福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初7184号
原告：泉州鑫源房地产发展有限公司，住所地惠安县螺阳镇大红埔，组织机构代码73954426-8。
法定代表人：杜清元，董事长。
委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。
被告：黄婷云，女，1988年6月20日出生，汉族，住泉州市泉港区。
原告泉州鑫源房地产发展有限公司（简称鑫源房地产公司）与被告黄婷云商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫源房地产公司的委托诉讼代理人赵南华，被告黄婷云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫源房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年12月16日签订的《商品房买卖合同》（编号为NO.0018721）；2、被告黄婷云协助原告办理编号为№0018721的《商品房买卖合同》（案涉房屋位于惠安县螺阳镇“鑫源花园城”第8幢14层1403号房）解除后的注销备案及退税手续；3、被告支付给原告代偿款330701.88元，并以330701.88元为基数自2016年6月30日起至还清上述款项之日止按日万分之三支付违约金；4、被告支付原告解除合同的违约金147390.6元。审理中，原告撤回要求被告协助办理退税的诉讼请求，放弃第3项诉讼请求中“并支付以330701.88元为基数自2016年6月30日起至还清上述款项之日止按日万分之三支付违约金”部分，但要求被告返还案涉房屋且在本案中一并处理。事实与理由：2012年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号为№0018721）1份，约定被告向原告购买位于惠安县螺阳镇“鑫源花园城”第8幢14层1403号商品房1套，总价款491302元，付款方式为首付款151302元＋按揭贷款34万元。合同签订后，被告付清首付款，并以该商品房为抵押向中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）借款34万元，原告为被告的上述借款提供连带责任保证。因被告未及时向农行惠安支行偿付借款本息，农行惠安支行向法院起诉，法院以（2016）闽0521民初1589号民事判决书判令原告对被告尚欠的借款本金及其利息、罚息、复利承担连带偿付责任。原告为履行担保责任，代被告偿付农行惠安支行借款本金及其利息、罚息、复利共计330701.88元。2016年7月10日，原告委托福建和晟律师事务所向被告寄送律师函，书面催告被告向原告支付上述代偿款，但原告未予支付。为此，根据《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第一条第四款的约定及《中华人民共和国合同法》第94条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，特提出上述诉讼请求。
被告黄婷云辩称，对原告主张的签订《商品房买卖合同》、支付首付款151302元、办理按揭贷款34万元以及农行惠安支行起诉的事实没有异议。被告没有收到律师函，应该是被告父亲签收的，但被告父亲没有将律师函交给被告。被告同意解除《商品房买卖合同》，原告应当退回被告支付的购房款。被告不同意支付原告违约金，假设应当支付的话，原告主张的违约金也过高，应予以调整。被告同意返还原告房屋，并在本案中一并处理。
经审理查明，原告系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产开发、物业管理、建材销售。2012年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：№0018721）1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县螺阳镇大红埔惠崇路北侧鑫源花园城第8幢14层1403号商品房，建筑面积121.07平方米，其中套内建筑面积99.76平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.31平方米，总价款491302元，付款方式为首付款＋担保贷款，其中首付款151302元，向农行惠安支行贷款34万元，房屋交付时间为2013年6月30日前。合同附件六即合同补充协议第二条第4款约定：“买受人在办妥按揭贷款手续后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的万分之三按日向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并应同时按总房款的30%向出卖人支付违约金，剩余款额不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”被告付清首付款后，于2013年2月20日与原告、农行惠安支行签订《个人住房担保借款合同》1份，约定被告向农行惠安支行贷款34万元用于支付原告购房余款，原告提供阶段性连带责任保证。合同签订后，农行惠安支行依约发放贷款34万元给原告。案涉商品房已经交付。因被告未能依约按期偿还借款本息，原告代其偿还贷款计11964.33元。2016年2月22日，农行惠安支行提起解除《个人住房担保借款合同》的诉讼，本院于2016年3月29日作出（2016）闽0521民初1589号民事判决：一、解除农行惠安支行与黄婷云、泉州鑫源房地产公司签订的《个人住房担保借款合同》。