浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1439号
上诉人（原审被告）：台州市黄岩天诚汽车有限公司，住所地：台州市黄岩区二环西路104复线东侧。
法定代表人：缪城城。
委托诉讼代理人：邱士云，台州市洪家法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄岩区西城街道五洞桥经济联合社，住所地：台州市黄岩区黄长路。
负责人：蔡桂森，主任。
委托诉讼代理人：余艳霞，北京中润（台州）律师事务所律师。
上诉人台州市黄岩天诚汽车有限公司（以下简称天诚公司）因与被上诉人黄岩区西城街道五洞桥经济联合社（以下简称五洞桥经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天诚公司上诉请求：一、撤销台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初2435号民事判决；二、驳回被上诉人的起诉；三、一审、二审诉讼费及保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是土地租赁合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷。根据《场地租赁协议》第一条约定，合同标的物是土地而不是房屋，房屋等建筑设施是由承租人在租赁土地期间自行建造。因此，一审判决将本案争议确认为房屋租赁合同纠纷是错误的。二、被上诉人不是租赁合同的当事人，不具有向法院提起民事诉讼的主体资格。《场地租赁协议》是上诉人与模具塑料交易中心签订的，根据该交易中心的工商登记情况，其是集体企业，具有法人资格，能独立实施民事行为，有独立承担民事责任的能力。被上诉人仅仅是模具塑料交易中心的投资方，是股东。模具塑料交易中心因歇业于2016年1月10日被注销，根据相关法律规定，在注销前应组织清算，其清算组织有义务将相关情况告知与其有利害关系的债权人和债务人，而上诉人一直没有接收到与此有关的通知。在模具塑料交易中心对其债权债务没有清理的情况下，被上诉人根本没有权利概括受让土地租赁合同约定的权利义务，其也没有资格向上诉人主张权利，不能作为原告向法院提起诉讼。三、《场地租赁协议》是模具塑料交易中心在企业登记成立前，在没有取得国有土地使用权的情况下与上诉人签订的，该协议因违法而无效。1、从模具塑料交易中心工商登记情况看，该中心成立于2004年7月26日，而《场地租赁协议》签订时间是2004年4月4日，显然该协议是被上诉人负责人蔡桂森在模具塑料交易中心成立前以该中心名义与上诉人签订的，并在签订时使用了“黄岩模具塑料交易中心”的印章。因此，当时模具塑料交易中心还未经工商登记成立，以其名义签订的合同应为无效。2、模具塑料交易中心至今都没有取得国有土地使用权。经上诉人的代理人到台州市国土资源局黄岩分局查询，该局数据库中没有模具塑料交易中心的土地登记信息。本案除被上诉人在一审时向法院提供的《场地租赁协议》附件三即原台州市黄岩区土地管理局《关于黄岩塑料模具交易中心建设项目用地的预审意见》及该局《预收建设用地税费通知单》外，没有其他任何证据能够证明模具塑料交易中心是租赁土地上的国有土地使用权人。且模具塑料交易中心是否就是预审意见中的塑料模具交易中心也应审查，两者名称有所差别。根据台州市黄岩区土地管理局的预审意见，黄岩塑料模具交易中心“项目用地待建项目批准后，按规定程序依法办理用地报批手续，未经批准不得使用”，但该项目没有按规定依法办理用地报批手续，也没有签订国有土地出让合同。上诉人充分注意到土地主管部门虽然向模具塑料交易中心预收了建设用地税费，但这些税费不是最终的正式收取的土地出让金及其他税费。上述事实及证据充分说明模具塑料交易中心根本没有取得国有土地使用权。在没有取得国有土地使用权的情况下出租国有土地，该出租行为无效。一审法院没有对土地租赁合同效力进行审查是错误的。四、模具塑料交易中心履行合同有瑕疵，未依照合同约定的面积向上诉人足额交付租赁场地，故本案不能按照合同约定的面积计算场地租赁费，而应当按照其实际支付的土地面积计算场地租赁费。根据《场地租赁协议》第一条约定，模具塑料交易中心向上诉人交付的租赁场地面积应该是12亩。在签订该协议后，上诉人根据模具塑料交易中心一方指定的范围接收了租赁场地。当时上诉人充分相信模具塑料交易中心，没有对该块地进行实地丈量，直至去年才发现实际面积远未达到12亩。于是上诉人多次派人与模具塑料交易中心及代收租赁费的被上诉人交涉，要求双方准确丈量土地，调整场地租赁费，但对方以村民委主任、村党支部书记说了算，需召开村民代表会议商量讨论解决为由，一直拖着不办。