福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初2266号
原告：张上镐，男，1977年9月9日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：付蓉蓉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。
被告：肖光尤，男，1959年9月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：梁旭铭，福建远大联盟律师事务所律师。
被告：肖以兰，女，1962年11月9日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：何少芳，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。
�告张上镐与被告肖光尤、肖以兰合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张上镐及其委托诉讼代理人付蓉蓉，被告肖光尤及其委托诉讼代理人梁旭铭，被告肖以兰及其委托诉讼代理人谢东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张上镐向本院提出诉讼请求：1、判令肖以兰名下位于厦门市海沧区钟林南里10号2405室房屋（以下简称讼争房屋）、位于厦门市海沧区钟林南里13号地下一层99号车位（以下简称讼争车位）由张上镐负责销售，并将高于320万元以上的售房款，扣除房屋转让税费后的余额归张上镐所有（约120万元）；2、本案诉讼费、保全费由肖光尤、肖以兰负担。事实和理由：因张上镐欠肖光尤借款，肖光尤要求张上镐用讼争房屋和讼争车位作为抵押，两年内出售，出售前仍由张上镐居住。因讼争房屋当时�经抵押给银行，无法进行二次抵押，因此肖光尤提出将讼争房屋和车位过户到他妹妹肖以兰名下，变相实现抵押。张上镐于2015年11月18日与肖光尤签订《协议书》约定：讼争房屋和车位由双方共同销售，讼争房屋和车位对外出售的价款少于或等于320万元的款项，扣除贷款后的余额用于偿还给肖光尤（若不足以偿还借款则以沈熹红酒或酒业股份归还）；若对外出售的价款超过320万元，则超过320万元后的价款归张上镐所有。讼争房屋及车位过户到肖以兰名下后，肖光尤通过中介联系了买家，拟将讼争房屋作价372万元出售（未包含讼争车位30万元，加上讼争车位则为402万元）。张上镐了解到讼争房屋的市场价已达480万元，且还在上涨中，便不同意肖光尤按上述价格出售，要求按市场价出售。肖光尤见房价不断上涨，便后悔当初答应的超过320万元的售房款归张上镐的约定，想以讼争房屋及车位已经登记到肖以兰名下为由，完全霸占讼争房屋及车位，并不断派人上门驱赶张上镐。张上镐认为，虽然讼争房屋及车位过户到肖以兰名下，但是该过户是附条件的，而不是单纯地出售给肖以兰，因此张上镐有权依约分割售房款。
肖光尤辩称，一、讼争房屋及车位系肖以兰出资购买，且已办理不动产权转移登记，肖以兰享有讼争房屋及车位的所有权，而非抵押权。张上镐在起诉状第一段中的陈述与客观事实相悖，事实上，在讼争房屋面临被银行拍卖偿债的情况下，张上镐为了避免被低价拍卖，才将讼争房屋以320万元的价格，出售给肖以兰。而且，讼争房屋出售前不仅有银行贷款的第一顺位抵押，也有个人的第二顺位抵押。不存在无法办理抵押的情况。因此，各方的真实意思表示均为将房屋出售给肖以兰。同时，肖以兰为购买讼争房屋�车位，已先后支付了320多万元的款项，张上镐也向肖以兰出具了收款收据，并办理了讼争房屋和车位的转移登记手续，肖以兰已合法取得讼争房屋所有权。二、张上镐与肖光尤签订的《协议书》未经肖以兰的同意和确认，该《协议书》对肖以兰不具有约束力。张上镐与肖光尤于2015年11月18日签订的《协议书》，虽然约定了将讼争房屋和车位转让给肖以兰以及房屋出售等相关内容，但双方从未就该《协议书》的内容通知肖以兰并取得其确认、同意，故《协议书》对肖以兰并无约束力。三、张上镐恶意编造和曲解《协议书》的内容，其诉求与《协议书》不符，没有事实依据。首先，肖光尤从未与张上镐商谈“两年内将讼争房产出售”之事，《协议书》中也没有任何关于“两年内出售”的表述。其次，《协议书》从未约定讼争房屋由张上镐负责出售。关于乙方张上镐的权�，《协议书》的约定表述为“如乙方能够促成以更高价格出售，多销售所得归乙方所有，但要扣除过户费用及利息”，显然张上镐本身并不享有销售权。同时，张上镐获利的前提是能够促成以高于正常的市场价格的售价成交，而非320万。综上，张上镐的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
肖以兰辩称，一、肖以兰不是《协议书》的当事人，张上镐将肖以兰列为共同被告，主体不适格。张上镐赖以起诉的合同关系，是其与肖光尤于2015年11月18日签订的《协议书》，而非张上镐与肖以兰之间的《存量房买卖合同》。但是，肖以兰在收到本案诉讼材料之前，一直不知晓该《协议书》，且该《协议书》上没有肖以兰签字，协议内容也没有指向肖以兰。二、讼争房屋和车位是肖以兰支付合理对价后取得的合法财产，并办理了不动产权登记，现张上镐强制要�肖以兰转让讼争房屋，没有事实依据，且与法相悖。肖以兰为购买讼争房屋和车位，先后支付购房款320万元。为了购买讼争房产，肖以兰向中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）贷款190万元，自2016年2月3日起，肖以兰每月都要向银行归还按揭贷款14000余元。除上述购房款外，肖以兰因讼争房屋过户支付置业担保费、评估费、登记费、契税等税费十几万元。由此可见，肖以兰取得讼争房屋所有权的同时也实际支付了合理对价，且讼争房屋已经依法登记在肖以兰名下，按照《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，肖以兰对讼争房屋享有独立的处分权，任何人不得干涉。三、张上镐诉称的“其与肖以兰之间的房屋买卖关系，实际系其与肖光尤之间的抵押关系”，显然悖于常理。若讼争房屋系抵押给肖光尤，而不是转让给肖以兰，那么讼争房屋过户过程中的款项往来以及过户后的按揭贷款清偿，均应当由肖光尤或者张上镐实际出资、缴纳，肖以兰理应无需承担实际出资的义务，而肖以兰实际支出了320万元。且若肖以兰系配合张上镐、肖光尤的“挂名所有人”，则理应由肖以兰在《协议书》签字，然而肖以兰对《协议书》及内容均毫不知情。因此，肖以兰请求依法驳回张上镐的诉求，或依法驳回起诉。
