海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1169号
上诉人（原审原告)：杨常舜。
委托诉讼代理人：梁海雄。
上诉人（原审被告）：郭煜。
委托诉讼代理人：郭湘民。
原审第三人：林兰金。
原审第三人：池顺金。
上诉人杨常舜与上诉人郭煜、原审第三人林兰金、池顺金房屋租赁合同纠纷一案，均不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨常舜及其委托诉讼代理人梁海雄，上诉人郭煜及其委托诉讼代理人郭湘民到庭参加诉讼。经本院传票传唤，原审第三人林兰金、池顺金无正当理由，拒不到庭参加诉讼。因池顺金下落不明，本案于2016年9月8日公告送达。本案现已审理终结。
杨常舜上诉请求：1.撤销（2016）琼0271民初1137号民事判决第二项、第三项，改判支持杨常舜原诉讼请求；2.本案诉讼费由郭煜负担。
事实与理由：1.一审判决认定事实不清。郭煜在庭审中已明确表示把2万元现金直接付给池顺金，并未付给杨常舜。杨常舜未向郭煜出具收到押金2万元的收据，对收据的签名不予认可。一审法院将申请鉴定的举证责任分配给杨常舜及认定杨常舜向郭煜出具一张收据的事实错误。2.郭煜至今未腾房，一审法院认定郭煜不应支付2015年8月15日以后的占有使用费（租金）违反法律规定。郭煜拒不支付租金且在收到杨常舜发出的解除合同通知后仍拒绝腾房，杨常舜才起诉至法院。郭煜至今未退房，大门紧锁，杨常舜无法使用房屋，还要向林兰金支付1万多元的房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，郭煜应当支付2015年8月15日以后的房屋占有使用费。3.一审法院认定郭煜不应支付违约金于法无据。因郭煜无正当理由拒付租金而导致合同解除，过错全在于郭煜。一审法院认定杨常舜隐瞒与林兰金签订合同的期限而存在一定过错没有法律依据。即使认定杨常舜有一定过错，该过错的比例较郭煜的过错比例轻，郭煜也应支付违约金。
郭煜辩称，1.关于收据的问题。2万元的押金收据已经提交给一审法院。收据的给付过程是：承租房屋前，池顺金已经向杨常舜转账支付了2万元的押金，杨常舜也进行了确认。池顺金将房屋转租给郭煜时，郭煜将转让费和2万元押金支付给池顺金，相当于将2万元押金支付杨常舜。2.关于收据的鉴定问题，一审法院已经做出认定，应由杨常舜提出鉴定申请。3.杨常舜一审请求的是租金，一审法院也已作出判决。房屋本来就是杨常舜的，杨常舜没要求退房，双方也没有进行协商，不存在退房的问题。4.关于支付违约金的问题，一审判决认定正确。
郭煜上诉请求：1.撤销（2016）琼0271民初1137号民事判决；2.确认杨常舜与郭煜于2015年7月19日签订的房屋租赁合同无效；3.驳回杨常舜的全部一审诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由杨常舜承担。
事实与理由：一、一审判决遗漏杨常舜欺骗郭煜签合同的重大事实和证据。1.杨常舜故意隐瞒承租事实，冒充房东，欺骗郭煜签约。郭煜与池顺金商谈转让事宜，要求与店铺产权持有人直接签合同。池顺金为了实现店铺转让，与杨常舜串通。杨常舜收受池顺金3000元好处费后，假冒房东与郭煜洽谈合同，两人共同欺骗郭煜，应承担法律责任。2.杨常舜欺骗郭煜签订房屋租赁合同文本，而不是转租合同文本，其以租赁之名，行转租之实，以合法形式掩盖非法目的。杨常舜明知其与林兰金签订的合同有不能改变用途，不能擅自转租的约定，为达到非法转租的目的，冒充房屋产权人，使用房屋租赁合同和郭煜签订。
二、一审判决适用法律错误，关于郭煜与杨常舜所签房屋租赁合同部分有效的认定错误，双方所签合同是无效合同。1.杨常舜冒用房东出租之名，行转租之实，是以合法形式掩盖非法目的，杨常舜未经同意转租行为无效。2.林兰金对杨常舜擅自转租是提出异议的。杨常舜未在约定时间拿出房屋产权证，引起郭煜警觉，郭煜遂向物业求证，并设法联系林兰金，林兰金在知晓其房产被转租后，明确告知郭煜其与杨常舜合同中约定房屋不能改变用途，并不能擅自转租，违反合同约定其有权随时中止合同。但是杨常舜欺骗林兰金并未转租，而是与他人合作。林兰金之所以未解除合同，是因其远在广州，无法核实杨常舜的转租行为，但确提出了异议和质疑。3.合同签订之日至杨常舜提起诉讼之日没有6个月时间。4.店铺转让行为并未实际发生。郭煜发现是合同无效不能履行后，便告知杨常舜合同无效，撤销合同，双方未实际发生转租行为，林兰金不可能就未实际转租的店铺再提出异议。
三、郭煜未实际占有、使用房屋，一审判决认为郭煜应承担2015年8月10日至2015年8月14日4天租金1533元不当。郭煜2015年8月3日获知与杨常舜所签是无效合同，便要求杨常舜采取补救办法，取得房东同意转租的书面意见，重签合同，但遭到杨常舜拒绝，郭煜只好停止店铺设备添置和装修改造，要求杨常舜退还押金，同样遭到杨常舜拒绝。2015年8月7日上午，杨常舜手持一米长砍刀，来店铺殴打店员，强迫郭煜交易，并欲强抢收据，毁灭证据，店铺也因此于当天闭门搁置至今待与协商解决。一审时，郭煜曾向法院向派出所申请调取杨常舜强迫交易、打砸店铺的证据，但一审法院未调取。2015年8月14日，郭煜收到杨常舜的单方解除合同通知书，并非一审法院认定的郭煜同意解除合同。
