江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民再初字第0025号
原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司，
被告泰兴市天天大药房有限公司，住所地泰兴市黄桥镇十桥中路128号。
第三人胡月珍。
第三人吴素芬。
第三人陈幼娜。
第三人戴幼芬。
第三人共同委托代理人叶碧波，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。
原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司（以下简称泰茗盛世公司）与被告泰兴市天天大药房有限公司（以下简称天天大药房）、第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬房屋租赁合同纠纷一案，原经本院于2013年4月23日作出（2011）泰黄民初字第1502号民事判决，被告天天大药房不服，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，江苏省泰州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）泰中民终字第0336号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。天天大药房仍不服，向江苏省泰州市中级人民法院申请再审，江苏省泰州市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）泰民再终字第0023号民事裁定：一、撤销泰兴市人民法院（2011）泰黄民初字第1502号民事判决及江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民四终字第0336号民事判决；二、本案发回泰兴市人民法院重审。本院遂依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人孙小林、沈宇锋，被告的委托代理人王建良及第三人的委托代理人叶碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司诉称，被告于2010年12月8日与第三人签订房屋租赁合同一份，租赁第三人所有的位于泰兴市鼓楼南路72号原泰兴金凤商城第三至第九层的房屋，租期为12年。后被告于2011年4月18日与原告签订一份房屋租赁合同，约定被告将上述房屋的第三层面积为1700平方米的房屋转租给原告。租赁用途为经营网吧、电玩、儿童欢乐世界、音像制品，租赁期为10年。合同签订后，原告即聘请设计公司、装潢公司进行设计、装潢；购买空调、电脑、桌椅、台球设备等；开始招聘、培训员工；聘请软件公司研发会员系统软件；聘请广告公司进行广告宣传，各项投入总计达五百多万元，但由于被告无法提供整栋大楼的消防设计预案，导致原告一直无法进场装修，最后双方协商确定由同一家消防设计、施工单位对整幢大楼进行消防设计并施工，原告才于2011年6月10日进场装修，后由于被告无法提供整栋大楼的消防验收合格证，致使原告无法领取营业执照。
另，原告在装修过程中发现三楼东北侧严重漏水，致使新装修部分全部损毁，经与被告交涉，被告对三楼屋顶进行了简单处理后告知原告继续装修，原告再一次装修后，由于继续漏水，致使原告再次装修的部分损毁，原告再次找被告交涉，但被告一直未解决以上问题。后原告得知被告对出租房屋存在以上瑕疵是明知的，对于该瑕疵怎么处理被告与第三人在合同中已有明确约定，被告在签订合同时却刻意隐瞒这一重要瑕疵，导致原告根本无法实现合同目的，被告的行为已构成根本违约。
综上，由于本案所涉房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，即房屋必须经消防验收合格才可以投入使用，现因为该房屋没有消防验收合格证导致原告不能使用该房屋，并由于被告的欺诈行为导致原告遭受了巨大的经济损失，请求确认原被告之间签订的房屋租赁合同已解除，判令被告立即返还原告房屋租金40万元，赔偿原告直接损失3748610.59元，可得利益损失暂定为600000元，共计4348610.59元。
原告在本院适用简易程序审理过程中变更诉讼请求，以本案所涉房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定为由，要求确认原被告间所签订租赁合同无效，后在转换为普通程序审理过程中以其诉状中陈述的事实应为解除合同为由，在本院指定的举证期限内再次变更部分诉讼请求，要求确认原被告间于2011年4月18日签订的房屋租赁合同已经于2011年8月22日解除，并增加诉讼请求要求被告承担鉴定费17100元，同时承担原告自2011年8月22日起（后主张自起诉之日起）至被告实际支付赔偿款之日的按同期银行贷款利率计算的利息损失。
