广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1689号
原告：广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：池锦玲，系该司董事长。
委托代理人：李小强，系广东金鹰律师事务所律师。
被告：广州市永晋经济发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：黄宝康。
委托代理人：黄斌，系该司职员。
原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（以下简称石牌三骏公司）诉被告广州市永晋经济发展有限公司（以下简称永晋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石牌三骏公司的委托代理人李小强、被告永晋公司的委托代理人黄斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石牌三骏公司诉称：原、被告于2000年8月25日签订《“龙晖大厦”租赁合同》，约定：原告将其所有的广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”1-16层物业整体租赁给被告（另原告免费提供负一层给被告作地下停车场使用）；租赁期限为20年，自2001年12月1日起至2021年11月30日止；被告应在每季的第一个月7日前以支票方式向原告支付租金（每季度的第一个月分别指每年的1月、4月、7月、10月）。上述合同还约定了租金的计付标准、支付方式、保证金、双方责任及违约责任等条款。上述合同签订后于2000年8月29日经由广东省公证处办理了公证。后原告将上述租赁场地按照约定交由被告承租使用至今。在上述合同履行过程中，被告在初期可以做到依约支付租金，但是近几年来，被告常无故迟延交租，其中，2012年第一季度的租金在2012年3月26日支付，2012年第二季度的租金在2012年7月3日支付，2012年第三季度的租金在2012年9月17日支付，2012年第四季度的租金在2012年12月25日支付，2013年第一季度的租金在2013年3月27日支付，2013年第二季度的租金在2013年10月8日支付，2013年第三季度的租金在2013年10月9日支付，2013年第四季度的租金在2013年12月31日才支付完毕。由上可见，被告近年来从未按时支付租金，恶意拖欠租金已成为常态。对此，原告曾多次向被告发出催收租金的函件，但被告一直不履行按时交租的义务，而且被告均是通过案外人广州加联商务咨询有限公司和广州半岛游艇俱乐部有限公司支付租金。后原告通过工商行政管理部门查询得知，被告已在2009年被吊销了营业执照。按照合同约定的交租时间，被告应在2014年1月7日支付2014年第一季度的租金1791386.01元，但被告继续恶意违约，迟迟不支付租金。为此，原告于2014年1月27日经公证向被告发出《关于立即交纳租金和违约金的函》，但被告仍置之不理。鉴于被告的上述行为已严重违约，上述合同的解除条件依约已于2014年4月28日成就。2014年4月30日，原告经公证向被告发出《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》。上述通知发出后，被告至今仍未将承租的上述场地交还给原告，被告直至2014年5月6日才向原告支付2014年第一季度的租金1751386.01元，至今仍拖欠93741.55元。另外，被告也未支付应于2014年4月7日向原告支付的2014年第二季度的租金，且至今仍拖欠2013年第四季度的剩余未付租金778994.06元和应付的逾期支付租金的违约金。原告是通过出租自有物业获取租金收益的集体经济组织，被告一直以来恶意迟延支付租金的行为已给原告造成重大的损失。被告于2009年被吊销营业执照，已丧失开展经营活动的资格，其经营活动属无照经营，理应取缔。被告通过其他人向原告支付租金的行为也表明被告实际上已无能力继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，现双方约定的租赁合同解除的条件已经成就，而且原告也已将解除租赁合同的通知送达给被告，原告行使租赁合同解除权的行为合理、合法。为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、确认原、被告双方于2000年8月25日签订的《“龙晖大厦”租赁合同》已于2014年4月30日解除；2、被告立即向原告交还广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”负一至第十六层的整个租赁物业；3、被告向原告支付截止至交还场地之日止拖欠的租金，并向原告支付逾期交租违约金（以每季度拖欠的租金为本金，按照每日1‰的标准，自当季度第一个月第8日起计至实际支付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告永晋公司辩称：一、针对原告的第1、2项诉讼请求，我司不同意解除租赁合同，理由如下：我司已与原告签订补充合同，租赁合同及补充合同均表明原告和我司之间是合作关系，其中1000万元用于抵扣上述租赁场地的租金，抵扣之后，我司从2003年10月起才负有向原告支付租金的义务。