河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第889号
上诉人（原审被告）：唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会（原唐山市路北区果园乡河沿庄村民委员会），现住唐山市路北区河沿庄。
法定代表人：董顺来，该居委会主任。
委托代理人：艾振荣，唐山市市路北区果园长城法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：赵淑英，农民。
上诉人（原审原告）：董得刚，农民。
被上诉人（原审被告）：唐山西城工贸公司，住所地：唐山市南新道河沿庄。
法定代表人：部福勋，该公司总经理。
委托代理人：艾振荣，唐山市市路北区果园长城法律服务所法律工作者。
上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会、赵淑英、董得刚因租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：赵淑英、董得刚系夫妻关系，均为原唐山市路北区果园乡河沿庄村民。因机构调整，原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会变更为唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会。被告唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会为唐山市路北区果园乡河沿庄村委会民事权利、义务的承受者。二原告于2003年10月至2009年6月租赁了原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会所有的位于唐山市路北区西外环许各寨村北土地8.2亩，双方当时并未签订书面租赁合同，之后双方就租赁协议及租赁费进行了补签、补交。2010年2月5日，原告赵淑英与案外人赵伯环签订书面协议，承租了赵伯环在原西城炼钢厂投资建立的钢结构车间。2010年4月14日，原告赵淑英与原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会签订土地租赁协议，承租了河沿庄村委会所有的集体土地5.2亩（唐山市西城炼钢厂以西，东及钢厂院内），租赁期限为2009年6月1日至2015年6月1日，原告于当日一次性付清六年租金。
另查明，2010年3月，通往二原告承租的上述土地及厂房、车间的规划道路被建筑物阻挡，不能通行大型六套轴半挂载重汽车，造成原告无法将上述钢结构车间对外出租；同时也导致上述土地及厂房、车间排水不畅，造成原告的部分物品被积水浸泡损坏。原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会于2011年至2014年期间，多次出具书面材料，对上述事实及原告的损失予以认可。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会作为租赁物的出租方，多次出具说明材料及其他证据，认可其未尽到相应义务，不能保证运输产品所需的特种车辆正常进出原告的钢结构车间，导致原告无法完全达到承租目的，并造成了原告的损失；原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会亦未保障租赁场地的排水畅通，造成原告物品及设施被积水浸泡损坏。根据原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会的上述自认行为并结合双方的合同，本院认定原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会在租赁合同的履行过程中，存在违约行为，应当由被告唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会对原告的损失承担相应的赔偿责任。被告唐山西城工贸公司不属于租赁合同的当事人，对合同履行不承担义务，故不存在违约及赔偿责任。因无法保证拉货车辆进出，导致原告无法将钢结构车间对外出租，并造成原告赔偿唐山市金辉危险品车辆二级维护作业站15000元，原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会出具的情况说明对此予以认可，本院予以确认。根据原告与唐山市金辉危险品车辆二级维护作业站的租赁协议及原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会的说明，本院按每月3万元的标准计算原告的租金损失。原告主张租金损失计算至2014年5月24日，本院认为时间过长，原告在无法达到承租目的的情况下可以采取相应措施避免损失扩大，结合本案的实际情况，本院酌定原告租金损失的期限为六个月。对于原告主张因积水导致的物品损失价值20万元，因原唐山市路北区果园乡河沿庄村委会对该事实及物品损失价值予以认可，本院予以确认。遂判决：一、被告唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会于本判决生效后三日内赔偿原告赵淑英、董得刚钢结构车间租金损失人民币18万元及违约损失人民币1.5万元；二、被告唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会于本判决生效后三日内赔偿原告赵淑英、董得刚物品损失人民币20万元；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费20235元，由二原告负担15581元，被告唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会负担4654元。
判后，赵淑英、董得刚与唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会均不服，分别向本院提起上诉。
