湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民一初字第363号
原告刘芝红，女，1978年11月19日出生，汉族。
委托代理人陆序丰，湖南振瀚律师事务所律师。
被告易礼仁，男，1967年11月25日出生，汉族。
被告陈小斌（曾用名陈晓斌），男，1977年2月1日出生，汉族。
以上两被告共同委托代理人唐勇，湖南波月律师事务所律师。
原告刘芝红与被告易礼仁、陈小斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘芝红及其委托代理人陆序丰，被告易礼仁、陈小斌的委托代理人唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘芝红诉称：2011年，被告对位于布溪社区三组的房屋进行旧房改造，并公开对外集资建房。原告知晓后，便在两被告筹建的位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元402集资建房。2011年5月22日，原告通过银行转账向被告指定的账户交付第一笔集资款10万元。同日，双方签订了《集资建房协议》，该协议约定：1、原告集资住房为第一单元4层402房，由原告首付10万元；2、住房面积为102平方米，每平方米为1370元；3、房屋竣工原告留5000元，待房产证、土地使用证办好再交给被告，房屋其他剩余款由原告全部付给被告；4、住房的房产证、土地使用证被告应在2012年12月底以前办好并交与原告，如未按时办好两证，被告应每天付千分之一的违约金。2011年9月4日，原告向被告支付开户费等费用6500元。2011年10月16日，原告向被告支付了3万元。之后，被告将房屋交付给原告，现原告已经入住，经测量房屋实际面积为99.08平方米。之后，原告多次要求被告办理房屋的房屋所有权证和土地使用权证，可是被告至今尚未办理。其行为已严重构成违约，故诉至法院，请求法院判决：1、两被告将其筹建的位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元四层402号房的房屋所有权证和土地使用证上的所有权人、使用权人过户为原告刘芝红，由两被告承担过户的相关税费，并将两证交付给原告；2、被告向原告支付违约金131040元（从2013年1月1起至2015年8月1日止），并由被告从2015年8月1日起至被告将两证过户至原告名下之日止按约定向原告支付违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告易礼仁、陈小斌辩称：1、2008年上半年，被告易礼仁、陈小斌同李建芳、曹访前共同对罗建国、李姣秀老（危）房进行改造。经合法审批，改建工程顺利完工。2011年5月22日，刘芝红自愿同两被告协商一致，签订《集资建房协议》。该协议确定刘芝红在两被告及李建芳、曹访前改建工程项目中集资住房一套及相应的其他事项。房屋经刘芝红检验承接，并居住多年。因刘芝红违反《集资建房协议》第二条“集资住房的房屋产权证、土地使用证、办证费用，刘芝红应承担契税等其他费用6000元整”的约定，至今未向两被告履行缴纳办证费而导致两证办理延误。尽管被告多次催促，但原告刘芝红未履行缴纳两证应承担的6000元的义务。虽原告未给钱，但两被告一直积极履行义务，房产证已于2014年7月22日垫资办好，土地使用证也正在办理之中。原告的诉求于法无据，请法院判决驳回原告的诉讼请求。2、结合本案事实，刘芝红所住房屋系危房改建，由李建芳、曹访前及两被告共同开发，刘芝红所签订的合同是同李建芳、曹访前及两被告共同签订，刘芝红所诉请求，牵涉到李建芳、曹访前及两被告的共同利益，故特申请追加李建芳、曹访前为本案共同被告参加诉讼。
经审理查明，2011年5月22日，原告欲购买位于冷水江市布溪西路15号第九栋第一单元402号住房一套，经协商，原告刘芝红（乙方）与被告陈小斌、易礼仁（甲方）签订《集资建房协议》。该协议主要内容有：1、刘芝红集资住房一套，建筑面积约102平方米，单价为1370元／㎡，集资住房为一单元住房4楼402房。集资住房首付10万元，待主体建至乙方所建集资房号，盖好预制板，乙方付总房价的80%。房屋竣工乙方留5000元，待房产证、土地使用证办好再交与甲方。房屋其他剩余款全部付给甲方。2、集资住房的房屋产权证、土地使用证、办证费用乙方应承担契税等其他费用6000元整，多交的费用由甲方全部负责，乙方提供相应资料。每户水电开户费、初装费、增容费由乙方承担。3、房屋主体工程没有质量问题，集资房不能退房，否则，只退总造价的80%。建设方必须从签字之日起在12个月内交房，如不能按时交房，集资方有权退房，并退回全部所交房款，并承担房款10%的违约金。4、本套住房《房产证》、《土地使用证》，甲方应于2012年12月底以前办好交由乙方。如未按时办好两证，甲方每天应付1‰的违约金。此协议还对房屋质量、外窗安装等事宜进行了约定。该协议抬头的建设方为易礼仁、陈晓斌本人签名，集资方刘芝红签名，协议落脚处建设方为陈晓斌（陈小斌）签名，集资方为刘芝红签名。协议签订后当日，原告刘芝红支付被告100000元购房款。2011年9月4日，刘芝红就水电安装费、开户费、大门安装费支付被告6500元。2011年10月16日，原告刘芝红支付被告30000元购房款。2012年下半年，被告将房屋交付给原告刘芝红。2014年7月22日，被告为刘芝红所购买的房屋办理好房屋产权证，产权证号为冷房权证布办字第7140016**号，所有权人刘芝红，建筑面积99.08平方米。被告为刘芝红办好此证后，未及时将该证交予原告，现尚在被告手中。土地使用权证现尚未办理好。故原告诉至本院。
