广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1611号
原告河南中贵实业有限公司，住所地郑州市金水区北环路6号9号楼一层一号、二层二号。
法定代表人王涛，执行董事。
委托代理人郑煌威，广东兆广律师事务所律师。
委托代理人张桂香，广东兆广律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市捷时行科技服务有限公司，住所地深圳市南山区科苑路6号科技园工业大厦二层西侧。
法定代表人殷亮亮，总经理。
委托代理人曾瑜，广东华商律师事务所律师。
委托代理人田祥芝，广东华商律师事务所实习律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由审判员赵辉独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郑煌威，被告的委托代理人曾瑜、田祥芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月2日，原、被告签订《服务式办公室服务协议书》（以下简称“协议”），约定由原告承租被告的位于深圳巿福田区华强北圣廷苑酒店东座三楼C区部分、E区、B区、D区办公室，租赁期自2014年11月1日至2019年12月31日，其中2014年11月1日至2014年12月31日为免租期，原告一次性向被告支付半年租赁租金1021890元，2个月租赁保证金340630元，一次性向被告支付六个月的管理费和中央空调费222150元；原告自协议签订之日二个自然日内，向被告支付定金10万元。协议还对其他事项做了约定。协议签订后，原告依约向被告支付了定金及租金、租赁保证金、管理费及中央空调费等费用。
2015年3月29日，原告与被告签订《协议书》（以下简称“补充协议”），对协议进行了补充约定，变更了租赁面积及租金、管理费、空调费的收取标准，还约定原告无法经营的，原告可解除协议。补充协议签订后，原告遭遇竞争对手恶意竞争，经营状况发生重大变化，办公设施设备遭受人为破坏，无法继续经营，为此，原告不得不退出深圳巿场，并于2015年4月29日向被告发出解除租赁协议的通知。协议解除后，被告拒绝向原告返还相应的租赁保证金、租金、管理费和空调费等费用，并扣留了原告的车辆及相关设施设备。
原告认为，因原告的经营状况发生重大变化，致使原告无法继续经营，依据约定，原告可以与被告解除租赁协议，被告拒绝向原告返还相关费用及扣留原告车辆、物品的行为严重损害了原告的权益。请求判令：1、原、被告2014年11月2日签订的协议及2015年3月29日签订的补充协议于2015年4月29日解除；2、被告立即向原告返还租赁保证金340630元，租金340630元，管理费和空调费74050元，并支付延迟返还的利息（按中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日计算至实际支付之日止）；3、被告立即向原告归还车牌号为“豫A×××××”江淮牌小型普通客车及原告的办公设备、展架、货品等（具体见附件物品清单）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩并反诉称，原告单方解除双方签订的协议及补充协议，既未履行提前通知的义务也未与被告协商一致，其解除协议的主张依法不能成立。原告主张返还租金保证金、租金、管理费和空调费及支付迟延利息，毫无法律和事实依据。协议书约定的合同租赁期限为5年，约定免租期为两个月，免租期是出租人在承租人正常履行全部租赁期限的情况下给予承租人的优惠，现原告在合同仅履行半年的情况下就单方面提前解除合同，造成被告的重大损失，其支付的租赁保证金依法应不予退还。为减少损失，被告在原告搬离后开始重新招租，但因原告没有提前与被告协商退租，导致涉案房屋的部份单元分别于2015年7月1日、2015年8月1日才成功另行出租。且原告并未遵守补充协议第七条约定，于2015年3月31日前向被告支付2015年下半年租金、空调费、管理费及其他费用。原告主张返还办公设备、展架、货品等物品毫无事实根据。
2014年11月2日，原、被告签订协议中约定原告承租被告位于深圳市福田区华强北圣廷苑酒店东座三楼C区部分、E区、D区办公室作为其在深圳的办事经销处。租赁面积1481平方米，租金170315元／每月，租赁期限共五年，自2014年11月1日起至2019年12月31日止。合同约定：从2014年11月1日起至2014年12月31日为免租期，免租期内反诉人不收取租金，但被反诉人需支付管理费和空调费。
免租期内，被反诉人因使用房屋所产生的管理费、空调费及截至2015年1月20日的水电费共计79387.81元。但至2015年2月3日，原告仍未支付上述免租期内的管理费、空调费及租赁期间的水电费。被告于2015年2月3日向原告发送《催款知会函》，要求被反诉人支付上述费用，但原告至今仍未给予支付。
后双方于2015年3月29日就2015年下半年以后的租赁条件又签署了一份补充协议，对租赁面积、租金、管理费、空调费等的收取进行了调整，并约定被反诉人需支付反诉人原免租期内（2014年11月2日至2015年1月2日）的管理费、空调费74000元。同时，补充协议约定”因情势变化，乙方无法经营的可解除合同，但应考虑甲方利益，协商解决”。补充协议签署后，被反诉人既未支付免租期内的管理费、空调费及租赁期间的水电费，又未按约定支付2015年下半年的租金。
2014年4月30日，在未与被告进行任何协商的情况下，原告突然单方向被告发出《解除合同通知书》，单方解除合同，同时搬离租赁房屋。
原告车牌号为豫A×××××的车辆仍由被告暂时代为保管。目前该车辆尚停在地下车库，自2014年11月21日起至今，每月产生停车费640元由被告代为缴纳，原告应向被告支付该部分的停车费。
另外，原告单方违约解除合同后，仍继续在其相关电子商务网站上使用涉案租赁房屋作为经营地址进行宣传，在一定程度上影响了被告继续出租涉案房屋，及给被告带来其它不利影响。
