成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初20号原告：成都大兴业房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区XXXXXX。法定代表人：周小圆，成都大兴业房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。被告：刘光萍，女，1974年10月20日出生，汉族，住四川省沐川县XXXXXX。委托诉讼代理人：马长均，四川舟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓兰，四川舟达律师事务所律师。原告成都大兴业房地产经纪有限公司诉被告刘光萍居间合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝延涛、钟昊辰和被告及其委托诉讼代理人马长均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房地产买卖居间服务费26000元；2.被告向原告足额支付违约金（自2016年12月8日起至被告付清房地产买卖居间服务费之日止，以26000元为基数按照每日千分之五的标准计算）；3.被告承担本案全部诉讼费用及保全费。事实和理由：原、被告双方及徐桂容、刘桂英于2016年12月7日签署了《房地产买卖及居间合同》，约定：原告作为居间方，被告作为买方，刘光萍作为卖方，由原告为被告出卖位于成都市锦江区XXXXXX的房屋提供居间服务。该合同的签署表示原告已经促成了被告与徐桂容、刘桂英之间的买卖交易，但是，被告至今未向原告足额支付房地产买卖居间服务费，依据房地产买卖及居间合同的约定，被告应当向原告支付违约金。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，1.案涉房屋交易的正式买卖合同尚未签订，买卖合同也未成立，且买卖合同也未在房管部门备案，交易并没有成功，故根据合同法第二百二十七条的规定，被告不应当支付居间费用，请求法院驳回原告起诉被告要求支付26000元费用的诉讼请求。2.被告并无违约的情形，违约金的约定也不是双方协商的结果，而是由原告单方面提供的格式合同条款，且违约金标准约定过高，被告不认可，即便在违约在情况下也应根据合同法解释作出调整。3.诉讼费用应由原告自行承担，原告用不诚实信用的手段骗取了被告的信任，至今未将合同交给被告，隐瞒了合同的事实，因此诉讼费用应由原告自行承担。4.在签订合同当晚即2016年12月7日晚上，当时已经是晚上10点多，因为被告迟迟没有决定购买，原告的工作人员催促被告签字，并称签字了也没关系，反正没有交定金，只是充当工作量而已；且双方所协商的居间费用是20000元，原告工作人员称因为他们需要向单位交账，所以26000元只是反映在合同上的金额，20000元才是实际应缴纳的金额；在这样的情况下，被告才在合同上签字；但是，在签署合同的当天，卖方的两名共有人中只有一人在场，签完字后各方均各自回家，卖方另一共有人当天不可能签字，故本案居间合同实际上并未形成完整的合同关系，被告至今也没有收到该合同，此后原告在起诉时提交的合同上增加了刘桂英的名字，但该签字不是在刘桂英在场的情况下签的字，故该居间合同没有法律上的效力。5.案涉房屋除本案的居间合同之外，应当签订的书面买卖备案合同，但买卖合同并没有签订，房产交易合同的任何一个步骤均没有进行，买卖合同没有成立，原告未促成买卖合同的签订，且作为卖方的徐桂容和刘桂英均有丈夫，其丈夫为涉案房屋的共有人，共有人至今也没有与被告夫妇签订居间合同和买卖备案合同，买卖合同不仅要房屋的共有人签字还要到房管局备案，仅有房屋的卖方部分共有人签字与房屋买卖的相关规定不符。6.居间合同中明确约定卖方同意此次交易过户至买方指定的第三方名下，这一规定说明了被告与原告以及卖方所形成的只是预约合同意向，待指定的第三方确定后才能与卖方签订房屋买卖合同。7.原告和卖方故意隐瞒了九龙广场即将由批发转为零售的事实，因为九龙广场生意不好，2017年房屋租金大幅度下降，房屋租金实际为80000元左右，达不到合同中138000元的标准，故原告误导了被告，让被告产生该租金能够继续保持或增加的印象，从而也给被告造成重大损失。综上，本案属于不动产交易，应当以书面的买卖合同交易且备案过户才算交易成功，原告作为居间方在买卖合同都没有签订的情况下仅凭居间合同的约定主张买卖双方的交易成功与法律相冲突，应当驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：徐桂容、刘桂英系成都市锦江区青年路8号1栋2层100号房屋所有权证书上登记的共同共有人，两人于2014年1月8日取得该房屋的所有权。