福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1562号
上诉人（原审被告）：姜松，男，1974年5月12日出生，汉族，住址厦门市思明区。
委托诉讼代理人：谭志弘，福建德和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1972年10月5日出生，汉族，住址厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑金火，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人姜松因与被上诉人王晓燕物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
姜松上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。一、一审判决认定基本事实不清、租赁事实未予以查明。一审审理中，姜松答辩称，其并未非法占用讼争房屋和车位，系向刘翌、庄红智合法租赁。针对上述事实，其提交了租赁合同。原业主刘翌、庄红智提交了拥有合法产权的身份证、结婚证、房屋产权证等。庄红智还提交了租金的收条。姜松实际占有、使用讼争房屋及车位的各项费用票据。一审判决对该租赁的事实未予以查明和认定。2014年2月15日姜松向刘翌、庄红智夫妻租赁讼争房屋及车位后至今一直占有、使用该房，因居住该房而发生的相关费用也均由姜松缴交。姜松注册的厦门市一冉堂贸易有限公司地址也在该讼争房。姜松长期使用、居住该讼争房的事实在法院依法对该讼争房屋及车位提交网上进行拍卖之前，刘翌、庄红智的债权人招商银行股份有限公司厦门分行的职员及其律师就到该讼争房屋及车位实地查看过；评估公司提交厦门中院发布网上的照片也证实姜松生活、工作于该讼争房；即便是王晓燕因竞拍取得个讼争房屋及车位的所有权后，自称王晓燕委托人的林建春也多次与姜松商讨搬离讼争房的事宜。上述种种，无不证明上诉人是长期占有、使用讼争房屋及车位。二、一审程序不合法。对于姜松提出的厦门市思明区会展北里56号1201室房屋的原业主租赁讼争房屋及车位、租赁期间十年，已缴纳十年租金人民币100万元的抗辩意见，提交的相关证据。本案的处理与讼争房屋及车位的原业主有利害关系，原审判决为追加作为租赁合同的出租房的刘翌、庄红智为本案的第三人，程序不合法。三、本案纠纷不存在抵押权。讼争房屋及车位原抵押权人系招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招商银行）。当招商银行与厦门万事佳生物科技有限公司（下称万事佳公司）金融借贷合同纠纷因万事佳公司违反调解协议向厦门中院申请强制执行，厦门中院依法对讼争房屋及车位上网公告拍卖并成功拍出，招商银行已因厦门中院的拍卖行为实现了抵押权。因此，本案讼争房屋及车位不存在抵押权。四、本案适用法律错误。厦门中院在拍卖公告“权利限制情况及瑕疵情况”一栏中披露“存在租约情况，姜松提出承租主张，租期十年，自2014年3月1日起至2024年2月29日止，租金每月8300元，付款方式每10年支付100万元。买受人自行通过合法途径解决拍卖标的可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面的纠纷，租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”。公告同时载明：“咨询、展示看用的时间与方式：自2015年11月20日起至2015年12月4日16时止接受咨询，有意者请于本院经办法官联系统一安排看样”，“特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负”。厦门中院拍卖公告已作出如此明确的提示，王晓燕作为竞买人对竞买标的物的租赁情况进行充分的了解，此时，讼争房屋及车位是不存在抵押权的。王晓燕仅是厦门中院拍卖房屋活动中一个竞买成功的购房者，其知道或者应当知道所欲竞买的讼争房屋及车位是带租约的；竞买到的是未设定抵押权的讼争房屋及车位。尽管王晓燕依法对讼争房屋及车位享有所有权，但房屋所有权的变动并不等于抵押权也随之变动。依照买卖不破租赁原则，王晓燕应与姜松继续履行原房屋租赁合同。原审判决适用的物权法第190条及法律及最高人民法院司法解释混淆了不同的法律关系，适用法律错误。
王晓燕答辩称，一、案中证据材料和种种迹象均足以证明姜松所谓的租赁合同完全是倒签时间的虚假合同，即其伪造虚假租赁合同侵占王晓燕的房产、车位。本案中，各种证明材料足以证明或反映出，姜松所谓于2014年2月15日与原业主刘翌、庄红智签订的租赁诉讼房屋、车位的《房屋租赁合同书》显然是倒签时间的虚假合同。就本案已经在案的证据材料中来看，以下证据可以证明或反映出租赁合同是虚假的：1.直接证据：《执行笔录》。在思明区人民法院执行申请执行人陈晓辉与被执行人刘翌、庄红智民间借贷纠纷一案中，执行法官与2014年10月11日上午询问被执行人庄红智时，庄红智明确地说：“厦门市思明区会展北里56号1201室房产现无人居住，厦门市思明区会展北里24号地下一层第68、71号车位也无人使用”。这就非常清楚地证明，讼争房屋及车位在2014年10月11日之时（且此时已经进入法院的执行程序）既无人居住、也无人使用，根本不存在姜松所谓于2014年2月15日就向原业主租赁即入住、使用房屋及车位的情形，租赁合同完全是事后倒签时间形成的虚假合同。2.