湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终922号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑伟，男，1970年9月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：黄诚泽、谭毅，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡金平，女，1965年1月18日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托代理人：陈焕运，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人郑伟因与被上诉人胡金平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江阳区人民法院（2016）鄂0105民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑伟上诉请求：撤销一审判决第一项，查清事实后依法改判。事实与理由：1、一审判决对被上诉人胡金平的主体不适格这一重要基本事实未进行认定。一审判决认定：“……CHENHAO委托其母亲胡金平对诉争房屋进行出租，胡金平因CHENHAO授权有权对诉争房屋进行出租……。”一审判决仅对被上诉人有权对本案诉争房屋进行出租进行了认定，并未对被上诉人在本案中的诉讼主体是否适格进行认定。2、一审判决对被上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效这一基本事实认定不清。一审判决认定：“……胡金平与郑伟在合同期满后2015年多次就租金及房屋腾退事宜沟通，且扣着押金人民币30,000元不返还，该行为系胡金平向郑伟主张权利。合同期满为2014年12月20日，胡金平期满后2015年内多次主张权利，诉讼时效中断，现胡金平主张合同期满至2015年7月底的租金尚未过诉讼时效……。”该认定属基本事实认定不清。被上诉人在2016年4月19日向法院提起诉讼，因此，自2016年4月19日往前推算一年，即2014年12月20日至2015年4月19日间的租金已过诉讼时效，该时间段的租金诉请不应当得到支持。3、一审判决认定被上诉人扣着押金人民币30,000元不返还的行为系其向上诉人郑伟主张权利的说法没有事实与法律依据。双方签订的《房屋出租合同》的第1条明确约定，被上诉人应在合同期满时退还上诉人30,000元的押金，被上诉人在合同期满后应返而未返，该行为本应认定为被上诉人违约，应当向上诉人承担违约责任，但却被一审判决认定为该行为是其向上诉人主张权利，起到中断时效的作用，此种说法甚是牵强，且有失公平。
被上诉人胡金平辩称，胡金平要求郑伟依照合同约定支付租金是合法合理的；胡金平主体适格；按照合同约定租金不齐的情况下押金不退。一审查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
胡金平向一审法院起诉请求：判令郑伟即时支付逾期租金人民币161,000元（2014年12月21日至2015年7月20日止七个月租金），并承担本案全部诉讼费用。
郑伟提起反诉，请求：判令胡金平向郑伟返还租房押金人民币80,000元，判令胡金平向郑伟支付逾期利息人民币11,913元（按同期银行贷款利率暂计算至2016年11月8日，最终计算至胡金平实际支付之日止），判令胡金平承担本案诉讼相关费用。
一审法院认定事实：胡金平与CHENHAO系母子关系。2009年12月28日，CHENHAO作为买受人与出卖人湖北海陆景置业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，购买湖北海陆景置业发展有限公司开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道十里华府商品房第6号楼至4号楼之间1-2层3号房（商铺）（建筑面积387.63平方米）。2011年11月16日，CHENHAO出具授权书一份，表示上述十里华府6-4-3相关事宜全权由胡金平代理，包括出租。次日，胡金平作为出租方与承租方郑伟就上述房屋签订《房屋出租合同》一份，约定租金一年216,000元，月租金18,000元，签约之日交房租三个月，以后以此类推，承租方交出租方押金80,000元，一年后出租方返还50,000元给承租方，其余30,000元在租赁期满后退还，承租方付出租方一楼装修金90,000元，租期三年。租赁期满后，在同等条件下，承租方享有优先承租权，租金以该地段同期房租市场行情为准，双方协商认可。起租时间2011年12月20日。合同下方胡金平、郑伟签名。协议签订后，双方依约履行，郑伟将诉争房屋装修后开始经营使用，并向胡金平支付租房押金人民币80,000元。2012年12月20日，胡金平依约退还郑伟押金人民币50,000元，郑伟出具收条一份：“今收到胡金平退还押金人民币伍万元整，此款已转成房租已交。”合同期内，郑伟房租均已交清。合同期满后，郑伟继续使用租赁房屋，胡金平要求增加租金或者郑伟搬离，双方多次沟通但协商未果，并因此产生纠纷，因双方尚未就房屋办理腾退交接手续，剩余押金人民币30,000元，胡金平未予退还郑伟。