杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第893号
原告（反诉被告）：明安友。
委托代理人：黄劲松、张传竞，浙江金麦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：葛文华。
委托代理人：吴逢刚，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）明安友诉被告（反诉原告）葛文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法适用简易程序由审判员肖振华独任审理。在本案审理过程中，葛文华向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）明安友及其委托代理人张传竞、被告（反诉原告）葛文华及其委托代理人吴逢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明安友起诉称：2012年7月20日，明安友与葛文华签订《房屋租赁合同》，约定葛文华承租明安友所有的位于杭州经济技术开发区福雷德广场2幢3单元203室房屋。合同对租赁期限、租金及支付方式、双方权利义务及违约责任进行了约定。2014年2月15日，葛文华打电话告知明安友，上述房屋整个房间被水浸泡。明安友立即赶往现场，发现整个房间已被水浸泡达数十日，进入房屋时所有房间仍有积水达数公分，地板、墙壁及部分家具严重受损，室内墙面受损高度达80至100厘米，地板、门套及家具底部已浸泡发黑。在葛文华仅通知明安友，对事件处理不理不睬的情况下，明安友一方面自己安排人员排水，一方面自己组织水电工并联系物业进行原因排查，排除了楼上向下渗水、楼下水管阻塞向上泛水、房屋室内水管破裂及外墙雨水管内渗等各种可能。唯一的原因，只能是葛文华在承租房屋期间使用水管阀门不当所致。在物业和派出所多次调解过程中，葛文华完全推卸责任，拒不维修、赔偿。无奈之下，明安友自已组织人员进行了装修修复。现明安友诉至法院，请求判令：一、葛文华支付明安友房屋被水浸泡造成损失的赔偿款38571.94元，包括：装修修复费用25049.84元、两张床铺因浸水所受损失2000元、明安友误工损失6000元（共误工20天，每天计300元）、因房屋损坏延误两个月未能出租的租金损失4800元；二、葛文华向明安友支付在租期内未付的物业费、煤气费、水费、电费共计722.10元；二、本案诉讼费用由葛文华承担。
葛文华答辩称：明安友所谓房屋被水浸泡造成的损失与浸水时间缺乏关联性，从葛文华提交的证据来看损失只有8000元，且不是葛文华的原因造成的。葛文华在租期之内及时支付了水电、物业费，明安友所说的未付款项是在明安友收回房屋之后发生的。葛文华不同意承担本案诉讼费用。2014年2月13日事发当日，明安友收回房屋钥匙，当时双方未产生赔偿方面的纠纷，双方还打算等房屋修复好之后继续履行合同，故葛文华也未马上搬走物品。
葛文华反诉称：2014年2月13日，葛文华过完春节返回承租的房屋，发现室内被积水浸泡。葛文华立即联系通知明安友维修解决。小区保安与热心邻居帮助查找原因。通过查验，发现厨房水槽是干的，水龙头是关闭的，卫生间水龙头与马桶均无异样。根据厨房积水中有较多的细沙推测，积水应为厨房排水管内有携带细沙的外水倒灌所致。明安友赶到后，即向葛文华收回房屋钥匙。葛文华为此花去当日住宿费128元、另租房屋租金3683元，另有误工损失4900元及服装、生活用品、小孩玩具等浸水报废损失2000元。现葛文华提起反诉，请求判令：一、明安友返还葛文华房屋租金及押金7200元；二、明安友赔偿葛文华经济损失10711元；三、由明安友承担本案诉讼费用。
明安友答辩称：葛文华提起反诉超过了举证期限，应驳回反诉。葛文华称其2014年2月13日向明安友交还钥匙不实，2014年第一季度该房屋仍在租赁期内，不存在返还租金问题。相反，葛文华仍应向明安友支付合同解除前2014年4月至5月的租金计4800元。葛文华称房屋存在瑕疵无任何依据，也没有任何证据证明房屋浸水事件不是由其使用不当而是由其他原因造成。葛文华诉称的经济损失与明安友无关。
明安友为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.房屋租赁合同，用以证明双方建立房屋租赁合同法律关系的事实；
2.照片，用以证明浸水发生后，明安友现场勘察房屋受损状况的事实；
3.家居室内装饰修复工程预（决）算清单、收款收据，用以证明明安友因浸水事件支付装修修复费用的事实；
4.企业法人营业执照（副本）、法定代表人身份证明，用以证明明安友为杭州赫然建筑装饰工程有限公司法定代表人，有正常收入的事实；
5.物业费、水费、电费、煤气费单据，用以证明葛文华在租赁期间应承担而未支付的相关费用；
6.物业工作人员ＸＸＸ及职业水电工胡雄兵、章成茂、侯永营出具的证明材料，用以证明相关专业人员经现场勘查，判断房屋受损系由葛文华使用不当所致的事实。
葛文华为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.社区居民群众信（来）访记录，用以证明明安友重新装修的花费只有8100元的事实；
2.案外人周益峰、物业工作人员ＸＸＸ出具的证明材料及物业公司出具的用水量情况清单，用以证明葛文华对房屋及用水设施的使用并无不当；
