黑龙江省佳木斯市东风区人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑0805执异14号异议人（被执行人）佳木斯万邦雷沃农机有限公司，住所地佳木斯市东风区。法定代表人刘国文，男，总经理。异议人（被执行人）黑龙江万邦农机集团有限公司，住所地佳木斯市东风区。法定代表人雷同，男，总经理。申请执行人佳木斯市郊区农村信用合作联社，住所在佳木斯市郊区。法定代表人陈伟，男，理事长。本院在执行申请执行人佳木斯市郊区农村信用合作联社与被执行人佳木斯万邦雷沃农机有限公司（以下简称万邦雷沃农机公司）、黑龙江万邦农机集团有限公司（以下简称万邦农机集团公司）借款合同纠纷一案过程中，被执行人万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司于2017年7月4日向我院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。因案情复杂，经批准延长审限30日，现已审查终结。异议人（被执行人）万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司称：2016年11月23日，黑龙江利达资产评估有限责任公司接受法院委托，作出《佳木斯市东风区法院、黑龙江万邦农机集团有限公司涉案房产、土地使用权拍卖项目资产评估报告书》，即评估报告书（以下简称73号评估报告书）。异议人不服评估结果，先后两次向法院提出异议，第一次于2016年11月28日提出，2016年12月2日，利达评估公司作出了《关于的回复》（以下简称《利达公司回复》）。鉴于利达公司的回复，异议人提出第二次异议。异议人认为《73号评估报告书》不符合所涉案评估的法定条件，评估没有客观如实反映异议人的房产现实状况，其评估结果不公正、不客观、不科学、不严谨，严重侵害了申请人的合法权益，现提出异议理由如下：一、实体性错误。（一）评估人适用法律错误，《资产评估法》在评估时没有施行，故本案不能适用《资产评估法》；（二）《利达公司回复》中称：“本案中评估标的为不动产”是错误的。异议人认为：本案标的为房屋及土地。不是被异议人所说的不动产；（三）评估方法中的错误：A、估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实特状况3方面说明）：（1）缺少房地产权益状况详细描述；（2）土地实物描述不全面；（3）建筑物实物描述不全面；（4）未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；（5）区位状况描述不具体。B、未说明每种评估方法的定义、步骤，缺乏说明力。C、最终综合确定估价结果时没说明理由。（四）目前该涉案房产正在拆迁中，拆迁号码为；（有物证、证人证言）。评估机构没有考虑到这一客观情况，评估价格与实际价格严重不符。（五）对成新率的计算不认可；（六）报告书用语不规范、不严谨，有错字，证件记载有误差。在《资产评估结果汇总表》、《固定资产—房屋建筑物评估明细表》、《固定资产—土地使用权评估明细表》中，在将委托单位错误写为“佳木斯市郊区人民法院”。说明其评估工作不严谨，评估质量有重大瑕疵，令人难以信服。在《固定资产—房屋建筑物评估明细表》中各房证号的建筑名称一栏所记载的用途和利达评估公司的“建筑物名称”记载内容均有出入，而且遗漏了“套内建筑面积”。异议人认为记载用途应完整的记录在明细表中，并且“套内建筑面积”应该完整如实的进行记载和评估。二、程序性异议评估机构没有评估资格，资产评估机构不能从事房地产评估业务。根据《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》、《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。中华人民共和国建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》第24条：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可内从事估价业务。”国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。上述法律法规均表明，作为房地产证明估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面各社会服务的评估活动。本案中，黑龙江利达资产评估有限责任公司属于资产评估机构，没有房地产鉴定资格，不能从事房地产评估业务。不具备房地产估价机构资质，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具有从事房地产价格评估的主体资格，其作出的《73号资产评估报告书》无效。综上所述，利达资产评估所出具的《73号资产评估报告书》不符合涉案财产价值评估的法定条件：A、其主体资格不符合房地产司法鉴定人资格条件；B、评估时了大量的数据，说理不清，计算方法混乱不清，评估方法混乱，评估价格依据不足，没有进行分析和说理，造成了评估价值严重偏离低于资产实际价值，没有客观反映房地产的市场价格和应当考虑的其他因素；C、评估大度不严谨，在评估中所记载的包括“委托法院”这些基本信息都记载错误的评估机构，其评估结论不能让人信服。因此对《7号资产评估报告书》以及利达公司的《回复》提出执行异议，要求法院不予采纳，并进行重新委托评估。