黑龙江省牡丹江市中级人法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终563号
上诉人（原审被告）：王晶，女，1980年3月2日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称农村信用联社），住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：杨崴，该联社理事长。
委托诉讼代理人：陈军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
第三人：李洪梅，女，1970年12月29日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。
上诉人王晶因与被上诉人牡丹江市城郊农村信用合作联社、第三人李洪梅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晶及委托诉讼代理人丁建国、被上诉人牡丹江市城郊农村信用合作联社委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。第三人李洪梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
王晶上诉请求：请求二审法院撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初1241号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人就执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益。1.在执行法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。涉案工程是由王留生、上诉人包工包料、垫资施工的。上诉人多次催促世豪公司为其办理产权登记手续，世豪公司于2009年11月7日为王留生、上诉人出具了600平方米门市房所有权的证明手续，但世豪公司拒不办理产权登记。黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第52号民事判决书认定上诉人与世豪公司之间就涉案房屋的买卖合同成立且合法有效。2.上诉人在执行法院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产。2009年3月底，世豪公司向上诉人交付了600平方米门市房使用至今。上诉人于2009年4月开始，对门市房进行改造、装修、装饰，大部分装修成旅馆自营并办理了“馨海旅馆”营业执照，少部分出租给他人用于经营药店和水站。黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第52号民事判决书对上诉人合法占有涉案房屋的事实予以认定。3.上诉人已支付涉案房屋的全部价款。上诉人已支付了涉案房屋的全部购房款，支付方式为世豪公司应付的工程款抵销了世豪公司应收的购房款，世豪公司实际收取了购房款。黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第52号民事判决书对上诉人已支付了涉案房屋的全部购房款的事实予以认定。4.非因上诉人的自身原因未办理涉案房屋的过户登记。世豪公司向上诉人交付600平方米门市房后，上诉人多次要求世豪公司办理产权过户手续。2009年6月3日，世豪公司、东信监理公司和王留生、上诉人签订《会议纪要》，约定世豪公司在2009年6月20日前为王留生、上诉人办理600平方米门市房的过户手续，同时协助办理贷款手续。后上诉人多次要求世豪公司办理产权过户手续。2009年11月7日，世豪公司为王留生、上诉人出具了600平方米门市房所有权的证明手续，但世豪公司拒不办理产权登记。据此，可以充分证明涉案房屋的过户登记未办理，不是因上诉人的自身原因造成的。二、从程序上看，执行机关中止涉案门市房的执行是合法的。三、被上诉人在涉案房屋的贷款审查中，没有依法尽全面审查义务；被上诉人与付琳琳、尹春霞、王腊梅、李洪梅、世豪公司之间存在恶意串通。1.付琳琳、尹春霞、王腊梅、李洪梅与世豪公司之间签署涉案房屋的买卖合同，发生在被上诉人与世豪公司诉讼期间。2.被上诉人贷款审查、设立抵押时，涉案房屋系上诉人占有、使用，被上诉若未与付琳琳、尹春霞、王腊梅、李洪梅、世豪公司恶意串通，不可能违法地对抵押物不进行实地调查。3.抵押物价格畸高，明显属于超出抵押物价值。世豪公司与上诉人约定的交易价格是每平方米6800元，而世豪公司出售给付琳琳、尹春霞、王腊梅、李洪梅的价格为每平方米20000元，明显超过市场价值。4.付琳琳、尹春霞、王腊梅、李洪梅收入的证明文件明显虚假。四、原金融借款案件审理过程中，被上诉人和原审第三人形成调解书并放弃其他义务主体的偿还贷款义务，佐证了被上诉人与原审第三人恶意串通。五、一审判决恢复对涉案房屋的执行，侵害了上诉人对房屋的合法的装修权益，是违法的。六、对审理案件需要的主要证据，上诉人因客观原因不能收集，书面申请一审法院调查收集，一审法院未调查收集，属于程序违法。
牡丹江市城郊农村信用合作联社辩称，被上诉人依法对原金融借款合同纠纷案件进行诉讼是法律赋予被上诉人的权利，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决驳回上诉，维持原判。
