云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终324号
上诉人（原审原告）昆明�政佳龙物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市西山区黄瓜营永明路。
法定代表人巫龙兴，执行董事。
委托代理人唐俊婷，大地法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）茭菱路业主委员会。住所：昆明市五华区茭菱路***号单车保管站后面。
负责人王斌朝，主任。
委托代理人王斌朝，男，汉族，1948年9月5日出生。
被上诉人（原审被告）昆明五华寿康老年公寓。住所地：昆明市茭林路***号。
法定代表人陈焕文。
委托代理人邓云凤，女，汉族，1950年5月18日生。
上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司因与被上诉人茭菱路业主委员会、昆明五华寿康老年公寓物权确认纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：根据相关文件批准拓宽改建西站立交桥工程，由昆明市政房屋建设综合开发公司代办西站立交桥的搬迁用地、征地手续以及搬迁用地征地工作。后昆明市政房屋建设综合开发公司对拓宽建盖西站立交桥工程以及因新建西站立交桥搬迁居民住宅的土地进行了征用。1987年9月6日云南省人民政府对云南省计划委员会云计基[87]430号文件《关于改造昆明市西站交叉口设计任务书审查的请示报告》进行了批复，同意建设西站交叉口三层立交桥。因西站立交桥工程所需拆除房屋面积为20368.72㎡，昆明市政房屋建设综合开发公司向昆明市计划委员会申请给予1988年内建设面积为20180.3㎡的建筑指标。后昆明市计划委员会通过批复同意昆明市政房屋建设综合开�公司先建设搬迁房20180.3㎡。根据昆明市规划管理处昆建许字（88）第144号《建筑许可证》，申请单位为昆明市政房屋建设综合开发公司，施工地点为交林路菱角塘小区，其中工程名称为托儿所，层数为2层、1幢、建筑面积为297㎡。根据菱角塘住宅组团规划图中标注幢号为14平面组合为托儿所，建筑面积为297.8㎡。1989年12月30日托儿所工程竣工验收。根据昆明市政房屋建设综合开发公司市政建销发（1995）01号《关于公司房屋交由物业公司管理的决定》中载明，从1995年1月1日起，公司除将所建盖的小区交由市政物业管理公司管理外，对公司自用留下的全部营业用房及设施一并交由市政物业管理公司管理。由市政物业管理公司负责拟定管理小区及网点房的责任承包合同方案报公司审定后签订合同，承包合同应明确物业公司应定额上交公司核定的租金。另外物业公司可按比例�取管理费用，按合同规定上交应交费用后，盈亏均由物业公司自理。根据昆明市人民政府经济体制改革办公室、昆明市国有资产管理局昆体改（2001）57号《关于同意昆明市政物业管理公司改制的批复》，同意昆明市政物业管理公司按“先终止，后重组”的股份合作制政策整体改制，并按《公司法》的要求组建有限责任公司；昆明市政物业管理公司的债权债务、所有职工全部由改制后的公司承担。后昆明市政物业管理公司变更为原告昆明市政佳龙物业管理有限公司，昆明市政房屋建设综合开发公司变更为昆明市政房屋建设开发有限责任公司。另查明，2007年7月1日原告昆明市政佳龙物业管理有限公司与被告昆明五华寿康老年公寓签订租房协议，由原告将菱角塘搬迁组团6幢出租给被告昆明五华寿康老年公寓，每月租金为2000元，租期为2007年7月1日至2008年6月30日。2009年6月26日原告昆明市政佳龙物业管理有限公司与被告昆明五华寿康老年公寓签订租房协议，由原告将菱角塘搬迁组团6幢（含临时占用部分）出租给被告昆明五华寿康老年公寓，每年租金为4万元，租期为2009年7月1日至2012年6月30日。2012年4月6日原告昆明市政佳龙物业管理有限公司与被告昆明五华寿康老年公寓签订租房协议，由原告将菱角塘搬迁组团出租给被告昆明五华寿康老年公寓，每年租金为4万元，租期为2012年7月1日至2014年6月31日。另外，2012年茭菱路业主委员会成立并于2012年8月23日备案。2014年原告与被告昆明五华寿康老年公寓所签订的租房协议到期后，被告昆明五华寿康老年公寓与被告茭菱路业主委员会就诉争的幼儿园房屋签订了新的租赁合同。2014年7月4日原告向昆明五华寿康老年公寓发出《关于敦促续签及交纳房屋租金的告知函》，要求昆明五华寿康老年公寓在2014年7月11日之前到原告处办理房屋续签合同并交清房屋租赁租金，逾期则视为承租方自行终止房屋租赁合同，原告将无条件收回出租的房屋。