浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖浔练民初字第276号
原告（反诉被告）：沈美英。
委托代理人：吴玉清。
被告（反诉原告）：张晓，
系南浔练市百诚电器加盟店业主，住湖州市南浔区练市镇民安村嵇家庄**号。
被告（反诉原告）：李玉林。
以上两被告的共同委托代理人：朱烈波。
以上两被告的共同委托代理人：姚金海。
原告沈美英与被告张晓、李玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月27日立案受理后，被告张晓、李玉林提起反诉，本院决定两案合并审理，依法由审判员张惠明独任审判。本案在审理过程中根据原告沈美英的申请，于2012年11月6日决定委托鉴定机构对沈美英为开超市对租赁房屋内外的装饰装修造价进行鉴定，2013年5月13日鉴定结束，于2012年11月6日、2013年5月27日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。第一次开庭时原告沈美英及其委托代理人吴玉清、被告李玉林及李玉林与张晓的委托代理人朱烈波到庭参加诉讼，第二次开庭时原告沈美英的委托代理人吴玉清、被告李玉林及李玉林与张晓的委托代理人姚金海到庭参加诉讼。
原告沈美英起诉称：20××2年4月30日，案外人胡样华与南浔练市百诚电器加盟店（以下简称：百诚加盟店）签订房屋租赁合同××份，约定了双方的权利义务，并交纳了首期租金及押金。后胡样华将承租权转让给了其，其与百诚加盟店负责人，即被告李玉林签订了租赁合同。签约时被告李玉林告知原告该店办证、消防等均没有问题，其相信了李玉林的说法，即对租赁房屋进行装饰装修。20××2年6月××××日，湖州市公安消防支队南浔区大队作出处罚决定书，认定原告租用的湖盐公路××2××号房屋未进行消防涉及备案，罚款××500元。其无奈准备独自办理消防手续，但被告拒绝提供办理消防手续所需材料，导致20××2年7月9日，南浔消防大队再次作出处罚决定，认定购物中心未经安全消防检查，擅自投入使用，罚款3万元，并责令停业。因被告的行为导致其无法实现合同目的，被告在签约时存在欺诈行为，故请求判令：一、解除原、被告签订的租赁合同；二、两被告赔偿原告各项损失××334774.90元；三、本案诉讼费由两被告承担。庭审中变更诉讼请求为：一、确认原、被告之间的租赁合同无效；二、两被告返还原告租金××9万元及押金××万元、赔偿各项损失××××34774.9元。
被告李玉林、张晓在法定答辩期间未作书面答辩，但在庭审中口头答辩称：其提供的租赁物已经实现合同目的，符合原告的要求，其不存在欺诈，签约时原告已作了实际考察后也未提出消防事宜，且租赁物一直在开超市，都是正常经营的，至今被告仍在租赁物内开了家电超市，双方的租赁合同中没有明确原告承租目的是为了开超市，从合同签订到合同履行，其没有过错，其已经将房屋的产权证明等材料交给了原告，原告仍投入装修筹建超市是原告过错导致，因装修造成的损失应由原告自己承担。按照过错原则，其只需退回租金。原告未在消防办理备案手续，应承担过错责任，原、被告签订的房屋租赁合同，根据有关法律的规定，承租人应支付房屋租赁费。被告李玉林系雇员，原告以李玉林作为共同被告，主体不适格。并提出反诉称：根据双方签订的租赁合同第十七条的规定，原告单方要求解除合同，应向其支付一年半的租金57万元为违约金，还应支付被告为原告垫付的水电费8037.××0元及其额外装修投入45××40元，请求判令原告：一、支付违约金57万元；二、支付20××2年7月2××日至9月20日的电费8037.××0元；三、赔偿额外装修投入45××40元；四、反诉诉讼费由原告承担。
原告沈美英针对被告李玉林、张晓的反诉答辩称：一是被告将不符合法律规定的房屋出租给其，并且因为被告的过错导致该租赁合同无效，所以被告无权要求支付违约金；二是关于被告反诉请求的电费，应当由被告自己支付电费；三是被告自己装修的投入与本案无关，被告的反诉请求不应当得到支持。
原告为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据，经两被告当庭质证，本院认证如下：
