湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初80号原告张圣冬，企业主。原告李娉。两原告共同委托代理人李智勇，�南锐鹏律师事务所律师。两原告共同委托代理人张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。被告郴州市乾嘉盛房地产有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏园东路6号苏仙区机关大院综合服务大楼401室。法定代表人余英，该公司董事长。委托代理人李志雄，湖南奋斗者律师事务所律师。委托代理人王程，湖南奋斗者律师事务所律师。原告张圣冬、李娉诉被告郴州市乾嘉盛房地产有限公司（以下简称乾嘉盛房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告张圣冬及其委托代理人李智勇、张继平，被告乾嘉盛房地产公司的委托代理人李志雄、王程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张圣冬、李娉诉称，2013年11月22日，原告购买被告乾嘉盛房地产公司位于郴州市苏仙北路苏仙林语第62栋102号房，双方签订了正式的商品房买卖合同，该商品房建筑面积为345.87平方米，购房总金额为人民币4656434元。原告已支付购房款4656434元，依合同约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房，逾期超过90日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告购买的别墅存有重大安全隐患，别墅屋顶、屋面、墙基存在漏水、渗水现象，根本达不到合同约定的质量，未经相关部门验收合格。约定交房时间至今已经超过了90日，仍然不能向原告交付质量合格的商品房。现原告依据合同之约定要求解除合同，依据《合同法》第九十七条之规定原告有权要求被告赔偿损失。请求法院：一、判令解除原告与被告乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130403102）；二、判令被告乾嘉盛公司返还原告支付的购房款4656434元；三、判令被告乾嘉盛公司支付原告违约金465643.4元;四、判令被告乾嘉盛公司赔偿给原告利息损失586863.7元（利息暂自2013年11月22日计算至2015年12月10日止，期后利息自2015年12月11日起以已付购房款总额为基数按同期银行贷款年利率6.15%另计，直至被告还清所有购房款及利息为止，2013.11.22～2015.12.10共748天：4656434元6.15%÷365748天=586863.7元）；五、判令被告乾嘉盛公司承担原告支付的房屋专项维修基19714元；以上一至五项共计5728655.1元；6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保全担保费等。原告张圣冬、李娉为证实其诉讼请求及事实，提供如下证据：一、原告身份证，拟证明原告在本案中的诉讼主体资格。二、被告身份信息，拟证明被告在本案中的诉讼主体资格。三、商品房买卖合同，拟证明双方在2013年11月22日签订了商品房买卖合同，约定出卖人在2015年8月30日交付房屋，逾期90日买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付款的10%支付违约金。四、不动产预收款专用凭据，拟证明原告分别于2013年11月22日付款4656434元给被告。五、收费凭据，拟证明原告已付维修基金19714元。六、贷款基准利率表，拟证明原告计算利息的依据。七、关于保利苏仙项目有关情况的复函，拟证明开发商擅自变更规划，严重影响了房屋的质量及使用功能。八、工程质量安全隐患整改通知书，拟证明保利苏仙林语质量存在漏水渗水、装饰、外墙等诸多隐患。九、建设工程质量安全监督联系单，拟证明保利苏仙林语质量存在阳角损坏、起壳、裂纹等诸多隐患。十、中国平安财产保险公司税务票据，拟证明原告已支付保全担保费用。十一、受案房屋交付时候的照片，拟证明涉案房屋质量不合格。十二、顺丰速运单及解除函，拟证明原告与2015年12月11日向被告邮寄合同解除函，被告一直没有回复过原告。十三、房屋质量问题的PPT，拟证明涉案房屋质量不合格。十四、南国郴州天天播报视频，拟证明EPS材料系易燃物品。被告乾嘉盛房地产公司辩称，请求驳回原告对被告的诉请，被告提供的房屋符合双方合同的约定以及现行的法律规定。被告已经按合同约定通知原告收房，但是原告拒不收房。被告乾嘉盛房地产公司就其主张，举出如下证据：一、保利苏仙林语交房通知书，拟证明被告已按照《郴州市商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定履行了通知原告办理房屋交付手续的义务。二、EMS邮政专递寄件凭证，拟证明本证据目录中第一组证据已经通过邮政专递的方式送达给原告。三、郴州日报�登的交房通知公告，拟证明被告根据《郴州市商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定，通过在当地媒体刊登公告方式通知了原告办理房屋交付手续。