辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5667号
上诉人（原审被告）：沈阳海通经贸服务中心，住所地沈阳市沈河区朝阳街***号。
法定代表人：贺庆云，该中心总经理。
委托代理人：张洪潮，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中共沈阳市委统一战线工作部，住所地沈阳市沈河区青年大街150号。
法定代表人：汪涛，该单位部长。
委托代理人：朱洪朋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：李明，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（反诉第三人）：沈阳市工商业联合会，住所地沈阳市沈河区朝阳街192号。
法定代表人：李卓然，该单位负责人。
委托代理人：朱洪朋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：李明，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳海通经贸服务中心（以下简称海通中心）因与被上诉人中共沈阳市委统一战线工作部（以下简称统战部）、沈阳市工商业联合会（以下简称工商联）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00274号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年5月9日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告统战部诉称：2007年8月10日，原、被告双方签订《续签租房合同书》一份，双方约定：原告为被告提供办公用房6间（二楼），用于被告在沈阳的经营工作。租赁期限为2007年8月至2008年9月30日。合同到期后，双方没有签订新的租赁合同，原告多次要求被告腾退房屋，但被告至今未腾退。被告非法占用房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，因此，原告向贵院提起诉讼，希望法院依法保护自己的合法权益，依法判决：1、被告立即将其非法占用的位于沈阳市沈河区朝阳街192号楼二楼6间房屋腾退给原告；2、被告给付原告非法占用房屋期间给原告造成的经济损失495000元（暂计算至2014年12月，参照房屋附近同类房屋租金价格计算，每间每月1000元）。同时要求追加至实际腾退房屋之日；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告海通中心辩称，1、原告主体不适格，原告并非争议房屋所有权人，无权以原告身份起诉我公司，虽然房屋产权人沈阳市工商联为原告进行了授权，但授权并不是财产转让，不能改变房屋产权的属性，也不能改变原告的委托代理人身份，因此原告只能以工商联的名义提起诉讼，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2、因反诉被告及第三人的行为给答辩人造成巨大的经济损失，至今未予赔偿，因此答辩人未予腾房事出有因，不存在损失赔偿问题。中心一直没有搬出该办公地点，还有以下三个理由：（1）、市工商联是中心承办单位之一，有责任义务继续为中心提供办公场所，中心注册地是工商联大楼；（2）、中心的130余万元货物全部让工商联干部私自运走至今没有结果；（3）、统战部在市工商联装修前未能及时有效安排中心搬迁，造成中心的损失应予赔偿。此外，关于原告要求每月每间1000元租金的损失赔偿请求，我中心不同意，首先第三人造成我中心经济损失至今未予赔偿，原告没有理由要求我中心赔偿所谓的损失；其次，我中心与统战部有租赁合同，约定价款为房屋租金每间每月312.5元，虽然到期后没有再签订书面合同，但各方并未对租金提出异议，因此房租价格理应予以顺延；第三，由于我中心是第三人与市台办共同投资设立的，因此房租价格理应内外有别，不应以所谓同类房屋租赁价格作为参考标准；第四，即使原告请求支付租金的理由成立，根据民法通则有关租金请求权的时效规定，也已经大部分超过诉讼时效，因此对超过诉讼时效部分的请求，法院不应予以支持。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求依法不能成立，不应得到法院的支持。此外我中心提请原告及法庭本案事关10余名员工的安置问题，必须慎重解决，如果处理不当，势必引起员工上访和投诉，对统战部和工商联形象带来负面影响，我公司将无法解决，请法院和原告考虑。
