湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第367号
上诉人（一审被告）湖南凡淼商贸有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦镇学士村麓山恋.迪亚溪谷第B511幢101号房。
法定代表人陈国庆，该公司总经理。
上诉人（一审被告）长沙欧亚市场管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星路东侧傅家湾东方家园长沙店建材超市1层夹02房。
法定代表人陈国庆，该公司总经理。
以上两上诉人共同委托代理人吴慷钧，上海辉煌律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）东方家园（长沙）装饰建材有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号。
法定代表人吴洪伟，该公司总经理。
委托代理人李涛，该公司法务人员。
被上诉人（一审被告）东方家园家居建材商业有限公司，住所地北京市延庆县湖南东路1号202室。
法定代表人丛亮，该公司董事长。
被上诉人（一审被告）东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽路与荷宴路交汇处（万家丽中路一段85号）。
负责人汪传虎，该公司经理。
一审原告东方家园（长沙）装饰建材有限公司（以下简称装饰公司）与一审被告湖南凡淼商贸有限公司（以下简称凡淼公司）、长沙欧亚市场管理有限公司（以下简称欧亚公司）、东方家园家居建材商业有限公司（以下简称家居公司）、东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司（以下简称芙钰分公司）返还原物纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2015年8月28日作出（2014）长中民三初字第00602号民事判决，凡淼公司、欧亚公司不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人凡淼公司、欧亚公司委托代理人吴慷钧，被上诉人装饰公司委托代理人李涛，被上诉人家居公司及芙钰分公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年8月1日，装饰公司与家居公司签订《物业租赁合同》，约定由家居公司承租装饰公司所有的位于长沙市芙蓉区火星路东侧傅家湾独栋整体建筑一层及夹层建筑面积约9841平方米的场地；未经装饰公司同意，家居公司原则上不得将租赁物业整体转租。家居公司承租上述场地后将其交予芙钰分公司实际使用。2012年5月30日，芙钰分公司与凡淼公司签订《租赁合同书》，约定芙钰分公司将位于长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号的建筑物负二楼卖场出租给凡淼公司；合同期限为2012年6月1日至2022年5月31日；租赁场地的第一计租年度年租金为337.6万元，此后，在此基础上每3年递增5%，即第一计租年度到第三计租年度每年年租金为337.6万元，第四计租年度到第六计租年度租金为354.48万元，第七计租年度到第九计租年度租金为372.2万元，第十计租年度租金为390.81万元。凡淼公司与欧亚公司在庭审中陈述，在上述《租赁合同书》签订后，涉案建筑物负二楼卖场实际上由该两公司经营使用。截至2014年3月4日，凡淼公司已向芙钰分公司缴纳租金1648500元，欧亚公司已向芙钰分公司缴纳200000元。2013年5月4日，装饰公司与家居公司签订《物业租赁合同解除协议》，解除双方之间的《物业租赁合同》。装饰公司确认涉案房屋负二层由欧亚公司占用的事实后，未能与欧亚公司就该场地的租赁事宜达成一致意见，故装饰公司向一审法院提起诉讼。另查明，芙钰分公司将涉案建筑物负二层卖场出租给凡淼公司的行为未事先或事后取得装饰公司的同意或认可，凡淼公司在与芙钰分公司签署《租赁合同书》时未对租赁物的所有人作必要的审查与确认。
