重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1943号
上诉人（原审原告）：邹建琼，女，1969年6月5日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏滕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伟，重庆鹏滕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑。
法定代表人：林昌，总经理。
委托诉讼代理人：张昆鹏，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。
上诉人邹建琼因与被上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初11011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹建琼及其委托诉讼代理人沈庆聪，被上诉人中华置业公司的委托诉讼代理人张昆鹏到庭参加了审理。本案现已审理终结。
邹建琼上诉请求：撤销原判，改判1、中华置业公司将无质量问题的房屋及时移交给邹建琼。如中华置业公司拒不履行保修义务，由邹建琼依法进行修缮，修缮费用由中华置业公司全部承担。具体整改包括：电路整修，空鼓修复，可视电话，智能门禁系统安装，客厅飘窗门锁更换，入户花园到餐厅的门更换等等；2、中华置业公司赔偿邹建琼房屋存在质量问题期间造成的经济损失，包括物业管理费、购房总价款资金成本损失，将迟延交房违约金提高到总房款每日万分之三，从2015年12月30日起至质量问题整改完成移交房屋止；3、本案一审、二审诉讼费用由中华置业公司承担。事实及理由：1、2017年4月9日邹建琼准备接房，发现房屋存在质量问题，根据双方买卖合同第十六条，不具备接房条件。邹建琼举示了房屋验收表、汇总表复印件及房屋现状照片佐证，且房屋验收表、汇总表系中华置业公司掌握原件。而一审判决以房屋验收表、汇总表为复印件，照片是邹建琼单方制作，不予认可错误。2、交房应以中华置业公司整改符合交房质量标准为准，房屋竣工备案登记只是交房一个必要条件，而非充分条件。一审判决认定交房时间就是双方首次验房的2017年4月9日，显然违背公平原则。3、邹建琼提交了直接损失证据，如物业费虽未实际缴纳，但不交接不了房，应属损失，迟延交房违约金计算标准约定过低，应当提高到总房款每日万分之三。4、2016年4月9日邹建琼准备接房时，物管公司组织交房，邹建琼要求查看房屋备案登记证、质量保证书、使用说明书，其拒绝提供，邹建琼有权拒绝接房。且邹建琼提出修复，未修复，仍有部分房屋未通电，明显中华置业公司违约。同一小区，邹建琼所购房价超过他人30%不合理，应予赔偿。
中华置业公司辩称。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邹建琼向一审法院起诉请求判令中华置业公司：1、履行房屋质量整修义务，明确为：要求电路检修，室内有多处空鼓，墙面刮腻子不符合要求，室内可视电话没有安装，智能门禁没有安装，卫生间没有做关水试验，客厅的飘窗门锁要求更换；2、支付房屋迟延交付违约金197618.64元（从2016年1月1日至2017年5月15日），另2017年5月15日起至中华置业公司实际交付日止，按照总房款的每日万分之三支付；3、承担延期交房期间的物业管理费（具体以物业公司实际收取的为准）；4、赔偿室内入户花园到餐厅的门的整修费用1万元；5、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年10月26日，邹建琼作为乙方（买方），中华置业公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，商品房座落为重庆市渝北区地块两江春城一期2幢3-5-1，总成交金额为1309600元。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）、逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，邹建琼按约支付了购房款。
2016年4月1日，中华置业公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年4月9日，邹建琼按中华置业公司通知前去接房，验房中，邹建琼认为房屋有质量瑕疵，并在房屋交付验收表上载明：入户门，户内有花印，门外锁处凹凸不平；客厅飘窗门锁不了（左）面；次卧、外阳台、落水管处未打胶；主卫、次卫需做闭水试验；客厅、饭厅灯不亮。在汇总表上显示：2016年4月9日，户内照明全都不亮；景观露台排水管和装饰柱之间收口未打胶；给水管设计不合理；厨房无地漏；厨房排水管接头过高，须落于地平下；入户花园排水管设计不合理；2016年6月2日，入户花园地漏那一块局部防水没做好，漏水到楼下。现邹建琼未接房，亦未支付物业管理费。
审理中，邹建琼举示其拍摄的照片、交房验收表、交房验收清单，证明邹建琼去案涉房屋查看，房屋存在质量问题：要求电路检修，室内有多处空鼓，墙面刮腻子不符合要求，室内可视电话没有安装，智能门禁没有安装，卫生间没有做关水试验，客厅的飘窗门锁要求更换。中华置业公司质证对照片真实性不予认可，认为系上诉人单方制作，对其证明目的亦不认可，该组照片不能反映现场的真实情况和图片的形成时间；验收表、验收清单是复印件，对其真实性不认可，即使上述证据真实，也仅是房屋的瑕疵，不影响房屋的实际使用，其无权拒绝接房。中华置业公司举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，证明案涉房屋于2016年4月1日完成竣工验收，取得一证两书。邹建琼对证据的真实性、合法性认可，认为只是整个工程的验收，不是反映具体的房屋。
庭审中，邹建琼举示了用电客户信息截图，证明2016年3月4日通电；回复，证明3月中旬燃气工程施工完毕；张仲宇的说明，证明5月19日自来水工程最终验收。中华置业公司对用电客户信息截图、回复无异议，对张仲宇的说明有异议，认为说明不能反映和自来水公司的关联性且没有公司的印章，应视为是其个人的意思表示，属证人证言，其未出庭作证，不应采信。邹建琼还举示了房屋户型结构图、支付1000元的房屋装修定金收据、代理合同、设计委托合同，证明案涉房屋门窗与设计不符；邹建琼因购买案涉房屋要求中华置业公司整改造成的损失。中华置业公司质证认为，房屋户型结构图是复印件，不认可，对房屋装修定金收据、代理合同、设计委托合同真实性无法确认，中华置业公司不是合同的相对方，即使合同真实，也不能证明邹建琼因该合同产生损失，合同是否履行，邹建琼没有提供证据证明，律师费无相应的转款发票佐证。
