贵州省遵义市播州区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）黔0321行初202号
原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行。住所地：遵义市红花岗区中山路**号。
统一社会信用代码：975203007096404271。
负责人朱勇，分行行长。
委托代理人向东，贵州他山律师事务所律师。
被告遵义市国土资源局。住所地：遵义市汇川区广州路。
统一社会信用代码︰1152030000950052X2。
法定代表人杨永华，局长。
委托代理人司小岭，遵义市不动产登记中心抵押科工作人员。
委托代理人吴佳洪，贵州子尹律师事务所律师。
第三人遵义民生房地产开发有限公司。住所地：遵义市汇川区香港路民生广场。
统一社会信用代码：915203017096418332。
法定代表人胥忠强，经理。
委托代理人王万兵，该公司经理。
委托代理人胡宇飞，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行﹙以下简称遵义市建行﹚诉被告遵义市国土资源局﹙遵义市国土局﹚及第三人遵义民生房地产开发有限公司﹙以下简称民生房地产公司﹚注销抵押权行政登记违法确认一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于11月27日公开开庭进行了审理。原告遵义市建行委托代理人向东，被告遵义市国土局委托代理人司小岭、吴佳洪，第三人民生房地产公司委托代理人王万兵、胡宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告遵义市建行诉称，2005年10月27日，原告下属机构遵义市建行开发区支行（以下简称建行开发区支行）与第三人民生房地产公司签订了编号为开建银信字（2005）第41号借款合同，约定：建行开发区支行贷款4600万元给民生房地产公司，期限两年，从2005年10月27日至2007年10月26日。民生房地产公司用位于遵义市香港路民生广场“汇景台”项目A、C栋面积为51964.6平方米的在建工程为上述贷款提供担保，并与建行开发区支行签订了编号为开建银信抵字（2005）第42号《抵押合同》。建行开发区支行依法办理了抵押登记，取得了编号为遵房他权他字第46001号房屋他项权证，并按合同约定履行了放贷义务。
2007年，由于民生房地产公司因不能按期归还开建银信（2005）第41号借款合同项下的借款，向原告申请延长借款期限。原告同意对原借款合同项下未归还的借款本金进行展期。2007年10月26日，原告与民生房地产公司签订了编号为建遵展字2007–003号借款展期协议，约定：展期金额为人民币4004万元，借款到期日为2008年10月25日，并仍按开建银信抵字（2005）第42号《抵押合同》的约定提供抵押担保。为确保借款合同和借款展期协议的履行，原告与民生房地产公司签订了编号为建遵抵字2007–003号和建遵抵字2007–004号两份抵押合同，民生房地产公司追加位于湖滨路及民生路等处面积为1892.66平方米的房屋作抵押担保，原告依法办理了抵押登记，取得了遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证和遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证。
2008年，由于民生房地产公司仍未按《借款合同》的约定偿还贷款本息，原告依法向遵义市中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全查封了前述抵押物。在抵押权存续及法院查封期间，民生房地产公司在未经原告同意的情况下陆续将前述房产非法出卖给案外人，所得款项并未偿还银行贷款。2016年5月，原告就被告向案外人办理转移登记的行为向红花岗区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，被告向红花岗区人民法院提供证据，证明原告的抵押权已经解除。原告才知道被告在未征求原告同意的情况下，单方面解除了原告在被告处办理的抵押登记，陆续将抵押房屋的产权转移登记给案外人。
原告认为，根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”
