苏州市虎丘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）虎执异字第0013号
异议人陆荣泉。
申请执行人苏州银行股份有限公司横塘支行，住所地苏州高新区横塘新镇。
负责人沈玉明，该行副行长。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人蒋文达，江苏立泰律师事务所律师。
被执行人苏州泰合来金属材料有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇枫瑞路88号。
法定代表人沈冬林，该公司总经理。
被执行人沈冬林。
被执行人苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路188号�屋大厦1111室。
法定代表人王哲，该公司总经理。
被执行人王哲。
被执行人翁琦。
申请执行人苏州银行股份有限公司横塘支行与被执行人苏州泰合来金属材料有限公司、沈冬林、苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司、王哲、翁琦金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月16日作出（2014）虎商初字第0216号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告苏州泰合来金属材料有限公司应于2014年8月20日前一次性向原告苏州银行股份有限公司横塘支行归还借款本金1800万元，支付利息、罚息、复利360450元（暂计算至2013年12月20日，之后的利息、罚息、复利按照编号为苏州银行字（2013706610002）第（000096）号的《企业最高额抵押借款合同》约定的标准继续计算至本息还清之日）。二、被告苏州泰合来金属材料有限公司应于2014年8月20日之前向原告苏州银行股份有限公司横塘支行支付律师费267504元。三、案件受理费用145737元，减半收取72869元，保全费5000元，公告费300元，合计78168元，由被告苏州泰合来金属材料有限公司、沈冬林、苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司、王哲、翁琦负担，于2014年8月20日前直接支付给原告苏州银行股份有限公司横塘支行。原告预交的案件受理费72868元，本院予以退还。四、原告苏州银行股份有限公司横塘支行有权以被告王哲、翁琦名下的抵押物即坐落于苏州市解放西路XXX-4号、XXX-5号、XXX-6号房屋及对应的土地使用权进行折价或拍卖、变卖所得价款，分别在登记债权额300万元、610万元、310万元、580万元的范围内优先受偿。五、被告沈冬林、苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司、王哲、翁琦对被告苏州泰合来金属材料有限公司的上述两项债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向被告苏州泰合来金属材料有限公司追偿。六、各方当事人就本案再无其他纠葛。但该调解书生效后，义务人苏州泰合来金属材料有限公司、沈冬林、苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司、王哲、翁琦未按法律文书所确定的义务履行，故权利人苏州银行股份有限公司横塘支行于2014年8月22日向本院申请对被执行人苏州泰合来金属材料有限公司、沈冬林、苏州工业园区聚鑫堂国际贸易有限公司、王哲、翁琦予以强制执行，申请执行标的为18706122元，被执行人应当承担的执行费为86106元，本院于当日立案执行。
在执行过程中，因被执行人不履行生效的法律文书，本院裁定：拍卖、变卖被执行人王哲、翁琦名下共同共有的抵押于申请执行人的坐落于苏州市解放西路XXX-4号（所有权证号：苏房权证市区字第1028XX**号、1028XX**号，他项权证号：苏房他证姑苏字第1015XX**号）、XXX-5号（所有�证号：苏房权证市区字第1028XX**号、1028XX**号，他项权证号：苏房他证姑苏字第1015XX**号）、XXX-6号（所有权证号：苏房权证市区字第1028XX**号、1028XX**号，他项权证号：苏房他证姑苏字第1015XX**号）房屋及对应的土地使用权。嗣后，案外人陆荣泉向本院提出执行异议，称：其对上述房产享有十年的使用权，且十年租金540万元已支付完毕，请求法院在执行过程中优先考虑异议人的合法权益。后本院依法组成合议庭，于2015年6月4日公开听证，对上述异议进行了审查，异议人陆荣泉、申请人委托代理人浦学纵与蒋文达参加了听证会，现本院对上述异议已审查终结。
