淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初1442号
原告孙大晋。
委托代理人路丹，江苏穿石律师事务所律师。
委托代理人陈晨（实习），江苏穿石律师事务所律师。
被告淮安金辉房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路103号1楼103室。
法定代表人，林定强。
委托代理人王其杰，江苏法轩律师事务所律师。
委托代理人包海莹，江苏法轩律师事务所律师。
原告孙大晋与被告淮安金辉房地产有限公司（以下简称金辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙大晋及其委托代理人路丹、被告委托代理人王其杰、包海莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙大晋诉称：2013年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告金辉天鹅湾第63号楼6501号商品房，总房款为2659090元，首付款为1359090元，银行贷款为130万元；被告应当在2015年1月1日前将具备“该商品房验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，被告每日按已交付房价款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款2659090元，但被告直到2016年2月5日才向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担逾期交房的违约金及逾期办证的违约金及其他损失。现要求被告支付逾期交房违约金共计530490元（从2015年1月2日起至2016年2月5日止共计399天，按日万分之五计算）。另外，原告为处理商品房事宜从新疆到淮安往返的交通费、住宿费，合计7573元，也应由被告负担。
被告金辉公司辩称：被告已按照合同约定的方式通知原告办理房屋交接手续，原告未按照约定期限办理交接手续，但不影响交付的成立。虽然房屋在交付时存在部分问题，但被告方不存在延期交付的情形，对于违约金的起始时间为2015年1月2日没有异议，截止时间点应当是2015年2月16日。另外，原告主张的违约金计算标准过高，请求调整为日万分之二。原告主张的7573元损失，没有合同依据，与本案没有关联性，请求法庭不予支持。
经审理查明，2013年10月19日，原告孙大晋（买受人）与被告金辉公司（出受人）签订商品房买卖合同，主要内容为：1．买受人购买出受人金辉天鹅湾第65号楼6501号房，按套内面积计算，每平方米6554.65元，总价款为265.909万元。2．出卖人应当在2015年1月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。3．商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下的方式处理：⑴出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信（以寄信回执为准）的方式发出交房通知书，买受人应按照出卖人书面通知的规定日期和地占，会同出卖人对该房屋进行验收交接，买受人应及时验收并签署验收单交予出卖人；买受人逾期7日仍未办理验收交接手续的，则视同该商品房已按期合格交付给买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任；⑵房屋交接时，买受人对该房屋的质量有异议，买受人有权要求出卖人进行整改，如有异议成立，出卖人应该及时对该房屋进行整改，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任；⑶对于商品房存在的质量瑕疵，买受人应在交房时一次性提出。4．出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第⑴、⑵、⑶项处理：⑴买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。⑵买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。⑶如因买受人原因，导致出卖人未能按期产权备案，造成的损失和责任由买受人全部承担。
合同签订后，原告于2013年11月11日向被告交纳购房款135.909万元。同年12月4日，原告孙大晋、案外人杨某甲（甲方）与交通银行股份有限公司淮安分行行（乙方）签订个人房产抵押贷款合同，被告金辉公司作为保证人，合同主要内容为：1．贷款金额为130万元，贷款期限120月。2．贷款发放与支付：贷款人受托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义人放款账户支付下述账户：收款人淮安市金辉房地产有限公司，账号：397009800038010130857，开户行：交通银行淮安分行。上述事实，原、被告陈述一致，且有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、缴款发票、现金完税证予以证明，本院予以认定。
