上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12430号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海恺亚物业服务有限公司，住所地上海市黄浦区淮海中路93号26-10Y室。
法定代表人：黎芸桦，总经理。
委托诉讼代理人：夏利群，上海瀛泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈奇新，上海瀛泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3601号2号楼2549室。
法定代表人：黄海滨，董事长。
委托诉讼代理人：谢晓孟，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶桐同，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海恺亚物业服务有限公司因与被上诉人上海海寓公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海恺亚物业服务有限公司（以下简称恺亚公司）上诉请求：撤销原判第二、第三、第六项，改判驳回被上诉人上海海寓公寓管理有限公司（以下简称海寓公司）一审相应诉请，并改判支持恺亚公司一审第2项反诉诉请，即判令海寓公司支付恺亚公司违约金人民币（下同）1,717,200元。事实和理由：一、海寓公司并未依约交付上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX、XX号XX社区（周浦）房屋（以下简称租赁物业）。海寓公司在违约解除《关于湾流国际青年社区（周浦）租赁及运营管理协议》（以下简称租赁协议）前始终未能依约交付租赁物业。1、双方就租赁物业交付事宜已进行过多次沟通，且双方认可《房屋交接书》系认定租赁物业是否交接的关键证据。双方系因租赁物业存在多项问题故而无法签署《房屋交接书》，一审法院称在双方往来函件中，恺亚公司多次以房屋未通过消防验收造成无法营业问题与海寓公司交涉，但从未提及房屋交付事宜并不属实。2、恺亚公司与案外人签订租赁合同并不能表明海寓公司已履行了房屋交付义务；即便认定为交付，交付时间最早也应当是2016年7月4日，且仅是部分交付。首先，因海寓公司始终无法提供符合租赁协议约定的房屋，且房屋一直处于装修、整改阶段，无法进行交付。其次，双方明确约定房屋交付日期为2016年5月25日，实际上直至2016年7月4日恺亚公司才出租了第一间房屋，截止海寓公司违约解除租赁协议之日，恺亚公司总共也仅出租了6间房屋，该等出租情况及速度对于一栋拥有220间房间且已经装修完毕的房屋而言是极不正常的，由此可以推断海寓公司实际上并未依约按时交付租赁物业，故而导致恺亚公司无法正常开展相关业务。3、恺亚公司接收海寓公司的房屋并非随机进行，且其余房间未实际使用也并非因恺亚公司未领取所致。二、涉案租赁协议的解除系因海寓公司的违约行为所致，恺亚公司对此不需要承担任何责任。1、恺亚公司在与海寓公司签订租赁协议时已经尽到了承租方应尽的审慎义务，事后据此提起抗辩合法合约。双方签订租赁协议时就相关消防材料事宜已经进行过沟通，海寓公司承诺将在租赁物业交付日即2016年5月25日前完成相关手续，恺亚公司基于对海寓公司的信任与其签署租赁协议。此后，海寓公司未能依约提供相关消防材料及符合约定标准的房屋，故恺亚公司不应就租赁协议解除承担任何责任。2、即便认定租赁物业已交付，恺亚公司也无需就租赁协议的解除承担任何责任。三、恺亚公司不应承担免租期内的房屋占有使用费及宽带使用费。1、恺亚公司不存在任何违约情形，故不应承担海寓公司所谓免租期内的损失。2、租赁协议并未约定合同解除情况下应当支付相关费用。3、租赁协议约定的免租期系海寓公司给予恺亚公司进行宣传的时间，目的在于推广其品牌形象，使租赁物业更具有竞争力，此并非给予恺亚公司的优惠。恺亚公司在免租期间花费大量人力物力为海寓公司品牌形象进行推广，故海寓公司在免租期间实际上并不存在任何损失。4、海寓公司从未向恺亚公司交付过宽带账户名及密码，恺亚公司实际上不能也未曾使用过宽带。即便认定宽带已经交付恺亚公司，恺亚公司最多也只应承担6间房间的宽带费用即6X150X3=2,700元。四、海寓公司系违约解除涉案租赁协议，故其应当依约支付恺亚公司相应的违约金。五、恺亚公司不应支付海寓公司水电费。1、海寓公司虽与恺亚公司约定水电费由恺亚公司自行缴纳，但此后却依据物业公司的催款单要求恺亚公司支付水电费，此明显违反双方约定。2、海寓公司未整体交房，且在整改期间大量使用水电，因此产生的水电费应由海寓公司承担。故请求二审法院依法支持恺亚公司的上诉诉请。