异议人述称：第一、其于2013年3月30日与王哲、翁琦双方签订一份房屋租赁合同，租到王哲、翁琦拥有的位于解放西路XXX号商住房一套，面积约1685平方米共三层，合同租赁期限为十年，即自2013年4月1日至2023年3月31�止，每年租金54万元，十年共计人民币540万元；此款由承租人一次性通过汇款方式汇入出租方指定账户（详见租赁合同、汇款凭证等）。王哲、翁琦向我出租该房子时，专门也带我一起到房产中心查询过该房产是没有抵押的，但后来出租方王哲、翁琦在收到异议人的全部房款之后，在承租人完全不知道的情况下，又将该房的房地产证以抵押的方式向银行贷款。异议人认为其与被执行人所签订的租赁合同时间在被执行人将房产抵押于银行之前，故应当保护异议人的合法租赁关系。
为证明异议人的述称，其提供如下六份证据：第一份证据是租赁合同一份，证明该解放西路XXX号商住房（共计1685平方米）是异议人于2013年3月30日租赁下来的，当天在吴江签订的合同，2013年4月2日其与妻子、亲戚到苏州，与王哲办理房屋的钥匙交接手续，2013年5月开始装修，租赁的时候门面上�是沐音琴行的字号。第二份证据是二张付款凭证，证明共计支付540万元租金，一张是到吴江农行城南支行的银行进账单回执，收款人是王哲，时间为2013年4月1日，金额为300万；另一张是异议人根据王哲自己提供的账号向吴江岳峰工程有限公司支付240万元的银行进账单回执，支付日期也是2013年4月1日，银行进账单回执上有王哲亲笔签字。第三份证据是苏州市吴江区横扇法律服务所收取300元租赁合同见（鉴）证费的收款收据，以证明横扇法律服务所对上述租赁合同进行了见证。第四份证据是异议人在苏州市解放西路XXX-4号个人独资设立苏州鹏鹏文化信息咨询有限公司的营业执照复印件，证明异议人正将承租的房屋用于经营，办理工商登记的时间为2014年6月24日。第五份证据是异议人的亲戚王阿菊在苏州市解放西路XXX-5号开设苏州百鸣堂文化艺术传播有限公司的营业执照复印件，证明异议人的亲戚王阿菊正将承租的房屋用于经营，办理工商登记的时间为2014年12月12日。第六份证据是异议人的亲戚陈家贵在苏州市解放西路XXX-4号开设姑苏区壹鸿兴面馆的营业执照复印件，证明异议人的亲戚陈家贵正将承租的房屋用于经营，办理工商登记的时间为2015年4月8日。
申请执行人辩称：异议人提供的商品店面租赁合同系伪造，进账单载明的540万元并非房屋的租金，其主张的承租权没有事实和法律依据，理由如下：第一、从租赁合同和进账单来看，租赁合同中约定一次性交清10年租金不符合常理；第二、租赁合同第六条关于违约责任的约定中违约金为总租金的30%，租金总额为540万元，违约金应当是162万元，而不是合同上所写的是90万元，因此，该内容存在明显的错误；第三、根据付款日期为2013年4月1日的进账单，分成两笔支付也不符合常理，其中一笔支付给王哲300万元，其余240万元支付给了案外人。因此，申请执行人认为上述540万元支付凭证，可能是异议人与翁琦、王哲民间借贷的资金往来，伪造房屋租赁合同时最初的版本是将借款支付凭证作为租金支付凭证，总租金定位300万元，违约金为总租金的30%即90万元，可能是考虑租金明显偏低，所以在当天硬凑了另一笔240万元，但却忘记修改违约金金额；第四、异议人提供了三份营业执照，意图证明在房产所在地址设立了公司，但是这三份营业执照载明的设定时间都晚于申请人对该房产设定抵押权的时间；第五、本案金融借款过程中签署“企业最高额抵押”合同时王哲曾向申请人提交过一份房屋租赁合同以及承租人承诺在实现抵押权时放弃优先购买权和无条件终止租赁合同的“承诺书”，该合同的承租人为谢燕川，租赁期间为2013年4月1日-2023年3月31日，租金半年一付，年租金为80万元。本案的执行依据（2014）虎商初字第0216号民事调解书中明确申请执行人对涉案的上述房屋享有优先受偿权；第六、上述抵押房产评估过程中法院委托的评估公司于2014年9月到抵押房产处进行实地勘验，当时抵押房产户外标志为苏州沐音文化艺术有限公司，室内均为儿童培训教室，经查沐音公司法定代表人为谢燕川，公司登记设立于2013年5月17日。综上所述，申请人认为异议人所提交的租赁合同既不符合常理也与客观事实完全矛盾，不能证明其主张，请求法院驳回其申请。
