江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1438号
上诉人（原审被告）郭婷。
委托代理人李冬明，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）赣州银行股份有限公司赣县支行。
负责人郭妮，系该行行长。
委托代理人罗启演，江西明理（赣县）律师事务所律师，一般授权代理。
原审被告赣州同庆纺织品有限公司。
法定代表人余献，系该公司总经理。
原审被告余献，系郭婷之夫。
上诉人郭婷因与被上诉人赣州银行股份有限公司赣县支行（以下简称赣州银行赣县支行）、原审被告赣州同庆纺织品有限公司（以下简称同庆纺织品公司）、原审被告余献金融借款合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2015）赣民二初字第421号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2013年3月15日，被告同庆纺织品公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定：被告同庆纺织品公司以其所有的座落于赣县工业园1号楼、2号楼（房产证号：赣房权证梅林字第××号，土地使用权证号：赣号）作为抵押物，为被告同庆纺织品公司在原告处的贷款提供最高额抵押担保；担保主债权的最高限额为900万元；债务发生的期间（决算期）自2013年3月15日至2016年3月31日，并已办理抵押登记，他项权证号：。2014年3月7日，被告余献、郭婷与原告签订了《最高额保证合同》，约定：被告余献、郭婷为被告同庆纺织品公司在原告处的贷款提供连带责任担保；债务发生的期间（决算期）2014年3月7日至2015年3月7日；被保证主债权的最高限额为980万元。当日，原告向被告同庆纺织品公司发放贷款600万元，到期日为2015年3月7日，流动资金借款合同号：2853001401210011。2014年4月16日，原告再次向被告同庆纺织品公司发放贷款300万元，到期日为2015年4月16日，流动资金借款合同号：2853001401210026，两份流动资金借款合同均约定年利率为9.6%，按季缴息，逾期加收罚息50%。被告同庆纺织品公司借款后支付利息至2014年12月21日，之后未按合同约定还本付息。
原审认为，对原告要求被告同庆纺织品公司清偿借款本金并按合同约定支付利息及罚息的诉讼请求，应予支持。对《最高额抵押合同》中约定抵押的房屋，产权证已注明地类用途属工业，土地使用权类型为出让。被告同庆纺织品公司提供赣县县城四大片区建设总指挥部办公室赣县总指挥办字（2011）13号文件及赣县人民政府办公室赣政办字（2013）94号文件拟证明抵押房屋属于公租房性质不符合法律规定，对其认为抵押合同无效的抗辩理由，不予采纳。原告向被告提供的两笔借款均在《最高额抵押合同》及《最高额保证合同》约定的债务发生期间内，因此，原告要求对抵押房屋及所占土地享有优先受偿权，并要求被告余献、郭婷承担连带清偿责任的诉讼请求，应予支持。但《最高额抵押合同》及《最高额保证合同》均约定保证的最高限额，因此，原告只可在约定的限额内实现其担保权，且被告余献、郭婷依法对抵押房屋担保以外的部分债务承担最高额保证责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第五十九条之规定，判决：一、被告赣州同庆纺织品有限公司所欠原告赣州银行股份有限公司赣县支行借款本金900万元及利息、罚息（2014年12月22日至2015年3月7日按年利率9.6%计算利息，2015年3月8日起至清偿之日止按年利率14.4%计算利息及罚息），限被告赣州同庆纺织品有限公司于本判决生效之日起六十日内还清；二、如被告赣州同庆纺织品有限公司未按上述期限履行还款义务，则原告赣州银行股份有限公司赣县支行可就上述债权向法院申请强制执行，并申请法院拍卖、变卖被告赣州同庆纺织品有限公司所有的赣房权证梅林字第××号房产及赣国用2012第1-684、1-685号土地，对拍卖、变卖房产、土地所得价款在900万元及利息、罚息限额内享有优先受偿权；三、对被告赣州同庆纺织品有限公司的上述债务中超过主债权本金900万元及利息、罚息限额的部分，被告余献、郭婷在980万元限额内承担连带清偿责任。案件受理费78391元，由被告赣州同庆纺织品有限公司负担。
上诉人郭婷不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由：在贷款发生后，上诉人依约付息至2014年12月21日，在履行合同中，因第三人原因导致抵押物被冻结，无法办理续贷，上诉人一直在与被上诉人协商解决，并非上诉人恶意违约。根据中国人民银行规定，贷款逾期（借款人未按合同约定日期归还借款）罚息利率按借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%，原审判决上诉人在原约定年利率9.6%已经非常高的情况下还加收50%罚息，为最高上限，有违公平。请求二审法院：1、依法改判赣县人民法院（2015）赣民二初字第421号民事判决第一项逾期罚息，即900万本金计算利息及逾期罚息自2015年3月8日起至清偿之日，年利率14.4%改判为12.48%，余额合计为8.64万元；2、本案二审诉讼费、部分一审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赣州银行赣县支行答辩称：上诉人关于改判年利率的上诉请求无任何事实与合同依据。首先，逾期罚息50％作为合同双方的约定，并未违反法律的禁止性，系有效合同约定，合同相对方应该遵守。根据被上诉人与原审被告同庆纺织品公司所签订的《流动资金借款合同》，其所约定借款年利率9.6%，逾期罚息加收50％，均为双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的规定。同时根据中国人民银行的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）按借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，因此借款合同约定的逾期加收50％罚息，亦未违反中国人民银行的规定。其次，只要存在违约情形，违约方均应承担违约责任。上诉人以“因第三人原因导致抵押物被冻结，无法办理续贷，并非主观上恶意违约”为由要求减轻甚至不承担违约责任。被上诉人认为上诉人的上诉理由无任何法律依据，我国合同法中并未对恶意违约与善意违约作区分，只要存在违约情形，就应当承担违约责任，上诉人提出的上述理由不属于合同法规定的不可抗力，在双方借款合同中也没有约定为豁免上诉人违约责任的条款。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。原审被告同庆纺织品公司、余献未提交书面答辩意见。
对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为：《流动资金借款合同》及《最高额保证合同》均系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原审被告同庆纺织品公司应依约履行合同，但在借款到期以后，并未按期归还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。上诉人提出因第三人原因导致抵押物被查封，无法办理续贷款，并非恶意违约，既不属于不可抗力也不属于合同约定的免责条款，对该理由，本院不予采纳。关于逾期借款利率的问题，上述借款合同中约定了逾期罚息利率为原有利率（年利率9.6%）基础上加收50%。上诉人认为逾期罚息利率约定过高，有违公平，本院认为，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……”，在合同中约定逾期罚息利率为在原有利率基础上加收50%，系双方当事人协商一致的结果，也符合上述规定，应认定为合法有效。对上诉人认为逾期罚息利率过高的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1960元，由上诉人郭婷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋桥生
代理审判员 陈煜龙
代理审判员 陈珏琦
二〇一六年七月十一日
书 记 员 吴建春