宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初1022号
原告：任华英。
委托代理人：曹顺元。
被告：宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司。
法定代表人：唐宁。
委托代理人：付育，该公司法务。
原告任华英为与被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告任华英的委托代理人曹顺元与被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司的委托代理人付育到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任华英起诉称：2015年3月8日前，被告向原告承租了位于宁波市海曙区车轿街69号（1003）室的房屋，因被告欲继续承租该房屋，双方于2015年2月5日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：租赁房屋位于宁波市海曙区车轿街69号（1003）室，房屋建筑面积206.94平方米，租期三年，自2015年3月8日起至2018年3月7日止，每年租金为279804元，半年一付，双方还对违约责任等作了约定。合同签订后，被告支付了两期租金，2016年2月20日，原告收到被告寄来的《房屋租赁协议终止通知书》，要求终止租赁合同，原告于2月22日复函被告，表示不同意终止合同，并要求被告支付第三次租金及延迟支付违约金。2016年3月6日，原告收到被告寄来的《关于解除房屋租赁合同事宜公函》，称其将于2016年3月7日返还房屋并中止租赁合同。故原告向法院起诉，要求法院判决：1.依法确认被告解除《房屋租赁合同》无效；2.被告支付第三期租金139902元，并支付自2016年2月8日起至实际清偿日止，以279804元为基数、日3‰计算的逾期付款违约金（截止起诉日为26860元）；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2016年4月12日解除；2.被告支付2016年3月8日至2016年4月12日的租金27203元；3.被告赔偿6个月空租期损失139902元；4.诉讼费用由被告承担。
被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司答辩称：被告已于2015年12月口头告知原告要解除合同，并向原告推荐新的承租人，但原告予以拒绝，被告于2016年2月两次寄出《房屋租赁协议终止通知书》及《关于解除房屋租赁合同事宜的公函》，并在后一份函件中明确愿承担违约责任，于2016年3月7日搬出租赁场地并缴清全部水电、物业费用，故被告认为该合同已于2016年3月7日解除。双方在合同中约定，如甲、乙任何一方未按本合同条款履行导致中途终止合同的，违约金为18880元，被告已于合同签订之日支付了18880元保证金，现保证金由原告吃没，被告已承担违约责任，不应再赔偿空租期损失。且原告所主张的6个月空租期损失过高，原告房屋空置是原告怠于行使出租权造成，且该金额也未得到相关证据予以映证，对于原告自身过错导致的损失扩大，不应由被告承担。故请求法院驳回原告诉讼请求。
原告任华英为证明其主张，向本院提交以下证据，经被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同及房屋租赁补充协议各一份，拟证明租赁房屋位于宁波市海曙区车轿街69号（1003）室，房屋建筑面积206.94平方米；租赁期三年，自2015年3月8日起至2018年3月7日止，租金279804元/年，该租金的税费由被告承担；租金支付方式为每六个月为一期，先付后用的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。
证2.房产证、土地使用权证各一份，拟证明原告是租赁房屋的所有权人，有出租房屋资格的事实。经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院对该证据予以认定。
证3.房屋租赁协议终止通知书一份，拟证明2016年2月20日，原告收到被告寄来的《房屋租赁协议终止通知书》，被告要求终止合同的事实。经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院对该证据予以认定。
证4.复函及邮政凭证各一份，拟证明原告于2016年2月22日复函被告，表示不同意终止合同，并要求被告支付第三次租金139902元及延迟支付的违约金的事实。经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院对该证据予以认定。
证5.关于解除房屋租赁合同事宜公函一份，拟证明2016年3月6日，原告收到被告寄来的《关于解除房屋租赁合同事宜公函》，称其将于2016年3月7日返还房屋并终止租赁合同的事实。经审查，本院对该证据予以认定。
被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司为证明其抗辩，向法院提交以下证据，经原告任华英质证，本院认证如下：
证6.涉案租赁房屋照片一份，拟证明被告已经搬离了涉案租赁房屋的事实。经质证，被告对该证据真实性不认可，无法确认是否被告所有的房屋。经审查，本院对该证据三性在后详述。
证7.出租信息一份，拟证明原告已将标的房屋进行了出租的事实。经质证，被告对该证据真实性不认可，认为其没有发布过招租的信息，对三性均有异议。经审查，本院对该证据三性在后详述。
综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：原、被告双方于2015年2月5日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定被告租赁原告所有的位于宁波市海曙区车轿街69号（1003）室的房屋，房屋建筑面积206.94平方米，租期三年，自2015年3月8日起至2018年3月7日止，每年租金为279804元，半年一付，并约定如任何一方未按本合同条款履行导致中途终止合同的，违约金为18880元。合同签订后，被告支付了保证金18880元，并按期支付了两期租金，租金实际支付至2016年3月7日止。2016年2月20日，被告将《房屋租赁协议终止通知书》寄达原告，要求终止租赁合同，原告于同年2月22日复函被告，表示不同意终止合同，并要求被告支付第三期租金及延迟支付违约金，双方因此产生争议。2016年3月6日，原告收到被告寄来的《关于解除房屋租赁合同事宜公函》，称其将于2016年3月7日返还房屋并中止租赁合同。但双方并未于2016年3月7日交接完毕。2016年4月12日，被告将房屋钥匙归还原告。因就房屋租赁及违约责任问题双方无法协商，原告诉至本院，审理中，因双方差距过大，致调解不成。
本院认为，原、被告于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告要求解除合同，原告于2016年4月12日同意解除合同，故合同于2016年4月12日解除，被告应支付租金至2016年4月12日。被告主张3月7日被告离开租赁房屋时合同已解除，但被告解除合同的主张当时未经原告同意，原告亦未有违约行为，故被告要求单方面解除无法律依据。被告主张2016年3月7日已将房屋腾空并交还原告，但仅提供了房屋外部照片，未能提供确实证据证明房屋已交还原告，本院对被告该抗辩不予采纳。
本案争议焦点为原告主张违约损失139902元，是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被告认为，原、被告约定违约金为18880元，该房屋的月租金为23317元，违约金仅相当于24日的房租，难以弥补原告的空租期损失。故原告要求增加，与法有据。但被告已于2016年2月告知原告解除合同，被告理应及时寻找承租人，且该房屋处于繁华地段，出租应较为容易，故原告主张相当于六个月房租的空租期损失，显然偏高。本院酌情支持空租期损失为相当于三个月房租69951元，扣除被告已向原告支付的保证金18880元外，被告还应向原告支付51071元。被告认为损失金额无法确定，且被告所缴纳的租金偏高，故不应支付空租期损失，但未能提供证据予以证明，故本院对该抗辩不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告任华英与被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2016年4月12日解除；
二、被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司支付原告任华英2016年3月8日至2016年4月12日的租金27203元；
三、被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司赔偿原告任华英空租期损失69951元，扣除已支付的保证金18880元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司还应向原告任华英支付51071元；
上述二、三项合计78274元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费3642元，减半收取1821元，由原告任华英负担968元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司负担853元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 刘 晶
二〇一六年五月十三日
代书记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。