北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初8745号
原告易德超，男，1985年7月8日出生。
委托代理人赵华，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人石志远，北京市康达律师事务所律师。
原告欧阳晓，女，1987年7月3日出生。
委托代理人赵华，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人石志远，北京市康达律师事务所律师。
被告庄晔，女，1965年5月16日出生。
委托代理人王圣（庄晔之夫），男，1965年3月29日出生，北京圣泰实时电器技术有限公司员工，住北京市海淀区。
委托代理人王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。
原告易德超、欧阳晓与被告庄晔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告易德超、欧阳晓及二人共同委托代理人赵华、石志远，被告庄晔委托代理人王圣、王凤喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易德超、欧阳晓诉称，2016年1月9日，原被告双方分别作为买受人、出卖人通过北京链家房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：合同）及补充协议。合同约定，出卖人向买受人出售xx区xx号房屋，房屋成交价格为人民币600万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备50万元，总价款650万元；定金20万元。补充协议明确约定，出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，出卖人应自违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；北京链家房地产经纪有限公司收取买受人的所有费用由出卖人直接赔付买受人。合同及补充协议签订后，原告依约履行合同，向被告交付了定金20万元，北京链家房地产经纪有限公司已向原告收取居间代理费143000元、保障服务费27000元及房屋评估费600元。但被告却拒不履行合同义务，并明确表示拒绝将房屋出售给原告并擅自提高房屋交易价格，根据上述补充协议的约定，被告的行为已构成根本违约。综上，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令被告向原告退还定金20万元；3、判令被告向原告退还违约金130万元；4、判令被告向原告直接赔付北京链家房地产经纪有限公司已收取原告的所有费用，包括居间代理费143
000元、保障服务费27000元及房屋评估费600元；5、判令本案诉讼费由被告承担。
被告庄晔辩称，一、答辩人认同二被答辩人解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉求，基于此，答辩人已将房屋买卖定金并按照相应银行活期存款利息退给了二被答辩人。故，二被答辩人第1和2项诉讼请求，无需再由法院裁决。二、二被答辩人的第3和4项诉讼请求是不能成立的。（一）、答辩人在2016年2月7日之前，始终保持积极履行《北京市存量房屋买卖合同》的状态。2016年1月9日，在与二被答辩人签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》之后，答辩人即配合房屋中介代表张xx，启动了央产房上市手续的办理，答辩人履行的房屋买卖程序义务如下：1、在签订合同后的一周之内，办理完成了产权单位登记手续和物业、供暖结清证明。2、在2016年1月20日（收到二被答辩人第二笔10万元定金），即与房屋中介约定到蓝岛大厦办理央产房上市手续事宜，但房屋中介在审核答辩人所提供的房产材料时，发现缺少原始购房合同。房屋中介在咨询蓝岛大厦交易大厅有关人员后告知答辩人，需到西城区房管局调取存档原始合同，并说该情况经常发生。此时，尽管答辩人工作很忙且身体状态也不好，但还是请假去西城区房地局办理原始合同调取手续，遗憾的是：经过查证，房管局的档案中同样没有原始购房合同。3、1月29日，针对没有原始购房合同的问题，房屋中介又进行了多方咨询，后来告知答辩人应到房屋的产权单位开具无购房合同证明，经过努力，房屋中介代表张xx与产权单位经办人（张老师）取得联系，但被对方告知，产权单位（华北电力大学）已于2016年1月22日放假（见学校官网中的通知），只能等到2016年2月29日开学后向领导请示，再确定是否给予办理。鉴于此非答辩人可自己掌控的客观事实，而非个人原因，答辩人决然不可能在2月7日之前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》！（二）、按照《补充协议》第六条“甲方应于2016年2月7日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》”。