青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第4679号
原告江浩。
委托代理人江志进。
被告江春生。
被告牟信晓。
被告王征。
原告江浩与被告江春生、被告牟信晓、被告王征房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告江浩委托代理人江志进，被告江春生、被告牟信晓、被告王征到庭参加了诉讼，第二次开庭时原告江浩委托代理人江志进到庭参加了诉讼，被告江春生、被告牟信晓、被告王征经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江浩诉称，原告购买了青岛银盛泰房地产有限公司开发的位于城阳区正阳东路78号1-3层网点，建筑面积644.27平方米，并于2009年10月26日取得房地产权证。青岛银盛泰房地产有限公司于2009年7月6日将该房屋出租给被告江春生经营使用，双方签订有承租经营协议，租赁协议自2009年7月13日至2017年7月12日，根据该协议的约定，在租赁期内，如果开发商将房屋对外转让的，甲方的一切权利义务均由新的产权人继承。因此原告自购买房屋之日起便取代开发商成为该承租经营协议的甲方，即房屋的出租方，协议中属于甲方所有的权利义务都由原告享有和行使。根据合同约定，2012年11月13日被告江春生应当交付2012年11月13日至2013年7月12日的房租5万元，以及应当于2013年7月13日交付下半年房租5.5万元，但被告均至今没有交纳。并且被告江春生违反合同约定，在未经原告同意的情况下，擅自将房屋转租给被告牟信晓，后被告牟信晓又转租给被告王征。根据法律规定及合同第十条的约定，被告江春生未经原告同意擅自转租房屋，并且逾期交付房租超过30天，原告有权要求解除合同，并就逾期交付房租向被告江春生主张违约责任。故请求判令：1、解除与被告江春生的承租经营协议；2、被告江春生支付原告房租105000元，并承担违约金108250元；3、三被告向原告返还房屋；4、诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告向本庭提交了以下证据：
1、青岛银盛泰房地产有限公司与被告江春生签订的承租经营协议，证明双方存在租赁关系的事实，并约定了租赁房屋的位置、面积、租赁时间、租赁费及租赁费的支付、违约责任等，原告购买涉案房屋后，原告与被告江春生之间受该承租经营协议约束，原告享受合同中的所有权利。被告江春生对该证据无异议。被告牟信晓认为该证据与其无关。被告王征认为该证据与其无关。
2、青房地权市字第20××65号房地产权证，证明原告购买了涉案房屋，该房屋归原告所有。三被告对该证据均无异议。
被告江春生辩称，对原告的起诉无异议，但被告江春生将涉案房屋转让给牟信晓，应该由牟信晓承担责任，如果让被告江春生承担责任，江春生就起诉牟信晓。
为证明其主张，被告江春生提交了其与被告牟信晓签订的租赁合同，证明其将涉案房屋已经转让给牟信晓。原告认为其不清楚。被告牟信晓对该证据无异议。被告王征认为与其无关。
被告牟信晓辩称，原告的起诉与被告牟信晓无关。
被告牟信晓没有提交证据。
被告王征辩称，同意返还房屋，但认为其已经支付给被告牟信晓15万元，要求将已经支付的款返还。
被告王征没有提交证据。
经审理查明，一、青岛银盛泰房地产有限公司（甲方）与被告江春生（乙方）于2009年7月6日签订承租经营协议，约定乙方自愿承租甲方的盛世家园三期10号网点（正阳东路78号），从事KTV经营；乙方负责对该房屋进行装修完善，乙方自行负责各种设备采购；承租期满若乙方不续签合同，可对屋内的装修设施自行处理，但乙方装修房屋或拆除装修均不得损坏甲方房屋基本结构；租赁期限自2009年7月13日至2017年7月12日；乙方需向甲方交纳租金总金额为830000元（其中2009年7月13日至2010年7月12日60000元、2010年7月13日至2011年7月12日80000元、2011年7月13日至2012年7月12日90000元、2012年7月12日至2013年7月12日100000元、2013年7月13日至2014年7月12日110000元）；甲乙双方正式签约后甲方将网点交付乙方，乙方要向甲方交纳第一年租金，自第二租赁年度起，乙方租金为半年一付，租金支付时间为半年租期到期前20日内付清；在协议期内，若甲方将此网点整体出售，则新的产权所有人将与乙方重新签订合同，新产权所有人承继本协议中甲方的一切权利义务，甲方保证乙方在合同期限内的承租权益不因房屋的出售而受损害；在合同的有效期限内，乙方在确保不改变使用用途即经营范围的情况下且经过甲方书面同意后，乙方可以将该经营用房进行转租，乙方将该经营用房进行转租，乙方权利义务由次承租人进行承继，同时乙方负连带责任；有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方不交纳或者不按约定金额交纳租金超过30日的；2、乙方未按时支付其在使用期间房屋各项费用；3、未经甲方同意，乙方擅自对承租的房屋进行装修改造的；4、未经甲方书面同意，擅自将承租房屋进行转租的；5、其他情况下，双方协商一致可以解除合同；乙方逾期交纳房租除应如数补交外，还应按日向甲方支付应交费用总金额千分之五的违约金。