四、一审判决关于杨常舜收到郭煜2万元押金的事实未认定。杨常舜收取郭煜押金是通过池顺金代收的，池顺金通过银行转账方式给付杨常舜，杨常舜给郭煜出具了收据确认。
综上，请求二审法院依法纠正，判如所请。
杨常舜辩称，1.郭煜关于涉案租赁合同无效的主张不能成立。一审法院已查明房屋所有权人林兰金知道杨常舜转租的事实，且至今未主张合同无效，已经超过六个月的期间。主张合同无效的权利人是林兰金，郭煜无权主张合同无效。因此杨常舜与郭煜签订的房屋租赁合同部分有效。郭煜主张杨常舜和池顺金恶意串通对郭煜进行欺诈，没有证据证明，也与事实不符。2.郭煜主张未实际占有、使用店铺及已支付杨常舜押金2万元不符合事实。杨常舜在签订转租合同后即交付了店铺钥匙等，郭煜自此时起即实际占有、使用店铺。杨常舜并没有在2015年8月7日上午殴打店员、强迫交易，郭煜因经营不善而暂时不营业，与杨常舜无关。郭煜将押金交给池顺金，与杨常舜无关，郭煜也无证据证明。综上，请求二审法院驳回郭煜的上诉请求。
池顺金未作陈述。
林兰金书面述称，林兰金于2015年1月1日与杨常舜签订涉案房屋租赁合同，租期为24个月。期间，杨常舜曾打电话称生意不好做，经营压力大，想找合作伙伴共同经营餐饮店。对此，林兰金没有反对。至于杨常舜与郭煜、池顺金之间的纠纷，林兰金并不知情。
杨常舜在一审法院起诉请求：1.确认杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月14日解除；2.郭煜支付杨常舜自2015年8月10日起至实际搬出该商铺之日止的租金（按每月1.15万元计算，暂计至2015年9月9日为1.15万元）；3.郭煜支付杨常舜违约金3,450元；4.本案诉讼费用由郭煜承担。
一审法院认定的事实：2014年7月31日，杨常舜与林兰金签订《房屋租赁合同》，约定杨常舜承租林兰金所有的位于三亚市和平路物资小区A17号商铺，租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2015年4月20日，池顺金与杨常舜签订《房屋租赁合同》，约定由池顺金承租杨常舜租赁所取得使用权的涉案房屋，租金为每月1.15万元，押金2万元，租期从2015年5月10日至2019年5月10日，共计4年，租金支付方式为每3个月支付一次，每3个月满前的5天支付下一期租金，合同签订之日至2015年5月10日为免租期。合同签订后，池顺金一次性向杨常舜支付了三个月租金3.45万元及押金2万元，并从2015年5月6日开始经营“四季芳香火锅店”。2015年7月20日，池顺金与郭煜就火锅店转让达成合意，郭煜同意以6.5万元受让池顺金的火锅店，转让包括：20天的租金7,667元，煤气罐押金1,000元，啤酒约1,000元，店内所有装修及设备。池顺金与郭煜之间并未签订书面的转让合同。郭煜在支付给池顺金转让费6.5万元后，就直接与杨常舜于2015年7月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.杨常舜店铺地址：三亚市和平物资小区A17号商铺（和平街10号），合同有效期从2015年5月10日到2019年5月10日止。每年租金：13.8万元整；2.从2015年5月10日出租给郭煜，每个月房租金1.15万元，每3个月一次性付给杨常舜3.45万元。房租每3个月满，须提前5天交付，如有逾期未交，需赔付杨常舜每三个月房租的10%的违约金；……。对于双方于2015年7月20日签订合同，对于签订合同的时间，庭审中杨常舜与郭煜均予以认可。合同签订后，杨常舜向郭煜出具了一张收据，载明收到郭煜交来的铺面出租押金2万元。杨常舜对于其出具收据的签名不予认可，也不申请法院委托鉴定。2015年8月12日，杨常舜给郭煜发出了书面《解除合同通知书》，郭煜于2015年8月14日收到该通知书，未提出异议。2015年9月7日，杨常舜诉至本院，请求判如所请。
以上事实有房屋租赁合同、解除合同通知书、快递回执、收据、证明、转账记录、照片及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足资认定。