原告在2007年经依法取得了“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证。”对民生房地产公司开发的“汇川区香港路民生广场”的房屋设定了抵押权。被告在没有经过原告同意及法律规定担保物权消灭的情况下，解除原告已设定抵押权的住房的抵押，严重侵害原告依法享有的担保物权。且给原告造成巨大的经济损失。其行为违反了《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第一百七十七条的规定，被告无权依据行政决定注销原告的担保物权。
为此，原告依法向人民法院提起诉讼，要求：1、请求人民法院依法确认被告注销原告依法取得“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证”项下住房部分抵押权的行政行为违法；2、判令被告恢复原告依法取得“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证”项下房产抵押登记。
被告遵义市国土局辩称，被告的行政行为合法，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。一、我方登记行为符合法律规定，符合市区政府相关规定及要求。为切实维护人民群众的合法权益，维护社会稳定，根据遵义市人民政府相关会议纪要及文件要求，我市“问题楼盘”产权登记工作得到有序推进。民生房地产公司建设的位于汇××区××台××、××栋项目，因在登记过程中涉及在建工程抵押、法院查封等情况，导致部分购房户无法办理产权登记。为此，相关领导召集有关部门及群众召开会议，并明确相关部门协商解决房屋抵押物变更，解除抵押、查封，及时为住户办理产权登记，限期完成。在此情况下，登记机关经认真细致工作，在逐级报经领导批准后，按照人民法院裁定解除查封，并依法变更在建工程抵押登记，随后依法办理了房屋产权转移登记。因此，我局变更在建工程抵押登记的行政登记行为符合法律规定，也符合市政府有关规定及要求。二、我方行政登记行为证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序。经核实，本案在建工程抵押变更登记前，市政府召集包括建行负责人在内的相关单位、人员举行会议，明确了先办理抵押、查封解除手续，然后为相关购房户办理产权登记的具体要求，建行对此没有提出异议。随后，我方在办理登记过程中，均按照相关部门提供的文书按户办理，故变更在建工程抵押登记的行政行为符合法律规定，无违法之处，原告起诉理由不应得到支持。
第三人民生房地产公司述称，我方同意被告方的答辩意见。被告方的登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回原告诉讼请求。
原告遵义市建行为证明其主张，向本院提交了如下证据，并说明其证明目的。
1、原告身份证明。证明原告主体资格。
2、他项权登记证书两份。证明原告对汇景台全部房屋享有抵押权。
3、被告签发文件一份。证明被告注销抵押权的依据。
4、房源表。证明原告享有抵押担保权的房屋有222套。
5、抵押合同两份。证明第三人将汇景台A、C两栋房屋提供抵押。
6、民事调解书。证明原告的抵押权已经由法院确认。
7、财产保全有关证据15页。证明涉案房产已被人民法院查封过。
8、﹙2016﹚黔03**行初114号行政判决书。证明在此次行政诉讼中才得知了被告注销抵押权的书面依据（共有101个类似的行政诉讼案件，这是其中之一）
9、2015年11月向遵义市中级法院、汇川区问题房开工作组的函、12月向遵义市人民政府的报告。证明原告在该次会议后不同意解除抵押权和解除查封。
10、两份律师函及有关报告共九页。证明原告不同意解除抵押权登记及要求保护原告的合法担保物权。
经庭审举证质证，被告遵义市国土局的质证意见是︰对第1号证据三性无异议；对第2号、第5号证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，约定的抵押期限是2008年，而被告作出变更登记的时间是2015年，故不能达到原告认定被告行政行为违法的证明目的；对第3号、第4号、第6号、第7号证据的三性均无异议。对第8号证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对第9号证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该份证据涉及的是违法租赁的问题，没有涉及解封的问题；对第10号证据的两份律师函三性不予认可，该律师函是否是事后寄出不能确定，对报告的关联性不予认可。
第三人民生房地产公司的质证意见是︰对第1号至第7号证据与被告质证意见一致；对第8号证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，从该判决书来看，上面驳回原告诉讼请求的理由很清楚，即行政行为是合法的；对第9号证据真实性无异议，对关联性有异议，且该函进一步说明原告并不是在得到该判决书后才知道解封的事实；对第10号证据质证意见与被告一致。
