苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴开民初字第0784号
原告蒋桂明。
委托代理人刘保林，江苏杨鸥律师事务律师。
被告石文林。
被告马春妹。
被告石晓燕。
委托代理人朱华，江苏安珀志律师事务律师。
第三人张余根。
原告蒋桂明诉被告石文林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理。依法由代理审判员江伟适用简易程序公开进行了审理。审理中，本院依法追加了马春妹、石晓燕为被告，张余根为第三人参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘保林、被告石文林、被告石晓燕的委托代理人朱华、第三人张余根到庭参加诉讼，被告马春妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋桂明诉称，2006年11月17日，其与被告石文林签订房屋买卖合同一份，约定，由其以181000元的价格购买被告石文林位于苏州市吴中经济开发区溪东新村三区43幢202室及车库，于签订合同当日支付171000元，于过户后支付余款10000元。同日，其向被告付款171000元，被告向其出具收条一份并向其交付了上述房屋。但被告在取得上述房屋的两证后拒绝办理过户手续，故其要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；被告将位于苏州吴中经济开发区溪东新村三区43幢202室房屋及1号车库过户至其名下；本案诉讼费用由被告承担。
被告石文林辩称，涉案房屋是其卖给第三人的，故即便要过户也应是过户给第三人，而非原告。
被告马春妹未作答辩。
被告石晓燕辩称，原告及第三人与被告石文林签订的房屋买卖合同既无其签名，也未在事后获其追认，故应属无效。且涉案房屋现已登记在其一人名下，归其一人所有，故其请求驳回原告的诉讼请求。
第三人张余根述称，涉案房屋是其从被告石文林处购买后转卖给原告的，故其请求法院对原告的诉请进行依法裁决。
经审理查明，2004年8月19日，被告石文林（乙方）作为户主（家庭成员为石文林、马春妹、石晓燕）与苏州吴中经济开发区越溪街道拆迁办（甲方）签订《拆迁协议》一份，约定甲方按照有关规定对乙方位于苏州市吴中区越溪街道小村河东10号的房屋及附属设施实施动迁，并根据乙方具体家庭情况安置乙方总面积为240㎡公寓房，其中60㎡、80㎡、100㎡各一套。2005年12月23日，被告石文林与被告马春妹协议离婚，约定位于苏州市吴中区越溪街道小村河东10号房屋归被告石文林所有。后，上述拆迁安置公寓房确定为位于苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村三区7幢204室、12幢303室、43幢202室。2006年9月15日，被告石文林与第三人签订《房屋买卖合同》，约定第三人以156436元的价格购买被告石文林位于苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村三区43幢202室房屋及车库；第三人应于合同签订当日向被告石文林付款146436元，暂扣10000元待被告石文林将“两证”办至第三人名下至再行支付；同时，被告石文林应将该房屋的钥匙交付给第三人。合同签订后，第三人按约向被告石文林支付房款，被告石文林亦将该房屋交付给第三人。
同年11月17日，原告与被告石文林签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告以181000元的价格购买被告位于苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村三区43幢202室房屋及车库；原告应于合同签订当日向被告石文林付款171000元，暂扣10000元待被告石文林将“两证”办至原告名下再行支付；同时，被告石文林应将该房屋的钥匙交付给原告；第三人作为见证人在该房屋买卖合同上签名。合同签订后，被告石文林向原告出具收到购房款171000元的收条一份，原告则收取涉案房屋的钥匙。
另，2013年4月16日，被告石文林、马春妹、石晓燕签订《拆迁房产权登记分配补充协议》，确认将所有的拆迁安置房屋登记至被告石晓燕一人名下。现涉案房屋及车库的登记所有权人为被告石晓燕一人。
以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收条、房屋权属登记信息查询结果证明、拆迁协议、拆迁房产权登记分配补充协议、拆迁安置户家庭成员一览表、婚姻登记记录证明、离婚协议书，被告石文林提供的房屋买卖合同以及本院制作的询问笔录、庭审笔录在卷佐证。
