成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第494号
原告陈军。
委托代理人钟波，四川益正律师事务所律师。特别授权代理人。
被告罗时轩。
被告徐水珍。
被告罗雪峰。
被告罗来超。
被告李玲。
原告陈军诉被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、罗来超、李玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员仇金玛进行了审理。本案于2013年4月3日公开开庭进行了审理。原告陈军的委托代理人钟波，被告徐水珍到庭参加诉讼。被告罗时轩、罗雪峰、罗来超、李玲经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈军诉称，原告与五被告具有房屋买卖合同关系。原告于2006年10月23日与五被告到成都市高新区公证处签订了房屋买卖《协议书》，并进行了公证。原告以210000元的价格购买五被告位于成都高新区新北小区五期第44幢4单元2楼4号安置房屋一套。《协�书》中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，原告于2006年9月28日首次向五被告支付了定金20000元，第二次于2006年10月23日支付部分转让金170000元，合计总付190000元由被告罗来超收取。原、被告约定余款20000元待五被告无条件协助原告取得房屋产权证时付清。现原告按协议履行了自己的给付义务，被告也将涉案房屋交付给原告占有、使用至今，涉案房屋办理了房屋所有权证，但被告却一直未协助原告办理房屋产权过户手续。因此为维护原告权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决：一、确认原告与五被告签订的房屋买卖公证协议合法有效，并应继续履行该协议；二、五被告在合理期限内协助原告办理房屋产权转让、过户登记手续；三、五被告赔偿原告的经济损失380000元；四、五被告向原告支付违约金100000元；五、五被告向原告支付利息41400元；六、本案包含�讼费在内的一切相关费用由五被告承担。
被告徐水珍辩称，其认可与原告陈军之间的房屋买卖合同关系，也收取了购房款，但考虑到做生意的需要就将涉案房屋进行了抵押。本来预计借款1年就还钱，然后涤除抵押权就给原告过户，结果做生意亏了，没有能力还钱，房屋上的抵押权就没办法涤除，也就没能给原告过户。
被告罗时轩、罗雪峰、罗来超、李玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在庭前提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。
原告陈军为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、《房屋拆迁安置协议书》，证明房子的来源是因拆迁安置而得，证明房屋买卖是合法有效；
2、《析产协议书》及成高证民字第2195号《公证书》，该公证书是所有被告及案外人罗希达成的，证明被告一家总共分了五套房屋，�案房屋归徐水珍、罗雪峰所有；
3、《协议书》及成高证民字第2196号《公证书》，证明涉案房屋是以210000元的价格出卖给原告的，协议约定的付款方式等；
4、《委托书》及成高证民字第2197号《公证书》，证明被告曾委托案外人龙桂林协助原告办理涉案房屋的过户手续；
5、被告罗来超为收款人出具的收条，证明第一部分购房款190000元已交付被告；
6、被告罗雪峰、徐水珍、罗时轩三人达成的《私产析产协议》，在买卖房屋时涉案房屋是归徐水珍与罗雪峰的，但是他们私下达成协议将涉案房屋的产权人变更为徐水珍、罗来超；
7、诉争房屋的《房屋信息摘要3》，证明涉案房屋的产权人为被告徐水珍、罗来超；
8、地址证明，证明原来签订合同时涉案房屋的地址已变更为了产权证上的地址，证明二套房屋系同一套房屋；
9、门（楼）牌号变更证明，证明涉案房屋�现地址；
10、证人刘祥的当庭证人证言，证明原告曾向被告罗来超要求将涉案房屋过户登记至原告名下。
以上证据1-9原告陈军均提供原件当庭核对，核对后原件退还原告，本院收取复印件存档。
被告徐水珍对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、罗来超、李玲未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院经审查认为，上述证据均为原件，有直接的证明力，且来源合法，内容客观真实，与本案具有必要的关联性，能够互相印证，证明案件的基本事实，本院均作为证据采信。
经审理查明，2005年，被告罗来超与其家庭成员被告徐水珍、罗雪峰经拆迁安置分得位于成都高新区新北五期小区第44幢4单元4号套二型房屋（即涉案房屋）及成都高新区新北五期小区第25幢1单元20号套一型房屋两套房屋。
被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、罗来超、李玲及案外人罗希签订了《析产协议书》并经成都高新区公证处（2006）成高证民字第2195号《公证书》公证。在该协议中，五被告协商涉案房屋归被告徐水珍、罗雪峰二人共同所有。
