广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7742号
上诉人（原审原告）：广州同禾光电科技有限公司，住所地广州市从化太平镇广从路西边（办公楼）。
法定代表人：王晓曦，职务：经理。
委托诉讼代理人：欧柱星，广州市从化区法律服务工作者。
委托诉讼代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市从化区太平镇上塘村经济联合社（原名为从化市太平镇上塘村经济联社），住所地广州市从化区太平镇上塘村。
法定代表人：蔡展宏。
被上诉人（原审被告）：郑国熙，男，1954年4月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：郑冬熙，男，1962年11月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：郑春熙，男，1957年7月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州市从化区国土资源和规划局，住所地广州市从化区街口街河滨南路63号。
法定代表人：陆广英，职务：局长。
委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。
原审第三人：广州市从化区太平镇人民政府，住所地广州市从化区太平镇广从南路33号。
法定代表人：周文成，职务：镇长。
委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。
上诉人广州同禾光电科技有限公司（以下简称同禾公司）与被上诉人广州市从化区太平镇上塘村经济联合社（以下简称上塘经济联社）、郑国熙、郑冬熙、郑春熙、原审第三人广州市从化区国土资源和规划局（以下简称从化区国规局）、广州市从化区太平镇人民政府（以下简称太平镇政府）物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
上诉人同禾公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判1993年3月1日上塘经济联社与郑国煕、郑冬煕、郑春煕签订的《房屋承包合同》无效；2、判令上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙立即停止侵占同禾公司土地，将土地使用权面积12951.4平方米返还给同禾公司；3、判令上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙支付2010年11月30日起至其返还土地之日止侵占土地所造成的损失（暂计至2015年5月30日止为30万元）；4、本案一、二审诉讼费用由上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙承担。事实和理由：一、一审法院认为涉案《房屋承包合同》是对房屋的承包及认为涉案土地在2007年前的权属及性质并未有证据予以证明，暂不存在同禾公司所称的违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而导致违反《中华人民共和国经济合同法》第七条规定而无效的情形，明显认定事实不清。二、1993年3月1日上塘经济联社与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订的《房屋承包合同》，违反当时的法律法规规定，也违反现行法律法规强制性规定，依法应认定无效。一审法院认定《房屋承包合同》2024年前合法有效，认定事实不清，适用法律有误，依法应予以改判。三、同禾公司提交的《国有土地使用权证》反映同禾公司已依法取得涉案土地的使用权，上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙至今还侵占同禾公司的土地，依法应当返还给同禾公司。四、上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙侵占同禾公司土地事实清楚，应连带支付从2010年11月30日起至2015年5月30日止侵占土地造成的损失30万元。一审法院认定上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙无须支付同禾公司侵占费用，认定事实不清，应予改判。
原审第三人从化区国规局、太平镇政府述称，其意见与一审时陈述的意见一致。
被上诉人上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙经本院合法传唤未到庭表明意见。
同禾公司向一审法院起诉请求：1、确认1993年3月1日上塘经济联社与郑国煕、郑冬煕、郑春煕签订《房屋承包合同》无效；2、上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙立即停止侵占土地，拆除上塘中学旧校舍（包括：礼堂一幢，教室、宿舍共六幢，冲凉房、厕所等一切建筑物）并将余泥运走，恢复土地原状，将该土地（面积为12951.40平方米）的使用权返还给同禾公司处分；3、上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙连带赔偿同禾公司从2010年11月30日起至上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙拆除涉案所有建筑物并运走余泥之日止因土地被侵占所造成的损失，暂计至2015年5月30日止的损失30万元；4、本案诉讼所需要的一切费用由上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙连带负担。
一审法院认定事实：1993年2月17日，从化县神岗镇工业公司（以下简称为镇工业公司）与从化县神岗镇上塘村民委员（以下简称为上塘村委）会《关于上塘中学租赁给上塘村管理使用的协议》一份，该协议第一条约定：原上塘中学旧址权属为镇政府所有，由镇政府租赁给上塘村管理使用，租赁期限为三十年，从1993年至2023年；协议第二条约定：在租赁期内，村委每年缴交租金500元给镇工业公司，租金需在每年的1月10日前缴交；协议第三条约定：租赁期满后，上塘村委需保证房屋的完好。
