山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1160号
上诉人（原审原告）：山东滕州农村商业银行股份有限公司。住所地：山东省滕州市善国南路**号。
法定代表人：金强，董事长。
委托代理人：夏青，山东善国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滕州市古滕印刷广告有限公司。住所地：山东省滕州市新兴北路建设银行北首。
法定代表人：王微沂，经理。
委托代理人：李虎,山东舜翔(枣庄)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王微沂，男，汉族，1969年7月1日出生，住山东省滕州市。
委托代理人：李虎,山东舜翔(枣庄)律师事务所律师。
原审被告：马桂玲，女，汉族，1971年8月18日出生，住山东省滕州市。
上诉人山东滕州农村商业银行股份有限公司（以下简称滕州农商银行）因与被上诉人滕州市古滕印刷广告有限公司（以下简称古滕印刷公司）、被上诉人王微沂、原审被告马桂玲金融借款合同纠纷一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2013）枣民二商初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
滕州农商银行一审诉称：2012年11月30日，古滕印刷公司与山东滕州农村商业银行股份有限公司公司业务部（以下简称滕州农商银行业务部）签订借款合同一份，向滕州农商银行借款996万元整。王微沂以其自有房地产为上述借款提供抵押担保。房产证号分别为：01××06、01××35、017501451、01××50、017501475、01××76、017501478、01××77。同时王微沂、马桂玲为上述借款提供连带责任保证。借款合同到期后，滕州农商银行多次催要，借款人拒不履行还款义务，滕州农商银行诉至法院，请求判令：1、古滕印刷公司偿还借款本金996万元及利息（截止至2014年5月30日的利息为901319.44元；以本金996万元为基数，自2014年5月31日起至本判决确定的履行期限届满之日，按合同约定利率9%上浮50%计算）；2、滕州农商银行对王微沂提供的滕房他证城区字第51155-511**号他项权证下的房屋及土地行使抵押权，并对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、王微沂、马桂玲对上述借款本息承担连带保证责任；4、本案诉讼费由古滕印刷公司、王微沂、马桂玲共同负担。
古滕印刷公司、王微沂、马桂玲一审共同答辩称，本案所涉合同的签约主体为滕州农商银行业务部，与本案滕州农商银行并非同一主体，滕州农商银行的主体不适格。
原审法院查明：2012年11月27日，滕州农商银行业务部与古滕印刷公司签订（滕州农商银行公司业务部）流借字（2012）年第0404-1号流动资金借款合同，约定：古滕印刷公司向滕州农商银行业务部借款996万元，借款用途为借新还旧，借款期限自2012年11月27日至2013年11月26日止，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准；合同项下借款利率执行固定利率，年利率为9%，在合同有效期内利率不变，合同项下借款自实际提款日按日计息，按月结息，借款到期，利随本清，结息日为每月的20日；本合同项下借款的担保方式为抵押担保，由保证人王微沂、马桂玲与贷款人签订合同编号为（滕州农商银行公司业务部）保字（2012）年第0404-2号保证合同，由抵押人王微沂与贷款人签订合同编号为（滕州农商银行公司业务部）抵字（2012）年第0404-3号抵押合同；本合同项下的贷转存凭证（借款借据）所记载的要素与合同约定不一致时，以贷转存凭证（借款借据）所记载要素为准。贷转存凭证（借款借据）及双方确定作为本合同附件的其他文件构成本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下借款采取贷款人受托支付方式；借款人应按本合同约定按期足额支付利息，并于2013年11月26日借款期限届满（包括贷款人依据法律法规及本合同约定宣布借款期限提前届满）之日一次性还本；借款人应在还款日（付息日、还本日）贷款人营业时间终止前将应还款项（利息、本金）足额存入在贷款人处开立的账户，贷款人有权从其账户直接划收。如遇法定节假日，顺延至法定节假日结束后的第一个工作日；贷款人依据合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利和其他相关费用时，有权直接从借款人在山东省农村信用社系统（包括各级联社、合作银行、商业银行及其分支机构）开立的任何账户中扣收，且所抵充的债务及抵充顺序，由贷款人自主选择；借款人发生未按合同约定的借款用途使用借款或未按期足额支付本金、利息及其他应付款项等违约行为时，贷款人有权停止向借款人发放借款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取的借款和其他融资款项，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，要求借款人除承担违约责任外，并赔偿因其违约给贷款人造成的损失；本合同生效后，借贷双方均应履行本合同项下的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同义务的，即构成违约，并应承担违约责任；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率等内容。
