安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00409号
上诉人（原审被告）：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司。
法定代表人：刘继同，董事长。
委托代理人：赵龙，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：张文侠。
委托代理人：李晓静（系张文侠女儿），女，汉族，住址同上。
上诉人合肥滨湖世纪城物业管理有限公司（以下简称世纪城物业公司）因与被上诉人张文侠物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第00191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案，上诉人世纪城物业公司委托代理人赵龙，被上诉人张文侠及其委托代理人李晓静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月6日，张文侠与安徽世纪金源置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于滨湖世纪城树荫苑×室住房一套。2011年1月13日，安徽世纪金源置业发展有限公司向张文侠交付房屋钥匙，此后张文侠验房发现马桶旁边存在地漏下水管被水泥堵住、入户门缝隙大、墙面、地面有裂缝问题，遂向世纪城物业公司提出要求给予解狭。2014年3月22日，世纪城物业公司安排工作人员进行维修，因卫生间马桶旁边的地漏下水管被水泥堵塞，该公司对管材进行了切割更换、疏通维修。因张文侠认为更换的管材管壁厚度、通水量不一样等，担心管子质量问题，遂向被告方反映，并对谈话进行了录音。其中录音中世纪城物业公司工作人员有“只要是因为这个管出现的问题绝对修，，、“堵了我们帮你修”、“以后要是因为这个管出水量造成的堵塞，堵了，下边你不用操心了，我们去协调，我们肯定给你修好”等陈述。
2014年9月1日以及9月7日，张文侠与世纪城物业公司工作人员吴群（吴楼长）互通短信，世纪城物业公司要求张文侠尽快交纳物业费，张文侠则要求解决开发商遗留问题等。交涉期间对张文侠反映的问题，世纪城物业公司拟就了一份协议，内容为“一、水管已经更换，以后如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，物业公司给予免费维修；二、入户门漏隙过大，经过维修，但还有缝隙，能够使用，在以后如果漏隙在扩大和造成业主的无法正常使用，物业公司给予免费维修；三、墙面裂缝和地面裂缝可以维修（业主定时间），在维修以后如因原来的裂缝造成的严重后果，物业公司承担所造的一切责任。”对此份协议，世纪城物业公司要求张文侠签字确认，张文侠未予签字，但用手机进行了拍照，庭审中世纪城物业公司对此予以认同。2014年12月份，张文侠继续要求世纪城物业公司兑现承诺并向相关部门进行投诉。
原审另查明：树荫苑×室存在有：主卧室飘窗下面有裂缝、餐厅内的厨房墙下地面有裂缝、次卧室内与承重墙垂直处有裂缝、次卧室飘窗墙面有裂缝、餐厅北窗墙面有裂缝、入户花园房顶有裂缝。
滨湖世纪城物业公司系建设单位安徽世纪金源置业发展有限公司选聘的对滨湖世纪城树荫苑进行前期物业管理服务的企业，并签订有前期物业服务合同，委托其对物业共用部位的维修、养护和管理等。同时安徽世纪金源置业发展有限公司在交付房屋时向业主提供了《合肥市住宅质量保证书》，其中第七条约定“本套房屋交付业主后，有关房屋质量的报修、来信来访及投诉，将由本公司行政（部门）或委托合肥滨湖世纪城物业管理有限公司在三日内予以受理。”2011年至2013年度，张文侠向世纪城物业公司交付了物业费用，2014年度因双方为此发生争议，张文侠未予交付。2014年12月22日，张文侠诉讼至原审法院。
原审法院认为：滨湖世纪城物业公司是系建设单位安徽世纪金源置业发展有限公司选聘对滨湖世纪城树荫苑进行前期物业管理服务的企业，因此依照法律规定双方之间的前期物业服务合同对包括张文侠在内的业主具有约束效力，且滨湖世纪城物业公司事实上也在树荫苑小区进行物业管理服务并收取了张文侠交纳的物业费用，故张文侠与滨湖世纪城物业公司双方之间形成了物业服务合同关系，所以双方均应当按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点问题在于：房屋交付中出现的质量问题是否系物业服务合同调整的范畴。
