广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4444号
原告李惜美，女，汉族，1978年2月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告陈勇，男，汉族，1968年10月29日出生，身份证住址广东省汕头市朝阳区。
委托代理人张玉婷，广东君强律师事务所律师。
委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司，住所地深圳市南山区招商路招商大厦80l－804#、821-827#、831A#、838-839#，组织机构代码752533758。
法定代表人何飞。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原告李惜美与被告陈勇，第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李惜美及委托代理人谭玲春，被告委托代理人张玉婷到庭参加了诉讼，第三人招商置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月9日，原告与被告通过第三人居间签订了关于转让被告所有的位于深圳市宝安区西乡街道共乐村兴华花园5栋706号房产的《房地产买卖居间合同》，房产成交价格为人民币240万元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币15万元。后原告依约办理首期款监管及申请按揭贷款手续时，发现涉案房产已于2015年12月11日因被告与案外人之间的经济纠纷被法院查封，导致无法办理首期款监管及按揭贷款手续。原告及第三人多次催促被告尽快解封涉案房产，被告多次承诺尽快解决并解封涉案房产进行交易，但至今被告仍然未解封涉案房产，导致合同无法履行。根据原、被告所签的合同第三条约定，被告需要在签订本合同之日起一个月内自行筹集资金还清银行贷款，并且注销抵押登记，但是至今被告没有任何履行的迹象，其行为也构成违约。鉴于以上，原告认为被告的行为已经构成根本违约。原告为维护自身合法权益现向法院提起诉讼，请求法院依法判决：l、解除原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告向原告支付违约金人民币480,000元：3、被告返还原告已支付的定金人民币150,000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：从原告与被告签订合同的时间是2015年12月9日，而被告涉案房产被查封的时间是2015年12月11日可知被告并非故意违约，且得知涉案房产被查封之后被告做了大量工作与案外人达成调解，被告也曾和原告调解希望继续履行本合同，在此恳请法院考虑到被告并非故意违约，确实事出有因，且做了大量工作解封涉案房产，从而调整违约金，原告的违约金是过高的，另外本案中原告也存在违约行为，原告与第三人并未电话通知被告去办资金监管，也未看到原告本人有去办资金监管。
第三人未到庭参加诉讼，但提交书面意见称，涉案的《房地产买卖居间合同》签订后，原告直接向被告转帐支付了定金15万元，第三人没有留存、托管涉案房产交易的任何款项。
经审理查明：2007年6月15日，深圳市宝安区西乡街道共乐村兴华花园5栋706号房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至被告陈勇名下，房产证号为深房地字第××号，房产建筑面积92.35平方米，用途为住宅，性质为商品房。
2015年12月9日，原告李惜美作为买方与作为卖方的被告陈勇在第三人招商置业公司居间下签订了《房地产买卖居间合同》（合同编号1408491）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为240万元，房产交易定金为15万元，于签署合同时支付；买方通过按揭付款方式支付除定金之外的房款，买方须于2015年12月20日之前将首期房款57万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准，卖方须配合办理监管手续、签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给卖方，168万元为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式给卖方；该房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起一个月内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方有根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付相当于该房产总价款20%的违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年12月9日，原告向被告支付了定金15万元，被告向原告出具了收据。
2015年12月11日，涉案房产因被告陈勇与案外人王军民间借贷纠纷被本院查封，查封期限从2015年12月11日至2018年12月10日，2016年1月19日，涉案房产被深圳市福田区人民法院以（2015）深福法民二初字第14790号文书办理了轮侯查封，至本案庭审之日，涉案房产尚处于查封状态。原告确认其在2015年12月20日之前即已知晓涉案房产被查封。
另查明，被告至本案庭审时尚未办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记手续。
2016年1月29日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告于收到律师函之日起三日内解封涉案房产，逾期将单方面解除合同并追究被告违约责任。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖居间合同、收据、产权资料电脑查询结果表、不动产查封备案表、律师函、快递单及查询结果等证据以及当事人庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原、被告交易的涉案房产于2015年12月11日因被告与案外人纠纷被本院查封，在原告指定的日期被告仍未能将涉案房产解封，原告有理由认为被告无法继续履行合同，有权提出解除合同。双方签订的合同自原告在本案中提交的有解除合同意思表示的起诉状副本送达被告之日解除。
关于定金。根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金15万元的义务，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币15万元。
关于违约金。原告依据《房地产买卖居间合同》的约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币48万元的违约金，对此本院认为，本案中，原告在签订《房地产买卖居间合同》当日支付了定金15万元，合同签订两天后涉案房产即被查封，原告亦确认在2015年12月20日之前已知晓涉案房产被查封，此时原告已具有止损义务，结合被告在签订合同时并不知晓房产被查封的情况，本院依被告申请，根据公平原则、诚实信用原则、涉案合同履行情况及关于违约金数额的约定，依合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整，酌定被告向原告支付违约金24万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李惜美与被告陈勇于2015年12月9日签订的《房地产买卖居间合同》；
二、被告陈勇于本判决生效之日起五日内支付原告李惜美违约金人民币240,000元；
三、被告陈勇于本判决生效之日起五日内向原告李惜美返还定金人民币150,000元；
四、驳回原告李惜美的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,050元，财产保全费3,670元，由原告负担人民币2,675元，由被告负担人民币6,045元，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第8页共8页