成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初6866号原告：成都新希望置业有限公司。住所地：成都市锦江区XXXXXX。法定代表人：张明贵，成都新希望置业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霁，泰和泰律师事务所律师。被告：宋刚，男，1975年1月22日出生,汉族,住四川省资阳市雁江区XXXXXX。被告：颜邦容，女，1974年9月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区XXXXXX。原告成都新希望置业有限公司（以下简称新希望公司）诉被告宋刚、颜邦容商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理，由于被告下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马铃到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告新希望公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告新希望公司与被告宋刚、颜邦容签订的关于锦江区沙河农村联合2组XXXXXX号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告宋刚、颜邦容协助办理上述房屋的《商品房买卖合同》备案的注销手续；三、被告宋刚、颜邦容协助办理上述房屋的预告登记注销手续；四、被告宋刚、颜邦容向原告新希望公司支付违约金287628.8元；五、被告宋刚、颜邦容向原告新希望公司支付因本次诉讼所支出的律师费28762.28元；六、本案诉讼费用由被告宋刚、颜邦容承担。事实和理由：新希望公司于2013年8月28日与宋刚、颜邦容签订《商品房买卖合同》，约定宋刚、颜邦容向新希望公司购买由新希望公司开发的锦江区沙河农村联合2组XXXXXX号房屋，总价款合计1438144元，约定宋刚、颜邦容以按揭付款方式支付，该合同于2013年12月19日进行了备案登记。合同签订后，宋刚、颜邦容当日支付首付款438144元，余款1000000元由宋刚、颜邦容以中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行（以下简称工行芷泉支行）提供二十年按揭方式支付给新希望公司。新希望公司于2014年3月1日收到了按揭款。同时，新希望公司就宋刚、颜邦容的还款义务向工行芷泉支行承担阶段性连带保证责任。涉案房屋于2015年12月18日在成都市房管局进行了预告登记。此后，宋刚、颜邦容未按时向工行芷泉支行还款，新希望公司在工行芷泉支行多次要求代宋刚、颜邦容履行连带担保责任的情况下，向工行滨江支行代偿了部分款项。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5第三条第2款第（6）项之规定：保证期内，因宋刚、颜邦容未能按《借款合同》约定按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行直接要求新希望公司承担保证责任时新希望公司有权向宋刚、颜邦容追偿，自新希望公司电话或寄发书面通知之日起超过15日未偿还的，新希望公司有权解除《商品房买卖合同》并要求宋刚、颜邦容承担总房款20%的违约金，以及赔偿新希望公司支出的律师费。在银行要求承担保证责任的情况下，新希望公司于2016年8月11日向被告发出立即支付款项的函，但宋刚、颜邦容置之不理，至今未向新希望公司支付任何款项，故诉至法院。被告宋刚、颜邦容未作答辩，也未提供证据。原告新希望公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明及被告的身份证复印件，商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同摘要、房屋预告登记申请书，银行交易凭条4张，公证书、借款凭证，中国工商银行个人贷款履行保证责任通知书、中国工商银行个人逾期还款信息、银行业务回单，关于立即支付款项的函及EMS快递单，律师合同及发票。本院认为，被告宋刚、颜邦容未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告宋刚、颜邦容未到庭质证不影响本院对上述证据效力的认定，本院对原告新希望公司提交的上述证据予以采信。依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2013年8月28日，新希望公司与宋刚、颜邦容签订《商品房买卖合同》及附件，约定宋刚、颜邦容向新希望公司购买位于锦江区三圣乡花果村8、9组地块“塔子山1号”XXXXXX号房屋，建筑面积为140.17平方米，房屋总价款为1438144元。合同附件五“付款方式及期限的约定”第三条第1款约定：“宋刚、颜邦容采用按揭付款方式支付房款，宋刚、颜邦容在签订《商品房买卖合同》后的当日一次性付清首付款438144元，本协议约定的其余房款1000000元，宋刚、颜邦容在签订《商品房买卖合同》后30日内通过银行贷款方式一次性支付给新希望公司”。合同附件五“付款方式及期限的约定”第三条第2款第（6）项约定：“买受人作为债务人将无条件的全面履行与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》中所约定的各项义务，否则，应承担由此给出卖人造成的全部损失。保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，具体为：a）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起的7日内，归还出卖人代付款项（包括但不限于应付贷款的本息、罚息和罚金，具体金额以银行扣款凭证为准）；b）从出卖人代付款项支付起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7日以上15日之内，每日向出卖人支付500元。自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定向出卖人给付违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，有权要求买受人承担总房款20%的违约金，同时买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括追索担保损失发生的诉讼费、按诉请金额2%计算的律师代理费）进行赔偿；买受人因违约等需向出卖人支付的任何款项，出卖人有权从买受人已支付房款中扣除，不足的，可向买受人追偿。《商品房买卖合同》解除时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人。”并约定：无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人有权按合同约定购房总款的20%向买受人收取违约金；商品房买卖合同解除的，买受人因违约等需向出卖人支付价款的，出卖人有权将该价款从买受人已付房款中扣除，再将剩余部分予以返还，买受人已付房款不足扣除的，出卖人有权向买受人追偿。