广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执外异字第41号
案外人：张巧玲，女，香港特别行政区居民。
申请执行人：葛兰，女，汉，住黑龙江省牡丹江市东安区，公民身份号码：×××0320。
委托代理人：刘志萍，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：张亚男，男，汉族，1965年5月5日出生，住吉林省。
被执行人：珠海经济特区香洲经济技术开发公司，住所地：珠海市。
法定代表人：刘长海，总经理。
委托代理人：高崇仁，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：戴海波，男，汉族，1968年10月2日出生，住湖北省嘉鱼县。
本院在执行葛兰申请强制执行珠海经济特区香洲经济技术开发公司（以下简称香洲经济开发公司）借款纠纷一案中，查封了被执行人香洲经济开发公司位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座房产，案外人张巧玲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
张巧玲提出异议称，1995年3月张巧玲通过香港钟沛林律师行与香洲经济开发公司签订了《涉外房地产买卖契约》，购买了珠海市拱北夏湾工业区现代广场C座909房、913房，并由珠海市公证处对《涉外房地产买卖契约》作了公证。张巧玲已支付了全部房款，并于1996年10月办理了入伙手续，并将上述商务公寓委托进行出租。合约规定首两年应付楼价的15%租金给张巧玲，20多年香洲经济开发公司分文未付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院的查封明显错误，依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求立即终止对上述房产的执行并解除查封，以维护异议人的合法权益。
张巧玲提交了以下证据佐证：香洲经济开发公司与张巧玲签订的《涉外房地产买卖契约》及补充条款、《公证书》二份、钟沛林律师行出具的函件二份及收据二份、（2001）珠香民字第2443号民事判决书、珠海市财政局、市房管局通知、往来信件、信访件、收楼通知、物业管理费押金、电视上网费单据及照片。
申请执行人葛兰同意解除对张巧玲购买的C座909房、913房的查封。
被执行人香洲经济开发公司述称，案外人提交的买卖合同是真实有效的，业主在买卖过程中也已缴纳了大部款项，当时涉案房产全部交付给香港钟沛林律师楼代理，涉案房产中绝大部分有预购登记表，因此，我方认为法院应支持案外人的请求，将涉案房产予以解封。
本院经审查查明，原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行被执行人香洲经济开发公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销本院（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济开发公司在接到该判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济开发公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由香洲经济开发公司负担。经申请执行人的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，由于申请执行人向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。
2008年11月20日，依申请执行人之申请，本院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定本案申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济开发公司未实现的债权。
根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济开发公司名下位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场的办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除B座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了C座房产，包括909室、913室的房产。
珠海市香洲区人民法院作出（2001）珠香民初字第2443号民事判决已生效，该判决认定，张巧玲（原告）起诉状所述事实均为属实。张巧玲诉称主要事实为：1995年3月6日张巧玲通过香港钟沛林律师行与香洲经济开发公司（被告）签订了《涉外房地产买卖契约》，购买了珠海市拱北夏湾工业区现代广场C座909房、913房，并由珠海市公证处作了公证。张巧玲已按约定支付了购房款，但香洲经济开发公司却拖延工期，未能按时交楼，直到1996年11月20日分别向张巧玲出具二份《租金回报承诺书》，但香洲经济开发公司仍未履行。法院认为，原、被告签订的《涉外房地产买卖契约》和补充条款均合法有效，对买卖双方均具有约束力。原告依约履行付款义务，但被告没有履行合同义务，其行为即属违约，应当承担违约责任。被告有义务为原告办理房地产权证，也有义务为原告购买的商务公寓恢复供电，判决：一、限香洲经济开发公司向张巧玲支付逾期交楼违约金港币20346.71元；二、限香洲经济开发公司向张巧玲支付两年租金港币75687.52元；三、限香洲经济开发公司为张巧玲购买的拱北夏湾工业区现代广场第3座09层09室和09层13室两套商务公寓办理《房地产权证》；四、限对张巧玲上述两套商务公寓恢复供电。
另查，案涉房产于1996年竣工，因香洲经济开发公司欠缴地价款及未通过消防验收，未能办理产权过户，2003年被本院查封。
本院认为，张巧玲请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然本院曾于1993年对案涉房屋进行了查封，但之后又解除了查封。在2003年本院查封案涉房屋前，张巧玲与香洲经济开发公司签订了涉外房屋买卖合同，故可以认定双方签订房屋买卖合同发生在本院查封之前。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有充分的相反证据，人民法院应对生效裁判所认定的事实径行予以采信。从张巧玲提供的香洲区人民法院（2001）珠香民初字第2443号生效判决看，张巧玲已依约履行了付款义务，并占有使用了案涉房屋。由于香洲经济开发公司欠缴地价款及未通过消防验收，导致案外人张巧玲未及时办理产权登记，案外人自身并没有过错，故张巧玲的请求符合适用上述法律规定的法定条件，申请执行人葛兰亦无异议，本院对张巧玲请求解除涉案房产查封的主张，应予支持。
需要指出的是，本案是案外人在执行程序中提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人、被执行人等所述的事实及提出的证据仅进行了形式审查。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”的规定，若申请执行人葛兰在收到本院中止对涉案房产执行的裁定后在法定期间内未起诉，则本院将在起诉期限届满之日起七日内解除对该房的查封。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对被执行人珠海经济技术开发有限公司名下位于珠海市拱北夏湾工业区现代广场C座909房、913室的执行。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 万惠明
审 判 员 朱学辉
代理审判员 熊 珊
二〇一五年十月八日
书 记 员 杨 宇