上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3500号
上诉人(原审被告)：上海品竹实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：吴建勋，总经理。
委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成(福州)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：叶灵浈，女，1988年8月19日出生，汉族，住所地福建省漳州市。
委托诉讼代理人：吴要康，上海法知特律师事务所律师。
原审被告：上海泽誉金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：倪娅，董事长。
原审被告：上海贵锦商贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈强，董事长。
原审被告：上海嘉猷金融信息服务有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：吴建新，董事长。
原审第三人：林立举，男，1977年4月3日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。
原审第三人：林峰，男，1970年5月9日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。
原审第三人：黄爱金，女，1972年9月7日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。
上诉人上海品竹实业有限公司(以下简称“品竹公司”)因与被上诉人叶灵浈排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初5871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
品竹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回叶灵浈的一审诉请。事实和理由：一、叶灵浈应提起合同无效或撤销之诉，而非侵权之诉。一审法院实质性审查林立举与林峰、黄爱金签订的租赁合同，剥夺了林立举的抗辩权。二、品竹公司对上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)有合法的租赁权，租赁合同的签订及占有系争房屋的时间均在系争房屋被首次查封之前，故品竹公司有权在租赁期限内继续占有房屋。三、在林立举缺席庭审及叶灵浈未提供任何证据证明两份租赁合同不具有真实性的情况下，一审法院直接否定租赁关系的存在，认定事实错误。综上，品竹公司认为一审法院所作判决有误，请求二审法院支持品竹公司的上诉请求。
叶灵浈辩称，不同意品竹公司的上诉请求。叶灵浈依法享有系争房屋的所有权，品竹公司非法妨害叶灵浈权利的实现，叶灵浈有权要求排除妨害。江苏省连云港市中级人民法院曾在系争房屋处张贴执行公告，执行过程中未收到品竹公司提出的执行异议，黄爱金的谈话笔录也表明系争房屋未出租。品竹公司的主张与上述事实存在矛盾，且未提供充分证据证明其是合法占有系争房屋。综上，叶灵浈认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
上海泽誉金属材料有限公司(以下简称“泽誉公司”)、上海贵锦商贸发展有限公司(以下简称“贵锦公司”)、上海嘉猷金融信息服务有限公司(以下简称“嘉猷公司”)、林立举、林峰、黄爱金未发表意见。
叶灵浈向一审法院起诉请求：一、泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司迁出并返还系争房屋；二、泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司向叶灵浈支付房屋使用费，从2014年1月22日起算至实际迁出之日，按每月人民币(以下币种均为人民币)13,413元计算。
一审法院认定事实：系争房屋类型系办公楼，建筑面积均为49.68平方米，原产权人系林峰。
2011年，江苏省中瑞投资担保有限公司(以下简称“中瑞公司”)向江苏省连云港市中级人民法院起诉上海柯米斯实业有限公司(以下简称“柯米斯公司”)、林峰、黄爱金担保追偿权纠纷，诉讼中中瑞公司向法院申请查封了林峰名下位于上海市杨浦区国权路XXX号XXX楼包括系争房屋在内的15套房屋，江苏省连云港市中级人民法院审理后于2011年10月18日作出(2011)连商初字第0003号、第0004号民事调解书。因柯米斯公司、林峰、黄爱金未履行生效法律文书确定的义务，中瑞公司申请执行。2011年12月29日江苏省连云港市中级人民法院执行局在执行中，到柯米斯公司办公室找黄爱金作了谈话笔录。黄爱金向法院承诺：到目前为止，整个19层在林峰名下的房产没有一套出租，黄爱金和林峰不会再抵押、租赁，确保房产的完整，不会转移财产，做违法的事情。
