浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越商初字第705号
原告中国银行股份有限公司绍兴越城支行。
负责人袁忠诚。
委托代理人（特别授权代理）陈莹。
委托代理人（特别授权代理）赵佳丹。
被告俞东昀。
被告王英。
被告绍兴市锦精房地产开发有限公司。
法定代表人陈新昌。
委托代理人（特别授权代理）唐传荣。
原告中国银行股份有限公司绍兴越城支行诉被告俞东均、王英、绍兴市锦精房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2013年3月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭于2013年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈莹、赵佳丹、第三被告委托代理人唐传荣到庭参加诉讼，第一、二被告经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。
原告诉称，第一、二被告与第三被告于2011年9月8日签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定第一、二被告向第三被告购买越府名园11幢303号房，房款支付方式为部分首付，余款通过银行按揭贷款。房屋交付时间为2012年12月30日。为支付上述购房款需要，原告与第一被告签订编号为20110195的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：第一被告因购房需要向原告贷款人民币288万元；贷款期限为360个月；贷款利率为浮动利率方式，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰，每12个月重新定价一次；还款方式为等额本金还款法；贷款直接划入作为房产开发商的第三被告账户（账号为：400058356169）。住房贷款合同还特别约定了原告可提前收回借款本息及由第一被告承担原告为实现债权而支付的费用的情形。第二被告作为借款关系发生时第一被告的配偶，向原告出具《共同还款承诺书》一份，同意为第一被告在上述贷款合同项下的全部债务承担共同还款责任。为保证上述债务的履行，第一被告与原告签订《房地产抵押合同》一份，合同约定：第一被告自愿将越府名园11幢303号房的房产抵押给原告。合同特别约定，前述担保范围为抵押贷款的本息、罚息、违约金、有关税费及实现债权的费用（含诉讼代理费用）。第二被告作为上述抵押物的共有人，同意将上述抵押物抵押给原告。合同签订后，双方在相关部门办理了抵押权预告登记。为保证第一被告按时归还借款，第三被告与原告签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》一份：保证方式为阶段性连带责任保证，保证期限为第一被告办妥房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证正本之日止；保证范围为贷款本息、违约金、债权实现费用（包括但不限于诉讼费、律师费）等。保证合同特别约定，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及行使，第三被告不得以此抗辩原告。上述合同签订后，原告依约于2011年10月8日履行了放贷义务，但第一被告未能按借款合同约定的还款期限履行还款义务，且上述抵押物由于第一、二被告涉及其他纠纷已被法院查封，因此至今无法办理抵押登记。
原告认为，第一被告未按借款合同约定的期限履行还本付息的义务已经构成违约，原告有权按合同约定要求其提前归还全部借款本金及相应的利息和罚息，第二被告应按约承担共同还款责任，第三被告也应按约承担相应的保证责任。请求：一、判令第一被告立即向原告归还借款本金2808000元、利息及罚息129232.94元，三项合计人民币2937232.94元（利息、罚息暂计算至2013年2月17日止，此后仍按有关规定及合同约定标准计算至生效裁决确定的最后履行日止）；二、判令第一被告承担原告为实现债权支出的诉讼费用；三、判令原告就前述1、2项诉讼请求对第一、第二被告拥有的越府名园11幢303室房产（抵押物）享有优先受偿权；四、判令第二被告对第一被告的上述第1、2项债务承担共同还款责任；五、判令第三被告对第一被告的上述第1、2项债务承担连带保证责任。
第一、二被告未答辩，亦未提供证据。
第三被告辩称：1、原告与第一被告已经签订房地产抵押合同，并办理了商品房的抵押登记手续，其对第一被告位于越州名府11幢303室的房产享有抵押权，根据担保法第33条规定，债权人应以抵押物折价或拍卖、变卖该财产后优先受偿，根据城市房地产管理法第27条、第34条规定，预售商品房也可以作为抵押物进行担保并设立抵押登记。因此第一被告提供的该房产抵押合法有效，原告作为抵押权人应当享有优先受偿权。2、第三被告只对第一被告提供的抵押物外的债务不足以清偿部分承担担保责任。本案中原告对第一被告的债权既有房产作为抵押担保，又有第三被告作为保证担保，根据相关法律规定，第三被告仅对第一被告提供的抵押物外的债务不足以清偿部分承担担保责任。综上，请求法院依法判决。
当事人提供的证据和质证意见：
原告提供证据1、商品房买卖合同1份，证明第一被告、第二被告就越府名园11幢303室签订房屋买卖合同的事实，合同约定房款除首付外，余款为银行按揭。证据2、个人一手住房贷款合同、共同还款承诺书、结婚证各1份，证明原告与第一被告于2011年9月15日签订住房贷款合同，第二被告作为第一被告的配偶向原告承诺共同归还借款合同项下全部的付款义务。证据3、房地产抵押合同1份、同意书1份、抵押权预登记证明3份，证明第一被告于2011年9月28日与原告签订抵押合同的事实，由第一被告将其购置的越府名园11幢000303室向原告抵押（按揭）贷款，第二被告作为第一被告的配偶向原告承诺同意抵押该房产，且上述抵押已在相关部门办理抵押权预登记的事实。证据4、中国银行个人住房贷款保证合同1份，证明原告与第三被告签订个人住房贷款保证合同的事实，由第三被告为第一被告向原告购房贷款提供连带责任保证。证据5、第一被告签具的借款借据及贷款用款凭证1份，证明原告按借款合同约定将贷款直接划入第三被告指定帐户的事实。证据6、贷款未还款明细清单1份，证明截止2013年2月17日，第一被告在借款合同项下的逾期情况和欠息情况。经质证第三被告没有异议。第一、二被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
对原告提供的证据，符合证据“三性”要件，且第一、二被告放弃质证权利，第三被告没有异议，予以认定。
经审理本院认定的事实与原告诉称一致。
本院认为，原告与第一、第二被告之间的借款、抵押合同以及与第三被告的保证合同，当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原告提供的借款合同以及第二被告出具的共同还承诺书，可以确定本案的借款人为第一被告和第二被告，据此，对原告要求第一被告、第二被告承担共同还款责任的诉讼请求，予以支持。对原告要求行使优先受偿权的诉讼请求，诉争房产虽只办理了预告抵押登记，但从维护金融债权人合法权益及经济安全原则出发，并考虑防止诉累和避免司法资源浪费，以及本案现在没有办理正式的抵押登记的原因并非原告原因所致，而是被告原因，故在本案特殊情形下，可赋予原告对预告抵押登记的房屋享有优先受偿权。对原告要求第三被告承担连带保证责任的诉讼请求，因第三被告自愿提供了担保，该诉讼请求符合合同约定及法律约定，予以支持。对第三被告提出其应对本案物保以外的债务承担连带清偿责任的抗辩，因保证合同第四条对此作出明确约定，故不予采纳。第一被告、第二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告俞东昀、王英应共同归还原告中国银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金2808000元，并支付截止2013年2月17日止的利息及罚息129232.94元（此后利息按有关规定及合同约定计算至本判决确定履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告中国银行股份有限公司绍兴越城支行对越府名园11幢303室房产享有优先受偿权；
三、被告绍兴市锦精房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30298元，财产保全费5000元，公告费650元，合计人民币35948元，由第一、第二被告负担，第三被告承担连带清偿责任，在履行上述判决时付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费30298元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 邓平平
人民陪审员 唐百年
人民陪审员 卢水娟
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 宋海芳
附页：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
6、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
7、《中华人民共和国担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。