目前，上诉人已经委托有关单位对涉案土地进行了实际丈量，根据该测量报告，上诉人接收的涉案土地面积只有9.633亩，没有达到约定的12亩。因此，一审判决在上诉人对租赁面积有异议并申请实地勘验测量的情况下，仍按照合同约定的12亩计算场地租费是错误的。五、上诉人有权在场地租赁费中扣除被台州市黄岩地方税务局城区分局扣划的本应由模具塑料交易中心承担的土地使用税（费）540000元。根据《场地租赁协议》第六条约定，模具塑料交易中心负责承担租赁场地的土地使用费。但在实际履行合同过程中，由于模具塑料交易中心未依法向台州市黄岩地方税务局城区分局缴纳租赁场地的土地使用税（费），导致该税务局直接在上诉人的纳税账户中扣划该笔税（费）。截止2016年7月13日，上诉人的纳税账户已被扣划了540000元的土地使用税（费）。由于这是与履行合同有关的费用，且在合同约定中由模具塑料交易中心承担，因此假如土地租赁合同有效，上诉人有权在场地租赁费中扣除该笔费用。综上，一审判决认定事实确有错误，判决不公，请求二审法院依法审理，撤销原判，依法改判。
五洞桥经联社辩称：一、关于案由问题，被上诉人在立案时是以租赁合同申请立案，一审法院立案庭经审查后以房屋租赁合同纠纷予以立案，且一审法院也未予以释明，如果确需变更，被上诉人也同意变更。二、被上诉人主体适格，有权进行本案的诉讼活动并有权要求上诉人承担赔偿责任。被上诉人出资筹建模具塑料交易中心，于筹备期与上诉人签订《场地租赁协议》。模具塑料交易中心于2016年1月26日在黄岩区工商局申请注销，虽然注销程序有瑕疵，但被上诉人作为唯一出资人且是权利继受人，有权进行本案诉讼活动，这一点在一审法院立案及开庭时已经审查确认。三、双方签订的《场地租赁协议》真实合法有效。1、被上诉人筹备期与上诉人签订协议，其行为也是为了该主体的利益，被上诉人成立后，双方均是按照合同约定的内容实际履行，应视为认可协议的效力。因此，法律应尊重契约的精神，根据诚信原则继续履行。2、被上诉人以有偿协议方式取得该块用地使用权，并于2001年11月7日缴纳了土地使用费1330876元并有完税证明（凭据只是部分款项，该地原系该村集体自留地）。被上诉人在取得该地后，因黄岩区政府政策变化，要求引进4S店带动地方经济，故将该地块先后租赁给包括上诉人在内的几家4S店，是承租方一直未配合办理相关证件，且土地相关证件未完善并未影响上诉人的实体权益，与本案租赁合同纠纷无关。3、被上诉人从1999年3月份起便开始筹备，在筹备期使用的名字是“黄岩塑料模具交易中心”，后报批成立时名字变动为“台州市黄岩模具塑料交易中心”，这一点在双方签订的合同附件五《承诺函》、附件六《关于要求成立台州市黄岩区模具塑料交易中心的请示》中均已明确，上诉人是知情并认可的，所以双方才同意将上述文件作为协议的附件并加盖了公章。四、上诉人实际租赁面积多于12亩。从《场地租赁协议》附件二中可以看出，该土地系被上诉人于2001年9月3日取得，上诉人于2004年4月4日承租部分面积。从最后一位承租人ＸＸ强的测绘图纸可以看出，上诉人实际占地面积为14.4亩，远多于12亩。一审未进行测绘是因为上诉人已提示测绘图纸，无需浪费司法资源。另，协议第二条约定“场地租赁期限为壹拾伍年，自该场地具备施工条件且甲方将土地交付乙方使用之日一个月后起算”，但实际上被上诉人是在2005年3月份开始支付租金，被上诉人一直未予追究。协议签订后被上诉人一直遵守诚信原则依约履行，并没有因为实际占地面积多于协议约定面积而另行增加租赁费。五、上诉人要求被上诉人承担土地使用税没有依据。1、《场地租赁协议》第五条明确约定“本协议中的场地租赁费是甲方的净收入，收据所产生的一切税费由乙方承担”，该条即表明租赁费系被上诉人的净收入，包括土地使用税等所有税费由上诉人承担。2、上诉人主张协议第六条“甲方负责承担该场地的土地使用费”，包含土地使用税系理解错误。“土地使用费”是国家有偿让渡土地使用权而收取的，受让人取得的是土地使用权，并且在取得土地使用权环节一次性支付给国家的费用，该费用是作为财政资金统一按规定使用，包含使用出让金、场地使用费等形式。而“土地使用税”是取得使用权之后，在使用期限内按年计算，且一年内可以分期缴纳给土地所在地的税务机关的税收，两者定义完全不同。3、本案中《场地租赁协议》明确约定由被上诉人承担土地使用费，被上诉人已经办理完土地使用手续及履行完毕缴纳征用土地的价款的义务。上诉人应继续按约履行支付场地租赁费及承担相关税费的义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定，2004年4月4日，台州市黄岩模具塑料交易中心（甲方，以下简称模具塑料交易中心）与天诚公司（乙方）签订场地租赁协议一份，约定：一、甲方出租的场地情况。1、场地位置及面积。该场地位于台州市黄岩城区，乙方承租场地为该地块东侧12亩，东临缙云路、北临永宁公园门前公路，面积为12亩。