广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2202号
上诉人（一审原告）：龙小荣，女，1966年4月5日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。
委托诉讼代理人：谢运喜，男，1966年4月5日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。
被上诉人（一审被告）：黄家贵，男，1960年10月4日生，汉族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。
委托诉讼代理人：刘爱军，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：刘团，男，1975年8月4日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。
被上诉人（一审被告）：桂林市临桂区鸡笼山林场，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区中庸乡江泉村委鸡笼山林场。
法定代表人阳鹏，该林场场长。
委托代理人：唐吉斌，广西金鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路佳兴大厦一楼。
法定代表人李小明，该公司董事长。
委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
原审被告：周培革，女，1962年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。
委托诉讼代理人：刘爱军，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。
原审第三人：何德凤，女，1948年3月10日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人龙小荣与被上诉人黄家贵、刘团、桂林市临桂区鸡笼山林场（原临桂县鸡笼山林场，以下简称鸡笼山林场）、桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）、原审被告周培革、第三人何德凤合同纠纷一案，原临桂县人民法院于2015年5月5日作出（2015）临民初字第294号民事判决，黄家贵、周培革不服判决，向本院提出上诉，本院作出（2015）桂市民四终字第427号民事裁定书，以一审判决认定部分事实不清、适用法律不当为由裁定发回重审。广西壮族自治区临桂区人民法院作出（2016）桂0312民初149号民事判决，上诉人龙小荣不服，向本院提出上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
上诉人龙小荣及其委托诉讼代理人谢运喜，被上诉人黄家贵及其委托诉讼代理人刘爱军，被上诉人刘团，被上诉人临桂县鸡笼山林场的委托诉讼代理人唐吉斌，被上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人秦维安，原审被告周培革及其委托诉讼代理人刘爱军，一审第三人何德凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙小荣上诉请求：依法撤销临桂区人民法院（2016）桂0312民初149号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人临桂区鸡笼山林场与被上诉人桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司就临桂区佳兴大厦是合作开发的关系，一审认定是土转让的法律关系是错误的。林场在其向林场职工公布的《鸡笼山林场职工建房方案》明确标明：“为了解决单位职工住房难问题，采取与开发商合作的方式在临桂县石油公司东侧的国有划拨地上新建职工宿舍楼，同时改造18户旧楼”，林场与开发商宏泰公司签订的《土地使用权转让合同》约定的。条件是：除收取156.1642万元外，还有权要开发商提供18套回建房、57套商品房，其他房屋、门面、车库（位）则归开发商所有。从这约定的内容看，名义上是转让条件实际上是双方的分配方式。另查明，在开发商提供的57套房屋中，有7套房屋由林场卖掉，卖房款由林场收取；向购房户收取的每户5万元更名费也由林场收取，也没有交到开发商那里，这充分说明卖房不但是开发商的权利，同样也是林场的权利。只有合作建房林场才有这个权利，才能解释这一事实。该《土地使用权转让合同》第16条第二款规定：“林场职工自愿放弃购房权或者不按约定交纳首付款或者不履行商品房买卖合同约定的条款造成违约，视该职工放弃购房权，该职工购买的房屋由甲方（林场）处置，收益归甲方（林场）所有”。