济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第740号
原告(反诉被告)林月梅，女，住山东省临朐县。
委托代理人谷海金，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人胡安瑞，山东舜天律师事务所律师。
被告(反诉原告)肖允庆，男，住济南市。
委托代理人孔祥民，山东京鲁律师事务所律师。
原告(反诉被告)林月梅与被告(反诉原告)肖允庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林月梅及其委托代理人谷海金，被告(反诉原告)肖允庆及其委托代理人孔祥民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林月梅诉称，2015年1月，被告与原告签订购房买卖协议，将位于济南市天桥区无影山北路药山居住花园某号楼某单元某室及其储藏室X-
XXX的房产（以下简称涉诉房产）卖给原告，总价为81万元，协议签订后，原告支付了首付款19万元及定金1万元，并向银行贷款79万元，在原告与被告签订的补充合同中，约定银行贷款下来后，将贷款扣除61万元后退还给原告，原告多次要求被告退还多余的款项，被告拒绝支付，且房屋过户后，被告侵占原告的房子，拒不搬出，为维护原告的合法权益，现具状起诉，恳请法院判令：1、被告支付多余款项18万元。2、被告停止侵权，立即搬出原告所有的房屋（天桥区无影山北路药山居住花园某号楼某单元某室，X-XXX）。3、被告支付房产过户后至搬出房屋之前的租金（日期自2015年1月24日至被告搬出之日，房租每月2000元，不足一个月按一个月计算）。4、被告承担本案所有诉讼费用。
被告肖允庆辩称，一、房屋买卖合同有效，但购房款为122万元，原告林月梅还欠被告购房款23万元。原、被告于2015年1月在工商银行槐荫支行签订了二手房买卖协议，双方约定原告林月梅以122万元的价格购买被告所有的涉诉房产。但截止目前，原告林月梅只交付了20万元的首付款，另通过银行贷款支付了79万元，目前仍欠被告23万元的购房款。二、原告林月梅尚未将购房款付清，因此被告仍居住于涉诉房产。由于原告林月梅一直未将购房款付清，且被告一直未找到原告林月梅，无法向其主张权利，待原告林月梅支付剩余购房款后，被告将及时从现有房屋搬出。综上所述，原告林月梅的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
反诉原告肖允庆诉称，2015年1月反诉原告肖允庆与反诉被告林月梅在工商银行槐荫支行签订了二手房买卖合同，双方约定反诉被告林月梅以122万元的价格购买反诉原告肖允庆所有的涉诉房产，协议签订后反诉被告林月梅支付了20万元的首付款，后通过银行贷款支付了79万元的购房款，截止目前仍欠反诉原告肖允庆23万元购房款。反诉原告肖允庆多次要求反诉被告林月梅支付剩余购房款，反诉被告林月梅拒绝支付，现反诉原告为维护自身合法权益起诉，请求判令：1、反诉被告林月梅支付剩余购房款23万元。2、反诉被告林月梅支付利息6655元。自2015年2月1日起计算，按年利率4.35%，暂计算至2015年9月30日，实际计算至房款付清之日。3、反诉被告林月梅支付全部反诉费用。
反诉被告林月梅辩称，首先，反诉被告已足额支付了房屋价款，反诉原告所述与事实不符。从2014年10月15日在乐驰房产的居间下签订的房屋买卖合同来看，房产价款为人民币81万元。其次，反诉原、被告在2014年10月30日办理贷款时又签订一份买卖协议，此协议仅是为了提高房产的评估价格，提高贷款额度而签订，这样是在房产买卖中常见的情况，亦印证了反诉被告提交的补充合同的真实性即反诉原告收到贷款超出房价的部分应返还给反诉被告。最后，从反诉原、被告2015年1月份签订的补充合同来看，合同中明显约定不论以何种原因合同总价款为人民币81万元，所以反诉被告已经支付了房屋价款，不存在反诉原告所述的欠款行为。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定，2014年10月15日原告林月梅（作为买方，称乙方）与被告肖允庆（作为卖方，称甲方）及案外人济南市天桥区乐驰房产信息服务中心（作为居间方，称丙方，以下简称乐驰房产）签订房屋买卖合同（以下称买卖合同）一份，约定：一、房产状况甲方自原出售位于济南市天桥区无影山北路药山居住花园某号楼某单元某室的房产给乙方，房屋所有权证号：天房XXXXXX号；房屋所有权人肖允庆；房屋建筑面积为：144.54㎡，地下室/小房面积为6.43㎡；三、房产价款甲、乙双方协商一致，同意本合同标的房产及配套设施的总价款为：人民币(大写)零佰捌拾壹万零仟零佰零拾零元整(小写￥810000元整)。四、房款支付(一)支付定金乙方在本合同签订时向甲方支付定金人民币零壹万零仟零佰零拾零元整(小写￥10000元整)，定金在乙方支付房款时自动转为房款。(二)付款方式：甲、乙双方同意使用以下第2种付款方式：……2、银行贷款：银行贷款（首付含定金银行贷款66万）；贷款年限和贷款金额以银行审批确定为准，贷款部分于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，不足部分乙方应于过户前一次性补足。八、房产验收交接甲、乙双方同意于甲方收到全款3日内进行房屋验收交接；九、违约责任……6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4、5违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第四条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的服务佣金一律不予退还。