3.业主何某出具的排水管污水倒灌说明、业主许某出具的排水管倒流说明、业主戴某出具的厨房排水管污水倒灌说明，用以证明小区内2楼和3楼的住户室内排水管外水倒灌的情况时有发生；
4.照片，用以证明2014年2月13日厨房及客厅的浸水情况；
5.照片，用以证明浸水事故发生前，卧室的墙皮就已经脱落得相当严重了；
6.住宿订单及收据，用以证明房屋浸水给葛文华造成的损失；
7.房屋租赁协议，用以证明房屋浸水给葛文华造成的损失；
8.支付宝付款凭证，用以证明葛文华于2014年1月23日预付三个月房租7200元的事实。
上述证据，经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
明安友提供的证据。证据1，葛文华无异议，本院予以确认。证据2，葛文华对真实性无异议，本院认为，该证据的真实性能够确认，可以作为认定本案事实的依据。证据3，葛文华对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据确缺乏关联性。证据4，葛文华对真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据缺乏关联性。证据5，葛文华对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据不足以证明明安友所欲证明的事实。证据6，葛文华对证据形式及其内容的真实性有异议，本院认为，该证据不符合证据的形式要件，故不作为证据使用。
葛文华提供的证据。证据1，明安友对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据2中，明安友对案外人周益峰出具的证明材料真实性、合法性、关联性均有异议，认为周益峰身份情况不清楚；对物业工作人员ＸＸＸ出具的证明材料真实性无异议，但对其中主观臆断的内容有异议；对用水量情况清单的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议。本院对证据2中ＸＸＸ出具的证明材料中的客观性陈述及用水量情况清单的真实性予以确认，作为认定本案相关事实的依据。证据3，明安友对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，因出具书面证言的人员已出庭作证，以证人出庭证言为准进行认定。证据4，明安友对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据5，明安友对真实性、合法性、关联性及待证事实均有异议，本院认为，该证据单独不足以证明待证事实。证据6、7，明安友对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，上述证据缺乏关联性。证据8，明安友对真实性、合法性、关联性无异议，本院确认作为认定本案相关事实的依据。
本院根据葛文华的申请，准许证人何某、许某、戴某出庭作证。
证人何某（女，1979年11月16日出生，汉族，住杭州市江干区学源街福雷德广场2幢3单元204室，身份证号码：××）在庭审中陈述如下：证人不认识明安友，与葛文华是邻居关系；证人2009年入住杭州市江干区学源街福雷德广场2幢3单元204室；2013年9月左右，证人家里发生过两次倒灌事件，有一次是下了一场大雨，水从厨房的水槽倒灌出来，证人半夜发现地面积水约10公分，到早上六、七点才舀完地上的水，还有一次水也是从厨房水槽倒灌的；证人后来把房子卖了，住到楼上朋友家里，也发生了倒灌，是从主卧的马桶里倒灌出来的；厨房倒灌出来的水里都是细小的类似泥沙的石头，菜叶之类的也有一些，水是污水，比较臭，颜色浑浊，但不是平常下水管道里很脏的水；据证人了解，小区十多户人家都发生过类似的情况。
证人许某（女，1970年12月3日出生，汉族，住浙江省富阳市场口镇新佳庄村53号，身份证号码：××）在庭审中陈述如下：证人不认识明安友，与葛文华是邻居关系；证人住在杭州市江干区学源街福雷德广场3幢2单元301室；2013年7、8月份，证人早上起来发现房屋里很多水，厨房下面的柜子里面都是污水，后来12月份又发生过一次，水漫得整个客厅都是，后来证人叫来物业公司，把下水管弯头割掉装了一个直的，之后没有发生过污水倒灌问题；倒灌的污水很臭，里面含有管道里面的一些污泥、泡沫，之后家里擦了很多遍，厨房里的异味才消除；两次发生倒灌当天没有下雨。
证人戴某（女，1985年11月10日出生，汉族，住杭州市江干区学源街福雷德广场4幢1单元302室，身份证号码：××）在庭审中陈述如下：证人不认识明安友，与葛文华是邻居关系；证人是2009年入住杭州市江干区学源街福雷德广场4幢1单元302室的；证人家里在2011年5月和7月发生过两次倒灌事件；第一次是从厨房的管道底下漫出来的；第二次发生在7月份的时候，从厨房到客厅都有很多水，接着连续3、4天在上午11点到下午1点之间、下午5点到7点之间的用水高峰期，只要有人用水，大水管就会倒灌；几次倒灌都发生在厨房，第一次是很臭的水，水量只有柜子里一点，最严重的是2011年7月份的那次，浸水面积从厨房到客厅为止，水质是比较干净的，但水里有沙子之内的东西；2013年的3月、7月也发生了类似情况，物业公司将总管道打开清理，都是一桶一桶的类似猪油的东西，物业公司疏通管道后没有发生过倒灌情况。
