新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2015）阿民二初字第57号原告：吾肯·波兰汗，男，1972年7月16日出生，哈萨克族，住阿勒泰市。原告：孜拜拉·卡沙甫，女，1972年2月10日出生，哈萨克族，住阿勒泰市。以上原告委托代理人：库帕丽汗·德里达汗，新疆新北律师事务所律师。被告：阿勒泰市嘉和服饰店（原名阿勒泰市嘉和时代购物广场），地址阿勒泰市。负责人：李亮，该单位总经理。委托代理人：丁江兰，新疆振鑫律师事务所律师。委托代理人：刘文，新疆振鑫律师事务所律师。被告：李晓玉，女，1970年9月12日出生，汉族，住阿勒泰市。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫诉被告阿勒泰市嘉和服饰店、李晓玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员娄文武独任审判，公开开庭进行�审理。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫及委托代理人库帕丽汗·德里达汗、被告阿勒泰市嘉和时代购物广场委托代理人丁江兰、刘文、被告李晓玉参加诉讼。本案现已审理终结。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫诉称，2013年4月1日，两被告分别与原告夫妻双方签订了房屋租赁合同，将座落于解放路金山商场2楼的100平方米商铺使用区域，各按50平方米出租给原告二人，租赁期为3年，即2013年4月1日至2016年4月1日。合同签订后原告在被告的协助下办理了各种手续，并经过重新装修开起了窗帘、布店，按合同内容缴纳了各种费用，每年的收入在15万元以上。2015年2月开始，二被告以种种借口拒收房租费，并强迫原告搬出去，说是已将该场地租给了他人。被告在合同未期满的情况下，擅自出�他人的行为已构成违约行为，严重损害了原告的合法权益，造成了极大的经济损失，现诉至法院责令被告解除合同并赔偿损失300000元。被告阿勒泰市嘉和服饰店辩称，我方已于2015年4月9日通过邮政快递向原告孜拜拉·卡沙甫发出了《解除合同通知书》，双方权利义务已经依法解除，我方不存在违约，不承担违约金。原告所称300000元的经济损失没有依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。根据《民事诉讼法》的相关规定，一审法庭辩论终结前，被告有权向法庭提出反诉请求。另外，原告违反了双方所签订的合同中的第10条、11条的约定，双方约定解除合同的条件已经成就，该房屋租赁合同已经依约定解除，请求法庭依法解除双方的房屋租赁合同。被告李晓玉辩称，我只是被告阿勒泰市嘉和服饰店的一名出纳，只是履行职务的行为，请求�庭依法驳回原告对我的起诉。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫为支持自己的主张，向法院提供如下证据：1-1、阿勒泰市吾肯窗帘布店营业执照、税务登记证复印件一份（当庭出示原件，核对后提交复印件）。证明原告经营合法，并有营业执照的事实。1-2孜拜拉·卡沙甫营业执照、税务登记证复印件一份（当庭出示原件，核对后提交复印件）。证明原告经营合法，并有营业执照的事实。2-1、吾肯·波兰汗签订的房屋租赁合同复印件一份（当庭出示原件，核对后提交复印件）、2-2、孜拜拉·卡沙甫签订的房屋租赁合同证明复印件一份（当庭出示原件，核对后提交复印件）。证明原、被告签订合同合法有效的事实。3、2015年3月1日吾肯·波兰汗与李晓玉的通话录音（录音当庭播放）。证明在3月1日前被告方已经将摊位租给别人，原告要交房租被告拒收，被告将摊位以35万元的价格租给别人，证明了被告方提前违约的事实。4、2015年3月9日金山路派出所干警出警执法录像仪。（当庭视频播放）。证明被告在合同期未满，已经实际违约将摊位租给他人，并侵犯了原告合法财产的事实。另外，2015年1月-2月份，原告方的营业额是72200元，证据出示完毕。5-1、2013年9月5日收条原件一张，5-2、2013年9月2日收据原件一张，5-3、2014年3月10日收条原件一张，证据5-4、2014年10月30日收据原件一张，证明自2013年至2014年12月30日两年共向被告交纳房租费93244元，合同上虽写的是每月租金1000元，但实际不是，是原被告有口头协议，被告根据物价定租金。被告根据物价的上浮增加租金决定的，提出的80000元�违约金并不高。经被告阿勒泰市嘉和服饰店对原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫出示的证据质证，对证据1-1、1-2真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。对于孜拜拉·卡沙甫的营业执照不认可，因为营业执照上没有名称。对证据2-1、2-2，据被告李晓玉自称，这份合同是被告李晓玉为了协助两位原告办理长期的营业执照，由两位原告出具空白的合同，合同中的所有书写内容及出租人的姓名的签字，都是由两位原告擅自书写，不是被告本人书写，尽管如此，我方认可合同的有效性。对证据3电话录音，1、这段录音不能显示主叫人和被叫人的电话号码，不能证明主叫人和被叫人的身份。