广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潮中法民一终字第254号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽民，男，汉族，1977年11月12日出生，现住潮州市枫溪区。
委托代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。
委托代理人：苏泽填，广东建升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴渭浩，男，汉族，1963年4月20日出生，现住潮州市枫溪区。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：陈桂贤，广东新安律师事务所实习律师。
上诉人陈泽民因与被上诉人吴渭浩房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2013）安枫民一初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月1日，陈泽民向原审法院起诉称：2000年8月31人，陈泽民之妻受陈泽民委托，以陈泽民名义与吴渭浩签订《房屋转让合同书》，以人民币48000元的价格向吴渭浩购买其位于潮州市枫溪区五房祠住宅楼502号的房屋（《房屋所有权证》字号列粤房字第12504**号）。合同签订后，陈泽民依约支付了上述房屋转让的全部价款，吴渭浩也依约将房屋交付陈泽民使用，并把《房屋所有权证》交陈泽民存执；但吴渭浩一直没有履行《房屋转让合同书》第五条约定的“负责协助办理有关上述房屋产权过户手续”的义务。近期，陈泽民多次与吴渭浩交涉，但吴渭浩一直拒绝协助办理房屋产权过户手续。为维护陈泽民的合法权益，请求法院判令吴渭浩协助陈泽民将粤房字第12504**号《房屋所有权证》项下房屋转移登记到陈泽民名下。
吴渭浩答辩及反诉称：2000年8月31日，陈泽民向吴渭浩购买位于枫溪市区中心五房祠中幢一梯东向502号房，并签订一份《房屋转让合同书》。合同约定上述房产价格作人民币48000元，吴渭浩负责协助办理上述房屋过户手续，过户手续所需的一切费用概由陈泽民承担。合同还特别约定，如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，则吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩，且由吴渭浩在写上上述条款后才签名确认。合同签订后，陈泽民一直没有向吴渭浩主张过协助办理过户手续，时隔十二年之久，吴渭浩才接到陈泽民向人民法院起诉吴渭浩协助办理过户手续的起诉状。吴渭浩认为，陈泽民之所以一直没有向吴渭浩主张办理过户手续，实是因为上述《房屋转让合同书》中特别注明：“如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，则吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩。”且陈泽民明知该片在1993年已列入拆迁范围，购房存在拆迁的风险性，陈泽民是在观望该转让房屋是否会被列入拆迁范围，一旦被列入拆迁范围，就立即起诉要求吴渭浩协助办理过户手续，以期望得到拆迁补偿款。现上述转让房屋恰恰被列入拆迁范围，陈泽民才向人民法院起诉要求吴渭浩协助办理过户手续，可见其诉讼的实质目的是通过买房期望获利。而吴渭浩从2012年9月20日的《潮州日报》上获知该房屋因潮州市绿榕西路道路工程被列入近期拆迁计划，故多次上门找陈泽民协商解除合同未果。按照《房屋转让合同书》中的约定，现该转让房屋在本诉起诉之前已列入拆迁范围，该合同书约定的购房行为属于附条件民事行为，合同约定解除条件成就，依法可以以该条款解除合同并收回房产，故陈泽民应将房屋归还吴渭浩，吴渭浩将房款退还陈泽民。因此吴渭浩也不负有履行协助办理过户手续的义务，该义务因双方约定的附解除条件成就时而消灭。综上，吴渭浩与陈泽民之间签订的《房屋转让合同书》系双方的真实意思表示，吴渭浩认为，民事法律行为应尊重双方的真实意思表示，在没有违反法律强制性规定的情况下，应认定双方的约定具有法律效力，为维护吴渭浩的合法权益，请求人民法院判令：（一）解除双方于2000年8月31日所签订的《房屋转让合同书》；（二）陈泽民立即归还吴渭浩位于枫溪市区中心五房祠中幢一梯东向502号房；（三）陈泽民承担本案的诉讼费用。请人民法院查明事实，驳回陈泽民的诉讼请求，支持吴渭浩的诉请。
针对吴渭浩的反诉，陈泽民答辩称：《房屋转让合同书》中备注的关于“如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，则吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩。”该项备注是2011年6月28日陈泽民上门要求吴渭浩履行合同书第五条义务时，吴渭浩骗取合同书原件之后擅自添加的，该项内容不是陈泽民的真实意思表示，且该项内容也是对陈泽民不公平的，该内容也与《房屋转让合同书》第五条相冲突的，《房屋转让合同书》第五条约定了合同甲方（即吴渭浩方）协助办理过户手续的内容，证明签订合同时双方当事人根本没有考虑拆迁的问题，所以从备注的内容看，房屋一直都在升值，房屋在列入拆迁范围后，房屋归还吴渭浩，吴渭浩只是付还2000年购买时的房款，这是不合理的。所以认为吴渭浩所依据的是不公平的无效条款，该条款也是吴渭浩使用欺诈手段而在合同书上添加的，对陈泽民没有法律约束力，所以请法院驳回吴渭浩的反诉请求。
原审法院经审理查明：2000年8月31日，陈泽民与吴渭浩签订《房屋转让合同书》，陈泽民以人民币48000元的价格向吴渭浩购买其位于潮州市枫溪区五房祠住宅楼502号的房屋（《房屋所有权证》字号列粤房字第12504**号）。双方约定吴渭浩负责协助办理上述房屋过户手续，过户手续所需的一切费用概由陈泽民承担。同时，合同还做了备注，如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩，陈泽民、吴渭浩双方均在《房屋转让合同书》签名确认，合同签订后，陈泽民依约支付了上述房屋转让的全部价款，吴渭浩也依约将房屋交付陈泽民使用，并把《房屋所有权证》交陈泽民存执。
