安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖0603执异4号
案外人：卢猛，男，1979年9月16日出生，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：张明武，男，1983年1月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：苏晓燕，女，1983年8月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被执行人：卢瑞颖，女，1956年9月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被执行人：李令森，男，1955年9月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
本院在执行张明武、苏晓燕与卢瑞颖、李令森民间借贷纠纷一案中，案外人卢猛对查封被执行人卢瑞颖所有的在（2016）皖06执136号案件中淮北市亿佳房地产开发有限公司开发的备案在胡德坤名下位于淮北市相山区南黎路8号亿嘉园8#506室以物抵债的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人卢猛称，1、在贵院查封之前，案外人与卢瑞颖已签订了合法有效的书面买卖合同。2015年2月19日和2015年3月21日卢瑞颖分别向案外人借款20万元和10万元，因其一直未能偿还本金与利息，遂在2017年8月25日与案外人签订书面房屋买卖协议，将借款本息折抵亿嘉园8#506室房屋的购房款455316元。但之后签订协议后，卢瑞颖便将该房屋的钥匙、相关合同登记备案证明、法院执行裁定书一并交付给案外人，案外人系上述房屋的合法的实际的权利人。2、案外人已对该房屋实际占有使用。2017年9月中旬，便开始对该房屋作为婚房进行装修，因装修已实际支出各项费用五万余元。3、上述房产未办理过户登记并非案外人的过错。上述房屋目前尚不具备过户的条件，根据（2016）皖06执136号之三的执行裁定记载：在符合办证条件时，申请执行人卢瑞颖可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，因此该房屋因客观原因不能过户至案外人名下，案外人没有过错。4、贵院已经超额查封房产，在保证申请执行人合法权益情况下，可以不对该房屋进行查封。据案外人了解，申请执行人对卢瑞颖享有180万元的债权，但申请执行人已经查封卢瑞颖黎苑小区住宅一套，查封亿嘉园商铺三间、住宅五套，总价值已逾600万元。查封的房产价值远远超出其债权，案外人认为在能够足额保证申请执行人合法权益的前提下，法院可以不对该异议房屋进行查封变现。综上，案外人请求中止对淮北市相山区南黎路8号亿嘉园8#506室的房屋的执行。
案外人卢猛为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、房屋买卖协议；2、借据两份；3、转账凭证两份；4、供电发票;5、装修购买材料的清单或收据八份。
申请执行人张明武、苏晓燕答辩称，1、淮北市中级人民法院作出（2016）皖06执136号之三的执行裁定，将备案在胡德坤名下的位于淮北市相山区南黎路8号亿嘉园3#507、4#604、6#501、8#103、104、105、108、502、506室房产作价2486645元，交付卢瑞颖抵偿借款本息2463755元，并载明以上房产的财产权至该裁定送达卢瑞颖时起转移。依据物权法相关规定，卢瑞颖已取得了以上房物的所有权，但是卢瑞颖仅取得了房屋的所有权，若想买卖此房屋，仍需经过房屋产权登记。案外人只是装修房屋，并未实际占有，其与卢瑞颖签订的房屋买卖协议并不能发生物权变动的效力。因此，争议房屋仍系卢瑞颖所有，申请执行其名下的财产，不存在任何错误。2、申请执行人与卢瑞颖民间借贷纠纷，相山法院于2017年7月13日作出（2017）皖0603民初1678号判决书，该判决书已经生效后，卢瑞颖与案外人于2017年8月25日才签订房屋买卖协议。也就是说，卢瑞颖明知该行为会损害申请执行人的债权情况下，而故意为之。此外，案外人与卢瑞颖系亲戚关系，申请执行人有理由怀疑房屋买卖协议的签订是恶意的，对其民间借贷的真实性存疑。3、（2016）皖06执136号之三的执行裁定中已经载明，依据评估，以上财产价值为2486645元，并非案外人所称600万元。被执行人应当支付申请执行人本金、利息、迟延履行金的总额已经超过300余万元，因此并不存在超额查封的情况。综上，案外人的异议理由无法律及事实依据，请求依法驳回，继续执行。
