安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二初字第0216号原告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河曙光路**创景花园**夹层**，组织机构代码77738794-5。法定代表人：沈晓燕，董事长。委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。被告：张小东，男，1967年12月11日出生，汉族，职业不详，住合肥市包河区。委托代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。委托代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司诉被告张小东物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后,依法由代理审判员杨天柱适用简易程序独任审判，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司的委托代理人吕海波到庭参加诉讼与被告张小东的委托代理人陈立祥、张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司诉称：2012年12月9日，碧湖云溪一期业主委员会代表全体业主与原告签订一份《物业管理服务合同》，双方约定：原告向被告小区提供物业管理服务，小区内的商铺按照1.9元/㎡支付物业服务费用，逾期缴纳的按照每日千分之二支付滞纳金。合同签订后，原告积极地履行了合同约定的义务，向全体业主提供物业管理服务，但被告在该小区所有的步行街乙区305、306号，共计324.89㎡，却一直未按照合同约定交纳相应的费用，经原告多次催要，均未果。原告为维护自己的合法权益，故请求人民法院依法判令被告向原告支付自2013年1月1日至12月31日的物业服务管理费7407.52元及滞纳金2696.32元，共计10103.84元；本案诉讼费由被告承担。被告张小东辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系。至被告接到法院的诉状前，被告都不知道原告与被告存在物业服务合同关系。原告也没有证据证明为被告提供了物业服务。针对原告主张的物业费，被告已与合肥银通物业公司签订了免除该物业费的协议。原告诉讼主张无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明：被告张小东系合肥市包河区碧湖云溪步行街乙区1幢305、306室房屋商铺所有权人。合肥市包河区碧湖云溪步行街乙区原由合肥银通物业碧湖云溪服务处管理服务，由于被告房屋所在的区域西街商业门面房自来水因未有管道图纸，物业无法承担每月30000元左右的水损，无法修复导致自来水公司停水、拆表。经该区域包括被告在内的九户业主与时任合肥银通物业碧湖云溪服务处协商并达成书面协议，协议内容为：由被告在内的九户业主自行维修，所支付费用冲抵每户两年物业服务费（自2012年11月27日至2014年11月26日）。2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与原告合肥宜尔室家物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，约定：“合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）委托原告实行物业管理，物业类型为别墅、商铺。委托管理期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日。物业管理服务费商铺按照1.9元/㎡/月支付，每季度交纳一次，交纳费用时间为每季度头一个月的15日内，逾期缴纳的按照每日千分之二支付滞纳金等内容”。合同签订后，原告合肥宜尔室家物业管理有限公司依约在该小区从事物业服务工作。2013年1月1日至12月31日，被告计欠原告物业服务管理费7407.52元。原告向被告追要上述物业费，被告以未与原告签订服务合同及已与合肥银通物业碧湖云溪服务处达成免除此期间物业服务费为由拒绝支付，为此引起本案诉讼。以上事实，有被告张小东等九户业主与合肥银通物业碧湖云溪服务处达成的《协议》、合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与原告合肥宜尔室家物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》、合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会对碧湖云溪园区（一期）物业服务的评价及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告合肥宜尔室家物业管理有限公司与合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，原告依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。被告未向原告合肥宜尔室家物业管理有限公司交纳2013年1月1日至12月31日期间的物业服务管理费7407.52元，其拖欠行为已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费物业服务管理费7407.52元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，被告未按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。合同约定逾期缴纳的按照每日千分之二支付滞纳金，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，可按银行同期同类贷款利率计取。合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与原告合肥宜尔室家物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，并加盖合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会公章，该合同合法有效，被告辩称此合同无效无事实及法律依据，本院不予采信。被告张小东等九户业主虽与合肥银通物业碧湖云溪服务处协商并达成冲抵两年（自2012年11月27日至2014年11月26日）物业服务费的书面协议，但无证据证明原告对前述物业服务单位的权利义务进行了承继，因此该协议对原告没有约束力。故被告认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费等辩称意见，作为不缴纳物业费用的理由不能成立，对此本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据〉的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张小东于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宜尔室家物业管理有限公司物业管理费7407.52元，并支付违约金（违约金计算分别以1851.88元为基数，自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算至2013年12月1日止）；二、驳回原告合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费54元减半收取27元，其他诉讼费100元，合计127元，原告合肥宜尔室家物业管理有限公司负担27元，被告张小东负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杨天柱二〇一四年二月十三日书记员  郑 亮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。