辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1240号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘桂茹，女，汉族，1969年6月27日出生，无职业，住抚顺市抚顺县。被上诉人（原审原告）：毛庆新，男，满族，1969年5月11日出生，无职业，住抚顺市抚顺县。二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人刘桂茹、毛庆新房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人刘桂茹、毛庆新的共同委托代理人高明、潘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判刘桂茹、毛庆新继续履行双方签订的商品房买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还刘桂茹、毛庆新购房款及赔偿利息、代办费等款项；（三）一、二审诉讼费由刘桂茹、毛庆新承担。事实及理由：双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租刘桂茹、毛庆新购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租刘桂茹、毛庆新商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从刘桂茹、毛庆新购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租刘桂茹、毛庆新购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，刘桂茹、毛庆新无权请求解除商品房买卖合同。刘桂茹、毛庆新请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向刘桂茹、毛庆新支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，刘桂茹、毛庆新又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。代办费200元与抚顺兴隆宝通置业有限公司无任何关联关系，该笔费用并非抚顺兴隆宝通置业有限公司收取，而是沈阳房产咨询公司收取的费用。刘桂茹、毛庆新辩称，按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前将争议房屋交付给刘桂茹、毛庆新，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持刘桂茹、毛庆新解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还刘桂茹、毛庆新已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。刘桂茹、毛庆新向一审法院起诉请求：1、解除刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还刘桂茹、毛庆新购房款171361元及利息19260.1元（自2013年12月25日计算至2016年3月25日）；3、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司返还其他费用200元及利息17元（自2014年7月28日计算至2016年3月38日）；上述款项合计190838元。4、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：刘桂茹、毛庆新系夫妻关系。2014年7月28日，刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：刘桂茹、毛庆新购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-522，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼2128铺，建筑面积12.03平方米，每平方米单价14244.47元，房屋总价款为171361元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付刘桂茹、毛庆新，逾期90日后刘桂茹、毛庆新有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自刘桂茹、毛庆新解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按刘桂茹、毛庆新累计已付款的0.5%向其支付违约金。刘桂茹、毛庆新于2013年12月25日向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳全部购房款，并于2014年7月28日交纳200元其他费用，该费用收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。本案争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋。本案在诉前经刘桂茹、毛庆新申请并提供担保，法院依法冻结抚顺兴隆宝通置业有限公司名下抚顺银行幸福城支行存款20万元，保全费1520元由刘桂茹、毛庆新交纳。诉讼中，因查封期限到期，经刘桂茹、毛庆新申请，法院于2015年6月6日依法对存款进行了续封。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，刘桂茹、毛庆新、抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。刘桂茹、毛庆新全额交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交付房屋，刘桂茹、毛庆新有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于刘桂茹、毛庆新要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于刘桂茹、毛庆新主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于刘桂茹、毛庆新的实际损失，刘桂茹、毛庆新关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以刘桂茹、毛庆新交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向刘桂茹、毛庆新支付利息损失。关于刘桂茹、毛庆新主张200元其他费用一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是刘桂茹、毛庆新在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，刘桂茹、毛庆新有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助刘桂茹、毛庆新办理房屋所有权登记手续的义务，现刘桂茹、毛庆新因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此费用返还刘桂茹、毛庆新。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，抚顺兴隆宝通置业有限公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便抚顺兴隆宝通置业有限公司主张的事实存在，该行为应视为抚顺兴隆宝通置业有限公司为出售房屋而采取的促销手段，在抚顺兴隆宝通置业有限公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还刘桂茹、毛庆新购房款171361元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付刘桂茹、毛庆新以171361元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还刘桂茹、毛庆新其他费用200元。案件受理费3731元，减半收取1865.50元，保全费1520元，共计3385.50元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。另查明，2016年7月19日，刘桂茹、毛庆新因不服(2016)辽0411民初375号民事判决，向本院提起上诉，后于2016年10月17日向本院提出撤回上诉的申请，本院裁定予以准许。本院认为，刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。刘桂茹、毛庆新作为买受人于2013年12月25日已按合同约定履行交付购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给刘桂茹、毛庆新，显然构成违约，应承担相应违约责任。现刘桂茹、毛庆新主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款171361元，并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论为基础，认定刘桂茹、毛庆新与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于刘桂茹、毛庆新的实际损失，刘桂茹、毛庆新增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以171361元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因刘桂茹、毛庆新不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通置业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。产权代办费200元，为刘桂茹、毛庆新履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将产权代办费退还刘桂茹、毛庆新后，抚顺兴隆宝通置业有限公司可依法另行主张权利。综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 秦 梦审判员 何福苍二〇一六年十月二十一日书记员 罗晓姝