湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1075号
上诉人（原审被告）郴州市骏马房地产开发有限公司。
法定代表人朱朝英，该公司董事长。
委托代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人周进洪，湖南天夫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓贵海。
委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。
委托代理人陈智锋，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永兴县富通房地产开发有限公司。
法定代表人曹国荣，该公司董事长。
委托代理人邓华平。
被上诉人（原审被告）刘定美。
上诉人郴州市骏马房地产开发有限公司（以下简称骏马公司）因与被上诉人邓贵海、永兴县富通房地产开发有限公司（以下简称富通公司）、刘定美房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人骏马公司的委托代理人曾晶石、周进洪，被上诉人邓贵海的委托代理人陈智锋，被上诉人富通公司的委托代理人邓华平到庭参加诉讼。被上诉人刘定美经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年1月6日，刘定美以富通公司名义竞拍到永兴县龙山路2008P02地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦。2010年5月8日，刘定美（甲方）与骏马公司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定：项目投资总额为8000万元，刘定美投资700万元用于土地摘牌等前期工作，后续资金全部由骏马公司投入。此后，刘定美以甲方名义在贷款行设立专款资金账户，由甲、乙双方共同管理，刘定美负责项目前期准备工作和项目相关手续办理，项目建设的组织和实施等工作；骏马公司负责资金落实到位，并对项目建设享有建议权、审议权和监督权。项目取得预售许可证后开始计算回笼资金，甲方和乙方按各自投资比例进行销售收入分配直至项目总成本收回止，甲方的土地款和乙方的建设成本收回后由甲方和乙方按双方投资比例对未销售收入毛利润分配，本项目建成后，甲、乙双方按投资比例对未销售楼宇进行分配。除上述内容外，协议书还对双方违约责任、合同争议解决方式及其他事项做了约定。2012年5月18日刘定美向骏马公司出具承诺书一份，承诺其在骏马公司的借款1200万元于2012年12月30日前全部还清；并约定未偿还借款期间利率和还款方式；翠竹大厦项目部从2012年6月1日起同意将该项目的业务公章交由骏马公司监督。项目部的财务账户由骏马公司加盖监管章，控制房屋销售款全部入双控账户，从入账收入中留足30%作为该项目的正常开支，优先偿还骏马公司借款，直至全部还清骏马公司借款为止，以后不再监管。2013年6月8日，以骏马公司为甲方，刘定美为乙方，再次达成《房地产开发合作协议》，约定项目暂定名为“翠竹大厦”，甲、乙就双方采用合作开发的合作形式，由甲方设立专门账户管控，项目的所有权及处置权归乙方；房屋销售价格由甲、乙双方根据市场行情商定。甲方负责翠竹广场项目的建设开发和房屋销售，有权将房屋销售款优先偿还前期建设开发本项目所欠朱朝英、王尤安的借款、甲方在建设开发与房屋销售过程中所支付的各项合理费用和《土地使用权及项目开发权转让协议》交纳的税费可以从房屋销售中列支。乙方认可甲方与富通公司签订的《土地使用权及项目开发权转让协议》的内容并协助该协议履行，乙方同意富通公司将翠竹大厦项目所涉及的土地、地上建筑物、附着物的所有权、开发权和其他权利一揽子转让给甲方。乙方协助甲方对本项目的建设开发与房屋销售。乙方在该项目房屋销售收益款优先偿还朱朝英、王尤安之借款和甲方在建设开发与房屋销售过程中所支付的投资和合理费用及《土地使用权及项目开发权转让协议》交纳的税费后享有全部收益权。乙方如有贷款意向归还甲方借款，甲方同意后应配合乙方办理贷款手续。协议签订后3日内，刘定美向骏马公司移交本项目前期相关的全部资料原件。刘定美还应将协议签订前建设该项目所用费用相关的所有施工合同和发票原件提供给骏马公司，以便骏马公司进行账务核算，制定营销方案。此外，双方还就违约责任、争议解决和其他事项做了约定。该合作协议签订后，骏马公司与富通公司也于当日签订了《土地使用权及项目开发权转让协议》。2013年10月11日，骏马公司与富通公司签署申明书，申明因实际操作过程无法实施，双方于2013年6月8日签订的《土地使用权及项目开发权转让协议》作废。
