江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6764号
上诉人（原审原告）：苏州都市花园业主委员会，住所地苏州工业园区都市花园。
负责人：胡寄平，主任。
委托诉讼代理人：胡进，苏州都市花园业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：王伟锋，江苏臻儒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。
法定代表人：汪美琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李青，北京市百瑞（苏州）律师事务所实习律师。
上诉人苏州都市花园业主委员会（以下简称“都市花园业委会”）因与被上诉人苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称“华新国际”）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第00962号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人都市花园业委会上诉请求：撤销原审判决主文第二项，改判被上诉人归还公共收入人民币8332600元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审采信证据错误。1、关于审计报告，上诉人已经分析出该审计报告违反法律规定，属于虚假审计报告，一审不应以此为定案依据。2、一审法院曲解了合同文义，将30%理解为100%。合同中并没有关于弥补亏损后存在盈余为分配前提的表述。上诉人委托被上诉人收取配套用房出租和室外停车管理收入，属于委托收款关系，一审法院认定全体业主需要承担被上诉人的经营风险，存在不当。如果合同约定物业管理公共性服务费不足，就要拿全体业主的公共收益来弥补损失，所有的合同对收益的分配条款都将得不到执行，被上诉人只要通过做假账便可以实现。3、一审法院认定，原被告就商铺租金和停车位分配原则为先弥补亏损再进行分配，该认定没有任何合同依据。4、一审将本案诉请的商铺和车位认定为公用部位、公共场地和公用设施设备，与事实不符。商铺属于公共配套，并不属于公用部位，公共场地和公用设施设备，也不应混淆。5、合同约定经营公用部位、公共场地和公用设施设备的收益及室外停车使用费，必须纳入业主委员会专用账户，方可用于补贴物业管理公共性服务费用不足。如果被上诉人不能提供该账户，该部分收益应返还。二、本案属于上诉人委托被上诉人代为收取商铺租金的纠纷，该纠纷涉及委托关系，应适用合同法第四百零四条进行处理。三、一审程序违法。本案在2015年3月23日立案受理，到2016年7月8日做出判决，期间没有法定延长事由。
被上诉人华新国际答辩称：服从一审判决。1、审计报告是查明事实，没有作为数据来源。2、上诉人对合同有不同解读，原审认定正确。3、不能单独以合同法第四百零四条来审理本案，应综合参考双方合同的约定。4、一审程序并不违法。
都市花园业委会向原审法院起诉请求：1、被告立即归还全体业主公共收入合计8482600元；2、被告立即向全体业主提供业主委员会设立在被告处的财务专用账户的账目；3、本案诉讼费被告承担。原审庭审中，就第1项诉请，原告明确即为商铺的租金及停车场的租金，具体计算方式同诉状；就第2项诉请，原告明确为被告收取商铺租金、停车费中属于原告所有70%部分收益的专用账户。
原审法院认定事实：被告华新国际为苏州工业园区都市花园提供物业服务，双方从2007年度至2010年度均签定有相应的物业服务协议。根据2010年1月2日由都市花园业主大会（甲方）与华新国际（乙方）签订的《都市花园物业服务合同》，约定甲方通过协议选聘将都市花园一至五期委托乙方实行物业管理，管理范围面积372027.73平方米，其中住宅365098平方米，各类配套用房6929.73平方米，室内停车位1129个，其中包括三期独立车库66个、户外停车位137个。委托服务期限从2010年1月1日至2010年12月31日。合同第八条约定，在本合同物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费用包干制，服务报酬在服务费中确定按8%的比例提取，但业主委员会与华新国际达成相关约定，物业公司该提取的8%服务报酬全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。物业管理公共性服务费按月计算，每半年收取一次，对于高层、小高层、普通多层、商用房等物业费的收取有不同约定，上述物业服务费在合同期内的任何类型房屋均不参照其他任何政策规定作任何优惠性下调或折扣处理，需全额缴纳。上述物业服务费并不能满足乙方所提供的物业管理服务质量所发生的运行成本，在本合同约定的委托管理服务期限内，不足部分一方面须开发商给予经济补贴，另一方面乙方须在本物业区域内积极开展创收经营活动（经业主委员会同意），合同期满另行协商。本物业区域内室内停车库的停车位使用权归停车位的权利人所有，车位服务费由乙方收取；室外车辆的停车使用费由乙方收取，归全体业主所有，纳入业主委员会专用账户，并全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。