四、交房证明，拟证明同期交房的其他买房人已经接受房屋的事实，根据双方的约定，买受人不能以没有收到交房通知为由要求被告承担延期交房责任。五、基础工程质量验收记录、主体工程质量验收记录，拟证明交付给原告的房屋基础及主体工程验收合格。六、建设工程竣工验收备案表，拟证明被告拟交付给原告的房屋经五方验收符合双方约定的质量要求和交付条件。七、住宅使用说明书、住宅质量保证书，拟证明被告按规定提供了相应的证书，符合相应的交房要求。被告乾嘉盛房地产公司对原告提交的证据质证如下：对原告提交的第一、二、四、五、六、十组证据无异议。对原告提交第三组证据的真实性无异议，但认为商品房买卖合同还包括补充协议，这些都是在房产局备案的，同时可以证明约定的全部权利、义务。对原告提交的第七、八组证据有异议，认为是规划局给业主的复函，但不能证明原告所述的被告提供给原告的住房质量不合格，同样不能证明被告交付给原告的房屋不符合规划，达不到证明目的，是下给业主的没有下给规划单位，不是认定被告擅自规划的认定，更不能证明原告所说的严重影响房屋的质量和使用功能，原告所购买的房屋符合规划要求。对原告提交的第九组证据有异议，认为不能达到原告所述的证明目的，是相关职能部门发给业主的，是部分栋号的业主存在问题，不能证明原告的房屋存在问题。对原告提交的第十一组证据，认为需要看原件，前面的照片能看到门牌号到后面的看不到，不能证明原告购买的房子的情况。对原告提交的第十二组证据，认为被告收到了函件，但是达不到原告的证明目的，被告都在规定的时间内回复了，被告要求继续履行合同，即使没有复函也达不到解除合同的目的，依据法律规定要解除合同要对是否解除合同的实质内容要进行审查。对原告提交的第十三、十四组证据，认为不能说明原告的证明目的；虽然视频展示了，不能仅仅凭个视频证明建材有问题，是要有专业资质的相关部门验证的，被告才认可，打火机燃烧的东西不知道是什么，没有被告方参加，不能证明燃烧的材料是被告公司所用的材料，而且阻燃材料不等于不可燃材料不能达到原告的证明目的。原�方对被告乾嘉盛房地产公司提交的证据质证如下：对被告提交的第一组证据，认为原告没有收到，不能证明被告的房屋合格，实际上被告的房屋验收不合格，是强行要求原告收房的。对被告提交的第二组证据，认为原告也没有收到，对此有异议。对被告提交的第三组证据，认为没有看到，但是后来原告去看了房屋，发现达不到收房要求，拒绝收房。对被告提交的第四组证据，认为买房是特定物，别人愿意收房不代表原告愿意收房。对被告提交的第五组证据的真实性无异议，但是对证明方向有异议，认为验收是要达到国家的质量标准，不能证明房子经过被告的验收就达到了国家验收的质量标准。对被告提交的第六组证据的真实性有异议，认为有五个单位提出意见的字体系同一人所书写，这五个单位与被告是有合同利益的单位，不能证�验收合格，被告说已经备案了，被告2016年3月29日备案的，是在打官司后才备案的，不能证明其通知收房时是验收合格的。对被告提交的第七组证据的真实性无异议，但是对证明方向有异议，认为被告房子的质量有多方面的问题。根据原、被告双方证据、举证、质证及庭审情况，对原、被告所举证据审核认证如下：被告乾嘉盛房地产公司对原告提交的第一、二、四、五、六、十组证据无异议，当事人均无异议的证据，与本案具有关联性，能够证明案件事实，可作为定案依据，本院予以采信。被告乾嘉盛房地产公司对原告提交第三、七、八、九、十二、十三、十四组证据的真实性无异议；原告对被告乾嘉盛房地产公司第三、五、七组证据的真实性无异议，上述证据与本案具�关联性，能够证明案件事实，可作为定案依据，本院予以采信。原告提交的第十一组证据，不符合证据要求，本院不予采信。被告乾嘉盛房地产公司提交的第一、二组证据，有邮递手续、签收记录，可证明被告乾嘉盛房地产公司依约邮递送达了原告收房通知。被告乾嘉盛房地产公司提交的第四组证据，只有交房通知、交接单，无该业主的其他证明文件，本院不能判断系该业主行为，该证据本院不予采信。被告乾嘉盛房地产公司提交的第六组证据，当事人对证据中的内容无异议，本院予以认定证据内容反映的事实。本院根据采信的证据，确认以下案件事实：被告乾嘉盛房地产公司系具有房地产开发经营资质的有限责任公司。2013年11月22日，原告张圣冬、李娉（）与被告乾嘉盛房地产公司（）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20130403102），约定：一、出卖人以出让方式取得位于苏仙北，预售许可证号2013-0403，编号为郴国用（2013）第0088号地块的土地使用权上建设商品房，项目名称苏仙林语，买受人购买的商品房为苏仙林语项目中的第62栋102号房，面积345.87平方米，商品房总金额4656434元。二、交付期限及条件（即合同第九条）。交房期限为2015年8月30日前，条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。四、房屋交接及违约处理方式（即合同第十条）。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文�，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续�行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日的延期交房的责任。