江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第670号
上诉人（原审被告）无锡市东氿文化传媒有限公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路301号。
法定代表人沈华平，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）陈华。
被上诉人（原审原告）陈蒙泰（曾用名蒋蒙泰、系陈华之女）。
委托代理人陆国中（受陈华、陈蒙泰共同委托），江苏孟元强律师事务所律师。
委托代理人侯红庆（受陈华、陈蒙泰共同委托），江苏孟元强律师事务所律师。
原审第三人宜兴市澄奕礼仪文化有限公司，住所地宜兴市宜城街道东山西路136号。
法定代表人陈当跃，该公司董事长。
原审第三人宜兴苏宁环球房地产开发有限公司，住所地宜兴市经济开发区创意软件大厦。
法定代表人张康黎，该公司总经理。
委托代理人张小红，该公司员工。
上诉人无锡市东氿文化传媒有限公司（以下简称东氿公司）因与被上诉人陈华、陈蒙泰，原审第三人宜兴市澄奕礼仪文化有限公司（以下简称澄奕公司）和宜兴苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜商初字第0941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年9月6日，陈华以宜兴市五维文化传媒有限公司（以下简称五维公司）名义与东氿公司签订《租用大型广告牌协议》一份，协议载明：东氿公司向五维公司承租宜兴市范道加油站东三面型广告牌的3面广告，租用期为3年，从2011年9月10日起至2014年9月9日止。年租金为每年129333元，一年一付。从合同签署后的10个工作日内付清当年租金。承租后的第一年，东氿公司在付款时，一次性付给五维公司后两年的租用保证金20000元，即2011年9月10日至2014年的9月9日租用期内有效，如东氿公司提前不租，则算主动放弃租用定金，五维公司在租用期内如不租给东氿公司，则需赔偿东氿公司损失20000元；东氿公司逾期付款，应按应付款万分之一向五维公司支付滞纳金，如逾期连续超过三十天，则视为根本违约，五维公司有权单方暂停或立即中止广告的发布，五维公司按已发布期据实结算发布费用，并有权按年度合同款10%向东氿公司索赔违约金。合同签订后，东氿公司按合同约定支付了20000元保证金及前两年的租金，2013年9月，陈华向东氿公司催收第三年度租金，东氿公司未支付。2014年6月10日，陈华向东氿公司邮寄了解除合同的通知，东氿公司于次日收到。
陈华、陈蒙泰于2014年6月11日诉至法院，请求判令：1、解除其与东氿公司于2011年9月6日签订的《租用大型广告牌协议》；2、东氿公司立即支付租金97442元（暂计算至2014年6月11日按129333元／每年÷365天x275天计算）并承担自2014年6月12日起至实际交付广告牌之日止按129333元／每年÷365天计算的租金；3、东氿公司承担违约金12933元；4、东氿公司支付的定金20000元不予退还；5、本案诉讼费由东氿公司负担。诉讼中，陈华、陈蒙泰变更诉讼请求，要求租金的期限计算至2014年6月11日。
2009年9月5日，陈华与宜兴市高塍镇城镇管理办公室（以下简称高塍城管）签订协议，该协议载明由陈华在加油站东设置面积为6×18米3面高炮广告壹只，陈华每年上交5000元。
2014年2月1日，澄奕公司与苏宁公司签订《户外广告委托发布合同》，澄奕公司将范道加油站旁18米×6米三面型广告牌租赁给苏宁公司使用，租赁期限为一年，租金230000元，同年7月27日，双方签订协议解除了合同。2014年8月1日，苏宁公司与宜兴市伍维堂文化传媒有限公司（法定代表人陈华，以下简称伍维堂公司）签订了《户外广告委托发布合同》，合同对上述广告牌的租赁重新作了约定。
2011年8月17日，五维公司经无锡市宜兴工商行政管理局（以下简称宜兴工商局）名称预先核准，名称保留期至2012年2月17日，拟设立企业股东（发起人或出资人）为陈华、陈蒙泰，后该公司未经宜兴工商局正式核准。
审理中，陈华、陈蒙泰向法院递交了无锡东氿文化传媒有限公司与澄奕公司签订的《广告发布业务合同》（复印件），用以证明东氿公司未经其同意将本案所涉广告牌转租给澄奕公司。对此，东氿公司在第一次庭审中称：无锡东氿文化传媒有限公司的名称与其不一致，该合同的签订与其无关。第二次庭审中则称：五维公司与东氿公司的租用广告牌协议在第二年到期后就解除了，陈华的广告牌有大半年未租出去，故电话委托其把广告牌租出去，以年租金10万的价格卖给其，其以14万元的价格口头答应澄奕公司的陈当跃租用广告牌。其只是作为介绍人，也是在陈华知道并认可的情况下把广告牌介绍给澄奕公司，在这期间根本不存在私自处理的情形，包括苏宁要上广告牌，是由安装工人符息生和陈华在现场组织安装的，当时高塍城管因为陈华未交管理费用，所以不让上牌，是其以东氿公司的名义让广告先上，如果陈华不交费用，由其来承担。为证明上述陈述的事实，东氿公司提供了安装工人符息生的收条，工人的安装款以及明细的短信记录。庭审质证时，东氿公司承认符息生是其员工，安装款也是由其支付，同时未提供陈华委托其出租广告牌的证据。