被告泰兴市天天大药房有限公司辩称，原告的诉讼请求应予驳回，理由为：1、异议期限未过，根据《合同法》司法解释（二）第二十四条之规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议，应在约定的异议期限内提出异议；当事人没有约定异议期间，应在解除合同通知到达之日起三个月内提出。本案中，双方约定异议期为6个月，故被告提出的异议期限尚未超过，原告的请求不应支持。2、原告在第一次庭审时变更诉讼请求要求确认原被告间的租赁合同无效，后又变更诉讼请求要求解除合同，被告不同意，原告在庭审中确认双方间租赁合同合法有效，与其主张相矛盾。对于原告因漏雨造成的装修损失，被告予以确认，对于其他损失，不予认可，因为合同合法有效，原告是可以继续履行合同的，且原告未经合同解除就处理有关设备，被告认为本案中不应认可。另，原告的工程设计在2011年9月通过消防验收就应当进行相关施工。
第三人述称，我们同意被告的意见。另补充一点，我们将房屋租赁给泰州市天天大药房和泰兴市天天好大药房。原被告之间争议的房屋属于我们所有，本案原被告间的租赁关系我们不清楚，双方间就房屋租赁事项的约定对第三人没有约束力。
原一审查明，2010年12月8日，第三人与被告泰兴市天天大药房有限公司法定代表人薛兴无、泰兴市天天好大药房签订房屋租赁合同一份，约定胡月珍等第三人将其所有的位于泰兴市鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三至九层租赁给被告，租赁期限为2010年12月8日至2023年2月7日止，共计12年。同时约定消防设施，内部由被告负责，消防泵及外主管道由第三人负责，五楼玻璃钢漏水部分及现三楼的玻璃破损部分由被告在装潢时一并设计，翻修费用由第三人承担10万元，其余由被告承担。2011年4月18日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼，范围为第三层，建筑面积约1700平方米，被告负责消防主管道、自来水主管道的到位，提供消防主控管理，原告租赁用途为经营网吧、电玩、儿童欢乐世界、音像制品，期限为10年，自2011年5月18日至2021年5月17日止，租金为每年60万元，每三年上涨10%……租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，并赔偿对方相当于当年租金的损失。2011年4月20日，原告支付给被告租金40万元，同日，原告与泰兴市爱家装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定包工包料，并自同年6月11日进场施工。自2011年4月23日起原告先后分别与上海幻潮消防工程有限公司等签订消防工程整改、购买协议，并发生往来。2011年6月25日，泰兴市爱家装饰工程有限公司发函给原告，明确：自6月11日进入施工以来因漏雨给施工带来了很多不利，造成很大的损失，尤其是6月18日的大雨，造成整个台球区积水很深，75张石膏板、58张水曲柳板、72张木工板浸泡，163个误工，台球区围梁一圈吊好的石膏板浸泡，全部拆除共计三百多个平方米……请求原告解决漏雨问题并赔偿损失56000元、延迟竣工日期。后江苏济恒律师事务所接受原告的委托于2011年8月22日出具律师函邮寄给被告，明确：由于被告无法提供整栋大楼的消防设计预案，致原告一直无法进场装修，被告无法提供整栋大楼的消防主控验收合格证明致使原告无法领取营业执照，且在装修过程中发现三楼东北侧严重漏水，致新装修的部分全部损毁，导致约三分之一的面积至今无法使用，与被告交涉了两个多月，距预定开业时间已超过82天之久，原告多次找被告协商，被告一直未有确切答复，导致原告无法营业，无法实现合同目的，被告的行为已构成根本违约，决定解除与被告间的合同，并要求被告退还租金并赔偿损失。次日，被告收到原告的律师函，并委托江苏东进信宇律师事务所回函给原告委托代理人，答复称：对原告反映的问题经核实并与房主联系后，于2011年7月恢复消防主控室且已联接到三楼，三楼局部漏水是因五楼一块钢结构立柱渗漏造成，拟准备现浇水泥，认为消防主控室已经恢复，不应当成为纷争缘由，装修损失数额由双方协商，因原告尚未将图纸报公安消防机构审核，且从施工到营业需较长时间，故不存在营业损失。因双方协商未果，原告遂诉至本院。
另查明，被告于庭审中确认出租给原告的房屋漏水整改工程于2011年9月底开始，10月初结束，消防供水于当年11月底实现。2011年9月9日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐综合体内部装修及消防设施改造建设工程消防设计审核意见》给原告，明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实……以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。
