浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞陶民初字第362号
原告陈宝全。
被告瑞安市陶山镇花园底村村民委员会。
负责人张飞林。
被告瑞安市陶山镇花园底村经济合作社。
法定代表人张庆彪。
两被告共同委托代理人王学美、张盈盈。
原告陈宝全与被告瑞安市陶山镇花园底村村民委员会（以下简称花园底村委会）、瑞安市陶山镇花园底村经济合作社（以下简称花园底合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日以简易程序立案受理，并于2014年6月18日公开开庭审理。原告陈宝全，被告花园底村委会、花园底合作社的委托代理人张盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宝全诉称：2003年11月10日，第一被告将位于本村花园小区第3幢2单元一楼西首四间房产以单价1000元／㎡、边间另加5000元的价格出卖给原告所有，并口头达成房屋买卖协议。2003年11月10日和2005年3月23日，原告先后两次分别向被告花园底合作社交款140000元和50000元，合计190000元。双方另约定余款15000元，待房屋产权证办讫后交付。后原告使用该处房产作为仓库。后因与原告同时购买、性质相同的房产已被人民法院判归实际申报建房的产权人所有，原告始知被告出卖的房屋没有合法的房产权证，原买卖合同无效。基于法院的处理结果，原告无奈于2013年7月11日腾空该房产。现原告陈宝全请求判令：1、依法确认原、被告于2003年11月10日达成的《房屋买卖协议》无效；2、两被告共同返还原告购房款19万元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期中长期贷款利率计算至实际履行完毕之日止，其中14万元自2003年11月10日起计，5万元自2005年3月23日起计）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告花园底村委会、花园底合作社答辩称：一、原、被告之间的房屋买卖合同是双方的真实表示，应合法有效。虽然现在产权证登记在建房户名下，但是建房的时候村委会和建房户已达成协议，一楼的建筑属于村委会所有，且一楼的建房款均系被告支付，所以一楼房屋的所有权应属被告。虽然目前因政策原因产权证办理到了建房户的名下，但不影响未来办理到村集体名下，所以原、被告间的房屋买卖合同是合法有效的。二、如果法院经审理认定本案房屋买卖合同无效，被告同意返还购房款19万元，但原告主张的利息损失没有依据。购房时原告已经知道该房子是联建房，却轻易相信了被告，所以原告自己也存在重大过错，原告应该对房屋买卖的风险�担相应责任，而且原告已享受了该房产近10年的使用权，所以不该再要求利息损失。
在本院指定的举证期限内，原告陈宝全提供了如下证据：
证据一、原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；
证据二、2002年10月24日和2003年11月7日的花园底村“会议纪要”复印件，拟证明被告曾召开两委成员会议，同意将第3幢2单元一层房产以单价1000元／㎡、边间另加5000元的价格转让给原告的事实；
证据三、浙江省农村集体经济组织统一收据复印件2份（№1079834及№0041572），拟证明原告陈宝全分别于2003年11月10日及2005年3月23日二次共向被告花园底合作社交纳购房款19万元的事实；
证据四、协议一份（复印件），拟证明原告已于2013年7月11日将所购房屋腾空并返还给登记权利人的事实。
证据五、（2013）温瑞陶民初字第141号民事判决书一份（复印件），拟证明与原告同时购买同类�产的案外人与被告间的房屋买卖协议已由人民法院判决认定为无效，法院亦已判令被告返还其购房款并赔偿利息损失的事实。
在本院指定的举证期限内，两被告未提供证据。
上述证据经当庭出示质证，被告花园底村委会及花园底合作社并无实质性异议。本院认为，前述证据真实性、合法性、关联性三性俱备，亦能证明其待证事实，故予以采信。
经审理，本院认定事实如下：被告花园底村委会与被告花园底合作社在经济活动中并未严格区分，人员及财产存在混同。2002年间，经资格初审并层报审批，该村40户村民于陶山镇花园底村联建水平分户住宅即花园小区第3幢。2003年11月7日，被告花园底村委会召开村两委扩大会议，议决将花园小区第3幢2单元一楼西至东第一到四间房产以单价1000元／㎡、边间另加5000元的价格出卖给原告陈宝全。同月10日及2005年3月23日，原告陈宝全先后两次分别向被告花园底合作社交款14万元及5万元，合计19万元。双方并约定余款1.5万元，待房屋产权证办讫后交付。就上述房产买卖事宜，双方并未订立书面合同，亦未约定违约责任及交付期限，仅口头约定价格条款。
另查明，案外相关权利人已依法定程序领取了花园小区第3幢2单元西至东第一到四间房产的土地使用权证书和按份共有产权证书。经双方协商，原告陈宝全已于2013年7月11日前腾空前述房产并返还权利人。
本院认为，本案争议焦点有二：其一，房屋买卖合同是否有效。据《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定，涉及村民重大利益的事项，如宅基地使用方案等，须经村民会议或已获授权的村民代表会议讨论决定方可办理。“会议纪要”所记载事项关乎村集体及村民重大利益，却由村两委等数人议决，不符村民委员会议事规则，亦未经其�利益相关方确认。现本案所涉不动产已登记在他人名下，两被告并非该不动产的所有权人，无权对不动产进行占有、使用、收益和处分并让渡相关权利。故两被告出卖他人所有的房产且未经法定议事程序，系无权处分，本案中原、被告于2003年11月7日所达成的口头房屋买卖合同应认定为无效。其二，原告请求赔偿的项目是否符合法律规定。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同既已认定无效，因此取得财产的一方理应向对方返还，故被告应返还原告陈宝全19万元购房款。两被告于买卖过程中的过错显然大于原告，且该过错行为与原告所遭受的损失之间具有�果关系，基于缔约过失责任，两被告应赔偿的原告损失范围应为已实际发生的损失，故原告请求判令两被告赔偿已付款项19万元的同期贷款利率，并按中国人民银行同期中长期贷款利率计算，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告陈宝全与被告瑞安市陶山镇花园底村村民委员会于2003年11月10日订立的房屋买卖口头协议无效；
二、被告瑞安市陶山镇花园底村村民委员会及被告瑞安市陶山镇花园底村经济合作社于判决生效后十五日内共同返还原告陈宝全购房款190000元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同档次贷款利率计至本判决确定履行之日止，其中140000元自2003年11月10日起计，按年利率5.76%计，50000元自2005年3月23日起计，按年利率6.12%计），款交本院陶山法庭转付；
如果未按本判决指定的期�履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告瑞安市陶山镇花园底村村民委员会、瑞安市陶山镇花园底村经济合作社负担（定于本判决生效之日起十日内缴纳，原告已预交受理费，应当自判决生效之日起十五日内来本院退回4100元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费4100元（具体数额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款交温州市中级人民法院。户名：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13，逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审判员 苏其训
二〇一四年六月十八日
书记员 黄佳佳