河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民再终字第00192号
抗诉机关河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）郑州开元房地产有限公司。
法定代表人赵凯，该公司总经理。
委托代理人周丽华，该公司员工。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）郑州豫达物业管理有限公司。
法定代表人杨丽霞，该公司总经理。
委托代理人王中伟，该公司员工。
申诉人郑州开元房地产有限公司（以下简称开元公司）与被申诉人郑州豫达物业管理有限公司（以下简称豫达公司）物业服务合同纠纷一案，郑州市中原区人民法院于2012年5月17日作出（2012）中民二初字第212号民事判决，开元公司不服，提出上诉。本院于2012年12月5日作出（2012）郑民三终字第739号民事判决，已经发生法律效力。开元公司仍不服，向检察机关提起申诉。河南省人民检察院于2014年10月24日作出（2014）豫检民（行）监（2014）41000000031号民事抗诉书，对本案提起抗诉。河南省高级人民法院于2014年12月12日作出（2014）豫法立二民抗第00109号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人开元公司的委托代理人周丽华、被申诉人豫达公司的委托代理人王中伟到庭参加诉讼。河南省人民检察院委托检察员曹普卿、罗志晔出庭履行职务。本案现已审理终结。
一审经审理查明，豫达公司（乙方）与怡景苑小区业主委员会（甲方）分别于2008年9月29日、2009年8月1日、2010年6月6日签订了三份《物业服务合同》，约定：自2008年10月1日至2013年8月31日由豫达公司为怡景苑小区提供物业服务，环境卫生为小区所有的公共场所卫生打扫垃圾清运，日产日清，每日打扫一遍，并保持清洁，消杀蚊蝇；公共秩序维护为车辆凭证出入，来客登记，来院施工、家政、送报、过往学生等要办出入证（带照片）其他如收废品、推销、闲逛者严禁入内，门卫24小时值勤，定时巡视小区，主要道路禁止停放车辆；绿化管理为修剪、施灭虫每年3次，适时浇水；车辆管理为汽车按车位停放，摩托车、电动车、自行车、三轮车按规定车位停放（有偿服务），对外来车辆进行有偿服务。物业服务费为每月壹元每平方米，豫达公司参照一级服务标准进行服务，如在服务期内达不到服务标准的，业主委员会有权责令限期整改，仍达不到要求的，业主委员会有权解除合同关系，每月1日前交清当月物业费，逾期不缴费得每日1%滞纳金，三月不缴费的，公布名单，经协商，再不交费的可通过司法程序解决。另查明，金水区卫生路45号怡景苑小区3号楼建筑面积为4060.35平方米的地上车库及建筑面积为790平方米的门面房所有权人为开元公司。开元公司所有的该地上车库未出租或出售使用。该小区存在车辆停放管理不符合物业合同书约定的情形。双方在履行合同过程中因物业费问题产生纠纷引发诉讼。
一审认为，豫达公司与怡景苑小区业主委员会签订的三份《物业服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依照合同约定履行相应的义务。根据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款的规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。开元公司作为怡景苑小区尚未售出，租出的空置物业的所有权人，亦应依照合同约定履行相应的义务。豫达物业自2008年10月1日起开始为怡景苑小区提供物业服务，履行了提供物业服务的义务，豫达公司主张开元公司交纳自2008年9月1日起至2011年9月30日的物业费226996.38元，但豫达公司提供的合同上显示的豫达公司提供物业服务的时间是自2008年10月1日开始，故豫达公司主张2008年9月1日至2008年9月30日期间的物业费该院不予支持，对2008年10月1日起至2011年9月30日依照合同约定的每月每平方米壹元、建筑面积共4850.35平方米的物业服务费174612.6元，予以支持。开元公司关于豫达物业不应对车库面积计算收取物业费、不能依据房管局出具的建筑面积存根790平方米计算物业费及豫达公司收费标准过高的辩称不予采信。豫达公司在提供物业服务时，未能严格依照合同约定履行车辆管理的义务，系违法行为，对物业费的迟延存在相应的责任，故对豫达公司主张的滞纳金不予支持。开元公司作为车库和房屋的所有人，对其是否出租或出售享有处分权，豫达公司存在小区内车辆管理服务不到位的情况，但其并不必然导致开元公司所有权的行使或处分，开元公司未能提供证据证明该车库未能出租或出售的损失是由豫达公司造成，故对开元公司的反诉主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开元公司于该判决生效之日起十日内向豫达公司交纳物业费174612.6元。二、驳回豫达公司其他诉讼请求。三、驳回开元公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4704元，豫达公司负担1689.23元，开元公司负担3014.77元；反诉案件受理费4700元，由开元公司负担。
开元公司上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决，改判驳回豫达公司原审诉讼请求或发回重审。理由：一、开元公司对豫达公司原审提交的《物业服务合同》的真实性有异议，原审法院认定该《物业服务合同》是涉案小区业主委员会与豫达公司的真实意思表示是不当的，且该《物业服务合同》也未约定商铺和车库的收费标准；二、《郑州市商品房屋产权登记备案证》上登记的面积是商品房权属的初始登记，既不能证明所载房屋面积为开元公司所有，也不能以该登记面积计算开元公司应缴纳的物业管理费；三、由于豫达公司没有提供等值的物业服务造成涉案小区车库没有正常经营，因此豫达公司不应当收取物业费；四、车库是全体业主应共同享有使用权的公共场所，在使用性质上与开发商没有售出和租出的空置房屋不一样，原审法院将车库也认定为空置房屋属于认定事实错误，从而导致法律适用错误。
