重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04905号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市邮政公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号。
法定代表人廖涛，该公司总经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆�斯特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李娟，个体工商户。
委托代理人王国忠，重庆江泰律师事务所律师。
委托代理人曾杰，重庆原野律师事务所律师。
原审第三人重庆邮政物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号，组织机构代码70939401-9.
法定代表人梁远忠，该公司经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人重庆市邮政公司（以下简称邮政公司）与上诉人李娟、原审第三人重庆邮政物业管理有限公司（以下简称物管公司）租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月18日作出（2015）沙法民初字第00411号民事判决，上诉人邮政公司、李娟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月26日进行了询问，上诉人邮政公司及第三人的共同委托代理人黄婷、张衡、上诉人李娟的委托代理人王国忠、曾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月20日，出租方物管公司（甲方）接受邮政公司的委托，与承租方李娟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沙坪坝区天陈路12号平街1号房屋，使用面积16平方米租赁给乙方使用，租赁期限为1年，从2012年4月1日起至2013年3月31日止。房屋租金为每月2000元，按月交纳。乙方对租赁的房屋享有使用权，在租赁期内，未事先征得甲方的同意并按规定报经相关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋的用途。乙方如要装修房屋，应将装修设计施工图交由甲方审核同意后报属地消防部门审查，经审查合格后，办理开工手续，方能根据该施工图进行装修、改造；合同期满或因违约以及其他原因中途终止合同，其装修材料自然归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。合同期内，乙方在规定缴纳期限内未完清费用手续，甲方在口头或书面催款通知都无法与乙方联系的情况下，超过应付租金期限一个月，甲方将视为乙方为自动退场，本合同自行终止，甲方有权另行招租，乙方不得干涉。甲方保留继续向乙方催收欠款的权利。合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止；合同履行期间，若遇国家政策变化或者市邮政公司要收回租赁房屋，使本合同无法履行或无法完全履行，本合同终止。合同终止前一个月甲方应书面告知乙方合同终止原因，乙方应无条件按时搬出，由甲方收回租赁房屋，甲方按乙方实际租赁房屋时间收取房租，甲方不承担其他任何责任。本合同经甲乙双�签字（盖章）后生效，租期届满本合同自行终止。合同签订后，邮政公司按约将诉争房屋交付给李娟使用。2012年9月29日，李娟按照《房屋租赁合同》约定向邮政公司缴纳2012年1月-9月的房屋租金18000元，2013年5月9日，李娟按照《房屋租赁合同》约定向邮政公司缴纳2012年10月1日-2013年3月30日月的房屋租金12000元。
庭审中，双方确认诉争房屋即天陈路方向正对天陈路12号房屋的平街一层右边起最后一间房屋。
2013年5月16日，李娟制作《邮政招待所暂停租金的申请》，载明“邮政招待所2011年至2012年两年来屋顶长期漏水严重，造成招待所停止营业，经多次向邮政物业公司保修、申请进行维修，于2012年8月邮政公司与邮政物业公司共同派人对屋顶进行了多次查看，确定施工方案，于2012年12月前完工，但因以前漏水造成房间内吊顶垮塌，墙面大面积脱落，希尽快派人进行修复。在修复前停止交纳房屋租金”，当日，邮政公司职工张伟红签字载明“已收”。
2013年8月29日，李娟制作《情况说明》，载明“我是天陈路12号（原邮政招待所）的承租户，2013年来凡遇上连续下雨，所租房屋屋顶就漏水严重，房间内吊顶垮塌，墙面大面积脱落，使招待所无法正常经营，已报贵中心维修，贵中心已派人到现场勘查，但至今未来修复，请尽快派人来修复为感”。案外人马杰在情况说明上签字注明“情况属实”，审理中，李娟未能举示证据证明马杰的身份情况。
2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府以沙府房征告（2013）3号文发布《沙坪坝区人民政府房屋征收公告》，载明“沙坪坝区人民政府已于2013年9月12日决定对沙坪坝区火车站综合交通枢纽盖章工程（一期）”项目范围内国有土地上房屋实施征收，征收范围为沙�天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁村30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。
