安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2909号
上诉人（原审被告）：张海霞，女，1978年9月4日出生，住安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：周崇锋，安徽美林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘关平，男，1978年1月4日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。
被上诉人（原审原告）：芮晓萍，女，1979年2月28日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。
以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄乔英，安徽皖衡律师事务所律师。
上诉人张海霞因与被上诉人刘关平、芮晓萍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘关平、芮晓萍的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实以及适用法律错误。一、刘关平、芮晓萍未按合同约定于2016年2月1日前将首付款375000元存在托管账户，违约在先，根据合同规定，逾期付款超过10日后，张海霞有权单方解除合同，并不退还定金100000元。二、双方签订的《存量房买卖合同》是无效合同。1、张海霞的房屋是精装房，建筑面积176.59平方再加一个车库，刘关平、芮晓萍仅愿意支付190万元。然而，刘关平、芮晓萍将其自身的滨湖新区世纪城徽贵苑6幢2503室121.06平方的房屋却卖到145万元。刘关平、芮晓萍及中介公司在明知张海霞的房屋转让价远远低于市场价的情况下，仍然极力劝说张海霞出售房屋，在合同中故意不注明出售房屋的建筑面积及单价。可见，刘关平、芮晓萍在签订合同时具有欺诈行为。2、合同中众多必要条款未约定，既没有明确交易房屋的建筑面积，也没有明确交易房屋的平方价格；既没有约定何时交房、何时向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，更没有约定何时支付首付款、何时支付剩余款额；既没有约定存量房交易资金托管中心，也未约定双方各自承担国家税等。到目前为止，双方未就上述问题签订任何补充协议。三、刘关平、芮晓萍因解除合同未有任何损失。合同签订后次日，张海霞即告知刘关平、芮晓萍解除合同，刘关平、芮晓萍明知房屋转让价远远低于市场价，张海霞可能不会履行合同，但仍然拖延时间，还于2016年2月24日在滨湖世纪城福徽苑另行购买了房屋。可见，刘关平、芮晓萍未因解除合同受到任何损失。
刘关平、芮晓萍辩称，一、双方在中介公司媒介下签订了合同，合同内容经双方协商一致同意，合同应为有效。即使合同有些条款未明确，但并不影响合同的有效性。二、合同约定刘关平、芮晓萍于2016年2月1日前将375000元存入托管账户，而资金托管需买卖双方共同到场才能办理，由于张海霞不予配合，致使刘关平、芮晓萍无法完成资金托管义务。张海霞在2016年1月30日向刘关平、芮晓萍邮寄了《〈关于履行合同的再次通知〉的答复》，刘关平、芮晓萍于2016年2月1日收到后立即与张海霞联系，但张海霞始终不接电话，刘关平、芮晓萍又通过中介公司联系张海霞，想确定继续履行合同，包括资金托管、缴税、过户的具体时间，但张海霞仍然不接电话，无法沟通。可见，张海霞所发函件纯属恶意，是为了故意造成刘关平、芮晓萍未按合同约定履行义务的假象。故张海霞上诉认为刘关平、芮晓萍违约在先，其有权解除合同，没有任何事实依据。三、张海霞自签订合同后，一直不愿意履行合同，但又拒绝给予明确答复，刘关平、芮晓萍只能一再等待。且从双方短信内容来看，可以看出张海霞不卖房的原因是认为房屋卖便宜了，要求加价，给刘关平、芮晓萍造成了巨大的经济损失。请求驳回上诉，维持原判。
刘关平、芮晓萍向一审法院起诉请求：判令解除刘关平、芮晓萍与张海霞之间的《存量房买卖合同》，张海霞返还定金100000元，并支付违约金190000元。
一审法院认定事实：2015年12月21日，刘关平、芮晓萍与张海霞签订《存量房买卖合同》，主要约定张海霞将其位于合肥市滨湖新区滨湖世纪城振徽苑8幢2601室（车库等部位E-358）的房屋卖于刘关平、芮晓萍，房屋转让价款为1900000元，双方因单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金；房屋装饰为精装；刘关平、芮晓萍于2016年2月1日前将375000元存入资金托管账户，张海霞同意刘关平、芮晓萍向商业银行申请抵押贷款，总额为1425000元。合同签订当日，张海霞向刘关平、芮晓萍出具收条，载明收到刘关平定金100000元，但注明“订金跨行支付暂且未到帐，以收到时间为准”。次日，张海霞实际收到刘关平、芮晓萍转账支付的100000元。之后，刘关平、芮晓萍多次催促张海霞履行合同以及办理缴税、资金托管、房屋过户等手续，但张海霞拒不配合，双方多次协商无果，故刘关平、芮晓萍诉至法院。
另查明，刘关平、芮晓萍于2016年1月18日与案外人高雪梅签订《存量房买卖合同》及补充协议，以1450000元的价格将自己的滨湖世纪城徽贵苑6幢2503室的房屋卖于高雪梅。2016年1月19日，张海霞向刘关平、芮晓萍发送短信，告知其丈夫坚决不同意卖房。
再查明，双方当事人均认可解除案涉合同，张海霞退还刘关平、芮晓萍支付的100000元。张海霞在2016年1月20日17时59分与刘关平、芮晓萍的协商谈话中，确认已方违约。另，张海霞自认其不再出卖房屋的原因系丈夫不同意。
