湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂0192民初2137号
原告：武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会，住所地：武汉东湖新技术开发区。
负责人：李志明，男，1974年4月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：胡少波，湖北瀛楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周志，湖北瀛楚律师事务所律师。
被告：湖北地龙实业集团有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东路纺机村51号。
法定代表人：袁学政，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：谢龙，湖北羚圣律师事务所律师。
原告武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会（以下简称：业委会）诉被告湖北地龙实业集团有限公司（以下简称：地龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月25日受理，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审理，于2016年9月1日公开开庭审理本案。原告业委会负责人李志明及其委托诉讼代理人胡少波、周志，被告地龙公司的委托诉讼代理人谢龙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会诉称：2005年期间，武汉市常青藤名苑二、三期小区的业主陆续与被告地龙公司签订房屋买卖合同。合同签订后，被告地龙公司置自己已上报并经行政主管部门批准的规划于不顾，将依照规划应当修建的围墙擅自改建为门面房以获取收益，并拒绝按照房屋买卖合同约定为小区业主安装楼宇单元门可视对讲系统和24小时全智能中央闭路监控安防系统，拒绝为小区业主进行用电社会化改造，以交付国家电力部门管理。被告地龙公司的前述行为，严重侵犯了小区业主的利益，原告业委会多次与被告地龙公司沟通、向有关行政主管部门反映，但至今仅通过委托第三方的方式修建了小区围墙、安装了楼宇单元门可视对讲和24小时全智能中央闭路监控安防系统、进行了用电社会化改造并交付国家供电公司统一管理，但是上述修建、安装等产生的费用，以及因被告地龙公司未能及时进行用电社会化改造，致使供电公司以高于居民生活用电标准向小区业主收取的加价费用而造成的损失，被告地龙公司一直拒绝向原告业委会支付。为此，原告业委会为维护小区业主的合法权益，现依法起诉至人民法院，请求判令：1、被告地龙公司向原告业委会支付小区围墙修建费210000元；2、被告地龙公司向原告业委会支付楼宇对讲系统安装费65540元；3、被告地龙公司向原告地龙公司支付用电社会化改造购买电表费125120元及因未及时用电社会化改造造成的损失67082元；4、由被告地龙公司承担本案全部诉讼费用。
被告地龙公司辩称：一、原告业委会的起诉主体不适格。被告地龙公司是与案涉小区各业主分别签订的《武汉市商品房买卖合同》，该合同主体一方是被告地龙公司，向对方是该小区业主。原告业委会基于房屋买卖合同关系向被告地龙公司主张权利，则其如果认为被告地龙公司没有履行合同的附随义务（未修围墙、安装对讲系统），应由合同相对方及小区业主主张其权利，原告业委会无权以合同相对人的主体资格要求被告地龙公司承担违约责任。二、本案原告业委会的诉求1，根据一事不再理的原则，小区围墙一事已经武汉市洪山区人民法院作出一审判决，武汉市中级人民法院也做了二审判决，对小区围墙一事不应再审理，原告业委会要主张围墙修理费，应该直接向武汉市洪山区人民法院申请执行，由武汉市洪山区人民法院一并处理。二、对原告业委会的诉求2、3没有事实依据且已经超过诉讼时效。被告地龙公司没有违反其与业主签订的房屋买卖合同中关于供电的约定，被告地龙公司向各业主交房时每户都有电表，现在原告业委会提出电表要社会化而向供电部门交费的事情与被告地龙公司无关。综上，请求法院依法驳回原告业委会的起诉。
经审理查明：地龙公司系武汉市常青藤名苑小区的开发商，先后开发建设了小区第二期翰景苑A、B座连体楼一栋、第三期怡景苑楼一栋。现该小区第二期翰景苑A、B座连体楼共有业主229户、第三期怡景苑楼共有业主144户。
