湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溆民一初字第787号
原告溆浦中源房地产咨询服务有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇大汉星星苑。组织机构代码：58492194-5。
法定代表人向景舜，该公司经理。
委托代理人瞿宏武，溆浦县中心法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告湖南湘恒房地产开发有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇团结街8组。组织机构代码：55490794-X。
法定代表人刘斌，该公司经理。
委托代理人刘明，男，1965年2月25日出生，汉族，湖南湘恒房地产开发有限公司董事长。代理权限为特别授权。
委托代理人张少文，溆浦县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。
原告溆浦中源房地产咨询服务有限公司（以下简称“中源公司”）与湖南湘恒房地产开发有限公司金山花园项目部（以下简称“金山花园项目部”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2013年7月22日向本院提起诉讼，同时提出财产保全申请，要求冻结金山花园项目部银行存款343000元，本院于当日立案受理。2013年7月23日，本院作出（2013）溆民一初字第787-1号民事裁定书，裁定冻结金山花园项目部银行存款343000元。原告于立案当日申请追加湖南湘恒房地产开发有限公司（以下简称“湘恒公司”）为本案被告，本院于2013年7月24日决定追加湘恒公司为本案被告并通知其参加诉讼。2013年8月26日，湘恒公司申请工商行政管理部门注销了金山花园项目部。本案依法由审判员吴浩洲担任审判长，与代理审判员陈中平、人民陪审员肖时文组成合议庭，代理书记员熊天琴担任法庭记录，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人向景舜及委托代理人瞿宏武，被告委托代理人刘明、张少文到庭参加诉讼。被告法定代表人没有出庭。本案现已审理终结。
原告诉称：金山花园项目部在本县卢峰镇李家坡兴建金山花园，2012年1月31日，原告与金山花园项目部签订了金山花园项目的代理销售合同，合同第3条约定，金山花园3号楼（后被房产局变更为4号楼）销售基价确定为1480元／㎡；第四条约定，代理佣金按基价销售成交额的2%支付，原告实际销售价格超出销售基价部分原告占40%。故被告应支付该栋楼的销售佣金164441元。
2012年5月2日，原告与金山花园项目部又签订了代理合同，金山花园项目部将该项目的204套房子交给原告销售，约定代理佣金为成交价的2%，原告向其交纳保证金100000元（现已退还50000元）。合同签订后，原告依约履行了代理销售义务，被告应支付原告佣金114973元。综上，请求人民法院判令被告支付原告销售3号楼的佣金164441元、支付销售金山花园的佣金114973元及承担1%的滞纳金、返还销售保证金50000元和承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告的企业登记资料4份（复印件），拟证明原告是合法企业，且具有商品房销售资格；
2、被告的企业登记资料2份（复印件），拟证明湘恒公司、金山花园项目部是本案适格的被告；
3、溆浦县工商行政管理局的证明1份（原件），拟证明“溆浦中源房地产咨询服务有限公司”与“溆浦县中源房地产咨询服务有限公司”是同一公司；
4、金山花园项目代理合同2份（原件），拟证明金山花园项目部将金山花园3号楼、2号楼交给原告代售，以及约定佣金的结算方法；
5、佣金结算表（6份原件、1份复印件），拟证明3号楼的佣金164441元、2号楼的佣金114973元；
6、保证金收条（原件），拟证明被告应返还原告保证金50000元；
7、湘恒公司与舒振元房地产联合开发合作协议1份（复印件），拟证明被告湘恒公司与舒振元签订合作协议，约定了合作开发的地段、面积、投资金额、结算方式等权利义务以及金山花园项目部的职责和权利；
8、湘恒公司对舒振元的任命文件1份（复印件），拟证明2012年2月15日舒振元被任命为金山花园项目部经理。
