苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初2234号
原告苏州市昱景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州工业园区北摆宴街15号通园大厦1幢104室。
法定代表人孔健涛,董事长。
委托代理人崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人王德龙，该公司员工。
被告朱恒喜。
委托代理人俞武昌。
原告苏州市昱景房地产开发有限公司（以下简称“昱景公司”）诉被告朱恒喜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，由代理审判员邵婷婷独任审理，于2016年4月20日、5月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告苏州市昱景房地产开发有限公司委托代理人陈镭、被告朱恒喜及其委托代理人俞武昌到庭参加诉讼；第二次开庭，原告苏州市昱景房地产开发有限公司变更委托代理人崇斯源、王德龙、被告朱恒喜及其委托代理人俞武昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昱景公司诉称，原被告于2014年7月25日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的领汇商务广场2幢1111室，房价为人民币507650元，付款方式为首付款及银行按揭贷款。合同签订后被告支付首付款152650元，尚欠购房款355000元。经原告多次催促，被告仍未履行。根据双方签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》第七条及补充条款第一条第2款、第八条第2款约定，原告行使解除权、收回房屋，并要求被告支付房屋总价20%的违约金及撤销商品房买卖合同备案登记手续。原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告2014年7月25日签订的商品房买卖合同；2、被告于合同解除后15天内协助办理撤销商品房买卖合同备案登记；3、被告向原告支付违约金101530元（按照合同约定总房价款的20%）；4、本案诉讼费被告承担。
被告朱恒喜答辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，剩余房款同意一次性支付；签订合同时，售楼员承诺可延期一年办理贷款，2015年7月接到售楼处通知办理贷款，因银行原因未放款；违约金不同意支付，数额过高，希望法院调整。
经审理查明，2014年7月25日，原告与被告签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定被告购买苏州工业园区领汇商务广场2幢1111室房屋一套，房屋总价为507650元。合同第五条（付款方式）约定“乙方（朱恒喜）选择下列第2种付款方式，具体付款方式及付款期限见附件四：……（二）自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方同意向甲方（昱景公司）指定银行申请贷款（甲方指定银行为中国银行新区支行），乙方同意按贷款银行要求向银行提供�请贷款所需要的资料，甲方应协助乙方提供贷款所需要的资料。因乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。若乙方仍不能支付，甲方可单方书面通知乙方解除合同，并于书面通知送达之日起十五日内将乙方已经支付的房价款，扣除总房价款20%后退还乙方。……”第七条（乙方逾期付款的违约责任）约定“乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五日，甲方有权按以下方式追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外�还应按总房价款的10%向甲方支付违约金。逾期超过三个月仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，乙方应在书面通知送达之日起十五日内按总房价款的20%向甲方支付违约金。”合同补充条款第一条关于本合同“第三部分房价款和付款方式”中第2条乙方选择银行按揭方式支付房价款的并按如下约定执行“（1）乙方应自本合同签订之日起7日内办妥银行按揭申请书续，即将申请银行贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭银行或按揭银行制定的第三方。甲方于本合同签订之日起已向乙方按揭银行提供需由甲方提供的全部证件资料。乙方并应在本合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续，即乙方应保证全部贷款金额在本合同签订之日起30日内划入甲方指定账户内。”同日，朱恒喜向昱景公司支付首付款152650元。
另查明，2016年1月5日，昱景公司向朱恒喜发出《律师函》，因朱恒喜未支付剩余房款，构成严重违约，通知朱恒喜“希望贵方在接到本函件后五日内将所欠款项予以结清。如贵方未能在前述期限内付清所有款项，昱景公司将有权选择以下任一方式解决：1、如昱景公司选择继续履行原合同的，贵方除应支付尚欠购房款人民币355000元外，还应按合同之约定向昱景公司支付自逾期之日起至实际付款之日止的违约金。2、如昱景公司选择解除原合同的，自原合同解除之日起，贵方除应配合昱景公司办理原合同网上备案注销手续外还应按原合同之约定向昱景公司支付解除合同违约金（以房屋总价的20%计）”。朱恒喜确认收到上述律师函。
