苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）虎民初字第1326号
原告徐勇，男，汉族，1974年3月29日生。
委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告陈振宇，男，汉族，1974年1月21日生。
原告徐勇与被告陈振宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月25日受理后，依法由代理审判员龚春华独任审判，于2012年11月2日、12月13日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭审理，于2013年1月22日、4月18日公开开庭进行了审理。原告徐勇的委托代理人纪慧，被告陈振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐勇诉称，2011年9月4日，原告与被告签订了《租房合同》，原告将位于苏州新区马浜花园商业街X-
X号房屋出租给被告使用，合同中对租赁期限、租金支付的日期以及金额、违约责任等条款作了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了出租的房屋。根据被告与原告签订的《租房合同》，房屋租赁期自2011年8月15日至2012年8月14日止，合同到期自然终止。另根据《租赁合同》第九条第五款的约定，被告逾期归还房屋的，则每逾期一日应向原告支付原日租金三倍的滞纳金，且还应承担因此给原告造成的损失。现租赁期已过，经原告屡次催告，但被告仍迟迟不肯搬出，遂诉至贵院，请贵院依法判决：被告搬出租赁房屋并交付给原告；被告向原告支付逾期归还房屋的违约金（计算方式：日租金411元的三倍，自租赁合同期限届满次日至生效判决确定的归还之日）；被告向原告支付因逾期搬出导致原告的损失（计算方式：日租金411元，自租赁合同期限届满次日至生效判决确定归还之日）；被告承担本案诉讼费用。
被告陈振宇辩称，我愿意按原合同继续履行双方的租赁合同，并且在原来的房价上适当涨价我也能接受，如能继续履行，租金我也不会拖欠。至于原告提出的上述四项诉讼请求，请求法院予以驳回。
经审理查明，2008年7月20日，原告妻子李霞与金志国签订《房屋租赁合同》一份，约定：李霞将坐落于苏州新区马浜花园商业街X-
X房屋出租给金志国，房屋建筑面积299.35平方米，租赁期限自2008年8月15日起至2011年8月14日，房屋租赁金第一年105000元，第二年110000元，第三年120000元。
2008年10月17日，金志国申领个体工商户营业执照经营苏州高新区梦巢茶吧，经营场所为苏州高新区塔园路338号2幢8号。
2010年5月，金志国与被告陈振宇签订转让合同一份，将苏州高新区梦巢茶吧转让给被告陈振宇，约定以后梦巢茶吧一切事情与金志国无关。被告受让苏州高新区梦巢茶吧后对其进行装修，但未征询原告意见。
2011年9月4日，原告徐勇作为甲方与被告陈振宇作为乙方签订《租房合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于苏州新区马浜花园商业街X-X，房屋建筑面积300平方米，房屋租赁期共12个月，自2011年8月15日起至2012年8月14日止。租赁期满，不再续租，乙方应如期交还。租金总额为150000元，合同签订时付75000元，2012年1月15日付75000元。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。租赁期满，乙方应如期交换该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
2012年8月7日，原告徐勇委托江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师张杰和实习律师杨达宇向被告陈振宇发律师函，律师函载明“本律师正式函告贵方：1、贵方与徐勇的《租房合同》将于2012年8月14日到期终止；2、敦请贵方于2012年8月14日前搬出苏州新区马浜花园商业街X-
X号房屋；3、若贵方未能在上述期限内搬出的，徐勇将日租金的三倍收取逾期违约金，同时贵方还应承担逾期归还给徐勇造成的损失，且徐勇将保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利。”被告陈振宇承认于合同终止前已收悉该律师函。
被告陈振宇至今未搬出苏州新区马浜花园商业街X-X号房屋。为此，原告诉至我院。
另查明，苏州新区马浜花园商业街X-X号房屋产权登记为苏州市高新区塔园路338号2幢8号，房屋建筑面积299.35平方米，房屋所有权人为李霞、徐勇。
上述事实由《房屋租赁合同》、《个体工商户营业执照》、《转让合同》、《租房合同》、《律师函》以及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。本案中，由于《租房合同》已约定“租赁期满，不再续租，乙方应如期交还”，且原、被告双方至今未签订任何续租合同也未达成任何续租之合意，因此，对于原告要求被告搬出租赁房屋并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿因逾期归还房屋导致的损失并支付违约金的请求，本院认为，合同租赁期限届满前，原告已以律师函的形式表达不再继续租赁的意思表示，并提前履行了通知义务，被告在租赁期限届满后拒不搬离承租房屋的行为己构成违约，应承担相应的违约责任，故原告提出的上述请求为合理。具体为：（1）因被告逾期搬出导致原告的损失。本院认为，被告在租赁期限届满后拒不搬离承租房屋的行为导致原告在合同终止后无法再行出租以获取租金收入，原告主张被告应按原日租金411元／天支付原告的损失的诉求有理有据，被告应按此标准自租赁合同期限届满次日起按天计算至判决确定的归还之日止支付原告实际损失。（2）被告应支付原告违约金的具体数额。原告主张被告应按合同约定每逾期一日支付原日租金三倍的滞纳金。对此，被告认为，约定违约金过高，请求予以减少。本院认为，当事人主张约定违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量并确定。本案中，被告约定违约金为实际损失的300%，明显过高，故被告的请求为合理，考虑到我国合同法规定违约责任的承担主要用来弥补实际损失，本案被告承担的违约责任已按原告诉请足额赔付给其造成的实际损失，故在此酌情被告按原日租金411元／天的0.3倍为标准，自租赁合同期限届满次日起按天计算至判决确定的归还之日止支付原告违约金。
被告其余辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告陈振宇于本判决生效之日起十日内并搬出苏州市高新区塔园路338号2幢8号房屋并交付原告徐勇。
二、被告陈振宇于本判决生效之日起十日内赔偿原告实际损失（计算方式：以原日租金411元／天为标准，自2012年8月15日起按天计算至判决确定的归还之日止）。
三、被告陈振宇于本判决生效之日起十日内支付原告违约金（计算方式：以原日租金411元／天的0.3倍为标准，自2012年8月15日起按天计算至判决确定的归还之日止）。
上述第二、三项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费832元，由被告陈振宇负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599-20740102。
审 判 长 沈宇亮
代理审判员 龚春华
人民陪审员 葛蔷梅
二〇一三年四月十八日
书 记 员 艾罗伟