浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终2586号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张海燕，女，1971年1月23日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：王海芬，浙江昶日律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：彪马集团有限公司。住所地：临海市临海大道（中）****号。
法定代表人：沈邱建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙莉，浙江天册律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王涵，浙江天册律师事务所律师。
上诉人张海燕因与上诉人彪马集团有限公司（以下简称彪马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2015）台临民初字第2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均未提交新的证据，故本院以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张海燕上诉请求：维持原审判决主文第一项，撤销原审判决主文第二项，依法改判驳回彪马公司的原审反诉请求，彪马公司向张海燕返还租金363868.5元；本案上诉案件受理费由彪马公司负担。事实和理由：一、原审判决以张海燕一直使用租赁物至今，应当支付租金为由，判决彪马公司不需要返还租金，明显错误。彪马公司欺瞒租赁物已被政府决定收回的事实，与张海燕签订租赁合同，导致双方发生争议。双方交涉过程中，彪马公司无法确定临海市人民政府作出收储行为的具体时间，也未能就其随时可能丧失对土地的所有权提供任何担保，导致张海燕对租赁物上的投资处于不确定状态，致使张海燕无法正常、有效地使用租赁物，而张海燕作为承租人，只有正常、有效地使用租赁物才能实现合同目的，才负有支付租金的义务。因此，在彪马公司未能提供证据证明张斌已经正常、有效使用租赁物的情形下，原审判决彪马公司无需返还租金，明显错误。二、原审判决张海燕于判决发生法律效力之日起60日内将其承租的临海市产权证城管镇字第122321号中739.56平方米室内改造成二层的房屋恢复原状，明显错误。1、根据租赁合同约定，张海燕在不破换房屋结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营需要对房屋进行装修，现张海燕在房屋内将一层改为二层非但没有改变整体外观，更没有破坏房屋结构安全，反而使该房屋主体更加牢固、美观，并不存在恢复原状的必要。2、原审判决以租赁合同第4.2.10条约定为据，判决张海燕恢复原状，但该条款系针对合同期满后租赁物恢复原状的规定，现双方当事人在合同履行过程中发生争议，导致租赁合同解除，则并不适用该条约定。事实上，在法院判决解除租赁合同后，双方当事人必将进入赔偿纠纷诉讼，在赔偿方案尚未确定的情形下，要求张海燕在判决生效后60日内恢复原状将导致租赁物装修装饰现场灭失，致使赔偿诉讼无法客观进行。
彪马公司辩称，一、涉讼合同第4.2.9条约定，厂区因不可抗拒的原因造成合同无法履行，双方互不承担责任。如因政府城市整体规划需要拆迁、收储的，乙方应无条件服从，甲方无任何补偿义务，乙方可参与拆迁方谈判的过程。上述约定表明在合同签订之前彪马公司已向张海燕明确披露了涉讼房屋及土地存在被政府收回的可能，张海燕对此明知并认可，原审判决认定彪马公司欺瞒租赁物早已被政府下达收回决定，属认定事实错误。二、合同签订后，彪马公司已经向张海燕交付了租赁物，张海燕也一直正常使用至今，在张海燕未能提供证据证明其无法正常使用租赁物的情形下，无论涉讼合同是否解除，张海燕均应支付相应期间的租金，张海燕关于要求返还租金的主张不能成立。三、张海燕将出租厂房由一层改为两层明显破坏了房屋的整体外观，且破坏了房屋的结构安全，依据涉讼合同第4.2.8条和第4.2.10条的约定，无论租赁合同是否继续履行，张海燕均应将涉讼房屋恢复原状。
彪马公司上诉请求：撤销原审判决第一项和第四项，依法改判驳回张海燕的一审诉讼请求，支持彪马公司的一审反诉请求；一、二审案件受理费、诉讼保全费由张海燕承担。事实和理由：一、原审判决以张海燕可以行使不安抗辩权为由，判决解除双方当事人签订的厂区租赁合同，属于适用法律错误。1、不安抗辩权成立应当满足以下四个条件：一是双方当事人因同一双务合同而互负债务；二是负有先履行义务的一方当事人享有不安抗辩权；三是后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险；四是后给付义务人未提供适当担保。其中后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险应发生在合同成立之后，若在订立合同时即已存在，先给付义务人对此明知却仍然缔约，则不能行使不安抗辩权。本案中，张海燕在租赁合同签订当时，已经明确知晓租赁物存在被政府收储的风险，却仍然坚持与彪马公司签订合同，并在租赁合同第4.2.9条中约定，如因政府城市整体规划需要拆迁、收储的，乙方应无条件服从，甲方无任何补偿义务，乙方可参与拆迁方谈判的过程。因此，张海燕并不符合行使不安抗辩权的条件。