上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7561号
上诉人（原审被告）：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区下盐路6666号102室。法定代表人：赵向伟，职务董事长。委托代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。委托代理人：韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈兆其，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。上诉人上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）因与被上诉人陈兆其商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人麦格茂公司的委托代理人刘奇，被上诉人陈兆其的委托代理人凌宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦格茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人曾因涉案房屋向一审法院起诉要求继续履行并由上诉人支付逾期办证违约金，被上诉人的该项诉请已得到法院支持，该生效判决尚在执行中；而被上诉人现又提起本案解除合同之诉，同样也得到法院支持，两份判决内容相悖。同时，根据商品房买卖司法解释第十五条之规定，被上诉人未能在一年中行使合同解除权，该权利已消灭。陈兆其辩称，在前案判决后，上诉人还是没有办法办出大产证，故被上诉人依据商品房买卖司法解释第十九条之规定，行使合同解除权。同时，前案判决的违约金截止于本案起诉之前，之后的违约金被上诉人未再主张。陈兆其向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、麦格茂公司退还已付购房款人民币（以下币种同）361,983元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准支付自2008年8月30日起至2013年6月9日、自2015年11月5日起至实际退还购房款之日止的违约金[暂算至2016年2月28日为1859天，违约金计算方式：361,983元×（5％÷360天）×1859天×（1+30％）＝121,422.83元];3、麦格茂公司退还备案费50元；4、麦格茂公司承担本案诉讼费。一审中，陈兆其变更第2项诉讼请求中的违约金为：要求麦格茂公司以房款361,983元为本金、按同期银行贷款利率支付2008年8月30日（应当办证之日）计算至判决生效日止的利息。一审法院认定事实：2007年11月19日，陈兆其（乙方、买方）与麦格茂公司（甲方、卖方）签订预售合同，乙方向甲方购买上海市浦东新区XX公路XX弄XX商城XX号XX层XX店铺，总价306,765元。预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）；第十一条约定，甲方定于2008年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方继续履行合同，甲方继续向乙方支付违约金，违约金以乙方已付房款按日万分之一计算，至实际交付之日止；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋的手续；乙方应在收到该通知书之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。预售合同补充条款第十五条第2款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。预售合同签订当天，陈兆其与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《物业委托经营合同》，陈兆其将涉案房屋委托XX公司进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2008年6月1日至2013年5月31日止。另，合同第四条约定，1、陈兆其应在从上海XX商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给XX公司，如有延误构成陈兆其违约；2、陈兆其同意，如其拖延或未及时从上海XX商城开发商处接受委托经营物业房地产时，XX公司有权直接代理陈兆其从上海XX商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。第五条约定，1、XX公司承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，XX公司已经将前三年的委托收益（该物业购买总价的18%）交付给陈兆其，即陈兆其已经收到前三年的收益，在合同履行过程中，陈兆其不得再向XX公司索要前三年的收益，并且其委托经营权已经交付给XX公司，陈兆其不得收回；……2、陈兆其同意该物业由XX公司全权管理经营。预售合同和《物业委托经营合同》签订后，陈兆其于2007年11月19日向麦格茂公司付清了全部房款306,765元及备案费50元。2011年12月15日，麦格茂公司取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，但至今未取得涉案房屋大产证。2015年6月，陈兆其诉至一审法院，请求判令麦格茂公司赔偿逾期办证违约金。一审法院经审理后，于2015年11月14日作出（2015）浦民一(民)初字第21071号民事判决，判令麦格茂公司应于判决生效之日起十日内支付陈兆其逾期办证违约金（以361,983元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2013年6月10日起计算至2015年11月4日止）。2015年12月23日，陈兆其向麦格茂公司发送律师函，催告其交付房产证。