沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02697号
原告：沈阳第三热力供暖有限公司。
法定代表人：吕泽民，系该公司董事长。
委托代理人：白洪连，系辽宁百涛律师事务所律师。
委托代理人：孙建平，系辽宁百涛律师事务所律师。
被告：万冬妮，汉族。
委托代理人：李敬先，辽宁金阳律师事务所律师。
委托代理人：李晓忱，辽宁金阳律师事务所律师。
原告沈阳第三热力供暖有限公司与被告万冬妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李珮适用简易程序独任审理，分别于2014年10月14日、2015年12月16日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，由审判员李珮担任审判长并主审，人民陪审员韩皓宇、人民陪审员徐海霞参加评议，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告沈阳第三热力供暖有限公司委托代理人白洪连，被告万冬妮委托代理人李敬先、李晓忱均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2011年6月8日签订房屋租赁合同，合同中详细约定了租金、支付方式、违约责任以及对于续签此合同之前被告已拖欠的房屋租金的支付方式等均作出了明确的约定。但即便是明确的作出了约定，被告不但不支付租金，且之前所欠资金也拒不支付。综上，被告的行为给原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠房屋租金共计381535.2元（包含2009年至2010年9月30日租金及利息189035.元及至2011年10月1日起至2014年6月30日11个季度租金192500元）；2、判令被告支付违约金共计151428.52元（违约金分两部分，第一部分以2011年8月31日为时间节点，由被告按日万分之五的标准支付违约金。第二部分按每季度租金为本金从被告应当支付租金的次日按照银行同期贷款利率开始计算。）；3、判令原告与被告的房屋租赁合同解除；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、除了2014年的租金没有给付以外，之前的租金被告已经全部给付了。2、因为被告在经营过程中发生了盗窃案件，所以导致了大量的资料被损坏，到目前为止除了有其他证据能证明租金已经给付外，没有直接证据也就说对方开具的收款收据来证明已经给付了足额的租金，但是综合其他证据以及交易习惯足以认定在2014年之前被告已经足额支付了租金。3、即使按照原告诉状中所述的那样，其依据的事实与事实也不符，双方在2011年6月8日签订租赁协议之前，双方还有其他的约定。4、双方在2011年6月8日对于2010年双方的调解书所作的约定是无效的，因为在2010年像原告所说的那样双方已经经过法院调解作出了具有法律效力的司法文书，已经产生了既判力的作用，原告在当时只能依据调解书申请人民法院进行强制执行，而不能再依据双方的所谓的协议再另行起诉。按照合同约定是按照季度支付租金，如果像原告所陈述的那样一直没有给付租金，那么原告也应该依照法律规定在诉讼时效内主张权利，因此产生两个法律后果，第一个后果是与事实不符，实际上已经给付了租金，第二个法律后果是即使没有给付，也由于原告怠于形式自己的权利，使债务成为自由之债，不应受到法院的支持。
经审理查明：2011年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将其所有的坐落于沈阳市和平区新兴街13号甲、面积516平方米的房屋租给乙方用于开办沈阳东妮教育培训学校，租赁期限为五年，自2011年10月1日至2016年9月30日止。租金为每年70000元，乙方按继续支付，下打租，每季度结束前五天一次性向甲方支付该季度租金17500元……该合同第7条第1款约定：“乙方需在2011年6月8日前向甲方支付2010年3月30日至2010年12月30日已发生租金52500元整，在2011年8月30日前向甲方补交2011年1月1日至2011年9月30日的房屋租金52500元整。”第2款约定：“乙方承诺在2011年8月30日前一次性付清沈阳市和平区人民法院（2009）沈和民二初字第1768号民事调解书项下的2009年至2010年已发生租金70000元整，违约金3000元，以及迟延给付已发生的利息（按年利率6.31%计算，双倍贷款利息对应的日利息为24.2元，截至2011年8月30日，共计456天，将产生利息11035.2）。”第4款约定：“如乙方在2011年8月31日前仍未能足额支付相应的款项，则以2011年8月31日为时间节点，应以乙方未能支付的租金、违约金、利息三者合计总额为计算基础，由甲方向乙方按日向乙方收取该合计总额万分之伍的违约金，并且甲方可以直接申请和平区人民法院强制执行。”合同第8条约定：“……如乙方迟延支付的相应款项总额超过人民币15万元整，则乙方可以解除本租赁合同……”现原告主张被告未按上述协议履行，故诉至法院。