装饰公司的诉讼请求是：1、判令凡淼公司、欧亚公司搬离其非法占用的位于长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号东方家园长沙芙钰店负二楼卖场9377平方米的装饰公司场地；2、判令凡淼公司、欧亚公司向装饰公司支付自2012年6月1日起至凡淼公司、欧亚公司交还装饰公司场地之日止的场地占用费（暂计算至2014年4月1日，场地占用费为618.93万元，该场地占用费的计算标准参照芙钰分公司与凡淼公司签订的《租赁合同书》约定的租金标准）；3、判令家居公司、芙钰分公司对凡淼公司、欧亚公司的责任承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由各被告承担。
一审法院认为：一、根据家居公司与装饰公司签订的《物业租赁合同》，家居公司仅对涉案建筑一层及夹层有承租权，及在取得装饰公司同意的前提下，可以进行转租。而家居公司的分公司即芙钰分公司却在未经装饰公司同意的情况下与凡淼公司签订《租赁合同书》，约定将装饰公司所有的涉案建筑物负二层卖场予以出租，且其出租行为最终亦未得到装饰公司的追认，因此，芙钰分公司与凡淼公司签订的《租赁合同书》应当认定无效，故装饰公司要求凡淼公司、欧亚公司将其实际占有的涉案建筑物负二层卖场予以腾退的诉讼请求应予支持。二、芙钰分公司未经装饰公司同意擅自出租装饰公司所有的涉案建筑物负二层卖场，存在过错，依法应当对装饰公司所遭受的负二层卖场被非法占用的损失承担赔偿责任；由于芙钰分公司系家居公司的分公司，故芙钰分公司的民事赔偿责任应由家居公司承担。而凡淼公司、欧亚公司实际占有使用该负二层卖场，且凡淼公司与芙钰分公司签订《租赁合同书》时未审查该卖场的所有权人是否同意，亦存在过错，故对负二层卖场被非法占用给装饰公司所造成的损失亦应承担赔偿责任。根据《租赁合同书》的内容，负二层卖场应自2012年6月1日即被非法侵占。侵占期间给装饰公司造成的损失可参照《租赁合同书》的约定按每年337.6万元予以计算。虽然凡淼公司、欧亚公司向芙钰分公司缴纳了1848500元，但无证据证明芙钰分公司将该租金交给了装饰公司；此外，对装饰公司造成的损失，凡淼公司、欧亚公司及芙钰分公司均存在过错，且芙钰分公司系家居公司的分公司。因此，从2012年6月1日涉案建筑负二层卖场被非法侵占时起至凡淼公司、欧亚公司向装饰公司返还该卖场时止给装饰公司造成的损失，凡淼公司、欧亚公司及家居公司负有连带赔偿的责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、凡淼公司与欧亚公司于判决生效之日起十日内搬离位于长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号东方家园长沙芙钰店负二层卖场；二、凡淼公司、欧亚公司、家居公司于判决生效之日起10日内连带赔偿装饰公司房屋占有使用费618.93万元（该618.93万元系计算至2014年4月1日的房屋占用费；此后的房屋占用费按337.6万元／年计算至凡淼公司与欧亚公司搬离位于长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号东方家园长沙芙钰店负二层卖场时止）。案件受理费55125元，由凡淼公司、欧亚公司、家居公司共同负担。
凡淼公司、欧亚公司上诉称：一审认定事实不清，装饰公司显然对于家居公司、芙钰分公司转租本案诉争租赁场地是知晓且同意的，一审法院仅凭装饰公司与家居公司签订的内部合同即下达判决，无视装饰公司与家居公司之间复杂的关联关系以及几年来实际租赁情况，违背了最基本的日常生活经验法则、公序良俗原则和诚实信用原则。1、装饰公司及家居公司并非为善意的企业。一审法院已作出的（2014）长中刑二终字第00004号刑事判决书证实，装饰公司设立及诉争房屋国有土地使用权取得过程中皆存在严重违纪违法。其股东之一长沙兴东实业发展有限公司（以下简称兴东公司）作价1000万元出资的国有土地使用权系通过芙蓉区国土分局局长出具的虚假集体土地使用权证方才过户至兴东公司名下，芙蓉区东屯渡街道（农场）党工委书记张某甲通过伪造的职工代表大会会议决议取得长沙市国土局核准，将诉争房屋国有土地使用权出让给装饰公司，其权属的合法性存在严重问题。此外，经对全国法院被执行人信息查询，装饰公司累计将近600起未结被执行案件，企业信誉全无。