贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民一终字第220号
上诉人（原审第三人）李正飞，男，土家族，贵州省余庆县人。
被上诉人（原审原告）秦金强，男，汉族，贵州省余庆县人。
被上诉人（原审被告）李正奎，男，土家族，贵州省余庆县人。
上诉人李正飞因与被上诉人秦金强、李正奎房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2014）余法民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1987年10月4日，以李正奎、李正飞之父李应华为户主，李正奎、李正飞等11人为家庭成员的家庭取得宅基地一宗，土地证号为余土证字0005**号，登记面积为628.01平方米。1990年5月8日，李应华户在分家析产时将余土证字第000558号宅基地证集体路下的空宅分给了李正飞，李正飞在分得的空宅上修建了砖混结构的住房两间，未办理宅基地过户登记手续。1993年5月7日，李正飞与杨瑞珍离婚，原审法院（1993）余白民初字第86号判决将李正飞与杨瑞珍的共同财产砖房一间判决归杨瑞珍所有。1996年5月11日，李正奎与李正飞签订《房地产转让协议书》及《转让协议书附件》，李正飞将其分家后修建的房屋两间（含杨瑞珍房屋一间）及宅基地以5180元的价格转让给李正奎。2011年8月2日，秦金强、李正奎签订《房屋宅基地转让协议》，李正奎以每平方米300元的价格将从李正飞处购买的房屋、宅基地共214平方米转让给秦金强，合同价款64000元，该转让行为征得了余庆县白泥镇子营社区居民委员会的同意，随后秦金强搬入该房屋生活，于2014年在该宅基地上修建了二楼一底房屋一栋。2014年5月13日，李正飞的前妻杨瑞珍向原审法院提起诉讼，要求秦金强返还其房屋一间，原审法院于2014年7月10日作出了（2014）余法民初字第573号民事判决，判决秦金强返还杨瑞珍房屋一间，秦金强已返还杨瑞珍房屋一间，面积26.79平方米。
同时查明，李正飞从李应华户分得房屋和宅基地未办理产权变更登记。2003年3月11日，李正奎之父李应华将其名下628.01平方米集体土地使用权赠与李正奎之子李海松，并办理了余集用（2003）字第54号集体土地使用权证。2014年6月17日，李海松以2003年3月11日办理的余集用（2003）字第54号集体土地使用权证损害了李正飞及李正启的合法权益为由申请余庆县国土资源局依据1990年5月8日的《屋基商定契约》办理变更登记，同月20日，李正飞取得了登记证号为余集用（2014）第010906069号的集体土地使用权证，又将已于1996年转让给李正奎的宅基地的使用权重新登记在李正飞名下。2014年8月28日，秦金强诉至原审法院，要求李正奎及李正飞履行协助办理房屋过户手续，同时赔偿因返还杨瑞珍一间房屋所遭受的损失20000元。
另查明，秦金强原系余庆县大乌江镇关塘村木岔组村民，其在木岔组无宅基地。其户籍因与余庆县白泥镇子营居草坪三组李晓敏结婚于2013年2月22日迁入该组。
原审法院认为，本案争议的焦点为：一、李正奎与李正飞于1996年5月11日签订的《房地产转让协议》、《转让协议书附件》的效力问题；二、秦金强与李正奎于2011年8月2日签订的《房屋宅基地转让协议》的效力问题；三、秦金强损失的金额问题。关于焦点一。李正飞将分家析产取得的宅基地使用权及在上面修建的房屋二间出让给李正奎，原审法院（1993）余白民初字第86号判决书已确定其中一间归李正飞前妻杨瑞珍所有，李正飞未经杨瑞珍同意，擅自将属于杨瑞珍的一间房屋出让，事后杨瑞珍也不予追认，李正飞处分杨瑞珍房屋一间的行为属无权处分，应认定为无效。李正飞将其房屋和宅基地使用权转让给李正奎，虽然未办理宅基地使用权变更登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，1996年5月11日李正飞与李正奎签订的《房地产转让协议书》属于部分有效，部分无效合同，即李正飞出让其自己的部分有效，出让杨瑞珍的房屋一间无效。2014年6月20日，李正飞将已出让给李正奎的宅基地使用权重新登记在其名下，办理了余集用（2014）第010906069号集体土地使用权证，但李正飞重新办理宅基地使用权登记前李正奎已将从李正飞处受让的宅基地使用权再次转让给了秦金强，秦金强已在该宅基地上修建了房屋，因此李正飞将已出让的宅基地使用权登记在其名下的行为，侵害了秦金强的合法利益，依法不受法律保护。关于焦点二。李正奎将从李正飞处受让的房屋和宅基地使用权出让给秦金强，秦金强支付了约定价款，并且集体经济组织余庆县白泥镇子营社区居民委员会已同意流转，该协议是双方的真实意思表示，同时秦金强的户籍已迁入余庆县白泥镇子营社区居民委员会草坪三组，与李正奎是同一村民组村民，宅基地使用权转让虽未办理变更、登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，除对杨瑞珍房屋一间处分无效外，其余部分为有效，故李正飞辩解秦金强与李正奎不是同一集体经济组织成员，秦金强不能受让李正奎出让的房屋和宅基地使用权的理由，不符合法律规定，原审法院不予采纳。