重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00530号
上诉人（原审被告）：冉剑萍，女，1975年11月9日出生，汉族，农民，住重庆市武隆县。
委托代理人：冉应武，男，农民，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人：王中毅，经理。
委托代理人：廖贵萍，女，该分公司原经理，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
上诉人冉剑萍与被上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第01676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：XX城是位于武隆县的商业住宅综合小区，其中龙XX景、龙XX苑、龙XX家三个片区分别为XX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。XX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与庆业武隆分公司分别签订了前期物业服务合同，委托庆业武隆分公司为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与庆业武隆分公司（乙方）在《XX城二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第五条物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域�物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5／平方米／月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元／户、每上升一层递增0.5元／户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。……”。
冉剑萍是XX城龙XX家X号楼的业主，该物业建筑面积71.99平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2011年5月17日，冉剑萍接收该物业，并与庆业武隆分公司签订了《XX城前期物业合同》。该合同约定：“……第二条、甲方自愿将所购物业委托给乙方管理，并自觉遵守乙方按有关法律法规制定的有利于小区管理的各项规�制度。……第四条、在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、本合同直至乙方与业主委员会签订合同后，按国务院《物业管理条例》之规定执行。……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按物价部门审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房：0.5元／平方米·月（不含电梯费），电梯费另计。……业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊�由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”。合同签订后，冉剑萍均按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。从2011年12月起，冉剑萍未向庆业武隆分公司支付2011年11月至2013年11月期间的物业服务费、电梯费及公摊电费。2014年9月9日，庆业武隆分公司诉至一审法院，请求判令冉剑萍支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊费及违约金共计3640.30元。后庆业武�分公司自愿放弃违约金部分的诉讼请求。
另查明，武隆县发展和改革委员会于2011年1月26日以武隆发改价（2011）2号《武隆县发展和改革委员会关于核定XX城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准冉剑萍物业所属的物业管理区域的物业收费项目及标准为：“……一、收费项目及标准。1.住宅物业服务费：0.54元／平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯运行服务费：0.3元／平方米·月；……开发商售房合同条款中对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，按承诺执行。……”。
再查明，XX城龙XX家业主共用部位、共用设备设施的电费由庆业武隆分公司代缴后按户据实分摊，2011年11月1日至2013年11月30日期间，冉剑萍物业所在的X号楼每户的公摊电费合计114.20元。
还查明，2009年10月，原XX城业主委员会与武隆德信物业�理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，原XX城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，作出了撤销XX城业主委员会备案的决定。
冉剑萍辩称：庆业武隆分公司诉称签订XX城二期前期物业合同的事实不属实。当时XX城一期业主对庆业武隆分公司有意见，业主都同意重庆巨轮物业管理有限公司进行物业服务，是因庆业武隆分公司不撤场而强行服务。庆业武隆分公司的收费标准过高，与小区的服务标准不符；服务态度差，管理存在严重缺陷，小区存在乱搭乱建的情形，门禁系统未启用，楼道和电梯存在问题，影响业主的生活。2014年1月至8月的物管费已经交纳�2011年12月至2013年12月的物管费未交纳，但庆业武隆分公司所发律师函中并未追究该期间的费用。对计算公摊电费有异议。请求驳回庆业武隆分公司的诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、冉剑萍应否向庆业武隆分公司支付物业服务费、电梯费，数额应如何确定；二、冉剑萍应否向庆业武隆分公司支付公摊电费，数额应如何确定。
