江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2014）邳民初字第2669号原告王转。委托代理人刘彦军。被告索猛堂。被告汪夫英。两被告共同委托代理人冯仰伟。原告王转诉被告索猛堂、汪夫英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理。依法由代理审判员黄晓敏适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理，后又组成合议庭适用普通程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告王转的委托代理人刘彦军，被告索猛堂、汪夫英及其委托代理人冯仰伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王转诉称，2011年3月7日，被告索猛堂、汪夫英与原告签订买卖房屋协议书，协议约定两被告将其所有的位于镇北二路某小区X号楼X单元X室（房产证号：邳房权证运河字第商-XXXXXX号）出售给原告，协议约定了房屋价款、违约责任等，并约定被告应协助原告办理房产土地证及过户手续。原告于签订合同之日支付给被告24万元的购房款，被告当日将该房及土地使用证、房产证交付给原告。后原告多次要求被告履行办理过户义务，被告却以各种理由拒不配合。因此诉至法院，请求判令被告履行房屋过户的义务。被告索猛堂、汪夫英辩称，一、被答辩人故意歪曲客观事实，对合同内容进行片面的错误解释。1、被答辩人所出示的《买卖房屋协议书》下称《协议书》中没有约定房屋价款以及合同义务的履行期限与履行方式。该《协议书》为被答辩人草拟并提供给答辩人，利用答辩人的信任态度诱其签字从而在外观上达成该合意。2、《协议书》签订日为2011年3月7日，依据当时的市场价格标准，本案争议房产在签订合同时的实际价格近39万元，双方实际约定的购房款为387000元。对此事实，被答辩人在起诉书中已经构成自认。3、被答辩人主张“支付给被告24万元的购房款”之内容系虚构事实，且未出示任何证据。协议签订时被答辩人仅直接支付答辩人8万元，后又仅支付1万元，其余款项一直未支付。双方签订《协议书》之日起，答辩人将该房产的相关必要证书交于被答辩人用于偿还贷款使用，被答辩人也依约履行至今。4、根据双方约定，被答辩人尚欠购房款15万元，对此事实被答辩人与答辩人一致认可。后因被答辩人怠于支付房款，才导致答辩人拒绝被答辩人进行办理房产过户手续。二、被答辩人主张诉求违背诚实信用原则，且客观上尚不具备履行条件。1、根据我国《合同法》第12条规定，合同内容包括价款、履行期限、地点和方式等内容。被答辩人利用私人关系骗取答辩人的信任，向答辩人提供《协议书》时将以上内容只作了口头约定，却在书面内容上做起了文字游戏，以期达到牟取不当利益。2、《协议书》虽然依法有效，但签订合同系负担行为，而物权变动属于处分行为。根据区分原则以及我国《物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务。本《协议书》是在被答辩人明知该房已被抵押的情况下签订的，且被答辩人已经同意代替答辩人向抵押权人（即银行）清偿债务，所以，只有在被答辩人清偿债务完毕后才产生物权变动的许可条件。其次，由于我国民法不承认物权变动的无因性，被答辩人应当履行完毕房款支付义务后，才能构成完整有效的买卖行为，并获得向答辩人主张物权变动的请求权。在被答辩人完整履约之前，答辩人享有履约抗辩的权利。综上，对被答辩人提出的无理诉求，由于其所主张的事实依据系歪曲虚构，所主张的请求尚不具备履行条件，答辩人不能接受。因此，请求人民法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，被告索猛堂和汪夫英系夫妻关系。2011年3月7日，原告王转（乙方）与被告索猛堂、汪夫英（甲方）签订《买卖房屋协议书》，约定将被告所有的位于邳州市运河街道镇北二路某小区X号楼X单元X室的房屋（房产证号为邳房权证运河字第商-XXXXXX号，土地使用权证为邳国用XXXXXX第XXXXX号）出售给原告，双方约定协议签订后银行贷款由原告王转偿还，原告另行向被告支付24万元。