江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1469号
上诉人（原审原告）：北京京文联发教育文化有限公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼5层办公B—506室。
法定代表人：邱秉新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鹿海林，江苏光亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江苏宏昌工程机械有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区孤山村。
法定代表人：李宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张宝庆，男，1968年4月3日生，汉族，该公司法律顾问，住江苏省徐州市鼓楼区。
上诉人北京京文联发教育文化有限公司(以下简称京文公司)因与上诉人江苏宏昌工程机械有限公司（以下简称宏昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
京文公司上诉请求：一审认定涉案房屋搬迁奖204535元系针对房屋所有权人无事实根据；京文公司关于供电设施维修费3850元，消防设施质保金，引用水净化费用，设备损失及投资损失等诉讼请求未获一审支持，请求二审予以纠正。
宏昌公司辩称：京文公司上诉无事实根据，请求二审予以驳回。
宏昌公司上诉请求：涉案房屋租赁合同应予解除，租赁房屋应该返还，京文公司主张的关于拆迁补偿费，消防设施维修费，下水管网改造费均不应予以支持，一审法院未支持宏昌公司主张侵犯宏昌公司利益，请求二审予以纠正。
京文公司辩称：宏昌公司该项主张无事实根据，请求二审驳回其上诉请求。
京文公司向一审法院起诉请求：1、变更原租赁合同按建筑面积7721.94平方米计算租金；2、判令被告履行租赁合同义务，同意或配合原告将房屋拆迁造成堵塞的雨污下水管网入口和市政管网连接、将出租院落重新封闭并将院内违建工程恢复原状、将院落东门一并交给原告管理使用；3、判令被告支付原告两幢附楼拆迁应得的拆迁补偿费用680000元；4、判令被告赔偿原告消防设施维修费用50500元、供电设施维修费用3850元、力调费30029.82元、饮用水净化费用180000元、下水道管网改造费用235000元、医疗设备租金损失300000元及投资经营损失600000元（2015年10月后损失另行主张）；5、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2014年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告京文公司承租被告宏昌公司所有的坐落于徐州市大孤山村综合楼一幢和附楼二幢，建筑面积9810㎡，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日，租金前五年每月7元/㎡，后五年每月8元/㎡，以季度为付款周期。该合同第五条约定：“租赁该房屋的用途为：经营老年康复护理服务。经营服务范围包括：全科医疗门诊，医药零售，康复训练，医疗保健，护理、住养、起居生活、健康的文化娱乐、内部餐饮等相关业务”；第八条约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上。2、未经出租方书面同意，承租方擅自改变出租房屋用途。3、未经出租方书面同意，承租方改动房屋主体结构和装修。4、未经出租方书面同意，承租方将房屋转租第三方。5、承租方利用出租房屋进行违法活动”。第九条约定：“……如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿……”；第十二条约定：“……2、在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全，承租方向出租方提出合理维修请求后（指房屋的主体结构的维修），出租方应及时提供维修服务。承租方应合理使用所租赁的房屋，如因使用不当而造成房屋及设施损坏的，承租方应承担修复，赔偿等责任。……4、出租方允许承租方对租赁房屋进行装饰、增设其他设施，但承租方不得破坏整体结构，且必须征得出租方书面同意后方可施工。……5、承租方对深水井及供水设施享有使用、管理和自行保养、维修的义务和责任。……7、出租方的院落完全封闭交承租方统一使用管理。承租方有权在征得出租方的同意后进行整改规划，对院内的设施及花草树木进行整改，出租方不得要求赔偿，在本合同期满后或提前终止时所有权归出租方所有。8、在租赁期间，如承租方因供电、供水或其他关于房屋的关系问题，出租方应协助处理”。
