沈阳经济技术�发区人民法院民事判决书（2016）辽0191民初5204号原告：刘金波，男，汉族，1969年11月3日出生，住址：辽宁省铁岭市昌图县。原告：崔志茹，女，汉族，1967年8月13日出生，住址：辽宁省铁岭市昌图县。委托代理人：刘金波，男，汉族，1969年11月3日出生，住址：辽宁省铁岭市昌图县。原告崔志茹丈夫。被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王晓平，该公司总经理。委托代理人：张国艳，女，汉族，1971年2月6日出生，住址：沈阳市沈河区，该公司员�。被告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市和平区。负责人：刘震，该支行行长。委托代理人：裴镔，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告刘金波、崔志茹与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣公司”）、中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称“建设银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金波、被告鹏臣公司的委托代理人张国艳、被告建设银行的委托代理人裴镔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号，A1-G03幢1单元21楼6号房屋一套，该商品房性质为住宅。合同总价款为237126元，付款方式为于合同签订当日支付首付款73516元，采用商业按揭方式于2013年11月18日支付余额房款15.8元。合同第八条约定：交房时间为2014年10月31日。合同第九条约定：“出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告缴纳了首付款，并与建设银行签订《个人住房借款合同》，以涉案房屋作抵押在建设银行处贷款15.8万元，该款项已发放给鹏臣公司。鹏臣公司为该合同项下原告的全部债务提供保证担保。鹏臣公司于2013年11月18日向原�出具了销售不动产统一发票。此后原告于2014年1月13日开始向建设银行偿还贷款，截止2016年3月13日，原告已偿还银行贷款31654.9元，尚欠银行本金及利息148304.1元。截至目前，鹏臣公司却没有按照合同约定期限履行交房义务，原告所购买房屋长期处于停建状态，尚未进行竣工验收交付房屋，原告曾多次向鹏臣公司进行催告无果，无奈之下，原告已书面通知鹏臣公司解除《商品房买卖合同》。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原告与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的条款无效；2、解除原告与鹏臣公司之间的《商品房买卖合同》；3、解除原告与建设银行之间的《借贷担保合同》；4、依法判决被告鹏臣公司返还原告已付首付款73516元及赔偿以首付款为本金的相应利息10734.6元（按同期贷款年利率6%计算至实际给付之日止，暂计算到2013年12月4日至2016年4月13日止）；5、依法判令被告鹏臣公司赔偿原告已向建设银行支付的贷款本金及利息共计31654.9元；6、依法判令鹏臣公司偿还建设银行借款担保合同项下剩余的贷款148304.1元；8、判决被告承担本案诉讼费用。被告鹏臣公司辩称：不同意解除合同，现在的条款不影响原告的主要利益，房产已备案至原告名下，确实存在违约延期交房的情况，我方承认这一情况，并且同意按合同支付违约金。原告在建行违约未还款，因此建行对原告进行了诉讼，房子已被保全，原告没有处理权，更不可能与我方解除合同。双方签订商品房买卖合同第九条第二款是双方约定的延期入住违约金的约定，是双方自愿达成的。被告建设银行辩称：第一、我方认为我方已经跟原告解除了合同，因为原告违约，在和平法院已经立案起诉，原告还应偿还剩余贷款，被告鹏臣公司承担连带责任。二、我方在本次诉讼中的地位有误，我方应以第三人的身份参加诉讼，而非被告。我方在本案中有独立的请求权，要求原告承担其他责任，故我方的诉讼地位不能以正确的身份主张权利。三、即使在贵院判决解除原告与我方的借款合同，原告仍有义务连带偿还其未归还我行的贷款。其中一部分原因是原告违约，合同关于违约的约定一旦产生违约，我方可以其一次性偿还贷款本息，同时我方与原告签订的个人住房借款合同第十九条第二款约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效，或被撤销解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。四、我方不承担本案的诉讼费，本案的诉讼是基于开发商的买卖合同可以产生违约的情况而产生。我行在履行借款合同过程中没有任何过错。经审理查明：2013年10月31日，原告与被告鹏臣公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-21-6的房屋，建筑面积55.3平方米，总房款237126元。房屋首付款79126元，其余款项为贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的、验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条第2款约定：出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。截至2018年2月，被告鹏臣公司尚未向原告交付房屋，该房处于停建状态。另查明，原告与被告鹏臣公司签订购房合同后，原告、被告建设银�及被告鹏臣公司三方又签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告建设银行借款15.8万元，借款期限为240个月。合同第三十一条第一款约定了贷款利率，贷款利率为月利率，按月偿还，利率约定为基准利率。合同第三十一条第二款对逾期还款情况下罚息的利率进行了约定，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十五条对合同的担保方式作出了约定，保证分为两种方式，一种是被告鹏臣公司作为保证人承担连带责任保证，另一种是以原告所购买的房屋（位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-21-6，面积为55.3平方米）作为抵押。