关于焦点一。关于庆业武隆分公司在小区原业主委员会与巨轮公司签订合同后拒不撤场，是否属于强行提供服务的问题。经查，武隆县国土资源和房屋管理局已经以XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，撤销了该业委会的备案，说明该业委会并非合法成立的民事主体，其行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果。根据《物业管理条例》第二十六条的规�和双方合同第二十四条的约定，因XX城业主委员会解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不能对双方签订的《XX城前期物业服务合同》的效力产生影响，该合同亦不必然因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力。冉剑萍提出的庆业武隆分公司服务态度差、管理不善、收费标准不合法、侵害业主权利的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，不予采纳。因此，对于庆业武隆分公司主张冉剑萍支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，依法予以支持。
按照物业服务的行业习惯，物业服务费通常是在次月交纳。庆业武隆分公司主张的应当是2011年11月1日至2013年11月30日期间的物业服务费、电梯费。冉剑萍辩称庆业武隆分公司物业服务费收费标准过高，与服务资质不相符，但未举示充分有效的证据予以证明。根据双方合同的约定，物业服务费以物业的建筑面积按0.5元／平方米·月交纳，电梯费另收，并且约定收费标准最终按物价部门审核批准的标准执行。根据《物业管理条例》第四十一条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定，庆业武隆分公司主张冉剑萍的物业服务费按36元／月计算，电梯费按29元／月计算，符合双方合同的约定，该标准也在价格主管部门核准的收费标准范围内，且低于《武隆县发展和改革委员会关于核定XX城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》中确定的收费标准，故予以确认。因此，冉剑萍应向庆业武隆分公司支付2011年11月1日至2013年11月30日期间的物业�务费900元（36元／月×25个月）、电梯费725元（29元／月×25个月）。
关于焦点二。按照双方合同第七条的约定，业主公共部位的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。冉剑萍对庆业武隆分公司在实施物业服务管理期间代缴全体业主公共部位的电费的事实并无异议，因此对庆业武隆分公司主张由冉剑萍支付这期间按户分摊的电费的诉讼请求，依法予以支持。对于公摊电费的具体数额，庆业武隆分公司主张冉剑萍应支付公摊电费合计141.20元，虽未举示相应的缴费凭据予以证明，但通过核对公摊电费表，并结合客观实际，依法确认冉剑萍物业在2011年11月1日至2013年11月30日期间按户分摊的公摊电费合计为114.20元。对于庆业武隆分公司主张的其余部分，因无相关证据予以证明，不予支持。
综上，庆业武隆分公司与冉剑萍签订的�XX城前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对庆业武隆分公司要求冉剑萍支付物业服务费、电梯费及公摊电费的诉讼请求，予以支持。庆业武隆分公司在审理中自愿放弃违约金的主张，属于依法对自己民事权利的处分，且不违反法律的禁止性规定，依法予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、冉剑萍于判决�效后五日内向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年11月1日至2013年11月30日期间的物业服务费900元、电梯费725元、公摊电费114.20元，合计1739.20元。二、驳回重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由冉剑萍负担15元，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担35元。
冉剑萍不服一审判决，向院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回庆业物业武隆分公司要求其支付物业服务费和电梯费的诉讼请求。理由是：双方无物业服务关系。小区业委会选聘巨轮公司后，被上诉人拒绝退出，属强行服务，其不应支付物业服务费。
庆业物业武隆分公司辩称：双方存在前期物业服务关系。小区�业委会虽另行选聘了巨轮公司，但因程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已撤销了该业委会的备案登记，且新的业委会产生后尚未选聘新的物业公司，故双方签订的前期物业服务合同仍然有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明：XX城综合小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：冉剑萍应否向庆业物业武隆分公司支付物业服务费和电梯费。
经查，冉剑萍于2011年5月17日与庆业武隆分公司签订《XX城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。虽然冉剑萍所在小区XX城的原业主委员会早在2010年8月28日即与巨轮公司签订了物业服务合同，但因该业委会的产生�序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销该业委会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与巨轮公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗冉剑萍与庆业武隆分公司签订的前期物业服务合同的效力。根据该合同的约定，合同期限暂定三年，但在业主委员会与庆业武隆分公司签订合同（本意应还包括选聘新的物业服务公司）之前，该合同仍然有效。现该小区的业主委员会虽已经重新选举产生，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同仍然有效，对双方具有约束力。庆业物业武隆分公司按约履行了相应的物业服务义务，冉剑萍亦应当按约履行支付物业服务费的义务。
根据双方合同的约定，物业服务费以物业的建筑面积按0.5元／平方米·月交纳，电梯费另收。冉剑萍在合同签订后向庆业�隆分公司交纳电梯费的事实，表明双方已就电梯费收取及标准问题达成合议。冉剑萍从2011年12月起拒交电梯费，已构成违约。故一审对庆业武隆分公司要求冉剑萍支付尚欠电梯费的请求予以支持，并无不当。
综上所述，冉剑萍的上诉理由不能成立，对其上诉请求院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由冉剑萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年六月十一日
书 记 员 文 杰