北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民再初字第1834号
原告（反诉被告）北京首邮旅行社，住所地北京市东城区小报房胡同*号。
法定代表人武秀珍，总经理。
委托代理人李强，北京市尚元律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市拓渠商贸技术公司，住所地北京市东城区东花市南里东区8号楼1单元615号。
法定代表人郭英明，总经理。
被告北京环渠汽车维修服务中心，住所地北京市崇文区广渠门外大街**号。
法定代表人郭英明，总经理。
原告（反诉被告）北京首邮旅行社（以下简称首邮旅行社）与被告（反诉原告）北京市拓渠商贸技术公司（以下简称拓渠技术公司）、被告北京环渠汽车维修服务中心（以下简称环渠维修中心）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月22日作出（2012）昌民初字第06554号民事判决，首邮旅行社不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）一中民终字第34号民事判决，维持原判。首邮旅行社不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2014年5月19日作出（2014）高民申字第576号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院对本案进行再审。北京市第一中级人民法院于2014年9月12日作出（2014）一中民再终字第05834号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首邮旅行社的委托代理人李强、被告（反诉原告）拓渠技术公司和被告环渠维修中心的法定代表人郭英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首邮旅行社诉称：2009年1月14日，原告、被告拓渠技术公司（以下简称被告一）、环渠维修中心（以下简称被告二）签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告出租，被告一承租北京市昌平区小汤山镇小汤山邮局西侧约9000平方米房屋，被告二为被告一履行本合同义务及违约责任承担连带保证责任。租赁合同约定：被告一应按季度交付租金，于每季度初月的前五个工作日支付，被告一不按时交纳租金超过30日应向原告支付年租金10%的违约金。被告一单方擅自解除租赁合同的，应向原告支付年租金10%的违约金，擅自装修、改造的，应向原告支付年租金10%的违约金。被告二保证在接到原告承担保证责任通知书后3个工作日内承担连带保证责任。租赁合同签订后，原告依约交付房屋、履行了合同义务，被告一也凭借租赁合同成功办理了工商登记注册手续。然而，被告一却拖欠原告2010年第一季度租金9万元，第二季度租金16.67万元，第三季度租金21.4万元，共计47.07万元，至今未支付。2010年7月19日，被告一以原告不能提供租赁房屋的房产证件，导致其不能办理工商、税务、卫生等行政许可手续为由通知原告解除租赁合同。在此期间，被告一未经原告同意，擅自在租赁区域内建设了2层简易房及桑拿房等建筑。2010年9月17日，被告一向原告腾退租赁房屋、返还室内原有物品，但是，租赁房屋内原有的名家字画6幅、茶桌5张、艺术壶18把未能返还给原告。交接清点完毕后，被告一拒绝在交接单上签字。后虽经原告催促，其仍未将原物返还给原告。