江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终870号
上诉人（原审被告）江苏秦安置业有限公司，住所地江苏省沭阳县贤官镇政府办公室3楼。
法定代表人朱青，该公司总经理。
委托代理人李永洲，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张芳芳。
委托代理人杨友第，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人江苏秦安置业有限公司（以下简称秦安公司）因与被上诉人张芳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭庙民初字第00723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张芳芳原审诉称：2013年4月28日，张芳芳、秦安公司签订房屋租赁合同，约定张芳芳将其所有的沭阳县贤官镇秦安商业广场商业综合楼三层房屋出租给秦安公司，双方并约定了租金、租期等事项，但秦安公司至今未按照合同约定交付租金，请求判令：一、解除张芳芳、秦安公司之间的房屋租赁合同；二、秦安公司在一个月内搬出房屋；三、秦安公司给付张芳芳租金18082元（自2015年5月1日计算至起诉之日止）；四、秦安公司赔偿张芳芳二年租金550000元；五、秦安公司承担本案诉讼费用。
秦安公司原审辩称：一、涉诉房屋属于秦安公司所有，不属于张芳芳，秦安公司没有从张芳芳处租赁房屋；二、张芳芳父亲张志良系公司股东，其与秦安公司法定代表人朱青私下协商，用张志良的股份转让款冲抵房屋价款，损害了秦安公司的利益；三、要求解除张芳芳、秦安公司签订的房屋买卖合同和租赁合同。
原审法院经审理查明：2013年4月17日，张芳芳、秦安公司签订《商品房买卖合同》，约定秦安公司将其开发建设的位于沭阳县贤官镇秦安商业广场商业综合楼三层以5000000元的价格出售给张芳芳，合同还约定了其他事项。合同签订后，张芳芳以其父亲张良志在秦安公司处的股份转让款及借款冲抵部分购房款，余款以银行汇款方式给付，秦安公司于2013年4月28日出具购房款收据给张芳芳。2013年4月28日，张芳芳、秦安公司签订《房屋租赁合同》，约定张芳芳将自己购买的房屋出租给秦安公司，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日，第一、二年租金为免租赁，第三年租金按当年三年期贷款利率*5000000元标准计算，租金先付，首期支付日为2015年4月20日前，每三个月支付一次租金，逾期十日张芳芳有终止合同的权利。秦安公司如逾期未按本合同约定向张芳芳支付租金，张芳芳有权终止合同，秦安公司应赔偿张芳芳前两年免租的租金，并自愿将酒店的设施无偿转让给张芳芳。合同签订后，张芳芳将房屋交付给秦安公司经营酒店，后秦安公司未按合同约定交付租金，故引起诉讼。
原审法院认为本案的争议焦点是：一、张芳芳、秦安公司签订的商品房买卖合同、租赁合同是否合法有效；二、如果合同合法有效，秦安公司有无按照合同约定全面履行义务；三、如秦安公司在履行合同中有违约行为，应否承担违约责任及如何确定违约责任。
原审法院认为：张芳芳、秦安公司签订的商品房买卖合同及房屋租赁合同系双方真实意思表示一致，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。张芳芳按合同约定足额支付了购房款，秦安公司从张芳芳处租赁房屋，可以推定秦安公司已将房屋交付张芳芳，双方已完成商品房买卖合同主要履行义务，虽然房屋尚未办理产权登记，但张芳芳根据合同占有房屋，享有对房屋的出租经营权。张芳芳、秦安公司签订的房屋租赁合同对租赁事宜进行了明确约定，双方应按约定全面履行。
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，秦安公司未按照房屋租赁合同约定给付租金，构成违约，根据房屋租赁合同约定内容“首期支付日为2015年4月20日前，每三个月支付一次租金，逾期十日张芳芳有终止合同的权利”，对张芳芳要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同解除，张芳芳可以要求秦安公司返还租赁房屋，故对张芳芳要求秦安公司搬离涉诉房屋的诉讼请求，原审法院亦予以支持。
