河南省商丘市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫14民终1132号
上诉人（原审被告）商丘市博融置业有限公司。
法定代表人朱会源，总经理。
委托代理人李成德，河南京港律师事务所律师。
委托代理人田凯音，河南京港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李琦。
委托代理人李素敏，河南栗城律师事务所律师。
上诉人商丘市博融置业有限公司（以下简称博融公司）与被上诉人李琦房屋买卖合同纠纷一案，李琦于2015年11月13日起诉至商丘市梁园区人民法院，请求判决确认原、被告签订的购房协议合法有效，并判令被告限期交付房屋并承担违约责任。商丘市梁园区人民法院于2016年1月28日作出（2015）商梁民初字第05026号民事判决。博融公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月25日在本院第十四审判庭进行了审理。上诉人博融公司的委托代理人李成德、田凯音，被上诉人李琦的委托代理人李素敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年9月9日，原、被告双方签订“和馨小区购置房协议书”两份，约定被告将位于商丘市开发区南京路南学院路西开发的“和馨小区”2号楼西单元11-12层西小及二号楼东单元11-12层东小两套房产出售给原告，购房价款共计80万元。协议签订后，原告向被告交付了房屋价款，被告向原告出具了80万元的收据。原告交付价款后，被告未按合同约定交付房屋，双方形成纠纷。
原审认为，本案原告与被告所签订的《购置房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，双方已形成房屋买卖合同关系，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称本案合同无效的辩论观点不能成立。原告依约向被告履行了付款义务，而被告未依约向原告交付房屋，已构成违约，应依合同向原告承担交付房屋并支付违约金的民事责任。被告辩称涉案房子本身不是买卖关系形成的，是以签订买卖合同的方式为他人借款提供的担保，双方真实意思不是房屋买卖，而是为借款提供担保。但未向本院提交任何证据予以佐证，同时亦未向本院提交任何相反证据来推翻原告举出的购置房协议书及被告向原告出具的收据，因此，被告的该辩论观点不能成立。对原告要求确认原、被告签订的购房协议合法有效，并判令被告限期交付房屋并承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。根据原、被告双方签订的协议第六条约定，被告如未按期交房，应按交房款数额的千分之五向原告支付违约金，因此，被告应承担的违约金金额应为80万元的千分之五，计4万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，商丘市梁园区人民法院于2016年1月28日作出（2015）商梁民初字第05026号民事判决：一、确认原告李琦与被告商丘市博融置业有限公司于2014年9月9日签订的《和馨小区购置房协议书》为有效合同；二、被告商丘市博融置业有限公司向原告李琦交付位于商丘市开发区南京路南学院路西开发的“和馨小区”2号楼西单元11-12层西小及二号楼东单元11-12层东小两套房产。于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告商丘市博融置业有限公司支付原告李琦违约金4万元，于本判决生效后十日内履行完毕。
一审案件受理费11800元，减半收取计5900元，财产保全费4520元，共计10420元由被告商丘市博融置业有限公司负担。
博融公司不服原审判决，上诉称，原审适用法律错误，上诉人无商品房预售许可证，因此涉案商品房买卖合同应为无效合同。上诉人对涉案房屋没有合法的所有权及占有权、使用权、收益权，原审判决上诉人交付争议房屋无事实依据。上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，事实是，徐某借李琦现金并出具借条，同时徐某又以该争议房屋买卖合同形式为借款提供担保，并在票据上注明。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原审适用法律错误。
被上诉人李琦辩称，关于上诉人所称的商品房买卖合同针对预售阶段的行为，不是为买受人设定的义务。本案被上诉人已交购房款，签订购房合同，认定买卖合同无效，不利于合同安全，因此主张合同无效，没有依据。本案争议房屋已经施工完毕，符合交付条件，至于未办理房屋预售登记手续，那是博融公司卖房之前未告知被上诉人，所以依法签订合同，受法律保护。上诉人与被上诉人之间存在真实房屋买卖关系。被上诉人交了全部购房款，上诉人与被上诉人签订了购房合同，上诉人说被上诉人只是借款，是没有事实依据的。一审判决事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。
综合双方的辩诉意见，本院将本案的争议焦点归纳为，本案涉案合同关系是买卖合同关系还是借款担保关系有无事实、法律依据；如果是房屋买卖合同关系，合同是否属于法律的无效情形有无事实、法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人申请证人徐某出庭作证，证明上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，实际是借款以房屋进行担保。上诉人另提交证据及申请共计15份：1、2014年9月9日徐某向李琦借款100万元的借条一份；2、李琦在2014年9月9日向徐某账户转入95万元的银行交易明细清单一份；3、2014年12月5日徐某、朱慈阁给江莉出具收条一份；4、2014年12月26日商丘九天安科技有限公司受徐某委托，向李琦账户转账1万元的授权委托书一份；5、2015年2月16日商丘九天安科技有限公司受徐某委托，向李琦账户转账25万元的授权委托书一份；6、商丘九天安科技有限公司向李琦账户转账25万元的电子回执单一份；7、商丘九天安科技有限公司向李琦账户转账1万元的电子回执单一份；8、2015年1月9日闫世海受徐某委托向李琦账户转账1万元的授权委托书及闫世海身份证复印件一份；9、闫世海向李琦转账1万元的银行回执单一份；10、2015年3月26日江莉受徐某委托向李琦账户转账3万元的授权委托书及江莉身份证复印件一份；11、江莉向李琦账户转账3万元的银行账户清单一份；12、录音及录音摘要一份；13、证人出庭作证申请书一份；14、李琦出庭接受质询申请书一份；15、测谎申请书一份。证明目的，1、徐某在2014年9月9日向李琦借款100万元，李琦扣除利息实际打款95万元，本金为95万元。同时，徐某向上诉人李琦提供了本案所涉两套房产作为抵押，因没有办理商品房预售许可证，双方约定由上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同作为抵押，该买卖合同名为买卖实际为抵押，为表明双方因借贷关系而设立的抵押，上诉人在给被上诉人李琦所开具的所谓房屋收据上特别注明“徐某借款抵押房”；2、2014年12月5日，李琦与徐某、江莉三方达成债权债务转移协议，由江莉借朱慈阁及上诉人的100万元转给李琦。由徐某向江莉出具100万元借条，徐某将原给李琦所写的借条收回。被上诉人李琦将100万元的借条交付给徐某，徐某与李琦之间的债务关系已消灭，以此为基础而建立的抵押关系；3、双方达成协议后，徐某又委托商丘九天安科技有限公司、闫世海、江莉，向李琦进行转账还款共还款30万元。目前，上诉人已不欠被上诉人款项，应驳回被上诉人之诉讼请求。
被上诉人李琦质证称，上诉人一审不提交证据，二审提交不能作为新证据，不予质证。
本院认为，根据上诉人二审提交的证据及被上诉人李琦原审提交的两张收据均注明“徐某借款抵押房”，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。
综上，原审认定事实错误，适用法律错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
一、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第05026号民事判决；
二、驳回被上诉人李琦的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 郭 玮
审判员 张学朋
审判员 闫建英
二〇一六年四月二十八日
书记员 谭 杨