江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03758号
上诉人（原审原告）喻奎，工人。
委托代理人梁伟，江苏沭新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱翠，教师。
委托代理人连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨林，无业。
被上诉人（原审被告）高彩菊，无业。
委托代理人朱林，江苏众耕律师事务所律师。
上诉人喻奎因与被上诉人朱翠、杨林、高彩菊案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第0907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人喻奎及其委托代理人梁伟，被上诉人朱翠的委托代理人连江，被上诉人高彩菊及其委托代理人朱林到庭参加诉讼，被上诉人杨林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审查明，杨林与朱翠系夫妻关系，喻奎与杨林系亲戚关系。2006年12月9日，朱翠与新沂昂立房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定朱翠以按揭贷款的方式购买位于新沂市市府花苑1号楼3单元106室商品房一套，房屋产权登记在朱翠名下。该商品房交付后，朱翠实际占有使用该房屋，涉案房屋的银行贷款一直由朱翠经手偿还。
2011年4月8日，杨林向喻奎借款500000元，约定利息3分，以涉案房产抵押，但双方未办理抵押登记手续。2012年3月9日，杨林、朱翠向喻奎出具协议一份，内容为：原借喻奎现金500000元，月息3分。现无能力偿还，本人愿将市府花苑1号楼3单元106室房产抵押于喻奎，所剩银行贷款由喻奎偿还。贷款还清后，房产过户所需费用由喻奎支付。口说无凭，立字为据。2012年7月，喻奎搬入涉案房屋居住，房屋内的大件家电一并折抵归喻奎所有。
2012年3月9日，朱翠单独向喻奎出具协议一份，内容为：原杨林借喻奎款500000元整，借款日期2011年3月9日，月息3分，到2012年3月9日利息165000元，加原借款500000元合计665000元，市府花苑房产500000元抵押给喻奎，下欠165000元以本人工资偿还，直到还清为止。2013年6月28日，喻奎以朱翠欠其借款利息165000元为由提起诉讼。诉讼过程中，经法院主持调解，朱翠确认偿还喻奎借款利息165000元并同意分期偿还。
依据高彩菊的申请，原审于2012年8月21日作出（2012）新民诉保字第0623号民事裁定，对朱翠名下的涉案房屋及车库予以查封。2012年11月27日，原审法院作出（2012）新民初字第1636号民事判决，确定杨林偿还高彩菊借款360000元，朱翠对其中的260000元承担连带清偿责任。因杨林、朱翠未按生效判决确定的期限履行还款义务，高彩菊于2013年4月2日申请强制执行。执行过程中，喻奎以涉案房屋归其所有为由提出执行异议，要求停止对涉案房屋执行。2014年1月15日，原审法院经听证审查后，作出（2014）新执异字第00001号执行裁定，驳回了异议人喻奎的异议请求。喻奎不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。
原审另查明，关于喻奎出借给杨林、朱翠的资金来源，喻奎申请出庭的证人就此问题进行陈述的相关时间与借款发生的时间存在明显矛盾；关于以物抵债的数额，喻奎在庭审中述称包括房屋及屋内大件家电一并抵偿500000元，同时称房屋按揭贷款80000余元由喻奎偿还，房屋贷款也计入500000元之内；对于涉案房屋的银行按揭贷款，喻奎称由其每月将款项给付朱翠，由朱翠到银行偿还；喻奎与杨林、朱翠没有对涉案房屋办理过户登记手续。
2014年3月，喻奎诉至原审法院，请求依法判令确认涉案房屋归喻奎所有，停止对涉案房屋的执行。
原审法院认为，2012年3月9日，杨林、朱翠因欠喻奎借款不能偿还而出具的协议，本质上是双方之间确立的以物抵债协议。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨林、朱翠虽然向喻奎出具了以物抵债协议，喻奎也实际占有居住涉案房屋，但双方一直没有办理过户登记手续，故喻奎不能依法取得涉案房屋的所有权。
根据喻奎在庭审中的陈述，涉案房屋按揭贷款80000余元由喻奎负担，计入500000元购房款之内，该陈述与杨林、朱翠在协议中作出的按揭款由喻奎另行负担的约定明显存在矛盾；杨林、朱翠出具协议的同时，朱翠又单独出具协议确认欠喻奎利息款165000元，在朱翠已经明确尚欠喻奎利息款的情况下，喻奎称每月仍向朱翠给付银行按揭贷款，明显不符合常理，也与喻奎起诉朱翠索要利息的事实相悖；朱翠向喻奎单独出具的协议中载明喻奎出借款项实际为2011年3月9日，杨林、朱翠共同向喻奎出具的协议中所附的借据复印件的落款时间为2011年4月8日，二者亦存在明显矛盾。故喻奎与朱翠关于双方已实际履行以物抵债协议的主张尚不足以采信。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定确立了对买受人的无过错保护原则。本案喻奎系以物抵债的债权人，与以购房为目的的买受人在身份上存在较大差异，故该特殊保护规则也不能当然适用于本案。据此，原审法院判决驳回喻奎的诉讼请求。