关于焦点三。秦金强与李正奎之间签订的《房屋宅基地转让协议》中处分杨瑞珍房屋一间，因该处分行为未经杨瑞珍的追认属无权处分，该处分行为无效，同时原审法院已判决秦金强返还且其已将该一间房屋返还了杨瑞珍，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，秦金强要求李正奎赔偿损失的请求，符合法律规定，依法予以支持。对于损失的数额，根据双方签订的《房屋宅基地转让协议》约定每平方米价款为300元，原审法院认定李正奎应赔偿秦金强损失8037（26.79×300）元，超出部分秦金强未提供证据加以证明，依法不予支持。综上所述，李正奎将从李正飞处购买的房屋和宅基地使用权再次出让给秦金强，该合同除杨瑞珍的一间房屋及宅基地使用权部分为无效外，其余部分为有效，秦金强依合同约定支付了价款，履行了付款的义务，李正奎虽将房屋及宅基地使用权交付了秦金强，但未协助履行办理宅基地使用权的过户变更登记手续，未完全履行合同的义务，李正飞将已转让给李正奎的房屋及宅基使用权登记在其名下，侵害了秦金强的合法权益，根据秦金强与李正奎签订的《房屋宅基地转让协议》第五条第（1）项关于“乙方自交清转让费后，甲方必须协助乙方办好公证、过户手续”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故秦金强要求李正奎及李正飞协助办理宅基地使用权过户登记手续的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于杨瑞珍一间房屋无效的部分，李正奎应赔偿秦金强的损失。据此判决：一、由李正奎、李正飞在本判决生产效后一个月内协助秦金强办理房屋过户手续；二、由李正奎赔偿秦金强8037元；三、驳回秦金强的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由李正奎承担。
一审宣判后，李正飞不服，向本院提起上诉称：1、争议土地使用权登记在我名下，依法由我享有，我没有义务为秦金强办理土地使用权变更登记，原审如认为该登记不合法，应告知秦金强另行提起行政诉讼；2、李正奎将土地流转给秦金强时，其并非土地所在的集体经济组织成员，双方的土地流转协议自始无效；3、秦金强在签订协议时未对土地使用权的登记进行审查，自身存在过错，不可能对土地构成善意取得。综上，请求二审法院依法改判。
秦金强在二审中书面答辩服判。
本院查明事实与原审认定一致。
本院认为，公民不仅享有自愿订立合同的权利，同时负有遵守诚实信用原则履行合同的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，包括合同中约定的主要义务和必要的通知、协助、保密等义务。李正奎与李正飞在1996年5月11日签订的《房地产转让协议》及《转让协议附件》、与秦金强于2011年8月2日签订的《房屋宅基地转让协议》除涉及杨瑞珍所有的一间砖房部分因无效处分而无效外，其余部分系当事人双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法具有法律效力。虽然秦金强原系余庆县大乌江镇关塘村木岔组村民，但是其户籍已因与涉案房屋所在村民组的李晓敏结婚而迁入该地，具有了该集体经济组织成员资格，且其与李正奎签订《房屋宅基地转让协议》的行为得到了该地基层组织的同意，根据“地随房走”的原则以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，原审认定秦金强与李正奎签订的《房屋宅基地转让协议》除涉及杨瑞珍的部分无效外其余有效正确，本院予以确认。对李正飞所持的该协议自始无效的上诉理由，本院不予支持。虽然秦金强在签订合同时没有详细审查争议宅基地的登记情况，但是其在签订合同时有该村其他证人见证的情况下有理由相信李正奎对争议宅基地有转让权，故对李正飞认为秦金强不构成善意取得的上诉理由，本院不予采信。因秦金强支付了对价，并完善了相关手续，其已履行完毕自己的合同义务，故其有权请求李正奎协助其办理房屋过户手续。因李正飞在将争议宅基地出让给李正奎后又重新将其办理登记在自己名下，此时秦金强已在该宅基地上修建了房屋，李正飞的行为不仅违背了诚实信用原则，而且损害了秦金强的合法权益，故秦金强有权要求其一同协助办理房屋过户手续。对李正飞所持的争议宅基地登记在其名下故其不具有协助秦金强办理房屋过户手续的上述理由，本院不予支持。对于李正奎赔偿秦金强因秦金强返还杨瑞珍一间房屋的损失8037元，因双方当事人对此无异议，且原审的处理并无不当，故本院予以确认。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由李正飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 李艳丽
代理审判员 卢晓鹏
二〇一五年三月十三日
书 记 员 汪建霞