浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终2289号上诉人（原审原告）：夏华相，男，1967年5月9日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：林云福，浙江铁信律师事务所律师被上诉人（原审被告）：浙江美宙实业有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区彭埠镇五堡四区101号A楼231室。统一社会信用代码：91330104095199795E。法定代表人：付永华。委托诉讼代理人：洪华芬，浙江洪坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江新月控股集团有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区钱塘航空大厦2幢3302室。统一社会信用代码：913301047966704043。法定代表人：张炎惠，执行董事。委托诉讼代理人：张樱，浙江君安世纪律师事务所律师。上诉人夏华相因与被上诉人浙江美宙实业有限公司（以下简称美宙公司）、浙江新月控股集团有限公司（以下简称新月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2015年3月8日，夏华相与美宙公司签订《杭州新月品牌折扣服装广场商铺合同》，约定美宙公司将位于杭州市艮山东路355号杭州新月广场（该广场系美宙公司从新月公司处租赁场地后开设、经营的服装市场）1200、1201、1202、1203、1157、1158、1156号商铺共7间出租给夏华相，建筑面积合计为418平方米，租赁期限共3年，自2015年3月8日起至2018年4月30日止，租金为：2015年3月8日至2018年4月30日单价为70元/月/平方米，即每月租金人民币29267元；夏华相应以现金或转账方式支付美宙公司相当于3个月租金的保证金87801元，及1个月预付租金29267元。等。同日，夏华相与美宙公司又签订补充协议一份，约定美宙公司对1200、1201、1202、1203、1157、1158、1156号7间商铺给予夏华相第一年3月免租期，即2015年5月1日至2015年7月31日免租；第二年2月免租期，即2016年5月1日至2016年6月30日免租；第三年2月免租期，即2017年5月1日至2017年6月30日免租。2015年3月9日，夏华相支付给美宙公司人民币117068元（包含保证金87801元及预付租金29267元）。合同签订后，夏华相对其承租的商铺进行装修。在本案审理过程中，夏华相申请对其承租的新月广场1200、1201、1202、1203、1157、1158、1156号7间商铺装修损失进行评估。经该院委托，杭州金孚资产评估有限公司于2017年6月22日出具资产评估报告一份，评估结果为案涉新月广场夏华相经营的1200、1201、1202、1203、1157、1158、1156号7间商铺装修残值为人民币306000元。2016年7月6日，杭州市艮山东路355号新月广场发生火灾。对此，杭州市公安消防支队江干区大队出具火灾事故简易调查认定书，查明起火地点为卢丽娟经营的东海服饰仓库内，起火原因为卢丽娟将未完全熄灭的的蚊香装于纸盒内致阴燃引发火灾。2016年7月20日，杭州市消防支队江干区大队出具行政处罚决定书一份，对美宙公司作出行政处罚，认为美宙公司未经消防安全检查擅自于2015年8月使用、营业新月广场，违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，决定给予美宙公司管理的新月广场责令停产停业，并处罚款人民币220000元的行政处罚。原审法院另查明，2014年3月5日，新月公司与杭州雪爱贸易有限公司（以下简称雪爱公司）、付永华签订房屋租赁合同，约定雪爱公司向新月公司租赁杭州市艮山东路355号70000平方米场地用于开设面料广场，相关手续由雪爱公司办理，新月公司提供必要的配合和协助，付永华为雪爱公司履行义务提供连带责任担保。嗣后，因美宙公司于2014年3月31日设立，新月公司、雪爱公司、美宙公司、付永华签订补充协议，约定雪爱公司将前述房屋租赁合同的权利义务概括转移给美宙公司，全部的权利、义务均由美宙公司承继。新月公司依法享有上述案涉土地使用权。夏华相于2017年3月24日起诉至原审法院，请求：1、确认夏华相与美宙公司于2015年3月8日订立的《商铺租赁合同》于2016年7月6日解除；2、判令美宙公司、新月公司退还保证金87801元；3、判令美宙公司、新月公司退还2016年7月6日至2016年7月31日的租金29267元；4、判令美宙公司、新月公司赔偿装修损失306000元；5、本案诉讼费由美宙公司、新月公司承担。原审法院认为，夏华相与美宙公司签订的《杭州新月品牌折扣服装广场商铺合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。对于夏华相主张确认该合同于2016年7月6日解除的诉请，该院认为，虽然夏华相及美宙公司均未于2016年7月6日向对方发送解除合同的意思表示，但鉴于双方均同意确认解除该合同，且美宙公司亦认可夏华相在2016年7月份火灾发生后数日曾口头向美宙公司提出解除合同的意思表示，夏华相在2016年7月6日火灾发生后也确已实际停止经营，故该院对夏华相的上述诉请予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行，故美宙公司应退还夏华相保证金及剩余租金。