二、青岛银盛泰房地产有限公司于2009年7月13日将涉案房屋交付被告江春生使用。2009年9月青岛银盛泰房地产有限公司将涉案房屋出售给原告，原告于2009年10月26日取得该房屋青房地权市字第20××65号房地产权证。被告江春生按照承租经营协议的约定交付了2013年1月12日之前的租金，但没有交付2013年1月13日至2013年7月12日的租金5万元及2013年7月13日至2014年1月12日的租金55000元。
三、2010年11月9日被告江春生（出让方）与被告牟信晓（受让方）签订转让协议书，约定出让方将其在青岛市城阳区惜福镇街道正阳东路78号的城阳区大福门练歌厅转让给受让方，转让价格为600000元，受让方分三次付给出让方600000元后该练歌厅归受让方所有。2012年底牟信晓将涉案房屋转租给王征。涉案房屋现由被告王征实际使用。
以上事实，有青岛银盛泰房地产有限公司与被告江春生签订的承租经营协议、青房地权市字第20××65号房地产权证、被告江春生与被告牟信晓签订的转让协议书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，青岛银盛泰房地产有限公司与被告江春生签订的承租经营协议是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行自己的义务。该承租经营协议约定“在协议期内，若甲方将此网点整体出售，新产权所有人承继本协议中甲方的一切权利义务”，2009年10月26日原告取得涉案房屋的房地产权证，故原告取得了该承租经营协议中甲方的权利义务，被告应按承租经营协议的约定支付原告租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据承租经营协议的约定：“乙方不交纳或者不按约定金额交纳租金超过30日的、未经甲方书面同意擅自将承租房屋进行转租的，甲方有权解除合同”，被告江春生应于2013年1月13日之前支付2013年1月13日至2013年7月12日的租金50000元、应于2013年7月13日之前支付2013年7月13日至2014年1月12日的租金55000元，但被告至今未支付，且在未经原告书面同意的情况下将涉案房屋转租给被告牟信晓，故原告要求解除承租经营协议、支付租金105000元，理由正当，本院予以支持。虽然承租经营协议约定：“乙方逾期交纳房租除应如数补交外，还应按日向甲方支付应交费用总金额千分之五的违约金”，但本院认为因被告江春生不履行交纳租金义务，给原告造成的仅为未支付租金的利息损失，双方约定的违约金确系过分高于给原告造成的损失，故将被告江春生应承担的违约金，调整为分别从2013年1月13日、2013年7月13日至判决生效之日止，以当期应支付的租金为标准，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，由被告江春生向原告支付违约金。被告王征作为房屋的实际使用人，其承租房屋系基于原告与被告江春生之间租赁合同关系、被告江春生与被告牟信晓之间租赁合同关系，因原告与被告江春生租赁合同解除后，被告王征已不再享有承租权，其亦无权继续占用房屋，应当与被告江春生一并承担返还义务，故原告要求被告江春生、被告王征返还房屋，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告江浩与被告江春生的承租经营协议；
二、被告江春生于本判决生效后十日内支付原告江浩租金50000元，并承担自2013年1月13日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金；
三、被告江春生于本判决生效后十日内支付原告江浩租金55000元，并承担自2013年7月13日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金；
四、被告江春生、被告王征于本判决生效后十日内向原告江浩返还青岛市城阳区正阳东路78号房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4499元，由原告江浩负担2139元，由被告江春生负担2360元，保全费1620元，由被告江春生负担。被告江春生在履行上述付款义务时将应承担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 赵丕杰
代理审判员 景艳丽
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 孙志双
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。