这也充分证明林场除收取土地转让款之外，仍然保留对一定数量房屋的分配权、收益的处置权。第21条“违约责任”中还明确规定：开发商只能将该转让地用于房地产开发，不得进行再转让；开发商未在约定时间开工，林场有权解除合同，不退还转让费，特殊情况经向（甲方）林场同意后，可延期开工；一方不履行本合同义务，视为违反合同，违约方应向守约方赔偿全部损失与可得利益的损失。从开发商销售房屋的程序看，这57套房屋，开发商是在收到林场开具的证明后，才与证明持有人签订《商品房买卖合同》，开发商不能独立与买房人签订合同，而且销售价也由林场决定，而不是由开发商根据市场决定；实际售房过程中，林场的权利更大，楼层房号经抽签确定具体的买受人后，开发商根据楼层房号的面积制作应收款清单通知买受人的情况下，林场仍然有权改变已经确定的买受人，本案的发生就是在林场通过开其证明的方式，开发商将801号房买受人确定为上诉人的情况变更为刘团，进而将该80l号房卖给周培革、黄家贵，林场以同样的方式将804号房也卖给了其他人，804号房林场《抽签确定表》确定的买受人为刘团，开发商制作的《房屋应收款清单》确认的购买人也是刘团，林场与开发商如果是土地转让关系，林场怎么会有买卖房屋的决定权，将土地转让到开发商名下，真正目的是方便为购房户办理房产证，而土地使用权人如果不变更的话，就无法为购房者办《土地使用权证》和《房屋所有权》。我国《合同法》第130条规定“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，林场与开发商签订的《土地使用权转让合同》的上述内容，显然与我国《合同法》规定的买卖合同的性质不符。故该《土地使用权转让合同》名义上是土地转让合同，实际上是合作开发合同。林场与开发商的关系是合作建房的关系而不是土地买卖关系。二、上诉人与两被上诉人临桂区鸡笼山林场和桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司就其合作开发的佳兴大厦l单元80l室已经形成事实上的房屋买卖关系。林场与开发商在协商之后，向单位职工发出《鸡笼山林场职工建房方案》、向何德风发出《建房交款通知书》，该两份文书的法律性质是要约邀请。2008年7月22日何德风根据林场通知向林场交建房款l万元，该交款行为的法律性质为要约。之后，龙小荣应林场通知于2012年5月2日交建房款7万、2012年9月13日交建房款5万元、2013年2月25日交建房款5万元、2014年11月10日交建房款2.57134元（尾款）以及参加林场的楼层房号抽签活动为要约的继续，2013年2月21日，鸡笼山林场在抽签户参加的抽签活动结束后制作《鸡笼山林场57户建房户抽签楼层房号确认表》，该《楼层确认表》的法律性质承诺，是对购买人购买行为及楼层房号的承诺；开发商宏泰公司在收到林场的《鸡笼山林场57户建房户抽签楼层房号确认表》后制作《回建房57户应收房款清单》的法律性质是承诺，是对购买入购买佳兴大厦具体楼层房号的再次承诺，并从签订房屋买卖合同的角度提醒买房人应向开发商应交房款的具体数额。不论是林场制作的《确认表》还是开发商制作的《应收房款清单》均明确何德凤是801号房的购买者，刘团是804号房的购买者。只有确定房屋买卖关系后，才会制作应收款清单，并以此清单通知具体的购买人。因此何德凤801号房与林场及开发商之间、刘团就804号房与林场及开发商之间已经完成了要约和承诺的要求，该过程完全符合我国《合同法》对缔结合同的规定要求。《合同法解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立”，第二条规定：“当事人未约定以书面或者口头形式定立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第10条第一款中的其他形式订立合同”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款规定“对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人姓名，买卖合同当事入一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持”。本案何德风购买801号房的事实和刘团购买804号房的事实既有上诉人的交纳购房款的事实、又有林场的《鸡笼山林场57户建房户抽签楼层房号确认表》确认，还有开发商制作的《回建房57户应收房款清单》确认。因上诉人己通过林场交足所有购房款，而林场是根据建房进度将购房者的钱转给开发商的，每转一笔建房款都没有注明这些款项包括具体房号及具体购买入，在法律性质上种类物而不是特定物，而上诉人向林场交纳的是建房款而不是购房款，从一定程度上说，上诉人交纳的建房款已经用于佳兴大厦的建设当中，已经物化，故何德凤就801号房与林场和开发商之问已经形成事实上的房屋买卖合同关系，同样刘团就804号房与林场和开发商之问已经形成事实上的房屋买卖合同关系，因何德风己将80l号房的购房资格转让给上诉人，故上诉人与林场和开发商之间就80l号房形成了事实上的房屋买卖合同关系。