贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔纳民商初字第25号
原告贵州合力购物有限责任公司。住所地贵阳市延安西路**号众厦大厦**楼。
法定代表人李德祥，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）姚永堃，贵州哲翰律师事务所律师。
委托代理人申民明，贵州合力购物有限责任公司公共事务部、法务部总监。
被告贵州国盛隆房地产开发有限公司。住所地黔西县城关镇迎宾路国盛铭城*楼。
法定代表人徐学国，该公司总经理。
被告贵州国盛隆房地产开发有限公司纳雍分公司。住所地纳雍县雍熙镇老场路。
代表人罗梅林，该分公司负责人。
被告贵州国盛隆房地产开发有限公司及被告贵州国盛隆房地产开发有限公司纳雍分公司的共同委托代理人（特别授权）张清发，贵州如松律师事务所律师。
原告贵州合力购物有限责任公司（以下至判决主文前简称合力购物公司）与贵州国盛隆房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称国盛隆公司）、贵州国盛隆房地产开发有限公司纳雍分公司（以下至判决主文前简称国盛隆纳雍分公司）租赁合同纠纷一案。本院2014年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合力购物公司的委托代理人姚永堃、国盛隆公司及国盛隆纳雍分公司的共同委托代理人张清发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
有关诉讼事项：因当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不相一致，经当庭释明，原告委托代理人变更诉讼请求后，原、被告双方均明确表示不再需要举证期限。
原告诉称：2013年8月1日，原告与被告国盛隆纳雍分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（国盛隆纳雍分公司）将其在建的纳雍县时代广场负一、负二、负三层面积为7577平方米的房屋出租给乙方（原告）作商业用，租赁期限十九年半；租期第1年至第3年，每月租金为25元每平方米，第4年至第6年，每月租金为27元每平方米，第7年至第9年，每月租金为29.16元每平方米，第10年至第12年，每月租金为31.49元每平方米，第13年至第15年，每月租金为34.01元每平方米，第16年至第18年，每月租金为36.73元每平方米，第19年至第19年半，每月租金为39.66元每平方米，租金每半年支付一次。房屋移交使用的时间为2013年12月30日前，若逾期90日内，起租期顺延，若逾期移交超过90日，自91日开始，每逾期一日，甲方须按日租赁费用的双倍支付乙方移交补偿；若房屋移交之前合同被提前解除或终止，不免除甲方支付逾期移交补偿的责任。同时，甲方还应按合同7.2条b款承担违约责任。如逾期后合同继续履行，逾期补偿金可与乙方应交纳的租金冲抵。乙方在合同签订后15日个工作日内向甲方一次性支付100万元作为合同定金。在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将房屋租与第三人，应双倍返还定金，并承担乙方的一切损失（包括合同期内乙方的经营预期收益）。合同同时对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告按合同约定支付了定金，但被告至今未能按合同约定将租赁房屋移交给原告使用。近期，原告了解到被告将房屋又租赁给了第三人，第三人对房屋进行了装修。
《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律的规定，是有效合同。原告根据《房屋租赁合同》的约定应支付给被告的租金为55432725.9元，100万元定金未超过合同总金额的20%，未违反法律的规定。合同中约定了违约责任，被告对此是明知的，但被告在收取原告的100万元定金后，将房屋转租给第三人，恶意违约。向贵院提起诉讼，请求：1、请求法院判决被告停止《房屋租赁合同》中约定房屋的装修，并将房移交给原告使用；2、由二被告自逾期交房之日起按每日租金双倍支付原告逾期交房补偿金，直至实际之日止。
后（经释明）变更诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》。2、被告因违约双倍返还定金100万元以及100万元交付之日起的银行贷款利率的双倍，原告经营预期收益按一年租金2273100元计算。