被告对上述证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但原告经营范围是房地产销售咨询，是否具有销售资格不清楚；对证据2、3、8无异议；对证据4，被告成立金山花园项目部是2012年4月1日，而第一份合同的签订时间是2012年1月31日，这份合同与被告的金山花园项目部无关；第二份合同的甲方是湘恒公司，但后面盖章是金山花园项目部，主体不对；该合同在法定代表人的地方写了舒振元，湘恒公司的法定代表人不是舒振元，盖的公章也不是湘恒公司委托刻的，该份合同是无效合同；对证据5的真实性、关联性有异议，认为是舒振元的个人行为；对证据6不发表意见；对证据7，签订的当天，被告已经将其废止了，被告也将此协议作为证据提交。
被告辩称：湘恒公司没有与原告签订过项目代理销售合同，金山花园项目部的一切债权债务和纠纷应由舒振元个人处理和承担，请求人民法院驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告向本院提交了下列证据：
1、联合开发协议1份（复印件），拟证明该协议系舒振元与湘恒公司签订，金山花园项目部的一切责任由舒振元个人承担，项目部虽是被告设立，但责任人是舒振元，项目部的经营、债权债务与被告无关；协议约定的合作期限从2012年5月至2013年5月30日，2012年5月20日之前的事与项目部无关，舒振元个人的行为也与项目部无关；
2、营业执照、组织机构代码证、税务登记证等（复印件），拟证明金山花园项目部的名称、负责人、执照有效期限、经营范围等；
3、准予注销登记通知书（复印件），拟证明金山花园项目部于2013年8月26日被工商行政管理部门注销登记。
对被告所举证据，原告发表了如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对证明的目的有异议，2011年11月27日舒振元与湘恒公司签订了合作协议，该协议对双方的权利义务都有约定，由合作变更为挂靠是其双方约定，不能对抗本案原告；金山花园项目部的经营期限是到2013年5月17日止，起诉时金山花园项目部仍正常经营，应经被告许可才能通过工商年检；对证据2无异议；对证据3，对注销的事实无异议，但被告申请工商部门注销了金山花园项目部所产生的法律义务应由被告承担。
对原告所举证据，结合被告的质证意见，本院认证如下：对证据1，采纳被告的质证意见，因营业执照载明的经营范围没有代理商品房销售，对原告予证明其具有商品房销售资格的证明目的不予采纳；对证据2、3、8，均为书证，符合证据规则规定，被告亦无异议，予以采信；对证据4、5、6、7，均为书证，其真实性本院予以采信，证据4中的第一份合同，当时金山花园项目部没有注册登记，不具备签订合同的主体资格，第二份合同甲方的名称与所盖公章名称不同，系金山花园项目部冒用被告的名义与原告签订的合同，因被告没有追认，被告认为均属无效合同，理由成立，予以采纳；证据5的单据已经金山花园项目部盖章认可，予以采信；对证据7，采纳被告的质证意见，但可证明被告就金山花园项目与舒振元进行洽谈协商的事实。
对被告所举证据，结合原告的质证意见，本院认证如下：
对证据1，因签订合同的双方已书面说明作废，该合同系双方对权利的自由处分，与原告无关，但原告认为不能对抗原告，理由成立；对证据2、3，均为书证，对其真实性原告亦无异议，符合证据规则规定，予以采信。
本院根据采信的证据和当事人的陈述，确认以下案件事实：2011年，舒振元等人为开发金山花园房地产项目，因没有相应开发房地产的资质，舒振元于当年11月27日与被告签订《房地产联合开发合作协议书》，同日又签订书面说明称签订该合作协议是为了办理各项手续使用，未实质合作，该协议无法律效应，双方均不能作为正式合法协议文书，待各项手续办理完毕后，双方再签定正式挂靠的协议。2012年2月15日，被告行文决定设立金山花园项目部，任命舒振元为项目部经理。2012年4月1日，被告注册成立了金山花园项目部。2012年5月30日，被告与舒振元又签订了联合开发金山花园的协议书，约定被告以项目部的形式办理相关证照，联合开发经营的期限自2012年5月20日至2013年5月30日，舒振元向被告交纳费用120000元，若发生银行按揭业务，另交60000元，以及在开发经营中发生的债权债务、矛盾纠纷等均由舒振元负责。
