重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1557号
上诉人（原审原告）：田维义，男，土家族，1966年8月27日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告）：张静，女，苗族，1964年9月10日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告）:童亚秋，男，苗族，1970年8月2日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告）：秦建波，男，土家族，1972年8月22日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告）：赵绪周，男，汉族，1968年10月2日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告）：黎量，男，土家族，1967年6月26日出生，住重庆彭水苗族土家族自治县。
上列六上诉人的共同委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市彭水县康宏房地产有限公司，住所地：住重庆彭水苗族土家族自治县汉葭街道庙咀街。
法定代表人：徐泽明，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。
上诉人田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量因与被上诉人重庆市彭水县康宏房地产有限公司（以下简称康宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）人民法院（2016）渝0243民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月22日对上诉人田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量的委托诉讼代理人聂洪波、被上诉人康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿进行了询问。本案现已审理终结。
田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量上诉请求：撤销彭水县人民法院（2016）渝0243民初1614号民事判决，判决撤销田维义、张静与康宏公司签订的位于彭水县汉葭街道乌江商贸园汇景1楼正楼1层3号门面（建筑面积373.42平方米）《重庆市商品房买卖合同》；由康宏公司返还田维义等6人已交房款1325681元；由康宏公司赔偿田维义等6人已缴纳该房大修基金22405.2元和契税79370.43元、因撤销合同可得利益（房屋益价损失）损失和装修损失1088519元（具体金额以评估为准）、经营损失30万元；康宏公司支付资金占用利息（以1427456.63元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2011年10月20日起计算至支付完毕之日为止）并承担诉讼费和评估费；或者裁定发回重审。事实与理由：一审法院认定田维义等6人行使撤销权超一年除斥期间，违事实、法律规定。首先，一审法院认定康宏公司故意将消防通道出售给田维义等6人，构成欺诈，田维义等6人享有撤销权。其次，认定欺诈成立的依据是本院2015年7月7日作出的（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决，故田维义等6人知道或者应当知道撤销事由并行使撤销权认定除斥期间时间起算点应为2015年7月7日，计算一年至2016年7月7日止。最后，一审法院认定田维义等6人应该在购房后即已经意识到权利遭受侵害，则行使撤销权最迟应从2012年1月6日起算，实则是偷换概念。法律规定撤销权的时间起算点为知道撤销事由之日，而不是意识到存在侵权事实。正如（2014）彭法民初字第01763号民事判决认定康宏公司未将业主共有的公共部分出售给田维义等人，不构成欺诈，既然彭水县人民法院认定不构成欺诈，那么又何来2012年1月6日知道撤销事由之说。
康宏公司辩称，田维义等6人的上诉请求依法应予驳回，一审判决正确。根据合同法的规定，撤销权是指在当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年的除斥期间内行使方可，超出该期间的，不应得到支持。商品房买卖中交房本身就有一个验房过程，购买方就在此阶段应当明白是否符合合同约定，案涉房屋在2011年10月8日进行了交付，2012年进行了装修入住，田维义等6人就应该知道是否受到了欺诈，其未在除斥期间一年内提出撤销，故其请求应予驳回。