二、黄婷云、蔡美红（黄婷云的丈夫）应在判决生效之日起十日内偿还农行惠安支行借款本金311803.84元及计至2016年3月28日止的利息、罚息、复利4652.3元，自2016年3月29日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付。三、农行惠安支行对黄婷云、蔡美红提供的抵押物即位于惠安县螺阳镇大红埔惠崇路北侧鑫源花园城8幢1403号房屋享有优先受偿权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、泉州鑫源房地产公司对黄婷云、蔡美红的上述债务承担连带责任。其承担保证责任后，有权向黄婷云、蔡美红追偿。该案受理费3062元由黄婷云、蔡美红、泉州鑫源房地产公司负担。（2016）闽0521民初1589号民事判决生效后，农行惠安支行向本院申请执行，执行案号（2016）闽0521执1756号。2016年6月28日，本院从原告银行账户扣划318737.55元，其中受理费3062元、执行费4580元、执行款311095.55元。原告共为被告代偿330701.88元（11964.33元＋318737.55元）。2016年7月11日，原告委托福建和晟律师事务所向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函后五日内返还代偿款330701.88元，否则解除合同并追究违约责任。诉讼中，被告同意与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还原告案涉房屋并在本案中一并处理；原告同意被告支付的购房款491302元在扣除代偿款及违约金后，退还给被告，并在本案中一并处理。
以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》、（2016）闽0521民初1589号民事判决书、（2016）闽0521执1756号执行通知书暨报告财产令、律师函、国内特快专递邮件详情单、中国农业银行业务凭证、诉讼费票据、执行款代管收据，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上所述，本院认为，被告与原告于2012年12月16日签订《商品房买卖合同》，向原告购买位于惠安县螺阳镇大红埔惠崇路北侧鑫源花园城第8幢14层1403号商品房，被告、原告以及农行惠安支行签订《个人住房按揭借款合同》，以担保贷款方式支付购房余款，事实清楚，证据充分，应以认定。被告未能依约按期偿还借款本息，导致《个人住房按揭借款合同》被判决解除，原告作为保证人代被告向农行惠安支行偿还全部借款本息。原告的合同目的不能实现，据此请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，被告也同意与原告解除合同，故对原告的该项请求，应予支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还代偿款330701.88元，并协助办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案手续，于法有据，予以采纳。原告请求被告支付解除合同的违约金147390.6元，该数额明显过高，依法应予调减，违约金可酌情下调为按房屋总价款491302元的8%计算，即39304元。诉讼中，原告请求一并处理返还房屋问题，被告表示同意，被告请求一并处理返还购房款问题，原告也表示同意，故对上述问题予以一并处理。原告撤回、放弃部分诉讼请求，系其在法律允许范围内对自己诉讼权利的处理，依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告泉州鑫源房地产发展有限公司于2012年12月16日与被告黄婷云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：№0018721）。
二、被告黄婷云应于本判决生效之日起十五日内返还原告泉州鑫源房地产发展有限公司位于惠安县螺阳镇大红埔惠崇路北侧鑫源花园城第8幢14层1403号商品房。
三、被告黄婷云应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州鑫源房地产发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续。
四、被告黄婷云应当返还原告泉州鑫源房地产发展有限公司代偿款330701.88元。
五、被告黄婷云应当支付原告泉州鑫源房地产发展有限公司违约金39304元。
六、被告黄婷云已付给原告泉州鑫源房地产发展有限公司的购房款491302元，扣除上述判决第四项代偿款330701.88元和第五项违约金39304元后，尚余121296.12元，原告泉州鑫源房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还给被告黄婷云。
七、驳回原告泉州鑫源房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8670元，减半收取4335元，由被告黄婷云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 许一鸣
二〇一六年十一月一日
书 记 员 郑榕玲
附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除事同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。