广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1203民初353号
原告：郭艳梅，女，汉族，1979年10月5日出生，住德庆县。
原告的委托代理人：王美舟、张丽，分别是广东广之洲律师事务所律师、实习律师。
被告：肇庆市昆隆房地产开发有限公司.住所地：肇庆市鼎湖区新城四十八区之三。
法定代表人：陈国宝。
委托代理人：黎展雄，是广东余黎张律师事务所律师。
原告郭艳梅诉被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年8月31日和11月28日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人黎展雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年5月29日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D7幢1304房。合同约定被告应于2015年5月31日前将通过约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件，并且未出示验收合格文件的原件，未提供盖有被告公章的文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求法院判令被告：1、被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房价362701元为本金，支付从2015年6月1日起至被告具备永久供电、永久供气、永久供水、合格电梯及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计至起诉日为63472元）；2、被告承担本案诉讼费。
原告举证如下：
商品房买卖合同，证明房屋支付条件和违约责任；
2、购房发票，证明已付房款；
3、借款借据，证明已付清房款。
被告辩称：被告开发的富海豪庭符合交付条件，业主能够如常收楼、房屋可正常交付使用，部分业主已收楼、装修和入住，不存在不能按时交楼的情况。被告开发的富海豪庭小区，经过建设、规划部门的批准（原规划方案将配电房安排在负一层），但供电部门以南方电网有关规定为依据，要求对配电房重新选址，导致规划变更和进行协调，影响了验收的时间安排，责任不在被告。并且，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的规定，属于“出卖人可据实予以延期”的情形，被告无需承担责任。原告多项诉求没有依据，也没有足够的证据支持。
被告举证如下：
1、《关于小区配电房选址问题的函》（复印件），证明在规划部门规划通过后，供电部门要求小区配电房重新选址，导致配电房建设迟延，因而影响小区验收，责任不在于被告；
2、《工作联系函》（复印件），证明在规划部门规划通过后，供电部门要求小区配电房重新选址，导致配电房建设迟延，因而影响小区验收，责任不在于被告；
3、《审批意见》（复印件），证明因供电部门要求小区配电房重新选址，导致规划部门对报审方案需要修改、完善后再报审，迟延的责任不在于被告；
4、《通知》（复印件）、《签到表》（复印件），证明2015年8月16日承建方已发出通知，并于21日完成竣工初步验收（观感验收）；
5、《富海豪庭业主收楼资料》，证明被告开发的富海豪庭符合交付条件，业主能够如常收楼的事实；
6、《现场录影》（光盘），证明本案小区可正常交付使用，部分业主已收楼、装修和入住，不存在不能交付的情况；
7、楼盘租金评估报告，证明本案未交付的房屋相同地段的楼盘房屋的租金水平，原告提出的违约金过高，计算方法不正确。
经审理查明：
被告以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城四十八区之三编号为肇鼎国用（2009）第24436号的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为富海豪庭，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2013122号。
2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为被告开发建设的富海豪庭小区配电房选址在负楼层内，不符合规定，要求被告对配电房和电表房重新选址。收到上述函件后，被告于2014年6月26日向肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司发出《工作联系函》，要求该公司停止地下室配电房位置建设，待重新选址，并办理相关手续后，再通知施工。
2015年5月29日，原告购买被告位于肇庆市鼎湖区新城四十八区之三富海豪庭D5D6D7幢13层D7-1304房，房价款总金额为362701元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第六条约定，原告以按揭的付款方式付款，在2014年10月28日支付首期款109701元，余款253000元到被告指定的银行办理按揭贷款，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。第八条约定，被告应在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素；4、因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权通知原告按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5、因政府机关行为导致工期延误或因雨水天（一天内下雨量达50毫米或以上）、台风等恶劣天水以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难造成施工单位无法正常施工的。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该合同和《合同补充协议》还约定了其他的权利义务。
合同签订后，原告于2015年5月29日支付了首期款109701元，2016年2月3日，中国银行肇庆鼎湖支行将原告的按揭借款253000元分两笔划至被告账户。被告于2015年5月29日和2016年4月8日出具了付清房款的两张发票给原告。
2015年6月23日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局就被告申请的规划方案修改，作出了审批意见，认为被告送审的48区（48-KQ）用地规划总平面修改方案不宜取消B2A2A3栋骑楼，要求被告进一步修改完善方案后再审批。被告于同月25日签领了该审批意见。之后，被告没有再向该局申请修改规划方案。
因被告没有依约交付涉案商品房，原告遂于2016年5月12日向本院提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉案商品房至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。
2016年11月14日，本院就涉案小区的配电房规划审批情况，向肇庆市城乡规划局鼎湖分局调查，该局于同月18日复函本院，称，涉案小区的配电房原规划位于地下室，于2011年8月30日办理地下室的《建设工程规划许可证》（含配电房），2014年11月至今，被告先后三次申请将配电房由地下室调整至地面，因调整方案不符合规划要求，未同意被告调整配电房位置。
第一次庭审后，被告认为按日万分之五计付违约金明显过高，要求按同地段的租金予以调整，并提供了涉案小区E1-302房的月租金的评估报告，该报告评估涉案小区E1-302房（面积102.95㎡）的月租金为1020元。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定于2015年12月31日前交付涉案商品房给原告使用，同时约定，因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权通知原告按累计逾期天数相应顺延交楼时间，由于原告的银行按揭借款253000元于2016年2月4日划至被告账户，被告可依上述约定顺延交楼时间。因此，被告应于2016年2月4日将涉案商品房交付给原告。涉案小区的配电房原经规划行政部门许可设置在地下室，但广东电网肇庆鼎湖供电局营业部已于2014年6月25日向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，要求被告对配电房和电表房重新选址，虽然被告也于2015年6月23日前已三次向规划行政部门申请修改配电房的重新选址，规划行政部门不同意后，被告没有再申请修改选址，这是导致涉案商品房至今没有经验收合格，也没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的原因之一，其过错在被告。因此，被告的逾期至今不能交付涉案商品房的行为已构成根本性违约，应负违约责任，被告认为涉案商品符合交付条件，不存在不能按时交楼的情况，本院不予采纳。根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并计付至符合合同约定的交楼条件之日止，理据充分，本院予以支持，但违约金应从顺延交楼时间的第二天即2016年2月4日起计至合同约定的被告为涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续，并书面通知原告办理商品房交付手续日止。现被告认为涉案小区配电房安排在负一层，经过建设、规划部门的批准，但供电部门要求对配电房重新选址，导致规划变更和进行协调，影响了验收的时间安排，导致逾期交楼的责任不在被告，被告早已于2014年6月25日知道配电房需重新选址，但仍在2015年5月29日与原告签订本案合同，约定在2015年12月31日前交付商品房，且在规划行政部门在2015年6月23日不同意被告的配电房重新选址的修改方案后，没有再次修改送批，因此，由此产生的相关责任应由被告承担，故被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。被告认为违约金明显过高，要求按同地段的租金调整，但被告提供的租金评估报告，是对其没有符合交付使用条件的商品房进行的租金评估，该评估结论的依据明显不足，不能作为认定同地段租金的标准，故被告要求调整违约金的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭艳梅支付迟延交楼的违约金（从2016年2月4日起按房价款362701元的日万分之五计算至书面交付已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房给原告郭艳梅之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1387元、财产保全费1045.91元，共2432.91元，由原告郭艳梅负担1723.91元，被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担709元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁 宇
审 判 员 谭建玲
人民陪审员 张杰宏
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 黄素怡