原审反诉原告海通中心诉称，反诉原告成立于1995年9月10日，是沈阳市台湾事务办公室和沈阳市工商业联合会两家合办的事业单位。由市台办出资人民币5万元作为开办资金，由工商联提供2间办公室，即现在正在使用的211室。1998年末，反诉人租用了社会主义学院位于工商联四楼的办公室4间，房租15000元/年，并对房屋进行了装修，装修费用总计花费了36200元人民币。之后，反诉人又租用了6间房屋并进行装修。装修费用又花了约25000余元，至此，反诉人租用反诉被告总计10间办公室。2006年5月23日反诉人接到第三人的通知，告知其将对办公室进行装修，要求反诉人于当年6月10日前完成搬迁。反诉人当即到市委统战部告知办公室第三人的通知要求，统战部明确告诉反诉人统战部未接到通知，可以继续在此办公。2006年9月30日，第三人房产科长再次来到反诉人单位，告知今天必须腾房。反诉人又到反诉被告处告知此事，反诉被告再次跟反诉人强调房主是统战部，我没有通知你搬迁，你就不能搬。反诉人告知第三人，第三人说房子是第三人的，跟反诉被告无关。“十一”长假后，反诉人上班时发现三楼至四楼的楼梯扶手已被拆除，四楼已开始拆改，停水停电，办公室已无法办公，公司工作全部停顿。反诉人立即将此情况告知反诉被告，反诉被告找第三人交涉，第三人李卓然会长承诺装修完毕后，在三楼按同等面积同等条件给予安排，但直到2007年6月末，才在二楼为反诉人提供6间房屋。此事造成反诉人前后十个多月的被迫停业，各项直接经济损失合计达30多万元人民币。由于二楼的6间房屋破烂不堪无法办公，反诉人要求反诉被告装修办公室，反诉被告让反诉人先垫上，反诉人被迫借资又一次进行了装修，总计花费装修费76000元人民币。综上所述，反诉人请求人民法院依法保护反诉人的合法权益不被侵犯。同时，反诉人保留对第三人在未通知反诉人的情况下停水停电给反诉人造成的经济损失另行起诉，并要求其赔偿120余万元货物损失的权利。（反诉人原法人代表系工商联处级干部，也是工商联派驻海通经贸服务中心的第一任法人代表，在工商联时任会长丁俊峰的支持下，将中心的120余万元货物私自运走并处理，钱款至今未返回反诉人单位）。请求法院依法判决：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失332300元人民币[1、原装修损失56000余元，真皮沙发、电脑、宽带、空调、办公设施损失累计25200余元，因工商联的行为导致我中心赔偿合作伙伴房租款及违约金35000元，2006年已付房租（2006年10月至2007年1月的房租）14000元，因停工造成的工资损失144120元（从2006年10月至2007年4月期间），2007年4月与中纪委方正出版社签订总价值240余万元的合同，至今不能履行，我公司现已损失合同定金10万元]，第三人承担连带赔偿责任；2、判令反诉被告给反诉人开具前期房租正式发票；3、反诉被告及第三人承担本案全部诉讼费用；4、第三人为反诉人提供办公用房二间。
原审反诉被告统战部辩称，1、反诉人反诉请求没有任何事实和法律依据，法庭不应支持，2、相关请求均已超过诉讼时效，不应得到支持。3、反诉被告对与台办合伙开办反诉原告单位事实不予认可，且原告没有义务为其提供相关房屋。
原审反诉第三人工商联述称，同反诉被告的答辩意见一致。
原审法院经审理查明，1995年9月12日沈阳市机构编制委员会办公室向沈阳市台湾事务办公室下发关于成立沈阳海通经贸服务中心的批复，同意成立沈阳海通经贸服务中心（以下简称海通中心）。该中心隶属于沈阳市台湾事务办公室，经费实行自收自支。
沈阳市工商业联合会（以下简称工商联）系沈阳市沈河区朝阳街192号、建筑面积2971平方米房屋所有权人。
2005年6月1日，统战部作为甲方，海通中心作为乙方，签订《合同书》，约定乙方为协办公安部《警坛瞭望》及司法部《中国法制》沈阳地区的各项工作，建议甲方提供办公用房四间，甲方对此表示同意，乙方每年向甲方提供价值15000元的实物，用于职工福利（支付时间：分别在今年9月，明年1月、5月办理一次），合同有效期暂为一年，自2005年6月1日起到2006年5月31日止。
2006年5月23日，工商联下发通知，内容为工商联近期将对办公楼进行装修，要求租用工商联房间的单位于6月10日前完成搬迁工作，以免影响装修工作的正常展开。如果继续租用此楼，将重新安排租用房间，重新签订合同。
2006年5月31日，统战部作为甲方，海通中心作为乙方，签订《合同书》，约定甲方为乙方提供办公用房四间，乙方每年向甲方提供价值15000元的实物，用于职工福利（支付时间：分别在今年5月、9月，明年1月办理一次），合同有效期暂为一年，自2006年5月31日起到2007年6月1日止。
2006年6月19日，海通中心向统战部支付2006年7、8、9月房租9000元。
2007年8月10日，统战部作为甲方，海通中心作为乙方，签订《续签租房合同书》，约定甲乙双方经协商同意履行完原租房合同，并续签租房合同如下：一、甲方为乙方提供办公用房6间（二楼），用于乙方在沈阳的经营工作。二、按6间房从8月份算起，延续的合同执行到2008年9月30日截止（海通中心不能转租）。三、根据双方签订的合同，我部按合同应收房租312.5元/间.月×6间×9月=16875元（房租标准见附后说明）。
