江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）通中民终字第1852号上诉人（原审原告）南通市中北房地产开发有限公司。法定代表人张柏林，董事长。委托代理人胡岗，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏中城投资集团有限公司。法定代表人许忠振，董事长。委托代理人李小建，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通市中北房地产开发有限公司（以下简称中北公司）因与被上诉人江苏中城投资集团有限公司（以下简称中城公司）挂靠合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第0493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，中北公司原名称为南通市新中北实业发展有限公司，中城公司原名称为南通市中城房地产开发公司、南通市中城置业有限公司。讼争南通市濠西园17幢房屋由中北公司以中城公司的名义开发建设及销售。1997年10月20日，南通市建设委员会作出通建委基（1997）62号批复。批准南通钢绳集团有限公司（以下简称钢绳集团）与南通恒成房地产开发有限责任公司（以下简称恒成公司）联合改造、建设南通日用化厂（以下简称日化厂）改造建住宅工程（即后来的濠西园）。1998年4月9日，中城公司（甲方）与中北公司（乙方）签订《项目承包协议书》，约定，乙方原以恒成公司的名义与钢绳集团联合开发原日化厂的地块。后因客观原因，决定将项目转给甲方，并于九八年四月七日以甲方的名义与钢绳集团签订了“联合开发合同书”，现经双方协商同意该项目由乙方承包经营，负责与恒成公司恒成苑（即现濠西园）工程处办理一切交接手续，承担已开发部分的一切债权债务；负责乙方承担的商品房开发和销售任务；负责项目的前期工作，负责项目转接中的计委立项、土地转户等手续的办理工作；负责按规划要求完成原恒成苑的建设、配套工作，达到小区综合验收的要求；甲方在该项目中承担以下任务：负责该项目中1、3、4、7、8、9、10六幢商品房的开发建设及销售工作；负责小区内非日化厂地块的征地、拆迁、居民安置等工作；负责为乙方销售商品房提供必要的条件和给予方便。关于投资结算部分约定：甲、乙方各自承担的任务由各自负责投资；甲方开发的商品房按建筑面积590元／平方米的单价支付给乙方，作为土地开发的费用，具体支付协议另订；甲方与恒成公司于九七年八月八日签订的协议书废止，甲方已支付给恒成公司的70万元人民币转给乙方，由乙方与甲方结算；甲方已发生的征地、拆迁及安置费用冲抵乙方的土地开发费；各自范围内的小区配套工程由各自实施，其他部位小区配套工程先由乙方垫资实施，结算时按实分摊。结算协议另订；乙方为甲方争取的政策优惠部分，甲、乙双方按六比四比例分成。未尽事宜，经双方协商另订补充协议。1998年4月30日，南通市计划委员会又作出通计固（1998）149号批复，为加快日化厂的改造，同意改由南通钢绳集团有限公司和中城房地产开发公司按城市规划要求，对日化厂厂区西侧至马家河之间的零星土地进行联合开发。1998年8月28日，中城公司（甲方）与中北公司（乙方）签订一份《补充协议书》，约定，甲、乙双方于九八年四月九日签订了“项目承包协议书”，由于客观形势的变化及某些客观原因，经协商，特签订补充协议，甲方只承担原协议中九号楼（现名为濠西园18号楼）的开发任务，建筑面积约为3866.46平方米，其余的部分均由乙方开发。对于开票问题约定，该项目商品房所有的发票由甲方开具。乙方出售的部分在开票时由甲方代扣营业税、契税、投资方向调节税及地段差价等应缴的税费。如乙方缴纳有困难时，可冲抵甲方应付的土地开发费等。双方还对土地开发费、拆迁安置费、小区配套费等费用结算问题进行了约定。1998年10月8日，中城公司（甲方）与中北公司（乙方）再次签订一份《协议书》，载明，原日化厂内退二进三住宅工程项目，经甲乙双方协商达成如下协议：1、本开发工程在中北公司未获取开发资质以前挂靠中城公司，由中北公司承包经营，独立核算，自负盈亏。2、乙方以成本价格把本小区内的9号楼（公安号18号楼）给中城公司自行开发，开发的商品房由甲方销售，其利润归甲方所有，乙方不参与利润分成。