间接证据：姜松一审中提供的缴纳物业管理费等相关票据尤其是证据材料第35页（票据第4张）、第38页（票据第7张），结合诉讼房屋、车位所在的物业公司厦门滕王阁物业管理有限公司出具的《证明》。这些证据足以证明这两个基本事实：首先，姜松入住讼争房屋的时间是2014年12月，他于2014年12月18日以“29#1201”的名称缴纳应当交纳的物业管理费、公共维修金（自2017年7月1日至2015年3月31日期间），这之前交纳相关费用均是原业主刘翌或其经营的厦门万事佳生物科技有限公司；其次，姜松经营并在会展北里56号1201室房屋注册的厦门市一冉堂贸易有限公司于2015年5月入住该房屋，并以自己的名义缴纳物业管理费、车位管理费等费用，此后基本上以该公司的名义缴纳物业管理费、车位管理费等费用。因此，这些证据足以证实，姜松实际上是2014年12月之后才进住讼争房屋、车位的，因而所谓2014年2月15日签订租赁合同、同年3月1日进住该房屋、车位，完全是虚假的，是为了侵占原告的房产、车位而倒签时间形成的“假租约”。3.对于姜松在一审中提供的4张所谓交付租金的“收条”，也是虚假的租赁交付凭证。其实只要通过考察这4张“收条”的笔迹、内容（包括字体、字迹大小、笔墨浓淡、运笔姿势、书写风格、表达方式等）及纸张、书写工具，完全可以看出这4张“收条”显然是同一天、使用同一书写工具、在同一种纸张上形成的，也就是伪造的假收条。当然的，这种假收条只要一经司法鉴定，就肯定暴露出真相。此外，本案还有大量的证据（包括原业主刘翌、庄红智的债权人招商银行厦门分行工作人员于2014年10月查看房屋现状拍摄的照片、一冉堂公司的工商登记材料等），相关现象可以表明，所谓的租赁合同是倒签时间形成的假合同。主要有：1、在当今房地产不断涨价及房屋、车位租金不断提价的形势下，签订一份租期长达十年的租约，长期租金一次性或者短期内全部支付完毕，并且采用较大金额的现金支付，明显违背生活常理、常情，这种租约大多是承租人与被执行人恶意串通共同伪造的“虚假租约”。2、租赁合同本身也露出种种反常及明显违背常理、常情的现象，体现为：其一、这样大宗的、租金高达100万元的房屋、车位租赁合同，中介经纪人或者中介单位竟然不收取任何一分钱的中介费。其二、这样大宗的、租金高达100万元的房屋、车位租赁合同，中介方竟然不用盖章（中介方盖章处空白）。二、涉案房屋、车位设定抵押权，是客观存在的事实。本案中，涉案房屋、车位即思明区会展北里56号1201室房产以及会展北里24号地下一层第68、71号车位，原业主刘翌、庄红智将其抵押给招商银行厦门分行，即设定了抵押权，这是客观存在的、无可争辩的事实。正如一审所查明的事实那样：2013年10月17日，刘翌、庄红智与招商银行股份有限公司厦门分行签订了编号为2013年厦集字第081369000321号《最高额抵押合同》，为万事佳所欠招商银行的债务承担连带担保责任。刘翌、庄红智自愿提供前述讼争不动产作为抵押物，并于2013年10月22日办理了抵押登记手续，招商银行取得了厦国土房他证第201383590号《厦门市土地房屋他项权证》。这一法院认定的事实，除了有《厦门市土地房屋他项权证》这一书证可以证实外，还有厦门市中级人民法院（2014）厦民初字第1663号《民事调解书》、（2015）厦执字第96号—2执行裁定书等证据可以证实。三、不动产“先抵后租”，租赁权不能对抗已经登记的抵押权，换言之，“先抵后租”，抵押权击破租赁。本案中，即使撇开姜松所谓的“租赁合同’是否虚假的问题不论，或者说姜松提供的租赁合同真假存疑尚待查证，那么，单就这一基本事实就足以认定姜松所谓的租赁权根本不能对抗先前设定的抵押权：讼争的房产、车位与2013年10月22日设定抵押权，并在厦门市国土资源与房产管理局进行抵押登记，办理厦国土房他证第201383590号《厦门市土地房屋他项权证》：而姜松所称的《租赁合同书》显示的签订日期为2014年2月15日，租赁期限从2014年3月1日起。这就非常清楚地说明，假使租赁合同是真实的，也明显迟于抵押权的设定。因此，本案中，涉案争讼的不动产“先抵后租”是无可争辩的基本事实。按照法律的规定，不动产“先抵后租”，租赁权不能对抗抵押权，换言之，“先抵后租”，抵押权“击破租赁”。更直接一点来说，设定抵押权的房屋等财产出租的，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束。这是法律常识。针对于此，一审已经引用了《物权法》第190条的规定和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条作为判决依据，这是完全正确的。1、按照《物权法》第190条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。这就非常清楚地说明，财产“先抵后租”的，租赁权不能对抗已经登记的抵押权。或者说，在抵押权设立之后才形成的租赁关系，则抵押权可以击破租赁，也就不适用“买卖不破租赁”之规制。2、按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。也就是说，按照该解释，“买卖不破租赁”是原则性规则，但有“除外规则”，包括房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人人实现抵押权发生所有权变动的，属于“除外”。因此，该解释非常清楚地规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，抵押权“击破租赁”。