山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7079号上诉人（原审原告）：于文虎上诉人（原审原告）：于凤志被上诉人（原审被告）青岛嘉凯城房地产开发有限公司法定代表人：蒋形波，总经理。委托代理人：王术友，山东建檩律师事务所律师。委托代理人：张微微，山东建檩律师事务所律师。上诉人于文虎、于凤志因与被上诉人青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人于文虎、于凤志上诉请求：依法改判嘉凯城公司按房屋总价款日万分之一支付于文虎、于凤志自2015年12月31日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截至一审起诉之日共111天8456.99元），或依法予以撤销并发回重审；本案一、二审因诉讼产生的所有费用均由嘉凯城公司承担。事实和理由：1、一审法院以违法的契约精神作为审判依据，对本案嘉凯城公司的违法行为，通过法律的形式向公众进行公开的指引和教育示范，导致作出一审错误判决。嘉凯城公司因本案合同约定的逾期交房违约金低于逾期付款违约金100倍，属于严重加重消费者责任而被行政处罚，即已被确认为违法。嘉凯城公司因违反《合同违法行为监督处理办法》而被青岛市工商局于2015年7月20日进行行政处罚，一审法院致违法事实于不顾，系破坏司法公平、公正的错误观念，一审判决以此作为法律所应遵守和倡导的精神是对法律的误解。2、综合验收是商品房交付的必备条件，商品房是特殊的商品，法律明确规定交付的房屋必须为验收合格。《山东省商品房销售条例》及青岛市政府明确确认青岛市商品房的交付要求为综合验收合格，而一审法院认定“单体竣工验收”的备案证为房屋验收的标准，属于对法律任意扩大解释，降低房屋验收的适用标准，导致作出一审错误判决，应予纠正。《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条、《山东省商品房销售条例》第37条、《青岛市建设项目竣工验收规定》第14条等相关规定，确认商品房应为“验收合格”的房屋，未经验收不得交付。本案以备案证为验收合格标准，没有任何法律或者行政机关确认“竣工备案证”可作为房屋验收合格及交付的证明，一审法院主观认定备案证=验收合格证错误，而且该备案证与验收合格没有任何联系。嘉凯城公司的行为严重违反《山东省商品房销售条例》第37条的规定，开发商应当交付“综合验收”的商品房的所有材料以及商品房买卖合同约定应当提供的其他材料。而该条另起一行的“另有约定，从其约定”仅是对商品房交付使用的验收方式是采用“签署验收交付单”还是约定的其他方式的规定，而非对房屋验收条件的选择性约定。3、嘉凯城公司于2016年4月29日前尚未取得组织竣工验收的资格，证实本案房屋未达验收标准，一审法院以备案证作为竣工验收标准严重错误，导致作出一审错误判决。根据青岛市规划局于2014年4月29日颁发给嘉凯城公司的《竣工规划核实合格证》显示，未取得该证的，任何单位（××）不得组织竣工验收，由此可见，嘉凯城公司在2014年4月29日前尚未取得验收资格。因此，一审法院以“备案证”作为房屋验收合格的标准错误。4、嘉凯城公司利用格式条款免除书面通知于文虎、于凤志交付房屋的义务，加重于文虎、于凤志的责任承担，且拒不接受对交付房屋的意见发函，而一审法院仍认可嘉凯城公司的强制交房，严重损害了消费者的合法质疑权利。本案合同存在多处损害消费者权益的条款，嘉凯城公司利用格式条款，免除其应向于文虎、于凤志发送书面通知的义务和责任，故意利用补充协议中字体小于正文两倍，修改合同正文关于嘉凯城公司应履行交付房屋材料、书面通知等义务，补充条款第七条至第十六条、第十八条的重大修改未作任何标明和提示，系格式形成，严重损害消费者的合法权益，应为无效。5、一审法院适用和理解法律错误，导致作出一审错误判决。于文虎、于凤志与嘉凯城公司之间是商品房买卖合同关系，一审法院在适用合同法第44条和第60条时忽略前提规定，即该条款的合同系依法成立的合同并需要双方遵守诚实信用原则，而一审法院以本案显失公平的无效条款作为判决依据明显错误。嘉凯城公司逾期交付本案房屋的违约金严重过低，显失公平，严重侵害消费者的合法权益，且经行政处罚确认为加重消费者责任100倍的条款。根据《合同法》第54条的规定，行政处罚已确认该条款属于明显加重消费者责任、显失公平的条款，即为应予撤销的无效条款。结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的相关规定，于文虎、于凤志请求酌情提高逾期交房违约金的标准有充分事实和法律依据。被上诉人嘉凯城公司辩称，1、一审法院是以契约精神为审判依据，而非以违法的契约精神为审判依据。