广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第553号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张和合，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市特发天鹅实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：丁晓东，该公司董事长。
委托代理人：刘学钧，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人张和合与被上诉人深圳市特发天鹅实业有限公司（以下简称特发天鹅公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：特发天鹅公司与张和合于1994年11月1日签订《深圳市龙岗区房屋买卖合同》，合同约定特发天鹅公司将其所有的位于深圳市龙岗区a街道b岭c工业区的1号职工宿舍楼123房出售给张和合，面积为32.4平方米，售价45000元。双方于1999年4月30日签订《调换房屋合同》，约定将上述房屋调换为3号职工宿舍楼的124房。合同签订后，1994年11月1日起张和合实际占有使用该工业区1号职工宿舍楼123房。张和合已于1994年11月10日向特发天鹅公司支付购房款45000元。
另查，特发天鹅公司与深圳市规划国土局龙岗分局于1994年6月14日签订《深圳市规划国土局龙岗分局土地使用权出让合同书》，合同号为：深龙地合字（1994）098号，合同约定特发天鹅公司取得gxxxx3-1、gxxxx4-1号宗地的土地使用权。2009年3月30日，特发天鹅公司与深圳市国土资源和房产管理局签订深龙地合字（1994）098号《〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》，调整后的gxxxx4-1号宗地土地面积为34320.23平方米，总建筑面积48048平方米，其中：厂房22643平方米，配套宿舍25405平方米，其它建设要求按深规许lg-2008-0132号《建设用地规划许可证》执行。涉案的房屋均位于gxxxx4-1号宗地上。2009年9月22日，特发天鹅公司取得深房地字第××号、深房地字第××号房地产证。从房产证显示，gxxxx4-1号宗地上3号单身楼的土地用途为工业用地，土地使用年限50年，从1988年9月28日起至2038年9月27日止；3号单身楼的用途为宿舍，宿舍楼竣工日期为1993年6月4日。涉案的3号职工宿舍楼与2号职工宿舍楼实为同一幢楼，后统一更名为“3号单身宿舍楼”。1号职工宿舍楼至今未取得房产证。
再查，特发天鹅公司在出售房屋时并未取得房屋销售许可。特发天鹅公司在与张和合签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》第三条约定：卖方即本案特发天鹅公司负责办理房产证手续。至今特发天鹅公司仍未能给张和合办理房产过户手续。
在案件审理过程中，原审法院行使释明权，告知双方当事人涉案房屋买卖合同无效，张和合可以变更诉讼请求，但张和合明确不予变更诉讼请求。原审法院于2013年10月22日向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局函询“涉案的3号单身楼及1号职工宿舍楼能否通过补交地价或其他方式转为商品房进行分割转让？”，2013年11月6日深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局函复原审法院：“根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条，用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，符合本办法第四条第二款规定的分割转让，但同工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。”
原审法院依照特发天鹅公司的申请，委托深圳市d评估有限公司对涉案的房屋装修残值等进行评估。深圳市d评估有限公司于2013年11月26日作出深世纪中盛房估字（2013）第11038f号《房地产价值评估报告》，涉案房屋自行装修现值为12694元。
特发天鹅公司在原审的诉讼请求：一、确认特发天鹅公司与张和合于1994年11月1日签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》无效；二、张和合向特发天鹅公司返回其占有使用的深圳市龙岗区a街道b岭c工业区1号职工宿舍楼123房；三、张和合向特发天鹅公司支付自占用之日起至起诉之日即2010年10月28日期间的房屋占有使用费38491元；四、本案诉讼费用由张和合负担。
张和合在原审的反诉请求：一、确认深圳市龙岗区a街道b岭c工业区1号职工宿舍楼123房权属归张和合所有；二、特发天鹅公司为张和合办理上述房屋的房地产证；三、特发天鹅公司承担本案反诉费。
原审法院认为，特发天鹅公司和张和合签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的1号职工宿舍楼与3号单身宿舍楼均位于gxxxx4-1号宗地上，该地块的用途为“工业用地”，1号职工宿舍楼尚未取得房地产证。法律明确规定权利人不能私自变更土地及其建筑物的用途，物权的种类和内容由法律规定，特发天鹅公司在未合法变更土地及其建筑物用途，亦未取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套的宿舍拆零作商品住宅销售给张和合，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益，双方签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》应当认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，张和合应当返还其占有使用的房屋给特发天鹅公司。