上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1852号
原告（反诉被告）上海能福实业有限公司。
法定代表人王荣明。
委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司。
法定代表人沈炜。
委托代理人张海燕，上海深度律师事务所律师。
委托代理人余前，上海深度律师事务所律师。
第三人上海亘顺实业有限公司。
法定代表人赵明。
委托代理人陆俊超，上海昊坤律师事务所律师。
第三人上海良燕建设发展有限公司。
法定代表人钱良双。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海能福实业有限公司（以下简称“能福公司”）与被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司（以下简称“钧合公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月6日受理后，依法追加上海亘顺实业有限公司（以下简称“亘顺公司”）、上海良燕建设发展有限公司（以下简称“良燕公司”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。能福公司的委托代理人苏徐高、钧合公司的委托代理人余前、亘顺公司的委托代理人陆俊超、良燕公司的委托代理人张亦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
能福公司诉称，2010年12月18日起，钧合公司向能福公司租赁位于上海市宝山区富锦路XXX号院内的场地，面积18.5亩，用于钢材堆放，期限至2019年7月5日止，年租金为1，063，750元。合同还约定能福公司向钧合公司提供1亩的办公场地，年租金为55，000元。2012年7月起，钧合公司未能按时支付租金，能福公司多次交涉未果，故起诉要求钧合公司按每年1，118，750元（租赁合同约定的租金标准）支付2013年1月1日至迁出之日的租金，并根据合同第6.4条支付违约金60万元。
钧合公司反诉并辩称，钧合公司实际支付租金到2012年12月，能福公司无权收取2012年12月后的租金，因为2012年9月能福公司就通知不要做了，至2012年12月底钧合公司已经全部停止经营，通知客户处置钢材，逐渐出货，没有进货。关于违约金，最后半年的租金确实晚付几天，但这是得到能福公司的理解和同意。综上，不同意能福公司的诉讼请求，并反诉要求能福公司根据合同第6.4条支付违约金60万元，并赔偿固定添附损失2，045，046.38元、设备拆卸费损失20万元、钢材出库费、搬运费损失40万元、员工遣散费用损失108，800元。
能福公司针对反诉辩称，受钢贸环境的影响，钧合公司存放的钢材在2012年7、8月份被法院查封，这不是能福公司的原因。之后钢材始终堆放在场地内，场地也没有还给能福公司。对于固定添附无异议，搬迁费用、人工遣散费用等由法院认定。
第三人亘顺公司述称，系争场地由亘顺公司出租给良燕公司，由良燕公司转租给能福公司，再由能福公司转租给钧合公司。亘顺公司与钧合公司没有合同关系，本案应按能福公司与钧合公司之间的合同处理。钧合公司在场地上搭建的固定添附物，都是其私自建造，未经亘顺公司同意，合同解除后，应由其自行拆除，亘顺公司不承担赔偿责任。
第三人良燕公司述称，能福公司未经良燕公司的同意，擅自将系争场地转租给钧合公司，良燕公司对此不予认可。对钧合公司的损失，良燕公司没有赔偿的义务。
经审理查明，2009年11月10日，亘顺公司与良燕公司签订《合作协议》，约定亘顺公司将其管理和承包经营的上海市宝山区江杨北路、富锦路东北侧150亩土地，提供给良燕公司开展经营活动，至2019年7月6日止。2009年12月5日，良燕公司与能福公司签订《场地租赁合同》，约定良燕公司将上述土地中的80亩土地出租给能福公司，至2019年7月6日止。2010年12月18日，能福公司（甲方）与钧合公司（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方的场地，位于本市宝山区江杨北路东西和富锦路东北侧地铁，四周围墙墙院内一年租金每亩每年57，500元，占地面积按18.5亩计算，乙方租赁场地作为临时堆放钢材场地使用；租赁费用为每年1，063，750元，从协议生效的第三年度开始，乙方应在每上一年度支付甲方款额的基础上再递增5%作为支付甲方场地使用费，依次类推；租赁期限自2010年12月18日起至2019年7月5日止，2011年1月17日前为免租期。合同第5.13条约定，甲方为乙方免费提供约1亩的办公场地，使用期为一年，第二年起允许乙方搭建10间（约200平方米）临时办公场地及生活场地；若不能搭建，甲方提供给乙方的办公场地及生活场地年租金为55，000元。合同第6.4条约定，任何一方违反合同约定提前解除合同的，均应向对方承担违约责任并支付违约金60万元，并赔偿相关损失。2012年10月，亘顺公司将上海轨道交通明珠线发展有限公司、上海中智市政建设招投标有限公司所发《关于宝钢车辆段改扩建的紧急通知》转交给良燕公司，良燕公司遂转交给能福公司。2012年11月15日，良燕公司向能福公司发《解除场地租赁合同通知书》，要求能福公司于2013年1月底前将系争场地返还给亘顺公司。能福公司将相关情况转告了钧合公司。
