海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终542号
上诉人（原审被告）三亚美丽春天物业管理有限公司。
委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱景平。
委托代理人李航燕，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（简称美丽春天公司）因与被上诉人朱景平房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第5863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年1月25日，朱景平与美丽春天公司签订《委托经营管理合同》，约定朱景平将所购房屋委托给美丽春天公司实行酒店式管理，委托期12年，自2010年1月25日起至2022年1月24日止。第八条约定：在本合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。第十一条约定：委托期限内，美丽春天公司按朱景平实际支付的购房款686382元的6%或8%（注：前6年度按8%计；后6年度按6%计）支付给朱景平租金，每满一年后的一个月内汇入朱景平指定的银行储蓄账户。2013年6月27日，朱景平与美丽春天公司签订《补充协议》，约定朱景平同意由美丽春天公司对房屋进行装修，装修期内（六个月）免收租金。美丽春天公司于2011年7月21日至2014年5月19日向朱景平给付租金共计110572.84元，分别为：2011年7月21日支付12500元，2011年12月19日支付32783.68元，2012年11月9日支付5000元，2013年1月17日支付10000元，2013年3月1日支付32535.85元，2014年5月19日支付17753.31元。2014年6月1日，美丽春天酒店停业，并通过书面、电话等方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理交接手续。
另查明，因涉案房屋权属证书上登记面积小于购房合同约定面积，朱景平于2015年11月3日诉至法院要求判令返还房屋面积差异款，经法院调解，由海南衍宏实业投资有限公司向朱景平返还房屋面积差异款25842.69元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：《委托经营管理合同》是否解除、何时解除；涉案房屋租金数额及逾期付款利息如何计算；朱景平主张的部分租金及逾期付款利息是否超过诉讼时效。
关于第一个问题。《委托经营管理合同》第八条约定，在本合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。2014年6月1日，美丽春天酒店停业，并通过书面、电话等方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理交接手续，但美丽春天公司未能证明已书面通知到朱景平，应承担举证不利的后果；且《委托经营管理合同》载明朱景平通讯地址为上海市奉贤区，美丽春天公司应在上海市或全国性报纸登报公告解除合同，仅在《海南日报》上登报不能视为已经通知朱景平。鉴于朱景平亦主张解除《委托经营管理合同》，故《委托经营管理合同》应于本判决生效之日起解除。关于第二个问题。《委托经营管理合同》第十一条约定，委托期限内，美丽春天公司按朱景平实际支付的购房款686382元的6%或8%支付给朱景平租金，每满一年后的一个月内汇入朱景平指定的银行储蓄账户。美丽春天公司主张以房屋实际面积（权属证书登记面积）和应付购房款作为计租标准有违合同约定，不予支持。2013年6月27日，朱景平与美丽春天公司签订《补充协议》，约定装修期内（六个月）免收租金，美丽春天公司主张计算租金时应扣除六个月的免租期间，予以支持。《委托经营管理合同》签订日期为2010年1月25日，按约定美丽春天公司应自2011年起于每年的1月26日至2月25日期限内支付朱景平上一年度租金54910.56（686382×8%）元。《补充协议》签订日期为2013年6月，约定六个月的免租期，故2014年1月26日至2月25日期限内应付上一年度租金计为27455.28（54910.56÷2）元。鉴于双方对逾期付款利息问题未作约定，宜按照银行同期贷款利率自朱景平主张逾期付款之日即本案受理之日起计算逾期付款利息。截止本案受理之日2015年11月3日，美丽春天公司按期应付租金247097.52（54910.56×5-27455.28）元，已付租金110572.84元，逾期支付金额为136524.68元。因合同尚未解除，美丽春天公司应继续支付2015年度的租金，故朱景平主张美丽春天公司支付2015年的租金38663.05元（自2015年1月26日起暂计至2015年10月8日止），予以支持。关于第三个问题。《委托经营管理合同》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司于2011年7月21日、2011年12月19日、2012年11月9日、2013年1月17日、2013年3月1日、2014年5月19日六次付款，付款日期与数额均不符合《委托经营管理合同》约定，付款时亦未明确所付款为何年度的租金，故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，致诉讼时效多次中断并重新计算。