南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3768号
原告南京康鑫文化体育管理有限公司，组织机构代码74536474-9，住所地南京市秦淮区洪武路198号城开大厦A幢601室。
法定代表人曹德花，总经理。
委托代理人方强。
委托代理人王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
被告南京国际广场购物中心有限公司，组织机构代码69462706-9，住所地南京市鼓楼区中央路201号。
法定代表人闵卫国，执行董事。
委托代理人胡剑宏，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人朱法建，江苏致邦律师事务所律师。
原告南京康鑫文化体育管理有限公司（以下简称康鑫公司）与被告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康鑫公司的委托代理人王桂祥、方强，被告国际广场的委托代理人朱法建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康鑫公司诉称：2010年，被告打出“中国十大新地标建筑综合体入选项目、南京首席一站式国际商务建筑群、南京最高档的购物环境、引领同步世界的生活方式、第一时间掌握国际潮流时尚、引入国际品牌主力店、流行时尚旗舰店、餐饮名店、时尚家居、儿童主题站、休闲健身馆、美容SPA等世界各地商家、将全方位满足城市精英阶层对全球化品质生活的心驰神往”等广告标语对外招商，原告信以为真。2010年11月，原告与被告签订《租赁合同书》，约定租赁期限自2010年11月22日至2015年11月21日止。为满足被告“引领潮流与世界同步的要求，原告投入巨资装修，采购高档设备，共花费4827578元打造了一个正如被告宣传的“全方位满足社会精英阶层对全球化品质生活心驰神往”的“花言草语”美容SPA。原告经营后才发现，被告的所谓南京国际广场采购中心根本不具备其宣传的人流和消费能力，被告除了按国际标准收取原告高额租金、管理费、推广费，并没有对入住的各家商户提供有效支持和广告宣传。由于管理混乱，新装修的中心扶梯居然发生火灾，被媒体大肆宣传报道。由于被告虚假宣传招商，导致包括原告在内的所有商家门可罗雀，损失惨重，纷纷以各种方式表达不满。被告采取的方法是关门、停水、停电，逼迫租户走人。2012年3月28日至4月15日，被告强行关闭原告的“花言草语”美容SPA馆长达20天。2014年5月，被告再次封门并停水停电，导致原告彻底关门歇业。
原告认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照被告要求和约定进行了豪华装修，并花费巨资购买高档设备，原告的合同目的是经营盈利。但被告一直都没有完成一半以上的招商，没有商业氛围，根本不具备开业条件。被告的违约导致原告经营的美容SPA馆除了给被告撑门面外，几乎没有营业额。被告的行为构成违约，应当赔偿因此给原告造成的损失。综上，请求依法判令：1、被告赔偿原告投资损失3278350元；2、被告赔偿原告员工工资损失469160元；3、被告赔偿原告VIP会员卡退卡损失635902.5元；4、被告返还原告欠款301367元；5、被告退还原告支付的诚意金87420元；6、被告承担本案诉讼费用。
被告国际广场辩称：1、在合同履行过程中，原告严重违约，被告无任何违约行为。被告依据合同约定和法律规定，有权解除租赁合同，并要求原告返还房屋，原告的投资及其他损失与被告无关；2、被告不存在原告所称的虚假宣传行为。被告在招商过程中进行目标定位的宣传，完全是正常的商业行为，并不构成任何要约，双方的合同中也未就此作出约定。原告作为商铺经营者，应当自行承担商铺的盈利与亏损，这在双方租赁合同中都有明确约定；3、被告已依据合同约定没收履约保证金，诚意金冲抵租金，公共事业费冲抵水电费。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：本市鼓楼区中央路201号“南京国际广场”共计40层，房屋所有权人为南京国际集团股份有限公司，被告是其投资设立的全资子公司。2010年6月起，南京国际集团股份有限公司书面授权被告国际广场负责经营南京国际广场裙楼（地下负一层至裙楼八层）。本案诉争房屋位于国际广场购物中心五层507室。
