广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第450号
原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：李秀春，该公司董事长。
委托代理人：戴巍，该公司物业总监。
被告：梁昌宝，男，1965年8月14日出生，香港居民，住香港特别行政区。
原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡公司）诉被告梁昌宝物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告嘉怡公司委托代理人戴巍到庭参加诉讼。被告梁昌宝经本院公告传唤，在法定期限内未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉怡公司诉称：被告为中山市民众镇富昌花园11卡、12卡、13卡、14卡、15卡、16卡、17卡、18卡、19卡、20卡商铺业主。2007年4月，原告按照《物业管理条例》规定与中山富昌置业发展有限公司签订“富昌花园”《前期物业服务合同》，约定被告将其购买的物业委托原告进行物业管理，并约定按每月每平方米1.5元计算物业管理费，被告应在每月5日前支付以上费用，逾期未缴交的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日千分之五缴纳违约金。但被告自2009年11月份起开始拖欠物业管理费：因被告逾期支付物业管理费，按每日千分之五计算违约金，具体欠费情况及违约金情况如下：（1）民众镇富昌花园11卡商铺2010年1月至2013年11月份物业管理费及违约金17850元，其中物业管理费为4824元，即面积91.89㎡×管理费1.5元／月×欠费月数35个月，逾期付款违约金为13026元（该违约金按每日千分之五计算，自2010年1月1日起暂计至2013年11月30日止共计为13026元）；（2）民众镇富昌花园12卡商铺2009年11月至2013年11月份物业管理费及违约金29127元，其中物业管理费为6230元，即面积86.53㎡×管理费1.5元／月×欠费月数48个月，逾期付款违约金为22897元（该违约金按每日千分之五计算，自2009年11月1日起暂计至2013年11月30日止共计为22897元）；（3）民众镇富昌花园13卡商铺2009年11月至2013年11月份物业管理费及违约金28440元，其中物业管理费为6083元，即面积84.49㎡×管理费1.5元／月×欠费月数48个月，逾期付款违约金为22357元（该违约金按每日千分之五计算，自2009年11月1日起暂计至2013年11月30日止共计为22357元）；（4）民众镇富昌花园14卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6007元，其中物业管理费为2089元，即面积58.04㎡×管理费1.5元／月×欠费月数24个月，逾期付款违约金为3918元（该违约金按每日千分之五计算，自2011年11月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3918元）；（5）民众镇富昌花园15卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6241元，其中物业管理费为2774元，即面积77.05㎡×管理费1.5元／月×欠费月数24个月，逾期付款违约金为3467元（该违约金按每日千分之五计算，自2011年11月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3467元）；（6）民众镇富昌花园16卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6807元，其中物业管理费为3025元，即面积84.04㎡×管理费1.5元／月×欠费月数24个月，逾期付款违约金为3782元（该违约金按每日千分之五计算，自2011年11月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3782元）；（7）民众镇富昌花园17卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金4798元，其中物业管理费为2340元，即面积78.03㎡×管理费1.5元／月×欠费月数20个月，逾期付款违约金为2458元（该违约金按每日千分之五计算，自2012年3月1日起暂计至2013年11月30日止共计为2458元）；（8）民众镇富昌花园18卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金6308元，其中物业管理费为2450元，即面积81.66㎡×管理费1.5元／月×欠费月数20个月，逾期付款违约金为3858元（该违约金按每日千分之五计算，自2012年3月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3858元）；（9）民众镇富昌花园19卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金6447元，其中物业管理费为2504元，即面积83.46㎡×管理费1.5元／月×欠费月数20个月，逾期付款违约金为3943元（该违约金按每日千分之五计算，自2012年3月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3943元）；（10）民众镇富昌花园20卡商铺2012年4月至2013年11月份物业管理费及违约金5442元，其中物业管理费为2177元，即面积76.37㎡×管理费1.5元／月×欠费月数19个月，逾期付款违约金为3265元（该违约金按每日千分之五计算，自2012年4月1日起暂计至2013年11月30日止共计为3265元）。原告反复向被告催缴前述费用，被告均拒绝支付，给原告造成了严重损害。