重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异452号
案外人：杨洋，男，1981年11月14日出生，土家族。
委托代理人：罗雪琴，女，1986年11月12日出生，苗族。
申请执行人：杨峰，男，1966年8月3日出生，汉族。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇建设54号。组织机构代码70940816-9。
法定代表人：李秀莲，总经理。
本院在执行杨峰与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨洋对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人杨洋称，2010年7月27日，本人与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某商品房F幢17楼3号房屋，且已支付了绝大部分购房款。现法院的查封行为损害了本人的合法权益，请求法院中止对上述房屋的执行。
本院查明，杨峰与新动力房地产公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民初字第00640号民事调解书：一、原告杨峰与被告新动力房地产公司双方确认欠借款本金为300万元，该借款300万元由被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前支付给原告杨峰；二、被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前向原告杨峰支付利息（从2012年1月18日起至付清为止，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算利息，利随本清）；三、原告杨峰对被告新动力房地产公司位于重庆市秀山县某商品房F栋15层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；16层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；17层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；18层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；19层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；20层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；21层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；22层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；23层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；24层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；25层房号1（107.37平方米）、房号3（108.49平方米），共30套，建筑面积为3,035.62平方米的房屋享有优先受偿；四、本案案件受理费49,320元，减半收取为24,660元，保全费5,000元，共29,660元，由被告新动力房地产公司负担。因新动力房地产公司未履行上述生效调解书所确定的义务，杨峰向本院申请强制执行。
另查明，2007年1月25日，钟国洪与新动力房地产公司签订《商品房预定协议》，预定了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某商品房C栋1单元701号房屋，用途为住宅，建筑面积105.91平方米，房屋总价款80,492元。2009年6月17日，钟国洪与杨洋签订《转让协议》，将上述房屋转让给杨洋，钟国洪所欠新动力房地产公司的尾款23,492元由杨洋负责支付。同日，钟国洪出具收据一张，载明：钟国洪原购某商品房C栋1单元701室转让给杨洋，转让总价140,800元，实收杨洋现金117,308元，债务转让23,492元由杨洋付给开发商新动力房地产公司，此房屋款已清。2010年7月27日，杨洋与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某商品房F幢17层3号房屋，用途为住宅，建筑面积107.52平方米，房屋总价款95,007元。该合同约定：根据双方协商一致，新动力房地产公司同意杨洋将某商品房C栋一单元701号房屋换至某商品房F栋房屋17-3号房屋……杨洋向新动力房地产公司累计支付了C栋一单元701号房屋房款57,000元，还欠C栋一单元701号未缴房款23,492元……换至F栋房屋的楼层差价为14,515元，总计杨洋应缴F栋17-3号房屋总款为38,007元；付款方式为按揭付款，如新动力房地产公司不能办理按揭付款，则由杨洋分期付清合同价款，即杨洋已付款57,000元，房屋修建至9楼时付款10,000元，房屋主体封顶时付款16,000元，交房时付10,000元，办理房产证时付款2,007元。上述购房合同至今未办理网签及备案登记手续。
2007年1月25日，新动力房地产公司出具一张收据，载明：交款单位为钟国洪，金额41,000元，收款事由为C1-701首付。2009年1月17日、3月28日，新动力房地产公司先后向钟国洪出具交付C1-701住房续款的收据两张，金额分别为10,000元和6,000元。上述三张收据均有删改痕迹，即将钟国洪改为杨洋。2012年1月14日，新动力房地产公司又出具一张收据，载明：交款单位为杨洋，金额26,000元，收款事由为F17-3号房续款。上述四张收据金额合计83,000元。
再查明，重庆市秀山县某商品房F幢17层3号房屋与重庆市秀山县某商品房F栋17层3号房屋系同一标的物。因上述房屋尚未竣工验收，故新动力房地产公司未向杨洋交付占有。
还查明，2012年1月16日，杨峰与新动力房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：新动力房地产公司用自有位于重庆市秀山县某商品房F栋包括17层3号在内的30套房屋作为向杨峰借款的抵押。同日，上述房屋办理了抵押登记。
本院在诉讼过程中，于2015年4月22日以（2015）渝五中法民初字第00640-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某商品房F栋包括17层3号在内的30套房屋。
在本次异议审查过程中，案外人杨洋向本院提交了《商品房预定协议》、《转让协议》、《商品房买卖合同》各一份、钟国洪出具的收据一张及新动力房地产公司出具的收据四张，拟证明钟国洪预定新动力房地产公司开发的住房，支付了部分购房款，后杨洋从钟国洪处受让该房屋，并与新动力房地产公司签订购房合同，将该房屋更换为本案争议房屋，且又支付了部分购房款。申请执行人杨峰对上述证据均不予认可，理由是新动力房地产公司在购房合同上的印章与经备案的印章不一致，三张收据上的款项均非杨洋本人所交，钟国洪与杨洋转让房屋的行为未经过新动力房地产公司的同意。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人杨峰对被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某商品房F栋17层3号房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人杨洋签订购房合同，故该抵押权不能对抗杨洋对上述房屋所提出的异议。
另根据《异议复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，钟国洪与新动力房地产公司签订房屋预定协议，预定了重庆市秀山县某商品房C栋1单元701号房屋，嗣后杨洋从钟国洪处受让了该房屋，并在本院查封之前与新动力房地产公司签订购房合同，将该房屋更换为本案争议的F栋17层3号房屋。杨洋在听证时所提交的收据包括钟国洪支付C栋1单元701号房款和杨洋支付F栋17层3号房款两部分，均为小额付款，符合现金交易习惯，且新动力房地产公司在购房合同中亦认可C栋1单元701号房屋已付房款部分，故足以证明其已支付了超过合同约定总价款50%的购房款。但是，由于杨洋未提交证据证明其名下除了上述F栋17层3号住房外无其他用于居住的房屋，因此其请求本院中止上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人杨洋的异议。
如不服本裁定，案外人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 苏永红
二〇一六年七月十一日
书 记 员 谭 锋