浙江省金华市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）浙金行终字第46号
上诉人（原审原告）王永生。
委托代理人王耀。
委托代理人余四春。
上诉人（原审原告）夏明女。
委托代理人王耀。
被上诉人（原审被告）武义县人民政府。
法定代表人张新宇。
委托代理人张剑群。
原审第三人王倬恒。
委托代理人江俊勇（系原审第三人侄儿）。
上诉人王永生、夏明女因与武义县人民政府土地行政登记一案，不服武义县人民法院（2012）金武行初字第23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月，原告王永生、夏明女与被第三人王倬恒签订房地产买卖协议，约定原告将其所有的坐落武义县王宅镇双岩路166号房权证为武字第070000**号、武字第070000**号、土地证号为武集建（92）字第731**号的房地产有偿转让给第三人，并于2009年3月9日办理了房屋产权变更登记。2010年3月19日，武义县王宅镇王宅村村民委员会签署了同意原告王永生名下武集建（92）字第73138号集体土地使用权调剂转移给第三人的意见。之后，第三人就该宗集体土地使用权提出变更登记申请。被告经武义县国土资源局权属审核后认为符合土地登记要求，于2010年4月8日核准变更登记，并向第三人颁发了武集用（2010）第000661号土地证。
原审法院认为，关于本案双方当事人争议的焦点一，即原告的起诉是否已逾法定起诉期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时未告知相对人诉权或起诉期限的，起诉期限从相对人知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年。本案中，并无证据证明两原告在提起本案诉讼三个月前即已知道或者应当知道诉权及起诉期限，也无证据证明两原告在提起本案诉讼2年前即已知道或者应当知道被告核准登记颁证的行为内容，故应认定两原告的起诉并未超过法定起诉期限。关于本案双方当事人争议的焦点二，即被告向第三人颁发武集用（2010）第000661号土地证的行为是否合法。本案原告与第三人买卖涉讼房地产并已办理房屋产权转移登记、第三人在申请土地使用权转移登记前已经集体土地所在的村集体经济组织同意调剂转移等事实客观存在；被告依据《土地登记办法》及《浙江省土地登记办法》、《浙江省土地登记实施细则》等规章对第三人的申请核准登记颁证，适用法律并无不当。根据《土地登记办法》第七条、《浙江省土地登记实施细则》第十四条的规定，土地登记应由当事人共同申请，土地总登记、土地使用权初始登记等情形除外。而本案中房地产转让所涉及的土地使用权变更并不属于上述条文规定的除外情形，故应由转让双方当事人即原告与第三人共同提出土地变更登记申请。武义县国土资源局依据第三人单方提出的土地变更登记申请，即予受理并进行权属审核，被告据此核准第三人的变更登记申请并向第三人颁发武集用（2010）第000661号土地证，程序存在瑕疵。被告及第三人提出土地变更登记无需原权利人申请的辩解理由，缺乏法律依据，不予采信。土地使用权作为不动产物权，其取得、转让与消灭，取决于当事人的法律行为。本案中原告与第三人签订的房地产买卖契约，系将房屋所有权与土地使用权一并转让，并约定房屋移交时土地使用权一并转移，且第三人申请土地使用权变更登记之前，已完成房屋所有权的变更登记并已取得变更后的房屋所有权证书。可见本案涉讼土地使用权的变更，其基础法律行为系原告与第三人间的房地产转让行为，而原告在本案之前的民事诉讼中，亦对该转让行为的效力进行了认可，故被告依第三人单方登记申请予以核准颁证虽有程序瑕疵，但并未对原告造成任何实质性侵害。原告要求本院撤销被告颁发的武集用（2010）第000661号土地证之诉请，与民事交易中的诚实信用原则相背，原审法院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告王永生、夏明女要求撤销被告武义县人民政府向第三人王倬恒核发的武集用（2010）第000661号土地证的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王永生、夏明女负担。
