广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2289号
上诉人（原审原告，反诉被告）：汪智勇，男，1964年5月8日出生，汉族，户籍所在地：广东省韶关市武江区。
委托代理人：句礼洋，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：邓孝平，男，1964年7月22日出生，汉族，户籍所在地：深圳市龙华新区。
上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第228号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告汪智勇（反诉被告）诉称：2012年6月5日，原告与被告签订了厂房租赁合同，合同约定“原告租赁被告所有的位于惠州市石湾镇的平鹏厂厂房及宿舍，合同期限从2012年6月20日至2015年6月20日为期三年，合同同时约定原告需向被告缴纳厂房保证金137792元”。合同签订后原告通过原、被告双方的朋友茹先生转定金3万元给被告，另通过工商银行转款137792元给被告，被告实收原告厂房保证金167792元；2015年3月份在租金合同履行期限即将届满前三个月，原告告诉被告“合同期满后不再续约，后三个月的租金从缴纳的保证金中扣除”，被告表示同意，2015年6月原告在租期将至时要求与被告结算并清点机械设备想搬离租赁处，遭到被告的阻扰，原告至今仍有印花色网8套、办公设备、宿舍铁床、饭桌、钢圆桶等物品被被告无故扣押。原告是一家生产加工型企业，被告所扣押的设备是原告生产必需品，为了维护原告自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即返回原告交纳的厂房押金102803元；二、依法裁定被告立即停止侵权，归还原告的印花设备色网、铁床等（详见物品清单）；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其主张在举证期限内所提供的证据有：一、租赁合同书，证明原、被告之间租赁合同关系及原告交付保证金的事实。二、中国工商银行个人业务及收据，证明原告向被告转款137792元缴纳保证金的事实及被告收取原告先期订金3万元的事实。三、付款证明及收电费单，证明被告收取原告保证金167792元的事实。四、扣押物品明细及清单，证明被告无故扣押原告生产设备的事实。五、被扣押物品的价值清单，证明被扣押物品的价值。
一审被告邓孝平（反诉原告）辩称：原告的诉讼不能成立，涉案合同的期限为2015年6月20日，原告从2015年3月份开始就没有交房租、水电费（欠6758元）。合同第五条约定每个月5号之前要交房租水电，未交造成的经济损失由原告负责，我方帮原告装电用了68500元，当时由原告的朋友带过来，其朋友收了18000元的介绍费。2012年8月份对账后原告仍欠我24132.68元，2015年4月份欠水电费6508元、厂租19396元，5月份欠水电费7685元、厂租19396元，6月份水电费是3376元、厂租19396元，7月份厂租19396元，8月份厂租19396元，9月份厂租14204元，厂房装修花了45000元。被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：一、费用清单，证明原告所欠的费用明细。二、博罗县石湾镇村镇建设管理所出具的广东省行政事业性收费统一票据两份、证据一份、建设用地规划许可证、《土地转让合同》及《补充协议》，证明被告为该厂房的合法拥有人。
一审被告邓孝平反诉称：一、2012年8月被反诉人租赁反诉人厂房时欠反诉人24132.68元、代装电表的费用68500元、代付中介费18000元，合计92132.68元，且被反诉人还欠2015年3月份水电费6758元，4月份水电费6508元及房租19396元共25904元，5月份水电费7685元及厂租19396元共27081元，6月份水电费3376元及厂租19396元共22772元，故至被反诉人搬离时尚欠反诉人费用175147.68元。二、被反诉人搬离反诉人厂房后因费用没交，经多次书面通知被反诉人，被反诉人仍然没有到反诉人处清理欠费及交接问题，且被反诉人在此期间通过法院起诉反诉人而令到反诉人厂房没法及时外租或使用，被反诉人的物品仍占用反诉人厂房，反诉人应收取被反诉人2015年7月份租金19396元、8月份租金19396元、9月份22天（计至开庭日）租金14204元，合计52996元。