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告一不支付租金、擅自解除租赁合同、擅自装修改造及拒不返还原有物品的违约行为，给原告造成巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社支付拖欠租金47.07万元；2、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社支付单方解除合同违约金10万元；3、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社支付擅自改造房屋违约金10万元；4、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社支付逾期支付2010年第一、第二、第三季度租金超过30天的违约金30万元；5、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社支付逾期支付以上租金、违约金的利息（自2010年9月5日起至实际给付之日，按同期中国人民银行贷款利率计算）；6、判令被告拓渠技术公司向原告首邮旅行社返还名家字画6幅、茶桌5张、艺术壶18把；7、判令被告拓渠技术公司拆除擅自在北京市昌平区小汤山镇小汤山邮局西侧院内建设的二层简易房及桑拿房；8、判令被告环渠维修中心对被告拓渠技术公司履行支付40.07万元租金及40万元违约金、利息承担连带清偿责任，对被告拓渠技术公司其它义务承担连带责任；9、判令由被告拓渠技术公司、环渠维修中心承担本案诉讼费。
被告拓渠技术公司辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据。首先，原告的诉讼请求是依据签订的房屋租赁合同，我们认为合同无效。原因是第一、原告擅自改变房屋的使用性质和规划用途。第二、房屋上的土地使用权为划拨的使用权，未经批准，不得出租。第三、涉诉房屋没有取得房屋所有权证，依据相关法律规定，我们认为房屋租赁合同是无效合同，该合同不具有法律约束力。其次，我们认为原告方违约，责任在原告方。合同签订后被告根据合同约定交付相应时间的租金，对度假村的设施设备进行改扩建，在此过程中，无法正常经营。原因是因为原告采取了欺骗手段，出具了与租赁房屋不相符合的房屋所有权证，从而导致被告无法办理与经营相关的证件。同时原告公开的网站对外宣称有温泉特色，但是其经营根本就没有温泉。基于此被告多次与原告协商，要求提供相应的证件，同时提出解决相关问题，但原告一直没有答复，不得以我们提出解除合同。造成被告无法经营是在原告方。
被告环渠维修中心辩称：我公司跟本案没有关系。就是合同里面有一个担保。要求我公司承担连带责任，没有事实和法律依据，因为合同是无效合同，所以也就是无效担保。
反诉原告拓渠技术公司诉称：2009年1月14日，反诉人（乙方）本着经营温泉特色宾馆住宿、餐饮、娱乐业务之目的，与被反诉人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区小汤山镇小汤山邮局西侧的南楼2-4层、北楼1-3层、西楼1-2层、康体1层及员工宿舍、洗衣房、锅炉房等附属房屋约9000平方米出租给乙方使用，租期5年，自2009年1月14日起至2014年1月13日止，租金为100万元/年，由乙方按季度支付，租赁用途为：作为宾馆住宿、餐饮、娱乐业务使用。但是被反诉人事先并未将其租赁房屋的真实情况告知反诉人，其所租赁房屋的建筑面积与规划部门的规划面积不相符，超出规划面积约7000平方米，其用途与规划的业务大楼用途也不相符，属于违法建筑，违法使用；其使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，未取得房屋所有权证，被反诉人提供给反诉人的房屋所有权证与租赁房屋不相对应，从而导致反诉人无法办理经营所需的工商、税务、卫生、消防、特种行业及环保等多种行政许可证件，租赁房屋原占有、使用单位北京天野温泉度假村于2010年3月也不得不接受相关部门的行政处罚。反诉人基于温泉特色经营之目的，与被反诉人订立合同，所租赁房屋在反诉人承租之前也正是被反诉人下属企业北京天野温泉度假村的经营用地。根据被反诉人的宣传介绍，其“营业面积为9000多平方米，有标准客房70多套（三星级标准）”，“温泉桑拿浴是度假村的一大特色。小汤山温泉水已有几千年的历史，它水温高，内含丰富的对人体有益的矿物质，经常洗浴可舒筋活血、延年益寿。令众多游客流连忘返”。然而就在反诉人将温泉特色设施及配套工程（包括温泉特色日式庭院改扩建工程，耗费98万元；停车场工程，耗费12.58万元；职工宿舍工程，耗费27万元）建造、改造完毕，准备投入使用时发现，根本就没有温泉水。