四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第465号
上诉人（原审原告）绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司，住所地：绵阳市高新区。
法定代表人华家本，该公司董事长。
委托代理人杨帆，四川真道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）绵阳整形美容医院，住所地：绵阳市花园南街。
法定代表人夏忠远，该医院董事长。
委托代理胡磊，四川迪扬律师事务所律师。
上诉人绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司（以下简称鼎鑫公司）与上诉人绵阳整形美容医院（以下简称美容医院）租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民初字第1761号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司委托代理人杨帆，上诉人绵阳整形美容医院委托代理人胡磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鼎鑫公司一审诉称：2010年5月1日，原告鼎鑫公司与被告美容医院就租赁原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦1-4层的房屋用于医疗服务事宜，签订《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》，明确约定租赁房屋用途、期限、租金及其他费用的支付、双方的权利和义务、退租续租、违约责任等相关事宜。同时被告提出要租赁鼎鑫大厦5-6层作为医院病房和职工宿舍，于是双方同日又签订《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》。合同签订后，2010年11月24日被告美容医院进场装修，但一直没按合同约定将符合要求的装修方案和施工图纸交由原告审核。2011年7月21日，因发生火灾，原告的人员在巡查中发现，被告未经原告许可擅自在4楼和5楼之间以及5楼和6楼之间添附钢结构楼梯，擅自将5楼的楼板部分拆除，又没有按照消防规定增加消防设施，擅自将六楼住房改成职工食堂引起火灾。于是原告按照双方签订的《房屋租赁合同》约定要求被告整改、恢复，被告置之不理，后原告先后于2011年9月4日、2011年11月10日，两次委托律师向被告发出《律师函》，要求被告纠正其违约行为并承担违约金10万余元。2012年1月5日，原告委托律师书面发函解除与被告订立的两份租赁合同，被告收到解除函后，也曾和原告进行沟通和协商，但最终未能达成一致意见。原告遂诉至涪城区法院，请求判决：1、确认原告于2012年1月5日解除与被告之间订立的两份《房屋租赁合同》（1-4楼和5-6楼）合法有效。2、被告立即从原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦1-6楼搬离，并按照一楼90元／平方米、二楼50元／平方米、三楼40元／平方米、四楼30元／平方米、五楼20元／平方米、六楼20元／平方米，向原告支付租赁费用至实际搬离日止。3、本案诉讼费由被告承担。
上诉人美容医院一审辩称：原告提了两个诉，一个是确认之诉，一个是解除合同之诉，两者相互矛盾。原告主张事实不成立，被告在确定期限内将符合要求的装修方案和施工图纸交给原告审核，被告添附钢结构楼梯没有改变房屋主要结构或严重损坏该房屋。被告按原告要求出具“致歉信”不构成对合同解除条件的自认。从鼓励交易的原则出发，合同解除权要得到限制。被告对房屋进行了装修，投入了大量资金，如果贸然解除，会对被告造成极大的损失。原告要求被告按市价支付租金的主张不能成立。
原判认定：2010年5月1日，原告鼎鑫公司与被告美容医院签订《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦1-4层的房屋用于医疗服务。同日被告提出要租赁鼎鑫大厦5-6层作为医院病房和职工宿舍，于是双方同日又签订《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》。二份合同租赁期限均为2010年至2025年，租赁金额为，2010年至2012年一楼40元／平方米、二楼30元／平方米、三楼20元／平方米、四楼20元／平方米、五楼16元／平方米、六楼16元／平方米，2012年以后每年在上述初始租金的基础上以3%为递增基本点。合同同时约定，承租方应将房屋的装修方案报出租方审核同意后方可实施。如承租方需要变更或增减租赁房屋内的消防、水电系统及其他设施，须报出租方及政府相关部门批准。合同还约定，如发生以下情况可以视为承租方违约，出租方可解除合同：未经出租方书面同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的。