广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民一终字第596号
上诉人（一审原告）颜静云。
委托代理人秦振勤，广西民族律师事务所律师。
委托代理人缪康，广西民族律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）桂林市鸿景大酒店有限责任公司，住所地桂林市中山南路74号。
法定代表人巫兴才，该公司董事长。
委托代理人苏力俭，广西君美律师事务所律师。
委托代理人吴启，广西君美律师事务所律师。
一审第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司，住所地桂林市中山南路90-92号。
法定代表人陈鹏，该公司总经理。
上诉人颜静云因排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2012）象民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，代理审判员邓久发和代理审判员毛雪梅参加的合议庭，于2013年11月14公开开庭审理了本案。书记员张芳担任记录。上诉人颜静云的委托代理人秦振勤、缪康，被上诉人桂林市鸿景大酒店有限责任公司（以下简称鸿景公司）的委托代理人苏力俭、吴启均到庭参加诉讼。一审第三人桂林市联发房地产开发有限公司（以下简称联发房产公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于桂林市中山南路90-92号的联发商业大楼系一审第三人联发房产公司开发建设，于2000年底竣工，原告颜静云向联发房产公司购买了联发商业大楼一层4号门面，该门面在房产局的产籍证上登记的建筑面积为45.89平方米、公摊面积19.37平方米；2007年11月14日，桂林市房产管理局给原告核发了房屋所有权证书，证书上记载的建筑面积、公摊面积与产籍证上登记的一致。2003年1月26日，桂林市建设与规划委员会给联发房产公司下发《关于调整市规管字（2002）570号规划定点文的通知》，同意联发房产公司将联发商业大楼一层东面部分，按规划一层平面布置图所示点划线范围，在满足建筑结构安全，符合功能要求的前提下，由商场改为客房接待大厅。联发房产公司将该大楼部分楼层改造成酒店客房，一层的部分改造为酒店大堂，由联发房产公司以桂林市联发商务大酒店有限责任公司名义经营酒店业务。陈贻利（该大楼的一名业主）为此到桂林市仲裁委员会提出仲裁申请，认为联发房产公司设立酒店大堂，造成自己所购门面实际建筑面积少于合同约定面积，故要求联发房产公司退还部分购房款。桂林市仲裁委员会在审理过程中，委托桂林市房地产测绘中心对争议房屋面积进行测绘，并依据测绘报告，裁决联发房产公司退还陈贻利部分购房款及利息。之后，陈贻利持（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书向该院申请强制执行。该院做出（2004）象执字第481号民事裁定书，认定桂林市仲裁委员会不按建规部门的批文及《房产测量规范》的要求对争议的房屋公摊面积及建筑面积委托评估，桂林市房地产测绘中心在测计报告中注明该测量结果不作为办理产权证的依据，但桂林市仲裁委员会仍以此作为裁决依据，故该院认为桂林市仲裁委员会（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书所认定的主要证据不足，裁定不予执行（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书。2009年8月8日，被告鸿景公司通过司法拍卖程序购得联发房产公司在联发商业大楼的资产。2009年11月11日，桂林市秀峰区人民法院下发（2009）秀执字第405号执行裁定书，裁定桂林市中山南路90-92号联发商业大楼一层部分、三层至九层全层、地下车库归被告鸿景公司所有，包括酒店设备、消防设施、每层装修、大堂装修及家俱等。之后，被告鸿景公司到房产部门办理了相关的产权过户登记手续。
