云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第243号上诉人（原审原告）个旧市镇源矿业有限责任公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市老厂镇三村。法定代表人刘长宝，该公司董事长。特别授权委托代理人杨佳康，男，汉族，1953年2月6日出生，该公司法务部职工，住昆明市官渡区大板桥镇西冲村**，身份证号码：5301111953********。特别授权委托代理人王豫红，女，汉族，1975年11月2日出生，该公司法务部职工，住，住昆明市五华区瓦仓庄********份证号码：5301021975********。上诉人（原审被告）云南楚商投资有限公司。住所地：昆。住所地：昆明市西山区积善村积善路口塑制作有限公司院内）。法定代表人黄高生，该公司经理。特别授权委托代理人胡光文、杨吉林，云南义成律师事务所律师。上诉人个旧市镇源矿业有限责任公司（以下简称“镇源矿业公司”）与上诉人云南楚商投资有限公司（以下简称“楚商投资公司”）房屋租赁经营合同纠纷一案，上诉人镇源矿业公司、楚商投资公司均不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：2008年9月3日，“昆明星耀房地产开发有限公司”（甲方）与楚商投资公司（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定：“甲方将其位于昆明市西山区刘家营东区立夏路17号整栋房屋共九层及场地出租给乙方，作开设办公及商业经营开发使用，乙方向甲方支付租金。乙方必须确保该物业只用作办公商业经营开发……本合同租赁期限为10年，即自2008年12月20日起至2018年12月19日止……租金及综合管理费每半年结算一次，乙方应于本合同签订之日向甲方预交2008年12月20日至2009年6月19日租金及综合管理费，以后租期每满半年30日前，乙方应向甲方预付下半年度租金及综合管理费。租金及综合管理费应以转账方式结算……2008年12月20日至2009年12月19日，年租金为700000元，年综合管理费为400000元，费用合计为1100000元；2009年12月20日至2010年12月19日，年租金为735000元，年综合管理费为420000元，费用合计为1155000元；2010年12月20日至2011年12月19日，年租金为771750元，年综合管理费为441000元，费用合计为1212750元；2011年12月20日至2012年12月19日，年租金为810337.5元，年综合管理费为463050元，费用合计为1273387.5元；2012年12月20日至2013年12月19日，年租金为850853.88元，年综合管理费为486203元，费用合计为1337056.88元……第十五条乙方不得将该物业整体转租给第三方经营。否则视为根本性违约，应承担第三十五条的违约责任……第二十七条乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，要求乙方承担违约责任，给甲方带来损失的，乙方还应承担赔偿责任……乙方欠交应交租金及综合管理费达1个月……第三十四条甲、乙双方任何一方违反合同约定，致使合同不能根本履行的，应向对方支付100万元人民币（大写：壹佰万元）的违约金……乙方不能按期交纳租金及综合管理费的，应每日向甲方支付欠费金额1%的滞纳金，拖欠当期费用达1个月的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任……”2009年12月1日，昆明星耀房地产开发有限公司（甲方）、楚商投资公司（乙方），昆明盛湖经贸有限公司（丙方）签订《房屋租赁经营合同》三方协议，协议约定：“鉴于甲、乙双方于2008年12月20日就乙方承租甲方享有所有权的位于昆明市西山区刘家营东区立夏路17号房产……现甲方已于2009年9月2日将租赁房产合法转让给了丙方……自本协议生效之日起，由乙方（承租方）和丙方（受让方、现出租方）作为租赁合同的双方主体继续履行租赁合同，并承担由此产生的相关法律责任。2、自签字之日起租赁合同的权利义务同时由乙方和丙方享有和履行。3、截止至本协议生效之日止，甲方全面终止对租赁合同的履行，不再承担相关法律责任……”2010年11月27日，“昆明盛湖经贸有限公司”取得昆明市刘家营小区东区面积为2486.73平方米土地的合法使用权并办理了土地使用权证。