河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00576号
上诉人（原审被告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）慕迎霞，女，1969年5月1日出生，汉族，住焦作市解放区。
上诉人河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与被上诉人慕迎霞房屋买卖合同纠纷一案，慕迎霞于2014年10月9日向山阳区人民法院提起诉讼请求：1、中海公司向慕迎霞支付逾期交房违约金44375元、基础设施、公共配套建筑未达到交付条件违约金22187元、逾期未取得房地产权属证书违约金11531元，共计78093元（违约金从2012年6月1日开始暂计算至2014年7月1日，之后违约金每日按照房屋总价款的万分之二：计算至取得房地产权属证书之日止）；2、本案诉讼费由中海公司承担。中海公司提出反诉请求：1、慕迎霞支付违约金6460元；2、诉讼费由慕迎霞承担。山阳区人民法院于2015年9月28日作出（2014）山民一初字第00614号民事判决，中海公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭于2015年11月25日公开开庭审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人孙保红、被上诉人慕迎霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月16日，以慕迎霞为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第6号商住楼1单元11层1102号房，该商品房用途为住宅，建筑面积129.5平方米，总金额295908元，买受人于2012年5月16日前支付总房款的60%计195908元，剩余总房款的40%计100000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；2、期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；3、条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。中海公司于2012年3月12日收取慕迎霞房款195908元，于2013年6月5日收取房款100000元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年6月25日，慕迎霞在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示慕迎霞所购丽江6号楼1单元1102号房屋的总房款、设备入户费均已付清。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告慕迎霞与被告中海公司签订房屋买卖合同后，向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告中海公司据实予以延期的情况下，被告中海公司未如约于2012年5月31日将房屋交付给慕迎霞使用，故慕迎霞要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告慕迎霞已于2013年6月25日在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告慕迎霞以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2013年6月25日。被告中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告中海公司并未向原告慕迎霞告知该事项，故被告中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。但结合本案实际情况，因焦东路桥施工确对中海·丽江工程施工造成一定影响，且原告慕迎霞已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，被告中海公司已履行了交房义务，故被告中海公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，应予采纳。根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告中海公司按照合同约定的违约金的50%向原告慕迎霞支付逾期交房违约金。被告中海公司未按照约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应当按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2014年6月25日开始计算。依照合同约定，原告应当在2012年7月15日前支付购房款，而原告最后一次交纳购房款100000元的时间为2013年6月5日，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，被告要求原告支付323天违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告慕迎霞要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。
原审法院判决：1、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款195908元向原告慕迎霞支付逾期交房违约金7209.4元（从2012年6月1日起至2013年6月4日共计368日，按日万分之二的50%计算），按照已交付房价款295908元向原告慕迎霞支付逾期交房违约金591.8元（从2013年6月5日起至2013年6月25日共计20日，按日万分之二的50%计算）；2、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款295908元向原告慕迎霞支付逾期未取得房地产权属证书违约金（从2014年6月25日起计算至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；3、反诉被告慕迎霞应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款100000元的违约金6460元（从2012年7月15日起至2013年6月4日止计323日，按日万分之二计算）；4、驳回原告慕迎霞的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1752元，由原告慕迎霞承担1262元，被告河南中海房地产开发有限公司承担450元；反诉费25元，由原告慕迎霞承担。
中海公司不服一审判决提起上诉称：1、焦东路桥封闭施工致使施工工期造成重大影响，应当扣除施工期间的233天；2、逾期未取得房屋产权证书与逾期交房在事实和因果关系上具有关联性，逾期交房必然导致房屋产权证书取得的延后，原审判决中海公司承担两种不利的后果显然加重了责任；3、慕迎霞虽然未取得房产证，但实际并不会造成任何损失，在此情况下原审法院判决中海公司承担违约责任有失偏颇。故请求：撤销山阳区人民法院（2014）山民一初字第00614号民事判决第一、第二项，依法改判中海公司向慕迎霞支付逾期交房违约金3236.5元，并驳回慕迎霞要求支付逾期未取得房地产权属证书违约金的诉讼请求。
慕迎霞辩称：1、中海公司未有合理的证据能够证明停工的时间和所造成的影响；2、逾期办证违约金在双方的房屋买卖合同中有明确约定，中海公司应当承担违约责任。请求维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：中海公司是否应当扣除233天延期交房时间和未取得房地产权属证书的违约金。
针对本案争议焦点，上诉人中海公司与被上诉人慕迎霞的理由与其上诉意见和答辩意见相同。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为：慕迎霞与中海公司订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金，合同约定，出卖人中海公司应当于2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人慕迎霞，如未在合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。慕迎霞依约向中海公司全额支付了房款，但中海公司未如约在2012年5月31日将房屋交付给慕迎霞，其应当承担违约的责任，即向慕迎霞支付逾期交房违约金。焦作南水北调工程客观上对中海公司的工期造成了影响，原审法院结合实际情况，根据公平和诚实信用原则，对违约金标准进行了调整，即酌定中海公司按照合同约定违约金标准的50%，向慕迎霞支付逾期交房违约金是适当的，慕迎霞要求按合同约定标准支付违约金和中海公司要求扣除233天的理由均不足，本院不予采纳。关于逾期办证违约金，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。中海公司未在约定的期限将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关，其应当承担相应的违约责任，由于该项义务中海公司尚未履行，原审判决违约金计算至判决确定的履行之日止，并无不当。关于附属设施未达到交付条件违约金，由于慕迎霞并未提供充分证据予以证明，故原审法院未支持该项诉求亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，中海公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由河南中海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭春明
审 判 员 范炳鑫
代理审判员 金 莹
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 马 捷