田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量向一审法院起诉请求：1.撤销田维义、张静与康宏公司签订的位于彭水县汉葭街道乌江商贸园汇景1楼正楼1层3号门面（建筑面积373.42平方米）《重庆市商品房买卖合同》；2.康宏公司返还田维义等6人已交房款1325681元；3.康宏公司赔偿田维义等6人已缴纳该房大修基金22405.2元和契税79370.43元；4.康宏公司赔偿田维义等6人因撤销合同可得利益（房屋益价损失）损失和装修损失1088519元（具体金额以评估为准）；5.康宏公司赔偿田维义等6人经营损失30万元；6.康宏公司支付资金占用利息（以1427456.63元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2011年10月20日起计算至支付完毕之日为止）；7.诉讼费和评估费由康宏公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月8日，康宏公司(甲方)与田维义、张静（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由田维义、张静购买康宏公司开发的位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道下坝街24号的乌江商贸园汇景1号楼正1层3号门面，建筑面积为373.42平方米，套内建筑面积308.61平方米，总购房款为2645681元，同时约定了乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期则按总房款的同期央行基准存款利率的4倍对甲方进行赔偿；逾期90日以上，甲方有权要求不履行交房交证义务并按总房款的同期央行基准存款利率的4倍向乙方索取违约金。康宏公司所持的合同与田维义、张静所持的合同对于付款方式的约定不一致，康宏公司所持的合同中约定的付款方式是按揭付款：2011年10月2日前支付1325681（大写壹佰叁拾贰万伍仟陆佰捌拾壹）元整；（2）剩余款项1320000（大写：壹佰叁拾贰万）元整由银行提供按揭。田维义、张静所持的合同中约定的付款方式是分期付款：第一期：2011年10月2日前支付1325681（大写壹佰叁拾贰万伍仟陆佰捌拾壹）元整；(2)第二期：甲方产权过户后60日支付剩余款项1320000（大写：壹佰叁拾贰万）元整。
2014年7月9日，因田维义、张静未支付剩余房款，康宏公司向该院起诉田维义、张静要求支付购房款1320000元，赔偿康宏公司损失37039.534元以及支付违约金37039.534元并承担诉讼费。康宏公司称双方之前约定的付款方式是分期付款，后田维义、张静不能如约付款，所以就变更了合同中的付款方式。田维义、张静主张以己方所持合同中约定的分期付款为准，康宏公司表示同意。签订合同后，田维义、张静向康宏公司缴纳了房款1325681元，剩余购房款1320000元尚未支付。康宏公司诉称已经将本案所涉房屋交付田维义、张静使用，田维义、张静辩称本案所涉房屋包含消防通道，拒绝支付购房余款是行使不安抗辩权。后该院于2014年12月18日作出（2014）彭法民初字第01763号民事判决书，判决：“一、田维义、张静于本判决生效后六十日内支付康宏公司购房款1320000元；二、驳回康宏公司的其余诉讼请求”。2015年3月6日，田维义、张静对该判决不服，上诉至本院，本院于2015年7月7日作出（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决书，该判决书审理查明部分载明：“康宏公司出售给田维义、张静的门面房包含了建筑面积为43.58平方米（套内面积为36.02平方米）的消防（共用）通道。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案门面房中是否包含了消防（共用）通道；二、张静、田维义应否向康宏公司支付购房余款以及数额的确定。评述认为：关于焦点一。本案中，涉案房屋的设计单位上海宝钢廿冶设计院重庆城华建筑设计分院出具的证明和白现举的证言，均证实了涉案门面房中包含了部分消防（共用）通道。而康宏公司主张该门面房中不包含消防（共用）通道，但没有举示相关证据予以佐证。因此，本院根据优势证据规则，认定涉案门面房中包含了消防（共用）通道。关于焦点二。康宏公司出售给张静、田维义的门面房中包括了消防（共用）通道，该消防（共用）通道属于公用面积，依法不能作为门面出售，但因买卖双方均未请求解除合同或合同全部无效，本院只能认定双方买卖合同中涉及消防（共用）通道的部分无效，康宏公司只能对买卖合同中有效部分主张权利。即按有效出售的建筑面积计价：373.42平方米-43.58平方米=329.84平方米。总价款为：329.84平方米×7085=2336916.4元。扣除已经支付的1325681元，还应支付2336916.4-1325681=1011235.4元。因此，张静、田维义还应支付康宏公司购房余款1011235.4元。因买卖双方均未主张涉案商品房买卖协议全部无效，也未主张解除合同，故合同中对于付款期限的约定仍然有效，张静、田维义主张支付条件未成就的理由不能成立。康宏公司已经将门面房交付给张静、田维义，并为其办理的房产证，已经按照合同约定履行了义务，张静、田维义辩称其不支付房款属于行使不安抗辩权缺乏事实基础，其理由也不成立”。故该判决书主文部分载明：“一、撤销彭水县人民法院（2014）彭法民初字第01763号民事判决；二、张静、田维义支付康宏公司购房余款1011235.4元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回康宏公司的其余诉讼请求”。
