福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第701号
原告余碧芳，女，1977年2月8日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托代理人杜侨生、丁华，福建志立律师事务所律师。
被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
原告余碧芳与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2014年9月23日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余碧芳的委托代理人杜侨生、丁华，被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人尤延辉、杨贵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：200600021460）向被告购买由其开发的址于泉州市洛江区双阳中心区祥光花苑商品房一套，建筑面积102.36平方米，单价为每平方米3654.92元，总房价款为374118元。合同约定如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约付清购房款，但被告却一直未能按合同约定时间办理房屋权属证书，根据合同约定、法律规定及同一小区法院相同判决标准，被告应自2012年5月8日至原告实际取得房屋权属证书之日止（暂计至2013年11月13日）每日按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金。请求判令：1、被告支付从2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款374118元的万分之二计逾期办证的违约金（暂计至2013年11月13日止逾期违约金41527.1元）；2、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告提出因被告提供祥光花苑交房确认书证明被告于2012年12月13日才将诉争房屋实际交付给原告使用，被告应从2012年12月14日起至原告实际取得房屋权属证书之日止（暂计至2014年5月7日）每日按原告已付款的万分之二向申请人支付逾期办证违约金。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2010年6月30日之前将该商品房交付原告使用，逾期交房超过90日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，被告应从2012年5月8日起至2012年12月31日止每日按原告已付款的万分之二向申请人支付逾期交房违约金。原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告支付从2012年5月8日至被告将该商品房交付原告使用止每日按房价款374118元的万分之二计的逾期交房的违约金（计至2012年12月13日止逾期违约金16386.37元）；2、被告支付从2013年3月14日至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款374118元的万分之二计的逾期办证的违约金（计至2014年5月7日止逾期违约金31351.09元）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、本案存在诉讼时效的问题，原告的起诉部分超过了两年的诉讼时效，请法庭依法予以核实。二、针对逾期交房的问题，本案诉争房产按照合同约定时间已经符合交房条件，但原告怠于办理交房手续。被告于2010年10月14日就向原告寄发交房通知书及附件，告知原告可以办理相关交房手续，但由于原告自身原因迟延交房，至2012年12月13日才办理交房手续。经被告多次通知及催告，原告迟迟过来办理交房手续的行为，是原告放弃权利的行为，该交房责任应当由原告承担。三、办理交房手续之后，被告又多次通知原告并于2013年11月份发送催告函告知原告办理产权分户证，但也是由于原告的原因，导致至今未办理产权分户，故以上逾期交房和逾期办证的责任均应由原告自行承担。四、原告没有逾期办证造成的具体损失的相关证据，且因逾期办证的具体损失无法确定，原告起诉被告应每日按房价款的万分之二支付逾期办证的违约金，该诉求明显过高，根据具体情况，违约金的比例应参照合同约定的0.00005%计算，请求法院依法予以支持。
经审理查明，原、被告于2008年10月28日签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告向被告购买祥光花苑一商品房，建筑面积102.36平方米，每平方米3654.92元，总金额374118元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。原告支付了首付款。2008年11月18日，原、被告与中国银行股份有限公司泉州洛江支行签订了《个人一手住房贷款合同》，即为本案房产按揭贷款合同。原、被告双方确认交房款为374118元，并确认交付房屋时间为2012年12月13日。现泉州市洛江区房地产管理处尚未受理本案商品房分户登记申请。
另查明，对有关文书送达双方约定（合同第二十条）“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。合同还写明原告的地址及邮政编码、联系电话。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。1、关于逾期交房违约金问题。本案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的万分之二（即0.02%）向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年5月7日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即自2012年5月8日起计算。被告提供其于2010年10月14日向原告邮寄交房通知书及附件的证据，主张其已履行相关通知义务。因该通知是被告单方制作的证据，且邮寄地址又不是原、被告约定送达各类通知、文书的方式，故对被告提供的该证据，本院不予认定，对被告抗辩其已履行通知交房义务，本院也不予采纳。现原告请求从2012年5月8日起至被告将该商品房交付原告使用之日即2012年12月13日止（计220日）的逾期交房违约金，本院予以采纳。故本案逾期交房违约金为374118元×0.02%／日×220日＝16461.2元，但原告只请求16386.37元，不损害被告的利益，本院予以照准。2、关于逾期办证违约金问题。本案《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2012年12月13日交付使用后，被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应承担逾期的违约责任。违约金应计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告之日止，之后，不属于被告应履行的协助义务，对原告要求违约金计算至原告实际取得房屋权属证书之日止，本院不予采纳。被告提供其于2013年11月13日向原告邮寄办理产权分证催告函，主张其已履行相关通知义务。虽有邮寄情况，但未能体现邮寄件的具体内容，故对被告提供的该证据，本院不予认定，对被告抗辩其已催告原告及时办理分户证，本院不予采纳。故被告逾期办证天数为从2013年3月14日起至被告实际履行完毕其负有的协助办证义务之日止。由于之前本院对同楼盘出卖人与买受人约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，已统一调整按日0.02%（即万分之二）计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告余碧芳逾期交房违约金16386.37元。
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告余碧芳支付自2013年3月14日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告余碧芳止按已付款374118元的日0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费993元，由被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 庄玉燕
代理审判员 孙玫芳
人民陪审员 丁雅婷
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 赖昕晟
附：一、判决引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。