吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）延中民四终字第42号
上诉人（原审原告）姜银光，男，1968年10月30日出生，汉族，农民，住敦化市。
被上诉人（原审被告）姜明亮，男，1975年1月18日出生，汉族，农民，住敦化市。
原审第三人朱喜君，男，1967年7月10日出生，满族，农民，住敦化市。
委托代理人郝玉成，吉林敦诚律师事务所律师。
上诉人姜银光因与被上诉人姜明亮、原审第三人朱喜君确认合同有效纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2013）敦民初字第2867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原告姜银光诉称，2005年4月16日，原、被告签订126平方米自建房买卖协议，该房屋坐落在敦化市大石头镇民强村王学西林地内。合同签订后，原告一次性给付了房款50000元，该房屋未办理产权登记。同年4月16日起，原告开始居住该房屋。2013年原告得知被告将该房屋抵债给第三人朱喜君，被告的行为侵害了原告合法取得的财产，被告与第三人的债权债务关系，不能侵害原告的物权，要求依法确认原、被告间房屋转让合同有效，由被告承担本案诉讼费用。
被告姜明亮辩称，2005年4月16日，我将诉争房屋以50000元卖给原告。朱喜君和我有债务纠纷，以为该房屋是我的，于2005年7月将该房屋申请了保全。我没有将该房屋抵债给朱喜君，是法院执行的。
第三人朱喜君述称，原告称该房屋没有产权证属实。没有产权证的房屋法律规定不得转让，法院对没有产权证的房屋无权受理。2005年8月9日第三人起诉本案被告欠货款，被告说不知情不属实。该房屋在诉讼中已保全，判决生效后（2006）敦执字第417号民事裁定将该房屋公告拍卖，在公告期内无人提出异议，法院依法进行了拍卖。第三人取得该房屋后一直居住至今。原告主张2005年4月16日开始一直居住至今不属实。原告也清楚该房屋进行了抵押、抵债。原、被告间的协议不受法律保护。
原审法院审理查明，2002年6月20日，被告姜明亮与案外人王学西签订林地、石场转让协议，王学西将承包经营的位于敦化市大石头镇民强村（原农场村）后山26林班46小班2.2公顷林地、石场经营权转让给姜明亮，转让费15000元，先交3000元，即时起协议生效，待林业部门发给林权执照后，款一次性付清。姜明亮尚未给付全部转让费。嗣后，姜明亮为经营采石场，未经审批，在该林地内兴建了126平方米砖瓦结构房屋。2005年4月16日，原、被告签订房屋转让协议，被告以50000元的价格将涉案房屋转让给原告，该房屋未办理产权登记。原告要求依法确认原、被告间房屋转让合同有效。
另查，2006年8月15日，第三人朱喜君因与姜明亮存在债务纠纷，向本院提起诉讼并申请保全了涉案房屋。本院对该案作出的判决生效后，在执行过程中，本院对该案保全物予以评估拍卖，因无人竞买，故采取以物抵债的方式，裁定将该房屋执行给申请执行人朱喜君。
2006年12月4日，案外人王学西经大石头镇民强村村委会公告公示并经镇政府批准又将涉案林地以18000元的价格转让给第三人朱喜君。2009年4月19日，姜明亮向本院起诉，要求确认其与王学西签订的林地、石场转让合同有效，朱喜君停止对其承租的林地、石场的侵权，恢复林地、石场原状，并将林地、石场返还给姜明亮。2009年9月26日，本院作出（2009）敦民初字第954号民事判决，驳回了姜明亮的诉讼请求。姜明亮提出上诉，2010年6月18日延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2010）延中民四终字第147号民事判决，撤销了本院（2009）敦民初字第954号民事判决。判决：2002年6月20日姜明亮与王学西签订的林地流转合同有效；2006年12月4日王学西与朱喜军签订的林地流转合同无效；朱喜君、王学西于判决生效之日起15日内将位于敦化市大石头镇民强村26林班46小班，2.2公顷林地返还给姜明亮。判决生效后，朱喜君向吉林省高级人民法院提出申诉，2012年9月25日，吉林省高级人民法院作出（2012）吉民申字第501号民事裁定，指令延边朝鲜族自治州中级人民法院再审。2012年12月6日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2012）延中民再字第66号民事裁定，撤销了（2010）延中民四终字第147号民事判决和（2009）敦民初字第954号民事判决，发回本院重审。2013年5月31日，本院作出（2013）敦民再字第4号民事判决，驳回了姜明亮的诉讼请求。姜明亮提出上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院审理认为，王学西与姜明亮签订林地、石场转让协议之后，同一块地又与朱喜君签订转让合同。朱喜君与王学西签订林地、石场转让合同时，经法定程序，以合理价格取得承包经营权。朱喜君已支付全部林地、石场转让费，并于当时将林权证变更登记到朱喜君名下，为此朱喜君投入大量人力、物力，至今管理该林地、石场。王学西与朱喜君签订的林地、石场转让协议有效。虽然朱喜君名下的林权证因法院的生效判决已被政府撤销，但该生效判决已被撤销，该林地、石场由朱喜君经营管理为宜。如姜明亮因未取得承包经营权而产生损失，可向王学西主张权利。原审判决驳回姜明亮的诉讼请求正确，姜明亮的上诉理由不成立。于2013年10月23日作出（2013）延中民再终字第21号民事判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，本案系确认合同效力纠纷，属于人民法院受理民事诉讼范围。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农业用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案被告姜明亮将未经审批建造在民强村林地内的房屋出售给叔父姜银光的行为，属于变相出卖民强村土地使用权的行为，且本案原、被告均不是民强村村民，原、被告签订的房屋买卖合同违反了相关法律规定，合同无效。原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告姜银光的诉讼请求。案件受理费100元、邮寄费50元，合计150元，由原告姜银光负担。
宣判后，上诉人姜银光不服一审判决，向本院提起上诉，其理由为，2005年4月16日，上诉人与被上诉人签订了126平方米自建房买卖合同，购房款价款为50000元，上诉人于签订合同当日付清了购房款。于2005年4月起实际居住占有至今。2013年上诉人得知被上诉人将所卖自建房抵债给第三人朱喜君，被上诉人的行为侵害了上诉人的物权。同时法院在另案中并没有通知上诉人到庭，实属程序违法。从中剥夺了上诉人在另案中的抗辩的权利，另外虽然涉案房屋没有办理产权登记，在权属不清的前提下另案中不宜将该房屋抵债，应以实际占有人享有该不动产，一审法院驳回上诉人的诉讼请求实属不当，导致上诉人的权利得不到应有的保护。为此恳请二审法院依法改判。
本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。另查明，敦化市人民政府于2013年1月4日已为原审第三人朱喜君颁发了诉争房屋产权证。
本院认为，本案系上诉人姜银光要求确认与被上诉人姜明亮于2005年4月16日双方所签订房屋买卖合同有效。根据庭审查明的事实，双方协议买卖的房屋在建造时并未取得相关行政部门的建设审批，因此类构造物以房屋形式进行交易时涉及到相关行政机关补正审批，故在相关行政机关补正审批前，此类构造物的交易行为不宜先行由人民法院受理。对其所产生的损失应另行主张权利。上诉人姜银光的主张缺乏法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院以判决形式驳回上诉人姜银光的诉讼请求不妥，本院应予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销敦化市人民法院（2013）敦民初字第2867号民事判决；
二、驳回上诉人姜银光的起诉。
二审案件受理费100元，退还给上诉人姜银光。
本裁定为终审裁定。
审判长 朴仁杰
审判员 梁传平
审判员 刘晓娟
二〇一四年四月十五日
书记员 尹光熹