湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第00187号
原告邓某甲，女，1977年5月28日出生，汉族，××。
委托代理人邓某乙，北京市××律师事务所××所律师。
被告湖南金荣企业集团有限公司。
法定代表人李某，。。
委托代理人潘某，湖南××世纪律师事务所律师。
委托代理人肖某，男，1959年10月21日出生，汉族，××。
原告邓某甲诉被告湖南金荣企业集团有限公司（以下简称金荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法由审判员吕鸣适用简易程序于2014年1月22日公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任法庭记录。原告邓某甲的委托代理人邓某乙、被告金荣公司的委托代理人潘某、肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某甲诉称，原告与被告于2010年1月9日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD090237404），购买被告位于高新区麓龙路209号金荣誉峰花园项目中的第H幢N单元4层404号的房屋。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2010年12月28日将房屋交付给原告使用，但至今仍未为原告办理产权初始登记及房屋所有权证。合同第十八条明确约定“出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该幢商品房屋向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”按照合同约定，被告应于2011年6月30日前办理初始登记，2012年6月30日前办妥房屋所有权证，2013年6月30日前办妥土地使用权证。但到目前为止，被告未能按照合同的约定办理上述手续及相关权属证书，且经原告多次催告均未果。故原告诉诸法院，请求判令：一、被告支付未按合同预定履行办理房屋登记手续及相关权属证书义务的违约金1553元；二、被告2个月内为原告办理房屋所有权及土地使用权证；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告金荣公司辩称，请求驳回原告的三项诉请。关于许可证住宅性质，在办理产权证的过程中，应房产局的要求，必须更改性质，才能办理商业性质的房产证。本案情况并不是原、被告过错导致，是原告对房产开发过程不了解所致。建筑按何性质销售并非开发商可以确认，只能根据政府部门确认。被告作为开发商，申请住宅性质销售，但是能否以住宅性质销售在于政府决定。被告销售商品房的行为没有任何过错，由此造成的责任不应由被告承担。导致住宅性质变为商业性质，是由于城市技术规范修改所致，规划部门根据该规定对建筑物定性，并不是由开发商定性。本案纠纷属于不可抗力导致。补充协议是房产局的要求，不签该协议无法办理产权证。根据协议，开发商的承诺书要多出两百多万元。并不是开发商不想解决问题，而是在办理产权证时房产局发现的，被告采取了各种积极的方式来解决问题。2010年5月，被告发现了该问题，就马上打报告积极解决。补充协议并不是开发商要求的，而是根据房产局的要求拟定。若原告不签协议要求办证，被告无能为力。
经审理查明：2008年3月17日，长沙市规划管理局高新分局向被告金荣公司下发高新出（2008）0004号建设用地规划许可证，用地性质为C：公共设施用地。2009年11月27日，被告金荣公司所开发的位于高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园H栋经长沙市房屋产权管理局下发《商品房预售许可证》，其中住宅8178.60M2168套，商业1508.15M2。2010年1月9日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告以310647元的总价款购买被告位于高新区麓龙路209号开发的“金荣誉峰翡翠花园”项目中的第H幢N单元4层404号商品房，该商品房的设计用途为住宅。合同第十八条约定：“出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，被告亦依约在2010年12月28日向原告交付了房屋。但是，在对H栋168套住宅进行房屋实测和初始登记的过程中，由于H栋土地使用性质为商业，房屋的使用性质为住宅，违反了国家的相关法律和政策，致使不能办理房屋权证。为了顺利办理该栋房屋权证，2011年4月15日，金荣公司向长沙市房地局产权处、交易所提交了《关于请求协调处理金荣誉峰翡翠花园H栋相关问题的报告》。2011年5月26日，先导区国土规划部建筑房产处、市住房和城乡建设委员会房地产市场监管处、高新区规划建设房产局、市国土局高新分局与金荣公司相关负责人就金荣誉峰翡翠花园（立项名：湖南商务会馆）H栋房屋产权办理相关问题形成《关于金荣誉峰翡翠花园H栋房屋产权办理相关问题会议备忘录》：一、该项目用地性质为商业类用地（C25），建筑性质与使用功能须与用地性质一致，须按商业类用地性质办理房屋预售及产权手续。二、2008年规划部门审定的湖南商务会馆H栋图纸建筑性质标注为“酒店式公寓”，按现行《长沙市城市规划管理技术规定》（2009版）规定属居住类建筑，并据之于2009年11月办理完成该项目的预售许可证。鉴于2009年以前“酒店式公寓”和“公寓式酒店”未予清晰界定，致使该项目的土地性质与房屋预售使用性质（住宅）两者不一致，房屋产权证不能办理。因此，根据2009年新规定，应将H栋图纸建筑性质标注为“公寓式酒店”（商业类性质），由规划部门重新审定图纸并出具意见。