福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初918号
原告永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3幢2层。统一社会信用代码：913504816966400648。
法定代表人曾齐文，总经理。
委托代理人李观明、郑春辉，该公司职员。
被告福建凯德房地产开发有限公司，住所地永安市燕江东路468号。统一社会信用代码：913504816765496694。
法定代表人张连机，董事长。
委托代理人吴良仲，福建策问律师事务所律师。
原告永安天立物业管理有限公司与被告福建凯德房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员范韶勇适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李观明、郑春辉、被告委托代理人吴良仲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永安天立物业管理有限公司诉称：原告于2014年4月1日接管永安市凯城华府小区物业。从协议签订至今，原告完全履行了物业服务合同约定的所有管理服务事项和义务。被告至今仍有31间店面（总建筑面积1890.62平方米）空置未销售，依照《物业管理条例》第四十二条的规定，该未销售的空置店面的物业服务费应由建设单位即被告承担，但被告至今未交物业服务费。依照《凯城华府小区物业服务合同》的约定，商业店面的物业服务费为1.5元／平方米，截至2016年3月31日，被告共结欠原告物业服务费68062元、水电公摊费3438元及按日万分之二计算的违约金5921元，共计人民币77421元。原告多次向被告电话催缴和上门催收均未果，故请求法院判令：1、被告支付原告截至2016年3月31日的物业服务费68062元、水电公摊费3438元及按日万分之二计算的违约金5921元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告福建凯德房产开发有限公司辩称：1、答辩人与福建联美物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订的《补充协议书》均约定免除答辩人交纳未销售空置房物业服务费的义务。该《前期物业服务合同》及《补充协议》约定的合同期限自2009年12月1日至2015年12月3日，且答辩人于2012年4月已一次性支付前期介入筹备费用及前期物资装备等物业前期开办费用人民币143000元。因此，答辩人无须支付物业服务费。2、原告与凯城华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》，因业委会未得到业主大会的授权而无效，至少属于效力待定，且所有商铺业主都反对新的物业费计费标准。该合同约定的物业费不能作为收费依据。3、根据《三明市物业服务收费实施办法＜2010＞》有关“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”的规定，答辩人如需交纳物业费，也只能按每平方米0.9元的60%标准交纳。4、原告在履行过程中未按合同约定提供物业服务，未对小区物业共用部位进行维修、养护或管理，未对小区物业共用设施设备进行维修、养护和管理，未对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通进行处理等，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，依法应减免答辩人需支付的物业费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：永安市凯城华府小区系被告开发建设。2014年3月31日，原告与永安市凯城华府小区业主委员会签订一份《永安市凯城华府小区物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由原告为永安市凯城华府小区提供物业服务，小区类型为商住，小区总用地面积39626平方米，总建筑面积110864.8平方米，其中住宅面积94163.67平方米，为商住楼。物业服务内容包括小区物业共用部位的维修、养护和管理；小区物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通等；公共绿化的养护和管理；车辆停放的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。物业服务收费标准为住宅每月0.9元／平方米、商业店面每月1.5元／平方米；物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内。公共部位和设施的维修、用电、用水等费用由业主按户共同分摊，由原告代为收取。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，除应补齐应交的物业服务费用及相关费用外，还应按每天应交服务费千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同期限从2014年4月1日起至2015年3月31日止。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2014年4月1日依约接管该小区物业并提供物业服务。2015年4月1日，原告与该小区业主委员会再次续签一份内容相同的《物业服务合同》，合同期限至2018年3月31日止。原告继续为该小区提供物业服务。
另查，截至2016年3月31日，被告仍有31间店面（总建筑面积1890.62平方米）空置未对外销售。从2014年4月1日起至2016年3月31日止，按照《物业服务合同》的约定，被告应支付给原告空置未销售店面的物业服务费计68062元（1890.62平方米×1.5元／平方米×24个月）；同时，根据原告提供的《凯城华府小区空置店面水电公摊明细表》，经核对，被告应支付水电公摊费3438元。原告多次派员向被告电话催缴和上门催收均未果而引发本案讼争。
