云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第661号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘云华，男，1965年6月14日出生，汉族。
委托代理人袁平，云南中源律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人赵鸿，男，1970年7月21日出生，汉族，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组，住所地：石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会。
负责人丁永贤，该小组组长。
委托代理人陈韦伶，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人潘云华因与被上诉人石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组（以下简称“马街一组”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日受理后，依法组成合议庭于2014年11月7日对本案进行了审理，上诉人潘云华的委托代理人袁平、赵鸿，被上诉人马街一组的负责人丁永贤及委托代理人陈韦伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：马街一组于2011年8月16日发布招租公告，对板桥马街农贸市场周围现有商铺公开招租。2011年8月21日，经公开投标竞价，潘云华以年租金110000.00元竞价中标，当天交了50000.00元租金。后经协商，马街一组与潘云华签订了《租房合同》（签订时间落款为2011年12月8日），合同约定：租期30年，自2011年12月8日起至2041年12月8日止；租金每年110000.00元；租金一年一付，先付款后使用；一方违约，处所有租期内租金的50%作为违约金支付给对方，并承担给对方造成的一切经济损失；同时合同对双方的其他权利及义务作了约定。潘云华向马街一组支付了租金60000.00元。《租房合同》签订后，因板桥马街农贸市场需要改造，2011年10月31日，原板桥镇党委召开会议，形成会议纪要，明确：“原则同意市场改造设计方案，对图纸上的石棉瓦屋顶改成现浇。由于石棉瓦屋顶改成现浇后加大了投入，造成投资方投入过大，需延长租期。延长租期问题由承租方与马街一组协商妥善解决”……等事项。2011年11月2日，潘云华的“石林玉凰经贸有限公司”曾与他方签订过一份《施工合同》，明确对板桥马街农贸市场予以改造施工。在板桥马街农贸市场改造施工过程中，2011年11月5日12时许，部分马街一组村民因对《租赁合同》有意见，到施工现场阻挠，在争执中，村民岳发富被潘云华致伤。板桥马街农贸市场的改造施工被迫停工。2011年11月9日，部分马街一组村民因对石林彝族自治县工商局出租市场及《租赁合同》有异议，写了书面材料上访。2012年7月，在有关部门的协调下，潘云华重新启动板桥马街农贸市场改造施工。2012年10月1日，板桥马街农贸市场改造完工投入使用。潘云华曾以板桥马街农贸市场改造施工停工、延迟投入使用造成经济损失等为由，多次与马街一组协商，要求延长租期18个月。由于双方无法统一延长租期的时间，最终引发诉讼。因2011年11月5日的伤害行为，2013年11月29日，潘云华被石林县人民法院以故意伤害罪依法判处有期徒刑一年，缓刑二年。后马街一组诉至一审法院，请求：一、解除双方签订的《租房合同》；二、由潘云华向马街一组支付2012年12月8日至2014年2月8日共一年两个月的房屋租金128333.33元，并支付违约金25666.66元。一审庭审中，马街一组增加诉讼请求，要求由潘云华向马街一组支付自立案之日起至返还房屋之日止的租金（其中至2014年7月8日止的租金为36666.68元）。潘云华提起反诉，请求：一、由马街一组支付违约金33000元；二、赔偿损失464000元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”潘云华与马街一组签订的《租房合同》，系双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行各自义务，但《租房合同》约定租期为30年，已经超过法律规定的20年期限，超过的10年无效。马街一组认为潘云华2012年12月8日后的租金未支付，已经构成根本性违约，主张解除合同。