江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3293号
上诉人（原审被告）：江苏八闽房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县南湖街道智慧佳园售楼部。
法定代表人：吴正强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹伟卫，江苏东域律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：任兆顶，男，1981年9月7日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
上诉人江苏八闽房地产有限公司（以下简称八闽公司）因与被上诉人任兆顶商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
八闽公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判第三项八闽公司支付逾期办证违约金2267.565元。事实及理由：
一、八闽公司不存在逾期交房行为。双方合同签订于2016年2月22日，之所以约定交房时间为2015年12月31日是因为备案合同模板上固定了该交房时间，无法更改。本案中双方约定的交房标准为单体验收合格，涉案房屋于2015年12月26日复验合格，八闽公司于2016年6月18日实际交付了涉案房屋，故八闽公司不存在逾期交房的行为。
二、八闽公司应承担逾期办证违约金为2267.565元。事实及理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，任兆顶认为合同约定的违约金低于其造成的损失的，在一审中应当提供逾期办证给其造成损失的确切证据以确定违约金数额，但是任兆顶并未提供上述证据。一审法院直接认定约定的违约金过低、无法弥补任兆顶的损失从而调整违约金无事实和法律依据。2.八闽公司不存在根本性违约行为。涉案房屋于2017年1月19日通过竣工验收备案，于2017年1月25日取得综合验收合格证，一审中，八闽公司也提供了沭阳县不动产登记局出具的情况说明予以证明。上述证据可证明在一审第一次庭审前，涉案房屋已经可以办理产权证，八闽公司迟延提供办理产权证需要的资料的行为已经终止，此时只需要任兆顶签字授权即可。但任兆顶没有向八闽公司提供办理产权证的必要手续，责任在于任兆顶。故一审法院判决逾期办证违约金计算到八闽公司将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案之日错误。
三、八闽公司不应当向任兆顶返款契税、办证费、代办费8883元及利息。因为涉案房屋现已经通过综合验收备案，具备办理房产证的条件，而契税、办证费是办理产权证所必须缴纳的费用。八闽公司未及时代办房产证是因为不具备办证条件，是客观原因，并非八闽公司故意拖延。而且双方在合同中仅约定八闽公司有代收费、代办证的义务，但并未约定代办证的期限，现已经具备了办理房产证的条件，任兆顶也缴纳了相关税费、办证费、代办费，任兆顶只要签字授权给八闽公司，八闽公司即可履行代办义务。况且，任兆顶并未主张解除委托代理关系，一审法院判决八闽公司返还上述费用既无法律依据，又与第二判项相矛盾。
被上诉人任兆顶二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。
任兆顶向一审法院起诉请求：1.八闽公司向任兆顶支付逾期交房违约金38828元（暂计算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以房价款为基数按每日万分之二标准计算至符合交房条件之日止）；2.八闽公司协助任兆顶办理房屋产权登记证书并向任兆顶支付逾期办证违约金23792元（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止）；3.八闽公司向任兆顶返还代收的维修基金2561元、契税8568元、办证费115元，代办费200元及上述费用的利息（按中国人民银行同类逾期贷款利率从2016年6月18日起计算至付清之日止）。
一审法院认定事实：2016年2月26日，任兆顶与八闽公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，任兆顶以571000元的价格购买八闽公司开发的位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室。合同第八条约定：八闽公司应当在2015年12月31日前将涉案房屋交于任兆顶。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。第九条第（2）款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第一条约定：买受人所购商品房销售价格仅限于楼价款。该套房屋办理房地产权属登记的契税、交易手续费、印花税、工本费、所有权登记费、专项维修基金等相关费用由买受人自行承担。如买受人委托出卖人代办产权登记手续，有关费用在领取交房通知书时预交给出卖人，出卖人按有关部门收费标准代为预收，多还少补。第七条约定：若买受人选择按揭贷款的付款方式，买受人应在出卖人通知办理产权证起10日内至出卖人处领取产权登记手续提供的相关资料，并于出卖人通知办理产权证之日起90日完成办理产权登记手续。若买受人逾期办理产权登记手续，出卖人有权每日按购房总价款的万分之二标准向买受人收取违约金。若买受人逾期超过30日并导致出卖人为买受人的按揭贷款而设立的担保责任无法解除，每逾期1日，买受人须向出卖人支付相当于总房款的万分之五违约金。后任兆顶通过首付及按揭贷款方式支付购房款。
2016年6月18日，任兆顶向八闽公司交纳办证费315元，维修基金2561元，契税8568元，八闽公司向任兆顶出具收据。2016年7月1日，任兆顶妻子至八闽公司处接收案涉房屋。
