江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0370号
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，住所地盱眙县盱城镇淮河东路92号。
法定代表人王小林，该行行长。
委托代理人黄毓银。
被告郑同江。
委托代理人王广军。
被告罗太珍。
委托代理人王广军。
被告高青春。
被告淮安市九州置业有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县管镇镇徐宁街。
负责人高青春。
被告淮安市九州置业有限公司，住所地金湖县黎城镇二组。
法定代表人花红丽，该公司执行董事。
委托代理人黄鑫，江苏维世德（盱眙）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称盱眙农行）诉被告郑同江、罗太珍、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司（以下简称九州盱眙分公司）、淮安市九州置业有限公司（以下简称九州公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，由依法由代理审判员王德宝适用简易程序于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告盱眙农行委托代理人黄毓银、被告郑同江及罗太珍委托代理人王广军、被告九州公司委托代理人黄鑫到庭参加了诉讼，被告高青春、九州盱眙分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盱眙农行诉称，2009年8月11日，被告郑同江、罗太珍在原告处办理按揭贷款140000元，到期日为2019年8月10日，年利率6.534%，借款用途为购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城3-110号商品房，并用该房屋作为该按揭贷款的抵押担保。被告九州盱眙分公司作为该贷款的保证人签章担保。2012年11月6日，因该小区购房户逾期还款，被告九州盱眙分公司、九州公司、高青青向原告盱眙农行出具承诺书，该承诺书载明对管镇镇分金亭商贸城的购房户的贷款由被告高青春承担一切经济和法律责任，由九州公司承担连带清偿责任。截止2014年4月20日，被告郑同江、罗太珍已经逾期7期未能按期足额偿还借款，已构成违约，现原告盱眙农行依据合同约定向法院主张提前收回全部贷款本金93316.56元及利息，对抵押财产享有优先受偿权，并要求被告高青青、九州盱眙分公司、九州公司承担连带清偿责任。
被告郑同江、罗太珍辩称，被告九州盱眙分公司及其负责人高青春为骗取银行贷款，哄骗被告郑同江、罗太珍以自己的名义签订商品房预售合同并以此向原告盱眙农行办理抵押贷款，贷款实际由被告高青春及九州盱眙分公司使用及归还，涉案的抵押房屋也未交付给被告郑同江、罗太珍，该借款属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。本案可能涉嫌刑事犯罪，法院应终止审理并将该案移送其他司法机关处理。如果法院认定借款合同、抵押合同有效，被告郑同江、罗太珍同意将抵押财产冲抵还款。
被告九州公司辩称，九州公司答辩意见同被告郑同江、罗太珍的答辩意见。另外，个人购房担保借款合同不是当事人真实意思表示，是以合同形式掩盖经办人及相关人非法套取银行信贷资金目的的行为，因此是无效合同。被告九州公司只是授权盱眙分公司办理相关阶段性保证的行为，即使合同有效我公司也应在分公司不足以承担清偿责任时才承担清偿责任。本案可能涉嫌刑事犯罪，法院应终止审理并将该案移送其他司法机关处理。
被告高青春、九州盱眙分公司未作答辩。
经审理查明，被告九州公司系经相关部门核准的盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目的开放商。2008年5月18日，被告九州公司股东会决议：成立盱眙分公司，高青春为分公司负责人，分公司独立核算、自负盈亏，授权分公司办理盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目批复等手续，销售分金亭综合商场商品房，办理按揭贷款，承担阶段性担保等。2008年5月18日，被告九州公司向原告盱眙农行出具授权委托书，授权高青春全权办理被告九州公司“盱眙县管镇镇分金亭综合商城”开发项目的银行按揭手续。同日，被告九州公司向原告盱眙农行出具“关于合作开办商住房按揭贷款的申请”，载明被告九州公司申请与原告盱眙农行开展商住房按揭贷款业务合作，每户贷款不超过购房款总额的50%，按揭贷款总额3000万元，贷款期限不超过规定的年限，并由我公司承担阶段性连带担保责任。2008年7月31日，原告盱眙农行与盱眙县房地产管理所以及被告九州盱眙分公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在被告九州盱眙分公司开发的分金亭综合商场小区2、3、5、6、8、9、11、13号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，被告九州盱眙分公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向原告盱眙农行指定账户存入贷款金额的10%作为阶段性连带责任保证金。被告九州盱眙分公司同意在原告盱眙农行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。
2009年5月4日，被告郑同江、罗太珍与被告九州盱眙分公司签订商品房买卖合同一份，约定被告郑同江、罗太珍向被告九州盱眙分公司购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城小区3幢110室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。2009年8月11日，原告盱眙农行与被告郑同江、罗太珍签订个人购房担保借款合同一份，约定被告郑同江、罗太珍在原告盱眙农行处办理购房借款140000元，借款期限为2009年8月11日至2019年8月10日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。借款人授权原告盱眙农行将全部借款划入被告九州盱眙分公司在农行开设的账户中。阶段性保证担保保证人为九州盱眙分公司，阶段性保证人自本合同签订之日起在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权。该合同保证人栏内加盖被告九州盱眙分公司印章以及该公司负责人高青春某2009年8月11日，原告盱眙农行与被告郑同江、罗太珍签订房地产抵押合同一份，约定被告郑同江、罗太珍用其购买的分金亭商贸城3幢110号房屋为其办理的140000元借款提供抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。2009年8月11日，原告盱眙农行依据合同约定向被告九州盱眙分公司10364201040225041账户发放借款本金140000元。截止2014年4月20日，被告郑同江、罗太珍已有7期未能按时偿还借款本息，尚欠借款本金93316.56元及2014年4月20日前的利息3296元。
