广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉区法民初字第1824号
原告黎杰。
原告黎琨。
原告黎国富。
原告黎国志。
原告黎国俭。
五原告委托代理人赵洪，广西三益律师事务所律师。
被告玉林市斯壮房地产开发有限公司。
法定代表人贺春发，经理。
委托代理人林靖波，广西国锐律师事务所律师。
原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭诉被告玉林市斯壮房地产开发有限公司（以下简称斯壮公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成由审判员黄健才担任审判长，人民陪审员李红、吴红参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。书记员温雅婷担任法庭记录。原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭的委托代理人赵洪和被告斯壮公司的委托代理人林靖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭诉称：原告与被告于2004年10月8日签订《拆迁补偿安置协议书》（产权调换），原告将座落于原玉林镇民主路1-2号的房屋与被告进行产权调换，交房屋给被告进行拆迁，被告按协议将房屋建好后，将产权调换房屋交付给原告。2010年3月1日，原告与被告签订《拆迁安置补充协议书》，明确了商铺置换的相关问题，被告在玉林市××世纪广场××层安置给原告的商铺建筑面积18平方米，具体商铺座落在玉林市凯旋世纪广场第一层1F012号商铺的一半，该商铺建筑面积为36.17平方米，超出应安置面积18.17平方米，超出安置面积的部分原告同意按单价每平方米25000元（总价454250元）支付购房款给被告，购房款在协议签订后两个月内支付250000元给被告，余款204250元从被告聘请的商业运营管理公司应支付给原告的租金中扣除，在三年内扣完，商铺的租金按每月180元／平方米计租，租金自2010年11月1日开始计算。在扣除全部购房款后，被告应办好商铺房产证给原告。补充协议签订后，原告已按协议的要求将25000元购房款支付给被告，也将商铺租给被告经营，按协议约定原告欠被告购房款为204250元，在商铺租赁的三年内已扣完，以后租用就应当支付租金给原告，但是被告已有近两年没有支付租金给原告，计算至2015年8月1日被告已欠租金166854.2元。同时被告也没有按协议书约定办好商铺的房产证给原告。被告的行为严重违反了双方协议中的约定，构成严重违约行为。为此请求法院判决：1、解除原、被告于2010年3月1日签订的拆迁安置补充协议书，将商铺交还给原告；2、判令被告办好商铺房产证给原告；3、判令被告支付商铺租金166854.2元给原告，该租金计算到2015年8月1日；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明五原告的主体身份资格；
2、电脑咨询单，证明被告的主体资格及工商登记情况；
3、拆迁补偿安置协议书，证明原告与被告房屋拆迁及房屋产权调换的事实；
4、拆迁安置补充协议书，证明原告与被告对商铺置换及购买租赁等问题和被告欠租金事实；
5、一层平面图，证明原告置换及购买商铺的具体位置。
被告斯壮公司答辩称，一、原告的第一项请求不成立。该协议有效，其没有违约行为，不存在合同解除的条件，但答辩人可将置换部分的18㎡交给原告自行处置。二、原告的第二请求不成立。2004年9月29日合同第八条第4条约定：“甲方（即被告）应协助乙方办理产权调换房屋的房屋所有权证，办理回建房产证时，房产管理部门（财税部门）按被拆除建筑面积所收的费用由甲方承担，超出部分由乙方（即原告）承担”。可见，办理房屋登记的申请人是原告。其只应尽到协助义务，而原告至今没有请求其提供何种协助，又没有负担超出原拆除面积部分的费用并付清买卖价款，因此该请求没有事实和法律依据。三、原告的第三项请求不成立，2010年3月1日补充协议书第三条约定，其置换给原告的商铺，原告按每月180元／㎡的租金水平返租给被告聘请的公司，租期8年。而原告取得的置换面积，根据该协议第一条约定为18㎡，第三条约定：“甲方置换给乙方的商铺，乙方应按每月180元／㎡的租金水平返租给甲方聘请的公司，….租金自2010年11月1日开始计付，….具体返租合同另行签订”。但是，原告在该补充协议签订后并没有与运营公司签订返租合同，原告应当取得的租金不能按照该协议约定的180元／㎡计算，而应当按照实际租金的收入水平计算。2012年10月31日，被告为减少损失，与黄炜签订了《商铺租赁协议》，约定包括原告置换所得的商铺均租赁给黄炜使用，租金标准为50元／㎡。因此，原告置换所得商铺的租金每月为900元（50元／㎡×18㎡﹦900元，2010年11月1日至2015年8月1日共57个月的租金为51300元，若按原告主张的180元／㎡计算，亦为184680元，亦不足以抵销该协议第二条约定的买卖余款204250元，原告请求被告支付租金166854.2元没有事实和法律依据。至于原告请求支付被告愿意出卖给其的、超出安置面积的18.17㎡的问题，首先是原告至今仍然没有支付完毕该18.17㎡商铺的购买款，其次是双方的补充协议书第三条约定计算租金是被告置换给原告的商铺（即18㎡）。因此，该18.17㎡商铺被告至今没有交付给原告，原告也没有付清买卖价款，不符合由原告收取租金的条件，原告将其列入收取租金的范围没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求中，除被告愿意将其置换所得的18㎡交给原告外，原告的其余诉讼请求均不成立，依法应予驳回。