具体位置分割图后补，并作为本协议附件。2、场地的产权及规划设计等情况。该场地系甲方有偿取得的合法商业用地，征用土地价款已全部交清，农村用地转为国有商业用地的手续已经完成，目前该地的使用人的是甲方。二、场地租赁期限为15年，自该场地具备施工条件且甲方将土地交付乙方使用之日1个月后起算。……四、场地租赁费用分二个阶段。第一阶段为租赁期的一至五年，按每亩每年租赁费66667元计算，每年租赁费为800000元。……第二阶段为第六年至第十五年，每年场地租赁费环比7%递增（即第六年租赁费为856000元，第七年为915920元……）。以上租赁费除第一年外，其他每年的租赁费在上一年年底前交清。本协议所称的“年”和“年底”是指从本协议第二条租赁期限起算之日起的十二个月为一年。甲方指定乙方将场地租赁费交给五洞桥经联社，视为甲方收款。……上述协议签订后，被告天诚公司即开始使用上述场地，并依约全额支付了至2015年3月15日止的租赁费用。之后，被告天诚公司拖欠2015年3月16日起至2016年3月15日的部分租赁费计527214元，以及2016年3月16日起至2017年3月15日的租金1284624元。另外，模具塑料交易中心系原告黄岩区西城街道五洞桥经济联合社（以下简称五洞桥经联社）投资成立，于2016年1月26日注销。审理中，被告天诚公司申请对其租赁的场地面积进行勘验测量，该院未予准许。
一审法院认为，被告天诚公司拖欠原告五洞桥经联社场地租赁费1811838元，事实清楚，该款理应支付。至于被告天诚公司辩称原告提供的场地不足12亩，缺乏相关依据。鉴于本案租赁场所建筑物、场地均由被告在十多年前建设，双方也一直按照约定履行场地租赁协议。即使被告辩称的情况属实，租赁场地面积与约定的12亩不相符也应当视为双方对租赁面积的调整和变更，即原、被告双方在合同履行过程中均认可涉讼合同的租赁范围系被告天诚公司实际占用的场地。因此，对于被告天诚公司的答辩意见，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告台州市黄岩天诚汽车有限公司于判决生效后十五日内支付原告黄岩区西城街道五洞桥经济联合社1811838元，该款的利息损失自2016年4月20日起至判决确定的支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21102元，依法减半收取10551元，保全费5000元，合计15551元，由被告台州市黄岩天诚汽车有限公司负担。
五洞桥经联社向一审法院起诉请求：一、被告支付原告场地租赁费1811838元（2015年3月16日至2016年3月15日的剩余租赁费527214元，2016年3月16日至2017年3月15日的场地租赁费1284624元），并支付自起诉之日起至判决给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、本案诉讼费由被告承担。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系：一、上诉人是否应按协议约定的12亩租金标准支付租金。本案上诉人在二审期间提供了租赁场地测绘报告，以证明其实际租赁的面积不足12亩，但该证据系上诉人单方委托鉴定，在对方当事人不予认可的情况下，该报告不能作为本案的依据使用。同时，根据《场地租赁协议》第一条，协议双方明确约定了租赁场地的四至范围，并将具体的位置分割图作为该协议的附件，即该租赁物的四至范围是明确的。在此情况下，因双方当事人均无法提出证据证明在租赁后的十几年内曾对按该四至范围内的租赁面积提出异议，且双方当事人实质上是按实际租赁的场地在履行本协议约定的租金标准，故一审法院对上诉人的答辩不予采纳并无不当。二、被上诉人是否具有本案的诉讼主体资格。模具塑料交易中心已注销，即使注销程序可能存在一定的瑕疵，被上诉人作为模具塑料交易中心的唯一出资人，也应在其被注销后概括承受相应的权利义务，据此，被上诉人作为本案的诉讼主体是适格的。三、租赁场地的土地使用税540000元应由哪方负担。根据双方约定的《场地租赁协议》第六条，被上诉人负责承担该场地的土地使用费。现在的540000元是土地使用税，非合同约定的土地使用费，两者性质并不相同，上诉人要求被上诉人承担该笔费用依据不足，本院不予支持。另，本案合同是否有效对实体权益的处理并无影响，上诉人在合同有效或无效的情况下均应支付租金或场地占用使用费。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21102元，由上诉人台州市黄岩天诚汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 杨晓晓
二〇一六年十月十七日
代书 记员 严 凌