河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民初字第00080号
原告刘喜亮，1967年11月29日生，住河北省石家庄市。
委托代理人唐宝强、曹泽铎，河北骥腾律师事务所律师。
被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司。组织机构代码证号：70061316-6。
法定代表人：刘维华，职务：总经理。
委托代理人顾世恒，河北华伦律师事务所律师。
委托代理人刘亚威，住黑龙江省伊春市。
原告刘喜亮与被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年8月7日，在本院进行了公开审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告先后多次从原告处借款，但借款到期后均未能偿还，被告于2014年8月22日与原告签订的房屋和地下车位抵顶借款协议，约定被告用部分房屋及地下车位抵顶借款28，984，665.00元；被告又于2014年8月29日与原告签订的房屋抵押借款协议，约定被告用部分房屋抵顶借款12，269，442.00元。以上合计抵顶的借款总金额为41，254，107.00元。合同签订后，被告就上述抵顶及抵押的房屋均无法办理备案登记手续，原告也无法取得该抵押物及抵顶物，致使合同根本无法履行，无法实现合同目的（具体原因有被人民法院多次查封的、有抵押的、有出售的等不同情况）。抵顶的地下车位仅有价值11，784，000.00元的地下车位暂与被告办理了抵顶手续，其余地下车位均无法办理手续。故原告暂将已办理手续的地下车位（价值11，784，000.00元）部分在借款中暂行扣除，被告通过抵顶房屋及车位部分的借款尚欠原告29，470，107.00元。同时，原告以自己和刘子墨名义用购买房屋（12-1-302房和12-1-301房）的方式借给被告合计1，746，600.00元，但被告至今未偿还借款，也无法给付原告房屋，故被告应立即偿还上述借款；另2014年4月3日被告从原告借款500，000.00元至今未还；2014年1月8日、2014年1月9日以房屋抵押借款形式从原告处借款2，000，000.00元（2014年1月12日被告出具的房屋抵押借款收据），被告至今未偿还上述借款，原告也无法取得房屋所有权，故被告应立即偿还上述借款。以上借款合计人民币33，716，707.00元，被告至今未予以偿还。同时上述借款约定月息为4%和4.5%的利息，故被告应按约定支付利息，通过双方就利息对账抵顶，原告主张自2014年11月1日开始按月息为4%计算利息至付清时止。故请求：一、解除原被告于2014年8月22日签订的房屋和地下车位抵顶借款协议和2014年8月29日签订的房屋抵押借款协议。二、请求人民法院依法判令被告给付尚欠原告借款本金33，716，707.00元及逾期付款利息（自2014年11月1日开始按约定月息4%计算利息至付清时止）。三、本案全部诉讼费用由被告承担。
为印证自己的主张，原告主要出示如下证据：证据一，房屋和地下车位款抵顶借款协议；证据二，房屋抵押借款协议；证据三，中国建设银行网上银行转账汇款电子回单；证据四，借据1张、银行转款回单1张；证据五，房款抵工程款申请单。
经庭审质证，本院对上述证据的真实性予以确认。
被告辩称，2014年4月3日借款50万元，是我个人借款，我借给李子辉了，与本案无关。2014年1月12日，借款200万元，是姬文革借款，刘亚威担保的。2014年10月17日，我们给了原告一台价值234.5万元奔驰车一辆，原告给了我们一辆60万元的皮卡，差额174.5万元，作为偿还2014年8月22日借款。2014年10月29日，我们用房屋和两台汽车作价后，偿还2014年8月29日欠款55.2万元。
为印证自己的主张，被告主要出示如下证据：证据一，2014年10月10日刘喜亮所打收条；证据二，以房抵债收据、收条；证据三，2014年10月22日刘喜亮所打收条；证据四，2014年1月9日姬文革借据；房款抵顶工程款申请单、转账凭条；证据五，收条三张。
经庭审质证，本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理查明，2014年8月22日，被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司借原告刘喜亮其中一笔借款本金人民币28，984，665.00元。双方签订了《房屋和地下车位款抵顶借款协议》，被告用地下车位和房屋作价人民币28，984，665.00元，抵顶欠原告借款本金。协议约定，协议签字生效后8个月、房屋12个月内，被告有权按列表价格加月4%利息回购房屋和车位。若不能回购，房屋和车位，归原告所有。2014年8月29日，被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司尚欠原告刘喜亮另外一笔借款本金人民币12，269，442.00元。双方签订《房屋抵押借款协议》，被告用8套房屋，作价人民币12，269，442.00元作为抵押。协议签字生效后12个月内，被告有权按列表价格加月4.5%利息回购该房屋。若不能回购，房屋归原告所有。两份协议签订后，被告用地下车位抵顶借原告第一笔借款本金人民币11，784，000.00元；用奔驰汽车抵顶第一笔借款本金人民币1，745，000.00元。抵顶后尚欠原告第一笔借款本金为人民币15，455，665.00元，利息未支付。第二笔借款本金为人民币12，269，442.00元未还。用自己开发的龙玺御园房屋（18-1-703、17-1-1501／1401／22-2-404）作价1，104，000.00元及其他汽车作价552，000.00元，合计为1，656，000.00元，偿还第二笔借款本金的利息，即从2014年8月29日起至2014年11月29日期间的利息。