广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终18566号上诉人（原审被告）王鸿。委托诉讼代理人胡冰梅、王磊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王娟。委托诉讼代理人罗广平、谢东敏，广东广和律师事务所律师。原审第三人东莞银行股份有限公司深圳分行。法定代表人邱国凌。委托诉讼代理人林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。上诉人王鸿因与被上诉人王娟以及原审第三人东莞银行股份有限公司深圳分行所有权确认纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王鸿上诉请求：依法撤销原审审判决中第一项、第二项和第三项判决，并依法改判位于深圳市××海滨路××兹公寓××房为王鸿所有；二、判决王娟承担本案一、二审全部诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：一、原审判决适用法律有误。原审认定双方于2015年4月19日签订的《协议书》合法有效有误。我国实行房产公开登记制度，即房产登记证上登记的人是房产的所有权人。王娟声称的在《协议书》和《证明》中的所谓“代持关系”规避和违反了国家和深圳的限购的套数和首付比例的强制性规定以及国家和社会公共利益。根据合同法第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效。如果认定房屋代持合同有效，则必然使限购的强制性规定流于一纸空文，严重损害经济秩序和社会公共利益。因此，双方的《协议书》和《证明》无效，“代持关系”不能成立。二、原审判决的认定存在逻辑错误。原审判决认定王娟符合相关政策规定的购房条件，王娟根据《协议书》的约定要求王鸿协助办理涉案房产的过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定。上述认定存在逻辑错误。王鸿认为，对于王娟是否属于限购对象以及是否违反限购规定，应该以王鸿与王娟双方签订《协议书》时的国务院和深圳的关于限购套数和首付比例的强制性规定为准，而不是案件审理时的条件。而事实上，双方签订《协议书》和《证明》中明确指出就是为了规避限购规定，既包括套数也包括首付比例的限制。原审以其所谓符合限购规定时的情形代替不符合限购规定时的情形有误。尤其是使得王娟以极低的首付比例达到了规避当时60%首付比例的限制规定，该判决必将严重损害经济秩序和社会公共利益。三、原审判决对于关键证据和事实未予认定或错误认定。由于一审法院对于王鸿的答辩意见中和所提交证据证明的事实未予认定，导致认定双方签订的《协议书》合法有效，并认定“原告已举证证明其与被告之间存在借名买房关系，且被告亦出具书面证明确认涉案房产的真实权利人为原告”。首先，在事实层面，王鸿答应代持是附有前提条件的，即王娟依约尽快返还王鸿200万元且依约支付150万元的回报，否则即不构成“代持关系”。由于王娟违约，王鸿同意代持的条件未成就，因此代持关系在事实上并没有成立，王鸿为涉案房产的登记及实际产权人。其次，涉案房产的首期款的大部分是由王鸿支付的。再次，就涉案房产的按揭款支付而言，亦是王鸿付出的代价远超过王娟。最后，涉案房产的现状来看，是王鸿在行使涉案房产的产权人的权利并履行了相关的义务，而非王娟。而王娟并未提交任何证据证明涉案房产的首付款、税赋、按揭款均由其支付，也未能证明涉案房产一切权利（例如收取房租）和义务（例如缴交水电煤气物业费等）均由其独立享有和承担。被上诉人王娟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。原审第三人东莞银行股份有限公司深圳分行答辩称，原审判决认定涉及到第三人的部分，认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人王娟向原审法院起诉请求判令：1、位于深圳市××海滨路××兹公寓××房产归王娟所有，王鸿协助王娟办理房产过户手续；2、王鸿承担本案的诉讼费用（受理费、保全费、担保费等）。原审法院认定事实：位于深圳市××海滨路××兹公寓××房（涉案房产）于2013年9月30日登记至王鸿名下；该房产于2014年1月29日办理抵押登记，抵押权人为第三人东莞银行股份有限公司深圳分行。2013年7月19日，王鸿与深圳招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）签订《深圳市房地产认购书》及《认购书补充协议》，约定王鸿购买涉案房产，总价款为12725732元等。2013年8月15日，王娟（乙方）与王鸿（甲方）签订《协议书》，约定：甲方出借资金200万元给乙方交付涉案房产首期楼款；该房产目前以甲方名义向交通银行蛇口支行办理了个人住房抵押贷款798万元；房产实际产权人由乙方独享；乙方承担交通银行供楼贷款、契税等相关房产费用，甲方收取150万元固定收益；如果该房产发生转卖行为，乙方应及时一次性支付甲方全部收益；如果该房产没有发生转卖行为，乙方需要在2014年7月支付给甲方收益50万元；2015年7月结清余款100万元；乙方以该物业为标的发生的任何融资行为与甲方无关，乙方承担所有责任；乙方有责任保证甲方良好信用记录，因乙方违约责任造成甲方信用受损，乙方应承担后果；甲方出借的200万元资金，在乙方向银行融资完成后，先支付100万元给甲方，利息由甲方自行承担；余款100万元由乙方自行支配并承担利息。