福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终248号
上诉人（原审原告）：赵志强，男，1968年5月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司，住所地芗城区胜利西路368号。
代表人：车建芳，经理。
被上诉人（原审被告）：漳州盛达房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区天宝经贸社办公楼。
法定代表人：李再旺，董事长。
上列二被上诉人的共同委托代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海市浦东新区绿科路90号1幢301室G座。
法定代表人：车建芳，副总裁。
上诉人赵志强因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司（以下简称“红星美凯龙漳州公司”）、漳州盛达房地产开发有限公司（以下简称“盛达公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第8004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵志强及其委托代理人蔡云龙，被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司、漳州盛达房地产开发有限公司的共同委托代理人许晓达到庭参加诉讼，被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判查明，赵志强与盛达公司、红星美凯龙漳州公司签订《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同书》，盛达公司系出租方、红星美凯龙漳州公司系管理方。租赁合同约定：盛达公司将位于漳州红星美凯龙全球家居生活广场二楼展厅B××、B××号的场地（面积554.4平方米）租赁给赵志强经营定制家居类商品，品牌为老木匠，合同期限自2013年7月1日至2017年6月30日止，计租期限自2013年11月1日至2017年10月30日止。租金每月9979元，付款方式为按半年结算，先付后用，在每期开始的上月20日前付清下期应交租金；承租方如延期交纳，应按欠款金额每日计收0.5%的滞纳金。合同第十条“违约责任”约定：承租方未按合同规定期限付款，出租方有权解除合同，同时要求承租方赔偿因此发生的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、差旅费、律师费等）。第八条“其他约定事项”约定：合同解除或终止后，承租方应将展位内物品全部撤出展位。《场地经营管理合同书》主要约定：红星美凯龙漳州公司作为管理方在管理合同期限内，场地经营管理费、市场服务费、及市场管理方面的权利义务的规定，其中第九条第11项规定：赵志强广告牌、灯箱的制作、安装，必须书面报红星美凯龙漳州公司审核，经红星美凯龙漳州公司同意后尺寸、定功率、定安装位置。第十条第6项规定：红星美凯龙漳州公司按时向赵志强提供合同约定的经营场地，为赵志强经营活动提供便利，保证展厅设施正常运行等。芗城区胜利西路368号漳州红星·美凯龙全球家居生活广场××号所有权人为盛达公司。赵志强已支付从2013年11月1日至2014年5月1日的租金59874元。2014年9月15日，赵志强报警称盛达公司对其场地进行断电。场地至今未通电。
原判认为，赵志强因其提供的资源审批表两份，一份为原件、另一份为复印件，赵志强以复印件欲证明盛达公司、红星美凯龙漳州公司许可广告优惠的条件，不予采信，仅证明各方就广告位置在进行协商。赵志强未按时缴纳租金，盛达公司另案起诉赵志强解除租赁合同，芗城区法院以（2014）××民初字第××号判决书，判决解除盛达公司与赵志强双方签订租赁合同；断电期间赵志强无法经营，租金应予扣除。至于赵志强要求履行合同，提供广告位已无必要。赵志强尚处于装修期间，未办理相关营业手续，要求经营损失、人员工资损失缺乏依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告赵志强的诉讼请求。案件受理费11200元，由赵志强负担。
原审宣判后，赵志强不服，向本院提起上诉。
