广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1822号
原告郭建波，男，汉族，住湖南省沅江市。公民身份号码×××。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被告佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人陈燕东。
委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告郭建波诉被告佛山市聚荟投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员丁保国独任审判。本案于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告郭建波及其委托代理人汤鹏，被告委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月22日，原告与佛山市禅城区东升格二股份合作经济社（下称格二经济社）签订《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》，承租位于佛山市禅城区海一路格二工业区X座4层楼厂房及B座X08、X09宿舍。2014年5月29日，原告、被告及格二经济社签订《三方协议》，格二经济社将租赁合同书项下权利义务转移给被告，由原告向被告交租，合同期限至2015年3月30日。2014年9月，由于被告对格二工业区升级改造，严重影响了原告生产经营。合同期满，原、被告双方继续履行合同，交付租金至2015年8月31日。2015年7月8日，被告起诉原告主张解除合同并收回厂房，诉讼期间，特别是从2015年9月11日起，被告对厂房、宿舍停水停电，破坏了原告正常生产经营活动。原告认为，被告出租给原告的厂房、宿舍均没有产权，双方租赁协议无效，被告应退还原告保证金、赔偿原告经济损失等，故请求法院判令：一、被告退还原告缴纳的租赁合同押金30000元；二、被告退还多收取的租金（或场地使用费、管理费）77128元；三、被告赔偿原告租赁期间因被告违法施工和停水停电给原告造成的经济损失500000元；四、被告停止违法加层加建的行为，拆除违章建筑，保证原告人身和财产安全；五、被告停止针对原告的停水停电的破坏生产行为，保证原告在诉讼期间正常生产经营；六、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告尚拖欠被告2015年9月至10月租金及其他费用，原告主张被告退还多收取的2014年7月1日至2015年8月31日租金与事实不符。被告于2014年12月对格沙工业区进行升级改造，原告知情并有权主张解除合同，但原告仍按照惯例交纳场地使用费，实际上认可被告的改建行为，并基于自身利益继续承租，因此被告改建行为并未对原告造成任何经济损失，原告也没有证据证明其存在经济损失。原、被告间的租赁合同已于2015年6月30日解除，之后被告停水停电行为是被告的合法经营行为，被告不应赔偿原告主张的经济损失。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告的身份证、被告的企业机读档案登记资料及组织机构代码查询结果复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于郭建波、李诚等群众投诉佛山市聚荟投资有限公司工业厂房违法加层加建问题的回复意见》。
3、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区祖庙街道东升格沙工业区厂房扩建行为的转办函》。
4、《佛山市禅城区安全生产监督管理局关于对佛山市聚荟投资有限公司违法加层建投诉信的回复》。
5、《佛山市禅城区城市综合管理局关于对马树章、郭建波、李诚等74人反映东升村格沙工业区违法加建信访事项的答复》。
6、《佛山市禅城区城市综合管理局询问调查通知书》。
证据2至证据6证明被告对涉案厂房及宿舍违法加层加建，原告向相关政府部门投诉。
7、佛山市公安局禅城分局佛禅公不立字（2015）00036号《不予立案通知书》、佛山市公安局禅城分局佛禅公刑复字（2015）010号《刑事复议决定书》。证明被告于2015年9月13日对涉案厂房停水停电，原告等承租人发现后及时报警。
8、佛山市委书记视察佛山童服城项目新闻报道网上打印件。证明政府相关领导于2015年7月24日对格沙工业区视察指导，被告在被相关政府部门多次叫停的情况下，仍违规加层加建。
9、（2015）佛城法民一初字第1263号民事判决书。证明原告对该案不服上诉，上诉期间，被告对涉案厂房停水停电，造成原告经济损失。
10、《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》、《三方协议》。证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告按合同约定向被告交纳了合同押金及租金等。
11、《厂房转让合同》、收条、装修协议、曹建辉身份证复印件）、月份工资表、工人身份证复印件、佛山市帝菲服饰有限公司订单、声明、吊牌、收款收据。证明原告以248000元在案外人承接涉案厂房及宿舍，对涉案厂房进行装修支出68000元，停水停电后，为了留住员工仍向工人全额支付工资，无法正常生产，赔偿违约金93800元。
诉讼中，被告提交如下证据：
1、收据。证明被告收到其他承租人按金并开具收据，但未收到原告按金。
2、《会议纪要》、《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、佛山市2014年重点建设前期预备项目计划表、《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》。证明被告在相关政府部门的指导下，对涉案厂区升级改造，原告实际知情，仍然自愿继续承租涉案厂房，是出于原告自身的经营目的。
3、佛山市南海供电局停电通知。证明原告陈述的停电行为是供电部门客观原因造成，并非被告恶意切断。
4、《三方协议》、《厂房租赁合同》、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》、客户申请表。证明原告知情升级改造，但基于商业目的继续承租，再主张相关损失无事实依据。
本院依据职权调取（2015）佛城法民一初字第1263号案双方提交给本院的证据。
