成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第1704号
原告成都恩威药业有限公司。
法定代表人薛永新，董事长。
委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。
被告成都罗宾纳实业有限公司。
法定代表人李春荣，董事长。
委托代理人肖融。
委托代理人张云帆。
第三人大竹县农村信用合作联社。
法定代表人李康利，理事长。
委托代理人陈邦奇，四川法鑫律师事务所律师。
委托代理人雷开川，员工。
原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司、第三人大竹县农村信用合作联社商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告成都恩威药业有限公司的委托代理人谢飞，被告成都罗宾纳实业有限公司的委托代理人肖融、张云帆，第三人大竹县农村信用合作联社的委托代理人陈邦奇、雷开川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都恩威药业有限公司诉称，2002年2月25日原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定原告成都恩威药业有限公司购买被告成都罗宾纳实业有限公司开发的成都市人民南路四段21号盘谷花园B102、B103、C125等3个车位，价款共计6万元；原告成都恩威药业有限公司一次性付清车位款；车位交付后，被告成都罗宾纳实业有限公司协助原告成都恩威药业有限公司办理权属登记手续。即日，原告成都恩威药业有限公司履行了付款义务，但车位交付后，被告成都罗宾纳实业有限公司却以多种理由为借口未协助原告成都恩威药业有限公司办理车位所有权证。原告成都恩威药业有限公司请求确认原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司签订的《商品房买卖（预售）合同》有效、被告成都罗宾纳实业有限公司协助原告成都恩威药业有限公司办理车位所有权证、第三人大竹县农村信用合作联社对成都市人民南路四段21号盘谷花园B102、B103、C125等车位的抵押权消灭。
被告成都罗宾纳实业有限公司辩称，原告成都恩威药业有限公司购买车位属实，但这些车位已于2002年4月11日抵押给了第三人大竹县农村信用合作联社，同年4月12日第三人大竹县农村信用合作联社向房管局出具了《同意书》，同意被告成都罗宾纳实业有限公司出售车位。无法办理产权证的原因在于第三人大竹县农村信用合作联社不解除抵押。
第三人大竹县农村信用合作联社述称，原被告签订合同是无效的。1、2002年4月11日被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订了抵押合同，被告成都罗宾纳实业有限公司将盘谷花园整个地下车库（含诉争车位）为借款4800万元进行担保，随后办理了抵押登记手续。原被告签订的商品房买卖合同是无效的。2、第三人大竹县农村信用合作联社与被告成都罗宾纳实业有限公司办理抵押登记后，在第三人大竹县农村信用合作联社抵押权没有实现之前，被告成都罗宾纳实业有限公司单方处置抵押物，第三人大竹县农村信用合作联社并不知情，被告成都罗宾纳实业有限公司也没有将转让价款支付给第三人大竹县农村信用合作联社，使其抵押权归于消灭，因此买卖行为无效。3、第三人大竹县农村信用合作联社对成都市人民南路四段21号盘谷花园B102、B103、C125等车位享有优先受偿权。
经审理查明，被告成都罗宾纳实业有限公司开发建设了成都市人民南路四段21号盘谷花园房屋，包括住宅、地下车位、会所、管理楼、商业、环形门市等。
1998年12月22日，大竹县银泉实业有限公司向第三人大竹县农村信用合作联社贷款1500万元，1999年8月6日，大竹县银泉实业有限公司再向第三人大竹县农村信用合作联社贷款3300万元，担保方被告成都罗宾纳实业有限公司自愿将其所有、经营财产、土地及建筑物等评估价值4806万元作为贷款担保抵押物。
2002年2月25日原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定原告成都恩威药业有限公司购买被告成都罗宾纳实业有限公司开发的成都市人民南路四段21号盘谷花园B102、B103、C125等3个车位，价款共计6万元；原告成都恩威药业有限公司一次性付清车位款；车位交付后，被告成都罗宾纳实业有限公司协助原告成都恩威药业有限公司办理权属登记手续。合同签订后，原告成都恩威药业有限公司付清了价款，被告成都罗宾纳实业有限公司亦向原告成都恩威药业有限公司交付了上述三个车位，但至今未协助原告成都恩威药业有限公司办理车位产权证。