赵志强上诉称：一、原判认定我方提供的两份《资源审批表》不能证明盛达公司及红星美凯龙公司承诺广告优惠的条件，仅能证明双方就广告位置在进行协商是错误的。首先，我方在一审提供了2013年3月13日的《资源优惠审批表》原件供核对，该审批表能够清楚证明盛达公司和红星美凯龙漳州公司承诺给予我方免费广告位作为优惠补偿的事实，不存在原判认定的“以复印件证明许可广告优惠条件”的情形；其次，上述2013年3月13日的《资源优惠审批表》能够与2013年4月27日由红星美凯龙漳州公司总经理张清备注确认的《资源优惠审批表》复印件、2014年6月28日由盛达公司与红星美凯龙漳州公司出具给我方的《商场广告资源审批表》以及2014年8月20日出租方和承租方再次出具给我方的《关于老木匠广告资源优惠情况说明》在内容上互相印证，共同证明盛达公司与红星美凯龙漳州公司承诺给予我方免费广告资源的事实。二、原判驳回我方关于经营损失、工资损失及租金损失等的诉讼请求属认定事实不当，适用法律错误。盛达公司和红星美凯龙漳州公司作为商场的出租方、管理方，理应为商户创造良好的经营环境，但其未能及时提供所承诺的免费广告位供我方使用，且无故对讼涉店面断水断电，造成我方巨额的租赁费用、人员工资和日销售额的损失，其行为已经构成违约，我方有权行使先履行抗辩权，请求讼涉房屋的租金、市场服务费、物业管理费自盛达公司和红星美凯龙漳州公司实际提供全部广告位后起算，同时我方有权要求盛达公司和红星美凯龙漳州公司赔偿我方的租金损失、人员工资损失及经营损失。综上，请求撤销原判，依法改判。
红星美凯龙漳州公司答辩称：一、赵志强所提供的有原件的2013年3月13日的《资源优惠审批表》仅是红星美凯龙漳州公司尚未完成内部审批程序的审批表，并不是给赵志强提供广告位的承诺书，其不能据此要求我方为其免费提供广告位。赵志强针对广告位的主张所提交的其他证据均为复印件，真实性无法认定。二、我方并未强行对讼涉店面断水断电。讼涉店面断电的原因在于其商铺装修过程中内部线路问题导致电源开关跳闸；三、赵志强承租讼涉店面后，未及时办理相关的营业手续且店面迄今尚处于装修阶段，根本不存在所谓的经营损失，人员工资损失等。赵志强要求赔偿损失的主张没有事实和法律依据。综上，请求驳回赵志强的上诉主张。
盛达公司答辩称：盛达公司仅是讼涉店面的出租方而不是管理方，广告位及用水、用电管理事宜均为作为管理方的红星美凯龙漳州公司与商户之间的事情，与作为出租方的盛达公司无关，其他方面同意红星美凯龙漳州公司的答辩意见，请求驳回赵志强的上诉主张。
上海红星美凯龙品牌管理有限公司未提交书面答辩意见。
本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，盛达公司与赵志强、红星美凯龙漳州公司签订的《场地租赁使用合同》及《场地经营管理合同》系三方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，三方均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于赵志强、盛达公司与红星美凯龙漳州公司在履行本案《场地租赁使用合同》及《场地经营管理合同》的过程中何者存在违约行为以及违约责任如何承担。
关于违约行为的认定问题。本案中，根据赵志强一审提供的2014年8月20日加盖了红星美凯龙漳州公司公章的《关于老木匠广告资源优惠情况说明》（以下简称“《广告优惠说明》”）的内容可以认定，赵志强与红星美凯龙漳州公司经过协商，于2014年8月20日就租金的支付和广告位的提供达成了补充协议，即赵志强应于2014年8月25日前交清尚欠的租金，而红星美凯龙漳州公司应于2014年8月20日将相应的广告位提供给赵志强使用。虽然赵志强所提供的《广告优惠说明》系复印件，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，复印件仅是不能单独作为认定案件事实的依据而非绝对不具有证明案件事实的效力。本案中，该《广告优惠说明》中所记载的尚欠租金的起讫日期、数额以及广告资源的类型、位置、数量均能够与本案《场地租赁使用合同》中的约定和2013年3月13日的《资源优惠审批表》（原件）中记载的内容相互印证，形成完整的证据链条，故对该《广告优惠说明》的证明效力依法应予认定。根据《广告优惠说明》中的约定，赵志强履行支付租金义务与红星美凯龙漳州公司依约提供广告位之间具有先后履行顺序。红星美凯龙漳州公司应先行于2014年8月20日提供相应的广告资源，而后赵志强于2014年8月25日前缴清所欠的租金。故在红星美凯龙漳州公司未能依约提供相应的广告资源前，赵志强拒绝履行支付租金的义务，系行使其先履行抗辩权，不应认定为违约。
关于讼涉店面于2014年9月15日断电的问题，虽然红星美凯龙漳州公司辩称断电的原因在于商铺装修过程中内部线路问题导致电源开关跳闸，但根据本案《场地经营管理合同》第十条的约定，红星美凯龙漳州公司负有为商户经营活动提供便利，保证展厅设施正常运行的义务。并且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。故对于讼涉店面自2014年9月15日断电至今的事实，应由出租方盛达公司承担相应的违约责任，盛达公司承担违约责任后，可向其委托管理方红星美凯龙漳州公司追偿。
