山东省济宁市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济中区民重初字第12号
原告：王立华。
委托代理人：司虹飞，山东文思达律师事务所律师。
被告：山东济宁同辉置业有限公司。住所地：济宁市琵琶山路与红星路路口。
法定代表人：沈守军，该公司董事长。
委托代理人：张维峰，山东中昊律师事务所律师。
委托代理人：丁继同，该公司职员。
被告：济宁市任城区接庄街道中贾村村民委员会（原济宁市任城区人民政府三贾街道办事处村民委员会）。住所地：济宁市任城区三贾街道办事处中贾村。
原告王立华诉被告山东济宁同辉置业有限公司（以下简称同辉置业）、济宁市任城区接庄街道中贾村村民委员会（以下简称中贾村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月20日作出（2012）济中区民初字第1815号民事判决，同辉置业不服该判决，向济宁市中级人民法院提起上诉。济宁市中级人民法院于2013年3月4日作出（2012）济民终字第1772号民事裁定，撤销本院（2012）济中区民初字第1815号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王立华的委托代理人司虹飞，被告同辉置业的委托代理人张维峰、丁继同到庭参加诉讼，被告中贾村委经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月28日，为购买商品房，原告与被告同辉置业签订《投资协议书》一份，购买由同辉置业开发的位于任城区中贾村东苑小区中贾一期工程14号楼东单元一楼西户134.49平方米的房屋一套，价格为1500元／平方米。签订协议时，同辉置业承诺各项手续齐全，上房后及时办理房屋确权，同时由被告中贾村委为该合同履行提供担保。原告按该协议约定缴纳了部分购房款10万元，但时至今日同辉置业也未通知原告上房，原告多次同被告交涉，被告均以各种理由推脱。2012年2月份，原告得知该套房屋已于2011年出售给他人。为维护原告合法权益，请求法院判决：1.解除合同，两被告返还原告已付购房款10万元及利息，并负已付购房款一倍即10万元的赔偿责任，以及差价损失416919元；2.诉讼费由被告负担。
被告同辉置业辩称：1.同辉置业与原告实际上不存在房屋买卖关系，是中贾村委挂名同辉置业与原告形成了房屋买卖合同关系，且房款也实际交给了中贾村委；2.从协议形式上看，双方未约定房屋位置，合同无法履行，实际房屋位置系由中贾村委与原告约定，与同辉置业无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中贾村委未作答辩。
经审理查明，2008年4月28日，同辉置业（甲方）与王立华（乙方）签订《投资协议书》一份，约定：甲方现有房地产开发（中贾村旧村改造）项目，已办理好相关合法手续，首期2008年5月30日前开工建设，2008年12月31日前封顶，于2009年6月30日交房。第一条乙方投资甲方座落在任城区中贾村东苑小区内的商品房一套，建筑面积为123.69平方米（位子、楼号、层次由乙方自选）。第二条付款时间与办法：1.乙方应于签订本协议之日，按楼层均价元／平方米，总计价款为万元，由乙方向甲方一次付清投资款（楼层差价比例执行开盘价差比，同时补签正式预售房合同）。注：预交房款壹拾万元。2.乙方应于首期房开盘十日内到甲方优选楼座、楼层，并按本条第一款约定结清全部投资房款，多退少补。第三条甲方应以首期开工的商品房，按第二条第二款之约定结清全部房款后，交由乙方。第四条税费分担：甲方应为乙方所投资的商品房办理确权等相应合法手续，各项税费执行国家标准，由甲乙方分别缴纳。第五条违约责任：1.乙方必须按合同约定向甲方付款，如逾期，每逾期一天应向甲方偿付违约部分房产款的0.03%的违约金。2.甲方必须按期将房产交付乙方，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款0.03%的违约金。第六条乙方所投资商品房，在主体封顶前，可退还给甲方，由甲方按乙方投资款，自付款之日起按1%月息加本金，一并返还给乙方。本合同自动解除。第七条该投资房各项设施配套标准见协议附件。第八条本投资协议由中贾村两委担保，投资款用于办理中贾村改造项目土地手续，该协议投资房享受成本价优惠但不占甲方先期投入400万资金成本房指标，由中贾村（即担保方）另行供房。第九条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方代表签字，乙方付款后即生效。中贾村委在担保单位处盖章并签字。合同签订当日，王立华交纳了现金10万元，同辉置业出具了盖有该公司公章的收据一张，载明：交款单位王立华；收款方式现金；人民币壹拾万元正；收款事由投资款。
2009年9月19日的《投资协议补充书》载明：中贾村旧村改造以办理相关合法手续，请公司、村领导给定位、定价。甲方：山东济宁同辉置业有限公司，中贾村两委；乙方：王立华。乙方在中贾村同辉公司办理相关手续后补充楼号、楼层、楼价，说明。1.在中贾一期工程：14#楼，东单元一楼134.49平方米。2.楼层价格1500元／M2，车库：东4，总价为万元。本投资书与投资协议书相符。该《投资协议补充书》只有中贾村委的公章和负责人签字，没有同辉置业和王立华的盖章和签字。
另查明，2008年1月26日，同辉置业与中贾村委签订《合作开发协议书》一份，合作开发中贾村旧村改造项目。在协议履行过程中，中贾村旧村改造转为商业开发，同辉置业取得了该村出让土地的45亩，其余的160余亩由济宁盛基置业有限公司取得，王立华在《投资协议补充书》中所选的14#楼的规划位置在济宁盛基置业有限公司开发的土地上。2009年3月13日，同辉置业取得上述45亩土地的国有土地使用证。2012年8月7日，同辉置业取得了济房开预字（2012）第027号商品房预售许可证，其销售房屋为中贾旧村改造21号住宅楼。