据被反诉人讲温泉水由邻居单位小汤山疗养院可提供，经与邻居单位小汤山疗养院协商多次，对方拒绝提供温泉水。反诉人经过查证后得知所谓的“温泉度假村”，根本就没有温泉水，这与双方协商以及被反诉人所作的各种宣传彩页及手册上均称“北京天野温泉度假村”具有温泉洗浴特色、温泉水祛病强身的功效承诺和宣传大相径庭，因此也造成反诉人温泉特色无法经营，温泉设施闲置。加之度假村设备设施老破陈旧（被反诉人应有告知义务），地下管道跑冒滴漏非常严重，在度假村客人不多的时候，每天耗水量仍高达100多吨，月交水费高达4万多元，在修补无明显效果的情况下，反诉人不得不耗费24.9万元将地下管道全部更换。度假村有大（冬季用）小（夏季用）两个锅炉，在反诉人使用时故障频出，无奈的情况下投入12万元，通过报批技术监督局，将两个锅炉修复。其他设施保龄球、游泳池、KTV歌厅等也投入了资金进行修缮。由于上述原因，反诉人多次与被反诉人协商，并多次函告被反诉人要求尽快协商解决相关问题，但被反诉人均不予理睬，导致反诉人合同目的从根本上无法实现。综上所述，反诉人认为被反诉人租赁给反诉人的房屋违反相关法定手续，属于违章建筑，同时被反诉人违背诚实信用原则，明知所租赁房屋处无温泉水可以提供，而仍以“温泉度假”为招牌采取欺诈手段诱使反诉人与之签订合同。根据相关法律规定，双方所签订的《房屋租赁合同》系无效合同，并且由于被反诉人的原因，导致所租赁房屋无法按合同目的进行经营，其责任完全在被反诉人一方。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同无效；2、判令被反诉人返还反诉人向被反诉人缴纳的合同履约保证金20万元，返还反诉人已交纳的2009年1月14日起至2010年5月13日的房屋租金116.6万元，并请求被反诉人支付以上金额的利息至本案生效判决之日；3、判令被反诉人赔偿反诉人装修款等其它各项损失总计176.68万元；4、判令被反诉人承担其应承担的诉讼费用。
反诉被告首邮旅行社辩称：对方要求确认协议无效，我们认为合同是合法有效的，没有任何法律法规禁止我们出租房屋。要求我们退还保证金及房屋租金，我们认为是无理要求，合同约定装修款是给我们的。
经审理查明：1989年9月25日首邮旅行社上级单位北京市邮政局取得两份位于昌平区小汤山镇小汤山村的合计为574.2平方米的平房所有权证书。1992年4月16日，小汤山邮局取得业务楼的规划许可证，建设规模为1650平方米。1993年10月12日，小汤山邮局取得生产楼等的规划许可证，建设规模为2795平方米。1995年9月22日，小汤山邮政局取得生产辅助楼、配电室的规划许可证，建设规模为1439.55平方米。2000年6月1日，北京市昌平区邮政局取得体育活动中心（位于昌平区小汤山镇）的规划许可证，建设规模为1330.5平方米。上述规划许可证总的建设规模为7215.05平方米。
2009年1月14日，甲方（出租方）首邮旅行社（委托代理人为李恒）与乙方（承租方）拓渠技术公司、丙方（保证方）环渠维修中心签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁标的状况1.1租赁标的位于北京市昌平区小汤山镇。1.2租赁房屋面积以实际交付接收面积为准。1.3《房屋附属设施、设备清单》（本协议附件2）中列明租赁房屋现有装修、附属设施、设备状况及价格清单。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本协议解除或终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。第二条租赁范围2.1甲方出租、乙方承租的范围是房屋使用权。2.2北京市昌平区小汤山镇小汤山邮局西侧，南楼2-4层、北楼1-3层、西楼1-2层、康体1层及员工宿舍、洗衣房、锅炉房等附属房屋，以上房屋建筑面积约9000平方米，由甲方出租给乙方使用。南楼1层（现邮局使用部分）由甲方自用。第三条租赁标的用途3.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为宾馆住宿、餐饮、娱乐业务使用，并遵守国家和本市关于经营和房屋使用的相关规定。