吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终186号
上诉人（一审原告）：吉林市中泰机动车驾驶员培训学校。住所：吉林省吉林市。
经营者：ＸＸ。
委托代理人：于淑华。
委托代理人：武玉辉，北京市里仁律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吉林市江城实业有限责任公司。住所：吉林省吉林市。
法定代表人：邹连江，该公司总经理。
委托代理人：时长水，吉林泰旺律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吉林市华隆房地产开发有限责任公司。住所：吉林省吉林市。
法定代表人：索铁成，该公司董事长。
委托代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。
委托代理人：姜卫东，吉林恒正达（松原）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吉林市大成农业开发有限责任公司。住所：吉林省吉林市。
法定代表人：索铁成，该公司董事长。
上诉人吉林市中泰机动车驾驶员培训学校（以下简称中泰驾校）因与被上诉人吉林市江城实业有限责任公司（以下简称江城公司）、被上诉人吉林市华隆房地产开发有限责任公司（以下简称华隆公司）、被上诉人吉林市大成农业开发有限责任公司（以下简称大成公司）合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中泰驾校的委托代理人于淑华、武玉辉，江城公司的委托代理人时长水，华隆公司的委托代理人李晓丽、姜卫东到庭参加了诉讼。大成公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中泰驾校一审诉称：为履行与华隆公司的预约交易合同以及与中景恒基投资（北京）股份有限公司（以下简称中景公司）达成预约交易合同，中泰驾校与江城公司于2010年1月29日签署《厂房、场地置换（互换）合同书》（以下简称《置换合同》）。该合同的核心主旨是双方就各自企业所有或有权处分的资产及相关权利进行置换（互换）。当日，中泰驾校依约向江城公司支付定金400万元，江城公司向中泰驾校提交股东会决议和董事会决议，《置换合同》即时生效。此后，中泰驾校于2010年6月初完成对江城公司新驾校的建设，于2010年6月8日为江城公司购置电脑10台，于2010年9月28日为江城公司又购置捷达牌轿车10台。此外，中泰驾校为协助江城公司搬迁承租户，直接或通过江城公司向承租户支付补偿款达300余万元，中泰驾校已充分履行《置换合同》约定的义务。自2010年6月初至9月末期间，中泰驾校在享有“先履行抗辩权”，有权拒绝交付新驾校场地的情形下，为防止新驾校配备的桌椅、电脑及装修装饰设施损害、丢失，曾多次要求江城公司接收场地，但江城公司苦于承租户拒不搬迁一直拖延接收。至今，中泰驾校为江城公司建设的新驾校场地被荒废，室内装修装饰以及办公设备、设施绝大部分已丢失、损坏。
根据中泰驾校与华隆公司签署的《承诺书》以及《补充协议》约定，中泰驾校将其雾凇大桥北侧约1.8万平方米用地，连同铁路砌块厂使用的约1.6万平方米用地，在支付补偿款及土地出让金、办理土地使用权手续完毕后无偿转让给华隆公司，合计作价3.2亿元；根据中泰驾校与中景公司签订的《中泰驾校开发项目合作协议书》《合作开发中泰驾校项目框架协议》的约定，中泰驾校将雾凇大桥南侧约4.6万余平方米土地使用权转让给中景公司，即将通过《置换合同》的实现而取得的江城公司使用的雾凇大桥南侧的土地，在办理土地使用权手续完毕后转让给中景公司，中景公司除承诺承担中泰驾校为取得江城公司原用地所支付的土地使用权出让金及税费外，还同意按照4000元/平方米的价格受让土地使用权，并按照800元/平方米的价格向中泰驾校支付收益。
