江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02865号
原告陈家芝，个体户。
原告赵娟，个体户。
委托代理人段建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被告江苏合展房地产开发有限公司。住所地盱眙县五墩北路新世纪广场。
法定代表人潘水明，该公司董事长。
委托代理人王桂平，该公司销售经理。
委托代理人李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
原告陈家芝、赵娟诉被告江苏合展房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“合展公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈家芝、赵娟共同委托代理人段建军、被告合展公司委托代理人王桂平、李明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈家芝、赵娟诉称，2012年3月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的阳光巴黎小区1幢128和228号商铺，房款共计205万元，房屋交付日期为2011年12月25日前，合同第三条约定房屋层高为4.15米，房款为102.5万元。但被告将房屋交付给原告后，原告在房屋装修过程中发觉房屋层高明显减少，后被告承认层高仅为3.35米，明显不足4.15米，被告已经明显构成违约，应当就其层高不符赔偿原告损失。另被告逾期交房依照约定应当承担违约责任，因原告与被告多次协商不成，请求法院判决被告赔偿原告因层高不符赔偿原告损失197589.25元及逾期交房违约金131610元，计329199.25元，本案诉讼费由被告承担。
被告合展公司辩称，1.案涉商品房是现房销售，房屋当初的设计层高就是3.3米，原告是明知房屋现状购买的，仅仅是被告的销售人员在打印商品房买卖合同时将二层的层高套打了一层的层高，所以不存在层高减少的问题，也就不存在赔偿的问题；2.原告就层高减少问题的损失计算方法没有法律依据，根据相关司法实践，层高减少没有具体的量化赔偿标准；3.原告认可是2013年2月5日拿房的，到目前提起房屋层高减少的诉讼已经超过了两年的诉讼时效，也就是丧失了胜诉权。4.原告在签订商品房买卖合同的同时签订了补偿协议，按照补偿协议第十条约定，在买受人没有交清房款的前提下，房屋交付期限自动延长至房款款项全部结清为止。而原告所欠被告的首付款一直到2016年3月才付清，所以不存在延期交房的问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月21日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的盱眙阳光巴黎小区第1幢128号、228号房，128号、228号房为同一幢房屋的上、下两层。其中在两份合同的所购商品房基本情况中均表述：“该商品房用途为商业，属钢混结构，层高为4.15米，建筑层数地上12层，地下0层。该商品房建筑面积共65平方米，其中套内建筑面积63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2平方米”。两套商品房价款均为102.5万元，付款方式均预定于2012年3月21日支付首付款51.5万元，余款51万元办理银行按揭贷款支付，房屋交付时间均约定为2011年12月25日前。同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议一份，其中第三条关于第八条“交付期限”的补充约定中约定：“阳光巴黎商品房买卖合同中约定的一期1、2、3号楼的商铺的交付时间为2011年12月25日，现调整为2012年4月30日前，最终的交付时间以此补充约定的时间为准，开发商不承担合同约定的相关违约责任。交付条件调整为该商品房经验收合格”；第十条关于延期交房中约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未交清房款、利息及违约金以及未交纳与合同相关税费的，交付期限自动延长至前述全部款项结清时止”；第十一条关于所购商铺基本情况中约定：“阳光巴黎商铺一层房号（1#128）、二层房号（1#228）上下相连出售不可分割。买受人履行本合同时，须同时履行一、二层房号买卖合同，否则视同买受人违约，出卖人不承担因此引起的任何违约责任”。合同签订后，两原告向被告支付了购房首付款85万元，尚欠的18万元双方签订了欠款协议，约定两原告于2012年5月30日前归还8万元，同年8月30日前归还10万元。2012年7月10日案涉房屋符合了合同约定的交付条件，并在盱眙县住房和城乡建设局进行了备案，被告抗辩其于2012年4月20日通知两原告拿房，两原告于2013年2月5日补办交房手续并开始交纳物业服务费，两原告予以否认并自认于2013年2月5日领取了案涉房屋。