广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1229号原告：黄国栋，住广东省广州市增城区。委托代理人：莫丽冰，广东首誉律师事务所律师。被告：吴国芳，住广东省广州市增城区。委托代理人：黎剑文，住广东省广州市增城区。被告：黎剑文，住广东省广州市增城区。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：单冠鹏。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告黄国栋诉被告吴国芳、黎剑文、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄国栋的委托代理人莫丽冰，被告黎剑文（被告吴国芳的委托代理人），第三人保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国栋诉称：2013年7月13日，黄国栋、黎剑文在保值公司居间介绍下签署了《房地产买卖合同》，约定吴国芳将其所有的位于增城区荔城街沙园中路5号806号房屋转让给黄国栋，转让价款770000元，定金60000元，物业交付时间为2013年10月15日。黄国栋在签约当日通过保值公司的账户向吴国芳支付了定金60000元。此后，由黎剑文某乙签的房屋买卖合同的行为得到吴国芳的确认，吴国芳向黄国栋提供了银行账号。黄国栋在签订合同后，就垫资赎契一事多次通过保值公司与吴国芳沟通，双方网签买卖合同并进行公证，但吴国芳、黎剑文拒不配合履行以上事宜。之后，黄国栋根据合同继续履行代为供楼六个月的约定，最后支付房屋贷款日为2014年6月2日，但是吴国芳、黎剑文却不按照合同约定的交楼日期交付房屋，也不配合办理赎契等手续。为此，诉至法院，请求法院判令，一、解除黄国栋与吴国芳签订的《房地产买卖合同》；二、吴国芳、黎剑文返还黄国栋60000元定金及相应利息（利息按照同期银行利率计算，自2013年7月13日起计至付清之日止，暂计至2015年7月13日为6480元）；三、吴国芳、黎剑文支付黄国栋转让成交价10%的违约金77000元；四、吴国芳、黎剑文支付黄国栋由于房价上涨另置房屋所引起的差价损失10000元；五、吴国芳、黎剑文支付黄国栋可期待收益36000元（按照同期同地段房屋租金每月1500元计算，1500元×12月×2年=36000元，实际应计至合同解除之日止）；六、吴国芳、黎剑文支付黄国栋律师费2000元；七、吴国芳、黎剑文返还黄国栋29802元房款及相应利息，利息按照同期银行贷款利率计算，自2013年7月13日起计至付清之日止，暂计至2015年7月13日止为3218.62元；八、诉讼费、诉讼保全费由吴国芳、黎剑文负担。被告吴国芳、黎剑文辩称：2013年7月13日，黄国栋与黎剑文在保值公司介绍下签署了《房地产买卖合同》，约定产权人吴国芳将其所有的位于增城区荔城街沙园中路5号806房屋转让给黄国栋。该合同备注栏说明以下事实，即黄国栋因回避税费及避免其银行房贷资质条件不足而代为供楼连续满六个月才办理过户手续的事宜。合同约定在签约当日黄国栋通过保值公司向吴国芳支付定金6万元，但是吴国芳、黎剑文却未收到上述款项。黄国栋在签订合同后，就垫资赎契一事多次通过保值公司与黎剑文沟通，说黄国栋本人无经济能力赎契，请求吴国芳、黎剑文和保值公司帮忙经济支援解决。吴国芳、黎剑文则坚持按照合同约定办事并催促黄国栋履行合同，也通过保值公司多次催促黄国栋履行相应义务，但是黄国栋予以拒绝，而黄国栋也没有按照合同约定继续代为供楼六个月，最后支付贷款的日期为2014年6月2日。综上，黄国栋的行为已经构成违约，请求法院依法驳回黄国栋的诉讼请求。第三人保值公司述称：黄国栋、吴国芳之间房屋交易是真实存在的，保值公司确认黄国栋交来7万元定金，其中1万元是作为买方的中介费，其余6万元保值公司扣除吴国芳应支付的2万元中介费，将余下4万元的定金支付给黎剑文。保值公司同意黄国栋的诉讼请求。至于吴国芳、黎剑文的答辩意见，保值公司认为按照房地产买卖合同约定，黄国栋在签订本合同时应支付定金6万元给吴国芳，总房价是77万元，扣除定金6万元，即还有71万元，采用银行按揭贷款的方式支付给吴国芳，但是因为该房屋尚拖欠银行贷款，合同约定由买家即黄国栋垫资赎契，由于垫资赎契存在风险，黄国栋要求吴国芳、黎剑文到公证处作公证，待银行的贷款批下来后再行支付给吴国芳，吴国芳将该笔款项再打进黄国栋的账户，但保值公司与黄国栋要求吴国芳、黎剑文办理上述公证手续时，吴国芳、黎剑文拒绝履行合同义务，不配合公证。