四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1524民初1944号原告（反诉被告）：赵延芬，女，1970年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：王文东，四川胜邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应巧，四川胜邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜宾宸源房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区自强里8号。法定代表人：肖波。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。原告（反诉被告）赵延芬与被告（反诉原告）宜宾宸源房地产开发有限责任公司（以下简称宸源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵延芬及其委托诉讼代理人王文东、刘应巧、被告（反诉原告）宜宾宸源房地产开发有限责任公司的委托代理人吴俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵延芬向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理“蜀南雅居”一幢六楼房号为6-1房屋的不动产权证书；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：赵延芬于2009年6月20日购买被告长宁分公司开发的，位于长宁县长宁镇竹海路二段“蜀南雅居”住宅一套。双方签订了一幢六楼房号为6-1的《商品房买卖合同》，赵延芬按照合同支付了191560元的全部购房款，并缴纳了六通初装费、维修基金共计10331元。被告分公司已将房屋交付原告使用至今。但被告分公司由于自己的原因，至今未为赵延芬办理该套房屋的《不动产权证书》。被告分公司的负责人张某不知去向后，被告负责解决分公司开发“蜀南雅居”出售房屋办理两证等的遗留问题。赵延芬多次要求被告办理“房屋的不动产权证书”，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）宸源公司辩称，长宁法院在中级管辖权裁定生效后，没有按照有关举证期限的规定重新指定不少于30日的法律规定，我们认为程序违法。本诉的原告赵延芬，曾经担任被告分公司的出纳，且利用职务之便自行填写了合同和收据，并不是被告的真实的意思表示。即使按照合同和收据办理了备案登记，但原告也应当履行付款义务，而原告提供付款凭证均是虚假的，因此请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）宸源公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付购房款191560元六通初装费及维修基金10331元，合计201891元；2.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告虽然签订《商品房买卖合同》，但鉴于反诉被告在长宁分公司担任出纳职务，故同意其办理房权证时交纳购房款、六通初装费及维修基金。反诉被告在2017年期间，数次向反诉原告提出为其办理房权证，反诉原告当即也要求其交纳购房款、六通初装费及维修基金，但反诉被告拒绝交纳。反诉原告认为，反诉被告拒不支付购房款等费用的行为违反了法律规定及合同约定，损害了反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）赵延芬辩称，1.答辩人己实际支付购房款与六通初装费及维修基金。反诉原告所主张的全部购房款、六通初装费及维修基金己作为偿还答辩人为“蜀南雅居”房地产项目对外融资的欠款而实际支付；2.反诉原告对以售房款抵还欠款旳事实知晓且认可。一是反诉原告对答辩人与张某签订的退伙《协议书》中约定的以售房款抵还欠款的内容知晓并表示认可。二是反诉原告出具的加盖有公司公章的《收据》，可以证实反诉原告是认可收到了购房款、六通初装费及维修基金的。三是张某系“蜀南雅居”房地产项目实际控制人，其行为对反诉原告依法产生法律效力。原告（反诉被告）赵延芬围绕自己的诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交了下列证据：1.原告的身份证复印件；2.购房合同；3.收款收据；4.备案通知书复印件；5.协议书；6.欠条及欠款明细表；7.说明；8.移交清单；9.证人张某证言。被告（反诉原告）宸源公司围绕自己的反诉请求及本诉答辩意见，向本院提交了下列证据：1.收条，是赵延芬2009年12月21日出具的收到收据的收条；2.长宁分公司的两个银行帐户的往来，在这个银行往来帐中，没有赵延芬融资进来的资金，也没有卖出去的房款；3.被告发出的要求原告缴纳房款的通知以及回执。本院对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证，结合庭审中当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2006年，原告（反诉被告）赵延芬与张某以宜宾威宜实业有限公司名义购买土地合伙开发“蜀南雅居”项目，2008年9月10日原告做为乙方与做为甲方的宜宾威宜实业有限公司、张某签订《协议书》约定：乙方赵延芬退出“蜀南雅居”项目，甲方支付乙方人民币2480000元，乙方欠该项目财务借款35万元不再归还；以乙方名誉融资投入款项由甲方写借条给乙方，并且甲方必须用售房款首先归还乙方名誉欠款和借款……；甲方支付乙方的2480000元现金在2009年12月31日前全部付清，逾期按月息1.2%计算，按月向乙方支付利息。宜宾市威宜实业有限责任公司、张某在甲方处签字盖章，赵延芳在乙方处签字捺印，宸源公司长宁分公司在项目开发方处盖章。2008年9月20日宜宾威宜实业有限责任公司向赵延芬出具欠条一张，载明：欠赵延芬（与本人共同开发长宁“蜀南雅居”项目）为开发该项目向私人和银行借款等融资款项伍佰壹拾捌万元整……协议签订后，宸源公司长宁分公司负责人张某指定了12套住房让赵延芬对外销售，售房款由赵延芬直接用于归还其为该项目对外融资的欠款，随后赵延芬自主联系购房人销售指定房屋，张某就将收款收据和合同交给赵延芬让其给购房人开收据签合同。2009年6月20日，赵延芬作为买受人与作为出卖人的宜宾市宸源房地产开发有限责任公司长宁分公司签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明：出卖人建设的商品房定名为蜀南雅居。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的1【幢】第6层6-1号……。《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款载明：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币1096元，总价款人民币壹拾玖万壹仟伍佰陆拾零元整（大写），小写191560元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第1种方式付款“1.一次性付款”。《商品房买卖合同》第十一条交付条件载明：（一）出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定载明：（一）初始登记“出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.