另查明，2003年10月26日，桂林市房地产测绘中心作出（2003）0572号《测计建筑面积报告书》，认定原告的门面建筑面积为35.35平方米、公摊面积8.83平方米、套内建筑面积26.52平方米；但该报告备注项载明：1、本测量结果不作为办理产权证的依据；2、桂林市仲裁委要求，将该大厦一层改造装修为酒店大堂部分作为套内面积计算，并以酒店大堂部分作为套内建筑面积计算结果，及该大厦一楼各套的套内建筑面积参与该栋楼公摊面积的分摊，因此，本测量结果是根据桂林市仲裁委员会以上委托要求计算出的结果。3、本次测量结果是根据仲裁委员会的委托要求按该大楼一楼现有的共有的分摊面积重新分摊一楼的。
一审法院认为：联发房产公司经桂林市建规委批准后，将联发商业大楼部分楼层改造成酒店客房，一层东面部分，由商场改为接待大厅（大堂）。2009年年底，被告鸿景公司通过司法处置程序购买了包括酒店设备、消防设施、每层装修、大堂装修及家俱在内的上述房产，取得房产权属证书，则其享有对该房产的占有、使用等权利。虽然被告鸿景公司在大堂前厅悬挂有公司名称的牌匾，也对大堂进行了整体装修；但被告并未单独占用公共通道、消防通道，也没有在大堂门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到一楼业主的正常通行；因此，该大堂不具有构造上、利用上的独立性，不能成为建筑物内的专有部分。故该院认为，桂林市房地产测绘中心依桂林市仲裁委员会的要求，将大厦一层改造装修为酒店大堂的部分作为套内面积计算，从而计算出原告的公摊面积缩水，其所做出的房屋建筑面积测计结果，明显依据不足；同时，原告并无证据证实被告独占该大楼一层的公摊部分；因此对于原告的诉请，该院不予支持。为维护当事人的合法权益，该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：驳回原告颜静云的诉讼请求，本案案件受理费1465元，由原告自行承担。
上诉人颜静云不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决刻意回避案件的核心事实，理解适用法律错误，判决不公，请求本院二审查明事实，依法撤销桂林市象山区人民法院所作出的（2012）象民初字第1372号民事判决，并改判支持上诉人在一审时所提出的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。一、一审判决回避查明被上诉人不动产登记的所有权界线，其实际行使权利是否超出该权利范围，是否存在擅自占用业主共有部分及改变其使用功能或者进行经营性活动的行为，而这一核心事实直接影响被上诉人是否侵害到了上诉人的相关不动产权益。在本案双方当事人所提供的无争议证据：（2009）秀执字第405号执行裁定书，能证实2009年11月被上诉人在从案件一审第三人处继受得的联发大厦一层的所有权范围（建筑面积）为579.24平方米（一审判决审查该执行裁定时未提及被上诉人的房产面积）。另被上诉人提供的联发大厦一层25个铺面（铺面的号数分别为15-24号，26-27号，41-42号，46-56号）的登记产权证书也能证实被上诉人在联发大厦一楼的权利范围是由25间小铺面构成，每间小铺面的面积在13-36平方米不等，合计建筑面积为579.24平方米。另外，上诉人一审时提供的“联发大厦一层平面图”和《房屋产籍》记载一一对应，相互佐证，可以作为认定案件事实的依据。“联发大厦一层平面图”和《房屋产籍》也证实被上诉人的25间铺面是座落在四通八达的商场通道之间，对于这些通道，被上诉人并没有单独的所有权，而是由一层的全体业主所共有，属于共有部分。但客观事实是被上诉人在买受该25间铺面之后，却超出其25间铺面的专有部分所有权范围，将包括四通八达的商场通道在内的一层业主共有部分，一并按照被上诉人的意志改造成“鸿景大酒店”大堂（诉讼期间又重装改造为“格林豪泰酒店”），在大堂内设置了前台、商务区、休闲区、娱乐区等功能区，使用范围已经超出了其专有部分的范围。尽管被上诉人有桂林市建规委2003年元月26日的“市规管字（2003）24号”定点文，但由于该文件调整的“联发大厦一层东面部分，由商场改为酒店大厅”并未在被上诉人2010年的《房屋所有权证》中登记，根据我国《物权法》第九条规定，依法不发生效力。故而被上诉人的专有部分所有权并未及于四通八达的商场通道。