重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初22580号
原告（反诉被告）：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地渝中区和平路5号5-3#，组织机构代码：69927352-X。
法定代表人：吴旭。
委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆屈臣氏个人用品商品有限公司，渝中区时代天街2号1栋第14层2#，3#，统一社会信用代码：9150000055408949XR。
法定代表人：倪文玲，董事长。
委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称“瑞孚和公司”）与被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司（以下简称“屈臣氏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭应诉。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《协信星光广场房屋租赁合同》已解除，解除时间由法院判决。2、被告向原告支付拖欠的租金14770.21元，管理费135551.61元，共计150321.82元，计算至判决生效之日止，拖欠的租金计算：按当月营业额的7.5%，管理费计算：12600元每月，其中免租期60日，共计12600元。3、被告向原告支付逾期滞纳金，以150321.82元为基数，按同期银行贷款利息计算至付清时止。4、被告已经支付履约保证金10万，原告不予退还。5、律师费5500元，诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年，原被告签订《协信星光广场房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，1、原告将重庆市渝中区商铺及其设施设备出租于被告，用于经营“屈臣氏”，2、面积210平方米，租赁期限自交付之日起至经营满8年，3、第一个租赁年的月租金为当月营业额的7.5%，合同期内管理费12600元每月。每个月15日之前缴纳上月租金、管理费，4、若被告停业连续超过7天，原告有权解除合同并收取履约保证金。原被告签订上述合同后，原告按约将店铺交付给被告使用，被告按合同约定时间开业，但自2015年9月17日起被告擅自闭门停业经营，故诉至法院。
被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司辩称，1、租赁合同依法成立并生效，但答辩人承担合同义务需满足一定的条件。根据合同17.17条的规定，答辩人履行合同需要百丽宫，上井，JOYA，MichaelKors，ZOEefmol,满记甜品等知名品牌全部于涉案商场开业，另外答辩人如果履行部分合同义务，仍然享有不予履行其他义务之权利。截止2017年2月19日，JOYA和ZOEefmol品牌尚未在涉案商场开业，答辩人不应向原告支付任何费用，也不用遵守涉案合同约定的义务。2、答辩人不存在违约行为，原告无权解除合同。知名品牌尚未全部开业，答辩人不支付租金，物业管理费，及暂停营业不违约。3、答辩人首次支付租金的期限是在计租日确认函签订后15个工作日内，因原告拒绝与被告签订确认函，答辩人支付租金的条件尚未成就。被告不存在违约行为不应再次支付履约保证金。4、律师费。合同没有约定律师费，且原告没有实际支付。
被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方《协信星光广场房屋租赁合同》；二、判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失518873.42元；三、判决反诉被告在合同解除时立即双倍返还保证金200000元；四、判决反诉被告立即向反诉原告返还装修保证金10000元和资金占用损失，以10000元为基数按同期银行贷款利率从2016年8月2日起计算至付清之日止；五、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由与本诉答辩意见相同。
原告（反诉被告）瑞孚和公司辩称，瑞孚和公司已经起诉请求解除合同，反诉请求第一项不成立，关于损失，屈臣氏擅自闭店违约且拖欠款项，依法应承担违约责任，自行将物品搬离，不存在任何损失。屈臣氏与第三方签订的合同，无法验证是否实际履行，也无施工证明及结算证据，不能证明用于本案店铺，不能证明存在损失，因屈臣氏违约，即使有装修损失也应由其自行承担，且负有恢复原状的义务，装修多年，存在折旧，不具备其主张的价值，屈臣氏也未对不可移动部分申请司法鉴定。因本案为屈臣氏公司违约在先，履约保证金、装修保证金的退还要求于法无据。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年，瑞孚和公司作为出租方，与屈臣氏公司作为承租方，签订《商铺租赁合同》。合同2.1条载明：出租方将位于中国重庆市渝中区商铺及其设施设备的经营权交由承租方。2.2条载明：该租赁单元之租赁使用面积约为210平方米。3.1条载明：租赁期限自出租方按本合同约定移交场地之日（以下称“起租日”）起承租方商店经营满8年止，出租方实际移交场地之日以本合同第7.2条约定的日期为准。