上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第992号
原告（反诉被告）五贝景观设计咨询（上海）有限公司，住所地上海市闵行区金都路4299号A幢202室。
法定代表人王梅讯，执行董事。
委托代理人何国平，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人杨锐，上海新望闻达律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆思莱。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
原告五贝景观设计咨询（上海）有限公司诉被告陆思莱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，被告于2014年4月29日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何国平、被告及其委托代理人季闻理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经中介机构居间，于2014年2月13日签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告将其名下位于本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，约定每月租金人民币18，000元（以下币种同），房屋租赁保证金（押金）为两个月租金36，000元，被告应于2014年3月1日之前向原告交付系争房屋，双方还就被告未按时交付房屋的处理方式等事项作了约定。租赁合同订立后当日，原告即通过银行转账方式向被告交付租房保证金（押金）36，000元，同时以现金方式向被告支付了第一个月的租金18，000元，被告则于同月19日向原告出具《收据》。然而被告没有按时交付房屋，原告多次向其催告交房，被告却一再以无合同依据的种种理由拖延交房。无奈之下，原告依据合同约定，于2014年3月7日在中介机构以当面口头通知和当面送达书面通知的方式，通知被告解除系争合同。依照相关法律规定，系争合同的解除已发生法律效力。故原告诉至法院，要求：1、判令被告返还租金18，000元及保证金（押金）36，000元；2、判令被告偿付违约金36，000元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。是原告违约在先，原告作为公司不能起诉被告，系争房屋的用途是住宅，公司不能入住，虽然是与公司签订的合同，只能用于自然人居住，实际居住人为该公司的法定代表人。系争合同是原被告之间签订，故房屋交接应当由原告的法定代表人及有代表权的人来接受房屋，就交接房屋来过两批人，第一批声称是工作人员，但不能提供相应的证明材料和委托书，所以不能交房。第二批是原告的法定代表人，但其向被告出具了中华人民共和国的身份证，根据中介告知以及该公司营业执照信息显示，该公司的法定代表人为澳大利亚外籍人，基于常识和法律规定，被告无法确认原告的法定代表人与有中国身份证的王梅讯是否一致，无法按照相关部门的要求办理外籍人士的入住手续，故没有交房。本案无法交房的原因是原告没有派出合适的人员接受房屋，故应当承担相应责任。房屋租赁合同的标的，是一种价值比较大的财产，被告在出租过程中尽心审慎的核实，是可以理解的。系争合同没有解除，故原告应当为其租赁行为支付相应对价，如果延期半个月没有支付租金，被告可以解除合同，并追究违约责任。故被告提起反诉，要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金18，000元（自2014年4月1日起至2014年4月30日）；3、判令反诉被告已经支付的保证金36，000元归反诉原告所有；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金36，000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告已经支付的中介费18，000元；6、判令反诉被告向反诉原告支付搬家费及电视网络电视费1，950元。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请，系争合同已经于2014年3月7日解除，反诉原告没有权利提出解除。由于系争房屋没有交付，所以不存在租金，而且反诉被告已经预交了18，000元的租金。因为反诉原告违约，所以不同意反诉原告的诉请。关于中介费，没有证据可以看到有中介费的事实，且中介费属于被告与中介公司的关系，我方不承担中介费。关于搬家费和网络费，没有合同依据，也没有看到实际发生的事实。租赁合同明确约定2014年3月1日交房，如果3日内不交房，反诉被告可以解除合同。本案纠纷发生的关键是反诉原告要求反诉被告的外商投资企业身份与入住人的身份一致，必须是外籍人士，这是在租赁合同中没有约定的，反诉被告只要不违反法律规定，就可以入住。反诉原告坚持在合同之外提出要求是系争房屋无法交付的主要原因。
