福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1027号
原告招商银行股份有限公司莆田分行，住所地莆田市城厢区荔城大道华东城市花园5号楼1至3层。组织机构代码证代码：58753285-7。
负责人陈炳文，行长。
委托代理人戴光兴、梁水英（一般代理），福建莆光律师事务所。
被告董振南，男，1989年9月7日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。
被告福建欧氏建设发展有限公司，住所地莆田市城厢区石室路1069号。组织机构代码证代码：75314281-2。
法定代表人欧国义，总经理。
委托代理人蔡丽萍（特别代理），福建众益律师事务所律师。
委托代理人翁国和（特别代理），福建众益律师事务所实习律师。
被告郑劲松，男，1962年3月19日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
被告陈淑爱，女，1965年4月18日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
原告招商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：招商银行莆田分行）与被告董振南、福建欧氏建设发展有限公司（以下简称：欧氏建设公司）、郑劲松、陈淑爱金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行莆田分行的委托代理人戴光兴、梁水英、被告欧氏建设公司的委托代理人蔡丽萍、翁国和、郑劲松、陈淑爱到庭参加诉讼，被告董振南经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行莆田分行诉称，2012年6月25日被告董振南向被告欧氏建设公司购买坐落于莆田市城厢区龙办洋西村荔涵大道西侧（D155单元）、D15地下5单元的房地产，总建筑面积为383.2平方米，总价款为人民币4057020元，并签订了合同编号为03××××104的《商品房买卖合同》一份，双方约定付款方式为首期购房款1227020元，剩余购房款2830000元通过办理按揭贷款方式向出卖人支付。2012年12月5日，原告与被告董振南（借款人、抵押人）、欧氏建设公司（保证人）就上述房产签订编号为20××××108的《个人购房借款及担保合同》一份，对贷款用途、金额、期限、利率等进行了约定。2012年12月5日，被告郑劲松、陈淑爱向原告出具了《个人贷款不可撤销担保书》一份，为上述贷款提供连带责任保证担保。2012年12月7日，对上述房地产办理了预告登记。2012年12月25日，原告发放了按揭贷款2830000元。上述房地产至今未办理房产证。自2014年12月20日起，被告董振南开始逾期偿还贷款，已构成违约，至2015年3月5日止，尚欠贷款本金2698190.99元及相应利息、罚息、复息，应立即偿还。故提起诉讼，请求判令：1.被告董振南偿还原告贷款本金2698190.99元，及利息、罚息、复息（具体计算方法如下：以借款本金2698190.99元为基数自2014年11月21日计至实际还清之日止，按年利率从每年的1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准为基础上浮5%的利率计收利息，同时按日在年利率水平上加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息），暂计至2015年3月5日，利息为36081.94元、复息232.47元、罚息132.55元；2.被告董振南立即偿还原告为实现上述债权而支付的律师代理费人民币2.9万元；3.被告欧氏建设公司、郑劲松、陈淑爱对上述贷款本金及相应利息、罚息、复息及律师代理费承担连带担保责任；4.原告对被告董振南所有的坐落于莆田市城厢区龙桥办事处荔涵大道西侧洋西村“欧氏领秀”（D155单元）、（D15地下5单元）的房地产折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权，优先偿还上述债务中的价款本金及其相应利息、罚息和复息及律师代理费；5.本案的诉讼费用由四被告承担；6.解除原告与被告董振南、欧氏建设公司于2012年12月5日签订的合同编号为20××××108的《个人购房借款及担保合同》。
被告董振南未作答辩。
被告欧氏建设公司辩称：一、被告董振南向原告提供的营业执照是虚假的，其伪造材料骗取贷款，涉及骗取贷款罪，请求将本案移送公安机关。二、被告董振南欺骗被告欧氏建设公司为其提供保证担保，该保证合同违背其真实意思表示，应为无效合同。三、被告欧氏建设公司对原告要求解除《个人购房借款及担保合同》无异议，合同解除后，被告不应承担保证责任。四、因被告董振南未依法缴纳房屋契税导致抵押预告登记的房屋至今未转移登记至董振南名下，因此本案抵押权设立登记无法完成；且被告董振南已累计5个多月未归还银行贷款，依照被告欧氏建设公司与董振南签订的《合同补充协议》（别墅）第5条约定，“买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房”。被告将向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，故原告不能对本案房屋行使抵押权。五、被告董振南在起诉前归还的本金80000元应从诉求中扣减。六、利息应当计算至合同解除之日止，原告要求按年利率上浮5%的利率加收利息没有依据。七、原告要求的律师费没有实际支付凭证，该费用没有实际发生不能支持。
被告郑劲松、陈淑爱辩称，其二人与被告董振南并不认识，是经由朋友介绍才做的担保；二被告以为只为董振南担保装修款三十余万元；当时去银行只是签字而已，合同内容都没让其知晓；因董振南没有如期还款，银行联系时，才知道为董振南担保了两百多万元。
在本院审理过程中，原告招商银行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1.原告组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人证明书各一份，欲证明原告主体适格。
2.被告董振南、郑劲松、陈淑爱身份证复印件各一份、户口簿两份、结婚证一份、无结婚登记记录证明一份、个人贷款无配偶声明一份、组织机构代码证复印件一份，欲证明四被告主体适格。
