湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民二初字第113号原告杨虓海，男，1986年6月11日出生，汉族，湖南省通道侗族自治县人，城镇居民。被告通道缘通房地产开发有限责任公司。法定代表人李任安，该公司总经理。委托代理人瞿堃，男，1984年12月24日出生，汉族，湖南省怀化市人，系通道缘通房地产开发有限责任公司职工，代理权限为特别授权。原告杨虓海诉被告通道缘通房地产开发有限责任公司（下简称缘通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员廖勇奇担任审判长，与人民陪审员蒋思芳、陆友明组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告杨虓海，被告缘通公司的委托代理人瞿堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨虓海诉称：2013年1月17日，原告杨虓海与被告缘通公司签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告御园小区的某商品房。双方签署商品房买卖合同时，原告将办证所需资料交给被告，并约定逾期办理房产证、房屋土地使用证由被告承担违约责任，同时约定了违约金的计算方式。2013年1月17日，被告以统一办证为由，向原告收取契税费4750.00元、办理房产证及土地证费4388.00元、水电入户费3600.000元。但被告至今未为原告办理房产证、土地使用证，被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告支付承担违约金2372.05元，被告违规向原告多收的费用共计7900.90元（含多收的契税费5.9元、水电入户费3600.00、代办“两证”费4295.00元），应予以退还，并支付多收费用的利息597.31元，利息按合同约定的年利率3.78%计算。原告曾多次与被告协商退款事宜，均未果，为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判决：1、被告承担逾期办理房产证、土地使用证的违约金2372.05元；2、被告退还违规收取的水电入户费、办理房产证、土地使用证费及利息共计7490.04元；3、赔偿原告因维权所产生的交通费、餐宿费、误工费共计1500.00元；4、被告承担本案的案件受理费。原告杨虓海为了证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、（2013）通房商交字第（088）号通道侗族自治县商品房买卖合同复印件1份（8页），经与原件核对无异，拟证明原告与被告于2013年1月17日签订房屋买卖合同，但被告违反合同约定，未在约定的时间内为原告办理房屋权属登记，应承担违约责任；2、湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的通知、湖南省物价局关于《湖南省新建商品房交易价格行为规则》有关问题的答复、怀化市物价局关于重新规范商品房“两证”代办服务收费的通知复印件1组（8页），经与原件核对无异，拟证明被告违规收取原告水电入户费、房产证及土地使用证费用；3、通道侗族自治县住房和城乡建设局督办函、承诺书复印件1组（3页），经与原件核对无异，拟证明被告未按（2013）通房商交字第（088）号通道侗族自治县商品房买卖合同的约定办理房屋产权登记的情况；4、收款收据、湖南省通道侗族自治县地方税务手写发票、湖南省非税收入一般缴款书复印件1组（3页），经与原件核对无异，拟证明被告违规向原告收取办理房产证及土地证费4388.00元、水电入户费3600.00元等费用。被告缘通公司口头辩称：原告杨虓海陈述的办证延迟是通道县房地产普遍存在的情况，并不是被告缘通公司独有，而且办理房产证、土地证需要政府部门签字，这些职能部门何时签字是被告不能控制的。水电入户费的产生是在购房合同上已经注明并且经原告签字。被告与原告签订购房买卖合同时并未接到职能部门的通知，不然被告会将水电入户费用摊到房屋价款中去，而不是另行向原告收取。被告缘通公司为证明其辩驳理由，向本院提交了如下证据：1、会议内容复印件1份，被告未向本院提供该会议内容的原件与之核对，拟证明被告收取原告的水电入户费合法。被告对原告所举的4组证据的质证意见为：全部予以认可，没有异议。原告对被告当庭所举的1份证据的质证意见为：不予认可，被告未在举证期限内提出该证据，且该证据是复印件，不是原件，该证据的内容不能证明被告的举证目的。本院对原告杨虓海所举的4组证据，经审核，证据的形式、来源符合法律规定，复印件与原件相符，能够证实各份证据的举证事实，全部予以采信。本院对被告缘通公司当庭所举的1份证据，经审核，该证据系复印件，被告未能提供原件核对，因此其真实性不能确定，本院不予采信。经审理查明：2013年1月17日，原告杨虓海与被告缘通公司签订（2013）通房商交字第（088）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告御园小区砖混结构某商品房，该房建筑面积129.62平方米，每平方米1830.00元，购房款共计237205.00元，2013年1月17日原告已付清房屋全部款项。《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十四条载明，被告在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告同意按已付房款的1%向原告支付违约金。