一审法院认为,邹建琼与中华置业公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应按合同履行义务。
按双方合同第七条中“甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用”的约定，即房屋的交付条件为进行了建设工程竣工备案登记。2016年4月1日，中华置业公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋已具备交付条件，邹建琼举示的迟延通水的证据不能否认竣工验收备案登记证的效力。邹建琼按中华置业公司的通知于2016年4月9日对房屋进行了验收。即使房屋存在质量瑕疵，也应当是中华置业公司承担质量保修责任，邹建琼也不能以此为由拒绝接收房屋。故应当认定2016年4月9中华置业公司已将房屋交付邹建琼。但双方约定的交房时间为2015年12月30日前，故从2015年12月31日至2016年4月9日期间中华置业公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。中华置业公司应当按合同约定的标准支付逾期交房违约金为：1309600元×万分之0.5×101天（2015年12月31日至2016年4月9日）=6613元（保留整数），对邹建琼主张超出部分一审法院不予支持。邹建琼举示损失的相关证据不足以证明违约金比例应调整为日万分之三。
对于邹建琼要求整修的诉讼请求，其举示的照片、房屋交付验收表、汇总表等证据，中华置业公司不予认可，认为照片系邹建琼单方制作，房屋交付验收表、汇总表是复印件，为此，在没有其他证据佐证的情况下，邹建琼举证不充分，故对邹建琼的该请求，不予支持。
对于物业服务费，因邹建琼未实际缴纳该费用，故对邹建琼要求中华置业公司承担物业服务费的请求一审法院不予支持。
对邹建琼要求中华置业公司支付室内入户花园到餐厅的门的整修费用1万元，因邹建琼未实际对该门进行整修，亦未举示充足的证据证明应产生多少费用，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。
由于中华置业公司的违约行为造成了本案的诉讼，故诉讼费由中华置业公司负担为宜。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告重庆中华置业有限公司在本判决生效后立即支付原告邹建琼逾期交房的违约金6613元；二、驳回原告邹建琼的其他诉讼请求。案件受理费4250元，由被告重庆中华置业有限公司负担。
二审中，邹建琼举示（2017）渝0112民初18512号民事判决书，拟证明邹建琼与杨楠楠案情基本一致，但认定交房时间为2017年4月28日。中华置业公司质证表示，证据真实性无异议，但该判决未生效，与本案无关。本院认为，相同小区商品房对不同购买者实际交房时间不同是客观存在的，故该判决与邹建琼的本案所涉房屋交付时间无关，不予采信。另，双方《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）；达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：2、甲方负责修复或更换至交房标准。
二审认定的其他案件事实与一审认定的案件事实相同。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款、第三百二十八条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案邹建琼在二审上诉时，增加请求中华置业公司交房及赔偿房屋存在质量问题期间造成的购房总价款资金成本损失，双方调解不成，邹建琼可另行起诉，本案不予处理。
邹建琼与中华置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条明确约定，不符合附件三的建筑材料、设备安装标准约定的，中华置业公司负责修复或更换至交房标准。本案，邹建琼主张中华置业公司对其所购商品房质量整修，并邹建琼所明确的整修细节均属双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定应由中华置业公司负责修复或更换的范围。且邹建琼在交房验收表及清单批注和照片显示的房屋质量问题，仅是邹建琼单方反映，需双方进一步确认。现邹建琼并无双方对所述房屋质量问题进行确认的依据，中华置业公司又不予认可，对争议的房屋质量问题依法可鉴定确认。审理中，邹建琼未申请鉴定，故邹建琼据此主张中华置业公司对房屋存在质量问题进行整改，并拒绝接房，证据不足，也不符合合同约定，本院不予支持。
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的房屋交付条件为，房屋进行了建设工程竣工备案登记。同时，在双方签署房屋交接单后，中华置业公司须提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，否则邹建琼可拒绝接房。中华置业公司提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》证明2016年4月1日已取得，房屋已具备交付条件，与中华置业公司通知邹建琼20**年4月9日接房吻合。邹建琼举示的迟延通水的证据不能否认竣工验收备案登记证的效力。邹建琼称中华置业公司拒绝提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，不符合常理，也无相应证据证明，本院不予支持。因此，邹建琼20**年4月9日拒绝接房，不符合合同约定，本院不予支持。
双方合同约定的交房时间为2015年12月30日前，故从2015年12月31日至2016年4月9日期间中华置业公司存在逾期交房的违约行为，应当承担合同约定的违约责任。中华置业公司应当按合同约定的标准支付逾期交房违约金为：1309600元×万分之0.5×101天（2015年12月31日至2016年4月9日）=6613元（保留整数）。邹建琼未举证证明其因中华置业公司迟延交房违约行为造成的损失已超过总房款每日万分之三，其要求迟延交房违约金调整按总房款每日万分之三计算，不符合法律规定，本院不予支持。
邹建琼并无证据证明中华置业公司迟延交房期间已实际产生物业管理费损失，且迟延交房违约金也不足以弥补其损失。故邹建琼主张中华置业公司承担迟延交房期间物业管理费损失，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。
综上所述，邹建琼的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4250元，由上诉人邹建琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一八年四月二十六日
书记员 江 波