福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初1115号原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路32号。法定代表人林文镜，董事长。委托诉讼代理人郑淑琼、唐山，福建创元律师事务所专职律师。被告张无难，女，1969年9月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）与被告张无难物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融侨物业公司委托诉讼代理人郑淑琼到庭参加诉讼，被告张无难经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融侨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张无难立即支付闽侯县××镇××路×号××单元的物业服务费6291元（从2015年1月1日算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；2.判令张无难支付逾期支付物业服务费的违约金6794.9元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2015年1月1日算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；3.判令张无难支付水电公摊费2318元（从2015年1月1日算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；4.判令张无难支付逾期支付水电公摊费的违约2503元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2015年1月1日算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；5.判令张无难承担本案律师费1000元及全部诉讼费用。事实和理由：张无难是闽侯县××镇××路×号××单元的业主（叠拼住宅），建筑面积为275.93平方米。双方曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司为张无难提供物业管理服务，张无难应于每月10日前向融侨物业公司缴纳物业服务费。协议签订后融侨物业公司按约为张无难提供物业管理服务。然而，张无难从2015年1月1日起即开始拖欠物业管理费，虽融侨物业公司几经催讨，但张无难仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2015年12月共计12个月。根据《前期物业管理服务协议》第四条关于物业服务费用的约定，叠拼住宅的物业服务费为每月1.9元／M2，因此张无难拖欠的物业管理费共计6291元。另依据《前期物业管理服务协议》第五条第二款“业主逾期1个月，乙方可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金。业主逾期6个月未交纳物业费的，乙方可以自行起诉法院。业主承担因乙方起诉产生的起诉费用和律师代理费用。”之约定，张无难应按日千分之三向融侨物业公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担融侨物业公司因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算叠拼住宅每月支付水电公摊费标准为0.7元／月·平方米，暂计至2015年12月张无难应向融侨物业公司支付水电公摊费2318元。综上所述，张无难故意拖欠物业管理费及水电公摊费，事实清楚，证据充分，故诉至本院。张无难未作答辩。融侨物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：原告证据2-8与原件核对无误，其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张无难为闽侯县××镇××路×号××单元的业主，其与融侨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：融侨物业公司为闽侯县××镇××路×号××小区及张无难提供物业服务，张无难房屋属叠拼住宅，物业服务费按建筑面积（不含附属间）1.9元／月·平方米收取，张无难应于每月10日前向原告缴纳物业服务费；如张无难逾期缴纳物业费1个月，融侨物业公司可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金；张无难逾期6个月未缴纳物业费的，融侨物业公司可以自行起诉至法院，张无难承担因起诉产生的起诉费用和律师代理费用。合同还约定公共水电费用单独按实由业主分摊。张无难房屋的建筑面积为275.93平方米，每月物业费为524.3元。自2015年1月起，张无难再无缴纳物业费、水电公摊费。因物业费于每月10日前缴纳，至法庭辩论终结2016年8月12日，张无难拖欠物业费10486元（计至2016年8月，共计20月）。2015年10月1日，福建创元律师事务所通过EMS特快专递向张无难发出催缴《律师函》，快递已签收。因张无难未按约缴费，原告于2016年3月8日诉至本院。原告因本案诉讼，支出律师费1000元。本院认为，讼争《前期物业管理服务协议》系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告均应按照讼争《前期物业管理服务协议》履行各自义务。张无难欠缴自2015年1月起的物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。至2016年8月，张无难拖欠的物业费为10486元。融侨物业公司主张张无难应支付按3‰／日计收的违约金，本院认为融侨物业公司未能举证证明其实际损失，且该违约金计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金从逾期1个月起按年利率24%计算。截止至2016年9月10日违约金为1992.3元，从2016年9月11日开始，以10486元为基数，按年利率24%计收至还清之日止。融侨物业公司主张张无难应支付拖欠的水电公摊费及逾期支付水电公摊费的违约金，但未能举证证明水电公摊费金额，故本院对该主张不予支持。融侨物业公司主张律师费1000元，有事实与法律依据，本院予以支持。张无难经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张无难应在本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司支付物业费10486元及违约金（违约金截止至2016年9月10日为1992.3元，从2016年9月11日开始，以10486元为基数，按年利率24%计收至还清之日止）；二、张无难应在本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司支付律师费1000元；三、驳回福州融侨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由张无难负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邓松林代理审判员  王秀林人民陪审员  付剑华二〇一六年九月十二日书 记 员  陈巧娟附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条张无难经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。