重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初4485号
原告重庆大都会东方广场有限公司（反诉被告），住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦2109室，组织机构代码62190935-6。
法定代表人李智健，董事长。
委托代理人颜智勇，重庆凡赛提律师事务所律师。
被告重庆小马私塾投资咨询有限公司（反诉原告），住所地重庆市沙坪坝区小新街75号-701，组织机构代码09651213-0。
法定代表人胡兴荣，执行董事。
委托代理人徐来庆，重庆维祯律师事务所律师。
委托代理人陈思杏，重庆维祯律师事务所实习律师。
原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会东方广场公司，反诉被告）与被告重庆小马私塾投资咨询有限公司（以下简称小马私塾公司，反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢明光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大都会东方广场公司的委托代理人颜智勇，被告小马私塾公司的委托代理人徐来庆、陈思杏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大都会东方广场公司诉称，2015年5月10日，原告与被告签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》约定，被告承租“重庆大都会商厦”第11层1101+11+12写字楼单元，租期为2015年8月1日至2018年7月31日。合同对被告应支付的履约保证金、承租费、商业服务费的金额和期限及其相关违约责任予以了约定。签约后，原告按约定向被告交付该单元。但是被告却自2015年8月起欠缴电费，2015年10月起拖欠承租费及商业服务费。并于2015年10月8日擅自离场。原告认为，被告未按约定支付承租费等相关费用，且擅自撤场并未履行装修还原义务，构成根本违约，原告有权提前解除合同。现请求判令：1、解除双方签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》。2、被告支付拖欠的承租费142446.22元、商业服务费31796.03元、电费1688.14元并以上述欠费为基数，从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金。3、被告支付未履行租期违约金618832.55元。4、确认被告支付的履约保证金不予退还。5、被告立即将承租单元的装饰装修拆除，恢复为清水房交还给原告。6、本案诉讼费用由被告承担。
被告小马私塾公司辩称，一、双方签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》属实。但在2015年10月9日，被告向原告发出解除租赁合同的通知且已送达给原告，双方的租赁合同已于2015年10月9日解除。原告请求解除租赁合同的请求不成立。二、被告2015年8月、9月租金被告已支付，且双方的租赁合同在2015年10月9日解除，据此，原告请求支付2015年10月1日到8日期间的费用被告认可，但其后的租金等费用，不予认可。三、由于被告解除合同不属于合同20.1条的约定，原告称不退还保证金的请求，不予认可。四、关于原告请求将承租单元的装饰装修拆除，恢复为清水房交还给原告，由于原告举示的和办租字（2014）第039号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》的真实性被告不予认可，该请求不应支持。鉴于被告已于2015年10月9日向原告发出解除房屋租赁合同通知的事实，按照《合同法》第96条的规定，解除通知到达对方即生效。其后原告也未在规定期限提出异议，故原告应将所收取的保证金返还给被告。据此，被告反诉，请求：1、判令原告返还保证金201359.73元。2、本案反诉诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，一、被告解除合同没有约定依据及其法定依据，实质为根本违约。二、被告所称的解约通知原告未收到，其反诉请求，应全部予驳回。
经审理查明，2015年5月10日，和记实业（重庆）有限公司（甲方）与小马私塾公司（乙方）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》约定，甲方同意乙方承租大都会商厦第11层1101+11+12号承租单元及其设施，面积约为469.37平方米。承租期自2015年8月1日至2018年7月31日止。乙方在支付本合同规定的履约保证金后，乙方同意于2015年5月15日按承租单元的现状接收承租单元，并不得提出任何异议。乙方同意在承租期内，承租费和商业服务费按如下计算：1、2015年8月1日至2016年7月31日，承租单元每月承租费为52569.44元。每月商业服务费为11734.25元。承租费和商业服务费应按期足额缴纳，每一个自然月为一期进行计收，乙方须在起租之日后5日内向甲方足额缴纳首期承租费和商业服务费。此后每期承租费和商业服务费须于当期首月5日或之前足额缴纳。若乙方逾期未能交纳承租费、商业服务费、其他费用，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%违约金，直至乙方付清应付承租费、商业服务费、其他费用为止。又约定，为保证合同的履行，乙方必须向甲方支付201359.73元履约保证金。若发生乙方不能按时足额交纳承租费、商业服务费、其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方需在收到甲方通知的14天内补足履约保证金的数额。17.7条约定，在承租期间或承租期结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括承租费和商业服务费在内的各种费用的情况，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收违约金、解除合同外，乙方并同意甲方采取扣押乙方留置在甲方场地中的物品以敦促乙方缴清欠款的措施等。若在合同有效期内(不论甲方是否已经按本合同向乙方交接承租单元)如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金。此外，乙方需按未履行的租期承租费和商业服务费总额的30%向甲方支付违约金。本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租单元恢复到甲方根据与坤元资产管理有限公司签署的编号为和办租字（2014）第039号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》的约定，将承租单元交付给坤元资产管理有限公司时的原状归还甲方。
上述合同签订后，和记实业（重庆）有限公司更名为大都会东方广场公司。2015年5月13日，小马私塾公司向大都会东方广场公司支付了履约保证金计201359.73元。5月15日，大都会东方广场公司将约定承租单元交付小马私塾公司。
