广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岑民初字第1034号
原告杨洪南，男，住岑溪市岑城镇。
委托代理人潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。
被告陈培基，男，住岑溪市岑城镇。
委托代理人覃坚，岑溪市法律援助中心律师。
第三人岑溪市农业局，住所地岑溪市岑城镇。
法定代表人覃文天，该局局长。
第三人岑溪市龙眼苗圃场，住所地岑溪市岑城镇。
法定代表人潘强，场长。
原告杨洪南与被告陈培基、第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法适用简易程序由审判员梁志鹏独任审判，于2014年7月14日、8月6日公开开庭进行了审理，书记员陈晓迪担任记录。原告杨洪南及其委托代理人潘梦杰、被告陈培基的委托代理人覃坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨洪南诉称，2012年2月20日原告与岑溪市龙眼苗圃场签订租赁协议书，从2012年1月1日至2014年12月31日租用龙眼苗圃场位于现木材交易市场的场地。后原告把其中的2000平方米转租给被告，口头约定2014年上半年租金每平方米10元，下半年每平方米9元，半年交一次，上半年的在上一年的11月交清，下半年的在当年的5月交清。但被告至今没有支付今年上半年的租金20000元。为此，请求法院判决被告支付租金20000元给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告的身份情况；2、《龙眼苗圃场木材市场租赁协议书》，证明原告与岑溪市龙眼苗圃场签订协议租赁其木材市场的事实；3、收据共25份，证明原告（委托谭勇坤）从2012年起收取各业主缴交的场地使用费（租金）的情况；4、岑溪市龙眼苗圃场出具的收据及农业银行缴款回执，证明原告已支付2013年度租金20万元给第三人岑溪市龙眼苗圃场；5、现场照片，证明原告把其承租的场地转租给被告使用；6、2010年12月30日杨洪南、谭勇坤、周富海、黄晓兰、黄培勇与岑溪市龙眼苗圃场签订的《龙眼苗圃场场地租赁协议书》，证明原告与另外四人从2011年1月1日起开始租赁岑溪市龙眼苗圃场的场地；7、黄启湛、刘忠道、梁美权、黄健华、谭勇坤、杨洪南、莫静、黄培勇出具的证明，证实其与被告等从2012年开始承租原告的场地，没有签订书面协议；8、证人黄启湛出庭作证的证言，证实其与本案及另四案被告经营木材加工的场地均从原告手租来，租金按每年每平方米计算，2012年为17元、2013年为20元、2014年上半年为10元、下半年为9元。
被告陈培基辩称，被告与原告不存在租赁合同关系，一直以来都是全体业主共同承租木材市场的场地经营，租金平均分担。原告是由全体业主一致推选为代表与龙眼苗圃场签订协议。被告并不欠有原告的租金，而且原告已多收了业主们的租金，要求清算后退回多收的部分。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、岑溪市人民群众诉求候访登记表，证明原告及其他业主共22人于2011年12月29日曾到市信访局上访；2、2014年6月28日黎积锋、林永钊、梁美权、罗进丽、覃培志、李美连、黎洋、罗振荣、杨雷洪出具的证明，证实原告系作为业主代表与农业局苗圃场签订租赁合同；3、岑溪市农业局关于杨洪南、覃勇坤等22人反映问题的答复，证明原告代表22位业主与农业局签订合同，全体业主共同继续租赁原场地。
第三人岑溪市农业局陈述称，本单位与本案无任何联系，亦无任何责任。
第三人岑溪市龙眼苗圃场陈述称，本单位只与原告杨洪南存在天桥木材市场的场地租赁关系，签订有租赁协议书，与被告陈培基等没有发生任何租赁关系，与本案亦无任何关联。
第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场没有向法庭提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、4无异议，原告对被告提供的证据1无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据2、5的真实性无异议，但认为协议是原告代表全体业主而不是他自己个人与农业局签订的，照片不能证明被告是租赁原告的场地。被告对原告提供的证据3、6、7、8有异议，认为：（1）收据的内容不真实，与本案无关，（2）2010年12月30日的协议没有农业局盖章，乙方的签名系同一个人签署，是伪造的，（3）梁美权在双方提供的内容相反的证明上均签字，该证明不具有真实性，（4）证人黄启湛不如实回答被告代理人的询问，不配合作证，证言不可信。原告对被告提供的证据2、3有异议，认为农业局的答复不能证明被告主张的事实，对证据2的质证意见与被告相同。本院认为，原告提供的证据2、3、6、8来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合有效证据规定的要件，具有证明效力，能证明相关案件事实，其中收据注明收到各人交来的场地费或租金的年度、金额以及场地面积和单价，陈培基2013年下半年交纳19000元，2010年12月30日的《龙眼苗圃场场地租赁协议书》经本院核实与第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场保存的原件相一致。原告提供的证据7及被告提供的证据2不符合规定的证据效力要件，对其证明效力不予确认，照片仅能反映被告经营的木材加工厂的现状，被告提供的证据3只反映杨洪南等22人提出的问题已解决，并不能证明原告代表全体业主签订租赁合同。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于市区十里长街天桥旁边的木材加工交易市场系第三人岑溪市龙眼苗圃场的场地，岑溪市龙眼苗圃场系岑溪市农业局下属的事业单位。