浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5191号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐斐，男，1992年3月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区，住温州市苍南县。
委托诉讼代理人：谢作陈，苍南县华兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：裘喜园，女，1961年1月9日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：裘石城，男，汉族，1954年6月27日出生，住浙江省杭州市拱墅区，系裘喜园丈夫。
被上诉人（原审原告）：裘一凯，男，1984年10月21日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
上诉人徐斐因与被上诉人裘喜园、裘一凯房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：位于杭州市江干区房屋系徐斐所有。2016年2月1日，裘一凯、裘喜园为购买该房屋，由中介公司居间，裘喜园、裘一凯与徐斐双方签订了房屋买卖定金协议，该协议共2页，第一页协议中双方确认了买卖房屋的情况、购买人情况，并约定裘喜园、裘一凯支付徐斐购房定金人民币70万元，该定金裘喜园、裘一凯交由中介公司收取视同已交付给徐斐；双方确认以人民币788万元的总价款购买该房屋及整套家具、软装及地下车库等；第二页协议中，双方约定徐斐应于2016年4月1日前将交易房屋内户口全部清空，于2016年4月15日前将交易房屋交付给裘喜园、裘一凯，应于签署本协议后60个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若裘喜园、裘一凯不与徐斐签订《杭州市房屋转让合同》，裘喜园、裘一凯无权要求徐斐返还定金，徐斐没收定金，若徐斐不与裘喜园、裘一凯签订《杭州市房屋转让合同》，徐斐应双倍返还定金给裘喜园、裘一凯；等等。定金协议签订后，裘喜园、裘一凯于2016年2月2日汇款人民币10万元给中介公司代为保管，2016年2月5日汇款人民币60万元给徐斐，后中介公司支付裘喜园、裘一凯8万元，尚余人民币2万元未付，徐斐出具了收取定金共计人民币70万元的收据。经计算双方在60个工作日内正式签订《杭州市房屋转让合同》的期限为2016年4月28日之前。
在签订定金协议后，即2016年春节后杭州市因房屋政策调整房价迅速上涨，中介黄某在庭审中称房价约上涨7%，裘喜园、裘一凯称涉案房价上涨约人民币80万。徐斐遂提出加价请求，并在中介主持下双方进行了磋商，2016年3月7日，裘喜园、裘一凯委托律师发函催促徐斐，徐斐未予答复。裘喜园、裘一凯遂于2016年3月17日诉至法院要求解除合同并双倍返还定金。期间，双方继续磋商，曾以加价人民币8万元达成一致意见，徐斐提出按照老家习俗以赠送红包图吉利，但双方最终未达成协议。在双方签订合同及磋商过程中，除签字由徐斐本人进行外，其他事务基本由徐斐父亲徐青道实际代理。在庭审中（尚在2016年4月28日之前），徐斐多次提出愿意以房屋定金合同约定的原价继续履行合同，但裘喜园、裘一凯本人均表示无意再购买该房屋。至今，双方未签订定金合同中约定签署的《杭州市房屋转让合同》。2016年3月17日，裘喜园、裘一凯诉至一审法院，请求判令：1.解除裘喜园、裘一凯、徐斐于2016年2月1日签订的房屋买卖定金协议；2.徐斐双倍返还定金1400000元；3.诉讼费用由徐斐承担。2016年7月22日，徐斐向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除2016年2月1日订立的房屋买卖定金协议；2.裘喜园、裘一凯缴纳的定金68万元不予返还；3.诉讼费由裘喜园、裘一凯承担。
