山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一初字第150号
原告：齐鲁证券有限公司。住所地：山东省济南市市中区经七路**号。
法定代表人：李玮，该公司董事长。
委托代理人：安乙文，系该公司员工。
委托代理人：钟志刚，山东德义君达律师事务所律师。
被告：青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司。住所地：山东省烟台市芝罘区南大街***号。
负责人：龚文，该公司经理。
委托代理人：刘承铭，系青岛红领服饰股份有限公司员工。
委托代理人：邢永春，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
被告：青岛红领服饰股份有限公司。住所地：山东省即墨市红领大街**号。
法定代表人：张代理，该公司总经理。
委托代理人：刘承铭，系青岛红领服饰股份有限公司员工。
委托代理人：邢永春，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
原告齐鲁证券有限公司（以下简称齐鲁证券）与被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司（以下简称红领烟台分公司）、被告青岛红领服饰股份有限公司（以下简称红领公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐鲁证券的委托代理人安乙文、钟志刚，被告红领烟台分公司、被告红领公司的委托代理人刘承铭、邢永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐鲁证券诉称，2005年原告将其所有的位于烟台市南大街105号房产委托给山东金泰信实业有限公司（以下简称金泰信公司）经营管理。2005年6月8日，金泰信公司与烟台市盛世投资管理有限公司（以下简称盛世公司）签订《房屋租赁合同》，将烟台市南大街105号中4500余平方米的房产租赁给盛世公司使用。随后，盛世公司与被告红领公司签订房屋租赁合同，将其承租的部分房屋转租给被告红领公司使用。由于盛世公司一直拖欠原告部分房屋租金，迫于无奈，原告于2010年3月将盛世公司诉至法院，要求判令解除原告与盛世公司的房屋租赁合同，并要求盛世公司支付拖欠的租金。2012年2月山东省高级人民法院作出终审判决，原告与盛世公司的房屋租赁合同于2010年4月14日解除，同时判令盛世公司向原告支付拖欠的相应租金。相关的法律文书已向包括红领烟台分公司在内的各方当事人送达。原金泰信公司的权利义务由原告予以承继，被告应向原告支付自2010年4月14日起拖欠的房屋租金。原告多次与被告协商，要求其支付拖欠的租金，但被告一直对原告的要求置之不理，拒绝履行生效法律文书规定的相关义务。为了维护原告合法权益，原告特依法提起诉讼，要求依法判令：一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；二、被告在上述房屋租赁合同解除后即刻迁出承租房屋；三、被告向原告支付自2011年2月1日至2013年3月31日拖欠的房屋租金228.19877万元（依被告与盛世公司签订的房屋租赁合同的租金标准计算）；四、被告向原告支付自2013年4月1日至迁出之日（暂计算至2013年9月30日）拖欠的租金（依被告与盛世公司签订的房屋租赁合同的租金标准计算）共计55.125万元；五、被告承担本案的诉讼费用。
两被告共同答辩称：1、原告诉讼请求计算的数额有误，应提交明确的计算方式；2、诉状的内容与事实不符；3、红领公司与烟台威远图测绘技术有限公司（以下简称威远图公司）就涉案房屋在2012年7月25日签订房屋租赁合同，威远图公司在2008年10月15日与盛世公司就涉案房屋签订租赁合同，被告红领公司基于这两份租赁合同获得合法权利；4、原告所依据的烟台市中级人民法院（2010）烟民一初字第27号判决书中认定事实不清，在本案中不能直接引用；5、申请追加威远图公司作为第三人参加本案诉讼，以便于查明重要事实及进一步明确承担责任义务的主体。