2011年12月22日，昆明市盛湖经贸有限公司（甲方）、楚商投资公司（乙方）、镇源矿业公司（丙方）签订《房屋租赁经营合同》三方协议，约定：“鉴于甲、乙双方于2011年12月21日就乙方承租甲方享有所有权的位于昆明市西山区刘家营东区立夏路17号房产……现甲方已于2011年12月21日将租赁房产合法转让给了丙方……自本协议生效之日起，由乙方（承租方）和丙方（受让方、现出租方）作为租赁合同的双方主体继续履行租赁合同，并承担由此产生的相关法律责任。2、自签字之日起租赁合同的权利义务同时由乙方和丙方享有和履行。3、截止至本协议生效之日止，甲方全面终止对租赁合同的履行，不再承担相关法律责任……”涉案物业共计9层。2008年12月，楚商投资公司将涉案物业的4-8层转租给昆明市佳凯大酒店有限责任公司作为酒店经营；2009年2月20日，楚商投资公司将涉案物业的1-2层转租给个人作为水疗会所经营；2009年3月4日楚商投资公司将涉案物业的第3层转租给个人作为KTV及娱乐项目经营。物业的第9层现在并未对外出租，作为楚商投资公司的临时办公地点使用。镇源矿业公司出具与楚商投资公司编号为0080061收据一张，载明“收取2011年6月19日至2012年6月19日房租1077693.75元”，2011年12月22日，楚商投资公司法定代表人通过银行转账的形式向镇源矿业公司的法定代表人刘长宝支付1077693元，2013年1月21日与2013年3月28日，楚商投资公司的徐金存作为经办人向镇源矿业公司的刘国亮汇款共计1200000元，上述以个人名义汇款的款项镇源矿业公司、楚商投资公司陈述实际为房屋租金以及综合管理费缴纳。镇源矿业公司认为编号为0080061收据中的款项与2011年12月22日以转账形式支付的1077693元系同一笔款项，楚商投资公司则认为系重复支付的两笔款项，收据上的款项以现金方式进行支付。双方一致明确缴纳租金至今，镇源矿业公司仅向楚商投资公司出具过一张收款收据，双方还明确缴纳金额一直按照2008年9月3日《房屋租赁经营合同》上的金额进行收缴，缴纳时间也是按照该合同半年一付。镇源矿业公司遂诉至一审法院，请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁经营合同》、楚商投资公司限期撤离并交还所租赁镇源矿业公司座落于西山区刘家营东区立夏路17号房产；二、楚商投资公司支付已使用的房屋租金350977元、滞纳金420000元（2013年6月1日起至2013年7月23日止）、违约金1000000元，三项共计1770977元；三、楚商投资公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2011年12月22日昆明盛湖经贸有限公司与镇源矿业公司、楚商投资公司之间形成的三方协议，视为将2008年9月3日签订的《房屋租赁经营合同》中的权利义务进行概括转让，该协议系三方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。楚商投资公司应当按照租赁期限的约定对镇源矿业公司缴纳租金。本案的客观事实是楚商投资公司从2008年起就已经实际占用涉案物业，故楚商投资公司向镇源矿业公司交纳租金的时间不以交付时间计算而应该以签订协议之后起算即从2011年12月22日起。本案受理时间是2013年7月23日，即受理之前楚商投资公司应于2013年5月20日之前缴纳2013年6月20日起至2013年12月19日止的租金及管理费，上述费用共计2610444.38元。《房屋租赁经营合同》中约定“租金及综合管理费应以转账方式结算”，双方认可的楚商投资公司以转账形式支付镇源矿业公司租金及综合管理费共计2277693元。双方关于支付款项最大争议在于镇源矿业公司向楚商投资公司出具了一张收据票面金额为1077693.75元，其认为与2011年12月22日以转账形式支付的1077693元系同一笔款项，楚商投资公司则认为收据上的款项系以现金方式重复支付的两笔款项。一审法院认为支付款项的方式在双方认可的经营合同中已经明确是以“转账”形式支付，并且楚商投资公司陈述以现金支付款项有悖于常理和经验法则，在楚商投资公司并不能明确具体交易时间以及其他证据相互佐证的情况下，一审法院认为转账1077693元与收据上的款项系同一笔。楚商投资公司欠付镇源矿业公司租金及综合管理费332751.38元。本案争议的焦点为楚商投资公司欠缴租金的违约行为与转租涉案物业的1-8层给次承租人的行为是否必然导致合同的解除？