镇江市丹徒区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1112执异3号
异议人（案外人）中国建设银行股份有限公司镇江丹徒支行，住所地镇江市。
负责人徐兴龙，该××负责人。
委托代理人王丹，中国××银行股份有限公司镇江工作人员。
申请执行人浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司，住所地镇江市。
负责人鞠晓威，该××总经理。
委托代理人傅小景，江苏××律师事务所律师。
委托代理人管俊娟，该××职员。
被执行人镇江恒福房地产开发有限公司，住所地镇江市。
法定代表人江祥玉，该××总经理。
本院在执行浙江绿升物业服务有限公司镇江分公司（绿升物业公司）与被执行人镇江恒福房地产开发有限公司（以下简称镇江恒福开发公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人中国建设银行股份有限公司镇江丹徒支行（以下简称建行丹徒支行）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。本案现审查终结。
异议人建行丹徒支行称：2015年11月2日，因绿升物业公司申请，贵院以（2015）徒执字第01390号民事裁定书及相应的协助冻结存款通知书，要求冻结镇江恒福开发公司在我行开立的贷款保证金专户（32×××18）中的存款32万元。同年11月27日，贵院又向我行发出协助扣划存款通知书，要求扣划上述专户中的存款32万元。我行认为，我行与镇江恒福开发公司存在质押关系，质权已设立，上述保证金账户内资金为镇江恒福开发公司质押给行的财产，依据相关法律及司法解释规定，我行对该账户内的资金享有优先受偿权，贵院要求我行协助扣划的措施侵害了我行质权。现要求：1、对该账户中的保证金进行优先受偿；2、解除恒福公司32×××18账号保证金的扣划行为。
异议人为支持其主张，向本院提供了以下证据：
1、2013年10月16日建行镇江分行决策意见通知书和2013年11月20日商品房销售贷款合作协议书各一份，拟证明建行丹徒支行与镇江恒福开发公司开展按揭合作，约定缴存百分之五保证金的事实；
2、2014年4月11日开户申请书和对公活期存款账户信息查询单各一份，拟证明镇江恒福开发公司在建行丹徒支行开设32×××18保证金账户事实；
3、2014年5月30日，保证金存款通知单及特种转账借（贷）方各一份凭证，拟证明镇江恒福开发公司按约定的保证金比例实际缴存12.4万元的事实。
申请执行人绿升物业公司未提供证据。
本院审查查明，2013年10月16日，中国建设银行镇江分行（以下简称建行镇江分行）向建行丹徒支行发出（2013）房35次4号个贷业务审批决策意见通知书，该通知书载明，经建行镇江分行会议审批，项目符合准入条件，同意与镇江恒福开发公司合作“美澜园”住房按揭贷款，按揭合作范围：13#-26#，按揭额度：6000万元，保证金比例5％，合作期限三年。提示经办行：1、按揭贷款须提供网上备案合同，项目五证齐全后方可发放贷款；2、严格审核开发商销售行为的真实性，防范“假按揭”；3、防范操作风险，加强贷后管理；4、房屋交付后应尽快落实他项权证到位。
2013年11月13日，镇江恒福开发公司与建行丹徒支行签订商品房销售贷款合作协议书，协议书载明如下主要内容，镇江恒福开发公司为甲方，建行丹徒支行为乙方，为支持居民购买住房，促进商品房销售，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就个人住房贷款业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以资信守。第二条，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于丹徒新区长香路199号的经批准命名为“美澜园”13#-26#的商品房发放个人住房贷款。第三条，乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额为6000万元的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70％，最长贷款期限30年。第四条第四项，甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。第五项，甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。第九条，本协议的合作期限为三年，从本协议生效之日起计算。合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。但合作期满后，甲方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条款均不受合作期限限制，继续有效。第十一条，其他需要约定的事项，一、保证金缴存比例5％（为水笔手写）。第十二条，本协议经甲方法定代表人（或授权代理人）签字并加盖公章，乙方授权代理人签字并加盖公章后生效。
