广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7005号
上诉人（原审原告）：汤灿杰。
委托代理人：张立明，广东弘君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蒋红梅。
委托代理人：赵小建，广东瀚宇律师事务所律师。
委托代理人：王绪华,系上诉人蒋红梅配偶。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：付代广，系公司职工。
上诉人汤灿杰、蒋红梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年4月28日，汤灿杰作为买方，蒋红梅作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定将蒋红梅所有的位于深圳市龙岗区龙岗大道XX的房屋转让予汤灿杰，成交价1700000元；买方应于合同生效之日起当日内向卖方支付定金50000元；双方约定买方于2015年5月25日前（含当日）到银行办理首期款监管，监管金额以银行贷款为准，同时于2015年5月25日前（含当日）向银行申请办理按揭贷款；卖方于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他中原地产出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；合同约定由买方承担包含服务佣金、按揭服务费在内的全部费用；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不迟于赎出房产证后三天内。卖方应于收到除水电押金外的全部楼款之日起三个工作日内将房屋交付予买方，并办理相关物业、水电、燃气的交接手续；关于违约责任，双方约定如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注约定：1、买卖双方须保证在银行无逾期供楼，不良信用，否则因此产生的责任由责任方承担；2、卖方出售该物业附带家私电器（详见家私电器清单）；3、因卖方无法到场由其委托代理人签署该合同，同样具有法律效力。同日，汤灿杰、蒋红梅与中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）签订《资金托管协议》，约定将定金50000元、交楼押金5000元托管在中原地产处。
上述合同签订后，汤灿杰支付定金50000元予蒋红梅，蒋红梅出具《收款收据》。
2015年6月7日，汤灿杰、蒋红梅签订《补充协议》，双方因卖方选择招行贷款额度紧张等原因造成进度较慢，买卖双方均不愿再等，因此协商对合同作如下变更：1、卖方同意买方改到建行做首期款监管及按揭申请，并自愿配合买方到招行解除原监管协议等相关手续，等首期款退还到买方银行卡后当天买卖双方需到建行作首期款监管及按揭申请，双方均不得延误，如因任何一方不配合或者推迟时间则属责任方违约；2、原合同第六条第（3）项约定的卖方担保融资赎楼现改成找财务公司现金赎楼，所产生的赎楼费用仍按合同第八条约定由买方承担；3、卖方同意房产过至买方名下后先不收首期款，此款仅限于还卖方所欠平安银行的欠款，不得转作他用；4、如买卖双方均按合同约定的时间节点及需要提供的资料去办理相关手续，只是因为银行放款比较慢而导致卖方在2015年7月21日（含）前没有收到出售该物业全部楼款（需扣除银行欠款、正常利息及交楼押金），则买方愿意按每个时间节点按3000元整补偿卖方，第一个时间节点为2015年7月31日，第二个时间节点为2015年8月31日，故理解为如卖方在2015年9月1日仍未收到全部楼款（需扣除银行欠款、正常利息及交楼押金），则买方需补偿卖方6000元整，如超过2015年9月1日卖方仍未收到上述楼款，则双方再行协商。
2015年6月12日，汤灿杰向蒋红梅邮寄《履约催告函》，要求蒋红梅于2015年6月16日上午十点至十二点，到建设银行深圳吉华支行配合办理首期款监管手续，蒋红梅于次日收到该函件。2015年6月19日，汤灿杰再次向蒋红梅邮寄书面通知，要求蒋红梅于2015年6月27日之前配合办理首期款监管手续。
