甘肃省庆城县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1021民初501号原告：庆城县国有资产管理局，住所地：庆城县北区。法定代表人：王哲博，局长。委托诉讼代理人：王某，女，1978年12月26日出生，住甘肃省庆城县。委托诉讼代理人：吕民国，甘肃陇凤律师事务所律师。被告：庆城县诚信实业有限责任公司，住所地：庆城县凤城商场。法定代表人：徐小平，总经理。委托诉讼代理人：麻刚，甘肃北斗律师事务所律师。被告：王某1，男，1960年12月7日出生，现住庆城县。委托诉讼代理人：王某2（王某1之子），男，1985年1月13日出生,现住庆城县。委托诉讼代理人：田维华，甘肃泰丰律师事务所律师。原告庆城县国有资产管理局（以下简称庆城国资局）与被告庆城县诚信实业有限责任公司（以下简称诚信公司）、王某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告庆城国资局的委托诉讼代理人王某、吕民国，被告诚信公司的法定代表人徐小平及委托诉讼代理人麻刚，被告王某1的委托诉讼代理人王某2、田维华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庆城国资局向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告诚信实业有限责任公司签订的《庆城县凤城商场租赁经营协议》；2.依法确认被告庆城县诚信实业有限责任公司与被告王某1签订的《凤城商场及凤城商场商贸大厅租赁协议》无效；3.判令二被告立即将凤城商场的房屋及场地腾空交还于原告；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年7月19日,原告根据庆城县人民政府的授权委托,与被告诚信公司签订了书面的《庆城县凤城商场租赁经营协议》(以下简称《租赁经营协议》),将位于庆城县庆城镇北关原凤城商场的87间房屋及2330平方米的场地租赁给被告诚信公司,由被告诚信公司投资220万元对商场进行改建后开办商场。《租赁经营协议》中约定:租赁期限为16年(2001年6月1日至2017年5月31日），租赁费前5年每年为13万元(租金按年交付,已交清),后11年每年为15万元(租金按年交付,目前2016年6月1日至2017年5月31日已交清);被告诚信公司如投资的改造资金和协议中约定的220万元差距较大时,应适当增减租赁期,资金超出20万元以上,每增加1万元增加1个月租赁期;租赁期间,如需维修改建、更换有关设施、转让商场经营权等,须征得原告同意。被告诚信公司对凤城商场投资改建完工后,经委托审计,核对投资额为420.1万元,按《租赁经营协议》的约定,应增加租赁期15年,即租赁期限延长至2032年5月31日。被告诚信公司所租赁的凤城商场位于庆城县庆城镇北大街北吊桥南段,商场东面为明清时期老城墙西边沿,同时,商场部分占地为原明清时期镇朔楼旧址。2016年4月,甘肃省国土资源厅立项批准对庆城县博物馆北侧至兰亭居宾馆段老城墙滑坡地段作为地质灾害治理项目进行加固处理。2016年7月,庆城县人民政府批准立项在凤城商场占地处对镇朔楼恢复重建。据此,根据地质灾害治理项目工程及镇朔楼恢复重建工程的建设需要,需解除原告与被告诚信公司签订的《租赁经营协议》。2017年11月22日,原告在与被告协商解除租赁协议时,被告以其与王某1签订了《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》,将凤城商场转租给王某1租赁经营,年租金为108万元,租赁期限至2020年1月30日届满,要求原告向其赔偿数千万元的租赁费收入损失。据此,原告才得知被告诚信公司将从原告处所承租的凤城商场转租于被告王某1,从中谋取巨额经济利益。据上事实,原告虽与被告诚信公司签订的租赁协议中约定租赁期限为31年,但根据《合同法》第二百一十四条关于租赁合同不得超过20年,超过部分无效的规定,租赁期限应于2021年6月1日届满,但被告诚信公司未经原告同意,私自将所承租的凤城商场转租于被告王某1，二被告签订的租赁合同应属无效,根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定,原告可以解除与被告诚信公司签订的租赁合同。