三、被反诉人在租赁期间损坏玻璃窗6个，拆了一道路砖墙没有补回，地面500平方米打烂没修补，一楼顶开了一个一米孔没补，一楼开了两个孔没补，厂房内卫生间门全坏没修补，两个大门全坏没修，一楼内四周多色油全弄脏，花池45米挖空没补，经有关部门估价费用约45000元。综上，被反诉人至今欠反诉人费用合计273143.68元，因被反诉人和合同期间内每月按时缴纳费用，故按合同第5条，反诉人有权终止厂房租赁合同并不退还反诉人押金，请求依法判令：一、被反诉人立即交清欠款273143.68元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加占用厂房租金请求）；二、反诉费用由被反诉人承担。被告为其反诉在举证期限内所提供的证据与本诉答辩的证据一致。
一审原告对被告的反诉请求答辩称：反诉人所提交的深圳市富达投资公司的收据不予认可，该收据只是一个博罗石湾工程部的公章，真实性无法认可，且与本案没有关联性，在原告的本诉中，反诉人已经列明了安装电表的费用是6450元；第二份收据是18000元介绍费的收据，对该收据不认可，即使发生了厂房的终结费用，按照正常的也是反诉原告承担的费用；第三份收据出具的时间是2015年7月1日，内容是今收到我方的租金19369元，6月份的水电费3376元，2015年6月20日被反诉人、反诉人之间的合同已经终止，根据被反诉人、反诉人之间签订的合同明确约定，厂房租金18896元／月，至于2015年4月份和5月份，6月20日终止合同未满一个月，当时反诉人同意被反诉人拿厂房的保证金支付4、5、6三个月的租金；反诉人提供的通知不认可，在2015年6月16日，我方已经开始搬机器设备，并要求反诉人退还剩余的厂房押金，反诉人以各种理由拒绝支付，并在被反诉人搬迁时阻扰被反诉人搬迁，反诉人提到了7、8、9三个月厂房租金，被反诉人认为该租金的产生应由反诉人承担，因为在合同到期后，原告要求搬迁，反诉人却阻扰，由此产生了经济损失应由被告承担，对于反诉人提到了45000元的估价费用，无事实作依据，由法院依法认定。原告为其反诉答辩所提供的证据与本诉请求的证据一致。
在庭审，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的证据一、证据二、证据三无异议；对证据四表示东西是原告自己放在那里的，被告叫原告来搬但是原告都不搬，根本没有交接，现在门上锁了，钥匙还在原告手里；对证据五表示原告把值钱的设备搬走了，现在留在厂房里的只是没有用的，后来原告来被告厂房拿东西，被告没有同意，后来原告就走了。原告对被告所提供的证据一、证据二均不予认可。
一审查明的案件事实
一审审理查明，2012年6月5日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定：一、被告将位于惠州市石湾镇平鹏厂房（二栋二层）面积约2162平方米及宿舍（一栋第二层8间）面积约418平方米出租给原告；二、原告租赁被告厂房、宿舍及空地期限为3年，自2012年6月20日至2015年6月20日；三、厂房、宿舍及空地租金每月共计人民币壹万捌仟捌佰玖拾陆元（18896元）；四、原、被告签订合同时，原告向被告支付保证金人民币壹拾叁万柒仟柒佰玖拾贰元（137792元）和第一个月的租金人民币壹万捌仟捌佰玖拾元（18896元），合同期满原告付清租金及一切费用后，被告将保证金全额退还给原告；五、原告应于每月5日前向被告交付租金，逾期5天未付租金，被告有权终止合同，并保留使用其他合法手段追缴的权利，由此造成的经济损失由原告方负责。合同还对其他的事项进行了约定。
原告于2012年4月13日向被告支付了定金3万元，后原告通过银行转账方式向被告支付了保证金137792元，被告共收取了原告的保证金167792元。
2015年6月16日，因原、被告双方未续约，原告开始将设备搬离厂房，后因原告拖欠被告2015年4月份、5月份、6月份租金及水电费，被告在原告搬迁最后一批机器设备时予以阻扰，现还尚存一些机器设备在被告的厂房里。
