山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1940号
上诉人（原审被告）：孙腾先，男，1957年3月19日出生，汉族，住莱阳市。
委托代理人：宫钦鹏，莱阳市古柳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：莱阳市古柳街道办事处道口村村民委员会。住所地：莱阳市古柳街道办事处道口村。
法定代表人：吴希龙，系该村委会主任
委托代理人：刘明，山东明颖律师事务所律师。
上诉人孙腾先因与被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2015）莱阳城民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙腾先的委托代理人宫钦鹏，被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村村民委员会的委托代理人刘明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，从1994年开始至1999年被告与原告签订合同将涉案村委大院作为村办企业纸箱厂的厂房，后来纸箱厂停业被告至今仍占用村委大院放置废品。双方均认可大院属于原告所有，被告也认可从未给过原告租赁费。
双方争议焦点：被告是否系违法占用原告大院。
原告为证实自己的主张提交道口村1997年至2007年任书记兼村长的吕明德作为证人以证实被告占用村委大院的事实，并证实其在任期间多次找被告协商过费用问题，但均未果。被告提交与村委签订的厂房租赁合同，以证明自2009年被告与原告签订了涉案大院的租赁合同，合同期限为30年，租赁费每年3000元，该租赁费于每年3月17日之前交齐。原告称该租赁合同系无效的，因为在经管站没有备案，且没有经过村集体代表大会表决通过。
第二次开庭原告方变更诉讼请求，称原告不知道被告手中有合同，因为被告一直没有支付过我方租赁费，系严重违约，故我方要求解除与被告签订的租赁合同；判令被告支付租金及非法占用费用153000元（从2009年至2015年按照双方签订的租赁合同约定每年3000元加上从1999年至2009年按照市场合理租金每年15000元计算）；判令被告返还占用的村委大院；诉讼费用由被告承担。
庭后法庭到莱阳市古柳街道办事处经管站调取证据发现至2015年9月原告欠被告工资共计14165.4元、欠被告儿子孙冰工资9500元，原告对此予以认可。法庭还到烟台监狱询问莱阳市古柳街道办事处道口村前村委主任孙杰，他称孙腾先是他的叔伯叔叔，因为孙腾先和孙冰均在村委任职，村委没有钱发给他们工资所以他就和孙腾先口头约定用工资抵顶租赁费。
在法庭辩论终结前原、被告均未提供证据证实涉案大院及房屋的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
原审法院认为，涉案村委大院所在地系属城镇规划区内，原告未取得建设工程规划许可证进行建设的房屋不可进行租赁，故原、被告签订的厂房租赁合同无效，合同无效后相关财产予以返还，即被告将租赁的大院返还给原告，而被告占用大院期间的使用费可比照双方签订合同中约定的数额进行计算。综上，依据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第二条、第五条等相关法律法规的规定，原审法院于2015年12月28日判决：一、原告莱阳市古柳街道办事处道口村村民委员会与被告孙腾先签订的厂房租赁合同无效；二、被告于判决生效后十日内返还占用的原告村委大院（包括其中的房屋）；三、被告于判决生效后十日内给付原告占用期间的使用费人民币48000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元减半收取，由被告负担。
宣判后，上诉人孙腾先对判决不服，向本院提起上诉称，原审未查实租赁的房屋是否有“规划手续或者房产手续”，本案事实不清，实际上，本案所租赁的房屋具有房产手续。另外，上诉人不应当支付被上诉人占用期间的使用费。上诉人使用该房屋的前提是纸箱厂，被上诉人认可双方是承包纸箱厂的关系；依据双方签订的厂房租赁合同第一页首部提及的“经调查了解，原甲乙双方协议合作经营纸箱厂”以及有上诉人在原纸箱厂的场地投资建厂房的事实。因此，不管是承包关系还是合作关系，其涉及的是承包费或者盈亏承担的问题，均与占用费没有关系。故请求法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村村民委员会答辩称，1、上诉人主张的双方存在的合作经营纸箱厂的事实早已经不存在了，1994年双方签订承包村纸箱厂的协议，合同约定期限5年，村委提供厂房和部分资金。协议签订后，上诉人没有向被上诉人交纳过任何费用，而且村委购买的设备也不知去向。合同到期后，双方没有续订合同，上诉人利用诉争房屋非法经营废品收购，村委曾经多次以双方合同到期为由要求返还诉争房屋，上诉人均拒不返还。2、双方签订的《厂房租赁合同无效》，合同约定双方的租赁期限为30年，每年租金3000元，该合同系上任村委主任孙杰私下与上诉人签订的，孙杰与上诉人有亲属关系，该合同的签订也没有经过村委会议研究表决，不符合村民自治的相关规定。系孙杰与上诉人恶意串通，违法签订的损害集体权益的合同，故应属无效合同。且该3000元的租赁费明显低于市场价格，在合同签订后上诉人也未交纳过任何费用，该事实上诉人已经认可，故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交了从莱阳市城建档案馆调取的诉争房屋的所有权登记申请书，证明诉争房屋办理了产权证书，并非无产权的违法建筑。被上诉人对此不予认可，但是未能提交相反证据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人从1994年开始至1999年签订合同将涉案村委大院作为村办企业纸箱厂的厂房，后来纸箱厂停业，上诉人至今仍占用村委大院放置废品，且上诉人从未给过被上诉人任何费用。上诉人主张其与村委一直是合作经营纸箱厂的关系，并且因为自己出资建设了房屋故一直占有使用，对此主张被上诉人不予认可，上诉人亦没有提供充分的证据证实，故本院对上诉人的该主张不予认可。2009年上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定上诉人租赁涉案大院，每年租赁费3000元，租期30年，被上诉人亦该租赁合同没有在经管站备案，没有经过集体代表大会表决通过为由主张该租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。二审中，上诉人提交了从莱阳市城建档案馆调取的诉争房屋的所有权登记申请书，证明诉争房屋办理了产权证书，并非无产权的违法建筑。被上诉人对此不予认可，但是未能提交相反证据。本院对该房产证的真实性依法予以认定。故原审法院认定合同无效错误，本院予以纠正。因在2009年签订租赁合同时，被上诉人的法定代表人孙杰同意用被上诉人拖欠上诉人及其儿子孙冰的工资抵顶租赁费，故本院对此予以采纳。被上诉人共拖欠上诉人及其儿子孙冰工资共计23665.4元，可折抵7年10个月的租赁费用，原审对此未予折抵错误，本院依法予以纠正。因上诉人仍拖欠被上诉人16年占用费，并经催要拒不交纳，故被上诉人要求解除与上诉人之间的租赁合同，要求上诉人交纳拖欠的租赁费和占用费，并返还大院的理由成立，于法有据，本院予以支持。故上述拖欠工资不足以折抵。现被上诉人以上诉人拖欠使用费为由要求上诉人返还村大院于法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省莱阳市人民法院（2015）莱阳城民初字第950号判决第二项；
二、撤销山东省莱阳市人民法院（2015）莱阳城民初字第950号判决第一项、第三项；
三、解除被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村民委员会与上诉人孙腾先签订的厂房租赁合同；
四、上诉人孙腾先于本判决生效后十日内给付被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村民委员会占用涉案大院使用费及租赁费24334.6元。
五、驳回被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4675元减半收取，由上诉人孙腾先承担550元，被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村民委员会承担1787.5元。二审案件受理费4675元，由上诉人孙腾先承担2675元，由被上诉人莱阳市古柳街道办事处道口村民委员会承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建伟
审 判 员 张燕华
代理审判员 王莉莉
二〇一六年八月八日
书 记 员 王 玥