广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1042号
原告：林金炽，身份证住址广东省清新县。
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
被告：广州大乘贸易发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：黄丽霞，董事长。
委托代理人：任丹，广东正大方略律师事务所律师。
第三人：清远市威达工业发展总公司，住所地清远市清城区，已吊销，现下落不明。
法定代表人：曹北光。
第三人：清远市房地产开发总公司，住所地清远市清城八号区，已吊销，现下落不明。
法定代表人：刘惠运。
原告林金炽与被告广州大乘贸易发展有限公司（以下简称大乘公司）、第三人清远市威达工业发展总公司（以下简称威达公司）、清远市房地产开发总公司（以下简称清远房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林金炽的委托代理人蓝战立，被告大乘公司的委托代理人任丹到庭参加了诉讼。第三人威达公司、清远房产公司现下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林金炽诉称：交通银行广州分行广园支行（以下简称广园支行）诉威达公司、清远房产公司的三个案件（白云区人民法院（1996）云法经初字第616、617、618）判决生效后申请执行，2009年被告受让了广园支行的上述诉讼债权，白云区人民法院于2012年10月29日作出（1997）云法经执字第368号恢字1号之四执行裁定书裁定查封了清远市清城区城北三路华美2号商住楼B梯6层01号房屋。原告于2013年4月24日提出执行异议，白云区人民法院于2015年5月20日作出（2015）穗云法执外异字第4号执行裁定书，裁定原告的异议请求不成立。原告认为该裁定是错误的，理由如下：1、原告在2005年7月已经领取18位数字的身份证号码，使用后一直无更改过，直至身份证遗失在2012年7月24日重新补办身份证。补办后的身份证号码与2005年7月号码是一致。故2006年12月18日签订的《预购楼房协议书》、《商品房买卖合同》上出现林金炽2012年领取的二代身份证上号码是可以合理解释。2、原告原来居住在清远市清城区松岗路黄婆园壹幢301房，该住处是1999年4月8日报装有线电视。2006年1月原告儿子林伟劲购买了清城区城北三路华美2号商住楼B梯6层02号房屋，购房后我与儿子即装修入住。因此原告将原住址清城区松岗路黄婆园壹幢301房的有线电视迁移至602房，但因当时无明确门牌号，故误写了新地址为6层01号。3、华美楼实际上是由陈灶新和黄某乙两人合作建设的，是该两人挂靠清远市房地产开发总公司第一分公司（以下简称清远第一分公司）建设，陈灶新按《土地联合开发合同》的约定向清远第一分公司付清了117万元的地价款、黄某乙向清远第一分公司支付管理费40000元后，华美楼的一切权益已经与清远第一分公司无任何关系。以上事实已经在白云区人民法院（2010）云法民四初字第1457号、（2011）穗中法民五终字第3329号）两份民事判决中予以查明确认。故涉案房屋实际销售人和收取房款人均为黄某乙，原告不可能提供清远第一分公司开具的发票或付款凭证。原告提交的收据证明原告在2006年12月18日签订《预购楼房协议》已支付购房款60133.8元给黄某乙。2006年收楼后即装修并与儿子所购的602房打通连成整体，并一直居住至今。陈灶新、黄某乙、清远第一分公司均没有向原告提出要求支付房款。4、2009年7月16日，华美楼的部分业主（包括原告）因办理房产证问题到清远市信房局上访，由此可见涉案房屋没有办理产权证过错不在原告。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院查封原告购买的房屋是错误的，依法应予解封。5、清远市在2000年至2006年期间，个人购买土地挂靠公司开发的情况非常普遍，这些挂靠公司开发的房屋基本上都是由个人销售并收取房款。现涉及争议的两栋楼房都是个人挂靠公司开发，房屋销售全部由个人完成。因此涉案的购房款无直接交挂靠公司是有历史上的原因。综上，请求法院判决：1、确认清远市清城区城北三路华美2号商住楼B梯6层01号房屋归原告所有（房屋价值：60133.8元）；2、停止对涉案房屋的执行；3、被告承担本案诉讼费用。
