黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第494号
上诉人（原审被告）田胜利，男，1951年11月6日生，汉族，退休职工，住哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审被告）田静，女，1977年4月8日生，汉族，哈尔滨市南岗区中和顺仪寿衣店业主，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人狄红斌（系田静之夫），男，1976年12月30日生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）王淑珍，女，1943年1月3日生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人任雅芝（系王淑珍之女），女，1963年6月8日生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人王涛，黑龙江嵘斗律师事务所律师。
上诉人田胜利、田静因与被上诉人王淑珍权属纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一民初字第00492号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理此案。上诉人田胜利、上诉人田静及其委托代理人狄红斌，被上诉人王淑珍的委托代理人任雅芝、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年王淑珍与案外人王风义签订房屋买卖合同，王淑珍购买了案外人位于哈尔滨市南岗区中和街6号，建筑面积91.91平方米的房屋。王淑珍购买是田静在该房内经营哈尔滨市南岗区中和顺仪寿衣店，为个体经营。田静使用该房是从案外人王凤义处租赁的，田静自称从1999年起一直租用该房，因此期间并非连续签订书面合同，审理中未提供租赁合同，从王淑珍提供的2005年7月1日田胜利与案外人签订的租赁合同显示田胜利的租期至2007年10月10日，田静自称向案外人缴纳租赁费至2014年9月末，每年43000元。2014年8月15日，王淑珍取得了哈尔滨市南岗区中和街63号3单元1层1号住房的房屋所有权证。
王淑珍在一审中诉称：2013年12月，王淑珍通过骄阳房地产中介公司介绍购买了南岗区中和街63号房屋一处，房屋原房主为王风义。2005年7月10日，王凤义之女王晓丽将房屋租给田胜利、田静使用，租期最晚到2007年10月10日，现租赁期已过。王淑珍与王凤义房屋交易过程中曾找过田胜利、田静，其不购买并同意从房屋中搬出。王淑珍取得房屋产权后，多次找田胜利、田静协商要求其搬出未果。为此诉至人民法院，请求判令：田胜利、田静携带货物、物品及营业执照（哈尔滨市南岗区中和顺仪寿衣店）从南岗区中和街63号3单元l层1号房屋中迁出；支付从南岗区中和街63号3单元l层1号房屋中迁出前的租金，每月按l0000元计算。
田静在一审中辩称：田胜利、田静于1999年从原房主王凤义手中租赁了该房屋，一直经营寿衣店。因为租了很多年，所以后来就没有签订租赁合同，是到期给房主支付房租，继续使用房屋。田胜利、田静是与原房主王凤义签合同，后期一直支付房租，与王淑珍无关也不认识，所以不同意王淑珍的诉讼请求。
田胜利未出庭、未答辩。
原审判决认为：2014年8月15日，王淑珍依法取得了哈尔滨市南岗区中和街63号3单元1层1号房屋的所有权证书，据此依照《中华人民共和国物权法》的规定王淑珍享有该房屋的所有权，现田静承认向原房主交纳租金至2014年9月末，其未举示证据证明现在其对该房仍然具有合法的使用权，因此田静继续使用王淑珍所有的房屋无法律依据，王淑珍要求田静携带个人全部物品从房屋中迁出，该院应予支持。田静作为哈尔滨市南岗区中和顺仪寿衣店的业主应支付使用该房期间的租赁费，王淑珍主张按每月10000元的标准，从2013年12月18日起算，无事实及法律依据，不能支持。田静承认此前租金每年43000元，可参照此标准执行。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十八条、第六十六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第2、3款之规定判决：，一、二被告田胜利、田静于本判决生效后15日内携带个人全部物品从哈尔滨市南岗区中和街63号3单元1层1号住房内迁出；二、被告田静于本判决生效后15日内给付原告王淑珍从2014年10月1日起至本判决履行期限届满之日止的租金，按每月3583元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告田静负担。
原审被告田胜利、田静不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决基本事实不清，证据不足。原审判决出示的房屋买卖交易价格不明，房产价格和税务评估价格，合同价格三种价钱均不符合市场价格。重要是窗改门房屋结构改变的民宅，没有安全鉴定报告的情况下，没有国家评估人员出现场评估如何过户更名的，求事实真相。原审判决认定“
