重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民初1175号
原告：重庆南湖建设有限公司。
法定代表人：彭春莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘辉，重庆格林威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。
被告：重庆大丰房地产开发有限公司。
法定代表人：罗进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：代宇，男，1982年2月17日出生，该公司员工，住重庆市巴南区。
原告重庆南湖建设有限公司（以下简称南湖公司）与被告重庆大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭，由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与审判员赵青组成合议庭进行审理。南湖公司的委托诉讼代理人刘辉、林鹏,大丰公司的委托诉讼代理人代宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令大丰公司向南湖公司支付工程款104172194.15元；2、判令大丰公司向南湖公司支付逾期付款违约金，从违约之日起按照1.5%的月利率计算至付清为止（详见“丰和园住宅小区”未付工程款应计利息明细表）；3、确认南湖公司对涉案建设工程中的非住宅部分房屋（本院（2016）渝01执保5号协助执行通知书所指向的房屋）折价、变卖、拍卖等方式处置的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费5000元由大丰公司承担。主要事实及理由：2013年5月19日，南湖公司与大丰公司签订“丰和园”住宅小区《施工承包合同》，约定由大丰公司将位于重庆市渝北区回兴约7.5万平方米的“丰和园”住宅小区项目工程发包给南湖公司承包施工。《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2条对工程款支付的方式和时间做出明确约定，每月25日报量，次月5日前发包人审核完并付款。《施工承包合同》签订后南湖公司按照大丰公司的要求进场施工。2014年4月20日，双方签订《补充协议》，对原《施工承包合同》中的相关内容做出补充约定。2015年4月10日，双方再次签订《补充合同二》，约定大丰公司将“丰和园”住宅小区外环境及土石方工程发包给南湖公司施工，双方对施工期限及付款期限做出了相应约定。2015年1月23日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为18976420.58元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年2月5日前向南湖公司支付工程进度款16129957.49元。大丰公司于2015年2月15日实际支付了其中的1200万元，尚余4129957.49元暂未支付。2015年2月9日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为20405881.6元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年3月5日前向南湖公司支付工程进度款17344999.36元。由于大丰公司暂时无力支付该工程款，双方于2015年3月12日约定将该部分工程款17344999.36元与2015年2月5日应付但未付的工程款4129957.49元，合计21474956.85元转成借款，并视为大丰公司已经履行完毕该部分工程款的支付义务。2015年5月25日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为19337946.95元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年7月5日前向南湖公司支付工程进度款16437254.91元。大丰公司实际于2015年6月8日支付了500万元，于2015年7月16日支付了500万元，尚余6437254.91元未支付。因此，大丰公司未按时支付工程款的违约行为应当按照《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2.5条的约定，以应付未付工程款为基数按照1.5%的月利率向南湖公司支付逾期付款违约金至付清为止。2015年10月8日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为45349582.69元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年11月5日前向南湖公司支付工程进度款38547145.29元。2016年1月24日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为15088092.17元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2016年2月5日前向南湖公司支付工程进度款12824878.34元。2016年10月30日，南湖公司、大丰公司双方确认总工程款为183251284元，大丰公司已经支付了其中的79079089.85元，尚欠104172194.15元工程款及违约金未支付。南湖公司催款未果，遂诉至法院，请求保护其合法权益。
