吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终468号上诉人（原审被告）：长春东北输送设备制造有限公司，住所：长春净月开发区擎天树街1766号。法定代表人：王喜绵，董事长。委托代理人：张凯，北京凯道律师事务所律师。委托代理人：范胜男。被上诉人（原审原告）：吴亚芳，女，1958年12月23日生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：潘海深，长春净月法律服务所法律工作者。吴亚芳与长春东北输送设备制造有限公司（以下简称东北输送公司）房屋买卖合同纠纷一案，长春市净月高新技术产业开发区人民法院作出（2015）长净开民初字第434号民事判决。东北输送公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈海彪与审判员王晓艳、代理审判员郭智、代理审判员张新华、代理审判员李迪组成合议庭审理了本案。上诉人东北输送公司的委托代理人范胜男、张凯，被上诉人吴亚芳委托代理人潘海深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴亚芳一审诉称：2009年11月20日，原告购买了被告开发的位于长春净月高新技术产业开发区擎天树街奔月小区5栋10单元2楼右手门的房屋，原告向被告交付房屋总价款138600元，被告给原告出具了收款收据。被告承诺近期可将房屋交付使用，但被告迟迟未能交房并办理产权。经多次协商，被告给原告出具《承诺书》，承诺：于2013年4月中下旬开工，务于2013年6月30日前完工，交付使用，对于没有分到房的人于2013年12月31日前返还购房款并支付银行同期利息，物业章和公司财务章同样生效。后原告得知，被告根本没有取得商品房预售许可证明，被告隐瞒该事实与原告签订卖房协议的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还已付购房款138600元及利息40656元（从交付之日至今）；2、被告承担双倍的赔偿责任，赔偿原告277200元；3、案件受理费由被告承担。东北输送公司一审辩称：1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系或商品房买卖合同关系，因为被告不具有商品房开发资质，不是商品房开发企业，没有拥有商品房开发的土地，因此被告不是商品房的开发商；2、被告从未收取过原告的任何款项，也未向原告开具过任何收据、发票；3、原告所举收费凭证上的收款人不是被告单位员工，原告应向收取他资金的人主张权利；4、原告诉称的所谓被告承诺，并非是针对原告个人，而是在党的十八大召开之前，有上百人群体到被告单位及其上级集团上访，当时吉林省委、省政府、省国资委、吉煤集团要求被告做好维稳工作，确保十八大胜利召开，在此情况下，由于被告单位领导不了解所持有物业公司章收据的真伪，才作出承诺，但前提是收据加盖的公章必须是被告所有的物业公司章加盖的，否则被告不应承担任何责任。综上，我公司对所有持加盖物业公司章起诉我公司的案件，申请对交款收据上的物业公司章与我公司的物业公司章进行同一性司法鉴定，如果是我公司物业公司章，我公司承担相应法律责任，如果不是我公司物业公司章，我公司不承担法律责任。一审法院经审理查明：2008年4月15日，被告东北输送公司与案外人长春建工新吉润建设有限公司（以下简称新吉润公司）签订建设工程施工合同，约定由新吉润公司承建被告的5#、6#楼，该工程属于职工住宿周转房，资金来源为自筹，新吉润公司负责该工程的项目经理是崔国振。2009年4月5日，被告与新吉润公司签订补充协议，约定：“双方本着公平、公正、平等自愿的原则，依据合同法将被告的5#-6#楼及车库工程由新吉润公司承建及销售……工程款由案外人新吉润公司在施工过程中全额垫付，新吉润公司可以销售房屋抵工程款，但新吉润公司销售房款的30%必须先交给被告，交款收据必须由被告的负责人签字方可有效，否则无效。由此造成的损失新吉润公司自行负责”。该工程共建有81套房屋，已由被告及新吉润公司采用在收据上出具加盖“东北输送公司财务专用章”、崔国振签字的方式，对外进行公开、不定向销售房屋77套。同时存在一房多售及在房款收据上加盖“东北输送公司物业公司”章（以下简称“物业公司章”）、崔国振签字出售房屋的事实。2009年11月21日，原告吴亚芳在涉诉房屋所在地将购房款交给崔国振，购买被告东北输送公司5#（厢房楼）10单元2楼右手间房屋一套，崔国振向原告出具金额为138600元、加盖“物业公司章”的收据一枚，崔国振在收据上签字确认。2012年11月4日，被告出具《承诺书》，内容为：“根据吉林省政府、吉林省煤业集团有限公司“必须妥善解决东北输送公司‘厢房楼’问题”的要求，经公司领导班子研究决定，对‘厢房楼’购房人员做如下承诺：一、东北输送公司负责继续投建‘厢房楼’，于2013年4月中下旬开工，务于2013年6月30日前完工，交付使用。二、对于‘厢房楼’出现的一房多票问题，如有重复，公司负责对没分到房的人员于2013年12月31日前返还购房款并支付银行同期利息。物业章与公司财务章同样生效。此承诺。”至原告起诉之日，被告仍未向原告返还购房款并支付利息。一审法院认为：(一)关于原、被告之间房屋买卖关系的效力问题。原、被告之间的房屋买卖关系为双方真实意思表示，未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力；（二）关于被告是否应返还原告138600元本金及支付利息的问题。