至2013年，柯米斯公司、林峰、黄爱金仍未履行生效法律文书确定的义务，江苏省连云港市中级人民法院对包括系争房屋在内的8套房屋委托拍卖，并到系争房屋所在上海市杨浦区国权路XXX号XXX楼张贴执行通知书及执行公告，后因无人参加竞买，致流拍。江苏省连云港市中级人民法院遂作出(2013)连执字第0033-1号、0319号执行裁定书，裁定将林峰所有的包括系争房屋在内的8套房屋产权过户给申请执行人中瑞公司。在执行中，该院又多次到柯米斯公司了解相关情况，并实地查看，证实房屋由柯米斯公司、林峰、黄爱金占有使用，不存在对外出租问题。
2013年10月8日，中瑞公司通过江苏省连云港市中级人民法院的执行取得系争房屋产权。2014年1月3日，中瑞公司名称变更为江苏楚乐沃实业有限公司(以下简称“楚乐沃公司”)。2014年4月16日，江苏省连云港市中级人民法院将系争房屋交付楚乐沃公司。2014年5月9日，系争房屋产权登记至楚乐沃公司名下。2014年5月18日，叶灵浈(买受人)与楚乐沃公司(卖售人)就系争房屋签订三份《上海市房地产买卖合同》，楚乐沃公司以每套1,142,640元的价格将房屋出售给叶灵浈。2014年6月30日，系争房屋产权变更登记至叶灵浈名下。
叶灵浈成为产权人后，要求泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司迁出，遭拒。2016年4月8日，叶灵浈提起本案诉讼。
一审审理中，品竹公司提供了黄爱金、林峰与林立举签订的《房屋租赁合同》及林立举与品竹公司签订的《房屋租赁合同》各一份，还提供了林立举出具的《证明》一份、银行账户对账单和收条、水电费和物业管理费收据。黄爱金、林峰与林立举签订的《房屋租赁合同》主要内容为：黄爱金(出租方)将上海市杨浦区国权路XXX号财富广场金座19楼包括系争房屋在内的14间房屋出租给林立举(承租方)，租金每月每平方米60元，租期20年，租金总计11,241,792元；合同签订日，林立举付给黄爱金30万元定金，合同签订十日内，林立举支付黄爱金40万元，合同签订一个月内，林立举再支付541,792元；黄爱金按80万元的标准代为装修，费用由黄爱金另行支付；在2012年5月1日前林立举支付给黄金爱1,000万元后，方可搬入使用，款项支付情况以林立举的转账凭证为准，若所有款项未能在约定时间内支付给黄爱金，则黄爱金有权取消合同，合同即为失效；林立举有权转租该房屋，但应要求次承租人履行本合同约定的承租方义务；本合同签订的同时，黄爱金即已将租赁房屋交付给林立举，双方不再另行办理移交手续。合同末页载明签署日期为2011年1月1日，出租方有“黄爱金、林峰”字样，承租方有“林立举”字样。林立举与品竹公司签订的《房屋租赁合同》主要内容为：林立举(出租方)将系争房屋在内的十套房屋出租给品竹公司(承租方)，租赁期限为15年，从2011年3月20日至2026年3月19日止，租金共计650万元整，品竹公司于2011年4月20日前付清；品竹公司支付保证金50万元，林立举在租赁期限届满后品竹公司将房屋完好交还并结清所有有关费用后3日内一次性返还品竹公司。合同末页有“林立举”字样的签名及品竹公司公章。《证明》主要内容为：2011年1月1日林立举与林峰签订《房屋租赁合同》，林立举已按合同约定支付了全部租金，包括系争房屋在内的十套房屋已经转租给品竹公司使用。《证明》右下方有“林立举”字样的签名和手印。银行账户对账单及收条的主要内容为：品竹公司按照林立举的要求于2011年3月9日将保证金50万元从品竹公司的委托付款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入林立举指定的收款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，并于2011年4月20日将租金650万元从品竹公司的委托付款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入林立举指定的收款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，林立举分别出具了保证金和租金的收条。水电费收据和物业管理费发票开票日期均为2011年，但付款人一栏均系柯米斯公司。品竹公司提供上述证据以证明林立举通过合法途径取得系争房屋承租权，并支付了全部租金给林峰，品竹公司是次承租人，承租期间支付了水电费和物业管理费，因物业登记人为柯米斯公司，故收据和发票上均是柯米斯公司的名字，品竹公司系合法占用系争房屋。对于上述证据叶灵浈认为，黄爱金在江苏省连云港市中级人民法院执行中向法院承诺系争房屋没有出租也不会出租，品竹公司在系争房屋被法院强制执行过程中没有提出过异议，法院查封系争房屋的时间是2011年3月21日，而系争房屋转租合同起租日期为2011年3月20日，品竹公司的原法定代表人就是林立举，林立举向林峰、黄爱金一次性支付15年的租金并将房屋转租给自己任法定代表人的公司，均不符合常理，林立举未到庭，对上述证据真实性均不予认可。
