广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深龙法鹏民初字第96号
原告朱立南。
原告朱立然。
共同委托代理人廖立人，广东金圳律师事务所律师。
被告深圳市禾田居投资有限公司。
委托代理人朱辉。
上述当事人商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人廖立人，被告的委托代理人朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月16日，原告购买被告开发建设的位于深圳市大鹏新区大鹏曼湾广场商铺，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：商铺面积76.22平方米，房屋总价款为1375403元，被告应于2010年5月1日前交付房产予原告并办理入伙手续，被告将商铺交付给原告之日起240日内办理房地产证，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得房地产证的，被告自房地产交付之日起第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得房地产证之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。按照合同约定，被告应当在交付房地产之日240日内即2010年12月27日取得房地产证，但因被告严重违约，原告未能在上述期间内办理房地产证，延期办理房地产证时间达165天。原告多次交涉未果，遂提起诉讼，请求判令被告：1、向原告支付延期办证违约金90776元。2、承担案件诉讼费用。
被告辩称：被告存在逾期交房行为，实际交房日期为2011年1月7日，不存在逾期办证行为。
经审理查明：2010年4月16日，原被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发的大鹏曼湾广场商铺，建筑面积76.22平方米，总价款1375403元。合同第九条约定，被告应当于2010年5月1日前将涉案商铺交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工合格证明文件。第二十一条约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产初始登记，在将涉案商铺交付给原告之日起240日被告应书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。第二十二条约定，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自涉案商铺交付之日后的第240日起按日向原告支付涉案商铺总价款万分之三的违约金，如延期办证时间达到120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自涉案商铺交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付涉案商铺总价款万分之四的违约金。合同附件五第4条约定，原告应当最迟于2010年4月20日到被告曼湾项目所在地领取《入伙通知书》，如原告逾期不领取，视为被告已尽通知交付房地产（入伙）的义务，涉案房地产的交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，被告不承担延期交付房地产的违约责任。同日，原告与深圳市某酒店管理有限公司签订了一份《“曼湾广场”商铺委托管理合同书》，约定原告将涉案商铺委托给深圳市某酒店管理有限公司使用，期限为3年6个月。上述文件签署后，原告向被告支付了房款1375403元、契税等费用42005元。2010年4月20日，被告与深圳市某酒店管理有限公司共同向原告发出了《友情告知书》，内容为：原告购置商铺的实际经营户于2010年5月中旬可进场装修，租赁期限及租赁收益从2010年5月1日起算，根据租赁合同，该日即视为原告已将商铺交付，深圳市某酒店管理有限公司已代为原告收楼。2010年8月25日，被告与深圳市某酒店管理有限公司又共同向原告发出了《友情告知书》，内容为：发函人按照租赁合同时间从2010年5月1日起开始计算租赁期限及租赁收益，曼湾度假酒店拟于2010年12月底试营业。2010年12月29日，涉案项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。原告于2011年6月10日取得涉案商铺的房地产证。2011年3月29日，被告向原告发出了《委托办证（房地产）通知书》，内容为：原告购置的商铺从2010年5月1日起已交付给被告下属公司深圳市某酒店管理有限公司经营管理，现商铺已具备办理房地产证的条件，特通知原告于2011年4月5日前办理委托办证手续，另曼湾度假酒店拟于2011年5月营业。
另查，深圳市某酒店管理有限公司的股东为深圳市禾田居投资发展有限公司、莫某，深圳市禾田居投资发展有限公司的股东为被告及莫某，莫某是被告的股东，深圳市某酒店管理有限公司与被告存在密切关联关系。
