四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1908号
上诉人（原审原告）南充市顺庆区农村信用合作联社，住所地四川省南充市顺庆区。
法定代表人冯强，理事长。
委托代理人赵晓明，四川首力律师事务所律师。
委托代理人董尚太，四川首力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川南充六合建筑工程有限公司，住所地四川省南充市高坪区。
法定代表人王光富。
委托代理人刘大建，男，1953年9月21日生，汉族，系该公司退休职工。
被上诉人（原审被告）四川省南充市恒兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。
法定代表人杨应东。
委托代理人刘大建，男，1953年9月21日生，汉族，系该公司退休职工。
被上诉人（原审第三人）邓燕，女，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人郑勇，男，汉族，住四川省南充市顺庆区，系邓燕之夫。
被上诉人（原审第三人）郑勇，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人南充市顺庆区农村信用合作联社（以下简称信用联社）因与被上诉人四川南充六合建筑工程有限公司（以下简称六合建筑公司）、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴房产公司）、邓燕、郑勇借款合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由民三庭副庭长龚莉担任审判长，与审判员张志平、龙燊组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信用联社的委托代理人赵晓明，被上诉人六合建筑公司及被上诉人恒兴房产公司的共同委托代理人刘大建，被上诉人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月22日，信用联社与六合建筑公司签订了《流动资金借款合同》，同时与恒兴房产公司签订了《抵押合同》，合同约定：恒兴房产公司以位于陈寿路兴盛街51号、玉泉路恒兴城市花园的房产（抵押物所在地：陈寿路兴盛街51号3幢1-3层6号，陈寿路兴盛街51号4幢1-3层5号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层2号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层5号，玉泉路恒兴城市花园20幢，玉泉路209号恒兴城市花园24幢）作为抵押在信用联社处借款350万元用于六合建筑公司承建的南充嘉鑫房地产开发有限公司香逸湾项目，借期从2013年3月22日至2015年3月11日，月利率10.26‰，按月结息，结息日固定为每月的第20日。本金按照分期还款方式即：2014年12月31日还款50万元整，2015年3月11日还款300万元整。签订合同后合同项下的抵押物经登记备案。2013年3月22日信用联社将款借与六合建筑公司，但六合建筑公司未按时支付利息，截止2014年3月21日下欠利息107,730元，信用联社多次催收并于2014年3月25日公证送达催收通知单。但六合建筑公司仍未支付所欠利息。现诉至法院，请求判令1、六合建筑公司偿还信用联社借款350万元及截止2014年3月21日利息107,730元；从2014年3月22日按照合同约定的逾期利率支付利息至本息付清时止；2、确认信用联社对借款抵押物（南房顺他字第2013***号抵押登记的房产）享有优先受偿权；3、六合建筑公司承担信用联社因实现债权而发生的律师费用122,500元；4、由六合建筑公司、恒兴房产公司承担本案全部诉讼费、公告费。
同时查明，邓燕于2007年5月20日与恒兴房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了恒兴房产公司开发的位于南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第4幢2号（现地名办编号陈寿路兴盛街51号4栋1-3层4幢5号）房屋，并按约定交付了全部购房款373,000元，恒兴房产公司于签合同当年将房屋交付给第三人，南充市嘉陵区人民法院生效的（2014）嘉民初字第1793号民事判决书予以确认。邓燕、郑勇以本案有独立请求权的第三人参加诉讼，请求法院确认信用联社与恒兴房产公司签订的抵押合同无效。
原审认为，关于抵押合同所涉及与第三人的争议房屋（恒兴房产公司自编南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第4幢2号，现地名办重新编号为南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号4栋1-3层4幢5号），生效法律文书已确认该房屋已由邓燕所购买。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之精神，信用联社对该抵押物不享有优先受偿权。
信用联社与六合建筑公司签订了《流动资金借款合同》，同时与恒兴房产公司签订了《抵押合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，六合建筑公司逾期未归还借款，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，因此信用联社要求六合建筑公司返还借款本金350万元及利息107,730元，并支付逾期利息（逾期利率按照月利率10.26‰计算）的诉请符合双方合同约定，理由成立，予以支持。恒兴房产公司作为六合建筑公司向信用联社借款的抵押担保人，理应在抵押物范围内承担连带偿还责任。信用联社为实现该债权所支付的律师费122,500元是因六合建筑公司逾期未偿还借款这一违约行为造成的，此项损失应由六合建筑公司、恒兴房产公司承担，并且信用联社对贷款抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决：一、四川南充六合建筑工程有限公司偿还南充市顺庆区农村信用合作联社借款本金3,500,000元及截止2014年3月21日的利息107,730元，从2014年3月22日起按照合同约定的逾期利率（利息的计算方式：以350万元为基数，从2014年3月22日起至本判决确定的给付之日止，按月利率10.26‰计息）支付利息。由四川省南充市恒兴房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；二、南充市顺庆区农村信用合作联社对借款抵押物（南房顺他字第2013***号抵押登记的房产，抵押物所在地：陈寿路兴盛街51号3幢1-3层6号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层2号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层5号，玉泉路恒兴城市花园20幢，玉泉路209号恒兴城市花园24幢）享有优先受偿权；三、四川南充六合建筑工程有限公司、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司支付南充市顺庆区农村信用合作联社因实现债权和抵押权而发生的律师费用122,500元。四、驳回南充市顺庆区农村信用合作联社的其他诉讼请求。上述款项限本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,662元，由六合建筑公司、恒兴房产公司负担。