2010年11月23日，被告国际广场（甲方）与原告康鑫公司（乙方）签订了《南京国际广场购物中心租赁合同书》，约定被告将诉争房屋出租给原告使用；用途为“花言草语”SPA品牌的系列商品零售使用；租赁期限为5年，自2010年11月22日至2015年11月21日；免租装修期为自交付之日起3个月又20日，在免租装修期内被告无需支付租金，但需支付物业管理费、推广费，装修期间的水电气等费用由乙方承担；交付日定于2010年11月22日（以实际交付为准），开业日定为2010年12月（具体日期以双方书面确认为准）；第一年的月租金为55800元，第二年的月租金为61380元，第三年的月租金为67425元，第四年的月租金为74400元，第五年的月租金为81840元；物业管理费为27900元／月，推广费为3720元／月；原告应于每月的第一个工作日之前按每月租金标准向被告支付当月租金，并同时支付当月的物业管理费和推广费；公用事业费保证金为2000元；（合同6.3条）若乙方违反本合同的规定，甲方有权按规定终止本合同并没收乙方支付的履约保证金作为违约金或赔偿金；（合同6.4条）尽管有前述的规定，在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方违反、不遵守、不履行对甲方或第三方引起的损失金额；（合同6.5条）在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后及乙方按合同约定返还该房屋给甲方后的30日内，该履约保证金在扣除甲方的一切损失（如有）后，将由甲方无息退还乙方；（合同10.1.1条）本合同内任何一项应付的租金、管理费或其他任何费用、税项，乙方从该费用应付之日起拖欠超过7天（无论是否追索），甲方有权无条件提前终止合同，除非双方达成新的协议；（合同10.6条）租赁期限届满之日或者本合同提前终止后3日内，乙方应当自付费用将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的还房条件之状态，并于规定日准时将该房交还甲方……，如逾期超过3天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将装修、设施和物品保留或拆除。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支等等。
合同签订后，原告向被告支付了履约保证金299367元、公用事业费2000元，合计301367元。原告诉讼请求中主张的欠款301367元即为上述款项。此外，原告还向被告交纳了诚意金87420元。被告在庭审中陈述由于原告违约，被告按照合同约定将履约保证金没收，公用事业费元已冲抵水电费，诚意金冲抵了2014年4月的物业费、推广费及部分租金。
2011年3月7日被告将诉争房屋交付原告使用。原告对房屋进行了装修，原告称其装修费用共计3278350元，并提供了江苏增值税普通发票予以证实。装修完成后，原告聘请了员工开业经营。庭审中，原告提供了自2012年2月至2014年5月的员工工资发放表，证明原告的员工人数不断减少，在此期间原告共支付员工工资485352元。经营期间，原告为部分客户办理了VIP会员卡，该卡为充值卡。原告停止经营后，需将卡内剩余款项退还给客户，总计应退还635902.5元。截至法庭辩论终结前，原告尚未退还。
因原告在经营过程中未及时交纳租金及其他费用，被告于2012年3月24日向原告发出关于终止南京国际广场购物中心租赁合同书的函，原告在收到上述函件后支付了拖欠费用，继续使用诉争房屋。原告在2012年1月22日向被告发送的《关于收到回复致函》中，向被告陈述了经营的现状，并提出可以用保证金及诚意金共计几十万元先冲抵减免一部分租金。另在2012年3月31日《复致函》中提出三点意见：1、针对我司的前期投入，贵司可以根据评估的价格将水疗中心收购，扣除租金后将剩余款项退还我司；2、贵司不愿收购，贵广场给予一定的时间由我司进行转让，转让后如数交清贵司的租金；3、我司通过与其他公司或合作人联合运作，达成运作协议后，交清贵司的租金；被告在2012年4月6日向原告发出《关于回复南京康鑫文化体育管理有限公司的函》中，同意原告支付的诚意金87420元转为租金冲抵。因原告再次拖欠租金及其他费用，被告于2012年6月5日、2012年10月10日及2013年4月19日向原告发出书面催缴租金等费用的函。在2012年10月10日的关于终止南京国际广场购物中心租赁合同书的函中被告向原告提出：被告依据合同决定自2012年10月12日起终止双方之间的租赁合同，原告在合同终止后3天内将承租房屋交还被告，并缴清拖欠的各项费用。
由于原、被告双方未能协商解决欠租等争议，国际广场于2014年1月另案诉至本院，要求解除与康鑫公司之间的租赁合同，并要求康鑫公司支付2013年12月31日前拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费等相关费用共计1958288.10元及利息等。本院于2014年9月9日依法作出（2014）鼓民初字第650号民事判决书，依法确认双方之间的租赁合同于2012年10月12日解除；对于国际广场主张的房屋占有使用费1591330.65元，本院酌定支持1193497.99元；对于国际广场主张的推广费74400元，本院酌定支持55800元。关于康鑫公司支付的诚意金87420元及公共事业费2000元，已从康鑫公司应支付给国际广场的租金等费用中冲抵。康鑫公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，现该案正在上诉审理中。