牡丹江市城郊农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2017）黑1002执异19号执行裁定书；2.请求恢复对坐落于牡丹江市东小三条路以东、北小爱民街以北000103室、房产图号390-490-3/3-9-000103、建筑面积92.73平方米、牡房权证东安区11165**号商服用房的执行；3.请求王晶承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月13日，李洪梅与世豪公司签订牡丹江市天豪花园第9幢000103号商服用房的商品房买卖合同。2011年9月28日，李洪梅办理了牡房权证东安区字第11165**号房屋所有权证。2011年9月28日，牡丹江市城郊农村信用合作联社与李洪梅签订了编号为牡城农信（营业部）20110928号《牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同》，合同约定李洪梅向农村信用联社借款1290000元用于购买房产，该房产位于东小三条路以东、北小爱民街以北，建筑面积92.73平方米，产权证号为牡房权证东安区字第11165**号。借款期限自2011年9月28日起至2021年9月27日止，利率为年利率8.46%，还款方式为等额本息。李洪梅用其购买的上述涉案房产做抵押担保，并于2011年9月30日办理了房屋他项权证。2011年9月30日，农村信用联社按照合同约定向开发单位世豪公司在农村信用联社营业部开设的银行账号37001012200006XXXX发放贷款1290000元。2016年8月18日，法院受理了（2016）黑1002民初691号农村信用联社与李洪梅借款合同纠纷一案，经主持调解，农村信用联社与李洪梅达成如下协议：一、解除农村信用联社与李洪梅于2011年9月28日签订的牡城农信（营业部）20110928号《牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同》；二、李洪梅于2016年10月20日前给付农村信用联社借款本金1017269.21元、罚息185647.82元、复利2080.05元；三、如李洪梅不能于2016年10月20日前偿还上述借款本息，李洪梅将抵押物优先受偿给农村信用联社；四、如李洪梅不能于2016年10月20日前偿还上述借款本息，则承担自2016年9月21日起到借款本息全部还清为止的罚息及复利；五、农村信用联社放弃其他诉讼请求。李洪梅未在调解书确定的还款期限内履行给付义务，农村信用联社向法院申请强制执行，法院受理并作出（2017）黑1002民执86号执行裁定书，查封李洪梅名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、产权证号为牡房权证东安区字第11165**号、房产图号为390-490-3/3-9-000103、建筑面积为92.73平方米商服一处，期限为叁年。2017年8月7日，王晶向本院提出案外人执行异议申请书，请求中止对李洪梅名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、产权证号为牡房权证东安区字第11165**号、房产图号为390-490-3/3-9-000103、建筑面积为92.73平方米商服用房的执行，并解除查封。法院于2017年8月21日作出（2017）黑1002执异19号执行裁定书，认为王晶提出的执行异议请求成立，故裁定中止对坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、产权证号为牡房权证东安区字第11165**号、房产图号为390-490-3/3-9-000103、建筑面积为92.73平方米商服用房的执行。农村信用联社在法定期间内向法院提起申请执行人执行异议之诉。2014年11月28日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡民初字第15号王晶与世豪公司、牡丹江市安装工程有限公司（以下简称安装公司）、尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳、农村信用联社房屋买卖合同纠纷一案民事判决书，该案判决后经当事人上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑民终字第52号民事判决书，判决世豪公司与李洪梅于2011年9月13日签订的商品房买卖合同无效，世豪公司与王晶就王晶实际占有的天豪花园小区4户商服用房（天豪花园小区第9幢000101号、000102号、000103号、000104号商服用房）房屋买卖合同成立，合法有效。省高院判决确认了牡中院判决确认的事实，牡中院判决确认的事实为：2007年10月28日，王晶、王留生与安装公司签订了《工程项目施工承包管理协议》，协议约定：工程名称为天豪花园小区2号楼工程；工程地点为牡丹江市七星街以南、东四条路以西，工程造价为29379770元，工程承包期限从2007年10月25日起至工程保修期满止。双方还对各自的权利和责任进行了约定，其中约定王留生、王晶负责施工中发生的业务往来，向业主单位催要工程预付款、工程进度款和工程结算价款。业主单位如以物抵账，亏损由承包人负担。2008年5月10日，世豪公司作为发包人与承包人安装公司就天豪花园2号楼工程签订了建设工程施工合同，协议约定工程名称为天豪花园小区2号楼，工程内容为土建、给排水、采暖、电气、消防工程、框架结构。施工合同专用条款62进度款约定以形象进度为准，具体为：承包人每月20日将已完成的工程量报发包方、监理方，发包方于5日内确认并按审定的工程形象进度拨付工程款。施工合同专用条款77、补充条款约定：工程预付款、进度款、结算款由发包人按时支付，否则发包人承担由此给承包人造成的损失。