山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初122号原告（执行案外人）：关宇，女，满族，1982年6月10日出生，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：魏传旭，山东平畴律师事务所律师。被告（申请执行人）：庄见喜，男，汉族，1974年11月19日出生，住泰安市。委托诉讼代理人：张杰，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地新泰市某某路丽苑小区11B幢，现住所地新泰市青龙路东首辰晖大厦4楼，组织机构代码78717619-9。法定代表人：于忠富，总经理。委托诉讼代理人：史新生，新泰国宇法律服务所法律工作者。原告关宇与被告庄见喜、第三人山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关宇的委托诉讼代理人魏传旭、被告庄见喜及其委托诉讼代理人张杰、第三人辰晖置业的委托诉讼代理人史新生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告关宇向本院提出诉讼请求：1.撤销泰山区人民法院（2014）泰山执字第663-1号执行裁定中有关查封新泰市某某某小区5号楼3单元1301室的执行措施，并解除查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告进一步明确诉讼请求，认为根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定第二十九条规定，应当停止执行涉案房屋。事实和理由：原告于2012年11月29日从山东新泰辰晖置业投资有限公司购买楼房一套，所购买楼房为新泰市某某某小区5号楼3单元1301室，并已付全部房款。被告因与山东新泰辰晖置业投资有限公司民间借贷纠纷一案，在原告不知情的情况下于2014年5月25日对原告所购买的该栋楼房进行了查封。原告找被告多次协商未果，无奈诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告庄见喜辩称，原告所诉理由不能成立，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立应依法登记发生效力，未经登记不发生效力，被告在与第三人执行案件中，在执行过程中，法院在房管局查询时，所诉争的房屋仍登记在第三人名下，产权并未发生转移，原告并未实际取得房产所有权，所以原告的起诉不能成立，请求法院依法予以驳回。第三人辰晖置业述称，原告所诉属实，原告与第三人在2012年11月29日签订新泰市房地产买卖合同，并已支付全款，相应房产也已交付，据了解本案诉争房产属原告唯一房产，根据2015年5月5日实施的最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，对本案诉争房产的查封措施应予解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告关宇为证实自己的主张提交以下证据：一、商品房买卖合同一份，订房须知一份，证实原告与第三人于2012年12月29日双方已签订的买卖合同成立并生效。商品房买卖合同中载明购买的房产为某某某二期第5幢3单元1301号房，建筑面积为129.83平方米，总金额为伍拾万陆仟肆佰壹拾伍元整，双方签订时间为2012年12月29日。二、中国农业银行2011年5月17日至2012年12月28日转账明细一宗，第三人2012年12月28日收款收据（房产及储藏室价款共526415元）一份，证实原告已按照买卖合同约定，支付全部购房款506415元。银行明细中显示原告关宇名下两个账户，两次进行转账，一次为2011年5月17日网银转账150000元，交易地点/对方账号和户名显示为079999、另一次为2012年12月28日转支376415元，交易地点/对方账号和户名显示为155212。收款收据中显示入账时间为2012年12月28日，交款单位为关宇，交款伍拾贰万陆仟肆佰壹拾伍元整，收款事由为某某某5#西单元1301及预收储藏室2万/个。三、2015年6月8日第三人出具的装修押金收据一份、销售单一份及订货合同一份，证实原告已对涉诉房屋进行装修，并入住。收据中写明入账时间为2015年6月8日，交款单位为关宇，交款金额为叁仟元整，收款事由为装修押金。销售单中写明客户名称为朱某某，时间为2016年1月1日，品名为全友家居订金，金额为1000元。订货合同中写明客户姓名为朱某某，送货地址为某某某5#楼西单元1301东户。四、房产权属登记记录信息查询证明一份，证实在原告名下没有任何房产。该查询证明显示截止2016年1月11日，关宇名下无其他房产。五、（2015）泰山执异字第47号执行裁定书一份，证实原告诉讼符合法定程序。六、个人结算业务申请书两份、凭条照片两份及银行打款凭条一份，证实打款真实存在。结算申请书中显示2012年12月28日关宇名下账户向高某某名下62×××55账户汇入376415元，附加信息及用途为房款。凭条照片及银行打款凭条中显示2011年5月17日关宇名下账户向高某某名下6228450270004034810账户汇入150000元。七、涉案房产照片一组，证实涉案房产目前使用情况。第三人辰晖置业对原告证据均无异议。被告庄见喜对上述证据发表如下质证意见：对证据一中房屋买卖合同的真实性及证明目的均有异议，对订房须知无异议。该合同不完整，里面的条款空缺，现在所诉争房屋并没有实际验收，也并未交付给原告使用，该房公用电梯还未安装，在我方去查封该房屋时，该房闲置，法院对该房查封并依法张贴查封公告，且房屋买卖合同也未在房管局备案。对证据二中两份转账凭证真实性无异议，对证明目的有异议，双方的合同是2012年12月29日签订，且合同的支付方式是一次性付清，原告在第一笔转款时，双方买卖合同并未实际签订，且该转款凭证并体现不出是转给第三人的，第二份转款凭证转款376415元有异议，该款是双方签订合同前一天转账，也不符合合同的约定，且无法体现是转给第三人。对收款收据的真实性有异议，只是收据，并不是正式发票，应提供正式发票。