我司于2001年5月31日书面向原告提出要求免租6个月的申请，后原告同意免租3个月。2003年12月，我司再次要求原告进行免租，但原告没有同意。综上，我司自2003年12月25日起才负有支付租金的义务。我司一直依约支付租金，即在每年的3月、6月、9月、12月如期支付每季度的租金，原告对此没有提出异议，应视为其同意我司将每季度的租金支付日期变更为每季度的最后一个月。2006年5月，原告要求我司提前支付租金，即在每季度的第二个月（即每年的2月、5月、8月、11月）支付租金，后我司一直按上述约定支付租金至今。双方签订的上述合同是合法有效的，我司是按照三个月为一个季度向原告支付租金的，不存在违约行为，原告要求解除合同及交回租赁场地的理由不成立。二、针对原告的第3项诉讼请求，由于我司没有拖欠租金，所以，不同意支付违约金。原告此前拖欠我司用于冲抵租金的上述1000万元时，我司也没有主张原告支付上述款项的利息。如果法院认定我司存在违约行为，我司对每日1‰的迟延交租违约金计付标准没有异议。
经审理查明：2000年8月25日，原、被告签订《“龙晖大厦”租赁合同》（合同显示出租人／甲方为原告，承租人／乙方为被告），约定：一、甲方同意将座落在天河区龙口东路龙口横街的十六层商旅综合楼“龙晖大厦”1-16层的房屋（以下简称案涉场地）出租给乙方，1-3层作商场用途经营使用，4-16层作写字楼、仓库、旅业用途经营使用，其中1-3层出租面积4060.16平方米，4-16层出租面积11809.72平方米；甲方为乙方免费提供负一层作地下机动车停车场使用；该房屋的基本情况已载于合约附件一，乙方愿意承租；二、甲、乙方双方协定的上述房屋租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日止，租赁期共计20年；租金具体计算如下：1-3层租金每平方米40元／月，4-16层租金每平方米25元／月，从第4年起开始递增，每年递增3%，1-16层租金合共具体计算如下：2001年12月1日至2004年11月30日的月租金额为457649.4元／月，2004年12月1日至2005年11月30日的月租金额为471378.89元／月，2005年12月1日至2006年11月30日的月租金额为485520.25元／月，2006年12月1日至2007年11月30日的月租金额为500085.86元／月，2007年12月1日至2008年11月30日的月租金额为515088.44元／月，2008年12月1日至2009年11月30日的月租金额为530541.09元／月，2009年12月1日至2010年11月30日的月租金额为546457.33元／月，2010年12月1日至2011年11月30日的月租金额为562851.04元／月，2011年12月1日至2012年11月30日的月租金额为579736.57元／月，2012年12月1日至2013年11月30日的月租金额为597128.67元／月，2013年12月1日至2014年11月30日的月租金额为615042.52元／月，2014年12月1日至2015年11月30日的月租金额为633493.8元／月，2015年12月1日至2016年11月30日的月租金额为652498.62元／月；租金按人民币计算，由乙方在每季的第一个月7号前以支票方式交付租金给乙方，每季的第一个月，分别是指每年的一月、四月、七月、十月；因双方同意甲方以扣减乙方租金的形式用以抵偿甲方与永垅公司在《合作开发商品房合同》的《补充合同》中约定的岗顶十六层面积差补偿款，因此乙方实际开始缴纳租金日期为2003年9月1日，其中2003年9月份租金实交68286.8元，以后期间租金按上述租金计算表中所列金额交纳；四、乙方向甲方交纳500000元作保证金，甲方应在合同履行期满之日将保证金退回乙方或用以抵偿租金、违约金、损失赔偿金；五、租赁期内，甲方的负担下列责任：1、依约按时将房屋交付乙方使用；……6、租赁期间，甲方如无法定或约定的解除合同事由而需提前解除合同的，应事前征得乙方书面同意；六、租赁期间，乙方负责承担下列责任：1、依约按时交纳房屋租金，保证不改变房屋用途；……3、甲方同意乙方转租或分租，但将房屋以整一层或以上的形式或一次性将超过整层的房屋面积转租、分租的，乙方必须事先以书面方式告知甲方；……10、租赁期届满或解除合同时，一切装嵌在房屋结构或者墙体内的装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；……八、违约责任：……3、乙方应按时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方须以当季租金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方如逾期交纳租金，经甲方催告后，乙方超过3个月仍未能足额交纳的，甲方有权解除合同，保证金用以抵偿租金，因此而造成甲方损失的，乙方负责赔偿；……十四、本合同经公证机关公证后生效等条款。上述合同已于同日经广东省公证处办理了公证手续。
