吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1424号
上诉人（原审被告）：王栓林，男，1972年3月22日生，汉族，住长春市二道区。
委托代理人：张成彦，吉林张成彦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市万佳源物业服务有限公司。住所：长春市经济开发区。
法定代表人：李慧，总经理。
委托代理人：张岩，公司职员。
委托代理人：马瑞，吉林五州律师事务所律师。
上诉人王栓林因与被上诉人长春市万佳源物业服务有限公司（以下简称万佳源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民小字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王栓林的委托代理人张成彦，被上诉人万佳源物业公司的委托代理人张岩、马瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
万佳源物业公司在原审时诉称：2013年6月20日，万佳源物业公司与清华苑小区业主委员会签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，合同约定由万佳源物业公司向清华苑小区提供物业管理服务，合同期限三年，自2013年7月7日起至2016年7月16日止。万佳源物业公司提供物业服务的受益人为该小区的全体业主，受益人按房屋面积向万佳源物业公司支付物业费，未按时足额缴纳物业服务费的，经三次书面催交拒付的，按照应交物业费的每日3‰的标准支付违约金。现王栓林系该小区1号楼301室业主，房屋面积142.99平方米，王栓林一直未交付物业费，故诉求王栓林缴纳自2013年7月17日至2016年4月16日支付之日止的物业费及滞纳金。
王栓林在原审时辩称：万佳源物业公司所签合同为无效合同，理由是万佳源物业公司与原业主委员会签订合同时合同日期是2013年6月20日，而万佳源物业公司当时尚未成立，且无物业资质证书；万佳源物业公司所签订的合同是没有经过业主大会或超过半数以上业主同意的前提下与前任业主委员会恶意串通签订，是对本小区全体业主的欺诈，这份合同没有在相关部门备案；万佳源物业公司物业服务不到位不负责任，没有收费许可证，按照万佳源物业公司的物业资质是三级资质，收费标准应该是5角到7角，现在万佳源物业公司收费1元，收费不合理。自家存放该小区的自行车丢失，原因是小区的服务管理不到位。综上驳回万佳源物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年6月20日，万佳源物业公司与清华苑小区业主委员会签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，合同约定由万佳源物业公司向清华苑小区提供物业管理服务，合同期限三年，自2013年7月17日起至2016年7月16日止。万佳源物业公司提供物业服务的受益人为该小区的全体业主，该小区业主按住宅房屋面积每月每平方米1元向万佳源物业公司支付物业费，电梯费按楼层付费，一层不付费。交付时间为每季度第一个月10日前向万佳源物业公司交纳当季度的物业服务费，或协商可一次性付清半年或一年的物业服务费。未按时足额缴纳物业服务费的，经三次书面催交拒付的，按照应交纳物业费的每日3‰的标准支付违约金。万佳源物业公司提供的物业管理服务包括：1.物业共用设施设备的运行、维修、保养和管理；2.物业共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾的收集、清运；3.绿化保养和管理；4.车辆秩序管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的管理；6.装饰装修管理服务；7.业主自用部位设施设备有偿维修服务；8.业主需要的特约服务；9.物业档案资料、电子文档管理。万佳源物业公司营业执照取得的时间为2013年7月24日，资质证书的取得时间为同年的9月18日，资质等级为叁级。王栓林系该小区1号楼1单元301室业主，房屋面积142.99平方米。自2013年7月17日至今未交付物业费。万佳源物业公司向清华苑小区提供了物业服务，该小区大部分业主交纳了物业服务费等费用。时至今日，该小区的监控摄像及部分楼房的防盗门门锁未安装或修缮完好。另查，2013年6月20日，该小区业主委员会与案外人长春市盈嘉物业服务有限公司（以下简称盈嘉物业公司）亦签订了《清华苑小区物业服务管理合同》。
