河北省丰宁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第463号
原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会。
法定代表人赵国强，职务村主任。
委托代理人孙晓平，河北坤平律师事务所律师。
被告张桂平。
委托代理人刘玉玺，丰宁满族自治县大阁镇正平法律服务所法律工作者。
原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会（以下简称撒袋沟门村委会）与被告张桂平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理并作出判决，被告不服判决提起上诉，承德市中级人民法院审理后以原判决认定事实不清、遗漏当事人为由裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告撒袋沟门村委会法定代表人赵国强及其委托代理人孙晓平、被告张桂平及其委托代理人刘玉玺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告租赁原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司院内牛舍半栋，用于养牛。被告租赁牛舍后自2011年3月至今没有交付租金。原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司于2014年经法院判决解散，清算组已经通知被告在2014年6月15日前向原告村委会交付租赁物，并给付租金，但被告至今未予履行。为维护原告的合法权益，故诉请法院判令被告返还租赁的牛舍，并给付自2011年4月至2015年1月的租金13650元以及今后按每日10元计算的租金至返还租赁物时止。
原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、丰宁满族自治县人民法院（2013）丰民初字第1101号民事判决书一份，以证实原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司已被法院判决解散；2、股东会议决议及解散丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司协议书各一份，以证实原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司的股东即原告撒袋沟门村委会与郑百良双方已就公司解散的相关债权债务、资产归属事宜协商达成协议；3、备案通知书、解散公司公告和准予注销登记通知书、郑百良的书面证明各一份，以证实申请解散公司已经工商备案、并向债权人发出通知且公司已经注销完毕，原公司的土地、地上资产、对外合同的履行与解除权利均归属于原告，原告作为财产所有人，诉讼主体正确。4、公司清算组给被告的通知书一份，以证实公司解散后，公司清算组通知被告限期交付租金和返还租赁物；5、原告给郑百良的通知及郑百良给原告的授权委托书各一份，以证实2011年原公司股东间的职责权限问题；6、原告代理人对原公司保管王秀侠的询问笔录一份，以证实每栋牛舍每月租金600元、按月交付及被告租用牛舍情况。
被告辩称：原告起诉被告主体不适格，本案遗漏了原告郑百良，也遗漏了被告王成祥。被告租赁的牛舍是原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司的，而不是原告的。原丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司依法解散后，起诉主体应为该公司的清算组，清算组织解散后应由原公司共同股东起诉，郑百良为原公司大股东未起诉属于遗漏原告；原公司与王成祥共同建设福成奶牛养殖小区，双方约定共同招收养牛户并签有十年期限的合同，同时王成祥又与被告签订了十年期限的合同，王成祥是福成奶牛养殖小区的当事方之一，故原告起诉也遗漏了被告王成祥。被告租赁原福成公司的合同期限约定于2017年3月17日到期，因合同未到期，被告不同意解除合同并退还租赁物。原告及福成公司自2011年春至今未对租赁物进行管理和维修，被告也未租赁原告的牛舍，故被告亦不同意原告支付租金的请求。
被告为反驳原告的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、丰宁京北绿洲乳业公司与福成公司的租赁合同及王成祥与福成公司签订的协议书各一份，以证实承租方王成祥与出租方福成公司间达成的就公司相关设备、设施使用及场地内建设挤奶平台，租期及租金收取等合同情况；2、被告与王成祥的协议书一份，以证实王成祥与被告就牛奶销售、饲料供应和违约责任等达成的期限为十年的合同情况；3、被告代理人对王成祥的调查笔录一份，以证实其建设奶站、招收养牛户和福成公司参与管理收取租金的有关情况；4、维修票据五张，以证实被告等十户养牛户维修房屋、变压器及线路、清理水井和水沟支付的相关费用共计26800元；5、原告发出的通告一份，以证实原告曾于2011年8月8日向各养牛户通告限期迁出，但此前原告并未与被告进行过协商。
