广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第38号
上诉人（原审被告）：珠海市香洲区明达经济发展有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：陈少华，总经理。
委托代理人：李祥琴，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：徐昌良，广东运胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海东之尼电子科技有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：姚亮，董事长。
委托代理人：蒙日伟，广东亚太时代律师事务所律师。
原审被告：珠海市香洲区拱北街道办事处，住所地：珠海市香洲区。
负责人：陈辉，主任。
委托代理人：李祥琴，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：徐昌良，广东运胜律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区明达经济发展有限公司（以下简称明达公司）因与被上诉人珠海东之尼电子科技有限公司（以下简称东之尼公司）、原审被告珠海市香洲区拱北街道办事处（以下简称拱北街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，拱北工业大厦地址位于珠海市香洲区拱北港昌路252号，拱北街道办系该大厦的建设单位，于1992年8月3日取得该大厦的《建设工程规划许可证》，许可证载明建设项目名称为厂房、食堂、宿舍，建设规模为6370平方米。2000年9月1日，该大厦建设工程通过竣工验收，在《单位工程竣工验收证明书》中显示建筑面积为9112平方米。2001年1月9日，该大厦及附属宿舍通过消防验收。该大厦至本案庭审辩论终结之日，未通过规划验收，未办理房地产权证。
2011年12月，明达公司将拱北工业大厦经营权委托物资招标公司对外进行招标，其招标文件中载明：拱北工业大厦……含主楼一栋（第一层至第六层）、附楼一栋（第2层至第6层，第一层已出售），建筑总面积8867平方米；用地面积为5078.43平方米（详见红线图）。租金依据建筑总面积（出租总面积）计算。本次出租物业所有权归拱北街道办，明达公司作为拱北街道办的下属企业，经拱北街道办授权，以出租方名义负责办理本物业的出租事宜……经营方式：自主经营，自负盈亏；本次出租的物业，为工业厂房，中标人承租物业后，须负责办理与其正常经营相关的手续（包括但不限于功能变更）并承担所有费用，由于中标人未办理相关手续或缴交相关费用导致物业不能正常经营的，招标人不负任何责任……。2012年2月1日，东之尼公司向物资招标公司支付投标保证金25万元。2012年2月9日，东之尼公司以35元／平方米／月的单价中标，中标总价为85795234.30元，经营期限为20年。2012年2月21日，物资招标公司在扣除招标代理服务费205475元后，向东之尼公司退还保证金44525元。
2012年2月20日，东之尼公司（承租人、乙方）与明达公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》一份，其第一条约定：1、拱北工业大厦，位于港昌路252号，含主楼一栋（第一层至第六层）、附楼一栋（第2层至第6层，第一层已出售），建筑总面积8867平方米。租金依据建筑总面积（出租总面积）计算。用地面积为5078.43平方米（详见红线图）。2、本次出租的物业为工业厂房，乙方承租物业后，只能用于不扰民的环保的服务性行业，否则甲方有权终止合同，没收乙方缴纳的、在甲方账上的履约保证金余额。第二条约定：租赁期限共20年。租赁期限从2012年2月20日起至2032年2月19日止。第三条第1项约定：乙方因生活和生产经营之需要的税费（包括营业税、所得税、管理费、煤气费、水电费、环境卫生费、治安费、电话费、宽带费等）均由乙方承担。第2项约定：租金交纳：本合同租金施行每月支付制，乙方须在每月的前5个工作日内支付当月租金。中标单价：每平方米35元／月，作为合同生效后的第一个租金周期的租金价格。每月租金只包括乙方向甲方支付的出租物租金费用。第四条第1项约定：乙方在签订本合同书前，向甲方缴纳履约保证金，金额为200万元。第五条第1项约定：乙方应按照投标承诺，对所租赁的物业进行装修。装修期为合同生效之日起6个月内，装修期免交租金，即从合同生效之日起第7个月开始缴纳租金。装修不得对建筑物主体结构造成影响，装修方案须经甲方同意。同日，东之尼公司向明达公司支付保证金200万元。2012年2月21日，明达公司将拱北工业大厦主楼1至6层及附楼2至6层移交给东之尼公司。