一审法院认为，本案中的定金协议规定了房屋坐落、面积、房屋价格、定金及定金罚则等内容，但尚未规定房款交付、按揭、逾期付款、逾期交房、房屋登记等内容，其约定在签订本协议后一段时限内签署《杭州市房屋转让合同》及居间服务合同，所以该定金协议应为预约订立本约即正式房屋买卖合同的协议，属于预约合同。该合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。双方约定的定金，是为保证双方签订商品房买卖合同而交付的定金，性质为立约定金。立约定金是订立本约的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方互相遵守签订本约的约定。当事人约定以交付定金作为订立本约担保的，给付定金一方拒绝订立本约，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立本约的，应当双倍返还定金。
本案中，虽然因政策性调控房价上涨，但在政府屡次实施房地产宏观调控的大背景下，此应属于当事人可预见的内容。双方当事人在预约合同中约定70万的高价定金数额，正是基于对市场风险包括房地产政策调控引发的价格变动情况下的成约担保。因此，本案中并未发生在签订预约合同时的重大情势变更，当事人仍应按照预约合同内容订立本约，不应再对预约房价进行磋商加价。裘喜园、裘一凯与徐斐在签订预约合同后，裘喜园、裘一凯联系徐斐要求签订房屋转让合同，徐斐则要求在原有协商房价基础上赠送红包形式增加房款，系徐斐明确表示要求加价，拒绝以原定价格签订合同的行为，裘喜园、裘一凯可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。徐斐称加价系徐斐父亲徐青道提出，非徐斐本人，但综观房屋买卖的整个磋商过程，皆由徐斐父亲实际代理徐斐进行，故裘喜园、裘一凯有理由相信徐斐父亲的加价系有权代理，因此，对徐斐基于赠送红包系习俗非加价、尚未过签约期限、徐斐本人未提出加价的辩称不予采信，徐斐反诉请求不予退还定金，亦不予支持。
因此，徐斐应双倍返还裘喜园、裘一凯收受的定金。关于本案中定金交付的数额，虽中介公司扣留了2万元，但根据合同约定应已视同缴纳给徐斐，故徐斐应返还裘喜园、裘一凯定金140万元，另2万元徐斐可向中介公司另行主张权利。现双方均要求解除房屋买卖定金协议，依法予以解除。裘喜园、裘一凯诉请解除合同及要求徐斐双倍返还定金，依法予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条之规定，判决：一、解除裘喜园、裘一凯与徐斐签订的《房屋买卖定金协议》；二、徐斐于判决生效之日起十日内双倍返还裘喜园、裘一凯定金1400000元；三、驳回裘喜园、裘一凯的其他诉讼请求；四、驳回徐斐的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17400元，财产保全费5000元，共计22400元，由徐斐负担；反诉案件受理费按规定减半收取为5300元，由徐斐负担。
宣判后，徐斐不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，导致作出错误的判决。1.一审法院认定，裘喜园、裘一凯提供律师函结合快递详情单及邮政签收短信就确认裘喜园、裘一凯2016年3月7日有向徐斐发送律师函催促徐斐，却不认定系催促徐斐于3月14日配合完成签订正式房屋转让合同。一审法院无视律师函的落款日期中的三月系二月修改而成，并且对徐斐提交的证据3，证明徐斐3月14日正巧在老家温州苍南办事、无法配合签订合同的事实，以与案件无关联不予确认。其实，徐斐根本没有收到所谓的律师函，裘喜园、裘一凯也没有证据证明徐斐有收到律师函。2.一审法院对徐斐出具的定金收据中的特别备注的“此款没有现金交易，以银行转帐至本人帐户为准”的书写体在整个民事判决书中只字未提起，根据证据认定原则，格式化的收据，有手写的字体内容的效力应优先于格式的打印体，一审法院对该备注末作认定，影响本案徐斐收取多少定金数额的认定。3.一审判决认定徐斐和裘喜园、裘一凯均未主张的“除签字由徐斐本人进行外，其他事务基本由徐斐父亲徐青道实际代理”，一审认定该事实与实际情况不符。徐斐提供父母离婚证，一审法院认定了系随母亲生活的，父亲仅为传话帮忙而已，他的意思不能代表徐斐，徐斐从未办理委托书给父亲代理出售房屋，中介也没有父亲的身份证件等，房屋买卖合同系书面合同，最终还得本人签字确认。4.一审法院对证人黄某的证言采信，认为“未发现其证言有矛盾可疑点”，第一，该证人不是具体经办人，第二，该证人不是第一次开庭就出庭作证的，是事后裘喜园、裘一凯申请的，在申请作证内容也是证人所了解的，并不是亲身经历之事，第三，该证人出庭作证发言时与裘喜园、裘一凯方相互商量再作回答。
