河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民一终字第513号
上诉人（原审被告）：刘有存。
委托代理人：郑军，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田新民。
委托代理人：曲在春，河北十力律师事务所律师。
上诉人刘有存因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸县人民法院（2013）邯县民初字第1484号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘有存及其委托代理人郑军，被上诉人田新民及其委托代理人曲在春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年12月30日原告田新民与妻子离婚，经法院调解取得位于邯郸市丛台区连城别苑翠园X-X-
XX号房产所有权一处。2011年12月7日原告田新民与被告刘有存签订房屋买卖合同。双方约定原告田新民自愿将坐落于邯郸市丛台区连城别苑翠园X-X-
XX号的房屋出售给被告刘有存。原、被告双方协商后成交价为150万元，合同约定该房屋产权或租赁权过户的相关费用由被告刘有存承担，该房屋配套设施过户的相关费用由被告承担。被告刘有存于2011年12月7日交付定金50000元，2012年元月15日前付20万元，2012年2月底前付55万元，2012年3月底前付清余款70万元，如被告不能按本合同履行，原告方有权收回房产权，同时扣被告方违约金（成交价的20%）。被告按约定交清全款后，原、被告双方在2日内开始办理该房屋的过户手续。被告依约于2011年12月7日交付5万元定金后，2012年元月15日原告将房屋交付给被告居住至今。被告此后陆续支付房款75万元，剩余房款70万元未支付。2013年5月23日原告向法院起诉，要求被告：1、继续履行2011年12月7日的房屋买卖合同义务，支付70万元购房余款。2、被告承担违约责任，支付违约金30万元。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案原告提供的原、被告房屋买卖合同上有原、被告的亲笔签名，该内容可视为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护。合同签订后原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。被告刘有存未按照合同的约定全面履行自己的义务，尚欠原告房款70万元未按约定期间支付，违反了合同的约定，应当按照合同的约定支付剩余房款70万元并按照合同的约定支付违约金。原告诉讼请求30万元违约金，该数额高于法律的规定，应当适当减少，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据该规定，被告应支付原告剩余房款70万元的30%即21万元。原告田新民应将邯郸市丛台区连城别苑翠园X-
X-
XX号房产过户至被告刘有存名下。被告在诉讼中的抗辩理由，因其为完全民事行为能力人，其应对自己签订合同的行为，应承担相应的法律后果，故法院对被告的抗辩理由不予支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零-条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘有存自本判决生效后十日内一次性向原告田新民支付房款70万元及违约金2l万元；二、原告田新民自本判决生效后十日内将邯郸市丛台区连城别苑翠园X-
X-XX号房产过户至被告刘有存名下。案件受理费13800元，由原告田新民负担1380元，由被告刘有存负担12420元。
宣判后，上诉人刘有存不服原审上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人田新民与上诉人刘有存签订房屋买卖合同时，隐瞒了丛台区连城别苑翠园X-X-
XX号房屋的重要事实：1、被上诉人与其前妻的婚姻状况；2、该房屋是以被上诉人前妻名义购买，被上诉人对该房屋没有处分的权利；3、该房屋未还清房贷，且直至起诉时仍未还清。二、一审判决认定事实错误。一审认定“2009年12月30日原告田新民与妻子离婚，经法院调解取得位于邯郸市丛台区连城别苑翠园X-
X-
