上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初6332号
原告：黄泽民，男，1963年1月2日生，汉族，户籍地及住址福建省。
委托诉讼代理人：才浩、于朝勃，上海问学律师事务所律师。
被告：上海汇晟建材市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：蔡世洋，董事长。
委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。
原告黄泽民与被告上海汇晟建材市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄泽民及其委托诉讼代理人才浩、于朝勃，被告的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2014年9月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告退还原告自2015年3月7日至2015年9月19日的租金人民币25,382.40元(以下币种均为人民币)；三、被告退还原告押金7,000元；四、被告退还原告卫生费1,960元；五、被告退还宿舍租金2,500元；六、被告赔偿原告店内商品损失、生活用品损失、装修损失共计671,095.30元；七、被告赔偿原告停业损失20,200元。事实和理由：2013年9月20日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市汇晟建材批发市场内XXX第2号商铺(以下简称第2号商铺)，建筑面积为59平方米。租赁期限自2013年9月20日至2014年9月19日。租金标准为每天每平方米1.60元，年租金为34,456元。卫生费每天10元。在签订合同时一次性付清全部租金。被告应定期组织防火检查，消除火险隐患，完善消防设施。合同到期后经双方协商，租期延长一年，即至2015年9月19日。后原告又与业主XXX达成转让协议，由XXX将其承租的位于上海市汇晟建材批发市场内XXX第1号商铺(以下简称第1号商铺)转让给原告经营。原告按约向被告支付了押金、租金、管理费等费用。2015年3月7日1时50分许，被告市场内XXX5号商铺突发火灾，在消防员及时赶到后，由于被告市场内未设置消防栓，也没有相应的消防用品，以致救火现场的消防水由消防官兵从市场外路边消防栓引来救火，直接延误救火的最佳时机，导致火势不断扩大，殃及相邻的包括讼争商铺在内的13处商铺，造成铺内货物、办公和生活用品等烧毁。2015年5月1日，上海市嘉定区消防支队出具《火灾事故认定书》，认定该起火灾事故起火部位为上海汇晟建材市场标号为XXX的建筑5号商铺内中部偏西货架处。起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能性。事故发生后，原告与其他商铺业主多次与被告交涉，被告仅就7号商铺与业主达成赔偿协议，但拒绝对原告进行赔偿。原告认为，被告明知自己建造的房屋未取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给原告使用，后又未履行定期组织防火检查、消除火险隐患、完善消防设施等应尽义务，导致发生火灾造成原告损失，属严重过错行为，应承担相应的法律责任。
被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但原告对导致合同无效亦存在过错，其未尽到审慎的注意义务，未核实讼争商铺的产权情况，应承担相应责任；不同意原告的第二项诉讼请求的金额。仅同意退还租金24,346元；不同意原告的第三项诉讼请求，因讼争商铺不允许居住使用，但原告违反了该规定，故押金不应予以退还；同意原告的第四项诉讼请求；不同意原告的第五项诉讼请求的金额，只同意退还1,628元；不同意原告的第六、七项诉讼请求，因火灾系他人引发，非被告的原因，即使存在损失，也应通过评估程序确定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月至10月间，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告向被告租赁第2号商铺用于建材、装饰产品的加工、存放或销售。房屋建筑面积59平方米。租赁期限自2014年9月20日至2015年9月19日。租金为每天每平方米1.60元，合计租金34,456元。被告应当定期组织防火检查，消除火险隐患，督促原告改善消防安全条件，完善消防设施。原告在装修时使用的装修材料须符合国家防火和环保方面的要求，装修后的房屋必须符合消防要求及相关建筑法规，经相关主管部门验收合格，并取得证明后才能使用，装修过程中不私自改装水管和电路等，要严格按照建筑法和消防的有关规定施工，并根据租赁场地的面积自行配齐灭火器材；原告必须按照《上海市汇晟建材批发市场治安及消防责任书》的承诺，严格履行治安和消防责任，不得自行安装电器线路、设备和私自改动电路等。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金，另外原告还支付了押金2,000元，卫生费1,600元。2015年3月7日1时50分许，上海市汇晟建材市场发生火灾，过火面积约1000平方米，火灾造成标号为XXX的彩钢板结构建筑基本烧毁，该建筑内1号至14号商铺的货物、办公和生活用品等烧毁烧损。2015年5月1日，嘉定消防支队出具沪嘉公消火认字[2015]第0006号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：“起火部位为上海汇晟建材市场标号为XXX的建筑5号商铺(系乔中祥经营)内中部偏西货架处；起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能性。”。事后，双方协商赔偿事宜，未能达成一致意见。期间，被告向原告支付了火灾垫付款41,000元。
