浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第1600号
原告（反诉被告）：绍兴县长三角纺织品有限公司。
诉讼代表人：朱顺德。
委托代理人：陶高溶。
被告（反诉原告）：魏柏泉。
委托代理人：单建尧。
本院于2012年5月4日立案受理了原告绍兴县长三角纺织品有限公司（以下简称长三角公司）诉被告魏柏泉房屋租赁合同纠纷一案，被告魏柏泉向本院提起反诉，依法适用简易程序，由审判员周国鑫担独任审判，公开开庭合并进行了审理。期间本院根据反诉原告魏柏泉申请委托绍兴市百兴价格事务有限公司对本案租赁房屋按照相同类型、相同地段的房屋在2011年9月18日-2013年8月1日的房屋租金价格进行了评估。原告（反诉被告）长三角公司的委托代理人陶高溶，被告（反诉原告）魏柏泉及其委托代理人单建尧到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，和解期限为3个月，期满后双方未能实现和解。本案现已审理终结。
原告长三角公司的管理人浙江中圣律师事务所诉称：因原告的申请，浙江省绍兴县人民法院于2011年7月18日作出（2011）绍商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理原告破产清算，并同时指定浙江中圣律师事务所为原告的管理人。现经管理人核查，原被告于2010年签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告方将其院内的独立3层楼房屋中的1楼，建筑面积约1163平方米，房产权证号为：绍房权证安昌字第××号出租给被告，租赁期限为2010年8月1日至2013年8月1日，租金为每年127930元，被告每年一次性付清，先付后住。截止原告进入破产清算之日，被告已向原告支付过第一年的房租费。现由于原告已进入破产程序，而依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。且原告管理人未在上述规定的二个月内通知被告，因此，原被告之间的上述租赁合同依法已于2011年9月18日解除。期间，管理人曾于2012年1月12日以告知书的形式通知被告，要求其尽快腾退房屋，但被告至今仍占居上述原告所属房屋，致原告损失，故原告为维护自己及各债务人的合法权益，特起诉请求（变更后）：1.判令被告立即腾退由原告所属的位于安昌镇安华村原告院内独立3层楼中的1楼，房产权证号为：绍房权证安昌字第××号。2.判令被告立即支付欠缴的房租费16340元并赔偿相应的利息损失（从2011年8月2日至判决确定履行之日止的同期银行贷款利息）；3.判令被告赔偿房屋使用费损失100205元（从2011年9月18日至2012年7月1日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告魏柏泉辩称：1.被告认为原、被告之间租赁合同关系确实是事实，而且原告确实已于2011年7月18日进入了破产程序，我们也同意根据法律规定双方之间的合同于2011年9月18日正式解除，但是被告认为该解除原因是由于原告的原因所引起，所以由此对被告带来的一切经济损失，均应当由原告来承担，为此被告依法提起反诉；2.针对原告的诉讼请求，被告认为确实被告仅仅支付了一年的租金，第二年开始后的租金都没有付过，虽然我们对原告第二项诉讼请求中的租金16340元没有异议，但是对原告提出的要被告赔偿相应的利息损失，我们认为这个利息损失并没有相应的事实和法律依据，因为双方对利息并没有约定。对于原告提出的第三项诉讼请求，因为从2011年9月18日合同解除以后，因为本身解除合同是由原告单方面引起的，即便有这个损失存在，但是由于原因是由于原告所引起的，故这个损失应当由原告自行承担。
反诉原告魏柏泉反诉称，2010年6月18日，反诉原告和反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定反诉被告将其位于安昌镇安华路60号的厂房出租给反诉原告，建筑面积1163平方米，租赁期限为2010年8月1日至2013年8月1日，年租金为127930元，押金2万元。但是，因反诉被告申请，绍兴县人民法院于2011年7月18日作出裁定，受理反诉被告破产清算，导致租赁合同解除，从而给反诉原告造成了极大的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，依据法律有关规定，特起诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失暂计91969元；2.判令反诉被告返还押金2万元；3.请求法院依法确认双方之间的债权、债务关系依法抵消；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告长三角公司的管理人浙江中圣律师事务所答辩称：针对反诉原告提出的第二项诉讼请求押金2万元，并没有证据可以证实，对于反诉原告提出的第三项诉讼请求，在本诉部分第三项诉讼请求我们只计算到3月份，如果要计算到今年的7月1日即要增加36240元。而且根据相关司法解释规定，本案本诉与反诉请求不存在互相抵销的问题，请求支持本诉诉讼请求，驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理本院认定，本案租赁房屋坐落于绍兴县安昌镇向前村原告长三角公司内，于2009年7月30日办理权属登记手续。原、被告双方于2010年签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其院内的上述独立3层楼房屋中的1楼，建筑面积约1163平方米，出租给被告，租赁期限为2010年8月1日至2013年8月1日，租金为每年127930元，被告每年一次性付清。被告交付给原告押金2万元，并已支付第一年度租金，其余租金尚未支付。2011年7月18日本院根据原告申请，依法作出（2011）绍商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理长三角公司的破产清算申请，并指定浙江中圣律师事务所为该公司的管理人。2012年1月13日浙江中圣律师事务所向被告送达告知书，要求被告于2012年2月12日腾退房屋，未果，原告管理人遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时认定，租赁房屋已由管理人浙江中圣律师事务所拍卖，被告向买受人绍兴县佳琳针织有限公司于2012年7月1日重新签订了租房协议。为查明租金价格，本院根据反诉原告魏柏泉申请委托绍兴市百兴价格事务有限公司对本案租赁房屋按照相同类型、相同地段的房屋在2011年9月18日-2013年8月1日的房屋租金价格进行了评估，评估结论为：175元／㎡·年，反诉原告为此次评估花去评估费2000元。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列由双方当事人提供证据所证实：