2、《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，一方当事人行使不安抗辩权应当及时通知对方。本案中，张海燕从未通知彪马公司，直接提起诉讼要求解除合同，不符合法律关于行使不安抗辩权的规定。3、临海市国土资源局作出的《国有建设用地使用权收回决定书》已由临海市人民政府行政复议决定撤销，则该决定书自始不存在效力，原审判决以临海市人民政府系以程序违法为由撤销该决定书，并未在实体上予以否认为由，认为涉讼租赁物是否会被无偿收回仍处于不确定状态，明显错误。实际上，临海市人民政府临政复决字[2017]3号行政复议决定书中明确记载，彪马公司是中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用住房建设项目业主，也是实际投资主体，与临海市天和置业有限公司属委托开发关系，是涉讼东方大道293号土地的直接利害关系人，因此，涉讼土地使用权人仍为彪马公司，涉讼租赁合同可以继续履行，不应予以解除。二、原审判决对彪马公司系东方大道293号地块实际使用权人的事实不予认定，明显错误。彪马公司在原审提供的中共临海市委办公室出具的临十二届[2007]7号专题会议纪要、临海市发改局临发改投资[2008]71号《关于一拖彪马临海汽车基地经济适用房建设工程项目的批复》和临海市天和置业有限公司出具的情况说明均能够证明东方大道293号地块的实际使用权人系彪马公司，临海市天和置业有限公司仅是名义上的土地使用权人，临海市人民政府临政复决字[2017]3号行政复议决定书亦明确了彪马公司系东方大道293号土地的直接利害关系人，原审判决对上述证据的证明效力及彪马公司系土地实际使用权人的事实均不予认定，明显错误。三、原审法院对彪马公司要求张海燕赔偿因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元的请求不予支持，明显错误。张海燕擅自拆除34.72平方米房屋的事实清楚，应当承担向彪马公司赔偿损失的责任。现彪马公司主张损失金额为104160元，张海燕对此表示异议，应当由其承担举证责任，在张海燕未能提供反驳证据或未提出鉴定申请的情形下，原审法院应当支持彪马公司的反诉请求，现原审法院将损失金额的举证责任分配给彪马公司，明显错误。
张海燕辩称，一、涉讼租赁合同在履行过程中出现了临海市国土资源局无偿收储租赁土地的事实，彪马公司随时可能丧失对租赁土地的使用权，但未能提供担保，致使租赁合同的履行处于不确定状态，在此情形下，原审法院以不安抗辩为由，解除双方当事人间的租赁合同，适用法律正确。二、国有土地使用权应以实际登记为准，涉讼土地的权属登记状态为空白，彪马公司提供的证据不足以推翻土地权属登记，无法证明其系涉讼土地使用权人。三、张海燕拆除的34.72平方米房屋系厕所，该厕所属于危房，在拆除前还存在脏、乱、差的情形，张海燕根据自身需要，在经过彪马公司同意后进行拆除，有利于租赁合同的履行，不应承担赔偿责任。
张海燕向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同（合同编号为BMZLx-2014-005）；2.判令被告返还原告租赁费用363868.50元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）；3.判令被告赔偿原告经济损失11748597元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）。在诉讼过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：被告于2006年、2007年取得临海市东方大道293号的房屋所有权证（证号：临海市房权证城关镇字第××号）及国有土地使用证（证号：临城国用（2007）第0898号），土地使用面积8112.67平方米。2008年，临海市国土资源局经临海市人民政府批准后，收回了被告该宗地块中的5172.86平方米土地使用权及地上房屋、构筑物、附属设施等，用于中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目。2009年1月，临海市国土资源局将上述收回的土地使用权划拨给临海市天和置业有限公司，该公司于2009年3月取得该地块的国有土地使用证（证号：临城国用（2009）第0568号）。2014年3月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将位于临海市东方大道293号中的土地面积约2333平方米的部分厂区出租给原告使用，租赁期限为2014年6月1日至2028年12月30日止；2014年6月1日至2015年12月30日的租金为345000元，2015年12月30日至2017年12月30日的租金为483000元，之后每期租金按上二年租金为基础上调5%，租金每期（二年）支付；双方还对其他权利义务等作了约定，其中租赁合同第4.2.8条约定：乙方（原告）在不破坏原房结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营的需要，进行装修或者增设附属设施和设备。但该租赁物的土地使用权登记在临海市天和置业有限公司名下。签订合同时，被告向原告提供了其为土地使用权人的临城国用（2007）第0898号国有土地使用证复印件。