重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初1546号
原告重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，统一社会信用代码915001056220059061。
法定代表人张书兵，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）余静，女，1975年7月25日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人（特别授权）范晓君，女，1966年6月23日出生，汉族，该公司员工。
被告汪宏，男，1976年2月2日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
被告杨维，女，1975年3月10日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
本院于2016年2月24日立案受理了原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称渝诚物业公司）诉被告汪宏、杨维物业服务合同纠纷一案。依法由审判员王曌适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告渝诚物业公司的委托代理人余静、范晓君,被告汪宏、杨维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝诚物业公司诉称：我公司依据物业服务合同为长寿区xx小区提供物业管理服务。被告汪宏、杨维系该小区xx幢xx单元xx号房屋业主，其房屋建筑面积为113.75平方米，按1.35元/平方米/月的标准计算，每月应交物业服务费153.56元（1.35元/平方米/月×113.75平方米）。按照合同约定，被告每月另应交纳公摊费13元。被告未交纳2014年6月至2015年12月的物业服务费2073.6元（153.56元/月×19月），2014年10月至2015年12月的公摊费182元（13元/月×14月），经我公司多次催收未果。请求法院判令被告立即支付其所欠的物业服务费2073.6元、公摊费182元并承担滞纳金1567.4元（以每月应交153.56元为基数，从2014年6月26日开始按每日千分之三的标准计算至2015年12月31日止）。
被告汪宏、杨维辩称：我系xxxx幢xx单元xx号的业主，房屋面积为113.75平方米。2014年6月至2015年12月未交纳物管费属实，但是2011年12月至2012年3月期间不应该再交纳物业费，因为我们房贷放款时间是2012年2月29日，房贷没有下来，不具备接房条件，不应该收物业费。每月每平方米1.35元的单价过高，我们属于多层住宅，应该是每月每平方米0.9元。我们不愿意支付物业费和公摊费，具体原因是：原告没有经过招投标方式入住xx小区；我没有与原告签订物业服务合同，物价局批复物管费是每月每平方米0.9元，原告按照每月每平方米0.95元收取，存在擅自涨价现象；物业服务不到位，有重大瑕疵，小区乱搭乱建、垃圾处理不及时、门禁系统未启用、电梯维护保养不及时、不到位，消防器材存在重大安全隐患、小区停车存在乱收费现象；小区内到处是广告牌；北大门内时有摆摊；开发商承诺给我们修建的幼儿园、老年活动室、业主活动房现在被原告擅自改为了茶楼、美容院及超市；2013年4月我家大阳台的外墙漆损坏，报修后一直没有维修。原告要求的违约金过高，要求进行调整。
经审理查明：汪宏、杨维系重庆市长寿区xx小区xx幢xx单元xx号房屋业主，房屋建筑面积为113.75平方米，系电梯房。
2010年12月28日，原告渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订《xx前期物业服务协议》，约定由渝诚物业公司为xx小区提供物业服务，协议有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订《物业服务管理委托协议》生效时止；物业服务费按季度收取，住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.35元收取；住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.9元收取；小区水、电公摊等费用未纳入物业成本，业主应该据实分摊，先按13元/月/户的标准收取；代收水、电、气费按照政府相关标准计收；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金等内容。
2013年4月1日，渝诚物业公司与汪宏签订《xx物业管理服务协议》，约定由渝诚物业公司为汪宏所住小区服务，内容包括房屋建筑本体共用部分、共用设备、设施的日常维修、养护和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生、公共秩序的维护等；高层住宅物业服务费按照建筑面积1.35元/平方米/月收取（含电梯费），花园洋房按建筑面积为0.9元/平方米/月；被告应于每月5日前向原告缴纳本月物业管理费及其他应缴之费用，物业管理费收取起始是以交房通知书确定的交房日期为准，并开始支付物业管理费；业主应于每季度第一个月5日前交纳本季度物业服务费；公摊费结合维多利亚项目公共区域用电情况实际测算为每月每户13元；业主未按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准加收滞纳金；合同有效期限为签协议之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止等内容。
