福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1572号
原告李宝文。
原告施细梅。
以上俩原告共同的委托代理人陈青荣，福建人文律师事务所律师。
被告丁禧儿。
被告陈仰谦。
以上俩被告共同的委托代理人陈泽兴，福安市中心法律服务所法律工作者。
被告福建省津源融资担保有限公司。
法定代表人刘勇。
委托代理人梁忠、林凯，福建正联律师事务所律师。
原告李宝文、施细梅与被告丁禧儿、陈仰谦、福建省津源融资担保有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。福建省津源融资担保有限公司庭审时提出其主体地位应为被告而非第三人，原、被告均同意其将主体地位变更为被告，经本院审查符合法律规定，故将福建省津源融资担保有限公司的主体地位变更为被告参加诉讼。原告李宝文、施细梅及其共同委托代理人陈青荣、被告丁禧儿、陈仰谦及其共同委托代理人陈泽兴、被告福建省津源融资担保有限公司的委托代理人林凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宝文、施细梅诉称，一、转让地基与建房的事实。1988年原告在溪尾供销社工作时，得知福安城北洋边开发区房产开发，也想登记购买该开发区的地基建房。因当时没有城关户口不能购买，后原告联系到被告丁禧儿已登记一块地基想出售，就于1990年10月与其签订《卖断地基契约》，将被告丁禧儿的地基转让给原告，价款2万元，由原告购地建房。因此，在洋边开发区对开发地基位置进行投标时，为了证明地基位置、地基价款、购买人员的姓名与身份一致时，开发区还进行照片证实，当时“丁禧儿”名字的身份就是原告妻子施细梅替代去照相。随后，原告以“丁禧儿”名字缴纳了所有相关费用（但有一张公告费还是用了原告的名字），与左右相邻一起按规划盖起了五层楼房，并在1992年左右就搬进去居住至今，房屋门牌为福安市城北街道新阳路XX号。因当时家庭困难，没钱及时移户，所以在1998年办理房产证、土地证时，该房都暂时登记在被告丁禧儿的名下，原告认为房屋从头到尾都是自己盖的，也是自己在居住，何时移户都没关系，故至今没有过户。以上的左右邻居、修建房屋的师傅及新阳社区的干部都可以证实。二、贵院作出的（2013）安民保字第37号裁定书应予撤销。在2013年11月19日，被告福建省津源融资担保有限公司因黄强欠其112万多元未还，被告陈仰谦、丁禧儿作为反担保人，要求其一起承担偿还责任，并申请法院查封房屋。于是福安市人民法院就作出（2013）安民保字第37号民事裁定书，查封了以上房屋。原告知道后，就提出异议申请，贵院于2014年2月10日作出的（2014）安执异字第28号《执行裁定书》，认为原告长时间没有办理过户登记手续，难以认定没有过错，就驳回原告的异议申请。原告认为，从以上转让地基与建房事实已足以证实城北街道新阳路XX号房屋属于原告所有，长时间没有办理过户登记手续，除了原告当时经济困难的原因，更主要是被告消极态度。在前几年原告就一直催促被告丁禧儿夫妇协助原告办理房屋移户手续，但他们一直借故推脱，所以至今无法办理移户手续。故原告认为贵院作出的（2013）安民保字第37号裁定书是错误的，应予撤销，并解除对福安市城北街道新阳路XX号房屋的查封。因此，请求法院判令：1、确认原告与被告丁禧儿、陈仰谦关于福安市城北街道新阳路XX号房屋的《地基买卖合同》有效；2、依法撤销贵院作出的（2013）安民保字第37号民事裁定书，解除对福安市城北街道新阳路XX号房屋的查封；3、被告丁禧儿、陈仰谦协助原告办理并过户以上房屋的房产与土地的移户手续。
被告丁禧儿、陈仰谦辩称，一、原告之诉求内容严重失实。被告认为，原告所述极为荒唐，对此针对本案的相关事实作如下简要概述。1、1990年10月份其地基转让后，在原告未与被告协商的情况下，背信弃义私底下雕刻被告丁禧儿印章，私下替代丁禧儿的身份主体拍照，并隐瞒真情以丁禧儿姓名向相关部门缴纳建房费用，更为严重的是原告还制造丁禧儿的假身份证。被告发现这种情况后即同朋友前去与原告交涉论理，并严正指出原告之不当行为，要求原告退还转让地基，被告愿以双倍的地基转让款即4万元返还原告。最终双方经过协商，原告承诺：“时下经济困难，待其房屋建成需移户时，原告按移户时的市场土地价位差价补还给被告。”2、自被告地基从1990年10月份转让后，至今已有24年之久，从1998年房管局颁发房屋所有权证书起至今也有16年之久，但原告从未言及也未告知房屋移户事宜。如今，原告竟然歪曲事实、违反诚信，无理提起诉求，被告不能接受。二、原告应当尊重事实，切实履行自己的承诺，立即补还按移户市场土地价位差价款。原告应当明知，二十年的房屋至今才要求移户，原告存在过错是显而易见的。若原告及时与被告办理房屋移户手续，被告完全可以享受到一套无住房户的申请理由，正因为原告之过错而导致给被告造成严重经济损失，这种损失应由原告承担。综上所述，原告私刻丁禧儿印章，制作假身份证，冒名顶替照相，其行为极其不当。原告应当尊重事实，切实履行承诺按房屋移户时市场土地价位差价款补还给被告。
