上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9797号
上诉人(一审被告)：上海炙谷餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐斌，总经理。
委托诉讼代理人：范宁艺，上海远业律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：郑信明，董事。
委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人上海炙谷餐饮管理有限公司(以下简称“炙谷餐饮公司”)与被上诉人上海通安房地产开发有限公司(以下简称“通安房地产公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
炙谷餐饮公司上诉请求：撤销一审判决主文第一至第五项，改判：1、炙谷餐饮公司与通安房地产公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月15日解除；2、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付2015年7月1日至2016年3月15日所欠的租金、2015年9月1日至2016年3月15日所欠的物业管理费以及截止至2016年3月15日所欠的水电费；3、驳回通安房地产公司提出的收取滞纳金、免租期租金的诉讼请求；4、通安房地产公司返还已经收取的租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)302,550元。事实和理由：第一，通安房地产公司于2016年3月15日开始停止上海市静安区愚园路XXX号XXX-
XXX号单元(以下简称“系争房屋”)的能源供应和其他管理服务，炙谷餐饮公司也于同日搬离系争房屋后，合同目的不能实现，所以合同应当认定为在2016年3月15日已经解除，炙谷餐饮公司所欠的租金、物业管理费和水电费应当支付到2016年3月15日。若按一审法院确定的合同解除时间来计算，则其计算金额无误。第二，炙谷餐饮公司与通安房地产公司的合同解除属于合意解除，所以不应当要求炙谷餐饮公司支付滞纳金、免租期租金，收取的租赁保证金也应当返还。第三，即便认为合同解除属于违约解除，那么租赁保证金没收已经具有了违约金的性质，再计算滞纳金，存在违约金约定过高的情况，应当予以调减。
通安房地产公司辩称，第一，按照《上海市房屋租赁合同》第17.7(b)条约定，炙谷餐饮公司拖欠租金和物业费，通安房地产公司有权采取断水断电的方式催讨欠款，而非解除合同之意思表示。炙谷餐饮公司非但没有及时支付欠款，反而要求撤离现场，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发出解除租赁合同通知时间是2016年4月14日，炙谷餐饮公司收到通知是4月15日，所以合同解除日应当是4月15日。第二，炙谷餐饮公司因拖欠租金连续超过十四天或累计超过六十天，通安房地产公司有权解除合同，并没收租赁保证金，还要追究炙谷餐饮公司承担滞纳金、免租期租金等费用。一审法庭将滞纳金的计算日期统一变成为2016年4月10日起算，对通安房地产公司而言少算了几个月的滞纳金，但是通安房地产公司对此并无异议。第三，根据合同第10.4条第(2)项约定，合同终止后双方应当办理交接手续，但是炙谷餐饮公司撤离系争房屋后并未与通安房地产公司及时办理交接手续，因此炙谷餐饮公司以3月15日那天作为合同终止的日期，缺乏事实依据。
通安房地产公司向一审法院起诉请求：1、通安房地产公司与炙谷餐饮公司于2014年7月17日就系争房屋签署之《上海市房屋租赁合同》于2016年4月9日解除；2、通安房地产公司有权不予返还炙谷餐饮公司已付的租赁保证金302,550元；3、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付2015年7月1日起至2016年4月9日拖欠租金780,735元；4、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付2015年8月23日至2016年4月9日拖欠物业管理费72,480元；5、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付2015年5月至2016年4月9日电费45,413.30元；6、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付2015年5月至2016年4月9日水费3,470元；7、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付违纪罚款200元；8、炙谷餐饮公司按照欠付金额902,298.30元每日千分之一的标准向通安房地产公司支付滞纳金，自2016年4月10日起计算至判决生效之日为止；9、炙谷餐饮公司按照每月双倍租金和物业管理费标准向通安房地产公司支付逾期搬离场地占用费，自2016年4月10日起计算至实际搬离之日为止；10、判令炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付违约金302,550元；11、炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付免租期租金125,925元。一审审理中，通安房地产公司变更第4项诉请物业管理费的起算时间为2015年9月1日；变更第5、6项诉请的截止日期为2016年3月31日，水、电费的总金额为46,000元；并撤回了第7项诉讼请求。