广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第508号
上诉人（原审被告）：刘荣华，男，住所地：湖南省祁东县。
委托代理人：蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈国栋，男，汉族，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：蒋昭丽，广东海埠律师事务所律师。
原审第三人：郭辉，女，住所地：湖南省祁东县。
上诉人刘荣华因与被上诉人陈国栋、原审第三人郭辉所有权确认纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第961号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年2月25日，陈国栋和郭辉签订了一份《个人借款合同》，约定陈国栋向郭辉借款人民币160万元用于资金周转，贷款期限为2014年2月25日至2015年2月24日，贷款月利率为1.5%，陈国栋按月付息，到期一次性归还本金；陈国栋拖欠本金或利息、费用即构成违约，郭辉有权要求陈国栋立即偿还已发放的全部贷款本金并结清利息，按合同约定处分抵押物或质物。当日，陈国栋和郭辉签订了一份《抵押合同》，陈国栋以其拥有的深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房为上述《个人借款合同》提供抵押担保，抵押担保的债权本金人民币160万元，陈国栋未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用时，郭辉行使抵押权，双方协商确定抵押权的实现方式，未能协商一致的，郭辉有权直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押房地产。
2014年2月25日，陈国栋出具委托书，就其拥有的位于深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房，委托刘荣华、刘某、郭某、郭辉、覃某丽为代理人，全权办理上述房产的申请按揭贷款、赎楼担保贷款、注销抵押登记手续、过户转移登记手续，代为签署和领取房地产买卖合同、房地产证，办理收取上述房产的全部或部分售房款或银行按揭贷款，包括签收买方按揭银行出具的贷款承诺函，包括资金监管协议中的全部楼款或部分楼款放在受托人刘荣华指定账户内，并在相关文件上签字。该委托书在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。
2014年6月24日，陈国栋出具声明书，称其于2014年2月25日通过公证的方式委托刘荣华、刘春华、郭岩、郭辉、覃某丽办理位于深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房的赎楼、转让、抵押贷款等手续，现因情况变化，陈国栋声明终止对刘荣华、刘某、郭某、郭辉、覃某丽的委托授权，陈国栋承诺将负责取消委托授权事宜通知上述全体原受托人，并将声明书送交银行、产权登记中心等相关部门备案，否则由原委托书引起的一切法律后果均由陈国栋承担。该委托书在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。
2014年8月6日，郭辉作为陈国栋的委托代理人和刘荣华签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定陈国栋将深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房转让给刘荣华，建筑面积112.18平方米，转让价款人民币1，430，295元，刘荣华于2014年8月4日之前将上述房款支付至双方约定的银行第三方监管账户。
2014年8月13日，上述房产过户登记至刘荣华名下。
2014年8月15日，刘荣华向案外人崔某借款人民币165万元，以深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房作为抵押物，并于2014年8月19日办理了抵押登记手续。
庭审中，陈国栋主张由于其个人急用钱，向深圳市摩尼大通投资管理有限公司借款，该公司指派郭辉作为借款人与陈国栋签署借款合同，同时将涉案房产作为抵押物，并在郭辉的要求下向郭辉、刘荣华等人出具委托书，但陈国栋没有收到任何借款，郭辉在陈国栋不知情的情况下，以低于市场价几乎一半的价格，代理陈国栋将涉案房产出售给同为代理人的刘荣华，刘荣华在非常了解陈国栋签订委托书及借款等事实的情况下与郭辉恶意串通，损害陈国栋利益，陈国栋也未收到任何房款。刘荣华承认其与郭辉为朋友关系，陈国栋委托郭辉将涉案房产出售给刘荣华，双方的合同合法有效。郭辉称因为案外人杨某甲向郭辉借款，陈国栋同意以涉案房产作为担保，郭辉与陈国栋之间实际上不存在借款关系，由于杨某甲没有按时还款，郭辉在陈国栋同意的情况下将涉案房产出售给刘荣华以偿还杨某甲的借款，郭辉认可其与刘荣华系朋友关系，同时郭辉提交了其与杨某甲签订的《借款合同》，杨某甲向郭辉借款人民币160万元，借款期限为2014年2月25日至2014年3月24日，月利息3%，以陈国栋的房屋作为抵押担保，但合同上没有陈国栋的签名。关于交易价款，刘荣华和郭辉均认可征得陈国栋同意后确定成交价格为人民币1，430，295元，刘荣华已经通过转账的方式将该购房款支付给郭辉。郭辉承认将涉案房产转让给刘荣华时不知道涉案房产的市场价值，刘荣华称其购买涉案房产的目的是自住，但也承认购买涉案房产时不知道涉案房产的市场价值。