被告大乘公司辩称：1、被告不是原告要求确认房屋所有权之诉的适格被告。（1）原告的第1项诉请即确认房屋所有权与不服执行异议裁定之诉是两个完全不同的法律关系，不应当在同一案件中审理。（2）原告要求确认房屋的所有权，应当以清远市房地产开发总公司为被告。（3）本案原告以确认房屋所有权提起诉讼并产生较高额的诉讼费，被告不是本案适格的被告，故原告应当自行承担相应诉讼费。且即使原告诉讼请求正确，本案受理费只是100元，而不应按房屋价值来缴交诉讼费。2、原告在未办理第二代身份证的情况下即出现18位身份证号码的解释不合逻辑，其关于如何购买涉案房屋的说法前后矛盾。在公安部门未颁布第二代身份证的情况下，原告不可能会知道身份证号码最后一位数。原告提交的《商品房买卖合同》等文件是不真实的。（2011）穗中法民五终字第3329号《民事判决书》与本案的案情完全不同，不具有参考作用，因为该案审理的是双方合作建房关系，而本案中原告要求取得讼争房屋的理由是其与清远市房地产开发总公司之间的房屋买卖关系。根据原告提交的证据无法证实起真实购房及付款。3、原告在诉状及执行异议听证时表示其是向清远第一分公司购买房屋及支付房款，现又说是向黄某甲峰购买，并由黄某甲峰将房屋交付其使用的，与清远第一分公司无任何关系，上述说法显然前后矛盾。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人威达公司无述称。
第三人清远房产公司无述称。
经审理查明：1997年1月15日，本院作出（1996）云法经初字第617号民事判决书，判决：一、威达公司于判决生效之日起10日内给付广园支行借款本金150万元及利息（1995年6月21日起的利息、罚息按银行有关规定计算）；二、清远市房地产开发总公司对判决第一项承担补充清偿责任……。因被申请执行人未履行生效判决确定的义务，广园支行向本院申请执行，本院于1997年9月3日以（1997）云法经执字第368号立案执行。2004年6月7日，交通银行广州分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定将上述债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年9月29日双方在《南方日报》联合刊登了《债权转让公告》，约定将上述债权转让给大乘公司，并于2008年9月28日在《南方日报》发布《中国信达资产管理公司广州办事处债权转让暨催收公告》，通知了被申请执行人并催收债权。2009年本院以（1997）云法经执字第368号民事裁定书裁定：变更大乘公司为本案的申请执行人。2012年10月29日，本院以（1997）云法经执字第368号恢字1号之五执行裁定书裁定：查封清远第一分公司名下位于：1、清城城北三路华美2号商住楼B楼7层04号；2、清城城北三路华美2号商住楼A楼7层04号；3、清城城北三路华美2号商住楼1层05房；4、清城城北三路华美2号商住楼A梯7层03号；5、清城城北三路华美2号商住楼B楼5层03号房产。
2013年4月24日，林金炽向本院提出异议，要求解除对清城城北三路华美2号商住楼B楼6层601号房产的查封。本院于2015年5月20日作出（2015）穗云法执外异字第4号执行裁定书，裁定林金炽的异议请求不成立。林金炽于2015年7月4日签收上述裁定书后于同月17日向本院提起本案诉讼。
原告为证明其主张的购房、付款、收楼属实，向本院提供以下证据证明：
1、原告林金炽（乙方，身份证号码：××）与第三人清远第一分公司（甲方）签订的《预购楼房协议书》，签约日期显示为“二00六年十二月十八日”。该合同约定：乙方购买甲方建设位于清城区西门塘华美2#楼商品楼一套。预商品房位于该楼第6层（B601），建筑面积（包括楼梯分摊，墙皮、阳台）为64.66平方米；一、甲方以商品房的形式将房屋出售给乙方，按建筑面积每平米售价定为930元，乙方需交付购房款总额人民币60133.8元；二、甲方预售的楼房，由交付使用之日起，其产权属乙方所有。乙方产权人领取契证由甲方统一代办，领证所需费用按有关部门现行政策执行；三、房款交付办法：全部金额结算交清，乙方才能搬入居住及给予办理产权证件；九、其他：房款（陆万零壹佰叁拾叁元捌角已一次性付清）。上述合同有甲方清远第一分公司的盖章，合同买受人签名处签有“林金炽”。被告大乘公司对上述证据不予确认。
