江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第0297号
原告秦某某。
委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务所律师。
被告冯某某。
被告冯某某。
法定代理人冯某某。
原告秦某某与被告冯某某、被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年4月17日、8月1日公开开庭进行了审理。原告秦某某委托代理人刘玉枝、被告冯某某、被告冯某某法定代理人冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦某某诉称，原告于2003年12月26日与冯士兵签订《房屋出让协议》，约定冯士兵将新建的位于蒋王配电所西侧后排3号建地面积为130平方米左右的房屋（现登记地址为邗上街道冯庄社区紫阳苑364号）作价36万元出售转让给原告所有，首次付给现金35万元，等冯士兵房产证、土地证拿到手交付给原告过户时再付1万元。协议签订当天原告共向冯士兵支付现金35万元。冯士兵也将房屋交付给原告，后原告装修一直居住使用至今。2006年冯士兵因故去世。2013年12月，被告冯某某找到原告要将原告赶出房屋，声称房屋已由她继承，原告经了解，冯士兵房产证已于2008年办好，2013年1月因继承过户至被告冯某某、被告冯某某（系冯士兵与冯某某之女）名下。原告认为，原告与冯士兵签订的《房屋出让协议》合法有效，冯士兵转让房屋后，原告已占有并居住至今，该房屋已为原告所有，冯士兵有义务按协议约定在领取房屋产权证、土地证后协助原告办理过户手续，但因冯士兵已去世，无法履行过户义务，两被告作为继承人无权继承该房屋，应当履行协助过户的义务。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：两被告将邗上街道紫阳苑364号房屋产权过户至原告名下。
原告秦某某提供的证据有：
1、房屋出让协议书，证明冯士兵于2003年2月26日与原告签订了房屋出让协议，价格为36万元，协议约定冯士兵在领取房产证、土地证交给原告过户，冯士兵收到给付的35万元，并有证明人卢某、陈某在协议中签字；
2、卢某、陈某的调查笔录，证明原告与冯士兵签订房屋买卖协议是真实的；
3、用电登记情况，证明原告在拿到房屋后进行用电开户，平时产生用电；
4、发票两张，证明原告实际使用房屋产生用电；
5、证明两份，证明原告在2003年2月26日从冯士兵处购买了房屋用于居住，在证明的左下方有原告所居住的364号周围邻居共十户人签名证实原告自购买后实际居住在该房屋的事实；
6、土地登记申请表，证明冯士兵在2004年期间办理土地初始登记的情况，该土地系国有土地，明确是其个人所有并无其他共同居住人员，登记的364号房屋与房屋出让协议书记载的位置是一致的，且周围的邻居与原告所提供邻居的证明吻合；
7、房屋登记信息表两份，证明案涉房屋的产权证在2008年9月办理成功，产权人登记为冯士兵，2013年登记的产权人为两被告；
8、广陵区公证处的公证书，证明冯某某与冯士兵登记结婚时间为2004年5月23日，冯士兵的死亡时间是2006年10月6日，公证书载明冯士兵的父母、儿子及冯某某均放弃对案涉房屋的继承，冯士兵的直系亲属在办理公证时均已认可该房屋不是家庭成员共有，而作为冯士兵的遗产进行了继承处理，公证书认为364号产权有一半为冯某某所有没有事实和法律依据。
被告冯某某、被告冯某某共同辩称，1、原告提供的房屋出让协议中签名的是“冯士斌”，而冯士兵是当兵的“兵”，被告对出让协议的真实性有异议；2、原告主张的房屋是拆迁安置房，被拆迁人有冯士兵的父母和儿子，但协议中只有冯士兵一人的签字，被告不认可这份协议；3、原告主张的房屋一直是空着的，原告是去年自己撬门进去的，并未一直居住；4、冯士兵一开始是将房子卖给卢某的，是卢某卖给原告的，后来卢某又把原告带到被告家由冯士兵与原告签订协议，因此证人卢某的证言不是事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告冯某某、冯某某提供的证据有：证人冯某甲、冯某乙的证言，证明案涉房屋是拆迁安置房，拆迁安置房是按照家庭成员进行分的，冯士兵签的协议是无效的。
经审理查明：
2003年2月26日，原告与冯士斌（冯士兵）签订《房屋出让协议书》一份，内容为“兹有冯庄村冯四组冯士兵新建二层小楼壹座（蒋王配电所西以后排3号建地面积130㎡左右），现出让给贾桥组贾桥村秦某某定价为合计人民币叁拾陆万正，首付给现金叁拾伍万元正，首让付给现金叁拾伍万元正，若冯士兵房产证、土地证拿到手交予秦某某过户再付余款壹万元正，此协议至合同签字起生效。收到人民币叁拾伍万元正。冯士斌。协议人：冯士斌、秦某某。证明陈某、卢某”。
2003年10月16日，原告秦某某就上述房屋的用电申请立户。
原告从扬州市国土资源局邗江分局调取的2004年4月8日《扬州市邗江区村民住宅用地许可证》记载：邗上乡冯庄村紫阳苑冯士兵户，现有1人，经审核同意在规划线使用耕地、原宅基地、其他非耕地建住宅；2005年5月12日《土地登记审批表》记载：扬州市邗江区邗上街道冯庄社区紫阳苑364号土地地号为7-59-40，面积为128平方米，土地使用人为冯士兵。