2、即使能够证明双方的身份，被叫人也只是公司的出纳，其言行仅代表她个人，不能代表公司的意志，更不能证明被告阿勒泰�嘉和服饰店拒收房租的事实。3、该电话录音是在被告不知情下非法录音，系非法证据。4、被告阿勒泰市嘉和服饰店至今未将房屋对外出租，对该录音的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。对证据4真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不认可，该证据说明被告方只是对其它租期已届满的摊位进行拆除，两位原告的摊位仍保留至今。对证据5-1、5-2、5-3、5-4真实性没有异议，证明目的不认可，原告没有按时交纳租金，是逾期交纳。经被告李晓玉对原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫出示的证据质证，质证意见与被告阿勒泰市嘉和服饰店一致。对于两份合同，李晓玉是为了配合原告办理营业执照，就在空白合同上盖了章，里面的内容均不是我写的，合同上的租赁期限也是原告写的，我方的收据显示的是对原告吾肯·波兰汗的摊位2010年9月1日至2011年8月30日为一年，年租金8000元。对原告孜拜拉·卡沙甫的摊位是2012年10月15日至2013年10月14日为一年，租金21200元，第二年是2013年10月14日至2014年8月30日，租金20000元，少收了两个月的租金。最后一年，原告说不租了，就收取了两个摊位的钱，2014年9月1日—12月30日，租金是21120元。2014年底我给原告打电话，原告吾肯·波兰汗说他不租了，我就与被告阿勒泰市嘉和时代购物广场协商，3月份原告方仍未搬走，是原告一会说租一会说不租。对证据5这一组证据真实性没有异议，证明目的不认可，合同上写的是每月租金1000元，实际原告也没有给够。原告提供的2013年9月2日的收据才是正规收据。被告阿勒泰市嘉和服饰店向法庭提供如下证据：1-1、阿勒泰市房地产转让合同书复印件一份（当庭出示原件，核对后提交复印件）、1-2、房产证复印件一份、1-3、阿勒泰金山经贸有限公司转让房产产权的会议经要复印件一份、1-4、阿勒泰金山经贸有限公司向阿勒泰市房产局提交的证明复印件一份。证明被告阿勒泰市嘉和服饰店是合法的租赁房屋的使用权人。2、阿勒泰市嘉和时代购物广场和原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫房屋租赁合同复印件两份。证明两位原告违反了合同中的第10条和11条第一款的约定，违约条件已经成就，合同已经依法解除。合同存在虚假，两份合同的编码是一样的。3、被告李晓玉的丈夫刘洋与两位原告2015年3月的通话记录详单一份。证明双方有13次通话记录，被告李晓玉多次催交房租的事实。4-1、解除合同通知书原件一份。4-2、EMS特快专递信封封面复印件一份。证明2015年4月9日阿勒泰市嘉和时代购物广场向原告孜拜拉·卡沙甫发出了解除合同通知书。4-3、刘洋手机短信复印件一份。证明该份解除合同通知书已由原告原告孜拜拉·卡沙甫签收。5、阿勒泰市国税局出具的纳税证明原件一份。证明两位原告是从2015年1月起至2016年1月31日未达起征点户，核定月销售额为6900元，不缴纳增值税。6、个体工商户营业执照复印件、税务登记证复印件各一份。证明阿勒泰市嘉和时代购物广场已于2014年10月22日变更为阿勒泰市嘉和服饰店，原告起诉我方主体不适合。经原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫对被告阿勒泰市嘉和时代购物广场出示的证据质证，对证据1-1、1-2、1-3、1-4均与本案无关。对证据2真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。对证据3不认可，没有电话记录，电话内容。对证据4-1、4-2、4-3不认可，证明原、被告确实签订了合同。对证据5真实性认可，证明目的不认可。对证据6不认可，被告应在第一次开庭时提出主体不适格，现在提已无意义，被告前面也没有提过和提出过这份证据。经被告李晓玉对被告阿勒泰市嘉和服饰店出示的证据质证，对被告阿勒泰市嘉和服饰店出示的证据没有异议。被告李晓玉没有证据向法庭出示。本院认证意见为，对原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫出示的证据1-1、1-2的真实性、合法性、关联性予以确认，证明两原告办理了工商营业执照，合法经营。证据2-1、2-2的真实性、合法性、关联性予以确认，证明两原告与被告阿勒泰市嘉和时代购物广场签订了租赁合同，证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，被告李晓�只是公司的员工，其言行不能代表公司。证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，证明原、被因摊位租赁发生纠纷，派出所处理过的事实。对证据5-1、5-2、5-3、5-4的真实性、合法性、关联性予以确认，证明原告按时交纳租金至2014年12月。对被告阿勒泰市嘉和服饰店出示的证据1-1、1-2、1-3、1-4的真实性、合法性、关联性予以确认，证明被告阿勒泰市嘉和时代购物广场是出租房屋的合法所有人。