2015年11月4日，诉争房屋办理产权登记，登记至CHENHAO名下，登记地址为武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府4-6栋之间商铺1-2层3号商铺（建筑面积387.63平方米），同年11月9日，CHENHAO将诉争房屋转让给武汉佳申环保科技有限公司，登记至武汉佳申环保科技有限公司的时间为2015年11月11日。同年12月21日，郑伟就诉争房屋继续与武汉佳申环保科技有限公司签订《商铺租赁合同》一份，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日止，每月租金人民币25,000元。自郑伟与胡金平签订的《房屋出租合同》期满后至2015年11月11日，郑伟未向胡金平或CHENHAO支付房屋租金或占用费但一直占有使用诉争房屋至今。胡金平于2016年4月19日向一审法院递交诉状请求郑伟按月租金人民币23,000元支付合同期满后（2014年12月21日）至2015年7月底7个月租金人民币161,000元，并承担本案全部诉讼费用。郑伟提反诉要求胡金平返还租房押金人民币80,000元，并支付逾期利息11,913元，本案诉讼相关费用由胡金平承担。
胡金平与郑伟《房屋出租合同》租赁期内，物业费由郑伟向物业公司交纳，水电费用由郑伟与水电公司结算，现郑伟尚欠物业公司物业费用，包括租赁期内和期满后以及现租赁期内的，郑伟表示其使用期内的物业费由其与物业公司结清。
一审法院认为，位于武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府4-6栋之间商铺1-2层3号（建筑面积387.63平方米）商铺自2009年12月28日购买后至2015年11月11日，商铺的相关权益由胡金平之子CHENHAO享有，CHENHAO有权对其进行占用、使用、收益、处分。CHENHAO委托其母亲胡金平对诉争房屋进行出租，胡金平因CHENHAO授权有权对诉争房屋进行出租。胡金平与郑伟签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方依约履行合同至期满，之后未续签合同但郑伟继续使用租赁商铺，郑伟应支付其使用期间的房屋租金或占用费。胡金平主张自合同期满至2015年7月底共计7个月的租金，予以照准。因双方未签订书面租赁合同，胡金平要求增加租金，双方亦未能达成一致，故对于合同期满后郑伟使用期间的租金或占用费仍应以《房屋出租合同》中约定每月人民币18,000元为标准，对胡金平主张的每月租金23,000元不予支持。对于胡金平收取的郑伟押金，尚有人民币30,000元未返还，胡金平应返还郑伟，对于郑伟主张的押金逾期利息人民币11,913元，郑伟在合同期满后继续占用诉争房屋，但未支付相关费用，双方亦未办理交接手续，胡金平不予返还剩余押金人民币30,000元有合理理由，对郑伟主张的押金的逾期利息不予支持。对于郑伟辩称的胡金平仅能主张2015年4月19日后的租金，对于之前的租金已过诉讼时效，胡金平与郑伟在合同期满后2015年多次就租金及房屋腾退事宜沟通，且扣着押金人民币30,000元不返还，该行为系胡金平向郑伟主张权利。合同期满为2014年12月20日，胡金平期满后2015年内多次主张权利，诉讼时效中断，现胡金平主张合同期满至2015年7月底的租金尚未过诉讼时效，对于郑伟的该辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郑伟于本判决生效之日起十日内一次性支付胡金平就位于武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府4-6栋之间商铺1-2层3号（建筑面积387.63平方米）商铺自2014年12月21日至2015年7月20日计七个月租金人民币126,000元；二、胡金平于本判决生效之日起十日内返还郑伟租房押金人民币30,000元；三、驳回胡金平的其他诉讼请求；四、驳回郑伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3,520元、反诉费用人民币1,049元，合计人民币4,569元，由胡金平负担人民币1,120元，郑伟负担人民币3,449元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，位于武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府4-6栋之间1-2层3号（建筑面积387.63平方米）商铺原由胡金平之子CHENHAO购买，委托胡金平进行出租管理，为此，胡金平作为出租人与郑伟签订了《房屋出租合同》，故胡金平有权提起本案诉讼，故本院对郑伟提出胡金平主体主体不适格的上诉理由不予支持。胡金平与郑伟签订《房屋出租合同》的履行期限已于2014年12月20日届满，双方未续签租赁合同，郑伟仍继续占有使用诉争房屋，直至CHENHAO将诉争房屋转让他人。在此期间，郑伟应当向胡金平支付房屋使用费，该使用费可比照租金标准计算。因该使用费并非合同内的租金，故不适用追索租金的诉讼时效规定。
综上所述，郑伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,520元，由郑伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二○二○一七年四月二十日
书记员 胡婧琳