广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1940号
原告侯信上。
委托代理人陈福有，广西广来律师事务所律师。
委托代理人黎玉尧，广西广来律师事务所律师。
被告胡亚君。
被告姚凯。
原告侯信上与被告胡亚君、姚凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员王兴霞适用简易程序，分别于2015年11月23日、2015年12月23日公开开庭进行了审理，书记员陆世任担任法庭记录。原告侯信上的委托代理人陈福有、黎玉尧，被告胡亚君、姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯信上诉称：2014年3月12日，原告侯信上与被告诉胡亚君、姚凯签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方（胡亚君、姚凯）租赁甲方（侯信上）位于南宁市江南区××80号的房屋第一至第六层，用于办公、办学及宿舍使用，并约定了租金、水电费交纳标准及时间、违约责任等。双方签订合同后，被告从未按照合同约定交付租金水电费，多次逾期交付租金及水电费。累计从2015年3月至2015年10月31日止，被告拖欠租金为250000元。因两被告至今未完全搬离租赁房屋，两被告拖欠的水电费自2015年1月5日计算至2015年8月31日，共16391元，此后的水电费至两被告搬离之日再计算。根据相关法律和司法解释的规定，原告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，也无法办理相关的房产证明，故原、被告双方签订的租赁合同无效。但原告仍可以向两被告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及水电费。故原告请求法院判令：1.请求法院依法确认原、被告于2014年3月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.两被告搬出并腾空其占有使用原告位于南宁市江南区××80号一至六层楼房屋；3.两被告向原告支付其2015年3月至2015年10月31日止占有使用费共250000元人民币；4.两被告向原告支付因其逾期未支付占有房屋使用费给原告造成的利息损失5210元人民币（以本金250000元为基数，自2015年4月1日计至两被告全部支付房屋占有使用费之日止按年利率6%计算）；5.两被告向原告支付其占有使用房屋期间使用的水电费共16391元（该水电费应计至两被告实际搬离之日为止，现暂自2015年1月5日起计算至2015年8月31日止）；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。
原告侯信上为其主张在举证期限内提供的证据有：
1.房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；
2.南宁市江南区沙井街道南乡村村民委员会证明，证明侯信安是本案租赁房屋的所有权人；
3.侯信安出具的证明，证明原告侯信上有权出租房屋和收取租金；
4.通知5份，证明被告一直拖欠租金和水电费。
原告侯信上于庭审时提供的证据有：
5.通知，证明由于两被告拖欠租金，原告于2015年11月5日通知被告搬离租赁房屋。
被告胡亚君、姚凯辩称：原告与被告已结清2014年度的租金，原告主张的利息计算没有依据。被告拖欠原告租金并未达到250000元，拖欠租金情况详见被告提供的租金明细表。2015年1月4日以前的水电费被告已经全部结清，2015年1月5日至2015年11月17日，被告尚欠原告20908元水电费。对原告提出的第2项诉讼请求，被告同意搬离租赁房屋。
被告胡亚君、姚凯对其辩解在举证期限内提供的证据有：
房屋租金明细表及付款凭证，证明被告支付租金及水电费的情况。
本院依职权通知案外人侯××进行询问并制作询问笔录，证明本案涉诉房屋为侯××修建，其向法院出具的证明内容属实。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证认为：对证据1无异议；证据2、3与本案无关联；对证据4真实性无异议，但对载明的滞纳金有异议。原告对被告提供的证据有异议，认为被告未提交证据原件。庭后经本院再次询问，原告表示经核对后认可被告提交的付款凭证及其在租金明细表上所列明内容，包括：被告应交租金、水电费金额及被告已交纳的租金和水电费、押金金额。
本院对当事人提供的证据经审核后认为：双方当事人对原告提供的证据1、5及被告提供的证据无异议，本院予以采信。原告提供的证据2系村委会出具，证据3系案外人侯××的证人证言，经本院向侯××本人核实，该证明确系侯××本人出具，证据2、3内容相互印证，可以证实本案涉案房屋为侯××所修建及侯××授权侯信上管理房屋的事实，本院对该事实予以采信。原告提供的证据4能证明原告催促被告交纳租金及水电费的事实，本院对该事实予以采信。
综合上述本院认定的证据，本院经审理查明：原告侯信上（甲方）与被告胡亚君（乙方）于2014年3月12日签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市江南区××80号房屋第一至第六层出租给乙方，用于办公、办学（音乐、美术、播音主持）及宿舍；租赁期限3年，从2014年5月1日起至2017年5月1日止，合同签订日自2014年5月1日止为装修期不计入租金；租金及交纳期限：第一年360000元，以后每年在上一年度基础上提高10%，租金每三个月缴清一次，乙方需在租期届满前15天预付下期租金，第一次租金付款时间为2014年7月25日，第二次付款时间为2014年8月25日；以后按每三个月缴清一次；乙方使用的水电费以供水供电部门的价格为基数，外加上公摊部分分担，乙方须在每月15日前缴清上月水电费。乙方在合同签订后2天内向甲方交付履约保证金10万元，乙方提前退租房屋，保证金归甲方所有；乙方依约定交付租金、水电费、通信、收视费、卫生费及其他应该承担的费用，逾期不交须缴纳滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的1%向甲方缴纳滞纳金；乙方拖欠甲方的租金及其他费用达1个月，视作乙方自行终止本合同，乙方应在接到甲方通知7天内自行迁出，并补交所欠甲方的一切费用和滞纳金，若乙方不按时迁出，每逾期一天，则按合同约定的日租金和其他费用的两倍计收。合同还就其他事项作出约定。