经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2至证据10，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据11，被告均不予认可，本院于下文对该组证据进行综合评判。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2中的《会议纪要》、《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据2中的《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、佛山市2014年重点建设前期预备项目计划表，原告不予认可，由于无原件核对，本院不予采信。证据3，原告不予认可，由于无原件核对，本院不予采信。证据4中的《三方协议》、《厂房租赁合同》、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据4中的改造期间客户申请表，由于原告不予认可，且该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
对（2015）佛城法民一初字第1263号案件中原、被告提交的证据，本院结合双方质证意见及本院于（2015）佛城法民一初字第1263号案中对双方证据的认证，作为本案认定案件事实的依据。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年3月22日，格二经济社与原告签订两份《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》，分别约定原告承租位于佛山市禅城区祖庙街道东升村格二工业区第X座第4层厂房及格二宿舍楼B座X08室、X09室，租赁期限均从2013年4月1日至2015年3月30日。合同第二条“租赁项目”约定，收费项目“厂房”及“厂房管理费”分别按每月4元／平方米及每月10元／平方米，以723.7平方米计付，每月租赁金额合计10132元；收费项目“宿舍”及“宿舍管理费”分别按每月4元／平方米及每月8元／平方米，以133.38平方米计付，每月租赁金额合计1600.56元；上述收费项目均约定于每月1-10日交齐。合同还约定，原告超期付款的，按超期时间每天加收2%滞纳金；原告每年承担垃圾处理费、搬运费、保洁费，厂房按每年每平方6.8元计付，宿舍每月每间20元计付，在每年年中支付给格二经济社代收代支。涉案厂房的合同书中还约定被告须预付30000元按金，并载明“按金名：李彬”。
2014年4月11日，被告通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，被告与格二经济社签订《集体物业出租合同》，约定被告承租格二经济社的土地使用权27042平方米，上盖物业69273.91平方米一并随土地交付原告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。2014年6月15日，格二经济社与原、被告共同签订两份《三方协议》，载明：格二经济社与被告签订的《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》约定格二经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给被告，租赁期限至2015年4月30日止；自签约之日起，由被告承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格二经济社不再享有承担原合同中的权利义务；确定了原告向被告交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；原告原已向格二经济社交纳的租赁押金，根据原告持有的有效押金单据，由格二经济社向原告直接退回，由原告按照原合同约定的金额向被告重新交纳押金，并由被告向原告开具新的押金单据。2014年5月25日，被告开具一份《收款收据》，上载收到“李彬租格二工业区合同按金”30000元。
2014年3月18日，政府有关部门提出对东升村格沙工业区进行改造。2014年7月21日，佛山市禅城区祖庙街道办事处向被告发出禅祖办函（2014）66号《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，同意被告对东升村格沙工业区进行改造。因被告对东升格沙工业区改造对包括原告在内的承租人造成一定影响，原告等承租人向佛山市禅城区发展规划和统计局、安全生产监督管理局、城市综合管理局等有关部门投诉。
2015年6月16日，被告委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向被告发出《律师函》，载明原告拖欠被告4月至6月宿舍租金及垃圾费合计7602.66元，5月至6月厂房租金、管理费、垃圾费合计21711元，5月水电费761元，各项合计30074.66元；明确双方租赁关系于2015年6月30日终止，原告须在2015年6月30日前结清所欠费用并交还厂房及宿舍。
2015年7月27日，原告向被告支付了同年3月至7月涉案厂房水电费；同年5月及6月涉案厂房租金、保安垃圾费、综合管理费以及同年4月至6月涉案宿舍的租金、保安垃圾费。同年7月30日，原告向被告申请办理了宿舍X09室的退租手续。同年8月7日，原告向被告支付了涉案厂房同年7月及8月场地使用费（租金）、保安垃圾费及综合管理费；宿舍X09室同年7月1日至30日的场地使用费、综合管理费；宿舍X08室同年7月至8月的场地使用费及综合管理费；宿舍X09室同年7月的水电费。被告就原告上述交费事宜向被告出具了加盖财务专用章的《收款收据》。据原告提供的《收款收据》及《用水（电）清单》记载：涉案厂房面积723.7平方米、保安垃圾费按每月每平方米1元计付、租金（场地使用费）按每月每平方米4元计付、综合管理费按每月每平方米10元计付；宿舍X09室面积65.52平方米，X08室面积67.86平方米，宿舍的保安垃圾费按每月每平方米1元计付、租金（场地使用费）按每月每平方米18元计付；宿舍水费以每立方米3元计付、电费以每度0.9元计付。
