汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汉台民初字第00576号
原告曹杰，男，1953年3月19日出生，汉族，辽宁省铁岭市人，大学文化，公司退休职工。
原告张芳琴，女，1954年12月20日出生，汉族，大学文化，陕西省耀县人，公司退休职工，系曹杰之妻。
委托代理人马小花，女，1972年10月27日出生，汉族，陕西省汉中市人。
被告吴慧芸，女，1958年3月3日出生，汉族，陕西省汉中市人。
委托代理人张振华，陕西恒爱律师事务所律师。
被告贺鹏，男，1982年8月3日出生，汉族，大专文化，陕西省西乡县人，系吴慧芸之子。
原告曹杰、张芳琴诉被告吴慧芸、贺鹏返还原物纠纷一案，本院于2012年7月14日作出（2012）汉民初字第00172号民事判决书，宣判后，被告吴慧芸、贺鹏不服，提起上诉。2013年2月5日，汉中市中级人民法院以（2012）汉中民终字第00583号《民事裁定书》裁定，撤销本院（2012）汉民初字第00172号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曹杰及二原告的共同委托代理人马小花、被告吴慧芸及委托代理人张振华、被告贺鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹杰、张芳琴诉称，原告张芳琴与被告吴慧芸以前认识。原告张芳琴曾在广东向被告吴慧芸借过5万元用于生意周转。后原告张芳琴在广东多次提出归还借款，被告吴慧芸以各种理由说等回到汉中后再还。2010年4月，原告将自己所有的座落在汉台区东塔路秦峰公司家属院9号楼5单元109室委托李林森出租给杨建华、陈紧跟、张小萍居住使用。然而没想到2011年6月25日被告吴慧芸强行将该房屋防盗门打开并更换了锁具，对房客说自己是该房屋所有人并逼迫房客搬走。李林森知道后报警，原告也马上从外地赶回汉中处理此事。然而被告吴慧芸居然以原告已将该房屋卖给她为由拒不搬离。同年7月26日，原告再次到该房屋准备更换锁具进门时，不料被告吴慧芸从该房屋出来不让原告进门，还和其子贺鹏一起谩骂、威胁原告。在派出所民警出警后，被告吴慧芸还是拒不搬出直至今日，致使原告至今无处居住。原告认为，自己是该房所有人，没与任何人商议过买卖事宜。然而被告强行入住原告所有的房屋拒不搬离，已构成严重民事违法，给原告造成房租费损失。故诉至法院，要求被告排除妨害并立即从原告所有的房屋内搬出，并赔偿从2011年6月25日起至今的房租损失15000元。
被告吴慧芸辩称，原告夫妇于2006年7月早已将秦峰公司家属院9号楼5单元109室以5万元转让给被告长达五年之久。房屋买卖前，被告与原告两家关系密切。2001年间原告夫妇去广东东莞打工时，不仅将两套住房钥匙交给被告为其照管，并让被告帮忙为西院另一套住房装修和打扫卫生。2002年原告张芳琴数次电话叫被告去广东打工，被告才于同年10月25日到东莞。后原告夫妇介绍安排被告在圣诺盟公司上班。此后二家关系更是密切，情同手足。原告夫妇也曾给被告多方关照。2006年6月，原告夫妇想在东莞投资办厂，提出向被告借10万元，被告说手头没那么多，后又说借5万元。被告说可以凑5万元，但考虑到要给儿子买房。这时原告张芳琴说：“不要急，我要卖房子”。被告问，“卖哪一套”。张说：“因西院我有一套住房，要卖就卖咱院那一套”。被告说：“要卖就卖给我，我给你凑5万元”。遂即被告让妹妹从汉中给原告曹杰卡上打了3万元，又给了2万元现金。由于两家关系十分要好，碍于情面不便开口让原告给被告出具5万元购房款的书面收据。2006年7月，曹杰打电话让被告去他们家取钥匙。被告到他们家后问张芳琴，房子价钱你们商量好了吗？张芳琴说就按你说的5万元，并让曹杰把钥匙给了被告。被告接过钥匙说5万元已付清了，你们可不要反悔。二原告说他们不会反悔，并说定回汉中之后办过户手续。就这样形成了房屋买卖口头协议。原告主张返还原物之诉与事实不符。该房屋转让已过五年，双方已按约定履行了各自的义务。原告诉称被告母子更换锁芯及拒绝原告进门，那也是被告为了维护自己的财产权益所采取的正当行为。原告受利益驱动而反悔，但从双方的通话、谈话录音证据以及其他证人证言所显示的情形，完全可以认定双方房屋买卖事实的客观存在以及买卖关系的成立。
