浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初1492号
原告林小玲。
委托代理人（特别授权）王学美，浙江瑞大律师事务所律师。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇建设路。
法定代表人舒运道，总经理。
委托代理人（特别授权）刘空，浙江金浙律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）尤晓燕，系被告公司员工。
原告林小玲与被告瑞安市华城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理，依法由代理审判员娄晓钦适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王学美，被告的委托代理人刘空、尤晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小玲起诉称：2013年2月25日，被告向原告出售其开发建设的坐落于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭（期房）3幢1603室（总购房款696759元）和3幢1604室（总购房款884957元），以及编号为61号的地下室停车位（使用费50000元）。为此，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》）以及《地下室车位有偿使用协议书》（以下简称《协议书》）。《合同》约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋；被告逾期交付房屋的，应按日向原告支付已付购房款的万分之三的违约金。《协议书》约定，地下室车位交付时间与商品房买卖合同约定交房时间一致。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款和车位使用费，但被告至今未向原告交付房屋和地下室车位。综上，被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至法院请求判决：一、被告向原告支付自2015年7月1日起以已付款1631716元的万分之三按日计算至实际交付房屋之日止的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告自愿变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付自2015年7月1日起以已交付购房款万分之三按日计算至法院判决确定之日止的违约金。同时，原告增加一项诉讼请求：被告立即向原告交付华诚蓝庭第3幢1603室和3幢1604室商品房。
为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：
一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
二、被告公司工商登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；
三、《合同》，拟证明原告向被告购买商品房，双方约定被告应在2015年6月30日前向原告交付房屋的事实；
四、销售不动产统一发票、收据，原告已经按约向被告支付购房款的事实；
五、收据，拟证明原告已经按约向被告支付车位使用费的事实。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司答辩称：原告诉称签订合同、支付购房款等均属实，但是原告就购买的两套房屋均存在逾期支付购房款的情形，亦未向被告履行缴纳专项维修基金的合同义务，被告据此有权拒绝交房。另外，原告虽然缴纳了车位使用费，但是双方并未签订《协议书》，原告可以要求退还使用费，但要求被告支付逾期交付违约金并参照逾期交房违约金计算缺乏依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据：
六、《合同补充协议》，拟证明以下两点：1、原告未按照《合同》约定期限履行支付房款义务，因此不能要求被告向其交付房屋并承担逾期交房违约金；2、《合同补充协议》第四条第三款明确车位使用费不包含在房屋价款中，原告参照《合同》关于逾期交房违约金条款的标准要求被告支付逾期交付车位的违约金，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
七、工程质量竣工验收记录，拟证明涉案商品房项目已经通过工程质量竣工验收的事实；
八、建设工程消防验收意见书，拟证明涉案商品房项目已经通过消防验收的事实；
九、建设项目环境保护土建备案申请表，拟证明涉案商品房项目已经申请土建备案并获得同意的事实。
为查明本案事实，本院依职权向相关行政管理部门调取了下列证据：
十、瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年12月14日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效，以及该局尚未收到竣工验收备案申请的事实；
十一、瑞安市公安消防局建设工程消防验收意见书一份，拟证明涉案商品房项目消防验收合格的事实。
原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证后对证据一至证据四的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为原告未完全按照合同约定及时履行支付购房款和专项维修基金等义务,根据《合同补充协议》约定原告无权要求被告交付房屋和支付逾期交房违约金。对证据五的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，原告不能参照《合同》关于逾期交房的违约金计算标准。
被告提供的上述证据经庭审出示，原告质证后对证据七、证据八和证据九的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据六的真实性、合法性和关联性均有异议，具体如下：1、原告对是否签过该《合同补充协议》毫无印象，可能是被告在要求原告签《合同》时混同在一起，向原告出示补充协议的最后一页让原告签字。2、补充协议未见有原、被告双方的骑缝手印或者骑缝章，原告对真实性提出异议。3、即使该补充协议真实性可以认定，那么应当与《合同》一并到房管部门备案，否则不发生法律效力。4、即使该补充协议真实性可以认定，其内容均属于格式合同，被告未对相关条款尽到详尽说明的义务，而且均属于排除原告合法权利，免除被告自身义务，应属于无效条款。
本院依职权调取的证据经庭审出示，原、被告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议。
对原告提供的上述证据，结合被告的质证意见，本院经审查认为其符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。证据五拟证明对象系原告已经按约向被告支付车位使用费的事实，而被告是否应当向原告支付逾期交付车位的违约金以及违约金如何计算的问题，详见本院认为部分论及。
对被告提供的上述证据，结合原告的质证意见，本院认定意见如下：对证据七、证据八和证据九，结合本院依职权调取的证据，本院予以认定。对证据六，从形式上来看，该《合同补充协议》共计13页A4纸，仅有第13页有双方的签字或者盖章，其余12页既无双方的签字或者盖章，亦无双方的骑缝按印或者骑缝盖章，原告又表示对其中内容均不知情，故其真实性无法认定。即使形式真实性可以认定，但从实质内容上来看，《合同补充协议》的诸多约定与《合同》相矛盾，且对于加重买受人负担或者减轻或免除出卖人自身违约责任的诸如付款方式和期限等对买受人权利义务影响重大的条款未尽到特别的说明义务，故该些约定应属无效的格式条款，对原告不具有约束力。原告的相应质证意见，本院予以采纳，对该证据不予认定。
对本院依职权调取的上述证据，结合原、被告双方的质证意见，以及双方对该商品房项目客观上符合交付条件的事实均无异议，故本院均依法予以认定。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告双方于2013年2月25日签订了两份《合同》，分别约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭第3幢1603室和第3幢1604室商品房各一套，总价款分别为696759元和884957元。两份《合同》第七条均约定，买受人采取分期付款方式，就第3幢1603室商品房具体如下：第一期，签订合同当日付清总款款的40%（计278704元）；第二期，在2013年7月31日前，付清总房款的25%（计174190元）；第三期，在2013年12月31日前，付清总房款的30%（计209028元）；第四期，交付前半年，付清总房款的5%（计34837元）；就第3幢1604室商品房具体如下：第一期，签订合同当日付清总款款的40%（计353983元）；第二期，在2013年7月31日前，付清总房款的25%（计221239元）；第三期，在2013年12月31日前，付清总房款的30%（计265487元）；第四期，交付前半年，付清总房款的5%（计44248元）
