江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3944号
上诉人（原审原告）：王夏生，男，1958年4月17日出生，汉族，住宁都县。
上诉人（原审原告）：何春华，女，1958年5月3日出生，汉族，住宁都县，系王夏生妻子。
上诉人共同委托诉讼代理人：杨镇南，宁都县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：曹建昌，男，1965年10月3日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人（原审被告）：郭桃生，男，1972年3月25日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人（原审被告）：贾国英，女，1969年10月1日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人（原审被告）：曾翠华，女，1967年7月2日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人（原审被告）：赖建英，女，1966年10月22日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人（原审被告）：廖卫平，男，1980年1月14日出生，汉族，住宁都县。
被上诉人共同委托诉讼代理人：卢普寅，江西章贡律师事务所律师。
被上诉人共同委托诉讼代理人：朱强，江西章贡律师事务所律师。
上诉人王夏生、何春华因与被上诉人曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王夏生、何春华上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、房屋宅基地增值不是本案争议的标的。国家明令禁止农村土地买卖交易，因此不存在土地溢价利益，被上诉人购买的房屋只有折旧没有增值。2、一审法院举证责任分配不当。一审法院第二次开庭审理时明确被上诉人的损失举证责任应由被上诉人承担，但被上诉人拒绝承担举证责任。但是，一审法院庭审后又通知由上诉人来完成损失的证明责任，该举证责任分配不当。3、适用判例不当。本案引用北京画家村的判例，但又割裂了北京画家村房屋案例在处理时也是进行第二次房屋估值再行诉讼的事实，属于适用判例不当。4、一审判决前后矛盾。判决主文已认定房屋买卖合同无效，已然支持了上诉人的诉讼请求，但判决结果却是驳回上诉人的诉讼请求。5、一审案件审理时间超过了法律规定的时限，超过了一年半的时间，属于程序违法。
曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效，请求驳回上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。1、被上诉人廖卫平与上诉人均为宁都县××××组村民，属于同一经济组织成员，根据相关的法律规定，双方当事人签订的房屋买卖合同并未违反法律及行政法规的强制性规定。2、被上诉人廖卫平系先购买本案争议房产，后在县城购房，法无明令禁止有宅基地建房后不得另购商品房，故廖卫平在县城购房不影响其集体经济组织成员的身份。3、被上诉人曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英的非集体经济组织成员身份，不影响本案房屋买卖合同效力。被上诉人之间签订的合伙购房协议系被上诉人内部约定和处分行为，廖卫平成为产权人后可以根据内部约定行使房屋使用权和收益权。
王夏生、何春华向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告订立的房屋买卖合同无效，原告退还被告已得转让款；2.被告返还原告的房屋凭证即归还宁房权证(2003)字第01-××号房屋所有权证，宁集建(94)字第02050716号集体土地建设用地使用证及编号QS-159建设工程规划许可证，及金额为2499元、644元与550元发票三张。
一审法院认定事实：原告王夏生、何春华两夫妻系宁都县××××组村民；被告曹建昌系宁都县长胜镇旱垴村上鸭组村民，被告郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英系宁都县梅江镇城镇居民，被告廖卫平系宁都县梅江镇下廖村下堑组村民，但廖卫平的户籍地为宁都县××××组，并在县城永康清华名府有住房。2007年8月28日，两原告与六被告签订一份房屋买卖合同，合同内容为：“房屋买卖合同：出卖方王夏生、何春华（以下简称甲方）；受买方曹建昌、郭桃生、贾国英、赖建英、曾翠华、廖卫平(以下简称乙方）。甲方自手兴建位于梅江镇××下村坪的住房一幢决定对外出卖，乙方经人介绍前来承买。