内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
昆民初字第1336号
原告（反诉被告）刘钢军，男，1961年5月28日出生，汉族，内蒙古科技大学职工，住包头市昆都仑区。
被告（反诉原告）穆金玲，女，1967年6月14日出生，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘钢军诉被告（反诉原告）穆金玲房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘钢军与被告穆金玲及委托代理人乌兰托亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘钢军诉称，原告于2013年1月1日将位于包头市昆都仑区的房屋出租给被告用于办学。自2013年1月1日至2013年12月31日租期为一年。到期后被告拖欠取暖费5000元未付，房屋内的全部桌椅也拒不搬走，导致原告的房屋无法出租，被告的行为已给原告造成损失。故原告诉至本院，要求被告将承租的房屋腾出，并支付2013年10月15日至2013年12月31日的取暖费5000元，赔偿原告无法出租房屋所造成的损失，并承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）穆金玲答辩并反诉称，原告所述与事实不符，反诉原告租用反诉被告房屋向其支付了房屋租金5万元、房屋押金2万元，并向反诉原告交纳了2013年的取暖费6322元，后经反诉原告了解，190平方米房屋暖气费以每月3.5元、六个月计算，一年暖气费是3990元，反诉被告多收取了反诉原告2332元的取暖费，多出部分应予以退还。因此不存在拖欠取暖费的问题。租期期满后，反诉被告未按约定的涨幅标准给反诉原告涨房租，也未退还房屋押金，却于2014年1月在未通知反诉原告的情况下，私自将反诉原告承租的房屋门锁更换，屋内的设施反诉原告未来得及清点，反诉被告也不予返还。现反诉被告已将该房转租他人，所以也不存在腾房的问题，因此请求人民法院依法驳回反诉被告的诉讼请求。同时反诉原告提出反诉请求：请求依法判令反诉被告返还反诉原告房屋押金2万元及房屋内的桌椅120套、单人床10张及床上用品、摄像头及监控设备、60L电热水器2台、厨房用具及生活必需品，如反诉被告不能返还，折价补偿；判令被告返还原告多交的取暖费，反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）刘钢军针对被告（反诉原告）穆金玲的反诉请求及理由答辩称，双方约定的房屋租期一年届满，因租金问题双方未能续租，反诉被告多次通知反诉原告将室内物品搬走，但反诉原告仍拖延拒不搬出，影响了反诉被告房屋的再次出租，无奈反诉被告只好自行将其物品搬出另存一库房。由于反诉原告的行为给反诉被告造成了4个月房屋不能出租，按年租金6万元计算，反诉原告应赔偿反诉被告2万元的财产损失。关于2万元房屋押金，按照约定反诉原告应向反诉被告交纳，但实际反诉原告并没有交纳，所以不存在返还的问题。
经审理查明，2013年1月1日原告将自己所有的位于包头市昆都仑区房屋出租给被告做办学使用，被告对房屋进行了装修。2013年2月2日原告刘钢军与被告穆金玲签订《房屋出租协议书》，协议约定：出租方将位于包头市昆都仑区房屋共两层租给承租人穆金玲办学之用。承租人在不改变房屋建筑结构和水、暖、电等设施的情况下，可进行装修、增建房舍，费用自理；承租方在租赁期满后，不得把装修费用冲抵房租和将原有、增建房舍拆除，否则必须恢复承租方装修前的原貌；承租人在租用房屋期间必须及时交纳水、暖、电、卫生、排污等一切相关费用，不得以任何理由拖欠；房屋租赁时间：1年，从2013年1月1日至2013年12月31日止；房屋租金：5万元人民币；付款方式：须提前一个月一次性交清；从租赁期开始，承租人应缴纳设备及水、电、暖气、设备的抵押金2万元。此款在租赁期满后，出租方对其设备验收后将抵押金退还承租方；承租方所增添的可移动设备在租赁期满后退还承租人。被告承租房屋后向原告交纳了房屋租金5万元，2013年3月10日交纳了取暖费6322元（2012年-2013年的）。租期届满后，双方就相关事项未能协商解决，2014年1月5日原告将房屋门锁更换，被告报警，双方矛盾加剧。故原告诉至本院要求判如所请，被告则持不同意见。经调解未果。