2012年9月6日，明达公司向东之尼公司发出通知，要求东之尼公司交纳2012年8月20日至9月20日的租金。2012年9月24日，东之尼公司向明达公司发出《关于租金支付的说明》，同意将2012年8月20日至9月19日及2012年9月20日至10月19日两个月的租金（扣除20万履约保证金）后支付给明达公司，同时要求明达公司会同拱北街道办与东之尼公司重启拱北工业大厦三旧改造报建手续的办理。2012年10月22日，东之尼公司再向明达公司发函，主要内容有：经东之尼公司向政府有关部门了解，由于拱北工业大厦欠缴地价款、欠缴滞纳金、没有房地产权证且存在大面积违章建筑，该大厦无法取得三旧改造批文，租赁合同面临不可能履行的风险，因此，东之尼公司行使不安抗辩权，暂停支付相应租金，并要求明达公司、拱北街道办与东之尼公司协商解决方案，同时要求明达公司考虑收回租赁场地。2012年11月19日，明达公司向东之尼公司发出通知，称由于东之尼公司至今没有履行支付租金的义务，连续累计拖欠租金超过三个月，明达公司决定解除合同。2012年11月22日，东之尼公司将拱北工业大厦移交给明达公司。其后，明达公司再次将该大厦租赁权对外公开招标，在该大厦公共资源交易项目信息公告表的“项目（标的）概况”一栏中载明：“（该大厦）分别为一栋六层厂房报建面积4992平方米和一栋2-6层宿舍楼报建面积约1135平方米（按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼约245平方米已租赁他人使用的10间商铺计算），竣工验收总面积约为9112平方米……尚欠地价款本金1055040元及违约金、超出报建面积的物业应交款项等未缴清……”
东之尼公司提交水费发票5份及中国工商银行网上银行电子回单2份，其中水费发票显示拱北工业大厦（户号：133260005）在2012年3月1日至2012年8月1日期间共发生水费合计5952.64元，电子回单载明东之尼公司支付“水费100209027”合计2048.68元。东之尼公司又提交电费发票14份及用电缴费通知单14份，显示东之尼公司缴纳了拱北工业大厦2012年3月1日至2012年10月1日期间电费160279.79元（14张电费发票金额总和）。东之尼公司还提交郑栓套的员工个人资料登记表、身份证复印件、入场须知、申明书、劳动合同书、酬薪表、员工（辞）退职申请表等证据，显示东之尼公司于2012年8月29日至2012年11月26日期间聘请郑栓套，共支付其三个月工资合计8983.88元（3张酬薪表实发工资总和）。东之尼公司主张在承租拱北工业大厦期间聘请郑栓套负责大厦保安，并支付了上述工资。东之尼公司再提交（2013）珠香法湾民二初字第14号民事判决一份，该判决已发生法律效力，该判决查明：2012年2月28日，东之尼公司与厦门市泉艺设计装饰工程有限公司珠海分公司（以下简称泉艺公司）签订《委托工程设计合同书》一份，约定东之尼公司委托泉艺公司承担拱北工业大厦工程项目的装饰设计工作。该判决认定：泉艺公司已依合同约定向东之尼公司交付了设计图纸，东之尼公司应依约向泉艺公司支付设计费。该判决判定东之尼公司向泉艺公司支付设计费711900元。东之尼公司称，由于明达公司未退还东之尼公司支付的保证金，东之尼公司暂时没有能力履行上述判决义务；上述东之尼公司支付的水费、电费、保安人员工资及应支付的设计费系因明达公司过错造成的损失，明达公司应予赔偿。经原审法院询问，拱北街道办、明达公司于2013年8月7日答复称，拱北工业大厦之前未申请规划验收，现已提出验收申请；明达公司是由香洲区资产经营有限公司和香洲区投资管理公司出资组建，专门负责拱北街道办及其所属居委会的经营性资产的经营管理公司，独立承担民事责任。
原审法院认为：拱北工业大厦从2000年建成后至本案庭审辩论终结之日，一直未通过规划验收，而从该大厦的《单位工程竣工验收证明书》、招标文件、《租赁合同》、公共资源交易项目信息公告表等证据可以看出，拱北工业大厦的实际建筑面积约为9112平方米，与《建设工程规划许可证》所批准的建筑面积6370平方米不符且远超过该批准面积，因此东之尼公司主张该大厦属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑，有事实依据，明达公司、拱北街道办虽对东之尼公司的该主张不予认可，但未提交相反证据予以反驳，因此原审法院对东之尼公司的上述主张予以采纳。