广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1520号
原告：许伟明，住广州市。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：严健良，职务：董事长。
委托代理人：王晔，该公司法律顾问，联系地址。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市天河区龙口西路335号1-2楼
法定代表人：张新忠，职务：行长。
委托代理人：沙辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告许伟明诉被告广州金辉洋房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告许伟明的委托代理人梁永平、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行的委托代理人沙辉到庭参加诉讼，被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许伟明诉称：原、被告于2005年11月17日签订《房屋认购书》，《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市黄沙大道某号辉洋苑金洋阁某房，购房价款为412000元。原告于2005年11月18日收楼并使用该房屋至今。合同签订后，原告曾多次要求被告为原告办理该房屋的预售登记手续，但被告一直借故拖延。导致该房屋因被告债务纠纷而被广州市中级人民法院查封。之后，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，该院作出（2006）穗中法执字第621号之二、（2004）穗中法执字第508、510-512号之二执行裁定书，认定原、被告之间就本案讼争房屋存在商品房买卖合同关系，在原告付清全部购房款后对原告所购房产依法予以解封。现原告已将购房余款缴至广州市中级人民法院作为执行款，《商品房买卖合同》等资料也经广州市中级人民法院核对。另外，案涉房屋抵押给第三人，故第三人同本案的处理结果有法律上的利害关系。原告是合法的真正的购房者，被告应为原告办理房屋的产权过户登记手续。为此，起诉要求：1.被告立即为原告办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁D某房的产权登记及过户手续；2.被告承担本案诉讼费用。
被告广州金辉洋房地产有限公司没有到庭答辩。
第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行述称：案涉房屋是第三人的抵押房屋，第三人享有抵押权，因此被告与原告签订的购房合同无效；被告无权为原告办理案涉房屋的产权登记及过户手续，原告的诉请没有法律依据。
经审理查明：2005年11月17日，原、被告签订《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》约定：原告向被告认购广州市黄沙大道某号辉洋苑.蔚蓝心殿金某某单位，建筑面积73.68平方米，套内面积62.63平方米；原告同意按银行按揭付款方法付款，即成交价为人民币412000元；原告于签署本认购书时交付定金1万元整，2005年11月19日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的50%即202000元（已扣除定金）及装修费综合税费8446元，原告向天河农村信用社申办按揭贷款，按揭款为200000元。
根据原告提供的穗房合字2002016008号《商品房买卖合同》复印件记载：原告向被告购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑（自编：辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金某）金某D某单元，［自然层二十九］某号房，建筑面积73.68平方米，其中套内建筑面积62.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.05平方米。该商品房属预售，按套出售，总金额412000元；付款方式为银行按揭，2005年11月19日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的50%即212000元；被告应在2006年5月31日前，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。
原告于2005年11月17日向被告支付了定金10000元，于11月18日支付了楼款202000元、综合税费8446元。原告于2005年11月18日入住案涉房屋。
2014年1月9日原告向本院提起诉讼，本院于2014年3月25日作出（2014）穗荔法民三初字第205号民事判决书，判决：确认原、被告之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。
另查，原告购买的案涉房屋已由被告在2002年2月20日抵押给广州市东圃农村信用合作社。
2004年4月9日，广州市中级人民法院根据抵押权人的申请，查封了登记在被告名下的位于荔湾区粤南大街辉洋苑辉洋苑（预售证号：000200、000201号）除已预售、查封外的全部房产。原告等异议人向广州市中级人民法院提出执行异议。该院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之二、（2006）穗中法执字第621号之二执行裁定书，裁定：异议人许某于本裁定书送达之日起三十日内将未付购房款缴至本院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后，本院对其所购房产予以解封。2008年12月19日原告向广州市中级人民法院交纳了购房款200000元。
另查，中国人民银行广州分行出具的广州银复（2002）309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》明确：一、同意取消广州市东圃农村信用合作社法人资格，其债权债务并入广州市沙河农村信用合作社。二、同意广州市沙河农村信用合作社更名为广州市东沙农村信用合作社。广州市农村信用合作联社文件穗农信发（2008）215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债券债务以及所有者权益承继关系的通知》中载明“广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社”。广州市工商行政管理局2009年12月21日发出《企业改制通知书》，通知“广州市农村信用合作联社天河信用社”改制后名称为“广州农村商业银行股份有限公司天河支行”，即本案第三人。
另查，普宁市公安局城北派出所于2010年7月26日出具《证明》，内容为：许某和许伟明属同一人。
诉讼过程中，本院根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的要求，向原告送达了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，要求其向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并向本院提交。在法庭辩论终结前，原告未能向本院提交上述《购房资格证明》。
本院认为：本院（2014）穗荔法民三初字第205号民事判决书已确认原、被告之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房合同关系，但由于该合同没有经登记备案，且原告在诉讼过程中无法提供由房管部门出具的《购房资格证明》，证实其符合购房资格及具备产权登记的条件，该合同现在事实上无法履行，因此，原告要求被告为其办理涉案房屋产权登记及过户手续的请求，本院不予支持。
被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告许伟明全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告许伟明负担。
如不服本判决，原告及被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一四年九月二十五日
书记员 王雅莉
梁斯睿