上诉人王永生、夏明女上诉称：一、一审法院认定事实错误。上诉人王永生与第三人王倬恒签订的《房屋买卖协议》并不是王永生当时的真实意思表示，签订房屋买卖协议时上诉人王永生因蒙冤被判刑关押在武义县看守所，根据相关的法律法规只有公检法及当事人的律师才能会见或者提审上诉人王永生，怎么武义县房地产管理处可以混进看守所进行房产非法交易呢，就这样上诉人在失去自由以及不公平不知情的情况下被骗签下了《房屋买卖协议》及相关的房地产产权过户手续。原告的价值几百万的店面幢房以27万元的价格交易（幢房两年的店面的租金就能有27万元左右）这显然是骗取。一审法院认为上诉人在一审之前的民事诉讼中对房屋转让行为的效力进行了认可这显然是错误的。当时上诉人对房屋买卖协议的起诉完全是为了追回坐牢时在看守所被骗走的价值几百万元的店面幢房一幢。但是，当时上诉人是撤诉处理的，因为买卖房屋不是上诉人的真实意思表示，上诉人当时进行民事诉讼的目的系为了保全诉讼时效和追回房屋的权利，而不是房屋买卖协议有效无效的起诉。上诉人在一审时提交的乔司监狱的备忘录及两封向家人寄的书信中也可以看出上诉人明确房屋不卖，但当时房屋已经被骗卖了，上诉人王永生有苦难言但是意识到当时土地证仍处于查封状态，因此上诉人请求家人帮忙立即追回。二、适用法律错误，一审法院认为武义县国土资源局依据第三人王倬恒提出的土地变更登记申请，即予受理并进行权属审核，被上诉人武义县人民政府据此核准第三人王倬恒变更登记申请并向第三人颁发武集用（2010）第000661号土地证，程序存在瑕疵。上诉人认为根据国土资源部《土地登记办法》以及浙江省国土资源厅《浙江省土地登记实施细则》的相关规定武义县人民政府未经上诉人的申请私自向第三人颁发武集用（2010）第000661号土地证的这一具体行政行为的程序明显违法，而不是一审法院所称的瑕疵，况且行政诉讼法中也没瑕疵二字，既然程序违法，那么根据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条之规定一审法院就应当撤销具体行政行为。三、原审第三人王倬恒在本案房屋买卖过户之前，其实还有一处宅基地，是2011年登记的。根据《中华人民共和国土地管理法》第27条的规定，农村是实行一户一宅的，第二处宅基地武义县人民政府就不应该过户。最后，上诉人想说的是，店面房系上诉人一家人这辈子呕心沥血辛辛苦苦所建，是上诉人的命根子，是一家人唯一的依靠，上诉人完全不可能把自己的命根子卖掉，现在上诉人一家人都挤住在父辈土改时留下的两间不到45平方米的牛栏泥土房内，因此，上诉人真诚的请求上级人民法院为本人作主，将房屋物归原主。
被上诉人武义县人民政府答辩称：1、本案的事实是2009年3月，原告王永生、夏明女与第三人王倬恒签订房地产买卖协议，约定原告将其所有的坐落武义县王宅镇双岩路166号房权证为武字第070000**号、武字第070000**号、土地证号为武集建（92）字第731**号的房地产有偿转让给第三人，并于2009年3月9日办理了房屋产权变更登记。2010年3月19日，武义县王宅镇王宅村村民委员会签署了同意原告王永生名下武集建（92）字第73138号集体土地使用权调剂转移给第三人的意见等文件。之后，第三人就该宗集体土地使用权提出变更登记申请。被上诉人经武义县国土资源局权属审核后认为符合土地登记要求，于2010年4月8日核准变更登记，并向第三人颁发了武集用（2010）第000661号土地证。2、根据以上事实，上诉人认为其与第三人签订的房屋买卖协议及相关的房地产过户手续，系被骗取所签，从而认定房屋买卖协议是非真实意思表示，这个说法不能成立，上诉人是完全民事行为能力人，上诉人不但与第三人签订了协议，而且还依法办理了房产过户手续，上诉人还诉请要求确认房屋买卖效力。上述足以证明，上诉人与第三人签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。答辩人虽然程序上存在瑕疵，但是不足以对上诉人造成实质侵害。综上，原审判决认定事实清楚、证据确凿且程序合法，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人王倬恒答辩称：第一、诉讼时效的问题。