诉讼中，被告提交了一份委托书，内容为原告出具的全权委托深圳市某酒店管理有限公司办理涉案商铺收楼入伙手续，落款日期处2011年系打印体，填写日期为1月5日。同时被告还提交另一份委托书，内容为原告委托被告为代理人办理涉案商铺的房地产转移登记事宜，落款日期处2011年系打印体，填写日期为4月4日。原告称两份委托书系被告提供由其同日签署，被告告知其系办证需要原告遂未细看就签名。被告还提交了一份《收楼意见书》，内容记载深圳市某酒店管理有限公司于2011年1月7日代原告办理收楼（入伙）手续。原告称未见过该文件。
本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
本案的争议焦点是涉案商铺的交付时间。
原告主张交付时间为2010年5月1日，其提供了被告及深圳市某酒店管理有限公司于2010年4月20日发出的《友情告知书》、被告于2011年3月29日向原告发出的《委托办证（房地产）通知书》予以证明。
被告主张涉案商铺的交付时间为2011年1月7日，并提交了原告签署的落款日期为2011年1月5日的《委托书》、深圳市某酒店管理有限公司签署的落款日期为2011年1月7日的《收楼意见书》予以证明。
从证据的证明力角度分析：
涉案商铺的销售方式为：被告销售房地产后，由被告全资子公司深圳市某酒店管理有限公司包租三年半，租金收益在应收房款中一次性扣除。该销售方式中原告并不实际办理商铺的交付手续，而由深圳市某酒店管理有限公司代为收楼，收楼后又由深圳市某酒店管理有限公司直接管理。可见整个收楼过程实际参与者为被告及深圳市某酒店管理有限公司，原告对收楼过程的信息了解明显不对等。基于深圳市某酒店管理有限公司与被告之间的关联关系，深圳市某酒店管理有限公司与被告内部产生的文件证明力仅相当于“与一方当事人有利害关系的证人出具的证言”，不得单独作为认定案件事实的依据；基于涉案商铺交付过程原被告的信息不对称地位，当有不同证据指向不同的商铺交付时间时，应优先采信深圳市某酒店管理有限公司与被告发出的已到达原告的证据内容。因此，原告提交的《友情告知书》、《委托办证（房地产）通知书》证明力优于被告提交的《收楼意见书》。
从证据的真实性角度分析：
深圳市某酒店管理有限公司的收楼行为同时具有两方面法律效果，一方面系被告依买卖合同向原告交付买卖标的物，另一方面系原告依委托管理合同向深圳市某酒店管理有限公司交付租赁标的物，两方面法律效果同时产生，不可单独成立。
被告及深圳市某酒店管理有限公司在2010年4月20日发出的《友情告知书》中、被告在2011年3月29日向原告发出的《委托办证（房地产）通知书》中均确认了原告已于2010年5月1日将涉案商铺交付给深圳市某酒店管理有限公司的事实，也就同时确认了被告于2010年5月1日将涉案商铺交付给原告的事实。若《委托书》、《收楼意见书》落款日期属实，则与被告于该落款日期之后发出的《委托办证（房地产）通知书》（2011年3月29日）内容明显相悖。
基于此，同时考虑被告提交的落款日期为2011年1月5日的《委托书》，与其提交的落款日期为2011年4月4日的《委托书》，落款日期处的2011年均为打印体，月份日期才是人工填写，样式也基本相同，本院采信原告主张，确认上述两份委托书为被告要求其签署的办证手续所需文件且均于2011年4月4日签署的事实。基于该事实认定，深圳市某酒店管理有限公司签署的落款日期为2011年1月7日的《收楼意见书》，本院不予采信。
从诚实信用的角度分析：
涉案商铺虽至2010年12月29日方取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，但办理涉案商铺的竣工验收手续系被告的合同义务，且此前被告已多次发文确认交付时间为2010年5月1日，被告以其未妥当履行合同义务为抗辩理由主张2010年5月1日交付无效，违反诚实信用原则，本院不予采纳。
综上，涉案商铺的交付时间为2010年5月1日。依买卖合同第九条约定，被告应于2010年5月1日前取得工程竣工合格证明文件，依买卖合同第二十一条的约定，被告应于将涉案商铺交付给原告之日起240日即2010年12月27日书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。被告怠于履行上述义务，致使原告未能按约定期限取得《房地产证》，已构成违约，依买卖合同第二十二的约定，被告应自2010年12月27日按日向原告支付涉案商铺总价款万分之四即550.16元计付违约金，直至原告实际取得《房地产证》之日即2011年6月10日止，违约金共计：165天×550.16=90776.4元。原告诉请被告支付违约金90776元，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项之规定，判决如下：
被告深圳市禾田居投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告违约金90776元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2069.4元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 郭丹子
人民陪审员 谢瑞珊
人民陪审员 吴志桐
二〇一三年五月二十日
书 记 员 卢正杰
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……