上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初4096号
原告上海佛罗伦思服饰有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人林华国，董事长。委托代理人梁伟诚。委托代理人李欣，上海明伦律师事务所律师。被告上海舜龙服饰检整有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王偕民，董事长。被告王偕民，男，1968年11月10日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上列两被告共同委托代理人陆巍，上海徐志民律师事务所律师。原告上海佛罗伦思服饰有限公司(以下简称“佛罗伦思公司”)与被告上海舜龙服饰检整有限公司(以下简称“舜龙公司”)、王偕民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官戴筱岚适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告佛罗伦思公司的委托代理人梁伟诚、李欣，被告舜龙公司、王偕民的共同委托代理人陆巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛罗伦思公司诉称，佛罗伦思公司与舜龙公司于2012年4月1日签订租赁合同，由舜龙公司承租佛罗伦思公司位于上海市宝山区共祥路XXX号五楼厂房的一楼，建筑面积为2,450平方米，双方对租金、水电费、通讯费的支付及违约责任等都进行了约定。合同签订后，佛罗伦思公司按约履行，但舜龙公司经常拖欠租金、水电费及通讯费用，佛罗伦思公司虽多次催讨，但舜龙公司仍迟迟不付。2015年4月15日合同到期后，舜龙公司并未及时归还房屋。2015年11月30日，舜龙公司擅自搬离后，佛罗伦思公司将房屋收回。被告王偕民系舜龙公司的法定代表人，曾于2015年9月29日做过书面还款承诺，并签名，因此王偕民应当对舜龙公司的付款义务承担连带责任。综上，佛罗伦思公司起诉要求解除与舜龙公司的房屋租赁合同，两被告共同支付累计拖欠的租金人民币565,570.25元、水电费42,085.38元及通讯费1,422.60元，支付年租金50%的违约金312,988元及逾期支付租金的违约金129,442.50元。被告舜龙公司、王偕民共同辩称，舜龙公司承租系争房屋后，曾向佛罗伦思公司支付过租金，但佛罗伦思公司从未向舜龙公司开具过正规租金发票，导致舜龙公司被税务机关罚款，因此是佛罗伦思公司违约在先。后来，由于舜龙公司经营不善，确实拖欠了佛罗伦思公司的租金、水电费及通讯费。但佛罗伦思公司不应同时向两被告主张50%的违约金和逾期支付租金的违约金，而应择一主张。舜龙公司认为逾期支付租金的违约金计算标准较为合理，但佛罗伦思公司不应当将拖欠的水电费及通讯费也计算在违约金的本金内，而且还应结合佛罗伦思公司的实际损失，因此舜龙公司认为同意支付12万元的违约金，请求法院对违约金进行调整。佛罗伦思公司提供的有王偕民签名的还款计划的内容并不完整，不能证明是本案的还款计划，况且王偕民也仅是以舜龙公司的法定代表人的身份在文件上签名，不代表王偕民同意以个人名义承担连带责任或担保责任。综上，舜龙公司对欠原告租金565,570.25元、水电费42,085.38元、通讯费1,422.60元无异议，不同意其余诉讼请求。经审理查明，佛罗伦思公司为系争房屋的房地产权利人。2012年3月30日，佛罗伦思公司(甲方)与舜龙公司(乙方)签订租赁合同，主要约定，甲方同意将上海杨行工业园区共祥路XXX号五楼厂房一楼建筑面积2,450平方米出租给乙方，作为乙方服饰品检使用和办公场地，不得他用；租赁日期自2012年4月1日至2015年3月31日止，共计三年，甲方给予乙方半个月免租期供乙方装修使用，即自2012年4月1日至2012年4月15日止，免租期内甲方免收乙方租金；房屋每日每平方米建筑面积租金为0.70元，季租金156,493.75元，年租金625,975元，租金第二年起逐年递增3%，即第一年自2012年4月16日起至2013年4月15日止的年租金625,975元，第二年自2013年4月16日起至2014年4月15日止的年租金644,754元，第三年自2014年4月16日起至2015年4月15日止的年租金664,096元；乙方在签约当天将首三个月租金156,493.75元交付甲方，租赁期内租金每三个月支付一次，采用现金支付方式，按先付后用的原则，租金到期日为每年的4月16日、7月16日、10月16日、1月16日，除首期租金外，乙方应按上述每期租金到期之日支付租金，逾期支付的，每逾期一日，按逾期金额的千分之一计违约金，逾期三十天仍未支付的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追究违约责任；乙方签订本合同同时支付甲方1个月租金即5万元作为保证金，乙方在租赁期内不准以保证金抵作乙方其他应付款项，甲方应于租赁关系终止时，乙方付清租金及相关款项后，甲方在十天内将保证金全额无息退还给乙方；乙方在租赁期内，根据有关规定在指定部位自费分装水表、电表，乙方使用的水费、电费、电话通讯费、物业管理费等费用由乙方承担，支付方式和时间按相关公共事业部门或物业公司确定的方式和时间支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的千分之一作为滞纳金；乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止或解除合同：……3)逾期支付房租或水费、电费、通讯费、物业费超过半个月，经甲方书面催告后半个月内仍未缴付的，在双方租赁期内如有一方违约，则另一方需向对方赔偿年租金的50%作为违约金。