广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第1423号
原告黄宇涛，男，1978年10月14日出生，汉族，身份证住址：（略）。
被告广州市京惠贸易有限公司，住所地：（略）。
法定代表人（略）。
原告黄宇涛诉被告广州市京惠贸易有限公司（以下简称京惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月18日受理后，依法组成合议庭，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。原告黄宇涛、被告京惠公司法定代表人吴汉炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄宇涛诉称：原、被告于2010年1月22日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将广州市天河区广州大道中路（略）的房地产出租给被告作办公用途使用，由被告向原告每月交纳租金12000元。被告每月10号之前交纳当月租金，每逾期一日，须按当月租金额的2%向原告支付违约金。被告拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。现因被告一直拖欠原告的租金，经多次索要未果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：一、解除原、被告于2010年1月22日签订的《广州市房屋租赁合同》，被告立即将注册地址迁出合同约定的租赁场地。二、被告向原告支付拖欠的2011年4月至2011年11月共8个月的租金84280元及管理费、水电费2867.18元。三、被告向原告支付违约金（租金滞纳金）51120元（按照租赁合同计算，违约金总计为511196元，现原告仅请求判决被告支付违约金总额的10%即可）。将被告向原告交纳的保证金2.4万元作为原告因解除合同而遭受损失的赔偿，即原告在解除合同后无须将保证金退回被告。四、被告按每个月1.2万元向原告支付2011年12月至2012年3月被告迁出时为止的场地租金48000元。五、本案诉讼费用由被告承担。
被告京惠公司辩称：根据双方租赁合同的约定，如果原告解除合同，原告必需送达书面通知给我方，但我方一直都没有收到书面的通知。且自2011年11月至2012年3月期间我方的物品都被原告锁在涉案场地内，我方认为上述期间不应当计付租金。租赁保证金24000元是保证作用而已，并不存在没收的情况，我方希望原告能退还租赁保证金24000元给我方。希望法院能驳回原告的诉讼请求，在2012年4月份，原告已将涉案场地另行出租给他人使用，原告在未解除本案的租赁合同情况下出租涉案场地给他人使用，我方认为原告已违反了双方签订的租赁合同。
经审理查明：2010年1月22日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方（即原告，出租人）同意将广州市天河区广州大道中路（略）（下称涉案房屋）出租给乙方（即被告，承租人）作临商用途，建筑面积为62.20、95.40、92.66平方米。第三条、租赁期限、租金如下：租期自2010年2月1日至2015年1月31日，每月租金12000元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付给甲方。第四条、乙方向甲方交纳24000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（抵偿租金）。第六条、乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条、乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金。上述合同已于2010年1月26日在广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。
被告称由于其自身的原因2011年8月10日涉案房屋内的物品被法院查封，被告没有告知原告。原告称其于2011年11月才知道被告放在涉案房屋内的物品被法院查封。原告称其在2011年11月15日将涉案房屋大门锁住，被告也确认原告是在2011年11月份左右锁上涉案房屋大门。
原告确认被告于2011年11月8日支付了2011年4月份租金1万元，4月份尚欠租金2000元，之后没有支付过租金给原告。被告于2011年9月15日开具73147.18支票给原告，但该支票被告至今无钱兑付，被告也无证据证明已支付了支票上的金额。
原告出示2011年11月11日被告向原告所发的函，在该函中被告确认尚欠原告2011年1月份—8月份管理费、水电费2867.18元及2011年11月份前租金，实际欠租金费75000元。该函盖有被告的公章，被告称对该函的真实性不予确认，但无法提供证据予以反驳。
原告出具2012年3月29日《物品放行条》，原告在放行条上签名，同意被告将物品搬出涉案房屋，原告以此证明被告于2012年3月29日搬出涉案房屋。
2012年3月30日原告向天河南街出租屋管理中心出具《解除、终止房屋租赁合同申请》，内容为：本人黄宇涛，与广州市京惠贸易有限公司，于2010年2月签定广州大道中900号金穗大厦（略）的租赁合同供京惠公司作办公用途，并已在贵中心登记备案及依法纳税。但京惠公司从2010年8月开始，持续拖欠大笔房屋租金及金穗大厦水电费、管理费等多项费用。经本人多方追讨，京惠公司于2011年4月才付清2010年12月前的全部欠费。鉴于其后京惠公司依旧不能按时缴纳租金，严重违反租赁合同主要条款，我已与其解除租赁合同及勒令其搬出租赁单位。现向贵中心申请注销原有的租赁合同备案。2012年4月1日广州市金穗物业管理有限公司管理部在上述申请上盖章确认：以上情况属实。
被告在本案中没有提供任何证据证明其主张。
本院认为：原、被告就租赁案涉房屋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。被告在使用涉案房屋过程中，2011年4月份（4月已交10000元租金）至2011年11月被告一直没有向原告交付过租金，属严重违约，原告要求解除合同，合法有理，本院予以支持。原告要求被告将注册地址迁出合同约定的租赁场地，应由行政部门处理，本案不予调处。因被告的原因涉案房屋内的物品被法院查封，且被告一直没有支付2011年4月份（4月已交10000元租金，尚欠2000元）至2011年11月14日的租金已严重违约，原告为减少房屋租金损失，于2011年11月15日将涉案房屋锁住，并无不妥，此时间为双方解除合同的时间。原告要求被告支付2011年4月份（4月已交10000元租金）至2011年11月14日的租金79600元（2000元＋（6个月×12000元）＋（12000元÷30天×14天）］。因合同约定被告所交保证金2.4万元应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回或抵偿租金，因被告尚欠原告的租金，解除合同时保证金2.4万元应抵偿租金，故在解除合同后无须将保证金退回被告。被告实际应支付原告租金55600元（所欠租金79600元—保证金2.4万元）。原告要求被告将保证金2.4万元作为解除合同遭受损失的赔偿，本院不予支持。
因被告拖欠原告的租金长时间不清偿，原告要求被告支付违约金，合法有理，本院予以支持，按合同约定，被告应按所欠租金55600元，按每日2%向原告支付违约金，违约金自2012年6月18日起诉之日起计至付清欠款之日止，违约金以不超过原告诉请的51120元为限。
2011年11月15日起至2012年3月，因原告已将涉案房屋锁住，被告无法实际使用涉案房屋，被告不支付此期间的租金给原告，合法有理，故原告要求被告支付此期间的租金48000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据原告出示2011年11月11日被告向原告发的函，在该函中被告确认尚欠原告2011年1月份-8月份管理费、水电费2867.18元，该函盖有被告的公章，被告称对该函的真实性不予确认，但无法提供证据予以反驳，且被告无证据证明已支付上述欠款，故原告要求被告支付管理费、水电费2867.18元，合法有理，本院予以支持。
为综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
一、解除原告黄宇涛与被告广州市京惠贸易有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。
二、被告广州市京惠贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付租金55600元及违约金（违约金以55600元为本金，从2012年6月18日起计至付清欠款之日止，按每日2%的标准计算，违约金以不超过51120元为限）给原告黄宇涛。
三、被告广州市京惠贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付管理费、水电费2867.18元给原告黄宇涛。
四、驳回原告黄宇涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4450元，由原告黄宇涛负担1960元，被告广州市京惠贸易有限公司负担2490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 黄超兰
人民陪审员 林彩云
人民陪审员 温 德
二〇一二年十二月十二日
书 记 员 何靖文
廖雅婧