由于潘云华在板桥马街农贸市场改造施工过程中，已经投入较大资金，因为马街一组部分村民到现场阻挠其施工，最终引发刑事案件，结果耽误了市场改造，潘云华与马街一组又一直协商延长租期未果。基于上述原因，虽然《租房合同》签订后，潘云华只支付了1年的租金，但其行为不足以认定为是一种根本性违约，能够达到解除合同的法定条件，故马街一组要求解除合同的主张，一审法院不予支持。由于双方协商延长租期事宜，未有结果，潘云华就不支付租金，其行为已经构成违约。考虑到潘云华的违约行为事出有因，潘云华不再承担违约金。至于租金的支付问题，按照《租房合同》“租金每年110000.00元；租金一年一付，先付款后使用”及租期起止的约定，结合马街一组主张租金的时间，在不解除合同的情况下，租期截止2014年12月8日，一审法院认定潘云华总计应当缴纳3年的租金，已经缴纳过1年，尚有2年没有支付。至于应支付的租金数额，潘云华在板桥马街农贸市场改造施工过程中，马街一组部分村民到现场阻挠施工，最终引发刑事案件，造成停工，由于造成停工不能确定是潘云华的责任，并且潘云华与马街一组一直在协商延长租期，只是延长的时间没有统一。综合考虑案件的实际情况，停工期间潘云华不应当再支付租金，本案应当扣减7个月（2011年12月8日起至2012年7月）租金，潘云华实际应当支付的租金为155833.00元（110000.00元×2年－110000.00元÷12个月×7个月）。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在潘云华进行板桥马街农贸市场改造施工过程中，马街一组部分村民到现场阻挠施工，造成潘云华经济的损失，依现有证据，一审法院尚不能认定阻挠行为就是马街一组所为，也就不能确定马街一组构成违约，应当承担违约责任并赔偿潘云华损失。基于此，潘云华的反诉请求，一审法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：“一、由被告潘云华于本判决生效之日起十五日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组租金155833.00元；二、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组其他诉讼请求；三、驳回反诉原告潘云华的诉讼请求。”本诉案件受理费4113.00元，由马街一组负担2000.00元，潘云华负担2113.00元。潘云华负担的费用，马街一组已向一审法院垫付，由潘云华直接支付给马街一组。反诉案件受理费8870.00元，由潘云华负担。
一审判决宣判后，潘云华不服，向本院提起上诉，请求撤销石林县人民法院（2014）石民初字第173号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。主要事实和理由为：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定2011年11月9日，部分马街一组村民因对石林彝族自治县工商局出租市场及《租赁合同》有异议，写了书面材料上访。该认定对上访时间、上访次数、上访主体的认定均系错误的。二、一审判决适用法律错误。首先，一审法院认定租房合同中超出20年的部分无效违背了不告不理的原则，属适用法律错误。其次，一审法院未认定马街一组违约，并驳回上诉人的原审反诉请求属于适用法律错误。如果上访、阻挠施工均与马街一组无关，且马街一组不构成违约，则与扣减7个月租金相互矛盾。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
马街一组针对潘云华的上诉答辩称：一、上诉人认为一审法院认定“部分马街一组村民”上访有误并无事实依据。一审中，芮国辉、袁禹、潘元林三位原板桥村委会及马街一组的领导均作为证人出庭作证证实，马街一组及板桥村委会从未集体决定上访，也从未集体决定要求上诉人停工，还同时证实镇政府、村委会及村小组多次要求上诉人尽快恢复施工，故一审法院认定村民上访完全正确。同时，村民上访是针对工商局将场地承包给上诉人以及30年租赁期限过长的问题。二、一审法院依据法律的强制性规定，认定30年租期违反法律规定是正确的。三、一审查明的事实表明，市场停工系因上诉人造成人身伤害事件后自行停工，与被上诉人无关。综上所述，被上诉人无任何违约行为，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉。