被告福建省津源融资担保有限公司辩称，一、原告第一项及第三项诉讼请求与本案无关，应当予以驳回。本案审理的内容为原告对法院的执行标的即位于福安市城北街道新阳路XX号房屋是否享有所有权或其他权利，足以排除法院的查封执行。因此，原告提出的诉讼请求第一项及第三项与本案无关，这两项诉讼请求审理的是原告与施细梅、丁禧儿之间的房屋买卖合同纠纷，福建省津源融资担保有限公司并非该合同之债法律关系的一方主体，原告与施细梅、丁禧儿之间的房屋买卖合同纠纷与福建省津源融资担保有限公司无关。原告提出的这两项诉讼请求与其第二项诉讼请求是两个不同的诉，也没有依法合并审理的依据，原告若要求丁禧儿、陈仰谦履行合同应当另行向法院提起诉讼，因此对本案原告的这两项诉讼请求应当予以驳回。二、丁禧儿、陈仰谦作为本案房屋共有人对该标的享有所有权，贵院依据（2013）安民保字第37号裁定书作出的执行行为正确，原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。本案房屋登记在丁禧儿名下，根据《物权法》规定，除法律另有规定外不动产权利的设立、变更、转让和消灭以依法登记为准，因此本案房屋系丁禧儿所有，福建省津源融资担保有限公司因与丁禧儿追偿权纠纷向法院提出诉前财产保全申请，并依法提供了担保，法院依法对该财产可以裁定查封。即使原告李宝文曾与丁禧儿签订过《卖断地基契约》，但原告并未提供证据证明其支付房屋买卖款，且对于不动产的买卖，应当依照法律规定办理登记手续，而至1998年丁禧儿取得本案房屋所有权及土地使用权为止，双方并未履行该买卖合同，且在该合同签订后二十年诉讼时效内，原告都未曾向丁禧儿主张或者向法院起诉要求丁禧儿履行该房屋买卖合同，并协助原告办理房屋过户登记手续，对此难以认定原告对未办理过户登记手续没有过错，因此不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的条件。同时，原告对本案的房屋也不享有其他足以排除法院执行的权利，对于原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。
经审理查明，被告丁禧儿在洋边开发区投标投得一地基，后被告丁禧儿、陈仰谦立卖断地基契将坐落福安市洋边居民点（现为城北街道新阳路XX号）的地基作价20000元卖断与李宝文，立契落款时间为1990年10月。李宝文已将20000元支付给被告丁禧儿、陈仰谦。俩原告购得地基后，在购得的地基上修建5层房屋即城北街道新阳路XX号，并居住至今。1998年7月，福安市国土资源局向被告丁禧儿颁发了“安国用（1998）字第00355号”《国有土地使用证》，载明“土地使用者：丁禧儿，地址：城北街道洋边开发区，用途：住宅，用地面积：43平方米”。1998年11月，福安市房地产管理局向被告丁禧儿颁发了“福安市房权证城区城北字第00002**号”《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人：丁禧儿，房屋坐落：城北街道新阳路XX号；建筑结构：混合；层数：5；建筑面积：223.57平方米”。办理“安国用（1998）字第00355号”《国有土地使用证》、“福安市房权证城区城北字第00002**号”《房屋所有权证》的相关税费及费用均由俩原告实际支付，上述两权证现由俩原告持有。
2013年11月19日，福建省津源融资担保有限公司向本院提出诉前财产保全的申请，要求查封保证人陈仰谦、丁禧儿名下财产。同日，本院做出（2013）安民保字第37号民事裁定书，裁定查封、冻结保证人陈仰谦、丁禧儿等所有的价值为人民币112万元的财产。此后，登记在丁禧儿名下的福安市城北街道新阳路XX号房屋被查封。上述房屋被查封后，案外人李宝文、施细梅提出异议申请，本院于2014年2月10日作出的（2014）安执异字第28号《执行裁定书》，裁定驳回案外人李宝文、施细梅的异议。
另查明，原告李宝文与施细梅系夫妻关系，被告陈仰谦与丁禧儿系夫妻关系。
以上事实有原告提供的原告身份证、结婚证、执行裁定书、卖断地基契约、房屋所有权证及国有土地使用证、中标照片、通知、收费票据、证明4张；被告丁禧儿、陈仰谦提供的身份证、证人郑进荣、陈健祥的证言；被告福建省津源融资担保有限公司提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、房屋登记信息证明及原、被告的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