另桂林市房地产测绘中心所作出的《测计房屋建筑面积结果报告》是定量的依据，证实了被上诉人商铺改成“酒店大堂”的侵权范围达到多少平方米，也证实了上诉人持有的产权证登记公摊面积与实有面积比，缩水了10.54平方米。二、一审判决认定“酒店大堂”不能成为建筑物内的专有部分理由是被告并未单独占有公共通道、消防通道，也没有在大堂门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到一楼业主的正常通行，不具有构造上的、利用上的独立性。但上诉人认为上述酒店大堂特征适用于所有酒店的酒店大堂，不能否认被上诉人占用商场通道的事实，法释（2009）7号司法解释的第三条所称的不能作为专有部分的是指“建筑物大堂的公共部分”，这与“酒店大堂”不同，前者指的仅仅用于通行的公共部分，而后者则属于某一特定主体为了营利而占有、使用，其内部可设置前台、商务、娱乐、会所等相关功能区，显然这不是“公共通行部分”，酒店经营者不可能任由不特定的主体随意出入。一审判决混淆了“公共场所”与“共有部分”两个概念，业主的“共有部分”与“公共场所”确实有很多共通之处，但“公共场所”毕竟是一个更广泛的社会概念，而“共有部分”则是物权法上的概念，是相对于“专有部分”而存在的，公共场所并不排斥成为“专有部分”，可以是建筑物业主的“专有部分”，不能作出“因为是公共场所，所以不能成为专有部分”的论断。因此，被上诉人的行为未经所有业主同意，完全符合司法解释“擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动”的情形，对包括上诉人在内的一层其他铺面所有权人构成了侵权。综上所述，上诉人认为，被上诉人无论如何不能超出其不动产登记范围行使权利，不能以营利为目的对业主共有部分擅自进行改造，将公共通道的部分隔离起来作为只能由其主导的特定功能区，否则构成侵权，因此请求二审法院切实予以纠正。
被上诉人鸿景公司辩称：一、联发大厦一层东面部分于2003年经规划部门批准改为酒店客房接待大厅，已依法改变了规划功能；二、被上诉人于2009年参加司法处置程序买受联发大厦部分房屋，按照规划设计功能和既存现状使用酒店大堂，不存在侵占联发大厦一层部分公摊面积的行为；三、本案为排除妨害纠纷，上诉人诉称被上诉人占用联发大厦一楼部分公摊面积的依据是桂林市房地产测绘中心2003于10月26日出具的《测计建筑面积报告书》，但该测量结果是按照桂林仲裁委员会的要求将酒店大堂内的公共通道也作为套内面积错误计算而来，事实上，酒店大堂内的公共通道不仅没有改变设计用途和实际使用功能，反而是被上诉人扩宽了公共通道，更便于通行，被上诉人并未对上诉人造成妨害，故上诉人无权要求被上诉人向其支付占有使用费，上诉人也不是适格原告。综上所述，上诉人不具备作为本案原告的主体资格，且其提出被上诉人违规改变规划用途，侵占其他业主共有部分理由无事实依据，有恶意诉讼之嫌，恳请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护被上诉人的合法权益。
一审第三人联发房产公司未作答辩。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：上诉人颜静云认为一审判决未载明被上诉人依司法处置程序取得的门面面积及其酒店大堂实际占有使用面积等关键事实。被上诉人鸿景公司对一审查明的事实无异议。
上诉人颜静云对争议事实的意见和提供的新证据：照片三张，证明在本案诉讼期间，被上诉人又对酒店作了新的装修，酒店名称也作了改变，任意占有使用酒店大堂内的业主公摊面积，其酒店挂的招牌也构成侵权。
被上诉人鸿景公司对争议事实的意见和提供的新证据：被上诉人没有提供新的证据，对上诉人提供的证据质证认为：1、对上诉人欲证明的酒店名称改变完全承认，被上诉人有此权力改变，但酒店并未重新装修；2、酒店招牌挂在酒店三楼自己专有的地方；3、上诉人在本案中针对的是酒店大堂部分诉讼，外墙不在本案审理范围。
一审第三人对争议事实的意见和提供的新证据：一审第三人没有提供新的证据，也未口头陈述意见和提交书面材料。
