宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1748号
原告：朱震震，医生。
委托代理人：邬志林，教师。
被告：宁波吉时达置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区高桥镇联升村。
法定代表人：周赛方，该公司总经理。
委托代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：汤婕，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告朱震震为与被告宁波吉时达置业有限公司（以下简称吉时达公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序进行审理。本案于2014年9月28日公开开庭进行审理，原告朱震震及其委托代理人邬志林、被告吉时达公司的委托代理人汤婕到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告朱震震起诉称：2011年1月，原告经实地考察和被告售楼广告推介，与被告签订商品房预售合同，购买了罗曼风情小区6幢607单元房屋，总价为1615214元。被告在楼盘广告中清楚标明了罗曼风情小区主要出入口位于南面，原告也据此根据一房一价特意选择了临近南出入口及商务圈的6幢房屋。2012年12月，原告验房时发现被告在广告中注明的南出入口及商务圈并未建成，小区南面仅为一堵围墙，与广告效果图差距巨大，原告遂拒绝收房。后原告得知被告在广告上所标注的南出入口，需要经过尚未挂牌拍卖的南面c地块，才能通到市政规划道路。被告在售楼广告中承诺的南出入口仅为总体规划，何时建造并非被告所能控制，但在售楼时被告既未告知，也未在广告中注明，构成欺诈。被告将尚在总体规划中且属于其他地块上的南出入口及商务圈项目作为罗曼风情小区的广告宣传，违反了广告法的相关规定，也属于虚假广告。原告认为被告在签订合同时故意隐瞒与合同有关的实际情况，诱使原告签订合同，因此给原告造成了损失，故要求被告赔偿。并且，被告交付的小区没有南门及商业配套设施，与楼书广告宣传不符，亦构成违约，也应赔偿原告损失。同时，原告在验房时发现房屋存在楼板裂缝，后虽经被告修补，但裂缝依然存在，不仅影响美观，且影响房屋结构、侵蚀钢筋，存在明显质量问题，原告认为被告构成违约，应承担赔付义务。综上，原告请求判令被告赔付各项损失共计86278元（因小区不具备南出入口而导致的损失62050元，以房屋面积124.1平方米、每平方米降价500元计算；因房屋楼板裂缝而导致的损失24228元，以房屋总价的1.5%计算）。
被告吉时达公司答辩称：根据宁波市规划局鄞州分局的规划方案，宁波市鄞州区高桥镇联升村1号居住地块分为abcd四个地块，四个地块统一规划、分步实施。被告向购房者提供的广告宣传册上，可清楚看出罗曼风情小区南门位于bc地块之间，与宁波市规划局鄞州分局公布的规划告示牌一致；被告在广告宣传册中所指的商圈是指小区西侧和未开发的cd地块上的商铺，小区西侧的商圈已经部分完成，cd地块上的商圈被告在广告宣传册中以白色予以标注，表明系规划但没有建造，因此被告并未进行虚假广告。罗曼风情小区所有规划设计图纸均已交政府部门并在政府部门网站上进行公示，原告可以随时了解，且被告在《商品房买卖合同》补充协议第九条中也明确告知原告，小区规划红线外的环境不受被告控制，因此被告不存在欺诈。目前因c地块拆迁尚未完成，不具备开启南门的条件，出于对小区居民安全考虑，被告临时加建了围墙，一旦条件成熟，被告将建造并启用南门。广告宣传册上的内容不是要约，仅供购房者参考，不构成合同组成部分。罗曼风情小区房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，不存在质量问题。房屋楼板细小裂缝属于保修范畴，被告已派人对裂缝进行维修，被告也愿意继续承担保修义务，被告不存在违约，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告朱震震为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、建设工程规划许可证副本（2010年）附图1份，拟证明小区主出入口在土地使用权权属不确定的c地块上，罗曼风情小区南出入口是否能够建造处于不确定状态，而被告未将这一情况告知原告，属于欺诈的事实，以及被告实际交付的小区没有南出入口，构成违约的事实；
2、罗曼风情小区楼书广告1份，拟证明被告在楼书广告中标注南出入口，诱使原告购买了涉案房屋，但实际交付的小区不具备南出入口的事实；
3、商品房买卖合同复印件1份，拟证明补充合同条款系不平等条款，违反国家法律法规，补充合同无效的事实；
4、照片打印件28张，拟证明罗曼风情小区的现状，以及房屋楼板存在裂缝的事实。
被告吉时达公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、高桥镇联升村1号居住地块规划设计条件（编号09-1079）、规划控制图各1份，拟证明高桥镇联升村1号居住地块abcd四个地块为统一规划、分步实施，上述规划不会变动的事实；
2、宁波市建设工程规划告示牌网络打印件1份、浙江省建设工程规划核实确认书2份，拟证明罗曼风情小区规划已在网络上公布，从公布的规划可见小区南出入口位于bc地块之间，被告未做虚假宣传的事实；
3、宁波市鄞州区房产开发项目备案证明书、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、房屋建筑工程竣工验收备案表各1份，拟证明罗曼风情小区房屋已通过竣工验收备案，房屋具备交付条件的事实；
4、快递面单1份，拟证明原告经被告书面通知一直未前来办理交房手续的事实。
对原、被告提交的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：
