上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2776号
上诉人（原审被告）徐道忠，男，1970年7月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市，住上海市。
委托代理人刘家峰，上海尚域律师事务所律师。
委托代理人曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海屋康岩商贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱明康，经理。
上诉人徐道忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市蒙自西路XXX-
XXX号底层店面系案外人上海元通印染总厂承租的公有住房（建筑面积264.21平方米）。2007年3月上海元通印染总厂与上海鼎新印染厂合并，2010年4月上海鼎新印染厂被案外人上海第一棉纺织厂兼并、吸收。
2008年11月17日，上海屋康岩商贸有限公司（以下简称“屋康岩公司”）与上海鼎新印染厂就蒙自西路XXX号底层甲室，建筑面积31平方米房屋签订《房屋租赁合同》，用途为商铺，限期自2009年1月1日至2010年12月31日止；2012年1月，屋康岩公司与上海第一棉纺织厂就上述房屋签订《物业租赁合同》，限期自2012年1月1日至2014年4月30日止。2011年4月8日，屋康岩公司与上海第一棉纺织厂就蒙自西路XXX号底层2层，建筑面积85平方米房屋，签订《物业租赁合同》，约定限期自2011年5月1日至2014年4月30日止，用途为办公。
2014年1月8日，屋康岩公司与上海第一棉纺织厂签订《物业租赁合同》，约定租赁场地为蒙自西路XXX号底层2室、底层甲室；建筑面积为85平方米＋31平方米；期限自2014年5月1日至2016年6月30日止；用途为办公、商铺。
原审法院另查明：2010年12月，屋康岩公司（甲方）与徐道忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将蒙自西路XXX号，租赁面积31平方米房屋出租给乙方，期限自2011年1月1日至2011年12月31日止；用途为非居住，租金每月人民币（以下币种均为人民币）2，700元（不包含水、电、煤等费用）；约定乙方应在合同签订之日支付保证金（未约定金额），当乙方违约或产生应付未付款项时，甲方有权扣存该保证金（押金）直至乙方结清应付款为止；水费按实结算、电费按表加收10%损耗等。2011年4月18日，双方又就蒙自西路XXX号底层东侧签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年5月1日至2012年12月31日止，租金为每月5，300元，保证金为5，300元，当乙方违约或产生应付未付款项时，甲方有权扣存该保证（押金）直至乙方结清应付款项为止；水费按实结算、电费按表加收10%损耗等；合同在“其他约定”明确，甲方同意2014年12月31日前尚有租赁权时，将该房屋仍续租给乙方，每年租金增加6，000元，乙方需将保证金提高到三个月。2015年1月1日起乙方应无条件的腾空房屋归还甲方，并自动终止双方协议。
2012年12月24日，甲、乙双方就蒙自西路XXX号底层130平方米使用面积房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，每月租金为8，500元；合同签订当天乙方支付保证金（押金）17，000元，保证金（押金）待合同终止前甲方当天归还乙方；保证金（押金）不计息，乙方妥善保管该凭证，届时凭据收回押金；水费按实结算、电费按表加收10%损耗；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期到期之日返还该房屋，擅自不返还的每过期一日，乙方应承担双倍日租金；甲方同意2014年12月31日前尚有租权时，将该房屋仍续租给乙方，2014年租金递增至9，000元。2015年1月1日起乙方应无条件的腾空房屋归还甲方，并自动终止双方协议。
合同履行期间，徐道忠多次对系争房屋进行装修，并实际用于经营。2015年1月1日合同到期后，屋康岩公司要求徐道忠搬迁，双方就房屋的续租及相关费用的承担产生争议。
因双方当事人交涉不成，屋康岩公司向原审法院提起诉讼，称：其与徐道忠签订的《房屋租赁合同》中注明最后期限至2015年1月1日止。合同到期后，徐道忠未按期搬离，仅支付两个月保证金，而非约定的三个月。故请求判令徐道忠从上海市蒙自西路XXX号底层东侧迁出（含物品），并将房屋恢复原状，返还给屋康岩公司；徐道忠支付房屋使用费（按每月18，000元标准计算，自2015年1月1日起至实际返还房屋日止）；支付水、电费用13，118元（2014年9月26日至原审开庭之日）。
徐道忠辩称：其不知屋康岩公司是系争房屋的二房东，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，屋康岩公司赔偿房屋装修补偿费用10万元。
原审审理过程中，屋康岩公司向法庭出示水、电费清单，证明租赁合同履行期间，徐道忠未支付电费10，860元。徐道忠称确未支付，使用中有独立电表，因未经核实，对金额不予确认。双方于2015年4月27日办理房屋交接，屋康岩公司撤回“要求徐道忠将房屋恢复原状”的诉讼请求。
