浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第860号
上诉人（原审被告）：张明。
被上诉人（原审原告）：任珠香。
委托代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。
上诉人张明因与被上诉人任珠香房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2015年10月8日作出的（2015）甬余民初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告任珠香（甲方）、被告张明（乙方）于2012年10月1日签订店铺租赁合同一份。双方约定：原告将位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋出租给被告，面积为671.77平方米及周围原告所有的附属面积和土地，租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日止，1.租金支付的方式为每年300000元；2.第三年开始租金每年递增10%；3.每年租金必须在当年9月30日前一次性付清；4.本合同签订后，第一年租金允许在12月31日前付清，违约责任：1.原、被告双方应全面履行本合同，不履行或者不完全履行的应负违约责任；2.在租赁期间，双方有任何一方不履行上述之约定，违约方应当按照当年租金的两倍作为违约金赔偿给对方。原告依约将相应房屋交付被告。后双方于2013年9月1日签订第二份租赁合同但并未实际履行。2014年12月14日双方又签订关于元鼎大酒店租金协议一份，载明：“2012年10月1日至2014年9月30日，张明租赁元鼎大酒店租赁费为肆拾陆万元（每年为贰拾叁万元）。租金由张明支付给任珠香。从2014年10月1日起重新签订租赁协议。若被告张明不再租赁再支付原告任珠香两个月的租金。”被告至目前为止，未向原告缴纳相应的租金。
另查明，位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋登记在原告任珠香的名下，系原告任珠香所有。原告于2015年1月30日发函通知被告催讨相应租金，注明若不缴纳，将解除原被告之间签订的合同。
另，原审法院认为案件争议的事实是双方之间对于租金、租赁期限、违约金究竟如何约定。对此，原告认为，原、被告双方系按照第二份合同履行的即2013年9月1日签订的店铺租赁合同，后双方于2014年12月14日签订的协议只是对于前面租金的结算。被告认为，原、被告双方系按照第一份合同履行的，第二份合同签订系其对外负有债务，为了规避相应的店铺风险而签订的，双方于2014年12月14日签订的协议系对之前签订合同的变更。该院认为，从原、被告在庭审中的陈述以及证据认定可见第三份协议系双方最后的约定，双方在协议就租金、租期等作出了约定。故认可其租金为230000元每年，租期为2012年10月1日至2014年9月30日，到期后，双方并未签订新的租赁协议，被告仍在承租该房屋，原告也未提出异议，故认定自2014年10月1日起双方之间为不定期租赁关系。第三份协议中对于违约金未做出约定。
原审原告任珠香于2015年5月8日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告之间的房屋租赁合同并要求原审被告腾退余姚市陆埠镇钟山东路16号房屋给原审原告；2.要求原审被告支付原审原告租赁费798000元（暂算至2015年5月1日）、违约金460000元。
原审法院经审理认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年10月1日-2014年9月30日的租金460000元，被告未按约支付显属不当，故对原告要求被告支付租金460000元诉讼请求，予以支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁关系存在期间的租金，该院认为应当以230000元每年的租金为标准从2014年10月1日开始计算，鉴于原告起诉要求计算至2015年5月1日的租金，故从2014年10月1日起至2015年5月1日的租金为即134219.18元。因双方在2014年12月14日签订的租金协议中并未就违约金做出约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年1月30日发函通知被告要求催讨相应租金并注明若不缴纳，将解除原被告之间签订的合同。现原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告腾空向其租赁的房屋并无不当，予以支持。被告辩称其系房屋共同产权人，及被告在庭审中辩称300000元应当抵扣，该院认为其辩称的主张与本案系不同的法律关系，应当另案理直。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张明支付原告任珠香从2012年10月1日起至2015年5月1日止的租金594219.18元；以上款项限在判决发生法律效力后三十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、解除原告任珠香与被告张明不定期租赁关系，被告张明于判决发生效力后三十日内腾空向原告承租的位于余姚市陆埠镇钟山东路16号的房屋；三、驳回原告任珠香的其他诉讼请求。案件受理费16122元，原告任珠香承担6380元，被告张明承担9742元，限于判决发生法律效力后七日内交纳。
宣判后，原审被告张明不服，上诉至本院，称：1.根据上诉人向原审法院所提交的房屋补偿协议，该协议写明该300000元款项系被上诉人补偿上诉人房屋产权的损失所致，对此，作为被上诉人以及上诉人、中间人均在该协议上予以签字确认。故该款项应在租金中予以扣除，原审法院认为300000元房屋产权补偿款与本案系不同法律关系，有违事实。2.被上诉人曾向案外人张桂飞借款200000元，因被上诉人无力偿还，上诉人汇给案外人金国强的200000元款项，由金国强转交张桂飞，代被上诉人偿还了200000元。该事实由银行汇款凭证和案外人金国强的书面证明材料为证，原审法院对该事实未予认定，缺乏依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。
被上诉人任珠香答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人汇给案外人金国强的200000元款项及房屋补偿协议中涉及的300000元款项，能否在上诉人所欠被上诉人的租金中予以扣除。首先，关于上诉人汇给案外人金国强的200000元款项。上诉人向原审法院提供了案外人金国强的证明，拟证明上诉人在房屋租赁期间，曾代被上诉人偿还张桂飞200000元借款的事实。因证明系证人证言，依据法律规定，单一证人证言不能作为定案依据，上诉人未提交其他证据证明被上诉人曾委托其偿还借款且该笔钱款是算作租金的事实，故原审法院对上诉人汇给案外人金国强的200000元款项用作抵扣租金的主张不予支持，符合证据审核规则。其次，关于房屋补偿协议中涉及的300000元款项问题。上诉人在上诉状中陈述，房屋补偿协议签订时间与关于元鼎大酒店租金协议签订时间是同一天，但房屋补偿协议中并未涉及房屋租赁费用相关事宜，双方也未就债务抵销达成一致意见。据此，原审法院认为300000元款项与本案系不同法律关系，应当另行理直，并无不当。因此，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人张明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一六年一月十四日
代书 记员 陆 琼