2014年7月28日茭菱路业主委员会出具承诺函，函中明确因原告在小区贴出告示，向小区业主正式宣告原告于2012年5月12日下午6点正式停止对菱角塘搬迁组团的一切物业服务活动。据此菱角塘搬迁组团为了不影响小区物业管理工作，经民主协商成立业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》及有关领导的建议，小区单车房、幼儿园属业主委员会管辖，所有租赁手续、租赁收入应属新选举产生的业主委员会。如该单车房、幼儿园的管理、租赁、租金收入（交付）及发生的民事纠纷、经济纠纷与承租单位（幼儿园是寿康老年公寓向业主委员会承租）无关，由我业主委员会承担全部责任。还查明，2014年10月23日昆明市政房屋建设开发有限�任公司出具了一份《关于茭菱路461号菱角塘搬迁组团幼儿园房屋权属的证明》，证明中载明菱角塘搬迁组团幼儿园依照规划审批系茭菱路片区教育事业设施，建设竣工后因规划设计规模满足不了昆明市教委的办学条件，教育部门至今尚未接受，幼儿园房屋所有权归昆明市政房屋建设综合开发公司。改制期间昆明市政房屋建设开发有限责任公司将其“菱角塘搬迁组团幼儿园”房屋占有、使用及收益的权利转移给昆明市政佳龙物业管理有限公司。为此昆明市政佳龙物业管理有限公司对茭菱路461号（原139号）菱角塘搬迁组团幼儿园房屋享有“占有、使用及收益”的权利。本案中，原被告均认可诉争的幼儿园的土地性质为划拨，并未办理产权证和土地证。庭审中原告陈述诉争房屋是以幼儿园性质申报，当时交到教委，但被退回，若教委接受则应由教委管理房屋；被告茭菱�业主委员会认为诉争的幼儿园房屋属于业主配套设施；被告昆明五华寿康老年公寓认为诉争房屋属于幼儿园。另外，1989年5月26日昆明市交通座椅总厂（乙方）与昆明市城市建设管理局拆迁办公室（甲方）签订了《搬迁户购房协议书》。协议中约定甲方将菱角塘小区9套房屋出售给乙方。协议还约定住宅内部的维修由产权所有者承担，公有部分（屋面、走道、上下水道、供电管线、化粪池等）的维修费，按购房面积分到住户。1989年10月25日云南省政府办公厅房管处（乙方）与昆明市城市建设管理局拆迁办公室（甲方）签订了《搬迁户购房协议书》。协议中约定甲方将交林小区1幢24套房屋出售给乙方。协议还约定住宅内部的维修由产权所有者承担，公有部分（屋面、走道、上下水道、供电管线、化粪池等）的维修费，按购房面积分到住户。原告特请求：1、请求判令确认�告对于菱角塘搬迁组团6幢房屋具有占有、使用、收益权。2、请求判令两被告向原告返还占用的菱角塘搬迁组团6幢房屋，房屋面积297平方米单价：3000元/平方米。3、请求判令两被告赔偿原告自2014年7月1日至将占用的菱角塘搬迁组团6幢房屋返还给原告之日止的房屋占用费（计算标准按照《租房协议》租金约定执行）。4、请求判令两被告支付原告违约金人民币3333元。5、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：原告诉讼请求成立的前提是昆明市政房屋建设开发有限责任公司对诉争的幼儿园享有所有权。本案中原告主张诉争的幼儿园由昆明市政房屋建设开发有限责任公司建盖，因满足不了昆明市教委的办学条件，教育部门至今尚未接受，故诉争的幼儿园的所有权归昆明市政房屋建设开发有限责任公司所有。依据庭审查明的事实，本案中诉争的幼儿园房屋并未办理产权证和土地证，原告和被告茭菱路业主委员会对房屋的权属存在争议，诉争房屋权属不明。本案在审理过程中经一审法院释明，原告和昆明市政房屋建设开发有限责任公司明确就诉争房屋不提起确权之诉。故在权属不明的情况下，原告基于昆明市政房屋建设开发有限责任公司授权获得诉争幼儿园的占有、使用及收益的权利于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”诉争的幼儿园属于公用设施，被告茭菱路业主委员会对其享有管理权，故一审法院对原告要求确认对菱角塘搬迁组团6幢房屋具有占有、使用、收益权、两被告返还房屋、支付房屋占用费并支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明市政佳龙物业管理有限公司的诉讼请求。”
一审判决宣判后，原审原告昆明市政佳龙物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院已查明争议房屋由昆明市政房屋建设开发有限责任公司于1988年建成后，至今未进行产权登记，故一审程序因遗漏该公司作为当事人而严重违法，应予发回重审。二、从一审认定事实可知诉争房屋单独办理了准建手续，足以证明诉争房屋是单独的房屋和物权，不可能是小区业主所共有的物业和物权。三、本案已认定建设人和产权人是昆明市政建设开发有限责任公司，而上诉人只是根据“�政建销发（1995）01号”《关于公司房屋交由物业公司管理的决定》享有对幼儿园的管理权和收益权。四、程序错误，上诉人起诉的是五华区茭菱路搬迁组团业主委员会，该组织是经核准登记的业委会，现变成茭菱路业主委员会，是否是同一个组织，审理中未予交代。综上，请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人茭菱路业主委员会答辩称：涉案房屋系由昆明市政建设开发有限责任公司建盖，我方同意上诉人的意见。