4.1条载明：承租方自计租日起向出租方支付租金，第一个租赁年至第二个租赁年每月应缴租金为租赁单元当月营业额之7.5%，第三个租赁年每月应缴租金为租赁单元当月营业额之8%，第四个租赁年至租赁期结束每月应缴租金为租赁单元当月营业额之8.5%。第10.2.2条载明：装修免租期结束后，物业管理费标准为12600.00元/月，支付时间同租金。8.3条载明：承租应当在装修免租期开始后3日内向出租方支付人民币10000元的装修保证金。在承租方将所有装修垃圾清除完毕、承租方的全部工人及任何其指定的承包商完成承租工程施工并均已离开租赁单元、承租方已向出租方递交了所有竣工图及安全检查合格意见书（如有，以当地政府部门要求为准）及开业证照后，在承租方开业之日起一个月内，出租方将装修保证金不计利息退还承租方。9.1条载明：承租方必须于装修免租期内完成装修及全部开业准备工作，具备正常营业的条件。但如非承租方原因致使承租方在前述免租期结束时仍未开业，则装修免租期顺延至承租方商店开业。免租期顺延期间不计租金和物业管理费。11.1条载明：本合同签章之日起十五个工作日内，承租方应当向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为100000.00元（大写：壹拾万元整）。17.17条载明：……双方于此同意，百丽宫、上井、Joya、MichaelKors、ZOEefMOI、满记甜品（下称“知名品牌”）已全部于本商场开业，乃承租方履行本合同义务之前提条件。在知名品牌之情状按照本条款之约定完全成就之前，承租方可履行本合同约定之部分义务，譬如接收出租方提供之场地，但在该等情况下，承租方选择履行本合同之任何一项义务，均不代表承租方放弃依据本合同约定承租方享有的不予履行其他义务之权利。若前述知名品牌不能达到本条约定之条件，则本情形亦应当归属于本合同9.1条约定的免租期可顺延至承租方商店开业之情形，且承租方该等之合同权利并可延至本合同第17.17条约定之条件及情状已全部满足之日，亦无论承租方在该等情形下是否业已接收场地或业已开业。18.1条载明：……倘若因出租方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，出租方应于收回场地后七天内退还承租方预先缴付之费用及双倍退还履约保证金，并赔偿承租方损失。
合同签订后，屈臣氏公司按约支付履约保证金10万元，并出具《授权书》，载明：至：瑞孚和公司；委托方：屈臣氏公司；被委托方：重庆建邦装饰设计工程有限公司（以下简称“建邦公司”）。……我司现授权建邦公司及其代表人王伟杰先生处理项目的装修事宜及缴纳装修押金、装修垃圾清运费……等相关费用。另：装修期结束后，根据合同要求，请贵司将装修押金退至如下账户。户名：王伟杰；账号：……望贵司予以配合。2015年5月25日瑞孚和公司出具收据，载明交款单位建邦公司，收款事由装修押金（屈臣氏），人民币壹万元整。该收据加盖瑞孚和公司财务专用章。
2015年5月8日，屈臣氏公司与建邦公司签订《重庆市渝中区解放碑协信中心店新铺装修工程合同》，载明：工程地点重庆市渝中区，工程内容按甲方提供图纸及其它相关设计与报价邀请文件要求进行之装修工程。合同价为326568.19元，最终实际结算金额为根据合同计算的最终结算造价。2015年7月17日、8月12日、9月14日屈臣氏公司通过招商银行向建邦公司分三笔共计汇款332087.68元，重庆市渝中区地方税务局开具《建筑业统一发票》，载明付款方屈臣氏公司，收款方建邦公司，结算项目重庆渝中区解放碑协信中心店装修工程，金额332087.68元。2015年7月2日屈臣氏公司正式开业。
2015年8月18日屈臣氏公司向瑞孚和公司发函，载明：……店铺已于2015年7月2日开始营业。根据合同第17.17条的约定，……但至我司接收场地至今，仍有“MichaelKors”及“ZOEefMOI”品牌未开业。……本着长期合同的原则，为防止损失扩大，根据合同第17.17条的约定，现我司拟暂停该店营业，同时停止支付停业期间店铺的物业管理费及其他费用且后期不再补付，后期若约定的知名品牌全部开业时请贵司及时告知，我司将视知名品牌入驻并开业情况重新开业，物业管理费及其他费用以店铺重新开业的时间开始计算。同时，亦根据合同第17.17条的约定，我司向贵司函告，我司行使免付租金的权利。
2015年8月26日瑞孚和公司向屈臣氏公司发送《沟通回函》，载明：……由于部分品牌商户还在陆续进驻、部分商业购物环境及配套设施在调整完善，……在此，我司表示歉意。……因此，希望贵司店铺保持营业！
2016年9月16日屈臣氏公司向瑞孚和公司发函，载明：……贵司就此事宜发来的沟通回函我司亦已于2015年9月7日收悉。……为防止损失进一步扩大，根据合同第17.17条的约定，现我司函告贵司，我司将于2015年9月17日暂停该店营业。请贵司于知名品牌“MichaelKors”及“ZOEefMOI”开业后告知我司。……
2015年9月24日屈臣氏公司向瑞孚和公司发送《关于要求店铺重新营业的告知函》，载明：……兹收到贵司的函件，且贵司已于2015年9月18日暂停屈臣氏于解放碑协信星光广场店的营业，对协信星光广场经营管理造成非常严重的影响。……MichaelKors、Snadro、Maje等主力品牌将于9月30日全面开业。……请贵司于2015年9月30日开门营业。
