呼和浩特市玉泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉民一初字第00485号
原告肖英伟，女，1962年10月8日出生，满族，教师，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人郭永利，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被告内蒙古英建房地产开发有限公司，住址地呼和浩特赛罕区。
法定代理人刘林，负责人。
委托代理人包一江，内蒙古诚安律师事务所律师。
被告呼学，男，1960年9月23日出生，蒙古族，个体，住呼和浩特市新城区。
被告刘北光，女，1957年12月23日出生，汉族，个体，住呼和浩特市新城区。
第三人史永青，男，1987年4月4日出生，汉族，农民，住内蒙古乌兰察布市卓资县。
委托代理人荣锐泉，玉泉区法律援助中心法律工作者。
原告肖英伟诉被告内蒙古英建房地产开发有限公司（以下简称英建公司）、呼学、刘北光、第三人史永青确认合同效力纠纷一案，本院依法受理后，适用简易程序，后转为普通程序于2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告肖英伟、肖英伟的委托代理人郭永利、高迪，被告内蒙古英建房地产开发有限公司的委托代理人包一江，第三人史永青的委托代理人荣锐泉到庭参加诉讼，被告刘北光、呼学经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告肖英伟诉称，1998年，呼和浩特市民族用品厂、内蒙古何西房地产有限责任公司、呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司三家联合开发六层商住楼。1999年2月11日，内蒙古何西房地产有限责任公司与呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司签订《协议书》，双方约定将包括诉争房屋在内的部分房屋约定归呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司所有，由呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司对外销售处分。1999年9月7日，原告与呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司签订《销售房屋协议书》将诉争房屋卖给原告，原告占有、使用至今。
2013年7月12日，原告突然接到第三人的起诉，要求将原告所有的房屋交还第三人。在诉讼过程中，通过申请法院调取涉及被告及第三人之间相关买卖关系的档案材料发现，该房屋曾于2000年6月12日，刘林以内蒙古英建房地产开发有限公司的名义与刘林的亲姐刘北光签订《商品房预售合同》，《商品房预售合同》及《房产转让申请表》中刘林、刘北光的签字，均系刘林一人所签，并办理了2002053418号房屋产权证。
2012年12月6日被告刘北光、呼学又与第三人史永青签订《房地产买卖契约》和办理了《呼和浩特市房屋所有权转移登记申请表》，史永青也办理了2012140313号房屋产权证。
原告认为，原告于1999年9月7日，以买卖方式取得诉争房屋所有权，并实际占有、使用至今，系该房屋唯一合法的所有权人。被告内蒙古英建房地产开发有限公司不是诉争房屋的房地产开发单位，与该工程项目无任何关系，无权对该房屋进行处分。被告英建公司、刘北光明知道房屋已经出售给原告的情况下，又于2000年6月12日与刘林的亲姐姐刘北光订立虚假房屋买卖合同，主观上存在恶意，违反了《合同法》第五十二条（二、三、五）项之规定，属无效买卖合同关系。
被告刘北光、呼学在办理完产权登记10年后，又通过虚构事实、隐瞒真相的方式，以明显低于市场价格，将房屋转卖给第三人史永青。第三人史永青在未核实房屋所有权人、未对房屋进行查看的情况下，于2012年12月6日与刘北光、呼学签订《房地产买卖契约》，并将房屋产权证办理在第三人史永青名下。在办理房屋产权证过程中，刘北光没有出面，而仍然是由他人以刘北光的名义办理的。可见，以上两个房屋买卖合同均存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害原告合法权益的情况，符合《合同法》第52条规定的无效情形，均应当认定为无效。
