上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2184号
上诉人（原审被告）房洪玉。
上诉人（原审被告）顾元芬。
上列两上诉人之共同委托代理人吴佳倩，上海保诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人潘虹。
上诉人房洪玉、顾元芬因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人房洪玉、顾元芬的共同委托代理人吴佳倩，被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇地产）的委托代理人潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年2月，汉宇地产与房洪玉、顾元芬签订《房地产求购看房协议》，约定房洪玉、顾元芬委托汉宇地产购买涉案房屋。
2013年2月20日，汉宇地产与房洪玉、顾元芬签订《佣金确认书》一份，载明房洪玉、顾元芬应支付汉宇地产的佣金为17，000元（人民币，下同）；支付日期为签订上海市房地产买卖合同时支付。
2013年2月21日，案外人何金刚、王磊作为出卖方（甲方），房洪玉、顾元芬作为买受人（乙方）与汉宇地产作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定房洪玉、顾元芬向案外人购买涉案房屋，成交价110万元；甲、乙双方同意在签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按照总房价的1%或者《佣金确认书》等约定向丙方支付居间佣金；甲、乙、丙三方一致同意如甲乙双方之任何一方未能履行本协议，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费21，400元（数额可以参照本次交易完成后丙方应收取甲乙双方的居间佣金之和）作为对其预期利益之补偿，如甲乙双方经协商合意解除本协议，致使房屋买卖未能最终完成的，则上述金额应由甲乙双方共同向丙方支付。协议另对其他事项进行了约定。
同日，案外人何金刚、王磊作为卖售人（甲方）与房洪玉、顾元芬作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。合同另对房屋面积、价格、支付方式、违约责任等进行了约定。该合同第四条约定，甲乙双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定。
同日，何金刚、王磊作为卖售人（甲方）与房洪玉作为买受人（乙方）还签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号1612968），该合同对于出售的房屋、价格、交房时间、过户时间、房款支付方式、违约责任等进行了约定。该合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失。
2013年4月15日，上海市松江区房地产交易中心向房洪玉发出《不予办理房地产交易、过户通知》一份，载明，经核房洪玉于2013年2月21日购买的住房，不符合国家和本市住房限售规定，该中心不予办理房地产交易、过户手续。
嗣后，房洪玉、顾元芬以其限购无法办理过户手续，而买卖合同约定此种情况双方同意解除合同为由要求解除与何金刚、王磊之间的《上海市房地产买卖合同》，并就解除的后果予以了主张；何金刚、王磊反诉要求房洪玉、顾元芬支付违约金、赔偿金及定金损失。法院于2013年4月22日受理房洪玉的起诉，案号为（2013）松民三（民）初字第932号（以下简称932号案件）。932号判决认为：松江房地产交易中心于2013年4月15日向房洪玉发出的《不予办理房地产交易、过户通知》使房洪玉与何金刚、王磊所签的买卖合同已符合合同约定解除条件，故房屋买卖合同予以解除。该案另对买卖双方的其他主张予以了处理。该案现已生效。
2014年5月，汉宇地产起诉至原审法院，要求判令房洪玉、顾元芬支付佣金17，000元。
原审庭审中，房洪玉、顾元芬确认其与案外人之间房屋买卖合同未能继续履行的原因系买卖合同写了房洪玉一个人名字，因房洪玉系外地人，被限购所致。同时房洪玉、顾元芬表示，二人系夫妻关系，就居间合同中相对方是其二人无异议。
原审认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中汉宇地产作为房洪玉、顾元芬与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，故按照汉宇地产与房洪玉、顾元芬居间协议及《佣金确认书》的约定，房洪玉、顾元芬理应支付汉宇地产佣金。