由于该大厦未按照建设工程规划许可证的规定建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，东之尼公司与明达公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”东之尼公司已于2012年2月20日向明达公司支付保证金200万元，现《租赁合同》已被认定为无效，东之尼公司请求明达公司返还该款并支付该款占用期间的利息（以200万元为基数，自2012年2月21日起按中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率计算至付清之日止），有事实和法律依据，原审法院予以支持。明达公司将未按证建设的房屋出租给东之尼公司导致合同无效，存在过错，应承担由此给东之尼公司造成的各项损失，具体认定如下：1、招标代理费损失205475元，东之尼公司为取得承租权而支付该笔费用，现因明达公司的过错导致合同无效，取得承租权的目的无法实现，明达公司应赔偿该损失给东之尼公司。2、水费损失。东之尼公司提交的水费发票显示东之尼公司在占有拱北工业大厦期间支付了水费5952.64元，原审法院予以认定。该期间东之尼公司虽然接收了大厦，但大厦并未投入实际经营，东之尼公司并未因支付该水费而获益，因此明达公司应将该水费损失赔偿给东之尼公司。东之尼公司依2份电子回单主张还支付了水费2048.68元，但该两张回单无法看出该水费系因拱北工业大厦产生，因此原审法院在本案中对该笔费用不予处理。3、电费损失。东之尼公司提交的电费发票显示东之尼公司在占有拱北工业大厦期间支付了电费160279.79元，原审法院予以认定。同前述水费的分析理由，明达公司应将该电费损失赔偿给东之尼公司。4、保安人员工资。东之尼公司称其占有拱北工业大厦期间有聘请一名保安人员负责大厦保安，该陈述符合实际需要，且有劳动合同书、酬薪表等证据为证，原审法院予以采信，薪酬表显示其支付了工资合计8983.88元，有员工签名且数额合理，原审法院予以认定，明达公司应予赔偿。5、设计费711900元，有生效民事判决为证，系东之尼公司应当履行的债务及必然发生的损失，原审法院予以认定。该费用系东之尼公司为履行租赁合同而支出的费用，且明达公司在签订租赁合同时已知晓东之尼公司需对租赁物进行装修，应当知晓东之尼公司会有相关装修费用的发生，因此该笔损失明达公司应予赔偿。以上各项损失合计人民币1092591.31元（205475元＋5952.64元＋160279.79元＋8983.88元＋711900元），东之尼公司在本案中只请求910226.72元，系对自身诉权的处分，不违反法律的规定，原审法院予以准许。
关于拱北街道办应否承担连带责任的问题。因与东之尼公司签订《租赁合同》并产生租赁合同民事法律关系的主体是明达公司而非拱北街道办，东之尼公司亦未举证证明其与拱北街道办之间存在其他民事法律关系，故东之尼公司的该项主张缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决如下：一、确认珠海东之尼电子科技有限公司与珠海市香洲区明达经济发展有限公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》无效；二、珠海市香洲区明达经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起七日内返还保证金人民币200万元及支付利息（以人民币200万元为基数，自2012年2月21日起按中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率计算至付清之日止）给珠海东之尼电子科技有限公司；三、珠海市香洲区明达经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿人民币910226.72元给珠海东之尼电子科技有限公司；四、驳回珠海东之尼电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币31066元，由珠海市香洲区明达经济发展有限公司负担。
上诉人明达公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判驳回东之尼公司要求明达公司赔偿910226.72元损失的诉讼请求；2、判令东之尼公司承担本案诉讼费用。
其事实与理由是：一、一审判决对东之尼公司的损失金额认定有误。一审判决认定的具体损失有招标代理费损失、水费损失、电费损失、保安人员工资、设计费等五项，共计1092591.31元。明达公司认为，一审判决将水费、电费和尚未实际支付的设计费等作为东之尼公司的实际损失的认定是错误的。理由如下：
