北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21264号
原告（反诉被告）北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院6号楼1-4层。
营业执照注册号：XXX。
法定代表人曹敏，董事长。
委托代理人武澜，北京市京银律师事务所律师。
委托代理人贺欢，女，北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司经理。
被告（反诉原告）北京东方鸿润物业服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦地下一层。
营业执照注册号：XXX。
法定代表人郭大伟，执行董事。
委托代理人孙茜，女，北京东方鸿润物业服务有限公司客服总监。
原告北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司（以下简称五家尧公司）与被告北京东方鸿润物业服务有限公司（以下简称东方鸿润公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五家尧公司之委托代理人武澜、贺欢及被告东方鸿润公司之委托代理人孙茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五家尧公司诉称，我公司自2010年进行酒店经营，就与东方鸿润公司建立了事实上的物业服务合同关系，我公司一直按约定及惯例及时向东方�润公司交纳冷热水、中水、电、取暖、空调基础运行、垃圾处理费、物业服务费等各种物业服务费用，东方鸿润公司也一直向我公司提供经营所需的各项物业服务。2014年4月30日，我公司忽然接到东方鸿润公司关于断电的函，理由是北京辉煌国际大酒店有限责任公司（以下简称辉煌国际公司）及赵华荣向其发出了停电的申请，因赵华荣与业主签有委托书，其公司将执行赵华荣的要求，对我公司进行断电处理。我公司接到函件愤怒异常，立即委托律师向其发出律师函，责令其明辨是非，分清真正的权利方，履行其作为物业服务方的义务，阐明其行为可能导致的法律后果，并一直积极与其协商沟通，但其不予理会。其断电行为给我公司经营造成极大损失，客房、厨房、餐饮离开电源无法经营，没有经营就没有收入，但员工工资、日常开销还在继续，我公司已经签约的《会议租赁合同》也无法正常履行，因其断电行为造成我公司需向客户承担违约责任，也造成了我公司的实际损失。综上，东方鸿润公司混淆是非，擅自断电，扰乱了我公司的正常经营，应对其行为给我公司造成的损失承担赔偿责任。故根据《合同法》及相关司法解释的规定诉至法院，请求判令东方鸿润公司赔偿我公司2014年4月30日至本案一审辩论终结之日止的经营损失，按照每月170万元计算（其中2014年4月30日至2014年5月15日期间的营业损失为90万元），并赔偿我公司重新恢复经营所需的费用100万元。本案诉讼费由东方鸿润公司承担。
被告东方鸿润公司辩称，我公司不同意五家尧公司的全部诉讼请求，请求法院驳回，理由如下：第一，涉案房屋的业主为刘明圃，我公司对此区域的所有管理服务行为均基于业主产生，五家尧公司所主张的权利与刘明圃及委托人辉煌国际公司有利害关系，他们应当作为本案的诉讼参与人，以明确各方的权利义务；第二，我公司服务的业主刘明圃于2010年将涉案房屋租赁给辉煌国际公司，因五家尧公司与辉煌国际公司约定物业服务费由五家尧公司承担，故五家尧公司是基于业主刘明圃与我公司的权利义务关系而建立的物业服务；第三，五家尧公司自2012年9月1日起至2014年4月30日止累计拖欠我公司电费、热水费、供暖费、物业费、停车费、垃圾清运费及库房费用等共计689176.34元，其还曾数次签署还款承诺书，并在2014年1月3日作出“剩余所有欠费于2014年1月25日之前一次性缴清，如未按承诺履行，自愿配合物业对所经营区域进行断电、断暖处理”之承诺。五家尧公司到期未履行承诺，但我方并未因其欠费而实施断电、断暖行为，仍旧正常提供各种服务，从未间断，直至刘明圃的委托人辉煌国际公司提出申请，�求我公司配合停水停电，以便其进行检修。我公司根据约定通知了五家尧公司，其公司现场负责人已签收且未提出任何异议；第四，我公司于2014年5月21日应辉煌国际公司之要求恢复涉案房屋处的供电；第五，五家尧公司要求赔偿的各项经济损失没有法律依据，其产生的损失是由于其与辉煌国际公司的租赁合同出现了问题，并非我方断电所造成，且此次停电产生的原因是基于业主委托的申请，我方无过错。另因五家尧公司自2010年下半年起在涉案房屋内进行酒店经营，与我公司建立了事实上的物业服务关系，五家尧公司于2014年5月17日迁出经营地，自2012年9月1日至2014年4月30日，其累计欠费共计689176.34元。故我提出反诉，请求判令五家尧公司立即支付我公司各项欠费共计689176.34元，并承担本案诉讼费。
