辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00801号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任利军，男，1965年2月9日生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城公司”）与被上诉人任利军房屋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第36号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审任利军诉称：请求法院依法判令：1、纺织服装城公司赔偿逾期将办理权属登记需由纺织服装城公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金3，916元；2、纺织服装城公司给付批复面积与合同约定面积差赔偿金35，795元；3、纺织服装城公司承担诉讼费用。
原审纺织服装城公司辩称：第一、双方签订商品房买卖合同有委托经营的补充协议，表明委托经营期限为两年，起算日与合同约定的房屋交付日一致。第二、我方于2012年7月20日提交面积测绘的申请并受理，受理凭证中表明我方提供了完整的竣工档案，也进行了测绘主张。除测绘面积政府机构未得出结果外，我公司履行的其他备案资料均已完成，期间因政府机构内部就房屋规划问题涉及初始登记事项进行协商，导致我公司于2013年10月21日才获得初始登记的相关凭证，我公司并无违约事实。第三、关于面积差问题，出卖时是按照备案合同的约定，按套计算房屋价款，不存在面积差退款的问题。第四、任利军提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。第五、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同的法律后果将是备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案文书，我公司及各业主应当凭生效判决，撤销变更后的合同之备案，原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记，1500户业主无法获得证明物权的产权登记及房产证，将引发更大的纠纷及社会矛盾，后果不堪设想。
原审法院审理查明：双方于2008年1月21日签订《商品房买卖合同》（以下简称原始合同）一式五份，任利军留存一份，纺织服装城公司留存四份。任利军提供的合同约定任利军购买纺织服装城公司开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B4-N06。合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共41.04平方米”，第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4，601元，总金额188，805元”，第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1.双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按政府相关部门规定执行”。合同签订后，任利军交纳了全部购房款。另查明，2009年6月24日，纺织服装城公司为任利军出具情况说明，载明的内容为“原告购买的铺位购买时系按建筑面积签订，签订时建筑面积为41.04平米，套内面积为20.52平米，现测绘大队出具的《分成分户表》中套内面积为19.97平米。我公司承诺客户在办理产权证时，我公司按测绘大队出具的《分成分户表》中的建筑面积办理产权证。如客户在办理产权证时，产权面积与合同中的建筑面积出现差异，被告将按照差异面积予以退款。”再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为33.26平方米，套内面积处为空白。就涉案房屋任利军曾起诉纺织服装城公司承担逾期将办理权属登记需由纺织服装城公司提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，该案经（2013）沈铁西民三初字第1060号民事判决书判决生效，该生效法律文书中查明纺织服装城公司于2009年10月1日向原告交付了房屋，并判决纺织服装城公司给付原告违约金，期限计算至2013年7月8日。
原审法院认为：任利军提交的《商品房买卖合同》及情况说明均是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于纺织服装城公司提出的经任利军同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。原审法院认为，法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现任利军对纺织服装城公司主张的变更合同事宜予以否认，且提交了纺织服装城公司向其出具的情况说明，该说明确认了任利军系按建筑面积购买的房屋，且纺织服装城公司同意在办理产权证时如产权面积与合同中的建筑面积出现时按差异面积予以退款，故对纺织服装城公司提出的合同变更的抗辩主张，不予采纳，以任利军提交的原始合同为准。关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。纺织服装城公司于2009年10月1日向任利军交付了房屋，依据原始合同第十五条约定，纺织服装城公司应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而纺织服装城公司直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，纺织服装城公司存在违约行为，应当承担违约责任。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照任利军已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案违约金计算的起止日期为2013年7月9日至2013年10月21日止。关于纺织服装城公司提出的逾期办理房屋权属登记备案并非纺织服装城公司原因的抗辩主张。因纺织服装城公司未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，纺织服装城公司的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对纺织服装城公司的该抗辩主张，不予采纳。关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为41.04平方米，单价为每平方米4，601元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现初始登记证明载明该房屋的建筑面积为33.26平方米，产权登记建筑面积比合同约定建筑面积少7.78平方米，故纺织服装城公司应给付任利军面积差额款35，795元（4，601×7.78）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告任利军逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月21日止，按已付购房款188，805元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告任利军面积差额款35，795元；三、驳回原告任利军的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（任利军已预交，由纺织服装城公司直接给付任利军）
宣判后，上诉人纺织服装城公司不服，上诉至本院。其上诉请求：请求二审法院撤销一审民事判决书，判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院适用原始合同判决错误，应当适用备案合同。原始合同订立时上诉人尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同。上诉人取得商品房预售许可证之后，双方当事人确立了备案合同，备案合同具有法律效力。如果仍以无效的原始合同认定双方权利义务关系，必然导致备案合同无效，那么无效的备案合同就不应作为合同备案和办理产权登记的根据。原始合同无法实施备案，更无法作为办理产权登记的依据，这将为双方履行合同造成无法逾越的障碍，对被上诉人取得房屋产权证造成不可避免的损害。为保护被上诉人物权，应认定备案合同合法有效。合同中关于提交房产产权登记备案资料约定违约责任按政府部门规定执行，一审判决适用了最高院关于对逾期取得房屋权属证书的司法解释系错误的，本案未满足未约定或约定不明的前提条件，甚至被上诉人还获得收益，一审判决适用法律错误，也超出了被上诉人的诉讼请求。
被上诉人任利军答辩称：同意原审判决，请求维持原判。本案在此之前，已经经过区法院和市法院的判决，法院已经支持过任利军要求违约金的诉请，而上诉人提供虚假合同，与法院以前审理任利军案件查明的合同相抵触，应当以任利军原始合同为准。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，原始商品房买卖合同、情况说明、销售不动产统一发票、初始登记证明、民事判决书等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：纺织服装城公司与任利军签订《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于纺织服装城公司与任利军各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现任利军一审起诉要求纺织服装城公司按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而纺织服装城公司认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现纺织服装城公司主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但任利军对此事实予以否认，而纺织服装城公司未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故一审法院以任利军主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于纺织服装城公司提出的一审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式开始计算租金，故一审判决认定的时间并无不当，纺织服装城公司主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于纺织服装城公司提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于纺织服装城公司提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，一审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故一审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于纺织服装城公司提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
关于纺织服装城公司提出的其不应支付任利军房屋面积差额款主张，因双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定，一审法院据此判决纺织服装城公司支付任利军面积差额款并无不当，本院对纺织服装城公司该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第36号民事判决第二项，即“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告任利军面积差额款35，795元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第36号民事判决第三项，即“驳回原告任利军的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第36号民事判决第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告任利军逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月21日止，按已付购房款188，805元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”为“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告任利军逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月21日止，按已付购房款188，805元；按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费793元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费793元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年四月二十二日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。