浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第1015号
原告（反诉被告）：诸国银，农民。
被告（反诉原告）：诸国平，农民。
委托代理人：余秋娟，农民。
委托代理人：唐霞。
原告诸国银诉被告诸国平确认合同无效纠纷一案，由原告诸国银于2013年6月6日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王金才独任审判，于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告诸国银、被告诸国平到庭参加诉讼。后因被告诸国平于2013年7月25日申请对案涉房屋的价值进行评估，而后又于同年9月25日提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，于同年10月18日再次公开开庭进行了审理。原告诸国银、被告诸国平的委托代理人余秋娟、唐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诸国银起诉称：原告于2004年7月在本村集体土地上申请批得宅基地一处，建筑面积为120平方米，同年建造完成，实际面积为196.7平方米。后于2013年1月，经市国土资源局重新勘测并出具私房宗地图，面积为196.7平方米。原告在建房时被告向原告提出联建，结果被告总共出资200000元。房屋建成后，被告占有二间三层。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律之规定，土地不得出卖和转让，故起诉来院，诉请：1、确认联建协议无效；2、被告返还占有的二间三层房屋（靠东面二间一、二、三层及架空层）；3、原告返还被告联建房款200000元及其利息151200元；4、本案诉讼费各半承担。
为证明自己的诉讼主张，原告诸国银在法定举证期限内向本院提供了下列证据：1、浙江省建设用地许可证1份、富阳市农村村民住宅用地呈批表1份，以证明案涉房屋的宅基地由原告出面审批，宅基地使用权属于原告的事实；2、建设用地规划许可证1份，以证明原告取得案涉房屋的宅基地使用权，并经主管部门批准取得规划许可证的事实；3、现金缴款单1份，以证明原告为批建房屋缴纳了相应的宅基地使用费5000元的事实；4、富阳市农村合作经济组织统一收款收据1份，以证明原告所建房屋超面积，原告为此缴纳相应的宅基地使用费的事实；5、建房支出帐记录2页，以证明为建造案涉房屋支出费用情况。
被告诸国平在法定答辩期内未作书面答辩。庭审中，被告诸国平口头答辩称：原告起诉的事实与实际不符，2003年在这块土地上建造房屋是两个人与双方父母多次商议的，地基是各自分开审批的，房屋是两间的，两人各半，村里是认可的，一户审批不出分两户审批，砌了一堵墙。建造房屋时资金是合在一起的，双方各半承担，但房屋是独立的，楼梯也是两个，建造房屋也是本人管理的。本人户口在虎山村的，并不存在双方联建的事实。
为证明自己的诉讼主张，被告诸国平在法定举证期限内向本院提供了下列证据：1、建房申请1份，以证明被告由母亲陈香娣代为申请建房，要求审批的宅基地面积为60平方米的事实；2、东洲街道新沙村村委会出具的证明1份，以证明原、被告双方的父母诸善虎与陈香娣属于夫妻关系的事实；3、2013年11月4日东洲街道新沙村村支两委班子例会记录1份，以证明经过村支两委讨论同意对陈香娣建房申请予以批准的事实；4、富阳市城市规划区私人建房建设用地规划许可证审批表1份、规划图1份，以证明新沙村委及东洲街道办事处均同意陈香娣建房，宅基地使用面积为60平方米，且与原告诸国银房屋使用宅基地相连的事实；5、关于诸国平、诸国银两兄弟住房审批情况的说明1份，以证明原、被告属于连体建房，房屋建成后原、被告各半所有的事实。
反诉原告诸国平反诉称：2004年7月，反诉原告按村规原户籍在本村的外乡村户口可享受村宅基地40平方米的规定，经亲友商榷下在母亲196.7平方米的自留地上，与反诉被告各占98.35平方米，东西分栋骑墙分建诉争住宅，所以反诉原告与反诉被告之间的建房不是法定意义上的联建。反诉被告建房面积不足是其自动放弃，其依据建房面积达不到审批的120平方米标准证明系联建缺乏理由。反诉被告无权出资超标准面积收购反诉房产。如果允许其并购反诉原告的房产，其整体建房面积将达到196.7平方米，超出审批面积76.7平方米。反诉原告同意按反诉被告的本诉要求，整体转让争议房产，按评估价值全额补偿房屋本值，同时因反诉原告夫妻都在争议房内进行餐饮服务营业，一旦失去房产将面临失业的境况，故要求反诉被告按评估价值补偿10年的营业收入，此外，按等值受让正在营业的餐饮、住宿专用设施。故反诉原告诸国平反诉诉请：1、要求反诉被告按房屋评估总价值，支付反诉原告人民币1895306元，其中建筑物房屋价值和装修价值及附属物价值计716417元，10年经营收入1178889元；2、要求反诉被告受让室内餐饮、住宿专用设施，支付人民币99440元；3、要求反诉被告承担评估费用6680元；4、要求反诉被告承担本案本、反诉诉讼费用。
