重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终14号
上诉人（原审被告）：夏颖，男，1985年8月12日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：景远清，重庆法霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭伟，男，1953年3月1日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：王丽丽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶欢，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人夏颖因与被上诉人彭伟租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人夏颖的委托诉讼代理人景远清和被上诉人彭伟及其委托诉讼代理人王丽丽、叶欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏颖上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09163号民事判决第一项，依法改判；2、二审诉讼费由彭伟承担。主要事实及理由：1、江北区鱼嘴镇政府虽然于2014年3月22日拆除了部分构、建筑物，但当时政府拆除的只是彭伟自行搭建的部分砖混建筑，并不影响彭伟对原有租赁物的使用，直至2015年7月1日彭伟才向夏颖交还钥匙，故应当认定彭伟的撤场时间为2015年7月1日；2、彭伟在一审审理中至始至终均未举示其何时撤场的证据，该事实本应属于彭伟的举证范围，反而是夏颖在一审中自认彭伟于2015年7月1日撤场，该自认事实对彭伟有利，而不是对夏颖有利，故应当对夏颖的自认事实予以认定。
彭伟辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。
彭伟向一审法院起诉请求：一、判令夏颖返还彭伟已支付的租金333000元，并从2014年1月28日起，以333000元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率向彭伟支付资金占用使用费；二、判令夏颖赔偿彭伟损失171100元；三、夏颖承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2000年11月1日，重庆市江北区鱼嘴镇经济技术开发办公室（甲方）与重庆市江北区鱼嘴镇渝江建材厂（乙方）签订《协议书》，约定双方就鱼嘴场口三窍湾处排水沟工程达成以下协议：一、排水沟约长50米，宽（径宽）1米，高1.5米由乙方自筹资金修建，具体工程技术方案按有关规定执行；二、新镇区C3线26米接老场镇处占用乙方集资房屋处约110平方米，其土地产权归甲方所有；三、因乙方自筹资金修建排水沟，甲方用已征用土地1800平方米（以500/1地形图红线为准）给予乙方补偿，其土地产权归乙方所有；四、修建挡墙（堡坎）工程不论工程量多少，费用一律由乙方承担，甲方不再另行补偿。该协议由甲乙双方签章并由双方法定代表人签字确认，乙方法定代表人为“夏仁利”。
基于夏颖向彭伟出示的上述协议及红线图，2013年10月8日，彭伟、夏颖签订场地租赁协议，约定双方就鱼嘴三窍湾场地租赁一事达成协议。协议约定场地地点为江北区鱼嘴镇三窍湾渝怀铁路左上侧，场地现状：通路、通电、通水、地面硬化、护坡、挡墙及围墙全部围护，搭有彩钢棚及活动板房，总面积1000余平方米；租期暂定十年，期满后如需续租，双方再行协商，彭伟享有优先权；租赁用途：汽车修理；租金及付款方式：月租金8800元，前三年约定租金为每年105600元，协议签订时，彭伟一次性支付3年租金316800元，第四年起，租金在上一年基础上，每年上浮7%；场地靠马路边人行道以外8米宽左右留予夏颖自行安排，如彭伟需建新车销售厅，夏颖应予支持；彭伟在租赁期间，遇国家政策拆迁，彭伟只得设备拆迁费用和销售展厅赔偿费用，其余赔偿均归夏颖；垃圾站进口处旁8米宽左右，由夏颖自建汽配门市自主经营，夏颖不产生场地费用，彭伟在场地公路旁右方建设新车销售展厅费用由彭伟负责，如遇国家政策性开发，销售展厅拆除的赔偿费用归彭伟所有。此外，协议还对违约责任及合同期满后的处理进行了约定。