被上诉人海寓公司辩称：一、虽然双方未按合同约定的方式办理房屋交接手续，但基于双方提供的证据均能够印证恺亚公司对租赁物业已经实际占有、使用，应视为双方在实际履行合同时对房屋的交付方式进行了变更，租赁物业已经全部依约交付是毋庸置疑的事实。二、租赁协议的解除系由于恺亚公司未支付租金所致，恺亚公司对此理应承担相应违约责任。三、海寓公司自恺亚公司承租之日至租赁协议解除之日未收到过任何租金，故海寓公司要求恺亚公司支付免租期的房屋占有使用费并无不当，该费用属于海寓公司的实际损失。四、海寓公司已依约交付全部租赁物业，故恺亚公司支付租赁期间的宽带使用费理所当然。五、恺亚公司主张水电费应由其自行缴纳，但自承租至搬离租赁物业其从未向物业公司缴纳过水电费，物业公司在向恺亚公司催讨无果后只能告知海寓公司，海寓公司不得不为恺亚公司提前垫付相应水电费，故海寓公司有权向恺亚公司追索垫付的水电费。综上所述，不同意恺亚公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
海寓公司向一审法院起诉请求：1、判决解除海寓公司、恺亚公司于2016年5月13日签署的涉案租赁协议；2、判令恺亚公司向海寓公司支付房屋占有使用费1,717,200元（自2016年5月25日至2016年8月25日）；3、判令恺亚公司向海寓公司支付违约金7,111,800元；4、判令恺亚公司向海寓公司支付租赁期间的宽带使用费95,400元（自2016年5月25日至2016年8月25日）；5、判令恺亚公司向海寓公司支付租赁期间（2016年6月1日至2016年9月30日）的水电费103,849.10元及同期银行贷款利息（以103,849.10元为本金，自2016年6月1日至2016年9月30日）；6、判令恺亚公司向海寓公司交付的租赁保证金300,000元归海寓公司所有。
恺亚公司向一审法院提起反诉请求判令：1、海寓公司返还保证金300,000元；2、海寓公司支付违约金1,717,200元。
一审法院认定事实如下：租赁物业权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司），土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房。2015年10月，A公司将租赁物业出租给海寓公司。之后，海寓公司对租赁物业进行了装修。
2016年5月13日，海寓公司作为甲方（出租方），恺亚公司作为乙方（承租方），双方就乙方承租甲方经营管理的物业及由乙方对租赁物业进行运营管理事宜签署涉案租赁协议。协议第一条约定：出租标的为租赁物业，房屋总建筑面积约为7,243.29平方米（包含一楼的公共区域），共计220套。本合同项下出租标的为220套，其中包括甲方已与第三方签署租约的8套房屋（详见附件一），不包括已与第三方签署租约的一楼咖啡厅和进口食品超市。协议第二条约定：甲方同意乙方对该租赁物业进行甲方工商营业执照核定的经营范围内合法合规、正当的运营管理活动……。协议第三条约定：甲方于2016年5月25日向乙方交付该物业。如遇交付日延期，则相关期限均予以顺延。甲方于前述交付日将租赁物业交付给乙方，现状交付，双方授权代表应当共同对租赁物业验收，签署《房屋交接书》。本合同租赁期限为3+2年，物业租赁期自2016年6月1日起三年内承租人若无重大事故、无违法违规的经营行为、无致使甲方遭受重大损失的安全隐患及无其他违反合同事项，则续延至2021年5月31日。2016年6月1日至2016年8月31日为免租期。如遇交付延期，则免租期相应顺延，免租期内承租人无需支付租金及物业管理费，须自行承担实际发生的实耗水、电等费用。协议第四条约定：租赁物业的月租金为2,700元/套，第一年度房屋总共为212套，首期租金为三个月租金，共计1,717,200元。甲方已与第三方签署租约的8套房屋，由甲方在2017年5月31日之前统一交付乙方。协议第五条约定：乙方应将本合同项下的应付租金及物业服务费等按时支付到甲方指定的银行账户上，保证金300,000元付款时间为2016年5月18日，首期租金付款时间为2016年8月1日。协议第六条约定：保证金300,000元在租期满三年后退还给乙方，保证金由甲方持有期间，应不计利息，乙方于租赁期内提前终止租赁的，或甲方因乙方违约而终止本协议的，甲方有权根据本协议没收保证金并要求乙方赔偿因此而遭受的损失。