北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第00782号
原告郭秀珍，女，1934年8月10日出生。
委托代理人李宝萍（系原告之女）。
被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处，住所地北京市房山区良乡中路39号。
法定代表人刘松华，主任。
委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。
被告北京市房山区良乡镇人民政府，住所地北京市房山区良乡官道西大街1号。
法定代表人任国强，镇长。
委托代理人朱卫东，男。
委托代理人卢永强，北京龙乡律师事务所律师。
被告北京市房山区人民政府西潞街道办事处，住所地北京市房山区西潞街道月华南街18号。
法定代表人肖丹，主任。
委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。
被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处吴店村村民委员会，住所地北京市房山区拱辰街道吴店村。
法定代表人刘志国，主任。
委托代理人施易，北京市博维律师事务所律师。
原告郭秀珍与被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处（简称拱辰街道办）、北京市房山区良乡镇人民政府（简称良乡镇政府）、北京市房山区人民政府西潞街道办事处（简称西潞街道办）、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处吴店村村民委员会（简称吴店村委会）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭秀珍的委托代理人李宝萍，被告拱辰街道办和西潞街道办的共同委托代理人王炳明，被告良乡镇政府的委托代理人朱卫东、卢永强，被告吴店村委会的委托代理人施易到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭秀珍诉称：原告与被告于2003年2月28日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于北京市房山区××小区××号楼××单元××号房屋一套，房价总金额221904元，被告于2002年10月31日前将房屋交付给原告使用。合同约定被告应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由卖方提供的资料报权属登记机关备案。2010年5月21日，被告要求原告将办理权属证的全部费用交于被告，但被告至今没有给原告办理权属证。原告起诉要求1、被告为原告办理位于北京市房山区××小区××号楼××单元××室房屋的所有权证书，2、被告赔偿原告违约金4438.08元。诉讼费由被告负担。
被告拱辰街道办辩称：我单位与原告之间不存在商品房销售合同关系，我单位不是适格的被告，请求法院驳回原告对我单位的起诉。
被告良乡镇政府辩称：原告起诉我单位系主体不适格。2005年11月15日，原来的良乡镇政府已经分立为拱辰街道办、西潞街道办和良乡镇政府。对于房屋产权证的办理问题，房山区政府曾召开会议决定按照属地原则由现辖区政府牵头办理。原告所诉的房屋不在我单位的辖区，不属我单位的行政管理范围。原告从发生产权办理争议至今已近5年，起诉已超过法定诉讼时效。请求法院驳回原告对我单位的起诉。
被告西潞街道办辩称：我单位与原告之间不存在商品房销售合同关系，我单位不是适格的被告，请求法院驳回原告对我单位的起诉。
被告吴店村委会辩称：原告起诉我单位系主体不适格。我单位是受托人，本身并没有商品房的销售资格。原告购买的房屋至今未能办理产权证，原因在于原告，而非我单位。
经审理查明：2003年2月28日，原良乡镇政府（卖方）委托吴店村委会与郭秀珍（买方）签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，郭秀珍购买位于北京市房山区××小区××号楼××单元××号（简称××小区××号）房屋一套，建筑面积107.2平方米，总价款221904元，付款方式为一次性付款，房屋应于2002年10月31日前交付。《商品房买卖合同》对产权登记的约定为，卖方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.5%支付违约金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。《商品房买卖合同》签订后，双方按照合同约定履行了购房款和房屋的交付义务。2003年3月17日，原良乡镇政府取得了房山区××小区××号楼的所有权证书。
2005年，郭秀珍（买受人）再次就××小区××号房屋的买卖与拱辰街道办（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋坐落、面积、房价款、付款方式、交房时间等内容的约定与郭秀珍于2003年2月28日签订的《商品房买卖合同》一致。对产权登记的约定为，卖方应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。郭秀珍于2010年6月交纳了专项维修资金和契税。××小区××号房屋至今未办理产权转移登记。××小区××号楼部分业主已取得了商品房所有权证。吴店村委会在诉讼中称，2005年的《商品房买卖合同》签订后，郭秀珍购买的房屋就可以办理产权转移登记了，但由于郭秀珍没有交纳专项维修资金和契税，一直无法办理；郭秀珍于2010年交纳了上述费用后，产权证办理政策已经发生了变化，现在需由郭秀珍补交购房款3%的土地出让金才可办理产权转移登记。拱辰街道办、西潞街道办、良乡镇政府对吴店村委会的上述说法表示认可。
另查明：2001年8月，北京市房山区计划委员会和北京市房山区危房改造管理办公室分别作出批复，同意在房山区良乡镇吴店村进行危旧房改造七期工程。2002年10月18日，北京市房山区国土资源和房屋管理局与原良乡镇政府签订《北京市国有土地使用权出让合同》，宗地位置在房山区良乡吴店5-6号楼，出让面积1814平方米（土地总面积4300平方米，其中划拨面积2486平方米），建筑面积7700平方米（其中可售商品房面积3280平方米，回迁面积4420平方米）。原良乡镇政府于2002年11月14日取得了坐落为房山区良乡吴店小区5、6号楼的国有土地使用证，使用权类型为出让，面积为3545平方米。
再查明：2005年11月15日北京市政府第98次市长办公会议批准，2005年11月17日北京市民政局行文批复，房山区人民政府在房山区良乡地区北部设立拱辰街道办事处，在良乡地区西北部设立西潞街道办事处，良乡地区办事处（镇）剩余地区维持原建制不变。
上述事实，有原告提交的2003年2月28日《商品房买卖合同》、购房款发票，被告良乡镇政府提交的《北京市民政局关于在房山区良乡地区设立街道办事处的批复》，被告吴店村委会提交的《关于吴店村危旧房改造七期工程可行性研究报告的批复》《关于良乡吴店村七期危改项目的批复》《北京市国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》《房屋所有权证》、2005年《商品房买卖合同》、专项维修资金收据、契税缴款书及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原良乡镇政府委托吴店村委会与郭秀珍于2003年2月28日签订的《商品房买卖合同》、拱辰街道办与郭秀珍于2005年签订的《商品房买卖合同》，均是当事人真实意思的表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，均为有效。2005年的《商品房买卖合同》构成对2003年2月28日的《商品房买卖合同》部分内容的变更和出卖人权利义务的转让。拱辰街道办和郭秀珍均应按照2005年《商品房买卖合同》的约定，全面适当地行使权利、履行义务。郭秀珍已经履行了合同约定的义务，拱辰街道办应当及时履行自身的合同义务，包括继续完善办理房屋所有权证所需的相关手续，在自身义务范围内协助郭秀珍办理房屋所有权证并完成申报等。郭秀珍要求拱辰街道办协助办理产权转移登记的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。拱辰街道办未按照合同约定协助郭秀珍办理产权证书，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本院依据双方合同约定的标准，确定违约金数额为1109.52元。原告要求西潞街道办、良乡镇政府、吴店村委会承担违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。郭秀珍为商品房购房人，被告关于由郭秀珍补交土地出让金的主张，缺乏法律依据，亦无合同依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处于本判决生效之日起十五日内协助原告郭秀珍办理房山区××小区××号楼××单元××号房屋的产权转移登记。
二、被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处向原告郭秀珍给付逾期办理房产证违约金一千一百零九元五角二分。
三、驳回原告郭秀珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百二十九元，由被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 周 桓
人民陪审员 梁志艳
人民陪审员 高庆斌
二〇一五年六月二日
书 记 员 杨 飞