二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为赠送红包形式增加房款与法律不符，赠送系单方自愿行为，赠送红包由赠送方自行决定，怎么变成明确表示要求加价，在履约过程，双方同意再行协商，协商不成也可按原约定立约，再说徐斐本人亲自在履行期间多次要求裘喜园、裘一凯按原来约定继续履行合同，一审法院也予以认定。2.一审判决认定裘喜园、裘一凯汇款10万元给中介公司代为保管，虽中介公司扣留了2万元，徐斐要双倍返还，而这2万元可向中介公司另行主张权利，一审法院在适用法律条款中没引用法律规定。3.一审法院全部按照裘喜园、裘一凯的要求判决了，何来判决主文第三项驳回裘喜园、裘一凯的其他诉讼请求。立案到判决十五个月，中间没有明显可扣除、延长审限事由。本案中，徐斐在第一次开庭审理时还在履约期间，房价遇政策上涨，对原约定重新进行协商在情理之中，也符合法律规定，合同法第七十七条规定：当事人协商一致可变更合同，就当一审法院强加的本案“房屋买卖系徐青道实际代理，签字也得本人处理”，在履约期间，“徐青道要求赠送红包形式增加房款，系明确表示加价”，被上诉方不同意这方案，徐斐不构成根本性违约；在一审法院事实认定在履约期限内，徐斐多次提出愿意以房屋定金合同约定的原价继续履行合同，但裘喜园、裘一凯表示无意再购买该房屋，说明还在预约合同履行的期限内徐斐明确表示按原约定履行，也发问裘喜园、裘一凯，裘喜园、裘一凯不同意继续履行，因此，本案系裘喜园、裘一凯在预约合同履行期限内违约，裘喜园、裘一凯构成根本性违约，裘喜园、裘一凯无权要求返还定金，应驳回裘喜园、裘一凯的诉讼请求。退一步说，徐斐只收到定金68万元，不应按70万元计算，这首先违反了交易习惯，双方约定款项由第三方转交，第三方私自扣留款项，却要求收款方去向第三方主张，物证在付款方，非得要付款方一起去，明显增加了交易成本。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二项判，改判驳回裘喜园、裘一凯的诉讼请求；2.一二审诉讼费用由裘喜园、裘一凯承担。
被上诉人裘喜园、裘一凯答辩称：一、一审判决认定的事实基本清楚，判决正确。裘喜园、裘一凯诚心在杭州购买房屋，特选择浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为中介，经中介公司居间，2016年2月1日，裘喜园、裘一凯与徐斐签订了购买案涉房屋的《房屋买卖定金协议》，约定裘喜园、裘一凯支付购房定金70万元，房屋总价款788万元等。次日，裘喜园、裘一凯即按约汇款10万元给中介公司，2016年2月5日又汇款60万元给徐斐，同日徐斐出具了收取定金70万元的收据。因时值过年和春节（2月7日除夕，2月22日元宵），裘喜园、裘一凯同意年后再签订正式的房屋买卖合同。2016年2月28日，中介公司联系买卖双方前往链家公司杭州总部签署房屋买卖合同，裘喜园、裘一凯一家专程提前一日从上海赶到杭州签约，但徐斐失约。在链家公司杭州总部，裘喜园、裘一凯在中介公司工作人员指导下签署了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《二手房交易资金监管协议》《合同签订承诺书>和《居间服务合同》等所有购房所需的文件，并向工商银行朝晖支行申请房屋按揭贷款。但是，无论如何联系，徐斐父子均拒绝到场签约。此后，中介公司工作人员携带裘喜园、裘一凯已经签署的文件材料到徐斐家里要求其履行《房屋买卖定金协议》约定的签约义务，仍然遭到徐斐拒绝，徐斐向中介人员提出涨价，违约的意图十分明确。此时，裘喜园、裘一凯才意识到由于杭州的房价突然上涨，徐斐想悔约，但是买卖双方在中介公司居间下已经谈好价格，白纸黑字签了合同，而且徐斐作为卖方已经收取裘喜园、裘一凯70万元定金，这样的合同是受到国家法律保护的合同，任何一方都不能随意悔约。中介人员也十分清楚法律的规定，于2016年3月8日又联系买卖双方到中介公司磋商，但徐斐又未出席，其父亲明确提出要加价30万元才肯签字。裘喜园、裘一凯对徐斐一家公然违约的行为很无奈，因此，于2016年3月9日向其发出律师函，要求徐斐履行合同约定的义务。裘喜园、裘一凯在一审中已经提交寄送面单和投递信息等证据证明向徐斐发送律师函的事实。徐斐收取70万元定金的事实清楚，不仅有徐斐出具的定金《收据》，还有裘喜园、裘一凯向徐斐银行帐户汇款的转账凭证，向链家公司汇款的凭证以及链家公司出具的收据等为证。