山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第648号
上诉人（原审被告）吕祥飞，男，1982年4月20日出生，汉族，济南市市中区吕掌柜文化用品商行业主，住济南市。
委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代表人杜喜亮，校长。
委托代理人王世莹，山东华梦律师事务所律师。
委托代理人孟令振，山东华梦律师事务所律师。
上诉人吕祥飞因与被上诉人济南市技师学院房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区马鞍山48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发（2005）18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字（2005）219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字（2009）139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院，济南市技师学院商贸分院为济南市技师学院所属的教学业务机构。
2013年6月26日，济南市技师学院商贸分院作为出租方与吕祥飞签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号为201306号，合同约定由吕祥飞承租济南市技师学院所有的位于济南市市中区马鞍山路48-19号的房屋，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，合同第二条约定：“租赁合同期满，乙方（即承租方吕祥飞，下同，原审法院注）应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方（出租方济南市技师学院商贸分院，下同，原审法院注）有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”；合同约定的年租金标准为51100元，租金一次性支付。在上述租赁合同期内，涉案房屋均由吕祥飞占有使用，2014年6月30日合同到期后至今，涉案房屋仍由吕祥飞占有使用。截止至2014年6月30日合同到期日之前的房屋租金，吕祥飞均已按时足额支付；2014年7月1日租赁合同到期后，双方之间未再续签，吕祥飞未向济南市技师学院支付过占有使用涉案房屋的使用费。
济南市技师学院主张曾通过在涉案房屋处张贴公告、通告、向吕祥飞邮寄限期腾房通知书，以及在报纸上刊登公告的形式要求吕祥飞在合同到期后腾空房屋交还济南市技师学院。吕祥飞对此不予认可，称没有收到过限期腾房通知书，济南市技师学院张贴过公告、通告，但下午张贴，第二天就撕掉了。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。济南市技师学院所属的商贸分院与吕祥飞签订的关于涉案房屋的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。对于吕祥飞提出的其享有优先承租权，济南市技师学院应按合同约定继续与其续签租赁合同的抗辩理由，原审法院认为，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，对于优先承租权的行使是有前提条件的，就是在济南市技师学院继续对外出租涉案房屋的前提下，在同等的条件下，吕祥飞才享有对涉案房屋优先承租的权利，但吕祥飞并未举证证实原告济南市技师学院对外另行出租涉案房屋，吕祥飞的优先承租权行使条件并未成就，故对吕祥飞的此项抗辩理由，原审法院不予采纳。对于吕祥飞提出的济南市技师学院在2014年8月10日以租赁期满为由停水、停电给吕祥飞造成经济损失的抗辩理由，原审法院认为，虽然济南市技师学院提交的“通告”中有“自2014年8月10日上午9时起对该校区进行停水、停电整修”的表述，但吕祥飞并未提交证据证实济南市技师学院已实施了停水、停电的行为，以及被停水、停电的时间，故对吕祥飞的此项抗辩理由，原审法院不予采纳。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止，在约定的租赁期限届满后，双方之间并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，吕祥飞在合同到期后也未支付占有涉案房屋期间的使用费，且根据合同约定，租赁合同到期后，吕祥飞应如期交还所租赁房屋，在无证据证实吕祥飞对涉案房屋的继续占有、使用是经过济南市技师学院许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，济南市技师学院要求吕祥飞腾房是具有事实和法律依据的，故济南市技师学院要求吕祥飞腾空涉案房屋并交还济南市技师学院的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，原审法院依法予以支持。在涉案的房屋租赁合同到期后，涉案房屋仍由吕祥飞继续占有使用，吕祥飞应向济南市技师学院交纳其占有使用涉案房屋期间的使用费，现济南市技师学院主张要求吕祥飞交纳自2014年7月1日（合同到期后的次日）起至判决生效之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持，济南市技师学院主张要求参照原租赁合同约定的年租金51100元的标准计算，亦符合法律规定，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告吕祥飞于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区马鞍山路48-19号房屋腾空，交还原告济南市技师学院。二、被告吕祥飞于判决生效之日起十日内支付原告济南市技师学院自2014年7月1日起至判决生效之日止的房屋占有使用费，按年租金51100元的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告吕祥飞负担。
