广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1321号原告：郑裕馨，女，1985年11月14日出生，瑶族，户籍所在地防城港市防城区，现住防城港市港口区，委托诉讼代理人：陈敏，广西南港律师事务所律师。被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。原告郑裕馨诉被告广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑裕馨的委托诉讼代理人陈敏，被告方典公司的委托代理人韦成瑶、刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑裕馨向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理《房屋所有权证》；2.被告向原告支付违约金29367.44元（暂计算至2016年5月31日，以后另计至办理好《房屋所有权证》止）；3.被告支付律师费1468元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区商品房。后原告共向被告支付购房款369867元。合同第八条约定，被告应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《补充协议》第七条约定，房屋权属资料登记备案后，如原告委托被告办理《房屋所有权证》的，被告承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给原告。如因被告的责任，原告未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属被告过错的，每逾期一日应按原告已付房价款的万分之二向原告支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止。直至今日被告仍未能为原告办好《房屋所有权证》，其行为已构成违约，除应继续为原告办理《房屋所有权证》外，还应支付逾期办证违约金。违约金自2015年5月1日开始暂计至2016年5月31日为29367.44元（369867元×0.0002×397日）。为此，原告支付律师费1468元。被告方典公司辩称，原告对逾期办证负有过错责任，主要是原告未在办证期限前缴纳契税并将契税缴纳凭证交给被告。在合同约定的办证期间由于政府政策及法律规范的变化，导致被告办理《房屋所有权证》延迟，故办证时间也可相应延长。原告主张被告承担律师费没有依据。本院经审理认定的事实如下：2011年9月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定出卖人以单价2848.20元每平方米的价格将位于防城港市港口区东兴大道603号东湾桃花苑4幢1单元1101号商品房卖给买受人，建筑面积为128.93平方米，房屋总价款为367218元。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》第七条处理：1、房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2、因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3、该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，原告向被告支付购房款369867元。另查明，原告于2016年5月11日缴纳契税并于2016年8月24日将缴纳契税凭证交到被告处。被告于2012年8月10日登报公告交房。截止至一审辩论终结前即2016年8月24日，被告尚未能为原告办理并取得《房屋所有权证》。本院认为，一、关于原告要求被告办理《房屋所有权证》应否予以支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现原告要求被告为其办理并取得案涉商品房的《房屋所有权证》，符合合同约定，属被告一方的合同义务，应予支持。二、关于被告交房时间应如何认定的问题。原告主张被告按约定时间将房屋交付使用但未能提供相关证据证明如物业费缴纳凭证予以佐证，而被告则坚称交房时间应以登报公告交房的时间为准。本院认为，商品房买卖交易过程中，买受人的主要义务是按时支付交款，而出卖人的主要义务则是按时将质量合格的商品房交付给被告使用。由于原告未能提供相关证据证实其主张的交房时间，因此本院以被告登报公告交房的时间即2012年8月10日认定为交房时间。三、关于被告逾期办证的起算时间的确定问题。合同第十五条及《补充协议》第七条约定被告应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给原告。根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。被告的交房时间为2012年8月10日，自2012年8月10日往后推720个工作日，应在2015年7月1日前为原告办理并取得《房屋所有权证》。现因被告的原因致使原告无法在合同约定的期限内取得《房屋所有权证》，被告的行为已构成违约。缴纳契税属于办证的必要条件，本案中，原告在合同约定的办证期限内未缴纳契税，直至2016年5月11日（星期三）才缴纳契税并在2016年8月24日（星期三）将相关凭证交到被告处，而被告在确认收到上述凭证后需要合理期限来办证等，本院确定被告在收到原告缴纳契税凭证后3个工作日内办证较为适宜，故逾期办证起算时间为2016年8月30日。四、原告主张逾期办证违约金29367.44元有无事实和法律依据。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给原告。本案中，被告未提交相关证据证明其已向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，也未能确定为原告办理并取得《房屋所有权证》的具体时间，故逾期办证违约金暂计至2016年9月10日，其余逾期办证违约金，原告可待取得《房屋所有权证》后另行主张，故被告逾期办证的时间应自2016年8月30日至2016年9月10日，共12天。被告主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金，故被告应向原告支付逾期办证违约金443.84元（369867元×0.0001×12天）。五、关于原告要求被告支付律师费1468元应否支持的问题。合同未对被告逾期办证情况下原告为实现权益所支付的律师费由被告承担，故对该项费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告广西方典置业投资有限公司继续履行为原告郑裕馨办理《房屋所有权证》的义务；二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告郑裕馨支付违约金443.84元；三、驳回原告郑裕馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元，减半收取285元（原告郑裕馨已预交），由原告郑裕馨负担281元，被告广西方典置业投资有限公司负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费571元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李明娟二〇一六年九月二十二日书记员  陈 蓉附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。