广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2413号
原告薛祖林
原告柴海晓
两原告的共同委托代理人闫国栋，广东砝码律师事务所律师。
被告东莞市龙光房地产有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人纪建德，执行董事兼副总裁。
委托代理人李超，男，汉族，住山东省青岛市。系该公司员工。
委托代理人李碧良，男，汉族，住广东省东莞市，系该公司员工。
原告薛祖林、柴海晓与被告东莞市龙光房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人闫国栋、被告的委托代理人李超、李碧良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛祖林、柴海晓共同诉称，2014年1月11日，原告前往被告开发的xxxx住宅小区售楼处了解该小区商品房的销售状况，拟购买该小区8栋01号户型，面积约为168平方米。在与被告销售人员交谈过程中，被告销售人员未能如实、具体的向原告告知小区概况、房产规划、设计结构、购房贷款政策、付款方式等详细事项，并诱导原告签订了认购协议，缴纳了60000元的购房定金。2014年1月18日，原告依认购协议的约定前往被告处签订商品房预售合同时，却被告知所购的商品房实际为三套商品房，这与被告所展示的样板房为一套住所明显不同，也与被告向原告披露的“原告所购商品房只是分三个房号出售，实为一套住房，向银行申请购房贷款及办理房地产权证时均可按一套住房办理”信息不一致。后经原告了解，被告用于开发君御旗峰豪园住宅小区的土地使用权是被告通过东莞市国土局挂牌出让竞买所得，被告为了规避建设部2006年7月6日颁布的建住房（2006）165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的规定，将小区内的商品房一分为三、一分为五进行备案销售。被告在向原告推销、介绍该商品房时并没有将这一违法行为如实告知原告，造成原告的购买意向直接与国办发（2013）17号文件《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》及2011年1月26日国务院出台的“新国八条”中国家对房地产市场限购、限贷政策相违背，无法在东莞取得第二、三套住房的购房贷款。就在原告与被告积极沟通协商解决上述问题的时候，被告将原告上述意向购买的住房另行销售给他人，双方已无可能继续签订《商品房买卖合同》。为维护自身利益，两原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向两原告返还定金20000元。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告东莞市龙光房地产有限公司辩称，一、案涉认购协议书是原、被告双方的真实意思表示，协议的内容未违反法律法规的规定，该认购协议书合法有效，原、被告双方应当切实履行。二、案涉房屋未能办理按揭贷款的责任在于原告，被告对此没有过错。案涉认购协议中明确约定按揭贷款手续由原告负责办理，被告只有配合提示原告办理按揭手续的义务。原告在签订认购协议书后没有再与被告联系，反而是被告多次催促原告办理银行按揭手续，以便于进一步履行签约义务。但原告始终未履行办理按揭贷款手续的义务，产生的后果应由原告自行承担。三、原告违反认购书的约定，没有履行签订商品房买卖合同及支付首期款的义务，已构成根本违约，原告支付的定金应适用定金罚则。根据认购协议第四条第4项的约定，被告有权没收定金，无需返还给原告。四、原告在认购协议中确认其已了解购房资格及办理银行按揭贷款资格的的情况，被告已经尽到告知义务。五、原告的主要目的是违背诚信，希望通过诉讼解除合同。原告不诚信的行为不应得到法院的支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告双方在2014年1月11日签订了一份商品房认购协议，该协议的首部明确约定，原、被告双方就认购案涉项目8栋3201、3202、3203号房屋及相关事宜进行平等协商，一致同意订立案涉认购协议。