在开发商地龙公司与李永贵（案涉小区怡景苑6层8号房业主）于2005年11月23日签订的《武汉市商品房买卖合同》中第九条交房期限及条件约定“出卖人应当在2007年4月28日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：1、供水：2007年4月28日通水；2、供电：2007年4月28日通电；……”。在开发商地龙公司与吴治国（案涉小区翰景苑第A座5层1号房业主）于2005年1月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》及开发商地龙公司与汪成（案涉小区翰景苑第B座15层1号房业主）于2005年3月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》中，两份购房合同第九条交房期限及条件约定的内容，均与李永贵的购房合同第九条交房期限及条件约定的内容除了交房时间、供水、供电时间约定为2006年5月18日外，该条款约定的其他内容相同。李永贵、吴治国、汪成的三份购房合同的第十八条条约定的内容相同，即“买卖双方就下列事项约定：1、该商品房所在项目全体业主享有（1）水泵房、配电房、楼梯的使用权；（2）绿化、道路的使用权；……2、该商品房所在项目出卖人享有（1）未计入分摊建筑的所有权、所有权；……”。李永贵、吴治国、汪成的三份购房合同正文后所附的“装饰、设备标准（Ⅲ）”附件部分内容相同，其中第9条供电约定“4KW户外抄表，进线至室内空开”，第14条智能系统约定“楼宇单元门可视对讲”，第15条安防系统约定“24小时全智能中央闭路监控，安防系统覆盖苑内”。
在地龙公司向案涉小区二、三期的业主交房时，交付的房屋户外有电表，电表也进线至室内空开。
2015年1月15日，案涉小区第二、三期成立业主委员会即本案原告。2016年6月1日，案涉小区召开第二、三期业主大会，大会形成以下决议内容：就武汉市常青藤名苑二、三期小区业主委员会与湖北地龙实业集团有限公司物权及合同纠纷、与湖北地龙天安物业管理有限公司合同纠纷案向人民法院提起诉讼。武汉市常青藤名苑二、三期小区业主委员会在案件中的权限为：1、聘请律师；2、代为提起诉讼、上诉、申诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为参加和解、调解，代为提出管辖权异议，代为签收法律文书等特别事项。武汉市常青藤名苑二、三期小区业主委员会行使上述权限的期限为：自本决定之日起至本案件终结时止。
另查明：2007年11月15日，案涉小区第三期怡景苑楼的业主刘华锋等46人，因发现开发商地龙公司在小区规划的毗邻建筑物墙基的通行道路上建造商品门面房并欲对外公开发售，而开发商地龙公司没有新建的商品门面房的规划手续，属违规建筑，故将开发商地龙公司诉至武汉市洪山区人民法院，请求法院判令地龙公司立即拆除修建在怡景苑小区架空层旁的违规门面房，恢复原规划的道路和绿地，等内容。
2008年10月23日，武汉市洪山区人民法院作出（2008）洪民初字第18号民事判决书，该判决书中法院查明：46名原告购买地龙公司开发的常青藤三期怡景苑的房屋，分别与地龙公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同第一条第二款、第九条约定：根据地龙公司已取得武汉市城市规划管理局东湖新技术开发区分局2005069号《建设工程规划许可证》总平面图记载，怡景苑技术指标为规划用地面积为3992.33平方米，总建筑面积（不含架空层）为10688.04平方米，容积率为2.7。从建筑物墙基至小区绿化带中心线东面相距11.39米，南面相距21.90米，西面相距7.50米，北面相距距离8米，为设计道路和停车位，绿化率为33%，地龙公司应于2007年4月28日将已经工程质量验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十八条第一款第（二）项约定：该商品房所在项目全体业主享有绿化、道路的使用权。2007年4月30日地龙公司通知各原告领取钥匙，各原告入住该房屋。该项目竣工后，地龙公司未经有关职能部门批准，也未经各原告许可占用各原告共有道路，在该项目架空层外修建了建筑，与架空层相连接，超出规划面积，形成门面房屋。该项目至今未完成规划验收。为此，各原告多次向地龙公司提出要求其出具相应的规划手续，但地龙公司置之不理。后各原告向武汉市城市综合开发管理办公室反映，经该办公室查阅相关资料，地龙公司超出架空层规划外新建的建筑并没有办理相关的规划手续，属违规建筑。该判决书中法院认为：各原告与地龙公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容真实有效。依据该合同约定，建筑区划内的道路、绿地使用权属小区业主共有，双方应共同遵守履行。该项目竣工后，地龙公司至今未完成工程规划验收，同时亦未经过有关职能部门批准和小区业主同意，擅自在各原告共有的道路上修建建筑物，该建筑物属违规建筑，地龙公司的上述行为构成对各原告的侵权，由此酿成纠纷，地龙公司应承担全部民事责任。各原告要求地龙公司立即拆除修建在怡景苑小区架空层旁的违规建筑的诉请，应予以支持，依据法律规定，地龙公司应恢复小区道路的原状。据此，该判决书中法院“判决如下：一、被告湖北地龙实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内，将坐落于武汉市洪山区关山村梳子桥常青藤名苑三期高层住宅超出架空层规划外的占用原告共有道路上的建筑予以拆除（拆除费用由被告承担），恢复原状。二、驳回原告刘华锋等46名原告的其他诉讼请求。”
