山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终257号
上诉人（原审被告）：烟台光熠置业有限公司海阳分公司，住所地：海阳市留格庄镇人民政府院内。
负责人：孙后金，该分公司经理。
委托代理人：陈甜，山东福阳律师事务所律师。
委托代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张桂权，舒美工艺品有限公司职工。
原审被告：烟台光熠置业有限公司，住所地：栖霞市桃村镇火车站南。
法定代表人：孙后金，该公司经理。
原审被告：烟台盛世天成房地产营销策划有限公司，住所地：烟台开发区长江路150号9层12号。
法定代表人：林克成，该公司经理。
委托代理人：赵文慧，山东博旭律师事务所律师。
委托代理人：于梅，山东博旭律师事务所律师。
原审被告：崔焕智。
原审被告：于蓬浩，无业。
上诉人烟台光熠置业有限公司海阳分公司（以下简称光熠海阳分公司）因与被上诉人张桂权、原审被告烟台光熠置业有限公司（以下简称光熠公司）、原审被告烟台盛世天成房地产营销策划有限公司（以下简称盛世天成公司）、原审被告崔焕智、于蓬浩商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，光熠海阳分公司系光熠公司的分公司，于2013年5月27日与张桂权签订商品房买卖合同，约定张桂权购买光熠海阳分公司开发的位于海阳市留格庄镇华山西路海天惠园5号楼1单元101号房，建筑面积为91.23平方米，房款按套计算为24万元，张桂权于签订合同之日首付房款8万元，余款16万元于2013年5月30日前办理按揭贷款手续后付清，光熠海阳分公司于2014年6月30日前向张桂权交付房屋。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
张桂权起诉至原审法院，要求光熠公司、光熠海阳分公司、盛世天成公司、崔焕智、于蓬浩立即交付位于海阳市留格庄镇华山西路的海天惠园5号楼1单元101号房屋，承担迟延交房违约金及租房损失计1万元（自2014年7月1日起计算至实际交房之日止），承担律师费4000元、差旅费700元及诉讼费用。
张桂权主张，合同签订后按约交付了首付款8万元，提供2013年5月29日光熠海阳分公司出具的收款收据一张，金额为5万元；于2013年5月27日与崔焕智签订借款协议，向崔焕智借款3万元，由崔焕智直接支付给光熠海阳分公司，提供借款协议一份，借款期限自2013年5月27日至2013年12月26日止，该协议约定张桂权未向崔焕智付清所借本金及利息前，崔焕智有权通知光熠海阳分公司不给张桂权办理房产的交房手续及相关的产权手续。光熠海阳分公司承认收到了崔焕智借给张桂权的3万元房款。
张桂权主张已将3万元借款支付给了崔焕智，提供2013年12月22日中国建设银行存款凭条一张，户名为于蓬浩，金额为3万元。张桂权称系盛世天成公司要求将该3万元款汇入于蓬浩账户，为此提供盛世天成公司的工作人员崔晓旭于2014年9月19日出具的证明，主要内容为：“本人崔晓旭，于2013年3月到海天惠园公司上班，担任案场销售职位，因公司是烟台盛世天成营销策划有限公司，不属于烟台光熠置业有限公司，所以公司与开发商之间的账目往来是通过于蓬浩转账。张桂权定购5#101号房屋，……借开发商30000元于2013年12月22日打入于蓬浩私人账户……账号为公司规定，我来发送的信息”。光熠公司及光熠海阳分公司对该证明的真实性不予认可，对其陈述内容的真实性也无法确认，对存款凭条的真实性无异议，主张由此可以看出张桂权将款打到了于蓬浩的账户上，并没有还给崔焕智，不能证明其履行了还款义务。盛世天成公司认为其公司没有崔晓旭这么个人，对其证明内容不予认可。崔焕智认为该证明的真实性无法确认，即使证明的内容是真实的，崔晓旭在证明中已明确告知张桂权，光熠公司、光熠海阳分公司与盛世天成公司是各自独立经营的不同主体，不能混为一谈，证明中称张桂权借开发商3万元不属实，出借人实际是崔焕智本人，张桂权不能仅凭该证明就将3万元款打到于蓬浩的账户上。