2015年10月25日，被告认为原告对厂房的部分设施造成了损坏，遂向本院申请委托有资质的部门对有关损失进行价格评估，本院依据被告的申请依法委托了博罗县物价局价格认证中心对相关损失进行评估，该中心于2016年1月18日作出了博价鉴字（2016）35号《价格鉴定结论书》：本案涉厂房及宿舍损坏的恢复原状费用合计人民币57605.4元。
本案案涉厂房及宿舍并未取得《建设工程规划许可证》。
2015年11月2日，因有部分机器设备还留置在被告的厂房里，本院依法作出（2015）惠博法湾民初字第228号《民事裁定书》，依法裁定：查封原告汪智勇留置在邓孝平厂房内的机器设备等财产一批。
在庭审中，原、被告对租金的金额产生了争议，原告认为厂房租金每月为18896元，被告认为租金每月为19396元。
一审判决理由和结果
一审认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案案涉厂房未取得《建设工程规划许可证》，因此原告与被告所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，不受法律保护。
关于租金数额的问题，原、被告合同约定为18896元，在原告提供的收据中，被告已收取原告的租金为18896元，而被告所提供的2015年4月、5月、6月的收据，收据上的金额为19396元，上述月份被告并未收取原告的租金，因此本院依法认定每月租金的金额为18896元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”在本案中，双方所约定的租赁合同期限届满日期为2015年6月20日，原告的机器设备还停放在被告厂房里，至今仍未搬走，虽被告在原告搬离最后一批机器时有阻扰的行为，但被告的目的是为了与原告结清租赁期限的费用，因此原告的机器设备存放在被告厂里，实际上是占用了被告的厂房，依法应支付被告厂房2015年7月、8月及9月份的三个月使用费共56688元（18896元／月×3个月），被告在本案中诉请的使用费为52996元，与本院所计算的不符，对被告未提起诉讼的部分视为对权利的放弃。而对于2015年9月20日后所产生的使用费，原告应予以支付，因此被告请求原告支付使用费至机器设备彻底搬离被告厂房时止，合理合法，本院予以支持。
原告在庭审中已自认其拖欠被告2015年4月份厂房使用费18896元、5月份18896元、6月份12931元，合计50723元；关于水电费部分，原告自认拖欠2015年3月份2615.4元，4月份水电费7008元，5月份5000元，6月份暂无，合计14623.4元。虽然被告对上述金额不予认可，但是未提供相应的证据进行反驳，因此，本院依法认定原告欠被告2015年4月、5月、6月的厂房使用费和电费共计65346.4元。
原告与被告双方所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照该条规定，被告所收取原告的167792元押金应退还给原告。
在本案中，原告在租赁厂房期间对厂房造成了损坏，经评估为57605.4元，该款原告应予以赔偿，但被告诉请的金额为45000元，对被告未提起诉讼的部分视为对权利的放弃，本院依法支持损失为45000元。
被告诉请的中介费18000元及安装电器设施费用68500元，被告未提供证据证明上述费用为原告委托被告支付，应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。
关于原告诉请的被告停止侵权并归还设备的问题，在本案中，被告虽有在原告搬迁最后一批机器设备时有阻扰的行为，但并不表示被告霸占了该批机器设备，因此原告诉请归还机器设备没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告（本诉原告，反诉被告）汪智勇与被告（本诉被告，反诉原告）邓孝平于2012年6月5日所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，不受法律保护。
二、被告（本诉被告，反诉原告）邓孝平应于本判决发生法律效力之日起七日内返还厂房租赁押金167792元给原告（本诉原告，反诉被告）汪智勇。
三、原告（本诉原告，反诉被告）汪智勇应在本判决发生法律效力之日起七日内支付2015年3月水电费2615.4元、4月份租金18896元及水电费7008元、5月份租金18896元及水电费5000元、6月份租金12931元，合计65346.4元给被告（本诉被告，反诉原告）邓孝平。
