上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初4090号
原告张锦云，男，1952年4月20日出生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人陈广、王小雷，上海升通律师事务所律师。被告上海仁宇餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人林娜，经理。委托代理人俞建平，上海安臻律师事务所律师。原告张锦云诉被告上海仁宇餐饮有限公司(以下简称仁宇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告张锦云的委托代理人陈广，被告仁宇公司的委托代理人俞建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张锦云诉称，原告是上海市曲阳路XXX号、886号-1、888号2层房屋的权利人。2012年5月19日原告与上海仁兆投资管理有限公司(以下简称仁兆公司)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将租赁房屋租赁给仁兆公司使用，租期五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止，月租金115,800元，每年分四期支付，三个月为一支付期，自第三年起租金逐年递增5%。2012年10月16日，被告即仁宇公司设立，在租赁房屋经营仁宇海鲜火锅，同时住所在注册在租赁房屋所在地，被告是租赁房屋的实际使用人，后林文辉通过股权受让的方式成为仁宇公司的实际控制人，继续在租赁房屋经营仁宇海鲜火锅店。被告作为实际使用人一直按照约定支付租金，直到2015年8月被告没有按期支付房屋租金，原告多次催缴未果，2015年9月3日被告书面提出申请分四次支付当期租金383,008元，原告考虑到夏季是火锅淡季表示理解予以同意。但到支付下期租金时被告仍不按约定足额支付，现被告仍拒绝履行租金支付义务其行为已经严重损害了原告的利益。故原告诉至本院，要求1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即腾退上海市曲阳路XXX号、886号-1、888号2层房屋；2、判令被告向原告支付2015年12月1日至2016年2月29日欠付的租金173,008.5元；3、判令被告向原告支付租金及房屋使用费(按每月127,669.5元，自2016年3月1日起至被告实际迁出之日止)及物业管理费(按每月24,789.8元，自2015年3月支付至被告实际迁出之日止)；4、判令被告支付水电费(水费2016年1月始欠缴，电费2016年2月始欠缴，被告搬迁时按实结算)；5、判令被告支付违约金510,678元。被告仁宇公司辩称，不同意解除双方的租赁合同，要求继续履行。对于欠付租金、物业费的数额没有异议。水费2016年1月始欠缴，电费2016年2月始欠缴，同意搬迁时按照抄表数按实结算。不同意支付违约金，双方都存在违约情况，原告妨碍了我方经营。现在房屋仍由我方经营。经审理查明，原告系上海市虹口区曲阳路XXX号1层、曲阳路XXX号1号1层、曲阳路XXX号XXX层的房屋产权人。2012年5月19日，原告(出租方，甲方)与案外人仁兆公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市曲阳路XXX号XXX层、曲阳路XXX号、曲阳路XXX-
XXX号，房屋出租建筑面积为991.59平方米。乙方租赁该房屋作为餐饮类行业使用。房屋租赁期自2012年6月1日起至2017年5月31日止，共计五年。该房屋月租金总计为115800元，年租金138.96万元，每年分肆期支付，计3个月为一期。该房屋租金贰年内不变。自第3年起，该房屋的年租金在上一年基础上逐年递增5%。乙方应于每3个月的第1日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的8%支付违约金；如逾期支付超过15日未满壹月的，乙方应按当时日租金2倍支付甲方租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即347,400元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、宽带、设备、物业管理等费用由乙方承担。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须实现征得甲方的书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同4个月租金支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)一方逾期不支付租金超过壹月的(含壹个月)。