宣判后，信用联社提起上诉称：1.案涉合同约定的逾期利息月利率应为15.39‰而非一审判定的月利率10.26‰；2.邓燕、郑勇购买的南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第4幢2号房屋与案涉抵押物（南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号4幢1-3层5号）不属于同一标的物。即使邓燕、郑勇购买的南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第4幢2号房屋，现地名办已重新编号为南充市嘉陵区陈寿路51号4幢1-3层5号，但双方一直未办理过户登记手续，不发生物权效力，而上诉人对南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号4幢1-3层5号房屋享有抵押物权，根据“物权优于债权”原则，上诉人享有优先受偿权。即使上诉人对案涉房屋不享有优先受偿权，被上诉人六合建筑公司、恒兴房产公司存在严重过错，最终导致上诉人享有的抵押权无法实现，给上诉人造成损失，亦应承担赔偿责任。
被上诉人六合建筑公司、恒兴房产公司答辩称，认同一审判决。
被上诉人邓燕、郑勇答辩称，我与恒兴房产公司于2007年5月20日签订房屋买卖合同，即自编号402号（地名办405号），全额付款，有合同及原始发票，恒兴房产公司误将该套房屋抵押。一审判决正确。
二审查明，2013年3月22日，信用联社与六合建筑公司签订了《流动资金借款合同》，约定：借款期限内为固定利率10.26‰，贷款逾期的罚息利率为贷款实际执行利率上浮150%。南充市房地产管理局于2007年8月3日在邓燕与恒兴房产公司签订的《商品房购销合同》上“登记意见栏”加盖“同意合同登记备案”，并在恒兴房产公司商品房预（售）情况登记表上批注恒兴花园402房屋购房人为“郑勇”。
二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉借款合同约定的逾期利息月利率为15.39‰，而非一审判决确定的月利率10.26‰，上诉人信用联社上诉称六合建筑公司应按照月利率15.39‰的标准支付逾期利息的理由成立，本院予以支持，原审对于该利率的认定有误，应当予以纠正。邓燕、郑勇与恒兴房产公司建立的商品房买卖合同关系合法有效，邓燕、郑勇向恒兴房产公司购买的房屋位于南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第4幢2号（现地名办编号南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号4栋1-3层4幢5号），已为南充市嘉陵区人民法院生效判决书确认。故，六合建筑公司和恒兴房产公司上诉称，邓燕、郑勇所购房屋与案涉抵押物（南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号4幢1-3层5号）不属于同一标的物的上诉理由不能成立。邓燕、郑勇与恒兴房产公司建立的商品房买卖合同关系的真实性、合法性已由生效判决书确认，且邓燕、郑勇所购房屋已由房产管理部门同意登记备案。买卖合同关系形成时间早于抵押合同形成时间，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之精神，信用联社对该抵押物不享有优先受偿权。案涉抵押合同不违反法律、行政法规禁止性规定，当属有效；同时，基于该合同而设定的抵押权亦属有效。仅是因争议标的物上基于消费者的生存权大于抵押权，致使抵押权人不能优先受偿，而非因抵押合同无效的原因所致。故，信用联社关于六合建筑公司、恒兴房产公司应当赔偿抵押无效而产生的损失的上诉理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决第二项，即“南充市顺庆区农村信用合作联社对借款抵押物（南房顺他字第2013***号抵押登记的房产，抵押物所在地：陈寿路兴盛街51号3幢1-3层6号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层2号，陈寿路兴盛街51号5幢1-3层5号，玉泉路恒兴城市花园20幢，玉泉路209号恒兴城市花园24幢）享有优先受偿权”、第三项，即“四川南充六合建筑工程有限公司、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司支付南充市顺庆区农村信用合作联社因实现债权和抵押权而发生的律师费用122,500元。”、第四项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；
二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决第一项为：四川南充六合建筑工程有限公司偿还南充市顺庆区农村信用合作联社借款本金3,500,000元及截止2014年3月21日的利息107,730元，从2014年3月22日起按照合同约定的逾期利率（利息的计算方式：以350万元为基数，从2014年3月22日起至本判决确定的给付之日止，按月利率15.39‰支付利息。由四川省南充市恒兴房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35,662元，由四川南充六合建筑工程有限公司、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司负担。二审案件受理费35,662元，由南充市顺庆区农村信用合作联社负担20,000元，由四川南充六合建筑工程有限公司、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司负担15,662元。
本判决为终审判决。
审判长 龚 莉
审判员 张志平
审判员 龙 燊
二〇一六年七月七日
书记员 杜丝亚