被告斯壮公司为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明与原告置换铺面相邻的铺面，单价为34047元／平方米，被告以25000元单价将置换之外的18.17平方米出卖给原告，已充分照顾其利益；
2、拆迁安置补充协议书，证明合同约定计算租金的是置换给原告的18平方米铺面，置换之外的18.17平方米买卖商铺在其付清购买价款前不计租金；
3、商铺租赁协议，证明自2013年1月1日起，包括原告置换的商铺在内的商铺为每月50元／平方米，原告主张按照每月180元／平方米与事实不符。
被告斯壮公司在庭审中提供的《玉林晚报》一份，证明2012年已经通知购房业主提交资料办理产权证书。
经质证，被告斯壮公司对原告在举证期限内提供的证据的真实性无异议，但是对证明4的内容有异议，补充协议里面所说的结算租金的是置换给乙方的18平方米商铺，不包括出卖的18.17平方米在内；原告未签订返租合同，不符合按照每月180元／平方米计算租金的条件。对被告有异议的证据4，本院认为，根据《拆迁安置补充协议书》第二条的约定，在原告已支付购房款250000元后，应认定原告应收取租金的面积已包括18.17平方米在内。
经质证，原告对被告斯壮公司提供的对被告在举证期限内提供的证据1的真实性及证明内容有异议，认为这个证明与本案无关。对证据2的真实性及证明内容有异议，认为合同上的明确是的18平方米，而多出的18.17平方米已经按照合同上购买的应算在租金里面。对证据3的真实性及证明内容有异议，认为这个协议与本案无关。
经质证，原告对被告斯壮公司在庭审中提供的《玉林晚报》一份的真实性无异议，但认为原告没和被告签订合同，所以无法办理房产证。
对原告有异议的证据1，本院认为，结合原告购买的18.17平方米商铺的价钱相比同类的优惠及被告对此价格的陈述，应认定该面积亦属于安置的范围。对证据2，《拆迁安置补充协议书》并没有明确约定付清购房款前原告购买的18.17平方米商铺不计租金。对证据3，应认定与本案无关。对被告斯壮公司在庭审中提供的《玉林晚报》一份，只能证明被告已在报纸上刊登通知办理房产证的事实，但不能直接得出其已通知原告办理房产证的结论。
综合全案证据及当事人陈述，本院确认案件以下法律事实：
五原告与被告斯壮公司于2004年10月8日签订《拆迁补偿安置协议书》（产权调换）一份，该协议书约定原告将座落于原玉林镇民主路1-2号的房屋【土地使用权证号：玉国用（1999）字第10291-1095号】交给被告进行拆迁，被告斯壮公司将房屋建好后，按协议将产权调换房屋交付给原告。2010年3月1日，五原告与被告又签订《拆迁安置补充协议书》一份，该《补充协议书》第一条约定被告在玉林市××世纪广场××层安置给原告的商铺建筑面积为18平方米，该商铺的面积包含应当分摊的面积。第二条约定置换的商铺座落在玉林市凯旋世纪广场第一层1F012号商铺的一半，该商铺建筑面积为36.17平方米（含公摊面积），超出应安置面积18.17平方米，超出安置面积的部分五原告同意按单价25000元／平方米（总价454250元）支付购房款给被告，购房款在协议签订后两个月内支付250000元给被告，余款204250元从被告斯壮公司聘请的商业运营管理公司应支付给原告的租金中扣除，在三年内扣完。第三条约定被告置换给原告的商铺，原告应按每月180元／平方米（建筑面积）的租金水平返租给被告聘请的商业运营管理公司，租期8年，租金自2010年11月1日开始计付，具体返租合同另行签订。双方至今没有签订返租合同
另查明，被告斯壮公司至今没有聘请商业运营管理公司经营管理相关商铺，均系由被告斯壮公司自行出租。
还查明，原告与被告斯壮公司签订《拆迁安置补充协议书》后已按约定将购买的18.17平方米的款项中的250000元支付给被告，但双方至今亦没有签订《房屋买卖合同》。
此外还查明，被告斯壮公司出卖给原告的18.17平方米商铺的25000元／平方米的价格低于同类的34047元／平方米价格。同时还查明，被告斯壮公司安置给原告建筑面积为36.17平方米的商铺已具备办理房产证的条件。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告斯壮公司出卖给原告的18.17平方米商铺的所有权从何时起转移给原告所有？2、被告斯壮公司计算给原告的租金应以多少面积计算？每平方米为多少元？