本院认证：对第1号证据的真实性、合法性本庭予以确认，对证明目的及关联性由合议庭根据全案再予以判定。对其余证据经合议庭合议后再予以判定。
被告遵义市国土局为证明其行政行为合法性，在举证期限内向本院提交了下列证据，并说明其证明目的。
1、第一次在建工程抵押注销部分变更登记说明、贵州省国土资源厅公文处理笺、遵义市人民政府办公室公文处理笺、遵义市国土资源局关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的紧急请示（遵市国土资呈[2015]438号）、遵义市不动产登记事务中心发文笺、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的紧急报告、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的请示及购房户登记名单﹙全款48户﹚、遵义市人民政府遵府发﹙2015﹚16号文件；
2、第二次在建工程抵押注销部分变更登记说明、遵义市国土资源局来文处理笺、遵义市不动产登记事务中心发文笺、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的请示（遵市不动产呈[2016]3号）、2016年1月遵义市证据人民法院作出的﹙2014﹚遵市法执字第93-2号执行裁定书及协助执行通知书、2016年1月的情况说明、汇川区人民政府有关购房户登记名单36户﹙全款﹚；
3、第三次在建工程抵押注销部分变更登记说明、遵义市国土资源局来文处理笺、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的请示、2016年3月遵义市汇川区人民法院作出的﹙2011﹚汇民初字第641-2号执行裁定书及协助执行通知书和﹙2013﹚汇民初字第316-1号执行裁定书及协助执行通知书；
4、第四次在建工程抵押注销部分变更登记说明、贵州省国土资源厅公文处理笺、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的请示、汇川区人民政府有关购房户登记名单16户﹙全款﹚；
5、第五次在建工程抵押注销部分变更登记说明、贵州省国土资源厅公文处理笺、关于民生汇景台涉及抵押查封房产产权办证的请示（遵市不动产呈[2016]8号）、夏应群证明一份；
6、第六次在建工程抵押注销部分变更登记说明、关于民生汇景台涉及抵押房产产权办证的请示、汇川区人民政府和汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组关于购房户李东海、曹俊的登记情况；
7、第七次在建工程抵押注销部分变更登记说明、遵义市不动产抵押权登记审批表、收费通知单、遵义市汇川区人民政府关于商请解除民生汇景台4套住宅在建工程抵押的函、委托书、身份证、遵义市人民政府关于加快推进解决中心城区“问题楼盘”有关问题的会议纪要（遵府专议[2014]23号）、遵义市国土资源局来文处理笺、遵义市住房和城乡建设局解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题工作调度会备忘录；
8、第八次在建工程抵押注销部分变更登记说明、贵州省国土资源厅公文处理笺、关于民生汇景台涉及在建工程抵押房产产权办证的请示、汇川区人民政府有关购房户登记名单9户、汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组致遵义市国土局“关于商请办理备案事宜的函及解除后需另行登记备案的房源及购房户”。
证明目的：以上第1号至第7号证据证明被告办理不动产登记行为符合法律规定、符合市区政府相关规定及要求、程序正当、合法。
经举证质证，原告遵义市建行对被告遵义市国土局的质证意见是：对被告提供的第1号至第8号证据的真实性、关联性及证明目的无异议，但对合法性有异议，且被告分批次解除原告在建工程抵押未告知原告。
第三人民生房地产公司的质证意见是：对被告提供的第1号至第8号证据的三性及证明目的均无异议。
经庭审举证质证，本院认为，对原告提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认，且具有证据效力。对被告提供的证据的真实性、关联性予以确认，对合法性及证明目的，综合全案相关证据及当事人的陈述，同时根据有关法律及司法解释规定认定其合法性及是否达到其证明目的。