同日，滕州农商银行业务部与王微沂、马桂玲签订（滕州农商银行业务部）保字（2012）年第0404-2号保证合同，约定：为确保古滕印刷公司与债权人签订的编号为（滕州农商银行公司业务部）流借字（2012）年第0404-1号流动资金借款合同的切实履行，保证人愿为债权人依主合同与债务人形成的债权提供连带责任保证；被担保的主债权种类为短期流动资金，本金数额为人民币996万元整；保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用；保证方式为连带责任保证；保证人的保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年；债权人与债务人就主合同债务履行期限等事项达成展期协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自展期协议约定的履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，导致主合同项下债务被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的主合同项下债务提前到期之日起二年；发生主合同项下债务履行期限届满（“期限届满”包括主合同约定的债务履行期限届满，以及债权人依照国家法律法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债权提前到期的情形）等情形的，债权人有权要求保证人履行保证责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同所担保的债权的，债权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或费用等，且该清偿顺序由债权人自主选择；本合同生效后，任何一方不履行其在本合同项下的任何义务，或未被其在本合同项下承诺的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失等内容。
同日，滕州农商银行业务部与王微沂签订（滕州农商银行公司业务部）抵字（2012）年第0403-3号抵押合同，约定：为确保古滕印刷公司与抵押权人签订的编号为（滕州农商银行公司业务部）流借字（2012）年第0401-1号的流动资金借款合同的切实履行，抵押人愿为抵押权人依主合同与债务人形成的债权提供抵押担保；被担保的主债权种类为短期流动资金，本金数额为人民币996万元整；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用；抵押财产详见编号为2012-0404-3-1至2012-0404-3-8的房地产抵押清单，该抵押清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；上述抵押财产作价人民币14490万元整，但该作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；抵押权人抵押权的效力及于抵押财产的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押财产的代位物，以及因抵押财产损毁、灭失、拆迁、侵权或征收而获得的保险金、赔偿金、补偿金；发生抵押权人主债权到期（包括提前到期），债务人未予清偿等情形，抵押权人有权实现抵押权；依法处分抵押财产的所得在偿还抵押担保范围内的全部债务后有剩余的，将剩余部分及时退还抵押人；本合同生效后，任何一方不履行其在本合同项下的任何义务，或违背其在本合同项下所作的任何声明与承诺的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。抵押物已办理抵押登记，房屋他项权证号为滕房他证城区字第511**、51156、51157、51158、51159、51160、51161、51162号。王微沂、马桂玲另向滕州农商银行业务部提供土地使用权证两份，编号分别为滕国用（2007）第转027号、滕国用（2007）第出108号，用以证明该宗土地使用权没有另行抵押的事实。
同日，王微沂、马桂玲向滕州农商银行业务部出具抵押贷款承诺书一份，载明其夫妻二人自愿以上述八宗房产为该笔借款作抵押担保，如该借款到期不能归还，其夫妻二人自愿以处置该宗房地产的价款偿还该笔借款等内容。该抵押承诺书有房屋所有权人王微沂及配偶马桂玲签字捺印。同时，王微沂、马桂玲向滕州农商银行出具承诺书一份，载明王微沂为该笔借款向滕州农商银行设定抵押的8处房产，其中位于滕州市北辛街道新兴路西侧的房产所处的编号为滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权未设定抵押，抵押人承诺在该笔贷款本息全部清偿前，王微沂在滕州农商银行已抵押的房产及滕国用（2007）第出108还和滕国用（2007）第转027号的土地使用权，不向任何第三人设定抵押，如发生任何经济纠纷或权属纠纷，由承诺人承担全部责任等内容。该承诺书有承诺人王微沂及财产共有人马桂玲签字捺印。
同日，滕州农商银行汇丰支行将借款996万元存入古滕印刷公司指定的存款账号90×××50中，贷转存凭证（借款借据）号码为041286364，载明到期日为2013年11月16日，执行月利率为7.5‰，有古滕印刷公司的公章及法定代表人王微沂的签字予以确认。
现查明，该笔贷款，古滕印刷公司未偿还过本金，截止至2014年5月30日共拖欠利息901319.44元。
