湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02607号
原告肖世芬，女，1980年9月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人刘国斌（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告湖北东方志诚实业有限公司，住所地：武汉市江岸区永清路20号永清汇大厦6层C区。
法定代表人龙泽元，男，1965年7月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，湖北东方志诚实业有限公司董事长。
原告肖世芬与被告湖北东方志诚实业有限公司（以下简称东方志诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本案依法裁定转为适用普通程序，并依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员刘静萍、李国良参加的合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。本院依法向被告东方志诚公司公告送达开庭传票。原告肖世芬的委托代理人刘国斌、被告东方志诚公司的法定代表人龙泽元到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告肖世芬诉称：2010年9月15日，肖世芬与东方志诚公司、中介方武汉德信行房地产有限公司（以下简称德信行公司）签订《商铺门面租赁意向协议书》，肖世芬将位于武汉市江岸区胜利街315号六合新界1栋1层4室门面房移交给东方志诚公司办证及进行门面装修，2010年12月24日，肖世芬、东方志诚公司、德信行公司签订正式的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月15日起至2015年12月24日止，共60个月，房屋月租金25，000元，从计租期第三年开始，月租金须每年按照前一年月租金金额递增5%；第五条约定，乙方逾期交付，每逾期一日按月租金0.3%向甲方支付违约金，如逾期超过十个工作日，甲方有权收回该房屋，且租房押金不予退还；第十一条约定，乙方拖欠租金累计达十个工作日的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在十五天内退还房屋，同时没收保证金。东方志诚公司在按期支付了2010年12月15日至2014年12月14日租金后，没有按约定在2014年12月25日前支付2014年12月15日至2015年6月14日半年的租金173，643元，也没有按期支付2015年6月15日至10月28日的租金130，233元。根据合同约定，肖世芬在2015年9月1日提出解除合同，东方志诚公司需要承担违约金130，232元，保证金25，000元不予退还。肖世芬多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、东方志诚公司支付逾期（2014年12月15日至2015年10月28日）未支付的门面租金303，876元及违约金135，441元，合计439，317元；2、东方志诚公司支付的保证金25，000元归肖世芬所有；3、东方志诚公司支付肖世芬垃圾清理费2，000元，电费244元；4、东方志诚公司承担本案的全部诉讼费用。
被告东方志诚公司辩称：1、东方志诚公司主体不适格，诉争店铺实际使用者是武汉诚鑫典当有限公司，因签订租赁合同时武汉诚鑫典当有限公司还没有成立，所以由武汉诚鑫典当有限公司的股东即东方志诚公司代签了租赁合同，事实上一直是武汉诚鑫典当有限公司向肖世芬交租金，在实际使用；2、肖世芬主张租金、违约金等款项的条件不成立，因为2015年8月25日双方达成了关于武汉诚鑫典当有限公司拖欠租金协商意见，根据该意见，等刑事案件侦查结束后，再协商租金事宜，现在时机不成立；3、武汉诚鑫典当有限公司租赁肖世芬门面时，面积只有245平米，租赁后，经肖世芬同意，进行了装修，由原来的一层变为两层，使用面积达到500平方米，共花费装修费用120多万元；4、肖世芬主张的违约金计算标准过高、期限过长。
经审理查明：2009年9月22日，位于武汉市江岸区胜利街315号六合新界（合记新界）1栋1层4室门面房登记所有权人为肖世芬。2010年9月15日，肖世芬与东方志诚公司、中介方德信行公司签订《商铺门面租赁意向协议书》，约定，东方志诚公司确认承租肖世芬所有的位于武汉市江岸区胜利街315号六合新界1栋1层4室门面房的意向，房屋月租金25，000元，肖世芬给予东方志诚公司三个月的办证及门面装修时间：2010年9月15日至2010年12月14日，同时东方志诚公司需交付50，000元作为租房定金；租赁期限自2010年12月15日起至2015年12月14日止，共计60个月，租赁期满后，东方志诚公司有优先承租权。合同签订后，肖世芬将诉争房屋移交给东方志诚公司办证及进行门面装修。2010年12月24日，肖世芬（甲方）、东方志诚公司（乙方）、德信行公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月15日起至2015年12月24日止，共60个月；房屋月租金25，000元，租房押金为25，000元；租金按半年结算，首次租金于合同生效后七个工作日内转账支付，以后各期租金在前次租金支付六个月后的七个工作日内支付给甲方（肖世芬）；乙方（东方志诚公司）逾期交付，每逾期一日按月租金0.3%向甲方支付违约金，如逾期超过十个工作日，甲方有权收回该房屋，且租房押金不予退还；从计租期第三年开始，月租金须每年按照前一年月租金金额递增5%；乙方于本合同生效之日向甲方支付房屋保证金25，000元；乙方拖欠租金累计达十个工作日的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在十五天内退还房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；房屋租赁期间，乙方应支付水电费等。合同签订后，东方志诚公司支付肖世芬房屋保证金25，000元，后将诉争房屋交由其关联公司武汉诚鑫典当有限公司（东方志诚公司系武汉诚鑫典当有限公司的股东之一）使用，并按期支付了2010年12月15日至2014年12月14日的租金。2014年12月15日之后的租金，东方志诚公司未支付。