2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同向原告盱眙农行出具承诺书，载明：本公司（淮安九州置业有限公司）盱眙分公司开发的“管镇分金亭商贸城”，共有39户购房者向农行盱眙支行办理的按揭贷款（目前欠32户）。由于多种主客观原因，现与26户按揭贷款购房者产生纠纷，导致这部分购房者按揭贷款形成严重逾期，给盱眙农行造成了较大的负面影响。为落实按揭贷款阶段性担保和连带担保责任，解决按揭贷款严重逾期等问题，经与盱眙农行协商，农行暂缓采取法律手段，由我公司作出如下郑重承诺：……八、上述承诺，如不能及时执行到位，我公司的分公司原负责人高青春愿承担由此造成的一切经济和法律责任，我公司继续承担连带清偿责任。
另查明，涉案的抵押房屋尚未办理产权证书。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的合作协议书、房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、承诺书、申请书等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院认为，关于被告郑同江、罗太珍、九州公司辩称该借款系以合法形式掩盖非法目的套取原告盱眙农行资金为目的，该合同应为无效合同。对此本院认为，被告郑同江、罗太珍与被告九州盱眙分公司签订的商品房买卖合同已经盱眙县房地产管理局备案，且被告郑同江、罗太珍、九州公司亦未能提供相应证据证明该商品房买卖合同系双方恶意串通；原告盱眙农行依据该已经备案的商品房买卖合同结合与被告九州盱眙分公司签订的合作协议，经三方当事人签字确认，为被告郑同江、罗太珍办理商品房抵押贷款并办理抵押登记备案，并接受被告九州盱眙分公司的阶段性担保，未违反国家相关法律法规，故本院认定个人购房担保借款合同合法有效。原告盱眙农行依据合同约定将该借款支付至被告九州盱眙分公司账户中，被告郑同江、罗太珍应当在原告盱眙农行发放贷款后，依据合同约定按期足额履行还款义务，现被告郑同江、罗太珍截止2014年4月20日已经有7期未能按期足额履行还款义务，原告盱眙农行有权依据合同约定提前收回贷款本息。故原告主张要求被告郑同江、罗太珍偿还借款本金93316.56元、截止2014年4月20日的利息3296元以及之后的利息，本院予以支持。现涉案房屋产权证书尚未办理，被告九州盱眙分公司作为该借款的阶段性连带责任保证人，在被告郑同江、罗太珍未能按期足额还款时应当承担连带清偿责任。被告郑同江、罗太珍将其购买的管镇镇分金亭商贸城3幢110号房屋为其办理的140000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立，因被告郑同江、罗太珍未能按期足额履行还款义务，故原告盱眙农行对被告郑同江、罗太珍提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
关于被告九州公司是否应当承担连带责任的问题。本院认为，在2008年5月18日被告九州公司出具给原告盱眙农行的“关于合作开办商住房按揭贷款的申请”中已经载明被告九州公司自愿为购房人承担阶段性连带保证责任；在2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给盱眙农行的承诺书中已经明确被告九州公司继续承担清偿责任，且被告高青春自愿承担一切经济和法律责任，本院认为被告九州公司为购房户提供连带责任保证系其真实意思表示，故对于原告要求被告九州公司承担连带清偿责任的请求本院予以支持。
关于被告高青春是否应当承担连带责任的问题。在2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给盱眙农行的承诺书中已经明确被告高青春自愿承担一切经济和法律责任，应视为被告高青春个人对购房户的按揭贷款承担保证责任，故对于原告盱眙农行要求被告高青春承担连带清偿责任的请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑同江、罗太珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行借款本金93316.56元及利息，其中2014年4月20日前的利息为3296元、自2014年4月21日起的利息按合同约定利率计算至本判决确定的付款之日。
二、被告高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司、淮安市九州置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。
三、原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行对被告郑同江、罗太珍提供抵押的管镇镇分金亭商贸城9幢103房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
案件受理费2214元，减半收取1107元，由被告郑同江、罗太珍、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司、淮安市九州置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王德宝
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵 冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。