广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳城民一初字第1473号
原告：覃丽，住广西柳州市城中区。
委托代理人：唐劲松，广西同望律师事务所律师。
委托代理人：宴宜，广西同望律师事务所律师。
被告：柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司，住所地：柳城县沙埔镇上雷街102号。
法定代表人：吴海金，该公司执行董事。
委托代理：韦雅扬，广西宝洁法律事务所律师。
原告覃丽诉被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司（以下简称恒泰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃丽及其委托代理人宴宜，被告恒泰公司委托代理人韦雅扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃丽诉称：原告覃丽与被告恒泰公司于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告覃丽购买被告在柳城县沙埔镇上雷街102号开发建设的东盟桂中农副产品交易中心第5幢05号房，该商品房用途为商业住宅，建筑面积为384.98平方米，其中，套内建筑面积为374.64平方米，总房款769960元，被告应于2013年5月8日前向原告交付商品房，以及其他相关事宜。原告覃丽于签订合同的当日已支付了全部购房款769960元。经调查了解，在签订《商品房买卖合同》之前，被告已将合同约定的房屋及土地抵押给他人，而且《商品房买卖合同》上的编号系伪造套用，该合同无法取得备案登记，更加不能办理房产变更登记手续。2014年7月9日，被告又将房屋抵押给金融机构。因此，被告未能向原告交付房屋，导致合同目的不能实现。被告的违约行为己严重损害了原告的合法权益，请求判决：一、判令解除原告覃丽与被告于2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司立即返还购房款769960元及利息65447元（以769960元为基数，按银行同类贷款利率计算，从2013年5月29日暂计至2014年10月29日，以后利息仍按此标准计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告覃丽；三、判令被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司赔偿原告覃丽损失300000元；四、本案诉讼费及保全费由被告承担。
原告覃丽提供如下证据及证明目的：
第1组证据：证据1、企业基本信息，证实被告的的基本情况；证据2、商品房买卖合同，证实原、被告签订的《商品房买卖合同》以及相关约定；证据3、收款收据，证实原告支付的购房款情况；
第2组证据：证据4、争议房屋所有权证、土地使用权证，证实原告与被告在签订合同之前，被告隐瞒该土地已于2012年7月3日抵押给金融机构的事实，以上证据是原告委托代理人向柳城县房管所调查取得。
第3组证据：证据5、申请法院调取的证据高额抵押合同、土地他项权证，证实2014年7月9日被告将原告购买的房屋所属的土地抵押给柳州银行柳城支行的事实；证据6、2014年6月14日被告公司召开股东会会议决议，并形成了用原告所购置的房屋所属的土地向柳州银行柳城支行抵押贷款的决议；证据7、通知函，证实被告向原告发函，同意解除合同，同意退还购房款的事实。
被告恒泰公司辩称：一、双方签订的合同是依法成立的、有效的，应该继续履行合同；二、如果解除合同，被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司同意退还购房款和按1%计算违约金。原告覃丽主张支付利息和赔偿损失部分没有法律依据。
被告恒泰公司提供如下证据及证明目的：关于办理房地产权证的催告函、顺丰速运寄件回执存根，证实已通过顺丰速运发函催告原告覃丽办理房产证的事实，证明原告覃丽未来办证的事实。
经庭审质证，本院认为，原告覃丽提供的证据，被告恒泰公司均无异议，证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以采信；被告恒泰公司提供的证据，与本案无关，本院不予确认。
经庭审质证，当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年10月22日，被告恒泰公司开发的房地产位于广西柳城县沙埔镇上雷街102号商品房竣工，房产权证于2013年1月13日登记为被告恒泰公司。2012年12月3日，原告覃丽与被告恒泰公司签订《柳城县恒泰市场商品房买卖认购书》，认购被告恒泰公司开发的位于广西柳城县沙埔镇上雷街102号商品房。原告覃丽与被告恒泰公司于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》，并于当日付清了全部购房款769960元。《商品房买卖合同》约定：原告覃丽购买被告恒泰公司位于广西柳城县沙埔镇上雷街102号开发建设的东盟桂中农副产品交易中心第5幢05号房，该商品房用途为商业住宅，建筑面积为384.98平方米，其中，套内建筑面积为374.64平方米，总房款769960元，被告恒泰公司应于2013年5月8日前向原告覃丽交付商品房。另外，《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.00％向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权证登记的约定，出卖人应当在商品房竣工验收后备案后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他相关事宜。