判后，地龙公司不服，上诉至武汉市中级人民法院。
2009年2月25日，武汉市中级人民法院作出（2009）武民终字第191号民事判决书，该判决书中法院查明：被上诉人中的陈岚、陈晶二人系夫妻关系。除陈岚外，其余被上诉人均与地龙公司签订了商品房买卖合同。原审认定其他事实属实，该院予以确认。该判决书中法院认为：地龙公司与45位被上诉人分别签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。该怡景苑项目已批准的规划文件载明，房屋墙基以外的土地用于道路和绿化建设，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，以及《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”的规定，该部分土地的使用权由业主所共有。地龙公司在道路和绿化用地范围内，未经规划部门批准和业主同意，修建诉争门面房屋，侵犯了业主共有的土地使用权。原审判令其拆迁该门面房屋，并无不当，该院予以维持。据此，该判决书中法院判决：驳回上诉，维持原判。
此后，因地龙公司未积极履行法院判决，前述诉讼的原告方申请法院强制执行。武汉市洪山区人民法院强制执行前述生效判决，拆除了地龙公司违规建筑的门面房屋，但未强制恢复原状即修建规划中的院墙。
2015年7月27日，业委会向东湖新技术开发区关东街道发出一份《申请书》。该申请书正文记载“常青藤三期院墙，应该由地龙集团公司在房屋交付前按报批项目规划中建好，但地龙集团公司违反了规划局报批的规划，擅自将架空层及外面东北方位属业主共摊的架空层和规划院子及绿地占为开发商已有，建设成门面房。业主们入驻后联名向洪山区法院状告地龙集团违规修建门面房违法行为，法院判决拆除门面，按原规划修建小区院墙。地龙集团拒不拆除门面，后法院强制执行拆除。法院拆除门面后，开发商至今没有执行法院判决书中修建规划中的院墙。导致小区从2007年4月以来小区环境极差，安全没有保障，多名业主被盗，144户业主的生命财产安全得不到保障。业委会成立后，为了小区和业主的安全，业委会向高新区，关东街多次申请恢复并修建规划中的院墙，已筹资金自建院墙，严格按规划局图纸规划施工，请支持为感！”2015年7月29日，武汉东湖新技术开发区关东街道办事处城市管理办公室人员在该申请书尾部写有“请按原规划图恢复并施工”并加盖公章。
随后，业委会组织人员修建规划中的院墙。
又查明：2008年1月，案涉小区二期翰景苑68户住户因地龙公司未按照购房合同约定的期限办理房地产权属证书，要求地龙公司按照房屋总价款的1%向各原告支付违约金，并限期向产权登记机关提供资料给原告办理产权证，因地龙公司为各原告安装的是语音对讲系统，而尚未安装购房合同约定的全智能中央闭路监控安防系统，要求地龙公司双倍赔偿人民币1000元整，因地龙公司承诺为包括原告在内的全体小区业主提供公用活动室十间，至今未提供，要求地龙公司按合同约定提供活动室，故诉至武汉市洪山区人民法院，要求判令地龙公司立即提供资料办理房地产权属证书，并按原告已付房款的1%支付违约金；双倍赔偿设备差价款1000元；为原告提供活动室并承担本案全部诉讼费用。
2008年6月23日，武汉市洪山区人民法院作出（2008）洪和民商初字第136号民事判决书。该判决书中法院查明：翰景苑68户住户分别于2004-2005年间，与地龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买地龙公司开发建设的案涉翰景苑商品房，地龙公司为原告所购商品房及所在小区内安装楼宇单元可视对讲，24小时全智能中央闭路监控安防系统；地龙公司在房屋交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由地龙公司提供的资料报产权登记机关备案，因地龙公司的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，地龙公司按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定缴清了购房款，地龙公司承诺为小区业主提供活动室。现该商品房已交付一年多，但地龙公司却不按合同规定的期限办理房地产权属证书，也未安装楼宇单元门可视对讲和24小时全智能中央闭路监控安防系统，还将应提供给业主的活动室当商品房出售。