湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第05100号原告徐乃星，女，1958年8月5日出生，汉族。被告湖南力拓房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。法定代表人吴松，总经理。委托代理人胡龙，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人罗雯君，湖南天地人律师事务所律师。原告徐乃星诉被告湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用普通程序由审判员石红星、人民陪审员王美霞、郑少芳组成合议庭，于2016年3�10日公开开庭进行了审理。原告徐乃星到庭参加了诉讼。被告力拓公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐乃星诉称，原告徐乃星与被告于2013年5月11日签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：201203883083）。合同约定原告一次性付款购买被告作为商业用途开发的涵相大厦（涵湘楼）2层3083号房（位于长沙市天心区解放路与太平街交汇处，建筑面积为15.93平方米，总购房款为588566元整。同时根据合同第十条和第十八条的约定，被告保证其所销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，最迟于2013年5月1日交付房屋。同时注明了办妥该幢商品房的初始登记和办妥原告购买房屋的产权证书的时间，以及被告未办妥上述手续的违约责任为：合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，向原告按日支付已付购房款万分之零点壹的违约金。同时根据补充协议第三条规定被告代收原告应缴的税费和房屋维修基金。合同签订后，原告依约完全履行了自己应尽的义务，被告虽履行了交房义务，但迟迟未履行办妥该幢商品房的初始登记和办妥原告所购房屋的产权证的义务。虽经原告多次交涉，但被告在挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后，拒不履行其应尽的义务。为维护原告的合法权益，向法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令被告立即办理好原告徐乃星买受房屋的产权证书；2、被告支付原告延期办理产权证书的违约金989元（计算到2015年11月16日）；3、判令被告更改合同第十八条内容，即被告未办妥产权证的违约责任为：“2.买受人不解除合同，自2015年11月17日起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金”；4、�令被告承担本案的全部诉讼费用。被告力拓公司经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼，但想本院提交书面答辩意见：1、对被告未在合同约定的期限内为原告办理相关房屋的权属证书一事不持异议；2、延期办证违约金的计算应按《商品房买卖合同》的约定进行计算；3、《商品房买卖合同》是双方在平等协商一致的基础上签订的，没有证据证明存在胁迫、重大误解的情形，原告诉请调整违约责任条款，无事实和法律依据。经审理查明，徐乃星与力拓公司于2013年5月11日签订《长沙市商品房买卖合同》1份（合同编号：201203883083），约定买受人以总价款人民币588566元的价格购买力拓公司开发的位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处的涵相大厦(涵湘楼)中的第3层3083号房；付款方式为一次性付款；力拓公司应当在2013年5月1日前将经验收合格、符�合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人；力拓公司保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因力拓公司原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由力拓公司承担全部责任；力拓公司应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥徐乃星的房屋所有权证。如因力拓公司的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，力拓公司按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%。该合同并对其他相关事项进行了约定。上述合同签订当日，徐乃星按约将全部购房款588566元及契税、维修基金、印花税、预告登�费、产权登记费、国土证登记费、工本费等共计27069元给付力拓公司。同日，徐乃星与女人世界购物中心管理（湖南）有限公司、长沙猎鹰驾驶培训有限公司签订《委托经营管理协议书》，约定徐乃星将上述房屋交女人世界购物中心管理（湖南）有限公司管理使用，女人世界购物中心管理（湖南）有限公司自2013年5月1日起向其开始支付经营管理收入。因力拓公司未依约办理上述商品房的登记及办证手续，徐乃星多次催促未果，遂酿成纠纷。上述事实，有商品房买卖合同等资料、购房款发票及缴纳税款与房屋维修基金、委托经营管理协议书的收据等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。徐乃星按约履行了支付购房款及相关税费的合同�务。依双方关于被告力拓公司应当在2013年5月1日前将符合标准和合同约定的商品房交付买受人，但因双方签订的合同的时间为2013年5月11日，被告就应在原告交付完房款之日将上述房屋交付给原告。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证的约定，力拓公司未能按照合同约定办理好房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担为徐乃星办理好长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦(涵湘楼)第3层3038号房屋的所有权证，并偿付违约金的民事责任。即力拓公司应自2013年5月12日起按每日徐乃星已付购房款即588566元的万分之零点一的标准，但以总额不超过已付购房款的1%为限，向徐乃星支付违约金至上述房屋所有权证登记手续实际办理完毕之日止。关于原告�违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低为由，要求根据诚实信用和公平合理原则，变更原告间上述合同第十八条中约定的关于出卖人未能依约办理商品房登记及办证手续的违约责任之条款内容的上述诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，变更合同应以当事人协商一致为前提；该合同第十八条对出卖人的相关违约责任的约定与对买受人的相关违约责任的约定相同、对等；原告未举证证明签订上述合同违反了自愿、公平及诚实信用原则或违反了法律其他规定，原告也未举证证明约定的违约金低于造成的损失；格式合同的形式并不违法，且合同所附《特别提示》中已载明“签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。签订合同时，买卖双方应当先在《长沙市商品房销售系统》中进行网上签约并打印出纸质的买卖合同文本，确认无误后再签字盖章”，故原告此诉讼请求无事实基础和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，办理好长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦(涵湘楼)第3层3083号房屋所有权证至原告徐乃星名下的相关手续；二、由被告湖南力拓房地产开发有限公司偿付原告徐乃星从2013年5月12日起至上述房屋所�权证登记手续实际办理完毕之日止的违约金（按每日原告徐乃星购房款588566的万分之零点一的标准照实计付，但以总额不超过原告徐乃星购房款的1%为限）；三、驳回原告徐乃星的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由被告湖南力拓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  石红星人民陪审员  王美霞人民陪审员  郑少芳二〇一六年三月十一日代理书记员  王小荣