同日，舜龙公司向佛罗伦思公司支付了保证金5万元。另查明，佛罗伦思公司于2014年7月16日、7月22日、9月17日、12月3日、2015年4月15日、10月22日共计六次发出书面催款通知，向舜龙公司要求支付租金、水电费等费用，舜龙公司收到了上述通知。2015年4月29日，佛罗伦思公司出具通知一份，主要内容为，双方的租赁合同于2015年4月15日到期，共欠租金592,358.25元，欠水电费42,085.38元，由于舜龙公司资金周转发生困难，要求延期付款，故佛罗伦思公司同意：一、舜龙公司按以下月份还款：2015年4月30日前10万，2015年5月30日前10万元，2015年6月30日前10万，2015年7月30日前10万，2015年8月30日前10万，2015年9月30日前134,444.53元。二、佛罗伦思公司应舜龙公司要求合同延伸下去，自2015年4月16日后，又产生当月租金。双方商定租金每月57,000元(按原合同年3%递增)……三、水电按发生额隔月支付。通知尾部，佛罗伦思公司和舜龙公司分别加盖公章，由各自的代表人签名。还查明，2015年11月30日，被告自行搬离了系争房屋，此后房屋由原告收回。庭审中，佛罗伦思公司提供了一份手写还款计划，其上载明：10月15日还款十万，10月底再还款14万；11月付10月12万，11月付本月12万，共24万元，右方签有“王偕民2015.9.29”；11月和10月各付24万元元整，共48万元，右方签有“王偕民2015.9.29”，证明王偕民对舜龙公司的债务予以担保，应当承担连带责任。舜龙公司和王偕民对该份证据的质证意见为：真实性无异议，但与本案无关，内容仅显示几月几日还钱，由王偕民签字，没有写清楚还钱给谁，不能证明是还给佛罗伦思公司的。即使该还款计划针对的是本案中舜龙公司拖欠的租金，王偕民也仅作为舜龙公司法定代表人在上面签名，并不表示同意承担连带担保责任。如果王偕民同意担保，就应当根据担保法的规定签订正式的担保合同，明确担保事宜。以上事实，有佛罗伦思公司提供的房地产权证、租赁合同、收条、通知，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，佛罗伦思公司与舜龙公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均因恪守履行。租赁合同于2015年4月15日到期，双方于2015年4月29日协商由舜龙公司继续使用系争房屋，租赁合同顺延，但未约定到期时间，双方构成不定期租赁关系。舜龙公司于2015年10月30日搬离系争房屋，双方租赁合同关系即告解除。佛罗伦思公司要求舜龙公司支付欠付的租金、水电费、通讯费，舜龙公司对欠付的金额均无异议，本院予以准许，舜龙公司支付的50,000元保证金可用于抵扣。舜龙公司自2014年起发生逾期支付租金及相关费用的情况，经双方多次协商并制定还款计划，但舜龙公司仍未能按约支付，显属违约，应当承担违约责任。舜龙公司认为违约金标准过高，要求法院予以调整，于法不悖，本院结合本案实际情况，酌情将违约金数额调整为16万元。王偕民作为舜龙公司的法定代表人，代表舜龙公司在通知或还款计划上签名，并不代表王偕民同意以个人名义对舜龙公司的债务承担连带担保责任，佛罗伦思公司要求王偕民连带支付租金等费用的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条的规定，判决如下：一、原告上海佛罗伦思服饰有限公司与被告上海舜龙服饰检整有限公司签订的租赁合同解除；二、被告上海舜龙服饰检整有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海佛罗伦思服饰有限公司支付欠付的租金565,570.25元、水电费42,085.38元及通讯费1,422.60元(被告上海舜龙服饰检整有限公司支付的50,000元保证金可用于抵扣上述欠款)；三、被告上海舜龙服饰检整有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海佛罗伦思服饰有限公司支付违约金16万元；四、上海佛罗伦思服饰有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7,130元，由被告上海舜龙服饰检整有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年六月二十三日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。