吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终12号
上诉人（原审被告）：尹万金，住吉林省集安市。
委托代理人：李德玉，吉林清原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司。
法定代表人：张丽。
委托代理人：曲长权，住吉林省集安市。
委托代理人：陈维国，吉林享和律师事务所律师。
上诉人尹万金因与被上诉人集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司（下称鹿山周公司）买卖合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2015）集民一初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹万金及其委托代理人李德玉，被上诉人鹿山周公司法定代表人张丽及委托代理人曲长权、陈维国到庭参加诉讼，本案二审现已审理终结。
鹿山周公司一审诉称：2009年12月20日，该公司同尹万金签订房屋买卖协议书，尹万金将麻线乡二组房屋出售给该公司，价格35万元，并将房屋交付给该公司，该公司一直使用房屋。2013年10月21日，尹万金向集安市人民法院起诉，要求张丽、曲长权迁出房屋，该院作出（2013）集民二初字第465号民事判决，认为该房屋买卖合同无效，不能履行，判决腾出房屋，给该公司造成了巨大经济损失。故诉求判令尹万金赔偿经济损失（数额以相关评估价值为准）。
尹万金一审辩称：双方签订房屋买卖协议后五天之内，鹿山周公司就知道了该合同无法履行。鹿山周公司只给付了3万元，且经诉讼由另案处理完毕。鹿山周公司当时同意暂缓办理房照。所以其不同意鹿山周公司的诉讼请求。
一审法院查明：张丽、曲长权为夫妻关系，二人注册成立鹿山周公司。2009年8月，尹万金等人与该公司合伙作出口生意，尹万金用产权所有人登记为集安市长白山人参补品厂的房屋561.41平方米、土地1245.6平方米作为合伙资金入伙。2009年12月合伙解散，张丽、曲长权在涉案房屋进行生产、经营。2009年12月20日，张丽以鹿山周公司作为乙方与甲方尹万金签订《房屋买卖协议书》，约定将此房屋以35万元售与鹿山周公司。后双方因房屋已经抵押银行和房屋使用土地为集体土地等原因未能履行买卖协议。2013年10月，尹万金将张丽、曲长权诉至法院，要求二人将涉案房屋予以腾迁。该院作出（2013）集民二初字第465号民事判决，认为《房屋买卖协议书》违反法律、法规的相关规定，系无效合同，不能履行。遂判决张丽、曲长权于该判决生效后一个月内从涉案房屋腾出。
一审法院认为：鹿山周公司与尹万金所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错承担相应的责任。尹万金作为出卖人，在卖房时明知其所出售的房屋及土地使用权属于我国法律禁止流转范围，其在出售房屋多年后又要求腾迁，应对合同无效承担缔约过失责任。鹿山周公司应该在签订房屋买卖合同前严格验证审查对方房屋产权情况，该公司盲目购买房屋亦应承担过错责任，应认定双方负有同等过错。合同无效，应由导致合同无效的过错方承担缔约过失责任。缔约过失责任包括信赖利益。合同无效需经确认，尹万金主张无须法院确认合同无效及鹿山周公司因未支付房款而无损失的主张没有法律依据，不予支持。关于信赖利益的计算问题，2009年双方协商以40万元的市场价格出售房屋，后因考虑鹿山周公司对房屋进行了一定的装修故降价5万元，应以35万元确定房屋价格。庭审中尹万金亦放弃对合同签订时房屋市场价格进行评估、鉴定，故应认定双方签订合同时涉案房屋市场价值约在40万元。经鉴定，该楼2014年1月份市场价值约为667818元，可认定增值267818元。因双方负有同等过错，故尹万金应赔偿鹿山周公司房屋增值款133909元。遂依照《中华人民共和国合同法》第58条之规定，判决：尹万金赔偿鹿山周公司损失133909元，于该判决生效后立即执行。案件受理费6028元、鉴定费6408元，合计12436元，由鹿山周公司和尹万金各负担6218元。保全费1520元，由鹿山周公司和尹万金各负担760元。
尹万金不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决，驳回鹿山周公司的诉讼请求。其上诉理由为：一、（2013）集民二初字第465号民事判决仅将合同无效作为房屋腾迁的依据，不能据此认定双方当事人知道合同无效的时间为2014年1月。二、房屋差价应当系合同得到履行后的利益，而本案涉及的房屋买卖合同无效，损失应是为履行合同支付的钱物等直接损失，不包括履行合同后的收益。原判决以房屋增值来计算损失无法律依据。三、鹿山周公司在2010年春节前已经知道涉案房屋因农村集体土地不能过户，买卖合同无效。四、鹿山周公司未交纳应先支付的25万元购房款，故无权向尹万金主张任何权利。合同未实际履行，鹿山周公司不存在损失问题。
鹿山周公司二审辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判决。