2015年6月23日，蒋红梅向汤灿杰发送短信，称因汤灿杰未依据补充协议的约定在招商银行退还首期款当天办理资金监管，造成蒋红梅损失，汤灿杰已构成违约，因此，自2015年6月12日起，双方签订的《二手房买卖合同》已经解除。2015年6月30日，蒋红梅向汤灿杰发出《告知函》，再次告知汤灿杰《二手房买卖合同》已经于2015年6月12日解除。
汤灿杰称，双方在签订上述补充协议后，汤灿杰于2015年6月9日收到招商银行退还的首期款，汤灿杰随即通知蒋红梅及中原地产，但蒋红梅置之不理，汤灿杰因此于2015年6月12日，发函予蒋红梅及中原地产，催告蒋红梅履行配合首期款监管义务，同时于当日电话联系蒋红梅，但蒋红梅表示不再卖房，2015年6月16日也未到银行办理监管手续。中原地产对汤灿杰所称予以认可，并提供一份微信聊天记录的截图，显示蒋红梅于2015年6月9日与中原地产对话称：“现在房子不卖了，你们想怎么办就怎么办吧……”。庭审中，蒋红梅认可该份微信聊天记录的内容。
再查，涉案房屋位于原深圳市龙岗区布吉镇大芬村中房怡乐花园9栋1113，房产证号为深房地字第60003404**号，权利人登记为蒋红梅。汤灿杰主张蒋红梅应赔偿因房价上涨无法购得同类房屋损失及汤灿杰支付定金、首期款的利息损失共计200000元。
汤灿杰诉讼请求：1、解除汤灿杰与蒋红梅的合同关系；2、蒋红梅返还汤灿杰购房定金50000元；3、蒋红梅支付违约金340000元；4、蒋红梅支付汤灿杰损失200000元；5、蒋红梅承担本案诉讼费用。
原审法院认为：汤灿杰、蒋红梅双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵照合同约定，履行买卖双方的权利义务。本案中，汤灿杰、蒋红梅在签订合同后，因办理首期款监管及申请银行按揭的问题签订了《补充协议》，其中约定，买方在收到招商银行首期款退款当天即与卖方办理首期款监管及按揭贷款申请，汤灿杰于2015年6月9日收到该款项，但蒋红梅亦于当天通过微信告知中原地产房屋不再出售，汤灿杰因此分别两次催告蒋红梅办理上述手续，蒋红梅均未配合办理，并以汤灿杰未在2015年6月9日当天办理首期款监管手续为由解除合同。原审法院认为，汤灿杰于收到招商银行退还首期款当日未办理首期款监管手续不构成根本违约，蒋红梅不享有单方解除合同的权利，合同不能继续履行系因蒋红梅不予配合且单方解除合同，蒋红梅构成根本违约，应当承担违约责任。因此，蒋红梅应当返还汤灿杰已支付的定金50000元，并向汤灿杰支付违约金。关于支付违约金的数额，原审法院综合案件事实及庭审情况，依法酌定为250000元。关于汤灿杰主张蒋红梅赔偿因房价上涨导致无法购得同类房屋的损失及汤灿杰支付定金、首期款的利息损失200000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。合同已经无法履行，故对汤灿杰主张解除《二手房买卖合同》及《补充协议》的请求，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除汤灿杰与蒋红梅于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》以及于2015年6月7日签订的《补充协议》；二、蒋红梅于判决生效之日起十日内向汤灿杰返还购房定金50000元；三、蒋红梅于判决生效之日起十日内向汤灿杰支付违约金250000元；四、驳回汤灿杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4850元，由汤灿杰负担2384元，蒋红梅负担2466元。
