山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1460号
上诉人（原审原告、反诉被告）：付哲，女，1984年4月21日出生，汉族，无业，住东阿县。
委托诉讼代理人：李孝杰，山东天宇人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东天乐置业有限公司，住所地：莘县通运路北段北街村。
法定代表人：赵道强，执行董事。
委托诉讼代理人：桑洪梅，山东尚耕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张胜泉，山东尚耕律师事务所律师。
上诉人付哲因与被上诉人山东天乐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2015）东民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人付哲上诉请求：l、依法撤销一审判决第一项，在查清事实的基础上依法判令被上诉人支付上诉人合同约定的违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在协商一致的基础上签订的，为有效合同，但是合同第九条关于交付条件的约定违反相关法律法规的规定属于无效条款。《山东省城市房地产开发经营管理条例》（下称条例）第三十四条明确要求开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收，验收不合格的，开发企业不得交付。而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条关于交房条件的约定为“l、商品房经验收合格”而不是“2、该商品房经综合验收合格”。显然双方关于交房条件的约定违反了条例第三十四条的规定，属无效条款，被上诉人交付房屋的条件依法应为经综合验收合格。（二）、被上诉人提交的证明涉案房屋符合交付条件的主要证据依法不应被采信。被上诉人为证明涉案房屋符合交房条件，在庭审过程中提交了《建设工程竣工验收报告》予以证明，但上诉人认为该证据并不能达到被上诉人的证明目的。首先，按照本上诉状第（一）条所述，双方合同第九条关于交房条件的约定无效，被上诉人交房的法定条件应为综合验收合格，在这样的前提下，被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》不能达到被上诉人的证明目的。其次，被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》为单方证据，该证据的真实性和合法性存在疑义。而被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》中只有建设单位即本案被上诉人的公章予以确认，缺少设计、施工、工程监理等单位的公章加以确认。虽然该《建设工程竣工验收报告》后附的工程验收组人员名单中有相关人员的签字，但被上诉人无法证明签字人员具有相关验收资质和符合法律规定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款的规定，进行工程竣工验收的单位除了建设单位外，还应有设计、勘察、施工、工程监理等单位。所以被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》在缺少设计、勘察、施工、工程监理等单位公章的情况下，不符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款的规定，该验收报告不合法，依法不应被采信。二、一审法院理解适用法律错误。一审法院判决认定综合验收合格不属于法定强制条件的法律依据为2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，上诉人认为一审法院在理解与适用法律上存在错误。国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》发布的目的为深化行政改革，规范行政权力和行政行为，该决定只是对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批进行了取消，而不是说在该决定之后的工程竣工不再需要进行综合验收。山东省住房和城乡建设厅2009年6月15日印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发[2009]11号），该办法第二条明确规定“凡在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。”，由此可见，山东省房地产开发主管部门明确规定房地产开发项目实行竣工综合验收备案制度．同时该办法第四条、第六条明确规定了开发企业交房的强制条件为综合验收或分期综合验收，而且从第七条可以看出开发企业综合验收合格的证据为取得房地产开发项目综合验收备案证明。结合上述国务院和山东省住房和城乡建设厅的规定，上诉人认为山东省范围内虽然对房地产开发项目竣工综合验收不再进行行政审批制度，而是改为备案制度，但是进行综合验收并且验收合格仍然是开发企业交房的法定强制条件。一审法院根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》认定“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件属于理解适用法律错误。综上所述，一审法院在上诉人与被上诉人合同约定违反法律强制性规定且被上诉人未达到法定交房条件的情况下，做出了认定合同的违法条款有效，且被上诉人符合交房条件的错误判决应依法予以撤销。同时根据上诉人与被上诉人签订的合同及相关法律的规定，被上诉人已构成违约，被上诉人依法应支付上诉人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金。
