河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第2165号
原告廊坊市盛德物业服务有限公司，住所地廊坊市安次区永华道盛德花园小区综合楼4层。组织机构代码证号××
法定代表人王秀东，董事长。
委托代理人杨丽娜，该公司职工。
被告王文玉。
委托代理人耿海全，无业，与被告关系。
原告廊坊市盛德物业服务有限公司与被告王文玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告廊坊市盛德物业服务有限公司的委托代理人杨丽娜、被告王文玉、委托代理人耿海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊坊市盛德物业服务有限公司诉称，被告为廊坊市安次区盛德花园小区的业主，原告为该小区的物业公司，双方于2009年1月13日签订《盛德花园物业管理服务协议》，由原告负责该小区的物业管理工作。协议签订后，原告一直依约履行协议。被告自2010年3月31日拒绝交纳物业费用，并拖欠至今，故原告提起诉讼，请求1、依法判令被告给付原告物业费4692元；2、依法判令被告支付违约金314元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王文玉未提交书面答辩意见，庭审中辩称，2010年入住后至今，现要求把我房子漏水问题解决。漏雨后，我物业费一直没交过。屋里漏雨状况一直保留，都没有修过。地下室管道漏水，把我家存放的电瓶、衣服、米面等淹坏了，一直也没有解决。这都是由原告施工不当造成的。
经审理查明，被告王文玉住在盛德花园小区24-3-602室（房屋建筑面积118.45平方米），系该小区的业主，是原告廊坊市盛德物业服务有限公司的服务对象。2009年1月13日，原告廊坊市盛德物业管理有限公司（甲方）与被告王文玉（乙方）签订一份《物业管理服务协议》，协议主要内容为，关于双方权利义务的约定，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定小区物业管理制度和《盛德花园业主公约》并书成告乙方；3、建立健全本物业的管理档案资料；4、制止违反《物业管理条例》、本物业管理制度和《盛德花园业主公约》有关规定的行为，对违约行为停止提供服务；5、甲方可以将本物业管理区域内的专项服务业委托给专业性服务企业，但不得将全部物业管理委托给其它公司；6、依据本协议向乙方收取物业管理费及其他相关费用；等等。二、乙方的权利义务，1、按照《盛德花物业管理服务协议》的约定，接受甲方提供的各项服务；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、装饰装修房屋时，遵守《盛德花园房屋装饰装修管理规定》和《盛德花园房屋装饰装修管理协议》的约定；等等。关于物业管理服务内容约定为，一、房屋共用部位实施维护和管理；二、房屋共用部位设施设备及其运行实施维护和管理；三、环境卫生服务；四、安全保卫；五、设备运行服务标准；等等。关于物业管理服务费用的约定为，一、乙方交纳费用按年进行，一次性向甲方缴纳一年的物业管理费；二、收费标准，1、住宅多层按建筑面积物业管理费每月每平方米0.48元交付；2、住宅高层按建筑面积物业管理费第月每平方米0.98元交付；3、非住宅按建筑面积管理费每月每平方米1.2元交付。若政府规定新的收费标准后，按新的价格标准调整收取（庭下原告提交了廊坊市的相关文件，并陈述根据文件规定，物业费的收取标准有变动，但都是经过物价局、房管局物管处核发的文件准许）。三、无论业主的房产是否使用均需全额缴纳物业管理费；四、乙方出租房屋的，物业管理服务等费用由乙方交纳或乙方安排和督促承租方办理交费协议及押金并交纳，承租方不交纳的由乙方承担连带责任负责交纳；五、乙方转让房屋时，须交清转让之前欠交的物业管理服务费用及其他相关费用，否则对新业主不办理有偿服务：特殊情况按政府规定或双方协商确定执行。合同还约定了其他有偿服务费用、代收代缴费用、维修基金的管理与使用、违约责任等等，其中违约责任规定，一、甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费和其他有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.4%的比例交纳违约金，必要时甲方有权停止向乙方提供物业管理服务。合同下方甲方处由原告方廊坊市盛德物业管理有限公司盖章，乙方处由被告王文玉签名并摁印，2009年1月13日。
庭审中，原告称被告从2010年3月31日开始拖欠物业费，至2015年9月30日，共拖欠物业费4692元。庭下提交了详细欠费年限及数额，其中从2010年3月31日起全年拖欠物业费462元，2011年、2012年、2013年、2014年分别拖欠物业费889元，2015年拖欠物业费667元。违约金按照拖欠物业费数额乘以同期贷款利率的1.3倍计算所得。
庭审中，被告提出对原告计算的数额没有异议。被告称在签协议时交过一年的物业费，入住后发现屋顶漏水的问题，每个屋子都有一块一块的漏水。我们一直在找物业，每次我们去找物业，他们只给记录，楼顶的防水物业给修过，但屋内的设施从来没管过。2013年6、7月份，一楼到六楼的管道都从我的地下室通过，我们认为是管道没有接好，导致上边的污水把我家地下室全淹了。地下室的电瓶、衣物等都扔了，地下室损失估计2000元左右。要求物业公司把这两个问题解决了，原告给修理也行，我自己修理也可以，但不能影响生活，地下室要求赔偿损失2000元。
上述内容有原告廊坊市盛德物业服务有限公司提交的《物业管理服务协议》、《关于调整廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格的通知》、《关于规范我市物业服务行业相关称谓的指导意见》及原、被告的庭审陈述为证。
本院认为，原告廊坊市盛德物业服务有限公司与被告王文玉签订的《物业管理服务协议》，均由双方签字盖章，属双方的真实意思表示，合法有效。被告做为盛德花园小区的业主，按照协议约定原告提供相应的服务，业主应按约及时缴纳物业费。被告自2010年3月31日至2015年9月30日拖欠原告物业费4692元应及时缴纳。原告自行计算要求的违约金314元不准确，应按欠费数额年限分段计算。另外协议中约定违约金日0.4%，根据合同法司法解释的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，属于过分高于造成的损失”的规定，根据合同约定并综合考虑原告要求被告支付违约金的主张，本院予以部分支持，酌情确定以每年欠付的物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍来支付。被告方提出的屋顶漏水、要求原告给修理，或者被告方自己修理，但不能影响生活的要求。另外提出因为一楼至六楼的管道没接好，污水将地下室的物品淹坏，要求赔偿损失2000元。这两项要求均与本案不属同一法律关系，故本院对被告的答辩意见不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告王文玉于本判决生效之日起10日内给付原告廊坊市盛德物业服务有限公司2010年3月31日起至2015年9月30日的物业管理费4692元。
二、被告王文玉于本判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告廊坊市盛德物业服务有限公司支付违约金（违约金具体分六部分：1、以462元为基数，从2010年3月31日计算至付清之日；2、以889元为基数，从2011年3月31日计算至付清之日；3、以889元为基数，从2012年3月31日计算至付清之日；4、以889元为基数，从2013年3月31日计算至付清之日；5、以889元为基数，从2014年3月31日计算至付清之日；6、以667元为基数，从2015年3月31日计算至付清之日，六部分总和即为违约金数额）。
三、驳回原告廊坊市盛德物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王文玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 李晓芳
二〇一六年一月十八日
书记员 田明明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。