福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0426民初1014号原告:中国银行股份有限公司尤溪支行，住所地福建省尤溪县城关镇解放路35号。主要负责人：许海林，该行行长。委托诉讼代理人：李用红，男，该行职员。委托诉讼代理人：李光明，男，该行职员。被告：肖光禄，男，1968年12月20日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：邱锡梅，女，1972年9月1日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：福建省沈郎房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇尤溪经济开发区埔头园。法定代表人：胡凤云，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司尤溪支行（以下简称中国银行尤溪支行）与被告肖光禄、邱锡梅、福建省沈郎房地产开发有限公司（以下简称沈郎公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年9月26日公开开庭审理了本案。原告中国银行尤溪支行的委托诉讼代理人李光明、被告肖光禄、邱锡梅到庭参加诉讼。被告沈郎公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行尤溪支行向本院提出诉讼请求：1.解除中国银行尤溪支行与肖光禄于2011年5月25日签订的编号为2011尤房借字第888号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.肖光禄、邱锡梅偿还中国银行尤溪支行借款本金238,796.33元，利息19,156.7元（暂计至2017年4月16日止），以及自2017年4月17日起至还清借款之日止的利息；3.沈郎公司对上述债务承担连带清偿责任；4.中国银行尤溪支行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由肖光禄、邱锡梅、沈郎公司负担。诉讼过程中，中国银行尤溪支行变更诉讼请求为：1.肖光禄、邱锡梅偿还中国银行尤溪支行借款本金238,796.33元，利息19,156.7元（暂计至2017年4月16日止），以及自2017年4月17日起至还清借款之日止的利息；2.沈郎公司对上述债务承担连带清偿责任；3.中国银行尤溪支行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.肖光禄、邱锡梅、沈郎公司协助中国银行尤溪支行办理所购房屋的抵押登记；5.本案的诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费）由肖光禄、邱锡梅、沈郎公司负担。事实和理由：2010年12月20日，肖光禄向中国银行尤溪支行申请一手住房按揭贷款业务。由于贷款时抵押物未取得产权证，无法办理抵押登记，因此由沈郎公司提供阶段性连带责任保证担保。2011年5月25日，中国银行尤溪支行、肖光禄、沈郎公司签订编号为2011尤房借字第888号贷款合同，以尤溪县梅仙镇××、××房产提供抵押担保（2011年5月26日办理了抵押预告登记），沈郎公司提供阶段性连带责任保证担保。该合同约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押需协同开发商办妥他项权证交贷款人执管，贷款金额为275,000元，贷款期限240个月，贷款月利率5.666667‰。自2015年12月20日起，肖光禄、邱锡梅未按约还款，截至2017年4月16日止，已累计逾期17期，尚欠借款本息257,953.03元，其中：未到期借款本金224,764.97元，拖欠本金14,031.36元，拖欠利息17,146.54元，罚息2,010.16元。经中国银行尤溪支行多次催收未果，特提起诉讼，望判如所请。肖光禄、邱锡梅辩称，对中国银行尤溪支行起诉的事实和诉讼请求均无异议。沈郎公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖光禄与邱锡梅系夫妻关系。2010年12月10日，肖光禄、邱锡梅、沈郎公司签订编号为201000933《商品房买卖合同》一份，肖光禄、邱锡梅向沈郎公司购买位于尤溪县梅仙镇××、××房产。同日，肖光禄向中国银行尤溪支行申请个人房地产借款。2011年5月25日，肖光禄作为借款人，中国银行尤溪支行作为贷款人，沈郎公司作为保证人签订编号为2011尤房借字第888号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额275,000元；贷款期限为20年（240个月），自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；贷款用途为支付购买位于尤溪县梅仙镇××、××房产的购房款，购房合同号：201000933，购房总价款396,379元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.666667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；贷款按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；全部贷款直接划至借款人指定的购买住房的开发商或售房单位的专用账户，账户名称为福建省沈郎房地产开发有限公司梅仙镇金阳庄园项目部，账号为42×××36；还款方式为按月等额本息还款；所购房屋为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；沈郎公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任等。邱锡梅在上述合同抵押物共有人处签字。2011年5月26日，中国银行尤溪支行与肖光禄、邱锡梅对位于尤溪县梅仙镇××、××房产办理了抵押预告登记。2011年5月30日，中国银行尤溪支行向肖光禄发放贷款275,000元，贷款期限自2011年5月30日起至2031年5月30日止。