因2016年7月6日火灾发生后夏华相即已实际停止营业，且行政部门已认定美宙公司违法经营，故夏华相主张退还2016年7月6日之后租金的诉请该院予以支持。美宙公司关于应退保证金中尚应扣除夏华相所欠租金的辩解，因夏华相已举证证明其向美宙公司交纳相应租金，而美宙公司未能提供证据证明其上述主张，故该院对其所提上述辩解不予支持。夏华相为履行合同对承租商铺予以装修，而合同解除系美宙公司被行政部门责令停业停产所致，故夏华相主张美宙公司依评估确定的金额赔偿装修残值损失的诉请该院予以支持。关于夏华相要求新月公司与美宙公司共同承担上述债务的诉请，该院认为，本案系合同纠纷，新月公司并非案涉租赁合同当事人，夏华相亦不能举证证明新月公司与美宙公司存在共同经营的事实，故夏华相的上述诉请缺乏事实及法律依据，该院不予采信。同理，美宙公司所提上述损失应由新月公司承担的抗辩意见亦缺乏事实及法律依据，该院不予支持，美宙公司与新月公司之间的纠纷应另案解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条之规定，于2017年12月22日判决：一、夏华相与浙江美宙实业有限公司于2015年3月8日签订的《杭州新月品牌折扣服装广场商铺合同》于2016年7月6日解除；二、浙江美宙实业有限公司退还给夏华相保证金人民币87801元及剩余租金人民币29267元；三、浙江美宙实业有限公司赔偿夏华相装修残值损失人民币306000元；以上二、三两项，浙江美宙实业有限公司应于判决生效后十日内付清；四、驳回夏华相的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费人民币3823元，由浙江美宙实业有限公司负担。宣判后，夏华相不服，向本院提起上诉称：夏华相与美宙公司签订合同后，仅支付相当于三个月租金的保证金87801元及一个月预付租金29267元。夏华相因介绍其他商户入驻，美宙公司的时任负责人吴伟广口头承诺给予夏华相第一年免租，夏华相与美宙公司亦实际按口头承诺执行。因美宙公司一审当庭答辩提出严格根据合同约定，夏华相存在未付租金情况，要求在保证金中扣除。开庭结束后，夏华相立即与吴伟广取得联系，吴伟广根据双方履行合同的事实情况，向夏华相出具情况说明一份，可以证明前述事实，因一审法院在辩论终结后拒绝接受证据，故请求二审法院依法查明事实后，撤销（2017）浙0104民初2036号民事判决第三项，改判美宙公司退还夏华相保证金87801元、租金29267元，本案诉讼费用由美宙公司、新月公司承担。被上诉人美宙公司答辩称：一、夏华相的上诉请求没有事实和法律依据。夏华相与美宙公司之间的书面合同及补充合同对于租金、保证金的支付及商铺免租期均有明确约定。夏华相上诉主张的所谓的口头承诺美宙公司不知情，不同意，亦未执行。二、美宙公司的法定代表人是付永华，吴伟广非公司负责人，无权代表公司对外承诺。如果确需免租期，亦需要美宙公司同意，并加盖公章确认。三、吴伟广在2015年3月到2016年9月期间参与了美宙公司的招商活动，此期间因毁约问题与美宙公司产生矛盾，并于2016年9月自动离职，吴伟广的证明无法律效力。四、本案纠纷系由新月公司违法出租引发，所有的损失均应由新月公司承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人新月公司答辩称：夏华相上诉主张的租金和保证金与新月公司无关，请求法院依法裁判。原审法院认定新月公司无需承担责任，认定事实请求，适用法律正确，应予维持。二审中，美宙公司与新月公司均未向本院提交新的证据。夏华相向本院提交吴伟广出具的证明一份，以证明美宙公司承诺在原合同基础上给予夏华相增加免租期的事实。美宙公司认为，该证据已经超过了举证期限，对该证据的三性均有异议，吴伟广是自然人，如需作证，当庭出庭作证接受询问，现该证据不具有法律上的证明效力；从该证据的内容看，双方对于租金的减免在合同中均有明确约定，合同中也未约定员工有权出具口头承诺，即使吴伟广确曾口头承诺，亦无法律效力；美宙公司亦未给予吴伟广该授权，双方曾签订过补充协议，双方未再另行约定免租期。新月公司对该证据的三性均有异议，该证据亦与新月公司无关。本院认为，美宙公司的异议成立，该证明不符合证据的有效形式，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为美宙公司是否曾给予夏华相第一年免租。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，夏华相并未提交充分有效的证据证明美宙公司确曾免除其第一年的租金，应当承担相应的不利后果。原审法院经审核，扣除夏华相按照合同约定应承担的租金后，无需返还保证金，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2641元，由夏华相承担负担。（夏华相已经预缴二审案件受理费7646元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费）本判决为终审判决。审判长  毕克来审判员  徐 丹审判员  盛 峰二〇一八年五月九日书记员  姚丽萍??