杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初1475号原告杭州亚星环境污染物处理厂，住所地杭州市萧山区前进街道临江（东升）村。法定代表人漏仁恩，厂长。委托代理人韩美琴，浙江法君律师事务所律师。被告杭州萧山陈氏纸业有限公司，统一社会信用代码：330181000019078，住所地杭州市萧山区前进街道临江村20号。法定代表人陈仲裕。第三人中国银行股份有限公司杭州市萧山支行，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路288号。负责人吴会权，支行行长。委托代理人杨箫箫、戴文良，浙江六和律师事务所律师。原告杭州亚星环境污染物处理厂诉被告杭州萧山陈氏纸业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司杭州市萧山支行为第三人参与诉讼，并由审判员唐伟利适用简易程序于2016年3月22日公开开庭进行了审理。后，因案情复杂，争议较大，故依法组成合议庭于2016年5月3日公开开庭进行了审理。以上两次庭审，原告的法定代表人及其委托代理人，第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州亚星环境污染物处理厂诉称：2006年1月1日，原告与被告杭州萧山陈氏纸业有限公司签订《土地转让协议》1份，书面约定：被告将位于杭州市萧山区前进街道临江�20号7.58亩土地中的1.6亩的土地使用权转让给原告，原告于2007年1月5日前付清了全部转让款19.2万元。因被告称土地转让不到三亩无法办理土地使用权的变更登记手续，因此，一直未到土管部门办理，但原告每年根据1.6亩土地占7.58亩土地的比例支付被告土地税。原告受让土地使用权后，在这块土地上建造了厂房，去年又投入了大量资金进行改造。现原告了解到土地使用权的转让没有必须达到3亩以上才能办理土地转让变更登记手续的规定，故原告要求被告协助办理1.6亩土地使用权的变更登记手续，但因被告债务问题迟迟未能办理。故起诉要求：1.确认原、被告之间签订的《土地转让协议》具有法律效力；2.被告协助原告完成土地使用权的变更登记手续。被告杭州萧山陈氏纸业有限公司未作答辩，也未提供证据。第三人中国银行股份有限公司杭州市萧山支行述称：1.原、被告双方订立的《土地转让协议》系伪造，并非是双方于2006年1月1日签订的协议。该协议是关于土地使用权的重大事项的约定，但未有被告加盖印章；该协议对土地使用权的四至没有具体的描述，也没有附图；该协议中对土地使用权的转让的价格未作明确表述，所以我们认为不符合交易惯例和生活经验法则。2.我国实行宗地转让制度，对工业用地的转让，不能分割转让，且宗地转让必须投资开发25%以上才可，所以该土地转让也是无效的。该土地不能转让的事实，双方也是明知的，都具有过错，所以原告方并非善意取得该土地使用权。3.根据物权法的规定，原告主张的案涉土地使用权转让未经登记，且该土地已依法抵押给第三人，第三人对该抵押物有优先受偿权，所以原告主张的土地转让的事实，不能对抗抵押权登记，原告的诉求无事实法律依�，请依法驳回。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2006年1月1日的《土地转让协议》1份，欲证明原、被告签订协议约定被告将1.6亩土地的使用权转让给原告并由被告协助完成土地使用权变更登记手续的办理或公证的事实。经质证，第三人对该证据的“三性”有异议。2.2006年1月24日、2006年7月30日、2007年1月5日收据各1份，欲证明原告已经按照协议约定将土地使用权的转让款全部付清，以及被告作为公司对土地使用权转让确认的事实。经质证，第三人对该证据的“三性”有异议。3.