借款后，肖光禄未按约还本付息，截至2017年4月16日止，结欠中国银行尤溪支行借款本金238,796.33元，利息191,156.7元，共计257,953.03元。2017年5月3日，中国银行尤溪支行向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2017）闽0426民初1014号民事裁定，依法裁定查封肖光禄、邱锡梅共同所有的位于尤溪县梅仙镇××、××房产。中国银行尤溪支行为此支出财产保全费1,810元。另查明，案涉房屋已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人肖光禄、邱锡梅怠于办理以致抵押登记未完成。本院认为，中国银行尤溪支行与肖光禄、沈郎公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行义务。中国银行尤溪支行依约履行了发放贷款的义务，肖光禄未按约还本付息显属违约，应承担相应的违约责任，中国银行尤溪支行要求肖光禄偿还借款本金238,796.33元，利息191,156.7元（暂计至2017年4月16日止），以及自2017年4月17日起至还清借款之日止的利息的请求，合法有据，予以支持。本案的借款行为系发生在肖光禄与邱锡梅婚姻关系存续期间，且邱锡梅在上述合同中抵押物共有人处签名，可见其对本案贷款是知情的，因此上述债务应属于肖光禄与邱锡梅婚姻关系存续期间的共同债务，中国银行尤溪支行要求邱锡梅与肖光禄承担共同还款责任的请求，合法有据，予以支持。在具备物权登记条件情况下，购房人应按约定及时与贷款银行办妥商品房抵押登记，开发商亦应配合购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。案涉房屋已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人肖光禄、邱锡梅怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人肖光禄、邱锡梅负有协助办理抵押登记的义务，沈郎公司应配合其办理。本院确定肖光禄、邱锡梅应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。本案中，因购房人肖光禄、邱锡梅怠于办理以致抵押登记未完成，中国银行尤溪支行并无过错，也未怠于行使权利，在此情形下一概否定预告登记抵押权人的优先受偿权，则会将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险，故中国银行尤溪支行要求对案涉抵押物拍卖后所得价款享有优先受偿权的请求，予以支持。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》“沈郎公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”的约定，在商品房抵押权未能依登记而设立情况下，沈郎公司应对抵押登记办妥之日已到期的债务承担连带责任保证。沈郎公司在承担保证责任后，有权向肖光禄、邱锡梅追偿。肖光禄、邱锡梅因未及时还款引起本案纠纷产生的案件受理费、财产保全费、公告费，根据双方的约定，应当由肖光禄、邱锡梅承担，沈郎公司承担连带责任保证。综上所述，中国银行尤溪支行提出的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。沈郎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃对中国银行尤溪支行主张的抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、肖光禄、邱锡梅应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司尤溪支行借款本金238,796.33元，利息19,156.7元（暂计至2017年4月16日止）以及自2017年4月17日起至还清借款之日止按编号为2011尤房借字第888号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计算的利息；二、肖光禄、邱锡梅应于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司尤溪支行财产保全费1,810元；三、肖光禄、邱锡梅应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司尤溪支行办理尤溪县梅仙镇××、××房产抵押登记，福建省沈郎房地产开发有限公司应配合肖光禄、邱锡梅办理抵押登记；四、福建省沈郎房地产开发公司对上述第一项债务承担阶段性连带责任保证（对抵押登记办妥之日已到期的债务,福建省沈郎房地产开发有限公司承担连带责任保证，对抵押登记办妥之日未到期的债务，福建省沈郎房地产开发有限公司免除担保责任），承担后，有权在其承担保证责任的范围内向肖光禄、邱锡梅追偿；五、福建省沈郎房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带责任保证，承担后，有权在其承担保证责任的范围内向肖光禄、邱锡梅追偿；六、尤溪县梅仙镇梅埔路46号2幢406、-1层-106房产抵押登记办妥后，或肖光禄、邱锡梅逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司尤溪支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项债务范围内优先受偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,169元，公告费260元，合计5,429元，由肖光禄、邱锡梅、福建省沈郎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  张忠谋审 判 员  黄慧珊人民陪审员  陈沈雁二〇一七年十月十七日书 记 员  詹新楠附本判决依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。