海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终457号
上诉人（原审第三人）陆小华。
被上诉人（原审原告）陆小克。
原审被告邓鹰。
上诉人陆小华因与被上诉人陆小克、原审第三人邓鹰房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆小华，被上诉人陆小克到庭参加诉讼。原审被告邓鹰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年4月25日，陆小克、陆小华及案外人陆小哲、陆小唯四兄弟与邓鹰签订《房屋租赁合同》，合同约定陆小克四兄弟将共同投资修建的位于三亚湾路通海四巷2号后院新楼整栋楼房出租给邓鹰用于经营家庭旅馆，每年租金37万元，押金5万元，租金支付方式年付，合同期限为五年，从2011年8月1日至2016年8月1日止。合同签订后，陆小克四兄弟将涉案的房屋交付邓鹰使用，邓鹰亦依约向陆小克四兄弟支付租金，陆小克四兄弟收到租金后再进行平均分配。按照合同约定，邓鹰应在2015年8月1日前支付第五个年度租金。陆小华承认邓鹰分别于2015年8月15日转账20万元、8月18日转账17万元，已付清第五个年度的租金37万元。因陆小华认可已收到邓鹰支付的租金，陆小克当庭变更诉讼请求为请求陆小华向其支付租金94500元。另查明，2014年5月15日，陆小克出面代二嫂黄少萍向母亲黎凤莲借款，并出具收据一份，内容为：兹从陆小华处借母亲黎凤莲定期存款壹拾肆万整（代黄少萍借），每月按银行利息支付，约3个月后归还。因母亲黎凤莲年老，其存款由第三人陆小华代管。陆小华认为陆小克未在约定期限内还款，于是收到租金后将应分给陆小克的份额扣下用于抵销借款。庭审中，陆小克提供黎凤莲于2015年2月10日出具的《免还借款声明》一份，内容为：为了支持帮助孙女陆子灵在新西兰读书，本人同意免除其母亲黄少萍的借款壹拾叁万玖仟元整（小写：￥139000元）。该款就当本人对孙女陆子灵的帮助支持，希望她在国外好好学习，为家族争光。同时提供视频资料一份，视频中黎凤莲亦表示该借款就当做支持帮助孙女读书，不需要偿还。2015年12月3日，一审法院对黎凤莲进行询问，黎凤莲再次明确表示该借款用做支付孙女读书的费用，不需要偿还。
一审法院认为：从陆小克提交的《投资建房协议书》、《房屋租赁合同》来看，陆小华租赁的涉案房屋是陆小克、陆小华及案外人陆小唯、陆小哲四兄弟共同出资建造，该涉案房屋的租金收益应归四兄弟共同所有。对于租金收益的分配，虽然陆小克等四兄弟之间没有书面的约定，但从前四年度租金分配的情况来看，基本上是采用平均分配的原则。陆小克主张自第三年起在一楼增加一间房屋租给邓鹰，租金每年增加8000元共计是378000元，因此陆小克应分得租金94500元。首先，从陆小克提供的《房屋租赁合同》中未能体现增加房屋及租金的事实，双方亦未就此签订补充协议；其次，陆小华对此亦不认可，其表示收到37万元租金邓鹰已付清第五年度的租金。故陆小克主张其应分得租金94500元没有事实根据，陆小华已收取邓鹰支付的租金370000元，根据以往平均分配的陆小克，陆小华应将陆小克应分得的租金为92500元支付给陆小克。对于陆小华主张陆小克未还母亲黎凤莲的借款，因此应扣留陆小克所应分得的租金用于抵偿借款的问题。首先，该借款是陆小克代黄少萍（系黎凤莲的儿媳）所借，款项的实际使用人是黄少萍；其次，该借款的所有人为黎凤莲，陆小华只是黎凤莲授权代为管理，并且黎凤莲在视频资料中及出具书面声明同意黄少萍不需要偿还借款，包括本院对其询问亦明确表示不需要偿还该款。故陆小华主张扣留陆小克所应分得的租金用于抵偿借款没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条之规定,判决陆小华应在判决生效之日起十日内向陆小克支付租金92500元。本案受理费2162元（陆小克已预交1081元），减半收取,由陆小华负担1081元。
