河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00784号原告崔岩，男，1984年10月6日出生，汉族，住平舆县古槐街道办事处建设街94号。身份证号码：41282719841006003X。委托代理人万森林，河南成盛律师事务所律师。被告霍昂，男，1990年6月18日出生，汉族，住平舆县清河街道办事处北环路砖瓦厂。身份证号码：412827199006180018。委托代理人燕小成，河南燕小成律师事务所律师。原告崔岩诉被告霍昂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔岩及其委托代理人万森林，被告霍昂的委托代理人燕小成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔岩诉称，2014年11月3日，被告霍昂自愿将单独所有的坐落在平舆县××大道西段南侧建筑面积为1409平方米的房产出售给原告。双方于当日到住建局签订了房地产买卖契约及协议书，其于当日履行了合同义务，被告仅交付了房产证和土地证，一直没有协助其办理过户手续。事后，其多次找被告依照协议履行过户手续，但被告拒不履行义务。要求被告依照合同约定履行房产过户手续，并承担本案诉讼费用。被告霍昂辩称，原告所诉不实。双方不存在房屋买卖合同关系，而是存在400万元的借款合同关系。2014年11月3日，双方在原告处签订400万元的借款合同，约定月利息6分。原告为交易安全，又强迫被告签订了房产买卖协议，实际为担保性质。当时是急于用钱，让怎么签订就怎么签订。借款合同形成后，被告已经支付利息近100万元，后因被告霍昂暂时还不上借款，原告才起诉。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月3日，原告崔岩与被告霍昂签订《协议书》及《房地产买卖契约》各一份，主要约定：“霍昂自愿将坐落在清河区富舆大道混合结构的房地产1409.80平方米，土地使用面积504平方米出售给崔岩，成交价格为400万元。崔岩于2014年11月3日一次付给霍昂，霍昂将房产交付给崔岩。房屋移交给崔岩时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给崔岩。契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。协议自签字之日起生效，甲乙双方不得反悔，若单方悔约，由悔约方付出由此发生的经济支出和法律责任”等。双方分别在协议书、房地产买卖契约上签字、按印。同日，被告霍昂出具收到原告崔岩购房款400万元的收据一张，并将土地使用权人为霍昂的国有土地使用证（平国用2012第078号）及房屋所有权证（平舆县房权证字第××号）交付给了原告崔岩。原告崔岩提交证据有：1、协议书；2、房地产买卖契约；3、收据；4、国有土地使用证；5、房屋所有权证。证明目的是：原、被告双方对房屋买卖的意思表示真实，不违反强制性规定，几份证据相互印证，形成了完整的证据链条。被告质证意见为：买卖契约不具有法律效力，该契约第九条明确约定要经过主管机关批准,主管部门意见栏没有主管部门签字或者盖章，没有法律效力就没有约束力。该契约掩盖了真实的形式，协议书与买卖契约在条款和约定事项上面有明显的不同。手写的协议书明显有瑕疵，不具有买卖合同的特点，争议房产的位置是错误的，第三条的“东西南北”都是空白，且没有关于土地证的约定，没有房地产交付期限及办理房地产产权转移的期限约定，也没有约定房产过户费用由谁承担，因此该协议是“虚假形式”。对土地证和房产证的真实性无异议，这是原告为督促被告还款，应原告的要求而交付证件。对于收据有异议，虽然被告霍昂书写收到了400万元，但是该款为借款。霍昂为开发房地产，急需用钱，系按原告的意思而形成的房产买卖协议。被告霍昂提交证据有：1、机构名称为“平舆县圣泽置业有限公司”、法定代表人为霍昂的营业执照、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、装修合同各一份及装修霍昂的办公楼的照片，证明原告崔岩请求过户的房产，被告霍昂已作为办公楼用于经营，且添置近200万元的高档家具，并解释为被告霍昂开办房地产公司的登记时间为2014年11月26日，如果其出卖自己的办公楼，就无法进行经营，就不会花巨额资金进行装修。2、房地产估价报告，证明被告霍昂对自己的办公楼1-5层进行了评估，评估价值1300万元。原告崔岩对以上被告所提交证据的质证意见为：该组证据与本案无关联，只能证明霍昂成立了一个公司，与原告的房屋买卖之间没有关系。霍昂价值1300万元的房产，不会以400万元出卖；且评估报告是被告恶意违约的表现之一，做这个报告是为了抵押贷款。被告霍昂还提交与原告崔岩的手机微信记录及2015年3月8日马长友给闫红伟汇款10万元的银行业务凭证。以此证明原、被告之间是借款关系，原告催要的是利息，并且已向原告支付100多万的利息，其中包括借马长友10万元向崔岩支付利息。原告崔岩质证意见为：被告将30多万元款汇给闫红伟，与本案没有关系，被告没有证据证明与闫红伟有经济往来。微信内容正是证明了被告违约，因要求被告履行合同，被告不接电话、不能见面解决，才用微信联系。在审理中，被告霍昂向本院申请调取其车辆被毁损、物品被盗的报案记录及犯罪嫌疑人的供述。本院依法调取了受案登记表、立案决定书、询问笔录。载明：2015年1月19日12时37分，霍昂通过110报警，报称2015年1月19日中午11时许，在酒店吃饭时自己小轿车被砸，经查看，发现车内的一个皮包被盗，包内有现金67000元及一块价值12000元的玉佩被盗。另外，两名犯罪嫌疑人在询问笔录中供述，盗窃的包内有现金及一些文件、证件（身份证、合同）、一个玉佩。被告陈述被盗的“合同书”就是原、被告签订的“借款合同”，但原告对此不予认可。本院认为，本案争议的焦点是原告崔岩与被告霍昂之间是房屋买卖合同关系还是借款合同关系。从双方提交的证据分析，原、被告签订的房地产买卖契约、协议书，被告霍昂向原告崔岩出具收到购房款400万元的收条，并把登记在其名下的土地使用证、房屋所有权证交付给原告崔岩，系双方平等、自愿协商一致的民事行为。以上证据足以证明2014年11月3日原告崔岩已以400万元的价格购买了被告霍昂位于平舆县××大道西××南侧××层建筑面积为1409.80平方米的房产，即原、被告之间形成房屋买卖关系。被告霍昂辩称与原告崔岩之间不存在房屋买卖合同关系，而是借款合同关系，但因其所辩称借款合同被盗，由于犯罪嫌疑人的询问笔录没有明确所见的合同就是本案原、被告之间签订的400万元借款合同，即使被告霍昂提交与原告崔岩在通话中有利息、向闫红伟账户汇款的微信记录及银行汇款凭证，对争议房产进行装修等证据，原告崔岩不予认可，且不足以推翻原告所举直接证据所证明的法律事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”、第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据责任分配的规则作出裁判。”因此，原告崔岩提交的系直接证据，证明与被告霍昂系房屋买卖合同关系，被告霍昂的证据不能直接证明收到原告崔岩的400万元系借款，故对被告霍昂辩称与原告崔岩之间系借款合同关系，本院不予采信。基于双方房屋买卖关系成立的法律事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”故，原告崔岩请求被告霍昂办理房产过户手续，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，判决如下：被告霍昂于本判决生效后十日内协助原告崔岩办理房产过户手续（房产位于平舆县富舆大道西段南侧）。案件受理费100元，财产保全费5000元，计款5100元由被告霍昂负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张文萍审 判 员  于素辉人民陪审员  徐立新二〇一五年八月十八日书 记 员  王 振