上述合同签订后，被告交付了保证金500000元给原告，原告亦依约将案涉场地交付给被告使用。被告称案涉场地2012年12月31日前的租金均已支付，原告对此并无异议。被告亦称上述合同虽约定每季度的租金应于当季度的第一个月7号前支付，但在上述合同履行的过程中，双方已经实际变更了上述约定，其只要在每年的第3、6、9、12个月前支付当季度的租金，即不构成违约，但被告对此未举证证实；原告对此不予确认，认为双方并未变更支付租金的日期。
在本案审理过程中，原、被告双方均确认，根据上述合同约定，案涉场地2013年第1、2、3季度的租金均为1791386.01元／季度，案涉场地2013年第4季度的租金为1809299.86元；案涉场地2014年第1、2、3季度的租金均为1845127.56元／季度，案涉场地2014年第4季度的租金为1863578.84元；案涉场地2015年第1、2、3季度的租金均为1900481.4元／季度，案涉场地2015年第4的租金为1919486.22元；案涉场地2016年第1、2、3季度的租金均为1957495.86元／季度，案涉场地2016年第4季度的租金为1977070.81元；案涉场地2017年第1、2、3季度的租金均为2016220.71元／季度，案涉场地2017年第4季度的租金为2036382.92元；案涉场地2018年第1、2、3季度的租金均为2076707.34元／季度，案涉场地2018年第4季度的租金为2097474.41元；案涉场地2019年第1、2、3季度的租金均为2139008.55元／季度，案涉场地2019年第4季度的租金为2160398.64元。
关于本案存在争议的问题，双方在本案审理过程中分别陈述并举证如下：
一、关于案涉场地2013年1月1日后租金的支付问题。
2014年9月17日庭审时，被告表示其依约支付了2013年1月1日后的租金。为此，提供了以下证据原件：1、招商银行广州白云路支行于2013年2月20日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：被告开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；2、招商银行广州白云路支行于2013年5月23日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：被告开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；3、招商银行广州白云路支行于2013年8月22日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：案外人广州半岛游艇俱乐部有限公司（以下简称半岛公司）开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；4、招商银行广州白云路支行于2013年11月26日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1809299.86元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；5、招商银行广州白云路支行于2014年2月20日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01号的账户于当天转账1845127.56元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户。
原告对上述证据的真实性没有异议，但对付款日期有异议，并表示其收取被告最后一笔案涉场地租金的日期为2014年5月6日。为此，原告提供其收取被告租金的唯一账户（其开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户，被告确认该账户为原告收取案涉场地租金的唯一账户）2013年1月1日至2014年5月30日期间的交易明细表（原件）为证，该明细表显示：2013年3月27日半岛公司的账号为72×××22的账户转账支付1791386.01元，2013年10月8日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年10月10日半岛公司的账号为48×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年11月28日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年12月31日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付52698.05元，2014年5月6日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1751386.01元，除此之外，上述期间未再有被告或半岛公司支付其他款项给原告。被告表示需要庭后核实付款情况，其于庭后两个工作日内提供书面质证意见，并表示若逾期不提交的，视为其对明细表没有异议；同时，被告称2013年1月1日后其仅通过其开设于招商银行广州白云路支行账号为20×××01的账户或半岛公司开设于招商银行广州白云路支行的账户支付过租金给原告。
