福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第2696号
原告何富良，男，1973年7月10日出生，汉族。
原告喻丽霞，女，1978年8月16日出生，汉族。
上述两原告的共同委托代理人何远水（系原告何富良哥哥），男。
被告方远集团邵武市新天地房地产开发有限公司。
法定代表人陈丽明，董事长。
委托代理人杨仁江、曾颖勤，福建欣开元律师事务所律师，
原告何富良、喻丽霞与被告方远集团邵武市新天地房地产开发有限公司（以下简称方远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理，依法由审判员张郑萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何富良、喻丽霞及其共同委托代理人何远水、被告方远公司的委托代理人杨仁江、曾颖勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何富良、喻丽霞共同诉称，2013年4月19日，原告与被告在新天地领域售楼部，签订编号为：MF-2007-01、合同编号201301001号的《商品房买卖合同》，原告以按揭形式付款出资422，222元（单价为每平方米11，863.5元，首付款272，222元，于2013年4月19日付清，余款150，000元于合同登记备案之日起10日内办理银行按揭，贷款期限10年），购买被告开发的××号房一套，该房为营业用房，钢混结构，层高4.4米，位于地上第一层，商品房建筑面积共35.59平方米（其中套内建筑面积34.90平方米，公共部位共有分摊建筑面积0.69平方米）。合同签订后，被告始终未按合同约定书面通知向原告交房（根据合同第十一条交接规定），由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年5月初，原告路过营业用房前，突然发现自己所购的营业用房，已被物业对外出租，打出广告牌，屋顶已被第三人黄婷非法搭盖占用、装修并造成屋顶裂缝渗漏（黄婷住领域住宅小区××室，违法在其住宅南阳台西墙，私自开挖门窗，通向原告屋顶，抢占原告屋顶，违章搭盖，被告对这一事实始终未履行告知义务）。于是原告多次到被告处询问具体交房事宜，反映问题，并要求被告恢复原状，履行验收交房义务。被告于2014年5月14日发出新天地综（2014）7号回复函，书面通知竣工验收报告，具备交房条件。但至今为止，被告提出的所谓具备交房条件的营业房，根据就不具备交房条件，存在以下突出问题：1、原告享有专有使用权的屋顶被第三人非法占用。原告所购营业用房为独立构造，具有专属性。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条的规定，原告完全享有所购经营性用房的屋顶专有权及占有、使用、收益、处分的权利。同时根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定，黄婷私自开挖门窗、非法搭盖行为，严重侵犯了原告的合法权益，应当由被告责令其恢复原状、赔偿侵权所造成的一切损失。2、被告未履行合同第十二条约定的义务。现被告还未交房，就使原告因出卖人、第三人的原因，发生产权纠纷，这一责任应完全由被告承担，被告应赔偿因此给原告造成的一切损失。但当原告找被告处理问题时，被告推脱责任，仅由其下属物业公司出面协调，草率应付，甚至想把责任完全扔给原告，由原告担责，而自己声称无能为力。3、被告所交营业用房屋顶及外墙出现裂缝渗漏，未尽保修责任。由于被告未履行职责，致使黄婷随意违法开挖西墙、搭盖装修，造成原告屋顶及外墙裂缝渗漏，被告从营业用房内部涂胶维修，不能从根本上解决问题，使用不久，必将再次裂开渗漏，被告维修只能糊弄一时，而不能永久地从根本上解决问题。依据合同第十条的规定，被告须承担屋顶保修责任。4、被告应承担逾期交房的一切违约责任。从被告5月14日发出新天地综（2014）7号回复函，书面通知竣工验收报告，告知原告具备交房条件后，原告与被告进行了一系列交涉，反映以上存在的几个突出问题，至今被告答复无能为力。由于被告的原因，已经造成逾期交房75天（从2014年5月15日起至7月28日止）。根据合同第九条的规定，被告应继续履行合同，并承担逾期交房的违约责任（从2014年5月14日正式书面通知交房之日起至2014年7月28日止），并赔偿因此所造成的违约金损失9，499.99元，同时继续履行赔偿从2014年7月29日起至实际交付之日止的违约金。综上，请求判令：1、被告遵守协议约定，交付新天地领域××号经营用房完整产权（恢复原状、没有产权纠纷）给原告，同时承担经营用房屋顶漏水修复责任；2、被告应继续履行合同，并承担合同第九条逾期交房的违约责任（自2014年5月14日正式书面通知交房之日起至2014年7月28日止），赔偿因此所造成的违约金损失9，499.99元；同时继续履行赔偿自2014年7月29日起至实际交付之日止的违约金。3、由被告承担本案的诉讼费等一切费用。