原审法院经审理后认为，屋康岩公司与徐道忠于2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，虽该合同期限约定自2013年1月1日至2013年12月31日止，但合同另约定屋康岩公司至2014年12月31日前仍有租赁权时，徐道忠可继续使用，并对该延长期内的租金进行约定。鉴于，该合同双方已实际履行，应认定合法有效。由于合同履行日期至2014年12月31日已届满，且双方未就续租建立新的租赁合同，故徐道忠继续占有房屋无法律依据。屋康岩公司要求徐道忠以每月9，000元租金标准的两倍支付占用期间的房屋使用费，符合合同约定，应予以支持。因徐道忠未提供证据证明屋康岩公司主张的水、电费金额存在错误，故法院对其辩称不予采纳。诉讼中，徐道忠提出其已向屋康岩公司支付保证金金额为三个月租金金额。鉴于合同约定凭据收回押金，且徐道忠对其主张未提供依据加以证明，屋康岩公司在诉讼中自认其累计已收徐道忠保证金17，000元，该款可抵充徐道忠欠款予以采纳。审理中，徐道忠提出屋康岩公司与案外人间合同约定不得转租，应确认其与屋康岩公司之间的租赁合同无效。由于徐道忠自认与屋康岩公司合同成立及租赁使用期间无相关权利人就房屋租赁使用向徐道忠提出权利主张或采取妨碍其使用的行为，且双方合同已实际履行完毕，故对徐道忠提出合同无效的辩称不予采纳。本案中双方对装饰装修未作约定，故针对徐道忠提出要求屋康岩公司对装饰装修给予补偿不予支持。据此判决：一、徐道忠应于原审判决生效之日起十五日内迁出上海市蒙自西路XXX号底层房屋（含物品），将房屋返还上海屋康岩商贸有限公司；二、徐道忠应于原审判决生效之日起十五日内按每月18，000元标准支付上海屋康岩商贸有限公司自2015年1月1日起至实际迁出上海市蒙自西路XXX号底层房屋日止的房屋使用费；三、徐道忠应于原审判决生效之日起十五日内给付上海屋康岩商贸有限公司自2014年9月至2015年1月30日止的水、电费13，118元；四、上海屋康岩商贸有限公司已收徐道忠保证金（押金）17，000元应于判决生效之日起十五日内退还徐道忠（该款可在判决第二条之款项中予以抵扣）。
原审判决后，徐道忠不服，向本院提起上诉称：其在2015年1月17日已搬离系争房屋，之后未及时办理房屋交接手续是由于被上诉人恶意终止合同且未对房屋装修费用进行补偿所致。原审审理过程中，双方已于2015年4月27日办理房屋交接，屋康岩公司也撤回要求徐道忠将房屋恢复原状的诉请。原审判决第一项违反处分原则，适用法律错误。按照法律规定，违约金应以实际损失为准，若约定违约金过高，法院应适当调整，并考虑双方的过错大小。合同到期后，上诉人及时退还租赁房屋，并未给被上诉人造成任何实质损失。原审法院直接以一倍租金作为违约金明显过高，对上诉人不公，且房屋已经交接，法院仍判决上诉人交付至实际迁出涉案房屋止的使用费不合理。系争房屋因没有房产证导致上诉人不能办理营业执照，经营困难，被上诉人并非专业从事房屋租赁的公司，超范围经营，上家房东也禁止对外转租，这些都可能导致合同无效。上诉人已将9，000元保证金收据提交到原审法院，结合2012年12月24日上诉人按约支付被上诉人17，000元保证金（押金），故保证金共计26，000元，原审法院认定上诉人支付保证金17，000元的事实错误。被上诉人在收回房屋后仍出租他人，从事与上诉人相同的行业，侵犯了上诉人的优先承租权。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判驳回被上诉人原审诉请，判令被上诉人支付上诉人保证金26，000元，由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人屋康岩公司答辩称：上诉状陈述内容没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。屋康岩公司与徐道忠于2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，已实际履行完毕，应认定为合法有效。徐道忠主张合同无效无法律依据，本院不予采纳。合同约定的租期已届满，上诉人徐道忠作为承租人应当返还租赁房屋。其于合同到期之日拒绝办理房屋交接手续，违反《房屋租赁合同》第四条第三款“乙方应在本合同租期到期之日返还房屋，擅自不返还的每过期一日承担双倍日租金”之规定，应按约以双倍租金的标准向屋康岩公司支付房屋使用费，因此原审判决并无不当。合同约定凭据收回押金，上诉人主张其已向屋康岩公司支付保证金（押金）26，000元，因其只提供9，000元的收据，未提供其他证据予以证明，故对其主张本院不予支持。按照合同缔结自由原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成续租协议。本案中屋康岩公司与徐道忠在合同中约定，除屋康岩公司同意徐道忠续租外，徐道忠应在租期到期之日返还房屋。按照该约定，徐道忠是否拥有续租权，应经双方自由协商确定。现屋康岩公司于合同到期日前即要求徐道忠腾空房屋并返还，而合同期满后一段时间内徐道忠仍拒绝履行房屋交接手续，双方未就优先承租的问题进行协商取得一致意见，故本院对徐道忠提出屋康岩公司侵犯其优先承租权的上诉理由，不予支持。原审过程中屋康岩公司只是撤回恢复原状的诉请，而非放弃其他诉请，徐道忠主张原审判决违反处分原则，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人徐道忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 峰
审判员 张志煜
审判员 吴 俊
二〇一五年十二月二十四日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……