广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初1516号
原告：黄永发
委托诉讼代理人：黄惠琴，广西知君律师事务所律师。
被告：陆广由
被告：陆广忠
被告：黄诚勇
三被告共同委托诉讼代理人：李宣儒，广西锐州律师事务所律师。
第三人：陆泽礼
第三人：欧温盈
第三人：卢旺兴
第三人：卢盛兴
第三人：黄国基
第三人：黄君健
第三人：卢义丹
第三人：潘宝山
第三人：黄有斌
第三人：黄伟全
第三人：黄伟球
第三人：卢祖林
第三人：黄文明
第三人：李银珠
原告黄永发与被告陆广由、陆广忠、黄诚勇、第三人陆泽礼等14人合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄永发及其委托诉讼代理人黄惠琴、被告陆广由、陆广忠、黄诚勇及其委托诉讼代理人李宣儒到庭参加诉讼。第三人陆泽礼等14人经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永发向本院提出诉讼请求：1、确认租地协议书无效；2、要求被告退还购地款40000元；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年间，三被告与右江区龙景街道办事处七塘社区六降屯的村民黄学斌等16户签订了一份《租地协议书》，该协议约定：三被告租用六降屯村民黄学斌等16户位于百色市右江区龙景街道办事处七塘社区六降屯五级站（小地名即火车站背后山坡）的土地，三被告以每亩土地支付租金20万元后即可永久性的获得该土地所有权。签订《租地协议书》后，三被告至原告的村里宣传说该土地可以用于建房，并动员原告购地建房，其说每户可得60平方米左右，预计费用为6万元，可先预交4万元。春节后即2月初的一天，三被告召集原告及所有有意向购买地皮的群众至百色火车站后面山坡开现场会，会上被告将其与七塘社区六降屯村民签订的租地协议拿来给大家看，并鼓吹说土地手续已办好，谁要买地就交钱，而且三被告还向原告承诺交钱后可抽签，抽签得的地皮可自行建房。各项手续由被告负责办理。原告当即与被告达成购买地皮的口头协议，被告登记原告的名字在其笔记本内，并将被告陆广由的帐号书写给原告以便交款。之后原告于2014年2月14日汇款8万元（订购两块地皮的预付�）到被告陆广由帐号为60×××78的帐户。三被告收到购地款后一直未履行义务，原告多次追问，三被告总以各种理由推脱。后原告要求退还购地款，被告只退回4万元，剩下4万元迟迟不予退还。因三被告与七塘社区六降屯村民签订的租地协议违反法律规定，三被告根本不能办理任何建房手续，其向原告收取的购买地款应当返还原告，故诉至本院。三被告共同辩称，1、其与原告之间无任何土地使用权转让协议。原告起诉状中所提的租地协议书，只是被告与龙景七塘社区六降屯村民的初步意向，并没有双方签字。2、包括原告在内想租地的相关村民等系共同投资参与租地，所有参与租地并汇款的村民都到现场看过地，并都了解清楚，租涉案的土地是冒风险，没有合法手续，都是自愿，现大家的资金已转给出租地农户。3、经原告在内参与租地的村民同意，大家先把租地款�中放到被告陆广由本人在农村合作银行开设帐户，由其是代为处理该租地事宜。2014年2月6日参与租地的人将所有款转入其在农村信用社的帐号，其账户共转入176万元购地款。2014年2月16日其按出租方的要求把该款中的163.4万元代支付给各出租土地的村民，剩余款12.6万元其转到了被告陆广忠帐号，由被告陆广忠去支付给未领款的出租农户。4、原告等参加人要求退款，是被告陆广忠自己出钱21万元购买11原告中的部分承租地，而不是退款给原告。现租地款已转给出租土地的农户，原告要求三被告退款无事实依据。
第三人陆泽礼等14人未做陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告在举证期限内提交的证据1，租地协议书，证明租地协议不是被告去签订，与被告无关；证据3，转账业务凭证，证明被告陆广由将钱款转给13名出租土地农户的事实；证据5，转账业务凭证、收据、黄日才身份证复印件，证明被告陆广忠以21万元购买那些要求退购地款的农户份额，由黄日才代为付款以及黄日才的身份证明的事实。原告对被告提供上述3份证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，原告对被告提供的证据1、3、5真实性无异议，本院予以认定。对3份证据的证明目的，因没有其他有效证据相互印证，本院不以采信。二、对被告申请证人陆广玄、黄某、陆泽礼出庭作证的证人证言。本院认为，证人陆广玄、黄某与本案被告系亲戚关系，证人陆泽礼系与本案有利害关系的第三人，故三位证人的证人证言没有证明力，本院不予采信。
