浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第166号
原告（反诉被告）：平阳瓯南房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇车站对面（平阳县华美领带服装厂7楼）。
法定代表人：陈钦蒙，董事长。
委托代理人：项宪利。
委托代理人：黄宗耀，浙江雅河律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姜玉香。
被告（反诉原告）：吴光星。
上列两被告委托代理人：李吏民、史西宁，北京京坤律师事务所律师。
原告平阳瓯南房地产开发有限公司（以下简称瓯南公司）与被告姜玉香、吴光星房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，被告姜玉香、吴光星于2015年4月17日提出反诉。本院决定将本诉、反诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年5月6日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年5月27日公开开庭进行了审理。瓯南公司委托代理人黄宗耀，姜玉香及姜玉香、吴光星的共同委托代理人李吏民、史西宁到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告瓯南公司起诉称：2010年2月10日，昆阳镇人民政府就昆阳镇后垟村两委《关于后垟村后垟殿地块（三队）要求旧村改造的请求》作出昆政（2010）11号批复，原则同意后垟村后垟殿地块进行旧村改造。2011年，瓯南公司根据有关村改文件精神及拆迁村民意愿对京都西片区10间三层楼房实施拆建改造。瓯南公司与姜玉香、吴光星及另外九间住户就此分别签订了《昆阳镇九街村京都西片区十间三层楼房拆迁补偿安置方案协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定了双方的权利和义务。协议签订后，姜玉香、吴光星及另外九间住户对旧房进行腾空交由瓯南公司拆除。楼房拆除完成后，瓯南公司根据规定办理旧村改造的规划、土地审批手续，并要求住户提供房屋产权证、土地证。姜玉香要求拆迁安置房产权只能登记为其个人独有，否则不提供原房屋产权证和土地证办理注销手续。现该地块拆迁户旧房已全部腾空并拆除。由于姜玉香拒不将产权登记予以注销，致使该地块建房规划、土地审批手续无法办理。同时，姜玉香、吴光星未依约履行义务，造成拆迁安置工程建设延误，给原告造成重大经济损失。为此，瓯南公司起诉要求判决：（1）确认瓯南公司与姜玉香签订的《拆迁安置协议》合法有效；（2）姜玉香、吴光星继续履行协议约定义务，协助瓯南公司办理昆阳镇后垟村（后垟殿地块）拆迁安置房A幢规划和土地审批手续，并注销登记在姜玉香名下坐落于昆阳镇后垟村房屋的房屋所有权证和土地使用权证；（3）判令姜玉香、吴光星因未依约履行义务赔偿原告经济损失100万元；（4）本案诉讼费由姜玉香、吴光星承担。
被告姜玉香、吴光星答辩称：（一）涉案协议不是民事诉讼的范围，依据行政诉讼法规定，应当属于行政诉讼的范畴。涉案协议是房屋拆迁安置补偿协议，前言部分是昆阳镇政府有关文件精神及昆阳镇政府为了实现行政职能实施的行政管理。本案涉及村改，责任主体是镇政府，所以协议一方虽然为瓯南公司，但是镇政府为实施行政管理行为，应当视为镇政府委托，故瓯南公司的诉请应当驳回。（二）涉案协议未发生法律效力。涉案协议第12条规定了协议生效条件，只有生效条件满足后才能生效。涉案协议未经过公证，所以未生效。拆迁房屋属夫妻共同财产，姜玉香不能单独处理夫妻共同财产，所以涉案协议无效。从涉案协议的名称及协议第5条规定来看，瓯南公司需要取得拆迁的合法手续。但瓯南公司并没有取得拆迁许可的法律手续，所以涉案协议的前提是不存在，故该协议无效。国有土地的房屋如果实施拆迁，应当按照法定的程序进行，其并不是村改的对象。