湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01415号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
委托代理人：叶菊娇，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：罗兰。
委托代理人：邹少洪。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告罗兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人叶菊娇，被告罗兰的委托代理人邹少洪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告罗兰签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告罗兰所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期2栋2单元406室商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告罗兰于2011年1月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告罗兰立即向原告心港物业支付从2011年1月1日起的物业管理费人民币8，551.89元以及逾期付款违约金人民币3，848.35元（暂计算至2015年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告罗兰承担。
被告罗兰辩称：本案涉案房屋系被告罗兰2009年9月从案外人刘鹏手中购得，并于2009年10月1日缴纳了一年的物业费，事后发现该房屋自2006年开始未缴纳物业费，经问询案外人刘鹏得知，未缴纳物业费原因是开发商主排水管设计瑕疵，该房屋尤其是1楼卫生间存在大面积漏水。2010年10月原告心港物业曾起诉案外人刘鹏缴纳拖欠物业费，后经协商调解确认由原告心港物业处理漏水隐患，因被告罗兰对原告心港物业的服务较为满意，故垫付了2006年至2009年9月30日期间的物业费人民币8，000余元，后被告罗兰反复就维修事宜与原告心港物业沟通，直至2012年1月10日，原告心港物业派人对楼顶漏点进行了补漏，事后又拆除被告罗兰家中的鞋柜拟对卫生间处主下水管道进行处理，但未能实际修复且对拆除的鞋柜也未进行恢复。被告罗兰同意继续缴纳物业服务费，但应当扣除被告罗兰上述垫付的物业费人民币8，000余元。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。
2009年9月，被告罗兰从案外人刘鹏手中购得本案涉案房屋，后与原告心港物业签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告罗兰位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期2栋2单元406室房屋提供前期物业管理服务；被告罗兰每半年预交一交；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.8元；每次交纳费用时间为每半年度第一个月前五个自然日；如被告罗兰未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告罗兰补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2009年10月，被告罗兰向原告心港物业缴纳了1年的物业服务费。
2010年8月23日，原告心港物业以案外人刘鹏为被告诉至本院，诉请案外人刘鹏缴纳拖欠物业费人民币7，761.11元及违约金人民币3，200.83元。2010年10月21日，被告罗兰向原告心港物业缴纳涉案房屋2006年7月1日至2009年9月30日物业服务及诉讼费人民币8，782元。2010年11月22日，原告心港物业撤回对案外人刘鹏的起诉，本院于同日裁定准予撤回起诉。被告罗兰入住期间，向原告心港物业提出一楼鞋柜内积水、三楼主卧、柜子两处渗水、三楼主卧墙壁及衣柜渗水、车库渗水等报修申请，原告心港物业2012年1月5日作出售后维修登记表，提出委托第三方维修方案。嗣后，后原告心港物业安排人员对被告罗兰家楼顶漏水点进行补漏并有效解决了楼顶漏水导致三楼住房渗水问题，但对被告罗兰家鞋柜内积水问题在拆除鞋柜后至今未能有效解决。
被告罗兰2011年1月1日至今未交纳物业服务费，原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告罗兰名下的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期2栋2单元406室房屋面积为197.96平方米，该房屋在入住后确系发生墙体开裂和渗水问题，原告心港物业多次协商开发商进行外墙维修，直至2013年8月最后一次维修后家中再未出现渗水。
以上事实，有庭审笔录及本院调取的本院（2010）武开法民初字第868号案件卷宗正卷，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票，被告罗兰提供的照片、缴费单、律师函、申报维修单、售后维修登记表，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告罗兰签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告罗兰未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。被告罗兰作为业主，享受了物业服务企业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。虽在案无证据直接证实原被告及案外人刘鹏之间有关于原告心港物业对被告罗兰房屋室内渗水、积水的维修承诺事实，但从原告心港物业撤回对案外人刘鹏的起诉、被告罗兰缴纳案外人刘鹏应承担的物业费、原告心港物业组织人员对被告罗兰房屋顶部补漏等事实，本院对被告罗兰关于2010年涉案房屋物业费诉讼过程中庭外调解时约定原告心港物业对漏水进行维修的陈述予以采信，原告心港物业应当按照该约定继续履行对被告罗兰房屋内鞋柜积水的维修处理义务，但直至本案开庭审理，原告心港物业未能提交证据已经履行了鞋柜积水的维修义务，故本院认为原告心港物业也存在违约行为，并因该违约行为导致被告罗兰拒不缴纳物业费。综上，本院根据被告罗兰已经实际享受的基本物业服务内容和原告心港物业在维修事宜中的违约，酌情认定被告罗兰按90%的比例向原告心港物业支付2011年1月1日至2015年6月30日的物业服务费人民币7，696.68元（197.96平方×0.8元／平方每月×4.5年×12月／年×90%）。因原告心港物业的违约行为导致被告罗兰未按时缴纳物业费，故本院对原告心港物业诉请被告罗兰支付违约金的请求不予支持。关于被告罗兰抗辩垫付购房前的拖欠物业费问题，一方面该垫付行为是在与案外人刘鹏沟通协商并在认可了原告心港物业的服务基础上被告罗兰自愿支付的，另一方面对购房前拖欠的物业费，被告罗兰应当在购房之前履行审慎的调查义务，确定购买房屋有无相关债务负担，故本院对被告罗兰在本案中抗辩扣减其应缴纳的物业费的意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告罗兰于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币7，696.68元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币110元，减半收取人民币55元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币30元，由被告罗兰负担人民币25元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告罗兰将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 甘磊
二〇一五年十一月四日
书 记 员 何诚