协议第七条约定：保证金300,000元乙方应于签署本协议书之日起5个工作日内支付，首期租金1,717,200元乙方应于2016年8月1日前支付……，乙方未按上述约定支付上述费用，甲方有权终止合同并没收保证金，由此造成的一切损失由乙方自行负责。协议第八条约定：乙方还应按时支付下述不包括在租金范围内的费用：宽带使用费150元/月/间（甲方支付宽带安装费用），以上费用乙方应与应付租金同时支付给甲方；租赁物业的水电费由乙方承担实际使用费用，其中水费、电费按照国家用水用电标准缴纳。协议第十四条约定：任何一方对本协议条款的违反均构成违约。若任何一方违反其在本协议项下的义务且在另一方要求其纠正违约行为的书面通知后7日内仍未采取有效措施，则另一方有权提前解除本协议。因任何一方违约、违反其作出的承诺与保证造成本协议终止或者实际无法履行的，违约方应当向对方支付该物业该年度对应年租金的2倍作为违约金。在乙方违约的情况下，甲方对本条款项下权利的行使不影响和不减损其按照本协议的有关约定没收押金的权利。合同中并未对房屋装修后消防验收问题作出相关约定。该合同落款处海寓公司授权代表由“林某”签字。
之后，双方未签署《房屋交接书》。恺亚公司分别于2016年5月20日、23日、24日向恺亚公司共计支付保证金300,000元。
2016年5月21日，恺亚公司在网站上发布了“云公寓6月1日盛大开业，骚年，你终于要拥有理想中的家了”、“我们为你准备了共200套包含6种设计风格的房型”等网页内容，并拍摄了公寓外部图片，大楼外部标志牌内容为“云公寓＠湾流国际青年社区”。
2016年8月10日，恺亚公司向海寓公司发送《公函》，内容为：因租赁物业未通过消防验收，违反相关规定及协议约定，造成恺亚公司无法营业，要求海寓公司消除租赁物业未通过消防验收的法律障碍并于7日内提供消防证明，否则恺亚公司将解除与海寓公司的合同等。
2016年8月15日，海寓公司向恺亚公司发送《公函》，内容为：海寓公司收到恺亚公司2016年8月10日出具的公函，对恺亚公司提出的异议答复如下：1、双方协议有效，恺亚公司不具有单方解除协议的权利；2、租赁物业已取得消防验收及竣工备案手续；3、本市对公寓行业的性质及经营并未出台具体的消防申请和验收的政策和细则，双方协议中并未就租赁物业获得消防验收作为协议生效条件；故恺亚公司无故单方解除合同，反而恺亚公司逾期未付首期租金须承担违约责任。
2016年8月29日，恺亚公司向海寓公司发出《律师函》，内容为：再次要求海寓公司向恺亚公司提供租赁物业的消防验收合规证明，否则海寓公司将承担相应法律后果等。
2016年8月29日，海寓公司向恺亚公司发出《律师函》，内容为：因恺亚公司逾期支付租金，故通知解除其与恺亚公司的房屋租赁合同，并要求恺亚公司返还房屋、支付违约金、没收保证金、支付宽带使用费等。恺亚公司称该函其于2016年8月30日收到。
2016年9月3日，恺亚公司自租赁物业内搬离，双方未签署房屋交接文件。
2016年9月9日，恺亚公司回函，内容为：因海寓公司要求恺亚公司搬离房屋，恺亚公司不得不搬离，但不同意海寓公司的解除合同理由，要求海寓公司退还保证金，并对恺亚公司开业期间的所有费用予以赔偿。
庭审中，海寓公司陈述：其于2016年5月25日将租赁物业交付给恺亚公司，海寓公司举证了恺亚公司分别与租客周某等六人签订的《房屋租赁合同》六份并申请租客作为证人出庭作证，租赁合同的起始时间分别为2016年7月、8月，最早为2016年7月4日。恺亚公司陈述海寓公司未将房屋交付给恺亚公司，其于2016年7月初招租，其找到租客再向海寓公司要房屋。海寓公司认可租赁物业系由其装修后交付给恺亚公司。
海寓公司另举证了建设工程竣工验收消防备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建筑消防设施竣工检测报告等，拟证明租赁物业已经建设工程竣工验收消防备案、海寓公司对租赁物业的装饰工程亦已进行了消防备案且消防条件已达到要求。其举证的2016年11月9日打印的受理凭证上载明：海寓公司于2016年8月10日经网上备案受理系统进行了湾流青年社区周浦店装饰工程竣工验收消防备案。恺亚公司对海寓公司上述证据均不予认可。
海寓公司还举证了上海B有限公司（以下简称B公司）向海寓公司发出的业主单元付款通知确认单、海寓公司开具的水费发票、电费发票、证人吴某证言等，拟证明其代恺亚公司向B公司缴纳了水电费103,849.10元。海寓公司并陈述，1楼除咖啡厅及超市外，其他房屋均在合同标的内，咖啡厅和超市的水电费均由恺亚公司先行收取，再由恺亚公司与物业结算，无法读出咖啡厅和超市的各自读数，当时咖啡厅未营业。恺亚公司对海寓公司上述证据及陈述均不予认可。