认购协议的首部下方为协议的主文内容，其中，认购协议第一条中约定认购的物业为案涉项目的8栋3202号房屋，房屋的建筑面积约87.01平方米，认购价格为998346元。协议第二条约定，两两原告选择银行按揭方式向被告付款；两原告应向被告支付定金20000元，并需在2014年1月18日前向被告支付首期房款308346元（含定金）并签订商品房买卖合同，剩余房款690000元则由两原告在2014年1月18日前办妥银行按揭申请手续，以银行按揭贷款的方式付清。协议第四条特别约定中第10项约定，两原告在签署认购协议前已经向相关部门和单位了解并核实认购物业所在地相关的房地产调控（如限贷限购）政策，两原告确认本人具备履行本认购协议所相应的购房资格和贷款资格，如因两原告违反相关的房地产调控政策导致本认购协议书无法继续履行的，被告有权即时解除认购书和认购协议，没收两原告的全部定金；第11项约定，两原告已经分别依次认购本项目8栋3201号、8栋3202号、8栋3203号商品房；该些特别约定的内容均是采用加黑字体予以标注。该认购协议中没有明确约定房屋交付日期及交付条件。两两原告签订案涉认购协议后，向被告支付了定金各20000元。2014年1月20日，被告向两两原告发出催签约通知书，要求两两原告在收到催签约通知书两日内支付首期房款并签订商品房买卖合同。2014年1月24日，被告向两两原告发出解除认购协议通知书，以两两原告未按认购书的约定签订商品房买卖合同为由要求解除案涉认购书，并没收两两原告已经支付的定金。原、被告至今尚未就案涉物业签订正式的商品房买卖合同。庭审中，原、被告双方均表示同意解除案涉认购协议书。
本案中，对于被告是否应向两原告退回定金20000元的问题，原、被告双方存有争议。两原告认为，被告在销售案涉房屋过程中存在欺诈行为，主要表现在：1、被告销售的案涉房屋实际为90平方米以上的大户型房屋，但被告在房管局备案的房屋均为90平方米以下的小户型房屋；2、被告在涉案房屋用地开发过程中存在违反国家强制性规定的行为，被告将一个大户型房屋分割为数个小户型房屋进行销售的行为是国家命令禁止的，且被告没有向两原告披露该事实；故主张被告在销售案涉房屋过程中存在欺诈行为，要求被告返还定金20000元。两原告对此提供被告在东莞市房产管理局公众信息网公布的《商品房买卖合同》样本（网页截图）、东莞市国土资源局对xxxx号地块土地使用权挂牌出让的公告信息（网页截图）、2012年12月6日南方日报数字报、南方报网报道内容、搜房网网页信息、东莞百度乐居房产网网页信息、东莞阳光房产网网页信息、东莞市房产管理局公众信息网公示信息、被告制作8栋02户型结构图、被告销售人员为两原告制作的置业计划表、东莞市房产管理局公众信息网公示信息（网页截图）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（网页截图）、网上信访答复函、东莞市房产管理局公众信息网公示的君御旗峰豪园8栋结构信息（网页截图）、8栋02户型结构图、东莞市房产管理局公众信息网公示的君御旗峰豪园10栋结构信息（网页截图）、10栋01户型结构图予以证明。被告对两原告提供的东莞市房产管理局公众信息网公布的《商品房买卖合同》样本（网页截图）予以确认，但认为与本案无关。被告对两原告提供的上述其余证据均不予确认。被告认为，被告向两原告销售的是小户型房屋，两原告在购买时已经清楚知道房屋的户型及面积，并分别与被告签署了含案涉认购协议在内的三份认购协议，被告也按照三份认购书上显示的三个房号向两原告出具了三份收据；被告从没有将大户型房屋拆分销售，也从未将小户型房屋合并为大户型房屋销售；两原告是自愿购买三套房屋，被告销售过程中不存在隐瞒事实和欺诈行为，故主张两原告要求解除案涉认购书的理由不成立，被告不同意退回案涉的定金20000元。被告对此提供商品房认购协议书予以证明。两原告对被告提供的商品房认购协议书没有异议。