四、原告（本诉原告，反诉被告）汪智勇应在本判决发生法律效力之日七日内支付2015年7月、8月、9月的厂房使用费52996元（2015年9月份后的厂房使用费按照18896元的标准计算至原告的机器设备全部搬离为止）及赔偿厂房使用损失45000元给被告（本诉被告，反诉原告）邓孝平。
五、驳回原告（本诉原告，反诉被告）汪智勇的其他诉讼请求。
六、驳回被告（本诉被告，反诉原告）邓孝平的其他反诉请求。
本案受理费费2356元，反诉费2699元，合计5055元，由原告承担2656元，被告承担2399元。
二审诉辩主张
宣判后，一审原告、反诉被告汪智勇不服向本院提出上诉称：1、请求依法撤销博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第228号判决的第四项，判决上诉人无需支付2015年7、8、9月的厂房使用费52996元（2015年9月份后的厂房使用费按照18896元的标准计算至原告的机器设备全部搬离为止），改判上诉人无需赔偿被上诉人厂房使用损失45000元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实及理由：一、原审法院认定“虽被告在原告搬迁机器时有阻挠行为，但被告的目的是为了与原告结清租赁期限的费用，原告的机器设备存放在被告厂里，实际上是占用了被告的厂房，依法应支付7、8、9月的使用费56688元，对于2015年9月20日后所产生的使用费，原告应予支付至彻底搬离为止”判决错误，应予纠正。首先，原审法院即认定上诉人在搬迁机器设备过程中被上诉人有阻挠行为，又不认定被上诉人的行为构成侵权行为自相矛盾，判决认定事实错误。上诉人对其需要搬迁的机器设备享有占有、使用、收益、处分的权利，任何阻挠其权利实现的行为均构成侵权，本案中在上诉人与被上诉人所签订的租赁合同到期后搬迁机器设备合情合法，被上诉人多次阻挠上诉人搬迁应构成侵权，在原审庭审中被上诉人对于阻挠行为也予以认可，而原审法院仍不认定被上诉人侵权明显是错误的。其次，原审法院程序违法。在原审立案后，上诉人要求原审法院就被上诉人侵权行为裁定停止侵权，但原审法院置之不理，后上诉人又以被上诉人所扣留的机器设备是用于生产经营，被上诉人的侵权行为会扩大损失为由向原审法院申请先予执行，但原审法院仍没有任何书面或口头答复，程序严重违法。最后，上诉人所缴纳给被上诉人的厂房押金足够抵扣所欠厂房使用费，被上诉人没有任何理由阻挠上诉人搬迁机器设备，对于被上诉人阻挠上诉人搬迁机器设备造成的扩大损失应由被上诉人承担。根据原审查明的事实上诉人在签订租赁合同时曾向被上诉人缴纳了167792元的押金，而上诉人拖欠的厂房使用费仅为65346.4元，抵扣使用费后被上诉人仍需退还押金，被上诉人无故阻挠的行为造成损失扩大，其应承担不利后果。被上诉人无故阻挠上诉人搬迁机器设备的行为构成侵权，对于其侵权行为造成的扩大损失应由其自行承担，原审法院枉顾上诉人的诉请，判决上诉人承担损失是错误的，请二审法院依法纠正。二、原审法院判决“原告在租赁厂房期间对厂房造成损坏，经评估为57605.4元，原告应予赔偿45000元”，程序错误、认定事实错误、判决违反法律规定。首先，原审法院判决认定的依据博价字（2016）35号《价格鉴定结论书》，系在原审举证期间届满后且庭审结束后多日向法院申请鉴定，程序违法。其次，对于该鉴定机构的选取并未通知上诉人，剥夺了上诉人的权利：最后，博价字（2016）35号《价格鉴定结论书》在没有原状可参照的情况下，鉴定恢复原状需要57605.4元是错误的，原审法院在无证据证明厂房损坏部分是上诉人所为的情况下判决上诉人承担恢复原状费用是错误的，请二审法院依法纠正。综上所述，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请二审法院本着“以事实为依据、依法律为准绳”的原则，对于一审法院的错误，依法予以纠正。二审庭审期间，上诉人汪智勇补充了如下上诉意见：一、一审法院程序违法，上诉人一审时提起的诉请侵权部分，被上诉人在一审中反诉是以合同纠纷，上诉人一审与被上诉人的诉请不是同一法律关系，根据民诉法关于反诉的规定，反诉与本诉的诉请需基于相同的法律关系，因果关系，或基于相同的事实，所以上诉人一审的诉请与被上诉人的诉请不是同一法律关系，不应一并审理，所以程序违法。二、一审法院认定事实错误，一审法院的判决中已明确上诉人搬迁被上诉人有阻挠行为，法院驳回诉请归还是错误的，根据物权法的规定，上诉人对自己的机器设备享有占有、使用、收益、处分的权利，一审法院在认定事实时，在确认阻挠行为的同时又不确认被上诉人的侵权行为，甚至要求返还设备都不予支持，显然错误，所以一审法院的判决应不予支持。上诉人使用法律手段仍不能追回自己的设备，上诉人没有其他手段拿回自己的设备了；三，一审法院一审中没有原告申请又无被告申请就查封了设备，上诉人多次要求不予查封，但并未得到支持。