3.2乙方保证，在租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途。第四条租赁期限4.1租赁期限五年，自2009年1月14日起至2014年1月13日止。4.2经双方同意，甲方以现状出租。房屋装修及机械设备维修甲方不再出资，均由乙方承担。4.3免租期为3个月，即合同生效后前三年的第四个月分别为免租期。具体时间为2009年4月1日至2009年4月30日；2010年4月1日至2010年4月30日；2011年4月1日至2011年4月30日。第五条租赁押金、租金及支付方式5.1租赁标的租金为100万元/年，租金总计500万元。5.2乙方租金支付时间为按季度支付，乙方在本协议签订之日起支付第一季度租金，即于2009年1月14日支付2009年1月至2009年3月的租金25万元。以后每季度支付一次，乙方应于每季度初月的前五个工作日支付给甲方当期租金（即3个月租金）。5.5乙方应于本协议签订之日向甲方支付保证金20万元。租赁期满或协议解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任（如有）外，剩余部分无息返还乙方。第六条其它费用及支付6.1乙方使用房屋所发生的能源、水、电、气、维修等所有费用由乙方承担。第七条双方的承诺和保证7.1双方均为依法设立的企业法人，具有签署本合同的完全民事能力。7.3双方签署本合同的签署法定代表人或委托代理人，均具备签署本合同的权利或得到了充分完整的授权。第八条双方的权利义务8.1甲方的权利义务8.1.1有义务按照本合同的规定交付租赁标的。8.1.2有义务保证对该租赁标的具有使用权，并提供甲方具有该使用权的相关资料。8.1.3如甲方房屋权属发生变动时，有义务通知乙方。8.1.4有权按本合同规定收取租金。8.2乙方的权利义务8.2.1有权按本合同规定用途使用租赁标的。8.2.2有权自主经营，但应当自行办理营业执照等相关经营手续，并由乙方自行完善，具备办理各种证照的相关条件，并根据有关规定合法、合规经营；如乙方不能办理营业执照等相关经营手续，甲方不承担任何责任。在乙方办理相关经营证照期间及租赁期间，乙方办理相关经营手续的投入、装修投入以及债权债务等，均由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。8.2.3乙方应按本合同规定数额、期限、方式支付租金，承担因使用房屋产生的各项费用。8.2.4在办理相关经营证照期间及租赁期间，乙方未经甲方书面同意，不得进行以下行为：将本合同权利义务转让给任何第三方；…对房屋或有关部分全部或部分增加、减少建筑、建设工程；进行装修工程等。8.2.5在乙方办理相关经营证照期间及租赁期间，经甲方书面同意，乙方方可进行装修、改造等。在本合同期满或因乙方原因终止后，所有建设、添附设备、装修、改造均无偿归甲方所有，乙方应将装修保持原状交付甲方。租赁期内，因甲方原因终止、解除合同的，由甲方按折旧后的装修价值（可委托评估），向乙方支付装修补偿。8.2.7乙方应在租赁期满或合同解除、终止后10日内，将房屋腾空返还甲方。逾期视为乙方放弃房屋内所有物品，甲方有权自行收回房屋，并任意处置房屋内所有物品且不需支付、承担任何费用或责任。第九条合同的变更、解除、终止9.1经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议。第十条违约责任10.1甲方擅自解除本合同，应向乙方支付本合同年租金百分之十的违约金。10.3甲方未能提供具有该租赁标的使用权资料的，应向乙方支付本合同年租金百分之十的违约金。10.4乙方逾期支付租金及其他费用，应每日按照季度租金的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过30日的，乙方应按本合同年租金的百分之十支付违约金。甲方并有权解除合同。10.6乙方如违反本合同约定，擅自装修、改造或违反本合同项下任一义务的，应向甲方支付本合同年租金百分之十的违约金。甲方并有权解除合同。