上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民再83号
上诉人（原审原告）：上海航空工业房产经营有限公司，住所地上海市青浦区青浦镇新业路599号64号房。法定代表人：吴晓鸣，总经理。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄俊成，男，1960年7月11日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘华北，大沧海律师事务所上海分所律师。上诉人上海航空工业房产经营有限公司因与被上诉人黄俊成房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)再重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人上海航空工业房产经营有限公司的委托诉讼代理人胡剑蓓，被上诉人黄俊成的委托诉讼代理人戚建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海航空工业房产经营有限公司上诉称：一、依据双方签订的合同约定及合同法规定，被上诉人逾期付款已符合上诉人单方解除合同的条件。二、上诉人向被上诉人发函解除合同，被上诉人未提异议。三、被上诉人不具备支付剩余房款的能力。要求改判支持上诉人一审全部的诉请。被上诉人黄俊成辩称：一、本案系上诉人违约；二、被上诉人没有收到上诉人律师函；三、被上诉人具备合同履约能力。请求驳回上诉人的上诉请求。上海航空工业房产经营有限公司向一审法院起诉请求判令:1.解除双方签订的《商品房出售合同》；2.黄俊成立即将上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋（以下简称系争房屋）返还给上海航空工业房产经营有限公司。一审法院认定事实：上海航空工业房产经营公司（2001年9月3日更名为上海航空工业房产经营有限公司）系上海市徐汇区XX路XX号XX大厦的投资开发商，于2000年9月11日成为系争房屋（建筑面积877.03平方米）的登记产权人，房屋类型为店铺。1999年9月23日，上海航空工业房产经营公司（甲方、卖方）与黄俊成（乙方、买方）签订《上海市内销商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买XX大厦XX号楼建筑面积759.64平方米房屋，总房价款为4,557,840元，甲方应于1999年10月1日前交付房屋给乙方。其中，预售合同第六条约定：“乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行：1、1999年9月23日支付全部房价款的50%，计人民币贰佰贰拾万元。……6、最后一期房价款支付日期为银行按揭伍年。”第七条约定：“乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按固定资产同期贷款利率计算。逾期超过10天后，甲方有权选择下列第1种方案追究乙方的违约责任：1、乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。……”2004年12月2日，上海航空工业房产经营有限公司（甲方、卖方）与黄俊成（乙方、买方）签订《上海市内销商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，该房屋每平方米建筑面积单价为6,000元，总房价款为5,171,040元。双方确认在签订本合同前，即1999年9月23日乙方已向甲方支付了该房屋部分房价款2,200,000元，双方确认该房屋剩余部分房价款为2,971,040元。其中，出售合同第五条约定：“乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按商品房银行贷款利率计算。逾期超过10天后，甲方有权选择下列第2种方案追究乙方的违约责任：……2、甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起7天内按银行贷款利率向甲方支付违约金。”出售合同的“补充条款”约定如下：“1、本合同签订后，乙方向甲方支付人民币1,071,040元（壹佰零柒万壹仟零肆拾元）。2、乙方向银行贷款1,900,000（壹佰玖拾万元整）。3、原预售合同、补充条款继续生效（前提是不违反国家和市府有关法规与规定）。”签约后，黄俊成共计支付上海航空工业房产经营有限公司房款3,200,000元，后未再付款。