宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民再终字第58号
上诉人（原审被告）刘辉，女，1964年11月13日出生，汉族，初中文化程度，个体工商户，现住宁夏回族自治区永宁县望远镇。
上诉人（原审被告）张舒，女，1990年9月19日出生，汉族，初中文化程度，个体工商户，现住宁夏回族自治区永宁县望远镇。
二上诉人共同委托代理人蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏华晨中际房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇。
法定代表人周海平，系该公司董事长。
委托代理人海朝阳，男，1963年1月26日出生，回族，系宁夏华晨中际房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王京山，宁夏宁人律师事务所律师。
上诉人刘辉、张舒因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民再初字第6号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人刘辉及刘辉、张舒的共同委托代理人蒋海山，被上诉人宁夏华晨中际房地产开发有限公司的委托代理人海朝阳、王京山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏华晨中际房地产开发有限公司于2012年5月28日向宁夏回族自治区永宁县人民法院诉称，2011年7月1日，张伟与宁夏华晨中际房地产开发有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定宁夏华晨中际房地产开发有限公司将桃香名邸S1-A-＊号营业房（面积为568.30平方米）租赁给张伟，期限为一年（2011年7月1日至2012年6月30日），年租金为10万元，并约定租金于2011年7月30日前支付完毕。合同签订后，宁夏华晨中际房地产开发有限公司将房屋交付张伟使用，而张伟却未按约定支付租金，经宁夏华晨中际房地产开发有限公司多次催要，张伟均以各种理由推诿，至今分文未付。故起诉要求判令：1.张伟腾空、返还租赁房屋；2.张伟向宁夏华晨中际房地产开发有限公司支付租金89018.00元（2011年7月1日至2012年5月20日，共计325天），逾期付款利息4309.00元；3.张伟承担2012年5月20日至搬出房屋之日租金（每日租金为273.90元）；4.张伟承担租赁期间的物业管理费23882.00元；5.张伟向宁夏华晨中际房地产开发有限公司支付所欠的采暖费4773.72元；6.本案的诉讼费用由张伟承担。
张伟辩称，其与海朝阳签订的房屋租赁合同实际上是一份假合同，从内容上来说，出租方签合同的是海朝阳，海朝阳从庆丰公司辞职后到了华晨中际公司，本案争议的营业房在庆丰公司时就以抵顶工程款的方式抵顶给了张伟，抵顶后张伟对房屋进行了装修，经营着超市。海朝阳到华晨中际公司后，跟张伟协商签订了这份假合同，是为了帮海朝阳的忙，应付合伙人的。宁夏华晨中际房地产开发有限公司对这套房屋没有任何权利。
永宁县人民法院原审查明，2011年7月1日，张伟与海朝阳签订了一份房屋租赁合同，依合同张伟租赁了桃香名邸S1-A-＊号营业房（面积为568.30平方米），租期为一年，2011年7月1日至2012年6月30日，年租金为10万元，于合同生效后一个月内付清。因租金未付，宁夏华晨中际房地产开发有限公司宁夏华晨中际房地产开发有限公司提起诉讼。
永宁县人民法院原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宁夏华晨中际房地产开发有限公司提供的证据不能证明其对本案所涉房屋享所有权和使用权，海朝阳也不是代表宁夏华晨中际房地产开发有限公司与张伟签订的房屋租赁合同，故宁夏华晨中际房地产开发有限公司的诉讼请求不能成立。该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，于2012年8月8日作出（2012）永民初字第795号民事判决，判决：驳回宁夏华晨中际房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2740.00元，减半收取1370.00元，由宁夏华晨中际房地产开发有限公司负担。
