黑龙江省林区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑75民终52号
上诉人（原审原告、执行案外人）：李文志，男，1970年9月21日出生，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托诉讼代理人：刘忠刚，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：金淑芬，女，1954年2月12日出生，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托诉讼代理人:李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路科工贸3号楼B508室。
法定代表人：陈广利，该公司经理。
原审第三人（被执行人）：集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇机械街40委170号。
法定代表人：陈广利，该公司经理。
原审第三人（被执行人）：陈广利，男，1969年5月23日出生，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
上诉人李文志因与被上诉人金淑芬、第三人哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司（下称哈尔滨房地产公司）、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司（下称集贤县房地产公司）、陈广利案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文志的委托诉讼代理人刘忠刚、被上诉人金淑芬的委托诉讼代理人李方双到庭参加诉讼。原审第三人哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司、陈广利经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文志上诉请求：1.撤销（2016）黑7509民初130号民事判决；2.判决停止对集贤县福利镇向福家园A区3号楼1层11号车库的强制执行，此车库系其于2012年12月27日购买。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清。其与集贤县房地产公司签订《商品房买卖合同》后，已交纳全部价款且占有案涉车库，购房行为是哈尔滨房地产公司向上诉人朋友张涛支付工程款的行为，未落户原因系因工程未竣工验收；2.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条没有规定只有符合此条件下才能排除�行，而是符合此条件必须排除执行，也就是说有其他可以排除执行的情形的也可以排除执行；3.根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第五项的规定，上诉人的优先权优先于其他债权人；4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，李文志的请求符合该条规定，应当停止执行案涉房屋。
金淑芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由为：1.案涉房屋是由哈尔滨房地产公司进行开发建设，合同是查封后签订的，上诉人提交的所有合同都是伪造的，故该合同不是有效的房屋买卖合同；2.上诉人未举证证明该房屋是其唯一的居住房屋及已经合法占有；3.物业公司出具的是虚假证明，签字人不是物业公司经理，物业公司经理是田野。
原审第三人哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司、陈广利未作陈述。
李文志向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2016）黑7509执异6号执行裁定；2.判决停止执行（2015）绥棱林执字第14-30号执行裁定书中查封的集贤县福利镇向福家园A区3号楼1层11号车库，此车库系其于2012年12月27日购买。
一审法院认定事实：黑龙江省绥棱林区基层法院依据已生效的（2012）双商初字第31号民事判决，作出（2015）绥棱林执字第14-30号执行裁定，查封了案涉房产。李文志作为案外人提出异议，一审法院裁定驳回异议。该裁定送达后，李文志不服，遂提起诉讼。另查明，哈尔滨房地产公司、集贤县房地产公司在集贤县福利镇工人街南开发向福家园B区5号楼、6号楼、7号楼、9号楼、11号楼。哈尔滨房地产公司2010年4月28日取得集贤县向福家园小区建设用地批准书，2010年5月20日取得向福家园一期建设用地规划许可证，2010年7月12日取得建设工程规划许可，2010年8月30日取得用地许可证，2011年4月6日取得《建筑工程施工许可证》，2011年6月9日取得《商品房预售许可证》，项目名称：向福家园一期A区3-11#、B区9-11#。2012年12月27日李文志与集贤县房地产公司签订了《商品房买卖合同》，主要内容为李文志购买向福家园小区A区3号楼1层11号车库，建筑面积为18.18平方米，价款为123624元。李文志于2012年12月27日向集贤县房地产公司交付了全部价款。双鸭山市中级人民法院于2012年12月12日对异议房屋进行了查封。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，李文志购买的房屋应符合以下条件才能排除涉案商品房的执行，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然李文志与集贤县房地产公司于2012年12月27日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，李文志购买案涉房屋并支付了全部价款，但商品房买卖合同签订的时间及交付房款时间却在法院查封之后。司法解释也规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案涉及房屋为车库，不符合房屋买卖的用途仅为居住，该规定排除了商铺的买卖及投资性房屋的买卖。李文志也并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明。因此，李文志对本案涉及执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止涉案房屋执行的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回李文志的诉讼请求。案件受理费100元，由李文志承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李文志向本院出示证据：1.建筑工程施工合同;2.哈尔滨房地产公司出具的支付工程款证明;3.�涛的顶账房源表（向一审法院提交了但没有盖公章）；4.实际施工单位集贤县建发建筑工程有限公司出具的证明。本院认证意见为，上述证据能够证明案涉房屋系案外人张涛以房抵顶工程款的问题，本院予以采纳，但建设工程价款优先受偿权依法应由承包人在一定条件下享有，李文志不是建设工程施工合同相对方，其欲证明享有优先受偿权的问题，本院不予采纳。本院查明，案外人张涛对集贤县建发建筑工程有限公司承包的向福家园部分工程进行施工，为实际施工人。后李文志购买案外人张涛与哈尔滨房地产公司的以房抵顶工程款的房产，李文志与集贤县房地产公司签订《商品房买卖合同》，集贤县房地产公司向其出具收据；另查明，（2015）绥棱林执字第14-30号执行裁定内容为拍卖涉案房产；再查明，至今案涉工程未竣工验收。其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.李文志对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益；2.一审法院适用法律是否正确。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，享有建设工程价款优先受偿权的主体是与发包人签订建设工程施工合同的承包人，李文志不是案涉工程的承包人，其提出享有工程价款优先受偿权的理由不成立，本院不予支持；其次，案涉房屋是车库，不是登记在被执行的房地产开发企业名下用于居住的商品房；再次，李文志主张其已占有案涉车库，但表示交纳物业费的票据丢失，又未提供其他证据予以佐证，不足以证实其在法院查封之前占有案涉房屋及有事实上的管理和支配。案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明�任，李文志举示的证据不能证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故一审法院认定李文志就案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持及适用法律并无不当。
综上所述，一审判决认定事实有不清之处，但结果正确，适用法律正确，故对李文志的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李文志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦 颖
审判�邹悦江
审 判 员 于 威
二〇一七年八月三十一日
法官助理 颜 华
书 记 员 高世家