上诉人喻奎对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、关于以房抵债的具体数额问题。朱翠、杨林共同向我借款50万元，因双方系亲戚关系，在他们无力偿还欠款的情况下，由其用价值40万元的房屋直接抵偿欠款50万元是符合常理的，至于剩余8万元房贷，因其无力偿还，只有我按月支付。至于朱翠欠我的利息用朱翠本人的工资偿还也符合常理，没有矛盾之处，也正因为朱翠目前的工资被冻结用于偿还我的利息，杨林离家出走无任何收入，我才被迫自己出钱付银行贷款，我的陈述没有任何虚假，更没有任何矛盾。二、关于借款事实的问题。我在庭审中提交了朱翠与我在新沂市人民法院关于所欠利息达成的协议，新沂市人民法院作出（2013）新民初字第2822号民事调解书，在这个案件里，我提交的证据是朱翠单独向我出具的协议，内容为：原杨林借喻奎50万元，借款日期2011年3月9日，月息三分，到2012年3月9日利息165000元，加原借款50万元合计665000元，市府花苑房产50万元抵押给喻奎，下欠165000元以本人工资偿还，直至还清为止。2013年6月28日，我因朱翠欠利息165000元为由起诉，经新沂市人民法院调解，朱翠确认偿还上诉人利息165000元，并同意分期偿还。为此我申请法院冻结了朱翠的工资。在这份协议里，朱翠载明的借款日期为2011年3月9日，而在本案中我提交的朱翠与杨林的以房抵债协议的下方附有杨林书写的借据复印件，上面载明的借款日期是2011年4月8日。为此一审法院认为借款日期前后有矛盾，这是错误的，因为50万元的借款是分两次给付的，朱翠记得第一笔借款的日期，杨林书写的借据日期是两笔借款即50万元付清后书写的，这并不矛盾。计算利息当然要以第一次付款日期开始计算，这没有任何错误。三、我与朱翠、杨林以房抵债的事实已经履行，且在高彩菊申请查封之前。高彩菊申请查封是错误的。我与朱翠、杨林在2012年3月9日就已经达成了以房抵债的协议，一审也认定我于2012年7月搬进涉案房屋居住至今，而高彩菊在我入住之后于2012年8月12日才申请查封此房，显然是错误的。四、一审法院对所适用的法律明显理解错误。本案一审法院适用的法律是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，该规定确立了对买受人的无过错保护原则，虽然我是以物抵债的债权人，但因实际支付了现金，以房抵债的结果和房屋买卖的结果是相同的，一方支付全部价款，一方给付房屋，在双方签订以房抵债协议的时候就等同于房屋买卖，一审法院狭义地理解该条规定是错误的，我的以房抵债行为是合法有效的，依法应得到保护。据此，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人朱翠答辩称：我借喻奎50万元是事实，无力偿还也是真实情况，与喻奎达成以借款抵偿将涉案楼房抵偿给喻奎是真实意思表示，我也已经将房屋交付给喻奎。以房抵债借款是符合法律规定的，况且已经将房屋交付，对这个行为我是认可的。据此，请求二审法院依法改判，将涉案房屋确定归属于喻奎。
被上诉人高彩菊答辩称：一审法院判决结果正确，喻奎的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉。
被上诉人杨林未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。
经过双方确认，本案的争议焦点为：1、涉案房屋的权属应当如何确定。2、应否许可对涉案房屋的执行。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、关于涉案房屋的权属应当如何确定的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。涉案房屋即新沂市市府花苑1号楼3单元106室的房屋产权仍登记于朱翠名下，因不存在以涉案房屋为标的物的不动产物权的变更、转让登记行为，故依法不产生涉案房屋不动产物权的变动效力。喻奎主张涉案房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。
二、关于应否许可对涉案房屋执行的问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，喻奎主张基于以物抵债关系，涉案房屋已经抵偿归其所有，但由于涉案房屋的不动产权属并未发生转让或变更，故涉案房屋的登记所有权人朱翠仍对涉案房屋享有所有权，喻奎对涉案房屋不享有所有权。以物抵债是发生于债权人与债务人之间的意思自治，在被用于抵偿债务之物的权属状况未发生变动的情况下，以物抵债合意产生的法律效力可以约束债权人与债务人之间的相互关系，但不能产生对抗第三人的法律效力。由于喻奎与朱翠、杨林并未根据该以房抵债协议办理相应的涉案房屋不动产登记，故喻奎未依法取得足以排除他人对涉案房屋处分的民事权益，其阻却执行涉案标的物的请求，本院不予支持。朱翠作为被执行人，对其依法享有所有权的涉案不动产房屋，申请执行人以涉案房屋为执行标的物申请执行，应予许可。喻奎可向朱翠、杨林继续要求履行原债权债务合同，但喻奎关于确认所抵之物的所有权归其所有以及阻却执行的诉求，因无法律依据，本院不予支持。
此外，由于喻奎与朱翠、杨林之间就涉案房屋达成以房抵债合意，即双方约定以债务人享有所有权的财产折价归债权人所有，用以清偿债务，该种意思表示并非房屋买卖合意。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同中双方当事人达成合意的合同目的是为了买受人取得房屋所有权，而出卖方获取房屋对价。以物抵债合意的目的是以原有债权债务关系的终止为目的，通过以物抵债方式实现原有债权债务关系的消灭。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，在房屋买卖合同关系中，应当对于支付全部购房款并实际占有且对未办理过户手续无过错的第三人权益予以依法保护，也即最大程度的维护房屋买卖合同中善意买受方买卖合同目的利益的实现、最大程度的维护社会市场交易安全与秩序。因此，涉案以物抵债协议并非善意第三人为购买涉案房屋而达成的协议，故在以物抵债中的原债权人对被折价抵债之物未依法进行不动产登记的情况下，原债权人不享有阻却执行的权益。
综上，上诉人喻奎的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人喻奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 周向前代理审判员王素芳
二〇一五年三月十九日
书记员 王 嫣 然