根据上述有效证据以及原、被告庭审陈述，本院确认的法律事实如下：2014年1月19日，被告陆广由在广西百色右江区农村合作银行营业部开设一帐户，帐号60×××78。2014年1月20日至2014年2月14日期间，该帐户陆续收到50笔款共176万元，其中2014年2月6日收到各笔款数量最多，各笔款数额以4万元居多。原告黄永发亦于2014年2月14日将8万元转入被告陆广由上述帐户。2014年2月16日，被告陆广由通过该帐户向案件六降屯13位第三人转款，转出款的数额、去向分别为：向黄君健帐户转入9.96万元；向卢盛兴帐户转入21.28万元；向黄国基帐号转入31.04万元；向李银珠帐号转入6.56万元；向欧温盈帐户转入7.36元；向卢旺兴帐户转入8.92万元；向黄伟全帐户转入13.28万元；向卢祖林帐户转入5.24万元；向黄伟球帐户转入13.28万元；向潘宝山帐户转入9.44万元；向黄有斌帐户转入11.04万元；向黄文明帐户转入10万元；向卢义丹帐户转入16万元。�其于2014年2月16日、2014年5月29日分别将12万元、0.6万元转入被告陆广忠帐户。
原告于诉讼过程中向本院提交《租地协议书》及附《各户出租土地的具体面积》，该协议书甲方签名处有“黄国基、黄君健、潘家祥、卢祖林、卢森林、黄文斌、卢盛兴、欧欢迎、李银珠、黄伟全、黄伟球、黄庆兰、黄文明、卢义丹”字样签名，乙方签名处为空白。该协议书记载：“右江区阳圩镇六甘村和者仙村者仙上屯为右江区水利枢纽库区移民，为响应政府号召，现自行安置到右江区龙景街道办事处七塘社区六降屯五级站”。协议书约定内容：一、乙方到甲方右江区龙景街道办事处七塘社区六隆五级站（地名）黄学斌等16户的土地共租用9.182亩。该地作为乙方居住地，甲乙双方协商一致，同意每亩20万元作为土地租用款支付给甲方，该地总金额为183.64万元。二、乙方所租用甲方的土地在乙方付清土地租用款之日起，土地使用权属乙方永久所有，甲方无权干涉乙方生产、建设用地。三、所租用土地双方共同签名，作为双方以后的凭证，附租用土地地形图和各户出租土地的具体面积。合同书附《各户出租土地的具体面积》记载，黄学斌，面积1.552亩，金额31.04万元；黄文斌，面积0.1亩，金额2.0万元；欧欢迎，面积0.368亩，金额7.36万元；卢盛兴，面积1.064亩，金额21.28万元；卢森林，面积0.446亩，金额8.92万元；卢义丹，面积0.80亩，金额16.0万元；卢祖林，面积0.262亩（后划改0.562＋0.3亩），金额5.24万元（后被划改）；潘家祥，面积0.472亩，金额9.44万元；卢尚东，面积0.407亩，金额8.14万元；黄庆兰，面积0.552亩，金额11.04万元；黄文明，面积0.5亩，金额10.0万元；林小斌，面积0.505亩，金额10.1万元；黄磊兴，面积0.328亩，金额6.56万元；黄君健，面积0.498亩，金额9.96万元；黄伟全，面积0.664亩，金额13.28万元；黄伟明，面积0.664亩，金额13.28万元。另查明，涉案土地为13名第三人承包百色市右江区龙景街道办事处七塘社区六降屯村民小组的集体土地。原告在被告陆广忠处已领取退还的购地款40000元。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是何种法律关系；2、原告40000元购地款应由谁负责退还。首先分析本案涉案土地是租赁还是买卖的问题。被告陆广由持有的租地协议书中表述为“乙方付清土地租用款之日起，土地所有权属乙方永久所有，甲方无权干涉”。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。而该表述实际是将土地进行出卖的行为，故本案当事人交易的行为是名为土地租赁，实为土地买卖的行为。关于争议焦点1，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加�证实。被告陆广由持有的《租地协议书》中甲方有第三人即出租人的签名，而乙方却为空白，包括持有协议书的被告陆广由本人也未在协议书上签名。但当本案原告在内的其他购地村民将购地款汇入被告陆广由开设的账户上时，按一般常人理解应系被告陆广由已向原告等买地人承诺可以出卖土地，被告陆广由此时并未核实汇款人并及时让汇款人在租地协议书上签名，而是将汇入的款项转付给第三人。且从被告持有的《出租土地具体面积》的内容及向第三人转款的数额来看，所标明的六降屯各卖地村民土地面积均不同，有的1.5亩，有的只有0.1亩，而原告及其他买地村民汇入被告陆广由账户的钱款都是等额的，被告陆广由将出卖人面积不等的地块进行连片整合后再均等安排给买地人，即第三人所出卖的土地具体如何分配给原告及其他买地村民以及具体地块的安排是由被告陆广由支配的。故原、被告间有事实上的买卖关系。被告陆广由抗辩其系代理原告与第三人租赁土地的理由因无证据证实，本院不予采纳。关于争议焦点2，据本院查明，涉案土地是第三人承包六降屯的集体土地，个人无权进行买卖，原、被告的买卖行为因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告陆广由应返还原告的购地款，其已通过陆广忠返还40000元，余款40000元应当继续返还，陆广由可向第三人追偿。陆广忠称其支付给原告的40000元是购买原告的土地份额，这一说法因无证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陆广由于本判决生效后十日内�还原告黄永发购地款40000元。
案件受理费50元，由被告陆广由承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林红英
审 判 员 蒙继能
人民陪审员 龙广珍
二〇一六年十二月二日
书 记 员 李正松