诉讼中，两原告称，两原告在签订案涉项目的认购协议书时是希望购买一套面积在160平方米以上的房屋，被告在销售时提供的样板房是一个整体房屋的样板房，两原告在看过样板房后再根据被告提供的一张户型图选购房屋；但被告在两原告选好房屋后却要求两原告签订三份认购协议书，两原告对此提出异议，被告解释称该一套房屋有三个房号，对购房及办理房产证没有实际影响，故两原告最后与被告签订了含案涉认购协议在内的三份商品房认购协议书；2014年1月18日，两原告到被告处签订正式的商品房买卖合同时，被告才告知两原告称两原告选购的房屋需要办理三个房产证，由于当时国家有规定限购、限贷的政策，两原告实际无法申请第三套房屋的贷款，且无法按照认购协议的约定履行付款义务，故导致原、被告双方没有签订正式的商品房买卖合同。两原告对其上述主张没有提供证据予以证明。被告确认其提供的样板房是将三个单独的户型优化整合成一套房屋，并确认其没有按照规划的单独户型制作单独的样板房，但认为此种对户型进行优化整合后的样板房仅供客户参考，优化整合前的各个独立户型可以单独使用。被告称，两原告在2014年1月18日前没有到被告处签订正式的商品房买卖合同，且两原告在签订认购协议并支付定金后就没有再与被告联系。再查明，被告确认其没有按照规划报建的房屋制作单独的户型图，其提供给客户的均是被告自行将规划备案的三个房屋整合优化成一个房屋的户型图，但被告称其向客户交付的房屋是优化前的单独的房屋，并称案涉认购协议书第四条第二款约定的内容显示两原告已经看过商品房买卖合同的附件，该合同附件中有每个单独房屋的户型图。另，两原告确认其在得知需签订三份认购协议书时，没有向被告询问可能涉及的房产证情况及贷款情况。
另查明，原、被告双方在2014年1月11日就购买案涉项目8栋3201、3202、3203号房屋分别签订了三份认购协议书（其中两份认购协议书在另两案中处理），该三份认购书约定的房屋建筑面积分别为28.2平方米、87.01平方米、53.68平方米，且均是约定首期房款为房屋总价款的30%，剩余70%的房款均通过银行按揭贷款的方式付清。被告按照三份认购协议书向两原告出具了三份不同房号的定金收据。
再查明，两原告确认其在2014年1月20日收到被告寄出的催签约通知书，在2014年1月25日收到被告寄出的解除认购协议通知书。
以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》样本（网页截图）、东莞市国土资源局对xxxx号地块土地使用权挂牌出让的公告信息（网页截图）、网页资料、被告制作8栋02户型结构图、被告销售人员为两原告制作的置业计划表、东莞市房产管理局公众信息网公示信息（网页截图）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（网页截图）、网上信访答复函、东莞市房产管理局公众信息网公示的君御旗峰豪园8栋结构信息（网页截图）、8栋02户型结构图、东莞市房产管理局公众信息网公示的君御旗峰豪园10栋结构信息（网页截图）、10栋01户型结构图、银行卡业务回单、银行对账单、银联签购单、收款收据，被告提供的认购协议、催签约通知书及快递单、邮件查询结果、解除认购协议通知书及快递单、邮件查询结果，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方就案涉项目的8栋3202号房屋签订了认购协议，该认购协议没有明确约定房屋的交付时间和交付条件，不具备正式商品房买卖合同的必要条款，故该认购协议仅是预约合同的性质，该协议中约定的定金20000元具有担保订立正式合同的性质。两原告对被告提供的认购协议的真实性没有异议，故本院对该认购协议予以采信，根据该份认购协议的内容，结合原、被告双方在庭审中的陈述，可以看出原、被告双方没有在认购协议约定的时间内签订正式的商品房买卖合同，也没有在被告发出催签约通知书后签订正式的商品房买卖合同，导致被告在2014年1月24日向两原告发出解除认购协议通知书，两原告现确认其在2014年1月25日收到被告寄出的解除认购协议通知书，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定，案涉认购协议在2014年1月25日已解除。
本案的争议焦点为：原、被告双方未签订正式商品房买卖合同的责任在哪一方。本院认为，原、被告双方未签订正式商品房买卖合同的责任在两原告方，理由如下：
