四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川06民终5号
上诉人（原审原告）曾小兰。
委托代理人曾忠樵，四川心精诚律师事务所律师。
委托代理人袁晓敏，四川心精诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国联合网络�信有限公司德阳市分公司。
负责人马严釜，总经理。
委托代理人刘艳。
委托代理人邬恒辉，四川宗元律师事务所律师。
上诉人曾小兰与被上诉人中国联合网络通信有限公司德阳市分公司（以下简称中国联通德阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省罗江县人民法院于2015年11月5日作出（2015）罗民初字第806号民事判决。宣判后，曾小兰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判经审理查明，2013年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于罗江县东街88号，使用面积为127.98平方米；房屋的用途为营业厅、销售场所；租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，共计5年；租金：第一年为（2013年7月1日至2014年6月30日）90000元，第二年为（2014年7月1日至2015年6月30日）95400元，第三年为（2015年7月1日至2016年6月30日）101124元，第四年为（2016年7月1日至2017年6月30日）107191.44元，第五年为（2017年7月1日至2018年6月30日）113623元；租赁期内，被告需提前退租的，应提前30日通知原告，并按月租金的100%支付违约金。2015年8月11日，被告向原告发出书面告知函，告知自2015年8月1日起被告不再租赁原告的房屋，请自行另行租赁。就解除合同事宜，双方几次协商均未达成一致意见。原告遂于2015年9月23日以被告单方面停止履行合同已构成违约为由，向原审法院起诉。
另查明，被告向原告支付租金至2015年6月底。原告从2015年8月25日将房屋另行租赁给他人，租金为每年78000元，无递增，期限为三年即从2015年8月25日起至2018年8月24日止。
上述事实，有当事人陈述、原告的身份证、被告的身份信息、房屋租赁�同、告知函加以证明。以上证据经庭审质证，查证属实，符合证据的“真实性、合法性、关联性”，原判对上述证据予以采信，作为本案的定案依据。
原判认为，原告与被告签定的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定享有权利和履行义务。原告按照合同约定，履行了出租义务，而被告因经营亏损无法继续租赁房屋，于2015年8月11日发函，从2015年8月1日起不再租赁房屋，但合同约定：租赁期内，被告需要提前退租的，应提前30日通知原告。被告应在2015年7月1日通知原告，而实际上被告是在2015年8月11日通知的原告，因此，实际的租赁期限应延长至2015年9月11日，被告存在违约，被告应当按照合同约定即第三年的租金标准101124元/年向原告支付从2015年7月1日至2015年9月11日即两个月零十天的租金损失19663元。而被告在庭审中表示愿意支付从2015年7月1日至2015年8月25日的租金并另行支付一个月租金，合计两个月零二十四天的租金23595.60元，该意见属被告的真实意思表示，原判予以支持。
被告于2015年8月11日发的告知函，按照合同约定，房租租赁期限至2015年9月11日，被告实际上从2015年7月1日至2015年9月11日期间还再租赁该房屋，被告应当依据合同约定，给付这期间的租金，这期间房屋不存在空置。因此，原告主张的房屋空置三个月的租金损失没有事实及法律依据，原判不予支持。
原告从2015年8月25日将房屋另行租赁给他人，从此日起，原、被告之间的租赁合同事实上已经解除。根据合同的相对性原则，原告重新与他人签订的租赁合同的内容（租金标准、期限、优惠等）对被告没有约束力，且原告与他人约定的租金符合现在的交易行情，并没有租金损失。因此，原告要求被告支付2016年至2018年的原、被告之间的租赁合同约定的租金与原告和他人签订的租赁合同约定的租金之间的差价损失94938元的请求，无事实和法律依据，原判不予支持。
原告主张被告支付因被告中途退租致使原告另行寻租所支出的误工交通费，但原告未提交相应的证据加以证明所支出的费用，而且，按照合同约定被告可以提前退租，合同中未约定提前退租，被告应当支付原告另行寻租所产生的相应费用，因此，原告的该项请求，原判不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国联合�络通信有限公司德阳市分公司于本判决生效之日起十日内向原告曾小兰支付租金收益损失23595.60元。二、驳回原告曾小兰的其他诉讼请求。
一审判决后，曾小兰不服，向本院上诉称：被上诉人未按合同约定提前30日告知即单方解除合同，已构成根本违约，应当承担违约责任，但原判对被上诉人违约责任及赔偿问题不予认定和评判，按照合同法规定，一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，上诉人所主张的前后两个租赁合同租金差价损失94938元即是可得利益损失，有事实和法律依据，故原判认定事实、适用法律均有不当，请予以改判，
被上诉人中国联通德阳分公司答辩称：被上诉人已于正式发函前一、二个月以口头形式提出过提前解除合同的要求，被上诉人不存在违约行�，不应承担违约责任，且上诉人与第三人签订的租赁合同被上诉人并不知情，对被上诉人不具有约束力，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审审理期间，当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方《房屋租赁合同》第十五条第（五）项之约定：“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。”按此约定，承租方提前解约需满足“提前30日通知”及“按月租金的100%支付违约金”两个条件。本案被上诉人系于2015年8月11日发函告知上诉人不再租赁房屋（虽然被上诉人在函件及庭审中提到发函一月前已多次口头告知提前解约事宜，但对于口头告知的事实并未提交其他证据证明，故仅能认定解约通知最早系发函之日即8月11日提出），按照合同约定，至少应至9月10日被上诉人才具备提前解约条件，单凭被上诉人8月11日发函行为，尚不能发生解除合同的法律后果，而在合同解除条件具备之前，合同仍然处于存续状态，因此，上诉人认为被上诉人发出告知函即构成单方违约，并要求其赔偿可得利益损失之请求不能成立。但是，上诉人于8月25日与第三人另行签订租赁合同将租赁物出租给第三人，双方均确认将该日作为合同解除之日，故本案双方租赁期间终止之日为8月25日，被上诉人在8月25日前仍负有按照合同约定支付租金等合同义务。根据已查明的事实，被上诉人仅支付租金至2015年6月30日，对于2015年7月1日至8月25日期间的租金未予支付，该行为符合本案《房屋租赁合同》第十四条第（四）项第1条“不支付或不按照约定支付租金达30日的”的违约情形，按照该合同第十五条第（四）之约定，被上诉人应按月租金100%向上诉人支付违约金。因此，被上诉人应当支付7月1日至8月25日期间的房屋租金，并对其拖欠行为承担额外一个月租金的违约金，共计23595.60元。原判对此处理并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费1402元，由曾小兰承担1122元，中国联合网络通信有限公司德阳市分公司承担280元；二审案件受理费1402元，由曾小兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 陈叶兰
代理审判员 孔祥明
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 阳