山东省平邑县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）平执异字第9号
案外人鲍光武，居民。
委托代理人候少奇，山东华拓律师事务所律师。
委托代理人鲍克可，居民。
申请执行人平邑县农村信用合作联社。
法定代表人徐启阶，理事长。
组织机构代码：××。
委托代理人许永强，平邑县农村信用合作联社职工。
委托代理人孙伟，居民。平邑县农村信用合作联社职工。
被执行人王恩义，居民，
被执行人张登叶，居民。
被执行人李伟，居民。
被执行人李洪芹，居民。
本院在执行申请执行人平邑县农村信用合作联社与被执行人王恩义、张登叶、李伟、李洪芹借款合同纠纷一案中，案外人鲍光武于2014年12月22日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人鲍光武称，鲍光武申请执行李伟、临沂市李氏伟业食品有限公司（2012）平执字第1507号、（2011）平执字第1830号、（2012）平执字第425号三案过程中，申请法院依法查封被执行人李伟、临沂市李氏伟业食品有限公司所有的位于平邑县地方镇千行庄村公司院内的土地一宗，土地证号为平集体（2008）4号；厂房20间、办公室10间、仓库10间，房产证号为平房字第××、平村镇房字第××号；2x12m联合杀菌剂一套，LXJI-0.7-A型锅炉一套。平邑县农村信用合作联社违法申请法院评估、拍卖上述房地产及设备，违反了《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押”的强制性规定，在没有办理厂房房产抵押的情况下单独抵押土地，合同无效。故申请法院依法支持案外人的请求，维护我的合法权益。
本院查明以下事实：本案的执行依据是（2011）平商初字第1215号民事调解书，其主要内容是：一、被告王恩义、张登叶借平邑县农村信用合作联社借款30万元，定于2011年12月31日前全部付清（利息自2010年4月29日起按月利率8.5845‰计算）。二、被告李伟、李洪芹对以上借款及利息承担连带清偿责任。三、到期后如四被告不能清偿全部债务，原告平邑县农村信用合作联社有权以被告李伟、李洪芹提供的抵押物以折价、拍卖所得的价款优先受偿。2013年12月31日，申请执行人平邑县农村信用合作联社以（2011）平商初字第1215号民事调解书为执行依据，向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2014）平执字第527号。
2014年7月10日，本院作出（2014）平执字第527号执行裁定：查封位于平邑县地方镇千行庄村北地庞公路东李伟名下的集体土地使用权，土地证号：平集用字第4号，房产证号：平村镇房字第××号及地面附着物（车间生产设备）。查封期间，任何人不得转移、租赁、买卖、抵押被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封期限为二年。该裁定书于2014年8月26日送达平邑县国土资源局。
2014年9月23日，平邑县恒信价值评估有限公司受本院委托，对平集用（2008）字第4号宗地及平村镇房字第××号房产进行了价值评估，并作出平恒价评字第116号价值评估结论书，认定土地使用权评估价值为75120元，房产（包括南办公室、北车间、东仓库、院墙、不锈钢电动门）评估价值为452790元，合计为527910元。
2014年9月23日，本院作出（2014）平执字第527号执行裁定：拍卖李伟所有权的位于平邑县地方镇千行庄村北地庞公路东集体土地使用权及房产，土地证号：平集用字第4号，房产证号：平村镇房字第××号。
2014年11月25日，临沂正大拍卖有限公司作出拍卖成交确认书，买受人张玉林以425000元的价格竞价成交。
2014年12月9日，本院作出（2012）平执字第527号执行裁定：一、被执行人李伟所有的位于平邑县地方镇千行庄村北地庞公路东的房产（房产证号：平村镇房字第××号）、集体土地使用权（土地证号：平集用字第4号）及地面附着物归买受人张玉林（公民身份号码：××）所有。二、解除对李伟所有的位于平邑县地方镇千行庄村北地庞公路的房产（房产证号：平村镇房字第××号）、集体土地使用权（土地证号：平集用字第4号）及地面附着物的查封。三、买受人张玉林可持本裁定书到财产管理机构办理有关产权过户登记手续。