XX号房产所有权一处”是错误的，被上诉人出示的邯郸县法院（2009）邯县民初字第1013号调解书没有邯郸县法院出具证明证实该调解书真实并已生效。三、一审适用法律错误。在被上诉人没有合法有效的产权证明文件前提条件下，一审法院明知该房屋按揭贷款未获清偿，房屋不可能过户至上诉人的情况下，却判令上诉人承担违约责任，并作出第二项不能履行的判决，即让被上诉人将诉争房屋过户到上诉人名下，是对法律的严重曲解。上诉人刘有存行使不安抗辩权并无瑕疵，依法不应承担违约责任。另外，一审法院以70万元的30%计算违约金显然是错误的，应以实际损失为基础。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人田新民答辩称：一、上诉人所述的事实不能成立。通过本案的事实，在购房前，上诉人对涉案房屋的权属和所有权的情况很了解。知晓本案房屋在出卖之前没有办理房产证，田新民把跟开发商购房合同给上诉人看过。二、调解书不仅证明了婚姻情况，也证明田新民对该房屋拥有所有权，也说明了相关贷款由田新民偿还。而且在上诉人居住期间，没有发生产权权属争议，说明没有隐瞒行为。三、一审判决是正确的，根据购房约定，上诉人交付全部房款后，田新民才给办理过户手续，不是说不能办理过户手续，是上诉人没有交付全部房款。一审法院认定事实清楚，请求依法维持。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）上诉人刘有存是否应向被上诉人田新民给付剩余购房款？（二）上诉人刘有存是否应当承担违约责任及一审判决违约金数额是否过高？
关于第一个焦点问题，即上诉人刘有存是否应向被上诉人田新民支付剩余购房款，本院认为，双方签订房屋买卖合同中明确约定了买方刘有存于2012年3月底前付清余款70万元，在按约定交清全款后，双方在2日内开始办理该房屋的过户手续。本案中，被上诉人田新民已经按合同约定向上诉人刘有存交付了房屋，上诉人刘有存应按约定付清剩余房款70万元。上诉人刘有存上诉称诉争房屋产权不明，是以田新民前妻的名义购买，因田新民在与其前妻赵丽娟是通过法院调解离婚，在调解书中明确写明，本案诉争的房产归田新民所有，房屋贷款由田新民承担，且该调解协议是经双方当事人同意签名即生效的，无需法院出具相应的生效证明，只要当事人在调解协议上签字即有效。故本案诉争房屋权属明确，不存在产权争议，且被上诉人田新民一直按期偿还房贷，也不存在有丧失或者可能丧失履行债务能力的法定情形，故上诉人刘有存以不安抗辩权为由拒不履行交纳剩余房款的义务，依据不足，本院不予支持。被上诉人田新民依约主张上诉人刘有存向其给付剩余房款，合法有据，应予支持。
关于第二个焦点问题，即上诉人刘有存是否应当承担违约责任及一审判决违约金数额是否过高，本院认为，根据一、二审庭审查明的事实，上诉人刘有存并未按合同约定期限交付房款，其应当承担相应的违约责任。但关于违约金数额，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金数额过高，应予适当调整，上诉人刘有存迟延履行造成的实际损失应以其尚未履行的房款数额的同期银行贷款利率上浮30%计算较为妥当。
另在一审起诉时被上诉人田新民的诉请是要求刘有存承担违约责任，支付违约金30万元；要求刘有存继续履行2011年12月7日的房屋买卖合同义务，支付70万元购房余款；上诉人刘有存并未提出反诉，一审判决第二项，即田新民自本判决生效后十日内将邯郸市丛台区连城别苑翠园X-
X-XX号房产过户至刘有存名下，系超出当事人诉讼请求的判项，应予撤销。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更河北省邯郸县人民法院（2013）邯县民初字第1484号民事判决第一项为：刘有存自本判决生效后十日内一次性向田新民支付房款70万元及违约金（以70万元为本金基数自起诉之日起至本判决生效之日止按同期银行贷款利率上浮30%计算）。
二、撤销河北省邯郸县人民法院（2013）邯县民初字第1484号民事判决第二项，即：田新民自本判决生效后十日内将邯郸市丛台区连城别苑翠园X-X-
XX号房产过户至刘有存名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13800元，由田新民负担3260元，由刘有存负担10540元。
二审案件受理费11990元，由刘有存负担9157元，由田新民负担2833元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文明
审 判 员 杨海山
代理审判员 冯 雪
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 常新蕊