广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初6号
原告：广西博圣港商贸有限公司。
法定代表人：陈勇军，该公司董事长。
委托代理人：韦威海，广西辉博律师事务所律师。
被告：陆秋莲。
委托代理人：周泳，广西友宁律师事务所律师。
原告广西博圣港商贸有限公司（以下简称博圣港公司）与被告陆秋莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。原告博圣港公司的法定代表人陈勇军及委托代理人韦威海、被告陆秋莲的委托代理人周泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博圣港公司诉称：2013年12月30日，原告将位于横县横州镇江北路333号贵源国际新城6号楼第一层1069号商铺出租给被告陆秋莲，双方签订了《租赁与商业管理合同》，在合同中约定了被告交付租金、管理费、水电费等应缴纳款项的数额和缴纳方式，对双方的权利义务和违约责任的承担方式也作了明确约定。被告在承租后的前期一段时间内能较好地按合同约定履行其义务，但从2014年8月6日至今被告一直未支付商铺租金，从2014年12月30日至今未支付管理费，从2014年7月份至今未交水电费。由于在合理的时间内被告一直都没有主动支付欠款，原告也多次催促其支付所欠款项，但被告以种种理由至今拒不支付，被告已构成实质上的违约，上述款项根据合同约定被告应向原告支付违约滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院请求判令：一、被告支付原告商铺租金86852元、管理费5751元、水电费1721.1元，违约滞纳金47253.28元。合计141577.38元。（暂计至2015年11月5日，以后另计）；二、判令解除原、被告签订的《租赁与商业管理合同》；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供的证据有：一、《营业执照》，证明原告的基本信息及具有诉讼主体资格；二、《证明》，证明原告的法定代表人是陈勇军；三、《身份证》，证明被告的身份情况及具有诉讼主体资格；四、《租赁与商业管理合同》，证明原告与被告存在租赁商铺的合同关系和双方约定的权利义务；五、《收据和现金凭单》，被告缴纳费用的情况及有应缴未缴款项的事实；六、《未交水电费清单》，证明被告未交水电费的明细情况；七、《欠款清单》，证明被告欠款的明细情况。
被告陆秋莲辩称：2013年12月30日，被告就承租贵源国际新城6号楼第一层1069号商铺与原告签订《租赁与商业管理合同》，被告依约交纳了租金、保证金、管理费等费用。按照双方约定，被告一次性交纳商铺三个月租金后即享受6个月的免租期。即被告的起租期应从2013年12月30日起计，2013年12月30日至2014年9月30日这段时间为被告一次性交纳商铺三个月租金和享受6个月免租期的时间。但无论是《租赁与商业管理合同》还是原告2013年12月30日开具的《收据》，原告把被告的起租期的起计时间定为2013年11月6日，这显然是错误的，因为租期的起计时间应从出租方将商铺实际交付承租方使用之日起计算。被告进场经营后，发现原告严重违反当初招商时承诺的商业业态规划，而且管理混乱，致使商场无法吸引人流，毫无商机。被告在投入大量的装修、购进货源之后仍经营日艰，从而导致亏损累累。经被告和商场的其他商户多次向原告反映，要求原告按照招商时承诺的商业业态规划来进行经营管理，但原告均置之不理，我行我素，拒不改正。2014年9月5日，原告向包括被告在内的广大商户发出《缴费通知》，要求商户在2014年9月8日中秋节前到其公司财务办理租金、管理费和水电费清缴手续，逾期未办理手续的商户将被视为自动放弃续租经营并采取清场处理。事实上被告的经营早在2014年9月前就已停业，在原告作出的《缴费通知》后被告就自行搬离了商场，而被告离场的时间还在一次性交纳三个月租金享受6个月免租期的时间段内。被告认为原告之所以采取强制清场的手段实际是逼迫商户离场以侵吞商户所交纳的保证金及进行重新招商。从原告所提供的证据《陆秋莲（1069号铺）未交水电费清单》来看，从2014年9月25日至2014年10月25日期间的水电费，被告的使用度数是零，因此就更加证明被告在此期间就已不在商场经营了。综上所述，被告认为造成自己离场的责任在于原告的单方违约行为，望法院根据事实和法律依法驳回原告的诉讼请求，同时被告保留向原告依法追讨预交的商铺保证金的权利。被告向本院提供的证据有：一、《照片》，证明原告欺诈商户遭商户声讨；二、《原告发布的招商宣传广告》，证明原告发布的商业业态规划广告宣传材料；三、《缴费通知》，证明原告向包括被告在内的承租商户发布的缴费通知；四、《照片》，证明博圣港商业广场现状；五、《视听资料》，证明原告与商户代表协商过程；六、《收据》，证明被告已交纳铺位保证金15336元。