被告辩称：1、被告与原告签订合同后，在2013年12月4日，由于不能满足原告的租赁要求，已向原告发函告知。这个函件原告方已经签收。现已将房屋租给他人，装修完毕准备使用，已经不能继续履行合同。原告关于支付逾期补偿金的请求，违反法律规定，明显高于原告实际损失，请法院对违约金调整，建议按照原告所交给被告方的定金作为基数，按照银行同期存款利息给原告补偿。本案原告交付给被告的定金最多只能按227310元计算，其余部分772690元只能定性为订金。原、被告双方签订的协议长达19.5年，而支付周期为半年一付。显然，原告支付的100万元并非19.5年租金总额的定金，而只是半年租金的“定金”，否则将严重违反公平对等原则。而半年租金为1136550元，该定金数额明显超过了担保法关于定金不得超过标的额20%的范围，故定金最多只能为227310元，该部分可以按合同法关于定金双倍返还的规定执行，其余部分772690元只能按订金计算，除本金部分应予全额返还外，可以参照银行同期存款利率计算其利息损失。原告要求以100万为基数按银行贷款利率的双倍计算利息损失不仅无相应法律依据予以支撑，且与合同法关于定金的规定相违背，不能得到法律的支持。原告要求被告按双方约定的租金标准承担一年的经营预期收益的诉求既无法定依据或约定依据也无事实证据予以支撑，依法应予驳回。
原告方在举证期限内提交下列证据进行质证：
1、原、被告双方于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》。证明原、被告双方在平等、合法、自愿的基础上签订合同，双方约定将纳雍县时代广场负1楼、负2楼、负3楼租给原告使用，交付时间是2013年12月30日前。该份合同约定，逾期交房，被告应承担的违约责任，即每超过一日被告承担按日逾期一天双倍补偿金，还应按合同B款7-2条承担责任。
被告方对合同真实性、关联性无异议，但是认为关于延迟交付补偿金的约定、以及定金和违约金的约定，违反法律的规定。
2、收款收据。证明原告向被告支付了100万元的定金。被告方对该证据无异议。
3、往来函件2份。证明被告向原告提出对合同的变更，但原告方未同意。
被告方的质证意见是：对纳雍分公司发出的函件的真实性无异议，原告发回的函，被告未收到。
4、照片。证明被告方对租赁房进行装修，严重违约。
被告方对该证据的质证意见是：对照片无异议，但不是被告装修，是租赁方装修。
被告方在举证期限内提交下列证据进行质证：
1、函件。证明被告国盛隆公司于合同履行期届满之前已将不能满足原告租赁要求的情况告知原告。
2、证明。证明被告国盛隆纳雍分公司已将诉讼标的物租给他人且已装修完毕，现已无法继续履行合同。
3、照片。证明被告国盛隆纳雍分公司已将诉讼标的物租给他人且已装修完毕，现已无法继续履行合同。
原告对上述证据的质证意见是：对证据1无异议，但原告已经做了回函，明确表示不同意。对证据2无法确定真实性。作为单位证明必须有单位负责人签字，该证据不合法。但证明被告恶意违约。对证据3真实性无异议，同时证明被告恶意违约。
证据的分析认定：（一）原告提交的4份证据（除证据3之中的回函），证明与被告签订租赁合同，约定合同期限及定金等内容，以及被告方已将涉案租赁物转租他人并已进行装修的事实，作为认定事实的依据。证据3之中的回函，因无送达依据且被告方不认可已经收到，不作为认定事实的依据。（二）被告方提交的证据证明函告原告方撤销租赁合同，已将涉案租赁物转租他人并已装修完毕的事实，作为认定事实的依据。
经审理查明：2013年8月1日，原告合力购物公司为乙方与被告国盛隆纳雍分公司为甲方在纳雍县签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其在建的位于纳雍县雍熙镇环城路名为时代广场的建筑的负一、负二、负三层面积为7577平方米（面积以产权证登记为准，办证前以双方测量为准）的房屋出租给乙方作商业经营，租赁期限十九年六个月，另加免租期限12个月。租期第1年至第3年，每月租金为25元每平方米（每年租金为2273100元）；第4年至第6年，每月租金为27元每平方米（每年租金为2454948元）；第7年至第9年，每月租金为29.16元每平方米（每年租金为2651343.84元）；第10年至第12年，每月租金为31.49元每平方米（每年租金为2863196.76元）；第13年至第15年，每月租金为34.01元每平方米（每年租金3092325.24元）；第16年至第18年，每月租金为36.73元每平方米（每年租金为3339638.52元）；第19年至第19年半，每月租金为39.66元每平方米（每年租金为3606045.84元）。合同约定期间租金总额为55432725.90元。双方约定租金每半年支付一次。房屋移交使用的时间为2013年12月30日前，若逾期90日内，起租期顺延，若逾期移交超过90日，自91日开始，每逾期一日，甲方须按日租赁费用的双倍支付乙方移交补偿；若房屋移交之前合同被提前解除或终止，不免除甲方支付逾期移交补偿的责任。同时，甲方还应按合同7.2条b款承担违约责任。如逾期后合同继续履行，逾期补偿金可与乙方应交的租金冲抵。乙方在合同签订后15日个工作日内向甲方一次性支付100万元作为合同定金。在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将房屋租与第三人，应双倍返还定金，并承担乙方的一切损失（包括合同期内乙方的经营预期收益）。合同同时对租赁房屋移交条件、供水供电等其他事项进行了约定。
