安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00097号
上诉人（原审原告）：许长兰，女，1949年5月1日出生，汉族，初中文化，安徽省淮南市人，淮南市丽华商场退休职工。
委托代理人：刘卫东，男，1969年2月1日出生，汉族，初中文化，无业，安徽省合肥市人，经许长兰所在社区推荐。
被上诉人（原审被告）：安徽天德源置业有限公司，住所地淮南市经济技术开发区办公楼五层，组织机构代码79506852-6。
法定代表人：张阿关，该公司董事长。
委托代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。
上诉人许长兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2013）田民一初字第02737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人许长兰的委托代理人刘卫东，被上诉人安徽天德源置业有限公司（以下简称天德源公司）的委托代理人胡弟昌到庭参加诉讼。上诉人许长兰及被上诉人天德源公司的法定代表人张阿关经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许长兰原审诉称：2010年2月8日，原告许长兰与被告天德源公司签订商品房买卖合同，合同第八条约定交房时间是2011年6月30日，合同第九条约定逾期交房不超过90日的，出卖人应当按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。另合同第十五条还约定出卖人应当在商品房交房使用后120日内，办理产权登记备案。依据最高人民法院的规定，出卖人逾期办证应当承担违约责任。后原告履行了合同义务，支付了房款和契税，而被告逾期至2011年9月22日才交房。截止起诉之日，被告一直未能为原告办理所购商品房房地产权登记，原告多次向被告主张权益，被告拒不理睬，原告遂起诉来院，要求依法判令：被告立即为原告办理房地产权证证书；被告支付原告法定逾期交房违约金1014元（82天×123639元×0.0001）以及逾期办证违约金12673元（按照央行年贷款基准6.15%计算20个月），共计13687元；被告承担本案诉讼费用。
原审法院查明：原告许长兰（买受人）与被告天德源公司（出卖人）于2010年2月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为本合同第一条规定的项目中的：（宏大·香榭华都）第13幢1单元303号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米……该商品房【合同约定】建筑面积共40.59平方米，其中，套内面积34.31平方米，……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3046.04元，总金额（人民币）壹拾贰万叁仟陆佰叁拾玖元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人于2010年2月8日首付房款人民币叁万叁仟陆百叁拾玖元整（￥33639），余房款人民币玖万元整（￥90000）作商业贷款。第八条交付期限。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。”许长兰、天德源公司分别在该合同上签字、加盖公章。
合同签订后，原告许长兰按约履行了付款和完税义务。2010年2月9日被告天德源公司为许长兰办理了该房屋的网上备案手续（网上备案合同号为201002090020），2011年9月22日交付了该房屋。
原审法院认为：原告许长兰与被告天德源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利履行义务。
关于原告许长兰的第一项诉讼请求：被告天德源公司于2010年2月9日为许长兰办理了商品房网上备案，但至今未办理好涉案房屋的房地产权属证书。原审法院认为天德源公司应为许长兰办理房地产权证证书。因考虑天德源公司因客观原因无法及时办理房地产权证，法院将确认合理的期限。
关于原告许长兰的第二项诉讼请求：天德源公司未按双方合同约定于2011年6月30日向许长兰交付涉案房屋，逾期至2011年9月22日才向许长兰交付涉案房屋，故诉请要求判令支付逾期交房的违约金1014元（82天×123639元×0.0001），依法应予支持。关于许长兰诉请天德源公司逾期办理房地产权属证书应否承担逾期办证违约金。天德源公司不认可许长兰提出的逾期办证损失，认为按照双方合同约定如果逾期办理房屋产权证书，许长兰可以选择退房并赔偿损失；现许长兰不选择退房，原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，该约定系特殊约定，不违反法律规定，许长兰有权按合同约定要求退房。许长兰要求天德源公司赔偿其逾期办理房地产权属证书的违约损失13673元，缺乏依据。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、判令被告安徽天德源置业有限公司于本判决生效之日起两个月内为原告许长兰办理房地产权证证书；二、被告安徽天德源置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告许长兰逾期交房违约金1014元；三、驳回原告许长兰的其他诉讼请求。案件受理费142元，原告许长兰负担131元，被告安徽天德源置业有限公司负担11元。
宣判后，许长兰不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，适用法律不当，天德源公司应当向许长兰支持逾期办证违约金12673元。请求撤销原判、依法改判。
天德源公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对原审查明事实予以确认。
本院归纳二审争议焦点：天德源公司应否向许长兰支付逾期办证违约金及数额如何认定。
本院认为：天德源公司作为出卖人、许长兰作为买受人签订商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应当按照合同约定履行。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理（共有三个选项），即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。许长兰的因天德源公司的责任导致其不能在规定期限内取得房产证的，可以按照约定要求退房并赔偿损失，其未主张退房，可以直接要求对已付房款按照银行贷款利息主张违约金的主张，无事实和法律依据。其上诉认为该商品房买卖合同系格式合同，该条系格式条款，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。经查，双方当事人签订的商品房买卖合同虽然为固定格式合同，但该合同系由淮南市房地产管理局及淮南市工商行政管理局监制的示范文本，且许长兰在庭审时已表示在签订合同时注意到了此条款，并与天德源公司协商更改，其在天德源公司不同意更改的情况下签字。因此，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，应确认为有效。许长兰主张格式条款无效并要求天德源公司支付逾期办证违约金的诉讼主张不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人许长兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变；二审案件受理费117元，由上诉人许长兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫轶男
代理审判员 张 晨
代理审判员 张树引
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 张靖洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。