山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终4903号上诉人（原审被告）青岛万泰置业有限公司。法定代表人田凯，职务董事长。委托代理人法挺，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人王丹，山东森嵘律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）常丽娜。委托代理人周善科，山东德衡律师事务所律师。上诉人青岛万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人常丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。常丽娜在一审中诉称，2012年4月常丽娜万泰公司签订《青岛市商品房预售合同》并在青岛市房地产交易中心办理了网签登记手续，约定常丽娜购买万泰公司开发的位于市北区上清路23号万泰随园×号楼×户房屋，房价款175万元，车库价款25万元，万泰公司应于2013年5月1日前交付房屋给常丽娜。如万泰公司未按约交付房屋，应当自2013年5月2日起按常丽娜已付房款日万分之一支付违约金，逾期超过120天的，万泰公司应按已付房款日万分之二支付违约金。合同签订后常丽娜向万泰公司支付了全部房款200万元，履行了合同义务，万泰公司直至2014年8月16日才实际交付房屋，万泰公司迟延交房的违约行为给常丽娜造成重大损失，请求判令万泰公司向常丽娜支付逾期交房违约金134538元、诉讼费用由万泰公司承担。万泰公司在一审中辩称，合同补充条款第二条第一项载明，因地方公用设施建设单位等非万泰公司原因导致工程延误，万泰公司不承担逾期交房责任。一审法院经审理查明，2012年4月常丽娜（乙方）与万泰公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方位于青岛市市北区上清路23号万泰随园[上清路23号地块（万泰慧府）]×号楼×层×户房屋，建筑面积89.12平方米，房屋单价为每平米19636元，总房款为1750000元；甲方定于2013年5月1日前将房屋交付乙方；甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。合同附件一约定，乙方于2013年5月1日前支付首付款1170000元；贷款580000元乙方以银行按揭贷款方式于2012年12月31日前将办理贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2013年1月31日前将贷款存入本合同指定账户。合同补充条款第二条约定，如因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。该合同签订后，常丽娜于2012年12月31日向万泰公司支付购房款1170000元，于2013年10月30日向万泰公司购支付房款580000元。2012年4月26日常丽娜（乙方）与万泰公司（甲方）签订《万泰随园地下停车库租赁合同》，约定甲方将万泰随园地下停车场机动车停车位38号租给乙方使用，租赁期限自甲方将车位交付乙方之日起20年，租赁费共计250000元，乙方于合同生效之日一次性向甲方付清，乙方付清全部租赁费后，甲方于向乙方交付商品房后30日内将停车库交付乙方使用；如甲方不能按合同约定向乙方交付停车库，每逾期一日需向乙方支付合同总价款万分之一的违约金，逾期超过20日，乙方有权解除合同等。该合同签订当日，常丽娜向万泰公司支付车位租赁费250000元。2014年8月16日万泰公司向常丽娜交付涉案房屋及停车位。本案中常丽娜主张万泰公司逾期交付房屋，应当自2013年5月2日起按照合同约定向常丽娜支付违约金。对此万泰公司认为，涉案房地产项目因受公用设施、自来水公司、天然气公司、电业公司、市政排水处、热力公司未能进场施工的原因，导致工期延误。万泰公司当庭出示了2012年9月7日与青岛市海润自来水集团有限公司签订的《供水工程建设合同》，2012年9月26日、2013年10月12日、2013年12月26日海润自来水集团出具的交费发票，万泰公司向青岛供电公司出具“关于‘万泰.慧府’正式用电申请的报告”，青岛供电公司出具的发票，青岛供电公司出具“关于万泰慧府项目申请用电的函复”、2013年3月18日万泰公司与青岛供电公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，供电公司出具的发票，2014年7月7日青岛市城乡建设委员会出具的《建筑节能工程认定意见书》，2012年12月26日青岛岳海热力有限公司出具的发票，万泰公司另案起诉自来水、供热、电力等公用设施单位及青岛市公用事业局的诉讼费缴费收据等。以上证据用以证明涉案建设项目基于上述部门原因造成工期延误，根据双方合同约定，应当免除违约责任。常丽娜认为上述证据与本案没有关联，万泰公司已经另案起诉相关建设单位，与本案系不同的法律关系。一审法院认为，常丽娜与万泰公司签订的商品房预售合同及车位租赁合同均合法有效，双方当事人应按合同约定履行合同义务。万泰公司未按照合同约定时间交付房屋，该事实客观存在，应当依约承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案万泰公司关于延期交房系受自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期原因所致，根据双方合同约定，其无需承担逾期交房责任的抗辩意见，因其提交的证据不足以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。万泰公司应向常丽娜支付迟延交付房屋及车位的违约金139998元（1170000元×0.1‰×120天+1170000元×0.2‰×62天+1750000元×0.2‰×289天+250000×0.1‰×412天）。本案中常丽娜仅主张违约金134538元，一审法院予以支持。万泰公司认为常丽娜贷款逾期到账的违约金应从万泰公司逾期交房的违约金中予以扣除，因万泰公司对此未提出反诉请求，本案中对此不予一并处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决青岛万泰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付常丽娜逾期交房违约金人民币134538元。如青岛万泰置业有限公司未按判决指定的期间履行给付常丽娜金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2991元，财产保全费1220元，共计4211元，由青岛万泰置业有限公司负担。宣判后，万泰公司不服一审判决，提起上诉。上诉人万泰公司上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要事实理由为：双方在合同补充条款第二条第一项中约定，因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非万泰公司的原因导致工程延误，万泰公司不承担逾期交房责任。涉案房屋系因水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期导致逾期交房，因此，根据上述约定，万泰公司不应承担违约责任。被上诉人常丽娜辩称，万泰公司起诉供电公司的案件已经作出判决，未认定供电公司的电力工程建设存在逾期违约行为。且双方当事人在补充条款第二条的约定，属于格式条款，该条款排除对方主要权利，免除自身主要义务，对购房者不产生效力。万泰公司与各施工单位之间属于合同关系，其签订的建设工程合同中约定了施工方工期延误的违约责任，万泰公司应当依据合同相对性原则另行解决与第三人之间的纠纷，而不应将损失转嫁给购房者。本院经审理，二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，万泰公司主张其不承担逾期交房违约责任的依据为商品房预售合同补充条款第二条的约定，即“如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。”但根据一、二审所核查的事实，万泰公司所提交的证据尚不足以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如万泰公司认为其延期交房系第三方造成，也应当先行向购房者承担违约责任。二审中，万泰公司对于违约金的计算方式没有异议，本院对于一审裁判的违约金数额予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2991元，由上诉人青岛万泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 骞审 判 员  杨保国代理审判员  马 喆二〇一六年六月二十一日书 记 员  王庆光书 记 员  魏 威