2012年3月30日，刘定美与富通公司签订合作开发协议，约定刘定美以富通公司名义开发翠竹广场项目，富通公司协助刘定美办理翠竹广场项目一切手续，但不作任何形式的投资，不参与任何公司实际经营管理，刘定美共计支付富通公司管理费20万元。
2013年1月12日，邓贵海和永兴县富通房地产开发有限公司翠竹花园项目部签订《郴州市商品房认购协议》，约定将翠竹广场旁的隆和美国际商业中心项目（原翠竹大厦）第A栋1单元1206号房出售给邓贵海，购房价格为164765元。富通公司翠竹花园项目部在协议上签章，邓贵海当日向富通公司项目部指定账户缴纳20000元定金。2013年11月24日，富通公司翠竹花园项目部又与案外人黄建平签订《商品房预售买卖合同》，将该项目A栋1单元1201-1219号房出售给黄建平，并至房产局登记备案。邓贵海在签订认购协议后，多次催促翠竹大厦项目部履行协议内容，后发现因诉争房产备案在案外人黄建平名下，导致翠竹大厦项目部所签商品房认购协议无法履行，邓贵海遂起诉至法院，请求：1、由骏马公司、富通公司、刘定美连带双倍返还20000元定金，共计40000元；2、由骏马公司、富通公司、刘定美负担本案诉讼费和其他相关费用。
原审法院认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认，为预约合同，独立有效。2013年1月12日，邓贵海与富通公司翠竹花园项目部签订商品房认购协议书，约定由邓贵海以单价3153元／平方米，总价款164765元认购隆和美国际商业中心项目（原翠竹大厦）A栋1206号房公寓，交定金20000元，认购协议签订后十五日内签署正式商品房买卖合同并支付总价的95%即156527元，余款5%即8238元于交房当天付清，签署认购协议后买受人需按约定的付款时间及已选择的支付款方式缴纳前期房款，定金转为购房款，逾期不办理者，视为自身放弃认购权，公司有权对其预购的房屋另行处理，所付定金不予退还。从上述合同内容可以看出，邓贵海所交定金具有履约保证内容，法律规定给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。邓贵海与富通公司翠竹花园项目部签订认购协议交纳定金后，翠竹花园项目部未按双方约定与邓贵海签订商品房预购合同，反而将认购合同中确定的翠竹花园A栋1206房卖给案外人黄建平并进行了预售登记。富通公司翠竹花园项目部行为违约，其收受的定金应当双倍返还给邓贵海，富通公司翠竹花园项目部并非符合法律规定的独立法人，系富通公司的内设机构，其民事责任应由富通公司承担，故富通公司应当承担双倍返还定金的义务。富通公司辩称，刘定美与富通公司为挂靠关系，虽然双方签订了合作开发协议，由刘定美以富通公司名义开发翠竹大厦项目，富通公司协助刘定美办理一切手续，但又约定了富通公司不作任何投资，不参与实际管理，不承担该项目债权、债务和盈亏责任，故在本案中不应承担责任。国家对房地产开发市场实行严格准入制，以控制、防范市场风险，因富通公司主体资质的特殊性，既反映出其经营能力和资信度，也使购房人对开发项目产生主体信赖，购房户基于开发商资质基础条件才与翠竹花园项目部订立房屋认购合同并交纳定金，富通公司理应承担民事责任，故其辩称的理由没有事实和法律依据。
房地产合作开发合同是指两方以上当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务共同开发土地，建筑房屋的协议。合作方对开发项目共享利润共担风险。刘定美以永兴县富通公司名义通过招、拍、挂的方式取得龙山路02号地块后，即于2010年5月8日和2013年6月8日分两次与骏马公司签订合作开发协议，约定刘定美除前期投入700万元外（主要为购地款），由双方共同开发翠竹大厦项目，总投资约为8000万元，剩余资金由骏马公司投入。