对此原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，首先，作为业主在接收房屋时应当进行验房，对发现的问题应当按照合同的相关约定等及时提出，而事实上张文侠确已经按照合同的约定提出了相关问题，且按照《合肥市住宅质量保证书》第七条的规定，向世纪城物业公司提出诉求也具有依据；其次，世纪城物业公司作为物业服务企业在张文侠按照《合肥市住宅质量保证书》第七条的规定等向其投诉有关房屋质量问题时，如认为不是其职责或合同约定的范围，其也应当履行向张文侠披露、告知等义务，否则张文侠有理由相信世纪城物业公司具有维修、维护房屋的义务。而事实上，世纪城物业公司予以受理了的张文侠的诉求，此后在2014年3月22日实际又对张文侠所有的房屋冯桶旁边地漏下水管等进行了维修，且张文侠予以接受，表明物业服务关系的内容增加了包含对张文侠所反映的问题进行维修的内容，双方变更内容后的物业服务合同关系因此成立；第三，在世纪城物业公司对马桶地漏等进行维修以及张文侠与世纪城物业公司交涉期间，世纪城物业公司拟就的协议，其三条内容均与本案具有关联，虽张文侠未予签字，但世纪城物业公司当庭予以认可该协议的内容，因此能够证明世纪城物业公司对物业服务内容曾与张文侠进行了协商，并予以认同增加了服务的内容。故综合前述理由，原审法院认为：世纪城物业公司作为前期物业服务企业，在受理了业主关于房屋质量的投诉后，且在事实上承担了对业主提出的问题所进行的维修等义务，在张文侠予以接受后，双方因此对物业服务合同应当视为已经增加了有关房屋质量的三项内容，双方之间的物业服务合同关系经变更后重新成立，且并不违反法律规定，故对张文侠与世纪城物业公司之间具有约束效力，所以双方应当按照新的约定履行自己的义务。现世纪城物业公司认为其不是本案适格的主体的辩称意见，不予采纳。
本案中，因张文侠的房屋存在相关质量问题，世纪城物业公司也没有证据证明是张文侠自身的原因所致，因此交付给张文侠的房屋应当具有住房应有的完好性和正常的使用功能，因世纪城物业公司在对地下水管修复过程中实际进行了切割、更换等措施，客观上修复后的状态与原始状态存在有不一致的地方，因此修复的功能应当与设计的功能相一致。鉴于张文侠在向世纪城物业公司交涉的过程中对世纪城物业公司方进行了录音，虽然世纪城物业公司否认该视听资料的内容，但因该录音资料并无侵害他人合法权益或者以违反法律禁止性规定的方法取得，且与世纪城物业公司拟就的协议第一项可相为佐证，因此能够认定世纪城物业公司对张文侠作出了因马桶地漏水管更换，在正常使用中，如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，该公司给予免费维修的承诺，该承诺应是被告方的真实意思表示，不违反法律的规定，所以原审法院对该承诺予以确认其对张文侠有效。
根据规定，住宅户门应采用安全防卫门，其应符合当时国家规定的标准，关于张文侠要求修好入户门的诉求，鉴于协议中世纪城物业公司也自认入户门还有缝隙，对此说明入户门存在与规定的标准具有差异，鉴于世纪城物业公司并未提出证据证明其对此进行了维修并达到规定的标准，因此对入户门存在的缝隙过大问题，仍应负有修复的义务，对张文侠的该项诉求，予以支持。
对于主卧室飘窗等存在的裂缝，照片清晰所示，因此世纪城物业公司对此负有修复的义务并至国家规定的标准，本院对张文侠要求世纪城物业公司对主卧室飘窗下面裂缝、餐厅内的厨房墙下地面裂缝、次卧室内与承重墙垂直处裂缝、次卧室飘窗墙面裂缝、餐厅北窗墙面裂缝、入户花园房顶裂缝予以修理的诉讼请求予以支持并应就修理情况向张文侠出具书面说明。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司作出的承诺即主要内容为“因滨湖世纪城树荫苑×室马桶地漏水管更换，在
正常使用中（包括装修后），如果因质量问题出现的水管堵塞、漏水，物业公司给予免费维修”对原告张文侠有效；二、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告张文侠所有的滨湖世纪城树荫苑×室入户门予以修复至国家规定的标准；三、被告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将原告张文侠所有的滨湖世纪城树荫苑×室主卧室飘窗下面裂缝、餐厅内的厨房墙下地面裂缝、次卧室内与承重耀垂直处裂缝、次卧室飘窗墙面裂缝、餐厅北窗墙面裂缝、入户裂园房顶裂缝予以修复至国家规定的标准，并就修理情况向原告出具书面说明。案件受理费100元减半收取后为50元，由被告合肥滨湖世贫城物业管理有限公司负担。
