四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5600号
上诉人（原审原告）马荔，女，1955年6月5日出生，汉族，�四川省成都市成华区。
委托代理人苟凌，四川明之鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都世茂置业有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区兴业园汽配商城内*号综合楼*楼*号。
法定代表人许世坛，总经理。
委托代理人余波，男，汉族，1983年6月1日出生，住四川省成都市武侯区，系成都世茂置业有限公司员工。
委托代理人张镭，泰和泰律师事务所律师。
上诉人马荔因与被上诉人成都世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：马荔作为买受人与出卖人世茂公司在2011年4月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：世茂公司将�世茂·花香首府”（原“世茂雅筑”）6栋1单元3楼2号商品房出售给马荔。合同约定房屋建筑面积为83.21平方米；房屋总价为594000元。该《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二十条约定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。
世茂公司的销售宣传（含宣传网页、画册等）中有同层排水（厨房、卫生间）、电梯为“日立”的内容，但在与马荔所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中无相关约定。
合同签订后，马荔按照合同约定向世茂公司给付了全部购房款并接收了案涉房屋。案涉房屋厨房的排水系统为同层排水系统，卫生间的排水系统为异层排水系统。
2012年6月28日，案涉楼栋取得建设工程规划合格证，工程完成竣工验收。
2014年6月20日，马荔诉至原审法院，诉请判令：世茂公司立即将马荔购买的“世茂·花香首府”6栋1单元2号房屋内的排水系统该为同层排水系统，并将案涉房屋所在的6栋1单元的全部电梯更换为进口“日立”牌无极变频调速型电梯。
原审法院认定上述事实，采信了当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、销售宣传资料、建设工程规划合格证、竣工验收报告等证据。
原审法院认为，马荔与世茂公司之间所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，各方当事人的权利及义务应按该�同予以确定。根据《商品房买卖合同》及补充协议内容，其中未有同层排水、安装日立电梯的约定。马荔以上述内容见于世茂公司的宣传资料中为由，认为世茂公司未按宣传承诺的内容予以履行，应承担相应的违约责任。原审法院认为，世茂公司的宣传行为是否符合相关规定进而视为合同条款内容是本案处理的关键。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告内容视为商品房买卖合同的内容应同时符合“说明和允诺具体明确”、“对合同订立以及房屋价格有重大影响”等要求。从世茂公司提交的成都天华西南建筑设计有限公司《关于卫生间异层排水相比同层排水的优点”的情况说明》来看，异层排水相对同层排水具有避免二次回填、维修成本低、增加房间净空高度等优点，因此不能认定同层排水对所购房屋价格确定具有重大影响。世茂公司对于卫生间同层排水的宣传难以构成上述规定的情形。马荔提交的其他证据材料也不能表明世茂公司对安装日立电梯的宣传内容符合上述规定。因缺乏合同约定作为依据，故对于马荔要求世茂公司对排水系统及电梯进行更改的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：驳回马荔的诉讼请求。案件受理费减半收取200元，由马荔负担。