关于违约责任的承担问题，原判以赵志强提供的证据系复印件为由，驳回赵志强的诉讼请求不当，应予纠正。对于赵志强的各项诉讼请求，分析认定如下：1.赵志强请求盛达公司及红星美凯龙漳州公司继续履行本案《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》。如前所述，赵志强与盛达公司、红星美凯龙漳州公司就租金的支付与广告位的提供约定了先后履行顺序，在未获得相应的广告资源之前，赵志强有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。本案《场地租赁使用合同》和《场地经营管理合同》应继续履行；2.赵志强请求盛达公司及红星美凯龙漳州公司补偿广告位。根据《广告优惠说明》的约定，红星美凯龙漳州公司应向赵志强提供相应的广告资源，类型与位置以《广告优惠说明》中记载的为准；3.赵志强请求本案租金从实际提供广告位后开始计算。由于《广告优惠说明》中仅约定了红星美凯龙漳州公司应向赵志强提供相应的广告位，而赵志强应付清所欠的租金，并未约定本案的租金应自提供广告位后起算，故赵志强该诉讼请求没有合同依据，依法不予支持；4.赵志强请求返还2013年11月1日至2013年12月1日的一个月租金。根据《广告优惠说明》记载的内容，赵志强尚欠红星美凯龙商场自2014年5月1日起的租金，即赵志强所支付的第一期租金59874元的起止日期为2013年11月1日至2014年5月1日，故赵志强关于讼涉店面的租金起算日期为2013年12月1日的主张与本案《场地租赁使用合同》的约定及《广告优惠说明》的内容不符，不予支持；5.赵志强请求赔偿从2014年5月1日至2014年9月1日的人员工资损失，由于该期间本案《场地租赁使用合同》及《场地经营管理合同》尚在正常履行期间，赵志强的该诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持；6.赵志强请求赔偿从2014年9月15日起至恢复供电之日止的经营损失、工资损失、租金损失。经营损失方面，由于迄今为止讼涉店面尚未装修完成，且商户的经营业绩具有一定的偶然性，赵志强一审所提供的证据不足以证明其所请求的损失赔偿标准，故对于断电期间的经营损失不予支持。租金损失方面，如前所述，盛达公司及红星美凯龙漳州公司应承担讼涉店面断电至今的违约责任，由于断电期间商户客观上无法经营，故讼涉店面断电期间的租金应予扣除。人员工资损失方面，由于讼涉店面断电造成商户无法经营，故自2014年9月15日讼涉店面断电起至2014年9月22日本案一审立案受理之日止的人员工资损失应由出租方盛达公司予以赔偿。赔偿标准方面，由于赵志强一审提供的工资《证明》及《工资表》均系单方制作，盛达公司及红星美凯龙漳州公司对此亦不予认可，不予采纳。根据赵志强一审提供的漳州农村商业银行股份有限公司出具的《存款明细账》中体现的2014年9月的人员工资总额43470元，按日均工资1449元计算7天，工资损失共计10143元。
综上，原判以赵志强以复印件欲证明盛达公司及红星美凯龙漳州公司许可的广告优惠条件证据不足为由，驳回赵志强的诉讼请求，属认定事实不清，对本案的违约责任认定有误，应予纠正。赵志强的上诉主张部分成立，应予支持。被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第8004号民事判决；
二、被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司继续履行与上诉人赵志强签订的《场地租赁使用合同》及《场地经营管理合同》，并恢复讼涉场地的供电；
三、被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司应依约向上诉人赵志强提供相应的广告资源；
四、被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司赔偿上诉人赵志强自2014年9月15日讼涉店面断电起至2014年9月22日本案一审立案受理之日止的人员工资损失10143元；
五、驳回上诉人赵志强的其余诉讼请求。
本案一审案件受理费11200元，由上诉人赵志强负担3700元，被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司共同负担7500元；二审案件受理费11200元，由上诉人赵志强负担3700元，被上诉人漳州盛达房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司漳州分公司共同负担7500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年七月十一日
书 记 员 黄倩茹
附本判决适用的主要法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。