辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终7707号
上诉人（原审被告）：崔成欣，男，1972年9月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：战硕军，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁国英，女，1937年7月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：丑维涛，男，汉族，1964年4月6日出生。
上诉人崔成欣因与被上诉人祈国英返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2016]辽01**民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告祈国英一审诉称，要求解除买卖关系，请求判令被告返还房屋，并支付占用房屋费用人民币6万元，诉讼费被告承担。
原审被告崔成欣一审辩称，可以返还房屋，但当时我交付了购房款35000元及购买产权款3200元，共计38200元，在另一案件已经以一、二审法院确认，双方无异议。该笔费用已经增值到8-10万元，或者以年利率20%计算，利息已达9万元，这部分损失应由原告承担。2001年，38200元完全可以在同地段买到同样的房子，只因为当初原告同意买房，又是亲属关系才买下此房。2001年3月，被告拿到钥匙至今此房4年之久，原告多次与我见面，完全知道我购买此房的事实，却没有提出任何异议，我有录音证据证明。我与原告的房屋买卖事实成立，时至今日，原告要求返还房屋，怎么退，何时退，请法庭充分考虑，保护我的合法权益。原告要求我方支付房屋占用费60000元，我认为此主张不成立。另案已经一、二审法院确认，虽未支持我方更名过户的诉讼请求，但是有关此房买卖关系的事实不可否认，我在此房居住10多年也不可否认，有关此房的一切费用均由我方承担，如物业费、煤气气、水、电费等，我有交费的证据，二审后原告已经知道我在此房居住，但并没有申请法院执行退房，在10多年期间也没有给我打电话要求退房，10多年前的房屋价值与现在有差别太大，原告现在才起诉，所以我方认为并没有房屋占用一说，更无房屋占用之事。本案的诉讼费应由原告承担，我方认为原告请求不应得到法律支持，驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区塔湾街26号148的房屋原系公有住房，承租人系丑述仁（已死亡）。祁国英系丑述仁的妻子，崔成欣系丑述仁外甥，案外人丑维涛系丑述仁的儿子。2001年3月11日，丑维涛将争议房屋以35000元的价格卖给崔成欣，丑维涛收到购房款后出具了收条，写明“今收到崔成欣购房款35000元整”。同日，崔成欣领取了争议房屋的钥匙并居住至今。2003年10月，崔成欣又交付丑维涛购买产权价款3200元。2003年10月16日，丑维涛以丑述仁的名义与争议房产权单位沈阳冶金机械有限公司签订出售公有住房协议书，约定购买争议房屋工龄折扣384元每平米，原告又实际交纳了房款8684元。2004年，丑述仁取得争议房屋产权证书。
原审法院另查，2005年，崔成欣曾向本院起诉丑述仁、祁国英及丑维涛，要求继续履行房屋买卖合同，将争议房屋过户到原告名下。本院以（2005）沈皇民二合初字第108号判决书驳回了崔成欣的诉讼请求。崔成欣上诉到沈阳市中级人民法院，二审法院认定房屋买卖行为有效，但因争议房屋已经由使用权房屋变更为私有产权房屋有所增值，崔成欣如继续履行合同应当支付增值部分的价款，因崔成欣明确表示不同意支付房屋增值部分的价款，故二审法院驳回上诉，维持原判。
原审法院再查，2013年7月，丑述仁去世，因其他法定继承人均明确表示放弃集成争议房屋，原告作为唯一继承人继承了该房屋的所有权。
原审法院认为，案外人丑维涛以丑述仁、祁国英之名与崔成欣达成的房屋买卖关系，符合表见代理的条件，应当是合法有效的。但争议房屋于2003年10月进行了房改，其中包含了丑述仁、祁国英的工龄等利益，使得争议房屋由一个只有承租使用权的房屋转变为私有产权的房屋，这部分增值的利益并不在之前崔成欣所购买的房屋之内，故崔成欣如欲继续履行买卖合同，应当向丑述仁、祁国英支付增值部分的价款。因崔成欣当时明确表示不同意支付房屋增值部分的价款，因此双方的买卖合同无法继续履行。上述事实已经发生法律效力的裁判文书予以确认，原审法院予以认定。
关于原告要求解除双方的买卖合同的诉讼请求，原、被告在达成了原争议房屋使用权买卖合同之后，客观情况发生了在签订合同当时原告无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即原告取得了房改的机会，将争议房屋由公有住房变更成了私有产权房屋，虽然在房改之前被告已经向原告交纳了3200元房改款，但与原告所支付的房改款项及工龄折扣利益相差甚远，如按照原合同继续履行对于原告一方明显不公平，故本院根据公平原则结合被告崔成欣当时明确表示不同意支付房屋增值部分的价款的实际情况，确认解除原、被告双方的房屋买卖合同关系。合同解除后，双方已经履行的部分应当各自予以返还，故被告应当将争议房屋腾出给原告，原告应当返还被告相应的购房款。