被上诉人山东天乐置业有限公司辩称：上诉人主张被上诉人逾期交房系因交房时被上诉人交付房屋未达到交付条件，该主张无事实与法律依据。第一，涉案《东阿县商品房买卖合同》第九条对商品房交付条件提供了五种可供选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、空白项。从合同文意理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋验收合格，通常指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，因此，自2014年10月1日竣工验收之后即具备约定的交付条件，被上诉人于2015年2月6日交付房屋时，也主动承担了2014年10月31日至2015年2月6日期间的违约金，不存在违约情形。第二，浙江省高院(2015)浙民提字第60号、昆明市西山区人民法院(2016)云0112民初1334号等民事判决的生效证明竣工验收约定为房产项目交付使用条件未违反法律规定。综上所述，上诉人的请求无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。
付哲向一审法院起诉请求：请求判令被告支付自2015年1月1日至2015年10月23日共计259天的逾期违约金共计44762.22元。
一审法院认定事实：2013年10月8日原告付哲与被告山东天乐置业有限公司签订了《天乐汇景国际房屋认购协议书》。该协议第一条约定原告自愿认购该小区2号楼1单元1101室楼房，该商品房的建筑面积约为136.32平方米，单价为4768元／平方米，房屋总价为人民币649974元；储藏室41号，面积约为20.24平方米，储藏室总价为36432元；选择25号车位，车位总价85000元。第二条约定原告自愿交纳20000元作为认购定金，在交纳房款时该定金自动转为房款并享受该套房屋5000元的优惠。第三条约定原告自本协议签订七日内交纳主房款首付30%以上，可享受20元／平方米的优惠。第四条约定如原告采用银行按揭贷款方式付款，须于本协议签订之日起七日内交齐所选房屋首付款及车位款，并提供房屋按揭贷款所需全部资料，同时与被告正式签订《商品房买卖合同》。第五条第3项约定，本协议签署后，原告末按本协议第四条约定办理相关手续的，视为原告违约，被告有权将该房屋另行出售，定金概不退还；第5项约定此认购协议一式二份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。待原告与被告签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。原告未按协议约定期限交纳首付款，2013年10月31日原告向被告履行了交款义务，当日被告为原告出具了238679元的交款收据，并在原告的合同付款单中注明含定金20000元。但双方未就违约问题予以追究。2013年11月6日原、被告订立了编号为21101《商品房买卖合同》，该合同第三条约定原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢l单元11层1101号房，建筑面积136.32平方米，储藏室41号，车位25号。第五条约定该商品房单价为4711.3元／平方米，计款642247元，另有储藏室价款36432元和车位价款80000元，合计总房款为758679元。第九条交付期限约定，被告应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第十条逾期交房的违约责任中约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，由此产生的责任，由原告负责。合同订立后，原告向被告支付了剩余房价款。被告未在约定交付期内交付涉案楼房。2015年2月6日被告向买受人发放客户入住通知书，原告未到场，由其同楼住户张艳丽代领。该入住通知书载明：原告应于2015年2月10日在汇景国际售楼中心办理入住手续，被告自愿承担逾期40天交房的违约赔偿金3035元，并要求原告提供所需材料和交纳专项维修基金、物业费、暖气开口费、装修保证金等费用。但原告于交接当日到达现场后，并未与被告办理交接房屋及入住的相关手续。原告主张未办理交接系因在现场发现房屋不符合交付条件，故未同意接受房屋，延期交房的责任在被告。被告则主张房屋交接时已达到合同约定的交付条件，原告接到入住通知后拒不办理交接手续并领取相关材料，系故意拖延收房的违约行为，责任应自负。
一审法院认为：根据当事人的诉辩主张，本案的诉争焦点有两个，一是如何理解双方所订立的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项“该商品房经验收合格”；二是反诉原告的诉讼主张能否成立。关于焦点一：原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同，本院依法确认其效力。合同生效后，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告主张庭审中被告虽提交了竣工验收报告，但系被告自行组织的验收，不能以此证明涉案房屋已验收合格。同时认为合同第九条约定的“验收合格”标准，应理解为“综合验收合格”。被告则主张“验收合格”就是指建设单位组织有关单位对交付工程进行验收，并出具竣工验收报告的行为，其与“综合验收合格”是两个不同的验收标准，在当事人约定不违法的情况下，应尊重双方约定。对各方所持意见应结合法律法规、合同条款本义、合同体系和合同目的等因素综合分析，以确定其所要表达的真实意思。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，该条第三款同时规定“建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。上述规定对“验收合格”的程序及内容作出相关界定，即“验收合格”是指建设单位组织设计、施工、监理等有关单位对交付工程进行评价，并出具竣工验收报告以证明交付工程按期交付并符合合同约定的质量要求的行为。关于“综合验收合格”，一般理解为在建设单位竣工验收后，房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、防疫以及绿化等部门进行的验收。