三、先导区国土规划部建筑房产处据规划部门重新认可的图纸变更H栋房屋预售证，建设单位配合办理房产数据信息变更、合同修改、相关费用补缴、银行按揭、以及其他问题处理等手续；并向所有购房者做好解释工作，妥善处理好可能引发的矛盾，并承担由此引起的一切法律责任。2011年6月30日，被告向原告房屋所属H栋的全体业主出具了《致金荣誉峰H栋业主的函》，告知业主H栋房屋土地使用性质与房屋使用性质不符造成房屋产权证难以办理的现状，并需办理相关的手续：1、补交契税（由业主补交）；2、修改合同（请业主将房屋买卖合同交物业管理处，由开发建设单位修改后交还业主）；3、信息更改处理（由开发建设单位办理）；4、银行按揭（由开发建设单位、业主、银行共同协商完成）。因部分业主不接受该方案，被告又重新向业主发出承诺：1、因商品房变性所增加的契税、印花税、登记费等相关费用由出卖人承担缴纳。2、经出卖人与银行协商，受买人在银行办理的按揭合同保持不变，即房屋首付借贷比例和利率不变。3、产权性质变更后，水电费标准按本补充协议签订前的标准执行（因政府调价除外），并由出卖人与供电供水单位签订相关合同或协议。4、产权变更后，物业管理服务费标准在前期物业管理阶段保持不变，但业主如果改变房屋使用功能则应按相关文件标准收取。业主委员会成立后，如长沙金荣物业公司继续服务于业主，仍按现标准收取物业管理费，如长沙金荣物业公司退出，业主有权选择物业公司，并按住宅物业管理费标准协商。5、小孩上学、落户问题，由出卖人与当地学校和公安派出所联系，如果政策原则上遇到障碍，出卖人要积极协调，受买人要主动配合。6、在买受人的配合下，出卖人尽快进行房屋初始登记并办理好房屋产权证。2012年5月11日，被告向原告房屋所属H栋的全体业主出具了《致H栋全体业主的第三次函告》。在此过程中，部分业主与被告达成了补充协议。2012年10月18日，被告金荣公司所开发的位于高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园H栋经长沙市住房和城乡建设委员会下发《商品房预售许可证》，其中商业9694.93M2，无住宅。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、判决书、《建设用地规划审批单》、《商品房预售许可证》、《住宅房屋质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用和所明书》、《关于请求协调处理金荣誉峰翡翠花园H栋相关问题的报告》、《致金荣誉峰H栋业主的函》及补充协议、《关于金荣誉峰翡翠花园H栋房屋产权办理相关问题会议备忘录》及当事人陈述等证据证明，并经庭审质证，本院审查予以认定。
本院认为，第一、关于被告是否违约。原告邓某甲与被告金荣公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应按合同约定为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，但因2009年以前相关部门对于“酒店式公寓”与“公寓式酒店”在政策上的界定不明晰，致使该项目的土地性质（商业）与房屋预售使用性质（住宅）两者不一致，导致相关权证不能如约办理。被告主张其无法办理房产证系不可抗力，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在为原告办理房产证的过程中并不存在不可抗力的情形。被告未在合同约定的时间内为原告办理住宅用途的房房屋所有权证及土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。第二、关于违约金的计算。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告已付房款为310647.22元，故被告应当支付原告违约金310647.22元×0.5%＝1553元。第三，关于原告要求被告2个月内为原告办理房屋所有权证及其土地使用权证的诉请。原、被告双方合同约定，出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该幢商品房屋向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。则被告应在2011年6月30日前办理该幢商品房屋初始登记，在2012年6月30日前办妥房屋所有权证，在2013年6月30日前办妥土地使用权证，但被告至今未按合同约定办理相关权属证书。因被告金荣公司所开发的位于高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园H栋已经长沙市住房和城乡建设委员会变更下发商业性质的《商品房预售许可证》，原告房屋只能办理商业性质的房屋所有权证及土地使用权证。原告在庭审中亦认可如因客观原因房屋不能办理住宅性质的房屋所有权证及土地使用权证，则办理商业性质的房屋所有权证及土地使用权证。故被告应在2个月内为原告办理商业性质的房屋所有权证及其土地使用权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告湖南金荣企业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓某甲支付违约金1553元；
二、被告湖南金荣企业集团有限公司在本判决生效之日起二个月内为原告邓某甲办理商业性质的房屋所有权证及其土地使用权证。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南金荣企业集团有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 吕鸣
二〇一四年三月十七日
书记员 唐娟