潘海燕与新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司案外人执行异议一案一审民事判决书
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵十二民一初字第1号
原告：潘海�，女，1973年8月5日出生。
委托代理人：蒋家开，新疆天雪律师事务所律师。
委托代理人：魏银新，男，1953年6月14日出生。
被告：新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司。
法定代表人：程利民。
委托代理人：张惠民，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
委托代理人：刘海琛，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
被告：新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司。
代表人：陈大鹏。
委托代理人汤毅，新疆梨城律师事务所律师。
原告潘海燕诉被告新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司（以下简称联众公司）、被告新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司（以下简称晨迪公司库尔勒分公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成由审判员张玲玲担任审判长，审判员韩卫、代理审判员孙东参加的合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理，原告潘海燕的委托代理人蒋家开、魏银新，被告联众公司的委托代理人张惠民、刘海琛，被告晨迪公司库尔勒分公司的委托代理人汤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘海燕诉称：2008年7月3日，原告与晨迪公司库尔勒分公司签订了《商品房预售合同》。约定原告购买晨迪公司库尔勒分公司开发建设的位于库尔勒市石化大道蓝水湾公寓的第二栋第一层商用楼房（建筑面积869.24平方米），原告一次性向晨迪公司库尔勒分公司支付购房款300万元。合同签订后，原告按约定支付了购房款300万元，并于2008年11月17日在房产管理部门办理了商品房预售登记备案。因晨迪公司库尔勒分公司的原因该房产至今未竣工交付。2012年5月3日，第十二师中级人民法院依据（2012）农十二民二初字第7-1号执行裁定书查封了应属原告所有的该商品房，拟于2013年12月4日对该房产拍卖。原告依法提�了“案外人执行异议申请”，2013年12月18日收到（2014）兵十二执字第1-1号执行裁定书。原告认为该裁定书驳回原告的异议申请事项缺乏事实与法律依据，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求：1依法判令停止对位于库尔勒市石化大道蓝水湾公寓的第二栋第一层商用楼房的查封、扣押、拍卖的执行行为。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告联众公司辩称：1、原告诉称与晨迪公司库尔勒分公司2008年7月3日签订商品房预售合同并支付房款，后在房产管理部门办理了商品房备案手续，被告认为此情况在2011年被告介入晨迪公司库尔勒分公司房地产项目时不存在。当时库尔勒市公、检、法及政法委都对该项目进行了司法介入及调查核实，并不存在原告所称的事实。被告与晨迪公司库尔勒分公司因借贷纠纷在长达一年的诉讼过程中，原告从未提出与晨迪公司库尔勒分公司存在商品房买卖关系，现在被告与晨迪公司库尔勒分公司借贷案件经法院裁决生效进入执行拍卖程序原告才提到买卖合同关系，显然与事实不符。2、联众公司申请执行晨迪公司库尔勒分公司的房产，是依据法院生效的裁判文书，执行程序符合法律规定，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
被告晨迪公司库尔勒分公司辩称：2008年7月，晨迪公司库尔勒分公司向原告借款278万元，双方约定以商品房买卖合同的形式进行抵押，并办理了房产备案手续，晨迪公司库尔勒分公司只是向原告提交抵押物，双方之间实际是借款关系，并非买卖关系。后因晨迪公司库尔勒分公司的多位负责人涉嫌经济诈骗，导致大批购房户虽预付了购房款却无法取得房屋，造成了群访事件。库尔勒市政法委组成专案组对晨迪公司库尔勒分公司的资产进行了监管，所有运营行为均在�法委的监控之下，并以文件形式明确要求对所有涉及晨迪公司库尔勒分公司的抵押以发放本金的形式解决，针对晨迪公司库尔勒分公司的债权作出结论，当时在执行会议纪要时，政法委也多次找原告进行商谈，最终也没有结果。原告的诉讼请求与晨迪公司库尔勒分公司无关，对其请求也不予认可。
原告为证实其主张向本院提供以下证据：
1、潘海燕的身份证复印件一份，证明原告的基本身份
情况及具备本案主体资格。
经当庭质证被告联众公司及晨迪公司库尔勒分公司对该证据均无异议。
2、库尔勒市商品房预售合同一份，证明原告与晨迪公司库尔勒分公司2008年7月3号签订涉案房屋的预售合同；2008年11月17日在库尔勒市房地产管理局办理了商品房预售备案登记。
被告联众公司质证认为：对商品房预售合同的真实性、合法性均有异议；双方签订合同名为预售房屋�质是借贷关系，是还款的真实意思表示。晨迪公司库尔勒分公司质证认为：对商品房预售合同的真实性没有异议，但对该证据与本案的关联性提出异议。因晨迪公司库尔勒分公司向原告借款，签订合同仅用于还款保障，该合同的房屋价格不合理也可以说明双方是借贷关系，当时该地段商品房均价是每平方米2万元左右，而合同签订的是每平方米3000多元。
3、收据一份，证明原告2008年7月31日向晨迪公司库尔勒分公司支付购房款300万元整。