合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据房屋租赁合同约定内容“第三年租金按当年三年期贷款利率*5000000元标准计算”，秦安公司应自2015年5月1日起以5000000元*中国人民银行同期同档贷款利率（三年期）计算标准支付房屋租金至房屋实际交付张芳芳之日止，因张芳芳在本案中只主张计算至起诉之日止，故秦安公司应支付租金18082元（自2015年5月1日计算至2015年5月25日）。另房屋租赁合同虽然约定了“秦安公司应赔偿张芳芳前两年免租的租金，并自愿将酒店的设施无偿转让给张芳芳”的违约责任，但该“前两年租金”实质相当于违约金，张芳芳、秦安公司租赁合同约定房屋出租的前两年为没有租金，至第三年才开始支付租金，秦安公司应于2015年4月20日前给付2015年5月1日之后的租金，张芳芳于2015年5月25日即进行起诉，此时秦安公司未支付的租金只有不足20000元，其过错程度小，且张芳芳庭审时自己陈述“房屋因为刚开发出来，担心没有其他人租赁，才出租给秦安公司”，即说明房屋出租的前两年有投资的经济风险，该风险现由秦安公司承担，秦安公司又对租赁的房屋进行了装潢，时间上、物质上都有大量的投入，仅因秦安公司较轻的违约行为而要求秦安公司承担过重的违约责任，有失公平，秦安公司要求原审法院予以调整，原审法院综合秦安公司的过错程度、房屋的租金标准等因素，酌情确定秦安公司支付违约金120000元。
秦安公司辩称涉诉房屋属于秦安公司所有，不属于张芳芳，秦安公司没有从张芳芳处租赁房屋，被已查明的事实所否定，对此辩解不予采纳。秦安公司还辩称张芳芳父亲张志良与秦安公司法定代表人朱青私下协商用张志良的股份转让款冲抵房屋价款，损害了秦安公司的利益，要求解除张芳芳、秦安公司签订的房屋买卖合同和租赁合同，但张良志转让股份给朱青，秦安公司其他股东是知情且同意的，且虽然张良志的股份转让款本应由朱青个人承担，但之后秦安公司以自己名义与张芳芳签订合同、出具收据，应视为接受了张芳芳以其父亲的股份转让款及借款冲抵房屋购房款的行为，故对此辩解原审法院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张芳芳、秦安公司于2013年4月28日签订的关于沭阳县贤官镇秦安商业广场商业综合楼三层房屋的房屋租赁合同；二、秦安公司于判决生效后三十日内搬出沭阳县贤官镇秦安商业广场商业综合楼三层房屋；三、秦安公司于判决生效后十日内给付张芳芳房屋租金18082元；四、秦安公司于本判决生效后十日内支付张芳芳违约金120000元；五、驳回张芳芳的其他诉讼请求。案件受理费9484元，由秦安公司负担。
上诉人秦安公司不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回张芳芳的原审诉讼请求。其主要的上诉理由为：1.原审判决认定张芳芳与秦安公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示有误。宿迁市中级人民法院于2015年12月18日作出的（2014）宿中民终字第00372号民事判决中认定包括涉案房屋在内的秦安公司所有的房产均于2011年被承包给秦安公司股东朱卫明销售经营，秦安公司无权与张芳芳签订商品房买卖合同，双方之间不存在真实的买卖合同关系。房屋租赁合同也是张芳芳的父亲张良志与秦安公司的法定代表人朱青恶意串通，张良志抽逃出资的行为，并非秦安公司与张芳芳的真实意思表示。2.原审判决认定张芳芳足额支付购房款有误。朱青受让张良志的股权，相应的股权转让款应由朱青支付。秦安公司以房屋抵付股权转让款系抽逃出资的行为，即使经股东会决议也因违反法律规定无效。因张芳芳与秦安公司签订的房屋租赁合同无效，张芳芳对涉案房屋不享有出租权益。3.原审判决认定商品房买卖合同签订后秦安公司将涉案房屋交付给张芳芳有误。该房屋在商品房买卖合同签订前一年已实际由秦安公司装修完毕交付给案外人柴玉娟、黄镇升、霍丽辉等人经营酒店。4.秦安公司于2013年9月26日与刘永花就涉案房屋签订商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给刘永花，该合同并经沭阳县住房和城乡建设局登记备案。