同时，房地产买卖合同第四条约定，交易房屋交付使用的时间2013年10月15日，但是由于吴国芳、黎剑文拒绝办理公证，才导致黄国栋房屋贷款申请失败，黄国栋通过保值公司以电话、口头形式多次催促吴国芳、黎剑文，但吴国芳、黎剑文仍未作出相应的回应。综上所述，黎剑文某甲吴国芳的违约才导致房屋买卖合同无法继续进行。经审理查明：2013年7月13日，吴国芳（卖方）的委托代理人黎剑文与黄国栋（买方）、保值公司（中介方）签订《房地产买卖合同》及附件，载明“……买卖双方就位于增城市荔城街沙园中路5号806房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币柒拾柒万元整（¥770000）……为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费方式为买方承担。……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为2013年10月15日……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务。则……（2）逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……备选条款：1、买方知悉该物业业权人为吴国芳，现业权人委托黎剑文作为代理人出售该物业，签订本合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。2、买方垫资赎契。……十、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：1、买方知悉黎剑文是受到产权人吴国芳委托，委托人有权代表吴国芳签订房屋买卖合同并收取买方的购房定金，受托人在执行受托事项过程中所签署的所有文件吴国芳均予以承认，所产生的一切法律责任由吴国芳和黎剑文负责。2、买卖双方知悉，卖方已供楼款二个月，签订合同之后由买方在8月起负责供房所产生的利息，止于供满楼款六个月，再由买方垫资赎契……3、首期等于售价减去银行出具同贷书的贷款价。……附件：买卖双方就楼价款支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第2种方式办理交易付款给卖方。……2、按揭付款（1）签订本合同时支付人民币陆万元（60000元）作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续……（3）剩余楼款柒拾壹万（710000元）为按揭付款，由买方向银行申请商业贷款的方式支付给卖方。（4）买方应在房产证赎出之后十天内向银行申请按揭贷款并提供按揭所需全部资料。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。买方应在银行出具贷款承诺书的3个工作日内核实确认首期楼价款，并办理多退少补。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。……”。同日，保值公司出具《收据》一份给黄国栋收执，载明“今收到黄国栋交来购增城市荔城街沙园中路5号806房之中介费10000元”。同日，黎剑文与保值公司签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，约定黎剑文支付房地产咨询及买卖代理费共5000元给保值公司，上述费用在过户当天支付。2013年10月17日，吴国芳、吴许宏（委托人）在原增城市公证处办理公证委托书，委托内容“吴某甲、吴国芳是夫妻。吴国芳是坐落在增城市荔城街沙园中路5号806房的房地产权人，现吴某甲、吴国芳夫妇共同委托黎剑文为合法代理人，办理如下事项：一、到中国工商银行股份有限公司环城支行办理上述房产提前还款手续……三、出售上述房产，到增城市国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续……签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。四、收取上述房产的买卖价款……委托期限至办妥上述事项时止。……”。黄国栋于2013年8月2日、2013年9月2日、2013年10月2日，2014年3月2日、2014年5月2日、2014年6月2日向吴国芳的供楼银行账号内分六次，每次汇款4967元，合计29802元。2015年6月4日，黄国栋向吴国芳发出《催告函》，载明“……《房地产买卖合同》第四条约定‘买卖双方同意该物业的交付使用时间为2013年10月15日’为此，本人多次催促你将房屋交付给本人使用，但均遭到你以各种理由拒绝，导致本人至今已近2年的时间仍未能顺利接收房屋，……要求你在2015年6月14日前将上述房屋交付本人使用……”。