2012年4月12日，原告申请本院对其花费的设计费用等损失进行鉴定，本院依法委托泰州中兴房地产估价资产评估有限公司进行了评估，该公司于同年7月20日作出资产评估报告，报告书摘要载明：评估人员经过现场实地勘察在调查了解和分析评估对象资产市场情况的基础上选用适宜的评估方法进行分析和估算，结论为委估资产在继续使用等前提下评估总值为合计2371215元。正文载明：评估公司在选择具体评估方法时，根据原告为1616城市娱乐综合体的营业所投入的前期准备工作的花费损失，第二至八项和第十项损失主要为实物损失，且现行市面上可参考的参照物很多且价格容易取得；营业损失主要从其自身收益角度考虑。具体为：1、设计费85000元（依国家收费标准50元／平方米）；2、装修费用1388503元（现行市价法）；3、空调系统288991元（现行市价法）；4、网络设备、监控设备109100元（特种设备处置难，现行市价法）；5、网吧桌子35640元（定制桌子，现行市价法）；6、收银、会员管理系统67600元（定制系统，现行市价法）；7、消防系统61805元（现行市价法）；8、漏雨造成的装修损失56003元（现行市价法）；9、营业损失258573元（收益法，评估公式：评估价值=收入-
成本-费用，原告申请从2011年6月1日起计算至2011年8月22日止）；10、户外灯箱字20000元（现行市价法）。原告支付了鉴定费17100元。
经质证，被告提出评估报告真实性无异议，但其中有几项不是对损失进行的评估，而是对原告投入资金的评估，营业损失超出了该评估事务所的评估范围，评估的营业损失期限是从2011年6月1日至8月22日，而原告直到2011年9月9日才通过消防设计验收，距其通过各项检查开始合法经营还有一段时间。事实上，原告从办理了消防设计审核后就未进行任何工作，谈不上营业损失。对鉴定费票据的真实性无异议。第三人与被告的质证意见相同。
审理中，本院就原告方实际投入运行后每月可获取的纯利润损失问题依职权对鉴定人王某行了咨询，其表示根据市场上同类行业收入标准扣除一切成本后的净利润为每月53800元（投入的设备折旧损失已另外评估）。经质证，原告无异议，被告提出评估报告评估的是原告投入，并非实际损失，评估报告中经营损失的评估超出评估机构的资质范围。
再查明，被告法定代表人薛兴无以第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告于2013年3月14日向本院提起诉讼，要求解除其与四第三人于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失270万元，理由为其承租的泰兴市鼓楼南路72号三至九层房屋在转租及使用过程中存在整栋楼排水管破损漏水、电控系统全部瘫痪、没有消防控制中心、地下通风设备无电机、地下消防泵及主管道直到2011年12月9日才完成更换实现消防供水等。
对于原告主张的损失，原审认定如下：
1、原告支付给被告的租金40万元。
2、设计费，有评估意见及原告提交的设计单位收据的证实，应予确认，对于实际损失，原告提交的合同中约定总金额为85000元，虽然约定4250元在工程结束后付清，但安徽筑文建设工程有限公司根据合同约定已交付设计文件，故应当按合同约定的金额计算。
3、装修费用1388503元（其中价值17400元的地胶因漏雨未装，实物在仓库，价值30240元的背景墙因漏雨实物已拆除），系鉴定机构实际评估后的意见，应予确认；
4、空调系统损失288991元，有原告与泰兴市一冷空调销售有限公司签订的空调采购安装合同及泰兴市一冷空调销售有限公司的收款收据和鉴定结论的证实，应予确认；
5、网络设备、监控设备，经鉴定机构鉴定，除由原告自行处理的中心交换机1台价值39000元、光纤模块22个价值5500元、墙柜3个（价值1770元）合计46270元均不在现场外，其余物品均无法继续使用，故应当认定为原告的损失，其数额为109100元扣减46270元后的余额62830元；
6、网吧桌子35640元（购置日期为2011年5月，扣除残值），此金额为桌子无法使用后所造成的实际损失；
7、收银、会员管理系统损失67600元，有鉴定机构的鉴定结论证实，故应当予以认定；
8、消防系统61805元，已附合租赁物，应作为原告的损失予以计算；
9、漏雨造成的装修损失56003元；