被上诉人张芳芳答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩理由为：1.张芳芳与秦安公司之间签订的商品房买卖合同及房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张芳芳依法享有该房屋的出租经营权，秦安公司系涉案房屋的开发商，涉案房屋的所有权由开发商原始取得，其称秦安公司无权签订商品房买卖合同，无事实及法律依据。2.张芳芳已足额支付购房款。张芳芳在原审中出示了两份加盖秦安公司财务专用章的收据、汇款单据，足以证明张芳芳已足额支付购房款。张芳芳在原审中出示了股东会决议，注明全体股东同意股权转让的事实，股权转让协议合法有效。张芳芳以其父亲张良志在秦安公司处的股权转让款及借款冲抵购房款，股权转让协议得以实际履行。秦安公司称张良志、朱青存在抽逃出资的行为无事实及法律依据。3.秦安公司已将涉案房屋交付给张芳芳。根据双方签订的商品房买卖合同和房屋租赁合同足以证明以上事实。4.对于秦安公司主张的其已将涉案房屋出售给刘永花且合同已经备案登记，但秦安公司在原审中并未提出这一抗辩及相应证据。秦安公司提出的这一抗辩与其“2011年将房屋交给朱卫明销售、经营”、“房屋由案外人柴玉娟、黄镇升、霍丽辉等人经营酒店”等陈述均相互矛盾。张芳芳对秦安公司的上述抗辩并提交的证据的真实性均不予认可。
二审经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明：2013年4月17日，朱青（甲方）与张良志、王秀华（乙方）签订股权转让协议一份，该协议约定：“一、张良志、王秀华同意将名下16%秦安公司的股份转让给朱青，暂定价格为人民币叁拾万元一股。……二、张良志、王秀华同意所有的转让款均用于购买江苏秦安商业广场的实体商铺。”
本案的争议焦点是：张芳芳、秦安公司签订的商品房买卖合同及房屋租赁合同的效力如何认定。
本院认为：《中华人民共和国公司法》第三十六条规定：“公司成立后，股东不得抽逃出资。”本案中，2013年4月17日朱青与张良志、王秀华签订的股权转让协议中记载，张良志、王秀华同意以股权转让款购买江苏秦安商业广场的实体商铺，可见此处双方约定的股权转让款的支付方式实为以公司已建商铺折抵现金支付。当日，张良志之女张芳芳与秦安公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同系履行上述协议的延续，结合张良志向朱青出具的股权转让款的收据、秦安公司向张芳芳出具的购房款收据及张芳芳向朱青的汇款凭证，均可证明朱青在受让股权时并未履行出资义务，而是直接将秦安公司开发的商铺折抵为股权转让款。因此，朱青借商品房买卖合同的形式来掩盖公司用实物（房屋）退还张良志、王秀华投资的非法目的，实质是帮助股东张良志抽逃出资，其行为必将减损秦安公司的资产，并严重损害秦安公司债权人的利益，违反了《中华人民共和国公司法》的上述强制性规定，故本院认定张芳芳与秦安公司之间的商品房买卖合同无效。基于上述理由，张芳芳与秦安公司之间的房屋租赁合同亦无效，故对张芳芳在原审中提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人秦安公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国公司法》第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭庙民初字第00723号民事判决；
二、驳回被上诉人张芳芳的原审诉讼请求。
一审案件受理费9484元、二审案件受理费9484元，合计18968元，由上诉人江苏秦安置业有限公司负担9484元，由被上诉人张芳芳负担9484元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 李志华
代理审判员 王冬冬
二〇一六年六月十五日
书 记 员 张晓青
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