现鉴于被告诚信公司转租的事实及城墙地质灾害治理项目工程及镇朔楼恢复重建工程建设的需要,原告诉至法院,要求解除原告与被告诚信公司签订的《租赁经营协议》,确认二被告的转租合同无效，并要求二被告立即将凤城商场房屋及场地腾空交还于原告。被告诚信公司辩称：原告以租赁期限超过了二十年、重修镇朔楼加固城墙、转租未经同意等理由要求解除租赁协议的理由均不能成立。1.诚信公司与庆城国资局签订的协议是在原协议即《租赁经营协议》约定的16年租赁期限届满后，按照原协议增加租赁期限15年，属于另外的一个期限为15年的协议，且双方已经开始履行，不存在租赁协议超过20年一说。2.因镇朔楼重建、兰亭居路段老城墙滑坡地段地质灾害加固处理项目需要解除租赁协议，不是事实。镇朔楼重建项目，已于2016年7月立项，2017年春，庆城县拆迁办拆除了凤城商场的大门楼子，明确表示，镇朔楼用地是县劳动服务就业局原址及北侧公厕原址，凤城商场大门楼供建镇朔楼时搭架所用，双方约定，镇朔楼用地不占用商场大门楼拆除地盘。至于兰亭居宾馆路段老城墙滑坡地段地质灾害加固处理项目，老城墙距离凤城商场东门七十多米，且此段城墙加固项目早已完工，故原告所诉称的“镇朔楼重建、兰亭居路段老城墙滑坡地段地质灾害加固处理项目”目前并不现实存在，只是其不愿履行协议的借口而已。3.武商购物广场开业至今三年有余，已经被庆城居民广泛知晓，不存在原告诉状中所称的，在2017年11月22日才知道答辩人与王某1签订了《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》一说。王某1儿子王某2于2014年8月在凤城商场内开办的武商购物广场，已经营三年有余，为庆城居民广泛知晓。2013年，原凤城商场经营者天天乐超市由于资金链断裂而倒闭，当时在天天乐超市内经营服装摊位的王某1从天天乐超市经营者手中将超市接手，并与答辩人签订租赁协议，于2014年8月以儿子王某2的名义，在原天天乐超市所处的大厅，开办了庆城县武商购物广场，并在凤城商场门楼子上打出了3米高，12米长的“武商购物广场”巨幅宣传门牌，该武商购物广场位于庆城中街临街，南邻凤城宾馆，面对民生广场，为庆城县目前较为繁华的地段，是庆城老城区必经通道，庆城居民基本上每天都要从此经过多次。故不存在原告于2017年11月22日才知道答辩人与王某1签订了《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》一说。王某1当庭提出反诉：1.判令由原告赔偿其损失414.079万元；2.由对方承担反诉费。事实与理由：其与诚信公司签订的《凤城商场及商贸大厅租赁协议》属于有效协议。因诚信公司并未违反《租赁经营协议》的规定，此协议显示原告是允许诚信公司进行转租租赁的。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第16条的规定，《凤城商场及商贸大厅租赁协议》签订已达4年时间，且营业场地位于庆城中街醒目位置，原告没有理由不知道其已承租的事实。因此，其与诚信公司签订的租赁协议是有效的。现原告单方诉请解除租赁协议，既未达到法定解除条件，又未达到约定解除条件，应承担违约责任，赔偿相应的损失，其中房租费损失99万元，库存商品139万多元，员工工资38.818万元，律师费10万元等，共计414.079万元。原告围绕诉讼请求提交了三组证据：第一组证据：《庆阳县凤城商场租赁经营协议》、《关于凤城商场改扩建工程决算审查通知》、《通知》复印件各一份，用以证实：1.原告将凤城商场87间房屋租赁给被告诚信公司，租赁期限原为16年（2001年6月1日至2017年5月31日），基于被告诚信公司根据双方协议实际出资4200856.36元对商场进行了改建装修，将租赁期限延长了15年，共计31年，根据《合同法》214条关于租赁期限不得超过20年，超过部分无效的规定，双方签订的租赁合同应于2021年6月1日届满；2.《租赁经营协议》三（四）项约定，被告诚信公司在租赁期间如转租，应征得原告的同意，如未经原告同意转租，根据《合同法》第224条2款规定，原告可以解除合同。第二组证据：《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》一份，用以证实诚信公司未经原告同意，将其承租的凤城商场以年租金108万元转租于被告王某1经营，根据《合同法》第224条2款规定，原告可以解除合同。