江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第00893号
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行,住所地江苏省昆山市前进中路246号。
负责人孙国强,该行行长。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。
被告潘爱棉。
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行与被告潘爱棉金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由代理审判员樊晶适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛继伟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月3日，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告向原告借款2578000元，期限自2010年2月3日起至2040年2月2日止，下浮27.9%计息。逾期借款从逾期之日起在约定利率的基础上上浮50%计收罚息，借期内产生的应付未付利息，按约定利率计收复利，以等额本息还款法每月还款。被告以其所有的位于昆山开发区XX路XX号XX花园XX号楼XX室提供抵押担保，抵押范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。被告未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款，并行使抵押权。2012年2月3日，原告履行放款义务，但被告并未按约足额归还借款，原告催收无果，故诉请本院判令：1、被告立即归还借款本金2377449.53元，利息57109.85元（含罚息、复利，暂计至2015年3月10日，此后按照合同约定利率计算）；2、被告承担原告实现债权所支出的律师费60000元，庭审中原告表示放弃该项诉讼请求；3、原告有权就被告提供抵押的房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告向本院提交证据如下：
1、个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、同意抵押承诺书，证明原告与被告签订借款合同以及被告用其所有的房屋向原告提供抵押担保的事实。
2、借款凭证，证明原告履行2578000元贷款的放款义务的事实。
3、他项权证，证明被抵押房屋已办理抵押登记的事实。
4、贷款申请表、收入证明，证明被告向原告申请借款的事实。
5、单身证明，证明被告系单身的事实。
6、欠款记录，证明被告结欠原告本息的情况。
7、委托代理合同，证明原告因本案诉讼支付律师费的事实。
被告未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明：2010年2月3日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告因购买昆山市XX花园XX-
XX室的房屋向原告借款2578000元，借款期限自2010年2月3日起至2040年2月2日止，还款方式为等额本息还款，借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮27.9%，执行年利率4.28274%。合同第十二条约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第十二条约定：如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同特别条款第十条约定，被告同意以上述所购买的房屋提供抵押担保。合同第十条约定的抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。第十条还约定，本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。
2010年2月3日，原告将2578000元借款交付给被告。2011年5月17日，双方就上述被抵押房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。后被告未按约还本付息，截至2015年3月10日，被告尚欠原告借款本金2377449.53元，利息57109.85元，合计2434559.38元，该款被告至今未还。
上述事实，有原告向本院提供的证据及本院的庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃答辩和举证、质证的权利。原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思之表示，并不违反法律规定，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告按约履行了放款义务，被告理应按照合同的约定还本付息。现被告未按期还款，故原告要求被告提前归还全部欠款符合合同约定，本院予以支持。关于律师费损失的诉请，原告表示自愿放弃，系对其权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告用其所有的位于昆山开发区XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房屋向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，故在被告未履行还款义务的情况下，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潘爱棉于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金2377449.53元、利息（含罚息、复利）57109.85元（算至2015年3月10日），共计2434559.38元，并偿还后续利息（以2377449.53元为基数，自2015年3月11日起按照合同约定的利率算至本金全部结清之日止）。
二、若被告潘爱棉未按期履行上述还款义务的，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行有权以被告潘爱棉提供抵押担保的位于昆山开发区XX路XX号XX花园XX号楼XX室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费26756元，公告费690元，合计27446元，由原告负担660元，被告负担26786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 华 渊
代理审判员 樊 晶
人民陪审员 许家塑
二〇一五年十月十六日
书 记 员 沈丹琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。