涉案协议前言部分已经明确针对村改，涉案房屋是国有土地的房屋，把涉案房屋纳入村改，应当属无效。（三）本案已经超过了诉讼时效，对瓯南公司的起诉应当驳回。瓯南公司称协议签订是2011年，但起诉在2015年，所以超过诉讼时效。涉案协议中第6项明确约定双方签订协议一个星期内，姜玉香应当提供房产证等证明，约定了履行时间，瓯南公司在2015年3月份才起诉，明显超过了诉讼时效。而且在几年当中，瓯南公司也没有向被告要求履行协议，没有发生诉讼时效中断的情形。（四）涉案协议因未发生效力而不存在履行的问题，该协议也实际没有履行，不存在瓯南公司诉称要求继续履行的问题，故瓯南公司要求继续履行协议没有依据。五、瓯南公司诉称要求姜玉香、吴光星赔偿经济损失100万，没有事实和法律依据，其诉称的损失与姜玉香、吴光星没有任何关联性，该损失不是姜玉香、吴光星的行为引起，姜玉香、吴光星没有过错，所以瓯南公司该项诉请没有依据。综上，涉案协议不属于民事诉讼的范围，且未发生法律效力，瓯南公司起诉超过诉讼时效，其诉请没有事实与法律依据，故应当驳回瓯南公司的诉请。
反诉原告姜玉香、吴光星反诉称：2011年，瓯南公司以对后垟村后垟殿地块进行旧村改造为由，与姜玉香签订《拆迁安置协议》，约定对姜玉香、吴光星共有房屋实施拆迁及协议通过公证处公证、盖章生效。由于涉案房屋系共有，姜玉香无权处分，协议未经公证，瓯南公司未取得实施拆迁的合法手续，故该协议应属无效，不应履行。但瓯南公司趁姜玉香、吴光星不在家之机于2013年5月12日违法将涉案房屋强行拆除，使屋内全部家电、家具等生活用品毁损，造成了重大经济损失。为此，姜玉香、吴光星反诉要求：（1）依法确认瓯南公司与姜玉香、吴光星签订的《拆迁安置协议》无效；（2）判令瓯南公司将非法拆除的涉案房屋恢复原状，并赔偿姜玉香、吴光星经济损失80万元；（3）本案诉讼费全部由瓯南公司承担。
反诉被告瓯南公司针对反诉答辩称：涉案协议不属于公证处受理范围，虽然协议中写明公证后生效，但不影响协议的效力。姜玉香、吴光星主张瓯南公司没有办理实施拆迁的手续，理由不能成立，涉案拆迁属于村改，实施拆迁是协议约定，并不是必须办理拆迁手续。姜玉香、吴光星认为瓯南公司实施强制拆除，没有事实依据。姜玉香、吴光星已经依照协议履行涉案房屋腾空，瓯南公司也已进行拆迁公告，涉案房屋内家电家具在各代表的见证下已将其统一放置，并将钥匙交给吴光星，故瓯南公司从腾空到拆除都是符合约定，并没有导致家电家具毁损造成重大经济损失。综上，要求驳回反诉诉请。
原告（反诉被告）瓯南公司为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：l.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，以证明瓯南公司主体资格；2.居民身份证、《拆迁安置协议》及补充协议书、土地证、房产证、承诺书，以证明瓯南公司与姜玉香、吴光星及其他九间住户签订拆迁补偿安置方案协议及协议约定的权利与义务等情况；3.建设用地规划许可证、平阳县私人建房用地许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、昆阳镇后垟村（后垟殿地块）拆迁安置房总平面图，以证明涉案地块规划审批情况；4.安置补偿费清单、工资表、收款收据、领款凭证，以证明姜玉香、吴光星未依约履行给瓯南公司造成的损失；5.房屋拆除见证书、照片，以证明姜玉香、吴光星房屋被拆除时有相关人员证明，并未造成财产损失；6.会议记录，以证明吴光星在协议签订前参与讨论拆迁问题的事实。
被告为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：1.居民身份证、结婚证，以证明姜玉香、吴光星主体资格及涉案房屋属夫妻共同财产；2.房屋所有权证、土地使用权证，以证明涉案房屋土地属国有土地，不属于村改的对象，协议无效；3.《拆迁安置协议》，以证明涉案协议因未经公证而无效的事实；4.关于姜玉香举报信的回复，以证明政府系村改的责任主体，涉案协议是政府行使行政管理职能，属行政合同。