一审法院按照法律规定和双方签订的合同条款对本案进行依法判决，而青岛市工商行政管理局却是依据部门规章对嘉凯城公司作出处罚，且属于行政部门单方的处罚行为。该处罚与嘉凯城公司逾期交房的违约行为及责任承担无关联性。2、综合验收是商品房交付的必备条件无法律依据，嘉凯城公司取得建设工程竣工验收备案证后交房，符合合同约定和法律规定。于文虎、于凤志所列的《建筑法》第六十一条等都是规定竣工验收合格后可交付使用，而非是综合竣工验收合格。只有《山东省房屋销售条例》第三十七条规定房地产开发项目综合验收报告，但该法律规定当事人双方另有约定的，从其约定，该规定不是于文虎、于凤志所理解的是对验收方式的选择性约定，而是对房屋验收条件的选择性规定。且即使退一步讲，是对房屋验收条件的选择性规定，国务院《建设工程质量管理条例》属于行政法规，《山东省房屋销售条例》属于地方性法规，应当按照《建设工程质量管理条例》规定的竣工验收合格方可交房的规定执行，故于文虎、于凤志主张综合验收是商品房交付的必备条件无法律依据且不符合合同约定。2016年3月29日，青岛市城乡建设委员会为涉案房屋所在的31号楼（即D1地块H9号楼）工程发放青岛市建设工程竣工验收备案证（以下简称备案证），备案证右侧中间部位载明竣工验收日期为2016年3月28日，证明涉案房屋所在的楼座已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。根据备案证左侧中间部位明确记载：根据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定，该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案的内容，证明青岛市城乡建设委员会是根据《建设工程质量管理条例》的有关规定通过涉案房屋所在的楼座工程的竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，证明涉案房屋所在楼座工程已通过竣工验收，可以向于文虎、于凤志交付房屋。3、不存在嘉凯城公司利用格式条款免除书面通知交房义务，加重于文虎、于凤志的责任承担，一审法院认定嘉凯城公司的房屋交付日期为2016年3月30日，事实清楚，并无不当。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订的合同，是经双方协商一致后签订的，并不属于格式条款。即使于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订的合同属于格式合同，于文虎、于凤志在合同尾部声明条款上签字、摁印，确认对合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读，对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵守履行，即足以证明嘉凯城公司采取合理的方式提醒了补充条款并对补充条款内容进行了说明。且将书面通知补充修改为报纸公告未增加于文虎、于凤志的责任，也未免除嘉凯城公司的通知交房义务，故不应当确认为无效条款。合同补充条款第十六条第2款已明确约定通知可以采用报纸公告的形式送达，补充条款第八条第2款明确约定于文虎、于凤志无理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为嘉凯城公司已按照交房通知中要求的交付日将房屋交接给于文虎、于凤志。嘉凯城公司于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达，交房通知中要求的交付日为2016年3月30日，故，一审法院认定嘉凯城公司的房屋交付日期为2016年3月30日，并无不当。4、涉案房屋已于2016年3月28日通过竣工验收，并不存在于文虎、于凤志所述的2016年4月29日尚未取得组织竣工验收的资格，一审法院以备案证作为竣工验收标准，事实清楚，适用法律正确。于文虎、于凤志所称的建设工程竣工规划核实合格证（以下简称规划核实合格证）和备案证所指的工程并非是同一概念，规划核实合格证指李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块整个工程，D1地块整个工程包括高层、洋房、别墅等。而备案证指的是李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1H9号楼及地下车库单体工程，仅是高层中的9个楼座及地下车库，故无法通过规划核实合格证记载的内容推断出嘉凯城公司于2016年4月29日尚未取得组织竣工验收的资格。5、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。