江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太城民初字第0307号
原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司。
法定代表人毛卫其，该公司总经理。
委托代理人薛宏德。
被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司。
法定代表人周丽，该公司总经理。
委托代理人张健。
原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司与被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理，依法由代理审判员刘晓敏适用简易程序分别于2014年6月17日、2014年7月8日公开开庭进行了审理。之后本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司的法定代表人毛卫其及其委托代理人薛宏德，被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司的委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司诉称：原、被告于2009年12月签订厂房租赁合同，由被告租赁原告坐落于太仓经济开发区的一幢1300多平方米的厂房。租赁合同约定：租赁期为5年，年租金为100元／m²，计每年租金13万元（按实际平方计算）。同时合同约定，被告若提前退租或拖欠厂房租金三十天以上，原告有权终止合同收回厂房，并由被告赔偿原告一年的厂房租金。合同成立后，原告按照合同约定履行了义务，但被告于2012年4月中旬开始不能依约履行给付义务。因多次催要无果，原告诉至法院，要求：1、终止原、被告双方的租赁关系，被告将承租的一幢厂房腾退给原告；2、被告支付原告拖欠的租金172800元并支付违约金131400元，合计304200元；3、本案诉讼费用由被告负担。
审理中，经本院对合同效力释明，原告明确放弃要求被告支付违约金131400元的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、要求被告向原告腾退其现仍占用的329.26m²厂房；2、要求被告支付原告自2012年4月14日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费由被告负担。
被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司辩称：原告出租给被告的厂房没有办理建设工程规划许可证，亦没有取得房屋所有权证，因为双方于2009年12月8日签订厂房租赁合同无效，故原告主张租金和违约金没有法律依据；原告计算的租金没有相应的依据，原告未能提供租赁厂房的实际面积，且被告于2014年1月20日将租赁的部分厂房腾退给原告，对该日以后的使用费只能按照被告实际占用的面积计算；双方约定房屋为一年一付，先付后用，原告主张已经超出诉讼时效；被告租赁后在厂区内建造了部分建筑和变压器设备，不可拆除，该部分费用原告应在租金中予以扣除。
经审理查明：原告于2004年取得太仓经济开发区纬二路南、发达路东工业用地上国有土地使用权，使用权面积为7044.8m²，2009年11月2日，原告就厂区内扩建维修厂房项目获准备案。
2009年12月8日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将位于太仓经济开发区无锡路3号的厂房租赁给被告使用；租赁面积为1300平方米（具体面积待厂房竣工后实量为准）；租期自2010年2月15日至2015年2月15日；厂房租金为：三年内每平方米每年100元，即人民币壹拾叁万元整（不含税价），三年后按市场行情另行协商调整；付款方式为每年租金先付后用。
2014年4月27日，原告向被告发出通知一份，要求自2014年4月20日终止租赁关系，被告于2014年4月28日前将厂房腾退给原告，并要求被告支付相应的欠付租金。
另查明，被告分别于2012年4月27日支付原告人民币5万元，2012年9月13日支付2万元，2013年1月24日支付2万元。
基于双方当事人之申请，本院于2014年7月28日至太仓经济开发区板桥发达南路双方所讼争的厂房进行实地勘查，并制作勘查笔录一份。本案所涉厂房长72.65m、宽18.55m、面积1347.66m²。被告于2014年1月20日将该厂房中684.5m²腾退给原告，至2014年7月28日仍占用663.16m²；另，被告于2014年7月28日将663.16m²厂房中的333.9m²腾退给原告。被告现仍占有使用的厂房面积为329.26m²。
庭审中，原告认可讼争厂房并未取得建设工程规划许可证，并于2014年8月6日的庭审中明确房屋占有使用费计算方法如下：2012年4月14日至2014年1月20日，按照131400元／年的标准计算该期间的房屋占有使用费；2014年1月21日至2014年7月28日，按照被告使用面积663.16m²、每年100元／m²的标准计算该期间的房屋占有使用费；2014年7月29日至被告实际腾退之日，按照被告实际使用329.26m²、每年100元／m²的标准计算该期间的房屋占有使用费。对于该计算方法，被告表示不持异议。
以上事实有原告提交的国有土地使用权证、企业投资项目备案通知书复印件、厂房租赁合同、通知，本院依法制作的勘查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告签订的厂房租赁合同所涉及的厂房仅有相关部门的建设项目备案，实际并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间订立的房屋租赁合同无效。合同被依法确认无效后，被告丧失继续占有租赁物的合同依据，应当将其占有使用的厂房返还原告。基于被告占有使用原告厂房之客观事实，原告有权要求被告支付相应的房屋占有使用费。针对被告辩称原告的主张已超出一年的诉讼时效，本院认为，因本案所涉及的租赁合同无效，并且现被告实际占有原告厂房，结合被告于2013年1月24日仍有给付行为，原告要求被告支付房屋占有使用费并未超出诉讼时效，故本院对被告诉讼时效的抗辩不予采纳。庭审中被告对原告主张的计算标准和计算方法不持异议，故本院对原告主张的房屋占有使用费进行核算后确定：1、2012年4月14日至2014年7月28日期间被告尚欠占有使用费为176717.3元（131400＊646／365-90000＋100＊
663.16＊188／365】；2、被告应支付仍占有的329.26m²厂房的使用费，自2014年7月29日至实际腾退之日止按每年100元／m²计算。
对被告主张在租赁厂区内另有添附，本院认为，因合同无效而致的损失由当事人另行主张，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司将其占用的位于太仓经济开发区板桥无锡路3号的329.26m²厂房腾退给原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司；
二、被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司向原告太仓市新区五洲汽车修理有限公司支付自2012年4月14日至2014年7月28日止的房屋占有使用费176717.3元；并向原告支付其仍占用的329.26m²厂房的房屋占有使用费（自2014年7月29日至实际腾退之日，按每年100元／m²计算）。
上述两项均于本判决生效后10日内履行。
案件受理费3919元、财产保全费2120元，合计6039元，由被告太仓市绿浪塑料薄膜有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 佘 波
代理审判员 刘晓敏
人民陪审员 汪德符
二〇一四年八月十五日
书 记 员 王晓雯