为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院确认被告内蒙古英建房地产开发有限公司于2000年6月12日与被告刘北光签订的《商品房销售合同》及被告刘北光、呼学与第三人史永青于2012年12月6日签订的《房地产买卖契约》均无效；本案所支付的一切诉讼开支由被告和第三人承担。
被告英建公司辩称，原告的诉讼请求为英建公司与刘北光签订的《商品房销售合同》，刘北光、呼学与史永青签订的《房地产买卖契约》无效，理由是订立的合同是虚假的，以合法形式掩盖非法目的。原告均不是该合同的当事人，请求法院确认它无效，合同的效力只涉及合同的当事人，不涉及第三人，所以原告的诉讼主体不适格。原告主张我方侵犯了他的合法权益，现在摆在我们面前的两个事实，一是房屋产权证书，一是人民法院终审判决书，房产证确认的一个事实是原告不是该房屋的产权所有人，所以我方没有侵害你方的利益。
第三人史永青辩称，首先原告所称1999年2月11日签订《协议书》并不如原告所说的是何西房地产有限责任公司与呼和浩特市兴业建安工程有限合同总公司第四公司所签订的，而是由何西房地产有限责任公司一分公司与呼和浩特市兴业建安工程有限股份合作总公司所签订的，由于何西房地产有限责任公司一分公司对该房没有所有权，故双方于1999年2月11日所签订《协议书》依法应为无效合同。其次何西房地产有限责任公司一分公司与呼和浩特市兴业建安工程有限股份合作总公司第四公司所签订的《协议书》第三条明确约定兴业公司实际多收71366元，经甲乙双方商定由兴业建筑公司候荣华经理暂用东单元三楼东户，待房地产等一切手续办完后，根据盈亏实际，双方本着互助互利则解决，甲方在不亏损的情况下此房为候荣华所有，如亏损，候荣华退回东单元三楼东户。即使正如该条所约候荣华经理暂用东单元三楼东户，1999年2月11日时候荣华根本无权处分该房。故候荣华在此期间同他人就该房达成买卖协议依法应为无效合同。第三，原告在诉状中称1999年9月7日，原告与呼和浩特市兴业建安工程公司总公司第四分公司签订《销售房屋协议书》将诉争房屋卖给原告，明显隐瞒事实，事实上原告与呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司签订《销售房屋协议书》明确载明签订时间为1998年9月7日，也系原告与呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司签订《销售房屋协议书》时，不论是候荣华还是呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司对该房均无任何权利，甚至暂用权都没有，故不论是候荣华还是呼和浩特市兴业建安工程股份合作总公司第四分公司在取得该房暂用权的五个月前就将该房屋与原告达成买卖协议当然是无效的，也依法不应受到法律保护。史永青依法应为呼和浩特市玉泉区石羊桥西路2号院1号楼3层东单元东户住宅唯一合法房屋所有权人。刘光北与史永青在2012年11月签订《购房合同》，并于2012年11月在呼和浩特市房地产市场交易中心办理了产权过户手续。2012年12月呼和浩特市房管局为史永青颁发了呼房权证玉泉区字第20121403**号房产证，该证明确记载了史永青是该房的合法所有权人。