陈国栋一审诉讼请求为：1、陈国栋与刘荣华房屋买卖无效，将位于宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b号房屋过户到陈国栋名下；2、涤除前款标物上所有抵押登记；3、本案诉讼费由刘荣华承担。
原审法院认为，本案争议的焦点在于刘荣华和郭辉之间是否存在恶意串通、损害陈国栋利益的行为。
关于刘荣华和郭辉之间就涉案房产的交易行为，存在以下的疑点：1、陈国栋和郭辉当庭均认可陈国栋出具委托书的原因是陈国栋以涉案房产作为借款的担保，即陈国栋出具委托书的目的并非是委托郭辉出售涉案房产，只是为保证抵押权实现的一种方式，而刘荣华作为郭辉的朋友，也是委托书中受托人之一，而且还是委托书唯一有权收取售房款的受托人，应当明知郭辉并无出售涉案房产的权利，尤其是无权收取购房款；2、关于涉案房产转让的价格，一般的二手房买卖过程中，出售方会根据房屋的实际价值提供出售的价格，购买方在出售方报价的基础上进行协商确定二手房交易的价格，本案中，刘荣华和郭辉均称陈国栋同意以人民币1，430，295元的价格转让涉案房产，但刘荣华和郭辉不能提供任何陈国栋同意上述价格的证据，且刘荣华和郭辉庭审中均承认买卖涉案房产时不知道涉案房产的市场价格，涉案房产价格的确定属于二手房买卖过程中必经的重要环节，对双方利益有重大影响，刘荣华和郭辉的陈述实际上表明郭辉作为陈国栋的代理人出售涉案房产时根本没有考虑涉案房产的市场价值，刘荣华作为购买方签订买卖合同时也没有考虑涉案房产的交易价格是否与市场价格存在出入，显然有违二手房交易的基本原则和惯例。综上，刘荣华和郭辉不能对交易的过程做出合理的解释，对于房产转让的价格确定不合常理，其行为已属恶意串通，侵犯了陈国栋的合法权益，刘荣华和郭辉就涉案房产进行的转让依法应认定无效，刘荣华应当向案外人崔某还清贷款、注销涉案房产的抵押登记后，将涉案房产过户登记回陈国栋名下。由于刘荣华和郭辉的恶意串通造成涉案房产过户至刘荣华名下，故涉案房产过户回陈国栋名下时所需缴纳的税费应当由刘荣华和郭辉承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：郭辉作为陈国栋的代理人于2014年8月6日和刘荣华签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，刘荣华应在本判决发生法律效力之日起二十日内办理深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧某苑6栋1单元3b房的注销抵押登记，将上述房产产权转移登记至陈国栋名下。本案受理费人民币4，100元、保全费人民币2，820元，由刘荣华负担，受理费陈国栋已预交。
上诉人刘荣华不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销一审判决，并予以改判或者发回重审；2、由陈国栋承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决以房产交易过程存在疑点，刘荣华不能做出合理解释，转让价格确认不合理，认定刘荣华与郭辉存在恶意串通，存在认定事实不清、适用法律错误。一、关于认定事实部分存在以下错误：1、错误认为交易价格需经陈国栋同意。首先，陈国栋公证委托授权郭辉权利代理房产买卖事宜，因此郭辉对涉案房产的交易价格有处分权。对于刘荣华来说，刘荣华无须过问郭辉其决定的交易价格是否经过陈国栋同意，刘荣华也有理由相信郭辉对涉案房产交易价格有处分权。其次，根据《民法通则》第六十三条“公民法人可以通过代理人实施民事法律行为代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”，因郭辉与刘荣华签订房产买卖合同其法律后果应由陈国栋承担。因此，不论合同各方当事人是否同意或清楚涉案房产的价格，刘荣华与陈国栋签订的房产买卖合同合法有效，一审判决以交易价格未经过陈国栋同意为由明显存在错误。2、错误认为郭辉无权销售涉案房产。陈国栋已作出具委托公证书，公证书内容为全权代理涉案房产的销售、过户、收款房款等事宜。郭辉何以无出售涉案房产的权利。3、错误认为刘荣华为唯一收取购房款人。根据委托公证书第一段：委托人“均可独立办理全部事项”；第十五条“全权办理收取上述房产的全部或部分售房房款”。以上授权条款内容足以说明，郭辉作为被委托人有权收取涉案房款。根据公证书的上述内容，委托授权公证书并未约定刘荣华为唯一的房款受托人。陈国栋是向所有被委托人出具的是全权委托公证书。