安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00339号
上诉人（原审被告）：沈自红，男，1984年10月17日出生，汉族，户籍地安徽省无为县，现住安徽省黄山市黄山区。
上诉人（原审被告）：杨文虎，男，1962年01月04日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托代理人：陈旭，安徽地平律师事务所律师。
委托代理人：李瑜，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：傅光锋，男，1963年05月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人：金东林，安徽道同律师事务所律师。
上诉人沈自红、杨文虎因与被上诉人傅光锋房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院（2014）黄民一初字第00013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人沈自红、上诉人杨文虎及其委托代理人陈旭、李瑜、被上诉人傅光锋的委托代理人金东林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年11月20日，傅光锋与黄山凯通置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西兆成天地B15幢房产，并于2010年1月4日登记为傅光锋单独所有。2009年8月25日，傅光锋与沈自红、杨文虎签订了《房屋租赁合同》，并经安徽省黄山市恒平公证处公证。该合同第1条约定：傅光锋将其所有的位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西的兆成天地B15幢出租给沈自红、杨文虎开酒店（字号为：黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店）使用；合同第3条约定：租赁期限自2009年11月16日至2017年11月15日，合同签订之日至2009年11月15日为乙方装潢期；合同第4条第2款约定租金支付方式为：前3年每半年为一期支付，后5年每年支付一次，以先付后租为原则；该条第3款约定逾期支付租金超过十五日，则视为自动退租等相关违约责任；合同第7条第6款约定，如因傅光锋房屋质量问题所造成的重大隐患，由傅光锋承担相关责任。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。然2012年11月15日沈自红、杨文虎应按合同约定支付2013年房屋租金40万元，但沈自红仅于2012年11月15日和2013年5月17日分别向傅光锋转账了20万元和10万元，尚欠租金10万元沈自红以房屋质量有问题、需要维修为由拒绝支付。2013年11月15日理应支付2014年租金40万元，沈自红、杨文虎仍以相同理由拒绝支付。2013年12月20日，傅光锋通过圆通速递公司向沈自红、杨文虎发出《解除合同通知书》，该通知书于当日到达沈自红处，沈自红签收了该通知书。2013年12月22日，安徽良信律师事务所接受沈自红、杨文虎委托，就出租房屋五楼及六楼平台漏水问题，向傅光锋发出协商解决问题的《律师函》。2014年6月4日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司出具《价格鉴定报告书》，鉴定结论为：黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店装修修复工程造价鉴定价格为31859.79元，修复时间为7日。针对六楼漏水修复费用申请，该公司答复为“不属于这次委托鉴定范围”。
原审另查明：2009年9月15日，沈自红签署了黄山兆成天地B15幢业主装修申请表、业主装修履约保证书、装修单位承诺书及装修人员须知。同年10月12日，沈自红签署电梯移交资料清单及电梯三角钥匙交付说明。还查明，2010年11月12日，杨文虎与沈自红签订了经营权股份转让协议书，杨文虎将合伙经营的黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店的50%经营权股份转让给沈自红。
原审认为：傅光锋与沈自红、杨文虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按该合同的约定履行各自的义务。而杨文虎辩称其与沈自红签订了经营权股份转让协议，将其所有的经营权转让给了沈自红，其不承担该租赁合同的义务，然杨文虎与沈自红之间签订的转让协议属承租人之间的内部转让协议，对出租人傅光锋不发生法律效力，因此傅光锋将承租人沈自红和杨文虎作为共同被告起诉，符合法律规定，杨文虎的抗辩理由不成立。傅光锋与沈自红、杨文虎签订房屋租赁合同时，该租赁物符合租赁条件，且租赁合同生效后沈自红、杨文虎也已实际履行了三年的合同义务，现沈自红、杨文虎以租赁物五楼、六楼严重漏水造成装潢破坏为由，暂扣应付傅光锋的2013年租金10万元和2014年租金40万元，于法无据。租赁物需要维修和改造时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务时，承租人自行维修所产生的费用由出租人负担。然沈自红、杨文虎并未提供证据证明该租赁物的维修系属傅光锋的义务且其怠于履行该义务，因而沈自红、杨文虎擅自暂扣租金的行为构成根本性违约，傅光锋以书面形式通知沈自红、杨文虎解除合同，而其未在合理的期间内提出异议，因此傅光锋和沈自红、杨文虎所签订的《房屋租赁合同》于通知到达沈自红、杨文虎处解除（即2013年12月20日解除）。合同解除后，沈自红、杨文虎拖欠的2013年租金10万元及实际占有使用费用应予支付。傅光锋主张的逾期违约金，应按所欠租金的日万分之四计算至实际支付10万元租金之日止，符合法律规定，但逾期支付时间应从2013年租期届满次日开始计算（即从2013年11月16日开始计算逾期违约金）。诉讼中，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司黄山分公司鉴定，黄山市黄山区汤口镇寨西玉屏松大酒店装修修复工程造价鉴定价格为31859.79元，修复时间为7日，但该装修修复工程并未明确属出租人傅光锋的义务，沈自红、杨文虎可举证另行主张该维修费用。