广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第767号
原告：上海和百瑞商业有限公司，住所地：上海市黄浦区威海，工商注册号：310101000601829。
法定代表人：唐学锁。
委托代理人：曹希鹏，系北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区，工商注册号：440682000184642。
法定代表人：刘涛，总经理。
委托代理人：范莉乔、姚爽，均系广东广信君达律师事务所律师。
原告上海和百瑞商业有限公司诉被告佛山市南海万业置地有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹希鹏，被告的委托代理人姚爽到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依法委托鉴定。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月7日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定创鸿城项目原定于2013年12月25日开业，原告在该开业日前依约完成了商铺的装修、产品的配送及人员的招聘。2013年12月23日，被告发出《关于南海创鸿城开业正式的通知》中表示“南海创鸿城项目受集团特殊事件影响工程进度已有滞后……”开业日更改为2014年4月25日，但在2014年4月25日被告因故仍未能按时开业。此后直至2014年9月20日前，原告再未收到被告任何关于商铺开业的正式文件。2014年11月25日被告发出《通知1》，项目将在2015年2月28日试营业。2015年4月24日，被告发出《通知2》，项目将在2015年9月中旬试营业。原告根据《商铺租赁合同》约定的2013年12月25日开业开展商铺装修、道具制作，亦产生了相应的费用合计243718元。2013年11月4日，原告向被告支付了租金及物业保证金100078元，并支付了2013年12月25日至2014年3月31日租金及物业费71214元。之后被告与原告签署《补充协议》，约定原告向被告缴纳履约保证金74412元，由于被告多次单方面延期开业，属于严重违约行为，应向原告支付74412元作为违约赔偿。请求判令：1.被告支付415010元及利息暂计34700元（利息计算时间为2013年11月3日至2015年5月25日，被告还应承担2015年5月25日以后至实际付款日原告的利率损失）；2.被告支付违约金74412元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，一、《商铺租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，应继续履行。合同签订后，被告一直积极履行租赁合同的约定，努力采取各项措施促使创鸿广场尽早实现整体开业。租赁合同第8.1条约定：商业广场整体开业日暂定为2013年12月25日，被告另行书面通知的，以通知为准。被告依约分别于2013年12月23日、2014年9月20日、2014年11月25日及2015年4月24日向原告发函通知广场延期开业事宜，原告当时并未提出异议，因此原告主张被告违约、单方提出解除合同没有依据。涉诉物业正在进行后续收尾施工，被告请求继续履行租赁合同。二、被告不构成违约，且该《租赁合同》具备继续履行的条件，双方应当继续履行。被告无需承担违约责任，亦无需返还租金、履约保证金。三、被告与佛山市创鸿商业发展有限公司（以下简称创鸿公司）分属独立法人，原告与创鸿公司签订《物业服务合同》及《补充协议》与被告无关，相关首期物业管理费、物业保证金、质量保证金等也不是由被告最终收取，原告应当向创鸿公司主张。四、被告认为双方应当继续履行《租赁合同》，因此原告目前尚不存在任何经济损失，原告主张的相关损失赔偿没有事实和法律依据，被告不应当支付。五、若法院认定被告构成违约，判令解除涉诉租赁合同，并判决由被告双倍返还履约保证金，同时赔偿承租人的损失。被告认为被告向原告返还履约保证金之外另行支付的一倍保证金款项已具备一定的补偿性，对原告的部分损失进行了补偿。基于公平原则和损害赔偿责任的补偿性原则，若法院判令解除租赁合同，被告对原告承担的赔偿责任应相应扣除被告额外支付的一倍履约保证金74412元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告在诉讼中提供下列证据：
1.商铺租赁合同原件1份、南海创鸿城商铺租赁合同补充协议原件2份、付款申请单原件2份、交通银行（上海市分行）记账回执原件2份、电脑截屏打印件1份、南海创鸿物业服务合同补充协议原件1份，用以证明原告与被告签署《租赁合同》，租赁期限2013年12月25日-2016年12月24日，租金35520元／月；《补充协议》第6条修订履约保证金为74412元，原告依约缴纳74412元；《租赁合同》第17.4条约定：本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；原告要求被告支付各项款项。
