广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第704号
原告：张玲，女，1968年12月25日出生，汉族，住中山市。
原告：陈宣能，男，1965年9月3日出生，汉族，住中山市。
上列原告委托代理人：曾茜茜、朱志强，均系广东凯行律师事务所律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
原告张玲、陈宣能诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理。依法由审判员周逵适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人曾茜茜到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玲、陈宣能诉称：2009年9月13日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区＊＊路＊＊园东铂世纪（东苑）＊幢＊＊房，房价款为331500元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。被告于2010年11月交付房屋给原告。根据买卖合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理房屋产权证书，但其至今仍未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、受益和处分四项权能，造成无法估量的损失。但合同约定的违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，请求判令：被告向原告支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额331500元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准从2013年11月7日起暂计至2014年6月27日，为11600元）。
原告张玲、陈宣能向本院提交的证据有：1.中山市商品房销售登记备案表1份；2.中山市商品房买卖合同1份。
被告永怡公司辩称：原告主张逾期办证违约金的计算方法不符交易合同的约定，其诉求缺乏事实依据，不应得到支持。合同约定是“按已付房价款的1%支付违约金”，原告单方改变约定，没有理由。逾期办证异于迟延交房，不影响房屋的占有、使用、收益及转让之外的处分权。根据司法解释的规定，“损失数额难以确定的”，要求明确损失，只是穷尽办法亦难以确定数额，才按银行贷款利息标准计算。有约定从约定，适用这一改变双方约定的法律，采取严格主义，不宜从宽适用。本案未有原告明确受损的事实。
被告永怡公司未向本院提交证据。
经审理查明：2009年9月13日，永怡公司（出卖人）与张玲、陈宣能（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区＊＊路＊＊园东铂世纪（东苑）＊幢＊＊房的商品房；总楼价为331500元，买受人采取银行按揭方式支付楼款：其中2009年9月13日付现金76500元，余款255000元以商业贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，张玲、陈宣能已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年9月22日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司于2010年11月将上述商品房交付给张玲、陈宣能。张玲、陈宣能购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与张玲、陈宣能形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2009年12月31日前向张玲、陈宣能交楼（永怡公司实际交楼时间为2010年11月），并在商品房交付使用后730个工作日内即在2012年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2012年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过一年多，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致张玲、陈宣能的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定张玲、陈宣能的实际损失数额。对逾期办证的违约金起算时间问题，张玲、陈宣能要求从2013年11月7日开始计算不违反法律法规的规定，本院予以准许。逾期办证的违约金暂计至张玲、陈宣能起诉之日即2014年6月27日止。对该日之后的逾期办证的违约金，张玲、陈宣能可另行起诉。永怡公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张玲、陈宣能支付逾期办证的违约金（计算方法：以331500元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年11月7日起计至2014年6月27日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，减半收取45元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 周 逵
二〇一四年九月十五日
书记员 何浚欢
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