2015年7月7日，田维义等6人作为原告向该院起诉被告康宏公司，该院于2015年7月15日作出（2015）彭法民初字第02383号民事裁定，该裁定本院认为部分载明：“2011年10月8日，康宏公司与田维义、张静签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由田维义、张静购买康宏公司开发的位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道下坝街24号的乌江商贸园汇景1号楼正1层3号门面，建筑面积为373.42平方米，套内建筑面积308.61平方米，总的购房款为2645681元。张静、田维义未按时支付房款，康宏公司起诉至该院要求张静、田维义支付剩余房款1320000元。该院于2014年12月18日作出（2014）彭法民初字第01763号民事判决书判决，本院于2015年7月7日作出（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决，已产生法律效力。该案所涉商品房买卖合同的双方当事人实际仅为张静、田维义与康宏公司，且双方所诉争的标的与（2015）渝四中法民终字第00204号案件相同，该案的诉讼请求实质上是否定（2015）渝四中法民终字第00204号的裁判结果。综上，该案的起诉属于重复起诉，该院受理后，应当裁定驳回起诉”。后田维义等6人对该裁定不服，上诉至本院，本院于2016年3月22日作出（2016）渝04民终287号民事裁定，该裁定本院认为部分载明：“根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条的规定，就本案而言，首先（2014）彭法民初字第01763号案件即前诉系康宏公司提起的诉讼，而本案系田维义等6人诉请撤销合同，两诉中当事人的诉讼请求并不相同。由此可见，一审认定田维义等6人提起的本案诉讼与（2014）彭法民初字第01763号案件中康宏公司提起的诉讼构成重复起诉，并据此裁定驳回田维义等6人的起诉不当”。该裁定主文部分载明：“一、撤销彭水县人民法院（2015）彭法民初字第02383号民事裁定；二、指令彭水县人民法院对本案进行审理。”
田维义、张静对本院（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决不服，向重庆市高级人民法院申请再审，该院于2016年7月27日裁定驳回再审申请。2016年2月3日，康宏公司作为申请人向该院申请强制执行（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决，现该案正在进一步执行过程中。
庭审过程中，田维义、张静称将童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量四人列为原告的原因是因为对于诉讼请求中的第五项所主张的经营损失，在于“福聚肥牛食府彭水店”是田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量共同合伙经营的，且在购房时也一起进行了合伙购买，但是签订了三份合同，自2012年1月6日正式营业。田维义等6人同时提出申请对位于本县汉葭街道乌江商贸园汇景1号楼正1层3号门面即田维义、张静所购买的门面进行司法评估鉴定。康宏公司将消防通道出售给田维义、张静涉嫌欺诈，并且把消防通道的面积扣除后房屋实际面积和房产证合同记载的面积误差达10%以上，所以请求撤销合同。赵绪周称现在消防通道仍在使用。
庭审过程中，康宏公司称二审法院的（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决书对于消防通道的认定是根据优势证据原则，并不属于最终的结论，田维义、张静的本次起诉目的是否定前诉，如果支持本诉将与生效的法律文书发生冲突。即使存在房产证面积的误差问题，也可以通过合同中约定的条款来解决，而不是撤销合同，并且在康宏公司起诉田维义、张静的案件中，田维义、张静就知道或者应当知道消防通道的存在，所以已经超过了诉讼时效。
一审法院认为，该案是一起商品房销售合同纠纷，争议焦点为：1.该案是否属于可撤销合同；2.是否超过除斥期间以及如果超过了相应的法律后果。对此，评述如下：一、关于该案是否属于可撤销合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定可知，民事行为最基本的原则在于主体的平等性和行为人的自愿性。若当事人作出的意思表示系在对方当事人故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的情形下作出的，则违背了民法的意思自治原则，当事人的意思表示不真实，必然影响到民事法律行为的效力，故因欺诈订立的合同为可撤销合同。该案中，康宏公司将涉案房屋（门面，建筑面积373.42平方米）包括消防通道（建筑面积43.58平方米）出售给田维义、张静，有悖于购房者的预期，且在签订房屋买卖合同时并未告知购房者真实情况，很显然康宏公司属于故意隐瞒真实情况而与购房者订立买卖合同，故应认定为欺诈行为。因欺诈订立的合同，被欺诈人有权要求撤销合同。当事人有权要求撤销合同，亦有权不撤销合同而通过其他途径解决，然而田维义、张静在第一次康宏公司主张田维义、张静支付剩余购房款1320000元时便提出鉴于康宏公司销售的门面房包括消防通道进而拒绝支付余款，现当事人有权提起诉讼，要求撤销合同。故该合同为可撤销合同。