五、《郴州市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条：对合同第九条的补充：1、该房屋验收合格，是指出卖人组织勘查、设计、施工、监理单位对该商品房所属建设工程项目进行了竣工验收，并确认相关工程质量符合合格或合格以上标准。2、对附件三约定的装饰设备标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在货物采购或市场供应有变化或其他原因导致出卖人未能使用该相关材料、设备时，为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代。第四条、对合同第十条（房屋交接及违约处理方式）变更和补充：1、买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。因买受原因导致房屋未在指定时期办妥房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担房屋损毁的风险并缴纳物业服务相关费用。2、合同第九条约定的房屋交付期限届满，买受人未收到出卖人办理房屋交付手续的通知的，买受人应主动了解房屋是否具备了交付条件。在房屋已经具备交付条件且出卖人已经向同栋楼宇其他房屋买受人交房的情形下，因买受人�能收到交房通知等原因导致其未能及时收房的，出卖人不承担延期交房违约责任……。3、出卖人在交付房屋时具备了合同第九条约定的房屋交付条件的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同第九条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工和工程监理单位分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。4、在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有任何质量问题或瑕疵，应在交接单上注明，并在房屋交接后10日内以书面方式一次性向出卖人提出，由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人�改相关费用。除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、迟延收房或者要求退房。5、因出卖人逾期交房等原因，买受人行使解除合同的权利的，应于出卖人送达或视为送达书面交房通知后十五日内作出决定并书面通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃解除合同的权利……。第十条：增加“出卖人关于建筑节能事项的说明”的约定：……一、该商品房节能率不低于50%。二、该商品房采取的节能措施：外墙及屋面保温体系：1.外墙保温材料：（底层住宅内保温）40㎜无机轻集料保温砂浆。2.屋面保温材料：（底层住宅）平屋面50㎜XPS挤塑集苯板，坡屋面70㎜XPS挤塑集苯板……。第十一条、增加“关于物业维修资金交存”的约定。第十三条、增加“关于税费承担”的约定;1.合同第四条标明的售价金额不包括如下税、费：公证费、合同印花税、物业管理费、保险费、物业维修资金、契税等及其他按规定应由买受人承担的税费……。第十六条、增加关于“通知及其送达事宜”的约定：1、双方因签订或履行商品房买卖合同及其附件、补充协议所涉往来函文、通知等，均统称为通知。通知如系出卖人发出的，须加盖有出卖人的公章（或合同专用章）……。通知未按前述约定签署的，视为无效。2、通知可采用当面交付、以挂号信或EMS邮件邮寄、发送电子邮件、发送传真或在本地报纸刊登等可供查询的方式中的一种或多种送达。出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址（合同上标明的联系地址、住址、电话、传真、电子邮箱等，统称为通讯地址）后被签收的（含他人代收），即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未通知出卖人或买受人及其代理人拒绝签收或预留的通讯方式不畅等任何原因导致出卖人发出的邮件等被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知（无论是否有人签收），也可再在本地报刊上刊登该通知（无论买受人是否看到），该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第七日，视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或推定先到达的日期为通知送达日期。3、买卖任何一方的通讯地址如有变化，应在7日内通知另一方。送达变更通讯地址的通知后，另一方的通知应向变更后的通讯地址发送。4、本合同系两人或两人以上共同作为买受人的，出卖人向其中一人送达通知等文件即视为已经送达各共同买受人（其余条款略）。合同签订后，原告已依约支付了被告购房款4656434元。原告签订《郴州市商品房买卖合同》后，依约还支付了房屋专项维修基金19714元。中国人民银行发布的人民币贷款六个月至一年基准年利率从2014年11月22日起为5.6%。