山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终2075号
上诉人（原审第三人）：东阿县铜城街道办事处。
主要负责人：赵万俸，主任。
委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙强，男，1978年2月27日生，汉族，住东阿县。
委托诉讼代理人：朱士训，山东雄迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东阿县天源房地产开发有限公司，住所地东阿县铜城街道办事处工业园。
法定代表人：王丙河，董事长。
委托诉讼代理人：陈秀金，山东胶城律师事务所律师。
上诉人东阿县铜城街道办事处（以下简称铜城办事处）因与被上诉人孙强、东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2014）东民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铜城办事处的委托诉讼代理人鹿闪闪、被上诉人孙强的委托诉讼代理人朱士训、被上诉人天源公司的委托诉讼代理人陈秀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铜城办事处上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人孙强请求支付违约金16948.84元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“原告签订商品房买卖合同的相对人应为第三人铜城办事处”是错误的，商品房买卖合同的相对人应为天源公司。对涉案楼房进行开发建设是以天源公司的名义进行的，与孙强签订商品房买卖合同的也是天源公司，上诉人并没有与孙强签订过商品房买卖合同，将上诉人认定为合同的一方主体，明显与事实相悖，也有违合同的相对性原则。既然一审判决已认定涉案商品房买卖合同为有效合同，那么合同双方就应该按照合同约定行使权利和履行义务。否则，房屋交付后的产权登记等相关合同义务没有天源公司履行，上诉人显然不能办理。在涉案楼房建设过程中，上诉人无论履行什么义务、发挥什么作用，只是上诉人与天源公司之间的事情，与双方之外的第三人没有关系。根据商品房买卖合同约定，对外承担合同义务的当事人只能是合同载明的天源公司，而非铜城办事处。2.一审判决认定上诉人铜城办事处系涉案工程的实际投资人是错误的，实际投资人是包括被上诉人在内的购房户，上诉人并未实际投入资金。3.上诉人铜城办事处作为涉案楼房建设的参与者，并非涉案商品房买卖合同的相对人，依法不应承担违约责任，一审判令上诉人承担违约责任是错误的。
孙强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是：1.一审法院认定上诉人是商品房买卖合同的相对人是正确的。从一审调查情况看，上诉人是涉案小区的建设单位，借用天源公司的资质进行房地产开发，并以天源公司的名义与答辩人签订了商品房买卖合同，并且也是上诉人按合同约定收取了答辩人等购房户的房款。因此，上诉人与答辩人是商品房买卖合同的实际主体。2.一审认定上诉人系涉案工程的实际投资人是正确的。上诉人是涉案楼房的实际开发人，该楼房不仅卖给了所属职工，而且还对外进行了销售。3.上诉人应当承担违约责任。上诉人借用他人资质进行了房地产开发，系商品房买卖合同的实际相对人。二审庭审过程中，被上诉人孙强变更意见为：涉案商品房是上诉人及天源公司合作开发的，双方共同收益共担风险，对迟延交房所引起的债务，上诉人与天源公司应当承担连带责任。
天源公司辩称：天源公司与孙强签订了商品房买卖合同，根据合同相对性原则，相应的权利义务应由天源公司承担。
孙强向一审法院起诉请求：1.要求被告天源公司支付违约金16948.84元；2.退还多交纳的房款1万元（待实际测量后予以确定）。一审过程中，孙强撤回了第二项诉讼请求。经孙强申请，一审法院追加铜城办事处为第三人。
一审法院认定事实：原告孙强与被告东阿县天源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于老聊滑路以南的地块的土地使用权。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢1单元15层1501号房。…该商品房的建筑面积共128.83平方米，…。总房款：451969元。…第七条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款，9月15日付清总价款60％，主体完工再付20％，竣工交钥匙再付20％。第九条，交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…。原告截止到2012年10月26日，按合同约定将全部房款即451969元交付给第三人，至此，原告交清房款。原告对将房款交到第三人处的解释是，原告按照被告的指示将房款交到第三人东阿县铜城街道办事处，第三人是代收的房款，对此被告与第三人均不认可。对于楼房交付的时间，原告称是2014年1月10日，被告将楼房的钥匙交付给了原告；被告认可原告所称的楼房交付时间，但称是物业公司私自将钥匙给原告，第三人认可原告所称的楼房交付时间。为开发涉案楼房，2010年12月21日，东阿县铜城街道办事处（甲方）、东阿县天源房地产开发有限公司（丙方）、东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目公司（乙方）签订建设工程合作协议一份，协议约定：…，就东阿县铜城镇人民政府和谐花园及政府办公楼工程，协商一致，特签订本协议，供甲、乙、丙三方共同遵守执行。一、工程概况：1、工程地点：东阿县铜城镇人民政府驻地；…二、合作方式：本工程建设单位为东阿县铜城镇人民政府，由东阿县天源房地产开发有限公司办理项目开发相关手续。由东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目部负责工程施工；三、甲方的权利及义务：甲方负责开工前的土地及相关开工手续的办理、承担本工程建设所需全部建设费用，对本合同进度，质量等事宜全程监督，按合同向乙方支付工程款；四、乙方权利及义务：由乙方直接与甲方签订建设工程施工合同，…确保工程质量，按期完工；五、丙方权利及义务：丙方负责工程开发资质的提供，工程招投标及配合甲方办理房地产手续等事宜，对本工程中发生的销售事宜全力配合甲方，对购房按揭户协助办理相关贷款手续，银行贷出资金打入建设单位指定账户，乙方无权动用该款资金；六、丙方佣金问题：本项目开发资质配合费用定为150万元人民币，本配合费用分三次付给丙方，第一次为施工合同签订时付50万元，第二次为主体工程验收合格后再付50万元，第三次为工程竣工相关手续齐全半年内付清。