一审中，陈兆其与麦格茂公司一致确认，陈兆其实际支付房款306,765元。麦格茂公司称，因无力支付办理大产证所需缴纳的税费，故大产证至今未办好。一审法院认为，陈兆其与麦格茂公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应遵照履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条司法解释所规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。商品房预售合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因，在一定的合理期内买受人仍无法办理出房屋所有权登记，导致买受人购买房屋取得房屋物权权利之合同目的无法实现的，买受人主张解除合同，当然应当予以支持。此系针对买受人在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。本案中，预售合同约定，房屋交付时麦格茂公司应取得竣工验收文件，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助陈兆其办理小产证。现麦格茂公司于2011年12月15日取得竣工验收备案证书，但至今未能办理大产证，显属违约，且该违约行为导致陈兆其无法办理小产证，且早已超过法律规定的宽限期限，陈兆其的合同目的不能实现。现陈兆其起诉要求解除预售合同、返还已付购房款、赔偿备案费的诉讼请求，均予以支持。麦格茂公司以涉案房屋已交付使用为由，认为陈兆其合同目的已达到，没有法律依据。鉴于麦格茂公司逾期办证的违约行为持续至今，故麦格茂公司认为陈兆其行使解除权已超过一年除斥期间，没有事实依据。（2015）浦民一(民)初字第21071号民事判决所涉及的迟延办证违约金是基于麦格茂公司当时的违约事实。由于该违约行为持续至今，现陈兆其主张解除合同，具有事实和法律依据。麦格茂公司认为若判决合同解除则与之前判决相悖的意见，不予采纳。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就返还的购房款数额,陈兆其诉请主张的房款361,983元中包含了前三年的委托收益（该物业购买总价的18%）。若合同正常履行，陈兆其以价格折让的方式取得了涉案房屋前三年的收益，该收益应当计入房价。但在预售合同解除的前提下，合同应恢复原状，即麦格茂公司仅需返还陈兆其实际支付的房价款306,765元。麦格茂公司实际占用购房款至今，取得了相应的资金占有利益，故陈兆其要求麦格茂公司按照银行贷款利率支付利息损失，应予支持，但利息损失部分应扣除（2015）浦民一(民)初字第21071号民事判决书中已判决麦格茂公司支付陈兆其的逾期办证违约金。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，于2016年4月27日作出判决：一、解除陈兆其与上海麦格茂置业有限公司于2007年11月19日签订的《上海市商品房预售合同》；二、上海麦格茂置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还陈兆其购房款306,765元；三、上海麦格茂置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈兆其利息损失，具体计算方式为：以房款306,765元为本金、按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准、从2008年8月30日起计算至判决生效之日止，按此计算所得数额，再扣除（2015）浦民一(民)初字第21071号民事判决书中判决上海麦格茂置业有限公司应支付陈兆其的逾期办证违约金（即以361,983元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2013年6月10日起计算至2015年11月4日止）后的余额；四、上海麦格茂置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈兆其备案费50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,551元，减半收取4,275.50元，由上海麦格茂置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律效力，各方当事人均应严格恪守。上诉人未按照其与被上诉人就涉案房屋所签订的预售合同之约定，履行办理房屋所有权登记之合同义务，致使被上诉人通过购买涉案房屋获得该房屋物权的合同目的无法实现。现被上诉人依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定行使合同解除权，于法有据，一审法院对此予以支持，当属正确。上诉人关于被上诉人未能在一年中行使合同解除权，该权利已消灭的上诉意见，因上诉人的违约行为持续至今，且之前因上诉人承诺愿意配合办理房地产权属证书，双方就预售合同继续履行曾达成一致意见，被上诉人也通过诉讼向上诉人主张了逾期办证之违约责任。现经被上诉人催告，上诉人仍然未能履行办证之合同义务，被上诉人据此行使合同解除权，符合法律规定。上诉人关于被上诉人合同解除权已消灭的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。一审法院在判决合同解除后，已就解除合同的法律后果一并作出处理，且在上诉人向被上诉人支付的利息损失中扣除了已经生效判决认定的上诉人所应支付的逾期办证违约金，故上诉人关于本次判决与前案生效判决相矛盾的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人麦格茂公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,203元，由上诉人上海麦格茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。