2015年10月后，小马私塾公司未按约定向大都会东方广场公司支付承租费、商业服务费。同月8日，小马私塾公司自行撤场，承租单元处于空关闲置状态。
2015年12月23日，大都会东方广场公司向小马私塾公司发出《解除租赁合同通知》，称自2015年10月1日起至今贵司未依照约定向我公司支付承租费、商业服务费及其他费用，我公司根据租赁合同第17.7条约定通知贵司：我公司于2015年12月23日解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我公司保留采取法律行为予以追讨之权利。当月25日，小马私塾公司法人代表签收了该函件。
庭审中，原告举示了和办租字（2014）第039号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》一份，原告称，被告承租的单元先前由坤元资产管理有限公司承租。在原告出租给该公司时交铺状态为清水房。其后，该公司进行装修装饰。原告在将该承租单元又出租被告时被告认可该接房现状，故被告接房的交铺状态为按现状。按照原被告双方的约定在合同终止时被告应将承租单元的装修、装饰撤除，应将承租单元按清水房状态交付原告。被告称，原告与坤元资产管理有限公司签订的“交铺表”中张岚是否为坤元资产管理有限公司的代表不能确定，且也不能证明该签名为张岚本人所为。
庭审中，被告举示了2015年10月9日“解除《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》的通知”、中通快递邮寄凭证和中通快递人员马仕兵的证言。被告称，上述证据说明被告向原告发出解除合同的通知，当日将该通知送达给原告。原告称被告的解约通知属违约解约，且原告并未收到该通知。
庭审中，被告又举示了“收条”一份，被告称，2015年10月12日原告王燕梅收到承租单元的钥匙，承租单元已移交给原告控制。原告对真实性不予认可。
上述事实，有《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》及交铺表、准许变更登记通知书、原告发出的《解除租赁合同通知》、和办租字（2014）第039号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》及交铺表、保证金收据等以及双方当事人的陈述载卷，本院予以确认。
本院认为，原和记实业（重庆）有限公司与小马私塾公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。和记实业（重庆）有限公司在签约后更名为大都会东方广场公司，该合同相应权利义务，应由大都会东方广场公司承继。
关于原被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》解除问题。按照合同法96条的规定，在合同履行中，如果出现法定或者约定合同解除情形时，当事人享有合同解除权，解除合同的意思表示到达对方时合同解除。本案合同在履行中，被告从2015年10月后未依约支付承租费、商业服务费等费用，构成违约。被告虽然举示了2015年10月9日的“解除《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》的通知”、中通快递邮寄凭证等证据，但该通知未载明行使解除权的约定或者法定依据，且被告亦无充分证据证明原告确已收到该通知。故被告称双方的租赁合同于2015年10月9日解除的事实，本院不予确认。相反，基于被告的违约，原告依照租赁合同17.7条的约定行使解除权，有双方约定为据，且该解约通知被告已于2015年12月25日送达收到，故本院确认原被告双方签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》已于2015年12月25日解除。
关于原告诉请及其被告反诉的处理。原告诉请一为判令解除双方签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》。由于本院已确认双方的租赁合同已解除，原告的该请求，本院不予支持。原告诉请二为判令被告支付拖欠的承租费、商业服务费、电费并以欠费为基数从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金。由于被告从2015年10月后未再支付承租费、商业服务费，原告的承租费、商业服务费诉请，本院应予支持。原告称被告拖欠电费，没有充分的证据予以证明，该请求本院不予支持。被告称逾期支付违约金过高，但没有证据予以证明，该抗辩本院不予采纳。原告诉请三为判令被告支付未履行租期违约金。本院认为，按照约定双方租赁合同期限为3年，但在履行2个月后被告即未再支付承租费、商业服务费等费用。在该事实发生后，被告本应与原告协商解约及其后期事宜，事实是被告自行撤场规避相应的违约责任，致原告承租单元空关闲置至今，被告应承担相应的违约责任。原告的该诉讼请求，有双方约定为据，应予支持。原告请求四要求确认被告支付的履约保证金不予退还。由于该请求亦有双方合同的约定，应予支持。原告诉请五关于要求被告立即将承租单元的装饰装修拆除恢复为清水房状态并交付。由于有双方约定为据，被告庭审中虽然对原告相应证据提出异议，但未举示相反证据予以证明，原告的该请求，应予支持。被告反诉的处理。被告请求判令原告返还保证金，由于被告违约系导致双方合同无法履行的主要原因，按照17.7条的约定，原告有权不退还已收取的履约保证金。被告的该请求，本院不予支持。
综上所述，原告大都会东方广场公司诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告的反诉请求，缺乏相应依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告重庆小马私塾投资咨询有限公司尚欠重庆大都会东
方广场有限公司承租费142446.22元，商业服务费31796.03元。此款在本判决生效后10日内付清，并从上述款项逾期支付之日起至实际付清为止按每日万分之五支付违约金；
重庆小马私塾投资咨询有限公司在本判决生效后10日
内支付重庆大都会东方广场有限公司未履行租期违约金618832.55元；
三、重庆大都会东方广场有限公司收取的重庆小马私塾投资咨询有限公司保证金不予退还；
四、重庆小马私塾投资咨询有限公司在本判决生效后10日内将所承租单元的装饰装修拆除，恢复为清水房状态交还给重庆大都会东方广场有限公司；
五、驳回重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回重庆小马私塾投资咨询有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费5896元，由重庆大都会东方广场有限公司负担896元，重庆小马私塾投资咨询有限公司负担5000元；本案反诉受理费2160元，由重庆小马私塾投资咨询有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 谢 明 光
二〇一六年七月十五日
书记员 欧阳琴怡