山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临罗商初字第1132号
原告赵海堂（反诉被告）。
委托代理人曾进，山东力维律师事务所律师。
委托代理人刘芳，山东力维律师事务所律师。
被告主父保富（反诉原告）。
委托代理人宋长兴，山东正诚信律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵海堂与被告（反诉原告）主父保富租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵海堂（反诉被告）及其委托代理人刘芳、被告（反诉原告）主父保富及其委托代理人宋长兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵海堂诉称，2006年10月18日，原告双方协商签订房屋租赁合同，由原告租赁被告位于罗庄区双月湖东段、湖南崖村后的四层框架整楼一栋，建筑面积约2600平方米，租赁期限自2006年10月18日至2021年10月18日，共15年，租赁用途为宾馆服务业，并约定了租金数额及交付期限。合同签订后，原告经被告同意，对租赁的四层框架楼进行了建设及交付期限。合同签订后，原告经被告同意，对租赁的四层框架楼进行了建设及装修，光是将框架建设成能够使用的房屋以及修路投资为480万元。2010年11月，因原告拖欠房租75000元，被告起诉至罗庄区人民法院，法院判决双方解除房屋租赁合同，原告支付租金及利息。法院判决后，原告已向被告支付了拖欠的租金，并且双方继续履行原合同。2013年10月1日，被告突然将原告经营的宾馆锁门，撵走了正在住宿的客人，并找人看管不让原告人�出入，还将原告的部分物品扔到院子里，称不再租房给原告，并提出只给原告10万元的投资补偿。为此原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告补偿租赁房屋建设装修款190万元。
被告主父保富辩称，1、原告诉称法院判决后双方继续履行原合同明显不真实。事实上是解除房屋租赁合同的判决生效后，被告于2011年5月申请法院强制执行，但是法院最终也没能通过强制手段让原告搬出才致使原告继续占有房屋两年多的时间，并且本案至今尚未执行终结，原案件执行尚未结案，继续履行原合同的说法明显不真实，被告在万般无奈的情况下于2013年10月将原告的东西从租赁房屋中搬出，显然双方并不存在继续履行原合同的事实。2、原告诉请被告补偿其房屋装修款，明显缺乏法律依据。由于原告在合同履行过程中拒不支付租金，并且该行为符合《房屋租赁合同》第十一条关于“合同解除条件”的情形下，被告在催讨未果的情况下诉诸法律，罗庄区法院以（2010）临罗商初字第1296号民事判决解除房屋租赁合同，该判决得到了临沂市中级法院（2010）临商终字第1086号民事判决的维持，在法院依据原告违约判决解除房屋租赁合同情况下，原告诉请补偿其房屋建设装修款于法无据，于理不通。3、原告的诉讼请求明显不合逻辑。表现在，原告自2006年开始累计支付给被告租金70余万元，但原告竟然主张被告赔偿其装修费近二百万元。按照原告的诉讼请求，原告不仅要无偿使用被告的房屋近十年，被告还要支付原告一百多万元，原告的诉讼请求明显不合逻辑。基于以上理由，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告主父保富反诉称，反诉原告与反诉被2006年10月签订了《房屋租赁合同》，合同约定由反诉被告承租反诉原告位于罗庄区双月湖�东段湖南崖村后四层整楼，同时合同对租赁期限、租金、诉讼管辖等都做了约定。2010年7月，因反诉被告拖欠房租拒不支付，反诉原告向贵院提起诉讼，请求判决解除《房屋租赁合同》、由反诉被告支付拖欠的房屋租金。法院经公开审理后作出（2010）临罗商初字第1296号民事判决，判决解除合同、反诉被告支付租金并赔偿利息损失给原告。反诉被告对上述判决不服并提起上诉，临沂市中级人民法院公开审理后作出（2010）临商终字第1086号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。鉴于反诉被告拒不履行上述生效判决，反诉原告于2011年5月向法院依法申请强制执行。但出乎反诉原告意想的是，通过强制执行仍无法使反诉被告从非法占有的房屋中搬出。反诉原告迫于无奈，在2013年9月5日书面通知反诉被告搬出无效的情况下，于2013年10月1日将反诉被告放置在非法占有房屋内的�物搬出。