一审法院认为，一、关于杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第五十二条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、第六十条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定：杨常舜擅自将房屋出租，林兰金可以终止合同，收回房屋;房屋租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订《房屋租赁合同》的租赁期限至2019年5月10日止。根据林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定，行使合同解除权的权利人是林兰金。林兰金知道杨常舜转租后并未在法定期限内向杨常舜行使合同解除权，因此杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》从2015年7月20日至2016年12月31日期间有效，自2017年1月1日至2019年5月10日期间的合同无效。郭煜抗辩合同完全无效的理由不成立，不予采纳。
二、关于杨常舜诉求确认与郭煜签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月14日解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”杨常舜于2015年8月12日向郭煜发出解除合同通知，郭煜于2015年8月14日收到通知书，但并未提出异议，也同意解除合同。双方合同应在郭煜收到通知之日即2015年8月14日解除。杨常舜诉求确认双方合同于2015年8月14日已解除，于法有据，予以支持。
三、关于杨常舜诉求郭煜支付自2015年8月10日起至实际搬出该商铺之日止的租金（按每月1.15万元支付，暂计至2015年9月9日止为11.5万元）的问题。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》约定，每月租金1.15万元。郭煜有义务按照约定向杨常舜支付租金。池顺金已向杨常舜支付了至2015年8月10日的租金，郭煜在与池顺金转让时在转让费中已包括了至2015年8月10日的租金，即相当于郭煜已支付租金至2015年8月10日。杨常舜与郭煜签订的合同于2015年8月14日解除，杨常舜诉求郭煜支付有效合同期限内即至2015年8月14日止的租金1,533元（11,500元÷30天×4天），于法有据，予以支持。因双方合同已于2015年8月14日解除，合同解除后，没有履行的，终止履行。因郭煜与杨常舜不再履行双方签订的房屋租赁合同，杨常舜依照合同约定诉求郭煜支付2015年8月15日以后的租金，于法无据，不予支持。如因合同解除造成杨常舜的实际损失，杨常舜可对损失另行主张赔偿。
四、关于杨常舜诉求郭煜支付违约金3,450元的问题。合同法第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担责任。”杨常舜在与郭煜签订合同时，隐瞒了其与第三人签订合同的期限，存在一定的过错，应承担一定的责任。郭煜没有按照合同约定支付租金，也违返了合同约定，应承担一定的违约责任。合同解除系双方过错所造成的，应当各自承担责任。杨常舜诉求郭煜支付违约金3,450元，不予支持。
综上所述，一审法院依照合同法第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决:一、确认杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月14日解除；二、郭煜应于判决生效之日起三日内向杨常舜支付房屋租金1,533元；三、驳回杨常舜的其他诉讼请求。案件受理费86元（杨常舜已预缴），由郭煜负担50元，杨常舜负担36元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨常舜提交留有郭煜电话号码的转租小广告照片4张及洗照片收费单据以证明郭煜直到2016年8月11日还继续占有、使用涉案房屋。本院认为，（1）照片并未显示拍摄日期，如是数码照片应当提交源文件以证明拍摄日期；（2）2016年8月11日的洗照片收据单据只能证明洗的日期，不能证明照片的拍摄日期也是2016年8月11日；（3）即使拍摄照片的日期确是2016年8月11日，也不能证明小广告是郭煜张贴。在没有其他证据佐证的情况下，对上述证据的真实性和关联性不予确认，对欲证事实也不予确认。2.杨常舜提交林兰金与杨常舜签订的《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，以证明合同实际于2016年8月24日终止，郭煜应当支付至该日前的租金。本院认为，郭煜并非该协议的一方当事人，按照合同相对性原则，该协议对郭煜没有法律约束力。因此，郭煜应当支付的租金或房屋占有使用费应计算至郭煜实际退房之日止。3.2015年9月28日，郭煜向一审法院申请到三亚市公安局河西派出所调取2015年8月8日杨常舜与郭湘民在河西派出所所作的笔录，一审法院未调取也未说明不予调取的理由，应予纠正。2016年12月23日，本院到河西派出所调取相关证据，但未能调取到，且事发地点不属于河西派出所管辖。本院再到事发地的新风派出所调取，新风派出所没有相关的笔录。
