山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）运盐民初字第1905号
原告（反诉被告）:山西省运城关圣旅游学校。
法定代表人:薛安平，校长。
委托代理人:赵效泽，山西正豪律师事务所律师。
被告(反诉原告):运城外国语学校。
法定代表人:刘国营，校长（手机号码：1383470****）。
委托代理人:乔文朝，山西大懿律师事务所律师。
被告:刘国营，男，1958年11月8日出生，汉族。
委托代理人:刘曜，女，1982年11月23日出生，汉族。
原告（反诉被告）运城关圣旅游学校（以下简称关圣学校）与被告（反诉原告）运城外国语学校（以下简称外国语学校）、被告刘国营房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告运城关圣旅游学校法定代表人薛安平及委托代理人赵效泽，被告运城外国语学校委托代理人乔文朝、被告刘国营委托代理人刘曜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）关圣学校诉称：2009年7月13日，原告与第一被告运城外国语学校签订了一份《房地产购买协议书》（以下简称《购房协议》），协议约定：1、被告外国语学校将其土地及土地上的所有房产以总价值930万元的价格卖给原告；2、被告外国语学校在收到原告购房款600万元后，两个月内将该土地过户到原告名下，如延期办理过户手续，按付款额月利率2％支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，而二被告至今未给原告办理土地过户手续。故诉至法院要求依法判令二被告将运城外国语学校的土地使用权过户到原告名下、判令二被告按601万元本金的利息支付违约金（利息按月利率2％，从2011年1月29日计算至土地使用权过户到原告名下之日止）。
原告关圣学校针对自己的诉讼请求，提交如下证据：
一、原、被告双方于2009年7月12日签订《房地产购买协议书》，证明：
1、原、被告约定原告以930万元的价格购买被告所有的外国语学校的房地产；
2、该协议第五条约定，被告自收到原告购房款600万元之日起，两个月内将该土地过户到原告名下，如延期办理过户手续，按原告付款额601万元的月利率2％支付违约金；
3、如因被告债权债务造成有人在该学校闹事，对购买房屋产生影响，被告应按原告付款额601万元的月利率2％赔偿原告损失；
4、关于食堂的遗留问题，由原告结算；小卖部的遗留问题，由原告支付被告30万元押金，最后在购房款中予以扣除。
被告对上述协议内容无异议，但认为双方在签订房地产购买协议时，并没有商定将租赁转化为购买，在购买协议中没有约定对租赁协议处理的相关事宜。
二、收款收据26份，证明：原告于2009年7月3日至2011年1月29日向被告支付购买款共计601万元。具体如下：
（一）1、2009年7月3日收据，证明原告关圣学校支付被告外国语学校场地使用费30万元；
2、2009年8月17日收据，证明原告关圣学校支付被告外国语学校地款10万元；
3、2009年9月9日收据，证明原告关圣学校支付被告外国语学校房款25万元；
4、2009年9月15日收据，证明原告关圣学校支付被告外国语学校现金地款15万元。
5、2010年1月6日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金5万元；
6、2010年1月17日转账凭证，证明原告关圣学校法定代表人薛安平支付被告刘国营10万元；
7、2010年1月29日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金30万元；
8、2010年2月3日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营房款25万元；
9、2010年2月10日收据，证明原告关圣学校支付被告外国语学校现金房款13万元；
10、2010年4月1日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营房款10万元；
11、2010年5月10日收据，证明原告关圣学校经被告刘国营同意代其支付给刘老三1万元；
12、2010年5月30日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营10万元；
13、2010年8月23日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营地款4万元；
14、2010年9月17日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金3万元；
15、2010年9月25日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金1万元；
16、2010年10月7日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金15万元；
17、2010年10月8日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金30万元；
18、2010年10月15日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金20万元；
19、2010年10月18日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金80万元；
