四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）川3424民初917号原告：罗绍萍，女，1969年3月12日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。委托诉讼代理人：肖占文，四川可泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：郭培元，男，1967年8月11日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。被告：陈淑英，女，1971年1月6日出生，汉族，四川省威远县人，村民，住德昌县。原告罗绍萍与被告郭培元、陈淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗绍萍及其委托诉讼代理人肖占文，被告郭培元、陈淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗绍萍向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行合同，把购房款人民币278000元给付原告，支付违约金人民币87600元给原告，以上合计人民币365600元；2.依法判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月7日，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告将自己坐落于德昌县德州镇象腿坝5幢北1-3号的住宅以人民币438000元的价格出卖给被告。合同签订后，被告给付原告购房款160000元，双方办理了公证。双方在合同中约定，违约金为房屋价款的20%。办理过户手续之日起30日内付清购房余款人民币278000元。原告同被告于2018年5月18日在德昌县不动产权局将该套住房过户给被告。后经原告多次催要房款，二被告都以各种理由拒绝支付。为此特向法院起诉，请求依法判决。被告郭培元、陈淑英辩称，我们与原告签订了《房屋买卖协议》购买原告房屋是事实。我们在2018年5月17日办理了不动产权证，但是要30个工作日才能拿到。我们是拆迁户，而县上的拨款审核又非常严格，必须拿到不动产权证才能拨款，因此这个钱不是我们不给，是县上没有拨款给我们，我们没办法给。6月30日我们就联系了原告说县上7月2日拨款让她来拿钱，但是原告说她在盐源县没有来拿，因此这是原告的原因造成的没有支付房款，我们不是违约。在原告起诉后，我们在2018年7月28日已经付清了全部房款。因此原告说我们违约要我们支付违约金，我们不认可。本院经审理认定事实如下：原告提交《房屋买卖协议》一份、《公证书》一份，证明原告将房屋卖给被告，及双方约定的违约金情况；《房产登记信息查询情况说明》一份，证明房屋的销户、过户的具体情况。经质证，二被告认为上述证据是真实的，无异议。二被告提交手机录音光盘一份，通话记录截屏图片四张，证明被告已积极联系了原告，是原告自己不来拿钱的；《收条》三份，用以证明被告支付房款的情况；申请证人张某出庭作证，证明自己是拆迁户，未及时支付房款给原告是因为县上未及时拨款，并不是违约。经质证，原告认可上述证据的真实性，但是认为二被告未支付房款违约与其是否是拆迁户无关。因原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认。综合以上证据可以认定，2018年5月7日，原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，该协议载明：“卖方：罗绍萍以下简称甲方买房：郭培元、陈淑英以下简称乙方甲方自愿将坐落于德昌县德州镇象腿坝C幢1-3号的住宅转让，乙方有意受让，经双方协商一致签订以下各条共同遵守：1.上述房地产建筑面积为124.49平方米，相应占用的土地使用面积为20.80平方米。其四至边界详见德权字第00014732号《房屋所有权证》和德国用（2011）第0698号《国有土地使用证》。2.上述房地产转让价为人民币肆拾叁万捌仟元整，乙方应于二0一八年五月十五日之前支付壹拾陆万元整，余款贰拾柒万捌仟元整应于办理完不动产转移登记手续之日起的30日内付清。3.甲方应于乙方付清房款之日将上述房地产移交给乙方。4.乙方二人购得上述房地产后属其夫妻共同所有。5.该房地产在转让之前涉及的权利、义务由甲方享有和承担。6.双方应依法办理不动产转移登记手续，涉及的税费按照国家规定和双方的约定缴纳。7.本协议自双方当事人签字之日起生效。双方不得违约，任何一方违约向另一方支付总房款20%的违约金，因违约给对方造成的实际经济损失依法赔偿。甲方：罗绍萍签名乙方：陈淑英签名、郭培元签名”。