由出卖人支付买受人所付房款的万分之三的违约金。”（二）转移登记“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起日内退还买受人全部已付款，并按照利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起日内由出卖人支付。（2）。”《商品房买卖合同》第二十六条争议解决方式载明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按照下列第种方式解决；1.提交仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。《商品房买卖合同》第二十八条载明：本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，其中出卖人份，买受人份，份，份。《商品房买卖合同》第二十九条载明：自本合同生效之日起30日内，由出卖人向申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。原告（反诉被告）赵延芬在买受人处签名捺印，宸源公司长宁分公司在出卖人处盖章，张某在委托代理人处加盖私章。2009年6月20日，宸源公司长宁分公司向原告出具收据载明：收到赵延芬购房款191560元，并加盖宸源公司长宁分公司公章。同日，宸源公司长宁分公司向原告出具收款收据载明：收到赵延芬六通初装费6500元、维修基金3831元，并加盖宸源公司长宁分公司财务专用章。2011年10月10日长宁县房产管理处向原告赵延芬出具《商品房预售备案通知书》，通知其购买的蜀南雅居1#楼房号1-6-1的住房，已办理商品房预售备案登记。2011年10月29日，移交人赵延芬与接收人肖某，签订《移交清单》，载明收到赵延芬移交宸源公司长宁县分公司“蜀南雅居”住宅小区商品房买卖合同如下：1.郑某：4-（6+1）-2-6-2原件壹正本叁副本+原合同复印件壹本；2.向某：4-2（6+1）-6-4原件壹正本贰副本；3.李某：8-8-8-3原件壹正本壹副本；4.钟某：9-8-8-2原件壹正本壹副本；5.杨某、燕某：8-6-6-2原件壹正本壹副本；6.骆某：9-7-7-2原件壹正本壹副本；7.代某1：8-10-10-3贰副本；8.刘某1层、2层、3层、1-5、6，2-5、6，3-5、6原件壹正本贰副本+贰副本复印件；9.赵延芬8-7-7-3原件壹正本壹副本；10.赵延芬：1-6-6-1原件壹正本壹副本；11.赵延芬：8-（11+1）-2原件壹正本壹副本；12.代某2：8-6-3原件壹正本壹副本。本案在审理过程中，被告(反诉原告)宸源公司向本院提出管辖权异议，本院作出（2017）川1524民初1944号民事裁定书裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告宸源公司不服向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2017）川15民辖终25号民事裁定书，裁定维持本院对本案有管辖权。2018年4月12日，被告（反诉原告）宸源公司向我院申请重新指定举证期限，认为在当事人提出管辖权异议后我院没有依法重新指定举证期限就通知开庭，我院认为2018年4月15日的举证期限，系充分考虑当事人不服管辖权异议裁定上诉期和被告（反诉原告）2018年2月11日提起反诉后给出的合理举证期限，并于2018年4月13日向被告（反诉原告）宸源公司送达不准许延长举证期限通知书。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，宸源公司长宁县分公司是宸源公司的分公司，故宸源公司长宁县分公司对外所发生的民事活动，系代表被告宸源公司的行为，故宸源公司长宁县分公司与原告赵延芬的民事行为系被告(反诉原告)宸源公司与原告（反诉被告）赵延芬的民事行为。原告（反诉被告）赵延芬与被告（反诉原告）宸源公司签订的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）宸源公司认为该合同不是双方的真实意思表示，系原告（反诉被告）赵延芬利用职务之便自行签订，同时收据也系其自行开具。本院认为，原告(反诉被告)赵延芬提供的《协议书》、欠条、移交清单以及经被告（反诉原告）长宁分公司负责人张某出庭作证的证词，能够形成完整的证据链证实“蜀南雅居”1【幢】第6层6-1号房屋系用于抵扣原告（反诉被告）赵延芬为该项目对外融资的欠款，《商品房买卖合同》与收据也系张某交与赵延芬，赵延芬在合同签订时已经退出“蜀南雅居”项目，其本身并没有接触被告（反诉原告）公章的机会，故对被告（反诉原告）的主张本院不予采信，对原告（反诉被告）房屋系用于抵扣原告（反诉被告）赵延芬为该项目对外融资的欠款的主张本院予以采信。同时《商品房买卖合同》内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告宸源公司也将蜀南雅居1【幢】第6层6-1号房屋交付给了原告（反诉被告）赵延芬长期占有使用，并为该房屋办理了备案登记，也可以证明被告宸源公司实际知晓并认可赵延芬以房款抵扣了为开发“蜀南雅居”项目向私人和银行借款的事实，故被告宸源公司反诉要求原告赵延芬付清房款的请求，本院不予支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未就房屋转移登记等事宜进行明确约定，也没有进行过协议补充，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本院结合长宁县对房屋产权登记的交易习惯，同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务。”可见，就商品房买卖合同的出卖人一方来说，出卖人在交付实物房屋之外还负有转移标的物所有权的义务，同时根据办理权属登记证书的通常做法是出卖人向相关部门提交必要的手续，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书，此过程需要出卖人和买受人互相协助履行，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为才能完成权属登记。参照“蜀南雅居”的其他部分房屋已经办理了产权证书的事实，原告（反诉被告）赵延芬与被告（反诉原告）宸源公司合同约定的房屋，属于能够办理不动产权证书的情况，故被告（反诉原告）应当协助原告（反诉被告）赵延芬办理不动产权证书，因办证所发生的费用，由原告（反诉被告）赵延芬和被告（反诉原告）宸源公司各自承担。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宜宾宸源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内协助原告（反诉被告）赵延芬到房管部门办理蜀南雅居第1【幢】第6层6-1号房屋的不动产权证书登记；二、驳回被告（反诉原告）宜宾宸源房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费850元，由宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担，反诉费4328元，由宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  鲁旭东人民陪审员  蒯树银人民陪审员  张西平二〇一八年四月十七日书 记 员  张 敏