经审理查明，原告齐鲁证券在烟台市芝罘区南大街105号有房产一处，房屋四层，建筑面积4500平方米。2005年1月1日原告与金泰信公司签订《资产委托经营管理协议》，原告将上述房产委托金泰信公司管理。2005年6月8日金泰信公司与盛世公司签订《房屋租赁合同》，约定金泰信公司将上述房产出租给盛世公司使用，房屋为主体完工的毛坯房，主体工程没有竣工验收合格证书，无水、电、暖和消防等任何设施，未办理水、电、暖增容及交纳相关费用，未办理消防相关手续；租赁期限十年；合同签订后三十日内完成房屋的交付工作，从交付日起后推九十天为免租期，免租期满次日起即为起租日；前五年每年租金50万元，管理费40万元，合计90万元，自第六年起，每年租金和管理费按5%递增；从起租日起计算每六个月支付一次租金和管理费，起租日起5日内交第一次租金和管理费，即租金25万元，管理费20万元；水、电、暖增容费由盛世公司先行垫付资金，然后从租期第九年的租金中扣减；盛世公司拖欠房租一个月以上，金泰信公司有权终止合同收回出租房屋，盛世公司应支付金泰信公司三个月房租作为违约金，金泰信公司返还盛世公司垫付的水、电、暖增容费和出租房屋室外配电、设备、消防供水设备、水池建设投资后，其他的一切经济损失由盛世公司自行承担；盛世公司如逾期支付租金，每逾期一日，逾期金额按日万分之五支付滞纳金。2006年4月26日盛世公司与金泰信公司签订补充协议，约定租赁房屋的交接定于2006年4月26日，双方签订本补充协议视为交接完成；2006年4月26日至7月25日为装修免租期，从7月26日起开始计算租金，租期到2016年7月25日止；租赁房屋水、电的增容和消防泵的建设由金泰信公司负责，费用由金泰信公司承担，盛世公司不再追究金泰信延期交房的责任。2006年12月19日金泰信公司致函盛世公司，同意房屋起租日顺延60天，从2006年9月26日开始计算租金，并告知盛世公司出租房屋系齐鲁证券的资产，盛世公司应将房租直接付予齐鲁证券。2009年4月15日盛世公司向金泰信公司发出“关于抵顶租金函”，函示：“我司承租房屋后，因在约定的时限内，你司未能足额保证水电供应，且四楼电梯间使用权出现纠纷，给我司的正常经营造成了较大损失，提请你司减免三个月的房屋租金，共计22.5万元作为对我司的一次性补偿。我司将于你司确认之日起一个月内，补交欠你司2007年9月至2009年3月的租赁费112.5万元。”金泰信公司收到该函后，口头答复盛世公司同意上述意见。2009年5月11日盛世公司向金泰信公司发出“关于同意递减租金的函”，函示：“我司承租房屋后，因在约定的时限内，你司未能足额保证水电供应，影响我司正常经营，给我方造成较大损失，同意贵司减免三个月房屋租金计22.5万元，作为对我司的一次性补偿，不再追究贵司因出租房屋不能足额供应水电问题给我司造成的经营损失，我司将在与贵司确认之日起十五日，补交所欠贵司2007年9月至2009年3月的房租112.5万元，保证2009年3月以后按双方租赁合同约定支付租赁费。”2009年5月31日金泰信公司通知盛世公司，其与齐鲁证券签订的资产委托管理协议2009年5月31日终止，以后由齐鲁证券继续履行房屋租赁合同及补充协议。盛世公司分别于2006年12月交纳房租45万元，2008年5月交纳房租45万元，2010年1月27日交纳了2009年6月25日至12月25日的房租52.5万元。
红领公司成立于2000年6月26日，住所地为青岛即墨市红领大街17号，公司类型为股份有限公司（非上市、自然人投资或控股）。红领烟台分公司系红领公司于2007年5月28日设立的非法人分支机构，类型为有限责任公司分公司，2007年5月29日经核准取得营业执照，营业场所为烟台市芝罘区南大街105号，经营范围为服装鞋帽、服饰、皮革制品、针纺织品的销售。
