北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1862号
上诉人（原审被告）王x1。
委托代理人曹立森，北京市中喆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）温xx。
委托代理人杨雪琴，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈xx。
委托代理人高璠，北京市中喆律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）王x2。
委托代理人曹立森，北京市中喆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马xx。
委托代理人辛灵彦，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人余文杰，北京京翔律师事务所实习律师。
上诉人王x1、温xx、陈xx、王x2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第4687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马xx在原审法院起诉称：王x1、温xx原系夫妻，马xx原系王x1、温xx的儿媳。王x1、温xx于1980年离婚，马xx与王x1、温xx之子王x22006年离婚。1998年5月，马xx、王x2与王x1商定，由王x1签订购房合同，马xx、王x2出全款购买北京市石景山区103号房屋，房屋产权由三人共同拥有。同时王x1承诺：如日后王x1收回产权，按日后商品价格归还马xx及王x2。该房屋购买后，一直由马xx及王x2一家居住。2006年，马xx与王x2办理离婚登记，双方约定家中所有财产归马xx所有。2013年2月底，马xx偶然得知，王x1早在2010年已通过买卖形式将该房屋过户到温xx名下。2013年8月，马xx了解到，王x1、温xx之间根本不存在真实交易，双方约定的超低价房屋价款10万元亦未实际履行。马xx认为，王x1、温xx恶意串通订立虚假�卖合同，严重损害自身利益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求确认王x1、温xx于2010年5月25日签订的《存量房买卖合同》无效；2、将103号房屋重新登记在王x1名下；2、本案诉讼费由王x1、温xx承担。
王x1在原审法院辩称：1、王x1与马xx之间的协议是在对房屋共有人陈xx进行了隐瞒的情况下签订的，属于无效协议。2、即便协议有效，该协议也约定了王x1随时有权收回房屋，并对马xx进行经济补偿。王x1在收回涉案房屋时也通知了马xx，因为补偿款达不成一致故未予补偿。王x1享有涉案房屋完整的产权，有权将房屋赠与他人。涉案房屋共有人陈xx也同意将涉案房屋赠与温xx。3、因为王x1的本意为将涉案房屋赠与温xx，但王x1与温xx之间并非近亲属，无法办理赠与，故使用了10万元的低价，因此房屋买卖合同约定的10万元价款不能作为不合理低价看待。至于温xx并未向王x1实际支付�款，则是因为涉案房屋的买卖过程实际上就是赠与行为。4、马xx无权对涉案房屋主张权利，王x1有权随时收回产权，并对马xx进行价款补偿。王x1对涉案房屋的赠与行为并没有损害马xx的利益。
温xx在原审法院辩称：王x1将房屋过户给温xx的行为，是在履行1980年离婚时的约定，没有损害马xx的利益。同时，涉案房屋系王x1与其现任妻子陈xx的共同财产，涉案房屋的过户行为是经王x1及其现任妻子陈xx同意的，该行为合法有效。
陈xx在原审法院述称：房屋是王x1和陈xx结婚后买的，是夫妻共同财产。签订《产权协议书》时，陈xx不在场，王x1一人不能做主，《产权协议书》无效。后来，王x1把房屋给温xx，陈xx是同意的。
王x2在原审法院述称：当年，王x1向王x2和马xx借钱购买此房。用的是王x2和马xx的夫妻共同财产。1998年的《产权协议书》是马xx念的，王x1写的。
原审法院经审理查明：王x1（系王x2之父）和温xx（系王x2之母）原系夫妻，于1980年离婚。1992年，王x1与陈xx登记结婚，二人婚后一直共同生活。1997年马xx与王x2登记结婚。婚后，马xx、王x2、温xx居住在北京市石景山区103号房屋（以下简称103号房）。103号房原是北京xx厂分给本单位职工王x1的居住使用的房屋。1997年底至1998年3月，王x1、陈xx也曾住在103号房内。
1998年王x1欲购买103号房。同年5月20日，王x1与王x2、马xx协商，由王x2、马xx出资购买103号房，房屋所有权为王x1、王x2、马xx共同共有。由王x1写下《产权协议书》，其中载明：“现有北京市石景山区103号两室一厅一套，户主王x1，户主之子王x2、其妻马xx。现由王x2、马xx出资购买103号住房，自购买之日起产权归王x1、王x2、马xx三人所有……如日后王x1独自收回产权，愿按日后商品价格归还王x2、马xx”。同日，王x1向北京xx厂付了一万一千元作为一部分购房款。1998年6月22日，王x1（乙方）与北京xx厂（甲方）签订《住宅房屋买卖契约》。契约约定：甲方将北京市石景山区103号一套总建筑面积64.16平方米，出售给乙，房价款34032元整。甲方同意乙方享受以下优惠：1.本人及爱人工龄优惠66年；2.购买现住房优惠3%。甲、乙双方议定乙方分三次付清房价款。首次付款11000元；二次付款11516元；三次付款11516元。1999年5月17日、2000年4月19日，王x1先后两次向北京xx厂付款12594元、12055元。1999年1月，王x1取得103号房的《房屋所有权证书。