10、营业损失，原告主张258573元，虽然有鉴定结论在案证实，但其计算依据中并未考虑扣除投入的设备折旧损失等因素，不具有客观性，考虑到江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件若干问题的意见中“租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，最长不得超过六个月”规定精神并结合咨询意见53800元／月，本院确认计算3个月为161400元；
11、户外灯箱字经鉴定为20000元，本院予以确认，上述损失合计2627772元。
对于原告为采购台球设备支付的定金50000元、订购电玩支付的定金720000元，审理中，原告表示其自行与卖家交涉，无需处理，故本案不予再处理；对于原告主张的电脑折旧损失91700元，其仅提供了其与南京龙冈电子经营部签订的采购合同、收据、机房服务器设备清单和与泰兴市蓝于网吧签订的电脑转让合同，并未提供其付款的相关记录，其所提交的证据不足以证实两次交易的真实性，故本院不予认可；对于原告主张的为聘请网管花费20000元其及其支出员工工资252321元，其仅提供劳动合同书及收条、工资表并不足以证实其已实际按双方的约定履行，且原告一直未领取营业执照，上述费用的发生不具有合理性，故本院亦不予认定。
原一审认为，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，应当赔偿承租人的损失。
本案中，原被告双方所签订的租赁合同并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告在按期支付约定的租金后使用租赁物时，一方面由于被告未能如实告知原告承租房屋存在漏水的情况致原告进场后装修工程两次遭到损毁，庭审中，被告确认从2011年4月18日原被告签订房屋租赁合同时起至2011年10月初止，租赁房屋漏水问题才完全解决，且该房屋于2011年9月28日经泰兴市公安消防大队确认存在重大火灾隐患，同年12月才实现消防供水，由于消防供水、整栋大楼的消防设施是否合格决定着原告能否通过消防验收，从而能否顺利营业，故从查明的事实可以确认被告在合同签订后长达六个多月的时间未能确保租赁物符合约定的使用条件，致原告无法使用，并严重影响了原告的经营活动的正常进行，故在此情形下，根据合同法的规定，应确认为不能实现合同目的，原告可以要求解除原被告间的租赁合同。另一方面，被告在起诉解除其与四第三人房屋租赁合同纠纷时亦承认其承租的泰兴市鼓楼南路72号三至九层房屋在转租及使用过程中存在整栋楼排水管破损漏水、电控系统全部瘫痪、没有消防控制中心、地下通风设备无电机、地下消防泵及主管道直到2011年12月9日才完成更换，实现消防供水等问题的事实，从而印证了原告方的诉讼理由。综上，原告于2011年8月22日书面通知解除与被告间的租赁合同，于法有据，但主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，经本院审理确认被告于次日收到解除通知，故应当确认原被告间的租赁合同于2011年8月23日解除，被告应当赔偿原告为此所遭受的损失。由于装修工程均已附合房屋，无法拆卸，留归被告，已经安装的空调系统中经鉴定可予拆除的规格型号为KFR35-N3的1.5匹格力空调、规格型号为KFR72的3匹吸顶空调各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台由原告自行拆除，余物留归被告（风管机铜管含保温、吸顶机铜管含保温，原告自愿留归被告），网络设备、监控设备中除由原告自行处理的中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个均不在现场外，其余物品均无法继续使用，留归被告，网吧桌子180张（损失数额已扣除残值）、网吧椅110张、沙发70张由原告予以处理，收银、会员管理系统、消防系统在计算损失后归被告所有，户外灯箱字已安装留归被告。被告辩称双方在合同中约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，并赔偿对方相当于当年租金的损失”，据此认为双方约定了解除权的异议期限为6个月，原告的请求不应得到支持，对此本院认为，该约定仅为双方对提出终止合同所附加的期限条件，不属于约定的异议期限，原告的解除行为属于法定解除，不适用其与被告约定解除的限制性条件，且即使如被告所称的解除权的异议期限未过，该期限仅解决的是被告何时有权行使确认解除行为效力的诉权问题，对认定原告是否具有法定解除权并无影响，故对被告的上述辩称意见，本院不予支持。对于原告变更诉讼请求问题，原告一直以被告所交付的租赁物不符合约定的使用条件为由提起诉讼，其间虽然曾将诉讼请求变更为确认合同无效，但鉴于其所主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不相一致，且其于本院指定的举证期限内申请变更，故对其变更请求，应予准许；对于原告的损失承担问题，由于原告在未取得消防部门的内部装修及消防设施改造建设工程消防设计审核意见的情况下擅自进场装修，其对自身的损失亦应承担相应的责任，综合双方的过错程度，以被告承担70%、原告自行承担30%为宜，即被告应赔偿原告损失1839440.4元。