2013年11月7日，鱼嘴镇政府向鱼复工业园管委会出具“关于夏颖在鱼嘴镇××10社已征地区域进行违法建设的函”，载明鱼嘴镇××10社属该委员会已征地区域，鱼嘴镇政府近期在防违控违巡查中发现夏颖在该区域内，现鱼嘴垃圾中转站与渝怀铁路之间的空地上进行违法建设，鱼嘴镇政府工作人员多次劝阻无效；目前该地块已被其平场，修建了砖砌围墙和300余平方米的彩钢棚，鱼嘴镇政府已于2013年9月18日核发《限期拆除（回填）违法建筑通知书》（江鱼府限字[2013]0023号）等内容。2014年1月23日，鱼嘴镇政府向鱼复工业园管委会再度出具“关于夏颖在原××10社已征地区域进行违法建筑的函”，载明2014年1月17日该镇防违控违巡查小组发现原堰坪村村民夏颖未经任何相关部门许可利用垃圾中转站下面的砖砌围墙擅自修建活动板房300平方米，另外在已平基的土地上新增搭建有彩钢棚和活动板房约500平方米，目前正在经营汽车修理，该活动板房和彩钢棚属违法建筑，鱼嘴镇政府已于2014年1月17日核发《关于限期拆除（回填）违法建筑决定书》（江鱼府限字[2014]0001号）等内容。同日，鱼嘴镇政府向重庆电力公司江北供电局鱼嘴供电营业所出具“关于夏颖在原××10社已征地区域进行违法建筑的函”，告知该营业所鱼嘴镇政府已向夏颖核发《关于限期拆除（回填）违法建筑决定书》，要求该营业所停止对该违法建筑的电力供应。2014年2月21日，鱼嘴镇政府“建管办216办公室”对夏颖就“你在已征地区域搭建建构筑物的情况”进行调查询问。夏颖在调查询问笔录中就相关问题回答如下：我2012年初至2013年底，在原堰坪村十社渝怀铁路旁的已征地范围修建围墙、堡坎、彩钢棚等没有经过任何部门的审批、没有取得土地使用证和规划许可证；搭建过程中，镇政府工作人员多次制止过，但我没有执行；我父亲夏仁利当时为鱼嘴镇政府修建了相关市政基础设施，后经双方协商同意以该地块冲抵工程款，但后面我们没有去办国土使用手续，此事也没有得到解决；我为了利用该地块，修建了以上建构筑物，并于2013年10月将该地租赁给长安汽车维修站做维修厂房。同日，鱼嘴镇政府相关工作人员对涉讼土地上汽车修理厂的负责人“钟文耀”就有关钟文耀“在已征地区域搭建建构筑物的情况”进行调查询问，鱼嘴镇政府工作人员问：“你（单位）在鱼嘴镇××十社渝怀铁路旁修建房屋否？如修建了，是何原因？”；“钟文耀”陈述主要内容如下：我是长安汽车维修站鱼嘴店的负责人，我单位于2013年10月租赁夏颖的这块场地办修理厂，租期是10年，签合同时我看了夏颖出示的用地红线；我单位在2014年2月16日因为工作需要修建了占地50余平方的砖混二层房屋，没有履行相关的审批手续，没有用地许可证和规划许可证等；在修建当天和2月17日、2月18日镇政府的工作人员都进行了制止，并给我们宣传了相关的法规政策，由于他们的制止，现在这个建筑还没封顶；关于“单位在未取得国土许可及规划许可的情况下擅自修建砖混房屋属违法建筑物必须拆除”之事，我要回去给我领导汇报。2014年2月24日，鱼嘴镇政府工作人员就“鱼嘴镇××10社（垃圾中转站和渝怀铁路之间）”的违法建筑进行勘验，勘验笔录载明违法建筑建筑面积500平方米，其中有6米×12米活动板房2层，5米×25米活动板房1层，17米×15米彩钢棚一个。2014年2月26日，鱼嘴镇政府向重庆市规划局两江新区规划办公室出具“关于举报夏颖违法建筑的函”，主要载明夏颖在涉讼已征地上陆续修建围墙和500余平方米的活动板房，2013年10月，夏颖擅自将地租给重庆长安汽车维修站（联系人：钟文耀、联系电话159×××××××7），重庆长安汽车维修站又擅自扩建约80平方米的砖混车间，现还有扩建的迹象；在此过程中，鱼嘴镇政府工作人员多次核发限拆决定书并与相关人员谈话，要求其主动拆除违法建筑等内容。2014年3月22日，鱼嘴镇政府将涉讼土地上彭伟修建的2层砖混结构建筑的上一层强制拆除。
