吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民提字第21号
抗诉机关：吉林市人民检察院。
申诉人（案外人）：康德全，户籍所在地吉林市，住吉林市。
委托代理人：于蕴华，吉林市船营区法律援助中心律师。
被申诉人（原审原告）：麦青，住吉林市。
委托代理人：辛存敏，吉林保民律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）：吉林市邑兴房产经营有限公司，住所地吉林市昌邑区重庆街1557号。
法定代表人：孙学广，董事长。
委托代理人：刘湘群。
委托代理人：张雪源。
康德全因麦青与吉林市邑兴房产经营有限公司（简称邑兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第166号民事判决，向检察机关申诉。吉林市人民检察院于2012年12月14日作出吉市检民抗字（2012）第121号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年1月14日作出（2013）吉中民抗字第10号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。吉林市人民检察院指派检察员高启东出庭。申诉人康德全及委托代理人于蕴华，被申诉人麦青及委托代理人辛存敏、邑兴公司委托代理人刘湘群、张雪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月9日，一审原告麦青起诉至吉林市龙潭区人民法院称，我的外祖母是邑兴公司房屋的承租人，自2005年开始租赁邑兴公司位于龙潭派出所二十一委12组清源街2-1-9房屋居住。麦青11岁时因父母双亡，由外祖母抚养，与外祖母相依为命、共同生活，至2011年8月27日外祖母去世，祖孙二人一直都在此房屋内生活，这一事实足可以证明麦青是与该房屋承租人袁桂兰共同居住生活的人。现袁桂兰已去世，自2011年8月起，该房屋的房租费一直由现实际居住人麦青来交，已交至2012年12月31日，麦青与邑兴公司已形成事实上的房屋承租关系。现麦青到邑兴公司处申请变更房屋的承租人，邑兴公司告之，该房屋的承租权变更需经法院判决来确定，拒绝为麦青办理变更手续。诉讼请求：1、确认麦青对邑兴公司房屋有继续承租权；2、判令邑兴公司变更房屋承租人为麦青；3、邑兴公司承担诉讼费。邑兴公司（一审被告）辩称，麦青的诉讼请求缺乏事实根据。因为该房屋最早的承租人是康佰川，康佰川于1993年病故。在这个时间段内，我单位没有接管该房产，因为该房屋原产权管理单位是自来水公司。我单位于2001年左右接管了该房屋的产权和管理权。麦青的外祖母袁桂兰于2005年4月份到我单位要求将康佰川的承租权更名到袁桂兰名下。由于公房管理办法吉林市没有相关规定，建设部的规章也已经废止，即使依据《合同法》第二百三十四条规定由共同生活居住的人继续承租，也需要有效力的单位证明新的承租人是和原承租人共同居住生活在一起。当年，袁桂兰要求更名时，有吉林市自来水公司及龙潭区清源社区出具的相关证明，证明袁桂兰一直和康佰川在此房屋内共同生活居住，所以我单位在符合有事实依据及其证明材料的情况下办理的更名。而麦青到我单位主张更名时，我单位的工作人员告知其应该提交相关的办理承租权承继的手续，麦青没有提供，所以我单位没有为其办理更名。我单位不存在过错，亦不应该承担任何责任。因为麦青主张更名时，最早的承租人康佰川的儿女也到我单位要求该房屋的承租权，双方出现纠纷，当时派出所也到了我单位予以调解，我单位不具备能力判断应该由谁合法继续承租，所以告知麦青到有权机关解决。综上，我单位依据法院合法生效的判决，判决给谁承租我们就为谁办理承租权更名。
吉林市龙潭区人民法院一审查明，吉林市龙潭派出所二十一委12组清源街2-1-9号（清源9号楼1-03-007号）房屋为公有产权房屋，原承租人为康佰川，2005年4月变更为袁桂兰，该房屋的产权管理部门是邑兴公司。袁桂兰与康佰川是再婚夫妻，1993年，康佰川死亡。2011年8月27日，袁桂兰死亡。袁桂兰是麦青的外祖母，麦青未成年时父母双亡，由袁桂兰抚养。袁桂兰生前，麦青是唯一与其共同居住的人。该房屋的租金已由麦青交至2012年12月31日。
吉林市龙潭区人民法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：承租人在租赁房屋期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。麦青的外祖母袁桂兰是案涉房屋的合法承租人，在租赁期间死亡，麦青是与其生前唯一共同居住生活的人。因此，麦青可以按照原租赁合同租赁该房屋。现麦青要求继续承租该房屋，并变更该房屋的承租人为麦青，有法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条之规定，吉林市龙潭区人民法院于2012年5月15日作出（2012）龙民一初字第166号民事判决：一、邑兴公司管理的坐落于吉林市龙潭派出所二十一委12组清源街2-1-9号（清源9号楼1-03-007号）公有产权房屋由麦青继续承租。二、邑兴公司于本判决生效之日起五日内为麦青办理承租权的更名手续。