该判决书中法院认为：原告与地龙公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且地龙公司是具有房地产开发资格的企业，在与原告签订该商品房买卖合同时，已获得该商品房预售许可，故双方所签的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应严格遵守并履行。原告在与地龙公司签订合同后，全面履行了合同义务，其要求地龙公司立即办理房屋权属证书，支付违约金的诉请，该院予以支持。原告要求因地龙公司未安装楼宇单元门可视对讲和24小时全智能中央闭路监控安防系统，而用语音对讲系统代替，应双倍赔偿设备差价款的诉请，地龙公司称原告的该诉请没有证据支持，应不予认可。因该诉请，原告未提交相应的证据证实差价数额，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。地龙公司的该项抗辩该院予以认可，原告的该项诉请，该院不予支持，但地龙公司应按照合同约定为业主安装楼宇单元门可视对讲和24小时全智能中央闭路监控安防系统。原告要求地龙公司提供活动室的诉请，因原告在购买商品房时，地龙公司承诺为小区业主提供活动室，地龙公司在庭审时也予以认可，故原告的该项诉请，该院予以支持。据此，该判决书中法院“判决如下：一、被告湖北地龙实业集团有限公司于本判决书生效之日起三十日内将办理武汉市洪山区常青藤名苑小区二期地龙·翰景苑商品房权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告湖北地龙实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告武汉市洪山区常青藤名苑小区二期地龙·翰景苑68户住户支付违约金（各户获赔金额见附表），并向业主提供活动室。三、驳回原告其它诉讼请求。”
因业委会认为其经过业主授权代为主张权利，而地龙公司未按照与各业主签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定履行义务，故诉至法院，形成本案纠纷。
在本案审理过程中：一、业委会为支持其第1项诉讼请求，向本院提交了：1、（2008）洪民初字第18号民事判决书、（2009）武民终字第191号民事判决书；2、2015年6月30日的《告开发商书》及向被告投邮的存根；3、2015年7月27日业委会向东湖新技术开发区关东街道发出的一份《申请书》及2015年7月29日武汉市东湖新技术开发区关东街道办事处城市管理办公室的答复意见；4、武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局于2015年7月24日作出的《政府信息公开答复书》及该局提供的用地范围平面图一张；5、2015年8月4日的围墙修建《施工合同》；6、2015年9月4日的新建围墙工程款的收据一张；7、围墙的决算费用表打印件三张。业委会陈述其提交前述证据的内容主要为：1、地龙公司未按原报批的规划修建常青藤名苑三期小区围墙；2、业委会于2015年6月30日向地龙公司发出告知书，要求地龙公司及时修建小区三期的围墙，否则将依法告知法院和政府，自行筹资修建，由地龙公司负担一切费用；3、在地龙公司拒不拆除违反原报批的规划修建的门面房的情况下，经业委会申请，关东街道办事处同意，业委会筹集资金按照已批准的规划图自行修建了常青藤名苑第三期小区围墙；4、业委会为修建常青藤名苑小区三期的围墙，向承建方共支付费用210000元。业委会提交前述证据拟证明地龙公司应向业委会支付常青藤名苑第三期小区围墙修建费210000元，该210000元仅是围墙建设费，不包括小区的改造和物业办公建设费。地龙公司对业委会提交的前述证据认为与本案无关，其中的围墙的决算费用表打印件三张不具备证据的特性，不能作为证据，而且与其提供的施工合同相悖，而业委会的第1项诉讼请求已经武汉市洪山区人民法院审理，根据一事不再理的原则，法院不应再审理业委会的第1项诉讼请求。
二、业委会为支持其第2项诉讼请求，向本院提交了：1、（2008）洪和民商初字第136号民事判决书；2、购买人分别为吴志国、汪成、李永贵的商品房买卖合同书原件三份；3、2015年8月11日《门禁楼宇对讲工程合同书》及该合同所附的三份预算清单，可视对讲系统（常青藤名苑小区的第三期怡景苑楼）、门禁系统（常青藤名苑小区的第三期怡景苑楼）的发票各一张，安装小区大门（进入小区的门）、不锈钢大门（进入单元楼的门）的发票各一张。业委会陈述其提交前述证据的内容主要为：1、地龙公司应当向常青藤名苑第二、三期业主安装楼宇单元门可视对讲、安防系统和24小时全智能中央笔录监控安防系统，但一直未安装；2、业委会委托第三方安装了楼宇对讲系统，共计支出费用65540元。业委会提交前述证据拟证明地龙公司应当向业委会支付怡景苑楼的楼宇对讲系统安装费共计65540元。地龙公司对业委会提交的前述证据中的证1，认为与本案无关，判决事项很明确，没有关于门禁的事项；对其中的证2的真实性没有异议，购房合同中约定了2007年4月28日前交房，地龙公司也是在2007年4月28日向各业主交了房，地龙公司向各业主交房至今已经经过了9年，业委会现在才来起诉主张权利，已超过了诉讼时效；对其中的证3不予认可。
