北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1856号
上诉人（原审原告）北京旭辉阳光置业有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号126室。
法定代表人林伟，副董事长。
委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
委托代理人赵君，女，1983年3月22日出生。
上诉人（原审被告）黄文栋，男，1978年8月3日出生。
委托代理人郜琳茹，北京邦文律师事务所律师。
上诉人北京旭辉阳光置业有限公司（以下简称旭辉公司）、黄文栋因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人旭辉公司的委托代理人王国鹏、赵君，上诉人黄文栋及其委托代理人郜琳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，旭辉公司诉至原审法院称,2014年1月5日，旭辉公司、黄文栋双方签订《北京市商品房预售合同（非住宅类）》（合同编号Y××）及附件并办理了联机备案。黄文栋购买旭辉公司开发的位于北京市通州区××号商品房，商品房总价1,370,778元。附件五约定：黄文栋应于2014年1月5日前付清690,778元，剩余购房款68万元以银行贷款方式支付……若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人应按北京市商品房预售合同第十一条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任。北京市商品房预售合同第十一条约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金”。附件十第十五条约定：“在该商品房预售合同由于任何原因而提前解除或终止的情形下，合同解除后，买受人应在5日内与出卖人共同办理或自行办理有关合同及房屋的登记备案解除手续，每延迟一日，买受人需向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金”。截至目前，黄文栋仅支付690,778元，虽经旭辉公司多次催告仍未足额履行义务。2015年6月18日，旭辉公司委托律师向黄文栋发出解约催告函。现黄文栋申请的银行贷款已于2015年10月16日批贷，旭辉公司同意继续履行合同。旭辉公司要求依法判决黄文栋立即支付旭辉公司逾期付款违约金250,104元（每日按逾期应付款的万分之六即408元计算，自2014年2月15日起至2015年10月20日）；诉讼费由黄文栋承担。
黄文栋在原审法院辩称：我要求履行合同，我贷款已经下来了。我不同意支付违约金。贷款方也在拖我的时间。如果法院判我违约金的情况下，我认可法院的判决。旭辉公司交房也违约了，旭辉公司应该在2014年12月30日交房，到现在旭辉公司也没交房。
原审法院经审理查明：2014年1月5日，旭辉公司、黄文栋双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y××）（以下简称预售合同）及附件并办理了网签。预售合同约定：“第三条、基本情况：该商品房为北京市通州区××号商品房（以下简称涉案房屋）；第五条、计价方式与价款：商品房总价1，370，778元；第六条、付款方式及期限：见附件五；第十一条、逾期付款责任：1、（2）逾期超过60日后……自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金；第十二条、交付条件：（一）出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；第十四条、逾期交房责任：1、逾期超过60日后……自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。预售合同还约定了其他内容。附件五约定：“二、房款方式：买受人应当在2014年1月5日付清所购商品房房款金额690,778元；剩余房款金额为680,000元，买受人以银行贷款的方式支付；三、（2）3）在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照预售合同第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利；6）尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期，买受人应当按照预售合同第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款”。
上述合同签订后，黄文栋依约支付了首付款，后于2015年10月支付了购房款18万元，尚欠50万元未支付。旭辉公司表示，在黄文栋支付18万元之后，银行已于2015年10月16日就未付房款批贷，旭辉公司同意继续履行合同。
关于银行贷款获批延期的原因，黄文栋表示其系于2014年10月份收到银行通知后开始自行办理的贷款，但因自身债务的原因没批准，后来黄文栋补交18万元房款就批准了。旭辉公司称签订合同时银行人员在场，当时通知了黄文栋贷款材料事宜。