江城公司违反《置换合同》，除出现逾期交付资产、腾迁承租户等严重违约情形外，在明知中泰驾校已与华隆公司签署《承诺书》和《补充协议》，与中景公司签署《中泰驾校开发项目合作协议书》《合作开发中泰驾校项目框架协议》，即将获得预期收益的情况下，不顾已收取中泰驾校定金、其原有资产已依约归属中泰驾校、中泰驾校已投入巨资为其建设完成新驾校，以及为其腾迁承租户额外支付巨额补偿款等事实，在未有效终止《置换合同》效力的情况下，与华隆公司恶意串通签署《置换协议》，导致中泰驾校签署《置换合同》的目的落空且无法补救，最终无法实现与华隆公司和中景公司的预约交易，无法实现预期可得收益。因江城公司单方毁约，华隆公司取得中景公司预约收购的、江城公司原使用的雾凇大桥南侧约4.3万平方米土地使用权，而后动工开发建设，中景公司见合作无望，于2012年5月对中泰驾校提起诉讼，要求解除《合作开发中泰驾校项目框架协议》，并要求中泰驾校返还预付款3000万元，该案正在强制执行。同样，因江城公司单方毁约，华隆公司取得了江城公司原使用的雾凇大桥北侧约1.8万平方米土地使用权，导致中泰驾校无法继续按照《补充协议》的约定与华隆公司实现该地块的预约交易。江城公司的上述违约行为给中泰驾校造成巨大损失。
华隆公司为阻止与中泰驾校的预约交易条件成就，在明知中泰驾校已与江城公司达成《置换合同》，并且中泰驾校已经充分履约即将获得预期收益、《补充协议》约定的预约交易条件即将成就的情况下，与江城公司恶意串通，签订《置换协议》，并据此通过中泰驾校原设的交易方式，取得江城公司原使用的雾凇大桥南北两侧约6.2万平方米土地使用权，华隆公司现已在江城公司原使用的雾凇大桥南侧4.3万平方米用地上开发建设了“雾凇东郡”小区并已竣工发售。华隆公司在与江城公司签署《置换协议》中承诺：自愿承担今后中泰驾校因履行《置换合同》而可能追究江城公司的任何责任（含定金），并承担江城公司因此支付的所有费用。大成公司作为协议主体承诺：在华隆公司因故不履行义务时，大成公司自愿代替华隆公司履行义务，江城公司同意大成公司为华隆公司提供担保。鉴于此，中泰驾校提起诉讼，请求法院判令：一、解除中泰驾校与江城公司于2010年1月29日签署的《置换合同》；二、江城公司双倍返还中泰驾校定金800万元，并赔偿损失8000万元，上述合计8800万元；三、判令华隆公司、大成公司对江城公司的上述两项债务承担连带给付责任。
江城公司一审辩称：（一）本案案由应为土地使用权转让合同纠纷，并非互易合同纠纷；（二）本案已超过诉讼时效，应予驳回；（三）中泰驾校与江城公司订立的《置换合同》因违反法律、行政法规而自始无效，不存在解除问题；（四）江城公司对合同无效没有过错，不应承担任何责任；（五）中泰驾校对合同无效存在严重过错，应当为此承担相应责任；（六）江城公司已经全面履行合同义务，中泰驾校在履行合同过程中存在严重违约行为；（七）中泰驾校诉讼请求不明，没有事实和法律依据，其倒卖国有土地谋取暴利的企图不应得到支持。
华隆公司一审辩称：（一）华隆公司与江城公司之间不存在恶意串通损害中泰驾校利益的行为。1.中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》涉及江城公司6万余平方米土地的使用权转让问题，实为国有建设用地使用权的转让合同。因江城公司未取得土地使用权证，对案涉土地无处分权，故《置换合同》应属无效合同。2.案涉土地系吉林市人民政府收回的土地，中泰驾校不能通过其与江城公司的置换行为取得相关权利，因而也不可能通过与华隆公司签署的《承诺书》《补充协议》约定的形式，将案涉土地转让给华隆公司，故中泰驾校所谓的预约交易方式不具有可行性。3.华隆公司系按法定程序通过土地招拍挂方式取得雾凇大桥南侧近4万平方米土地的使用权，与江城公司处分该范围内土地的《置换协议》无关。
（二）中泰驾校向华隆公司主张经济损失缺乏事实和法律依据。1.中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》自始无效，不存在违约及预期利益损失。2.江城公司与华隆公司签订的《置换协议》亦属无效合同，自始不发生法律效力，且因案涉土地被政府收回，江城公司未能按协议约定向华隆公司履行交付义务，该《置换协议》已经双方确认废止。3.即使江城公司与华隆公司签订的《置换协议》有效且未废止，根据合同相对性原则，华隆公司的承诺内容也仅对江城公司有效，中泰驾校无权依据华隆公司在该协议中的承诺事项，要求华隆公司承担任何责任。