原审法院认为，本案的争议焦点有两个：一是本案滕州农商银行的主体地位是否适格；二是滕州农商银行要求对滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权享有优先受偿权，是否有事实及法律依据。
关于第一个焦点，本案滕州农商银行的主体地位是否适格。滕州农商银行业务部作为滕州农商银行的内设职能部门，主要负责贷款的审查、发放等具体事宜。本案中该笔贷款的签约主体虽为滕州农商银行业务部，但综合借款合同、抵押合同、保证合同、放款及还款情况，应视为滕州农商银行对该笔贷款签约的事前授权。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，滕州农商银行业务部不具备法人资格，对该笔贷款签约的相关民事责任应当由滕州农商银行承担，故滕州农商银行依法享有本案诉权。滕州农商银行业务部与古滕印刷公司、王微沂、马桂玲分别签订的借款合同、抵押合同、保证合同均系各方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，滕州农商银行根据全市各支行资金充盈情况，由滕州农商银行汇丰支行将合同约定的款项拨付到古滕印刷公司指定的账户，滕州农商银行已履行了放款义务。古滕印刷公司未按合同约定按期偿还贷款本息，其行为已构成严重违约，滕州农商银行根据双方合同的约定，请求判令古滕印刷公司偿还滕州农商银行贷款本金996万元及相应利息，合法有据，原审法院予以支持。关于利息的计算。对于该笔贷款，滕州农商银行主张按合同约定期内年利率9%，逾期利率为9%上浮50%，计算至2014年5月30日古滕印刷公司共拖欠利息901319.44元，对此古滕印刷公司并无异议，原审法院予以支持。对于2014年5月30日之后产生的逾期利息，滕州农商银行主张按合同约定的年利率9%上浮50%计算至本判决确认的履行期限届满之日，合法有据，原审法院予以支持。王微沂、马桂玲自愿为该笔借款本息承担连带保证责任，滕州农商银行要求王微沂、马桂玲依据合同约定，承担相应的保证责任，合法有据，原审法院予以支持。
关于第二个焦点，滕州农商银行要求对滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权享有优先受偿权，是否有事实及法律依据。王微沂自愿以其名下的八宗房地产，为古滕印刷公司的996万元借款设定抵押担保，并办理了抵押登记手续。同时，王微沂、马桂玲以配偶身份向滕州农商银行出具了抵押贷款承诺书一份，承诺以该八宗房产为该笔借款作抵押担保，如该借款到期不能归还，其夫妻两人自愿以处置该宗房地产的价款偿还该笔借款。依据物权法的相关规定，滕州农商银行要求对王微沂、马桂玲设定的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，合法有据，原审法院予以支持。对于王微沂、马桂玲向滕州农商银行出具的承诺书的效力认定问题。该承诺书载明王微沂为该笔借款向滕州农商银行设定抵押的8处房产，其中位于滕州市北辛街道新兴路西侧的房产所处的编号为滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权未设定抵押，并承诺直至该笔借款偿还之日不再另设抵押，如发生任何经济纠纷或权属纠纷，由承诺人承担全部责任。根据物权法的相关规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。滕州农商银行主张对该两宗土地使用权享有优先受偿权，对此，原审法院认为，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。根据物权法第一百八十七条的规定，对建筑物和建设用地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，王微沂、马桂玲虽然向滕州农商银行出具了滕国用（2007）第出108还和滕国用（2007）第转027号国有土地使用权证，并向滕州农商银行出具了该两宗土地未设定抵押及在该笔贷款本息全部清偿前不向任何第三人设定抵押的承诺书，但未办理抵押登记，该两宗土地的抵押权并未设立，对滕州农商银行的该项主张，原审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条，第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、被告滕州市古滕印刷广告有限公司于本判决生效后十日内偿还原告山东滕州农村商业银行股份有限公司借款本金996万元及利息（截止至2014年5月30日的利息为901319.44元；以本金996万元为基数，自2014年5月31日起至本判决确定的履行期限届满之日，按合同约定利率9%上浮50%计算逾期利息）；二、原告山东滕州农村商业银行股份有限公司有权对被告王微沂、马桂玲提供的滕房他证城区字第51155-511**号他项权证下的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告王微沂、马桂玲对上述第一项借款本金996万元及利息承担连带清偿责任，并有权在清偿上述款项后向被告滕州市古滕印刷广告有限公司追偿；四、驳回原告山东滕州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费81520元，由被告滕州市古滕印刷广告有限公司、王微沂、马桂玲共同负担。