2016年12月7日，徐桂容、刘桂英（卖方）、被告刘光萍（买方）以及原告成都大兴业房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方推荐就买卖位于成都市锦江区青年路8号1栋2层100号房屋的所有买卖条件达成一致意见；物业面积11.19平方米，物业带租约，买方连租约一同购入，租赁期至2017年8月31日，租赁总金额为138000元，卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同，本合同签署时，买方已经查看了该物业的租赁合同，且无任何异议；买卖双方同意该物业总房价款为1300000元；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方及经纪方共同确认，本合同的签署标志着经纪方已经实际促成了卖方与买方之间的交易，且本合同的签署系卖方及/或买方向经纪方支付房地产买卖居间合同服务费的唯一条件，因此，买卖双方应当按照下列条款的约定，在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中：卖方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费13000元，买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费26000元，若逾期支付的，每逾期一天，卖方及/或买方应当按照本合同约定的房地产买卖居间服务费总金额的千分之五向经纪方支付违约金；本合同签署后，无论买卖双方是否违约，或者本合同是否因买卖双方或一方原因提前终止，卖方及/或买方均应严格按照本合同的约定向经纪方支付房地产买卖居间服务费，守约方支付房地产买卖居间服务费后，有权将房地产买卖居间服务费作为损失向违约方追偿。上述合同签订后，被告未向原告支付居间服务费。另查明，本院受理的成都大兴业房地产经纪有限公司诉徐桂容、刘桂英居间合同纠纷一案[（2017）川0104民初21号]中，徐桂容、刘桂英在庭审中认可了案涉《房地产买卖及居间合同》的真实性，确认该合同中卖方的签名均系两人本人所签。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告的企业法人营业执照和法定代表人身份证明书、刘光萍的身份证复印件，《房地产买卖及居间合同》及附件，房屋产权证书、国土证书、房屋信息摘要。关于被告提交的微信聊天记录和58同城九龙广场商铺信息复印件，由于与本案不具有关联性，故不作为本案证据。本院认为，原告与被告之间的居间合同关系系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告作为经纪方即居间人为刘光萍提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成刘光萍与卖方签订了《房地产买卖及居间合同》，合同一经三方签字，即告成立；上述合同也约定本合同的签署系买卖双方向经纪方支付居间服务费的唯一条件，且约定本合同签署后，无论买卖双方是否违约，或者本合同是否因买卖双方或一方原因提前终止，卖买双方均应严格按照本合同的约定向经纪方支付房地产买卖居间服务费。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。故本案合同的经纪方即本案原告依约促成买卖双方签订了合同，且履行了合同义务，被告应依约向原告报酬即居间服务费26000元。对于被告关于本案买卖合同并未成立及买卖合同需要备案才算交易成功等辩称理由，由于无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。本案《房地产买卖及居间合同》约定，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费26000元，逾期支付的，每逾期一天应当按照合同约定的房地产买卖居间服务费总金额的千分之五向经纪方支付违约金。原告认为被告逾期支付居间服务费，已构成违约，应根据合同约定支付违约金，并主张按照合同约定的标准即从违约之日的次日（即2016年12月8日）起按所欠居间服务费每日5‰即每年182.5%的标准计算违约金。现被告原告主张的违约金标准过高，应依法予以调整。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合考虑本案的实际履行情况、原告的损失情况以及被告的过错程度等综合因素，并基于公平原则，本院认为原告的损失并非巨大，本案双方在合同中约定的违约金也确实较高，故本院将上述逾期支付居间服务费的违约金计算标准酌情调整为所欠居间服务费的24%/年，即逾期支付居间服务费的违约金应按照年利率24%的标准从2016年12月8日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告刘光萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都大兴业房地产经纪有限公司支付房地产买卖居间服务费26000元；二、被告刘光萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都大兴业房地产经纪有限公司支付违约金(以欠款金额26000元为基数，从2016年12月8日起至付清款项之日止，按年利率24%的标准计算)；三、驳回原告成都大兴业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取531元，由被告刘光萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄鸿彬二〇一七年四月二十六日书记员  覃雪梅庭审记录员周晨晞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。