河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商民二终字第604号
上诉人（原审被告）李仁凌，男。
委托代理人刘愚，河南华豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐宗礼，男。
委托代理人王丽、梁钊，夏邑县司法局148法律服务所法律工作者。
上诉人李仁凌因与被上诉人徐宗礼合同纠纷一案，徐宗礼于2013年5月24日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告之间所签订的合同，恢复原状后返还土地。该院于2013年8月8日作出（2013）夏民初字第1067号民事判决。李仁凌不服该判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李仁凌的委托代理人刘愚，被上诉人徐宗礼的委托代理人王丽、梁钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年6月16日，徐宗礼与夏邑县郭店乡政府签订了合同一份，合同约定，夏邑县郭店乡政府将位于该乡府前街北侧两块分别为7.37亩、1.62亩的土地租赁给徐宗礼使用，由徐宗礼用于兴办针织厂，使用期限为50年。2013年1月13日，徐宗礼与李仁凌签订了转租协议，徐宗礼将租赁郭店乡政府的以上土地部分租赁给李仁凌，该部分土地东邻中心幼儿园，西邻王国庆东墙，北邻路政公司，南邻郭二华北墙。土地上的车间折合人民币58万元，李仁凌应按照徐宗礼与夏邑县郭店乡政府签订合同所约定的土地使用用途来使用该土地。原、被告签订协议后，原告交付了土地，被告支付了58万元折价款。后李仁凌在该宗土地上建了多栋商品房。
原审法院认为，徐宗礼与李仁凌所签订的转租协议，明确约定了按照徐宗礼与郭店乡政府所签合同所约定的土地用途来使用涉案土地，李仁凌并未按原合同所约定兴办针织厂，而是在该土地上建了多栋商品房，李仁凌的该行为违反了原、被告所签协议的约定，使合同目的实现成为不可能，原告起诉要求解除与被告之间所签订的合同，恢复原状后返还土地的诉请，依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条之规定，判决：解除原、被告之间所签订的合同，被告应将土地恢复原状后返还土地给原告。案件受理费100元，由被告负担。
上诉人李仁凌上诉称：一、原审判决证据采信错误，认定事实不清。1、原审对上诉人与被上诉人所签协议效力没有认定正确，没有查明涉案土地是否经土地所有权人允许，涉案土地是转租还是转让。上诉人与被上诉人所签协议的真正目的是什么，所签协议有没有损害土地所有权人的利益。导致判决解除协议明显错误。上诉人与被上诉人所签协议涉及的土地属于郭店西村民组集体所有，是夏邑县郭店乡人民政府从郭店西村民组租来提供给被上诉人用于兴办针织厂使用的。上诉人一审中申请出庭的证人夏邑县郭店乡人民政府，其委托工作人员张弛当庭证明涉案土地所有权人为郭店西村民组，即涉案土地性质为农民集体所有。被上诉人对涉案土地转让没有经过夏邑县郭店乡人民政府同意，也没有经过郭店西村民组集体同意，但原审对此没有认定，导致涉案协议效力认定的错误，从而判决错误；同时，涉案土地所建多套住宅楼也是双方不争的事实，与涉案协议约定用于建厂明显不符。该协议明显以合法形式掩盖了非法的目的，被上诉人得到了58万元所谓的土地使用权转让和厂房折价，而上诉人可以在涉案土地上盖房。该协议损害了土地所有权人郭店乡村民组及利害关系人郭店乡人民政府利益。2、原审认定涉案土地上车间折合58万元明显错误。上诉人一审提交的证据3，该收条上被上诉人明明写着“今收到李仁领交来合同使用权转让及厂房折价共计伍拾捌万元整。”同时，证人张玉英、彭满义又证明涉案土地上只有房屋十间，一个大车间60㎡，无其它建筑物。7亩多地无论如何是建不了60多间厂房的，这是众所周知的事实。二、原审判决适用法律错误。1、上诉人与被上诉人所签协议涉及的土地属于集体所有，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、涉案协议表面是转让土地使用权用于建厂，实为在涉案土地上建房，其协议签订郭店西村民组及郭店乡人民政府不知情，被上诉人无权转让，应属于无效合同。3、涉案协议属于无效合同，自始无效，不存在解除。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人徐宗礼答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。涉案协议签订的程序是合法有效的，因为所用地已划入城市用地，且该地是该乡政府同意的，土地本身就是建设用地，所以不违反《中华人民共和国土地管理法》。