山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终627号
上诉人（原审被告）青岛联兴置业有限公司。
法定代表人张忠辉，董事长。
委托代理人刘雪征，山东劳谦律师事务所律师。
委托代理人孙菁，山东劳谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晟昊。
上诉人青岛联兴置业有限公司（以下简称联兴公司）因与被上诉人李晟昊商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李晟昊在一审中诉称，2011年6月29日，李晟昊与联兴公司签订商品房预售合同，约定李晟昊购买联兴公司开发建设的青岛市保张路67号金盛苑×号楼×单元×户房屋，价款644131元，联兴公司定于2012年10月31日前交付房屋，逾期按房屋总价款日万分之一计算违约金至实际交付之日止。合同签订后李晟昊依约支付了房价款，但联兴公司在2015年4月21日报纸发布公告，告知2015年4月25日至4月30日办理交房手续，已经构成逾期交房。根据合同法和合同第十二条，请求人民法院判决：1、联兴公司支付李晟昊2012年11月1日至实际交付房屋之日逾期交房违约金（按已支付房款的日万分之一计算）；2、诉讼费由联兴公司承担。
联兴公司在一审中辩称，李晟昊所购买的涉案房屋，是联兴公司折抵给第三人中国华冶科工集团有限公司及该公司青岛分公司，用以抵顶工程款的房屋，该房屋的销售与交付均是由第三人完成的，因此，李晟昊所诉的请求其不利后果应当由该第三人承担；联兴公司实际交付房屋时间是2014年6月10日，并非李晟昊主张的2015年4月25日，故请求法院查明事实，驳回李晟昊的不合理诉求。
一审经审理查明，2011年6月29日，李晟昊与联兴公司签订“商品房预售合同”，约定李晟昊购买联兴公司开发建设的青岛市保张路67号“金盛苑”×号楼×单元×户房屋，价款644131元。合同还约定联兴公司于2012年10月31日前向李晟昊交付房屋，逾期按已付房屋价款的日万分之一计算违约金至实际交付房屋之日止。合同签订后李晟昊依约支付房价款644131元。2015年4月21日联兴公司在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续。2015年6月10日李晟昊领取房屋钥匙接收房屋。在此之前涉案房屋未经综合验收合格备案。
一审庭审中，李晟昊明确其诉讼请求称第一段逾期交房违约金自2012年11月1日计算至2015年4月25日计58294元，第二段逾期交房违约金自2015年4月26日计算至联兴公司实际交付房屋之日止。对此李晟昊诉称合同补充条款第5条第1款关于单体验收合格交付房屋的约定，不符合建筑法及建筑相关法律规范，房地产项目必须通过综合验收后方可交付使用，该约定无效，故联兴公司交付条件除发布的交付公告时间外，还应通过综合竣工验收。联兴公司则抗辩称，联兴公司逾期交付房屋过错在于第三人；李晟昊主张的违约金计算截止时间，不应按联兴公司发布公告时间为准，李晟昊在联兴公司发布公告前实际接收房屋并使用，且合同中也明确约定了交付房屋的条件是单体验收合格，至于商品房屋应通过综合验收予以交付的法律规定并非强制性法律规定，不能因此否定双方关于交付条款的效力，确定计算违约金的截止时间应为李晟昊实际接收房屋之日。
此外，联兴公司还抗辩称李晟昊所购买房屋，是联兴公司折抵给第三人中国华冶科工集团有限公司及该公司青岛分公司，用以抵顶工程款的房屋，该房屋的销售与交付均是由第三人完成的。并申请追加中国华冶科工集团有限公司、中国华冶科工集团有限公司青岛分公司为本案第三人。对此，法庭当庭告知联兴公司，涉案房屋买卖合同是李晟昊与联兴公司签订，根据合同相对性原则和李晟昊的诉讼请求，本案诉讼标的系李晟昊、联兴公司间的房屋买卖合同关系，与联兴公司方所申请追加的第三人无法律上的利害关系，对联兴公司方追加第三人申请不予准许。
