彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭法民初字第02743号
原告彭水洁安物业管理有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县保家工业园区（保家镇鹿山居委一组），组织机构代码56347577-1。
法定代表人王业勇，该公司总经理。
委托代理人聂洪波，重庆渝东律师事务所律师（一般授权代理）。
委托代理人温进忠，男，1972年9月29日出生，汉族，系该公司科长（一般授权代理）。
被告重庆亮康光电科技有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县保家工业园区（保家镇鹿山居委一组），组织机构代码57715972-9。
法定代表人朱浩松，该公司董事长。
委托代理人王忠平，重庆剑直律师事务所律师（特别授权代理）。
原告彭水洁安物业管理有限公司（以下简称洁安物业公司）诉被告重庆亮康光电科技有限公司（以下简称亮康光电公司）租赁合同纠纷及物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员刘双宏适用简易程序独任审判，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告洁安物业公司的委托代理人聂洪波、温进忠到庭参加诉讼，被告亮康光电公司的法定代表人朱浩松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情需要，本院于2015年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告洁安物业公司的委托代理人聂洪波、温进忠到庭参加诉讼，被告亮康光电公司的法定代表人朱浩松及委托代理人王忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洁安物业公司诉称：被告在彭水工业园区投资建设LED环保节能灯具项目，需要厂房和职工公寓，2011年4月6日与重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，约定重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司将厂房和职工宿舍出租给被告。2013年7月26日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将9间职工宿舍出租给被告，2013年12月31日被告退还了6间职工宿舍。2014年3月27日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将退还后剩下的3间职工宿舍继续出租给被告，租期从2014年1月1日起开始计算。2013年7月1日起彭水工业园区实施《重庆彭水工业园区物业管理办法》，被告应按承租厂房每月每平方0.4元和职工宿舍每月每平方米0.6元的标准向原告按月交纳物管费，被告却从未向原告交纳租金和物管费，经原告多次催收未果。故特起诉请求人民法院依法判令：1.解除原、被告于2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》，并将出租的房屋退还给原告；2.被告向原告支付职工宿舍租金41400元（从2012年4月30日至2015年7月31日），并以每月600元为标准（套间每月租金300元，单间每月租金150元）支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的租金。3.被告向原告支付厂房物管费25000元（从2013年7月1日至2015年7月31日计25个月），并以每月1000元为标准（面积2500平方米，每月每平方0.4元）支付从2015年8月1日起至退还厂房之日止的物管费；4.被告向原告支付职工宿舍物管费1917.42元（从2013年7月1日至2015年7月31日计25个月），并以每月55.39元为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的物管费；5.被告按每日每月租金的1%为标准，向原告支付违约金直至付清租金之日止（截止2015年7月31日为12420元）；6.本案诉讼费由被告负担。
被告亮康光电公司辩称：1.被告主体不适格，被告没有与原告签订任何合同，原告起诉的要求解除双方签订的合同的诉讼请求也不成立，应当驳回原告对被告的起诉；2.原告起诉的要求被告支付宿舍租金的诉讼请求不成立。2011年4月6日朱浩松与重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》中，宿舍租金是包含在朱浩松租用的厂房里面，不应当单独计价，原告无权要求被告支付宿舍租金；3.原告起诉的要求被告支付厂房、宿舍物管费的诉讼请求不成立，原告没有履行书面催收义务，原告没有给被告实施物业服务，厂房、宿舍卫生极差，原告均未进行打扫；4.原告要求被告支付违约金的诉讼请求不成立，被告没有违约，原告没有按照约定减免相关费用以及服务不符合要求，原告先违约，不能要求支付违约金，另外，违约金约定过高，应当予以减少。
经审理查明：2013年7月26日，原告洁安物业公司作为甲方与被告亮康光电公司作为乙方签订了《房屋租金合同》，合同中约定：“……租赁房屋坐落地为重庆彭水工业园区8号地块……二、租赁期限及用途：1、该房屋租赁期共12个月。自2013年7月1日起至2014年6月30日……三、租赁价格及付款形式：1、房屋租赁费用：每间房月租金为人民币150元整。套间月租金为300元整，租赁的房间门号为5601、5603、5605、5607、5609、5611、5612、5613、5615，本次入驻共9间，每月租金合计为人民币1500元（大写壹仟伍佰元整）。2、房屋租赁付款形式：租金按年缴纳，乙方于每年入住当月十五日前支付给甲方租金。第一次房租交纳时间为签订合同之日起五日内。3、租金支付方式：每月10号以前缴纳房屋租金1500元，物管费120元，共计1620元……七、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按合同执行剩余时间租金总额的50%向对方交纳违约金。乙方逾期未交付租金的，甲方每日按每月租金的1%向乙方加收滞纳金……”。原告已于2013年7月1日将租赁合同中约定的8个单间和1个套间交付给被告亮康光电公司使用。后因2013年12月31日被告亮康光电公司退还了其中的6个单间，故原告洁安物业公司作为甲方与亮康光电公司作为乙方于2014年3月27日重新签订了《房屋租金合同》，合同中约定：“一、房屋的基本情况：……（二）租赁房屋坐落地为重庆彭水工业园区5号楼。