上诉人滕州农商银行不服原审判决，上诉称：1、原审法院认定事实与判决认定结果之间相互矛盾。原审法院认定了王微沂将滕房他证城区字第51155-511**号8处房产抵押给滕州农商银行的事实，而且王微沂将上述抵押房屋占用范围内的滕国用（2007）第出108还和滕国用（2007）第转027号国有土地使用权证交付给滕州农商银行，同时与其妻子马桂玲出具承诺，该抵押房屋占用范围内的土地没有设定抵押及不再向他人办理抵押。而原审法院认为本案土地使用权因没有办理抵押登记，得出两宗土地的抵押权并未设立，显然与抵押房屋占用范围内的土地一并抵押产生矛盾。2、原审法院适用法律错误。物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该条为特殊条款。物权法第一百八十七条的规定，对建筑物和建设用地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该条为普通条款，原审法院应适用特殊条款。综上，请求二审法院依法改判：支持上诉人对被上诉人提供的滕房他证城区字第51155-511**号他项权证下的房屋占用范围内的土地（即：滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号国有土地使用权证下的土地使用权）享有抵押权，并对该两宗土地使用权的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；二审诉讼费、律师费等费用由古滕印刷公司、王微沂承担。
被上诉人古滕印刷公司、王微沂答辩称：1、滕州农商银行不是本案适格诉讼主体。本案签约主体是滕州农商银行营业部。2、滕州农商银行对滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权不享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定是一种事实推定，是为了方便房屋和建设用地使用权的流转，而第一百八十七条是关于抵押权生效要件的规定。两者并非是特殊与一般的关系，建筑物与其占用范围内的建设用地使用权各为不同的财产，各有独立的交换价值，具有相对独立性，在具体流转时才适用房地一致原则，在具体效力认定时，两条法律规定侧重点不同。
原审被告马桂玲未提交书面意见。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为滕州农商银行是否对滕国用（2007）第出108号和滕国用（2007）第转027号的土地使用权享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，对建筑物和建设用地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，王微沂以其名下的八宗房产，为古滕印刷公司的借款设定抵押担保，并办理了抵押登记手续。另，王微沂、马桂玲虽然向滕州农商银行出具了滕国用（2007）第出108还和滕国用（2007）第转027号国有土地使用权证，并向滕州农商银行出具了该两宗土地未设定抵押及在该笔贷款本息全部清偿前不向任何第三人设定抵押的承诺书，但未就涉案土地办理抵押登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，是关于不动产和不动产物权抵押登记及其效力的一般规定，本案因涉案八宗房产办理抵押登记，抵押权设立。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，是关于抵押权设定中土地使用权和地上建筑物之间关系的规定，因为土地是建筑物的基础，建筑物离开了土地是不具有法律上的独立性，依据该规定涉案八宗房产占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，即对滕国用（2007）第出108号、滕国用（2007）第转027号土地中的与涉案八宗房产占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。
综上，因滕州农商银行一审主张了对涉案房屋及土地行使抵押权，但一审法院只支持其对涉案房屋享有优先受偿权，并未支持抵押房屋所占用范围内建设用地使用权优先受偿的请求，属于处理不当，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省枣庄市中级人民法院（2013）枣民二商初字第92号民事判决第一、三、四项；
二、变更山东省枣庄市中级人民法院（2013）枣民二商初字第92号民事判决第二项“山东滕州农村商业银行股份有限公司有权对王微沂、马桂玲提供的滕房他证城区字第51155-511**号他项权证下的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿”为“山东滕州农村商业银行股份有限公司有权对王微沂、马桂玲提供的滕房他证城区字第51155-511**号他项权证下的房屋及占用范围内的建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿”。
一审案件受理费81520元，由滕州市古滕印刷广告有限公司、王微沂、马桂玲共同负担；二审案件受理费81520元，由上诉人山东滕州农村商业银行股份有限公司负担40760元，由被上诉人滕州市古滕印刷广告有限公司及王微沂负担40760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱华
审 判 员 邝 斌
代理审判员 郑元文
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 贾宝群