庭审中，原告为证明被告违反合同义务，存在虚假宣传的行为，提交了经过公证的被告在网络上发布的宣传资料，其中包括聘请国际知名的华夏柏欣（北京）顾问管理有限公司、众多国际知名品牌入驻、机场商业等等。被告对公证书中来自于百度文库部分的内容有异议，且认为该宣传资料仅仅是目标宣传，并非是被告作出的承诺，也不是合同的内容。
2014年4月起，国际广场购物中心一至五层重新进行装修，被告未进行经营，亦未与原告交接诉争房屋。
本案在审理过程中，原告在第一项诉讼请求中要求增加75125元赔偿数额，但未在规定期限内补缴诉讼费。
因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有原告提供的租赁合同、公证书、原告工资表、VIP会员手册、情况说明、往来函件等；被告提交的欠费明细、往来函件及双方当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。
根据法律规定以及原、被告双方的合同约定，被告的主要合同义务是向原告交付适租房屋，原告的主要合同义务是向被告缴纳房租等费用。由于诉争房屋已交付原告，且原告已实际经营使用，故应当认定被告履行了主要合同义务。原告认为被告违约的理由有三点，一是被告承诺的开业时间为2010年12月，但实际是2011年5月1日开业；二是被告每月收取3720元推广费，但实际并未做任何有效的推广；三是被告的宣传中包括按照南京市一流购物中心的标准经营等内容，但被告并未做到。本院对此分别评析如下：
（一）、关于原告陈述被告未在合同约定的日期开业的问题。本院认为，双方约定的开业日期虽然约定为2010年12月，但随后注明以双方书面确认为准，因此该日期仅为暂定，不能认定被告承诺的开业日期为2010年12月。因此，被告根据具体情况将开业时间推迟不构成违约。（二）、关于原告称被告收取了原告推广费，但并未进行有效推广的问题。本院认为，双方在合同中并未明确约定推广的形式、推广的效果以及相应的法律责任。事实上，被告已通过不同形式进行了推广活动，只是推广未能达到理想效果，但不能以此而认定被告违反合同约定。（三）、关于被告宣传资料的问题。本院认为，原告提供的网络宣传资料仅是被告设定的发展目标，原告作为经营者应当对被告的宣传资料作出甄别和判断，且双方也未将宣传目标作为合同的一部分，被告以此认为原告违约依据不足，本院不予采纳。
综上，原告主张被告违约的依据不足，被告不应向原告承担违约责任。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。本案导致合同解除的原因在于原告未按时支付租金，被告依法行使了合同解除权。故原告要求被告赔偿装修损失3278350元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿人工工资损失的诉讼请求，本院认为，原告该项主张系其经营期间支出的人工工资，属于其经营过程中的正常支出。故原告要求被告赔偿该项损失，法律依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿退卡损失635902.5元的诉讼请求，本院认为，该款项属原告经营过程中顾客办卡的预付款，因原告尚未退还顾客，无法确认具体数额。即使数额确定，该款项中的经营利润损失也无法确定，且导致双方合同解除的原因系原告违约，原告的经营利润损失不应由被告赔偿，故原告该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还欠款301367元的诉讼请求，该款项实为原告在订立合同之初交纳的履约保证金299347元和公共事业保证金2000元，其中公共事业保证金已在本院另案判决中予以抵扣，故原告不应再要求被告返还。双方在合同中明确约定若原告违约，则被告有权终止合同并没收原告支付的履约保证金作为违约金或者赔偿金，因原告违反合同约定，被告有权根据合同约定不予退还原告支付的履约保证金299347元，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的诚意金87420元，因该款项已抵扣原告欠付被告的租金，原告不应再向被告要求返还。故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南京康鑫文化体育管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费44978元，由原告南京康鑫文化体育管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
审 判 员 武加庆
人民陪审员 张 玲
二〇一四年十一月十七日
见习书记员 时蕾蕾