该协议下方有双方于2015年4月19日签字确认的手写内容“经双方确认，还剩余本金壹佰柒拾万元正”。王娟表示，双方于2015年4月19日进行了结算，王娟尚欠王鸿170万元未支付；王鸿则表示双方于2015年4月19日对部分其他的相关债权债务进行结算后，确认王娟尚欠王鸿本金170万元，王鸿让渡协议约定的部分本金用于抵偿王娟的其他的债权债务关系，但并不能证明双方就出资本身性质的改变。2013年8月15日，王娟和王鸿共同出具《证明》，内容为：兹证明王鸿名下涉案房产为王娟所有，因房屋限购原因由王鸿代王娟登记所有权，该房产的一切权利和义务均由王娟独立享有和承担。为证明王娟支付了购买涉案房产的相关款项并支付了相关的按揭款项，王娟提交了以下证据：1、2013年7月18日的个人同城转账/异地汇款凭证，证明王娟向王鸿转账180万元，用于支付首期款。2、王娟在建设银行深圳益民支行的银行流水记录，证明王娟于2013年7月15日向王鸿转账5万元和4万元用于支付定金；2013年8月11日向王鸿的配偶王某某转账5万元和1万元用于支付交通银行的按揭款；2013年8月17日向王鸿的母亲转账15000元用于支付交通银行的按揭款。3、王娟在中国工商银行深圳星河支行的银行流水记录，以证明2013年7月至2014年1月，王娟向王鸿转账支付款项共计307518元，用于支付交通银行的按揭款等费用。4、王娟在建设银行深圳益民支行的银行流水记录，以证明王娟于2013年9月至2014年1月向王鸿、王鸿的配偶王某某、王鸿的母亲尹某某转账支付交通银行的按揭款409500元并向担保公司支付赎楼费用等。王鸿对上述证据的真实性予以认可，关联性不予认可，并表示2013年7月28日的180万元资金来源并非王娟，而是王鸿于2013年7月16日向胡某某转账170万元，由于王娟要求王鸿向安某某转账170万元，而后安某某再转给王娟，于是王鸿就指示胡某某于2013年7月17日向安某某转款170万元，后由安某某转给王娟；对于其他转账记录均无法证明首期款、按揭款、税费等由王娟支付，应属于其他债权债务关系。为证明王鸿支付的资金远远大于王娟，王鸿提交了以下证据：1、招商地产公司的收据（三份，复印件）和转款凭证（复印件），以证明王鸿向招商地产公司支付了涉案房产的首期款4618475元（包括定金50万元和部分房款2068475元和部分首期款2050000元）；王鸿表示其实际出资两次，共计305万元，王娟出资三次，共计1613475元。2、胡某某的证人证言及其在招商银行的历史交易明细，以证明王娟于2013年7月16日向胡某某转账170万元，再由胡某某于2013年7月17日转账给安某某，后由安某某转账给王娟。3、王鸿与第三人签订的《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》复印件，王某某为王鸿出具的《抵押房产共有人同意房产抵押声明》和《保证人配偶承诺函》（复印件）等，以证明对于银行全部按揭款，王鸿承担的风险和代价以及做出的贡献远远比王娟大得多，王鸿当然应成为涉案房产的产权所有人。4、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行客户交易清单、《人民调解协议》等，以证明涉案房产每月的按揭款、交行全部贷款的提前还款、水电费、煤气费、物业管理费等均由王鸿从其交通银行账户中支付的，且王鸿一直对涉案房产行使所有权人的相关权利。王娟对王鸿提交的招商地产公司的收据（三份，复印件）和转款凭证（复印件）真实性不予认可，并表示购买房产的正式发票在王娟处，因王娟借王鸿名义购买房屋，故购房款显然是以王鸿的名义支付；王鸿对于胡某某的证人证言不予认可；对于其他证据的真实性王鸿予以认可，但表示贷款等相关费用均由王娟支付，且2015年9月份之前涉案房产均由王娟进行管理、使用、收益。另查，第三人东莞银行股份有限公司深圳分行曾向深圳市福田区人民法院起诉王鸿、王某某、深圳XX世季投资管理有限公司（以下简称XX公司）、吴有兰，要求XX公司偿还借款本金12799604.07元及利息，并要求确认王娟就涉案房产折价、变卖、拍卖价款依法有限受偿等。深圳市福田区人民法院做出（2015）深福法民二初字第8959号民事判决书，判决XX公司向第三人偿还借款本金12799604.07元及相应利息等，并判决第三人可以与王鸿协议已涉案房产折价或者以依法拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。第三人东莞银行股份有限公司深圳分行表示该案未生效，现正在二审阶段。庭审中，王娟明确表示其同意清偿债务以注销涉案房产的抵押登记，并自愿承担涉案房产过户的相关税费。再查，王娟现具备购房资格。原审法院认为，王娟、王鸿于2015年4月19日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，法院确认其效力。该《协议书》中明确约定涉案房产的实际产权人为王娟，且王鸿于2013年8月15日出具的《证明》中亦明确确认王鸿为登记的涉案房产权利人系因房屋限购原因所致，故王娟、王鸿签订的《协议书》系借名买房协议。