重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第08621号原告：重庆长江西重车辆工业有限责任公司。住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街51号，组织机构代码70948531-6。法定代表人：刘继伟，该公司董事长。委托代理人：杨芳，重庆源伟律师事务所律师。被告：重庆耐卓机械有限公司。住所地重庆市巴南区界石镇武新村古屋基社，组织机构代码：58427135-6。法定代表人：陈世信，该公司董事长。原告重庆长江西重车辆工业有限责任公司（以下简称“长江西重公司”）与被告重庆耐卓机械有限公司（以下简称“耐卓公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长江西重公司的委托代理人杨芳到庭参加了诉讼，被告耐卓公司因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告长江西重公司诉称：2014年2月25日，原、被告签订了《合作协议》，2014年3月3日和3月6日，原、被告分别签订了《场地及房屋租赁合同》和《场地及房屋租赁补充协议》，合同签订后，原告按照约定履行了相应的义务，2015年3月27日，原告收到被告以原告没有严格履行《合作协议》约定的义务为由的《解除、、暨交还租赁房屋的通知函》，通知自2015年3月31日解除双方签订的《合作协议》、《场地及房屋租赁合同》、《场地及房屋租赁合同补充协议》。原告对此不认可，于2015年3月27日用书面形式以特快专递的方式将原告不同意解除合同的意见回复给被告，原告认为被告单方擅自解除合同的行为无效。此外，本案所涉租赁房屋系原告承租自重庆奔发工贸有限公司，经出租人同意后转租给被告的，由于出租人在另案中已经起诉本案原、被告，为避免原告负担多重义务，现原告起诉来院请求判令：一、判令确认被告于2015年3月24日解除《场地及房屋租赁合同》、《场地及房屋租赁合同补充协议》暨交还租赁房屋通知函的行为无效；二、判令被告立即向原告支付租金至被告实际支付之日（暂计算至2015年5月31日，被告应支付给原告的租金为454193元）及逾期支付租金违约金；三、判令被告立即向原告支付硬化平整之补偿费10000元；四、判令被告立即向原告支付律师费20000元；五、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告自愿撤回其第三项诉讼请求。被告重庆耐卓机械有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面意见及证据。经审理查明：2014年3月3日，重庆奔发工贸有限公司（甲方）与本案原告长江西重公司（乙方）签订《场地及房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市九龙坡区陶家镇锣鼓洞村地块上修建的办公楼及库房、厂房及附属设施、空地等租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日；租金明细、保证金支付方式及相关约定如下：其中厂房1957㎡，第一年15元/月/㎡，第二年16元/月/㎡；办公楼及库房700㎡，第一年12元/月/㎡，第二年13元/月/㎡；空地5219㎡，第一年3.5元/月/㎡，第二年4.0元/月/㎡。前两年为每季度付一次，后三年为每半年付一次，且需提前一个月支付；租赁期间，乙方应及时支付房屋租金及其它应支付的一切费用，如逾期乙方未能支付，在三个月内甲方有权按约定的月息3%增收违约金。若逾期超过三个月还未能足额缴纳支付，则视同乙方违约；甲方有权单方面终止或解除租赁合同，同时视情追究其违约责任的赔付。乙方应一次性向甲方支付厂房及附属设施、办公楼及库房、空地等的租赁保证金贰拾万元整（人民币），该保证金在乙方未对甲方造成财产损失以及其他违约责任的情况下，在甲乙双方解除租赁合同时由甲方无条件退还乙方。乙方在租赁期间，不得将从甲方所租用的厂房及附属设施、办公楼及库房、空地等转租给除重庆耐卓机械有限公司以外的第三方经营使用。同日，重庆奔发工贸有限公司（甲方）与原告长江西重公司（乙方）签订《场地及房屋租赁补充协议》，约定第一年月租金额为56021.50元，租赁期自2014年4月1日起计算。乙方提出对厂房路面的整体硬化，提高对厂房的平整度要求，给甲方带来硬化成本增加，经双方协商，乙方同意承担壹万元作为硬化平整的补偿。同日，原告长江西重公司与被告耐卓公司签订《场地及房屋租赁合同》，并于2014年3月6日签订《场地及房屋租赁补充协议》，合同对租赁场地、期限、租金、支付方式及违约责任等内容的约定与重庆奔发工贸有限公司和原告长江西重公司签订合同的内容一致。2014年3月7日，原告作为甲方与作为乙方的被告、作为丙方的重庆奔发工贸有限公司签订《委托付款协议》，约定：由于乙方应向甲方支付场地及房屋租赁保证金200000元（大写：贰拾万元整）和按场地及房屋租赁合同含补充协议支付规定的场地及房屋租赁费。同时甲方应向丙方支付场地及房屋租赁保证金200000元（大写：贰拾万元整）和按场地及房屋租赁合同含补充协议支付规定的场地及房屋租赁费。经甲、乙、丙三方友好协商达成如下：由乙方代甲方向丙方支付场地及房屋租赁保证金200000元（大写：贰拾万元整）和按场地及房屋租赁合同含补充协议支付规定的场地及房屋租赁费。2014年4月1日，重庆奔发工贸有限公司将场地内办公设备移交长江西重公司，同日长江西重公司将接受的办公设备移交耐卓公司。由于原、被告未向重庆奔发工贸有限公司支付2014年10月之后的租金，重庆奔发工贸有限公司于2015年5月起诉长江西重公司及耐卓公司要求其支付租金等费用，即为本院（2015）九法民初字第09130号案件，在该案中，长江西重公司以根据相关约定应由耐卓公司向重庆奔发工贸有限公司支付保证金和租金，相关债权债务已转移，且其向重庆奔发工贸有限公司邮寄了解除双方租赁合同及补充协议的通知函，双方租赁合同关系已经解除为由提出抗辩。耐卓公司在该案中同样未到庭应诉。本院于2016年1月20日作出（2015）九法民初字第09130号民事判决书，判决书认定了重庆奔发工贸有限公司、长江西重公司以及耐卓公司所签订的《委托付款协议》不构成债务人债务的转移，而是约定债务由耐卓公司代长江西重公司向重庆奔发工贸有限公司代为履行，仅系对债务履行方式的变更约定，在耐卓公司未履行或履行不符合约定时，应由作为债务人的长江西重公司承担违约责任。