为证明自己的反诉主张，反诉原告诸国平在法定举证期限内向本院提供了下列证据：1、规划许可证审批呈报表1份、住房审批情况说明1份、村支两委班子例会记录1份、证明1份，以证明案涉房屋是原、被告两兄弟分栋骑墙而建，并不是原、被告两兄弟联建的事实；2、评估报告书1份，以证明案涉房屋的评估总价值为1895306元，其中建筑物房屋价值、装修价值计716417元，10年经营收入1178889元，且评估价值中不包括可移动的财产的事实。
反诉被告诸国银答辩称：答辩人依法在本村集体土地上取得建造住宅用地使用权，而反诉原告属虎山村村民，在虎山村已取得住宅用地使用权证，其根本无权取得答辩人所在村的集体土地宅基地使用权。反诉原告要求答辩人支付10年餐饮业损失1178889元没有法律根据。反诉原告取得的个体工商户营业执照是提供了虚假证明才取得的，其一无经营场地，二无合法执照，何来的10年餐饮收入和损失。反诉原告违章建造的配套用房二处一层建筑也不应由答辩人赔偿。本次评估中家用电器已在其内，何来反诉原告在反诉中的另立清单和价款，可移动的物品可由反诉原告到时自行拿走。反诉原告认为反诉是整体房产转让，房产本属答辩人所有，何来转让之说。
为证明自己的答辩主张，反诉被告诸国银向本院提供了下列证据：1、富阳市东洲街道纪律检查工作委员会出具的纪检信访事项办理答复意见书1份，以证明新沙村委为反诉原告家在案涉房屋内审批经营农家土菜馆营业执照提供虚假证明的事实；2、宗地图1份，以证明涉案房屋登记在反诉被告名下的事实。
对原告诸国银和被告诸国平提供的本诉及反诉证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告诸国银提供的本诉证据1-5，被告诸国平质证认为对证据1-4的真实性、合法性及关联性均不持异议，本院对证据1-4均予以确认。对于证据5，被告诸国平对真实性不予确认。本院认为，建房支出帐系原告单方制作完成，未经被告签名确认，不符合证据的形式要件，故不予确认。
对被告诸国平提供的本诉证据1-5，原告诸国银质证认为对证据1的真实性、合法性有异议，该建房申请没有落款时间，上面的签名也非其母亲本人所签，且其母亲在村里有老宅的宅基地，再申请建房违反了农村村民一户一宅基地的规定。对证据2，真实性没有异议。对证据3，真实性无法确认，但对合法性有异议，因违反了一户一基的法律规定。对证据4，只有村、街道两级盖章，还是违反了一户一基的法律规定。对证据5，真实性不清楚，对合法性有异议。本院认为，被告提供的证据1，仅能证明案外人陈香娣申请建房宅基地的事实，而非本案被告诸国平申请建房，与本案缺乏关联性，故不予确认。被告提供的证据2，真实性予以认定，但与本案诉争事实不具关联性，故不予确认。被告提供的证据3，系复印件，对真实性无法判断，即使是真实的，也仅能证明富阳市东洲街道新沙村村支两委讨论同意案外人陈香娣建房而非同意被告建房，故与本案不具关联性，故不予确认。被告提供的证据4，从内容显示系案外人陈香娣审批建设用地规划许可证而非被告，且尚未得到规划行政主管部门批准，也不具有法律效力，故不予确认。被告提供的证据5，从内容分析属证人证言范畴，根据相关法律规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人质询，现证人未到庭作证，故真实性无法判断，故不予确认。
对反诉原告诸国平提供的反诉证据1-2，反诉被告诸国银质证认为对证据1的关联性及合法性有异议。对证据2，正大评估所出具的评估报告部分内容超委托范围，对违章建筑也进行了评估，10年经营收入缺乏合法依据。本院认为，反诉原告提供的证据1中的私人建房《建设用地规划许可证》审批呈报表、住房审批的情况说明、新沙村村支两委班子例会记录等三份证据，已作为被告诸国平的本诉证据提供，因与本案诉争事实不具关联性，本院不予确认。对其中的建房证明，从内容分析属证人证言范畴，根据相关法律规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人质询，现证人未到庭作证，故真实性无法判断，故不予确认。对证据2，系经原、被告双方同意由本院委托杭州正大房地产评估有限公司对涉案房屋及相应损失评估所出具的报告，其真实性、合法性及关联性，本院予以确认，至于违章建筑二处一层建筑的价值是否应评估在内及10年营业损失是否具有合法依据应由反诉被告赔偿，本院将在后文中另行分析阐述。
对反诉被告诸国银提供的反诉证据1-2，反诉原告诸国平质证认为对证据1的真实性、合法性没有异议，但认为该证据仅能证明在反诉原告妻子余秋娟审批土菜馆营业执照提供场地证明时新沙村委对公章使用把关不严，并不能达到反诉被告所要证明的提供虚假场地证明的目的。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，反诉原告对证据1的质证意见成立，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。对证据2予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明：