另，2016年11月29日，本院收到一份署名“林兰金”的说明材料，但该“材料”（包括签名）系打印，快递单记载的寄件人相关信息也模糊不清，无法确认寄件人的身份信息及出具“说明材料”人员的真实身份信息，对该证据的真实性无法确认，不予组织质证。
本院认为，本案争议的焦点是：（一）《房屋租赁合同》的效力；（二）杨常舜是否应返还2万元押金；（三）郭煜是否应支付2015年8月15日以后的房屋租金；（四）郭煜是否应支付违约金3,450元。
（一）关于《房屋租赁合同》的效力问题。1.依照合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六十条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，行使合同解除权或请求确认合同无效的权利人是出租人。本案中，林兰金至今都未以杨常舜转租为由主张解除合同或请求确认合同无效；2.杨常舜在《房屋租赁合同》中虽然未明确约定其系转租，但转租行为并未被法律所禁止，郭煜关于杨常舜的转租行为构成以合法形式掩盖非法目的主张没有法律依据，本院不予支持；3.杨常舜在转租涉案房屋时，虽然存在欺骗行为，但其转租行为并未损害国家利益，不符合合同法第五十二条第一项规定无效的情形，郭煜以杨常舜存在欺诈为由主张合同无效没有法律依据，本院不予支持；4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期至2016年12月31日止，故杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》超过部分的期间无效。综上，一审法院认定杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》从2015年7月20日至2016年12月31日期间有效，自2017年1月1日至2019年5月10日期间的合同无效正确，应予以维持。郭煜上诉主张合同完全无效的理由不成立，本院不予支持。
（二）关于杨常舜是否应返还2万元押金问题。涉案房屋系池顺金于2015年7月20日转让给郭煜，且郭煜支付了转让费6.5万元。此前，池顺金于2015年4月20日向杨常舜转账支付了2万元的押金，杨常舜又于房屋转让之日向郭煜出具收到2万元押金的收据。因此，应当认定池顺金向杨常舜支付的2万元押金在池顺金转让房屋之后即为郭煜所有，故一审法院判决杨常舜向郭煜返还押金2万元有事实根据，应予维持。
（三）关于郭煜是否应支付2015年8月10日以后的房屋租金问题。杨常舜于2015年8月14日向郭煜送达《解除合同通知书》，郭煜收到通知书后未提出异议，一审法院判决《房屋租赁合同》于当日解除正确，应予维持。故郭煜应当支付2015年8月10日至8月14日期间的房屋租金。此前，双方已因杨常舜转租房屋发生争议，郭煜在解除合同后未再继续使用涉案房屋，杨常舜应当采取适当措施收回房屋，防止损失的扩大。杨常舜诉求郭煜支付2015年8月15日以后的房屋租金和郭煜上诉请求不支付2015年8月10日至8月14日的租金均没有事实和法律依据，本院均不予支持。
（四）关于郭煜是否应支付违约金3,450元问题。在签订《房屋租赁合同》时，杨常舜故意隐瞒房屋系转租及原租赁期限，是导致合同被解除的原因之一，存在一定的过错，依据合同法第一百二十条的规定，也应当承担一定的过错责任。故一审法院判决双方各自承担责任，不支持杨常舜要求郭煜支付违约金3,450元的诉讼请求有事实和法律依据，应予维持。
应当指出，一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》时名称及条款错误，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》的正确名称是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第五十二条应为第十五条，第六十条应为第十六条，本院予以纠正。
综上所述，杨常舜和郭煜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件二审受理费346元（杨常舜已预缴173元，郭煜已预缴173元），由上诉人杨常舜负担173元，由上诉人郭煜负担173元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李柔翰
审 判 员 袁俊杰
审 判 员 梁 泽
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 周海晶
---
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。