这一违法的请求是不应该受到法律保护的。但一审法院在未充分调查了解的基础上即完全认定了被上诉人的这一虚假请求，这是错误的。二、一审法院认定上诉人的给付条件成就并判决由上诉人支付307000元购房款给被上诉人，这是错误的。从上述双方对该房屋达成的转让协议及过程完全可以看出，该房屋的实际交易价格只是30万元而不是被上诉人诉称的47万元。上诉人实际尚欠的购房款也仅仅是10万元以及部分过户费用，但一审法院却未在充分调查核实的基础上即完全采纳了被上诉人的诉讼请求并判决由上诉人支付307000元购房款给被上诉人，这严重损害了上诉人的合法权益。为此，为维护上诉人的合法权益，特根据有关法律之规定向二审法院提起上诉，望判如所请。
被上诉人莫献荣答辩称，一、一审判决韦玉秀支付莫献荣购房款307000元是正确的。2012年1月20日，莫献荣与韦玉秀签订了《房屋转让协议》，约定莫献荣将位于河池市金城江区青秀路28号2楼的房屋以转让金470000元、过户费37000元共507000元的价格转让给韦玉秀。这份协议在签订之后已经得到部分履行，具体表现在：1、韦玉秀在签订协议时按约定先付给莫献荣20万元，尚欠307000元未付，有韦玉秀、屠绍青夫妇2012年1月20日所写的欠条为证；2、已经开出的销售不动产发票证实房屋交易价格为470000元；3、河池市金城江区地方税务局开具的《完税证》证实房屋计税金额是470000元；4、2013年5月3日莫献荣与韦玉秀签订《房屋转让补充协议》时再次重申，乙方（韦玉秀）己先付甲方（莫献荣）20万元并直接享有居住权，余下的307000元由甲方帮乙方办理贷款下来后付清。以上证据，上诉人在一审庭审质证时，对2012年1月20日签订的《房屋转让协议》、欠条以及《房屋转让补充协议》的真实性并无异议。因此，一审判决认定莫献荣转让给韦玉秀的房屋转让金470000元、过户费37000元共507000元，韦玉秀已支付给莫献荣20万元，尚欠307000元未付，据此判决上诉人韦玉秀付给被上诉人莫献荣购买款307000元，具有充分的事实和法律依据，是完全正确的。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人提交的《房屋买卖协议》是无效的。首先，本案涉讼房屋建成使用时间是在2011年，2012年3月21日办得房产证，而上诉人提供的《房屋买卖协议》签订时间是2010年1月27日。当时莫献荣的房屋还没有建成，怎么可能出卖房屋？所以，上诉人的这份《房屋买卖协议》是不真实的。其次，在当事人签订有多份协议并且后面协议的内容与前面协议内容不一致的情况下，根据合同自由和当事人意思表示最新、最近的原则，应当以后面签订的协议为准。所以，本案房屋买卖应当以双方于2012年1月20日签订的《房屋转让协议》为准。第三，双方在2012年1月20日签订的《房屋转让协议》已经得到部分履行，而2010年1月27日签订的《房屋买卖协议》并没有实际履行，只是废纸一张。2、上诉人请求确认本案房屋交易价格为30万元已经超出二审法院的审理的范围，依法应当不予审理。根据不告不理的原则，二审法院只能在当事人一审诉讼请求的范围内进行审理，本案被上诉人以上诉人尚欠307000元房款未付为由起诉，要求上诉人支付余下的房款。所以，本案的争议焦点是合同约定给付房款的条件是否成就，上诉人是否应当支付购房余款307000元给被上诉人。一审开庭时，上诉人并没有以房屋交易价格是30万元而不是47万元进行抗辩，也没有向法院提供《房屋买卖协议》来证明自己的观点，上诉人二审时才请求法院确认房屋交易价格为30万元，已经超出二审法院审理的范围，应当不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。希望二审法院判决驳回其上诉，维持原判。