另查明，诉讼期间，原告将租赁房屋内被告的下列物品：监控一套、显示屏1个、电视柜1个、29英寸彩电1台、电脑1台、热水器2台（60L）、防盗门1个、塑钢门1个、自改墙体窗户（断桥铝）1个、桌椅100套、办公桌2个、办公椅4把、整理箱4个、黑板2块、红色丙纶地毯（18＊2）1块、立式消毒柜1个、电冰箱1台、筷子消毒柜1台、不锈钢橱柜1个、大型不锈钢双眼鼓风煤气灶1台、煤气罐2个、木质货架3个、韩式多功能炒锅1个、各种大小不锈钢盆10个、被子10床、枕头10个、单人床6张、床垫6个、门帘1个等可移动的物品自行搬入他处，房屋另租他人，故原告申请撤回了要求被告腾房的诉讼请求。
以上事实，有《房屋出租协议书》、交款收据、证明、照片及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议书》是当事人真实意思表示，合同内容合法有效，双方应按约履行各自义务。被告尚欠原告2013年度10月15日至12月31日的取暖费应予以给付，费用（按收取单位包头市尚品学生公寓管理有限责任公司的收取标准支付）按建筑面积205平方米，每平方米4.4元计算。原告称房屋应以合同约定的300平方米计收暖气费，因该房屋未办理房屋产权证书，没有明确的房屋面积，故应以收取单位包头市尚品学生公寓管理有限责任公司的收取标准支付房屋暖气费。原告又称租赁期前两个月被告就在装修房屋，期间的暖气费被告应承担，被告不认可，原告没有证据证明，其主张不予支持，应按协议约定履行。关于被告主张租赁房屋系190平方米，房屋暖气费以每月3.5元计算，原告对多出部分应予以退还的诉讼请求，原告未能举证暖气费是按每月3.5元计收的证据，因此被告的该项主张不予支持。关于原告主张的被告应赔偿原告无法出租房屋所造成2万元损失的诉讼请求，因为双方约定的租赁期已满，被告未按约履行交房义务，仍占用房屋，因此应承担占用房屋期间的房屋使用费。原告于2014年1月5日将房屋门锁更换，租赁房屋已由原告控制，故被告应承担2014年1月1日至2014年1月4日期间的房屋使用费，使用费参照上一年度的房屋租赁费给付，原告的该项请求部分予以支持。关于被告提出要求原告返还房屋押金2万元的诉讼请求，被告虽提供了原告催促其交纳房屋押金2万元的短信证据，但无法证明原告确实收到2万元押金，被告所举证据不足，本院不予支持。关于被告提出要求原告返还屋内物品的请求，原告只认可其搬走的物品，其他物品不予认可。对双方有争议的物品，被告未提供证据，本院仅以原告认可的物品予以处理。按照双方协议：承租方所增添的可移动设备在租赁期满后退还承租人的约定，租赁期满后原告搬走的物品应返还被告。有争议的物品待被告有证据后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内由被告穆金玲给付原告刘钢军2013年10月15日至12月31日的取暖费2254元；
二、本判决生效之日起十五日内由被告穆金玲给付原告刘钢军逾期占房使用费547.95元；
三、本判决生效之日起十五日内由原告刘钢军返还被告穆金玲单人床6张、床垫6个、监控一套、显示屏1个、桌椅100套、办公桌2个、办公椅4把、整理箱4个、黑板2块、电脑1台、热水器2台（60L）、红色丙纶地毯（18＊2）1块、立式消毒柜1个、电冰箱1台、筷子消毒柜1台、不锈钢橱柜1个、大型不锈钢双眼鼓风煤气灶1台、煤气罐2个、木质货架3个、韩式多功能炒锅1个、电视柜1个、29英寸彩电1台、各种大小不锈钢盆10个、被子10床、枕头10个、门帘1个；
四、驳回被告穆金玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元（原告预交）、反诉费300元（被告已预交），由被告负担350元，由原告负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 郭美玲
人民陪审员 张振岩
人民陪审员 李占元
二〇一四年九月十日
书 记 员 张 睿
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条合同的生效依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条履行原则当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。