收条、2012年7月3日收据、2014年6月9日中国工商银行电子银行回单（电子回单号码：0012-7148-2085-0110）、2014年6月10日收据、2014年11月29日中国工商银行电子银行回单（电子回单号码：0013-6490-4927-0111）各1份，欲证明土地转让后，因未进行变更登记，原告在受让该1.6亩土地使用权后一直负责缴纳相关税费的事实及土地转让的真实性。经质证，第三人对该证据的“三性”有异议。4.照片2张，欲证明原告已经在受让土地上建造了厂房并投入资金改造的事实。经质证，第三人对该证据的真实性、关联性有异议。第三人为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供《最高额抵押合同》（编号：萧山微企2013人抵042）、国有土地使用权证【证号：杭萧国用（2004）第3100004号】【系复印件，原件留存于（2016）浙0109民初1573号案卷中】、他项权证【证号：杭萧他项（2013）第001306号】【系复印件，原件留存于（2015）杭萧义商初字第1781号案卷中】各1份，欲证明被告以国有土地使用权向第三人提供最高额抵押担保，双方办理抵押登记依法设立抵押权，并对相关权利义务作出约定的�实。经质证，原告无异议。原告为进一步支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列补充证据：1.情况说明、《钢结构承揽合同》、《要求维修房屋的申请报告》（附照片1张）各1份、收据3份，欲证明2006年土地转让以后，由原告在该土地上建造经营的厂房并且前后三次修建扩建的事实。经质证，第三人认为：（1）情况说明系杭州市萧山区前进街道临江村村民委员会出具的，对其真实性有异议，因为村委会对土地是否已经转让给原告的事实是不知情的，也是无证明权限的；从形式上看，情况说明是由原告起草后，村委会加盖印章的，而不是村委会了解情况的真实反映。同时，该情况证明没有单位负责人的签名，也无制作人的签名，不符合形式要件的要求；从证明对象看，土地上建造的钢棚等设施是否由原告出资与土地是否转让没有关联性。（2）对《钢结构承揽合同》及3份收据的真实性有异议，因为承揽方应该为单位，且陈某出具的收条，与本案有利害关系，该组证据存在事后伪造的可能；从证明对象上，房屋是由谁建造与土地转让上没有必然联系；国有土地承租的情况中也可以印证可以由承租人建造房屋。（3）《要求维修房屋的申请报告》及照片为复印件，不符合证据要求，不能证明土地转让的事实。2.申请证人陈某（身份证号码××，男，1966年4月8日出生，汉族，住杭州市萧山区新湾街道临江村东升7组27号）出庭作证，欲证明案涉土地的厂房是由原告建造及土地使用权转让成立的事实。经质证，原告认为证人证言真实，能证明案涉土地上建造了钢房，与上述村委会出具的情况说明一致，同时也证明被告另外的土地上建造了大量的房屋。第三人认为证人证言对建筑钢房的真实性无法�认，对其他问题，证人所述事实与本案无关联，房屋是由谁委托建造，与土地是转让还是租赁无关，且证人也明确了其不清楚该土地是转让还是租赁。本院为查明案件事实，依法向杭州大江东产业集聚区市场与安全生产监督管理局调取了原告注册登记的档案材料（包括个人独资企业设立登记申请书、房屋租赁合同、房屋租赁证、企业名称预先核准申请书、指定代表或者共同委托代理人的证明、企业名称预先核准登记通知书、企业名称预先核准审核表、企业名称预先核准申请一次性告知书、企业名称预先核准登记通知书各1份、个人独资企业变更登记申请书、指定代表或者共同委托代理人的证明、个人独资企业变更登记审核表、因行政区划调整变更企业（个体工商户）名称、地址备案表、房屋登记信息查询记录、《杭州市萧山环境保护局》各1份、浙江省化工产品质量检验站有限公司危险化学品鉴定书4份）并向杭州大江东产业集聚区规划国土建设局调取了《杭州市萧山国有土地使用权出让合同书》、土地登记结果查询记录各1份。庭审中，本院依法向当事人进行出示。经质证，原告认为：1.对档案材料形式上的真实性无异议，但对其中的房屋租赁合同的内容有异议，实际上房屋没有租赁，是原告自己修建的厂房，只是当时经营需要才签订的该合同。2.