涉案房屋的水电暖等配套设施可以正常使用后，盛世公司将上述房产进行了转租。2006年5月15日，盛世公司与红领公司签订《房屋租赁合同》，约定盛世公司将烟台市南大街105号第一层二、三单元的门面房转租给红领公司。合同约定：房屋租赁期限六年，自2006年8月1日起至2012年7月31日止；房屋租金为50万元／年，管理费50万元／年，共计为人民币100万元，自第六个租赁年度开始，每年的房屋租金和管理费按5%的比例递增；上述租赁费实行银行转账支付方式，每年的租赁费红领公司分两次向盛世公司缴纳，即每半年支付一次，具体为：盛世公司于本合同生效后3日内给红领公司提供房屋租赁费、管理费专用发票及银行专用账户，红领公司收到后应立即向盛世公司转账支付第一个租赁年度上半年的租赁费50万元（即房屋租金25万元，管理费25万元）；下半年50万元的租赁费盛世公司应于上半年期限届满前七日内给红领公司提供上述票据及账户，红领公司收到后三日以内转账付款，以后依此类推。盛世公司同意给红领公司提供75天（即2006年5月15日至2006年7月31日）的装修期，不向红领公司收取此期间的房屋租赁费和管理费。
2010年3月26日齐鲁证券向盛世公司发函催要拖欠的租金。2010年4月13日齐鲁证券诉至本院，请求解除与盛世之间的房屋租赁合同，要求盛世公司支付拖欠的房租187.5万元及自2010年4月1日至迁出房产之日的房租，并自2007年9月开始按日万分之五支付拖欠房租的滞纳金675750元。在该案审理期间，本院通知红领烟台分公司及宁波太平鸟时尚有限公司烟台分公司、烟台金雨网络有限公司、济南九久红娱乐有限公司作为该案的第三人到庭参加诉讼。红领烟台分公司未到庭参加该案诉讼，在审理过程中，齐鲁证券表示不要求红领烟台分公司及宁波太平鸟时尚有限公司烟台分公司、烟台金雨网络有限公司、济南九久红娱乐有限公司自承租房屋中腾迁，同意继续维持租赁关系。
2010年11月2日，本院向红领烟台分公司送达了（2010）烟民一初字第27号民事裁定书及协助执行通知书，告知其红领烟台分公司依据与盛世公司所签订的租赁合同应支付给盛世公司的租金，在260万元限额内不得对盛世公司支付，由本院提存。本院对该案进行了审理，认为涉案房产系齐鲁证券所有的财产，齐鲁证券委托金泰信公司管理经营，金泰信公司与盛世公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，并且也得到齐鲁证券的认可，合同不违反法律的禁止性规定，故合同合法有效。2009年5月31日金泰信公司通知盛世公司，其与齐鲁证券签订的资产委托管理协议终止，由齐鲁证券继续履行房屋租赁合同及补充协议，对此盛世公司未提出异议，故从通知到达盛世公司之日，金泰信公司在租赁合同及补充协议中的权利、义务即概括转让给齐鲁证券。盛世公司长期拖欠齐鲁证券房租的事实清楚，盛世公司的行为构成违约，并且严重影响到齐鲁证券合同目的的实现，齐鲁证券请求解除租赁合同符合合同约定，依法应予支持。因合同的解除权属于形成权，依单方的意思表示就可发生效力，齐鲁证券于诉讼之前并未通知盛世公司解除合同，故合同解除之日，应为齐鲁证券的起诉状副本送达盛世公司之日即2010年4月14日。由于合同解除后，盛世公司仍在继续使用涉案房屋，故使用期间仍应按合同约定的租金标准即每日2466元支付占有使用费，直至判决生效之日。齐鲁证券同意由次承租人继续使用涉案房屋，无须腾迁，该请求合理合法，予以照准，自本判决生效之日，涉案房产的管理收益的权利即转归齐鲁证券行使。本院于2011年5月5日作出（2010）烟民一初字第27号民事判决：一、2005年6月8日盛世公司与金泰信公司签订的房屋租赁合同、2006年4月26日盛世公司与金泰信公司签订的补充协议自2010年4月14日解除。二、盛世公司于判决生效后十日内支付齐鲁证券房屋租金1549320元……。三、盛世公司于判决生效后十日内支付齐鲁证券房屋占有使用费（自2010年4月15日始按每日2466元的标准计算至判决生效之日）。本院于2011年7月18日向红领烟台分公司送达了民事判决书。宣判后，齐鲁证券及盛世公司均不服，向山东省高级人民法院提起上诉，该院于2012年1月10日作出（2011）鲁民一终字第222号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案民事判决书于2012年2月27日送达齐鲁证券、盛世公司。齐鲁证券于2012年3月16日书面通知红领烟台分公司，齐鲁证券委托金泰信公司与盛世公司所签订的关于烟台南大街105号房产的房屋租赁合同已于2010年4月14日解除，要求其将2010年4月14日以后的全部房租交付齐鲁证券，与齐鲁证券变更原租赁合同的合同主体。
