广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14632号
上诉人（原审被告）：张伟元。
委托诉讼代理人：纵卫东，广东启仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯文静，广东启仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄伟雄。
委托诉讼代理人：李万福，广东巨龙律师事务所律师。
原审第三人：深圳市龙岗区坂田街道办事处。
法定代表人：曾子伦。
委托诉讼代理人：朱喆，广东华程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾天越，广东华程律师事务所实习律师。
原审第三人：张志宏（曾用名张宏）。
委托诉讼代理人：纵卫东，广东启仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯文静，广东启仁律师事务所实习律师。
上诉人张伟元因与被上诉人黄伟雄及原审第三人深圳市龙岗区坂田街道办事处（以下简称“坂田街道办”）、张志宏土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张伟元上诉请求：二审法院撤销一审判决，并依法改判支持张伟元的一审诉求，由黄伟雄承担本案一审及二审诉讼的相关费用。
事实和理由：一、张伟元与黄伟雄在2002年6月18日签订的《地皮租赁使用合同书》2007年8月18日到期，后又事实履行至2012年1月1日解除，该合同的内容对合同双方不再具有法律效力。一审法院认为张伟元与黄伟雄签订的《地皮租赁使用合同书》是于2015年7月8日解除的，对此，张伟元根据相关事实与法律，认为张伟元与黄伟雄签订的《地皮租赁使用合同书》是在2012年1月1日予以解除的，2015年7月8日解除的是张伟元与黄伟雄之后重新订立的口头房屋租赁合同。《地皮租赁使用合同书》于2007年8月18日到期，合同到期后黄伟雄仍一直使用涉案土地，张伟元对此未表示异议，因此该合同继续有效，租赁期限变更为不定期。因2010年底至2011年初张伟元对出租土地上的建筑另行进行了建造和维修，故张伟元对黄伟雄继续租赁涉案土地提出异议，因此在2012年1月1日，张伟元与黄伟雄之间由土地租赁变更为房屋租赁，黄伟雄租赁张伟元涉案土地上的房屋，租金为15000元／月，2012年1-11月黄伟雄按照约定支付了租金，由此可知，在2012年1月1日，张伟元与黄伟雄以口头形式重新订立了不定期房屋租赁合同，而将事实上的履行原《地皮租赁使用合同书》土地租赁关系予以解除，故《地皮租赁使用合同书》对合同双方不再具有法律效力。二、涉案土地上的建筑物及附属设施、苗木所有权属于张伟元，补偿费应全部归张伟元所有。张伟元认为一审法院根据《地皮租赁使用合同书》第五条认为黄伟雄享有对现存建筑物及附属设施40%的权益、全部的苗木补偿费和搬迁补偿费是违背事实和法律规定的。张伟元认为建筑物及附属设施补偿费和苗木补偿费应全部属于张伟元，只有搬迁补偿费属于黄伟雄。涉案土地上的建筑物及附属设施分两部分，第一部分是黄伟雄在2002年承租土地后搭建的铁皮房，该建筑物根据当时签订的《地皮租赁使用合同书》第四条规定，《地皮租赁使用合同书》期满后，黄伟雄在该合同期内搭建的建筑及其附属设施所有权归张伟元所有。《地皮租赁使用合同书》根据合同约定于2007年8月18日期满，故张伟元于2007年8月18日取得涉案土地上黄伟雄搭建的建筑物及其附属设施的所有权。第二部分是2010年底至2011年初，第三人张志宏在原有基础上建造的厂房、办公室等，该部分由张志宏建造所有权张志宏所有，但因张志宏已将涉案土地使用权赠与张伟元，所以该部分建筑及附属设施所有权亦属于张伟元所有，因此，建筑物及其附属设施补偿费110628元应全部归张伟元所有。涉案土地上苗木也是全部由张伟元种植，所有权属于张伟元，因此，苗木补偿费22533元应归张伟元所有。补偿费中只有搬迁补偿费32879元归黄伟雄所有。但张伟元为了能让黄伟雄更好的配合搬迁，不阻碍政府工程“深圳市XX人民医院”的施工进度，张伟元于2015年7月8日一次性向黄伟雄支付了88000元搬迁费（8万元转账，8000元现金），但黄伟雄收到搬迁费后，不但不配合搬迁，反而起诉张伟元，明显是滥用诉权。综上所述，张伟元认为一审法院的判决认定事实不当、适用法律错误，故根据相关法律的规定，特提起上诉，请求贵院撤销一审判决，依法改判支持张伟元一审的诉求，以维护张伟元的合法权益。
黄伟雄辩称：土地上的房屋是黄伟雄租赁后所建，只是后来张伟元在原铁皮上加建房顶，树木等均是黄伟雄种植。张伟元所补充的意见与张伟元的上诉状第2页第2段倒数第4行所述的内容不一致，根据双方之前签订的《地皮租赁使用合同书》及后来增加缴纳的土地租金，均可以证明双方之间实际是土地租赁合同关系。