该征收公告的附件1《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》载明，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《重庆市人民政府办公厅关于印发《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）的规定，为了规范沙坪坝火车站综合交通枢纽活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合本项目实际情况，特制订本方案。征收范围为沙区天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁�30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。征收签约期限从2013年9月23日至2013年12月21日，共计90天。实际征收签约期限以房屋征收公告载明的期限为准。征收与补偿对象为沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）规划红线范围内：持有国有土地上房地产权证，或房屋所有权证和国有土地使用权在的所有权人；具有其他有效权属证明，或经认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的实际权益人。
该征收公告的附件2《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》载明，征收公告确定的签约期限中，在1-60天内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖20000元／户，在61-90天内签订征�补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖10000元／户；在征收公告确定的签约期限内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）并在协议约定期限内完成腾空交房的，给予提前搬迁特别奖20000元／户。
2013年10月9日，李娟联合其他业主向邮政公司领导写信，载明“我们是与贵公司签订租赁合同多年的沙坪坝天陈路12号邮政招待所及连带铺面的经营户。2013年9月23日重庆市沙坪坝区人民政府公布了《房屋征收公告》，征收签约期限为2013年9月23日至12月21日止。天陈路12号在征收范围内。对此，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，为了支持国家建设，我们天陈路12号的全体经营户一致请求邮政公司领导积极严格按照《条例》、《办法》做出赔偿和补偿我们租赁户：1.提前签约奖励费，2.搬迁费，3.装修费等，我们将积极配合，立即签约，搬出现场。敬请公司领导早日做出回复”。邮政公司认为其没有收到过该信。
2013年10月18日至2014年6月27日，重庆邮政物业管理有限公司分别四次通过邮寄方式向李娟发出搬离租赁房屋通知，李娟称未曾收到该通知。
2014年8月15日，重庆市沙坪坝区房屋管理局（甲方）与邮政公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定鉴于邮政企业用房的特殊性，根据市政府批示内容，乙方位于天陈路12号重庆北站邮件转运站的征收补偿金总额为2000万元。乙方依法向第三人收回房屋后，3个工作日内将房屋交甲方。本协议生效后，甲方在乙方交房并完善所有手续后15个工作日内全额支付乙方征收补偿款人民币2000万元。
审理中，根据李娟的申请，一审法院向重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心调取上述协议中约定的征收补偿款明细。重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心向本院提供了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》、《重庆市房产面积测算报告书（委托）》、《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收价值评估分户报告》和《重庆市邮政局征收补偿明细》。其中《重庆市邮政局征收补偿明细》中载明，有证房屋补偿14481379.40元，其中包含提前签约奖20000元、提前搬迁特别奖励费20000元，未登记建筑补偿2878007.57元，包含三项：375.91平方米＊9070元／平方米＊50%=1704751.85元，21.53平方米＊8830元／平方米＊30%=57032.97元，438.25平方米＊8490元／平方米＊30%=1116222.75元。
审理过程中，邮政公司于2015年3月16日向一审法院提出先予执行的申请，要求李娟立即将租赁合同终止后仍占有使用的租赁房屋腾空并返还给邮政公司。2015年3月17日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00411-1号民事裁定书，裁定：限李娟于裁定书送达之日5日内将其承租的位于重庆市沙坪坝区天陈路12号平街一号房屋腾空并返还给邮政公司。李娟不服该裁定，向一审法院申请复议。2015年4月15日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00411-2号民事裁定书，裁定：驳回申请复议人李娟提出的复议申请，维持原裁定。