10.8本合同约定的逾期支付违约金与解除合同违约金可以累计计算。第十二条保证责任12.1北京环渠汽车维修服务中心作为本合同的丙方，自愿为乙方履行本合同项下的义务提供不可撤销的连带责任保证，即北京环渠汽车维修服务中心公司与乙方为本合同项下的义务及其违约责任承担连带责任。第十四条其他14.1，本合同约定的通知，均按照本合同列明的法定地址等项以电话、传真、电子邮件、邮寄（挂号）、专人送达、邮政特快专递、电报等方式发出，自一方的通知发出之日起满7日，视为通知已有效送达，通知自送达之日起生效。14.3本合同未尽事宜，双方可另行协商并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力，约定如有不同之处，均以补充协议为准。14.4本合同自双方法定代表人或委托代理人签署，并加盖公章或合同章后生效。当日，双方签订《补充协议》，约定：2、甲方（首邮旅行社）原预存款客户，乙方（拓渠技术公司）应按甲方原会议费标准和会议接待服务质量接待。消费后，乙方按实际消费账单向甲方报账，甲方核实后通过划账方式支付乙方。3、甲方原销售的“北京天野温泉度假村贵宾卡”，对乙方仍然有效。乙方应根据客户实际消费按卡上所列优惠项目结算。消费后乙方按实际消费账单向甲方报账，甲方核实后通过划账方式支付乙方。同日，甲、乙双方签署房屋附属设施、设备清单，注明室内物品情况。签订合同当日，拓渠技术公司支付首邮旅行社保证金20万元。
2009年2月19日，拓渠技术公司申请办理“北京市拓渠商贸技术公司小汤山天野温泉会议中心”的营业执照，该会议中心经营范围为会议服务。2009年3月25日，甲、乙双方签订《协议》，约定“2、在乙方营业执照增项没办理完毕之前，以六个月为限，甲方天野温泉度假村营业执照暂放在乙方处保管备查。3、乙方在保管天野温泉度假村营业执照期间，不得将其转借、转租、抵押和开展经营活动。不得利用此营业执照与第三方发生债权债务关系”。2009年6月16日，甲、乙双方签订《补充协议》，约定“经双方友好协商，就双方签订承包合同后未按合同期限要求（晚37天）交付北楼一层洗浴中心一事签订本补充协议：遵照合同第四条第4.3款，顺延增加免租期两个月。具体时间为：2012年4月1日至2012年4月30日；2013年4月1日至2013年4月30日。…本协议与租赁合同具有同等法律效力”。2010年3月18日，北京市昌平区卫生局向“北京天野温泉度假村”发出“申请材料补正通知书”，要求补正以下材料：行政许可申请表、营业执照复印件、生产经营场所、场地使用证明、从业人员健康体检及卫生知识培训证明、企业卫生管理组织和卫生制度。2010年4月19日，北京市昌平区卫生局对“北京天野温泉度假村”做出行政处罚决定书，注明“该度假村自2009年12月7日至2010年3月16日未取得餐饮服务许可证从事餐饮服务活动”。2010年4月22日，拓渠技术公司向首邮旅行社发出《告知函》，注明“鉴于天野温泉度假村目前完全不具备经营的条件，我公司现要求与贵公司延长承租时间，承租时间延长至20年，免租期加至12个月，以备我公司加大投资额度，彻底改善目前的经营条件，我公司决定2010年5月1日起停业，停业以后的12个月内免交承租费，望贵公司同意为盼。停业理由：1、因无房产证无法办理卫生许可证。2、因为无卫生许可证（原卫生许可证已过期）被罚款。3、温泉度假村无温泉水。4、设施陈旧、设备老化。5、其它…”。2010年6月17日，拓渠技术公司向小汤山疗养院发函，载明：我单位自2009年1月开始独立承包经营“北京天野温泉度假村”，目前是贵院的友邻单位。此前，从“北京天野温泉度假村”上级部门得知曾与贵院共同出资铺设了温泉水管道供应系统，也曾一度与贵院合作引入过温泉水。目前，我单位已投资兴建了独具特色的日式温泉屋，只差引入温泉水。据“北京天野温泉度假村”上级部门介绍，原有温泉水供水管线只需对接便可直接投入使用。届时，我单位将按照实际用水量，及时向贵院交纳相关费用。2010年7月3日，小汤山疗养院出具回复函，载明：经我院2010年7月2日院长办公会议研究，鉴于北京市国土资源局地热管理处有关规定及我院目前温泉水使用状况，温泉供水管线暂时不能对接。