异议人万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司提供如下证据支持其异议主张：一、房权证复印件16张、照片61张，证明异议人对房屋享有权利二、土地使用权证复印件，用以证明异议人对土地享有的权利；三、宗地图复印件2份，用以证明房产、土地的实际测量面积大于宗地图的面积；四、证人证言两份，用以证明涉案房产、土地的拆迁事实，其拆迁号码；五、《对评估报告不服可提起执行异议》的网络下载文档打印件一份，用以证明异议人对评估报告不服，提起执行异议的正当性；六、《资产评估机构不能从事房地产评估业务》的网络下载文档打印件一份，用以证明评估人主体资格不适格；七、《资产评估法》网络下载文档打印件一份，证明评估人适用法律错误，其适用该法律时，该法律尚未实施；八、《城市房地产管理法》证明最新法律，已实施；九、《房地产估价与资产评估的异同分析》及《房地产估价与资产评估的比较研究》的文章复印件各一份，用以证明房地产估价与资产评估是不同的，评估人主体资格不适格；十、《计算建筑物成新率》文档打印件一份，用以证明评估人的评估计算不准确。申请执行人郊区信用社称：在万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司强调，在资产评估时涉及《资产评估法》和资产评估机构不能从事房地产评估业务以及评估方法中出现错误等异议理由我社均不认可。此笔贷款自我社起诉之日起，严格按照法律规定流程，不妄议、不参与，全程按照法律流程进度进行。在申请执行后，完全按照抽签形式选择评估公司，且评估公司是由万邦雷沃农机公司选择的结果，我社从没有以任何手段干涉。对于这种公正公平的评估、我社给予认可。本院查明，本院在执行申请执行人郊区信用社与被执行人万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司借款合同纠纷一案中，依法向二被执行人送达执行通知书后，二被执行人未在限定的期限内履行给付义务。2016年10月11日依法查封被执行人万邦雷沃农机公司借款时，万邦万农集团公司提供抵押担保的十六处房产、面积为17711.78平方米工业用地使用权。2016年10月25日裁定拍卖上述房产及土地使用权。申请执行人郊区信用社、被执行人万邦农机集团公司均派员到场参加评估、拍卖机构的选定，经万邦农机集团随机抽取，确定由黑龙江利达资产评估有限责任公司为评估机构。2016年11月14日，双方当事人、办案人、评估人员到现场对房屋及土地使用权进行资产评估。黑龙江利达资产评估有限公司出具资产评估报告。另查明，黑龙江利达资产评估有限公司经黑龙江省财政厅审核批准，获得资产评估资格证书，批准资产评估范围：各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估业务。营业执照所确定的经营范围：可从事各类单位资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。同时黑龙江利达资产评估有限公司被黑龙江省司法厅确定为司法鉴定机构，收录在国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册（黑龙江省分册）中，为司法鉴定评估的指定单位。本院认为，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中：一、被执行人万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司对资产评估范围并无异议，其提供的证据一、证据二为产权及土地管理部门向权利人发放的权利证书，可以证明房屋及土地使用权的权利人为万邦农机集团公司。其权利范围应以相关部门确认的面积为准，宗地图并不能证明房产、土地的实际测量面积大于宗地图面积，更不能证明多出面积的权利人即为万邦农机集团公司；二、异议人称房屋及土地的拆迁号。经调查，该号码仅为相关部门对一定区域内房屋、土地进行统计所做的标识号，并不证明已经确认拆迁。万邦雷沃农机公司及万邦农机集团公司提供两名证人证言，不具有证明房屋正在拆迁的效力。如本案所涉房屋及土地正在拆迁中，权利人应向本院提交相关的拆迁文件、拆迁协议等材料，本院将根据具体情况调整执行方案及措施；三、异议人所提供的其他证据均为网络或书籍中的观点及案例报道，与本案无关联性，并不能作为证据使用；四、在黑龙江利达资产评估有限公司出具的资产评估报告中，确有多处笔误，如将“东风区人民法院”误写为“郊区人民法院”等，但并不影响评估结果，本院已责令其予以补正。在《固定资产—房屋建筑物评估明细表》中，建筑物名称并不是建筑物的规划用途，该项内容的记载与评估报告的结论无直接的关系性，即评估价格不受该内容的影响；五、黑龙江利达资产评估有限公司的鉴定评估资质已经过黑龙江省财政厅、黑龙江省司法厅审核通过，确认为黑龙江省司法鉴定机构之一，其为具有评估资质的合法评估机构；六、在本院组织双方当事人选定评估机构、评估范围的确定、到现场进行资产评估的程序中，均不存在程序违法现象。综上，异议人万邦雷沃农机公司、万邦农机集团公司申请重新评估的理由不能成立，不符合重新评估的法定事由，因此不准予异议人重新评估的申请。本案中，对被执行人房屋及土地的资产评估是由承办法院委托具有评估资质的合法评估机构所进行的，评估结论合法有效本院对黑龙江利达资产评估有责任公司出具的资产评估报告予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回佳木斯万邦雷沃农机有限公司、黑龙江万邦农机集团有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向佳木斯市中级人民法院申请复议。审判长  张绍媛审判员  陈 明审判员  王凤梅二〇一七年八月十一日书记员  李晓亮