广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初50号
原告姚光海。
委托代理人邹国旺，巴马县法律事务中心法律工作者。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人黄福军，总经理。
委托代理人覃小峰，系该公司策划部经理。
原告姚光海与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员韦柳欢独任审判，于2016年4月13日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员黄英良担任记录。原告姚光海的委托代理人邹国旺，被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚光海诉称，2013年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的印象巴马（高层）第5幢1单元3层301号商品房一套，房价总金额为人民币445050元整，合同约定原告用银行按揭方式付款，实际上原告已按首付和用银行贷款按揭方式付清全部房款。合同约定被告在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金，累计最高数额为总房款的4%。结果，被告直至2014年9月18日（逾期513天）才通知原告交房，按日违约金高达人民币34246元（445052元×513天×1.5／10000）。由于逾期交房，给原告造成较大经济损失。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起本案诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币18502元（总房款的4%即445050元×4%）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告存在商品房买卖的事实；
2、《中国农业银行个人借款凭证》复印件1份，证明原告已向农行借款支付购房款；
3、《销售不动产统一发票》原件1份，证明原告已向被告支付购房款445050元；
4、《收款收据》复印件1份，证明被告于2014年9月18日向原告交房。
被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了《国有土地使用权证》。但是由于政府等相关部门的问题，国土局将99.3亩的合法土地证收回后，于2012年12月26日换发成65亩的土地证给被告。由于34.3亩土地被违规且巴马政府迟迟未按照国有建设土地规划落实土地，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动土建设的楼宇被压红线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收等一系列环节上手续出现残缺。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年9月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，证明被告合法拥有面积为66200平方米土地的使用权；
2、《国有土地使用证》复印件1份，证明被告于2009年11月25日合法取得编号分别为“巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号”的四本土地使用权证，使用面积合计为66200平方米；
3、《收据》复印件1份，证明被告原四本土地使用权证于2010年9月14日被巴马县国土局人员收回；
4、《临时土地使用权证》复印件1份，证明政府重新发给被告使用期限至2012年11月18日的临时使用权证，面积为66202平方米；
5、《国有土地使用权证》复印件1份，证明国土局收回被告原四本土地证后，于2012年12月26日发放给被告面积为43212.9平方米的土地使用权证，被告有合法的土地使用权；
6、《红线图》复印件1份，证明被告合法拥有的土地被政府进行规划调整后，造成被告开发的“印象巴马”项目的消防通道压红线，迟迟未能通过报建；
7、《巴马县建设局规划图》复印件1份，证明被告原66200平方米土地的规划已通过审批，规划合法；
第1-7组证明共同证实，因为政府违规收回土地、变更土地使用面积，导致被告的项目开发出现一系列的问题，因此被告是可以免责的。
8、钉子户照片4张，证明政府未能做到净地出让土地，导致钉子户阻扰被告工程施工，影响被告的工程进度；
9、《报告》复印件1份，证明被告由于土地问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；
10、《会议纪要（十三届第35号）》复印件1份，证明确实由于政府原因造成被告开发的项目无法按照原规划建设施工；
11、《土地及相关问题的报告》复印件1份，证明被告由于土地相关问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；
12、《土地遗留问题处理意见》复印件1份，证明巴马国土局就被告的土地问题向县人民政府出具相关的处理意见；
13、《遗留问题的请示》复印件1份，证明被告就土地问题及给项目带来的影响向政府进行请示。
第9-13组证据证实，政府承认因政府违规行为给被告项目带来的一系列影响的事实，是被告合同中可以免责的事由。
上述十三组证据综合证明因政府的原因及不可预见的客观因素，属于合同约定延期交房的事由，被告的消防通道压红线、工程延误，导致不能在约定的期限内交房，被告是顺当延期交房，并不是逾期交房。
经过开庭质证：
被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据4的证明目的有异议，认为证据4只能证明原告于2014年9月18日来收房，而被告通知原告交房的时间为2014年7月31日。
原告对被告提交的1-13组证据的真实性没有异议，但认为跟本案没有关联性。
本院对原、被告提交的证据的认证意见如下：
被告对原告提交的四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院采信作为本案的定案依据。对被告提供的证据8，因无法确认拍摄的时间、地点、人员等，证据9没有相关部门的签收确认，因此，对这两份证据的真实性本院无法确认，不予采信作为本案的定案依据。对于被告提供的其他证据，原告均无异议，本院依法采信作为本案的定案依据。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地，之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为印象巴马。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述四本《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向被告发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2011年4月29日被告取得案涉第5幢楼的《商品房预售许可证》。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门向被告发放编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。2013年2月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的印象巴马（高层）第5幢1单元3层301号商品房一套，房价总金额为人民币445050元，原告在签订合同时，支付房款总额30%的首期款，即134050元，其余70%的房款（311000元）采用办理银行个人住房按揭贷款付清。被告需在2013年4月30日前交房。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。原告已向被告支付全部的购房款445050元。关于交房时间的问题，被告庭前提交答辩状时自认交房时间为2014年9月份，在庭审过程中辩称交房时间为2014年7月31日。原告主张被告交房时间为2014年9月18日，并提交证据4加以证明。经审查，原告提交的证据4是2014年9月18日广西贵港市时代物业服务有限公司巴马服务部向原告出具的《收款收据》，该证据载明原告向物业公司缴纳的费用包括住宅物业服务费、电梯使用费、专项维修费、装修管理服务费等，费用收取的时间为自2014年8月1日起至2015年7月31日止，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第二款“买受人收房时必须按统一规定交清物业管理费用……”、第六条第1点“……买受人逾期不办理房屋验收及房屋交接手续的，则自出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担……”的约定，本院推定原告收房的时间为2014年9月18日，被告交房的日期为2014年7月31日。
另查明，案涉的印象巴马第5幢楼在巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》核定的面积范围内。
原告于2016年3月8日提起本案诉讼。
案因原、被告均不同意调解而无法主持调解。
根据原、被告的诉辩，本院归纳本案争议焦点如下：1、被告未在合同约定的期限内交房，属逾期交房还是延期交房。2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
本院认为，本案原告姚光海与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程第5幢楼已于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于争议焦点一，原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》时，支付房价款总额30%的首期款（含认购定金）；剩余70%的房价款即311000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。原告已经按约定付清房款，依约履行了自己的合同义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格”，到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2014年7月31日向原告交房。被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房。理由是：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使被告合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。本院认为，被告的辩解理由不成立，因为：对于被告第1个理由，原、被告签订商品房买卖合同时，被告已经明知政府对其项目的土地面积进行了变更，且被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但被告并没有证据证实政府收回土地造成被告工期延误的时间；对于被告的第2个理由，即使被告所称的钉子户确实存在，但是被告提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年7月31日。因此，被告的两项免责理由均不成立，被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房而不是延期交房。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告应于2013年4月30日前向原告交房，但被告时至2014年7月31日才向原告交房，逾期交房457天，根据《商品房买卖合同》第9条第（2）项的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。故原告请求被告支付逾期交房的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，按日计算违约金的数额为445050元×1.5／10000×457=30508元，最高限额为445050元×4%=17802元，故被告应向原告支付的违约金为17802元，原告请求被告支付违约金18502元，超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付给原告姚光海逾期交房违约金17802元。
案件受理费263元，减半收取131.5，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应自本判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费263元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦柳欢
二〇一六年五月十二日
书 记 员 黄英良
附本判决适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。