世纪城物业公司上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足、于法无据。一、一审判决认定上诉人已经与被上述人就诉争的三类所谓房屋质量问题达成了新协议，新增了物业服务的内容，进而判决物业对诉争房屋所谓的质量问题承担维修义务，事实不清，证据不足，于法无据。首先，涉案纠纷属于房屋施工遗留问题，与上诉人无关。本案涉案房屋的开发建设单位是安徽世纪金源置业发展有限公司，上诉人仅是涉案房屋的前期物业服务公司。安徽世纪金源置业发展有限公司与上诉人是两个不同的独立法人单位。被上诉人一审诉请的滨湖世纪城树荫苑×室卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝均是属于施工遗留问题，是安徽世纪金源置业发展有限公司与业主之间的商品房买卖合同关系规范的范畴。而上诉人仅是物业服务单位，与被上诉人形成的是物业服务合同关系。被上诉人诉请的房屋施工遗留问题不属于物业服务合同关系规范范畴。其次，一审判决认定上诉人接受了被上诉人的诉求，并实际进行了维修，与事实不符。被上诉人并没有提供证据证明曾向上诉人提出投诉。另，根据一审法院引用的安徽世纪金源置业发展有限公司向业主提供的《合肥市住宅质量保证书》第七条约定“本套房屋交付业主后，有关房屋质量的报修、来信来访及投诉，将由本公司行政部门或委托合肥滨湖世纪城物业管理有限公司在三日内受理。”从此条约定可知，即使被上诉人向上诉人提出投诉，上诉人也只是代为受理，至于受理后的处理，则是物业联系安徽世纪金源置业发展有限公司，由安徽世纪金源置业发展有限公司协调施工单位进行维修，物业是没有维修职责和义务的。而实际上，2014年对被上诉人房屋马桶旁边卫生间地漏水管的维修，并非上诉人进行的，而是施工单位组织的人员进行的，这点上诉人在开庭时曾反复强调。因此，一审判决认定“事实上，被告予以受理了原告的诉求，此后在2014年3月22日实际又对张文侠所有的房屋马桶旁边的地漏下水管等进行了维修，且张文侠予以接受”不是事实。再者，对于一审判决在第4页第二段中被认定为是上诉人拟定的那份协议【“一、水管已更换…；二入户门漏隙过大…；三、墙面裂缝和地面裂缝可以维修（业主定时间）】…”的问题。从该协议内容看，并没有说明是谁维修的，且此份协议并没有经双方签字盖章。维修义务实际是施工单位履行的，并不是上诉人。
综上所述，一审判决根据一份来历不明的，未经双方签字生效的所谓“协议”，且并未经履行履行的所谓“协议”，认定上诉人已经与被上述人就该房屋卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝所谓房屋质量问题达成新协议，新增了物业服务的内容，属于事实不清、证据不足、于法无据。
二、一审判决“因滨湖世纪城树荫苑×室马桶地漏水管更换，在正常使用中（包括装修后），如因质量问题出现的水管堵塞、漏水，物业公司给予免费维修”对被上诉人有效，混淆责任主体，事实不清，证据不足，于法无据。首先，一审判决认定的水管与被上述人诉请的水管位置不一致。被上述人一审诉请的水管是“马桶旁边的地漏下水管道”，但一审判决却错误认定为“马桶地漏水管”。属认定事实错误。其次，即使认定上诉人给予维修，也要有个期限，但一审判决却没有提及在多久的期限内，上诉人应承担维修责任。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程的保修期限为．．…”（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。从上述规定可知，即使是法律强制规定的建设单位对给排水管道、设备安装的保修期也仅为2年。而安徽世纪金源置业发展有限公司向被上诉人出具的《合肥市住宅质量保证书》中，也明确质量保证承诺为：给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。因此，一审判决判令
上诉人承担维修责任，却未给予时间限定，明显违反相关法律法规的规定以及被上诉人与建设单位的约定。
三、本案诉争房屋各部分质量均已达到国家规定的标准，一审判决要求上诉人将入户门及房屋裂缝处修至国家规定的标准没有事实和法律依据。本案诉争房屋所在的楼盘竣工后，各项工程质量均是经国家及相关部门共同验收合格后才交付业主使用的。入户门的缝隙及房屋裂缝是否在国家规定标准范围内，是否属于质量问题，原告并没有举证证明，一审法院也没有委托专业鉴定机构进行专业的鉴定。请问一审判决是如何得出上述问题属于质量问题的结论的呢？既然不能确定是质量问题，那如何就判决要予以维修呢？而且是判决与业主没有该项法定法律关系的物业进行维修呢？
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告一审并没有举证证明上述入户门缝隙及房屋裂缝属于质量问题，一审法院也没有委托专业鉴定机构进行专业的鉴定。因此，上述入户门缝隙及房屋裂缝问题并非质量问题。上诉人应自行承担举证不能的责任。再者，如果诉争房屋的入户门及地面、墙体的裂缝是属于国家规定的标准许可范围内的正常现象呢？请问还如何再维修至国家规定的标准呢？