汤灿杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判蒋红梅支付违约金由250000元增加至340000元；2、蒋红梅支付汤灿杰损失200000元；3、一、二审诉讼费用由蒋红梅承担。事实与理由：汤灿杰与蒋红梅房屋买卖合同纠纷一案，汤灿杰对一审法院查明的大多数事实都没有异议。一审法院对于“合同不能继续履行系因蒋红梅不予配合且单反解除合同，蒋红梅构成根本违约，应当承担违约责任”的认定，汤灿杰十分赞同。汤灿杰不能理解的是，第一，在整个交易过程中，汤灿杰为了完成交易，不论是定金还是首期款，均被无偿占用了8个月之久。截止目前蒋红梅仍未归还，还在继续占用。损失的利息是汤灿杰的直接损失，汤灿杰对此提出诉求是十分正常与合理的。第二，从2015年4月至今，深圳市区的房价的上涨速度有目共睹，由于蒋红梅的肆意违约，导致汤灿杰不仅无法履约取得房屋所有权，而且无法再以类似价格购买其他房屋。在近些年的深圳，房屋已经成为家庭的主要财产，汤灿杰现今再想买房，至少多付50万。蒋红梅的违约行为给汤灿杰造成了直接的巨大的经济损失。因为房屋价值不菲，汤灿杰买房是集合了全家人的力量，因为蒋红梅肆意违约，导致汤灿杰的家庭成员长达数月的努力作废，经济上的损失给汤灿杰家庭成员带来了精神上的打击。深圳地区的房价至2015年3月30日以来快速增长，房产纠纷案件数量也随之快速上升，其原因就在于，房价上涨的幅度大大超过违约金，使得蒋红梅的违约行为有利可图。一审法院适用法律不当，汤灿杰恳请二审法院予以纠正。
蒋红梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、上诉费用由汤灿杰承担。事实与理由：一、蒋红梅在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定，理由如下：1、在汤灿杰无法在规定时间内得到招商银行贷款承诺函的情况下，蒋红梅为了积极履行合同，2015年6月7日与汤灿杰签订了《补充协议》。这说明蒋红梅是本着积极卖房的态度，出售该房的。2、《补充协议》约定，卖方同意卖方改做建行做首期款监管及按揭申请，并自愿配合买方到招行解除原监管协议等相关手续，等首期款退还到买方银行卡后当天买卖双方需要建行做首期款监管及按揭申请，双方均不得延误，如因任何一方不配合或者推迟时间则属于责任方违约。蒋红梅签订协议后，积极配合汤灿杰到招行接除原监管协议等相关手续，并等待首期款退还到汤灿杰银行卡，这说明蒋红梅在用自己的行动履行协议。二、蒋红梅致函表示不再履行合同的行为，是依法行使合同约定的解除权，而不是一审判决认为的违约行为。《补充协议》约定“等首期款退还到买方银行卡后当天买卖双方需要建行做首期款监管及按揭申请，双方均不得延误，如因任何一方不配合或者推迟时间则属于责任方违约。”2015年6月9日首期款到账当日，汤灿杰未告知蒋红梅首期款已退还到汤灿杰银行卡的事实，更未通知蒋红梅需在当天配合汤灿杰办理首期款资金监管手续；当日中原地产的确通知过蒋红梅，但通知内容并非要求蒋红梅配合汤灿杰办理首期款资金监管。汤灿杰及中原地产均未尽到补充协议上的告知义务。首期款退还到汤灿杰银行卡当日未办理建设银行首期款监管及按揭申请人的原因在于汤灿杰及中原地产。汤灿杰违约在先，依据《补充协议》的约定，蒋红梅严格按照合约约定发出了告知函解除双方的《二手房买卖合同》及《补充协议》。三、中原地产在本次二手房当买卖合同的交易中作为居间方，应该本着诚信原则积极促成交易顺利进行，但其并未尽到合理的居间义务，应承担一定的违约责任，理由如下：1、在第一次资金监管未成功后，中原地产应当向蒋红梅解释汤灿杰未办理资金监管成功的原因；2、在签订《补充协议》时，中原地产只考虑到汤灿杰的利益及中原地产的利益最大化，因此以欺骗的方式骗取蒋红梅的信任而签订了补充协议，本协议可明显看出是严重不公平的；3、在首付款退回汤灿杰银行卡时，中原地产也未尽到通知义务。综上，中原地产的未完全履行居间协议的行为是本案产生纠纷的原因之一。四、一审判决严重不公平，蒋红梅实为本案的受害者。1、2015年4月28日汤灿杰与蒋红梅签订了《二手房买卖合同》。汤灿杰为了自己的利益单方选择了低折扣率的招行银行做按揭贷款，后因招商银行贷款额度不足，汤灿杰无法在招商银行取得贷款，双方在2015年6月7日才重新签订补充协议。