北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22783号
原告北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生，北京诚智慧中物业管理有限公司职员。
被告常广发，男，1964年3月15日出生。
委托代理人张敬茹（常广发之妻），女，1966年6月6日出生。
原告北京诚智慧中物业管理有限公司（以下称原告）与被告常广发（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李洋及被告委托代理人张敬茹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我公司受北京京德顺房地产开发有限公司的委托自2010年5月1日起对其开发的水郡长安家园小区进行物业管理服务，并签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定小区内别墅部分物业费收费标准为2.88元／平米／月，高层住宅2.5元／平米／月，多层住宅（小高层）2.4元／平米／月。被告居住的该小区某号院某号楼某室（以下简称涉案房屋）建筑面积212.81平方米，自2010年5月1日至2014年4月30日一直未交纳物业管理费，经我公司多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付2010年5月1日至2014年4月30日的物业管理费25537.2元；2、被告以6384.3元为基数，按照日万分之三的标准支付2011年5月1日至实际给付之日的违约金。
被告辩称：我于2008年7月接收涉案房屋成为业主，同年与深圳开元国际物业管�有限公司（以下简称开元公司）签订物业管理服务合同并自2008年1月1日交纳物业费，此后并未收到任何有关原告取代开元公司成为小区新物业公司的通知，亦未与原告签署过新的物业管理服务合同，不了解原告的物业服务范畴。2008年8月1日我验收涉案房屋时发现房屋漏雨拒绝验收，开元公司承诺会把房屋修好，我就把验收钥匙交给开元公司，并在外面租房居住了一年，但房屋仍然没有修好。2010年涉案房屋仍然漏雨，原告让我找开发商，此后我没有再交物业费。2010年5月1日到2014年4月30日期间，原告对我提出的合理物业服务请求不仅采取推诿和拖延的态度，还多次通过断水、停止供暖和终止门禁服务等方式迫使我交物业费，给我造成了诸多不便和经济损失，我家主卧卫生间屋顶漏水及马桶漏水也没有得到维修，主卧飘窗漏雨损坏的墙面也未修理，因此，我在事实上也未能接受原告提供的所谓物业服务，物业合同关系并未成立。此外，原告主张的物业费收费标准相互矛盾且缺乏依据，没有及时进行公示，还擅自提高车位费的收费标准，严重损害了我的经济利益。综上，我和原告之间并不存在法律上和事实上的合同关系，原告不仅没有在诉称的物业服务合同期间向我提供相应物业服务，还百般刁难给我造成诸多不便和经济损失，其提供的物业收费标准相互矛盾缺乏公开透明性，故我对原告提出的事实物业服务合同关系不予认可，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告原名北京房修一慧中物业管理有限责任公司，2010年3月31日经北京市工商行政管理局海淀分局核准变更为现名。被告系涉案房屋业主，2008年8月办理入住手续。
2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司中标涉案房屋所在水郡长安家园小区的物业管理服务项目，该招投标过程经过了北京市居住小区管理办公室备案。2010年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限公司（乙方）与北京京德顺房地产开发有限公司（甲方）签署《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定甲方通过邀请招标方式选聘乙方对水郡长安家园实行专业化的物业管理服务，委托管理期限自2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业，并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时，服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，制冷与供暖系统的切换及大系统的维护和清洗，供电系统的维修养护，公共绿地、花木、建筑小品、本小区专用市政道路道行树等的养护与管理，配�商业服务设施、公共部分及系统的正常运行的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维修物业区域内车辆行驶秩序，消防管理服务，房屋装饰装修管理服务，公示特约服务的内容、标准及收费标准等，急修随叫随到，排除故障，解决问题，小修按双方约定时间到达现场，达到小修、急修及时率100%之指标要求。物业服务费收费标准为多层住宅2.4／元／平方米／月，高层住宅2.5元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。
现原告以被告未交纳2010年5月1日至2014年4月30日的物业费为由诉至本院，请求被告交纳相应费用。被告陈述不交纳物业费的主要原因是涉案房屋收房时有漏雨情况，开元公司承诺予以维修但实际一直未予修理，原告应承担开元公司的维修责任，且原告接管小区后限水、限暖，还擅自提高水费及车位费。庭审中，被告提交入住巡回单、接管验收记录、租赁合同、住宅质量保证书及照片，证明涉案房屋漏雨问题。其中入住巡回单“物业收楼引导组”处盖有开元公司收楼引导专用章，内容为“房屋已查验完毕，填写了《接管验收纪录》”；接管验收记录“业主意见”处记载“窗户需要打胶，北客卧门套边开裂，客卧与主卧之间底脚线有缝，客厅北阳台门口打胶不好，需要重弄，书房门套与旁边墙面缺一块，厨房推拉门不严，门套掉漆，厨房门口地板压条开胶，门口墙角缺一点，主卧底脚线掉漆，客卧门掉漆，储物间门锁安装不到位，地板颜色不一样”，下方业主签字处有被告的签字；照片则显示涉案房屋天花板及墙面有阴水及墙皮脱落现象。原告对上述证据均不认可，认为无法证明涉案房屋存在漏水情况，即使情况属实也应为开发商责任。关于限水限暖及多收水费等问题，被告提供原告开具的水费收据及字条一张，原告认可收据的真实性，但陈述小区没有中水，根据北京市调整居民用水通知，2014年5月1日居民用水调整为每吨5元，停车费则不是公司收取，对字条的真实性不予认可。被告另主张原告物业服务存在诸多不到位之处，但未能提供其他证据证明。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、租赁合同、关于水郡长安家园命名的通知、申请安装门牌、楼牌审批表、业主登记表、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，原告提供的证据能够证明其进驻涉案房屋所在小区通过了�法的招投标途径，且与小区开发商签订了前期物业管理服务合同，进驻程序并无违反法律法规强制性规定之处。被告虽未与原告签署物业服务合同，但实际享受了原告提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，被告应当交纳物业费用。被告虽主张涉案房屋出现漏水，但该问题与本案并非同一法律关系，且被告提供的证据不足以证明系因原告物业服务原因导致漏水问题的发生，故被告以此为由抗辩物业费于法无据，本院无法采信，被告就此可向相应责任人主张权利。被告主张的原告限水、暖问题及物业服务不达标的其他问题均未能提交充足证据予以证明，亦无证据显示原告存在乱收费用情况，故本院对原告要求被告交纳涉案房屋物业费的请求予以支持。违约金一节，因原、被告并未签署合同对违约金作出约定，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。同时，被告作为业主在遇到问题时通过拒交物业费的形式提请物业公司关注有情可原，本院希望原告进一步改善服务质量，提升服务水平，注意与业主的沟通交流，注重收费的同时亦尽力为业主解决实际问题，避免类似纠纷的再度发生。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告常广发于本判决生效后七日内向原告北京诚智慧中物业管理有限公司交纳二〇一〇年五月一日至二〇一四年四月三十日的物业管理费二万五千五百三十七元二角；
二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
案件受理费491元，由原告北京诚智慧中物业管理有限公司负担50元（已交纳），由被告常广发负担441元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 张 宪
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 梁 远