安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芜中民四终字第00075号
上诉人（原审原告）：陈欣，女，1980年9月28日出生，汉族。
委托代理人：陈忠芹，安徽安江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：潘建雄，该公司员工。
委托代理人：林晓娣，该公司员工。
上诉人陈欣与被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，安徽省芜湖市三山区人民法院于2013年9月22日作出（2013）三民一初字第00423号民事判决。因陈欣不服判决提起上诉，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈欣及其委托代理人陈忠芹、被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司的委托代理人林晓娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审陈欣诉称：2011年4月5日，原告拟在被告处购买花园面积为350平方米的双潭映月290-5号房屋，销售人员称该房为准现房，花园护栏都安装到位，不会有变动。同年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了上述房屋。同年6月30日交房时，被告告知花园实测面积为314.77平方米，小了35.23平方米，且房屋存在多处明显质量问题，被告一直未给予答复。同年7月5日，原告向被告发出律师函，被告亦未予答复。原告认为花园面积是房屋价格的决定性因素，花园面积减少不能简单按照《商品房买卖合同》附件三的约定单价计算价款，而是房屋整体价格贬值受到的损失，原告比较其他房屋后认为原告房屋贬值损失16余万元。2011年9月至2013年4月间，原告发现涉案商品房存在质量不合格、屋顶�墙体多处渗水等质量问题，多次请求被告给予彻底维修，被告对涉案商品房进行大修三次，小修多次，导致原告无法居住，严重侵害了原告的利益，按照房屋售价结合银行同期贷款利率，原告的损失共计219046.04元。涉案商品房未安装楼梯扶手亦不符合《民用建筑设计通则》的强制性规定。现诉至法院，请求判令被告：1、支付因花园面积减少35.23平方米导致房屋价值贬值价款16余万元；2、支付因房屋多次维修造成原告无法居住使用的损失，按银行贷款利率计算共计219046.04元；3、按照国家强制性规定要求，给予原告房屋一至四层安装楼梯栏杆扶手。
一审芜湖晋智房地产开发有限公司辩称：1、原被告签署的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，有法律约束力；2、涉案商品房为预售商品房，原、被告签署的也是预售商品房买卖合同，花园作为重要部分�计价销售，面积存在差异是常理。双方结算房价款及验房时被告没有就花园面积减少提出异议，并且也收取了花园面积退补款项，故原告要求被告支付因花园面积减少导致房屋价值贬损16余万元系主观臆断，不应当得到支持；3、涉案商品房已经验收合格，达到法律和合同约定的交付条件，被告也按照买卖合同的约定履行了按期交房的义务，并没有妨碍原告正常居住使用，原告无故拖延收楼造成的后果应该由原告自行承担，而不是责任归于被告，继而要求被告承担赔偿责任；4、原告的证据无法证明商品房存在严重质量问题无法正常居住使用，并且自被告交付商品房后，被告没有收到任何关于质量问题需要维修的书面反馈，原告也没有证据证明被告拒绝履行或瑕疵履行合同约定的保修义务并给原告造成实际损失，故原告要求被告承担涉案商品房维修产生的损失缺乏事实、合同及法律依据；5、被告是严格合同约定的交付条件和标准将商品房交付给原告，原告要求被告安装楼梯栏杆扶手缺乏依据，不应该得到支持。
原审审理查明：2011年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字200794915）和三附件（附件一：房屋平面图，附件二：装饰、设备标准，附件三：补充协议）。合同约定：1、原告陈欣购买被告开发建设的芜湖市三山区碧桂园双潭映月290#楼05室商品房，房屋共四层，房屋经芜湖市房地产管理局批准预售；2、商品房价款：据被告暂测，建筑面积235.79平方米，单价为每平方米7857元，总金额1852559元；3、该商品房的花园面积为350平方米（商品房总价已经包含花园的价款）；4、在该商品房交付时，若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价：洋房、联体住宅的建筑面积退补单价为5498元／平方米，花园面积进行退补的单价为1589元／平方米；5、该商品房为毛坯房，被告不负责任装饰；6、保修期间内，在正常使用情况下，发生补充协议附录一《质量保证书》中所列项目的质量问题，由被告负责保修；因商品房存在重大质量问题严重影响正常居住的，原告有权依法要求被告承担相关责任。原告依照合同约定支付了购房款后，被告于2011年12月4日向原告交付房屋。经实际测量，涉案商品房实际建筑面积为237.21平方米（比合同约定的建筑面积增加了1.42平方米），花园面积实测为314.77平方米（比合同约定的花园面积减少了35.23平方米），按照合同约定的单价计算，涉案商品房的实际房价款为1796578.53元。原、被告据此签订了补充协议书，被告于当日将负超标款55980.47元支付给原告。涉案商品房为毛坯房，被告当庭陈述交�给原告的涉案商品房未安装楼梯扶手。
