安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0222民初966号
原告：繁昌县商务局，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
法定代表人：丁俊，该局局长。
委托代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。
被告：繁昌县永兴家电有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
法定代表人：赵克宁，该公司董事长。
委托代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。
原告繁昌县商务局诉被告繁昌县永兴家电有限公司（以下简称永兴家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案。原告繁昌县商务局的委托代理人李大东，被告永兴家电公司的法定代表人赵克宁、委托代理人刘波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
繁昌县商务局诉称：2013年11月10日，繁昌县商务局与永兴家电公司就租赁繁阳镇迎春路大戏院夫子庙商城一事，签订《繁昌县国有企业租赁合同》一份。合同约定，永兴家电公司承租繁阳镇迎春路大戏院夫子庙附近房屋，建筑面积约1000平方米，用于经营家电、家具；租赁期限为3年，自2013年11月10日起至2016年11月9日止；年租金396600元，租金每半年支付一次。合同同时约定，永兴家电公司未按约定支付租金的，每逾期一天，按年租金的1%支付违约金，如永兴家电公司转租、分租租赁房屋，还应向繁昌县商务局支付一个月的违约金。合同签订后，繁昌县商务局按约履行了自己的义务，但永兴家电公司并未按照合同约定如期支付租金，截止到2016年3月9日，永兴家电公司已累计欠付租金330500元。为此，繁昌县商务局多次以口头及书面方式向永兴家电公司催要，均无结果。另经繁昌县商务局了解，永兴家电公司擅自将承租的房屋转分租。综上，为维护自身合法权益，繁昌县商务局特诉至法院，请求判令：1、解除双方于2013年11月10日签订的《繁昌县国有企业房屋租赁合同》，并责令永兴家电公司立即腾空并搬出租赁房屋；2、永兴家电公司立即支付所欠租金330500元（暂计算至2016年3月9日），此后每月租金按33050元计算，至其腾空并搬出租赁房屋止；3、永兴家电公司支付逾期支付租金违约金1189800元（自2015年5月9日起，暂计算至2016年3月9日止）及转、分租房屋违约金33050元，合计1222850元；4、永兴家电公司承担本案诉讼费用。
繁昌县商务局为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证，证明繁昌县商务局及永兴家电公司主体资格；
2、租赁合同及证明，证明双方签订租赁合同及双方的权利义务；
3、收据、进账单，证明永兴家电公司欠缴租金的事实；
4、函、快递详单，证明繁昌县商务局主张债权的事实；
5、建设项目选址意见书档案材料，证明涉案房屋办理了相关的建筑规划许可手续。
永兴家电公司辩称：1、本案所涉及到的租赁房屋没有办理建设工程规划许可证，因此双方所签订的房屋租赁合同系无效合同。既然合同无效，那么原合同中的约定的履行期限、违约责任等均属无效，故繁昌县商务局主张的违约金没有依据，请求法院不予支持。2、因为合同无效，占用房屋期间的费用可以参照原来的租金约定计算，我方对于繁昌县商务局主张的330500元予以认可。3、如果法院认定双方的合同是有效的，但是繁昌县商务局主张的违约金也明显过高，远远超过了法律规定的范围，请求法院予以调低。4、繁昌县商务局提供的租赁标的是有瑕疵的，致使这部分面积不能正常使用，给永兴家电公司造成了损失，就该损失永兴家电公司保留诉权。
永兴家电公司未向本院提交证据材料。
永兴家电公司对繁昌县商务局提交的证据材料提出如下质证意见：证据1、无异议。证据2、真实性无异议，但是该组证据不具有合法性。证据3、无异议。证据4、无异议。证据5、真实性无异议，但是不能实现繁昌县商务局的证明目的。其中的“两证一书”的附件内容均是建设单位自行填写，其中并无规划部门的批文，在附件的最后说明部分明确了表格内容是由建设单位填报，由此说明这只是建设单位的申请表，不代表规划部门的许可。