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为通安房地产公司。2014年7月17日，通安房地产公司与炙谷餐饮公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：炙谷餐饮公司向通安房地产公司租赁系争房屋作日式餐饮用途，租赁面积120平方米，并以炙谷的商业名称经营业务。租期4年，自交付日起计。通安房地产公司预期于2014年8月15日或之前向炙谷餐饮公司交付房屋，具体交付日期以通安房地产公司通知炙谷餐饮公司的日期为准，具体交付日由通安房地产公司至少提前十五天书面通知炙谷餐饮公司；免租装修期45天，自交付日起计，免租装修期内炙谷餐饮公司无需向通安房地产公司支付租金，但仍需缴付物业管理费及装修指南规定应由炙谷餐饮公司承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。基本租金第1-2年为23元/天/平方米，每月83,950元，第3年为24元/天/平方米，每月87,600元，第4年为25元/天/平方米，每月91,250元；第1-2年提成租金为炙谷餐饮公司每月营业额的13%，第3-4年提成租金为炙谷餐饮公司每月营业额的15%，炙谷餐饮公司每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。炙谷餐饮公司须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则炙谷餐饮公司须于通安房地产公司发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。炙谷餐饮公司须自交付日起每月按80元/平方米标准缴付物业管理费，即自免租装修期结束的次日起按每月9,600元，于每月第25日或之前向通安房地产公司或通安房地产公司指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内炙谷餐饮公司应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。如炙谷餐饮公司逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向通安房地产公司支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至通安房地产公司实际全部收到该笔款项日止计算。如炙谷餐饮公司未按时支付合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过十四天，通安房地产公司在提前四十八小时书面通知炙谷餐饮公司的前提下，可立即停止向系争房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务，通安房地产公司对炙谷餐饮公司因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。若炙谷餐饮公司任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，通安房地产公司有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即终止，以通安房地产公司向炙谷餐饮公司发出书面通知中规定日期为合同终止日，该通知一经发出即表明通安房地产公司行使合同赋予的提前收回房屋的权利，通安房地产公司无需对炙谷餐饮公司承担任何装修费、设备添加费的补偿，炙谷餐饮公司已支付保证金不予退还，并应向通安房地产公司支付相当于至租赁期满炙谷餐饮公司应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金。租赁保证金相当于三个月第3年月基本租金及物业管理费302,550元。炙谷餐饮公司须于交付日或之前向通安房地产公司预付一个月的基本租金及物业管理费93,550元。如炙谷餐饮公司完成装修但因通安房地产公司原因未能开业，通安房地产公司可免收炙谷餐饮公司租金、物业管理费，除此之外，通安房地产公司不对炙谷餐饮公司承担任何补偿或赔偿责任。租赁期间，通安房地产公司非依合同规定擅自解除合同的，应向炙谷餐饮公司支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。炙谷餐饮公司应于免租装修期届满之次日开始营业，经通安房地产公司许可，炙谷餐饮公司可提前营业，且免租装修期亦相应提前结束。除通安房地产公司同意炙谷餐饮公司续租外，炙谷餐饮公司应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至通安房地产公司同意接受之状态下的系争房屋交还通安房地产公司。若炙谷餐饮公司未按前款规定办理返还手续，则通安房地产公司有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，炙谷餐饮公司放置于房屋内的一切物品视为放弃物由通安房地产公司自由处置，通安房地产公司有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由炙谷餐饮公司承担，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或通安房地产公司行使上述权利进入并收回房屋为止，炙谷餐饮公司须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向通安房地产公司支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向通安房地产公司赔偿因炙谷餐饮公司迟延返还房屋引致的一切损失。合同还对其他租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。炙谷餐饮公司向通安房地产公司支付保证金302,550元，并预付了一个月的基本租金及物业管理费93,550元。2014年8月1日，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发送《商铺交付通知书》，炙谷餐饮公司于2014年8月15日签署《收楼确认书》，确认系争房屋内设备完好，符合合同约定交楼标准。2014年8月15日，通安房地产公司与炙谷餐饮公司及案外人上海天顺经济发展有限公司签订《租赁合同》之补充协议一份，约定将合同中的房屋地址由“上海市静安区愚园路XXX号XXX-