上诉人吕祥飞不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，分配举证义务不当。一审判决认定吕祥飞并未举证证实济南市技师学院对外另行出租涉案房屋，吕祥飞的优先承租权行使条件并未成就。上诉人认为该认定与事实不符。事实上，被上诉人已将涉案房屋出租给济南市新世界商城物业管理有限公司，现上诉人有2015年5月26日该公司向上诉人等业主送达的限期搬迁通知书为证，证明被上诉人故意违法剥夺上诉人优先承租权，采用欺诈手段已将涉案房屋出租给济南市新世界商城物业管理有限公司。故此，上诉人要求优先承租权行使的条件已成就，被上诉人剥夺上诉人优先承租权的事实能够认定。一审判决对此认定错误，应依法予以纠正。一审判决认定吕祥飞并未提交证据证实济南市技师学院已实施了停水、停电的行为，以及被停水、停电的时间，故对吕祥飞的抗辩理由不予采纳。上诉人认为该认定与事实不符，且被上诉人应承担举证义务。被上诉人不但以通告方式明示自2014年8月10日上午起停水、停电，而且设置并掌管水、电表据此按月计算、收取水电费用，并出具单据。而上诉人并不掌管其水、电表，因此，被上诉人对其未停水、停电的履约行为，应依法承担举证义务。一审判决对此分配举证义务不当，并导致判决错误。二、一审判决遗漏诉讼主体，程序错误。涉案房屋已由被上诉人出租给济南市新世界商城物业管理有限公司占有使用，因此，一审应依职权追加该公司参与诉讼。但一审对此未依职权追加，导致对被上诉人剥夺上诉人优先承租权的相关承租事实未查明。请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人济南市技师学院答辩称，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2014年6月到期，被上诉人已明确告知上诉人不再继续签订房屋租赁合同，并采取邮寄送达、发布公告的方式向上诉人送达限期腾房通知书，被上诉人认为房屋租赁合同已解除，没有剥夺上诉人的优先承租权。被上诉人因校区置换已无意再出租房屋。上诉人的上诉理由不能成立。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人在二审中提供一份落款时间为2015年5月26日并加盖有济南市新世界商城物业管理有限公司印章的“限期搬迁通知书”，内容为：尊敬的各位业户你好：因济南市技师学院商贸分院（马鞍山路48号）所有的商业用房使用权已交付于我公司，我公司具有合法经营权。你方与济南市技师学院商贸分院的租赁合同到期已无权继续经营。本公司计划对马鞍山路48号所有的商业用房进行内部整体改造、施工，为保障项目顺利推进，特限你方于六月十五日之前搬离，并腾空房屋，若超期限未搬离者，一切责任后果自负。上诉人欲以此证明被上诉人已将涉案房屋出租给济南市新世界商城物业管理有限公司，并由该公司进行商业为目的的占有使用。被上诉人不认可该证据的真实性，并主张其在合同到期后，已明确告知上诉人不再续签房屋租赁合同，也没有向第三人出租房屋，现自己占有使用涉案房屋。
二审中，上诉人吕祥飞认可其在2015年7月8日已搬出涉案房屋。被上诉人济南市技师学院称具体日期记不清了，但现在上诉人吕祥飞已经搬出涉案租赁房屋。
以上事实，有限期搬迁通知书和二审调查笔录在案佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2014年6月30日期限届满，上诉人以“限期搬迁通知书”及房屋租赁合同之约定，主张被上诉人将涉案房屋出租给济南市新世界商城物业管理有限公司的行为，违法剥夺了其优先承租权。本案中，双方当事人在合同中约定的优先承租权，实质上应是一种优先缔约请求权，该项权利是建立在与第三人的承租条件同等的基础上的。鉴于被上诉人对“限期搬迁通知书”不予认可，并述称其已明确告知上诉人不再续签房屋租赁合同，也没有向第三人出租房屋，现自己占有使用涉案房屋。在上诉人无其他证据证实被上诉人已将涉案房屋出租给济南市新世界商城物业管理有限公司，也不能证实房屋租赁价格及租赁期限等情况下，上诉人关于被上诉人违法剥夺其优先承租权的主张证据不足，本院不予支持。鉴于上诉人已搬出涉案房屋，被上诉人认可其现已自己占有使用涉案房屋，被上诉人关于要求上诉人腾空交还房屋的请求已得到满足，故本案对此无需再予处理。上诉人在本案中主张的优先承租权属于一项合同权利，济南市新世界商城物业管理有限公司并非涉案合同的当事人，故其关于一审判决遗漏诉讼主体、程序错误的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁合同期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人在一审中提供的通告的落款时间为2014年8月4日，此时租赁合同期限已经届满，且该通告载明的停水、停电整修的时间为2014年8月10日，说明被上诉人已在合理期限之前通知了上诉人，况且上诉人对其所称的损失并未提供充分的证据予以证明，因此，无论被上诉人是否采取了停水、停电的行为，均不影响被上诉人向上诉人请求支付房屋占有使用费。涉案房屋租赁合同于2014年6月30日期限届满后至2015年7月8日上诉人搬出该房屋期间，上诉人一直占有使用该房屋，故其应当支付相应的占有使用费，根据合同约定，该期的占有使用费应为51100元＋（51100元／365天×7天）=52080元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3297号民事判决；
二、上诉人吕祥飞于本判决生效之日起10日内支付给被上诉人济南市技师学院房屋占有使用费52080元；
三、驳回被上诉人济南市技师学院的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各190元，均由上诉人吕祥飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年十月八日
书 记 员 杨 燕