昱景公司提供催款函邮寄凭证，以证实2014年11月邮寄过催款函，朱恒喜表示未收到该催款函。朱恒喜提供微信聊天记录，以证实其与建设银行工作人员沟通催促办理贷款，原告质证证明目的不予认可，发了律师函要求直接付款，能否贷款并无关联；申请证人出庭，证人张某到庭陈述，系代理销售公司主管，朱恒喜系其客户，朱恒喜限购不能买房，以其父母名义购买，想要贷款，开发商同意延期一年去交社保，要求签订购房合同一年后再办理贷款，当时不满足购房条件的都可以给一年时间，购房时签了延长一年交社保同意书，该同意书被开发商收走了，2015年7月、8月朱恒喜办理贷款，当时政策变化，办了2、3次都没办下来，后续贷款情况不清楚，并提供张某的名片、照片、选房确认单，以证实证人的身份；证人季某出庭陈述，其和朱恒喜系朋友，一起购买的房子，其购买领汇广场2幢1311，2014年7月签订合同，2015年9月23日贷款下来，签订合同时原告告知可一年后再贷款，没有收到过催款函及律师函，15年电话通知办理贷款，并提供购房合同；证人俞某出庭陈述，其由朱恒喜介绍至原告处购房，购房时销售告知可等一年再办理贷款，2015年7月其至售楼处办理贷款，没有收到过催款函及律师函，15年3月、4月销售电话通知办理贷款，并提供购房合同。原告质证认可证人提供的购房合同真实性认可及照片、名片、选房确认单，表示公司并未作出承诺晚一年办理贷款，销售员并非原告员工，无法核实，即使销售员系代理公司员工，也不能证明原被告签订合同时销售员在该楼盘任职。
诉讼中，朱恒喜陈述，合同及补充条款第一条（1）中未明确约定付款期限，仅在补充条款第一条（2）中写了办理贷款期限，与业务员口头约定不符，当时系按照业务员要求签字，2015年7月、8月其按照业务员要求办理过两次贷款，分别是农行和中行，交材料后银行审批说不�办，后材料退回，业务员又帮忙联系建行。昱景公司陈述，涉案房屋由其委托代理公司销售，除2016年1月5日律师函以外未发出明确的解除通知；涉案小区房屋均已交付。
以上事实，由苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同、律师函及邮寄凭证、聊天记录、证人证言、照片、名片、选房确认单以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。首先，根据双方合同约定，被告应于签订合同之日起30日内支付房款贷款金额给原告。但被告抗辩双方就办理贷款达成延期一年办理的协议。其一，双方签订的合同条款约定明确，且双方签字确认，�双方真实意思表示；其二，被告虽表示双方就办理贷款时间进行变更，但双方签订的合同条款并未变更，且被告仅提供证人证言等证据，证人亦并非原告的工作人员，不足以证实原被告双方就合同条款变更达成一致意见，故被告的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，双方2014年7月签订购房合同，被告作为购房者，支付房屋价款系其合同主要义务。原告虽表示于2014年11月发出催款函，但被告表示并收到，而原告在2016年1月5日向被告发出律师函，催要剩余房款，被告已确认收到。双方签订的合同虽约定以按揭贷款支付剩余房款，但被告未在双方约定期限内将贷款金额支付给原告，且被告经催告后仍未及时付款，已构成迟延履行合同的主要债务，构成根本违约，故原告据此要求解除其与被告之间签订的合同于法有据，原告的该项请求，符合法律规定，本院予�支持。原告虽于2016年1月5日向被告发出律师函，该律师函中并未明确要求解除双方的买卖合同，但原告已诉至法院要求解除合同，被告2016年3月23日签收诉讼文书并应诉表明其已知晓，故本院确认双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》于2016年3月23日解除。合同解除后，原告依法有权要求被告承担违约责任。对于违约责任的认定，原告主张被告支付违约金101530元（按照合同约定总房价款的20%）。本院认为，违约金系担保债务履行、惩罚违约人及补偿无过错一方当事人所受的损失之功用。双方购房合同中虽明确约定违约金，但诉讼中，原告并未提供证据证实其实际损失，且被告已提出原告主张的违约金数额明显过高，故本院酌定被告向原告支付违约金15000元。由于原告已收取被告152650元购房款，双方合同解除后应当予以返还，上述款项相互折抵后，原告应返�被告购房款137650元（152650-15000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州市昱景房地产开发有限公司与被告朱恒喜签订的《苏州工业园区商品房销售合同》于2016年3月23日解除。
二、被告朱恒喜于本判决生效之日起五日内协助原告苏州市昱景房地产开发有限公司办理注销2014年7月25日签订的《苏州工业园区商品房销售合同》网签备案登记。
三、被告朱恒喜支付原告苏州市昱景房地产开发有限公司违约金15000元（已抵扣）。
四、原告苏州市昱景房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告朱恒喜购房款137650元。
五、驳回原告苏州市昱景房地产开发有限公司的其他诉讼请�。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入被告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：10×××89。
案件受理费2330元，减半收取1165元，由被告朱恒喜负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，由被告朱恒喜于本判决生效之日起五日内支付原告苏州市昱景房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 邵婷婷
二〇一六年六月十五日
书 记 员 施 昌