河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第4909号
原告：中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，住所地：唐山路北区龙泽北路东侧与朝阳道南侧交叉口。
负责人：崔会成，该支行行长。
委托代理人：刘敬强，河北东明律师事务所律师。
被告：张玉富。
被告：张白洁。
上述二被告共同委托代理人：陈福明，河北唯实律师事务所律师。
被告：华润置地（唐山）有限公司，住所地：唐山市路北区卫国北路293号。
法定代表人：蒋智生，该公司董事长。
委托代理人：钱鹏飞，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与被告张玉富、张白洁、华润置地（唐山）有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日公开开庭审理了本案。原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行的委托代理人刘敬强，被告张玉富、张白洁的委托代理人陈福明以及被告华润置地（唐山）有限公司的委托代理人钱鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月10日，张玉富与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：张玉富向原告借款98万元用于购买华润置地（唐山）有限公司开发的坐落于唐山市路北区光明路橡树湾小区2号楼2单元2401室住宅作为家庭自用住房并将该房屋抵押给原告，并明确约定了利息、罚息、复利以及实现债权的费用等条款。张白洁（系张玉富妻子）2012年1月10日作为共同抵押人签字，知悉借款购买家庭自住房。被告华润置地（唐山）有限公司作为阶段性连带责任保证人在合同上签字。上述合同签订后，原告依约支付了98万元的借款，被告张玉富办理了房屋预抵押登记，但张玉富在归还了部分借款后，尚有欠款本金927658.57元及利息、罚息、复利等。被告华润置地（唐山）有限公司应对被告张玉富的上述债务承担连带清偿责任。现原告诉至法院，要求：1、判令被告张玉富、张白洁偿还逾期借款本金927658.57元，截至2015年9月16日的利息、罚息、复利共计96548.92元（至欠款还清之日）及实现债权的费用；2、判令原告对被告抵押的房屋优先受偿；3、判令被告华润置地（唐山）有限公司对诉请1中的债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告张玉富、张白洁辩称：答辩人确实拖欠原告款项，具体数额请法院结合原告证据依法认定，原告主张的利息过高，应按中国人民银行同期贷款利率进行计算，原告主张的罚息及复利无事实和法律依据，且过分高于其实际损失不应由答辩人承担，原告就本案所涉房产仅办理了抵押预告登记，根据物权法第20条原告不具有优先权，也正是因为有此风险的存在，原告才要求开发商华润置地在办理正式抵押登记前提供结算担保，本案所涉房产已被开平法院执行局依法拍卖，并以（2014）开民执字第257-6号执行裁定交附该案的申请执行人刘宏生抵债，住建局已经办理过户手续，涉案房产已经转移登记至刘宏生名下，人民法院案例选2014年第一期第237页刊登上海浦发银行与无锡分行与王碧会等借款合同纠纷一案，明确了仅办理抵押预告的房产，不具有优先受偿权，（2016）冀02民终284、297号两份判决书为上海浦发银行唐山分行诉答辩人及华润置地（唐山）有限公司借款合同案，与本案案情完全一致，最终唐山中院生效判决，驳回原告上海浦发银行要求就抵押预告的房产优先受偿权一案。
被告华润置地（唐山）有限公司辩称：第一被告与我司所涉房产已于2014年1月办理完全预抵押登记，第一被告所述物权法第20条为预抵押登记后未经权力人同意，处分该不动产无物权效力，该条文无法作为其认为原告无优先受偿权的依据，根据最高法院关于选用《中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》该司法解释已于2015年12月10日通过，自2016年3月1日起施行，该司法解释第4条约定，未经预告登记的，权力人同意转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的应当依据物权法第20条第1款的规定认定其不发生物权效力，故第一被告所述处分、过户该套房屋未通知并争得相关人同意，应属处分无效之行为，另人民法院案例选本身属参照性，不足作为审判依据，且该判例与最新上述司法解释相冲突。原第一被告所列（2016）冀02民终284、297号生效判决，与本案无参照性，因该案审判时间为2016年3月1日之前，故此案不适用上述司法解释，本案审理及裁判时间在此时间之后，应当优先适用该司法解释，关于该物权法司法解释第1答记者问，明确说明纳入预告登记保全之债权具有物权效力，对违背预告登记内容后的不动产物权处分行为具有排他效力，因此法律意义上危及妨碍债权如期实现的处分行为，必须受制于预告登记权力人的同意，综上请求法院以最新司法解释作为裁判依据，维护我司合法权益。正常预抵押到正式抵押过程需要业主无违约行为并予以配合，第一被告恶意拖欠还款，导致我司可能承担该担保责任，应当承担相应法律后果。