2.装修工程施工承包合同原件1份、店铺工程报价表原件3页，用以证明原告为如约履行租赁商铺开业与第三方签署《装修工程施工承包合同》，合同金额157330元。
3.商业道具采购合同原件1份、店铺道具报价表原件1页，用以证明原告为如约履行租赁商铺开业与第三方签署《商业道具采购合同》，合同金额86388元。
4.通知复印件3份，用以证明被告于2014年9月20日通知同年12月23日试营业，到期未试营业；被告于同年11月25日通知2015年2月28日试营业，到期未试营业；被告于2015年4月24日通知2015年10月1日试营业，截止目前无任何迹象表明被告有能力履行租赁合同约定的开业时间。
5.律师函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1020667456703）复印件各1份、回复函打印件1份，用以证明就被告连续违约行为，原告向其主张诉求要求被告对直接损失及间接损失进行相应赔偿，并有权解除租赁合同；被告回复《律师函》认可原告各项损失，并同意对原告的各项损失予以赔付。
6.解除租赁合同通知复印件1份，用以证明因被告严重违约，已导致租赁合同无法履行，原告依法向被告发出《解除租赁合同的通知》。
7．浙江增值税专用发票、建筑业统一发票（自开）原件各1份，用以证明原告依据《租赁合同》向第三方支付装修道具费用。
经质证，被告对原告出示的证据1中的《商铺租赁合同》真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同第8.1条明确约定，被告有权另行书面通知正式开业时间，被告也已依约出具书面通知，并未出现违约情况。该《租赁合同》无法证明被告存在违约行为。对证据1中的《补充协议》，该证据不属于新证据，原告未在举证期内提交，被告不予确认。对证据1中的《付款申请单》不予确认。即使该付款申请单载明的内容确属真实，该付款申请单也仅为原告内部请款资料，并不能证明原告确实已经向被告支付相应款项。和百瑞公司付款申请单2（收款单位为创鸿商业发展公司），三性不予确认，与被告无关。即使该付款申请单载明的内容确属真实，原告应当向创鸿商业公司主张。对证据1中的《交通银行（上海市分行）记账回执》不予确认，非被告出具。对关于和百瑞公司付款信息的电脑截屏，三性不予确认，该证据为非法定形式的证明付款事实的证据，不应当被采纳为本案证据。其中，关于向创鸿商业公司的付款信息与被告无关。对证据1中的《物业服务合同补充协议》不予确认，被告并非该合同主体，与被告无关。对证据2中的《装修工程施工承包合同》不予确认，被告并非该合同相对方，与被告无关；①即使该合同真实，根据该《装修合同》第六条约定，原告在竣工验收后才需向装修公司支付全额装修款。根据被告提供的证据一现场装修照片显示，涉诉商铺装修工程并没有竣工，原告不应向施工方支付全款，因此原告也不应当以工程总价款向被告提出赔偿主张，尚未发生的工程款项不构成原告的实际损失，原告要求被告承担全额工程款没有事实和法律依据。②该装修合同未见施工图纸或清单，也没有相关竣工、验收结算材料，无法体现工程现阶段的装修进度及现阶段完工情况，从而不能证明原告支付全额工程款的依据及合理性。③从原告提供的发票来看，原告并未支付全款，仅支付了47199元。对店铺工程报价表不予确认。对证据3中的《商业道具采购合同》不予确认，被告并非该合同相对方，与被告无关；其次，根据被告提供的证据一现场装修照片显示，原告主张的店铺道具并未入场，不能证明原告已实际采购，即使已经采购，也未用于涉诉商铺，不能认定为原告的实际损失，不应当由被告赔偿。再次，从发票上看，原告并未支付全款，仅支付了25916元。对店铺道具报价表不予确认。原件中并没有签订日期，复印件有日期。对证据4的真实性、合法性确认，关联性有异议。被告按照《租赁合同》第8.1条的约定以书面通知的形式变更正式开业时间，不存在违约行为。对证据5的真实性、合法性确认，关联性有异议。被告的回函仅对双方签署的《租赁合同》的效力进行了确认，并不代表认可原告在《律师函》中主张的各项损失，被告回函无法证明原告所欲证明的内容。对证据6不予确认，被告未收到该份证据。对证据7不予确认，其中装修发票仅证明支付了47199元，道具发票仅证明支付了25916元。
庭审中，被告举证如下：
1.照片原件5张，用以证明涉诉商铺仅进行了部分装修。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议，证明原告依据《租赁合同》约定的时间对租赁商铺按原告经营需要进行了装修及部分设施、设备的采购。
经审查，原告出示的证据1商铺租赁合同、补充协议、记账回执、证据4、5及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，或虽异议未能举证推翻，本院予以确认。原告出示的证据1中其余证据、证据2、3、7，本院综合进行认定。原告未能提供证据6送达依据，其证据效力本院不予确认。
