安徽省淮北市烈山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烈民一初字第00680号
原告：徐五超，男，1964年12月10日出生，汉族，个体户，住濉溪县。
委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。
被告：吴中宇，男，1967年3月7日出生，汉族，个体户，户籍所在地安徽省太和县，现住。
本院于2013年10月21日受理原告徐五超与被告吴中宇房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员赵德力适用简易程序，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告徐五超的委托代理人杨超、被告吴中宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐五超诉称：原被告于2009年8月7日签订房屋租赁协议一份，协议内容为：原告将位于烈山区望阳路北侧K#104号门面房租赁给被告使用，租赁期限自2009年6月30日起到2013年6月30日止，租金第一年2.4万元，第二年随行就市，每半年付一次；租赁期满被告将房屋完好地交给原告，被告房内装潢及房后搭建的简易房归原告所有，原告不予补偿；在租赁期满后三日返还房屋，未经同意每逾期返还一个月，被告每日按年租金的5%支付占用期间的使用费。租赁期间双方均按约定履行合同义务，租赁期满后，经多次催要被告却拒不返还门面房，请求判令被告立即搬出租赁房屋；支付租赁期满后的房屋使用费108000元（至2013年8月31日），以后费用计算至被告搬出时止；诉讼费用由被告负担。
吴中宇在庭审中辩称：房租已经付到了今年9月底，没有拖欠房租，原有的简易房因为不能使用已经拆除，在原来的位置上又修建了砖混结构的平房，前面又封了铝合金的落地橱窗，使店面面积又增加了18平方米。如果原告对外租赁，被告有优先权，如果搬出，原告对修建的平房及橱窗应给予补偿。
为支持其诉讼请求，原告提供了下列证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况，具有完全民事行为能力；
2、原告与被告签订的房屋租赁协议，合同中的2012年6月30日合同到期后经协商合同到期日又改为2013年6月30日，证明①原告将位于烈山区望阳路雷河堤北K#104号门面房租赁给被告使用；②租赁期限自2009年6月30日起到2013年6月30日止；③租赁期满，被告将该房屋完好交还原告，被告在原告房屋内的装潢及屋后搭建的简易房归原告所有，原告不予补偿；④被告在租期届满后的三日内返还该房屋，每逾期一月，被告每日应按年租金的5%向原告支付使用费；
3、原告所有的位于烈山区望阳路雷河堤北K#104号房屋的房地产权证，证明原告对租赁给被告使用的房屋拥有所有权；
4、原被告之间的短信往来记录，证明租赁房屋至2013年6月30日到期，原告给被告合理期限搬出，被告讲原告默认其继续租赁不能成立，被告拒不搬出租赁房屋；
被告的质证意见为：证据1属实；对证据2，2012年6月30日合同期满后，双方虽然没续订合同，但原告默认被告继续使用，双方仍然按原合同履行，合同中2012年6月30日改为2013年6月30日的情况被告不知道，只是合同到期后被告继续使用，原告也是同意的；对证据3的真实性无异议；对证据4，短信内容真实，一直与原告协商处理，没有恐吓原告，因原告不接电话，所以只有用短信进行沟通；我找他协商，但一直没有见到，见到他也一直在沟通。
被告未提供证据。
本庭认证意见为：因被告对原告提供的证据1、3、4的真实性无异议，对上述证据予以认定；证据2中租赁期满日“2012年6月30日”被修改为“2013年6月30日”，对此被告则称合同期满后被告继续租赁，没有协商租赁时间，对修改的情况不了解，原告提供的证据不能证明该处修改经双方协商一致作出，对其质证意见予以采纳。
经审理查明：原被告于2009年8月7日签订房屋租赁协议一份，协议内容为：原告将位于淮北市烈山区望阳路北侧K#104号门面房租赁给被告使用，租赁期限自2009年6月30日起到2012年6月3日止，租金第一年2.4万元，第二年随行就市，每半年付一次；租赁期满被告将房屋完好地交给原告，被告房内装潢及房后搭建的简易房归原告所有，原告不予补偿；在租赁期满后三日返还房屋，未经同意每逾期返还一个月，被告每日按年租金的5%支付占用期间的使用费。2012年6月30日租赁期满后，被告继续租赁使用该房屋，每月支付租金3000元；2013年6月30日，原告通过手机短信告知被告房屋租赁期满，同年7月12日、25日分别通过手机短信要求被告本月底搬出租赁房屋，8月6日再次通过手机短信要求被告搬出租赁房屋，在此期间被告通过银行转账付给原告9000元。租赁期间，被告在房后搭建平房一处、前面安装了橱窗。
在庭审中，原告提供的房屋租赁协议中租赁期满日“2012年6月30日”被修改为“2013年6月30日”，对此原告称系双方在2012年6月30日租赁期满后经协商修改，被告则称合同期满后被告继续租赁，没有协商租赁时间，对修改的情况不了解。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点为：1、被告是否应当搬出租赁房屋；2、被告是否应按约定每逾期一日按年租金的5%支付租赁期满后的使用费；3、被告在租赁期间对房屋进行的添附原告是否应予以补偿。
一、关于被告是否应当搬出租赁房屋并支付租赁期满后的租赁费用的问题。本案双方当事人订立的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，合法有效；双方于2012年6月30日租赁期满后虽然未另行签订租赁合同，但被告继续租赁使用该房屋，并交纳了租金，原告接收租金未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，应认定双方按原租赁合同继续履行，租赁期限为不确定，原告可以随时提出解除合同，但应在合理的期限内通知被告；原告多次通知被告搬出租赁的房屋，履行了通知义务，但被告接到通知后至今未将租赁房屋交付给原告，侵害了原告的合法权益，因此，原告要求被告搬出租赁房屋支付使用费的请求应予以支持。
二、关于被告是否应按约定每逾期一日按年租金的5%支付使用费的问题。按协议约定每逾期一个月，每日按年租金的5%支付使用费，该约定应为违约条款，所谓的“5%支付使用费”应为违约金。在2012年6月30日租赁期满后，被告继续租赁使用该房屋，每月支付租金3000元，原告未提出异议，因此本案房屋的租赁费应按每月3000元计算；原告于2013年6月30日告知被告合同期满，在7月份两次要求被告与当月底搬出租赁的房屋，8月6日再次要求被告在几日内搬出，因此被告逾期未搬出的时间应从2013年8月10日开始计算；按双方约定本案违约金每日为1800元，双方约定的违约金数额过高，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以要求适当减少；被告在庭审中提出约定过高，对被告的意见本院予以采纳，应予以调整。
三、关于被告在租赁期间对房屋进行的添附原告是否应予以补偿的问题。双方在合同中约定被告对房屋的装潢和搭建的简易房屋在租赁期满后归原告所有，原告不予补偿；并且按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告搭建房屋和装潢均未征得原告的同意，因此，被告对房屋进行的装饰装修和扩建原告可不予以补偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告吴中宇在本判决生效后十五日内搬出位于淮北市烈山区望阳路北侧K#104号房屋；
二、被告吴中宇在本判决生效后十五日内按每月3000元的标准支付原告徐五超房屋租赁费（自2013年7月1日计算至本判决确定的房屋交付之日，包括已支付的9000元）；
三、被告吴中宇在本判决生效后十五日内按每月700元的标准支付原告徐五超违约金（自2013年8月10日起计算至房屋交付之日）；
四、驳回原告徐五超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2460元，因本案适用简易程序审理，减半收取1230元，由原告徐五超负担430元，被告吴中宇负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 赵德力
二〇一三年十二月二十七日
书记员 古宝伟
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。