辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00080号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李子文，男，1992年12月31日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区振工街**号3-1-2。
委托代理人：孔宪伟，北京市佳圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李兴华，男，1980年3月20日出生，回族，无职业，住丹东市元宝区中宝委10组天后宫街***号。
委托代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。
上诉人李子文与被上诉人李兴华房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2014年9月10日作出(2014)兴民一初字第00118号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人李子文的委托代理人孔宪伟，被上诉人李兴华的委托代理人王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李子文一审诉称，原告与被告于2010年9月17日签订房屋租赁合同，约定：被告将坐落于丹东沿江开发区L区63号楼101、102、201、202室共三层楼房租赁给原告使用，租赁期为三年，期间为2010年9月21日至2013年9月21日，租金为每年45万元，原告交付被告押金10万元，租赁期满后十日内被告应退还原告押金。合同成立后，原告于2010年9月17日支付给被告第一年租金45万元和押金10万元，第二年、第三年租金原告也都如期支付给了被告。期间经被告同意，原告对房屋进行了装修。由于被告没有及时对房屋屋面防水进行维修，致使原告在租赁期间受到了很大的经济损失。2013年9月18日经被告委托人孙海燕验收后，原告将房屋腾出。原告腾房后，多次要求被告退还房屋押金，被告一直没有退还。原告认为，原告已按合同约定腾出房屋，但被告违约没有退还押金，故诉至法院请求判令被告退还原告房屋租赁押金10万元。
原审被告李兴华一审辩称，原告诉请没有事实及法律依据，应依法驳回。根据双方签订的租赁合同，在租期届满后应通知出租人到场，房屋装修原则保持不动，如有损坏或恢复不了应向出租方赔偿损失，如没有损坏，出租人才会十日内返还押（租）金。原告租赁期满后通知被告验房，被告发现原告将楼梯、地板拆除，被告要求原告恢复原状，交付房屋，赔偿损失。但原告拒不恢复原状，也不交付房屋，因此被告不能按合同交付押金。
反诉原告李兴华诉称，2010年9月17日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定甲方（反诉原告）将坐落于丹东沿江开发区L区63号楼101、102、201、202室共三层楼房租赁给乙方（反诉被告）用于商业网点，房屋建筑面积680平方米；租赁期间为2010年9月21日至2013年9月21日止,租金为每年45万元整；乙方在承租期内购置的设施归乙方所有，租赁期满乙方有权拆走，期满撤离时需通知甲方到场，房屋装修原则保持不动，如有损坏和恢复不了的乙方应按恢复原态价值，向甲方赔偿损失。合同签订后，反诉原告依约交付房屋，但是反诉被告在租赁期满后拒不交付租赁房屋，并将房屋毁损。故请求法院判令反诉被告赔偿租金损失（自2013年9月21日至返还房屋时为止，每月按37500元计算）；判令反诉被告支付租赁房屋恢复原状所需费用（以鉴定意见为准）。
反诉被告李子文辩称，反诉原告陈述是虚假的，反诉被告已经按照合同约定将租赁房屋退还给反诉原告，并且反诉原告的代理人孙海燕予以验收，反诉被告已经提前将租赁房屋整理并经反诉原告验收，反诉被告拒不交房没有法律和事实依据。
原审法院经审理查明，2010年9月17日原告（反诉被告）李子文与被告（反诉原告）李兴华的委托代理人孙海燕签订房屋租赁合同，约定甲方（被告）将坐落于丹东沿江开发区L区63号楼101、102、201、202室共三层楼房（建筑面积680平方米）租赁给乙方（原告）用于商业经营；租赁期间为2010年9月21日至2013年9月21日止,租金为每年45万元整，押金为10万元整；……乙方在承租期内购置的设施属乙方所有，租赁期满乙方有权拆走，期满撤离时须通知甲方到场，房屋装修原则保持不动，如有损坏和恢复不了的乙方应按恢复原态价值，向甲方赔偿损失，如无异议，甲方于十日内将押金10万元退还乙方，否则每逾期一天按房租加倍增收违约金。合同签订后，被告依约交付房屋，原告也按期交纳房租。合同到期后，原告将案涉房屋二、三层房屋部分地板及楼梯扶手拆走，一楼两个门垛亦有损坏。被告在验收房屋时认为原告在撤出房屋时拆走楼梯和地板违反合同约定，要求原告恢复原状并拒绝返还押金，原告因此拒绝交付房屋。
