云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2923民初586号
原告：张朝云，男，1965年5月30日生，汉族，祥云县人，住祥云县。
原告：杨桂琼，女，1966年7月24日生，汉族，祥云县人，住址同张朝云，系张朝云妻子。
被告：张朝仲，男，1963年10月21日生，汉族，祥云县人，农民，住祥云县（现下落不明）。
被告：杨灵芝，女，1965年9月17日生，汉族，祥云县人，农民，住祥云县（现下落不明）。
第三人：富滇银行股份有限公司大理祥云支行。
法定代表人：杨金寿，该行行长。
委托代理人：李文栋，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。
委托代理人：李楠，富滇银行大理祥云支行风险资产部经理，特别授权代理。
原告张朝云、杨桂琼诉被告张朝仲确认合同有效纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法追加被告杨灵芝为共同被告，依法追加富滇银行股份有限公司大理祥云支行（以下简称“富滇银行祥云支行”）为第三人，于2016年10月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张朝云、杨桂琼、第三人富滇银行祥云支行的委托代理人李文栋律师和李楠到庭参加诉讼，被告张朝仲、杨灵芝经本院公告传唤仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张朝云、杨桂琼诉称：2013年3月1日，原告与被告张朝仲签订了《单元房购销合同》，约定被告张朝仲将位于祥云县祥城镇彩云路北侧商住楼第××单元第××层的××室单元房出售给原告，房价为20万元。签订合同后，原告按合同约定付清了购房款。被告张朝仲于2013年3月1日将房屋交付给原告。因签订合同时被告张朝仲尚未办理房产证，不能办理过户登记手续，故双方约定，未经原告同意，被告张朝仲不得将上述房屋设定抵押。原告付清相关款项后，一直催促被告张朝仲办理过户登记手续，但是被告张朝仲、杨灵芝一直拖延。2016年3月被告下落不明后，原告经查询才知被告和第三人在未经原告同意的情况下，将上述房屋在第三人处设定了抵押。原告认为，双方签订《单元房购销合同》后，原告已经交清全部购房款，被告也已经交付房屋，且原告已经入住多年，原告已经是该房屋的实际所有权人，但被告一直无故不办理产权过户登记手续，甚至擅自将上述房屋设定抵押，已经构成违约。为保障原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法确认原告与张朝仲签订的《单元房购销合同》合法有效，确认原告对上述房屋享有所有权，判令被告协助办理上述房屋的产权过户登记手续。
被告张朝仲、杨灵芝未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
第三人富滇银行祥云支行述称：一、因被告张朝仲夫妇未到庭，法庭应查明原告与张朝仲之间的房屋买卖行为是否真实；二、本案所涉房屋所有权登记在被告名下，并已经由被告自愿与第三人设定了抵押，双方依法办理了抵押登记手续，依照《物权法》和《担保法》的相关规定，第三人对涉案房屋依法享有抵押权。在抵押权未依法解除之前，不得发生任何物权变动。据此，请求人民法院依法确认第三人对本案所涉房屋享有抵押权，在抵押权解除之前，该房屋的物权不得发生变动。
为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：1、身份证复印件2份、结婚证复印件1份，欲证实原告的基本情况；2、《单元房购销合同》1份，欲证明合同约定内容；3、收款收据2份，欲证明已付清购房款和装修款的事实；4、《协议书》和收款收据各1份，欲证明被告张朝仲认可原告已经交清购房款以及双方约定办理产权证费用承担等问题。
被告张朝仲、杨灵芝未提交证据。
第三人提交了以下证据：1、借款人李林宗夫妻身份证明资料复印件1份，抵押人张朝仲夫妻身份证明资料复印件1份，欲证明借款人的身份情况；2、《个人类授信业务申请书》、《个人授信协议》、《个人借款合同》、《个人贷款借款借据》复印件各1份，欲证明授信贷款等情况；3、《个人最高额担保合同》、《担保物清单》复印件各1份、《房屋他项权证》复印件1份、房产证及土地证复印件各1份，欲证明被告自愿以连同本案案涉房屋在内的9套房屋提供抵押担保并已经登记的情况。
本院依职权向祥云县房地产管理所调取了以下证据：1、房地产档案摘抄表1份；2、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》各1份。该两组证据证明案涉房屋已经办理了相关登记手续。
经质证，第三人对原告提交的第一组证据无异议，对《单元房购房合同》、《协议书》提出异议，认为合同上没有杨灵芝的签字，属于效力待定的合同；对付款凭证提出异议，认为不是张朝仲本人签字，对其三性不予认可。