关于争议焦点1，被告斯壮公司出卖给原告的18.17平方米商铺的所有权从何时起转移给原告所有的问题。本案中，原告主张被告从2010年11月1日起开始扣除租金抵扣其所欠的款项应包括18.17平方米的商铺在内，被告则主张应从原告支付完毕所欠的购房款后才能计算租金。对此本院认为，被告以远低于市场价格将超出安置面积的18.17平方米商铺优惠出卖给原告，双方实际上已将此作为整体安置的一部分内容进行处理，且双方在《拆迁安置补充协议书》约定原告支付250000元给被告后，余款204250元从被告斯壮公司聘请的商业运营管理公司应支付给原告的租金中扣除，在三年内扣完。根据双方约定的每月180元／平方米的租金水平返租给被告聘请的商业运营管理公司，租金自2010年11月1日开始计付的约定，则3年的租金总额为：180元／月×36.17平方米×36个月﹦234381.6元，与原告所欠的余款204250元基本相当，由此可认定双方在《拆迁安置补充协议书》中约定租金的计算面积为36.17平方米，即超出安置面积的18.17平方米已计算在内，即从2010年11月1日起，原告购买的18.17平方米商铺的所有权已转移给其，被告仅对原告所欠的余款204250元享有债权。故对被告的主张本院不予支持。
关于争议焦点2，被告斯壮公司计算给原告的租金应以多少面积计算？每平方米为多少元的问题。本院认为，因已认定从2010年11月1日起，原告购买的18.17平方米商铺的所有权已转移给其，因此应认定被告斯壮公司计算给原告的租金应以36.17平方米计算。另被告主张租金计算应以其出租给他人的50元／平方米标准计算，对此本院认为，被告在《拆迁安置补充协议书》已明确约定租金的标准为每月180元／平方米，被告出租给他人的租金是多少并不影响原、被告之间租金的约定。被告虽辨称原告没有和运营公司签订有返租合同，但事实上，被告并没有聘请有相关的运营公司，相关的商铺出租业务均由被告自行出租管理，被告此辨称没有事实依据，本院不予采信。因此讼争商铺的租金标准应按每月180元／平方米计算。据此，从2010年11月1日起至原告诉请的2015年8月1日止，共57个月，被告应支付给原告的租金为：180元／月×36.17平方米×57个月﹦371104.2元，扣减双方约定的以租金抵购房款后为：371104.2元－204250元＝166854.2元。
另对原告提出的解除原、被告于2010年3月1日签订的《拆迁安置补充协议书》，将商铺交还给原告的问题。本院认为，由于原、被告双方签订的《拆迁安置补充协议书》的相关条款内容不具体，被告未支付所欠原告的租金系双方对相关条款的理解存在争议，其并非故意违约，且被告也没有法律规定的可以解除合同的法定情形，故对原告此诉请本院不予支持。
对原告提出的判令被告办好商铺房产证给其的诉讼请求。2004年10月8日原、被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第八条第4条约定：“甲方（即被告）应协助乙方办理产权调换房屋的房屋所有权证，原拆迁房屋有房产证的，办理回建房产证时，房产管理部门（财税部门）按被拆除建筑面积所收的费用由甲方承担，超出部分由乙方（即原告）承担；原拆迁房屋无房产证的，办理回建房产证时，房产管理部门（财税部门）所收的费用由乙方承担”。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，房屋买卖过户的营业税由卖方缴纳，契税由买方缴纳。另依据交易习惯，房产过户的手续费、评估费、测绘费、房产证工本费等费用均是由买方交纳。本案中，原告的房屋在《拆迁补偿安置协议书》中仅注明有土地证并没有房产证，故办理房产证所需的各项费用应按照有关法规规定各自交纳。庭审中，被告已确认讼争的36.17平方米商铺已具备办理房产证的条件，因此被告应在本判决生效后的30天内协助原告办理讼争的36.17平方米商铺的房产证给原告。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百二十五条第一款、第二进百二十六条之规定，判决如下：
一、被告玉林市斯壮房地产开发有限公司协助原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭将讼争的座落在玉林市凯旋世纪广场第一层1F012号的36.17平方米商铺的房产证办理完毕给原告（以被告出具完毕办理房产证所需的相关手续给原告自行办理为限）。其中办理房产证所需缴纳的营业税由被告负担，契税和其它过户费用由原告负担。
二、被告玉林市斯壮房地产开发有限公司支付至2015年8月1日止的租金166854.2元给原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭。
三、驳回原告黎杰、黎琨、黎国富、黎国志、黎国俭的其他诉讼请求。
本案受理费14478元，由被告玉林市斯壮房地产开发有限公司负担。
上述判决，义务人应在本案判决书生效之日起30日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费14478元（受理费户名：玉林市财政局，账号：20×××77，开户行：农行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄健才
人民陪审员 吴 红
人民陪审员 李 红
二〇一六年五月十二日
书 记 员 温雅婷