一审法院认为，李晟昊、联兴公司签订商品房预售合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行义务享受权利。联兴公司违反约定逾期交房构成违约，应当按合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，支付违约金。由于李晟昊在2015年6月10日领取房屋钥匙实际接收了房屋，因此，违约金应当自合同约定的交房日的次日即2012年11月1日计算至2015年6月10日计950天（按年365天、月均30日计算）。标准按合同约定的已付房款644131元的日万分之一计算，即61192元。李晟昊的其它诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、青岛联兴置业有限公司于判决生效之日支付李晟昊2012年11月1日至2015年6月10日期间的违约金61192元。二、驳回李晟昊其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1257元，由青岛联兴置业有限公司负担（李晟昊已预交，青岛联兴置业有限公司于判决生效之日支付李晟昊）。
宣判后，联兴公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人联兴公司上诉请求撤销一审判决第一项，并依法改判；全部诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、涉案房屋是由中国华冶科工集团有限公司及其青岛分公司负责销售并向被上诉人交付的，应由中国华冶科工集团有限公司及其青岛分公司承担违约责任。2009年6月30日，上诉人与中冶集团华冶资源开发有限责任公司青岛分公司（后更名为中国华冶科工集团有限公司青岛分公司，下称中冶公司）签订《购房协议书》，约定中冶公司整体购买上诉人开发的联兴花园小区A1、A3两栋楼房，购房价款作为抵顶中冶公司承包施工的工程款，其中包括本案被上诉人所购买的涉案房屋。之后上诉人按约定将联兴花园小区A1、A3两栋楼房交付给中冶公司抵顶工程款，上诉人在一审诉讼程序中申请追加中冶公司为第三人，但一审法院未予准许。被上诉人虽于2011年6月与上诉人签订了《商品房预售合同》，但涉案房屋此时实际是上诉人与中冶公司在《购房协议书》约定，由中冶公司以上诉人名义对外销售和交付的，上诉人仅是名义上的房屋销售方，中冶公司作为涉案房屋的实际所有人，违约责任应由其承担。二、一审判决上诉人支付违约金缺少事实依据。首先，违约责任应由中冶公司承担，之前已作说明，在此不再赘述。其次，2015年4月21日，上诉人已在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30期间办理交房手续，退一步讲，无论应由谁承担违约责任，计算违约金的截止日期也应为2015年4月25日，被上诉人逾期领取钥匙接收房屋期间不应由上诉人承担违约责任。综上所述，一审判决缺乏事实依据，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人李晟昊答辩称，第一，被上诉人是与上诉人签订的购房合同，与中国华冶科工集团有限公司无关。第二，上诉人在一审中已经认可以收钥匙时间作为收房时间。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，上诉人联兴公司与被上诉人李晟昊签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。上诉人主张涉案房屋是由中国华冶科工集团有限公司青岛分公司（以下简称中冶公司）负责销售并向被上诉人交付的，应由中冶公司承担违约责任，但商品房预售合同系上诉人与被上诉人签订的，被上诉人依合同约定向上诉人缴纳了购房款，上诉人也向各位业主发出了交房公告，综合上述合同签订、履行的事实，可以认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖关系，上诉人的主张缺乏事实依据，亦违反了合同的相对性原则，本院不予采信。上诉人如认为根据其与中冶公司在《购房协议书》中约定的涉案房屋权属和销售情况，违约责任应由中冶公司承担，可另案对该公司进行主张。现上诉人违反合同约定逾期交房构成违约，被上诉人按合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，向其要求支付违约金，符合法律规定。由于被上诉人在2015年6月10日领取房屋钥匙实际接收了房屋，因此，一审法院从合同约定的交房日次日即2012年11月1日起至2015年6月10日计算违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人联兴公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1257元，由上诉人青岛联兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英