北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第25387号
原告北京天泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南新园西路6号3层3A3。
注册号：补110105005571560。
法定代表人魏艳文，经理。
委托代理人刘文彪，男，该公司部门主管。
被告陈家贵，男，1974年12月24日出生。
原告北京天泰置地房地产经纪有限公司（以下简称天泰公司）与被告陈家贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告天泰公司之委托代理人刘文彪与被告陈家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天泰公司诉称，我公司于2012年10月16日与陈家贵签订位于海淀区定慧寺西里×室房屋的租赁合同，2013年7月15日合同到期。合同约定提前三十天协商续租事宜，经多次协商，2013年7月15日双方签订了新的租赁合同，约定租金为每月4200元，季度付款，合同期一年，并约定了每次付房租的日期。当时陈家贵提出因手里没钱，能不能宽限几天。我公司因其是老客户就同意了，但最迟不能晚于2013年7月29日缴纳所有款项，陈家贵当即同意。之后我公司多次催缴房租，陈家贵以各种理由推脱。2013年7月31日，我公司业务员到其饭店再次催缴房租，陈家贵又以没钱迟迟不愿缴纳房租，只让其妻子代付了之前约定的中介费500元，并提出8月2日付清剩余房租。之后我公司又多次催缴，但陈家贵仍以各种理由推脱。2013年8月8月陈家贵提出老人和孩子住五层不方便，要求退房，并于2013年8月10日将房门钥匙交还我公司。据此，陈家贵拒不履行合同责任，故意长期拖欠房租，已经严重违反合同的约定。故诉至法院，要求：1.要求陈家贵支付违约金8400元、2013年7月16日至2013年8月10日期间拖欠房租3500元、租住期间的水费及燃气费等1050元、保洁费150元、2012年11月15日至2013年1月15日供暖费1436.88元，上述共计14536.88元，2.诉讼费用由陈家贵承担。
被告陈家贵辩称，第一年的租赁合同到期后天泰公司至今未退还我押金3600元。我不同意承担天泰公司主张的供暖费，其提供的单据是2013至2014年度的催缴单，尚未实际发生。我已经付清诉争房屋的有线电视费、卫生费。我确未缴纳2013年7月16日至2013年8月10日租金，但数额没这么多，且我不构成违约。原因是我的餐厅在今年7月13日开业，我有很多事情要处理，我曾跟天泰公司说过房租不够，第二天再支付租金，后来天泰公司说我耍他们，还带了三个人到我家去，之后我给天泰公司打电话让他们过来拿走房租，因双方发生口角，天泰公司工作人员让我赶紧搬走。因为是天泰公司将我赶走，故我不构成违约。按照租赁房屋管理的相关规定，天泰公司应该给我开具发票，但其一直给我开收据，且房屋插头和电扇损坏，安全隐患大，天泰公司也对此置之不理，故不同意天泰公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月15日，天泰公司（租赁代理机构、甲方）与陈家贵（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈家贵承租天泰公司代理出租的位于北京市海淀区定慧寺西里×室房屋（以下简称×室房屋），租赁期自2012年10月16日至2013年7月15日，租金为每月3600元。合同第四条第二款约定：“押金：人民币叁仟陆佰元整（￥3600）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、押金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”第五条约定：“租赁期内所发生的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、公共照明费，保安费等与乙方因生活而发生的费用由乙方承担。”双方另在第十一条补充约定：“待此合同到期后，甲方保证此房让乙方居住2年时间，价格根据市场价格定。”合同签订后，天泰公司将×室房屋交付陈家贵居住使用，陈家贵亦依约支付房屋押金及租金。