3、王晓燕还必须强调的是，其实除了上述两个法律规定外，本案还应该适用一个重要的、内容更直接明了的司法解释——最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条的规定。该规定内容为：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任：如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。按照这一司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力：至于这种情形下因抵押的财产造成承租人损失的，要么是抵押人的责任，要么是承租人自己的责任。因此，本案假使真的存在原业主刘翌、庄红智作为抵押人将已抵押的房屋、车位出租给姜松。抵押权实现后，租赁合同对于该房屋、车位的受让人即王晓燕也不具有约束力。总而言之，租赁合同发生在讼争房产、车位设立抵押权之后的，按照上述三个法律规定，该租赁合同关系不得对抗抵押权的行使，既不影响抵押权人实现抵押权，也不得在抵押权人的抵押权实现后约束受让人。故此，一审判决适用法律完全正确。
王晓燕向一审法院起诉，请求判令：姜松立即停止侵害，迁出厦门市思明区会展北里56号1201室房产。
一审判决认定事实：厦门市思明区会展北里56号1201室房产以及厦门市思明区会展北里34号地下一层第68、71号车位等不动产原登记在刘翌名下。2013年10月17日，刘翌、庄红智与招商银行签订了编号为2013年厦集字第081369000321号《最高额抵押合同》，为厦门万事佳生物科技有限公司（以下简称万事佳公司）所欠招商银行的债务承担连带担保责任。刘翌、庄红智自愿提供前述讼争不动产作为抵押物，并于2013年10月22日办理了抵押登记手续，招商银行取得了厦国土房他证第201383590号《厦门市土地房屋他项权证》。后因万事佳公司违约，招商银行诉至市中院。市中院作出（2014）厦民初字第1663号民事调解书，招商银行有权对前述讼争不动产行使抵押权。该民事调解书生效后，招商银行依法申请强制执行。2015年12月7日-8日，市中院在淘宝网司法拍卖平台上对前述讼争不动产进行了公开拍卖。王晓燕以人民币9474608元的最高价竞得前述讼争不动产。2016年1月26日，王晓燕取得了前述讼争不动产即厦门市思明区会展北里56号1201室、厦门市思明区会展北里34号地下一层第68、71号车位的不动产权证书，证书号分别为闽（2016）厦门市不动产权第0008778号、闽（2016）厦门市不动产权第0008781号、闽（2016）厦门市不动产权第0008812号。
一审判决认为，根据相关法律规定，不动产在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不属于承租人能够请求不动产受让人继续履行原租赁合同的情况。本案争议焦点在于王晓燕通过司法拍卖取得讼争不动产产权能否对抗姜松基于落款日期为2014年2月15日的《房屋租赁合同书》所体现的租赁权。本案中姜松抗辩与原业主夫妻刘翌、庄红智于2014年2月15日签订《房屋租赁合同书》，即便租赁关系合法有效，其形成的时间也明显在讼争不动产的抵押登记时间即2013年10月22日之后。另，姜松辩称的王晓燕在拍卖期间未到讼争不动产现场实地查看拍卖标的物现状视为王晓燕认同姜松合法租赁事实，于法无据。姜松在承租前述讼争不动产时应对租赁物的抵押情况进行充分的了解，在王晓燕因抵押权实现而取得讼争不动产所有权后，姜松仍坚持占用讼争不动产并拒绝交付的行为，侵害了王晓燕的合法权利，王晓燕有权要求姜松停止侵害，并迁出讼争不动产。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：姜松于判决生效之日起十五日内停止侵害，并迁出王晓燕名下位于厦门市思明区会展北里56号1201室房产。本案一审案件受理费50元，由姜松负担。
二审审理期间，除姜松认为遗漏查明其向原所有权人承租，并长期使用的事实外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
另查明，姜松在提起本案诉讼之时，提交一份其与刘翌、庄红智所签订的《房屋租赁合同书》，该合同书载明时间的签订时间为2014年2月15日，同时记载“068号车位和071号车位包含在内”。
本院认为，姜松所主张与原所有权人刘翌、庄红智就讼争房产签订《房屋租赁合同书》系在2014年2月15日，而招商银行于2013年10月22日即设定抵押。因刘翌、庄红智承担连带担保责任，招商银行为实现其抵押权申请法院依法拍卖。拍卖买受人王晓燕应拍取得讼争房产所有权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的…”，假使姜松所主张的租赁权真实存在，亦依上述之规定，王晓燕亦不受租赁权之拘束。该在设定抵押权后的租赁权因抵押权的实现，予以涤除。王晓燕作为所有权人，依法行使物权权能，有权诉求姜松搬离讼争房产。至于姜松关于与原所有权人存在利害关系，一审程序有误的上诉主张，因原所有权人已经丧失所有权，一审法院未予以追加并无不当。综上，姜松的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年五月三十一日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。