成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0112民初1757号原告：张莉，女，1986年10月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告：张兴辉，男，1958年2月28日出生，汉族，住四川省资中县。原告：贺秀华，女，1963年2月3日出生，汉族，住四川省资中县。共同委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。被告：四川宇华实业有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：李阳春，执行董事。委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。委托诉讼代理人：张园堃，四川圆周律师事务所律师。原告张莉、张兴辉、贺秀华与被告四川宇华实业有限公司（以下简称宇华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宏奇、原告张兴辉、被告宇华公司的委托诉讼代理人张园堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉、张兴辉、贺秀华向本院提出诉讼请求：1.判令宇华公司立即协助张莉办理位于龙泉驿区大面街道五星街27号2栋2单元4楼402号商品房的不动产权属转移登记；2.判令被告支付张莉、张兴辉、贺秀华逾期办理房屋产权初始登记违约金3865元及逾期协助办理房屋权属转移登记违约金（以购房款386499.96元为基数，按每日万分之一自2014年10月26日起计算至原告取得不动产权证书之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：张莉、张兴辉、贺秀华于2012年12月11日与宇华公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定宇华公司将位于龙泉驿区大面街道五星街2栋2单元4楼402号商品房出售给原告。合同对商品房的基本情况、价款、产权登记、违约责任等进行约定。合同签订后，原告按约定向宇华公司支付完毕房屋价款，宇华公司于2013年10月25日向原告交付房屋，并承担了逾期交房的违约金。原告张兴辉、贺秀华与张莉系父女、母女关系，经协商一致，决定将案涉房屋登记至张莉个人名下，并办理了相关手续，现被告至今仍未取得案涉房屋初始登记证书，也未能为张莉办理房屋权属转移登记，特诉至法院。被告宇华公司辩称，一、宇华公司对双方签订合同及收到原告支付的全部房款的事实无异议，对宇华公司至今未取得楼栋的初始登记的事实无异议；二、双方约定被告支付违约金的时间是原告实际取得权属登记证书30日内，现条件未成就，原告未取得要求违约金的诉权；三、原告主张从2014年10月26日起算逾期办证违约金不符合合同约定，应当依照双方签订的补充协议第三条的内容确定；四、原告的损失较小，请求法院调减违约金。本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，张莉、张兴辉、贺秀华作为买受人，宇华公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定张莉、张兴辉、贺秀华向宇华公司购买位于成都市龙泉驿区大面街道五星街27号附嶺尚1幢2单元4楼402号房屋，该房屋建筑面积84.6㎡，房屋总价款389076元；宇华公司于2013年5月1日前交付房屋，2014年5月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因宇华公司责任未能在约定期限内取得该楼栋权属证明的，宇华公司按已付价款1%支付违约金。双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，张莉、张兴辉、贺秀华在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。如因宇华公司责任，张莉、张兴辉、贺秀华未能在约定时间取得所有权证书的，张莉、张兴辉、贺秀华有权退房。退房的，宇华公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，宇华公司按日计算向张莉、张兴辉、贺秀华支付全部已付款万分之一的违约金，并于张莉、张兴辉、贺秀华实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《补充协议》第七条约定：双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证发生所需的税费，依照国家和地方政府有关规定由双方各自承担。因出卖人的责任未能在合同第十九条（一）约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同签订后，案涉房屋进行了签约备案，登记备案号为160919，备案地址为龙泉驿区大面街道五星街27号附嶺尚号2栋2单元4楼402号。张莉、张兴辉、贺秀华向宇华公司支付了全部购房款，该款后经双方结算确定为386499.96元。2013年10月25日，宇华公司向张莉、张兴辉、贺秀华交付了房屋。宇华公司至今未取得楼栋初始登记、未为张莉、张兴辉、贺秀华办理房屋权属转移登记。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票，个人房屋信息记录及当事人陈述等证据在案为证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方当依照合同约定及时全面的履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，当承担相应的违约责任。宇华公司在与张莉、张兴辉、贺秀华签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，未能在合同约定期限内取得楼栋初始登记，导致张莉、张兴辉、贺秀华未能在约定期限内取得房屋所有权证书已构成违约，应当承担继续履行，赔偿损失等违约责任。根据现行规定，以不动产登记制度代替了原有的分别办理房产证和国有土地使用证的制度，现张莉、张兴辉、贺秀华要求宇华公司协助办理不动产权属转移登记的请求符合法律规定，本院予以支持，张莉、张兴辉、贺秀华要求将案涉房屋不动产权属登记办理至张莉名下，宇华公司对此亦无异议，且不违反法律规定，本院予以支持。张莉、张兴辉、贺秀华起诉要求宇华公司按照已付购房款1%主张逾期办理初始登记违约金，不按合同补充协议约定主张，系其对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。对于逾期办理权属转移登记违约金，张莉、张兴辉、贺秀华主张以已付款为本金，从房屋实际交付之日第366日即2014年10月26日按每日万分之一的标准支付逾期办理转移登记违约金至其实际取得不动产登记权证之日止，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于转移登记违约金的支付条件是否成就的问题。原、被告双方虽在合同中约定违约金于张莉、张兴辉、贺秀华实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，但由于该约定的实际取得之日并不明确，而且宇华公司已构成违约，其支付违约金的违约责任已经产生，故张莉、张兴辉、贺秀华依法有权随时要求宇华公司立即支付违约金。对于本案违约金的计算金额是否过高的问题。张莉、张兴辉、贺秀华主张依合同约定按已付房款每日万分一计算违约金，该标准符合双方约定，并不存在过高情形。宇华公司辩称该违约金过高，但未就此举证证明，故本院不予采纳，宇华公司应当积极履行合同义务，避免违约金继续产生。关于宇华公司主张张莉、张兴辉、贺秀华应当按照补充协议约定起算逾期办理转移登记违约金时间，本院认为，张莉、张兴辉、贺秀华提供的销售不动产统一发票的开票日期不等同于张莉、张兴辉、贺秀华的付款日期，宇华公司认可已实际收到张莉、张兴辉、贺秀华支付的全部房款，且房屋已经实际交付，但对张莉、张兴辉、贺秀华支付房款的时间及主张的2013年10月25日交付时间有异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，宇华公司应当举证证明其主张的事实，但其未完成举证责任，应当承担不利后果，故本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助张莉办理位于龙泉驿区大面街道五星街27号附嶺尚号2栋2单元4楼402号房屋的不动产权属转移登记；二、四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张莉、张兴辉、贺秀华逾期取得初始登记违约金3865元；三、四川宇华实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张莉、张兴辉、贺秀华逾期协助办理权属转移登记违约金，违约金以已付购房款386499.96元为基数，从2014年10月26日起按每日万分之一的标准计算至张莉实际取得不动产权属证书之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，减半收取计497.5元，由四川宇华实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭婉蝶二〇一八年六月四日书记员  符博文