山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初3342号原告（执行案外人）：苏宝荣，女，汉族，1974年5月20日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘西贞，山东齐创律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵正辉，男，汉族，1961年12月29日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：杨传勇，山东宇慧律师事务所律师。第三人（被执行人）：魏传珍，女，汉族，1952年9月20日出生，住泰安市泰山区。原告苏宝荣与被告赵正辉、第三人魏传珍案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宝荣的委托诉讼代理人刘西贞、被告赵正辉的委托诉讼代理人杨传勇、第三人魏传珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宝荣向本院提出诉讼请求：1.确认泰山区某某新村5号楼3单元6层东户房屋所有权属于原告所有;2.立即停止对原告所有的泰山区某某新村5号楼3单元6层东户的强制执行，解除查封、扣押;3.案件受理费等相关费用由被告承担。事实和理由：2016年9月5日，原告收到（2016）鲁0902执异19号执行异议裁定书，原告认为泰山区法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2011年12月19日，被执行人魏传珍与原告苏宝荣签订了《房屋买卖合同》约定将涉案房产以60万元的价格出卖给原告，当日原告即将60万元转入魏传珍的账户内，随即原告入住。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同?成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是因为涉案房屋被查封冻结无法办理，而不是不能办理。泰山区法院认为“被执行人魏传珍将划拨土地上房屋出卖给申请人赵正辉的房屋买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，判决房屋买卖协议无效，现被执行人魏传珍在拆迁房屋未能取得房产登记证明的情况下出卖给苏宝荣，仍然属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，案外人在未取得涉案房屋转移登记的情况下，提起的执行异议不能阻止本院执行，执行异议本院不予支持。”泰山区法院的这种观点属于认定事实错误，适用法律也错误。1、泰山区法院认为“被执行人魏传珍在拆迁房屋未能取得房产登记证明的情况下出卖给苏宝荣，仍然属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为”。我国《民事诉讼法》的原则是“不告不理，法院不主动审查的原则”魏传珍与苏宝荣的买卖关系是否合法有效、需要魏传珍或者苏宝荣向法院起诉来确定效力问题，而泰山区法院主动审查并认定魏传珍与苏宝荣的《房屋买卖合同》无效，这是错误的。2、而且涉案房屋不是不能办理房产证而是因为被告赵正辉将涉案房屋查封、冻结了导致不能办理。而且魏传珍与赵正辉的买卖合同纠纷一案，已经被法院确认为无效合同，?只是判决魏传珍赔偿给赵正辉损失，涉案房屋属于魏传珍所有这是没有异议的，而且魏传珍已将购房款缴纳完毕。在魏传珍与赵正辉买卖合同纠纷一案被确认无效的情况下，原告购买了涉案房产而且已将全部购房款付清，原告主观上没有任何过错，并一直居住在涉案房产内。如果魏传珍按照法院的判决将赵正辉的损失赔偿完毕，泰山区法院还会在魏传珍与苏宝荣没有向法院起诉，确认双方房屋买卖效力的情况下，主动审查认定他们之间的买卖合同的效力吗？3、泰山区法院玩弄文字游戏以“未能取得房产登记证明的情况下出卖给苏宝荣，仍然属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为”原告想问一下，开发商预售的房产哪一套房产在销售时就已经取得了房产登记证明？是不是在泰安市泰山区出售的没有房产登记证明的房产都是无效的合同吗？原告请求法院解释一下“房产登记证明”具体的含义是什么？以及“房产登记证明”的法律依据出处来自哪里？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告是在魏传珍与赵正辉之间的房屋买卖合同被法院确认无效的情况下，购买了涉案房屋并将全款缴纳并实际入住，原告购买涉案房产在前赵正辉查封在后，是因为赵正辉的查封导致原告无法办理过户手续，而不是不能办理。综上，原告认为，贵院的查封措施，查封的是案外人即本案原告的财产侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，要求依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定作出解除查封裁定。被告赵正辉辩称，原告与第三人之间的房屋买卖合同应属无效，且其房产价格明显低于市场价格，存在明显的恶意串通、转移被执行财产的嫌疑。（2016）鲁0902执异19号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人魏传珍述称，当时将涉案房产卖给了苏宝荣，和苏宝荣之间没有其他关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张提交以下证据：1.2011年12月19日，原告与第三人签订的房屋买卖合同原件、银行卡取款业务回单一份。2.（2009）泰山民初字第1106号、（2010）泰民一终字第400号民事判决书复印件各一份。3.燃气热力等缴费单据原件一宗。4.泰山区法院（2016）鲁0902执异19号执行裁定书及送达回证复印件各一份。