原审法院认为：王栓林居住在清华苑小区1号楼1单元301室属实，房屋面积142.99平方米。（一）万佳源物业公司的主体资格问题，万佳源物业公司与业主委员会签订合同时虽未取得物业服务资格，但之后已经取得，且也实际为清华苑小区提供了物业服务，其与业主委员会所签订的合同是双方真实的意思表示。虽然业主委员在同一天与案外人盈嘉物业公司也签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，但该合同没有实际履行，且与万佳源物业公司没有关联，所以另一份合同的签订实际上对小区的物业服务没有产生影响。实际履行物业服务义务的主体是万佳源物业公司，故万佳源物业公司主体资格适格。（二）万佳源物业公司与业主委员会签订的《清华苑小区物业服务管理合同》是否为无效合同。王栓林抗辩主张合同无效，其一王栓林认为《清华苑小区物业服务管理合同》是万佳源物业公司与业主委员会恶意串通损害业主的利益，但在庭审中王栓林未提供相关证据证实；其二王栓林认为万佳源物业公司没有收费许可证、取费标准过高且合同亦没有在相关部门备案。关于收费许可及取费备案问题是登记性质，不是行政审批。登记备案仅是行政管理的范畴。从法律层面上，是否登记备案没有效力性、强制性规定。况且《清华苑小区物业服务管理合同》是业主委员与万佳源物业公司自愿签订，万佳源物业公司已经实际履行了合同约定的义务，小区的业主亦实际接受了万佳源物业公司的物业服务及管理的行为，也向万佳源物业公司交纳了物业服务等相关费用，现就清华苑小区所签订的《清华苑小区物业服务管理合同》已经履行了两年半之多，所以王栓林抗辩认为合同无效的主张，不符合法律规定无效的情形，故王栓林抗辩主张，原审法院不予支持。所以万佳源物业公司与业主委员会签订的《清华苑小区物业服务管理合同》合法有效。（三）王栓林应否交纳物业费及滞纳金。物业服务合同系持续履行合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，王栓林抗辩主张物业公司未按约定提供服务或服务不到位，但从王栓林提供的照片等证据上看并不能全面、系统、连续地证明万佳源物业公司提供物业服务的全貌，王栓林认可万佳源物业公司提供了服务，万佳源物业公司构不成根本上的违约。王栓林认为万佳源物业公司服务存在瑕疵，应通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，但王栓林以此为由拒绝缴纳物业服务费，显然依据不足。根据庭审中双方当庭出示的证据以及双方的陈述，万佳源物业公司在事实上为清华苑小区提供了物业管理服务。因此，万佳源物业公司、王栓林之间形成了物业服务与被服务的权利义务关系，王栓林接受了物业管理服务，就应当向万佳源物业公司交纳物业管理费，万佳源物业公司的诉讼请求予以支持，王栓林应自2013年7月17日起至2016年1月10日（11个季度33个月）已经产生的费用，按照房屋面积142.99平方米。每平方米1元的交费标准向万佳源物业公司交纳（142.99平方米Ⅹ1元Ⅹ33个月）。关于滞纳金部分，按照合同约定，万佳源物业公司催缴物业费等费用应三次书面通知王栓林，庭审中，万佳源物业公司出示的证据没有王栓林的确认签字，王栓林不认可万佳源物业公司催缴物业费的事实，且王栓林不交纳物业费系事出有因，故万佳源物业公司诉求滞纳金部分，原审法院不予支持。此外，物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供之服务与各业主衡量之标准可能无法吻合；各业主对权力义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入。故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾。望双方以此为思，各尽其职，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王栓林给付万佳源物业公司物业服务费4718.67元，此款于判决生效后立即给付；二、驳回万佳源物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由王栓林负担。
宣判后，上诉人王栓林不服，向本院提起上诉。上诉理由是：原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当。1.被上诉人不具备本案的诉讼主体资格。被上诉人与本案原业主委员会签订合同的时间为2013年6月20日，而此时被上诉人还没成立，况且其取得经营资质资格的时间为2013年9月18日。更值得说明的是：被上诉人更未有取得收费许可证，也就是说，被上诉人在与上诉人的业主委员会签订合同时，是用一个莫须有的虚假的公司与上诉人签订的。还有上诉人的原业主委员会的成立也是不合法的。就是在这种情况下，被上诉人仍与其恶意串通，其最终损害了包括上诉人在内的清华苑全体业主的合法权益。总之，根据相关法律规定，作为合同相对方的被上诉人，根本不具备本案的诉讼主体资格。为此，双方所签订的合同应属无效合同。2.被上诉人根本未按合同约定履行其应尽的义务。假若双方在2013年6月20日所签订的合同系真实合法有效的，那么被上诉人也未按其约定实际履行，上诉人的业主委员会的证实材料与会议记录及上诉人所提交的相关证据则可充分说明被上诉人的物业服务存在大量的不尽人意的问题，根据相关规定，上诉人为此有权利拒交物业服务费。请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审费用由被上诉人承担。