合同签订当日，原告即将租赁房屋交付被告使用。因被告欠付租金及水电费，原告先后五次发通知向被告催收。后因双方协商未果，原告遂于2015年10月8日向本院提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的租赁合同及被告支付拖欠的租金、水电费等。审理中，经本院释明《房屋租赁合同》为无效合同，原告遂变更其诉讼请求如前所述。
诉讼过程中，原告于2015年11月5日书面通知被告搬离所租赁房屋。被告在其向本院出具的房屋租金明细表中列明：其自2014年5月1日至2015年10月31日期间，被告共应向原告支付租金为525000元，被告已经向原告交纳租金325000元，押金100000元，仍欠水电费20908元，并主张以押金抵扣所欠租金。原告对被告列明的租金和水电费无异议，但不同意以押金抵扣租金，并表示由于2015年11月1日以后原告已将房屋另行租赁给案外人，故不再主张2015年11月1日以后的房屋占有使用费及水电费。
另查明，南宁市江南区××80号房屋系案外人侯××修建。侯××未取得该房屋所在土地的使用权，亦未取得建设规划许可证，未办理房屋所有权证。南宁市江南区××村村民委员会出具证明，证明该房屋为村民侯××所建。侯××向本院出具证明称其全权委托原告侯信上管理该房屋，委托权限包括以侯信上名义签署租赁合同将该房屋出租、收取租金，并以侯信上自己的名义向法院提起租赁合同纠纷诉讼。经本院传唤侯信安到庭核实，其对以上证明的内容予以认可。
本院认为：一、关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
南宁市江南区××80号房屋系案外人侯××修建后委托侯信上以侯信上自己的名义出租及就租赁纠纷提起诉讼，故侯信上有权出租该房屋并作为本案原告就该房屋的租赁纠纷提起诉讼。原、被告双方签订的房屋租赁合同虽然是双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案查明南宁市江南区××80号房屋并未取得建设工程规划许可证，故原告侯信上就该房屋与被告胡亚君、姚凯签订房屋租赁合同无效。
二、关于原告主张的房屋占有使用费及水电费。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故虽原、被告签订的房屋租赁合同无效，由于原告已将房屋实际交付给被告使用，被告亦已经实际占用房屋及使用过程中产生的水电费，故被告仍应按照租赁合同的约定的标准支付房屋占有使用费及水电费。原告认可被告使用租赁房屋至2015年10月31日。经双方核对，被告自2014年5月1日至2015年10月31日期间，被告共应向原告支付租金（即房屋占有使用费）为525000元，被告已经向原告交纳租金325000元，尚欠租金200000元及水电费20908元。此外，被告主张已向原告支付押金100000元，应以押金抵扣部分房屋占有使用费，但原告不同意。本院认为，由于本案所涉租赁合同无效，双方因合同所取得的财产应各自返还，原告已实际收取被告押金100000元，即负有向被告返还该项押金的义务，故被告主张以押金抵扣房屋占有使用费合法合理，本院予以采纳，以押金100000元抵扣相应的房屋占有使用费后，被告仍应向原告支付其拖欠的房屋占有使用费为100000元、水电费为20908元。对原告主张的房屋占有使用费及水电费的超出部分，本院不予支持。
三、关于原告主张的房屋占有使用费利息损失。
由于原、被告双方签订的租赁合同无效，双方对此均负有责任，无效合同的当事人不应就合同的签订和履行取得利益，故即使被告迟延支付房屋使用费，原告亦不能因此而享有利息收益，原告主张被告应迟延支付房屋使用费的利息损失缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
四、关于原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求。
由于诉讼过程中原告认可被告于2015年11月1日以后已经将房屋另行租赁给他人，并因此放弃主张此后的房屋占有使用费，故原告要求被告搬离租赁房屋的事实基础已不存在，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告侯信上与被告胡亚君、姚凯于2014年3月12日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告胡亚君、姚凯支付原告侯信上房屋占有使用费100000元；
三、被告胡亚君、姚凯支付原告侯信上水电费20908元；
四、原告侯信上的其他诉讼请求。
案件受理费2513元，诉讼保全费1762元，共计4275元，由原告侯信上负担2194元，被告胡亚君、姚凯负担2081元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费4306元（汇款户名：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××17；注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时请清单将开户行的全称写完整）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王兴霞
二〇一六年二月二十日
书记员 陆世任
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。