重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初9995号
原告邵培全，男，汉族，1962年6月24日出生，重庆市沙坪坝区农业生产资料有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。
被告陈均才，男，汉族，1974年9月21日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人马平原，重庆大渝律师事务所律师。
委托代理人朱瑛，重庆大渝律师事务所律师。
被告钱伟，男，汉族，1974年11月24日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告邵培全与被告陈均才、钱伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序并于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告邵培全，被告陈均才的委托代理人马平原、朱瑛，被告钱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵培全诉称，原告于2016年2月27日通过重庆鼎超房地产经纪有限公司与被告钱伟（代理人是被告陈均才）签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定原告以460000元的价格购买被告钱伟所有的位于重庆市沙坪坝区新桥新村**号附*号28-3号房屋（以下简称涉案房屋）。协议签订后，原告按约定于2016年2月27日向被告陈均才交纳了定金10000元，在2016年3月2日银行解押日向被告陈均才交纳了房款200000元。协议还约定解押并拿到房地产权证时卖方应在10个工作日内配合经纪方将房屋过户于买方，但二被告至今未将涉案房屋过户给原告，构成根本违约。遂起诉至法院，请求：1、判令解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同；2、判令二被告共同返还购房款200000元；3、判令二被告共同支付原告违约金20000元。
被告陈均才辩称，本被告是被告钱伟的代理人，本被告是以钱伟的名义在代理权限内实施的房屋买卖行为，其行为的法律后果应该由被代理人钱伟承担，与本被告无关，要求驳回对本被告的诉讼请求。
被告钱伟辩称，1、本被告将涉案房屋卖给了陈均才，陈均才又卖给原告，对于陈均才与原告之间的房屋买卖事宜，本被告没有责任，至于陈均才是否应该承担责任，本被告不清楚；2、本被告不同意解除涉合同，因为本被告没有钱支付给原告。
经审理查明，2015年12月9日，钱伟（委托人）在重庆市沙坪坝公证处出具委托书给陈均才（受托人），该委托书载明：委托人委托受托人办理出售重庆市沙坪坝区新桥新村**号附*号28-3房屋即涉案房屋的如下事宜：1、代为到银行偿还上述房屋剩余的贷款、领取该房屋的房地产权证及解押的相关资料；2、到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续并领取注销抵押后的房地产权证；3、领取注销抵押的房地产权证后，代为签订出售该房屋的买卖合同并收取全部房款（包含买方以按揭贷款方式支付的房款）；4、代为办理接房手续，处理该房屋装修的相关事宜并缴纳相关费用；5、代为办理上述房屋产权、国土过户的相关手续；6、代为查询并提取该房屋的相关档案；7、代为办理减免税费的相关手续并缴纳相关税费；8、代为配合买方办理二手房按揭贷款相关的一切手续。受托人在授权范围内签署的一切相关文件，委托人均认可。委托权限：全权委托，无转委托权。委托期限：2015年12月9日至2017年12月9日。
2016年2月27日，钱伟（卖方）、邵培全（买方）与经纪方重庆鼎超房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：卖方将涉案房屋出售给买方，房屋建筑面积71.23平方米，套内面积56.95平方米；该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起10日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；该房屋成交价格460000元，该价格包含房屋大修基金、五通费用和该房屋现有装修及家电、家具；买方须于签署本协议时缴纳诚意金10000元予经纪方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金；诚意金转为定金后，该笔定金将在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款；买方须于签订本协议书后银行解押当日交付200000元，向卖方支付第二部分房款和尾款，买卖双方申请该房屋产权转移登记时，由经纪方待买方支付给卖方250000元；卖方须于该房屋产权转移登记完成前将该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；卖方同意在过户并收齐全款交付该房屋予买方使用，并于2016年5月30日前将户籍迁出；如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金20000元；卖方出售该房屋净收460000元，在解押并拿到产权证时10个工作日内配合经纪方将房屋过户于买方。
2016年2月27日，邵培全向陈均才交纳购房定金10000元，陈均才出具收条一份。
2016年3月2日，邵培全通过中国农业银行向钱伟的账户转账的方式支付购房款200000元。陈均才当日向原告出具收条一份。
另查明，2016年8月4日，重庆市沙坪坝不动产登记中心出具《档案查询结果证明》，载明涉案房屋所有权人为钱伟，还载明涉案房屋于2015年12月17日、2016年4月1日被重庆市沙坪坝区人民法院等查封。
审理中，邵培全陈述《房地产买卖居间协议》约定定金10000元在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款，但是双方一直没有办理产权转移登记，该笔定金并没有转化为购房款，但是依据合同约定如果卖方违约应该支付违约金20000元，在定金和违约金之间选择适用违约金条款。邵培全还陈述在签订《房地产买卖居间协议》时查看了钱伟委托陈均才出售涉案房屋的公证书，知晓双方存在委托代理关系。
上述事实，有原告邵培全提交的《房地产买卖居间协议》、公证书、收条、中国农业银行交易明细，被告陈均才提交的《档案查询结果证明》等证据以及当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同直接约束委托人和第三人。本案中，受托人陈均才在委托人钱伟的授权范围内与邵培全订立了房屋买卖合同，邵培全在订立合同时查看了公证书，知晓钱伟与陈均才之间的代理关系，该房屋买卖合同应直接约束邵培全和钱伟，即邵培全和钱伟是《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同的合同当事人，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行权利义务。
依据合同约定，邵培全于银行解押之日向钱伟交纳200000元购房款，钱伟应在解押并拿到产权证后10个工作日将房屋过户给邵培全，邵培全于2016年3月2日向钱伟交纳了200000元购房款办理银行解押，但钱伟至今未为邵培全办理过户手续，事实上也因涉案房屋现被法院查封无法办理过户手续，钱伟构成根本违约。因此，邵培全要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，邵培全有权要求钱伟返还购房款200000元，对邵培全的该项诉讼请求，本院予以支持。
依据合同约定，如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未取得共有人同意、价格变动等）导致协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金20000元。现因钱伟不能为邵培全办理涉案房屋的过户手续，构成违约，钱伟应按约定向邵培全支付违约金20000元，对邵培全的该项诉讼请求，本院予以支持。
另外，如前所述，陈均才作为受托人，是依据钱伟的授权，在授权范围内与邵培全订立的合同并收取的相关款项，受托人在授权范围内作出的行为应由委托人承担责任，邵培全无权要求陈均才返还购房款、支付违约金。因此，邵培全对陈均才的诉讼请求，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告邵培全与被告钱伟于2016年2月27日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同。
二、被告钱伟于本判决发生法律效力后三日内返还原告邵培全购房款200000元。
三、被告钱伟于本判决发生法律效力后三日内支付原告邵培全违约金20000元。
四、驳回原告邵培全的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元（原告已预交2375元），减半交纳2375元，由被告钱伟负担。此款限被告钱伟于本判决发生法律效力后三日内支付原告邵培全。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向容
二〇一六年八月三十日
书 记 员 潘莹