还查，被告与福建联美物业管理有限公司于2009年12月1日签订一份《前期物业服务合同》，约定由福建联美物业管理有限公司为永安市凯城华府小区提供物业服务，收费标准为住宅每月0.8元／平方米、商业店面每月0.9元／平方米，物业服务费按月交纳，于每月十日前缴清。合同期限自2009年12月1日至2015年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年4月1日，被告与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订一份《前期物业服务合同补充协议书》，约定未销售空置房物业服务费不需要由被告承担，但前期介入筹备费用及前期物资装备费用等物业前期开办费用人民币143000元应由被告一次性支付。被告于2012年6月11日转款143000元到福建联美物业管理有限公司永安分公司账户。后因该小区业主委员会成立，原告与业主委员会签订物业服务合同而上述的《前期物业服务合同》自动终止。诉讼中，被告提供由部分业主签名的《关于现状物业管理不完善与合理收费标准的提议》，欲证实部分商铺业主认为原告未能按合同约定履行定物业服务义务，且物业费收费标准过高之事实；同时，被告还提供照片十张，欲证实原告未按物业合同约定对小区物业共同部位、共用设施设备进行维修、养护和管理之事实。原告对上述两份证据均不予认可，认为应按合同约定交纳物业服务费，其已认真履行了物业服务合同义务。照片所体现的设备缺损、遗失是前期物业造成的，与原告无关。
上列事实，有原告提供的营业执照、《永安市凯城华府小区物业服务合同》、空置店面物业费一览表、水电公摊明细表、公共用水用电缴费发票、房产登记情况查询结果证明；被告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议书》、汇款凭证及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告与永安市凯城华府小区业主委员会签订的《永安市凯城华府小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均具有约束力。被告空置未销售的31间店面（总建筑面积1890.62平方米），从原告依约为该小区提供物业服务以来，至今未交纳物业服务费。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，被告理应支付该31间空置未销售店面的物业服务费。被告与福建联美物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》及与福建联美物业管理有限公司永安分公司签订的《前期物业服务合同补充协议书》，因原告与凯城华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》而自行终止。被告以已终止履行的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议书》的约定提出不需要交纳未销售空置房物业服务费的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。但鉴于本案31间店面长期空置未销售，原告在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。况且，三明市物价局、三明市房地产管理局根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》的相关规定，于2010年9月19日出台了《三明市物业服务收费实施办法》。该《实施办法》适用于三明市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。该《实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”，因而，本案31间空置未销售店面（总建筑面积1890.62平方米，至2016年3月31日止）的物业服务费应为40837.2元（1890.62平方米×1.5元／平方米×24个月×60%）。被告未按约缴纳物业服务费，已构成违约，应承担支付所欠物业服务费和支付违约金之民事责任。合同中约定的滞纳金具有违约金性质，原告主动将合同中约定的违约金日千分之三标准，调整为按日万分之二计算，系其处分自己民事权利的真实意思表示，于法不悖，本院予以支持。故本案违约金应为3552.6元（5921元×60%）。被告所提供的证据材料不足以证实原告所提供的物业服务与合同约定严重不符之事实，本院不予认定。原告要求被告支付代垫水电公摊费3438元之诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告福建凯德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告永安天立物业管理有限公司物业服务费人民币40837.2元（算至2016年3月31日）。
二、被告福建凯德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告永安天立物业管理有限公司违约金3552.6元（算至2016年3月31日）。
三、被告福建凯德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告永安天立物业管理有限公司代垫水电公摊费3438元。
四、驳回原告永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费897.5元（已减半），由原告负担359元，被告负担538.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 范韶勇
二〇一六年五月十六日
书记员 倪 健
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的生，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。