在本院审理过程中，双方当事人对下列事实无异议：
张丽和曲长权为夫妻关系，二人注册成立鹿山周公司。2009年8月，尹万金与张丽、曲长权等人合伙做生意，尹万金以产权登记人为集安市长白山人参补品厂（由尹万金享有权利）的房屋561.41平方米、土地使用权1245.6平方米做为合伙投入。合伙期间，张丽、曲长权对涉案房屋有过装修行为。2009年12月，尹万金及张丽、曲长权等散伙并清算（尹万金认为全部事项均清算完毕，张丽、曲长权认为房屋装修部分没有结算和清退）后，张丽、曲长权仍然在涉案房屋进行生产和经营。2009年12月20日，尹万金与鹿山周公司签订房屋买卖协议书，约定尹万金将涉案房屋和土地使用权面积1245.64平方米卖给鹿山周公司，价格35万元。春节前付款25万元，春节前办完全部证照后，鹿山周公司将余款10万元付清。办理证照费用由尹万金承担，证照名称为鹿山周公司。尹万金负责鹿山周公司买房前的一切经济问题。尹万金入股投资5000元在二年内分期付清等内容。2009年12月25日，张丽和曲长权给付尹万金1万元（尹万金出据内容为“房子预付款1万元），2010年2月8日，张丽和曲长权给付尹万金2万元（尹万金出据内容为“购房和土地使用权款2万元”）。
2013年10月21日，尹万金起诉曲长权、张丽从涉案房屋腾迁，并给付2010年1月至2013年12月的房屋租金6万元及利息，集安市人民法院审理后，于2013年12月13日作出（2013）集民二初字第465号民事判决，该判决认定，双方因房屋已经抵押给银行和房屋土地使用权为集体土地等原因未能履行买卖协议。双方所签房屋买卖协议违反法律法规的相关规定，系无效合同。当事人之间不存在租赁关系，曲长权、张丽基于与尹万金签订房屋买卖协议而占用房屋至今，尹万金不能举出相应证据证明双方对房屋是否租赁进行协商，故对其要求给付房租的诉讼请求不予支持。遂判决：曲长权、张丽从该房屋腾迁，驳回尹万金要求曲长权、张丽给付房租6万元及利息的诉讼请求。该民事判决进入执行程序后，尹万金和曲长权于2014年1月26日达成执行和解，曲长权同意于2015年5月15日前将房屋腾出，并将房屋恢复原状交付给尹万金；2015年5月15日前给付房租1.5万元（本院注，双方均认可系2014年5月15日至2015年5月15日期间的房租）。该执行和解协议已经履行完毕。
2014年1月9日，曲长权、张丽起诉尹万金，称与尹万金签订涉案房屋买卖协议后，尹万金为办理厂房过户需要，向二人借款3万元（即2009年12月25日的1万元和2010年2月8日的2万元），请求判令尹万金偿还该二人3万元及利息。2014年12月10日集安市人民法院作出（2014）集民二初字第725号民事调解，内容是，尹万金同意于2015年5月15日前给付鹿山周公司欠款3万元，该调解内容已经履行完毕。
2015年1月14日，曲长权、张丽起诉尹万金，要求给付厂房维修费62623元、设备安装费6850元、修下水费5937元、铺大理石地面费3968元、紧瓦费5107元、做门费840元、换瓦及人工费2000元，合计87325元，后撤诉。2015年3月24日，鹿山周公司提起本案诉讼。
二审查明的事实与双方当事人二审中无异议的事实一致。
本院认为：鹿山周公司与尹万金就涉案房屋签订的买卖合同已被另案生效民事判决确认无效。鹿山周公司的法定代表人张丽在签订房屋买卖合同前已基于合伙关系使用了涉案房屋，尹万金系涉案房屋的权利人及出卖人，鹿山周公司及尹万金在签订房屋买卖合同时均应知道涉案的房屋属于法律禁止流转的范围，一审法院认定双方对合同无效负有同等过错正确。合同无效会导致当事人产生信赖利益损失。信赖利益损失的赔偿范围包括：缔约费用、履行的费用、合理的间接损失。鹿山周公司诉请法院判令尹万金赔偿其损失，一审庭审时明确其损失为房屋的升值部分，但该公司承认并未支付房款，也未提供证据证明该公司存在缔约费用和合理的间接损失（如由于信赖本案所涉的房屋买卖合同有效，从而丧失与他人订立有效房屋买卖合同的机会而产生房屋升值的损失），一审法院判决该公司获得房屋升值利益的一半缺乏事实根据和法律依据。鹿山周公司二审时称系因该公司对涉案房屋有过维修行为而使得房屋升值，故应获得房屋升值款的一半，与其一审时理由不同，且尹万金并不认可，该公司对其二审主张也无相应证据证明，其该项主张不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销集安市人民法院（2015）集民一初字第187号民事判决；
驳回被上诉人集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费6028元、鉴定费6408元、保全费1520元，二审案件受理费2978元，均由被上诉人集安市鹿山周土特产品加工出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文立
审 判 员 崔红霞
代理审判员 郭丽萍
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 樊 聪