合同签订后，被告向原告交付了租赁物，原告进场装修，并将部分厂房在室内由一层改造为二层，并拆除了34.72平方米的废弃厕所。2014年4月2日，原告向被告支付363868.50元，其中345000元系租金，其余为水电费等其他费用。2014年10月22日，临海市国土资源局对被告作出临土调字（2014）1号闲置土地调查通知书。2016年12月1日，临海市国土资源局依照《闲置土地处置办法》的有关规定，在经过闲置土地调查、认定和告知等程序后，对临海市天和置业有限公司作出临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回临海市大洋街道办事处东方大道293号包括本案涉案土地在内的0.5173公顷国有建设用地使用权。2016年12月15日，被告不服该具体行政行为，向临海市人民政府提起行政复议。2017年3月15日，临海市人民政府作出临政复决字[2017]3号行政复议决定书，决定撤销临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》。现本案涉及的租赁物仍由原告占有、使用。
一审法院认为，本案要解决的主要争议焦点有以下几点：一、租赁合同的效力问题。本案双方均未主张租赁合同无效。虽然原告主张双方在签订租赁合同时，被告向原告提供了部分注销前的国有土地使用证，以欺诈方式使原告在违背真实意思的情况下签订租赁合同。但根据合同法第五十四条第二款的规定，该行为并不导致合同无效，而是原告因此获得变更或撤销合同的权利，该撤销权的行使期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。原告至今未主张撤销权，其撤销权已经消灭。原告还主张被告非租赁标的物的所有权人，系无权出租。但该情形仍不符合法律规定的合同无效情形。故原、被告签订的租赁合同应认定为系双方真实意思表示，且不违反强制性法律、法规的规定，应为有效合同。二、本案的租赁合同是否需要解除？本案双方在租赁合同中除约定如原告未按约支付租金及其他费用超过30天、被告有权终止合同外，未约定其他解除合同的条件；双方也未就解除合同协商一致；故原告要求解除合同的主张是否予以支持主要看履行合同过程中是否具有符合法定解除的情形出现。本案双方在签订租赁合同后，原告支付租金，被告也按约交付租赁物，双方都已经履行了各自的基本义务。但被告除交付租赁物的义务外，还应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案租赁合同约定的租赁期限截止2028年12月30日止，但在2014年开始，临海市国土资源局就对案涉土地使用权进行闲置土地调查，并于2016年12月1日作出《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回案涉国有土地使用权。虽然该决定书被临海市人民政府以程序违法为由撤销，但并未在实体上予以否定。故案涉国有土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回仍处于不确定状态。保证剩余十多年租赁期限内原告可以按约定用途使用租赁物系被告的义务，现在种种情形表明被告有可能丧失该能力，且被告亦未向原告提供相应担保。在此情况下，原告引用不安抗辩权的规定要求解除租赁合同符合法律规定，该院予以支持。据此，对于反诉原告彪马集团有限公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，该院不予支持。三、原告已支付的363868.50元是否需要被告返还？原告已支付的363868.50元，其中345000元系支付2014年6月1日至2015年12月30日的租金，其余为水电费等其他费用。由于本案租赁物原告一直使用至今，该租金及其他费用原告应当支付，故被告不需要返还原告363868.50元并赔偿利息，对原告的该项诉讼请求该院不予支持。四、原告是否需要对其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状？根据租赁合同4.2.10条约定，租赁期满，被告有权收回出租厂区，原告应按期归还搬出；如被告要求原告恢复原状的，原告应予以恢复。故在解除租赁合同后，原告应当根据被告的要求将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状。故对该反诉请求，该院予以支持。五、反诉原告彪马集团有限公司要求反诉被告张海燕赔偿因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元的反诉请求是否予以支持？本案双方对于该房屋是废弃厕所无异议。反诉被告对该废弃厕所系其拆除也予以认可，但认为其已经事先征得反诉原告的同意，但由于反诉原告予以否认，故反诉被告应当对此承担证明责任。综合反诉被告提交的证据，其不能证明其拆除行为已经征得反诉原告的同意，故其应当承担举证不能的法律后果，对由此造成的损失应当承担民事赔偿责任。对于损失具体数额，反诉原告主张为104160元，反诉被告对此表示异议，故反诉原告应当对此承担证明责任。但反诉原告未提交任何损失数额方面的证据，其在该院征询其是否需要申请对损失进行评估鉴定时，其明确表示不申请评估鉴定，故其应当承担举证不能的法律后果。对该反诉请求该院不予支持。对于原告自愿撤回要求被告赔偿经济损失及利息损失的诉讼请求，系其对自身权益的合法处分，该院予以准许。