申请执行人为证明其辩称提供如下证据：第一份证据是房屋租赁合同、承诺书、承租人知晓书各一份，证明谢燕川在王哲向申请人申请贷款过程中提交了上述证据材料，以证明其承租房屋的事实以及放弃对申请人抵押权的抗辩权利，该份证据与异议人提交的租赁合同完全不一致，�是与申请人提交的其他证据可以相互印证，也就证明了异议人提交的这份租赁合同与事实不符；第二份证据是房屋租赁合同两份，该两份合同是由代理人向工商局调取，分别是办理苏州鹏鹏文化信息咨询有限公司和苏州百明堂文化艺术传播有限公司登记设立手续过程中提交的，该两份合同同样与异议人提交的房屋租赁合同完全不同，而且异议人在其中一份中的合同签名与异议人在本案中相关材料中的签名完全不一致，充分说明异议人在本案中提供的房屋租赁合同不是真实的合同；第三份证据是苏州沐音文化艺术有限公司工商登记材料一份，证明该公司设立时间为2013年5月17日，设立过程中谢燕川王哲向工商机关提供一份解放西路XXX-4号房屋租赁合同，合同明确载明租赁时间为2013年5月2日-2014年5月1日，关于沐音文化公司设立的时间已经足以证明异议人在举证中陈述的其承租涉案抵押房产时就已经存在沐音琴行的内容是完全虚假的，也证明异议人提交的房屋租赁合同同样是虚假的；第四份证据，本案执行过程中人民法院委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号房屋进行评估所出具的估价报告，该报告的形成时间为2014年10月27日，根据报告记载，评估公司在勘察上述房屋的过程中室内结构为儿童艺术培训教室，门外的招牌为沐音文化艺术中心和沐音琴行，该份证据至少证明在评估公司评估过程中沐音公司一直处于营业状态，该事实与异议人所陈述的在2014年6月和2014年9月在解放西路XXX-4、XXX-5地址上注册另外两家公司并实际营业的事实是矛盾的，也证实了异议人相关陈述是虚假的。
本案争议的焦点是：一、异议人依据租赁合同占有王哲、翁琦所拥有的坐落在苏州市姑苏区解放西路XXX-4号、XXX-5号、XXX-6号房产的具体时间节点；二、异议人所拥有的租赁权能否对抗申请人对上述房产的抵押权。
围绕上述争议焦点，异议人、申请执行人之间进行了举证、质证。应申请执行人的请求，本院在听证会上将本案审理过程中，承办法官于2014年3月18日到涉案房屋实地调查，向谢燕川询问房屋租赁情况和送达止付租金手续所形成的调查笔录原件向异议人进行证据开示。
申请执行人的质证意见如下：第一、对租赁合同的真实性不予认可，合同的内容与事实不符；第二、对于银行出具的凭证真实性没有异议，但是所有的凭证中均没有款项用途，王哲在240万元的进账单上虽有签名，但并未注明签名时间，也无款项用途，不仅不能证明540万元系房屋租金，反而说明了该540万元涉及民间借贷或者是与案外人之间存在其他的法律关系；第三、关于横扇法律服务所出具的收款收据真实性不予认可。
异议人针对申请执行人的举证回复如下：我看不懂对方所提供的证据材料，异议人营业执照的办理是正规合法的，当时合同也是王哲他们起草的，对申请执行人说异议人伪造合同很恼火。异议人从2013年4月就住进租赁房屋，没有在2014年3、4月份见到有法院的人来。异议人对申请人提供租赁合同的作用不清楚，只知道沐音琴行是王哲、翁琦与其他人合开的，法定代表人谢燕川为福建人。
听证会上本院要求异议人提供关于其最早占有苏州市姑苏区解放西路XXX-4号、XXX-5号、XXX-6号房产时支付水、电费用及其他经营过程中相关费用的票据，其于2015年6月12日提供如下证据，具体为：1、一张苏州市自来水公司于2014年4月9日在沐音琴行门上张贴的缴纳水电费的通知；2、一份时间为2013年10月8日的异议人为沐音琴行缴纳社会保险费的专用缴纳书；3、两张报刊订阅收�，其中一张为2013年12月3日江苏法制报订报专用收据，一张为2013年12月3日人民公安报社报刊订阅收据，该二份报刊皆是公安部门要求订阅的；4、一张2013年4月2日的收据，记录陆荣泉收到沐音琴行移交物品后的交款情况（后附沐音文化艺术有限公司移交陆荣泉清单，加盖了苏州沐音文化艺术有限公司公章）；5、三张2014年12月17日由江苏省电力公司苏州供电公司开具的机打发票，发票号码分别为16073767、16073768、16073769，其中地址为解放西路XXX-5号的一张，地址为解放西路XXX-6号的两张。对于其在2013年4月2日至2014年6月24日期间经营的发票未能提供。