一审审理中，叶灵浈、品竹公司一致确认系争房屋打通使用。叶灵浈起诉时称系争房屋是泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司共同使用，审理中泽誉公司和贵锦公司将招牌摘除，该址另增加了“唐盈实业”和“尼高国际贸易(上海)有限公司”字样的招牌。泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司称仅是品竹公司实际使用系争房屋，泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司仅是在进门处悬挂招牌，为了招揽生意，实际并未使用，现贵锦公司、嘉猷公司已经拆除招牌，唐盈实业和尼高国际贸易(上海)有限公司从未使用过系争房屋。
关于房屋使用费支付标准，叶灵浈表示愿意按照品竹公司所称的15年650万元租金计算房屋使用费。
2016年12月21日，一审法院至系争房屋所在地现场勘察，查明在系争房屋挂牌的是品竹公司和案外人唐盈实业。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。品竹公司提供了两份《房屋租赁合同》、《证明》、收条等证据，欲证明己方取得系争房屋具有合同依据。但因合同相对方均未到庭应诉，仅凭上述证据，对租赁事实的真实性及所付钱款是否确为租金、保证金，法院难以确认。2011年12月，江苏省连云港市中级人民法院查看现场，并与黄爱金作了谈话笔录，无论是黄爱金的表述还是法院查验情况，均未显示出品竹公司已经承租并正在使用系争房屋之境况。且法院在现场张贴执行公告后，品竹公司亦未提出案外人执行异议。综上，法院对品竹公司上述主张，不予采信。泽誉公司、贵锦公司及嘉猷公司现已摘下悬挂在系争房屋内的公司招牌，品竹公司亦表示上述公司并未实际使用系争房屋，叶灵浈要求该三家公司迁出系争房屋，但未提供其实际使用系争房屋的依据，故对于叶灵浈该主张，法院不予支持。品竹公司实际使用系争房屋，现叶灵浈坚持要求品竹公司迁出系争房屋，于法不悖，可予支持。品竹公司实际使用系争房屋，理应支付相应的房屋使用费，叶灵浈要求按照品竹公司所称的租金标准按月支付，并无不当，可予采纳。林立举、林峰、黄爱金经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由其自行承担。判决：一、上海品竹实业有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国权路XXX号1909号、1910号、1911号三套房屋，并将上述三套房屋返还叶灵浈；二、上海品竹实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付叶灵浈上海市杨浦区国权路XXX号1909号、1910号、1911号三套房屋的房屋使用费，从2014年6月30日起按每月14,159元的标准支付至实际迁出上述房屋之日止；三、叶灵浈的其余诉讼请求，不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在案证据显示，2011年12月，江苏省连云港市中级人民法院查看系争房屋所在的现场，并与黄爱金制作了谈话笔录，无论是黄爱金的表述还是法院查验情况，均未显示出品竹公司已经承租系争房屋并正在使用的情况，且法院在现场张贴执行公告后，品竹公司亦未就其权利及时提出主张。而品竹公司提供两份《房屋租赁合同》、《证明》、收条等证据，欲证明其取得系争房屋具有合同依据，但因林立举、林峰、黄爱金均未应诉，一审法院关于仅凭品竹公司的上述证据，尚难以确认品竹公司租赁系争房屋的真实性及所付钱款是否确为租金、保证金，故在上述情况下，叶灵浈的一审诉请应获支持的主张，本院予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。品竹公司的上诉请求，证据尚不充分，本院难以支持。二审审理中，叶灵浈自愿承担二审公告费，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,129元，由上诉人上海品竹实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……