杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初4525号
原告（反诉被告）：杭州昆仑之都房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路317号103、104室。
法定代表人：蒋传良，董事长。
委托代理人：杨俊威，该公司员工。
被告（反诉原告）：徐小英，女，1971年5月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托代理人：许明，浙江东孚律师事务所律师。
原告杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑房产）为与被告徐小英商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李燕山独任审判。诉讼中，徐小英提起反诉，本院予以受理。本院于2016年8月23日、11月24日两次公开开庭对本案进行了审理。原告昆仑房产的委托代理人杨俊威，被告徐小英的委托代理人许明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆仑房产的诉讼请求：1、判令解除双方于2013年10月30日签署的昆仑公馆1幢4单元701室购房合同；2、判令徐小英向昆仑房产支付违约金46744.4元；3、本案诉讼费用由徐小英承担。
反诉原告徐小英的反诉请求：1、判令昆仑房产继续履行商品房买卖合同，向徐小英交付房屋，并协助徐小英办理完成房屋过户登记手续。2、昆仑房产承担本案诉讼费用。诉讼中，徐小英变更反诉请求为：1、判令解除双方的杭州市拱墅区昆仑公馆1幢4单元701室房屋买卖合同；2、判令昆仑房产退还购房款1865000元；3、本案诉讼费由昆仑房产承担。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2013年10月30日，昆仑房产（出卖人）与徐小英（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，昆仑房产向徐小英出售杭州市拱墅区昆仑公馆1幢4单元701室房屋，约定：该商品房建筑面积共86.23平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米32470元，总价款为2799888元。买受人于2013年10月30日付清总房款的50%，即1399888元，2013年12月31日前付清总房款的50%，即1400000元。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他内容。
同日，昆仑房产与徐小英还就杭州市拱墅区昆仑公馆1幢4单元702室房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》。702室、701室虽登记为两套房屋，但实际为打通共同使用的一个整体单位。双方在履行过程中也按同一单位在履行，徐小英从2011年8月-2013年10月累计向昆仑房产支付购房价款213万元。
2016年5月26日，昆仑房产向徐小英发出落款日期为2016年5月24日的《关于要求立即支付购房余款的函》，载明：您与我司于2013年10月30日签订两份《商品房买卖合同》，分别购买昆仑公馆1幢4单元701室、702室。根据双方合同第七条之约定，您应于2013年10月30日付清总房款的50%，即2842575元，于2013年12月31日前付清总房款的50%，即284万元。以上两房总价为56827575元，至今为止您累计向我司支付213万元，仍拖欠购房款3552575元。我司多次与您沟通，您都已各种理由不予支付。您的此种拖欠行为已严重违反了合同的相关约定，现公司再次发函通知您尽快支付剩余房款。
徐小英在收到函件后，以短信向昆仑房产工作人员回复，表示于2016年6月14日来付清余款并收房。2016年6月14日，徐小英到昆仑房产付款，昆仑房产予以拒绝，并表示要解除双方之间的商品房买卖合同。6月15日，徐小英通过银行转账将剩余房款3552575元支付给了昆仑房产。嗣后，徐小英委托律师向昆仑房产发出《律师函》，通知昆仑房产其已经付清房款，要求昆仑房产与其办理房屋交接手续。
2016年7月4日，昆仑房产向本院提起诉讼。期间，昆仑房产分三笔向徐小英退还了购房余款3552575元。诉讼期间，徐小英向本院提起反诉，要求继续履行合同，并于2016年8月29日将3552575元交至本院提存。诉讼期间，杭州市房管部门发布限购政策。根据杭州市房管部门于2016年9月18日、11月10日发布的相关规定，徐小英不再符合在杭州购房的资格。嗣后，徐小英向本院申请变更反诉请求。
以上事实有经当事人质证、并经本院认证的昆仑房产提交的《商品房买卖合同》、《关于要求立即支付购房余款的函》、EMS邮寄单及妥收单、付款凭证、短信截屏、徐小英提交的《商品房买卖合同》、《关于要求立即支付购房余款的函》、银行转账凭证、律师函、邮寄凭证及当事人陈述为证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据双方双方合同约定，买受人应当在2013年12月31日前付清总房款。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。故昆仑房产在2014年3月31日后，就有权解除合同，但其公司应当在一年内行使合同解除权。逾期不行使的，其解除权消灭。昆仑房产在合同解除条件成就后，并没有行使合同解除权。反而在2016年5月发函要求徐小英继续履行，应认为其公司以其行为表明愿意继续履行合同。徐小英在收函后在很短的时间内就按昆仑房产的要求履行了合同义务。但在徐小英履行合同义务后，昆仑房产又拒绝受领，反而向本院提起诉讼，要求解除双方合同、并按合同中对解除的约定要求徐小英支付违约金。本院认为，昆仑房产该时要求解除合同并要求徐小英支付违约金，因其公司的合同解除权已经消灭，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。
对于徐小英的反诉请求，其原请求是要求继续履行合同，并向本院提存了购房款。因该时昆仑房产的合同解除权已经消灭，故徐小英在履行了合同义务后要求昆仑房产履行相应合同义务的请求，应当予以支持。但诉讼期间杭州出台了相关限购政策，徐小英不再符合在杭州购房的资格，合同已经无法继续履行。调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，应认定为不可归责于当事人双方的事由，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。故徐小英变更反诉请求，要求解除合同、返还购房款，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零一条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回杭州昆仑之都房地产开发有限公司的本诉请求；
二、解除杭州昆仑之都房地产开发有限公司与徐小英就杭州市拱墅区昆仑公馆1幢4单元701室房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》；
三、杭州昆仑之都房地产开发有限公司返还徐小英已支付的购房款1865000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费970元，减半收取485元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费10792元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司和徐小英各负担5396元。
反诉原告徐小英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告杭州昆仑之都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 李燕山
二〇一六年十一月二十五日
书记员 汪殷华