在此期间，深圳楼价火爆上涨，蒋红梅为了尽快卖掉本案交易的房屋，重新买房，多次催促汤灿杰尽快办理过户手续，但汤灿杰均无任何表示。因汤灿杰的违约行为，蒋红梅的房屋无法正常卖出，且蒋红梅欲购买的房产在此期间也上涨了近100万，导致蒋红梅无法另行购买新的房产。综上，一审法院只考虑到汤灿杰无法购买本案房屋的损失，并未考虑蒋红梅因改善住房条件而错过了最佳的购房机会。2、汤灿杰与蒋红梅之间的房屋买卖合同并未实际履行，且汤灿杰并未实际进入资金监管程序及赎楼程序，一审判决我方承担违约责任即违约金250000元严重不公平。综上，一审法院审判事实错误，请求二审人民法院依法撤销一审判决，保护蒋红梅合法权益。
蒋红梅针对汤灿杰的上诉当庭口头答辩如下：1、首期款到账时间是6月9日，双方的补充协议约定在首期款到账以后当天就应当去做资金监管，但汤灿杰并未通知我方，因此存在违约。2、汤灿杰与我方的协议履行未到资金监管程序，一审的违约金过高，需要调整。3、两次资金监管的原因都是由汤灿杰造成，资金监管银行也是由汤灿杰选的。4、汤灿杰的首期款未在我方控制当中，也未交予银行进行监管，不存在任何损失。汤灿杰依然可以选择购买其他房屋，同时汤灿杰没有证据能够证明其损失，违约金系补偿性质而非惩罚性质。
中原地产针对汤灿杰的上诉当庭口头答辩如下：与一审答辩意见一致。
汤灿杰针对蒋红梅的上诉当庭口头答辩如下：在本案当中是由蒋红梅违反合同约定，相关违约事实已经由原审法院认定，我方对原审法院认定的事实没有异议，但原审法院应该保护双方基于自愿签订的合同，应该支持双方自愿约定的违约金的数额及支付方式。
中原地产针对蒋红梅的上诉当庭口头答辩如下：中原地产在本次交易过程当中已经尽到合理合法的中间义务，不存在任何过错。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案合同不能履行的违约方是谁；2、一审调整合同约定的违约金数额是否适当，汤灿杰的20万元损失请求是否应支持；3、中原地产在本案中是否存在过错。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据一审查明的事实，汤灿杰在收到招商银行的退款后及时通知了蒋红梅，案蒋红梅随即表示不再出卖涉案房产，导致合同不能履行。蒋红梅的行为构成根本违约。一审对此认定准确，本院对此予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，合同约定的违约金数额为交易金额的20%，即34万元，蒋红梅构成根本违约，应按照约定承担违约责任。原审在蒋红梅没有提供证据证明约定的违约金过高的情况下对违约金调低，没有事实依据，本院予以纠正。蒋红梅应支付的违约金为34万元。关于汤灿杰请求的20万元损失，本院认为，合同约定的违约金为34万元，汤灿杰没有举证证明其损失超过了合同约定的违约金34万元，因此，对汤灿杰的该项请求本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，本案审理的是汤灿杰与蒋红梅之间的房屋买卖合同纠纷，蒋红梅与中原地产之间是居间合同关系，蒋红梅如果认为中原地产在从事居间事务过程中存在违约行为，可另寻法律途径解决。
综上，汤灿杰的上诉理由部分成立，本院予以采信。蒋红梅的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1239号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1239号民事判决第四项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1239号民事判决第三项为“蒋红梅于判决生效之日起十日内向汤灿杰支付违约金340000元”；
四、驳回汤灿杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计20200元，由汤灿杰负担5000元，蒋红梅负担15200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。