辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00163号
上诉人（原审原告）：杨传文，男。
委托代理人：周克剑，辽宁凡响律师事务所律师。
委托代理人：窦义，辽宁凡响律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连汇源房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟，董事长。
委托代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪希波，男。
被上诉人（原审被告）：唐小慧，女。
被上诉人汪希波、唐小慧共同委托代理人：胡志刚，辽宁兴达律师事务所律师。
上诉人杨传文与被上诉人大连汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源公司）、汪希波、唐小慧所有权确认纠纷一案，凤城市人民法院于2014年12月12日作出（2014）凤民初字第03594号民事判决，宣判后，上诉人杨传文不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人杨传文的委托代理人周克剑、窦义，被上诉人汇源公司的委托代理人许东，被上诉人汪希波、唐小慧的共同委托代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨传文（原审原告）在一审诉称，被告汇源公司在2003年与案外人钱振宇（已故）口头达成了以阳光新城小区1号楼A1门市房抵顶工程款的协议。2004年4月13日，钱振宇因未能偿还原告的到期借款，遂又将涉案房屋抵顶给原告，汇源公司也于当日为原告出具了收到房款的收据。据此，钱振宇与汇源公司均同意将涉案房屋处分给原告所有，汇源公司又于2004年11月将涉案房屋实际交付给原告使用至今。上述事实已经丹东中级人民法院（2014）丹审民再字第00084号民事判决书予以认定。现原告得知汇源公司在明知涉案房屋已处分给原告且已由原告使用多年的情况下，被告唐小慧在明知涉案房屋已由原告实际使用的情况下，双方于2013年8月后将涉案房屋的产权办理在被告唐小慧、汪希波名下。原告认为原告与被告汇源公司存在合法有效的商品房买卖关系，且该房屋的实际所有权人应为原告，三被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求确认被告汇源公司与原告之间存在合法有效的商品房买卖（转让）关系；请求确认被告汇源公司开发的阳光新城小区1号楼A1门市房归原告所有；请求判令三被告协助原告办理阳光新城小区1号楼A1门市房产权证的相关手续。
汇源公司（原审被告）在一审辩称，一、原告要求确认与被告汇源公司之间存在合法有效的商品房买卖关系不成立。首先，从案件事实上，被告汇源公司与原告之间不存在任何的商品房买卖关系，只是钱振宇与杨传文之间存在无效的借款抵押关系。其次，无论从法律规定还是涉案证据上，均不能证明被告汇源公司与原告之间存在合法有效的商品房买卖关系；二、原告要求确认涉案房屋归其所有没有根本事实和法律依据，原告认为被告汇源公司无权处分其财产的表述也是错误的；被告汇源公司是在原二审判决生效期内合法处分该房屋，与原告没有任何关系；三、原告请求三名被告协助办理涉案房屋产权证的诉讼请求应予以驳回。
汪希波、唐小慧（原审被告）在一审共同辩称，一、被告唐小慧取得涉案房屋所有权，并且在2014年已经办理了房屋产权证，对涉案房屋具有合法的所有权。如果原告认为该房产权证系违法取得，应提起行政诉讼，将被告汪希波和唐小慧列为第三人，而且该案中唐小慧不应是被告，应是第三人；二、原告与被告汇源公司不存在房屋买卖关系，房屋买卖合同是要式合同，即双方必须签订书面合同，原告主张其与汇源公司之间的买卖关系，没有书面房屋买卖合同，其理由不能成立；三、原告称其在该案中的主张已被丹东市中级人民法院再审判决认定，以此主张所有权是错误的。
