辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2578号
上诉人（原审原告）：王国刚，男，1971年7月2日出生，现住址：营口市鲅鱼圈区。
被上诉人（原审被告）：米高（辽宁）置业有限公司，住所地：巷口市鲅鱼圈区芦屯镇四台子村。
法定代表人：刘国光，系公司经理
委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。
上诉人王国刚与被上诉人米高(辽宁)置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省鲅鱼圈区人民法院作出的(2016)辽0804民初183号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王国刚，被上诉人米高(辽宁)置业有限公司的委托代理人马世龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人王国刚上诉请求：撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院(2016)辽0804民初183号民事判决，依法改判。追加原二审诉讼费由被上诉人承担。追加2014年7月（初审上诉时间）至2016年8月1日（再次递交上述书之日）之间的违约金（计算方法同一审上诉）。事实和理由：一、现一审判决不是依据法律为准绳1．关于交房日期判定依据一一见判决书第四页第九行：“关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题…”，这就是判定交房日期的判案依据。那么，人民的利益呢？法律的尊严呢？法庭以发“入伙通知书”的时间界定为被上诉人交房日期，当时的情况是，小区没路，房门没按，没水，13年冬季无供暖。这点可有许多证据证明。并且，上诉人也没接到任何通知。2．关于违约金的数额认定依据，见判决书第四页第十五行：双方关于违约责任约定即“出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之三的违约金，’本院认为，该违约金约定的数额过高，应以房价款的日万分之一点五计算违约金为宜。”这就是法庭的威严和依法办案的依据吗？那么，本院不认为以万分之一点五有点低吗？按照当时国有银行存贷8%计算，或央行2012年底1-3年期贷款利率为6.15%计算都接近此数值，合同中明确约定以万分之三计算，如果按万分之一点五计算，明显低于贷款率就正常吗？更何况违约金高于贷款利率一点也应是极正常的。法院应完全遵照合同约定或相关法律执行，不能随意更改，况且被上诉人和法院也并未事先告知业主有此规定。二、现一审法院认定事实前后矛盾，加重对原告侵害。1．原一审法院在原一审中就应考虑到“社会稳定筹”因素，为何原判决书只字不提，致使上诉人再等接近两年时间得不到经济补偿及合法入住，并承受到强大的精神压力和生活困苦。2．上诉人要求原二审的上诉费由被告承担，而现判决书中没有任何说明。是上诉失败了吗？为何中院要判决“重审”？一年多，案件事实清晰，也没有增减任何有力证据，现一审仍然维持原判，那么，这期间造成对原告的损害又应谁来承担？原二审的受理费及其它的工本送达费都应该由上诉人承担吗？可现一审的受理费为何又判由被上诉人承担呢。3．-审判决书第三页十五行：“另查，2013年11月6日，建设单位，监理单位，施工单位，设计单位分别在单位工程质量竣工验收记录上签字，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记”，这说明，一审法院明确知道被告方在7月1日前没有任何验收为何还要认定7月1日为交房合法日期？4．一审法院真能已“社会稳定”为大局看问题吗？不讲法治的社会能稳定吗？当初消费者相信政府，合同有政府盖章，现在政府的作用在哪里？另外，法院这样判决，能承担以后消费者办下了房照的责任，及房屋安全隐患等责任吗？综上所述，上诉人认为：再一审的判决明显倾向和放纵被上诉人的违约行为，漠视原告弱势消费者的合法民事权益，违反了法律的公平和诚信原则。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护公民的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
被上诉人米高(辽宁)置业有限公司辩称：在2013年时候用EMS邮寄了入伙通知书，通知所有业主可以交房，有很多业主已经入住装修。上诉人中有6位已经办理入住手续。消防现在合格，有合格证。道路已经通畅，水、气、绿化都具备了。但是具体什么时候具备这些条件的需要回公司请示。验收的标准是合格。我们可以提供消防合格的相关证明。关于正常使用水电、煤气、燃气的时间证据我们需要回去找。竣工验收备案表没下来，政府欠我们土地出让金，我们欠政府配套费，我们想抵顶，庭后可以提供相关证据。
王国刚向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付原告逾期交付违约金40500元（逾期交房18个月，每日违约金75元），并承担诉讼费用。
一审法院经审理查明，2010年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以251790元的价格按揭贷款购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区xxx大街x段x-
x号第x座x单元xxx号、面积为47.2平方米的房屋。原告于签订合同当日交首付款81790元，余款17万元通过银行按揭贷款已全部付清。合同中第八条约定交房日期为2012年12月31日前，具备条件为该商品房验收合格。合同第九条第1款第2项约定逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。被告于2013年5月20日通知原告可于2013年7月1日起办理入住手续。经核算，被告逾期交房181天。另查，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告交房日期为2013年7月1日，故原告要求被告给付2013年7月1日以后的违约金的诉讼请求本院不予支持。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金”，本院认为，该违约金约定的数额过高，应以房价款的日万分之一点五计算违约金为宜。双方约定的交房日期为2012年12月31日前，被告逾期交房181天，故而违约金计算为6836元[251790元×0.00015×181]。对于被告辩称由于市政配套设施造成延误导致迟延交房的答辩意见，因被告提供的证据不能充分证明其观点，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告王国刚违约金6836元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求案件受理费812元，由被告米高（辽宁）置业有限公司负担。
二审中，被上诉人提交消防验收意见书、环境保护分期验收意见书、建筑工程雨、污水排水设施验收意见书、建设工程规划核实合格证，证明以上项目已经验收合格。本院经审理查明的其他事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交房日期，被上诉人未按合同约定的日期交房，应从约定的交房次日起至其交付符合交房条件房屋之日止，承担违约责任。关于房屋符合交房条件的日期认定问题，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，认定房屋符合要求，同意验收，故被上诉人交付验收合格房屋的日期可认定为2013年11月6日，逾期交房309天，被上诉人应支付违约金至2013年11月6日。关于违约金的计算标准问题，一审判决结合本地区房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，酌定以房屋价款的日万分之一点五计算违约金本院予以支持。被上诉人应支付上诉人违约金11670.47元（251790元×0.00015×309天）。关于逾期办理房屋有关权属证书的违约金问题，因双方在合同中对此并未做明确的约定，故本院不予支持。关于在外租房损失问题，因该损失系间接损失，一审判决不予支持并不不当。关于房屋的其他使用问题，因上诉人起诉要求逾期交房违约金，与其他问题不属于同一法律关系，故本院不予论处。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2016）辽0804民初183号民事判决；
二、被上诉人米高(辽宁)置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人违约金11670.47元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费812元，由上诉人负担720元，由被上诉人米高(辽宁)置业有限公司负担92元，二审案件受理费640元，由上诉人负担580元，由被上诉人米高(辽宁)置业有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
审 判 员 宋福田
代理审判员 陈 巍
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 马 欣