广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1180号
原告百色市右江区百城街道办事处东合一组。
负责人覃杰书，该组组长。
委托代理人黄光铭，广西桂百律师事务所律师。
原告杨绍飞，个体工商户。
委托代理人李喜晶，广西桂恒律师事务所律师。
被告潘志成，个体工商户。
被告潘海峰，个体工商户。
两被告的共同委托代理人潘凌，广西凌盛律师事务所律师。
原告杨绍飞与被告潘志成、潘海峰，第三人右江区百城街道东合一组农业经济合作社（以下简称：东合一组）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年3月13日受理后，于2014年6月6日作出（2013）右民一初字第712号民事判决。被告不服，提起上诉，百色市中级人民法院于2015年4月28日作出（2014）百中民二终字第138号民事裁定，撤销本院（2013）右民一初字第712号民事判决，发回重审。本院于2015年6月15日受理后，将第三人东合一组变更为原告参加诉讼，案由变更为侵害集体经济组织成员权益纠纷。并依法另行组成由审判员林红英担任审判长、审判员卢碧珍和人民陪审员黄媛冬参加的合议庭，书记员许宵担任法庭记录，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。原告东合一组的委托代理人黄光铭，原告杨绍飞的委托代理人李喜晶，被告潘志成、潘海峰的共同委托代理人潘凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称，百色市右江区香蜜湖小区2号商住楼的土地是原告东合一组的集体产业用地，总规划用地面积为9335.03平方米。因东合一组缺少资金进行开发建设，2007年3月经全体村民讨论决定，将该地块给原告杨绍飞开发。杨绍飞在开发过程中，2008年8月杨绍飞与两被告口头约定将2号商住楼A4、A5、A6三单体楼以包工包料的形式，工程单价为每平方米688元交由两被告垫资承建，三栋楼共计129万元，待验收合格后，由杨绍飞一次性付清工程款给两被告。2010年10月两被告建好楼房后并未交付原告杨绍飞，而是自行入住和出租，2011年11月30日竟将A6号楼以146万元的价格卖给杨艳，严重损害了两原告的合法利益。该三栋楼房，每年租金约30万元，两被告有意拖延并占用该房，并卖掉其中一栋，属恶意侵权行为，应支付房屋占用费。因两原告和两被告协商未果，特诉至法院，请求法院依法判决两被告将香蜜湖小区2#商住楼A4、A5、A6三栋楼房及该三栋楼房所在的土地交还给两原告；由两被告支付房屋使用费120万给原告杨绍飞（从2011年起计算，按每年30万计至实际交付时止）。
原告东合一组对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、土地使用权证，证明本案讼争的房屋（香蜜湖小区2#楼A4、A5、A6号楼）所在的土地所有权人是原告东合一组。2、建设工程规划许可证，证明该土地已取得建设工程规划建设许可。3、建设工程规划许可证，证明本案讼争房屋的A4、A5、A6号单体楼属于2#楼的一部分，且已取得建设工程规划许可。4、批复函，证明百色市人民政府批复同意在香蜜湖小区预留16.6亩土地（讼争房屋2#楼A4、A5、A6号楼包括在内）作为原告东合一组集体产业用地。5、协议书、补充协议书，证明原告东合一组将香蜜湖小区的集体产业用地（包括本案讼争的2#楼A4、A5、A6号楼）由杨绍飞建设开发使用。6、房屋买卖合同书，证明被告未经原告杨绍飞同意，擅自将2#A6单栋楼房违法出售给案外人杨艳。7、平面图，证明本案讼争的2#楼A4、A5、A6号楼所处的位置。
原告杨绍飞对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2007年3月7日原告杨绍飞与东合村一组签订的《协议书》，证明原告杨绍飞与东合村一组签订协议后取得香蜜湖小区土地开发使用权；2、东合村一组2013年3月12日出具的证明，证明该小区内的土地由原告独自开发使用；3、建设用地规划许可证，证明该土地取得了土地规划许可；4、香蜜湖小区2#楼取得建设工程规划许可证，证明本案争议的A4、A5、A6号楼属于2#楼的一部分，2009年7月26日2#楼取得工程规划许可；5、《房屋买卖合同书》，证明2011年11月30日被告将2#楼的A6号楼卖给杨艳；6、2#楼一层平面图；7、香蜜湖小区总平面图，6-7证明A4、A5、A6号楼所处位置；8、东合一组于2013年4月10日出具的证明，证实香蜜湖小区2#楼由原告杨绍飞投资建设，房屋所有权、处分权属原告杨绍飞；9、香蜜湖小区土地使用证，证明该土地使用权属东合一组；10、香蜜湖小区平面图，证明讼争房屋所在的土地原告杨绍飞享有使用权。11、答辩状，杨艳起诉两被告时被告做出的答辩，证明房屋使用费的计算依据。