退一步讲，假设上诉人因没有与开发商签订书面买卖合同而推定双方没有房屋买卖合同关系，但是双方起码已经形成房屋预约销售的法律关系。林场和开发商没有履行订立房屋买卖合同的义务，同样应当承担违约责任。尽管本案的法律后果最终是林场、开发商违约发生的，但作为在起因上有重大故意的被上诉人刘团、黄家贵、周培革亦应承担法律责任。综上，一审虽然已经查明本案事实，但认定事实错误，实体处理适用法律错误，请求二审排除干扰，依法改判并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄家贵、原审被告周培革答辩称，上诉人认为涉案商品房所有权属于林场，上诉人交钱给林场买卖关系就成立，这是站不住脚的。根据林场与开发商签订的《土地转让合同》第六条，开发商向林场购买土地花了156万元，基于这个前提给林场57位员工购买商品房。上诉人对本合同的十六条的理解是片面的，如果职工放弃购买权，林场有权卖房，这也不是所有权约定，只是钱归林场所有。根据《物权法》规定，开发商办好相关手续才有预售证，才能备案。因此上诉人的这个观点不能成立。上诉人没有和开发商签订合同，上诉人与开发商不存在买卖关系。本案涉及团购房交易习惯的问题。林场作为转让方将土地转给开发商，开发商把57套房作为福利给林场。林场作为代理人，还有资格审查谁来买或谁要卖指标，本案只有龙小荣交的房款，并没有5万元更名费，因此开发商是不认可龙小荣的商品房买卖关系。
被上诉人刘团答辩称，同意黄家贵、周培革意见。
被上诉人桂林市临桂区鸡笼山林场答辩称，第一、桂林市临桂区鸡笼山林场与桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司不存在合作开发建房的关系。虽签订了《土地转让合同》，提供57套房给林场员工买卖，桂林市临桂区鸡笼山林场并未出让土地使用权给桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司，共享利益；第二、房地产开发企业与商品房买受人，桂林市临桂区鸡笼山林场并不是与桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司合作开发，不是房地产开发公司，因此桂林市临桂区鸡笼场与上诉人不存在商品房买卖合同关系，桂林市临桂区鸡笼场职工取得桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司开发的团购房的性质是团购房，《商品房买卖合同》也是桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司与林场职工自行签订的，桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司在团购房中为了职工利益成立了建房小组，为防止开发商转移资金才设立桂林市临桂区鸡笼场的账户。本案中何德凤转让团购房款到林场账户的行为不构成商品房买卖合同关系，充其量只是保管的关系。桂林市临桂区鸡笼场与龙小荣不存在商品房买卖合同关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
宏泰房产答辩称，上诉人与桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司没有建立，也没有产生债的行为或实施；桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司没有收到上诉人任何费用和款项，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人何德凤答辩称，购房款没有交到开发商那里我不认可。这57套房的房款全部都是交给桂林市临桂区鸡笼场，林场再转给桂林市临桂宏泰房地产开发有限公司。所有房款都不是职工直接交给开发商的。
上诉人龙小荣向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告鸡笼山林场、宏泰公司合作开发临桂区金水路佳兴大厦2单元801号房的房屋买卖合同关系成立；2、依法解除原告与被告鸡笼山林场、宏泰公司合作开发临桂区金水路佳兴大厦2单元801号房的房屋买卖合同；3、判令鸡笼山林场、宏泰公司返还已收取的购房款205713.40元及利息（利息从2014年11月10日起以205713.40元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算直至实际返还之日止）；4、判令鸡笼山林场、宏泰公司赔偿原告损失205713.40元；5、被告黄家贵、周培革、刘团对鸡笼山林场、宏泰公司承担的责任承担连带赔偿责任；6、本案的诉讼费用由五被告共同承担。