综合听证会之后异议人的补充举证，本院对异议人及申请执行人在听证会上的证据发表如下的认证意见：1、异议人提供的租赁合同签订时间为2013年3月30日，但在2013年4月1日之后至2014年6月24日期间，其不能说明占有苏州市姑苏�解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号房产从事经营的情况（不能提供经营发票），该三宗房产面积达1685平方米，年租金高达54万元，承租一年不开展经营活动，不符合常理，因此，异议人与被执行人所签订租赁合同的时间存疑；2、异议人提供的支付540万元的二份银行进账单的真实性，本院予以认可，但因其没有注明用途，故亦不能证明540万元是支付的租金；3、异议人提供的三份营业执照复印件的真实性，本院予以认可，但该三个企业开办的时间均晚于2013年9月9日，即：苏州市姑苏区解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号房产抵押于本案申请执行人的时间；4、关于横扇法律服务所出具的收款收据真实性问题，在异议审查期间，本院特地赴吴江区横扇法律服务所向经办人施金林核实情况，其反映该份租赁合同的签订时间确为2013年3月30日，由陆荣泉带王哲、翁琦至横扇法律服务所签订的�其收取见（鉴）证费只是证明双方当事人自愿达成协议，故收费是很低的，但对于租金的支付、该出租房产上是否有抵押其表示不清楚。此外，租赁合同上王阿菊、陈天贵的签字，在当时的合同上是没有的，是后来加上去的。但其向法院提供的收款收据第二联（编号NO408541）与异议人提供的收款收据第一联（编号NO408541）虽然编号一致，但该收款收据第二联不是经第一联复写而成，系施金林再次填写，其中时间2013年出现明显的从2014更改为2013的痕迹，编号为NO408542、NO408543二张收款收据存根缺失，编号为NO408544收款收据存根联的时间已是2014年7月16日（该件为复写件），鉴于此，本院对横扇法律服务所出具的编号为NO408541收款收据的时间为2013年4月2日真实性不予认可，同时对该份租赁合同的签订时间2013年3月30日亦不予认可；5、本院要求异议人提供相关证明其最早占有苏州市姑苏区解放西路XXX-4号、XXX-5号、XXX-6号房产时所支付水、电费用及其他经营过程中相关费用的补充证据中，1、2、3、5号证据的真实性本院予以认可。但关于2013年4月2日陆荣泉收到沐音琴行物品后的移交清单以及向沐音文化艺术有限公司的交款后取得的收款收据，因苏州沐音文化艺术有限公司工商注册时间为2013年5月17日，而2013年4月2日该公章根本不能依法刻制，且其亦不能提供从2013年4月至2014年6月承租上述房产后开展经营活动的相关证据，故对该份证据落款时间2013年4月2日的真实性本院不予认可。至此，异议人所提供的经本院认可的证据中，能证明其最早占有苏州市姑苏区解放西路XXX-4号、XXX-5号、XXX-6号房产的时间为2013年10月8日（异议人为沐音琴行缴纳社会保险费的专用缴纳书），该时间点在被执行人王哲、翁琦将上述房产抵押于本案申请执行人的时间（即2013年9月9日）之后。
本院对申请执行人在听证会上提供的证据发表如下认证意见：第一份证据是房屋租赁合同、承诺书、承租人知晓书各一份，证明谢燕川在王哲向申请人申请贷款过程中提交了上述证据材料，以证明其承租房屋的事实以及放弃对申请人抵押权的抗辩权利，该份证据与谢燕川于2013年5月17日开设苏州沐音文化艺术有限公司的工商材料、本院于2014年3月18日至苏州市解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号向其询问房屋租赁情况和送达止付租金手续所形成的调查笔录以及异议人认可其租赁时沐音琴行已存在等证据可以相互印证，故本院予以认可；第二份证据是异议人在办理苏州鹏鹏文化信息咨询有限公司和苏州百明堂文化艺术传播有限公司登记设立手续过程中提交的两份房屋租赁合同，因其在工商登记备案，故真实性本院予以认可；第三份证据是苏州沐音文化艺术有限公司工商登记材料一份，其真实性本院予以认可；第四份证据，系本院委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号房屋出具的估价报告，真实性本院予以认可。