从合作开发协议内容可以看出，刘定美提供了土地，骏马公司也实际投入了部分资金，已具备合作开发房地产的特征，刘定美和骏马公司均为翠竹大厦项目开发主体，刘定美和骏马公司作为实际开发商，控制和掌握项目进度、资金及房屋买卖，在收取邓贵海定金后，又将邓贵海认购的房屋转卖他人，刘定美、骏马公司行为有过错，应当承担返还定金的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告永兴县富通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告邓贵海人民币20000元并赔偿邓贵海人民币20000元，共计40000元；二、被告刘定美与郴州市骏马房地产开发有限公司对永兴县富通房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告永兴县富通房地产开发有限公司负担”。
上诉人骏马公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定项目开发主体错误。1、从土地出让金的支出发票可以明确看出，翠竹大厦项目土地出让金的付款人是富通公司。其次，我国《城市房地产管理办法》第三十条及《房地产开发企业资质管理规定》第三条明确规定，从事房地产开发，必须是从事房地产开发和经营的企业，且开发企业必须具备房地产开发的相应资质等级。2、刘定美在本案中仅系富通公司的委托代理人或项目负责人，翠竹大厦项目土地出让金及土地交易服务费等发票均载明“付款单位永兴县富通房地产有限公司（刘定美），且契税和相关税费发票的付款单位均为富通公司，刘定美在办理以上法律手续时，前期仅是一种代理行为。因刘定美不具备企业法人资格，也不具备房地产开发资质，而后期在富通公司对项目开发中的身份也只是项目负责人。因此该项目的法定开发主体是富通公司，而一审将项目开发主体认定为刘定美，显然是错误的。二、一审认定事实错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。即必须是一方当事人提供出让土地使用权，一方提供资金。本案中，翠竹大厦项目出让土地使用权人为富通公司，而非刘定美。骏马公司与刘定美之间系借贷关系，骏马公司对翠竹大厦从未投资。而且骏马公司与富通公司签署的《声明》一致同意《土地使用权及项目开发转让协议》作废。故一审认定刘定美和骏马公司均为翠竹大厦项目开发主体错误。三、一审适用简易程序违规，且判决书没有对当事人的举证质证进行阐述和对证据进行认定。四、2010年5月8日，刘定美与骏马公司签订的《项目合作协议书》属无效且未实际履行的协议。1、从该协议的内容看，该协议只是一份合作意向协议。2、该协议是附条件的协议书，即骏马公司与刘定美的合作前提是骏马公司获得翠竹大厦项目地段土地使用权，而到目前为止，该项目的土地使用权仍归富通公司所有，因双方意向协议的履行条件尚未成熟，协议尚不生效。3、翠竹大厦项目的开发主体为富通公司，刘定美未获得富通公司的授权与骏马公司签订合作开发协议应属于越权的无效行为。而2013年6月8日签订的《房地产开发合作协议》属于作废的未实际履行的协议。因该协议约定刘定美认可骏马公司与富通公司签订的《土地使用权及项目开发权转让协议》，且同意富通公司将翠竹大厦项目所涉相关权利全部转让给骏马公司。但在2013年10月11日，骏马公司与富通公司共同签署声明，声明双方于2013年6月8日签订的《土地使用权及项目开发权转让协议》作废。故一审法院所依据的两份合作开发协议属无效协议。五、骏马公司与刘定美之间纯属民间借贷关系。2012年5月18日刘定美出具给骏马公司的承诺书盖有富通公司的公章，该承诺书可以确认骏马公司与富通公司、刘定美之间的借贷关系。该承诺书约定从2012年6月1日起同意将翠竹大厦项目的业务公章交由骏马公司监管，监管期限为还清骏马公司所有债务为止，其目的是用以保障实现骏马公司的债权，而后骏马公司派出纳监管项目公章是进一步保障自我债权实现的具体措施。由此也进一步说明骏马公司在2012年5月18日前与富通公司、刘定美之间不存在合作开发关系，三方纯属借贷关系。而2013年6月8日签订的《房地产开发合作协议》明确约定刘定美还清骏马公司相关投资、税费、借款及利息后，该项目的所有权和处置权归刘定美。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，可以认定骏马公司与刘定美之间系借贷关系。六、生效的郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第900号民事判决，已认定在富通公司出售翠竹大厦项目的房屋买卖合纠纷中，骏马公司与买卖合同纠纷无关联性，不应追加骏马公司为当事人。综上，一审判决骏马公司对富通公司的债务承担连带责任没有法律依据，请求二审：1、撤销一审错误判决，依法确认骏马公司不是翠竹大厦项目合作开发主体，不属本案适格当事人；2、驳回邓贵海要求骏马公司承担连带双倍返还定金的诉讼请求。