3.商品房买卖合同一份、前期物业服务合同一份、业主临时规约一份、合同补充协议（别墅）一份、出售不动产统一发票两份，欲证明被告董振南向被告欧氏建设公司购买了商品房一套，总价款4057020元整，首付款1227020元，剩余购房款2830000元通过办理按揭贷款方式向出卖人支付。
4.个人购房借款及担保合同一份、个人贷款借款借据、莆房预城厢字第DC20120467号房屋预告登记证明一份，欲证明2012年12月5日，原告与被告董振南（借款人、抵押人）、欧氏建设公司（保证人）就上述房地产签订了合同编号为20××××108的《个人购房借款及担保合同》一份，按揭贷款2830000元，原告于2012年12月25日发放了该笔贷款，同时于2012年12月17日就上述房地产办理了预告登记。
5.个人贷款不可撤销担保书一份、仙政房权证DJ字第××号一份，欲证明2012年12月5日，被告郑劲松、陈淑爱（系夫妻）向原告出具了《个人贷款不可撤销担保书》一份，为上述贷款提供连带责任保证担保，被告郑劲松、陈淑爱名下财产情况。
6.机动车行驶证复印件一份、福建省国安保安有限公司莆田分公司营业执照复印件一份，欲证明被告董振南财产情况。
7.董振南还款情况账单列表、贷款附属信息一份，欲证明自2014年12月20日起，董振南开始逾期还款，截止2015年3月5日止，尚欠本金为2698190.99元。
8.律师代理合同、律师费发票及律师费转账凭证各一份，欲证明本案律师代理为29000元。
9.福建省国安保安服务有限公司莆田分公司的企业登记情况表，欲证明本案贷款合同签订时被告董振南是该公司的法定代表人，该公司于2013年7月11日法定代表人才变更为贾莉莉，原告已尽到审核义务，不存在骗贷。
10.董振南还款情况账单列表、贷款附属信息一份，欲证明截止至2015年5月28日止董振南的贷款本金余额为2675014.91元，其与原告向贵院起诉后经原告催收又偿还了贷款本息至2015年3月20日。
对原告提供的证据，被告欧氏建设公司质证认为，对证据1、2的真实性没有异议；证据3的真实性没有异议，证明对象没异议，补充协议第五条中约定本案被告董振南如果三个月没有偿还原告贷款，欧氏建设公司有权收回该商品房，本案被告董振南未依法缴纳房屋契税导致房屋至今未转移登记至董振南名下，因此本案抵押权设立登记无法完成；证据4的真实性没有异议，本案商品房只是抵押预告登记，没有现实抵押，原告不能对本案房产行使抵押权；证据5的真实性没有异议；证据6机动车行驶证的真实性没有异议，营业执照的真实性有异议，福建省国安保安服务有限公司莆田分公司已注销，该公司的法定代表人为贾莉莉，该公司也不能作为董振南贷款的收入证明，被告董振南向原告贷款时还应提供其他有力的收入证明及财力证明，本案原告存在审查不严的过错；证据7的真实性没有异议，但本案董振南还归还了80000元的本金应当予以扣除；证据8的真实性没有异议；证据9的真实性没有异议，该证据无法证明原告与被告董振南签订贷款合同时该公司的法定代表人是董振南，且该公司也不能作为董振南贷款的收入证明；证据10的真实性没有异议。
对原告提供的证据，被告郑劲松、陈淑爱辩称，对证据1-4中除郑劲松、陈淑爱的身份证、户口簿、结婚证的真实性没有异议，其他都不清楚，真实性由法院依法认定；证据5的真实性没有异议，证明对象有异议，《个人贷款不可撤销担保书》的内容二被告不知道，只是被叫去签名；证据6-10的真实性不清楚，真实性由法院依法认定。
本院审查认为，因被告董振南未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。被告欧氏建设公司对证据1-5、7-10的真实性没有异议，本院依法予以确认。
被告欧氏建设公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1.招商银行办理按揭贷款借款人需提供的材料，欲证明借款人在办理按揭贷款时需要提供收入证明、财力证明等材料。
2.企业资信查询、企业基本信息详情一份，欲证明福建省国安保安服务有限公司莆田分公司负责人并不是董振南，而是贾莉莉，该分公司已经注销。因此本案被告董振南可能涉及骗取贷款的犯罪行为。
3.《合同补充协议》（别墅）一份，欲证明协议第五条约定买受人在获得贷款后按《个人住房借房款合同》约定定期归还贷款本息。买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。
4.房屋产权证一份，欲证明本案被告董振南未依法缴纳房屋契税导致抵押预告登记的房屋至今未转移登记至董振南名下，因此本案抵押权设立登记无法完成，原告不能对本案抵押预告房屋行使抵押权。
对被告欧氏建设公司提供的证据，原告招商银行莆田分行质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据没有原告盖章不能证明是原告银行所需资料的说明；对证据2的真实性没有异议，企业信息的变更在原告举证时已作出明确说明；证据3的真实性、证明内容没有异议，跟本案没有关联；证据4的真实性、证明对象没有异议，本案没有设立正式的抵押登记，原告是不能行使抵押权。
对被告欧氏建设公司提供的证据，被告郑劲松、陈淑爱质证认为，证据1-4的真实性无法确认。
本院审查认为，原告对被告欧氏建设公司提供的证据2-4的真实性没有异议，本院予以确认。
经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：
2012年6月25日，被告欧氏建设公司作为出卖人与被告董振南作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定被告董振南购买坐落于城厢区龙桥办事处荔涵大道西侧洋西村欧氏领秀XX，建筑面积为383.2平方米，总价款为4057020元，买受人于2012年6月25日前付清首期购房款1227020元，剩余购房款2830000元于2012年12月25日前通过办理按揭贷款方式向出卖人支付等。
