江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1447号原告：张必祥，男，1950年6月7日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。被告：许克强，男，1978年11月22日出生，汉族，住本市鼓楼区，现住本市鼓楼区。原告张必祥与被告许克强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张必祥的委托诉讼代理人唐俊华、冯奕锦、被告许克强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张必祥向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即搬出房屋。事实和理由：2014年5月14日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于本市××室房屋，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金4000元，租赁期限内市场同类型房屋租金涨幅在20%以上，双方协商确定等等。由于目前市场上同类型房屋租金涨幅早已超过20%以上，因此原告根据合同约定多次与被告协商，要求调整房屋租金，但被告总以各种理由推脱，不愿增加租金，其行为已违反合同的约定，而且合同中也约定原告需提前收回房屋的，应提前60日通知对方并按月租金的2倍向对方支付违约金，因此，原告有权要求解除合同并收回房屋。2016年12月7日原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告解除合同并于2017年2月7日收回房屋。在前次诉讼中，原告再次向被告送达了《解除合同通知书》。现在原告坚决要求解除合同，同意按照合同约定支付违约金、退还押金等。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告许克强辩称，原、被告双方签订《房屋租赁合同》情况属实，当时被告为了孩子上学而与原告签订了五年期的租赁合同，虽然双方合同约定“租赁期限内市场同类型房屋租金涨幅在20%以上，双方协商”，但该条款属于不明确条款，既没有约定市场同类型房屋租金如何确定，也没有约定具体涨多少租金，更没有约定双方协商不一致时，原告享有单方解除权。原告要求将租金涨价至每月5000元，被告不能同意。合同第九条约定的是违约责任，原告不能以该违约条款为理由任意解除合同。原告主张合同任意解除权，理由不能成立，也严重背离合同法的诚信原则。被告没有收到原告邮寄的《解除合同通知书》，前次诉讼中双方并未协商处理，原告后来以协商等为由撤诉，撤诉后也没有与被告联系。本案中违约的是原告，被告不存在违约行为，原告应当继续履行合同至合同期满，被告保留追究原告的违约责任。如果法院判决解除合同，会给原告家庭生活带来严重影响，导致整个生活的不稳定。原告再次诉讼要求解除合同，没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是本市××室房屋（建筑面积113.83平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。2014年5月14日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告涉案房屋，租赁期限5年，自2014年7月1日至2019年6月30日；每月租金4000元，总计24万元，每半年支付一次租金2.4万元；押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由被告承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给被告；经双方协商一致，可以解除本合同；被告存在不按照约定支付租金达30日或者欠缴各项费用达4000元等情形的，原告有权单方解除合同；租赁期内，原告需提前收回房屋或被告需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的2倍（8000元）向对方支付违约金，原告还应退还相应的租金等等。2014年5月17日，原、被告又达成如下补充协议：“租赁期限内市场同类型房屋租金涨幅在20%以上，双方协商”，双方并将该内容书写在《房屋租赁合同》中。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告交纳了4000元的租房押金，原告将房屋交由被告居住使用，被告已按合同约定交纳了2017年6月30日前的房屋租金。2016年12月原告以市场上同类型房屋租金上涨超过20%等为由，要求将租金提高至每月5000元。被告对此不予同意，双方协商未果。2016年12月7日，原告通过邮局向被告邮寄一份《解除合同通知书》，通知被告将解除合同并于2017年2月7日收回房屋。该邮件未留被告的电话，后被邮局退回。2016年12月9日，原、被告双方再次为房屋租金上涨等问题产生纠纷，经报警调解后，双方仍未达成一直协议。2016年12月13日，原告曾向本院提起诉讼【案号为（2016）苏0106民初12074号】，要求解除合同、被告返还房屋等等。该案审理过程中，本院于2016年12月20日组织双方进行协商，原告要求解除合同或者将房屋租金涨至每月5000元，被告方表示不同意涨价并要求继续履行合同，双方未能协商解决争议，原告于当日将《解除合同通知书》送给被告方。2016年12月29日，原告以和被告协商等为由申请撤回该案诉讼，本院裁定准许原告撤回诉讼。之后，由于原、被告未能协商解决争议，原告于2017年2月21日再次诉至本院，要求判如所请。原告为证明房屋租金上涨的事实，提供了从互联网下载的房屋租赁信息等网页材料，主张同地段房屋租金在5500元至7000元，被告不同意涨租金违反合同约定。被告对原告提交的上述证据材料持有异议，主张由于房屋装修、楼层存在差异故租金也有区别，不同意原告涨价。经本院主持调解，原告表示如果解除合同可以按约定支付违约金等，或者被告将房屋租金调整至每月5000元；被告表示房屋租金最多涨至每月4500元，但坚决不同意解除合同。因双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提交的《商铺租赁合同》、《解除合同通知书》、租房信息网页材料等；被告提交的付款记录等证据；前案诉讼卷宗材料以及本案开庭笔录予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方为涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于房屋租金是否应当调整的问题。根据我国合同法的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告在2014年5月14日签订了《房屋租赁合同》后，就房屋租金可能存在的上涨调整问题再次协商，并于2014年5月17日达成“租赁期限内市场同类型房屋租金涨幅在20%以上，双方协商”的补充协议，该约定明确了房屋租金调整的条件及程序，其效力应予认定。根据当事人陈述、原告提供的租房信息网页材料等证据，可以确定涉案房屋周边同地段房租确有上涨，虽然房屋租金与房屋位置、装修、租期等诸多因素有关，原告提供的证据不能证明房屋租金上涨的具体幅度及准确数额，但被告应当依据法律规定和合同约定及时和原告协商，公平确定双方的权利义务，以妥善处理房屋租金调整争议。原告依据合同补充约定要求调整房屋租金的行为不属于违约行为，虽然双方最终未能协商一致，但被告以此为由主张原告违约，理由不能成立，本院不予采纳。关于合同的解除问题。根据我国合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的2倍（8000元）向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金”，该约定系双方自愿协商后共同确定的解除合同的条件，双方均得以此为依据行使合同单方解除权利。原告以自己单方原因要求提前收回房屋，并明确表示同意按照该约定承担违约金，系行使单方解除合同的权利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据本案查明的事实，虽然原告邮寄《解除合同通知书》被退回，但2016年12月20日原告再次向被告送达了《解除合同通知书》，故依据上述约定，原、被告双方的《房屋租赁合同》应自2017年2月20日起解除。对原告要求解除《房屋租赁合同》、被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，但原告应同时按照合同约定将被告交纳的返还房屋前的剩余租金、4000元押金及8000元违约金给付被告。被告认为原告不能行使单方任意解除权的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告张必祥与被告许克强签订的《房屋租赁合同》自2017年2月20日起解除；被告许克强于本判决生效之日起十五日内，将本市鼓楼区正大滨江瑞景家园4幢1402室房屋腾空并返还原告张必祥（原告张必祥在被告许克强返还房屋的同时，应按照合同约定将被告许克强交纳的返还房屋之前的剩余租金、4000元押金及8000元违约金一并给付被告许克强）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告许克强负担（原告已预付，被告在本判决生效后五日内一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年三月三十日书记员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。