被告自称向案外人缴纳租赁费至2014年9月末，每年43000元，与事实不符。事实上，双方之间的租金是从最初的每年13500元，随着市场行情的改变房租改变，因房主在外地后期收取房租不方便都是一次打两年房款33000不是43000元。该房屋至今还未到租赁期，庭审笔录中存在着记录错误。
二、原审判决遗漏诉讼主体，未对田胜利、田静的优先购买权予以保护。田胜利、田静系从诉争房产原房主处租赁的房屋，双方虽未续签新的书面合同，但原房主也从未通知上诉人解除租赁合同。故双方系不定期租赁合同，在出租人没有依法通知承租人解除租赁合同的情况下，双方之间的租赁合同关系仍然合法有效。而根据我国《民法通则》及《合同法》的规定，田胜利、田静依法对诉争的租赁房产享有优先购买权。故在原审中，应当依法追加原房主为第三人，就其是否向田胜利、田静告知房产欲出售的情况以及是否就行使优先购买权征求意见予以查明。原审在没有查明上述事实的情况下，作出判决明显遗漏主体导致案件的基本事实不清，田胜利、田静的合法权益没有得到保护。三、原审判决程序错误。
原审中，没有依法向田胜利送达起诉状，而仅是向田静邮寄送达了起诉状及开庭传票。而邮寄送达的地址是田静的居住地南岗区中和街63号3单1层l号，而不是田胜利的居住地南岗区洁净街22号5单元3楼5号。上述行为导致田胜利没有收到起诉状及开庭传票，致使田胜利无法行使权利，到庭应诉。故在未经合法传唤的情况下，原审法院，缺席对该案进行审判，剥夺了上诉人田胜利的诉讼权利。请求：撤销原审判决，发回重审。
王淑珍在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审判决。
二审中，田胜利举示证据：第1组，2000年7月28日租房协议一份，意在证明其在2000年就跟王晓丽（房主之女）租房。第2组，王淑珍买卖房屋合同的相关证件，认为是假的，房证来源渠道不明；公证书也是假的；税务登记，找不到人；冒名顶替骄阳房地产公司的证明；意在证明上述相关证据无效。
王淑珍发表的质证意见：对第1组证据，不是原件，不符合举证条件，不予质证。对第2组证据，系其在一审中提交的证据，对真实性没有异议。
田静举示证据：1、王晓丽于2013年5月28日的收条一份，意在证明王晓丽收到33000元是两年的房租，到目前房租还没到期。2、收条一份，意在证明在诉争之房旁其花66000元租了房子，重新开店，诉争之房已经停止了不用了。
王淑珍发表的质证意见：对证据1，王晓丽的收条是复印件，无法证明其要证明的问题，也无法证明合同延续两年的问题；对证据2，真实性无异议，从租金上看是66000元，与本案无关。
王淑珍未举示新的证据。
本院认证：对田胜利及田静举示与王晓丽关于租赁房屋及交付租金的证据，因王淑珍有异议，且该些证据均系复印件，故本院不予采信。因田胜利举示的第2组证据均系王淑珍所提交其买卖诉争之房的相关证据，不是属于其举证范围的证据，故本院不予采纳。对田静举示其另行兑房的证据，因与本案无关联性，不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：王淑珍购买案外人王凤义所有的位于哈尔滨市南岗区中和街63号3单元1层1号房屋（诉争之房）的事实，因其持有中介机构的中介合同、房屋所有权证书等有效证据予以证实，故其享有诉争之房的所有权。据此，对田胜利、田静以诉争之房交易价格不明、证书等虚假为由，提出王淑珍未享有诉争之房所有权的主张，本院不予支持。
虽然田胜利、田静与之间在王淑珍购买诉争之房之前，与原房主存在租赁关系，但因其并未举示出租赁合同到期后续签租赁合同的证据，故该租赁关系属于《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”所规定的情形，出租人可以随时解除，故田胜利、田静现已不享有买卖不破租赁的权利，因此，原审法院判令其从诉争之房迁出正确。
经审查，田静在一审庭审中明确表示“2013年12月交了一年的房租43000元，这些房租租期至2014年9月末，现在房租还没有交”，因此，原审判决按此认定其应当支付之后的房屋租金并未不当，对田胜利、田静提出房屋租金两年33000元及原审开庭笔录记录错误的主张，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合同期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，人民法院对享有优先购买权的承租人提出确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的主张，是不予支持的。而案外人原房主并非本案必要参加的诉讼主体，其是否通知田胜利、田静解除租赁合同，亦与本案不属于同一法律关系，故对田胜利、田静以其对诉争房屋享有优先购买权为由。提出原审判决未追加原房主为第三人参加诉讼遗漏诉讼主体的主张，本院不予支持。
经审查，原审法院受理本案后，依法向田胜利邮寄送达诉讼文书，该送达邮件系田静签收，而田静作为田胜利的女儿其代收行为合法有效，因此，对田胜利、田静以田胜利未收到相关诉讼文书为由，提出原审法院审判程序违法的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人田胜利、田静分别负担50元（其余退还）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 刘炳柏
代理审判员 张惟光
二〇一五年五月十一日
书 记 员 鲍载金