2014年4月11日，镇江恒福开发公司向建行丹徒支行递交开立单位银行结算账户申请书，该申请书在账户性质一栏手写为保证金。镇江恒福开发公司在该申请书上加盖公章，建行丹徒支行加盖了业务用公章。
2015年5月30日，建行丹徒支行客户部向丹徒支行营业室发出保证金存款通知单，该通知单载明，客户名称为：镇江恒福开发公司，保证金户账号：32×××18，保证金金额为12.4万元。原因一栏：因（2013）房35次4号建设银行镇江分行个贷业务审批决策意见通知书要求，目前该楼盘发放贷款248万元，按5％应缴保证金12.4万元，详见附件。同日，镇江恒福开发公司从32001753036052503444号账户向镇江恒福开发公司的32×××18号账户汇入12.4万元，建行丹徒支行用特种转账凭证进行了记账。
2014年1月1日，绿升物业公司与镇江恒褔开发公司签订《镇江美澜销售案场服务合同》，协议约定服务期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，每年服务费180000元，按季度结算，每季度末月30日前支付45000元。合同还对其他事项进行了约定。
协议签订后，绿升物业公司如约向镇江恒福开发公司提供了物业管理服务，但镇江恒福开发公司未向绿升物业公司支付价款，多次催要未果，诉至本院，要求镇江恒福开发公司支付截止2015年4月30日的物业服务费用240000元及违约金68805元，并表示此后的物业服务费用不再主张。本院经审理，作出一审判决，判决镇江恒福开发公司于本判决生效后十日内给付绿升物业公司服务费240000元及逾期违约金68805元。判决书生效后，镇江恒福开发公司未能履行生效法律文书确定的给付义务，绿升物业公司向本院申请执行。
本案在执行过程中，本院依法冻结了镇江恒福开发公司在异议人处开设的32×××18账户320000元（已冻结124277.18元）。同年11月27日，我院向异议人发出协助扣划存款通知书，要求扣划上述账户中存款320000元。因此，异议人向本院提出异议申请。要求：1、对该账户中的保证金进行优先受偿；2、解除镇江恒福开发公司32×××18账号保证金的扣划行为。
本院认为，案件在执行过程中，案外人对执行标的有异议的，可以向执行的人民法院提出异议申请，人民法院应当进行审查。本案的争议焦点：镇江恒福开发公司在异议人处开立的32×××18账号是否是保证金账户，镇江恒福开发公司与异议人之间是否存在质押关系，相关款项法院是否可以执行扣划的问题。
本院认为，根据法律规定，设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同是从合同，一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间。书面质权合同，既可以是在被担保主债权合同之外签订独立的书面合同，也可以是当事人之间就质权设立事项来往的信函、传真等书面凭证，亦可以是所担保主债权合同中的一项或几项条款，即所谓的主债权合同中的质权条款。
本案中，从异议人提供的相关证据来看，虽然可以认定镇江恒福开发公司在异议人处设立了保证金账户，并缴存了12.4万元保证金，在合作协议也有甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划的约定，但该约定并未特定化，即从保证金账户中直接扣划用于优先受偿，因为镇江恒福开发公司在异议人处还开立了其他账户。虽然异议人提供了相关证据，但并未能提供双方之间已形成质权合同、质押条款、或带有“质押”等字样的表明已形成质押合同关系的其他书面凭证，以及双方就质押财产优先受偿已达成合意的其他证据。异议人认为与镇江恒福开发公司之间已成立质押关系，并就质押财产优先受偿已达成合意，因其理由和证据不足，本院不予采信。因案外人执行异议的审查属于形式审查，而非实质审查，执行异议的审查不能代替审理，对实体权益的最终确认，以及上述相关证据真实性的最终判断，需通过诉讼程序的审理来解决，无法在执行异议的审查中得到确认。因此，案外人、当事人可以通过诉讼程序主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条之规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）中国建设银行股份有限公司镇江丹徒支行的执行异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 李 焱
审 判 员 李建华
人民陪审员 吴永泉
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 张 樱