2011年1月11日，原告向被告发出工作函，称被告未办理完相关手续的情况下开始装修施工，要求被告提供全套正式的装饰装修施工图纸，经原告审核并报相关职能部门审批后，方可组织施工。原告与被告为明确相关事宜，双方分别于2011年2月19日、2011年3月5日、2011年4月15日召开三次会议，指出被告所提供的图纸存在无政府职能部门审核章及审核意见书、结构部分无图等问题，要求被告将装饰装修施工图纸报相关职能部门审批。2011年7月21日，被告承租原告鼎鑫大厦5楼发生火灾事故。事故发生后，原告于2011年8月27日向美容医院发出通知，敦促其进行整改，并于2011年9月3日委托律师向美容医院发出《律师函》，称被告未按合同约定提供符合要求的装修方案和施工图纸且未经许可擅自在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除，没有按消防规定增加消防设施，要求美容医院纠正其违约行为，并承担违约金。双方协商未果，2011年11月11日，原告再次致函被告，要求其承担违约责任，否则将行使合同解除权。2012年1月5日，原告委托律师书面发函，要求解除与美容医院订立的两份《房屋租赁合同》（1-4楼和5-6楼），被告于2012年3月16日向原告发出《致歉信》一份，称：因被告管理疏忽导致承租房屋失火，被告负全部责任；未将符合要求的装修方案和施工图纸交由原告依约审核的行为确系违约；擅自将5楼的地板部分拆除，擅自添附钢结构楼梯，破坏了大厦结构，构成违约；要求原告予以谅解，并及时补交施工图纸、相关可行报告和手续。2012年3月26日，鼎鑫公司向美容医院发出《证明》一份，同意将其解除合同异议期延长至2012年4月30日。后双方再次协商未果，原告遂诉至涪城区法院，诉如所请。
庭审中，被告为证明其装修方案和施工图纸符合规范，提交了检验报告、施工图设计文件审查报告、钢结构楼梯图纸。装修工程消防设计的审核意见、装修工程消防验收合格的意见等证据。原告质证认为：检查报告只是对装修材料消防验收合格的报告，且报告发生时间为2011年7月，证明被告未按约定履行义务。施工图设计文件审查报告和施工图约发生在火灾发生后，原告要求整改以后，明显是事后补的，审查报告作出方的资质有异议，楼梯的设计、施工应当由原告设计单位论证。
另查明：2011年2月17日被告向原告缴纳200000元；2011年6月27日被告向原告缴纳100758.45元；2011年7月22日被告向原告缴纳100758.45元；2011年10月21日被告向原告缴纳255432.42元；2013年1月22日被告向原告缴纳2074111.25元；2014年1月22日被告向原告缴纳1083033.46元。
原判认为：本案争议的焦点在于原告于2012年1月5日通知被告解除合同的行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告主张被告未经其同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，且经其书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复，因此已达到合同约定的解除条件。被告则抗辩认为其虽然存在在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除的事实，但该行为并不符合合同中约定解除的条件。该院认为，双方在合同中约定的解除条件为双方在租赁合同中对解除合同的条件约定为“如发生以下情况可以视为承租方违约，出租方可解除合同：未经出租方同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的。”其中对“主要建筑结构”的范围双方并无具体约定，而在我国建筑法规亦无“主要建筑结构”的概念，仅存在“主体结构”的概念。根据我国建筑法规的相关规定，框架房屋的主体结构也是建筑的主要承重及传力体，包括梁，柱，剪力墙及楼面板，屋面梁及屋面板。那么可以看出“主体结构”的外延较“主要建筑结构”的外延小。被告在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除实际已经构成了对建筑主体结构的改变。举轻明重，被告在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除当然亦构成对主要建筑结构的改变。另一方面，从双方订立《房屋租赁合同》中对于解除条件的约定目的来看，显然是为了规范和约束承租人的行为，保护出租房屋的结构及安全。而被告未经许可擅自在4楼和5楼之间，以及5楼与6楼之间添附钢结构，擅自将5楼的地板部分拆除，没有按消防规定增加消防设施等行为确对整幢房屋的安全造成了实际的影响，留下了安全的隐患。再次，在商事合同纠纷案件中，被告作为职业的经营者，本身应当具有专业的判断力，当然的注意义务和对等的交易能力。