江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邳民初字第3612号原告田久迎，居民。委托代理人郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。被告王艳菊，居民。委托代理人张君，江苏同瑞律师事务所律师。第三人徐州市金润房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道李口村。法定代表人王磊，总经理。原告田久迎诉被告王艳菊、第三人徐州市金润房地产开发有限公司（以下简称金润公司）债权人代位权纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由审判员董可伟适用简易程序独任审判，于2015年10月27日公开开庭进行审理。原告田久迎及其委托代理人郑友启，被告王艳菊，第三人金润公司法定代表人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田久迎诉称，2012年9月25日，被告与第三人金润公司签订商品房买卖合同，约定被告购买第三人位于解放东路北侧金泽花园××室，总房款为336285元，首付136285元，余款20万元于2012年10月25日前付清。房屋交付使用后，被告一直未付清余款。因第三人法定代表人涉嫌犯罪被羁押，公司其他人员怠于向被告催收房款。另，原告作为实际施工人垫资1800余万元建设了金泽花园小区，但一直未得到相应的工程款。请求判令被告支付原告购房余款20万元，并承担诉讼费用。被告王艳菊辩称，原告应首先证明其具备债权人主体资格，其债权是合法有效确定的。第三人没有按照合同约定先行交付房屋，被告有权拒绝支付余款。诉讼费用应由第三人承担。第三人金润公司述称，首先，金泽花园工程是我公司开发的，具体由耿德恒负责，原告是实际施工人，但是该工程没有完成，水电尚未施工，工程也未交付验收，所以工程款尚未结算。其次我公司也要求继续履行与二被告签订的商品房买卖合同。经审理查明�2011年4月2日，第三人金润公司作为发包人与作为承包人的泰州市第二建筑安装工程公司（以下简称泰州二建）签订《建设工程施工合同》一份，约定：工程名称为金泽花园×号、×号楼，工程内容为施工图所含内容，承包范围为土建及水电安装；开工日期为2011年4月10日；工程质量标准为合格；合同价款暂定为650万元。同年4月6日，第三人金润公司（甲方）与案外人泰州二建（乙方）签订《建设工程附加条款协议书》，约定：施工期间，甲乙双方同意以邳州市金泽花园×号、×号楼工程施工图为依据，以按实际工程量，竣工后按实结算的方式进行施工，并以此为结算依据，决算中的工程量以实际发生的并经甲方审定认可的工程量为准，投标中的中标价仅供参考；工程质量定位优良，如乙方不能保证工程质量达到优良，则同意甲方按总造价的2%进行处罚，如工程质量达到优良，甲方奖励乙方审定价2%的奖金；双方同意按施工进度付款，设计变更部分完工验收合格并提交有关变更部位的结算清单后十五日全额拨付乙方变更部分工程款，主体封顶付至合同价款的50%，装修工程结束付至合同价款的70%，竣工验收合格付至实际完成工程量价款的80%，报送审计资料及决算报告齐全之日起三个月内审计结束，付至审计全额的95%，质保金5%按国家规定的时间内无息拨付；乙方须缴纳60万元质量保证金，三层主体完工时返还50%，主体验收合格后返清（无息）；因甲方原因未处理好相关工程事宜致停工的，甲方应赔偿停工人员工资、机械、架木等相关费用，一天付1万元损失费，同时工期顺延。以上两份合同，承包人处均加盖泰州二建合同专用章，同时原告田久迎作为承包方委托代理人在合同上签名。2012年5月22日，第三人金润公司（甲方）原告田久迎（乙方）签订《建筑工程施工补充协议书》一份，约定：从2011年6月25日至工程竣工甲方补偿乙方各类损失总计110万元；乙方保证工程在70天内竣工，甲方初验后7日内支付工程款至合同价款的80%，同时拨付施工变更及补偿款；甲方收到乙方报送工程结算书后30日内审计结束（若30天内未审计结束，工程价款依乙方所报结算书中的总价为最终造价），然后15日内拨付至审计总价的95%工程款给乙方；若甲方未按时拨付乙方工程款及补偿款，甲方应赔偿乙方的损失（乙方按甲方应付所有款额的3%计算利息）；若甲方在乙方开始计算利息损失30天仍未拨付应付所有款项，乙方有权按×号、×号楼的成本价冲抵甲方所欠的所有款项；若乙方未按本协议约定的时间竣工，每拖延一天罚款1万元。庭审中，原告向本院提供《竣工初验申请》一份，内容为：“徐州市金润房地产开发有限公司：我公司承建的金泽花园×#、×#楼因甲方原因导致到2013年元月28日，按设计图纸及规范要求全部施工完毕，经本公司自检合格，现申请贵公司组织有关单位人员，对该工程进行初验收。”