瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281瓦民初2127号原告：赵东阳，男。委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托代理人：朴银实，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：大连市住房公积金管理中心。住所地：大连市中山区武汉街**号。法定代表人：于保和，该中心主任。委托代理人：赵展，该中心法规处科员。原告赵东阳与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵东阳的委托代理人王伟，被告益凯公司的委托代理人张明日，第三人公积金中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵东阳诉称，2011年12月15日，我与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1单元8层3号房屋，房屋总价款323306元。合同签订后，我按照约定交付全部房款（包括首付款和在第三人的住房公积金贷款）。但被告未能按照约定在2012年9月30日前交付房屋，且至今一拖再拖。按照商品房买卖合同第九条的约定，要求解除商品房买卖合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给我们造成的其他损失。我们如约履行付款义务，但被告至今没有将房屋交付使用。被告的违约行为给原告造成损失。诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房首付款73306元；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息62336.52元；4、判令被告向原告给付自2012年10月1日至判决确定的给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失；5、判令解除原告与第三人之间的《个人住房抵押借款合同》和《个人住房公积金保证合同》；6、诉讼费用由被告承担。被告益凯公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。第三人公积金中心陈述称，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金232222.49元、利息2443.42元、罚息23.04元（暂计算至2016年6月6日，共计234688.95元），偿还至清偿日止的利息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：XXXXXXXXXX）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。经审理查明，2011年12月15日，原、被告签订合同编号为WHTXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1单元8层3号房屋，房屋总价款323306元，建筑面积58.89平方米。首付款73306元，原告于合同签订当日支付给被告益凯公司，余款原告以公积金贷款25万元的方式支付给被告益凯公司；合同约定出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付房款，被告至今未交付案涉房屋。2011年12月23日，原告（借款人）与第三人公积金中心（贷款人）签订合同编号为XXXXXXXXXX号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人公积金中心向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1单元8层3号的商品房，并以该商品房进行抵押担保。2011年12月20日，第三人公积金中心将25万元公积金贷款通过原告账户支付给被告。原告截至2016年2月10日已向第三人公积金中心偿还贷款本金17777.51元，利息44561.07元，本息合计62338.58元，尚欠贷款本金232222.49元。2013年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同》执行。另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人公积金中心，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。上述事实，有原告赵东阳提供的商品房买卖合同、购房收款收据、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、大连市住房公积金个人住房公积金贷款保证合同、还款情况明细、承诺书、补充协议，第三人公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2015年3月1日）、个人住房政策性贷款合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，原告赵东阳与被告益凯公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人公积金中心的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人公积金中心偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应承担违约金，原告请求被告承担全部购房款的日万分之二违约金，是原、被告双方在补充协议约定延期交房的违约金，本院不予支持，解除商品房买卖合同，本院认定应按照《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，被告应当向原告支付已付房款1%的违约金。原告为购买案涉房屋与第三人公积金中心签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该份合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人公积金中心签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人公积金中心的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人公积金中心前，第三人公积金中心对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原、被告和第三人公积金中心负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人公积金中心的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵东阳与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年12月15日签订合同编号为WHTXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告赵东阳购房首付款73306元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵东阳违约金3233.06元；四、解除原告赵东阳与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年12月9日签订的合同编号为XXXXXXXXXX号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵东阳截至2016年2月10日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息62338.58元；六、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；七、第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告赵东阳、被告益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  高兴利代理审判员  李 蓓二〇一六年六月二十三日书 记 员  化凌弘