北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7607号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉峰，男，1958年11月15日出生。
委托诉讼代理人：杨波（杨玉峰之子），1981年2月10日出生。
委托诉讼代理人：刘健，北京市康博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张思远，男，1986年2月6日出生。
委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王欣，北京市首创律师事务所律师。
上诉人杨玉峰因与被上诉人张思远房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨玉峰之委托诉讼代理人杨波、刘健，被上诉人张思远之委托诉讼代理人杨光、王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨玉峰上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第七项；2.依法改判张思远给付杨玉峰租赁费146370元、房屋占用费550000元（自2014年5月27日至2016年3月26日）、违约金70000元，一、二审诉讼费由张思远负担。事实和理由：张思远将经营餐厅的食材物品遗留在涉案房屋不告而别，杨玉峰为保护涉案房屋内物品的安全更换门锁，且未阻止张思远使用涉案房屋，一审将租金计算至更换门锁的时间，无事实和法律依据。张思远将物品留在涉案房屋内，应当支付房屋使用费，北京桃缘静谷餐饮管理有限公司（以下简称桃缘静谷公司）不是适格主体，不能代表张思远。
张思远辩称，同意一审判决，请求驳回杨玉峰的上诉请求。
杨玉峰向一审法院起诉请求：1.判令张思远向杨玉峰支付拖欠的房屋租金146370元；2.判令张思远向杨玉峰支付水费348元、取暖费37496元、电费7572.09元；3.判令张思远向杨玉峰支付房屋占用费604110元（自2014年5月26日暂计算至2016年5月30日）；4.判令张思远按合同约定向杨玉峰支付违约金暂计70000元；5.判令张思远将涉诉房屋上桃缘静谷公司的注册登记迁出；6.诉讼费用由张思远承担。
张思远向一审法院反诉请求：确认双方租赁合同于2014年5月26日解除；判令杨玉峰赔偿装饰装修损失975803元，评估费24510元；判令杨玉峰退还保证金50000元、已付房租200000元。
一审法院认定事实：涉案房屋原产权人为原中国工商银行北京市平谷县支行，杨玉峰通过参加拍卖会竞拍购得涉案房屋，并办理了产权转移登记手续，于2003年7月25日取得了涉案房屋所有权证。
张思远与孙冉、常乐作为投资人，投资成立桃缘静谷公司，并于2012年4月17日、2013年1月9日两次向北京市工商行政管理局平谷分局申请企业名称预先核准，公司于2013年3月21日注册成立，住所为北京市×区甲5号楼，法定代表人原为张思远，后变更为孙冉。
2012年5月21日，杨玉峰作为甲方（出租人）与张思远作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市×区甲5号楼出租给乙方，房屋建筑面积885.27平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常，房屋租赁期限自贰零壹贰年陆月壹日至贰零贰贰年伍月叁拾壹日止，共十年。合同同时约定：租金每年人民币叁拾万元整（租赁期间前三年价格不变，三年后每年递增2.5%）；租金每半年支付一次，自合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付六个月的租金合计壹拾伍万元整（2个月装修期间除外，合同自动向后延续2个月），以后应在半年到期后的前10日内付清下半年度的租金，乙方还应向甲方交纳押金伍万元，和首次租金一并交付，合同到期后乙方对房屋现状如无损毁、各种费用扣除后，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补助，该押金无利息；租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、有线电视费、网络使用费、治安费等均由乙方承担。合同第九条约定租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内交付租金总额的5%计算，所有装修及安装的设备不能拆除等。张思远与杨玉峰签订涉案《房屋租赁合同》时，孙冉、常乐亦在场，张思远、孙冉、常乐三人询问杨玉峰涉案租赁房屋是否能够用于经营餐饮，杨玉峰答复其于2003年购买该房屋时房屋内有桌椅板凳，经营过餐饮。