证据××、《个体工商户登记情况》××份，拟证明南浔练市百诚电器加盟店的业主是被告张晓，张晓与李玉林是夫妻关系，是李玉林以负责人的身份与原告签订房屋租赁合同，而且加盖了练市百诚电器加盟店的公章，是两被告共同经营练市百诚电器加盟店，两被告都是适格主体的事实。经两被告质证无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
证据2、房屋租赁合同2份、收款收据2份、股权转让协议2份，拟证明原告与被告李玉林于20××2年4月30日签订房屋租赁合同，约定年租金38万元，及原告支付订金××万元、支付了半年房租××9万元，约定该租赁房屋的用途是商用的事实。经两被告质证无异议。本院审查认为，原告与百诚加盟店签订的房屋租赁合同因改变了土地用途，违反土地法的强制性规定，应认定无效，对该证据的证明效力不予认定。
证据3、照片八张，证明原告对租赁房屋装修、超市筹建完毕的事实。经两被告质证无异议，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
证据4、公安《行政处罚决定书》2份、收条××份，证明原告向被告所租房屋未进行过消防设计备案，消防大队责令原告停止使该租赁房屋的事实。两被告质证后对证据其中的湖浔公（消）决字（20××2）第0××09号处罚决定书不持异议，对湖浔公（消）决字（20××2）第0××03号处罚决定书和收条的真实性有异议，认为不是消防部门出具。本院经向湖州市公安消防支队南浔区大队了解，证实湖浔公（消）决字（20××2）第0××03号处罚决定书和收条是该大队出具，并明确表示处罚的原因是练市镇湖盐公路××2××号房屋系工业用地，沈美英开超市是改变土地用途，是绝对禁止的，消防不可能允许开办的事实，故该组证据符合证据的真实性、合法性及与本案的关联性，确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
证据5、原告与青马装饰公司签订的《协议书》及附件××套，收款收据4份，证明杭州青马装饰有限公司为原告所租房屋进行了装修装饰，费用为386000元，原告已经支付了336000元，还欠5万元的事实。
证据6、原告与沈金泉签订的《协议书》××份，证明沈金泉为原告制作户外广告门头，费用86565元，还结欠45000元的事实。
证据7、其他装修费用结算票据6份，证明原告因其他装修装饰花费了29700元的事实。
证据8、泥工工钱材料款付款凭条3份，证明原告通过银行转帐支付了泥工工钱材料款共43××40元的事实。
证据9、电工材料结算票据××4份，证明原告共花费电工安装费、材料费等合计39000元的事实。
证据××0、五金、杂物、电脑等结算票据××8份，证明原告为了开设超市所要使用的五金等共计56825元的事实。
证据××××、阿尔泰货架购销合同2套、结算清单××份、付款凭证××份，证明原告购买了超市货架合计362××75元，原告已经支付××0万元，余款没有结清的事实。
证据××2、电费、水费收据××份，证明原告花费了电费共××××635元的事实。
证据××3、城管占道收据××份，证明原告花费占道费××800元的事实。
证据××4、卫生许可证、培训、体验费收据各××份，证明原告为了办理卫生许可证所支出的费用合计328元的事实。
证据××5、人工工资表、考勤表各3份，证明原告花费职工工资79××02.90元的事实。
证据××6、住宿、餐费票据××3份，证明原告为了筹备超市来往、送货架等发生的住宿、餐费合计6××55元的事实。
证据××7、交通费票据32份，证明原告为了筹备超市购货物等花费过境费合计854元的事实。
两被告对原告提交的证据5至××7均有异议，提出所有费用都是原告未经工商登记及消防备案擅自投入，应由原告自行承担相关的费用。因上述证据关系到原告为在租赁房屋内开办超市而进行装饰装修的实际投入，是本案纠纷实体问题事实的认定，现由原告申请，双方协商后，由本案委托鉴定机构进行鉴定，以鉴定机构的结论替代上述证据作为定案依据。
证据××8、企业名称预先核准通知书××份，证明原告租赁被告房屋的目的是为了开设湖州练市雅翔百联超市有限公司，且原告以该名称的名义对外签订装修事宜的合同。经两被告质证无异议，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
