甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘06民终713号
上诉人（原审原告）：姚林文，男，1991年1月3日出生，住武威市凉州区。
委托诉讼代理人：郑斌，甘肃纵横律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛玉春，甘肃纵横律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李昇源，男，1947年3月24日出生，住武威市凉州区。
委托诉讼代理人:许宝平，甘肃森博律师事务所律师。
上诉人姚林文因与被上诉人李昇源确认合同有效纠纷一案，不服凉州区人民法院（2016）甘0602民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚林文的委托诉讼代理人毛玉春、被上诉人李昇源及其委托诉讼代理人许宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚林文上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方的房屋买卖行为合法有效，被上诉人继续履行过户义务。事实和理由：一审法院认定事实错误，被上诉人委托严某办理房屋出售事宜事实清楚，一审认定授权已经撤销无据证实，被上诉人在严某向其出具还款承诺书后就不再阻拦上诉人装修房屋，该事实说明被上诉人认可了房屋出售的事实，被上诉人的权利已经变为对严某的债权请求权；上诉人购买房屋系善意取得，双方之间的房屋买卖行为合法有效。
李昇源辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由均不能成立。
姚林文向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖行为合法有效；2、被告配合原告办理涉案房屋的过户登记手续。
一审法院认定事实：2005年11月，被告李昇源与武威市农业机械管理局（以下简称武威市农机局）签订集资住房协议取得位于该局家属院×楼房一套（含负一层地下室）。2013年11月，被告李昇源委托案外人严某出售该楼房，并将该房屋的相关手续（集资住房协议、交款手续、单位证明等）及钥匙一并交给严某，后由于办理产权证费用过高，被告李昇源终止委托，要求严某交还房产手续及钥匙，严某为达到非法占有被告李昇源房屋销售款的目的，未将房产手续和钥匙还给被告李昇源,且伪造集资住房协议,在房屋所有权登记申请表和集资住房协议上加盖“武威市农业机械管理局”的假公章和“吴万红”的假私人印章，安排案外人张某与武威市万家房产代理销售有限责任公司签订房屋委托出售居间协议将涉案房屋进行交易。2014年3月，原告姚林文通过万家房屋中介公司看上涉案房屋决定购买，与严某、张某达成协议，房屋价格议定为35万元，中介费7000元双方各承担一半，协商一致后，张某收取原告姚林文房价款35万元，并给姚林文出具收条，原告姚林文在严某伪造的集资住房协议和房屋所有权登记申请表上签字，向武威市房管局提出房屋所有权登记申请，武威市房管局于2014年3月6日为原告姚林文颁发了武房权证凉州区字第×号房屋所有权证。2014年3月24日，张某与原告姚林文签订交易房屋交接证明，将涉案房屋交接完备。2014年8月21日，被告李昇源发现原告姚林文装修涉案房屋，遂上前阻止，后得知该房屋被严某出卖给原告姚林文。严某发现偷卖房屋的事实败露，又给被告李昇源书面承诺在2014年9月3日前支付房款45万元，严某未能兑现承诺，被告李昇源遂于2014年11月向公安部门报案，2015年5月20日本院以严某犯诈骗罪、伪造国家机关公文罪作出（2015）武凉刑初字第200号刑事判决，判处严某有期徒刑10年，同年7月25日甘肃省武威市中级人民法院作出（2015）武中刑终字第59号刑事裁定，维持原判。2015年7月，被告李昇源向甘肃省金昌市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销武威市房管局为原告姚林文颁发的武房权证凉州区字第×号房屋所有权证，该院审理后于2015年12月21日作出（2015）金中行初字第38号行政判决书，判决撤销武威市房管局为原告姚林文颁发的武房权证凉州区字第×号房屋所有权证。2016年2月，原告向本院起诉请求确认原、被告之间的房屋买卖行为合法有效。一审法院认为，合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，2004年11月15日被告李昇源与武威市农机局签订集资住房协议取得涉案房屋所有权，2013年11月，被告李昇源虽然曾委托案外人严某出售上述涉案房屋，但因其他原因被告终止了委托，之后被告要求严某交回钥匙及房屋相关的材料，严某为达到非法占有被告房屋出售款的目的拒绝交还，再次委托张某向原告出售涉案房屋，伪造虚假集资协议书，其行为存在主观恶意。原告在申请办理房屋产权过程中，在严某提供的虚假集资协议书上签字时，明知该协议内容和签订时间与实际情况不符，但仍在该集资协议上签字，误导武威市房管局办理了房屋产权证，存在主观过错行为。被告发现涉案房屋被严某出售给原告，阻止原告进行房屋装修，严某虽然给被告写下支付房款45万元的承诺书，但未得到被告的明确认可，且严某亦未兑现承诺，该行为不具备得到被告追认的要件事实。综上，严某委托张某向原告出售涉案房屋的行为系代理权终止后进行的民事行为，行为发生后未得到被告的追认，故该行为对被告不发生法律效力。原告关于请求确认其与被告之间的房屋买卖行为合法有效的请求没有事实依据和法律依据，不予支持。判决：一、驳回原告姚林文关于确认其与被告李昇元之间的房屋买卖行为有效的诉讼请求。二、驳回原告姚林文关于被告配合原告办理涉案房屋的过户登记手续的的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告姚林文承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人认为被上诉人终止委托出售房屋的事实不存在，因该事实已经金昌市中级人民法院（2015）金中行初字第38号生效行政判决书查明认定，故对上诉人该异议不予采信；上诉人认为其虽在集资住房协议和房屋所有权登记申请表上签字，但当时不知道上述材料系伪造，对该事实一审并未认定，上诉人对其主张亦未提交证明证明，故本院对该事实不予认定。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人委托案外人严某出售涉案房屋后，因故终止了委托，该事实已经法院生效判决书认定，应予确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，案外人严某在委托人李昇源终止委托并要求交回房屋钥匙及相关材料后，为达到非法占有房屋出售款的目的，仍再次委托张某向上诉人出售涉案房屋，伪造虚假集资协议书和房屋所有权登记申请表，其行为存在主观恶意，在无授权及未经被上诉人追认的情况下，该买卖行为对被上诉人不发生法律效力。上诉人在购房过程中，未尽到其该有的注意和审查义务，对涉案房屋所有权人未进行核实，且为办理房屋产权证书，在严某提供的虚假集资协议书上签字时，明知该协议内容和签订时间与实际情况不符，仍在该集资协议上签字，其行为存在主观过错，且上诉人关于涉案房屋的房屋所有权证书已经法院生效判决撤销，其所持善意取得涉案房屋的上诉理由亦不能成立。上诉人主张严某给被上诉人书写给付房款45万元的承诺书后，被上诉人再未对上诉人装修进行阻拦，表明被上诉人认可买卖房屋的事实，因严某书写承诺书时上诉人并未在场，亦无有效证据证明被上诉人对严某的承诺予以接受和认可，故对上诉人该主张不予支持。一审认定严某委托张某向上诉人出售涉案房屋的行为系代理权终止后进行的民事行为，该行为未得到被上诉人的追认，对被上诉人不发生法律效力，判处驳回上诉人诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人姚林文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人姚林文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵雪梅
审 判 员 周小鹰
代理审判员 陈 静
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 周爱君