甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第895号
上诉人（原审被告）路红星，男，汉族，1967年8月17日出生，正宁县人，农民。
委托代理人毛仲荣，甘肃泰丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵运通，男，汉族，1957年8月26日出生，陕西省三原县人。
委托代理人赵玺明，甘肃三清律师事务所律师。
上诉人路红星因与被上诉人赵运通房屋租赁合同纠纷一案，不服正宁县人民法院（2015）正民初字第787号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路红星及其委托代理人毛仲荣、被上诉人赵运通及其委托代理人赵玺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：赵运通系正宁县运通宾馆的所有人。2006年8月16日，赵运通、路红星签订《租赁合同》，约定：赵运通将自己所有的位于正宁县城西大街36号运通宾馆楼下门面房4间、操作间2间、后院房屋1间，共7间房屋租给路红星用于经营餐饮业，租赁费43000元／年，期限3年，自2006年8月16日至2009年8月16日。到期后，双方于2009年8月16日续签了合同，租赁费43000元／年，期限3年，自2009年8月16日至2012年8月16日。到期后双方于2012年8月再次签订合同约定：路红星租赁赵运通运通宾馆楼下门面房4间、操作间2间、后院房屋1间，共7间房屋用于经营餐饮业，租赁费67800元／年，期限3年，自2012年8月16日至2015年8月15日。合同第六条约定，“乙方必须爱护房屋原貌，装修改造不得破坏主体结构，必须经甲方同意，但甲方对乙方装修所产生的一切费用及投资的所有设备，乙方期满后自行处理，甲方不承担任何责任及费用”。第七条约定，“租期满后，乙方若继续承包，必须拾天前付清下届承包费，价格根据市场价另议。甲方在同等价位下先由乙方租用，乙方若不租用，必须在承包期限最后一天清理完自己所有的设备财物，否则一切后果自负”。2015年8月16日合同到期后，赵运通通知路红星，因身体健康原因，不能继续出租，需要收回房屋，路红星以其愿意继续租赁该房屋为由，拒不搬离交还房屋。庭审中，路红星称赵运通2015年4月3日与农行正宁支行签订了《房屋买卖合同》，赵运通的行为侵犯了其优先购买权。经审查，涉案房产所有权人为赵运通，该房产未在正宁县房产管理局申请办理过户手续；2015年4月3日，赵运通与农行正宁支行签订了《商品房买卖合同》，约定赵运通将其所有的位于正宁县城西大街36号三层商品房一处以7466000元的价格出售给农行正宁支行，农行正宁支行向赵运通支付定金50000元。原审法院庭审中给路红星指定了十日期限，以确定其是否行使优先购买权，即截止10月8日前，路红星应作出决定，其是否同意按赵运通与农行正宁支行签订的《商品房买卖合同》内容，在同等条件下购买赵运通的涉案房屋。路红星未在法庭指定期限届满前决定是否实施优先购买权。
原审法院审理认为：赵运通、路红星签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，赵运通与农行正宁支行签订了《商品房买卖合同》，路红星辩称赵运通与农行正宁支行签订合同时并未通知其，赵运通的行为侵犯了其优先购买权。赵运通主张签订合同时已通知了路红星，但其提交的证据未能证实该主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，故赵运通在未通知路红星的情况下与农行正宁支行签订《商品房买卖合同》的行为侵犯了路红星的优先购买权。但路红星未在指定的期限内向法庭告知其是否愿意按赵运通与农行正宁支行签订的《商品房买卖合同》在同等条件下与赵运通签订《商品房买卖合同》，视为其已放弃了优先购买权。《合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案房屋租赁期间已经届满，故路红星应当返还其承租赵运通的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因涉案房屋租赁期间已经届满，赵运通请求路红星支付超期限占用房屋的费用至交还房屋的主张，于法有据，应予支持。至于超占期间的费用，赵运通请求按相同地段的价格，即550元／天计算，考虑到赵运通在未告知路红星是否行使优先购买权的情况下与农行正宁支行签订《商品房买卖合同》，对诉争的发生存在过错，故应参照双方2012年8月16日签订的《租赁合同》中约定的租赁费计算为宜，即67800元／年÷365天﹦185.75元／天。赵运通以双方曾有口头约定为由，请求路红星支付停车费4640元，因路红星否认曾有过支付停车费的口头约定，而赵运通再未提交其他证据证实其主张，对赵运通的该项主张，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、路红星向赵运通返还正宁县城西大街36号运通宾馆楼下门面房4间、操作间2间、后院房屋1间，共7间房屋；二、路红星向赵运通支付逾期腾房占有使用费，每天按185.75元计算，自2015年8月16日支付至房屋返还之日；三、驳回赵运通的其他诉讼请求。案件受理费330元，赵运通承担110元（已预交50元），路红星承担220元。