1、水费5952.64元、电费160279.79元是东之尼公司占有使用拱北工业大厦期间使用水电所产生的消耗性费用。根据谁使用，谁承担的基本常识，该费用应由东之尼公司自行承担，而不能认定为损失。
2、设计费711900元虽有生效民事判决为证，但该诉讼是东之尼公司为了向明达公司索赔而与泉艺公司串通制造的诉讼，且该判决至今没有实际履行，东之尼公司至今没有产生实际损失，因此该设计费711900元不应认定为东之尼公司的实际损失。一审判决是以推定的方式推定其为“必然发生的损失”。明达公司认为，东之尼公司的实际损失只有招标代理费205475元、保安人员工资8983.88元这两项可以认定。水电费是东之尼公司消耗的费用，不能认定为损失；设计费在未实际支付前不能认定为损失。
二、一审判决对损失的承担责任判决错误。明达公司认为，一审判决没有考虑东之尼公司的过错，将所有损失全部判由明达公司承担的判决有失公正。东之尼公司的损失是由其自己的过错造成的，该损失应由其自行承担。
1、东之尼公司存在缔约过错，其参与投标的损失应由其自行承担。拱北工业大厦未通过规划验收，未取得房地产权证等事实在招租时就客观存在，招标文件也特别说明按现状出租。东之尼公司对于租赁期长达20年，计划投入3500多万元打造为珠海标志性的的多功能休闲场所这样重大的投资行为，不可能不对该租赁房屋进行权属状态的调查。因此，东之尼公司辩称其不知道该租赁物未通过规划验收，未取得房地产权证的辩解不合常理。东之尼公司接受了按现状承租并按现状申报三旧改造的事实表明，东之尼公司存在缔约过错，其参与投标的损失应由其自行承担。
2、东之尼公司在未取得三旧改造的批复前即违规进行装修改造施工设计，其对装修设计损失存在不可推卸的过错责任，该损失应由其自行承担。案涉租赁物拱北工业大厦在招租时的功能用途为工业厂房，东之尼公司承租后拟进行的经营项目是酒店、美食、保健、美容等多功能会所，而该功能变更需经政府三旧改造相关部门批准后才能实施。但是，东之尼公司在未取得三旧改造批复前即盲目进行装修改造施工设计，故该盲目装修设计而造成的损失是因东之尼公司违规操作造成的，应由其自行承担该损失责任。
3、东之尼公司存在放任损失扩大的过错责任。在东之尼公司认为拱北工业大厦的三旧改造难以获批后，没有采取避免损失扩大的措施，相反却制造并放任损失的扩大。根据东之尼公司与泉艺公司的《装饰装修设计合同书》第二条约定，设计工作需遵循如下几个步骤：提出初步设计方案、修改确认初步方案、深化设计并达到双方满意后再出施工设计图。但是，东之尼公司与泉艺公司均没有任何证据证明其进行了上述工作。设计合同第五条约定，初步设计图应于签约后10个工作日即2012年3月14日前完成，全部施工图应于签订合同后90个工作日即2012年5月完成。但是东之尼公司在2012年5月就认为不能办理三旧改造的批准手续、并且其后与明达公司就租赁合同发生重大纠纷的情况下，却在2012年9月27日全盘接收设计图纸，并且在该设计图纸没有任何设计人员签字，没有设计单位盖章的情况下，也全盘认可设计图纸的合规性和效力。东之尼公司的行为明显违背常理，目的就是制造损失，以达到向明达公司索赔的目的。设计合同第六条约定，东之尼公司如有特殊情况，需及时通知泉艺公司终止合同。但是，东之尼公司不但没有采取必要的终止合同的措施，相反，却在与明达公司就租赁合同发生重大纠纷的情况下，突然于2012年9月27日全盘接收设计图纸，制造出需要承担全部设计费的假象。在东之尼公司与泉艺公司制造的设计费纠纷一案（2013珠香法湾民二初字第14号）中，东之尼公司不但全盘认可泉艺公司的诉讼请求与事实理由，而且还当庭提供证据帮助泉艺公司证明设计图纸的内容。既然东之尼公司与泉艺公司就设计费问题没有异议，按常理是完全可以通过和解方式确认设计费，完全没有必要以花钱请律师打官司的方式来予以确认。但是，东之尼公司与明达公司却违反常理，偏偏以花钱请律师打官司的方式来确认设计费问题。东之尼公司与泉艺公司串通制造诉讼，以便向明达公司索赔的目的昭然可见。既然东之尼公司不作任何抗辩，自愿承认支付泉艺公司711900元设计费用，则该设计费用就不能作为东之尼公司的合理损失而要求明达公司承担。
综上所述，一审判决对东之尼公司的损失金额认定有误，对损失的承担责任判决错误，请二审法院依法予以改判。
被上诉人东之尼公司二审当庭口头答辩称：1、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，明达公司的上诉没有事实法律依据，恳请二审法院驳回明达公司的全部请求。2、一审判定明达公司承担责任是正确的，明达公司上诉称我方存在缔约过错，没有事实依据也没有证据支持，因为涉案的拱北工业大厦未通过规划验收、未取得房产证，明达公司明知该租赁标的物存在瑕疵依然招租，过错明显，由此产生的合同无效的责任应由明达公司承担。
