辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽08民终2579号上诉人（原审原告）：车成志，男，1978年10月8日出生，现住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审被告）：米高(辽宁)置业有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区四台子村。法定代表人刘国光，系公司经理。委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。上诉人车成志与被上诉人米高(辽宁)置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省鲅鱼圈区人民法院作出的（2015）鲅民三初字第00630号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人车成志，被上诉人米高(辽宁)置业有限公司的委托代理人马世龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人车成志上诉请求：撤销二审判决，依法改判。判令被上诉人支付逾期交房违约金46843.45元（自2013年6月11日至2015年3月17日共645天，按己付房款242085的日万分之三比率计算：242085×0.0003×645)。一审诉讼费1004元和二审上诉费970元全部由被上诉人承担。事实和理由：一、二审判决中，部分认定事实不清。（一）、二审法院认定上诉人所购买房屋于2013年7月1日起可办理入住乎续，却未提供任何依据，同时却认定该房屋至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记，前后矛盾。二审判决书中，写到“关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续’’。二审法院认定是以法律为基准还是以损害人民群众合法权益为基准？上诉人于2015年3月17日去亚龙湾一号小区办理房屋交付使用手续时，被上诉人不能出示任何房屋验收合格证明文件，在物业交接钥匙时，被上诉人之物业管理公司（米高四维（营口）物业管理有限公司）也不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格朐，应当停止使用”。而被上诉人至今未给上诉人及一审法院出示过任何此商品房相关验收文件。双方签订商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定经验收合格后的商品房交付买受人使用；第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电自交付之日起达到使用条件2013年6月10日天然气入户预留接口。第九条约定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。按照相关法律及双方签订的合同约定，被上诉人在2015年3月17日时，并不具备商品房交付条件，应按照合同第九条约定，按日向上诉人支付总房款万分之三的逾期违约金。（二）二审法院所确认的证据：米高四维（营口）物业管理有限公司的信函是被上诉人所发出的《入伙通知书》，并不是入住通知，这是被上诉人为了混淆概念。该文件仅凭被上诉人表述亚龙湾一号小区具备装修条件，而且全部是要求业主需要准备的资料和手续，并无该小区已经验收合格字样，也没有注明开发商办理入住手续需要出示的文件；同时该文件表述如业主未能办理入住手续，视同开发商已按期交房。根据相关法律规定，被上诉人需提供验收合格证等相关文件，才能办理房屋入住手续，根据《民法通则>59条第2款及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表禾的，可以认定为欺诈行为。”确认此文件不能作为证据证明该小区己具备入住条件办理入住手续。事实是当时小区内无水无电无路，有上诉人拍摄电子照片为证，业主去现场时，被上诉人根本没有此房屋的相关验收文件。根据相关法律规定，亚龙湾一号小区当时并不具备交房条件。（三）二审法院认定因双方签订的购房合同并未对逾期办理房屋有关权属证书的违约责任问题做明确约定，故不予支持上诉人请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）》第十八条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标酌物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方合同第十五条约定办理产权交接时间为交付后360日内，即于2014年6月5日前，上诉人应己取得产权证，而上诉人根据合同的约定，双方协商解决时，被上诉人根本不予理会。由于被上诉人原因导致上诉人所购房屋至今未交付，不能办理产权登记，也不能进行交易，应由被上诉人支付逾期违约金33957.40元(按中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算：242085×0.0615/365×(645-90)×1.5)。（四）二审法院认为原告申请的房屋租金问题系间接损失，不予支持。根据《合同法》第一百一十二条，第一百一十三条的规定及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三款规定：“受害人因此遭受到其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”应由被上诉人支付上诉人租金22972.60元（自2013年6月11日至2015年3月17日共645天，按年租房款13000元计算：13000/365×645）。（五）法院判决时依据《民事诉讼法》第六十四条。由于上诉人无权查验相关政府部门文件，并不能出示被上诉人无相关政府部门开具的验收合格证明和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，而法院也在未查验到开发商的验收合格证明时，仅凭一审开庭时被上诉人所说亚龙湾一号小区的入住情况就直接判定2013年7月1日该小区具备入住条件，一审开庭时在亚龙湾一号小区内总共13栋高层住宅楼中居住的业主不超过50户。（六）亚龙湾一号小区的业主可以证明，该小区从13年7月无正式水电开始一直到2014年5月份左右才接通生活用水用电，2014年11月开通煤气、开始第一次供暖，期间开发商并未书面通知购房人房屋可以交付使用，上诉人于2014年11月末去售楼处办理交接手续时，要求被上诉人出示房屋验收合格文件及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，被上诉人不能出示，反而要求业主必须交纳2014年取暖费、装修保证金、装修材料运载费、1年物业费（物业费按2元母平方米收取，并没有听说业主加入过业主委员会）才可以拿到房屋钥匙。（七）二审中上诉人提供的电子版及打印版照片，法院未与质证；一审中上诉人提供的租房证明，法院以举证程序己过为由，不予采纳；一审中提供的证明当时小区并不具备交房条件的亚龙湾一号业主联名书，法院根本未经核实审查，直接不予采纳，也并未出现在判决书中。