广西壮族自治区全州县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）全民初字第981号
原告朱湘华，男，1931年7月4日生，汉族，居民，现住全州县。
委托代理人朱润秋，男，1968年9月10日生，汉族，居民，现住灵川县。系原告的儿子。特别授权。
被告蒋黎明，男，1972年4月9日生，汉族，个体工商户，现住全州县。
被告蒋廷辉，男，1963年10月18日生，汉族，职工，现住全州县。
被告谢崇磊，男，1967年1月3日生，汉族，干部，现住全州县。
三被告的委托代理人王利春，广西天湖律师事务所律师。一般代理。
原告朱湘华诉被告蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法组成由审判员蒋国富担任审判长、审判员蒋茂玉主审、人民陪审员唐金凤参加的合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。书记员蒋晶华担任法庭记录。原告朱湘华的委托代理人朱润秋、被告蒋黎明及被告蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊的委托代理人王利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱湘华诉称，2011年8月3日，原告与被告签订一份协议书，约定原告出让居住房屋及该房屋的土地使用权给被告进行房产开发，被告在二年内在原地开发建设好的商品房中给予原告一套同等出让面积的商品房。现合同已到期，而被告仍未交房，根据协议第七条，被告如果违约需支付给原告违约金50000元，并赔偿原告损失费300000元。经双方联系，被告拒绝按协议赔偿给原告，故请求法院判决被告赔偿原告损失费300000元；支付违约金50000元；支付房屋装修费20000元，办房产证及其他各种费用20000元；在付清所有以上款项之前，按照现城市租房过渡金补偿标准10元／平方米，继续支付原告租房过渡金每月1000元；本案的诉讼费用和其他各种所需要费用由被告承担。
原告为其主张在举证期限内提交如下证据：1、2011年8月3日协议书，以证明全州县建设街64号房产为原告所有，后与被告达成置换协议，并对相关的违约责任进行了约定；2、房产证，以证明房屋所有权人为朱湘华；3、光盘录音一张，以证明三被告是合伙人；4、2015年7月14日录音资料一份，以证明被告没有开发能力的事实。
被告蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊辩称，一、被告蒋廷辉、谢崇磊与原告既无合同关系，也不是涉案房地产项目的开发商，与本案无任何法律关系。原告要被告蒋廷辉、谢崇磊承担合同义务的请求，没有事实根据和法律依据，请求人民法院裁定驳回对被告蒋廷辉、谢崇磊起诉或判决驳回原告对被告蒋廷辉、谢崇磊的诉讼请求。二、被告蒋黎明虽与原告于2011年8月3日订立协议书，约定被告蒋黎明在协议生效两年内交房给原告，否则应支付违约金50000元，并赔偿原告损失费300000元等内容。但造成房屋至今无法开工建设的全部责任应由原告及案外人即全州镇建设路66号住户的主人承担。被告蒋黎明在与原告签订协议后，即开工拆除旧房，准备开挖基础建房。但由于原告相邻的全州镇建设路66号住户与原告通往建设路主道的通道中间的界线不能达成一致协议，被告蒋黎明在基础开挖，屡遭66号房主阻止。被告蒋黎明开发的整个项目属全州县建设路旧城改造建设项目，为此，全州县建设路旧城改造建设办公室自2011年10月至今，10多次组织被告与66号房主进行协调未果。因原告与相邻66号房主的矛盾，建设工程行政主管部门及土地部门放线工作无法正常进行，造成建房基础至今未能完成开挖工程，故造成无法如期完成建房约定的全部责任在于66号房主，是订立协议时不能预见，不能避免并不能克服的客观情况所致，并非被告蒋黎明的主观、客观原因造成，属于不可抗力。故请求驳回原告的诉讼的请求。被告为其主张在举证期限内提交如下证据：1、全州县建设路旧城改造建设办公室证明，以证明建设路64号房屋与邻居土地存在纠纷；2、朱湘华、蒋黎明用地图，以证明造成不能按时动工的原因是公共通道存在争议；3、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同，以证明涉案的土地及旁边的土地已经取得了建设许可证；4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以证明涉案的土地建房手续符合法律规定，可以建房。
