湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0521民初340号
原告（反诉被告）湖南佳惠百货有限责任公司，住所地怀化市鹤城区府星路161号。
法定代表人汤爱华，系该公司董事长。
委托代理人王红艳，该公司法律顾问。
委托代理人谌庚，该公司员工。
被告（反诉原告）周友粮。
被告（反诉原告）李康菊，系周友粮之妻。
被告（反诉原告）谢鹏辉（曾用名谢于盛）。
被告（反诉原告）李归华，女，1965年8月12日出生，汉族，住长沙市雨花区东塘派出所省人大社区劳动西路***号现代华都*栋****号，系谢鹏辉之妻。
以上四被告（反诉原告）的委托代理人谢治国，湖南富强律师事务所律师。
本诉原告湖南佳惠百货有限责任公司（以下简称佳惠公司）与本诉被告周友粮、李康菊、谢鹏辉、李归华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，周友粮、李康菊、谢鹏辉、李归华于2016年3月30日提出反诉。本院依法组成合议庭，分别于同年3月30日和5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳惠公司的委托代理人王红艳（第二次开庭时由吴刚强变更为王红艳）、谌庚，被告（反诉原告）周友粮、李康菊、谢鹏辉、李归华的委托代理人谢治国以及被告（反诉原告）周友粮，被告（反诉原告）谢鹏辉（第一次开庭到庭）参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佳惠公司诉称：2010年11月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于邵东县城红岭路与文体路交界的中天商场（广场）出租给被告销售家具，按照合同约定，被告应于2015年4月30日前交清租金，但截止2015年6月3日被告未支付2015年4月1日前下欠的租金197974元，同日，被告承诺于同月15日前连同按月利率2.5%的利息一并交付结清。但事后被告没有支付租金和利息。原告分别于2015年8月7日和14日向被告发出了《通知函》，被告不但不予理睬，反而安排他人将商场内的商品搬走。为此，原告依照双方签订的《房屋租赁合同》约定“承租方未遵守本合同规定时间向出租方按时缴纳租金的，逾期一个月仍不予缴纳的，出租方有权单方面解除本合同”。故为维护原告合法权益，特诉请法院判令：1、解除原、被告于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠原告的房屋租赁费360217元（租金算至2015年11月30日止，以后租金顺延按实际占用时间另计）；3、被告支付拖欠原告2015年4月1日至2015年6月15日租金197974元的利息12373.38元（利息计算以租金197974元为基数按月利率2.5%自2015年4月1日至2015年6月15日止）；4、被告支付原告自2015年6月16日起至2015年11月30日止的违约金55113.2元（违约金计算以租金360217元为基数按日利率0.1%自2015年6月16日起至2015年11月30日止，以后违约金顺延照计）；5、被告支付原告自动扶梯补偿款20万元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告周友粮、李康菊、谢鹏辉、李归华答辩并反诉称：1、原告诉称事实与客观事实不符；2、被告支付原告租金和水电费已付至2015年6月止，且被告还有42万元储备资金押在原告处，而根据双方签订的合同没有约定其他费用，故该42万元储备资金应算租金，计算出来租金已实际支付到2015年12月；3、原告诉请被告支付其利息、违约金属重复计算，显失公平；4、原告擅自强制锁门，致使被告不能正常经营使用，故原告的租金损失应由原告自己承担；而且，原告擅自于2015年7月1日将被告经营场所上锁，导致被告不能正常经营8个月，原告的行为已构成根本性违约，由此造成被告的相关损失应由原告予以赔偿，故请依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的如下反诉请求：一、如本诉原告的本诉请求被驳回则要求本诉原告支付本诉被告停营业损失1062550.9元（从2015年7月1日算至2016年3月1日止，顺延照计）并支付违约金389898.92元及本案诉讼费；二、如本诉判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，则本诉原告支付本诉被告违约金389898.92元、装修损失2499634元、自动扶梯款20万元、押金10万元、预付租金40万元、营业额损失2062550.9元。
