安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00172号
原告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：沈晓燕，董事长。
委托代理人：程宗全，安徽凯安律师事务所律师。
被告：刘春林，男，汉族，1963年1月26日出生，职业不详，住合肥市包河区。
委托代理人：何晓玲（系刘春林之妻），合肥市粮食一库退休职工。
原告合肥宜尔室家物业管理有限公司诉被告刘春林物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由审判员杨天柱适用简易程序独任审判，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告合肥宜尔室家物业管理有限公司的委托代理人程宗全，被告刘春林的委托代理人何晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥宜尔室家物业管理有限公司诉称：2013年12月9日，碧湖云溪一期业主委员会代表全体业主与原告签订一份《物业管理服务合同》，双方约定：原告向被告小区提供物业管理服务，小区内的商铺按照1.9元／㎡／月支付物业服务费用，逾期缴纳的按照每日千分之二元支付滞纳金。合同签订后，原告积极地履行了合同约定的义务，向全体业主提供物业管理服务，但被告在该小区所有的步行街乙区10号，共计144.21㎡，却一直未按照合同约定缴纳相应的费用，虽经原告多次催要，均未果。鉴于上述事实，原告认为，业主委员会与物业公司所签订物业服务协议，对全体业主均具有约束力，被告有义务履行而拒绝履行的，显然属于违约行为，依法应当承担民事责任。
为维护当事人的合法权利，请求人民法院判令：被告向原告支付自2013年1月1日至12月31日期间的物业服务管理费3288元及滞纳金1196.83元，共计4484.83元。
被告刘春林在庭审中辩称：1、原告的诉请与事实不符，原告入驻小区进行管理未经业主同意；2、被告房屋所在商业街水管漏水问题原告按物业服务合同约定维护好公共设施，没有进行及时维修；3、由于被告房屋所在的区域自来水存在漏水亏损，被告同碧湖云溪小区的九位业主与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订了一份协议，该协议明确说明自来水的改造应当由原告及其他九位业主出资且得到承诺免去两年的物业管理费。因此被告认为作为业主未能享受到物业公司提供的服务并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费，因此被告认为原告的诉请不能成立。
经审理查明：2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会（乙方）与合肥宜尔室家物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定乙方委托乙方对碧湖云溪园区（一期）提供物业服务，物业服务费标准为商铺物业费为每月每平方米1.9元。合同的期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
其中合同第二十一条，双方主要约定：物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度头一个月的15日内；
业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。
合同签订后，原告按约进驻碧湖云溪园区（一期）小区，在该小区从事物业服务工作。2013年5月28日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会出函，对物业进行了评价认为，“自合肥宜尔室家物业管理有限公司管理服务以来，他们全心全意为业主服务，他们的工作得到了我业委会的认可，我们充分肯定这样的物业公司”。
另查明，被告刘春林系碧湖云溪园区（一期）小区步行街乙区乙10号（建筑面积144.21平方米）业主，房屋类型为商铺。自2013年1月1日起，被告刘春林未交纳物业管理费，截至2013年12月31日期间，累计拖欠物业管理服务费3288元。期间原告通过邮政快递方式等进行了催缴。
以上事实有《物业管理服务合同》，《邮寄详情单》以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与合肥宜尔室家物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告刘春林在内的全体业主均具有约束力，被告刘春林应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。
合同履行期间，合肥宜尔室家物业管理有限公司依约为包括被告刘春林在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告刘春林作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告刘春林未向原告合肥宜尔室家物业管理有限公司交纳自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，原告要求其支付物业管理费计3288元符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。
对于刘春林的辩称意见，本院认为：原告作为被告刘春林所居商铺所属小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。对于原告从事物业服务工作的质量，已经业委会出函作出了肯定，因此被告刘春林作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。此外，刘春林虽然提供了2012年11月27日与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订的协议，但无证据证明原告对前述物业服务单位的权利义务进行了承继，因此该协议对原告没有约束力。故刘春林认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费等辩称意见，作为不缴纳物业费用的理由不能成立，对此本院不予采纳。
本案中，被告刘春林已经连续不缴纳物业管理等费用达12个月之久，违反了合同第二十一条的相关约定，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金，但原告按照违约一天2‰标准计取损失，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，可按银行同期同类贷款利率计取。按照合同第二十一条缴费时间的约定，被告刘春林交纳物业管理服务费的时间应为第一季度在2013年1月15日前，逾期之日相应为自2013年1月16日起，第二季度缴费时间在4月15日前，逾期之日自4月16日起，以此类推。故被告刘春林对承担的滞纳金应分段以每期物业费822元（144.21㎡×1.9元／㎡×3个月）为基数，计取至其主张的日期即2013年12月1日止。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘春林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宜尔室家物业管理有限公司物业管理费计3288元（自2013年1月1日至2013年12月31日期间）以及滞纳金（滞纳金计算方式为：分别以822元为基数，自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算至2013年12月1日止）；
二、驳回原告合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，其他诉讼费100元，合计125元，由原告合肥宜尔室家物业管理有限公司负担25元，被告刘春林负担100元。
如果被告刘春林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 杨天柱
二〇一四年三月六日
书记员 郑 亮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。