同日，宋刚、颜邦容向新希望公司分别支付30000元和408144元，共计438144元。2014年7月2日，宋刚、颜邦容与工行芷泉支行、新希望公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行芷泉支行为涉案房屋发放贷款1000000元，贷款期限为20年，宋刚、颜邦容采用按月等额本息还款法还款，新希望公司作为保证人为贷款提供阶段性连带责任保证，对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2014年3月1日，新希望公司收到工行芷泉支行放款1000000元。2013年12月19日，上述《商品房买卖合同》进行了签约备案登记。2015年12月18日，新希望公司与宋刚、颜邦容就上述房屋办理了预购商品房预告登记。2016年6月15日，工行芷泉支行向新希望公司发出《中国工商银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求新希望公司履行连带保证责任。2016年8月8日，新希望公司代宋刚、颜邦容向工行芷泉支行归还贷款本息46434.09元。2016年12月5日，新希望公司代宋刚、颜邦容向工行芷泉支行归还贷款本息三笔共计27242.5元。2016年8月11日，新希望公司向宋刚、颜邦容发出《关于立即支付款项的函》，要求其支付2016年8月8日代付的46434.09元，否则将追究其责任，包括但不限于解除。《商品房买卖合同》查明，2016年7月7日，新希望公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，因本案支付律师代理费用20000元。查明，2016年12月26日，工行芷泉支行再次向新希望公司发出《中国工商银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：工行芷泉支行于2014年3月1日向宋刚发放个人住房贷款1000000元，宋刚从2015年10月1日起出现违约，并连续数月拖欠贷款本息；至2016年5月1日起借款人宋刚就未再归还贷款，积欠贷款本息由新希望公司于2016年8月8日和2016年12月5日垫付归还；截止2016年12月26日该笔贷款余额923444.93元，工行芷泉支行经多次催款，但借款人迄今为止未履行与工行芷泉支行签订的《借款合同》的约定，按时归还工行芷泉支行的贷款本息。鉴于借款人宋刚的长期违约行为和新希望公司签订的《按揭贷款合作协议》条款的约定，在借款人未能如期归还工行芷泉支行贷款时，应由新希望公司承担连带保证责任，因此请新希望公司在本通知发出7日内向借款人清收或代为清楚所有贷款本息。2016年12月27日，新希望公司代宋刚、颜邦容向工行芷泉支行支付贷款本息926876.3元。2016年12月28日，工行芷泉支行出具《还款证明》和《个人贷款结清证明》，载明：借款人宋刚、颜邦容向工行芷泉支行申请的个人购房按揭贷款1000000元，由于未按时还款，严重违约，工行芷泉支行终止其贷款，由新希望公司于2016年12月27日代为清偿宋刚所欠全部贷款本息（含复息、罚息），合计926876.3元，该笔贷款已全部结清。另查明，案涉房屋于2013年12月29日办理了抵押权预告登记，预抵押权人为工行芷泉支行；2016年6月27日，成都市武侯区人民法院因其他债权债务纠纷对案涉房屋采取限制登记的措施，目前仍处于被限制登记状态之中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。新希望公司与宋刚、颜邦容签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，新希望公司与宋刚、颜邦容所签订的合同明确约定，因买受人未能按《个人购房借款/担保合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》并有权要求买受人承担总房款20%的违约金。宋刚、颜邦容无正当理由逾期归还贷款使得新希望公司履行了担保责任，故对新希望公司要求解除其与宋刚、颜邦容签订的《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。虽然《商品房买卖合同》签订后，买卖双方就《商品房买卖合同》进行了备案登记，并就案涉房屋进行了预告登记，但案涉房屋的所有权尚未转移，则在《商品房买卖合同》解除后，基于商品房买卖而进行的备案登记和预告登记的前提已不存在，理应予以注销。故对新希望公司要求宋刚、颜邦容协助办理《商品房买卖合同》备案登记及案涉房屋预告登记的注销手续之诉讼请求，本院亦予以支持。关于新希望公司主张的违约金。本院认为，合同双方约定的解除合同的违约金为总房款的20%即1438144元×20%=287628.8元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，虽然被告宋刚、颜邦容未到庭参加诉讼，也未请求法院对新希望公司主张的违约金予以裁减，但综合考虑本案的实际履行情况、新希望公司的损失情况以及宋刚、颜邦容的过错程度等综合因素，并基于公平原则，本院认为新希望公司的损失并非巨大，本案双方在合同中约定的违约金也确实较高，故本院将上述逾期偿还贷款的违约行为导致合同解除的违约金酌情调整为50000元。关于新希望公司主张的律师费。由于双方签订的《商品房买卖合同》并未关于律师费用承担的约定，且上述违约金已足以弥补新希望公司因宋刚、颜邦容违约产生的损失，故本院新希望公司主张的律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、原告成都新希望置业有限公司与被告宋刚、颜邦容于2013年8月28日签订的关于锦江区沙河农村联合2组11栋2单元1902号房屋的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告宋刚、颜邦容于本判决生效之日起十日内协助原告成都新希望置业有限公司到房屋管理部门办理上述房屋的《商品房买卖合同》备案的注销手续；三、被告宋刚、颜邦容于本判决生效之日起十日内协助原告成都新希望置业有限公司到房屋管理部门办理上述房屋预告登记的注销手续；四、被告宋刚、颜邦容于本判决生效之日起十日内向原告成都新希望置业有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告成都新希望置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20592元、诉讼保全费5000元、公告费600元，三项合计26192元，由原告成都新希望置业有限公司负担3127元，由被告宋刚、颜邦容负担23065。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄鸿彬人民陪审员  罗 平人民陪审员  童 娟二〇一七年四月二十八日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。