甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初2592号原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司。委托代理人陈兴国，系甘肃陈兴国律师事务所律师。被告张森儒，男，1968年3月2日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民.被告甘州区大满镇西闸村民委员会原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司（以下简称宝隆建筑公司）与被告张森儒、甘州区大满镇西闸村民委员会（以下简称西闸村委会）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理。2016年5月26日，依法由代理审判员孙秀芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝隆建筑公司委托代理人曹学志、陈兴国、被告张森儒、西闸村委会法定代表人代学金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝隆建筑公司诉称，2011年11月28日，原告与被告西闸村委会签订《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》，根据该协议，楼房的基准价为每平方米1240元、二层价格为1360元。2012年10月，楼房完工并陆续交付使用。被告张森儒购买房屋的面积为110.61平方米、地下室面积为12.68平方米，只支付房款10.6万元。由于住户交付房款不及时，也为了解决修建中存在的问题，2015年12月30日，大满镇政府、西闸村、建筑商、社长、住户代表、处理遗留问题代表共同参加，形成了《关于西闸村住宅小区建设�留问题的协调处理意见》，按出售给住户的面积统一每平方米由建筑商承担40元补偿费，在住户交房款时扣除，但不影响楼层上浮和附属工程款的收交。上述意见形成后，经原告多次催要，二被告推诿至今未向原告支付房款。现原告诉讼要求被告张森儒支付房款49439.12元、承担利息11390.77元，合计60829.89元，由被告西闸村委会承担连带责任；要求被告承担本案诉讼费用。被告张森儒辩称，原告所述为其修建房屋属实，但对《协调处理意见》的形成情况不清楚。一是原告与第一被告之间不存在建设施工合同关系，与原告签订合同的系第二被告，并非第一被告，原告应向第二被告催要工程款；二是对原告所述2012年10月楼房竣工及交付使用有异议，楼房没有完工且没有进行竣工验收即交付农户入住，被告对2015年11月30日形成的《协调处理意见》有异议，该意见不能代表全体住户，系原告与第二被告瞒着各住户签订的；三是原告未严格按照楼房修建协议进行承建；四是被告所居住的楼房存在诸多质量问题；五是第二被告一直承诺解决楼房存在的问题，但一直未解决。综上，原告及第二被告未对房屋存在的质量问题积极进行处理、解决，原告违约在先，故对原告所诉工程款和违约金不予承担。被告西闸村委会未进行书面答辩，在庭审中口头辩称，2011年11月28日，原告与第二被告签订楼房修建协议及协调处理意见属实，但其不知第一被告具体拖欠原告多少房款未付，第一被告所陈述的质量问题系小康楼的共性问题。本案所涉及的房屋系原告直接出售给第一被告的，与第二被告无关，故其在本案中不承担责任。经审理查明，2011年8月3日，被告西闸村委会作为甲方、原告宝隆建筑公司作为乙方，双方签订《大满镇�闸村1#、2#住宅楼修建协议》一份，第一条约定该工程为全垫资修建，不论发生任何情况不得停工。所建房屋由原告负责出售，但原告只享受商定价，楼层上浮价归被告西闸村委会所有；第四条约定严格按照图纸和双方商定的协议施工，卫生间、伙房内墙均为瓷砖墙面，地面为地板砖，卫生间顶棚为PVC吊顶，楼梯扶手为铁艺扶手，消防通道及花架根据实际情况协商后进行相应变更，其它均为毛坯房，窗户为断桥隔热；第五条约定中标价只能作为选择施工单位的依据，不能作为结算依据，该工程结算价为每平方米1240元，地下室按半面积结算，其中每平方米扣除12元留给被告西闸村委会使用，实际结算价为每平方米1228元，结算总造价按实际建筑面积结算。合同签订后，原告即组织人员进行了施工。2012年10月，楼房完工并经被告西闸村民委员及监理部门进行了竣工验收。2011年10月10日，被告西闸村委会召开两委班子会议，经对小康住宅楼的各楼层价格进行研究讨论后，确定在原有基础1240元的价格二、四层上浮12%、三层上浮15%。另查明，2012年4月5日，原告与被告张森儒口头达成协议，约定原告将坐落于大满镇西闸村民委员会安民嘉苑小区1号楼东单元202室（建筑面积110.61㎡）楼房一套、地下室一间（建筑面积12.48㎡）出售给被告张森儒。2013年2月，原告将该楼房的钥匙交付被告张森儒后，其即装修入住。期间，被告张森儒分五次陆续向原告支付工程款106000元。还查明，2015年11月30日，由被告西闸村委会班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表及原告宝隆建筑公司委托代理人就住宅小区建设遗留问题召开协调会议，形成《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》一份，该意见载明原告所修建的楼房主要存在以下问题：1、楼顶消防通道均未修建；2、框架楼填充材料与设计不一致；3、楼顶花架与设计不一致；4、3#、4#楼安装的窗户与设计不符；5、楼梯扶手安装与设计不符；6、自来水安装材料与设计不符；7、1#、2#楼外墙保温没有做；8、地下室顶子没有做保温处理等问题。