杨文虎经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，由此所产生的不利诉讼后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告傅光锋与被告沈自红、杨文虎2009年8月25日所签订的《房屋租赁合同》于2013年12月20日解除，被告沈自红、杨文虎于本判决生效后十日内返还所租房屋及装潢附属物；二、被告沈自红、杨文虎给付原告傅光锋所欠的2013年租金10万元及支付房屋实际占有使用费（按40万元／年计算，从2013年12月21日起计算至实际交还所租房屋之日止）；三、被告沈自红、杨文虎给付原告傅光锋逾期支付10万元租金的违约金（按日万分之四计算，从2013年11月16日起计算至实际给付10万元租金止）；四、驳回原告傅光锋的其他诉讼请求。案件受理费7103元，减半收取3551.5元，由被告沈自红、杨文虎负担。
一审宣判后，沈自红不服，提起上诉称：傅光锋出租的房屋五楼房间、六楼平台出现裂缝、漏水现象，导致酒店无法正常运营，沈自红通过各种途径联系傅光锋要求修复，但始终未修复，导致沈自红巨大经济损失，沈自红只得暂扣傅光锋的租金。
一审宣判后，杨文虎不服，提起上诉称：1.杨文虎已将酒店经营权股份全部转让给沈自红；2.双方签订的租赁合同第四条第三项约定：“乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租”，即在2012年11月30日，该租赁合同已自动消灭，杨文虎已不具备租赁合同当事人的主体身份，之后的延续使用人为沈自红，与杨文虎无关；3.傅光锋出租的房屋因质量问题，已造成酒店五楼大部分房间漏水，给沈自红造成重大损失，傅光锋应当根据合同承担相关责任。综上，请求二审法院改判：1.杨文虎只承担15天房租（400000÷365天×15天×50%）8219元，余款由沈自红承担；2.从2012年11月30日起其房租与杨文虎无关，其责任应由实际超期占用人承担。3.被上诉人承担一审案件受理费的50%即1775.75元，并承担二审受理费。
傅光锋在庭审中辩称：1.将杨文虎列为原审被告是基于杨文虎是租赁合同的一方当事人；杨文虎与沈自红的内部约定不能对抗傅光锋；2.2013年12月20日傅光锋行使了合同解除权，依据合同第四条第三款逾期15天交租，构成违约，并非合同的消灭，之后产生的责任应由杨文虎、沈自红承担；3.2014年10月14日，沈自红、杨文虎已与傅光锋就涉案房屋完成交接，该房屋已实际交还傅光锋。综上，提请二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
杨文虎在二审中提交了以下证据：1.沈自红承诺书。证明自2010年杨文虎与沈自红双方签订经营权转让协议后因租赁合同所产生的一切责任由沈自红承担，与杨文虎无关。2.解除合同通知书复印件。证明如果乙方连续逾期支付租金超过15天，依合同规定视为乙方自动退租。3.安徽省无为县陡沟镇人民政府证明。证明杨文虎与沈自红签订经营权转让协议签订后已经回老家务农。4.酒店营业执照复印件。证明该酒店的经营人为沈自红。
沈自红对杨文虎所举证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。
傅光锋对杨文虎提交的证据发表如下质证意见：证据1沈自红对杨文虎的承诺，对傅光锋无约束力。证据2-4不属于新证据，且不能证明杨文虎与傅光锋之间已经解除了租赁关系，也不能证明杨文虎没有从事其他的经营活动。
本院认证认为，杨文虎提供的证据主要是为了证明自其将酒店经营权股份转让给沈自红，酒店的经营与其无关，本院认为承租人的内部约定不能对抗租赁合同，对杨文虎提交的证据不予认可。
傅光锋在庭审中提交了一份证据：即傅光锋与沈自红房屋交接情况的说明一份，证明：双方已于2014年10月14日完成房屋交接及房屋查验、移交材料等情况。
沈自红对此证据的质证意见：房屋交接情况属实，但其是为了避免损失的进一步扩大。
杨文虎对此证据的质证意见为：房屋交接情况属实，但其是为了配合交接完成，已签名备注“房屋同意移交，动产转移与我无关”。
双方对房屋交接的事实认可，本院对此予以认定。
除此之外，双方当事人均未提交新的证据，其他证据的举证、质证意见均同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院另查明：沈自红、杨文虎所租房屋及装潢附属物，已于2014年10月14日交付傅光锋。
本院认为：沈自红、杨文虎与傅光锋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，双方应按照合同约定及法律规定行使权利、履行义务。杨文虎与沈自红内部约定将经营权股份全部转让给沈自红，属于权利、义务的概括转让，应经傅光锋的同意，否则无对外效力。沈自红、杨文虎暂扣租金的行为违反合同约定的义务，构成违约，但并非合同的当然解除，依照合同法的规定，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2013年12月20日傅光锋以书面形式通知沈自红、杨文虎解除合同，沈自红、杨文虎在合理期限内未提出异议，合同自通知到达时解除。合同解除后，沈自红、杨文虎负有返还租赁物并承担实际占用使用费用的义务，杨文虎承担义务后，可依内部约定另行主张权利。至于租赁物是否需要维修，是否属于出租人的维修义务，维修费用是否应由出租人承担，沈自红、杨文虎可举证另行主张权利。
综上，沈自红、杨文虎的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2350元，沈自红负担2300元，杨文虎负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张星桥
代理审判员 陈 虹
代理审判员 程华韦
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 吕贤亮
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。