四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第697号
上诉人（原审原告）彭彩明。
被上诉人（原审被告）四川省清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：四川省金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。
法定代表人黄清平，总经理。
委托代理人孙运博，四川蓉城律师事务所律师。
原审原告祖云鹏。
上诉人彭彩明因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）、原审原告祖云鹏商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第1602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，彭彩明、祖云鹏原系夫妻关系，双方于2009年7月17日登记离婚。2009年6月9日彭彩明、祖云鹏与清凤公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定彭彩明、祖云鹏向清凤公司购买清凤公司开发的位于龙泉驿区龙城大道9号22栋1单元8层803号的住宅，房屋总计价款336715元，清凤公司应于2010年9月30日向彭彩明、祖云鹏交付房屋。《商品房买卖合同》第十九条对转移登记的约定为：买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。双方同日签订的补充协议的第九条对此的约定为：出卖人在取得商品房所有权证后的90日内，按政府规定程序电话或者书面通知买受人开始办理房屋所有权转让登记。出卖人未按本协议约定时间提供商品房权属登记资料、办理大产权证和分户小产权证，每延期一天，按买受人已购房款总额的万分之三向买受人支付违约金（不作累加）。鉴于办理商品房权属登记和领取产权证书均涉及政府相关部门，出卖人在保证按期开始进行与此相关的各项工作前提下，不保证商品房分户产权证办理至买受人名下的最终完成时间，且无须因第三方责任造成的工作延误承担责任。上述合同及补充协议签订后，彭彩明、祖云鹏向清凤公司支付了全部购房价款，清凤公司于2010年10月18日交付了房屋。2011年9月14日清凤公司取得了彭彩明、祖云鹏购买房屋所在楼栋的初始登记，于2012年6月5日为彭彩明、祖云鹏办理了所购房屋的转移登记。
2013年6月6日，彭彩明向原审法院提起诉讼，请求判令：一、清凤公司向彭彩明支付迟延办证违约金24801元；二、诉讼费由清凤公司负担。在诉讼过程中，原审法院追加祖云鹏为原告参加诉讼。
原审法院认定上列事实，双方当事人无异议，并有双方当事人出示的《商品房买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、离婚证等在案佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，本案彭彩明、祖云鹏、清凤公司在《商品房买卖合同》中虽对办理房屋转移登记的时间期限进行了明确约定，但对逾期的责任却未作约定。双方在补充协议中对转移登记的逾期责任虽有约定，但其所指逾期是针对违反补充协议确定的办理期限而言的，并非指《商品房买卖合同》中约定的期限。而彭彩明、祖云鹏、清凤公司双方在补充协议中对转移登记的办理，只约定了开始办理的时间，却未明确办结的时间。因此，补充协议事实上改变了双方原合同中对转移登记办理期限的约定。彭彩明、祖云鹏依据变更前的合同约定主张清凤公司违约，缺乏事实根据，不能成立。故对彭彩明、祖云鹏的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条的规定，判决：驳回彭彩明、祖云鹏的诉讼请求。一审案件受理费420元，由彭彩明负担。
宣判后，彭彩明不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、彭彩明与清凤公司所签订的《商品房买卖合同》第十九条、《补充协议》第九条明确约定了清凤公司办理转移登记的期限，清凤公司应当在商品房交付之日起365日内完成分户登记，原审法院关于“双方在补充协议中对转移登记的办理，只约定了办理的时间，却未明确办结的时间”的认定与合同约定不符，属事实认定错误；二、根据离婚协议和公证，祖云鹏与本案不具有利害关系，原审法院追加祖云鹏为原告属程序错误。请求撤销原判，改判：一、清凤公司向彭彩明支付违约金24801元；二、诉讼费由清凤公司负担。
清凤公司的主要答辩意见是：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院另查明，2007年6月30日，彭彩明与祖云鹏经四川省成都市锦江公证处公证签订《离婚协议》1份，约定案涉房屋归彭彩明所有。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原审法院追加祖云鹏作为原告是否属程序错误；二、清凤公司是否应当向彭彩明赔偿逾期办证违约金。
关于原审法院追加祖云鹏是否适当的问题，虽然彭彩明上诉认为祖云鹏对案涉房屋不享有权利并提供了相应的协议等证据，但由于《商品房买卖合同》载明祖云鹏为买受人，案涉房屋产权证亦载明祖云鹏为所有人之一，原审法院在尚未开庭、彭彩明亦未提供相应证据的情形下追加祖云鹏为原告并无不当，彭彩明关于原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。但由于祖云鹏与彭彩明在《离婚协议》中约定案涉房屋归彭彩明所有，故祖云鹏不再享有案涉《商品房买卖合同》中的违约金请求权。
关于清凤公司是否应当向彭彩明赔偿逾期办证违约金的问题，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第十九条“1、商品房交付使用后，双方同意按下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”之约定，清凤公司所负义务为申请办证义务而非办证义务，故清凤公司在向权属登记机关申请办理转移登记后即可视为其履行了合同约定的办证方面的义务；其次，《商品房买卖合同》第十九条约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《补充协议》”，而《补充协议》第九条并未对清凤公司申请办理转移登记的期限作出具体约定，因此清凤公司是否应承担逾期办证违约金，仍应视其是否符合《商品房买卖合同》第十九条所规定的情形而定，即如果清凤公司逾期申请办证而导致彭彩明未能在商品房交付之日起365日内取得房屋产权证的，清凤公司应承担《补充协议》所约定的逾期办证违约责任，由于对申请办证期限没有约定，故清凤公司只要在商品房交付之日起365日内履行申请办证义务即可免责。此外，根据《补充协议》第九条“3、买受人所购商品房的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证……4、……买受人应在接到出卖人书面通知后15日内现场协助出卖人办理相关产权登记手续。如因买受人原因使产权登记手续超过本协议的约定期限，买受人无权依照本协议约定追究出卖人的违约责任”之约定，即使清凤公司在商品房交付之日起365日后申请办理产权转移登记，亦可因彭彩明未在商品房交付之日起365日内提交办理分户产权所需资料或未在接到清凤公司书面通知后现场协助办理产权登记手续而免责。综上，清凤公司就逾期申请办证违约责任的免责事项有三：一、清凤公司在商品房交付之日起365日内履行了申请办证义务；二、彭彩明未在接到清凤公司书面通知后现场协助办理产权登记手续；三、彭彩明未在商品房交付之日起365日内提交办理分户产权所需资料。由于清凤公司对上述免责事由均举证不能，故应当认定彭彩明未在商品房交付之日起365日内未取得房产证系由于清凤公司的责任所致，其应当按《补充协议》关于违约金的约定承担违约责任，原审认定不当，本院予以纠正。因清凤公司不能证明其向权属登记机关申请办理转移登记的具体时间，故违约金应从商品房交付满365之日起计算至彭彩明取得房屋产权证之日。清凤公司认为彭彩明主张的违约金过高并要求调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述规定酌情确定清凤公司向彭彩明给付违约金为2400元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第1602号民事判决；
二、四川省清凤现代房地产开发有限责任公司于判决生效之日起二十日内向彭彩明支付逾期申请办证违约金2400元；
三、驳回彭彩明的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费420元，由彭彩明负担370元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担50元；二审案件受理费420.02元，由彭彩明负担370元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担50.02元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 夏 伟
代理审判员 王 果
二〇一四年四月十日
书 记 员 吴丹丹