上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）重字第1号
原告厉金花，女，1956年4月7日出生，汉族，住址浙江省温州市。
原告叶洋，男，1983年9月12日出生，汉族，住址浙江省温州市。
上述两原告的委托代理人朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。
被告许海南，男，1961年5月2日出生，汉族，住址上海市虹口区。
委托代理人许海青（系被告许海南之兄），男，住址上海市。
委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。
原告厉金花、叶洋诉被告许海南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年11月14日作出（2013）黄浦民四（民）初字第767号民事判决，被告许海南不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）沪二中民二（民）终字第230号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱晓寅，被告许海南及其委托代理人许海青、江宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厉金花、叶洋诉称：1998年4月17日，被告与案外人上海诚亚房地产发展有限公司（下简称诚亚公司）签订《上海市外销商品房预售合同》，约定被告向诚亚公司购买本市九江路XXX号亚洲大厦二层01室商业用房（下简称系争房屋），暂测房屋建筑面积200平方米，每平方米单价人民币5，000元（以下币种同），总价暂定为1，000，000元。双方另补充约定，诚亚公司同意被告在取得本合同项下房地产所有权证之前可以向任何第三人再转让。2003年12月15日，原、被告签订《本合同权益转让书》，约定被告将系争房屋以总价3，500，000元转让给原告。同月26日，被告立据确认收到原告支付的购房款3，500，000元。同日，上海市房地产登记处就上述预售商品房转让办理了预告登记，并出具了登记证明。此后，原、被告及诚亚公司之间就上述系争房屋产生多起诉讼。2013年3月26日，上海市第二中级人民法院作出终审判决［案号：（2012）沪二中民二（民）终字第2014号］，认定被告与诚亚公司签订的《上海市外销商品房预售合同》无效，确认原、被告签订的《本合同权益转让书》也无效。判决后，被告未向原告返还购房款3，500，000元，也未对原告因合同无效产生的损失进行赔偿。故起诉要求，1、判令被告向原告返还购房款3，500，000元；2、判令被告向原告赔偿利息损失7，940，000元［计算方式：参考被告与诚亚公司诉讼案中利息计算标准，以本金3，500，000元为基数，自2003年12月26日起暂计至2013年3月26日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；自2013年3月27日起至判决生效日止利息损失按前述标准计算］；3、判令被告向原告赔偿其它损失计130，000元（包括中介费、预告登记费、公证费、关联案件受理费及律师费）。案件受理费由被告承担。
审理中，原告表示在本案中放弃第3项诉请的主张，对该项诉请予以撤回。
原告根据诉请提交以下证据：1、《上海市外销商品房预售合同》、《本合同权益转让书》及收条，证明预售合同及权益转让书已经被法院判决确认为无效。收条证明原告已根据合同及转让书约定支付3，500，000元；2、上海市黄浦区人民法院（2010）黄民四（民）重字第4号�事判决书及上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第2014号民事判决书，证明法院生效判决已经确认本案的预售合同及权益转让书无效；3、《购买意向书》、《协议书》、收据，证明当时原告是经过中介机构向被告购买的系争房屋，并支付相关的中介费35，000元，这也是原告实际支付的损失；4、《上海市房地产登记证明》、上海市房地产登记专用收据，证明系争房屋转让属预告登记，原告为此支付17，550元的登记费用，也属于原告的损失部分；5、公证处发票，证明为购买房屋办理公证支付500元，也是原告的损失部分；6、诉讼费收据三份，证明原告为和被告间的买卖合同前后进行诉讼所支付的费用；7、律师费发票，证明原告为上述诉讼，所支付的费用。
