上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民一（民）终字第3344号
上诉人（原审原告）王红舒，＊生，汉族。
委托代理人王鸿英，上海市震旦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海徐汇大众小额贷款股份有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。
委托代理人张生跃，上海国瑜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海优增实业有限公司。
法定代表人＊＊。
原审第三人顾岚，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
委托代理人沈琲，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人唐佳弟，上海申浩律师事务所律师。
上诉人王红舒因案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日立案受理后，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人王红舒及委托代理人王鸿英，被上诉人上海徐汇大众小额贷款股份有限公司（以下简称大众公司）的委托代理人张生跃，原审第三人顾岚的委托代理人沈琲到庭参加诉讼。被上诉人上海优增实业有限公司（以下简称优增公司）经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年4月17日，王红舒（甲方）与优增公司（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的上海市嘉定区双河路＊＊室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；转让价款人民币（以下币种同）220万元；双方于2012年7月17日前共同办理转让过户手续；乙方于交易过户当日支付甲方首期房款70万元；乙方于完成房屋过户手续，并领取该房屋产权证之日起，以一年为限，到期支付给甲方剩余房款150万元；如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属，乙方已支付给甲方的首期房款70万元作为违约金，同时产生的税金及其他过户费用均由乙方承担；在该套房屋房款未全部付清期间，双方同意继续由甲方居住在该套房屋内，至乙方付清全部房款后，甲方须将房屋交付给乙方。合同签订后，优增公司支付王红舒首期房款70万元。2012年4月23日，买卖双方至交易中心办理系争房屋过户手续。2012年4月27日，系争房屋被核准登记至优增公司名下。
2012年5月4日，大众公司与优增公司签订《借款合同》，约定优增公司向大众公司借款170万元。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，优增公司将系争房屋为上述借款提供担保。2012年5月8日，大众公司向优增公司发放贷款170万元。2012年5月11日，系争房屋上设立了抵押权人为大众公司的抵押登记，最高债权限额为205万元。因优增公司未按期还款，大众公司诉至原审法院，并申请诉讼保全查封了系争房屋。法院审理后认为双方签订的《借款合同》合法有效，遂判决优增公司归还借款及支付利息。大众公司申请执行后，王红舒提出执行异议，要求停止执行。
2011年5月5日、9月15日，优增公司法人李＊以公司名义分别向顾岚借款40万元和110万元，李＊于2011年9月15日立下借条。2012年10月15日，优增公司与顾岚签订抵押合同，以系争房屋抵押担保上述借款。2012年10月22日，系争房屋上设立了以顾岚为抵押权人的抵押登记，登记的债权数额为120万元。因优增公司未能还款，顾岚诉至上海市奉贤区人民法院。法院审理后认为，顾岚与优增公司之间的借贷关系合法有效，优增公司理应按约归还借款，并应根据抵押合同约定承担抵押担保责任，遂判决优增公司归还顾岚借款150万元；若不能履行上述债务，顾岚有权以优增公司所有的系争房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归优增公司所有，不足部分由优增公司继续清偿。
本案中，王红舒要求：1、判令上海市嘉定区双河路＊＊室房屋所有权为王红舒所有；2、判令停止对上海市嘉定区双河路＊＊室房屋的执行。
原审审理中，王红舒拒绝通过代优增公司偿还大众公司和顾岚的借款的方式而涤除抵押权。
王红舒认为，大众公司作为专业放贷机构，在签订借款合同、抵押合同前，对抵押物应尽调查义务，大众公司完全可以查阅到房产交易资料，知晓王红舒与优增公司之间买卖合同的交易履行情况。大众公司明知房屋产权处于不确定的状态，且优增公司法人李＊还有犯罪前科，却故意与优增公司签订借款合同、抵押合同，大众公司、优增公司间又有多次合作不仅仅涉及系争房屋，因此大众公司不是善意第三人。为此，王红舒还提供了其自行至交易中心查询、复印其与优增公司签订的《上海市房地产买卖合同》及付费收据、浦东凌兆路房屋的买卖合同以及大众公司作为抵押权人的房地产登记簿等证据证实。
原审法院认为，王红舒主要以大众公司非善意来否定其在系争房屋上设定的抵押权的效力，与此相关的法律主要有二：一为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通、损害第三人利益的合同无效。若说大众公司出借170万元就是为了和优增公司恶意串通侵害王红舒的利益，显然有违基本的逻辑推理，因此王红舒主张大众公司恶意串通的事实不能成立，《中华人民共和国合同法》第五十二条不适用于本案情形；二是《中华人民共和国物权法》中善意取得制度的相关规定。《中华人民共和国物权法》该条款原文为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……”。由此可见，善意取得制度适用的前提是无权处分，但优增公司并不是无权处分人，依王红舒之表述，其与优增公司间是真实的房屋买卖，过户登记也是按约在优增公司支付首期70万元后办理的，优增公司在取得房地产登记后，已经成为系争房屋合法的所有人，而不是无权处分人。