本院对当事人争议事实的分析和认定：2009年被上诉人鸿景公司通过司法拍卖程序购得本案一审第三人在联发商业大楼的资产面积，有桂林市秀峰区人民法院作出的（2009）秀执字第405号执行裁定书和被上诉人在房地产管理部门办理的房产登记的面积相互佐证，被上诉人在桂林市中山南路90-92号联发商业大楼一层面积为579.24平方米，本院予以确认。对于上诉人二审提供的三张照片反映的被上诉人的酒店大堂现状，双方当事人均无异议，本院予以确认；对上诉人证实被上诉人酒店的招牌侵权等事实，因不在本案审理范围，本院不予认定。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审已查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明：2009年11月，被上诉人鸿景公司经司法处置程序从本案一审第三人处继受取得的联发大厦一层25个铺面（铺面的号数分别为15-24号，26-27号，41-42号，46-56号，建筑面积共为579.24平方米），三层至九层全层、地下车库，包括酒店设备、消防设施、每层装修、大堂装修及家俱等，并办理了房屋产权登记。联发大厦二层为不属于被上诉人所有的商业铺面。
经现场勘察，坐落于联发大厦一层的大厅中间有一条公共通道贯穿，直至连接大厦的各部电梯及各进出口（包括通往二楼商业铺面楼梯的进出口），供进出该大厦人员公共通行及物质、设备的进出。大厦一层12、13、14号铺面为另案当事人陈贻利所有，现三个铺面已贯通改造为一大铺面，经营“阳光华联”超市，该大铺面设有前后门，其后门与贯穿大厦一层的大厅中间的公共通道相通。
本案双方争议的主要焦点为：被上诉人现使用的大楼大厅是否侵害包括上诉人在内的其他业主建筑物（门面）共有部分的权利，即是否多占了共同面积使用。
本院认为：2003年元月26日，桂林市建设与规划委员会给一审第三人下发《关于调整市规管字（2002）570号规划定点文的通知》，同意一审第三人将联发商业大楼一层东面部分，按规划一层平面布置图所示点划线范围，在满足建筑结构安全，符合功能要求的前提下，由商场改为客房接待大厅。一审第三人按通知要求，将该大楼一层的部分改造为接待大厅经营酒店业务。2009年11月，被上诉人经司法处置程序从本案一审第三人处继受取得了联发大厦部分产权，包括已依法改变了规划功能的联发大厦一层接待大厅。被上诉人继受取得在原规模范围内该房产的占有、使用等权利后，按照原规划设计功能和既存现状使用一楼大厅，在未单独占用公共通道、消防通道，也没有在一楼大厅门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到一、二楼业主正常经营和通行的情况下，继续经营酒店业务，系被上诉人基于自身经营门面的目的要求和需要，合理利用专有部分相对应的共有部分（本案中系商场通道），符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”的规定。上诉人提供的桂林市房地产测绘中心于2003年10月26日的《测计建筑面积报告书》，因该测计报告是依桂林市仲裁委员会的要求，将一层贯穿大厅的公共通道部分计算为该酒店大堂套内面积（专有部分），所做出的房屋建筑面积测绘结果依据不足，有失证据的客观性，对该证据一审判决不予采信正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人未能提供证据证实被上诉人擅自占用上诉人共有部分，侵害到了上诉人的相关不动产权益，应承担诉讼的不利后果。一审判决因适用法律不全，导致判决理由不充分，本院依法予以补正，但该判决根据本案案情所作出，实体处理正确，本院依法予以维持。
上诉人颜静云起诉以及上诉主张被上诉人利用联发商业大厦大堂经营的行为构成侵害包括其他业主建筑物（门面）共有部分的合法权益，是上诉人行使物权保护的方式方法之一，只要上诉人认为其物权（门面）受到或者可能受到妨害，就有权请求排除妨害，赔偿损失。因此，上诉人是本案适格的诉讼主体。被上诉人称上诉人不是本案适格主体的理由不成立。一审法院根据上诉人提出的诉讼请求，确定本案案由为排除妨害纠纷并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1465元（上诉人己预交），由上诉人颜静云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福平
代理审判员 邓久发
代理审判员 毛雪梅
二〇一三年十二月五日
书 记 员 张 芳