庭审中，彭伟举示以下付款凭据拟证明已向夏颖支付租金共计333000元：2013年9月3日，夏颖向彭伟出具收条载明“收到新街老街交接处<三窍湾>场地费定金3000元整”；2013年10月9日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金15000元整”；2013年10月12日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金5000元整”；2013年10月21日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金20000元整”；2013年11月1日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金30000元整”；2013年12月1日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到三窍湾修理厂租金60000元整”；2013年12月4日中国农业银行转帐凭证1张，证明彭伟向夏颖转帐（帐号62×××18）支付30000元；2013年12月4日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金30000元整”；2014年1月7日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金100000元整”；2014年1月28日，夏颖向彭伟出具收条载明“今收到租金40000元整”。夏颖对上述收条及转帐凭证的真实性无异议，但认为2013年10月9日的收条所涉金额包含了2013年9月3日的3000元定金；转账后通过收条确认是交易习惯，2013年12月4日彭伟通过银行转帐支付30000元后夏颖于当日便出具了30000元的收条，否则收条应该会写收到60000元；因此，彭伟于2013年12月4日实际只支付了一笔30000元，彭伟重复计算共计33000元，夏颖仅实际收到300000元。
对于上述租金的支付方式，彭伟本人到庭陈述如下：333000元租金都是通过转账支付的，租金都是我妻子在支付；与我妻子确认租金支付既有现金又有银行转账，我们一般是先转账再写收条，每一笔钱支付后双方都签字确认了。
庭审中，彭伟举示“领条”1张、收据7张、缴款单1张、收条1张，拟证明夏颖给彭伟造成损失共计171100元。领条由领款人“王思颖”于2013年10月13日出具，载明“今领到彭伟汽修油漆款伍仟圆整”。重庆邦捷汽车救援有限公司分别于2013年10月18日、19日出具收据2张，均载明交款单位“彭伟”，收款方式“现”，人民币“伍佰元”，收款事由分别为“拖移大梁校正液”、“拖移柒工房”。缴款单时间为2014年1月9日，交款单位“彭伟”，金额20000元，收款人刘先念。2014年8月7日收条载明“今收钟文耀、彭伟在铁路洞口修建厨房人工费4000元（肆仟元整），收款人吴弟宽、见证人刘某。彭伟举示另外5张收据，并有证人陈某、许某、雷某、杨某出庭作证，拟证明彭伟因合同无效所遭受的损失。
“入帐日期”为2013年10月18日的2张收据，载明交款单位“彭伟”，收款方式“现”，收款事由“拆厂搬家”，金额分别为“肆仟捌佰元整”、“捌仟捌佰元整”，单位盖章处由“周良素”签名。证人杨某出庭陈述主要内容如下：我和周良素是夫妻，收据是我老婆写的，上面的钱也收到了；我们给彭伟搬家，还跟他卖废品，彭伟给我们搬家的钱，我们给彭伟卖废品的钱；搬家费用一共给了多少我记不清楚，拆厂搬家是指从五里店搬到鱼嘴，我和我老婆一起去拉的，但鱼嘴厂的具体位置我记不清楚；我不认识字，收条上总共多少钱我不知道，收条上的字都是我老婆写的，钱也是我老婆谈的。
编号0043042收据载明：“入帐日期”2013年12月23日，交款单位“彭伟”，收款方式“现金”，人民币“叁万伍仟元”，收款事由“安装活动板房一楼一底270平方米”，单位盖章处由“雷某”签名。证人雷某出庭陈述主要内容如下：我与许某是夫妻关系，收条是我本人所写，上面的金额已经收到；彭伟在鱼嘴厂房的活动板房是我亲自安装的。
编号0042967收据载明：“入帐日期”2014年3月10日，交款单位“彭伟”，收款方式“现金”，人民币“叁万贰仟伍佰元整”，收款事由“买旧彩钢瓦材料13吨”，单位盖章处由“许某”签名。证人许某出庭陈述主要内容如下：我是回收二手彩钢的，因为彭伟购买我的彩钢而相互认识，由我签字的收据是我本人所签，钱我已经收到；我与雷某是夫妻；收条上记载的活动板房安装地点具体不清楚，只知道在鱼嘴；彩钢瓦和活动板房都是送到彭伟在鱼嘴的汽车修理厂，是我亲自送的。