经庭审举证质证，认证，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2005年10月27日，遵义市建行开发区支行与民生房地产公司签订借款合同，约定：遵义市建行开发区支行贷款4600万元给民生房地产公司，期限两年，从2005年10月27日至2007年10月26日。民生房地产公司用位于遵义市香港路民生广场“汇景台”项目A、C栋面积为51964.6平方米的“在建工程﹙营业房、住房﹚”为上述贷款提供担保，并与遵义市建行开发区支行签订《抵押合同》。遵义市建行开发区支行依法办理了抵押登记，取得了编号为遵房他权他字第46001号房屋他项权证，遵义市建行开发区支行同时按合同约定履行了放贷义务。
2007年，因民生房地产公司不能按期归还借款，遂向原告遵义市建行申请延长借款期限。遵义市建行同意对原借款合同项下未归还的借款本金进行展期。同年10月26日，遵义市建行与民生房地产公司签订借款展期协议，约定：展期金额为人民币4004万元，借款到期日为2008年10月25日，约定仍按原《抵押合同》的约定提供抵押担保，为确保借款合同和借款展期协议的履行，遵义市建行与民生房地产公司签订了编号为建遵抵字2007–003号抵押合同﹙抵押财产为民生广场A栋、C栋在建工程﹚，并依法办理了抵押登记，取得了遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证。2007年11月13日遵义市建行与民生房地产公司签订了建遵抵字2007–004号抵押合同﹙抵押财产为湖滨路和香港路部分房产﹚。民生房地产公司增加位于湖滨路及香港路等处面积为1892.56平方米的房屋作抵押担保，并依法办理了抵押登记，取得了遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证。
2008年，因民生房地产公司仍未按《借款合同》的约定偿还贷款本息，遵义市建行依法向遵义市中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，遵义市中级人民法院于2008年8月28日作出（2008）遵市法民三初字第66号民事裁定书︰查封、扣押或冻结民生房开公司和贵州遵义新民生实业股份有限公司价值4267万元的财产。同年9月1日，遵义市中级人民法院依法查封了民生房地产公司位于遵义市香港路民生广场A栋和C栋共计546套房产以及其他财产，查封期限自2008年9月1日至2010年8月31日。2008年11月27日，遵义市中级人民法院作出（2008）遵市法民三初字第66号民事调解书︰一、确认遵义市建行与民生房地产公司签订的建遵抵字2007-003号《抵押合同》有效；二、遵义市建行对遵房监证他字第2007089035号和第2007090500号房屋他项权证所载明抵押财产享有优先受偿权；三、贵州遵义新民生实业股份有限公司和胥忠义对借款本息承担连带清偿责任。2010年10月至2015年10月，遵义市中级人民法院对民生房地产公司位于遵义市香港路民生广场A栋和C栋共计546套房产多次续封，该部分房产一直处于查封状态。2016年1月20日，遵义市中级人民法院以“民生房地产公司情况特殊，问题复杂，购房户办证问题未得到解决，多年来一直不断向市委、市政府及相关部门信访，有关部门为此多次开会协调，并专门成立了汇川区问题房开处置领导小组办公室进行统一协调，后该办公室以三十六户购房户已全部支付购房款，且实际占有使用为由，请求予以解封，以解决有关购房户的办证问题，遵义市中级人民法院从现状情况考虑，继续查封对案件的执行已无实质意义，权衡各方利益，考虑维护稳定的现实需要”为由，作出（2014）遵市法执字第93-2号执行裁定书︰解除位于遵义市××区××路汇景台已查封A栋和C栋共计三十六套房屋的查封。
在抵押权存续及法院查封期间，民生房地产公司在未经遵义市建行同意的情况下陆续将抵押房产出卖给其他购房人，所得款项未偿还遵义市建行贷款。2016年5月，遵义市建行就遵义市国土局向其他购房人办理转移登记的行为向红花岗区人民法院提起行政诉讼﹙同类行政诉讼案件101件﹚，要求撤销遵义市国土局办理的将民生房地产公司转移登记到各购房户的房产证。在诉讼过程中，遵义市国土局向红花岗区人民法院提供证据，证明遵义市建行位于遵义市××区××路汇景台A栋和C栋抵押房屋的登记被注销。对此遵义市建行才知道遵义市国土局在未征得其同意的情况下，单方面注销遵义市建行在遵义市国土局的抵押房产登记，陆续将抵押房屋的产权转移登记给其他购房人。