被告完全是基于自身对于交易利益的判断和风险的承担签订了该合同。本案中，双方在合同中已经约定了擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺可能造成的后果，被告无视合同的约定的，对此造成的后果当然应当由其自己承担。被告抗辩从鼓励交易的原则出发，合同解除权要得到限制。被告对房屋进行了装修，投入了大量资金，如果贸然解除，会对被告造成极大的损失的抗辩理由不能成立。综上，原告于2012年1月5日通知被告解除合同的行为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告向被告发出解除合同通知的时间为2012年1月5日，该通知何时到达被告目前没有直接证据证实，但从被告在2012年3月16日向原告作出的《致歉信》的内容看，该《致歉信》是对于原告于2012年1月5日发出的通知的回复。那么，至迟在此时解除合同通知已经到达被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告与被告签订的《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》于2012年3月16日终止履行。
《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》解除后，被告继续占有、使用该房屋已无事实和法律依据，故应当搬离该房屋。因其继续占有、使用该房屋的行为，必然对原告造成损失。对于该损失的金额，原告主张按照一楼90元／平方米、二楼50元／平方米、三楼40元／平方米、四楼30元／平方米、五楼20元／平方米、六楼20元／平方米标准计算。本院认为，原告的上述主张没有事实依据，且原告主张的损失应当以被告在订立合同时能够遇见的情况为限。那么按照双方在租赁合同中约定的租金标准计算损失较为合理。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，遂判决：一、原告绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司与被告绵阳整形美容医院签订的《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》和《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》于2012年3月16日终止履行；二、被告绵阳整形美容医院在本判决生效后二十日内搬离位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦1-6楼的房屋；三、被告绵阳整形美容医院向原告绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司从2012年3月16日起至实际搬离之日止按照以一楼40元／平方米、二楼30元／平方米、三楼20元／平方米、四楼20元／平方米、五楼16元／平方米、六楼16元／平方米为基准，每年在上述初始租金的基础上以3%为递增基本点的标准支付房屋占用损失费用（被告已支付费用的应予扣除）如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。
一审宣判后，鼎鑫公司与美容医院均不服，均向本院提起了上诉。
鼎鑫公司所持上诉理由为：原审判决书在认定了双方的租赁合同于2012年3月16日解除后，在确定房屋占用费损失时，却出现了明显违背客观事实和法律的判决结果。双方合同明确约定了双方租金的递增办法应当参照当年本地经济发展及铺面租赁等综合情况友好商定，房屋租金的递增应当符合本地经济发展及铺面租赁情况。请求二审法院依法撤销部分原判，改判美容医院向鼎鑫公司从2012年3月16日起至实际搬离之日止按照同地段同等房屋租金计算的房屋占用费（一楼80元／平方米、二楼45元／平方米、三楼32元／平方米、四楼29元／平方米、五楼六楼16.5元／平方米），维持部分原判，同时判令诉讼费用全部由美容医院承担。
美容医院所持上诉理由为：1、原判决认定的主要事实不清。鼎鑫公司与美容医院先后签订了两份独立的书面《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反相关法律规定，明显属有效合同，依法应受法律保护。目前为止，1-4楼的租赁合同不存在任何问题，仅5-6楼的租赁合同涉及到房屋整改内容。一审法院判令将两份租赁合同全部解除，严重损害了上诉人的合法权益。2、原判决适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判并同时驳回鼎鑫公司所有诉讼请求，诉讼费用全部由鼎鑫公司承担。
二审除查明了与一审一致的事实外：还查明：
