江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1492号
上诉人（原审被告）：虞卫，男，1979年12月13日生，汉族，住江苏省江都市。
委托诉讼代理人：赵耀，江苏法臻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江健，男，1973年11月20日生，住江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彪，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人虞卫因与被上诉人江健房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虞卫上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋是军产，被上诉人一审中提供的“分房通知书”仅为复印件，没有证据证明已由中国人民解放军73681部队53分队分配给被上诉人使用。一审法院据此认定被上诉人实际占用涉案房屋是错误的。二、涉案房屋作为军产，没有领取房产证，在上诉人与被上诉人之间不应建立有效的房屋租赁合同，而一审法院认定双方之间建立不定期租赁合同属法律适用错误。三、一审判决认定上诉人欠付租金的金额有误。双方已就案涉房屋内家具家电达成抵债合意，是就案涉房屋内仍然具有使用价值的物品达成的处理方案，双方之间不存在一审法院认定的“买卖合同”关系，即使一审法院认定被上诉人应支付租金或房屋占有使用费，也应将屋内设施予以抵扣。
江健辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。理由如下：一、被上诉人系涉案房屋的合法使用权人，涉案房屋系部队分配住房，部队分配住房的相关文件在一审中已向法庭出示并提交。二、上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁合同并不违反任何强制性法律规定，应当认定为合法有效。一审法院对涉案房屋租赁关系所做出的认定有相应的法律基础。三、对于被上诉人在案件起诉前与上诉人所形成的协议，协议约定上诉人应当于2016年5月10日腾空房屋，被上诉人将按照协议中以物抵债的约定进行履行。但截至目前，上诉人仍未搬出涉案房屋，故该协议并未实际履行，一审法院对该部分事实认定正确，法律适用正确，应当依法予以维持。
江健向一审法院起诉请求：1.判令虞卫向江健腾空房屋；2.判令虞卫向江健支付房租23332元（截止到2016年5月10日，5月10日后按占有使用费计算）、电费1113元，水费80元；3.2016年5月11日至实际腾房之日的占有使用费及水电费，按每日100元主张；4.虞卫承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2010年12月18日，江健与虞卫签订租房协议书，双方约定：江健将坐落于南京市雨花西路92号某幢105室房屋租赁给虞卫使用，房屋面积80㎡，装修及设施简装；租赁期限1年，自2010年12月31日起至2011年12月30日；租金全年20000元，虞卫应于每年的12月15日前交清次年全年的房租。双方另对各自权利义务、水电等费用结算等作出了约定。该租赁协议签订后，虞卫入住涉案房屋至今。因虞卫未如期支付约定的租金，经江健、虞卫协商，虞卫于2016年4月23日向江健出具欠条一份，载明：今欠到江健房租水电费23000元；2016年5月10日前搬出雨花西路92号某幢105室；家具家电抵13000元，计欠江健10000元整。江健已代虞卫缴纳相关水电费用，于2016年7月缴纳电费89元，另分别于2016年8月10日、10月22日缴纳水费36元、23元，水费合计59元。虞卫至今仍未迁出涉案房屋并向江健支付相关费用，江健遂诉。
一审法院另查明，因江健系军官，中国人民解放军73681部队53分队于2013年为江健分配住房，将南京市雨花台区雨花西路92号某幢105室房屋分配予江健居住。庭审中，江健、虞卫双方确认江健主张返还的现南京市雨花西路92号某幢105室房屋即协议所约定的某幢105室房屋。
以上事实，有分房通知书、证明、租房协议书、欠条、电费发票、水费账单及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江健与虞卫签订租房协议，将位于南京市××××室的房屋出租给虞卫，该协议系当事人真实意思表示，虞卫应当按时向江健支付租金。双方签订的租赁协议书于2011年12月30日期满，虞卫继续使用涉案房屋，江健也未提出异议，该租赁期限为不定期，双方亦按照原租赁协议内容履行各自的权利义务。后因虞卫拖欠房租，经双方协商一致，同意解除租赁关系。虞卫向江健出具欠条，承诺2016年5月10日前搬出涉案房屋，并对涉案房屋房租及水电费进行结算，合计23000元，故江健主张要求虞卫迁出涉案房屋，虞卫应当支付2016年5月10日前的房租及水电费计23000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。虞卫辩解家具家电应折抵房屋使用费的意见，一审法院认为，家具家电折抵部分房屋使用费的约定实质上是江健、虞卫之间就虞卫所有的位于涉案房屋内的家具家电达成的买卖合同，因虞卫并未依约履行欠条承诺事项，未如期向江健返还房屋，仍然占有、使用屋内家电家具，故就家具家电的折抵协议并未实际履行，一审法院对虞卫的辩解意见不予采信。因2016年5月10日之后虞卫仍未迁出涉案房屋，江健主张虞卫支付实际占有期间的使用费于法有据，一审法院予以支持，故参照租房协议约定的租金标准虞卫应按每天55元向江健支付房屋使用费，自2016年5月11日起计算至虞卫实际迁出之日止。
关于江健主张的水电费，2016年5月10日之前的水电费江健、虞卫已经结算，该笔费用已包含在23000元内，故江健再行主张欠缺事实依据，一审法院不予支持。2016年5月11日之后，江健代虞卫先行缴纳的水电费虞卫应当予以偿还，经核查，产生水费59元、电费89元，合计148元，一审法院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、虞卫于判决生效之日起十日内立即迁让位于南京市××××室房屋；二、虞卫于判决生效之日起十日内支付江健房租及水电费合计23000元（截止至2016年5月10日），并自2016年5月11日起按55元/天向江健支付房屋占有使用费至实际迁出之日止；三、虞卫于判决生效之日起十日内支付江健水电费合计148元。本案案件受理费414元，公告费260元，合计674元，由虞卫负担。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为，江健与虞卫签订租房协议系双方的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因虞卫拖欠房租，经双方协商一致，同意解除租赁关系。一审判决支持江健要求虞卫迁出涉案房屋并支付房租及水电费的诉讼请求，并无不当。
关于虞卫上诉认为涉案房屋是军产，江健一审中提供的“分房通知书”仅为复印件，没有证据证明已由产权单位分配给被上诉人使用。本院认为，江健在一审中已向法庭出示并提交中国人民解放军南京军区第一通信总站后勤处《分房通知书》复印件、中国人民解放军73681部队53分队出具的分配住房《证明》原件，足以证明江健系涉案房屋的合法使用权人。故本院对虞卫的该上诉意见，不予采纳。
关于虞卫上诉认为涉案房屋作为军产，没有领取房产证，双方之间不应建立有效的房屋租赁合同，而一审法院认定双方之间建立不定期租赁合同属法律适用错误。本院认为，双方签订的房屋租赁协议并不违反强制性法律规定。合同到期后，双方继续履行，建立了不定期租赁关系。对于虞卫认为双方没有建立有效的房屋租赁合同关系的上诉主张，因无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于虞卫上诉提出双方已就案涉房屋内家具家电折抵房屋使用费达成约定，在认定租金或房屋占有使用费应予抵扣的主张。本院认为，该约定是双方就虞卫2016年5月10日前搬出涉案房屋而达成协议的一部分，因虞卫并未按约定搬出，致使该协议未能履行。现虞卫提出该主张，本院不予支持。
综上所述，虞卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费414元，由上诉人虞卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年三月二十九日
书记员 汪海燕