同日，统战部出具关于海通中心房租的有关说明。内容为：1、我部租给海通中心的10间办公用房，其中，二期出租房六间（社院已装修，有一面墙壁橱，10套电脑桌椅隔断，一部立式空调）收取租金（2006年10-12月）9000元；一期出租房（原社会主义学院出租的）收取租金（2006年10月-2007年1月）5000元（4间平均每间每月房租312.5元）。合计收入14000元。由于2006年10月初工商联装修对四楼停水断电，海通中心无法正常办公。因此，因退还其所交纳的房租14000元。2、经我部会同海通中心与工商联协商，海通中心从2006年11月迁到二楼2间房办公，2007年1月经再次协调，又在二楼安排2间临时存放物品的库房。所以，海通中心提出对2006年10月-2007年7月暂用的4间房应按两间办公用房算，应交房租312.5元/间×2间×10个月=6250元。因此，我部实际还应退海通中心房租8750元（14000元-6250元）。3、如按六间房继续履行协议期满，海通中心提出应按一期出租房（均为二楼的未装修）的房租计算，即应折合312.5元/间.月×6间=1875元/月，用前款扣除后的8750元÷1875元/月，可再折扣4.66个月抵消已收房租。4、按照原签订的出租10间办公用房，从2006年10月算起到2007年7月，按10个月计算：应折合100间（10间/月×10个月=100间），海通中心按使用2间房算，实际使用20间（2间/月×10个月=20间），剩余应折合80间（100间-20间）。5、按80间房算，应顺延80间/月÷6间=13.33个月，13.33个月减掉第三款所列的4.66个月，还剩约9个月，按协议可收房租312.5元/间.月×6间×9月=16875元.6、关于延续的时间计算：按6间房从8月份算起，延续的协议执行到2008年9月30日截止。
2008年10月27日，统战部向海通中心法定代表人贺庆云发出《关于不再续签租赁写字间合同的告知函》，内容为统战部与海通中心于2007年8月10日签订的《续签租房合同书》至2008年9月30日已经期满。双方不再续签出租写字间的合同，建议海通中心尽快搬迁。
2014年5月12日，工商联向海通中心发出通知，称海通中心租赁的办公用房已于2008年9月30日到期，超过租赁期限5年7个月，要求海通中心将房屋交还。
另，统战部向法庭提交授权委托书一份，内容为工商联将自有的位于沈阳市沈河区朝阳街192号办公楼二楼6间办公用房（206、211、212房间），建筑面积为162平方米，使用面积为120平方米，委托给受托人统战部进行管理，委托管理期限自2007年8月1日起至2015年12月31日止。在委托管理期限内，受托人可以使用该房屋；也可以以自己的名义对外出租房屋，并收取租金；并可以自己的名义向房屋侵权人追究民事责任，以自己的名义对外承担房屋侵权责任。海通中心对此证据真实性提出异议，并要求对该证据真实性进行鉴定。工商联对此证据予以认可。
原审法院认为，统战部虽非涉案房屋所有权人，但根据工商联出具的委托书及庭审中工商联的陈述可知，统战部有权以其名义与海通中心签订《合同书》及《续签租房合同书》，并有权以其名义提起诉讼。统战部与海通中心签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律效力，双方均应遵照履行。合同约定的租赁期到2008年9月30日截止，租赁期满后，海通中心应将房屋交还统战部。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告给付占用费的问题。本案中，被告在租赁合同到期后，并未将房屋交还原告，也未再向原告支付房屋租金，同时原告也未向被告主张租金或要求被告返还房屋，直至2014年5月12日，工商联作为房屋所有权人向被告发出要求返还房屋的通知。因此，在租赁合同到期后至2014年5月12日期间，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。自2014年5月13日起至今，被告占有使用涉案房屋属无权占有。根据相关法律规定，普通诉讼时效期间为2年，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，结合本案实际情况，本案诉讼时效应从原告起诉日即2015年3月16日向前推算一年，故被告应向原告支付自2014年3月16日至2015年5日房屋租金及占用费。关于给付标准的问题，双方签订的租赁合同中约定租金为312.5元/月/间，合同到期后，被告继续占有使用涉案房屋，原告并未提出异议，故被告应按原标准给付租金。2015年5月13日起，原、被告双方并未就租金问题进行协商并达成一致意见，原审法院认为应参照租金标准给付为宜。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失、反诉第三人承担连带责任的问题。反诉原告并未提供充分证据证明损失事实的存在及数额，也未提供证据证明存在诉讼时效中断的情形，反诉原告的主张已超过诉讼时效，对该主张不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告开具发票的问题。反诉原告并未明确开具发票的时间及金额，故对该主张不予支持。
