云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第185号
上诉人（原审被告）许银波，男，汉族。
委托代理人刘冰，云南铁肩律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）徐健翔，男，汉族。
委托代理人杨正新，云南展耀律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人许银波因与被上诉人徐健翔房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2014）禄民初字第1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：
2012年8月7日，原告徐健翔与被告许银波签订《租房合同》，合同约定，被告许银波将其正在自建位于禄劝县东华村禄大路边三层半房屋一栋租给原告徐健翔用于多元化经营；整栋房屋的使用空间被告许银波应按原告徐健翔的要求做好空间隔断和安装好木制门窗；按原告徐健翔的要求排好水、电、网线、收视线路和线盒、电源插座；留好空调外机连接孔；被告许银波应于2012年11月30日前将房屋交原告徐健翔精装修；租期15年，自2013年1月1日起至2027年12月30日止；第一个5年每年租金26000元，第二个5年每年租金38000元，第三个5年每年租金48000元；如违约，由违约方赔偿守约方800000元。合同签订的当天原告徐健翔就按约定，支付给被告许银波第一个5年前二年的房屋租金52000元。2012年10月24日被告许银波通过农业银行以转账的方式退还给原告徐健翔30000元租金。2012年10月被告许银波的房屋建好至2014年2月该房屋一直闲置。现原告向法院起诉，请求判令解除原、被告所签租房合同，退还已付租金52000元，支付违约金30000元，并承担诉讼费。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租房合同》，是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，并不违反国家法律、法规的规定，是合法有效的合同。但本案在审理中，双方均同意解除合同，这是双方的真实意思表示，予以准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告主张“被告未按约定布置房屋，属违约”；而被告反驳主张“原告拒不接收房屋，属违约”。因双方对上述各自的主张均未能举证证明，故对双方的上述主张不予确认。对于原告主“2012年10月24日被告许银波通过农业银行转账的30000元，不是退还的租金，而是被告向原告借款的还款”，对此主张，原告亦未能举证证明是被告归还借款，不予采信，故被告收原告的租金尚有22000元。合同解除后，因原告未使用房屋，被告未退的租金22000元应退还给原告。原告主张的违约金，因无证据证实被告违约，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告徐健翔与被告许银波2012年8月7日签订的《租房合同》；二、被告许银波在本判决生效后十日内退还原告徐健翔租金22000元；三、驳回原告徐健翔的其余诉讼请求。案件受理费1850元，减半收取925元，由原告徐健翔承担500元，被告许银波承担425元。
一审宣判后，许银波不服向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、适用法律不当，致判决不公。请求二审法院撤销一审判决并依法将一审判决第二项改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“被告许银波应于2012年11月30日前将房屋交原告徐健翔精装修”“2012年10月24日被告许银波通过农业银行以转账的方式退还给原告徐健翔30000元租金”，即在约定交付房屋的时间之前，被上诉人即返回了30000元租金，至今实际仅支付了22000元租金，但按合同约定是，在合同订立之日被上诉人就应付给上诉人前二年的租金52000元，被上诉人的行为己属违约，此情节，一审过程中，上诉人一方己多次强调，而并非如一审判决认定的“因双方对上述各自的主张均未能举证证明，故本院对双方的上述主张不予确认”。另外，上诉人在2012年11月至2014年2月期间一直催促被上诉人来接收房屋的过程中以及一审庭审过程中，被上诉人都再三强调，是由于上诉人未按合同约定安装好木制门窗，因此拒绝收房。首先，合同是被上诉人起草的，在签订合同时，上诉人就已经提出，安装木制门窗是根本不可能做得到的；其次，根据我国《合同法》第94条的规定，出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的时，承租人才可以要求出租人按合同约定履行合同或者单方解除合同，而被上诉人要求出租人用价格高昂、成本巨大的木制门窗进行安装根本不符合本地“房屋租赁交易的习惯”。在上诉人多次催促被上诉人来付款收房时，被上诉人却以上述荒唐的理由来拒绝履行合同，应属违约。二、一审判决适用法律不当。一审判决认定“2012年10月被告许银波的房屋建好至2014年2月该房屋一直闲置”。然而在判决时却没有适用任何法律就以“合同解除后，因原告未使用房屋，被告未退的租金22000元应退还给原告”为由判决上诉人许银波退还被上诉人租金22000元。上诉人认为，首先，上诉人交付的房屋根本就没有存在合同法规定的“不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的”的情形，相反被上诉人未按约定给付租金，违约在先，且在上诉人多次催促被上诉人接房，被上诉人却单方拒绝履行合同，为此，已给上诉人造成了2012年10月至2014年2月的房屋闲置损失，此损失系被上诉人所致，过错在被上诉人一方，应当以被上诉人付给上诉人的租金22000元作为冲抵。其次，合同解除的时间系人民法院作出的判决生效之后，并非合同履行之初，双方所订立的合同至今仍未解除，何来“合同解除后”？况且，因未使用房屋就需要退还租金根本就没有法律依据，且不符合房屋租赁的交易习惯，未使用不代表不需要给付租金。一审判决使未付清租金且有明显过错的被上诉人的损失得到了弥补，却让上诉人独自承担房屋闲置长达14个月的损失，显属不公。综上，请二审法院审理后依法改判。
被上诉人徐健翔答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。
二审经审理，查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被上诉人徐建翔是否按《租房合同》的约定支付了前二年的租金52000元？22000元租金应否退还？
本院认为：首先，从上诉人2012年8月7日出具的《收条》载明的“今收到徐建翔2013年1月1日至2014年12月31日两年房租人民币52000元”内容，可以证实，在2012年8月7日也就是双方当事人签订《租房合同》的当天，被上诉人徐健翔就按合同约定支付给上诉人许银波第一个5年前二年的房屋租金52000元，履行了合同的义务。上诉人称2012年10月24日通过农业银行以转账的方式退还给被上诉人30000元租金，并据此认为被上诉人没有按合同约定履行支付租金义务，构成违约。对此本院认为，在双方对退还的30000元款项的性质没有明确约定情况的下，上诉人据此认为被上诉人仅支付了22000元租金尚有30000元未支付，没有完全履行支付租金的义务，构成违约的主张没有依据，且与上诉人出具给被上诉人的《收条》载明的内容不相符，本院不予采信。其次，根据查明的事实，上诉人没有按合同约定对出租房屋安装本制门窗，不符合《租房合同》的约定，已经违约。上诉人辩称合同系被上诉人单方制作，按租赁物的用途安装木制门窗没有必要，也不符合安全交易习惯，不应视为其违约，但上诉人在签署合同时并未对该条款提出异议。双方合同没有排除该适用条款，上诉人没有按合同约定履行已经违约。因此，在上诉人违约的情况下，一审判决上诉人退还被上诉人22000元租金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人许银波的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1850元，由上诉人徐银波承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 田 庄
审判员 陆有林
审判员 朱 欢
二〇一五年四月二十二日
书记员 孙浩宇