两份《合同》第九条均约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。《合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
原告向被告支付购房款的具体经过如下：就第3幢1603室于2013年3月6日支付首付款278704元，2013年8月5日支付174190元，2015年11月19日支付34837元。就第3幢1604室于2013年3月6日支付首付款353983元，2013年8月5日支付221239元，2015年11月19日支付44248元。就第3幢1603室和第3幢1604室，原告于2014年1月28日支付308400元和166115元。
另外，2013年2月25日，原告向被告交付地下室停车位使用费50000元，被告向原告出具收据一份。
被告至今未向原告交付涉案商品房和地下室停车位。
另查明，瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年12月14日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年5月21日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。
原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。
本院认为，原、被告对两份《合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方买卖的房屋在客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明，以及被告至今未向原告交付房屋的事实均无争议。双方争议的焦点在于：一、原告是否按照《合同》约定全面履行了支付价款的义务，是否存在逾期支付购房款或专项维修基金等行为，以及被告是否有权据此拒绝向原告交付房屋；二、原告请求参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算逾期交付停车位的违约金是否有事实和法律依据。
对于原、被告双方无争议的部分，本院认为仍然有必要对工程质量和消防验收等方面作实质性审查。涉案商品房项目已于2015年10月15日由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程的质量和验收程序符合《建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条，以及《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条和第六条的相关规定，符合法律规定的交付条件。另外，涉案商品房项目也取得了规划、公安消防和环保等部门出具的认可文件，还具备用水、水电、用气、道路等正常使用的基本条件，符合双方当事人约定的交付条件。
关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。本院认为，上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是现原告同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。
综上，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
对于原、被告双方争议的两个焦点，本院详细分析论述如下：
一、原告是否按照《合同》约定全面履行了支付价款的义务，是否存在逾期支付购房款或专项维修基金等行为，以及被告是否有权据此拒绝向原告交付房屋。
根据原告提供的证据显示，原告就购买的两套房屋均按约履行了第一期分期付款，而第二期和第三期分期付款逾期均未超过30天，第四期分期付款逾期均超过30天。对未超过30天的，根据《合同》第八条的约定，被告有权自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，要求原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金的违约责任。对超过30天的，被告有权选择解除合同或者继续履行。事实上，原告已经全部履行了支付义务，被告也予以接受。因此，应认定被告同意继续履行合同。故被告有权要求原告支付逾期付款违约金，但无权据此拒绝履行向原告交付房屋的义务。被告在本案中并未就原告逾期付款违约金提出反诉，故本院对此不作处理。
关于物业维修基金。浙江省人民政府颁发的《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。本案中，双方在两份《合同》的第五条均已经明确约定统一代交，在物业交付时向买受人收取。因此，被告履行交付房屋义务与原告缴纳物业维修基金义务应当同时履行。现被告以原告未缴纳物业维修基金为由拒绝向原告交付房屋的抗辩缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，原告已经按照《合同》约定全部履行了支付价款的义务，不存在逾期支付专项维修基金的行为，虽存在逾期支付购房款的行为，被告有权依法主张逾期付款违约金，但不得据此拒绝向原告交付房屋。按照《合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，被告应当立即向原告交付房屋并按上述标准向原告支付违约金。原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
二、原告请求参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算逾期交付停车位的违约金是否有事实和法律依据。
原告虽然未提交证据证明其与被告就停车位签订了书面协议，但是其提供的收据明确记载了车位的购买者、编号和价格，具备了停车位买卖合同的基本合同要素，应认定停车位买卖合同已经成立。虽然双方未明确约定停车位的交付时间，但是商品房交付时地下停车位显然已经同时具备交付条件，且参考其余停车位购买者签订的书面协议约定的交付时间与商品房交付时间一致，故可以认定本案中被告向原告交付停车位的时间为2015年6月30日。双方未明确约定逾期交付停车位的违约责任，考虑到原告未入住房屋的情况下是不需要使用停车位的，停车位逾期交付给原告造成的损失与逾期交付房屋造成的损失相比也明显要少，故按照《合同法》第一百一十三条第一款关于损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失的规定，本院认为原告的该项损失不能参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算，而应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。因此，原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林小玲交付位于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭第3幢1603室和第3幢1604室房屋；
二、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林小玲支付逾期交房违约金（以已付款1581716为基数，自2015年7月1日起按日万分之三计算至判决确定履行之日止）；
三、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林小玲支付逾期交付停车位的违约金（以已付款50000元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）；
四、驳回原告林小玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2003元，减半收取1002元，由被告瑞安市华城房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 娄晓钦
二〇一六年五月十二日
书 记 员 方蓓蓓