被上诉人转租土地虽未经同意但合同依然有效。二、关于转租合同，《中华人民共和国合同法》给予的解决途径是解除而并非合同无效。签订合同是双方的真实意思表示，故该协议是合法有效的。三、关于60多间车间作价58万元，原审法院对上诉人的笔录中上诉人自认属实，签订该合同的时候被上诉人并没有给上诉人说多少车间，只是说价格是58万元。四、关于上诉人提到的涉案土地建设商品楼的问题，这是上诉人违约产生的后果。五、关于土地使用权转让问题，事实上该土地并非转让而是转租，被上诉人由于经营原因需要转租该场地，并不违反和乡政府的约定。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决解除双方当事人2013年1月13日签订的协议有无法律依据。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，被上诉人提供了两份证据。1、夏邑县郭店乡总体规划图一份。证明目的是：涉案土地属非农用地。2、1997年7月2日郭店乡政府与郭店乡西村民组租地合同一份。证明目的是：该土地在被上诉人使用之前就属于工业用地，并且改变土地性质是经村集体经济组织同意的。上诉人质证认为：总体规划图并不能证明被上诉人的证明目的，农村土地改为非农用地必须有相关证书，至少是县级人民政府颁发的证书。关于租地合同，首先在形式上看是复印件无法与原件核对，这份证据也证明了涉案土地属于郭店西村民组所有。
本院对上述证据分析认定如下：证据1，夏邑县郭店乡总体规划图加盖有夏邑县住房和城乡规划建设管理局印章，其真实性本院予以确认，但规划图所涉土地性质是否已经依法变更并取得合法的土地证书，因无其它证据佐证，该部分事实不清。证据2，租地合同虽系复印件，但该租地合同有郭店乡政府印章和郭店西村民代表签字，郭店村委会鉴证，形式和内容合法有效，郭店乡政府曾与郭店西村民组达成租地合同的事实清楚。综合以上两份证据看，虽都客观真实，但是是否对本案所涉协议效力存在影响，本院将在本院认为部分予以评述。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，从郭店乡政府与郭店西村民组和郭店乡政府与被上诉人以及被上诉人与上诉人签订的合同内容看，均具有长期性和连续性，不符合租赁合同的构成要件，应界定为一般性长期使用经营合同，因此本院对本案租赁合同纠纷案由依法变更为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。”第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”本案涉案协议订立双方均是完全民事行为能力人，协议形式符合合同的一般性构成要件，协议内容不违反相关法律和法规的禁止性规定，而且从郭店乡政府与被上诉人签订的合同书内容看，合同目的是工业建设经营，从被上诉人和上诉人签订的协议内容看，双方协议并没有改变土地用途。因此，涉案协议应为有效协议，双方当事人均应当遵循约定合理使用涉案土地及履行合同项下下剩义务。根据合同的相对性以及权利义务对等原则，李仁凌在支付合理的价款的同时土地使用权已经发生转移，李仁凌方已经实际取得涉案土地使用权，至于李仁凌方在取得涉案土地使用权后如何经营使用及其经营使用行为是否违法，已与失去涉案土地使用权方被上诉人徐宗礼无关联性。另根据本案业已查明的事实，上诉人在涉案土地上兴建了多栋商品房，其在取得土地使用权后兴建商品房的行为是否违法，是否取得了合法的建设经营许可，是否违反了相关的行政法规，不应为本案单纯的合同纠纷所能调整和界定。且从郭店乡总体规划图看，涉案土地已经纳入城镇规划范围。因此，本案涉案协议外是否存在违法行为的问题应由相关行政机关处理解决较妥。至此，原审判决在确认协议有效的基础上，判决解除合同及土地恢复原状后返还，既不符合合同自愿有偿的原则，又易给当事人及社会造成重大的经济损失和浪费，不利于经济社会的健康有序发展，应依法予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但在判决结果处理上欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销夏邑县人民法院（2013）夏民初字第1067号民事判决。
二、驳回被上诉人徐宗礼的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计200元，由被上诉人徐宗礼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘一宇
审 判 员 黄明志
代理审判员 朱微微
二〇一四年一月十七日
书 记 员 杨牧霖