恺亚公司庭审举证了其工作人员“C”与案外人林某、金某的邮件及微信等证据，拟证明海寓公司并未交付房屋之事实。其中，2016年6月20日，“C”向上海C有限公司“林某”发送电子邮件，内容为：“周浦工程问题非常严重”，并提及电梯、房间等质量问题。“林某”向“C”回复电子邮件，内容为：“相关情况收到……请产品开发中心金某主动反馈对接并及时解决相关问题”。2016年7月6日，发件人为XX＠harbourhome.com.cn向“C”发送电子邮件，内容为：“对于项目工程问题，昨天下午我和贵司工程人员现场检查后，回复未修复问题……下周请你约好贵司相关同事后，确定时间，会同我司相关同事在周浦现场办理项目整体交接书”。
在恺亚公司举证的“C”与金某的微信聊天记录中，2016年5月25日，金某向“C”发送微信内容为：“你好，在昨天的交付检查中针对贵司提出的问题进行回复，请你确认：1、公共厨房的水电费由贵司支付，我司将原有租客支付给我司的物业费全部转给贵司；2、因为咖啡厅超市分别已经装有单独计费水电表，可进行独立核算，水电费由贵司收取。3、项目网络费用问题我和林某确认过，我司是包含网络费用和物业费用打包收取。4、贵司工程部对项目工程问题提出整改我司已经安排施工单位即刻进行整改……”。2016年6月1日起“C”对房屋中存在的各项问题与金某交涉。恺亚公司另举证了金某签名的2016年7月19日“湾流国际青年公寓验收总结”一份，内容为：“部分房间铝合金窗开关存安全隐患，请逐一检查；所有房屋台盆下水缺S弯管……”。
海寓公司对恺亚公司上述证据均不予认可，并对恺亚公司证据中涉及林某及金某的身份均不认可。但金某于一审庭审中曾作为旁听人员到庭，其否认在验收总结上签名。经恺亚公司庭后调取金某社保记录，金某为上海C有限公司员工。
一审法院认为，海寓公司、恺亚公司就租赁物业签订的涉案租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
本案中，关于双方争议之租赁物业交付问题。一审认为：其一，虽双方并未对房屋交接签订书面文件，但根据恺亚公司2016年9月9日回函中其同意搬离的陈述，从另一方面印证了房屋曾交付之事实。其二，根据双方的往来信函，恺亚公司多次以房屋未通过消防验收为由造成恺亚公司无法营业问题与海寓公司交涉，但从未提及房屋交付问题，在海寓公司于2016年8月15日发出通知指出恺亚公司逾期未付首期租金并要求恺亚公司承担违约责任的情况下，恺亚公司回复律师函亦仅重申消防验收合格证明，亦未对交房问题提出抗辩。其三，恺亚公司称2016年7月6日邮件中与海寓公司约定需签订房屋交接书，但事实上恺亚公司早于2016年7月4日已与案外人签订租赁合同，表明即使在双方未签订交接书的情况下海寓公司也已履行合同交付义务。其四，根据海寓公司举证情况，恺亚公司已于2016年7月4日始陆续与案外人签订租赁合同，虽其陈述仅接收其中六套，但该六套房屋在合同中并无特定性，且根据其陈述的交付情况，其找到租客再向海寓公司要房屋，表明交付房屋的随机性由恺亚公司在整体房屋中确定，故即使其余房屋未实际使用，也系恺亚公司未领取而非海寓公司未交付。综上，一审法院采信海寓公司关于租赁物业已按约交付之主张。
关于恺亚公司抗辩之房屋未办理厂房改公寓的审批手续及未办理装修工程消防备案问题。虽双方合同中对此未作相应约定，亦未明确约定租赁物业作公寓所用，但结合海寓公司已将其中8套房屋出租给案外人及海寓公司、恺亚公司合同履行情况，表明双方对租赁物业作公寓用途均系明知，恺亚公司作为承租方，应对其承租的房屋产权及用途尽审慎的审核义务，现其在并未要求海寓公司提供厂房改建公寓的审批材料及相关消防材料的情况下接受租赁物业并对外出租，事后才以此为由进行抗辩，由此造成双方产生争议，恺亚公司应承担相应责任。而海寓公司作为出租方，明知租赁物业为厂房的情况下，进行分割装修且交房时亦未办妥二次装修的相关手续，亦对此承担相应责任。现双方因合同履行争议，海寓公司发函解除合同，恺亚公司已于2016年9月3日搬离租赁物业，双方合同已无履行可能性，故海寓公司要求解除合同，恺亚公司亦无异议，予以准许。综上，因合同解除双方均有过错，故对海寓公司要求恺亚公司支付违约金及没收保证金、恺亚公司反诉要求海寓公司支付违约金之诉请，均不予以支持。合同解除的情况下，海寓公司已收取之保证金应予返还。至于海寓公司主张的免租期内的房屋占有使用费及宽带使用费，虽双方合同中对合同解除情况下免租期内的费用如何承担并无约定，但鉴于上述费用均系海寓公司实际发生之损失，而恺亚公司虽对房屋提出消防异议，但又自愿接受房屋并使用，由此造成房屋占用费等扩大的损失应由恺亚公司方承担主要责任，故由法院根据双方的过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定由恺亚公司承担1,450,000元。