被上诉人邓贵海辩称：一、一审认定骏马公司与刘定美均为翠竹大厦的开发主体正确，土地出让金的支付发票证明富通公司是本案的名义开发商，但并不能否认骏马公司与刘定美是翠竹大厦的实际开发主体这一客观事实，而且骏马公司与富通公司都是具有资质的房地产开发公司。骏马公司是实际控制人，富通公司是名义上的摘牌人，骏马公司将实际项目开发主体与名义上的开发主体混为一谈，片面认为土地出让金支付发票付款单位是富通公司，该项目就只有一个开发主体，不允许有其他实际开发主体存在，这完全不顾事实。刘定美无论是不是富通公司的代理人，均不影响骏马公司成为本案的实际合同开发主体。刘定美以富通公司的名义参加土地招、拍、挂，取得土地使用权及其他报建房地产开发手续，从形式和名义必须以富通公司进行。但是不能否认刘定美是通过与富通公司签订挂靠的名义来实际开发翠竹大厦房地产。骏马公司参与了翠竹大厦的管理，并在合同中约定共担风险，按投资比例进行利益分配，这种情况显然不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定。刘定美虽然在承诺书中记载与骏马公司为借款，但这系刘定美的单方承诺，不能与双方签订的两份合作协议相抵触，且承诺书内容与客观事实完全不符。邓贵海购房发生在骏马公司与刘定美签订合作开发房地产的合同期间，骏马公司应对此期间翠竹大厦发生的一房两卖行为承担责任。骏马公司掌管了翠竹大厦项目所有房屋的销售和财务，并且在相当长的时间掌握项目的公章，这显然超出了出借人的权利，属于实际控制人。骏马公司掌控公章与本案一房两卖密切相关，骏马公司对外应承担连带责任。二、本案法律关系和争议焦点相对简单，个案人数少，因此本案完全可适用简易程序。三、两份合作开发协议客观存在，均能成为本案裁判的依据。骏马公司在质证中没有否认两份合作开发协议的真实性的情况下，提出该协议无效和未实际履行，是违背事实和无依据的，从两份协议的内容看，均已体现实际履行的内容，而决不是一份合作意向书。骏马公司与富通公司共同签署的声明，并不能否认骏马公司参与翠竹大厦的合作开发的事实，也不能免除骏马公司在合作开发中应承担的责任。至于2010年5月8日的协议，骏马公司认可的是富通公司授权，那么富通公司至今没有否认对刘定美的授权，应当是刘定美代表富通公司和骏马公司签订协议，骏马公司同样应在本案中承担责任。四、骏马公司称监管翠竹大厦项目公章是基于纯属民间借贷关系所采取的还款保障措施，这与事实逻辑不符，虽然骏马公司也许与刘定美先前有过借贷关系，但其实质上通过书面形式与刘定美形成了合作伙伴关系，借贷资金已转化为对项目的投资，双方共同管理，共负盈亏，至于骏马公司基于对资金安全及房地产投资风险变化的担忧，而在投资合作和借贷问题上左右摇摆的行为，并不影响骏马公司参与合作开发翠竹大厦项目的客观事实。五、我国不是判例法，判例只具有参考作用，更主要的是本案当事人提供了新的证据，以前判决骏马公司与房屋买卖合同纠纷无关联性，并不代表骏马公司在本案的房屋买卖合同中无关联，故一审判决与生效的多份判决并不矛盾。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人富通公司辩称：一、富通公司不是本案适格被告主体，富通公司不应承担责任。1、翠竹大厦项目是刘定美、骏马公司开发，土地实际使用人是刘定美，土地出让金是刘定美缴纳的，因刘定美无开发资质，便以富通公司的名义摘牌，富通公司既未参与开发，也未参与管理，富通公司只是从形式上协助办理相关手续，实际承办人是刘定美，实际开发主体也是刘定美。2、翠竹大厦的实际控制人员是刘定美和骏马公司。3、翠竹大厦土地使用摘牌是以富通公司名义取得的，翠竹大厦的真实情况骏马公司知道并且应当知道的。不然也不会与刘定美联系。二、骏马公司是翠竹大厦的实际投资人和管理人，也是实际控制人，应承担该项目的风险责任。1、骏马公司在上诉状中自认意向投入项目建设资金，确定了合作意向，而实际上骏马公司不但是意向，并且实际投放了资金，投入了资金就充分证实了是项目的主体。2、2010年5月8日和2013年6月8日骏马公司与刘定美签订了合作开发协议，合作开发协议生效后，双方已实际履行了该协议。3、刘定美提供土地使用权，骏马公司提供资金，已具备合作开发房地产的特征，刘定美和骏马公司为翠竹大厦项目的开发主体，刘定美以富通公司名义摘牌缴费，骏马公司投放部分资金并参与管理，应承担偿还及违约责任。