（三）每一栋宿舍楼共有6层，每层有房间16间，其中每层有单间14间，套内面积为24.66㎡／间，套间2间，套内面积为43㎡／间……二、租赁期限及用途：（一）该房屋租赁期共12个月。自2014年1月1日起至2014年12月31日……三、房屋租赁价格、费用及付款形式：（一）房屋租赁价格：单间租金为150元／月。套间租金为300元／月。（二）物业管理服务费，收费标准为0.6元／月／平方米，以租用房总使用面积计收（每月由甲方提供收费明细和发票向乙方收取）。（四）乙方租赁的房间门牌号为5615（套间）、5612、5613，本次入驻共3间，每月租金合计为人民币600元（大写陆佰元整）。（五）房屋租赁付款形式：租金按季缴纳，乙方于领房当日起十五日内支付给甲方租金，以后以协议租赁时间段前一个月缴纳下一时间段的房屋租金……六、合同的变更、解除和终止：（一）租期满本合同自行终止。如乙方需要续租，则须在期满前30天内向甲方书面提出，甲方自收到乙方续租申请后10天内应提出异议或与乙方协商续约，如同意续租，双方续签租赁合同；如在接到乙方通知之日起30天内甲方不予答复，则视为同意乙方续租，本合同自动延长半年，自30天期满次日起计算。如乙方不续租，即刻搬出……七、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按合同执行剩余时间租金总额的50%向对方交纳违约金。乙方逾期未交付租金的，甲方每日按每月租金的1%向乙方加收滞纳金……”原告按照合同约定将5615（套间）、5612、5613共3间房屋交付给了被告使用。被告亮康公司庭审中陈述2014年8月份便将5612、5613两个房间退还给原告，另外的5615房间被告至今还在使用。
原告庭审中出示了朱浩松作为乙方与重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司作为甲方签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》一份，拟证明宿舍的租金应当从2012年4月30日起算。被告质证认为该入园协议书中虽然约定了朱浩松租赁重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司的职工公寓，但是租金是包含在厂房之中，没有单独计算宿舍租金。
2013年7月12日，重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司作出彭水建司发（2013）3号文件，决定授权洁安物业公司收取园区房屋租金和物管费等相关物业管理职能（从2013年7月12日始至2023年7月12日止）。
原告洁安物业公司曾于2013年3月26日、2013年4月30日向被告亮康光电公司催收宿舍租金，后于2013年8月23日、2013年9月16日、2013年10月19日、2014年6月12日向被告亮康光电公司催收宿舍租金和物业费。重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司分别于2014年7月11日、2015年1月20日向被告亮康光电公司催收宿舍租金和物业费。
原告洁安物业公司出示了被告亮康光电公司盖章的彭水工业园区洁安物业公司2013年7月应收入驻企业（亮康）宿舍物管费明显（细）表一份，该明显（细）表上显示被告亮康光电公司租赁了1个套间（43㎡／间）、8个单间（24.66㎡／间），物管费的收费标准是0.5元／㎡／月，7月的物管费为120.14元。
被告亮康光电公司从未向原告洁安物业公司支付宿舍租金和物业费，被告庭审中提出原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。
另查明，原告洁安物业公司于2015年10月27日向本院提交了书面的申请，申请撤回其起诉的要求被告向原告支付厂房物管费25000元（从2013年7月1日至2015年7月31日计25个月），并以每月1000元为标准（面积2500平方米，每月每平方0.4元）支付从2015年8月1日起至退还厂房之日止的物管费的诉讼请求以及其起诉的要求被告按每日每月租金的1%为标准，向原告支付违约金直至付清租金之日止（截止2015年7月31日为12420元）的诉讼请求。
上述事实有，当事人举示的证据以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案是一起租赁合同及物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于原告的诉讼请求是否应当得到支持。
（一）关于原告起诉的要求解除原、被告2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》，并将出租的房屋退还给原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
原、被告双方于2014年3月27日签订了《房屋租赁合同》，原告已按照合同约定将5612、5613、5615共3间房屋交付给被告使用。被告庭审中陈述5612、5613两个单间已经于2014年8月份退还给原告，但未举示证据，且《房屋租赁合同》中约定的租赁期限是截止2014年12月31日。原告也没有举示证据证明2015年1月1日之后被告仍然在使用5612、5613两个房间，故原、被告之间对5612、5613两个房间的租赁关系至2014年12月31日已自行终止。而因被告陈述5615房屋至今仍在使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故可认定为原、被告之间对5615房间形成了不定期租赁合同，被告至今未向原告支付房屋租金，已构成违约，原告有权要求解除2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》，故本院对原告起诉的要求解除2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告也理应将其使用的5615房屋退还给原告。
（二）关于原告起诉的要求被告向原告支付职工宿舍租金41400元（从2012年4月30日至2015年7月31日），并以每月600元为标准（套间每月租金300元，单间每月租金150元）支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的租金的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
