北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初4204号
原告党静，女，1988年10月28日出生。
委托代理人丁多盛，男，1987年8月27日出生。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
被告蒋泓，男，1964年4月19日出生。
第三人北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。
法定代表人王宁，总经理。
委托代理人蔡佳霖，女，1981年7月29日出生。
委托代理人高文苹，女，1965年11月25日出生。
原告党静与被告蒋泓、第三人北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐敏敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告党静及其委托代理人丁多盛、李子光，被告蒋泓，第三人凯利门公司的委托代理人蔡佳霖、高文苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告党静诉称：2016年1月2日，原告经凯利门公司提供居间服务与被告蒋泓签订房屋定购协议，合同约定蒋泓将坐落在北京市房山区某某号的房屋以125万元的价格卖给原告，签订合同当天交付了定金2万元，原告申请公积金贷款100万，产权过户前支付购房款25万。根据合同第六条规定甲、乙双方相互配合于2016年1月15日向北京燕山石油化工有限公司生活社区服务管理中心房产管理部提交燕化公司已购公有住房上市审批手续。截止今日被告也未履行合同约定办理房产上市证明，经原告向被告确定,被告明确表示不再继续履行合同，根据合同第十三条第一款之规定，被告的行为已构成违约。诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人在2016年1月2日签订的房屋定购协议。2、被告返还原告交付的购房款定金20000元。3、被告向原告支付违约金125000元。4、被告向原告支付居间服务费20000元。5、案件受理费由被告负担。
被告蒋泓辩称：不同意原告所有的诉讼请求。本人没有不履行合同，只是履行过程中间出现了问题，并且双方签订的协议是定购协议，即使买方不买房子了也只存在双倍返还定金的问题。因为本人的房子是燕化公司内部公有住房，去办理上市审批手续的时候，燕化公司不给办理，原因是本人离婚了,离婚协议中关于这个房子的处理虽写明归男方所有，但是房屋坐落没有写具体、没有门牌号，只写到燕山，燕化公司要求我与前妻到公证处重新办理公证，将房屋坐落的具体门牌号写清楚，本人也在办理，但因离婚已经将近二十年，现在联系不到前妻。本人想通过其他方法办理上市审批手续，但目前没有办理成功。要求继续履行合同，但是办理好上市审批手续的时间我确定不了。继续履行合同不涉及返还定金、支付违约金及居间服务费。
第三人凯利门公司述称：同意原告提出的五项诉讼请求。需要补充说明的是，在办理上市审批的时候，有一笔评估费，是燕化公司房产办委托评估公司针对房产超标情况的评估，费用不到3000元，当时约定谁负担超标款，谁负担评估费，但现在评估公司一直在找我公司要评估费，现在我公司的意见是由蒋泓支付评估费。
经审理查明：1996年10月8日，被告蒋泓作为乙方（买方）同甲方（卖方）中国石化北京燕山石油化工公司签订《内部公有住房买卖合同》，购买了位于北京市房山区某某号房屋一套，该房屋于2000年9月6日取得房屋所有权证（京房权证房私字第某某号），登记在蒋泓名下。1997年3月21日，蒋泓同妻子吴某离婚，双方在离婚协议中约定“燕化服务公司购房房子归男方”。
2016年1月2日，原告党静作为乙方（买方）、被告蒋泓作为甲方（出售方）、第三人凯利门公司作为丙方（居间方），三方签订了《房屋定购协议》，约定甲方将位于北京市房山区某某号房屋以125万元的价格出售给乙方。关于合同履行，协议第六条约定，甲乙双方相互配合于2016年1月15日向北京燕山石油化工有限公司生活社区服务管理中心房产管理部提交燕化公司已购公有住房上市审批手续；如审批过程中，因出售方身份享受的优惠面积所导致的补差额款项问题，由甲承担。协议第四条、第五条、第七条约定，乙方于产权过户之日前支付首付款250000元整，乙方申请住房公积金贷款支付剩余房款1000000元。甲乙双方于北京燕山石油化工有限公司生活社区服务管理中心房产管理部审批合格之日起30个工作日内相互配合申请贷款。双方约定申请贷款当日签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约）。甲乙双方于公积金中心通知过户之日起5个工作日内办理产权过户。双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续产生的税费及相关费用全部由乙方承担。