申请执行人张明武、苏晓燕为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、（2016）皖06执136号之三的执行裁定书；2、（2017）皖0603民初1678号判决书。
被执行人卢瑞颖、李令森未提交书面答辩意见，亦未提交证据。
本院查明，张明武、苏晓燕与卢瑞颖、李令森民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2017）皖0603民初1678号民事判决书，该判决书确认：被告卢瑞颖、李令森于判决生效后十日内偿还原告张明武、苏晓燕借款本金180万元及利息（按照月利率2%支付自2015年4月1日至借款清偿之日止），并支付保全费5000元。判决生效后，因卢瑞颖、李令森未履行判决书确定的义务，张明武、苏晓燕遂向本院申请强制执行。本院于2017年11月28日作出(2017)皖0603执2559号之二执行裁定书，查封被执行人卢瑞颖所有的在（2016）皖06执136号案件中淮北市亿佳房地产开发有限公司开发的备案在胡德坤名下位于淮北市相山区南黎路8号亿嘉园3#507、4#604、6#501、8#103、104、105、108、502、506室以物抵债的房屋。现卢猛向本院提出执行异议，请求停止对淮北市相山区南黎路8号亿嘉园8#506室房屋的执行。
另查明，淮北市中级人民法院于2017年8月16日作出（2016）皖06执136号之三的执行裁定，将被执行人淮北市亿佳房地产开发有限公司所有的备案在胡德坤名下的位于淮北市相山区南黎路8号亿嘉园3#507、4#604、6#501、8#103、104、105、108、502、506室房产作价2486645元，交付卢瑞颖抵偿所欠借款及利息2463755元，以上房产的财产权至该裁定送达卢瑞颖时起转移，在符合办证条件时，卢瑞颖可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
本院认为，案外人卢猛以已购买涉案房屋并实际占有及超标的查封为由，排除法院的执行，属既对执行标的又对执行行为提出的异议，应一并审查。首先，从案外人所提供证据来看，卢猛并非是购买涉案房屋而是卢瑞颖未归还其借款，用涉案房屋进行抵偿其借款，卢猛不享有购房人的物权期待权，并且该债权并不具有优先受偿权。卢瑞颖在本案中为被执行人，而在淮北市中级人民法院的案件中是申请执行人，且已执行到部分款项，本应先偿还本院的申请执行人。另现有证据并不能证明卢瑞颖、李令森能完全清偿其所有债务，故李令森、卢瑞颖在未履行法院生效判决的情况下，将其所有的房屋抵偿所欠卢猛的债务，系选择性清偿行为，意味着卢猛获得了优先受偿，损害了张明武、苏晓燕合法债权的实现。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案中涉案房屋是通过淮北市中级人民法院执行给卢瑞颖，对涉案房屋卢瑞颖享有所有权，但卢瑞颖再行处分须进行登记，而卢瑞颖并未进行登记就进行处分，故卢猛即使是购买涉案房屋，因未登记在卢瑞颖名下，卢猛对涉案房屋也不享有物权。关于是否超标的查封的问题，本院查封的卢瑞颖的房产经裁定作价2486645元，查封其黎苑的房产尚在异议诉讼期间，能否处置还未确定。本案张明武、苏晓燕对卢瑞颖、李令森享有的债权本金180万元、利息1204800元（按照月利率2%自2015年4月1日暂计算至2018年1月15日）及保全费用，与查封的财产基本相当，不存在明显超标的查封的问题，本院对涉案房屋的执行于法有据。综上所述，卢猛所提异议不能排除本院的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款，第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人卢猛的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈茂峰
审 判 员 王 鸿
代理审判员 王曼曼
二〇一八年一月十五日
书 记 员 刘 惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。