原告五家尧公司针对被告东方鸿润公司的反诉辩称，就东方鸿润公�主张的各项欠费，我公司的意见是：2014年3月、4月的电费尚未交纳，数额不清楚；我公司不拖欠东方鸿润公司热水费，表外热水费与我公司无关；2014年2月1日至2014年4月30日的B2库房的使用费31755元尚未交纳，因为我公司都是每年的12月份交纳，现在还没到交纳的时候；2012年9月1日至2014年4月30日的垃圾清运费5万元我公司已经交清；对东方鸿润公司主张的停车费不认可；我公司已经结清了2013年度的取暖费；2014年1月1日至2014年4月30日的物业费尚未交纳，物业费是每半年交纳一次，该费用尚未到付款时间，因东方鸿润公司2014年4月30日擅自断电，故我公司未交纳上述期间的物业费，另东方鸿润公司在之前的庭审中承认其已经从赵华荣处收取了费用，其收取的项目、金额我公司均不清楚，但其不应就其一次物业服务收取两次费用，故我公司不认可东方鸿润公司主张的各项费用。如果其已经从赵华荣处收取了相关费用，应由赵华荣起诉我方要求返还相关费用，而不应由东方鸿润公司向我公司主张。另外，东方鸿润公司提起反诉的法律基础欠缺，法院不应受理其反诉，应要求其另案起诉。在其提交给我方的函及停水停电的申请中没有涉及物业费的事项，只是贯彻赵华荣的指令，故东方鸿润公司主张的费用与本案不是同一法律关系。如果其之前向我公司提出费用主张，我方早已妥善解决，不会造成现在的严重局面和我方巨大的经济损失。综上，请求法院驳回东方鸿润公司的反诉请求。
经审理查明，2009年5月8日，刘明圃与赵华荣签订《房屋租赁合同》，赵华荣承租了刘明圃名下位于海淀区上地十街1号院6号楼1层118、海淀区上地十街1号院6号楼2层213、海淀区上地十街1号院6号楼3层344、海淀区上地十街1号院6号楼4层440的4层房产，双方约定租期自2009年5月8日起至2024年9月7日止，租赁物用途为酒店及商业经营，刘明圃同意赵华荣在不违反国家法规及双方合同条款的前提下，在合同有效期内向第三方转租其承租的租赁物，但该转租的用途仅限于酒店及商业经营，赵华荣承担房屋交付后所发生的水、电、天然气、空调费及物业管理费等各项费用，并按照相关部门要求的时间缴纳，双方同时约定赵华荣需保证具有签订该合同的法人主体资格。合同签订后，刘明圃将租赁房屋交付给赵华荣，赵华荣进行了装修。2010年3月3日，辉煌国际公司注册成立，赵华荣任法定代表人。
2010年5月23日，赵华荣将租赁标的以辉煌国际公司的名义转租给曹敏，并与之签订《酒店租赁合同》，双方约定租期为2010年6月1日至2024年5月31日，第一个五年期的租金标准为每年税后7500000元，曹敏除每月定期向辉煌国际公司交纳租金外还要承担该酒店的物业服务费、冷暖空调费、水、电和人员工资、各种税费及其它经营所需费用，后双方又签订两份补充协议，将合同有效期调整为2010年7月1日至2024年6月30日，并约定曹敏另注册公司，以曹敏个人名义和新注册公司共同履行相关的权利义务。2011年3月，曹敏以租赁标的为住所地注册成立了五家尧公司，并担任法定代表人，五家尧公司在此经营住宿及餐饮服务，其称2010年10月开始试营业。东方鸿润公司为五家尧公司经营场所的物业管理单位，其为诉争场所提供保安保洁、设备设施维护、停车场日常管理、入户维修、房屋整体结构的修缮和维护保养、供水、供电、供暖、供冷气等服务。五家尧公司经营期间产生的水费、电费、库房租金、停车费、垃圾清运费、取暖费、物业服务费等费用由其直接向东方鸿润公司交纳，双方未签订书面物业服务合同。