上述事实，有《投资协议书》、《投资协议补充书》、同辉置业出具的收据、《合作开发协议书》、济任国用（2009）第081113090019-2号国有土地使用证、中贾村旧村改造规划调整平面图等证据在卷为证。
本院认为，本案争议的焦点问题是：投资协议及补充协议的性质及效力；原告损失的赔偿责任主体及赔偿范围。
（一）投资协议及补充协议的性质及效力
原告主张该投资协议及补充协议具备商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。被告同辉置业认为该投资协议约定的是中贾村旧村改造中的房子，而该房子土地是农村集体土地，该房屋只能由本村村民购买，不能上市交易，而原告王立华不是中贾村村民，不能购买该集体土地上的房屋，因此该投资协议不是商品房买卖合同。
本院认为，各方当事人签订的《投资协议书》对房屋的位置、价格、付款方式、交房日期、违约责任等作出了明确约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，因此该协议虽名为投资协议，实质应为房屋买卖合同。双方约定买卖的房屋为中贾村旧村改造的房屋，该协议签订时，该房屋建设所使用的土地为中贾村集体所有的土地，根据我国房地产管理法第九条之规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法转为国有土地后，方可有偿出让。原告王立华并非中贾村村民，无权购买该集体土地上的房屋，根据我国合同法第五十二条第（五）项之规定，该协议因违反法律的强制性规定应为无效协议。《投资补充协议书》签订时，同辉置业虽已取得了国有土地使用证，但该补充协议只有中贾村委盖章，没有同辉置业和王立华的签字，且该补充协议约定买卖的房屋位于济宁盛基置业有限公司的土地上，原告王立华也没有证据证明同辉置业知晓该补充协议，综合上述情形，本院认定该补充协议系中贾村委所为，对同辉置业无约束力，而中贾村委作为村民自治性组织，没有开发房地产的资格，不是合格的商品房买卖合同的主体，因此，该补充协议也应为无效协议。
（二）原告损失的赔偿责任主体及赔偿范围
原告主张本案争议的投资协议及补充协议系商品房买卖合同，同辉置业未取得预售许可证而与原告签订了商品房买卖合同，该合同应予以解除，同辉置业应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定赔偿原告损失，中贾村委承担保证责任。同辉置业认为其与原告实际上不存在房屋买卖关系，是中贾村委挂名同辉置业与原告形成了房屋买卖合同关系，且房款也实际交给了中贾村委，并且实际的房屋位置也是由中贾村委与原告约定，与同辉置业无关。
关于该投资协议与补充协议的性质，在上一个焦点问题本院已经作出认定，不属于商品房买卖合同，而是一般房屋买卖合同，且为无效协议，由此产生的法律后果应当适用我国合同法的相关规定，原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定与事实和法律规定不符，本院不予支持。
根据我国《合同法》第五十八条之规定，合同被确认无效的法律后果有两个，一是返还因该合同取得的财产，二是有过错方赔偿对方因此所受到的损失。
关于返还财产问题，本院认为，同辉置业应当返还原告交纳的购房款10万元。同辉置业认为该购房款10万元是中贾村委收取的，应当由中贾村委返还，并提供了中贾村委盖章的收款收据来证明其主张。但该收据上明确注明了“同乙借款”，表明的是同辉置业与中贾村委的借款关系，与原告交纳的购房款无关，不能否定同辉置业向原告出具的盖有其单位公章的收据，因此同辉置业的主张与事实不符，本院不予支持。
关于赔偿损失问题，本院认为，同辉置业和中贾村委作为房地产开发企业和村民的自治组织，完全清楚我国法律法规关于集体土地上的房屋买卖的相关规定，却仍然与原告签订了买卖集体土地上房屋的协议，具有明显的过错，应当承担该协议无效的过错责任，赔偿原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”原告的损失应当根据《投资协议书》第五条规定的违约责任计算。中贾村委为该协议提供了保证，在该协议无效的情况下，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定承担责任。同辉置业认为该房屋买卖合同是原告与中贾村委之间的关系，其依据除了称中贾村委收取了原告10万元购房款外，还有房屋的位置是由中贾村委与原告约定。本院认为，投资协议第八条的约定，只是约定原告的房屋不占甲方（同辉置业）的资金成本房指标，用的是中贾村委的特价房供房。该约定只是对房屋位置的约定，而不是对交房义务的约定，中贾村委的特价房同样是由同辉置业开发建设，包括中贾村委的特价房在内的所有房屋的交房义务都是由同辉置业承担，因此房屋买卖合同关系的主体应是王立华与同辉置业。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告山东济宁同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王立华购房款10万元；
二、被告山东济宁同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王立华损失，按已付购房款10万元每日0.03%计算，从2009年6月30日起计算至付款时止；
三、被告济宁市任城区接庄街道中贾村村民委员会对上述一、二项确定的付款义务中不能清偿部分的三分之一承担连带赔偿责任；
四、驳回原告王立华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8969元，由原告王立华负担6727元，被告山东济宁同辉置业有限公司负担2242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 谭培峰
审判员 吴 薇
审判员 刁允利
二〇一四年四月三日
书记员 顾 森