安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初第3655号原告：铜陵恒大置业有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖一路3018号办公大厦（铜芜公路开发区内）。统一社会信用代码913407005634734XF。法定代表人：谢宏纲。委托诉讼代理人：陈利华、蒋黎黎，该公司职员。被告：张泽芬，女，1973年12月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵恒大置业有限公司与被告张泽芬商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎、陈利华和被告张泽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金106310元，从被告已付房款中直接抵扣；3、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案撤销登记手续；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：被告以银行按揭贷款的方式，购买原告开发建设的铜陵恒大绿洲小区7号楼904号房屋，建筑面积135.08平方米，总价款866310元，首付款266310元，其中16万元为被告向金碧物业有限公司铜陵分公司借款并委托该公司付款至原告账户，106310元有被告支付。剩余房款60万元被告办理银行按揭贷款，贷款合同中约定原告作为保证人承担阶段性连带责任。在房地产权证和他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部购房款不予退还，协同出卖人至房产部门办理有关解除合同手续。后被告未按银行贷款约定偿还贷款，银行共扣划原告担保款项578210.35元，原告承担了连带保证责任。其后，原告多次催促被告还款，被告置之不理，原告诉至法院。张泽芬在庭审中辩称，双方签订的商品房买卖合同属实，同意解除合同，但违约金过高，请求予以减少。本院经审理查明：2013年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告以银行按揭贷款的方式，购买原告开发建设的铜陵恒大绿洲小区7号楼904号房屋，建筑面积135.08平方米，总价款866310元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2013年9月26日前交纳首付款266310元，余款60万元应于2013年9月28日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。合同签订后，被告仅依据合同约定，向原告交纳了购房首付款266310元，未能完全按照合同约定向中国农业银行股份有限公司铜陵开发区支行归还个人按揭贷款还贷款本息，中国农业银行股份有限公司铜陵开发区支行于2017年4月7日从原告的保证金账户中扣划了保证金578210.35元用以归还被告拖欠的贷款本息。另，原、被告签订的《商品房买卖合同》，已在铜陵市房地产市场管理处登记备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中关于“不按期归还银行贷款导致铜陵恒大置业有限公司承担保证责任后，铜陵恒大置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》”的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》后，未能依据《个人购房担保借款合同》的约定按时偿还贷款本息，导致铜陵恒大置业有限公司承担了保证责任，铜陵恒大置业有限公司在承担保证责任后，有权行使选择权，即选择依据法律规定，向原告追偿，或选择依据的约定，行使合同解除权。本案中，铜陵恒大置业有限公司选择要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，原告应将收取的首付款等相关款项退还给被告，被告应配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。原告要求被告支付违约金106310元，该约定过高，对于原告因承担保证责任而产生的损失数额，原告并无其他证据证明，本院结合原告因代被告偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及被告在本案中的过错程度等因素综合认定，被告应按银行同期贷款基准利率1.5倍标准承担违约金，其应承担违约金的数额为22008元（从原告实际代偿本息之日起开始计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告张泽芬签订的《商品房买卖合同》。二、被告张泽芬承担违约金22008元，从被告张泽芬付给原告铜陵恒大置业有限公司的款项中直接抵扣。三、被告张泽芬协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2426元，减半收取1213元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担713元，被告张泽芬负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  郑宏伟二〇一七年九月三十日书记员  袁 捷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条——合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条——合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条——买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条——买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。