一审法院认为，刘关平、芮晓萍与张海霞签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定行使权利、履行义务。现双方均认可解除合同并由张海霞退还刘关平、芮晓萍已交付的100000元，不违反法律规定，予以认可。张海霞在刘关平、芮晓萍按合同约定缴纳100000元后，以其丈夫不同意为由，单方拒绝出卖房屋，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，故张海霞构成根本违约，应承担违约责任。双方合同约定因单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款10%作为违约金，对此，张海霞主张该违约金约定过高，请求予以核减。但该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，该违约金数额亦未超过法律强制性规定；且合同签订后，无法继续履行的原因系张海霞单方违约，也未及时与刘关平、芮晓萍解除合同，不仅耽误刘关平、芮晓萍的购房机会，也会造成其在同地段的购房成本大幅增加，故该违约金条款并非过高。张海霞辩称其在签订合同第二天即告知刘关平、芮晓萍其丈夫不同意卖房，并未提交证据证明。张海霞辩称合同无效，其签署的合同仅为合同意向，但其所提供证据不足以证明，不予采信。张海霞辩称刘关平、芮晓萍恶意交付订金100000元，存在重大过错，因刘关平、芮晓萍交付金额的多少并不能构成其不承担违约责任的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除刘关平、芮晓萍与张海霞于2015年12月21日签订的《存量房买卖合同》；二、张海霞于判决生效之日起五日内返还刘关平、芮晓萍100000元，并支付违约金190000元。案件受理费5750元，减半收取2875元，由张海霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张海霞提交的证据为：1、张海霞向刘关平、芮晓萍邮寄的《〈关于履行合同的再次通知〉的答复》以及签收回执；2、双方手机短信往来；3、本案一审庭审笔录；4、双方签订的《存量房买卖合同》；5、房屋登记表。刘关平、芮晓萍申请证人解某、何某出庭作证。以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有争议的证据和事实，本院认定如下：
张海霞提交证据1，拟证明其于2016年1月30日以书面形式要求刘关平、芮晓萍于2016年2月1日将首付款375000元存入托管账户，但刘关平、芮晓萍未支付，违约在先，故张海霞有权单方解除合同，并不予退还定金。刘关平、芮晓萍虽认可于2016年2月1日收到函件，但对其证明目的不予认可。本院认为，通过双方手机短信往来、通话录音内容以及刘关平、芮晓萍向张海霞邮寄的《关于履行合同的再次通知》等证据，能够证明张海霞在合同签订后即不愿意继续履行合同，但刘关平、芮晓萍不同意，张海霞又提出若继续履行合同，需增加房款100000元，且一次性付清不按揭，同时仍不愿出售车位，刘关平、芮晓萍对此仍未同意，要求按合同履行；双方在中介公司的谈话中，张海霞表示其已违约，要求将定金100000元返还，但又表示现在拿不出这么多，已经用掉了20000元，会想办法补上，刘关平、芮晓萍表示现在仍然同意张海霞履约，但若要返还定金，则需双倍返还，张海霞对此亦不同意。刘关平、芮晓萍于2016年1月25日向张海霞发函，再次明确要求张海霞继续履行合同。从以上事实来看，张海霞不愿继续履行合同的意思非常明确，且有要求增加房款的意思表示，存在单方违约行为，在刘关平、芮晓萍不同意解除合同的情形下，张海霞仍需按约履行合同。张海霞虽于2016年1月30日向刘关平、芮晓萍发函，要求对方于2016年2月1日将首付款375000元存入托管账户，但办理资金托管账户需要双方同时到场，向资金托管部门申请办理，张海霞仅根据该份函件，不足以证明刘关平、芮晓萍在接到函件后不愿继续履行合同，而根据双方之前的交谈内容，刘关平、芮晓萍在接到函件后愿意继续履行合同更符合其真实的意愿，亦符合常理。再者，根据张海霞提交的该函件签收证明，刘关平、芮晓萍于2016年2月1日17点50分才签收该函件，故张海霞认为刘关平、芮晓萍未按约于2016年2月1日前将首付款375000元存在托管账户，违约在先的理由，根本不能成立。此外，通过刘关平、芮晓萍申请的证人解某、何某出庭作证，两位证人作为中介公司工作人员，参与了张海霞与刘关平、芮晓萍的合同签订以及履行过程，亦能证实张海霞违约不卖房的事实，且刘关平、芮晓萍在接到张海霞的函件后也及时通过中介公司联系张海霞要求履行合同，但张海霞不接电话，置之不理。综上，张海霞以其提交的证据1认为系刘关平、芮晓萍违约在先，其有权单方解除合同，并不予退还定金，该证明目的不能成立，且张海霞已经于一审期间同意退还定金100000元，张海霞应予遵守其承诺。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张海霞与刘关平、芮晓萍签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同对所售房屋的面积、转让价款、首付款支付等主要条款进行了约定，合同已经成立且未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效。张海霞上诉认为合同无效且刘关平、芮晓萍签订合同时有欺诈行为的理由，无任何事实和法律依据，本院不予支持。张海霞签订合同后单方违约，不愿意继续履行合同，依法应当承担违约责任。刘关平、芮晓萍主张返还定金100000元，张海霞一审中亦同意退还，张海霞上诉认为不应退还定金的理由不能成立，本院不予支持。张海霞上诉认为刘关平、芮晓萍因解除合同未造成任何损失，故不应支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到双方合同签订后，合肥地区房价已出现上涨的趋势，张海霞亦有要求刘关平、芮晓萍增加房款才同意继续履行合同的意思表示，其单方违约行为非常明显，导致刘关平、芮晓萍另行购房的成本增加，存在必要的损失。综合上述因素的认定，一审法院对于张海霞提出的调减违约金请求未予支持，并无不当，本院予以确认。
综上所述，张海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5750元，由上诉人张海霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉军
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一六年十月三十一日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。