广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1332号
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西澳门街房地产有限公司。
法定代表人：何玉棠，董事长。
委托代理人：刘子辰，广西谦行律师事务所律师。
委托代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：李霞。
委托代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人广西澳门街房地产有限公司（以下简称澳门街公司）因与上诉人李霞租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人澳门街公司的委托代理人刘子辰、唐楚安，被上诉人李霞的委托代理人唐启宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年7月8日，澳门街公司（甲方）与李霞（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意由乙方承租位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位，租赁面积为42.57平方米，经营咖啡厅；租赁期限为三年，商场预计在2010年10月1日开业，如无法按合同约定时间开业的，甲方以书面形式或粘贴公示通知租户，租户的租赁年限由商场正式开业之次日起计算租赁期限；租期内乙方应按5元／平方米／月的标准支付管理费，乙方应支付的月管理费共212.85元；租金和管理费采取按月预交的原则，乙方应自起租日起开始交付第一个月的租金和管理费，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金和管理费；自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其它损耗费用，乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗；乙方必须在签订本合同当日向甲方支付履约保证金13196元；乙方应支付给甲方的任何款项，包括但不限于租金、管理费、水电费、保证金以及其它费用，在应付款日期后连续七个工作日内仍未予付清，乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额；如果乙方在应付款日期后逾期30天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项（无论是否经正式催缴），甲方有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除本合同、有权封存、转移、拍卖乙方的设备和货物以及场地中的其它财产，以便将场地腾空后再出租给其它客户，在此情况下，甲方有权将场地恢复原状，恢复原状的费用由乙方承担，甲方对乙方的场地装修费不予补偿；因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担；双方违反其他合同约定义务的，守约方可选择以下方式要求违约方支付违约金，即有损失可参考的，按损失额度计算，或是按每违反一次支付500元-5000元违约金（具体额度由守约方根据具体情况确定）；经本合同双方同意解除、到期或甲方依合同规定单方解除后，乙方五日内不将租赁场地内物品搬离的，甲方有权停止乙方租赁场地内的水电供应、有权封存和转移乙方的设备和货物以及场地中的其他财产，也有权终止本合同。此外，该合同还对其他事项进行了相关约定。同年7月12日，双方在上述合同的基础上，签订了一份《补充合同》，约定：一、在保证租期不变的情况下，乙方按新的租金标准向甲方支付，具体如下：1、2010年9月1日至2011年8月31日：按95元／㎡标准支付；2、2011年9月1日至2012年8月31日：按95元／㎡标准支付；3、2012年9月1日至2013年8月31日：按105元／㎡标准支付。二、优惠条件：1、装修期，自交铺日起至2010年8月31日为该商场的装修期，此时间段内免收乙方租金；2、免租期，自2010年9月1日至2010年11月30日为该商铺的免租期，甲方在此时间段内免收乙方租金。合同签订后，澳门街公司于同年9月1日向李霞交付了上述商铺。李霞接收该商铺后对该商铺进行了装修，并用于经营酒吧。李霞在免租期后一直未向澳门街公司交纳租金。2011年9月6日，李霞因在未取得营业执照的情况下在南宁市人民东路33号澳门街经营798酒吧，被南宁市工商行政管理局兴宁分局民族工商所责令停止相关经营活动。李霞于2012年11月10日、12日收到南宁市创福物业服务有限责任公司向澳门街商场内各经营户发出的通知，并于当天知晓澳门街公司已取得了《商品房现售备案证明》，但李霞至今未办理营业执照。2012年9月5日，澳门街公司以邮政快递的方式向李霞发出费用催缴函，告知李霞截止至2012年9月4日，其欠交租金69290.60元、管理费1305.80元、水电公摊281元，并通知其在2012年9月13日前缴清上述费用，否则，其将解除双方签订的《商铺租赁合同》。李霞收到了该催缴函。澳门街公司主张李霞至今未向其交纳上述费用，遂诉至法院。一审庭审中，澳门街公司认可李霞的管理费已经交纳至2012年11月30日。