20、2010年10月31日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金40万元；
21、2011年1月12日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金120万元；
22、2011年1月12日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金30万元；
23、2011年1月2日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金25万元；
24、2011年1月15日收据，证明原告关圣学校代被告刘国营支付给苏保成现金11万元；
25、2011年1月18日收据，证明原告关圣学校支付被告刘国营现金50万元；
26、2011年11月29日收据两张，证明原告关圣学校同日两次代被告刘国营支付给王志强18万元和10万元并收回王志强手上的2006年1月17日和2006年2月16日的收款收据。
被告对上述1-25笔付款613万元收据无异议。对第26笔付款28万元食堂承包款有异议。认为：《购房协议》第九条约定：原告另支付被告食堂承包款30万元。不在双方约定的房地产购买款930万元之内，所以原告退还王志强28万元食堂承包款不应包含在购房款930万元中。
（二）借据、收据共计15份，证明：原告法定代表人薛安平通过被告代理人任鹏代被告偿还以下债务，共计61.1258万元：
1、借据、收据共计5份，证明：原告代被告偿还李法成名下30万元债务：
2008年9月1日向胡秀合借款5万元（借条1张）；
2008年5月28日、2008年9月1日向邢增社借款合计20万元（借条2张）；
2008年10月1日向李法成借款5万元（借条1张）；
2013年12月30日李法成收到薛安平代刘国营的上述还款共计30万元收据。
2、借据、收据共计10份，证明：原告代被告偿还其它债务共计31.1258万元：
2011年10月12日向张欣庄借款2万元（借条1张）；
2010年2月10日向赵小红借款10万元（借条1张）；
ＸＸ分别于2012年5月3日、2012年2月20日、2012年5月21日收到薛安平代刘国营的还款2万元、2万元、6万元，（收条3张）；
2012年2月27日、2012年3月20日原告分别支付给刘国营2万元整、3万元整（被告收条2张）；
被告刘国营之女刘曜收到原告关圣旅游学校2万元（收条1张）；
2012年1月4日、2012年1月5日原告分别代被告刘国营交纳被告与王忠义一案的二审上诉费11258元、律师代理费1万元。
被告对上述款项无异议。
(三）2011年11月24日运城市国土资源局土地出让金缴纳通知。证明：原告拟向国土资源局缴纳土地出让金。
被告对该通知的真实性无异议，但对其证明对象有异议。认为土地出让金的催缴通知书发给原告，是因为原告在学校场地经营，且该款项并没有缴纳，作为土地主管部门，所对应的缴纳土地出让金的对象是被告，所以原告对该部分陈述的理由不成立。
（四）王忠义诉被告刘国营一、二审判决书、王忠义的申请执行书、银行汇票、诉讼费票据各一张、结案申请，证明：原告代被告向王忠义偿还债务203.9523万元：
被告对该证据未发表质证意见。
三、运城市合同公证处（2012）运证民字第168号公证书，证明：1、被告于2009年8月将其所属房地产资产全部交付给原告占有使用；2、运城市教育局已经确认2011年2月20日前，原告支付给被告共计600万元转让款，2012年3月22日前将转让款数额支付到670万元，印证了原告付款670万元的事实。
被告对公证书的真实性无异议，但是认为该公证书公证的事项仅是刘国营签名、捺印的委托性，对于公证书前面的内容，公证员没有审查，也没有审查的义务，至于原告的陈述，从委托书的内容认定并不能证实。
被告外国语学校（反诉原告）辩称：2009年7月13日，双方签订《房地产购买协议书》，在履行义务过程中，由于原告多次违约，截止2011年1月29日原告付款金额为573万元，并不是协议所约定的已付600万元，导致该协议不能履行。依据原告法定代表人于2010年6月29日出具的声明内容来看，该协议已经作废。2012年2月27日，原告关圣学校法定代表人薛安平、被告外国语学校法定代表人刘国营、任鹏三方签订了一份委托代理协议，被告委托任鹏向原告收取还应支付的协议约定的剩余转让款，并以此款偿还被告的债务，然后将被告所有的房产和土地过户给原告。原告于2012年3月22日书面承诺积极配合任鹏清理被告的债权债务，完成过户手续。但原告至今没有能够清理完被告的债务，导致被告的借款利息日积月累，不仅债台高筑，而且还被债权人屡次告上法庭。综上，请求人民法院依法解除《房地产购买协议书》，驳回原告诉讼请求。
针对原告提交的证据，经过本院听取双方的举证、质证意见后，对原、被告无异议的《购房协议书》、证据二1-25笔原告支付被告外国语学校613万元的付款凭证、证据二原告法定代表人薛安平通过被告代理人任鹏代被告偿还债务61.1258万元的15份借据、收据，予以认定。对双方有争议的下列证据，进行审查认证：1、证据二的第26笔付款28万元，证人王志强证明28万元是经过王志强、刘国营、原告定代表人薛安平三人协商，由薛安平把28万元退给王志强”。且与《购房协议书》中第九条相互印证，应认定为原告已付购房款。2、证据二的第三部分由于原告并未实际支付土地出让金，也未提供土地出让金保证书，故本院不予认定。3、证据二的第四部分薛安平代刘国营支付王忠义203.9523万元债务，有王忠义的两审判决、结案申请以及入帐凭证相互印证，本院对该事实予以认定。4、证据四，由于公证书证明刘国营认可截止2012年3月22日，原告关圣学校已付款670万元，且被告刘国营委托任鹏待其办理过户手续，并收取原告购房款用于偿还刘国营的债务。故本院对该公证书公证内容的事实予以认定。