另查明，原告购置的房产位于广西柳城县沙埔镇上雷街102号开发建设的东盟桂中农副产品交易中心第5幢05号房屋于2012年10月22日竣工，现房屋产权登记所有权人为被告恒泰公司，房屋所在的该宗国有土地使用权已于2014年7月9日向柳州银行股份有限公司设定最高额抵押登记。2014年9月13日，被告恒泰公司向原告覃丽发出关于办理房地产权证的催告函，催告原告覃丽到被告恒泰公司办理房地产权证。2014年9月29日被告恒泰公司向原告覃丽发出通知函，通知原告覃丽收到函件之日起15日内办理退房相关手续。因双方协商未果，原告覃丽遂诉至本院，请求判如诉请。
本院认为：首先，原告覃丽与被告恒泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。其次，关于法律的适用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从该条规定，可知，商品房买卖分两种类型，一种是未建成的房屋买卖，另一种是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者为现售。本案中所涉商品房已于2012年10月22竣工，因此，原告覃丽与被告恒泰公司所签订的《商品房买卖合同》符合商品房买卖合同的成立要件，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
关于合同的解除，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告恒泰公司应于2013年5月8前日交付商品房，但是签订合同的日期及付清购房款日期均为2013年5月28日，故交房日期应为2013年5月28日前。被告恒泰公司未按《商品房买卖合同》第八条的约定履行商品房交付给原告覃丽的义务，违反了合同的约定，并且，《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过180日后买受人有权解除合同，因此，解除合同的约定条件已经成就，被告恒泰公司也已向原告覃丽发函同意解除合同。综上，原告覃丽请求解除《商品房买卖合同》符合合同的约定及法律、法规规定，本院予以支持。
关于违约金的约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项约定，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内在退还全部已付款，并按买受人已付款的1.00%向买受人支付违约金。故原告覃丽要求被告恒泰公司返还已支付的购房款769960元，合法有据，本院予以支持；但是，合同对违约金的约定按照已付房款的1.00%计算，明显低于造成的实际损失，原告覃丽有权请求予以增加，故原告覃丽请求支付的以购房款769960元为基数按银行同类贷款利率计算支付利息，合法有据，本院予以支持。
关于原告覃丽要求被告恒泰公司赔偿3000000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权证登记的约定，出卖人应当在商品房竣工验收后备案后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。备案登记期间的720日应自双方于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》起至2015年5月20日期间，此期间系合同约定的期间，并未违反法律规定，被告恒泰公司也未将出售商品房抵押或出卖给第三人。综上，备案登记期间尚未届满，被告恒泰公司并没有违反法律的规定，并且，双方签订的《商品房买卖合同》没有约定赔偿数额和计算方法，原告覃丽也未能举证证明其损失的具体数额，故对原告覃丽诉请被告恒泰公司赔偿3000000元，本院不予支持，
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）、第九条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告覃丽与被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司于2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司退还给原告覃丽购房款769960元及其相应利息（利息自2013年5月28日按中国人民银行同类贷款利率计算至本判决生效后，履行期限的最后一日止）；
三、驳回原告覃丽请求被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司赔偿300000元的诉讼请求；
案件受理费15119元，减半收取7554.5，保全费5000元，合计12554.5元，由被告柳城县恒泰市场开发服务有限责任公司承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行期限内完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 韦永禄
二〇一四年十一月十四日
书记员 兰金英