2014年，辉煌国际公�与五家尧公司因租赁合同纠纷诉至本院，本院于2014年4月23日作出（2014）海民初字第10148号民事判决书，判决五家尧公司支付辉煌国际公司截止至2014年3月4日的租金等，五家尧公司提出上诉，后二审维持原判。2014年4月28日，赵华荣以辉煌国际公司的名义向东方鸿润公司提出《停水停电申请》，上载明：“赵华荣与刘明圃签订了关于北京海淀区上地十街一号院6号楼的租赁合同，产权人刘明圃委托赵华荣全权处理合同租赁范围的使用，装修和管理。依据刘明圃的委托，现特向贵司申请于2014年4月30日下午2点起将此范围（不含心桥咖啡和辉煌烟酒行）的水电暂停进行检修，由此产生的责任由我方承担。”2014年4月29日，东方鸿润公司向五家尧公司送达函件一份，表示其将执行赵华荣的要求，于2014年4月30日14：00时对五家尧公司进行断电处理。2014年4月30日，东方鸿润公司对五家尧公司的经营场所予以断电，同日，五家尧公司向东方鸿润公司发出律师函，要求其尽快恢复供电，否则将采取法律行动。2014年5月17日，赵华荣将五家尧公司清退出租赁场所。2014年5月20日，辉煌国际公司向东方鸿润公司提出《恢复用电申请》，载明：贵司于2014年4月30日依据我司检修线路停电的申请，对酒店1-4层的用电暂停，现由于我司已检修完毕，为了保证我司能够正常经营，特向贵司申请于2014年5月21日开始恢复酒店1-4层的用电，另需物业工程部配合对五家尧酒店前期的电表数进行查抄核实。2014年5月21日，东方鸿润公司对诉争场所恢复供电。
诉讼中，五家尧公司称其主张的经营损失系根据其2013年1月至2014年4月期间缴纳的营业税税额，按照5%的营业税税率倒推计算的，五家尧公司就此提交了其2013年1月至2014年4月期间的电子缴税付款凭证，东方鸿润公司称营�收入并非净利润，且其断电是为配合业主进行电路检修，并已提前告知了五家尧公司，故其对五家尧公司的上述主张不予认可。就重新恢复经营所需费用100万元的主张，五家尧公司提交了其2013年11月、2014年1月至2014年4月的员工工资表及相应的职工劳动合同，以证明其公司规模及重新招聘、培训需花费的费用，东方鸿润公司对其主张不予认可。东方鸿润公司称其反诉主张的五家尧公司的各项欠费689176.34元包括：2014年3月至4月的机械电费89080.74元、2012年9月1日之前（安装热水表之前）的热水费200000元及酒店4层2012年9月1日至2014年4月30日的热水费130656元、B2库房2014年2月1日至2014年4月30日的使用费31755元、2012年9月1日至2014年4月30日的垃圾清运费50000元、2012年5月至2014年4月10日的停车费29114.6元、2013年度的取暖费44399.6元、2014年1月1日至2014年4月30日的物业费114170.4元。
就东方鸿润公司主张的机械电费，五家尧公司表示其2014年3、4月的电费尚未交纳，但数额不清楚，东方鸿润公司就此提交了2014年4月1日、2014年5月19日的酒店机械电表抄表记录及五家尧公司之前交费的发票记账联，其中2014年4月1日的记录有五家尧公司员工签字，2014年5月19日的记录系赵华荣签字，五家尧公司对该两份抄表记录均不认可；就热水费，五家尧公司不予认可，东方鸿润公司就此提交了2012年10月1日至2014年5月的裙房机械水表抄表记录表、其自行统计的应缴纳费用明细表及2014年1月27日其公司客服总监孙茜与五家尧公司经理贺欢的通话记录，东方鸿润公司主张五家尧公司欠付2012年9月1日至2014年4月30日期间5444吨的热水费130656元及2012年9月1日之前的热水费200000元，五家尧公司对抄表记录表及应缴纳费用明细表不予认可，对通话记录的真实性无异议，经本院核实，东方鸿润公�提交的抄表记录表中2012年9月至2014年1月的用量有双方工作人员签字确认，期间五家尧公司所用热水量为3435吨，2014年2月至同年4月的用量未经五家尧公司确认，通话记录显示双方曾协商确定五家尧公司交纳热水费200000元；就B2库房2014年2月1日至2014年4月30日的使用费31755元，五家尧公司予以认可，但其称该费用均是每年12月份交纳，现赵华荣对其使用诉争房屋造成影响，故该费用不应再由其交纳；就垃圾清运费及停车费，五家尧公司在庭审中曾认可拖欠2012年9月1日至2014年4月30日的垃圾清运费50000元及2012年5月至2013年10月10日的停车费23983.5元，再次开庭时其又予以否认，但未提交相应交费凭证等相反证据，东方鸿润公司主张五家尧公司还拖欠2013年10月11日至2014年4月10日的停车费5131.1元，并提交了其统计的缴费通知单，但该缴费通知单尚未经五家尧公司复核；就2013年度的取暖费，五家尧公司称其已全额交纳，东方鸿润公司称五家尧公司系按每平方米35元交纳，但取暖费已于2013年8月调整为每平方米42元，故其应补交44399.6元，东方鸿润公司就此提交了五家尧公司交费的发票记账联，该记账联的日期为2013年11月14日，载明的经营项目为2013年取暖基础运行费，金额为221998元；就物业费，五家尧公司认可尚拖欠2014年1月1日至2014年4月30日的物业费，但称因东方鸿润公司擅自断电，故其未交纳。