2015年12月26日，案涉房屋单体验收合格。2016年12月9日，案涉房屋建设工程竣工验收消防竣工并备案。2017年1月19日，八闽公司向沭阳县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，当日，沭阳县住房和城乡建设局向八闽公司出具建筑工程竣工验收备案表。2017年1月25日，验收机构向八闽公司出具综合验收合格证书，认定案涉房屋综合验收合格。2017年3月2日，沭阳县不动产登记局向八闽公司出具情况说明一份，载明：江苏八闽房地产有限公司开发的沭阳县智慧佳园小区1-3号楼、5-12号楼不动产登记材料已经我单位审核合格，可以办理首次登记业务。
现任兆顶以八闽公司向其交付的房屋未通过综合竣工验收和逾期办证为由，诉至法院，要求处理。
一审法院认为，任兆顶与八闽公司之间签订了《商品房买卖合同》，任兆顶依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。合同第八条约定：八闽公司应当在2015年12月31日前将案涉房屋交于任兆顶。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。现案涉房屋于2015年12月26日前经单体验收合格，任兆顶于2016年7月1日接收案涉房屋，应视为八闽公司向任兆顶交付房屋的约定于2016年7月1日已履行完毕。故任兆顶要求八闽公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，因八闽公司逾期182天向任兆顶交付涉案房屋，故一审法院支持八闽公司向任兆顶支付逾期交房违约金20784.4元。
任兆顶要求八闽公司协助其办理案涉房屋产权登记证书的诉讼请求，一审法院认为，任兆顶与八闽公司签订的合同第十五条约定，八闽公司有义务协助任兆顶办理案涉房屋的产权登记证书，对任兆顶该诉讼请求，予以支持。
任兆顶另要求八闽公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，庭审中，八闽公司对逾期办证的事实予以认可，一审法院予以确认。对逾期办证违约金的计算标准，一审法院认为，任兆顶与八闽公司签订合同约定的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金，具有补偿任兆顶因八闽公司逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案造成的损失的性质。但违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。八闽公司交付案涉房屋后，未及时将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致任兆顶无法及时办理房屋产权证，必然影响任兆顶对案涉房屋的正常使用、收益、处分。在这种情况下，如果八闽公司按照合同约定支付任兆顶房价款的0.5%的违约金，无法弥补任兆顶的损失，也达不到督促八闽公司积极履行合同约定义务的目的。任兆顶以合同约定的违约金计算标准过低为由，要求对该违约金计算标准进行调整，该项请求成立。对逾期办证的起算日期，一审法院认为，任兆顶与八闽公司签订的合同第第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现八闽公司于2016年7月1日将案涉房屋交于任兆顶，故对逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金的数额确定为：按任兆顶已付购房款571000元为基数，参照中国人民银行同期同类银行贷款利率，自2016年9月30日起计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止。
任兆顶还要求八闽公司返还代收维修基金2561元、契税8568元、办证费315元及上述费用的利息（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2016年6月18日起计算至付清之日止）的诉讼请求，一审法院认为，维修基金是住宅物业的业主为了本物业区域内公共部分和公用设施、设备的养护事项而缴纳一定标准的钱款至专用账户中，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。故任兆顶要求八闽公司向其返还维修基金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
对于任兆顶要求八闽公司返还契税、办证费及利息的诉讼请求，一审法院认为，任兆顶接收房屋时将上述费用交由八闽公司用于委托八闽公司为其代为办理房屋权属证书，双方形成委托合同关系。至任兆顶起诉时，八闽公司尚未为任兆顶办理房屋权属证书，系八闽公司违约，任兆顶要求八闽公司返还契税8568元、办证费315元，的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。任兆顶还要求八闽公司向其返还契税、办证费和代办费利息的诉讼请求，于法无据，一审法院支持利息自起诉之日即2017年1月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。八闽公司庭审中辩称，其已将上述费用交于办证机关，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。八闽公司并未提供证据证明其辩解，故对八闽公司该辩解不予采纳。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力起三日内向任兆顶支付逾期交房违约金20784.4元；二、江苏八闽房地产有限公司协助任兆顶办理位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室产权登记证书；三、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力起三日内向任兆顶支付逾期办证违约金，以571000元为基数，自2016年9月30日起计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力起三日内向任兆顶返还8883元及利息（自2017年1月4日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；五、驳回任兆顶其他诉讼请求。案件受理费1652元，由任兆顶负担920元，江苏八闽房地产有限公司负担732元。
