江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初2382号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人任涛，该行职员。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
被告沈俊。
被告周建桃。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市南长区五爱家园89号。
法定代表人王云，该公司董事长。
委托代理人朱保忠，该公司职员。
委托代理人强志勤，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告沈俊、周建桃、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由代理审判员孟理想独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告建行宜兴支行的委托代理人陆国中、任涛，被告住房置业公司的委托代理人朱保忠、强志勤到庭参加诉讼，被告沈俊、周建桃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2012年1月18日，其与沈俊、周建桃签订个人住房借款合同一份，约定由沈俊、周建桃因购房向其借款45万元，并以其所有的房屋提供抵押担保，由住房置业公司提供连带责任保证。借款合同履行过程中，沈俊、周建桃未按约支付利息，其宣布贷款提前到期。现诉至法院，请求判令：1、沈俊、周建桃立即归还借款本金405227.86元及相应利息（计算至2016年1月26日为5852.02元；自2016年1月27日起至实际付款之日止以借款本金405227.86元为基数按基准利率上浮5%再上浮50%计算）；2、由沈俊、周建桃承担因本案产生的律师费21400元；3、对于上述债务及本案诉讼费，其有权以沈俊、周建桃提供抵押的房屋实现优先受偿权；4、住房置业公司对沈俊、周建桃的债务承担连带保证责任；5、本案的诉讼费由各被告负担。审理中，变更第一项诉讼请求为：沈俊、周建桃立即归还借款本金400158.16元及相应利息（计算至2016年5月5日为5800元；自2016年5月6日起至实际付款之日止以借款本金400158.16元为基数按基准利率上浮5%再上浮50%计算）。
被告沈俊、周建桃未作答辩。
被告住房置业公司辩称：要求先行处理抵押物，不足部分由其负担，其承担保证责任后有权向沈俊、周建桃追偿；最高额保证合同系其与建行无锡分行所签，建行宜兴支行要求以该合同主张权利不符合法律规定。
经审理查明：2004年8月6日，建行宜兴支行与住房置业公司签订保证合同一份，约定由建行宜兴支行为持有住房置业公司发放的《无锡市个人住房贷款担保通知书》的借款人提供贷款，由住房置业公司为上述借款提供担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费），保证期间为债务人不履行债务之日起两年。
2011年1月25日，中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与住房置业公司签订最高额保证合同（以下简称保证合同）一份，合同约定住房置业公司为建行无锡分行在2002年9月19日至2015年12月31日（“债权确定期间”）签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同等及其他法律性文件项下的一系列债务提供最高额保证，保证责任的最高限额为50亿元，保证方式为连带责任保证，担保范围包括主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建行无锡分行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，住房置业公司应在保证范围内承担保证责任，并且无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），住房置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可直接要求住房置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，住房置业公司将不提出任何异议；合同适用于建行无锡分行下属所有分支机构。
2012年1月18日，建行宜兴支行与沈俊、周建桃签订个人住房借款合同（以下简称借款合同）一份，约定沈俊、周建桃向建行宜兴支行借款45万元用于购买房屋，借款期限自2012年1月18日起至2032年1月18日止，贷款利率采用浮动利率即基准利率上浮5%，还款方式为等额本息还款法，借款逾期的，罚息利率为合同执行利率基础上上浮50%，约定还款日为放款日对应日；若沈俊、周建桃不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行宜兴支行有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求沈俊、周建桃立即清偿借款本息及相关费用；建行宜兴支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由沈俊、周建桃承担；沈俊、周建桃以其所有的坐落于宜兴市屺亭街道汇源路17幢94号801室的房产（房屋所有权证号为XXX）为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、建行宜兴支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。合同签订后，双方到抵押登记部门办理了抵押登记手续，登记债权金额为45万元。
