呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00017号
上诉人（原审被告）内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区锡林南路永光巷**号。
法定代表人侯殿臣，该公司董事长。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人杨磊，女，该公司办公室主任，现住呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（原审原告）李海婴，女，住呼和浩特市回民区。
委托代理人包世荣，内蒙古世铭律师事务所律师。
委托代理人董亮，男，住呼和浩特市玉泉区系李海婴之子。
原审被告王建军，男，住呼市回民区大庆路。
原审被告钱文静，男，住呼和浩特市回民区。
上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司（以下简称天宸隆公司）因与被上诉人李海婴，原审被告王建军、钱文静房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第489号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人天宸隆公司的委托代理人高卫东，被上诉人李海婴的委托代理人包世荣、董亮，原审被告钱文静到庭参加诉讼。原审被告王建军经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月28日，天宸隆公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北‘燕莎玫瑰园’二期A11#楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务一切事宜，王建军同志签字生效。”2011年5月31日，尖峰房地产公司与天宸隆公司签订《施工合同补充协议》，该合同第7条第④项约定：“工程施工期间抵顶房屋可划房的价格按开盘价格抵顶（按一次性交现金的价格抵顶）。抵顶包括在海西路、大庆路的多层或拟建房屋和权属甲方的房屋。”
李海婴（买受人）与王建军（出卖人）于2011年9月29日签订《购房协议书》，该协议书约定，（出卖人）将坐落于呼和浩特市回民区大庆路燕莎玫瑰园二期多层住宅楼四号楼二单元二层东户93平方米的房屋出卖给李海婴，协议价款每平方米5000元，合计总价款46.5万元。协议约定出卖人在2012年6月30日之前，将买受人所购房屋交付买受人使用。该协议在出卖人处有王建军的签字并加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2011年9月29日，李海婴向王建军交纳房款人民币41.5万元，并出具了收款人为王建军的收据，该收据加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。李海婴于当日向钱文静交纳3.5万元购房名额费，由钱文静出具收条。现王建军及天宸隆公司无法按照合同约定将房屋交付李海婴使用，双方遂酿成此纠纷。李海婴的诉讼请求为：1、解除与王建军、天宸隆公司签订的购房协议书；2、由王建军、天宸隆公司共同向李海婴连带退还其购房款人民币41.5万元。钱文静向李海婴退还已收取的购房名额费3.5万元；3、由王建军、天宸隆公司承担违约责任，共同向李海婴连带支付该购房款41.5万元自2012年7月1日至判决生效之日止（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审法院认为，本案争议焦点为李海婴的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，本院认为，李海婴与王建军、天宸隆公司签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。王建军在庭审中表示其已将本案涉案房屋卖予案外人金杰，并由金杰将该房屋卖给李海婴，并未收过其购房款。对此该院认为，李海婴向法庭提交的购房协议书及收据均由王建军本人签名，且王建军本人对该签名无异议，王建军未向法庭出示相关证据证明该房屋已卖予案外人金杰并由金杰收取购房款，故应当认定王建军与李海婴签订了购房协议并收取了李海婴的购房款项。本案中天宸隆公司辩称从未将建筑资质出借给王建军，更没有将任何房屋授权给王建军出售，王建军不是该公司员工，更不是该公司的法定代表人、项目部的负责人，本案与该公司没有任何关系，该公司依法不承担任何责任。对此该院认为，本案李海婴向法庭提交的购房协议书上出卖人一栏落款签名为王建军，并加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章，应当认定该协议书系王建军、天宸隆公司共同与李海婴签订，且李海婴交纳购房款收据上也加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章，故应当由王建军、天宸隆公司共同承担相应责任。钱文静收取李海婴购房名额费并向其出具收条，故应当由钱文静承担返还该购房名额费的责任。对于钱文静辩称的该款项实为购房款并非由钱文静最终收取的意见，因钱文静未向法庭出示任何证据对其主张予以佐证，故该院依法不予采信。李海婴向王建军、天宸隆公司交纳了购房款，但王建军及天宸隆公司至今未向李海婴交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王建军及天宸隆公司的上述行为，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于李海婴主张判令解除与王建军、天宸隆公司签订的购房协议书的诉讼请求，该院予以支持。
