湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0405民初47号
原告：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地：衡阳市石鼓区明翰路27号。
法定代表人：吕宏忠，董事长。
委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司员工。
被告：刘志斌，男，1974年7月4日出生，汉族，住衡阳市石鼓区进步巷*号*单元***户。
被告：林媛媛，女，1978年5月27日出生，汉族，住衡阳市雁峰区小马嘶塘**号***户。
原告衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商行）诉被告刘志斌、林媛媛借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。被告刘志斌、林媛媛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘志斌、林媛媛偿还原告借款本金200万元、利息222662.07元（计算至2016年11月1日，以后利息按年利率9.9%计算至付清之日止）；2、判令被告刘志斌、林媛媛偿还原告借款本金50万元、利息43860.98元（计算至2016年11月1日，以后利息按年利率7.1759%计算至付清之日止）；3、判令被告刘志斌以其提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿上述贷款本息及实现债权的费用；4、本案诉讼费用（含受理费、公告费、评估费、财产保全费、拍卖费）由被告承担。事实与理由：被告刘志斌于2014年5月29日与原告签订《最高额借款合同》，向原告申请贷款200万元，借款期限24个月，月利率8.4562‰，按月结息，到期一次性还本。同日，被告刘志斌与原告签订《最高额借款合同》，约定向原告借款50万元，借款期限为24个月，贷款利率在央行同档次贷款基准利率基础上上浮56%，按月结息，到期一次性还本。同日，为担保前述250万元借款，被告林媛媛与与原告签订两份抵押合同，以其所有的位于衡阳市雁峰区仙姬巷72号商服门面（房屋所有权证：衡房权证雁峰区字第002291**号）为借款提供抵押，并办理了抵押登记。现被告未能在规定期限内偿还贷款本息，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。
被告刘志斌、林媛媛未予答辩，亦未向本院提交证据。
被告商业银行依法向本院提交了两被告结婚证、最高额借款合同、最高额抵押合同、抵押物清单、房屋所有产证、国有土地使用权证、他项权证、夫妻担保承诺书、付款凭证、借据、欠息单等证据。本院经审查认为上述证据来可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。
本院根据原告陈述及审核后确认的证据，认定事实如下：被告刘志斌、林媛媛系夫妻关系。2014月5月29日，被告刘志斌作为借款人与衡阳市珠晖区农村信用合作联社（以下简称：珠晖区信用社）签订《最高额借款合同》，合同中约定：最高借款额度为200万元，期限自2014年5月29日起至2016年5月29日止；在此期限和额度内，可不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、用途、期限、利率、还款方式均以借据为准；贷款利率在中国人民银行公布的同档次贷款基准利率上可适当浮动，约定合同利率（月利率）为8.4562‰（其中基准利率5.125‰，利率浮动比为65%）借款自实际提款日起按日计息，按季结息；借款人未按合同约定归还贷款本息，贷款人有权提前收回未到期的贷款本息。当日，被告刘志并与珠晖区信用社还签订《最高额借款合同》（福祥便民卡）。该合同约定最高借款50万元，期限自2014年5月29日起至2016年5月28日止，单笔贷款期限不得超过一年且不得超过最高借款额度剩余使用期限；贷款利率在中国人民银行公布的同档次贷款基准利率上可适当浮动，约定利率浮动比为56%，单笔贷款期限内执行固定利率，不随基准利率调整而调整；按日计息，按季结息；借款人未按合同约定归还贷款本息，贷款人有权提前收回未到期的贷款本息。当日，被告林媛媛与珠晖区信用社签订《抵押合同》和《最高额抵押合同》，将其名下位于雁峰区仙姬巷72号（房产证号：衡房权证雁峰区字第002291**号，建筑面积741.54平方米）商服用房为上述250万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告刘志斌、林媛媛还珠晖区信用社出具夫妻担保承诺书，承诺250万元贷款，承担完全连带担保责任。当天，珠晖区信用社向被告刘志斌发放贷款2000000元，约定月利率8.4562‰，约定于2016年5月28日到期。但自2015年9月25日起至今，被告刘志斌未付息还本。计算至2016年11月1日，被告未还利息为222662.07元。2014年12月31日起，珠晖区信用社通过福祥便民卡向被告刘志斌分四次发放贷款50万元，但自2015年9月21日起，原告未再归还本息，至2016年11月1日，未还利息为43860.98元。
另查明：2016年8月9日，中国银行行业监督管理委员会湖南监管局对衡阳农村商业银行股份有限公司筹建工作小组的请示作出湘银监复（2016）195号文件，批复同意衡阳市农村商业银行股份有限公司及其辖内69个分支机构开业，该行开业的同时，衡阳市珠晖区农村信用合作联社等合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖区分支机构承接。
本院认为，本院认为，被告刘志斌与珠晖区信用社签订的两份《最高额借款合同》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，珠晖区信用社依约向被告刘志斌发放了贷款，被告刘志斌应按合同履行还款义务。被告刘志斌自接收贷款后至，不仅违反按季结息的合同约定，同时该两笔借款至今已全部到期未还，故被告刘志斌已构成违约，应依法承担还款责任。被告林媛媛系被告刘志斌妻子，上述债务应为其夫妻共同债务，其亦向珠晖区信用社出具了夫妻担保承诺书，承诺对该借款承担连带责任，该承诺符合法律规定，被告林媛媛应对该债务承担共同清偿责任。经中国银行行业监督管理委员会湖南监管局批准，珠晖区信用社等信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由农商行及其辖区分支机构承接，因此农商行依法取得原告主体资格，其请求被告刘志斌、林媛媛偿还贷款本金200万元和50万元，符合法律及合同约定，本院予以支持。原告现诉请按年利率9.9%和7.1759%的标准要求被告支付所欠利息，符合双方合同约定的标准，也未超过法律规定的上限，本院予以支持。被告林媛媛自愿以其位于雁峰区仙姬巷72号（房产证号：衡房权证雁峰区字第002291**号，建筑面积741.54平方米）商服用房为上述250万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，应依法在抵押范围内承担抵押担保责任。对原告请求判令被告林媛媛、刘志斌以其提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先偿还原告贷款本息及实现债权的费用的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法法》第四十六条、第五十三条、第五十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘志斌、林媛媛在本判决生效后十日内偿还原告衡阳农村商业银行股份有限公司借款本金200万元及至2016年11月1日的利息222662.07元，并自2016年11月2日起按年利率9.9%支付利息至借款本金付清之日止。
二、被告刘志斌、林媛媛在本判决生效后十日内偿还原告衡阳农村商业银行股份有限公司借款本金50万元及至2016年11月1日的利息43860.98元，并自2016年11月2日起按年利率7.1759%支付利息至借款本金付清之日止。
三、被告刘志斌、林媛媛到期未能履行上述第一、二项判决义务，原告衡阳农村商业银行股份有限公司有权对登记在被告林媛媛名下位于雁峰区仙姬巷72号（房产证号：衡房权证雁峰区字第002291**号，建筑面积741.54平方米）房产依法予以折价或者拍卖、变卖，并对价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费28932元，由被告刘志斌、林媛媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 朱文俊
审 判 员 王小卉
人民陪审员 杨承意
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 杨丽萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。