经审理查明：原、被告签订编号为《南海创鸿城商铺租赁合同》及补充协议，约定被告将创鸿城商业广场负1F-20号商铺出租给原告；租赁期限为三个租约年，从2013年12月25日至2016年12月24日止；免租装修期至2013年11月30日结束；其中2013年12月25日至2014年12月24日月租金为37206元；首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日期间租金总额45887元，原告应于合同签订后7个自然日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7个自然日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为原告应付的下一期租金；签订合同当天原告支付74412元作为履约保证金；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，原告开业日暂定为2013年12月25日，被告另行书面通知开业日的，以书面通知为准；因原告违约而提前终止合同，被告有权没收租赁保证金，因被告违约而提前终止合同，被告应无息双倍返还租赁保证金；等等。
2013年11月5日，原告向被告支付首期租金及租赁保证金120299元。
同日，原告向创鸿公司支付2013年12月25日-2014年3月31日首期物管费、质量保证金、物业费保证金50993元。
原告已进场装修。
2014年9月20日，被告发出通知，创鸿广场项目已陆续复工，预计于2014年12月23日整体开业。
2014年11月25日，被告发出通知，计划商场将于2015年2月28日开始试营业。
2015年5月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述暂无法确定具体开业时间。
诉讼中，原告申请对涉讼场所装修工程造价进行鉴定。后，原、被告对装修造价达成一致，确认造价为75240元。原告撤回鉴定申请。
本院认为：原、被告签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。约定商业广场的整体开业日为2013年12月25日，虽该日期为暂定日期，被告可另行书面通知开业日，但被告多次通知延期，至本案诉讼仍未确定开业日，已超出合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，原告要求不再履行合同，被告返还已付款的主张本院予以支持。被告已收取的首期租金及租赁保证金120299元应返还予原告。被告与创鸿公司均为独立法人组织，原告并未举证证明二者财产混同，原告主张被告返还其向创鸿商业支付的物业费等50993元缺乏理据，本院不予支持，原告出示的证据1涉及该部分的证据本院不再进行认定。租赁合同因被告违约解除，原告请求被告支付履行保证金74412元等额的违约金的主张符合合同约定，本院予以支持。租赁合同因被告违约解除，涉讼场地尚未开业经营，附合于场地的装修75240应由被告予以赔偿，双方已就装修造价达成一致，原告出示的2本院不再进行认定。原告租赁涉讼商铺开展经营活动，除商铺装饰装修外，一定的设施用品亦为必要的配置，原告出示的证据3、7本院予以确认。但有关用品并非添附于租赁物随交接而转移部分，为可移动、搬离物品；考虑到原告为使用商铺目的而定制，另行处理存在一定价值贬损，本院酌定被告赔偿20000元予原告。原告请求超出上述核定部分本院不予支持。本案被告向原告支付的各项款项为合同解除涉及的款项返还及相应违约责任处理，本院已判定被告违约行为承担支付违约金、赔偿损失等责任，原告请求对款项计付利息的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还120299元予原告上海和百瑞商业有限公司。
二、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金74412元予原告上海和百瑞商业有限公司。
三、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失75240元予原告上海和百瑞商业有限公司。
四、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿用品损失20000元予原告上海和百瑞商业有限公司。
五、驳回原告上海和百瑞商业有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取4520.61元（原告已预交），由原告负担1695.98元，被告负担2824.63元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二０一五年九月二十三日
书记员 刘冬花