（三）中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》，约定双方履行合同期限均为2010年6月15日，至今已五年，超过诉讼时效期间。综上，中泰驾校的诉讼主张无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
大成公司未到庭参加诉讼，庭前向一审法院书面答辩称：（一）大成公司虽于2011年8月15日与江城公司、华隆公司签订《置换协议》，承诺在华隆公司因故无法履行义务时，自愿代替华隆公司向江城公司履行义务，但其后江城公司与华隆公司另行签订协议终止了该《置换协议》，故大成公司对江城公司的担保承诺即行终止。
（二）《置换协议》因违反法律规定而无效，大成公司的担保承诺亦自始无效，故不应对江城公司承担担保责任。综上，大成公司与中泰驾校之间无任何法律关系，亦不应当对江城公司承担担保责任，故请求驳回对大成公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年1月9日，中泰驾校与华隆公司签订《协议书》,约定以自有资产坐落于吉林市龙潭大街48-1号的房屋和占用范围内的国有土地使用权，以及另外正在办理国有土地使用权证的两幅土地使用权，共计作价7955万元，转让给华隆公司。当日，中泰驾校（甲方）向华隆公司（乙方）出具《承诺书》，约定：“在甲乙双方于2010年1月9日签订《协议书》，甲方承诺乙方将甲方土地周边的铁路砌块厂用地、部分江城造纸厂草场用地及地上物的补偿款及土地出让金均由甲方负责承担，甲方办理完毕后无偿转让给乙方，土地面积约38930平方米，最后以测绘面积为准。”其后，双方又签订《补充协议》，约定在《协议书》中约定转让的资产以外，新增加位于吉林市龙潭大街48-1号二块土地：（1）面积1.8万平方米（实际土地面积以土地证为准），（2）面积1.6万平方米（实际土地面积以土地证为准）（土地具体位置见附件图），上述房地产合计作价人民币3.2亿元（含原《协议书》中资产7955万元）。
2010年1月29日，中泰驾校与江城公司签订《置换合同》，约定：1.自合同签订之日，中泰驾校给付江城公司定金400万元，自江城公司收到定金之日起，江城公司现有的厂房、场地、设备、设施等一切不动产及动产均归中泰驾校所有和使用，江城公司按其提供的清单向中泰驾校交接。2.江城公司负责通知解除与加油站等六户承租户的租赁合同，并在本合同生效之日起尽快通知各租赁户搬迁，如需要，江城公司应协助中泰驾校办理与承租户的解除租赁合同和搬迁工作，于2010年6月15日前搬迁完毕，将所有房屋及场地无瑕疵的交付给中泰驾校。3.中泰驾校为江城公司新建一所驾校，提供10台捷达牌教练车，推荐教练员10名，每年为江城公司提供不少于1200名学生，购买国产19座中型客车新车一台作为驾校通勤车，购买10套办公桌椅并配备10台电脑组装机。4.江城公司将其所拥有的全部厂房及场地使用权和现有场地上的不动产和动产均作为中泰驾校给予其的资产置换。同日，中泰驾校向江城公司支付了400万元，并开始对履行资产置换作相应准备，包括建设新驾校、腾迁承租户等。
2010年5月25日，中泰驾校与中景公司签署《中泰驾校开发项目合作协议书》。2010年7月23日，双方又签署《合作开发中泰驾校项目框架协议》，约定中泰驾校将通过与江城公司的《置换协议》的实现而取得的雾凇大桥南侧约4.3万平方米土地使用权在办理完手续后转让给中景公司，中景公司承担出让金和税费，此外，按4000元/平方米的价格受让土地使用权，并按照800元/平方米的价格向中泰驾校支付收益。
另查明：2011年8月15日，江城公司与华隆公司签订《置换协议》，后又分别签订了《置换补充协议》及《补充协议》，约定将江城公司原拟置换给中泰驾校的资产置换给华隆公司，华隆公司承诺自愿承担今后中泰驾校因履行《置换合同》而可能追究江城公司的任何责任（含定金），并承担江城公司因此支付的所有费用。大成公司作为协议主体承诺：在华隆公司因故不履行义务时，大成公司自愿代替华隆公司履行义务，江城公司同意大成公司为华隆公司提供担保。