永宁县人民法院再审查明：2007年至2009年，海朝阳负责银川市望远庆丰房地产开发有限公司开发建设位于永宁县望远镇的桃香名邸项目一期工程建设。2009年5月27日，海朝阳与张伟签订了《营业房抵顶工程款协议》，协议约定，将“桃香名邸”S1-A-＊号1-2层、S1-A-＊号纯2层、S1-A-＊号1-2层、S1-A-＊号1-3营业房（面积分别为144.55平方米、299.7平方米、568.3平方米、763.61平方米），总面积为：1776.16平方米。整体单价3100元平方米，总价5506096元，抵顶给张伟。2009年10月12日、12月14日，张伟与银川市望远庆丰房地产开发有限公司先后就S1-A-＊号、S1-A-＊号签订商品房买卖合同。2011年7月12日，张伟与海朝阳签订退房协议，约定将桃香名邸S1-A-＊号1-3营业房退还给海朝阳，由海朝阳支付张伟装修费250000元。2011年7月1日，海朝阳与张伟签订了一份房屋租赁合同，该合同的出租方为宁夏华晨中际房地产开发有限公司，承租方为张伟，在合同尾部落款签名的出租方为海朝阳，未加盖宁夏华晨中际房地产开发有限公司的印章。依合同约定，张伟租赁了永宁县望远镇桃香名邸S1-A-＊号营业房（面积为568.30平方米），租赁期共一年，自2011年7月1日起至2012年6月30日收回，年租金为10万元，于合同生效后一个月内付清。因租金未付，宁夏华晨中际房地产开发有限公司提起诉讼。
另查明，经永宁县发展和改革局批准，银川市望远庆丰房地产开发有限公司于2007年开始建设“桃香·名邸”一期建设项目，该建设项目由时任银川市望远庆丰房地产开发有限公司副总经理海朝阳负责。2010年3月2日，海朝阳与他人共同出资成立了宁夏华晨中际房地产开发有限公司，并继续建设“桃香·名邸”二期、三期项目。2012年7月25日，银川市望远庆丰房地产开发有限公司出具情况说明，将该公司开发的位于永宁县望远镇桃香名邸项目中的S1-A-＊号1-2层（面积144.55平方米）、S1-A-＊号纯2层（面积299.7平方米）、S1-A-＊号1-2层（面积568.3平方米）、S1-A-＊号1-3层营业房（面积763.61平方米）于2010年3月划归宁夏华晨中际房地产开发有限公司。2013年12月16日，银川市望远庆丰房地产开发有限公司就2009年5月27日海朝阳与张伟“营业房抵顶工程款协议”相关事宜的说明记载，该公司对“营业房抵顶工程款协议”不予认可，并表示未与张伟签订任何施工合同；桃香名邸项目是2007年批准的，该项目2010年3月份转归宁夏华晨中际房地产开发有限公司。张伟已于2014年5月16日因病去世。
永宁县人民法院再审认为，位于永宁县望远镇桃香名邸一期建设项目，由银川市望远庆丰房地产开发有限公司开发建设。在建设过程中，2010年3月2日，海朝阳与他人共同出资金注册成立了宁夏华晨中际房地产开发有限公司，银川市望远庆丰房地产开发有限公司将永宁县桃香名邸一期建设项目中包括涉案房屋在内部分资产划归宁夏华晨中际房地产开发有限公司，并由宁夏华晨中际房地产开发有限公司继续开发建设桃香名邸的二、三期建设项目。银川市望远庆丰房地产开发有限公司向宁夏华晨中际房地产开发有限公司划归涉案房屋在内的部分资产，虽未在相关部门办理产权登记手续，但宁夏华晨中际房地产开发有限公司已实际占有该资产，并与张伟签订房屋租赁合同。宁夏华晨中际房地产开发有限公司虽未在与张伟签订的房屋租赁合同上盖章，但该合同是双方的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且宁夏华晨中际房地产开发有限公司已实际将该房屋交付张伟使用，应视为双方间存在着租赁合同关系，双方应按合同约定履行。在合同到期后，张伟应依据合同约定将房屋退还宁夏华晨中际房地产开发有限公司，支付租赁费及相关费用，共计117273元。张伟去世后，该房屋由其妻子刘辉、女儿张舒实际经营使用，故使用该房屋所产生的法律义务应由刘辉、张舒承担。