贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0522民初1231号原告陈某某，女。原告董某某，男。委托代理人宋敏刚，贵州合兴律师事务所律师。委托权限为特别授权。委托代理人熊跃，贵州合兴律师事务所律师。被告贵州某某房地产开发有限公司。法定代表人刘某某，系该公司董事长。原告陈某某、董某某诉被告贵州某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈某某、董某某的委托代理人宋敏刚、熊跃到庭参加了诉讼，被告贵州某某房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、董某某诉称：我方与被告于2011年6月2日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于黔西县迎宾路南侧某某X幢第X层XX号商业营业用房。合同约定被告于2011年4月30日前向原告交付该商品房屋，并依法于房屋交付之日起90日内将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案。我按约向被告支付了全部购房款154216.84元（我向被告实际支付购房款104512元，其余49704.84元由被告代出租房屋的租金抵扣），并一次性付清房屋契税、大修基金、手续费、测量费、工本费、登记费等费用共计6242元。被告交付房屋后，至今未按约履行办理该房屋产权登记手续的义务，被告的行为已经违约，故我方诉至人民法院，请求：1、判决被告在30日内为原告办理房屋产权登记手续并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币24844.33元（以154216.84元为基数，按每日万分之一，自2011年7月30日计算至产权登记文书交付之日止）；3、判令被告向原告支付房屋租金20482.80元（自2014年4月30日起算至2015年12月31日止）。原告陈某某、董某某为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：1、原告身份证，用以证明原告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同一份、购房款收据，用以证明原被告双方签订了商品房买卖合同，双方对房屋价款、房屋交付期限、办理产权证期限及违约责任等事项进行了约定；原告以现金方式向被告支付购房款104512元；3、委托经营管理协议，用以证明原告方与被告签订了委托管理协议，将原告向被告购买的商品房交由被告管理，并对管理期限、租金金额、租金给付方式进行了约定。某某国际广场商业铺面采用统一招商、统一管理、统一经营模式运作，前三年租金（8%的年回报）一次性返还，在购买商铺总价款中一次性扣减。被告贵州某某房地产开发有限公司未作答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。经庭审质证、认证，原告提交的上列证据客观真实，来源合法，与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。经审理查明：2012年6月2日，原告陈某某、董某某与被告贵州某某房地产开发有限公司就被告开发的位于黔西县迎宾路南侧某某X幢X层XX号商品房达成买卖协议，同时与被告委托的黔西县某某商业运营管理中心达成委托经营管理协议，约定将原告向被告购买的上述商品房交由该管理中心统一招商、统一经营管理，租期为三年，每年的租金收益为总房价的8%，并约定前三年的租金收益一次性返还，直接用于抵扣原告应向被告支付的总房屋价款。同日，原告陈某某、董某某与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。第三条约定“某某X幢X层XX号房位于地上第3层，名义楼层为第2层，房号为X-X-XX，用途为商业营业用房，建筑面积17.53平方米，套内建筑面积11.88平方米”。第三章第七条约定“该商品房单价为每平方米8797.31元（按照套内建筑面积计算），总价款104512元（已减扣三年租金）”。第八条约定“一次性付款。买受人应于2012年6月2日前向出卖人支付全部房价款”。第四章第十一条约定“出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房”；第八章第二十二条约定“双方约定由出卖人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起30日内申请登记；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，在约定日期起90日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任，在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”。合同签订当日，原告陈某某向被告支付该商品房购房款104512元，并一次性向被告交纳房屋契税、大修基金、手续费、测量费、工本费、登记费等代收费共计6242元。2012年6月2日，原告陈某某（协议中为乙方）与黔西县某某商业运营管理中心（协议中为甲方）签订了《委托经营管理协议》，协议第一条约定“乙方将其在某某佳美居生活广场购置的X幢X层XX号商铺的经营使用权交付甲方独家统一招商经营并管理”。第二条约定“商铺经营期限为3年，从2011年4月30日至2014年4月30日止”。第三条约定“前三年租金由房开商（贵州某某房地产开发有限公司和黔西县某某某房地产开发有限公司）一次性抵扣给乙方，在乙方与贵州某某房地产开发有限公司或黔西县某某某房地产开发有限公司签署《商铺买卖合同》支付该商铺购房款项时，在该商铺支付总价款中已经直接抵扣相应租金金额”。另查明，在本院审理的陈某某、董某某等诉被告贵州某某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二十四案中查明，经黔西县房产管理局核实，截至2015年3月10日止，某某项目尚未取得工程竣工规划认可证，消防验收未通过，人防费用未缴纳，无消防、人防验收证明。因被告未能向黔西县房产管理局提交以上房开项目申办初始登记需提供的资料，故被告未到黔西县房产管理局申办项目初始登记。本院认为，原、被告就位于黔西县莲城街道办事处迎宾路南侧某某X幢X层XX号商品房签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，形成的合同关系受法律保护，双方当事人均应遵守约定，履行合同义务。本案中，原告向被告支付了全部房款，并向被告交纳了办理房屋产权转移登记等所需的资料及代收费用，被告应当按照合同约定办理房屋产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告。而根据黔西县房产管理局出具的答复意见书可知，被告并未向房产管理部门提出申请，亦未提供相关材料，明显违反了合同义务。根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原、被告双方约定了出卖人申请该商品房所有权初始登记的期限，但未约定办理转移登记及交付转移登记有关文书的日期，本案属于第一款第（二）项规定的情形，原告要求被告履行合同义务，办理产权登记手续，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对被告未在按规定期限内办理产权转移登记手续的情形下的违约金有约定，应从其约定，原告请求支付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2011年4月30日，而原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的时间晚于约定交房的时间，故本案交房时间应认定为签订合同之日（即2012年6月2日），买受人取得房屋权属证书的期限为交付使用之日起90日，则被告违约的起算时间为2012年9月2日。合同约定的房屋总价款为104512元，原告实际已支付房价款为104512元，被告逾期已超过90日，按照合同约定，应当自约定日期至实际交付转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，故应以104512元为基数从2012年9月2日起计算至房屋产权转移登记有关文书交付之日止，原告要求以商品房租金抵扣房款之前的房屋总价款为基数计算违约金的请求于法无据，且与合同约定不相符，依法不予支持。对原告要求判决被告支付租金的诉讼请求，从原告提交的委托经营管理协议及宣传资料等证据可知，该商品房租期为3年，原告主张的前3年租金已用于抵扣房屋总价款，原告未提交证据证明租期届满后原、被告双方就该商品房重新达成租赁协议或签订了租赁合同，故原告要求被告自租期届满之日起向其支付租金的诉讼请求于法无据，依法不予支持。被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉请的抗辩，由此产生的法律不利后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院》第十八条第一款第（二）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黔西县房屋产权管理部门提交办理黔西县莲城街道办事处迎宾路南侧某某房产所有权初始登记所需的全部材料，在初始登记完成后十日内协助原告陈某某、董某某办理黔西县莲城街道办事处迎宾路南侧某某X幢X层XX号房的产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告陈某某、董某某；二、由被告贵州某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告陈某某、董某某逾期办证的违约金，该违约金以104512元为基数从2012年9月2日起按每日万分之一计算至房屋产权转移登记文书交付之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费934元，由被告贵州某某房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。审 判 长  闫继月审 判 员  马丰明人民陪审员  何安平二〇一六年十月二十八日书 记 员  刁英杰