为维护原告的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付物业管理费及违约金共计117467元，具体计算明细为：（1）民众镇富昌花园11卡商铺2010年1月至2013年11月份物业管理费及违约金17850元；（2）民众镇富昌花园12卡商铺2009年11月至2013年11月份物业管理费及违约金29127元；（3）民众镇富昌花园13卡商铺2009年11月至2013年11月份物业管理费及违约金28440元；（4）民众镇富昌花园14卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6007元；（5）民众镇富昌花园15卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6241元；（6）民众镇富昌花园16卡商铺2011年11月至2013年11月份物业管理费及违约金6807元；（7）民众镇富昌花园17卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金4798元；（8）民众镇富昌花园18卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金6308元；（9）民众镇富昌花园19卡商铺2012年3月至2013年11月份物业管理费及违约金6447元；（10）民众镇富昌花园20卡商铺2012年4月至2013年11月份物业管理费及违约金5442元。2.被告承担本案诉讼费用。
原告嘉怡公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.《前期物业服务合同》；2.《广东省经营服务性收费许可证》及副本；3.中华人民共和国物业管理企业资质证书；4.逾期付款利息计算方法。
被告梁昌宝因下落不明，本院向其公告送达，公告期满其未到庭应诉、答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明：梁昌宝系中山市民众镇富昌花园11卡、12卡、13卡、14卡、15卡、16卡、17卡、18卡、19卡、20卡商铺所有权人。2007年4月27日，嘉怡公司（乙方）与中山富昌置业发展有限公司（以下简称富昌公司，甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为甲方负责开发建设的富昌花园物业实行前期物业管理。该《前期物业服务合同》约定：“……第五条本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量……第十二条第1项商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费……第十三条业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前……第十四条第2（2）项业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金……第三十三条服务期限自2007年5月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止……”《前期物业服务合同》还对其他内容作出了约定。因富昌花园物业未成立业主委员会，梁昌宝与嘉怡公司未签订物业服务合同，仍然按照《前期物业服务合同》的规定向嘉怡公司缴纳物业服务费。自2009年11月起，梁昌宝开始拖欠物业服务费。嘉怡公司多次向梁昌宝催收未果后，于2014年3月27日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《前期物业服务合同》系嘉怡公司与富昌公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故梁昌宝拖欠物业服务费的行为已违反了《前期物业服务合同》，嘉怡公司诉求梁昌宝支付逾期物业服务费于法有据，本院予以支持。因此，梁昌宝应向嘉怡公司支付逾期物业服务费共计36491元，具体为：中山市民众镇富昌花园11卡商铺2010年1月至2013年11月份物业服务费6340元、12卡商铺2009年11月至2013年11月份物业服务费6230元、13卡商铺2009年11月至2013年11月份物业服务费6083元、14卡商铺2011年11月至2013年11月份物业服务费2089元、15卡商铺2011年11月至2013年11月份物业服务费2774元、16卡商铺2011年11月至2013年11月份物业服务费3025元、17卡商铺2011年11月至2013年11月份物业服务费2458元、18卡商铺2012年3月至2013年11月份物业服务费2572元、19卡商铺2012年3月至2013年11月份物业服务费2629元、20卡商铺2012年4月至2013年11月份物业服务费2291元。关于逾期付款利息问题，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，本案合同约定的滞纳金数额（按日千分之五交滞纳金）已超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，本院依法适当减少，酌定利息计算以梁昌宝拖欠的物业费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算。梁昌宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险，且不影响本院对已查明事实作出判决。
综上，原告嘉怡公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁昌宝于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付物业服务费36491元，并支付利息（利息计算方法：以实际拖欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍自2013年12月1日起计至清偿之日止。）
二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告梁昌宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2648元（原告中山市嘉怡物业管理有限公司已预交2648元），由原告中山市嘉怡物业管理有限公司负担1936元，被告梁昌宝负担712元（被告梁昌宝于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
代理审判员 陈春华
人民陪审员 邬瑾瑾
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘首立