本院依据瓯南公司的申请，准许证人蔡某、许某、陈某出庭作证。证人蔡某出庭陈述称：其与姜玉香、吴光星系邻居关系；十间住户都同意房屋拆迁，协议签订后公证处说不好公证，所以没有公证；后来有签订补充协议，签字后领取20000元，其他人有没有领不清楚；房屋什么时候拆除及谁拆除记不清，没有强拆。证人许某出庭陈述称：其与姜玉香、吴光星系邻居关系；房屋因村改被瓯南公司拆除；协议是自愿签订的，不需要公证，签订协议后有去公证处了解，公证处表示不是公证范围；有签订了补充协议，领了20000元；协议签了后，大家陆续腾空房屋交给瓯南公司拆除，不存在强拆；房屋还没开始建，租房费用由瓯南公司承担。证人陈某出庭陈述称：其与姜玉香、吴光星系邻居关系；房屋因村改交给瓯南公司拆除；双方有签订协议，公证处表示不能公证，就没有公证；因不能公证，双方又签订补充协议；房屋已经拆除，姜玉香的房屋拆除时，其有在场，房屋里面东西已搬空，具体什么东西及放置何处不清楚；房屋现在还没有建起来，在外租房费用由瓯南公司承担；对协议签订时间记不清楚。
针对瓯南公司及姜玉香和吴光星提供的证据、证人证言，双方当事人质证及本院认证如下：
针对瓯南公司提供的第1、3组证据、姜玉香和吴光星提供的第1、2、3、4组证据，双方对上述证据的真实性均无异议，本院确认其作为认定事实依据。针对瓯南公司提供的第2组证据，姜玉香、吴光星对补充协议及承诺书签名有异议，本院认为该组证据中拆迁补偿安置协议、补充协议、房屋所有权证、土地使用权证及承诺书客观真实，姜玉香、吴光星虽对签名有异议，但未提供证据予以证明，也未向本院提出鉴定申请，故本院确认该组证据作为认定事实依据。针对瓯南公司提供的第4组证据，姜玉香、吴光星对真实性有异议，本院认为补偿费系拆迁安置费用支出，工资表、收款收据、领款凭证真实性均无法核实，且瓯南公司拆建范围并非限于涉案房屋，故该组证据无法证明瓯南公司的实际损失，本院不予采纳。针对瓯南公司提供的第5组证据，姜玉香、吴光星认为房屋拆除见证书形式违法，对房屋及家具照片真实性无异议，对拆迁公告照片有异议，本院认为房屋拆除见证书的内容真实性无法确认，且证人亦不能准确表示房屋拆除的过程，故本院不予确认，但双方对瓯南公司在姜玉香、吴光星未自行腾空情况下拆除涉案房屋的事实均无异议，本院予以确认，该组证据中房屋及家具照片客观真实，本院予以采纳，公告照片无其他证据予以印证，故不予认定。针对瓯南公司提供的第6组证据，吴光星对其签名予以否认，但未能提供相反证据予以佐证，故本院确认其作为认定事实依据。
三位证人的证言，瓯南公司无异议，姜玉香、吴光星主张证人之间说法自相矛盾。本院认为证人证言能相互印证，予以采纳。
本院依据以上认定的证据和双方当事人的陈述，对本案事实作如下认定：
登记在姜玉香名下的平阳县昆阳镇后垟村一间房屋，位于该村后垟殿北首，该房屋所在的一幢三层楼房共有10间。吴光星与姜玉香系夫妻关系。2009年5月25日，吴光星参与了关于后垟殿北首10间三层楼拆迁会议。2011年，瓯南公司与姜玉香签订一份《拆迁安置协议》，约定：瓯南公司对京都西片房屋三层楼一幢计10间实施拆建改造；瓯南公司承诺无偿安置姜玉香套房建筑面积不少于其房产证建筑面积，少于房产证面积，按建成后商品房市场价赔偿；瓯南公司安置拆建等有关手续办理齐全，得到姜玉香确认之后，瓯南公司选择时间通知姜玉香旧房腾空，在七天内立即行动，如由姜玉香拆除，现场清理由姜玉香负责，如由瓯南公司拆除，现场清理归瓯南公司；双方签订协议一个星期内，姜玉香向瓯南公司提供原房产证、土地证、契税证、户籍证明及夫妻身份证复印件等相关报批资料，具体手续由瓯南公司负责，工程竣工验收合格后，每户土地、房产等相关证件由瓯南公司负责办理，一切费用由瓯南公司承担；拆建竣工安置剩余套房由瓯南公司全权处理，姜玉香必须积极配合提供有关证件，并且无偿协助瓯南公司办理有关应办的手续；协议由双方各执一份，通过公证处公证、签章生效。《拆迁安置协议》签订后，瓯南公司与10间房屋的部分业主曾到平阳县公证处咨询，要求办理公证，公证处口头表示对《拆迁安置协议》不予公证。