《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”本案中，合同约定如若欠缴租金及综合管理费超过1个月镇源矿业公司有权解除合同，但《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”镇源矿业公司在楚商投资公司欠缴房租及管理费的情况下并没有履行通知、催告义务，也未能提交证据证明其要求楚商投资公司在合理期限内支付租金。至于镇源矿业公司以楚商投资公司转租为由要求解除合同，一审法院认为最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁经营合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”楚商投资公司将涉案物业的1-8层转租与次承租人使用均在2009年4月之前，也就是镇源矿业公司作为出租人之前，镇源矿业公司在2011年12月22日签订协议之时，不可能不了解涉案物业的具体出租情况，并且楚商投资公司并未整体转租，故镇源矿业公司不能以此为由要求与楚商投资公司解除合同，一审法院对镇源矿业公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，涉案合同应当继续履行。至于镇源矿业公司要求楚商投资公司支付1000000元违约金的主张，一审法院认为合同中已经明确支付该笔违约金的前提是“根本性违约”，而楚商投资公司并不具有根本性违约的情形，故对该诉讼请求一审法院不予支持。楚商投资公司应当按照332751.38元为基数向镇源矿业公司缴纳每天1%的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁经营合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：“一、被告云南楚商投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告个旧市镇源矿业有限责任公司房屋租金332751.38元及滞纳金（滞纳金以332751.38元为基数，每天按1%计算，自2013年5月20日起至本判决确定的还款期限届满之日止）；二、驳回原告个旧市镇源矿业有限责任公司的其他诉讼请求。”案件受理费20739元，镇源矿业公司承担10000元，楚商投资公司承担10739元。一审判决宣判后，一审原告镇源矿业公司、被告楚商投资公司均不服，向本院提起上诉。上诉人镇源矿业公司请求判令：一、撤销一审判决，发回重审或直接改判支持一审全部诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由为：一、一审认定事实不清：1、工作联系函是在上诉人多次催交租金时遭被上诉人拒绝并声称必须要昆明盛湖经贸有限公司来收取的情况下作出的，其内容与本案有直接关系。法律告知函是昆明盛湖经贸有限公司按上诉人要求而发出的，上面有上诉人全权代理人刘国亮的签名，两份证据都与本案有直接联系而一审法院却不予认定；2、上诉人知道涉案物业被被上诉人转租他人使用的时间是2013年7月8日，在2011年11月22日签订三方协议时上诉人只知道涉案物业的承租方是被上诉人，一审法院却错误的认定上诉人“不可能不了解涉案物业的具体出租情况，并且被告并未整体出租”；二、原审法院适用法律错误，存在断章取义的情况，法律并未规定不能用诉讼的方式解除合同，上诉人走司法程序请求解除合同是有民诉法的相关条款支持的；三、原审法院程序违法，第一次开庭不到两小时即借故休庭，上诉人要求查阅笔录被拒绝，二次开庭后笔录有被修改之嫌疑。四、被上诉人转租部份租赁物供案外人从事非法经营。被上诉人楚商投资公司答辩称：对方的上诉请求不成立，请求予以驳回。上诉人楚商投资公司请求判令：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回原审原告的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。主要事实和理由为：一、原审判决对上诉人已付款金额认定错误，上诉人不同的经办人分别以转账方式支付了1077693元给被上诉人的董事长刘长宝、以现金方式支付了1077693.75元给刘长宝的儿子刘国亮，刘国亮收到现金时向上诉人单独出具了收据，符合双方的交易习惯，也符合私营企业交易的常理和经验法则，原审判决没有认定上诉人代被上诉人垫付10多万元的电力罚款冲抵房租的事实是错误的；二、上诉人并没有拖欠租金，没有违约，不应承担违约责任；而原审判决的算法也存在错误，合同约定的滞纳金违反法律规定，违约责任的承担应当依法计算。