双方当事人争议的焦点为：是否应撤销（2013）安民保字第37号裁定书中关于对福安市城北街道新阳路XX号房屋的查封及被告丁禧儿、陈仰谦是否应协助俩原告办理过户手续的问题。
原告李宝文、施细梅认为，原告与被告丁禧儿、陈仰谦签订《卖断地基契约》后，已按约支付全部价款，此后在地基上建成5层楼房，实际占有诉争房屋并使用至今，是房屋的实际所有权人。因此，双方签订的《卖断地基契约》是有效的，被告陈仰谦、丁禧儿应协助原告办理过户手续。法院应撤销对福安市城北街道新阳路XX号房屋的查封。
被告丁禧儿、陈仰谦认为，原告与被告丁禧儿、陈仰谦签订《卖断地基契约》及原告买了地基后由原告将房屋盖起来，没有异议。但原告私刻丁禧儿印章，制作假身份证，冒名顶替照相，其行为极其不当。原告应当尊重事实，切实履行承诺按房屋移户时市场土地价位差价款补还给被告。
被告福建省津源融资担保有限公司认为，原告第一项及第三项诉讼请求与本案无关，应当予以驳回。丁禧儿、陈仰谦作为本案房屋共有人对该标的享有所有权，贵院依据（2013）安民保字第37号裁定书作出的执行行为正确，原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告李宝文与被告丁禧儿、陈仰谦所签订《卖断地基契约》出于自愿，没有违法法律、法规的强制性规定，应为有效合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告李宝文虽与被告丁禧儿、陈仰谦签订了《卖断地基契约》，但未办理土地及房屋的过户手续，依法尚未取得房屋所有权。该房屋所在土地的使用权及房屋所有权依土地证及房产证的记载，仍属于被告丁禧儿、陈仰谦所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，俩原告对诉争房屋享有所有权，需同时满足三个条件，即在法院查封该房屋之前已支付了全部价款；在法院查封该房屋之前已实际占有该房屋；对未办理过户手续必须没有过错。经查，签订《卖断地基契约》后，俩原告已支付全部地基价款，并建成诉争房屋。然，1998年俩原告在申请办理两权证时没有办理到俩原告名下，却办理在被告丁禧儿名下，且至今长达15年的时间里也未要求被告丁禧儿、陈仰谦协助办理过户手续，俩原告自身过错明显，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之不得查封、扣押、冻结的规定。（2013）安民保字第37号裁定书裁定查封、冻结丁禧儿、陈仰谦所有的价值为人民币112万元的财产，并对被告丁禧儿、陈仰谦所有的坐落于福安市城北街道新阳路XX号的房屋查封并无不当。俩原告仅以《卖断地基契约》，要求撤销查封裁定，缺乏法律依据。被告丁禧儿、陈仰谦所有的房屋已经被人民法院查封，无法办理过户及登记手续，俩原告关于过户的请求无法予以支持。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李宝文与被告丁禧儿、陈仰谦所签订《卖断地基契约》出于自愿，没有违法法律、法规的强制性规定，可认定为有效合同。原告李宝文、施细梅对讼争房屋未办理过户存在过错，故不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之不得查封、扣押、冻结的规定。故，2013年11月19日本院根据债权人福建省津源融资担保有限公司提出的诉前财产保全申请对讼争房屋依法依职权进行查封，是正确的，本院驳回李宝文、施细梅的异议也是正确的，应予维持。原告李宝文、施细梅主张撤销（2013）安民保字第37号民事裁定书并解除对福安市城北街道新阳路XX号房屋的查封，本院不予支持。被告丁禧儿、陈仰谦所有的房屋已经被人民法院查封，无法办理过户及登记手续，俩原告要求被告丁禧儿、陈仰谦协助办理过户手续的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李宝文与被告丁禧儿、陈仰谦于1990年10月签订的《卖断地基契约》有效；
二、驳回原告李宝文、施细梅的其他诉讼请求。
本案受理费人民币2111元，由原告李宝文、施细梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王梓安
审 判 员 张仲琅
人民陪审员 林泽霖
二〇一四年六月三日
书 记 员 阚 娟
附页：
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
4、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
5、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。