被上诉人邓孝平二审庭审时书面提交答辩状称：一审法院作出的第四项判决合理合法，应予以维持。1、在本案中，一审法院对被答辩人占用答辩人厂房的事实作出了认定，该认定合理合法，依法应予维持，被答辩人占用了答辩人的厂房，按照关于审理城镇租赁合同的司法解释第五条的规定，被答辩人应按照合同的约定支付占用费给答辩人，被答辩人所称的答辩人有侵权行为，答辩人没有任何侵权行为，被答辩人拖欠答辩人的租金，答辩人为了维护自己的合法权益，使自己的债权能够得到顺利的实现，行为是合理合法的，因此，被答辩人应支付占用费给答辩人。2、被答辩人在使用答辩人的厂房期间，造成了厂房的损坏，答辩人为了对相关损坏物品进行价格评估，一审法院按照法定程序依法委托了有资质的评估部门进行评估，评估部门对现场进行勘察，依法作出了评估报告，该价格评估报告合理合法，被答辩人在租赁厂房期间对厂房造成损坏，理应进行赔偿，因此，请求二审法院依法予以支持。综上，一审法院所作出的第四项判决合理合法，依法应得到支持，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，双方均未提交新证据。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
裁判理由及结果
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》经一审认定无效，双方当事人均不持异议，故本院不再评判。本案争议焦点是上诉人应否支付2015年7月以后的厂房占用费及应否赔偿被上诉人厂房使用损失。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同的期限为2012年6月5日至2015年6月20日，合同到期时，上诉人不再续租，并开始搬厂。但上诉人从2015年4月开始未再交纳租金，因此拖欠被上诉人三个月租金。上诉人称已与被上诉人协商过以押金抵扣租金，故在最后三个月未交纳租金，但未提供证据予以证明，且被上诉人不予认可，故对上诉人的该主张不应采信。但上诉人在承租厂房时已向被上诉人交纳了合计167792元的保证金，该款完全足够用于抵扣拖欠的租金，法律亦无规定拖欠租金，出租人享有留置承租人财产的权利，因此被上诉人阻挠上诉人搬迁机器设备不当，由此造成的后果应由被上诉人自负，即对因此产生的占用费应由被上诉人自负。一审在查明押金足够抵偿租金、被上诉人仍阻挠搬迁的情况下却判决要求上诉人支付因被上诉人的过错原因产生的占用费有失公平，应予以纠正。被上诉人应及时将上诉人的机器设备返还给上诉人。对于厂房损失费问题，上诉人在使用厂房过程中，对厂房造成的损坏已经一审法院委托鉴定确认，故上诉人上诉要求不承担损坏费用，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人的诉讼请求理由充分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第228号民事判决第一、二、三、六项；
二、撤销博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第228号民事判决第五项。
三、变更博罗县人民法院（2015）惠博法湾民初字第228号民事判决第四项为：上诉人汪智勇在本判决生效7日内赔偿被上诉人邓孝平厂房使用损失45000元。
本案一审受理费5055元由上诉人负担2000元，被上诉人负担3055元，二审受理费2356元由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一六年九月二十七日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；