广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1069号
上诉人（原审原告）佛山市绿茵物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人林美玉，该司总经理。
委托代理人张楠，男，汉族，1990年7月4日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）周彬，男，汉族，1974年10月22日出生，住湖北省蕲春县。
上诉人佛山市绿茵物业管理有限公司（以下简称绿茵公司）因与被上诉人周彬物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：周彬系位于广东省佛山市顺德区大良街道南华社区居委会沿江北路＊＊号金域湾花园御景轩＊座＊＊号房产（为电梯住宅，套内建筑面积141.4平方米）的业主。2007年6月18日，金域湾小区开发商佛山市英翔房产有限公司与绿茵公司签订了《顺德大良金域湾花园前期物业服务合同》，约定由绿茵公司为上述房产所在的金域湾小区提供物业管理服务，委托管理期限自2007年7月1日起至业主大会选出新的物业管理公司止；同时约定在物业交付业主使用后，由绿茵公司按带电梯住宅套内面积每平方米1.4元／月的标准收取物业管理费。后金域湾业委会与绿茵公司先后签订了《顺德大良金域湾花园临时物业服务协议》与《金域湾花园物业管理服务合同》，约定由绿茵公司继续为金域湾小区提供物业管理服务，服务期限自2009年9月1日起至2013年8月15日止，物业管理费收费标准与《顺德大良金域湾花园前期物业服务合同》相同。
审理期间，绿茵公司在法院询问中表示其与金域湾小区开发商曾多次通知周彬前往该公司办理上述房产的收楼手续，但周彬未办理收楼手续；同时表示周彬曾在购房时一并签署了《金域湾前期物业管理服务协议》，但绿茵公司未能提供相应证据。
原审法院认为：绿茵公司提供的《顺德大良金域湾花园前期物业服务合同》，约定物业管理费由绿茵公司在物业交付业主使用后收取，绿茵公司在法院询问中表示周彬尚未前往该公司办理收楼手续，因此，绿茵公司所主张的物业管理费收费条件尚未成就，其要求周彬支付2007年7月至2013年2月期间物业管理费、摩托车管理费及逾期付款利息的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回绿茵公司全部诉讼请求。一审案件受理费1229.96元，由绿茵公司负担。
上诉人绿茵公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院根据绿茵公司一审中提供的佛山市顺德区公安局治安管理大队出具的《佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录》及顺德区档案馆房地产档案室出具的证明，确认了周彬系绿茵公司提供物业服务合同的一方当事人，即周彬系广东省佛山市顺德区大良街道南华社区居委会沿江北路＊＊号金域湾花园御景轩＊座＊＊房产业主。2007年7月金域湾花园开发商佛山市英翔房产有限公司将已竣工的周彬物业即金域湾花园御景轩＊座＊＊房及其同期其他楼宇一起交付广大业主，开发商多次通知周彬办理收楼手续，但周彬一直拒不办理。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据顺德区档案馆房地产档案室出具的周彬房产登记记录，可以证明开发商与周彬之间签订的购房合同有效，该房屋物权已归周彬所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部份以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。事实上，绿茵公司自2007年7月起对金域湾花园实施物业管理，包括公共秩序维持、消防安全管理、电梯等公共设备设施运行保养维护、园林绿化环境维护等，周彬所拥有的上述物业的专有部份及其专有部份以外的公共部份，也自2007年7月起享受相关专业的物业管理服务，并不因周彬不办理收楼手续而有异议。绿茵公司一审期间提交了《顺德大良金域湾花园前期物业服务合同》、《顺德大良金域湾花园临时物业服务协议》、《金域湾花园物业服务合同》等证据，原审法院据此确认绿茵公司与周彬之间存在合法的物业服务合同关系。现行的《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《佛山市物业管理办法》相关条文都规定了业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。绿茵公司与周彬在金域湾花园物业服务合同中关于管理服务费用的条款里，已约定了已售物业空置期间由业主按全额缴付管理费。绿茵公司认为，周彬不与开发商办理收楼手续，使该物业空置，只是周彬暂时放弃了使用自有物业的权利，但周彬在拥有物业产权时起，已拥有该物业的占有、使用、收益、处分权利，周彬不得以放弃自己暂时居住权利而不履行应该缴费的义务。且周彬一直未举证证明绿茵公司所述并非事实。综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.本案一、二审诉讼费由周彬承担；3.周彬支付绿茵公司因一审中被驳回全部诉讼请求而未能及时追收周彬新产生的仍未缴纳的欠费2028元及欠费产生滞纳金至本案判决之日止835.33元（暂定2013年3月至2013年12月）。
