天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第8664号
原告王嫣艳。
委托代理人王亚娜，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者，特别授权。
被告天津生态城万拓置业有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增31号。
法定代表人白牧，职务：董事长。
委托代理人吴明镜，该公司法务经理，特别授权。
原告王嫣艳与被告天津生态城万拓置业有限公司（以下简称万拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法由审判员刘卫东适用简易程序独任审判，于2015年12月22日和2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告王嫣艳及其委托代理人王亚娜，被告万拓公司的委托代理人吴明镜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王嫣艳诉称，2011年2月28日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的中新天津生态城中新大道X号新新园X-
X号房屋（精装修），该房建筑面积为106.39平方米，价款总额为人民币1，069，326元，交房日期为2012年12月30日前。该合同同时约定了其它相关权利义务。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，并缴纳了相关的契税等费用。合同约定的房屋交付日期届满之日，在被告通知原告办理房屋入住手续时，原告发现该房存在多处质量问题需要修复，原告现场进行了登记并将房屋钥匙留存在物业公司处，由被告负责对该房进行修理。此后，原告多次因为修理房屋的事宜找到被告协商，被告虽对该房屋进行了修理，但该房屋屋顶渗水，墙砖脱落、地暖损坏等问题仍然存在，该房屋至今没有修理完毕，致使原告至今无法入住该房。原告认为，双方所签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。由于被告的房屋质量未能达标，导致原告无法正常居住使用该房。被告未按合同约定履行其义务，严重侵害了原告的合法利益，原告为维护自身合法权益，诉请判令：1.被告继续对原告的房屋进行维修；2.被告赔偿原告物业费、暖气费、租赁费等各项经济损失共计人民币150，000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告王嫣艳为证明其主张，向本院提交证据如下：
1.王嫣艳居民身份证复印件，证明其主体资格；
2.《天津市商品房买卖合同》、附件及补充协议复印件，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；
3.万通生态城新新园一期房屋（X号楼X号）交接验收确认单和生态城新新园X号楼X号留存钥匙委托书复印件，证明原告购买的商品房存在质量问题；
4.原告所购商品房室内照片复印件和报修记载复印件，证明原告购买的商品房存在质量问题并多次报修；
5.北京万通鼎安国际物业服务有限公司服务工作单、返修工程单和国内特快专递邮件详情单（原告向被告邮寄信函反映购买的商品房存在质量问题），证明原告购买的商品房存在质量问题并多次维修；
6.原告所购商品房2012年至2014年度暖气费票据和2013年至2015年物业费票据，证明原告经济损失；
7.房屋租赁合同、权利人为杨扬的天津市房地产权证（开发区弘景苑X号楼X门X室）复印件和房租（5000元∕月）收条，证明原告现租房居住及其经济损失。
被告万拓公司辩称，我公司对原告诉称的商品房买卖合同关系及原告已交付的房款没有异议。原告诉称的房屋质量瑕疵问题确实存在，但该房屋所在楼栋已取得准许交付使用证，符合法律和合同约定的交付条件，原告于2012年12月30日已办理了该房屋的入住手续，原告所购房屋的质量问题并不影响原告对该房屋的居住和使用；该房屋交付时存在的房屋质量瑕疵问题我公司均已按照原告的要求进行了相应维修，对于原告开始提出的质量问题我们都已经维修完毕，但我们每次维修完毕后原告又会提出新的问题，对于维修后原告提出新的瑕疵问题我们也进行了相应的维修，公司的维修记录记载有5次；原告没有正式居住该房，是因其在其他区域有固定住所，并不急于使用该房屋；根据合同法规定，如一方存在违约，另一方有义务防止损失的扩大，原告不及时入住，3年没有居住该房，其经济损失应自行负责，原告主张的经济损失不应该由被告承担赔偿责任；我公司对原告主张的暖气费、物业费的真实性无异议，原告的诉讼请求中主张租赁费5000元／月，超出区域租赁费水平，据我们了解，该区域房屋同期租金水平为2000元-2500元／月。我公司对原告租房费用的真实性、合法性、关联性均不予认可。我们同意继续维修，对原告提出的各项经济损失不认可承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告万拓公司为证明其主张，向本院提交证据如下：