原审法院经审理查明，2003年，被告汇源公司开发建设凤城市阳光新城综合开发项目，钱振宇（已故）系项目经理，负责承建小区内阳光小学工程。施工过程中，由于被告汇源公司资金紧张，未能按期向钱振宇支付工程款，钱振宇提出由被告汇源公司拨付其房屋，用作借款。同年8月，被告汇源公司与钱振宇达成口头协议，约定被告汇源公司因拖欠钱振宇承建阳光小学的工程款，将阳光新城小区1号楼A1门市房抵顶工程款584940元。同年8月17日，钱振宇（乙方）和原告杨传文（甲方）签订借款协议，借款金额为400000元，如果乙方不能按时还款，甲方有权将抵押房屋自行处理。该笔借款中有案外人都叶兰230000元。后期案外人都叶兰要求将其借款分开。同年11月13日，钱振宇（甲方）和杨传文（乙方）重新签订了借款协议，约定借款金额为170000元，期限为2003年11月13日至2004年4月12日，借款期限为5个月。甲方将汇源地产1#A1楼97.49平方米门市房作为借款抵押。并将收款收据交给乙方保管。借款到期后，甲方将本金、利息付清后，乙方将汇源1#A1和交款收据归还给甲方。该房屋价格双方协议价格为170000元，抵押为全额抵押。借款到期乙方有权对该房屋按照协议价格170000元向社会出售，同等价格乙方可优先购买，甲方有义务协助办理房屋有关手续。
2004年4月13日，被告汇源公司出具三联单收据，其付款人一联在原告杨传文处，该收据内容左上方为“付款单位（交款人）杨传文”，右下方为“交款人钱振宇”，收款事由为“收房款1#A197.49×6000元”，金额为584940元。该收据中的房屋与2003年8月11日、8月17日、11月13日的借款协议中的房屋系同一房屋。
钱振宇于2009年8月8日去世，其继承人为程梅（妻子）、钱圣丰（儿子）、李仁英（母亲）向该院提起诉讼，要求依法判令汇源公司与钱振宇口头达成的以房顶工程款协议有效；依法确认位于凤城市阳光新城小区1#楼A1门市房归程梅、钱圣丰、李仁英所有；被告杨传文立即腾退非法占有原告位于凤城市阳光新城小区的1#楼A1门市房。2012年12月21日，凤城市人民法院作出（2012）凤民初字第02153号民事判决。宣判后，程梅不服，上诉至丹东市中级人民法院。2013年4月11日，丹东市中级人民法院作出（2013）丹民一终字第00274号民事判决：一、维持凤城市人民法院（2012）凤民初字第02153号民事判决第一项，即确认汇源公司与钱振宇口头达成的以房顶款协议有效（即阳光新城小区的1号楼A1门市房抵顶汇源公司拖欠钱振宇的工程款584940元）；二、撤销凤城市人民法院（2012）凤民初字第02153号民事判决第二项，即驳回程梅、钱圣丰、李仁英其他诉讼请求；三、杨传文于本判决生效后十日内腾退占有位于凤城市阳光新城小区1号楼A1门市房；四、汇源公司于杨传文腾退位于凤城市阳光新城小区1号楼A1门市房后十日内，将涉案房屋交付给程梅、钱圣丰、李仁英；五、驳回程梅、钱圣丰、李仁英其他诉讼请求。
2013年5月5日，被告汇源公司为甲方，程梅为乙方签订了一份协议书，因钱振宇（已故）在阳光新城小区工程建设过程中拖欠甲方工程款1370000元无力偿还。现在乙方经丹东市中级人民法院终审判决，收回原先抵押给他人的阳光新城1号楼A1门市房一套。根据《合同法》的相关规定，甲乙双方经协商一致，乙方同意将该房屋退给甲方抵顶拖欠的债务，就此签订本协议，双方共同信守。一、2004年甲方用该房屋以抵顶工程款的方式拨付给乙方，时价为584940元。二、阳光新城小区工程竣工结算时，乙方承认拖欠甲方多付工程款1370000元。三、双方抵顶后，乙方还欠甲方785000多元，考虑到房屋增值因素，根据公平合理原则，双方同意房屋退给甲方后，互相之间债务全部消灭，就此顶平，互不承担责任。四、房屋退回甲方后，由甲方自行处理，与乙方无关。五、协议签订后，该房屋之前拖欠的物业管理费等各种相关费用由甲方承担…该协议由甲方汇源公司盖章确认，乙方程梅、钱圣丰、李仁英签字确认。
