甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第242号
原告兰州市第七中学，住所地兰州市城关区。
法定代表人刘学芳，该校校长。
委托代理人吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。
被告马洁。
被告李金锁。
委托代理人倪宜存，甘肃策横律师事务所律师。
委托代理人陈仁彪，甘肃策横律师事务所实习律师。
第三人兰州爱里食品有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人金铭，该公司董事长。
委托代理人王芬芳，兰州爱里食品有限责任公司职员，住甘肃省永登县。
原告兰州市第七中学诉被告马洁、李金锁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，被告李金锁以其将房屋出租给兰州爱里食品有限责任公司使用，兰州爱里食品有限责任公司与本案处理有利害关系为由，申请追加兰州爱里食品有限责任公司为本案第三人参加诉讼。本院依法予以准许并通知兰州爱里食品有限责任公司作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案于2015年5月26日将案件由简易程序转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴继红，被告李金锁的委托代理人倪宜存、陈仁彪，第三人兰州爱里食品有限责任公司的委托代理人王芬芳到庭参加了诉讼。被告马洁经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，故本案依法缺席进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2006年4月17日，其与被告马洁签订房屋租赁合同，约定原告将兰州七中南面八层综合楼东段一楼第五间建筑面积45.36平方米另加5.98平方米的房屋租赁给被告马洁。租期50年，租金共计558760元。2015年3月9日兰州市教育局兰教办（2015）48号通知转发兰办发（2015）11号兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知要求：“市级所有财政全额拨款单位出租出借的办公用房，一律于2015年6月30日前由原单位负责收回，统一安排市级机关入驻办公。”“收回兰州市第七中学出租的临街整栋教学楼（定西路266号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公。”政府上述行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的情形，致使原告与被告马洁签订的合同目的无法实现，故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告马洁签订的租赁合同中租赁期限超过20年的部分无效，双方各自返还房屋及预付租金。2、解除原告与被告马洁于2006年4月17日签订的房屋租赁合同。3、被告将兰州七中南面八层综合楼东段一楼第五间建筑面积45.36平方米另加5.98平方米的房屋恢复原状并返还原告。4、被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2015年3月30日计起按每月931.27元计至被告将房产恢复原状并返还原告之日止。5、被告向原告支付拖欠的水费按实际用量至返还之日。6、被告承担本案诉讼费。
被告马洁未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告李金锁辩称，一、原告解除合同的事由并非法定解除事由，其解除通知不能发生解除合同的效力。原告以兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅（2015）11号《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求收回原告出租的教学楼为由主张以不可抗力解除合同，但该内部管理文件并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此原告以上述文件作为不可抗力事由解除合同缺乏事实和法律依据。二、原告与被告李金锁之间具有合法的房屋租赁合同关系，因此被告李金锁要求继续履行合同。上述文件虽然要求原告限期收回房屋，但实施方案仅对政府和原告之间产生内部管理关系，对被告李金锁并无法律约束力。政府行使部门管理权，不得损害合法建立的民事法律关系。综上，原告解除合同的事由不能成立，其应当按照合同约定继续履行合同义务。
第三人兰州爱里食品有限责任公司委托代理人因迟延到庭，未对原告的诉讼请求及被告答辩陈述意见，其表示休庭后征求当事人意见后向本院提交书面意见，但至今未提交书面意见。
经审理查明，2006年4月17日，原告（甲方）与被告马洁（乙方）签订租赁协议，约定：“一、甲方将兰州七中南面八层综合楼东段一楼的第五间铺面房共计建筑面积45.36平方米，另加5.98平方米，共计51.34平方米租赁给乙方使用，租赁期限五十年，从2006年5月1日开始计算。二、上述租赁房屋按建筑面积计算，每平方米11000元，另加5.98平方米，按每平方米10000元计算，共计558760元，乙方一次性付清，但水、电、暖费用不计算在租赁费内，收费标准按当年国家有关规定收取。三、甲方在2006年5月1日前交给乙方足面积的留有上下水并电暖设施齐全的租赁房屋，甲方负责在乙方承租期内定期对固有设施进行维护，并不收取费用，但甲方不负责装修。四、乙方承租甲方的上述房屋，甲方承认乙方享有使用权、继承权、转租权。乙方转租发生时应通知甲方，并作相应备案。五、乙方在租赁中途欲将房屋长期转租他人，应通知甲方。在同等条件下，甲方有优先权赎回房屋。甲方若不赎回，甲方不得干预乙方行使转租权，协议签订后，乙方应交甲方租赁协议副本两份备案。”双方还约定了其他事项。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告马洁亦向原告足额支付了五十年的租赁费558760元。