被上诉人莫献荣向一审法院起诉请求：1、判令被告支付购房款余款307000元给原告；2、判令被告支付原告违约赔偿金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年1月20日，原告莫献荣（甲方）与被告韦玉秀（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1、甲方将位于河池市青秀路28号二楼的一套房屋转让给乙方，房屋转让金为470000元，过户费37000元，共计507000元，由原告包办过户手续至被告户上，被告不再承担其他费用。2、乙方现付给甲方200000元，余款307000元由甲方负责办理房屋贷款手续到贷款发放下来付清。3、付完200000元甲乙双方开始办理过户手续，并且乙方直接拥有居住权。双方签订该《房屋转让协议》后，被告韦玉秀即于同日向原告支付了购房首付款200000元，原告收款后向被告出具了收条，被告交首付款后即入住该房屋。因诉争房屋后窗台下搭建有一砖混结构卫生间，被告遂要求原告拆除卫生间后才继续履行房屋买卖合同。2013年4月28日，原告莫献荣（甲方）与被告韦玉秀（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定：1、甲方负责办理过户手续到乙方名下，在办理转让手续过程中，乙方应积极配合。2、乙方已先付甲方20万元房款给甲方并直接享有居住权，余下的307000元由甲方帮乙方办理贷款，待贷款下来后付清。3、甲方把大门口违章建造的厕所拆掉后立刻去办理二手房贷款，乙方应积极配合签字。4、若甲方不把厕所拆掉，乙方有权拒绝配合甲方办理贷款。5、待乙方的房产证下来后，甲方立刻办理贷款，乙方应积极配合，马上签字，尽快把余下房款还清。6、甲方在办理贷款中，乙方不得以任何理由和借口拒绝配合和签字，否则，甲方有权收回房屋并收取租金、赔偿违约金五万元。若甲方在办理房屋转让手续的过程中无任何理由终止本合同，同样承担相应的法律责任。2013年8月30日，原告办理了房屋所有权过户手续，将诉争房屋过户至被告名下，房产证号为河房权证金城江字第××号。同年9月，原告到银行咨询办理二手房贷款，但因故未能办理成功。2013年10月23日，原告以自己已严格履行《房屋转让协议》约定的全部义务，在帮助被告办理贷款的过程中，被告以各种理由拒绝配合签字，又拒绝支付拖欠的房屋转让余款，被告严重违反《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》为由，向被告提出解除该房屋转让协议，并于次日将《解除协议通知书》通过邮政EMS邮寄给被告韦玉秀，韦玉秀已签收该邮件。本案诉争房屋的土地使用权至今仍在原告莫献荣名下。2014年1月6日，莫献荣以韦玉秀严重违约为由，向该院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》。该院审理后作出（2014）金民初字第91号民事判决书，驳回原告莫献荣要求解除《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》的诉请请求。莫献荣不服该判决，向河池市中级人民法院提起上诉，河池市中级人民法院作出（2014）河市民一终字第293号民事判决，驳回上诉，维持原判；莫献荣不服，向河池市中级人民法院申请再审，河池市中级人民法院作出（2015）河市民申字第47号民事裁定书，驳回莫献荣的再审申请。2015年10月21日，莫献荣以韦玉秀、屠绍青违约为由，向该院提起诉讼，请求韦玉秀、屠绍青立即支付购房余款307000元给原告，后莫献荣于2016年1月21日向该院提出撤诉申请，该院作出（2015年）金民初字第1930号民事裁定书，裁定准许莫献荣撤回起诉。撤回起诉后，莫献荣多次以电话、短信方式要求韦玉秀协助其到河池市国土资源管理局办理土地使用权证过户手续，韦玉秀以讼争房屋的面积有误（比双方约定的面积小）及购房税有误为由拒绝协助办理土地使用权证过户手续。原告莫献荣以被告韦玉秀毫无履行付款义务的诚意，系有计划的耍赖拒绝支付余下款项，未能按照协议履行义务已构成违约为由，向该院提起诉讼，要求判如所请。
