上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初13985号
原告(反诉被告)：邱建仁，男，1973年8月14日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：夏雪娟，女，1954年12月12日出生，汉族，住上海市松江区。
被告(反诉原告)：齐宏，女，1974年2月2日出生，汉族，住上海市静安区。
两被告共同委托诉讼代理人：邬晓青，上海丰兆律师事务所律师。
原告邱建仁与被告夏雪娟、齐宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告于2017年9月7日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并，于2017年10月17日公开开庭进行了第一次庭审。后因案情复杂，本案于2017年12月4日转为适用普通程序，并于2017年12月19日公开开庭进行了第二次庭审。原告邱建仁及其委托诉讼代理人柏新祥，被告夏雪娟、齐宏的共同委托诉讼代理人邬晓青均到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。
原告邱建仁向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年7月15日所签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告经济损失655,186元。事实和理由：原、被告于2015年7月15日签订了房屋租赁合同，约定被告将坐落于上海市松江区鼓浪路XXX、XXX号门面房(以下简称“系争房屋”)出租给原告，用以经营足浴。签约时，被告称其已在办理系争房屋的产权证，并提供相关证明，但被告至今未取得系争房屋的产证，原、被告所签订的房屋租赁合同应依法确认为无效。又由于原告为开店投入资金进行装潢，现系争房屋因无产证将被拆除，造成了原告的损失。故原告诉至本院，望判如所请。
被告夏雪娟、齐宏共同辩称，1、原、被告签订的合同合法有效，系争房屋已取得相关产权证明；2、拆迁补偿安置协议所载明的655,186元包括了系争房屋和宅基地赔偿总额，被告没有导致原告任何的损失，不同意赔偿原告经济损失费；3、被告将系争房屋出租给原告前，系争房屋也是出租给案外人经营足浴店的，被告仅在原有基础上进行翻修，且原告未提供其装修系争房屋的依据。故不同意原告的全部诉请。
审理过程中，被告夏雪娟、齐宏向本院提起反诉请求：1、判令原告搬离系争房屋，并将系争房屋返还给被告；2、判令原告支付拖欠的自2017年2月16日至2017年7月15日止的租金40,000元；3、判令原告支付自2017年7月16日至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每月8,000元计算)。事实和理由：被告于2006年6月15日起将系争房屋出租给原告使用，在之前租赁合同到期后，原、被告又于2015年7月15日再次签订《房屋租赁合同》一份，租赁自2015年6月16日起至拆迁人通知确定的搬离日止，房屋租金为每月8,000元，先付后用，于每月20日前预付下月租金。后截止到2017年7月16日，原告尚欠被告5个月租金未付，现系争房屋即将被拆迁，被告已与相关部门签订了拆迁补偿安置协议，根据该协议的约定，原告应于2017年7月18日前搬迁，但原告一直拒绝搬出。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。
原告邱建仁针对被告夏雪娟、齐宏的反诉辩称，同意在被告支付原告安置补偿金额后搬离系争房屋；已支付租金至2017年6月，之前的房租已经支付完毕；3、系争房屋没有产权证，原、被告双方签订的租赁合同无效，原告对此没有过错。故不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，原、被告分别于2006年6月6日、2009年4月15日、2011年10月22日签订《房屋租赁协议书》，约定被告将系争房屋出租给原告使用。
2015年7月15日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，系争房屋的建筑面积为229.09平方米；本合同签订前，原告已承租系争房屋，且前一份租赁合同于2015年6月15日期满；鉴于系争房屋即将拆迁，被告同意原告在拆迁之前续租该房屋的要求，原告按租赁物现状及原用途(即经营足浴)继续租用；续租期间原告不得对系争房屋进行装修或其他添附；租赁期限自2015年6月16日起至拆迁人通知确定的搬离日止，原告应于拆迁人通知确定的搬离日前无条件搬离系争房屋，逾期则视为原告放弃该房屋内所有原告物品的所有权；每月租金为8,000元，每月一付，先付后用；本合同签订之时，原告应将合同签订前欠付的租金及合同签订当月的租金付清，此后，于每月20日前预付下月租金。其中合同第六条约定了“租赁物拆迁补偿款的归属”：6.1、除装修部分外，其余拆迁补偿款(包括但不限于租赁房屋、原有附属设施设备、土地使用权等)均归被告所有；6.2、租赁房屋装修部分的拆迁补偿款参照评估公司评估的价款，按原告40%、被告60%的比例分配，由被告与拆迁人签署拆迁补偿协议并领取该补偿款；如原告在没有接到被告通知的前提下，提前搬离租赁房屋的，视为自动放弃拆迁补款款，所得的补偿款全部归被告所有；被告应于取得装修补偿款后3日内将原告应得部分支付原告，但届时如原告拖欠租金、水电费等本合同项下任何费用且保证金不足抵扣时，被告可在应付装修补偿款中先行扣清原告欠费。另，该份合同对双方权利与义务等相关事宜作出了约定。
