山东省东营市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁05执异42号
案外人：马少杰，男，1960年10月25日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：孙鹏奇，黑龙江财法律师事务所律师。
申请执行人：戴连华，男，1974年10月14日出生，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：胡加强、张树杰，山东鲁航律师事务所律师。
被执行人：陆建康，男，1960年10月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀城区。
本院在执行申请执行人戴连华与被执行人陆建康民间借贷纠纷一案中，于2016年11月1日作出（2010）东执字第36号民事裁定书，裁定继续查封被执行人陆建康在哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司（以下简称鑫悦公司）名下位于黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街北首丰光大厦45套公寓。现案外人马少杰向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马少杰异议称，一、法院查封的财产事实上已属于案外人所有，应予以解除查封，中止对涉案房屋的执行。2008年鑫悦公司在丰光大厦预售丰光江景公寓房产，2008年10月4日案外人与鑫悦公司签订了商品房买卖合同，约定购买1单元7层7室房屋，并交纳了购房款，并于2008年10月14日办理了进户手续，居住至今。案外人购买房屋及鑫悦公司销售商品房的行为符合法律规定，应依法受到保护。案外人购买房屋时法院并没有查封房屋，案外人是善意第三人，案外人与鑫悦公司之间的购房合同是真实的合法的，应该受到法律保护。但东营市中级人民法院的查封行为使房屋买卖合同目的不能实现，案外人作为购房人主观上没有过错，查封行为侵害了案外人的合法权益，应予纠正。二、依法准确甄别被执行人财产。只能执行被执行人的财产是法院强制执行的基本原则。法院在执行中要依法准确甄别被执行人财产。案外人对东营市中级人民法院执行涉案房产的法律依据等有知情权，但目前案外人并不知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人的异议完全符合第二十八条的规定的排除执行的四个条件，能够排除法院的执行。因此应准确及时甄别被执行人的财产，避免对案外人的合法财产采取强制执行措施。三、法院片面强调执行效果，而未考虑案外人的利益和社会效果，易引发和激化矛盾造成不稳定因素。法院在执行时应依据公平公正的原则，要考虑对案外人的合法权益的保护。案外人的理由成立符合事实应予支持。综上，请求：1、解除对哈尔滨市道外区景阳街丰光大厦江景公寓1单元7层7室的查封；2、中止对上述房屋的执行。
申请执行人戴连华辩称，一、案外人仅举证商品房买卖合同书，不能证明已支付购房款，也不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，依法不能排除本案执行。1、商品房买卖合同载明的合同价款为205000元，案外人主张其交纳了购房款，除提交合同书和收据外，还应当提供银行交易记录予以证明，如不能提供应认定其主张为虚假的。2、案外人提交的商品房买卖合同书不是房产管理部门的备案合同，根据相关法律规定，预售房屋的合同书，必须经过房产管理部门的备案才能产生相应的法律效力，否则不能对抗第三人。因此案外人提交的合同书不能排除本案执行。3、涉案房产在陆建康与鑫悦公司纠纷中，经过陆建康申请已被黑龙江省高级人民法院查封，查封期限为2008年4月11日至2009年4月10日，查封期间不得转让。案外人主张的商品房买卖合同是在查封期间签订的，因此该合同是无效的，不能排除本案执行。二、案外人所提交的商品房买卖合同中案外人的签字，明显与执行异议申请书以及授权委托书中的签字不相符，显然不是同一人所签。申请执行人认为本案异议申请并非案外人所提出，因此申请案外人本人到庭核实。三、案外人主张其与鑫悦公司签订了商品房买卖合同、交纳了购房款、并办理了进户手续，没有事实依据。四、即使案外人真实的购买了涉案房屋，案外人对涉案房产也不构成善意取得，其不属于善意第三人。对涉案房产东营市中级人民法院已于2008年12月19日进行了首次查封，并一直续封至今，在此之前涉案房产已被黑龙江省高级人民法院查封，查封期限为2008年4月11日至2009年4月10日，对此房产部门都有登记备案，视为案外人对查封是明知的，案外人购买涉案房产时并非善意。另外涉案房屋并没有变更登记到案外人名下，因此案外人不符合《物权法》第一百零六条对善意取得的规定，不属于善意第三人。五、案外人明知东营市中级人民法院对涉案房屋进行了查封，并两次启动评估拍卖程序，但一直不提出查封异议或执行异议，该行为应视为其放弃了对涉案房产的权利。综上所述，案外人的异议不能成立，请求查明事实，依法驳回其异议申请。
案外人马少杰为支持其异议请求，向本院提交了商品房买卖合同、付款收据、业主进户文件等证据，用以证明案外人购买涉案房屋及入住的事实。
申请执行人对案外人提交证据的真实性有异议，认为上述证据均是虚假的。
申请执行人为反驳案外人的异议，向本院提交了黑龙江省高级人民法院（2008）黑高立保字第1号协助执行通知书、东营市中级人民法院（2010）东执字第36号民事裁定书、鑫悦公司企业登记信息等证据，用以证明涉案房屋被查封的事实及鑫悦公司被吊销的事实。
案外人对申请执行人提交的证据质证认为上述证据均没有证明效力。
经审查查明，1、2010年3月3日本院作出（2009）东民四初字第2号民事调解书，调解书确认：一、被告陆建康欠原告戴连华借款本金1900万元、利息190万元，由被告陆建康于2010年3月9日前偿还600万元；2010年3月19日前偿还1000万元，2010年3月25日前偿还490万元。二、如果被告陆建康未能在第一次付款日期届满前向原告戴连华付清600万元，原告戴连华可以就本案2090万元一并向法院申请强制执行，并要求被告陆建康承担2090万元的利息损失（2008年12月8日起按照东营市商业银行同期贷款利率的4倍计算至借款全部付清止）。因陆建康未履行调解书，戴连华于2010年1月向本院申请强制执行。2、2008年12月19日本院作出（2009）东民四初字第2－1号保全裁定，裁定冻结、查封陆建康2100万元的银行存款或等价值的财产，随后查封了陆建康在鑫悦公司名下的45套房产，并多次续封。2016年11月1日本院作出（2010）东执字第36号民事裁定书，裁定继续查封被执行人陆建康在鑫悦公司名下位于黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街北首丰光大厦45套公寓，续封期为一年，自2016年11月3日至2017年11月2日。上述房产中包括一单元7层7室。3、案外人提交的证据显示，2008年10月4日案外人与鑫悦公司签订商品房买卖合同一份，约定案外人购买鑫悦公司开发的丰光大厦1单元7层707号房屋，面积53.96平方米，房屋价款205000元，鑫悦公司应当于2008年6月1日将房屋交付案外人使用。2008年10月14日案外人与丰光大厦前期物业处签订了《业主进户交接确认单》、《进户通知单》等文件。
以上事实由案外人提供的商品房买卖合同、付款收据、业主进户文件等证据及申请执行人提交的东营市中级人民法院（2009）东民四初字第2－1号民事裁定书等证据予以证实。
本院认为，案外人对执行标的主张权利，应当提交证据予以证明。本案中，涉案房屋并非登记在案外人名下，案外人提交的商品房买卖合同显示，合同签订时间为2008年10月4日，却约定房屋交付时间为2008年6月1日，明显不符合商品房交易常理，难以据此认定其可以排除对涉案查封财产的执行。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人马少杰的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 ：董庆忠
审 判 员 ： 李 敏
代理审判员 ： 宋 婷
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 ：于浩然