被告认为，原告在未与被告进行任何协商、也未提前通知被告的情况下，突然单方解除合同，并拒绝支付房租。原告的行为已经根本上违反了合同约定，给被告造成了巨大的经济损失。原告应支付原告免租期内的管理费、空调费74000元以及租赁期间的水电费和停车费，并立即停止使用涉案租赁房屋作为经营地址进行宣传，同时应赔偿被告于2015年5月1日至7月31日期间的租金损失。请求判令：1、原告支付被告2014年11月2日至2015年1月2日租赁期间的管理费、空调费74000元及延迟支付的利息（利息自2015年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；2、原告支付被告2015年5月1日至2015年7月1日期间的租金305900元（152950元×2个月）、2015年7月2日至2015年7月31日期间的租金88929.5元（814平×109.25元／平方米每月）及延迟支付的利息（利息自被告提起反诉之日起按中国人民银行同期贷款利计算至被反诉人实际付清之日止）；3、原告支付被告2014年11月1日至2015年7月1日期间的水电费共16267.5元及延迟支付的利息（利息自被告提起反诉之日起按中国人民银行同期贷款利计算至原告实际付清之日止）；4、原告支付被告2014年11月21日至2015年3月31日代付的停车费3360元（640元×4个月＋60元×10天），及自2015年4月1日起至车辆实际移走之日应付的停车费（暂计至2015年9月1日为3200元）与延迟支付的利息（利息自被告提起反诉之日起按中国人民银行同期贷款利计算至原告实际付清之日止）；5、原告立即停止使用涉案租赁房屋所在地作为经营地址进行宣传；6、请求判令原告承担本案的诉讼费。
对被告的反诉，原告辩称，1、被告反诉的2014年11月2日至2015年1月2日期间的管理费及空调费原告已经如期支付。2、原、被告双方之间的租赁合同已于2015年4月29日解除，被告起诉要求2015年5月份以后的租金没有法律依据。3、2014年11月1日至2015年7月1日期间的水电费用，被告没有提供相关的证据证明，并且该水电费依约应该由被告承担。4、被告私自将属于原告的车辆扣留，原告曾多次要求被告将车辆返还给原告，被告拒不履行返还义务，被告起诉要求原告支付停车费没有法律依据。
经审理查明，原、被告（反）诉称的协议、补充协议签订及内容、涉案车辆扣留均属实。扣留其他物品没有证据。原告的款项支付情况：半年租赁租金1021890元，2个月租赁保证金340630元，支付六个月的管理费和中央空调费222150元、二个月管理费和中央空调费用的押金74050元，共计1658720元。原告主张水电费提交的证据仅为自行制作的数据表格。
本院认为，当事人应当根据诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助等义务。根据签订的协议、补充协议，原告要求可提前解除协议，但应当履行提前通知的义务，根据涉案房产的面积状况，本院酌定原告至少应当提前两个月通知被告，以便被告重新出租涉案房屋。被告于2015年4月29日通知被告，应当给予被告2个月的招租期限，2个月后的损失属扩大的损失，由被告自行承担。原告要求确认原告与被告签订的协议、补充协议于2015年4月29日解除，本院不予支持，实际解除时间应当在两个月后（整月）。被告给予原告2个月的免租期优惠系基于合同的整体
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5年租期，原告仅承租半年（包括单方解除合同后被告招租期限2个月）就单方面解除合同，对被告明显不公，应按比例予以折抵，0.5／5×2=0.2个月=34063元。综上，原告支付的8个月租赁租金（包括2个月保证金）抵扣8个月租金，被告退还34063元及自2015年7月16日起的利息。原告支付的8个月管理费和中央空调费（包括押金2个月）全部抵扣。被告按约定收取了相应的保证金，被告扣留原告涉案车辆于法无据，应当返还，扣留前6个月（不足1月按1月）的停车费640×6=3840元应当支付，扣留后的停车费，被告自行承担，本院不予支持。原告单方解除合同，自行搬离，再主张被告扣留其他物品而没有证据，本院不予支持。被告主张的水电费证据不足，本院不予支持。被告主张原告搬离后使用涉案租赁房屋进行宣传没有证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市捷时行科技服务有限公司于本判决生效后10日内向原告河南中贵实业有限公司退还租赁保证金34063元及利息（本金互抵后，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年7月16日起计至还清之日止）；
二、被告深圳市捷时行科技服务有限公司于本判决生效后10日内向原告河南中贵实业有限公司返还豫A×××××车辆；
三、原告河南中贵实业有限公司于本判决生效后10日内向被告深圳市捷时行科技服务有限公司支付停车费3840元；
四、驳回原告河南中贵实业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市捷时行科技服务有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费11353元（已由原告预交），收取5676.5元，由原告负担376.5元，被告负担5300元；反诉受理费4337.43元（已由被告预交），由原告负担37.43元，由被告负担4300元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内（涉外、涉港澳台当事人应在领取判决书之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵辉
二〇一五年十月十六日
书记员 李璇
谢寒
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