本案庭审中，二被告提交2012年7月25日红领公司与威远图公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同复印件一份，合同约定租赁期限为2012年8月1日起至2016年7月31日止，证实从2012年8月1日至今被告使用涉案房屋是基于该份租赁合同；提交盛世公司与威远图公司2008年10月15日就涉案房屋所签订的租赁合同复印件一份，合同约定租赁期限为2012年8月1日至2016年7月31日，证实基于此租赁合同红领公司与威远图公司的租赁合同是合法有效的；提交电子转账凭证复印件5份，证实红领公司通过中国建设银行分别于2012年12月18日向威远图公司支付房租25万元，2013年2月1日支付25万元，2013年5月7日支付25万元，2013年8月2日支付25万元，2013年11月4日支付25万元。原告对上述证据均不予认可，认为盛世公司与威远图公司之间的租赁合同在（2010）烟民一初字第27号民事案件审理中盛世公司从未提到过，红领烟台分公司作为第三人未参加诉讼放弃自己的权利，其亦未提到该合同，该合同是虚假的，2008年签订4年以后租期才开始的租赁合同不符合常理；红领公司与威远图公司签订的合同是无效合同，威远图公司对涉案房屋没有合法的所有权和处置权，无权出租和收益；红领烟台公司已经被烟台中院就涉案房屋纠纷被追加作为（2010）烟民一初字第27号案件第三人参加诉讼，根据上述案件和（2012）鲁民一终字第222号案件的生效判决，红领公司已经知道涉案房屋所有权人是齐鲁证券，同时在2012年和2013年红领烟台分公司多次收到齐鲁证券发出的完善租赁手续、签订租赁合同的通知，红领公司与没有权利处分房屋的威远图公司签订租赁合同并向其支付所谓的租金，应对合同无效自行承担责任，对履行无效合同产生的法律后果也应自行承担；上述两份租赁合同不能证明红领公司和红领烟台分公司在2012年8月至今对涉案房屋有合法使用权，其向威远图公司支付款项的凭证与本案无关不予质证，即使存在付款情况，该法律后果也应由其自行承担，所支付的125万元不能抵顶其占有使用齐鲁证券房屋的对价。二被告要求追加威远图公司作为被告参加本案的诉讼，原告齐鲁证券不同意追加威远图公司作为被告参加诉讼。
诉讼过程中，原告齐鲁证券主张原告与二被告之间未发生租赁关系，起诉时诉讼请求第一项为要求解除原、被告之间的租赁关系，现明确放弃该项请求；因二被告是无正当理由占有使用涉案房屋，2012年3月16日原告向被告送达了关于向原告支付占有使用费并要求与原告建立租赁关系的通知，故要求二被告根据2006年5月15日盛世公司与红领公司签署的租赁合同的租金标准，支付自2012年3月17日起至迁出之日止的二被告占有房屋使用费并腾迁返还涉案房屋。原告要求二被告支付2012年3月17日至2014年11月30日占有房屋使用费3060486.35元。
上述事实，有（2010）烟民一初字第27号、（2012）鲁民一终字第222号民事判决书及卷宗材料，租赁合同及租赁合同之补充协议，工商登记材料、当事人陈述笔录等在案为证。
本院认为，涉案房产系原告齐鲁证券所有的财产，齐鲁证券委托金泰信公司管理经营，2005年6月8日盛世公司与金泰信公司签订房屋租赁合同，盛世公司取得涉案房屋的承租权。2006年5月15日，盛世公司与被告红领公司签订租赁合同，将涉案房屋转租给红领公司，红领公司成立的红领烟台分公司于2007年5月29日经核准取得营业执照，营业场所为烟台市芝罘区南大街105号，红领烟台分公司对涉案房屋进行管理使用。2009年5月31日，金泰信公司通知盛世公司，其与齐鲁证券签订的委托管理协议终止，由齐鲁证券继续履行房屋租赁合同及补充协议。就涉案房屋，本院确认齐鲁证券与盛世公司之间存在租赁关系，盛世公司与红领公司之间存在转租关系。
盛世公司对涉案房屋的转租权以其对该房屋的承租权存续为前提。因盛世公司欠付租金，本院判令盛世公司与金泰信公司签订的租赁合同及补充协议于2010年4月14日解除。租赁合同及补充协议解除后，盛世公司对涉案房屋的承租权消灭，其转租权亦同时消灭。
