湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初671号原告望城华胜商业策划有限公司。法定代表人钟雄文，该公司总经理。委托代理人肖汉兵，湖南德都律师事务所律师。被告唐擎柱，男，汉族。被告湖南非凡汽车销售服务有限公司。法定代表人唐擎柱，该公司执行董事兼总经理。被告长沙市和美电器贸易有限公司。法定代表人陈峰，该公司执行董事兼总经理。原告望城华胜商业策划有限公司（以下简称华胜商业公司）与被告唐擎柱、湖南非凡汽车销售服务有限公司（以下简称非凡汽车公司）、长沙市和美电器贸易有限公司（以下简称和美电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华胜商业公司的委托代理人肖汉兵、被告(被告非凡汽车公司的法定代表人)唐擎柱及和美电器公司的法定代表人陈峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华胜商业公司诉称，2013年5月16日，原告与被告唐擎柱签订了《商铺租赁合同书》，合同约定原告华胜商业公司将位于长沙市望城区星城镇星月小区玫瑰园7-9#186、187、188、189号，总面积为451.64平方米的四个商铺出租给被告唐擎柱作为车友俱乐部使用，合同约定租赁期限为4年，即从2013年5月16日至2017年5月15日。租金第一年2013年5月16日至2014年5月15日免交房租；第二年2014年5月16日至2015年5月15日租金为人民币13459元/月；第三年2015年5月16日至2016年5月15日租金为18969元/月；第四年2016年5月16日至2017年5月15日租金为27098元/月。同时还约定承租人未经出租人书面同意，不得将房屋转租，否则出租人可以无条件解除合同。原告依合同的约定按时将商铺交付唐擎柱使用，但是被告唐擎柱却没有按照合同约定按时交付租金。从签订合同之日起，被告唐擎柱仅支付了从2014年5月16日至2014年11月15日的商铺租金。同时，唐擎柱承租商铺后，未经原告同意将商铺分隔成两层，将整个第二层及一层的部分商铺转租给被告和美电器公司使用，此转租行为违反了原、被告《商铺租赁合同书》第十条的约定，故原告有权解除与被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同书》。另在被告唐擎柱承租商铺期间，没有按照约定交纳物业管理费，根据与物业公司签订的协议，原告已代为交纳物业管理费20323.80元。原告多次派人员上门或委托律师发送《律师函》催缴租金及物业费，但是被告唐擎柱置之不理。综上请求法院判令：1、被告唐擎柱立即支付商铺租金195108.00元及滞纳金21404元（租金自2014年11月16日起计算至2015年11月15日，如后段仍实际占用商铺则租金依法计算至实际腾退商铺之日止；滞纳金从2014年11月16日计算至2015年11月16日，后段依法计算至租金实际交清之日止），并由非凡汽车公司和和美电器公司共同承担责任；2、被告唐擎柱向原告支付物业管理费20，323.80元，被告非凡汽车公司及和美电器公司承担连带责任；3、原告与被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同书》已于2015年10月26日解除；4、被告和美电器公司及湖南非凡汽车销售服务有限公司立即腾空商铺并交还原告；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告唐擎柱答辩称，1、物业管理费金额不对，从2013年8月到2014年10月我未交纳的物业费金额是15807元，另外装修押金8000多元没有退还给我；2、本案滞纳金过高，应该降低标准来计算；3、被告的主体不对，商铺是非凡汽车公司租赁的，不是我的个人行为，被告应该仅为非凡汽车公司。被告非凡汽车公司答辩称：与被告唐擎柱的答辩内容一致。被告和美电器公司答辩称：我已经腾空商铺并与非凡汽车公司解除合同，未欠付原告的物业管理费和租金。为支持其诉讼主张，原告华胜商业公司当庭举证如下：证据一：房屋产权证书，拟证明长沙市望城区星城镇星月小区长沙玫瑰园7-9#186、187、188、189四个商铺归原告望城华胜商业策划有限公司所有的事实；证据二：商铺租赁合同书、催租通知书、律师函、P186-189号商铺未经同意擅自转租及租金催缴通知，拟证明华胜商业公司与被告唐擎柱于2013年5月16日签订合同；被告唐擎柱没有按照合同约定支付租金且原告已进行催收；证据三：照片，拟证明商铺已被唐擎柱转租；证据四：物业管理协议两份，拟证明原告有代缴物业管理费的义务；证据五：物业费收据，拟证明原告已代被告唐擎柱代缴物业管理费20323.8元；证据六：照片、解除合同通知书，拟证明原告于2015年10月26日向被告送达解除租赁合同书。