一审法院认定事实：2008年12月28日，被告鸡笼山林场（甲方）与被告宏泰公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定由鸡笼山林场转让位于临桂县石油公司东侧的地块给宏泰公司新建商品房，其中第六条约定“一、转让费为156.1642万元。二、附属拆迁回建18套房屋协议另文签订。三、乙方在该地块开发建设的房屋中提供57套住宅房屋给甲方（不含18套回迁房），由甲方单位职工购买。房屋性质为商品房或自建房。乙方开发建设的其他房屋、门面、车库（位）归乙方”。根据《鸡笼山林场职工建房方案》规定的条件，经鸡笼山林场审核，职工何德凤享有团购房的资格，2008年6月何德凤将自己的团购房指标转让给原告龙小荣，2008年7月22日龙小荣以何德凤的名义向鸡笼山林场交纳第一笔建房款1万元，此后，龙小荣分别于2012年5月2日、2012年9月13日、2013年2月25日、2014年11月10日共4次向鸡笼山林场交纳建房款195713.40元。2013年2月21日，鸡笼山林场组织团购房户抽签决定团购房购房者的房号，龙小荣抽到的房号为2号楼801号房并以何德凤的名义在《鸡笼山林场57户建房户抽签楼层房号确认表》上签名，刘团抽到2号楼804号房。之后，鸡笼山林场将57户团购房抽签房号名单报给宏泰公司，宏泰公司按鸡笼山林场提供的资料制作《回建房57户应收房款清单》，并返回给鸡笼山林场，该清单载明“序号222#8-1房购房者何德凤，实测面积125.76㎡，销售单价1636元，销售总价205743.36元，序号242#8-4购房者刘团，实测面积121.1㎡，销售单价1630元，销售总价197393元”。2015年1月19日，鸡笼山林场出具证明，内容为：今收到龙小荣交来林场佳兴大厦2单元801建房款￥：205713.4元（贰拾万元伍仟柒佰壹拾叁元肆角整）。此据临桂县鸡笼山林场（加盖临桂县鸡笼山林场公章）2015年1月19日经手人：阳天喜。
同时查明，2011年5月15日，被告黄家贵、周培革与被告刘团签订《关于转让建房指标的协议》，约定刘团将其所有的林场的建房指标转让给黄家贵、周培革，转让费捌万元。协议签订后，黄家贵、周培革即把指标转让费付给了刘团。从2012年5月2日到2014年5月21日，黄家贵、周培革先后分五次交付了购房款254451元给鸡笼山林场。2014年5月21日，鸡笼山林场出具证明，内容为：“今有我场临桂二塘建房佳兴大厦2栋（号）楼8层1号房，原姓名刘团，现更名为黄家贵该房购房款已付清，请桂林市临桂县宏泰房地产有限公司给予办理相关手续。特此证明。临桂县鸡笼山林场（加盖临桂县鸡笼山林场财务专用章）经办人秦松余、阳天喜、李松才2014年5月21日”。2014年6月20日，黄家贵通过银行转账汇入宏泰公司公司账户13108元，同年6月22日宏泰公司开具管道燃气、可视对讲、预售办证、入户门、有线电视、高清机顶盒、面积补差款、房屋契税共计13108元收据给黄家贵、周培革，其中房屋面积补差款为1292元。当日，黄家贵、周培革与桂林时代物业服务有限公司签订了《装修管理协议》。2014年7月3日，宏泰公司与黄家贵、周培革签订了佳兴大厦2幢2单元8层01号房《商品房买卖合同》，约定计价方式与价款为：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2380.11元，总价款255743元。2014年7月4日临桂县房地产管理所经审核确认后将该《商品房买卖合同》登记备案。龙小荣在交纳最后一笔购房款后要求与宏泰公司签订商品房买卖合同时方才发现自己中签的801号房屋已被卖与他人，龙小荣多次与鸡笼山林场和黄家贵等人协商未果。2015年2月6日，龙小荣诉至本院，要求撤销黄家贵、周培革与宏泰公司签订的佳兴大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》，后变更诉讼请求为确认黄家贵、周培革与宏泰公司签订的佳兴大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》无效，本院于2015年5月5日判决黄家贵、周培革与宏泰公司签订的佳兴大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》无效。黄家贵、周培革不服判决提起上诉，本院作出（2015）桂市民四终字第427号民事裁定书，以一审判决认定部分事实不清、适用法律不当为由裁定发回重审。该院重新立案受理后，原告再次变更诉讼请求，要求判决确认并解除龙小荣与宏泰公司、鸡笼山林场合作开发的关于佳兴大厦2单元801号房的房屋买卖合同关系，要求鸡笼山林场和宏泰公司返还购房款205713.4元及利息，并赔偿龙小荣205713.4元，被告刘团、黄家贵、周培革承担连带赔偿责任。另查明，被告鸡笼山林场原名为临桂县鸡笼山林场，由于临桂县撤县改区，其于2015年7月更名为桂林市临桂区鸡笼山林场。