大丰公司答辩称，1、对南湖公司的第一项诉讼请求，应当按照合同约定扣除工程总造价2%的质保金，对其余工程款的诉讼请求无异议。2、对南湖公司提交的“丰和园住宅小区”未付工程款应计利息明细表计算的基数、起止时间、天数均无异议，但南湖公司主张的逾期付款违约金标准过高，根据《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》关于利息标准的约定，请求人民法院调低至按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算。2016年10月31日结算之后，根据施工合同通用条款第33.3条的约定，应当按照人民银行发布的金融机构同期贷款利率计算，不应当按照月利率1.5%计算。3、对南湖公司关于工程款优先受偿权的诉讼请求无异议，但涉案工程尚未取得工程竣工验收备案登记证，因此，南湖公司主张的工程款优先受偿权，请求法院依法确认。4、关于诉讼费及保全费的负担，请求人民法院依法认定。
南湖公司在举证期限内向本院举示以下证据：证据第一组，证据1，营业执照；证据2，建筑企业资质证书；证据3、安全生产许可证。该组证据拟证明，1、南湖公司系本案的适格主体；2、南湖公司系建设工程施工总承包二级，具备承接该工程的资质。证据第二组，证据1，《施工承包合同》；证据2、《补充合同》；证据3，《补充协议》；证据4，《补充合同二》。该组证据拟证明，1、南湖公司与大丰公司签订《施工承包合同》，大丰公司将位于重庆市渝北区回兴的“丰和园”住宅小区发包给南湖公司承包施工，双方具有建设工程施工合同关系；2、《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2条约定南湖公司于每月25日报量，大丰公司应当于次月5日前审定完毕并支付审定金额85%的进度款；3、《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2条约定大丰公司应当于南湖公司提交工程结算资料后60日内审计结束并支付工程尾款；4、《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2条约定，如果大丰公司未按时支付工程进度款超过一个月，则应当按照1.5%的月利率向南湖公司支付违约金至付清为止；5、南湖公司与大丰公司双方并未执行《建设工程施工合同》中第三部分第22条16款的约定，南湖公司对涉案工程享有建设工程优先受偿权。证据第三组，证据1，《工程款支付申请表》5份；证据2，“丰和园”结算书报送签收表；证据3，“丰和园”签证及收方单移交签收表；证据4，项目工程汇总表；证据5，建设工程结算审核定案表；证据6，重庆市建设工程结算书。该组证据拟证明，1、2015年5月25日，南湖公司向大丰公司报量，大丰公司应当于2015年7月5日前审定并支付工程进度款，大丰公司于2015年6月30日审定金额为19337946.95元，按照85%计算后应付金额为16437254.91元；2、2015年10月8日，南湖公司向大丰公司报量，大丰公司应当于2015年11月5日前审定并支付工程进度款，大丰公司于2015年11月3日审定金额为45349582.69元，按照85%计算后应付金额为38547145.29元；3、2016年1月24日，南湖公司向大丰公司报量，大丰公司应当于2016年2月5日前审定并支付工程进度款，大丰公司于2016年3月3日审定金额为15288092元，按照85%计算后应付金额为12824878.34元；4、2016年7月28日和2016年8月18日，南湖公司将工程总结算的结算书、签证、收方单等资料移交大丰公司，大丰公司应当在60个工作日内审定并支付工程款，审核后于2016年10月30日于南湖公司签订《建设工程结算审核定案表》，确认本建设工程的总工程款为183251284元。第四组证据，证据1，《民事裁定书》；证据2、《执行裁定书》；证据3，《协助执行通知书》；证据4，《非税收入一般缴款书（收据）》。该证据拟证明南湖公司就本案申请诉前保全，并支付保全费用5000元，该5000元应当由大丰公司承担。第五组证据，证据1，“丰和园”住宅小区工程验收会议记要及会议签到表，拟证明南湖公司施工工程已经验收合格；第六组证据，证据1，重庆市商品房预售许可证。拟证明南湖公司施工工程已经取得预售许可证，其工程建设符合相关法律的规定。大丰公司质证认为，对南湖公司举示的六组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
大丰公司向法庭举示证据，证据第一组，重庆市国土资源和房屋管理局颁发的渝国土房管（2014）预字第（1215）号、（2015）预字第（528）号、（2015）预字第（529）号预售许可证，拟证明涉案房屋在预售许可证载明的时间已达到预售条件。证据第二组，大丰公司与平安银行股份有限公司重庆分行签订的房地产抵押登记合同一份及抵押合同变更登记协议书9分，拟证明第二组证据第8、9份抵押合同变更登记协议书载明的抵押物与南湖公司申请保全的房屋一致，涉案房屋已于合同载明的时间办理了抵押登记。南湖公司对大丰公司举示的证据的真实性及证明目的均无异议。
本院对双方举示的证据，因双方均无异议，本院依法予以采信。