被上诉人刘定美在庭审后对骏马公司的上诉进行了答辩：对骏马公司的上诉没有意见，按证据办事。
为支持其上诉主张，上诉人骏马公司在二审提交了10组证据：
1、翠竹大厦项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地交易服务费、土地出让金、契税及相关税费发票，拟证明：①翠竹大厦项目地块的土地使用权人、用地单位和建设单位均为富通公司；②翠竹大厦项目缴纳相关税费的主体是富通公司；③税费中在付款单位一栏写有富通公司（刘定美），说明刘定美是富通公司的代理人，代理富通公司交纳项目的税费。
2、2010年5月8日签订的《项目合作协议书》，拟证明：①此协议是骏马公司与刘定美个人签订，富通公司不是协议的主体，根据法律规定该合同无效；②该协议是一个意向且附条件的协议，条件尚未成熟，合同未能生效。
3、2011年4月20日富通公司出具的《特别授权委托书》及2011年4月21日、2011年4月22日刘定美出具给骏马公司的借条，拟证明：①翠竹大厦的开发主体为富通公司；②刘定美为该项目的负责人；③刘定美向骏马公司借款得到了富通公司同意；④从第一笔款项转移开始，双方均应认可款项的性质是借款，刘定美认可与骏马公司系借贷关系，富通公司也认可是向骏马公司借款。
4、2010年5月10日《关于刘定美借款事宜的会议纪要》，拟证明刘定美认可与骏马公司之间是借贷关系。
5、2012年5月18日刘定美、富通公司出具的《承诺书》，拟证明：①富通公司及刘定美认可与骏马公司的借贷关系；②为保障骏马公司的借款债权，富通公司及刘定美向骏马公司承诺自2012年6月1日起将翠竹大厦项目业务公章交由骏马公司监管；③依该《承诺书》约定，派出纳监管项目公章的行为是合法的，并不是合作开发的实际控制，而是实现借款债权的一种方式；④《承诺书》中也承诺了公章的监管期限为借款还清时止，进一步说明了骏马公司与富通公司、刘定美之间不存在合作开发关系。
6、《内部企业情况登记表》、2012年7月31日《借款合同书》及借条、2012年8月1日的《借款合同书》及借条、2012年11月16日借条、2013年12月4日《对账确认书》，拟证明：①刘定美因项目资金短缺向骏马公司股东王尤安、朱朝英借款；②两份《借款合同书》均约定王尤安有权派人监管账户，全部借款清偿后退出监管；③约定监管方式，实际是保障借款债权得以实现的方法；④证明刘定美长期、多次认可双方是借贷关系。
7、2013年9月21日刘定美写的《关于资金使用情况的说明》，拟证明项目部资金实际上是由刘定美操控，骏马公司为保障借款债权只是形式上监管项目公章，无法实际监督资金使用情况，监督期间刘定美将1200万元资金挪作他用。
8、2013年元月22日富通公司出具的《授权委托书》，拟证明富通公司为翠竹大厦项目的开发主体，刘定美为该项目的项目经理和代理人。
9、2013年6月8日骏马公司与刘定美签订的《房地产开发合作协议》及2013年10月11日骏马公司与富通公司共同署名的《声明》，拟证明：①刘定美无权以个人名义将项目对外合作，合同签订的主体不适格；②此协议无法履行，因该项目是富通公司的。同天，骏马公司与富通公司签订了《土地使用权及项目开发权转让协议》，2013年10月11日双方就该协议签署了作废声明；③即使该协议有效，根据该协议约定，刘定美在归还朱朝英、王尤安的借款后享有全部债权。因此，该协议的实质是保障借款债权实现的一份协议。
10、湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第900号民事判决书、富通公司的民事再审申请书、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1242号民事裁定书，拟证明：①生效判决认定“因本案系房屋买卖合同纠纷，骏马公司与刘定美之间存在的其他纠纷与本案无关联，因此本案不应追加骏马公司为当事人”，因此本案骏马公司不是适格的当事人；②生效判决认定“根据刑事诉讼法相关规定，公安机关刑事侦查阶段所形成的尚处于不公开阶段的材料，其来源不合法，且未经刑事审判机关认定，其不具有证据效力，故一审判决采信非法证据，认定事实错误，程序违法；③生效判决书认定翠竹花园项目部是富通公司设立，刘定美为项目负责人。