两被告辩称，1、如果本案按照建设工程施工合同纠纷来审理的话，原告东合一组就不是本案适格当事人；2、根据案件事实，如果杨绍飞和东合一组同时作为原告，应该是以合作开发合同纠纷来审理；3、原告的起诉不是事实，原、被告之间不是垫资代建关系，而是原告杨绍飞已经把讼争房屋的土地使用权转让给两被告，且两被告已经在这块土地上建起房子，并取得了原告东合一组的确认；4、本案案由是建设工程施工合同，两原告的主张与本案无关；5、关于租金的问题，因为本案不存在垫资代建关系，所以就不存在房屋使用费的给付问题，请法院驳回两原告的诉讼请求
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、2008年7月7日潘海峰收据；2、2008年7月7日廖陆明收据；1-2证据证明房屋相关费用由两被告交纳；3、2010年6月18日收据，证明被告已支付原告土地使用权转让费；4、2011年7月18日收据，证明被告自己支付报建费，报建自己的房屋；5、承诺书，证明原告已将土地使用权转让被告潘海峰，房屋由被告潘海峰所建；6、证人龚某、零俊、石某庭审证言，以证实原告已将讼争房屋的土地卖给被告；7、2010年4月29日原告东合一组出具的证明，证明原告东合一组认可潘海峰对讼争房屋享有所有权，产权使用30年，30年后其房子归东合村一组。8、证明，证明2号楼除了A4、A5、A6以外A1、A2都是被告来承建，并取得东合一组的同意。
经过开庭质证，两被告对原告东合一组提交的证据1、2、3、4、5无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认。对证据有6真实性无异议，但认为这份合同还没有履行。对证据7无异议。但认为讼争房屋这一带开发的房子都是非法的，没取得施工许可证。本院认为，原告东合一组提供的证据能证明其目的，本院予以确认。
两被告对原告杨绍飞提交的证据1、有异议，认为转让集体土地违反国家规定，是无效协书；对证据2有异议，认为该证据证明了原、被告是合作开发的关系，原告在开发中可以将开发成果转让他人；对证据3-4真实性和合法性无异议，但认为不能证明是原告出资办理，也不能证明土地使用权归谁所有，且许可证与协议书签订时间不一致；对证据5认为与本案无关；对证据6-7的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据8证明目的有异议，认为该证据的内容与原告诉请的内容自相矛盾；对证据9-10关联性有异议，认为与本案无关。对证据11有异议，认为与本案无关。本院认为，对于原告杨绍飞提供的证据1是两原告的真实意思表示，且有村民户主代表签名确认，为有效协议，本院予以确认；证据2印证了《协议书》的内容，本院予以确认；证据3-4证实该开发区取得政府及职能部门的审批，本院予以确认；证据5被告将A6号单体楼出卖给他人的事实存在，本院认可该事实；证据6-7能够证明原告杨绍飞的目的，本院予以认可；证据8的证明内容与《协议书》内容相符，也证实了原告杨绍飞开发该小区的事实，本院予以确认；证据9-10证明了香蜜湖小区是原告东合一组集体土地，本院予以确认。证据11是两被告进行诉讼的事实，本院予以确认。
原告东合一组对原告杨绍飞提交的证据及原告杨绍飞对原告东合一组提交的证据均无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认。
两原告对两被告提交的证据1-2、4真实性、合法性没有异议，本院对当事人无异议的证据予以确认。
两原告对两被告提交的证据3关联性有异议，认为与本案无关，对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为原告杨绍飞没有将土地卖给两被告；对证据6龚某、零俊、石某出庭作证的证言证词有异议，认为上述证人与两被告有利害关系，且证人只是听说并不确定原告杨绍飞与被告之间存在土地使用权买卖，不能证明原告杨绍飞将土地卖给两被告。原告杨绍飞对证据7有异议，认为不是东合一组村民的意思，故不能作为本案证据使用；原告东合一组对证据7有异议，认为该证明内容不是本组所写，证明内容不属实，2007年3月7日经村民大会讨论通过由杨绍飞开发，签订《协议书》并已履行，不可能在2010年又将该部分土地再处置给潘海峰；且开发产业用地是村民头等大事本组从未开会讨论此事，也没有与潘海峰签订任何协议，从未收到潘海峰款项。两原告对证据8真实性、合法性均有异议，认为该证据只是复印件原件，不能作为证据使用，同时不能证明其所要证明的目的。本院认为，对于两被告提交的证据3收据的内容的真实性本院确认，但该收据的内容与本案无关，不能作为本案的定案依据；对证据5不能证明两被告的目的，本院不予确认。对证据6证人龚某、零俊、石某的证言，因出庭作证的证人是被告雇请的建筑工人与被告有一定的利害关系，其证词有待与其他证据印证方能作为证据使用；对证据7两被告无其他证据予以佐证，不能证明两被告的目的，且东合一组不予认可，不能作为本案的定案依据，本院不予确认。对证据8的真实性本院无法确认，不能证明其目的，本院不予采信。