一审法院另查明，澳门街公司系南宁澳门街工程项目的开发商，其于2008年4月17日取得了《商品房预售许可证》。南宁澳门街工程于2009年8月30日竣工并通过了建设工程质量竣工验收和建筑工程消防验收，于2011年11月29日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，于2011年12月23日取得南宁市建设工程规划竣工验收合格证，于2012年10月12日取得《商品房现售备案证明》。南宁市创福物业服务有限责任公司系澳门街商场的物业管理公司，其接受澳门街公司的委托向南宁澳门街商场提供物业管理服务，并负责向商场内业主和物业使用人收取物业服务费、代收各种公摊费用、物业管理区域内停车场停车的车位使用费、保管费等。澳门街公司（甲方）和南宁市创福物业服务有限责任公司（乙方）签订了一份《商场委托经营管理协议》，约定：甲方同意在合同有效期内将涉及商铺经营管理一切事项均委托给乙方处理，以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动；甲方同意乙方以自己的名义将商铺对外租赁；委托经营管理的期限为2010年2月1日至2015年2月28日。澳门街公司于2010年2月20日向南宁市创福物业服务有限责任公司出具了一份《收款委托书》，载明其委托南宁市创福物业服务有限责任公司作为其合法委托代理单位，授权该公司代表其与南宁澳门街业主、商户等进行相关物业经济活动的代开发票和代收款事务。澳门街公司每月均通过银行转账的方式将澳门街商场的管理费和水电费存入南宁市创福物业服务有限责任公司的银行账户内。
一审法院还查明，澳门街公司与案外人叶卫华于2010年10月25日签订了《商品房买卖合同》和《商业用房租赁代理合同》，双方约定澳门街公司将位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的1层南11号出卖给叶卫华；叶卫华委托澳门街公司对该铺面进行铺面业态规划以及租赁业务，出租代理期自2010年10月25日至2015年10月24日，澳门街公司代理叶卫华对外出租上述商铺所得的收益全部归澳门街公司所有，澳门街公司全权负责物业费、水电费等费用。澳门街公司因与李霞的租赁合同纠纷，委托广西谦行律师事务所的律师作为其委托代理人，并向该事务所交纳了3250元律师费。诉讼过程中，一审法院向工商行政管理部门调查核实，南宁市个体工商户办理营业执照需要提交建设部门出具的竣工验收合格证、规划部门出具的规划竣工验收合格证、房产部门出具的商品房现售备案证明。另，澳门街商场的开业时间为2010年12月24日。证人唐丽出庭陈述称其自2010年10月起到李霞经营的798酒吧工作至今，该店铺一直正常营业，李霞亦按时发放其工资。
一审法院经审理认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行合同。关于合同是否可以解除的问题。双方在合同中约定，如果李霞在应付款日期后逾期30天仍未付清本合同项下的任何款项（无论是否经正式催缴），澳门街公司有权解除合同。李霞承租澳门街公司铺面的最终目的是将该铺面作为店铺经营，而李霞实现这一目的的前提是取得营业执照，经向工商行政管理部门核实，南宁市个体工商户办理营业执照需要提交建设部门出具的竣工验收合格证、规划部门出具的规划竣工验收合格证、房产部门出具的商品房现售备案证明，而上述材料是由澳门街公司持有并保管，因此，在澳门街公司取得上述材料之前，李霞是不能合法办理并取得营业执照的，故澳门街公司交付给李霞使用的商铺不符合合同约定，李霞以此为由拒绝交纳铺面租金是其依法行使抗辩权的行为。但澳门街公司于2012年10月12日取得了《商品房现售备案证明》之后，澳门街公司所出租的商铺已经具备了办理营业执照的所有条件，李霞理应按时交纳租金给澳门街公司，李霞不能再以此作为不交租金的抗辩理由，李霞直至今日仍未交租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，李霞不交租金的行为，已经达到了合同的解除条件，故澳门街公司请求解除合同，应予以支持，本案判决生效之日即为合同解除之日。同理，李霞反诉继续履行合同，不予支持。