经审查查明，2013年5月5日谢燕川承租被执行人王哲、翁琦共有的坐落在苏州市解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号共计1685平方米的商业用房，于2013年5月17日开设苏州沐音文化艺术有限公司。2013年8月15日，王哲、翁琦在向本案申请执行人申请贷款时，由承租人谢燕川向本案申请执行人确认承租房屋的事实以及放弃对申请人抵押权的抗辩权利。2013年9月9日，王哲、翁琦与本案申请人至苏州市房产交易登记管理中心、苏州市国土资源局办理了上述房产及国有土地使用权的抵押登记。其中，解放西路XXX-4号他项权证号：苏房他证姑苏字第101585**号；解放西路XXX-5号他项权证号：苏房他证姑�字第101585**号；解放西路XXX-6号他项权证号：苏房他证姑苏字第101585**号；解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号国有土地使用权抵押证号：苏他项（2013）第0500689号。
另查明，陆荣泉租赁王哲、翁琦共有的坐落在苏州市姑苏区解放西路XXX-4、XXX-5、XXX-6号共计1685平方米的商业用房，异议人最早于2013年10月8日占有上述房产，于2014年6月24日开设苏州鹏鹏文化信息咨询有限公司；2014年12月12日，异议人的亲戚王阿菊使用苏州市解放西路XXX-5号商业用房开设苏州百鸣堂文化艺术传播有限公司；2015年4月8日，异议人的亲戚陈家贵使用苏州市解放西路XXX-4号商业用房开设姑苏区壹鸿兴面馆。
再查明，异议人租赁上述房产没有在苏州市房产交易登记管理中心办理登记手续。
上述事实有各方当事人提供的经过听证会质证的证据、听证笔录、异议人的笔录、异议人的补充证据，吴江区横扇法律�务所施金林的笔录与收款收据的照片，（2013）虎商初字第0216号案卷中承租人谢燕川的笔录，本院至苏州市房产交易登记管理中心以及苏州市国土资源局查询上述房产和国有限土地使用权的权属登记信息等证据在案佐证。
本院认为，租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据租赁合同，承租人享有的是请求出租人交付租赁物，以实现依合同约定占有租赁物并使用和收益的权利。由此可见，租赁合同产生的权利与租赁权的权利在性质上并不相同。前一种是纯粹债权性权利，适用债权相对平等原则，后一种租赁权具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。“买卖不破租赁”为租赁权对抗效力的生动说明，而适用该原则的必�条件是租赁物的实际交付，并由承租人占有。租赁合同的订立与租赁物的交付常不一致，《物权法》第一百九十条之“抵押财产的出租”的准据时点应理解为租赁物的占有时间，而非租赁合同的订立时间。本案中，异议人与被执行人所签订的租赁合同没有在房产管理部门备案登记，致使双方当事人对租赁合同签订的时间尚有争议，虽然异议人认为租赁合同签订的时间为2013年3月30日，而另一个承租人谢燕川在异议人承租该房产之前已租赁上述房产并于2013年5月17日开设了苏州沐音文化艺术有限公司，该公司的开设时间2013年5月17日与异议人提供的2013年4月2日就加盖苏州沐音文化艺术有限公司公章的证据存在矛盾，因此，本院对该份租赁合同签订时间（即2013年3月30日）的真实性不予认可。此外，异议人对于在2013年4月2日至2014年6月24日期间承租上述商业用房不能提供实际经营的证据。鉴于此，从现有证据来分析异议人实际占有上述争议房产的时间最早为2013年10月8日（异议人为沐音琴行缴纳社会保险费的专用缴纳书），该时间点在上述房产抵押给本案申请执行人的时间点（2013年9月9日）之后。
综上所述，异议人对上述房产所享有的租赁权时间点在本案申请执行人对上述房屋办理抵押登记之后，故该租赁权不能对抗抵押权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回陆荣泉所提的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。
执行长 张新阶
执行员 沈文春
执行员 师永义
二〇一五年七月十六日
书记员 王 宁