1993年3月1日，从化县神岗镇上塘经济联社与郑国熙、郑冬熙、郑春熙在从化县神岗镇合同管理办公室的鉴证下签订《房屋承包合同》一份，该合同第一条约定：郑国熙、郑冬熙、郑春熙承包上塘中学旧校舍，其中包括礼堂一幢，教室、宿舍共六幢，冲凉房、厕所等建筑面积约3000平方米，球场及校内一切空地；合同第二条约定：承包期限为50年即从1993年3月1日至2043年2月底；合同第五条第一项约定郑国熙、郑冬熙、郑春熙要确保现有建筑不得损坏，因生产需要扩建或拆建的必须经上塘经济联社同意；合同第五条第五项约定，郑国熙、郑冬熙、郑春熙因转产、转承包时，必须经从化县神岗镇上塘经济联社同意，并办好转包手续。
为查明本案事实一审法院对涉案土地进行了现场勘查，并就涉案土地的相关历史遗留问题向广州市从化区太平镇上塘村民委员会发出调查函，现场勘查情况及广州市从化区太平镇上塘村民委员会对该院的调查函回复如下：1.现场勘查情况：该院于2017年12月20日下午组织当事人，对涉案土地进行了现场勘查，发现涉案土地经围墙圈围，有不明人员在大门处看守，围墙内有标明驾校的训练车辆且有学员在练车。另，涉案土地有不明人员在临时搭建的简易棚架处生活，涉案房屋基本已没有屋顶，无法做居住使用。2.广州市从化区太平镇上塘村民委员会对该院的调查函函复：（1）原从化县神岗镇上塘村民委员会与从化县神岗镇上塘经济联社是同一主体，只是在对外签订经济合同时，加盖的是从化县神岗镇上塘经济联社的公章；（2）上塘经济联社与上塘经济联合社亦属同一主体，现使用的上塘经济联合社的公章是替代之前的上塘经济联社的公章；（3）涉案房屋租赁合同是上塘村委授权上塘经济联社与郑国熙、郑冬熙、郑春熙三人签订的，其缴交给上塘村委的租金至2016年年底；（4）上塘中学旧址的权属原属神岗镇政府，现应属太平镇政府。目前涉案房屋及土地由案外人李保祥使用。
又查，2007年11月9日，广州市从化区国土资源和规划局对涉案土地依法核发《国有土地使用证》[证号：从国用（2007）第xxx号]，土地使用权人登记为从化市太平镇人民政府，地类（用途）为建设用地，使用权类型属划拨。2007年11月23日，从化市太平镇人民政府与案外人郑庆禄、王晓曦签订《土地使用权转让合同》约定将涉案土地和另外10.57亩土地[证号：从国用（2007）第xxx号]，合共30亩的土地使用权转让给郑庆禄、王晓曦使用，该受让的土地为筹建中的广州同禾光电科技有限公司用地。该《土地使用权转让合同》第六条第一项第2款约定：太平镇政府负责地块权属问题的清理，让租户迁出，确保土地交付使用。
2009年5月26日，从化市人民政府出具《批复》（从府办批[2009]xxx号）同意由市土地储备开发中心收回涉案土地纳入政府储备用地，并提出在收购涉案土地后通过招拍挂方式出让该土地。2010年4月16日，从化市土地储备开发中心向从化市人民政府提出《关于要求收购原广州市第九中学土地的请示》（从地储报[2010]xxx）。从化市人民政府于2010年5月10日出具《批复》（从府办批[2010]xxx号）同意在太平镇政府与广州同禾光电科技有限公司解除《土地使用权转让合同》后，由从化市土地储备开发中心收购涉案土地。2010年6月4日，太平镇人民政府与郑庆禄、王晓曦（广州同禾光电科技有限公司）签订《解除土地使用权转让合同书》。2010年9月17日，从化市土地储备开发中心与太平镇人民政府签订《国有土地使用权收购合同》，约定收购涉案土地。2010年11月30日，同禾公司通过招拍挂程序竞买得涉案土地，并与从化市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2011年3月22日，广州市从化区国土资源和规划局依法核发《国有土地使用证》(证号：从国用(2011)第xxx号），土地使用权人为广州同禾光电科技有限公司，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让。
再查，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日施行。
一审法院认为：本案为物权保护纠纷，主要涉及以下三方面问题：
一、关于原从化县神岗镇上塘经济联社于1993年3月1日与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订《房屋承包合同》的合同效力问题。
同禾公司主张1993年3月1日的《房屋承包合同》无效，其理由如下：1.该合同虽名义是房屋承包，实质是涉案房屋所附着的土地的承包，既然是土地承包，则该合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，从而依据《中华人民共和国经济合同法》第七条违反法律和行政法规的经济合同无效之规定，应认定该合同无效；2.根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，涉案房屋未取得产权或经营管理权不得出租；3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，亦应认定《房屋承包合同》中超过二十年的部分无效，即2003年后的部分应认定无效。经审查，对原从化县神岗镇上塘经济联社于1993年3月1日与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订《房屋承包合同》的效力认定如下：1.《房屋承包合同》签订于1993年，而《中华人民共和国合同法》于1999年施行，根据法不溯及既往的原则，《房屋承包合同》效力的认定不应适用《中华人民共和国合同法》，可适用《中华人民共和国经济合同法》；2.根据神岗镇工业公司与上塘村委之间的协议及上塘经济联社与郑国熙、郑冬熙、郑春熙之间的《房屋承包合同》，均可以看出原上塘中学旧址的校舍及相关建筑物应是上述两份合同的核心，合同的相对人对于房屋的维修、扩建、使用均有严格的合同约定，而相关附属空地只是因其为旧校舍的一部分而被整体出租。因此，涉案房屋承包合同仍应是对房屋的承包；3.涉案土地在2007年前的权属及性质并未有证据予以证明，暂不存在同禾公司所称的违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而导致违反《中华人民共和国经济合同法》第七条规定而无效之情形，且上塘村委也已授权上塘经济联社就涉案房屋的管理、使用对外签订租赁合同。现神岗镇工业公司与上塘村委之间的协议约定神岗镇工业公司授权上塘村委管理、使用的年限仅为30年，但上塘经济联社在上塘村委授权后，却与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订了50年的租赁合同，超出了神岗镇工业公司授权的管理、使用的30年年限，超过的部分因上塘村委及上塘经济联社无权出租而应归于无效，即原从化县神岗镇上塘经济联社于1993年3月1日与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订《房屋承包合同》中2024年至2043年的部分应无效。