合同签订后，杨玉峰向张思远一方交付了涉案房屋。张思远一方对涉案房屋进行了装修，共给付杨玉峰450000元，其中房屋租金400000元，押金50000元。张思远一方装修完毕后进行了试营业。2013年1月17日，北京市平谷区公安消防支队（以下简称平谷消防支队）对桃缘静谷公司室内装修现场进行监督检查，以其未进行消防设计备案为由给予罚款3000元的行政处罚。后桃缘静谷公司停业。
2014年4月16日，杨玉峰曾以房屋租赁合同纠纷为由将张思远诉至北京市平谷区人民法院（以下简称平谷区人民法院），请求法院判令双方于2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月11日终止，并要求张思远支付相应违约金。平谷区人民法院于2014年5月26日开庭审理该案中，张思远表示同意解除合同。同年6月24日，杨玉峰申请撤诉。2014年9月22日，桃缘静谷公司以租赁合同纠纷为由将杨玉峰诉至平谷区人民法院，请求确认双方2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月26日解除；要求杨玉峰赔偿房屋装饰装修损失975803元、评估费24510元，共计1000313元；要求杨玉峰将涉案《房屋租赁合同》项下×区甲5号楼房屋内评估范围以外的桃缘静谷公司所有财产返还给桃缘静谷公司。2015年7月22日，平谷区人民法院作出（2014）平民初字第05793号民事判决书，判决确认张思远与杨玉峰于二○一二年五月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年五月二十六日解除；杨玉峰于判决生效后七日内赔偿桃缘静谷公司装饰装修损失五十八万五千四百八十一元八角；杨玉峰于判决生效后七日内将北京市平谷区×区甲5号楼内与该房屋未形成附合的财产返还桃缘静谷公司（详见附表）；驳回桃缘静谷公司的其他诉讼请求。宣判后，杨玉峰不服一审判决提出上诉，2015年12月11日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第12043号民事裁定书，认定《房屋租赁合同》的主体是杨玉峰与张思远，原审法院认定桃缘静谷公司为适格主体是错误的，故裁定撤销一审判决，驳回桃缘静谷公司的起诉。
该案双方争议的焦点为桃缘静谷公司未能办理消防备案的原因及责任。诉讼中，张思远述称，根据相关规定可以在工程施工完毕后申报消防备案，桃缘静谷公司法人孙冉在装修工程完工后于2012年11、12月份到平谷区信息大厦消防接待窗口咨询办理消防备案事宜，被告知缺少建设工程规划许可证，孙冉联系杨玉峰要求其提供，杨玉峰称涉案房屋手续齐全，并称他去协调解决，让孙冉将申报材料都给他，后杨玉峰一直办到餐厅停业也未办下来，桃缘静谷公司为证明不能申报消防备案的原因才到平谷区公安消防支队正式申报，并要求出具书面材料。但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，无法就涉案房屋装修工程向公安机关消防机构申报消防设计备案，因此受到公安机关消防机构的处罚，并被告知未经整改，该租赁房屋不得投入使用，并向平谷区人民法院提交了北京市平谷区公安消防支队于2014年12月31日作出的《建设工程消防设计备案材料补正通知书》，该通知书载明桃缘静谷公司于2014年12月31日申报了装修工程的消防设计备案，经审查备案材料不符合规定，需要补正建设工程规划许可证明文件复印件等内容。
在（2014）平民初字第05793号案件审理过程中，平谷区人民法院向平谷消防支队调查，该支队表示，桃缘静谷公司未在装修工程施工前申报消防设计备案，事后可以申报，但该公司不能提供涉案房屋的建设工程规划许可证明文件，消防部门不能受理其备案申请，不受理的后果是公司不能对该房屋进行装修，已经装修并经营的，要受到行政处罚。如果申请人提交的消防设计备案材料齐全，消防部门受理后进行备案抽查，如抽中进行审查，审查后才能确定是否符合消防设计要求，如未抽中则进行备案登记。消防部门在信息大厦设立受理窗口，任何单位及个人均可到窗口咨询及办理相关业务，如果正式受理，窗口会进行受理登记，如材料不齐或咨询，消防部门将不进行登记，因此桃缘静谷公司在此之前到窗口咨询是有可能的，但消防部门不会记录在案，正式申报的就是2014年12月31日这次。
