北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初13816号
原告张妍，女，1980年10月28日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。
委托代理人王艳平，女，1971年3月17日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。
被告池艳文，女，1969年9月17日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。
被告张士新，男，1988年1月10日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。
委托代理人张超，北京港融律师事务所律师。
委托代理人马超，北京港融律师事务所律师。
原告张妍诉被告池艳文、被告张士新排除妨害纠纷一案，本院受理后，由审判员林媛媛担任审判长，同人民陪审员刘泽伶、人民陪审员焦晓卫依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张妍及委托代理人王艳平，被告张士新及委托代理人张超、马超到庭参加诉讼，被告池艳文经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张妍诉称：
2015年11月17日，原被告经北京金色时光房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，介绍购买位于北京市顺义区xxx房产。房屋总价360万元，原告支付被告总房款后，双方办理完过户手续。依据合同约定，被告应于2016年1月30日将涉诉房屋交付原告。原告多次要求被告腾退涉诉房屋，但被告至今未腾退。导致原告有房本，仍然不能入住房屋，全家无家可归，在外租房屋居住。为此，特诉至法院，请求判令：1、被告池艳文、被告张士新腾退位于北京市顺义区xxx涉诉房屋，并将该房屋交由原告张妍所有；2、被告池艳文支付原告张妍违约金200000元。
被告张士新辩称：
不同意原告的诉讼请求和事实理由。我方是和王志彬2014年8月30日签订的租赁合同，期限为10年，到2024年8月29日到期。原告和池艳文签订买卖合同时间是2015年11月27日，晚于我方的签订的时间，我方作为承租人是享有优先购买权的，也没有享受到。我方在房屋租赁期间没有看到有人来家里看房，如果有买受人要买房，应该到家里看房才符合常理，但是从来没有过人来看房。买卖合同中第二条第五款第一项的内容也写得很清楚。综上所述，我方认为该买卖合同是恶意串通的行为，是为了不再履行与我方的租赁合同，是以合法形式掩盖其非法目的。按照交易惯例，买房是大事，买房人应该去涉诉房屋进行实地勘验，但是实际并没有人来看房，交易不符合惯例。根据买卖不破租赁的原则，也应该到我方的租赁期限满以后再卖房，故不同意原告的诉讼请求。本案是排除妨害纠纷，原告的第二项诉讼请求与本案相互冲突，不应该和本案一并审理。
被告池艳文既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：
2015年11月17日，出卖人（甲方）池艳文与买受人（乙方）张妍经居间人（丙方）北京金色时光房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为顺义区xxx房屋，建筑面积为179．58平方米，房屋所有权证号为x京房权证顺字第x**号，房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租；房屋成交价格为3000000，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计作价600000元；关于房屋的交付约定出卖人应当在全款付清、过户后一个月内将该房屋交付给买受人；出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的。同日双方又签订《补充协议》，约定房屋成交价格为3600000元，甲方同意在全款到账并过户后一个月内将房屋交付给乙方。2016年1月15日，张妍取得涉诉房屋所有权，产权证号为京（2016）顺义区不动产权第xxxx号。房屋过户后池艳文一直未交付涉诉房屋。
审理中，张士新提交2014年8月30日出租人（甲方）王志彬与承租人（乙方）张士新签订的《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于北京市顺义区xxx室，建筑面积为179．58平方米；租赁期限自2014年8月30日至2024年8月29日，共计10年，甲方应于2014年9月5日前将该房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为15000元/年，租金总额为150000元，支付方式为现金支付，于2014年8月30日前一次性付清；租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、车位费、室内设施维修费由甲方承担，税费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担；合同违约责任约定甲方有合同中的违约情形的，应按年租金的400%向乙方支付违约金；双方另约定租期为10年，租金一次性付清，除遇不可抗力原因，不可单方解除合同，否则视为违约，需支付对方违约金10年租金的4倍。同日，王志彬出具收条一张，载明：今收到张士新人民币十五万元整。2014年10月13日，双方又签订《补充协议》，载明：经甲乙双方协商一致，甲方允许乙方从甲方处租赁的房屋出租给他人，无需再经过甲方同意，甲方不追究乙方任何责任（房屋位于：顺义区xxx室）。张士新主张其于2014年9月签订合同后就入住涉诉房屋，其亦不知道房屋已经被出卖的事实，直到2016年4月张妍报警后才知道涉诉房屋已经被出售。
庭审中，张妍主张购买涉诉房屋时其并不知道房屋已经出租的事实，为证明其主张，张妍申请证人北京金色时光房地产经纪公司证人陈伟伟出庭作证。陈伟伟表述：2015年某日下午带张妍看涉诉房屋，当时有两个经纪人一同陪看，进去时看到涉诉房屋有一保姆，还有别人，看过一次房子张妍比较满意就决定购买。后来把卖方夫妻叫到金色时光双北店，在中介的主持下，双方坐下来签订了房屋买卖合同。看房的时候不知道里面是租户，房主也没有说过有租户的事情。张士新对于证人证言不予认可，并主张看房时里面有人居住，正好验证了房屋租赁的事实。
另查明，根据北京市丰台区人民法院（2017）京0106执异16号执行裁定书载明：池艳文、王志彬系夫妻关系，结婚登记日期为2009年4月17日。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《北京市房屋租赁合同》、证人证言等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告池艳文经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依照租赁合同的约定，涉诉房屋面积为170余平方米，每年租金为15000元，供暖费、物业管理费等费用由出租人负担，根据房屋所在地的租金水平，该价格明显低于市场价格，结合租赁合同中的其他条款及补充协议约定，该合同内容明显不符合常理。另本案中，通过房屋买卖合同的约定、当事人及证人陈述可知，张妍在购买涉诉房屋时对房屋出租的事实并不知情，且根据张士新主张，房屋租赁期间的租金已经全部支付王志彬，房屋租赁合同明显侵害了善意购买人张妍的权利，因此现有证据不足以证实张士新与王志彬之间就涉诉房屋存在真实有效的租赁合同关系，故对于张士新辩称的根据买卖不破租赁原则租赁合同应当继续履行的主张本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。张妍已经取得涉诉房屋所有权证，其作为房屋所有权人有权以排除妨害为由请求张士新腾退涉诉房屋。
因池艳文未能依照双方房屋买卖合同约定交付房屋，给张妍造成实际损失，因此池艳文应当依照合同约定将房屋交付张妍并支付违约金。对于张妍主张的违约金数额，因不违反法律规定及买卖合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告池艳文、被告张士新立即腾退位于北京市顺义区xxx号房屋，并将该房屋交由原告张妍，于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告池艳文支付原告张妍违约金二十万元，于本判决生效之日起七日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由被告池艳文、被告张士新负担，于本判决生效之日起七日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林媛媛
人民陪审员 刘泽伶
人民陪审员 焦晓卫
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 张宏阳