广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1428号
原告：北海越亚房地产开发有限公司，住所地北海市长青路8�佳利大厦A座10楼C、D号。
法定代表人：孙民，董事长。
委托代理人：江南，广西同望律师事务所律师。
委托代理人：邓景方，广西同望律师事务所实习人员。
被告：张建国。
委托代理人：张伯达。
第三人：中国农业银行股份有限公司北海广场支行，住所地北海市四川路36号万家兴大厦一楼商铺。
法定代表人：邓图安，行长。
委托代理人：李晓程。
委托代理人：陈海鑫。
第三人：王丽丽。
原告北海越亚房地产开发有限公司与被告张建国、第三人中国农业银行股份有限公司北海广场支行（以下称第三人农行）、第三人王丽丽追偿权纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法由代理审判员韦圆圆适用简易程序，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案变更为普通程序，组成由代理审判员韦圆圆担任审判长，人民陪审员马小龙、蔡卓丽参加的合议庭，于2015年3月13日、2015年6月12日公开开庭审理了本案。书记员王秀珍担任记录。原告的委托代理人江南、第三人农行的委托代理人陈海鑫、李晓程到庭参加诉讼。被告张建国、第三人王丽丽经本院传票传唤不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北海越亚房地产开发有限公司诉称：原、被告于2009年11月12日签订《商品房买卖合同》，就天赐碧园28-2-2601房卖给被告进行了相关约定。根据该合同，被告于2009年11月22日与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，原告为该合同的连带保证人。被告仅支付了17个月月供后，便停止了付款，由原告一直对银行承担连带责任保证代被告支付月供，至起诉，原告代为支付月供共计70747.22元。后经了解，被告因刑事犯罪已被收监执行，涉案房产亦曾被山东省五莲县人民法院查封。根据《商品房买卖合同》补充协议�定，若被告不依约归还银行贷款，则原告有权对房屋进行拍卖，即视为对合同解除权的约定。同时，被告久未履行付款义务已构成根本违约，原告享有法定解除权，为此原告向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告的《商品房买卖合同》（房屋编号061602-013-0183）；二、被告返还原告代为支付的月供款人民币70747.22元；三、被告偿还原告代为支付月供的利息人民币6428.3元（具体计算方式详见附件）；四、被告承担本案的全部诉讼费用。案件在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判决拍卖北海越亚天赐碧园28-2-2601房；2、判决被告返还原告代为支付的月供款人民币92669.79元（截至2015年3月31日）；3、判决被告偿还原告代为支付还款的利息人民币10077.02元（截至2015年3月31日止，具体计算方式详见附件）；4、本案诉讼费用由被告承担。第三人王丽丽对上述债务承担连�责任。
原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：
1、公司营业执照及机构代码证复印件、法定代表人资格证明，证明原告的主体资格及信息。
2、张建国身份证明复印件，证明被告身份信息。
3、房屋买卖合同复印件，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；
4、个人购房担保借款合同复印件，证明被告与银行签订按揭合同并由原告承担连带保证责任的事实；
5、农业银行催告函件，证明原告代被告垫付两笔月供的事实；
6、银行进账单，证明原告代被告垫付两笔月供的事实；
7、个人还款凭证，证明原告代被告垫付月供款70747.22元的事实；
8、张建国购房及拖欠款一览表，证明被告欠款的事实和数额；
9、山东法院协助执行通知书，证明被告因罪获刑的事实。
被告张建国提交书面答辩状称，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告与被告之间的商品房买卖合同项下的权利义务已经全部履行完毕，被告已将房款全部支付给原告，原告的合同目的已经实现，不存在被告根本违约的问题，在此前提下原告亦未享有法定解除权，另从合同履行的时间节点上来看，合同解除只能发生在合同成立至履行完毕之间，故原告诉请解除双方之间的商品房买卖合同没有事实和法律依据。二、在双方合同已经履行完毕的情况下，涉案房屋的法律关系已经转移到被告和第三人的金融借款合同的履行上来，根据合同主体的相对性，如果该金融借款的偿还出现逾期，应由第三人向被告主张逾期还款的违约责任，而不应由原告来主张权利，因此原告的诉讼主体不适格。三、对原告代替被告偿还的月供，其要求返还属于给付之诉，而原告要求解除合同属于变更之诉，系不同诉求也非同一法律关系调整，原告在本案中一并主张于法无据。
第三人�丽丽同意被告张建国的答辩意见。
被告张建国、第三人王丽丽对其辩解在举证期限内没有证据提交。
第三人农行辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告与我行发生贷款行为的交易前提和基础，商品房买卖交易合法合规，且买卖行为已完成，解除合同理由不充分，没有法律依据，在我行贷款本息未得到清偿之前，我行不同意解除《商品房买卖合同》。被告张建国所购“天赐碧园”28-1-1501房为我行贷款抵押物，且已依法依规办理了预购商品房抵押登记手续，我行享有优先受偿权，请法院依法保护我行合法权益。第三人农行对原告变更后的诉讼请求没有异议。
第三人农行对其辩解在举证期限内向本院提交的证据：
1、个人借款合同（两份）证明被告向第三人借款的事实。
2、个人借款凭证（两份）证明第三人借款给被告入账的事实。
3、房地产抵押登记证明书（两份）证明被告向第三人借款已进行抵押登记的事实。
4、房地产抵押清单（两份）证明被告同意抵押贷款的事实。
经过开庭质证，各方质证意见如下：
第三人农行对原告提供的所有证据都没有异议。
原告对第三人农行的证据没有异议。
被告张建国、第三人王丽丽对原告变更的诉讼请求未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人王丽丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的原告证据、第三人农行证据，本院予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告张建国与第三人王丽丽是夫妻关系。2009年11月12日，原、被告签订一份《商品房买卖合同�及补充协议，约定：被告向原告购买位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28号楼2单元2601号房，房屋总价为436425元，出卖人应当在2010年10月1日前将商品房交付买受人使用；付款方式为买受人以银行按揭贷款或住房公积金贷款的方式支付房款，买受人应在签订合同之日支付首期房款176425元，其余260000元的房款以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式付清；买受人因未依约向银行偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的，买受人应在2个月内将出卖人所还贷款偿还给出卖人，并从出卖人代还之日起至买受人还清给出卖人之日止，按人民银行公布的同期贷款基准利率的130%向出卖人支付代还款的利息，逾期越不定期2个月，出卖人有权申请拍卖买受人购买的房屋来追偿代买受人偿还银行贷款及相关费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费、律师费），不足部分�买受人以其它财产或其他方式偿还给出卖人；该合同还约定了其他相关内容。