特发天鹅公司诉求张和合按深圳市指导租金每平方米每月6元的标准支付房屋占有使用费，考虑到本案并非房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费应按房屋购买时价格与房屋剩余使用年限之比，按实际占用天数来计算使用费更为合理，具体天数按特发天鹅公司的诉求自占用之日计至起诉之日为限，经核算，张和合应付特发天鹅公司房屋占用费16388元。特发天鹅公司应将收取的购房款45000元返还给张和合，并支付自交款之日1994年11月10日起至判决确定应付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息给张和合。张和合购房后对涉案的房屋进行了装修，考虑到特发天鹅公司方存在主要过错，由特发天鹅公司承担90%的赔偿责任，即装修现值的90%即11424.60元（12694元×90%）由特发天鹅公司赔偿给张和合。张和合经原审法院释明后均未变更诉讼请求，张和合的全部请求均无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、确认特发天鹅公司与张和合签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》无效。二、张和合应于本判决生效后三十日内，将其占有使用的位于深圳市龙岗区a街道b岭c工业区1号职工宿舍楼123房返还给特发天鹅公司。三、张和合应于本判决生效后三日内支付房屋占有使用费16388元给特发天鹅公司。四、特发天鹅公司应于本判决生效后三日内退还张和合已付的购房款45000元及其利息（利息自1994年11月10日起计至本判决确定应清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计）。五、特发天鹅公司应于本判决生效后三日内赔偿张和合装修损失11424.60元。六、驳回特发天鹅公司的其他诉讼请求。七、驳回张和合的全部反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费763元（特发天鹅公司已预交），由特发天鹅公司承担438元，张和合承担325元；反诉受理费50元（张和合已预交），由张和合承担；第一次评估费1553元，第二次评估费2000元，特发天鹅公司已预交，均由特发天鹅公司承担。
张和合不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第416号民事判决书；2、判决确认张和合与特发天鹅公司签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》有效，双方必须继续履行；3、判决特发天鹅公司为张和合办理深圳市龙岗区a街道b岭c工业区1号职工宿舍楼123房的房地产证；4、确认上述房屋产权归张和合所有。5、一审、二审诉讼费由特发天鹅公司承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。首先，张和合与特发天鹅公司于1994年11月1日签订《深圳市龙岗区房屋买卖合同》，而《中华人民共和国土地管理法》是于1999年1月1日起实施，也即张和合与特发天鹅公司签订合同时《中华人民共和国土地管理法》尚未实施，因此一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》进行判决属于适用法律错误。其次，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第二条：“本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。本办法所称工业楼字，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。”张和合与特发天鹅公司签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》所约定的是转让深圳市龙岗区平湖镇b岭工业区也即工业用地上的配套宿舍。即便依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条：“用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的：（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。”依据上述例外条款，涉案房产建筑面积的比例不超过总建筑面积的50%，属于可以分割转让的部分。签订涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，并且房屋已经交付使用，应当继续履行，应根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”认定合同合法有效。另，《中华人民共和国土地管理法》是关于土地使用审批、办证等规定，属于管理性强制性法律规范，并非效力性强制性规定，在工业用地配套宿舍的转让过程中，单纯违反法律、法规关于用地审批、备案的规定，并不必然导致合同无效。一审法院错误认定《中华人民共和国土地管理法》第四及第十二条属于效力性强制性规定，并据此判令合同无效属于适用法律错误。二、张和合认为，签订涉案合同时，双方约定由特发天鹅公司为张和合办理房产证手续，若超过土地使用期限房产证手续仍未办妥，则应由特发天鹅公司向国土局补地价延长使用权。目前涉案房屋尚未超过土地使用期限，并且房屋已经交付给张和合使用近20年，应按照合同约定，适用当时的法律法规，由张和合一直使用至土地使用期限达到为止，同时特发天鹅公司也应按时补地价延长土地使用期限，特发天鹅公司在土地使用期限内能否办妥房产证不影响合同的有效性及实际履行。此外，张和合也已经支付了相应的对价，该相应对价换取土地使用期限内的房屋使用权也是合理合法的。