2013年7月25日，吉林市土地和矿业权收购储备交易中心（以下简称收储中心）与江城公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定收储中心收储江城公司位于吉林市龙潭区滨江东路的划拨土地（面积61483.08平方米），向江城公司支付补偿费用包括地上、地下建（构）筑物、附着物、其他公共设施拆迁在内的所有补偿，合计1044万元。
2014年1月22日，吉林市人民政府签发《国有建设用地划拨决定书》，决定将位于吉林市龙潭区滨江东路的原吉林市江城造纸厂地块中的183.17平方米划拨由华隆公司建设使用。2014年1月26日，吉林市国土资源局与华隆公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将位于吉林市龙潭区滨江东路的原吉林市江城造纸厂地块中面积为33589.76平方米的土地使用权出让给华隆公司，出让价格为4154万元。
2014年7月8日，吉林省龙奥斯汽车零部件有限公司（以下简称龙奥斯公司）更名为吉林省龙奥斯百米百实业有限公司。至诉讼时，中泰驾校主张为江城公司建设的新驾校房屋、场地仍登记在龙奥斯公司名下。
一审法院认为：中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》约定，江城公司以其所拥有的全部厂房及现有场地上的不动产和动产与中泰驾校进行资产置换，江城公司按其提供的清单向中泰驾校交接。但合同中并未对不动产、动产的具体内容予以明确，且双方确认实际上并不存在所谓的清单作为合同附件。结合中泰驾校与华隆公司、中景公司签订的合同，可知中泰驾校与江城公司进行资产置换的实质目的是置换（转让）江城公司占地的国有土地使用权。但是双方置换的土地使用权属于国有划拨性质，且江城公司至今未取得国有土地使用权证。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”据此，划拨土地的使用权人未经有批准权的人民政府批准不得转让；已经转让的，划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同无效，故中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》当属无效。无效合同自始不发生效力，不存在解除问题，故对中泰驾校请求解除《置换合同》的主张，不予支持，但江城公司已收取中泰驾校的400万元应予返还。因中泰驾校和江城公司对案涉土地的性质是明知的，却在江城公司未取得土地使用权证且未获得政府审批手续的情况下擅自签订合同进行交易，双方对导致合同无效均存在过错，且过错程度相当，双方对合同无效的后果均应承担相应责任，故中泰驾校向江城公司主张双倍返还定金于法无据，不予支持。关于中泰驾校主张的损失赔偿问题。庭审中，中泰驾校明确其主张的损失构成包括腾迁承租户而支付的补偿款、新驾校投入及闲置费用损失以及预期可得利益的损失。首先，中泰驾校未能提供其支付承租户腾迁补偿款的支付凭证；其次，其所主张的新驾校房产及土地使用权目前仍登记在龙奥斯公司名下，中泰驾校尚未取得上述不动产的物权，其主张为新驾校置配的电脑、车辆等亦未向江城公司实际交付；最后，《置换合同》系无效合同，自始不发生效力，故不存在预期可得利益损失的赔偿问题。综上，中泰驾校主张赔偿损失的请求，亦缺乏事实和法律依据，故对其损失鉴定申请不予准许，对其诉讼请求不予支持。
关于华隆公司和大成公司应否承担责任问题。根据合同相对性原则，中泰驾校无权依据江城公司与华隆公司、大成公司之间签署的合同直接向华隆公司和大成公司主张权利，故对其主张华隆公司和大成公司承担连带责任的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、江城公司于本判决生效后立即返还中泰驾校400万元；二、驳回中泰驾校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481800元由中泰驾校负担459900元，由江城公司负担29100元。保全费5000元由中泰驾校负担。