2010年7月13日，拓渠技术公司再次向首邮旅行社发出告知函，内容为“自2009年1月14日我公司本着经营温泉特色宾馆住宿、餐饮、娱乐业务之目的，与贵单位就承租贵单位下属企业北京天野温泉度假村占有、使用的经营用房屋约9000平方米事宜签订《房屋租赁合同》以来，为准备履行该合同，我公司多次向贵单位索取上述租赁房屋的房屋产权相关证明文件，并就无温泉水问题与贵单位多次交涉。根据我国的《合同法》有关规定，保证上述租赁房屋符合约定的用途，是贵单位的法定义务。贵单位提供租赁房屋的房屋产权证明文件，是保证租赁房屋符合约定用途的基本前提条件之一。根据卫生、消防、公安、环保部门的要求，我公司再次向贵单位索取下述文件，请贵单位3日内予以答复：（1）生产经营场所、场地使用证明文件；（2）房屋产权证明文件；（3）生产经营场所、场地方位图文件。另外，贵单位在进行项目招租（招商）时曾承诺，可以保证温泉水源我们要求贵单位对天野温泉度假村无温泉水的问题做出解释”。本次《告知函》的邮寄方式和收件人与2012年4月22日的《告知函》相同，但本次邮寄首邮旅行社方拒绝接收《告知函》。
2010年7月20日，拓渠技术公司法定代表人郭英明经北京市志诚公证处公证，公正内容为北京天野温泉度假村（占地面积5000平方米）对外宣传温泉特色，并进行资产转让招商，转让方为中国邮政集团公司—北京市邮政公司。
截至到2010年7月中旬，拓渠技术公司共计给付首邮旅行社租金107.6万元，给付时间和款项分别为：2009年1月14日给付25万元，2009年5月31日给付25万元，2009年9月25日给付20万元，2009年11月30日给付21.6万元，2010年2月10日给付16万元。诉讼中，拓渠技术公司主张因原北京天野温泉度假村贵宾卡及预存款消费及其它费用合计为88389元（消费时间为2009年1月至2009年11月），经首邮旅行社同意折抵房屋租金9万元，故共计给付首邮旅行社房屋租金116.6万元。首邮旅行社陈述9万元折抵款项系拓渠技术公司单方制作故不予认可其真实性。考虑到双方合同中对此方面的相关约定及拓渠技术公司给付租金的数额和时间，本院认可拓渠技术公司的主张，其已给付首邮旅行社的租金合计为116.6万元。
2010年7月19日拓渠技术公司向首邮旅行社发出《解除合同通知》，注明“我公司多次向贵单位索取上述租赁房屋的相关产权证明文件，以办理我方经营所需的工商、税务、卫生、消防、特种行业及环保等多种行政许可证件。但贵单位一直未能提供与租赁房屋相符的产权证明文件，导致我方多种行政许可证件无法取得，不得不处于无证经营状态。为避免此种无证经营导致的重大损失进一步扩大，我方已于今年5月开始停业。停业后，尽管我公司仍继续向贵单位索取与租赁房屋相关的场所、场地使用证明文件，房屋产权证明文件、场所、场地方位图文件等，但贵单位拒绝接受我们的有关交涉函件。根据我国《合同法》的有关规定，提供所租赁房屋的相关产权证明文件，以保证其符合合同约定的用途，是贵单位的法定义务。由于贵单位的原因，我们无法向工商、税务、卫生、消防、公安、环保等行政机关提供此等文件，无法取得符合合同目的的经营许可证照，合同目的从根本上无法得以实现。依据《合同法》的规定及贵我双方合同的约定，我们特通知贵单位：解除上述《房屋租赁合同》。请贵单位立即安排有关交接工作，否则我公司将依法予以提存，产生的一切费用及后果将由贵单位承担”。2010年9月17日甲、乙双方在租赁合同标的物所在地办理腾退交接手续，拓渠技术公司以交接单上注明物品情况与实际不符为由，拒绝签字。2010年9月21日，首邮旅行社发出《关于要求拓渠公司进行交接签字的函》，注明“2010年9月17日上午9时30分，贵我两司按照电话约定，在租赁合同标的物所在地北京天野温泉度假村进行交接事宜。贵我两司分别对出租房屋及房屋内设备、物品进行盘点，并由我司起草《交接单》，但对于该《交接单》，贵司以尚未交接完毕、尚未核对完毕、某些物品还需要查找等种种理由拒绝签字。我司耐心等待贵司核对，可截至今日，贵司仍拒绝签字。…我司再次严正警告贵司，在接到本函后2日内，回复并联系我司，双方完成交接事宜，贵司将欠我司的贵重物品交还给我并由贵我两司在交接单上签字。如接函后贵司并无回复，则视为贵司拒绝腾退房屋，拒绝交接，贵司应继续支付房屋使用费及承担相应违约责任等，我司并保留采取法律手段追究贵司法律及其他责任的权利”。