被告方远公司辩称，1、原告所购房屋早已达到了交房条件，系原告不愿履行接收房屋的义务。原告二人系夫妻关系，于2013年4月19日与被告签订了NO：201301001号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买新天地·领域楼盘××号店面，该店面建筑总面积为35.59㎡，总价款为422，222元。在签订合同时，双方约定的付款方式系原告以按揭贷款的形式付款，即首付款272，222元应于2013年4月19日付清，余款150，000元，原告应于合同登记备案之日起10日内到银行办理按揭贷款手续。因原告购买的店面是建设完成的现房，所以双方在合同中没有约定房屋的交付期限，而是口头约定在原告获得按揭贷款后，被告就将房屋交付给原告。原告于2013年5月9日办理完成了按揭贷款的相关手续，在此之后，被告便多次致电原告，告知其可以到售楼部门办理房屋交接手续，但原告却迟迟不来办理。因此，被告根本不存在逾期交付房屋的行为，而是原告出于相关利益的考虑（因该店面前面的马路还没有建设完成，造成该区域的店面难以出租，无法实现收益权），不愿履行接收房屋的义务。2、依据合同约定，店面已经完成交房，被告不存在违约行为，也不存在承担逾期交房的违约金责任。签订合同后，作为出卖人，被告最主要的合同义务就是将符合合同约定的交付条件的商品房交付给作为买受人的原告。合同第十一条对于房屋的交接做了明确的约定，即商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人逾期办理接收手续的自逾期七日之内起每逾期一日交纳商品房保管费30元，经出卖人书面通知买受人在接收到交房通知的交房期限内未接收房屋的视为已交付，同时后期手续均由买受人自理。在原告办理完成银行按揭贷款之后，被告多次通知原告来办理交房手续，原告却迟迟不来办理房屋接收手续。2014年初，原告以其所购的店面内漏水为由，要求被告对店面进行整改，被告于2014年5月13日安排对该店面进行整改，并于2014年5月14日在对于原告提出的关于领域小区××店面业主反馈的回复函中书面告知原告，该店面已经具备交房条件，要求原告接收房屋。原告表示对整改结果不满意，不肯接收店面。之后，被告再次组织维修人员对店面进行了维修，并于2014年5月30日修复完成，于2014年5月30日、6月4日、6月16日多次通知原告对整改后的店面进行验收，原告亲自到店面检查后亦表示漏水现象得到解决，但仍不愿接收店面。被告遂于2014年7月15日向原告寄出了书面的交房通知，原告喻丽霞签收了该通知。被告认为，××号店面的漏水修复工程早已完工，原告亦已经实地查看了修复后的效果，在该店面已经符合相关交付条件之后，被告多次致电或者书面通知告知原告可以交付房屋，房屋至今没有交付完成，完全是由于原告的原因。因此，按照合同的约定，经出卖人书面通知买受人在接收到交房通知的交房期限内未接收房屋的视为已交付，现该房屋的现实状况应视为已交付完成，原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金没有任何理由。3、建筑物的屋顶属于法律规定的共有部分，而非原告所认为的专有部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分，原告所购置的××号店面是新天地﹒领域小区×幢楼组成部分，其在建筑结构上与×幢楼无法割裂，因而××号店面并非是一幢独立的建筑物，不存在原告所诉称的该店面具有结构上的独立性而享受该屋顶专有权的情形。因此，屋顶属于该整幢建筑全体业主所共有，原告并不能当然地享有该房顶的所有权。尽管该屋顶被××室业主擅自使用，但其对屋顶下面的店面功能没有任何影响，其违法行为不会对原告的店面交付及使用带来影响。另外，由于原告购置的是现房，原告在与被告签订合同前，被告处的售房人员有带领原告去实地看过房，所以，就该店面的整体情况，原告在购买之前已十分清楚。在权属方面，该店面上并不存在任何产权纠纷，待原告接收店面后即可办理房屋所有权登记的相关手续，但原告却因市场变化导致店面出租困难，就以各种理由拒绝接收该店面实属不诚信之举。综上，原告之诉无事实和法律依据，恳请驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《商品房买卖合同》，拟证明购房依据及约定内容。