另在庭审中，人民法院依被告申请委托丹东鸭绿江资产评估有限公司对案涉房屋二、三层房屋地板、楼梯扶手及一楼两个门垛恢复原状费用进行了评估，该评估公司出具丹鸭评报字（2014）第20号资产评估报告书，评估结论为上述资产恢复原状所需费用为26308元。在该评估公司对案涉房屋评估当日即2014年5月8日，原告将案涉房屋倒出并交付被告。被告据此增加诉讼请求，请求反诉被告（原告）赔偿其租金损失计算到2014年5月8日，共计283750元。
原审法院认为，原告李子文与被告李兴华签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应确认有效。双方均应按照合同约定履行义务。因合同中对租赁期满后的装修及设施已有明确约定，故原告拆走案涉房屋二、三层房屋部分地板、楼梯扶手及损坏一楼两个门垛的行为已明显违反合同约定，经评估后上述损失恢复原状所需费用为26308元，该笔费用应从10万元押金中予以扣除，剩余73692元押金被告李兴华应返还原告李子文。故对原告李子文要求被告李兴华返还押金73692元的请求予以支持。对于原告要求被告返还全部10万元押金的请求不予支持。对于合同期满后反诉被告（原告）撤出租赁房屋的时间，合同中有明确约定，且合同中对反诉原告（被告）不按时返还押金的行为，亦进行了约定，反诉被告理应通过其他途径保护自己的权益，而不应继续占有案涉租赁房屋并拒绝倒出，其行为给反诉原告造成了消极的财产损失，理应赔偿。故对于反诉原告要求反诉被告赔偿租金损失的请求予以支持。对于赔偿数额的计算期间及标准，应从2013年9月21日期满后五日即2013年9月26日至2014年5月8日止，反诉被告按双方约定的年租金45万元的标准向反诉原告支付赔偿金，即2013年9月26日至2014年4月26止为450000/12×7=262500元；2014年4月27至2014年5月8日为450000/12/30×12=15000元；合计为277500元。因合同约定如期满后终止合同，承租方五日内全部撤出，故上述期间应从2013年9月26日起算，对反诉原告要求从2013年9月21日起计算赔偿金的请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付案涉房屋二、三层部分地板、楼梯扶手及一楼两个门垛维修费用26308元，反诉原告可在反诉被告交付的10万元押金中直接扣除，不需反诉被告另行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告李兴华于本判决生效后七日内返还原告李子文押金73692元；二、反诉被告李子文于本判决生效后七日内支付反诉原告李兴华赔偿金277500元；三、驳回原告李子文的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李兴华的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，评估费5000元，由原告李子文负担2803元，被告李兴华负担3347元;反诉费3012元，由反诉被告李子文负担2946元，反诉原告李兴华负担66元。
上诉人李子文二审诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。上诉人不存在违约事实，上诉人与被上诉人的房屋租赁到期后，被上诉人理应退还全部房屋押金；上诉人已经于2013年9月18日将租赁物退还给被上诉人，并且被上诉人予以验收和接收，一审判决让上诉人承担逾期交房赔偿金于法无据。故请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。
被上诉人李兴华二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人李子文与被上诉人李兴华所签订的房屋租赁合同，系合同双方当事人的真实意思表示，双方均无异议，且无违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行。合同履行期满后，双方均应按合同约定履行交付房屋及返还押金的义务，因上诉人未按合同约定原样交还房屋，双方发生争议致使涉案房屋未能及时交接，庭审中双方对涉案房屋的交接时间节点2014年5月8日均无异议，应以该日为涉案房屋交接的时间节点，上诉人对其未按合同约定按时交还房屋所发生占有房屋期间的租金，应承担给付房屋租金的责任。上诉人在合同期满后，未按合同约定将房屋按原样交付，经资产评估公司评估涉案物品损失价值为26308元，故上诉人应予赔偿。按合同约定租赁合同期满后被上诉人应全额返还房屋押金，而在抵扣物品损失后，押金余款原审业已判令返还，不存在返还部分押金的事实，原审对于“原告”要求“被告”返还全部10万元押金的请求不予支持的表述不当，应予纠正。上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5312元，由上诉人李子文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 王海鹰