因被告提供的银行进账单显示的付款日期、金额与原告唯一收取被告案涉场地租金的银行账户的交易明细无法对应。本院遂发函至招商银行广州白云路支行查询被告开设于该行账号为20×××01的账户、半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户的交易记录。根据该行提供的上述两个账户的交易清单显示：被告开设于该行账号为20×××01的账户2012年10月25日后已无交易记录，半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户2013年1月1日至2014年5月31日期间与原告前述收取案涉场地租金的唯一账户有关联并实际发生的交易记录为：2013年10月8日支付1791386.01元、2013年10月10日支付1791386.01元、2013年11月28日支付1791386.01元、2013年12月31日支付52698.05元、2014年5月6日支付1751386.01元。
2015年4月1日，本院组织双方当事人对本院调取的上述银行交易清单进行质证。经质证，原告对上述银行清单的真实性、合法性、关联性均无异议；被告则表示其将支票交给银行，而银行收票后提供了盖章的回单即银行进账单，可能是由于其自身原因导致相应款项没有汇出，但此后其又通过其他账户支付了案涉场地租金，并表示其将于次日提供相应的证据予以证明。
2015年4月2日，被告到庭表示其无法提供相应的证据，但经其庭后核实，2013年1月1日后，其款项支付情况如下：2013年3月27日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第1季度的租金；2013年10月8日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第3季度的租金；2013年10月10日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第2季度的租金；2013年11月28日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第4季度的租金；2014年5月6日支付1751386.01元，该款是案涉场地2014年第1季度的租金；2013年12月31日支付52698.05元，其中19285元是补交案涉场地2013年第3季度的租金，33413.05元是补交案涉场地2013年第4季度的租金；被告明确表示，除上述六笔款项外，2013年1月1日至2015年4月2日未再向原告支付过案涉场地的租金或其他款项。原告对被告所述的2013年1月1日后支付的六笔款项的金额、日期没有异议，但认为上述2013年3月27日支付的款项是案涉场地2013年第1季度的租金、2013年10月8日支付的款项是案涉场地2013年第2季度的租金、2013年10月10日支付的款项是案涉场地2013年第3季度的租金、2013年11月28日支付的款项是案涉场地2013年第4季度的租金、2014年5月6日支付的款项是案涉场地2014年第1季度的租金；2013年12月31日支付的52698.05元，其中17913.85元是补交案涉场地2013年第4季度的租金，34784.20元是作为被告迟延交纳应支付租金的违约金的一部分，如果认定为违约金不妥的话，该笔34784.20元可作为案涉场地2014年第1季度的租金。
2015年4月13日，被告又向本院递交如下证据：1、招商银行广州白云路支行于2014年2月28日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1845127.59元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；2、招商银行广州白云路支行于2014年5月22日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；3、招商银行广州白云路支行于2014年8月28日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；4、招商银行广州白云路支行于2014年12月24日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；5，招商银行广州白云路支行于2015年2月26日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1900481.40元至原告开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；被告提供上述银行进账单拟证明其一直依约向原告支付案涉场地租金。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并重申2013年1月1日后，除前述六笔款项外，被告未再支付过任何款项给原告。
