山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终461号
上诉人（原审被告）：姜巧，烟台市芝罘建兴建材加工厂业主。
委托代理人：徐琦，山东同济律师事务所律师。
委托代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市芝罘区园林市政管理处。住所地：烟台市芝罘区西炮台路***号。
法定代表人：王宏志，主任。
委托代理人：李一可，山东百灵律师事务所律师。
委托代理人：吕秀芝，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台东方物业公司。住所地：烟台市芝罘区环山路***号。
法定代表人：王本传，经理。
上诉人姜巧因与被上诉人烟台市芝罘区园林市政管理处（以下简称园林管理处）、被上诉人烟台东方物业公司（以下简称东方公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民重初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜巧的委托诉讼代理人姜世东及被上诉人园林管理处的委托诉讼代理人李一可到庭参加诉讼，被上诉人东方公司经本院传票传唤未予到庭。本案现已审理终结。
上诉人姜巧上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民重初字第8号民事判决，依法改判驳回被上诉人园林管理处的诉请，或将该案发回重审。2、案件受理费由被上诉人园林管理处负担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人园林管理处对诉争土地享有使用权缺乏法律依据。一审仅凭政府会议纪要和园林管理处主管单位的划转文件认定其享有使用权错误，就诉争土地的归属问题，经烟台市芝罘区人民政府、芝罘区土地局等相关部门调查，于2013年12月26日裁决烟台市芝罘区幸福街道耀德居委会所有。2014年4月1日，烟台市国土资源局芝罘分局为该居委会办理了土地证。因此被上诉人园林管理处不具有涉案土地使用权。二、园林管理处不具有涉案土地使用权，故不具备诉讼主体资格。三、一审判决以被上诉人园林管理处对上诉人提起诉讼，认定两被上诉人所签合同解除没有法律依据。四、一审判决判决上诉人于生效之日起30日内迁出系事实不清，上诉人早已于2013年年底就从涉案土地迁出，而法院未予审查。综上，一审判决认定事实错误，依法应予纠正。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人园林管理处答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人东方公司未提出答辩意见。
上诉人姜巧向一审法院起诉请求：1、判决确认园林管理处与东方公司自2010年7月1日起已解除合建仓库协议书，终止租赁关系，姜巧立即腾迁，并按照6000元/年/亩的标准支付自2008年7月1日至实际迁出之日止的使用费。
一审法院认定事实：（一）位于烟台市芝罘区幸福中路190号西沙旺苗圃原为烟台市园林管理处使用和管理。（二）1995年7月1日，烟台市园林管理处作为甲方与东方公司（原名烟台市东方物业集团总公司，于2001年12月20日依法更名为东方公司）作为乙方在签订的合建仓库合同书，合同载明“1、建设地点：为原合同建仓库西侧甲方所属苗圃土地。东至现仓库西围墙，西至与道路顺行的甲方水渠，南至苗圃家属宿舍和公交宿舍北墙，北至乙方新建围墙。共有土地面积22亩。在这区域内继续联合建设露天和室内仓库；2、合建仓库经营年限为十五年自一九九五年七月一日起至二0一0年六月三十日止；3、双方商定仓库建成后由乙方负责经营。乙方每年向甲方交利润8.8万元。分别于每年六月三十日、十二月三十日前两期交付，每次交付百分之五十；4、乙方可根据需要在这22亩范围内进行必要的土建，费用由乙方自负；5、乙方所需要的建设，甲方负责同城市规划等有关部门和单位办理好计划用地和建设及其他方面的申报、审批手续，并同周围有关单位处理好边界纠葛事项。在经营期间，如因手续不完备与规划等有关部门和单位发生争议，所造成的经济损失由甲方承担赔偿责任；6、甲方负责提供水、电来源并负责安装水、电表，保证乙方的水、电供应，甲方按乙方实际用量以国家规定标准向乙方收取水、电费；7、甲方无偿提供进出仓库道路，保证交通畅通，不再收取费用；8、合同期满后，如乙方需要继续经营，利润经甲乙双方协商同意后，在其他条件不变的情况下，甲方可优先让乙方经营，如乙方不再经营，甲方可收回；9、乙方在经营期间构建的建筑物，合同期满后不再经营或乙方中途终止合同，所有建筑物无偿归甲方所有，如甲方违约应退还乙方所付全部利润，并负责赔偿给乙方仓库所造成的一切经济损失，如因市公用设施（城市绿地、道路）需要占用乙方使用的库区，甲方不承担由此给乙方带来的一切经济损失。其拆迁费在合同履行期间归乙方，如因在乙方所经营的库区上建住宅区、厂房，所造成的损失由甲方负担。合同签订后，双方按约开始履行。2006年11月8日，东方公司因未参加年检被吊销营业执照。
