广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异261号
案外人：陈伟东，男，1970年12月28日出生，汉族，住广州市天河区。
案外人：苏桃，女，1974年9月13日出生，汉族，住广州市天河区。
以上两案外人共同委托代理人：黄正道、胡磊，广东宏力律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。
负责人：贺永军，该支行行长。
委托代理人：梁永斌，该公司职员。
委托代理人：程蓁，该公司职员。
被执行人：广州市恒生集团有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区志诚大道303号管委会大楼首层二号。
法定代表人：朱培坤。
被执行人：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层。
法定代表人：朱培坤。
本院在执行中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）与广州市恒生集团有限公司（以下简称恒生公司）、广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）合同纠纷一案过程中，案外人陈伟东、苏桃对执行广州市东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈伟东、苏桃称：2004年5月30日，其与亿豪公司及其委托代理机构广州市恒生置业有限公司，签订了编号为穗房合字2002005603号《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买亿豪公司开发的广州市东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房(即广州市东莞庄路天一新村亿豪西街14号602)(下称“涉案房屋”)。根据《商品房买卖合同》约定：涉案房屋总价为人民币440526元；付款方式及期限为签订合同后七天内一次性付清等。2004年6月2日，其依约付清涉案房屋的全部房款，交纳了综合税费、装修费等费用，收楼后使用至今。但亿豪公司一直不协助其办理房地产权转移登记手续。因涉案房屋被(2007)穗中法执字第2932号执行案件查封，其提出执行异议，贵院裁定中止对涉案房屋的执行，并于2016年6月29日解除了(2007)穗中法执字第2932号案对涉案房屋的查封。后，贵院以(2005)穗中法执字第1159号恢字1号《执行裁定书》和《协助执行通知书》查封涉案房产，其再次提出执行异议，贵院裁定中止1159号恢字1号案的执行。因此，对涉案房屋轮候查封的(2010)穗中法执字第1283号案成为正式查封，导致其权益受到侵害。故请求：1、裁定中止对广州市东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房（即广州市天河区东莞庄路天一新村亿豪西街14号602）的执行；2、解除已对广州市东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房（即广州市天河区东莞庄路天一新村亿豪西街14号602）的查封。
异议人陈伟东、苏桃提交的证据有：1、《委托书》、《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002005603号）、《补充协议》；2、日期为2004年6月2日的《广州市亿豪房地产开发有限公司购房收款收据》、日期为2004年12月22日的《购房收款收据》、日期为2004年12月26日的装修费《收款收据》；3、日期为2013年9月17日的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》和《电子账单业务办理凭证》、《管道煤气客户备款通知书》、煤气费和水电费发票共两张、《广东电信客户月账单》；4、《依申请信息公开答复书》；5、（2016）粤01执异21号《行裁定书》、(2017）粤01执异29号《行裁定书》。
建行越秀支行答辩称：不同意案外人陈伟东、苏桃的异议请求。根据相关法律规定，应当在查封前签订合法有效的书面合同，但涉案房屋未经房管部门备案，所以合同无效，故不同意解封。
本院查明，本案执行依据为（2006）穗中法民二初字第88号民事判决。根据建行越秀支行的申请，本院于2007年4月20日立案执行。后广东省高级人民法院将该案指定由广州海事法院执行，海事法院执行期间轮候查封了亿豪公司名下的包括涉案房屋在内的房产。2010年6月广东省高级人民法院将该案指定回本院执行。本院重新立案后以（2010）穗中法执字第1283号执行裁定和执行通知，继续轮候查封亿豪公司名下的包括涉案房屋在内的房产。
另查明，因广州市天河区东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房被本院（2007）穗中法执字第2932号执行案查封，陈伟东、苏桃就该案提出案外人异议。本院于2016年3月23日作出（2016）粤01执异21号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的查封。2016年6月14日，本院作出（2007）穗中法执字第2932号执行裁定，裁定解封上述房产。本院（2005）穗中法执字第1159号恢字1号执行裁定书和协助执行通知书继续查封“天一新村”（预售证号：19990031、20010168、20020025、20030184）的房产（本案已裁定解封的除外，已查封的作轮候处理）。2017年1月22日,本院根据陈伟东、苏桃的异议，以（2017）粤01执异29号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的查封。2017年4月26日，本院以（2005）穗中法执字第1159号恢字1号执行裁定书和协助执行通知书解封涉案房产。本案遂由轮候状态转为正式查封涉案房产。
又查明：本院作出的（2016）粤01执异21号和（2017）粤01执异29号执行裁定均查明如下事实：“2004年5月30日，陈伟东、苏桃与亿豪公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002005603号）及补充协议，约定陈伟东、苏桃向亿豪公司购买广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角天一新村第H栋7梯6、7层【自然层6、7】02号房；建筑面积115.67平方米，总房价为440526元；付款方式为签订本合同后七天内一次性付清。该合同中注明出卖人亿豪公司的委托代理机构为广州市恒生置业有限公司。该合同附件一为“天一新村·名仕风景六层复式七梯平面图”。2004年6月2日，亿豪公司开具购房收款收据，确认“收到陈伟东交来购广州市天河区东莞庄路名仕风景H栋7梯602房房款440526元”。2004年12月22日，亿豪公司收取陈伟东综合税费8150元。现涉案房屋已由陈伟东、苏桃接收使用。”
本院认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。本案中，虽然陈伟东、苏桃认为其已购买了涉案房屋，但该房产至今登记在亿豪公司名下，故本院查封该房产并无不当。
陈伟东、苏桃于2004年向亿豪公司购买涉案房屋并支付了全部购房款，且已实际接收使用涉案房屋，目前没有证据显示陈伟东、苏桃对未办理涉案房屋的过户登记手续存在过错的情况，据此，可以认定陈伟东、苏桃对涉案房屋有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，陈伟东、苏桃提出的异议理由成立，本案应中止对涉案房屋的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对广州市天河区东莞庄路天一新村H栋7梯6-7层02房的执行。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵 彤
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年八月四日
书记员 梅书慧
法律提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”该司法解释第二十三条规定：“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。”