2015年11月24日、11月26日，本院依职权对全州县建设路旧城改造建设办公室副主任钱陆三、原全州镇建设社区居民委员会支书廖廷珂进行询问。其两人证实朱湘华的邻居即案外人唐戈冰因其实际建房面积与测绘公司测量的不符，不认可政府划定的界限，一直不允许被告蒋黎明动工，项目办工作人员也多次进行了调解。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，同时认为该证据只能证明被告蒋黎明与原告有合同关系，另二被告与原告不存在合同关系；对证据2真实性无异议，但证明土地性质属于直管公地；对证据3有异议，认为被告蒋廷辉、谢崇磊没有到庭，其真实性无法确认，与被告蒋黎明的通话记录只能表明对朱润秋的电话进行应付；对证据4有异议，与政府的批准文件不一致，不予认可。原告对被告提交的证据1、2认为不清楚，不予认可；对证据3、4无异议。对本院依职权制作的笔录，原告认为不清楚，被告予以认可。本院认为，原告提交的证据1为原告与被告蒋黎明双方签字认可的协议，对其客观性予以认可；证据2为行政机关颁发的证件，对其客观性予以认可；证据3、4无其他证据佐证，本院对其证明内容不予采信。被告提交证据1为全州县建设路旧城改造办公室出具，结合本院依职权制作的笔录，认定被告蒋黎明曾施工建设，遭案外人唐戈冰多次阻止的事实。证据2、3、4为行政机关依职权颁发的证件，对其客观性予以认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年8月3日，原告朱湘华与被告蒋黎明签订协议书。双方约定：原告将位于全州镇建设街64号，土地面积112.51平方米，建筑面积98.7平方米的房产出让给被告蒋黎明进行房地产开发，被告蒋黎明在原地开发建设好的可售商品房中，无偿给予原告一套建筑面积为98.7平方米的商品房等。自协议签订生效日起，被告蒋黎明每月支付原告租房过渡金300元至交付商品房之日三个月后为止，并且一次性预付一年的租房过渡金。商品房交付后由被告蒋黎明帮原告办理房产证和土地使用证及办理水、电等其他设施入户，并承担所需的所有费用及支付原告20000元简易装修费等。该协议同时约定：如果被告蒋黎明违约，造成原告的损失，须双倍赔偿给原告，另需支付违约金50000元，如果被告蒋黎明在合同生效后两年内未交房，另需赔偿损失300000元。此协议经双方签字盖章，被告蒋黎明需交15000元押金给原告后生效。被告蒋黎明办理好原告商品房产权证和土地使用证后，原告退还押金。签订协议后，被告蒋黎明向原告支付了押金15000元及租房费用，原告搬离原住所。另查明，全州镇建设街64号地块原属于政府公地，2012年9月26日，经政府处置，原告朱湘华与被告蒋黎明以319177元获得该宗地国有建设用地使用权，被告蒋黎明单独支付了该宗地全部土地出让金。2012年11月12日，原告朱湘华、被告蒋黎明获得该宗地建设用地批准书。2013年11月7日，原告朱湘华、被告蒋黎明获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2013年11月后，被告蒋黎明多次动工建设房屋，遭案外人唐戈冰以界限未划清为由阻止施工。全州县建设路旧城改造建设办公室多次主持调解无果。自2015年6月份起，被告蒋黎明未再向原告支付租房费用。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告朱湘华与被告蒋黎明签订2011年8月3日协议书时，原告朱湘华所拥有房屋的土地属公地，原告未享有该宗地的国有建设用地使用权，该协议虽是原告与被告蒋黎明的真实意思表示，但其对交付房屋等约定部分未发生法律效力。原告与被告蒋黎明签订协议的目的是建设商品住宅，但要实施工程建设必须经过严格的审批程序，至2013年11月7日，原告、被告蒋黎明才获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。此时，原告与被告蒋黎明对交付房屋等约定才发生法律效力。被告蒋黎明在办理相关证件后，也多次组织施工，因案外人唐戈冰的行为导致施工无法进行。而旧城改造项目建设是系统复杂的工程，被告蒋黎明与案外人唐戈冰涉及的纠纷为旧城改造项目中突出的矛盾纠纷，被告蒋黎明也多次请求全州县建设路旧城改造建设办公室与案外人唐戈冰协调处理未果，不能建房的原由不可归责于被告蒋黎明。故原告请求赔偿损失费300000元、支付违约金50000元、房屋装修费20000元、办房产证及其他各种费用20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告蒋黎明每月支付租房费用给原告，属双方约定，未违反法律规定，该条款合法有效。但现至签订协议已经四年多，随社会经济发展，物价上涨，原告请求2015年6月份起按每月1000元给付租房费，理由正当，本院予以支持。本案中，原告与被告蒋黎明存在合同关系，原告要求被告蒋廷辉、谢崇磊承担合同义务，未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、由被告蒋黎明从2015年6月起按每月1000元给付原告朱湘华租房费至交付商品房之日后三个月止。
二、驳回原告朱湘华的其他诉讼请求。
本案收案件受理费7150元，由原告朱湘华负担4150元，被告蒋黎明负担3000元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7150元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒋国富
审 判 员 蒋茂玉
人民陪审员 唐金凤
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 蒋晶华
第1页共8页