一审庭审中，上海航空工业房产经营有限公司提交了一份落款时间为2003年3月25日的《关于催办XX路XX号房屋出售手续的函》，以及北京盈科（上海）律师事务所于2012年5月15日出具给黄俊成的《律师函》和邮寄凭证，证明上海航空工业房产经营有限公司已经履行了要求黄俊成支付剩余房款的催告义务，因黄俊成一直未付款，上海航空工业房产经营有限公司后通过律师发函要求与黄俊成终止售房合同。黄俊成对2003年发出的函真实性予以认可，但认为该函发出的时间在签署正式售房合同之前，作用是让黄俊成尽快签署售房合同，并非催缴黄俊成支付剩余房款的目的。《律师函》则是要求直接解除合同，也并非催缴黄俊成付款，且黄俊成并未实际收到，对真实性也不认可。上海航空工业房产经营有限公司还提交了一份2006年10月9日寄给黄俊成的挂号信，内容为：“……上次见面您说准备将XX路XX大厦XX号楼抵押贷款，把欠我们的房款还清，我们听了都很高兴，不知进展情况如何，望给一个信息，这件事拖得太久了，总是要解决的，上海是一个法制比较健全的城市，一切望能按章办事为好！”落款处有上海A有限公司的盖章，并附有挂号信的信封及收据，同样证明上海航空工业房产经营有限公司催缴黄俊成付款的事实。黄俊成认为上海航空工业房产经营有限公司只提供了信封以及挂号函件的收据，并无黄俊成收到信件的任何回执，黄俊成并未实际收到，对真实性不予认可。一审庭审中，黄俊成提交了《上海市公证费统一发票》，发票开具时间为2006年1月11日，缴款人为黄俊成，“项目”一栏写着“公证费”，金额为3,000元。备注栏注明“公证书编号：（2006）沪证内经字第78号。公证内容：借款合同。”并附有“上海市徐汇区公证处”发票专用章。黄俊成据此证明黄俊成曾按照贷款流程规定缴纳了3,000元公证费，为了贷款在积极作为。之后公证处没有出具正式的公证文本是因为上海航空工业房产经营有限公司无法提供合法销售发票致贷款未获得批准。上海航空工业房产经营有限公司认为黄俊成系境内人士，办理贷款不需要公证，违背交易习惯，且黄俊成并未要求上海航空工业房产经营有限公司配合其办理贷款，该证据无法证明上海航空工业房产经营有限公司在黄俊成办理贷款过程中有过错。黄俊成还提交了2010年1月18日上海航空工业房产经营有限公司出具的《委托书》，显示上海航空工业房产经营有限公司在该日期前同意系争房屋由黄俊成对外出租和管理。证明当时黄俊成不存在故意违约不支付房款的情况，否则上海航空工业房产经营有限公司在不追究黄俊成违约责任的情况下还签署了该委托书。上海航空工业房产经营有限公司对该委托书的真实性予以认可，认为该证据可以证明上海航空工业房产经营有限公司系系争房屋的产权人，授权黄俊成出租管理的事实。该份委托书的出具与当年工商局年检的相关要求有关，与本案关联性不大。黄俊成还提交了两份2000年9月1日出具的情况说明，其中《关于三号楼墙面大理石剥落砸坏我公司汽车的情况》，内容系描述8月18日外墙大理石剥落砸坏公司汽车的情况，落款系“上海B有限公司”，其中左下角手写“转交航空房产公司。王某9/1”。另一份情况说明内容为：“上海航空工业房产经营公司、上海飞机制造厂：本人黄俊成，于1999年9月23日购买贵公司（厂）XX路XX号XX大厦XX号楼，面积为759.64平方米。合同规定于99年10月1日交付使用，当时关于用电一事未到位，但你司答应一个月之内把电送到位。而至今为止已有几个月了，电一直未有，已造成我司直接损失几十万元。望贵公司以书面形式给一份材料给我，以及造成我个人损失贵公司应怎样处理。目前在门面二楼外墙突然掉下一块大理石，……望贵公司领导重视这二事，以及怎样处理。”落款系黄俊成，其中左下角手写“签收人：王某9/1”。证明因为系争房屋存在质量问题以及配套用电不到位等问题，黄俊成曾以自己的名义以及承租人的名义向上海航空工业房产经营有限公司书面提出索赔。上海航空工业房产经营有限公司员工“王某”知晓此事，并将这两封情况说明转交了上海航空工业房产经营有限公司。上海航空工业房产经营有限公司对该两份情况说明的真实性、关联性均不予认可，认为仅凭这两份情况说明不能证明系争房屋存在质量瑕疵，也有可能系人为原因造成，且当时房屋质量已经过了保修期。王某并不是上海航空工业房产经营有限公司员工，上海航空工业房产经营有限公司对此也不知情。一审法院认为：合同解除作为合同之债终止的事由之一，是指在合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同消灭的行为。本案的争议焦点主要为黄俊成拖欠房款的行为是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，属于当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者系当事人一方迟延履行债务致使合同目的不能实现，从而导致了合同之债终止的法定要件。