二、关于是否超过除斥期间以及如果超过了相应的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时，导致该民事权利的消灭。合同的撤销权一年为除斥期间。而当事人“自知道或者应当知道”的起算点，应为确切的感受或者认识到侵害事实之日起计算。田维义、张静在民事起诉状中自认在装修“福聚肥牛食府彭水店”的过程中，因为康宏公司将消防通道出售，遭到楼上业主和业委会的强烈反对，实际上该“福聚肥牛食府彭水店”的营业时间为2012年1月6日，即在购房后即2011年10月8日至2012年1月6日期间（买房后至正式营业期间），田维义、张静就已经意识到康宏公司涉及到侵害其权利的事实，因而购房者的合同撤销权最迟应从2012年1月6日开始起算，即田维义、张静的撤销权除斥期间已经超过一年，并且在康宏公司起诉田维义、张静支付剩余房款的案件中，田维义、张静就曾以购买的门面房中涉及消防通道来主张不安抗辩权，很显然即使田维义、张静在装修“福聚肥牛食府彭水店”的过程中不知涉案房屋包含消防通道，也应当在康宏公司起诉要求支付剩余房款时知道涉案房屋包含消防通道。故该案除斥期间已过，因为除斥期间已过，田维义等6人申请对涉案房屋的现有价值和装修、经营损失进行司法鉴定已无必要，不再赘述。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量的全部诉讼请求。案件受理费32523元（原告田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量已预交32523元），由田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量负担。
本院二审期间，田维义等6人举示证据：（2014）彭法民初字第01763号民事判决，拟证明彭水县人民法院没有认定康宏公司出售给田维义、张静的门面中包含消防通道。康宏公司质证称，该证据不属于二审新证据，田维义等6人违反了举证规则，其在一审程序中就能够举示；田维义、长进作为该案当事人，在本案一审就已经持有该判决；该判决已经被（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决否定，田维义等人亦向重庆市高级人民法院申请再审，亦被裁定驳回；在（2014）彭法民初字第01763号民事判决田维义等人自己的辩称中就已经提到了消防通道问题，该判决是2014年12月18日作出，从该时间可以印证超除斥期间。本院审查认为，该证据不属二审新证据，不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，对案涉商品房销售康宏公司构成欺诈之事实双方不争，争议焦点在于田维义等6人行使撤销权是否超一年除斥期间，即一审法院认定2012年1月6日作为本案除斥期间的最迟时间起算点是否正确。对此，评析如下：
《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。由此可知，所谓除斥期间，是指某种民事权利经过一定的期间不行使，则该权利消灭。其特点在于期间一经完成，该权利就完全消灭。同时，为维护稳定交易经营秩序，消灭商事活动的不确定状态，促使当事人积极行使权利，法律限定当事人自“知道或者应当知道”撤销事由之日为该除斥期间的时间起算点。而“知道或者应当知道”撤销事由之日，应理解为当事人有确切的感受或者认识到存在侵害事实之日。结合本案查明，田维义等6人自述其投资装修的“福聚肥牛食府彭水店”于2012年1月6日正式营业，在2014年12月18日彭水县人民法院作出的（2014）彭法民初字第01763号案件中，即康宏公司起诉田维义、张静支付购房款余款案件，田维义、张静即举示加盖有商贸园汇景小区业主委员会和彭水县园全物业管理有限责任公司印章2014年2月24日的《证实》及由商贸园汇景小区业主委员会于2014年12月8日出具的《证实》证据，载明康宏公司2011年11月21日将包含消防通道的案涉房屋出售给田维义、张静，损害了公共利益和田维义、张静的利益进行抗辩，故一审法院推定田维义等6人行使撤销权知道或者应当知道撤销事由之日，即除斥期间的最迟时间点为2012年1月6日正确。本院对田维义等6人上诉称一审法院认定其行使撤销权除斥期间最迟时间点和适用法律错误的理由不予采纳。
综上所述，田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32523元，由上诉人田维义、张静、童亚秋、秦建波、赵绪周、黎量负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万华瑜
代理审判员 王东义
代理审判员 王军峰
二〇一七年一月十九日
书 记 员 曹 琳
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