现甲、乙双方就该房买卖有关事宜进行协议，一致达成如下合同条款，供双方共同遵照执行：一、出卖房屋位置与状况：甲方出卖的房屋位于梅江镇××下村坪，为六间（其中包括楼梯间二间）二层半砖混结构住房及厨房、院子、围墙、水电等附属设施（含水电户头），总占地面积369M2，建筑占地面积255.9M2，建筑面积二层计算为429.31M2，四址界线均以现甲方围墙为界（含围墙），具体详见宁集建(94)字第(02050716)号《集体土地建设用地使用证》，宁房权证(2003)字第01-××号《房屋产权证》。二、出卖房屋价格为66万元。三、付款方式：公元2007年8月29日前付33.6万元人民币整（含定金3.6万元），公元2007年9月2日前付31.9万元，如逾期未付清，处以逾期违约金每天500元整。余款5000元在甲方协助乙方办理好过户、集体土地使用证及房产证分户、改建手续时付清。四、甲方在乙方公元2007年9月2日付清房款65.5万元时一并将该房的《集体土地使用证》、《房产证》、《建设规划许可证》同时交付给乙方。……七、甲方保证出卖给乙方的房屋产权清楚，无权属纠纷。不准一地两卖或多卖，否则，甲方除退回购房款外，还须按房屋交易额十倍接受乙方处罚。……十三、甲乙双方均表示严遵上述合同，不反悔。否则乙方除收回购房款外，另处以反悔方违约金伍万元整。十四、本合同壹式柒份，甲、乙双方各当事人各执壹份，均具有同等法律效力，甲、乙双方签字即生效。甲方（签名）：王夏生、何春华。乙方（签名）：曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平。2007年8月28日”。合同签订后，六被告于2007年9月2日按合同约定支付两原告购房款65.5万元，原告亦将宁房权证（2003）字第01-××号房屋所有权证、宁集建（94）字第02050716号集体土地建设用地使用证及建设工程规划许可证交付给六被告，由六被告出具了收条。同日被告郭桃生、曹建昌与两原告签订一份房屋买卖协议（附件），内容为：“由王夏生在梅江镇××下村坪自建房屋壹栋砖混结构（两层），用地面积369M2、建筑面积为253.9M2（有土地使用产权证、房屋产权证、城市规划许可证），现与曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平共六户签订房屋买卖合同，即王夏生房屋折价66万元出让价不真实，实际成交价为48.8万元。因此立字给予澄清。出让房屋方（签名）：王夏生，承买房屋方（签名）：郭桃生、曹建昌，2007年9月2日”。房屋买卖协议（附件）签订后两原告返还郭桃生、曹建昌购房款17.2万元，被告廖卫平当时亦知晓此事，但被告贾国英、曾翠华、赖建英并不知晓，由此，两原告实际收取被告方房价款48.3万元。合同签订后并未按合同约定将房屋所有权及集体土地使用权过户给六被告，原告亦未将房屋腾空交付给六被告，一直仍由原告使用该房屋。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。两原告的房屋位于宁都县梅江镇××组××学校××西北角，根据宁都县城市总体规划（2013－2030）版下廖村下村坪局部区域道路规划图显示原告的房屋位于龙×路，现尚未拆迁。现原告的诉讼请求为要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，但并未举证证明房屋现有价值，诉讼中一审法院通知原告对房屋买卖合同中的标的物的价值进行评估，但原告拒绝。2007年8月26日六被告签订一份“合伙购房协议”，“合伙购房协议”约定购买原告的房屋由被告廖卫平占75%股份，被告曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英分别占5%的股份。
一审法院认为，农村集体经济组织最初由解放后的合作化运动，农民将自己的生产资料交出来形成集体，从而组建成以生产队为单位的集体经济组织，1984年人民公社变为乡时，生产队演变为现在的村小组，同一村小组的村民对本村小组的山林、土地等生产资料享有共同所有权。两原告系宁都县××××组村民，被告曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平均不是宁都县××××组村民，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两原告与被告曹建昌、郭桃生、贾国英、曾翠华、赖建英、廖卫平所签的房屋买卖合同及附件的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。六被告均不是宁都县××××组村民，原、被告签订房屋买卖合同及附件违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，属《合同法》第五十二条第一款第(五)项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，属无效合同。