关于被告向原告交付房屋日期是否为2016年2月5日的争议。原告向本院提交下列证据：1．QQ聊天记录。被告工作人员韩明回复原告孙大晋的QQ聊天主要内容为：2015年7月23日：你的房子问题我已追了工程了，尽快为你解决。2015年9月1日：孙总，刚才刚给我回话，你们家现在成品天沟正在扫尾，过几天应该就OK了。2015年11月6日，原告孙大晋问：你看看漏成什么样子了，韩明回复：我联系一下工程和物业。被告客服主管袁海雷以及原告邻居小胡的聊天记录。2．视频资料。2016年4月9日，原告用手机对金辉天鹅湾第65号楼6501号房屋维修情况的摄制，视频画面显示墙面仍存在渗漏痕迹。3．（2015）淮阴证民内字第555号公证书：2015年7月27日，淮安市淮阴公证处根据孙大晋要求保全证据的申请，公证员刘立公与公证处工作人员会同孙大晋、拍照人刘冰在当天14时48分来到淮安市淮阴区金辉天鹅湾65－1，对室内情况拍照。附6张照片，部分照片显示房屋顶部、墙面渗漏痕迹以及成品天沟修复痕迹。4．原告于2015年7月29日向被告邮寄的通知，主要内容为：原告在验收过程中发现仍然存在房屋顶部、墙面渗水等五个质量问题，暂不具备交房条件，要求被告方尽快解决维修问题，并承担从2015年1月1日起至实际交房日期间的违约责任，赔偿因延期交房给原告造成的其他损失。5．本案交付房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、接房物品移交签收表，落款日期均为2016年2月5日。经庭审质证，被告对证据1的工作人员身份均不予认可，证据2是原告单独制作，真实性不予认可。即使证据是真实的，也只能证明房屋存在一般的瑕疵问题，不能证明房屋主体结构存在问题。被告方有义务进行整改，但没有义务承担延期交房违约责任。对证据3的真实性无异议，根据合同约定，被告已经向原告交付了房屋，不承担违约的责任。被告已收到证据4，原告在通知书中已自认于2015年6月16日收到交房通知，对原告在通知书中列举的渗水、密封不严、院子地面不平整等问题，均不是房屋质量问题，也不是安全结构问题。对证据5的真实性没有异议，房屋实际交付时间确实是2016年2月5日，但这个日期是因为原告迟延接收房屋造成的，不应将此日期作为计算被告迟延交房的日期。
被告针对本案争议焦点，向本院提交下列证据：1．2015年2月9日邮寄的EMS快递单凭证一份，证明2015年2月9日被告向原告指定的代收人孙大江邮寄了交房通知书。2．淮阴区建设工程竣工备案证书一份，证明2015年2月12日被告建设工程经验收合格取得该份证书。经庭审质证，证据1没有署名所寄物品的品名，原告没有收到交房通知，被告只是在2015年6月16日用电话的方式通知原告接收房屋。证据2中的备案时间不能证明商品房验收合格的证据。
本院认为：被告作为出卖人，应当向买受人交付工程合格的房屋。尽管被告提供的建设工程验收备案时间为2015年2月12日，但原告提交的照片、视频资料，结合被告方工作人员韩明与原告QQ聊天内容，可以认定，本案交付的房屋一直存在渗水质量问题，被告未能提交证据证明原告存在故意延迟接收房屋情形，故被告方单方通知行为不产生视为交付的法律效力。原告无法实现居住房屋的合同目的，被告应当按照合同约定承担逾期交付的违约责任。原告提交的房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书落款日期均为2016年2月5日，被告在庭审中也认同2016年2月5日将房屋实际交付给原告，因此，违约金应当从2015年1月2日起计算至2016年2月5日。
关于违约金是否需要调整的问题。本院结合当事人过错程度、双方预期利益以及原告方对其实际损失举证情况，根据公平原则，将违约金比例调整为日万分之三，超出的部分本院不予支持。违约金具体数额为31.8293万元（265.909万元×3÷10000/天×399天）。违约金是合同双方对一方违约可能造成对方损失的预先约定，因原告未能举证证明其实际损失超过约定违约金，故原告要求被告另行承担交通费、住宿费，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百四十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告淮安金辉房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次向原告孙大晋支付逾期交房违约金31.8293万元；
二、驳回原告孙大晋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9105元，由原告孙大晋负担3030元，被告淮安金辉房地产有限公司负担6075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
审 判 长 王晓峰
人民陪审员 石 瑞
人民陪审员 吴国民
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 孙亚伟
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.《中华人民共和国合同法》第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
4.《中华人民共和国合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。