经审理查明，原、被告于2014年2月13日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市徐汇区某路某弄某号某室的房屋出租给原告，原告租赁该房屋作为居住使用，被告于2014年3月1日前向原告交付该房屋。房屋租赁期自2014年3月1日起至2017年2月28日止。月租金18，000元。原告应于每月底前向被告支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金。原告支付租金的方式：押二付一，先付后住，现金或转账支付。被告交付该房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金36，000元。被告收取保证金后应向原告开具收款凭证。租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）被告未按时交付该房屋，经原告催告后3日内仍未交付的；……。
2014年2月13日，原告通过转账方式支付给被告36，000元作为两个月押金。
2014年2月19日，被告出具收据两张，一张内容为“兹收到五贝景观设计咨询（上海）有限公司租赁上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋租金RMB：18，000元，2014.03.01—2014.03.31”。另一张内容为“兹收到五贝景观设计咨询（上海）有限公司租赁上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋押金RMB：36，000元”。
2014年2月28日，原告称派员携带合同、委托书、公章等去收房，被告称当日因来人没有有效的证件和委托手续，不能确认是原告的委托人，故未交房。
2014年3月3日，原告法定代表人王梅讯拟与被告办理交房手续，王梅讯提供了中华人民共和国身份证以证明身份，因被告认为王梅讯只提供了中华人民共和国身份证，未提交护照，而根据中介告知及原告营业执照信息均显示，原告法定代表人系澳大利亚籍，无法确定来收房的王梅讯的身份，故未交房。
2014年3月4日，原告经理田某与被告电话沟通交房事宜，田某要求被告交房，否则退还已交付的钱款。被告表示没有不交房，但要核实身份才能交房，并表示之前曾经提出可以变通的方式，要求多付2个月押金，但王梅讯不同意支付。
2014年3月7日，原告经理田某与被告见面，以被告未能按约交付系争房屋为由，当面通知被告解除合同，并向被告发出书面《合同解除通知》。
另查明，原告系有限责任公司（外国自然人独资），法定代表人、股东（发起人）均系王梅讯（WANGMEIXUN），王梅讯系澳大利亚籍。
以上事实，有租赁合同、押金收据、租金收据、支付凭证、合同解除通知、录音、原告营业执照、外商投资企业登记申请书、询问笔录以及庭审笔录等证据佐证，本院予以确认。
庭审期间，被告提交了短信记录，以证明其催告原告收房的事实。原告代理人对被告提交的短信记录真实性无法确认，并认为短信即使是真实的，只有一方的短信内容，不是完整的沟通内容。本院要求原告代理人就被告提交的短信记录庭后核实，原告代理人表示三日内将核实情况提交法庭，如果逾期不提供，视同认可该证据的真实性。庭后三日内，原告并未提供关于短信记录的任何核实情况，故本院对被告提交短信记录的真实性、关联性予以确认，即2014年3月6日，被告发送短信给王梅讯，内容为“王小姐，昨天已让中介通知你了，有关房屋交接，你何时能来？请速回复。”“中介和我已多次催促交接有关事宜，你为何不来？”“今我已发催告信留在中介”。
庭审期间，被告为证明其一直在催告原告接收房屋，提供了2014年3月6日的催告函，并表示该份催告函留在中介处，为了本次诉讼才从中介处拿回。原告对该份证据的真实性不予认可，原告认为其没有收到过该函件，并且该催告函无法说明是当时写的还是事后写的。本院认为根据2014年3月6日被告发给原告的短信记录可以看出，被告提到过催告函留在中介处，在原告未提供充分证据以证明该催告函不真实的情况下，本院对被告主张在2014年3月6日将催告函留在中介处的事实予以确认。
庭审期间，被告为证明在系争房屋所属小区办理租户入住手续要提供国籍和身份证明，提供了单元租赁户资料登记的空白表格。原告对此真实性无法确认，并认为与本案无关，该表格是入住之后到物业办理的手续。本院认为被告提供的该份证据与本案系争房屋租赁合同的履行并无必然关联性，并且该表格是入住之后到物业办理的手续，并非是办理房屋交接的必然手续，因此本院对该证据不予采纳。
庭审期间，反诉原告为证明在2014年2月13日支付给案外人上海安黛房地产经纪事务所18，000元作为系争房屋的中介服务费，提供了收据及佣金确认书，反诉被告对此证据真实性不予确认，并认为中介费不应由反诉被告承担，这是反诉原告与中介之间的关系。本院认为由于涉及到案外人，反诉原告亦未充分举证证明其主张，故本院对该证据不予采纳。
庭审期间，反诉原告对其第六项诉请予以明确，要求反诉被告支付搬家费1，500元，注销电信网络费用450元。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据租赁合同约定，被告于2014年3月1日前向原告交付该房屋。2014年2月28日，原告称派员携带合同、委托书、公章等去收房，被告称当日因来人没有有效的证件和委托手续，不能确认是原告的委托人，故未交房。根据现有证据显示，2014年2月28日当天，确实有人员前去收房。但双方就收房人员的身份意见不一。原告已经支付了一个月房租及房屋押金，从常理看，收房的意愿应该更为迫切，故本院对原告在2月28日派员前来收房这一节事实予以确认。至于被告提出来人未提交相关证件及委托手续以证明身份的问题，由于原告系法人，可以指派代表前来收房，法定代表人不到场亦可，故在双方各执一词的情况下，从高度盖然性的角度分析，原告作为公司指派携带有效证件及委托书的代表前来收房的可能性更大，故本院对原告主张在2014年2月28日派有权限的人员前去收房的事实予以确认，被告以来人未能提供有效的委托手续及证件拒绝交房的主张本院不予采纳。
