广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法沙民一初字第380号
原告：东莞市伟栋装饰材料有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：董月信，系该公司经理。
委托代理人：陈伟，广东莞信律师事务所律师。
被告：东莞市克莱伯家具有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：季涛。
被告：季涛，男，汉族，1967年1月17日出生，住广东省深圳市。
被告：胡晓冉，女，汉族，1982年10月27日出生，住广东省深圳市。
原告东莞市伟栋装饰材料有限公司（以下简称伟栋公司）诉被告东莞市克莱伯家具有限公司（以下简称克莱伯公司）、季涛、胡晓冉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员林健华适用简易程序独任审判，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告伟栋公司的委托代理人陈伟到庭参加了诉讼，被告克莱伯公司、季涛、胡晓冉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告伟栋公司诉称：原告伟栋公司与被告克莱伯公司签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为被告因经营公司租赁原告的厂房、宿舍、食堂、空地等，双方关于租金的计算标准、支付时间以及违约责任都作了明确详细的约定，若被告克莱伯公司拖欠租金，季涛及胡晓冉自愿作为担保人，担保该债务的履行，并且以胡晓冉的房产作为抵押物。截至2014年7月17日，被告已拖欠原告租金1，267，404元，原告多次要求被告归还，但被告拒不支付。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告克莱伯公司签订的《房屋租赁合同》，被告克莱伯公司返还租赁物；2.三被告连带向原告支付租金1，267，404元；3.三被告连带向原告支付因迟延支付租金而产生的违约金111，347元；4.三被告承担本案的诉讼费用。
被告克莱伯公司、季涛书面答辩称：1.涉案租赁合同因未办理建设工程规划许可证而无效。2.由于租赁合同主合同无效，因此本案作为从合同的季涛、胡晓冉的担保合同以及抵押合同均无效，原告无权要求季涛、胡晓冉承担担保责任。3.原告于2014年7月15日开始就不允许被告进入租赁物内并且侵占被告克莱伯公司放置在租赁物内的设备、物料和财产，故原告无权要求被告克莱伯公司支付自该日之后的租金。4.无论涉案的租赁合同是否有效，原告主张每天支付1%违约金的标准明显过高，原告应当举证证明其损失，如原告不能举证证明其损失，则只能按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。综上，请求法院驳回原告的诉请请求。
经审理查明：原告伟栋公司主张其将位于广东省东莞市沙田镇的原告院内的五层厂房、一层厂房、阁楼、空地、宿舍等出租给被告克莱伯公司使用，并提交了双方签订的两份《房屋租赁合同》予以证明。其中租赁物位于为广东省东莞市沙田镇伟栋公司院内五层厂房的《房屋租赁合同》约定：1.租赁期限为从2010年11月1日起至2015年10月30日止；2.每月租金为107，624元；3.租金每2年在原租金的基础上递增5%。另一份《房屋租赁合同》约定：1.租赁期限为从2011年8月1日起至2015年10月30日止；2.每月租金为117，115元；3.租金每2年在原租金的基础上递增5%。上述两份《房屋租赁合同》还共同约定：1.被告克莱伯公司应于每月10日前一次性付清当月租金；2.如果被告克莱伯公司不交付租金达30天的，原告伟栋公司有权解除合同；3.被告克莱伯公司不按时交房租，每逾期一天，应当向原告伟栋公司支付1%违约金。原告伟栋公司法定代表人董月信与被告克莱伯公司的法定代表人季涛在上述合同中签字并盖章确认，落款时间均为2012年9月13日。
另查，原告主张被告克莱伯公司2014年1月至2014年7月共拖欠其租金1，267，404元，其中2014年1月租金为166，836元，2014年2月至7月租金各月为183，428元。因被告克莱伯公司未按时交付租金，原告伟栋公司要求被告支付违约金，违约金的标准同意从约定的每日1%降到每日1‰计算。
原告伟栋公司还提供了一份与被告季涛、胡晓冉签订的《房屋抵押合同》及一份由被告季涛与被告胡晓冉出具的《确认书》，《房屋抵押合同》约定由被告季涛与被告胡晓冉对被告克莱伯公司与原告伟栋公司的租金等承担连带保证责任并以其有处分权的房屋作抵押担保，故被告胡晓冉用位于东莞市厚街镇凤山商住区东逸翠苑3号楼7座X的房屋抵押给原告伟栋公司。被告季涛及被告胡晓冉出具的《确认书》载明：“除上述财产担保之外，季涛、胡晓冉以个人名义连带担保克莱伯公司欠伟栋公司的租赁合同而产生的债务。包括本确认书签署前、后产生的全部债务。”在该《确认书》最后有季涛及胡晓冉的签名及盖有指模确认。
