江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0981民初2072号
原告：祁航，男，2003年4月10日生，汉族，居民，住东台市。
法定代理人：祁重美（祁航之母），女，1981年9月19日生，汉族，居民，住址同上。
委托诉讼代理人：李曹，江苏苏东律师事务所律师。
被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地在东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋、石健伟，江苏天全律师事务所律师。
原告祁航与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“沿海农产品中心”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，于2017年5月11日进行质证，于2017年6月27日、2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告祁航的委托诉讼代理人李曹，被告沿海农产品中心的委托诉讼代理人臧申秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祁航向本院提出的诉讼请求：1、请求判令沿海农产品中心协助办理东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心21幢212室、214室的房屋、土地权属证书；2、请求判令沿海农产品中心支付逾期交房违约金88908.31元，审理中，变更该项请求为支付逾期办证违约金88908.31元（从起诉向前推算两年）。事实与理由：2012年，祁航的外公祁坤勤欲出资为祁航购房，2012年4月30日，祁航的法定代理人代祁航与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号20120430003），合同总价405974元，合同约定于2012年12月10日前交付房屋，并在交房后90日内办理权属登记证书，合同签订后，被告至今未交付房屋，亦未办理权属证书，故请求法院支持原告的诉讼请求。
沿海农产品中心辩称：案涉房屋早已具备交付条件，且已实际交付，祁航已与他人签订委托经营合同，至于办理，双方约定协商处理，在2016年2月1日被告领取20000元后，纠纷已结束，沿海农产品中心不再存在违约行为，故不应承担违约金损失，另目前沿海公司尚未进行整体房屋验收，土地使用权证书暂无法办理。
祁航为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、2012年4月30日的《商品房买卖合同》，证明祁航所购房屋的情况，房号21栋212室、214室，价款405974元，合同约定2012年12月10日前将具备验收合格条件的商品房交付，交房后90日内办理相关产权证书；
2、销售不动产统一发票，证明祁航已按约定交付房款405974元；
3、完税凭证、维修资金专用发票，证明交纳税款及维修资金情况；
4、委托经营管理合同，证明因被告延期交房造成4年的房租实际损失。
沿海农产品中心的质证意见为，对证据1的真实性、关联性、合法性均无异议，被告按合同约定已交付房屋，证据2需进一步审核，证据3无异议，证据4无异议，因政府行为导致相关延期，不存在违约责任。
沿海农产品中心为证明其辩称意见，提交了下列证据：
1、交房流程表，业主信息登记表、交房确认单、补充协议，证明沿海公司已将房屋交付祁航；
2、城东管委会出具的情况说明，证明导致相关事项延期的问题是政府局部规划方案调整所致；
3、房产逾期办证补偿清单一份，证明双方对权属证书的办理已达成一致意见，并已补偿20000元的事实，双方纠纷已处理完毕；
祁航的质证意见为：对证据1的三性均有异议，即使为祁航所签，但房屋至今未具备交付条件，事实上沿海农产品中心并没有交付房屋；对证据2的三性均有异议，即使对局部规划调整，但不具有法律上的免责条件；对证据3的真实性没有异议，但该承诺书与违约责任不冲突，承诺书中明确说明按原合同承担相应责任。
经祁航与沿海农产品中心举证、质证，本院确认下列事实：沿海农产品中心以出让方式取得位于东台市东进大道1号地块，土地使用权证号为东国用（2011）第140374、140375、140376，土地规划用途为商住楼。沿海农产品中心在该地块建设商品房出售，开发建成江苏沿海国际农产品交易中心，建设工程规划许可证号为320981201001302、320981201001304，施工许可证号为3209812011052400002A，该商住楼经东台市住房和城乡建设局批准，领取证号为东住建预字（2011）第099、第101商品房预售许可证。
2012年4月30日，原告祁航（买受人）与被告沿海农产品中心（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同备案编号为20120430003，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心21幢楼212室、214室，该商品房为商业用房。合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计405974元。二、交付期限：出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。三、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4、双方协议解决）。签订合同的当日，祁航与江苏农发市场经营管理有限公司（法定代表人夏克春）签订了《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，合同约定期限和租金为：“双方一致同意委托期限十年，自购买该商铺交房办好房产权证日期之日往后推算两个月起计算，在十年委托期内，将所购买的商铺三年的使用权、收益权无偿交乙方进行招商、经营管理。2013年6月11日，祁航与江苏农发市场经营管理有限公司签订了《补充协议》，共同认定委托租赁起算时间为2013年3月11日，同日，祁航在沿海农产品中心交房流程表和交房确认单上签字确认交房办理相关手续和交房项目。2014年10月22日，沿海农产品中心等四方单位出具了竣工验收证明书，2016年1月13日东台市住房和城乡建设局出具了竣工验收备案证明（东建备证字第201601010号），注明沿海农产品中心11-13、16、17、19、20、24号楼工程已经办理竣工验收备案。
2015年8月25日，因群体纠纷，东台市城东新区管委会出面协调，沿海农产品中心出具承诺书，承诺确保各位业主在2015年12月31日之前到指定地点凭相关手续办理房产证，逾期不办或不能提供相关证明手续的，责任自负，符合条件的业主每户补偿壹万元，并于2016年元月15日前结清，同时按原合同承担相应责任。2016年2月1日祁航家人领取了20000元。
庭审中，沿海农产品中心陈述21号楼至今未有竣工验收备案证明，故未具备办理房地产权属证书的条件，造成该原因是防止影响东台城市形象，政府进行局部规划方案调整所致，沿海农产品中心应当免责。
本院认为：一、关于案涉房屋被告是否应当协助办理房地产权属证书的问题。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故沿海农产品中心作为出卖人应当履行协助买受人祁航办理房地产权属的登记手续。但案涉房屋至今未进行竣工验收备案登记，尚不具备协助办理相关手续的条件，本院判决沿海农产品中心协助办理将无法执行，故祁航主张沿海农产品中心协助办理房屋所有权和土地使用权的登记手续的请求，本院暂不予支持。
二、关于沿海农产品中心是否违约，违约金如何计算的问题。
祁航与沿海农产品中心签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海农产品中心应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付祁航，在房屋交付后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。沿海农产品中心至今未取得21幢楼的建筑工程竣工验收备案证明，致案涉房屋未能办理房屋产权证，应当承担违约责任。关于违约金标准的问题。原、被告在商品房买卖合同中约定如因出卖人的责任，买受人不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4、双方协议解决）。被告辩称2016年2月1日原告已收取了20000元，应认定双方纠纷已处理完毕，该理由不予采信，被告在承诺书中明确说明符合条件的业主每户补偿壹万元，同时按原合同承担相应责任。根据约定双方没有最终进行协商处理，亦没有在合同中约定如何处理，则应当依法承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。祁航可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。同期中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，故本案违约金标准按高于中国人民银行规定的贷款利率的30%计算。原告主张案涉房屋自起诉之日向前推算两年的违约金，应予支持。案涉房屋延期办证违约金应为51721.10元（405974元×730天/365天/年×4.9%×130%）。原告已收取的20000元补偿款应予扣减，沿海农产品中心实际应付款为31721.10元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起30日内支付祁航逾期办证违约金31721.10元；
二、驳回原告祁航的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2102元，减半收取1051元，由原告祁航负担651元，被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 刘美萍
二〇一七年六月三十日
书记员 宋倩倩
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条××应当履行向××交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
根据《合同法》第九十四条规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
律没有规定或者当事人没有约定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。