本案合同系因李霞拖欠租金而导致解除，现澳门街公司根据合同约定要求李霞将商铺恢复原状后再予返还，符合法律规定，因此，李霞应在本院生效判决指定的履行期限内腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位并将该商铺恢复原状后返还给澳门街公司。关于澳门街公司主张李霞支付租金的问题。本案中，双方当事人在签订合同后，虽然澳门街公司将讼争商铺出卖给案外人叶卫华，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定以及澳门街公司与叶卫华签订的《商业用房租赁代理合同》约定，澳门街公司与李霞签订租赁合同在先，澳门街公司出卖该商铺给案外人在后，该商铺所有权变动并不影响原租赁合同的履行，且澳门街公司亦取得了案外人叶卫华的授权，其有权向李霞收取该商铺的租金、管理费、电费、水电公摊费等费用。关于澳门街公司主张的租金问题。如前所述，2012年10月12日之前，澳门街公司提供的商铺不符合合同约定的条件，李霞的经营目的无法实现，李霞有权拒绝支付租金，故澳门街公司主张李霞交纳2012年10月12日之前的租金，不应予以支持。李霞应按照合同约定从2012年10月12日起开始向澳门街公司支付租金，直至本案判决生效之日止，租金按4469.85元／月（105元／㎡×42.57㎡）计。至于合同解除后，如李霞在本院规定的履行期限内未腾空其承租商铺的，则李霞应参照合同约定的租金向澳门街公司支付房屋占用费，现澳门街公司诉请李霞支付租金至其腾空商铺之日止的主张，实质指的就是合同解除后的房屋占用费，该主张符合法律规定，予以支持，即李霞应参照前述租金标准向澳门街公司支付房屋占用费，从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至李霞腾空该商铺之日止。至于澳门街公司主张李霞支付管理费的问题。根据合同约定，李霞应向澳门街公司交纳上述费用，因李霞已向澳门街公司交纳了2012年11月之前的管理费，现澳门街公司依合同约定主张李霞应交纳2012年12月之后的管理费，符合法律规定，予以支持。李霞应支付给澳门街公司的管理费计算为：从2012年12月起计算至李霞腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位并将该商铺返还给澳门街公司之日止，按212.85元／月计。关于澳门街公司主张李霞支付违约金的问题。李霞在2012年10月12日之后不按合同约定支付租金，属于李霞违约，李霞的这一行为给澳门街公司造成的损失主要是租金的利息损失，现李霞根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定主张合同约定的违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定，综合全案案情、双方当事人的合同履行情况等相关因素，酌情认定李霞应支付澳门街公司违约金5000元。关于澳门街公司主张李霞支付律师费的问题。本案中，涉案上述租赁合同中已明确约定因李霞欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和律师费等，均由李霞承担。该约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，本案系因李霞未按合同约定向澳门街公司交纳相关费用而引起，现澳门街公司主张李霞承担其为本案诉讼所支出的律师费3250元，符合法律规定和双方当事人之间的约定，本院予以支持。至于李霞反诉澳门街公司支付违约金的问题。双方签订的合同中约定“双方违反其他合同约定义务的，守约方可选择以下方式要求违约方支付违约金，即有损失可参考的，按损失额度计算，或是按每违反一次支付500元-5000元违约金”，在2012年10月12日之前，澳门街公司交付给李霞使用的商铺不符合合同约定，这属于澳门街公司违约，澳门街公司的这一行为导致的后果是李霞不能合法的经营其商铺，结合李霞已于2010年底实际使用商铺并开门营业的实际情况来看，合同中约定的违约金并没有过分高于澳门街公司违约给李霞造成的损失，现李霞依据合同约定的上述条款向澳门街公司主张5000元违约金，符合法律和合同约定，予以支持。至于李霞反诉澳门街公司赔偿其工资损失的问题。本案中，李霞主张由于澳门街公司违约导致其产生了聘请工人的损失，从证人唐丽出庭陈述的内容可知，李霞虽然未办理营业执照，但其自2010年10月起到李霞经营的798酒吧工作至今，该店铺一直都是正常营业的，故李霞主张该损失没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除广西澳门街房地产有限公司与李霞于2010年7月8日、7月12日签订的《商铺租赁合同》及补充合同，李霞腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位，并将该商铺恢复原状后返还给广西澳门街房地产有限公司；二、李霞支付广西澳门街房地产有限公司租金（租金计算：从