判决：一、解除原告张海燕与被告彪马集团有限公司于2014年3月20日签订的编号为BMZLx-2014-005的租赁合同；二、反诉被告张海燕于判决发生法律效力之日起60日内将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状；三、驳回原告张海燕的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彪马集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费94475元，本院收取6775元，由原告张海燕负担6695元，被告彪马集团有限公司负担80元；反诉案件受理费1191.50元，由反诉原告彪马集团有限公司负担691.50元，反诉被告张海燕负担500元；诉讼保全费5000元（原告张海燕预交），由原告张海燕负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张，对本案争议焦点归纳并分析如下：一、涉讼租赁合同是否应当解除。虽然张海燕主张彪马公司欺瞒租赁物已被政府决定收回的事实，与张海燕签订租赁合同，但张海燕并未在法定期限内主张撤销租赁合同，则涉讼租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当按约履行。彪马公司作为出租人，应当负有向张海燕交付租赁物并保证承租人在租赁期内依约有效使用租赁物的合同义务。但自2014年开始，临海市国土资源局就对涉讼土地开展闲置土地调查，并于2016年12月1日作出了《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回涉讼土地的国有土地使用权。虽然该决定书事后因程序违法被临海市人民政府撤销，但涉讼土地使用权早在2008年就被临海市国土资源局收回用于中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目，其中涉讼土地部分在取得国有土地使用权后至今近七年时间里，既未动工建设，又未依法采取相应的处置措施属实，在临海市国土资源局已经对涉讼土地开展闲置土地调查的情形下，涉讼土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回完全处于不确定状态。而涉讼租赁物用途为经营高档会所，高档会所经营在前期需要投入巨额的装修、采购等成本，在后期还需要持续投入大量的维护、运营等成本，这些成本的收回均需要经过一定的经营周期，若在短期内突然结束经营，将使前期巨额投入付之一炬，这也是双方当事人在租赁合同中约定长达十五年的租赁期的原因之一。现涉讼土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回处于不确定状态，彪马公司无法保证剩余十多年租赁期内张海燕可以按约有效使用租赁物，亦无法提供担保，导致张海燕无法正常开展后续经营活动，其因此要求解除合同，应予支持。彪马公司主张张海燕在合同签订当时就已经知晓租赁物存在被政府收储的风险，涉讼租赁合同应当继续履行，但未能提供有效证据予以证明，故其主张不能成立，本院不予采信。二、张海燕已经支付的款项是否应当返还。张海燕已经支付的款项包括2014年6月1日至2015年12月30日期间的租金及水电费等费用，现张海燕在该段时间内正常占有、使用租赁物，则对该段时间的租金及因实际使用产生的水电费等应当予以支付，张海燕要求彪马公司返还款项的主张不能成立。张海燕以彪马公司欺瞒租赁物已被政府决定收回的事实，导致该段时间内未正常、有效使用租赁物为由，要求返还款项，但与张海燕在原审提交的彪马工地员工工资表等证据相互矛盾，故其主张不能成立，本院不予采信。三、张海燕是否应对临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋承担恢复原状的责任。租赁合同第4.2.10条约定，租赁期满，甲方有权收回出租厂区，乙方应按期归还搬出。如甲方要求乙方维持原状的，乙方应予恢复。该条款中关于恢复原状的约定既适用于合同约定租赁期满，张海燕返还租赁物的情形，也适用于租赁合同解除，张海燕返还租赁物的情形。现张海燕将临海市房产权证城关镇字第××号房屋中的739.56平方米在室内改造成两层，显然改变了房屋原状，在双方解除租赁合同，张海燕应当返还租赁物的情形下，彪马公司主张恢复原状，张海燕应当依约应予恢复。张海燕主张恢复原状后将导致租赁物装修装饰现场灭失，致使赔偿诉讼无法客观进行，但这可以通过证据保全予以解决，并不影响张海燕恢复原状责任的承担。四、张海燕是否因拆除34.72平方米房屋应向彪马公司承担赔偿104160元损失的责任。双方当事人对于张海燕拆除34.72平方米房屋的事实均无异议，现彪马公司据此要求张海燕承担104160元的赔偿责任，则仍应就损失金额承担举证责任，但彪马公司在原审法院征询后明确表示放弃评估鉴定申请，则应当承担举证不能的不利后果，原审判决对其该项赔偿请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人张海燕、彪马公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9158元，由上诉人张海燕负担6775元，由上诉人彪马集团有限公司负担2383元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 钱为民
审 判 员 胡精华
二〇一八年二月九日
代书记员 洪 叶