宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第2160号
原告宁夏回族自治区戒毒管理局，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人段怀忠，该局局长。
委托代理人康洁琼，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人吴雅静，该公司总经理。
委托代理人吕长青，宁夏正义达律师事务所律师。
原告宁夏回族自治区戒毒管理局诉被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月24日公开开庭进行了审理，原告宁夏回族自治区戒毒管理局的委托代理人康洁琼，被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司的法定代表人吴雅静、委托代理人吕长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏回族自治区戒毒管理局诉称，原、被告于2008年5月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告以每年12万元的租金租赁原告所有的位于银川市兴庆区2200平方米旧办公楼（含后院）。该合同第七条第2款约定：“在租赁期间内，有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收回出租房屋：未经甲方同意，乙方转租、转借承租房屋的；逾期未缴纳租金或逾期未缴纳应当由乙方缴纳的各项费用给甲方造成损失的；乙方交还甲方房屋应保持房屋及附属设施的完好，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；在租赁期间，乙方有本合同第七条第二款（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）项行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按年度租金的10%支付违约金。”合同履行过程中，被告谎称与第三人合伙经营宾馆，多次拖欠租金，经原告反复催要后，被告缴纳了部分租金。2014年1月6日，原告获知，被告并未与他人合伙经营，而是于2009年12月8日与第三人闫某甲签订《房屋租赁合同》，将承租的涉案房屋转租给第三人闫某甲用于经营某某宾馆使用，同时将涉案房屋后院转租于他人收取租金。被告的上述行为违反了合同中关于禁止转租的约定，且被告多次拖欠原告租赁费的行为亦构成违约。故原告于2014年2月19日、2月25日以及3月3日共三次向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告返还房屋并清算相关费用，但被告却对此置若罔闻。故原告诉至本院，请求依法判令：一、依法确认原告与被告之间就银川市兴庆区一处办公楼及后院的《房屋租赁合同》已解除；二、被告将位于银川市兴庆区一处办公楼及后院恢复原状并返还原告；三、被告向原告支付上述房产及后院的占用使用费（自2014年2月25日起，按每月25000元的标准计算至被告将上述房产恢复原状并返还上述房产之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一，组织机构代码证一份，中央和国家机关司密电（2013）36号文件一份，《司法部关于做好废止劳动教养制度相关工作的意见》，证明：1.原告系机关法人，因管理职能不同，曾同时使用宁夏回族自治区劳动教养管理局与宁夏回族自治区戒毒管理局两个名称，但实际为同一机关法人；2.因国家机关职能转变，原宁夏回族自治区劳动教养管理局名称不再使用，宁夏回族自治区戒毒管理局承继原宁夏回族自治区劳动教养管理局的全部民事权利及民事义务，原告为适格的民事主体。被告对该组证据无异议。
证据二，企业信息查询单一份，证明：1.吴雅静系被告的法定代表人，其对外签订合同的行为属职务行为；2.被告的住所地为银川市兴庆区。被告对该份证据无异议。
证据三，《公证书》一份，证明：1.被告有按时缴纳房租及各项费用的义务；2.原告有在被告未经其同意转租转借出租房屋时解除房屋租赁合同、收回房屋的权利。被告对该组证据真实性及关联性无异议，合法性及证明目的有异议，原、被告在2013年10月20日又签订了一份《房屋租赁补充协议》，原告未将该证据出示，该补充协议也是原租赁合同组成部分之一。
证据四，行政事业收费票据四份，证明被告未按合同约定于每年起租日前一个月按时支付租金，构成违约。被告对该组证据的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，2013年12月20日，双方对被告欠缴的前五年租金又签订了一份房屋租赁补充协议，对欠缴的租金有新的约定，被告已经按照合同约定履行了合同义务。