另查，2009年2月1日，拓渠技术公司向首邮旅行社出具《施工申请》，注明：我单位拟于2009年2月开始在“天野温泉会议中心”东院、后院进行温泉设施改扩建工程，后院进行员工宿舍及员工食堂改扩建工程，前院进行绿地改停车场及辅助设施工程，北楼内进行桑拿洗浴设施改扩建工程”。2009年3月25日，北京邮政旅游餐饮公司出具证明，载明“天野温泉度假村东小院与天野温泉度假村为一个整体，含本次出租范围之内。请放心合理使用”。拓渠技术公司提供首邮旅行社委托代理人李恒的名片，注明李恒为北京邮政旅游餐饮公司的总经理。2009年2月2日，拓渠技术公司与北京荣博建邺建筑工程有限公司（承包方，以下简称建邺公司）签订《北京市建设工程施工合同》，约定由建邺公司承建二层砖混职工宿舍，承包造价270237元。2009年3月10日，拓渠技术公司（发包方）与建邺公司再次签订《北京市建设工程施工合同》，约定由建邺公司承包停车场工程，承包造价125827元。2009年4月15日，双方再次签订合同，约定由建邺公司承建度假村东院日本庭院改扩建工程，承包造价981399元。2009年12月1日，拓渠技术公司（甲方）与北京嘉联华科科技有限公司（乙方，以下简称华科公司）签订《合同》，约定甲方要求乙方为其布线及移机，付款金额为22161元。2010年2月5日华科公司出具发票，载明收到拓渠技术公司工程款22000元。2010年3月15日建邺公司出具发票，载明收到拓渠技术公司工程款1375800元。2010年4月16日，北京永隆兴诗建筑工程有限公司出具发票，载明收到拓渠技术公司工程款369000元，拓渠技术公司陈述此款项含锅炉维修和地下管道更换费用。
经现场勘验，拓渠技术公司陈述的停车场、二层砖混职工宿舍工程、日本庭院改扩建工程均在。经本院向昌平工商局和昌平区卫生检验所咨询，房产证中面积大小不影响卫生许可证的取得。
再查，首邮旅行社提交的工商登记材料显示，拓渠技术公司用以证明改扩建工程实际投入的三份发票中的2010年3月15日发票（金额为1375800元）及2010年4月16日发票（金额为369000元），均存在出票时间或早于施工单位名称变更时间或早于施工单位设立时间的瑕疵。对此，本院认为，在拓渠技术公司放弃对涉案改扩建工程造价鉴定的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，经向北京市国宏信价格评估有限公司询价，该公司向我院出具《价格说明》，说明上述改扩建的工程造价为122万元（室外地面4万元、温泉工程95万元、宿舍用房工程23万元），本院酌定涉案的改扩建的工程造价为120万元（包括布线及移机的付款金额22000元）。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、房产证书、规划许可证、《协议》、告知函、转账支票存根、消费明细表、租金发票、收据、工商登记材料、发票、现场勘验笔录、《价格说明》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，首邮旅行社与拓渠技术公司、环渠维修中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故该合同具有法律效力，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方已办理完场地交接手续，视为双方经协商一致解除合同。双方解除合同之日应以办理交接手续之日为准。
针对首邮旅行社的各项诉讼请求，本院分析如下：
1、关于租金拖欠数额，本院认为，双方履行《租赁合同》的期间为2009年1月14日至2010年9月21日，因有两个月免租期，则拓渠技术公司应支付首邮旅行社的租金数额为1519444元；拓渠技术公司已向首邮旅行社支付租金1166000元，且双方在合同中明确约定保证金20万元可以抵扣租金，应从中扣除，故拓渠技术公司拖欠租金的数额应为153444元。对于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付拖欠租金的合理部分，本院予以支持。