2013年5月10日，被告汇源公司的法人代表王伟指示汇源财公司务，将该涉案房屋以1100000元价格出售给被告唐小慧，按照阳光新城开票惯例办理。同时指示价格按照当初抵顶钱振宇584940元出票。同时亦为被告唐小慧出具收据两份，款项总计为1000000元，收款人为王伟。
被告唐小慧与被告汪希波系夫妻关系。被告汇源公司与被告唐小慧签订了商品房买卖合同。时间记载为2004年4月13日。被告汇源公司为其出具596570元收款收据一份。2014年1月23日，被告唐小慧办理凤凰城区沈丹路汇源开发阳光新城小区1#A1房屋的产权登记，该产权证号为，凤房权证凤凰城区字第141200**号，房屋所有权人为唐小慧、该房屋的产权证中附记记载：“唐小慧、汪希波共同共有、商品房交易（购商品房）”。
2013年5月16日，辽宁省庄河市人民法院受理了原告杨传文和案外人赵慧莉诉被告程梅、钱圣丰、李仁英、汇源公司民间借贷一案，要求程梅、钱圣丰、李仁英立即偿还二原告欠款586000元，给付利息1363000元，并要求被告汇源公司对钱振宇的200000元借款及465000元利息承担连带给付义务。2013年7月9日辽宁省庄河市人民法院作出了（2013）庄民初字第2375号民事判决：一、被告程梅、钱圣丰、李仁英于本判决发生法律效力后10日内给付原告杨传文、赵慧莉借款255600元，并自2012年7月4日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；二、驳回原告杨传文、赵慧莉要求被告大连汇源房地产开发有限公司对借款200000元承担连带保证责任的请求。宣判后，双方均不服上诉至辽宁省大连市中级人民法院。该案在上诉审理过程中，原告杨传文和案外人赵慧莉撤回起诉。2013年12月5日，大连市中级人民法院作出（2013）大民一终字第1589号民事裁定：一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2013）庄民初字第2375号民事判决；二、准许上诉人杨传文、赵慧莉撤回对程梅、钱圣丰与李仁英的起诉。
2013年5月20日，程梅、钱圣丰、李仁英依据丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第00274号民事判决向法院申请执行。申请执行的标的为：1、杨传文腾退占有位于凤城市阳光新城小区1号楼A1门市房；2、汇源公司将涉案房屋交给申请人（房价584940元）；3、诉讼费7500元由杨传文给付申请人。2013年7月3日，凤城市人民法院在在场人马永科（汇源公司经理）、宋传辉（承租人）、凤城市老城社区主任张晓玲（凤城法院邀请）在场见证的情况下对该涉案房屋强制执行并交付给被告汇源公司，制作了现场房屋交付笔录和录像。而后，原告杨传文向凤城市人民法院递交了辽宁省庄河市人民法院受理案件通知书、辽宁省高级人民法院受理案件通知书。2013年11月20日，凤城市人民法院作出（2013）凤执字第00504号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。
2014年1月22日，案外人程梅为凤城市房地产管理处出具具结保证书一份，载明在工程竣工结算时，经双方确认，开发公司多付给钱振宇工程款，由于资金短缺无力偿还开发公司，经与开发商协商将此房屋退给开发公司抵顶欠款。产权为开发公司所有与我们无关。
因原告杨传文不服丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第00274号民事判决申请再审。2014年3月17日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审三民申字第00615号民事裁定，指令丹东市中级人民法院再审。2014年8月14日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹审民再字第00084号民事判决：一、撤销本院（2013）丹民一终字第00274号民事判决；二、维持凤城市人民法院（2012）凤民初字第02153号民事判决。