于文虎、于凤志依据合同法第54条的规定主张合同第十二条的约定为显失公平的无效条款，要求撤销并根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定酌情提高逾期交房违约金无法律依据。于文虎、于凤志在一审开庭时未请求法院撤销显失公平的无效条款，且因于文虎、于凤志未在一年内行使撤销权导致撤销权消灭，现于文虎、于凤志已无权行使撤销权。虽青岛市工商局行政管理局单方对嘉凯城公司做出过处罚，但不足以证实在合同设立时嘉凯城公司利用于文虎、于凤志没有经验，使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订的合同是双方真实的意思表示，根据法律倡导和尊重契约精神，应当尊重和执行合同第十二条约定，不应当认定为显失公平的无效条款。于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订的合同已明确约定违约金计算方法，且该违约金条款是双方真实意思表示，合法有效，应当予以尊重和执行，故不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回于文虎、于凤志的上诉请求，维持原判。于文虎、于凤志向一审法院起诉请求：依法判令嘉凯城公司按房屋总价款的日万分之三向于文虎、于凤志支付自2015年12月31日应交房之日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截止至起诉之日为25370.97元）；本案因诉讼产生的所有费用均由嘉凯城公司承担。一审法院认定事实：2013年11月5日，于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订青岛市商品房预售合同，双方合同及其附件、补充条款约定：于文虎、于凤志向嘉凯城公司购买青岛市××时代城·东方龙域31号楼1单元1103户住宅，暂测面积79.1平方米，总房价款暂定761891元。房屋交付必须符合的条件为交付房屋已通过单体竣工验收，于文虎、于凤志按约定付清全部款项并履行了其他约定义务。嘉凯城公司定于2015年12月31日前将房屋交付于文虎、于凤志，逾期应向于文虎、于凤志支付违约金，违约金按照于文虎、于凤志已支付房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，于文虎、于凤志不退房，嘉凯城公司按照于文虎、于凤志已支付房价款日万分之一计算违约金。于文虎、于凤志若未按合同约定时间付款，应向嘉凯城公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算；逾期超过30天，嘉凯城公司有权单方解除合同，于文虎、于凤志承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。房屋符合交付条件后，嘉凯城公司应在交付之日前3天书面通知于文虎、于凤志办理交付该房屋的手续，于文虎、于凤志应在收到该通知之日起3天内会同嘉凯城公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交付通知书邮寄出7日。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一中约定于文虎、于凤志首付款231891元，于文虎、于凤志应于2013年11月5日前存入指定账户；住房公积金贷款530000元，应于2013年11月8日前提交全部文件，放贷机构于2013年12月8日前将贷款存入指定账户；在签订本合同后30日内，于文虎、于凤志方的按揭贷款划转到嘉凯城公司银行账户，否则视为于文虎、于凤志违约。合同补充条款中约定，嘉凯城公司通知于文虎、于凤志交房后，于文虎、于凤志以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为嘉凯城公司已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了于文虎、于凤志。本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。于文虎、于凤志和嘉凯城公司在合同尾部声明条款上签字、摁印、盖章，确认对合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读，对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵照履行等。合同签订后，2013年11月6日，于文虎、于凤志向嘉凯城公司支付231891元。