证据五，关于请求解除原告与银川鸿雅顺畅商贸有限公司之间房屋租赁合同通知书一份，证明原告于2014年1月得知被告存在擅自转租房屋的事实。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的亦不认可，实际情况是在2009年10月份被告转租房屋已经征得原告原法定代表人袁某某局长的同意。2011年，原告办公室主任杜某也看到过被告将房屋转租的合同，并且给被告和次承租人闫某甲因供暖和上水问题做过调解，在2013年9月份，签订补充协议之前，原告的人员找过被告了解房屋转租的事情，并且向袁某某局长进行过调查核实。
证据六，调查笔录两份，证明2014年1月，原告通过调查被告吴雅静和案外人闫某甲，确认被告吴雅静将承租房屋擅自转租的事实。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，这两份证据形式不合法，原、被告之间是民事法律关系，原告没有权利对被告做调查笔录，同时在调查笔录中也没有被告的签字，因此这两份证据为非法证据，不应采信。
证据七，被告与闫某甲签订的《房屋租赁合同》一份，房租收据五份，采暖费收据三份，证明：1.未经原告同意，被告擅自将承租自原告的房屋转租给第三人闫某甲使用，并向闫某甲收取租金；2.被告违反合同约定擅自转租的行为构成违约；3.被告利用违法转租行为收取租金，严重损害国家利益。被告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告给闫某甲转租房屋是征得原告方法定代表人袁某某局长的同意，被告这种转租行为并不违法法律及行政法规的规定，而且原告早在2009年10月份就知道被告转租涉案房屋，被告收取租金行为并没有损害国家利益。
证据八，夫妻关系证明书一份、个体工商户营业执照副本一份，证明闫某甲、崔某系夫妻关系，银川市兴庆区某某商务宾馆是闫某甲、崔某夫妻共同经营的，与被告吴雅静没有联合经营的事实。被告对该组证据无异议。
证据九，解除房屋租赁合同通知书原件一份，中通快递详情单一份，证明：1.原告分别于2014年2月19日、2014年2月25日以及2014年3月3日向被告送达解除房屋租赁合同通知书，因被告违反合同约定，擅自转租承租房屋，原告解除与被告房屋租赁合同关系，并收回房屋的事实；2.原告向被告送达解除合同通知书，自该通知书送达被告之日，原告与被告之间的房屋租赁合同关系已解除，被告应立即返还占有的房屋，否则被告应按其向转承租人收取的租金标准承担占用费用。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，根据法律相关规定，一方解除合同，另一方有异议应当经人民法院或仲裁机构确认，但原告单方解除合同的行为没有得到被告的认可，因此这种行为无效。
证据十，照片四张，证明2014年2月25日，原告在出租房屋及后院张贴通知，告知被告双方租赁合同已解除，要求被告立即返还出租房屋，并通知实际占用后院的相关人员立即搬离的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，不能反映本案实际情况。
证据十一，证人崔某证言，证明：1.被告擅自转租房屋的事实；2.原告直到2014年1月才知道被告转租的事实。被告质证认为证人崔某与本案有利害关系，本案的发生就是证人崔某想越过被告直接从原告处租赁房屋，原告说的匿名信都是证人崔某所写。当时杜某作为原告办公室主任身份出面调解，而且原、被告双方签订合同时，经办人也是杜某，在被告将房屋转租给证人经营的时候，杜某也知道转租这件事，而不存在被告擅自转租的情况。
被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。首先，原告单方所谓解除房屋租赁合同的行为不能产生法律效力，我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，并不是原告单方想解除就可以单方解除的，在被告有异议的情况下，必须要请求人民法院确认解除合同的效力。其次，原告的行为既不合法，更是无理，被告在2008年租赁原告的房屋时，原告旧楼房的位置偏僻、环境极差，楼房前面的路也不通，当时原告到处也找不到人租房，并多次主动找被告，给被告做工作后，被告才租赁房屋并投入巨资修缮房屋。后来又征得原告领导同意转租，现在经过几年经营，状况好转后，原告不顾事实单方解除合同，于情于理都说不过去。最后，被告没有拖欠原告的租赁费，在租赁期前五年，因房屋供暖不热、下水不通等问题欠缴的租赁费，被告与原告在2013年10月20日签订的《房屋租赁补充协议》中，又重新作出了约定，被告已经按照《房屋租赁补充协议》的约定向原告付清了全部费用，现在不欠原告的租赁费用。被告去缴纳2014年-2015年租赁费时，原告拒绝收取。综上，结合本案的事实，希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司围绕其辩解，向本院提交以下证据：