第三组证据：甘肃省国土资源厅（2016）甘国土资环发号《甘肃省国土资源厅关于庆阳市2016年度第一批中央财政地质灾害防治项目批准立项的通知》、庆城县发展和改革局庆发改274号《关于庆城县县城镇朔楼恢复重建工程可行性研究报告的批复》、庆城县城乡规划局地字第庆规2016037号《中华人民共和国建设用地规划许可证》、庆城县城乡规划局选字第庆规2016019号《中华人民共和国建设项目选址意见书》、庆城县城乡规划局庆城规建方核012号《建设工程设计方案核定通知书》、西安建筑科技大学建筑设计研究院深圳分院《镇朔楼总平面位置图》复印件各一份，用以证实凤城商场东边为明清时期老城墙西边沿，商场部分占地为原明清时期镇朔楼旧址。2016年4月，甘肃省国土资源厅立项批准对庆城县博物馆北侧至兰亭居宾馆段老城墙滑坡地段作为地质灾害治理项目进行加固处理，同时，2016年7月，庆城县人民政府批准立项在凤城商场占地处对镇朔楼恢复重建。据此，根据地质灾害治理项目工程及镇朔楼恢复重建工程的建设需要，也应解除原告与被告诚信公司签订的《租赁经营协议》。被告诚信公司对证据的真实性均无异议，但对证明目的均不认可，其认为：1.租赁协议应该为续签，属于租赁期限分别为15年及16年的两份协议，不存在超过法律规定20年租赁期之说。2.对原告方陈述“未经同意转让”有异议，认为诚信公司与王某1之间的租赁协议已履行4年之久，原告应当知道，且已过了法定的6个月解除期限。3.对原告方提出的城墙加固的范围有异议，第三组证据中庆城县发展和改革局庆发改274号《关于庆城县县城镇朔楼恢复重建工程可行性研究报告的批复》和庆城县城乡规划局庆城规建方核012号《建设工程设计方案核定通知书》文件中对建设用地核定范围不一致，其用地范围并不包括凤城商场，凤城商场东门距加固的城墙有六、七十米，且加固项目早已完工一年。被告王某1对三组证据的真实性均无异议，但认为原告与诚信公司签订的租赁协议中约定：“转让整个商场经营权，需征得甲方同意……”,现其与诚信公司只是转租，而非整体转让。其他质证意见与诚信公司一致。被告诚信公司提交了六组证据：第一组证据：《庆阳县凤城商场租赁经营协议》一份；第二组证据：《通知》一份；第三组证据：编号为9526253274、9526253303的甘肃省非税收入一般缴款书（收据）两张；第四组证据：庆城县国资局庆国资函字[2017]13号便笺一份；第五组证据：1.拆除前的武商购物广场大门楼子照片；2.庆城县工商局2014年8月25日给武商购物广场颁发的《营业执照》；3.庆城公安消防大队2014年8月22日向武商购物广场颁发的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；4.庆城县国税局2014年9月1日给武商购物广场颁发的《税务登记证》;5.庆城县卫生和计划生育局2017年3月27日颁发的《卫生许可证》；第六组证据：2017年2月16日的《陇东报》及奖牌照片；第七组证据：庆城县综合门户网站截屏照片一张；证明目的：1.庆城国资局通知其，原租赁期限于2017年5月31日届满后，增加租赁期限时间15年，至2032年5月31日。徐小平及侯联民按照租赁协议约定，将2017年至2018年度15万元的租赁费交给庆城县国资局，庆城国资局予以接受。2.武商购物广场处于庆城县中街醒目位置，于2014年8月开业，手续完备，门前曾设置巨幅广告横幅，至今已营业三年有余，2017年2月，庆城县武商购物广场被庆阳市消费者协会评选为“2016年度诚信个体工商户”，全市共表彰19户，庆城县仅有2户，此经推荐及陇东报公示，说明庆城县武商购物广场被庆城居民广泛知晓，并取得了广泛好评。2016年5月31日，武商购物中心因停电使用柴油发电机发电，被周边居民投诉至县委葛书记信箱，葛书记安排秦县长交由县环保局督办，说明庆城县主要领导对武商购物广场的经营和存在是知情的。原告对以上证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为：1.原告与诚信公司的租赁合同约定期限为31年，而非续租15年。2.第五组证据只能证实武商广场经营合法，将凤城商场招牌变动为武商广场，并不能证明转租经营事实，故原告无从知晓转租事宜。王某1对上述证据均无异议。被告王某1向法庭提交了证据：1.《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》；2.商场装修施工合同；3.消防工程承包合同；4.商场屋顶防水工程施工合同；5.