上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第456号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙锦程。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘菊蓉。
上诉人（原审原告、反诉被告）孙川。
法定代理人孙锦程（系孙川之父），年籍详上。
三上诉人之共同委托代理人黄斌，上海圣瑞敕律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人胡骁，上海圣瑞敕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周燕芬。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄国平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄天宇。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄子平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄天鹏。
被上诉人（原�被告、反诉原告）金敏。
六被上诉人之共同委托代理人许杰，上海元才律师事务所律师。
六被上诉人之共同委托代理人郭行飞，上海市申飞律师事务所律师。
上诉人孙锦程、刘菊蓉、孙川因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人孙锦程（兼孙川之法定代理人）、刘菊蓉及三上诉人之共同委托代理人黄斌、胡骁，被上诉人周燕芬、黄国平、黄子平、金敏及六被上诉人之共同委托代理人许杰、郭行飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年3月5日，孙锦程、刘菊蓉、孙川（乙方）与周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称第二版合同），约定：甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称中介公司）的居间介绍，甲方将上海市某路某号丙204室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让价款为人民币（以下币种同）1，160，000元；双方确认在2013年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式为：签约当日，乙方支付甲方房款10，000元；于2013年3月6日之前，支付甲方房款40，000元；于2013年3月15日之前，支付甲方房款690，000元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款400，000元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20，000元。乙方未按合同约定的期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日�方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到通知之日起5日内向甲方支付。合同约定，双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。该合同系通过网上操�系统签订，签订时间为2013年3月5日20时05分26秒。双方还签订《补偿协议》一份，内容为：甲乙双方于2013年3月5日签订的第二版合同约定成交价为1，160，000元，未包含房屋装潢、厨卫设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方370，000元，并于甲乙双方办理该房地产产权过户手续之前支付甲方。在履行合同过程中，双方约定若因国六条及上海市政府颁布关于国六条税收政策方面的细则，则甲乙双方均有权解除该房地产买卖合同，双方互不追究违约责任。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。违约责任适用买卖合同的有关规定。签约当日，孙锦程、刘菊蓉、孙川支付给周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏10，000元房款。
原审审理中，孙锦程、刘菊蓉、孙川提交一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称第三版合同），合同附件三载明：孙锦程、刘菊蓉、孙川于签约当日，支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏房款10，000元；于政审通过后7日内，支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏房款40，000元；于政审通过后21日内，支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏房款690，000元；孙锦程、刘菊蓉、孙川以购房贷款的形式向周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏支付房款400，000元，该款项由贷款银行一次性划入周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏的账户；孙锦程、刘菊蓉、孙川于双方办妥该房地产交接手续当日，支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏房款20，000元。该合同未经双方签字确认，网上备案时间为2013年3月7日14时44分54秒。