经开庭质证，被告对原告提交的证据一至五均无异议；对证据六《未交水电费清单》的真实性有异议，认为每月用电额度没有经过商户的确认，被告在离场之后就没有用电，原告要求被告继续缴纳水电费没有依据；对证据七《欠款清单》的真实性有异议，没有得到被告的确认。
原告对被告提交的证据一、四《照片》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片的时间不能确定，没有当事人在场，与本案无关联性；对证据二《招商广告》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是原告发布的广告；对证据三《缴费通知》的真实性无异议，对被告的证明内容有异议，被告已逾期缴费，原告是按合同约定向被告发出通知；对证据五《视听资料》的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据六《收据》予以认可，被告确实交纳了保证金。
本案的争议焦点为：1、应否解除原、被告签订的《租赁与商业管理合同》？2、被告是否拖欠原告商铺租金、管理费、水电费、如有拖欠，各是多少？3、原告要求被告支付违约滞纳金有何事实及法律依据？
经审理查明：2013年12月30日，原、被告签订了《租赁与商业管理合同》，约定原告将横县横州镇江北路333号贵源国际新城6号楼一层1069号商铺出租给被告，建筑面积（含公摊面积）63.9㎡，合同为期5年，从2013年11月6日起至2018年11月5日止。为稳场旺场，原告为被告提供6个月免租期的优惠，自2014年2月6日起至2014年8月5日止，若租期不满五年被告退租的不享受免租优惠。前2年月租金5112元，第3年起按10%逐年递增；管理费前2年暂按5元／㎡／月收取，第三年开始如有变动的，双方另行协商；保证金为15336元，该保证金合同期满终止后7个工作日内按照合同资产归属双方无异议时，原告无息退还乙方，如被告有任何违约行为而产生对原告的债务时，原告可从中扣除相应数额，多退少补。首期的租金、管理费、保证金被告需在签订合同当日以现金或转账形式向原告缴纳。租金支付方式为每三个月支付一次，管理费每六个月支付一次，被告应在当期租金或当期管理费到期前15天之内向原告缴纳下一期租金或下一期管理费。逾期不缴纳租金或管理费，被告应就未付款项向原告支付3‰／天的违约金。合同第三条约定被告应承担的水电费包括租赁商铺的水电费与公摊水电费，被告承诺不拖欠水电费及公摊水电费，逾期就未付款项向原告支付3‰／天的违约金。双方均确认各商户的每月应缴纳的水电费是原告员工每月各商户的分电表、分水表进行抄表后，再加上按租赁面积计算的公摊水电费之后，原告向各商户收取。2013年12月30日，陆秋莲支付了认租定金20500元、保证金15336元、首期租金15336元，2013年12月31日陆秋莲支付2013年12月30日至2014年6月30日的管理费1917元，2014年4月4日支付2014年1-3月水电费723.2元，2014年5月19日支付2014年4月水电费331.9元，2014年6月18日支付2014年5月水电费355.5元，2014年7月13日支付2014年6月水电费656.2元。商场开业后，由于原、被告双方对商场的业态规划产生争议，在被告拖欠了部分租金、管理费、水电费后，2014年9月5日，原告向被告发出《缴费通知》，《缴费通知》中有如下内容：“请于2014年9月8日中秋节前到我公司财务办理租金、管理费和水电费的清缴手续，逾期未办理手续的商户我司将视为自动放弃续租经营并采取清场处理，并对所欠费用予以诉讼追缴”。被告收到《缴费通知》后，自行搬离了租赁的商铺。
本院认为：原告与被告签订的《租赁与商业管理合同》，是双方在平等自愿的基础上协商签订的，是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方均应按合同履行自己的义务。由于商场人气不旺，原告调整业态规划是正常的经营管理行为，调整的业态规划若涉及被告租赁的商铺的，必须经被告同意，但本案中被告未能提交有证明力的证据证明原告有妨碍被告经营，强迫被告搬走的事实；调整的业态规划不涉及被告租赁的商铺的部分，由于商场的整体业态规划也会对被告的经营产生影响，被告表示反对也合情合理，但合同并未限制原告调整业态规划，招商广告不能产生限制原告调整业态规划的合同义务，综上，本院认为原告调整业态规划并不构成违约。