海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初3393号原告：陈满，女，1972年10月出生，汉族，现住四川省甘孜州白玉县。委托诉讼代理人：黄玫瑰，海南大华园律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴婷娟，海南大华园律师事务所律师。被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。法定代表人：杨树坪，董事长。委托诉讼代理人：王可键，男，1975年11月出生，汉族，住海南省海口市龙华区。系被告公司的法务经理。委托诉讼代理人：李迪，女，1973年9月28日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市天山区。系被告公司的法务人员。原告陈满与被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称海南天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序由审判员卞长杰独任审判。本案于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告陈满的委托诉讼代理人黄玫瑰、被告海南天鹅湾公司的委托诉讼代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈满向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金284974.08元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2016年5月30日止，应计算至被告支付所有违约金之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金278809.91元（计算方式:以已付购房款948333元为基数，从2014年6月1日至2014年11月30日按每日万分之三计算，从2014年12月1日至2016年5月17日按每日万分之五计算，其中扣除了90天的台风期）。事实与理由：2013年6月6日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同主要内容：第三条原告购买被告开发建设的位于海口市南渡江东岸白驹大道南侧的海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#楼（幢）3（层）302号房屋;第五条第一项买受人于2013年6月10日一次性支付房款￥948,333元;第八条出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定，经竣工验收合格并完成附件约定装修工作的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内据实予以延期，2、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；第十一条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订前，原告已于2013年6月3日通过刷卡的方式向被告支付了认购定金50000元，又于2013年6月6日即签订合同当天向被告一次性支付了购房款898333元，共计支付948333元。至此，原告已依约履行合同义务。根据合同第八条的约定，被告应在2014年5月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，但被告未能按期交房。2014年7月29日，被告向原告发出《延期交房通知书》，确认了被告未能按期交房的事实以及告知因2014年7月18日台风这一不可抗力因素而导致延期交房，且具体交房的时间再另行通知等情况。原告在接到被告的通知书后，对于台风天气给予被告的重创也表示理解，被告提出需要三个多月去修复损害的房屋及设施，原告认为也合理。之后，从2015年8月份开始，原告就一直通过微信的方式向被告的销售代表主张交房等相关事宜，但是，直至2016年5月17日，被告才向原告发出《交房通知书》，被告于2016年8月30日才与原告办理交房手续。综上所述，被告逾期交房的行为已经构成明显违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合双方在合同中第十一条的约定，被告应向原告支付违约金284974.08元。综上，被告拖延交付房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益，恳请法院依法查明本案事实，判如所请。被告海南天鹅湾公司辩称，原告的第一项诉讼请求不符合事实及合同约定，法院应依法驳回其不合理的诉求。首先、原告与被告所签订的《海口市商品房买卖合同》是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受法律的保护。合同约定原告向被告购买白马天鹅湾一期地块3#楼302房，总价款948333元，合同虽约定的交房期限是2014年5月31日前，但在合同签订后，被告开发的楼盘于2014年7月18日遇到了17级超强台风“威马逊”，这是客观存在的天灾。此次台风致被告所开发的楼盘遭受重创：基础设施遭到破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪，工人无家可归，惨景历历在目。2014年9月16日，台风“海鸥”又再次登录，该台风附近的最大风力13级。在两个月内，台风“威马逊”、“海鸥”连续登陆海口，被告所开发的楼盘惨受其虐。按照合同第八条的特别约定，因不可抗力出卖人可据实予以延期交房，故涉案楼盘确实需要三个多月的合理时间消除因不可抗力（台风）造成的负面影响，且在类似案例中已认定被告至少需要两个月作为对涉案楼盘项目停工重整的合理期限（即延期交房的免责期限）；同时，需要说明的是，被告的楼盘在2016年5月11日完成竣工验收。其次，原告主张284974.08元违约金，数额过多。按照合同第十一条的约定：逾期交房在90日内按日万分之三计付违约金、90日后按日万分之五计付违约金。同时还应该减去两个月的合理期限（即延期交房的免责期限）。因此，违约金并不是原告所主张的数额。综上，因不可抗力是法定的免责事由，且被告已于2014年7月29日按照双方所约定的送达地址给原告邮寄送达了《延期交房通知书》，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，参照在类似案例中所认定的被告享有至少两个月的延期交房免责期限的事实，请贵院依法驳回原告不合理的诉求。本案争议焦点为：原告要求被告向其支付违约金278809.91元有无相应的事实和法律依据。原、被告围绕上述争议焦点依法提交了证据;本院组织原、被告进行了证据交换和质证。