江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5442号
上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，组织机构代码67902827-9，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。
法定代表人周吉，该公司董事长。
委托代理人梁官成、徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林雪珠，女，汉族，1973年12月17日生，上海味好美食品有限公司经理。
上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人林雪珠房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人先锋奥特莱斯公司的委托代理人梁官成和徐俊华、被上诉人林雪珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林雪珠原审诉称，林雪珠系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层3107号商铺（建筑面积为25.82平方米）业主。林雪珠与先锋奥特莱斯公司于2008年11月签订《商铺委托租赁合同书》一份，约定委托租赁期限至2013年10月31日止。合同到期后，因双方无法就续租租金标准达成一致，林雪珠通知先锋奥特莱斯公司决定收回商铺。先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝林雪珠关于租金建议和协商要求，而且在合同期满后拒不归还林雪珠商铺，先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。林雪珠诉至原审法院，请求判令：先锋奥特莱斯公司将位于南京市鼓楼区中央路417号3107号商铺恢复原状并归还林雪珠；先锋奥特莱斯公司按每月3398元标准支付自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的占用使用费；由先锋奥特莱斯公司承担本案诉讼费用。
先锋奥特莱斯公司原审辩称，一、先锋奥特莱斯公司不存在故意侵权行为，部分业主曾就续签租赁合同与先锋奥特莱斯公司进行过多次协调，林雪珠等业主要求上涨到15%的租金，先锋奥特莱斯公司无法承受；二、先锋奥特莱斯公司受托经营的商场具有整体经营的特殊性，对外承租经营也是整体的，暂无法拆分；三、商场大约有280户业主，先锋奥特莱斯公司已签约的商铺有260余户，现签订合同的业主和经销商要求先锋奥特莱斯公司继续经营商场，如判令先锋奥特莱斯公司返还商铺将损害其他已签约业主和经销商的权益；四、林雪珠要求按每月3398元给付使用费没有事实依据，先锋奥特莱斯公司同意按原合同标准给付相应的租金。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路417号3107室房屋（建筑面积为25.82平方米，以下简称涉案房屋）登记所有权人为林雪珠。2008年11月21日，林雪珠与先锋奥特莱斯公司签订了《商铺委托租赁合同书》，约定：林雪珠将其所有的上述铺位在约定期限内委托先锋奥特莱斯公司进行租赁经营；商铺回购款额为271833元；林雪珠同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给先锋奥特莱斯公司处理，并同意先锋奥特莱斯公司以先锋奥特莱斯公司自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与林雪珠签订的合同时间相同，在保证林雪珠约定利益的前提下，先锋奥特莱斯公司独立处理一切与商铺有关的事务，先锋奥特莱斯公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；林雪珠有权按合同约定的时间、金额向先锋奥特莱斯公司收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额271833元的6.5%计，即17669元，先锋奥特莱斯公司每三个月以租金的方式，向林雪珠支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即4417元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10日至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；林雪珠同意先锋奥特莱斯公司代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即19028元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即20387元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即21747元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即21747元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断；先锋奥特莱斯公司承租期到期双方不续约时，先锋奥特莱斯公司应保证商场原设施、设备完好无损，否则林雪珠有权按相关法规追究先锋奥特莱斯公司责任，先锋奥特莱斯公司自行添附或增加的设施、设备，先锋奥特莱斯公司可在不损害林雪珠房屋安全的前提下拆卸，无法拆卸的作为公用设施为该楼业主共有，先锋奥特莱斯公司在承租期满不续约或存在未到期撤出的情况下，欠缴相关部门的水电费、设施设备的保养费及其他一切费用，必须自行向相关部门缴清，由此产生的不良后果，由先锋奥特莱斯公司负完全责任；本合同委托租赁期满前六个月，双方可就以后合同续签事宜再行协商确定等。