另查明，被告建造的位于上海市汇晟建材市场内标号为XXX的建筑物无产权证，也未办理过建设工程规划许可证。
诉讼中，因双方对烧损物品价格未能达成一致意见，原告遂申请对因火灾受损财产价值进行评估。评估单位出具的评估咨询报告确认因火灾毁损的资产价值为647,381元。本次评估对列入评估范围的标的物未考虑成新率，原因：1、现场所见物品火损严重，无完整实物；2、无法确定尚可使用年限，也无法确定标的物的使用状况。本次评估未对标的物的残值进行评估，原因是对过火后的工器具壳体、原材料重量无法确定。本次评估中的多数标的物因火灾造成信息缺失，评估中大量采用市场上该类标的物的中间价格作为其重置全价，因此与实际价值可能存在差异。本次评估标的物是根据法院及原告提供的清单数量结合现场勘察情况予以确定。本次评估结论应是“火灾造成上海市汇晟建材批发市场内XXX1展厅第4号商铺内的商品(货物)、生活用品、装修物的全新价值”，而非“火灾造成的申请人财产损失金额”。
原告对评估报告无异议。被告表示对评估报告有异议，认为评估报告是鉴定单位根据原告提供的清单进行的评估，不能客观反映原告物损的真实情况。
庭审中，鉴定人员出庭陈述称，因距离发生火灾的时间较长，经现场勘查，无法确定受损物品的数量，评估报告系根据原告提供的清单作出。物品的价格根据市场均价并参考了原告的进货价确定。因原告在评估过程中并未提交生活用品和装修损失的清单，故其无法进行评估。现场已无法看清生活设施和装修的情况。火灾现场是存在物品残留物的，应考虑残值部分的价值，但该价值相当微小。
庭审中，双方就退还宿舍租金金额达成一致，金额为2,000元。被告同时表示，当初向原告交付的讼争商铺系毛坯房屋。
本院认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故原、被告双方签订的租赁合同应属无效。而本案的争议焦点为：一、对于火灾造成的损失，被告是否应当承担赔偿责任？二、如需赔偿，具体数额如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，涉讼租赁合同约定出租方将房屋租借给承租方作经营建材营业用房，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。该约定构成了本案出租方的实质性对价义务组成。在租约无效条件下，该约定与其上位的提供适格房屋使用义务相对承租方房屋使用费给付义务共同构成了本案无效合同返还给付的互惠双务义务。被告作为出租方应予遵守。本案中，尽管无相应证据证明被告与引发火灾有直接关系，但被告建造的位于上海市汇晟建材市场内标号为XXX的建筑物未办理过建设工程规划许可证，也未经过消防审核、验收，被告亦未提供证据证明该栋建筑物具备必要的消防设施且符合消防要求，故被告对于消防管理存在一定的疏漏，应认定其并未提供适当的安全服务，其理应对火灾的发生承担相应的责任，对火灾造成原告的损失进行赔偿。
关于争议焦点二，本院认为，火灾中受损的商品并未经过双方清点，鉴定单位根据原告提供的清单得出的结论与客观情况应存在一定的差异。由于受损商品已基本烧毁，无法复原现场情况，也无法查证受损商品的成新率及根据鉴定人员的陈述，受损商品的残值相当微小等因素，本院根据本案的实际情况，酌情按照评估报告确定的损失金额的70%即453,167元作为损失金额。由于火灾并非由被告直接引发，且原告在承租时亦未尽到审慎的注意义务，未核实讼争商铺的产权情况，且原告自身也存在自行安装电器线路、装修未经消防验收等违反消防安全之行为，故原告将损失赔偿责任的承担全部归咎于被告显然有失公允，本院综合本案的实际情况，酌定被告应向原告赔偿商品损失的金额为19万元。扣除被告已支付的赔偿款41,000元，被告还应向原告支付赔偿149,000元。庭审中，被告同意返还原告预收的租金、卫生费，于法不悖，本院予以准许。但双方就返还的租金数额未能达成一致，因双方均未提交第1号商铺的租赁合同，但双方就返还租金的数额相差不大，本院酌定返还租金的数额为25,000元。双方就退还宿舍租金金额亦已达成一致，金额为2,000元，本院予以确认。关于押金问题，被告以原告在讼争商铺内居住为由要求没收押金没有依据，本院不予支持，被告应将押金7,000元退还原告。至于停业损失问题，原告对此并未进行举证，故本院对此不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告黄泽民与被告上海汇晟建材市场经营管理有限公司于2014年9月至10月间签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海汇晟建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄泽民返还租金、押金、卫生费共计人民币35,960元；
三、被告上海汇晟建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄泽民支付商品、生活用品、装修赔偿款共计人民币149,000元；
四、原告黄泽民的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11,494元，减半收取5,747元，司法鉴定费10,000元，合计诉讼费15,747元，由原告负担9,448元，被告负担6,299元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 平
二〇一七年四月二十八日
书记员 俞佳悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。