北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01608号
上诉人（原审原告）夏×，男，1962年4月15日出生。
委托代理人殷国华，北京市英格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）乔×，男，1965年11月15日出生。
委托代理人张东，北京市京师律师事务所律师。
上诉人夏×因与被上诉人乔×租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人夏×的委托代理人殷国华，被上诉人乔×的委托代理人张东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月，夏×诉至原审法院称：2008年6月26日舒×、肖×、夏×与乔×签署了一份租赁协议，约定出租人将位于北京市朝阳区××石材市场7250平方米的�地租赁给乔×，年租金488920元，每三年递增10%，前五年每半年交纳一次交年租金的二分之一，先付款后使用，提前一个月支付下半年度租金，五年后为一次性交纳；逾期交纳租金每日按5‰收取滞纳金。逾期两个月未付租金的，出租人有权终止协议，地上建筑物归出租人，承租人不得拆除，不给补偿。后出租人依约交付了租赁场地，乔×却经常拖欠租金，且开具空头支票欺诈出租人。按协议约定乔×应当在2013年7月10日之前给付一年租金563000元，乔×开具支票即已迟延32天，而且还是空头支票，至今已经逾期100余天，鉴于乔×严重违约，出租人依据约定行使解约权。2013年10月10日，夏×依据债权转让协议受让本案租赁协议的全部权利，且依法通知了乔×。故夏×依法诉至法院，要求判令解除租赁协议，乔×向夏×给付违约金每日28150元，自2013年7月11日起至租赁协议正式解除之日止；乔×立即腾退租赁场地及其上建筑。
乔×辩称：夏×主体不适格，租赁协议是我与对方三个人签订的，对方属于合伙，对方在没有收到另外两个人委托擅自起诉是没有法律和事实依据的。在诉状中所说的债权转让一事，对方的债权转让必须通知债务人，但是对方根本没有通知我方，所以债权转让对我方不生效。由此作为本案的夏×没有起诉资格。根据我方所掌握的情况，租赁场地面临拆迁，时间是在2014年3月份之前，乔×已经将租赁款项付到了2014年5月份。我方为了保护自己的合法权利，履行抗辩权，要求驳回夏×的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年6月26日，肖×、舒×、夏×作为甲方，与乔×作为乙方签订租赁协议，约定甲方将所拥有的坐落于××村南侧地块中的7050平米场地租给乙方做石材销售、加工之用。承租期为15年，从2008年8月10日至2023年7月30日止。�方向甲方按每平方米每天0.19元缴纳租金，租金按年计算，年租金为人民币488920元，每三年递增一次，递增幅度为10%，前五年租金每半年缴纳一次，先付款后使用。第一年度首付款自签订本协议之日起交清（交年租金的一半）。租金到期前一个月支付下半年租金，五年后每年一次性交纳，此租金不开具发票，逾期缴纳租金每日按5‰收取滞纳金。甲方有权按时收取租金并补交拖欠天数租金，甲方在超过租金到期两个月时未收到乙方应缴纳的租金，甲方有权终止协议，地上土建砖混部分建筑物归属甲方所有，乙方不得拆除，不给乙方补偿。
后夏×及肖×、舒×向乔×交付7250平方米的场地，乔×2008年6月实际入住场地，乔×实际入住后到租期起算点前的时间为免租期。夏×、乔×双方对于前五年的租金交纳没有争议，就第六年的租金交纳存在争议，夏×称乔×逾期且不足额交纳第六年租金，构成根本违约，因而要求解除合同，腾退房屋。乔×认可逾期不足额交纳第六年租金，但称不足额交纳的原因在于收到拆迁通知，并且其交纳的租金对应的是从2013年7月份到2014年5月份的租金。
法院现场勘验，涉案场地位于北京市朝阳区××石材市场，其上铺设有水泥路及建有厂房，均系乔×所为，且乔×将厂房另行出租给他人。夏×自认当时其交付的是空地，其上没有建筑，涉案土地是其从其他方租赁而来，其他方系从村委会租赁而来。
庭审中，夏×提交舒×、肖×作为甲方（债权出让人）与夏×作为乙方（债权受让人）于2013年10月10日签订的债权转让协议书及肖×、舒×向乔×出具的债权转让通知，欲以证明舒×、肖×已将合同债权转让给夏×，并已经通知乔×，乔×认可证据的真实性，但表示对债权转让一事不知情。经询，双方均认可肖×、舒×、夏×在租赁协议的义务就是提供场地，后续的就是收取租金。
又，乔×提交北京××石材交易中心有限公司于2014年9月19日向”××石材市场全体商户”出具的《搬迁通告》，内容为”依据北京市人民政府（2008）90030号《签报》，北京市规划委员会2009规意选字0230号、0231号、0232号、0233号等文件及××乡2009年腾退通知。本市场在近期需要整体拆迁，根据双方的租赁合同之约定，租赁合同自动解除，请各商户立即开展自行组织搬迁工作。”又，经法院联系调取了××乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部于2013年8月25日下发的《××乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》，指出”受××乡人民政府委托，××乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部、各党支部、村委会将与各企事业单位接洽，按照相关政策和合同，协商腾退事宜。请各有关单位认清形势，服务大局，妥善安排，务必于2013年11月30日前腾退承租（占用）的土地和房屋，避免造成不必要的损失。”夏×对搬迁通告的真实性不认可，对于法院调取的腾退通知书称真实性不能确认，称不构成对方2013年5月不缴纳租金的抗辩。