（三）2006年，烟台市园林管理处根据烟台市人民政府168号会议纪要决定，将西沙旺苗圃的资产及债权债务全部下放到烟台市芝罘区建设管理局。2006年12月29日，烟台市园林管理处将其所有资产557.45万元移交给烟台市芝罘区建设管理局，其中西沙旺苗圃固定资产明细表载明了移交的土地105亩及其他地上建筑物和附属设施等。2007年4月20日，烟台市芝罘区机构编制委员会下发烟芝编字[2007]1号关于调整区建设管理局机关和事业单位机构编制的批复文件，其中载明：园林市政管理处设立芝罘区园林市政管理处，为区建设管理局所属的正科级事业单位，经费实行差额拨款。内设绿化管理一队、绿化管理二队、西沙旺苗圃、上曲家苗圃、西炮台国防公园。
（四）2010年5月20日，烟台市芝罘区建设管理局出具证明，内容如下：根据烟台市芝罘区政府对芝罘区建设管理局机关和所属事业单位机构编制的调整，我局设立芝罘区园林市政管理处，为区建设管理局所属的正科级事业单位，西沙旺苗圃划为其内部机构；2007年，我局已将从烟台市园林管理处接管的关于西沙旺苗圃的资产及债权债务全部移交给芝罘区园林市政管理处。2010年5月25日，烟台市国土资源局芝罘分局为园林管理处出具证明，内容如下：烟台市芝罘区园林市政管理处依法拥有烟台市芝罘区幸福路190号国有土地使用权，土地面积为25303.63平方米。附：烟台市芝罘区园林市政管理处西沙旺土地平面图。
（五）姜巧系烟台市芝罘建兴建材加工厂的业主。2011年1月14日，园林管理处以姜巧占用了其与东方公司于1995年7月1日签订的合同中所涉22亩土地中的部分土地为由，诉请姜巧立即从占用的烟台市芝罘区幸福中路190号西沙旺苗圃的场地（约5.31亩）和其上建筑物中腾迁，并支付场地及其上建筑物使用费71401元。庭审中，园林管理处变更诉讼请求，请求姜巧从占用的烟台市芝罘区幸福中路190号西沙旺苗圃的场地（6.84亩）和其上建筑物中腾迁并按照6000元/年/亩的标准支付自2008年7月1日至实际迁出之日止的使用费。姜巧对所占场地位置、面积无异议，但认为园林管理处诉请的使用费计算标准过高。双方对场地使用费标准均不申请司法鉴定。
姜巧称，其系依据2008年6月25日与东方公司签订的租赁合同而占有使用涉案场地，并已向东方公司交纳了2008年7月1日至2010年7月1日间的场地租金（每亩5000元，按7亩计算，每年租金35000元），其中2009年7月1日至2010年7月1日的场地租金系用砖抵顶的。为证实上述事实，姜巧提交了以下证据：1、姜巧及任德年（任德年与姜巧共同出资成立了烟台市芝罘建兴建材加工厂，姜巧为该厂业主，后期任德年从该厂退出）作为乙方、东方公司作为甲方于2008年6月25日签订一租赁合同，合同载明“出租单位：东方公司，承租单位：任德年、姜巧；租赁地点及面积：约7亩左右（西院）；租赁期限：2008年7月1日起至拆迁时止；租赁金额：每亩5000元，共计35000元整；付款方式及时间：合同签订之日起先交纳一年租金，一年之后提前一个月交纳下一年的租金，依次循环；乙方在场地内建房，所有权归乙方所有，如果政府统一规划因搬迁所给的房屋补偿金归乙方，如果乙方提前终止合同则所建房屋所有权归甲方所有”。2、2008年7月5日东方公司出具的内容为“兹收到任德年场地租赁费叁万伍仟元整，经手人王”的收款收据一张，证明姜巧按照租赁合同的约定，向东方公司交纳了2008年7月1日至2009年7月1日间的场地租赁费35000元。3、园林管理处于2009年6月18日发给东方公司的通知复印件1份，证实园林管理处与东方公司之间于1995年签订的合建仓库合同现在仍在履行。该通知载明“烟台市东方物业集团总公司：你与烟台市园林管理处签订的《联合建设露天和室内仓库合同》将于2009年6月30日期满。由于原烟台市园林管理处西沙旺苗圃在2007年1月1日正式下放芝罘区，并隶属烟台市芝罘区园林市政管理处。