本案经公开开庭审理、举证、质证和辩论，对繁昌县商务局提交的证据材料认证如下：繁昌县商务局提交的证据1、3、4，永兴家电公司均无异议，经审查上述证据材料均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。繁昌县商务局提交的证据2，永兴家电公司对其真实性不持异议，本院对此予以确认，至于该合同是否有效的问题，本院将在后文详述。繁昌县商务局提交的证据5，建筑工程规划许可证系指由城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证，该组证据材料系由繁昌县档案馆保存的涉案房屋的建设项目选址意见档案材料，在该组材料中仅有一份《建设工程规划许可证附件（公建）》，无规划行政主管部门核发的正式许可证，且在该附件中亦无规划行政主管部门的审批意见，因此仅凭该组证据材料不能认定繁昌县商务局已经为涉案房屋办理了相关建设工程规划许可证，故对于繁昌县商务局该组证据材料的证明效力本院不予采信。
经审理查明：2013年11月10日，繁昌县商务局与永兴家电公司就租赁位于繁昌县繁阳镇迎春路大戏院附近的两层房屋一事协商一致，并签订书面合同一份（《繁昌县国有企业房屋租赁合同》）。该合同就租金、租赁期限、双方的权利义务、违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，繁昌县商务局将上述租赁物交付永兴家电公司，永兴家电公司按照双方约定支付租金至2015年5月9日。现繁昌县商务局以永兴家电公司拖欠租金及违约转分租为由诉至本院。
另，本案在审理过程中，永兴家电公司于2016年4月22日向本院提起反诉，本院经审查予以受理。后永兴家电公司于2016年6月2日向本院申请撤回反诉，本院经审查予以准许，不再另行下达裁定书。
本院认为，一、关于涉案的《繁昌县国有企业房屋租赁合同》是否有效的问题。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，繁昌县商务局未向本院提交证据证明其已经就涉案的租赁房屋取得了建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设，因此繁昌县商务局与永兴家电公司于2013年11月10日签订的《繁昌县国有企业房屋租赁合同》无效。
二、关于繁昌县商务局的诉讼请求。
1、无效的合同自始没有法律约束力，因此亦无需解除，故对于繁昌县商务局要求解除双方之间签订的《繁昌县国有企业房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。但合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。永兴家电公司系基于双方签订的《繁昌县国有企业房屋租赁合同》取得了涉案房屋的承租权，现该合同无效，永兴家电公司应将涉案房产返还繁昌县商务局，故对于繁昌县商务局要求永兴家电公司腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。
2、虽然《繁昌县国有企业房屋租赁合同》无效，但永兴家电占用涉案房屋期间所产生的费用应予支付。现永兴家电公司亦同意参照上述合同约定的租金支付房屋占用使用费，且对繁昌县商务局主张的330500元予以认可，因此本院对于繁昌县商务局的第二项诉讼请求亦予以支持。
3、因《繁昌县国有企业房屋租赁合同》系属无效合同，因此该合同中关于租赁期限及违约责任的约定自始对双方当事人没有法律约束力，故对于繁昌县商务局据此向永兴家电公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，为维护社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告繁昌县永兴家电有限公司于本判决生效后十日内向原告繁昌县商务局返还其占用的位于繁昌县繁阳镇迎春路大戏院附近的两层房屋；
二、被告繁昌县永兴家电有限公司于本判决生效后十日内向原告繁昌县商务局支付房屋占有使用费330500元，并按照每月33050元的标准继续支付至返还房屋之日止；
三、驳回原告繁昌县商务局的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费18800元（原告已预交），由原告繁昌县商务局承担13000元，被告繁昌县永兴家电有限公司承担5800元；反诉案件受理费3275元（反诉原告已预交），由反诉原告繁昌县永兴家电有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审 判 长 周礼春
人民陪审员 黄光雯
人民陪审员 耿唯明
二〇一六年六月十二日
书 记 员 朱 虹
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。