二审中，上诉人向法庭提交板桥村民委员会于2014年10月21日出具的《证明》一份，欲证实板桥居民委员会马街第一村民小组共有村民210户，上访人数占总人数、总户数的三分之二以上，属于集体上访，而非部分村民的个人行为。
经质证，被上诉人对于该份证据的真实性予以认可，但不认可与本案的关联性及上诉人的证明目的，同时认为该份《证明》无法推翻一审中潘元林的证言。
被上诉人二审中向法庭提交《关于协商共建板桥乡综合农贸市场的协议》一份，欲证实部分村民是针对工商局的合同上访，并未要求上诉人停工。
因无原件予以核对，故上诉人对该份协议的真实性不予认可。
本院认为，本案双方二审中向法庭提交的新证据均无法证实其各自的证明目的，故对于上述新证据均不作为二审定案证据予采信。
经审理，上诉人对于一审法院认定的2011年11月9日，部分马街一组村民的写了书面信访材料有异议，认为上访主体为村小组而非部分村民；上访次数为两次，遗漏了2011年10月27日，村民到石林县信访局针对本案双方签订的租赁合同上访；此外，两次上访并非仅提交书面上访材料，而是实地上访。被上诉人认为一审法院认定农贸市场的改造施工被迫停工不准确，系上诉人自行停工，未受到被上诉人方村民的胁迫。此外，2012年7月上诉人在有关部门的协调下，重新启动农贸市场的改造施工认定有误，事实上是在被上诉人的催促下上诉人才重新启动改造施工。
本院认为，二审中，尽管被上诉人对于上诉人一审中提交的上访材料真实性不予认可，但认可上访人员中有其村民，双方发生冲突过程中被致伤的岳发富亦属被上诉人村民，且并未提交其他上访材料反驳上诉人提交的上访材料，故对于上诉人一审中提交的上访材料的真实性依法予以确认。根据上述信访材料，2011年10月27日，被上诉人方部分村民到石林县信访局，针对石林县工商局及被上诉人与上诉人签订的租赁合同反映情况。二审对于上述事实依法予以确认。至于被上诉人对于一审法院认定的“被迫停工”及重启改造施工的原因的异议，因“被迫停工”仅表明客观情况，且重启改造工程的原因与本案处理结果并无必然关联，故对于被上诉人所提异议依法不予采信。对于一审法院认定的其他法律事实依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人承担违约并赔偿上诉人的损失？
本院认为：首先，双方于2011年12月8日订立的《租房合同》真实有效，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限超过二十年的部分无效，故涉案《租房合同》超过二十年的部分无效，一审法院对此认定正确。合同效力属于法院依职权主动审查范围，一审法院作此认定并未违反民事诉讼不告不理的基本原则，上诉人的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
其次，根据被上诉人方村民向石林县信访局提交的情况反映，被上诉人村民于2011年10月27日针对涉案《租赁合同》上访；2011年11月5日，被上诉人方村民与上诉人发生纠纷；此后，被上诉人村民又于2011年11月9日向昆明市工商局进行上访。在此过程中，被上诉人因未能妥善处理其与村民之间的内部关系，导致上诉人无法正常使用租赁物并进行改造施工。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”之规定，即使被上诉人的行为非集体决策的集体行为，被上诉人亦构成违约。但与此同时，上诉人因与被上诉人发生争议，就未按时交纳租金，亦构成违约，鉴于双方均有违约行为，且并未造成对方当事人的其他严重损失，因此从公平原则出发，认定双方的违约责任互相抵销，故对于上诉人主张由被上诉人支付违约金的请求依法不予支持。至于上诉人原审主张的损失，计算依据系其正常履行合同情况下的可得利益，同时，上诉人在与被上诉方村民发生纠纷过程中，未能采取理智、合法的方式解决纠纷，对于合同未能如约履行具有一定过错，对于损失的发生及扩大应当承担一定责任，故对于其一审主张的损失赔偿亦不予支持。
此外，被上诉人虽对一审判决的处理结果有异议，但并未提起上诉，故对其所持异议依法不予支持。同时，被上诉人一审主张租金应当支付至实际腾还房屋之日止，但因本案中的《租房合同》应继续履行，故一审法院判令租金支付至2014年12月8日的处理并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8898元，由上诉人潘云华承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 符圆圆
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 马 娜