2、关于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付单方解除合同违约金10万元，本院认为，拓渠技术公司在不能实现合同目的情况下，与首邮旅行社解除合同，系因双方原因，而非基于一方原因解除合同。对于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付违约金，依据不足，本院不予支持。
3、关于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付擅自改造房屋违约金10万元，本院认为，根据现有证据，足以证明首邮旅行社对拓渠技术公司的扩建和改造行为知情并同意。对其此项主张，本院不予支持。
4、关于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付逾期支付2010年第一、第二、第三季度租金超过30天的违约金30万元，本院认为，因拓渠技术公司已交付租金至2010年5月，且双方对合同履行产生争议，本院酌情确定拓渠技术公司支付违约金10万元。
5、关于首邮旅行社要求拓渠技术公司支付上述租金、违约金的利息，本院认为，因双方当事人对合同解除后的善后问题存在争议，对于此项请求，本院不予支持。
6、关于首邮旅行社要求返还数项物品，本院认为，因拓渠技术公司未在交接单上签字，不能证明拓渠技术公司占有物品的事实。对于此项请求，本院不予支持。
7、关于首邮旅行社要求拓渠技术公司拆除擅自在小汤山邮局西侧院内建设的简易房及桑拿房，本院认为，因拓渠技术公司提出反诉，要求对此两项工程进行补偿，该建筑工程经首邮旅行社同意建设，合同解除后，应公平处理。
8、关于首邮旅行社要求环渠维修中心承担连带责任，本院认为，因在《租赁合同》中明确约定环渠维修中心对拓渠技术中心承担连带责任，故对此项请求，本院予以支持。
针对拓渠技术公司的反诉请求，本院分析如下：
1、关于要求确认双方签订的《租赁合同》无效，本院认为，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
2、关于基于合同有效性，拓渠技术公司要求返还保证金、租金及利息，本院认为，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
3、关于要求赔偿各项损失，本院认为，本院考虑双方过错程度、根据公平原则和工程再利用情况，酌情确认首邮旅行社应给付涉案改扩建工程款的50%，故首邮旅行社应给付拓渠技术公司各项损失为60万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、北京市拓渠商贸技术公司自本判决书生效之日起十日内给付北京首邮旅行社租金十五万三千四百四十四元。
二、北京市拓渠商贸技术公司自本判决书生效之日起十日内给付北京首邮旅行社逾期支付租金的违约金十万元。
三、北京环渠汽车维修服务中心对北京拓渠商贸技术公司上述款项承担连带责任。
四、北京首邮旅行社自本判决书生效之日起十日内给付北京市拓渠商贸技术公司维修和改、扩建损失六十万元。
五、驳回北京首邮旅行社的其他诉讼请求。
六、驳回北京市拓渠商贸技术公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费六千七百五十四元，由北京首邮旅行社负担一千六百四十九元（已交纳），由北京市拓渠商贸技术公司负担五千一百零五元，自本判决书生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万五千九百三十一元，由北京市拓渠商贸技术公司负担六千一百三十一元（已交纳），由北京首邮旅行社负担九千八百元，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡爱军
人民陪审员 王秋华
人民陪审员 潘秀菊
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 张子妺