2002年4月11日，被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订《成都市城镇房地产抵押合同》，被告成都罗宾纳实业有限公司以位于成都市人民南路四段21号权0761217项下地下车位（建筑面积14985.83平方米）作为抵押物为案外人大竹县银泉实业有限公司向第三人大竹县农村信用合作联社贷款4300万元担保，约定抵押期限2年。2002年4月23日，第三人大竹县农村信用合作联社在成都市房地产管理局办理了蓉房成房监他字第28826号《房屋他项权证》。
2002年4月12日，第三人大竹县农村信用合作联社向成都市房地产经营管理处出具《同意书》，表示被告成都罗宾纳实业有限公司所建盘谷花园在该社贷款抵押的一部分住房，同意销售。
2002年4月18日，被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订了《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》，约定被告成都罗宾纳实业有限公司所建盘谷花园未售住房99套（面积15523.63平方米）、架空层2006.76平方米、综合用房1313.01平方米、地下车库14985.83平方米、管理用房465.8平方米、会所7664.4平方米已用于抵押，此部分房屋如需出售，需经第三人大竹县农村信用合作联社认可，并由第三人大竹县农村信用合作联社收取售房款项全部用于抵偿借款债务，被告成都罗宾纳实业有限公司不得截留。
2002年12月20日，被告成都罗宾纳实业有限公司及第三人大竹县农村信用合作联社共同出具《情况说明》，载明：“兹有债务人成都罗宾纳实业有限公司向抵押权人大竹县信用合作联社贷款所开发的成都市人民南路四段21号盘谷花园，现债务人急需办理以下车位分户产权，经抵押权人同意注销如下车位抵押，办理产权登记。”《情况说明》中同意注销抵押登记的车位共计11个，编号分别为：A110、C158、C159、C064、C005、C007、C010、C011、A006、A091、A092。
上述两笔贷款发放后，大竹县银泉实业有限公司仅归还了700万元，尚欠第三人大竹县农村信用合作联社本金4100万元及利息，第三人大竹县农村信用合作联社催收未果，遂于2003年11月10日起诉至四川省高级人民法院。四川省高级人民法院审理后于2004年4月19日判决大竹县银泉实业有限公司偿还第三人大竹县农村信用合作联社贷款4100万元及利息、由被告成都罗宾纳实业有限公司在提供的抵押物范围内向第三人大竹县农村信用合作联社承担抵押担保责任。该判决执行过程中，四川省高级人民法院于2005年2月21日以（2004）川执字第31-1号《民事裁定书》裁定被告成都罗宾纳实业有限公司以盘谷花园环形门市（面积1881.61平方米）、商业用房（架空层，面积2006.76平方米）、会所（面积7664.4平方米）及地下车库（面积11375.53平方米）作价109485204元用以抵偿第三人大竹县农村信用合作联社诉讼执行费用2122115元和大竹县银泉实业有限公司债务本息107363089元。
2005年9月9日，被告成都罗宾纳实业有限公司向第三人大竹县农村信用合作联社发出书面《申请》，称盘谷花园地下车库面积14985.83平方米，570个车位（包含19个环形门市），其中66个车位已销售给业主，其余504个车位已全部抵偿给第三人大竹县农村信用合作联社。因66个车位产权无法办理，望第三人大竹县农村信用合作联社解决。
2005年10月10日，被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订《抵债资产交接协议》，确定被告成都罗宾纳实业有限公司根据四川省高级人民法院（2004）川执字第31-1号民事裁定书，向第三人大竹县农村信用合作联社交接地下车库11375.53平方米（车位数485个）、环形门市…并确定附件三《盘谷花园车库中由成都罗宾纳实业有限公司已售车位明细表》所列66个车位不属交接范围。原告成都恩威药业有限公司所购B102、B103、C125车位列入该明细表。
2006年7月14日，四川省高级人民法院以（2004）川执字第31-2号《民事裁定书》裁定撤销（2004）川执字第31-1号《民事裁定书》，确定被告成都罗宾纳实业有限公司以盘谷花园架空层（面积2006.76平方米）、会所（面积7664.4平方米）及地下车库（面积13257.14平方米）作价109485204元用以抵偿第三人大竹县农村信用合作联社诉讼执行费用2122115元和大竹县银泉实业有限公司债务本息107363089元。
