新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第200号
上诉人（原审被告）：田岩，女，1957年9月29日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。
委托代理人：王德良（系田岩之夫），1948年7月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告）：王德良，男，1948年7月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告）：王玮，男，1988年9月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。
委托代理人：王德良（系田岩之父）。
被上诉人（原审原告）：刘星，男，1971年6月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：陈劲，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原审被告：刘刚，男，1974年2月9日出生，汉族，职业住址不详。
上诉人田岩、王德良、王玮因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第858号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人田岩的委托代理人徐涛、王德良，上诉人王德良，上诉人王玮的委托代理人徐金兵，被上诉人刘星及其委托代理人陈劲到庭参加了诉讼，被上诉人刘刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向刘刚颁发了位于乌鲁木齐市沙区南昌北路xxx室房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证乌市沙区字第x**号）的房屋所有权证。2012年7月31日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向刘刚换发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx号房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证沙依巴克区字第x**号）的房屋所有权证。2013年7月22日，刘刚向王德良出具公证的委托书，其委托王德良处理位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx号（房产证编号乌房权证沙依巴克区字第x**号）房产的相关手续。其委托权限概括授权，包括但不限于代签上述房地产的转让合同书，代办上述房地产的转让过户相关手续。2014年3月6日，王德良代刘刚与王玮签订《房产转让合同书》，双方针对涉案房屋进行有偿转让，刘刚转让房屋的价款为18万元。2014年3月7日，涉案房产过户至王玮名下。庭审过程中，刘星提交如下证据：1、2003年10月29日刘刚向刘星出具的收条（收到刘星购房款首期4万元）；2、2003年11月18日刘星与刘刚签订的《房屋卖买协议》，该协议上约定刘刚将产权属于自己的位于乌鲁木齐南昌北路建银小区xxx室的住房卖于刘星，房款7.5万元，刘星先支付刘刚购房款4万元，剩余3.5万元于2004年6月30日前付给刘刚；3、2004年2月12日刘刚出具的公证委托书，委托事项涉及委托刘星作为刘刚委托人，领取乌鲁木齐市南昌北路xxx室（建行区分行）的房产证，土地使用证手续，办理房产证和土地证过户手续；4、2004年2月13日刘刚向刘星出具的收条（收到刘星购房款7000元）；5、2004年12月23日刘刚向刘星出具的收条（收取刘星的购房款28500元，房款已清）；6、2013年7月22日，刘刚和田岩签订《借款合同》并出具借据，刘刚向田岩借款37万元。借款期限为2个月。双方同意以涉案房屋作为抵押担保。该合同及借据经公证系具有强制执行效力的债权文书；7、2013年7月22日刘刚收取田岩37万元借款的收款收条；8、2013年7月23日乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向田岩颁发的针对涉案房屋的他项权证；9、2013年11月11日针对刘刚向田岩借款及刘刚未能按期偿还借款，应田岩的要求，公证处出具的执行证书；10、2014年3月3日王玮与田岩签订的《房屋买卖合同》，双方约定田岩转让房屋的价款44万元；11、2014年3月5日，田岩收取王玮房款44万元的收款收据。田岩、王德良、王玮对刘星提交的刘星与刘刚签订的合同及收款收据均不认可，认为无法核实是刘刚本人签写，对刘刚向刘星出具的委托书真实性无异议，但认为委托的地址与房产证地址不一致，委托事项涉及的房产是虚构的，亦不能证明刘星是实际产权人，田岩、王德良、王玮对以上田岩向刘刚出借资金后的其他证据（即证据6-证据11）均予以认可。另查，1、乌鲁木齐市沙区南昌北路xxx室现变更为乌鲁木齐市沙区南昌北路xxx室；2、针对田岩申请执行刘刚到期债权一案，申请人田岩向本院执行出具结案证明载明：我申请执行刘刚公证债权纠纷一案，沙区法院进入执行程序后，刘刚无故不配合法院执行，并与我们失去联系，依据借款合同协议及执行公证书条款，我们自行办理房屋过户手续，被执行人承担执行费，对法院再无要求，申请法院结案；3、田岩与王德良系夫妻关系，王玮是二夫妻的儿子；4、从2003年开始，涉案房屋一直由刘星使用至今，且其一直持有刘刚名下当时的房屋所有权证（编号乌房权证乌市沙区字第x**号）及土地使用证；5、刘星在本案审理过程中放弃了第一项诉讼请求，即放弃要求确认其与刘刚《房屋卖买协议》有效的诉讼请求。