审理中，原告鉴于撤回第3项诉请，故对其提交证据中证据3收据、证据4、5、6、7同时予�撤回。
被告许海南辩称：系争房屋预告登记在原告名下，原告撤销登记后，被告愿意返还原告3，500，000元。被告在买卖和转让过程中不存在过错，故不同意赔偿原告损失。被告在签约时曾告知原告风险，前案判决确定合同无效，并不符合合同无效的规定，相关损失是案外人诚亚公司造成的，故诚亚公司应作为本案第三人参加诉讼。原告完全是按前案判决主张损失，而根据原、被告间的协议书约定，被告仅需向原告赔偿350，000元。
被告针对其主张提供了以下证据：1、房地产预告登记信息材料三份，证明被告转让系争房屋权益已进行预告登记，被告信赖登记部门转让系争房屋权益无过错；2、黄浦区人民法院的1999年11月30日谈话笔录，证明购房行为是诚亚公司和被告的真实意思的表示；3、黄浦区人民法院的2002年7月22日谈话笔录，证明被告在将房屋�让给两原告时，没有任何的诉讼；4、上海市第二中级人民法院（2000）沪二中民终字第1386号民事判决书，证明被告将系争房屋出售给两原告时，上海市第二中级人民法院认定合同是合法有效的，被告没有任何过错；5、上海市高级人民法院（2004）沪高民监字第1号驳回再审申请通知书，证明购房行为是合法有效的；6、诚亚公司和被告间的预售合同补充条款，证明被告在取得房产权证之前可以向任何人转让房屋。被告是持证据4生效的判决和诚亚公司的许可，将系争房屋转让给原告的；7、上海市黄浦区人民法院（2005）黄民四（民）初字第3404号民事判决书，证明原告应向诚亚公司主张损失赔偿，这是最新生效的判决；8、诚亚公司发给原告的函。证明预告登记及系争房屋是可以进行买卖、转移的。重审中，被告补充证据如下：1、2004年1月8日上海市房地产登记申请表，证�原告在受让房屋权益时知道被告与诚亚公司间纠纷，在房产交易部门告知下仍选择购房，所以风险自担，被告无过错；2、2003年12月24日的协议书，证明原、被告间是正常的房地产交易，不存在房产投资问题，原告在合同无法履行时仅应获赔350，000元，故原告主张赔偿无事实依据；3、房产出售信息，证明诚亚公司是过错方，另案判决权利义务失衡，保护了过错方。
经质证，原告对被告提供的证据1，认为该房地产登记是预告登记，而不是产权登记。预告是根据当时的预售合同，根据产权信息显示，产权人一直都是诚亚公司，始终没有变化。预售合同的登记，并不是权利登记。而且该预售合同已经最新的判决书认定为无效。所以该预售登记也是无效的。不存在要原告去注销，被告再去履行的问题；证据2，因为其上没有法院的印章，故对此真实性不确认；证据3的真实性没有异议，但认为诚亚公司和被告间的诉讼，已经有了最新的判决，对相关的事实也予以查明；证据4真实性没有异议，但其已被新的判决文书撤销。该份判决书并未明确被告购房的1，000，000元是借款，被告在出售房屋时也未告知过，仅是告诉过诉讼情况，被告未披露信息有责任；证据5的真实性没有异议。就目前来看，其已经失效；证据6，当时是基于对被告的信任，才支付3，500，000元。对其真实性没有异议。证明原告当时是无辜的，是不知情的；证据7的真实性没有异议，判决书中涉及的情况和被告与诚亚公司签订的合同，已经被最新的生效判决给予否定。认为应以最新的上海市第二中级人民法院的终审判决为准；证据8原告本人没有向代理人提及过的，代理人不清楚。但里面提及的权益转让书等都已经无效。其并不能证明确实有该套房屋的存在。对补证1�该申请表时间为2004年1月8日，原、被告之前已签订协议，且原告已支付购房款，恰证明原告无过错；补证2，对协议书真实性无异议，但协议注明是开发商未交房及国家对房产政策调整产生纠纷，而本案是因被告与开发商之间合同无效所引起；补证3，恰证明原告损失不限于主张的赔偿金额，如当时购房成功，获益并不止原告所主张的利益。