至此反诉被告非法占有反诉原告房屋已经长达数年之久，给反诉原告造成了非常大的经济损失。然而未曾想，反诉被告竟然据此提起诉讼。为维护自身的合法权益，反诉原告被迫提起反诉。反诉原告认为，反诉被告在法院判决解除房屋租赁合同的情况下其对房屋的占有显然违法，明显侵害了反诉原告的合法财产权，反诉被告理应赔偿由此给反诉原告造成的相关经济损失。为此提出反诉，请求人民法院依法判决反诉被告赵海堂赔偿因非法占用房屋给反诉原告造成的经济损失100000元。本案审理过程中，反诉原告变更反诉请求为请求法院依法判令反诉被告赔偿因非法占用房屋造成的损失及支付欠付的租金共计780000元。
反诉被告赵海堂辩称，反诉被告认为反诉原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回，虽然2010年9月7日法院判决解除了双方之间的租赁合同，但双方之间仍又实际发生租赁关系，反诉被告仍按以前的合同约定的标准交纳房租，反诉原告也予以收取，双方之间形成一种不定期的合同关系，且反诉原告所申请执行的仅仅是要求反诉被告支付房租。2010年的判决没有关于要求反诉被告搬出房屋的内容，另外前述判决也未对反诉被告添附的房屋及设施包含装修作出处理，因此反诉被告有权另行提起诉讼，反诉原告的请求不能成立，应予驳回。
经审理查明，被告主父保富在临沂市罗庄区罗庄街道办事处双月湖路东段自建四层框架楼房一处，该楼房实际为主父保富与案外人隋晓、王晓蒙共有。2006年10月18日，原告（反诉被告）赵海堂与被告（反诉原告）主父保富签订房屋租赁合同一份，约定：原告租赁被告位于罗庄区双月湖路东段、湖南崖村后的四层框架整楼，建筑面积约2600平方米；租赁期限自2006年10月18日至2021年10月18日；前6年每年租金为115000元，第7年租金为150000元，以后各年租金在上年基础上递增10000元；租金于每年10月18日前以现金方式支付；租赁房屋用途为宾馆服务业；租赁房屋的维修需经被告同意；由于原告对部分楼梯进行拆除，给予被告40000元赔偿，租赁前6年每年支付7000元；租赁期满，原告可将对租赁房屋装修、改善增设的部分中可移动物品带走，可移动物品包括桌椅板凳、床、电视机、空调等；如原告不交付或不按约定交付租金达15天以上时，被告有权解除合同等。上述合同签订后，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行装修后用于开办宾馆（宾馆名称为新国美宾馆）。合同履行期间，原告应于2009年10月18日按约支付2010年度房屋租金115000元及楼梯赔偿款7000元，但原告仅于2010年4月支付租金50000元，剩余租金及赔偿款72000元未能按约支付，被告为此于2010年8月3日诉至本院，�院经审理于2010年9月7日作出（2010）临罗商初字第1296号民事判决，判决解除双方于2006年10月18日签订的房屋租赁合同，赵海堂支付主父保富房屋租金及赔偿款72000元并赔偿利息损失。该案宣判后，赵海堂不服该判决并提起上诉，临沂市中级人民法院经审理于2010年11月30日作出（2010）临商终字第1086号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案二审判决中明确“关于上诉人提到的被上诉人要求解除合同应赔偿其损失及所有投资的问题，因其原审中未就此提出反诉，上诉人可对此另行解决，本案不予审理”。上述判决生效后，主父保富依法申请强制执行，要求赵海堂履行原审判决第二项确定的支付租金及赔偿款72000元的义务，但赵海堂并未自租赁房屋中搬出，仍继续占用该租赁房屋经营宾馆。2013年9月6日，主父保富在租赁房屋上张贴公告，通知赵海堂租赁合同已解除，并要求赵海堂于10日内搬离，因赵海堂未按期搬离，主父保富于同年10月1日将原告的部分物品搬出，后双方对于赵海堂的装修损失及欠付租金产生争议，为此成诉。
原告赵海堂与被告主父保富就2010年度未交租金在本院处理后，原告赵海堂分别于2011年向主父保富交纳租金共计258000元、于2012年6月25日交纳租金60000元、2012年7月13日交纳租金15000元、2012年7月20日交纳租金15000元，共计348000元，双方均无异议。原告另主张分别于2012年8月11日用案外人朱五还款40000元向原告交纳租金、同年8月16日向案外人陈乃美支付租金20000元、同年8月21日向案外人陈乃美支付租金10000元，上述款项70000元均由被告主父保富收取，被告对此不认可，主张未收到上述款项70000元，主张原告向案外人陈乃美交纳的款项30000元系原告租用案外人临沂万强陶瓷有限公司应交的租金，陈乃美系临沂万强陶瓷有限公司的会计。原告对于上述有争议的款项70000元，未能提交其他证据证实其主张。