万佳源物业公司答辩认为：1.被上诉人的主体资格适格。盈嘉物业公司与业主委员会2013年6月20日签订的《清华苑小区物业服务管理合同》，后盈嘉物业公司要求除长春市盈嘉开发置地有限公司开发的小区以外，盈嘉物业公司法定代表人李某另行申请物业服务资质，单独进行核算，自负盈亏。因此根据公司这一规定，被上诉人法定代表人李某重新申请物业服务资质，设立公司，并与业主委员会补签了《清华苑小区物业服务管理合同》，但前后提供物业服务的都是同一组人。实质上盈嘉物业公司与业主委员会签订的合同并没有履行，对小区的物业服务没有产生影响。履行物业服务义务的主体是被上诉人，在一审庭审过程中这一事实已经被一审法院予以确认，一审法院认定事实清楚，证据充分，因此被上诉人的主体资格适格。2.被上诉人已经按合同履行了义务。被上诉人在一审庭审过程中已经向法院提交了被上诉人为清华苑小区业主提供物业服务的证据。物业服务合同是持续性合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，受众面广不可能达到每个业主对物业服务质量都满意。但这并不能否认被上诉人已经按照合同的约定对清华苑小区提供物业服务这一事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条物业服务公司已经按照合同的约定及相关规定提供服务，业主以未享受或者服务质量达不到其要求为由不缴纳物业费，人民法院不予支持。综上，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：
一、关于被上诉人是否为本案适格主体的问题。上诉人主张在2013年6月20日被上诉人与业主委员会签订物业服务合同时，被上诉人公司尚未成立，且原业主委员会成立不合法，物业服务合同系双方恶意串通签订，损害了全体业主的合法权益，应认定为无效合同。上诉人对2013年7月小区由盈嘉物业公司提供物业服务，2013年9月由被上诉人提供物业服务至今无异议，且认可前后虽为两个公司，但服务人员均相同。被上诉人虽成立于2013年7月，但被上诉人法定代表人与盈嘉物业公司法定代表人均为李某，且上诉人对与被上诉人签订物业服务合同的业主委员会公章及主任陈某某的签名均无异议，故在物业服务合同为双方真实意思表示的情况下，被上诉人将协议签订日期解释为倒签，符合常理。因被上诉人实际为上诉人提供物业服务，上诉人未向盈嘉物业公司交纳过物业费，盈嘉物业公司也未向上诉人主张过物业费，故应认定盈嘉物业公司与被上诉人存在承继关系，上诉人应从2013年7月起向被上诉人交纳物业服务费。而被上诉人是否取得经营资质及是否取得收费许可证，均属于行政管理范畴，不影响被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同的效力。业主委员会作为业主大会的代表机构，非经业主大会改选，其有权代表全体业主对外签订合同，上诉人主张业主委员会成立不合法，不能提供相应证据，本院不予支持。上诉人主张业主委员会与物业公司恶意串通，但就此不能提供相应证据，且物业公司实际提供了物业服务，不存在损害全体业主利益的事实，上诉人就此主张合同无效，本院不予支持。故在物业服务合同合法有效的情况下，被上诉人作为本案原告主体适格。
二、关于上诉人应否向被上诉人支付物业费4718.67元的问题。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不到位，不应交纳物业服务费。一审中上诉人提供了业主委员会的会议记录，欲证明物业服务存在问题。但业主委员会作为签订物业服务合同的一方主体，其所作会议记录等同于一方陈述，不能作为认定案件事实的依据。上诉人主张小区内树木枯死、楼宇门损害导致放在楼道内的自行车丢失以及未及时清雪，但就此未提供相应证据，本院不予支持。上诉人虽主张小区内存在车辆乱停放、门上被贴小广告等问题，但因被上诉人系服务企业，无行政强制措施，以及物业服务具有持续性等特点，在一定的时间存在上述问题，不能说明物业服务整体不到位。上诉人主张通过清华苑小区业主委员会关于小区管理的问卷调查的形式，已经形成与解聘被上诉人的业主大会决议，且已经向被上诉人发出解除的通知，故如果支付物业服务费，也只能支付至解除合同之日的物业费。虽然业主大会可以通过书面的形式进行表决，但就此次表决上诉人不能提供已经专用部分占建筑面积总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意的证据，且即使已经形成决议，上诉人也未提供业主委员会向被上诉人送达解除物业服务合同通知的证据，同时，上诉人对被上诉人一直在清华苑小区提供物业服务无异议，故上诉人以此为由主张2015年7月之后的物业费不应交纳，本院不予支持。上诉人主张从2013年7月至2016年1月共计30个月，原审判令上诉人向被上诉人支付33个月的物业费，系计算错误。因依据清华苑小区物业服务管理合同第九条“业主或物业使用人于每季度第一个月10日前向乙方交纳当季度的物业服务费；当事人同意也可以一次付清半年或一年的物业服务费”的约定，2016年1月上诉人应交纳该季度的物业费，且被上诉人诉请上诉人向其支付至实际给付之日的物业费，故原审判令上诉人向被上诉人支付33个月的物业费并未超出被上诉人的诉讼请求，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王栓林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 于喜华
代理审判员 于小依
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 邹 悦