被告对原告提供的证据1-3不持异议。
经审理查明：1998年4月17日，被告与案外人诚亚公司签订一份《上海市外销商品房预售合同》，约定：被告向诚亚公司购买本市九江路XXX号“亚洲大厦”二层01室商业房屋，暂测建筑面积200平方米，每平方米单价5，000元，总价款暂定为1，000，000元，被告已于1997年11月5日支付全部房款，诚亚公司定于1998年5月31日前将房屋交付给被告。其中第十一条违约责任约定：被告未按期交�房屋，原告按已支付房款追索逾期利息，按每天万分之八利率计算……。另补充条款约定，诚亚公司同意被告在取得本合同项下之房产的房地产所有权证之前可以向任何第三人再转让，转让的受益全部由被告的后续权利人所有。该合同经上海市公证处公证。
2003年12月13日，原告与上海鳌华房产经纪有限公司（下简称鳌华公司）签订购买意向书，约定，原告拟购买鳌华公司介绍的九江路XXX号二层01室房源，房屋建筑面积200平方米，成交价为3，500，000元；原告于签订权益转让相关协议当日支付700，000元，权益转让完成时支付2，800，000元。同月26日原告向鳌华公司支付中介费35，000元。
2003年12月14日，原、被告签订《协议书》，约定，原告以总价3，500，000元向被告购买九江路XXX号二层01室房屋，原告预付700，000元，并于权属过户时支付2，800，000元；因开发商未按原预售合同交付房屋，并有明确的违约利息约定（日0.04%即400元／天），该权益在更名后归原告所有；如被告不按协议约定将房屋权利转让给原告，则应全额返还预付房款，并支付总房款10%的违约金即350，000元。
2003年12月15日，原、被告签订了一份《本合同权益转让书》，约定，被告将本市九江路XXX号“亚洲大厦”二层01室商品房以3，500，000元价格转让给原告。待房屋交付时，原告凭权益转让书即可与诚亚公司办理房屋交接手续。同年12月26日被告立据确认收到原告的购房款3，500，000元。
2003年12月26日，上海市房地产登记处就系争房屋出具房地产预告登记证明，预告权利人为本案原告。
2004年1月8日，诚亚公司向上海市房地产登记处就系争房屋预告登记，提出异议申请，提出系争房屋正通过市人大转请市高院审理中。同�15日，上海市房地产登记处就该异议内容告知原、被告。
2012年8月13日，本院对（2010）黄民四（民）重字第4号房屋买卖合同纠纷案进行一审判决，该案是基于市高院指令再审民事裁定，市二中院裁定撤销（2000）沪二中民终字第1386号民事判决和本院（1999）黄民初字第3481号民事判决，予以发回重审。重审查明部分，对被告与诚亚公司签订商品房预售合同、原告与被告签订合同权益转让书等节事实进行了认定。同时查明，1998年6月26日，诚亚公司向许海南出具承诺书，内容为：敝司欠许海南先生款，因周转困难正努力设法归还。定于98年7月2日先归还人民币20万元，7月9日归还相当于3万美元的人民币（含提前支取的利息损失、汇兑损失）。之后，诚亚公司先后于1998年7月11日、7月21日、8月6日、8月17日，以现金或支票形式归还许海南钱款共计人民币18万元。2003年12月26日，原、被告向上海市房地产登记处提出预购商品房转让的预告登记申请。诚亚公司得悉后提出异议，上海市房地产登记处向原告讲明诚亚公司的异议后，为被告向原告转让预购商品房办理了预告登记。还查明，被告与诚亚公司曾于1997年11月5日签订《亚洲大厦外销商品房预售合同》，被告购买诚亚公司的“亚洲大厦”二层01室商业房屋，建筑面积200平方米，售价每平方米美元602.41元，总价美元120482元，房屋交付期限为1998年3月30日。合同附录的房屋平面图上划定该房屋位于二层西北部。被告交给诚亚公司金额为人民币100万元的银行本票，诚亚公司于1997年11月5日出具收款收据。