二、关于原告有无履行通知被告支付案涉场地租金、解除合同义务的问题。
在本案审理过程中，原告称其于2014年1月23日分别按被告的注册地和实际办公地址通过中国邮政EMS特快专递方式向被告邮寄《关于立即交纳租金和违约金的函》；于2014年4月30日分别按被告的注册地和实际办公地通过中国邮政EMS特快专递方式向被告邮寄《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》，但上述四份邮件均由于被告拒收的原因而被退回。为此，原告提供给了以下证据：
1、《关于立即交纳租金和违约金的函》一份（复印件），该函抬头为被告名称，落款处由原告加盖其司公章，显示日期为2014年1月23日，函称：被告依约应在每季第一个月（即指每年的一月、四月、七月、十月）7号前向原告交纳当季的租金，但在合同履行过程中，被告长期无故迟延交租；被告逾期交纳租金的，应依约承担违约责任；在原告扣除被告应承担的租金和违约金后，被告至今仍拖欠2013年第四季度的剩余租金778994.06元，且仍未向原告缴交2014年第一季度的租金1845127.56元；截止至2014年1月21日止，被告共拖欠原告租金2624121.62元以及违约金42969.66元，合共2667091.28元；原告要求被告立即向其足额交纳所拖欠的租金及支付相应的违约金等。
2、编号为1027813635506的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年9月25日开具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为原告，收件人为被告，收件地址为广州天河龙口东路五号龙晖大厦四楼，邮寄物品为《关于立即交纳租金和违约金的函》，交邮日期为2014年1月23日；邮政部门的证明显示：2014年1月23日交寄的编号为1027813635506的邮件于2014年1月27日由于拒收的原因被退回。
3、编号为1027813634106的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年9月23日出具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为原告，收件人为被告，收件地址为广州天河龙口东路龙口横街天河酒店北侧，邮寄物品为《关于立即交纳租金和违约金的函》，交邮日期为2014年1月23日；邮政部门的证明显示：2014年1月23日交寄的编号为1027813634106的邮件由于拒收的原因被退回。
4、《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》一份（复印件），称：根据合同约定，被告应分别在2014年1月7日、4月7日前支付2014年第一、二季度租金，但被告至今仍未支付，此外还拖欠原告应付租金的违约金和2013年第四季度的部分租金；为此，原告曾于2014年1月27日向被告发出《关于立即交纳租金和违约金的函》，但被告对此置若罔闻；鉴于被告的上述行为已经严重违约，原告依约有权解除合同；现郑重通知被告：双方在2000年8月26日签订的《“龙晖大厦”租赁合同》自即日起予以解除；现要求被告自本通知发出之日起5日内立即将案涉场地交还给原告，同时还必须结清被告拖欠和应付的所有款项（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、应付水电费等），并依法承担相应的违约责任等。
5、编号为1003114600508的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流邮箱公司广州分公司于2014年9月25日开具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为原告，收件人为被告，收件地址为广州天河龙口东路五号龙晖大厦四楼，邮寄物品为文件，交邮日期为2014年4月30日；邮政部门的证明显示：2014年4月30日交寄的编号为1003114600508的邮件于2014年5月5日由于拒收的原因被退回。
6、广州市广州公证处于2014年4月30日发出的编号为（2014）粤广广州第070720号公证书一份（原件），该公证书内容为原告的委托代理人池某铖于2014年4月30日在其公证人员的面前，将《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》原件装入邮政特快专递封套内，并取得1003114600508号的国内标准快递单一份；该公证书并附有《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同的通知﹥》复印件一份及编号为1003114600508的国内标准快递单复印件一份，该两份复印件经核对与原告提供的证据4、5的内容一致。
