大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初802号
原告宋元凯（反诉被告），男，汉族，1979年1月20日生，无职业，住大连市沙河口区集贤街**号4－2，公民身份号码：2102121979********。
被告邵明琪（反诉原告），女，汉族，1987年4月2日生，无职业，住黑龙江省佳木斯市郊区西格木乡靠山村*组**号，公民身份号码：2308111987********。
委托代理人孟艳红，辽宁朋达律师事务所律师。
原告宋元凯与被告邵明琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日、2016年8月15日、2016年8月29公开开庭进行了审理。原告宋元凯、被告邵明琪及其委托代理人孟艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年9月2日签订房屋租赁合同，租期自2015年9月2日至2017年9月5日止，共24个月。被告应于2016年2月3日前支付第三期房租3万元。被告于2016年2月3日口头通知原告不想继续租赁房屋，但被告仍占有使用房屋。现房屋租赁合同已解除，被告存在违约行为，故诉至法院，请求依法判令：一、被告给付原告违约金24000元；二、被告给付原告拖欠的水电、煤气及垃圾清理费1124.67元；三、被告向原告支付自2016年2月7日至3月3日房屋占有使用费4274元；四、被告赔偿金属转椅一把100元、实木家具损毁费450元、更换地毯费2780元；五、被告给付清扫卫生费500元。
被告邵明琪辩称，被告于2016年2月5日搬离案涉房屋，是由于原告违约在先，致使合同不能履行。原告在租赁期间多次拿着钥匙开门进入房屋，给被告经营造成严重影响。被告刚搬离就有新的租客进入，原告没有索要违约金的理由和法律依据，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告邵明琪诉称，反诉被告宋元凯在房屋租赁期间，多次擅自开门闯入原告承租的房屋内，严重扰乱原告正常居住，构成违约，诉请法院依法判令：一、反诉被告返还反诉原告2016年2月3日至2016年3月2日租金5000元；二、返还押金5000元；三、支付违约金24000元。
反诉被告宋元凯辩称，反诉答辩意见同本诉起诉理由。
经审理查明，2015年9月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将原告（甲方）名下位于沙河口区如意街46号2508室房屋租赁给被告（乙方）用于美容美发经营，建筑面积为94.42平方米，租期自2015年9月2日至2017年9月5日止；每月租金为5000元，其中2015年12月3日至2016年3月2日的租金于2015年11月2日前支付；2016年3月3日至2016年9月2日的租金于2016年2月3日前支付；押金为5000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给乙方。合同第五条约定除供暖费、物业费外其余费用均由乙方承担。合同第七条1.（4）中约定，拖欠房租或押金累积10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金。第七条3.中约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。
合同签订后，被告于2015年11月12日通过银行转款方式向原告交付了2015年12月3日至2016年3月2日的房屋租金15000元，逾期10天。2015年11月17日，被告给付原告逾期交款违约金400元。同日，双方签订《补充协议》，将合同中“拖欠房租或押金累积10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋”修改为“逾期达到或超过三天，甲方有权终止原合同，并按照合同约定向乙方主张违约金、滞纳金等违约责任”。
2016年2月2日，被告通知原告不再继续租赁案涉房屋，原告未同意。2016年2月6日，双方因房屋租赁发生纠纷，原告提出于当日解除和被告签订的《租赁合同》。被告陈述2016年2月6日搬离案涉房屋，因原告不接电话，被告没有向原告交还房屋，而是把钥匙放在屋内，其中有一台冰箱没搬走。
2016年3月4日，原告找人开锁收回案涉房屋。
上述事实，有原告提供的起诉状、租赁合同、补充协议、专用收款收据、水电及垃圾费交费清单、照片，被告提供的照片、视频及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系合同各方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。按合同约定，被告应于2016年2月3日前交付2016年3月3日至2016年9月2日的租金3万元，被告于2016年2月2日通知原告不再租赁案涉房屋，并未得到原告同意。根据合同约定“乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。”被告未能提供证据证明原告同意与其解除合同。2016年2月6日，因被告未按时交付房租，原告提出与被告解除租赁合同并不能证明原告在2016年2月2日同意被告解除租赁合同的请求。2016年2月2日，双方并未能就合同解除及解除后各项费用的退还、案涉房屋的返还等达成一致。被告租赁期间擅自退租且未向原告交付房屋已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金。
虽然被告未明确表示违约金过高，申请法院予以调整，但被告并不认可自己有违约行为，应视为对违约金数额的不予认可。合同约定违约金为总租金的20%，本案中因被告提前解除合同给原告造成的损失应为案涉房屋空置期间的损失，本院酌情将违约金数额调整为赔偿原告两个月租金损失即10000元。因被告已交付押金5000元，合同中也约定合同解除后，可从押金中扣除乙方违约赔偿部分，故被告应向原告支付违约金5000元。
根据原告提供的大连市公用事业联合收费处收费凭证，证明在租赁期内原告交付水费192.2元、电费410元、垃圾费36元、煤气费35.5元、滞纳金1元，共计674.7元，实收674元。合同约定上述费用应由被告承担，被告应给付原告水、电、垃圾、煤气费及滞纳金674元。因原告提供的客户号为：0309407542的缴费明细为网页复印件，原告未能提供交费收据，无法证明原告交费事实，本院不予采信。
原告要求被告向支付自2016年2月7日至3月3日房屋占有使用费4274元的诉讼请求，本院认为，被告租金已交付至2016年3月2日，原告的此节诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
原告要求被告赔偿金属转椅一把100元、实木家具损毁费450元、更换地毯费2780元、清扫卫生费500元的诉讼请求，本院认为，仅根据原告提供转椅的照片无法确认物品价值，其他诉讼请求均未能提供证据予以证明，本院不予支持。
关于被告的反诉请求，本院认为，被告未能提供证据证明原告多次擅自开门闯入原告承租的房屋内，并造成被告不能履行合同。双方虽曾因房屋租金问题产生过纠纷，但也因被告未能按时交付租金存在一定过错，并不能认定原告的行为构成根本违约，从而导致租赁合同不能履行。如前所述，被告擅自解除合同且未向原告交还房屋，已构成违约，其所交付押金已抵扣违约赔偿金，故对被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邵明琪给付原告宋元凯违约金5000元；
二、被告邵明琪给付原告宋元凯水、电、垃圾、煤气费及滞纳金共计674元；
三、驳回原告其他诉讼请求；
四、驳回被告反诉请求。
上述具有履行内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费621元（原告已预交），反诉费325元（被告已预交），由原告负担571，被告负担375元，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
人民陪审员 魏丽娟
人民陪审员 张桂兰
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 蒋子淇
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。