鉴于前述客观不能的情形，即有权适用第六条“其他约定：甲方在约定的时间内除个人原因外无法办理完毕央产上市，合同解除，三方免责。”答辩人对此认定，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自动解除！（三）、如果答辩人有故意拖延的意图，完全可以等到2016年1月20日收到第二笔定金后再开始办理！而此时距房屋产权单位放假时间仅剩2个工作日，肯定无法办完。答辩人认定此时房屋买卖合同自动解除后，积极主动要求退还定金给二被答辩人。因答辩人收到的定金第一笔是十万元现金，第二笔是中介机构转过来的，无对方银行账户，故无法退还定金。于是就通过签约代表（王圣）多次向房屋中介代表（张xx、解×）提出退还20万元定金的请求，但始终没有明确答复。（四）、《补充协议》约定的解除房屋买卖合同的时间和条件成就，房屋买卖合同自动解除后，答辩人继续做了很多工作，试图签订补充协议或者重签房屋买卖合同。1、2月29日，答辩人与房屋中介代表张xx一起，在产权单位开学第一天就立即前往开具了无原始购房合同证明。2、3月1日，答辩人与房屋中介代表张xx一起，携带资料去蓝岛大厦办理央产房上市证明。但被告知房屋面积超标，需要到相关产权单位（涉及两个单位）补办相应手续，并交纳约20万元的超标款。3、答辩人签约代表（王圣）非常理解被答辩人买房为孩子准备学区名额的急迫性，曾在2016年3月初向房屋中介提出折中处理建议，即，说服答辩人带病坚持办完央产房上市的后续工作，说服二被答辩人根据目前房屋的市价行情重新签订合同、并答应在价格上给予适当优惠。为此，经房屋中介居间，双方在2016年3月5日进行了三方见面协商，但没能签署达成一致意见的书面文件。4、4月1日，收到法院寄来的被诉材料，答辩人签约代表（王圣）通过房屋中介向二被答辩人发生书面的解除房屋买卖合同的通知，响应了二被答辩人请求解除合同、退还定金的要求。（五）、退而言之，假设没有《补充协议》第6条列明的房屋买卖解除时间和条件，或者三方一致认可废止该条约定，那么，在二被答辩人2016年3月18日起诉请求解除《北京市存量房屋买卖合同》之前，该合同处于履行状态。1、答辩人没有书面明确告知或者当着二被答辩人的面亲口说：自己单方擅自毁约，房子坐地涨价，房子不卖了！2、最重要的是：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条（一）明确约定：“双方当事人同意，自本合同签订之日起150内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。”！2016年6月9日之前，答辩人只要履行或者部分履行了权属登记的手续办理事项，就谈不上违约，更谈不上根本违约。3、拟出售房子是答辩人自己的，自己才有决定权。王圣只是签约代表，只能按照委托书载明的权限做事，超出了无效。三、针对二被答辩人的违约行为，答辩人本人理解宽容的心态，并没有予以追究，但保留权利。1、《补充协议》约定在2016年1月9日，二被答辩人就应当支付20万元定金，但在10天以后的1月20日才交齐定金。2、《补充协议》第二条第4款约定，在面签后5个工作日内，支付第一笔首付款二百零三万元。3、《补充协议》第五条第3款第（2）款：拒绝购买该房屋的，二被答辩人应向答辩人支付房屋总价款的20%的违约金。四、答辩人卖房的目的是获取房款，二被答辩人卖房的目的是居住和孩子上学。《补充协议》约定的2016年2月7日之前未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，合同解除，三方免责。此项补充约定的背景和主旨就是：不耽误二被答辩人寻找别处学区房房源，不影响以后孩子上学。否则，就不会多此一举了！二被答辩人不应当在此时点之后，已经决定不再购买答辩人的房屋或者已经找到别的合适房源的情况下，再假意与答辩人签约代表（王圣）磋商房屋买卖能否重新继续履行之事，以达到寻找向答辩人索要高额违约金的缝隙，起诉答辩人。综上，答辩人认为，法院是衡量当事人争议的裁判，是社会公平正义的体现场所，不会支持二被答辩人违背社会道德良知与公平的诉讼请求，请法院依法驳回二被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明：庄晔与王圣系夫妻关系，北京市xx区xx号房屋（以下简称诉争房屋）系央产房，登记在庄晔名下，该房屋建筑面积为86.6平方米。2016年1月9日，庄晔向王圣出具《卖房授权委托书》，委托王圣全权办理诉争房屋的出售事宜。同日，王圣代庄晔（出卖人）与易德超、欧阳晓（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条
房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为xx区xx号。第二条房屋权属情况。该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。第三条