又查，涉案的租赁物均已经办理了建设工程规划许可证。涉案的位于东莞市厚街镇凤山商住区东逸翠苑3号楼7座X的房屋的他项权利人登记在原告伟栋公司的法定代表人董月信的名下。原告在庭审中表示不需要法院处理涉案房产的抵押权。
上述事实，有《房屋租赁合同》（2份）、《对账明细表》《房屋抵押合同》、《确认书》、《他项权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告克莱伯公司、季涛、胡晓冉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃对原告伟栋公司提供的证据及陈述提出质证及抗辩的权利，本院对原告伟栋公司提交的证据的真实性予以确认。原告伟栋公司与克莱伯公司签订的两份《房屋租赁合同》以及原告伟栋公司与季涛、胡晓冉签订的《房屋抵押合同》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告伟栋公司主张被告克莱伯公司拖欠其2014年1月至2014年7月的租金共计1，267，404元，被告克莱伯公司作为承租人，依法应对其已履行交租义务进行举证，但其并未向本院提交任何证据，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告伟栋公司的主张予以采信，被告克莱伯公司依法应向原告伟栋公司支付租金1，267，404元。
因被告克莱伯公司已有多个月没有按时交纳租金，该行为已构成违约，原告伟栋公司依照合同约定有权解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告克莱伯公司支付违约金。现原告伟栋公司诉请解除与被告克莱伯公司签订的两份《房屋租赁合同》，并要求被告克莱伯公司返还租赁物符合法律规定，本院对该请求予以支持。
至于违约金的标准，虽然双方在合同中约定不按时交房租的，每天按欠款金额1%支付违约金，但原告主动将违约金的标准降低为每日1‰，是其处分自有权利的体现，并未损害国家及他人的利益，本院对此予以准许。即被告克莱伯公司分别以各月拖欠租金的金额（其中2014年1月租金为166，836元，2014年2月至2014年7月租金各月为183，428元）为基数，按每日1‰的标准从各月的10日起付至2014年7月17日止，经计算，各月的违约金合计为123，429元（详见附表），原告只主张111，347元是其处分自身权利的体现，本院予以支持。
至于季涛、胡晓冉的责任，季涛、胡晓冉在《房屋抵押合同》中已明确对克莱伯公司的租金及违约金等承担连带保证责任，虽然双方约定以抵押的房产进行担保，但该房产最后并未办理抵押登记手续至原告伟栋公司名下，原告伟栋公司也明确无需本院对抵押权进行处理，故本院对原告是否对该抵押房产享有优先受偿权不予处理。季涛、胡晓冉在《确认书》中明确同意对涉案的债务进行连带担保，被告季涛、胡晓冉依法应对被告克莱伯公司的上述债务承担连带保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，季涛、胡晓冉在清偿上述债务后，有权向克莱伯公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市伟栋装饰材料有限公司与被告东莞市克莱伯家具有限公司签订的两份《房屋租赁合同》，被告东莞市克莱伯家具有限公司返还租赁物给原告东莞市伟栋装饰材料有限公司；
二、限被告东莞市克莱伯家具有限公司于本判决发生法律效力之日即日向原告东莞市伟栋装饰材料有限公司支付租金1，267，404元及违约金111，347元；
三、被告季涛、胡晓冉对被告东莞市克莱伯家具有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告季涛、胡晓冉在清偿上述款项后有权向被告东莞市克莱伯家具有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8，601元，由被告东莞市克莱伯家具有限公司、季涛、胡晓冉共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一四年十月二十二日
书记员 梁秀惠
附表：
日期租金金额（元）起算日计算标准天／金额（元）迟延天数违约金（元）2014年1月166，8362014年1月10日1‰16718931，5632014年2月183，4282014年2月10日1‰18315828，9142014年3月183，4282014年3月10日1‰18313023，7902014年4月183，4282014年4月10日1‰1839918，1172014年5月183，4282014年5月10日1‰1836912，6272014年6月183，4282014年6月10日1‰183326，9542014年7月183，4282014年7月10日1‰18381，464合计123，429
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