另查明：本案原告于2009年10月20日因拖欠租金将沈阳东妮教育培训学校及本案被告万冬妮诉至法院，本院于2010年4月12日作出（2009）沈和民二初字第1768号民事调解书，内容为：“一、沈阳第三热力供暖有限公司不再要求沈阳东妮教育培训学校腾空坐落于沈阳市和平区新兴街13号的房屋，沈阳第三热力供暖有限公司、沈阳东妮教育培训学校就该房屋的租赁事宜，另行签订房屋租赁协议，并由沈阳东妮教育培训学校的法定代表人万东妮对沈阳东妮教育培训学校应付的法律责任承担连带担保责任。二、沈阳东妮教育培训学校于2010年5月15日前一次性向沈阳第三热力供暖有限公司支付拖欠房租人民币70，000.00元，并由沈阳第三热力供暖有限公司出具收款收据。如沈阳东妮教育培训学校到期未付，则沈阳东妮教育培训学校自愿承担违约金3，000.00元，并自2010年5月16日起承担双倍贷款利息，万东妮承担连带担保责任。……”该民事调解书于2010年04月12日生效。
上述事实，有房屋租赁协议、沈阳市和平区人民法院（2009）沈和民二初字第1768号民事调解书及当事人当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案系房屋租赁合同纠纷，应当认定属于同一债务的分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，至原告诉讼时，原、被告的租赁合同仍在履行之中，故被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩本院不予采信。
原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。现原告主张被告未按协议履行拖欠租金，被告应当提供证据证明其已经向原告支付了相应的租金，但被告在庭审中提供的遗失声明中仅刊登了营业证书及法人公章，并未提及收据，而被告提供的证人均系曾在其经营的沈阳东妮教育培训学校任职，应当认定证人与被告具有利害关系，不能作为单独定案的依据。因此被告不能举证证明其已经向原告支付了租金，应承担不利后果。关于原告诉称的被告拖欠租金的实践系2009年至今，而2009年至2010年3月30日的租金及违约金已经获得法院生效的调解书的支持，故对于此部分的诉讼请求本院不予审理。从2010年4月1日起至2014年6月30日的租金被告应当支付给原告，共计29.75万元（=7万元／年×4.25年），并应支付迟延给付租金的利息，按照银行同期贷款利率标准，从合同约定的每季度应当支付租金时间的次日起开始计算。同时因被告迟延履行主要债务，拖欠租金已长达四年之久，故关于原告诉称要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳第三热力供暖有限公司与被告万冬妮于2011年6月8日签订的房屋租赁协议；
二、被告万冬妮于本判决生效后十日内，给付原告沈阳第三热力供暖有限公司2010年4月1日至2014年6月30日期间房屋租金297500元；
三、被告万冬妮于本判决生效后十日内，给付原告沈阳第三热力供暖有限公司从2010年4月1日至2014年6月30日期间房屋租金的利息，以每季度租金17500元为本金，分别从2010年6月28日、2010年9月27日、2010年12月28日、2011年3月28日、2011年6月28日、2011年9月27日、2011年12月28日、2012年3月28日、2012年6月28日、2012年9月27日、2012年12月28日、2013年3月28日、2013年6月28日、2013年9月27日、2013年12月28日、2014年3月28日、2014年6月28日起计算至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回原告沈阳第三热力供暖有限公司其他诉讼请求。
案件受理费9130元（原告已预交），由原告沈阳第三热力供暖有限公司负担3368元，由被告万冬妮负担5762元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 珮
人民陪审员 韩皓宇
人民陪审员 徐海霞
二〇一五年六月十日
书 记 员 凌白羽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。