虽然根据一审查明的事实中介公司在收取裘喜园、裘一凯汇付的10万元后，扣留了2万元，但《房屋买卖定金协议》明确约定裘喜园、裘一凯交由中介公司收取的定金视同己付给徐斐，徐斐对此明知，徐斐上诉提出扣除该2万元理由不能成立。徐斐上诉主张其父亲仅为传话帮忙，不能代表徐斐，这与其将房产证等文件交给父亲，并由其父亲与中介公司办理出售房屋的事实完全不符，而且，徐斐本人在《房屋买卖定金协议》和定金《收据》上签字的行为，也进一步证明出售房屋是徐斐本人的真实意思。证人黄某是链家公司城市之星店经理，虽然黄某并非具体经办人，但由于本案双方当事人签订《房屋买卖定金协议》后，发生了徐斐因房价上涨而悔约等特殊情况，链家公司城市之星的员工对本案的情况都十分了解，黄某作为该店经理，本身也参与协调过裘喜园、裘一凯与徐斐之间的事，其作为证人完全符合法律规定。
二、一审判决适用法律正确。裘喜园、裘一凯与徐斐签订了《房屋买卖定金协议》，裘喜园、裘一凯按约交付了70万元定金，但徐斐因房价上涨而反悔，依照法律规定和合同约定均应向裘喜园、裘一凯双倍返还定金。一审法院适用我国合同法、担保法及相关司法解释的规定，属适用法律正确。合同是双方当事人之间的契约，一旦订立，双方均应诚实守信，严格依照合同约定全面履行自己的合同义务。我国一直在倡导建设诚信社会，我国的法律也对不遵守契约的不诚信行为给予否定性评价，徐斐在本案中的违约行为，不仅违反与裘喜园、裘一凯之间的合同约定，也不为国家法律所容许，更与诚信社会建设不相和谐。众所周知，2016年年初杭州市房价飞快上涨，若徐斐不违约，裘喜园、裘一凯已经以788万元的价格买下该房屋，所有人都会认为裘喜园、裘一凯点子准或者运气好，试想一下，有哪一个正常人会在这样的情况下“早早准备违约并设好圈套”。裘喜园、裘一凯若不是遇到如此不讲信义的房东，正常履行合同以788万元买下该房屋，几个月后再转售他人获利远不止70万（该小区同样面积房屋的房价到8月份已经超过1000万），何必费尽心机设计圈套，以违法的方式黑他这70万。
三、一审判决结论正确，但仍存在一些瑕疵。1.本案双方签订《房屋买卖定金协议》后，裘喜园、裘一凯积极履行合同，而徐斐见房价上涨后不甘心以谈妥的价格出售房屋，履次提出涨价，违约的事实十分清楚。而且2016年年初房价上涨也是全国皆知的事实，应当说本案并不是很复杂的案件，但一审法院在立案后15个月才结案，明显超过我国民事诉讼法关于6个月审限的规定。2016年全年，杭州的房价以前所未有的速度上涨，裘喜园、裘一凯因徐斐的违约错过购房的最佳时机，又因为案件长时间拖延继续错过购房好时机，本案审理期限过长，对裘喜园、裘一凯一方造成了进一步的经济损失。裘喜园、裘一凯眼看着房价上涨，损失扩大，心痛不已，曾于2016年8月向一审提出追加诉讼请求，要求被告赔偿经济损失，但一审法官不予同意。裘喜园、裘一凯仍保留向徐斐主张赔偿经济损失的权利。2.裘喜园、裘一凯在一审起诉前向法院申请对涉案房屋进行查封，一审法院亦同意裘喜园、裘一凯的申请，并裁定查封房屋，且已实际进行了查封，但案件审理过程中（约2016年9月），在裘喜园、裘一凯完全不知情的情况下，涉案已被查封的房屋却被徐斐出售。此行为，对裘喜园、裘一凯要求赔偿经济损失的权利造成实质性损害。3.涉案《房屋买卖定金协议》第二页中关于“60个工作日内签署正式合同”的条款，在裘喜园、裘一凯签字前数字是空白的，该“60”字样显然是中介公司前员工王元明偏帮其老乡徐斐而事后添加。虽然裘喜园、裘一凯因王元明的原因没有拿到该页原件，但从合同上下文看，不难发现“60个工作日”的约定与合同其他条款相互矛盾。4.一审判决书第9页倒数第三行“在庭审中，被告多次提出愿意以房屋定金合同约定的原价继续履行合同，但徐斐本人均表示无意再购买该房屋”的认定，与事实不符。在本案起诉前，裘喜园、裘一凯多次要求徐斐履行合同，中介公司甚至带着裘喜园、裘一凯已经签署好的合同等材料到徐斐家中，希望他守信签约，均被无理拒绝。更有甚者，在中介公司召集双方协调时，徐斐父亲不顾形象，言语粗鲁，各种借口变相要求加价，并表示不怕裘喜园、裘一凯起诉。因此，没有理由在裘喜园、裘一凯起诉后第一次庭审当中，徐斐就同意按原定价格履约。
本院二审期间，上诉人徐斐未向本院提交新的证据，被上诉人裘喜园、裘一凯向本院提交了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，《合同签订承诺书》、《二手房交易资金监管协议》《二手房交易监管资金划转付款委托书》、《土地登记委托书》法律文件，欲证明裘喜园、裘一凯已签订所有预约合同要求签订的合同，就差徐斐的签字。