赵淑英、董得刚的主要上诉请求及理由为：1.一审法院酌定上诉人租金损失为6个月是错误的。因被上诉人的违约行为，导致上诉人无法将钢结构车间对外出租，从而不能实现上诉人与唐山金辉危险品车辆二级维护作业站之间的租赁合同。钢结构车间道路被堵时间为2010年3月24日，在此之后，上诉人多次找被上诉人商量畅通道路的事情，且被上诉人为此出具了保证书，故上诉人主张租金损失计算至2014年5月24日符合合同约定及法律规定。2.根据合同约定及上诉人提交的证据证实，被上诉人负有采取措施避免损失扩大的义务，让上诉人采取措施避免损失扩大是强加于上诉人的。3.唐山西城工贸公司在诸多材料中加盖公章确认相关事实，对于上诉人的损失，其也应承担责任。4.被上诉人应赔偿上诉人损失的相关利息。综上，请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会的主要上诉请求及理由为：1.河沿庄居委会不存在违约行为，不需承担任何责任，一审法院酌定上诉人赔偿赵淑英、董得刚六个月的租金损失是错误的。双方是2010年4月14日签订的《土地租赁协议》，在该协议签订之前的3月24日已经存在道路不畅、水坑被填的现状，因此，一审法院认定上诉人违约是不符合客观事实的，让上诉人在签订合同后承担损失对上诉人不公平。2.在被上诉人因道路问题与周边企业发生纠纷后，上诉人积极出面协调、劝阻，并对周边企业不当行为进行阻止，已尽到了义务，且在赵淑英、董得刚诉合利混凝土公司排除妨害一案中，居委会提供了必要的证据。3.被上诉人建钢结构车间的目的不能认定是为了对外出租增加收入，其与上诉人之间的协议无该项约定内容，即便其真的对外出租，也应未经出租人同意是无效的。4.一审法院判决上诉人赔偿其租金损失18万元及违约金1.5万元、物品损失20万元没有法律依据。首先，被上诉人提供的证据不能证明其损失存在，且与本案无关；其次，被上诉人的损失是有合利混凝土公司造成的，其应起诉侵权人。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会针对赵淑英、董得刚的上诉主要答辩称：除坚持上诉意见外，补充答辩如下：1.河沿庄居委会不存在违约，不应承担违约责任，赵淑英、董得刚主张道路不畅是2010年3月24日，而其与河沿庄居委会签订的租赁协议时间为2010年4月14日，居委会无义务对签订租赁合同之前的行为负责。2.河沿庄居委会之前出具的证明不具有合法性，不能以此作为认定案件的依据。3.即便上诉人有损失，也应由其自行负担。
赵淑英、董得刚针对唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会的上诉主要答辩称：1.河沿庄居委会因违约，应承担违约行为给被上诉人造成的比6个月更长租金损失的责任。首先，河沿庄居委会违反了土地协议所约定的关于保障道路畅通的义务；其次，河沿庄居委会自行出具的证明足以证明其违约的事实和给被上诉人造成损失的情况。2.被上诉人对减少损失是无能为力的，该责任应由上诉人负担。综上，请二审法院驳回上诉人河沿庄居委会的上诉请求，支持被上诉人的上诉请求。
被上诉人唐山西城工贸有限公司主要答辩称：1.唐山西城工贸有限公司与上诉人董得刚、赵淑英之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性的原理，被上诉人不应作为本案被告，更谈不上违约，董得刚、赵淑英要求被上诉人赔偿损失的诉求没有依据。
在二审期间，上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会向本院提交了一份河北省唐山市路北区人民法院（2010）北民初字第2406号民事判决书，证明实际侵权人是该案中的被告，而上诉人不应为本案被告；被上诉人主张的损失在该案中没有得到支持等。董得刚、赵淑英对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关，当时起诉错了。
上诉人董得刚、赵淑英向本院提交了四组证据，第一组证据为河北省唐山市路北区人民法院（2010）北民初字第855号案件起诉书、调解笔录、庭审笔录及该案判决书，证明被上诉人是造成上诉人经济损失的主要原因，其应承担给付上诉人经济损失的责任。第二组和第三组证据为河北省唐山市路北区人民法院（2010）北民初字第2406号民事判决书及对应的河北省唐山市中级人民法院（2011）唐民三终字第467号民事判决书，证明上诉人通过法律途径防止损失进一步扩大。第四组证据为河北省唐山市路北区人民法院（2011）北民初字第1922号卷宗材料及涉案场地的照片，证明一审法院酌定以6个月的租金计算损失是错误的。唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会对上述证据发表意见认为：1.道路被堵发生在董得刚、赵淑英承租涉案场地之前，且其对外转租未经河沿庄居委会同意；2.其提交的照片不能证明其主张的损失，其完全可以自己采取措施避免损失；3.河北省唐山市路北区人民法院（2010）北民初字第2406号民事判决及对应的河北省唐山市中级人民法院（2011）唐民三终字第467号民事判决已驳回了董得刚、赵淑英对实际侵权人起诉要求赔偿损失的诉请；4.河沿庄居委会已做到了与周边企业协调，避免损失进一步扩大的义务。综上，董得刚、赵淑英主张河沿庄居委会违约是不能成立的。
唐山西城工贸公司对董得刚、赵淑英提交证据的意见同唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，虽然上诉人董得刚、赵淑英与上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会签订租赁协议的时间为2010年4月14日，但双方租赁协议中明确约定的租赁期限为2009年6月1日至2015年6月1日，故唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会以道路不畅是在双方租赁协议之前没有依据。虽然董得刚、赵淑英曾就侵权问题起诉唐山西城铸造有限公司与唐山合理混凝土有限公司而被驳回，但其根据租赁协议向出租方主张权利并无不当。一审法院依据唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会多次出具的证明材料认定其未尽到相应义务构成违约符合客观事实，该认定于法有据。在道路被堵之后，唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会作为出租方，董得刚、赵淑英作为承租方，双方均有采取措施避免损失进一步扩大的义务，故一审法院根据本案实际情况，酌定由河沿庄居委会赔偿董得刚、赵淑英租金损失的期限为六个月并无不妥。唐山西城工贸公司并非租赁合同当事人，一审法院未予判决该公司承担责任符合法律规定。综上，上诉人赵淑英、董得刚与上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会的上诉理据均不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40475元，由上诉人赵淑英、董得刚与上诉人唐山市路北区光明街道河沿庄社区居民委员会各负担20235元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚春涛
代理审判员 苗会新
代理审判员 王国聚
二〇一五年十月十二日
书 记 员 赵亚征