中华人民共和国上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初5979号
原告：杨锡民(YANGXIMIN)，男，1951年1月16日出生。
委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。
被告：梁丽珍，女，1963年2月23日出生。
委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。
原告杨锡民(YANGXIMIN)与被告梁丽珍其他用益物权纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告杨锡民(YANGXIMIN)的委托诉讼代理人郑昌伟，被告梁丽珍及其委托诉讼代理人申毕乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨锡民(YANGXIMIN)向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金23.8万元及利息1.309万元(利息按年利率5.5%计，自2016年1月31日起至2017年1月31日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市广元西路XXX号7D房屋权利人。2014年10月31日，原被告经德佑房地产经纪有限公司中介，签订“房地产买卖居间协议”，次日签订“协议书”。原告拟出售上述房屋给被告，在收取被告40万元定金后即将房屋钥匙交付被告。被告于2014年11月12日与德佑公司签订房屋租赁合同。岂料被告当时属于限购对象且在沪无正式劳动合同，也无足够资金购房，被告应按协议书于2016年1月31日正式签约并交付23.8万元，但被告却回避离开上海，导致交易失败，构成违约。以上事实有生效判决载明，该判决判令双方房屋买卖协议解除、原告向被告返还40万元定金及赔偿40万元，但对被告实际控制房屋14个月及车位16个月应付的租金，未予处理。该判决采信德佑公司证人证言，即23.8万元系租金，被告对此也予以认可。鉴于被告自2014年12月1日起实际控制涉案房屋14个月，车位16个月，但尚未支付23.8万元租金；且双方买卖关系已解除，故原告诉至法院，请求判如诉请。
梁丽珍辩称，不同意原告诉请。原被告不存在法律意义上租赁关系，双方签订的协议书不是租赁协议，而是买卖协议。上案证人许某某是中介公司员工，但并非直接参与涉案房屋居间事务的中介人员吴某，被告不认可证人对23.8万元系租金的陈述，该笔钱款实际是基于买卖关系的补偿。
根据原被告当庭的一致陈述，原被告提交的房地产权证、房地产买卖居间协议及协议书、房屋租赁合同、民事判决书、委托书，法院依职权调取的(2016)沪0104民初17086号一案庭审笔录及梁丽珍在该案中提交的房屋租赁合同、租金支付凭证等材料，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提交的被告与案外人中介员工吴某的录音资料，经质证，原告不认可真实性，鉴于录音资料系被告自行制作且涉及案外人，在案外人吴某未到庭作证且无其他相关证据佐证的情形下，本院对该组证据的真实性及证明力不予认定。
本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区广元西路XXX号7D室及地下B19号车位(以下简称系争房屋)的产权人为原告杨锡民(YANGXIMIN)，取得产权时间为2004年。2014年10月31日，被告梁丽珍(买受方、乙方)、原告杨锡民(YANGXIMIN)(出售方、甲方)、案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋的买卖居间事宜签订三方《房地产买卖居间协议》，约定：甲方向乙方出售系争房屋的总房价款为人民币720万元整(包含车位转让款15万元)；乙方于2014年10月31日前向丙方支付意向金40万元，如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金。甲乙双方同意在本协议签订后460日内共同赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产，应双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本，则已支付的定金不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本当日支付首期房款360万元(含已付定金，尾款5万元由丙方代为保管)；于办理过户当日自筹资金支付360万元。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后三日内申请产权过户及抵押登记(若有)。甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后叁日内将系争房屋交付乙方，乙方通过丙方或直接支付尾款5万元。合同第七条约定违约责任，本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。其他约定见协议书。
2014年11月1日，被告梁丽珍(买受方、乙方)、原告杨锡民(YANGXIMIN)(出售方、甲方)签订《协议书》，就居间协议进行补充约定：1.该居间协议约定的房价款人民币720万元为甲方净到手价；2.双方应于2016年1月31日前签订《上海市房地产买卖合同》，承诺按居间协议约定条款履行合同，任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述房屋成交价格的20%；3.在本协议约定时间期限内，若因政策变化导致乙方一年税单不能购买，双方互不追究违约责任，和平解约；4.双方协商同意按照居间协议约定本协议有效履行期限为2016年1月31号前，乙方愿意支付甲方23.8万元作为利息；5.甲方同意于2014年12月1日至2016年1月31日期限内，按照现有房屋屋况将系争房屋使用权利交付乙方，在此期限内乙方对房屋具有完全的使用权，出租权，收租金权且承担房屋的物业管理费用；6.甲、乙双方其他事项按居间协议约定的《上海市房地产买卖合同》履行；7.其他文本与本协议不一致的以本协议为准。同日，被告向原告支付了40万元购房定金。同日，原告出具委托书：委托被告就系争房屋代表原告办理“代为签订定金协议、房地产租赁合同、收取房屋租金、交房、支付房屋租赁过程中的税费及办理相关事宜、办理水电煤、物业管理交接手续。”