后经双方协商后达成协议决定，西闸小区1-4号楼按出售给住户的面积统一每平方米由原告承担40元的整改费用，在住户交房款时扣除，但不得影响村上楼层上浮款和附属工程款的收交，以保证小区的正常运转，屋面、卫生间漏水问题由原告负责统一维修。今后住户不得以任何理由就以上存在的问题和村委会、建筑商无理纠缠或拒不交房款，此处理意见为一次性处理。上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1．原告宝隆建筑公司委托代理人曹学志、陈兴�及被告张森儒、西闸村委会法定代表人代学金的当庭陈述；2．原告提交的张掖市建设工程交易成功通知书、《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》、《工程质量保修书》各一份、《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》、西闸村委会会议记录复印件各一份、收款收据复印件4份；3.被告提交的西闸村住宅楼质量问题联名信一份、代学金出具的承诺书复印件一份、照片10张。本院认为，关于本案案由的确定问题，该案在立案时以建设工程施工合同纠纷确定案由，经审理查明的事实和案件的法律关系，该案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。合法的买卖关系受法律保护。本案原告与被告张森儒口头达成的售房协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方之间房屋买卖合同法律关系成�，双方当事人均应按照协议约定，严格履行各自的义务。庭审中，被告张森儒辩称该楼房没有按图施工消防通道没有修、外墙保温未做等问题，对此，本院认为，被告西闸村委会作为甲方、原告宝隆建筑公司作为乙方，双方签订《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》，原告按照该协议为被告修建了楼房，且已经被告西闸村委会汇同监理部门进行验收同意由原告出售，针对楼房所存在的共性质量问题根据村上三委班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表、建筑商协商后于2015年11月30日达成的《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》已经予以补偿解决，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告张森儒提出的因房屋漏水致使吊灯损坏、墙皮脱落等问题，因被告在本案中未提起反诉，本案不予涉理，被告可另案主张。被告张森儒虽对楼房及地下室的价款提出异议，但根据原告与被告西闸村委会签订的《修建协议》、《协调处理意见》及被告西闸村委会会议记录、法定代表人代学金的当庭陈述，本院认定被告张森儒现下欠原告房款49290.32元未付【110.61㎡×（1360元-40元）+（12.48㎡×744元）-106000元】。关于原告主张的利息11390.77元，其主张的利息实际是逾期付款的损失，依据《最高人民法院》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，由于原、被告未约定具体的付款时间，庭审中原告也未提交相关证据证明其自2013年2月起向被告张森儒主�权利，但被告认可原告自2015年12月起向其催要过下欠房款，故原告主张欠付工程款的利息应自2015年12月计算至起诉之日（即2016年3月）按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率6%计算，被告应支付原告利息739.35元【49290.32元×6%÷12个月×3个月（2015年12月-2016年3月）】，对超出部分，本院不予支持。因本案所涉及的工程系原告全垫资修建，所建房屋由原告负责出售，且由被告张森儒直接向原告支付房款，根据合同相对性原则，原告与被告张森儒存在房屋买卖关系，被告西闸村委会并非合同相对人，故其在本案中不应承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院》第二十四条四款之规定，判决如下：一、被告张森儒支付原�甘肃宝隆建筑工程有限责任公司房款49290.32元，并承担利息739.35元，合计50029.67元，限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告甘州区大满镇西闸村民委员会在本案中不承担责任。案件受理费660元（已减半收取），由原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司负担117元，被告张森儒负担543元，原告已交纳，由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。代理审判员  孙秀芳二〇一六年六月七日书 记 员  张莉英