关于房屋交付问题，旭辉公司表示现在涉案房屋还未装修完，黄文栋系在买房时与第三方签订的装修合同。黄文栋称自己未和第三方签过装修合同，也未交过任何相关费用。经本院释明，旭辉公司未在举证期限内提交相关装修合同。旭辉公司表示不清楚涉案小区有多少买房人已收房。旭辉公司提交一份日期为2014年12月23日的寄件人留存单，并表示没有邮件回执单，邮寄内容标注为“入住通知书”。黄文栋表示未收到过入住通知书。
原审法院认定上述事实的证据有《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》复印件及双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
本案中，黄文栋在签订预售合同之后理应积极办理银行贷款手续，但由于其自身信用问题，直至2015年10月16日才获批50万元贷款。根据附件五第三款（2）6）的约定，“自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期”，而在签订本合同后一年多的时间相关房屋贷款一直未获银行批准，理应按照约定转为一次性付清余款，但黄文栋直至2015年10月才陆续通过现金支付及银行贷款的形式付清余款，故黄文栋理应承担逾期付款责任。对于旭辉公司主张的逾期期间和计算方式，理由正当，法院予以支持。
关于交房一事，法院认为旭辉公司构成逾期交房，理由有二：一、现涉案房屋正在装修过程中，旭辉公司虽主张装修系黄文栋与案外人在签订预售合同之时自行订立的装修合同，但该主张旭辉公司既未能举证证明也不符合交易习惯，且黄文栋不予认可，旭辉公司亦不能说明小区内其他房屋的收房情况，故法院难以采信；二、旭辉公司提交了一份标注“入住通知书”的寄件人存单，但未能提供黄文栋签收的回执单，且黄文栋对此不予认可，故无法证明旭辉公司向黄文栋通知过收房一事。综上两点理由，法院认定旭辉公司存在逾期交房的违约行为，理应按照约定承担违约责任。现黄文栋以旭辉公司逾期交房作为抗辩理由之一，拒绝支付违约金，理由正当，故对于2014年12月31日至2015年10月20日期间的违约金，旭辉公司、黄文栋双方予以折抵，黄文栋还应支付旭辉公司2014年2月15日至2014年12月30日的违约金共计130152元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、黄文栋支付北京旭辉阳光置业有限公司逾期付款违约金十三万零一百五十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京旭辉阳光置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
旭辉公司、黄文栋不服原审法院判决，向本院提起上诉，旭辉公司的上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判黄文栋立即支付旭辉公司逾期付款违约金119952元（每日按逾期应付款的万分之六即408元计算，自2014年12月31日起至2015年10月20日）。上诉理由：一审判决超出诉讼请求，违反处分原则，黄文栋并未提出反诉，也未明确要求旭辉公司如何承担违约责任，一审法院不应超出旭辉公司的诉讼请求审理逾期交付问题，更不应直接代被告确定诉讼请求并支持其诉讼请求；一审判决认定旭辉公司逾期交付房屋缺乏依据，房屋交付不属于本案审理范围，一审法院对举证责任分配错误，装修合同应由黄文栋提供；黄文栋未付清房款前不具备收房的先决条件，合同附件十《补充协议》第九条第五款约定“在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、违约金（若有）、税（包括但不限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修基金、买受人在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费、其他费用）、因实测房屋面积增加导致必须增加的房价款、提交齐备的材料（以出卖人的书面通知为准，与政府主管部门规定不一致的，以政府主管部门规定为准）、以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全额划入出卖人账户、向出卖人清偿担保债务（若有）]，否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人还有权拒绝交付该商品房，且交付时间和产权办理时间相应顺延，而不承担任何违约责任，并视为因买受人原因未能按期办理交接手续，按照预售合同第十六条及补充协议约定处理。”据此，黄文栋应在2014年12月30日前缴清购房款、契税、专项维修资金、物业费等，但是，黄文栋直到2015年10月20日才付清房款，黄文栋在2015年10月20日前不具备接受商品房的先决条件；旭辉公司已经通知黄文栋办理入住手续。旭辉公司已经按照黄文栋提供的通讯地址发出《入住通知书》，按照合同附件十《补充协议》第十六条第八款的约定，应当视为已经送达，旭辉公司无需另行提交签收回执单即可认定黄文栋已经收到《入住通知书》；黄文栋已经收房并委托第三方上海新置建筑工程有限公司办理收房手续，第三方已经实际收房并进行装修，目前尚在装修过程中。黄文栋辩称，不同意旭辉公司的上诉请求，理由与黄文栋的上诉理由一致。