被上诉人邓贵海质证认为：证据1，对其真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明骏马公司实际掌控了翠竹大厦项目的重要资料，参与了实际操作，而刘定美是实际开发人；证据2，对其真实性、关联性认可，但对证明方向有一点不认可，该协议在本案中应有效；证据3、4，对其真实性、关联性有异议；证据5，对其真实性不发表意见，对其证明的方向、关联性有异议，该证据不能作为骏马公司逃避责任的依据；证据6，对其关联性有异议；证据7，对其真实性有异议，系刘定美签名，由刘定美认可，对证明方向有异议；证据8，对其真实性无异议；证据9，对《声明》不认可，这是骏马公司与富通公司内部的事；证据10，对湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第900号民事判决书真实性认可，关联性有异议，与本案无关，对富通公司的民事再审申请书及湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1242号民事裁定书的真实性认可。
被上诉人富通公司质证认为：对证据1的真实性无异议，证明方向有异议，刘定美是实际开发主体；对证据2无异议；证据3没有加盖富通公司公章，不予认可，仅是刘定美个人的签名，真实性有异议；对证据4的关联性有异议；证据5没有加盖富通公司公章，真实性有异议；对证据6、7的关联性有异议；对证据8的证明方向有异议，可以看出刘定美是实际开发主体；对证据9的证明方向有异议，骏马公司与刘定美是实际开发主体；对证据10的证明方向有异议，富通公司不应承担责任。
在庭审后，被上诉人刘定美针对上诉人骏马公司提交的证据发表了质证意见，对10组证据的真实性无异议。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1、2、4、5、6、7、8、9、10，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3具有真实性、合法性、关联性，可以证明刘定美向骏马公司借款1200万元的事实，但富通公司并未在该借条上盖章，不能认定富通公司同意刘定美向骏马公司借款。
本院二审查明：一、富通公司于2009年1月6日竞得永兴县开发区龙山路地块一宗。2010年5月8日刘定美（甲方）与郴州市骏马房地产开发有限公司（乙方）签订《项目合作协议书》，该协议第一条的内容为：一、项目内容简介。1、开发项目名称：永兴县翠竹宾馆（该地段土地使用权由刘定美通过摘牌取得，地块编号为永兴县开发区龙山路2008P20#，土地总面积9489平方米）。2、乙方合作意向：投入项目建设所需资金，并取得该地段土地使用权。二、项目投资总额为8000万元。其中，甲方已投入人民币700万元用于土地摘牌前期工作，后续资金全部由乙方投入。该协议签订后，2011年5月16日富通公司取得翠竹大厦建设用地规划许可证，2011年6月28日办理了翠竹大厦用地的使用权证。2012年12月10日富通公司就翠竹大厦办理了商品房预售许可证。骏马公司未取得该地段土地使用权，也未对该项目进行投资。
2011年4月20日富通公司委托刘定美全权管理永兴县翠竹花园项目的开发，并出具了特别授权委托书。2011年4月21日，刘定美因翠竹花园项目工程建设，向骏马公司借款800万元，刘定美向骏马公司出具了借条。富通公司法定代表人曹国荣在该借条中注明同意以翠竹花园项目全部资产担保。2011年4月22日刘定美收到骏马公司1200万元，刘定美向骏马公司出具了收条。由于刘定美一直未还该款，骏马公司与刘定美于2012年5月1日进行了协商，并形成了会议纪要，刘定美在会议纪要明确表示尽量把1200万元本金还给骏马公司，利润200万元延期一个月还清。由于刘定美一直未将1200万元借款还给骏马公司，刘定美与富通公司于2012年5月18日向骏马公司出具了一份《承诺书》，承诺借骏马公司的1200万元于2012年12月30日全部还清，并约定了借款利息和还款方式，同时刘定美、富通公司同意将翠竹大厦项目的业务公章交由骏马公司监管，财务账户由骏马公司加盖监管章，控制房屋销售款全部入双控账户，从入账收入中留足30%作为该项目的正常开支，优先偿还骏马公司借款，直至全部还清骏马公司借款为止。但刘定美在将翠竹大厦项目A栋3-4层门面和A栋14、15、16层楼房出售、抵押后，所得的1200万元并未用于偿还骏马公司，而是用于偿还了其他借款及其他用途。