成交方式。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。房屋成交价格为6000000元。家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500000元。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金200000元，定金直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟贷款金额为4200000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第六条
房屋的交付。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记。自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……。同日，王圣代庄晔（出卖方、甲方）与易德超、欧阳晓（买受方、乙方）、链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：第一条
成交价格。房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计6500000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。乙方于2016年1月9日将第一笔定金100000元自行支付给甲方。乙方于2016年1月9日将第二笔定金100000元以理房通托管的方式支付给甲方。乙方于面签后5个工作日内将第一笔首付款2030000元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于出网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第三条关于交易房屋学区情况的约定。甲方确认交易房屋在本合同签署之时为裕中小学的学区房，且房屋学区名额未被使用。第四条
税费的承担。第五条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的房屋所有权证，原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方支付赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购房该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。第六条其他。关于央产房的约定：甲方应于2016年2月7日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能取按期取得，则应承担相关责任。其他约定：甲乙双方协商一致同意：1、甲方在约定时间内除个人原因外无法办理完毕央产上市，合同解除，三方免责。2、如交易房屋甲方在六年内裕中小学学区名额被占用，合同解除，三方免责。
合同签订当日，易德超、欧阳晓支付庄晔定金100000元。2016年1月16日，王圣代庄晔与易德超、链家公司签订《定金托管协议》，易德超、欧阳晓向“理房通”托管账户打入100000元，后该100000元转给了庄晔。易德超、欧阳晓共计支付了定金200000元。2016年4月6日，庄晔向易德超、欧阳晓返还了200150元。
庭审中，易德超、欧阳晓主张在合同履行过程中，庄晔明确表示拒绝出售诉争房屋或提高屋交易价格，庄晔已构成根本违约，其有权要求解除合同并要求庄晔承担违约责任。易德超、欧阳晓针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：
一、链家公司经纪人解×的证言。证人解×到庭陈述：其于2016年3月中旬接手办理本案的房屋交易手续，在办理过程中，王圣表示2015年2月7日后合同已经解除，而且房屋价格过低，不同意以原价格出售房屋。
庄晔认为证人系利害关系人，对证言不予认可。
二、王圣与解×的微信记录。该微信记录显示2016年3月3日，王圣表示：“我爱人已不想卖这个房子了，打算等段时间再考虑上市。而我则不想做的太过，建议适当提高一点就出手，图个心理安慰就行。”“也没啥可谈的。我其实不是想加价，而是不想卖了，因为捂段时间会有更大收益。”......。
庄晔对该证据的真实性予以认可。庄晔主张王圣是基于合同已经解除的情况下作出的表示，而且王圣在卖房的实体权利上无权取代庄晔，庄晔并未表示过想涨价而不愿卖房。
三、王圣与易德超的微信记录。该微信记录显示2016年2月26日，王圣表示：“如果按合同（在2月7日前没有办完央产上市且属非人为因素），咱们签的这个合同可以终止，我只要退还定金即可，双方均不需要承担责任的。因此，如果你想终止合同，我会配合的，明白吗？”易德超表示：“我觉得后续办理不会有实质性障碍，只是按步履行程序问题，没有必要终止合同。”王圣表示：“如果遇到问题，你耐心等着就行。”易德超表示：“叔叔放心，我会耐心等着咱们顺利过户。”
庄晔对该证据的真实性予以认可。
四、2016年3月5日解×、王圣、易德超、欧阳晓的谈话录音。王圣在该录音中的谈话表明因为房屋价格上涨，其不愿原价出售房屋或者提高房屋价格。