现王娟符合相关政策规定的购房条件，不属于限购对象，王娟根据《协议书》的约定要求王鸿协助办理涉案房产的过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。因涉案房产现已抵押给第三人，且王娟自愿清偿债务以注销抵押登记，故王娟应在注销抵押登记手续后，再办理涉案房产的过户手续。对于王娟要求确认涉案房产其所有的诉讼请求。如上所述，涉案房产虽登记在王鸿名下，但王娟已举证证明其与王鸿之间存在借名买房关系，且王鸿亦出具书面证明确认涉案房产的真实权利人为王娟，故根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，法院确认涉案房产为王娟所有。对于王鸿主张的其支付了涉案房产的首期款等抗辩理由，系双方之间形成的债权债务关系，王鸿可另循法律途径解决。原审法院判决:一、确认位于深圳市××海滨路××兹公寓××房为王娟所有；二、王娟于判决生效之日起六十日内代为赎楼并注销位于深圳市××海滨路××兹公寓××房的抵押登记（相关费用由王娟自行承担）；三、王鸿于注销抵押登记之日起的十日内协助王娟办理位于深圳市××海滨路××兹公寓××房产权登记至王娟名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由王娟自行负担；四、驳回王娟的其他诉讼请求。案件受理费97390.85元，保全费5000元，共计102390.85元，由王鸿负担。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，王鸿于二审调查期间提交了四份证据，证据一至证据三均为网页内容打印件，证据一为2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，证据二为2013年10月31日《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，两份证据拟证明王鸿、王娟签订的《协议书》、《证明》规避国家政策，违背公共利益。证据三为深圳市人民政府办公厅于2016年10月4日转发的市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，证据四为不动产信息查询结果单，两份证据拟证明王娟不具备购房资格。王娟认可四份证据的真实性，不认可其关联性，主张限购政策不能影响合同的生效。本院认为，本案的争议焦点为王鸿、王娟签订的《协议书》以及《证明》是否有效。王鸿上诉主张双方签订的《协议书》规避和违反了限购政策，损害了社会公共利益，属于无效合同，对此，本院认为，王鸿、王娟签订的《协议书》系双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《协议书》及《证明》，王鸿与王娟均认可涉案房产为王娟所有，王鸿将涉案房产登记在自己名下，即放弃了其本人在限购政策下的购房资格，上述行为并未损害社会公共利益。因此，双方签订的《协议书》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同，该《协议书》合法有效。王鸿的该项上诉主张，本院不予支持。《协议书》及《证明》均明确载明涉案房产系王娟所有，依照《中华人民共和国物权法》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，原审确认涉案房产系王娟所有并无不当，本院依法予以确认。王鸿上诉主张其支付了涉案房产的首期款、部分按揭款，属于其与王娟的债权债务关系，王鸿可以另循法律途径解决。王鸿上诉主张因王娟未返还王鸿200万元且支付150万元回报，所以双方不构成“代持关系”，对此，本院认为，《协议书》中约定：“甲方（王鸿）出借资金200万元给乙方（王娟）交付涉案房产首期楼款；……房产实际产权人由乙方（王娟）独享；乙方（王娟）承担交通银行供楼贷款、契税等相关房产费用，甲方（王鸿）收取150万元固定收益；……甲方（王鸿）出借的200万元资金，在乙方（王娟）向银行融资完成后，先支付100万元给甲方（王鸿），利息由甲方（王鸿）自行承担；余款100万元由乙方（王娟）自行支配并承担利息。”根据上述协议，王娟支付150万元并返还相关款项并非合同生效的条件，而是合同的权利义务内容。王鸿的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。因王娟名下只有一套房产，至一审辩论终结前王娟符合相关政策规定的购房条件，因此，原审支持王娟要求王鸿协助办理涉案房产的过户登记手续的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。王鸿的相关上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决其他处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，王鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97390.85元，由上诉人王鸿承担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 丁   婷审判员 罗   巧二〇一七年三月二十五日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。