至于海寓公司诉请要求恺亚公司支付2016年6月1日至2016年9月30日之水电费，鉴于恺亚公司已于2016年9月3日搬离，且按海寓公司陈述，其主张的水电费金额系包含咖啡厅及超市的水电费金额，而咖啡厅与超市系采用充值方式支付，即使按其陈述咖啡厅及超市系直接向恺亚公司支付，亦无法确定其充值的金额是否恰与恺亚公司承担期间的水电表数对应，现在两者无法区分且海寓公司主张水电费截止日期错误的情况下，由法院根据实际情况作相应酌减，恺亚公司应向海寓公司支付水电费82,000元。至于海寓公司主张的水电费同期银行贷款利息，无相应合同依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二○一七年八月三十日作出判决：一、上海海寓公寓管理有限公司与上海恺亚物业服务有限公司签订的《湾流国际青年社区（周浦）租赁及运营管理协议》解除；二、上海恺亚物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海寓公寓管理有限公司房屋占有使用费及宽带使用费共计1,450,000元；三、上海恺亚物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海寓公寓管理有限公司水电费82,000元；四、上海海寓公寓管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海恺亚物业服务有限公司租赁保证金300,000元；五、驳回上海海寓公寓管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海恺亚物业服务有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74,270元，财产保全费5,000元，共计79,270元，由上海海寓公寓管理有限公司负担65,662元，上海恺亚物业服务有限公司负担13,608元；反诉案件受理费11,469元，由上海海寓公寓管理有限公司负担2,900元，由上海恺亚物业服务有限公司负担8,569元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，就恺亚公司关于海寓公司并未依约交付租赁物业的上诉主张。虽然双方对租赁物业的交付并未依约签署《房屋交接书》，但一审法院根据恺亚公司同意并实际搬离租赁物业的事实、双方往来信函中从未提及房屋交付问题、恺亚公司已于2016年7月4日陆续与案外人签订租赁合同等情况，认定海寓公司事实上已经向恺亚公司履行了租赁物业的交付义务，并无不当。二审期间，恺亚公司并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。其次，就恺亚公司关于海寓公司应对租赁协议的解除承担违约责任，恺亚公司对此无需承担责任的上诉主张。一审法院基于恺亚公司未对租赁物业产权及用途履行审慎审核义务及海寓公司作为出租方明知租赁物业性质仍未办妥二次装修相关手续的情况，认定导致双方产生争议、租赁协议解除，双方均有过错，故对双方各自主张对方承担违约责任的诉请均未予支持，该处理合理妥当，本院予以认同。恺亚公司坚持认为其对租赁协议的解除不存在过错，与事实不符，本院对此亦不予采信。第三，就恺亚公司关于其不应承担租赁物业占用费和宽带费的主张。因租赁协议对合同解除情况下免租期内房屋占用费等的承担并无明确约定，一审法院基于本案实际情况，酌情确定恺亚公司应承担实际占用租赁物业期间的房屋及宽带使用费，该处理亦属公平合理，本院予以认同。第四，就恺亚公司对水电费所持异议，虽然双方约定水电费应由恺亚公司自行缴纳，但在租赁协议已经解除而恺亚公司并无证据证明其曾支付过实际占用租赁物业期间水电费的情况下，一审法院根据海寓公司提供的水电费发票及租赁物业的实际情况，酌情确定恺亚公司应支付海寓公司相应水电费，亦无不妥。综上所述，恺亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币32,794元，由上诉人上海恺亚物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十一月二十日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……