2、装饰公司与家居公司在股东结构上存在严重的关联性，装饰公司由案外人东方家园有限公司（以下简称东方家园）承包经营，而东方家园系家居公司股东和实际控制人，家居公司对外签订诉争房屋租赁合同事宜，作为其实际控制人的东方家园显然是知情的，从而也完全可以推论装饰公司也是知情且认可的。3、凡淼公司、欧亚公司自2012年6月起开始承租本案诉争场地，在2013年7月之前芙钰分公司每月向欧亚公司收取水电费，而2013年7月起至2014年8月期间，装饰公司亲自每月向欧亚公司收取水电费，已证实装饰公司对家居公司、芙钰分公司的无权代理行为进行了追认。此外，根据2014年2月装饰公司向凡淼公司发出的《关于要求支付场地占用费的函件》，可以证实装饰公司确认正是其与家居公司的租赁关系终止了，才从家居公司处收回本案诉争场地，所以装饰公司对于家居公司的转租行为事实上是确认的，否则装饰公司正常的表述应当是家居公司非法占用诉争场地，其已收回。装饰公司自称与家居公司解除合同的时间为2013年5月4日，其向凡淼公司主张的占用费自2013年5月5日起计算，并且当时装饰公司已知晓了凡淼公司与家居公司签署的《租赁合同书》所涉场地及期限，装饰公司对于2012年6月至其与家居公司解除租赁合同期间的租费并未提出任何异议。由此可见，装饰公司自始就知晓且认可家居公司出租诉争场地之行为。4、凡淼公司与欧亚公司自2012年6月起即开始租赁使用诉争房屋，即使根据装饰公司所述，其于2013年5月方才知晓场地被占用，那为何其直至2014年2月方才提出，显然证明装饰公司对于家居公司的出租行为系认可的。5、诉争场地面积达9000多平方米，由二名上诉人经营期间，在室外树立了大型广告牌，市场内部出租率也达到了90%以上，期间由于装饰公司对于市场管理的不作为，遭到媒体多次曝光，从日常生活经验法则出发，凡淼公司、欧亚公司实际经营了近二年，而装饰公司却表示其系2013年5月方才知晓有人占用，荒唐至极。6、凡淼公司自承租本案诉争房屋之日起每月皆会产生数万元的水电费开支，而诉争房屋作为地下二层，拥有独立的水表和电表，根据装饰公司与家居公司签订的物业租赁合同关于由家居公司按照其实际用电量和用水量，以相关公用事业收费标准向装饰公司支付的约定，可见即使家居公司收取了欧亚公司、凡淼公司向其缴纳的水电费，但最终仍应当由装饰公司向水电部门支付。原审并未查清这一关键事实，若装饰公司代家居公司支付了水电费，显然已经证实装饰公司认可家居公司转租诉争房屋的事实。7、根据装饰公司与家居公司签订的物业租赁合同“甲方（装饰公司）负责对停车场的管理、日常维护、保养、保洁、地面绿化等服务”之约定，诉争房屋同样包含了停车场，装饰公司在管理地下一层的停车场时难道不知道地下二层的租赁情况，显然装饰公司在一审中的诉称严重违背了诚实信用原则。综上，装饰公司自凡淼公司、欧亚公司承租诉争场地伊始即完全知晓且同意家居公司、芙钰分公司转租诉争房屋。即使从无权代理角度出发，装饰公司在近二年中的实际行为也早已追认了家居公司的无权代理行为。因此，凡淼公司与芙钰分公司签订的《房屋租赁合同》应属有效，原审要求二名上诉人承担自2012年6月起的占用费，严重加重了二名上诉人的责任，请求依法撤销原审判决，发回重审，诉讼费由装饰公司、家居公司及芙钰分公司负担。
装饰公司答辩称：装饰公司与家居公司签订的租赁合同合法有效。凡淼公司、欧亚公司称装饰公司非善意企业，没有证据支持。装饰公司在长沙市工商行政管理局注册，合法持有营业执照。装饰公司所属的土地证与房产证是经过审批的合法证件。凡淼公司和欧亚公司所述关于出资问题不是本案的审理范围，并且长沙市工商局与房管局未对装饰公司的出资进行非法认定，因此装饰公司的出资是合法有效的。凡淼公司和欧亚公司称装饰公司有600余件未结执行案件，这是对装饰公司信誉的恶意中伤。装饰公司本身没有任何执行案件，装饰公司属于误导法院。2、东方家园是装饰公司原有股东，持有85%股权，但现在已经不是该公司股东，其亦并不是家居公司的实际控股人。东方家园无法知悉家居公司违法将场地租赁给凡淼公司、欧亚公司的情况。3、装饰公司为了保证正常经营没有采取断水断电的手段，其向凡淼公司、欧亚公司收水电费并不代表追认了家居公司的出租行为。