江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太沙民初字第00522号
原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份合作社。
法定代表人许建中，社长。
委托代理人单炳奎，太仓市沙溪法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）沈惠中。
委托代理人马锦秀。
原告太仓市中荷社区股份合作社（以下简称中荷合作社）与被告沈惠中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，被告沈惠中在提交答辩状期间提起反诉，本院依法予以合并审理。依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告中荷合作社的委托代理�单炳奎，被告沈惠中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中荷合作社诉称：被告因开店需要从2010年5月1日向原告租赁房屋四间，双方签订门面房租赁合同，合同约定租赁时间为2010年5月15日至2012年5月14日，房屋租赁费第一年为19200元，第二年为24000元。三相用电设施接电费3000元，土地使用费1000元，租赁费合计47200元。被告在租赁期限内支付了23200元，剩余24000元至今未付。租赁期满后未签订合同，被告理应支付租赁费并腾退出房屋。请求：1、被告腾退出中荷村小区门面4间；2、被告支付租赁费98000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）沈惠中辩称并反诉称：1、原告诉称被告未在租赁合同届满后将房屋腾退给原告是不符合事实的。原告在招商时强调过租赁合同预期10年。在这样的情况下，我们进行了较大的投入和装潢，�于他们的不合法行为导致我们无法正常经营，是他们无理切断了我们正常经营所使用的水、电，给我们带来了严重的经济损失。2、在被迫停止经营后，我根据他们的要求已经全部交清了所有的费用，也根本不存在结欠他们的占有使用费。3、如果按他们的逻辑应支付停止经营3年加1个月的使用费，就更应赔偿我在这3年的经营损失至少45万元。总之，我对中荷合作社的无理要求是不会答应的。反诉请求：赔偿损失450000元。
原告（反诉被告）中荷合作社辩称：反诉被告在履行合同中无过错，请驳回反诉原告的请求。
经审理查明：2009年10月23日，中荷合作社（为甲方）与沈惠中（为乙方）签订了一份门面房招租意向书，意向书主要内容：“一、基本概况：出租房位于太仓市沙溪镇中荷村白云路东侧，总体规划1000多户住宅，发展前景很广，在今后住宅小�商业一条街建成后优先进场。三、租赁时间初定从2010年1月1日至2011年12月31日。”2010年5月1日，中荷合作社（为甲方）与沈惠中（为乙方）签订了门面房租赁合同，合同约定的主要内容：“一、甲方出租给乙方的门面房位于中荷小区，门牌号××，出租门面间4间；经营项目：洁具等；另租后面场地100平方。二、租赁时间从2010年5月15日至2012年5月14日。如需续租，须提前三个月与甲方协商，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租赁费。1、租金第一年为每月每间400元，全年4800元，在签订租房协议后一次性交纳，第二年租金为每月每间500元，全年为6000元，在2011年3月交清。2、三相用电设施接电费3000元（一次性）。3、另租土地使用费两年1000元。四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付每间房屋2000元押金。七、承租期内，乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下�经甲方同意可以进行装修、装饰，其费用由乙方承担。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。”
合同订立后，被告沈惠中支付给原告中荷合作社23200元使用费（含接电费3000元）及押金10000元。
2012年3月27日，中荷合作社向被告沈惠中发出通知，称：“你所租的小区门面房即将到期，由于小区建设需要，门面房地块将作其他用途，故请于租期结束后一个月内交付钥匙，同时结清租金和水电费”。之后，被告沈惠中停止了经营。
在本案审理过程中，反诉原告沈惠中申请对租赁房屋内的装潢进行评估。2015年8月4日，本院委托苏州金九房地产土地评估有限公司进行评估。2015年8月28日，苏州金九房地产土地评估有限公司出具估价结果：沈惠中租赁中荷合作社房屋内装修及附着物价值157600元。被告沈惠�支付评估费1780元。
2015年9月22日，本院对被告沈惠中租赁门面房门口堆放的文化砖进行清点，15×30cm的文化砖有9批（每批180块）、5×20cm的文化砖大约130平方（1平方90片）、20×40cm的文化砖有39片、5×20cm的文化砖有50平方（1平方30块）。太仓市城厢镇赣北石材经营部的收款收据记载15×30cm的文化砖单价55元、5×20cm的文化砖的单价65元。
另查明：原告中荷合作社出租的房屋未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准。
上述事实，由原告中荷合作社提供的租赁合同，被告沈惠中提供的租赁意向书、结算凭证、通知书、评估报告，原告中荷合作社代理人、被告沈惠中在庭审理中的陈述及本院的勘查记录等证据予以佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定。原告中荷合作社与被告沈惠中订立的《门面房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，但对原告中荷合作社主张的合同期限内的房屋使用费应予以支持，被告沈惠中尚欠24000元，扣除10000元押金，还应支付14000元。对原告中荷合作社主张的到腾退之日的占有使用费问题，由于原被告间所订立的租赁合同为无效合同，不能按照有效合同届满后承租人继续使用租赁物可参照原合同约定的租金标准支付占有使用费的规定，鉴于原告中荷合作社怠于行使该项权利，故对原告中荷合作社主�的合同期以外的使用费不再予以支持，待有新的证据可另行主张。被告沈惠中提出原告中荷合作社在发出通知后即实施了停电、停水措施，造成其损失，但未能向本院提供相应的依据。关于被告沈惠中提出的装修损失和材料、经营损失问题。根据已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失的规定。原告中荷合作社将未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租，主观过错大于被告沈惠中，被告沈惠中在签订租赁协议时也应注意出租方提供的租赁物是否具有产权证书，故原告中荷合作社对被告沈惠中装修部分的损失应承担70%的责任。反诉被告中荷合作社应赔偿反诉原告沈惠中装潢损失110320元（157600元×70%），其余损失由被告沈惠中自负。被告沈惠中堆放在场地上的文化砖未与房屋形成附合，在得知原告中荷合作社不再与之建立租赁关系的情况下，可通过其他途径销售，并不必然会形成损失。至于被告沈惠中提出的经营损失尚无相应的证据证明，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）沈惠中于本判决生效之日起10日内将坐落于太仓市沙溪镇中荷小区门牌号7-10号房屋返还给原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份合作社（沈惠中并将堆放在太仓市沙溪镇中荷小区门牌号7-10号房屋前面的文化砖清理完毕）；
二、被告（反诉原告）沈惠中于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份�作社房屋使用费14000元；
三、驳回原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份合作社的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份合作社于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）沈惠中损失110320元（被告沈惠中在租赁房屋内的装潢物归原告太仓市中荷社区股份合作社所有）；
五、驳回被告（反诉原告）沈惠中的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费2250元，反诉案件受理费8050元，减半收取4025元，评估费1780元，合计8055元。由原告（反诉被告）太仓市中荷社区股份�作社负担3932元，被告（反诉原告）沈惠中负担4123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 杨喜贤
人民陪审员 季建东
人民陪审员 吴平元
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 王佳良