证据××9、湖房权证湖州市字第××号房权证××份，证明租赁房屋练市镇湖盐中路××2××号的产权所有人是湖州市练市佩儿来制衣厂，该房屋属于工业用地，不能用于商业用途的事实。两被告质证后对该证据的真实性有异议，提出是复印件。本院审查认为，该证据虽是复印件，但与被告李玉林提交的房权证相同，确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
两被告为证明自己反诉主张的事实，向本院提交如下证据，经原告当庭质证，本院认证如下：
证据××、《房屋租赁合同》和宣传页各××份，证明被告与原告有房屋租赁关系，原告开办的超市于20××2年6月28日开业，原告要求提前解除合同应支付违约金57万元的事实。原告质证后对该组证据的真实性无异议，但提出不能凭此合同支付违约金57万元，因两被告交付的房屋原告不能达到合同目的，原告才起诉解除合同的。本院审查认为，原告与百诚加盟店签订的《房屋租赁合同》因改变了土地用途，违反土地法的强制性规定，应认定无效，对该证据的证明效力不予认定。
证据2、收款收据2份、说明××份，证明被告为原告垫付电费8037.××元的事实。原告质证后提出该组证据无法确定雅翔百联超市使用的电费之异议。本院审查认为，收款收据是被告李玉林开具，说明人是被告张晓，该组证据与两被告存在利害关系，又不能证明是雅翔百联超市用电度数，对该证据的证明效力不予认定。
证据3、百诚连锁练市店制作清单，证明被告额外投入装修计45××40元的事实。原告质证后提出该是复印件无法确认其真实性的异议。本院审查认为，该证据是复印件，不符合证据的形式要件，再说该制作清单是杭州青马装饰有限公司为百诚连锁练市店装修而制作的清单，与本案不存在关联性，对该证据的证明效力不予认定。
本案在审理过程中，经原告申请，双方当事人同意，本院委托湖州龙建工程审计事务所有限公司对湖州练市雅翔百联超市内外的装饰装修的造价进行鉴定。经鉴定，湖州练市雅翔百联超市有限公司内外装饰装修工程造价为3××5255元。经质证，原告对该证据不持异议，两被告对该证据的部分内容有异议，认为与客观事实不相符，但未提供足以反驳的有效证据，两被告的异议不能成立，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
本院根据两被告的书面申请，依法向湖州市国土资源局南浔区分局调取《土地证查询结果》××份，经原告当庭质证无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据，该证据能证明原、被告的租赁房屋，即湖州市练市镇湖盐中路××2××号的土地性质为工业用地的事实。
本院根据确认的有效证据以及当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：
20××2年4月30日，沈美英与湖州练市百诚电器加盟店负责人李玉林签订房屋租赁合同××份，合同约定百诚加盟店将座落于湖州市练市镇湖盐中路××2××号，使用面积××370平方米的房屋出租给沈美英商用，租赁期限为20××2年4月30日至20××6年8月××5日，年租金38万元，押金××万元。在合同签订前原告沈美英已支付押金××万元，由案外人胡样华于20××2年4月26日代付租金××9万元。合同签订后，沈美英经两被告同意对租赁房屋进行了装饰装修，20××2年6月底，以湖州练市雅翔百联超市有限公司的名义开始试营业。20××2年6月××××日，湖州市公安消防支队南浔区大队作出湖浔公（消）决字（20××2）第0××03号处罚决定书，认定沈美英租用的房屋未进行消防设计备案，罚款××500元；20××2年7月9日，南浔消防大队再次作出湖浔公（消）决字（20××2）第0××09号处罚决定书，认定雅翔百联超市有限公司未经安全消防检查，擅自投入使用，罚款3万元，并责令即日起停业，造成原告沈美英不能继续在租赁房屋内经营超市。张晓是湖州练市百诚电器加盟店业主，李玉林与张晓系夫妻关系，李玉林是实际经营者之一。
座落于练市镇湖盐公路××2××号，湖房权证湖州市字第××号房屋使用的土地性质为工业用地，至今未改变土地用途。