合同签订后，宏昌公司依约将租赁物院落封闭交付京文公司使用，京文公司将租赁物用于开办徐州市鼓楼区康平老年护理院。因徐州市西三环高架鼓楼段项目（九里）需要，根据徐州市鼓楼区人民政府徐鼓政征字（2013）08号房屋征收决定，宏昌公司位于孤山村的部分房屋属于征收范围，其中包含京文公司承租范围内的两栋附楼。2014年10月11日，宏昌公司与徐州市鼓楼区住房和建设局签订《房屋征收补偿协议》一份，根据该协议及拆迁档案记载，该处被征收房屋总建筑面积为3358.92㎡，其中正规房屋建筑面积2483.13㎡、活动板房面积569.7㎡、简易房面积8.4㎡、钢架棚面积297.69㎡，地面房屋及土地使用权总价值（房屋价值）为6043461元；被征收房屋的附属物评估价值为126996元，包含砖混围墙、下水道、过路涵桥、水泥路面、三相电、电子围栏六项；提前搬迁奖励为204534元；搬迁补助为47025元，是以被征收的总建筑面积为基数，每平方米补助14元；停产停业补助为362608元，是按照房屋价值6043461元的6%计算；对过渡费未进行补偿。上述款项已经由宏昌公司领取。
另查明，京文公司承租的三幢办公楼，其中综合楼办理了产权登记，房屋产权证上记载面积为7721.94㎡，两幢附楼未办理产权登记，原、被告在签订《房屋租赁合同》时，对两幢附楼的面积进行估算并加上综合楼的面积后，约定租赁建筑面积共为9810㎡。在宏昌公司将三幢办公楼所在院落封闭交付给京文公司使用之初，该院落有东门和北门两处进出口，东门供进出使用，北门封闭未使用。随三幢办公楼同时交付给京文公司的还有厨房、传达室、变电房和消防控制室，其中变电房和消防控制室在两幢附楼内。两幢附楼拆迁后，因施工影响，京文公司申请封闭东门，使用北门，因变电房和消防控制室随两幢附楼被拆除，宏昌公司在综合楼所在院落内又重新加盖了变电房和消防控制室，并交付给京文公司使用。两幢附楼拆迁导致消防设施、供电线路、雨污下水管网被破坏，现已经进行修复，但该院落的雨污下水管网现未与市政雨污下水管网连接。
再查明，三幢办公楼中的综合楼为L型设计，位于院落东面和北面，两幢附楼位于院落南面，现已被拆除。综合楼与附楼之间是一片空地，上面栽种植被、建有景观长廊，现空地中间东西向以铁皮板拉成围墙隔开，空地西南角散落着建筑垃圾，该处即为原告诉请要求被告恢复原状并交付的地块。
还查明，2015年2月11日，京文公司在对宏昌公司《租金催缴通知回复函》中称，因两幢附楼拆除，租金计算方法应为主楼7722㎡，新盖变电所110㎡，共计7832㎡，同时京文公司在该函中对继续支付租金提出了其他条件。2015年2月15日，京文公司按照7832㎡的面积向宏昌公司支付了2015年第二季度的租金157872元。其后因拆迁导致各种问题未解决，租金未再支付。涉案租赁物现仍由京文公司用于经营徐州市鼓楼区康平老年护理院。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。
关于《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。庭审中，原告明确被告主张原告存在三种行为：1、未经被告书面同意进行装修；2、违反合同约定擅自改变房屋用途；3、未按照约定支付租金。基于以上三点，被告认为其依据合同享有解除权并已经行使，《房屋租赁合同》已经解除。法院认为，合同解除分为法定解除和约定解除，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上；未经出租方书面同意擅自改变出租房屋用途；未经出租方书面同意改动房屋主体结构和装修等情况下，出租方均有权解除合同。被告主张原告未经其书面同意进行装修，但庭审已查明原告对综合楼的装修改造是向被告书面申请并经过其同意的，被告在回复时仅不同意对二楼墙体进行拆除，并未表明不同意装修。而对于原告对两幢附楼进行了装修的事实，被告是予以否认的。因此被告主张原告未经其书面同意进行装修，未能提供证据予以证实，对该事实是否存在法院无法认定。被告主张原告违反合同约定擅自改变租赁房屋用途，用于开办康平中医院，法院认为，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，房屋用途为：经营老年康复护理服务。