福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终2054号上诉人（原审原告）：潘淑媛，女，1975年1月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：孔令旭，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建莆田宝胜建设开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰村，组织机构代码证代码61125332-2。法定代表人：郑庆模，董事长。委托诉讼代理人：林志杰，福建升恒律师事务所执业律师。上诉人潘淑媛因与被上诉人福建莆田宝胜建设开发有限公司（以下简称宝胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人潘淑媛的委托诉讼代理人孔令旭、被上诉人宝胜公司的委托诉讼代理人林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘淑媛上诉请求：一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2626号民事判决，予以改判；二、判令宝胜公司继续履行合同义务，为潘淑媛申请办理并取得讼争房屋的房屋权属证书；三、判令宝胜公司按照合同约定承担违约责任，向潘淑媛支付自2013年9月20日起至上述房屋权属证书交付给潘淑媛之日止以已付房价款843194元为基数，按日万分之二计算逾期取得房屋权属证书所产生的违约金；四、本案一、二审的诉讼费用由宝胜公司承担。事实与理由：一、由于宝胜公司存在超审批建设，违反建设工程规划条件的行为，致潘淑媛至今不能取得讼争房屋的房屋权属证书，宝胜公司应当按照双方约定的违约金标准支付违约金。二、宝胜公司请求法院减少违约金的抗辩不符合违约金调整的条件。一审法院认为违约金过高，将违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率，并大幅度调整宝胜公司承担违约责任的比例（从100%调整为50%），没有事实根据，不符合惩罚性违约金设立的宗旨。宝胜公司辩称：一、宝胜公司作为合同一方，根据《合同法》第114条的规定，享有请求法院调低合同约定违约金的权利，一审将本案的违约金调整为按同期同类公积金标准计算是合法的；二、富贵苑延迟办理产权证并非宝胜公司单方原因所致的，有政府部门工作效率迟延因素，如在具体如何处理不符合原规划审批的整改时，政府有关部门仍然要等待市政府的处理意见布置后才启动有关的处理工作。三、一审根据莆田房地产办理产权证中的实际情况，衡平开发商、政府、业主各方利益，基于正常办事客观上也需要的合理时间延迟，扣除2个月，再兼考虑政府在处理办产权证中统一政策的延迟因素，确定开发商在代办产权证中的不可控因素，认定开发商承担50%的延迟责任，判决调整宝胜公司的违约金承担既符合《合同》第14条约定的“如因出卖人原因”的违约责任即应当剔除开发商不可控因素的违约责任，也符合《合同法》第114条及《合同法解释》第29条的规定，一审的判决是合法合理的，应当得到维持。潘淑媛向一审法院起诉请求：一、宝胜公司立即为潘淑媛办理“宝胜富贵苑”（宝胜小区C区）2＃楼16层1603号商品房的房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给潘淑媛；二、宝胜公司立即向潘淑媛支付自2013年9月20日起至上述房屋权属证书交付给潘淑媛之日止以843194元为基数，按日万分之二计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金；三、本案的诉讼费用由宝胜公司承担。一审法院认定事实：宝胜公司以出让方式取得位于荔城区拱辰宝胜小区地块的土地使用权，[国有土地使用权证号为莆国用（2002）字第C25104号]。经批准，宝胜公司在该地块上建设商品房，名称为宝胜富贵苑2#楼，建设工程规划许可证号为建字第350300200908012号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）060/061号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第30号。2010年9月12日，潘淑媛与宝胜公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为MF-2007-01-№0240214]，约定潘淑媛以单价6838元/㎡（总价款843194元）向宝胜公司购买宝胜富贵苑2#1603号商品房一套（建筑面积为123.31㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：2010年10月6日前支付全部购房款的40%，余下60%由银行提供按揭贷款。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。其中，在合同补充协议第二条约定：土地及房屋转让办证交易费、登记、备案、契税、印花税由出卖人承担交纳。专项维修基金及按揭保险费由买受人承担交纳。2011年7月13日，潘淑媛与案外人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工行荔城支行）签订《个人购房借款/担保合同》一份：约定潘淑媛通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为350000元，贷款款项直接划至宝胜公司的账户：14×××15。案外人工行荔城支行于2011年11月15日向宝胜公司支付按揭贷款350000元。潘淑媛分别于2010年9月12日、2011年4月21日向宝胜公司交纳首付款343194元、购房款150000元。宝胜公司已于2013年6月22日将讼争房屋交付潘淑媛使用，但至今尚未为潘淑媛办理讼争房屋的房屋权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。2013年10月15日，莆田市城乡规划局向市城市管理行政执法局作出《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]81号），确认宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目工程已竣工并向该局申请办理规划条件核实，并要求该局将该项目批后跟踪监察的相关情况进行函复。