一审法院认为，原告莫献荣与被告韦玉秀签订的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于房屋买卖合同约定给付房款的条件是否已经成就，被告韦玉秀是否应该向原告请支付购房余款307000元的问题。本案，原、被告在《房屋转让协议》及《补充协议》约定的付款条件为：余款307000元在莫献荣帮韦玉秀办理贷款，待贷款发放下来后付清。该约定的意思是被告以购买的房屋作抵押贷款，银行发放贷款后，被告韦玉秀用贷款支付购房余款给原告莫献荣。根据银行房屋抵押贷款的要求，抵押房屋的房屋所有权证和土地使用证上的名字一致时，银行才会接受贷款申请。显然，原告将出让房屋的房产证及土地使用权证均过户至被告名下，是被告得以办理银行抵押贷款并支付房款的前提和必要条件，原告仅过户了房产证，没有将土地所有权证过户，不能成就被告办理银行抵押贷款的前提条件，致使被告未能办理银行抵押贷款，导致合同约定的房款给付条件未能成就，责任在于原告方。因此，被告在第一次诉讼中以此抗辩的理由成立，该院依法驳回了原告第一次诉讼的请求，原告提起第二次诉讼中，亦因此而撤诉。但在该院作出（2015年）金民初字第1930号民事裁定准许莫献荣撤回起诉后，原告莫献荣以多次电话、发短信方式要求被告韦玉秀一同到河池市国土资源管理局办理土地使用证过户手续，将出让房屋的土地所有权证过户至被告名下，以此满足被告办理银行贷款的条件，从而实现双方签订《房屋转让协议》及《补充协议》的目的。但是被告韦玉秀在收到莫献荣的电话、短信通知后，又以房屋的面积及购房税有误为由，拒绝协助莫献荣到河池市国土资源管理局办理土地使用证过户手续，致使土地使用权证不能过户，导致其给付房款的条件始终无法成就。根据双方签订的《房屋转让协议》及《补充协议》约定，已明确了双方交易的房屋金额总计为507000元，由原告包办过户手续至被告户上，被告不再承担其他费用。合同并没有对买卖房屋面积及税费进行约定，因此，被告在本案的诉讼中，以此作为阻缓其给付房款条件成就的抗辩，理由不能成立，不予支持。被告违反了《房屋转让补充协议》第五条：“待乙方的房产证下来后，甲方立刻办理贷款，乙方应积极配合、马上签字、尽快把余下房款还清”的约定，其行为明显阻碍了其应给付房款条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不当地阻止条件成就的，视为条件成就；不当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，本案视为被告的给付条件成就，原告请求被告支付剩余307000元购房款，理由成立，予以支持。二、关于被告韦玉秀是否应该支付50000元违约金给莫献荣问题。原、被告双方在《房屋转让补充协议》第六条约定：“甲方在办理贷款中，乙方不得以任何理由和借口拒绝配合和签字，否则，甲方有权收回房屋并收取租金、赔偿违约金五万元……”。从上述约定可知，当本案讼争房屋符合贷款条件时，韦玉秀拒绝配合和签字，应支付相应的违约金。但双方的合同尚未进入办理银行贷款阶段，故对原告莫献荣请求被告韦玉秀支付50000元违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告韦玉秀支付307000元购房款给原告莫献荣；二、驳回原告莫献荣的其他诉讼请求。案件受理费6655元（原告已预交），由原告莫献荣承担932元，由被告韦玉秀承担5723元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人提供的离婚证用以证明上诉人与其丈夫屠绍青已于2011年离婚，2012年1月20日所写的欠条系其丈夫所写不是上诉人签字，并在本案二审开庭后于2016年12月5日申请对该欠条进行笔迹鉴定，认为该欠条不能作为本案的证据使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的……人民法院可以确认其证明力。因该欠条系被上诉人在一审提供的证据，上诉人在一审质证时予以认可，二审开庭后，上诉人才提出进行笔迹鉴定的申请，该申请已超过法律规定的举证期限，且该欠条不是认定本案案件事实的依据，故对上诉人提出的上述争议事实，本院不予采信。