原告邮政公司（反诉被告）诉称，2012年原告邮政公司将位于沙坪坝区天陈路12号平街一号房屋（以下简称“诉争房屋”）出租给被告使用，并授权重庆邮政物业管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限1年，从2012年4月1日起至2013年3月31日止，租金每月2000元；合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止，承租方应无条件按时搬出，�出租方收回租赁房屋，按实际租赁房屋时间收取房租，出租方不承担其他任何责任；承租方如要装修房屋，应将装修设计施工图交由出租方审核，经审查合格后，办理开工手续，方能根据该施工图进行装修、改造；合同期满或因违约以及其他原因中途终止合同，其装修材料自然归出租方所有，出租方不承担任何补偿责任。合同签订后一年，被告足额支付房屋租金。2013年4月1日合同到期后，被告未缴纳租金，双方未续签合同，原告多次要求被告搬离，被告拒绝。现基于房屋租赁合同起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》效力于2013年4月1日终止；被告立即向原告返还位于沙坪坝区天陈路12号平街一号房屋，并在5日内搬离房屋；被告支付2013年4月1日起至2013年9月13日止的房屋占用损失9000元；被告赔偿原告提前签约特别奖和提前搬迁特别奖40000元。
被告李娟（反诉原告）辩称并反诉称，原被告之间不具有租赁关系，2009年4月3日，李娟与邮政公司机关采购事务中心签订房屋租赁合同，租期至2010年4月19日。2010年4月20日、2011年6月23日，李娟与重庆邮政物业管理有限公司分别签订两份房屋租赁合同，租赁期限至2012年3月31日止。2012年4月20日，李娟与重庆邮政物业管理有限公司签订租赁合同，租赁期限至2013年3月31日止，诉争房屋租金已缴纳至2013年3月31日，之后邮政公司同意因房屋漏水而停止缴纳租金。邮政公司要求支付房屋占用费的诉讼请求已经超过诉讼时效。2013年10月9日，李娟已主动书面申请要求搬离诉争房屋并赔偿装修损失，被告未作答复，因此，邮政公司要求李娟赔偿提前签约特别奖和提前搬迁特别奖40000元于法无据。因李娟在房屋租赁合同签订后对房屋进行了装修并开展经营活动，但诉争房屋被征收后，邮政公司与李娟未就拆迁补偿达成一致意见，现基于房屋拆迁安置补偿合同法律关系，起诉至法院，要求邮政公司赔偿李娟装修补偿4800元、征收搬迁费用640元、停产停业损失8707.20元、提前搬迁特别奖20000元、屋顶漏水维修费8600元、设施设备拆迁补偿6800元，合计49547.20元。
反诉被告邮政公司辩称，李娟的反诉请求与邮政公司的本诉并非基于同一法律关系，因诉争房屋不存在漏水的事实、双方签订的合同并无装修补偿的约定、李娟并非征收补偿的赔偿对象，因此对李娟的反诉请求应当予以驳回。
第三人物管公司辩称，物管公司确实是接受邮政公司的委托与李娟签订的房屋租赁合同，邮政公司、李娟才是合同相对人。物管公司向李娟发出搬离租赁房屋通知书也是出于邮政公司授权所为。物管公司同意邮政公司的本诉部分诉讼请求，对李娟的反诉请求，答�意见同邮政公司。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，物管公司以自己的名义，在邮政公司的授权范围内与李娟签订房屋租赁合同，双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同订立后，李娟即按照合同约定向邮政公司交纳租金，足以证明李娟在订立租赁合同时知道物管公司与邮政公司之间的代理关系。则该租赁合同直接约束邮政公司和李娟。邮政公司、李娟均应当按照法律的规定和合同的约定履行自己的义务。
一审法院，针对原�告双方的争议焦点，评判如下：
第一，关于房屋租赁合同终止的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，合同约定的租赁期间至2013年3月31日届满后，李娟继续使用租赁房屋，邮政公司未举示证据证明其提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期。邮政公司诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》效力于2013年4月1日终止，不符合法律规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。邮政公司、李娟约定，“合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆�公告），本合同终止”。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府发布征收公告，对涉案房屋进行征收，此一情形符合双方当事人在合同中约定的终止情形。则涉案房屋租赁合同因出现了当事人约定终止的情形而于2013年9月13日依法终止。租赁合同终止后，李娟应当返还租赁房屋。因此，对邮政公司要求李娟搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，予以主张。
第二，关于房屋占有损失的问题。邮政公司、李娟之间的房屋租赁合同至2013年9月13日终止，而邮政公司认为租赁合同至2013年3月31日终止，其与本院庭审查明的事实以及一审法院的认定不符，故其要求李娟支付合同期间房屋占用损失，不予支持。