为查明案件事实，本院对原福成公司股东郑百良进行了询问，并制作了调查笔录一份，证实原福成公司与被告等养牛户没有签订书面的租赁协议，当时只是口头协议，每栋牛舍月租金600元，每月租金由公司收取，公司负责牛舍的维护，费用由公司承担，如双方解除合同，公司提前两个月通知对方；公司对牛舍维护到2011年3月，各养牛户的租金收取到2011年3月底，2011年4月以后的租金归村所有。本院听取了原被告双方对该调查笔录的意见，原被告均未提出异议。
经审理查明：2007年3月13日，王成祥代表丰宁京北绿洲乳业有限公司与丰宁满族自治县福成生态畜牧有限公司签订了“使用丰宁福成公司设备、设施、场地的租赁合同”一份，约定京北绿洲乳业公司利用福成公司闲置资产及设施，投资建设机械化挤奶平台，同时经营饲料饲草，租期十年，自2007年3月13日至2017年3月13日。2007年6月15日，王成祥又与被告等养牛户分别签订协议各一份，约定由王成祥负责被告等养牛户牛奶的收购以及饲料供应，合同期限同京北绿洲乳业公司与福成公司租赁合同的期限一致。2008年1月1日，福成公司与王成祥签订协议书一份，双方认可原京北绿洲乳业公司与福成公司签订的租赁合同，承租人由王成祥承继，原合同对王成祥继续有效。被告等养牛户进入福成公司养牛小区后，租用了福成公司的牛舍用于奶牛的生产经营，双方口头约定每栋牛舍月租金600元，租金每月一交，福成公司负责牛舍的维护，费用由福成公司承担，如双方解除合同，福成公司提前两个月通知对方。但福成公司与被告等各养牛户未曾签订书面的租赁合同。
2011年3月，福成公司两名股东郑百良和撒袋沟门村委会签订《解除合同》，约定郑百良得到补偿后退出公司，随后该《解除合同》又被承德市中级人民法院判决确认无效，但自此以后，福成公司不能正常运作、其经营管理发生了严重困难，福成公司再未对其出租的牛舍进行日常的维护和收取租金。
2013年12月，本院（2013）丰民初字第1101号民事判决依法解散了福成公司。随后福成公司成立了清算组，公司股东郑百良和撒袋沟门村委会就公司资产的处置达成协议，其中就公司出租房屋的租金收取问题约定“2011年4月20日前归郑百良所有，2011年4月21日后尚未交付的租金收取后归撒袋沟门村委会所有”，公司清算组并于2014年5月向被告送达了通知书，通知被告向原告限期交付租赁物并交付租金至搬迁之日，2014年5月16日福成公司经丰宁工商局决定准予注销登记。
另查明，被告租用福成公司牛舍半栋，租金交到2011年4月15日，自2011年4月16日至今的租金再未交付。被告租赁福成公司牛舍期间，支付清理水井费用400元、清理水沟费用1200元、维修房屋费用1000元、维修变压器和线路费用680元。
2014年7月3日，原告撒袋沟门村委会以福成公司已经解散并注销为由，诉请被告返还租赁的牛舍并给付租赁费。
本院认为：福成公司将其养牛小区的牛舍租赁给被告饲养奶牛使用，双方口头约定了租金数额、支付方式、房屋维修管理等内容，该口头合同不违反法律的禁止性规定，应为合法有效合同。合同双方应当全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。福成公司作为出租方，应当履行租赁物的维修义务，但因该公司经营管理发生严重困难后，其未再履行维修义务，故被告作为承租人自行维修支付的费用应由出租人负担，并应当相应减少租金。被告自2011年4月16日以后未交的租金，虽然福成公司没有及时收取，但根据合同权利义务相一致原则，被告仍应向相关权利人予以支付。被告以福成公司未尽到维修义务为由，拒付欠付的租金没有合法依据，本院不予采信。
福成公司解散后注销过程中，原公司股东郑百良和撒袋沟门村委会就公司出租房屋的租金收取和权属问题已经达成协议予以明确约定，并已经通知被告向原告交付租金，原告撒袋沟门村委会作为租金的债权人即原福成公司的唯一受让人，其有权以原告身份起诉被告，故撒袋沟门村委会的原告主体身份适格；根据原公司股东间的协议，郑百良对被告2011年4月21日以后未交付的租金没有所有权，故本案不存在遗漏原告问题；原福成公司与被告签订的口头租赁合同，在福成公司注销后，原告方作为诉讼的权利方起诉被告，依据合同的相对性，亦不存在遗漏被告的问题。故此，本院对被告关于诉讼主体不适格的抗辩不予采纳。
原福成公司与被告签订的口头租赁合同已经履行多年，但双方对于合同的租赁期限存有不同认识，在双方就租赁合同未依法解除前，原告诉请被告返还租赁物缺乏依据，故本院对该请求不予支持。根据原福成公司股东间的协议，原告只能对被告2011年4月21日以后的租金主张权利，对于原告多主张的租金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告张桂平给付原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会租用半栋牛舍的租金自2011年4月21日至2015年2月28日共计13900元，扣除维修费用3280元，再应给付10620元。此款应于本判决生效后十日内付清。
自2015年3月1日以后，被告租赁期间的租金每半栋每月300元，被告张桂平应按照合同约定于当月的月底前向原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费360元，由原告承担160元，被告承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 刘桂平
审 判 员 丛春林
代理审判员 廖安娜
二〇一五年三月二日
书 记 员 孙云新
附页：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。