2014年3月10日，于文虎、于凤志与青岛市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行、嘉凯城公司四方签订青岛市住房公积金贷款抵押借款合同，贷款金额为530000元，期限25年，该款项于2014年7月18日到账。2014年2月26日，嘉凯城公司曾就关于公积金贷款新政对时代城·东方龙域业主影响作出意见回复，嘉凯城公司意见中称，1号、2号、15号、21号、22号已经达到要求，并已与公积金签约，可以正常办理。30号、31号、32号将在3月6日前达到工程进度并与公积金管理中心签约，确保业主在3月10日新政实施前能够办理公积金贷款。对受新政影响的27号、29号、33号楼提出相关处理意见。嘉凯城公司称，本案于文虎、于凤志购买的31号楼未受公积金新政影响，于文虎、于凤志违反双方合同约定的付款时间，构成违约。2015年12月15日，青岛市规划局李沧分局出具青规李单验字[2015]47号建设工程单体验收审查意见书，认为××上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块项目工程，符合规划单体验收要求。2016年3月28日，工程名称为李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1H9楼及地下车库的工程取得青岛市建设工程竣工验收备案，工程地点为青岛市××。青岛市公安局李沧分局虎山路派出所出具证明，写明青岛市李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块商品房门牌为××，共计35个楼座，涉案地块的规划楼号与现楼号名称分别为：H1号楼为19号楼、H2为35号楼、H3为34号楼、H4为20号楼、H5为33号楼、H6为21号楼、H7为32号楼、H8为22号楼、H9为31号楼。嘉凯城公司于2016年3月28日在半岛都市报和青岛早报上登报公告，通知嘉凯城·时代城·东方龙域业主于2016年3月30日进行房屋交付。2016年5月17日，青岛市工商行政管理局向于文虎、于凤志委托代理人作出了政府信息公开告知书，告知内容如下：“经查询，青岛嘉凯城房地产有限公司在其使用的青岛市商品房预售合同中规定购房者未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之1计算；而开发商逾期交付房屋，违约金按购房者已支付的房价款日万分之0.01计算，两者对比，加重了消费者责任。青岛市工商局于2015年7月20日依据《合同违法行为监督处理办法》对其进行了处罚。”嘉凯城公司称，青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告载明，4月20日至10月25日期间每日7时至19时，禁止相关道路重中型载货汽车通行，重中型载货汽车确因生产生活需要在限制通行时段驶入上述限制通行区域的，应向公安机关交通管理部门申领《货车通行证》。一审法院认为，于文虎、于凤志与嘉凯城公司签订的商品房预售合同系平等主体之间按照各自的意思表示签订，合同相关内容不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。于文虎、于凤志应按照约定支付房款，嘉凯城公司应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，于文虎、于凤志已支付房款，嘉凯城公司并未按照合同约定的交房时间（2015年12月31日）交付房屋，构成违约。嘉凯城公司主张房屋建设过程中，存在世园会交通管制的规定影响工期，一审法院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，合同约定的交房时间为2015年12月31日，而世园会的举办是在2014年4月至10月，与嘉凯城公司的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对嘉凯城公司的该项抗辩主张一审法院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收；嘉凯城公司应在交房之日前3日通知于文虎、于凤志办理交付房屋的手续，于文虎、于凤志在收到该通知之日起3日内对房屋进行验收交接；嘉凯城公司通知于文虎、于凤志交房后，于文虎、于凤志以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为嘉凯城公司已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了于文虎、于凤志；通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。