坂田街道办述称，没有意见，由法院依法认定。
张志宏述称，张志宏与张伟元是父子关系，张志宏把这块土地交由张伟元，土地租赁给黄伟雄，黄伟雄没有权利在上面进行建筑，张志宏也不允许黄伟雄在上面搞建筑。
黄伟雄向一审法院起诉请求：1、解除黄伟雄、张伟元签订的《地皮租赁使用合同书》；2、张伟元返还租赁押金5000元；3、张伟元支付建筑物补偿款1030628元、搬迁费32879元、苗木补偿款22533元；4、本案诉讼费用由张伟元承担。
一审法院认定事实：2002年6月18日，黄伟雄与张伟元签订《地皮租赁使用合同书》，约定张伟元将位于龙岗区布吉镇坂田村XX排、XX寮（土名）电站路口XX山坡一块约1950平方米的土地出租给黄伟雄使用，包括现有的水电设施、空地及一切设施；租期四年，从2002年8月18日至2006年8月18日，租期届满后，如张伟元不需要使用，经双方协商同意可增加一年租期；2002年8月18日至2004年8月18日期间，月租金为3500元，2004年8月18日至2006年8月18日期间，月租金为4000元，如果增加一年租期，则月租金按当时租金价格确定；租金在每月10号前付清，如逾期一个月，则张伟元有权终止合同，没收押金；押金5000元，合同期满后退还；租期届满后，黄伟雄不可将不能带走的附属物如围墙、建筑物、马路等损坏；在租赁期间内，如遇国家征收，张伟元应按国家规定的补偿标准如数补回给黄伟雄。合同签订同日，黄伟雄交纳租赁押金5000元。随后，黄伟雄于2002年11月1日在承租土地上成立“深圳市龙岗区坂田XX水泥制品销售部”经营。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但黄伟雄一直使用涉案土地。2012年1-11月黄伟雄每月向张伟元交纳租金15000元。2015年1-6月黄伟雄每月交纳租金6000元。
2014年，因政府征收涉案土地建设深圳市XX人民医院，第三人坂田街道办与张伟元签订《深圳市XX人民医院土地整备项目补偿协议书》，约定坂田街道办对张伟元在涉案土地上的房产及附属设施给予补偿，其中建筑物及附属设施补偿费1110628元、搬迁补偿费32879元、苗木补偿费22533元、搬迁奖励费58302元，合计1224342元；上述款项分2期支付，其中在双方签订协议之日起15个工作日内支付70%，张伟元收到第一期款项后15日内进行移交，待坂田街道办验收完毕并办结移交手续后10个工作日内，支付剩余30%款项；张伟元必须保证被征收房屋实际使用人在搬迁期限内搬迁完毕，逾期搬迁的，坂田街道办可暂停支付余款，不予支付配合搬迁奖，并有权向人民法院起诉。
上述合同签订后，第三人坂田街道办于2015年1月26日向张伟元支付第一期征收补偿费857039元。随后，张伟元于2015年7月8日向黄伟雄支付了8万元补偿费，要求黄伟雄搬迁。黄伟雄拒绝搬迁，要求张伟元按照合同约定支付建筑物补偿费、搬迁费和苗木补偿费，张伟元予以拒绝。2015年7月10日、8月27日，坂田街道征收事务中心两次通知
另查明，涉案土地为第三人张志宏（即张宏）于1992年5月28日向坂田村承包取得，租用期间为1992年6月1日至2022年6月1日，土地用途为种菜。在庭审中，第三人张志宏自认如下事实：其于2000年将上述土地使用权赠与张伟元张伟元，其后土地使用费由张伟元交纳；该土地被征收后产生的所有补偿款全部归张伟元所有。
再查明，坂田街道征收事务中心出具的《深圳市建、构筑物测绘报告》及《房屋征收补偿估价报告》显示，在政府征收之前，涉案土地上建造有办公楼、厂房、宿舍等建筑物及水池、机井、水井、电杆、雨篷、围墙、水泥地面等附属设施，并种植了荔枝树、罗汉松、发财树等苗木。在庭审中，黄伟雄陈述土地上所有建筑物、附属设施及苗木均由其建造、种植，但确认张伟元曾对建筑物进行过维修，维修后土地租金增加至15000元/月；张伟元陈述办公楼、厂房、宿舍三栋砖混结构的建筑物及水泥地面由其建造，苗木由其种植。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案《地皮租赁使用合同书》已于2007年8月18日到期，但其后黄伟雄一直使用涉案土地，张伟元未表示异议且收取租金，故上述合同继续有效，租赁期限变更为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。张伟元于2015年7月8日向黄伟雄支付8万元补偿费并要求黄伟雄搬迁，故此时黄伟雄、张伟元之间的土地租赁合同关系解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案土地租赁合同解除后，黄伟雄理应按时返还承租土地，张伟元则理应返还租赁押金5000元。