编号0043022收据载明：“入帐日期”空白，交款单位“彭伟”，收款方式“现金”，人民币“陆万元正”，收款事由“设备款”，收据右下方由“陈某”签名。证人陈某出庭陈述主要内容如下：我主要来证明我卖了一些汽修方面的东西给彭伟，是我亲自送的，地方我之前没有去过；我与彭伟在交易半年之前认识的，此前不认识；由我签字的收据是我本人出具，大概是两三年前左右开的，具体时间不清楚了；设备款我已收到，设备用于彭伟鱼嘴那个汽修厂；彭伟有两个汽修厂，江北区鱼嘴和五里店各一个；至于鱼嘴汽修厂是不是彭伟在夏颖场地租赁的场地，不知道是不是租的，但是就是那个地方。同时，彭伟本人陈述，此收据所指设备款包括遗留在涉讼土地上的设备、漆工房。
夏颖对彭伟举示的领条、7张收据、缴款单、收条的真实性、合法性及关联性均不予认可，对证人证言发表质证意见为：证人的陈述多是推测性的，且前后矛盾；即使证人与彭伟间有真实交易，也不能证明双方发生的搬家、购买设备、购买彩钢棚等是用在本案所涉的租赁地上，因为从证人证言得知彭伟不止一个修理厂，所有证人都不认识夏颖，也不清楚他们的交易地点是在涉案土地上，根本无法证实彭伟的损失；任何人都可以拿一张收条或收据再找一位证人来证明其购买了什么，安装了什么，夏颖认为彭伟应该拿出正规的发票。
庭审中，夏颖举示交易时间自2013年10月2日至2013年12月16日期间的中国农业银行（账号62×××18）明细对账单，拟证明2013年12月4日转帐30000元与夏颖手写收到30000元收条，彭伟存在重复计算。彭伟质证称认可其真实性，但是不认可证明目的，该对账单无法证明该笔30000元与收条系同一笔。夏颖还举示2015年10月29日的照片（8张、夏颖手机拍摄）证明夏颖的彩钢棚还在，可以正常使用，夏颖没有违约。彭伟质证称认可真实性，照片上所呈现的三个活动板房、彩钢棚和砖混结构的房屋均系彭伟出资修建，而夏颖正在使用。夏颖另举示工商银行交易凭条，凭条交易时间为2015年7月16日，交易金额4000元，拟证明夏颖已与彭伟协商按每月4000元退还彭伟尾款，且已退还彭伟4000元，由此佐证彭伟系于2015年7月1日交还了铁门钥匙。彭伟质证称真实性认可，但该笔款项是夏颖单方意思表示，彭伟从未与其达成过每月偿还4000元的协议，彭伟于2014年3月22日拆迁当天便已停止生产、转移财产并交还钥匙，且彭伟认为这4000元应是夏颖支付的违约金，或赔偿的损失。
另查明，案涉土地上现有活动板房2个，彩钢棚2个（一大一小，其中小彩钢棚用于保护漆工房，大彩钢棚仍未修建完善，因鱼嘴镇政府工作人员阻止已停止修建）。彭伟、夏颖双方至今未对涉讼场地上的活动板房、设施设备等进行清算。涉讼场地现正由夏颖经营“平洋汽修”。法庭于2016年3月29日现场勘查时询问夏颖“平洋汽修厂”何时开始经营，夏颖回答为2014年10月。后夏颖更改陈述称“2014年10月”是该汽修厂的注册时间。彭伟现仍在经营汽车修理。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。本案彭伟、夏颖未经审批在已征地上修建建、构筑物并以营利为目的签署场地租赁协议，损害了社会公共利益，租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。夏颖明知案涉土地系已征地,其自身未取得土地使用权证，出租之地上建、构筑物的修建亦未经相应职能部门审批，仍就前述标的物与彭伟签订租赁协议，对合同无效负有主要过错。彭伟明知案涉土地系已征地，未查看租赁物的相应证照或审批材料而与夏颖签订租赁合同，且未经审批在鱼嘴镇政府工作人员制止下仍自行搭建建、构筑物，对合同无效负次要过错。
夏颖将已征地及未经审批修建的建、构筑物出租给彭伟，2014年2月，相关政府部门就涉讼土地上的构、建筑物已向夏颖进行调查，此后鱼嘴镇政府于2014年3月22日强制拆除了部分构、建筑物，即夏颖不能保障彭伟正常使用出租物。2014年3月22日后，夏颖未就出租物发生的变化及权利保障等与彭伟进行沟通，且夏颖已实际收妥钥匙并退还彭伟部分租金，在此前提下，综合考虑被拆除建筑之用途、彭伟租赁之目的等，法院认定彭伟在2014年3月22日强拆日已撤场，不再使用租赁物。夏颖主张彭伟系于2015年7月1日交还钥匙并撤场，且双方达成了退还合同尾款的协议并未举示证据证明，应当对此承担举证不力的责任。因此，法院对彭伟于2014年3月22日撤场的主张予以支持。