2015年5月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出《规划条件核实一次性告知函》（莆规（荔）告[2015]04号），对宝胜富贵苑1#-5#商住楼及地下室建设工程项目规划条件核实情况告知如下：1、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058B，核算绿地面积为5518.31㎡，绿地不足820㎡。2、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058，基底建筑占地面积超出审批283.85㎡，造成计容建筑面积增加973.12㎡。3、地面停车泊位未按总平面图布置划定，地面停车泊位不足37个。4、5#楼东侧新增门卫室，未审批。2015年4月23日，宝胜公司出具《承诺函》一份，承诺保证在2015年12月31日前办完。若届时未做到，按双方合同约定处理。现因讼争房屋的权属证书未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为：潘淑媛与宝胜公司签订的《商品房买卖合同》一份，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。潘淑媛已交纳清楚本案讼争房屋2#楼1603号商品房的购房款。潘淑媛、宝胜公司虽在《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，办理产权证书需经买受人（潘淑媛）书面委托，潘淑媛主张双方有办理委托手续，且该手续由宝胜公司持有，但双方在合同补充协议中约定，办理产权证书的相关费用（土地及房屋转让办证交易费等）由出卖人承担，同时，宝胜公司承诺保证于2015年12月31日办理完毕，故应视为宝胜公司已经接受潘淑媛的委托。因宝胜公司没有办证职能，故宝胜公司仅能代潘淑媛向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。现双方确认于2013年6月22日办理讼争房屋的交接手续，而宝胜公司至今尚未代为潘淑媛申请办理讼争房屋的权属证书的登记手续，故潘淑媛请求宝胜公司为其办理讼争房屋的权属证书的登记手续不能成立，根据本案的实际情况，宝胜公司可以代为潘淑媛申请办理讼争房屋的权属证书。宝胜公司已于2013年6月22日将讼争房屋交付潘淑媛使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，宝胜公司应于商品房交付使用后60日内（即2013年8月21日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年9月20日）为潘淑媛取得房屋权属证书，宝胜公司于2015年5月18日才取得《规划条件核实一次性告知函》，认定宝胜公司存在绿地不足820㎡、基底建筑占地面积超出审批283.85㎡，造成计容建筑面积增加973.12㎡，地面停车泊位不足37个等违反建设工程规划条件的行为，无法取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致宝胜公司至今无法代为潘淑媛申请办理房屋权属证书，故宝胜公司已构成违约，应承担相应的违约责任。宝胜公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟及合同中约定的违约金过高，应当按照公积金贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，具体到本案，潘淑媛在银行办理按揭贷款手续，若按照合同约定的以购房款为基数日万分之二计算的违约金将远远超过未办理出房屋权属证书给潘淑媛的实际损失，故违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率。且因办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非宝胜公司所能控制，若均由宝胜公司来承担责任，对宝胜公司有失公平，故在扣除合理期限（两个月）后，一审法院酌情调整宝胜公司承担违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内代为潘淑媛申请办理坐落于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑2#1603号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给潘淑媛，潘淑媛应当予以必要的配合；二、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内支付给潘淑媛逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（其中自2013年11月21日起至《不动产权证书》登记在潘淑媛名下止以843194元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金；违约金最高限额为252958.2元）；三、驳回潘淑媛对宝胜公司的其他诉讼请求。如果宝胜公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2448元，由宝胜公司负担。本院二审期间，潘淑媛没有提供新的证据。宝胜公司提供莆田市人民政府[2016]32号专题会议纪要一份，欲证明政府在处理宝胜富贵苑规划条件验收时，由于市政府统一政策造成办证处理时间的延迟，该延迟是宝胜公司不可控的政府原因造成的，不是合同约定的属出卖人单方责任造成的延迟，应当相应扣减宝胜公司违约时间的计算。经质证，潘淑媛认为，对真实性没有异议，但对证明对象有异议，不能证明宝胜公司的主张，反而能证明宝胜公司在商品房建设中违反建设工程规划许可证，是导致不能办理房产证的主要原因。本院经审查认为，潘淑媛对宝胜公司提供莆田市人民政府[2016]32号专题会议纪要的真实性没有异议，本院予以确认。经审理查明，潘淑媛、宝胜公司对一审法院查明的事实均没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有宝胜公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面原因，一审法院结合本案的具体情况，酌情调整宝胜公司承担按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金并无不当。综上所述，潘淑媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由潘淑媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄珊珊审 判 员  陈利强代理审判员  许秋红二〇一六年十二月九日书 记 员  翁丽芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。