XXX号单元”修正为“上海市静安区愚园路XXX号XXX层XXX室”。因炙谷餐饮公司欠付相应费用，2015年5月19日及2015年12月7日，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发送律师函，按合同约定标准向炙谷餐饮公司催缴所欠费用。2016年3月11日，通安房地产公司发函通知炙谷餐饮公司，因炙谷餐饮公司拖欠通安房地产公司各项费用，通安房地产公司经多次催讨未果，将根据合同约定于2016年3月15日14：00时开始停止系争房屋水、电、空调等能源供应和其他管理服务。2016年3月15日，炙谷餐饮公司搬离系争房屋。2016年4月14日，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发送律师函通知炙谷餐饮公司双方的合同已于2016年4月9日提前终止，炙谷餐饮公司于同月15日签收。
一审法院另查明，通安房地产公司收取了炙谷餐饮公司装修保证金10,000元，要求将该笔费用抵扣炙谷餐饮公司的欠款。
一审审理中，炙谷餐饮公司对欠付水电费46,000元的金额予以认可，并同意支付。关于系争房屋交接情况，炙谷餐饮公司称，其于2016年3月15日要求搬离物品，但通安房地产公司未予同意。通安房地产公司称，2016年3月15日，确未同意炙谷餐饮公司搬离房屋内大的物品的要求，炙谷餐饮公司也未于该日提出解除合同的要求；系争房屋由通安房地产公司用挡板围挡，未对外出租，也未有第三方进场装修。关于租金标准，通安房地产公司表示双方并未就租金达成减免的协议，出于对炙谷餐饮公司经营的扶持，通安房地产公司在租赁期间某两个月未按照租金标准收取，但并未对所有租金的支付均给予优惠。
一审法院认为，通安房地产公司与炙谷餐饮公司之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。炙谷餐饮公司提出每月租金标准均应按八折优惠标准支付的主张，缺乏相应证据予以证明，且通安房地产公司予以否认，法院不予采纳。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，通安房地产公司有权提前收回房屋，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，通安房地产公司多次发函给炙谷餐饮公司催讨租金、物业管理费和水、电等费用，炙谷餐饮公司均未能按约或在通安房地产公司给予的宽限期内偿付。通安房地产公司在炙谷餐饮公司欠租达9个月后，书面通知炙谷餐饮公司合同提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，但合同解除的日期应以通知到达炙谷餐饮公司的日期即2016年4月15日为宜，故法院确认双方合同于2016年4月15日解除。合同解除后，炙谷餐饮公司应当将房屋归还通安房地产公司，但通安房地产公司在明确知晓炙谷餐饮公司于2016年3月15日搬离系争房屋的情况下，拒绝炙谷餐饮公司搬离系争房屋内物品，且用挡板围挡系争房屋，房屋已实际处于通安房地产公司控制之下。此外，合同还约定如炙谷餐饮公司未在合同提前解除当日17：00之前将系争房屋交还通安房地产公司，通安房地产公司有权在合同提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋、自行处理房屋内物品，但通安房地产公司在2016年4月14日发函通知炙谷餐饮公司合同于4月9日解除后，至今未收回房屋，故房屋未及时收回的责任在于通安房地产公司，由此造成的扩大损失，应由通安房地产公司自行承担。因此，炙谷餐饮公司应支付通安房地产公司租赁期限内2015年7月1日至2016年4月15日所欠租金796,950元(83,950×9+23×120×15)、2015年9月1日至2016年4月15日所欠物业管理费71,934.20元(9,600×7+80×120×12÷365×15)元。通安房地产公司要求炙谷餐饮公司支付租赁期间欠付水电费46,000元及免租期租金125,925元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。通安房地产公司还要求炙谷餐饮公司支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之一的标准，自2016年4月10日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，虽有合同约定，但法院认为约定的标准明显过高，且炙谷餐饮公司请求予以调整，法院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。