美丽春天公司主张自朱景平起诉之日起2年前的租金及逾期利息已超过诉讼时效的意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、朱景平与美丽春天公司于2010年1月25日签订的《委托经营管理合同》自本判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自本判决生效之日起十日内向朱景平支付逾期租金136524.68元及逾期付款利息（以136524.68元为本金按银行同期贷款利率自2015年11月3日起计算至本判决生效之日止）；三、美丽春天公司应自本判决生效之日起十日内向朱景平支付2015年度租金38663.05（自2015年1月26日起计至2015年10月8日）元。案件受理费2341.48元（朱景平已预缴，已减半收取），由朱景平负担841.48元，美丽春天公司负担1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人美丽春天公司不服一审判决，上诉称：一审认定事实错误。一、根据《委托经营管理合同》，美丽春天公司提前一个月通知即可提前解除《委托经营管理合同》，美丽春天公司于2014年5月31日停止经营，通过张贴公告、电话通知、刊登公告等方式通知朱景平办理房屋交接手续，并于2015年1月23日在《委托经营管理合同》签订地有影响力的报刊登报，再次要求业主前来办理交房手续，故2014年5月31日之后的租金不应支付。二、朱景平房屋的实际面积与签订《委托经营管理合同》时的房屋面积不符，且朱景平已要求开发商返还面积差异款，故应按实际交付的购房款减去面积差异款才能计算租金，前面已有生效判决是这样计算租金的。综上，请求撤销原判；改判租金计至2014年5月31日；以实际交付购房款减去面积差异款计算租金；一、二审案件受理费由朱景平承担。
被上诉人朱景平辩称：一、关于美丽春天公司主张的实际交付购房款减去面积差异款才能计算租金的问题。合同第十一条约定按实际购房款计算租金，朱景平于2010年购房时并未拿到差异款，至于美丽春天公司陈述已有生效的判决，因每个案件是不一样的，故不应将面积差异款减去。二、朱景平不知道合同何时解除，美丽春天公司亦未告知朱景平，故一审确定的租金截止时间正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审查明的事实属实，应予确认。
另查明：三亚美丽春天酒店物业管理有限公司于2015年10月29日变更为美丽春天公司。
本院认为，《委托经营管理合同》虽然约定朱景平将涉案房屋委托给美丽春天公司实行酒店式管理，但同时约定美丽春天公司定期定额向朱景平支付租金，故《委托经营管理合同》名为委托经营合同实为房屋租赁合同。一审将本案定性为委托合同纠纷不当，应予纠正。
《委托经营管理合同》第八条约定，在本合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司虽在《海南日报》上刊登公告通知业主办理交接手续，但《委托经营管理合同》载明朱景平通讯地址为上海市奉贤区，其在《海南日报》上登报不能视为已经通知朱景平。因美丽春天公司未提供证据证明其已通知朱景平解除合同，故其主张不应支付2014年5月31日之后的租金的理由不能成立，本院不予支持。《委托经营管理合同》第十一条虽然约定朱景平实际支付的购房款为686382元，但该款是朱景平购房时预先交纳的款项，因生效裁判文书已确定开发商向朱景平返还面积差异款25842.69元，故朱景平实际支付的购房款应为660539.31（686382-25842.69）元，美丽春天公司主张以扣除面积差异款后的房款作为计租依据理由充分，应予支持。故美丽春天公司每年应付租金为52843.14（660539.31×8%）元，2010年至2014年应付租金为237794.13（52843.14×5-52843.14÷2）元，扣除已付租金110572.84元，逾期支付租金为127221.29元。美丽春天公司应付朱景平2015年的租金为37207.36元（52843.14÷365×257）（自2015年1月26日起暂计至2015年10月8日止）。综上，美丽春天公司的上诉主张部分有理，应予支持，一审计算租金有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第5863号民事判决；
二、解除朱景平与三亚美丽春天物业管理有限公司于2010年1月25日签订的《委托经营管理合同》；
三、三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向朱景平支付逾期租金127221.29元及逾期付款利息（以127221.29元为本金按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2015年11月3日起计算至本判决生效之日止）；
四、三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向朱景平支付2015年度租金37207.36元（自2015年1月26日起计至2015年10月8日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2341.48元（朱景平已预缴），由朱景平负担841.48元，美丽春天公司负担1500元。二审案件受理费3798.09元（美丽春天公司已预缴），由朱景平负担900元，美丽春天公司负担2898.09元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李新建 审 判 员 李 宁
审 判 员 陈太洪
二〇一六年六月十六日
书 记 员 吴 璟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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