产权编号为87010013的房产档案记载以下事实：1999年8月13日，甲方天宝镇经贸办与李伟确定土地租赁合同一份，甲方将千行庄村北地庞公路东1260平方米的土地租赁给一份建罐头厂使用，租赁期为30年，自1999年8月1日起至2029年7月31日止。李伟租赁后，自建平房9间，面积210平方米；建大棚300平方米。1999年10月14日，经平邑县房产局登记发证，产权证号为87010013。2005年，产权人为李伟，产权性质为私产。
产权证号为150405273的房产证记载以下事实：1998年10月自建办公室138平方米，仓库275.4平方米，车间552平方米。2008年1月28日，经平邑县村镇管理交易所登记发证，房屋所有权证书号为房权证平村镇房字第××号。产权人是李伟，共有人李洪芹。
临沂市李氏伟业食品有限公司工商登记档案记载以下事实：该公司注册号为371326228004374，住所地为平邑县地方镇天宝工贸园，法定代表人李洪芹，股东为李秀明和李洪芹。2005年4月15日，李伟给工商行政管理局出示证明一份：李伟，现有天宝镇工贸园房产一套，面积210平方米，
房产证号为平房字第××号，现无偿提供给临沂李氏伟
业食品有限公司长期使用。
执行听证中，案外人鲍光武提交以下证据：证据1、2014年12月19日平邑县村镇房产交易管理所出具的书面证明：临沂市李氏伟业食品有限公司（李伟）的房权证号平村镇房字第××号，经查未发现其房产在我所有抵押登记。证据2、2010年4月23日，抵押人李伟与抵押权人平邑县农村信用合作联社天宝信用社在平邑县国土资源局签订的房地产抵押清单及照片各一份。证实抵押房产证号为15××73号、土地证号为平集用（2006）字第4号，但无房产主管部门意见及公章，该房地产清单保存在平邑县土地管理局。证据3、2014年12月18日平邑县村镇房产交易管理所出具的书面证明：地方镇辛庄村李伟，汉族，男，公民身份号码为××。其名下位于地方镇千行庄之房产（临沂市李氏伟业食品有限公司），房产证号为平村镇房字第××号，已被法院查封。鲍光武诉李伟一案，于2014年12月11日上午11：10被法院查封，协助执行通知书（2011）平协字第1830号，查封期限为两年（自2014年12月11日至2016年12月11日止）。鲍光武诉李伟一案，于2014年12月11日下午04：25被法院查封，协助执行通知书（2011）平协字第50号，查封期限为两年（自2014年12月11日至2016年12月11日止）。臧晓东诉李伟一案，于2014年12月5日被法院查封，协助执行通知书（2011）平协字第358号，查封期限为一年（自2012年12月5日至2013年12月5日止），到期未见续封记录。证实案外人的查封先于信用社的申请执行。证据4、（2011）平立保字第22号民事裁定书、（2011）平执字第1507号执行裁定书、（2011）平执字第1507-1号执行裁定书。证实本院依据申请人鲍光武的诉讼保全申请，于2011年1月7日作出（2011）平立保字第22号民事裁定：查封被申请人李伟、临沂市李氏伟业食品有限公司位于平邑县地方镇千行庄村公司院内的土地一宗［土地证号：平集体（2008）字第4号］，厂房20间、办公室10间、仓库10间（房产证号：平房字第××号），联合杀菌剂一套（2X12）、LXJI-0.7-A锅炉一套及罐头产品16000箱。在执行过程中本院对以上财产分别于2012年12月26日、2014年12月11日予以续封。证实案外人申请查封被执行人土地及房产的事实。证据5、三份执行裁定的送达回证的照片，证实案外人申请查封被执行人土地及房产的事实。
申请执行人对案外人提交的证据进行了质证：证据1没有什么作用，因为申请人有证据证明确实做过抵押；证据2不予认可，这是土地局的问题；证据3即使案外人的查封在先，申请执行人的抵押也是优先受偿的；证据4是案外人与被执行人李伟之间的事情，与申请执行人的抵押、查封无关；证据5是案外人起诉被执行人的案子，与申请执行人无关。
本院审查确认：证据1、证实房权证号为平村镇房字第
15××73号
