广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终341号上诉人（原审原告）：彭建芳，女，1985年9月4日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于松坚，广西华尚（贺州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广西贺州祥发房地产开发有限公司。住所地：贺州市八达西路602号金旗市场*号楼*****号门面。法定代表人：曾余杭，董事长。委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎苇，广西桂东律师事务所实习律师。上诉人彭建芳因与被上诉人广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称“祥发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人董胜学，被上诉人委托诉讼代理人钟晨、黎苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭建芳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判祥发公司支付逾期交房违约金11334.11元；维持一审判决第二、三项；诉讼费用由祥发公司承担。事实和理由：一审认定祥发公司在合同期内施工因降大雨影响造成停工，因中高考原因政府相关部门通知停工，因停电停工，外墙施工因天气原因延期不符合不可抗力和合同约定情形，一审扣除相应天数错误。被上诉人祥发公司辩称，大雨天气、中高考停工、停电停工的天数应该予以扣减，是正确的。彭建芳向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金28335元；2、判令被告立即为原告办理贺州市枫丹白露商住楼的2栋906号房的《房地产权证》；3、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金3434.58元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贺州市枫丹白露商住楼第2单元9层906号房，用途为住宅，建筑面积为144.31平方米，单价为2380元/平方米，房屋总价为343457.8元。合同第八条约定出卖人应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；有下列特殊原因的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、停水、停电、政府通知停工，3、依据报纸通知、政府文件、设计及经规划部门批准规划变更的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：···3、出卖人逾期未能办理的按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告依约按时支付了购房款343457.8元。枫丹白露商住楼工程项目于2012年2月6日开工，2015年4月22日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收。被告祥发公司在合同期内施工过程中因降雨（大雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为46天；因中高考原因政府相关部门通知停工12天，因停电停工9天；因外墙施工延误工期30天，共计延误工期97天，因此被告可据以延期的天数97天。2015年1月4日，被告向贺州市规划局申请规划验收。贺州市规划局于2015年1月8日复函，同意被告向市住建局进行单体验收的申请，并要求被告在未验收通过前不得交房。2015年8月13日，该项目通过了绿化验收。2015年8月25日，该项目通过了消防验收。至本案法庭辩论终结前，枫丹白露商住楼项目尚未通过综合验收。2015年2月12日，被告通知原告办理交房手续并交纳相关费用。2015年4月1日，原告到被告处办理了交房手续。诉讼中原告认可交房时间是2015年2月12日，主张逾期交房违约金计算至2015年2月12日。一审法院认为，一、关于逾期交房的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告祥发公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，被告祥发公司应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告祥发公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和停水、停电、政府通知停工等。合同期内因中高考原因政府相关部门通知停工12天，因停电停工9天，外墙施工因天气原因延误工期30天，降雨（大雨以上）延误工期46天，共计延误工期97天，因此被告可据以延期的天数97天。被告主张因法定节假日等因素延期，没有合同约定，对被告的该辩称，该院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；（2）逾期超过90日后，……，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。被告辩称合同中以房价款按日万分之十计算逾期交房违约金的约定明显偏高，请求参照同类同地段租金标准确定该笔损失。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。因此，对于被告要求调整违约金计算标准的抗辩，该院予以采信。参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，本案的违约金以已付房款的日万分之二计算。双方约定的交房时间为2014年8月30日前，从约定交房的第二天即2014年8月31日至原告主张的2015年2月12日，逾期交房天数为165天，扣除被告可据以延期的97天，被告实际逾期交房的违约天数为68天（165天-97天）。被告应向原告支付的逾期交房违约金为4671.03元（343457.8元×0.2‰×68天）。被告辩称因规划设计变更导致延误工期20天，根据被告提交的证据，涉案房屋所在土地的土地证记载的地类用途为城镇住宅用地，涉案楼盘项目名称是商住楼，并非土地用途是商住楼；规划设计变更是在开工之前，这与工期无关，被告开工之前手续是完备的，对被告的该项辩称，该院不予采信。被告辩称因开挖基础岩层遇溶洞，延误工期21天，该院认为，开挖基础岩层不在合同期内，被告要求延期，没有依据，该院不予采信。二、关于办理房屋产权证和逾期办证违约金的问题。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人逾期未能办理的按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现交房已一年有余，未办理房产证，被告应按合同约定为买受人办理房产证。原告请求被告办理房产证并向其支付逾期办证违约金3434.58元，理据充足，该院予以支持。被告辩称逾期办证是由于政府未进行规划验收造成的，该院认为，这是被告与政府部门的原因和责任，属于被告与政府部门之间的关系，根据合同相对性原则，被告不能将该责任归责于无过错的原告。被告的该辩称无依据，该院不予采信。判决：一、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于十日内向原告彭建芳支付逾期交房违约金4671.03元；二、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应在三个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于十日内向原告彭建芳支付迟延提供资料报产权登记机关备案的违约金3434.58元。二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人祥发公司对一审查明的事实没有异议；上诉人彭建芳对一审查明的事实有异议，认为中高考、下雨天、停电、天气原因影响外墙施工不属于不可抗力的事由，不能扣除，对其他事实没有异议。综合诉辩意见，对双方当事人没有异议的事实本院予以确认，对有异议的事实本院认定如下：所谓不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如地震、台风、洪水、骚乱等。中高考、下雨天是双方在签订合同之前均可以预见的因素，一审认定为属于不可抗力有误，本院予以纠正。本院认为，根据一审证据，政府在中高考期间有停工的要求和通知，停电也有相关通知，中高考期间停工可认为是政府方面的原因造成，停电也是合同约定的可扣除内容。根据双方合同约定，一审认为该期间可顺延，予以扣除该停工天数是正确的。上诉人认为无需扣除没有事实依据，本院不予支持。下雨天是双方在签订合同之前均可以预见的因素，双方在合同签订时也未具体约定予以扣除。但综合本案证据、案情分析，被上诉人工程从2012年开始动工，2015年竣工，历时三年多，期间大雨、中雨影响施工天数达127天。枫丹白露商住楼工程外墙采用涂料施工，根据相关施工规范，外墙涂料施工对外墙的干燥度有特别要求。监理日志也反映出房屋封顶之后确实因下雨停止施工了一段时间。一审扣除在双方合同期间大雨无法施工天数、对中雨停工天数并未考虑扣除，酌情扣除外墙施工因大雨影响停工的部分天数，综合考虑了本案的实际情况，兼顾了双方的利益，本院认为该处理是一审法官自由裁量权的体现，本院予以维持。上诉人认为大雨、中雨、停电、外墙施工因素均不能顺延的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人彭建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭建芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌丽琪审 判 员  张依传代理审判员  卢晓春二〇一七年六月二十一日书 记 员  侯美妃