黄文栋的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回旭辉公司的诉讼请求。上诉理由：一审法院错误认定黄文栋具有逾期付款违约行为，黄文栋自身信用没有问题，造成迟延贷款是工商银行与旭辉公司的原因，工商银行拖延了审核期限造成迟延贷款的事实，旭辉公司迟延将贷款资料信息转交给建设银行的行为具有重大过错，是导致继续迟延付款的重要原因；一审法院适用法律错误，一审法院应适用《合同法》中最重要的公平原则，合同附件五第三款（2）6）是格式条款，应为无效条款，该条款约定黄文栋办理贷款合同的起始日为“本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内”而不是提交给银行贷款申请审核资料的30日内，约定不明，且双方没有达成补充约定，亦为无效条款；黄文栋的付款义务已经完成，合同目的已经实现，旭辉公司没有任何损失，一审判决黄文栋承担逾期交房责任有失公平；即便一定要将逾期交房责任界定到黄文栋身上，判决的违约金金额明显畸高；本案应借鉴适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，依法驳回旭辉公司的一审诉讼请求。旭辉公司辩称，黄文栋逾期付款属实，一审事实认定正确，贷款未获批是因为黄文栋负债过高，旭辉公司对贷款未获审批没有过错；一审法院适用法律正确，黄文栋主张的无效条款虽为格式条款，但我公司已通过下划线方式进行了提示，约定也没有排除其主要权利或加重其义务，不属于无效情形；合同附件五第三款（2）6）约定了具备银行放贷条件，原因是银行根据法律规定要整个项目封顶，取得竣工备案表，才具备放贷条件，该约定是房地产交易市场的惯例，而且根据竣工备案时间能够确定具体时间；我公司并非没有损失，本案并不是不可归责于双方的情形，而是因为对方自身原因导致，不应适用最高院司法解释第二十三条的规定；约定的违约金没有明显畸高，黄文栋在诉讼中也没有要求调整。
本院在二审中补充查明：旭辉公司表示于2015年9月22日收到黄文栋补交房款180000元，于2015年10月16日收到剩余房款500000元，黄文栋对上述付款时间表示认可。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，旭辉公司与黄文栋签订的商品房预售合同及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人的合法权益，故而合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于黄文栋是否应承担逾期付款的违约责任一项，根据本案查明的事实，涉案商品房预售合同签订后，黄文栋在支付了首付款后，因其自身原因导致银行贷款获批延期，直至2015年10月方付清全部房款。黄文栋逾期支付房款的行为构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。黄文栋关于贷款迟延获批责任不在于其、其不应承担逾期付款责任的主张缺乏依据，本院不予支持。旭辉公司要求黄文栋承担合同约定的逾期付款责任，本院予以支持，然其主张的逾期付款违约金的计算方式不符合案件事实。根据二审补充查明的事实，黄文栋于2015年9月22日补交房款180000元，于2015年10月16日付清剩余房款500000元，本院依据合同约定及黄文栋实际付款时间计算黄文栋应付违约金应为245880元。
关于旭辉公司是否应承担逾期交房的违约责任一项，根据合同附件十《补充协议》第九条第五款约定，黄文栋在未付清合同约定的相关款项前，旭辉公司有权拒绝交付该商品房且交付时间相应顺延而不承担违约责任。因此黄文栋主张旭辉公司承担逾期交房的违约责任缺乏依据，原审法院认定旭辉公司应承担逾期交房的违约责任并对2014年12月31日至2015年10月20日期间的违约金予以折抵系认定错误。综上所述，原审法院对双方违约金进行折抵缺乏事实及法律依据，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13122号民事判决；
二、黄文栋于本判决生效之日起七日内支付北京旭辉阳光置业有限公司逾期付款违约金二十四万五千八百八十元；
三、驳回北京旭辉阳光置业有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费2716元，由北京旭辉阳光置业有限公司负担222元（已交纳），由黄文栋负担2494元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费5636.46元，由黄文栋负担4988元（已交纳2910元，余2078元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京旭辉阳光置业有限公司负担648.46元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 刘 向 飞
代理审判员 楚 静
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 刘旭萌书记员胡实