针对被告周友粮、李康菊、谢鹏辉、李归华的反诉，佳惠公司答辩称：1、原告佳惠公司在被告涉案租赁的经营场所上锁是在对方已经锁门的基础上加上一把锁，目的是为了保护被告经营场所的财产；2、被告拖欠原告佳惠公司的租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：承租方（被告）逾期一个月仍不缴纳租金的，出租方（原告）有权单方解除本合同。原告佳惠公司是在与被告多次交涉解除合同未果的情况下才加锁，原告行使的是不安抗辩权，故被告的反诉请求不能成立。请法院依法支持原告的本诉请求，驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2010年8月20日，佳惠公司与谢鹏辉签订《邵东中天店二楼场地租赁意向协议》，约定：因华美电器即邵东县华美电器有限公司（法人代表赵礼花）经营原因，提前退场，现将佳惠公司中天店二楼场地（其中二楼经营面积3200㎡）租赁给谢鹏辉经营家私；一楼面积及外墙需在装修前提交实地效果图，经审核后方能生效；此协议签订后由谢鹏辉将合同保证金（10万元）及装修补偿费55万元合计65万元转入佳惠指定账户。2010年11月4日，出租方佳惠公司作为甲方，承租方周友粮、谢鹏辉作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：乙方向甲方承租位于邵东县城红岭路与文体路交界的中天商场广场二楼整层房屋（以下简称该场地）；计租面积二楼约3217.54㎡，一楼面积150㎡，具体面积按甲方与该场地物业方所确定的建筑面积为准；甲方在该场地指定的位置安装好上下楼两台自动扶梯，由乙方支付20万元作为补偿，该扶梯的日常维护及电费开支由乙方承担，如合同未到期乙方提前撤场，乙方对该扶梯只有使用权；乙方水、电单独装表，水、电费由甲方每月5日前按表向乙方收取，水电费价格按电力部门实际收取的价格加上乙方实际用电量应承担的线损变损后的价格确定；本合同中该场地租赁期限自2010年8月23日至2024年5月30日止，计租起始日为2010年12月1日；该场地二楼租金每月15元/㎡，年租金579157元，一楼场地226㎡，租金每月50元/㎡，年租金135600元；租赁期内，二楼租金前五年不递增，从第6年即2015年8月23日开始至2020年8月22日止按每月17元/㎡计租，一楼租金按每平米每三年递增10%进行租金调整；该场地租金按半年度支付，乙方需在下半年度提前二个月将租金支付，2010年9月30日前付清2010年12月至2011年6月的租金，2011年4月30日前预付2011年7月至12月租金，2011年10月30日前预付2012年1月至6月租金，以后每年的4月30日和10月30日预付下半年度的租金费用；本合同约定保证金10万元，不计利息，本合同终止后六个月乙方无任何纠纷甲方无息返还乙方；乙方在出现下列任何一种情况时（其中第（二）项未按本合同规定时间向甲方缴纳租金的，逾期一个月仍不予缴纳的）甲方有权单方面解除本合同；若乙方未按本合同约定向甲方缴纳有关费用，每逾一日，按未付租金部分的1‰向甲方支付违约金；若乙方违约单方提前退场，乙方须支付甲方6个月租金作为赔偿。合同还约定了其他相关事项。合同签订后谢鹏辉、周友粮在租赁场地合伙经营家私（即香港兴利家具），具体由周友粮之妻李康菊负责经营管理。截止2015年4月1日，乙方欠甲方前期租金（含水电费）197974元。2015年6月3日，李康菊向佳惠公司书面承诺：承诺欠佳惠超市租金198000元整在6月15日前交清并且同意租金利息按二分五支付，租金与利息在6月15日一次性交清，计息从4月1日至6月15日，如未交清，同意清场。2016年6月15日和16日，周友粮、李康菊分五次通过银行支付佳惠公司198000元租金（该支付的租金系支付2015年4月1日前期的租金，以后租金一直未交）。2015年7月1日双方为是否欠租及应否解除合同之事发生争执，并同时在该租赁经营场所各自上锁，此后，被告（反诉原告）方一直未开门营业。还查明，2015年4月1日至2015年7月1日的租金为182079.3元[（15元/㎡×3217.54㎡×3）+（55元/㎡×226㎡×3）]。
另查明，佳惠公司分别于2015年8月7日和8月14日向周友粮发出《通知函》，该《通知函》于2015年8月14日通过特快专递方式邮寄给周友粮、李康菊。该《通知函》主要内容：双方于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》约定，你须在每年的4月30日、10月30日预付下半年度的租赁费用，但自合同履行以来，你没有一次按约准时交付租金，在我司反复催促下才勉强交付完毕该交租金；按合同约定，你应在4月30日前交清2015年7月1日至2015年12月31日的租金，但截至2015年8月14日，在我司采取措施的情况下，你仍没有支付租金；依据双方合同约定“承租方未遵守本合同规定时间向出租方按时缴纳租金的，逾期一个月仍不予缴纳的，出租方有权单方解除本合同”，我司决定从2015年8月7日解除与你于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》，请你在2015年8月30日之前将租赁场地清场并退还我司；我司要求你承担1500元违约金并按约赔偿我司6个月的租金损失357378元。