证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，证明原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫使用的摊位是和阿勒泰市嘉和时代购物广场签订合同后租赁的。证据3的真实性、合法性、关联性不予以确认，该证据无法证明原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫违约。证据4-1、4-2、4-3的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，该证据不能证明原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫违约，不能证明阿勒泰市嘉和时代购物广场解除合同是合法的。证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，证明原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫收入未到缴税的起征点。对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认，证明被告阿勒泰市嘉和时代购物广场于2014年变更为阿勒泰市嘉和服饰店，两者系同一个公司。经审理查明，2013年4月1日，原告吾肯·波兰汗和妻子孜拜拉·卡沙甫与阿勒泰市嘉和时代购物广场签订合同，租赁阿勒泰市嘉和时代购物广场二楼100平方米的摊位，原告吾肯·波兰汗租赁50平方米，孜拜拉·卡沙甫租赁50平方米，两人均办理了营业执照，用于卖布和制作窗帘，租期为2013年4月1日至2016年4月1日，每月租金是1000元，两原告按时交纳租金及各种费用。从2015年2月开始，被告阿勒泰市嘉和服饰店拒收两原告交纳的租金，2015年4月被告通过邮政快递向两原告发出《解除合同通知书》。2015年3月因被告阿勒泰市嘉和服饰店对原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫租赁的二楼进行整体装修，致使两原告无法正常经营引起纠纷，两原告向金山路派出所报案，阿勒泰市公安局金山路派出所干警出警进行了处理，但原、被告的纠纷没有得到解决，故原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫诉至法院，要求两被告赔偿损失及违约金。另查明，2014年10月被告阿勒泰市嘉和时代购物广场更名为阿勒泰市嘉和服饰店，经营场所、经营人均没有变化。本案争议焦点，1、被告阿勒泰市嘉和服饰店�李晓玉是否应当向原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫进行赔偿。2、原、被告双方是否有违约。本院认为，原告与阿勒泰市嘉和时代购物广场之间签订的房屋租赁合同合法有效，阿勒泰市嘉和时代购物广场工商登记变更为阿勒泰市嘉和服饰店，但经营主体及场所均未改变，两者之间的民事行为有承继关系。原、被告均应遵守合同的约定，原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫按合同履行了义务，但被告阿勒泰市嘉和服饰店在租赁合同未到期单方要求解除合同并进行装修，原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫明确表示不解除合同，被告阿勒泰市嘉和服饰店强行进行装修的违约行为导致合同无法实际履行，合同目的不能实现，给两原告造成的损失，应当进行赔偿。诉讼中两原告要求与被告阿勒泰市嘉和服饰店解除合同，由被告赔偿损失。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫申请对自己的损失进行鉴定，但经法院委托后该损失无法进行鉴定，两原告也不能证明店铺的收入情况，故只能依照“新疆维吾尔自治区2014年批发和零售业平均收入”对两原告的收入损失进行赔付。原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫是从事卖布和制作窗帘，两原告无法在被告阿勒泰市嘉和服饰店经营后，应当给两原告两个月的合理的时间进行搬迁和寻找摊位，被告阿勒泰市嘉和服饰店应当按两个月的损失进行赔偿，被告阿勒泰市嘉和服饰店应当赔偿两原告17784元（53353元÷12个月×2人×2月），被告李晓玉是被告阿勒泰市嘉和服饰店的员工，是代表被告阿勒泰市嘉和服饰店行使职权，其个人不应承担责任，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫与被告阿勒泰市嘉和服饰店签订的房屋租赁合同；二、被告阿勒泰市嘉和服饰店于判决生效后十日内赔偿原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫17784元；三、驳回原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫对被告李晓玉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理�5800元，减半收取2900元，由被告阿勒泰市嘉和服饰店承担172元，原告吾肯·波兰汗、孜拜拉·卡沙甫承担2728元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员  娄文武二〇一五年十二月三十日书记员  张 静