本院审查确认：证据1，证实房权证号为平村镇房字第××号的项下房产未有抵押记录，是房产登记主管部门的证明，依法有效，予以确认。证据2，平村镇房字第××号的项下房产抵押清单没有房地产登记主管部门的公章，且无抵押合同和他项权抵押证书，证实房产抵押无效，予以确认。证据3、系本院在审理、执行鲍光武与李伟民间借贷纠纷一案中，依据鲍光武的申请，本院依法查封李伟享有所有权的房产、享有使用权的土地及临沂市李氏伟业食品有限公司享有所有权的生产设备作出的裁定。但裁定查封的厂房20间、办公室10间、仓库10间等房产，房权证号不是平房字第××号，应是平村镇房字第××号。虽然房权证号错误，但明确了具体的房产，对被执行人而言，查封裁定依然生效。对该份证据予以确认。证据4和5、系本院在审理、执行鲍光武与李伟民间借贷纠纷一案中，依据鲍光武的申请，本院依法查封李伟享有所有权的房产、享有使用权的土地及临沂市李氏伟业食品有限公司享有所有权的生产设备作出的裁定及送达回证。但裁定查封的厂房20间、办公室10间、仓库10间等房产，房权证号不是平房字第××号，应是平村镇房字第××号。虽然房权证号错误，但明确了具体的房产，对被执行人而言，查封裁定依然生效。对该份证据本院予以确认。
申请执行人平邑县农村信用合作联社提交证据4份。申
请执行人平邑县农村信用合作联社提交证据4份。2010年4月23日抵押人李伟与抵押权人平邑县农村信用合作联社天宝信用社签订的房地产抵押清单一份。抵押物为房地产，房产证号为15××73号、土地证号为平集用（2008）字第4号，房地产评估价为69.58万元。该房地产清单盖有平邑县村镇房产交易管理所公章，保存在平邑县农村信用合作联社。证实抵押人李伟用房产证号为平村镇房字第××号的房产为他人贷款作抵押担保，并在房产登记主管部门平邑县村镇房产交易管理所进行了抵押登记。2、2010年4月27日平邑县国土资源局平他项（2010）第73号抵押证书一份。证实李伟自愿用平集用（2008）字第4号项下1200平方米集体土地使用权为王恩义提供抵押贷款担保，并在平邑县国土资源局进行了抵押登记。3、土地抵押登记他项权证书一份，证实证实李伟自愿用平集用（2008）字第4号1200平方米集体土地使用权为王恩义提供抵押贷款担保，并在平邑县国土资源局进行了抵押登记，办理了土地抵押登记他项权证书。4、2011年4月27日，土地评估报告一份。证实李伟为王恩义提供抵押贷款担保时，委托平邑县金地地产评估有限公司对平集用（2008）字第4号项下1200平方米集体土地使用权及平村镇房字第××号项下房产进行了价值评估，评估价值为69.58万元。
案外人对申请执行人提交的证据进行了质证，认为：证
据1与2014年12月18日平邑县村镇房产交易管理所出具的证明相矛盾，且与保存在平邑县国土资源局的那份房地产抵押清单上的评估价值不符，有异议。证据2没有具体的签订日期，对其真实性有异议。对证据3无异议。证据4评估时间比抵押清单晚一年，有异议。
本院审查确认：证据1，虽然该份房地产抵押清单有房产登记主管部门平邑县村镇房产交易管理所的公章，但没有签订抵押合同并办理房产他项权抵押证书，且平邑县村镇房产交易管理所书面证明平村镇房字第××号项下房产在该所没有抵押登记记录，申请执行人不能作出有效解释，对该证据不予确认。证据2、3证实了平集用（2008）字第4号项下1200平方米集体土地使用权在平邑县国土资源局进行了抵押登记，手续完备，形式合法，本院予以确认。证据4是平邑县金地地产评估有限公司对平集用（2008）字第4号1200平方米集体土地使用权及平村镇房字第××号项下房产进行的价值评估，评估价值为69.58万元。评估机构及评估人员具有合法资质，程序合法，事实清楚，本院予以确认。
另，本院2014年12月9日作出的（2012）平执字第527号执行裁定，应为（2014）平执字第527号执行裁定。
本院认为，本案争议的焦点焦点问题有三个：一、涉案
贷款的房、地产抵押是否有效；二、本院于2014年7月10日作出（2014）平执字第527号执行裁定与本院于2014年12月10日作出的（2011）平执字第1507-1执行裁定的效力问题；三、如何理解和认定强制执行程序终结问题。
