苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江盛民初字第1818号
原告吴江星月色坯市场管理有限公司。
法定代表人朱金洪，总经理。
委托代理人蒋培芳，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人朱晓，江苏合鼎律师事务所律师。
被告沈美珍，女，汉族，1973年2月20日生。
原告吴江星月色坯市场管理有限公司与被告沈美珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月11日受理后，依法由审判员周斌独任审判，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告吴江星月色坯市场管理有限公司的委托代理人蒋培芳到庭参加诉讼。被告沈美珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴江星月色坯市场管理有限公司诉称，原告与原承租人方晓艳于2010年8月27日签订租赁合同一份，合同约定：原告将位于吴江区盛泽镇西二环路西侧中国东方丝绸市场色坯商城22号楼一层的22-103铺、22-104铺出租给方晓艳使用，年租金43106元，免租期二年，实付租金43106元；租赁期限：自2010年10月1日起至2013年9月30日止。2012年9月10日原承租人方晓艳将承租店铺转租给被告沈美珍，原租赁合同对被告继续有效。合同到期后，原、被告双方未再续租。依约被告应于合同终止日前将其所属物品搬离并将该租赁区恢复原状后交还原告，逾期交还的，则须承担二个月租金数额的违约金。可被告合同到期后拒不腾让商铺，虽经原告多次催告仍未果。为此，诉至法院，请求判令被告立即腾让出租赁房屋（位于吴江区盛泽镇西二环路西侧中国东方丝绸市场色坯商城22号楼一层的22-103铺、22-104铺），并将房屋返还原告；判令被告支付违约金7184元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告沈美珍提交书面材料辩称，在承租期间，被告对承租房屋进行了装饰装修，并添置了设备。现原告要求被告腾房，这些损失应由原告予以赔偿。同时，由于原告停止了对被告的供水和供电，导致被告经营的店铺有不小的损失，这些损失也应由原告予以赔偿。此外，在原承租人将房屋转租给被告时，原告并未告知被告所承租的房屋将来有可能出售。而且，在被告对所承租的房屋有优先购买权的情况下，原告将房屋出售给了第三方。原告的上述行为显然是对被告进行欺瞒和欺诈。
经审理查明，2010年8月27日，原告与原承租人方晓艳签订商铺租赁合同一份，合同约定：原告将位于吴江区盛泽镇西二环路西侧中国东方丝绸市场色坯商城22号楼一层的22-103铺、22-104铺出租给方晓艳使用，建筑面积为168.71平方米，年租金43106元，原告（甲方）给予方晓艳（乙方）免租期为二年，免租金总额为86212元，三年实付租金总额为43106元；方晓艳（乙方）应于2011年10月1日起15日内全额交付第三年的商铺租金；租赁期限：1、自2010年10月1日起至2013年9月30日止；2、因方晓艳（乙方）原因租赁合同被提前终止或解除，方晓艳（乙方）不再享受免租，应补交免租期内的租金给原告（甲方）；3、租赁期满，原告（甲方）有权收回出租商业用房，方晓艳（乙方）应如期交还。方晓艳（乙方）如要求续租，则必须在租赁期满前60日之前书面通知原告（甲方），经原告（甲方）同意后重新签订租赁合同；租赁用途：1、该商铺仅限于作为经营市场配套食堂功能使用；2、租赁期内，方晓艳（乙方）不得将该商铺全部或者部分转让给他人经营或经营非纺织面料等其他项目…。合同中还约定了商铺相关费用、双方的权利和义务、违约责任、合同终止等条款。其中合同终止条款明确约定合同租赁期限满或被解除后，双方权利义务终止时，方晓艳（乙方）应于合同终止日前将所属物品全部搬离该商铺并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益并授权原告（甲方）代为处置该物品。方晓艳（乙方）应承担原告（甲方）代为清除上述物品支出的费用以及将该商铺修复原状发生的费用。如方晓艳（乙方）逾期交还该商铺，则须承担2个月的租金数额为违约金（按第三年租金标准收取）；租赁期限届满或因方晓艳（乙方）原因提前终止时，方晓艳（乙方）无权要求原告（甲方）赔偿任何费用。2012年9月10日，方晓艳将上述合同中涉及的承租店铺转租给被告沈美珍，并签订转让协议一份。原告对于方晓艳的转租行为事后予以同意，同时在转让协议上再次明确了租赁期限为2013年9月30日止。租赁期限届满前，原告于2013年8月14日向被告沈美珍发出告知书，告知被告沈美珍在租赁期限到期后不再与其续签，租赁合同终止。