2006年，马xx与王x2协议离婚。2010年5月25日，王x1与温xx就103号房签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：王x1与温xx协商一致，该房屋成交价格为10万元。同时，双方办理房屋过户手续。温xx取得103号房的《房屋产权证书》。
另查明，温xx未支付王x110万元购房款。马xx持有103号房的购房发票、《住宅房屋买卖契约》、《房屋所有权证书》，至今仍居住在103号房内。
再查，第三人陈xx与马xx的通话录音证明陈xx对王x1、王x2、马xx关于103号房的协议是明知的。
原审法院认定的上述事实，有《产权协议书》、《住宅房屋买卖契约》、购房发票、《房屋产权证书》、《存量房屋买卖合同》、当事人陈述、视听资料等证据在案佐证。
原审法院判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于马xx要求确认王x1、温xx于2010年5月25日签订的《存量房买卖合同》无效的诉求，因王x1于1998年5月20日起草并签字确认的《产权协议书》语言表述准确、清晰，内容指向明确、具体，系三人的真实意思表示，庭审中王x1对该协议也表示认可。故对《产权协议书》的真实性，法院不持异议。综合103号房实际出资、房屋占有使用、购房票据及所有权证书持有状态等情况，可以认定马xx为103号房的共有人之一。虽《产权协议书》有关于王x1独自收回产权的条款，但结合协议全文，该条款应当视为共有人约定对共有物进行如何分割的条款，且该房屋分割需以市场价格出售为前提。共有人应当遵循诚实守信原则，依据《产权协议书》行使权利并履行义务。2010年5月25日，王x1在马xx不知情的情况下，与温xx就103号房签订《存量房屋买卖合同》，并约定明显不合理的低价10万元为房屋的出售价格。因此，王x1将与他人共有的房屋卖予温xx的行为属无权处分。温xx虽取得103号房的所有权，但未支付合理对价，不属于《中华人民共和国物权法》第106条规定善意第三人。此外，王x1、温xx无买卖103号房的真实意思表示，双方虚假的房屋买卖行为，侵犯了马xx作为共有权人的利益，故王x1、温xx签订的《存量房屋买卖合同》无效，103号房应恢复至原有状态。
虽第三人陈xx述称其对《产权协议书》不知情，因视听资料证明陈xx对该协议明知，且陈xx与王x1婚后一直居住在一起，购买103号房时陈xx提供了自己33年的工龄，在王x1购买此房后较长时间内陈xx对该协议从未提出异议，故法院认定陈xx对该协议应当明知。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：一、确认王x1、温xx于2010年5月25日签订的《存量房买卖合同》无效；二、王x1、温xx于本判决生效后一个月之内将北京市石景山区103号房屋的所有权过户登记在王x1名下。
王x1、温xx、陈xx、王x2不服原审判决，向本院提出上诉。王x1、王x2以原审判决剥夺了王x1依据协议所享有的房屋收回权，原审判决认定陈xx对协议的内容是明知的没有足够的事实依据为由，请求撤销原审判决，依法改判驳回马xx的诉讼请求。温xx以其与王x1离婚时约定房屋归温xx所有，且协议是在陈xx不知情的情况下订立的不具有法律效力，即使有效该协议也约定了王x1享有收回权为由，请求撤销原审判决，依法改判驳回马xx的诉讼请求。陈xx以其对协议不知情，原审判决的认定没有足够的事实依据，《产权协议书》应属无效为由，请求撤销原审判决，依法改判驳回马xx的诉讼请求。
马xx同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案的《产权协议书》是当事人的真实意思表示，103号房虽然涉及陈xx的权益，但根据本案情况原审法院认定陈xx对该协议的内容是知情的并无不当。陈xx以其对�议内容不知情为由，主张协议无效的上诉理由，本院不予采纳。故《产权协议书》合法有效。根据协议的约定，马xx为103号房的共有人。协议中“如日后王x1独自收回产权，愿按日后商品价格归还王x2、马xx”的内容不能视为王x1享有合同解除权的约定。本案中，王x1与温xx虽就103号房签订买卖合同，但双方并不具有真实的房屋买卖意思，房屋买卖合同属于双方通谋虚伪表示应属无效。王x1对房屋的处分行为损害了马xx的合法权益，根据本案情况，马xx的合法权益应当得到保护。故103号房的权属应当恢复到原有状态。王x1、温xx、陈xx、王x2的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王x1、温xx共同负担（于本判决生效后七日内�纳）。
二审案件受理费七十元，由王x1、温xx、陈xx、王x2各负担十七元五角（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 梁 冰
二〇一四年四月十八日
书 记 员 杨 洁