2009年12月22日，原告作为保证人与被告张建国、第三人王丽丽、第三人农行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告张建国向第三人农行借款260000元用于购买上述房屋，借款期限自2009年12月22日起至2029年12月21日止；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%；借款人以每个月为一个还款周期；抵押人同意以上述房产设定抵押；保证人自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人、保证人、抵押人的违约责任：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；该合同还约定了其他相关内容。上述房屋于2009年12月31日在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。2010年1月8日，第三人农行将借款260000元支付给原告。自2011年7月8日起，被告张建国没有如期归还借款，第三人农行根据其与原告签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定扣划相应的贷款保证金归还被告张建国所欠的逾期贷款本息。截止2015年3月31日，原告代被告张建国向第三人农行所归还的借款本息共计92669.79元。为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，上述房屋至今没有交付给被告，房产证亦没有办理过户至被告名下。山东省五莲县人民法院于2011年7月4日向原告送达（2011）莲刑初字第53-2号协助执行通知书，内容为：关于张建国、王丽丽、冯启梅、秦辉、张东福非法经营一案，我院（2011）莲刑初字第53-2号查封令已经发生法律效力，在执行查封过程中，需要你单位予以配合。根据《�高人民法院关于适用财产刑若干问题的规定》第九条之规定，请协助执行以下事项：将被告人张建国在你处购买的28号楼一单元1501室、28号楼二单元2601室予以查封，查封期间不得转让、抵押、拍卖等。
本案的争议焦点：1、原告要求被告及第三人返还代为支付的借款本息以及赔偿利息有无事实和法律依据。2、原告要求拍卖涉案房屋有无事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告与第三人王丽丽、第三人农行签订的《个人购房担保借款合同》均是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，本院予以确认。被告张建国向原告支付了购房首付款，第三人农行亦将余下房款支付给原告，被告没有按照《个人购房担保借款合同》的约定按期偿还贷款，致使原告承担连带保证责任，原告做为担保人代替被告向第三人履行了债务，有权向被告追偿，原告要求被告返还代为支付的借款本息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
原告要求被告赔偿其利息损失，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的，买受人应在2个月内将出卖人所还贷款偿还给出卖人，并从出卖人代还之日起至买受人还清给出卖人之日止，按人民银行公布的同期贷款基准利率的130%向出卖人支付代还款的利息，逾期2个月，出卖人有权申请拍卖买受人购买的房屋来追偿代买受人偿还银行贷款及相关费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费、律师费），不足部分由买受人以其它财产或其他方式偿还给出卖人”，原告代被告向第三人农行还款，造成了原告的损失，其要�被告偿还利息的诉讼请求，合法有据，原告请求利息按人民银行同期贷款利率的130%从2012年11月19日计算至2015年3月31日，该计算方式没有违反法律规定，本院亦予支持，被告张建国应偿还原告利息10077.02元。
被告张建国与第三人王丽丽是夫妻关系，涉案房屋是其二人的夫妻共同财产，王丽丽亦是《个人购房担保借款合同》的抵押人，上述债务应作为夫妻共同债务处理，原告要求第三人王丽丽对上述债务承担责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，原告要求由法院拍卖涉案房屋以偿还被告所欠债务，虽然双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定“出卖人有权申请拍卖买受人购买的房屋来追偿代买受人偿还银行贷款及相关费用”但涉案房屋已抵押给第三人农行，原告对拍卖该房屋所得价款并不享有优先受偿权，且山东省五莲县�院已对该房屋进行查封，原告无权处置该房屋。原告主张该法院的查封期限已过，但其未能提供相应证据证实，对其主张本院不予支持。第三人农行在庭审中主张对于拍卖所得款项应优先偿还农行，余下按法律规定处理，原告对此表示同意，因此应由第三人农行对拍卖涉案房屋所得价款行使优先受偿权，原告要求拍卖涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述：依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张建国与第三人王丽丽归还借款本息共计92669.79元给原告北海越亚房地产开发有限公司；
二、被告张建国与第三人王丽丽支付利息10077.02元给原告北海越亚房地产�发有限公司；
三、驳回原告北海越亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1729元，由被告张建国及第三人王丽丽承担。（该费用原告已向本院预交，被告张建国及第三人王丽丽在支付上述款项时一并付还给原告）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1729元（收款单位：广西壮族自治区北海市�级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦圆圆
人民陪审员 马小龙
人民陪审员 蔡卓丽
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王秀珍
附：本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十九条：依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。