原告沈美英为经营湖州练市雅翔百联超市有限公司对租赁房屋进行的装饰装修工程造价为3××5255元，被南浔消防大队罚款3××500元，合计346755元。
本院认为，沈美英与湖州练市百诚电器加盟店负责人李玉林于20××2年4月30日签订的房屋租赁合同，改变了土地用途，且未办理土地变更登记手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”及第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”及《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效之规定，确认无效。被告李玉林明知合同约定的出租房屋的土地性质为工业用地，却在未按法律规定办理变更土地用途的情形下，仍擅自出租，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且在沈美英对承租房屋进行装饰装修时，表示同意而未加予阻止，致使损失的进一步扩大，故两被告应对合同无效造成的损失承担主要责任，即对沈美英为承租房屋装饰装修等造成的损失分担70%责任；沈美英未对承租房屋的土地性质尽到相应的慎审义务，且自信对承租房屋进行装饰装修，应承担次要责任，即对自己为承租房屋装饰装修等造成的损失分担30%责任。沈美英请求判令两被告返还租金××9万元及押金××万元的主张，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，予以支持；沈美英请求判令两被告赔偿各项损失××××34774.9元的主张，其中装饰装修费及罚款346755元的70%，即242728.50元，符合法律规定，予以支持，其余款项因缺乏有效证据，不予支持。两被告反诉请求判令沈美英支付逾期支付租金的违约金57万元的主张。因原、被告签订的房屋租赁合同无效，在合同中约定支付违约金的内容不具有法律效力，不予支持；两被告反诉请求判令沈美英支付自20××2年7月2××日至20××2年9月2××日的电费8037.××元及额外支出的装修款45××40元的主张，因未提供能证明其主张的有效证据，不予支持；被告李玉林提出其系湖州练市百诚电器加盟店业主张晓的雇员，原告以其为共同被告，主体不适格的抗辩，因被告张晓与李玉林系夫妻关系，李玉林以湖州练市百诚电器加盟店负责人的身份与原告签订房屋租赁合同，应认定李玉林是湖州练市百诚电器加盟店的实际经营者，且李玉林以本案被告的名义提起反诉，又以被告名义向法院申请调取证据，说明李玉林对作为本案被告身份的认可，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条第2款“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人”之规定，其抗辩理由不能成立，不予采纳；两被告在庭审中提出，即使房屋不宜出租，原告也应支付房屋使用费的意见，因两被告对该意见未提起反诉，又不明确房屋使用费的具体金额，该意见不属本案审理范围，两被告应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条第五十六条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认沈美英与李玉林于2012年4月30日签订的房屋
租赁合同无效；
二、限张晓、李玉林于本判决生效之日起十日内返还沈美
英房屋租金19万元、押金1万元、赔偿沈美英损失242728.50元，合计442728.50元；
三、驳回沈美英的其他诉讼请求；
四、驳回张晓、李玉林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费16813元，减半收取8407元，由沈美英负担2858元，由张晓、李玉林负担5549元；反诉受理费10032元，减半收取5016元，由张晓、李玉林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 张惠明
二〇一三年五月二十七日
书记员 戴建美