四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0781民初4055号原告：宋暕，男，汉族，生于1974年9月21日，住四川省射洪县。委托代理人：蔡天于，四川衡讼律师事务所律师。原告：蔡珠江，男，汉族，生于1977年7月26日，住四川省射洪县。委托代理人：蔡天于，四川衡讼律师事务所律师。被告：陈果，男，汉族，生于1983年11月2日，户籍地重庆市。委托代理人：王蓉，四川西华律师事务所律师。委托代理人：张龙，四川西华律师事务所律师。被告：吴瑕，女，汉族，生于1985年8月16日，住四川省绵阳市。委托代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。被告：陈攀，男，汉族，生于1984年9月28日，住四川省射洪县。原告宋暕、蔡珠江诉被告陈果、吴瑕、陈攀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理。依法由审判员王翠翠适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告宋暕、蔡珠江共同的委托代理人蔡天于、被告陈果及其委托代理人王蓉、被告吴瑕及其委托代理人郭丽、被告陈攀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋暕、蔡珠江诉称：2015年5月1日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2015年5月1日起至2023年5月1日止，房屋租金年45万元，按5%递增；第一年租金分别于2015年11月1日支付22.5万元，2016年5月1日支付22.5万元；违约责任，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，向对方交纳三个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，被告按约定向原告支付了5万元押金，原告按约定将房屋交给被告使用。2015年11月1日，被告应支付第一次租金而未支付，经原告多次催收未果。原告于2016年1月29日向被告送达解除通知，通知被告因多次催收租金未果，要求解除2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付《房屋租赁合同》解除前的租金和按合同约定应承担的违约金，并通知被告于收到本通知之日起5日内交清所欠房屋租金和违约金，结清水电、煤气等一切费用，否则原告有权处置租房内的一切可移动设备。被告收到通知后，仍未向原告支付租金等费用。截止原告解除《房屋租赁合同》之日，被告拖欠租金337500元，违约金112500元。被告未按通知支付租金、违约金等费用，原告处置房屋内的可搬动设备212100元，为被告垫付空调款50000元，被告租房时交付押金50000元。结算抵扣后，被告仍欠原告租金125400元，违约金112500元，共计237900元未付。为维护原告合法权益，诉至法院。请求判令：1、确认2015年5月1日原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、被告立即支付拖欠房屋租金125400元、违约金112500元，共计237900元；3、诉讼费被告承担。被告陈果辩称，原告诉称房屋租赁合同签订及内容属实，就租赁合同的履行而言，陈果前期作为合伙事务执行人尽心尽力从事各项工作，后因经营、管理的严重分歧，2015年7月新米修咖啡店正式营业后，陈果未参与经营管理。后期店铺经营情况及租赁合同履行情况概不知情。事后得知，2016年1月29日原告发出解除通知后，房屋由原告强制收回，店铺内物品被强制变卖。承租人未依约交付租金，应承担拖欠租金的交付义务及相应的违约责任，而作为出租人在未协商一致的情况下，单方解除合同，强制变卖承租人的资产，对装修再利用，给被告造成的损失应当赔偿。对原告强行处置的财产计算为21万余元不认可，装修再利用也有待评估，应折价由原告给予相应的赔偿。被告吴瑕辩称，一、签订《房屋租赁合同》是事实，但本案的过错在原告。原告在未经被告同意的情况下，强行提前收回房屋是导致被告不能支付房屋租金的直接原因。被告前后共投入近百万装饰装修费用，并另外花费几十万元资金寻求连锁品牌加盟店及专业管理团队提升店铺业务及收益，原告恶意解除《房屋租赁合同》给被告造成极大的经济损失。二、合同约定的违约金过高。违约金是弥补损失，本案中，原告的损失仅为租金损失，原告的侵权行为给被告造成的损失足以弥补原告的租金损失。三、未及时支付租金系基于被告陈攀的双重身份。本案被告陈攀既是承租人，也是出租人。本案房屋租赁合同的解除系原告与被告陈攀为达到侵占被告财产的目的而作出的。原告及被告陈攀未通过法律途径与被告解除房屋租赁合同，未对租赁房屋内的装饰装修、设备、设施等协商作价，也未通过任何机构评估，私自将被告投入100多万元的物品折价212100元，并以被告陈果注册登记的营业执照经营至今，原告的行为已构成侵权，被告保留追诉原告法律责任及赔偿的权利。四、原告及被告陈攀从2016年1月29日强行霸占被告财产后又以被告注册的营业执照经营至今，在该期间发生的一切民事法律行为及债务等纠纷与被告吴瑕无关。故请求法院驳回原告对被告的诉请。被告陈攀辩称，双方签订的房屋租赁合同属实，我完全履行合伙的出资义务20万元后，又追加了8万元的投资，对原告的诉讼我没有任何恶意的侵权行为。对原告诉讼请求无异议。案经审理查明，2015年3月18日，三被告签订《合作经营协议》，约定以合伙的形式共同经营江油市新米修咖啡，合伙期间为2015年5月1日至2023年5月1日。