对证据三中押金收据真实性有异议，对证明对象有异议，在法院张贴公告时，该房一直闲置，并没有人进行装修，所以是不真实的。对销售单及订货合同真实性均有异议，该收据的客户名称是朱某某，并不是本案原告，且也是收款收据，并不是正式发票，且这两份证据证实是购买的家居，而不是进行装修，与本案无关。对证据四、五的真实性均无异议。对证据六、七均无异议。被告庄见喜为证实自己的主张提交以下证据：一、（2015）泰山执异字第47号执行裁定书一份，证实原告的异议不能成立。二、2015年11月5日查封公告一份，证实该房产法院已于2014年5月20日进行了查封。原告对被告证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案还未审结，该两份证据不能作为定案依据。第三人对两份证据真实性无异议，认为执行裁定书还未发生法律效力，不能作为定案依据。且查封公告能够证明本案查封在后，本案查封是在2014年5月20日，原告与第三人形成真实有效的买卖关系，是在2012年12月29日，因此根据相关法律规定，查封原告房产是错误的。为查明收款人高某某是否系第三人辰晖置业相关工作人员，我院前往第三人辰晖置业处进行了调查，查询其房产销售的部分相关凭证以及账目，并复印部分收款凭证，同时前往涉案房产处进行了调查。各方当事人对于法院调查视频及部分支付凭证复印件均无异议。支付凭证中显示部分款项收款人为高某某，账号有62×××26、62×××55等。本院对原被告及第三人提交的上述证据认定如下：对原告提交的证据一、二、四、五、六、七的真实性予以确认，因证据三缺少其他证据佐证，故对证据三不予确认。被告对原告证据一中商品房买卖合同真实性、证明目的均有异议，但作为合同签订双方的原告及第三人均无异议，且被告未有证据证明其主张，故对被告辩称不予采纳。对被告提交的证据一、二的真实性予以确认，综上，本院认定事实如下：2013年11月27日泰安市中级人民法院作出（2013）泰商初字第107号民事调解书，第三人辰晖置业向被告庄见喜偿还本金及利息。后第三人辰晖置业未及时履行还款义务，被告庄见喜申请执行，并于2014年5月20日查封涉案房产。后原告关宇作为案外人提出执行异议，2015年12月15日我院作出（2015）泰山执异字第47号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服该裁定，诉至法院，请求判如所诉。涉案房产为第三人辰晖置业所建商品房，位于新泰市某某路西侧、西关街以南某某某小区5号楼3单元1301室。第三人辰晖置业已经取得相应土地使用权及相关的建设规划许可，其国有土地使用证证号为新国用（2012）第0814号、建设用地规划许可证证号为地字第370982201200044、建设工程规划许可证证号为建字第370982201200215、建筑工程施工许可证证号为201203049、商品房预（销）售许可证证号为新房售证第2012027号。2012年12月24日原告到第三人处进行选房，后于2012年12月29日原告与第三人签订商品房买卖合同，购买预售商品房，房产价款为五十万陆仟肆佰壹拾伍元整。在此之前，原告关宇通过自己名下账户向第三人辰晖置业工作人员高某某名下账户两次打款，第一次时间为2011年5月17日，原告关宇向高某某名下6228450270004034810账户汇入150000元，第二次时间为2012年12月28日，原告关宇向高某某名下62×××55账户汇入376415元，同时注明为房款。原告及第三人均承认款项其中506415元为购房款，20000元为购买储藏室款项。根据法院调查情况，其他购房人部分汇款亦打入高某某名下账户内。涉案房产于2014年被原告抢先入住，使用至今。2016年1月11日，新泰市房产管理局出具《房产权属登记记录信息查询证明》，该证明中载明：关宇、朱某某、朱某某名下房屋座落和房产证号（备案合同号）均为无。被告主张涉案房产在法院查封时未有人居住，但在法院限定期限内未提供证据证明。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。原告认为其对涉案房产享有所有权，并以此权利要求法院停止执行，并要求解除查封，故本案的争议焦点有二：一、应否停止对涉案房产的执行。二、应否解除查封。一、应否停止对涉案房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告关宇与第三人之间于2012年12月29日签订商品房买卖合同。原告关宇向高某某账户汇入两笔款项，共计526415元，数额与购房及购买储藏室款项相符。高某某为第三人处工作人员，其银行账户作为第三人部分收款账户之用，第三人认可原告关宇通过高某某账户已经支付了原告关宇与第三人2012年12月29日签订商品房买卖合同中约定的购房款。根据新泰市房产管理局出具《房产权属登记记录信息查询证明》可以看出关宇、朱某某、朱某某名下均无房产。原告对涉案房产享有的权利可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。因此，原告关宇请求依法判令停止对涉案房产执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、应否解除查封。原告要求解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的受案范围，故在本案中，本院不予审理。综上所述，原告关宇对涉案房产所享有的权利，可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：一、在执行（2013）泰商初字第107号民事调解书过程中不得执行原告关宇在山东新泰辰晖置业投资有限公司处购买的位于新泰市某某路西侧、西关街以南某某某小区5号楼3单元1301室的房产。二、驳回原告关宇的其他诉讼请求。案件受理费8870元，由被告庄见喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本院（2015）泰山执异字第47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  霍孟芝代理审判员  刘振年人民陪审员  王大慧二〇一七年三月七日书 记 员  吴鑫元