江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0602民初1589号原告：邓兴东，男，1980年12月12日生，汉族，工人，住海安县。委托诉讼代理人：唐友进，海安县双楼法律服务所法律工作者。被告：南通市崇川区文峰街道办事处，住所地南通市青年东路**号。法定代表人：孙德俊，主任。委托代理人：贲驰，江苏山水律师事务所律师。委托代理人：张洪彬，江苏山水律师事务所律师。原告邓兴东与被告南通市崇川区文峰街道办事处（以下简称文峰街办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，于2016年5月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月19日、2017年2月16日再次公开开庭审理了本案。原告邓兴东及其委托诉讼代理人唐友进，被告文峰街办委托诉讼代理人贲驰、张洪彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓兴东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年2月9日签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告租金、履行保证金、装璜押金合计554576元；3.被告赔偿原告损失即装璜损失389136.08元、加盟费及培训费7万元、进货款7万元、开设微商城服务费5000元、两年物业费15151.2元、垃圾清运费3989元；4.被告向原告支付违约金50457.60元。事实和理由：2015年2月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告将南通市崇川区五一路“荷兰街”Ｊ幢-03房屋租赁给原告开设茶餐厅，租赁房屋面积406.9平方米。租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日。第一年租金252288元，租金三年不变，第四年起年租金在上年租金基础上递增5%。租金采用先付后用原则，两年租金一次性交付。同时合同对履约保证金、加盟保证金、开业保证金进行了约定。原告自行到相关部门办理出租房的消防、环评审批手续并承担费用，被告予以协助。原告经营的茶餐厅需经消防验收合格方可开业。合同签订后，原告按约向被告缴纳了相关费用，并按被告要求进行了装修。后原告按被告要求到公安消防部门办理茶餐厅的消防手续，公安消防部门要求原告提供整个“荷兰街”建筑的大消防手续，否则不予办理，并要求原告不得使用该房屋。原告要求被告提供相关手续予以协助，被告告知暂不能提供。后多方了解得知整个荷兰街建筑为临时建筑，大消防手续未能办理。另南通市规划局明确五一路荷兰街临时建筑须经消防审查通过后方可投入使用。原告多次要求被告解决该问题，但被告总是一拖再拖，原告的茶餐厅至今未能正式营业，给原告造成重大损失。被告文峰街办辩称，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。原告无权单方要求解除。据此，根本不存在原告在本案中主张的2、3、4项的损失存在。希望法院依法驳回原告无事实和法律依据的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了上海俊弘餐饮管理有限公司开具的加盟费、培训费、货款的收据，证明原告支出的加盟费、培训费以及货款。被告不予认可。本院认为，上述收据并无其他证据佐证，即便真实，双方租赁合同未明确案涉茶餐厅系加盟，加盟费、培训费不属于被告应当预见到的损失，而货款并不能反映实际的货物损失情况。原告另提供了微商城服务协议，证明原告发生微商城服务费5000元。被告认为协议约定的服务时间是2014年2月4日至2015年2月3日，与本案不具有关联性，且无证据证明服务费原告已实际支付。本院认为，即便原告确因案涉茶餐厅签订了服务协议，亦无证据表明其因该协议支出了相关费用，对原告主张的5000元服务费本院难以采信。被告提供了大众点评2015年4月、5月的关于“阳光驿站（荷兰街）”的两次点评截图，原告认为系复印件，不予认可，表示曾进行过几天试营业，因消防问题，被迫歇业。本院认为，原告虽对点评截图未予认可，但结合原告关于试营业的陈述，可以认定原告使用租赁物开办的茶餐厅进行过短暂经营。原告申请对案涉崇川区阳光驿站休闲茶餐厅形成附合的装潢费用进行鉴定，本院依法委托江苏宏信工程咨询有限公司鉴定。该公司于2016年12月17日出具报告：鉴定范围为崇川区阳光驿站休闲茶餐厅（五一路荷兰街Ｊ幢-03）的装潢费用，包含原、被告均认可部分以及原告提出但被告未认可部分。鉴定意见为原、被告均认可部分，装修费用经鉴定为288179.98元；原告提出但被告未认可部分，装修费用经鉴定为100956.1元（其中装饰部分31313.24元、安装部分69642.86元）。该公司补充说明，因原告无法提供施工单位的相关资质证明，故扣除原鉴定结果中措施费基本费、临时设施费、管理费、利润、规费及税金，不再考虑相关下浮费用。具体为：认可部分，1.措施项目基本费4138.33元、2.临时设施费2155.91元、3.管理费24308.92元、4.利润8692.56元、5.规费7012.43元、6.税金9368.08元，合计55676.23元。未认可部分，1.措施项目基本费1359.27元（装饰工程461.68元，安装工程897.59元）、2.临时设施费889.6元（装饰工程261.41元，安装工程673.19元）、3.管理费7275.39元（装饰工程1109.46元，安装工程6165.93元）、4.利润2604.55元（装饰工程396.25元，安装工程2208.3元）、5.规费2456.61元（装饰工程761.96元，安装工程1694.65元）、6.