包括全科医疗门诊，医药零售，康复训练，医疗保健，护理、住养、起居生活、健康的文化娱乐、内部餐饮等相关业务。原告现正在筹建的康平中医院并未超出合同约定的经营范围，并未违反合同约定，因此被告的该主张不成立。被告主张原告未按照约定支付租金，庭审已查明原告承租范围内的两栋附楼被拆除，且因拆除导致原告现有承租房屋部分功能受到影响，而租金的支付是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，因租赁物面积减少、部分功能受影响，原告已经通知被告而协商未果，原告以拒付租金加以抗辩的行为并非对涉案租赁合同的根本违约，故无论解除通知是否已送达原告，被告据此行使单方解除权的行为均不能产生合同解除的法律后果，被告据此主张合同已解除的抗辩法院亦不予支持，被告可另行主张相关损失。综上，被告抗辩其享有合同解除权并已行使、合同已解除的意见均不成立，法院不予支持。
关于房屋租金是否应当调整的问题。既然涉案的《房屋租赁合同》并未解除，双方仍应继续履行合同。根据法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而根据《房屋租赁合同》的约定，租金亦按面积计算。现已查明两幢附楼被拆除，租赁面积减少，故原告要求调整租金的诉请有合同依据和法律基础，本院予以支持。现原告主张按照综合楼房屋所有权证上记载的建筑面积7721.94㎡计算租金，被告提出异议，认为原告现在使用的不仅有综合楼，还有厨房、传达室、变电房和消防控制室。法院认为，厨房、传达室、变电房和消防控制室是为了实现三幢办公楼使用价值的配套功能设施，系在租赁合同建立之初随三幢办公楼一起交付给原告使用的，在租赁合同上并未计入计算租金的面积，被告现在主张将厨房、传达室、变电房和消防控制室重新计算面积，有违双方《房屋租赁合同》的约定，法院不予支持。鉴于原变电房和消防控制室已随两幢附楼一并拆迁，对于被告之后新建的变电房和消防控制室，原告在2015年2月11日对被告的《租金催缴通知书回复函》中也自认新的租金计算方法为综合楼7722㎡，新盖变电所110㎡，共计7832㎡，并以此面积支付了2015年4-6月的租金，被告实际收取了该租金，并认可原告的租金已经支付至2015年6月。故法院认为，原、被告已经以实际行为认可在重新计算租赁面积时将变电室以110㎡计入租赁面积中，以建筑面积7832㎡作为租金计算的基数。综上，法院认为自2015年7月起，原、被告之间的《房屋租赁合同》应予变更，应按建筑面积7832㎡计算租金。对于原告要求变更《房屋租赁合同》租金计算面积的诉讼请求法院予以支持，对其面积法院依法予以调整。
关于被告是否应将院落重新封闭，并将东大门、西南角空地一并交付给原告的问题。法院认为，根据法律规定，出租方应当将符合租赁用途的租赁物交付给承租方；根据合同约定，出租方的院落应完全封闭交承租方统一使用管理。原告承租三幢办公楼是用于经营老年康复护理，人员进出、车辆停放、起居活动等是经营中的正常情况，被告提供的租赁物应当满足这些要求；在租赁物最初交付时，被告也确实将院落封闭后交原告统一使用管理。现因拆迁该院落处于未封闭状态，被告亦将东门收回，根据合同约定，被告有义务将院落重新封闭，将东门随院落一并交付原告使用管理。故，原告要求被告将院落重新封闭，并将东大门一并交付的诉讼请求符合双方《房屋租赁合同》的约定，具有事实和法律基础，法院予以支持。关于被告抗辩租赁物仅为三幢办公楼而不包含土地的意见，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国实行“房地一体”的立法精神，房屋必然依附于一定的土地之上的这一不动产的自然属性，决定了当事人之间转让房屋占有、使用权时，房屋所依附土地的使用权应当随之一并转让。故，被告的这一抗辩法院不予支持，被告应将包含西南角空地的院落一并封闭，交付原告使用。关于原告要求被告将院内违建工程恢复原状的诉讼请求，因现在院内无违建工程，仅西南角存在部分建筑垃圾，原告亦未能提供充分证据证明建筑垃圾系因被告原因产生，故其该诉讼请求没有事实基础，法院不予支持，原告可自行清理院落内的建筑垃圾。
关于被告是否应配合原告将拆迁造成堵塞的雨污下水管网入口和市政管网连接的问题。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，租赁期间，如承租方因供电、供水或其他关于房屋的问题，出租方应协助处理。现已查明，涉案租赁物的雨污下水管网未与市政管网连接，致使原告在排放雨污水时形成障碍。现原告要求被告配合其向相关政府部门申请将雨污下水管网与市政管网连接，符合合同约定，被告应予配合。故对原告该诉讼请求，法院予以支持。