2004年5月13日，冯士兵与冯某某登记结婚。
2006年12月，冯士兵去世。
2008年，案涉房屋扬州市邗江区邗上街办紫阳苑364号的产权登记在冯士兵名下。
扬州市广陵区公证处（2013）扬广证民内字第14号公证书，其中记载：申请人为冯某某，被继承人为冯士兵，公正事项继承，主要内容为1、被继承人冯士兵于2006年12月6日在扬州死亡；2、被继承人冯士兵的配偶冯某某，女儿冯某某、儿子冯某乙、父亲冯某甲、母亲吴翠珍；3、申请人向本处申请继承被继承人冯士兵生前与其配偶冯某某共同所有的财产，座落于扬州市邗上街办紫阳苑三六四号一幢的房屋，建筑面积为一百九十一点五二平方米，产权证号：扬房权证邗字××号，土地证号：扬邗国用（2005）第056**号；4、据上述法定继承人称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议；5、现申请人冯某某的法定代理人代申请人要求继承被继承人的遗产。冯某某、冯某乙、冯某甲、吴翠珍均表示自愿放弃对上述遗产的继承权，并承诺决不反悔。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六的规定，上述夫妻共同财产的一半为冯士兵的遗产。因被告继承人冯某甲、母亲吴翠珍、配偶冯某某、儿子冯某乙均放弃继承上述遗产，兹证明，被继承人的上述遗产由其女儿冯某某继承。
2013年，案涉房屋扬州市邗江区邗上街办紫阳苑364号的产权登记为被告冯某某与被告冯某某共同共有。
被告申请的证人冯某甲（系冯士兵的父亲）当庭陈述冯士兵位于冯庄的房屋被拆迁时安置了两块地皮，冯士兵和其前妻一人一块地皮，冯某甲一直与其二儿子冯金国居住，冯士兵拿了地皮后，主要由冯士兵找人建筑了案涉房屋。
经原告申请，本院依法调取了证人陈某、卢某的证言。陈某的证言证明冯士兵原系蒋王乡冯庄村冯四组的居民，后因拆迁被安置在蒋王变电所这边，陈某帮冯士兵建筑案涉房屋，后冯士兵将案涉房屋卖给一个姓秦的人并签订了《房屋出让协议》，陈某作为证明人在协议上签字；卢某的证言证明冯士兵原系蒋王乡冯庄村冯四组的居民，在2001年左右的时候因拆迁被安置在现在的紫阳苑，当时的拆迁政策是安排地皮自建，案涉房屋是由陈某建筑，后冯士兵将案涉房屋卖给了姓秦的一个人还签订《房屋出让协议》，并现场支付了部分购房款，卢某作为见证人在协议上签字，后冯士兵就将房屋钥匙交给姓秦的，协议落款签字的“冯士斌”与主文中的“冯士兵”是同一个人。
本案争议焦点为：冯士兵签订的房屋出让协议是否有效？
本院认为，冯士兵签订的房屋出让协议合法有效，理由为：1、原告主张案涉房屋系冯士兵出让给原告，被告辩称案涉房屋系家庭共同财产，其中有冯士兵父母和儿子冯某乙的份额，冯士兵无权签订出让协议，对此，被告应对案涉房屋是否为家庭共同财产负有举证责任。原告举证的《扬州市邗江区村民住宅用地许可证》中记载“邗上乡冯庄村紫阳苑冯士兵户，现有1人”，且2008年的案涉房屋产权登记的产权人为冯士兵，证明案涉房屋系冯士兵所有。而被告举证的证人冯某甲、冯某乙陈述案涉房屋系冯士兵在原冯四组的房屋被拆迁时安置的地皮上自建的房屋，并不能证明案涉房屋系由冯士兵的其他家庭成员共同建筑，且扬州市广陵区公证处（2013）扬广证民内字第14号公证书中记载冯士兵的父亲冯某甲、母亲吴翠珍、儿子冯某乙作为冯士兵继承人放弃要求继承案涉房屋的产权，并非案涉房屋所有权人，故对被告辩称案涉房屋系家庭共同财产，本院不予采纳。2、虽扬州市广陵区公证处（2013）扬广证民内字第14号公证书中载明案涉房屋系冯士兵与被告冯某某的夫妻共同财产，但此系公证处根据被告冯某某等人陈述后记录的事实，案涉房屋建筑的时间为2003年，而冯士兵与被告冯某某于2004年5月13日才登记结婚，因此案涉房屋并非冯士兵与被告冯某某的夫妻共同财产。综上，结合证人卢某陈述冯士兵在签订协议后即将案涉房屋交付给原告及原告提供的用电立户申请，原告自签订协议后即占有并使用案涉房屋的事实，本院依法确认案涉房屋并非家庭共同财产，又非夫妻共同财产，冯士兵作为案涉房屋的产权人，有权处分自己的财产，故冯士兵与秦某某签订的房屋出让协议合法有效，双方均应按约履行自己的义务。冯士兵于2006年去世后，案涉房屋的产权却又登记在冯士兵名下，并于2013年过户至两被告名下，对此，两被告应当协助原告办理产权变更手续，原告有权要求被告冯某某、被告冯某某将案涉房屋过户至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
被告冯某某、被告冯某某于本判决生效后二十日内，将扬州市邗江区邗上街办紫阳苑364号的房屋产权过户给原告秦某某，办理过户手续时需缴纳的相关费用由原告秦某某承担。
案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，由被告冯某某、被告冯某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 邵国庆
人民陪审员 丁久祥
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 孟 婷