原告取得房屋承租权后，将房屋出租给了他人经营“A里蛋糕店”。2010年11月15日，被告马洁与被告李金锁签订房屋转租协议书，被告马洁将其承租的兰州七中南面综合楼东段一楼第五间、面积51.34平方米的房屋使用权转租给被告李金锁。双方约定房租总价92万元，转租期自2010年12月1日至2056年5月1日。同日，原告在二被告签订的转租协议书中盖章，确认：根据其与被告马洁签订的租赁协议第五条约定，经学校2010年11月10日校长办公会议研究决定，原告放弃赎回权，同意转租。协议签订当日，被告李金锁向被告马洁一次性支付了房屋转租款92万元。被告李金锁承租房屋后，延续了被告马洁与房屋实际使用人之间的租赁关系，继续将房屋出租给他人经营“A里蛋糕”。2012年4月21日，被告李金锁与第三人兰州爱里食品有限责任公司签订房屋租赁合同书，将房屋继续出租给第三人经营“A里蛋糕”，租赁期限自2012年4月30日至2017年4月30日。现涉案商铺仍由第三人占有使用以经营“A里蛋糕”。
2015年3月9日，兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知。《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求市教育局收回原告出租的临街整栋教学楼（定西路226号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公（完成时限：2015年6月30日前）。原告接到教育局文件后，于2015年3月27日通过特快专递形式向被告李金锁发出了解除合同通知书。被告收到该通知后，在通知书上签字并表示不同意解除合同，原告无奈诉至本院。
以上查明的事实，有原告和被告李金锁均提供的原告与被告马洁的租赁协议、被告马洁与被告李金锁的房屋转租协议书，原告提供的解除合同通知书及特快专递回单、《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》，被告李金锁提供的汇款凭证、被告马洁的收条、其与第三人签订的房屋租赁合同及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告马洁签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，双方亦按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。但双方约定的房屋租赁期限为五十年，自2006年5月1日起计算，根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此原告与被告马洁的租赁协议中超过二十年的部分即2026年5月1日之后的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告应当将被告马洁支付的2026年5月1日至2056年4月30日期间的房屋租赁费335256元退还给被告马洁。关于原告要求确认租赁协议超过二十年部分无效后被告马洁应返还房屋的请求，因双方2006年5月1日至2026年4月30日期间的租赁合同属于有效合同，且合同正在履行期内，故原告现主张合同无效后被告返还房屋没有事实依据，原告可在租赁合同有效期届满后再行主张自己的权利。
关于原告要求解除其与被告马洁2006年4月17日签订的租赁协议的诉讼请求。原告认为《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于法律规定的不可抗力，导致合同目的无法实现故应解除双方的租赁协议。本院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并且不能人为克服的客观情况。而中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于政府部门对其职能机构发布的内部规范性文件，不属于不可抗力的范围。同时原告与被告马洁、被告马洁与被告李金锁及被告李金锁与第三人兰州爱里食品有限责任公司之间的租赁合同均在履行过程中，各方当事人均按约履行各自的义务，合同解除的法定条件并未成就，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。因合同不能解除，原告要求被告返还承租的房屋亦没有事实和法律依据，故本院亦不予支持。
关于原告要求被告支付上述房产的占有使用费，从2015年3月30日计起按每月931.27元计至被告将房产恢复原状并返还原告之日止的诉讼请求，原告认可其与被告马洁签订房屋租赁协议后，被告马洁已将50年的房屋租赁费558760元全部支付给了原告，被告马洁与被告李金锁签订房屋转租协议后，被告李金锁也将2010年12月1日至2056年5月1日承租期内的全部租赁费92万元交付给了被告马洁，因此原告现要求被告支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告向原告支付拖欠的水费按实际用量至返还之日的诉讼请求，原告并未提供相关证据证明水的实际用量及水费的收取标准，而且房屋实际由第三人承租，使用期间的相关水、电费用应当由实际使用人支付，原告要求被告支付水费没有证据，也没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告兰州市第七中学与被告马洁于2006年4月17日签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分（2026年5月1日-2056年4月30日）无效，原告兰州市第七中学于本判决生效后十五日内向被告马洁返还租赁协议超过二十年部分的租赁费335256元。
二、驳回原告兰州市第七中学的其他诉讼请求。
案件受理费1600元，由原告兰州市第七中学承担1300元，被告马洁承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 李春彦
代理审判员 祝 静
代理审判员 程 娟
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 张燕冰