购买消防用具销货清单；6.更换变压器销货清单；7.改装电路用品销货清单；8.车马炮服装展架销售订货单；9.庆城武商购物广场广告费用单；10.收条；11.2017年10月份和12月份工资单；12.武商购物广场库存商品统计；13.增值税普通发票；14.庆城县国有资产管理局（2017）13号证明；15.空调工程项目购销合同。证明目的：1.其与诚信公司于2013年10月24日对凤城商场及商贸大厅签订了租赁协议，约定租期6年，从2014年2月1日至2020年1月30日止，年租金108万元，且允许装修维修并给予60日的装修维修时间。该协议双方自愿且约定清楚，不存在《合同法》关于合同无效的任何情形，系有效协议，受法律保护。2.原告单方解除合同，其受损414.079万元。原告质证认为二被告签订的租赁协议证实了二被告为非法转租，且对其他证据的关联性表示异议。被告诚信公司对上述证据中1、10、14无异议，对其他证据表示不知情，不予质证。本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据在论理中予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年7月19日,庆城国资局与诚信公司签订了《庆城县凤城商场租赁经营协议》(以下简称《租赁经营协议》),将位于庆城县庆城镇北关原凤城商场的87间房屋及商业摊位区2330平方米的场地租赁给被告诚信公司经营,由诚信公司投资220万元对商场进行改造，租赁期为16年(2001年6月1日至2017年5月31日），租赁费前5年每年为13万元,后11年每年为15万元。该协议三（四）项同时约定：“乙方（诚信公司）在经营期间，需要维修改建，更换有关设施，转让整个商场经营权等，要征得甲方同意。乙方（诚信公司）在经营期间一切维修管理费用全由乙方（诚信公司）负责。”此后，诚信公司对凤城商场进行了投资改建,经庆城县国资局委托，庆城县基本建设中心对改建工程进行了核算，核算投资额为420.1万元。2007年6月30日，庆城县国资局给诚信公司发出通知，内容为：“……工程总投资审定为420.1万元，按照原协议增加投资180万元，每增加一万元增加租赁期一个月，在原协议期满后按原协议增加租赁时间15年至2032年5月31日。”2013年10月24日，诚信公司将此承租场所转租给王某1，并与王某1签订了《凤城商场及凤城商贸大厅租赁协议》,约定年租金为108万元,租赁期限至2020年1月30日届满。另查明，诚信公司按照协议要求，按年给庆城国资局交付租金，目前已将前16年的租金交清，后15年的租金累计交付一年，付至2018年5月31日。本院认为，该案的争议焦点有三：1.租赁期限是否符合法律规定？2.政府规划用地是否涉及租赁场所？3.诚信公司的转租行为，能否导致二被告之间合同无效及解除原租赁合同？对于焦点1，庆城国资局与诚信公司于2001年签署的《租赁经营协议》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，合同履行之初，原、被告均依约全面履行了各自的义务。2007年6月30日，庆城国资局以《通知》方式告知诚信公司，在原协议期满后按原协议增加租赁时间15年。诚信公司接到通知后未表示异议，视为诚信公司认可庆城国资局提出租期增加15年的意见，庭审中双方也未对此15年租期提出异议，故本院认定双方于2007年达成一致意见，将租期增加15年。现原告认为此15年导致原合同租赁期变为31年，诚信公司辩称此15年为续订租期，独立于原合同租期。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”依照此法律规定，续订合同需在原合同租赁期间届满时续订，原告与诚信公司增加租期的合意发生在2007年，原合同于2017年5月31日届满。增加租期合意与合同届满之日相差近十年，故本院依照上述法律规定对被告主张此为续订合同的观点不予采纳，2007年增加租期的合意视为双方对2001年《租赁经营协议》中租赁期进行变更，双方已于2007年将此承租场所的租期变更为31年。变更后的租赁期限超过法律规定的20年之限,超过部分无效,租赁期限依法应于2021年6月1日届满。对于焦点2，原告诉称因城墙地质灾害治理及镇朔楼恢复重建两项政府规划项目涉及出租场地，需提前解除合同。