三、业委会为支持其第3项诉讼请求，向本院提交了：1、电表购买发票一张、电子支付凭证一张及现金交款单一张、交通银行零售客户交易清单一份、2016年4月13日的授权委托书一份及路瑶的身份证复印件一张；2、2016年1月22日供电公司《关于收取常青藤名苑小区客户电费的情况说明》一份；3、2016年4月11日武汉周源物业股份有限公司常青藤二、三期小区物业服务中心出具的情况说明复印件一份、2016年6月21日武汉周源物业股份有限公司常青藤二、三期小区物业服务中心出具的情况说明原件一份；4、2015年10月21日的电力公司发票两张、2015年11月13日电力公司的发票一张及三张发票对应的银行付款记录、2015年7月至9月的电费账单（电费是由业委会主任李志明支付）；5、2015年8月4日武汉市物价局居民生活用电收费标准的网页打印件；2015年10月27日湖北省物价局的《湖北省从2015年10月1日起全面降低销售电价》的网页打印件；6、2016年4月11日武汉周源物业股份有限公司常青藤二、三期小区物业服务中心出具的情况说明复印件一份。业委会陈述其提交前述证据的内容主要为：1、地龙公司未依法对常青藤名苑二、三期小区进行用电社会化改造；2、经业委会向政府相关部门反映，小区二、三期于2015年10月完成了用电社会化改造，为此业委会向供电公司共计支付电表购买费用125120元；3、因地龙公司未能及时进行用电社会化改造，致使供电公司在2015年7月、8月、9月以高于居民用电0.585元每度的标准向小区收取的加价费用共计67082元。业委会提交前述证据拟证明地龙公司应向业委会支付用电社会化改造购买电表费125120元及因未及时用电社会化改造导致的损失67082元。业委会确认前述购买电表费125120元是指业委会自费购买的368户业主的电表费，不包括5户业主自费交给电力公司购买电表的费用。地龙公司对业委会提交的前述证据中的证1的真实性没有异议，对证明目的有异议，无法看出是多交的电费，而且地龙公司在交房时履行了合同约定的义务并单独挂表，其无义务再承担其他费用，况且业委会的起诉已超过了诉讼时效。
四、庭审中，业委会确认其在本案中主张原、被告之间存在房屋买卖合同关系。地龙公司认为业委会的诉求1不应再审理，其诉求2、3是基于一种房屋买卖合同关系，但是基于这种关系，原、被告之间形成的是一种债权，现已过九年之久，原告主张权利已超过诉讼时效。
本院认为：一、关于原告业委会要求被告地龙公司向其支付小区围墙修建费210000元的诉讼请求，因在本次起诉前，案涉小区三期怡景苑楼的45位业主已于2007年11月就被告地龙公司违规修建建筑物形成了门面房而未在该小区架空层旁按照规划用地性质进行道路和绿地建设一事诉至武汉市洪山区人民法院，随后该案经过该院判决并经过该院强制执行，本次诉讼以相同的事由、相同的对象再次起诉，原告业委会作为成立在该诉讼后的主体不应影响该小区业主在业委会成立之前维权的法律后果，而本次诉讼与前次诉讼并不是发生了新的事实，属于重复起诉，原告业委会所主张的修建围墙的费用问题只是武汉市洪山区人民法院生效判决内容“恢复原状”的执行问题，故本院不再重复审理此事。
二、关于原告业委会要求被告地龙公司支付楼宇对讲系统安装费65540元、用电社会化改造购买电表费125120元及因未及时用电社会化改造造成的损失67082元的诉讼请求，因小区业主委员会的职权是基于我国物权法上关于业主的建筑物区分所有权的规定而产生的，只对建筑物特定共有部分产生物权上的权利，而前述诉讼请求是基于被告地龙公司与各业主签订购房合同后形成的房屋买卖合同关系产生的，但原告业委会不是与被告地龙公司签订购房合同的主体，不能直接获得各业主基于购房合同所享有的诉权，即使各业主授权原告业委会诉讼，也只是原告业委会作为各业主的诉讼代表人，而不是由原告业委会直接以自己的名义起诉，故对于基于房屋买卖合同关系主张的前述诉讼请求，原告业委会的起诉主体不适格。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条的规定，裁定如下：
驳回原告武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会的起诉。
本案案件受理费4158元（已减半收取），本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 蔡丽红
二〇一六年十一月八日
书记员 殷发宝