并且涉案房屋在土地使用期限内不涉及政府征用、拆迁或灭失等特殊情况，也没有与城市建设规划相冲突，张和合亦能继续使用涉案房屋直至土地使用期限届满。因此，在无法办理房产证或者合同部分条款无效的情况下，根据合同其他有效条款的约定，也应保证张和合在土地使用期限内的房屋使用权。特发天鹅公司在双方签订合同，并将涉案房屋交付使用将近20年后，房屋价值倍增的今天提起本诉，想通过本诉恶意获取巨大利益的意图相当明显，该行为违反了公平原则，更会导致骨牌效应，日后类似情况的卖房者均诉诸法院以此获取巨大利益，严重损害了善意购房者的权益。“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。双方签订合同是在1994年11月1日，当时诸如《中华人民共和国土地管理法》等法律均未颁布，也即签订合同时并未违反当时任何法律法规的强制性规定，因此合同应当合法有效并继续履行。一审法院不应依据现今的法律认定过去签订的合同违法无效，即便是按照公平原则，就算目前涉案房屋无法达到过户目的，也应确保张和合在土地使用期限内继续占有使用涉案房屋。综上所述，张和合认为一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条，一百七十条第二、三项之规定，特诉至贵院，请求依法判决。
特发天鹅公司口头答辩称：张和合的上诉理由没有事实根据和法律依据，其上诉请求依法应全部予以驳回。一、张和合称1994年《土地管理法》没有实施的说法是没有根据的。实际上《中华人民共和国土地管理法》是1986年颁布实施。二、张和合称涉案工业楼宇可以分割转让，其理由不能成立，对此，一审法院在判决书中写得很清楚，也咨询过相关行政机关，相关规定不禁止转让，但分割转让必须符合规定。三、张和合称涉案房地产买卖合同仅违反管理性强制性法律规范，事实上双方签订的合同已经明显地损害了国家利益和社会公共利益。四、本案合同为无效合同，张和合基于有效合同提出的其他上诉理由，逻辑基础不成立。因此，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，就涉案1号职工宿舍楼至今未取得房产证的原因，特发天鹅公司于2014年7月1日向本院出具《情况说明》称，“c工业区1号职工宿舍楼竣工后，我司即申报办理房产证，以实现自己的物权，但因政府管理等客观因素而未能取得房地产证。因时间相隔近二十年，具体申办细节已很难核查”。
为查明未办证的原因，本院分别于2014年7月23日和8月20日致函深圳市规划和国土资源委员会和深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局以及深圳市房地产权登记中心查询，2014年9月19日和2014年9月23日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局和深圳市房地产权登记中心复函：一、土地出让合同情况。……，二、规划报建情况。特发天鹅公司就gxxxx3-1、gxxxx4-1号宗地申请办理取得编号为深规土许lg-2008-0301、深规土许lg-2008-0302号《深圳市建设用地规划许可证》。另，未查到有命名为“1号职工宿舍楼”相关报建信息。三、产权登记情况。经查产权登记系统，无来函中提及的“b岭c工业区1号职工宿舍楼”的产权登记记录，也无深圳市特发天鹅实业有限公司申请办理“b岭c工业区1号职工宿舍楼”产权登记的记录。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规的规定订立的合同无效。涉案《深圳市龙岗区房屋买卖合同》于1994年11月1日签订，根据经全国人大常委会通过并于1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。特发天鹅公司出售房屋给张和合，没有办理权属证书，虽然特发天鹅公司经申请取得《深圳市建设用地规划许可证》，但相关规划国土职能部门复函证实，涉案1号职工宿舍楼没有相关报建信息，特发天鹅公司也未举证证明还办理了建设工程规划许可证等批准手续。特发天鹅公司将不具备合法建设手续的房屋出售给张和合，双方所签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》违反上述《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的合同无效的法定情形，依法应认定无效。即使适用现行的《中华人民共和国城乡规划法》，也应认定无效。造成合同无效，特发天鹅公司应负主要责任，张和合明知涉案房产未取得房产证仍与特发天鹅公司签订房屋买卖合同，也负有一定责任。涉案地块是通过出让方式取得建设用地，也取得建设用地规划许可，所建职工宿舍楼即使出卖，也没有改变宿舍楼的性质，原审以改变土地及其建筑物的用途，损害社会公共利益为由，认定当事人的房屋买卖行为无效，在理由和适用法律上不准确，但张和合上诉主张合同有效应继续履行的理由不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审依据无效合同的处理原则判决返还房产和购房款，支付房屋占有使用费和购房款利息及赔偿装修损失，实体处理正确。张和合依据无效合同请求确认涉案房屋产权归其所有并要求办理房地产证，于法无据。在合同无效的情况下，当事人基于合同所产生的权利包括对房屋的占有使用权也归于无效，张和合要求继续使用涉案房屋同样没有法律依据。
综上，原审判决查明事实基本清楚，虽适用法律不够准确，但实体处理正确，张和合的上诉请求不能成立，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币50元，由张和合负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十月十一日
书 记 员 李欢（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。