对《杭州市萧山国有土地使用权出让合同书》的“三性”无异议，而该合同约定可以部分转让该土地使用权，故案涉土地使用权的转让符合该合同的约定。第三人认为：1.对档案材料的“三性”无异议，证明本案涉及的土地登记在被告名下且已经抵押给第三人并办理了登记；2.�杭州市萧山国有土地使用权出让合同书》和土地登记结果查询记录的“三性”无异议。根据以上当事人的质证意见和庭审调查，本院按照有效证据的“三性”特征，对上述证据作如下认证：一、本院依职权收集的证据材料，内容客观明确，来源形式合法，且与本案具有关联性，故本院予以采纳。需要指出的是，由于原告未能提供充分的证据证明其关于档案材料中的房屋租赁合同的质证意见成立，故本院对原告的这一质证意见不予采纳。二、原告提供的证据1、2、3。其中证据2、3主要是为了证明其履行证据1的事实。（一）虽然从形式上看，证据1系原、被告于2006年1月1日签订的《土地转让协议》，但根据本院依职权收集的证据、庭审调查和该证据所记载的内容综合分析，应当认定该协议并非形成于2006年1月1日。理由如下：1.对应《杭州�萧山国有土地使用权出让合同书》所载内容，原、被告签订的《土地转让协议》系被告对其受让的土地使用权进行分割转让，按照常理理应明确约定分割转让的四至，但该证据中未明确所涉土地的四至；2.本院依职权收集的档案材料中显示原告杭州亚星环境污染物处理厂申办前已经与被告之间存在房屋租赁合同，并在开办时向杭州市工商行政管理机关提交了相应的《房屋租赁合同》，该合同载明租期为2005年8月1日至2010年8月1日止，年租金为20000元并在每年12月30日前交清；3.承上第2点，本院依职权收集的档案材料中显示原告杭州亚星环境污染物处理厂于2006年1月最初开办核准的注册资本为500000元，其于2007年6月13日申请变更注册资金变更为100000元，而根据证据1所显示的落款时间恰好在此期间，如果原告确系受让了案涉土地，其注册资本应当增加，而非减少。综上，基于上述3点不合理之处，本院对证据1形成于2006年1月1日的事实不予确认。（二）证据2涉及的内容为被告收取与证据1相关的款项，但根据以上第（一）3点的分析，以及原告未能提供本企业相关财务账册（详见2016年3月22日开庭审理笔录第6页）的事实等情况综合分析，证据2对其待证事实缺乏充分的证明效力，也就是说该组证据不能足以证明被告收取的相关款项系原告支付的确系土地使用权受让款。（三）证据3，结合上述第（二）点的分析，特别是该组证据中2014年11月29日中国工商银行电子银行回单下方所书写的“借20000”等书写文字，本院认为，该组证据对原告关于受让案涉土地使用权缺乏充分的证明效力。三、原告提供的证据4，即便该证据中的建筑物和机器设备系原告投入，但该证据不能证明所涉的土地系原告基于2006年1月1日与被告签订《土地转让协议》而占用的土地。四、原告提供的补充证据1、2，根据以上对原告提供的证据1、2、3的认证，对其待证事实缺乏证明效力。即便证人陈某确系在案涉土地上为原告修建了房屋等建筑物，但也不能因此认定原、被告之间在2006年1月1日存在土地使用权转让的合同关系。五、第三人提供的证据，符合有效证据的“三性”特征，故本院予以采纳。根据以上对证据的认证和庭审调查，本院认定如下事实：被告根据2003年12月23日与杭州市萧山国土资源局签订的《杭州市萧山国有土地使用权出让合同书》并以91206元的价格，获得现位于杭州市萧山区前进街道临江（东升）村（原杭州市萧山区新湾镇东升村）国有土地使用权，并办理了相应的国有土地使用权证【证号为杭萧国用（2004）字第3100004号，用途为工业，终止日期为2033年12月23日，使用权面积5057.05平�米】。同时，上述《出让合同》确定，被告取得上述土地使用权后，有权将全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。