王红舒一直强调因优增公司未支付后续房款而房屋应仍属于自己，但合同条款原文是“如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属”，恢复并不等同于房屋产权没有变动过，它是一个产权由卖方到买方、又由买方回到卖方的过程，事实上合同该条款约定的法律依据是合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。因此，因优增公司未支付剩余房款，房屋产权恢复到王红舒名下，既可以说是履行合同的约定，也可以说是解除合同的后果。但无论是前者还是后者，这都是合同行为。《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条确立了物权变动区分原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为，因此存在合同效力与物权变动效力问题。王红舒与优增公司约定逾期付款则无条件恢复房屋权属是物权变动的原因，而不是物权变动的结果，因此该约定有效不代表系争房屋所有权就是王红舒的，王红舒要取回房屋的所有权必须经过登记才能发生效力。因此，王红舒称其仍是系争房屋的所有权人，与法律规定不符，系争房屋的所有人应为优增公司。王红舒只享有要求优增公司将系争房屋恢复登记至其名下的权利，但该权利是债权请求权，而非物权。善意取得制度也不适用于本案，再讨论大众公司在借款、抵押过程中是否善意殊无必要。大众公司就系争房屋经登记取得的抵押权有效。
此外，抛开王红舒对大众公司抵押权的异议外，实际上系争房屋还有另一抵押登记存在，即顾岚享有的抵押权。该抵押权已被生效判决确认为有效，因此顾岚的抵押权也是具有法律效力的。
在上述抵押权均有效的前提下，王红舒亦不愿通过代优增公司偿还债务的方式以涤除抵押权，现属优增公司所有的系争房屋未经抵押权人同意，无法恢复登记至王红舒名下。王红舒的诉讼请求，法院难以支持。
买卖关系中，买受人支付价款、出卖人转移所有权是相对等的权利义务，而王红舒与优增公司签订的合同中关于王红舒在仅收到略三分之一房款时就转移房屋所有权的约定，使权利义务完全不对等履行，在王红舒丧失对系争房屋的所有权后存在巨大风险。王红舒以为合同约定有逾期不付款产权恢复至其名下的约束即风险不大，是其对法律的误解。优增公司基于所有权人的身份行使处分物权的行为致王红舒的利益遭受巨大的风险，是王红舒未审慎签订合同的结果，对此王红舒应自行承担责任。优增公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。
综上，原审法院判决：驳回王红舒的诉讼请求。案件受理费减半收取计12，200元，由王红舒负担2，200元，上海优增实业有限公司负担10，000元。
王红舒不服原判，上诉请求撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。上诉人称：系争房屋一直由上诉人居住，未曾改变使用状态。因优增公司未按约支付全部房款，双方之间的买卖合同已被上海市嘉定区人民法院判决解除，故系争房屋应进行产权变更登记，恢复至上诉人名下。大众公司的抵押权无法实现。优增公司在未取得房屋产权证的情况下就与大众公司签订借款合同、最高额抵押合同，大众公司未事先查询房屋买卖、登记等材料即发放贷款，也没有考虑系争房屋居住状况，显属轻率，且有与优增公司恶意串通的嫌疑。
被上诉人大众公司辩称：系争房屋登记在优增公司名下，大众公司据此与优增公司签订借款合同，并以系争房屋为标的签订抵押合同，合法有效，大众公司无任何过错。上诉人与优增公司之间存在的买卖合同系债权，而大众公司对优增公司享有的是抵押物权，按照物权优先原则，债权不能对抗物权。上诉人现处的局面是由于上诉人失误所致，上诉人欲将此风险全部转嫁，不合理亦不合法。
被上诉人优增公司未作答辩。
原审第三人顾岚述称：同意被上诉人大众公司的辩解意见。上诉人居住在系争房屋的事实与房屋的物权归属并无直接关系，不能成为房屋物权变动的理由。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，王红舒诉上海优增实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由上海市嘉定区人民法院于2014年12月5日作出判决：一、解除王红舒与上海优增实业有限公司于2012年4月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、上海优增实业有限公司已经支付给王红舒的首期房款人民币700，000元作为违约金不予返还。该判决现已发生法律效力。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述法律规定，将不动产物权变动的原因与结果进行了区分。本案中，王红舒与优增公司之间的房屋买卖合同关系是引起系争房屋产权从王红舒名下变更至优增公司名下的原因行为，其结果是导致优增公司经依法变更登记，取得系争房屋所有权。由于上述原因行为实质仍是一种债权，因此，仅在合同相对人王红舒与优增公司之间产生权利义务关系。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现房屋买卖合同业经诉讼得以解除，王红舒请求将系争房屋产权恢复登记至其名下，须依照房屋买卖合同的履行情况与性质予以考虑。鉴于优增公司已依照法律规定，对系争房屋产权变更进行了登记，取得了系争房屋所有权，故其以系争房屋为抵押，为与大众公司及顾岚的债权设定抵押权均合法有效。由于大众公司与顾岚在系争房屋上的物权效力优先于王红舒享有的债权效力，系争房屋权属变更、恢复原状之合同解除责任后果需受限于抵押权的实现与否。在目前涉案两个抵押权尚未被涤除的情形下，为保障大众公司、顾岚合法交易后的权益，系争房屋的产权登记难以恢复原状。另外，上诉人王红舒主张大众公司与优增公司有恶意串通嫌疑，因无证据证明，故本院也难以采信。综上所述，由于王红舒请求系争房屋权属变更在法律上无法履行，其尚未取得系争房屋物权，故无权阻止系争房屋的执行。原审判决并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，400元，由上诉人王红舒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁慧
审 判 员 马丽
代理审判员 陈敏
二〇一五年二月四日
书 记 员 王翀
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……