关于原告能否取得680000元征收补偿款的问题。原告主张因为承租房屋被征收，存在装修损失、停产停业损失、搬迁过渡奖励等损失，并依据被告已签订的《房屋征收补偿协议书》中的附属物、搬迁过渡奖励、停产停业损失共741164元的数额，主张680000元。法院认为，原告因承租物被征收，确实存在相应损失。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿。而被征收房屋的《房屋征收补偿协议书》也是由被告与徐州市鼓楼区住建局签订的。因此，原告并非两幢附楼征收补偿款的直接享有者，其是否能够取得征收补偿款，要依据其与被告之间《房屋租赁合同》的约定及法律规定。根据双方《房屋租赁合同》的约定，如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿。但对于原告主张的装修损失赔偿，一方面，因被告对原告装修两幢附楼的事实不予认可，原告也未能提供证据证明按照合同约定被告已书面同意其装修两幢附楼，故原告对是否装修两幢附楼、装修范围、赔偿标准等基础事实均缺乏证据证实；另一方面，《房屋征收补偿协议书》中的各项补偿内容并未涉及两幢附楼的装修损失补偿。因此，原告主张取得房屋征收补偿款中装修损失的主张缺乏事实依据，法院不予支持。关于原告主张的搬迁过渡奖励、停产停业损失，双方在《房屋租赁合同》中对此并无约定，但根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，被告取得的搬迁过渡奖励共计251560元，包含搬迁奖励和搬迁补助两项。其中的搬迁奖励204535元是征收单位针对房屋所有权人的奖励，并非原告租赁房屋的损失，故原告对该项目主张权利缺乏事实和法律依据，法院不予支持。而搬迁补助应是对房屋使用权人因房屋征收而进行的搬迁行为的补偿，属于原告的损失。该项费用的标准是按照被征收房屋的建筑面积，每平方米补助14元。故原告可依据被征收两幢附楼的建筑面积取得相应的搬迁补助。鉴于原、被告均未提供充分证据证明两附楼的准确建筑面积，故法院用双方租赁合同中约定租赁的总建筑面积9810㎡，扣除综合楼建筑面积7721.94㎡，得出的2088.06㎡作为两附楼的建筑面积，据此，被告取得的搬迁补助中的29232.84元应补偿给原告。关于被告取得的停产停业损失362608元，是按照合法建筑物价值金额的6%进行补偿的，而合法建筑物价值是以总建筑面积3358.92㎡作为基数计算的，因此，原告可依据两附楼的建筑面积2088.06㎡取得相应的停产停业损失225413.9元。综上，原告主张被告应支付其征收补偿款680000元的诉请，法院对有证据支持和法律依据的部分予以支持。
关于原告诉请的消防设施维修费用50500元、供电设施维修费用3850元、饮用水净化费用180000元、下水道管网改造费用235000元是否应由被告承担的问题。法院认为，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，原告在承租期内，其租赁物的消防设施、供电设施、饮用水、下水道管网因拆迁行为而损坏，被告对此应负有维修义务，原告因被告未履行维修义务而自行维修产生的费用应由被告负担。关于消防设施维修费用50500元，原告提供了《设备维修合同》及工程款付款发票，能够证实其对消防设施维修的事实。鉴于其实际已支出的维修费用为40500元，另有10000元为质保金，还未实际支付，故法院支持其已经实际发生的消防设施维修费用40500元。关于供电设施维修费用3850元，鉴于原告仅提供两张收款收据，未提供维修合同和正规发票，故法院对其这一损失的具体数额无法确认，对其这一诉请不予支持。关于饮用水净化费用180000元，鉴于原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定，承租方对深水井及供水设施享有使用、管理和自行保养、维修的义务和责任，故该损失依据合同约定应由原告自行承担，其要求被告承担的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于下水道管网改造费用235000元，原告提供了与江苏宏顺环保科技有限公司签订的雨污水排放处理工程《商务合同》及原告法定代表人邱秉新向江苏宏顺环保科技有限公司付工程款的转账明细，能够证实其对下水道管网维修改造的事实。鉴于原告提供的实际付款数额为21330元，故法院支持其实际支付的下水道管网改造费用21330元，余款待实际发生后可另行主张。被告主张原告上述诉请均是案外人在拆迁中造成，应向实际侵权人主张权利的意见，法院认为，本案系合同纠纷，依照合同约定及合同法相关规定，享有合同权利、承担合同义务的当事人仅为原告与被告，并不包括第三人，当事人一方因第三人的原因造成违法的，应当向对方承担责任，被告亦是基于双方合同约定及合同法的相关规定向原告承担责任，如其认为其承担的损失另有实际侵权人，可在赔偿后另行向相关责任人主张权利。
