江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初5159号
原告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人：史立斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘军,江苏通雅律师事务所律师。
被告：穆成兰，女，1955年1月8日生，住南京市鼓楼区。
被告：夏春阳，男，1956年2月17日生，住南京市鼓楼区。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈亚，江苏维世德律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈小燕，江苏维世德律师事务所实习律师。
原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告穆成兰、夏春阳居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人刘军，被告穆成兰、夏春阳的共同委托诉讼代理人陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付居间代理费损失75000元。事实和理由：2016年2月23日，两被告经原告居间与案外人田路、白冬梅签订了一份《南京市存量房交易合同》，约定两被告以326万元的价格将南京市鼓楼区xx家园x号xxx室房屋出售给田路、白冬梅；两被告应于2016年12月31日前交付房屋等等。合同签订后，因交易房屋价格上涨幅度巨大，两被告以无法按照合同约定时间交付房屋为由拒绝继续履行合同义务，致使原告也无法取得合同约定的居间代理费75000元。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告穆成兰、夏春阳辩称，因买卖双方并未就房屋交付时间协商一致，故夏春阳未在合同上签字，上述房屋交易合同并未成立，故两被告无需向原告支付居间代理费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：穆成兰、夏春阳系夫妻关系。2016年2月23日，案外人田路、白冬梅与穆成兰、我爱我家公司签订了甲方为穆成兰、夏春阳，乙方为田路、白冬梅，丙方为经纪机构的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定：甲方将坐落于南京市鼓楼区xx家园x号xxx室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为107.09平方米；房屋转让价款为326万元，其中定金60万元；双方定于2016年12月31日正式交付该房屋；甲乙方无正当理由不履行合同或毁约的，由违约方向丙方支付违约金75000元；乙方于2016年2月29日前将佣金共计75000元直接支付给丙方；甲方承诺于2016年2月23日所有产权人均在该合同上完成签字确认手续，并将此产权另一本房屋所有权证和国有土地使用证（产权人为夏春阳和穆成兰）交由丙方处保管，手续齐全后，乙方将定金交给甲方；合同自甲、乙、丙三方签字之日起生效；合同一式6份，其中甲方留执1份，乙方留执2份，丙方留执2份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关1份。穆成兰在五份合同尾部甲方处签字，穆成兰还以夏春阳代理人的名义在其中二份合同尾部的甲方处签署了“夏春阳”，并在代理人处签名，其中一份有代理人穆成兰签字的合同现由田路、白冬梅持有，其余四份合同现由穆成兰、夏春阳持有。穆成兰在签订合同前，穆成兰电话联系了夏春阳，就出售房屋的相关事宜进行了商量。同日，田路、白冬梅向穆成兰支付了定金10万元。穆成兰还签署了《承诺书》，内容为：穆成兰承诺与售房人夏春阳是夫妻关系，受其委托签订坐落于江苏省南京市鼓楼区xx家园x号xxx室，如夏春阳不履行此合同，本人愿承担一切相关经济及法律责任。次日，穆成兰、夏春阳告知经纪机构，因穆成兰听错了交房时间，故不同意签订该合同。
2016年5月11日，田路、白冬梅因上述纠纷以穆成兰、夏春阳为被告另案诉至本院，请求判令穆成兰、夏春阳双倍返还田路、白冬梅定金20万元。本院对此立案审理，案号为（2016）苏0106民初4599号。本院经审理认为，穆成兰无权代理夏春阳签订合同，后夏春阳也不同意签订该合同，根据上述规定，故南京市存量房交易合同未成立，该合同对夏春阳不发生法律效力。但穆成兰签署了承诺书，承诺如夏春阳不履行此合同，穆成兰愿承担一切相关经济及法律责任，该法律责任应当包括双倍返还定金的法律责任。据此，本院于2016年8月10日作出（2016）苏0106民初4599号民事判决书，判决：一、穆成兰于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还田路、白冬梅定金20万元；二、驳回田路、白冬梅的其他诉讼请求。
穆成兰不服上述判决，于2016年8月25日上诉至南京市中级人民法院。该院经审理认为穆成兰以代理人名义与被上诉人签订房屋买卖合同，之后未能取得夏春阳的追认，故应当由穆成兰承担相应的法律责任。但穆成兰主张其在签订合同弄错交付房屋时间的主张有一定的依据，其在次日即提出异议，给被上诉人造成的损失较小。穆成兰只对于交房时间要求变更，其在二审中仍同意以约定价格出售房屋，其违约比例和违约的主观恶意较轻。综合考虑上述情形，对上诉人穆成兰承担的违约责任可予以适当减轻。据此，该院于2017年1月13日作出终审判决，判决：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4599号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4599号民事判决第一项为：穆成兰于本判决生效之日起10日内向田路、白冬梅返还15万元。
另查明，田路、白冬梅未向我爱我家公司支付居间代理费75000元。
本院认为，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案中，依据南京市中级人民法院作出的上述已生效的终审判决查明的事实，穆成兰以代理人名义与田路、白冬梅以及我爱我家公司签订三方房屋买卖合同，但之后未能取得夏春阳的追认，应当由穆成兰承担相应的法律责任。因此虽然房屋买卖合同未经夏春阳追认，对其不发生法律效力，但该合同经穆成兰、田路、白冬梅、我爱我家公司签署后即已成立，并生效，仅是因夏春阳未追认，致使合同无法继续履行，我爱我家公司未能获得合同约定的居间代理费。因此，穆成兰仍构成违约，应当对我爱我家公司承担相应的违约责任。
但我爱我家公司作为专业的房地产交易中介机构对于售房人是否具有售房资格，是否经共有人同意均应承担审查义务，且该义务的注意程度应高于买卖双方。且房屋交易除确认房屋价款以外，还涉及房款支付、房屋过户、房屋交付等主要内容。本案中，在穆成兰未提交任何夏春阳授权出售房屋的委托材料的情况下，我爱我家公司仅凭穆成兰与夏春阳的通话即认定穆成兰具有代理权限，未尽到审查义务，因此合同最终未能交易成功，我爱我家公司对此亦存在过错。
此外，我爱我家公司因合同解除未再履行后续居间服务义务，因此我爱我家公司主张全部居间代理费的意见，亦不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。
基于以上分析，穆成兰、我爱我家公司对合同无法继续履行，进而解除均在过错，构成违约，且我爱我家公司未完成全部居间服务内容。因此，本院酌定穆成兰应向我爱我家公司支付居间代理费1万元。夏春阳并非合同相对方，对于合同无法继续履行亦无过错，故我爱我家公司要求夏春阳共同承担责任的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告穆成兰于本判决生效之日起十日内向原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司支付居间代理费1万元；
二、驳回原告原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1675元，减半收取计837.5元，由原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司负担812.5元，被告穆成兰负担25元（此款原告已预交，被告穆成兰在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 周磊
二〇一七年二月二十三日
书记员 杨艳