另查明，该栋房屋系由易礼仁、陈小斌等人合伙建设的。
上述事实，有原、被告身份证复印件、审批证件、集资建房协议、收据、收条、银行转账流水、房产证、共同开发协议、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审审核，本院予以确认。
本院认为：1、本案合同当事人为易礼仁、陈小斌、刘芝红。李建芳、曹访前并非合同当事人，即使原告所建房屋为李建芳、曹访前、易礼仁、陈小斌四人合建，原告刘芝红也可以根据合同相对性原理，只起诉被告易礼仁、陈小斌，易礼仁、陈小斌曹访前、李建芳可就合伙事宜另行进行处理。现原告刘芝红不要求追加曹访前、易礼仁作为本案被告参加诉讼，被告易礼仁、陈小斌申请追加此两人作为本案的被告参加诉讼不符合法律规定，本院不予采纳。
2、合同当事人均应遵循诚实信用、全面履行合同约定的原则。本案中，原告刘芝红与被告易礼仁、陈小斌签订的《集资建房协议》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。合同签订后，被告已将房屋交付给原告，该协议对房屋面积约定并不明确，即约定房屋面积为约102平方米，而房产证上显示房屋的实际面积为99.08平方米，房屋的实际面积应以房产证上所注明的面积为准，即应确定原告刘芝红所购房屋的面积为99.08平方米。被告易礼仁、陈小斌在交付房屋后，还应在合理期限内按约定为原告办理房产证和土地使用权证，现原告向两被告付清大部分购房款，被告却未在合同约定的时间内为原告办理相关产权证书，已构成违约。故原告刘芝红要求两被告为原告办理好位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元四层402号房的土地使用权证的请求符合法律规定，本院予以支持。因房屋产权证已实际办理好，故两被告只应交付给原告即可。
3、原、被告双方签订的《集资建房协议》约定“待主体建至乙方所建集资房号，盖好预制板，乙方付总房价的百分之八十。房屋竣工乙方留5000元，待房产证、土地使用证办好再交与甲方。房屋其他剩余款全部付给甲方。”原告对该条款的理解为房屋盖好预制板，原告即应支付80%的购房款，而房屋其他剩余款应待被告将房产证、土地使用证办好后原告刘芝红才付清。被告的理解为房屋竣工时原告仅留5000元剩余房款全部付清。本案中，原告在2011年11月16日前（即房屋盖好前）支付了13万元购房款，在该房屋面积尚未确定的情况下，可视为原告已按协议约定履行了付款义务，后续房款因被告未及时办理好房屋房产证，房屋面积未能确定，要求原告交付除了留5000元外的剩余房款无法计算，故不应认定原告刘芝红在给付房款上有违约行为。
关于办证费用6000元的给付时间问题。原、被告双方签订的协议没有明确办证费用6000元的具体给付时间。在协议没有约定、双方又未能及时达成补充协议，合同其他条款也不能明确具体给付时间的情况下，被告可以要求原告给付办证费用，但应当给原告必要的准备时间，并明确向原告提出。从目前证据来看，被告并未书面通知原告给付办证费用，原告又不予认可被告提出的已口头通知，在没有相关证据予以佐证的情况下，被告提出已通知原告给付办证费用的抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告未支付办证费用符合常理，不能认定原告在给付办证费上违反合同约定，故两被告提出原告刘芝红在此次纠纷中有违约行为的抗辩主张，不予采纳。根据房产证上的建筑面积和双方的合同约定，原告尚需交付被告购房款和办证费用共计11739.6元（99.08×1370-130000＋6000）。原、被告双方签订的协议第十条约定“本套住房《房产证》、《土地使用证》，甲方应于2012年12月底以前办好交由乙方。如未按时办好两证，甲方应付1‰的每天违约金”，该约定已明确被告应在2012年12月底前交付两证，而被告到目前为止没有将房产证交付原告，更没有办理好土地使用证，因此被告的行为已经违反了合同的约定，应当承担违约责任。被告应以原告刘芝红所付房款的1‰再乘以逾期天数来计算违约金，故从2013年1月1日至2015年8月1日的违约金应认定为122460元（130000×1‰×942天），但该违约金明显高于原告所受到的损失，故本院酌情认定为违约金为24492元。2015年8月以后的违约金不应再予计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告易礼仁、陈小斌于本判决生效之日起10日内将已办好的房产证（产权证号为冷房权证布办字第7140016**号）交付给原告刘芝红，由被告易礼仁、陈小斌于本判决生效之日起30日内为原告刘芝红办理好位于冷水江市布溪西路15号第9栋第一单元402号房的土地使用证并将该证交付给原告刘芝红；
二、由被告易礼仁、陈小斌支付原告刘芝红违约金24492元，核减原告刘芝红应支付的购房款和办证费用11739.6元，尚欠12752.4元；上述款项，限本判决书生效之日起十日内付清；
如被告未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘芝红的其他诉讼请求。
本案案件受理费2921元，由被告易礼仁、陈小斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 胡巧丹
人民陪审员 肖亿新
人民陪审员 姜菊桃
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 刘凌娴
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。