同月，世豪公司还与安装公司签订了补充施工协议条款，补充协议第4条对工程款的支付方式作了约定，约定天豪花园小区2号楼工程费全部用商品房支付的方式。工程结算时，若房源不足以支付安装公司工程费时，世豪公司可用现金补齐，世豪公司若用现金支付工程款则顶商品房价格下浮2%的价格付给安装公司。分配给安装公司的房源中所售房屋的款额在进度款中优先拨付，超过当次应拨进度款部分留在世豪公司账户，若不超过当次应拨进度款时用房源明细表中的房屋补齐。补充施工协议附商品房分配原则及天豪花园2号楼商品房房源明细表，商品房分配原则约定严格执行天豪花园2号楼商品房房源明细表所约定的单价。商品房由世豪公司统一销售，任何一方不能擅自降价，由售房处统一进行促销活动。如发现有违规行为，造成的损失及后果由违约方全部承担。2009年6月3日，世豪公司、安装公司、牡丹江市东信监理公司派员就天豪花园2号楼工程的支付、工期及工程质量在世豪公司召开会议，并形成会议纪要，郎晓峰代表世豪公司，吕强代表安装公司，王留生代表安装公司在会议纪要上签字。会议纪要约定：一、建设单位分三次支付100万元工程款给施工单位：2009年6月10日支付50万元。2009年6月15日支付30万元。2009年6月20日支付20万元。二、2009年6月30日工程竣工后，建设单位支付施工单位100万元工程款。如建设单位资金允许，可再支付100万元。三、建设单位将施工单位剩余的20户房源开具临时售房合同。四、建设单位将拨付给施工单位的10个车位在2009年6月10日确定编号。拨付给乙方门市房的房贷手续在2009年6月20日办完……2009年6月13日，王晶（乙方）与世豪公司（甲方）就天豪花园小区签订4份房源认定协议书，协议书中约定鉴于王晶对天豪花园小区的特定房屋有购买意向，为保证王晶在取得预销手续后，能及时与世豪公司就认购的房屋签订商品房买卖合同，经双方协商达成以下协议：“一、认购房屋的概况……二、付款方式：王晶采取现金方式付款。4户房屋的具体认购价款情况：2号楼3单元2层3室，建筑面积125.41平方米的认购价格……”。2010年11月7日，世豪公司为王晶出具证明，证明内容：小区名称：天豪花园高层，位置：七星街东小三条路与小爱民街之间，房号：门市1、门市2、门市3、门市4、门市5、门市6、门市7、门市8，产权归属：王晶。原告王晶称要求世豪公司为王晶出具证明是因为其要出租房屋，2009年3月就已占有使用8户门市房。天豪公司出卖的4户商服用房即为王晶所称的8户门市房，原8户门市房经房产部门登记为4户门市房，现该争议的门市房经装饰装修用于经营旅店及出租。一审法院认为，因农村信用联社对法院作出的（2017）黑1002执异19号关于中止本案涉诉房屋执行的执行裁定书提出异议，要求许可对诉争房屋的执行，故本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。关于农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，一审法院认为，经发生法律效力的黑龙江省高级人民法院作出的(2015)黑民终字第52号民事判决书认定：世豪公司已将涉案房屋交付王晶，王晶支付房款的方式为世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，王晶与世豪公司关于涉案房屋买卖合同成立，合同合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效不必然发生不动产物权变动之效力。王晶与世豪公司之间虽存在有效合同，但因案涉房屋的权属尚未变更登记至王晶名下，故王晶对涉案房屋尚未取得所有权。而李洪梅就涉案房屋在设立抵押时，系房屋登记的权利人，故涉案房屋在设立抵押时所有权不存在争议。农村信用联社经向房屋登记管理部门查询，获知李洪梅为涉案房屋登记的权利人，基于公示公信原则，农村信用联社有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错，王晶虽主张农村信用联社与李洪梅恶意串通损害其合法权益，但未提供充分证据予以证明，对其该主张，省高院对此不予支持。因此，王晶关于李洪梅等四人分别与农村信用联社签订的《个人购房担保贷款合同》无效，要求房屋登记部门撤销抵押权登记的请求不能成立，省高院对此不予支持。农村信用联社与李洪梅签订的《个人购房担保贷款合同》有效，李洪梅具有履行生效的（2010）黑1002民初691号民事调解书所确定的偿还欠款本息义务，农村信用联社具有对涉案房屋行使抵押物优先受偿的权利，现王晶没有代李洪梅偿还贷款，故对于农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，予以支持。判决：准许对坐落于牡丹江市东小三条路以东、北小爱民街以北000103室、产权证号为牡房权证东安区11165**号、房产图号390-490-3/3-9-000103、建筑面积92.73平方米商服用房的执行。案件受理费100元，由王晶负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，申请执行人农村信用联社对案涉房屋所享有的抵押权已由本院作出的（2012）牡民初字第15号民事判决和黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第52号民事判决认定为善意有效，而王晶并未取得案涉房屋的所有权，故王晶对案涉房屋所享有的权利对抗不了农村信用联社所享有的担保物权，亦无法阻却人民法院的强制执行。
综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜云虎
审判员 于 尧
审判员 钱大龙
二〇一八年六月十四日
书记员 蒋 珊