被告赵正辉、第三人魏传珍对原告证据真实性均无异议，但被告认为魏传珍与苏宝荣签订房屋买卖合同时并没有其系涉案房产所有权人的产权证明及其他证明，原告与其签订房屋买卖合同存在明显的恶意串通。被告赵正辉提交（2013）泰民一终字第868号民事判决书一份及相关执行裁定、协助执行通知书复印件各一份。原告对判决书真实性无异议，对其执行裁定及协助执行通知书不清楚，第三人对其真实性均无异议。第三人魏传珍提交以下证据：1.2016年12月7日泰安市泰山区财源街道某某社区居民委员会出具证明一份。2.拆迁前魏传珍名下房屋集体土地建设用地使用中复印件一份。3.2011年11月17日某某社区居委会作出的居民房屋安置交款明细表及计算明细复印件各一份。4.某某中、西村旧村改造房屋拆迁补偿安置实施方案一份。原告及被告对上述证据真实性均无异议。根据被告赵正辉的申请，本院调取了（2010）泰山民初字第2338号卷宗中相关保全手续，包括民事裁定书、协助执行通知书、给某某社区以及魏传珍的送达回证。各方当事人对法院调取的证据真实性均无异议。本院认定证据如下：对原告、被告及第三人提供证据的真实性本庭予以认可。对法院调取证据本院予以认可。综上，本院认定事实如下：赵正辉与魏传珍因房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，后本院作出（2010）泰山民初字第2338号民事判决书，判决魏传珍返还赵正辉购房款55000元、赔偿赵正辉经济损失1109529元并驳回了赵正辉其他诉讼请求，在该案件审理过程中，赵正辉申请查封泰山区某某新村72号房屋及宅院拆迁补偿房产两处，2010年8月24日本院作出民事裁定书及协助执行通知书，裁定书中载明“依法查封泰山区某某社区的某某新村72号房屋及宅院的拆迁补偿安置房产两处，查封期间为二年，期间不得办理过户、买卖等转籍手续。如不服本裁定，可以向本院申请复议，复议期间，不停止裁定的执行”，并于同日向泰山区某某社区及魏传珍进行了送达。后魏传珍不服（2010）泰山民初字第2338号民事判决书上诉至泰安市中级人民法院，泰安市中级人民法院于2013年10月21日作出（2013）泰民一终字第868号民事判决书，将赔偿赵正辉经济损失变更为1047754元并维持了其他判项。该判决生效后，赵正辉作为申请执行人，以魏传珍为被执行人，向本院提出执行申请。执行过程中，本院查封了位于魏传珍所有的位于泰安市擂鼓石大街某某新村5号楼3单元6层东户房产。后苏宝荣向本院提出执行异议，本院于2016年8月16日作出（2016）鲁0902执异19号执行裁定书，驳回了苏宝荣的执行异议，原告苏宝荣不服诉至本院，请求判如所诉。该涉案房产为魏传珍所有的位于泰安市某某新村72号房屋及宅院拆迁补偿安置取得。赵正辉与魏传珍因某某新村72号房产发生纠纷，魏传珍2009年诉至本院，2010年2月4日本院作出（2009）泰山民初字第1106号民事判决书，以双方房屋买卖协议涉及以划拨方式取得国有土地使用权，因转让未经批准，违反法律、行政法规的强制性规定，判决魏传珍与赵正辉之间签订的有关擂鼓石路某某新村72号房屋买卖合同无效。赵正辉不服该判决，上诉至泰安市中级人民法院，2010年7月20日泰安市中级人民法院作出（2010）泰民一终字第400号民事判决书，驳回了赵正辉的上诉。2011年12月19日，魏传珍与苏宝荣签订房屋买卖合同一份，该合同载明“甲方（卖方）：魏传珍，乙方（买方）苏宝荣，甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在某某西村5#楼3单元6层东户（建筑面积118.16平方；配套房阁楼47.7㎡）住房壹套出卖给乙方，产权证明随后补齐交付乙方。二、双方议定上述房产及配套设施出卖价值为人民币大写：陆拾万；小写：60万元。三、甲方保证该房产取得程序合法，权属清楚。办理房产证手续所产生相关费用由乙方承担。四、甲方应在二〇一一年十二月十九日前将该项房产钥匙交给乙方……2011年12月19日”。同时原告提交的中国农业银行银行卡取款业务回单显示，户名为苏宝荣，卡号为62×××19账户于2011年12月19日向户名为魏传珍，卡号为62×××17账户，通过银行卡卡卡转账的形式转入600000元。现涉案房产未办理房产证，2016年12月7日泰安市泰山区财源街道某某社区居民委员会出具的证明中载明“泰安市泰山区财源街道某某社区旧村改造，其中位于擂鼓石大街西段路北的某某西村于2008年拆除新建，2009年11月回迁安置。2010年起按回迁户符合规定的合法面积逐步办理了泰安市房屋所有权证，其土地性质为国有划拨土地。对有争议的部分暂不予办理”。原告苏宝荣陈述就涉案房产未缴纳土地出让金且未有政府批准等符合法律规定的相关手续。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房产未办理房产证，原告苏宝荣主张就涉案房产与第三人魏传珍已经签订合法有效的买卖合同，对涉案房产享有所有权，要求停止执行。现查明，本院于2010年8月24日依法查封泰山区某某社区的某某新村72号房屋及宅院的拆迁补偿安置房产两处，查封期间为两年，并于同日向泰山区某某社区及魏传珍进行了送达，而苏宝荣与魏传珍所签订的房屋买卖合同及银行卡转账时间均显示为2011年12月19日，两人签订的房屋买卖协议，是对法院已查封财产的处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的房屋买卖协议无效。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告与第三人在查封期间签订房屋买卖合同，亦不符合该条规定之情形。综上，原告要求确认涉案房产为原告所有并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告苏宝荣的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告苏宝荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  霍孟芝人民陪审员  崔启利人民陪审员  张红梅二〇一八年一月八日书 记 员  孙 健