上述事实，有第三人大竹县农村信用合作联社《企业法人营业执照》、《成都市城镇房地产抵押合同》、《同意书》、《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》、成都市房地产管理局蓉房成房监他字第28826号《房屋他项权证》、四川省高级人民法院（2004）川民初字第02号《民事判决书》、（2004）川执字第31-1号《民事裁定书》、（2004）川执字第31-2号《民事裁定书》、《申请》、《抵债资产交接协议》及附件三《盘谷花园车库中由成都罗宾纳实业有限公司已售车位明细表》、《成都市商品房买卖（预售）合同》、《成都市销售（转让）不动产发票》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定享受权利，履行义务。现原告成都恩威药业有限公司已经履行了支付价款的义务，被告成都罗宾纳实业有限公司也应按合同约定协助原告成都恩威药业有限公司办理其所购车位的产权过户手续。故对原告成都恩威药业有限公司提出的要求被告成都罗宾纳实业有限公司协助其办理所购车位产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人大竹县农村信用合作联社的抵押权，本院认为，被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订的《成都市城镇房地产抵押合同》合法有效，且办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者以第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，第三人大竹县农村信用合作联社的抵押权自抵押登记时设立。在债务人不履行债务时，第三人大竹县农村信用合作联社可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，同时（2004）川民初字第02号《民事判决书》也明确了第三人大竹县农村信用合作联社的这一权利。但是，根据被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社于2005年10月10日签订的《抵债资产交接协议》可见，双方交接的资产并不包括已经出售的66个车位，同时该协议也明确，交接资产在交接前形成的遗留问题由双方共同解决。再结合2002年12月20日《情况说明》中，第三人大竹县农村信用合作联社同意注销当时已出售车位抵押登记，办理产权登记的内容，可以认定第三人大竹县农村信用合作联社实际是同意放弃已出售的66个车位的抵押权。原告成都恩威药业有限公司所购B102、B103、C125车位既然列入已经出售的车位范围内，可以认定第三人大竹县农村信用合作联社放弃了这三个车位的抵押权。根据物权法、担保法的有关规定，抵押权一般基于以下情况消灭：1、主债权消灭；2、担保物权实现；3、债权人放弃担保物权；4、其他情形（因抵押物灭失而消灭、因丧失对担保财产的占有而消灭、因另行提供担保而消灭等）。因此，第三人大竹县农村信用合作联社的抵押权实际应是基于其放弃的意思表示而归于消灭，故其对已出售的66个车位不再享有抵押权。第三人大竹县农村信用合作联社的抵押权消灭后，可以根据被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社签订的《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》约定的被告成都罗宾纳实业有限公司应将出售车位的价款支付给第三人大竹县农村信用合作联社，用于代债务人偿还债务的内容，追究被告成都罗宾纳实业有限公司的违约责任。此系被告成都罗宾纳实业有限公司与第三人大竹县农村信用合作联社之间的另一法律关系，不属于本案解决的范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、原告成都恩威药业有限公司与被告成都罗宾纳实业有限公司于2002年2月25日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》有效；
二、被告成都罗宾纳实业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告成都恩威药业有限公司办理位于成都市人民南路4段21号盘谷花园B102、B103、C125号车位的产权证；
三、注销第三人大竹县农村信用合作联社在成都市人民南路4段21号盘谷花园B102、B103、C125号车位的抵押登记，第三人大竹县农村信用合作联社对成都市人民南路4段21号盘谷花园B102、B103、C125号车位的抵押权消灭。
案件受理费100元，由被告成都罗宾纳实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 赵 阳
人民陪审员 陈 劲
人民陪审员 雷文慧
二〇一三年十二月九日
书 记 员 姜 玲