判决书还认定了由于长江西重公司并不具备约定或法定解除权，故对于长江西重公司提出的其与重庆奔发工贸有限公司的租赁合同关系已经解除的抗辩意见不予采纳，遂判决由长江西重公司向重庆奔发工贸有限公司支付租金398172元及违约金（违约金以118064.50元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2014年9月1日至2014年11月30日止；以168064.50元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2014年12月1日至2015年2月28日止；以112043元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2015年3月1日至2015年5月31日止）。另查明：2015年3月24日，被告向原告发出《解除、、暨交还租赁房屋的通知函》，以原告未严格履行《合作协议》约定的义务导致合同目的不能实现为由，要求自2015年3月31日解除双方签订的前述协议及合同。原告收到前述通知函后，于2015年3月27日向被告发出《回复函》，称其严格按照双方合同或协议履行了自己的义务，不同意解除前述协议及合同，认为被告解除合同及协议的条件不具备，解除行为无效。再查明：在原、被告双方所签订的《场地及房屋租赁合同》第九条第2项载有：“本《租赁合同》未尽事宜及执行本《租赁合同》过程中如发生争议，甲、乙双方依法共同协商解决，协商不成的向签约地法院所在地提起诉讼，并由违约方承担律师费，诉讼费及违约金。”在原、被告所签订的《场地及房屋租赁补充协议》第九条载有：“本《补充协议》与主合同相呼应，具有同等法律效力；本《补充协议》一式贰份，双方各执一份，协议经各方签字盖章后生效；本《补充协议》未尽事宜及执行本《补充协议》过程中如发生争议，甲、乙双方依法共同协商解决，协商不成的向签约地法院所在地提起诉讼，并由违约方承担律师费、诉讼费及违约金。”原告为处理本次纠纷，委托重庆源伟律师事务所律师处理，支付了律师代理费2万元。本案审理中，原告称由于被告从未直接向其支付过任何租金，故其在本案中所主张的租金和违约金是按照（2015）九法民初字第09130号案件中重庆奔发工贸有限公司所主张的金额进行主张的，具体金额由人民法院依法认定。上述事实，有《场地及房屋租赁合同》、《场地及房屋租赁补充协议》、资产移交清单、委托付款协议、（2015）九法民初字第09130号民事判决书、以及本院庭审笔录等证据材料在卷为凭，并经当事人陈述予以佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。解除合同应以约定或者法定解除为基础，未达到合同解除权的条件，不产生合同解除的法律效力。本案中，被告向原告发出《解除、、暨交还租赁房屋的通知函》，通知原告双方的租赁关系自2015年3月31日解除，但被告并未举示其具备法定解除权或约定解除权的相关证据，依法应当承担举证不利的法律后果，本院依法认定被告解除其与原告租赁关系的行为不产生法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告长江西重公司依据与重庆奔发工贸有限公司所签租赁合同取得位于重庆市九龙坡区陶家镇锣鼓洞村场地使用权后，经重庆奔发工贸有限公司同意又将该场地转租给被告耐卓公司，该租赁合同及转租合同均系双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告耐卓公司作为场地的实际使用人，应当按照双方约定履行支付租金的相关义务。本案中，原告自述其从未直接收取过被告的租金，其在本案中所诉请的金额系在（2015）九法民初字第09130号案件中人民法院判决应由其向重庆奔发工贸有限公司支付的租金金额及违约金金额。由于作为次承租人和场地实际使用人的被告未按时足额缴纳租金才致使作为出租人的重庆奔发工贸有限公司向人民法院起诉承租人即本案原告要求支付租金，故（2015）九法民初字第09130号中判决应由原告向重庆奔发工贸有限公司支付的租金398172元及其违约金即为被告应当向原告支付的租金数额。原告在诉讼过程中申请撤回硬化平整补偿费10000元的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。就原告所诉请的要求被告支付律师费2万元的主张，根据双方约定，违约方应当承担律师费，且原告所举示的证据能够证明其因本案所产生的律师费用，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆耐卓机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆长江西重车辆工业有限责任公司租金398172元（截至2015年5月31日）；二、被告重庆耐卓机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆长江西重车辆工业有限责任公司支付所拖欠租金的违约金（以118064.50元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2014年9月1日至2014年11月30日止；以168064.50元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2014年12月1日至2015年2月28日止；以112043元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算自2015年3月1日至2015年5月31日止）；三、被告重庆耐卓机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆长江西重车辆工业有限责任公司律师费20000元；四、驳回原告重庆长江西重车辆工业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4056元、公告费800元，合计4856元，由被告重庆耐卓机械有限公司承担（由于此款原告已经预交，被告应当承担的部分应于自本判决书生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 崛人民陪审员  范莉娜人民陪审员  彭 芳二〇一六年六月二十四日书 记 员  程 春