被告唐擎柱、非凡汽车公司针对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一、三没有异议；对于证据二有一份律师函不是本人签收且合同约定每日万分之五的滞纳金过高；对于证据四与我签订物业管理合同的是佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙公司，与原告无关；对于证据五物业管理费用数额不对；对于证据六我没有签收解除合同通知书。被告和美电器公司针对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一、二、三没有异议；对于证据四和美电器公司和非凡汽车公司签订合同时，有约定我方不承担物业服务费和租金；对于证据五我方与非凡汽车公司签合同时，没约定物业费我方应当交纳；对于证据六无法得知唐擎柱与原告是否解除合同。综合各方当事人的举证和质证意见，本院对以上证据认证如下：对于证据一、证据三，被告均无异议，本院予以认可。对于证据二、证据五鉴于原告对这些证据的真实性均无异议，仅对证据的证明力提出反驳，本院将原告提供的证据作为本案证据采纳。证据四中物业管理费均有收费票据予以佐证，本院予以认可。证据六被告唐擎柱已经签名，故对唐擎柱的质证意见不予采纳。为支持其抗辩主张，被告唐擎柱、非凡汽车公司当庭举证如下：证据一：延期开票证明、租赁押金收据，拟证明房屋租赁属于公司行为；证据二：装修保证金收据，拟证明原告所指物业公司在装修完成后不退还装修保证金，也不允许用于抵扣物业管理费。原告华胜商业公司针对被告唐擎柱、非凡汽车公司提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一没有异议；对于证据二收款人是佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司，不是原告。被告和美电器公司针对被告唐擎柱、非凡汽车公司提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一、证据二不清楚，无质证意见。综合各方当事人的举证和质证意见，本院对以上证据认证如下：对于证据一原告无异议，本院予以认可。对于证据二因该组证据与本案待证事实无关联性，故本院不予采信。为支持其抗辩主张，被告和美电器公司当庭举证如下：租赁合同书，拟证明我方不应交纳物业管理费。原告华胜商业公司针对被告和美电器公司公司提交的上述证据发表质证意见如下：该合同违反了原告方与唐擎柱签订的租赁合同约定。被告唐擎柱、非凡汽车公司对和美电器公司提交的上述证据发表质证意见如下：对上述证据无异议，是非凡汽车公司与其签订的。综合各方当事人的举证和质证意见，本院对以上证据认证如下：该证据内容真实，且与本案事实相关联，本院予以采信。根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：2013年5月16日，以原告华胜商业公司为甲方、以被告唐擎柱为乙方签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：原告华胜商业公司将位于长沙市望城区星城镇星月小区玫瑰园7-9#186、187、188、189号，总面积为451.64平方米的四个商铺出租给被告唐擎柱作为车友俱乐部使用，合同约定租赁期限为4年，即从2013年5月16日至2017年5月15日。租金第一年2013年5月16日至2014年5月15日免交房租；第二年2014年5月16日至2015年5月15日租金为人民币13459元/月；第三年2015年5月16日至2016年5月15日租金为18969元/月；第四年2016年5月16日至2017年5月15日租金为27098元/月；物业管理费由乙方自行承担。合同书第十条第二款还约定合同期间，未经甲方同意，乙方均不得将合同约定的权利转让给第三人，乙方自行转租、转借或交换的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同。第十二条第四款约定逾期滞纳金每日按逾期租金总额的万分之五计收。原告依约将商铺交付唐擎柱使用后，被告唐擎柱支付了2014年5月16日至2014年11月15日的商铺租金，后未续交纳租金。2015年4月，华胜商业公司委托律师向唐擎柱发出催租通知书，要求唐擎柱自收到通知书起七日内交纳截止2015年4月15日止的商铺租金121941元，滞纳金9450元。同时，因唐擎柱承租商铺后，未经原告同意将商铺分隔成两层，和美电器公司向非凡汽车公司承租了长沙市望城区星城镇星月小区玫瑰园7-9#186-189号阁楼；2015年9月23日，华胜商业公司向唐擎柱发出关于P186-189未经同意擅自转租及租金催缴通知，要求其立即撤销转租、停止转租行为。2015年10月26日，华胜商业公司向唐擎柱、和美电器公司送达且在其承租门面处张贴解除租赁合同通知，表示即日起解除与被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同》，并要求唐擎柱于2015年11月16日前腾空商铺交还给华胜商业公司。华胜商业公司与佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司、广州市时代物业管理有限公司长沙分公司分别签订的《前期物业管理服务协议》均载明本案商业物业管理服务费按建筑面积每月每平米2.5元标准收取。