鉴于合同期满，就合同相关事宜进行商定，故函告你公司。望接此通知后与我处联系，商谈有关合同事宜。”4、2010年8月26日至2010年12月25日代收电费收款收据5张，用以证实在此期间及之后，园林管理处一直向其收取电费，对其与东方公司之间存在租赁合同的事实是明知的。该收据未加盖园林管理处公章，交款人处载明“砖厂”，收款人处载明“孙”。姜巧称“孙”即园林管理处的工作人员孙成祥。5、其丈夫赵正建的证言，以证实其系从东方公司处租赁的涉案土地。该证人证实：2008年6月份，其看到东方公司发布的出租土地广告后，就和朋友任德年一起去找该公司法定代表人王总洽谈租赁土地事宜，王总只是说该土地系与烟台市园林管理处合伙经营，并没有向其出示相关手续，后来其再没有参与该事，是任德年和姜巧去办理的签合同交租金事宜；其不知道王总的姓名，只知是东方公司的法定代表人。6、姜仁臣的书面证言一份，以证实涉案土地上的建筑物系由其出资建设，面积约为538平方米。该证人证实其于2008年8月份承建建兴砖厂厂房、办公室、职工宿舍共计538平方米，实行包干定价，每平方米550元，共计造价295900元，工程款分三次付清；本工程于2008年10月底竣工交付给建兴砖厂，姜巧负责验收、接收，款项于次年5月份全部付清。
园林管理处对姜巧提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性有异议，认为即使该合同是真实的，也是无效的，因为东方公司自2006年11月8日被吊销营业执照时起，不再具备经营资格，其与烟台市园林管理处于1995年签订的合建仓库合同从其丧失经营资格时起自动终止，依据合同约定涉案场地及其上建筑物已全部归烟台市园林管理处所有，故东方公司于之后的2008年6月25日与姜巧签订租赁合同系无权处分，应属无效，该合同中载明的租赁期限及允许姜巧自建房屋等约定亦当然无效。证据2与本案无关，姜巧占用的是园林管理处的场地，应向园林管理处交纳场地使用费。对证据3有异议，其从未向东方公司发出过该通知。对证据4有异议，认为该收据上未载明园林管理处与姜巧名称，也未加盖双方公章，孙成祥虽是该处工作人员，但收据上只载明“孙”，不能确定是否为孙成祥所出具；其从未向姜巧收取过水电费。对证据5，园林管理处认为该证人证言恰恰能够证明姜巧在签订租赁合同时，未审查东方公司对涉案场地是否有出租、使用权，姜巧对租赁合同无效负有过错，并且能证明其与姜巧之间没有任何租赁关系，姜巧从未向其交纳过租金，系非法占用涉案场地。对证据6，园林管理处认为该证人没有出庭作证，故对其证言的真实性无法确认；按照法律规定，个人无权承包建筑工程，该份证据不能证明涉案场地上的建筑物是姜巧所建，且该份证据及姜巧欲证明的事实均与本案无关；涉案场地上的建筑物是东方公司依据与烟台市园林管理处于1995年7月1日签订的合建仓库合同书的约定所建，该公司于2006年11月8日被吊销营业执照、失去经营资格后，依据上述合建仓库合同的约定，涉案场地及其上建筑物已无偿归园林管理处所有，姜巧无权乱搭乱建，即使该建筑物系姜巧所建，也属于违章建筑。
经质证，东方公司对证据1、证据2无异议；表示对证据6不清楚。
（六）东方公司提交烟台市国土资源局芝罘分局于2012年8月16日作出的《关于撤销证明的通知》和烟台市莱山区人民法院于2012年8月17日作出的（2012）莱行初字第38号行政裁定书，以证明园林管理处无证据证明其对本案土地具有合法使用权。因其提供的均是复印件，园林管理处不予认可。本院依法到烟台市国土资源局芝罘分局调取了《关于撤销证明的通知》、到烟台市莱山区人民法院调取了撤诉申请书和（2012）莱行初字第38号行政裁定书。
烟台市国土资源局芝罘分局的《关于撤销证明的通知》载明：“烟台市芝罘区园林市政管理处：我局于2010年5月25日，依据你单位口头要求，出具了《证明》一份。内容为：烟台市芝罘区园林市政管理处，依法拥有烟台市芝罘区幸福中路190号国有土地使用权，土地面积为25303.63平方米。2012年6月18日，烟台市芝罘区幸福街道办事处耀德居民委员会对上述《证明》提出异议。经研究决定，撤销为你单位出具的上述证明”。
烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会于2012年8月17日向烟台市莱山区人民法院提出的撤诉申请书载明：莱山区人民法院：贵院审理的园林管理处烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会诉姜巧烟台市国土资源局撤销其派出机构烟台市国土资源局芝罘分局于2010年5月25日给烟台市芝罘区园林市政管理处出具的土地使用权《证明》行政纠纷一案，因姜巧已经自行撤销了该《证明》，现请求撤诉，望贵院能予准许。