本案中，涉案房屋31号楼（即李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H9号楼）于2016年3月28日取得建设工程竣工验收备案，达到了合同约定的交房条件；嘉凯城公司于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达；交付通知中要求的交付日为2016年3月30日，故嘉凯城公司的房屋交付日期为2016年3月30日，合同约定的交房时间为2015年12月31日，嘉凯城公司构成逾期交房，逾期90天，应承担相应的违约责任。于文虎、于凤志主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，没有合同和法律依据，故对于文虎、于凤志的该项主张一审法院不予采信。法律倡导和尊重契约精神，当事人意思表示一致达成的协议，应当予以尊重和执行。本案中，双方合同约定，逾期交房90日内违约金按照于文虎、于凤志已支付房价款日万分之0.01计算，双方应遵照约定执行。青岛市工商行政管理局认为双方协议约定加重了消费者的违约责任，对嘉凯城公司作出处罚，故一审法院认为消费者的违约责任应当与开发商的违约责任相对等，本案中是否存在逾期付款行为，若存在，逾期付款的违约金是否应与嘉凯城公司逾期交房的违约金相对等的问题，系另一法律关系，该处罚是行政部门对加重消费者责任条款的约定进行的处罚行为，与本案嘉凯城公司逾期交房的违约行为及责任承担并无关联性，故一审法院对于文虎、于凤志据此主张调高违约金比例的诉讼请求不予支持。嘉凯城公司应按照双方合同约定承担逾期交房的违约责任，违约金数额按照约定以房屋总价761891元的日万分之0.01、计算90天为68.57元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、嘉凯城公司于判决生效之日起10日内支付于文虎、于凤志逾期交房违约金68.57元。二、驳回于文虎、于凤志的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元（于文虎、于凤志已预交），减半收取217元，由于文虎、于凤志负担216.50元，由嘉凯城公司负担0.50元。嘉凯城公司于判决生效之日起10日内支付于文虎、于凤志0.50元。本院二审期间，于文虎、于凤志提交泰能天然气有限公司客户服务分公司金水路服务站于2016年7月22日出具的关于燃气挂表、通气事宜说明的复印件，证明嘉凯城公司通知交房时涉案房屋没有通燃气。嘉凯城公司称对该证据真实性无法确认，如该证据真实，可证明涉案房屋具备通燃气的条件。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，于文虎、于凤志与嘉凯城公司所签涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本院对本案争议的焦点问题评判如下：一、房屋交付条件问题。根据双方合同的约定，嘉凯城公司交付涉案房屋的条件为涉案房屋通过单体竣工验收。嘉凯城公司所提交的建设工程竣工验收备案证载明涉案房屋所在的楼座已于2016年3月28日通过竣工验收，即涉案房屋此时已具备合同约定的交付条件。于文虎、于凤志上诉称涉案房屋应通过综合验收才能交付，该上诉理由与双方合同约定不符，本院不予采信。二、逾期交房问题。嘉凯城公司于2016年3月28日依照合同约定的报纸公告方式通知包括于文虎、于凤志在内的业主于2016年3月30日进行房屋交付。按照双方合同约定，嘉凯城公司应于2015年12月31日之前交付涉案房屋，故嘉凯城公司的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任。三、逾期交房违约金问题。首先，青岛市工商行政管理局对双方合同约定的购房者逾期支付房款应承担日万分之一的违约金与开发商逾期未超过90日交付房屋应承担日万分之0.01的违约金进行对比，认为合同对于购房者违约应承担的违约金的约定加重了购房者的责任并据此作出行政处罚，但并未认定开发商应承担的逾期交房违约金过低；其次，已付购房款日万分之0.01标准的违约金条款是对于嘉凯城公司逾期交房未超过90日的违约行为所作的约定，该条款是双方对嘉凯城公司逾期交房时间较短情形的约定，并不足以认定为显失公平。故，于文虎、于凤志关于提高逾期交房违约金标准的上诉理由不成立，本院不予采信。一审按照双方合同的约定判令嘉凯城公司向于文虎、于凤志支付逾期交房违约金，处理并无不当，本院不予变更。综上，于文虎、于凤志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于文虎、于凤志负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 建代理审判员 李 蕾代理审判员 迟金铜二〇一六年九月二十六日书 记 员 王莉莉书 记 员 魏 威