被上诉人周彬二审期间未到庭发表答辩意见。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
二审期间，为查明案涉房产的过户情况，本院向佛山市顺德区档案馆作出调查。该档案馆向本院出具案涉房产的房地产权证复印件及该房产办证登记资料。上诉人绿茵公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人周彬未到庭发表质证意见。本院认为，上述证据均加盖了佛山市顺德区档案馆房地产档案证明专用章，故本院对其真实性予以确认。
经审查，本院对原审查明事实予以确认。另查明，案涉房屋的产权于2007年8月31日登记至周彬名下。
本院认为：本案二审主要争议焦点为周彬应否向绿茵公司支付物业管理费。
绿茵公司先后与案涉小区的建设单位、业主委员会签订了前期物业服务合同、物业服务合同。绿茵公司在上述合同约定的期限内是案涉小区合法的物业服务单位，有权向各业主收取物业管理费。案涉房屋的产权已于2007年8月31日登记至周彬名下，周彬通过购买案涉房屋而成为该房屋的业主。根据《物业管理条例》第六条关于“房屋的所有权人为业主”的规定，第四十二条规定关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，及《顺德大良金域湾花园前期物业服务合同》中“已售物业空置期间由业主按全额缴付管理费”的约定，结合案涉房屋已实际上享受了绿茵公司所实施的物业管理服务的事实，不论周彬是否已接收房屋、是否已入住，均负有向绿茵公司支付物业管理费的义务。原审法院认为周彬无需支付物业管理费错误，本院予以纠正。基于前述，本院对绿茵公司要求周彬支付2007年8月31日至2013年2月的物业管理费的上诉请求，予以支持。周彬每月应支付的物业管理费为1.4元／平方米×141.3平方米（案涉房屋房地产权证登记的建筑面积为141.4平方米，但绿茵公司仅主张141.3平方米，属于当事人对自己权利的自由处分，本院予以确认）=197.8元，2007年8月31日至2013年2月期间的物业管理费共计为13061.18元（197.8元×66个月＋197.8元／月÷31天）。绿茵公司请求周彬支付2007年8月31日前的物业管理费，因案涉房屋的产权此时并未登记至周彬名下，周彬未实际享受物业管理服务，故本院不予支持。绿茵公司请求周彬支付2013年2月之后的物业管理费，属于其在二审期间新增的诉讼请求，该请求提出的时间已超过《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的增加诉讼请求的期限，本院不作处理，绿茵公司可另案主张。至于逾期利息问题，绿茵公司本案中确认周彬未办理收楼手续以及不在案涉房屋中居住，也未能提供周彬与开发商签订的前期物业管理协议或者与其签订的交纳物业管理费的协议，故双方并未约定物业管理费的交纳方式，并且绿茵公司也未举证证明其曾向周彬的住所发出过物业管理费的催缴通知以明确交纳方式和后果，故本院对其请求周彬支付逾期付款利息不予支持。最后，关于摩托车位管理费的问题，周彬对案涉摩托车位不享有所有权，亦未实际使用，故本院对绿茵公司上诉请求周彬支付摩托车位费亦不予支持。
综上，绿茵公司的上诉部分有理，本院对有理部分予以支持。因在二审期间出现新证据，致使案件被改判，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件。依照《物业管理条例》第六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第663号民事判决；
二、周彬于本判决发生法律效力之日起十日内支付2007年8月31至2013年2月期间欠交的物业管理费13061.18元予佛山市绿茵物业管理有限公司；
三、驳回佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费144.76元，由周彬负担137元，佛山市绿茵物业管理有限公司负担7.76元；二审案件受理费144.76元，由周彬负担137元，佛山市绿茵物业管理有限公司负担7.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年六月十三日
书 记 员 莫志恒