2、上诉人提供的上诉人与被上诉人于2010年1月27日签订的《房屋买卖协议》用以证明涉案房屋买卖价款为30万元以及河池市价格认定中心出具的价格认定书用以证明涉案房屋的评估价格为32万元。因涉案房屋的买卖历经被上诉人提起解除买卖协议之诉，再经本案一审程序，上诉人均未对其与被上诉人于2012年1月20日签订的《房屋转让协议》和2013年4月28日签订的《房屋转让补充协议》中认定涉案房屋的买卖价款为507000元提出异议，且该两份证据不是二审的新证据，故本院亦不予采信。另，上诉人在本案二审开庭后于2016年12月5日向本院提出申请调取：①韦玉秀与莫献荣于2013年3月14日共同签字委托河池市价格认定中心对涉税财物价格认定的全部手续材料以及河价定[2013]213号涉税财物价格认定书的原件；②韦玉秀与莫献荣于2013年3月19日到河池市金城江区地税局共同签字的纳税手续材料；③莫献荣私自委托作价鉴定的涉案房屋价值为47万元的全部手续材料、价格认定书原件以及私自到金城江区地税局纳税的有关手续材料。因上诉人未向一审法院申请调取上述证据，亦未在二审规定的举证期限内提出申请，且上述证据不是二审的新证据，故本院依法不予调取。
本院对一审查明的事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案房屋的买卖价款如何确定？
本院认为，被上诉人莫献荣主张涉案房屋的买卖价款为507000元，而上诉人韦玉秀则主张涉案房屋的买卖价款为300000元。首先，2014年1月6日，莫献荣以韦玉秀严重违约为由向一审法院起诉请求解除双方于2012年1月20日签订的《房屋转让协议》和2013年4月28日签订的《房屋转让补充协议》，一审法院以这两份协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定而认定为合法有效，从而作出（2014）金民初字第91号民事判决驳回莫献荣要求解除协议的诉讼请求。莫献荣对该判决不服提起上诉，韦玉秀在该案的上诉答辩中认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，而该案的一审判决在认定事实部分认定上述的两份协议合法有效，协议内容均约定涉案房屋的买卖价款为507000元，韦玉秀已支付购房款200000元，余下的307000元由莫献荣帮韦玉秀办理贷款至贷款发放后付清。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故在该案件中，韦玉秀已认可涉案房屋的买卖价款为507000元。其次，韦玉秀在本案一审程序中并未对上述的《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》提出异议，亦认定韦玉秀在本案中也认可这两份协议的存在，即韦玉秀认可涉案房屋的买卖价款为507000元。最后，韦玉秀和莫献荣在一审庭审中均承认双方对涉案房屋除了签订上述两份协议外再无签订其他协议，且韦玉秀在本案二审期间提供的其与莫献荣签订的《房屋买卖协议》，该协议的签订时间在上述两份协议签订之前，而后签订的协议与之前签订协议内容不一致的，应以后签订的协议为准。综上，韦玉秀主张涉案房屋的买卖价款为300000元与本案的事实不符，本院不予采纳。莫献荣主张涉案房屋的买卖价款为507000元有事实和法律依据，鉴于韦玉秀已支付购房款200000元，一审法院根据本案事实及相关法律的规定判决韦玉秀还支付307000元购房款给莫献荣并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人韦玉秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5905元，由上诉人韦玉秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘嘉芳
审 判 员 郑燕华
代理审判员 韦艳艳
二〇一六年十二月十五日
书记员刘清华
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；