协议上注明“已付24万，以后由甲方协助乙方办理土地使用证及过户手续”。房屋买卖协议签订后，被告向原告交付房屋，原告依照双方约定偿还银行贷款。后原告要求被告协助办理房屋所有权证和土地使用权证的变更登记，被告未予协助，引起本案诉争。本案诉讼过程中，原告王转向中国农业银行提前清偿涉案房屋银行贷款。上述事实，有原告提供的买卖房屋协议书、中国农业银行业务凭证、房屋所有权证、国有土地使用证及庭审笔录予以证实。本案的争议焦点为：1、原告是否依照协议约定足额向被告支付购房款24万元。原告主张在签订房屋买卖协议时以现金方式向原告支付购房款24万元，且双方已通过签订协议的方式予以确认（协议上明确注明“已付24万”）。被告认为该协议书系原告提供，被告因信任原告签字，其并不清楚上面的内容。协议签订后，原告仅通过案外人汪某某向被告支付购房款9万元，剩余款项未支付。被告为证明其主张提供了证人赵某的证言。证人赵某在作证时明确表示并不清楚原、被告双方签订房屋买卖协议时的情况，只是在给双方调解时得知原告尚欠被告十四、五万元款项。为了查明案情，本院依职权向案外人汪某某做了调查，汪某某称，原、被告双方在签订协议时，原告将24万元购房款交与被告，后被告将其所有的20万元借于汪某某，汪某某陆续偿还部分借款本金及利息，尚剩余12万元借款未向被告偿还。另外，汪某某与被告汪夫英系同胞兄妹关系，与原告王转系同居关系。2014年7月8日的庭审中，被告索猛堂否认与汪某某之间有债权债务关系，且仅认可原告通过汪某某向其支付购房款9万元，剩余15万元未支付。2014年11月13日的庭审中，在本院向其出示对汪某某的调查笔录后，被告索猛堂称原告在2012年11月份又向其支付购房款3万元，在2014年3月份汪夫英生病住院时汪某某和王转向其支付7000元，尚欠113000元购房款，并向法庭出具汪某某书写的12万元的借条一张，且称涉案房屋系原告和汪某某共同购买，汪某某的借条实质上是房款欠条。综上，结合汪某某的陈述，可以确认被告因与汪某某之间有其他经济纠纷，基于汪某某和原告之间的同居关系，所以抗辩涉案购房款尚未付清。根据原、被告双方于2011年3月7日签订的《买卖房屋协议书》注明的“已付24万”及庭审中查明的情况，可以确认原告已向被告支付24万元。2、本案所涉房产是否具备办理产权变更登记的条件。根据《物权法》第一百九十一条第二款之规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，原告王转与被告签订房屋买卖协议后，向涉案房屋的抵押权人中国农业银行偿还贷款，并于2014年10月8日清偿涉案房屋贷款，消灭房产上的抵押权。因此，本案所涉房屋已经具备办理产权变更登记的条件。本院认为，原告王转与被告索猛堂、汪夫英之间的房屋买卖合同成立有效，双方当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯，全面适当履行义务。原告依照合同约定交付购房款，被告除应履行交付房屋的义务，还应履行协助被告办理涉案房屋权证变更登记的义务，以便原告能够完全实现合同目的。因此，原告要求被告协助办理涉案房屋土地使用权证的变更登记，本院予以支持。鉴于原告庭审中称自愿负担因办理产权变更登记所产生的费用，并自愿负担本案的诉讼费用，系原告自愿负担义务的行为，本院予以准许。被告索猛堂、汪夫英抗辩原告未足额支付购房款，其提供的证据无法证明其观点，且其陈述前后矛盾，不具有可信度，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：被告索猛堂、汪夫英应自本判决生效之日起十五日内协助原告王转办理邳房权证运河字第商-XXXXXX号房屋所有权证和邳国用XXXX第XXXXX号土地使用权证的变更登记（因产权变更登记产生的费用由原告自行负担）。案件受理费7106元，由原告王转负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  衡永红代理审判员  黄晓敏人民陪审员  蒋 玲二〇一四年十一月二十日书 记 员  郭雯雯