合同约定的交房期限为2015年8月30日前，现诉争房屋2014年1月23日设计、施工、监理、建设单位对基础工程质量验收合格，2014年7月25日对主体工程质量验收合格。2015年7月31日，勘察、设计、施工、监理、建设单位同意竣工验收。2016年3月29日，郴州市住房和城乡建设局将工程竣工验收备案文件收讫，同意备案（备案文件目录：1、工程竣工验收报告�竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；2、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特别建设工程验收合格的证明文件；4、施工单位签署的工程质量保修书；5、法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）。被告乾嘉盛房地产公司于2015年8月19日用EMS邮件邮寄方式按合同标明的地址向原告陈静通知交付房屋，2015年8月25日在郴州日报刊登公告通知原告交房，2015年12月3日用EMS�件邮寄方式再次向原告通知，催促原告办理交房手续。2015年8月，被告乾嘉盛房地产公司制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。郴州市建设工程质量安全监督部门于2015年10月8日向被告乾嘉盛房地产公司下达安全隐患整改通知，告知被告乾嘉盛房地产公司参（筹）建的保利·苏仙林语7-65栋工程项目有1、部分外墙不清洁，存在颜色不均，补丁破损；部分外墙涂料存在裂纹，起壳，阳角损害等问题。原告在对所购房屋关注和查验过程中，认为房屋有质量问题，并提供了照片，拟证明所购房屋地基下沉、渗水、保温材料系易燃物品等质量问题。就此，保利·苏仙林语的业主曾向有关部门反映和在保利·苏仙林语聚集讨说法。2015年10月29日，郴州市城乡规划局对保利·苏仙林�的业主反映的问题复函：认为1、保利·苏仙林语7-65#栋各栋实际建设位置、建筑面积等与审批基本一致。目前，该项目尚未经规划核实；2、道路路幅宽度审批为7米（局部6.5米），是双向循环道路，其余道路的路幅宽度审批为4米，是单向循环道路，采用人车混行的交通组织方式，符合国家有关规范要求，因“保利·苏仙林语”整个项目为分期建设，底层住宅部分4米的单向循环道路尚未与临苏仙北的小区出入口道路连通，另部分人行道尚未建设完成。已督促建设单位尽快完善；3、审批需配建停车位242标台，实际建设184标台，且部分停车位尺寸不满足规范要求，已依法按程序责令建设单位予以整改；4、栋间距与规划审批基本一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：原告诉请的解除商品房预售合同理由是否成立。原告诉请解除商品房预售合同的理由是：原告购买的别墅存有重大安全隐患，别墅屋顶、屋面、墙面、墙基存在漏水、渗水现象，达不到合同约定的质量，未经相关部门验收合格；约定的交房时间超过90日，被告仍然不能向原告交付质量合格的商品房。针对原告诉请的解除合同理由，对照原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议内容，双方约定的交房条件是该商品房经验收合格（商品房买卖合同第九条），补充协议第三条对该房屋验收合格明确约定“是指出卖人组织勘查、设计、施工、监理单位对该商品房所属建设工程项目进行了竣工验收，并确认相关工程质量符合合格或合格以上标准”，补充协议第四条4项进一步明确“除非该商品�因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房，迟延收房或者要求退房”。依本院查明的事实，本院认为，被告预售的商品房符合上述交房条件的合同约定，不存在原告诉称的“存有重大安全隐患”之实，但被告所售房屋存在部分顶层漏水、外墙渗水等需要整改的质量问题，原告可以要求被告整改或者赔偿损失予以解决。其次，被告乾嘉盛房地产公司在合同约定的交房期限内向原告发出了收房通知，同时依约在《郴州日报》上刊登了收房公告。原告收到了交房通知，并知晓交房时间，因原告不按约定时间与被告办理交房手续，责任在于原告。因此，原告诉请解除商品房买卖合同不符合双方的合同约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同事项的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张圣冬、李娉的全部诉讼请求。案件受理费51901元，诉讼保全费5000元，合计诉讼费56901元，由原告张圣冬、李娉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 文 勇 军人民陪审员 苏 胜 清人民陪审员 �葵生二〇一六年七月十一日书 记 员 黄  芬附法律文书：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登�等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合�纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。