原告对第三人提交的第1组证据的三性无异议；对第2、第3组证据的真实性无异议，但认为第三人没有提交证据证明是否对抵押物价值进行过评估，相关清单上载明的评估不具备合法性；案涉房屋的实际所有权人为原告，张朝仲无权设定抵押，相关抵押合同应属无效；他项权证的登记时间为2015年6月3日，2015年6月3日的贷款已经由李林宗偿还，担保合同的抵押已经解除。现第三人主张的借款时间是2016年6月6日至2018年6月6日，借款合同约定担保人与贷款人另行签订相应的担保合同，但是第三人没有提交相应的担保合同，而且此段时间内张朝仲夫妇已经下落不明，也就不存在签订抵押合同的问题。
原告和第三人对本院调取的证据无异议。
本院审查认为，原告提交的证据和本院调取的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，应确认为认定本案事实的依据。
经本院审理查明：被告张朝仲和杨灵芝系夫妻关系。2013年以前，被告张朝仲取得位于祥云县祥城镇彩云路北侧的一块国有土地的使用权后，在该块土地上建盖了一幢八层商住楼，一层设计为商铺，其他楼层为住房，其中二至六层设计为单元房。被告张朝仲分别与包括本案原告在内的约20余户购房户签订了《单元房购销合同》，将二至六层的单元房分别出售给购房户，其他房屋由被告夫妇自用。其中与本案原告于2013年3月1日签订《单元房购销合同》，约定：被告张朝仲将上述房屋中第××单元第××层的××号房出售给原告，房屋建筑面积为82平方米，分摊面积为3平方米，总价为20万元；被告张朝仲于2013年3月1日将房屋交付给原告管理、使用；该房近两年内无法办理房屋产权证，今后被告办理完相关土地的手续后，如果能办理单元房的所有权证时，涉及的税费由原告承担。此外，合同还特别约定：1、此住房因目前不能办理《房屋产权证》和《土地使用权证》，以本合同作为房屋所有权的依据，在今后的经营和居住活动中，被告不得以该房作为贷款抵押或其他方面的抵押；2、无论被告在经营活动中发生任何情况，包括因经营不善，被告的房屋部分被查封、被抵押，原告的房屋均不受到影响，所有权不得受到侵害；3、如因被告在经营活动中确需要整幢房屋进行贷款抵押，需先征得原告同意，否则不得进行抵押。合同还约定了水电质量保修等相关事项。合同签订后，原告按约定付清了购房款。被告张朝仲于2013年下半年将房屋交付给原告管理、使用，原告于2014年8月入住至今。此外，原告还向张朝仲支付办证费用32800元。
经被告张朝仲夫妇申请后，相关主管部门分别于2015年1月20日和2015年3月11日颁发了本案诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。其中《房屋所有权证》载明张朝仲为所有权人，杨灵芝为共同共有人，证号为祥城镇字第××号，《国有土地使用证》登记的土地使用权人为张朝仲，证号为祥国用（××）第××号。
2015年6月3日，案外人李林宗与第三人富滇银行祥云支行签订《个人授信协议》（可循环授信贷款额度为294万元）。同日，被告张朝仲、杨灵芝与第三人签订了《个人最高额担保合同》，以包括本案诉争的房屋以及张朝仲出售给李林宗的一套房屋在内的9套单元房，为前述循环授信贷款提供抵押担保，已经办理了抵押登记，担保期间为2015年6月3日至2018年6月3日。李林宗偿还了2015年6月的借款后，又于2016年6月6日与第三人签订借款合同，在前述可循环授信贷款范围内，向第三人借款294万元（期限为2016年6月6日至2017年6月6日）。
因被告夫妇长期未与原告等购房户办理产权过户登记手续，擅自用已经出售的房屋设定抵押，而且被告夫妇于2016年3月中下旬后下落不明，为此，原告等10余户购房户向本院提起诉讼。
本院认为：一、关于本案《单元房购销合同》的合同效力问题。原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》系双方自愿签订。本案案涉房屋系被告张朝仲和杨灵芝的共同财产，杨灵芝没有在合同上签字，但是，原告依照合同约定交付了购房款，并且自2014年8月入住使用案涉房屋至今，被告杨灵芝未提出异议，本院确认被告杨灵芝已经对上述合同进行了追认，故原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》合同内容不违反法律规定，未侵害杨灵芝的利益，系有效合同。原告请求确认《单元房购销合同》有效的诉讼请求成立，本院予以支持。
