广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第918号
上诉人（原审原告）：王艺，住安徽省芜湖市马塘区。
委托代理人：林高民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾广场物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：王松，董事长。
委托代理人：赵铭，该司职员。
上诉人王艺因与被上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称荔湾广场公司）返还款项纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月15日，王艺（合同内称乙方、买方）与欧某、何某云（合同内称甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方的广州市荔湾区德星路9号负一层E区157铺；合同第四条第2点还约定：甲方应在该房地产正式交付使用前，交清所有该房地产在收楼前发生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；等等。2011年8月25日，王艺取得了该商铺的房地产权证（证号：粤房地权证穗字第××号）。之后，王艺向某湾广场公司续交了上述商铺的相关费用。2014年3月31日，因王艺与承租方的租期届满，商铺需要重新装修，王艺向某湾广场公司提出申请。2014年4月18日，荔湾广场公司向王艺发出《管理费催款通知书》，告知王艺该商铺在2001年7月至2004年2月期间欠管理费、水电分摊费等共93375.36元，要求王艺补交。王艺于2014年4月28日向某湾广场公司缴交了上述费用，2014年4月28日，荔湾广场公司向王艺出具《商铺施工许可证》，王艺对商铺进行装修。同时，王艺应某湾广场公司要求办理了讼争商铺的业主更名手续。另据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，讼争商铺建筑面积为92.74平方米，而荔湾广场公司出具的《管理费催款通知书》是按面积100.62平方米来计收管理费、水电分摊费，也就是说，荔湾广场公司在2001年7月至2004年2月收费期间每月多计收了王艺7.88平方米的管理费和水电分摊费（即每月多收了252.16元）。对于上述多计收的管理费和水电分摊费用，荔湾广场公司表示同意退回。
2014年7月22日，王艺向原审法院提起诉讼，请求判令：1.荔湾广场公司返还款项93375.36元给王艺；2.荔湾广场公司赔偿王艺27天的租金损失29767.5元；3.诉讼费用由荔湾广场公司负担。
原审法院认为：王艺是涉案商铺的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时，王艺也应依法承担涉案商铺相关费用的义务。荔湾广场公司为涉案商铺提供了管理服务，商铺所有权人应向某湾广场公司支付相关费用，本案所涉及的管理费、水电分摊费是附属于涉案商铺所有权所产生的费用，应由涉案商铺所有权人承担。王艺购买了涉案商铺，并取得了该商铺的所有权，就应承担该商铺的所有相关义务。虽然本案费用产生于王艺购买商铺之前，但王艺已经向某湾广场公司交纳了，就应该由王艺与前商铺所有权人协商解决，王艺要求荔湾广场公司返还管理费、水电分摊费93375.36元，依据不足，因此，王艺要求荔湾广场公司赔偿租金损失的诉讼请求，也没有事实和法律依据，原审法院不予支持。荔湾广场公司表示多计收了部分管理费和水电分摊费用，并同意退回，可由荔湾广场公司将多收费用退回给王艺。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2014年10月17日作出如下判决：一、自本判决生效之日起，广州市荔湾广场物业管理有限公司向王艺返还2001年7月至2004年2月期间多收广州市荔湾区德星路9号负一层E区157铺的管理费、水电分摊费（按每月252.16元计算）；二、驳回王艺的其它诉讼请求。一审案件受理费1431元，由王艺负担1000元，广州市荔湾广场物业管理有限公司负担431元。
判后，上诉人王艺不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案商铺原拖欠荔湾广场公司的管理费及水电分摊费至今已超过十年，荔湾广场公司没有及时向涉案商铺的产权人张某追缴，根据《民法通则》的有关规定，该笔费用已超过诉讼时效，已不受法律保护。况且，荔湾广场公司在王艺需要申请商铺装修的时候，以十年前该商铺的欠费还未付清为由，胁迫王艺负责缴交，缺乏依据。根据《民法通则》第58条的规定，荔湾广场公司以胁迫的手段和乘人之危，使王艺在违背自己真实意思的情况下被迫缴交这笔费用，其所实施的民事法律行为是无效的。荔湾广场公司因该行为取得的财产，应当返还给王艺。涉案房产之前的产权人是2006年4月4日，经过拍卖程序取得的，而拖欠的物业管理费是发生在2001年7月至2004年2月。荔湾广场公司在一审中称找不到产权人来交费，理由显然不能成立。至于涉案商铺所拖欠费用十年来荔湾广场公司没有及时催收，该责任只能由荔湾广场公司自己承担，同时也印证了荔湾广场公司的行为存在着重大过失。王艺取得商铺产权后近三年来，王艺使用、出租该商铺并及时缴交相关费用，荔湾广场公司从来没有向王艺提出过异议。王艺为了避免影响商铺出租及其租金的损失，被迫于2014年4月21日和4月28日向某湾广场公司缴交了上述的费用，28日当天荔湾广场公司才向王艺出具《商铺施工许可证》，造成王艺商铺装修计划延误了27天。由此造成王艺的经济损失，应当由荔湾广场公司予以赔偿。涉案房产是经过合法拍卖程序取得的，有关《成交卷宗》里面根本没有提及涉案拖欠管理费的记录。根据（2014）穗荔法民三初字第1263号案件中第三人提供的《答辩状》和相关证据可证实，“历史产权信息”里根本找不到涉案的“张某”其人，对此，荔湾广场公司应当提供相关证据来证实张某拖欠其物业管理费的事实。而原审法院没有查清此事实，就认定王艺应当承担该商铺十年前所拖欠的款项，显然于法无据。《民法通则》第四条是要求当事人应当遵循诚实信用原则，但本案中，究竟是王艺还是荔湾广场公司没有遵循诚实信用的原则综上所述，现上诉请求：1.撤销原审判决；2.支持王艺一审诉请。
