北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初13165号
原告赵德，住北京市通州区。
委托代理人赵士珍（原告赵德之父），住址住北京市通州区。
委托代理人任海峰，北京京云律师事务所律师。
被告赵昆，住北京市海淀区。
委托代理人刘家生，北京市嘉维律师事务所律师。
委托代理人王舰苹。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，统一社会信用代码×××。
法定代表人左晖，董事长。
原告赵德与被告赵昆、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭明伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵德及其委托代理人赵士珍、任海峰，被告赵昆的委托代理人刘家生、王舰苹到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告赵德诉称：我与被告赵昆在链家公司的居间服务之下，我看中了赵昆名下位于北京市通州区长桥园X号楼X号房屋（以下简称X号房屋），并于2016年1月3日交纳给赵昆定金10万元。2016年1月7日双方又签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买赵昆上述房屋，成交价格为173万元；2016年2月29日之前将首付款100万元以理房通托管的方式支付，余款采用贷款方式以理房通托管方式支付；双方应在办理该房屋所有权转移登记手续后4个自然日内办理房屋交付。2016年2月26日原被告双方经链家公司同意将商业贷款变更为全款支付。任何一方违反上述义务的，每逾期一日违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。我向赵昆支付了定金，并于2016年3月19日办理了资金监管，将余款一次性打入了监管账户，同时约定2016年3月22日办理过户手续。此后赵昆以各种理由拖延。链家公司在2016年3月25日向赵昆发出了催告函，督促赵昆在2016年3月31日中午12点之前办理上述房屋的过户手续，并在办理完过户手续后4个工作日交付房屋。而赵昆仍未履行上述约定，为了维护我的合法权益，现提起诉讼望法院依法判决：1、被告赵昆协助我将X号房屋过户至我的名下；2、赵昆支付我自2016年4月1日开始至实际取得上述房屋所有权证书之日止，按照总房款的万分之五计算因逾期办理房屋过户手续所产生的违约金；3、被告支付我自2016年4月1日开始至实际交付上述房屋之日止，按照总房款的万分之五计算因逾期交房产生的违约金；4、诉讼费由赵昆承担。
被告赵昆辩称：我方与原告赵德经第三人链家公司居间服务于2016年1月7日就X号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。后三方又签订《理房通资金托管协议》。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法应依法认定有效。原被告应当遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务，违反合同约定的一方应当承担相应的违约责任。根据《补充协议》第二条关于定金及首付款的约定，及《理房通资金托管协议》第二条关于交易资金托管存入时间的约定，赵德应于2016年2月29日前支付100万元人民币首付款。而赵德实际支付时间为2016年3月19日，较合同约定时间延迟19天。根据《补充协议》第四条第3款关于乙方违约责任的规定，“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”有权解除合同并追究对方违约责任，我方于2016年3月31日正式向赵德发出解约通知函，通知其解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并通知其应在5日内按《补充协议》第四条的约定，向我方承担违约责任。赵德至今未承担违约责任。且其主张我方存在违约事宜没有事实依据。请求法院驳回赵德的诉讼请求。
第三人链家公司述称：我公司同意原告赵德的诉讼请求。理由如下：2016年1月3日，原被告双方在我公司的居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，我公司愿意配合双方继续履行合同。2016年2月，双方签订合同变成单，变更约定为全款方式支付房款。2016年3月，我公司受双方委托，办理网签。2016年4月，双方办理理房通资金监管，赵昆本人到场确认签字同意赵德通过理房通一次性支付房款，且赵德已足额将房款存入理房通账户。
经审理查明：2016年1月3日，被告赵昆作为甲方（出售人）与原告赵德作为乙方（购买人）、第三人链家公司作为丙方（居间人）就位于北京市通州区长桥园X号楼X号房屋签订《买卖定金协议书》，房屋建筑面积为118.09平方米，总价款为人民币298万元。当日，赵德给付赵昆定金10万元。同年1月7日，赵昆（甲方、出卖人）与赵德（乙方、买受人）就上述房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并连同链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》、《居间服务合同》。其中《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1、定金：乙方于2016年1月4日前（含当日）将第一笔定金壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方。……4、首付款：（1）乙方于2016年2月29日前将第一笔首付款壹佰万元整以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于过户前2个工作日内将第二笔首付款壹佰叁拾陆万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后7个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后4个自然日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金。该保证金乙方应于过户前2个工作日内以理房通托管的方式支付甲方。第三条“税费的承担”：2、甲、乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条“违约责任”：1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2、甲方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2016年2月26日，赵昆与赵德签订《合同变更申请单》将付款方式由最初的商业贷款变更为全款。2016年3月2日，涉案X号房屋办理了网上签约手续，合同编号为C1202708。2016年3月19日，赵昆（甲方）、赵德（乙方）及北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金托管协议》，约定托管购房款为286万元、物业交割保证金为2万元，存入时间：乙方最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。上述《理房通资金托管协议》签订当日，赵德通过建设银行向理房通账户转入资金288万元。2016年3月25日，链家公司向赵昆发出《催告函》，要求赵昆于2016年3月31日12时前办理交易房屋的过户手续及物业交割手续。同年3月31日赵昆发出《复函》及《解约通知函》，认为赵德应按照合同约定于2016年2月29前支付100万元首付款，而赵德实际支付时间为2016年3月19日，较合同约定时间迟延19天，故要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求承担相应的违约责任。在本案审理过程中，双方均明确付款方式变更后未就过户时间做出约定。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同变更申请单》、《居间服务合同》、《理房通资金托管协议》、转款凭证、催告函、复函、解约通知函、网签合同网上查询单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原告赵德与被告赵昆签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点系付款方式变更后，赵德一方付款的时间是否构成根本违约的问题，本院认为不宜认定为违约。理由如下：首先，双方通过签订《理房通资金托管协议》明确约定托管资金的数额共计为288万元，上述款项赵德最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内。赵德签订上述协议当日即将款项存入理房通账户，符合合同约定；其次，虽然《理房通资金托管协议》同时约定托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守，但应将该部分内容放在“交易资金托管”条款中做体系解释，视为对付款时间的变更；再次，房屋买卖合同的履行较为复杂，系一个不断磋商的过程。合同履行过程中，双方应本着诚信原则，且给予双方必要的容忍义务，以促成合同的履行，本案的履行亦应本着上述宗旨。综上，赵德要求继续履行合同的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。赵昆的抗辩意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。对赵德要求迟延履行违约金的诉讼请求，因双方就付款方式做出了变更，且后续义务的履行期未予以明确，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告赵德给付被告赵昆剩余购房款人民币二百八十八元（含物业交割保证金），于本判决生效之日起十五日内执行清；
二、被告赵昆协助原告赵德办理位于北京市通州区长桥园X号楼X号房屋产权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的税、费由原告赵德负担，于本判决生效之日起十五日内执行清；
三、被告赵昆向原告赵德腾退并交付位于北京市通州区长桥园X号楼X号房屋，同时协助原告赵德办理完毕上述房屋物业交割手续，均于本判决生效之日起十五日内执行清；
四、驳回原告赵德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千三百二十元，由被告赵昆负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭明伟
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘萍萍