原、被告于2013年7月26日签订了《房屋租金合同》，被告方租赁了8个单间和1个套间，每月租金为1500元，租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日。后因被告在2013年12月31日退还了6个单间，原、被告又于2014年3月27日重新签订《房屋租赁合同》，合同中约定租赁2个单间（面积为24.66㎡／间）、1个套间（面积为43㎡／间），租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日。
因2013年6月30日之前被告虽然租赁了职工宿舍，但是租金是包含在厂房租金之中，没有单独计算宿舍租金。故原告起诉的要求被告支付从2012年4月30日至2013年6月30日期间的租金的诉讼请求没有证据支撑，本院不予支持。
根据原、被告之间的合同约定，原告起诉的宿舍租金能够得到支持的有：（1）从2013年7月1日起至2013年12月31日的租金共计9000元（1500元／月×6个月）；（2）从2014年1月1日起至2014年12月31日的租金共计7200元（600元／月×12个月）；（3）因2015年1月1日起原、被告之间对5615房间形成了不定期租赁合同，故被告应当支付2015年1月1日起至2015年7月31日止的租金共计2100元（300元／月×7个月），并以每月300元为标准（套间每月租金300元）支付从2015年8月1日起至退还该职工宿舍之日止的租金。故被告应支付原告的宿舍租金共计应为18300元（9000元＋7200元＋2100元），并以每月300元为标准支付从2015年8月1日起至退还该职工宿舍之日止的租金。
（三）关于原告起诉要求被告向原告支付职工宿舍物管费1917.42元（从2013年7月1日至2015年7月31日计25个月），并以每月55.39元为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的物管费的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
本案中原告洁安物业公司是依法登记设立的企业法人，其经营范围包括了物业管理，洁安物业公司根据重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司的授权，成为该工业园区的物业服务企业，其享有物业服务资格。原、被告之间于2013年7月26日签订的《房屋租金合同》中约定了物管费每月120元，另2014年3月27日签订的《房屋租金合同》中约定了物业管理服务费的收费标准为0.6元／月／平方米。洁安物业公司根据该合同取得了本案涉案宿舍楼的管理权，提供了物业管理服务，因此作为涉案宿舍楼的业主应当向洁安物业公司缴纳物业管理服务费。洁安物业公司事实上自2013年7月起至今一直在提供物业管理服务，亮康光电公司事实上接受了洁安物业公司提供的物业管理服务，被告方提出的原告没有在涉案宿舍楼提供物业服务的理由不成立，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告洁安物业公司多次书面催收后，被告仍拒绝交纳物业管理服务费，故针对原告要求被告交纳职工宿舍物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告应向原告交纳的物业服务费包括：（1）从2013年7月至2013年12月31日的物业管理服务费720元（120元／月×6个月）；（2）从2014年1月1日起至2014年12月31日的物业管理服务费664.70元［0.6元／月／㎡×（24.66㎡×2＋43㎡）×12个月］；（3）从2015年1月1日起至2015年7月31日的物业管理服务费为180.6元（0.6元／月／㎡×43㎡×7个月），并以每月25.8元（0.6元／月／㎡×43㎡）为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的物管费。故被告应当向原告支付职工宿舍物业管理服务费共计1565.3元（720元＋664.70元＋180.6元），并以每月25.8元为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的物业管理服务费。
原告洁安物业公司已向本院申请撤回其起诉的要求被告向原告支付厂房物管费25000元（从2013年7月1日至2015年7月31日计25个月），并以每月1000元为标准（面积2500平方米，每月每平方0.4元）支付从2015年8月1日起至退还厂房之日止的物管费的诉讼请求以及其起诉的要求被告按每日每月租金的1%为标准，向原告支付违约金直至付清租金之日止（截止2015年7月31日为12420元）的诉讼请求，该申请系其真实意思表示，本院予以准许。
因原告洁安物业公司已于2013年8月23日、2013年9月16日、2013年10月19日、2014年6月12日向被告亮康光电公司催收宿舍租金和物业费，另，重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司分别于2014年7月11日、2015年1月20日向被告亮康光电公司催收宿舍租金和物业费，已构成诉讼时效中断，故对被告亮康光电公司提出的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告彭水洁安物业管理有限公司与被告重庆亮康光电科技有限公司于2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告重庆亮康光电科技有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的职工公寓交还给原告彭水洁安物业管理有限公司；
三、被告重庆亮康光电科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告彭水洁安物业管理有限公司宿舍租金共计18300元，并以每月300元为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的租金；
四、被告重庆亮康光电科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告彭水洁安物业管理有限公司职工宿舍物业管理服务费1565.3元，并以每月25.8元为标准支付从2015年8月1日起至退还职工宿舍之日止的物业管理服务费；
五、驳回彭水洁安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1898元（原告彭水洁安物业管理有限公司已预交949元），减半收取949元，由被告重庆亮康光电科技有限公司负担188元，由原告彭水洁安物业管理有限公司负担761元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘双宏
二〇一五年十二月一日
书 记 员 罗建华