被上诉人镇源矿业公司答辩称：对方的上诉请求无法律和事实依据，请求驳回其上诉请求。双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，经镇源矿业公司申请，本院依法到昆明市公安局西山分局治安管理大队调取《行政处罚决定书》，该决定书载明，2014年3月19日，昆明市公安局西山分局在涉案的出租房屋内的昆明南丫岛温泉会所发现有卖淫嫖娼活动，故对昆明南丫岛洗浴服务有限公司罚款100000元，并责令停业整顿七日的行政处罚。对该事实本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、楚商投资公司向镇源矿业公司支付租金和综合管理费金额的确定；二、楚商投资公司是否存在整体转租的情形；三、楚商投资公司是否存在延迟支付租金的情形；四、楚商投资公司是否存在将房屋用于非法经营活动的用途。本院认为：首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，2008年9月3日，昆明星耀房地产开发有限公司与楚商投资公司签订《房屋租赁经营合同》，约定昆明星耀房地产开发有限公司将涉案房屋出租给楚商投资公司经营使用。后昆明星耀房地产开发有限公司、楚商投资公司、昆明盛湖经贸有限公司于2009年12月1日共同签订《三方协议》，又于2011年12月22日昆明盛湖经贸有限公司、镇源矿业公司、楚商投资公司另行签订《三方协议》，即昆明星耀房地产开发有限公司将原《房屋租赁经营合同》中所有权利义务进行概括转让，最终由镇源矿业公司受让了该合同的权利义务，承继了昆明星耀房地产开发有限公司作为涉案租赁合同中出租人的地位，该转让行为系各方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有约束力。其次，对于楚商投资公司向镇源矿业公司支付租金和综合管理费金额的确定问题。楚商投资公司主张其于2011年11月22日转账1077693元与收据载明的1077693.75元系两笔款项，系因其法定代表人黄高生向镇源矿业公司支付现金1077693.75元以后，其财务人员不知道，而又重复转账支付了1077693元。而镇源矿业公司则认为该转账的1077693元与收据上载明的1077693.75元系同一笔款项，开具收据是为了表明其已收到该笔款项的一个结算凭证，镇源矿业公司实际也仅收到1077693元，而将收据开成了1077693.75元，系工作人员失误，将款项计算错误，实际不论是转账支付的金额，还是收据上载明的金额，均不是双方合同约定的应付款金额。本院认为，根据昆明星耀房地产开发有限公司与楚商投资公司于2008年9月3日签订的《房屋租赁经营合同》第四条第3项约定：“以后租期每满半年30日前，乙方应向甲方预交下半年度的租金及综合管理费。租金及综合管理费应以转账方式结算”。楚商投资公司之前的租金均以转账方式进行支付，且都有出租方开具的收据予以对应，现楚商投资公司主张其以现金向镇源矿业公司支付租金1077693.75元有悖于常理和经验法则，且与合同约定的支付方式不符，而其主张转账支付的1077693元其无法提交对应的出租方开具的收据。以此同时，楚商投资公司主张的现金支付的款项金额和转账支付的金额均非合同约定的当期应缴纳的租金数额，楚商投资公司对以上情况均无法作出合理解释，基于此，本院对楚商投资公司的主张不予采信，本院认定2011年11月22日转账支付的1077693元与收据载明的1077693.75元系同一笔款项。再次，对于楚商投资公司是否存在整体转租违约情形的问题。镇源矿业公司主张楚商投资公司存在整体转租的情形，而经过一、二审查明，楚商投资公司是将房屋分租给不同的次承租人，并非整体将房屋转租给同一人，并不构成双方合同约定的整体转租的违约情形，故对镇源矿业公司的该项主张本院不予采信。第四，对于楚商投资公司是否存在延迟支付租金情形的问题。根据《房屋租赁经营合同》第四条第3项约定：“以后租期每满半年30日前，乙方应向甲方预交下半年度的租金及综合管理费。租金及综合管理费应以转账方式结算”，以及第二十七条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，要求乙方承担违约责任，给甲方带来损失的，乙方还应承担赔偿责任：……乙方欠交应交租金及综合管理费达1个月”。