2015年8月武汉诚鑫典当有限公司因其他问题被黄石市公安局立案侦查，黄石市公安局在侦办他案过程中，肖世芬委派杨敏，与东方志诚公司、武汉诚鑫典当有限公司的另一个股东黄石鑫鹏铜材有限责任公司于2015年8月25日签订了关于武汉诚鑫典当行拖欠租金协商意见，说明武汉诚鑫典当有限公司从2015年元月至8月未向肖世芬交纳租金，经协商，武汉诚鑫典当有限公司两个股东代表武汉诚鑫典当有限公司先将出租房屋退出，由出租人先转租，公司财产先由两个股东转走（财产见清单），部分财产不能转走的，先交由出租人保管和使用（见清单），等案件侦查终结后，双方再进行协商解决。肖世芬委派的杨敏在协商意见上出租人处写明肖世芬的姓名，并在经办人处签署了杨敏的姓名；黄石鑫鹏铜材有限责任公司在协商意见上加盖印章，经办人处王长军签署了姓名；东方志诚公司在协商意见上加盖了印章，经办人处龙泽元签署了姓名。2015年8月25日，诚鑫典当行留下物品清单载明了留在诉争房屋的物品，经办人龙泽元、王长军，证明人杨敏签署了姓名。2015年10月28日，应肖世芬要求，留在诉争房屋的物品搬到了黄石鑫鹏铜材有限责任公司，物品清单上有吉祥顺发搬家公司经办人罗彬、龙泽元和中介见证人刘某签字。此后，武汉诚鑫典当有限公司腾退出诉争房屋。使用人武汉诚鑫典当有限公司拖欠肖世芬电费244元，拖欠垃圾费2，000元。2015年11月2日，肖世芬将诉争房屋出卖给了他人。
上述事实，有肖世芬提交的房产证（复印件）、《商铺门面租赁意向协议书》、《房屋租赁合同》、2015年8月25日诚鑫典当行留下物品清单、电费发票、垃圾费水费通知单、收据，东方志诚公司提交的关于武汉诚鑫典当行拖欠租金协商意见等证据及当事人当庭陈述在案佐证。经庭审质证，上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。
本院认为：出租人肖世芬、承租人东方志诚公司与中介德信行公司签订的《商铺门面租赁意向协议书》、《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，东方志诚公司应在2014年12月25日之前支付2014年12月15日之后半年的租金，因合同双方系肖世芬与东方志诚公司，东方志诚公司对肖世芬负有合同义务，东方志诚公司虽将诉争房屋交由武汉诚鑫典当有限公司使用，但这是东方志诚公司与武汉诚鑫典当有限公司之间的关系，并不能因此免除其向肖世芬支付租金的义务，故东方志诚公司未按约定向肖世芬支付租金，已构成违约，肖世芬有权解除合同，并要求东方志诚公司支付房屋租金，并承担违约责任。
武汉诚鑫典当有限公司实际使用诉争房屋至2015年10月28日，东方志诚公司应向肖世芬支付2014年12月15日至2015年10月28日的租金，根据合同约定，该期间的租金为303，008元［25，000元／月×（1＋5%）×（1＋5%）×（1＋5%）×10.47个月］。
关于违约金，《房屋租赁合同》约定，“乙方逾期交付，每逾期一日按月租金0.3%向甲方支付违约金”，同时约定“拖欠租金累计达10个工作日，甲方有权……没收保证金”，东方志诚公司认为肖世芬主张的违约金计算标准过高、期限过长，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，且合同违约遵循补偿原则，而非惩罚原则，肖世芬于2015年11月2日将诉争房屋出卖，肖世芬未能提交充分证据证明其实际损失高于25，000元，故关于违约金，本院认为应以肖世芬不返还东方志诚公司支付的25，000元保证金为宜。
实际使用人武汉诚鑫典当有限公司拖欠肖世芬电费244元，拖欠垃圾费2，000元，根据《房屋租赁合同》约定，东方志诚公司应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北东方志诚实业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告肖世芬房屋租金303，008元；
三、被告湖北东方志诚实业有限公司支付肖世芬的保证金25，000元不予返还；
三、被告湖北东方志诚实业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告肖世芬垃圾清理费2，000元，电费244元；
四、驳回原告肖世芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，298元，邮寄费20元，合计8，318元由原告肖世芬负担2，062元，被告湖北东方志诚实业有限公司负担6，256元，因上述款项已由原告肖世芬预交本院，被告湖北东方志诚实业有限公司于本判决生效之日起五日内将6，256元款项支付给原告肖世芬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一六年五月十三日
书 记 员 李婀娜