北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第24529号原告王峰，男，1978年7月25日出生，住北京市朝阳区。原告胡茜，女，1982年10月14日出生，住北京市朝阳区。被告熊某1，男，1974年9月18日出生，住北京市海淀区。委托代理人王伟，北京市百瑞律师事务所律师。被告熊某2，男，1999年2月15日出生，学生，住北京市海淀区。法定代理人熊某1，系被告熊某2之父。第三人北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼D座3018。法定代表人代建功，执行董事。委托代理人解紫东，男，1987年11月27日出生。原告王峰、胡茜诉被告熊某1、熊某2及第三人北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称怡然居客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告王峰、胡茜，被告熊某1并作为被告熊某2的法定代理人及其委托代理人王伟，第三人怡然居客公司的委托代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告王峰、胡茜诉称：2015年5月27日，我们经第三人怡然居客公司联系与被告方签订《北京市存量房屋买卖合同》，该房屋为被告方共同所有，被告熊某1提供了公证书，证明其系被告熊某2的法定监护人。合同约定被告方出售坐落在通州区潞通大街198号院1号楼29层1单元XX住宅，该房屋所有权证证号为：X京房权证通字第XX**号，共有权证证号为：X京房权证通字第XX**号；房屋成交总价为3140000元，合同签订当日支付定金100000元，我方采用商业贷款方式支付部分价款，商贷面签之日向被告方支付人民币1440000元，卖方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，因卖方原因导致合同无法履行，应退还累计已收全部房款，并向买受人承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任。签约当日，我方已经向被告方支付了100000元定金。2015年7月14日，我方和被告方到北京市通州区住建委办理了存量房网上签约。2015年7月15日至27日，按合同应预约银行进行贷款面签。因被告熊某2未满18岁，银行要求提供其所有监护人的书面授权，包括其母亲的书面授权，即被告熊某1前妻。熊某1不能提供其前妻的书面授权，并多次不接听电话，或接通后无人应答。其间，第三人怡然居客公司曾联系到香港汇丰银行，表示无需被告方提供书面授权也可面签，但被告方以其前妻禁止出售房屋为由拒绝面签，导致合同无法履行。2015年7月30日，被告熊某1将收取的定金退还给我方，并表示不能继续履行合同。2015年6月至8月，北京通州房价大幅上涨，导致我方无法以合同签订时的价格购置房屋，给我方造成巨大的经济损失。由于直至今日被告方尚未配合注销网签，占用我方购房资质，且8月14日通州出台限购政策，导致我方已无法在通州区购房。若在北京其他区域购房，也不能按首套房产计税，且无法按首套房产申请公积金贷款，给我方造成了巨大的经济损失。为维护我方合法权益，现依法诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我方和被告方之间于2015年5月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告方向我方支付房屋成交总价20%的违约金，共计628000元；3、被告方协助我方到通州区住建委办理注销网上签约；4、被告方承担本案的诉讼费用。被告熊某1、熊某2辩称：我方不同意原告方的诉讼请求。我方没有违约。贷款面签遇阻属于情势变更。双方的合同已经双方协商一致解除。原告方无权主张违约金，我方认为该合同仍然能够继续履行。原告方引用的法律条款不正确。原告方主张的违约金过高。第三人怡然居客公司述称，原告方起诉的事实部分我公司予以认可，争议房屋仍具备交易和过户条件。我公司没有收到双方合同解除的相关文件。经审理查明：2015年5月27日，原告王峰、胡茜（乙方、买受方）与被告熊某1、熊某2（甲方、出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将其所有的坐落于北京市通州区潞通大街198号院1号楼29层1单元XX室房屋（建筑面积127.75平方米，以下简称涉诉房屋）出售给乙方，双方约定的总成交价为3140000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元；乙方通过商业贷款方式支付房款，乙方拟贷款1600000元，乙方于商业贷款面签之日向甲方支付首付款人民币1440000元。关于房屋买卖交易的承诺，双方约定甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任，甲、乙双方及共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任，该合同第十条第五款为违约责任的兜底条款，该条款约定除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。