于蓬浩认可自己收到了张桂权归还崔焕智的借款3万元，是代光熠海阳分公司及崔焕智收的，因两方欠于蓬浩的佣金。于蓬浩提供盛世天成公司与光熠海阳分公司签订的销售代理协议及其与盛世天成公司签订的项目合作协议书各一份，证明自己与盛世天成公司一起为光熠海阳分公司销售商品房。盛世天成公司对于蓬浩提供的上述证据的真实性无异议，认可与光熠海阳分公司存在代理销售关系，与于蓬浩存在项目合作关系。光熠海阳分公司对销售代理协议无异议，认为协议中约定由光熠海阳分公司负责在现场收取该项目的款项，且该协议系与盛世天成公司签订的，并未协议由于蓬浩收取任何购房款；项目合作协议书系于蓬浩与盛世天成公司签订的，对真实性不清楚。
张桂权要求交付房屋，光熠公司及光熠海阳分公司认为在房屋具备交付条件后，崔焕智通知公司因张桂权的借款未还清不能交付房屋，所以不能向张桂权交付房屋；盛世天成公司、崔焕智、于蓬浩认为自己与张桂权之间不存在房屋买卖关系，故不存在交付房屋的义务。
张桂权主张光熠公司、光熠海阳分公司、盛世天成公司、崔焕智、于蓬浩因违约未按时交付房屋，根据合同第九条第一款第二项的约定应支付延期交房违约金，按已付房款24万元每日计万分之一，自2014年7月1日计至实际交房日；因未按时交付房屋致其租赁青岛市城阳区后海西村1166号房，每月租金600元，应支付租金损失自2014年7月1日至实际交房日；主张律师费4000元、差旅费700元。光熠公司及光熠海阳分公司认为是由于张桂权未付清崔焕智的借款，自己系根据张桂权与崔焕智的约定不予交房，并未违约，故不应承担违约责任、不应支付租金损失等，且律师费及差旅费无约定，更不应支付。盛世天成公司及于蓬浩认为自己与张桂权无房屋买卖关系，无违约行为，不应承担违约责任及相应的损失。崔焕智认为张桂权未还清借款，违约在先，其根据借款协议要求光熠公司及光熠海阳分公司延期交房并不违约，故不应承担违约责任及相应损失。
另查，光熠海阳分公司为海天惠园2#、5#-9#楼办理了商品房预售许可证，编号为海房预许字2012第19号，目前该工程未取得竣工综合验收备案。
原审法院依据商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、担保合同、借款协议、首付款收据、存款凭条、证明、律师收费发票、交通费单据、商品房预售许可证、住宅工程质量分户验收表、全案代理合作协议书、项目合作协议书及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，2013年5月27日张桂权与光熠海阳分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。双方应依照《商品房买卖合同》的有关约定履行。张桂权已按合同约定付清了全部房款，光熠海阳分公司未按约定时间交付房屋。
根据庭审举证、质证，可以认定以下事实：在张桂权8万元的首付款中有3万元系张桂权借崔焕智的，张桂权在借款协议约定的还款时间前将3万元款汇入了于蓬浩的账户，于蓬浩认可收到了该款，并主张该款系抵顶光熠海阳分公司与崔焕智欠其的销售佣金，光熠海阳分公司与崔焕智不认可于蓬浩的主张。
关于交付房屋的主体及未交付房屋是否构成违约。张桂权系与光熠海阳分公司签订的商品房买卖合同，光熠海阳分公司系其合同相对人，因此房屋交付的主体应是光熠海阳分公司。张桂权已经按照合同约定交付了首付款、办理了按揭贷款，履行了合同约定的义务，故光熠海阳分公司应按合同约定向张桂权交付房屋。虽然张桂权与崔焕智签订的借款协议中约定张桂权未按期还款，崔焕智有权通知光熠海阳分公司不给张桂权办理房产的交房手续及相关的产权手续，但张桂权并未与光熠海阳分公司签订其未付清崔焕智的借款光熠海阳分公司有权拒绝交房的协议，故张桂权与崔焕智借款协议的约定并不能免除光熠海阳分公司按约交房的义务。因此，光熠海阳分公司未按约交房构成违约，应按约支付违约金。