两上诉人与第三人于2009年3月6日签订《房屋买卖协议》一份，其后，上诉人之一的夏明女即协助第三人办理了房产证过户手续，又将办理土地证过户所需的申请表、上诉人土地证及办理土地证过户所必需的其他材料交予第三人。因此，自2009年3月起至2010年4月8日的时间内，上诉人即知道也应当知道该具体行政行为，也知道该具体行政行为的内容就是变更土地使用权。诉讼时效从2010年4月份起算，而上诉人于2012年10月18日提起诉讼，显然已经超过了诉讼时效，请求法院直接驳回其诉讼请求。第二，房屋买卖行为的认定问题，首先《房屋买卖协议》是双方真实意思表示。上诉人称其被骗签的事实没有任何证据可以证明。两个上诉人作为完全民事行为能力人，均在该合同上签字，他们对交易的含义和性质及其行为后果是明白无误的，理应对自己的民事行为负责。更何况上诉人在一审中并没有对答辩人提交的民事起诉状的证据提出异议，因此，一审法院确认该房屋买卖协议的真实性是正确的。再者，该房屋买卖合同的价款为110万元，是该房屋合理的对价。再次，《房屋买卖协议》签订后即将房屋交付第三人使用，距今己经4年有余的时间了。而且，买卖合同的主体部分是标的物所有权的转移，该房屋的房产证和土地证分别于2009年、2010年过户到了答辩人的名下，因此该买卖合同的主体履行完毕已逾2年。第三，对于本案行政行为的合法性问题，首先，村集体经济组织同意该宅基地使用权调剂变更。其次，签字的法律意义在于证明行为人的意思表示是真实的。上诉人协助第三人办理土地证的行为充分说明了转让该土地使用权是上诉人的真实意思表示。因此，即使该签字并非两上诉人所签，也不影响上诉人提出申请土地使用权变更的意思表示是真实的。从一审被告角度上看，其在办理土地证过户时是符合相关法律规定的，没有实质性的过错。本案纠纷归根结底是上诉人出卖房屋后，因房价上涨等因素反悔引起的。上诉人的行为不仅违反了诚实信用的原则，也违反了社会的公序良俗和正常的交易秩序。第四、上诉人认为其与原审第三人的行为是违反了一户一宅的原则，在浙江省高级人民法院的网站上找到了相关的案例，宁波市鄞州区人民法院民事判决书，（2008）甬鄞民二初字第1991号。法院最后是支持了被告，法院认为原被告双方签订的房屋买卖协议是双方的意思表示，房屋来源合法，且都属于同一集体经济组织成员。综上，请求贵院在查明事实的基础上，依法做出公正裁判。
双方当事人在原审期间提交的证据材料均由原审法院移送至本院。
上诉人在二审庭审中提交了2009年3月6日房屋买卖协议一份，证明该买卖协议只有夏明女的签字，没有王永生的签字。被上诉人质证称：办证时收到的协议原件是有两上诉人即夏明女和王永生的签字的。原审第三人质证称：房屋买卖协议有两份，一份在买方，一份在卖方，买方的房屋买卖协议是有夏明女和王永生的签字的。本院认为，被上诉人及原审第三人的异议成立，对该证据证明的内容不予认定。
经审查，本院对原审判决所认定的事实予以确认。
本院认为，本案中上诉人王永生、夏明女与原审第三人王倬恒签订有房地产买卖契约，约定房屋移交时土地使用权一并转移。原审第三人申请土地使用权变更登记之前，已完成房屋所有权的变更登记并已取得变更后的房屋所有权证书。上诉人认为该房屋买卖契约系被骗签，但该契约至今未被确认无效，故被上诉人武义县人民政府将该契约作为本案土地使用权证颁证的依据并无不当。虽然被上诉人在涉案土地使用权登记时存在瑕疵，但不足以影响涉诉具体行政行为的效力。上诉人还认为被上诉人的颁证行为违反一户一宅原则，但相关法律法规对一户一宅的规定是针对农村居民在有一处宅基地的情况下，不得再行审批。综上，上诉人的主张均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王永生、夏明女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛根旺
审 判 员 单晓剑
代理审判员 钟雪丹
二〇一三年六月四日
代书 记员 陈 丹
（2013）浙金行终字第46号判决书
适用法律条文具体内容
1.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。