另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证。2003年3月17日，被告与案外人松江区泗泾镇赵非泾村民委员会(以下简称“赵非泾村委会”)签订《集资房屋买卖契约》一份，约定：被告向案外人赵非泾村委会购买系争房屋，房屋总价款为801,815元，系争房屋于2003年3月17日前交付被告。
2017年6月19日，被告同案外人上海大得同置业有限公司(以下简称“大得同公司”)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：就系争房屋，案外人大得同公司补偿被告停产停业损失274,908元；设备迁移费8,150元；房屋补偿款1,855,629元；装修装饰费234,441元；搬迁费5,499元；临时过渡费23,368元；速签速搬奖50,000元；其他附属物3,000元；综合一次性补偿55,820元，上述款项共计2,510,815元。
再查明，2017年7月12日，被告通过律师向原告发送《律师函》一份，催讨原告拖欠的5个月房屋租金及告知原告系争房屋已签订《拆迁安置补偿协议》，要求原告于2017年7月16日前付清房租及支付违约金，并搬离系争房屋。对此，原告确认已收到上述《律师函》。
庭审中，原、被告一致确认，截止至2017年7月15日，原告尚欠被告5个月的租金，共计40,000元；原告至今仍旧占有使用系争房屋。
审理中，2017年12月4日，上海市松江区泗泾镇动拆迁安置办公室工作人员创国庆向本院陈述，安置补偿协议中的装饰装修费是根据评估公司的估价单计算的；安置协议上所有的补偿是给房屋持证人的，与房客无关。
2018年1月12日，上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司工作人员沈莉向本院陈述，其公司受大得同公司委托实施系争房屋的具体拆迁工作，泗泾镇动拆迁安置办公室是政策制定、动拆迁工作的协调单位；因系争房屋无产证，是集资房，而被告是按门面房的价格购买，比一般居住房贵一倍，故在安置时给予被告停产停业损失，金额是按面积计算的；安置协议上包括装修装饰等一切费用都是给被告的，装饰装修费根据装修估价情况表计算；安置协议上所列明的安置补偿款并不考虑租客的利益。
以上事实，由《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《集资房屋买卖契约》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、装修估价情况表、询问笔录以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争厂房所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，应承担次要责任。而合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，现原、被告于2015年签订租赁合同时均明知系争房屋即将被拆迁，对系争房屋拆迁补偿款的归属亦作了明确约定，即原告取得系争房屋装修部分拆迁补偿款的60%，并且，根据被告与案外人大得同公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，被告应获得的系争房屋装修装饰费为234,441元，故被告应按约支付原告装修补偿款140,664.60元。原告主张的除装修补偿款外的其余各项费用，与租赁合同的约定不符，本院难以支持。
另，虽原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，现原、被告一致确认，截止至2017年7月15日，原告尚欠被告5个月的占有使用费共计40,000元，故原告应向被告支付截至2017年7月15日止的占有使用费40,000元，因原告至今仍占有使用系争房屋，被告主张原告按每月8,000元的标准，支付自2017年7月16日起至实际搬离之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)邱建仁与被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告(反诉被告)邱建仁于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX、XXX号房屋；
三、被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邱建仁装修补偿款140,664.60元；
四、原告(反诉被告)邱建仁于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏截至2017年7月15日止的占有使用费40,000元；
五、原告(反诉被告)邱建仁于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏自2017年7月16日起至实际搬离之日止的占有使用费(按每月8,000元计算)；
六、驳回原告(反诉被告)邱建仁的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,432元，反诉案件受理费640元，合计诉讼费11,072元，由原告(反诉被告)邱建仁负担7,079元(已付)，被告(反诉原告)夏雪娟、齐宏负担3,993元(已付640元，剩余3,353元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 李 娜
人民陪审员 吴家明
二〇一八年二月九日
书 记 员 张树腾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……