2015年6月12日，保值公司出具《证明》，载明“兹证明黄国栋与吴国芳的委托代理人黎剑文经我司提供居间服务，于2013年7月13日签订《房地产买卖合同》……黄国栋于合同签订当日向我司支付人民币7万元，其中人民币1万元作为中介费，余下6万元作为该房产的定金。我司在定金中扣减人民币2万元作为吴国芳向我方支付的中介费后，将余下的人民币4万元转账给吴国芳的委托代理人黎剑文。”。2015年7月13日，黄国栋（委托人、甲方）与广东首誉律师事务所（受托人、乙方）签订《委托代理合同书》，约定甲方委托乙方代理与吴国芳房屋买卖合同纠纷一案，并支付了2000元律师费。黎剑文（乙方）与黄国栋（甲方）签订《协议书》，载明“现甲方黄国栋，同意房屋产权人吴某乙的委托代理人乙方黎剑文，将房产增城市荔城街沙园中路5号806房卖给予张某，……不存在一房多卖。”。另查明，吴国芳、黎剑文向本院提起反诉，本院依法通知吴国芳、黎剑文某丙时缴纳案件反诉费，但吴国芳、黎剑文未在法定期限内交纳案件反诉费。审理中，一、黄国栋、吴国芳均确认如下事实：1、涉案房屋在签订《房地产买卖合同》时尚欠银行贷款718000元，上述贷款由黄国栋先行垫资赎契。2、在签订合同时黎剑文出示了吴国芳的公证委托书。二、黄国栋、吴国芳均同意解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系。三、黄国栋陈述如下事实：1、为证明其已依约支付60000元定金的事实，提供户名为陈某的《中国工商银行股份有限公司活期历史明细清单》一份及署名是陈某的《证明》一份，拟证明其委托陈某向保值公司的账户汇款70000元，其中10000元为中介费、余下60000元为购房定金。2、保值公司在2013年7月份已告知黄国栋，保值公司将已收到转账的70000元中的40000元作为定金支付给黎剑文。3、双方签订合同中并没有约定黄国栋连续代吴国芳供楼六个月。在黄国栋连续代吴国芳供楼三个月后，即2013年11月2日，已经超过合同约定吴国芳应交付房屋的日期，但是吴国芳却拒绝交付房屋，故黄国栋基于不安抗辩权，中止履行合同。之后黄国栋为表诚意，即便吴国芳没有交付房屋，黄国栋仍然在2014年3、5、6月继续代吴国芳支付供楼款。4、虽然没有约定由保值公司代收首期款，但是为了规避交易风险，为了避免吴国芳在收到定金后不交付房屋，故黄国栋先把定金转给保值公司，再由保值公司转给吴国芳。5、因为吴国芳没有先交楼，所以黄国栋没有垫资赎契。且黄国栋在2013年要求吴国芳一同前去进行公证，再去办理垫资赎契。6、不申请对第四项诉讼请求中的涉案房屋房价上涨幅度评估，不申请对第五项诉讼请求中主张的租金标准进行评估。7、对于黄国栋与黎剑文签订的《协议书》，无法记清时间，具体需要庭后核实。8、黄国栋认为在《房地产买卖合同》中约定由黄国栋垫资718000元赎契，且黄国栋需支付定金60000元，但是之后又约定黄国栋采用的按揭付款方式支付涉案房屋的房款。上述内容属于约定失误，导致《房地产买卖合同》履行不能。四、黎剑文陈述如下事实，1、其没有收到黄国栋或者保值公司支付的60000元购房定金。2、其没有委托保值公司代为收取购房定金，也没有同黄国栋达成将购房定金交付给保值公司的协议。3、其没有与保值公司达成在购房定金中扣除中介费的协议。4、因为黄国栋没有按照合同约定及时支付月供款，且每月支付月供款均超过银行规定的扣款日，同时，黄国栋没有能力垫资赎契，所以吴国芳要求黄国栋先行支付赎契款才交付房屋。5、与黄国栋签订《协议书》的时间为2013年8月底。6、黄国栋从未要求黎剑文就贷款的归还问题进行公证。四、保值公司陈述如下事实，1、没有证据证明将40000元定金支付给黎剑文。2、黎剑文没有委托保值公司收取定金，也没有约定可以在定金中直接划扣中介费。3、因为黄国栋垫资赎契，存在风险，故双方需要先向到公证处公证，公证内容为黄国栋贷款获得银行批准，银行将贷款打进吴国芳账号后，再由吴国芳将上述款项返还给黄国栋。4、保值公司认为在《房地产买卖合同》中约定由黄国栋垫资718000元赎契，且黄国栋需支付定金60000元，但是之后又约定黄国栋采用的按揭付款方式支付涉案房屋的房款。对于合同中的上述内容，无法解释原因。本院认为：黄国栋与吴国芳在签订《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现双方争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。本院对此分析如下，根据《房地产买卖合同》及附件中对涉案房屋交易流程的约定，并结合三方在庭审中的陈述，可知黄国栋应支付的定金数额为60000元，之后垫资赎契的金额为718000元，因此黄国栋如按照上述约定履行，则其支付的金额与合同中约定的涉案房屋交易总价款770000元基本相符，即黄国栋已经履行完毕涉案房屋的付款义务。