二、一审判决违反法定程序。上诉人于2014年8月11日向一审法庭提交的起诉书，一审法院于2015年1月6开庭审理此案，此案判决书上判决日期为2015年3月16日，而被上诉人于2015年3月19日接到一审法院的通知去取判决书。根据《民事诉讼法》第一百二十三条的规定：“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。”第一百六十一条的规定：“民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”三、一审法院(2015)鲅民三初民事判决从一到十几号都是起诉被上诉人的案件，一审结果中法院均按万分之一点五的违约金赔偿给原告。同时一审法院也认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，也就是被上诉人在签订合同时已经预知风险的情况下，承诺如违约则按日万分之三的违约金比例赔偿上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十三条的规定，被上诉人应按万分之三的违约金赔偿给上诉人，因被上诉人的原因造成的损失己超过双方合同约定的逾期交房违约金。直接间接损失如下：1、因被上诉人未能按期交房，致使上诉人继续在外租房居住645天，房租计22972.60元。2、因被上诉人未能按期交房，该房屋至今还未通过验收，导致上诉人至今不能办理产权登记，也不能对此房进行交易转卖，按同期银行逾期贷款利率计算损失33957.40元。3、如按银行同期贷款利率计算逾期违约金为39464.00元(242085×0.0615/365×645×1.5)（根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第三条），综上所述，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人米高(辽宁)置业有限公司辩称：在2013年时候用EMS邮寄了入伙通知书，通知所有业主可以交房，有很多业主已经入住装修。上诉人中有6位已经办理入住手续。消防现在合格，有合格证。道路已经通畅，水、气、绿化都具备了。但是具体什么时候具备这些条件的需要回公司请示。验收的标准是合格。我们可以提供消防合格的相关证明。关于正常使用水电、煤气、燃气的时间证据我们需要回去找。竣工验收备案表没下来，政府欠我们土地出让金，我们欠政府配套费，我们想抵顶，庭后可以提供相关证据。车成志向一审法院起诉请求：依法判令被告逾期交房违约金暂计为30866元；判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计为2420元；判令被告支付原告租房费用14875元；原告保留追加到楼房实际验收合格期间违约金的赔偿权利；判令被告承担本案全部费用。一审法院经审理查明：2011年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以242085元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区xxx大街x段x-x号第x幢x单元xxxx号、面积为44.76平方米的房屋。原告首付102085元，剩余140000元向银行办理了按揭贷款手续。合同中第八条约定交房日期为2013年6月10日前，具备条件为该商品房验收合格。合同第九条第1款第1项约定逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。上述房屋于2013年7月1日起可办理入住手续。经核算，被告逾期交房20天。另查，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记。一审法院认为，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告的交房日期为2013年7月1日。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金”，被告逾期交房20天，故而违约金计算为484元[242085元×0.0001×20天]。对于原告诉请的要求被告支付逾期办理房屋有关权属证书的违约责任问题，因原、被告双方在其所签订的合同中对此并未做明确的约定，故本院不予支持。对于原告诉请的房屋租金问题，因该损失系间接损失，故对于原告的诉请本院不予支持。对于被告辩称由于市政配套设施造成延误导致迟延交房的答辩意见，因被告提供的证据不能充分证明其观点，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告车成志违约金484元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1004元，由被告米高（辽宁）置业有限公司负担50元，由原告车成志负担954元。二审中，被上诉人提交消防验收意见书、环境保护分期验收意见书、建筑工程雨、污水排水设施验收意见书、建设工程规划核实合格证，证明以上项目已经验收合格。本院经审理查明的其他事实与原审认定的基本事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交房日期，被上诉人未按合同约定的日期交房，应从约定的交房次日起至其交付符合交房条件房屋之日止，承担违约责任。关于房屋符合交房条件的日期认定问题，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，认定房屋符合要求，同意验收，故被上诉人交付验收合格房屋的日期可认定为2013年11月6日，逾期交房148天，被上诉人应支付违约金至2013年11月6日。关于违约金的计算标准问题，一审判决结合本地区房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，酌定以房屋价款的日万分之一点五计算违约金本院予以支持。被上诉人应支付上诉人违约金5374.29元（242085元×0.00015×148天）。关于逾期办理房屋有关权属证书的违约金问题，因双方在合同中对此并未做明确的约定，故本院不予支持。关于在外租房损失问题，因该损失系间接损失，一审判决不予支持并不不当。关于房屋的其他使用问题，因上诉人起诉要求逾期交房违约金，与其他问题不属于同一法律关系，故本院不予论处。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00630号民事判决；二、被上诉人米高(辽宁)置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人违约金5374.29元。三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1004元，由上诉人负担954元，由被上诉人米高(辽宁)置业有限公司负担50元，二审案件受理费970元，由上诉人负担920元，由被上诉人米高(辽宁)置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  苏 毅审 判 员  宋福田代理审判员  陈 巍二〇一六年十一月十六日书 记 员  马 欣