1.企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件和法定代表人身份证明书，证明其主体资格；
2.天津市建设工程竣工验收备案书复印件和天津市新建住宅商品房（新新园X号楼）准许交付使用证复印件，证明诉争房屋可以交付使用；
3.万通生态城新新园一期房屋（X号楼X号）交接验收确认单复印件、维修通知书复印件和万通物业返修工程单复印件，证明该公司对于原告提出的房屋质量问题已多次维修。
本院为查明案件事实，于2015年12月25日依法到诉争房屋现场进行勘查，照相取证。从现场可以看到：诉争房屋客厅与阳台之间的大理石地砖存在裂缝瑕疵；洗衣房房顶排水管处存在渗漏的痕迹；地暖分水器有一个阀门脱落；客厅门框、脚踢板与墙体存在裂缝；客厅地板与北墙体衔接处、与阳台大理石衔接处均存在松动情况。
经审理查明，2011年1月19日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》及附件和补充协议，该合同约定：原告购买由被告万拓公司开发建设的中新天津生态城中新大道X号新新园X-
X号商品房（精装修），该房建筑面积为106.39平方米，价款总额为人民币1，069，326元。该合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方（被告）于2012年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告”；合同第八条约定：“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。”双方在该合同附件三中约定了该房装修的交房标准；双方在该合同附件五《补充合同》第9条（对买卖合同第八条的补充）约定：“商品房的保修期自买卖合同约定的交付之日起计算；如商品房实际交付之日早于买卖合同约定之日，则以实际交付之日起计算。甲方交付使用的商品房建筑、设备及装修应符合双方约定（附件三）的标准。如甲方交付使用的商品房质量和设备标准与附件三中约定的标准不符的，甲方应尽量使之达到原标准，但甲方修改后的标准或使用的材料标准等同于或高于原标准的，乙方不得提出任何异议或要求甲方承担违约责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。乙方认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面方式向甲方提出，由甲方依据《天津市商品住宅质量保证书》及时给予保修服务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏或者超出保修范围的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。因非甲方原因在保修期限内不能履行保修义务的（乙方不配合维修等情形），导致维修时超出了保修期，在此情况下，甲方并不承担保修义务及相关责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”；双方在该合同附件五《补充合同》第12条（对买卖合同第十一条的补充）约定：“甲方应书面通知乙方交接房屋，乙方须按通知规定时间、地点及要求与甲方办理房屋交接手续。该商品房的风险责任自交接时转移到乙方。乙方未按甲方通知规定的期限办理房屋交接的，则自买卖合同约定的交付日期之次日起，视为甲方已按期履行交付该商品房的义务，与该商品房有关的一切风险、责任及应支付的一切费用（包括但不限于水、电、燃气、采暖费、物业管理费等）全部由乙方承担。乙方在办理商品房交付过程中，认为商品房需要维修的应根据买卖合同约定要求甲方承担维修义务；但乙方不得以商品房需要维修为理由拒绝接受商品房并要求甲方承担因此引起的商品房逾期交付违约责任。”上述合同还就乙方（原告）付款形式及付款时间、甲方逾期交付商品房的处理、乙方逾期付款的处理、该商品房面积差异的处理、商品房配套设施的运行、房屋设计变更、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。上述《天津市商品房买卖合同》及附件、补充合同签订后，原告依约向被告交纳了全部房款。2012年12月11日，中新天津生态城建设管理中心就本案诉争房屋所在楼栋的工程质量向被告万拓公司颁发了天津市建设工程竣工验收备案书。2012年12月17日，中新天津生态城建设局就本案诉争房屋所在楼栋的使用向被告万拓公司颁发了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2012年12月30日，原告办理了本案诉争房屋的入住手续。