案件在审理中，两原告补充提供一份2005年9月16日东合一组与杨绍飞签订的《合作开发协议书》，证明东合一组与原告杨绍飞就该地块的12.1亩由杨绍飞投资300万元与东合一组合作开发，余下的4.5亩由东合一组自行开发。两被告对该份证据无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。
在审理中，2013年10月26日原告向本院申请对讼争的香蜜湖小区2#商住楼A4、A5、A6号楼层主体工程建设费用及装修费用进行评估，经双方选定，本院委托了广西正意价格评估有限公司对上述评估项目进行评估，该公司于2014年1月20日出作桂正价目鉴字（2013）50391号评估意见书，三栋楼房总造价合计人民币241.0924万元。两原告对桂正价目鉴字（2013）50391号评估意见书没有异议。两被告有异议，认为评估出来的价格无论以前或现在都不可能建造得A4、A5、A6号三栋楼层。本院认为，该评估机关具评估资质，评估程序合法，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。
综合全案证据，本院查明案件的法律事实：两被告系父子关系。百色市右江区百城街道办事处东合一组的前身是百色市百色镇东合一组，百色市右江区百城街道办事处东合一组在签订合同时均使用“右江区百城街道东合一组农业经济合作社”的公章。百色市右江区人民政府以右政报（2005）46号文《关于预留百色镇东合一组集体产业用地的请示》致百色市人民政府，百色市人民政府于2005年5月11日以百政函（2005）68号关于同意在香蜜湖小区预留右江区百色镇东合一组集体产业用地的批复给右江区人民政府，同意在香蜜湖小区预留16.6亩土地作为原告东合村一组集体产业用地。因原告东合一组资金不足，经该村民大会讨论通过将该地块使用权转让，2005年9月6日与两原告签订《合作开发协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，该协议约定：上述的16.6亩土地由乙方投资人民币叁佰万元资金进行合作开发，乙方付给甲方叁佰万投资资金后，甲方将位于香蜜湖小区A地块12.1亩土地交由乙方开发使用，并把土地使用权过户到乙方名下，余下的4.5亩土地由甲方开发使用，A地块划分后，如建设部门建设连通小区首道路需要各小区负责提供土地的，属于在甲方一端的由甲方自行负责，属于在乙方一端的由乙方负责，甲、乙双方开发使用经营各自地块所需的各种费用由各自负责，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续，双方分别在划分后的各自地块开发使用经营中所得利益归各自所有等等。东合一组以户为代表的村民均在协议书上签名认可。2007年3月7日两原告又签订《协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞。协议约定：甲方先期将位于香蜜湖小区A地块12.1亩由乙方独资开发使用外，现余下的4.5亩土地甲方无资金进行开发建设，在大多数村民强烈要求转让给老板使用土地的情况下，将余下的4.5亩土地转给乙方开发使用，转让费为145万元，乙方开发使用经营地块所需的各种费用，并非开发建设中办理的各种手续所发生的费用均由乙方自负，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续等等。有东合一组的村民在协议书上签名认可。协议签订后，香蜜湖小区开发所需办理的各种证照均以原告东合一组的名义办理，所需费用均由原告杨绍飞支付，原告东合一组协助办理，2006年9月20日取得了《建设用地规划许可证》，2009年7月26日取得了《建设工程规划许可证》。在开发过程中，原告杨绍飞因为资金紧缺，香蜜湖小区2#商住楼A4、A5、A6号楼没有资金建设，即与两被告口头协商，由两被告以包工包料的形式出资承建A4、A5、A6号楼，每栋楼层为5层，建成后由原告一次性付清工程款给两被告。2008年10月份两被告开始动工起建A4、A5、A6号楼，在承建A4、A5、A6号楼期间，两被告将A6号楼交由陆正宝、廖陆明（陆正宝儿子）、承建，被潘海峰告及廖陆明为此于2008年7月7日各缴纳了防空费、城市配套费、设计变更费6万元和3万元给原告儿子杨中山，后因陆正宝没有资金放弃了A6号楼的承建，A6号楼层由两被告出资承建。A4、A5、A6号楼于2010年10月竣工。两被告使用至今，原告杨绍飞亦未支付工程款给两被告。2011年11月30日两被告与杨艳签订《房屋买卖合同书》将A6号楼以146万元的价格卖给了案外人杨艳。原告杨绍飞知道此事后即找两被告协商要回两被告代建的A4、A5、A6号楼，两被告以原告杨绍飞已将讼争地块转让给其，其在2010年6月18日支付给杨中山转让费123万元，所建成的A4、A5、A6号楼层属其所有由其处分为由拒不归还，原告杨绍飞遂诉至本院。