一、原告诸国银与被告诸国平系兄弟关系。原告诸国银的户籍在富阳市东洲街道新沙村，被告诸国银的户籍在富阳市富春街道虎山村。2003年12月，原告诸国银向所在的富阳市东洲街道新沙村申请建房宅基地。同年12月和2004年4月，经所在村委及富阳市东洲街道办事处审核同意，于2004年6月报经富阳市建设局批准，取得建设用地规划许可证，同年7月16日，经富阳市国土资局批准取得浙江省建设用地许可证，载明：户主诸国银；地址东洲街道新沙村；地号42105；用途私房；用地面积120平方米；四至为东：阴架地、西：姜正礼宅基地、南：道地、北：阴架地。为审批宅基地，原告诸国银先后于2004年5月21日和8月10日分别向富阳市东洲街道办事处和新沙村委缴纳建房土地有偿使用费5000元和2000元。
原告诸国银取得宅基地后，经与被告诸国平口头协商，于2004年上半年在该宅基地上共同各半出资建造房屋，布局为三层加阁楼砖混结构，中间骑墙，东西各半，但双方未订立相关书面协议。房屋当年下半年建成，坐落于富阳市东洲街道新沙村77-2号。建成后的房屋实际占地196.7平方米。其中东面三层及阁楼计建筑面积329.76平方米归被告诸国平占有使用，西面三层及阁楼计建筑面积329.76平方米归原告诸国银占有使用。
被告诸国平取得案涉房屋后对室内进行了装修，开办“新绿民宿”，用于夫妻共同经营农家土菜馆及住宿。并在房屋北面添建砖混结构一层附房，建筑面积35.26平方米；在房屋南面添建木结构一层附房，建筑面积62.02平方米。此外还对室外地坪进行了平整浇筑，修建了木质走廊。
在本案审理中，被告诸国平于2013年7月23日向本院书面申请对涉案房屋目前的建造费用及出让价值、房屋的装修价值及今后10年的经营损失进行司法评估。本院在征得原告同意后，于同年7月25日委托杭州正大房地产评估有限公司对涉案房屋的造价、市场售价、房屋内的装修（含室内家用电器）价值，以2013年6月6日为基准日进行评估；同时委托对被告夫妻经营餐饮业今后10年的损失进行评估。2013年9月3日，杭州正大评估有限公司出具了评估报告，本次评估范围为原告诸国银和被告诸国平合建的位于富阳市东洲街道新沙村的房屋东面第一层至三层及阁楼的房屋（建筑面积329.76平方米）、装修、附属物（室外地坪面积40.32平方米和木质走廊投影面积15.48平方米）和配套用房（北面砖混一层建筑面积35.26平方米和一层木结构建筑面积62.02平方米）。对建筑物采用成本法（即求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法）进行估价，分别为砖混三层（主楼）估价579627元（含装修价值150609元），砖混一层（附房）估价62298元（含装修价值16425元），木结构一层（附房）估价64971元（含装修价值6052元），地坪及木质走廊估价9521元，上述建筑物总估价716417元。对今后10年的餐饮业经营损失采用收益法（即通过对估价对象每年产生的毛收益，剔除经营成本，通过折现算出10年的经营收益）估价1178889元。根据杭州正大评估有限公司出具的《富阳市东洲街道新沙村村民住宅用房标的物价值说明函》记载，本次评估不包括可移动的室内外家用电器的价值。被告诸国平为此支出评估费6880元。
审理中，本院主持双方当事人进行调解，均应原告诸国银以口头和书面形式表示不接受调解而未果。
本院认为：本案争议焦点有：一、原、被告之间建房合同的效力如何认定，是有效还是无效？二、超过审批面积建造的房屋及附属设施的性质如何认定，原告是否有权主张返还？对于焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告诸国平非富阳市东洲街道新沙村村民，也未经合法审批取得案涉房屋的宅基地使用权，其通过与原告诸国银的联建行为变相取得了案涉房屋的宅基地使用权，故该行为因违反法律的禁止性规定而无效。对于焦点二，本院认为原告诸国银经合法审批取得宅基地使用权的面积为120平方米，但在其与被告诸国平联建房屋时实际建筑占地面积达到196.7平方米，超批准面积76.7平方米，且被告诸国平未经审批搭建了二处一层附房及设施，该超面积占地建设的房屋及未经审批搭建的附房及设施，因其不属本院职权处理范围，在本案中不予处理。但原告诸国银亦无权主张该部分建筑的所有权，故也无权主张返还。至于尚在原告审批取得的宅基地使用权范围内，目前为被告诸国平占有使用的21.65平方米的返还问题，因案涉房屋属整体建筑具有不可分割性，故本院无法予以支持。被告诸国平辩称原、被告属合建房屋，同意整体转让的意见，因被告未经合法审批取得宅基地使用权的情形下与原告联建房屋，违反了法律的禁止性规定，故其辩解缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、原告诸国银与被告诸国平关于坐落于富阳市东洲街道新沙村77-2的房屋联建协议无效。
二、驳回原告诸国银的其他诉讼请求。
三、驳回被告诸国平的反诉请求。
案件本诉受理费6568元，由原告诸国银负担6528元，被告诸国平负担40元。反诉受理费11405.50元，由被告诸国平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王金才
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 孙明霞
二〇一三年十一月六日
书 记 员 徐 琪