河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终616号
上诉人（原审被告、反诉原告）：兰盼盼。
委托代理人：刘宏飞，河南经源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳睿尚市场营销策划有限公司。住所地：洛阳市中州中路***号鸿诚百货*楼***号。
法定代表人：党志阳，董事长。
委托代理人：邸桂芬，河南君友律师事务所律师。
上诉人兰盼盼因与被上诉人洛阳睿尚市场营销策划有限公司（以下简称睿尚公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰盼盼及其委托代理人刘宏飞，被上诉人睿尚公司的委托代理人邸桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月15日，睿尚公司与洛阳鸿诚百货有限公司（以下简称鸿诚公司）签订《洛阳鸿诚商厦一楼商业区租赁合同》一份，鸿诚公司将其位于洛阳市西工区鸿诚商厦一楼的商业场地出租给睿尚公司由其投资改造后作为“潮区”之特色的商业运营模式对外招商（招租），租赁期限为十�，自2014年1月1日至2023年12月31日止。双方约定自计租日起租赁年度内的起始租金为182万元／年。鸿诚公司向睿尚公司交付租赁场地后，2013年12月5日，睿尚公司就“鸿诚商厦一楼太古仓招商项目”与洛阳市坤德霖装饰设计有限公司（以下简称坤德霖装饰公司）签订装饰工程施工合同，委托坤德霖装饰公司对该项目进行了装饰装修。同年8月14日，睿尚公司又委托坤德霖装饰公司对鸿诚商厦一楼商场西门进行了改建装修。睿尚公司对“鸿诚商厦一楼太古仓招商项目”装修后开始以睿尚-
太古仓的名号对外招商。2014年5月8日，睿尚公司与兰盼盼签订《商铺租赁合同》，兰盼盼租赁鸿诚商厦一楼46号铺位用于经营饰品，该铺位套内面积14.8平方米，建筑面积为23.87平方米，合同约定租赁期限一年，自2014年6月8日起至2015年6月7日止，起租日为2014年6月8日，起租日前无须交租金，但�缴纳指定的有关费用。租户必须在睿尚公司所公布之开业日期开业，唯上述开业日期为暂定日期，正式开始日期以睿尚公司视工程进度另行以书面形式公布为准，一切租赁期、装修期、免租期、起租日等将按此公布日期提前或顺延。每月租金为2864.4元，按季支付，租赁保证金2864.4元，相当于一个月租金，租户应于签署合同当日缴清。预付款5728.8元，相当于两个月租金，租户应于签署本合同前缴清。租户应于每季度5日之前向睿尚公司预付三个月租金及管理服务费等费用，若逾期支付，则每日按每月租金／管理服务费千分之五的标准支付逾期付款违约金。租户违约时，睿尚公司有权从租户所交的保证金中扣减租户因违约行为造成的一切损失、损害。同日，睿尚公司与兰盼盼又签订《经营管理服务协议》一份，就鸿诚商厦一楼铺位管理服务事宜进行了约定，约定的服务期限为一年，自2014年5月8日至2015年5月7日，管理服务费238.7元／月（10元／平方米），管理服务费缴纳起始日期为签订协议当日，于签署协议前预交716.1元，保证金477.4元。租户违约时，睿尚公司有权直接从租户所交付之保证金中扣减因租户违约行为造成的一切损失、损害。2014年5月8日，兰盼盼按约定向睿尚公司交了缴纳三个月的物业费及垃圾清理费共计787.7元、二个月物业费押金477.4元、二个月租金5728.8元及一个月租金保证金2864.4元，2014年8月17日，兰盼盼又缴纳三个月物业费716.1元。睿尚公司于2014年3月28日宣布太古仓开业，但商户们认为睿尚公司自太古仓开业后因经营状况不好一直实际养商政策，兰盼盼提交《2014年7月睿尚.太古仓养商政策（暂行）》（复印件）一份，其认为根据睿尚公司向商户们发送的该养商政策，睿尚公司给商户们的免租期至2014年7月10日。后因�营不善，2014年10月30日，睿尚公司与鸿诚公司联合向太古仓商户发布通知一份，称双方租赁合同已于2014年10月21日终止，原太古仓商户于2014年11月5日前与太古仓办理终止租赁合同相关事宜，鸿诚公司将于2014年11月6日前收回租给睿尚公司的经营场地，凡愿留下继续经营的商户，可与鸿诚公司联系，不愿继续经营的，则务必于11月16日前撤出经营场地，逾期鸿诚公司将按无主物品处理。兰盼盼称2014年11月底其正式从太古仓撤离。
原审法院认为：睿尚公司与兰盼盼签订的《商铺租赁合同》及《经营管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。2014年10月30日，睿尚公司与鸿诚公司联合发布通知宣布双方《洛阳鸿诚商厦一楼商业区租赁合同》于2014年10月21日终止，要求太古仓商户于2014年11月5日前与太古仓办理终止租赁合同相关事宜，鸿诚公司将于2014年11月16日前收回经营场地。从收到该通知起，即2014年10月30日，太古仓商户与睿尚公司的《商铺租赁合同》及《经营管理服务协议》也相应终止。在双方合同终止之前，原、被告双方应当按照双方合同约定承担相应的义务。原告应当尽到商场管理义务，被告兰盼盼应当按照合同约定向原告缴纳合同终止之前的租金及物业管理费，如逾期未缴纳，睿尚公司根据合同约定可从保证金直接扣除，并要求被告承担相应违约金。因在双方的租赁过程中，太古仓经营状况不佳，有睿尚公司管理不到位的问题，租户们存在拖欠租金行为，因此，造成双方合同解除的过错不能全部归咎于睿尚公司，双方均有过错，睿尚公司也已经通过养商政策予以弥补，因此，对于拖欠租金、物业费的违约金部分该院不予支持，对于原、被告双方各自的装修损失，各自自行承担。