此后，被告以诚亚公司将包括二层01室在内的二层房屋抵押给他人为由，向本院提起要求终止预售合同返还购房款及其利息的诉讼。后原、被告庭外达成和解协议，原告撤回起诉。另查明，本�九江路XXX号“亚洲大厦”建设工程在1997年9月起停工，2003年9月重新恢复施工。2011年7月5日，房地产登记部门向被告核准了本市九江路XXX号“亚洲大厦”新建商品房初始登记（房地产权证号：黄XXXXXXXX**）。法院认为，被告与诚亚公司签订《上海市外销商品房预售合同》，买卖“亚洲大厦”二层01室商业房屋，但该房屋所在的建设工程当时处于停工状态，不可能在约定的期限内交付，且系争房屋没有按建设规划图确定基本单元，故双方作出的买卖系争房屋的意思是不真实的。诚亚公司嗣后向被告出具承诺书并归还了部分钱款，进一步表明被告与诚亚公司之间不存在买卖系争房屋的事实。对此，诚亚公司主张买卖系争房屋不是双方的真实意思，双方之间是名为购房实为企业向个人融资的借贷关系成立，法院予以采纳。由于被告与诚亚公司订立《上海市外销商品房预售合�》的行为不具备法律规定的生效条件，属无效的民事行为，因此，《上海市外销商品房预售合同》依法应予确认无效。又，被告与原告订立《本合同权益转让书》的前提是享有《上海市外销商品房预售合同》的权益，现在《上海市外销商品房预售合同》无效的情况下，原、被告之间《本合同权益转让书》亦应予确认无效。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。基于诚亚公司自认是名为购房实为借贷，故为减少诉累，对诚亚公司与被告之间的债权债务关系法院依法一并予以处理，诚亚公司应该返还被告以购房款名义收取的钱款，并补偿被告相应的利息损失。鉴于被告给予诚亚公司的钱款是用于房地产开发，且时间至今已达十四年之久，故诚亚公司补偿被告的利息损失应兼顾双方的利益，具体数额由法院酌定。经法院审判委�会讨论决定，判决如下：确认许海南与诚亚公司1998年4月17日签订的《上海市外销商品房预售合同》无效；许海南与厉金花、叶洋2003年12月15日签订的《本合同权益转让书》无效；诚亚公司应返还许海南以购房款名义收取的1，000，000元；诚亚公司应补偿许海南利息损失3，850，000元（已扣除许海南收取的180，000元）。原、被告不服判决提起上诉，2013年3月26日上海市第二中级人民法院以（2012）沪二中民二（民）终字第2014号民事判决书，维持原审判决。
2013年5月8日，本案原告诉至法院，要求判如所请。
本案争议焦点在于：1、原告向被告主张赔偿利息损失的计算标准是否可参照（2010）黄民四（民）重字第4号案判决结果？2、原、被告对《本合同权益转让书》无效后果的责任区分；3、原告提出的损失请求范围应如何界定？
关于焦点1，本院认�，已经生效的（2010）黄民四（民）重字第4号民事判决，确认诚亚公司与许海南间系名为购房实为企业向个人融资的借贷关系，而且许海南给予诚亚公司的钱款是用于房地产开发，故利息损失的计算是以双方存在借贷法律关系，从兼顾双方的利益角度进行确定。反观本案，原、被告签订《本合同权益转让书》，原告向被告支付钱款目的在于取得转让房产的权益，原、被告间属房屋买卖合同关系，原告并无将钱款用作其他用途的意思表示。故原告主张参照许海南与诚亚公司重审案件的判决结果，作为本案利息损失的计算依据，其诉请基础存在偏差，原告主张该项请求的理由不能成立。
关于焦点2，本院认为，根据（2010）黄民四（民）重字第4号民事判决的认定，基于诚亚公司与许海南间订立商品房预售合同依法被确认无效，同时原、被告签订的《本合同权益�让书》亦被确认无效。本案合同无效的后果责任，应从原、被告对造成合同无效的过错大小加以区分。首先，（2010）黄民四（民）重字第4号民事判决，认定诚亚公司就购房款曾向被告出具还款承诺书并归还了部分钱款，重审案件判决诚亚公司归还被告的180，000元作为利息损失部分被扣除。该节事实证明被告接受诚亚公司归还的部分购房款，双方所订立的商品房预售合同实际处于履行的不确定状态。