另，2012年10月31日原告东合一组与杨绍飞又签订《补充协议》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，约定：现乙方已对约定的建设用地全面进行投资开发，该地面上所有建筑物均为乙方独自投资建设，地上建筑物的所有权、占用权、使用权、收益权、处分权永久归乙方个人，甲方有义务应乙方的要求在相应的时间里配合乙方将约定的用地使用权变更到乙方的名下，以及协助办理地上建筑物的产权，如因政府规划需征用到约定的用地的，土地用地上物的补偿款全部归乙方所有等等。有原告东合一组的村民在该协议书上签名认可。该三栋单体楼的总造价为241.0924万元。
本院认为，本案争议焦点：东合一组是否是本案适格的诉讼主体；原告杨绍飞与被告潘志成、潘海峰在百色市右江区香密湖小区商住楼A4、A5、A6之间是土地使用权转让关系还是代建关系，原告杨绍飞能否行使转让权。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。关于百色市右江区东合七组“香密湖”小区的用地问题，百色市右江区人民政府拟同意在该“香密湖”小区项目用地上预留出16.6亩土地作为原告东合一组开发产业有用地，并于2005年4月25日以右政报（2005）46号文《关于预留百色镇东合一组集体产业用地的请示》向百色市人民政府请示，2005年5月11日百色市人民政府以百政函（2005）68号批准同意右江区人民政府在香蜜湖小区预留16.6亩土地作为原告东合一组的集体产业建设用地，该地块的所有权人是东合一组，依照法律、行政法规的规定，该小组对该地块享有占有、使用、收益和处分的权利。故东合一组是本案适格的诉讼主体。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“建设城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同阶。”原告东合一组取得该地块为产业用地，属于集体经营性建设用地的范畴，允许入市。因该组开发资金不足，经该组村民讨论后同意由原告杨绍飞投资开发，并先后签订了《合作开发协议书》、《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。协议签订后，杨绍飞依约支付合作款项给东合一组，但双方未到政府职能部门办理合法的登记手续，东合一组亦未把该地块过户给杨绍飞，故该地块的所有权人仍是东合一组，对该地块行使转让权的亦是东合一组，不是杨绍飞。故杨绍飞与潘志成、潘海峰关于百色市右江区香蜜湖小区商住楼A4、A5、A6所在的地块是代建关系，不是土地转让关系。两被告抗辩其与杨绍飞的关系是土地使用权转让关系的理由不成立，本院不予采纳。因此本院确认原告杨绍飞现两被告之间为出资代建关系。由于该地块的所有权人是原告东合一组，原告杨绍飞与两被告之间未约定何时支付建房款以及返还房屋，因此原告东合一组可随时要求两被告基于代建关系而垫资承建并竣工的A4、A5、A6号楼房返还。原告东合一组请求两被告返还A4、A5、A6号楼房，于法有据，本院予以支持。两被告返还A4、A5、A6号楼房给原告东合一组后，A4、A5、A6号楼房承建及装修费用参照广西正意价格评估有限公司作出的评估意见，诉争的A4、A5、A6号楼造价合计241.0924万元，由原告东合一组支付给两被告。原告东合一组取得A4、A5、A6号楼房后，基于两原告之间的合作开发关系，由两原告自行处理A4、A5、A6号楼房的归属及A4、A5、A6号楼房费用的给付。关于两被告已将诉争A6号房屋转让给杨艳的问题，依据合同相对性原则，杨艳与两被告之间为另一法律关系，应另案处理。由于原告杨绍飞未与两被告约定A4、A5、A6号楼房何时返还，故不存在两被告对该房屋的使用费问题，原告主张两被告支付A4、A5、A6号楼房的使用费120万元，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共物权法》第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告潘志成、潘海峰应于本判决生效之日起三个月内将香蜜湖小区2#商住楼土地上的A4、A5、A6号楼房交还给原告东合一组。
二、由原告东合一组支付241.0924万元给被告潘志成、潘海峰。
三、驳回原杨绍飞的其他诉讼请求。
案件受理费17410元，评估费84382元，合计101738元，由原告东合一组负担26591元，原告杨绍飞负担15600元，被告潘志成、潘海峰共同负担59601元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林红英
审 判 员 卢碧珍
人民陪审员 黄嫒冬
二〇一五年十月十二日
书 记 员 许 宵