2012年10月12日起计至本案判决生效之日止，按4469.85元／月计），如李霞未在本案生效判决规定的履行期限内腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位的，则需向广西澳门街房地产有限公司支付房屋占用费（房屋占用费计算：从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至李霞腾空该商铺并将该商铺返还给澳门街公司之日止，按4469.85元／月计）；三、李霞支付广西澳门街房地产有限公司管理费（管理费计算为：从2012年12月起计算至李霞腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位并将该商铺返还给澳门街公司之日止，按212.85元／月计）；四、李霞支付广西澳门街房地产有限公司违约金5000元；五、李霞支付广西澳门街房地产有限公司律师费3250元；六、广西澳门街房地产有限公司支付李霞违约金5000元；七、驳回李霞的其他反诉请求。案件受理费2270元，反诉案件受理费383元，共计2653元，由广西澳门街房地产有限公司负担1664元，李霞负担989元。
上诉人澳门街公司上诉称：一、关于澳门街公司要求李霞支付租金的问题。一审法院认为“2012年10月12日之前，澳门街公司提供的商铺不符合合同约定的条件，李霞的经营目的无法实现，李霞有权拒绝支付租金，故澳门街公司主张李霞交纳2012年10月12日之前的租金不予支持。”一审法院对该部分的事实认定与事实不符，适用法律错误。理由如下：首先，《商铺租赁合同》中1.3项中载明“乙方确认在签订合同之日场地己符合约定的交付条件”，这里的交付条件系指合同的附件（二）的租赁场地标准。除此之外，合同并未就其他条件事项予以约定。其次，从法庭调查查明的事实得知，双方签订《商铺租赁合同》及补充合同后，澳门街公司己向李霞交付了涉案商铺，李霞接收商铺后随即进行了装修并于2010年10月正式对外营业。在2010年10月至2012年10月这两年间，李霞一直在使用澳门街公司提供的租赁物经营着“798酒吧”，并不存在一审判决认为的“李霞的经营目的无法实现”的情形。一审判决以此支持李霞拒付租金的抗辩理由，无形中助长了李霞违法经营的行为，有悖“任何人不得从自己的违法行为中获利”的法理。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即便是合同被认定无效后，承租人仍要支付一定的房屋占有使用费。本案中，若李霞可以拒付2012年10月之前的租金，那么与其获取的占有利益严重不符，对于澳门街公司而言是不公平的。二、关于澳门街公司要求李霞支付违约金的问题。澳门街公司与李霞在《商铺租赁合同》第6.1项和第7.4项中约定的违约金条款并不违反我国法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示。澳门街公司主张的违约金并不高。根据合同约定的租期，澳门街公司有近15万元的预期租金收入，由于李霞拒付租金，同时还存在占道经营、噪音扰民等一系列干扰澳门街公司经营管理的违约行为，使澳门街公司不能实现预期利益，蒙受重大损失。因此，澳门街公司关于违约金的主张合情合理。三、关于李霞要求澳门街公司支付违约金的问题。一审法院在认定澳门街公司有违约行为的基础上，依据《商铺租赁合同》第7．8项支持了李霞关于违约金的反诉请求。澳门街公司认为自己并无违约行为。《商铺租赁合同》中1．3项中载明“乙方确认在签订合同之日场地己符合约定的交付条件”，这里的交付条件系指合同的附件（二）的租赁场地标准。除此之外，合同并未就其他条件事项予以约定。因此，上诉人没有违约。退一万步来讲，就算澳门街公司在履行合同过程中有瑕疵，但是一审法院判决澳门街公司支付李霞5000元的违约金没有依据。违约金是以赔偿为主，惩罚为辅的一种承担违约责任形式。对于李霞未能办理相关营业证照所造成的损失而言，李霞并未提交证据证明，一审法院认为约定的违约金并未过分高于澳门街公司违约给李霞造成的损失，按《商铺租赁合同》第7.8项的最高幅度5000元判决澳门街公司支付违约金有失公允。综上，请求二审法院撤销一审判决的第二、四、六项，并判令李霞向澳门街公司支付拖欠的租金人民币82161．1元（计算至2012年11月30日，并支付至实际腾房日止）及违约金人民币13196元，本案一、二审诉讼费由李霞承担。