（2012）莱行初字第38号裁定书载明：园林管理处烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会不服烟台市国土资源局芝罘分局于2010年5月25日出具的证明，向本院提起诉讼，本院已依法受理。在审理过程中，园林管理处烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会于2012年8月17日向本院提出撤诉申请，请求撤回对姜巧烟台市国土资源局的起诉，故裁定准予撤诉。
园林管理处质证称，该国土局关于撤销《证明》的行为很不适宜，作为一个行政机关应该对土地的实际情况出具真实的证明，出具《证明》之后不应该随便撤销，而且即使由于种种原因撤销了《证明》，也不意味着剥夺了园林管理处对涉案土地的合法使用权和管理权。该国土局的撤销通知与本案无关，不应该作为认定本案事实以及作出判决的依据，因为原审法院以及烟台市中级法院对于园林管理处对涉案土地的合法使用权的确认是依据其他相关的综合证据，并不是仅仅依据土地局出具的该份证明，因此园林管理处认为芝罘区幸福街道耀德居民委员会的撤诉申请和莱山区法院的准予撤诉的裁定与本案无关，不应作为本案判决的依据和证据。
姜巧质证称，这3份证据足以证明园林管理处不具备对涉案土地的使用权和管理权，如果园林管理处具有涉案土地的使用管理权，应当具有由土地管理部门颁发的土地使用证，所以园林管理处作为本案的诉讼主体不适格。
一审法院认为，（一）2006年12月29日，烟台市园林管理处根据烟台市人民政府168号会议纪要决定，将包括本案诉争土地在内的西沙旺苗圃等资产移交给烟台市芝罘区建设管理局。2007年4月20日，烟台市芝罘区建设管理局设立园林管理处为下属单位，将从烟台市园林管理处接管的关于西沙旺苗圃的资产等全部移交给园林管理处。2010年5月25日，烟台市国土资源局芝罘分局出具《证明》，园林管理处依法拥有烟台市芝罘区幸福路190号国有土地使用权，虽然后来烟台市国土资源局芝罘分局因烟台市芝罘区幸福街道办事处耀德居民委员会对上述《证明》提出异议而下文通知撤销，但否定不了烟台市人民政府于2006年以168号会议纪要形式将西沙旺苗圃的资产及债权债务全部下放到烟台市芝罘区建设管理局、芝罘区建设管理局于2010年将该部分资产及债权债务划归其下设的芝罘区园林市政管理处即本案园林管理处这一客观事实，认定园林管理处对诉争土地享有使用权的事实依据充分。二姜巧关于园林管理处不是涉案土地使用权人的抗辩主张，缺乏证据支持，本院不予采信。
（二）因烟台市园林管理处与东方公司于1995年7月1日签订的合建仓库合同的期限到2010年6月30日已届满，园林管理处作为该合同烟台市园林管理处一方的继受人在此后未与东方公司续签合同，也未交接，姜巧仍在租赁使用本案土地，故应视为园林管理处与东方公司在合同期满后已形成事实上的不定期的合作经营关系，任何一方均可随时解除。园林管理处于2011年1月14日诉请姜巧腾交涉案场地，依法应认定园林管理处与东方公司之间的不定期合作经营关系即日解除；园林管理处关于涉案场地及其上建筑物自2006年11月8日东方公司被吊销营业执照后由其自动收回的主张，与事实不符，本院不予采信；园林管理处关于其与东方公司之间的合同已于2010年7月1日解除的诉请缺乏事实依据，本院亦不予支持。园林管理处对姜巧提交的租赁合同的真实性提出异议，但不能举证支持自己的观点，故其所提异议不能成立，综合全案事实，对两姜巧于2008年6月25日签订的租赁合同的真实性，本院依法予以认可。但因园林管理处对两姜巧签订的租赁合同中关于租赁期限至拆迁时止的约定不予认可，故该约定中超出园林管理处与东方公司合作经营期限部分应属无效。现园林管理处要求姜巧从占用的场地上迁出、向其交纳2011年1月14日起诉之后至迁出之日的场地使用费，依法有据，本院予以支持。姜巧是基于2008年6月25日与东方公司之间的租赁合同而取得涉案土地的使用权，园林管理处在不能证明已于2011年1月14日起诉前解除了与东方公司之间的合作经营关系的情况下，根据合同的相对性原则，其无权就2011年1月14日之前涉案场地相关事宜向姜巧主张权利；关于本案场地使用费的计付标准，因园林管理处未能提供其主张6000元/年/亩的合理依据，且明确表示不对该标准申请司法鉴定，故本院依法以姜巧与东方公司约定的年租金35000元为标准，确认姜巧应以每年35000元的标准向园林管理处支付至实际腾迁之日止的场地使用费。