上述协议及委托书签订后，被告自2014年12月1日起至2016年3月止实际占用系争房屋(含车位)。被告当庭自认，其于2014年12月1日至2015年11月30日期间将房屋出租，按每月13,500元收取租金；将车位对外出租15个月，按每季度2,000元收取租金；直至2016年3月，系争房屋由原告收回。被告自认未向原告支付过上述期间占用系争房屋的使用费，收取的租金亦归被告所有。
另查明，因双方在系争房屋买卖中产生纠纷，被告于2016年1月诉至本院【(2016)沪0104民初17086号一案】，请求判令：解除双方基于2014年10月31日签订的《房地产买卖居间协议》确立的房屋买卖关系及于2014年11月1日签订的《协议书》；2.杨锡民(YANGXIMIN)返还梁丽珍定金40万元并赔偿拒绝履行合同造成的损失260万元(含144万元违约金及相应房屋差价损失)。该案一审审理期间，证人许某某代表系争房屋的中介德佑房地产经纪有限公司出庭作证，就案涉《协议书》第4条约定的23.8万元利息的性质，证人表示，该协议书文本由中介为原被告起草，经证人当庭通过手机短信与中介经办人吴某核实，明确23.8万元利息为系争房屋的租金，双方租赁关系于2016年1月31日终止。被告梁丽珍当庭对证人证言真实性表示认可，并确认房屋买卖协议约定的房屋价款中不包括23.8万元，但梁丽珍表示当时感觉到杨锡民(YANGXIMIN)不想履行买卖协议，故其未支付23.8万元。原告杨锡民(YANGXIMIN)对证人证言亦认可，认为基于梁丽珍仅支付40万元定金，剩余房款在签订房屋买卖合同后再行支付，故23.8万元属于梁丽珍提前占用系争房屋的利息，梁丽珍实际占用房屋一年多，该笔钱款应予支付。就本案争议的23.8万元，该案一审判决认定，根据审理中双方确认，该笔钱款系双方签订居间买卖协议至签订正式房地产买卖合同期间，因梁丽珍尚未支付相应房款，但提前占用房屋产生的利息或租金，基于该笔钱款并非总房价的组成部分，且杨锡民(YANGXIMIN)未提出反诉且当庭表示将另案主张，本案对此节不予处理。该案一审认定杨锡民(YANGXIMIN)应就双方最终未签订房屋买卖合同承担相应违约责任，并判决：一、解除梁丽珍与杨锡民(YANGXIMIN)就系争房屋(含车位)于2014年10月31日签订的《房地产买卖居间协议》中涉及的房屋买卖关系及于2014年11月1日签订的《协议书》；二、杨锡民(YANGXIMIN)于本判决生效之日起十日内向梁丽珍返还购房定金40万元；三、杨锡民(YANGXIMIN)于本判决生效之日起十日内赔偿梁丽珍损失(含违约金)40万元。该民事判决书现已生效。
本案审理中，原告当庭认可23.8万元系被告提前占用房屋的租金。对此，被告则对前案证人许某某代表中介公司就此节的陈述予以否认，认为双方仅有买卖关系，不存在租赁关系，协议书第四条约定的23.8万元非租金，2016年1月31日也非租赁关系终止日，而是原告委托被告出租系争房屋的最后期限。23.8万元实际为购房补偿，因为自双方签订居间协议至签订正式买卖合同相隔460日，故双方约定由被告给予原告23.8万元利息作为补偿，具体计算方式为以未支付房款680万元(总房款扣减定金40万元)乘以3.5%利率，因前案判决原告违约，被告无需再行支付23.8万元。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《协议书》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。被告已根据协议书约定对系争房屋行使使用、出租及收取租金的权利，亦应按协议书约定向原告支付23.8万元。因双方在协议书中对23.8万元的性质约定不明，原告现主张该笔钱款为租金，缺乏依据；根据生效判决及本案查明事实，本院认定，该笔钱款非总房价组成部分，属于双方签订居间买卖协议至签订正式房地产买卖合同期间，因原告尚未支付相应房款，但已提前一年多占用房屋所产生的相关费用。考虑到被告实际占用房屋及车位约15个月且未支付任何费用，反而自认期间获取租金收益达17万余元；按照被告对外出租的租金标准，原告现主张23.8万元亦符合系争房屋在被告占用期间的预期市场租金收益，故从公平及诚信原则出发，原告有权要求被告按协议书约定支付23.8万元。现被告否认其在前案庭审中对证人证言的质证意见，但未提供充分证据予以佐证，退一步讲，即便按照被告本案所述约定的23.8万元利息系考虑到居间协议与买卖合同签订间隔过长而给予出售方的购房补偿，原告已依据前案生效判决对其在履行买卖协议中的违约行为承担相应违约责任，故双方房屋买卖关系解除并不免除被告按约支付占用房屋期间使用费的义务。综上，原告将23.8万元定性为租金，虽缺乏合同及法律依据；但对原告要求被告支付23.8万元占用系争房屋期间费用的诉请，于法有据，本院予以支持。因该笔钱款系双方房屋买卖关系履行中所作的特别约定，在双方就房屋买卖纠纷涉诉，且原告存在违约行为的情形下，被告未及时支付该笔23.8万元系事出有因，故对原告主张利息损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定判决如下：
一、梁丽珍于本判决生效之日起十日内向杨锡民(YANGXIMIN)支付占用上海市徐汇区广元西路XXX号7D室房屋及地下B19号车位期间的费用23.8万元；
二、驳回杨锡民(YANGXIMIN)的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5,066元，保全费1,700元,公告费260元，由梁丽珍承担6,673元，由杨锡民(YANGXIMIN)承担353元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年十月十九日
书 记 员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。