证据一，原告管理人提供的（2011）绍商破字第2-1号民事裁定书一份，证明法院于2011年7月18日作出裁定，受理原告破产申请的事实；
证据二，原告管理人提供的告知书一份，证明管理人已书面要求被告限期腾退租赁房屋的事实；
证据三，原告管理人提供的房屋所有权证书复印件一份，证明租赁房屋已办理权属登记的事实；
证据四，反诉原告魏柏泉提供的收条一份，证明其于2010年6月18日交付给原告租房押金2万元的事实；
证据五，绍兴市百兴价格事务有限公司出具的报告书一份，证明本案租赁房屋在2011年9月18日-2013年8月1日的房屋租金价格为175元／㎡·年的事实。
本院认为：
（一）本诉部分
原、被告设立的房屋租赁合同关系，双方意思表示真实，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，否则将受法律的制裁。本案中，本院已受理原告的破产申请，并于2011年7月18日作出裁定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，因本案原告的破产管理人未通知被告是否继续履行原租赁合同，双方合同依法自2011年9月18日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应将租赁房屋交还给原告，鉴于现租赁房屋已经管理人拍卖，被告亦已与买受人重新订立了租赁合同，故返还房屋已无必要；原告要求被告支付合同期内的尚余租金，因双方对支付期限未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告应支付2011年8月1日-2011年9月18日的租金17174.16元（127930元／年÷365×49＝17174.16元】，原告主张16340元，本院予以照准，原告另要求被告偿付该款自2011年8月2日起至本判决确定履行日止的同期银行贷款利息，因双方合同解除日为2011年9月18日，故利息起息日本院调整为自2011年9月19日起；自2011年9月19日至2012年6月30日合同解除后被告继续占用期间的费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告主张100205元，未超过被告应支付数额，本院予以认定。
（二）反诉部分
首先，反诉原告要求反诉被告返还押金2万元，事实清楚，依据充分，本院应予认定，反诉被告依法应返还给反诉原告，该款发生于双方合同解除前，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。”之规定，反诉原告主张该2万元在其应付的租金中抵销，符合上述法律规定，本院予以支持。其次，反诉原告主张合同解除后重新租赁相同房屋的差价损失要求反诉被告赔偿可否予以支持及抵销的问题，本院认为，本案房屋租赁合同因反诉被告申请破产而被依法解除，反诉原告要求反诉被告支付其重新租赁相同房屋的差价损失，理由正当，本院应予支持，具体数额已经本院评估即为141041.63元【（175元／㎡·年－110元／㎡·年）÷365×681×1163㎡＝141041.63元，该差价损失虽发生于反诉被告被宣告破产之后，但合同解除系因法定事由所致，并不能归责于反诉原告，现反诉原告向管理人主张抵销，既符合上述法律之规定，亦符合公平之原则，理由正当，本院应予支持，反诉被告管理人认为根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》（2002年9月1日起施行）第六十条规定，主张抵销的债权债务均发生于宣告破产之前才可以主张抵销，但2007年6月1日起施行的《中华人民共和国企业破产法》第四十条对不得抵销的情形已作了明确规定，因此由于利息损失发生于破产申请之后不应抵销之外，反诉原告在本诉中应付反诉被告的租赁费均应予抵销，故反诉被告管理人该项抗辩理由不合理部分，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条之规定，判决如下：
一、本诉被告魏柏泉应支付本诉原告绍兴县长三角纺织品有限公司房屋租赁费116545元；
二、本诉被告魏柏泉应支付本诉原告绍兴县长三角纺织品有限公司本金为16340元自2011年9月19日起至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行存款利率计算的利息，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、反诉被告绍兴县长三角纺织品有限公司应返还反诉原告魏柏泉押金20000元，赔偿租金差价损失141041.63元，合计161041.63元；
四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告的其他反诉诉讼请求。
上述一、三项互相抵销后，反诉被告绍兴县长三角纺织品有限公司尚应给付反诉原告魏柏泉44496.63元，由反诉原告魏柏泉在本判决生效后向管理人申报债权。
本诉案件受理费2631元（申请缓交），减半收取1315.50元，由本诉被告魏柏泉负担；反诉案件受理费1350元（减半交纳），由反诉被告绍兴县长三角纺织品有限公司负担，均限于本判决生效后七日内向本院交纳。评估费2000元，由反诉原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一二年十一月二十三日
书记员 王 琴