关于被告提出的2014年3月3日原告法定代表人王梅讯只提供了中华人民共和国身份证，未能提供外籍证明，无法确定来收房的王梅讯的身份，故未交房的意见，本院认为，作为原告的法定代表人王梅讯本人在2014年3月3日当天与被告见面，拟办理收房手续，并出示了中华人民共和国身份证，虽然该证件与原告工商登记中载明的王梅讯系澳大利亚籍的内容不符，但是根据被告庭审陈述在签订租赁合同当日，王梅讯与案外人田某一起来看过系争房屋，被告当时亦在场，可以看出被告曾见过王梅讯，结合2014年3月3日王梅讯本人到场收房，并出示了身份证，可证明被告知道或者应当知道王梅讯有权代表原告前来收房，并且原告已经支付了房租及押金，不来收房亦不符合常理，因此被告以无法确认王梅讯身份，故未交房的理由不能成立。原告两次前来收房、被告无正当理由予以拒绝，被告的行为构成违约，被告应对此承担相应的违约责任。至于王梅讯是否存在双重国籍的问题，应由有关部门予以认定并作出相关处理，与本案并无直接关联，本院不予处理。
关于原告在2014年3月7日解除合同的效力问题，本院认为，根据租赁合同的约定，原告行使解除权的条件是被告未按时交付该房屋，经原告催告后3日内仍未交付的。根据现有证据显示，原告在2014年2月28日派员收房，要求被告交房，其行为本身就有要求被告交房的意思表示，在收房未果的情况下，原告法定代表人在2014年3月3日到场收房、要求被告交房的行为本身也是一种催告，且在2014年3月4日原告经理又一次就交房进行了口头催告，故原告已经在提出解除合同前履行了催告义务，在2014年3月7日解除合同有合同依据，本院予以确认。至于被告在2014年3月6日发送短信要求原告收房的行为，虽然属于对其违约行为的补正，但是原告在被告违约、逾期6天交房的情况下，有权拒绝继续履行合同，可以行使约定的解除权。
关于原告要求被告返还租金18，000元及保证金（押金）36，000元的诉请，由于租赁合同已经解除，且解除的原因在于被告违约未按时交房，故对于原告要求返还租金的诉请本院予以支持。根据租赁合同约定，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。如前所述，由于合同已经解除，故租赁保证金返还的条件已成就，本院对原告要求返还保证金的诉请予以支持。关于原告要求被告支付违约金36，000元的诉请，根据租赁合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。被告未按约交房，构成违约，应承担违约责任，庭审期间，被告主张违约金过高，要求调整，本院认为由于房屋并未交付，原告亦未举证证明其实际损失，故根据被告的违约情况，结合原告的损失，本院认定违约金约定月租金双倍过高，予以调整，酌定为3，000元。
关于反诉原告要求解除租赁合同的诉请，如前所述，反诉被告已于2014年3月7日解除合同，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2014年4月1日起至2014年4月30日租金18，000元的诉请，由于租赁合同在2014年3月7日已经解除，未能交房的原因在于反诉原告，故反诉原告的该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告已经支付的保证金36，000元归反诉原告所有以及要求反诉被告赔偿违约金36，000元的诉请，由于反诉原告在履行合同中构成违约，反诉被告不构成违约，故反诉原告要求保证金归其所有及要求反诉被告赔偿违约金的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付中介费18，000元的诉请，本院认为即使反诉原告确实支付过中介费，由于反诉被告在履行合同过程中不存在违约行为，故该项费用亦不能作为反诉原告的损失向反诉被告主张，对该项诉请本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付搬家费1，500元，注销电信网络费用450元的诉请，由于反诉原告未能提供任何书面证据予以证明，且反诉原告违约在先，故本院该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆思莱于本判决生效之日起十日内返还原告五贝景观设计咨询（上海）有限公司租金人民币18，000元；
二、被告陆思莱于本判决生效之日起十日内返还原告五贝景观设计咨询（上海）有限公司保证金人民币36，000元；
三、被告陆思莱于本判决生效之日起十日内支付原告五贝景观设计咨询（上海）有限公司违约金人民币3，000元；
四、驳回反诉原告陆思莱的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2，050元，减半收取计人民币1，025元，申请保全费人民币920元，合计人民币1，945元，由被告陆思莱负担；反诉案件受理费人民币1，289.50元，由反诉原告陆思莱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨 锋
二〇一四年六月十六日
书 记 员 邸素琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。