被上诉人荔湾广场公司答辩称：王艺明知涉案物业拖欠管理费仍购买且未要求原业主解决应承担责任。王艺作为涉案商铺的合法产权人，应依法承担相关费用的义务。王艺在买卖该商铺应该会弄清该商铺所有权产生的费用等债权债务关系；王艺应与前商铺所有人协商解决补交所欠的管理费、水电费，而不应要求我司返还。王艺在购买前并未与原业主一起来我司确认管理费及水电费缴交情况。王艺在2011年购买该物业后的3年内都没到我司办理物业业主更名手续，我司为商铺提供管理服务而收取相关费用，并不知情业主更换情况。王艺在明知管理费超出房产证面积收取的情况下仍拖着不到我司办理业主更名手续及要求更正物业面积。王艺上述行为明显不符合二手房交易惯例，也违反了作为业主的正常心态，只能说明王艺在购买前已明知该物业拖欠管理费，且王艺已与原业主就拖欠费用处理方式达成共识，即由王艺自行承担，王艺才会一直逃避办理物业更名手续。故王艺要求被告返还所补交费用及赔偿租令损失，并无事实和法律依据。我司向该物业发出《催款通知书》但一直没得到回应，我司不得已只能在物业办理更名或装修等手续时要求物业所有权人缴清费用。在催缴该物业管理费中，我司并没有胁迫的主观故意，而且我司的目的（收取顽固拖欠的物业管理费）及手段（发出《交费通知书》催缴欠费）都是合法正当的，而且王艺不能提出任何证据证明我司对其做出了胁迫行为，因此我司行为是合法有效的，并非胁迫，王艺作为商铺产权人是自愿缴交欠费的，王艺于2014年4月18日我司发出《管理费催款通知书》后自愿缴交该商铺拖欠的管理费及水电分摊费，因此该笔费用并无超过诉讼时效。且王艺缴交拖欠管理费后我司当天就出具了《商铺施工许可证》，故王艺装修延误是因其自身拖欠管理费导致，相关损失与我司无关。我司在查清涉案商铺房产证记载商铡建筑面积为92.74平方米后，当场同意退回多收的管理费、水电分摊费，多收是由于业主未及时登记更名及知会我司更正面积，并非我司故意多收。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，上诉人王艺提交以下证据：1.《受理案件通知书》和《传票》各二份，拟证明同一宗案件原审法官要求按两宗案件来立案，案号分别为（2014）穗荔法民三初字第1263号、第1624号；2.（2014）穗荔法民三初字第1263号案件第三人的《答辩状》和相关证据，拟证明荔湾广场公司对房产被拍卖的事实是明知的，其应提供相关证据来证实张某拖欠其物业管理费的事实；3.《民事调解书》（2014）穗荔法民三初字第1263号，拟（1）证明涉案的案件之前部分诉求已被调解处理；（2）证明荔湾广场公司的行为存在重大过失，其应当对自己的重大过失承担过错责任。这些证据在原审已经提交过了，原审法院并未对上述证据进行审查，所以我方再次提交。被上诉人荔湾广场公司提交四份证据：1.《存量房买卖合同》，拟证明王艺应向原商铺产权人协商解决拖欠费用司。王艺是涉案商铺的产权人，我司为商铺提供管理服务，有权追究所欠费用；2.（2014）穗荔法民三初字第1263号民事调解书，拟证明王艺于2011年7月签订《存量房买卖合同》是已经知道商铺面积为92.74平方米，我公司核实商铺面积后当场同意退回多收的费用；3.荔湾广场商铺物业管理合同，拟证明该合同于2014年4月21日签订，证明我公司之前并不知道业主更名，我公司合法收取管理费及办理相关的管理手续。4.商铺施工许可证，拟证明我公司收齐所欠费用后马上出具许可证，王艺装修延误是其自身拖欠管理费导致的，相关损失和我公司无关。这些证据在原审已经提交过了，原审法院并未对上述证据进行审查，所以我方再次提交。
本院认为，本案双方争议的焦点是荔湾广场公司是否应当退还王艺已经缴纳的涉案商铺所欠费用。王艺向欧某、何某云购买涉案商铺后，成为涉案商铺的所有权人，在享有物权的同时应负担涉案商铺所继受的义务。涉案商铺所拖欠的费用产生于王艺购买之前，王艺本应在购买之前详细了解相关情况并及时要求上一手产权人清结涉案商铺所拖欠的费用，但王艺未能尽到谨慎义务，而涉案商铺事实上享受了荔湾广场公司提供的管理服务，理应向某湾广场公司支付相关费用。现王艺已经向某湾广场公司交纳相关费用，其可向欧某、何某云追索并协商解决，原审法院据此驳回王艺要求荔湾广场公司返还管理费、水电分摊费93375.36元及赔偿租金损失的诉请，并无不当，本院予以支持。王艺上诉主张其受荔湾广场公司胁迫而缴纳相关费用，但提交的证据不足以证明其缴费是受到胁迫的事实，其不应负担相关费用并要求荔湾广场公司返还的诉请，并无事实及法律依据，本院对该主张不予采纳。
在已经生效的（2014）穗荔法民三初字第1263号案的调解书中荔湾广场公司已经同意向王艺退回多收的涉案商铺管理费和水电分摊费用8825.6元，本院对该部分费用不再处理。
关于王艺与荔湾广场公司二审期间提交的证据材料，经审查，均属于其在一审期间就已经向原审法院提交的材料，并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，王艺的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人王艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月二十五日
书 记 员 阮志雄
宋德光