关于涉案房屋的买卖过程。原告称，2006年10月，其在得知苏州市吴中区越溪街道附近有拆迁安置房卖后前往实地了解情况。后，第三人给其介绍了涉案房源。其在看了该房屋后表示愿意购买。商定价格后，其与第三人至被告石文林的侄子石伟庆家与被告石文林签订了涉案房屋的买卖合同并由被告石文林出具了收条。同时，其收取了涉案房屋的钥匙并装修入住。期间，从未有任何人对取得该房屋向其提出异议。
被告石文林称，其是因女儿石晓燕在在杭州开店需要用钱才在侄子石伟庆的劝说下将涉案房屋卖给第三人的；当时，石晓燕、马春妹都在外地，他们对此并不知情的。至于第三人将该房屋转卖给原告，其只是配合原告和第三人在合同及收条上签字，实际并未收到收条载明的房款。另，在将涉案房屋卖给第三人后，其将上述情况告知石晓燕并由石晓燕转告马春妹。石晓燕、马春妹在得知房屋被卖后要求在办理涉案房屋产证时登记在石晓燕一人名下。因此，其与石晓燕、马春妹签订了《拆迁房产权登记分配补充协议》。
被告石晓燕称，其在家中房屋拆迁前后一直在外工作生活，对被告石文林分别与原告、第三人签订的两份买卖合同均不知情。后，被告石文林虽将该情况告知给其，但也因不认识第三人而只到村委会进行了解，无法向第三人及原告提出异议。
第三人称，其是做房产中介的。涉案房屋原是被告石文林的侄子委托其卖的。但因当时没有客户就先由其自己买下来。后，其得知原告要买房，遂就将该房屋以181000元的价格转卖给了原告。然，因该房屋系拆迁安置房，故合同仍由被告石文林与原告签订，收条也是被告石文林出具的，但171000元房款实际是其收取的。另，其在原告与被告石文林时已明确表示其与被告石文林签订的房屋买卖合同作废。至今，无人就涉案房屋的买卖情况向其提出过异议。
本院认为，原告与被告石文林签订《房屋买卖合同》系双方真实意愿表示，且不违反法律规定，真实有效。被告石文林与第三人签订房屋买卖合同后已于2006年6月15日将涉案房屋交付给了第三人。后，被告石文林又与原告订立合同。第三人称其将该房屋转卖给原告并于2006年11月17日交付，故被告石文林与第三人签订的《房屋买卖合同》对原告与被告石文林之间签订的房屋买卖合同的效力无碍。被告石晓燕称因涉案的房屋买卖合同未获其追认而无效，亦于法无据，本院不予支持，签订合同时未办理房屋产权证书亦不影响买卖合同的效力。据此，原告要求确认其与被告石文林签订的房屋买卖合同效力的诉讼请求，本院予以支持。
本案所涉房屋为拆迁安置房，安置人为本案三被告。根据被告石文林与被告马春妹签订的离婚协议书，所拆迁的房屋已归被告石文林所有；况且被告马春妹也未提供证据证明其对涉案房屋的买卖持有异议，故涉案的房屋买卖合同的效力应及于被告马春妹。被告石晓燕虽亦未在涉案房屋买卖合同中签字，但因被告石文林确认其在数年前就已将涉案房屋的买卖情况告知被告石晓燕；期间，被告石晓燕并无证据证明其向原告或第三人提出过任何异议，故涉案房屋买卖合同的效力亦应及于被告石晓燕。后，涉案房屋虽登记在被告石晓燕名下，但登记手续办理于房屋买卖合同签订之后，且实际拆迁安置人亦非被告石晓燕一人，故本院对被告石晓燕以房屋为其单独所有为由拒绝协助办理过户手续的答辩意见不予采纳。综上，被告石晓燕作为涉案房屋的现登记所有权人应协助原告办理相应的过户手续。
又，因原、被告签订的房屋买卖合同约定，原告应在该房屋的“两证”办至原告名下时向被告支付剩余房款10000元，故原告应在办完涉案房屋的过户手续后及时向被告结清。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告蒋桂明与被告石文林于2006年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、被告石晓燕于本判决生效之日起十日内协助原告蒋桂明将位于苏州市吴中经济开发区溪东新村三区43幢202室房屋及43幢1号车库变更登记至原告蒋桂明名下；原告蒋桂明于变更登记后的次日支付被告石文林、石晓燕房款人民币10000元。
三、驳回原告蒋桂明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3920元、公告费人民币600元，合计人民币4520元，由被告石文林、石晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 江 伟
人民陪审员 沈双妹
人民陪审员 沈炳元
二〇一四年七月十五日
书 记 员 吴明燕