一审法院认为，根据合同的相对性原则，商品房买卖合同关系的相对方是房地产开发企业与商品房买受人，本案中鸡笼山林场虽与宏泰公司签订了《土地使用权转让合同》，约定由宏泰公司提供57套住宅房屋给鸡笼山林场职工购买，但从本案查明的事实来看，鸡笼山林场与宏泰公司仅存在土地使用权转让合同关系，鸡笼山林场并未提供出让土地使用权作为共同投资，与宏泰公司共享利润、共担风险，并非原告所称的合作开发关系，鸡笼山林场不是商品房买卖合同关系的当事人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。而本案中原告龙小荣与宏泰公司并未签订书面的商品房买卖合同。原告诉称根据《合同法》的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然原告已经将购房款汇入被告鸡笼山林场账户，但是无证据证明原告的购房款已经转入宏泰公司的账户，且宏泰公司不认可收到了原告的购房款。故原告诉称与宏泰公司、鸡笼山林场合作开发的临桂区金水路佳兴大厦2单元801号房的商品房买卖合同关系成立的主张不能成立。由于商品房买卖合同关系不成立，因此原告要求解除商品房买卖合同的主张亦不能成立。同时由于原告主张退还购房款和赔偿损失的请求是在商品房买卖合同关系成立的基础上要求的，而鸡笼山林场不是商品房买卖合同的当事人，原告与宏泰公司亦没有签订书面商品房买卖合同，也没有证据证明原告已经履行了商品房买卖合同的主要义务，如前所述，原告与宏泰公司之间没有商品房买卖合同关系，原告要求宏泰公司、鸡笼山林场承担合同违约赔偿责任的请求不能成立。虽然原告已将购房款交给了鸡笼山林场，鸡笼山林场亦负有将购房款退还给原告的义务，然而鸡笼山林场不是商品房买卖合同的当事人，这应当属于另一法律关系，故在本案中不予处理，原告可另行主张要求鸡笼山林场退还其购房款。
至于原告主张五被告之间存在恶意串通，导致本应属于原告购买的801号房被卖给被告黄家贵和周培革，但原告仅通过被告黄家贵、周培革与桂林时代物业服务有限公司签订了《装修管理协议》的时间早于《商品房买卖合同》签订的时间为由主张被告之间存在恶意串通，并未提供五被告存在恶意串通的证据来证明其主张，故原告主张五被告之间存在恶意串通的理由并不充分，该院不予采信，对于原告要求五被告承担连带赔偿责任的诉请该院不予支持。被告鸡笼山林场辩称原告龙小荣不是鸡笼山林场的职工，其不具有购买团购房的资格。原告龙小荣与第三人何德凤约定转让团购房指标，并未违反法律、法规的禁止性规定，该行为合法有效，且原告龙小荣以自己的名义将购房款转入鸡笼山林场的账户，鸡笼山林场并未提出异议，因此何德凤关于购买团购房的权利义务已经转移给原告龙小荣，原告龙小荣享有鸡笼山林场职工团购房的资格，故对鸡笼山林场的这一辩称该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告龙小荣的诉讼请求。案件受理费7470元，保全费2920元，共计10390元，由原告龙小荣负担。
二审期间，当事人未提新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：一、被上诉人鸡笼山林场与宏泰公司就临桂区佳兴大厦是合作开发的关系，还是土转让的法律关系；二、上诉人与被上诉人鸡笼山林场和宏泰公司之间是否已经形成事实上的房屋买卖关系；三、被上诉人鸡笼山林场和宏泰公司、刘团、黄家贵、周培革在本案中承担何种法律责任。
本院认为，鸡笼山林场与宏泰公司签订的《土地使用权转让合同》，其性质是土地使用权转让合同关系，而不是合作开发关系，一审法院判决已作了详细的阐述，本院也认同。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，鸡笼山林场虽然收取了龙小荣、何德凤交纳的购房款，但鸡笼山林场并不是商品房开发、销售主体，只有鸡笼山林场将收取的购房款交给房产开发企业，购房方与房产开发企业签订《商品房买卖合同》时，购房方才真正具有合同主体一方的权利。综合全案，上诉人龙小荣并未与宏泰公司签订《商品房买卖合同》，其主张与被上诉人鸡笼山林场和宏泰公司之间已经形成事实上的房屋买卖关系的理由不成立，本院不予支持。由于《商品房买卖合同》关系不成立，因此上诉人依商品房买卖合同法律关系主张本案权利没有法律依据。本案是在缔结合同过程中，由于一方当事人的原因导致合同未能签订，上诉人可以另行主张权利维权。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7470元（上诉人已预交），由上诉人龙小荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 秦 婧