原告在验房时发现其所购房屋墙面有裂、踢脚板掉漆、室内地板存在松动、划伤和污染，橱柜少把手、卫生间地漏不通等问题，双方就存在的房屋装修质量问题在“房屋交接验收确认单”中做了详尽记载。同日，原告与被告协商，要求被告对上述房屋装修质量问题予以维修，并将本案诉争房屋的钥匙（壹把）留存于新新园服务中心，以便于被告入户维修。新新园服务中心出具的“留存钥匙委托书”载明：“此期间业主不能在室内存放私人物品，如有存放损坏、丢失与物业公司无关。”被告万拓公司及时对双方交接房屋时发现的房屋装修质量问题进行了相关维修，但原告仍对被告万拓公司的维修效果不满意，就本案诉争房屋出现的装修质量问题多次向被告报修，被告万拓公司对原告提出的房屋装修质量问题亦进行了多次相关维修，原告对此事实并无异议，本院对被告万拓公司已按约履行了维修义务的事实予以确认。被告万拓公司根据原告的要求多次维修后，原告对被告的多次维修效果均不满意，原告仍以其房屋装修存在质量问题为由拒绝入住其所购买的上述房屋。2012年1月9日，原告与案外人杨扬签订了《房屋租赁合同》，双方约定：“王嫣艳租赁杨扬所有的天津市开发区弘景苑X号楼X门X室（房屋建筑面积110.76平方米），租赁期限自2012年1月16日至2013年7月15日，月租金为人民币5000元”；原告已实际支付2013年至2015年期间的物业费人民币11，490.12元及2012年至2014年度采暖费人民币5063.58元。原、被告双方就原告所购房屋的装修质量问题和经济损失问题协商无果，原告遂诉至本院。
2015年12月25日，本院审判人员会同双方当事人到本案诉争房屋进行了现场勘验、拍照，该房屋虽存在部分装修质量问题（客厅与阳台之间的大理石地砖存在裂缝瑕疵；洗衣房房顶排水管处存在渗漏的痕迹；地暖分水器有一个阀门脱落；客厅门框、脚踢板与墙体存在裂缝；客厅地板与北墙体衔接处、与阳台大理石衔接处均存在松动），但基本符合房屋交付条件。被告万拓公司在现场及庭审中均承诺对上述装修质量问题予以优化处理（大理石裂缝瑕疵除外），于2016年1月31日之前负责维修处理完毕。
庭审中，被告对原告提交的证据1-3、5、6的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1-3的真实性均无异议，原、被告对本院现场勘查照片均无异议，上述证据客观、真实、有效，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。被告对原告提交的证据4提出异议，主张该照片复印件无法证实是诉争房屋，对其证明目的不予认可。原告提交的证据4（照片）无法证实其拍摄时间、地点，且无其它相关证据予以佐证，不能证实该照片内容的真实性，本院对原告提交的证据4（照片）的证明内容不予采信。被告对原告提交的证据7中的房屋租赁合同和租金收条的真实性提出异议，不予认可。因原告提交的房屋租赁合同期限与租金收条时间不符，且部分租金收条（均系个人手写）日期存在涂改的痕迹，原告提交的相关证据不足以证明该房屋租赁合同和租金收条的真实性，原告亦未提交其他相关证据予以佐证，本院对原告提交的房屋租赁合同和租金收条的真实性不予确认。
上述事实有原、被告提交的证据、本院现场勘查的证据及原、被告庭审陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件和补充合同系原、被告双方在平等、自愿基础上协商签订，双方的意思表示真实，内容合法、有效，不违反我国法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应确认为有效合同并依法予以保护。该商品房买卖合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按该合同约定的相关义务予以履行。2012年12月17日，被告万拓公司依法取得本案诉争房屋所在楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，本案诉争房屋即已具备交付使用条件。原告于2012年12月30日办理诉争房屋交付手续后，依据双方签订的商品房买卖合同附件五《补充合同》第9条和第12条的约定，原告所购房屋的质量保修期限应自2012年12月30日开始计算；该商品房的风险责任自交接时已转移到原告。关于原、被告诉争的原告所购房屋装修质量是否影响其居住的问题，原告依照该商品房买卖合同的约定履行了交付全部房款的义务后，被告万拓公司应依约按期向原告交付质量无瑕疵的商品房（精装修）。根据原、被告各自提交的证据质证情况、本院现场勘查情况及原、被告庭审陈述，原告在办理诉争房屋交付手续后验房时至本院现场勘查时所提出的房屋装修质量问题，均不足以导致该房屋居住使用功能的全部丧失，原告所购房屋基本符合房屋交付条件，并不影响原告对诉争房屋的居住和使用。原告所提交的相关证据和本院现场勘查证据均不足以证明其所主张的房屋装修质量问题严重到影响原告居住使用该房，本院对原告诉称被告万拓公司维修后仍存有房屋装修质量问题影响原告居住使用的主张不予支持。