证据2、销售不动产统一发票，拟证明原告已支付首付款272，222元。
证据3、销售不动产统一发票，拟证明原告以办理按揭贷款的方式支付购房款150，000元。
证据4、中国工商银行个人业务凭证，拟证明原告汇款时间及金额。
证据5、商品房买卖合同备案信息表，拟证明证据1的《商
品房买卖合同》备案的具体情况和内容。
证据6、福建省非税收入发票，拟证明原告交纳预告登记费
550元。
证据7、商品房订购单，拟证明订购情况和内容。
证据8、中国建设银行转账凭条，拟证明转账时间及金额。
证据9、新天地综（2014）7号关于“领域”小区××号店面业主反馈问题的回复函，拟证明被告书面正式通知原告讼争店面已具备交付条件。
证据10、报告，拟证明领域物业服务中心向邵武市城市规划中队反映领域××室业主搭盖情况。
证据11、二次装修违章整改通知书，拟证明领域物业服务
中心要求领域××室业主整改情况。
证据12、问题报告及关于领域小区××号店面业主反馈的问题回复函，拟证明原告反映问题及被告的答复情况。
证据13、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，拟证明讼争店面验收情况。
证据14、照片一组14张，拟证明被告未履行职责义务，原告所购营业用房屋顶被案外人违反规划设计开挖门窗、装修搭盖，导致该房屋顶及墙体裂缝渗漏，不符合交房条件，被告应承担违约责任。
证据15、21号楼规划设计图，拟证明报告未尽职责，致使案外人违反规划设计，破墙开挖门窗，非法搭盖装修，致使原告所购店面屋顶裂缝渗漏。
证据16、被告与案外人黄婷签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告答应黄婷，买领域小区××号房附加赠送原告所购商品房屋顶的协议内容，在被告许可下，导致黄婷侵权事实，因此被告应承担违约责任。
证据17、房屋平面图、规划设计平面图、发票，拟证明一层店面情况及××室房屋结构是没有门窗通向原告所购店面屋顶的，原告方为查档缴纳了费用。
证据18、交费提醒单，拟证明原告所购店面已经被出租。
被告方远公司质证称，对原告所举证据1至18的真实性均没有异议，但是对证明内容有异议，1、原告当时购买的是现房，被告提供的竣工验收报告时间是2012年5月17日，被告没有交付房屋是因为原告还有购房款未付清，要办理按揭贷款后被告才能交房给原告；原、被告之间是现房买卖，2013年4月18日，原告签订了商品房订购单，原告买房时间是2013年4月19日，之后就按揭贷款，206室业主违法搭盖是2012年8月份以前，原告在买房时是知道这个情况的。2、该店面是领域小区××楼不可分割的组成部分，而非独立建筑物，该店面的屋顶系属于全体业主共有的部分，而非原告所诉称的专有部分。3、该店面确实没有产权纠纷，只是公共部分被其他业主在原告购买之前占有了。4、漏水确实发生过，但是漏水原因是否是楼上装修导致无法确定，被告已经维修了有渗漏的地方，现在已经不会渗漏了。5、渗漏全部修理后，被告有通知原告接收店面，但是原告不愿意接收。6、电费12.47元是因为在修理渗漏或者原告购买店面之前产生的费用，不是出租该店面产生的电费，该部分费用被告愿意承担，不能作为店面出租的依据。原、被告之间并没有约定交房时间。综上，讼争店面已经具备交房条件，原告拒不接收理由不成立。
本院认为，被告对原告所举证据的真实性均无异议，对原告所举证据1至13予以采信。证据14，被告对讼争店面屋顶被领域××号房业主违反规划设计开挖门窗、装修搭盖的事实没有异议，予以采信。证据15、17，可证明领域××号楼的规划设计。证据16，该合同中并未载明被告答应案外人黄婷，买领域小区××号房附加赠送原告所购商品房屋顶的协议内容。证据18，该交费提醒单系讼争店面的电费使用情况，不能证明讼争店面已经被出租。