原告肖英伟提供如下证据：1.《关于联合开发呼市民族用品厂大门西侧新建六层商住楼合同书》证明出售给刘北光诉争房屋的内蒙古英建房地产开发有限公司与本房地产开发项目没有任何关系，无权出卖房屋，英建公司的行为系侵权行为，所签订的房屋买卖合同是无效的。2.《协议书》、证明一份，证明兴业公司对所分得房屋具有合法销售权利，不论何西公司与兴业公司之间是否结算，是否有纠纷，原告作为善意取得人，居住至今，这一合法的买卖关系应当受到法律保护。证据3.销售房屋协议书2份、交款收据2张，车棚使用合同书一份、借款合同一份、关于暖气问题情况反映一份、索要房本书一份、安装水表清单一份、证明二份，证明原告通过购买方式取得诉争房屋，支付对价，并于2000年5月份实际取得房屋，居住至今，原告取得房屋后，对房屋进行装修使用，一直享受该小区业主权利，承担业主义务。证据4.内蒙古英建公司企业工商档案材料，证明英建公司成立于1998年11月3日，而涉案房屋开发项目立项审批是在1997年，建设施工是在1998年初，到了1998年11月份，工程主体已经完工，可见这个工程与英建公司没有任何关系，英建公司无权出售房屋。证据5.《预售合同》证明这份合同是虚假合同，是为了办理房屋产权登记而设，刘北光从2000年6月就买了房子，12年后将房子卖给了史永青，这说明其中有问题。证据6.《买卖合同》二份，证明刘北光与史永青不存在真实的房屋买卖关系，不然怎么会出现二份阴阳合同。刘北光与史永青存在恶意串通，损害原告利益的情形。证据7.判决书，证明从玉泉法院的这次诉讼中虽判决书没有生效，但是可以看出刘北光与史永青之间有恶意串通的事实存在。证据8.再审申请书，证明呼和浩特市中级人民法院的终审判决不顾案件事实，作出错误改判意见，现内蒙古高院已经受理我方的再审申请。证据9.证人证言，证明肖英伟的买房过程。
被告英建公司的质证意见如下，对证据1、2与本案无关。对证据3不予认可。对证据4、5、6、7对要证明的问题不认可。对证据8认为与本案无关。对证据9认为与本案无关。
被告英建公司未提交证据。
第三人史永青的质证意见为，对证据1真实性认可，对证明的问题不认可，与我无关。对证据2真实性认可，对证明的问题不认可，协议规定是暂住，无权出售。对证据3不认可。对证据4、5真实性认可，但与我没有关系。对证据6真实性认可，证明的问题不认可。对证据7不认可，已被中院改判，不动产以登记为准。对证据8不认可。对证据9没有发表意见。
第三人史永青提供如下证据，证据1.《联合开发合作协议书》证明位于玉泉区石羊桥西路原民族用品厂为何西房地产开发有限责任公司，房屋的合法所有人应是何西房地产开发有限责任公司。证据2.《协议书》证明1999年2月11日兴业公司第四分公司与何西公司签订的合同是无效合同，因为何西公司第一分公司对包括涉案房屋在内的建筑物没有所有权，该建筑属何西公司所有。证据3.《销售协议书》呼市兴业建筑公司第四分公司与肖英伟签订的协议书时间为1998年9月7日，而此时呼市兴业公司第四分公司对该建筑没有任何处分权利直到5个月后也即是1999年2月1日才签订取得暂用权，故兴业公司第四分公司与原告签订的合同是无效的合同。证据4.证明，而此时呼市兴业公司第四分公司对该建筑没有任何处分权利直到5个月后也即是1999年2月1日才取得暂用权。证据5.证明史永青是涉案房屋的所有权人。证据6判决书，呼市中级法院终审判决认定第三人的所有权具有优先于原告销售房屋协议的效力。
原告肖英伟的质证意见为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，从协议书可以证明出售房屋的英建公司与该房屋没有任何关系。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证明的问题不认可，从该协议可以看出，尽管房屋由候荣华住，但是本案现在房屋的争议核心不在何西公司与兴业公司之间。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的问题不认可。对证据5产权证的合法性有异议。对证据6对呼市中院判决有异议，判决书回避了提供的产权档案。
被告英建公司对证据1真实性、证明问题均认可。对2、3、4、5、6、真实性、证明问题均认可。
经审理查明，民族用品厂（甲方）与何西房地产开发有限责任公司（乙方）、呼市兴宝建筑安装公司第四分公司（丙方）签订《关于联合开发呼市民族用品厂大门西侧新建六层商住楼合同协议书》约定一：项目名称：联合开发民族用品厂大门西侧六层商住两用楼。二：建设项目规模：甲方提供六层商住楼建设用地，从大门西侧西延伸40米，南北跨度20米，总占地800平方米。三、开发公司：何西房地产开发有限责任公司。四、施工单位：呼市兴宝建筑安装公司第四分公司）