由乙方利用经营物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行所得的收益归全体业主所有，纳入业主委员会专用账户，并全部用于补贴物业管理公司公共性服务费用的不足；乙方依照约定，在甲方委托其配套用房出租和室外停车管理及其他各类物业经营创收的收入中应提取30%费用，作为该项物业经营活动的管理费和相关员工的激励，但业主委员会与华新国际达成相关约定：物业公司该提取的30%管理费用全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。物业公共部分公用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本。双方约定在下年度初，甲方审核并公布乙方经第三方审计的本物业区域的财务报告。关于双方权利义务部分，约定乙方建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域的重大物业服务事项，每年公布一次物业管理公共性服务费的收支账目。合同终止时向甲方完整移交物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续。合同约定，本物业业主代表大会、业主委员会会议开支和必要的日常办公费、公益性等费用及经业主委员会批准的居委会相关费用在业主委员会专用账户中列支。由于本合同实行物业管理公共性服务费用包干制，因此若经费超支影响乙方服务报酬的需征得乙方同意，双方协商解决。本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供三个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取，三个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目。乙方在合同终止后不移交物业管理权、不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元违约金。该协议下方，甲乙双方均加盖公章。
原审另查明：2009年至2014年，华新国际均委托苏州方本会计师事务所有限公司（以下简称“方本公司”）对于都市花园上年度收支报告进行审计并出具审计报告。方本公司的经营范围包括：审查企业会计报表、出具审计报告等。根据审计结论，2008年度为物业实际亏损合计556612.66元；2009年1月至12月的状况为：主营收入合计6589084.41元，其中包括物业管理费/电梯收入为4896293.56元，商铺租金为1097278.57元，停车/场地服务费/其他为595512.28元，另有人员成本、行政办公费等支出合计7919428.81元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-1611908.99元。2010年1月至12月的状况为：主营收入合计6426790.61元，其中包括物业管理费收入为4710539.6元，商铺租金为1036640.91元，停车场地服务费/其他为679610.1元，另有人员成本、行政办公费等支出合计8291169.73元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-2204582.61元。2011年1月至12月的状况为：主营收入合计6299797.19元，其中包括物业管理费收入为4733641.1元，商铺出租收入为1010318.79元，停车收入为482512.8元，场地/网球场收入为13465元，另有人员成本、行政办公费等支出合计8606616.42元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-2526795.96元。2012年1月至12月的状况为：主营收入合计5786104.7元，其中包括物业管理费收入为4336151.52元，商铺出租收入为903825.08元，停车收入为471679.6元，场地/网球场收入为64260元，另有人员成本、行政办公费等支出合计9227257.04元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-3696493.93元。2013年1月至12月的状况为：主营收入合计5994503.04元，其中包括物业管理费收入为4140076.62元，扣除管理及财务等费用，当年利润为-2369889.60元。就上述审计报告，原告诉称此前被告公示过2008年度、2009年度、2010年度审计报告，其余年度未见过，对此不予认可；被告辩称，每年度审计报告均会以张贴的方式进行公示，且原告在持有部分审计报告后一直未与被告交涉并提出任何异议。
原审又查明：都市花园业委会因人数不足总数一半，都市花园社区居民委员会从2013年9月23日起代行都市花园业委会职责。后都市花园业主于2014年召开业主代表大会，选举产生五名业主委员会委员行使职责，并在苏州工业园区国土房管局备案，任期至2015年4月8日；后选举至七名业主委员会委员，任期四年，并于2015年5月14日至苏州工业园区国土房管局备案。
