云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临中民终字第297号
上诉人（原审被告）临沧翰林幼儿园。
法定代表人陈翠云。
委托代理人曾杉，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司。
法定代表人杨绍军。
上诉人临沧翰林幼儿园（以下简称翰林幼儿园）因与被上诉人临沧市临翔区湘源物业管理有限责任公司（以下简称湘源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服临翔区人民法院（2015）临民初字第75号民事判决，向本院提起上诉，本院2015年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭审理了本案，上诉人翰林幼儿园的委托代理人曾杉，被上诉人湘源物业公司法定代表人杨绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：湘源物业公司系具备相应资质的物业服务公司，湘源物业公司于2009年6月30日于临沧市瑞华房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，并获得了临沧市建设局登记备案。合同约定由湘源物业公�为财富中心（二期）提供前期物业服务，其中非住宅物业服务费按0.8元／平方米收取，业主不按时交费，则按日加收应交费用千分之三的违约金。自2010年1月1日交房后，湘源物业进驻该小区，一直为该小区提供物业服务。翰林幼儿园向临沧市瑞华房地产开发有限公司租用了二层3800平方米开办幼儿园，2011年7月入驻，同年8月31日开园。翰林幼儿园自行聘请了保安人员及保洁员，翰林幼儿园所租用的房屋存在渗水及墙皮脱落的情况。翰林幼儿园于2014年11月5日一次性向湘源物业公司支付了自2012年12至2014年10月30日的水费。湘源物业公司自2012年12月起，持续性到翰林幼儿园查抄水表。临沧财富中心二期未成立业主委员会，湘源物业公司对财富中心二期履行了合同约定的服务义务，因翰林幼儿园一直未交纳物业服务费，经催要未果，湘源物业公司起诉至法院，要求判令翰林幼儿园支付2011年7月1日至2014年12月31日物业服务费127680元，并承担诉讼费用。
原审法院确认本案的争议焦点为：一、翰林幼儿园是否应向湘源物业公司交纳物业管理费；二、湘源物业公司的服务是否存在瑕疵；三、湘源物业公司的诉讼主张是否超过诉讼时效。
一、翰林幼儿园是否应向湘源物业公司交纳物业管理费问题，原审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务�业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中翰林幼儿园位于湘源物业公司所提供物业服务的财富中心二期小区，同时湘源物业公司也履行了物业服务义务，根据权利义务相一致的原则，翰林幼儿园应向湘源物业公司交纳物业管理费。
二、湘源物业公司的服务是否存在瑕疵的问题。原审法院认为，翰林幼儿园所租用的房屋存在漏水及墙皮脱落的情况，湘源物业以房屋在《房屋建筑工程质量保修办法》规定的五年保修期内，应当由开发商修缮为由，而没有为翰林幼儿园做好物业服务，故湘源物业公司的物业服务存在一定瑕疵，结合本案实际，湘源物业公司已经尽到了物业服务义务，仅存在一定瑕疵的情况，酌情确定扣减10%�业费即12768元。
湘源物业公司的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。原审法院认为，前期物业服务合同约定了物业管理费的交纳期限为“房屋交房时，业主预缴一年物业服务费。之后，每月缴费一次，缴费时间为当月1-10号。”但翰林幼儿园自2010年7月1日入驻后就未交纳物业管理费。湘源物业公司分别于2012年12月，2013年4月、7月、10月、12月，2014年4月、6月、10月30日到翰林幼儿园查抄水表，并向翰林幼儿园主张水费、物业管理费，翰林幼儿园仅在2014年11月支付了全部水费。故自2011年7月1日至2012年12月25日的物业管理费的诉讼时效已经于2014年10月30日中断，应当加行计算成诉讼时效。因此，翰林幼儿园主张自2011年7月1日至2012年12月25日的物管费均超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物业管理条例》第二条�一款第（五）项、第二十一条、第二十四条第一款、第三十六条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条的规定，判决：被告临沧翰林幼儿园在本判决生效之日起15日内支付原告临沧市临翔区湘源物业管理有限公司自2011年7月1日至2014年12月31日的物业管理费114912元。案件受理费2850元，原告临沧市临翔区湘源物业管理有限公司承担150元，被告临沧翰林幼儿园承担2700元。
一审宣判后，上诉人翰林幼儿园不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原判，一审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：1、一审认定事实错误。一审混淆了物业管理区域与物业服务区域，上诉人虽位于财富中心二期前期物业服务合同约定的物业内，但由于上诉人所处的区域并不是被上诉人提供物业服务的实际区域，被上诉人并未能举证明其为上诉人提供详细、明确的物业服务，上诉人不应承担物业服务费。2、一审适用法律错误。被上诉人2011年7月1日至2012年12月31日止的物业费已超过诉讼时效，且被上诉人未提交诉讼时效中止、中断的证据，该主张应当驳回；2014年11月上诉人向被上诉人支付代收的水费，两者是两个法律关系；根据前期物业服务合同关于“每月缴费一次，缴费时间为当月1-10号”的约定，即便一审时效中断，另行计算的认定正确，但完全支持被上诉人2011年7月1日至2012年12月25日物业服务费也不符合时效中断的规定，若以2014年10月30日作为时效中断情形，只对2012年10月30日至2014年10月30日内的物业服务费产生中断，而对2011年7月1日至2012年9月30日的物业服务费无中断的法律意义，一审适用诉讼时效中断错误。3、物业服务企业主张物业服务费应提交能充分证明已向业主提供过物业服务合�约定的服务内容的证据，被上诉人未提供相关证据，应承担举证不能的后果。
被上诉人湘源物业公司以原判正确，请求二审驳回上诉，维持原判为由作了答辩。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、翰林幼儿园是否应向湘源物业公司交纳物业管理费；二、湘源物业公司的诉讼是否超过了诉讼时效。
针对争议焦点，双方当事人均未提交新的证据，各自重申了上诉及答辩理由。
经审理，一审认定的法律事实有相应的证据证实，本院予以确认，不再赘述。
针对争议焦点，本院评判如下：
一、关于翰林幼儿园是否应向湘源物业公司交纳物业管理费的问题。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘�物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具人约束力。业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，湘源物业公司与建设单位临沧市瑞华房地产开发有限公司签订的《财富中心（二期）前期物业服务合同》合同有效，因财富中心二期未成立业主委员会，湘源物业公司与财富中心二期业主应按前期物业服务合同约定履行物业服务义务，翰林幼儿园位于前期物业合同约定的物业管理区域，属于湘源物业公司物业管理服务的范围，故翰林幼儿园应按合同约定向湘源物业公司交纳物业管理费。
关于湘源物业公司的诉讼是否超过了诉讼时效的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效因权利人提起诉讼、提出主张或义务人同意履行而中断，诉讼时效中断后，权利人行使权利时重新计算诉讼时效期间。本�中，湘源物业公司向翰林幼儿园主张水费、物业管理费，翰林幼儿园交纳水费的行为，导致了诉讼时效的中断，故湘源物业公司的诉讼未超过诉讼时效。
综上所述，本院认为，原判决审判程序合法，基本事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当。翰林幼儿园的上诉主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由上诉人临沧翰林幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 李鸿武
审判员 张智萍
审判员 李 佳
二〇一五年九月二十九日
书记员 林红雨