庄晔对该证据的真实性予以认可。但庄晔主张在此次谈话前，易德超、欧阳晓已经购买了别处房屋，易德超、欧阳晓此次谈话的目的是为了索取高额的违约金，而且王圣在购房的实体权利上并不能代表其本人，其本人从未说过不出售房屋或加价出售房屋。
审理中，庄晔同意解除合同，但不同意承担违约责任。庄晔主张合同签订后，其积极履行义务，但因为原产权单位华北电力大学于2016年1月23日-2月26日放寒假等客观原因导致其未能在2016年2月7日前办理完毕央产房上市手续，按照约定，合同解除，三方免责，故其并未构成违约。庄晔为证明其积极履行合同，向本院提交了王圣与链家公司经纪人张xx的微信记录予以证明。易德超、欧阳晓对该证据的真实性予以认可，但主张王圣将办理央产房上市的重要手续放任交给中介办理，属于严重怠于履行义务，属于其自身原因，不能免责。庭审中，庄晔另主张合同约定的违约金标准过高。易德超、欧阳晓则主张诉争房屋价值存在大幅上涨，违约金不存在过高情形。
另查，一、易德超、欧阳晓向链家公司交纳了居间服务费143000元、保障服务费27000元、房屋评估费600元。
二、2016年3月4日，易德超、欧阳晓与案外人冯瑞莲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，易德超、欧阳晓购买了冯瑞莲名下的xx区xx号房屋，房屋建筑面积为85.4平方米，成交价格为7600000元。庭审中，易德超、欧阳晓主张由于庄晔明确表示不出售房屋或加价出售，其才购买了另外的房屋。
三、庄晔主张其于2016年2月29日继续办理央产房上市手续，由于存在需要补交超标款问题，现在尚未办理完毕。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、定金协议书、定金托管协议、保障服务合同、居间服务合同、卖房授权委托书、房屋所有权证书、银联商务签购单、微信记录、录音、网页资料、物业证明、网银单据、华北电力大学证明、中央在京单位职工住房档案、放假通知、催告函等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，易德超、欧阳晓与庄晔签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。王圣作为庄晔全权委托售房的代理人，在售房过程中所作的意思表示对庄晔具有约束力，庄晔关于王圣在售房实体权利上不能代表其本人的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。双方于2016年1月9日签订合同，虽然原产权单位华北电力大学于2016年1月23日放假，但1月10日至1月22日期间，庄晔如积极履行义务，完全有可能取得华北电力大学开具的无购房合同证明，故2016年2月7日前未能办理完毕央产房上市手续不能排除庄晔自身的原因所致。而且2016年2月7日后，庄晔亦未表示要求解除合同，只是询问易德超是否要求解除合同，易德超表示要求继续履行合同后，庄晔未表示反对，由此可见，2016年2月7日之后，双方的真实意思仍系继续履行合同，双方的合同并未解除。此后，庄晔明确表示不出售房屋或提高房屋交易价格系导致双方合同无法继续履行的根本原因，庄晔的行为已构成根本违约。现易德超、欧阳晓要求解除合同，庄晔亦同意解除合同，本院不持异议。庄晔已将购房款200000元退还，故对易德超、欧阳晓要求庄晔返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。由于庄晔构成根本违约，应承担相应的违约责任，但双方合同中约定的违约金标准过高，庄晔提出异议，本院予以适当调整，具体数额，本院根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、庄晔的过错程度、易德超、欧阳晓的的损失等相关因素予以酌定。
关于易德超、欧阳晓要求庄晔赔偿居间服务费、保障服务费及评估费的诉讼请求，由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕，该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少，尚不能确定，易德超、欧阳晓应向居间方主张权利，在确定确须支付该部分费用的数额后，再向庄晔主张权利，对易德超、欧阳晓的此项诉讼请求，本院暂不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除庄晔与易德超、欧阳晓签订的关于北京市西城区裕中西里27号楼1601号房屋的房屋买卖合同及补充协议。
二、自本判决生效之日起七日内，庄晔支付易德超、欧阳晓违约金八十万元。
三、驳回易德超、欧阳晓的其他诉讼请求。
如果庄晔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万八千六百五十元，由庄晔负担，自本判决生效之日起七日内已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王德林