关于原告诉请的医疗设备租金损失300000元，其主张是为开办康平中医院而租赁的医疗设备，因被告违约导致康平中医院迟迟未能开办造成医疗设备闲置，由此产生的租金损失。法院认为，原告对被告违约导致康平中医院未能开办这一事实，未能提供充分证据予以证实，故其这一诉请缺乏事实基础，法院不予支持。
关于原告诉请的投资经营损失600000元，其主张其公司以50万元购买了价值1500万元的财产，后又陆续投资800多万，共计投资2300余万，截止至2015年10月之前2300万元的财产估算的折旧损失为600000元。法院认为，原告对于投资经营损失的主张缺乏法律依据，也未能提供充分证据予以证实，被告亦不予认可，法院对其这一诉请不予支持。判决：一、变更原告北京京文联发教育文化有限公司与被告江苏宏昌工程机械有限公司于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》关于租赁物建筑面积的约定，自2015年7月1日起，原告北京京文联发教育文化有限公司按照建筑面积7832㎡向被告江苏宏昌工程机械有限公司支付租金；二、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后三十日内配合原告北京京文联发教育文化有限公司申请将坐落于徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼的雨、污下水管网入口和市政管网连接；三、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内将徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼所在院落重新封闭、将院落东门随院落一并交付原告北京京文联发教育文化有限公司管理使用；四、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告北京京文联发教育文化有限公司征收补偿款254646.74元（其中搬迁补助29232.84元、停产停业补助225413.9元）；五、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告北京京文联发教育文化有限公司消防设施维修费用40500元、下水道管网改造费用21330元；六、驳回原告北京京文联发教育文化有限公司的其他诉讼请求。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，京文公司根据涉案房屋在履行过程中被部分拆迁的事实请求变更租金的诉讼请求具有基本事实根据，一审法院根据查明事实按照7832平方米自2015年7月计算租金事实清楚，宏昌公司以京文公司提供虚假证据申请二审法院重新调查，因宏昌公司不能提供相应证据证明京文公司具有提供虚假证据的相应事实，故该申请本院不予支持。宏昌公司关于合同已经解除的主张同样无相应证据证明，且涉案房屋部分拆迁事实清楚，故一审判决涉案房屋租赁合同应在重新计算承租房屋面积的基础上继续履行的理由成立，本院予以支持。京文公司在获得征收补偿款的基础上主张其应享有搬迁奖励的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。京文公司关于供电设施维修费3850元，消防设施质保金，引用水净化费用，设备损失及投资损失等诉讼请求因其在一审及二审中均不能提供证据支持其诉讼请求，故上述诉讼请求一审法院不予支持并无不当。
综上所述，京文公司及宏昌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18500元，由上诉人北京京文联发教育文化有限公司负担；二审案件受理费6047元，由上诉人江苏宏昌工程机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 宗 正