2011年5月1日，瓯南公司与姜玉香等十户房主签订一份《补充协议书》，约定：根据《拆迁安置协议》，经协商特订补充条款；每户底层辅助用房在原协议无偿安置24平方米的基础上，瓯南公司继续补偿安置24平方米，每户实际得到底层辅助用房不少于48平方米；拆建房屋瓯南公司补贴姜玉香等十户每户8000元，原房屋前后土地每户补偿2000元，原房屋装修补偿每户10000元，合计每户20000元，提供原房产证、土地证、契税证、户籍证明、结婚证及夫妻双方身份证复印件，十户房主签订完成一次性付清；超过原房产证建筑面积按每平方3200元计算，由姜玉香等十户向瓯南公司购买；签字生效后，共同遵守，同样与原协议具有同等法律效力。补充协议签订后，姜玉香领取了补偿款20000元。嗣后，除姜玉香外其他九户陆续腾空房屋并交付瓯南公司拆除。2012年12月6日，吴光星签署一份《承诺书》，表示：关于后垟村旧房拆建项目中拆建房姜玉香一间，土地证号1-23-2**、房产证号昆阳镇字第××号，拆建后套房办理产权两证同意原使用人姜玉香个人名下，但不可办理姜玉香独有，拆建过程中如需手续公证时，本人保证自愿前往办理，但开发商同时也给予吴光星不得办理姜玉香独有的保证书。2013年5月13日，瓯南公司在姜玉香、吴光星未自行腾空涉案房屋的情况下，对涉案房屋进行腾空并拆除，将屋内物品另行存放。
2013年6月25日，姜玉香向平阳县住房和城乡规划建设局举报瓯南公司违法。2013年7月23日，平阳县住房和城乡规划建设局作出平住建发（2013）96号《关于姜玉香举报信的回复》，回复称：经调查，昆阳镇后垟村后垟殿地块（位于昆阳镇京都花苑西首）拆建项目属旧村改造项目，昆阳镇人民政府已于2010年2月10日以昆政（2010）11号文件批复同意进行该项目村改，各乡镇人民政府是村改责任主体，村两委负责具体组织实施；《城市房屋拆迁管理条例》已改为《国有土地上房屋征收和补偿条例》，原条例于2011年1月21日规定予以废止，现行城市房屋拆迁已不再需要办理房屋拆迁许可证，城市房屋拆迁与村改项目不同，昆阳镇后垟村后垟殿地块拆建项目不属于城市房屋拆迁，不适用城市房屋拆迁的相关规定；鉴于姜玉香已签订房屋拆迁改造协议，村改协议书属民事合同，签订合同的任一方当事人如对合同的效力或内容有异议，均可诉请人民法院依法解决。
另查明，昆阳镇后垟村（后垟殿地块）拆迁安置房总平面图共设计有A、B、C、D幢，其中B、C、D幢于2014年10月24日取得建设用地规划许可证，同年11月19日取得平阳县私人建房用地许可证，同年12月10日取得建设工程规划许可证，同年12月16日取得建筑工程施工许可证。
本院认为：（一）关于瓯南公司与姜玉香签订的《拆迁安置协议》的性质问题。虽然协议名为拆迁安置补偿协议，但是内容实质是房屋所有权人与房地产开发公司就涉案房屋拆建的相关民事权利义务达成的合意，属平等主体之间的民事合同。姜玉香、吴光星主张协议为行政合同理由不成立，本院不予支持。
（二）关于姜玉香、吴光星主张诉讼时效问题。瓯南公司的诉讼请求是基于双方协议约定，要求姜玉香、吴光星协助注销被拆迁房屋的权证及新建房屋的用地、规划审批手续，属物权请求权，故不存在已超过诉讼时效问题。
（三）关于双方签订的《拆迁安置协议》和《补充协议书》的效力及应否履行问题。虽然双方在《拆迁安置协议》中约定公证后生效，但是协议签订后，瓯南公司与部分业主曾向公证处进行咨询，被告知不能公证。之后，瓯南公司与包括姜玉香在内的10间房屋的业主签订《补充协议书》约定“签字生效后，共同遵守，同样与原协议具有同等法律效力”。《补充协议书》签订后姜玉香领取协议约定的20000元，说明双方按《拆迁安置协议》和《补充协议书》内容履行义务。因此，可以认定双方在签订《补充协议书》时已确认《拆迁安置协议》已生效。吴光星作为姜玉香丈夫，参加过拆迁会议，还曾就拆迁的相关问题向瓯南公司作出书面承诺，其知道姜玉香作为房主签订房屋拆建协议的事实，并作出书面承诺同意协助办理相关手续。《拆迁安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且符合相关用地、规划要求，故本院确认瓯南公司与姜玉香签订的《拆迁安置协议》和《补充协议书》合法成立，并已生效。姜玉香、吴光星以《拆迁安置协议》未经公证、吴光星未签字等理由主张《拆迁安置协议》未生效或无效，于法无据，本院不予支持。