刘定美因资金紧张再次向骏马公司的股东王尤安借款，并于2012年7月3日，王尤安（甲方）与刘定美（乙方）签订了《借款合同书》，其内容为：一、乙方“永兴翠竹大厦项目”建设和办理该项目相关手续已没有资金，乙方向甲方借款人民币壹仟捌佰万元整，借款期限从2012年7月3日至2013年6月8日止，乙方到期全部偿还甲方借款（税费由乙方承担）不得拖欠，否则由乙方承担借款总额每日万分之五的滞纳金。甲方还有权按国家法律规定追诉乙方的违约责任。二、乙方保证借到甲方的资金全部用于“永兴翠竹大厦项目”，做到专款专用，不得挪作他用，否则，甲方在合同期未满的情况下可随时向乙方追诉并提前收回全部借款，乙方无异议。三、甲乙双方同意本合同签订后，由甲方派出纳监管本合同项下的全部资金用途，任何一笔乙方该项目的收入和支出必须经甲方出纳经办财务手续，严格控制双方专用账户，乙方若在专用账户之外再设收支账户，一经查出，即视为单方违约并承担相关法律责任。四、乙方同意“永兴翠竹大厦项目”从本合同签订日起，由甲方全面接管，直到乙方全部偿还清甲方的资金后，甲方才退出接管该项目事务。五、乙方同意借款用“永兴翠竹大厦项目”全部资产（包括该项目土地使用权，建成房屋和尚未建设完成的该项目所有工程造价在内的项目）作为借款抵押担保物，若乙方到期不能偿还甲方的资金（包括但不限于赔偿金、滞纳金、违约金），甲方则有权按照国家法律规定行使追诉权利，依法查封、冻结、拍卖该借款抵押物，直至优先偿还甲方的全部资金为止。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签名或盖章即行生效，每份均具有同等法律效力。王尤安、刘定美均在该合同中签名，合同签订后，王尤安给付了刘定美1800万元，刘定美也向王尤安出具了1800万元的借条。2012年8月1日，刘定美再次向王尤安借款2100万元，并签订了《借款合同书》，该《借款合同书》除借款金额外，其他内容与2012年7月3日的《借款合同书》内容一致。2012年11月16日，刘定美又向朱朝英（王尤安之妻，骏马公司的股东）借款218万元，刘定美在借条中写明了具体还款以双方2012年8月1日的合同执行。2013年12月4日，刘定美与朱朝英签订了《对账确认书》，双方确认富通公司翠竹花园项目部未还朱朝英余款935万元，按月息3分从2013年12月5日计算至2013年12月31日止。刘定美作为连带责任保证人签名。
二、案外人黄运亲因购买翠竹大厦的商品房与富通公司、刘定美发生纠纷，黄运亲诉至法院，要求富通公司、刘定美支付逾期交房违约金。湖南省永兴县人民法院作出（2014）永民初字第747号民事判决，判决富通公司给付黄运亲违约金196537.91元。富通公司、刘定美不服，向本院提起上诉，其上诉理由中的一项即为骏马公司应作为该案的当事人参加诉讼，本院作出（2014）郴民一终字第900号民事判决认为该案系黄运亲与富通公司之间的房屋买卖合同纠纷，骏马公司与刘定美之间存在的其他纠纷与本案无关联性，因此，不应追加骏马公司为当事人，并判决驳回富通公司、刘定美的上诉。上述两份判决均已发生法律效力。富通公司、刘定美与黄大柏房屋买卖合同纠纷一案，与上述案件系同一类型案件，均涉及翠竹大厦的房屋买卖，本院作出（2014）郴民一终字第898号民事判决，富通公司与刘定美向湖南省高级人民法院申请再审，提出应将骏马公司追加为该案当事人。湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法民申字第1242号民事裁定驳回富通公司、刘定美的再审申请。本院二审查明的其他事实与一审法院审明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、骏马公司与刘定美之间是合作开发关系还是民间借贷关系；二、骏马公司在本案中是否应承担连带返还责任。