被告对此理由提出了质疑，原告向本院出具了相关规划文件，本院经查实证据认为，庆城县发展和改革局2016年7月14日发第274号文中，明确注明镇朔楼恢复重建工程建设地点为：庆城县老城区北大街北吊桥南端。而庆城县城乡规划局2017年5月4日发庆城规建方核012号文中就镇朔楼恢复重建工程用地范围列明为：东邻城墙，南邻小南门巷，西邻南大街，北邻县公交公司、农发行。两份文件中的规划地点并不相同，相互矛盾，且012号文中的选址并未涉及被告承租场地。故原告提供的证据不能证明其主张，本院对原告因规划用地需提前解除合同的主张不予认可。对于焦点3，诚信公司与原告在《租赁经营协议》就转租事项约定为：“乙方（诚信公司）在经营期间，需要维修改建，更换有关设施，转让整个商场经营权等，要征得甲方（庆城国资局）同意。”2013年10月24日诚信公司与被告王某1签订书面协议将商场转租于王某1。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，诚信公司此转租行为未告知原告，原告则可以解除合同。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”依照此法律规定，原告是否知道或者应当知道诚信公司的转租行为？是否在六个月异议期内提出解除合同及提出认定二被告合同无效的意见？这是焦点3的关键。诚信公司认为武商购物广场位于庆城中街醒目位置，曾大力宣传，被庆城广大市民所周知，并提供庆城县工商局、公安局、国税局、卫生和计划生育局给其颁发的相关证件及书记信箱答复等证据证实庆城县国资局应当知晓转租事宜。本院认为，国资局与工商局、公安局、国税局、卫生和计划生育局虽均隶属于庆城县人民政府，但其之间均为平级业务单位，相互之间并无密切业务往来，国资局监管的该租赁合同的履行并不必然带动其他同级单位监管，故本院对上述证据的证明目的不予采信。王某1提交庆城县国资局出具的庆国资函字【2017】13号便笺，证实原告知晓该租赁场地已转租于王某1经营武商购物广场的事实。原告则认为，更换门牌不足以让人辨识实际经营人是否更换、场地是否转租。本院认为，该便笺内容为：“原凤城商场（现武商购物广场）所占用的房地产属国有资产，于2001年租赁给庆阳县诚信实业有限责任公司经营；2017年9月7日”，根据便笺内容，只能证明诚信公司租赁的凤城商场系国有资产，现更名为武商购物广场，并不能证明转租给了他人。故本院依照前述法律规定，对国资局诉请解除其与诚信公司签订的《庆城县凤城商场租赁经营协议》及确认诚信公司与王某1签订的《凤城商场及凤城商场商贸大厅租赁协议》无效的诉请予以支持。原告与诚信公司签订的租赁合同经本院确认租赁期限止于2021年6月1日，在该期限届满前因诚信公司违约，原告提出解除合同，现经本院确认该合同可以解除。但提前解除合同给诚信公司造成一定损失，原告方应该给予赔偿。对于赔偿数额的认定，因双方在2007年达成合意约定,诚信公司增加投资180万，每增加1万元增加1月租赁期，按照投资额增加的租期为180个月，诚信公司将租金交付于2018年5月31日，现在解除合同，实际增加租赁期为12个月，故诚信公司损失投资额为168万元。对于该损失，原告应当给予赔偿。对于王某1的损失，因合同相对方为诚信公司，故不在本案审理范围，对于其提出的反诉，因其未缴纳反诉费，本诉不予合并审理。综上所述，原告庆城国资局要求解除与诚信公司的租赁合同，及认定转租合同无效，理由正当，本院予以支持，但原告应赔偿提前解除合同给诚信公司造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第五款、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条二款之规定，判决如下：一、解除庆城县国有资产管理局与庆城县诚信实业有限责任公司签订的《庆城县凤城商场租赁经营协议》；二、庆城县国有资产管理局于判决生效后二十日内赔偿庆城县诚信实业有限责任公司投资款168万元；三、庆城县诚信实业有限责任公司与王某1签订的《凤城商场及凤城商场商贸大厅租赁协议》属无效协议；四、庆城县诚信实业有限责任公司、王某1于判决生效后二十日内将凤城商场的房屋及场地腾空交还于庆城县国有资产管理局。案件受理费3300元，由被告庆城县诚信实业有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  王晓强代理审判员  贾颜珲人民陪审员  王伟明二〇一八年三月三十日书 记 员  李瑞媛