2015年10月20日，瑞孚和公司向屈臣氏公司发送《违约告知函》，载明：……截止本函发出日，鉴于：1.贵方存在欠付管理费的行为；2.贵方存在未经我司同意，擅自停业（自9月17日起至本函件发出之日）的行为；3.我司已向贵方发出相关函件，要求贵方开店营业，但贵司仍未主动与我司联系。……我司现正式函告贵方：请贵司店铺在2015年10月25日前开门营业……特此函告。
2015年12月24日屈臣氏公司向瑞孚和公司发函，载明：……虽合同中约定的知名品牌“Joya”及“ZOEefMOI”仍未开业，但考虑到贵我双方长期战略合作，我司愿在2016年1月1日恢复店铺的营业，请贵司收到本函件2日内将设置于我司店铺外围的围挡予以拆除，以使我司员工能够正常进入店铺务货及开展经营……我司认为，合同约定的计租日应为2015年7月2日，因知名品牌尚未全部开业，自计租日起仍处于我司免付租金的期间，同时，我司认为自2015年7月10日起物业管理费的标准调整为12600元/月。
此后，双方互相函件往来，一直未能够就租金支付、重新开业等事项达成一致意见。屈臣氏公司自2015年9月17日后未支付相关费用。2016年6月30日，瑞孚和公司向屈臣氏公司发出《解除合同的通知》，以屈臣氏公司未按合同约定交纳物业管理费、停止营业连续超过7天为由解除合同。屈臣氏公司公司收到上述《解除合同的通知》后，2016年8月12日作出回函表示瑞孚和公司无权解除合同，同年10月26日回函表示瑞孚和公司的行为构成重大违约，导致合同提前解除，要求瑞孚和公司赔偿损失。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
本案中，原被告签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。本案争议的焦点在于双方是否违约。根据合同第17.17条，从文本内容进行理解，该条约定“……（知名品牌）已全部于本商场开业，乃承租方履行本合同义务之前提条件。”屈臣氏公司作为承租方，履行合同义务的前提条件是约定的知名品牌已全部在商场开业。若约定的品牌未全部在商场开业，则屈臣氏公司履行合同义务的前提条件未成就，屈臣氏公司凭此条款可拒绝履行合同义务。17.17条中关于若知名品牌不能达到合同约定条件，应当属于免租期顺延而无论承租方是否已开业的约定，则赋予承租方在知名品牌未全部开业时，即便自身已经开业，亦享有拒绝支付租金和物业管理费的权利。合同内容系双方自愿协商达成，上述条款亦有明确的适用条件，瑞孚和公司不能证明其承诺的知名品牌在屈臣氏公司开业后已全部在商场开业，未能完全履行合同约定的义务，应当承担合同约定的不利后果。瑞孚和公司辩称合同约定的知名品牌中有两个品牌不存在应视为未对其约定，但无相关证据证明，本院不予采信。屈臣氏公司停止营业、不支付租金等费用的行为依据合同约定理由正当，瑞孚和公司以此为由提出解除合同不能成立，最终导致合同不能继续履行而解除，应当根据合同约定承担违约责任。关于合同解除时间，因瑞孚和公司无权要求解除合同，在其2016年6月30日提出要求解除合同后，屈臣氏公司在2016年10月26日的函件中作出合同已经解除并要求赔偿的表示，故本院确定双方合同解除时间为2016年10月26日。关于经济损失，根据屈臣氏公司举示的证据显示主要为装修及门店设备支出等费用。上述费用中装修费用有装修合同、支付凭证、地税发票相互印证，对此费用本院予以采信。门店设备支出等费用多属于可搬离物品，屈臣氏公司在双方纠纷过程中搬离了部分物品，仅凭票据及与第三方的安装协议等证据无法明确未搬离部分的具体损失，故对此部分费用本院不予主张。装修费用损失根据本案违约责任认定、合同年限和屈臣氏公司实际使用时间，本院酌情主张300000元。关于双倍返还履约保证金，在合同中有明确约定，本院予以主张。关于装修保证金，屈臣氏公司的证据能够证明其委托建邦公司交纳装修保证金10000元的事实，但未举示证据证明其尽到了合同约定的要求退还装修保证金时应尽的义务，考虑到双方合同已解除不再继续履行，本院确认瑞孚和公司无息退还此笔费用。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》条八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司之间2015年就协信星光广场商铺签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；
二、原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司装修损失300000元；
三、原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司履约保证金200000元；
四、原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日退还被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司装修保证金10000元；
五、驳回原告（反诉被告）重庆瑞孚和房地产开发有限公司的其他诉讼请求
六、驳回被告（反诉原告）重庆屈臣氏个人用品商品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费元，本院减半收取元，由重庆瑞孚和房地产开发有限公司负担元，由重庆屈臣氏个人用品商品有限公司负担元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 肖一航
二〇一八年四月十五日
书记员 刘学霞