但是合同附件中却又约定黄国栋采用按揭付款方式支付除定金外的剩余房款710000元。因此主合同与合同附件中约定的付款总额超过合同的交易总价，显然与常理不符。故本院认为上述合同中对于付款方式的约定不明，双方当事人之后无法就选择何种付款方式达成一致意见，现也无法继续协商达成合意，故该合同已无继续履行之可能，造成上述结果，不可归责于任何一方。鉴于黄国栋、吴国芳均同意解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故本院对此予以准许。如上文论述，造成合同不能履行不能归责于黄国栋、吴国芳任何一方，故本院对黄国栋的第三项、第四项、第五项、第六项的诉讼请求不予支持。至于黄国栋的第七项诉讼请求，因《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系已经解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，吴国芳应将黄国栋代吴国芳向银行支付的六期供楼款合计29802元及利息返还给黄国栋，其中第一期供楼款4967元的利息应从2013年8月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第二期供楼款4967元的利息应从2013年9月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第三期供楼款4967元的利息应从2013年10月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第四期供楼款4967元的利息应从2014年3月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第五期供楼款4967元的利息应从2014年5月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第六期供楼款4967元的利息应从2014年6月2日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止。至于黄国栋要求吴国芳返还60000元定金的诉讼请求，因黄国栋、保值公司均未提供证据证明将上述60000元定金交付给吴国芳、黎剑文，应承担举证不能的不利后果，故本院对黄国栋要求吴国芳返还60000元定金的诉讼请求不予支持。至于吴国芳向本院提起反诉，因吴国芳未在法定期限内交纳案件反诉费，吴国芳可另案主张，本院在此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄国栋与被告吴国芳签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告吴国芳在本判决发生法律效力之日起十日内返还29802元供楼款及利息给原告黄国栋（其中第一期供楼款4967元的利息应从2013年8月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第二期供楼款4967元的利息应从2013年9月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第三期供楼款4967元的利息应从2013年10月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第四期供楼款4967元的利息应从2014年3月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第五期供楼款4967元的利息应从2014年5月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止；第六期供楼款4967元的利息应从2014年6月2日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至返还之日止）；三、驳回原告黄国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13750元，由原告黄国栋负担13480元，由被告吴国芳负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一六年二月十九日书 记 员  李 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。