因购买系争房屋所涉地段的房屋需要办理前置审批手续，在报请审核过程中，孙锦程、刘菊蓉、孙川未按合同约定的付款期限向周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏支付房款，周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏遂于2013年5月15日致函孙锦程、刘菊蓉、孙川，内容为：孙锦程、刘菊蓉、孙川未按第二版合同附件三第2条、第3条履行购买义务，依据此合同第九条第（三）款的约定，已属违约，就其违约责任和赔偿事宜周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏暂作保留，故通知孙锦程、刘菊蓉、孙川终止第二版合同的履行义务。孙锦程、刘菊蓉、孙川接函后复函，内容为：2013年3月5日晚，双方在中介公司业务员赵长明的居间下，签订第二版买卖合同，并办理了网签备案事宜，合同约定周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏以1，160，000元的房价款将系争房屋出售给孙锦程、刘菊蓉、孙川，并对付款、过户、交房等问题也都作了明确约定。但直至正式签订合同时，周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏亦未告知孙锦程、刘菊蓉、孙川购买该房屋须先行审批一节，中介公司也没有提及，造成孙锦程、刘菊蓉、孙川在完全不知情的情况下签订了第二版买卖合同。之后，在中介公司的协调下，与周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏协商一致后，双方达成对第二版合同的修改意见，中介公司协助双方重新办理了网签备案事宜（即第三版合同）。第三版合同明确约定孙锦程、刘菊蓉、孙川在通过审批后再向周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏支付首付款，故周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏以第二版合同指责孙锦程、刘菊蓉、孙川违约，并单方提出终止合同，着实不妥。孙锦�、刘菊蓉、孙川认为，虽然双方并未签订纸质版本的第三版合同，但是变更行为是真实有效的，网签备案的记录是真实的，具有公示效力的，并经双方确认无误后由中介公司协助在网上签署，孙锦程、刘菊蓉、孙川按照变更后的合同来履行，不存在任何违约行为。2013年5月27日，孙锦程、刘菊蓉、孙川又致函周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏，告知已通过审批，要求周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏接函后三个工作日内回函告知收取房款的银行账号，孙锦程、刘菊蓉、孙川将支付相应的购房款。如周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏未及时回复，将视为拒绝履行第三版合同义务。
原审审理中，孙锦程、刘菊蓉、孙川请求法院判令周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏继续履行《房屋买卖合同》（第三版）约�之义务，协助孙锦程、刘菊蓉、孙川办理上海市某路某号丙204室房屋产权转移至孙锦程、刘菊蓉、孙川名下的交易过户手续。周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏则请求法院驳回孙锦程、刘菊蓉、孙川的诉请，诉讼费和保全费由孙锦程、刘菊蓉、孙川负担。同时，周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏提起反诉，请求法院判令：1、解除双方就上海市徐汇区某路某号丙204室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（第二版）及《补偿协议》；2、孙锦程、刘菊蓉、孙川支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏逾期付款赔偿金22，100元（分别以40，000元、690，000元为本金，自2013年3月7日起、2013年3月16日起至2013年5月15日止，均按日万分之五计算）以及违约金306，000元。孙锦程、刘菊蓉、孙川则不同意周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、�天鹏、金敏的反诉请求。审理中，孙锦程、刘菊蓉、孙川变更诉请为：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）及《补偿协议》；2、周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏退还孙锦程、刘菊蓉、孙川已付房款10，000元，并按房屋总价（1，530，000元）的20%支付违约金306，000元。周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏补充答辩意见认为，孙锦程、刘菊蓉、孙川提交的所谓第三版合同不是正式合同，只是从网上打印下来的空白合同而已，周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏没有收到该合同，更不知合同内容，上面没有双方当事人签字确认，显然不能成为合同，故孙锦程、刘菊蓉、孙川要求解除该份合同不成立。《补偿协议》是第二版合同的附件，不是第三版合同的附件。
原审认为，当事人采用合同书形式订立合同的�自双方当事人签字或者盖章时合同成立。孙锦程、刘菊蓉、孙川与周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏签订的第二版合同及补偿协议，落款处均有双方当事人的签字确认，应视为双方的真实意思表示，当属合法有效。而孙锦程、刘菊蓉、孙川提交的第三版合同，形成时间晚于第二版合同，合同内容也与第二版不同，且未经双方书面签字盖章，不符合合同成立的形式要件，现周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏对此不予认可，故第三版合同并未成立，孙锦程、刘菊蓉、孙川关于第三版合同系双方协商一致后形成的意见，缺乏相应的证据证明，法院不予采信。第二版合同及补偿协议均系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鉴于双方均同意解除补偿协议，法院予以准许。由于孙锦程、刘菊蓉、孙川未按约定向周燕芬、黄国平、黄天宇�黄子平、黄天鹏、金敏支付房款，构成违约在先，周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏有权按照约定行使合同解除权，并要求孙锦程、刘菊蓉、孙川承担相应的违约责任。