被告万拓公司已在庭审中承诺对本院现场勘查时原告提出的房屋装修质量问题予以优化处理（大理石裂缝瑕疵除外），于2016年1月31日之前负责维修处理完毕。对于原告验房时提出的房屋装修质量问题，原告可以在入住后，依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》中的相关约定，在该商品房保修范围和保修期限内，要求被告万拓公司对原告所购房屋出现的房屋装修质量问题给予保修服务。如原告认为其所购房屋出现的质量问题仍未得到有效解决，可依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》中的相关约定，有权要求被告万拓公司继续对原告所购房屋出现的质量问题给予保修服务，并对该房出现的质量问题予以妥善解决；被告万拓公司在对原告验房时提出的房屋装修质量问题维修完毕后，应当及时通知原告进行验房，以便原告从物业公司取回钥匙顺利入住。原、被告均未按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的内容履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，原、被告双方对此纠纷的形成均负有一定的责任，原告因所购房屋的装修质量问题向被告报修后无法居住使用诉争房屋，原告提交的证据3亦证实原告在被告维修本案诉争房屋期间确实无法居住使用诉争房屋，原告因无法在诉争房屋内正常居住而另行租房居住，存在一定的合理性，但在被告对该房进行多次维修后，原告仍拒绝及时入住而坚持在外租房居住，期间时间长达三年。原告的上述行为属于没有采取适当措施致使损失扩大的行为，原告对此次纠纷的形成负有主要责任，由此产生的扩大的经济损失应由原告自行负担。原告主张被告应赔偿原告全部经济损失的诉讼请求因其不符合我国法律规定和合同约定，原告的该项诉请无事实和法律依据，故本院对原告该项诉请不予支持。被告万拓公司在对原告所购房屋出现的质量问题进行维修期间（自2013年初至2014年12月），未及时通知原告该房已全部维修完毕，要求原告进行验房入住并及时交还原告所购房屋的钥匙，被告万拓公司对此次纠纷的形成负有次要责任。综合考虑本案案情，本院酌定原告与被告的责任比例应确认为7：3为宜。原告主张被告应赔偿原告部分经济损失的诉讼请求符合我国相关法律规定，本院对原告此项主张予以支持。关于原、被告诉争的原告所租房屋的租金损失问题，原告提交的证据7中的天津市房地产权证（开发区弘景苑X号楼X门X室，权利人为杨扬）能够证实其租房的事实，但对于原告是否按照其主张的房屋租赁费用（5000元／月）履行租房协议无法证实，因原告所购房屋位于中新天津生态城，故本院依据原告所购房屋的面积，参照中新天津生态城同地段住宅房屋租金指导价格，酌定原告的房屋租金为每月人民币1900元，自2013年1月计算至2014年12月。本院确认原告合理的租房费用为人民币45，600元（1900元／月×24个月）。原告在天津开发区租房居住支出的租金过高部分属于其自行扩大的损失，应由原告自行负担。原告主张被告应赔偿原告全部房屋租赁费用的诉讼请求因其不符合我国法律规定和合同约定，于法无据，本院对原告的此项诉请不予支持。原告主张被告应赔偿原告合理经济损失（物业费、采暖费及租房费用）的诉讼请求符合我国相关法律规定，本院对原告此项主张予以支持。被告万拓公司应依法赔偿原告合理的经济损失（物业费、采暖费和房屋租赁费用）共计人民币18，646.11元【（11，490.12元＋5063.58元＋45，600元）×30%】。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津生态城万拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王嫣艳合理的经济损失（物业费、采暖费和房屋租赁费）人民币18，646.11元；
二、驳回原告王嫣艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1650元，由原告王嫣艳负担人民币1517元（该费用原告已预交，原告于本判决生效之日起十日内到本院汉沽审判区办理退费人民币133元的手续）；被告天津生态城万拓置业有限公司负担人民币133元（该费用于本判决生效后十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（递交上诉状后七日内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，逾期未交纳上诉费，按自动撤回上诉予以处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 刘卫东
二〇一六年二月三日
书记员 刘媛媛
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。
能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。