2006年10月23日，被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、李玲与原告陈军签订了《协议书》，约定四被告系涉案房屋的共有人，现自愿将涉案房屋的使用权以210000元的价格有偿转让给原告。该协议还约定以下与本案有关的相关内容：1、付款方式：原告首次于2006年9月28日支付定金20000元，第二次于2006年10月23日支付部分转让金170000元，余款待被告无条件协助原告取得产权证的时候付清，计20000元，该20000元不计利息；2、被告于2006年10月23日将上述房屋的钥匙交于原告，房屋交付完毕，原告便享有该房的占有、使用、收益的权利；3、被告获得上述房屋的产权证后，自愿无偿将房屋所�权转让给原告，并在30天内无条件协助原告办理涉案房屋的变更过户换证手续，若被告不协助原告办理上述手续，导致原告不能拥有上述房屋的产权，视同被告违约，被告要承担违约责任和经济损失；4、原、被告双方除不可抗力外，今后不得以任何理由推翻此协议，若任何一方违约，应按房屋使用权转让价的200%赔偿对方损失。
2006年10月23日，被告罗来超出具《收条》一份，载明收到原告购房款190000元，剩余20000元等房产证办理完后一次付清。同时也将涉案房屋交付原告方居住使用至今。
另查明，涉案房屋地址变更为成都高新区新雅中街32号12栋4单元2楼4号，于2009年11月26日办理了产权登记，登记为被告罗来超、徐水珍所有，同时于2009年11月27日设置了抵押权，抵押权人为李明，权利价值120000元。
本院认为，首先，原告陈军与被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、李玲于2006年10月23日签订的《房屋转让协议》是双方真实自愿的意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效。涉案房屋现登记为被告罗来超与被告徐水珍共有，被告罗来超虽未签订《房屋转让协议》，但其出具《收条》，载明收到了原告所缴纳的购房款，表明其知道涉案房屋出售的事实。因此，被告罗来超作为涉案房屋的共有人，其在知道涉案房屋出售的情况下，以其收款行为表明了同意出售涉案房屋的意见，因此涉案房屋现登记为被告罗来超与被告徐水珍共有并不影响转让协议的效力。
其次，经查明，现涉案房屋已设置了抵押权，抵押权人为李明，权利价值为120000元。抵押权是物权的一种，而原告购买涉案房屋，在未进行变更登记的情况下，原告享有的是债权。依据物权优先于债权的法理，涉案房屋变更登记的前提需清偿债务以保障抵押权人的利益，经�院释明，原告不同意代被告清偿债务涤除抵押权，被告仅徐水珍到庭，且表示现无能力清偿债务涤除抵押权，故涉案房屋在抵押权存在的情况下，为保障抵押权人的利益，无法过户登记至原告名下，因此，本院对原告的第二项诉讼请求予以驳回。
最后，关于原告诉请的要求被告赔偿经济损失380000元，支付违约金100000元及支付利息41400元的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》约定了违约责任的承担。第一种承担违约责任的情形是被告获得上述房屋的产权证后，未按约定在30天内无条件协助原告办理涉案房屋的变更过户换证手续，若被告不协助原告办理上述手续，导致原告不能拥有上述房屋的产权，视同被告违约，被告要承担违约责任和经济损失；第二种情形为合同约定的，原、被告双方除不可抗力外，今后不得以任何理由推翻此协议，若任何一方违约，应按房屋使用权转让价的200%赔偿对方损失。本案中，被告于2009年取得了涉案房屋的房屋所有权，虽没有按照转让协议的约定将房屋所有权无偿转让给原告，也并未在30日内协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，但被告并未明确表示不将房屋所有权转让给原告，也并没有将涉案房屋出售给他人。被告现虽将涉案房屋向案外人李明设置了抵押权，但在抵押权涤除后涉案房屋能够实现产权过户手续。综上，本院认为，本案被告的行为并不必然意味着原告不能拥有涉案房屋的产权以及被告要“推翻”双方签订的《房屋转让协议》。本案中，原告并没有证据证明其具有损失，且计算违约金、损失、利息的依据均是认为其再次购买与涉案房屋同类型的房屋的市场价格，其损失并不确定也未实际发生。对此，对原告的上述诉讼请求在本案中不予支持，在原告实际不能获得涉案房屋的产权，上述主张的损失实际发生后，原告可另案诉讼。
涉案房屋已登记为被告罗来超与被告徐水珍所有，二被告作为涉案房屋的所有人应当按照合同约定为原告办理产权过户手续，但二被告却逾期办理产权过户从而引发本案诉讼，故本案诉讼费应当由被告罗来超与被告徐水珍承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈军与被告罗时轩、徐水珍、罗雪峰、李玲于2006年10月23日签订的《房屋转让协议》合法、有效；
二、驳回原告陈军的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4507元由被告徐水珍、罗来超承担（此款原告已预交4507元，被告徐水珍、罗来超应自本判决生效之�起十日内向原告支付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年四月三日
书 记 员 苏 露