原、被告双方因承租上述厂房及宿舍发生纠纷，被告于2015年7月13日向本院起诉原告，案号为（2015）佛城法民一初字第1263号。本院于2015年8月11日判决确认原告与格二经济社签订的两份《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》无效；原告向被告腾退并交还涉案厂房及宿舍。原告不服该判决而上诉，该案目前在二审中，仍未生效。
2015年9月18日，曹齐岗向公安部门报案称被告破坏电力设备，公安机关向曹齐岗出具《不予立案通知书》及《刑事复议决定书》，认为没有犯罪事实，双方属于租赁纠纷，不予立案。
另查明，涉案厂房及宿舍均位于佛府集用（2003）第0600060402798号集体土地上，该地块登记土地使用权人为佛山市禅城区环市镇东升村格二股份经济合作社，涉案厂房及宿舍门牌号码为自编门牌。
本院认为，涉案物业在原告与格二经济社签订《禅城祖庙街道东升村格二股份合作经济社厂房、店铺承包租赁合同书》前业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业，故本案为房屋租赁合同纠纷。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院庭前释明，被告在案中无法提供涉案物业已办理产权登记手续或业经合法报建手续相关证据，庭审中亦自认涉案物业未经报建，故格二经济社与原告签订的《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》应属无效合同。因《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》无效，故该合同书中相应违约条款均系无效约定。虽该合同书无效，但原、被告与格二经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故被告取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。
依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告有权依据双方合同约定标准向原告主张占有使用费。涉案的《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》中虽约定有“综合管理费”的收费项目，但该收费项目以租赁物业面积为计付标准，且计费单价高于“租金”；合同无约定所收取的“管理费”具体基于出租方提供的何种管理服务所收取；合同另约定被告每年须承担的垃圾处理费、搬运费、保洁费等费用并结合本地租赁市场中存在将部分租赁费另立项目收取以期减少相应税费的现象及原告庭审中自认，故本院认定《格二股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》中的“（综合）管理费”属于合同“租金”的构成部分，原告因占有使用涉案物业每月所产生的占有使用费应以合同中约定的每月当付的“租金”和“综合管理费”之和来确定。
基于在上述合同书约定的期限届满后，原告仍占有使用涉案厂房及宿舍，并按照被告主张的收费标准来交纳了相关费用，故应认定原、被告双方对涉案厂房及宿舍占有使用应支付的费用标准达成合意。依据查明事实，则涉案厂房的每月应付占有使用费标准为10132元，保安垃圾费723.7元；涉案宿舍X08室每月应付占有使用费标准为1221.48元，保安垃圾费67.86元；涉案宿舍X09室每月应付占有使用费1179.36元，保安垃圾费65.52元。原告实际按照上述标准向被告交纳的相关费用，现原告再主张被告多收取2014年7月1日至2015年8月31日租金77128元的诉讼请求，与事实不符，且经过本院于（2015）佛城法民一初字第1263号处理，本院在本案中不予再行处理。
因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，对原告主张返还押金30000元的诉讼请求，根据查明的事实，现原告持有被告开具的收据，收据上载明的李彬到庭亦确认系原告实际支付的押金，且收据与合同能相互印证，本院予以支持。对原告诉请被告停止对厂房及宿舍停水停电破坏生产行为，保证原告正常经营的诉讼请求，双方租赁合同无效后，被告有权要求原告腾房并交回涉案物业，该事项已经过（2015）佛城法民一初字第1263号案处理，本院在本案中不予再行处理。
关于原告主张的要求被告停止加层加建行为以保证其人身财产安全之诉求。鉴于被告就涉案厂房所在建筑的加建行为已经结束，原告该诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的经济损失50万元。对其中原告主张的接手转让厂房费用及违约赔偿他人的损失，原告的该主张属于原告自身的商业经营行为，无法证明与被告对厂房加建行为存在关联，本院不予支持。对原告主张的装修损失，原告未提供证据证实其装修征得被告同意，被告也不同意继续利用装修残值，原告可以在不破坏租赁物的情形下自行拆除，本院不予支持。对原告主张的搬迁费用，被告收回涉案物业，搬迁责任并不在被告，且被告给予了原告一定的搬迁期限，故搬迁费用与被告无关，本院不予支持。故对于原告主张的停水停电经济损失，由于双方合同无效，原告负有向被告返还厂房及宿舍的义务，原告拒绝搬迁是基于自身过错而导致的扩大损失，与被告并无关联，本院不予支持。但由于被告对涉案厂房改造升级的施工行为必然影响原告对厂房的占有使用和收益，结合双方陈述所能反映的施工时段，本院酌定被告按照一个月占有使用费12532.84元赔偿原告损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告佛山市聚荟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郭建波返还合同按金30000元；
二、被告佛山市聚荟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郭建波赔偿损失12532.84元；
三、驳回原告郭建波的其他诉讼请求。
如被告佛山市聚荟投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取4936元，由原告郭建波负担4505元，由被告佛山市聚荟投资有限公司负担431元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一五年十一月六日
书 记 员 梁钰萍
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。