上诉人李霞上诉称：一、一审判决认定李霞在2012年10月12日之后不交租金的行为属违约行为，进而认定合同约定的解除条件已成就，与事实不符。（一）李霞不交租金的行为并非违约行为。本案中，澳门街公司于2012年11月10日、11月12日分别向李霞发出商铺已取得《商品房现售备案证明》的两份《通知》，但是，在李霞向澳门街公司索取《商品房现售备案证明》复印件以办理营业执照时，澳门街公司却向其提出了必须先足额补交2011年5月1日至2012年11月的商铺租金的条件，否则不予提供《商品房现售备案证明》复印件。此后，为了尽快办妥营业执照，李霞反复多次与澳门街公司协商，但澳门街公司始终坚持上述条件，拒绝李霞的要求。非但如此，在发出两份《通知》之后不到一个月的时间里，澳门街公司就已经备齐起诉材料并向一审法院起诉李霞。由此可见，澳门街公司主观上完全没有将《商品房现售备案证明》复印件提供给李霞的主观意愿，事实上李霞也确实未取得相关材料。我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，由于本案租赁物用途为经营的商铺，澳门街公司所应履行的“交付租赁物义务”就应当包括两方面的内容：除移交符合合同约定用途的商铺之外，还必须交付商铺相关证明材料，否则李霞不可能办理营业执照，更无法实现合法合规地利用该商铺开展经营活动的合同目的。据此，“商铺已经具备了办理营业执照的所有条件”这一事实只能表明商铺已符合合同约定的用途，但澳门街公司始终拒绝履行交付商铺相关证明材料的义务，该违约行为自2012年11月12日至今一直处于持续状态。李霞不能办理营业执照，无法实现经营目的，其当然可以通过不交租金的方式继续行使合同履行抗辩权，这种行为当然不构成违约。但是，一审判决遗漏上述重大事实，认定“澳门街公司于2012年10月12日取得《商品房现售备案证明》之后，澳门街公司所出租的商铺已经具备了办理营业执照的所有条件，李霞不能再以此作为不交租金的抗辩理由”错误。（二）合同的解除条件并未成就。根据本案所涉《商铺租赁合同》第7.4条的内容“如果乙方在应付款日期后逾期30天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项（无论是否经正式催款），甲方除有权没收履约保证金外，还有权解除合同……”，合同约定的澳门街公司可以解除合同的条件是“李霞逾期30天未付清应付款项”，也就是说，只有在李霞无正当理由拒交租金构成违约的情况下，合同约定的解除条件才成就。但是，如前所述，在澳门街公司不履行其合同义务的前提下，李霞不交租金是行使合同履行抗辩权的行为，该行为不应认定为违反合同约定，故合同所约定的解除条件并未成就。因此，一审法院认定李霞因不交租金的行为而丧失合同履行的抗辩理由而属违约，并据此进一步认定合同解除条件已成就，这明显是对本案事实的错误认定。二、一审判决解除《商铺租赁合同》不当，适用法律错误。（一）澳门街公司不享有合同解除权。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，只有在约定的解除条件成就或符合法定解除条件的情形下，当事人一方才享有解除合同的权利。如前所述，在本案中，合同约定的解除条件既未成就，也不存在符合法定解除条件的情形，澳门街公司不可能享有合同解除权。进一步来看，澳门街公司在合同履行过程中存在着严重的违约行为，其作为违约方当然不享有合同解除权，自然也不能行使该项权利主张解除合同。因此，一审判决援引《合同法》第九十六条的规定支持澳门街公司解除合同的请求，属于适用法律错误。（二）澳门街公司在未事先向李霞发出解除合同通知的情况下即径行起诉请求解除合同，这不符合《合同法》第九十六条的规定，一审判决解除合同属于适用法律错误。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由此看来，合同解除权本质上属于形成权，其完全是当事人一方依法律规定或合同约定而自行行使，使合同效力归于消灭的单方意思表示，是单方法律行为，原则上是当事人的一种民事权利，不应由法院或仲裁机构代行，无需借助任何公权力来实现和救济。只有相对人对解除权人行使解除权提出异议并诉至法院或仲裁机构时，法院或仲裁机构才有权力依照法律规定进行事后审查，对合同解除的效力予以确认。若允许当事人直接起诉解除合同，则《合同法》第九十六条的立法目的将落空，这与解除权的属性不相符。本案中，澳门街公司从未事先向李霞发出解除合同通知，其直接起诉请求解除合同的作法不符合法律规定。但一审判决却支持了澳门街公司的该项诉请，属适用法律错误。三、李霞的反诉请求具有事实和法律依据，依法应当予以支持。如前所述，澳门街公司拒不履行合同义务的违约行为一直延续至今，李霞有权要求澳门街公司继续履行合同并赔偿经济损失。（一）李霞与澳门街公司签订的《商铺租赁合同》及补充合同的租赁期限应当重新起算。1、《商铺租赁合同》及补充合同在2011年12月29日之前处于无效状态。我国《建筑法》第六十一条规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十五条还规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向相关政府部门申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此，工程未经验收或未通过消防安全检查的房屋不具备出租使用的条件，不得交付使用，当事人以其为租赁物的租赁合同为无效合同。