合同签订后，林雪珠将涉案房屋交付给先锋奥特莱斯公司经营，先锋奥特莱斯公司亦向林雪珠支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。2013年6月15日，先锋奥特莱斯公司向业主发函称，因原签订的委托租赁管理合同即将到期，经多次与业主代表协商，下期合同期限为六年，回报率每两年调整一次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%，请业主自8月15日开始办理合同续签手续。此后，因林雪珠和先锋奥特莱斯公司对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，双方未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理涉案房屋，林雪珠不同意将该商铺继续委托先锋奥特莱斯公司经营管理，遂诉至原审法院，请求判如所请。
原审庭审中，林雪珠为证明其主张的使用费标准，提供了2013年10月19日林雪珠等业主向先锋奥特莱斯公司发出的函告，证明林雪珠已向先锋奥特莱斯公司发出要约，要求按照商铺回购额的15%支付年使用费，即每月3398元。先锋奥特莱斯公司质证后称对该证据的真实性无法确认，其认可与林雪珠就商铺续租事宜进行过协商，但主张双方对于租金回报率未达成一致意见。
原审法院认为，林雪珠、先锋奥特莱斯公司之间签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。该合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据该合同内容，双方之间实为房屋租赁合同关系。根据合同约定，租赁期限满前六个月，双方就合同续签事宜进行协商。因原合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致意见，则双方租赁合同义务终止，先锋奥特莱斯公司应将涉案房屋返还给林雪珠。根据合同约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断，可见双方对于合同解除时先锋奥特莱斯公司交还商铺的标准明确，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。先锋奥特莱斯公司辩称其经营管理的商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同，不同意返还涉案房屋的意见，无合同和法律依据，对其抗辩意见原审法院不予采纳。关于林雪珠主张先锋奥特莱斯公司按月3398元标准，支付自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费问题，原合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司仍继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。双方对于合同到期后，先锋奥特莱斯公司逾期交还商铺期间的占用使用费未作约定，林雪珠亦未提供充分证据证明其主张的标准。先锋奥特莱斯公司已按其函告的标准与先锋广场260户左右的商铺业主签订了租赁合同，故使用费年标准宜参照先锋奥特莱斯公司函告的标准予以确定，计算基数参照《商铺委托租赁合同书》中约定的商铺回购款额为271833元确定。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区中央路417号3107室房屋恢复隔断并返还林雪珠。二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向林雪珠支付房屋使用费（自2013年11月1日起至实际返还房屋之日止，以商铺回购款额271833元为基数，年回报率自2013年11月1日起至2015年10月31日止为8.5%，自2015年11月1日起至2017年10月31日止为9%，自2017年11月1日起为9.5%，按实际返还房屋的时间分段计算）如果先锋奥特莱斯公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。
先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在2008年先锋奥特莱斯公司租赁经营中央路417号商城前，商城非常冷清、萧条。先锋奥特莱斯公司租赁商城后，对商城进行了整体规划、装修，加强对外宣传，使商城业绩有了明显起色，本案并非简单的房屋租赁合同，涉及到商城的整体经营。原审判决先锋奥特莱斯公司返还3107室商铺并恢复隔断，直接导致3107室所在店铺及周围店铺无法正常经营，影响商城的稳定，对职工就业问题带来重大负面影响。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判由先锋奥特莱斯公司继续使用3107室房屋，本案一、二审诉讼费用由林雪珠承担。
被上诉人林雪珠答辩称，林雪珠有权收回商铺，请求二审法院驳回先锋奥特莱斯公司的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，林雪珠与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，先锋奥特莱斯公司应当按照合同约定，返还涉案3107室商铺并恢复隔断。林雪珠作为涉案3107室商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将3107室商铺出租给先锋奥特莱斯公司，先锋奥特莱斯公司认为中央路417号商城系一个整体，如返还3107室商铺并恢复隔断，将影响商城的稳定经营，要求继续使用3107室商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人先锋奥特莱斯公司的上诉事由不成立，其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人先锋奥特莱斯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年三月五日
书记员 朱亚芳