云南省泸水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民二初字第79号
原告：刘某某，男，1999年5月1日生，傈僳族，贵州省安龙县人，学生。
法定代理人：刘江，男，1973年6月18日生，傈僳族，初中文化，贵州省安龙县人，个体户。
委托代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。
被告：怒江诚合房地产开发有限公司。
法定代表人：潘煜，系该公司总经理。
委托代理人：袁明华，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘某某诉被告怒江诚合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月9日在本院第五审判法庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现案情复杂，依法于2015年7月15日裁定转为普通程序，并组成合议庭于2015年9月22日在本院第五法庭公开开庭进行了审理。原告刘某某的法定代理人刘江及其委托代理人陈佳民、被告怒江诚合房地产开发有限公司的委托代理人袁明华、查建纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2012年12月7日，原、被告双方签订了合同编号为ＣＨ－2012-12-003的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第一幢第10层02号框架结构房，房屋建筑面积为119.67平方米，总价款为人民币346671.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金106671元，并于2013年2月16日通过贷款240000.00元将购房款全额支付完毕。
根据双方合同第七条约定：“甲方（被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告直到2014年10月10日才将并不符合合同约定的房屋交付于原告。被告逾期交房223天。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：1、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天总房价的万分之零点五向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。但是，依据上述约定，被告应支付的违约金仅仅为每天16元，远远低于原告的合理损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，请求贵院增加违约金至每日以总房价的万分之二，据此，被告应当承担的违约金为14478.09元。为维护原告的合法权利，请求：1、依法增加逾期交付房屋违约金每日为总房价的万分之二；2、判令被告支付逾期交房的违约金14478.09元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告怒江诚合房地产开发有限公司辩称，原告主张违约金标准增加至万分之二并据此计算相应的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。原告没有依据《商品房购销合同补充协议》第一条第1款的约定，履行按期向答辩人交付房屋贷款及契税、印花税、配套设施费、公共维修基金及工本费，依约被告不应承担《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。本案争议的房屋已经竣工，建筑经济指标与规划批准的要求相符，事实上已经具备入住条件，现已有部分业主装修入住。因受国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范调整，导致一期工程2号楼所涉土地地上建筑物拆迁工作暂缓，无法进行本案争议房屋所在的l栋及3栋所有房屋竣工验收工作，待一期项目竣工，各项规划技术经济指标落实后再进行项目规划竣工验收工作。依据《商品房购销合同补充协议》第一条第3款的约定，依法被告同样不应承担逾期交房的《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。双方所签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，为维护交易安全，恳请人民法院依法支持被告的答辩请求。
综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告逾期交房的行为是否构成违约？是否具有免责情形？2、是否调整违约金至万分之二？
针对以上争议，原告刘某某向本院提交了如下证据材料：
1、《身份证》，用于证明原告的主体适格。
2、原、被告双方之间签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，证明买卖合同关系成立和双方之间的权利义务关系。
3、收据及《个人购房贷款／担保合同》，证明原告已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务。
经质证，被告对证据1、2、3无异议，认可原告支付了认购意向金106671元，本院予以采信。
被告怒江诚合房地产开发有限公司向本院提交了《企业法人营业执照》《组织机构代码》《法定代表人身份证明及身份证》，用于证明被告的基本情况。
经质证，原告对证据的三性均无异议，本院予以确认。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2012年12月7日，原告法定代理人刘江与被告签订合同编号为ＣＨ－2012-12-003的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第一幢第10层02号框架结构房，房屋建筑面积为119.67平方米，总价款为人民币346671.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金106671元，并于2013年2月16日通过贷款240000.00元将购房款全额支付完毕。双方合同约定，被告应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。
因案涉小区未竣工验收，未达到合同约定的交房条件。原告于2014年10月10日接收了案涉房屋并支付了相关税费。原告认为，被告从2014年3月1日至10月9日共逾期交房223天，根据合同约定，被告应当承担违约责任，但合同约定的违约金不足以弥补原告的合理损失，要求调整违约金至每日总房价的万分之二。请求判令：1、依法增加逾期交付房屋违约金每日为总房价的万分之二；2、判令被告支付逾期交房的违约金14478.09元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2014年2月28日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。
关于被告主张其具有免责情形的问题，本院认为，《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是被告应于2014年2月28日前交房，因被告不能于2014年2月28日前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故本院对该主张不予采纳，被告逾期交房的违约行为不具有免责情形。
关于是否调整违约金至万分之二的问题。原告认为双方约定的违约金仅仅为每天16元，远远低于原告的合理损失，但庭审中原告未提交证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于违约金的计算标准问题，原、被告双方在《商品房购销合同》中对被告逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了约定，即“逾期30天后，乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案违约金的计算标准为按总房价的万分之零点五计算。原告要求被告支付2014年3月1日至2014年10月9日共223天的违约金，本院予以支持。本案房屋总价款为346671元，即本案违约金为346671元×0.005%×223天﹦3865.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某逾期交房违约金人民币3865.38元。
二、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162元，由被告怒江诚合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 田开荣
审 判 员 王兆明
人民陪审员 桑益波
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 张晓雁