税金3281.85元（装饰工程1017.92元，安装工程2263.93元），合计17867.27元。同时明确鉴定结果为施工期间的重置价格，仅为工程造价的鉴定，不涉及物品折旧、损耗等内容。原告对鉴定报告予以认可，认为补充说明核定的费用过高。被告对鉴定报告未予认可，补充说明表示由法院审核。对装饰装修物被告明确不同意利用。本院认为江苏宏信工程咨询有限公司所作司法鉴定意见系本院委托作出，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力，鉴定报告及补充说明应作为本案处理的依据。对于被告鉴定过程中未认可的安装部分，根据鉴定报告所列项目情况，主要为灯具、音箱、摄像头等，该部分装饰装修物通常情形下与房屋属于未形成附合的状态。未认可的装饰部分，主要为木质门带套等项目，基本可以认定为附合装修物。原告未举证施工单位具有相关资质，相关费用应予扣除。双方认可部分及被告未认可的装饰部分扣除相关费用后计259853.31元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月9日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定被告将南通市崇川区五一路“荷兰街”J幢03出租给原告经营，房屋面积约406.9平方米，其中一层门厅面积65.9平方米，一层消防通道面积为8平方米，二层面积为333平方米。房屋用途为茶餐厅。租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日。第一年度租金252288元，三年租金不变，自第四年起在上一年度基础上递增5%。被告给予原告3个月免租期，自2015年1月1日至2015年3月31日。原告须于合同签订时向被告支付履约保证金4万元、开业保证金2万元。原告还需交纳物业管理费、装修垃圾清运费、水电气等费用。原告须自行到相关部门办理出租房屋的消防、环评审批手续并承担所涉费用，被告予以协助。原告经营的茶餐厅需经公安消防部门验收合格方可开业。租赁期间双方须信守合同，违反合同的，需向对方偿付年度租金的20%作为违约金。2014年12月16日，南通市规划局发出临字（2014）第0071号临时建设工程规划许可证，载明：项目名称为五一路荷兰街临时建筑；临时工程内容为同意按本证附图所示位置尺寸补办A-D号楼、F-N号楼共13幢临时建筑的建设工程规划许可证，建筑面积共计26269平方米；此证中的临时建筑须经消防部门审查通过后方可投入使用；本临时建设工程规划许可证有效期两年，至2016年12月16日止。2016年11月24日，南通市行政审批局同意该临时建设工程规划许可证延期一年，有效期至2017年12月16日。2016年5月27日，南通市公安消防支队出具通公消竣字[2016]第0003号建设工程竣工验收消防备案检查意见书，载明：该支队对南通市文峰经济开发总公司于2016年5月18日申报的五一路荷兰街I-N楼土建工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定工程竣工验收消防备案检查合格。原告向被告交纳了两年租金504576元、履约保证金40000元、两年物业管理费15151.2元。原告另交纳了垃圾清运费3989元、装潢押金10000元，由江苏五福物业管理有限公司开具收据。本院认为，案涉租赁物系临时建筑，规划许可证有效期至2017年12月16日，根据法律规定，2015年1月1日至2017年12月16日租期内的合同有效，其余部分无效。合同约定原告经营的茶餐厅需经公安消防部门验收合格方可开业，而根据消防备案检查意见书，案涉荷兰街Ｊ幢土建工程2016年5月18日申报，2016年5月27日备案检查合格。该情况势必使原告茶餐厅不能及时办理消防安全检查，导致原告使用租赁物经营茶餐厅的合同目的不能实现，原告要求解除租赁合同合法有据。履约保证金40000元、装潢押金10000元被告亦应予以返还。对于租金、物业管理费，考虑原告的实际使用情况，酌情由被告返还租金462528元、物业管理费11995元。对于装修损失，以259853.31元为基础，有效部分由被告赔偿装饰装修残值，无效部分按导致无效的过错由双方分担现值损失，本院酌情确定为203552元。原告实际已进行了装潢，垃圾清运费不属于损失范畴。加盟培训费、进货款以及微商城服务费缺乏依据，本院难以支持。对于原告主张的违约金，参考合同有效部分的损失情况，酌情确定为25566元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院》第三条、第九条、第十条、第十一条规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年2月9日签订的房屋租赁合同（无效部分除外）。二、被告南通市崇川区文峰街道办事处于本判决生效之日起十日内返还原告邓兴东履约保证金40000元、装潢押金10000元、租金462528元、物业管理费11995元并赔偿原告邓兴东装修损失203552元。三、被告南通市崇川区文峰街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告邓兴东违约金25566元四、驳回原告邓兴东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29955元、鉴定费9479.75元，合计39434.75元，由原告负担4940.75元，被告负担34494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币29955元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审 判 长  曹卫华审 判 员  周继鹏人民陪审员  马 莉二○二○一七年三月十三日书 记 员  黄凤美