陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕04民终1164号
上诉人（原审被告）陕西女皇实业有限公司（以下简称“女皇公司”）,住所地咸阳市文汇西路14号,组织机构代码证号：。
法定代表人冯增强，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人魏娟，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）文科，无业。
上诉人女皇公司因与被上诉人文科房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人女皇公司委托代理人魏娟及被上诉人文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年元月24日，文科去女皇公司开发的民生西路塞纳绿洲住宅小区售楼部咨询购房事宜，经询问，女皇公司告知该小区五证齐全。经协商，文科与女皇公司达成口头合同（并非书面内部认购协议）约定：文科购买女皇公司开发的位于咸阳市渭城区民生东路西段43号“香榭中央”第1栋2单元09层02号住宅面积暂定126.08平方米的住房一套，选好房后当日向女皇公司交了房款165632元（分三笔）和办证费4000元。当文科从他处得知，该小区五证不全时，当即返回售楼部问询女皇公司的工作人员要求退房，女皇以各种理由予以推诿。后在文科的坚持要求下，女皇公司先后于3月9日和4月14日为文科出具书面退款协议书。该退款协议不仅承认售房时确无五证的事实，而且明确承诺2015年8月1日起开始退房款，止2015年8月30日全部退完。但是女皇公司至今未按双方的约定退还房款。2015年8月10日，女皇公司将文科诉至渭城法院，但在2015年10月20日开庭当天，女皇公司又无正当理由未到庭，渭城法院依法裁定按撤诉处理。综上，文科为维护其合法权益，请求法院依法判令：1、确认2015年元月24日文科和女皇公司间所签《内部认购合同》无效；2、女皇公司归还文科购房款165632元、办证费4000元及同期贷款利息；3、女皇公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，且对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。本案中，女皇公司在五证不全的情况下与文科在平等基础上达成的口头购房合同，并交纳了部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，显然和女皇公司分两次与文科所达成的书面退款协议及双方签订的退款协议所约定退还房款的内容不符，故对女皇公司所称的，文科起诉前，已经取得了售房许可，对于合同可以认定为有效的辩解，本院不予支持。对文科要求女皇公司履行《退款协议书》及《退款补充协议》，并返还已交房款及利息的请求，因事实清楚，证据充分，故本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、在2015年元月24日，文科与陕西女皇实业有限公司所达成的口头购房协议确认无效。二、自本判决书生效后十日内，陕西女皇实业有限公司退还文科购房款165632元及利息（利息自本判决生效之日起按国家银行贷款利率计算至退完购房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、自本判决书生效后十日内，陕西女皇实业有限公司退还文科办证费4000元。案件受理费3883元，由陕西女皇实业有限公司承担。
宣判后，女皇公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法予以改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由是:一审判决双方达成的口头协议无效，系认定事实错误，适用法律错误，应予改判。首先，双方已经形成了书面的合同，只是还未签字，根据《合同法》第37条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在一审中，被上诉人也提供了一份书面的双方未签字的塞纳绿洲[香榭中央]内部认购协议书，足以证明双方已经形成了书面的合同，且被上诉人也已经向我公司交纳首笔房款165632元，根据法律规定，双方的合同已经成立。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该内部认购合同应该认定为有效的商品房买卖合同。故双方应继续履行该协议，签订正式的《商品房买卖合同》。
被上诉人文科答辩称：一审判决正确，应予维持。
二审诉讼中，双方当事人均未提供证据。
经二审审理查明：2015年1月24日，文科与女皇公司达成口头协议，约定以2900元/㎡的单价，认购女皇公司开发的位于咸阳市渭城区民生东路西段43号塞纳绿洲“香榭中央”第1栋2单元09层02号面积暂定126.08平方米的住宅一套。当日文科即分三笔向女皇公司交纳房款165632元，并交办证费4000元。后因听说该塞纳绿洲“香榭中央”项目五证不全，文科遂与女皇公司协商退款。2015年3月9日，女皇公司出具公司盖章、赵伟签名的“退款协议”一份，内容为：“客户常亚林、田增跃、付天育、孙锐、文科购买塞纳绿洲特价房各壹套，因证件不全，特提出退房申请。我公司承诺2015年4月10日前一次性退还该款。如不能按时退款，除承担银行同期利率及相应法律责任。”2015年4月14日，经市政府协调，双方就该塞纳绿洲项目退房一事再次达成新协议，约定：1、原来甲（即女皇公司）乙（即文科）双方签订的认购协议书保持有效。2、甲方保证在2015年6月底五证齐全，到时愿意购房者双方签订商品房买卖合同，愿意退房者从2015年8月1日开始陆续退款，2015年8月底全部退完。甲方承诺全额退款并承担自交款之日起至退款之日止的同期银行贷款利息。甲方2015年8月30日未退完房款，从2015年7月1日起按月息2分利息计算利息，否则甲方需承担法律责任。3、塞纳绿洲项目一期（1、2、5、7号楼）交工日期确定为2016年6月30日向业主交房等。
本院认为，本案的争议焦点是：文科与女皇公司2015年4月14日达成的退房退款协议是否有效；文科关于退还房款、办证费及相应利息的诉讼请求能否成立。本案的基础法律关系是双方口头达成的商品房认购协议，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人文科已经向上诉人缴纳了首笔购房款，由此说明，双方对于房屋买卖事宜，已经达成合意。虽然双方当事人在书面的内部认购协议书上未签字，但是采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故上诉人认为双方当事人签订的购房协议成立的上诉理由成立，对其该节上诉理由本院予以支持。虽然本案的基础法律关系成立，但后经协商，上诉人与被上诉人一致同意变更合同，重新达成了关于退房退款的协议，故本案的审理重点应该聚焦在双方2015年4月14日最终达成的退房退款协议的效力问题上。该新协议是在市政府多方参与、协调下达成的，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人亦予以认可，故该新协议合法有效，对双方当事人均有约束力。新协议第2条明确赋予了文科选择权，或决定买房，双方签订商品房买卖合同；或决定退房退款。文科选择了后者，故女皇公司应全额退款并按新协议约定承担相应的利息，利息损失应以文科主张的诉讼请求范围为限。女皇公司关于口头认购协议有效，双方应继续履行，并签订书面的商品房买卖合同的上诉意见，显然与本案查明的事实相悖，本院不予支持。原审法院以双方达成的口头认购协议无效判决女皇公司向文科全额退款并承担相应利息，虽处理结果正确，但判决理由明显不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初59号民事判决书第二项，即“自本判决书生效后十日内，陕西女皇实业有限公司退还文科购房款165632元及利息（利息自本判决生效之日起按国家银行贷款利率计算至退完购房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
二、维持咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初59号民事判决书第三项，即“自本判决书生效后十日内，陕西女皇实业有限公司退还文科办证费4000元。”
三、撤销咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初59号民事判决书第一项，即“在2015年元月24日，文科与陕西女皇实业有限公司所达成的口头购房协议确认无效。”
四、文科与陕西女皇实业有限公司2015年4月14日达成的协议有效。
一审诉讼费用3883元、二审诉讼费用3692元，合计7575元，由上诉人陕西女皇实业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭永刚
审判员 张军海
审判员 韩 瑶
二〇一六年六月二十一日
书记员 张 虎