另查明，2013年5月3日，能福公司（甲方）与钧合公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定，乙方将办公场地以现状交给甲方，乙方不再承担办公场地的租金；办公场地内现存办公用具折抵乙方应付的2013年5月3日前租金。
审理中，本院根据能福公司的申请，委托上海东方投资监理有限公司对系争场地上能福公司、钧合公司的固定添附进行评估。鉴定意见为，钧合公司鉴定原值为2，474，509元，折旧后鉴定现值为1，938，365.38元。能福公司、钧合公司认可上述鉴定意见。审理中，能福公司、钧合公司确认，钧合公司搭建的6间平房列入了能福公司的鉴定范围；鉴定单位补充鉴定意见为，该部分添附物鉴定原值为145，474元，折旧后鉴定现值为106，681元。能福公司、钧合公司对此均无异议。
关于押金的问题。能福公司与钧合公司确认钧合公司支付押金10万元，能福公司同意退还。
以上事实，有《合作协议》、《场地租赁合同》、《补充协议》、《关于宝钢车辆段改扩建的紧急通知》、《解除场地租赁合同通知书》、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，钧合公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、设备拆除承包合同，合同总价为18万元，证明起重机已经拆除的事实；2、提前解除合同补偿费发放清单，证明发放遣散费共计108，800元。能福公司表示：1、起重机确实拆除了，但不能认定合同记载的拆除费用是否实际发生；2、不予认可，遣散费发放的时间是2012年10月至2013年1月，与能福公司无关，事实上本案起诉前场地已经被查封了，并不是能福公司的原因导致钧合公司人员遣散。
本院认为，能福公司与钧合公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。系争场地因涉及改扩建项目，亘顺公司要求收回土地，致系争场地无法继续使用，钧合公司已无法达到合同目的，故该合同终止履行。能福公司作为出租方，无法保障承租人继续使用系争土地，应对合同无法继续履行承担违约责任。钧合公司在系争场地上增加的固定添附，随着合同终止而转化为实际损失，应由能福公司赔偿，而钧合公司的搭建行为未经过相关部门审批，对此也承担一定责任；钧合公司提出搬迁费等其他损失，虽已提供部分证据，但难以全额认定为合同解除后的必然损失；故本院根据查明的案件事实，参考鉴定意见的折旧后现值，结合钧合公司的实际损失，酌情确定能福公司向钧合公司赔偿199万元。钧合公司主张损失赔偿的同时还根据合同6.4条提出违约金请求，鉴于合同6.4条约定的违约金低于钧合公司的实际损失，而本案中已确定能福公司向钧合公司赔偿实际损失，故钧合公司关于违约金的反诉请求属于重复主张，本院不予支持。关于能福公司主张租金的请求，鉴于2012年底钧合公司已得知场地将被收回的事实，对其正常的经营活动造成影响，可相应减免部分租金，同时考虑到钧合公司一直未返还场地的情况，本院根据查明的案件事实，兼顾公平原则，酌情确定2013年1月1日起钧合公司向能福公司减半支付租金。能福公司的诉请中包含了1亩办公场地的租金，因双方已于2013年5月3日通过《补充协议》确认该场地已交给甲方，并已结清租金，故钧合公司无需再支付该项租金。关于能福公司主张违约金的请求，因合同6.4条是对合同一方根本违约行为设定的违约责任，能福公司针对钧合公司延付租金而主张该项违约责任，没有合同依据，本院难以支持。此外，能福公司同意将押金10万元返还给钧合公司，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月46，539元的标准向原告（反诉被告）上海能福实业有限公司支付2013年1月1日至迁出之日的租金；
二、原告（反诉被告）上海能福实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司赔偿199万元；
三、原告（反诉被告）上海能福实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司返还押金10万元；
四、原告（反诉被告）上海能福实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取14，868元，由原告（反诉被告）上海能福实业有限公司与被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司各半负担；反诉案件受理费减半收取14，415元，由原告（反诉被告）上海能福实业有限公司负担11，355元，被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司负担3，060元；鉴定费52，500元，由原告（反诉被告）上海能福实业有限公司与被告（反诉原告）上海钧合仓储有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 王 卿
人民陪审员 江佩红
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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