商场的业态规划属于合同未尽事宜，双方应通过友好协商解决争议，如被告坚持反对原告调整业态规划，无法继续合作，也应通过友好协商解除合同。现原告于2014年9月5日向被告发出的《缴费通知》载明：“请于2014年9月8日中秋节前到我公司财务办理租金、管理费和水电费的清缴手续，逾期未办理手续的商户我司将视为自动放弃续租经营并采取清场处理，并对所欠费用予以诉讼追缴”，可见，原告发出的《缴费通知》催促被告履行缴费义务的同时，表明了逾期不缴费即视为不再续租，原告会采取清场处理，而被告收到《缴费通知》后即自行搬离了商场，此事实在法律上可以视为原、被告双方对解除合同达成了一致。原告主张“自动放弃续租”指的是五年期满后不再续租，与原告《缴费通知》中的意思表示不符，本院不予采纳。同时，原告提交的证据也证明，2014年9月25日至2014年10月25日期间被告的电表读数没有变化，可见被告在此期间确实已不在承租的商铺经营，故原、被告签订的《租赁与商业管理合同》已于2014年9月5日解除。合同虽已解除，但合同解除前即被告承租期间的租金、管理费、水电费被告应根据合同约定，按实际租赁期间缴纳完毕，根据双方签订的《租赁与商业管理合同》，被告的起租之日是2013年11月6日起，因此，被告承租的期间是2013年11月6日起至2014年9月5日止，共10个月。被告主张搬离商铺时仍处于合同约定的免租期内，但合同约定免租期是原告为稳场旺场给予商户的优惠，若租期不满五年被告退租的不享受免租优惠，现被告承租未满五年而退租不应享有六个月的免租期，被告应补交六个月免租期的租金。合同约定租金为每月5112元，10个月共计51120元，减去被告已缴纳的租金15336元，认租定金20500元，被告仍应缴纳15284元；合同约定管理费为每月319.5元，被告已缴纳管理费至2014年6月30日，因此，被告仍应缴纳的管理费为2个月零5天，经计算为319.5×2＋319.5×5／30=692.25元；由于双方均确认水电费是由原告公司工作人员抄表后再加上公摊水电费向商户收取，因此，被告不认可原告的提出的水电费计数的意见，本院不予采纳，水电费被告已缴纳至2014年6月份，2014年7月份水电费550.3元、2014年8月份水电费507.2元被告应予以缴纳，9月份水电费由于电表读数周期是从2014年8月25日至9月25日，此期间1069号商铺的电费91.9元被告应承担，但由于没有证据能证明2014年9月5日时公摊水表、电表读数，因此，公摊水电费341.6元被告应按实际使用天数承担1／3，即113.9元，以上被告应补交的水电费合计1263.3元；由于原告已缴纳15336元的保证金，根据双方的合同约定，在被告产生对原告的债务时，原告可从保证金中扣除相应数额，多退少补，因此，上述金额还应扣减保证金15336元。综上，被告应补交的租金、管理费、水电费合计为：15284＋692.25＋1263.3-15336=1903.55元。以上费用被告应在2014年9月5日离场时缴纳完毕，现仍未缴纳，已构成违约，依法应当按照约定或者国家有关规定支付违约金，本案双方约定按日利率3‰计算违约金，对此被告提出违约金计算标准过高，因原告未能提供证据证实其因被告违约而产生的实际损失，本院仅能认定原告因被告违约产生了资金被占用期间的利息损失，此损失可以参照最高人民法院关于民间借贷利率不得超过年利率24%的规定执行，双方约定的违约金与此相比，明显过高，根据公平原则，结合本案实际情况，本院将违约金调整为：从2014年9月6日起，以1903.55元为基数，按年利率24%，从2014年9月6日起计算至欠款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：
一、原告广西博圣港商贸有限公司与被告陆秋莲于2013年12月30日签订的《租赁与商业管理合同》已于2014年9月5日解除；
二、被告陆秋莲向原告广西博圣港商贸有限公司支付租金、管理费、水电费欠款合计1903.55元；
三、被告陆秋莲向原告广西博圣港商贸有限公司支付违约金（违约金计算：以1903.55元为基数，从2014年9月6日起，按年利率24%，计算至欠款付清之日止）。
案件受理费3132元，由原告广西博圣港商贸有限公司负担3090元，被告陆秋莲负担42元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王燕凌
代理审判员 王 维
人民陪审员 陆 琳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 韦淑萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。