中泰驾校不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令支持中泰驾校一审全部诉讼请求；三、判令江城公司、华隆公司、大成公司共同连带承担本案一、二审全部诉讼费用。其主要事实和理由如下：
（一）一审判决本着“逢地即转让”的僵化思维，主观推断《置换合同》的实质目的是转让国有划拨土地使用权，并以此适用相关规定认定《置换合同》无效，显属适用法律错误。
1．从《置换合同》内容看，《置换合同》性质是补偿安置，绝非一审判决认定的国有划拨土地使用权转让。《置换合同》包含了大量的对江城公司进行安置，以及对现有承租人进行清退的内容，这是典型的补偿安置协议。
《置换合同》不仅涉及场地，还包括现有场地上的其他资产。《置换合同》中明确列明，江城公司置换的标的包括全部厂房及场地使用权和现有场地上的不动产和动产，一审判决不顾该明确约定，竟以“合同中并未对不动产、动产的具体内容进行明确，且双方确认实际上并不存在所谓的清单”为由，认定双方交易仅为土地。未列明资产清单仅仅是合同制作上的不足或遗漏，不能因无具体清单就认定土地以外的资产不存在。
收储中心与江城公司签署的《国有土地使用权收储合同》明确约定：收储中心向江城公司支付补偿款1044万元，该补偿款包括地上、地下建筑物、附着物、其他公共设施拆迁在内的所有补偿。这表明案涉土地上的地上、地下建筑物、附着物即设施等是客观存在的。
排除《置换合同》的案涉场地使用权内容，仅就其他资产而言，《置换合同》中关于场地以外的资产置换是有效的，即至少《置换合同》是部分无效、部分有效。
2．华隆公司在另案审理中明确与《置换合同》相同内容的《置换协议》的性质是对江城公司的安置补偿。
3．一审判决机械适用法律，没有任何与时俱进的商事纠纷审判思维。在近十余年来的城镇房地产开发项目中，对原土地使用权人或实际占有人进行补偿、安置，从而具备土地使用权流转的条件，再由政府收回以招拍挂的方式进行出让，竞买人以受让方式取得土地使用权进行开发或再转让等，已是非常常见、合法合规的商业交易模式。
中泰驾校与华隆公司签署的《承诺书》对“补偿款”和“土地出让金”的约定清楚表明，中泰驾校需要对江城公司进行补偿安置，并需要通过支付土地出让金取得案涉土地使用权，并非从江城公司直接以转让方式取得土地使用权。
中泰驾校与江城公司签署《置换合同》，与华隆公司、中景公司签署合同，乃至预设的将来与政府国土资源部门签署土地使用权出让合同等，系通过一系列的商业交易安排，最终通过出让方式取得案涉土地使用权后再行转让给华隆公司和中景公司，这是中泰驾校的交易最终目标。《置换合同》的签署和履行，只是中泰驾校整体商业交易的一个环节，目的是使江城公司实际占用的土地具备进入市场流转和由政府挂牌出让的条件。
华隆公司在与江城公司签署《置换协议》对江城公司同样进行补偿安置后，案涉土地随即被挂牌出让，华隆公司通过出让方式于2014年1月取得部分案涉土地的使用权，这恰恰验证了上述交易模式的可行性。
（二）一审判决依据合同相对性原则认定中泰驾校无权向华隆公司、大成公司主张权利错误，一审法院理应先行调整华隆公司、大成公司为第三人，从而确定其是否承担责任。
民事诉讼法为解决与原告虽无直接法律关系、但案件处理结果与其有法律上的利害关系的第三方参加诉讼的问题，设立“第三人诉讼”制度。华隆公司、大成公司的诉讼地位应当是无独立请求权的第三人。只有先行调整诉讼主体地位和关系后，才能客观、公正的评判华隆公司、大成公司的责任与否，一审判决机械运用合同相对性原则，未加任何审查即径行确定华隆公司、大成公司不应承担责任，在程序及审判思维上都是错误的。
（三）基于前述的《置换合同》无效、华隆公司和大成公司诉讼主体地位确定等两项根本错误，导致一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法，适用法律错误。
江城公司答辩认为：一审判决认定案件事实清楚，确定案件性质正确，程序合法，适用法律得当，应予维持。中泰驾校上诉理由不成立。第一，江城公司在双方签订《置换合同》时没有在册登记的不动产，吉林市人民政府对江城公司补偿的1044万元是用来弥补因企业改制拖欠江城公司留守人员的安置费；第二，中泰驾校的商业设想没有体现在双方当事人的协商及合同中，江城公司对此不知情，当时中泰驾校签合同的主要目的就是为了取得这块土地的使用权。