后因两原告一直未付欠付房款，被告于2014年7月25日诉讼至本院，诉讼中，两原告认可尚欠房款18万元，但以被告交付的房屋层高不足为由拒绝给付房款。2014年11月18日，本院作出（2014）盱民初字第1682号民事判决，判决两原告给付被告房款18万元，判决后，两原告不服，向淮安市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。两原告于2015年向被告支付房款8万元，余款10万元于2016年3月付清。2015年5月12日，两原告再次诉讼来院，以层高不足为由，要求解除与被告就1幢228号商铺所订立的商品房买卖合同，2015年8月4日，本院驳回了两原告的诉讼请求。
另查明，案涉二层房屋设计层高为3.3米，在本院处理同类型案件过程中，对层高减少给买受人造成的损失委托了司法鉴定，鉴定机构均表示无法进行实际量化。
诉讼中，原告调整逾期交房起止日期为2012年5月1日至2013年2月5日。
上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、还贷明细、被告提交的盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明、承诺书等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否有逾期交房的违约行为，如果存在逾期交房的行为，其是否可以在原告未付清房款前行使先履行抗辩权而拒绝履行交房义务；2.原告主张的层高不足损失是否有约定或法定依据，是否已过诉讼时效。
对于原告主张的逾期交房违约金问题，案涉房屋于2012年3月21日签订合同，因合同中约定交房期限早于合同签订期限，应以双方此后在补充协议中约定的交付日期2012年4月30日为准。现原告认可的拿房时间为2013年2月5日，被告抗辩交房时间为2012年4月20日，其虽提供了交邮凭证，但未提供证据进一步证明两原告确已收到交房通知的事实，故对其抗辩的交房时间本院不予采信，应当认定原告的拿房时间为其自认的2013年2月5日。但根据双方补充协议的约定，两原告负有先付清全额购房款的义务，被告才负有交房义务，而两原告于2016年3月才付清了全部房款，故其无需承担逾期交房的违约责任；对于原告228房屋款项已经付清的主张，以补充协议中明确约定了上下两间系统一销售、不可分割，且双方在欠款协议中也将房款一并统计，并未作区别，故原告该主张无事实依据，本院不予采信。商品房买卖合同及补充协议系原、被告双方真实意思表示，未有排除与加重原告责任的约定，对于原告主张部分条款属于格式条款、约定无效的主张本院亦不予采信。
对于层高是否不足问题，被告抗辩案涉房屋二层设计层高即为3.3米，合同约定层高是套打一层房屋层高导致的结果，因买受人并不清楚房屋的最初设计情况，合同文本又系出卖人提供，买受人有理由相信合同约定的事实，故对被告的抗辩本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，案涉房屋的层高虽符合相关建筑规范要求，但与合同约定不符，层高降低对房屋尤其是商业用房使用功能造成了一定的影响，并进而影响到房屋的实际价值，故被告应当承担相应的违约赔偿责任。现原告主张按减少高度占实际高度误差率计算损失赔偿额，对此计算依据，既无合同约定亦无法律规定，故难以以此确定赔偿标准，鉴于双方合同中对于层高不足赔偿未作约定，法律、法规对此亦无相应的规定，结合双方签订合同时的房屋状况及此后的使用情况，本着公平、诚信原则，本院酌情以房屋实际价值的2%计算层高差对原告房屋价值造成的损失。被告关于时效的抗辩，因双方自两原告拿房以来产生的多次诉讼中均提及层高问题，诉讼时效多次中断，故原告主张权利在诉讼时效内。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第二款、第四十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江苏合展房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付原告陈家芝、赵娟因房屋层高减少造成的损失20500元；
二、驳回原告陈家芝、赵娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5986元，由原告陈家芝、赵娟负担5613元，被告合展公司负担373元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
代理审判员 王云云
人民陪审员 晏祥春
二〇一六年六月十二日
书 记 员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。