广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1691号原告苏绮丽，女，1984年3月27日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人沈小杰，男，41岁，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，所在地：罗定市迎宾大道324国道旁。法定代表人陈灿光，总经理。原告苏绮丽诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员梁炫独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告苏绮丽的委托代理人沈小杰到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年7月4日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市XX商住小区XX号楼XXXX号房。原告按合同约定付清了房价款525531元。合同第八条约定，被告应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依据广东省建设厅出具的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）的答复：“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，也就是说需要建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》。另外根据相关法律规定，被告还应出示《消防验收合格证》。同时合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日在买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年9月25日，被告才向原告电话通知收楼，通知原告在2014年10月1日后收楼。原告于10月15日前往售楼部和物管处收楼时，要求被告出示建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，被告并未能出示，而且连法律强制规定的《消防验收合格证》都不能出示，无论是法定的还是合同约定的交付使用条件均未到达。于是原告拒绝收楼。原告认为，被告的商品房没有达到《中华人民共和国消防法》第13条、《城市商品房销售管理办法》第40条、《中华人民共和国建筑法》第61条等规定，被告的商品房不符合交付使用条件，被告延期交房违约的事实清楚，严重损害了原告的利益。特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金19707.41元（暂计算至2014年10月15日，计违约75天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、案件受理费用由被告承担。原告为证明自己的主张，在举证期间提供了以下证据：1、购房合同，证实原告与被告之间存在合同关系；2、身份证，证实原告的身份；3、购房发票，证实原告已依约履行了合同约定的义务；4、银行放贷到帐收据，证实被告已经收到了原告支付的购房款；5、收楼通知书，证明被告通知原告收楼。被告龙宇公司没有向本院提交书面答辩意见，但向本院提交了以下证据：1、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《营业执照》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收报告》，证实被告通知原告收楼时案涉商品房已经符合收楼条件；2、罗定市气象局官网发布的从签合同至交楼期间的部分气象，证实交楼因不可抗力原因延期，该事由已经通过电台、电视、互联网发布，是众所周知的事实，原告已经知悉。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2013年7月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定原告以525531元的价格购买被告开发的位于罗定市XX商住小区第X号楼X单元X层X号房的商品房，该《合同》第八条约定“交付期限出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”。合同签订后，原告按约定向被告支付了房价款共525531元。2014年9月25日，被告作出《收楼通知书》，通知原告于2014年10月1日至2014年10月15日前来办理收楼手续。另查明，2014年7月25日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市阳光美域商住小区1、2、3号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个分部工程均达到建筑工程质量验收标准、合格要求，并一致确认质量合格。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、身份证、购房发票、银行放贷到账收据、收楼通知书，被告提交的《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《营业执照》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收报告》。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照该合同的约定全面履行自己的义务。对原告请求判令被告继续履行双方签订的《合同》约定的交房义务，并判令原告因逾期交房而向原告支付违约金19707.41元（暂计算至2014年10月15日，计违约75天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年7月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。虽然被告所开发的涉案商品房是于2014年7月25日由相关单位确认为质量合格，但被告在那时并没有通知原告办理收楼手续，而是于2014年9月25日才作出《收楼通知书》，通知原告在2014年10月1日至2014年10月15日办理收楼手续，被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担违约责任。原告未能在被告通知办理收楼手续的期限内办理收楼手续，故被告延迟交楼的期间应确定为2014年8月1日至2014年9月30日（共61天），被告应按照双方签订的《合同》第九条“……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。”的约定承担违约责任，现原告要求继续履行合同，则被告应继续履行《商品房买卖合同》，并依照《合同》第九条的约定按日向原告支付已交付房价款525531元的万分之五的违约金给原告，违约金应计算为16028.7元（525531元×61天×5/10000）。对原告请求2014年10月1日之后的违约金，依法无据，本院不予支持。至于被告认为其延期交楼是因遭遇高温、台风等不可抗力因素而延期交楼，本院认为，被告作为房地产开发商，应当考虑到工程建设期间会出现的高温、台风等常见天气，从而在计划的竣工时间内剔除因天气问题导致的停工时间。况且，原、被告双方签订的合同第八条约定如遭遇不可抗力的特殊原因导致被告延期交楼的，被告应当在不可抗力发生之日起30日内告知原告，但本案没有证据证实被告已经按约定告知原告，故对被告的该意见，本院不予采纳。对被告提出合同约定于2014年7月31日前交楼，原告从2014年8月1日已经知道了这事实，现原告于2016年8月1日起诉已经超过了诉讼时效的抗辩意见，本院认为，本案原、被告对于延迟交楼的违约金的约定并非一次性债权，原、被告签订的《合同》的交楼期限是2014年7月31日，现被告未能在约定的交楼期限内交付房屋给原告使用，则违约金应自2014年8月1日起按违约的天数计算，现原告于2016年8月1日起诉请求自2014年8月1日起的违约金，并没有超过诉讼时效，对被告的该抗辩意见，本院不予支持。被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗定市龙宇置业发展有限公司应继续履行与原告苏绮丽签订的《商品房买卖合同》；二、由被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏绮丽支付从2014年8月1日起计至2014年9月30日止的违约金16028.7元；三、驳回原告苏绮丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元（原告已预交），由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担119元，原告苏绮丽负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 梁 炫二〇一六年十月三十一日书 记 员 陈丽华