被告方远公司为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1、关于领域小区××号店面业主反馈的问题回复函，拟证明1、被告在收到原告关于××号店面问题反馈后，以书面的形式进行了回复，告知原告店面漏水、裂缝情况已经整改完毕，且该店面上不存在任何权属争议。2、该店面已经具备了交房条件，被告以书面形式告知原告可以接收。
证据2、交房通知及国内邮政回执，拟证明被告于2014年7月15日以书面的形式通知原告来办理相关手续接收店面，原告喻丽霞签收了装有该通知的快件。
证据3、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，拟证明讼争店面所属的××楼已经通过了验收，符合房屋交付条件，系原告迟迟不愿接收该店面，原告无理由要求被告承担延迟交付的违约责任。
证据4、关于“领域”小区××号店面有关情况的汇报，拟证明讼争店面小区所属的物业公司已多次出面要求××室业主不能私占××号店面的露台，并要求××室业主进行整改，××室业主无视物业公司的告知，物业公司遂将该情况报告给了相关监察部门。
证据5、××号店面的现今实地拍摄的照片，拟证明该店面是领域小区××楼的不可分割组成部分，而非独立建筑物，该店面的屋顶系属于全体业主共有的部分，而非原告所诉称的专有部分。
证据6、案外人黄婷与被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告所购店面与××室是上下相连的。
原告何富良、喻丽霞共同质证称，对证据1至6的真实性均没有异议，但1、原告购房时并没有上楼看，根本无法知道搭盖情况；2、被告认为该店面的屋顶系属于全体业主共有的部分，而非原告所诉称的专有部分，但既然是公共部分，那么××室业主黄婷也不应该占有该公共部分，这就是产权纠纷；3、渗漏、裂缝是因为××室业主用瓷砖贴盖屋顶，××室业主的装修导致原告想重新整改都无法进行，因为该问题无法解决，所以原告才起诉被告，要求被告确保房屋质量问题；4、合同约定被告要书面通知原告接收房屋，但是直到5月13日，被告都没有书面通知，直到5月14日被告才书面通知整改完毕具备交房条件，到7月份才再次确认已具备交房条件，书面通知原告接收；5、因为租户明确告知了原告，讼争店面内的电灯是租户装的，装了以后他才发现裂缝问题，所以才产生了电费。竣工验收报告的综合评价是一般，2014年就产生了渗漏、地基下陷等问题。被告在要求××室业主进行整改，××室业主无视物业公司的告知，被告应该要继续采取其他行动，不能就这样不管。
本院认为，原告对被告所举证据的真实性均无异议，且经本院现场勘查，未发现讼争店面有漏水、裂缝情况，故对被告所举证据1至6，予以采信。
根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：
2013年4月19日，原告何富良、喻丽霞与被告方远公司签订编号为201301001的《商品房买卖合同》1份，约定：1、原告向被告购买邵武市新天地·领域××号房，该商品房的用途为营业用房，建筑面积共35.59平方米；2、该商品房单价为每平方米11，863.5元，总金额422，222元，原告以按揭形式付款，首付款272，222元于2013年4月19日付清，余款150，000元于合同登记备案之日起10日内办理银行按揭；3、本合同签订之日起30日内，由被告向房屋权属登记机构房地产管理处申请预告登记。上述合同未约定讼争店面的交付期限。同日，该合同在邵武市房地产交易管理所办理备案登记，原告支付预告登记费550元。同日，原告向被告支付首付款272，222元。同年5月8日，原告向被告支付剩余购房款150，000元。2014年5月12日，原告向被告提交1份《问题报告》，内容为：1、新天地领域物业工作人员未经买方允许私自将××号店面出租，并与承租人签订协议收取押金和房租；2、由于物业工作未尽职责，店面屋顶被他人独占；3、店面顶部和墙体多处严重裂缝和漏水，存在墙体不平整及地基下沉等问题，房屋主体质量不合格，无法正常使用；4、原告现正式提出交房要求，请开发商5天内解决上述问题，否则延误交房给买方带来的各项损失由新天地领域开发商和物业负责赔偿。