被上诉人昆明五华寿康老年公寓答辩称：房屋的权属问题由法院查明，对于租赁关系，我方没有拖欠过租金，应当支付的租金我方已经交纳给茭菱路业主委员会。
二审中，上诉人向本院提交情况说明一份，证明诉争房屋属于上诉人管理，被上诉人茭菱路业主委员会是认可的。两被上诉人对该证据的真实性均予以认可。两被�诉人未提交新的证据材料。
各方当事人对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。在一审庭审中，经询问昆明市政房屋建设开发有限责任公司，其陈述诉争房屋由其建盖，经其授权，上诉人对诉争房屋享有占有、使用以及收益的权利。二审中，上诉人与被上诉人茭菱路业主委员会一致认可涉案房屋系昆明市政建设开发有限责任公司建盖，并由上诉人管理使用的事实。上诉人与被上诉人昆明五华寿康老年公寓协商一致，上诉人按照2012年4月6日签订的《租房协议》的租金标准（40000元/年）收取被上诉人昆明五华寿康老年公寓自2014年7月1日截至2016年5月18日的占用费，同时，被上诉人茭菱路业主委员会表示同意退还其收取的被上诉人昆明五华寿康老年公寓的租金。上诉人当庭撤回一审诉讼请求第二、四项，即：“2、两被告向原告返还占用的菱角塘搬迁组�6幢房屋，房屋面积297平方米单价：3000元/平方米。4、两被告支付原告违约金人民币3333元。”
归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人对涉案房屋是否享有占有、使用、收益权？
本院认为，首先，根据本案查明的事实，涉案房屋由昆明市政房屋建设开发有限责任公司经审批建盖，昆明市政房屋建设开发有限责任公司通过市政建销发（1995）01号《关于公司房屋交由物业公司管理的决定》文件，授权上诉人对昆明市政房屋建设开发有限责任公司所建盖的小区以及自用留下的全部营业用房及设施进行管理，昆明市政房屋建设开发有限责任公司对上述授权行为进行了确认，故本院确认上诉人对涉案房屋享有占有、使用、收益权。
其次，对于被上诉人昆明五华寿康老年公寓占用涉案房屋的问题，双方在二审庭审中协商一致由被上诉人昆明�华寿康老年公寓向上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司按照40000元/年的租金标准支付自2014年7月1日至2016年5月18日的占用费，本院予以确认；对于被上诉人昆明五华寿康老年公寓后续租赁房屋事宜由双方另行协商。另外，上诉人在二审中当庭撤回其一审第二、四项诉请，即“2、两被告向原告返还占用的菱角塘搬迁组团6幢房屋，房屋面积297平方米单价：3000元/平方米。4、两被告支付原告违约金人民币3333元”，是其对自身权利的处分，本院予以确认。
综上，上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，其余不成立的部分，依法予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（二）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第24号民事判决；
二、确认上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司对菱角塘搬迁组团6幢房屋具有占有、使用、收益权；
三、被上诉人昆明五华寿康老年公寓于本判决生效之日起十日向上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司按照40000元/年的租金标准支付自2014年7月1日至2016年5月18日的占用费；
四、驳回上诉人昆明市政佳龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币25420元，由上诉人昆�市政佳龙物业管理有限公司承担人民币5084元，由被上诉人茭菱路业主委员会承担人民币15252元，由被上诉人昆明五华寿康老年公寓承担人民币5084元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 王思予
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年七月六日
书 记 员 郭 涛
焦菡