江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3874号
上诉人（原审原告、反诉被告）:董听生，男，汉族，1955年08月25日生，住常州市武进区。
上诉人（原审原告、反诉被告）:杨亚琴，女，汉族，1958年12月27日生，住常州市武进区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：卢军夫，江苏源博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:张东旗，男，汉族，1974年10月11日生，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：李刚，江苏宏银律师事务所律师。
上诉人董听生、杨亚琴与被上诉人张东旗房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初2527号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
董听生、杨亚琴上诉请求：1、撤销一审法院判决第一项、第二项、第三项、第四项，另行判决支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。对于本案至关重要的交易过程，一审判决仅引用了双方当事人的陈述，对于被上诉人提供的陈某、叶某的证言，仝允峰的情况说明等虚假证据未予查明并制裁。且无视被上诉人至2017年4月7日都拒不也没有能力按合同约定支付购房款的事实，而是以2017年8月11日被上诉人支付了103万购房款的行为代替或者说故意混淆为2017年4月7日被上诉人有能力支付购房款的事实，从而导致事实不清，是非不明，得出了被上诉人的行为未构成根本性违约的结论。事实上，被上诉人至第二次庭审时都不具备购房能力。从合同签订时至今，争议房屋的市场价格已经大幅上涨，一审法院在判决时再三要求被上诉人向该院支付103万购房款用以证明其有履行能力，反之则没有履行能力，被上诉人当然“自愿”了。二、一审判决适用法律错误。双方在《房屋买卖（置换）协议》中明确约定了违约责任，我国司法解释的原则是有约定从约定，法院一般不予干涉。如果确实过高，造成对方重大损失并且违约方请求降低的，法院可以适当降低违约金标准。上诉人出售房屋，是为了置换学区房，由于被上诉人拒不履行其付款义务，使上诉人相应不能购买学区房，损失十分巨大。上诉人由此造成的损失，一审法院没有审理，就认为上诉人的损失仅仅是“资金占用利息”没有任何根据。从合同签订至今，争议房屋的市场价格大幅上涨，如果判令双方继续履行合同，约定的违约金甚至已经不能弥补上诉人的损失了。
张东旗辩称，对一审查明事实无异议，对判决主文第一项，被上诉人认为，既然一审法院认定被上诉人的行为没有构成根本违约，那么被上诉人不应当承担自2017.4.1起至实际支付之日止的利息。即使该笔利息应由被上诉人承担，那么被上诉人在2017.8.11已将剩余的103万购房款交于一审法院，而上诉人因为不服一审判决而拒绝受领，此后的利息也不应当由被上诉人承提。
董听生、杨亚琴向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令张东旗支付我们违约金210000元；3、本案诉讼费用由张东旗承担。
张东旗向一审法院反诉请求：1、判令双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》继续履行；2、判令董听生、杨亚琴将武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室房屋过户登记至本人名下，并将房屋交付给本人；3、判令董听生、杨亚琴支付本人违约金20000元；4、判令张东旗、杨亚琴承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：董听生、杨亚琴为常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室房屋所有权人。2017年1月16日，董听生、杨亚琴作为甲方(售房人)，张东旗作为乙方(购房人)、江苏美屋网络科技有限公司作为丙方(见证方)，三方签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：0000013），合同中约定甲方自愿将位于常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室的房屋出售给乙方，实际成交价格为1050000元；甲、乙双方协商决定托管房款总额为1050000元，乙方于2017年1月16日向甲方交付定金20000元，其中10000元暂存中介方作为房屋家具家电、物业水电押金，待过户完毕时退还；双方约定房款支付方式如下：甲乙双方约定2017年4月1日左右将办理程序；乙方按约定交清全款或首付款且证件资料齐全后，丙方开始协助甲乙双方办理该房屋的过户手续；甲、乙双方约定乙方承诺给甲方5000元做为承诺车位订金，待车位交付后再将15000元给甲方，甲方承诺家具家电全留。此外合同还对违约责任等事项作了约定。现董听生、杨亚琴认为张东旗至今未履行付款义务，经多次催促未果，因此起诉至法院，请求判如所请。
关于双方房屋买卖的过程，董听生、杨亚琴庭审中陈述当时系委托李秀娟、华磊处理房屋相关买卖事宜，合同签订后双方口头协商待农历正月半之后由张东旗将全部房款（扣掉定金）付入资金托管专用账户，但直至2017年3月18日张东旗仍未付款，后房屋中介以及张东旗提出先支付首付款，然后去公证部门办理公证手续，再由张东旗去办理房屋贷款手续，取得贷款后再支付房屋剩余款项，由于该种付款方式与房屋买卖合同约定不符，因此被董听生、杨亚琴予以拒绝，2017年3月31日张东旗仍然表示他只能付首付，无法全额支付购房款，此后直至2017年4月8日双方仍有短信交流，但张东旗仍未向董听生、杨亚琴展示其有履行能力的证据，因此董听生、杨亚琴于同年4月10日向法院提起诉讼，并当庭提供录音材料、李秀娟与张东旗之间的短信聊天记录、李秀娟与中介公司工作人员汪天祥之间的短信聊天记录进行证明；
