广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初684号
原告桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市某区某路某号。
法定代表人刘某，该公司董事长。
委托代理人雷某，该公司职员。
被告唐某，女，1981年某月某日出生，汉族，住桂林市某区，现住桂林市某区。
原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任记录。原告某物业公司的委托代理人雷某、被告唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，被告系临桂交警大队某侧某二期某栋某单元1502房业主。原告受建设单位委托，对某二期小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳97.6元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业服务管理，但被告自2014年3月起便无故拖欠物业管理费。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但未予理睬。原、被告签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3%0。原告希望被告尊重原告的广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，故诉至法院，请求：1、判决被告给付物业管理费2147.2元，违约金2222.35元，合计：4369.552元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、购房证明、入伙会签单、业主身份证复印件，证明被告系购买房屋的业主和交房时间；2、业主欠费明细，证明被告所欠物业服务费及违约滞纳金的具体数额；3、营业执照、法人身份证明，证明原告是合法取得工商部门颁发营业执照的经营企业；4、资质证书，证明原告具备资格经营和接管物业管理服务等业务；5、物业公司和开发商签订的前期物业服务合同，证明原告是受开发商委托合法接管某二期物业管理服务等业务；6、业主和物业公司签订的前期物业管理服务合同，证明被告知晓认可原告在小区服务范围、标准，同时知晓违约金的标准和计算方法；7、催款通知（附照片），证明原告多次、多种方法向被告催收物业费，被告未理睬和缴纳。
被告唐某辩称，一、物业公司没有尽到管理义务，是物业公司的不作为、失职即违约在先。该物业管理期间，小区门前秩序混乱、环境卫生差、安保人员设置不符合约定；业主未享受到绿化环境及小区内公用设施；针对小区内财物被盗现象，物业公司未采取任何措施；物业公司人员流动大，且护卫人员备案、登记资料不全、素质低下，缺乏培训，导致管理质量不高；个别业主在装修施工前改动楼房共用设施或房屋结构，物业公司未及时予以制止或采取措施要求改正等行为和现象违反了《前期物业管理服务合同》第二章第三、四条中所列的服务质量和内容，物业公司已经明显违约。二、物业公司的收费标准过高而且存在不尊重事实收费和不合理收费现象。1、物业公司未经业主同意下，擅自出租共用部位且收益不公开，侵占业主利益；2、物业公司不履行合同约定的公示账目的义务；3、物业公司至今未成立业主委员会；4、《前期物业管理服务合同》中未约定合同期限，在业主所缴纳的一年物业管理费到期后并未再次接受业主委托，且收费标准也未经业主认可，且行为为单方行为；5、《前期物业管理服务合同》中明确业主“自愿”缴纳半年或者一年物业管理费，物业公司的服务质量达不到业主“自愿”缴费的要求，并非业主有意拖欠；6、物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年，其之前并未收到任何物业公司缴纳物业费的通知。综上，请求法院对原告的不合法行为给予教育，对其无理要求予以驳回。
被告唐某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、照片6张，证明原告未尽到公共部位的维修、养护、管理；2、照片4张，证明原告对公用设施设备的维修、养护、管理不到位；3、照片6张，证明原告未尽到公共部位的清洁卫生、管道的疏通；4、照片5张，证明原告未尽到公共绿化的养护和管理；5、照片3张，证明小区车辆停放无秩序；6、照片4张，证明小区公共区域安全防范不到位；7、照片2张，证明小区设备维护、监控如同虚设；8、照片3张，证明小区公用楼梯、天台、通道、大厅乱堆乱放；9、照片1张，证明原告并未做到生活垃圾日产日清；10、照片2张，证明小区存在小区设摊现象；11、照片1张，证明物业门岗上班时间睡觉；12、照片1张，证明物业公司私自拆除围墙随意搭设公共道路；13、承诺书1份，证明物业公司对小区管理不到位之处。
经过开庭举证及质证，原告某物业对被告唐某提供的证据1-12的真实性无异议，照片拍摄的地点无异议，涉及的时间节点与内容有异议；证据13的真实性无异议，该证据不是承诺书，而是原告对小区管理开座谈会的记录。
被告唐某对原告某物业公司提供的证据1-4的“三性”均无异议；对证据5的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，因为没有约定合同的终止日期，物业费的收费标准在该合同中是否有约定；证据6的真实性没有异议，恰好说明原告完全没有按照合同约定履行应尽到的管理义务；证据7的真实性有异议。
本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年11月26日，桂林某发展有限公司（甲方）与原告桂林市某物业服务有限公司（乙方）签订了《某二期前期物业服务委托合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【某二期】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业服务合同》生效时止；第二十条在【某二期】开始交付使用（入住）后，乙方须按下列约定，实现在本物业小区的配套设施设备完全正常交付使用的前提下到达此标准量化管理：略；第二十一条物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、高层建筑面积每平方米1.3元向乙方交纳自入伙后如有未销售房屋由开发商负责交付物业管理费；多层建筑面积每平方米0.98元；注：在业主未获得产权证明以前，收费面积以《商品房买卖合同》登记的面积为准，获得产权证明以后，收费标准以产权登记的面积为准，但前后收费面积出现差异，将不做任何补收或退还措施（收费面积按建筑面积计）；第二十七条自本物业正式通知交付乙方管理初期，因甲方建筑施工设施设备及本物业的综合环境影响乙方的服务质量，乙方的服务质量（承诺）可不参考本合同的约定。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2012年9月1日，被告唐某入伙收楼完毕，同日，被告唐某（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）、高层楼住宅：1.3元／月／平方米；（2）多层住宅0.7元／月／平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。同时查明，原告某物业公司于2001年5月22日成立，统一社会信用代码914xx300xxx6859xx9。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。被告唐某是某二期的业主，其所有的物业为临桂区交警大队某侧某二期x栋x单元x房，经本院核实，房产证记载的建筑面积为75.19m2；其从2014年3月起未向原告交纳过物业费。原告以张贴通知单的形式向被告催交过上述费用。
另，结合原告和某二期其他业主在同类诉讼中的抗辩及证据，某二期至今尚未成立业主委员会。
本院认为，原告与桂林某发展有限公司签订的《某二期前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护，原告与包括被告在内的全体业主均应按合同约定履行义务。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告作为取得物业服务资质的企业为某二期小区提供了物业服务的主要义务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业服务，因此，被告应按上述合同及物业服务的有关规定收费标准交纳相应的物业费，经本院审核，被告唐某所欠的物业费为2150.43元（按被告住宅建筑面积75.19m2，物业费1.3元／月／m2，交纳期间从2014年3月至2015年12月共计22个月计算），因原告仅要求被告支付物业费2147.2元，因此，被告应向原告支付物业费2147.2元。对于被告辩称本案已超过诉讼时效的问题。原告从2010年11月26日起为某小区提供物业服务至今，且从本案查明的事实来看，对于被告所欠的物业管理费，原告以张贴通知单的方式向各个业主主张了权利，因此，原告就本案提起的诉讼未超过2年的诉讼时效要件，被告对此提出的抗辩理由不能成立，本院不予采信。而被告辩称，原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告有证据证实可另行主张以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。至于违约金的问题。原告某物业公司与被告所签订的《前期物业服务合同》系格式合同，该合同的第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定原告某物业公司违约金的赔偿标准，违反了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：
一、被告唐某支付物业费2147.2元给原告桂林市某物业服务有限公司；
二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担25元，被告唐某负担25元。
上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 徐素珍
人民陪审员 赵生付
人民陪审员 周道奕
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 梁 晶
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