2010年12月30日原告杨洪南及周富海、黄培勇、黄晓兰、谭勇坤五人共同与岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场场地租赁协议书》，租用上述场地经营木材加工厂，租期为一年，即到2011年12月31日止，租金18万元，分别在2011年1月13日前交8万元、2011年3月30日前交10万元。在约定的租期即将届满之前，租赁上述场地经营木材加工的业主共22人于2011年12月到市信访局上访，反映农业局租期未满即把场地租赁给他人，使他们没法享受优先承租权，农业局在后来的信访答复中明确说明信访反映的问题已经解决。在上述协议租期届满后，经岑溪市龙眼苗圃场与杨洪南协商，由原告杨洪南另行单独承租，双方于2012年2月20日补签了《龙眼苗圃场木材市场租赁协议书》，约定由原告租用上述木材市场约55亩的场地，期限为3年，即从2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金分别为11万元（2012年）、20万元（2013年）、22万元（2014年），先交租金后使用场地，2012年的11万元需在当年的5月15日前交清，此后每年的租金分两次交纳，上年的11月底前需交下一年度的一半，另一半在当年的5月30日前交清，期满后在同等条件下乙方（原告）有优先承租权，双方还约定了其他相关事项及权利义务。岑溪市龙眼苗圃场的主管部门岑溪市农业局在合同中签字、盖章同意以上内容。合同签订后原告已按约定分期足额缴交了租金。原告取得场地租赁权后，将整个场地以各开办板材厂业主的需要分割进行转租，从2011年开始，陆续有业主在上述场地内开设木材加工厂经营木材加工、交易，期间也有部分业主先后搬走、停业或歇业、转让，原告杨洪南自己也在其中开设有一间木材加工厂，后转租给了他人，被告陈培基也是分租业主之一，除此之外还有胡盛艺、杨耀兰、黄培勇、刘忠道、黎积锋、谭勇坤、梁美权、黄健华等业主，各业主根据其经营的场地面积按每平方米17元（2012年）、20元（2013年）、19元（2014年上半年10元、下半年9元）直接支付租金给原告或谭勇坤；根据原告提供的证据显示，其中被告陈培基2013年下半年交纳的场地租金为19000元，谭勇坤收取各人交来的租金后均出具收据，注明交款人姓名、对应的年度、面积及金额。被告陈培基与另外四户业主胡盛艺、高玉标、杨文龙、杨耀兰、黎积锋在缴交了2013年上半年的租金后，按约定2014年上半年的租金需在2013年下半年缴交，但上述6人均没有缴纳，而其他业主则继续缴交，故原告将上述6人分别起诉至本院。被告则认为其与原告不存在租赁关系，所交给原告的为暂付款，需按整个场地面积平均分摊租金结算清楚后多还少补。
本院认为，原告杨洪南与第三人岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场木材市场租赁协议》后，把其承租的第三人的场地转租给被告陈培基等业主经营木材加工厂，虽然双方没有签订书面租赁协议，但自从各业主租赁场地开设加工厂以来，一直按口头约定根据各人租赁场地面积计算的金额履行支付租金的义务，故原、被告双方存在租赁合同关系，被告应当继续按原约定支付租金。至于租金的数额，根据谭勇坤出具的收据载明被告陈培基2013年下半年的租金为19000元，每平方米10元，那么其场地面积应为1900平方米，2014年上半年收取的租金标准也是每平方米10元，则租金为19000元，因此，原告诉请被告支付20000元租金的事实证据不充分，对超出19000元的2014年上半年租金的请求数额，本院不予支持；原约定履行的期限已过，被告仍在使用该场地，故应当继续履行交付租金19000元的义务。被告辩称系全体业主共同推举原告作为代表与岑溪市龙眼苗圃场签订协议，仅凭岑溪市人民群众诉求候访登记表及岑溪市农业局关于杨洪南、覃勇坤等22人反映问题的答复作为依据，从内容上看，前者（登记表）只证实各业主共22人曾到有关部门上访，后者（答复）第三点载明“杨洪南、覃（谭）勇坤等22位同志提出的问题已得到完满解决”，并不意味着杨洪南系代表全体业主与龙眼苗圃场签订协议，故被告的辩解缺乏事实依据，理由明显不充分，本院不予采信。被告认为其没有享受优先承租权的问题，因2010年12月30日与出租方签订《龙眼苗圃场场地租赁协议书》的承租人（乙方）是周富海、黄培勇、黄晓兰、谭勇坤、杨洪南，2012年3月10日岑溪市农业局对信访人已作答复，明确说明信访的内容已得到解决，原告与第三人岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场木材市场租赁协议》后，被告陈培基不但没有继续主张优先权，而且还另行租赁原告取得租赁权的场地，亦支付租金，其事实行为说明已放弃了租赁的优先权，同时，第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场在提交给本院的意见书中也已明确表示其与各被告之间不发生任何租赁关系，故此，原告杨洪南与被告陈培基双方之间的转租赁合同关系成立。被告辩称原告收取的是暂收款，需按整个场地面积平均分摊计算出租金后由原告退回多收部分，但收据上明确注明为场地使用费或租金，故其辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告陈培基应当支付2014年上半年的租金19000元给原告杨洪南；
二、驳回原告杨洪南超出上述第一项判决外的诉讼请求。
本案诉讼受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由被告陈培基负担130元，原告杨洪南负担20元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本五份，副本四份，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 梁志鹏
二〇一四年九月五日
书记员 陈晓迪