庭审中，双方均认可诉争海淀区上地十街1号院6号楼的一至四层，除心桥咖啡、辉煌烟酒行使用的部分及4层的一间办公室外，其余均由五家尧公司使用，一至四层全部的物业费、水电费均由五家尧公司交纳，其交纳后再向实际使用人收取。另查，2014年1月3日，五家尧公司经理贺欢曾向东方鸿润公司出具承诺书，承诺于2014年1月9日之前向物业缴纳30万元欠费�剩余所有欠费于2014年1月25日之前一次性缴清，如未按承诺履行，自愿配合物业对所经营区域进行断电、断暖处理；2014年5月及2014年7月，赵华荣以其为法定代表人的北京辉煌时代东海餐饮有限公司的名义先后向东方鸿润公司支付了诉争房屋的物业费共计17万余元。此外，五家尧公司称其已于2014年11月以租赁合同纠纷为案由将辉煌国际公司诉至本院，要求其继续履行合同、恢复原状、赔偿损失等。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《酒店租赁合同》及其补充协议、（2014）海民初字第10148号民事判决书、（2014）海民初字第16835号民事判决书、电子缴税付款凭证、工资表、职工劳动合同、停水停电申请、致五家尧酒店的函、律师函、承诺书、恢复用电申请、酒店机械电表抄表记录、裙房机械水表抄表记录表、应缴纳费用明细单、通话记录、停车费缴费�知单、发票记账联、本院对赵华荣的询问笔录等证据在案佐证。
本院认为，五家尧公司与东方鸿润公司虽未签订书面物业服务合同，但东方鸿润公司为五家尧公司的经营场所提供了保安保洁、停车场日常管理、供水、供电、供暖等物业服务，五家尧公司亦将其应负担的水费、电费、库房租金、停车费、垃圾清运费、取暖费、物业服务费等直接交由东方鸿润公司，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方均应本着诚实信用原则，按照约定及以往交易惯例行使权利、履行义务。作为经营住宿及餐饮服务的企业，电力是五家尧公司正常经营的基本需求，东方鸿润公司作为物业管理单位对此理应予以保障，现东方鸿润公司在未有相关电力管理单位通知且未经五家尧公司同意的情况下，擅自对五家尧公司的经营场所进行断电处理，致使其无法正常经营，已侵犯了五家尧�司的合法权利，故对五家尧公司因此产生的损失，东方鸿润公司理应予以赔付。东方鸿润公司所述其系基于委托人申请而停电，其本身无过错的抗辩理由，不能对抗五家尧公司。因营业收入并非纯收入，故五家尧公司直接以营业收入来计算经营损失，缺乏事实依据，本院不予采信，具体损失数额本院根据五家尧公司提交的纳税凭证计算其断电前的月均营业额，并综合本案证据扣除其如正常营业应支出的租金、物业费、水电费、库房使用费、垃圾清运费、员工工资等费用后，酌情予以判定。因五家尧公司已于2014年5月17日被清退出租赁场所，且非东方鸿润公司所致，故其损失数额本院计算至2014年5月17日之前，就五家尧公司要求东方鸿润公司赔偿其2014年5月17日之后经营损失的诉讼请求，本案不予支持。如前所述，五家尧公司被清退出租赁场所非东方鸿润公司所致，现五家尧公司要求东方鸿润公司赔偿其重新恢复经营所需费用100万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
因2014年4月30日断电前，东方鸿润公司为五家尧公司提供了相关物业服务，故五家尧公司理应支付相应的物业费、电费、热水费、库房使用费、垃圾清运费、停车费等费用。就东方鸿润公司反诉主张的2014年3、4月的机械电费89080.74元，五家尧公司未交纳，其虽称数额不清楚，但东方鸿润公司提交了相应的抄表记录，其中2014年4月1日的记录有五家尧公司员工签字，2014年5月19日的记录虽系赵华荣签字，但考虑到当时五家尧公司已退场，且抄表时诉争场所尚未恢复供电，故本院对上述抄表记录的真实性及东方鸿润公司主张的电费数额予以认可。就热水费，东方鸿润公司主张2012年9月1日至2014年4月30日期间五家尧公司欠付5444吨的热水费130656元，根据其提交�抄表记录表可确认2012年9月至2014年1月期间五家尧公司所用热水量为3435吨，2014年2月至同年4月的用量未经五家尧公司确认，鉴于五家尧公司此期间亦持续经营，故该期间的用量本院根据五家尧公司之前的用量酌情确定，另东方鸿润公司主张五家尧公司欠付2012年9月1日之前的热水费200000元，根据双方工作人员的通话记录，可认定双方曾协商确定五家尧公司交纳热水费200000元，结合五家尧公司的经营时间及东方鸿润公司提交的机械水表抄表记录等证据，本院对东方鸿润公司的该项主张予以认可。