对于原告要求被告按同期银行贷款利率承担自起诉之日起计算至被告实际支付赔偿款之日止的利息的主张，因无法律依据，本院不予支持。遂判决：一、确认原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司与被告泰兴市天天大药房有限公司于2011年4月18日签订的房屋租赁合同已于2011年8月23日解除。二、被告于本判决生效之日起60日内一次性赔偿原告各项损失计人民币1839440.4元。三、原告承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修的工程、空调系统（1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台除外）、网络设备、监控设备（原告自行处理的中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个除外）、收银、会员管理系统、消防系统、户外灯箱字等设施，留归被告，1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台、中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个、网吧桌子（定制80＊50＊68㎝）180张、网吧椅110张、沙发70张由原告于本判决生效后15日内自行拆除、搬出。四、驳回原告的其他诉讼请求。
天天大药房上诉称：1、原审判决严重违反法律程序性规定。上诉人在该院（2013）泰民初字第0413号案件中的诉讼理由，在该案尚未判决确认的情况下，不应作为本案认定事实的依据。根据民诉法第一百五十条的规定，本案应在（2013）泰民初字第0413号案件审结后再继续审理，一审在该案尚未审结的情况下即对本案作出判决，严重违反相关程序性规定。2、原审判决上诉人承担180余万元赔偿责任，没有事实和法律依据。在被上诉人所列的10项损失项目中，所有损失均是被上诉人违反消防法第十二条的规定，在装修方案没有通过消防许可的情况下，擅自装修造成的，该损失应由被上诉人自行承担。3、本案涉讼房屋第三至九层，是泰兴市天天好大药房与四位第三人签订的，上诉人既不是案涉房屋的所有权人，也不是案涉房屋的使用权人，一审法院判决上诉人承担赔偿责任错误。4、原审判决对第三人的法律责任没有认定，我方要求二审法院明确第三人的法律责任，因为原审判决上诉人承担赔偿责任就是因为租赁房屋的消防主系统不合格，而消防主系统是由第三人负责的，因此赔偿责任应由第三人承担。综上，请求二审撤销原判，发回重审。
被上诉人泰茗盛世公司答辩称：1、一审事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确，判决合法合理。本案无需等待薛兴无与第三人的租赁合同纠纷案件的审理结果，该案的审理结果对本案没有任何影响，上诉人认为本案应中止审理的观点是错误的。2、本案承担赔偿责任的主体应该是上诉人，而不应该是第三人。因为被上诉人是与上诉人签订的合同，上诉人是合同的相对方，因此应由上诉人承担赔偿责任。3、三家“天天大药房”实为一家。与第三人签订租赁合同的是泰州市天天大药房有限公司及泰兴市天天好大药房，而与被上诉人签订租赁合同的是泰兴市天天大药房有限公司，实际上这三家企业的法定代表人或投资人都是薛兴无，薛兴无的个人财产与这三家企业的财产也是混同在一起的，因为被上诉人支付房租时是应薛兴无的要求直接汇入薛兴无的个人账户，薛兴无在与第三人的租赁合同纠纷案中甚至直接以其个人的名义起诉第三人。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈述称：1、第三人与上诉人没有租赁关系，第三人将房屋出租给泰州市天天大药房有限公司和泰兴市天天好大药房。2、第三人出租的房屋具有可使用性，有合法的房产证和土地证，又具有商业利用价值，有案外人租用该房屋开设了肯德基和宾馆。因此不存在消防设施的障碍，关键是承租人的消防设施建设是否符合消防规范要求。3、就上诉人与被上诉人之间的有关事实、主张，第三人不发表意见，但并不意味着承认对第三人不利的陈述、主张及质证意见。
原二审查明的事实与原一审查明的事实一致。
原二审认为上诉人天天大药房公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