关于房洪玉、顾元芬所提汉宇地产错误引导，未明确传达限购政策，导致其购房目的没有实现的抗辩意见，法院认为，房洪玉、顾元芬以此拒付佣金不能成立，理由如下：其一、《房地产买卖协议》第四条及《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）中房洪玉、顾元芬已经明确确认对于限售规定知晓，特别是补充条款（二）对于一旦出现限售情况的后续处理也予以了约定，由此可以确定房洪玉、顾元芬对于限售政策是特别予以注意的，而且对于限购风险也是有所预见的。既然房洪玉、顾元芬对限售已经知晓且予以了注意，也就不存在房洪玉、顾元芬所称的汉宇地产未尽告知义务，导致其购房目的不能实现了。其二，本案产生限购是因为将原来的房洪玉、顾元芬作为买受人变更成了就房洪玉一人作为买受人，房洪玉、顾元芬称此系汉宇地产要求这样做，但却并未提供证据对此予以证明，况且房洪玉、顾元芬作为完全民事行为能力人，在进行合同主体变更时仅凭中介的要求，自身未作任何判断和考量也有违常理。故此，法院认为房洪玉、顾元芬的抗辩意见难以成立，法院不予采信。
关于房洪玉、顾元芬所提汉宇地产未提供全部居间服务的抗辩意见，法院认为，房洪玉、顾元芬主张汉宇地产并未带看房屋及帮助磋商与其自己签订的《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》显示的内容并不一致，故法院不予采信。当然按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含过户、房屋交接等后续流程的完成，这些环节均需要居间方承担成本，结合本案中汉宇地产提供的实际服务，法院酌定房洪玉、顾元芬目前应承担的佣金数额为10，000元。
原审法院审理后于2014年7月23日作出判决：被告房洪玉、顾元芬于判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金10，000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112.50元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担87.5元，被告房洪玉、顾元芬负担25元。
判决后，房洪玉、顾元芬不服，上诉至本院称，其通过案外中介公司知道涉案房屋出售的信息，并由案外人带领看房，由于上诉人有熟人是被上诉人汉宇地产的员工，为了照顾熟人的生意，上诉人将本次居间交给了被上诉人，实际上被上诉人仅办理了基本手续，没有为上诉人提供看房服务。按照上海现行的限购、贷款政策，以上诉人的名义可以购买第二套住房，但首付必须为总房价的70%，由于上诉人的首付款仅有30余万元，故无法实现购房目的；以上诉人房洪玉的名义购房则要受到非本市户籍不能在上海购房的限制，也无法实现购房目的。因此，被上诉人没有尽到限购、限贷政策的告知义务，导致上诉人的购房目的不能实现。鉴于上诉人的购房目的并未实现，被上诉人的居间义务尚未完成，故其无权要求上诉人支付佣金，请求二审撤销原判，改判为驳回被上诉人汉宇地产的原审诉讼请求。
被上诉人汉宇地产辩称，其不同意上诉人房洪玉、顾元芬的上诉请求。被上诉人带领上诉人看过涉案房屋，上诉人签署了《房地产求购看房协议》，并且《房地产买卖居间协议》上为房洪玉、顾元芬两人的名字，不会导致限购，之后上诉人称其就涉案房屋办成了首套房贷，要求在《上海市房地产买卖合同》买受人一栏只写房洪玉的名字，被上诉人明确告知上诉人只写房洪玉一人的名字会导致限购，但上诉人予以坚持。故被上诉人请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被上诉人汉宇地产已经促成涉案房屋的买卖双方签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》以及《上海市房地产买卖合同》，属于居间成功，被上诉人已经完成了主要的居间义务，根据上诉人房洪玉、顾元芬与被上诉人签订的居间协议以及《佣金确认书》之约定，上诉人理应支付佣金。上诉人关于被上诉人并未带看房屋的主张，与其签订《房地产求购看房协议》与《房地产买卖居间协议》的事实矛盾，本院不予采信。至于上诉人应该支付被上诉人的佣金数额，上诉人主张被上诉人没有尽到限购、限贷政策的告知义务，但根据《上海市房地产买卖合同》补充条款（二），上诉人房洪玉明确确认对于限售规定知晓，并且合同本身亦对限售规定予以列明，故涉案房屋因限售无法办理交易、过户手续，被上诉人对此并无过错，上诉人该项主张，本院不予采信。原审根据居间人在二手房买卖中应提供的居间服务范围，结合本案中被上诉人提供的实际服务，酌定上诉人应承担的佣金数额，并无不妥，应予维持。上诉人房洪玉、顾元芬的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人房洪玉、顾元芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十月八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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