本院经审理认定事实如下：
2015年11月18日，肖光尤（甲方）与张上镐（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方经协商一致，就乙方欠甲方借款还款事项达成如下协议：一、乙方同意将讼争房屋及车位过户到甲方指定人肖以兰名下，计价叁佰贰拾万元整，扣除银行抵押借款和华大小企业融资押借款本息后余款还给甲方。过户后甲方指定该房产用于出售，如乙方能够促成以更高价格出售�多销售所得归乙方所有，但要扣除过户费用及利息。二、乙方不足还款部分以沈熹红酒或酒业股份归还甲方。
2015年11月16日，肖以兰向肖光尤转账55万元。2015年11月18日，张上镐（××）与肖以兰（××）签订两份《存量房买卖合同》（合同编号00434719、00434816），约定讼争房屋以108万元的价格转让给肖以兰，讼争车位以108000元的价格转让给肖以兰，合同还就其他事项进行了约定。2015年12月1日，肖以兰向肖光尤转账30万元。同日，张上镐出具《收条》，载明：“兹收到肖以兰讼争房屋售房款479000元。此据。转款许青对，招行账号62×××19”。2015年12月21日，肖以兰与建行厦门分行签订《个人住房（商业用房）最高额抵押合同》及《个人住房（商业用房）最高额抵押借款支用合同》，约定肖以兰以讼争房屋作为抵押财产，建行厦门分行向其提供2716200元的最高额抵�贷款，肖以兰支取190万元贷款划入厦门市住房置业担保公司账户。2015年12月28日，厦门市国土资源与房地产管理局颁发闽（2015）厦门市不动产权第0022743号、第0022753号《厦门市土地房屋权证》，载明肖以兰系讼争房屋和车位的权利人。2016年1月8日，建行厦门分行向厦门市住房置业担保有限公司转账190万元。2016年1月11日、1月12日，厦门市住房置业担保有限公司分别向工商银行厦门分行营业部转账1913895.36元、5110.87元，用于偿还张上镐贷款余额本息。2016年1月12日，肖光尤向厦门市住房置业担保有限公司转账5110.87元。2016年1月14日，肖光尤向厦门市住房置业担保有限公司转账13895.36元。2016年6月1日，肖以兰向肖光尤转账45万元。至本案庭审结束时，讼争车位已转移登记至案外人姚新灿名下。
另查明，张上镐向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结讼争房屋和车�，本院依法作出（2016）闽0205民初2266号民事裁定书，对讼争房屋和车位进行保全。因讼争车位已转移登记至案外人姚新灿名下，本院未能查封、冻结讼争车位。张上镐支付保全费5000元。
以上事实有张上镐提供的《协议书》，肖以兰提供的银行转账凭证、《收据》、《存量房买卖合同》、《个人住房（商业用房）最高额抵押合同》、《个人住房（商业用房）最高额抵押借款支用合同》、《厦门市土地房屋权证》及当事人陈述、法庭笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系合同纠纷。张上镐与肖光尤签订的《协议书》应为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。关于张上镐要求将讼争房屋和车位交由其销售。首先，张上镐据以提出主张的《协议书》系其与肖光尤签订，该《协议书》并没有肖以兰的签字，肖以兰不是《协议书》的当事人，不受《协议书》内容的约束。现讼争房屋登记在肖以兰名下，讼争车位由肖以兰转让后登记在案外人姚新灿名下，故张上镐要求由其出售讼争房屋和车位，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，《协议书》约定由肖光尤指定讼争房屋和车位用于出售，即肖光尤负责讼争房屋和车位的出售。因此，张上镐要求由其负责出售讼争房屋和车位，亦缺乏合同依据，本院不予支持。其次，肖以兰通过向肖光尤转账支付130万元、贷款190万元偿还张上镐抵押讼争房屋的贷款余额本息，共支付320万元购房款，并办理了讼争房屋和车位的不动产权转移登记手续，即肖以兰以支付对价的方式取得了讼争房屋和车位的所有权。张上镐称肖以兰并未实际购买讼争房屋和车位，但是从张上镐向肖以兰出具《收条》及配合肖以兰办理讼争房屋和车�的不动产权转移登记手续的行为来看，张上镐已经认可肖光尤代其向肖以兰出售讼争房屋和车位、收取购房款的行为，即张上镐以行为表明其与肖以兰就讼争房屋和车位的买卖达成合意，故张上镐称肖以兰未实际购买讼争房屋和车位，本院不予采信。在讼争房屋和车位已经归肖以兰所有的情况下，肖以兰拥有处分讼争房屋和车位的权利，并已将讼争车位出售给案外人姚新灿，现肖以兰亦不同意由张上镐出售讼争房屋，故本院对张上镐的主张不予支持。综上，本院对张上镐要求由其出售讼争房屋和车位的主张不予支持，对张上镐要求将高于320万元以上的售房款，扣除房屋转让税费后的余额归其所有的主张，亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告张上镐的诉讼请求。
案件受理费15600元减半收取7800元、保全费5000元，由原告张上镐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄晓玲
二〇一六年十一月七日
代书 记员 刘苏晶
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。