二、同禾公司主张的要求上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙停止侵占土地，拆除原上塘中学旧校舍一切建筑物及运走余泥的问题。
首先，根据一审法院的现场勘查及广州市太平镇上塘村民委员会对该院调查函的复函，可以看出涉案土地的现状为机动车训练教练场，现同禾公司提交的证据、该院现场勘查情况及村委的复函均不足以证明涉案土地由上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙侵占或使用。因此，对同禾公司主张的要求上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙停止侵占涉案土地的诉请，不予支持。其次，原上塘中学旧校舍虽未办理产权登记，但从神岗镇工业公司与上塘村委签订的协议可以看出，该旧校舍权属应属原神岗镇政府，现属太平镇政府。上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙作为管理、使用人或承租人均无权拆除该旧校舍及其余建筑物，更不存在运走余泥的责任。再次，根据2007年从化市太平镇人民政府与郑庆禄、王晓曦签订的《土地使用权转让合同》第六条第一项第2款太平镇政府负责地块权属问题的清理，让租户迁出，确保土地交付使用之约定，也可以看出同禾公司应在取得涉案土地的使用权前应知晓原上塘中学旧校舍可能存在租赁合同。现同禾公司已合法取得涉案土地的使用权，其可在明确现有土地上的机动车训练场的具体经营者及居住的未明身份人员的情况后，另案主张。
三、同禾公司主张的侵占土地损失300000元的问题。
首先，同禾公司提交的证据、一审法院现场勘查及上塘村委的复函均不足以证明涉案土地由上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙侵占或使用；其次，即使是上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙侵占或使用，但《承包租赁合同》超过30年的部分即2024年至2043年的部分才属于无效部分。因此，同禾公司主张的上塘村经济联合社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙支付侵占土地的损失300000元的主张，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国经济合同法》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认上塘经济联社于1993年3月1日与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订《房屋承包合同》中约定的超过三十年的承包期限即2024年至2043年的部分无效；二、驳回同禾公司的其他诉讼请求。本案受理费16248元，由同禾公司负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。
二审庭审中，从化区国规局陈述涉案场地原属于从化县神岗镇人民政府，但此前没有办理产权登记，属于事实上的产权人。另，同禾公司确认上塘经济联社与郑国熙、郑冬熙、郑春熙在1993年3月1日所签《房屋承包合同》的性质实为租赁合同。
本院认为：关于同禾公司请求确认1993年3月1日上塘经济联社与郑国煕、郑冬煕、郑春煕签订的《房屋承包合同》为无效的问题。首先，结合1993年2月17日，从化县神岗镇工业公司与从化县神岗镇上塘村民委员签订的《关于上塘中学租赁给上塘村管理使用的协议》中关于“原上塘中学旧址由镇政府租赁给上塘村管理使用”的约定、涉案《房屋承包合同》中关于“郑国熙、郑冬熙、郑春熙承包上塘中学旧校舍……郑国熙、郑冬熙、郑春熙在办厂期间，必须做好一切安全生产、治安防范措施”的约定以及涉案场地目前作驾校使用的现状，可认定该《房屋承包合同》的性质实为租赁合同，二审中同禾公司对此亦无异议。其次，上述合同约定的租赁期限为50年（从1993年3月1日至2043年2月底），根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，该合同租赁期限不得超过合同法施行之日起算二十年即2019年9月30日，超过部分无效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于同禾公司认为该《房屋承包合同》整体均为无效的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于同禾公司基于合同无效主张而请求上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙返还涉案场地及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在《房屋承包合同》租赁期间，同禾公司虽通过招拍挂程序竞买得涉案土地，但上述合同效力并不受影响，郑国熙、郑冬熙、郑春熙仍有权继续承租使用涉案场地。因此，同禾公司主张上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙构成侵占土地的理由不成立，对其要求上塘经济联社、郑国熙、郑冬熙、郑春熙返还涉案场地及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，同禾公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2596号民事判决第二项；
二、变更广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2596号民事判决第一项为：确认广州市从化区太平镇上塘村经济联合社于1993年3月1日与郑国熙、郑冬熙、郑春熙签订的《房屋承包合同》中租赁期限超过2019年9月30日的部分无效。
本案一审案件受理费16248元，二审案件受理费16248元，均由广州同禾光电科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年八月九日
书记员 邹凌青