同时查明，xx业主手册载明：物业管理公共服务费标准按照重庆市物价局渝价核准的标准执行，高层住宅物业管理公共服务费（按建筑面积）标准1.35元/平方米/月（含电梯费），多层住宅（花园洋房）物业管理公共服务费（按建筑面积）标准0.9元/平方米/月。物业管理服务费自开发商书面通知接房之日起计算，自业主办理入伙手续之日起至业主办理装修申请之日前或不需装修的业主入住之日期间，物业管理公共服务收费按标准的50%收取，自业主办理装修申请之日或不需装修的业主入住之日起物业管理公共服务收费按标准的100%收取；公摊根据长寿地区物业行业的通常规定为固定费用收取，结合xx项目公共区域用电情况实际测算为每户每月13元等。
重庆市长寿区物价局关于xx住宅小区（一期）物业服务收费试行标准的复函（长价〔2009〕87号）载明:xx小区（一期）物业服务费为：多层住宅每月每平方米0.90元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.30元。高层住宅每月每平方米0.95元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.40元。电梯费实行月票或次票等。
另查明，渝诚物业公司自合同签订后为xx小区提供物业服务至今。汪宏、杨维未交纳2014年6月至2015年12月的物业服务费、2014年10月至2015年12月的公摊费，经原告书面催收后仍未交纳。
庭审中，被告提供照片证明该小区存在部分业主违规占用绿化面积种菜、乱搭乱建、小区门口摆放广告牌等情形，原告对该照片真实性予以认可，但亦提供报告材料证明其已就该小区部分业主违规占用绿化面积、乱搭乱建行为向长寿区规划局等部门进行了报告。
上述事实，有当事人的陈述、xx前期物业服务协议、xx物业管理服务协议、催款函、国内挂号信函收据、照片业主手册等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订的《xx前期物业服务协议》以及与被告汪宏签订的《维多利亚物业管理服务协议》均系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告应按时交纳物业服务费等费用。被告未能及时全额交纳物业服务费，应当承担违约责任。
被告关于2011年12月至2012年3月期间不应交纳物业费，其物管费为每月每平方米0.9元辩解意见与物业管理服务协议内容不符，亦与被告提供的业主手册内容相矛盾，本院不予采信。被告称原告胁迫其签订物业管理服务协议，因未提供证据证明，本院不予采信。被告辩解称原告提供的物业服务不到位，并提供照片予以证明。本院认为，这些照片虽然证明原告在为xx小区提供服务时存在不完善之处，但并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其抗辩理由不构成拒绝交纳或调整物业服务费的正当理由，被告仍应按照《前期物业服务协议》约定交纳物业服务费及公摊费。原告请求按1.35元/平方米/月的标准计收物业服务费、按13元/户/月的标准计收公摊费，符合合同约定，本院予以支持。经核算，被告2014年6月至2015年12月期间欠交的物业服务费为2917.69元（1.35元/平方米/月×113.75平方米×19月），原告主张2073.6元，符合合同约定，本院予以支持。被告2014年10月至2015年12月期间欠交公摊费为182元（13元/月×14月），符合合同约定，本院予以支持。
关于违约金，被告认为违约金按照欠交费用每日3‰的标准过高并要求调整，原告未提供证据证明被告未按期交纳物业服务费给其造成的损失金额，故违约金标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。因原、被告签订的物业管理服务协议约定每月5日前缴纳本月费用，又约定每季度第一个月5日前缴纳本季度费用，加重了被告的义务，且相互矛盾，从有利于作为格式条款接受方（即被告）的角度出发，违约金从每季度末月6日起算较妥。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告汪宏、杨维在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝诚物业管理有限公司2014年6月至2015年12月期间的物业服务费2073.6元及违约金（从每季度末月第6日起以每季度应付的物业服务费为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2015年12月31日止）；
二、被告汪宏、杨维在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝诚物业管理有限公司2014年10月至2015年12月期间的公摊费182元；
三、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪宏、杨维负担（被告在本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告预交的受理费50元在本判决生效后予以退还）。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王曌
二〇一六年五月十八日
书记员 孔飞