浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初8467号
原告绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市渔化桥河沿**号。
法定代表人许国权，主任。
委托代理人（特别授权代理）朱妙、朱春华，浙江中行律师事务所律师。
被告绍兴市新大世界地毯有限公司，住所地绍兴市越城区塔山街道人民中路91号。
法定代表人周庆海。
原告绍兴市房地产管理处(以下简称“绍兴市房管处”)与被告绍兴市新大世界地毯有限公司(以下简称“大世界地毯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31立案受理。依法由代理审判员赵晓岑适用简易程序独任审判，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告绍兴市房管处委托代理人朱妙到庭参加诉讼。被告大世界地毯公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：绍兴市越城区人民中路91号房屋，该房屋系国家直管公房，由原告依法经营管理。2013年7月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租用人民中路91号房屋，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金每年155000元,合同约定第二年租金由被告方在上一年度租期届满30天前即2014年5月1日前支付至原告指定的账户，以后年度租金以此类推。同时合同第七条第3款约定若被告逾期交还房屋的，履约保证金不予退还；并每延期1天按合同约定的同期2倍的标准向原告支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。合同第八条第5款约定被告逾期支付租金超过30天的，应承担当年租金20%的违约金。自2014年12月起，原告一直向被告催讨房屋租费，但是被告一直拖欠不予支付，租赁期限届满后也未及时腾空房屋，一直占有使用房屋至今。基于上述情况，原告认为被告未按合同约定腾退房屋，已造成原告较大经济损失，原告为保护国有财产不受侵害，依法维护国家利益和自己的合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》，被告立即归还原告座落在绍兴市区人民中路91号房屋；2、被告向原告支付自2015年1月1日至2016年5月31日房屋租金219583元，支付自2016年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按310000元/年计收，截止2016年8月31日房屋使用费77500元）；3、被告支付违约金31000元；4、履约保证金31000元不予退还;5、本案诉讼费由被告承担。
被告大世界地毯公司经本院传票传唤，未到庭答辩，亦未发表书面答辩意见，视为放弃答辩权利。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、房屋租赁合同1份，要求证明被告租赁人民中路91号，建筑面积98.09平方米房屋，租赁期限至2016年5月31日止，以及合同相关条款。
2、租金缴纳通知书、挂号信函收据1份，要求证明2016年6月21日原告通知被告缴纳房租并腾退房屋。
被告大世界地毯公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，本院对上述证据的真实性予以认定。
经审理认定，绍兴市越城区人民中路91号房屋系国家直管公房，由原告负责管理。2013年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租位于人民中路91号房屋，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金每年155000元,第二年租金由乙方在上一年度租期届满30天前内支付至甲方指定的账户，以后年度租金以此类推。合同第七条第3款约定：若乙方逾期交还房屋的，履约保证金不予退还；并每延期1天，乙方按合同约定的同期租金2倍的标准向原告支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。合同第八条第1款约定，若乙方逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用、逾期补足履约保证金的，除须补缴应缴款项外，每延期一日，应向甲方支付欠缴款项10%的违约金。合同第八条第5款约定乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权选择解除本合同，合同自甲方通知到达乙方时即行解除。合同因此解除的，甲方所收租金及履约保证金不予退还、乙方应承担当年租金20%的违约金，并甲方有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失。此外，合同还对甲方双方其他权利义务进行了约定。
另查明，被告于2016年10月10日腾退涉案房屋。
现原告认为自2014年12月起，被告一直拖欠租金不予支付，租赁期限届满后也未及时腾空房屋，占有使用房屋至今，故要求被告支付租金、违约金及相应的房屋占有使用费，遂成讼。
本院认为，原告绍兴市房管处与被告大世界地毯公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。合同中明确约定了租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，故在原告起诉时合同已经终止，且被告已于2016年10月10日腾退涉案房屋，现原告要求解除合同及腾退房屋已无必要，本院不予支持，对原告要求被告支付房屋占有使用费自2016年6月1日起至实际腾退之日即2016年10月10日止的诉请，依法予以支持，房屋占有使用费标准应按照合同约定的同期租金2倍标准310000元/年计算，经本院核定为110977元。原告主张被告支付2015年1月1日至2016年5月31日间的租金219583元，因被告未举证证明已经履行了该期间的租金支付义务，故原告该诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，若被告逾期交还房屋的，履约保证金不予退还，现被告未举证证明已经于合同终止前交还了涉案房屋，故原告要求履约保证金31000元不予退还的诉请，符合合同约定，本院予以支持。由于原告向本院起诉时合同已经终止，且原告亦未在合同终止前行使解除权，故原告诉请按照合同第八条第5款约定的合同解除的违约条款主张违约金缺乏依据，本案中，被告存在逾期支付租金的行为，而合同第八条第1款约定，若被告逾期缴纳租金的，除须补缴应缴款项外，每延期一日，应向甲方支付欠缴款项10%的违约金，故原告要求被告支付违约金符合合同及法律规定，应予支持，但该违约金约定明显过高，本院酌情调整违约金为20000元。被告大世界地毯公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市新大世界地毯有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处租金219583元；
二、被告绍兴市新大世界地毯有限公司支付的履约保证金31000元，原告绍兴市房地产管理处不予退还，被告绍兴市新大世界地毯有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处违约金20000元；
三、被告绍兴市新大世界地毯有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处房屋占有使用费110977元；
四、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3343元，由被告绍兴市新大世界地毯有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 赵晓岑
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 严莺飞
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。