对被上诉人裘喜园、裘一凯提交的证据材料，上诉人徐斐认为上述证据裘喜园、裘一凯在一审期间完全可以提供，但是没有提供，不属于二审新证据，对证据的真实性、关联性、合法性和待证事实均有异议，首先这些证据应当是裘喜园、裘一凯为了应诉所准备的材料，提交的这些证据都是所谓的合同、协议等，既然是合同就应当有合同的相对人，不可能是裘喜园、裘一凯单方签名、按指印，没有经过徐斐的确认，居间服务合同中链家公司的法定代表人没有签名，从房屋买卖合同的乙方来以及其他委托书的甲方来看，都出现了案外人的名字，不属于本案的当事人，从裘喜园、裘一凯提供的这些证据不足以能够证明其为了购买徐斐的房屋已经积极履行了相应的准备义务，既然是资金监管或者相应的委托，应当有其他的相应证据证明其款项是否到位，如果没有其他相应证据的佐证，裘喜园、裘一凯所主张的待证事实也不应当予以成立，这一组证据与本案没有任何关联性。本院认为，裘喜园、裘一凯提交的证据能够证实裘喜园、裘一凯与徐斐未签订《杭州市房屋转让合同》。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：徐斐与裘喜园、裘一凯及链家公司于2016年2月1日签订的《房屋买卖定金协议》系各方真是意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该协议约定了徐斐与裘喜园、裘一凯双方应于签署该协议后60个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在协议约定期限内，若裘喜园、裘一凯不与徐斐签订《杭州市房屋转让合同》，裘喜园、裘一凯无权要求返还定金等。裘喜园、裘一凯认为《房屋买卖定金协议》中约定的60个工作日系签订协议之后中介公司工作人员擅自添加，并无有效证据予以证实，且一审期间裘喜园、裘一凯提交的案涉定金协议复印件及一审法院调取的相关原件均载明60个工作日内容，故应认定依约双方至迟应于2016年4月28日签订《杭州市房屋转让合同》等文件。虽在案涉定金协议签订后，徐斐表示案涉房屋要加价，双方曾就加价事宜进行协商，后未能协商一致，但在约定的签订《杭州市房屋转让合同》等文件期限尚未届满时，裘喜园、裘一凯已诉至一审法院请求解除案涉定金协议，而一审庭审期间（4月28日前），徐斐表示原理继续履行该定金协议，裘喜园、裘一凯仍坚持其一审诉讼请求。在约定签订本约的期限尚未届满之日，徐斐已经表示愿意继续履行定金协议，故不应认定系徐斐违约。裘喜园、裘一凯主张双倍返还定金的请求于法无据，本院不予支持。结合双方签订的《房屋买卖定金协议》以及一审庭审中双方关于履行该定金协议的陈述，可以认定在双方未能签订《杭州市房屋转让合同》系因裘喜园、裘一凯方原因导致。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉意向协议签订后，裘喜园、裘一凯向徐斐支付定金700000元，依据前述法律规定即双方合同约定，裘喜园、裘一凯本无权要求返还定金，鉴于二审期间，徐斐明确表示愿意返还其收取的700000元定金，系徐斐对其自身权利的合法处分，本院予以确认。综上所述，徐斐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2142号民事判决第一项；
二、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2142号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；
三、徐斐于本判决生效之日起十日内向裘喜园、裘一凯返还定金700000元；
四、驳回裘喜园、裘一凯的其他诉讼请求；
五、驳回徐斐的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费17400元，由裘喜园、裘一凯负担；一审反诉案件受理费减半收取5300元，由裘喜园、裘一凯负担。
二审案件受理费17400元，由裘喜园、裘一凯负担8700元，由徐斐楚负担8700元。徐斐已预交二审案件受理费17400元，应退8700元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。裘喜园、裘一凯于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一八年一月二十四日
书记员 赖雪珂