被告于2014年5月14日向原告发出新天地综（2014）7号《关于“领域”小区××号店面业主反馈问题的回复函》，内容为：1、讼争店面外未悬挂牌匾，内无推放物品，经向物业公司了解，物业公司未将该间店面出租；2、讼争店面屋顶为公共部位，现被××室业主使用，经物业公司了解并反馈，该室业主在进行二次装修时出现违规，已要求××室进行整改，业主已签收《二次装修违章整改通知单》，且物业公司已将该业主二次装修违规的情况上报邵武市城市规划中队；3、原告提出店面内出现渗水、裂缝情况，依据《建设工程质量管理条例》，被告已于2014年5月13日安排维修班组进行整改；4、领域小区××号店面，依据领域小区竣工验收报告，具备交房条件。原告收到上述回复函后，于2014年5月23日答复被告：1、店面被物业私自出租，属实无误，有照片和录像、录音为证；2、要求开发商恢复店面屋顶原样；3、整个店面从上到下，没有一块完好的墙，质量问题严重，在修补的时候从根源认真彻底整治，不要治标不治本，只图表面，交房前业主要验收，若验收不通过，造成交房延期，开发商要赔偿业主所有损失。2014年7月15日，被告向原告邮寄交房通知1份，内容为：1、原告于2014年4月28日申报的领域小区××号店面渗漏水情况，被告客服部已于2014年5月30日整改完毕，并于5月30日、6月4日、6月16日多次通知原告对整改过后店面进行验收，同时原告也表示目前店面内无渗漏现象出现；2、2014年7月14日下午（雨天），被告客服部与物业公司人员再次进行检查，并未发现新增渗漏点，请原告接到通知后，到被告处办理交房手续；办证中心联系电话：0599-62××××8。原告喻丽霞于2014年7月16日签收了该通知。
另查明，案外人黄婷于2010年5月7日与被告签订《商品房买卖合同》，合同载明黄婷向被告购买邵武市新天地·领域××号房。2012年8月，黄婷在装修××号房期间，私自占用讼争店面屋顶搭盖阳光棚。2012年8月19日，领域物业服务中心向黄婷发出《二次装修违章整改通知书》，黄婷已收到该通知书，并承诺会尽快对违章项目予以整改直到恢复原状，并承担由此造成损失的赔偿费用及引起的安全责任。后因黄婷未整改，领域物业服务中心于2012年12月28日向邵武市城市规划中队报告：××业主黄婷在二次装修过程中，擅自在西面露台上搭建铁架子并且搭盖，物业服务中心到现场劝阻，制止恢复原状无效，请其协助解决。2014年6月10日，福建天府不动产投资管理有限公司将上述情况分别告知邵武市住房保障和城乡规划建设局及邵武市房地产管理处。
再查明，邵武市新天地·领域××楼于2012年5月17日被评定为：工程质量综合评定为合格，观感质量综合评价为一般，同意验收并交付使用。
本院认为，原、被告间签订编号为201301001的《商品房买卖合同》时，讼争店面已经验收合格，可交付使用，但合同中并未约定讼争店面的交付使用期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告付清购房款后，被告可以随时交付，原告也可以随时要求被告交付使用。现被告已告知原告讼争店面已具备合同第八条约定的交付使用条件，要求原告接收店面，但原告不予接收，故原告主张被告逾期交房，存在违约，没有证据证明，对其主张的违约金，本院不予支持。讼争店面经规划设计建成，系领域21#楼的组成部分，不具有构造上的独立性；庭审中，原告陈述该店面没有通道可以到屋顶，故该屋顶也不具有利用上的独立性，不可以排他使用；且合同中未列明该屋顶随讼争店面一并销售；综上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，讼争店面屋顶应属领域××楼业主共有部分，原告主张其对讼争店面屋顶享有专有部分所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张讼争店面经被告修理后，仍存在裂缝、渗水等问题，经本院现场勘查，未发现上述问题存在，且原告也未举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告何富良、喻丽霞的诉讼请求。
本案受理费7，634元，减半收取3，817元，由原告何富良、喻丽霞共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 张 郑 萍
二〇一四年十二月二十六日
书记员 申屠聪琴
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十二条第（四）项：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款第（一）项：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。