华隆公司答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审人民法院应予维持。其具体理由如下：
（一）中泰驾校认为《置换合同》非国有划拨土地使用权转让性质而是征收补偿性质错误。中泰驾校一审认为其与江城公司2010年1月29日签订的《置换合同》属互易合同，即另购龙奥斯公司用地置换江城公司位于滨江东路的案涉土地，互易行为实质上就是一种土地转让行为。后中泰驾校又因《置换合同》涉及配备车辆、电脑等内容，指出该合同性质为征收补偿，即现上诉状所述事由，亦是错误。按照我国土地管理法及国有土地上房屋征收补偿条例等相关法律法规规定，土地及房屋征收行为应属政府有权部门依法履职行为，企业不能自行对相关单位和个人的土地、房屋予以征收、补偿。上诉主张中泰驾校置换补偿行为是商业开发活动中“常见、合法合规的商业交易模式”是错误的，是将目前土地开发市场不合规行为等同于合法合规行为；而且案涉江城公司土地使用权已被政府收储，事实上已否定中泰驾校提出的常见的商业交易模式。因此，《置换合同》性质应为国有划拨建设用地使用权转让合同，而非法定的安置补偿合同，《置换合同》因违反法律法规及最高法院相关司法解释而无效。
（二）中泰驾校请求调整华隆公司为第三人及判令承担责任显属不当。一审中，中泰驾校基于江城公司违约而要求双倍退还定金及赔偿损失，并基于华隆公司与江城公司的《置换协议》承诺条款而要求华隆公司承担连带责任。中泰驾校在一审诉状中将华隆公司列为被告，并非第三人。中泰驾校基于合同违约赔偿要求华隆公司承担连带责任，违背合同相对性原则。中泰驾校二审请求调整华隆公司诉讼地位并确定责任承担，无法律依据，一审未调整华隆公司、大成公司诉讼地位并非适用法律不当。
大成公司书面答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。具体事实和理由如下：（一）中泰驾校与江城公司签订的《置换合同》应为无效合同。中泰驾校基于无效合同主张退还双倍定金及赔偿损失的请求，无法律依据。（二）中泰驾校主张大成公司承担连带赔偿责任错误。大成公司并非《置换合同》的当事人，要求大成公司承担连带给付责任，违反合同相对性原则，无事实和法律依据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：（一）关于《置换合同》性质、效力的问题。中泰驾校和江城公司知道或应当知道法律规定未经有批准权的人民政府批准不得转让划拨土地使用权。中泰驾校签订《置换合同》的目的并非是为了能够通过约定直接获得案涉土地的使用权，在其向华隆公司出具的《承诺书》中约定了江城造纸厂草场用地及地上物的补偿款、土地出让金由中泰驾校负责承担；在其与中景公司签订的《合作开发中泰驾校项目框架协议》中约定了“该地块在土地交易市场按招拍挂程序获得居住、商业项目用地地块国有建设用地使用权”。因此，中泰驾校签订《置换合同》的目的是为了能够通过实际占有、控制案涉土地及其地上物，而使其在案涉土地的使用权出让时，作为竞买者能够处于较其他竞买者更为优势的交易地位。
江城公司作为案涉土地原使用权人应当知道一般不可将划拨土地使用权直接转让给他人，但由于划拨土地使用权人在取得土地使用权时并没有交纳土地使用权出让金，故在国家收回划拨土地使用权时原则上也不用支付相应对价。也就是说，江城公司在土地使用权被收回后再出让这个过程中可能得不到土地使用权的利益。江城公司为了实现自身利益最大化，才先与中泰驾校签订《置换合同》，后又与华隆公司签订《置换协议》，使其在将案涉土地交付收储、出让前，即先行获得部分利益。
综上，中泰驾校与江城公司签订《置换合同》的目的并非是为了转让划拨土地使用权，《置换合同》的性质不是土地使用权转让合同，而是一种的补偿合同。双方当事人在《置换合同》中对各自权利义务的安排并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，故《置换合同》有效。