合同签订同时，原告林月梅向被告肖允庆交付定金1万元，2014年12月29日原告林月梅通过建设银行以转账方式向被告肖允庆支付购房款19万元。被告肖允庆已协助原告林月梅办理完毕涉诉房产的过户登记，该房产已于2015年1月14日登记在原告林月梅名下。2015年1月16日原告林月梅与中国工商银行槐荫支行签订个人购房贷款担保合同，从银行贷款79万元，该79万元已打到被告肖允庆的账户。被告肖允庆至今未将涉诉房产交付给原告林月梅。原告林月梅诉至法院，要求判令：1、被告返还多付购房款18万元。2、被告立即搬出天桥区无影山北路药山居住花园某号楼某单元某室，X-XXX，交付给原告。3、被告支付房产过户后至搬出房屋之前的租金（自2015年1月24日至被告搬出之日，房租每月2000元，不足一个月按一个月计算）。4、被告承担本案所有诉讼费用。案经审理，反诉原告肖允庆于2016年3月21日向本院申请撤回其反诉请求。
另查明，原告林月梅在办理贷款时向银行提交2014年10月30日原、被告签订的房地产买卖协议书（原件存放于银行，以下称买卖协议）一份，约定双方意定上述房屋总价款为人民币122万元，付款方式首付43万元，剩余79万元申请银行贷款。
又查明，2015年1月，原、被告签订补充合同一份，约定：1、合同总价款为人民币捌拾壹万元整（81万），不论由于何种原因均按照此总价执行；2、税费为乙方承担；3、乙方已于2014年12月31日前交付定金一万元；4、于2015年1月6日前，乙方已经向甲方支付首付款人民币共计拾玖万元（19万元）；在后方横线双方签字视为甲方收到此首付款，此处签字后其余收据作废，甲方：肖允庆签名乙方：林月梅签名5、甲方确认乙方支付上述第四条首付款后，乙方向甲方签署房款欠款合同；附《房屋欠款合同》。6、签署《房屋欠款合同》后，甲方向乙方办理房产过户手续，将本合同房产产权过户给乙方，用于乙方抵押贷款后向甲方支付剩余款项人民币陆拾壹万元（61万元）（甲方收到乙方由银行直接划拨的贷款后多退少补）；7、在办理完毕该套房产过户手续后，乙方须在房产证发放后七日内到相关银行办理房产抵押贷款业务，并将银行审批或抵押手续在银行审批后三日内向甲方出示确认，并于银行贷款发放三日内通知甲方并向甲方办理第六条所述剩余款项的转帐支付；8、违约责任乙方若未按照第七条规定时间办理相关业务，并未能在规定时间过后24小时内向甲方予以合理合法解释，甲方有权视为乙方违约，每延期1日按照房款的千分之一向甲方支付滞纳金，总延期时间不得超过30日，若超过30日，乙方须在三日内将房产重新过户给甲方，并承担相应税费同时支付所有滞纳金，乙方所支付定金及首付款甲方不予返还，乙方若未在三日内将房产重新过户给甲方，甲方有权向法院起诉执行上述约定；9、附属条款9.1附：《房屋欠款合同》甲乙双方就上述补充合同签署该《房屋欠款合同》，乙方欠乙方向甲方购买上述合同房产余款人民币陆拾壹万元（61万元）；在甲方确认乙方向甲方支付该余款，后在下述9.2条签字，签字后该《房屋欠款合同》作废。
上述事实，有原告林月梅提交的转帐记录、收条、补充合同、银行贷款抵押合同、房产证及被告肖允庆提交的房屋买卖合同、房地产买卖协议书等证据在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告林月梅与被告肖允庆及案外人乐驰房产签订的买卖合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。此后，原、被告签订的买卖协议和补充合同与原、被告及案外人签订的买卖合同除约定的房屋总价款有变化，其他买卖合同的条款未作实质性的变更。原告林月梅与被告肖允庆签订的买卖协议（协议存放于银行），将房屋总价款约定为122万元，后双方又签订补充合同，再次明确约定房屋总价款为81万元，并由被告将房屋产权过户给原告，用于原告抵押贷款后向被告支付剩余款项人民币陆拾壹万元（61万元），被告收到由银行直接划拨的贷款后多退少补。三份合同或协议的形成时间、交易习惯及当事人履行情况充分说明，买卖协议系双方为向银行贷款79万元而签订。银行贷款79万元划拨至被告帐户后，被告未按补充合同规定将多出剩余房款的18万元退还原告，构成违约，引发本案诉争，被告应承担违约责任。原告要求被告返还多支付购房款18万元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告已按约定支付了购房款，被告亦应协助原告办理房屋过户并将房屋腾交给原告，原告要求被告搬出涉诉房产，合法有据，本院予以支持。由于被告尚未将涉诉房产腾交给原告，原告要求被告支付房产过户后至搬出房屋之前的租金，于法无据，本院不予支持。反诉原告在本案审理过程中，申请撤回其反诉请求，符合法律规定，本院予以准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告肖允庆于本判决生效之日起10日内返还给原告林月梅多支付的购房款18万元。
二、被告肖允庆于本判决生效之日起30日内将坐落于济南市天桥区无影山北路药山居住花园某号楼某单元某室房产及X－XXX地下室腾交给原告林月梅。
三、驳回原告林月梅其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4320元，由原告林月梅负担420元，被告肖允庆负担3900元。反诉费4850元，减半收取2425元，由反诉原告肖允庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温永革
人民陪审员 孙立兵
人民陪审员 张士美
二〇一六年五月十二日
书 记 员 郝慧明