综合原、被告提交的证据及双方当事人的陈述，经审查，本院认定事实如下：2013年6月6日，原告陈满与被告海南天鹅湾公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于海口市美兰区南渡江东侧、白驹大道南侧的海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#楼（幢）3层302房，房屋总价款为948333元；付款方式及期限为原告于2013年6月10日一次性支付房款¥948333元；被告应当于2014年5月31日前将经竣工验收合格并完成附件约定装修的商品房交付原告使用；如遇不可抗力且被告在事实发生之日起15日内告知原告的特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；除上述特殊情况外，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同中还约定了其他事项。原告于2013年6月3日、6月6日向被告支付了全部购房款948333元。2014年7月18日，超级台风“威马逊”登陆海口，涉案楼盘房屋遭受损害。2014年7月29日被告海南天鹅湾公司向原告发出《延期交房通知书》，主要内容为：2014年7月18日海南遭遇41年来超强台风“威马逊”肆虐，涉案楼盘房屋遭受严重损害，需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的影响，故工期需相应顺延，具体交房时间公司将再予以通知。台风过后被告虽对涉案楼盘进行了积极整修，但进展缓慢。随后，原告多次与被告的销售代表交涉交房事宜，但均未果。2016年5月11日，被告海南天鹅湾公司通过圆通速递向原告邮寄《入伙通知书》，其主要内容为：您购买的海南白马天鹅湾置业有限公司开发的天鹅湾3号楼302号房，于2016年5月18日开始交付，公司委托海南天鹅湾物业服务有限公司为你提供收楼服务，你需带齐相关资料到天鹅湾售楼处办理收楼手续，......。其后，原告于2016年8月30日与被告委托的海南天鹅湾物业服务有限公司办理了交房手续并签订了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《消防安全责任书》、《物业服务协议（北区）》、《临时业主规约（北区）》。2016年9月14日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告确认由于自己的联系地址变动且没有告知被告，故没有及时收到被告向其发出的交房入伙通知、未及时办理收房手续；庭审中，原告明确其诉求违约金的计算截止日期为2016年5月17日。被告确认双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定。原、被告对所涉楼盘在2014年7月18日遭遇超强台风，应当给予三个月（即2014年7月18日至10月17日）延期交房的免责期无异议；双方均认可逾期交房违约金（按逾期时间分别处理，不作累加）的计算方式为：以已付购房款948333元为基数，90日内每日按万分之三计付，90日后每日按万分之五计付。另查，海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#、4#15#楼工程竣工验收报告出具的时间为2016年5月11日。本院确认的上述事实，有原告陈满提交的《海口市商品房买卖合同》、《海南省农村信用社持卡人存根》、《光大银行拉卡拉POS签购单》、《收据》、《海口市商品房买卖合同备案确认表》、《延期交房通知书》、微信记录、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《消防安全责任书》、《物业服务协议（北区）》、《临时业主规约（北区）》，被告海南天鹅湾公司提交的圆通速递单、《入伙通知书》、《工程竣工验收报告》，另有原、被告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告陈满与被告海南天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告陈满已依约交付全部购房款，但被告海南天鹅湾公司却未按约定时间履行交付房屋义务，故其应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。原、被告约定的交房日期为2014年5月31日前，故逾期交房违约金应从2014年6月1日起计付。涉案房屋于2016年5月11日竣工验收，被告于2016年5月11日即向原告发出通知，告知双方于2016年5月18日办理交房，但由于原告在其联系地址变更后未告知被告而致双方未能在5月18日办理交房（双方实际交房时间为2016年8月30日），故在2016年5月18日后，被告不应再向原告支付逾期交房违约金。原、被告对涉案楼盘在2014年7月18日遭遇超强台风，应当给予三个月（即2014年7月18日至10月17日）延期交房的免责期限无异议，本院予以确认。综上，计付逾期交房违约金的起止时间应为从2014年6月1日起至2016年5月17日止，同时须扣除三个月（即2014年7月18日至10月17日）延期交房的免责期；依据原、被告在《海口市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金（按逾期时间分别处理，不作累加）应以已付购房款948333元为基数，90日内每日按万分之三、90日后每日按万分之五计付的约定，经核算，被告应向原告支付下列时间段相应的逾期交房违约金：2014年6月1日至7月17日计47天，被告应承担的逾期交房违约金数额为13371.50元（948333元×0.0003×47天）；（2）2014年10月19日至11月30日计43天，被告应承担的逾期交房违约金数额为12233.50元（948333元×0.0003×43天）；（3）2014年12月1日至2016年5月17日计534天，被告应承担的逾期交房违约金数额为253204.91元（948333元×0.0005×534天）。以上逾期交房违约金数额共计为278809.91元（13371.50元+12233.50元+253204.91元）。由上可见，原告主张被告应向其支付逾期交房违约金278809.91元（原告变更减少后的诉讼请求数额）于法有据，本院予以支持。审理中，原告减少诉讼请求数额，该部分的诉讼费用应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈满支付逾期交房违约金278809.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半计收2787元（原告已预交），由原告陈满负担46元，由被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担2741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。⺀odsnf8l9x7qicuh75v案件唯一码审 判 员 卞长杰二〇一六年十一月二十二日法官助理 谭立婷书 记 员 陈紫玉速 录 员 杨婷婷附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……