另查明，涉及民生房地产公司民生汇景台抵押房产有248套，其中遵义市国土局为解决购房户的办证问题，经请示有关领导后，于2016年1月解除民生汇景台A、C栋住房共48户；2月解除民生汇景台A、C栋住房共21户；3月解除民生汇景台A、C栋住房共8户；4月解除民生汇景台A、C栋住房共11户；5月解除民生汇景台A栋住房1户；6月解除民生汇景台A、C栋住房共4户；8月解除民生汇景台A、C栋住房共4户；9月解除民生汇景台A、C栋住房共9户﹙总共计106户﹚。针对上述遵义市国土局注销抵押住房登记，遵义市建行向本院提起行政诉讼。
再查明，2014年1月26日，遵义市人民政府下发遵府专议〔2014〕23号“关于加快推进解决中心城区‘问题楼盘’有关问题的会议纪要”，其中民生房地产公司是三十六个“问题楼盘”之一。2015年9月28日，遵义市人民政府经与遵义市委研究决定，向各县、市、区下发遵府发〔2015〕16号《遵义市人民政府关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》的通知，其中明确︰涉及法院查封、银行抵押影响房屋所有权登记问题的，由辖区人民政府负责协调处理，相关部门全力支持配合。2015年11月17日，遵义市建行向遵义市中级人民法院送去“关于加快执行贷款抵押物的函”和向汇川区问题房开工作组送去“关于协助加快解决贷款回收的函”，同年12月10日，遵义市建行向遵义市人民政府送去“关于加快处置民生房地产公司贷款抵押物，维护建设银行贷款抵押物合法权利的紧急报告”。遵义市建行要求维护其合法权益。
本院认为，房地产开发公司开发新建住房的目的是为了满足人民群众的生产生活需要而对外进行销售。本案购房户因生产生活需要向民生房地产公司购买了遵义市建行“在建工程抵押住房”，购房户已经支付全部或者大部分价款并实际占有已购住房，购房户没有过错，同时购房户申请办理房屋所有权证属于正当要求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》﹙法释〔2002〕16号﹚关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，遵义市人民政府对民生房地产公司“问题房开”专题会议研究决定︰有关部门确认购房户已经支付全部或者大部分价款、并实际占有该住房，购房户无过错的，可以解除抵押房屋后办理房产证给购房户。遵义市人民政府的该决定合情合理，也符合法理和有关司法解释的宗旨和目的。遵义市国土局按照遵义市人民政府决定，注销遵义市建行“在建工程抵押房屋”，给无过错购房户办理房产手续并无不当，且遵义市建行抵押权设定已无实质意义。遵义市国土局要求恢复其取得的“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证”项下房产抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。但遵义市国土局在办理抵押权人抵押财产注销登记前，应当根据《房屋登记办法》第四十条和第六十一条规定，由抵押人民生房地产公司申请和经得抵押权人遵义市建行同意方可办理，遵义市国土局未经当事人申请及同意而根据遵义市人民政府决定擅自办理遵义市建行抵押权注销登记，属于程序违法。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第一款第﹙二﹚项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为︰﹙二﹚行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的”之规定，判决如下:
一、被告遵义市国土资源局于2016年1月至9月期间注销原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行取得的“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证”项下106户已抵押登记住房的行政行为程序违法。
二、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行要求被告遵义市国土资源局恢复其取得的“遵房监证他字第2007089035号房屋他项权证”和“遵房监证他字第2007090500号房屋他项权证”项下房产抵押登记的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由被告遵义市国土资源局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 钱朝友
人民陪审员 邹景伦
人民陪审员 张家学
二〇一七年十二月二十五日
法官 助理 胡晓松
书 记 员 李小东