经再审查明，2010年12月8日，泰州市天天大药房有限公司（乙方）与第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于江苏省泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原金凤商城）的三至九层出租给乙方，租赁房屋用途为商业；租赁期限为2010年12月8日至2023年2月7日止；房屋现场交付，房屋在签订合同前乙方已验收完毕；消防设施的维修养护责任，内部由乙方负责，消防泵及外主管道由甲方负责，五楼玻璃钢漏雨部分及三楼的玻璃破损部分由乙方在装潢时一并设计，翻修费用由甲方承担十万元整，其余由乙方承担；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知，并赔偿对方相当于当年租金的损失。上述合同文本首部的出租方为四位原审第三人，承租方为泰州市天天大药房有限公司，授权签约代表为薛兴无，但在合同文本尾部乙方签字处签名和盖章的是薛兴无及泰兴市天天好大药房，而在授权代表一栏里，则没有人签名或盖章。合同签订后，第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬将房屋交付使用，但原告及第三人在再审中对被告的诉讼主体资格均无异议。
2011年4月18日，泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司（乙方）与泰兴市天天大药房有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原金凤商城）三楼，范围为第三层，建筑面积约1700平方米，甲方负责消防主管道、自来水主管道的到位，提供消防主控管理，乙方租赁用途为经营网吧、电玩、儿童欢乐世界、音像制品，期限为10年，自2011年5月18日至2021年5月17日止，租金为每年60万元，每三年上涨10%……租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，并赔偿对方相当于当年租金的损失。
2011年4月20日，泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司支付泰兴市天天大药房有限公司租金40万元，同日，原告与泰兴市爱家装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定包工包料，并于同年6月11日进场施工。2011年6月25日，泰兴市爱家装饰工程有限公司发函给原告，明确：自6月11日进入施工以来因漏雨给施工带来很多不利，造成很大损失，尤其是6月18日的大雨……请求原告解决漏雨问题并赔偿损失56000元，延迟竣工日期。后江苏省济恒律师事务所接受原告的委托于2011年8月22日出具律师函邮寄给被告，明确：由于被告无法提供整栋大楼的消防设计预案，致原告一直无法进场装修，被告无法提供整栋大楼的消防主控验收合格证明致使原告无法领取营业执照，且在装修过程中发现三楼东北侧严重漏水，使新装修的部分全部损毁，导致约三分之一的面积至今无法使用，与被告交涉了两个多月，距预定开业的时间已超过82天之久，原告多次找被告协商，被告一直未有明确答复，导致原告无法营业，无法实现合同目的，被告的行为已构成根本违约，决定解除与被告之间的合同，并要求被告退还租金并赔偿损失。次日，被告收到原告的律师函，并委托江苏东进信宇律师事务所回函给原告委托代理人，答复称，对原告反映的问题经核实并与房主联系后，于2011年7月恢复消防主控室且已联接到三楼，三楼局部漏水是因为五楼一块钢结构立柱渗漏造成，拟准备现浇水泥，认为消防主控室已经恢复，不应当成为纷争缘由，装修损失数额由双方协商，因原告尚未将图纸报公安消防机构审核，且从施工到营业需较长时间，故不存在营业损失。2011年10月初，租赁房屋漏水问题已经被告修缮完全解决。
又查明：2003年1月24日，泰兴市公安局《关于华联超市泰兴股份有限公司建筑工程消防验收合格的意见》载明该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。2011年7月10日，第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与上海幻潮消防工程有限公司签订了《消防安装工程协议书》，工程名称：原金凤商城消防主系统修复安装，该工程已于7月底修复完毕。2012年1月6日，泰州市消防技术服务事务所出具《建筑消防设施检测报告》，委托单位：泰兴市天天时尚酒店有限公司，建筑名称：天天快捷宾馆（原泰兴金凤商城5－8层）检测类别：竣工检测，检测时间：2012年1月2日。消防泵、消防栓均为原有设备，消防栓给水系统等经检测合格。2013年3月14日被告法定代表人薛兴无以第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告向本院提起的诉讼中，泰兴市公安局消防大队于2013年12月9日《关于“泰兴市人民法院有关‘金凤商城’消防问题的咨询函”的答复》中表述，2011年9月28日，我大队对原金凤商城二层经营的天天数码港进行检查时，发现该场所未办理相关消防手续擅自营业。