被告联众公司质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，收据只是原告给晨迪公司库尔勒分公司借款的凭证；该商品房每平方米3000多元，总价款300万元显然是不合理的，故不是真实情况的反映。晨迪公司库尔勒分公司质证认为：对收据的真实性予以认可，但对该证据与本案的关联性提出异议，认为收据证实的不是买卖关系而是借款的证据。
4、查封公告一份、联合拍卖公告一份、（2014）兵十二执异字1-1号执行裁定书，证明本院对本案涉及的标的物实施了查封、扣押、拍卖的执行行为以及原告提出执行异议被本院驳回的事实。
被告联众公司质证认为：对三份证据的真实性、合法性均无异议。晨迪公司库尔勒分公司质证认为：对三份证据均无异议。
本院认证认为：证据1、2、3具备真实性和合法性，与本案也具有关联性，本院予以采信。虽然被告对证据2、3的真实性、合法性提出异议及晨迪公司库尔勒分公司对证据2、3认为是借贷关系，但均无相应证据证明，故本院对证据1、2、3予以采信。证据4具备证据的三性要求，本院予以采信。
被告联众公司向本院提供一份（2012）农十二民二初字第8、9号民事调解书，证明向法院申请执行的法律依据。
原告质证认为：对调解书无异议，和�案无关联性，是与晨迪公司库尔勒分公司之间的纠纷，与原告无关。晨迪公司库尔勒分公司质证认为：无异议。
本院认证认为：该证据具备证据的三性要求，本院予以采信。
晨迪公司库尔勒分公司向本院提供原告与晨迪公司库尔勒分公司双方签字的证明（复印件）一份，库尔勒市政法委文件（复印件）一份，证明晨迪公司库尔勒分公司与原告之间实际是借贷关系而不是商品房买卖关系。原告质证认为：对真实性、合法性、证实的问题均不认可。被告联众公司质证认为：对真实性、合法性均认可。
本院认证认为：虽然原告不认可，但该证据与原告提交的证据2、3可相互印证原告与晨迪公司库尔勒分公司签订买卖商品房的相关事实，故对其真实性本院予以认可。
根据以上举证、质证、认证以及原、被告的当庭陈述，本院依法确认以下法律事实：
2008年7月1日，潘海燕支付晨迪公司库尔勒分公司购房款300万元，7月3日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订商品房预售合同，约定：潘海燕购买晨迪公司库尔勒分公司开发建设的位于库尔勒市团结路辖区石化大道荆楚庭院第二幢第一层整层商用商品房，建筑面积869.24平方米，建筑面积单价为每平方米3450元，总金额为300万元。7月31日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订协议，约定：晨迪公司库尔勒分公司如能在2008年9月30日前把购房款退还潘海燕，双方签订的预售商品房合同作废，如未能退还，潘海燕有权买卖和自行处理此房。2008年11月17日，潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司在库尔勒市房地产管理局将双方签订的商品房预售合同作备案登记，该房屋至今未交付。
2012年5月2日，因联众公司与晨迪公司库尔勒分公司借贷纠纷一案，本院作出（2012）农十二民二初字第7-1号民事裁定，依据�裁定查封了本案中的预售商品房房屋。2012年11月6日，本院作出（2012）农十二民二初字第8、9号民事调解书，调解书发生法律效力后，晨迪公司库尔勒分公司未按调解协议向联众公司履行还款义务。2013年，联众公司向本院申请强制执行，同年10月本院在执行过程中依法裁定将查封的楼房拍卖。2013年12月4日，潘海燕向本院提出异议，本院审查后，于2013年12月9日作出（2014）兵十二执异字第1-1号执行裁定书，裁定：驳回案外人潘海燕的异议。裁定书送达后，潘海燕以联众公司为被告、晨迪公司库尔勒分公司为第三人向本院提起了案外人执行异议之诉。
本院认为，一、本案属于案外人作为原告提起的阻却执行的异议之诉案件。经过庭审联众公司及晨迪公司库尔勒分公司对潘海燕提出实体权利的主张均不认可。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行�序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（现第二百二十七条）规定提起诉讼对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告，被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”。故晨迪公司库尔勒分公司应为本案的被告，而不应作为第三人。
二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中潘海燕与晨迪公司库尔勒分公司签订了《商品房预售合同》，支付了房款，并在房地产管理局进行了备案登记，未进行预告登记，该房屋也未竣工交付。房地产行政管理部门进行商品房预售登记的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项的规定，行使的是一种行政管理职能，这种登记不能产生设定物权的效力，而是预告登记的条件之一。因此商品房预售合同备案制度仅仅是一种行政管理手段，并非物权登记，购房者享有的权利依然是一种合同债权。因此潘海燕对诉争商品房不享有物权，而享有的是债权请求权。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案因该诉争商品房未进�预告登记，也未竣工交付，不符合民事执行中法院不得查封、扣押、冻结的规定。故本院查封和拍卖并未侵害潘海燕的民事权利，所实施的执行行为符合法律规定。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决如下：
驳回原告潘海燕的诉讼请求。
本案受理费30800元，由原告潘海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院。
审 判 长 张玲玲
审 判 员 韩 卫
代理审判员 �东
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 宋琦颀