2、原告林金炽（买受人）与第三人清远第一分公司（出卖人）签订的《广东省商品房买卖合同》，签约日期显示为“2006年12月18日”，签于“清远市”，该合同约定：买受人购买出卖人位于清城区城北三路华美2号楼第B梯6单元01号房（以下简称涉案房屋）。商品房预售许可证号为清房预售证字第200432号，该商品房的用途为住宅，……约定建筑面积共55.79平方米……；第六条付款方式及期限。1、一次性交齐房款60133.8元；第八条交付期限。出卖人应该在2006年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局综合验收合格。……；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市房产局交易所申请登记备案。合同买受人签名处签有“林金炽”。上述合同无办理登记备案。原告在本案庭审中陈述《广东省商品房买卖合同》的签约时间是倒签，实际签约时间是2009年。被告大乘公司对上述证据不予确认。
3、2015年9月28日证人黄某乙作出的《情况说明》。黄某乙已出庭作证陈述确认《情况说明》属实。
4、盖有“清远市房地产开发总公司第一分公司财务专用章”的收款收据1张，载明：“今收到华美2号楼B601林金炽交来购房款一次性付清金额为60133.8元”，收据时间为“2006年12月18日”。证人黄某乙出庭作证陈述已收到原告支付购房款60133.8元，之后无将房款转交清远第一分公司，因为该款属于黄某乙。
5、华美楼B601房，1999年4月8日申请报装有线电视的《有线电视缴费卡》、存折、改正收费记录、收电费发票、有线电视收费发票、用电客户档案、证明等。
6、有效期限为2012.07.24-长期的林金炽第二代身份证，号码为：××。
另查明：根据广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第3329号民事判决书查明，2002年8月26日，清远第一分公司（甲方）与陈灶新（乙方）签订《土地联合开发合同》，约定：双方联合开发A2小区2-9-7、2-9-8、2-9-9号用地，面积468平方米（以下简称涉案土地），甲方负责征地、填土、办理用地、房屋报建手续等，乙方负责该项目的土建、水电安装的全部资金，按规定办理一切用地及报建手续，甲方以地皮2-9-7、2-9-8、2-9-9号投入，乙方以上述各种费用投入资金，建成后楼房全部归乙方自行出售等等。合同签订后，陈灶新向第一分公司支付了地价款117万元。
2004年2月3日，陈灶新（甲方）与黄某乙（乙方）签订《土地联合开发合同》，约定：双方联合开发A2小区2-9-7、2-9-8、2-9-9号用地，甲方以A2小区2-9-7、2-9-8、2-9-9号用地地皮投入，乙方以上述各种费用投入资金；分成：楼房建成后，2-9-9号地首层商铺210平方米无条件归甲方所有，2-9-7、2-9-8号地首层商铺共258平方米乙方以3500元一平方米向甲方购买，2-9-7、2-9-8、2-9-9号的第二层、第三层楼房甲方以820元一平方米的价格向乙方购买，第四层以上建筑物归乙方所有等。
上述合同签订后，陈灶新和黄某乙对上述土地进行了实际开发和建设，黄某乙向第一分公司缴纳了管理费4万元，向清远市建筑公司支付了管理费2.5万元。上述土地上房屋建成后，一楼全部房屋归陈灶新，陈灶新已实际入住使用，其余房屋归黄某乙。
2009年7月16日，城北三路华美楼的部分业主到清远市信访局上访，主要内容为：业主中最早于2004年已经购买，开发商以多种理由不予办理产权手续，数年来业主们同开发商多次协商，开发商黄某乙不但不予办理，同时用上门等各种方式恐吓、威胁业主，清远第一分公司法人代表不知所踪，要求6个月内办理房产证等。