原审法院认为：一、本案首先应解决刘星主体是否适格的问题。依据刘星诉称及庭审查明的事实，刘星从与刘刚签订房产转让合同开始，一直使用涉案房屋达10年之久，且其已向刘刚支付完毕全部房款，只因长期无法查找刘刚下落导致无法办理涉案房屋的房屋所有权证。另在王玮向其张贴限期搬迁通知时，刘星才知道涉案房屋已过户至王玮名下，为维护其合法权益，刘星将涉案利害关系人均起诉至法院，并无不当，故刘星主体适格；二、针对刘星要求确认田岩与王玮签订的《房屋买卖合同》无效、王德良代刘刚与王玮签订的房产转让合同书无效的诉讼请求，原审法院认为，依据庭审中各方举证、质证的意见，这两份合同签订的背景是，田岩向刘刚出借资金37万元（借款期限2个月），双方签订了借款合同，刘刚并向田岩出具了借据，该合同及借据经公证已具有强制执行效力，刘刚同时以涉案房产为该债权设立了抵押担保，田岩亦取得了涉案房产的他项权证，在刘刚到期未偿还田岩欠款的情况下，田岩凭借具有强制执行效力的债权文书及公证处出具的执行证书，向沙区法院执行局申请强制执行，后因查找不到刘刚的情况下，田岩向本院出具结案证明：“刘刚无故不配合法院执行，并与我们失去联系，依据借款合同协议及执行公证书条款，我们自行办理房屋过户手续，被执行人承担执行费，对法院再无要求，申请法院结案”。其后田岩与其子王玮签订房屋买卖合同，对此法院认为，田岩并未取得涉案房产的处分权，其与王玮签订房产转让合同系无权处分行为，依据相关法律规定，应属效力待定的合同，需要经过刘刚的追认方为有效，否则应属无效合同。另借款人田岩、房产交易中的实际经办人王德良（出卖方刘刚的受托方）、涉案房产的现登记人王玮系夫妻、父子、母子关系，存在利害关系。王德良代刘刚与自己的儿子王玮签订房产转让合同的行为有悖代理权行使的基本原则（即受托人应尽到善良管理人谨慎、勤勉的义务），系变相的自己代理行为，且鉴于田岩与王玮、王德良之间特殊的身份关系，均无法证实王玮在购买房屋过程中系善意第三人，而田岩在沙区法院执行局留存的结案证明中明确“我们自行办理房屋过户手续”，亦不能合理排除田岩、王德良、王玮之间的恶意串通损害他人合法利益以及以合法形式掩盖非法目的之嫌，另王德良代刘刚与其子王玮签订的房产转让合同，其转让价款亦明显低于涉案房屋的市场价值，综合以上各因素，田岩与王玮签订的《房屋买卖合同》以及王德良以刘刚的名义与王玮签订的《房产转让合同书》均属无效合同，故法院对刘星要求确认该两份合同无效的诉讼请求亦予以支持；三、田岩、王德良、王玮辩称，刘星与刘刚签订的合同标注的房屋位置与房产证位置不符，故刘星与刘刚签订的合同应属无效，对此原审法院认为，刘星与刘刚签订的合同中标注的位置为“南昌北路建银小区xxx室”与当时涉案房屋的房屋所有权证的位置“xxx室房屋”，的确有所不同，但合同上1栋和3号楼本身表述矛盾，如去除“3号楼”，其合同上标注的位置与房屋所有权上的位置基本一致，且刘星自签订合同后一直使用涉案房屋并正常交纳各类费用，其持有涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证原件，结合刘刚向刘星出具的委托书内容，该合同与刘星提交的其他相关证据相互印证，亦与正常的交易做法相互吻合，故原审法院认定刘星与刘刚签订合同的标的物即涉案房屋，田岩、王德良、王玮的辩称意见亦不予采纳；四、田岩、王德良、王玮均辩称田岩对抵押的涉案房产有优先受偿权，田岩用该房产抵债并无不当。对此原审法院认为，依据我国法律规定，设立抵押权的房产，抵押权的实现形式是抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，在抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。由此可以看出，田岩优先受偿的前提必须是涉案房产由人民法院依法拍卖和变卖，田岩只对拍卖和变卖后所得款项优先受偿，且田岩在申请法院强制执行时，因其无法联系刘刚，亦不可能与刘刚达成以抵押房产折价的协议，故其实现债权的方式只能通过申请法院强制执行即通过拍卖和变卖程序对所得款项优先受偿，其申请法院结案，自行办理过户手续的作法显属不当，属于无权处分，故法院对田岩、王德良、王玮的辩称意见不予采纳。另针对刘星在本案审理过程中放弃了要求确认其与刘刚签订的《房屋卖买协议》有效的诉讼请求，原审法院对刘星的该项诉讼请求不作处理。综上，原审法院判决：一、田岩与王玮于2014年3月3日签订的《房屋买卖合同》无效；二、王德良以刘刚名义与王玮于2014年3月6日签订的《房屋转让合同书》无效。