被告贺鹏辩称，被告没有参与此事。在汉台区东关派出所介入的情况下，原告张芳琴几次带社会上不明身份人员来抢房，并攻击被告母亲，被告才出面劝解和制止。原告所诉暴力相阻，纯属污陷，被告要求二原告赔理道歉。
经审理查明，原告曹杰、张芳琴系夫妻关系，且均为秦峰航空液压公司职工。二原告在汉台区东塔南路拥有该公司家属院9号楼5单元109室房屋一套（面积63.53平方米，房屋产权证号为：汉中市房权证汉台字第0212**号，所有权人曹杰）。1998年，被告吴慧芸从西乡县沙河坎迁往汉中，与二原告居住在同一家属院。2000年前后，被告吴慧芸在该家属院开了一家缝纫店。原告张芳琴做衣服便与吴慧芸认识，后二人关系要好，即以姊妹相称，互相关照。2001年，二原告夫妇先后离开汉中往广东东莞打工，张芳琴走时将其家房门钥匙交给吴慧芸让其照管。2002年10月，经二原告联系介绍，被告吴慧芸也到广东东莞打工。在广东打工期间两家相处融洽，关系甚好。2006年6月，因曹杰欲在广东办厂需用钱，向被告吴慧芸借了五万元现金，因双方并未签订书面协议，被告认为该款系支付的原告房屋转让款，而原告则认为并未将房屋卖于被告吴慧芸，此为双方以后产生矛盾埋下了隐患。2010年4月，原告方委托其亲家李林森将涉案房屋出租他人。2010年9月30日，被告吴慧芸与原告曹杰通电话，谈到房屋买卖问题并录了音；2010年12月7日，吴慧芸与张芳琴通电话时谈到借钱以及房屋问题并录了音。2011年3月，被告吴慧芸回汉中。2011年6月25日被告吴慧芸自行更换上述房屋防盗门锁，使房客无法入住，李林森报警。同年7月1日在汉中市公安局汉台分局东关派出所民警协调下，房客搬出该房屋。原告张芳琴得知上述情况后回到汉中，要求吴慧芸搬出，而吴慧芸以原告已将该房卖给她为由而拒绝搬出。同年7月26日原告张芳琴带人要换门锁，双方发生冲突。对此，原告张芳琴进行了录像。当日，原告张芳琴以被告吴慧芸非法侵入住宅向当地公安派出所报案。当地公安派出所认为双方系因债务引起的纠纷，不构成刑事案件，建议双方通过诉讼程序解决。期间，双方进行过协商，但双方就归还金额多少未能达成一致意见。2011年11月9日，二原告以返还原物纠纷向本院提起诉讼，要求二被告排除妨害，归还房屋并赔偿损失，本院调解未成，遂于2012年9月3日进行了判决宣判，被告吴慧芸不服该判决而提起上诉，并提交新证据两份，即吴慧芸与张芳琴的录音、吴慧芸与胡兴武的录音，2013年2月5日，经汉中市中级人民法院（2012）汉中民终字第00583号民事裁定书裁定，撤销本院（2012）汉民初字第00172号民事判决并发回本院重审。本案在审理中，二原告对吴慧芸提交的证据即2011年7月19日下午的谈话录音提出质疑，并提出鉴定申请，本院于2013年10月24日委托汉中市中级人民法院进行委托鉴定，2014年5月12日，二原告以“鉴定难度大、时间长”为由撤回了鉴定申请。
上述事实，经当庭举证、辩证、质证，认定的证据有：（1）二原告的身份证、户口本；（2）汉中市房权证汉台区第0212**号房屋所有权证一本；（3）2010年4月16日由李林森与杨建华签订的《租房合同》及家具清单；（4）李林森的陈述笔录；（5）租房户陈紧跟的证明，证实其因无法入住于2011年7月1日搬出并收回租金3010元及押金400元；（6）汉台区公安分局东关派出所日志记录及《说明》一份；（7）2011年7月26日原告方录制光盘一张，证实双方当日发生矛盾的现场情况；（8）证人郭介林的证明，证实2002年10月吴慧芸将涉本案房屋钥匙交给她，2008年3月份吴慧芸又从她那里取走钥匙后于7月又交给她钥匙及水电卡，2010年3月份，张芳琴又从他手里拿走了钥匙及水电卡；（9）音像资料：被告吴慧芸于2010年9月30日与原告曹杰的电话录音、2010年12月7日与原告张芳琴的录音；（10）原、被告的各自陈述。
另二原告提交的证人罗传燕、秦学玲的证言均系孤证，对原告主张事实缺乏证明力，不予采信；其另举证皮亚彬、刘时琨的证言，属间接证据且被告辩称不知情，该两份证据对原告主张事实缺少关联性，证明效力弱，不予采信。