本案合同签订时间为2007年8月28日，北京画家村案件于2006年2月起诉，2007年7月法院作出一审判决，媒体进行了公开报道，城镇居民与非本集体经济组织成员购买集体土地的房屋系无效合同；同时原告签订房屋买卖合同后收取了被告的购房款又未将房屋交付给被告，多年后又以房屋买卖合同标的违反法律规定要求法院确认房屋买卖合同无效，原告的行为明显不诚信。《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定法院判决合同无效的同时应判决过错方应赔偿对方的损失；现原告仅要求法院确认合同无效，返还因合同取得的财物，但对其过错造成被告方损失的赔偿未能举证证明，诉讼中一审法院书面通知原告要求原告申请对房屋买卖合同约定的房屋的价值进行评定，但原告拒绝申请鉴定，导致无法确定被告可能遭受损失，因此，原告所提供的证据无法证明其主张，依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定,判决如下：驳回原告王夏生、何春华的诉讼请求。案件受理费8545元，由原告王夏生、何春华承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，被上诉人向本院提交以下证据：证据1、《常住人口登记卡》复印件2份，证明廖卫平与上诉人系同一村民小组村民，属于同一集体经济组织成员。证据2、《居民身份证》复印件1份，证明廖卫平在分户以前的地址是下村坪小组。上诉人质证认为，由于进行更改添加的“下村坪32号”并没有派出所的更正校对印章，且廖卫平新的户号与原来的户号不一致，故对证据1、2的真实性均有异议。本院审查认为，对《常住人口登记卡》中手写添加的“下村坪32号”内容真实性不予确认，对证据1、2的其他内容的真实性、合法性和关联性予以确认。
二审经审理查明：根据被上诉人廖卫平的户籍资料及居民身份证信息显示，其户籍地原为宁都县××下××组，在2008年以后转为宁都县××××组32号。其他事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：关于上诉人请求确认诉争合同无效的问题。首先，根据现行法律及行政法规，禁止城镇居民在农村购置宅基地。但本案房屋所占土地虽属集体所有，却已属于城市规划区，不属于农村规划区，且办理了《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》，其与农村集体经济组织的农民宅基地应有所区别。被上诉人曹建昌、廖卫平均非城镇居民，廖卫平目前的户籍为宁都县××××组，即属于诉争房屋所在的集体组织成员。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案房屋未办理过户手续及实际交付给被上诉人，并不影响本案合同的效力。再次，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。上诉人在诉争房屋买卖合同签订多年，并收取买受人支付的购房款以后，在房屋将面临拆迁的情况下，以房屋买卖合同标的违反法律规定，主动提起合同无效之诉，违反了诚实信用原则。综上，上诉人主张诉争合同无效，没有法律规定这一层面上的明确依据，本院不予支持。
原审判决在“本院认为”中称诉争房屋买卖合同违反《土地管理法》第六十三条之强制性规定，属无效合同，但又以原告在一审中未完成对被告损失的举证责任为由而驳回原告主张合同无效之诉讼请求，该项处理违反了举证责任的分配原则，以此为由驳回合同无效之诉，没有法律依据。对于本案是否适用《土地管理法》第六十三条规定的问题。我国土地管理制度中，根据土地用途分类，分为农用地、建设用地和未利用地，实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条规定的出发点是保护耕地的需要，旨在严格土地的用途管制制度，禁止将集体土地用于非农业用途，作改变土地用途的流转。案涉房屋位于城市规划区，办理了《建设工程规划许可证》，载明工程符合城市规划要求，且颁发的土地使用权证为《集体建设用地使用权证》，表明该房屋所占用的土地在转让之前就已经属于非农用地，诉争房屋买卖合同的签订不会导致该宗土地用途的转变。因此，本案不属于《土地管理法》第六十三条的适用范围。原审判决适用该条认定本案房屋买卖合同无效，适用法律错误，但原审判决处理结果正确。
另外，上诉人提出一审法院审理程序不合法，但未提交充分证据证明，本院不予以采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8545元，由上诉人王夏生、何春华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一七年三月二十日
书 记 员 廖勤勤
代理书记员 胡 君