西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初1541号
原告：中国银行股份有限公司西安南郊支行，住所地：西安市长安北路9号。
负责人：冯乃涤，该支行行长。
委托代理人：高荣，陕西同步律师事务所律师。
被告：刘志龙
被告：西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市雁塔区长安中路123号。
法定代表人：侯进桥，该公司董事长。
委托代理人：何婷
原告中国银行股份有限公司西安南郊支行（以下简称中行）与被告刘志龙、西安永进合能房地产有限公司（以下简称永进公司）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中行委托代理人高荣，被告永进公司委托代理人何婷到庭参加了诉讼，被告刘志龙经传票合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中行诉称，原告与被告刘志龙及被告西安永进合能房地产有限公司于2013年12月30日签订了编号为2013南郊零借字（房）614号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定被告刘志龙向原告借款人民币26万元用于购买位于西安市纺织城红旗街道三殿村10幢1单元32层13201号房产，借款期限为240个月，借款利率方式为浮动利率，浮动周期为12个月，被告刘志龙于每月10日以等额本息还款方式向原告还款。被告西安永进合能房地产有限公司为上述借款承担连带责任保证担保。同时，被告刘志龙与原告签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，该合同约定被告以其购买位于西安市纺织城红旗街道三殿村“十里锦绣”10幢1单元32层13201号的房产作为上述借款的抵押，并办理了抵押登记。上述借款合同签订后，原告依约向被告刘志龙提供了借款，履行了合同义务。但从2014年11月10日起，被告并未按照合同约定偿还贷款，截止2015年8月13日被告共逾期10期未还。经原告多次电话催收，被告均未能还款。后原告进行了书面催收，被告至今未还。原告根据双方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的附件一：“个人一手住房贷款合同通用条款”第三条借款人违约事件及处理约定，原告宣布上述合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告偿还全部款项并解除合同。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告刘志龙支付原告借款本金256133.08元，利息13277.57元、罚息965.02元及自2015年8月14日至实际付清之日的罚息及利息；2、判令被告刘志龙不能履行上述债务时，原告对其名下位于西安市纺织城红旗街道三殿村“十里锦绣”10幢1单元32层13201号房产折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3、判令被告西安永进合能房地产有限公司对上述款项承担连带偿还责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告刘志龙未出庭，未书面答辩，亦未提交证据。
被告永进公司辩称，原告陈述的事实及诉讼请求均没有异议。依据《物权法》规定应先将房子拍卖之后以物权清偿，不足部分我公司再连带清偿。其对借款事实无争议，未还款的违约责任在于被告刘志龙个人的违约行为。
经审理查明，2013年12月30日，原告中行（贷款人）与被告刘志龙（借款人）、永进公司（保证人）三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告中行向被告刘志龙发放贷款26万元用于购买位于西安市纺织城红旗街道三殿村10幢1单元32层13201号房产；贷款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，合同签订日利率按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次贷款基准利率，浮动周期为12个月，每12个月重新定价一次；在此期间借款人以等额本息还款法每月按时归还本息；借款人未按约定期限还款，按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定足额偿还借款本息构成违约。如出现违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失，依据基本合同约定对抵押房屋行使抵押权；被告永进公司对本合同项下贷款提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使；因履行本合同产生的一切争议纠纷，双方协商不成，向贷款人所在地人民法院起诉。被告刘志龙与原告中行签订了《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，约定为保证与原告签订的借款合同的履行，被告刘志龙提供其购买的位于西安市纺织城红旗街道三殿村10幢1单元32层13201号房产向原告中行作抵押，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息），损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。被告违反合同约定未能按期归还借款达3期以上的，原告有权提前处分抵押物实现抵押权。2014年7月24日，原、被告就该抵押在西安市房屋管理局办理了房预抵字201407806725号《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。原告中行与被告刘志龙借款合同签订后，按照约定向被告刘志龙发放了贷款26万元。被告刘志龙自2014年11月10日至今未按合同约定向原告中行还款，截止2015年8月13日，被告共欠原告中行借款本金256133.08元，利息13277.57元、罚息965.02元。
以上事实，有原、被告签订的《中国建设银行个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，西安市房屋管理局预购商品房贷款抵押登记备案证明，原告提供的贷款支付凭证、个人贷款对账单及拖欠明细，庭审笔录等存卷为据。
本院认为，原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》均属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告刘志龙在履行合同中，自2014年11月10日起未按合同约定向原告中行还款，已构成合同违约，应向原告承担违约责任。现原告请求判令被告刘志龙偿还原告截止2015年8月13日的借款本金256133.08元，利息13277.57元、罚息965.02元以及2015年8月13日后至贷款清付之日产生的利息、罚息，符合合同约定，本院依法予以支持。被告刘志龙以其房屋向原告提供了抵押，并办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，原告对房屋的抵押权应受法律保护。现贷款出现违约，原告要求就抵押物优先受偿，符合合同约定，本院予以支持。被告永进公司对本案借款提供了连带责任保证，并且在合同中约定主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使的内容。因此，原告请求被告永进公司对被告刘志龙所负债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告刘志龙归还原告中国银行股份有限公司西安南郊支行借款本金256133.08元，利息13277.57元、罚息965.02元（2015年8月13日后至判决确定的贷款清付之日产生的利息、罚息、按合同约定支付）。
二、被告刘志龙不能履行上述义务时，原告中国银行股份有限公司西安南郊支行对被告刘志龙抵押的位于西安市纺织城红旗街道三殿村10幢1单元32层13201号房产享有优先受偿权。
三、被告西安永进合能房地产有限公司对被告刘志龙的上述债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5356元,由被告刘志龙负担（此款原告已预交，由被告刘志龙在本判决书生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 刘炜曦
审 判 员 杨晓齐
人民陪审员 张 彤
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 张羽佳