同时在告知书中再次明确商铺租赁合同中的约定即合同租赁期限满或被解除后，双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将所属物品全部搬离该商铺并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益并授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该商铺修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该商铺，则须承担2个月的租金数额为违约金（按第三年租金标准收取）；租赁期限届满或因乙方原因提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿任何费用。同时要求被告沈美珍于租赁合同终止日期2013年9月30日搬离该商铺并将租赁区恢复原状且务必与原告结清相关费用，否则原告将追究被告沈美珍的违约责任。2013年11月20日，江苏合鼎律师事务所受原告委托，通过EMS方式给被告沈美珍发出律师函，要求被告沈美珍在接函后七日内将所属物品全部搬离商铺并返还商铺，于搬离前结清所有结欠的费用，否则将通过诉讼途径维护原告的合法权益。告知书及律师函发出后未获被告回应。原告为此于2013年12月11日向本院提起诉讼。
上述事实，由原告提供商铺租赁合同、转让协议、告知书、律师函、EMS留底件、照片及庭审笔录在卷予以证实。
另查，位于吴江区盛泽镇西二环路西侧中国东方丝绸市场色坯商城由苏州星月房地产开发有限公司开发建设。苏州星月房地产开发有限公司于2010年8月20日委托原告全面负责中国东方丝绸市场色坯商城项目的招商、租赁及后期运营管理工作。经本院现场勘查，被告沈美珍承租中国东方丝绸市场色坯商城22号楼一层的22-103铺、22-104铺用于开办棋牌室。商铺租赁合同中约定的租金已由方晓艳支付给原告。
上述事实，由原告提供的房地产开发项目交付使用备案通知书、苏州星月房地产开发有限公司的企业法人营业执照、委托书、现场勘察照片及庭审笔录在卷予以证实。
审理中，原告明确根据商铺租赁合同的相关约定，违约金按照年租金总额43106元的2个月计算，即7184元。同时自愿放弃要求被告沈美珍支付物业费、公摊水电费的诉讼请求，表示在今后另行主张。
本院认为，原告与原承租人方晓艳签订的商铺租赁合同
合法有效。在原承租人方晓艳将商铺转租给被告，并获得原告同意后，原告与原承租人方晓艳签订的商铺租赁合同继续有效。原承租人方晓艳与被告自愿达成转让协议，有关商铺租赁合同中约定的权利义务依法由被告沈美珍继受，因此商铺租赁合同对原、被告具有法律约束力，原、被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据商铺租赁合同及转让协议的约定，被告沈美珍所承租的商铺租赁期间届满之日为2013年9月30日，租赁期间届满，被告沈美珍应当及时返还所承租的商铺。由于被告沈美珍未及时返还所承租的商铺，根据商铺租赁合同的相关约定，被告沈美珍应当按照约定向原告支付相应的违约金。对于被告沈美珍要求原告补偿装饰装修损失的主张，依法无据，本院不予支持。对于被告沈美珍要求原告补偿因停电停水导致其损失的主张，被告沈美珍未能提供具体损失的相应证据，亦未能提供系由于原告的原因导致对被告进行停电停水的相应证据，故被告沈美珍的该主张本院不予支持。对于被告沈美珍提及优先购买权的问题，被告沈美珍在本案中并未明确要求行使优先购买权，故本案当中本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十八条及相关规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告沈美珍应于本判决生效后十日内自位于吴江区盛泽镇西二环路西侧中国东方丝绸市场色坯商城22号楼一层的22-103铺、22-104铺房屋内搬出，并将上述房屋返还原告吴江星月色坯市场管理有限公司。
二、被告沈美珍应支付原告吴江星月色坯市场管理有限公司违约金7184元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取90元，由被告沈美珍负担，于本判决生效后十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（缴至中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10-550101040009599，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一四年二月二十八日
书记员 沈虓天