原审法院经审理认为，凤城市人民法院（2012）凤民初字第02153号民事判决已经发生法律效力。该判决依法确认汇源公司与钱振宇口头达成的房屋抵顶协议有效（即阳光新城小区的1#楼A1门市房抵顶汇源公司拖欠钱振宇的工程款584940元），因此，可以认定汇源公司已将本案诉争房屋抵顶给钱振宇，故汇源公司与原告间不存在商品房买卖（转让）关系。原告请求确认与被告汇源公司存在合法有效的商品房买卖（转让）关系，无事实与法律依据，该院不予支持。
案外人程梅、钱圣丰和李仁英依据已经发生法律效力的（2013）丹民一终字第00274号民事判决书向该院申请强制执行，该院执行过程中，依法将本案诉争的房屋强制迁出后交给被告汇源公司，案外人程梅又与汇源公司达成协议，将房屋退还给汇源公司后，汇源公司与唐小慧签订了商品房买卖协议，将诉争房屋出售给唐小慧、汪希波。唐小慧依法办理产权登记，取得诉争房屋的权属证书。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。故被告唐小慧、汪希波依法取得诉争房屋的权属证书后，享有了该房屋的所有权。故原告请求确认诉争房屋归其所有，由三名被告协助办理产权证的主张，因证据不足，不予支持。据此判决：驳回原告杨传文的诉讼请求。案件受理费3750元，由原告杨传文承担。
宣判后，上诉人杨传文不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销凤城市人民法院（2014）凤民初字第03594号民事判决，改判支持上诉人杨传文的全部诉讼请求或发回重审。其上诉理由是，原审判决认定事实不清，适用法律错误。已发生法律效力的丹东中院（2014）丹审民再字第84号民事判决认定，上诉人杨传文、钱振宇于2004年4月13日共同到汇源公司，由汇源公司为上诉人杨传文出具收到涉案房款收据一份，钱振字、杨传文及汇源公司均认可该收据的真实性，足以表明钱振宇、汇源公司同意将涉案房屋卖与上诉人以抵顶借款。上诉人为涉案房屋的合法占有人。原判认定上诉人与被上诉人汇源公司之间不存在涉案房屋的买卖（转让）关系错误；钱振宇的继承人程梅等人曾申请执行上诉人所占有的涉案房屋，但该案并未执行完毕，涉案房屋仍由上诉人实际占有；原审判决忽略了钱振宇的继承人与汇源公司之间的退房协议以及汇源公司与唐小慧之间的商品房买卖合同的无效问题。根据丹东中院（2014）丹审民再字第84号再审判决，钱振宇的继承人程梅等人并不是涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋。2013年5月5日，程梅等人与汇源公司签订退房协议时，程梅等人不是涉案房屋的所有权人，其无权将该房屋退还给汇源公司，汇源公司也无权将涉案房屋出售给唐小慧，汇源公司与唐小慧之间的商品房买卖合同也是无效的。根据合同法的规定，无效合同的双方应当恢复原状。本案中无效合同的各方当事人完全可以通过协助杨传文办理过户手续，履行对应的恢复原状义务；原审判决认定涉案房屋归被上诉人唐小慧、汪希波所有错误。唐小慧与汪希波是夫妻，而汪希波在2004年曾经是汇源公司办公室主任。从2005年起至今一直担任处理汇源公司开发的阳光新城小区一房二卖、假按揭等问题的具体负责人，汪希波对于上诉人杨传文从2004年11月合法占有涉案房屋以及在凤城市房产处对阳光新城进行摸底调查时已被确认为涉案房屋的唯一购房人这一事实完全知情。唐小慧是在2013年7月与汇源公司签订的商品房买卖合同，但双方却将合同签订的时间签到汇源公司给上诉人杨传文出具涉案房款收据的2004年4月13日。