新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民再字第18号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：新疆龙润国际投资有限公司。住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：马忠献，该公司董事长。
委托代理人：阿吉古丽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：王强，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所实习人员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李靖，男，汉族，1963年5月15日出生，广州倩迪精细化工有限公司经理，住广州市白云区。
委托代理人：汪波，新疆百丰天园律师事务所律师。
委托代理人：桑云，新疆百丰天园律师事务所律师
申请再审人新疆龙润国际投资有限公司（以下简称龙润公司）因与李靖商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2012）乌中民四终字第236号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2012年6月15日作出（2012）新民申字第0781号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人龙润公司的委托代理人阿吉古丽、王强、被申请人李靖的委托代理人汪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年2月25日，一审原告李靖起诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院称，2005年6月23日，我与新疆沐灿房地产开发有限公司（下称沐灿公司）（2005年12月26日变更为新疆龙润国际投资有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定我购买沐灿公司位于乌鲁木齐市钱塘江路44号的外贸总部基地首层195号-209号商铺。建筑面积207.1平方米，总价款360万元。同时，我又与沐灿公司签订了购房补充条款，第五条约定：乙方（李靖）付给甲方（沐灿公司）房款总额50%，乙方自签订本协议之日起，一星期之内保证给沐灿公司支付定金人民币50万元整，余下130万元在2005年9月30日前，沐灿公司办理好银行按揭手续时，李靖一次性支付。第六条约定：沐灿公司若不能为李靖办理银行按揭，则视为沐灿公司违约，李靖有权解除合同并退款、退房，并适用定金罚则。第七条约定：李靖在商品房款支付完后，沐灿公司要在3个月内办产权证给李靖。
合同签订后，我于2005年6月29日给沐灿公司缴纳定金50万元，为了表示诚意，在沐灿公司未能如期办理好银行按揭款的情况下，又于2006年1月20日提前支付80万元，并一再敦促沐灿公司履约。但沐灿公司并未履约办理按揭，相反于2008年12月和2010年两次将我购买的商铺大证抵押给乌鲁木齐农村信用社联合社。致使双方之间合同无法履行，沐灿公司的恶意根本违约行为致使我合同目的无法实现。请求判令解除我与龙润公司2005年6月23日签订的《商品房买卖合同》及补充条款；判令龙润公司返还我已付购房款130万元整；判令龙润公司赔偿我已付购房款一倍损失130万元整；龙润公司承担本案诉讼费、保全费。
一审被告龙润公司答辩称，不同意解除与李靖签订的买卖合同及补充条款，不同意解除也就不存在返还和赔偿损失。李靖是和我公司签订了合同，约定了购买本案争议商铺的面积总款等，补充条款也是这样约定的。但是李靖至今没有按照合同约定来履行支付购房款的义务，李靖违约在先，因此第七条约定，但是李靖始终没有完成履行交款的义务，至于李靖说将房屋办理抵押，我们不清楚，沐灿公司已经变更为龙润公司了。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2005年6月23日，李靖与新疆沐灿房地产开发有限公司（以下简称沐灿公司）签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：李靖购买沐灿公司开发的位于乌鲁木齐市钱塘江路44号的外贸总部基地首层195号-209号商铺，房款总额为3600000元。其后，双方又签订了一份购房补充条款，双方约定：李靖付给沐灿公司房款总额50%，李靖自签订本协议之日起，一星期之内保证给沐灿公司支付定金人民币50万元整，余下130万元在2005年9月30日前，沐灿公司办理好银行按揭手续时，李靖一次性支付；在商品房款支付完后，沐灿公司要在叁个月内把产权证给李靖。合同签订后，李靖于2005年6月29日支付涉案商铺定金500000元，于2006年1月20日支付涉案商铺房款800000元。沐灿公司未按照合同约定于2005年9月30日前办理好银行按揭手续，亦未交付房屋，李靖亦未交付剩余房款。涉案商铺至今仍登记备案在龙润公司名下。李靖至今未取得所购商铺的房屋权属证书。另，2005年12月26日，新疆沐灿房地产开发有限公司变更为新疆龙润国际投资有限公司。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，李靖与新疆沐灿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及购房补充条款系双方当事人真实意思表示，合法、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李靖已按照合同约定将1300000元购交付房款，龙润公司除应履行按期交付房屋的义务外，还应当承担在交付房屋后180日内将办理权属登记的义务。现龙润公司未履行合同约定的交付房屋义务以及备案的义务，且乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具的涉案商铺的产籍档案显示龙润公司将涉案商铺所在的整栋楼抵押给了第三人，其抵押期限截止到2019年。故李靖购买涉案商铺的合同目的不能实现，亦长期无法取得房屋，作为买受人有权解除合同，并要求返还已付购房款。故李靖要求解除《商品房买卖合同》及补充条款，以及要求龙润公司承担已付购房款一倍的赔偿责任有事实及法律依据。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2011年12月13日作出（2011）沙民三初字第814号民事判决，一、解除李靖与龙润公司签订的商品房买卖合同及购房补充条款；二、龙润公司返还李靖购房款1300000元；三、龙润公司赔偿李靖已付购房款一倍损失1300000元。
