福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终258号
上诉人（原审原告、反诉被告）：平潭长福文化地产有限公司,住所地福建省平潭县潭城镇西航路西航住宅新区11号楼3层。
法定代表人：林晓雄，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱陈烨，福建远东大成律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林玉平，女，1976年9月23日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：林瑞花（系林玉平的胞妹），女，住福建省平潭县。
上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）因与上诉人林玉平商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第3503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
长福公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项和第三项，依法改判支持长福公司的诉讼请求，驳回林玉平的反诉请求。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）附件六第6条6.2款约定，林玉平逾期付款，长福公司有权拒绝交房。首先，上述条款约定了支付购房款和交付房屋的先后履行顺序，不存在免除一方责任或是加重对方责任之情形，该条款合法有效。其次，长福公司行使的是先履行抗辩权，一审关于“拒绝交房与是否达到交房条件属于两个不同的问题，即便按照长福公司抗辩的逻辑，其拒绝交房的前置条件也应为案涉房屋达到符合合同约定条件的商品房”的认定增加了后履行一方的义务，与《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定不符。二、一审按照《买卖合同》第九条认定林玉平有权解除合同缺乏依据，《买卖合同》附件六第10条10.4款约定已经对《买卖合同》第九条进行了变更，即使认定长福公司逾期交房，林玉平也无权解除合同。三、根据《买卖合同》附件六第10条10.1款约定，即使法院判令长福公司退还首付款，也应判令在林玉平配合办理《买卖合同》的备案登记注销等手续后，长福公司再向林玉平退还首付款。
林玉平辩称，因长福公司至今未能交房，其占用的首期购房款已产生相当大的利息损失，希望法院支持林玉平关于赔偿利息损失的请求。
林玉平上诉请求：撤销一审判决，依法判令长福公司按银行同期贷款利率赔偿林玉平利息损失（利息自2014年10月15日计至实际退还购房款之日止），暂计至上诉之日止为44580元。事实和理由：一、一审认定“林玉平也存在违约”系认定事实不清。林玉平支付首期购房款后，由于长福公司一年多后才将合同备案成功，直接导致林玉平无法办理按揭贷款，长福公司在距约定交房之日前两个多月才通知办理按揭贷款，而此时诉争房产处于停工状态，在林玉平两次发函请求明确交房日期的前提下，长福公司均不予理睬。林玉平延期付款是出于对长福公司履约能力的担忧。二、一审对林玉平赔偿损失的诉请不予支持系适用法律错误。林玉平向长福公司支付首期购房款至今已两年多，不仅存在利息损失，还错失了最好的购房时机，造成极大经济损失，长福公司属于过错方，根据合同法第九十七条及一百一十二条规定，应依法承担赔偿责任。
长福公司辩称，《买卖合同》签订后，林玉平未按约定提交办理按揭贷款所需的材料已构成违约，在其已构成逾期付款的前提下，长福公司有权拒绝交房，另外，根据《买卖合同》关于逾期交房的约定，即使认定长福公司逾期交房，林玉平也无权解除合同。
长福公司向一审法院起诉请求：判令林玉平将购房款780000元支付给长福公司，并以780000元为基数按日万分之三的标准向长福公司支付自起诉之日起至实际付清之日止的违约金。
林玉平向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《买卖合同》；2.长福公司返还购房款341967元及支付相应利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2014年10月15日至实际还款之日止）。
一审法院认定事实：2014年10月15日，长福公司（出卖人）与林玉平（买受人）就购买位于万北路与××交叉口东北××地块××福××海湾××号商品房事宜，签订了《买卖合同》（合同编号为0605560），约定房屋总价款为1121967元。当日，林玉平支付了首付款341967元，剩余购房款按约应以银行按揭贷款方式支付。《买卖合同》附件六《买卖合同补充协议》第5条关于合同第六、第七条付款特别约定第5.3如买受人选择按揭付款的：5.3.1买受人应在下述时间内办理完毕相关手续并提供相关资料（以银行规定为准，下同），否则，买受人应当承担迟延付款的责任，出卖人有权要求买受人在出卖人通知后3日内付清全部剩余未付购房款项……（1）买受人应于双方签订《商品房买卖合同》之日向银行提供完整相关按揭材料供银行审查，如银行要求买受人补充按揭材料的，买受人应于收到银行或者出卖人发出的补充材料通知书后3日内补齐资料……”。《买卖合同》第八条约定：出卖人应在2015年12月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……;(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。……”。经双方确认，林玉平、长福公司签订《买卖合同》时落款时间处为空白，2015年8月25日对上述《买卖合同》在平潭××实验区房地产交易中心进行备案时补充落款时间为2015年8月15日。按《买卖合同》约定，剩余购房款780000元应以银行商业贷款方式支付，但林玉平至今未办理按揭贷款。
另查，2013年9月30日，长福公司取得长福麒麟海湾一期16#、17#、18#的《商品房预售许可证》。截止至2016年8月23日诉争房屋仍未通过竣工验收，无法交房。
一审法院认为，《买卖合同》合法有效，双方均应按《买卖合同》约定全面履行相应义务。结合《买卖合同》第六条及《补充协议》约定可知，林玉平应在签订合同之日向银行提供完整的相关按揭材料供银行审查，林玉平虽抗辩其已提供相关按揭材料但因长福公司的原因无法办理按揭，但未能提供相应证据相佐证，一审法院不予采信，林玉平未按约向长福公司支付剩余购房款构成违约。另，长福公司应于2015年12月1日前将符合条件的案涉房屋交付给林玉平，但至今尚未履行交房义务，亦构成违约。长福公司抗辩因林玉平逾期付款，故其有权拒绝交房。首先，拒绝交房与是否达到交房条件属于两个不同的问题，即便按照长福公司抗辩的逻辑，其拒绝交房的前置条件也应为案涉房屋达到符合合同约定条件的商品房。其次，林玉平诉请的内容为解除案涉《买卖合同》而非请求长福公司履行交房义务，故不存在长福公司是否有权拒绝交房的问题，双方争议的焦点应为案涉房屋是否已在合同约定的期限内达到交付条件。最后，根据长福公司的庭审陈述来看，长福公司逾期交房的实际原因并非在于林玉平未按期付款，而是案涉房屋本身尚未通过验收，未达到交房条件。综上，案涉合同约定的解除条件已经成就，林玉平有权解除与长福公司之间签订的《买卖合同》，并要求长福公司退还全部已付款341967元，林玉平无需支付长福公司剩余购房款780000元。关于违约金，长福公司主张林玉平逾期未办按揭应按剩余购房款780000元的日万分之三自起诉之日起支付违约金，林玉平主张长福公司逾期交房应以已付购房款341967元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。鉴于双方均存在违约行为，基于公平原则，对双方的违约金主张依法不予支持。