路红星不服上述判决，上诉称：1、一审法院违反法定程序，给其指定十日期限行使优先购买权，期间大部分处于国家法定的休假期内，本案涉及标的物价款及双方意见分歧均较大，应遵循司法惯例给与其比较充分的考虑时间；2、一审法院对合同法关于优先购买权的同等条件理解错误，上诉人认为同等条件应为承租人可以优先购买自己承租的房屋，对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权；3、被上诉人与农行正宁支行的交易价格明显偏高，变相提高了上诉人的购买条件，妨碍了上诉人优先购买权的行使；4、上诉人不存在逾期腾房的事实，根据双方租赁协议及交易习惯，租赁期满是否继续租赁取决于上诉人意愿，被上诉人在租赁期满后未及时通知上诉人不再续租，上诉人仍有承租权；5、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条判处上诉人向被上诉人支付逾期腾房占有使用费属适用法律错误。综上，要求撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
赵运通答辩称：1、一审审判程序合法，本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人抗辩认为被上诉人侵犯了其优先购买权，非同一案由，可另案起诉。被上诉人早在2015年1月时，就托张书祥、文新民转告上诉人农行有意购买该房产，到期不再租赁，上诉人未提出购买意向，在一审开庭前，上诉人已经取得了被上诉人与农行签订的房屋买卖意向合同，也未提出过购买，一审法院给其指定十日期间，期间虽有法定假日，但不影响双方从事房屋买卖交易，在此期间，上诉人亦未向被上诉人提出购买意向，因此，被上诉人并未侵犯上诉人的优先购买权；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《合同法》第230条规定的“同等条件”是指承租人和购买人以同等方式、同等价格下的购买，而不是建筑物的拆解分割。被上诉人所有的楼房从建筑结构、所有权性质上都是统一不可分割的，上诉人仅主张对其承租部分行使优先购买权没有法律依据；3、上诉人逾期腾房是客观事实，双方租赁合同于2015年8月15日到期，上诉人经被上诉人催促后，逾期仍不腾让房屋，被上诉人才提起诉讼。综上，上诉人的上诉理由既无事实依据，也无法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
二审审理查明的事实与一审查明事实一致，有双方当事人陈述、《租赁合同》、房屋所有权证、租赁费收条，一审法院依职权调取的赵运通与农行正宁支行签订的《商品房买卖合同》、正宁县房产管理局证明等在卷佐证，以上证据均经一审法院庭审质证、认证，二审予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、一审审判程序是否合法；2、一审判决适用法律是否正确，即本案中对《中华人民共和国合同法》第二百三十条“……承租人享有以同等条件优先购买的权利”的适用是否适当；3、一审法院认定事实是否清楚，即上诉人是否逾期腾房。
关于焦点1，赵运通虽未能提供证据证明其在合理期限之前通知路红星其要出卖租赁房屋，但一审法院在庭审期间已给路红星指定了行使优先购买权的期限，且从一审法院第一次开庭至第二次开庭前的期间路红星亦可提出优先购买权，上述期间足以满足上诉人行使优先购买权的合理期限要求，但其均未提出，视为其放弃了优先购买权。另外，一审法院给上诉人指定的十天行使优先购买权的期限内虽有法定节假日，但不影响上诉人与被上诉人协商购买楼房事宜，该指定期间合理合法，不存在违反法定程序的情形，路红星上诉称一审审判程序不合法的理由不能成立。
关于焦点2，上诉人称“同等条件”在该案中应为其所承租的部分房屋，其仅同意就承租部分房屋行使优先购买权，价格应为其自称的市场价，也不同意以被上诉人与农行正宁支行签订的《商品房买卖合同》约定的每平米单价购买。对《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“……承租人享有以同等条件优先购买的权利”条文内容中“同等条件”是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的方式和期限等。现农行正宁支行同意以7466000元的价格整体购买赵运通所有的位于正宁县城西大街36号三层商品房，路红星应以此条件为前提，表示其是否行使优先购买权，而不是其自认为的只对租赁部分行使优先购买权；出卖人赵运通出售的也是整栋楼房，并不是只就上诉人承租部分出卖；在楼房出售价格上，路红星上诉称赵运通与农行正宁支行议定的价格不公平，变相提高了其行使优先购买权的条件，无事实法律依据，其理由不能成立。
关于焦点3，双方租赁合同于2015年8月15日已到期，出租方赵运通与承租方路红星未就是否签订新的租赁合同达成协议，现出租人赵运通要求收回租赁房屋，承租人路红星应当返还，但路红星至今未将承租房屋腾退交付于赵运通，因此，路红星称其无逾期腾房事实的上诉理由不能成立。
综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，判处适当。上诉人路红星的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉人路红星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭立品
代理审判员 赵会娥
代理审判员 赵 敏
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 杨 柳