浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1472号
原告：蒋鹏程。
委托代理人（特别授权）：蒋松益，浙江新兴律师事务所律师。
被告：诸暨景瑞置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道开元路**幢****号。
法定代表人：吴炜，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：杨红耀、黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。
原告蒋鹏程与被告诸暨景瑞置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓华独任审判，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告蒋鹏程及其委托代理人蒋松益，被告诸暨景瑞置业有限公司的委托代理人杨红耀、黄锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋鹏程起诉称，2014年5月3日，双方签订定金协议（商品房预约合同）一份，原告支付订立《商品房买卖合同》的定金5万元，约定在2014年5月10日前双方正式签订商品房买卖合同等内容。5月10日，原告至被告售楼处，双方为房屋公摊面积、交房时间等事项没有达成统一意见，无法正式签订商品房买卖合同，原告要求被告退还5万元定金，被告拒绝。现起诉要求判令被告退还原告签约定金人民币5万元，本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求判令解除原、被告于2014年5月3日签订的定金协议。
被告诸暨景瑞置业有限公司答辩称，原、被告确实于2014年5月3日签订定金协议，对买卖标的物、价格、价款支付方式等条款作了明确约定，并且对商品房买卖合同这一特殊合同进行网签确认时间约定于2014年5月10日；原告支付定金5万元事实，但事后原告未依约履行相应的合同义务，故被告认为原告诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告蒋鹏程为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告诸暨景瑞置业有限公司质证如下：
1、定金协议一份，证明该协议不是正式商品房买卖合同，仅仅是一个预约行为；该协议是由被告制作的格式合同，并不是原、被告协商形成；5万元款项只是订立合同的保证，并不是商品房买卖合同中的预付款定金；该协议仅仅明确了房屋的建筑面积、房屋价格、总房款等，没有明确公摊面积、交房时间等其它事项；该份协议反映出标的物是已经抵押的房产，抵押期间不能办理房产过户手续，存在风险，即标的物有瑕疵。被告经质证，对证据的真实性没有异议，认为该合同并非原告所称的格式合同，协议约定的条款包括标的物、定金金额、正式合同签订时间等都是双方协调一致的结果，因此，该协议真实有效，未违反法律规定，双方应当依法按约履行；
2、收款收据一份，证明被告实际收到原告支付的协议约定款项5万元的事实。被告经质证无异议，且该定金收据对双方之间约定的标的物也予以明确；
3、催告函、诸暨市公安局城中派出所出具的案件信息，证明原告按定金协议约定时间，与被告洽谈房产的买卖合同事项，因双方对标的物套内面积、交付时间、房款支付方式、层高等协商不成，被告提供格式合同要求原告签字，原告提出将合同文本带回去，被告不同意，双方发生争执，故原告报警，公安机关出警处理的事实。被告经质证，对催告函的真实性、合法性、关联性没有异议，该函恰恰证明了原告未按照之前双方签订的定金协议在规定时间内履行其基本的合同义务；对案件信息的真实性无异议，认为从该证据反映出因原告的原因没有签订正式合同，关于现场反馈中载明现场调解这一节内容，经核实，公安机关是作为治安事件出警，故现场向原告释明原、被告之间的纠纷并非公安管辖范围，该份证据结合定金协议，恰恰证明原告存在严重过失。
被告诸暨景瑞置业有限公司对其辩述意见未向本院提供证据。
上述证据，经庭审出示、宣读并质证，本院认证如下：证据1，系双方签订的定金协议，内容反映了原、被告对认购商品房标的物、建筑面积、单价、总价、定金、签订本约合同时间、违约责任等事项进行约定的事实，被告对证据的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据2，被告经质证无异议，本院予以确认。证据3，被告对催告函的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；诸暨市公安局城中派出所出具的案件信息，载明2014年5月10日16时10分，原告与被告工作人员磋商合同未成，原告对合同不满意，欲将空白合同带回，导致纠纷发生，公安机关出警的过程。能够证实原告按照定金协议约定时间与被告协商签订商品房买卖合同，因故未签订成功的事实，对该证据的证明力本院予以确认。