由于被告用于抵顶欠原告借款的房屋和地下车位，有的被人民法院查封，有的已经变卖或抵押等原因，无法依法交付原告，故《房屋和地下车位款抵顶借款协议》及《房屋抵押借款协议》，已经无法履行。2013年7月9日至2014年2月25日，原告刘喜亮通过网上银行转给被告1，746，600.00元，被告出具了收条，是购房款，庭审中原告刘喜亮也认可是交纳的购房款。2014年4月3日原告刘喜亮通过网上银行转给刘亚威458，000.00元，刘亚威给原告刘喜亮出具了500，000.00元借条，刘亚威承认是其个人借款。2014年1月8日、9日，原告刘喜亮通过网上银行转给刘亚威1，910，000.00元，2014年1月12日，被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司给原告刘喜亮出具收到条2，000，000.00元。因被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司欠姬文革工程款，故姬文革用被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司开发的龙玺御园部分房产作抵押，被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司同意将此房产抵顶给原告刘喜亮。2014年1月9日，姬文革给刘亚威出具借条，借款人民币2，000，000.00元。姬文革偿还了原告刘喜亮290，000.00元利息。
由于被告未能偿还借款，原告诉至本院。
本院认为，原告刘喜亮与被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司签订的《房屋和地下车位款抵顶借款协议》和《房屋抵押借款协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已部分履行。借款金额为其中一笔借款本金人民币28，984，665.00元，另外一笔借款本金人民币12，269，442.00元。被告用地下车位抵顶借原告第一笔借款本金人民币11，784，000.00元；用奔驰汽车抵顶第一笔借款本金人民币1，745，000.00元。抵顶后尚欠原告第一笔借款本金为人民币15，455，665.00元，利息未支付。第二笔借款尚欠原告本金人民币12，269，442。00元及利息。原告对两笔借款本金及利息的主张理由成立。被告以4套房屋及车辆合款人民币1，656，000.00元，抵顶自2014年8月29日至2014年11月29日的利息。因双方约定抵顶的利息高于中国人民银行同期贷款利率的4倍，故被告已付的1，656，000.00元，其利息给付时间，以本金12，269，442元计算，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，应为2014年8月29日起至2015年3月25日。被告对部分利息的抗辩理由成立。2014年1月12日，被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司给原告刘喜亮出具收到条2，000，000.00元，原告刘喜亮也将借款汇入被告处，被告又将此款借给姬文革，姬文革又给刘亚威出具借条，故应认定被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司与原告刘喜亮借贷关系成立。原告的起诉理由成立。被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司同意用欠姬文革工程款的房屋抵押给原告刘喜亮，是一种担保行为。被告的抗辩理由不成立。2014年4月3日原告刘喜亮通过网上银行转给刘亚威458，000.00元，刘亚威给原告刘喜亮出具了500，000.00元借条，刘亚威承认是其个人借款。故此笔借款与本案无关。被告的抗辩理由成立。2013年7月9日至2014年2月25日，原告刘喜亮通过网上银行转给被告1，746，600.00元，被告出具的收条是购房款。此笔款项应认定为购房款。被告的抗辩理由成立。由于被告抵顶的房屋和地下车位，大部分被人民法院查封，或被告已向其他债权人抵押和出售，合同已经无法继续履行，应当解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百九十六条、二百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘喜亮与被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司签订的《房屋和地下车位款抵顶借款协议》和《房屋抵押借款协议》。
二、被告于本判决生效后10日内给付原告借款本金为人民币29，725，107.00元。
三、被告自2014年8月23日起，利息以第一笔借款本金15，455，665.00元计算，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至判决生效之日止；被告自2015年3月25日起，利息以第二笔借款本金12，269，442.00元计算，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至判决生效之日止。被告自2014年1月13日起，利息以借款本金200万元计算，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至判决生效之日止。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210383.55元，被告承担190425.55元，原告承担19958.00元。保全费5000.00元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判长 徐岩波
审判员 刘树国
审判员 王玉珉
二〇一五年九月十一日
书记员 姜 超