综上所述，上诉人认为上诉人并没有与被上述人就诉争的卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝所谓房屋质量问题达成了新协议、新增物业服务的内容。一审判决物业对诉争所谓房屋质量问题承担维修义务，认定事实不清、证据不足，于法无据。上诉人为此特向贵院提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求：1、依法撤销一审判决并驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉张文侠辩称：：上诉人所述的一切，与本案原本已经发生的事实相违背，与本案证据相违背，上诉人在二审法庭所出示的证据及证明目的与本案无关，上诉人在一审二审法庭均未出具任何证据，一审认定事实清楚，适用法律正确，一依法公正的判决，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，在一审庭审中，我方递交的九组全部证据，已当庭认证清楚，双方当事人也签字确认，一审判决书完全清楚的证明了本案发生的全部事实，上诉人称一审认定事实不清，证据不足，于法无据，应提供相应的证据证明并当庭指出，只要物业公司不贿赂法官，只要法官想审清，证据在，就一定能审清，今天二审法庭，上诉人依然未提供反驳我方诉请的证据，因此，事实是不能抹掉的，证据是推不翻的，二审法院不可能违背事实，违法改判。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，上诉人承担本案一二审全部诉讼费。
二审中，上诉人世纪城物业公司提交了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和交房手续书，证明房屋经过验收。被上诉人张文侠认为该证据与本案无关，上诉状也与本案无关。本院认为张文侠所购房屋的卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝质量问题事实存在，因此，上诉人世纪城物业公司在二审所提交的证据并不能达到其证明目的。庭审中，张文侠认为地面及墙面裂缝不影响就不应该扩大维修，修补一下就行，最重要的是解决下水管和门缝问题。二审另查明：张文侠于2011年1月13日接房后，发现该房屋卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝质量问题，即向物业公司反映要求解决，期间物业公司也进行了部分维修，张文侠至今未对所购涉案房屋进行相关装修和变动。其部分公共部位及设施的维修已超过2年保修期。另，世纪城物业公司与安徽世纪金源置业发展有限公司所签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》第二条约定了世纪城物业公司在物业管理区域内对物业共用部位的维修、养护和管理包括主体结构、共用门厅等；共用设施设备的运行、维修、养护和管理包括共用的下水管道、落水管等。除本院认定的上述事实外，其他查明的查明的事实与原审一致。
本院认为：世纪城物业公司与安徽世纪金源置业发展有限公司所签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》合法有效，根据法律规定，世纪城物业公司在滨湖世纪城提供物业服务，与业主张文侠之间形成物业服务合同关系，双方应严格按合同履行。该合同明确约定了世纪城物业公司有对滨湖世纪城小区公用部位和公用设施设备进行维修的义务。张文侠诉请要求维修其房屋卫生间地漏下水管、入户门、地面及墙面裂缝三个方面质量问题，在其接收房屋没有装修前并不是业主张文侠使用而造成的问题，其诉求的质量问题应当得到合理解决并应确定相应维修责任。首先，张文侠所反映的问题，在质量保修期内，世纪城物业公司接受建设单位安徽世纪金源置业发展有限公司委托受理业主反映的问题，但并未及时要求委托人予以解决，装修工程质量保修期2年已过，其维修责任应在于世纪城物业公司。其次，世纪城物业公司虽对张文侠房屋卫生间地漏下水管及入户门进行过维修，但下水管应当能够达到正常使用、入户门符合质量标准和安装合理，下水管属于共用设施，在世纪城物业公司对该管道已作出维修的情况下，应保持其正常使用。至于地面及墙面裂缝，张文侠认为并非主要问题，予以修补即可，当然若属于主体结构工程质量问题，根据法律规定，由房地产开发企业对所售商品房承担质量保修责任，即为设计文件规定的该工程的合理使用年限，世纪城物业公司应当对此出具说明。故维修承诺没有超出世纪城物业公司应尽义务即维修义务的范围，一审法院处理并无不当。综上，上诉人世纪城物业公司上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人合肥滨湖世纪城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。