在此情形下，被告仍与原告签订《本合同权益转让书》，故应承担《本合同权益转让书》不能实际履行的责任；其次，重审案一审中，诚亚公司主张被告向诚亚公司买卖房屋不是双方真实意思，属融资借贷关系，对此观点法院予以采纳，并以此确认相关合同无效。二审法院在审理中，诚亚公司抗辩其与被告间系企业向个人借款，以签订预售购房合同方式作为履行口头借款的制约手段，二审法院对此观点亦予采纳。由此可知，被告在与原告建立本合同权益转让关系时，未明确向原告披露其与诚亚公司的缔约真意，故被告对造成本合同权益转让协议无效负有主要责任；再次，根据重审案件查明，2003年12月26日，原、被告向上海市房地产登记处提出预购商品房转让的预告登记申请。诚亚公司在得知后于2004年1月8日提出异议，提出系争转让房屋存在争议，正通过市人大转请市高院审理中。上海市房地产登记处即于当月15日向原、被告当场出示诚亚公司的异议申请，但原告仍坚持原预告申请，故上海市房地产登记处为被告向原告转让预购商品房办理了预告登记。原告明知转让房屋权益受限，在可能存在交易风险的情况下，仍坚持选择继续交易，理应承担相应的后果责任，其应对造成本合同权益转让协议无效负有次要责任。
关于焦点3，本院认为，2003年12月14日原、被告签订的协议书，虽因《本合同权益转让书》无效亦归于无效，但不能否认双方表意的真实性。协议书约定，如被告无法转让房屋权利时，则应按总房款10%向原告支付违约金。该协议条款内容属原、被告自主意定，虽违约的基础条件已经丧失，但并不妨碍其作为本案确定损害赔偿标准考量的依据。由于原告追求转让房屋权益的结果，且对被告转让房屋权利不能时的预期有充分了解，故该项协议的约定标准可作为本案的购房损失范围予以确定。鉴于本案被告是造成权益转让书无效后果的主要责任方，从兼顾原、被告利益的角度出发，本院可在法院判决确定《本合同权益转让书》无效的基础上，对原告已付购房款的利息损失部分予以酌情补偿。
综合上述，鉴于原、被告订立的《本合同权益转让书》已被法院判决确认无效，�告应向原告返还所收取的购房款3，500，000元。涉及《本合同权益转让书》无效的损失范围的计算，可参照原、被告2003年12月14日签订《协议书》约定按总房款10%的标准予以确定。因被告系造成权益转让书无效的主要责任方，故对原告的购房款利息损失部分负有补偿之责。被告还应向原告支付按银行贷款平均月利率计算的利息损失，涉及利息损失的计算标准，由本院酌定。至于原告起诉主张利息损失计算方式，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。原告主张在本案中放弃诉请3其他损失部分的主张，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告许海南应于本判决生效之日起十日内返还原告厉金花、叶洋购房款人民币3，500，000元；
二、被告许海南应于本判决生效之日起十日内支付原告厉金花、叶洋购房损失人民币350，000元；
三、被告许海南应于本判决生效之日起十日内向原告厉金花、叶洋支付利息损失［计算方式：以本金3，500，000元为基数，自2013年3月起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款平均月利率计算］；
四、原告厉金花、叶洋的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费人民币81，800元，由原告厉金花、叶洋负担49，898元，被告许海南负担31，902元；财产保全费5，000元，由被告许海南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐立
审 判 员 霍毅
人民陪审员 王侃
二〇一六年一月四日
书 记 员 周琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十一条??民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
……。