双方在合同中约定了部分情形下，双方可单方解除合同，但应当以书面的方式进行，自解除合同的通知到达对方之日起合同解除，相对方需要支付成交总价款20%的违约责任。此外，该合同还约定了其他内容。同日，甲、乙双方又签订了一份《补充协议》，约定乙方将于2015年7月面签当日内将支付甲方首付款1540000元整，包含之前交付的定金100000元整，甲乙双方协商于2015年10月11日契税票满二年后过户，过户当日交房。上述合同签订后，于合同签订当日，原告王峰、胡茜向被告熊某1、熊某2支付了定金人民币100000元。原、被告双方之间的买卖合同系经由第三人怡然居客公司提供的居间服务。2015年7月14日，第三人怡然居客公司为涉诉房屋办理了网上签约。后原告方着手进行银行贷款面签，在此过程中，贷款银行要求提供被告熊某2的所有监护人的书面授权。经查，涉诉房屋为被告熊某1与熊某2共同所有，该房屋购买于2010年。被告熊某2的母亲娄雪莹与被告熊某1于2006年4月18日经本院调解离婚，婚生子熊某2由娄雪莹抚养。原告方要求被告方提供娄雪莹的书面授权，被告方表示娄雪莹拒绝提供授权，故原告方未能办理贷款面签手续。庭审中，原告方表示之后其更换了贷款银行，且更换后的贷款银行不需要娄雪莹提供授权，但被告方仍拒绝配合其办理贷款面签手续，为此其提供了原告王峰与被告熊某1之间的电话录音佐证。2015年7月30日，被告熊某1将定金100000元退还给原告方，原告方认可已经收到定金，但其表示其为了降低损失才接收的定金，并不表示双方已经协商解除了合同。被告方主张双方的合同已经协商解除，原告方已经收取了定金，且双方的合同无法履行属于情势变更，其并不存在违约行为，但其并未就其主张提供相应的证据。第三人怡然居客公司对于原告方陈述的事实表示认可，并表示未收到双方解除合同的相应手续。经询问，原告方表示其现在无法继续履行合同，一方面系因其已于2015年8月份购买了其他房屋，另一方面系因为通州区楼房限购政策出台，导致其已经不具备在通州区购买房屋的资质。庭审中，原告方提供了涉诉房屋所在楼盘的价格走势统计数据，欲证明其预期利益损失。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、定金合同、房屋购买委托协议、佣金确认书、网签合同、电话录音资料及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在符合法定情形的情况下，一方当事人可以要求解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。根据本案查明的事实，原告王峰、胡茜与被告熊某1、熊某2之间的合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。在合同履行过程中，出现了阻却合同继续履行的事由——被告方无法提供被告熊某2的监护人娄雪莹的授权，本案的争议焦点即在于该阻却事由是否应归责于被告方。被告方主张该事由属于情势变更，所谓情势变更，是指合同有效成立后，发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同，其追求的价值目标，是公平和公正。本案中，涉案房屋属于被告熊某1、熊某2共同共有，在处分共有财产前，因熊某2是未成年人，熊某1应当征得熊某2的抚养人，即其母亲娄雪莹的同意，故被告熊某2对于出售房屋的“同意”在法律上存在瑕疵，被告熊某1并未保证熊某2的所有监护人均同意出售涉诉房屋，故其违背了在双方签订的合同中作出的关于房屋买卖交易的承诺，从而导致双方合同无法继续履行，该事由应当属于可以预见的事由，熊某1作为完全民事行为能力人，在处分其与被告熊某2的共有财产时，应当征得熊某2所有监护人的同意，更何况熊某2的母亲系熊某2的抚养人，故其主张上述阻却事由属于情势变更，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告熊某1应当依照双方合同约定承担相应的违约责任，但双方合同约定的违约金的确过分高于给原告方造成的损失，虽然原告方提供的价格走势数据显示涉诉房屋价格走高，但房地产市场本身存在不稳定性，其价格走势不能作为确定原告方损失的客观依据，本院依据案情，参考本地区房地产市场的基本行情，对被告方应当负担的违约金予以酌减，酌减为房屋成交总价款的10%。关于被告方主张双方合同已经协议解除，本院不予采信，因双方合同对合同解除的情形作出了明确约定，而双方均未采取书面通知的方式解除合同，作为居间服务机构的第三人怡然居客公司也没有收到双方关于解除合同的文件，故双方的合同并未经由双方协议解除。原告方收取被告方退回的定金，并不能证明双方已经就解除合同达成一致意见，故对于被告方相应的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王峰、胡茜与被告熊某1、熊某2于二〇一五年五月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：00000084）；二、被告熊某1于本判决生效之日起十五日内给付原告王峰、胡茜违约金共计人民币三十一万四千元整；三、驳回原告王峰、胡茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，由原告王峰、胡茜负担2035元（已交纳），由被告熊某1负担3005元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚玮东二〇一六年二月十八日书 记 员  王 楠