2013年6月30日，被告向原告收取房产证、土地证两证费4388.00元、水电入户费3600.00元，2013年1月2日，被告向原告代收契税4750.00元。2013年6月30日，被告缘通公司将房屋交付原告杨虓海使用。原告与被告2013年1月17日签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，该商品房已经竣工。2015年4月28日，通道侗族自治县住房和城乡建设局约谈被告的法定代表人李任安，督促被告为御园小区的广大业主办理房屋产权事宜，且被告在庭审时亦承认在办理房屋所有权证、土地使用权证过程中存在拖延行为。直到2015年7月26日，被告才为原告办好房屋所有权证，但土地使用权证至今未办好。本院认为：关于原告杨虓海诉请被告缘通公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金2372.05元的处理：2013年1月17日，被告与原告签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》，2013年1月17日，原告付清全部购房款项。2013年6月30日，被告将房屋交付原告使用。被告在房屋交付后的两年多期间内，怠于履行办证义务，直至2015年7月26日，被告在通道县政府职能部门督办下才为原告办理好房屋所有权证，至今土地使用权证仍未办好。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，被告应向原告承担违约责任；被告与原告签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十四条第2项明确约定违约金按已付房款的1%计算，即被告应支付给原告违约金2372.05元，因此，对原告杨虓海诉请被告缘通公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金2372.05元，本院予以支持。关于原告诉请被告退还违规收取的水电入户费、办理房屋所有权证、土地使用权证费及利息共计7490.04元的处理：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。湖南省物价局与湖南省建设厅制定《湖南省新建商品房交易价格行为规则》及湖南省怀化市物价局制定的怀市价（2012）139号文件，即怀化市物价局关于重新规范商品房“两证”代办服务收费的通知，均属国家政策，且于双方当事人签订商品房买卖合同之前实施。因此，对本案的双方当事人均具有约束力，被告应按该政策的规定向原告收取水电入户费、办理房屋所有权证、土地使用权证费，依照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”及湖南省怀化市物价局制定的怀市价（2012）139号文件第二条“房地产开发企业和房地产中介服务机构从事“两证”代办服务时，只能向购房户或委托代办方收取法律法规或规范性文件规定的合法收费项目，并允许按政策规定收取交易额0.2%的“两证”代办服务费，除此之外，房地产开发企业或中介服务机构不得以代办之名擅自增加代收费项目或提高代收费标准。……”之规定，被告不得另行向原告收取水电入户费，同时被告只能按购房款237205.00元的0.2%向原告收取办理房屋所有权证、土地使用权证费474.41元。因此，被告违规收取原告的水电入户费3600.00元及办理房屋所有权证、土地使用权证多收取的3913.59元，共计7513.59元，侵害了原告的民事权益，应予以返还。同时，被告违规收取该费用，应予以赔偿损失。在本案中，原告要求被告按违规收取费用的金额以年利率3.78%支付利息597.31元，该利息可视为损失。本院根据被告违规收取原告水电入户费及“两证”费的具体时间，采用分段方法计算利息，经与中国人民银行1-3年贷款年利率5.25%对比，原告计算利息（或损失）的年利率3.78%符合规定，且利息金额亦未超出法律的规定。因此，本院对原告诉请被告支付利息597.31元，予以支持。关于原告诉请被告赔偿其因维权所产生的交通费、餐宿费、误工费共计1500.00元的处理：原告的该项诉请其未向本院提交证据加以证明，且原告在庭审中自愿放弃向被告追索该费用，本院认为原告放弃向被告追索该费用是行使处分权的表现，并未损害他人的利益，应予以准许。故，对原告的该项诉请，本院不再进行判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十五条第一款第（四）、（六）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项之规定，判决如下：被告通道缘通房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告杨虓海支付违约金人民币2372.05元；二、被告通道缘通房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内退还原告杨虓海水电入户费人民币3600.00元、房屋所有权证及土地使用权证费人民币3913.59元及利息人民币597.31元。被告通道缘通房地产开发有限责任公司如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币84.00元，由被告通道缘通房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  廖勇奇人民陪审员  蒋思芳人民陪审员  陆友明二〇一五年十月十九日书 记 员  方 艺附件：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。