综上，长福公司要求林玉平支付剩余购房款及相应违约金的主张于法无据，一审法院不予支持。林玉平反诉要求解除《买卖合同》并赔偿违约金，对其主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：1.解除平潭长福文化地产有限公司与林玉平就位于万北路与××交叉口东北××地块××福××海湾××号商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0605560），林玉平应于本判决生效之日起三十日内配合办理上述合同的备案登记注销手续；2.平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将已收取首付款341967元退还给林玉平；3.驳回平潭长福文化地产有限公司的诉讼请求；4.驳回林玉平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11600元，反诉受理费减半收取为5800元，由平潭长福文化地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：关于长福公司提交的以下证据：证据1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》；证据2.《建设工程消防验收意见书》；证据3.《福建省新建商品住宅质量保证书》；证据4.《福建省新建商品住宅使用说明书》，本院对上述证据的真实性予以确认。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认，并补充查明以下事实，1.诉争房产于2016年12月23日通过竣工验收，2017年1月18日综合评定消防验收合格。2.《买卖合同》附件六第10条第10.1款约定“本合同依约定或法律规定解除的，买受人与产权共有人均必须在一方提出解除《商品房买卖合同》之日起7日内，备齐并签署申请资料向有关部门办妥以下事项的申请手续；否则，……出卖人有权不退还全部已付房款：（1）《商品房买卖合同》已经在房管部门备案的，必须经房管部门批准解除备案”。
本院认为，本案的争议焦点如下：1.如何认定双方责任、违约金应如何计算；2.诉争《买卖合同》是否应予解除；3.一审关于备案登记注销手续与退还购房款先后履行顺序的认定是否应予调整。
关于第一个争议焦点，本院认为，首先，关于长福公司是否违约，根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，交付商品房系开发商的主要义务，开发商应保证在合同约定的交付日商品房达到约定的交付条件，如需延期交付，应及时告知买受人。因此，在长福公司选择继续履行合同的前提下，其应保证诉争房产在2015年12月1日达到相应的交房条件，以确保合同能继续履行。在案证据体现，诉争房产直至2016年底仍未具备交付条件。另外，即使长福公司确因林玉平逾期付款需延期交付房屋，也应按上述法律规定及时告知买受人。故长福公司辩称其未交房系行使先履行抗辩权，本院不予采信，长福公司已构成违约。其次，关于林玉平是否违约，林玉平主张其无法办理按揭贷款系长福公司原因造成，因缺乏证据佐证，本院不予采信。根据《买卖合同》第六、七条及附件六第5条第5.3款约定，林玉平应在合同签订之日向银行提供完整的按揭材料，但林玉平未履行上述义务，亦构成违约。长福公司与林玉平都存在违约行为，双方各自应承担相应的责任，故长福公司无权要求林玉平支付违约金，林玉平向长福公司主张赔偿利息损失亦缺乏依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，《买卖合同》附件六第10条第10.4款仅对出卖人逾期交房超过90天且买受人不退房继续履行合同时，出卖人应按合同约定支付违约金进行约定，该条款并未排除买受人解除合同的权利，因此，长福公司关于《买卖合同》附件六第10条第10.4款的约定已经对《买卖合同》第九条进行变更的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。本案长福公司与林玉平约定的交房时间为2015年12月1日，在案证据显示，超过约定交房时间90日后，诉争房产仍未具备交付条件，林玉平基于上述客观情况提起解除合同有事实依据，本案合同解除的条件已经成就。一审根据《买卖合同》第九条第1款第（2）项，判决解除合同，合法合理，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，《买卖合同》附件六第10条第10.1款约定，合同依约或依法解除的，买受人必须在提出解除《买卖合同》之日起7日内，备齐并签署申请资料向有关部门办妥备案登记注销手续等事项，否则出卖人有权不退还全部已付房款。一审判决长福公司退还购房款在先、林玉平办理备案登记注销手续在后，虽在实体上保障了双方权利，但与《买卖合同》的约定冲突，存在瑕疵，本院予以纠正。
综上所述，长福公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、维持福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第3503号民事判决第二、三、四项；
二、变更福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第3503号民事判决第一项为：解除平潭长福文化地产有限公司与林玉平就位于万北路与××交叉口东北××地块××福××海湾××号商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0605560），林玉平应于本判决生效之日起七日内配合办理上述合同的备案登记注销手续。
一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费17400元，由平潭长福文化地产有限公司负担8600元，由林玉平负担8800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄锋
代理审判员 陈嘉
代理审判员 雷敏
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 王惠