盛世公司对涉案房屋的转租权消灭后，盛世公司与红领公司之间的转租合同应当终止履行，由产权人齐鲁证券行使对涉案房屋管理收益的权利。涉案房屋现由红领公司、红领烟台分公司占有使用，其与齐鲁证券之间并不存在房屋租赁关系，齐鲁证券请求其腾迁房屋，理由正当，应予支持。但应给予红领公司、红领烟台分公司合理的腾迁期限，以三个月为宜。
2010年4月14日之后，涉案房屋被继续占有使用，占有使用人应当向房屋所有权人支付占有使用费。2010年4月15日至2012年2月27日期间的占有使用费，已由法院判令盛世公司向齐鲁证券支付，本案不再处理。齐鲁证券2012年3月16日向红领烟台分公司送达了关于向原告支付房租并请求与原告建立租赁关系的通知，故原告要求二被告支付自2012年3月17日起截止至迁出涉案房屋之日对涉案房屋的占有使用费（参照盛世公司与红领公司之间转租合同约定的租金标准计算）并腾迁返还该房屋，理由正当，应予支持。2012年3月17日至2014年11月30日期间的占有使用费3060513.38元，应由该期间占有使用人红领公司、红领烟台分公司支付。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，现原告齐鲁证券要求二被告支付3060486.35元，没有违反相关法律的规定，属依法行使处分权的行为，故应当予以准许。
（2010）烟民一初字第27号案审理过程中，本院已明确告知红领烟台分公司，对于依据与盛世公司所签订的租赁合同应支付给盛世公司的租金，在260万元限额内不得对盛世公司支付，由本院提存。齐鲁证券在该案审理过程中同意由红领公司、红领烟台分公司继续使用涉案房屋，这并不表明其认可红领公司与盛世公司之间继续存在转租关系，也不能表明其同意由红领公司、红领烟台分公司继续向盛世公司支付房屋占有使用费。且在一审判决后，本院向红领烟台分公司送达了判决书。在二审判决后，齐鲁证券以书面形式向红领烟台分公司发出要求其向齐鲁证券支付租金的通知。二被告以其与盛世公司之间存在转租关系及与威远图之间签订租赁合同，其有权使用涉案房屋为由拒绝支付齐鲁证券房屋占有使用费，理由不成立，本院不予支持。二被告申请追加威远图公司作为被告参加诉讼，原告齐鲁证券不同意追加威远图公司作为被告参加诉讼，本院认为本案事实清楚，没有必要追加威远图公司作为被告参加本案诉讼。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司于本判决生效之日起三个月内将烟台市芝罘区南大街105号一楼二、三单元腾迁并将房屋完好无损地交付给原告齐鲁证券有限公司；
二、被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐鲁证券有限公司2012年3月17日至2014年11月30日期间房屋占有使用费3060486.35元；自2014年12月1日至被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司实际迁出涉案房屋之日，由被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司参照被告青岛红领服饰股份有限公司与烟台市盛世投资管理有限公司之间租赁合同的约定支付占有使用费；
三、驳回原告齐鲁证券有限公司的其他诉讼请求。
如果被告青岛红领服饰股份有限公司、青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41916元，由原告齐鲁证券有限公司负担12575元，被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司共同负担29341元；诉讼保全费5000元，由被告青岛红领服饰股份有限公司、被告青岛红领服饰股份有限公司烟台分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一四年十二月一日
此件与原本核对无异
书记员 林重霄