关于焦点一。2010年5月8日，刘定美（甲方）与骏马公司（乙方）就永兴县翠竹大厦的开发签订了《项目合作协议书》，该协议书第一条第一款的内容为，乙方合作意向：投入项目建设所需资金，并取得该地段土地使用权。根据该条可以认定该协议仅为合作意向书，而并非实质意义上的项目合作协议书。该协议签订后，富通公司取得了该地段的建设用地规划许可证，2011年6月28日富通公司就该地段办理了土地使用权证，即该土地的使用权人为富通公司。由于该土地的使用权人系富通公司而非刘定美，刘定美并不具备与骏马公司就该土地签订合作开发协议的资格。故刘定美与骏马公司于2010年5月8日签订的《项目合作协议书》属无效合同。且骏马公司在未取得该土地使用权后，也没有按照协议进行投资，双方并未实际履行该协议，该《项目合作协议书》不能证明刘定美与骏马公司合作开发翠竹大厦项目。在翠竹大厦的开发过程中，刘定美因资金困难，于2011年4月22日向骏马公司借款1200万元。2012年5月18日富通公司、刘定美就如何偿还刘定美向骏马公司的借款1200万元出具了承诺书。2012年7月3日、2012年8月1日，刘定美分别向骏马公司的股东王尤安借款1800万元和2100万元，并签订了《借款合同书》，约定刘定美用翠竹大厦项目的资产（包括项目土地使用证，建成房屋和尚未建设完成的该项目所有工程造价在内的项目）作借款抵押担保物。2012年11月16日，刘定美又向朱朝英（王尤安之妻，骏马公司的股东）借款218万元，刘定美在借条中写明了具体还款以双方2012年8月1日的合同执行。由于刘定美一直未还清骏马公司、王尤安、朱朝英的借款，2013年6月8日，骏马公司与刘定美再次签订《房地产开发合作协议》，该协议约定刘定美还清骏马公司相关投资、税费、借款及利息后，账户转交刘定美管控，该项目的所有权及处置权归刘定美，同时还约定房屋销售款优先偿还前期建设开发本项目所欠朱朝英、王尤安之借款。该协议并未就骏马公司与刘定美合作开发翠竹大厦进行约定。因此骏马公司与刘定美签订《房地产开发合作协议》完全是为了保证刘定美偿还骏马公司王尤安、朱朝英的借款，骏马公司与刘定美之间应为民间借款关系，该《房地产开发合作协议》不能证明刘定美与骏马公司之间为合作开发关系。至于骏马公司与富通公司2013年6月8日签订的《土地使用权及项目开发权转让协议》，富通公司将翠竹大厦所涉及的土地、地上建筑物、附着物等一揽子转让给骏马公司，因骏马公司与富通公司于2013年10月11日就声明作废，因此该《土地使用权及项目开发权转让协议》也不能证明骏马公司系翠竹大厦的开发主体。综上，一审判决采信2010年5月8日和2013年6月8日刘定美与骏马公司签订的两份合作开发协议，认定骏马公司为翠竹大厦的开发主体不当。上诉人骏马公司提出其与刘定美之间属民间借贷关系的上诉理由成立，本院予以支持。
关于焦点二。骏马公司与刘定美之间系民间借贷关系，而非合作开发关系，因此骏马公司并非翠竹大厦项目的开发主体，故骏马公司在本案中不应承担连带返还责任。同时根据合同相对性原则，本案系邓贵海与富通公司之间的房屋买卖合同纠纷，骏马公司与刘定美之间存在的其他纠纷与本案无关联性。对此，本院（2014）郴民一终字第900号民事判决和湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1242号民事裁定均认为在处理翠竹大厦的房屋买卖合同纠纷中，不应追加骏马公司为当事人，因此，一审判决骏马公司在本案中承担连带返还责任不当，上诉人骏马公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第680号民事判决第一项，即“一、限被告永兴县富通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告邓贵海人民币20000元，并赔偿邓贵海人民币20000元，共计40000元”；
二、撤销湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第680号民事判决第二项，即“二、被告刘定美与郴州市骏马房地产开发有限公司对永兴县富通房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任”；
三、被上诉人刘定美对被上诉人永兴县富通房地产开发有限公司的上述债务承担连带返还责任；
四、驳回被上诉人邓贵海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。
一审案件受理费800元，减半收取400元，二审案件受理费800元，合计1200元，由被上诉人永兴县富通房地产开发有限公司、刘定美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 何伦康
代理审判员 刘 扬
二〇一六年一月七日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。