证据一，房屋租赁合同一份、房屋租赁合同补充协议一份、房屋租赁补充协议一份，证明：1.原、被告于2008年5月1日、2008年9月29日及2013年10月20日就所租房屋及后院、租期、租金等内容签订房屋租赁合同的事实；2.对于被告在租赁期前五年内欠缴原告的费用，双方又进行了新的约定的事实。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但这三份协议均是在原告不知道被告擅自转租的情形下与被告签订的，如果原告知道转租的情形，原告不会与被告签订任何补充协议。
证据二，宁夏劳动教养局介绍信一份，证明：2009年10月26日，原告同意被告联合第三方共同经营的事实。原告对该份证据的真实性认可，对证明目的不认可，该证据中清楚写明原则上同意联合第三方经营，但并没有同意转租行为。原告的证人崔某也表明该份证据是为了办理工商登记，同时与被告法定代表人吴雅静签订合作协议，其目的都是不让原告知道房屋转租的事实。
证据三，律师调查笔录两份，证明：1.被告在租赁原告的房屋及后院开办宾馆后，由于房屋位置太偏，楼房也旧，里面的暖气片和门窗等丢失或损坏严重，再加上那时楼前的路也没有通，被告苦苦硬撑经营了一年多。到2009年10月份，被告找到原告的法定代表人，称经营状况不好，要将租赁的房屋转租或与他人共同经营，原告的法定代表人代表原告表示同意的事实；2.2008年3、4月期间，原告办公室杜某主任找到了被告，希望被告租赁原告的房屋，开始被告不愿意租赁，原告为了能吸引被告租赁将租期放宽到十年作为优惠条件。在杜主任的多方劝说下，被告与原告签订了房屋租赁合同，用房屋开办了宾馆，开始由于地方太偏等原因，宾馆经营状况非常不好，被告苦苦硬撑经营了一年多到2009年10月份，被告找到原告时任法定代表人袁某某局长，称经营状况不好，要将租赁的房屋转租或与别人共同经营，袁局长答复同意，就此，2009年10月26日，按照袁局长的指示，杜主任还专门给答辩人出具了一份证明，上面盖了原告的公章的事实；3.被告自2009年年底前就已经知道原告将房屋转租的事实。原告认为该组证据的证据形式不合法，证人应当出庭接受法庭质询，该证据的真实性、合法性、关联性都有待核实；而且证人证言主观性过大，当年原告到底是同意转租还是联合经营，只能以现有的书面证据所表现的内容证明，从现有证据来看，原告只同意联合经营，并未同意转租。结合原告证人崔某的证言，当年在转租时被告一再要求隐瞒转租的事实，同时从证据的证明力，书证的证明力要大于证人证言的证明力。因此两份证人陈述，同意转租或者联合经营，但最终出具的是一份同意联合经营的证明，因此原告认可联合经营，但是从未同意被告转租。关于杜某的行为仅代表其个人，其行为与原告无关。
证据四，收据三份，证明：2013年10月20日，被告与原告签订房屋租赁补充协议后，被告按照补充协议的约定向原告支付了前五年欠缴的4万元租赁费及之后一年的租赁费，原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，原告收取租金都是在得知被告转租行为之前收取的。同时缴纳租金是被告的义务，在原告与被告解除租赁合同之前原告有权利收取租金。在原告知道转租行为情形下，原告拒绝收取租金。
证据五，宁夏戒毒管理局介绍信一份，证明被告按照合同约定向原告缴纳2014年至2015年度的房屋租赁费时，原告拒收的事实。原告对此份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据清楚表明原告得知被告转租事实后拒绝收取租金，确认与被告之间的房屋租赁关系解除。
证据六，证人杜某证言，证明：被告转租方式是经过原告同意，在2009年原告也知道被告将房屋转租他人的事实。原告对证人证言质证认为，证人证言有很多主观性的地方，当年到底怎么说现在仅能够依据现有的书面证据证明，书面证据与证人证言不一致时，应当以书面证据所表现的内容来确定，因此证人证言不能够证明当年同意转租的事实，同时袁某某作为离任局长，无权对于之前的行为进行追认。
经审理查明，2008年5月1日，原告（原宁夏回族自治区劳动教养管理局）与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将位于银川市兴庆区一处2200平方米旧办公楼（含后院）出租给被告，租赁期为10年，自2008年10月1日起至2018年10月1日止，房屋仅作为商务招待所或者宾馆使用，租金标准为2008年5月1日起至2011年4月30日年度租金为12万元，自2011年5月1日至2013年4月30日，每年租金递增1万元。2013年5月1日至2018年4月30日年度租金根据同类市场价的调整而调整。租金支付方式为被告按年度于每年起租日前1个月向原告支付租金，原告收款后应支付给被告收款凭证。租赁期间，原告有权依照法定程序转让该出租的房屋，未经原告同意，被告不得转租、转借出租房屋。在租赁期内，有下列情形之一的，原告有权解除合同，并收回出租房屋：……（2）.