关于居间费用，协议第十一条（三）约定，乙方支付的费用：居间服务费24200元；贷款服务费300元；权证办理服务费500元；物业交接200元。关于违约责任，协议第十三条约定：本合同签订后，乙方支付定金至支付首付款期间，甲乙双方任何一方违反本协议条款，均视为违约；违约方向守约方支付房屋总价款10%的违约金，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。本合同签订后，乙方已支付了首付款后，甲乙双方任何一方违反协议条款，均视为违约；违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金；如造成其他损失，还应按实际损失赔偿，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。
合同签订当日，党静、丁多盛给付蒋泓购房定金2万元，蒋泓出具收条。2016年1月5日，双方到燕化公司办理已购公有住房上市审批手续，因蒋泓于1997年与其妻子吴某离婚时未在离婚协议中明确房屋坐落，燕化公司要求蒋泓进行公证，以明确房屋具体地址。后蒋泓没有办理公证，党静诉至本院，要求解除合同，由蒋泓返还定金，支付违约金，支付居间服务费及诉讼费用。
本案在审理中，蒋泓要求继续履行合同，后因未能进行公证，房屋上市审批手续无法继续办理，蒋泓同意解除合同。本院组织双方进行调解，蒋泓提出解除合同，返还定金，并支付4万元违约金的调解方案。党静同意蒋泓提出的上述调解意。后党静曾向本院表示，关于居间服务费事宜，自己在庭下同第三人凯利门公司自行协商解决，撤回了要求蒋泓承担居间服务费的诉讼请求。
上述事实，有《房屋定购协议》、定金收条、《内部公有住房买卖合同》、离婚协议、房产证、《燕山石化公司已购公有住房上市出售审批表》等证据及双方当事人陈述、开庭笔录在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋定购协议》明确了交易的双方、所买卖房屋的具体情况、数量、房屋价款、履行期限和方式、违约责任等内容，因此该协议名为定购协议，内容上已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且该协议系双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定全面履行。由于涉案房屋系央产房，在办理房屋上市交审批手续的过程中出现障碍，党静主张解除协议，蒋泓在本案审理中同意解除，第三人凯利门同意原告的诉讼请求，本院予以准许。
关于党静主张蒋泓返还其支付的定金20000元的诉讼请求，现双方均同意解除合同，蒋泓理应将购房定金返还给党静，故对其此项诉讼请求，本院予以支持。
关于党静主张蒋泓应向其支付违约金125000元的诉讼请求，因导致涉案房屋上市交易审批手续未能成功办理的原因系蒋泓在1997年办理离婚时没有在离婚协议中明确房屋的具体地址导致房屋产权信息存在瑕疵，燕化公司房产管理部要求办理公证明确房屋地址，后蒋泓虽要求继续履行合同，但一直未能解决上述问题，理应承担一定的违约责任。考虑到蒋泓并非由于存在主观过错导致房屋产权不明确，根据公平和诚实信用原则，对蒋泓应支付党静的违约金依法酌情确定为40000元，对党静主张的高于此数额的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于居间服务费，鉴于党静撤回该项诉讼请求，称庭下自行同第三人协商解决，且居间服务费同第三人提出的评估费属于居间合同法律关系的范畴，本院不予处理，当事人可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告党静与被告蒋泓、第三人北京凯利门房地产经纪有限公司于二○一六年一月二日签订的《房屋定购协议》；
二、被告蒋泓于本判决生效后十日内返还原告党静购房定金二万元；
三、被告蒋泓于本判决生效后十日内给付原告党静违约金四万元；
四、驳回原告党静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百元，由原告党静负担九百四十元（已交纳），由被告蒋泓负担六百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 徐敏敏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 徐子焱