关于原告要求被告承担房屋占用费用的诉讼请求，原、被告达成购买原公有住房买卖协议后，被告交纳了全部购房款，应当享有该公有房屋的使用权。后因原告私下进行房改，导致房屋性质发生了变化，使得原房屋买卖合同无法继续履行，原告对此负有责任，而被告并无过错。虽然在另案中，已有生效判决驳回了崔成欣要求继续履行合同并要求原告协助其办理争议房屋更名过户的诉讼请求，但是在该案中祁国英、丑述仁并没有提起反诉要求解除双方的买卖合同关系，因此被告在争议房屋的居住权是基于履行双方的买卖合同产生的，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于被告在答辩中提出的要求原告给付购房款及购买产权款的增值损失9万元的抗辩意见，本院释明其应当提起反诉进行请求，被告在指定期限内明确表示放弃提起反诉的权利，并要求继续履行合同并要求原告协助被告办理争议房屋的更名过户，故本院对被告所提出的增值部分不予审理。
关于被告崔成欣在庭审中表示现在愿意支付增值补偿款，希望继续履行合同的抗辩意见。因在之前另一案件的处理过程中原告祁国英曾提出过要求被告崔成欣支付房屋增值价款，双方继续履行合同的邀约，但是被告当时明确表示不予承诺，故在原合同当中双方没有达成一致意见。现在被告在庭审过程中再次提出这种观点应当属于新的邀约，但因原告明确表示不予承诺，故不能形成新的合同。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第二百二十四条，关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，原审法院判决如下：一、确认解除丑述仁（已死亡）、原告祁国英与被告崔成欣于2001年3月11日达成的房屋买卖合同关系；二、被告崔成欣于本判决生效后十五日内将坐落于沈阳市皇姑区塔湾街26号148房屋腾出给原告祁国英；三、原告祁国英于本判决生效后十五日内返还被告崔成欣购房款35000元、购买产权款3200元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求原、被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由被告崔成欣承担1575元，由原告祁国英承担650元。
宣判后，崔成欣不服，上诉至本院。上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回解除买卖合同的诉讼请求；三、确认买卖合同合法有效，双方继续履行；四、诉讼费用由被上诉人支付。理由如下：2001年上诉人已经购买房屋，支付了购房款，并于当年入住房屋至今。房改中上诉人支付了全部房改款，依法应认定为上诉人取得所有权。上诉人与被上诉人双方签订的买卖合同合法有效。本案一审中上诉人已经明确表示愿意支付增值补偿款，继续履行合同。
被上诉人祈国英辩称：同意一审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、物业服务合同、房屋电子登记查询证明一份、催费通知单、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，在崔成欣与祈国英的房屋买卖合同纠纷中，崔成欣请求法院判令被上诉人将诉争房屋更名过户至自己名下，本院作出的（2006）沈中民二房终字225号终审民事判决，认定上诉人与被上诉人双方的房屋买卖行为成立并合法有效。虽然因上诉人未同意向被上诉人支付房屋使用权转变为所有权的增值部分款项，而判决驳回上诉人的更名过户请求，但上诉人并不因此丧失房屋的使用权。2003年本案诉争房屋由使用权转变至产权，双方对此情形均明知，相关手续费用仍由崔成欣支付，当时双方均没有作出解除合同的意思表示。合同至今双方已经履行十余年，现祈国英提出解除合同的请求，上诉人并未同意，一审法院认定合同解除不当。崔成欣系依据双方的房屋买卖关系，经祈国英同意入住使用房屋，因此祈国英主张崔成欣腾房及支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2375号民事判决；
二、驳回祈国英的诉讼请求。
一审案件受理费2225元，由祈国英负担。二审案件受理费2225元，由祈国英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年七月十四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；