宁夏华晨中际房地产开发有限公司请求解除与张伟签订的房屋租赁合同，并返还房屋，因双方签订的合同租赁期限届满，已没有解除的必要，刘辉、张舒应向宁夏华晨中际房地产开发有限公司返还房屋。宁夏华晨中际房地产开发有限公司请求租金89018.00元及逾期付款利息4309.00元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对宁夏华晨中际房地产开发有限公司要求被告承担自2012年5月20日至搬出之日的房屋租金，因此项请求带有不确定性，待刘辉、张舒交付房屋后，宁夏华晨中际房地产开发有限公司可另行起诉。宁夏华晨中际房地产开发有限公司主张要求被告承担物业管理费23882.00元和采暖费4773.72元，但未提供相应的证据证实，故不予支持。张伟在原审中辩称与海朝阳签订的房屋租赁合同是为帮海朝阳的忙，应付其合伙人而签订的假合同，但未提供证据证实，不予采信。刘辉、张舒以“营业房抵顶协议”主张涉案房屋已抵顶给张伟所有，因该协议约定的房屋系银川望远庆丰房地产开发有限公司开发，该公司对海朝阳与张伟签订的“营业房抵顶协议”不予认可，并出具证明证实已将该涉案房屋划归宁夏华晨中际房地产开发有限公司，且同时证明该公司与张伟未签订任何施工合同，也不拖欠张伟任何工程款，该“营业房抵顶工程款协议”涉及的其他三套房屋与协议内容相互矛盾，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决：一、撤销该院于2012年8月8日作出的（2012）永民初字第759号民事判决书；二、刘辉、张舒于判决书生效后三十日内向宁夏华晨中际房地产开发有限公司返还位于永宁县望远镇桃香名邸的S1-A-＊号房屋；三、刘辉、张舒于判决书生效后三十日内向宁夏华晨中际房地产开发有限公司支付租金89018.00元及逾期付款利息4309.00元，共计93327.00元；四、驳回原审原告宁夏华晨中际房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1370.00元，由宁夏华晨中际房地产开发有限公司负担。再审案件受理2740.00元，由被告刘辉、张舒负担2120.00元；宁夏华晨中际房地产开发有限公司负担620.00元。
刘辉、张舒上诉称，海朝阳在2008年任职银川市望远庆丰房地产开发有限公司副总经理，全权负责该公司桃香名邸一期工程建设。其与张伟签订的抵顶工程款协议是职务行为，代表银川市望远庆丰房地产开发有限公司签订，效力及该公司。该公司并就抵顶协议中涉及的多套房屋已经给张伟办理了相关手续。况且该公司在本案没有起诉前对该份协议的履行没有提出任何异议，因此该份协议合法有效。该公司出具的两份说明完全是为了诉讼而按照被上诉人的意思书写的证词，内容虚假，涉嫌帮助被上诉人作伪证。以该证据推翻原判决严重违反了民事诉讼法关于再审对新证据的要求，属于枉法裁判。被上诉人再审提供的证据（情况说明）无法证明其是涉案房屋的合法所有权人，而张伟凭营业房抵顶工程款协议占有并使用该房屋是合法的。按照现有买卖合同司法解释规定，在两份协议书均合法有效且均没有办理物权转移手续的情况下，即使银川市望远庆丰房地产开发有限公司与被上诉人已签订财产转移协议，张伟实际占有该房屋，该公司也应先履行与张伟之间的协议。且被上诉人在一审或再审均没有真实合法有效的证据证实涉案房屋已合法转移给被上诉人。请求二审法院依法撤销（2014）永民再初字第6号判决，维持（2012）永民初字第759号判决。再审一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。
宁夏华晨中际房地产开发有限公司辩称，桃香名邸系海朝阳个人投资挂靠银川市望远庆丰房地产开发有限公司开发建设的工程。海朝阳与张伟签订的营业房抵顶工程款协议约定，工程完工后按工程实际发生量按额抵付多退少补，但张伟未承包该项目的工程，仅从事绿化零星施工，海朝阳离开银川市望远庆丰房地产开发有限公司后任我公司总经理，该公司将桃香名邸的相关项目及涉案房产划拨移交给我公司，张伟一直不与我公司结算，张伟所施工的零星工程价款为18万多元，我公司已付清。海朝阳与张伟签订房屋租赁协议系职务行为，我公司予以认可。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人刘辉向二审提供售砖凭证五组共计53页，欲证明张伟生前向银川市望远庆丰房地产开发有限公司的工地供砖，尚有1168771元的砖款未结算。被上诉人质证认为，上诉人提供的砖票与我公司没有关系，涉案工程项目由湖北省工业建筑集团有限责任公司宁夏分公司总承包，所供砖不是甲方（开发公司）指定供应的。