关于反诉原告要求反诉第三人提供办公用房的问题。反诉原告该主张并无事实及法律依据，对该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第五十一条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳海通经贸服务中心于本判决发生法律效力后15日内，将沈阳市沈河区朝阳街192号办公楼二楼6间办公用房（206、211、212房间），建筑面积为162平方米房屋腾空并返还原告中共沈阳市委统一战线工作部；二、被告沈阳海通经贸服务中心于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告中共沈阳市委统一战线工作部房屋占用费（自2014年3月16日至2015年11月5日，按每月312.5元/月/间计算）；三、驳回原告中共沈阳市委统一战线工作部的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳海通经贸服务中心的反诉请求。如果被告沈阳海通经贸服务中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8725元，由被告沈阳海通经贸服务中心负担。案件反诉费人民币3143元，由反诉原告沈阳海通经贸服务中心负担。
宣判后，海通中心不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、本案涉诉房产的产权人是工商联，而不是统战部，原告主体不适格，上诉人腾退房屋将无法正常维持经营活动，十余名员工安置问题无法妥善解决。2、2006年至2007年期间，因统战部交付的房屋破烂不堪无法经营，上诉人先行垫付76,000元装修费用应由统战部承担。上诉人在一审中的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。3、上诉人曾在一审中提出申请调证和司法鉴定，一审法院未予准许和答复。
被上诉人统战部答辩称：一、被上诉人系本案的适格主体，上诉人非法占用涉案房屋的事实非常清楚，一审判决认定上诉人将房屋腾退给被上诉人，并支付非法占用的房屋费用，认定完全正确；二、上诉人在一审提出的反诉请求没有任何事实及法律依据，并且已过了诉讼时效，一审判决认定正确。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人工商联答辩称：同意统战部意见。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、批复、《合同书》、收条、《续签租房合同书》、有关说明、《关于不再续签租赁写字间合同的告知函》、通知、会议记录等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人合法的用益物权受法律保护。关于诉讼主体资格问题，被上诉人统战部虽非涉案房屋所有权人，但根据工商联出具的委托书及庭审中工商联的陈述可知，统战部有权以其名义与海通中心签订《合同书》及《续签租房合同书》，并有权以其名义提起诉讼。统战部与海通中心签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律效力，双方均应遵照履行。上诉人海通中心在一审中提出的反诉也指向了统战部，佐证了其对统战部诉讼主体资格的认可，故上诉人提出的主体资格问题不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人对于原审判令腾空并返还涉诉房屋时间的问题提出的异议，因双方合同约定的租赁期已于2008年9月30日届满，此后在被上诉人统战部明确提出要求上诉人返还房屋，上诉人至今未予履行，已属无权占有，其拒绝腾空并返还房屋的行为缺少法律和合同依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的装修费用及损失赔偿问题，原审法院适用诉讼时效的法律规定，对于上诉人提出的该问题以及被上诉人主张的租金给付问题均做出同等认定，并无不当，本院应予确认。
至于上诉人提出海通中心是由案外人沈阳市对台湾事务办公室和工商联两家单位合办的主张，因本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人的该主张与本案并非同一法律关系，其提出的程序性主张也不足以构成拒绝腾房和给付房屋占用费的法定理由，故对其该主张本院亦不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,868元，由上诉人沈阳海通经贸服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月七日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。