同时对于承租人违反该协议的，华胜商业公司应承担相应的责任。被告唐擎柱承租原告7-9#186、187、188、189四个商铺期间，未交纳2013年8月至2014年10月、2015年4月至2015年6月的物业管理费。原告华胜商业公司提供的物业管理服务费发票显示，原告已代被告唐擎柱交纳物业管理服务费共计20323.80元。本院认为，原告华胜商业公司与被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同书》，是双方之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受其约束。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。原告华胜商业公司与被告唐擎柱在2013年5月16日签订的《商铺租赁合同书》，虽然约定商铺用途为车友俱乐部，非凡汽车公司也于2013年8月8日成立，且双方也约定公司注册未完成时，暂不开具发票。但被告唐擎是租赁合同的相对人，也是非凡汽车公司发起人之一，在设立公司前以自己名义对外签订合同。原告自愿选择唐擎柱承担合同责任符合法律规定，本院予以支持；原告已选择被告唐擎柱承担本案责任后，非凡汽车公司不再承担责任。关于和美电器公司的责任问题，根据原告和被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同书》以及涉案房屋的实际使用情况，和美电器公司系次承租人，并非原告与被告唐擎柱所签租赁合同的当事人，被告唐擎柱和和美电器公司之间并不存在法律上的连带责任关系；且和美电器公司已经向唐擎柱交纳租金，所承租商铺也已腾退完毕。原告现依据其与被告唐擎柱的租赁合同要求和美电器公司连带支付房屋使用费没有法律依据，本院不予支持。根据双方关于未经原告同意，被告唐擎柱均不得将合同约定的权利部分转让给第三人，被告唐擎柱自行转租、转借或交换的，视为违约，甲方有权解除本合同的约定。被告非凡汽车公司因未经原告华胜商业公司书面同意转租门面给和美电器公司，且被告唐擎柱、非凡汽车公司未能按期交纳2014年11月15日后的租金，原告在2015年10月26日发出解除租赁合同的通知后，被告唐擎柱也并未在合理期限内提出异议，被告唐擎柱的行为已构成违约，故原告有权解除该合同，被告唐擎柱应及时腾空所承租的门面并交付给原告；依双方约定的租金以及违约金计算方式，被告唐擎柱自2014年11月16日起至2015年10月26日止共计欠付租金181922元。按《商铺租赁合同书》的约定，计算出逾期交纳租金的违约金为9384元，该合同约定的违约金并未过高，故被告唐擎柱、非凡汽车公司以违约金过高，要求减少的理由不能成立，本院不予支持。2015年10月26日后，被告唐擎柱继续占有使用原租赁的门面，应当按原租赁合同约定的租金标准向原告支付租赁合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。关于物业管理费的交纳问题。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。原告提供了交纳物业管理费发票，证实作为业主已实际代被告唐擎柱交纳物业管理费20323.8元；原告与被告唐擎柱在商铺租赁合同中约定被告唐擎柱每月应交纳物业管理费，且被告唐擎柱从2013年8月起也按合同约定交纳了部分物业管理费，因此，原告依据双方合同约定及实际交纳物业管理费的事实，有权向被告唐擎柱追偿其代付的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、原告望城华胜商业策划有限公司与被告唐擎柱签订的《商铺租赁合同书》已于2015年10月26日解除；二、限被告唐擎柱于本判决生效后十日内向原告望城华胜商业策划有限公司支付租金181922元及逾期交纳租金的违约金9384元（2015年10月26日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费按照18969元/月计算）；三、限被告唐擎柱于本判决生效后十日内向原告望城华胜商业策划有限公司支付物业管理费20323.8元；四、限被告唐擎柱于本判决生效之日起五日内腾空所承租的长沙市望城区星城镇星月小区玫瑰园7-9#186、187、188、189号商铺并交付给原告望城华胜商业策划有限公司；五、驳回原告望城华胜商业策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4853元，由被告唐擎柱负担4335元，原告望城华胜商业策划有限公司负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周健成人民陪审员  彭建中人民陪审员  陈佳福二〇一六年五月十三日代理书记员  虢江南附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。