庭审中，原告称其在双方解除合同后继续租用被告主父保富的房屋，双方虽没有书面约定，但是口头约定租金的支付方式及金额均沿用双方于2006年签订的租赁合同约定；被告主父保富对此不予认可，其主张双方并没有书面或口头约定继续履行原租赁合同，而是赵海堂拒不搬出房屋，且在赵海堂占用租赁房屋内向被告支付租金是应该的，但双方对于租金计算方式并没有进行过任何约定。
本案审理过程中，原告赵海堂申请对其租赁房屋的增加建设部分及装修投资价值进行评估，本院依法委托山东同泰资产评估有限公司进行评估，该公司于2014年1月21日作出鲁同泰评报字（2014）第109号涉讼装修价值评估报告，该次评估的评估范围为新国美宾馆的装修费用的市场价值；评估结论为：纳入�次评估范围的评估对象在2013年11月8日所表现的市场价值为68.51万元。反诉原告主父保富申请对赵海堂非法占用租赁房屋每年给反诉原告造成的损失进行评估，本院依法委托山东同泰资产评估有限公司进行评估，该公司于2014年1月12日作出鲁同泰评报字（2014）第901号2006-2013年楼房租金价值咨询报告及补充说明，评估结论为：用于本次评估咨询目的的装修后的整体楼房2006年10月18日至12月31日的租金总额为3.21万元，2007年至2008年每年的租金总额均为15.60万元，2009年至2011年每年的租金总额均为22.10万元，2012年全年的租金总额为32.50万元，2013年1月1日至9月30日的租金总额为24.31万元；未装修的整体楼房2006年10月18日至12月31日的租金总额为2.67万元，2007年至2008年每年的租金总额均为13.00万元，2009年至2011年每年的租金总额均为19.50万元，2012年全年的租金总额为28.60万元，2013年1月1�至9月30日的租金总额为21.39万元。原告赵海堂对上述评估报告均提出异议，并申请重新鉴定，但并未提交足以推翻上述评估报告的相关证据。被告主父保富对上述报告的真实性、合法性均无异议，但主张原告的装修方案未经被告同意，故原告的装修损失与被告无关。
庭审中，反诉原告主张对于双方约定的楼梯补偿款分六年支付，每年支付7000元，共计40000元，反诉被告依约支付前三年的楼梯补偿款21000元，后除（2010）临商终字第1086号民事判决书中确定的当年度的楼梯补偿款7000元外，反诉被告仍欠之后两年的楼梯补偿款12000元未支付。对此反诉被告不予认可，主张上述楼梯补偿款40000元已全部付清，系在其已支付租金之外另行支付给了案外人隋晓，隋晓未给反诉原告出具书面收条，并提交与案外人隋晓的通话录音予以证实。反诉原告主张反诉被告所说的40000元已包含�已支付租金总额348000元中，并非额外支付，但未提交相应证据。反诉被告举证2006年6月15日案外人隋晓的父亲隋某出具的收条一份，证实隋某收取反诉被告租房押金10000元，且至今未返还。反诉原告主张即使隋某收取反诉被告租房押金10000元属实，也应在（2010）临商终字第1086号案件解除合同时一并处理，如反诉被告认为当时的判决遗漏了该10000元押金，应当通过再审程序解决，而不应当在本案中解决。
上述事实，主要根据当事人的陈述、民事判决书、租赁合同、评估报告及庭审调查等认定，上述证据均已收录在卷。
本院认为，原告赵海堂与被告主父保富于2006年10月18日签订的房屋租赁合同已经本院（2010）临罗商初字第1296号民事判决、临沂市中级人民法院（2010）临商终字第1086号民事判决判决解除，合同解除后被告应将租赁房屋返还给被告主父保富。对于原告赵海堂在经营期间的投资，根据合同约定，对于桌椅板凳、床、电视机、空调等可移动物品应由原告赵海堂自行带走，对于不可移动的柱子、车道等装修投资，被告主父保富作为受益人应赔偿原告装修损失。根据山东同泰资产评估有限公司出具的鲁同泰评报字（2014）第109号评估报告，被告主父保富应赔偿原告赵海堂租赁房屋装修损失685100元。原告赵海堂对评估报告虽提出异议，但未提以足以推翻该评估报告的相关证据，本院依法不予重新鉴定。故对于原告赵海堂要求被告主父保富赔偿其装修损失1090000元的诉讼请求，对于评估报告中认定的685100元，本院依法予以支持，对于原告主张的超出部分，本院不予认定。