姜巧关于涉案地上建筑物系其自行投资建设，因其在本案中未提出反诉，故本院在本案中对姜巧是否出资建设建筑物事项不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十三条、第二百二十四条、第二百三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、烟台市芝罘区园林市政管理处与东方公司之间的合建仓库合同关系于2011年1月14日解除。二、姜巧于本判决生效之日起30日内从其占用的、坐落于烟台市芝罘区幸福中路190号西沙旺苗圃的场地（约6.84亩）中迁出，并将该场地完好无损地直接返还给烟台市芝罘区园林市政管理处；东方公司协助履行。三、限姜巧于本判决生效之日起10日内支付给烟台市芝罘区园林市政管理处场地使用费157500元（自2011年1月14日起暂计至2015年7月13日），同时自2015年7月14日起至返还之日止，仍按每年35000元的标准向园林管理处计付使用费。四、驳回烟台市芝罘区园林市政管理处其他诉讼请求。如果姜巧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4733元，由烟台市芝罘区园林市政管理处负担1476元，姜巧负担3257元。
二审中，根据上诉人的申请，本院自烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会处调取了烟芝集有（2014）第10001号集体土地所有证，办证时间为2014年4月1日，加盖有烟台市国土资源局芝罘分局公章及中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章，该证的宗地图显示涉案土地位于该土地证的范围内。被上诉人对该证的真实性不认可但拒绝申请鉴定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会持有的烟芝集有（2014）第10001号集体土地所有证载明涉案土地位于该土地证的范围内，被上诉人虽然对此不予认可，但在本院限期内其既未申请鉴定亦提供其他证据予以反驳，故对于上诉人提出的自2014年4月1日后涉案土地归烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会集体所有的主张，本院依法予以采信。关于被上诉人主张的场地使用费问题，2014年4月1日烟台市芝罘区幸福街道耀德居民委员会办理烟芝集有（2014）第10001号集体土地所有证之前，依据烟台市人民政府168号会议纪要及芝罘区建设管理局的证明，被上诉人仍享有对涉案土地的使用权，上诉人占用涉案土地应当向被上诉人支付使用费，上诉人主张其自2013年年底从涉案土地上迁出，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，根据依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。故上诉人应向被上诉人支付2011年1月14日至2014年3月31日的场地使用费112383元（以每年35000元标准计算）。关于被上诉人要求上诉人立即腾迁的主张，因被上诉人已非涉案土地的实际权利人，故对其该项主张本院依法不予支持。综上所述，上诉人姜巧的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民重初字第8号民事判决第一项、第四项；
二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民重初字第8号民事判决第二项、第三项；
三、限上诉人姜巧于本判决生效之日起10日内支付被上诉人烟台市芝罘区园林市政管理处场地使用费112383元。
如果上诉人姜巧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4733元，由上诉人姜巧负担2957元，由被上诉人烟台市芝罘区园林市政管理处负担1776元；二审案件受理费2454元，由上诉人姜巧负担1751元，由被上诉人烟台市芝罘区园林市政管理处负担703元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十二月十日
书 记 员 辛婷婷