杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1315号
原告：俞亮。
原告：程彩云。
二原告共同的委托代理人：宁松，浙江汉鼎律师事务所律师。
二原告共同的委托代理人：沈吉，浙江汉鼎律师事务所律师。
被告：舒策由。
被告：潘爱蓝。
第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：方明珍，该公司员工。
委托代理人：张园华，该公司员工。
原告俞亮、程彩云诉被告舒策由、潘爱蓝、第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员申宁独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭审理了本案。原告俞亮、程彩云及共同的委托代理人宁松，第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人方明珍、张园华到庭参加诉讼。被告舒策由、潘爱蓝经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞亮、程彩云起诉称：2014年6月4日，原告俞亮与第三人签订了《买方协议书》，并交纳了10000元购房意向定金，两被告接受两原告的购买条件后于2014年6月10日出具收条，确认收到了10000元定金。2014年6月20日，原、被告签订了《杭州市房屋转让合同》，合同约定两原告向两被告购买坐落于杭州经济技术开发区精欧荣寓2幢1单元2502室的房屋，房屋总价为1000000元，付款方式为2014年6月25日前支付首期款400000元至第三人的监管账户，余款600000元由两原告申请银行贷款。房屋交付条件为在被告领取部分首付款200000元后的三日内交付，逾期10天交付的，需支付100000元违约金，同时合同终止。因涉案房屋有抵押，合同特别约定两被告需在产权受理前办理抵押注销手续，两被告在符合领取剩余首付房款200000元前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至第三人处领取剩余首付款用于结清抵押贷款，且在一个工作日内完成抵押注销手续。2014年6月24日，两原告向第三人监管账户转入400000元房屋首付款，两被告领取部分首付款200000元后一直未向两原告交付房屋，也一直未办理预约还款来注销抵押登记，导致合同目的根本不能实现，且经两原告多次催告仍未履行上述合同义务。综上，两被告拒绝交付房屋、不预约还款、不办理抵押注销手续的违约行为严重损害了两原告的合法权益。两原告现起诉请求：1.判令确认原、被告之间签订的编号为2014转让0297642的《杭州市房屋转让合同》及协议已解除；2.判令两被告向两原告返还购房首付款200000元、定金10000元；3.判令两被告向两原告支付违约金100000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.买方协议书，用以证明原告俞亮与第三人签订了《买方协议书》并缴纳了10000元的购房意向金。
2.收条，用以证明两被告接受两原告的购买条件后，于2014年6月10日出具收到定金的收条。
3.杭州市房屋转让合同，用以证明双方签订合同的事实及双方的权利义务。
4.协议，用以证明两被告需在符合领取剩余首付房款200000元前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至第三人处领取剩余首付款用于结清抵押贷款，且在一个工作日内完成抵押注销手续。
5.收据，用以证明原告于2014年6月24日向监管账户转入400000元房屋首付款的事实。
6.2014年9月16日律师函及ems快递单，用以证明原告催促两被告履行合同义务的事实。
7.2014年9月23日律师函及ems快递单，用以证明原、被告之间的《杭州市房屋转让合同》已经解除的事实。
两被告未到庭作出答辩，亦未向本院提交证据材料。
第三人陈述称：原、被告双方于2014年6月4日签订买房协议书并交纳了10000元定金，6月12日双方通过第三人签订了房屋转让合同及协议。根据合同约定，24日原告将首付款400000元打入监管账户，被告从第三人处领取了200000元首付款，同年7月22日银行审批通过了原告的贷款申请，第三人通知被告来领取剩余的200000元并办理抵押注销手续。但因被告资金不足以办理抵押注销，第三人未向被告支付剩余200000元。后第三人向被告发函催促被告办理抵押注销手续，但其未予理会。望法庭查明事实、支持原告的诉请。
第三人在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.公司记账联，用以证明原告于2014年6月24日支付了400000元首付款至公司监管账户。
2.买卖业务付款申请单，用以证明被告舒策由向第三人监管账户领取了200000元首付款的事实。
3.催还按揭函及ems快递单，用以证明第三人于2014年9月24日向被告发送了催还按揭函。
原告提交的证据，第三人对真实性、关联性均无异议，本院审核后对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为定案依据。