另被告出具的与胡兴武的谈话录音及证人曹存兰的证言，能够证实该二人均曾参与过原、被告双方的调解，但其调解过程与内容不能作为本案定案的依据；另举证证人何翠荣、李德明、史秀英、何敦萍、高华良、张淑娟、孙殿忠、刘文英、付霞的证言，均系传来证据，缺乏客观性，对被告吴慧芸的主张事实无证据效力，不予采信；另举证证人李金艳的笔录一份，原告张芳琴予以了否认，因系孤证，且不具有排他性，不予采信。对被告吴慧芸提交的2011年7月19日与原告张芳琴的谈话录音证据，原告张芳琴质证认为是她本人与吴慧芸在一起谈话时的声音，但辩称有些话没有录上，开庭时再说，此后二原告质疑该录音资料文件进行过修改要求司法鉴定，但之后又撤回了鉴定申请，开庭时原告张芳琴经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，该证据与其他证据相互印证的部分，本院予以采信，认为该份音像资料类证据虽不能直接证明原、被告双方发生房屋买卖成立的事实，但印证了双方存在借款5万元的事实，同时该5万元借款与双方就房屋买卖意向之间存在关联。
本院认为，原、被告于2011年6—7月份发生纠纷后，二原告即以返还原物纠纷提起诉讼，在审理中查明，双方发生纠纷的实质原因系一方认为涉案房屋已买卖而另一方认为涉案金额5万元属民间借贷纠纷，双方争议的买卖纠纷与民间借贷纠纷均属于合同纠纷，故本案案由应以合同纠纷确定。房地产转让，应当签订书面转让合同，二原告与被告吴慧芸并未订立该房屋买卖书面合同，并为此发生争议纠纷，被告吴慧芸举证提交双方的多次录音即音像资料类证据，对证实双方就买卖问题已达成一致意见的事实仍证据不足，本院不能据此认定双方就涉及房屋的买卖合同已经成立，故对被告吴慧芸的庭审相关辩论意见不予采纳。二原告于2006年6月从被告吴慧芸处借款5万元是事实，但从原、被告的陈述以及被告多次举证的音像资料类证据比照印证，该5万元借款本身的性质又发生了一定的变化即该5万元借款与双方就房屋买卖意向之间存在关联，在涉案房屋买或不卖的商讨过程中，反反复复，双方既不能依法以书面形式明确各方权利义务，同时，又未能通过其他途径早日了断，致使埋下矛盾隐患，沉积难除，时间愈长，各方实际损失愈加扩大，更加难以调和，究其责任，二原告一直占有使用对方资金，在房屋买卖问题上致吴慧芸对此形成信赖期待；被告吴慧芸明知或应当知道相关法律规定及一般正常交易习惯，却未形成正确判断，其自身责任难以免除；本案双方属缔约过失责任性质范畴，若单纯归责一方，既与事实不符又显失公平，故认为二原告及被告吴慧芸均存在过错，均应对自身或对方所造成的损失分别承担责任。综合考虑市场及标的物状况等因素，结合本案实际情况，本院选择并参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条之规定计算赔偿损失的额度，而对2011年6月25日即双方发生矛盾之日以后的房屋租金损失以及对应的5万元资金占用的利息损失，因属双方各自过错导致，由各自承担各自的损失，即房屋租金损失由二原告自己承担而5万元资金占用的利息损失由被告吴慧芸承担；对该日之前的损失因争议性质不明确故而不再计算涉及。为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条（三）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十七条、第四十一条之规定，判决如下：
一、原告张芳琴、曹杰与被告吴慧芸之间的房屋买卖合同不成立；
二、被告吴慧芸、贺鹏于本判决生效后十日内返还原告曹杰、张芳琴座落在汉台区东塔南路秦峰航空液压公司家属院9号楼5单元109室住宅房一套（房权证号为：汉中市房权证汉台字第0212**号）。
三、原告张芳琴、曹杰退还被告吴慧芸现金50000元，并赔偿被告吴慧芸经济损失50000元整，以上共计100000元，限本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告张芳琴、曹杰的其他诉讼请求以及被告吴慧芸、贺鹏的其他诉辩请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费2300元，由二原告负担1150元，由被告吴慧芸负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 晏 旭
人民陪审员 冉 琪
人民陪审员 陈彩云
二〇一四年十月三十日
书 记 员 刘姝麒