同日，原告与二被告将该《房屋买卖协议》于德昌县公证处进行了公证。随后，被告陈淑英分两次向原告支付了160000元的购房款，原告向被告出具两份《收条》，该两份《收条》分别载明：“今收到陈树（淑）英房款十四万整¥140000元拾肆万整。罗绍萍签名、捺印”，“今收到陈淑英交房款人民币贰万元（20000.00）整。罗绍萍签名、捺印2018.5.8”2018年5月18日，原告与二被告在德昌县不动产登记中心办理了该套房产的过户手续。合同约定的时间届满后，原告向二被告催要房款，被告均未付，后被告于2018年6月30日电话告知原告，被告要支付房款，原告未回复。原告于2018年7月18日起诉来院，请求：1.依法判决被告继续履行合同，把购房款人民币278000元给付原告，支付违约金人民币87600元给原告，以上合计人民币365600元；2.依法判决被告承担本案诉讼费。另查明，在原告起诉二被告至本院后，二被告于2018年7月28日向原告支付了下剩房款278000元。原告出具了《收条》一份，该《收条》载明：“今收到陈树（淑）英购房款278000元，大写人民币贰拾柒万捌仟元整。收款人：罗绍萍签名、捺印”。本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据原、被告的陈述及提交的证据，本院对原告与二被告签订《房屋买卖协议》，将自己位于德昌县的住宅转让给二被告，并交付了房屋且办妥了相关房产转让手续，二被告现已付清全部购房款的事实予以确认。本案争议焦点为：一、二被告是否违约；二、违约金金额如何认定。本院对上述焦点问题作如下认定：关于二被告是否违约的问题。原被告双方签订的《房屋买卖协议》第二条约定：“上述房地产转让价为人民币肆拾叁万捌仟元整，乙方应于二0一八年五月十五日之前支付壹拾陆万元整，余款贰拾柒万捌仟元整应于办理完不动产转移登记手续之日起的30日内付清。”2018年5月18日，原告已与二被告于德昌县不动产登记中心办妥了房产过户手续，双方约定的余款付款期限为2016年6月16日，二被告理应按照《房屋买卖协议》的约定，在2017年6月17日内将剩余购房款278000元支付给原告。二被告未按《房屋买卖协议》的约定及时支付剩余购房款的行为，构成了违约行为，应承担违约责任。关于违约金金额如何认定问题。按照合同约定，二被告应于2018年6月16日前将剩余购房款付清，虽然二被告于2018年6月30日才联系原告支付购房款，但因为原告自身的原因，使得二被告迟迟无法履行其支付购房款的义务。而在原告起诉至本院后，二被告也积极联系了原告，并在2018年7月28日将剩余购房款全部付清，原告也主动收取了剩余房款。鉴于二被告违约时间较短，加之原告对该违约时间的延长也具有过失，二被告在原告起诉之后积极履行了其支付购房款的义务，原告也收取了该剩余部分购房款，且原告未能提供相应的证据证明其因二被告的违约行为造成的损失数额，因此本院认为该违约行为并未在实质上对原告造成巨大损失。在本院对二被告针对违约金的条款作出释明后，二被告提出抗辩认为自己如果构成了违约，时间也很短，该违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”因此，虽然原、被告双方在《房屋买卖协议》中约定“双方不得违约，任何一方违约向另一方支付总房款20%的违约金，因违约给对方造成的实际经济损失依法赔偿。”但是该违约金的约定过分高于给原告造成的实际损失，因此本院酌情确认该违约金为8760元（违约金计算方法：以购房总价款438000元为基数，乘以2%）。综上，原告与二被告签订《房屋买卖协议》并按约履行自己交付房屋并办理房产过户手续后，二被告理应按照约定支付剩余房款，逾期未支付应承担支付违约金的民事责任。故，原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。二被告称“自己是拆迁户，因未及时拿到相关证件，因此是县上未能及时拨款导致自己无钱支付”的辩称，因原、被告双方签订的《房屋买卖协议》第二条中，并未加注余款待拆迁款拨付后再支付的相关内容，故二被告的该辩称不符合相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：由被告郭培元、陈淑英于本判决生效之日起十日内支付原告罗绍萍违约金8760元；驳回原告罗绍萍其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6784元，减半收取3392元，由原告罗绍萍负担1696元，由被告郭培元、陈淑英负担1696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  何建中二〇一八年八月二十七日书记员  罗佳竺