杨玉峰述称，涉诉房屋证照齐全，桃缘静谷公司于2014年12月31日才第一次申报消防备案，此时双方已在诉讼中，张思远作为经营者，负有办理相关消防手续的义务，其未在装修工程施工前申办消防手续，因此受到公安机关消防部门的处罚，施工完毕后是要求协助办理消防手续，但其一直要求其提供的是涉案房屋本身的消防手续，从未要求提供涉案房屋建设工程规划许可证，其因此向平谷区房屋权属登记中心查询，该中心答复涉案房屋初始登记材料中无消防设施等相关资料。杨玉峰对自己的主张向平谷区人民法院提交了《北京中贸拍卖行拍卖成交确认书》、《移交证明》、《房屋所有权证》、《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、《国有土地使用权证》、平谷区房屋权属登记中心于2013年4月2日出具的《证明》、《建设工程规划许可证附件》等证据予以证明。张思远认可房屋所有权证的真实性，主张房屋所有权证附表记载房屋建成年份为1999年，晚于1995年开始实施的消防法，故杨玉峰应提供消防手续；对平谷区房屋权属登记中心出具的《证明》的真实性不予认可，称该证明上记载的房屋建成于1993年，与产权证记载不一致，桃缘静谷公司法人孙冉曾向建委询问，建委称该证明虚假，建委可以收回，但就此未提供相应证据。对《建设工程规划许可证附件》不予认可，但未提供相反证据予以反驳。对此杨玉峰主张其已取得涉案房屋的所有权证，说明涉案房屋相关手续是齐备的。作为买受人不掌握涉案房屋的建设工程规划许可证明材料，但在此前诉讼中，法院调取了规划许可证，该证真实无误。在（2014）平民初字第05793号案件审理过程中，经平谷区人民法院与平谷区规划局核实，该局答复因该附件加盖了其单位规划管理专用章，其单位不能否定其真实性，但因其单位未保存涉案房屋的档案，亦不能确定其真实性，其单位档案馆于2000年建立，实践中存在查无档案，但申请人通过其他途径查找到建设工程规划许可证的情况。
在（2014）平民初字第05793号案件审理过程中，平谷区人民法院已委托专门机构对北京市×区甲5号楼内外装修及水电改造进行了价格评估，本案中不再重复评估。
一审法院认为：涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均认可涉案房屋租赁合同于2014年5月26日解除，法院对此不持异议，故对张思远要求确认涉案房屋租赁合同于2014年5月26日解除的请求法院予以支持。张思远虽主张2014年2月已停止使用涉诉房屋，但合同解除前，双方处于租赁关系存续期间，仍产生相应的租赁费用。根据杨玉峰提供的证据，其于2014年4月更换涉诉房屋门锁，导致张思远客观上无法继续使用该房屋，故租赁费用应计算至2014年4月12日。根据双方约定的租赁费标准核算共计485000元，张思远已支付租金400000元，仍欠租金85000元未付。杨玉峰主张的水电费、取暖费发生于租赁期间的，应由张思远负担，故对杨玉峰的该项诉讼请求，法院予以支持，具体数额根据票据核算。双方租赁合同已经解除，张思远一方经营的桃缘静谷公司的工商注册登记应予迁出。结合双方此前的诉讼情况，张思远停止使用涉诉房屋后，杨玉峰拒绝其搬走屋内物品，对占用期间的费用不应由张思远承担给付责任，对杨玉峰的该项诉讼请求，法院不予支持。双方因租赁关系产生纠纷，双方均认可张思远交纳租金至2014年2月，对应交纳的租金总额及是否欠付租金并未确定，张思远亦无拖欠租金的主观过错，不应认定为违反合同约定，故对杨玉峰要求张思远支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据查明的事实，张思远对涉案房屋进行装饰装修后向公安消防部门申办装修工程消防设计备案，但因不能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证明文件，公安消防机关不予办理，导致张思远不能正常经营。但杨玉峰取得了涉案房屋的所有权证，且在本案审理中杨玉峰向法院提交了涉案房屋建设单位为其提供的涉案房屋建设工程规划许可证附件，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。因此，法院认为，双方对合同解除主观上均无过错。故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则予以分担。法院综合考虑装修时间、评估价格、剩余租期等因素酌情确定双方的分担比例。对张思远要求杨玉峰按照评估价格赔偿全部装饰装修损失的过高部分，法院不予支持。双方合同已经解除，屋内物品已经搬走，杨玉峰对张思远交纳的租赁押金应予返还。