证人何某、许某、戴某的证言，葛文华用以证明小区内2楼和3楼的住户室内排水管外水倒灌的情况时有发生的事实，明安友对上述证言的真实性有异议。本院认为，上述证人证言客观真实，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2012年7月20日，明安友与葛文华签订《房屋租赁合同》，约定：明安友将其所有的位于杭州经济技术开发区福雷德广场2幢3单元203室房屋出租给葛文华使用；租赁期限自2012年7月18日起至2013年7月18日止；月租金为2400元，租金按每季度为一期支付，第一期租金于2012年7月18日前付清，后一期租金应在前一期租金到期前支付；该房屋内的水电设施押金为2400元，于2012年7月19日前支付；租赁期内的水、电、煤、电话费、有线电视等费用由葛文华承担，并应按单如期缴纳。合同还对双方具体权利义务及违约责任进行了约定。
2014年1月中旬，葛文华离开租房回老家过春节。2014年1月23日，葛文华通过网络向明安友支付了2014年1月29日至2014年4月28日的租金7200元。2014年2月13日，葛文华从老家回到租房，发现房屋内积水严重。葛文华当即电话通知明安友相关情况，并和物业工作人员ＸＸＸ及值班保安等人赴房屋内查看，发现室内有积水3至5厘米、墙面有浸水水渍、地板有拱起现象。经对室内积水来源进行现场勘查发现：厨房间内水龙头关闭严实没有漏水、水槽内是干的；厕所间水龙头也同样关闭严实没有漏水，洗漱槽内经检查也是干的；浴室内也是干的，无任何漏水现象；厕所马桶也没有漏水迹象；仔细查找房间内其他任何可能渗水的原因都没有结果。
根据物业公司出具的用水量情况清单，涉案房屋2013年9月至11月期间用水量为34吨，2013年11月至2014年4月期间用水量为19吨。
事发后，明安友即组织人员对房屋装修因浸水遭受的破坏进行了修复，葛文华另行租房居住。2014年3月30日，明安友完成了装修修复。2014年4月2日，双方在杭州市江干区白杨街道高教社区居民委员会就损失赔偿问题接受了社区工作人员的调解。在调解过程中，明安友提出其装修修复花费8100元，要求葛文华承担6000元，双方未达成一致意见。
本院认为，明安友与葛文华签订的《房屋租赁合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点主要在两个方面：一是涉案房屋浸水事件所造成的损失，责任应如何承担；二是双方合同于何时解除以及计算租金的截止日期。关于第一个争议焦点，浸水事件发生时，无论葛文华是否离开涉案房屋，其系该房屋的实际控制人，葛文华作为承租人，应当妥善保管租赁房屋，否则应当承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该条规定，无论浸水事件是否系葛文华人为造成亦或第三人原因造成，葛文华均应向明安友承担违约责任。故对明安友要求葛文华赔偿因房屋浸水造成的损失的主张，本院予以支持。关于明安友的合理损失，本院酌情确定如下：关于装修费用损失，考虑到明安友在社区居委会主持调解时提出的装修修复费用为8100元，本院酌定为7000元；两张床铺的损失，酌定为2000元；关于明安友主张的房屋损坏延误两个月未能出租的租金损失4800元，因葛文华已将租金支付至2014年4月28日，且自2014年2月起即另行租房居住，后于2014年4月28日将个人物品全部搬离房屋，明安友事发后亦立即进行了装修修复并于2014年3月30日完成，葛文华并未影响明安友对房屋装修的修复进程，故葛文华无需在已付租金之外再向明安友承担租金损失；关于明安友主张的误工费，缺乏依据，本院不予支持。第二个争议焦点，根据双方庭审陈述，葛文华于2014年2月13日搬离涉案房屋居住，但其于2014年4月28日才将个人物品全部搬离房屋，而明安友在2014年4月底之前更换了门锁，据此判断，双方于2014年4月28日形成了解除合同的合意，合同随之解除，应根据相应时间节点对双方费用进行结算。故关于明安友要求葛文华支付在租期内未付的物业费、煤气费、水费、电费的诉讼请求，应对2014年4月28日之前的物业费予以支持，对2014年2月13日之前的煤气费、水费、电费予以支持，但明安友并未充分举证证明2014年2月13日之前发生的煤气费、水费、电费具体金额，故本院不予支持。关于葛文华要求明安友返还租金及押金的诉讼请求，其租金恰支付至合同解除之日，故不应返还；其押金因其违约行为亦不应返还，但没收押金和赔偿损失不应并用，故该押金应在本院确定的赔偿款中予以扣除。关于葛文华要求明安友赔偿损失的反诉请求，缺乏法律和事实上的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、葛文华于本判决生效之日起十日内支付明安友赔偿款6600元；
二、葛文华于本判决生效之日起十日内支付明安友物业费388.56元；
三、驳回明安友其他诉讼请求；
四、驳回葛文华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费764元，由明安友负担633元，由葛文华负担131元；反诉案件受理费124元，由葛文华负担。
明安友于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；葛文华于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 肖振华
人民陪审员 丁国军
人民陪审员 林祥宽
二〇一五年二月十七日
书 记 员 张洁丽