二、关于被告夫妇应否协助办理案涉房屋产权过户登记手续的问题。本案中，原、被告双方订立合同的目的是实现不动产物权（即案涉房屋）的转让。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的转让应当依法登记，据此，被告除了履行交付房屋的义务以外，还应履行协助办理案涉房屋过户登记的义务。原、被告签订的合同约定：今后甲方（被告）办理完相关土地的手续后，如果能办理单元房的所有权证时，涉及的税费由乙方（原告）承担。此约定表明，待被告完善相关土地手续后，应当办理房屋的产权过户登记手续。现行政主管部门已经依法颁发了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已经具备办理产权过户登记的条件，被告应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，履行协助办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。原告请求判令被告协助办理上述房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于被告张朝仲夫妇与第三人富滇银行祥云支行签订的《个人最高额担保合同》的合同效力问题。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》均明确规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。本案案涉房屋虽登记在被告夫妇名下，但在设定抵押之前，原告已基于《单元房购销合同》取得了对该房屋的使用权，并已经实际使用，该房屋的登记所有权人与实际使用人不一致，属于有争议的财产，依法不得抵押，也无证据证明原告同意抵押，因此，被告夫妇与第三人签订的《个人最高额担保合同》中涉及本案案涉房屋的抵押担保的部分无效。原告可向相关主管部门申请注销抵押登记。第三人作为专业金融主体，在签订相关抵押合同前，理应依照相关规定对抵押物的所有权、使用权以及是否存在产权争议等相关事项进行完整性的调查核实，除对房屋权属证明进行审查之外，还应实地调查房屋的使用状况等相关信息。如果第三人进行实地调查，就不难发现所涉9套房屋已经分别出售给原告等人以及相关购房户从2013年或2014年起就在系争房屋内居住等事实，因此，第三人对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在过失，也不符合法律规定的善意取得抵押权的要件，第三人请求确认对案涉房屋享有抵押权等诉请，本院不予支持。
四、关于原告请求确认对案涉房屋享有所有权的问题。本案原告主张的主要法律关系确认合同效力以及履行合同的问题，并未涉及物权争议问题，而且，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力。原、被告之间虽经签订了购销合同，原告也已经实际使用房屋，但是，案涉房屋仍然登记在被告名下，双方尚未办理转让登记手续，不动产物权尚未发生转移，故原告请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》系当事人自愿签订，内容不违反法律规定，也未侵害其他人的合法利益，并已基本履行完毕，系有效合同。现已经具备办理房屋产权过户登记手续的条件，被告张朝仲夫妇应协助办理相关手续。原告请求确认《单元房购销合同》有效以及请求判令被告协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。本案案涉房屋的不动产物权尚未登记转移，原告请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。被告与第三人签订的《个人最高额担保合同》中涉及本案案涉房屋的抵押担保部分无效，第三人请求确认对案涉房屋享有抵押权等诉请，本院不予支持。原、被告张朝仲、杨灵芝经本院合法传唤，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第一百八十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张朝云、杨桂琼与被告张朝仲于2013年3月1日签订的《单元房购销合同》有效。
二、被告张朝仲、杨灵芝于判决生效后15日内，协助原告张朝云、杨桂琼办理《单元房购销合同》载明的××单元第××层××号房（房权证号为祥城镇字第××号，《国有土地使用证》证号为祥国用（××）第××号）的产权过户登记手续。
三、驳回原告张朝云、杨桂琼的其他诉讼请求。
四、驳回第三人富滇银行股份有限公司大理祥云支行的诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告张朝仲、杨灵芝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
各方当事人均未在法定期限内提出上诉的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李福荣
人民陪审员 杨正美
人民陪审员 王学芬
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 马雪蕊