2012年1月31日，金山花园项目部注册成立前，舒振元以溆浦县李家坡金山花园小区项目部的名义与原告签订了《金山花园项目代理合同》，约定舒振元将金山花园3号楼（后由房产部门改为4号楼）约7100平方米的房屋和车库委托原告销售、销售佣金为成交额的2%等相关权利义务。2013年7月原告与金山花园项目部就该销售项目进行了结算，金山花园项目部应当支付原告销售佣金164441元，结算表均经金山花园项目部盖章确认。该佣金至今未付。
2012年5月2日，金山花园项目部以被告的名义与原告又签订了《金山花园代理合同》，金山花园项目部将金山花园项目的2号楼约29542平方米的房产委托原告销售，约定代理佣金按成交价的2%计算，原告在开盘当月完成已取得预售许可证楼宇销量的50%，若未达到50%，项目部可不支付原告相应费用，在达到50%销量后，项目部一次性支付原告代理费用；原告需向项目部交纳销售保证金100000元，原告在完成竣工项目销售额的60%后的15个工作日内，项目部退还原告的保证金以及违约责任等。2013年5月，原告与金山花园项目部进行了结算，金山花园项目部应当支付原告佣金184973元，于2012年5月至起诉前支付了70000元，尚欠114973元至今未付，保证金50000元未退还。2号楼的佣金结算表已经金山花园项目部盖章确认。
本院认为：金山花园项目部是被告申请注册成立，属被告的分支机构，不具备企业法人资格，被告已申请工商行政管理部门注销了金山花园项目部，故金山花园项目部的相关权利义务依法由被告享受和承担。原告提交的《金山花园项目代理合同》，当时金山花园项目部没有注册登记，不具备签订合同的主体资格，《金山花园代理合同》中甲方的名称与所盖公章名称不同，系冒用被告名义签订，被告没有追认，故以上两份合同均属无效合同。对于无效合同的处理，有过错的一方应当赔偿对方的经济损失。本案中，金山花园项目部无签订合同的主体资格，属过错方，应当赔偿原告的经济损失，原告经济损失的数额按金山花园项目部未支付其佣金和保证金的数额329414元认定。
原告代理金山花园项目部销售的房屋，均是金山花园项目的组成部分，故其经济损失应由金山花园项目部的义务承担责者——被告负责赔偿。原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，因其依据的合同是无效合同，故该请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告辩解认为二份《代理合同》均为无效合同的理由成立，本院予以采纳；原告代理销售房屋，属超范围经营，该行为没有违背法律效力性强制性规定，不是导致合同无效的理由，其违法行为，由工商行政管理部门依法处理。被告辩解由舒振元个人承担责任、要求驳回原告起诉或诉讼请求的意见，是其以与舒振元签订的联合开发“金山花园”的协议来对抗原告和规避责任，没有法律根据，不管其与舒振元签订的协议的效力如何，原告作为善意的第三人，其代理销售的房屋又是金山花园项目的组成部分，是被告成立金山花园项目部开发的房产之一，被告作为开发金山花园项目的企业法人，理应承担责任，对该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、2012年1月31日的《金山花园项目代理合同》和2012年5月2日的《金山花园代理合同》无效；
二、被告湖南湘恒房地产开发有限公司赔偿原告溆浦中源房地产咨询服务有限公司经济损失329414元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述第二项，限在本判决生效后10天内付清。未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费6241元，财产保全申请费2235元，合计8476元，原告承担476元，被告承担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状正本一份，副本二份，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 吴浩洲
代理审判员 陈中平
人民陪审员 肖时文
二〇一三年九月二十四日
代理书记员 熊天琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。