2015年9月3日，被告出具《还款承诺书》一份，载明，一、贵方与上海仁兆投资管理有限公司于2012年5月19日签署了《上海市房屋租赁合同》，我公司作为上述房屋的实际使用者，同意按照上述合同全部规定向贵方履行承租方的全部合同义务；二、根据合同约定，我公司应于2015年8月31日前向贵方支付总金额为383,008元的租金，因我方不能按时支付，特向贵方申请分期支付，分期情况如下：1、2015年9月15日前向贵方支付人民币10万元整；2、2015年9月30日前向贵方支付人民币91,504元整；3、2015年10月15日前向贵方支付人民币10万元整；4、2015年10月31日前向贵方支付人民币91,504元整；三、本公司郑重作出上述承诺，如到期仍不能全部支付租金的，本公司自愿承担本合同约定的全部违约金，导致贵方解除合同的，我公司承诺接受在该房屋内停水、停电等行为并自愿向贵方交还房屋。又查明，2012年10年16日被告仁宇公司注册成立，注册地址为上海市虹口区曲阳路XXX号一层、888号二层。再查明，2013年12月6日，案外人高某、朱某(转让方一和转让方二，合称甲方)与林文辉(乙方)签订的《备忘录》一份，载明，甲方拥有上海仁宇餐饮有限公司的100%股权，该饭店位于上海市虹口区曲阳路XXX号一层、888号二层，该饭店房产系转让方一名下的上海仁兆投资管理有限公司承租租赁，租赁期限为自2012年6月1日至2017年5月31日，已缴纳房屋保证金为347,400元，房屋租金、物业管理费已支付至2013年12月15日，不拖欠任何租金、物业管理费。甲方承诺在饭店股权转让完成前，确保上海仁兆投资管理有限公司与乙方签订承租协议，保证乙方同等享有上海仁兆投资管理有限公司在原有租赁房屋合同中所享有的一切权利义务，确保乙方在租赁期限内可以继续使用该房产以经营饭店；甲方承诺之前已缴纳的房屋保证金347,400元在乙方同出租方签订租房协议后由乙方即时给付甲方。本次转让费总价为人民币2,000,000元。审理中，被告表示《备忘录》约定的转让费2,000,000元主要就是针对装修，如果原告一定要解除合同，要求原告补偿120万元装潢费，不要求评估。对此，原告表示根据《备忘录》可以认定租赁房屋的包括装修、设施和设备，以及办公、经营用品等全部物品价值在转让时最大值为2,000,000元。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余期限内装修残值损失的，不予支持。根据被告承诺履行的合同的约定，承租人违约导致合同解除的，承租人已装修或增设的附属设施和设备归出租人所有。结合装修按照平均装修折旧计算，原告自愿补偿被告20万元装修损失。审理中，原告表示仁兆公司支付的保证金347,400元，同意从被告应当承担的责任范围内予以直接抵扣。以上事实，有双方当事人陈述、上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《还款承诺书》、《备忘录》等证据佐证，并经当庭质证。本院认为，结合本案中被告仁宇公司的设立情况、《还款承诺书》、《备忘录》以及实际履行情况来看，原、被告虽未签订书面的租赁合同，但被告概括承受了原告与仁兆公司签订的《上海市房屋租赁合同》中仁兆公司一方的权利义务，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按约履行。合同约定被告逾期一个月未支付租金，原告即享有合同解除权。因原告未向被告书面主张解除合同，故合同解除日期应定为诉状副本送达之日即2016年3月4日。合同解除后，被告理应迁出系争房屋，将房屋交还给原告，并按照合同约定支付房屋租金、使用费、物业管理费及水电费。对于违约金，双方合同中有明确约定，违反合同的一方，应向另一方按本合同4个月租金支付违约金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于装修损失，综合考量双方合同的约定、被告的违约情况、装修折旧等因素，原告自愿补偿被告20万元，于法不悖，本院予以照准。原告同意仁兆公司支付的保证金347,400元从被告的欠租中予以抵扣，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，判决如下：一、原告张锦云与被告上海仁宇餐饮有限公司的房屋租赁合同关系于2016年3月4日解除；二、被告应于本判决生效之日起15日内迁出上海市曲阳路XXX号、886号-1、888号2层房屋，将房屋交还给原告；三、被告应于本判决生效之日起15日内支付原告2015年12月1日至2016年2月29日欠付的租金173,008.5元；四、被告应于本判决生效之日起15日内支付原告租金及房屋使用费(按每月127,669.5元，自2016年3月1日起计算至被告实际迁出之日止)、物业管理费(按每月24,789.8元，自2015年3月支付至被告实际迁出之日止)，已付保证金347,400元可从中抵扣；五、被告应于本判决生效之日起15日内支付原告水、电费(水费自2016年1月起、电费自2016年2月起计算至被告实际迁出之日止，按实结算)；六、被告应于本判决生效之日起15日内支付原告违约金510,678元；七、原告应于本判决生效之日起15日内补偿被告装修损失20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,349.17元，减半收取1,674.59元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一六年六月七日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。