2013年6月24日，汪希波、唐小慧在房产处的询问记录中故意做虚假陈述，称涉案房屋己由汪希波出租给案外人宋传辉。事实上该房屋仍由上诉人杨传文合法占有并且出租给宋传辉。在原审第一次庭审中，被上诉人声称唐小慧、汪希波是在2013年7月份以现金形式向汇源公司实际支付110万元购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同。而在原审第二次庭审中，又称汪希波与汇源公司之间存在欠款问题，双方约定汇源公司以涉案房屋抵顶拖欠汪希波的欠款，前后陈述自相矛盾，唐小慧、汪希波在取得该房屋产权时并未支付合理对价，其与汇源公司不存在真实的商品房买卖合同，唐小慧、汪希波将涉案房屋产权登记其名下不构成善意取得。
被上诉人汇源公司辩称，丹东中院（2014）丹审民再字第84号判决，维持凤城法院（2012）凤民初字第02153号判决，该判决认定汇源公司与钱振宇之间的以房顶款协议有效，被上诉人汇源公司与上诉人杨传文之间不存在合法有效的房屋买卖关系。涉案房屋经合法程序出售给唐小慧后，上诉人杨传文系非法占有涉案房屋，上诉人杨传文提出占有涉案房屋与本案无关。汇源公司出售给唐小慧房屋的时间是在丹东中院二审判决生效后，而省法院下发再审裁定的时间是在2014年3月17日，唐小慧于2014年1月取得了涉案房屋的产权，故汇源公司将房屋出售给唐小慧是合法处分，故上诉人主张不构成善意取得的上诉理由不能成立。综上，一审判决正确，应予维持。
被上诉人汪希波、唐小慧共同辩称，上诉人依据丹东中院（2014）丹审民再字第84号判决，维持了凤城法院（2012）凤民初字第02153号判决，该判决确认汇源公司与钱振宇的抵顶协议有效，不存在上诉人杨传文与汇源公司之间房屋买卖关系。唐小慧取得房屋所有权，是在省法院裁定下发前，办理的手续是合法有效的，且唐小慧取得房屋所有权与上诉人杨传文无关。上诉人认为唐小慧取得所有权存在瑕疵，应通过行政诉讼予以撤销。原判正确，应予维持。
二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。以房抵债协议为债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。本案中，在本院二审判决杨传文腾退涉案房屋后，再审判决撤销本院二审判决前，凤城市人民法院根据申请人程梅的申请，将涉案房屋执行给汇源公司，并裁定执行程序终结。此后，被上诉人汇源公司与被上诉人唐小慧签订了商品房买卖合同，被上诉人汪希波以被上诉人汇源公司法定代表人王伟欠付其借款，抵顶了涉案房屋的价款，被上诉人唐小慧办理了产权登记，依法取得涉案房屋的权属证书，系涉案房屋的所有权人，受法律保护。上诉人杨传文提出唐小慧、汪希波未支付涉案房屋的合理对价，对上诉人杨传文为涉案房屋的唯一购房人完全知情及唐小慧、汪希波将涉案房屋产权登记其名下不构成善意取得，没有充分证据予以证明，本院不予采纳。本院已经发生法律效力的（2014）丹审民再字第00084号民事判决，确认汇源公司与钱振宇口头达成的以房抵顶款协议有效（即阳光新城小区的1号楼A1门市房抵顶汇源公司拖欠钱振宇的工程款584940元），被上诉人汇源公司与上诉人杨传文间不存在商品房买卖（转让）关系。上诉人杨传文请求确认与被上诉人汇源公司存在合法有效的商品房买卖（转让）关系，没有事实依据。被上诉人汪希波、唐小慧已取得了涉案房屋所有权，在无证据证明被上诉人汪希波、唐小慧与被上诉人汇源公司之间存在恶意串通行为，也无违法办理房屋所有权证的情况下，上诉人杨传文请求确认凤城市阳光新城小区1号楼A1门市房归其所有及三被上诉人协助其办理产权证，亦无事实和法律依据。上诉人杨传文的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750元，由上诉人杨传文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张东明