对于李海婴要求返还房款并支付利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故王建军、天宸隆公司应退还李海婴购房款41.5万元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，自李海婴主张的起算日即自2012年7月1日起，以购房款41.5万元为基数，计算至判决生效之日止。钱文静返还李海婴购房名额费3.5万元。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，判决：一、解除李海婴与王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司签订的购房协议书；二、王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还原告李海婴购房款41.5万元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率，自李海婴主张的起算日即自2012年7月1日起，以购房款41.5元为基数，计算至判决生效之日止）；三、钱文静于本判决生效后十日内一次性退还李海婴购房名额费3.5万元。案件受理费4470元已减半，由王建军、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司共同负担4122元，由钱文静负担348元。
天宸隆公司不服一审判决，向本院提出上诉称，本案争议的购房协议系王建军与李海婴签订的，协议上虽盖有“天宸隆公司燕莎玫瑰园项目技术专用章”，但上述印章系王建军为了施工中的便利，用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未承包过尖峰房地产公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程，也未设立过上述项目部、使用过上述印章，更未以项目部的名义出售过房屋，现原判只认定了王建军与李海婴签订的购房协议及收据上盖有上述印章，但对上述印章的真伪、是否系天宸隆公司所为，以及李海婴所交购房款的去向等问题却都未查清，因本案争议的购房协议系效力待定合同，在未得到房屋所有权人的追认的情况下归于无效，无效合同的法律后果是恢复原状，因此，若上述问题查不清势必会造成错误认定责任主体问题。原判法律关系认定错误，本案诉争的标的是王建军与李海婴签订、履行房屋买卖合同纠纷，在该纠纷中，天宸隆公司既非房屋买卖合同所涉房屋的所有人、共有人及出卖人，也从未与李海婴洽商、签订过任何形式的购房合同，更未收取李海婴的购房款，至于本案争议的购房协议及收款收据上盖有所谓天宸隆公司“燕莎玫瑰园项目技术专用章”的行为完全是王建军用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未设立上述项目部也未使用过上述印章，因此，天宸隆公司不是王建军与李海婴房屋买卖合同法律关系中的当事人。而原判认定的天宸隆公司为王建军向尖峰房地产公司出具授权委托书的行为，即使产生了授权施工的法律效力，那也是天宸隆公司、王建军与其他相对人之间的建筑施工合同法律关系，其用王建军与李海婴之间的房屋买卖合同纠纷分属两个法律关系，原判以推定天宸隆公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程法律上的施工人为由，判令天宸隆公司对王建军与李海婴之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，显然违背了合同相对性原则，于法无据。综上，天宸隆公司认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决，支持上诉人的上诉请求。
李海婴答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
王建军未到庭，未提供答辩意见。
钱文静未作答辩。
二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，一审法院判决天宸隆公司、王建军返还李海婴购房款是否有事实和法律依据。2011年5月28日天宸隆公司向尖峰房地产公司出具授权委托书，委托书记载：本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园二期”A11号楼工程，现授权由王建军同志代表本公司全权负责该项目工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王建军同志签字生效。李海婴与王建军所签订购房协议书，该协议书处有王建军的签字并盖有天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用印章。天宸隆公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议书》虽然加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园技术专用项目部印章，但是由于王建军挂靠天宸隆公司，并实际收取了李海婴的购房款，因此应当认定《购房协议书》的签订主体是天宸隆公司、王建军和李海婴，并无不当。由于该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议书》违反法律强制性规定，应属于无效合同。由于天宸隆公司是否承担返还购房款责任的问题，天宸隆公司给王建军出具委托书的行为，是同意王建军以天宸隆公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给王建军，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”的规定，天宸隆公司主观上存在过错，应当由王建军返还李海婴购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。
综上，天宸隆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 毅
审判员 马国民
审判员 鄂晓红
二〇一四年十二月八日
书记员 唐 谣