4、主观臆断认为刘荣华明知陈国栋向郭辉出具授权委托书的原因。（1）刘荣华对陈国栋向郭辉出具授权委托公证书的原因并不知情。庭审中（包括质证），刘荣华均表示对郭辉与陈国栋的《借款合同》及《抵押合同》，且与刘荣华无关。原审判决相关认定属于主观臆断，没有事实依据。二、房产价格是经合同双方磋商同意，刘荣华不存在恶意，也不存在过错，买卖合同应合法有效。1、刘荣华与郭辉签订房产买卖合同时，郭辉并未告知郭辉与陈国栋存在借款或借款担保纠纷争议。郭辉向刘荣华出具了陈国栋出具的《委托授权公证书》，其内容为全权委托包括出售涉案房产及收取房款。因此，刘荣华有理由相信，郭辉已获得陈国栋的准许（包括交易价格），与刘荣华进行交易。房产交易价格是经双方磋商同意，即使交易价格不符合市场行情，但合同属于双方自愿签订的情形，属于合同一方的处分权，应当合法有效。退一步讲，如上所述，郭辉获得陈国栋的授权，房产交易价格无须经陈国栋实际同意，双方签订的买卖合同合法有效。2、房产交易价格属于合同当事人意思自治。对于房产价格房屋权利人具有处分权，郭辉对涉案房产有陈国栋出具的全权委托公证书，其有权决定房产交易的价格。双方签订的《二手房买卖合同》中的交易价格属于合同当事人意思自治的范畴，双方签订的合同合法有效。三、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第五十二条、五十九条法律规定，是对该法律规定理解的错误。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。及第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财收归国家所有或者返还集体、第三人。以上规定的适用条件是损害“国家、集体或者第三人利益”，但本案陈国栋不属于第三人，属于合同一方当事人。陈国栋向郭辉出具委托书后，郭辉代表陈国栋签订的房屋买卖合同其法律后果归于陈国栋，因此陈国栋仍系本案买卖合同的一方，并非第三人。因此，一审判决明显是对该法律条款的理解错误，适用不当。四、退一步讲本案陈国栋的房产权益即使受损，其选择的法律诉讼关系不当。l、陈国栋以“所有权确认纠纷”提起本案，法律关系认定明显不当，本案刘荣华与陈国栋签订了房屋买卖合同纠纷，且已过户，双方之争议明显属于“买卖合同纠纷”，一审判决未行使释明权迳行判决明显不当。2、陈国栋认为其权益受损，其起因完全是由于其授权的代理人郭辉“擅自”处理其房产引起的，陈国栋不存在过错，其签订的买卖合同合法有效。陈国栋提起之争议明显属于委托人与被委托人之间的损害赔偿纠纷，陈国栋应当向郭辉提起损害赔偿之诉，而非起诉刘荣华。综上所述，敬请贵院查明事实，支持刘荣华的上诉请求。
被上诉人陈国栋二审答辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，房屋交易过程确实存在诸多疑点，刘荣华与郭辉不能对交易的过程作出合理的解释，对于房产转让价格确定不合常理，应认定为无效合同。二、郭辉代理陈国栋售卖房产是以合法形式掩盖非法目的，其真实目的是以委托书形式实现其抵押权，在本案中郭辉并未实际支付借款。综上，刘荣华和郭辉恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了刘荣华的合法利益，又恶意将涉案房产抵押于案外人，其签订的二手房买卖合同无效，应当由刘荣华自行偿还债务，注销抵押登记，恢复涉案房产登记于陈国栋名下，一审查明事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回刘荣华上诉请求，维持原判。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，根据刘荣华的上诉意见，其系因为陈国栋2014年2月25日出具的委托书而信赖郭辉有权处分涉案房产。但对该公证书，陈国栋与郭辉均认可陈国栋出具该委托书的原因是陈国栋以涉案房产作为借款的担保。且在该公证书中，刘荣华与郭辉同为受托人，刘荣华虽辩称该委托书是陈国栋与郭辉去办理的，其本人不知道自己亦为受托人，但在该委托书明确列明其为受托人之一的情况下，刘荣华受让涉案房产的价格又有欠合理，其与郭辉均承认买卖涉案房产时不知道当时的市场价格，对交易价格的随意决定显然有悖市场交易习惯，不合常理，亦对陈国栋的利益构成了损害。刘荣华没有证据证明其受让涉案房产时属于善意第三人，其上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审判决认定刘荣华与郭辉构成恶意串通，就涉案房产进行的转让应为无效正确，本院予以维持。
综上，上诉人刘荣华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人刘荣华负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年六月九日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。