原审法院认为：综合陈泽民、吴渭浩双方的陈述，本案的争议焦点为：陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》是否是附条件的合同？吴渭浩应否协助陈泽民办理房屋过户手续，还是应当解除陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》，判决陈泽民、吴渭浩的房、款互相返还。原审法院认为，陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，合同是依法成立的，是有效的合同。合同签订后，陈泽民履行了付款义务，吴渭浩履行了交房及将房产证原件交付给陈泽民的义务，陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》已经实际履行。因为陈泽民、吴渭浩签订《房屋转让合同书》时，备注约定“如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩。”条款，原审法院认为，陈泽民、吴渭浩约定的这条款，属于约定附解除条件的条款，因此应认为陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》是附解除条件的合同书。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，只要合同的解除条件成就，陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》就应该解除。那么合同的解除条件是否已经成就呢？从吴渭浩提供的证据三、四以及原审法院调取的两份证据看，讼争的房屋属于被政府部门列入被拆迁的范围，既然讼争的房屋属于被拆迁的范围，那么原吴渭浩在合同中约定的解除条件就应视为已经成就。既然解除条件已经成就，那么陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》就应该视为从解除条件成就时失效。由于陈泽民、吴渭浩签订的《房屋转让合同书》失效，那么陈泽民、吴渭浩签订的合同就应该解除，陈泽民就应将房屋归还吴渭浩，吴渭浩应将房款退还陈泽民。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于2014年8月30日作出（2013）安枫民一初字第78号民事判决：（一）驳回陈泽民的诉讼请求。（二）陈泽民与吴渭浩于2000年8月31日签订的《房屋转让合同书》予以解除。（三）陈泽民应于该判决发生法律效力之日起三十日内将位于潮州市枫溪区五房祠住宅楼502号（《房屋所有权证》字号列粤房字第12504**号）的房屋一套归还吴渭浩；吴渭浩应于该判决发生法律效力之日起三十日内将款项人民币四万八千元退还陈泽民。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币100元由陈泽民负担；案件反诉受理费人民币50元由陈泽民负担，该款已由吴渭浩代为垫付，陈泽民应于该判决发生法律效力之日起三十日内付还吴渭浩。
陈泽民不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决；2、依法改判，如陈泽民原审所请。主要事实和理由是：（一）原审法院超越职权作出判决。形成权是指权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。请求权是指权利人请求他人为特定行为的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，合同解除权在性质上属于形成权，不属于请求权，人民法院享有依请求确认互为平等主体的合同当事人单方解除合同的效力的职权，但不享有依请求解除互为平等主体的合同当事人之间订立的合同之职权。原审法院依吴渭浩的请求，判决解除诉讼双方于2000年8月31日订立的房屋转让合同，明显超越法定职权。（二）原判决驳回陈泽民的诉讼请求践踏了合同法第八条的规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”陈泽民诉请原审法院判令吴渭浩协助办理涉讼房屋的转移登记手续，有诉讼双方自愿订立且依法成立的合同为据（《房屋转让合同书》第五条约定：甲方负责协助办理有关上述房屋产权过户手续，其所需的一切费用概由乙方负责。）。原审法院置双方的约定于不顾，在毫无法律根据的情况下，判决驳回陈泽民有理有据的诉讼请求，是对《中华人民共和国合同法》第八条的践踏。（三）原审法院根据“备注”条款作出判决违反法律规定。《房屋转让合同书》的正式合同条款是先用电脑打字，后用激光打印机在A4纸上打印出来的。该合同书“备注”条款“如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，甲方将该房屋转让款退还乙方，房屋归还甲方。”则是吴渭浩趁陈泽民不备，单方擅自在合同书右侧空白地带手写添加上去的，其内容未经陈泽民签名确认，是吴渭浩的单方意思表示，自始对陈泽民不具有约束力。原审法院援引对陈泽民自始不具有约束力的“备注”条款归责陈泽民，明显违反法律规定。《房屋转让合同书》签订于2000年8月31日，而据吴渭浩反诉所称“陈泽民明知（涉讼房屋）1993年已列入拆迁范围，购房存在风险性，陈泽民是在观望该转让房屋是否会被列入拆迁范围，一旦被列入拆迁范围，就立即起诉要求吴渭浩协助办理过户手续，以期望得到拆迁补偿款”。结合“备注”条款和《房屋转让合同书》第五条的约定，可以得出吴渭浩关于“备注”条款是陈泽民真实意思表示的言论是违背事实的谬论。因为，如果陈泽民在2000年8月31日明知涉讼房屋在1993年已列入拆迁范围，还自愿接受“备注”条款的约定，就意味着陈泽民的真正想法仅仅是拿合同价款的使用权换取涉讼房屋的使用权而已，那么订立租赁合同就可以了，根本没有必要订立房屋转让合同，更没必要在《房屋转让合同书》第五条就房屋转移登记事项作出具体约定!