本案中，在《商铺租赁合同》及补充合同签订之后很长的一段时间内，商铺所处的澳门街项目既未通过工程验收也未通过消防安全检查，《商铺租赁合同》及补充合同因违反法律的强制性规定而一直处于无效状态，该合同直至澳门街项目于2011年11月29日取得《消防安全检查合格证》时才转化为有效。2、租赁期限应当在商铺依法可以投入使用、营业时开始计算。《商铺租赁合同》第2.1条约定，租户的租赁期限为三年，租赁年限由商场正式开业之次日起计算，一审法院也查明了澳门街商场的开业时间为2010年12月24日，但是，二者所指称的“开业”一词仅仅是商业意义层面上的“开始经营”行为，法律意义上的“开业”行为还必须满足商铺可以投入使用、经营，以及商铺符合约定用途（即具备可以办理营业执照的条件）这两个法定条件。本案中，在商铺不符合可以投入使用、经营的法定条件的情况下，澳门街公司不但违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租人应当“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的义务，澳门街商场的“开业”行为也属于违反《建筑法》和《消防法》禁止性规定的违法行为，故《商铺租赁合同》租赁期限并不能因违法的“开业”行为而起算，而应当从商铺可以投入使用与经营且符合约定用途这两个法定条件全部满足之日的次日起才开始计算。由于澳门街项目取得《消防安全检查合格证》的日期为2011年11月29日，商铺取得《商品房现售备案证明》的日期为2012年10月12日，故租赁期限应当从2012年10月13日起算，至2015年10月12日止。（二）澳门街公司应向李霞提供办理营业执照所需的全部材料。由于本案所涉商铺在2012年10月12日之前并未取得《商品房现售备案证明》，此后澳门街公司又拒绝向李霞提供相关材料，导致李霞以该商铺作为经营场所的798酒吧始终无法办理营业执照，至今仍然处于无证经营的状态。澳门街公司应当继续履行交付租赁物的义务，向李霞提供相关材料。（三）澳门街公司应当赔偿因其违约行为而造成李霞的经济损失。由于澳门街公司的上述违约行为，导致李霞所经营的798咖啡厅一直都因不能办理经营执照而无法开展正常的经营活动，在2011年9月之后的很长一段时间内甚至是处于完全无法经营的状态。李霞非但不能获取经营收益，为了履行《商铺租赁合同》第5.13条项下约定的保证在“最低限度营业时间”内按时“开门营业”的义务，还不得不聘请人员照看咖啡厅并支付其工资，因此蒙受了巨大的经济损失。李霞的证人对于上述事实已经出庭作证，但是一审法院在未查清事实的基础上错误理解了证人的表述，认定该店铺一直都是处于“正常营业”的状态，即与“有照经营”一样可以开展经营活动，并据此驳回李霞对于工资损失的诉讼请求，这显然属于事实认定错误。李霞的该项主张具有事实依据，应当得到支持。四、即使假设《商铺租赁合同》可以解除，一审判决也存在错误判决的情形，同时还遗漏了判决内容。（一）合同解除后的房屋占用费应当从2012年11月12日起计算。尽管《商品房现售备案证明》确于2012年10月12日办妥，但在澳门街公司向李霞发出相关《通知》之前，李霞根本不可能知晓这一事实，一审判决认定李霞不交租金的抗辩事由自2012年10月12日起消灭，这显然有失公平。因此，即使假设合同可以解除，李霞应当交纳房屋占有使用费的日期也应当从李霞收到第一次《通知》之日（即2012年11月10日）起算。（二）合同解除后的房屋占用费应当参照第一年的租金标准计算。一审法院判决李霞应按照每月4469．85元的标准交纳房屋占用费，该项判决与其所认定的事实显然是互相矛盾的。即使假设澳门街公司的违约情形只持续至2012年10月12日，且澳门街公司的抗辩事由自当日起消灭，即假设一审判决对该事实的认定是正确的，租赁期限就应从2012年10月12日的次日起算，否则李霞就无需履行交纳租金的义务。也就是说，租赁期限的第一年是2012年10月13日起算，李霞当然也仅应按照合同约定的第一年的租金标准交纳租金，金额为每月4044.15元（95元／平方米×42.57平方米）。（三）一审判决未对李霞已交付的履约保证金作出处理。一审已经查明，李霞已依约向澳门街公司交付了履约保证金13196元，即使假设合同可以解除，一审法院在判决李霞应以支付5000元违约金的形式承担违约责任的情况下，澳门街公司也无权没收该笔履约保证金，而应当将该笔款项返还给李霞，但一审判决却未对该笔款项作出处理，遗漏了应当判决的事项。五、一审判决李霞负担案件受理费989元错误。《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”。本案中，李霞提起反诉并预交了反诉案件受理费，一审法院也对本诉、反诉进行了合并审理，故本诉的诉讼费用应当减半收取。但是，一审判决却未减半计算本诉的诉讼费用，并在此基础上判决李霞承担案件受理费989元，这显然是错误的，请二审法院依法予以改判。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，改判驳回澳门街公司的全部诉讼请求，支持李霞的全部反诉请求，本案一、二审诉讼费由澳门街公司承担。