3、整个小区开发过程中所形成的债权、债务及责任由乙方自行承担，与甲方无涉。4、在开发过程中产生的其他法律责任全部由乙方承担。1999年9月7日，南通市国土规划局核发了建字99135号建设工程规划许可证，该规划许可证载明，建设单位：中城公司、南通钢绳集团，建设项目名称：10号住宅楼（公安编号17号），建设位置：濠西路24号，建设规模：面积2100平方米，层数五层，附图及附件名称栏内注明，1、附件：验审灰线单一份；2、同意按总平面图红线所示位置尺寸即东侧退界不小于3米新建一幢5层住宅楼，建筑面积2100平方米，底层2.2米高的车库面积448平方米；3、破土前请通知本局派员验灰线。1999年12月22日，南通市房产管理局颁发了通房销字第99079号商品房销售许可证，该销售许可证载明，售房单位：中城公司，项目名称：日化厂改造工程，房屋坐落地点：濠西园17幢，房屋用途性质：住宅，建筑面积：2209.05平方米共15套，有效期12个月，自1999年12月17日至2000年12月16日。2000年4月27日，该住宅楼工程通过竣工验收。竣工验收证明书载明，建设单位：中北公司，施工单位：市新鑫建安公司，设计单位：市港口规划设计院，建设面积：2600平方米，工程造价：152.38万元，结构层次：砖混五层，开竣工日期：1999年9月23日开工、2000年4月18日竣工，验收意见：按图施工，同意验收。因濠西园17号楼建设单位擅自将阁楼檐口高度由批准的2.15米加建至2.5米，南通市规划管理局颁发了落款日期为2001年6月13日的建字2001130建设工程规划许可证，该许可证载明，建设单位：中城公司，建设项目名称：住宅，建设位置：濠西路24号，建设规模：面积390平方米，附图及附件名称栏内注明，同意按总平图红线所示位置尺寸补办10号楼的第六层住宅的《建设工程规划许可证》，建筑面积390平方米。2001年8月8日，南通市规划管理局作出了通规监（2001）罚字第2-60号处罚决定书，对前述违法建设处以罚款人民币5000元。2001年9月14日，南通市房产管理局在通房销字第99079号商品房销售许可证上加注“同意补办17幢第六层住宅，面积390平方米”。2001年10月15日，南通市房地产管理局产权监理处作出通房监测（2001）字第092号《关于濠西园17幢六层商品房建筑面积的批复》，批复濠西园17幢六层商品房建筑面积为393.60平方米。2002年1、2月份间，中城公司（甲方）与张新林签订一份《房屋产权交换协议书》，约定以甲方自有的坐落濠西园17幢501室的建筑面积为161.72平方米，价值人民币23万元的房屋1套，与乙方自有的坐落虹桥新村127幢401室的建筑面积为62.02平方米，价值人民币13万元的房屋1套进行产权交换。在交换过程中双方议定由乙方补贴甲方房屋差价人民币10万元。该协议上有中北公司员工毛桂林的签字，中北公司亦表示对该房屋置换协议认可。2002年1月30日，张新林领取了南通市濠西园17幢501室的房屋所有权证书，该房屋所有权证书载明，17幢501室房屋为混合结构，房屋总层数为5层，所在层数为5层，建筑面积161.72平方米。2010年8月，中北公司因上述房屋置换协议中10万元张新林、单汉云是否给付诉至法院，请求判令张新林、单汉云立即归还位于南通市濠西园17幢501室、建筑面积为161.72平方米的房屋，并协助办理房屋所有权变更手续。法院经审理，驳回了中北公司的诉讼请求。中北公司不服，上诉至本院，本院于2012年4月17日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。2012年5月，中北公司为索要10万元房屋置换差价款将张新林、单汉云诉至法院。法院作出张新林、单汉云向中北公司支付10万元的判决，本院二审判决维持。中北公司还以濠西园17幢601室为其财产为由，将张新林、单汉云诉至法院，要求张新林、单汉云向其归还南通市濠西园17幢601室房屋。法院判决驳回中北公司的诉讼请求，亦经二审判决维持。2013年1月28日，南通市房屋产权监理登记中心答复中北公司称“2000年4月，中城公司办理了濠西园17幢一至五层住宅的权属初始登记。