就B2库房2014年2月1日至2014年4月30日期间的使用费31755元，五家尧公司尚未交纳，因上述期间诉争房屋系由五家尧公司使用，故五家尧公司以赵华荣对其使用诉争房屋造成影响为由拒交该费用，于法无据，本院不予采信。就垃圾清运费及停车费，本案诉讼中，五家尧公司曾认可拖欠2012年9月1日至2014年4月30日的垃圾清运费50000元及2012年5月至2013年10月10日的停车费23983.5元，虽后来其又予以否认，但并未提交相应交费凭证等相反证据，故本院对东方鸿润公司主张的上述欠费数额予以确认。另东方鸿润公司主张五家尧公司还欠付2013年10月11日至2014年4月10日的停车费5131.1元，五家尧公司虽对东方鸿润公司提交的缴费通知单不予认可，但未提交其他佐证，结合五家尧公司2012年5月至2013年10月10日应交停车费的情况，本院认为东方鸿润公司主张的上述欠费数额合理，本院亦予以确认。就2013年度的取暖费，东方鸿润公司虽主张因交费标准于2013年8月调整，五家尧公司应补交44399.6元，但其提交的发票记账联显示开票日期为2014年11月14日，此应视为双方对交费数额已经予以确认，故本院对东方鸿润公司要求五家尧公司补交44399.6元取暖费的诉讼请求，不予支持。就�方鸿润公司主张的2014年1月1日至2014年4月30日的物业费，因诉争房屋第一手承租人赵华荣已经向东方鸿润公司进行了支付，且数额高于本案中东方鸿润公司主张的数额，故东方鸿润公司要求五家尧公司支付上述期间物业费的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、北京东方鸿润物业服务有限公司于本判决生效后十五日内赔偿北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司二○一四年四月三十日至二○一四年五月十六日的损失人民币二十一万二千零三十二元。
二、北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司二○一四年三月及二○一四年四月的电费人民币八万九千零八十元�角四分。
三、北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司二○一四年四月三十日之前的热水费人民币二十九万六千九百八十八元。
四、北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司二○一四年二月一日至二○一四年四月三十日的库房使用费人民币三万一千七百五十五元。
五、北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司二○一二年九月一日至二○一四年四月三十日的垃圾清运费人民币五万元。
六、北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司二○一二年五月至二○一四年四月十日的停车费人民币二万九千一百一十四元六角。
七、驳�北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司其他诉讼请求。
八、驳回北京东方鸿润物业服务有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万一千九百元，由北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司负担一万九千四百五十六元，已交纳；由北京东方鸿润物业服务有限公司负担二千四百四十四元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万零六百九十二元，由北京东方鸿润物业服务有限公司负担二千九百八十二元，已交纳；由北京五家尧辉煌国际大酒店有限责任公司负担七千七百一十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘腾峰
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 唐福来
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈迎宾