综合上述认定的证据并结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2014年5月3日，原告蒋鹏程与被告诸暨景瑞置业有限公司签订《定金协议》，约定：原告预订被告开发的诸暨景瑞上府项目3幢2单元301室房屋，预测建筑面积92.99平方米，每平方米建筑面积单价为7186.76元，总房款计668311元；签署协议书当日，原告须支付定金50000元，作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保；原告应于2014年5月10日前到被告售楼中心完成《商品房买卖合同》的正式签订并同时付清《商品房买卖合同》中约定的应付款项；除双方另有约定的情形外，若原告逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为原告自动放弃认购权利，本协议下约定之定金被告不予退还；如被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，则应双倍返还已收取的定金。《定金协议》签订当日，原告向被告交纳了定金50000元。2014年5月10日，原告至被告位于诸暨市艮塔路111号御江山售楼处协商签订商品房买卖合同事宜，并对被告提供的合同文本中关于公摊面积、交房时间、房屋层高、产权证办证时间等事项提出异议，原告提出带回空白合同的要求，双方为此发生了纠纷，原告遂拨打110报警。诸暨市公安局城中派出所出警进行协调，原告将空白合同交还售楼处工作人员。当日，双方对合同条款未能达成一致意见，未签订商品房买卖合同。2014年5月12日，被告致函原告，称：根据《定金协议》的约定，您须于2014年5月10日前到诸暨景瑞上府项目销售中心与我司签订《浙江省诸暨市商品房预售合同》，并支付相应房款。但截至本函发出之日止，您仍未与我司签订《诸暨市商品房预售合同》，亦未支付房款。考虑到实际情况，我司本着积极的态度，决定并函告您将前述签订截止期限宽限至2014年5月13日，请您及时与我司预约安排签订事宜；如果届时您仍未与我司签订《浙江省诸暨市商品房预售合同》，也未支付相应房款的，则我司将根据《定金协议》约定，终止《定金协议》，并依法不予退还您已付定金，同时我司将前述该房屋另行安排销售给第三方。嗣后，双方仍未签订商品房买卖合同，现原告起诉请求解除定金协议，并判令被告返还定金50000元。
本院认为，本案原、被告签订的《定金协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。该《定金协议》应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，虽然对交易房屋的建筑面积、单价、总房款进行了约定，但双方对本约合同中涉及的房屋套内面积、交房时间、房屋层高、产权登记时间等约定尚不明确。因此，在签订正式商品房买卖合同之前的协商过程中，由于其他因素或者意见不一致导致出现纠纷或者合同解除，存在可能性。从公安机关出具的案件信息来看，原告于约定签约日前往被告售楼处协商，其提出带回空白合同但遭到被告拒绝，也反映出原告希望进一步磋商，而被告不同意给予原告适当时间考虑存在不合理性。并且，原告提出的上述问题属于影响当事人签订房屋买卖合同的重要因素，双方就本约合同条款未能达成一致意见，最终未能签订商品房预售合同属于不能归责于双方的原因，对此双方均不承担违约责任。现原、被告相互之间已缺乏基本的履约信任，被告向原告送达的催告函中也明确签订商品房预售合同的截止日为2014年5月13日，逾期则终止《定金协议》。故双方签订商品房预售合同的期限已过，《定金协议》实际已终止，庭审中，原告也提出解除《定金协议》的请求，视为双方对解除《定金协议》事项达成一致意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告收取原告的购房定金50000元应原额返还，其以原告违约为由拒绝返还定金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、确认原告蒋鹏程与被告诸暨景瑞置业有限公司于2014年5月3日签订的《定金协议》已解除；
二、被告诸暨景瑞置业有限公司返还原告蒋鹏程购房定金50000元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，依法减半收取525元，由被告诸暨景瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年七月九日
书记员 齐海平