未经原告同意，被告转租、转借承租房屋的……（7）.逾期未缴纳租金或逾期未缴纳应当由被告缴纳的各项费用给原告造成损失的。上述《房屋租赁合同》签订后，双方于2008年9月29日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，将原告位于旧办公楼后面的养殖区与被告向其提供的在市郊一处占地约2500平方米的养殖地进行交换，使用期间均为10年。2009年5月19日，原、被告在银川市国信公证处对上述《房屋租赁合同》及补充协议进行了公证。原告承租涉案房屋后，对房屋及附属设施进行了修缮和装修。经营过程中，因客观情况，被告向原告提出将涉案房屋与他人共同经营或将房屋转租。原告时任法定代表人、局长袁某某与其他领导商量后，同意原告提出的与他人共同经营或转租的要求，只要原告按时缴纳租金且不超过原、被告之间的合同期限即可。后被告法定代表人吴雅静与案外人闫某甲签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告将涉案房屋租赁给闫某甲，租赁期限自2010年2月1日至2018年4月30日止，合同履行期间，双方曾因暖气费的减免问题找原告时任物业科科长即被告证人杜某协商，杜某亦明确表示认可并同意被告转租涉案房屋。2013年10月20日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》一份，约定，在双方于2008年5月1日签订的房屋租赁合同的基础上，达成如下协议：一、根据双方原合同第三条之规定，经双方协商，自2013年5月1日起至2018年4月30日，年租金为145000元，如供暖外网改造验收投入使用后，房屋租金在145000元的基础上增加1万元……三、被告在前5年租赁期内欠缴原告租赁费4万元和1年取暖费，经双方协商，被告交4万元后剩余款顶抵前5年的水、暖、电维修费用，互不追缴……后被告按照上述协议支付了欠缴的租赁费4万元及之后1年的租赁费，被告在继续向原告交纳2014年至2015年度的租赁费时，原告拒绝接收并主张被告擅自转租涉案房屋且未按约定交纳房屋租赁费，故诉至本院，请求判如所请。
本案审理过程中，本院依法向原告原法定代表人袁某某核实案件的相关事实，其向本院陈述，其在任时，确实与其他领导商量后，同意被告转租涉案房屋或与他人共同经营，只要被告不拖欠原告的租金即可。
上述事实，有本院依法向原告原法定代表人袁某某的调查笔录（询问笔录），原告提交的组织机构代码证、中央和国家机关司密（2013）36号文件一份、《司法部关于做好废止劳动教养制度相关工作的意见》、企业信息查询单、公证书、行政事业收费票据、关于请求解除原告与银川鸿雅顺畅商贸有限公司之间房屋租赁合同、被告与闫某甲签订的《房屋租赁合同》、房租收据、采暖费收据、夫妻关系证明、个体工商户营业执照、解除房屋租赁合同通知书、中通快递详情单、证人崔某的证言，被告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁补充协议、宁夏劳动教养局介绍信、律师调查笔录、收据、宁夏戒毒管理局介绍信、杜某的证人证言及原、被告当庭陈述为证，经本院开庭审查并质证，具备证据的真实性、合法性、关联性，可以采信。
本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。该合同约定，有下列情形之一的，原告有权解除合同，并收回出租房屋：……（2）.未经原告同意，被告转租、转借承租房屋的……（7）.逾期未缴纳租金或逾期未缴纳应当由被告缴纳的各项费用给原告造成损失的，现原告主张被告未经其同意擅自将涉案房屋转租于案外人闫某甲，但原告时任法定代表人袁某某的陈述及当时具体经办涉案房屋的原告工作人员杜某均证实被告的转租行为是在原告同意的情况下进行的，同时，双方于2013年10月20日签订的《房屋租赁补充协议》已经就房屋租金事宜进行了协商和重新约定，被告不再存在逾期交纳房屋租金的情形，合同约定的解除条件并未成就且未出现法定解除合同的情形，故原告以被告擅自转租涉案房屋且未按约定交纳租金构成违约，要求解除《房屋租赁合同》的主张不能成立，其请求确认《房屋租赁合同》已解除的主张因缺乏合同解除的条件，不能得到支持。相应地，原告要求返还房屋和占用费的诉讼主张本院亦不予支持，合同继续履行，但被告仍应按双方合同约定向原告支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告宁夏回族自治区戒毒管理局的诉讼请求。
案件受理费1150元，由原告宁夏回族自治区戒毒管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 石含元
人民陪审员 董 明
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 赵 杰
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。