青海省格尔木市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青2801民初1312号
原告李绍奎，男，1966年6月29日生，汉族。
被告张晓林，男，1974年5月17日生，汉族。
原告李绍奎与被告张晓林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李绍奎、被告张晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍奎诉称，2011年6月原告与案外人张坤签订房屋租赁合同，张坤承租位于柴达木中路73号、75号两套门面房用于经营餐馆，租期自2011年6月1日至2016年6月1日，2013年6月张坤将已装修完好的房屋转租给被告，2013年6月1日至2014年6月1日年租金为每套2.5万元，两套是5万元，2014年6月1日至2016年6月1日年租金为每套5万元，两套10万元。2016年6月1日合同期满，原告要求被告交房，恢复原状及支付合同终止后的租金，被告拒绝，故原告诉至法院，请求依法判令：1、终止已到期房屋租赁合同，责令被告腾退所租房屋；2、被告支付合同终止后3.5个月的房租29166.7元；3、被告支付违约金5000元；4、被告恢复房屋原状；5、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中原告变更第二、三项诉讼请求为：1、判令被告支付合同终止后从2016年6月1日至2016年10月27日（共计147天）的房租40273元；2、判令被告支付违约金2万元。
被告张晓林辩称，1、被告在2016年6月未交纳房租的原因是，原告未按房屋租赁合同第二条规定与被告续签租赁合同，造成事实违约；2、原告恶意不履行合同续签义务，造成2016年6月1日之后的房租没法按合同履行，被告不存在逾期交付租金，故被告没有违约行为不应支付违约金；3、被告租赁房屋进行餐饮经营，对房屋适度装修，并没有影响房屋的结构性质，不存在恢复原状。2013年1月被告从张坤手中接手餐馆，产生了一定的费用共计49.8万元，从2011年6月-2016年6月以前的合同租金费用均为每年5万元，从2014年6月被告交房租时，原告涨房租为每年10万元，被告将房租交至2016年6月1日。2016年6月被告到原告处交纳房租，因该房屋可能要拆迁原告想占有被告的装修费用和设备费用，因此拒绝续签合同，并要求被告交纳2016年6月1日之后的房租还要强行收回房屋，所以被告未交纳2016年6月1日之后房租。现原告起诉被告，被告要求原告赔偿名誉费，并要求将拆迁房屋的装修费和设备费直接转到被告账户。
经审理查明，2010年8月22日原告李绍奎与案外人张坤签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于格尔木市柴达木中路73号、75号两套共4间房，面积252平方米出租给张坤用于经营餐饮，租赁期限共五年，从2011年6月1日至2016年6月1日，合同还约定房屋在合同期内可转让，且合同期内房租不变。合同签订后张坤将房屋进行装修并开始经营餐饮，2014年6月在征得原告李绍奎的同意后张坤将餐馆转租给被告，被告支付了张坤相应的转让费、装修费及设备费。2014年6月1日原告李绍奎作为出租方，被告张晓林作为承租方双方重新签订《房屋租赁合同》一份，约定：“原告将位于格尔木市柴达木中路二层、八间，贰佰伍拾贰平方米房屋出租给被告，租赁期共两年，出租方从2014年6月1日起将出租房屋交付承租方，至2016年6月1日（备注在政府不征用的情况下合同继续续签）；房租每套5万元，共2套，合计壹拾万元整，按年交纳，房屋租金按每年6月1日起按市场价增减，承租方需提前叁拾日内付清全年租金；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金全年租金总额的20%”。合同签订后被告将餐馆门头更换，对内部进行修缮后继续经营餐馆，被告每年按时交纳房屋租金至2016年6月1日合同期满。
另查明，2016年7月格尔木市房地产估价所对原告李绍奎所有的房屋出示房地产征收评估分户报告，报告对室内装饰装修进行了评估，评估价为149561.21元，并备注“因产权人无法提供房屋所有权证及土地使用权证，无法计算有证房屋既土地的价值，请产权人及时提供资料”。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告经协商一致签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，亦没有违反国家法律法规强制性规定，故合法、有效，对双方当事人具有约束力。该《房屋租赁合同》租赁期间届满后，被告继续使用该租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原、被告2014年6月签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期为不定期；《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，因此原告要求终止双方《房屋租赁合同》及被告腾退房屋的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。
关于房租问题，在合同约定的租赁期2014年6月1日至2016年6月1日期满后，被告继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，被告应按原合同约定的金额向原告支付房租，房租每年为10万元，即每天为273.97元，2016年6月2日至2016年10月27日共计147天，房租金额为40273元，故原告要求被告支付房租40273元的诉讼请求，本院予以支持；2016年10月27日之后产生的房租，被告亦应按每日273.97元支付至其腾退房屋时止。
关于原告要求被告恢复房屋原状的问题，庭审中原告承认是其同意原承租人张坤对租赁房屋进行餐饮装修，张坤是将装修好的房屋转租被告，被告只是对门头进行更换及对室内简单修缮，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第十条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，因此对未形成附合的装饰装修物被告腾退房屋时可拆除，如因拆除造成房屋损毁，原告可另行起诉要求被告恢复原状，本案中原告未提交相关证据证实被告已因拆除装饰装修物造成房屋损毁；对于已形成附合的装饰装修物，原告要求恢复原状，于法无据，综上，对原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金2万元的问题，原、被告双方原租赁合同虽然继续有效，但自2016年6月2日起租赁期限已经是不定期，双方对不定期租赁的房租支付时间未做约定，因此原告按照原《房屋租赁合同》约定即承租方需提前叁拾日内付清全年租金，逾期支付全年租金总额的20%计算违约金，没有依据，本院不予采纳，故原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告答辩中提出要求原告支付其装修费、设备费等问题，被告没有提起反诉，经法庭释明后被告表示不反诉，故本案对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十八条；《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、终止原告李绍奎与被告张晓林2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，限被告于本判决生效之日起十日内腾退位于格尔木市柴达木中路73号、75号两套房屋；
二、被告张晓林于本判决生效之日起十日内支付原告李绍奎2016年6月2日起至2016年10月27日期间房租40273元；2016年10月27日之后产生的房租，被告应按每日273.97元支付至其腾退房屋时止；
三、驳回原告李绍奎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费1307元，减半收取653.5元，由原告李绍奎承担250.5元（已交纳），由被告张晓林承担403元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判员 才仁卓玛
二〇一六年十二月五日
书记员 马 锦 萍