吉林市人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误，理由如下：《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第三款规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”本案中所涉的房屋系公有住宅房屋，由公有房屋所产生的审查确认当事人承租资格问题，涉及政府公房管理部门的房管职权，具有行政管理性质，双方法律地位不平等。同时，本案所涉的房屋属于城镇房屋，且系依照国家福利政策租赁的公有房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践制定的，故本案不应适用《中华人民共和国合同法》。
本院再审过程中康德全称，同意检察机关的意见。麦青辩称，抗诉申请人康德全的主体资格不适格且没有提出诉讼请求。原一审中的原、被告对一审判决并无异议，双方都已接受并已实际执行。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，请求维持一审判决，给孤儿麦青一个安身之所。邑兴公司辩称，无论最后的判决结果如何，我公司都会依照法院的判决变更承租权，我公司已经依据一审判决改变了承租权，变更是合法的，我公司无责任。
本院再审过程中，康德全提供了如下证据：1、住房证，证明1993年康佰川去世后，1995年袁桂兰申请变更承租人，自来水公司未同意，仅将其加入承租家庭成员之中。2、康德全的暂住证，证明2011年康德全搬回原房屋居住至今。3、清源社区证明，证明康德全系该社区居民，在案涉房屋居住。4、照片6张，证明康德全一家在案涉房屋居住生活。5、缴费证明（供热费收据2张，水费收据1张、暖房子工程费用2张、房租缴费证明1份、有线电视缴费收据1张），证明康德全一家在案涉房屋居住生活。6、清源社区和龙潭派出所证明，证明麦青在袁桂兰去世前已从该房搬走，不在案涉房屋居住。7、证人沈某某、孙某某、李某某、金某某出庭作证，证明（1）康佰川去世后，袁桂兰因没有房子住，康家同意其在案涉房屋内继续居住，袁桂兰承诺其去世后房子还是康家的；（2）麦青在2003年-2007年在案涉房屋中居住，2007年之后不再居住。麦青质证称，对证据1是复印件，真实性有异议。对证据2真实性合法性有异议，公安机关应加盖钢印，且现在已不发暂住证。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，康德全不在此居住。对证据4真实性无异议，袁桂兰去世后康德全于2011年9月份将麦青撵走，强行入住该房屋。对证据5真实性无异议，关联性有异议，是康德全强占房屋后发生的费用。对证据6真实性无异议，恰恰证明了麦青和袁桂兰共同生活，对证明的内容有异议，邻居对麦青的生活时间并不清楚。对证据7真实性有异议，证人对康佰川去世后袁桂兰是一个人生活还是和康德全共同生活的证言互相矛盾，证人对2003年之后袁桂兰的生活不清楚。邑兴公司质证称，对证据1因不是我单位所发，故不清楚。对证据2真实性无法确认，且看不出与我单位管理的房屋有关。对证据3与我单位无关，不发表质证意见。对证据4-6真实性无异议。对证据7不发表质证意见。
麦青提交了如下证据：1、2013年房费收据，证明2013年公房租金由麦青支付。2、吉林市公房租赁证，证明现承租人为麦青。康德全质证称，对证据1真实性无异议，交租金不能证明麦青在案涉房屋内居住。对证据2真实性无异议，麦青是依据一审判决变更的承租权，该判决现已中止执行。邑兴公司未发表质证意见。
本院再审查明，2003年11月17日麦青的户籍迁入袁桂兰的户口内。2012年6月27日，案涉房屋的承租人变更为麦青，麦青交纳了案涉房屋2013年的租金。再审查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院再审认为，公有房屋承租权虽带有福利性质，但公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，原审判决适用《合同法》并无不当。公有居住房屋原承租人死亡的，有权继续履行原租赁合同的应是其生前的共同居住人且在该处有本市常住户口。结合本案，案涉房屋的承租人已于2005年变更为袁桂兰，麦青系袁桂兰的直系亲属，户口于2003年迁入袁桂兰的户内且现有证据证明其是袁桂兰生前唯一与其共同生活居住的人，麦青的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第166号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
审 判 员 李彦明
代理审判员 丛军霞
二〇一三年四月十日
书 记 员 李玉娇