文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初1480号原告陆解实，男，毛南族，1973年6月7日出生，身份证住址广西环江毛南族自治县，委托代理人李洪，广东广和律师事务所律师。委托代理人曾招成，广东广和律师事务所实习律师。被告李岳敏，女，汉族，1962年3月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人李岳明，男，汉族，1973年7月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系被告弟弟。原告陆解实与被告李岳敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆解实及其委托代理人李洪、曾招成，被告李岳敏及其委托代理人李岳明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月9日，原、被告双方就位于深圳市宝安区龙华街道和平路青年城邦园2栋106房屋买卖事宜签订了《房地产买卖合同》，双方就房屋的价款、付款方式、租约现状、违约责任等问题作出了明确约定，并在合同第九条约定：卖方应当在收到全部房款后将该物业交付买方；并履行房屋验收、水电气表交接、钥匙交付等合同义务。2016年11月31日，原告依照约定已付房屋转让价款。原告付清约定的全部房屋价款后，被告虽已于2016年11月3日配合原告办理了涉案房屋产权的变更手续，但截至原告起诉之日，被告仍未依照《房地产买卖合同》的约定，履行相应的房屋交接以及合格交付房屋的义务，导致原告至今仍未能够行使房屋的使用权。综上所述，原告认为，原告已依照合同约定履行了付清房款的义务，而被告至今未履行房屋交接以及合格交付房屋的行为已构成严重违约。因此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币184,800元（以转让成交价3,850,000元为基数，每日按基数的万分之五计算违约金，自2016年11月22日起计至2017年2月28日止）；二、被告赔偿原告因处理与承租方房屋交接事宜而产生的经济损失为人民币270,000元；三、被告承担本案的诉讼费及公告费390元。被告答辩称，被告已履行了自己的义务，无须承担任何违约责任。一、被告与原告办理了产权变更手续。被告已于2016年11月3日与原告办理了产权变更手续；二、被告与原告共同对商铺现场进行了查看交接，并在商铺所在处共同与租户面谈其他相关事宜（见相片等），房屋买卖时是租赁状态（购买合同中有写明），根据买卖不破租赁原则，租赁合同（至2019年6月30日）继续有效，租赁合同有效期内租户有商铺的使用权（租客一直按时按额交租，见附件），钥匙由租户延续持有，水电费按出租合同（见附件）约定由租户延续缴交，原告并未提出异议；三、被告与原告在物业管理处办理完成房屋交接手续。被告已于2016年11月30日与原告共同前往涉案商铺青年城邦园管理处办理了商铺业主相关变更手续。原告完成交接后以业主身份签字认可相关文件（见附件），行使了业主权利与义务，确认了商铺已完成交接；四、原告后续以业主身份对商铺进行了管理。原告以业主身份配合街道办龙园社区工作站、消防等部门处理了商铺火灾事件（有林副站长的录音等），与原租户重新洽谈租赁条件（有中介的微信截图），现又委托中介对该商铺重新招租（见招租相片）等，证明了原告拥有房屋的使用权；五、原告并未按买卖合同约定支付全部款项给被告。根据合同第二条和第八条约定，房屋转让价为被告实收3,850,000元，因转让而产生的所有税费和款项全部由原告承担，包括但不限于赎楼担保费和短期利息等（见附件）。截止今日，被告实际合计只收到3,833,010.23元（其中定金200,000元+共管资金1,730,000元+过户前一天欠银行的贷款及利息1,772,473.89元+银行扣除赎楼的费用后返还给被告的130,536.34元）（见附件），即扣除赎楼等费用后原告实际只支付了被告3,833,010.23元，原告起诉状关于已付清全部房屋转让价款的描述与事实不符；六、我们在没有收到全部房款的情况下已经办理了产权变更，现场也进行了交接，原、被告也都在场。在物业管理处也完成了房屋交接手续。原告实际上也是以新业主的身份实施了权利和义务，我方认为房屋买卖与交接除了原告没有付清款项以外，其他手续已经完成了；七、对于第二项诉讼请求我方认为基于房屋买卖过户手续已经全部完成，至于原告与租户后续的合同处理是原告给予新业主的身份对租赁合同进行了调整，被告当时也没有参与，整个房屋的过户，包括交接手续已经完成以后我方作为被告也没有参与，所以与被告无关。是原告与被告完成房屋交接手续以后，原告跟租户之间履行租赁合同期间对租赁合同进行的调整，与被告无关，被告也没有参与租赁合同调整的过程。经审理查明：2016年9月9日，原告作为买方，与作为卖方的被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区龙华街道和平路青年城邦园2栋106房转让给原告。该物业现有租约正在履行中，其租期到2019年6月30日止，月租金为11,990元，押金为22,000元。卖方保证承租人已放弃购买权。卖方须于交楼后3日内配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在房屋租赁管理部门已备案则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定。2016年11月3日，原告陆解实取得了粤（2016）深圳市不动产权第××号《房地产证》，确认原告陆解实系宝安区龙华街道和平路青年城邦园2栋106房产权利人，该房产建筑面积43.35平方米，用途为商业金融业，性质为商品房。庭审中，原告主张其在2016年9月9日、9月10日、9月11日合计支付了定金20万元到被告账户，2016年11月17日通过中国建设银行深圳分行进行了173万元房款的资金监管，2016年11月21日支付了余款192万元，已经支付完涉案合同约定的385万购房款。被告确认收到了定金20万元以及173万元首期款，另外收到两笔款项，分别为1,772,473.87元及130,536.34元，合计3,833,010.23元。原告主张被告未依约将租赁合同更名至原告名下，原告为解除与承租人的租赁协议支付了27万元，要求被告支付违约金及赔偿原告经济损失27万元；被告主张其已在涉案合同约定的时间内配合原告办理了涉案房产的过户及交付手续，且与原告一同到涉案房屋内督促租客与原告办理更名手续，已依约履行完毕合同义务，原告与租客之间的纠纷与被告无关。原告申请深圳市吴福年投资有限公司业务经理刘华尚出庭作证，该证人出庭陈述称：原、被告的买卖合同是经其提供居间服务签订的，现产权已经过户，只剩下房屋交接的问题没有处理好，原、被告在签订涉案合同时均知悉涉案房产是带租约出售及租约的具体内容。合同签订后，原、被告都有与租客沟通，但承租人不同意配合原被告办理更名手续。上述事实，有原、被告当庭陈述及房地产买卖合同、收款收据、交易资金划转回单、个人贷款支付凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告主张被告未依约将租赁合同更名至原告名下，已经构成违约，应承担违约责任并赔偿原告经济损失27万元。本院认为，原告已经依约支付了全部购房款，被告已经配合原告完成了涉案房产的产权过户登记以及房屋交接手续，现原、被告双方争议的焦点问题为被告是否依约配合原告完成了涉案房产租赁合同的更名手续。涉案的《房地产买卖合同》第七条约定：卖方须于交楼后3日内配合买方与承租人办理租约业主更名手续。根据本案查明的事实，首先，原告在与被告签订涉案合同时对于涉案房产存在租约以及租约的具体内容是知情的；其次，涉案合同签订后，被告亦配合原告到涉案房产现场处理租客更名事宜，已尽到了配合原告办理租约更名手续的义务；再次，涉案房产的租客不配合原、被告办理租客更名手续的原因并非在于被告。综上，被告已经履行完毕涉案合同约定的义务，涉案房产租约无法办理更名手续的原因并非在于被告，故原告要求被告承担违约责任并赔偿原告经济损失的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陆解实的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,671元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一七年四月二十日书 记 员  梁 诚书 记 员  董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。