1999年2月11日，何西房地产一分公司（甲方）与兴业建筑公司（乙方）签订《协议书》达成如下协议其中协议第三项注明”兴业建筑公司实际多收到71366元，经甲乙双方商定由兴业建筑公司候荣华经理暂用东单元三楼东户，待房地产等一切手续办完后，根据盈亏实际，双方本着互助互利原则解决。甲方在不亏损的情况下此房为候荣华所有，如亏损，候荣华退回东单元三楼东户”。且到庭审时为止兴业公司与何西公司之间的账目一直没有最终结算。
1998年9月7日兴业公司第四分公司与原告签订《销售房屋协议书》约定兴业公司将东单元三层东户，建筑面积76.62平方米售给原告，1、双方协商每平米1100元。2、售房总价84282元，实付款83000。3预收定金款53000元，交款付收据为准。4、欠款，扣除预收款净欠30000元，待工程完工后，一手交钥匙，一手交款，同时进行。5、有关售房手续，由卖房人负责，其费用由买房人负责。1999年9月7日，兴业公司第四分公司出具收条，证实收到肖英伟房款53000元。2000年5月6日，候荣华为肖英伟出具收条，注明收到”购房款民族用品厂东单元三楼东户贰万捌仟元整）””收款人候荣华”。后郝兴盛与中国农业银行呼和浩特市如意支行签订《借款合同》，利用公积金担保贷款人民币伍万元整。郝兴盛的贷款将用于购买座落于呼市玉泉区民族用品厂东单元三层东户的房屋，建筑面积76.62平方米。经查郝兴盛与原告肖英伟是夫妻关系。
2000年6月12日英建公司与刘北光签订《商品房预售合同》，约定英建公司（甲方）将玉泉区石羊桥西路2号院西侧1号楼东单元3楼东户的房屋出售刘北光（乙方），建筑面积78.83平方米，总计70947元。
刘北光与史永青的《购房合同》约定刘北光将坐落于玉泉区石羊桥西路2号院西侧1号楼东单元3层东，建筑面积为78.83平米的房屋出售于史永青，出售房屋的所有权证证号为呼房权证玉泉区字第20020534**，房屋总价款350000元，支付时间为2012年12月3日。2012年12月6日，刘北光与史永青的《房地产买卖契约》在呼市房地产交易管理所备案，从二份合同来看，备案登记的合同与刘北光与史永青先前签订的合同前后名称并不一致，但是是对房屋坐落位置的约定是相同的，经查呼和浩特市玉泉区石羊桥西路2号院1号楼3层东单元东户与呼和浩特市石西路民族用品厂内商品楼东单元三层东户系同一房屋。
本院认为，刘北光与史永青签订《购房合同》，是双方真识意思表示，内容不违反法律的规定。刘北光将坐落于呼和浩特市玉泉区石羊桥西路2号院1号楼3层东单元东户房屋（所有权证号：呼房权证玉泉区字第20020534**号）出售给史永青，史永青支付房款后，将房屋办理了《房屋所有权证》，至此双方的权利义务全部履行完毕。依照《中华人民共和国物权法》对不动产登记应进行登记而获得排他性的规定，史永青依照该房屋产权证成为涉案房屋的物权人，故史永青与刘北光签订的《购房合同》的合同稳定性应得到法律的保护，另外在呼和浩特市中级人民法院作出的（2013）呼民一终字第00554号判决中亦明确刘北光与史永青签订《购房合同》依法已经发生法律效力。原告主张双方存在恶意串通情形的主张不能成立，原告的诉讼请求不予支持。另刘北光与英建公司签订的《商品房预售合同》，亦是双方真识意思表示，合同不违反法律规定，且刘北光根据此合同办理了房屋产权证书，刘北光是涉案房屋的物权人，对涉案房屋有处分权，故原告肖英伟的诉讼请求不能成立，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告肖英伟的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告肖英伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 白 玫
人民陪审员 宋 义
人民陪审员 李文娜
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 赵 忠
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第十四不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。