虽然被告否认原告将现金交付给被告，且被告对原告出具的138600元收据上加盖的“物业公司章”的真实性有异议，并提出同一性鉴定申请。但依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案涉诉的房屋与被告东侧相邻，由被告派人及新吉润公司项目经理崔国振共同对外公开、不定向销售了77套房屋。本案原告作为善意相对人有理由相信崔国振有代理权销售房屋，崔国振的行为在民法上应视为被告的行为。原告无从查知房款收据上加盖的“物业公司章”的真、假，所以被告应承担的民事责任不应予以免除。被告向原告出具《承诺书》的日期是2012年11月4日，迟于原告交付购房款时间，并且该承诺是被告明知存在一房多票及没有确认“物业公司章”真伪的情况下做出的，说明被告认可崔国振在财务收据上加盖“公司物业章”出售房屋的事实，并予以追认。被告出具的《承诺书》承诺向没分到房的人员返还购房款并支付银行同期利息。但直至原告起诉之日，被告也未将购房款返还给原告并支付利息。故原告请求被告返还购房款本金及利息有事实及法律依据，本院予以支持，利息应自被告承诺之日起即2012年11月4日起开始计算；（三）关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案被告并不具有房地产开发资质，其与原告建立的房屋买卖关系不属于商品房买卖关系，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告关于被告应赔偿原告已付房款双倍损失的诉讼请求不予支持；（四）关于被告要求对“物业公司章”的同一性进行鉴定的请求，因鉴定结论与本案的处理结果无关，故不予进行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定，判决如下：一、被告东北输送公司于本判决生效后十日内退还原告吴亚芳购房款本金138600元及利息（利息自2012年11月4日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；二、驳回原告吴亚芳的其他诉讼请求。案件受理费8147元，由原告吴亚芳负担5075元，由被告东北输送公司负担3072元。宣判后，东北输送公司不服，上诉请求撤销（2015）长净开民初字第434号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，理由如下：1、一审判决让上诉人承担返还被上诉人购房款本金及利息属于认定事实不清，适用法律有误。上诉人不具有商品房开发资质，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系或商品房买卖关系，上诉人从未收取过被上诉人的任何款项，也未向被上诉人开具过任何收据、发票。被上诉人所举收费凭证上的收款人不是上诉人单位员工，被上诉人应向收取他资金的人主张权利，上诉人所谓的承诺，并非是针对被上诉人个人，而是为了协助政府维稳需要。被上诉人在明知崔国振没有商品房预售许可证和商品房预售许可证和以及没有看到商品房相关开发资质资料的情况下，是其与崔国振之间的个人交易，崔国振所持有的物业章是伪造的，崔国振非我公司代理人，本案并不适用表见代理的法律规定，一审法院适用法律错误。2、一审法院程序违法，一审法院未追加崔国振为共同被告，也未准予上诉人对公章同一性的鉴定申请。吴亚芳二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院认为：1、上诉人以东北输送公司物业公司名义与施工单位长春建工新吉润建设有限公司签订《补充协议》，约定施工单位可以销售房屋抵顶工程款，实际履行中上诉人认可由施工单位崔国振对外收取购房款。现被上诉人持有盖有东北输送公司物业公司公章及崔国振签字的收据，能够证实崔国振代表施工单位已收取了被上诉人购房款，并已经上诉人的确认，故上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系成立，上诉人负有交付房屋的义务。上诉人于2012年11月4日向被上诉人出具《承诺书》承诺“对没有分到房的人员于2013年12月31日前返还购房款并支付银行同期利息”，由于至今上诉人也未向被上诉人交付房屋，故被上诉人有权要求上诉人按照其承诺返还购房款并支付利息，一审法院判决上诉人返还购房款并支付利息正确。2、关于上诉人主张追加崔国振为本案当事人，崔国振应为返还房款责任主体问题，因上诉人与施工单位存在以房抵顶工程款关系，上诉人对崔国振有权收取购房款无异议，上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖关系，故上诉人作为返还购房款返还主体并无不当，如果其认为施工单位收取购房款已超付工程款数额，其可待与施工单位工程款结算后，向施工单位追偿。因此，一审法院未追加崔国振参加诉讼并无不当。3、关于上诉人主张一审法院未准予对“物业章”同一性鉴定违法问题，因上诉人向被上诉人出具的《承诺书》写明“物业章与公司财务章同样有效”，且被上诉人持有的收据上有上诉人认可收取购房款人员崔国振签字，足以证实被上诉人已向施工单位交纳购房款，故一审法院未准予“物业章”同一性鉴定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3072元，由上诉人长春东北输送设备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈海彪审 判 员  王晓艳代理审判员  张新华代理审判员  李 迪代理审判员  郭 智二〇一六年三月十五日书 记 员  张维峰