2013年12月16日，被告以上述5057.05平方米的土地使用权为案外人杭州东剑机械有限公司从第三人处的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押期限为2013年12月16日至2015年12月16日。2013年12月30日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》以进一步确定各自的权利义务，其中被告提供的最高额抵押担保的主债权的最高本金余额为4172100元。2014年12月15日，案外人杭州东剑机械有限公司根据其于2013年12月30日与第三人签订的《授信额度协议》和当日与第三人签订的《流动资金借款合同》，从第三人处获得贷款350万元。因案外人杭州东剑机械有限公司未按约履行付款义务，第三人于2015年12月14日对案外人杭州东剑机械有限公司、被告等人提起诉讼。同时，本院根据第三人的申请，依法作出（2015）杭萧义商初字第1781-1号民事裁定，查封了上述抵押的土地使用权。2016年1月22日，原告持落款时间为2006年1月1日与被告签订的《土地转让协议》等证据向本院提起本案诉讼。其中，《土地转让协议》第3点载明：被告将尽力帮助原告办理土地证件，若政府不允许办理，则原、被告到萧山区公证处公证此地转让事宜。如果两者皆不能办理，那么直至此土地拆迁，土地及土地以上建筑物、设备、池子及其他资产的所有权、使用权和赔偿款全部归原告所有，和被告无任何干系。另查明，截止目前，原、被告既未按《土地转让协议》所确定的内容办理土地转让过户登记手续，也未按《土地转让协议》所确定的内容办理公证。再查明，自2004年12月23日起至2013年12月16日，案涉土地使用权先后多次被抵押给浙江萧山农村合作银行新湾支行、杭州市商业银行股份有限公司求是支行、中国银行股份有限公司杭州市萧山支行等多家银行。本院认为：根据以上的证据认证和事实认定，应当认定落款时间为2006年1月1日的《土地转让协议》系原、被告签订，但根据以上对《土地转让协议》等证据认证过程中所阐述的内容，可以确定，该协议的签订时间非2006年1月1日。同时，根据《杭州市萧山国有土地使用权出让合同》中允许分割转让土地使用权的约定，如果《土地转让协议》确系2006年1月1日签订，或者即便非2006年1月1日签订，而是在2013年12月16日前签订，《土地转让协议》所涉的土地使用权也能过户登记至原告名下。退一步讲，即便是2013年12月16日后至第三人于2015年12月14日提起诉讼前签订《土地转让协议》，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定�第三人也不能完全否定该协议的效力。但综合以上分析并根据第三人和原告提起的诉讼，以及目前被告的经营状况，如果《土地转让协议》认定有效，难免会影响第三人合法的抵押权的实现。同时，众所周知，不动产被抵押后，受让人在相关债务未清偿的情况下，难以获得不动产所有权。而作为受让人知道且应当知道不动产的抵押权设立的情况。就本案来讲，原告作为受让人在知道且应当知道所谓的2006年1月1日受让案涉部分土地使用权被抵押的情况下，仍受让土地使用权，显然不符合正常人的心理。综上所述，本院认为，原、被告签订《土地转让协议》存在恶意串通，损害第三人利益的情形。故对原告关于确定《土地转让协议》合法有效的诉讼请求，本院不予支持。退一步讲，鉴于案涉土地使用权已经抵押且被本院依法查封，即便《土地转让协议》认定有效，根据我国现行法律、行政法规的规定，目前也不能变更登记在原告名下，故对原告关于变更登记土地使用权的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下:驳回杭州亚星环境污染物处理厂的诉讼请求。案件受理费80元，由杭州亚星环境污染物处理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）审 判 长  唐伟利代理审判员  陈 龙人民陪审员  戴志庆二〇一六年七月十一日书 记 员  王小红