合同签订后，原告支付了房屋首付款79126元，被告鹏臣公司已收到银行贷款15.8万元，并于2013年11月18日向原告出具销售不动产统一发票。原告与被告建设银行已在沈�市房产局办理了涉案房屋抵押登记。被告鹏臣公司未能按照《商品房买卖合同》的约定向二原告交付房屋，且自2015年10月26日起房屋一直处于停建状态。截至2018年3月14日，原告共计偿还银行本金及利息31278.57元，尚欠银行贷款164850.35元（其中本金148304.11元、利息13993.70元、本金罚息774.65元、利息罚息1091.55元）。再查明，2016年7月7日，被告建设银行因刘金波、崔志茹逾期偿还银行借款，遂起诉二人及沈阳鹏臣房地产开发有限公司至沈阳市和平区人民法院，刘金波、崔志茹二人于2016年9月19日向本院提起本案之诉。2016年12月19日，沈阳市和平区人民法院作出（2016）辽0102民初7905号民事裁定书，因建设银行起诉的借款合同纠纷一案与刘金波、崔志茹二人起诉的商品房销售合同纠纷一案审理重复，裁定驳回建设银行的起诉。以上事实的认定，有商品房买卖合同、购房发票、补充协议、照片、借款担保合同、对帐单、民事裁定书及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。关于原告主张解除与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》约定鹏臣公司应当在2014年10月31日前将验收合格的房屋交付给被告。截至目前，本案诉争房屋仍然未完工且一直处于停建状态，无法实现合同目的。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告鹏臣公司应将原告已经交付的首付款79126元退还给原告。关于原告主张法院确认其与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》第九条无效的诉讼请求，因其与被告鹏臣公司签订《商品房买卖合同》时系其真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫及违反法律强制性规定的情形，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张解除与被告建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题，根�《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》合同目的已经无法实现，《个人住房（商业用房）借款合同》可一并解除，故原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。另，该借款合同中包含保证及抵押的内容，故原、被告之间的保证及抵押合同内容随之解除。解除后，被告鹏臣公司应返还原告已向被告建设银行交付的贷款本金及利息共计31278.57元。原告作为借款合同的借款人，未能全部履行还款义务，系违约行为，借款合同解除后应当承担偿还欠款本金、利息及罚息的责任。被告鹏臣公司作为借款合同的保证人，应对原告的欠款承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘金波、崔志茹与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告刘金波、崔志茹与被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行签订的《个�住房（商业用房）借款合同》；三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘金波、崔志茹房屋首付款79126元；四、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘金波、崔志茹已付贷款本金及利息31278.57元；五、原告刘金波、崔志茹于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行贷款164850.35元（截止至2018年3月14日,其中本金148304.11元、利息13993.70元、本金罚息774.65元、利息罚息1091.55元）；六、原告刘金波、崔志茹于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的欠款148304.11元的利息、罚息（自2018年3月15日起至实际给付之日止，按个人住房借款合同第三十一条标准计算）；七、上述第五、六项，被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司承担连带给付责任；八、上述第五、六项，被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在还款义务人欠付款项的范围内享有沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-21-6房屋的抵押权；九、被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在上述还款义务人将全部债务清偿完毕后三十日内办理撤销抵押手续；十、原告刘金波、崔志茹在被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理撤销抵押手续后三十日内协助办理撤销沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-21-6房屋的登记备�手续；十一、驳回原告刘金波、崔志茹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5264元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费5264元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王        桂        华人民陪审�陈思陈人民陪审员 王                丹二〇一八年三月十九日书 记 员 闵璐本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执�人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。