中华人民共和国建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条具体规定了住宅小区竣工综合验收条件，包括了主体工程、基础设施、公共配套设施和绿化所作的整体验收，可见其要求明显高于“验收合格”的标准。同时《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定“建设主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，该款进一步明确了竣工验收合格是可以交付使用的，综合验收合格并非交付使用的前提条件。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。由此可见，“验收合格”与“综合验收合格”属界限分明的两个验收标准，二者在程序和内容上均存在较大区别，合同第九条约定的“验收合格”并非原告主张的由行政部门组织的“综合验收合格”。其次，为表达和传递当事人的合同意图所使用的语言文字，在合同整个内容中应有严密的组织逻辑，并非毫无关联彼此分离的语句排列。对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、以及合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。针对该种情况如果再将建设单位组织的验收合格理解为主管部门的综合验收，该条款中的1、2、3分项便合并为同一种含义，当事人的选择便无任何意义。同时该种理解也否定了当事人在订立合同时的意思自治，违背了合同目的。另外在被告提交的商品住宅质量保证书中，说明部分的第2条、第4条和保证书部分的第六条、第七条均对交付条件、入住程序、房屋质量的处理等问题作出相关释明，由此也说明商品房经竣工验收合格后可以交付使用，综合验收并非商品房交付的必要条件。第三、双方所订立的“商品房买卖合同”虽属格式合同，但只有在当事人约定不明或对格式条款出现两种以上理解时，才可作出对开发商不利的解释。本案中双方对商品房的交付条件约定明确，并针对明显不同的交付条件由原告自行选择，该情形应当认定被告尽到了释明义务。在各种交付条件含义清晰明确的情况下，原告再以高标准的交付条件要求被告显然不当，有违契约原则。原告诉称并未签字领取入住通知书，代收人张艳丽亦未将签收的入住通知书向其转交，但庭审中原告自认曾接到入住通知并于交接当日到过交接现场，故该理由依法不予采信。原告另主张交接当日被告未出示验收合格的相关材料，被告对此否认。根据常理分析，“建设工程竣工验收报告”所载竣工验收日期为2014年10月1日，远远早于商品房交付时间。作为交付使用的重要文件，被告没有必要对此予以隐瞒。对该项主张因原告未提供相关证据，依法不予采纳。原告另以东阿县房地产开发管理办公室出具的“禁止违规交房通知”主张涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，对此本院认为，该通知发生于2014年9月19日，涉案商品房尚未交付，故并不适用本案。再则该通知是行政部门针对被告没有经过竣工验收备案作出的行政告知，对当事人之间的买卖合同行为并无约束力，更不是否定当事人约定的法定依据。原告以此为由拒绝接收房屋违反了法律规定和双方约定，依法不予采纳。综上，原告主张被告应按综合验收合格的标准作为交房条件，不符合双方约定。被告按照约定的交房条件向原告提出交接，并自愿承担逾期交房违约金，符合双方约定。但被告计算的违约金数额有误，应按逾期41天计算，违约金约计3111元。原告在通知之后拒绝接收，责任并不在被告，由此产生的损失由原告自行承担。关于焦点二：根据双方所订立的“房屋认购协议书”，反诉被告付哲应于2013年10月15日前向反诉原告山东天乐置业有限公司交纳房屋首付款和车位款，并提供按揭贷款所需资料。而反诉被告迟至2013年10月31日才交纳，确实构成违约，应承担约定的违约责任。但反诉原告当日接收了房屋首付款和车位款，并将定金转为房款，同时于2013年11月6日与反诉被告订立了“商品房买卖合同”，“房屋认购协议书”自此失效。双方签署买卖合同的行为应视为反诉原告自愿放弃了对反诉被告的违约责任追究，且在此前后反诉原告并未向反诉被告主张定金损失。现反诉原告再以已经失效的“房屋认购协议书”的约定主张定金损失明显不当，依法不予支持。综上，为了维护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决：一、被告山东天乐置业有限公司于本判决十五日内赔偿原告付哲逾期交房违约金3111元。二、驳回反诉原告山东天乐置业有限公司的反诉请求。案件受理费920元，由原告付哲承担856元、被告山东天乐置业有限公司承担64元；反诉费150元，由反诉原告山东天乐置业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》，第九条关于交付条件的“该商品房经验收合格”，系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款的“验收合格”的规定，一审法院依法认定该条有效，并无不当。上诉人付哲上诉称双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》第九条，违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》，属于无效条款，本院不予支持。上诉人称被上诉人山东天乐置业有限公司提交的《建设工程竣工验收报告》缺少设计、施工、监理等单位的公章，依法不应采信。经审查被上诉人山东天乐置业有限公司在一审法院提交《建设工程竣工验收报告》，盖有建设、勘察、设计、施工、监理公章及签名，应予以确认。综上所述，上诉人付哲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由上诉人付哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 进
审判员 郭召勇
审判员 杜宏伟
二〇一六年十一月十九日
书记员 赵书青