内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿左民一乌初字第2010号
原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司，组织机构代码证号77948318-0，住所地内蒙古自治区阿拉善盟经济技术开发区。
法定代表人苏成，该公司总经理。
诉讼代理人马志强，男，身份证号1529211953********，回族，1953年3月12日出生，系该公司企划部经理，现住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。
被告（反诉原告）刘茹，女，身份证号152801198********，汉族，1981年10月3日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
诉讼代理人王以军，内蒙古君缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）刘茹商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司的诉讼代理人马志强，被告（反诉原告）刘茹及其诉讼代理人王以军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司诉称，2011年9月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，被告以首付12.5441万元，其余办理按揭贷款的方式购买了原告位于贺兰区土尔扈特路北侧胡兀儿商业广场1号楼三层20号商铺。该商铺建筑面积为66.43平方米，单价为3770元／平方米，房屋总价为25.0441万元。截止至起诉日，被告以首付方式支付了房款12.5441万元，尚欠原告房款12.5万元未支付，鉴于被告未按合同约定履行还款义务，原告多次催要并于2014年5月7日在阿拉善日报刊登了启事，限被告在15日之内到原告住所地结清房款或者提交办理按揭贷款的相关手续，但被告至今杳无音信，现原告诉至法院请求判令被告立即向原告支付所欠房款12.5万元；逾期不缴纳房款已构成违约，故应承担违约责任，应支付原告违约金0.63万元；应支付逾期欠款利息7.9973万元；以上三项合计21.13万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）刘茹辩称，原告诉称拖欠部分房款属实，但事出有因，答辩人未支付房款系原告违约在先。2009年，原告通过招投标的方式投资开发了位于乌斯太经济开发区的胡兀儿商业广场，现更名为百嘉购物中心。原告承诺购买其商铺后，业主即可将所购商铺委托原告配套设立的阿拉善经济开发区百嘉商贸有限公司进行托管，托管期间向业主返还租金，业主在签订购房合同的同时即可签订托管协议，同时原告还保证所购商铺具有完全独立产权，于是与原告签订了《商品房买卖合同》，并与原告所属的百嘉商贸签订了一份《商铺托管协议》，答辩人即向原告交付了125441元首付房款，余款约定以按揭贷款的方式履行。然而上述合同和协议签订后，原告拒不履行其办理产权证的义务并且原告未向答辩人返还任何租金。本案情形不是针对答辩人一家，二是针对整个百嘉购物中心的272家商户，原告迄今为止没有给出解决问题的方案。综上，本案原告在合同履行过程中存在预期违约的情形，依据合同法的相关规定，答辩人拒绝原告要求支付剩余房款的请求。
反诉原告刘茹诉称，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》中约定，反诉被告将其开发的百嘉购物中心1楼三层20号商铺出售给反诉原告，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定日期内取得房地产权属证书，双方同意按照下列第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款赔偿买受人损失”。与此同时，反诉原告又与反诉被告所属的百嘉商贸签订了一份《商铺托管协议》，根据该协议约定，反诉原告以托管方式将所购商铺交由百嘉商贸同意出租经营管理，百嘉商贸应当自中心开业之日分五年按所付房款5%-8%的比例返还租金。上述合同和协议签订后，反诉原告即向反诉被告交付了125441元首付房款，但反诉被告并没有兑现其出售房屋的承诺和产权保证，首先自托管协议签订至今，反诉原告未收到返还的租金；其次，自2011年9月21日，反诉被告交付房屋至今，反诉被告一直拒不履行其办理房产证的义务。现反诉原告提出以下反诉请求，请求判令解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令反诉被告退还已付房款125441元；请求判令反诉被告赔偿损失16324.5元（按已付房款同期银行贷款利率计算，自2012年3月20日起至2014年11月1日止，共950天）；本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告内蒙古百建房地产开发有限责任公司辩称，反诉原告的诉讼主体不适格，根据合同相对性原则，原被告之间形成的是房屋买卖合同关系，本案原告主张的是交清房款，未曾和被告签订过所谓的托管协议，托管协议是被告和百嘉商贸签订的，百嘉商贸是独立法人企业，与本案原告不存在隶属关系，综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理查明，原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）刘茹于2011年9月20日签订了《商品房买卖合同》，约定购买原告（反诉被告）开发建设的乌斯太商业中心1号楼三层20号商铺，房屋总价款25.0441万元，并约定付款方式为分期付款，首付款为12.5441万元，其余12.5万元办理按揭贷款。被告（反诉原告）于2011年9月15日、9月20日共交纳房屋首付款12.5441万元。后被告（反诉原告）于2011年9月21日与阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司签订了商铺托管协议。因未能办理按揭贷款，原告（反诉被告）于2014年5月7日在阿拉善日报刊登了通告，要求被告（反诉原告）十五日内到原告（反诉被告）公司交纳剩余房款或办理按揭贷款，否则原告（反诉被告）将提起诉讼，现被告（反诉原告）未交纳剩余房款，现原告（反诉被告）诉至法院请求判令被告（反诉原告）支付下剩购房款12.5元。并承担逾期付款利息及违约金；被告（反诉原告）在答辩期间提起反诉，请求判令解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令反诉被告退还已付房款125441元；请求判令反诉被告赔偿损失16324.5元（按已付房款同期银行贷款利率计算，自2012年3月20日起至2014年11月1日止，共950天）；本案反诉费由反诉被告承担。
以上事实，有原告（反诉被告）出示的商品房买卖合同一份、被告（反诉原告）出示的收据两张、百嘉购物中心商铺托管协议一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）内蒙古百建房地产公司与被告（反诉原告）刘茹签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成了商品房买卖合同关系，应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定了房款的支付方式为首付款和按揭贷款，被告（反诉原告）支付了首付款后，剩余房款未能办理按揭贷款，被告（反诉原告）未出示证据证明未能办理按揭贷款的原因，而被告（反诉原告）与阿拉善经济开发区百嘉商贸有限责任公司签订的商铺托管协议可以证明原告（反诉被告）已将商铺交付被告（反诉原告），故被告（反诉原告）应当履行交清房款的义务，故对原告（反诉被告）主张的要求被告（反诉原告）支付下剩房款12.5万元的主张予以支持。被告答辩及反诉称原告无法办理房产证，依据双方《商品房买卖合同》第十五条约定应当退房，但其未提供证据证明向房管局提出办理房产证的申请以及系原告（反诉被告）责任导致不能取得房产证，故对被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。对于原告（反诉被告）主张的逾期付款违约金及逾期付款利息，合同约定了买受人未按合同约定的时间付款的违约情形，但合同并未明确办理按揭贷款的时间及被告（反诉原告）如不能办理按揭贷款的违约责任，故对原告的要求支付逾期付款利息及违约金的诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘茹于本判决生效之后十五日内向原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司付清下剩房款12.5万元；
二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4470元，由被告（反诉原告）刘茹负担2800元，由原告（反诉被告）内蒙古百建房地产开发有限责任公司负担1670元；反诉受理费1563元，由被告（反诉原告）刘茹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审 判 长 刘亚南
审 判 员 张佰济
人民陪审员 张 丽
二〇一五年四月十五日
书 记 员 侯正阳