本院查明案件事实如下：2009年7月3日，原告运城关圣旅游学校与被告运城外国语学校签订《租赁协议》，约定：“原告租赁被告学校场地办学，向被告支付月租赁费80万元，合同签订时支付30万元，余款50万元于2009年9月15日付清，否则按每日1000元支付违约金。”合同签订当日原告支付被告外国语学校30万元。2009年7月13日，原、被告签订《房地产购买协议书》约定；一、关圣学校购买外国语学校土地（位于运城市黄河大道东，土地使用证编号为运政L国用{2005}第00690号）及所有房产（房屋所有权证编号：运房权证字第052008**号）总价值930万元整（玖佰叁拾万元人民币）并且关圣学校从2009年7月12日至2010年7月12日，免费使用外国语学校校舍一年；二、关圣学校预付购房款80万元，合同签署时关圣学校付给外国语学校30万元，余款50万元9月15日前付清，否则按每月1000元交付违约金；四、在商议总价930万元购房款购买外国语学校房地产事宜基础上，关圣学校正积极筹款，因资金暂时不到位，关圣学校在2009年12月30日再付120万元购房款，2010年9月底支付200万元，2010年10月底再支付200万元，剩余330万元在2011年6月底前付清。如有延期按应付款额月利息2分钱支付；五、外国语学校在收到关圣学校购房款600万元后，两个月内将该土地过户到关圣学校名下（关圣学校承担3万元过户费用，剩余外国语学校负担）。如外国语学校延期办理过户手续按付款额月利息2分钱支付违约金。外国语学校土地过户后，给关圣学校复印件，关圣学校付清余款后方可拿回原件（如外国语学校房产、土地作过抵押贷款。过户前必须结清，否则造成的损失由外国语学校承担）；九、食堂承包协议即将到期，到期后由外国语学校与承包人进行结算。小卖部由于合同未到期，合同继续履行，如关圣学校有商店承包人，外国语学校可向小卖部承包人做工作退出，关圣学校另支付外国语学校30万元押金，并借资20万元，外国语学校付壹分钱利息，待关圣学校最后一笔付款时扣除；十三、为维护本协议的履行，双方一经签字不得以任何理由违约。否则支付对方违约金200万元等内容。2010年6月29日，双方又签协议约定，鉴于外国语学校承担压力过大，关圣学校同意在原合同基础上追加违约部分利息10‰，如果2010年9月底死三批款不能按时交付，原合同作废，关圣学校承担违约责任。2012年3月22日，被告刘国营给任鹏出具《委托书》，载明截止2012年3月22日，原告已向被告支付购房款670万元，委托任鹏代其办理过户手续，并在收取剩余房地产转让款项的范围内代为偿还刘国营的其他债务等内容。同日，原告法定代表人薛安平出具《承诺书》承诺：1、配合任鹏完成过户手续；2、配合任鹏清理刘国营欠他人的债权债务。
同时查明；2009年7月3日至2011年1月28日，原告关圣学校分25笔共支付被告外国语学校购房款613万元，至2014年1月5日原告共支付被告购房款906.0781万元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已按照双方所签订的《购房协议》第五条约定于2011年1月28日前共支付被告外国语学校购房款613万元，被告外国语学校未能在自2011年1月28日起两个月内将土地使用权过户到原告关圣学校名下，构成违约，故原告关圣学校要求被告外国语学校将土地使用权过户到其名下的请求，本院予以支持。原告关圣学校未按照合同约定的期限支付购房款，也存在违约行为，故对其要求被告支付违约金的诉讼要求，本院不予支持。当事人可以协商解除合同，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或有其他违法行为，致使不能实现合同目的，可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方。原告关圣学校已按照合同约定的总价930万元，已陆续支付906.0781万元，履行了合同约定的主要义务，反诉原告外国语学校也未通知反诉被告关圣学校解除合同，故要求解除合同的理据不力，本案不予支持。被告刘国营系被告外国语学校的法定代表人，其出具的收款收据行为，属于职务行为，其民事责任应由被告外国语学校承担，原告关圣学校要求被告刘国营承担民事责任的理据不力，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告运城外国语学校自本判决生效之日起三十日内将其位于运城市黄河大道东，土地使用证编号为运政L国用{2005}第00690号的土地使用权过户到原告山西省运城关圣旅游学校名下；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费36660元、反诉诉讼费100元共计36760元，由被告运城外国语学校承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 梁民福
审 判 员 毛莹婷
代理审判员 闫咏菊
二〇一四年十一月七日
书 记 员 谢晓英
附：1、送达信息
法律文书（2013）运盐民初字第1905号民事判决书当事人受送达人送达人送达时间送达方式上诉状递交地址运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室2、本案所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定的解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。