关于起租时间，原�被告双方存在争议，虽然商户们提交的关于养商政策的通知睿尚公司不予认可，鉴于该通知商户们人手均有，且根据太古仓的经营状况，该院对养商政策的事实予以认定，据此通知的内容睿尚公司给商户们的免租期应至2014年7月10日，即从太古仓开业至2014年7月10日，商户无须向睿尚公司缴纳租金。从2014年7月11日开始，商户应当向睿尚公司缴纳租金。从《经营管理服务协议》签订之日起商户应当向睿尚公司缴纳管理服务费。兰盼盼已缴纳二个月的租金及一个月的房租保证金，租金算至2014年10月30日，兰盼盼尚欠睿尚公司19天租金，即1814元（2864.4元／30天×19）。兰盼盼物业管理费交至2014年11月17日，睿尚公司应当退还其18天物业管理费计143元（238.7／30×18）。睿尚公司主张因涉诉而支付的律师费1000元，但未提供证据，该院不予支持。关于兰盼盼所交租赁保证金及物业费�金，已抵作租金及部分物业费，多余的部分可以退还，其余不再退还。兰盼盼要求睿尚公司赔偿大门被堵期间的经营损失，缺乏证据，依据不足，该院不予支持。兰盼盼要求睿尚公司开具发票，其可向相关行政部门主张其权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告兰盼盼于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司租金1814元。二、原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告兰盼盼物业费143元。三、上述一、二项相互抵扣后，限被告兰盼盼于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司1671元。四、驳回原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告兰盼盼的其他�诉请求。如被告兰盼盼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费360元，由原告洛阳睿尚市场营销策划有限公司承担，反诉受理费50元，由被告兰盼盼承担。
兰盼盼不服原审判决，向本院上诉称：一、一审程序违法，应当发回重审。1、当事人申请多名证人出庭作证，法院安排证人与案件在同一个法庭同时审理，剥夺了证人作证的机会。2、关于太古仓美容院毁容事件造成商场被堵二十多天，商户无法正常经营一事，洛阳电视台有专题报道，一审申请调取，法院未调取程序违法。二、一审认定事实错误，适用法律不当。1、本案是租赁合同纠纷，开具发票既是《太古仓租赁合同》明文约定，又是法律明确规定，请求二审法院依法纠错。2、2014�9月份商场装修大门花费二十多天时间，装修影响生意是众所周知的事实。加上太古仓美容院毁容事件新闻报道、上诉人兰盼盼提交的堵大门照片、证人证言、免减租申请已经形成了完整的证据链，足以证明堵门事件给商户带来重大损失。3、被上诉人与鸿诚公司之间的租赁合同关系和兰盼盼与被上诉人之间的租赁关系不是同一法律关系，一审法院将两者混为一谈，该说法明显不当。4、上诉人兰盼盼等小商户，势单力薄，面对被上诉人不能有效维护商场经营秩序的严重违约行为，只能依法行使不安抗辩权，上诉人兰盼盼的自力救济行为，却被一审法院说成是恶意违约，与客观事实不符，请求依法纠错。5、太古仓美容院毁容恶性事件导致堵大门，西工公安机关有出警记录为证；上诉人兰盼盼等几十名小商户行使不安抗辩权，多次信访，西工信访局也有记录，上诉人兰�盼一审还提交了西工信访局电脑登记记录，但是一审法院对此视而不见，导致错判。综上所述，一审程序违法，事实错误，请求依法纠错，将本案发回重审，或依法改判被上诉人开具租金发票、退还租赁保证金2876.4元、物业费押金477.4元、赔偿大门被堵期间损失2330元、装修损失4332元；上诉费由被上诉人承担。
睿尚公司答辩称：上诉人拖欠租金在先，起租日期是2014年6月8日，到2014年10月30日双方解除租赁关系，其仍拖欠答辩人两个多月的租金。上诉人违约在先，根据双方签订的租赁合同第33条，乙方逾期支付租金达15天以上，答辩人有权单方解除合同并不退还保证金，且上诉人应承担日千分之五的违约金。上诉人欠租事实清楚，由于上诉人及其他几十家商户拖欠租金，导致答辩人无法正常履行与鸿诚公司的租赁关系，致使答辩人与鸿诚公司无法合作，使答辩人遭受了巨大损失。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为：睿尚公司与兰盼盼签订的《商铺租赁合同》及《经营管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定承担相应的义务。从2014年5月8日至2014年10月30日在双方的租赁过程中，太古仓经营状况不佳，有睿尚公司管理不到位的问题，睿尚公司已经通过养商政策予以弥补，租户亦存在拖欠租金的行为，因双方对合同的解除均有过错，对于双方各自的装修损失，各自自行承担；关于赔偿损失问题，兰盼盼未能举证证明其经营损失的数额及该损失与睿尚公司之间具有因果关系，故对于兰盼盼要求睿尚公司进行赔偿的请求，不予支持；关于退还租赁保证金、物业押金问题，原审法院根据双方合同履行情况，对兰盼盼应支付的及睿尚公司应退还的款项数额认定并无不�；发票管理是行政机关的法定职权，兰盼盼要求睿尚公司为其开具发票的请求，可向有关行政机关主张；兰盼盼的其他上诉请求依据不足，不予采信。综上所述，兰盼盼的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人兰盼盼负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 王 鹏
二〇一六年五月十九日
书记员 李亚丹