黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第441号
上诉人（原审原告）刘荣志，女，1927年12月16日生，汉族，黑龙江省退休工人，住黑龙江省哈尔滨市。
委托代理人王凤云，女，1945年4月14日生，辽宁省大连市大连色织布总厂退休干部，住辽宁省大连市西岗区。
上诉人（原审原告）王凤玲，女，1963年12月20日生，汉族，黑龙江省退休工人，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审原告）刘兆军，男，1963年11月2日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
三上诉人委托代理人潘力峰，黑龙江达升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王超，女，1977年12月18日生，汉族，哈尔滨市公安医院干部，住哈尔滨市道里区。
委托代理人侯明月，黑龙江良治律师事务所律师。
上诉人刘荣志、王凤玲、刘兆军因与被上诉人王超合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一民初字第1506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘荣志及其委托代理人王凤云以及刘荣志、王凤玲、刘兆军的委托代理人潘力峰，被上诉人王超及其委托代理人侯明月、王兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：王昌厚与刘荣志系夫妻关系。王昌厚与刘荣志育有6名子女，即王吉顺、王福祥、王滨和、王凤云、王凤琴、王凤玲。王凤玲与刘兆军系夫妻关系。位于哈尔滨市道里区东风街44号1栋1单元1层1号公产房原承租人系王昌厚。2002年6月10日该房屋的承租人由王昌厚变更为王凤玲。王昌厚于2008年3月14日死亡。2012年1月18日，王凤玲、刘兆军出具声明书，声明内容为：王凤玲和刘兆军是夫妻关系，王凤玲在哈尔滨市道里区东风街44号1栋1单元1层1户号有承租权房产一处（面积为30.63平方米，直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证，编号为1401791）。根据《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房产管理条例》规定，声明人一致同意，自愿将上述房产承租权有偿转让给王超。声明人保证没有遗漏上述房产的同住同户成年家庭成员以及其他共同承租人。同日，该声明书经黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处公证。2012年4月16日，房管部门将上述房产的承租人由王凤玲更至王超名下。2014年4月1日，王超自愿将上述房产的承租权转让给高鹏国。2014年4月4日，房管部门将上述房产的承租人由王超更至高鹏国名下。上述房产自2000年9月至今一直出租，由案外人胡乃东使用。
刘荣志、王凤玲、刘兆军诉称：王昌厚（已死亡）与刘荣志系夫妻关系。刘荣志一直居住在哈尔滨市道里区东风街44号1楼1室。该房产是王昌厚原单位哈尔滨市轻工业供销总公司分给王昌厚的，后王昌厚将承租权过户给女儿王凤玲，刘荣志与王凤玲一起居住。2012年1月18日，王凤玲、刘兆军、王超故意隐瞒刘荣志与王凤玲、刘兆军共同居住的事实，将位于哈尔滨市道里区东风街44号1楼1室房屋的承租权，以有偿转让的形式转让给王超，并办理了更名。王凤玲、刘兆军与王超没有签订过房屋买卖合同，也没有收到过所谓的有偿转让金。刘荣志对上述所谓的有偿转让行为并不知情，也没有同意过三人之间可以有偿转让。现要求判令王凤玲、刘兆军将位于哈尔滨市道里区东风街44号1楼1室的承租权有偿转让给王超无效。
王超辩称：根据刘荣志、王凤玲、刘兆军的诉讼请求及理由，可看出刘荣志诉的是王凤玲、刘兆军，王凤玲、刘兆军与刘荣志并不是共同原告。另外，王超在本案中应作为第三人参加诉讼，因为诉的是王凤玲和刘兆军隐瞒事实与王超签订房屋合同，侵害人不是王超。王超在2012年取得诉争房屋权利是有偿取得，同时也是善意取得。而且当时刘荣志并不在此居住，并不是房屋的共同承租人。王超取得房屋有一系列经过。1985年王超的母亲王凤琴用毛织厂的房屋换取本案诉争房屋在先，然后2007年王凤琴向王凤玲支付18万元，同时签订赡养老人协议，王凤琴实际赡养老人一直到2014年4月份。在2012年，王凤琴又向王凤玲支付20万元，所以诉争房屋才更名至王超名下。更名过户首先有公证书在先，又按照房管所的要求办理了手续，房管所已履行了行政手续，将房屋更名至王超名下。如刘荣志主张这种更名行为无效，应提起行政诉讼。刘荣志在2002年已经将房屋更名给了王凤玲，并且始终与王凤琴一直居住在哈尔滨市道里区通达街325号，所以刘荣志在本案中没有诉讼权利，诉争房屋已经与刘荣志无权属关系。