违约金的数额自2014年7月1日至2015年6月30日为24万元×万分之一×365日=8760元，并自2015年7月1日按该标准计算至实际交房日。张桂权借崔焕智的3万元借款是否归还，与本案无关，本案不予审理。本案系商品房买卖合同纠纷，合同的主体是张桂权与光熠海阳分公司，因此本案的诉讼主体也是两者，应驳回张桂权对其他方的诉请。张桂权所购买的房屋尚未经行政主管部门验收备案，不具备交付条件，其要求履行合同交付房屋，光熠海阳分公司应及时组织验收，将具备交付条件的房屋交付给张桂权。关于张桂权的损失，其已按合同主张了违约金，不能再主张损失，且其主张的租金损失不成立，法院不予支持；律师费、差旅费两项费用既无法律依据，又无合同约定，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2015年9月24日判决：一、光熠海阳分公司于判决生效后十日内支付张桂权违约金8760元，并以24万元为基准按照日万分之一计算至实际交付房屋为止；二、驳回张桂权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费137元，由光熠海阳分公司承担。
宣判后，上诉人光熠海阳分公司不服，向本院提起上诉称，上诉人未交房系因上诉人未履行还款义务所致，过错在于被上诉人，上诉人依通知不交房不构成违约，不应承担违约责任，原审判令上诉人承担支付违约金的违约责任错误。根据被上诉人与崔焕智签订的借款协议，崔焕智有权通知上诉人不给被上诉人办理房产交付手续及相关的产权手续。涉案房屋具备交付条件后，上诉人依约通知被上诉人交接房屋，崔焕智得知此事后告知被上诉人的借款尚未还清，要求上诉人不交房，上诉人对被上诉人与崔焕智之间的约定有所了解，也同意其约定，在接到崔焕智的通知后未向被上诉人交付房屋。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。
被上诉人张桂权辩称，上诉人的上诉不属实，其主张不成立。原审判决正确，请求维持原判。
原审被告盛世天成公司、于蓬浩述称，上诉人的请求没有事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告光熠公司、崔焕智未到庭。
本院审理过程中，上诉人主张涉案房屋于2012年11月1日达到交付条件，在原审中提交的分户验收表可以证实，竣工验收正在进行中，尚未完成。被上诉人认为涉案房屋未达到交付条件，合同约定是指竣工验收，而非分户验收。上诉人主张2014年6月30日前口头通知过被上诉人交接房屋，没有书面证据证实，也记不清具体日期。被上诉人则否认上诉人通知过交房。上诉人还称涉案房屋具备交付条件后，崔焕智拿着其与被上诉人签订的借款协议到上诉人处当面通知不应交房的，但无证据证实。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，原审认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效正确。被上诉人已按商品房买卖合同的约定付清房款，上诉人未按约向被上诉人交付房屋，事实清楚。上诉人自认涉案房屋尚未完成竣工验收，提交的证据亦不足以证实涉案房屋达到了法定及约定的交付条件。被上诉人要求上诉人承担迟延交房违约金，与约相合，于法有据，应予支持。上诉人辩称系崔焕智要求其不向被上诉人交付房屋，故其不应承担迟延交房的违约责任。如前所述，涉案房屋尚未达到交付条件，而且上诉人并非被上诉人与崔焕智所签借款协议中的一方，上诉人也无证据证实崔焕智确实通知其不交房及该通知所依据的事实和理由确实成立，故上诉人的辩称理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费137元，由上诉人烟台光熠置业有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 栾海宁
审判员 慈勤哲
二〇一六年三月十一日
书记员 付微微