2012年2月1日，住房置业公司向建行宜兴支行发出商业性贷款担保通知书一份，承诺按照保证合同的约定对沈俊、周建桃向建行宜兴支行的贷款承担连带保证责任。
借款合同签订后，建行宜兴支行于2012年2月1日向沈俊、周建桃发放贷款45万元。借款合同履行过程中，沈俊、周建桃自2015年11月份起多次逾期还款，据此，建行宜兴支行向本院提起诉讼，宣布贷款提前到期，本院于2016年4月12日将诉讼材料送达给了本案各被告。截至2016年5月5日，沈俊、周建桃尚欠借款本金400158.16元、利息5800元。
另查明：2016年2月18日，建行宜兴支行与江苏孟元强律师事务所签订代理协议一份，约定由江苏孟元强律师事务所代理参与本案诉讼，并约定代理费21400元。
再查明：建行宜兴支行系建行无锡分行下属分支机构。
审理中，住房置业公司认为，2011年的保证合同系建行无锡分行所签，建行宜兴支行不是合同当事人，该合同对本案无约束力，另外根据该合同约定，如有争议，应当由建行无锡分行所在地法院管辖即无锡法院处理，而不是宜兴法院处理。建行宜兴支行认为，2011年的保证合同约定了该合同适用于建行无锡分行下属所有分支机构，也约定了住房置业公司放弃了物的担保优先权，故住房置业公司应当承担连带保证责任。
以上事实，有个人住房借款合同、支付凭证、保证合同、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、房屋他项权证、个人贷款对账单、欠款明细、代理协议及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉个人住房借款合同、保证合同、最高额保证合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。借款合同履行过程中，沈俊、周建桃未按约归还借款本息，建行宜兴支行有权根据合同约定宣布合同项下借款本息全部提前到期，要求沈俊、周建桃立即清偿全部借款本息，贷款提前到期日为2016年4月12日，现建行宜兴支行要求沈俊、周建桃归还全部贷款本金、利息及自2016年5月6日起计算罚息，属于处分自己的民事权利，并未违反相关法律规定，本院予以支持。沈俊、周建桃以其所有的房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，建行宜兴支行有权就上述抵押物实现优先受偿权。关于住房置业公司的保证责任，因在2011年签订的最高额保证合同中，住房置业公司明确放弃了物的担保优先权，且合同中明确了该合同适用于建行无锡分行的下属分支机构。现建行宜兴支行作为建行无锡分行的下属分支机构来主张权利，应当由住房置业公司对上述借款承担连带保证责任。关于住房置业公司称，2011年签订的最高额保证合同中约定了如有争议由建行无锡分行所在地法院管辖即无锡法院管辖，因住房置业公司未在答辩期内向本院提出管辖权异议，住房置业公司也到庭进行应诉答辩，且未违反级别管辖和专属管辖的规定，视为本院有管辖权，故对住房置业公司的该主张，本院不予支持。关于律师费用，因在合同中均明确了实现债权费用的负担，且江苏孟元强律师事务所提供的律师服务收费合理，未超过江苏省律师服务计件收费标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、沈俊、周建桃于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金400158.16元及相应利息（计算至2016年5月5日为5800元；自2016年5月6日起至实际付款之日止以借款本金400158.16元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算）。
二、沈俊、周建桃于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中国建设银行股份有限公司宜兴支行因本案产生的律师费损失21400元。
三、对沈俊、周建桃的上述第一、二项债务及本案的诉讼费用，中国建设银行股份有限公司宜兴支行有权以沈俊、周建桃所有的坐落于宜兴市屺亭街道汇源路17幢94号801室（房屋所有权证号为XXX）的房屋经折价或拍卖、变卖后所得价款在45万元范围内优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对沈俊、周建桃的上述第一、二项债务承担连带保证责任；无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向沈俊、周建桃追偿。
各被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7787元，减半收取3894元，由沈俊、周建桃、住房置业公司负担。该款已由建行宜兴支行垫付，沈俊、周建桃、住房置业公司于本判决发生法律效力之日直接支付给建行宜兴支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
代理审判员 孟理想
二〇一六年五月十六日
书 记 员 吴佳艺
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百二十七条人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。
当事人未提出管辖权异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。