同时发现该场所存在其他问题，我大队下发相关法律文书，责令该场所停止使用。2012年7月22日，我大队对该场所进行复查，发现该场所已经关停。责任主体消失，决定对该重大火灾隐患进行销案，相关整改通知书已全部失效。2012年，该大楼内天天时尚宾馆、肯德基相继申报内部装修工程验收，并均通过消防验收，我大队及泰州市消防支队至今未接到其他经营场所内装修工程的消防验收申报。2011年9月9日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐体内部装修及消防设施改造建设工程审核意见》。明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实……以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。2014年3月13日，本院作出（2013）泰民初字第0970号民事判决，确认本案讼争房屋的消防主系统是合格的。该判决经泰州市中级人民法院（2014）泰中民终字第0514号民事判决予以维持。
再查明，2013年11月25日，本院作出（2012）泰民初字第950号民事判决，解除了被告与第三人于2009年12月8日签订的房屋租赁合同。
对于原告主张的损失，本院查明：
1、原告支付给被告的租金40万元。
2、设计费，有评估意见及原告提交的设计单位收据的证实，应予确认，对于实际损失，原告提交的合同中约定总金额为85000元，虽然约定4250元在工程结束后付清，但安徽筑文建设工程有限公司根据合同约定已交付设计文件，故应当按合同约定的金额计算。
3、装修费用1388503元（其中价值17400元的地胶因漏雨未装，实物在仓库，价值30240元的背景墙因漏雨实物已拆除），系鉴定机构实际评估后的意见，应予确认；
4、空调系统损失288991元，有原告与泰兴市一冷空调销售有限公司签订的空调采购安装合同及泰兴市一冷空调销售有限公司的收款收据和鉴定结论的证实，应予确认；
5、网络设备、监控设备，经鉴定机构鉴定，除由原告自行处理的中心交换机1台价值39000元、光纤模块22个价值5500元、墙柜3个（价值1770元）合计46270元均不在现场外，其余物品均无法继续使用，故应当认定为原告的损失，其数额为109100元扣减46270元后的余额62830元；
6、网吧桌子35640元（购置日期为2011年5月，扣除残值），此金额为桌子无法使用后所造成的实际损失；
7、收银、会员管理系统损失67600元，有鉴定机构的鉴定结论证实，故应当予以认定；
8、消防系统61805元，已附合租赁物，应作为原告的损失予以计算；
9、漏雨造成的装修损失56003元；
10、户外灯箱字经鉴定为20000元，本院予以确认，上述损失合计2466372元。
对于原告为采购台球设备支付的定金50000元、订购电玩支付的定金720000元，审理中，原告表示其自行与卖家交涉，无需处理，故本案不予再处理；对于原告主张的电脑折旧损失91700元，其仅提供了其与南京龙冈电子经营部签订的采购合同、收据、机房服务器设备清单和与泰兴市蓝于网吧签订的电脑转让合同，并未提供其付款的相关记录，其所提交的证据不足以证实两次交易的真实性，故本院不予认可；对于原告主张的为聘请网管花费20000元及其支出员工工资252321元，其仅提供劳动合同书及收条、工资表并不足以证实其已实际按双方的约定履行，且原告一直未领取营业执照，上述费用的发生不具有合理性，故本院亦不予认定。
本案的争议焦点是：一、出租房是否存在消防方面的缺陷，而导致根本不能用于经营网吧；二、漏雨是否影响原告的营业。上述两个因素是否致使原告的合同目的不能实现。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。故原、被告于2011年4月18日签订的《房屋租赁合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，原告以涉案房屋存在消防及漏雨问题导致无法实现租赁合同目的，具备法定解除条件为由，请求确认房屋租赁合同已经解除。但综观全案事实，结合原、被告及第三人讼争焦点，本院认为，一、关于消防问题，从整栋大楼即原金凤商城，在2003年已通过消防验收，后交付给多位经营者经营，均未因主体消防不合格而被消防部门责令停业。2011年7月10日，第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与上海幻潮消防工程有限公司签订了《消防安装工程协议书》，工程名称：原金凤商城消防主系统修复安装，该工程于同年7月底修复完毕。