上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9640号
上诉人(原审被告)：王烨川，男，1977年2月3日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：徐伟，男，1986年10月21日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：盛瑛，女，1986年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：甘妮娜，远闻(上海)律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人：王育松，行长。委托诉讼代理人：刘心怡，公司员工。原审第三人：王春霞，女，1982年2月25日出生，汉族，住上海市闵行区华漕镇王泥浜村王泥浜45号。上诉人王烨川因与被上诉人徐伟、盛瑛、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称“工行杨浦支行”)、王春霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王烨川上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人知道上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上存在抵押，王烨川需用下家支付的房款涤除抵押权等情况，双方及中介公司对此达成了口头协议。现因中介公司取消了首付贷业务，导致王烨川无法涤除抵押权，无法继续履行买卖合同。徐伟、盛瑛共同辩称：王烨川与中介公司的协商与其无关，其从未同意过该方案。请求驳回上诉，维持原判。工行杨浦支行述称：上诉人与被上诉人的纠纷与其无关，听从法院判决。王春霞述称：其抵押权受法律保护，请求法院依法判决。徐伟、盛瑛向一审法院起诉请求判令：1、王烨川继续履行与徐伟、盛瑛于2015年10月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、王烨川涤除系争房屋设定的抵押登记；3、王烨川将系争房屋交付给徐伟、盛瑛；4、王烨川将系争房屋的产权过户登记至徐伟、盛瑛名下；5、王烨川支付徐伟、盛瑛违约金人民币600,000元(以下币种均为人民币)。一审审理中，徐伟、盛瑛变更第五项诉请为要求王烨川支付违约金，以总房价为基数，以每日万分之五为标准，从2016年1月1日起计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：2015年10月14日，徐伟、盛瑛与王烨川签订《上海市房地产买卖合同》，约定王烨川将系争房屋出售给徐伟、盛瑛，转让价款共计3,000,000元，双方确认在2015年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。徐伟、盛瑛应支付王烨川首期房价款950,000元，徐伟、盛瑛已在签订合同前通过居间方转付或直接支付王烨川定金150,000元，在签订本买卖合同后转为部分首期房价款。徐伟、盛瑛应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付王烨川部分房价款计850,000元。王烨川应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，王烨川自行补足)。若因王烨川自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由徐伟、盛瑛自行承担，居间方已告知，徐伟、盛瑛已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。王烨川须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。第二期房款为2,000,000元，徐伟、盛瑛应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款，若徐伟、盛瑛申请的贷款未通过或贷款额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付王烨川。徐伟、盛瑛应支付王烨川尾款50,000元，结算日期以房屋交接之日为准。截止至合同签订的当日，徐伟、盛瑛共计支付王烨川购房款950,000元。王烨川收到该笔房款后，未将系争房屋上设有的抵押权涤除并办理该房的产权过户手续，亦未将系争房屋交付给徐伟、盛瑛。另查，系争房屋的产权登记在王烨川名下，该房屋上设有两处抵押。一处抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，本次抵押为最高额抵押，最高债权限额为1,300,000元，债权发生期间为2011年8月23日至2017年8月23日；另一处抵押权人为王春霞，债权数额为1,000,000元，债务履行期限为2015年9月9日至2016年3月8日。再查，双方买卖合同签订后，徐伟、盛瑛方分别于2015年7月31日支付王烨川房款15,000元、2015年8月1日支付王烨川房款45,000元、2015年8月8日支付王烨川房款90,000元(以上三笔构成合同约定的定金150,000元),此后，徐伟、盛瑛方于2015年10月14日支付王烨川购房款800,000元。在本案审理过程中，徐伟、盛瑛将剩余房款2,050,000元以代管款形式交至法院，并同意系争房屋产权过户时所产生的所有税费均由其承担。一审法院认为，徐伟、盛瑛与王烨川就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定徐伟、盛瑛方应支付王烨川首付款合计950,000元，但在付款计划中却写明该首付款包括定金150,000元和房款850,000元，此两项金额之和已超过前述首付款金额的约定。法院认为，合同总房价为3,000,000元，第二期房价为2,000,000元，尾款为50,000元，可见首期房款的数额合计应为950,000元。结合王烨川对徐伟、盛瑛的付款行为及金额均未提出异议的事实，故认定《上海市房地产买卖合同》附件三“付款协议”中除定金外的首期房价款850,000元实为笔误。事实上，徐伟、盛瑛已经按约支付了首期合计950,000元的购房款，但王烨川并未按约定涤除系争房屋上的抵押，已构成违约，应承担相应的违约责任。现徐伟、盛瑛要求继续履行上述买卖合同，要求王烨川涤除抵押、办理过户并交付房屋的请求，于法有据，予以支持，王烨川关于徐伟、盛瑛支付房款不足以涤除抵押的抗辩，不予支持。关于徐伟、盛瑛要求王烨川支付违约金的诉请，王烨川认为合同约定过高，请求法院予以调整。法院以徐伟、盛瑛实际损失为基础，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认为应当以徐伟、盛瑛已支付房款即950,000元为本金，按照每日万分之五的标准从合同约定过户的次日即2016年1月1日起计算违约金。判决：一、徐伟、盛瑛与王烨川就上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、王烨川、中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、王春霞应于判决生效之日起十日内协助徐伟、盛瑛办理上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋抵押权及产权变更登记手续，将房屋产权过户至徐伟、盛瑛名下；三、徐伟、盛瑛应于上海市静安区房地产交易中心出具上述房屋转让过户手续收件收据同时支付王烨川房屋价款2,000,000元；四、王烨川应于上海市静安区房地产交易中心变更上述房屋权利人为徐伟、盛瑛后三日内将上述房屋交付给徐伟、盛瑛；五、徐伟、盛瑛应在交房同时支付王烨川房屋尾款50,000元；六、王烨川应于判决生效之日起十日内以950,000元为本金，以每日万分之五为标准，支付徐伟、盛瑛自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐伟、盛瑛与王烨川签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。买卖合同约定，王烨川应将所收款专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，王烨川自行补足)。现王烨川以中介公司取消了首付贷业务，导致其无法涤除抵押权为由，不愿继续履行买卖合同，与合同约定相悖，本院不予采纳。王烨川上诉称双方及中介公司曾达过成口头协议，但未提供确凿证据予以证明，且徐伟、盛瑛对此予以否认，本院不予采信。一审审理中，徐伟、盛瑛已将剩余房款2,050,000元交至一审法院，并同意系争房屋产权过户时所产生的所有税费均由其承担，一审法院判决房屋买卖合同继续履行，并不侵害第三人的合法权益。综上所述，王烨川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币37,664元，由上诉人王烨川负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 丁康威
二〇一六年十二月二十三日
书记员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……