4、装饰公司是在2013年5月份才知道凡淼公司和欧亚公司占用场地，同时发现凡淼公司、欧亚公司已经将场地转租给了数十个小商户，为了避免社会不稳定因素，装饰公司最初希望双方能重新签订一个合同，但是到2014年为止凡淼公司和欧亚公司都没向装饰公司交付场地占用费，最后在2014年2月装饰公司实在没有办法才起诉。5、2008年装饰公司将物业租给家居公司以后，装饰公司只留了一些保安保洁人员，其他管理人员都撤出了门店。因为保安保洁人员不是管理人员，所以并不清楚负二层出租的具体情况。6、2013年8月份之前，家居公司收取凡淼公司和欧亚公司的水电费之后没有向装饰公司交纳，所以装饰公司在这段时间内没有收到凡淼公司、欧亚公司交纳的水电费，装饰公司并不知道家居公司违法出租一事。7、装饰公司的停车场一直处于无人管理状态，2014年以前都是给顾客免费使用，大量社会车辆可以自由出入，直到2015年装饰公司才对停车场进行管理，所以在2015年以前不知道停车场的管理情况，不知道家居公司对涉案负二层的出租行为。
二审中，凡淼公司、欧亚公司以下证据：（2014）长中刑二终字第00004号刑事判决书，证明装饰公司所谓的房产证和土地证来源有违法嫌疑，装饰公司对涉案场地的产权是有疑问的；东方家园是装饰公司的承包经营者。
装饰公司质证称：这是复印件，真实性没办法判断；该证据与本案无关，因为装饰公司经过合法注册设立，土地证、房产证也是经过相关部门合法颁发。
装饰公司提交以下证据：第一组，营业执照、执行信息查询表，证明装饰公司合法设立，合法持有名下所属土地房产；公司名下并无未结执行案件、信用记录良好。第二组，网上查询文件，证明东方家园并不是商业公司（家居公司）的第一大股东，无法对装饰公司的经营事项知悉了解。
凡淼公司、欧亚公司质证称：第一组证据，对营业执照的真实性无异议，对于其合法性，刑事判决书已经证明其股东兴东公司以土地使用权作价1000万元的出资是虚假出资。法院执行信息的真实性无异议，装饰公司没有执行案件。第二组证据，对真实性和关联性有异议，因为是网上打印资料，没有经过公证，且该证据所讲的是东方集团的事情，与本案无关。
经审查，对凡淼公司、欧亚公司提供的证据，因装饰公司持有土地使用权证及房屋所有权证，在上述权属证书被撤销之前装饰公司出租物业并不违法，不能证明凡淼公司、欧亚公司的证明目的。装饰公司提交的营业执照，对其形式真实性、合法性予以确认，该份证据能够证明装饰公司合法设立，对其关联性予以确认。对于执行信息查询表，欧亚公司、凡淼公司已对其真实性予以认可，对该份证据的真实性、合法性予以确认。从该份证据的内容来看，装饰公司确实无未结执行案件。对于网上查询文件，由于是直接从互联网下载打印，并未进行相应的认证，对其不予确认。
除装饰公司是否对家居公司出租诉争物业是否知情这一事实认定外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
根据当事人一审提交的证据，本院另查明：
芙钰分公司与凡淼公司签订的《租赁合同书》约定，2012年6月1日至2012年8月31日为免租期，2013年1月1日至2013年3月31日为免租期。
2013年8月1日-2014年8月31日诉争物业的水电费均系欧亚公司、凡淼公司向装饰公司缴纳，且在此之前即2013年1月1日-2013年7月31日的水电费虽系欧亚公司向芙钰分公司交纳，但收款方的开票人与装饰公司的开票人有系同一人的情况存在。
据装饰公司提交的《关于要求支付场地占用费的函件》载明：2014年2月24日装饰公司向凡淼公司发函，称装饰公司与家居公司签订的《物业租赁合同》已于2013年5月4日解除，而凡淼公司一直在占用该场地没有向装饰公司支付任何费用，请凡淼公司于2014年2月28日之前参照凡淼公司与芙钰分公司约定的租金标准支付向装饰公司支付2013年5月5日起至发函日的场地占用费，如逾期未交则装饰公司将采取强制措施收回场地。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、装饰公司是否存在刑事违法行为，对本案民事案件的处理是否有影响；二、装饰公司对家居公司的出租行为是否知情，家居公司的出租行为是否有效，凡淼公司、欧亚公司是否及应如何承担责任。