且同时位于租赁房屋范围内的泰兴市天天时尚宾馆的工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件；消防部门在回复本院的函中亦认为泰兴市天天时尚宾馆验收合格，能够证明在验收当时大楼内自动喷灭火系统、室内消防栓系统、泵及宾馆部分的报警系统符合消防安全要求。涉案房屋交付后，位于租赁房屋范围内的其他部分楼层亦出租给他人经营，都已通过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型人员的密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，该法第十二条规定“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工”，原告在未将消防设计文件等相关材料报公安机关消防机构审核的前提下，于2011年6月11日擅自进场施工，至2011年9月9日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐体内部装修及消防设施发行建设工程审核意见》，而原告早于2011年8月22日就书面通知解除合同。显然，原告在未向消防部门申报审核前，擅自进场装修，且在其装修数月后泰州市公安消防支队才作出同意其装修的审核意见，但原告却于2011年8月22日就书面通知被告解除合同，足以说明原告已用行为表明其不履行房屋租赁合同，并非无法实现合同目的而被迫解除合同。原告于2011年8月22日已向被告通知解除，被告于次日收到通知并作出了回复，且在法律规定的期限内既未向仲裁部门申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼，故原、被告双方所签订的房屋租赁合同应认定为已经解除。二、关于漏雨问题，一、因系雨季，不能正常进行修复施工，后在2011年10月初，租赁房屋漏水问题已完全解决。四楼的美悠茶餐厅也已正常营业至今。二、经鉴定，漏雨造成的损失为56003元。原被告的租赁期为10年，租金为5958000元。短短的几个月的延误及几万元的损失相对于合同的租赁期及租金是微乎其微的，并不能使合同目的不能实现。且依据原、被告双方订立的房屋租赁合同第八条“房屋及设施、设备的维修保养护责任”第1款中“租赁期间，日常的设施、设备的维修保养由乙方负责，费用也由乙方承担，重大设施、设备（如自动扶梯等）到期更换，由甲方负责。甲方对房屋及其附着设施每隔一年检查一次，如需修缮乙方应积极协助，不得阻挠施工”的约定，本案被告应承担的是重大设施、设备的维修养护责任。该重大设施、设备应包括整栋大楼消防泵、外主管道及房屋的维修养护责任。若涉案房屋消防泵及外主管道以及房屋漏雨存有问题，原告可要求被告进行及时维修养护，而非解除合同。事实上，被告已对房屋漏雨问题进行了修缮。故原告诉称无法实现租赁合同目的缺乏事实依据，本院不予采信。由于被告未能及时将漏雨部分修缮，致使原告损失56003元，应予赔偿。原告泰茗盛世公司未经消防部门准许，擅自装修所造成的损失应由自己承担。关于本案所涉租金损失40万元，因被告将房屋交付给原告使用后，原告虽陈述本案在原二审判决后曾通知被告交接承租房屋，但在再审中，本院组织原、被告及第三人协调要求双方交接房屋，被告及第三人均表示同意，但原告并未有交房诚意，致使协调未果。故租金损失应由原告承担，被告不予返还。至于营业损失，因导致房屋租赁合同的解除并非因被告违约行为所致，且合同的解除不能完全归责于被告，对该项损失亦不予认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司与被告泰兴市天天大药房有限公司于2011年4月18日签订的房屋租赁合同已于2011年8月23日解除；
二、被告泰兴市天天大药房有限公司赔偿原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司因漏雨造成的损失56003元；
三、原告承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修工程及其它一切设施由原告于本判决生效后15日内自行拆除、搬出；
四、驳回原告泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44790元，诉讼保全费5000元，鉴定费17100元，合计66890元，由原告负担61823元，被告负担5067元（此款原告已垫付，由被告履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（帐户：泰州市财政局，开户行：中国农业银行泰州市海陵支行，帐号：20×××88）。
审判长 倪小飞
审判员 薛高峰
审判员 蔡建波
二〇一五年六月十日
书记员 曹小慧