临沂市中级人民法院于2011年5月4日作出的（2010）临商终字第1086号民事判决生效后，双方原租赁合同业已解除，反诉被告应将租赁房屋返还给反诉原告主父保富，�反诉被告赵海堂继续占用该房屋，并在房屋租赁期间继续向反诉原告支付租金，反诉原告仍继续收取反诉被告的租金，应视为另行约定租赁涉案房屋，但双方对于租赁期限及租金等均未进行书面约定，应视为不定期租赁。反诉原告于2013年9月6日张贴解除租赁合同的通知，并要求反诉被告搬离租赁场地，并于同年10月1日将原告物品搬出，应视为双方已解除上述不定期租赁合同，反诉被告在占用租赁房屋期间仍应履行向反诉原告支付租金的义务。反诉被告自2011年双方产生租赁费争议后继续向反诉原告支付租金348000元，双方均无异议，本院依法予以确认。对于反诉被告赵海堂主张向案外人陈乃美及用案外人朱五还款交纳的租金共计70000元，因赵海堂未能提交充分证据证实该争议款项系由反诉原告收取，本院依法不予确认。双方对于在新的不定期租赁期限租金的支付没有�面或口头约定，依法应根据市场价格计算，根据山东同泰资产评估有限公司作出的鲁同泰评报字（2014）第901号2006-2013年楼房租金价值咨询报告，装修后的整体楼房2009年至2011年每年的租金总额均为22.10万元，2012年全年的租金总额为32.50万元，2013年1月1日至9月30日的租金总额为24.31万元；未装修的整体楼房2009年至2011年每年的租金总额均为19.50万元，2012年全年的租金总额为28.60万元，2013年1月1日至9月30日的租金总额为21.39万元。本院（2010）临罗商初字第1296号民事判决、临沂市中级人民法院（2010）临商终字第1086号民事判决生效后，反诉被告另行租赁涉案房屋时，涉案房屋已进行装修，因此租金应按装修后房屋的租金计算。据此，在反诉被告另行租赁反诉原告房屋期间即自2010年11月至2013年9月期间的租金应为：2010年11月至同年12月的租金为36800元；2011年全年的租金为221000元；2012年全年的租金为325000元；2013年1月1日至同年9月30日的租金为243100元，共计825900元。扣除反诉被告已支付的租金348000元，反诉被告赵海堂还应支付477900元。故对于反诉原告要求被告支付租金损失780000元的诉讼请求，本院予以支持477900元。反诉原告主张反诉被告欠两年的楼梯补偿款12000元未支付，反诉被告对此不予认可，并提交与案外人隋晓的通话录音证实上述楼梯补偿款40000元已全部付清，系在其已支付租金之外另行支付给了案外人隋晓，反诉原告虽主张反诉被告所说的40000元已包含在已支付租金总额348000元中，并非额外支付，但未提交相应证据，因此对于反诉原告主张的楼梯补偿款12000元，本院依法不予支持。反诉被告举证2006年6月15日案外人隋晓的父亲隋某出具的收条证实收取反诉被告租房押金10000元至今未返还，因该押金收取时间发生在2010年反诉原告起诉要求解除合同之前，应在解除合同时一并提出并处理，而本院（2010）临罗商初字第1296号判决已生效，因此反诉被告主张的该押金10000元不应在本案中重复处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条的规定，判决如下：
一、被告主父保富赔偿原告赵海堂租赁房屋装修损失685100元；
二、反诉被告赵海堂支付反诉原告主父保富自2010年11月至2013年9月期间的房屋租金共计477900元；
三、驳回原告赵海堂的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告主父保富的其他诉讼请求；
上述第一、二项，均于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟期间的债务利�。
本诉案件受理费21900元，由原告赵海堂负担11249元，被告主父保富负担10651元；反诉案件受理费11600元，由反诉原告主父保富负担6072元，反诉被告赵海堂负担5528元；鉴定费11000元，由原告赵海堂、被告主父保富各负担5500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 苏 光
审 判 员 刘晓莉
人民陪审员 魏荣坤
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 隋 嫱