7、编号为1003114599408的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年9月23日出具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为原告，收件人为被告，收件地址为广州天河区龙口东路龙口横街天河酒店北侧，邮寄物品为文件，交邮日期为2014年4月30日；邮政部门的证明显示：2014年4月30日交寄的编号为1003114599408的邮件由于拒收的原因被退回。
8、广州市广州公证处于2014年4月30日发出的编号为（2014）粤广广州第070719号公证书一份（原件），该公证书内容为原告的委托代理人池某铖于2014年4月30日在其公证人员的面前，将《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》原件装入邮政特快专递封套内，并取得1003114599408的国内标准快递单一份；该公证书并附有《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同的通知﹥》复印件一份及编号为1003114599408的国内标准快递单复印件一份，该两份复印件经核对与原告提供的证据4、7的内容一致。
被告对原告提供的上述证据的真实性均有异议，认为上述证据与本案无关，但其当庭确认案涉场地的4楼是其实际办公地址。为此，被告提供了以下证据：快递100网站EMS快递查询结果网页截图4页（均为打印件，未加盖邮政部门的公章），分别为查询原告提供的上述证据2、3、5、7四份邮件的邮寄情况，查询结果均显示“此单号无记录”。经质证，原告对该证据的真实性不予确认，认为其提供的证据已足以证明其邮寄了相应的邮件并由于拒收的原因被退回。
在本案庭审时，本院当庭拆封了原告提交的被退回的上述证据3、证据5、证据7中的三份邮件原件，其中证据3邮件中邮寄的即为证据1的《关于立即交纳租金和违约金的函》，证据3邮件上邮政部门粘连的改退批条上加盖的邮戳显示退回日期为2014年1月25日；证据5、证据7两份邮件邮寄的均为《关于解除﹤“龙晖大厦”租赁合同﹥的通知》，证据5、证据7上邮政部门粘连的改退批条上加盖的邮戳显示退回日期均为2014年5月5日；原、被告双方当事人当庭均对此予以确认。
本案审理过程中，原告确认案涉场地存在分租情形并要求案涉场地实际使用人一并搬离案涉场地。本院工作人员于2014年8月6日前往案涉场地张贴公告，通知案涉场地的实际使用人作为本案第三人参加诉讼，但在本院指定期间内未有实际使用案涉场地的公民、法人或者其他组织向本院申报权利。本院询问被告因原告主张被告交还案涉场地，其是否同意与原告先行办理案涉场地的交接手续，但被告表示不同意。
本院认为：原、被告双方签订的《“龙晖大厦”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。被告辩称原、被告双方变更了付款日期，但并未举证证实且原告予以否认，对此本院不予采信。上述合同中约定，租金按季度由被告在每季度的第一个月7日前支付；被告逾期交纳租金，经原告催告后，被告超过3个月仍未能足额交纳的，原告有权解除合同。本案中，原告以被告逾期支付2014年第一季度的租金、符合合同约定的解除条件为由要求确认合同于2014年4月30日解除。因此，本案主要审查原告要求解除合同是否符合合同约定的解除条件及程序。
关于2013年1月1日之后租金交纳的问题。被告原于2014年9月17日提供5张银行进账单，拟证明其在2013年1月1日后一直依约支付租金；但在本院调取其支付租金账户的交易记录，并经其庭后核对，被告才承认上述银行进账单开具后由于其自身原因没有付款成功，并同时确认其在2013年1月1日至今仅支付过六笔款项给原告。在作出上述自认后，被告又再提供5张银行进账单，拟证明2014年及2015第一季度其仍依约支付租金，对此，本院认为：首先，被告于2015年4月13日提供的5张进账单按其日期显示，全部产生于2015年4月2日被告自认租金交付情况之前，其中三张更是产生于2014年9月17日庭审时其提供的原5张银行进账单之前，但被告一直未提供；其次，除2014年9月17日提供的5张银行进账单在本院调取的相应付款账户的银行交易清单显示的交易情况并无体现外，其2015年4月13日提供的2014年2月28日、2014年5月22日的银行进账单在本院调取的相应付款账户的银行交易清单显示的交易情况亦无体现，明显该7张进账单显示的付款情况并无发生；再次，2014年4月1日庭询质证时，被告已承认银行进账单开具后由于其自身原因导致款项没有汇出。相反，2015年4月2日被告自认的2013年1月1日后租金支付金额、日期与原告唯一收取被告租金账户的交易明细一一对应，且原告亦予以确认。