（二）关于江城公司违约责任的问题。《置换合同》签订后，中泰驾校依约给付了400万元，但江城公司却没有将约定的厂房、场地、设备等交付给中泰驾校，已经构成违约。而且，《置换合同》约定的土地使用权已经被收储，《置换合同》的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对中泰驾校关于解除《置换合同》的主张，应予支持。
中泰驾校与江城公司在《置换合同》中约定“自本合同签订之日，甲方给付乙方本合同第一条第一款A项下的现金人民币肆佰万元作为定金，本合同生效并开始履行”，中泰驾校已经依约支付江城公司400万元，故该400万元的性质应为定金。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，并考虑到江城公司已经占用该笔资金多年，江城公司应当双倍返还该笔定金。
关于中泰驾校主张的损失，其在一审中明确损失包括腾迁承租户而支付的补偿款、新驾校投入及闲置费用、预期可得利益损失。对此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，中泰驾校应负举证责任。但是，从中泰驾校所举证据来看，不能证实其已经向承租户支付了补偿款；其主张投入的车辆、办公设备等，仍由其占有、使用，无法确定损失是否存在或损失的具体数额；其主张用于置换的土地使用权和房屋仍登记在龙奥斯公司名下，同样无法确定损失是否存在或损失的具体数额。因此，中泰驾校应承担举证不能的法律后果。
至于可得利益，依中泰驾校与华隆公司、中景公司的约定，中泰驾校是将其获得的土地使用权进行转让而获利，如前所述，《置换合同》并非是土地使用权转让合同，中泰驾校不能依《置换合同》直接获得土地使用权，江城公司是否履行《置换合同》与中泰驾校是否能够从土地使用权出让中获得土地使用权并无直接因果关系，即中泰驾校不能通过转让土地使用权而获利是因为其没有获得国家出让的土地使用权，而非因为江城公司没有履行《置换合同》，故江城公司不应承担赔偿责任。退一步讲，即使认定二者之间存在一定的因果关系，因中泰驾校没有向江城公司释明违约可能导致的巨额可得利益损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因江城公司在订立合同时无法预见中泰驾校所主张的巨额可得利益损失，故江城公司亦不应承担赔偿责任。
如中泰驾校上诉所称，签订《置换合同》只是其为获得土地使用权而进行的系列“商业交易”的一个环节，而相关“商业交易”较为复杂，其中包括土地使用权收储、土地使用权出让等内容，商业风险较大。对此，中泰驾校应当自担风险，而不应通过主张可得利益损失转嫁风险。
（三）关于华隆公司、大成公司责任的问题。中泰驾校主张华隆公司、大成公司承担责任的依据是华隆公司、大成公司与江城公司签订的《置换协议》，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人有法律拘束力，中泰驾校并非《置换协议》的当事人，其不能依据该协议主张华隆公司、大成公司承担责任。
至于华隆公司、大成公司的诉讼地位问题，一审法院系依中泰驾校的诉讼主张，确定华隆公司、大成公司为本案的被告，符合法律规定。
综上所述，一审判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第四项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民二初字第21号民事判决；
二、解除吉林市中泰机动车驾驶员培训学校与吉林市江城实业有限责任公司签订的《厂房、场地置换（互换）合同书》；
三、吉林市江城实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还吉林市中泰机动车驾驶员培训学校人民币800万元；
四、驳回吉林市中泰机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费963600元，由吉林市中泰机动车驾驶员培训学校负担876000元，由吉林市江城实业有限责任公司负担87600元。保全费5000元，由吉林市江城实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年六月十六日
书 记 员 冯红红