根据以上约定，楚商投资公司应于2012年5月20日前向镇源矿业公司支付2012年6月20日至2012年12月19日期间的租金及综合管理费636693.75元，2012年11月20日前向镇源矿业公司支付2012年12月20日至2013年6月19日期间的租金及综合管理费668528.44元，经过一、二审查明，楚商投资公司于2011年12月22日支付2011年6月19日至2012年6月19日期间的租金1077693.75元以后，于2013年1月21日向镇源矿业公司转账50万元，于2013年3月28日汇款70万元，之后再无支付过任何费用，则对于2012年12月20日至2013年6月19日期间的租金及综合管理费仍尚欠105222.19元。而之后楚商投资公司应于2013年5月20日前再行支付2013年6月20日至2013年12月19日期间的租金及综合管理费668528.44元，但楚商投资公司并未按约支付当期租金，后于2013年7月8日昆明盛湖经贸有限公司向其发出《法律责任告知函》，于2013年7月23日镇源矿业公司提起本案诉讼至今，楚商投资公司均拒不支付尚欠租金，其行为已严重违反双方的合同约定，理应承担违约责任。现镇源矿业公司在本案中仅主张要求楚商投资公司交纳截止到2013年7月23日已实际使用的尚欠租金，系镇源矿业公司自由处分其民事权利的行为，而截止到2013年7月23日，按照双方合同约定的金额，以及付款情况，楚商投资公司应向镇源矿业公司支付租金及综合管理费234656.79元。并按照234656.79元为基数向镇源矿业公司缴纳每天1%的滞纳金（自2013年6月1日起至2013年7月23日止）。一审对此处理错误，本院予以纠正。对于楚商投资公司主张在租金当中抵扣其为镇源矿业公司垫付的电力罚款10多万元，因其在本案中未提交已支付该款项相对应的凭证或处罚决定书，故本院对此抗辩不予支持，权利人可另行解决。对于镇源矿业公司主张的100万元的违约金，其当庭明确系因楚商投资公司整体转租的违约情形所主张的违约责任，如前所述，对于镇源矿业公司主张楚商投资公司整体转租的违约情形不成立，故本院对镇源矿业公司的该项主张不予支持。最后，对于楚商投资公司是否存在将房屋用于非法经营活动用途的问题。根据《房屋租赁经营合同》第二十七条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，要求乙方承担违约责任，给甲方带来损失的，乙方还应承担赔偿责任：乙方在租赁期间，非法经营或在租赁房产内进行其他非法活动”。根据本院到昆明市公安局西山分局治安管理大队调取的《行政处罚决定书》，该决定书已经载明在涉案的出租房屋内的昆明南丫岛温泉会所发现有卖淫嫖娼活动，故对昆明南丫岛洗浴服务有限公司罚款100000元，并责令停业整顿七日的行政处罚。根据合同约定，楚商投资公司作为涉案房屋的承租方，其负有对所租赁房屋的经营活动进行监管的义务，而楚商投资公司未尽监管义务而发生卖淫嫖娼的非法活动，该责任理应由楚商投资公司承担。综合上述情形，本院认为，双方在租赁合同签订后应本着诚实信用的原则履行合同义务，而楚商投资公司未严格按合同约定履行其义务，出现了上述二项可解除合同的违约情形，即延期支付并欠付租金，以及转租部分租赁物用于非法经营的事实，故按照双方的《房屋租赁经营合同》第二十七条第一款第一、三项的约定，镇源矿业公司有权要求解除合同，故镇源矿业公司的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，但适用法律和判决结果不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第3885号民事判决。二、解除昆明星耀房地产开发有限公司与云南楚商投资有限公司于2008年9月3日签订的《房屋租赁经营合同》。三、云南楚商投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市西山区刘家营东区立夏路17号整栋九层房屋及场地交还个旧市镇源矿业有限责任公司。四、云南楚商投资有限公司于本判决生效之日起十日内向个旧市镇源矿业有限责任公司支付截止至2013年7月23日的尚欠租金、综合管理费234656.79元及滞纳金（滞纳金以234656.79元为基数，每日按1%计算，自2013年6月1日起至2013年7月23日止）。五、驳回个旧市镇源矿业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计41478元，由个旧市镇源矿业有限责任公司承担20739元，云南楚商投资有限公司承担20739元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  起 俊代理审判员  熊梓旭代理审判员  汪 佳二〇一四年八月十一日书 记 员  寸杨杰