2001年6月，中城公司补办该幢六层住宅的《建设工程规划许可证》；2001年9月、10月，该公司相继取得该幢六层住宅销售许可及面积批复。另该公司至今未办该幢六层住宅权属初始登记，该幢六层住宅尚无权属登记记录。”中北公司因此将中城公司诉至法院，请求确认南通市濠西园17幢601室房屋为中北公司所有，并判令中城公司协助办理相关登记手续。另根据已生效的（2012）崇民初字第1186号民事判决书确定的事实，南通市濠西园17幢601室系501室的附属阁楼，于2000年6月与501室同时由张新林占有使用。原审法院认为，关于讼争的南通市濠西园17幢住宅系中北公司挂靠中城公司开发经营，中城公司理应协助中北公司办理相关房屋的产权登记。但本案讼争房屋濠西园17幢601室是在整幢楼竣工验收、初始登记完成并实际交付后，因阁楼实际施工中檐口高度超过规划许可的高度，通过被规划部门行政处罚后，方得以补办规划许可，继而补办房屋销售许可。该补办的规划许可、销售许可并未改变原规划确定的南通市濠西园17幢601室为附属阁楼的性质。而作为附属阁楼的601室已经与南通市濠西园17幢501室一并置换给了案外人张新林、单汉云。中北公司、中城公司之间的挂靠协议已履行完毕，中北公司现要求确认南通市濠西园17幢601室的所有权并要求中城公司协助办理相关登记手续，缺乏事实与法律依据。此外，南通市濠西园17幢住宅于2000年4月竣工验收，张新林与单汉云自2000年6月占有使用南通市濠西园17幢601室至2010年中北公司第一次起诉张新林、单汉云长达十年时间。其间，中北公司一直未主张过该房屋产权，有违常理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，判决驳回中北公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由中北公司负担。宣判后，中北公司不服，向本院提起上诉称：1、根据建设规划许可证，案涉601室并非501室的附属阁楼，系可以单独对外销售、具有独立产权的合法建筑。认定601室房屋的属性系行政机关的法定职责，法院并无职权认定。2、601室所有权人为本公司，本公司从未将该房屋转让给他人。中城公司应协助本公司办理相关房屋的产权登记。请求二审法院依法改判。中城公司答辩称，601室系顶层阁楼，且已置换给案外人，中北公司并非所有权人。请求二审法院依法判决，维持原判。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审另查明，中北公司法定代表人张柏林与张新林系兄弟。张新林原为中北公司员工。本院认为，本案争议焦点为中北公司是否系601室房屋的所有权人。判断案涉601室房屋产权的归属，应当探求当事人签订互易合同时的真实意思并考虑房屋的实际占有、使用情况。首先，张新林、中北公司互易协议中虽然没有关于案涉601室的约定，但在签订协议时，所谓的601室既未配套独立的水、电、煤气表，也无独立的安全门，并且501室房屋的产权证上显示该幢房屋的总层高是5层。故从表象上来看，601室在双方交易之时既缺乏其系独立产权房屋的特征，亦缺乏其单独进行销售的相关功能性配套设施。其次，关于房屋价款并未反映601室价值的问题，因中北公司法定代表人张柏林与张新林系亲兄弟，且张新林当时系中北公司员工，故张新林取得房屋的价款有所优惠也合乎情理。第三，根据南通市规划管理局的答复，补办规划许可并被规划部门行政处罚系因阁楼实际施工中檐口高度超过规划许可的高度，该补办的规划许可并未改变原规划确定的南通市濠西园17幢601室为附属阁楼的性质。最后，从房屋的实际占有、使用情况来看，如果中北公司系房屋的实际所有权人，但其在房屋实际被张新林、单汉云使用、占有的十余年内均未提起异议，显然不符合常理。综上，应认定中北公司已将601室置换给案外人，中北公司已非该房屋所有权人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中北公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 勇代理审判员 张 勇代理审判员 高 雁二〇一四年二月八日书 记 员 张晓光附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；