张东旗认为因董听生、杨亚琴要求提前支付购房款，因此自己提出先付一部分首付款，通过资金成本比较低的渠道来支付剩余款项的建议，在2017年4月1日其已经准备好了全额付款，并且告知了对方要求继续履行合同但未果，对录音材料、李秀娟与自己之间的短信聊天记录真实性无异议，但不能证明自己没有履行合同的能力，对李秀娟与汪天祥之间的短信聊天记录真实性无法确认；庭审中张东旗申请证人陈某、叶某出庭并提供仝允峰的存折复印件以及情况说明，证明仝允峰以及叶某二人均分别承诺借款给自己400000元、1000000元，用于支付本案的购房款；董听生、杨亚琴对存折复印件、情况说明真实性、关联性均不予认可，对证人证言不予认可，认为张东旗与仝允峰以及叶某并未形成实际的民事借贷关系，同时也证明其本人没有购买讼争房屋的能力及诚意。
关于付款情况，双方均认可张东旗于2017年1月16日支付董听生、杨亚琴定金20000元、车位订金5000元，合计25000元，其中10000元暂存于中介方作为房屋家具家电、物业水电押金。
诉讼中，应张东旗的申请，在其提供担保并缴纳诉讼保全费后，法院裁定查封董听生、杨亚琴共同共有的案涉房屋，查封期限为2017年4月26日至2020年4月25日止，并且张东旗自愿将1030000元现金交于法院用于支付购房余款。
一审法院认为董听生、杨亚琴与张东旗及江苏美屋网络科技有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行合同规定的义务。双方在庭审中一致确认截止至2017年3月31日上午，张东旗并未履行付款义务，李秀娟和华磊在3月份也多次催促张东旗支付房款，但结合李秀娟与张东旗的短信往来可以看出双方实际约定的最迟付款期限应为2017年4月1日，2017年4月1日张东旗在短信中告知李秀娟钱已准备好了，但李秀娟未给予回复，2017年4月8日张东旗也再次催促李秀娟去办理手续，因此法院认为张东旗的行为并未构成根本违约，不符合合同约定解除的条件，董听生、杨亚琴认为张东旗构成根本违约，要求解除双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求，因董听生、杨亚琴未提供充分证据证实，法院不予支持。现张东旗已以现金形式一次性支付剩余购房款，双方合同具备继续履行的条件，故对张东旗要求董听生、杨亚琴继续履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持，房屋过户过程中所发生的相关税、费根据合同约定由张东旗承担。关于违约金，双方在合同中明确约定了违约责任，但该违约责任关于违约金的约定明显偏高，董听生、杨亚琴因张东旗迟延履行付款义务产生的实际损失为资金占用利息，而董听生、杨亚琴主张的违约金不应过分高于造成的损失，故对于董听生、杨亚琴主张的违约金，法院根据本案的实际情况酌定为以未付购房款总额1030000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，计算时间为2017年4月1日至张东旗实际给付之日止。因本案系张东旗迟延履行付款义务导致诉争，因此关于张东旗主张董听生、杨亚琴支付违约金20000元的反诉诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、张东旗应于本判决发生法律效力之日起十五日内向董听生、杨亚琴支付违约金（以1030000元为本金，自2017年4月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；二、驳回董听生、杨亚琴的其余诉讼请求；三、张东旗与董听生、杨亚琴按合同约定继续履行双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；四、董听生、杨亚琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助张东旗将坐落于常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室的房屋所有权转移登记至张东旗名下，房屋所有权转移登记过程中所发生的相关税、费由张东旗承担；五、驳回张东旗的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2225元，由董听生、杨亚琴负担1112.5元，由张东旗负担1112.5元；反诉案件受理费减半收取7275元，诉讼保全费5000元，合计12275元，由张东旗负担6137.5元，由董听生、杨亚琴负担6137.5元。
二审中，双方均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人董听生、杨亚琴作为售房人，与购房人张东旗、见证人江苏美屋网络科技有限公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。对于被上诉人张东旗是否构成根本违约的问题。根据《房屋买卖（置换）合同》第3.1条的规定，双方约定在2017年4月1日左右将办理程序。从一审中董听生、杨亚琴提交的李秀娟与张东旗的短信聊天记录及显示，张东旗在3月31日提出先付首付李秀娟拒绝后，张东旗在2017年4月1日短信明确告知李秀娟钱准备好了，请求予以配合以便履行合同，但李秀娟未予理睬。之后，张东旗又多次联系李秀娟要求履行合同，但李秀娟既未予答复，也没有明确的态度。此外，为了表明自己有购房能力，张东旗申请证人陈某、叶某出庭作证，并提交了仝允峰的存折复印件及情况说明，同时在2017年8月11日自愿将103万现金交于一审法院。可见，导致涉案合同无法履行的原因在上诉人，张东旗的行为不构成根本违约，一审法院判决双方继续履行《房屋买卖（置换）合同》依据充分，本院予以支持。对于违约金问题。董听生、杨亚琴上诉称其损失巨大，一审判决金额过低，但根据双方在合同中对违约责任的约定看，董听生、杨亚琴主张的违约金过高，上诉人未提供其存在其他损失的证据。根据相关法律规定，违约金不应高于因违约造成的损失，现一审法院根据本案的实际情况对违约金作相应调整符合法律规定，上诉人该上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人董听生、杨亚琴的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19000元，由上诉人董听生、杨亚琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一八年二月十二日
书记员 马筱艳