一、装饰公司是否存在刑事违法行为，对本案民事案件的审理是否有影响。（2014）长中刑二终字第00004号刑事判决书所涉及的是装饰公司股东之一兴东公司内部人员违法犯罪的问题，与本案审理的民事租赁合同法律关系没有关联。装饰公司持有诉争建筑物的土地使用权证及房屋所有权证，装饰公司出租物业并不违法。
二、装饰公司对家居公司的出租行为是否知情，家居公司的出租行为是否有效，凡淼公司、欧亚公司是否及应如何承担责任。虽然芙钰分公司通过签订《租赁合同书》，将诉争建筑物负二层卖场出租给凡淼公司（欧亚公司是实际经营人）时，并无涉案物业的权属，亦未经过权利人装饰公司的同意，其行为为无权处分。但是，装饰公司在2014年2月24日发函要求凡淼公司支付2013年5月5日至发函日的租金，并未要求其支付2013年5月5日之前的租金，可见装饰公司对芙钰分公司之前出租并收取租金的行为是认可的，应当视为对芙钰分公司租赁行为的追认。另外，从凡淼公司、欧亚公司提交的缴纳水电费的发票来看，2013年8月1日-2014年8月31日诉争物业的水电费均系欧亚公司、凡淼公司向装饰公司缴纳，且在此之前即2013年1月1日-2013年7月31日的水电费虽系欧亚公司向芙钰分公司交纳，但收款方的开票人与装饰公司的开票人有系同一人的情况存在，因此装饰公司对凡淼公司租赁其负二楼场地的事实知情。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，即使自2013年8月装饰公司向欧亚公司、凡淼公司收取水电费之日起计算，装饰公司知悉家居公司转租行为已超过六个月，而装饰公司不但没有明确提出异议，还要求凡淼公司按照《租赁合同书》的标准支付租金。故装饰公司关于《租赁合同书》无效的上诉主张依据不足，本院不予支持。装饰公司于2014年2月24日发函要求凡淼公司支付欠付租金，否则要求收回场地。凡淼公司、欧亚公司未按要求支付租金，装饰公司有权收回出租场地，对其之后占有场地的行为亦应参照租金标准支付使用费。根据《租赁合同书》约定，2012年6月1日至2012年8月31日为免租期，2013年1月1日至2013年3月31日为免租期。凡淼公司、欧亚公司已支付184.85万元租金，故自2012年6月1日至2014年4月1日，凡淼公司还应当向装饰公司缴纳租金265.28万元（337.6万元／12月×16月-184.85万元），其后的占用费按337.6万元／12月的标准计算至凡淼公司、欧亚公司交付诉争物业之日止。二审庭审中，凡淼公司与欧亚公司认可租金由其共同缴纳，故本案应由该两公司承担支付租金的责任。
综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00602号民事判决第一项；
二、变更湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00602号民事判决第二项为：湖南凡淼商贸有限公司、长沙欧亚市场管理有限公司于判决生效之日起10日内支付东方家园（长沙）装饰建材有限公司房屋占有使用费265.28万元（计算至2014年4月1日的房屋占用费；此后的房屋占用费按337.6万元／年计算至湖南凡淼商贸有限公司与长沙欧亚市场管理有限公司交付长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号东方家园长沙芙钰店负二层卖场给东方家园（长沙）装饰建材有限公司时止）；
三、驳回东方家园（长沙）装饰建材有限公司的其他诉讼请求。
如湖南凡淼商贸有限公司、长沙欧亚市场管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费55125元，由湖南凡淼商贸有限公司、长沙欧亚市场管理有限公司负担35125元，东方家园（长沙）装饰建材有限公司负担20000元；二审案件受理费55125元，由湖南凡淼商贸有限公司、长沙欧亚市场管理有限公司负担35125元，东方家园（长沙）装饰建材有限公司负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周春梅
代理审判员 肖 芳
代理审判员 梁昕昕
二〇一五年十二月七日
书 记 员 胡翔俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。