孙锦程、刘菊蓉、孙川要求解除第三版合同及由周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏要求解除第二版合同，孙锦程、刘菊蓉、孙川支付赔偿金及违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因孙锦程、刘菊蓉、孙川的已付房款不足以支付其应承担的违约金，故孙锦程、刘菊蓉、孙川要求周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏返还已付房款10，000元的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后于二○一四年一月十六日作出判决：一、解除孙锦程、刘菊蓉、孙川与周燕芬、�国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏于2013年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（第二版）及《补偿协议》；二、孙锦程、刘菊蓉、孙川于判决生效之日起十五日内支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏逾期付款赔偿金：以40，000元为本金，自2013年3月7日起算至2013年5月15日止；以690，000元为本金，自2013年3月16日起算至2013年5月15日止，均按日万分之五计算；三、孙锦程、刘菊蓉、孙川于判决生效之日起十五日内支付周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏违约金296，000元（已抵扣孙锦程、刘菊蓉、孙川支付的房款10，000元）；四、驳回孙锦程、刘菊蓉、孙川的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15，240元、诉讼保全费5，000元，合计20，240元，均由孙锦程、刘菊蓉、孙川负担；反诉案件受理费3，150元，由孙锦程、刘菊蓉、孙川负担。
判决后，孙锦程、刘菊蓉、孙川不服，上诉于本院称：在签订第二版买卖合同之后，上诉人才知道系争房屋所在的区域属于国家安全的重要控制地区，需要先行政审。由于出卖方事先未将此情况告知上诉人，故在中介公司的协调下，买卖双方对原合同约定的付款期限作了变更，并形成了第三版合同，该合同对付款期限重新作了约定，合同也已网上备案。但在上诉人等待政审结果的期间，被上诉人以上诉人未按约支付房款为由单方提出终止合同。上诉人认为被上诉人的行为已构成严重违约，应承担合同约定的违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部本诉请求，并驳回被上�人在原审中的全部反诉请求。
被上诉人周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏辩称：政审作为一种行政行为，并不能作为上诉人拒付房款的借口。上诉人所称的第三版合同，只是一份草稿，不仅被上诉人不在场，上诉人本人也未在合同上签字，该份合同并未成立。双方签订的第二版买卖合同合法有效，双方均应按约履行。由于上诉人未按约支付房款，导致被上诉人通过出售系争房屋为儿子购置婚房的计划搁置，给被上诉人造成了很大的经济损失，故上诉人理应承担合同约定的全部违约责任。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院已认定事实无误，本院依法予以确认。
在本院审理过程中，上诉人自愿表示放弃要求被上诉人返还其已支付的10，000元房款的诉请。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产�卖合同》（第二版）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。至于上诉人在原审中提交的第三版合同，合同中对付款期限等合同重要内容均作了变更，上诉人称第三版合同是在中介公司的协调下与被上诉人协商一致后形成的，但在被上诉人对此予以否认的情况下，根据被上诉人在原审中提供的中介公司工作人员的调查笔录以及上诉人在原审庭审中的陈述，该合同是在被上诉人不在场的情况下形成的，并由中介公司自己发布在网上，合同上也没有双方当事人的签名，不能认定买卖双方对此已形成合意，故该第三版合同并未成立，双方当事人仍应按照双方签名确认的第二版买卖合同履行。因而，对上诉人要求解除《上海市房地产买卖合同》（第三版）的上诉请求，本院不予支持。
在合同履行过程中，�诉人在签订第二版合同的第二天才知道系争房屋的买卖需先行政审。鉴于在签订买卖合同时，被上诉人与中介公司均未将系争房屋的买卖需先行政审这一情况向上诉人披露，而合同约定的上诉人应支付后续房款的期限均在政审结果出来之前，在此情况下，由于政审结果不明，上诉人出于不安抗辩，迟延支付后续的房款情有可原。事实上，上诉人于政审通过后便立即发函给被上诉人，要求继续履行合同，也证明上诉人主观上还是想继续履行合同的，并非恶意违约拒付房款。现双方当事人均同意解除买卖合同关系，原审法院据此判令双方解除合同（第二版）及《补偿协议》并无不当。但由于上诉人在签订买卖合同时对系争房屋需先行政审一节完全不知情，而被上诉人作为出售方，在明知系争房屋的买卖需政审的情况下，在签订买卖合同时对政审这一对合同的履行有重�影响的重要事实未尽谨慎的告知义务，在主观上确有过错，其对合同的解除应承担一定的责任。因此，对被上诉人主张上诉人支付逾期付款赔偿金以及违约金的请求，本院不予支持。上诉人作为买受方，在得知系争房屋的买卖需先行政审后，理应及时与被上诉人对付款期限重新进行协商，但上诉人未与被上诉人协商一致就不支付后续房款，也有一定过错，故对上诉人要求被上诉人按房屋总价的20%支付违约金的上诉请求，本院亦不予支持。据此，本院对原审相关判决予以变更。上诉人在本院审理过程中自愿放弃要求被上诉人返还已付房款10，000元，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2269号民事判决第一、四项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2269号民事判决第二、三项；
三、驳回周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏的其余反诉请求。
一审本诉案件受理费15，240元、诉讼保全费5，000元，由上诉人孙锦程、刘菊蓉、孙川共同负担；一审反诉案件受理费3，150元，由被上诉人周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏共同负担；二审案件受理费9，190元，由上诉人孙锦程、刘菊蓉、孙川与被上诉人周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 暨秉恒
二〇一四年四月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……