清远房产总公司因逾期未年检于2012年2月29日被吊销营业执照。清远第一分公司没有法人资格，因逾期未申办年检于2007年4月2日被吊销营业执照。涉案房屋尚未解除查封。清远第一分公司未为原告办理房产证。
以上事实，有工商登记资料、民事判决书、民事裁定书、《预购楼房协议书》、《广东省商品房买卖合同》、收据、通知单、发票、《有线电视缴费卡》、查册单及当事人陈述等证据证明。
本院认为，本案争议焦点在于：第一，原告提供的《预购楼房协议书》是否真实有效；第二，原告是否已实际支付购房款并收楼入住；第三，原告对未办理房产证有无过错。分析如下：
关于第一点。首先，原告提供的《预购楼房协议书》与收款收据时间、证人黄某乙的证言、有线电视改迁收费内容水电费、有线电视收费发票等可以相互印证，形成证据链，证明《预购楼房协议书》真实。其次，被告亦无举证证明该《预购楼房协议书》虚假或倒签日期。关于被告提出的原告报装有线电视日期为1999年早于签约日期2006年的质疑，原告解释是从旧址房屋改迁至涉案房屋，此有电视缴费卡上载明的“2006-07-06改迁收费截止日期至2007年04月08日”予以印证，故原告上述解释合理，本院亦予采信。本院认定《预购楼房协议书》真实，是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张《广东省商品房买卖合同》实际签约日期为2009年6月，由于涉案房屋是在2009年10月29日被法院裁定查封，原告主张实际签约日期仅有证人黄某乙证言为证，缺乏其他证据印证，且被告不予确认，故不足以证明该合同是在房屋被查封前签订。
关于第二点。原告提供的购房款收据已有清远市房地产开发总公司第一分公司的盖章，证人黄某乙也已出庭作证确认已收取原告房款60133.8元及由其出具收据属实，黄某乙作为涉案房屋的合建方和《预购楼房协议书》的签约代表，其证言合理可信。《预购楼房协议书》第三条明确约定房款全部金额交清后，原告才能搬入居住及给予办理房地产权证，故原告主张已付款情况与《预购楼房协议书》约定相符。退一步讲，如果原告无实际支付房款，按常理分析，清远第一分公司或黄某乙亦不可能将房屋交付原告使用，且在收楼至今已多年，被告无举证证明清远第一分公司或黄某乙向原告主张过购房款或其他购房违约责任的权利。综上，本院认为，现有证据可以形成证据链，相互印证，证明原告林金炽于2006年购买涉案房屋、已付房款60133.8元、在涉案房屋被查封前已收楼入住属实，本院予以认定。
关于第三点。原告已收楼，而清远第一分公司于2007年4月被吊销营业执照。根据（2011）穗中法民五终字第3329号民事判决书，证明2009年华美楼部分业主上访反映办理房产证问题，由此证明清远第一分公司由于历史遗留问题而一直未为原告办理房产证，导致涉案房屋于2009年被查封，对此原告没有过错。
综上，原告已举证证明于2006年向清远市第一分公司预购涉案房屋，并已支付全部房款且实际占有该房屋，被告大乘公司提出异议，但未举出相反证据予以反驳。根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，按照公平合理原则，本案应优先保护购房人原告的合法权益，其享有足以排除强制执行的权利。原告现请求判决停止对涉案房屋的执行合理合法，本院予以支持。但根据合同相对性，原告依据《预购楼房协议书》享有要求清远第一公司办理房产证的请求权，而非享有涉案房屋所有权，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，关于办理房产证问题，其应依据合同相对性另行解决。第三人威达公司、清远房地产公司经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）款的规定，判决如下：
一、不得执行清远市清城区城北三路华美2号楼第B梯6层601号房。
二、驳回原告林金炽的其他诉讼请求。
本案受理费1303元，由原告林金炽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 杨月琴
人民陪审员 王雪萍
人民陪审员 李丽梅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 蔡晓珊