二审中，除八闽公司对一审法院查明的“2015年12月26日，案涉房屋单体验收合格”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明：任兆顶与八闽公司签订的《商品房买卖合同》在《商品房买卖合同说明》前约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
任兆顶于2017年12月13日从八闽公司领取了涉案房屋的不动产权证。
本案二审的争议焦点为：1.八闽公司是否存在逾期交房行为；如果存在，八闽公司是否应当向任兆顶支付逾期交房违约金及应当如何支付。2.本案逾期办证违约金应当如何计算。
二审中，八闽公司向本院提供以下证据：
1.沭阳县不动产登记局于2017年3月3日向沭阳县房地产管理处出具的《告知单》（复印件），载明八闽公司开发的“智慧佳园小区”项目1-3、5-12号楼工程可以办理首次登记。证明目的：涉案房屋在2017年3月2日具备办证条件。
2.《单位工程质量竣工验收记录》，载明智慧佳园7号楼于2015年11月27日验收合格。证明目的：涉案房屋于2015年11月27日单体验收合格。
任兆顶质证认为，证据1真实性不能确定，对证据2不清楚。
本院认证意见：证据1虽系复印件，但内容与一审中沭阳县不动产登记局2017年3月2日出具的情况说明内容一致，故予以采信。证据2系从沭阳县城建档案馆调取，任兆顶也未否认该证据的真实性，故对该份证据，亦予采信，上述证据能够证明涉案房屋于2015年11月27日单体验收合格。
本院认为，关于第一争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”任兆顶与八闽公司虽然在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年12月31日，但实际上，双方于2016年2月26日才签订该合同。对此，八闽公司亦作出了解释即涉案合同系备案合同，无法更改交房时间。本院认为该解释符合实际情况，应予采信，故不能以2015年12月31日作为双方约定的交房日期。而本案中，双方当事人就交房时间也未有其他约定，故应当视为双方就交房时间约定不明确。
本案中，双方在《商品房买卖合同》说明前约定交房标准为“综合验收合格”，在第八条中又约定交房标准为“单体验收合格”，因涉案合同系八闽公司提供且前一标准高于后一标准，故应认定涉案房屋的交付标准为通过综合验收。故八闽公司主张在任兆顶付清房款和税费即2016年6月18日，涉案房屋已经通过单项验收，故应当以2016年6月18日作为约定的交房时间不符合合同有关条款的约定。而双方均未举证就交房时间存在何种交易习惯，故任兆顶有权在合同签订后随时要求履行，但应当给予八闽公司必要的准备时间。因涉案房屋在合同签订时已经通过单项验收，尚未通过综合验收，对于该必要准备时间，本院酌定为90日，即八闽公司应当在2016年5月26日向任兆顶交付涉案房屋。
关于实际交房日期，八闽公司主张为2016年6月18日，但根据八闽公司一审提交的《房屋交接验收表》，任兆顶的妻子于2016年7月1日才验收并确认收楼，而八闽公司又未举证证明其何时通知任兆顶接收房屋，故一审法院认定任兆顶于2016年7月1日实际接收房屋并无不当。综上，八闽公司逾期交房36日，应当支付逾期交房违约金4111.2元（114.2元/日*36日）。
关于第二争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加。本案中，任兆顶与八闽公司之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务并承担合同履行中的风险。任兆顶主张逾期办证违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月5日计算至八闽公司将办理权属登记需要由八闽公司提供的材料提交产权登记机关备案之日，但任兆顶既未提交证据证实八闽公司的违约行为造成的具体损失，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失。故本案逾期办证违约金应根据合同约定即按已付房款0.5%计算，经计算为2855元，故对八闽公司该上诉主张，本院予以支持。
关于第三争议焦点，因八闽公司已经实际履行了代办不动产权的义务，任兆顶也已实际领取了不动产权证，故八闽公司无需向任兆顶返还契税、办证费合计8883元及利息。
综上所述，八闽公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2017）苏1322民初43号民事判决第五项；
二、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初43号民事判决第一、二、三、四项；
三、江苏八闽房地产有限公司于本判决发生法律效力起三日内向任兆顶支付逾期交房违约金4111.2元；
四、江苏八闽房地产有限公司于本判决发生法律效力起三日内向任兆顶支付逾期办证违约金2855元。
一审案件受理费1652元，由任兆顶负担1468元，江苏八闽房地产有限公司负担184元；二审案件受理费1652元，由任兆顶负担1468元，江苏八闽房地产有限公司负担184元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 孙 权
审 判 员 万 焱
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 段 娜
书 记 员 王南淳
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