2013年7月15日，天泰公司（甲方）与陈家贵（乙方）就续租×室房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2013年7月16日至2014年7月15日，租金标准为每月4200元，租金总计50400元加伍佰中介费，租金支付方式采取季付，承租人须提前30日支付下季度房租各期租金；押金补齐到4200元整。合同第八条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。2、每一房租缴费季度欠缴各项费用达叁佰元的（包括300元）……”第九条约定：“（一）……乙方有上述的违约情形的，应按两个月月租金标准向甲方支付违约金，乙方应在承担违约责任后将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同时乙方还应承担房屋空闲时间的损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按两个月月租金的标准支付违约金，甲方还应退还相应的租金。……”合同签订后，陈家贵继续租赁×室，但除2013年7月31日交纳中介费500元外，陈家贵自租期开始未交纳房屋租金，亦未补齐房屋押金。2013年8月10日，天泰公司与陈家贵就退房事宜进行交接，并在房屋交割清单中注明“卫生未打扫”，至今陈家贵未交纳自2013年7月16日至2013年8月10日期间的房屋租金。现天泰公司要求陈家贵按照每月4200元的标准支付上述期间的租金，陈家贵表示续租的租赁合同实际于2013年7月31日签订，因此其所欠7月房租应按每月3600元的标准支付，但陈家贵就其主张未提交相应证据。关于押金，陈家贵要求折抵其所欠房租，天泰公司表示本案争议处理后，其同意返还陈家贵押金。
审理中，陈家贵表示其已交清电费及有线电视费，其未交纳燃气的字数为264，2012年12月1日之前的燃气费标准为2.05元／字，之后为2.28元／字；其未交纳水费的字数为17，水费收费标准为每立方4元。天泰公司认可陈家贵交清电费及有线电视费，亦对陈家贵所述的拖欠燃气费、水费的字数及相应收费标准予以认可。陈家贵表示其代为交纳了入住前×室房屋拖欠的燃气费300余元，天泰公司予以认可，且其已因此扣除了陈家贵租赁期间的相应租金，陈家贵表示记不清是否折抵了租金。天泰公司向本院提交2013年8月12日×室房屋的保洁费收据，证明其在陈家贵退租后因打扫屋内卫生花费了150元，陈家贵对此予以认可并同意支付保洁费。天泰公司还提交北京市热力集团热费交费通知单，要求陈家贵按照每平方米24元的标准支付2012年度的供暖费1436.88元，陈家贵提出天泰公司曾表示不需要其交纳供暖费，供暖费亦不需租户交纳，但其未提交相应证据。陈家贵还提出其曾在租赁期间修理马桶花费200元，但天泰公司至今未给付，亦未提交相应证据。现天泰公司要求陈家贵依约支付违约金8400元，陈家贵提出违约金标准过高，要求予以降低。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、中介费收据、押金收据、保洁费收据、热费交费通知单等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天泰公司与陈家贵签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。陈家贵与天泰公司就续租×室房屋事宜签订房屋租赁合同，后双方于2013年8月10日进行退房确认，故双方的房屋租赁合同关系已于当日解除。陈家贵至今未依约交纳房屋租赁期间的租金，并拖欠合同约定应由其承担的水费、燃气费、供暖费，其行为已经侵犯了天泰公司的合法权益。现天泰公司要求陈家贵支付上述费用，于法有据，本院予以支持。关于水费、燃气费的具体数额，本院依据双方确认的陈家贵所拖欠费用的相应字数及标准酌情予以判定。陈家贵提出租金标准过高，供暖费不应由其负担的抗辩理由，不符合双方的约定，故本院不予采信。因双方进行退房交接时，陈家贵未进行卫生打扫，其在庭审中亦同意支付天泰公司相应保洁费。现天泰公司提交了保洁费收据，陈家贵对此予以认可，故本院对天泰公司主张的保洁费予以支持。因陈家贵未按期支付房屋租金并拖欠水费、燃气费等各项费用，其行为已经违反合同约定，故陈家贵应依约承担相应违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现陈家贵提出违约金约定过高，请求降低违约金，天泰公司亦未提交证据证明陈家贵的行为给其造成的实际损失，故天泰公司主张的违约金过高，本院综合天泰公司的实际损失、合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌减，具体数额由本院判定。庭审中，陈家贵要求天泰公司返还押金，天泰公司亦表示同意，故本院一并予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第（二）款之规定，判决如下：
陈家贵于本判决生效后七日内支付北京天泰置地房地产经纪有限公司房屋租金三千五百元、水费六十八元、燃气费五百九十二元八角一分、保洁费一百五十元、供暖费一千四百三十六元八角八分、违约金三千五百元，以上共计九千二百四十七元六角九分，北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还陈家贵房屋押金三千六百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十二元（原告已预交），由北京天泰置地房地产经纪有限公司负担三十元，已交纳；由陈家贵负担五十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一二年十二月十日
书 记 员 常远