吴渭浩答辩称：（一）陈泽民认为原审法院超越职权作出判决这种说法是错误的。吴渭浩认为原审法院的判决是依据合同法作出的审理。吴渭浩在一审反诉书提出的第一个反诉请求为：请求法院依法解除双方于2000年8月31日所签订的《房屋转让合同书》。原审法院根据吴渭浩的请求，在查明事实的基础上，根据合同法规定和吴渭浩的诉讼请求而作出的判决是正确的。（二）陈泽民认为原判决驳回陈泽民的诉讼请求践踏了合同法第八条的规定这种说法同样错误。吴渭浩认为原审法院对陈泽民与吴渭浩之间的合同约定认定的事实清楚，基于事实基础的判决是合法的。陈泽民与吴渭浩自愿订立且依法成立的《房屋转让合同书》备注写着：如今后枫溪区政府对改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，甲方将该房屋转让款退还乙方，房屋归还甲方。合同法第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。合同的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。此备注可视作合同解除的条件。正是因为法院践行合同法第八条的规定，充分尊重上诉人与吴渭浩双方的真实意思表示，才做出了原审的正确判决。（三）陈泽民认为原审法院依据“备注”条款作出判决违反法律规定这种说法同样错误。“备注”条款相当于补充条款，同样具备约束双方当事人的效力。另外，陈泽民认为该备注是吴渭浩趁陈泽民不备，单方擅自在合同书右侧空白处手写添加的，内容未经陈泽民签字确认。吴渭浩认为合同“备注”是自始存在于合同中的，原审法院根据“备注”条款的判决合情合理合法。房屋转让合同于2000年8月31日签订，一式二份，甲乙双方各执一份。如果备注内容不是自始存在于合同之中，为什么上诉人12年来从未对此提出异议在案件一审过程中，陈泽民曾经向原审法院提出申请鉴定房屋转让合同书中备注一栏内容的笔迹形成时间，原审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，而陈泽民在规定的时间内并未去缴纳鉴定费。由此证明陈泽民对备注的质疑是无证据支撑的。更加证明了“备注”条款的真实性和有效性。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：二审依法应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，本院予以维持。根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：陈泽民与吴渭浩签订的《房屋转让合同书》中“备注”条款是否双方的真实意思表示？其法律后果如何？
陈泽民与吴渭浩签订的《房屋转让合同书》一式二份，双方各持一份。《房屋转让合同书》的正文主体是采用电脑打印的文本，二份原件上都有手写的“备注”条款。该备注条款内容为：“如今后枫溪区政府改造老市街工程拆迁需要，该房屋属被拆迁范围，吴渭浩将该房屋转让款退还陈泽民，陈泽民则将房屋归还吴渭浩。”从内容来看，该条款是一种附条件的合同解除条款。对该条款是由谁书写，双方说法不一致，也未申请笔迹鉴定。该条款系在已打印形成的合同条款之外手写而成，系一方当事人对合同部分条款的修改。不管该条款是由谁所写，因另一方当事人在合同签订后一直未对该条款提出书面异议，应认定同意备注条款的约定。该备注条款应视为双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。因备注条款约定的“该房屋属被拆迁范围”的条件已成就，故吴渭浩诉请解除合同的请求依法应予支持。
综上所述，原审认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人陈泽民的上诉主张依据不足，对其上诉请求本院不予支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由陈泽民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 刘 建 荣
代理审判员 陈 烨
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李奕毅（代）