原审庭审中，原被告一致确认被告撤离都市花园小区的时间为2014年1月10日，双方同意2014年度截止被告撤场前收取的商铺租金及车位费按照174950.7元计算。
原审庭审中，被告提交一份2015年度都市花园小区业主议事规则及管理公约，其中《都市花园公共收益管理和使用办法》规定，全体业主共有部分包含：全体业主在相关部门合法备案的商铺、小区各住宅楼架空层、小区内共有的路面、广场的停车位（不含已售室内停车位），全体业主共有设施设备包括：小区内供业主使用的体育、休闲、广告、宣传等设施设备。都市花园产生的公共收益主要包括：商铺租赁租金、小区路面停车费、广告等经营性活动产生的收益。庭审原告对真实性不持异议，同时确认2015年度之前无相关议事规则及管理公约。
以上事实，由《都市花园物业服务合同》、各年度审计报告、业主委员会备案表等以及当事人的庭审陈述予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为：原、被告之间签订的《都市花园物业服务合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。根据双方于2010年签订的合同，合同期满甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方、乙方继续管理的，视为合同自动顺延，顺延期限为本合同期限；顺延期限内不再委托的，应当提前三个月通知。因双方在合同期满后并未书面解除或协商变更前述合同，被告客观上延续性地为小区提供物业服务，符合双方对于顺延的合同约定，故2010年合同期满至2014年1月10日被告撤离，双方的权利义务仍受2010年度物业服务合同的约束，可以此为依据判断双方的权利义务。
本案的第一个争议焦点系都市花园业委会是否具备诉讼主体资格。
原审法院认为：我国《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成；业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，需经业主大会决定。本案中，经由召开业主大会重新选举的都市花园业委会组成人员符合法律规定，相关成立经由登记备案，都市花园业委会也提交诉讼事宜经由全体业主共同决定、形成有效决议并授权诉讼的相关材料，其诉讼主体适格。
本案的第二个争议焦点为原、被告之间关于商铺租金及车位费的收益分配方法。
原告都市花园业委会诉称，根据约定，物业服务实行包干制，华新国际的经营应当自负盈亏；双方约定乙方提取配套用房出租及室外停车管理等经营创收中的30%，故其余70%应当归属原告；被告华新国际辩称，双方的约定为公共部位、场地及设施设备等收益用于弥补物业管理公共性服务费用的不足，现收益不足以弥补，故不存在分配盈余的基础。
原审法院认为：根据合同约定，华新国际提供物业服务期间，可代为收取的费用包括物业管理公共性服务费、室内外各类停车的使用及收费、其他项目收费、经营性物业公共部位、公共场所和共用设施设备所得收益等，合同对不同部位收费标准及款项用途均有明确约定。其中，实行包干制分配方式的对象为“物业管理公共性服务费”，并非全部收益；就经营物业共用部位、公共场地和共用设施设备收益，合同明确约定“全部用于补贴物业管理公共性服务费用的不足”，乙方在经营性创收中提取30%费用作为管理费及员工激励，而该30%也应补贴物业管理公共性费用的不足。就该约定，首先，从文义解释看，弥补亏损的收益为“全部”，在此基础上确定华新国际与全体业主分配的比例，故双方应以弥补亏损后存在盈余为分配前提，并非全体业主能够直接提取70%受益而不承担风险；其次，从合同目的看，民事行为遵循公平、等价有偿的原则，原被告自愿签订物业服务合同，双方的权利义务不应过分失衡。原告认可持有2008年度、2009年度审计报告，故双方在签订2010年度物业服务合同时，对于此前华新国际的物业经营处于亏损状况均明确知晓，如约定全体业主享受收益而仅由华新国际承担风险，有悖物业公司作为市场主体持续经营的本意，对华新国际是否签订该合同必然产生极大动摇。故原审法院认为，原、被告就商铺租金及停车位分配的原则为先弥补亏损再行分配。原告诉称，本案诉请的商铺及车位不属于公共部位、公共场地、公共设施。原审法院认为，根据业主议事规则及管理规约，明确约定公共收益包括商铺租赁租金、小区路面停车费、广告灯经营活动的收益，原告对于该文件真实性不持异议，也不能提交其余约定，其相关意见原审法院不予采信。
本案的第三个争议焦点为可供分配的收益。
原告都市花园业委会诉称，根据审计报告中租金的水平50元/月/平方米，合计小区经营性商业用房面积3874.3平方米，按照上述标准及时间折算后主张分配70%，故被告应当分配给原告的收益为8482600元；被告辩称，经由审计，经营状态为亏损，故不存在可以分配的基础。
原审法院认为：双方约定在下年度初甲方审核并公布乙方经第三方审计的本物业区域的财务报告，现被告已经按约进行审计。一方面，并无证据表明审计单位缺乏资质或者与原、被告存在利害关系，其做出的审计结论在缺乏相反证据证实的情况下，具备一定的客观性；另一方面，被告辩称审计报告均已张贴公示，原告也自认已收到2009年、2010年审计报告，原告收到审计报告且明确知晓被告按约会进行年度审计的情况下，并未就此向被告提出过异议，故对于审计报告的金额，依法可以采信。相反，原告主张按合同约定的面积计算租金等公共收益，但房屋是否必然能够对外出租、是否能处于持续不断的出租状态以及租户是否按约支付租金均不明确，且不同物业公司经营能力均存在差异，原告主张的计算方式缺乏客观依据，原审法院难以采信。经原审法院释明，原告表示不申请审计，相关不利后果应由其自行承担。