通安房地产公司主张不予退还炙谷餐饮公司已支付的租赁保证金302,550元，实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，由于双方在合同中对此已有明确约定，且炙谷餐饮公司违约导致合同提前解除，通安房地产公司需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，以保证金302,550元抵作违约金的主张在合理范围之内，法院对此应予支持。关于通安房地产公司主张的场地占用费及违约金302,550元，由于通安房地产公司以没收租赁保证金的形式主张了违约责任，考虑到通安房地产公司已实际上控制了房屋，实际损失有限，故对于通安房地产公司要求炙谷餐饮公司支付场地占用费及违约金302,550元的诉讼请求，法院不予支持。关于通安房地产公司收取的炙谷餐饮公司装修保证金10,000元，鉴于双方合同业已解除且系争房屋已由通安房地产公司收回，为避免当事人讼累，本案中一并处理，予以抵扣炙谷餐饮公司欠款。审理中，通安房地产公司申请撤回要求炙谷餐饮公司支付违纪罚款的诉请，系其对诉讼权利的正当处分，法院予以准许。判决：一、上海通安房地产开发有限公司与上海炙谷餐饮管理有限公司就上海市愚园路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月15日解除；二、上海炙谷餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海通安房地产开发有限公司欠付的租金796,950元、物业管理费71,934.20元、水电费46,000元(上海通安房地产开发有限公司已收取的装修保证金10,000元予以抵扣)；三、上海炙谷餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海通安房地产开发有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年4月10日起计算至判决生效之日为止)；四、上海炙谷餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海通安房地产开发有限公司免租期租金125,925元；五、上海通安房地产开发有限公司收取上海炙谷餐饮管理有限公司的租赁保证金302,550元不予退还；六、上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一审审理中，通安房地产公司提供的《上海市房屋租赁合同》第10.2条第(2)项约定，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或通安房地产公司行使上述权利进入并收回房屋为止，炙谷餐饮公司须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向通安房地产公司支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向通安房地产公司赔偿因炙谷餐饮公司迟延返还房屋引致的一切损失。合同第17.7条第(b)项约定，通安房地产公司在提前四十八小时书面通知炙谷餐饮公司的前提下，可立即命令管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何通安房地产公司认为合适的其他措施、行动，直至炙谷餐饮公司支付所有欠款及因此而引起的费用，通安房地产公司对炙谷餐饮公司因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。合同第17.6条约定，当发生本合同补充条款第17.2条情况，通安房地产公司向炙谷餐饮公司发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明通安房地产公司行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，将构成通安房地产公司对该项权利已全面及充分地行使。以上事实，有一审审理中通安房地产公司提供的《上海市房屋租赁合同》予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。炙谷餐饮公司与通安房地产公司之间订立的《上海市房屋租赁合同》合法有效。在合同的实际履行过程中，炙谷餐饮公司欠租已长达9个月之久，通安房地产公司有权行使约定解除权，2016年3月15日通安房地产公司采取了停电等措施，系依据合同催告炙谷餐饮公司支付欠付租金等费用的行为，而非解除合同的意思表示，合同解除的日期应以通知到达炙谷餐饮公司的日期即2016年4月15日。炙谷餐饮公司上诉主张以其搬离系争房屋之日视为合同解除日，并将租金等相关费用计算至该日止。鉴于违约方本无权要求解除合同，此外，合同约定在合同提前解除时亦应办理交接手续，故其要求将租金等相关费用计算至2016年3月15日，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。鉴于炙谷餐饮公司严重违约，通安房地产公司在合同解除后，有权依据合同约定没收租赁保证金，并向炙谷餐饮公司主张滞纳金和免租期租金。炙谷餐饮公司上诉认为没收租赁保证金实质上就是违约金的承担方式，因此对于滞纳金应当调减，现一审法院在综合考虑全案情况的基础上，将滞纳金的起算时间节点和计算标准予以调整，并无不当。
综上所述，炙谷餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,200元，由上诉人上海炙谷餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年三月三日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……