首先从合同约定来看，双方分别于1999年9月23日、2004年12月2日签署了《商品房预售合同》、《商品房出售合同》，其中出售合同“补充条款”中明确“原预售合同、补充条款继续生效（前提是不违反国家和市府有关法规与规定）”，则《出售合同》的效力并没有当然覆盖《预售合同》的效力，两份合同均系协议方真实意思表达，对上海航空工业房产经营有限公司、黄俊成均有约束力。如果出现矛盾，则以后签订的合同，即《出售合同》的约定为最终约定。两份合同中对于乙方逾期10天未付款的违约责任，约定不一，《预售合同》约定“乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。”《出售合同》则约定：“甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起7天内按逾期付款的银行贷款利率向甲方支付违金。”则后签署的《出售合同》中对于终止合同的违约责任应对合同双方发生效力。该违约责任的前提系“乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过10天”。因迟延履行而引起的合同解除，履行期间是非常重要的条款，必须满足当事人违反了双方对履行期限的约定。而纵观两份合同，对于乙方付款的时间，《预售合同》约定为“1999年9月23日前支付全部房价款的50%，计人民币贰佰贰拾万元。最后一期房价款支付日期为银行按揭伍年。”《出售合同》则对于剩余房价款的付款时间系空白。故两份合同均未对于剩余房款的具体分期付款的时间有明确约定，则《出售合同》中对于合同终止的实现，因为付款期限约定不明存在事实上无法履行的情况。其次从上海航空工业房产经营有限公司行使相关的催告手续来看，根据上海航空工业房产经营有限公司举证，2003年3月25日的《函》日期发生在正式《出售合同》签署前，内容也主要系要求黄俊成按时签署正式《出售合同》的目的，此时正式出售合同尚未签订，则无法印证上海航空工业房产经营有限公司证明黄俊成因拖欠房款而予以催告的事实。上海航空工业房产经营有限公司提交的2006年10月9日挂号信，文中并未提及要行使“合同解除权”的相关内容，只是提醒对方付清房款，也没有给予合理的履行期间，且只附有信封及挂号函件的收据，并无黄俊成收到信件的回执，无法证明该信件实际到达了黄俊成。2012年的《律师函》则明确要求直接解除合同，并非催告对方付款，并且也未提供黄俊成收悉的证据。综上，上海航空工业房产经营有限公司的举证并不能证明其已经对迟延方进行了书面、有效的催告，并给与了对方合理的履行期限，则对于上海航空工业房产经营有限公司主张黄俊成经其催告后在合理期限内仍未付款的事实，一审法院不予采信。再者，从黄俊成履行付款比例来看，已支付的320万元房款占总房款的61.88%，已经履行了主要的付款义务，且系争房屋早已交付黄俊成使用至今，不存在因为黄俊成迟延付款而导致合同目的无法实现的情况。故综合合同具体条款的约定、黄俊成支付房款的比例、上海航空工业房产经营有限公司催告权利行使的有效性、房屋实际交付使用的情况以及房地产交易的稳定性等因素，上海航空工业房产经营有限公司主张的合同解除权并没有满足法定要件，不予支持。当然，虽《出售合同》对于剩余房款的付款时间未明确约定，但自实际交房至今已逾十年，黄俊成在履行付款义务方面确存在过错，故上海航空工业房产经营有限公司对于剩余房款的追索可以通过协商或者另案诉讼解决。综上，一审法院判决：驳回上海航空工业房产经营有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费32,400元，由上海航空工业房产经营有限公司负担。本院二审经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人上海航空工业房产经营有限公司与被上诉人黄俊成之间的房屋买卖合同法律关系，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律禁止性规定，应属有效。上诉人主张双方之间的合同解除，原审法院根据双方合同约定；上诉人提出的解约信函内容和送达情况；被上诉人已履行付款比例等本案基本事实，依照合同法相关规定作出驳回上诉人全部诉讼请求的判决，应属正确。关于上诉人提出被上诉人不具备付款能力的上诉理由，原审法院已在原审判决书中释明可通过协商或另案诉讼解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由与本案事实不相符合，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,400元，由上诉人上海航空工业房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 屠春含
审判员 严卫忠
审判员 王 伟
二〇一六年十一月二十八日
书记员 宋宇佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……