原审法院认为：2009年至2013年审计报告显示，每年度及截至2013年年度，都市花园的物业经营均处于亏损状态，故该段时间缺乏分配盈利的基础。2014年度截至1月10日，被告收取的商铺租金及车位费174950.7元，一方面，因2014年度继续经营是否必然持续亏损不明确，在华新国际自愿继续提供物业服务的情况下，其主张全部用于填补上年度亏损，原审法院不予支持；另一方面，2014年度收取的该部分租金及车位费所对应的时间绝大部分为华新国际撤场后，华新国际基于撤场客观上也并未提供相应物业服务，故相较于原、被告之间，该部分收益应归属全体业主，可由原告代为主张返还。综合考量被告撤场的时间点、撤场前提供物业服务所需的人力、物力等成本、参照审计报告所列成本，根据公平原则，原审法院酌情支持由被告退还原告150000元。
本案的第四个争议焦点为财务专用账户账目。
原审法院认为，原告诉请被告提供由业主委员会设立在被告处的财务专用账目账册，并明确为属于原告所有70%部分收益的专用账户，被告辩称并未设立相关账册，原告也不能对于已经设立账册举证证明，故对原告的该项诉请原审法院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州华新国际物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内归还原告苏州都市花园业主委员会公共收入150000元；
二、驳回原告苏州都市花园业主委员会的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取71178元，由原告苏州都市花园业主委员会负担67878元，被告苏州华新国际物业管理有限公司负担3300元。被告应负担之款项已由原告预交，原审法院不再退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。
二审中上诉人提交以下证据：
1、合同自然终止通知书和致函，证明双方在2012年11月5日达成终止合同的约定，并且协商在2013年1月31日退出小区管理。
2、业主委员会向江苏省财政厅提出的举报投诉书两份，分别是投诉举报方本会计师事务所和元融会计师事务所，证明业委会征求了专业人士意见，该五份审计报告违背合同约定和法律规定，属于不实的虚假审计报告，并已向相关部门举报。
被上诉人质证认为：对第一份证据，上诉人提供的由被上诉人出具的函并非原件，真实性无法认可。补充说明的是，2012年到2013年业委会确实有意向另聘物业公司，但是因为诸多原因未实现，苏州工业园区物业主管部门也就是房管局不同意本案被上诉人离场，因为没有新的物业公司进场。直到2014年1月，被上诉人才获准离场。期间被上诉人依然承担了一年多的亏损。对第二份证据，投诉书是上诉人自行制作，不能作为证据使用，只是表达了上诉人对相关问题的看法。
二审中，上诉人申请对鉴定审计报告与物业合同和相关法律规定是否相符进行鉴定。就此被上诉人认为：对鉴定申请不应支持，审计报告中列举的数据，上诉人没有提出异议。会计师事务所做出的审计报告依据的规则与本案没有利害关系。本案中，一审法院参考审计报告的意义在于了解有关项目是否处于亏损状态，从相关数据的分析看，显然项目是亏损的。上诉人提到的8%的酬金，在审计报告中有所提及，这是符合合同约定的。只是在财务记载上属于项目的成本还是属于物业公司的收入，是需要双方按合同约定履行的。本身不影响审计报告在哪一部分记载这一数据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于商铺租金和车位费收益分配方法问题。根据双方签订的物业服务合同，公用部位、公共场地、共用设施设备的经营收益，包括原由上诉人提取的30%的收益部分在内，应全部用于补贴物业管理公共性服务费用不足。结合上诉人原审起诉时及一审中的相关陈述，商铺租金和车位费均应认定属于上述收益范畴，故应按照上述约定予以处理。上诉人主张双方就收益收取事宜系委托关系，故应予返还，与合同约定内容不符，不予支持。由第三方出具财务报告符合双方合同约定，上诉人并未提出证据予以反驳或推翻，原审法院参照其确认相关事实并无不当。根据报告相关内容，在将商铺租金和车位费收益计入的情况下，上诉人在2009年至2013年间均系亏损经营状态，原审法院认定上诉人不具备返还收益的基础应属适当。程序上，本案一审因适用普通程序审理，故未超过法定审限，上诉人的相关主张缺乏依据，不予支持。
综上，上诉人苏州都市花园业主委员会上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71178元，由上诉人苏州都市花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵东
代理审判员 裘实
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 孙贞