至于黄伟雄诉请张伟元支付建筑物及附属设施补偿费、苗木补偿费和搬迁补偿费的问题。涉案土地租赁合同第五条规定：“在租赁期内，因需要改建或国家征收，需要终止合同时除退还押金外还需要补偿乙方：①如国家征收，按国家规定的补偿标准如数补回给乙方。……”土地被征收后，政府发放的建筑物补偿费、苗木补偿费是对征收行为造成的建筑物、苗木等物的权利人各项损失的弥补；搬迁补偿费则是对土地实际使用人因搬离土地所涉损失的弥补。故上述条款中约定补回给黄伟雄的征收补偿费应包括黄伟雄对建筑物、附属设施及苗木享有权利部分所应获得的补偿费，以及黄伟雄作为实际使用人搬离土地所应获得的补偿费。
1、建筑物及附属设施补偿费。黄伟雄在2002年6月18日承租涉案土地之时，土地状况为空地及水电设施，而政府征收时土地状况为建造有办公楼、厂房、宿舍等建筑物及水池、机井、水井、围墙、水泥地面等附属设施。承租土地十几年期间，黄伟雄一直用以经营“深圳市龙岗区坂田XX水泥制品销售部”，一审法院推定黄伟雄为使用需要必然有投资建造建筑物、附属设施。另，黄伟雄在庭审中确认张伟元曾对建筑物进行过维修，再结合租金增加至15000元/月以及土地出租之时已存在水电设施等事实，一审法院推定张伟元也对现存建筑物、附属设施投入过成本。因此，黄伟雄、张伟元均对涉案土地上的建筑物、附属设施享有部分权益。因黄伟雄、张伟元均未提交有力证据证明其各自投入成本的大小，一审法院依据公平原则，酌情认定黄伟雄对现存建筑物、附属设施享有40%的权益,张伟元享有60%的权益，即张伟元应将其收取的建筑物及附属设施补偿费中40%补回给黄伟雄。
2、苗木补偿费。涉案土地出租之时为空地，政府征收之时土地上却种植了荔枝树、罗汉松、发财树等苗木，依据日常生活经验常识，一审法院推定上述苗木应由承租人即黄伟雄在使用期间种植。张伟元辩称苗木是其种植，但未能提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任。因此，张伟元收取的苗木补偿费应补回给黄伟雄。
3、搬迁补偿费。该笔费用是对土地实际使用人搬迁费用的补偿，故应归黄伟雄所有，张伟元应将其收取的搬迁补偿费全额补回给黄伟雄。
根据张伟元与第三人坂田街道办签订的征收补偿协议，坂田街道办应支付建筑物及附属设施补偿费1110628元、搬迁补偿费32879元、苗木补偿费22533元。因张伟元至今仅收取坂田街道办发放的全部补偿费的70%，故其应支付给黄伟雄的补偿费合计为349764元【（1110628元×40%＋22533元＋32879元）×70%】。因张伟元已通过转账方式支付8万元，张伟元还应支付剩余款项269764元，黄伟雄诉请超过的部分，一审法院不予支持。
判决：一、确认黄伟雄与张伟元签订的《地皮租赁使用合同书》于2015年7月8日解除；二、张伟元应于本判决生效之日起十日内向黄伟雄退还押金5000元；三、张伟元应于本判决生效之日起十日内向黄伟雄支付建筑物及附属设施补偿费、搬迁补偿费、苗木补偿费合计269764元；四、驳回黄伟雄的其他诉讼请求。如张伟元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14619元，黄伟雄负担10937元，张伟元负担3682元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张伟元与黄伟雄签订的涉案《地皮租赁使用合同书》的租赁期限于2007年8月18日届满后，黄伟雄仍在继续使用涉案土地，张伟元对此并未提出异议且一直收取租金，故双方之间的租赁关系已转为不定期，直至张伟元于2015年7月8日向黄伟雄支付了8万元补偿费并要求黄伟雄搬离后，双方之间的土地租赁关系才因张伟元的解除行为而终止。张伟元虽上诉称其于2010年底至2011年初对涉案土地上的建筑另行建造和维修，并对黄伟雄继续租赁涉案土地提出了异议，自2012年1月1日起双方已通过口头形式将土地租赁关系变更为地上房屋的不定期租赁关系，但本案中并无充分证据证实当事人曾做出过上述意思表示，且张伟元该上诉主张也不符合双方租赁关系的履行事实以及日常生活经验，故本院对此不予采信。关于双方所争议的补偿款归属问题，根据双方当事人的陈述及提交的相关证据，可以反映出双方对涉案土地的地上建筑物及附属设施均有投入，但双方均无法证明各自投入的具体金额，原审法院依据公平原则，酌定张伟元应将建筑物及附属设施补偿费的40%支付给黄伟雄并无不当，本院对此予以维持。由于涉案合同并未约定租赁期满后黄伟雄所投资建造的建筑物及附属设施所有权归张伟元享有，而是约定在政府征收土地时张伟元应按国家规定的标准如数补偿黄伟雄，故张伟元关于建筑物及附属设施补偿费应全部归张伟元享有的上诉理由没有依据，本院不予支持。至于张伟元提出地上苗木全部系张伟元种植、苗木补偿费应归张伟元享有的上诉意见，因无充分证据证实，本院对此亦不予采纳。
综上所述，张伟元的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5421.5元，由上诉人张伟元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。