上述事实，有陈华与高塍城管签订的协议、五维公司与东氿公司签订的《租用大型广告牌协议》、无锡东氿文化传媒有限公司与澄奕公司签订的《广告发布业务合同》、澄奕公司与苏宁公司签订的《户外广告委托发布合同》、苏宁公司与伍维堂公司签订的《户外广告委托发布合同》、解除合同通知书及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，五维公司在工商名称预核阶段，与东氿公司签订了广告牌租赁协议，后五维公司未经正式核准，其在预核阶段所进行的民事法律行为所对应的权利义务应由公司的发起人陈蒙泰和陈华承受，故陈蒙泰和陈华作为原告主体适格。陈华与东氿公司之间的广告牌租赁关系合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同约定东氿公司应于2013年9月给付第三年度的租金，东氿公司未履行付款义务，已构成违约，陈华由此获得合同解除权，东氿公司收到解除合同通知书后合同即解除，故东氿公司以解除合同书系陈华单方行为而予否认的理由不成立。东氿公司提出了将广告牌转租澄奕公司的行为是接受陈华委托的主张，陈华予以否认，东氿公司提供的证据不能证明该事实，法院对此不予采信，故东氿公司在2013年9月10日至2014年6月10日期间仍是广告牌的实际承租人，在此期间的租金应由东氿公司承担，但应扣除东氿公司已给付的保证金20000元。东氿公司不按合同约定支付租金构成违约，应根据合同的约定按年度合同款10%支付违约金。东氿公司提出陈华的广告发布经营权问题，因属于行政管理范畴，法院不予理涉。东氿公司、澄奕公司、苏宁公司的转租广告牌关系与本案不属同一法律关系，本案不予理涉。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的规定（三）》第四条第一款之规定，判决：一、解除陈华以五维公司名义与东氿公司于2011年9月6日签订的《租用大型广告牌协议》。二、东氿公司于判决发生法律效力之日起10日内支付陈华、陈蒙泰租金77442元并承担违约金12933元。三、驳回陈华、陈蒙泰的其他诉讼请求。东氿公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元，由陈华、陈蒙泰负担454元、由东氿公司负担2054元。东氿公司应负担的款项已由陈华、陈蒙泰预交，东氿公司于判决生效之日起10日内向陈华、陈蒙泰支付。
上诉人东氿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的《租用大型广告牌协议》因被上诉人不具有广告发布者或经营者的资格，故协议无效。即使合同有效，双方于合同第三年已经口头解除，一审认定上诉人存在非法转租行为依据不足。请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人陈华、陈蒙泰辩称：涉案租赁合同合法有效，上诉人提出合同第三年解除没有依据，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人苏宁公司辩称：其分别与澄奕公司和伍维堂公司签订的合同均按约履行，不存在欠款行为，不应承担任何责任。
原审第三人澄奕公司未作答辩。
二审查明事实与原审已查明事实一致。
本院认为：
陈华以五维公司名义与东氿公司签订的《租用大型广告牌协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。即使陈华不具有广告发布或经营的资格，亦与合同的效力无涉。合同约定的租用广告牌期间为三年，但东氿公司未支付第三年度的租金。东氿公司主张合同第三年双方已口头解除，未提供相关证据，亦未提供陈华委托其转租给澄奕公司的相关证据。因苏宁公司系直接向澄奕公司租用广告牌，而根据东氿公司的陈述，苏宁公司的广告画面是由东氿公司员工符息生安装，安装款也是由东氿公司支付，据此可以确认东氿公司在合同第三年仍对广告牌进行控制和支配，故原审认定东氿公司应支付第三年实际承租期间的租金并无不当。
综上，原审认定事实及适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2508元，由上诉人东氿公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一五年十月十六日
书记员 杨 志