一审法院认为，本案的焦点问题为：1、案涉《商品房买卖合同》的一方主体是被告还是第三人；2、逾期交房的违约责任如何承担。对于第一个焦点问题，原告签订《商品房买卖合同》相对人应为第三人东阿县铜城街道办事处。理由如下：1、被告与第三人均称，第三人系涉案楼房的建设单位，被告向第三人出借资质，协助第三人办理开发建设等相关手续；2、根据第三人提交的《建设工程合作协议》，该协议约定的内容，亦能证实第三人借用被告开发资质开发涉案楼房的事实；3、在买卖合同中，买受人应向出卖人支付价款，这是众所周知的，在本案中，按照合同约定原告应支付大额的房款，原告作为完全的民事行为能力人，在支付房款时其对支付房款应尽到较大的注意义务，即审慎的审核房款的收款人，确保房款交付给出卖人。但原告将楼款全部交付给第三人东阿县铜城街道办事处，而并没有将房款交付给合同签订的另一方即本案被告，虽然原告称系按照被告的指示，将房款交付给的第三人，但被告及第三人均不认可，原告未提供证据证明自己的主张，原告的该项主张并不能成立，故从原告向第三人交付房款的行为来看，原告对第三人系涉案楼房的开发方的事实是知情的，原告亦认可第三人系商品房买卖合同的另一方。综上，本院认定涉案商品房买卖合同约束的双方主体应为原告和第三人东阿县铜城街道办事处。对于第二个焦点问题。涉案的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原告与第三人均应按合同约定履行各自义务。原告按约定履行了向第三人交付房款的义务，第三人东阿县铜城街道办事处作为商品房买卖合同的另一方即出卖人，负有按合同约定向原告交付房屋的义务。然而，第三人未按合同规定的时间交付楼房，给原告造成了一定的损失，第三人构成违约，故第三人应按合同规定向原告支付逾期交房违约金。逾期交房违约金按照合同约定应从2013年1月1日起计算，截止日应为交付楼房之日，即2014年1月10日，逾期交房违约金应为451969元×0.0001×375天＝16948.84元。根据权利义务对等的原则，第三人系整个建设工程的实际投资人和管理人，被告不是本案商品房买卖合同的一方主体，被告天源房产不应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限第三人东阿县铜城街道办事处于本判决生效后五日内支付原告孙强逾期交房违约金16948.84元。二、驳回原告孙强对被告东阿县天源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费474元，由原告承担250元，第三人东阿县铜城街道办事处承担224元。
本院二审期间，鉴于一审法院并未调查涉案商品房买卖合同的出卖人是否办理了商品房预售许可证这一需要法院依职权调查的、影响涉案合同效力的事实，依职权调取了东房注字第2011-12号商品房预售许可证，并组织当事人进行了质证。各方当事人对该商品房预售许可证的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。依据该证据，本院对天源公司与孙强签订的商品房买卖合同为有效合同的事实予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，一审法院将本案案由定为商品房销售合同纠纷，根据案件查明的事实情况，本案应属于商品房预售合同纠纷。一审法院确定案由不当，应予纠正。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及本案有关事实和证据情况，本案当事人二审争议的焦点是：一审判决认定铜城办事处为涉案商品房买卖合同的出卖人是否正确。本案中，被上诉人天源公司作为依法注册的房地产开发公司，具备开发、建设和销售商品房的相应资质，并以自己的名义办理了商品房预售许可证。天源公司与孙强签订了商品房买卖合同，并在该合同出卖人一栏处签章，应当认定其为该合同的出卖人。上诉人铜城办事处并未在该合同上签章，根据合同的相对性原理，该合同对铜城办事处并不能直接产生约束力。虽然铜城办事处、天源公司与东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目公司签订了建设工程合作协议，但该协议属于三方为开发建设涉案商品房项目而签订的内部协议，无论其内部协议如何约定，无论涉案商品房事实上由谁组织开发建设，并不影响天源公司在商品房买卖合同中所应承担的义务。一审法院以涉案商品房实际上由铜城办事处组织开发建设，将合同相对人认定为铜城办事处，混淆了商品房预售合同法律关系与当事人为履行合同所签订的内部协议关系，系错误认定了合同主体，实属不当。被上诉人孙强虽称合同实质上系与铜城办事处签订，但在铜城办事处及天源公司否认的情况下，其并无证据证实其与铜城办事处直接签订过商品房买卖合同。被上诉人孙强主张涉案商品房系铜城办事处与天源公司合作开发，要求铜城办事处与天源公司承担连带责任，其主张不仅没有法律依据，而且孙强也未对一审判决提出上诉，故对被上诉人孙强的主张，本院不予支持。因此，因逾期交房产生的违约责任，应根据涉案商品房买卖合同第十条规定由出卖人即被上诉人天源公司承担。
综上所述，上诉人铜城办事处的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省东阿县人民法院（2014）东民初字第1134号民事判决；
二、改判东阿县天源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙强支付逾期交房违约金16948.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费474元，由孙强负担176元，由东阿县天源房地产开发有限公司负担298元。二审案件受理费132元，由东阿县天源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王永前
审判员 尹继阳
审判员 杨 轲
二〇一六年十二月七日
书记员 张鸿岭