经询，乔×坚持其答辩意见，不同意解除涉案的租赁合同。经释明，即使法院判令解除涉案租赁合同，乔×也不要求就合同解除后的后续事宜在本案中一并处理。
原审法院经审理认为：夏×、舒×、肖×与乔×签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现夏×以乔×未按照合同约定履行相应的交付租金的义务，乔×也予以承认，同时以涉案租赁场地涉及拆迁为由予以抗辩，结合本案庭审调查情况，涉案租赁场地确实存在拆迁，因而乔×的抗辩理由成立，夏×以乔×未按照合同约定履行交付租金义务主张解除合同进而主张相应违约金的诉讼请求不成立，法院不予支持。但考虑到涉案租赁场地存在拆迁，涉案的租赁协议没有继续履行下去的可能，故租赁协议以解除为宜。乔×关于夏×主体不适格的抗辩，考虑到双方一致认可夏×、舒×、肖×的义务就是提供场地，而后就只剩收取租金的合同权利。因而夏×以舒×、肖×已经将债权转让给夏×，进而以自己一人的名义起诉乔×，具备相应的主体资格，乔×相应的抗辩意见法院不予采信。
就合同解除后后续问题的处理，夏×要求乔×将涉案租赁标的腾退给夏×具有事实和法律依据，法院予以支持；乔×不要求在本案中就合同解除后的后续问题进行一并处理，法院不持异议。乔×可另行起诉。
据此，原审法院于2014年10月作出判决：一、解除夏×、舒×、肖×与乔×于二ＯＯ八年六月二十六日签订的《租赁协议》；
二、乔×于判决书生效之日起十五日内将判决书第一项所涉《租赁协�》项下位于××石材市场中面积为七千二百五十平方米的场地及其上建筑腾退给夏×；
三、驳回夏×的其他诉讼请求。
判决后，夏×不服，以原判决认定事实不清、适用法律错误等为由上诉至本院，要求：1、将原判第一项改判为涉案合同自2013年10月25日解除；2、支持夏×主张的违约金，自2013年7月11日起至2014年9月19日止，以每日2851元计算，共计123万余元，夏×自行减少仅主张56万元（其中包含欠租16.3万元及2014年8月9日至9月19日期间未交的使用费等实际损失）；3、变更原判第二项中的”××石材市场”为”××石材市场”；4、全部诉讼费由乔×承担。
乔×表示不同意原判，但因个人原因未在法律规定期限内提起上诉。乔×同时表示不同意夏×的上诉请求。
本院在二审过程中经审理查明，夏×与乔×均认可乔×已交付第六年租金共计40万元。双方均认可涉案土地位于××村南侧�块××石材市场内，与××石材市场无关。夏×主张其在一审诉讼请求中提到的××石材市场是与乔×签订租赁协议时该地使用的名称，现该地已注册为××石材市场。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为乔×未按照合同约定给付第六年租金是否构成违约。夏×主张乔×未在约定期限内交付租金，故根据合同约定，乔×已构成违约，夏×有权解除合同。乔×主张其迟延支付租金的原因是涉案租赁场地即将搬迁，故其不构成违约。本院认为，依法成立的合同对双方均有效力，双方应按照合同约定积极行使权利、履行义务。本案中，虽然乔×未提供证据证明其在2013年曾收到过搬迁通知，但结合原审法院调取的××乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部于2013年8月25日下发的《××乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》，以及涉案租赁场地现确已搬迁的事实可知，该地确实存在搬迁，乔×据此行使其抗辩权理由成立。故，乔×未按照合同约定给付第六年租金并不构成违约，夏×据此主张解除租赁协议并要求乔×支付违约金，本院不予支持。原审法院综合涉案租赁场地的现实情况，以涉案租赁协议无法继续履行为由解除租赁协议并无不当，本院予以确认。
夏×在二审中主张的乔×欠交的第六年租金的剩余部分及2014年8月9日至9月19日期间的使用费等，因其在一审时并未主张，故本院在本案中不予处理，夏×对此部分钱款可另案主张。夏×、乔×在二审中均认可涉案租赁场地位于××村南侧地块天成元石材市场内，原审判决中的××石材市场系笔误，应改为××石材市场，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审受理费70元，由乔×负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由夏×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 陈茜
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李惠