第三，关于提前签约特别奖和提前搬迁特别奖的问题。邮政公司要求李娟赔偿上述奖励，系基于因李娟至今未返还租赁房屋，致使邮政公司丧失了根据《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》的规定获得上述两项奖励费用的机会。审查《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》以及《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，征收补偿费用中已经全额包含了该两项奖励费用，邮政公司并未因李娟未返还租赁房屋的行为产生上述奖励费用的损失。因此，邮政公司要求立即赔偿该两项损失并无事实依据，予以驳回。
对李娟基于拆迁安置补偿合同纠纷提起的反诉部分的诉讼请求，因邮政公司并非拆迁安置的拆迁主体，原被告之间并不存在拆迁安置补偿关系，且原被告双方亦未签订拆迁安置补偿合同，因此李娟的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予主张。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）李娟在本判决发生法律效力后5日内搬离沙坪坝区天陈路12号平街一号房屋并返还原告（反诉被告）重庆市邮政公司；二、驳回原告（反诉被告）重庆市邮政公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费890元、先予执行申请费5000元（本诉原告重庆市邮政公司已预交），反诉案件受理费1039元（反诉原告李娟已预交），合计6929元，由原告（反诉被告）重庆市邮政公司负担890元，由被告（反诉原告）李娟负担6039元，被告（反诉原告）李娟负担部分限于本判决发生法律效力后5日内迳付重庆市邮政公司5000元。
宣判后，邮政公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审法院在无任何其他证据的情况下，依据沙区房管局征收中心工作人员的现场指认说明，就认定李娟对租赁房屋进行了扩建错误。2、一审法院采信《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑的面积构成及对应补偿金额与事实不符。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由李娟承担。
李娟针对邮政公司的上诉答辩称：一审法院做勘验笔录的时候，邮政公司代理人也在场，对征收中心工作人员的指认予以了认可。李响是征收中心核心的经办人员，对整个被征收的标的物的范围、使用是清楚的。征收中心与邮政公司签订协议的时候，肯定是有明细的，如果邮政公司认为补偿明细不正确，可举出相反证据�补偿明细中载明的事项和金额就是真实情况的反映。请求驳回邮政公司的上诉。
李娟不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院以上诉人与邮政公司之间没有安置补偿合同为由驳回上诉人反诉请求是错误的。2、一审判决上诉人立即交换房屋违反法律规定。3、一审法院裁定同意上诉人的先予执行申请是错误的，违反法律规定。请求二审法院查明事实，依法予以改判，支持上诉人的反诉请求。
邮政公司针对李娟的上诉答辩称：我公司与李娟之间只存在租赁合同关系，上诉人李娟要求给予安置补偿待遇及相关费用没有任何事实和法律依据。一审法院判决返还房屋是基于租赁关系。一审法院依据我公司的申请裁定先予执行符合法律规定。
原审第三人物管公司未发表意见。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予�确认。
本院认为，原审第三人物管公司在邮政公司的授权范围内与李娟签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止。本案中，涉案房屋因城市建设需要被征收，符合双方约定的合同终止条件。合同终止后，承租人李娟理应返还租赁房屋，一审法院判决其立即搬离并返还房屋符合法律规定。邮政公司向一审法院申请先予执行，李娟对先予执行裁定不服，向一审法院申请复议，其复议申请亦被驳回，故关于先予执行的相关事项不属本案处理范围，本院对此不做处理。
关于上诉人邮政公司称一审法院仅凭现场指认说明就确定李娟对租赁房屋�施了扩建不当及一审法院采信沙坪坝区房管局征收中心出具的《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑面积及对应补偿金额与事实不符的意见。本院认为，涉案房屋的拆迁安置主体系重庆市沙坪坝区房屋管理局，邮政公司按照与该局签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》享有权利，获得其所有的房屋被拆迁后的相应补偿；同理，李娟与邮政公司之间仅存在租赁合同关系，李娟亦未举示证据证实邮政公司已领取本应属于其所有的安置补偿费等费用，故一审法院驳回其基于安置补偿合同关系要求邮政公司支付补偿费用的诉请符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人邮政公司、李娟的上诉理由不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费890元，由上诉人重庆市邮政公司、李娟各负担445元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十二月十日
书 记 员 梁 麟