福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第15110号
原告厦门市凤凰名都业主委员会，住所地厦门市思明区湖滨北路41号101室。
诉讼代表人林聪明。
委托代理人吴水霞、苏多强（实习），福建知圆律师事务所律师。
被告交通银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨中路9号之一交通银行大厦第一层。
诉讼代表人乐晨科。
委托代理人朱恒、邱灿华（实习），福建天凯律师事务所律师。
原告厦门市凤凰名都业主委员会（以下简称凤凰名都业委会）与被告交通银行股份有限公司厦门分行（以下简称交行厦门分行）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤凰名都业委会的委托代理人吴水霞、苏多强与被告交行厦门分行的委托代理人朱恒、邱灿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰名都业委会诉称，2008年12月16日，被告向原告发送《关于滨北支行制作悬挂LED夜景屏的函》，申请使用位于凤凰名都店面33号之二至八室南楼公共部位做广告位，原告予以同意但要求被告按照相关管理规定支付公共部位广告位置使用费。后经原告核定，被告所使用广告位单价为每平方米20元／月，实际使用面积71.875平方米，被告每月应支付使用费1437.5元。被告自2009年1月开始使用广告位后从未交纳相关广告位置使用费，自2009年1月至2014年8月，被告共欠原告使用费97750元。根据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，建筑物的外墙属于全体业主共有部分，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。外墙等公共部位的使用和收益应归属全体业主，任何第三方在未经业主集体决定同意的情况下，擅自使用外墙等公共部位，均属侵权行为，业主有权要求停止侵害、排除妨害及赔偿损失。被告占用全体业主共有的外墙广告位置长达五年之久，从未支付过相应的使用费，严重侵害全体业主外墙广告运营权利及利益。故诉请判令：1、被告立即注销并拆除位于凤凰名都公共外墙上的广告牌（名称为“交通银行”）；2、被告赔偿损失97750元（自2009年1月起按1437.5元／月支付至广告牌注销并拆除之日止）。
被告交行厦门分行辩称，一、原告不属于现行法律所规定的适格当事人，亦未取得全体业主或者业主大会的授权，不具备就本案提起诉讼的主体资格，依法应驳回其起诉。原告作为凤凰名都业主大会的执行机构，不具备独立承担责任的能力。原告必须根据全体业主或业主大会赋予的职权来履行相关职责，原告未提交任何材料以证明凤凰名都业主大会赋予相应职责，无权提起本次诉讼。二、被告作为凤凰名都物业的合法承租人，可基于专有部分特定使用功能（商业、办公）的合理需要，依法对专有部分相对应的外墙等共有部分进行无偿使用，设置营业标识，充分利用和发挥物业的使用功能，原告要求被告拆除营业标识并赔偿损失的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。被告与凤凰名都业主王清洁、王培生、王秀琼、骆阳葵签订租赁合同，租赁厦门市思明区湖滨北路33号之二至八室房屋用于自身营业、办公，有关业主均明确承诺被告有权设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。被告对凤凰名都物业的合理合法使用，并未对其他业主的合法权益构成任何影响，不存在原告所谓的侵权行为，更未因此给其他业主造成任何损失。
经审理查明，厦门市思明区湖滨北路33号（凤凰名都）之二、三、四、五、六、七、八室房屋分别登记在案外人王清洁、王培生、王秀琼、骆阳葵名下，房屋用途均为商业、办公。
2005年12月27日，被告交行厦门分行（乙方）与王清洁、王培生（甲方）签订一份《网点（滨北支行）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之二至六室房屋出租给乙方；房屋用途为商业，房屋类型为店面；租赁期为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。
2006年9月11日，被告交行厦门分行（乙方）与王秀琼（甲方）签订一份《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“沃德”网点（1）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之七室房屋出租给乙方；房屋用途为商业、办公；租赁期为10年，自2006年10月15日起至2016年10月14日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。
2006年9月11日，被告交行厦门分行（乙方）与骆阳葵（甲方）签订一份《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“沃德”网点（2）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之八室房屋出租给乙方；房屋用途为商业、办公；租赁期为10年，自2006年10月15日起至2016年10月14日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。
被告交行厦门分行承租上述房屋后，自2006年起在上述房屋的外墙设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识至今。原告凤凰名都业委会向被告主张外墙使用费未果，遂向本院提起诉讼。
以上事实，有厦门市土地房屋权证（七本）、《网点（滨北支行）租赁合同》、《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“沃德”网点（1）租赁合同》、《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“沃德”网点（2）租赁合同》、照片等证据以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主从事与物业管理有关的民事活动，其行为的法律效果及于全体业主，故本院确认原告凤凰名都业委会具有诉讼主体资格。依照相关法律及司法解释的规定，建筑物的外墙属于全体业主共有，但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。被告交行厦门分行系厦门市思明区湖滨北路33号（凤凰名都）之二至八室房屋的合法承租人，上述房屋系经营性用房，被告基于上述房屋特定使用功能的合理需要，经上述房屋业主同意无偿利用与上述房屋（专有部分）相对应的外墙面（共有部分），即在上述房屋的外墙面设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识，应认定为合理使用。虽然店面标识也具有某种程度的广告色彩，但其与承担宣传、渲染功能的广告还是存在明显区别的，其主要是起标明和指示作用，以便于顾客识别该店面。原告认为被告在上述房屋外墙设置的店面标识系广告牌，依据不足，本院不予采信。原告诉请被告注销、拆除广告牌并赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告厦门市凤凰名都业主委员会的诉讼请求。
本案案件受理费1122元，由原告厦门市凤凰名都业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
……
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。