龙润公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，我公司已将争议房屋交付。争议房屋银行按揭未办理下来是由于李靖原因造成。一审法院适用法律错误。李靖已取得房屋并且出租使用该房屋，不构成解除合同的情形。一审判决我公司支付给李靖赔偿过高，赔偿责任的额度应以实际损失为基础，并兼顾当事人过错及预期利益等综合因素，根据公平原则衡量，李靖损失应当是约62万元的预期租金收益，一审法院按赔偿最高限额确定赔偿责任，显失公平。请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人李靖答辩称，我方交付房款，龙润公司未按约定交付房屋，也未和承租人签订租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
本院二审法院查明事实与一审一致。
本院二审认为，2005年6月23日，李靖与龙润公司的买卖合同及补充条款真实、有效，双方应当诚实守信的履行合同约定。李靖依约支付房款。龙润公司未能举证证明其按合同约定交付房屋的事实。2006年12月27日，龙润公司将涉案商铺所在的楼层抵押给了第三人，其抵押期限截止到2019年。龙润公司在将商铺出售给李靖后，又将商铺所在楼房抵押给第三人，致使买受人无法实现合同目的。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李靖的诉讼请求符合法律规定，应予支持。综上，龙润公司上诉请求，证据不足，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。
本院于2012年4月26日作出（2012）乌中民四终字第236号民事判决，驳回上诉，维持原判。
龙润公司申请再审称，我公司已将争议商铺交付，李靖已经在使用、收益该争议商铺。依照合同约定，在李靖支付完全部房款后，我公司才有义务将房产证交给李靖，现李靖至今未交付全部房款，我公司可不履行合同义务。李靖已经在使用、收益该争议商铺，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。赔偿责任的额度应以实际损失为基础，并兼顾当事人过错及预期利益等综合因素，根据公平原则衡量，从合同签订之日至一审立案之日，本案争议商铺的预期租金收益约为62万元，原审按赔偿最高限额确定赔偿责任，显失公平。请求撤销一、二审判决，驳回李靖要求我公司赔偿损失的全部诉讼请求。
李靖辩称，我没有实际取得争议商铺，争议商铺也没有过户到我的名下，原审判决正确，请求维持。
本院再审查明与原一、二审查明事实一致。
另查明，2006年10月19日，李靖与新疆小商品城商贸有限公司签订房屋租赁合同，李靖将争议商铺委托新疆小商品城商贸有限公司承租，年租金为104000元，租赁期限为一年。
本院再审认为，龙润公司在将商铺出售给李靖后，又将商铺所在楼房抵押给第三人，致使买受人无法实现合同目的，原审据此解除双方的商品房买卖合同及购房补充条款、龙润公司返还李靖购房款1300000元，龙润公司、李靖对此无异议。李靖请求判令龙润公司赔偿其已付购房款一倍的经济损失的诉讼请求，本院认为，赔偿责任额度的确定应当以实际损失为基础，并兼顾合同当事人在合同履行过程中的过错程度以及当事人通过合同的履行能够获得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，龙润公司、李靖对购房款的支付有明确约定，李靖交付部分房款，剩余房款由龙润公司办理按揭贷款。在合同履行过程中，李靖分两次交付了购房款1300000元，剩余房款龙润公司未能办理成功按揭贷款，对剩余购房款如何支付龙润公司、李靖未能再达成协议，龙润公司在此情况下将涉案商铺抵押给第三人。基于上述情况，本案的赔偿数额参照李靖与新疆小商品城有限公司签订的房屋租赁合同所约定的返租租金的数额、房屋租赁合同的实际履行期间及双方商品房买卖合同的解除时间，本院确定龙润公司应按每年104000元的标准赔偿李靖2005年至2012年双方实际解除合同期间的租金损失。原审判决按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定赔偿的上限确定龙润公司的赔偿责任，本院认为该司法解释第八条是针对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿条款，一倍赔偿是赔偿的上限，根据本案的具体情况按赔偿上限确定龙润公司的赔偿责任欠妥，本院予以纠正。龙润公司关于有关不应承担李靖经济损失的再审请求不能成立，本院不予支持。龙润公司关于赔偿数额不合理的再审请求，本院部分予以支持。原审认定事实清楚、适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）乌中民四终字第236号民事判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2011）沙民三初字第814号民事判决；
二、解除李靖与龙润公司签订的商品房买卖合同及购房补充条款；
二、龙润公司返还李靖购房款1300000元；
三、龙润公司赔偿李靖经济损失728000元（104000×7）。
以上款项共计2028000元，限龙润公司于本判决生效后十日内一次性支付给李靖。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27600元（李靖已预交），由龙润公司负担21528元，由李靖负担6072元。保全费5000元（李靖已预交），由龙润公司负担。二审案件受理费27600元（龙润公司已预交），由龙润公司负担21528元，由李靖负担6072元。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 于 翔
二〇一五年十二月四日
书记员 梁士辉