上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第24656号
原告（反诉被告）余成俊，男，1988年6月3日生，汉族，住河南省。
委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海百惠家饰市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陶国华，总经理。
委托代理人陆卫钢，上海市沪南律师事务所律师。
原告余成俊诉被告上海百惠家饰市场经营管理有限公司（以下简称百惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，百惠公司提出了反诉，本院予以受理，与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余成俊的委托代理人瞿成，被告（反诉原告）百惠公司的委托代理人陆卫钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余成俊诉称，2012年12月21日，原、被告就上海市浦东新区置业路XXX号二期5#-01、5#-02店铺（以下简称租赁房屋）签订租房协议，约定原告向被告承租78.81平方米的店铺，单价为每天每平方米人民币（以下币种相同）1.60元。原告打算承租后用于经营小卖部，需要投入一定设施的装修，希望签订较长期限的租约，但被告表示合同只能一年一签，并承诺只要原告需要，可以续签租赁合同。签约当日，原告支付了房屋租赁保证金和租金。2014年1月17日，双方续签了合同。然在2014年10月12日，被告发函表示租赁期限至年底后不再续签合同，且拒收原告租金。原告至此才发现被告出租的房屋系违章建筑。2015年6月11日，被告在租赁房屋门口砌起围墙，使原告无法正常经营。被告在订立合同时隐瞒真相，存在过错，应当赔偿原告的损失。诉请判令：1、被告返还原告租赁保证金5，000元；2、被告赔偿原告装修损失28，592元（35，740元的80%）。
被告百惠公司辩称，原告在租赁过程中未经被告同意擅自装修，合同约定租赁期满后原告应无条件搬离，装修不予赔偿，现租赁合同已到期，被告已向原告发送通知要求到期搬离，然原告至今不肯搬离，故请求驳回原告的诉请。原、被告的租赁期限至2014年12月31日到期，原告既未搬离租赁房屋，也不曾支付到期以后的房屋使用费，反诉请求判令：1、被反诉人立即迁出浦东新区置业路XXX号5#-01、5#-02房屋；2、被反诉人支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每年41，423元为计算标准。
针对反诉，被反诉人余成俊辩称，其对房屋进行装修是为了长期租用，现百惠公司要求搬离，应当对装修进行补偿，百惠公司在2015年2月间对租赁房屋采取了断水断电，使得被反诉人不能正常使用租赁房屋，不同意支付使用费，要求对被反诉人进行补偿后才同意搬离。
经审理查明，2012年12月21日，百惠公司（出租方、甲方）与余成俊（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方受上海普实达实业有限公司委托办理出租置业路XXX号房屋给乙方使用，甲方收取乙方房屋租费。出租房号二期5#-01-02，经营品种小卖部，面积78.71平方米，租期2013年1月1日起至2013年12月31日止。租金全年合计34，519元，租金按先付款后使用的原则，乙方自本合同签字生效之日付清全部租金。合同另对租赁押金等其他事项作了约定。合同签订后，余成俊支付百惠公司押金5，000元，支付租金34，519元，并承租该房屋用于经营水果店。
2014年1月17日，百惠公司（出租方、甲方）与余成俊（承租方、乙方）签订了临时房屋租赁合同，就前述租赁房屋约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金优惠后全年41，423元，房屋租金先付后用，于签订合同生效之日付清。乙方向甲方承诺，租赁该临时房屋仅作为仓库使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变和损坏房屋的结构和使用用途，所以乙方向甲方交纳房屋质量保证金5，000元，合同租赁期满，房屋归还甲方时，经甲方验收认可，方可退还房屋保证金（不计息）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，余成俊支付百惠公司2014年全年租金41，423元。
2014年10月20日，百惠公司通知余成俊，称市场收到金桥出口加工区（南区）关于W4#地块借地的函，函中对市场向他们租借的W4#地块，租赁期限于2014年12月31日到期，到期后决定收回该租赁土地不再续租给市场，市场与余成俊的临时租赁协议于2014年12月31日到期，到期后将不再续签，要求提前做好搬迁工作。此后，余成俊未搬离租赁房屋，也未支付2015年1月1日起的房屋使用费。
审理中，余成俊提供了其于2012年-2013年期间购买部分装潢材料的收据，用于证明其在租赁房屋内进行过装修，花费35，740元。经庭审质证，百惠公司对真实性均不予认可。百惠公司称在2015年4月底或5月初，由于租赁房屋周边的电力设施拆除，百惠公司对租赁房屋采取了断电，由于租赁房屋周边在施工，在房屋外围砌起了围墙，但留有通道，余成俊仍在租赁房屋内进行经营，余成俊不同意返还房屋。涉案出租房屋无产权证，亦无相关建房手续。余成俊称租赁房屋外围砌墙后，其经营主要放置在租赁房屋门前。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房屋租赁合同书、临时房屋租赁合同、收据、通知、照片等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告间建立的房屋租赁合同关系，因出租房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，余成俊应将租赁房屋返还百惠公司。由于双方原约定的租赁期限亦已到期，故余成俊要求百惠公司赔偿装修损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。余成俊在双方原约定的租赁期限到期后，拒不搬离承租房屋，显然有违诚实信用的原则。其要求百惠公司支付一定补偿费后再行搬离的意见，于法有悖，本院不予采纳。合同的租赁保证金5，000元，百惠公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）余成俊与被告（反诉原告）上海百惠家饰市场经营管理有限公司签订的《临时房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海百惠家饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）余成俊保证金5，000元；
三、反诉被告余成俊于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区置业路XXX号5#-01、5#-02房屋；
四、反诉被告余成俊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海百惠家饰市场经营管理有限公司自2015年1月1日起至迁出上海市浦东新区置业路XXX号5#-01、5#-02房屋之日止的房屋使用费，按每月3，451.92元为计算标准；
五、驳回原告（反诉被告）余成俊的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费639.80元，减半收取计319.90元，由原告余成俊负担294.90元，被告上海百惠家饰市场经营管理有限公司负担25元，反诉案件受理费减半收取计206元，由反诉被告余成俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年八月十四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条?出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条?房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。