《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》第一条第一款约定：甲方（鼎鑫公司）同意按下述条款和条件将位于四川省绵阳市花园南街50号的鼎鑫大厦五、六层的房屋（含该房屋外立面使用权），建筑面积为平方米，（具体面积以房地产证面积为准，房屋产权号为：）的商业物业出租给乙方（美容医院）用于医疗服务。第二条第一项约定：乙方经营项目为：医疗服务。
鼎鑫大厦1-4层房屋从报建到规划、设计乃至最终修建完成，房屋性质为商业用房；鼎鑫大厦5-6层房屋从报建到规划、设计乃至最终修建完成，房屋性质为住房。该5-6层房屋至今未完成由住房到商业物业用房的一系列手续。
本院认为，本案争议的焦点在于作为承租人的美容医院在履约过程中是否构成了违约，如果构成，其违约行为又是否达到了足以解除合同的地步。2010年5月1日，鼎鑫公司与美容医院签订的是两份租赁合同。一份为《鼎鑫大厦1-4层房屋租赁合同》，另一份为《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》，两份合同是两个独立的合同。鼎鑫大厦1-4层房屋由于本身为商业用房，美容医院在装修时未做结构改变，其对该份合同的履行没有足以解除合同的违约行为发生，该份合同的效力应予以维护并应得到切实履行。鼎鑫公司于2012年1月5日解除合同的通知中关于鼎鑫大厦1-4层房屋的部分应属于无效。
关于美容医院对《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》的履行，由于合同约定“承租方应将房屋的装修方案报出租方审核同意后方可实施。如承租方需要变更或增减租赁房屋内的消防、水电系统及其他设施，须报出租方及政府相关部门批准。合同还约定，如发生以下情况可以视为承租方违约，出租方可解除合同：未经出租方书面同意，擅自改变该店铺主要建筑结构，或严重损坏该店铺，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的。”美容医院在装修5楼与6楼时，为了添附钢结构楼梯，将5楼、6楼的地板进行了部分拆除，但拆除却未依约取得鼎鑫公司的书面同意，其未取得书面同意的行为构成违约。美容医院的该违约行为已经构成解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”加之鼎鑫大厦5-6层房屋从报建到规划、设计乃至最终修建完成，房屋性质为住房，且该5-6层房屋至今未完成由住房到商业物业用房的一系列变更手续。故，鼎鑫公司依照约定和法律的规定行使合同解除权并无不妥。美容医院所持上诉理由部分成立，本院予以支持。
鼎鑫公司上诉所持“租赁合同解除后，在确定房屋占用费损失时，应当参照当年本地经济发展及铺面租赁等综合情况予以确定并要求二审法院改判五楼、六楼16.5元／平方米”的理由不成立。因为其上述主张没有事实依据，且一审法院以双方在订立合同时所预见的情况即双方在租赁合同中约定的租金标准计算损失并无不妥；其上诉所持法院应改判鼎鑫大厦“一楼80元／平方米、二楼45元／平方米、三楼32元／平方米、四楼29元／平方米”的理由也不能成立，因为双方的合同对租金的单价计算以及年增长幅度是有明确约定的。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民初字第1761号民事判决第四项即“驳回原告的其他诉讼请求”；
二、变更绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民初字第1761号民事判决一、二、三项；
三、上诉人绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司与上诉人绵阳整形美容医院签订的《鼎鑫大厦5-6层房屋租赁合同》于2012年3月16日终止履行；
四、上诉人绵阳整形美容医院在本判决生效后二十日内搬离位于绵阳市涪城区花园南街50号鼎鑫大厦5-6楼的房屋；
五、上诉人绵阳整形美容医院向上诉人绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司从2012年3月16日起至实际搬离之日止以鼎鑫大厦五楼16元／平方米、六楼16元／平方米为基准，每年在上述初始租金的基础上以3%为递增基本点的标准支付房屋占用损失费用（绵阳整形美容医院已支付费用的应予扣除）；
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费双方各2300元，上诉人绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司的2300元由其自行承担，上诉人绵阳整形美容医院的2300元由其自行承担1200元，由绵阳市鼎鑫工模具有限责任公司承担1100元。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 赵才明
审判员 陈 幽
二〇一五年五月十日
书记员 宋 岩