综上，被告于2015年4月13日提供的银行进账单并不足以推翻其于2015年4月2日自认的租金交付情况，本院确认，2013年1月1日后，被告租金支付金额、日期如下：2013年3月27日支付1791386.01元、2013年10月8日支付1791386.01元、2013年10月10日支付1791386.01元、2013年11月28日支付1791386.01元、2013年12月31日支付52698.05元、2014年5月6日支付1751386.01元。原、被告双方对2013年3月27日、2013年11月28日、2014年5月6日支付款项的性质、金额均无异议，均认为该三笔款项分别为2013年第1季度、2013年第4季度及2014年第1季度的租金，本院予以确认。对于2013年10月8日、10月10日分别支付的两笔款项，双方对于支付金额没有异议，但原告认为应分别为2013年第2季度、2013年第3季度租金，而被告则认为应分别为2013年第3季度、2013年第2季度的租金，因双方均未举证支持其主张，根据付款时间的先后，本院确认2013年10月8日支付的是2013年第2季度的租金、2013年10月10日支付的是2013年第3季度的租金。关于2013年12月31日支付的52698.05元，因2013年第3季度的租金此前已经足额缴纳，支付该笔款项前尚欠2013年第4季度的租金额为17913.85元，原告亦否认被告的陈述（即该笔款项中19285元是补足2013年第3季度租金、33413.05元是补交2013年第4季度的租金），因此对于被告关于该笔款项性质的主张，本院不予采纳；支付该笔款项前，2013年第4季度确实尚欠租金17913.85元（即1809299.86元-1791386.01元），因此，原告关于该款项中17913.85元为补足2013年第4季度租金的主张，本院予以采纳；该笔款项剩余的34784.2元，因双方并未明确其性质为违约金，原告主张该部分款项为此前逾期交租违约金缺乏依据，根据公平合理的原则，本院认定该部分款项为2014年第1季度的部分租金。
关于原告有无向被告催告支付租金、要求解除合同的问题。原告为证实其分别于2014年1月23日履行催收租金义务、于2014年4月30日发出解除合同通知而提供的证据均为原件，且形成了完整的证据链，被告虽对此予以否认但其提供的证据并不足以反驳，对于原告提供的催收租金、发出解除合同通知的相应证据，本院均予以采纳作为本案的定案依据。原告已举证证实其分别于2014年1月23日分别按被告的住所地及实际办公地发函催讨2014年第1季度的租金、于2014年4月30日分别按被告的注册地及实际办公地发函要求解除合同。因双方所签订的合同中未预留被告的联系地址，因此原告分别按被告的注册地及实际办公地邮寄函件并无不妥，已尽到合理、谨慎的通知义务。上述函件均因拒收的原因而被退回，因此函件退回之日应视为送达被告。故，催讨租金的函件应认定于2014年1月27日视为送达给被告、要求解除合同的函件应认定于2014年5月5日视为送达给被告。
综上可见，2014年第1季度的租金，依约应当于2014年1月7日前支付，原告在被告逾期支付的情况下依约向被告催讨，被告经催讨后3个月（即2014年1月27日至2014年4月30日）仍未支付，符合合同约定的解除条件，因此原告于2014年4月30日以被告拖欠2014年第1季度租金为由要求解除合同合法有据，惟因该解除合同函件于2014年5月5日才送达，因此原告要求确认合同于2014年4月30日解除缺乏依据，本院确认原、被告之间就案涉场地签订的合同（即《“龙晖大厦”租赁合同》）于2014年5月5日解除。因被告至今仍未将案涉场地交还给原告，故原告要求被告交还案涉场地、按合同约定标准支付租金及逾期支付租金违约金合法有据，本院予以支持。根据合同约定，在被告逾期支付租金导致合同解除的情况下，被告交纳的保证金应用以抵扣租金，现合同由于被告逾期支付租金而导致解除，依约被告交纳的500000元保证金应当抵偿租金。因本院确认合同于2014年5月5日解除，因此该笔保证金应当于当天抵扣被告拖欠的租金，抵扣后，2014年第1季度的租金交纳情况为2013年12月31日支付34784.2元、2013年5月5日支付500000元、2014年5月6日支付的1751386.01元中的1310343.36元（1845127.56元-500000元-34784.2元）为支付2014年第1季度剩余的租金；2014年5月6日支付的1751386.01元中剩余的441042.65元（1751386.01元-1310343.36元）为支付2014年第2季度的部分租金。在此情况下，被告现应付2014年第2季度的剩余租金为1404084.91元（1845127.56元-441042.65元）。2014年第3季度开始至被告实际交还案涉场地之日止的租金，由被告按本案审理过程中双方确认的相应期间的租金标准计付给原告。原告主张被告2013年支付的款项应先行扣除此前逾期支付租金违约金缺乏依据，本院不予采纳。