第三人提交的证据，原告对三性及证明目的均无异议，本院审核后对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为定案依据。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2014年6月4日，原告俞亮与第三人签订《买方协议书》，约定原告俞亮对第三人居间介绍的两被告所有的精欧荣寓2幢1单元2502室房屋有购买意向，原告俞亮应向第三人交付购房意向金10000元。后原告俞亮按协议约定支付了10000元定金。2014年6月10日，第三人将10000元定金交付给被告舒策由，被告舒策由出具收条予以确认。
2014年6月20日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定由两被告将其所有的位于杭州经济技术开发区的精欧荣寓2幢1单元2502室房屋所有权转让给两原告，转让价格为1000000元，两原告须于2014年6月25日前支付首期款400000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款两原告申请银行贷款，待首付房款到位，并完成贷款申请手续后三个工作日内，两原告同意向两被告支付部分首付房款200000元，待银行按揭审批完毕后五个工作日内，两原告同意向两被告支付剩余首付房款200000元，待银行放贷后五个工作日内，两原告同意向两被告支付房款600000元。合同另约定，在领取部分首付房款200000元后三日内，两被告将房屋交付给两原告，两被告逾期交付超过10天，两原告有权要求两被告支付违约金共计100000元整，合同终止。
同日，原、被告另签订《协议》一份，约定两原告同意两被告领取部分首付房款200000元后不用于结清抵押贷款，两被告需在符合领取剩余首付房款200000元前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取剩余首付房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续。两被告承诺在领取剩余首期房款200000元的同时将已收定金10000元交由委托代理机构，作为两原告的税费。
合同签订后，两原告依约将首付款400000元支付至监管账户。两被告在领取首付款200000元后，未按照约定将涉案房屋交付两原告，且以资金不足为由未结清涉案房屋的抵押贷款。2014年9月16日，两原告以邮寄形式向两被告送达了律师函，催告两被告在收到律师函后2日内履行结清抵押贷款的义务。同年9月23日，两原告向两被告再次邮寄了律师函，载明因两被告在领取首付款后未履行交付房屋的义务，也未办理抵押注销手续，因此通知两被告解除双方之间签订的《杭州市房屋转让合同》，并要求返还200000元购房款及10000元定金，并支付100000元违约金，但该邮件被拒收并退回。
本院认为：原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。
两原告主张因两被告未按期交付房屋，也未办理抵押注销手续，因此以律师函的形式向两被告送达了解除合同的通知，现要求确认双方之间签订的房屋转让合同及协议已经解除。对此，本院认为，经查询，两原告通知解除合同的邮件并未送达给两被告，在解除合同并未通知两被告的情况下，两原告要求确认合同已经解除，不符合法律规定，本院不予支持。但根据原、被告之间签订的转让合同及协议约定，两被告在领取首付款200000元三日内应将涉案房屋交付给两原告，如逾期交付超过10天，两原告可要求终止合同，现被告未按合同约定的期限交付房屋，且已经远远超过10日，因此两原告可依据合同约定的解除权解除双方之间签订的房屋转让合同及协议。此外，两被告在领取首付款200000元后，未按照合同约定结清抵押贷款，办理抵押注销手续，经两原告催告后仍未办理，构成根本违约，原告可依据法定解除权解除双方之间签订的房屋转让合同及协议。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，两原告要求两被告返还200000元首付款及10000元定金，符合法律规定，本院予以支持。两原告另主张两被告支付100000元违约金，符合双方约定，本院予以支持。两被告未到庭，本院根据查明的事实，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告舒策由、潘爱蓝于本判决生效之日起十日内返还原告俞亮、程彩云购房款200000元及定金10000元；
二、被告舒策由、潘爱蓝于本判决生效之日起十日内支付原告俞亮、程彩云违约金100000元；
三、驳回原告俞亮、程彩云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5950元，财产保全费1570元，公告费650元，共计8170元，由被告舒策由、潘爱蓝负担。原告俞亮、程彩云于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告舒策由、潘爱蓝于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
审 判 长 申 宁
人民陪审员 施陶洋
人民陪审员 王 宇
二〇一五年三月十二日
书 记 员 高 源