该申请书上还载明“甲方：耿德恒已初验2013.1.29”，“监理：已收到，该工程已基本完成。桑**2013.1.29”。第三人金润公司认可耿德恒系其工程负责人，但对于该申请书上耿德恒签名的真实性无法确认。原告向本院提交落款人为泰州二建的《情况说明》一份，内容为：“徐州市金润房地产开发有限公司，建设的邳州市金泽花园×#、×#楼工程（包含变更部分），全部由田久迎个人垫资并组织施工，实为实际施工人，该项目的结算全部由田久迎与徐州市金润房地产开发有限公司进行结算，因此工程所出现的一切问题皆由田久迎全部负责处�，我公司概不负责。特此说明。泰州华厦集团公司（泰州市第二建筑安装工程公司）2015年8月13日（加盖公章）”。原告还向本院提交载有“耿德恒”签名字样的《甲方赔偿金泽花园×#楼返工款》复印件一份，拟证明施工过程中因×号楼返工，增加工程款16.3万元。第三人金润公司对该复印件真实性未予确认。后涉案工程未进行竣工验收。另查明，2012年9月25日，被告王艳菊购买第三人金润公司开发的金泽花园×号楼×单元××号房产一套，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：房款总额为336285元，买受人于合同签订之日首付136285元，剩余房款（含贷款）20万元于2012年10月25日前付清；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期交�超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之日次日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款支付利息。商品房买卖合同签订后，被告依约交付了首付款，后因第三人金润公司原因，被告未能办理按揭贷款，购房余款一直未付。因涉案商品房不具备上房条件，第三人一直未书面通知被告上房。2013年7月1日，被告在涉案商品房不具备�房条件的情形下，对房屋进行装修，后居住至今。上述事实，有当事人庭审陈述及建设工程施工合同、建设工程附加条款协议书、建筑工程施工补充协议书、竣工初验申请、情况说明、商品房买卖合同、庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，……”。原告系金泽花园×号、×号楼土建工程的实际施工人，在发包方即第三人金润公司不履行支付工程款义务，又怠于向其债务人行使到期债权的情形下，有权提起债权人代位权之诉，原告主体适格。但本案原告要求被告支付购房余款20万元的诉讼请求，不应得到支持，具体理由如下：第一，根据现有证据，尚不足以查清原告对第三人享有的债权数额。涉案工程尚未进行竣工验收，也未进行审计，其工程总款尚无法认定。原告主张其系挂靠泰州二建进行施工，但在泰州二建未到庭的情形下，原告提供的《情况说明》真实性本院尚无法确认,涉案工程款项是否均应由原告与第三人进行结算尚无法确认。另外，原告提供的载有“耿德恒”签名字样的证据，因耿德恒未到庭质证，真实性本院尚无法确认。第二，在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张，而被告对第三人金润公司具有抗辩事由。根据商品房买卖合同约定，涉案商品房交付使用的时间为2012年9月30日前，而实际上因第三人金润公司的原因，涉案商品房至今不具备交付使用条件，被告虽于2013年7月1日私自装修入住，但其仍享有要求第三人支付逾期上房违约金的请求权。另外，按合同关于产权登记条款之约定，出卖人在商品房交付使用后360日内未将相关资料报产权机关登记备案，而导致买受人不能在规定期限内取得土地产权证书的，出卖人应支付相应的利息，且该利息的止算时间持续到出卖人将相关资料报产权登记机关备案，买受人能够办理产权登记为止。因此，在涉案房产尚不具备交付使用条件，且不具备办理产权登记条件的情形下，本院不宜判令被告向原告支付购房余款。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十三条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十八条的规定，判决如下：驳回原告田久迎的诉讼请求。案件受理费4300元�减半收取2150元，由原告田久迎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  董可伟二〇一五年十一月十九日书记员  尚露瑶