对原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1，被告对真实性及证明目的均有异议。因该证据上加盖了宁波市规划局鄞州分局档案查阅专用章，对真实性本院予以确认，对被告是否存在欺诈及违约，将结合其他证据在说理部分综合阐述。对证据2，被告对真实性无异议，但认为楼书广告中已经注明广告不构成合同组成部分，且该合同已经政府部门审批，并在网络上公告。对该证据的真实性本院予以确认，对被告是否存在欺诈及违约，将结合其他证据在说理部分综合阐述。对证据3，被告对真实性和关联性均无异议，对证明目的有异议。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认为，该证据无法证明商品房买卖合同补充协议无效的目的。对证据4，被告对小区南门照片真实性无异议，对房屋内部照片的真实性有异议。本院对小区南门照片的真实性予以确认，对房屋内部照片不予确认，但因被告自认已经对房屋裂缝进行过维修，故本院对涉案房屋曾存在裂缝这一事实予以确认。
对被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1，原告对真实性无异议，但认为既然属于分步实施，对于罗曼风情小区建造之后才能实施的部分，被告应当在广告中予以注明，否则容易使消费者误认广告中的内容系与小区一并交付使用。对证据2、3、4，原告对真实性无异议。本院对上述证据的真实性均予以确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年1月，原告与被告签订商品房买卖合同（含附件）一份，向被告购买由其开发的罗曼风情小区6幢607单元的商品房，房屋建筑面积124.1平方米，总价款1615214元。合同附件八第九条约定：“买受人确认在签订主合同时已经在工地进行实地考察，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境等都已熟知和确认；对所购房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已了解并认可；已仔细阅读售楼现场的特别提示及销售图纸，对其内容均已了解并认可，且不持异议。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，罗曼风情小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查。买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。”罗曼风情小区于2012年11月在宁波市鄞州区住房和城乡建设局进行竣工验收备案。2012年12月，被告通知原告交房，但原告至今未至被告处办理房屋交接手续。罗曼风情小区南入口尚未建设，涉案6幢607单元房屋地面曾出现裂缝问题，被告已派人进行过修补。
另查明：宁波市鄞州区高桥镇联升村1号居住地块分为abcd四个地块，宁波市规划局鄞州分局出具的规划设计条件显示，a地块用途为商业、商务办公，b、c地块用途为居住，d地块用途为商业，上述四个地块统一规划、分步实施。涉案罗曼风情小区位于ab地块上，a地块在b地块西侧，c地块在b地块南面，c地块南面为规划道路，规划道路另一侧为d地块。根据宁波市规划局鄞州分局出具的建设工程规划许可证附图，罗曼风情小区在西面有车行入口和人行主入口各一个，南面有一个远期小区主入口，该主入口贯穿b地块前面的c地块后通向规划道路。罗曼风情小区的建设工程规划已在宁波市规划局鄞州分局网站上公告。被告制作的楼书广告上印制了楼盘效果图，该效果图上属于cd地块的建筑以白色的模型出现，并在c地块上标注了罗曼风情小区规划中的南面远期主入口。楼书广告中还有“罗曼风情，特色大型商业配套，精选品牌商家入驻，关怀尊崇生活所需”等宣传文案。
本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告主张因罗曼风情小区未建成南入口要求赔偿损失是否应予支持？2、原告以房屋存在楼板裂缝主张损失赔偿是否应予支持？
对第一个争议焦点，原告主张被告欺诈，诱使其签订商品房买卖合同，给其造成损失。本院认为，被告在楼书广告上印制的楼盘效果图将远期开发的cd地块上的建筑模型以白色绘制，以便与ab地块的建筑模型加以区分，标注的小区南主入口亦明确位于c地块上，该楼盘效果图与罗曼风情小区的建设工程规划许可证附图基本一致，被告也并未将小区的南主入口作为楼盘的销售卖点进行重点宣传，原告未能举证证明被告在楼盘销售时就南入口及商业配套设施问题对消费者存在欺诈的故意，其主张被告构成欺诈依据不足。现原、被告签订的商品房买卖合同已经生效，原告也未能举证证明所受到的损失，其以缔约过失责任主张损失于法无据，本院不予支持。
同时，原告主张被告交付的罗曼风情小区未建成南入口及商业配套设施，与楼书广告宣传不符，构成违约，要求赔偿。本院认为，被告在楼书广告上根据规划设计印制了楼盘效果图，效果图显示南入口位于罗曼风情小区规划范围之外，且罗曼风情小区在西边已有两个入口，南入口尚未建成并不妨碍小区业主正常生活，现有证据未能证明小区南入口对原告购买涉案房屋及房屋价格确定有重大影响；被告在楼书广告中关于“罗曼风情，特色大型商业配套，精选品牌商家入驻，关怀尊崇生活所需”的宣传文案，亦是对小区周边商业配套设施的概括性描述，并无具体明确的指向。故本院认为，被告在楼书广告上关于南入口及商业配套设施的描述不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约。被告在小区南入口及商业配套设施问题上并未构成违约，原告以此主张损失依据不足，本院亦不予支持。
对第二个争议焦点，原告主张所购买的罗曼风情小区6幢607单元房屋地面存在裂缝，被告也承认曾进行过一次维修。本院认为，房屋地面裂缝问题属于房屋质量保修范畴，现原告明确不要求被告维修，也未能举证证明因房屋地面裂缝造成其损失以及损失的金额，其以房屋楼板存在裂缝要求被告赔偿依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱震震的诉讼请求。
案件受理费1957元，减半收取978.50元，由原告朱震震负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐旭霞
二〇一四年十一月十二日
代书记员 胡王馨