原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告从被告处购买的商品房为预售商品房，未经过实际测量，交付房屋时进行面积实际测量后，原、被告双方也依照合同约定的价格进行了结算，且原告已经收到负超标价款，视为认可该合同及结算行为，现有证据亦不足以证明涉案商品房的价格与花园面积大小的关系，故对原告诉请的花园面积减少造成的房屋贬值损失，本院不予支持。原告提交的照片虽证明涉案商品房存在维修，但合同约定被告对涉案商品房的质量问题有保修的义务，且原告无法证明商品房存在重大质量问题严重影响其正常居住，对于原告诉请的因房屋维修造成原告无法居住使用的损失，本院亦不予支持。被告当庭认可涉案商品房交付时未安装楼�扶手，根据《民用建筑设计通则》规定，楼梯应至少于一侧设扶手，室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0.90米，靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50米时，其高度不应小于1.05米。被告交付的房屋一至四层均未安装楼梯扶手，存在安全隐患，故对原告要求被告给予涉案商品房一至四层安装楼梯栏杆扶手的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告陈欣所有的芜湖市三山区碧桂园双潭映月290#楼05室商品房一至四层安装符合安全技术标准的楼梯栏杆扶手。二、驳回原告陈欣的其他诉讼请求。
上诉人陈欣上诉称：1、�己购买房屋花园面积比购房时减少35.23平方米，与他户相比房屋价值实际贬值人民币16余万元。2、对于涉案房屋不具备交付条件，被上诉人应承担违约责任。
被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司答辩称：1、双方签署的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，有法律约束力；2、双方结算房价款及验房时上诉人没有就花园面积减少提出异议，并且也收取了花园面积退补款项，现认为因花园面积减少导致房屋价值贬损不应当得到支持；3、涉案商品房已经验收合格，达到法律和合同约定的交付条件；4、上诉人要求被上诉人承担涉案商品房维修产生的损失缺乏事实、合同及法律依据。
二审中当事人双方均未提供新的证据，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：（1）陈欣与芜湖晋智房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件附录�双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同为预售合同，双方对花园面积的约定应以最后实际丈量为准。合同明确约定该商品房的面积与合同约定有差异而引起的总房价款多退少补。现该花园面积缩水，双方已经按照合同约定价格进行结算，陈欣已经收到负超标价款，陈欣已实际认可该合同即花园面积结算行为。花园面积的缩水与房屋实际价值之间没有必然的联系，因该商品房本身与花园系分别进行计价销售，涉案商品房总价为房屋本身价格与花园价格之和，花园面积减少与房屋价值贬值无直接因果关系，且花园面积的减少导致房屋贬值的数额无法评判，故本院对陈欣该上诉理由不予认可。（2）合同约定出卖人应当在2011年6月30日前之前将经验收合格的商品房交付买受人使用。芜湖晋智房地产开发有限公司与2011年6月27日书面通知陈欣办理售楼手续，因期间双方就花园面积减少发生纠纷导致陈欣与芜湖晋智房地产开发有限公司直至2011年12月4日才达成协议，领受该花园面积减少补偿款。该延期交房时段，系因芜湖晋智房地产开发有限公司缩小花园面积而延误，故该时段的延期原因系芜湖晋智房地产开发有限公司所致，此时段延期交房的责任由芜湖晋智房地产开发有限公司承担，其所产生的损失应由该公司承担。（3）陈欣与芜湖晋智房地产开发有限公司办理房屋验收交接手续时，陈欣就该房屋多处存在的质量问题已以书面形式通知芜湖晋智房地产开发有限公司。该公司职员薛磊书面证实收到陈欣所反映的问题。此后，陈欣委托的律师致函于芜湖晋智房地产开发有限公司，详细反映了该房屋存在的诸多质量问题，该事实由国内特快专递邮件详情单予以证实。此外，陈欣分别多次对房屋维修情况进行现场拍照�该照片反映了房屋存在的诸多质量问题。二审期间，经本院现场勘查，陈欣所反映的房屋质量问题基本属实。芜湖晋智房地产开发有限公司也多次对该房屋进行了维修，履行了合同约定的保修义务。因涉案房屋的质量问题导致多次维修，致陈欣无法对该房屋进行正常的装修和使用。该维修导致逾期使用，此责任因归责于芜湖晋智房地产开发有限公司。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因芜湖晋智房地产开发有限公司延期交付给陈欣造成的损失无具体数额，但本院根据芜湖市同一地段同类户型放我房屋的租金价格酌定每月过渡费为2000元。再根据延期交房的时间，结合我市的平均生活水平，本院酌定，芜湖晋智房地产开发有限公司应补偿陈欣50000元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省（2013）三民一初字第00423号中第一项即芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效十日内为陈欣所有的芜湖市三山区碧桂园双潭映月290#楼05室商品房一至四楼安装符合安全技术标准的楼梯栏杆扶手。
二、芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效十日内向陈欣支付逾期违约金50000元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决收取。二审案件受理费6986元，由芜湖晋智房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一四年一月十五日
书记员 丁晓丽
附：本案适用法律条款
第一百七十条第二审人民�院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。