涉案房屋同幢的其他九间房屋均已按协议约定进行拆除，瓯南公司与姜玉香之间协议的履行，将涉及其他九间房屋房主的权益。姜玉香、吴光星拒不履行拆建过程中办理相关手续的义务，直接导致了其相邻房屋的拆建合同无法继续履行，而其相邻房主已基于对姜玉香、吴光星履行合同的信赖对房屋进行了拆除，姜玉香、吴光星亦应遵守诚实信用原则继续履行合同。综上，姜玉香、吴光香应按协议约定履行其在涉案房屋拆建过程中的义务，及时协助原告平阳瓯南房地产开发有限公司办理姜玉香名下的坐落于平阳县昆阳镇后垟村一间房屋的房屋所有权证（昆阳镇字第××号）和土地使用权证（平国用（2003）字第1-3418号）的注销登记手续及上述房屋所在地块A幢房屋的规划和土地审批手续。对姜玉香、吴光星主张涉案房屋恢复原状，本院不予支持。
（四）关于双方主张赔偿损失问题。瓯南公司在姜玉香、吴光星未自行腾空的情况下，对涉案房屋进行腾空和拆除，导致双方矛盾缴化，工程报批延期，其有一定过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然姜玉香、吴光星在履行合同过程中存在不配合等情况，但是瓯南公司未通过司法救济途径予以解决，避免损失扩大。此外，瓯南公司在涉案地块开发还涉及B、C、D幢房屋，其主张的工资等损失并不必然为涉案A幢房屋所产生，瓯南公司提供的证据不足以证明瓯南公司实际损失情况。综上，瓯南公司主张赔偿损失依据不足，本院不予支持。
瓯南公司主张姜玉香、吴光星已腾空涉案房屋，与事实不符，其也未提供证据证明姜玉香、吴光星委托瓯南公司进行腾空的事实。虽然姜玉香、吴光星在协议签订后应当及时腾空涉案房屋，但是瓯南公司也应尽合理的通知义务。本案的实际情况，结合瓯南公司在姜玉香、吴光星未腾空房屋并交付拆除的情形下拆除房屋的事实，本院酌定瓯南公司赔偿姜玉香、吴光星存放在房屋内的家具、电器等物品损失50000元。姜玉香、吴光星主张其他损失，未提供证据证明，也不符合常理，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）平阳瓯南房地产开发有限公司与被告（反诉原告）姜玉香于2011年签订的《昆阳镇九街村京都西片区十间三层楼房拆迁补偿安置方案协议书》合法有效；
二、被告姜玉香、吴光星于本判决生效之日起十日内协助原告平阳瓯南房地产开发有限公司办理被告姜玉香名下的坐落于平阳县昆阳镇后垟村一间房屋的房屋所有权证（昆阳镇字第××号）和土地使用权证（平国用（2003）字第1-3418号）的注销登记手续及上述房屋所在地块A幢房屋的规划和土地审批手续；
三、反诉被告平阳瓯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告姜玉香、吴光星经济损失50000元；
四、驳回原告平阳瓯南房地产开发有限公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告姜玉香、吴光星其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费13800元，由平阳瓯南房地产开发有限公司负担13720元，姜玉香、吴光星负担80元；案件反诉受理费5900元，由平阳瓯南房地产开发有限公司负担369元，姜玉香、吴光星负担5531元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费19700元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 黄孙荣
审 判 员 倪维常
人民陪审员 毛海青
二〇一五年九月二十一日
代书 记员 郑一展