上诉人田岩、王德良、王玮不服原审判决上诉称：一、刘星不是适格的主体。本案争议的房产在刘刚未过户给王玮之前，刘刚是合法的产权人，有权对自己的财产进行处分、抵押，且刘刚与田岩依法办理了房屋抵押登记手续，田岩是合法的抵押权人。因此，刘星并不享有该房产的产权，只是对刘刚享有债权；刘刚与田岩的借款抵押行为无论是从实体上还是程序上均是合法有效的。原审法院认为田岩优先受偿的前提必须是涉案房产由人民法院依法拍卖和变卖，田岩只对拍卖和变卖后所得款项优先受偿，从这个认定中，也明确了田岩对该涉案房产是享有抵押权的，并进一步确认了刘星不具有产权。二、原审法院认定的事实有误。关于刘刚与刘星签订的《房屋买卖协议》约定的位置与产权证记载的位置不符问题，我方认为，原审法院的认定事实具有争议，这个争议是需要刘星与刘刚以诉讼的形式来理清的。原审法院还认定“刘星与刘刚签订合同的标的物即涉案房屋”也是不妥当的。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，驳回刘星的起诉。
被上诉人刘星答辩称：刘星并未放弃过要求确认刘刚与刘星之间合同效力的诉讼请求。原审刘星诉讼请求中有请求确认刘刚与刘星之间合同有效的条款，只是因原审法院建议只要没有经过法院或仲裁确定无效的，就是有效，刘星才撤回该项请求。且刘星只是撤回，并不是放弃该项请求。刘星11年前从刘刚处购买了建行区分行的房改房，有相应的凭证及居住10多年的证据，这些事实是不可否认的。田岩与刘刚之间是民间借贷的法律关系，刘刚用该房屋进行了抵押担保，田岩因抵押担保享有抵押权，后田岩向公证处申请核发了执行依据，进入诉讼只有一个笔录和结案申请，最后强制执行程序结束，王玮自己过户并办理了新的房产证。刘刚在借款办理抵押的时候确实给王德良出具了委托书，但是因为刘刚下落不明，王德良的行为超越了代理权限。田岩是债权人，王德良是田岩的丈夫，王玮又是其子，所以抵押权不能成立。执行案件结案后，田岩没有权利将房屋出卖给儿子王玮或王德良代表刘刚将房屋出售给王玮。原审做出两份协议无效的裁决没有问题。田岩的债权仍然存在，故我方认为田岩、王德良、王玮对房屋没有权利。综上，请求二审法院维持原判。
原审被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭进行答辩，亦未向本庭提交书面答辩状。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述查明事实有房产档案、房屋所有权证、公证书、收据、他项权证、执行证书、结案证明、《房产转让合同书》、《房屋卖买协议》、票据若干、申请、当事人陈述和一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。
本院认为：一、本案中，刘星与刘刚在2003年签订了《房屋买卖协议》，刘刚在2004年亦公证出具了委托书，委托刘星领取位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx室涉案房屋土地证和房产证。2005年刘刚和刘星又签订了制式《乌鲁木齐市房产转让合同书》，期间刘星亦向刘刚支付了相应的价款。上述双方行为系当事人真实意思表示，合法有效。双方针对该《房屋转让合同书》的基础行为已经完成，并且刘星一直居住在该房屋，只是未办理房屋产权变更手续的登记行为，这并不影响对涉案房屋物权的确定，刘星对涉诉房屋享有物权，故田岩、王德良、王玮称刘星主体不适格的上诉理由，本院不予支持。
二、2003年11月18日刘星与刘刚签订《房屋买卖协议》后，刘刚将涉案房屋房产证、土地证原件交付给刘星，可以证实所售房屋的坐落及产权归属。2012年7月31日乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向刘刚换发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx室的房产证。刘星所持有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx室的房产证与王玮持有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路xxx室系同一房屋，故本院对田岩、王德良、王玮以刘星持有房产证所标明的地址与房屋现地址不同而主张刘星不是本案适格主体的上诉请求不予支持。
三、依据原审原告的诉讼请求，本案案由为确认合同无效纠纷，根据原审法院和本院二审查明的事实，田岩、王德良、王玮存在利害关系。鉴于田岩与王玮、王德良之间特殊的身份关系，均无法证实王玮在购买房屋过程中系善意第三人，而田岩在沙区法院执行局留存的结案证明中明确“我们自行办理房屋过户手续”，亦不能合理排除田岩、王德良、王玮之间的恶意串通损害他人合法利益以及以合法形式掩盖非法目的之嫌，另王德良代刘刚与其子王玮签订的房产转让合同，其转让价款亦明显低于涉案房屋的市场价值，原审法院综合以上各因素，确认田岩与王玮签订的《房屋买卖合同》以及王德良以刘刚的名义与王玮签订的《房产转让合同书》均属无效合同的认定，并无不妥之处。
综上所述，上诉人田岩、王德良、王玮是上诉请求因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（田岩、王德良、王玮已预交），由田岩、王德良、王玮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈琛
审 判 员 李健
代理审判员 卫杨
二〇一五年六月十七日
书 记 员 刘青