宣判后，原审原告马荔不服，向本院提起上诉称：1、世茂公司在房屋销售过程中对厨卫采用“同层排水”和选用“日立”牌电梯的宣传，说明和允诺具体明确，并对合同订立以及房屋价格有重大影响。该宣传应当视为世茂公司向马荔发出的要约，双方签订的《商品房买卖合同》即对该要约的承诺，即便该宣传内容没有明确订立在合同内，也应当视为合同内容。世茂公司违反该约定，应当承担违约责任。2、成都天华西南建筑设计有限公司出具的《关于‘卫生间异层排水相比同层排水的优点’的情况说明》不能作为证据使用，该公司不具有鉴定人的主体资格，马荔、世茂公司并未共同认可由该公司出具鉴定意见；且该公司出具的《情况说明》具有片面性，只强调异层排水的优点，完全无视同层排水的优点和异层排水的显著缺点。3、马荔购买房屋就是看中世茂公司的相关宣传和具体承诺。马荔愿意以高出周边同期在售楼盘的价格购买世茂公司的房屋，系看重世茂公司的宣传和上述具体承诺。据此请求：撤销原判，改判支持马荔的诉讼请求，本案一�二审诉讼费由世茂公司负担。
被上诉人世茂公司答辩称，其与马荔签订的《商品房买卖合同》中对电梯的选用进行了约定，双方约定的是“品牌”电梯，所谓的“品牌”电梯即具有知名度的电梯。《商品房买卖合同》中对同层排水并没有约定，世茂公司也没有宣传过卫生间采用的是同层排水。马荔所提交的证据均不能证明是世茂公司对外发表的宣传资料。
经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，马荔与世茂公司于2011年4月4日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定的内容履行各自的义务。该《商品房买卖合同》及其补充协议文本中没有约定“同层排水”和使用“日立”牌电梯。马荔认为世茂公司在房屋宣传销售过程中对案涉房屋采用“同层排水”和使用“日立”牌电梯进行了明确具体的承诺，故世茂公司应当依照所作出的承诺履行义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，世茂公司的说明和允诺若视为商品房买卖合同的要约，则应当同时符合“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”两个要件。
马荔为证明其主张的世茂公司的上述宣传行为对房屋价格已经产生了重大影响、以及购买世茂公司的房屋系看中该公司的相关宣传和具体承诺，在一审中，马荔提交了：1、标题栏为“世茂花香首府——楼盘详情——成都搜房网”的网�截图，拟证明世茂公司在广告、宣传中对马荔所购房屋周边设施及所用电梯品牌、排水系统做出了明确承诺。该截图显示：世茂花香首府详细信息一栏中，“建材装修”子栏目中显示“厨房：同层排水系统”，“电梯及服务户数：日立，2梯3户……”。马荔在二审中陈述，该截图时间在其购买案涉房屋即2011年4月4日之前。经审查，马荔在一审中提交的该网页截图来源于“成都搜房网”，该截图“世茂花香首府房价走势”子栏目中，记录时间为“2011-7-11、2011-7-01”等。本院审查认为，该截图的形成时间在2011年7月。依照本院查明的事实，马荔与世茂公司签订《商品房买卖合同》的时间为2011年4月4日，上述网页截图的时间在2011年7月，故该截图的形成时间在双方签订《商品房买卖合同》之后。2、照片若干，拟证明案涉房屋卫生间系采用“异层排水”系统。但马荔未提交�他证据证明上述网页截图和照片在马荔与世茂公司签订《商品房买卖合同》之前形成，也未提交其他证据证明马荔与世茂公司签订《商品房买卖合同》时双方对案涉房屋使用“同层排水”和“日立”牌电梯进行了明确的约定。同时，马荔也未提交证据证明“同层排水”和使用“日立”牌电梯对案涉房屋价格的确定具有重大影响。故马荔认为世茂公司的宣传行为、广告内容对案涉房屋买卖合同的签订、价格有重大影响；以及马荔认为购买世茂公司的房屋系看中该公司的宣传和承诺的上诉理由，本院不予支持。
关于马荔认为成都天华西南建筑设计有限公司出具的《关于‘卫生间异层排水相比同层排水的优点’的情况说明》不能作为证据使用的上诉理由。因马荔与世茂公司签订的《商品房买卖合同》未对案涉房屋使用何种排水系统做出明确的约定，故成都天华西南建筑设计有限公司出具的《关于‘卫生间异层排水相比同层排水的优点’的情况说明》与本案无关联性，本院对该《情况说明》不予采信。但马荔未提交证据证明采用何种排水系统对案涉房屋价格的确定具有重大影响，也未提交证据证明世茂公司就采用何种系统在双方签订《商品房买卖合同》时对马荔进行了具体确定的说明和允诺。故马荔认为采用“异层排水”或“异层排水”系统对房屋价格产生了重大影响、由此主张世茂公司承担违约责任缺乏证据支持，对马荔的该上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费400元，由上诉人马荔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一四年十一月七日
书 记 员 吴丹丹