2015年5月1日，宋暕、蔡珠江、陈攀作为出租方（甲方）与陈攀、陈果、吴瑕作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于江油市中坝镇东大街18-20号1栋2楼1号的房屋，建筑面积1512平方米出租给乙方使用；租赁期限自2015年5月1日起至2023年5月1日止；房屋年租金45万元，年租金按5%递增；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方5万元作为押金；乙方如有违约行为，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；如合同期满，乙方没有违约，则甲方应该在合同期满日如数退还，押金不计利息；付款方式：第一年的租金（2015年5月1日-2016年5月1日）在2015年11月1日前支付22.5万元，2016年5月1日前付22.5万元；甲方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给乙方；在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、物业管理费、电视、电话、光纤使用费等一切费用由乙方支付；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；如甲方明确表示不续租的，则双方不再续租；甲方不承担任何装修费用；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：（3）乙方逾期交付租金；本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式六份，甲乙双方各执三份，均具有同等效力。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，三被告向原告交纳了5万元押金。三被告对租赁房屋进行装修改造后以江油市中坝镇新米修咖啡店的名义对外营业。2016年1月29日，原告宋暕、蔡珠江向三被告发出《解除通知》，载明：“你们于2015年5月1日与我们签订了《房屋租赁合同》，在合同履行期间，你们未按合同约定的期限支付租金，截止2016年1月29日你们已经欠我们租金33.75万元，其行为严重违背合同约定。我们多次电话通知你们支付房租未果，现根据《房屋租赁合同》第十三条第（3）点约定，解除2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》，收回出租的房屋，并根据第十三条第1点约定，要求你方支付3个月违约金11.25万元，两项共计45万元。请你们在收到本通知之日起5日内交清所欠房租和违约金，结清水电、煤气费等一切费用，否则我们将有权处置租房内一切可移动设备，并通过法律途径进一步追偿我方合法权益。你们若对本解除通知有异议，请于收到本通知之日起5日内向法院提起诉讼。”当日，二原告即将该解除通知送达给被告陈攀，由陈攀通过微信方式送达给被告吴瑕。2016年2月1日，二原告将案涉租赁房屋收回后由二原告及被告陈攀仍以江油市中坝镇新米修咖啡店的名义对外经营。在房屋租赁期间内，三被告未向二原告及被告陈攀支付房屋租金。另查明，江油市中坝镇新米修咖啡店自2015年5月至7月由被告陈果负责经营，自2015年8月至2016年2月1日由被告吴瑕夫妇负责经营。2016年2月4日二原告代三被告向江油市美的电器专卖店垫付空调尾款五万元。审理中，经二原告与三被告协商，双方均同意将三被告在房屋租赁期间内所有的投入（包括室内可移动物品及装饰装修的费用）折价共计28万元抵付房屋租金。案涉房屋系二原告与被告陈攀共同出资购买并共享收益，被告陈攀亦同意由二原告代其向三被告一并主张其应获取的收益部分。上述事实有二原告身份证、三被告身份证、房屋产权证及土地使用权证复印件、房屋租赁合同、解除通知、空调款收条、（2016）川0781民初72号民事判决书、营业执照、合作经营协议及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。本院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定的时间向原告支付租金；按照合同约定，三被告应当于2015年11月1日向原告交付第一次房屋租金而未付，原告有权按照合同约定单方解除合同，并收回房屋；二原告将书面解除房屋租赁合同的通知于2016年1月29日向承租人之一的被告陈攀进行了送达，并由陈攀在当日转给被告吴瑕，鉴于三被告之间的合伙关系，视为该解除通知已经送达承租人，且三被告未在解除通知告知的异议期内提出异议，也未在解除通知到达之日起的三个月内向人民法院起诉，故原告主张确认双方于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》解除的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告于2016年2月1日收回案涉房屋，被告实际租赁期限为九个月，三被告应按合同约定向二原告支付房屋租金337500元，品迭三被告对该房屋的装饰装修及投入的可移动设施、设备等物品折抵款280000元后，三被告还应向二原告支付房屋租金57500元。双方在房屋租赁合同中虽约定违约方应按年度向对方交纳三个月租金作为违约金，但因三被告租赁该房屋的实际期限仅为九个月，且二原告在收回房屋后仍沿用三被告经营的江油市中坝镇新米修咖啡店对外营业，其房屋并未空置，被告抗辩约定违约金高于实际损失有其合理性，本院将违约金酌情调整为三个月房屋租金的60%即67500元。审理中，三被告认可二原告代其向江油市美的电器专卖店垫付了空调尾款50000元，原告主张用三被告交纳的押金50000元进行抵扣，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一跨“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不同的，经双方协商一致，也可以抵销。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告宋暕、蔡珠江及被告陈攀与被告陈攀、陈果、吴瑕于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月29日解除；二、被告陈果、吴瑕、陈攀于本判决生效后十日内支付原告宋暕、蔡珠江房屋租金57500元及违约金67500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4869元，减半收取2434.5元（原告已预交），由原告宋暕、蔡珠江负担1156元，由被告陈果、吴瑕、陈攀负担1278.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  王翠翠二〇一六年十二月十二日书记员  杨丽梅