2013年8月4日，原告合力购物公司向国盛隆纳雍分公司负责人罗梅林支付合同定金100万元。2013年12月4日，被告国盛隆纳雍分公司向原告合力购物公司发出函件，该函件主要内容为：贵公司按约定租赁我公司位于纳雍时代广场负一至负三建筑面积为7577平方米做超市使用，现出租的房屋已整体完工，现（但）不能满足贵公司安装电梯的要求，我公司撤销合同返还贵公司定金100万元，并按银行同期活期存款最高利息补偿。之后，被告国盛隆纳雍分公司未移交租赁物给原告方。本案起诉时，被告国盛隆纳雍分公司已将涉案房屋出租给第三方，第三方已接收租赁房屋并装修完毕。原、被告双方协商未果，原告诉至本院。
综合双方当事人对本案事实及证据的分歧意见，本案争议的焦点是：（一）本案《房屋租赁合同》是否应当解除；（二）被告是否应双倍返还原告的100万定金，并按银行贷款利率的两倍支付原告100万元的利息损失，及赔偿原告2273100元的预期可得利益损失。
本院认为：本案原、被告双方签订合同，约定由出租人国盛隆纳雍分公司将租赁物交付给承租人合力购物公司使用、收益，由合力购物公司向出租人支付租金，双方之间为租赁合同关系。该合同约定的主要内容不违反法律的规定，认定为有效合同。
（一）关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。被告国盛隆纳雍分公司在合同解除条件没有成就的情况下向原告发出函件，提出撤销合同，之后将租赁物转租他人，导致本案合同不能履行，合同目的不能实现。本案诉讼中原告变更诉讼请求，将继续履行合同变更为解除合同，该项请求予以支持，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。
（二）关于被告是否应双倍返还原告的100万元定金，并按银行贷款利率的两倍支付原告100万元定金交付之日起的利息损失，并赔偿原告2273100元的预期可得利益损失的问题。1、被告国盛隆纳雍分公司在合同解除条件没有成就的情况下将租赁物转租他人，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”被告不履行约定债务，应双倍返还原告的100万元定金。2、关于原告请求两倍支付原告100万元的利息损失及赔偿原告2273100元的预期可得利益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除合同；对解除合同后责任的处理适用《中华人民共和国合同法》的规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告双方约定了预期可得利益的赔偿，本案预期可得利益为租赁房屋后的经营利润。根据违约责任的归责原则，预期可得利益为违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告国盛隆纳雍分公司终止合同履行时通知了原告，原告方应采取减损措施防止损失扩大，且原告方没有提交关于涉案房屋作为商场的投入的证据，因此原告关于预期可得利益的诉讼请求不予支持。原告要求100万元定金交付之日起的两倍贷款利息损失，因被告方对解除合同已付出双倍返还定金的代价，另行承担两倍贷款利息没有法律依据，该项请求亦予以驳回。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，本案国盛隆纳雍分公司的民事责任由国盛隆公司承担。被告方关于“租金支付周期为半年一付，原告支付的100万元并非19.5年租金总额的定金，而只是半年租金的“定金”，否则将严重违反公平对等原则，半年租金为1136550元，该定金数额明显超过了担保法关于定金不得超过标的额20%，故定金最多只能为227310元。”的辩论意见，本案租赁合同期限19年6个月，合同约定的租赁期间为连续整体，租金总额为55432725.9元，原告交付的定金并未超过合同标的额的20%，因此被告的辩论意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十五条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州合力购物有限责任公司与被告贵州国盛隆房地产开发有限公司纳雍分公司于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告贵州国盛隆房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内返还原告贵州合力购物有限责任公司交付的定金人民币100万元的双倍（即200万元）。
三、驳回原告贵州合力购物有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34078元，适用简易程序审理减半收取17039元，由被告贵州国盛隆房地产开发有限公司负担7669元，由原告贵州合力购物有限责任公司负担9370元。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。当事人提出上诉的，应当在提交上诉状的同时通过本院预交上诉费。如在上诉期限届满后七日内仍不足额交纳上诉费，或者未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 陈 鹏
二〇一四年十二月七日
书记员 周雪雪