租赁合同虽无效，但自合同签订至彭伟撤场之日，彭伟实际占有使用场地及彩钢棚等进行营利，应当参照租金标准支付使用费。扣除2013年10月8日至2014年3月22日期间的占有使用费（月租金8800元，4个月零15天计39458元）及已返还彭伟4000元，夏颖应将已收租金返还彭伟。彭伟要求夏颖支付资金占用损失之请求，因夏颖对于租赁合同无效负有主要过错，故对彭伟此部分诉讼请求，法院予以支持。
关于彭伟主张就案涉租赁已向夏颖支付的租金是否存在重复计算的问题。夏颖称彭伟举示的2013年10月9日“15000元”的收条包括了2013年9月3日的3000元定金，其并未提供证据证明，法院不予支持。关于2013年12月4日30000元收条所指向金额是否与彭伟举示同日发生的转账凭据系同一笔：根据彭伟陈述租金支付“一般是先转账再写收条，每一笔钱支付后双方都签字确认”，2013年12月4日双方通过“收条”确认的租金金额为30000元，而非60000元，因此，法院认定2013年12月4日彭伟仅向夏颖支付了一笔30000元租金。彭伟要求夏颖返还333000元租金中有30000元租金存在重复计算，应当予以扣除。夏颖已返还彭伟4000元，亦应当在租金返还时予以扣除。故夏颖应返还彭伟租金为259542元（303000元-39458元-4000元=259542元）。
关于彭伟主张的因合同无效遭受的损失，因彭伟未经批准搭建的建、构筑物部分损失应由其自行承担；其主张的部分设施、设备彭伟与夏颖至今未进行清算；彭伟举示的收条、领款单及证人证言等证据不足以证明彭伟因涉讼合同的实际投入，更不能证明其主张的损失。综上，对于彭伟要求夏颖赔偿彭伟损失171100元的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，夏颖返还彭伟259542元，并从2014年1月28日起，以259542元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率向彭伟支付资金占用使用费；二、驳回彭伟的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，双方争议的主要问题即彭伟撤场的时间是2014年3月22日还是2015年7月1日。本院认为，本案中彭伟的撤场时间应当结合该场地在强拆之后实际由谁控制使用、承租人能否实现合同目的等进行综合认定，而不能仅以钥匙的交还时间予以判定。首先，依据双方签订的《场地租赁协议》约定，彭伟租用该场地的用途是“汽车修理”，但同时该协议还约定了彭伟租用场地后还要建设新车销售展厅，而2014年3月22日鱼嘴镇政府拆除的即是彭伟自行修建的展厅部分，故可以认定从此时起彭伟已不能正常使用租赁场地，其合同目的已基本不能实现；其次，经一审法院现场勘查，涉诉场地现由夏颖使用并经营汽修厂，夏颖在法院现场勘查询问时也回答该汽修厂是2014年10月开始经营，后虽更改其陈述为2014年10月是汽修厂注册时间，但本院认为夏颖的上述陈述均可以说明至少从2014年10月起该场地已实际由夏颖在控制使用的事实，这与夏颖关于强拆之后仍由彭伟在使用场地经营汽车维修至2015年7月1日的陈述相矛盾；最后，夏颖上诉认为双方达成了2015年7月1日交接场地并退还合同尾款的协议，对此彭伟并不认可，而夏颖仅以2015年7月16日向彭伟返还4000元的事实予以证明双方有此口头协议，证据并不充分，故本院不予采信夏颖的该上诉理由。综上，本院认为一审判决认定2014年3月22日为彭伟的撤场时间，基本符合客观实际情况，也比较公平合理，本院对此予以确认。
综上所述，夏颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2987元，由夏颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 冉梦云