两原告称被告实际销售的房屋为90平方米以上的大户型房屋，但被告将一个大户型房屋分割为数个小户型房屋进行销售，且被告在房管部门备案的房屋均属于90平方米以下的小户型房屋，被告未将上述事实向两原告披露，故主张被告存在欺诈行为。但本院认为，根据案涉认购协议首部的内容显示，原、被告双方就购买8栋3201、3202、3203号房屋的相关事宜进行协商，结合原、被告双方在2014年1月11日同一天签订三份房号分别为8栋3201、8栋3202、8栋3023号房屋，且每份协议中约定的每套房屋的建筑面积均小于90平方米、每份协议第四条第11项也明确约定两原告分别认购了上述房号的三套房屋、被告根据三个房号向两原告出具了三份收据的事实，可认定两原告在签订案涉认购协议时是清楚被告将三套小户型房屋同时销售给两原告的事实。本院认为，被告在向客户推介样板房时将三套小户型房屋整合成一套大户型房屋予以展示，致使两原告在查看样板房时误以为是一套房屋，且两原告称其是根据一张户型图选购房屋的，因此，两原告在签订认购协议前应当是认为其实际购买的是一套房屋。即使如此，当被告在两原告选好房屋后要求两原告签订三份不同房号的认购协议，并在每份认购协议中注明了三套房屋的房号及每套房屋的面积时，两原告作为一个完全民事行为能力人，其就应当清楚样板房展示的“一套房屋”实际是由三套小户型房屋拼接而成。否则，两原告不可能在打算购买一套房屋的情况下同意与被告签订三份不同房号、不同房屋面积的商品房认购协议。现两原告主张在签订认购协议时不清楚其实际购买的是三套房屋，明显不符合常理。两原告以被告未向其披露上述信息为由主张被告存在欺诈行为，缺乏依据。
两原告称其在2014年1月18日到被告处签订正式商品房买卖合同时才得知其购买的一套房屋需办理三个房产证。根据上述论述，买房对于普通人来说是一个重大事项，两原告作为购房者，其在选购房屋时必然会对房屋的权属问题、贷款问题等相关情况予以充分考虑与衡量。两原告称其在得知需签订三份认购协议时有向被告提出异议，而被告当时告知两原告称是一套房屋有三个房号、不影响购房及办理房产证，但两原告对此未提供证据予以证明，本院对此不予彩信。根据日常生活中一个普通成年人的认知水平，其应当清楚签订三个不同房号的房屋必然会有三个不同的房产证，并会积极进一步了解其中可能涉及的房屋贷款风险。两原告称其在签订认购协议后于2014年1月18日到被告处签订正式商品房买卖合同时才得知该房屋需办理三个房产证，明显不符合常理。两原告称被告在销售房屋时表示无需办理三个房产证，但两原告对此未提供证据予以证明，本院对此不予采信。
两原告称其与被告签订的含案涉认购协议在内的三套房屋的认购书均约定首付房款为各房屋总价款的30%，贷款部分为各房屋总价款的70%，违反国家贷款政策，导致两原告实际无法就该三套房屋办理银行按揭贷款。但两原告未提供证据证明其实际无法办理银行按揭贷款。本院认为，两原告作为房屋的购买方，其主要合同义务是支付房款。两原告有能力且有权决定采取何种方式支付购房款。根据上述论述，两原告在签订协议时已清楚知道其购买的是三套房屋，但其仍与被告约定采用按揭贷款的方式支付三套房屋的购房款，因此，即使两原告实际无法办理银行按揭贷款，被告对此也不存在过错。
四、两原告称其在2014年1月18日有到被告处签订正式的商品房买卖合同，但因存在多个房产证的问题而导致双方未实际签订商品房买卖合同。但两原告即未提供证据证明其在2014年1月18日有到被告处，也未提供证据证明其在收到被告发出的催签约通知书后有到被告处协商签订合同事宜，因此，应由两原告自行承担举证不能的后果。故本院认定，两原告在签订认购协议后未到被告处签订正式的商品房买卖合同，也未与被告协商变更合同内容。
综上，本院认为，原、被告双方未签订正式商品房买卖合同的责任在于两原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告无需向两原告返还定金20000元。两原告要求被告退还定金20000元，缺乏依据，本院不予支持。至于被告在销售房屋时是否存在违规或违反政策的行为，则不属于本案的处理范围。
综上所述，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告薛祖林、柴海晓的全部诉讼请求。
本案诉讼费150元（原告薛祖林、柴海晓已预交），由原告薛祖林、柴海晓共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李铮铮
二〇一四年十二月五日
书记员 陈凤好
徐瑜翎（代）
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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