判决：一、确认张思远与杨玉峰于二○一二年五月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年五月二十六日解除；二、张思远于判决生效后七日内给付杨玉峰租赁费八万五千元整；三、张思远于判决生效后七日内给付杨玉峰水费、取暖费、电费合计四万四千七百一十九元四角九分；四、张思远于判决生效后七日内将北京桃缘静谷餐饮管理有限公司工商注册地址自涉诉房屋迁出；五、杨玉峰于判决生效后七日内赔偿张思远装饰装修损失五十三万六千六百九十一元六角五分、评估费一万三千四百八十元五角，合计五十五万零一百七十二元一角五分；六、杨玉峰于判决生效后七日内返还张思远租赁押金五万元整；七、驳回杨玉峰的其他诉讼请求；八、驳回张思远的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点问题有二：一、房屋租赁费应计算至什么时间以及房屋租赁费的数额；二、合同解除的责任以及装饰装修费用的分担。
一、关于房屋租赁费应计算至什么时间以及房屋租赁费的数额问题，根据本案查明的事实，杨玉峰于2014年4月更换涉案房屋门锁，导致张思远客观上无法正常使用房屋，故一审法院将房屋租赁费计算至2014年4月12日杨玉峰更换涉案房屋门锁的时间，该认定正确，但一审判决对截止到2014年4月12日的租金总数计算有误，本院予以纠正。张思远停止使用房屋后，杨玉峰拒绝张思远将屋内物品搬出，对由此产生的占用费应由杨玉峰承担，故杨玉峰上诉请求支付2016年3月26日前的租金及房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。
二、关于合同解除的责任及装饰装修费用分担问题，根据本案查明的事实，张思远与杨玉峰签订《房屋租赁合同》时，曾询问过租赁房屋是否能够用于经营餐饮，杨玉峰答复其于2003年购买该房屋时房屋内有桌椅板凳，经营过餐饮。张思远在合同签订后对租赁房屋进行装修，符合常理。张思远对租赁房屋进行装饰装修后向公安消防部门申办装修工程消防设计备案，但因不能提供涉案房屋建设工程规划许可证明文件，公安消防机关不予办理，导致张思远不能正常经营。而杨玉峰系通过拍卖方式取得涉案房屋的所有权证，且在本案审理中杨玉峰提交了涉案房屋建设单位为其提供的建设工程规划许可证附件，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。综合考虑上述因素，一审法院认为双方当事人对合同解除均无过错，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方当事人予以分担，该处理结果正确，本院予以维持。
综上，杨玉峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初3023号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；
二、撤销北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初3023号民事判决第七项；
三、变更北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初3023号民事判决第二项为：张思远于本判决生效后七日内给付杨玉峰租赁费十一万元整；
四、驳回杨玉峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9302元，由杨玉峰负担8877元（已交纳），由张思远负担425元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年七月十一日
法官 助理 孟 磊
书 记 员 左 爽