陆小华不服一审判决上诉称：一、一审判决陆小华应该支付陆小克92500元房屋租金，只是简单将37万元租金除以4，并没有按陆小华提供的手机短信及帐单等扣除房产硬件的维护开支。因按陆小华四兄弟与邓鹰的租赁协议，房屋硬件损坏部分由陆小华四兄弟维修。2015年，陆小华四兄弟更换了十个木门，因洗手间地面渗漏进行防漏修补三次，以及管理工程应该得到的报酬等等，开支二万多元。其中，陆小克亲自更换十个木门。这些都要在租金中扣除。二、陆小华代母亲黎凤莲扣下陆小克的借款，是应母亲的书面请求，并与母亲黎凤莲有管理存款约定。在扣除陆小克的贷款后，陆小华已经将此款存入母亲黎凤莲的帐户。在扣除前，陆小克并没有拿出母亲签署的《免还声明》和录相。就是说，陆小克与陆小华之间的借款协议已经履行完成。三、关于法庭上门询问母亲黎凤莲的问题。一审诉讼期间，陆小华曾经多次要求带母亲黎凤莲到庭接受询问调查。一审法庭一直以老人行动不便不允许。而等到陆小华在广州期间，一审法庭直接带有利害关系的陆小克上门去询问母亲。老人因此受到了心理压力，所作陈述不是其真实意思表示。四、按一般情况，孙女留学，老人按自己的能力给予一定的资助在情理之中，但基本上把养老钱全部给出，也不是老人的真实表示。经陆小华询问，母亲的真实意愿是，可以给但不能给到养老钱的三分之二。综上所述，一审法院却判决明显违反了法律的公平原则，为维护法律尊严，请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陆小克一审的诉讼请求。2.本案的诉讼费由陆小克承担。
陆小克答辩称：1.陆小克认可有一部分支出是要从租金中扣除，换门费用大约是1万元，洗手间地面漏水不认可，陆小华没有提过有该项费用。2.陆小克不认可陆小华代母亲黎凤莲扣下属于陆小克部分的租金，亦不认可黎凤莲的书面请求。3.陆小华陈述对黎凤莲的免还申请有异议，但一审法官也询问过黎凤莲，黎凤莲确认不需要偿还涉案借款，当时陆小哲夫妇也在场。4.陆小克是代二嫂向母亲黎凤莲借钱，陆小华不应该扣除陆小克的租金，如果母亲黎凤莲生病等需要的费用陆小克愿意承担。
邓鹰未到庭亦未提交书面的陈述意见。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：在三亚市城郊人民法院审理的（2016）琼0271民初1624号民事案件中，查明如下事实，即“2014年至2015年期间，陆小华维修涉案房屋支出22700元，平均每人支出5675元……”。该判决已经发生法律效力。另查明事实有三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1624号民事判决书及当事人陈述为证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为陆小华是否应向陆小克支付租金及租金的数额是多少。根据本案已查明事实，陆小华、陆小克等四兄弟收取邓鹰的房租应平均分配，陆小华认可邓鹰已经将租金37万元（包括应支付给陆小克的租金）全部支付给了陆小华，按照以往的租金总额及分配比例，陆小克的租金份额为92500元，故陆小华应将该租金支付给陆小克。陆小克主张租金上涨，但未提交充分的证据证明，陆小华对此亦不认可，故其主张租金为94500元本院不予支持。根据另案查明的事实即陆小华在2014年至2015年期间维修涉案房屋支出22700元，平均每人支出5675元，则陆小华应支付给陆小克的租金应扣除维修费用5675元，即陆小华最终应支付给陆小克的租金为86825元（92500元-5675元=86825元）。陆小华主张涉案租金应抵扣陆小克向其母亲黎凤莲借支的款项，但该笔借款是另一法律关系，与本案无关，本案不应一并处理，当事人可另案主张。综上，陆小华的上诉主张部分有理，应予支持。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1141号民事判决“第三人陆小华应在本判决生效之日起十日内向原告陆小克支付租金92500元。”为“上诉人陆小华应在本判决生效之日起十日内向被上诉人陆小克支付租金86825元。”
一审案件受理费2162元,减半收取为1081元（陆小克已预缴1081元）,由陆小华负担1000元，陆小克负担81元。二审案件受理费2162元（陆小华已预缴），由陆小华负担2000元，由陆小克负担162元。
本判决为终审判决。
审判长 李 宁
审判员 李新建
审判员 扆成塘
二〇一六年七月二十日
书记员 罗 瑛
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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