豫达公司答辩称，豫达公司与业主委员会签订的物业服务合同是合法真实的，对全体业主具有约束力。房管局权属登记显示开元公司是涉案车库的所有人，也是涉案商业用房的所有人，我公司也在小区内张贴了催收物业费通知，因此，开元公司应当依据物业服务合同的约定缴纳物业费，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审认为，豫达公司提交的怡景苑业主委员会出具的证明、怡景苑业主委员会备案表和郑州市金水区南阳路街道办事处晖达社区居委会出具的证明相互印证，据此可以认定豫达公司与怡景苑业主委员会签订的《物业服务合同》是合法有效，豫达公司提供了相应的物业服务，怡景苑小区车库未正常使用是开元公司自身原因造成的。郑州市商品房屋产权登记备案证可以证明开元公司对涉案车库和商铺享有所有权，因此，一审法院认定开元公司应依据《物业服务合同》的约定和产权登记面积缴纳物业费是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3793元，由上诉人开元公司负担。
检察机关抗诉意见：一、法院依据豫达公司提交的郑州市房管局出具的房屋产权登记备案证认定金水区卫生路45号怡景苑小区3号楼建筑面积为790平方米的门面房所有权人为开元公司，但该证据形式不合法，且与客观事实不符。1、作为书证，该证据欠缺出具人签字，骑缝章不完整，不能证明证据记载是否完整；2、备案证仅是房屋产权的初始登记，初始登记不能证明该房产是否有过变更，亦不能证明该房产实际为开元公司所有。经查，2002年7月11日，开元公司与王全安订立了商品房买卖合同，将186.40平方米（合同约定为169.32平方米，后经双方协商王全安按照实际面积补交了差价3.3万元）的门面房出卖给王全安，且于2006年9月26日将该商铺登记在王全安名下。故该186.40平方米的商铺业主系王全安而非开元公司，法院以备案证登记认定790平方米门面房所有权人为开元公司，并以此作为交纳物业服务费的依据显属错误。二、法院认定豫达公司存在对车辆停放管理不符合物业服务合同书约定的情形，即法院认定豫达公司在履行合同中存在违约，但仍判决开元公司全额交纳物业服务费用，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》“制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律”原则精神。
再审期间，开元公司提交第一组证据：开元公司房屋所有权证、开元公司与王全安签订的房屋买卖合同、开元公司收到王全安交纳的房屋差价款收据、怡景苑小区门面房情况说明以证明怡景苑小区3号楼面积186.40平方米的门面房已卖给王全安并交付使用，原审认定的交纳物业费的面积有误；开元公司提交第二组证据：开放立体车库合作意向书，以证明豫达物业没有对车库进行任何维护，开元公司与业委会对开放车库进行过沟通和协调。豫达公司对上述证据发表质证意见称：开元公司与王全安签订的房屋买卖合同不能证明房屋所有权属，应以在房屋管理部门的登记为准；开元公司提交的房屋所有权证时间为2011年，与起诉要求的2008年至2010年的物业服务费不相关；对怡景苑小区门面房情况说明真实性有异议，该证据落款时间是2013年，是新制作的证据；开放立体车库合作意向书与本案无关。
本院再审经审理查明，王全安于2006年9月26日将开元公司出售给其的位于金水区卫生路45号怡景苑小区3号楼的门面房一处办理了产权登记，面积为186.40平方米。上述事实有检察机关依职权调取的王全安的房屋所有权证、郑州市房产信息中心出具的证明和开元公司再审提交的3号楼1层房屋所有权证在卷佐证，足以认定。再审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，根据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。开元公司作为怡景苑小区尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当交纳物业费。经查，王全安已于2006年9月26日将开元公司出售给其的怡景苑小区3号楼1层面积为186.4平方米的门面房办理了产权登记，故开元公司享有所有权的怡景苑小区3号楼1层的门面房面积应为603.6平方米。原审以郑州市商品房屋产权登记备案证记载的开元公司怡景苑小区3号楼的门面房面积790平方米作为计算交纳物业服务费的依据不当。检察机关该项抗诉意见成立，本院予以支持。原审判令开元公司对其享有所有权的地上车库交纳物业费并无不当。因豫达公司对小区车辆疏于管理，形成车辆停放无序，原审对豫达公司要求开元公司支付滞纳金的诉讼请求未予支持亦适当。综上，豫达公司有权要求开元公司对其享有所有权的怡景苑小区3号楼建筑面积为4060.35平方米的地上车库及建筑面积为603.6平方米的门面房交纳物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）郑民三终字第739号及郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第212号民事判决第二项和第三项，即“驳回郑州豫达物业管理有限公司其他诉讼请求”和“驳回郑州开元房地产有限公司的反诉请求”。
二、变更本院（2012）郑民三终字第739号及郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第212号民事判决第一项即“郑州开元房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州豫达物业管理有限公司交纳物业费174612.6元”为郑州开元房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州豫达物业管理有限公司交纳物业费167902.2元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4704元，郑州豫达物业管理有限公司负担1223元，郑州开元房地产有限公司负担3481元；反诉案件受理费4700元由郑州开元房地产有限公司负担。二审案件受理费3793元，郑州豫达物业管理有限公司负担986元，郑州开元房地产有限公司负担2807元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
审 判 员 范艳宏
代理审判员 张利亚
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 解 培