经审理查明，南湖公司具有建筑总承包二级资质。2013年5月19日，南湖公司与大丰公司签订“丰和园”住宅小区《施工承包合同》，约定：大丰公司将位于重庆市渝北区回兴约7.5万平方米的“丰和园”住宅小区项目工程发包给南湖公司承包施工。工程开工日期为2013年9月28日。工程质量标准为合格。暂定工程款8000万元。专用条款第15.3.2条约定，每月25日报量，次月5日前发包人审核完并付款，发包人逾期1月支付工程进度款，按月利率1.5%支付逾期付款违约金，超过30日付款，按合同4.2.2条第2项约定执行，即按月利率1.5%支付。专用条款第22条第16款约定，南湖公司主动放弃本工程的所有工程款的优先受偿权。《施工承包合同》签订后南湖公司按照大丰公司的要求进场施工。2014年4月20日，双方签订《补充合同》，对原《施工承包合同》中的相关内容做出补充约定。2015年4月10日，双方再次签订《补充合同二》，约定大丰公司将“丰和园”住宅小区外环境及车库内土石方工程发包给南湖公司施工，双方对施工期限及付款期限做出了相应约定。2014年12月20日，双方签订《补充协议》，约定《建设工程施工合同》专用条款第22条第16款的约定，并非出自南湖公司的本意，双方并未执行。
2015年1月23日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为18976420.58元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年2月15日前向南湖公司支付工程进度款16129957.49元。大丰公司于2015年2月15日实际支付了其中的1200万元，尚余4129957.49元未支付。2015年2月9日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为20405881.6元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年3月5日前向南湖公司支付工程进度款17344999.36元。由于大丰公司暂时无力支付该工程款，于是双方于2015年3月12日约定将该部分工程款17344999.36元与2015年2月5日应付但未付的工程款4129957.49元合计21474956.85元转成借款，并视为大丰公司已经履行完毕该部分工程款的支付义务。2015年5月25日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为19337946.95元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年7月5日前向南湖公司支付工程进度款16437254.91元。大丰公司实际于2015年6月8日支付了500万元，于2015年7月16日支付了500万元，尚余6437254.91元未支付。2015年10月8日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为45349582.69元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2015年11月5日前向南湖公司支付工程进度款38547145.29元。2016年1月24日，南湖公司向大丰公司提交《工程款支付申请表》，监理单位及大丰公司审核后确定本次进度审定金额为15088092.17元，按照该审定金额的85%计算后，确认大丰公司应当于2016年2月5日前向南湖公司支付工程进度款12824878.34元。后大丰公司支付工程进度款5604133元。2016年7月28日，南湖公司向大丰公司报送了涉案工程结算书。2016年10月30日，南湖公司、大丰公司双方确认总工程款为183251284元，大丰公司已经支付79079089.85元（包括重庆市渝北区政府清理欠款办公室代付的3000万元）。南湖公司催款未果，遂诉至法院，请求保护其合法权益。
南湖公司主张审核进度款逾期付款违约金如下：2015年7月1日审核进度款16437254.91元中，大丰公司已付1000万元，剩余进度款6437254.91元，从2015年7月1日起至2016年10月31日止，逾期天数487天，按日万分之五计算，逾期付款违约金为1567471.57元；2015年11月3日审核进度款38547145.29元，从2015年11月3日起至2016年10月31日止，逾期天数362天，按日万分之五计算，逾期付款违约金为6977033.30元；2016年3月3日审核进度款12824878.34元，已付5604133.00元，剩余进度款从2016年3月3日起至2016年10月31日止，逾期天数242天，按日万分之五计算，逾期付款违约金为873710.19元。以上三次未付审核进度款共计逾期付款违约金为9418215.05元。
涉案工程于2015年10月进行了单项验收，因大丰公司的原因未进行综合验收。其中1、2号楼的住宅部分于2016年12月23日交付大丰公司使用，3号楼（商业）及1、2号楼商业部分于2016年12月26日交付大丰公司使用。
涉案房屋先后于2014年12月16日、2015年7月17日取得预售许可证。大丰公司与平安银行股份有限公司重庆分行于2015年1月30日签订了房地产抵押合同并办理了登记，2015年3月4日至2015年10月22日，双方先后签订了9分抵押合同变更协议书并办理了登记，涉案房屋中的商业部分在2015年10月22日尚处于抵押状态。
南湖公司于2016年11月11日向本院申请诉前财产保全，本院以（2016）渝01财保123号民事裁定书，准予南湖公司的诉前财产保全申请。本院以（2016）渝01执保5号执行裁定书及协助执行通知书，查封大丰公司下列财产：一、大丰公司所有的位于重庆市渝北区××街道服装城大道××号典雅悦润2幢4-商业1（796.31㎡）、2幢4-商业2（41.90㎡）、1幢3-商业（223.84㎡）、1幢2-商业（664.83㎡）；二、大丰公司所有的位于重庆市渝北区××街道服装城大道××号典雅悦润3幢1-酒店。