以上事实有佳惠公司与谢鹏辉签订的《邵东中天店二楼场地租赁意向协议》、2010年8月20日周友粮向佳惠公司转账65万元的银行回执单、2010年11月4日双方签订的《房屋租赁合同》、佳惠公司出具的双方往来费用明细表、2015年6月3日李康菊的交租承诺、2015年8月佳惠公司出具要求解除《房屋租赁合同》的《通知函》、2015年6月15日、16日周友粮、李康菊通过银行分五笔支付给佳惠公司租金的银行卡交易明细及电子转账凭证、案涉租赁场所已被上锁的实物照片、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为,本案讼争焦点是双方签订的《房屋租赁合同》的解除事由及双方的法律责任如何承担。关于双方于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》的解除事由问题。合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种。本案中，《房屋租赁协议》约定：“未按本合同规定时间向甲方（佳惠公司）缴纳租金的，逾期一个月仍不予缴纳的，甲方有权单方解除本合同”。该条属约定解除条件。现有证据表明，本诉被告周友粮、谢鹏辉截止2015年4月1日拖欠佳惠公司（甲方）前段租金（含水电费）197974元，于2015年6月15日、16日才交清该所欠租金；而且周友粮、谢鹏辉未按合同约定应在每年的4月30日前预付佳惠公司下半年度的租金费用。故佳惠公司按合同约定享有约定解除权。佳惠公司于2015年8月14日向周友粮发函要求解除租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，故本案《房屋租赁合同》于2015年8月14日解除。现佳惠公司要求解除原、被告于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。
关于本案《房屋租赁合同》解除后的法律责任承担问题。第一，本案中周友粮、谢鹏辉未按约交付租金，并于2015年7月1日停止营业。双方对此均存在过错。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。双方对由此导致的损失扩大应自行承担责任，即对此期间以后（本判决生效前）的房屋租金损失由佳惠公司承担，此期间以后的停营业损失由周友粮、谢鹏辉承担；此期间以前即2015年4月1日至2015年7月1日期间的租金182079.3元应由周友粮、谢鹏辉承担。第二，关于2010年8月20日周友粮向佳惠公司转账65万元款项性质。2010年8月20日谢鹏辉与佳惠公司签订的《邵东中天店二楼场地租赁意向协议》约定：合同保证金10万元、装修补偿费55万元共计65万元。本案中周友粮、谢鹏辉系从案外人赵礼花接手续租该租赁场地，故案涉55万元装修补偿费是通过佳惠公司账号转给案外人的装修补偿款，并非周友粮、谢鹏辉诉称预付佳惠公司的租金；合同保证金10万元在本合同解除后应按约退回。第三、关于自动扶梯款20万元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定：甲方（佳惠公司）在该场地安装好上下楼两台自动扶梯，由乙方（周友粮、谢鹏辉）支付20万元作为补偿，如合同未到期乙方提前撤场，乙方对该扶梯只有使用权。本院综合考虑该合同的签约租期及乙方的实际使用期认为该合同解除后上述二台自动扶梯宜归佳惠公司所有，由佳惠公司支付周友粮、谢鹏辉自动扶梯补偿款14万元。第四，关于周友粮、谢鹏辉因拖欠租金如何计算违约金的问题。双方虽在《房屋租赁合同》约定：每逾一日，按未付租金部分1‰支付违约金。但该约定明显过高，且周友粮之妻李康菊于事后又承诺按月利率2.5%计算拖欠租金利息，故可视为双方对违约金重新进行约定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》“约定的利率未超过年利率24%的，人民法院应予支持”的规定，认定本案周友粮、谢鹏辉拖欠租金的违约金按利息月利率2%计算为宜。具体计算时间段为：2015年4月1日至2015年6月15日以拖欠的197974元租金为基数计算为9898.7元。第五，关于周友粮、谢鹏辉反诉中要求佳惠公司承担装修损失、营业额损失及违约金等请求，因本案《房屋租赁合同》的解除原因系周友粮、谢鹏辉迟延支付租金造成，故周友粮、谢鹏辉提出的该些反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
1、解除湖南佳惠百货有限责任公司和周友粮、谢鹏辉于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》；
2、周友粮与谢鹏辉共同向湖南佳惠百货有限责任公司支付房屋租赁费182053.3元[已扣减周友粮、李康菊于2015年6月15、16日多交的前期租金26元（即198000元-197974元）]及迟延支付租金的利息（违约金）9898.7元；
3、湖南佳惠百货有限责任公司返还周友粮、谢鹏辉合同保证金10万元及自动扶梯补偿款14万元；
4、驳回湖南佳惠百货有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回周友粮、谢鹏辉、李康菊、李归华的其他反诉请求。
以上二、三项相抵后，湖南佳惠百货有限责任公司于本判决生效后5日内支付周友粮、谢鹏辉案款48048元。
如义务人未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10077元，反诉受理费17872元，由湖南佳惠百货有限责任公司负担5000元，由周友粮、谢鹏辉负担22949元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 曾利华
人民陪审员 石 崇
人民陪审员 彭求卿
二〇一六年六月十四日
代书 记员 颜 瑶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。