关于涉案贷款的房地产抵押效力问题。本院本案涉案贷款共涉及平他项（2010）第73号抵押证书一份、房地产抵押清单两份。关于房地产抵押清单，实际是房屋所有权证书号为房权证平村镇房字第××号的房产抵押清单。根据《中华人民共和国担保法》第四十二条第（二）项关于“以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上人民政府规定的部门”的规定，我县村镇房产的主管部门是平邑县村镇房产交易管理所。在平邑县国土资源局平集用（2008）字第4号土地档案中的房地产抵押清单，没有主管部门平邑县村镇房产交易管理所的意见及公章，显然不具备抵押登记条件，且申请执行人平邑县农村信用合作联社对该份房地产抵押清单不予认可，该份房地产抵押清单应属无效。保存在平邑县农村信用合作联社的房地产抵押清单虽然加盖了村镇房产主管部门平邑县村镇房产交易管理所的公章，但没有签订抵押合同并办理房产他项权抵押证书，且平邑县村镇房产交易管理所书面证明平村镇房字第××号项下房产在该所没有抵押登记记录。该份房地产抵押清单是2010年4月23日签，但房地产评估价值69.58万
元却是2011年4月27日评估报告的价值，对此，申请执行人不
不能作出有效解释。故该份房地产抵押清单亦不能发生法律效力。
关于平集用（2008）字第4号项下土地抵押合同及平他项（2010）第73号抵押证书，是平集用（2008）字第4号集体土地抵押合同及抵押登记他项权证书，在平邑县国土资源局办理登记。从形式要件构成上看，土地抵押登记有效。
因此，本案涉案贷款实际是抵押人李伟与抵押权人平邑县农村信用合作联社天宝信用社在平邑县国土资源局签订的集体建设用地使用权单独抵押。《中华人民共和国担保法》第三十六条第三款规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十三条规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。两部法律关于“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”的规定，是法律的强制性规定，当事人必须遵守，不得通过协议加以改变。故，本案中抵押人李伟与抵押权人平邑县农村信用合作联社天宝信用社在平邑县国土资源局签订的房地产抵押合同反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形第（五）项“违法法律、行政法规的
强制性规定”之规定，即使双方进行了抵押登记，及办理了
土地他项权利证书，也是无效合同。
关于本院于2014年7月10日作出（2014）平执字第527号执行裁定与本院于2014年12月10日作出的（2011）平执字第1507-1执行裁定的效力问题。后者是对本院于2011年1月7日作出的（2011）平立保字第22号民事裁定的续封，在查封时间上，先于前者。两份执行裁定均查封了平集用（2008）字第4号项下集体建设用地使用权和平村镇房字第××号项下房产，均向用地管理部门平邑县土地资源管理局送达了执行裁定书，均未向村镇房产登记主管部门平邑县村镇房产交易管理所送达执行裁定书。后者裁定查封的厂房20间、办公室10间、仓库10间等房产房权证号不是平村镇房字第××号，应是平村镇房字第××号。虽然房权证号错误，但对于被执行人而言查封依然生效。故，本院于2014年7月10日作出（2014）平执字第527号执行裁定轮候于本院于2014年12月10日作出的（2011）平执字第1507-1执行裁定。
关于如何理解和认定强制执行程序终结问题。案外人异议是指执行过程中，案外人对执行标的的一部或全部主张实体权利，须在强制执行程序终结前提起。关于金钱债权的执行，此处所言强制执行程序终结，是指对于执行标的物的强制执行程序终结，并非指执行依据的强制执行程序终结。就本案而言，执行标的物拍卖程序终结，而未将卖得价款交付申请执行人，此时对于该执行标的物的强制执行程序不能说已经终结，案外人仍然可以主张异议。但是已经终结的拍卖程序，不能因该异议而撤销，因为买受人是基于法院强制拍卖程序的善意取得，因此案外人只能请求交付卖得价款，而不得请求撤销拍卖。
综上所述，案外人鲍光武执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止本院2014年12月9日作出（2012）平执字第527号执行裁定的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 许云飞
审判员 展鸿文
审判员 刘彦明
二〇一五年二月十二日
书记员 胡长美