上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初24218号
原告周德生，男，1960年9月11日生，汉族，住上海市宝山区。原告朱青平，女，1982年8月3日生，汉族，户籍地江苏省仪征市，现住上海市浦东新区。原告顾倬宇，女，2006年8月4日生，汉族，户籍地及现住址同原告朱青平。法定代理人朱青平(系原告顾倬宇之母)，住址同上。上列三原告的共同委托代理人杜志景，上海上华律师事务所律师。被告陈广富，男，1935年7月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈群杰(系被告陈广富之子)，住同被告陈广富。委托代理人李广明，上海潘登律师事务所律师。原告周德生、朱青平、顾倬宇与被告陈广富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告朱青平及其委托代理人杜志景，被告陈广富的委托代理人陈群杰、李广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周德生、朱青平、顾倬宇共同诉称，原、被告双方于2015年7月25日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定原告以人民币(以下币种同)170万元的价格购买被告所有的位于上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。《合同》签订当日，原告支付被告首期房款60万元，后被告又以借款的方式向原告收取房款40万元。办理购房贷款过程中，银行告知需将系争房屋内原有户口迁出方可通过贷款审批，被告于2015年12月19日才迁出系争房屋内的三人户口，至今还有两人户口未迁出。2016年1月23日，被告明确拒绝履行《合同》。现原告诉请判令：1、被告继续履行《合同》，协助原告办理系争房屋产权过户手续至原告名下，并将系争房屋交付原告；2、被告向原告支付违约金(以170万元为基数，按日万分之五标准，自2016年2月19日起算至实际履行之日止)。被告陈广富辩称，原告至今未履行全部付款义务，在此前提下，被告无协助办�过户及交付房屋的义务。根据双方《合同》的约定，原告逾期付款已超过15天，被告方可以单方解除《合同》。鉴于原告履行能力不足，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋产权人为被告陈广富。2015年7月25日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《合同》，约定原告以170万元的价格购买被告所有的系争房屋。《合同》第六条约定，双方于2015年9月30日之前共同向房产交易中心办理过户手续。《合同》第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及权利转让)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价款日万分之五计算。《合同》补充条款(一)第1条约定，甲方同意乙方可以向银行申请贷款108万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理交易过户前完成贷款审批手续；第2条约定，甲方应按乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。对于房款支付及房屋交付，《合同》附件三第1条约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金2万元，签订合同当日，乙方应支付甲方部分房款58万元，以上两笔合计60万元作为乙方首付款；第2条约定，待乙方完成全部付款义务、乙方贷款经审批通过且补足贷款不足部分(若有)后7日内，甲乙双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续；第3条约定，待甲方收到全部购房款后七日内，甲、乙双方应办理房产交付手续并签订房地产交接书。《合同》签订当日，原告支付被告首期购房款60万元，被告对此出具收款收据。《合同》签订后，原告向银行申请购房贷款，银行经审核告知需将系争房屋内原有户口迁出方能批准贷款。期间，原告于2015年9月14�另行支付被告购房款40万元，被告在收款协议上注明：“因朱青平银行贷款在审批中，先支付40万元，等贷款批下后，在贷款总额中返还40万元给朱青平。”2015年12月19日，被告迁出系争房屋内原有的三个户口，但仍有两个户口未能迁出，故原告购房贷款未能获批。2016年1月15日，原告发短信给被告女儿陈月萍，告知：“尽快办理系争房屋内原有户口迁出手续，并继续履行房屋交易过户等相关手续，在此之前已支付陈广富先生房款100万元，现于过户当日再直接支付剩余房款70万元。”2016年1月28日，原告书面告知被告：“……乙方如银行房屋贷款最终未审批下来，将以现金方式付清剩余房款，甲方不能以此单方面免除房屋买卖合同的义务。”审理中，原告承诺其具有支付剩余房款的履行能力，并向本院交纳保证金。本院询问原告是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，原告明确表示无限购情况，并愿承担相应法律责任。以上事实，由经庭审质证的《合同》、相关收款收据、《告知书》、短信记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。涉案《合同》应当继续履行抑或解除，结合双方提供的证据及质证情况，本院认为应当继续履行，理由：其一，原告按约应于2015年9月30日前完成付清房款义务，但由于被告无法将系争房屋内原有户口全部迁出，导致原告购房贷款未能获批，按照《合同》补充条款(一)第2条“甲方应按乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任”之约定，被告应承担相应责任。其二，在申请购房贷款过程中，原告以自有资金另行支付购房款40万元，表明原告具有履行合同的诚意，现原告已支付大部分房款，并承诺有继续履约的能力，亦提供相应担保。故涉案《合同》应以继续履行为宜。现原告请求被告继续履行《合同》，协助原告办理系争房屋产权过户手续至原告名下，并将系争房屋交付原告，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方未能按约办理房屋过户手续，虽然主要责任在于被告，但被告在履约过程中配合办理户口迁出等手续，协助原告办理贷款，由于客观原因未能将户口全部迁出，其行为有别于主观上恶意不履行合同。故原告请求被告支付相应违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定的规定，判决如下：一、被告陈广富于本判决生效之日起十五日内协助原告周德生、朱青平、顾倬宇将坐落于上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户至原告周德生、朱青平、顾倬宇名下；二、原告周德生、朱青平、顾倬宇于本判决生效之日起十五日内支付被告陈广富购房款70万元；三、被告陈广富于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告周德生、朱青平、顾倬宇；四、驳回原告周德生、朱青平、顾倬宇的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，减半收取计10,050元，由原告周德生、朱青平、顾倬宇负担1,050元，由被告陈广富负担9,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年五月三十日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。