经审理查明：2012年1月10日，张玉富与中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款人为张玉富，贷款人为中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，保证人为华润置地（唐山）有限公司，抵押人为张玉富、张白洁。合同约定借款金额为98万元；贷款期限分期240个月；用途为购买橡树湾小区2号楼2单元2401室房产；还款方式为：等额本息还款法，还款日为每期借款发放日对应日；担保方式为由阶段性保证人华润置地（唐山）有限公司承担连带责任保证并由张玉富、张白洁用唐山市路北区光明路橡树湾小区2号楼2单元2401室房产作抵押；借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿等。合同由张玉富、张白洁签字及华润置地（唐山）有限公司加盖公章确认。合同签订后，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行于2012年1月11日向张玉富发放了98万元的借款。2014年1月23日，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与张玉富、张白洁在唐山市住房和城乡建设局房屋产权监理处办理了唐山房预路北（凤）字第14891号房屋预告登记证明，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，预告登记义务人为张玉富、张白洁，房屋坐落为路北区檀凤里橡树湾104楼2门2401号。张玉富偿还借款期间产生逾期，截止到2015年9月16日，张玉富还欠中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行借款本金927658.57元，并产生利息、罚息、复利共计96548.92元。
另查明，张玉富与张白洁于2001年8月8日登记结婚，系夫妻关系。
上述事实，《个人购房担保借款合同》、结婚证、房屋预告登记证明、借款凭证、欠款明细表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行与被告张玉富签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系当事人双方真实的意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行相应的义务。原告按约定向被告张玉富发放贷款后，被告张玉富未按约定及时履行偿还借款及利息的义务，应承担相应的违约责任。被告张玉富、张白洁系夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，原告主张被告张玉富、张白洁偿还截至2015年9月16日，所欠贷款本金927658.57元，利息、罚息、复利共计96548.92元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告诉请被告至欠款还清之日止的利息、罚息、复利，根据合同约定及法律规定，本院对自2015年9月17日起至欠款付清之日止的利息以中国人民银行同期同类贷款利率予以支持，罚息以中国人民银行同期同类贷款利率的50%予以支持，对2015年9月16日之后的复利属于重复收取，本院不予支持。上述个人生产经营借款合同,待被告张玉富、张白洁还清欠款之日应予以解除。被告华润置地（唐山）有限公司在此笔借款中作为保证人对张玉富的上述贷款承担连带保证责任，故原告诉请被告华润置地（唐山）有限公司连带偿还债务，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人华润置地（唐山）有限公司承担保证责任后，有权向张玉富、张白洁追偿。原告诉请对预告抵押登记的房屋优先受偿，因双方并未办理正式抵押登记手续，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行亦未取得房屋他项权利证书，故原告对预告抵押登记房产不享有优先受偿权，原告此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告张玉富、张白洁于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行贷款本金927658.57元，利息、罚息、复利共计96548.92元，以上共计人民币1024207.49元；
二、被告张玉富、张白洁自2015年9月17日起至欠款付清之日止以927658.57元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行支付利息，并以96548.92元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的50%向原告支付罚息；
三、被告华润置地（唐山）有限公司对上述债务承担连带责任，承担保证责任后，有权向被告张玉富、张白洁追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行的其他诉讼请求。
案件受理费14018元，由被告张玉富、张白洁负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 李树杰
审 判 员 田海川
人民陪审员 汪小蒙
二〇一六年七月七日
书 记 员 贾微微