关于被告应付逾期支付租金违约金的问题。如前所述，虽合同已确认于2014年5月5日解除，但因被告至今未将案涉场地交还给原告，因此若被告逾期支付租金的，仍应依照合同约定支付逾期支付租金违约金给原告。2013年1月1日开始的租金，被告均存在不同程度的逾期支付问题，因此原告要求被告依照合同约定标准支付违约金合法有据，本院予以支持。违约金应以被告各季度拖欠的租金为本金，自当季度首月8日开始按每日千分之一的标准计至被告实际付款之日止。按此标准计算，被告逾期支付2013年第1季度租金逾期交付违约金为141519.49元（1791386.01元×0.001×79天），2013年第2季度租金逾期交付违约金为329615.03元（1791386.01元×0.001×184天），2013年第3季度租金逾期交付违约金170181.67元（1791386.01元×0.001×95天），2013年第4季度租金逾期交付违约金为94674.75元（1809299.86元×0.001×52天＋（1809299.86元-1791386.01元）×0.001×33天］，2014年第1季度租金逾期交付违约金为108120.6元［（1845127.56元-34784.2元）×0.001×59天＋（1845127.56元-34784.2元-500000元）×0.001×1天］，以上违约金合计844111.54元。2014年第2季度部分租金逾期交付违约金计算方式为：以1845127.56元为本金，自2014年4月8日开始计至2014年5月6日止；以1404084.91元（1845127.56元-441042.65元）为本金，自2014年5月7日开始计至被告实际支付该款之日止，均按每日千分之一的标准计算。2014年第3季度开始租金的逾期交付违约金，按照上述计算方式，由被告支付给原告。上述迟延支付各季度租金的违约金总额以不超过当季度应支付的租金为限。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司与被告广州市永晋经济发展有限公司于2000年8月25日就广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”所签订的《“龙晖大厦”租赁合同》于2014年5月5日解除。
二、被告广州市永晋经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”1-16层房屋及地下负一层停车场腾空交还给原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司管业。
三、被告广州市永晋经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付上述场地2014年第2季度开始至2015年第1季度期间的租金7013272.71元（抵扣被告交纳的500000元保证金后，2014年第1季度不拖欠租金；2014年第2季度租金为1404084.91元、2014年第3季度的租金为1845127.56元，2014年第4季度的租金为1863578.84元，2015年第1季度的租金为1900481.40元）给原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司；自2015年第2季度开始至被告实际交还上述场地给原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司之日止的租金，由被告广州市永晋经济发展有限公司以本判决查明事实部分原、被告双方确认的相应期间的租金标准按季度于该季度首月7日前支付给原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司。
四、被告广州市永晋经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付上述场地2013年及2014年第1季度期间租金的违约金844111.54元及逾期交付2014年第2季度开始至被告实际交还场地之日止租金的违约金（逾期支付2014年第2季度的租金违约金计算方式为：以1845127.56元为本金，自2014年4月8日开始计至2014年5月6日止；以1404084.91元本金，自2014年5月7日开始计至被告实际支付该款之日止；逾期支付2014年第3季度开始至被告实际交还上述场地之日租金违约金计算方式为：分别以本判决查明事实部分原、被告双方确认的该期间各季度租金为本金，当季度违约金自该季度首月8日开始均计至被告实际支付该季度租金之日止；上述违约金均按每日千分之一的标准计算，各季度违约金总额以不超过该季度租金总额为限）给原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司。
五、驳回原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费66800元、保全费5000元，由原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司负担100元，由被告广州市永晋经济发展有限公司负担71700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 梁泳怡
二〇一五年四月十七日
书 记 员 何靖文
李佳琦