当事人的争议焦点是：澳门街公司与李霞订立的《商铺租赁合同》及《补充合同》应否继续履行？合同履行过程中是哪一方存在违约行为？应如何承担违约责任？
双方当事人对一审判决已查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人澳门街公司与上诉人李霞签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。依据该条规定，出租人的主要义务表现为两个方面：一、出租人必须按照约定将租赁物交付承租人；二、出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，该义务贯穿于整个租赁期间。比如，为营业而租赁的铺面，出租人交付的铺面应当适用于营业。本案中，李霞承租澳门街公司铺面的目的是将该铺面用于商业经营用途，其实现这一目的的前提是能够办理营业执照正常经营。而根据查明的事实，南宁市个体工商户办理营业执照需要提交建设部门出具的竣工验收合格证、规划部门出具的规划竣工验收合格证、房产部门出具的商品房现售备案证明，而上述材料是由澳门街公司持有并保管，在澳门街公司未取得上述材料之前，李霞是不能依法办理营业执照的。澳门街公司于2010年9月1日交付商铺给李霞时并未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及南宁市建设工程规划竣工验收合格证、商品房现售备案证明，因此，澳门街公司向李霞交付的商铺不具备正常营业条件，李霞以此为由拒绝交纳铺面租金是其依法行使抗辩权的行为。一审判决以澳门街公司提供的商铺不具备正常营业条件导致李霞经营目的无法实现为由，依据合同约定判令澳门街公司向李霞支付违约金5000元，并对澳门街公司要求李霞交纳2012年10月12日之前租金的请求不予支持正确，本院予以维持。而当澳门街公司于2012年10月12日取得商品房现售备案证明（之前已取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及南宁市建设工程规划竣工验收合格证）后，李霞承租的商铺已具备办理营业执照的条件，李霞行使拒付租金抗辩权的情形已消失，其应依约向澳门街公司交纳铺面租金。但此后李霞仍未依约向澳门街公司交纳铺面租金，已构成违约，一审判决根据合同约定并结合本案实际情况，判令李霞向澳门街公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。李霞的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，故一审判决支持澳门街公司要求解除合同的诉讼请求，并据此判令李霞在规定期限内腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼11号铺位并将该商铺恢复原状后返还给澳门街公司，符合法律规定和合同约定，本院予以维持。李霞上诉请求继续履行合同，理由不充分，本院不予支持。一审判决根据查明的事实判令李霞向澳门街公司交纳2012年12月之后的管理费和承担澳门街公司为本案诉讼支出的律师费3250元，符合合同约定，本院予以维持。一审庭审中，李霞申请出庭作证的证人唐丽证实李霞虽然未办理营业执照，但其经营的798酒吧一直正常营业，一审判决据此对李霞主张的工人工资损失不予支持正确，本院予以维持。因双方在一审期间均未就本案履约保证金问题提出明确诉讼请求，一审判决未对该笔款项予以处理并无不当。此外，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”。李霞一审提出的反诉标的金额为38600元，该标的金额应收案件受理费765元，一审法院根据上述规定减半收取李霞的反诉案件受理费383元，符合上述收费规定。李霞上诉认为本案应减半收取本诉的案件受理费，无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。澳门街公司、李霞上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人澳门街公司上诉预交的二审案件受理费2104元，由澳门街公司负担。上诉人李霞上诉预交的二审案件受理费2590元，由李霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 陈 杨
代理审判员 吴 宁
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。