2012年12月5日，原告招商银行莆田分行作为贷款人（即抵押权人）与被告董振南作为借款人（抵押人）、被告欧氏建设公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》（编号：12××××108），约定借款人或抵押人从欧氏建设公司（以下简称“售房人”）处购买城厢区龙桥办事处荔涵大道西侧洋西村欧氏领秀XX的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，贷款金额2830000元，贷款期限为240个月，即从2012年12月5日起到2032年12月5日止，具体贷款期限以借款借据为准；合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮5%，即为年利率6.8775%；合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，合同执行利率按固定日调整方式进行调整，固定日调整指从每年的1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人选择等额还款的方式归还贷款本息；保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥证实抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；借款人应按合同约定按时足额偿还贷款本金和利息，并确保扣款账户内有足额还款资金；借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权按照合同规定要求借款人提前归还贷款及／或停止支付借款人尚未使用的贷款；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；抵押人愿意以其从售房人处购买的房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。
同日，被告郑劲松、陈淑爱作为保证人签署《个人贷款不可撤销担保书》（编号：12××××108），同意为被告董振南与原告签订的编号为12××××108的借款合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任的范围为借款合同项下的贷款本金（担保限额为人民币2830000元），以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；保证期间自本担保书签订之日起至借款合同履行期限届满后另加两年。
2012年12月17日，原、被告为坐落于莆田市城厢区龙桥办事处荔涵大道西侧洋西村的XX房产办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为莆房预城厢字第DC201204675号。
2012年12月25日，原告招商银行莆田分行依约发放了贷款2830000元，被告董振南在《个人贷款借款借据》上签名确认，借款期限为2012年12月25日起至2032年12月25日止。被告董振南自2014年12月20日起，连续三个月未按合同的约定按时足额偿还贷款，至2015年3月5日止，尚欠借款本金2698190.99元及相应的利息、罚息、复息。原告于2015年3月16日向本院提起诉讼后，被告董振南、欧氏建设公司偿还部分借款本息，现尚欠本金人民币2648060.08元及自2015年7月21日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息和复息。
另，原告因本案诉讼支出律师代理费人民币29000元。
综上所述，本院认为，被告董振南、欧氏建设公司与原告招商银行莆田分行签订的《个人购房借款及担保合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。被告董振南连续三个月未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告主张解除借款合同并由被告董振南偿还尚欠的借款本息，符合法律规定，本院予以支持。原告要求对处置被告董振南抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，本院不予支持。原告主张被告董振南偿还原告支付的律师代理费29000元，因《个人购房借款及担保合同》约定贷款人为实现债权而支付的律师费由借款人负担，故该主张本院予以支持。被告欧氏建设公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥证实抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，现因本案房产未办理抵押登记手续，故原告主张被告欧氏建设公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告郑劲松、陈淑爱签署《个人贷款不可撤销担保书》，为本案借款提供连带责任保证，其二人虽辩称担保并非真实意思表示，但未提供相应证据证明，故应对被告董振南的上述债务承担连带偿还责任。被告欧氏建设公司辩称被告董振南欺骗其提供保证担保，证据不足，本院不予采信。因被告董振南经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司莆田分行与被告董振南、福建欧氏建设发展有限公司于2012年12月5日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号：120XXXX）；
二、被告董振南应于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币二百六十四万八千零六十元零八分及自2015年7月21日起至本判决指定还款之日止按照合同约定计算的利息、罚息和复息；
三、被告董振南应于本判决生效之日起十日内支付给原告招商银行股份有限公司莆田分行因本案支出的律师代理费人民币二万九千元；
三、被告福建欧氏建设发展有限公司、郑劲松、陈淑爱对上述债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告招商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币29009元，由被告董振南、福建欧氏建设发展有限公司、郑劲松、陈淑爱负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林 怡
人民陪审员 陈凯峰
人民陪审员 俞学锋
二〇一五年八月三日
书 记 员 阮奕清
附：本案相关的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。