原审被告拱北街道办的答辩意见与明达公司的上诉意见一致。
各方当事人在二审期间均无证据向本院提交。
本院经审理查明，东之尼公司的一审诉讼请求为：1、确认东之尼公司与明达公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》无效；二、明达公司向东之尼公司返还履约保证金人民币200万元及利息（以人民币200万元为基数，按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计，自2012年2月21日起计至判决确定的履行期限届满之日止，暂计至起诉之日为人民币110426.67元）；三、明达公司向东之尼公司赔偿损失人民币910226.72元；四、明达公司承担本案全部诉讼费用；五、拱北街道办对明达公司的上述二至四项债务承担连带清偿责任。
本院另查明，在（2013）珠香法湾民二初字第14号泉艺公司诉东之尼公司建设工程设计合同一案中，原审法院受理后，依法通知明达公司作为该案无独立请求权第三人参加诉讼。泉艺公司在该案中主张已经按照其与东之尼公司之间签订的《委托设计合同书》约定内容完成并交付全部设计图纸，故诉请东之尼公司按照合同约定支付全部设计费711900元。东之尼公司对泉艺公司主张的设计费金额无异议，但认为由于与明达公司、拱北街道办之间的纠纷导致设计成果已经无法使用，且由于明达公司未将200万元保证金退还，因此支付设计费资金上存在困难。明达公司在该案中发表了该案是泉艺公司与东之尼公司为了向明达公司与拱北街道办索赔而制造的案件、东之尼公司放任和扩大损失等意见。
本院再查明，二审中明达公司对东之尼公司主张的损失的具体项目数额无异议。东之尼公司主张水电费的产生主要是用于涉案大厦的日常管理维护和装修前的场地清理等准备工作。
对原审判决查明的其他事实各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人明达公司对原审判决的第一项、第二项并无异议，而对于原审判决第三项的损失赔偿问题，明达公司对于招标代理费、保安人员工资属于东之尼公司的实际损失亦不持异议，因此，本案的争议焦点之一为水费、电费和设计费是否为东之尼公司的实际损失。
关于水费和电费。本院认为，东之尼公司在接收拱北工业大厦期间仅是进行改造的前期准备工作和日常的管理维护，并未进行实际的经营，东之尼公司并未因支付该水电费而获益，该笔费用的产生属于东之尼公司的损失，本院对明达公司的抗辩不予采纳。关于设计费，本院认为，该笔费用由于东之尼公司尚未履行确未实际发生，但是该笔设计费属于生效判决确定的债务，东之尼公司应当履行，原审法院据此认为必然会发生并认定属于东之尼公司的实际损失正确，本院予以维持。
本案的另一争议焦点是东之尼公司对于损失的发生是否存在过错。首先，东之尼公司是否存在合同无效的缔约过失。本院认为，涉案租赁合同无效的原因是涉案大厦未按照建设工程规划许可证的规定建设，而拱北街道办在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下，未缴交相应地价款和滞纳金，进而无法办理规划验收，最终导致涉案大厦无法办理房地产权证，对于上述事实作为出租方的明达公司有告知的义务。而作为承租方亦应尽一般的审查义务，此一般的审查义务应是指对涉案大厦的产权情况去相关房地产登记部门进行了解，但是本院认为，针对本案情况，即使东之尼公司通过相关房地产登记部门了解到涉案大厦未取得产权，亦很难了解到未取得产权的原因，这已经超出了一般审查义务的范围，因此本院认为，对于涉案租赁合同无效，东之尼公司并不存在缔约过失责任，本院对明达公司的主张不予支持。其次，关于设计费的产生东之尼公司是否存在过错。本院认为，东之尼公司为了缩短改造周期，尽早实现经营利润，在租赁合同签订后三旧改造项目批准前先行与泉艺公司签订《委托工程设计合同书》，是其前期准备的合理安排，并不存在过错。同时，明达公司无证据证明东之尼公司与泉艺公司人为制造案件、放任损失扩大，且上述理由明达公司在（2013）珠香法湾民二初字第14号案件中作为第三人已经提出了抗辩，原审法院亦进行了审理和判决，故本院对明达公司的上述抗辩亦不予采纳。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费12902元，由明达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年四月十六日
书 记 员 陈妙斯