上述事实，有南湖公司提交的《施工承包合同》、《补充合同》、《补充协议》、《补充合同二》、《工程款支付申请表》、“丰和园”结算书报送签收表、“丰和园”签证及收方单移交签收表、项目工程汇总表、建设工程结算审核定案表、重庆市建设工程结算书、本院裁定书、协助执行通知书、竣工验收会议纪要及会议签到表，商品房预售许可证；大丰公司举示的商品房预售许可证、房地产抵押登记合同及抵押合同变更登记协议书、情况说明等证据以及当事人的法庭陈述等在卷佐证，已经开庭质证及本院审查，足以认定。
本院认为，南湖公司与大丰公司签订的《施工承包合同》、《补充合同》、《补充协议》、《补充合同二》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、关于大丰公司应当向南湖公司支付的工程款金额。二、关于大丰公司应当向南湖公司支付逾期付款违约金金额。三、南湖公司享有工程款优先受偿权金额及范围。针对以上争议焦点，本院分别评判如下。
一、关于大丰公司应当向南湖公司支付的工程款金额。
首先，质保金是否应当扣除。由于涉案工程质保期尚未届满，南湖公司请求大丰公司支付质保金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，大丰公司关于质保金应予扣除的答辩理由成立，本院予以采信。其次，南湖公司按合同约定完成了施工内容，完成了单项验收并进行了交付，大丰公司应当按照合同约定支付工程款。涉案工程经双方结算确认总工程款为183251284元，扣除总工程款2%的质保金即3665025.68，大丰公司应支付工程金额为179586258.32元，再减去大丰公司已支付工程款79079089.85元，大丰公司尚欠南湖公司工程款100507168.47元。对南湖公司超过该金额部分工程款的诉讼请求，本院依法不予支持。
二、关于大丰公司应当向南湖公司支付逾期付款违约金金额。
《施工承包合同》第三部分专用条款第15.3.2.5条约定，以应付未付工程进度款为基数按照1.5%的月利率向南湖公司支付逾期付款违约金。由于大丰公司对南湖公司提交的“丰和园住宅小区”未付工程款应计利息明细表的计算基数、起止时间、天数均无异议，本院予以确认。大丰公司主张违约金标准过高，但未举示证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，因此，本院对大丰公司关于调低违约金的答辩理由不予采信。因此，南湖公司主张的大丰公司三次未付审核进度款截止2016年10月31日共计逾期付款违约金9418215.05元。南湖公司关于2016年11月1日以后的违约金，以工程款100507168.47元为本金，从2016年11月1日起至付清时止，按照月利率1.5%计付至付清时止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。
三、南湖公司享有工程款优先受偿权金额及范围问题。首先，南湖公司主张优先权是否符合法律规定。《最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。涉案工程虽未取得竣工验收备案登记，但涉案工程进行了单项验收，且南湖公司于2016年12月向大丰公司进行了交付，南湖公司在工程交付后六个月内起诉，其主张优先受偿权受到法律保护。其次，大丰公司下欠工程款100507168.47元，应予优先受偿。再次，关于南湖公司主张优先权的范围。由于南湖公司主张优先受偿权的范围仅为涉案工程的商业中的部分，即：一、大丰公司所有的位于重庆市渝北区××街道服装城大道××号典雅悦润2幢4-商业1（796.31㎡）、2幢4-商业2（41.90㎡）、1幢3-商业（223.84㎡）、1幢2-商业（664.83㎡）；二、大丰公司所有的位于重庆市渝北区××街道服装城大道××号典雅悦润3幢1-酒店，该范围小于南湖公司完成的涉案工程范围，属于南湖公司对其权利的处分，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、重庆大丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付重庆南湖建设有限公司工程款100507168.47元。
二、重庆大丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆南湖建设有限公司逾期付款违约金（2016年10月31日前的违约金金额为9418215.05元；2016年11月1日以后的违约金，以工程款100507168.47元为本金，从2016年11月1日起至付清时止，按照月利率1.5%计付。）
三、重庆大丰房地产开发有限公司就涉案工程款100507168.47元享有优先受偿权，南湖公司行使优先权的范围为：一、大丰公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道6号典雅悦润2幢4-商业1（796.31㎡）、2幢4-商业2（41.90㎡）、1幢3-商业（223.84㎡）、1幢2-商业（664.83㎡）；二、大丰公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道8号典雅悦润3幢1-酒店。
四、驳回重庆南湖建设有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费609777元，诉前财产保全费5000元，合计614777元，由重庆南湖建设有限公司承担19513元，重庆大丰房地产开发有限公司承担592624元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审判长 陈孟琼
审判员 刘家秀
审判员 赵 青
二〇一七年四月二十七日
书记员 喻 瑜