原审判决认为：2012年1月18日，王凤玲、刘兆军出具声明书，将本案诉争房产的承租人由王凤玲变更至王超名下，双方转让行为意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，并经过公证机构公证、相关房管部门更名，故对双方转让房屋承租权的行为效力予以认定。判决：驳回刘荣志、王凤玲、刘兆军的诉讼请求。案件受理费100元，由刘荣志、王凤玲、刘兆军负担。
刘荣志、王凤玲、刘兆军不服原审判决，向本院提起上诉称：1、王凤玲、刘兆军依据《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房产管理条例》将房产承租权转让给王超，王超将涉案房屋转让给高鹏国亦是依据上述两个法规，而《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房产管理条例》已于2001年10月19日废止，王凤玲、刘兆军将涉案房屋转让给王超以及王超将涉案房屋转让给高鹏国行为均因违法而无效。2、王凤玲、刘兆军与王超所做公证的时间是2012年1月18日，而王凤玲、刘兆军与王超签订《卖、兑房协议书》是2012年2月26日，即王凤玲、刘兆军与王超在哈尔滨市公证处做公证时并没有实际的有偿转让，并且王超也无证据证明已实际支付了相应的对价，其转让行为不符合《哈尔滨市公有住房使用权有偿转让管理办法》的规定。3、双方签订的《卖、兑房协议书》中王超的签名并非王超所书写，王超也承认将自己签名被划掉的事实，故《卖、兑房协议书》并非王超的真实意思表示，该协议无效。
王超同意原审判决。
二审中，双方当事人未举示新的证据。
二审对原审判决认定的事实予以确认。
另查明，王超举示的2007年7月16日的《协议》主要内容为：我（注：即王昌厚）现年89岁，妻子刘荣志现年83岁，生有三男三女，长子王吉顺、二子王福祥、三子王滨和、长女王凤云、二女王凤琴、三女王凤玲，都相继结婚，自立门户。我们在哈市道里区东风街46号有住房一套，使用面积33平方米。因我们已年迈，生活不能自理，现决定居住在二女儿王凤琴住所：道里区通达街325号150栋3单元1402室。经过我们二老与6个子女商量，一致同意，我们二老晚年的生活起居及养老送终，由二女儿王凤琴承担。鉴于以上情况，现将东风街46号住房一套33平方米更名给二女儿王凤琴。特立此协议，此协议具有法律效力。该《协议》下方署有王昌厚、刘荣志、王吉顺、王福祥、王滨和、王凤云、王凤琴、王凤玲的签名。王凤玲、刘荣志、刘兆军对该《协议》的真实性无异议。
原审中，王超述称：《卖、兑房协议书》中“王超”的签名原来是自己签的，后来划掉了又签的，不是自己签的。
刘荣志2007年至2014年3月前与王凤琴共同居住。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。涉案房屋系哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安康房产经营分公司（以下简称安康分公司）管理的直管公有住宅房屋，由王昌厚一家承租，双方系租赁合同关系。原登记的承租人王昌厚是代表家庭成员承租涉案房屋的承租代表人。2002年6月，经王昌厚申请，安康分公司将涉案房屋登记的承租人变更登记为王凤玲，王凤玲成为与安康分公司之间成立租赁合同关系的承租代表人。在王昌厚去世后，王凤玲、刘兆军、刘荣志系共同承租人。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。王凤玲作为涉案房屋登记的承租代表人，对涉案房屋进行的处分行为对全体承租人有效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房屋管理条例》是否废止，不影响《卖、兑房协议书》的效力。王凤玲作为涉案房屋登记的承租代表人与王超签订《卖、兑房协议书》，对全体承租人有效，且共同承租人刘兆军亦签署了《卖、兑房协议书》。《卖、兑房协议书》不违反效力性强制性法律规定，应当认定有效。刘荣志、王凤玲、刘兆军关于其转让行为违反《哈尔滨市公有住房使用权有偿转让管理办法》的规定，《城市公有房屋管理规定》和《黑龙江省城镇公有房屋管理条例》已废止，其及涉案房屋转让给王超以及王超将涉案房屋转让给高鹏国行为均违法无效的主张不成立，本院不予支持。公证与签订《卖、兑房协议书》的时间先后并不能证明是否有偿转让；涉案房屋是否有偿转让给王超以及王超是否支付了对价，均不影响转让合同的效力。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。《卖、兑房协议书》上王超的署名虽然不是王超本人所签，但王超对他人以王超的名义签订《卖、兑房协议书》的代理行为予以追认，并依据《卖、兑房协议书》将涉案房屋的承租人变更到王超名下，该代理行为有效。刘荣志、王凤玲、刘兆军关于《卖、兑房协议书》不是王超真实意思表示，应属无效的主张不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘荣志、王凤玲、刘兆军负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙云龙
审判员 龙 敏
审判员 韩玉梅
二〇一五年六月十日
书记员 王春贺
李迪