经审核，上诉人提供的五组供砖凭证中只有8张票据提货单位处注明“桃香名邸”，票据未加盖单位印章，不能反映上诉人与涉案工程项目的建设方还是与涉案工程项目的承包方形成供需关系，上诉人提供的证据不能达到其证明目的。
被上诉人宁夏华晨中际房地产开发有限公司向二审提供收条一份，欲证明张伟收到桃香名邸S1-A-＊号营业房装修费总计25万元整。上诉人质证认为，房子上诉人收回，退还25万元装修费不清楚。
经审核，被上诉人提供的收条系原件。有张伟的署名和捺印，上诉人没有相反证据反驳，且认可已退出桃香名邸S1-A-＊号营业房，应予以认定。
经审理查明，银川市望远庆丰房地产开发有限公司将桃香名邸项目工程发包给湖北省工业建筑集团有限现任公司宁夏分公司承建，双方签订建设工程施工合同写明，开工日期2009年4月7日。2009年5月27日，海朝阳与张伟签订营业房抵顶工程款协议，该协议写明：待工程完工后按工程实际发生量按额抵付多退少补。2009年10月12日，张伟与银川市望远庆丰房地产开发有限公司就《营业房抵顶工程款协议》中写明的S1-A-＊号面积299.7平方米营业房签订商品房屋买卖合同；2009年12月4号，张伟与银川市望远庆丰房地产开发有限公司就《营业房抵顶工程款协议》中写明的S1-A-＊号面积144.5平米营业房签订商品房屋买卖合同。上述两分合同中海朝阳均在银川市望远庆丰房地产开发有限公司委托代理人处签名。2011年11月，张伟退还海朝阳桃香名邸S1-A-＊号面积平方米营业房一套，并收取装修费25万元，宁夏华晨中际房地产开发有限公司就海朝阳向张伟支付的25万装修费进行了财务记账。2011年7月1日，海朝阳与张伟就桃香名邸S1-A-＊号面积568.3平方米的营业房签订房屋租赁合同，张伟开办超市。
本案的其他事实，与永宁县人民法院再审查明的一致。
本院认为，上诉人提供的《营业房抵顶工程款协议》系涉案桃香名邸工程开工建设之初海朝阳与张伟达成的意思表示，该协议写明，待工程完工后按工程实际发生量按额抵付多退少补，但上诉人未能提供证据证明张伟实际发生的工程量及工程价款与协议中写明的四套营业房价值相同。现有证据表明，张伟与银川市望远庆丰房地产开发有限公司、海朝阳只就《营业房抵顶工程款协议》中注明的其中两套营业房签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同签订之后，银川市望远庆丰房地产开发有限公司将涉案另外两套营业房的资产及桃香名邸部分建设项目划归被上诉人。海朝阳以被上诉人的名义就桃香名邸S1-A-＊号面积为568.30平方米的营业房与张伟签订了房屋租赁合同。上诉人辩称该份合同系海朝阳授意张伟签订的虚假合同没有证据支持。涉案房屋的租赁合同未违反法律禁止性规定，也未损害第三方利益，应认定为有效合同。涉案房屋租赁合同虽然未加盖宁夏华晨中际房地产开发有限公司印章，但该公司认可海朝阳系履职行为，因此，涉案房屋租赁合同对张伟与被上诉人均有约束效力。银川市望远庆丰房地产开发有限公司与宁夏华晨中际房地产开发有限公司是否办理产权转移手续不属于上诉人免责的法定事由。上诉人虽合法占有使用涉案房屋，但未按房屋租赁合同的约定履行合同义务，构成根本性违约，被上诉人可依法收回房屋。上诉人的上诉请求证据不足，不能成立，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人刘辉、张舒负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘利英
审判员 施 蔚
审判员 王文花
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨 红
附：本案适用的相关法律条文
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。