江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03794号
上诉人（原审被告）姚建平。
上诉人（原审被告）李雪珍。
二上诉人委托代理人朱金根，上海劲力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾雪珍。
上诉人姚建平、李雪珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆建华（即本案原审原告的代理人）代表原审原告与原审被告姚建平于2009年5月22日签订《定金合同》一份，约定原审原告向姚建平预订花桥镇花苑5期一楼房屋，面积130平方米，以建筑面积计算单价为2600元／平方米；签订合同时，原审原告顾雪珍支付定金20000元，作为双方当事人订立《动迁安置商品房转让居间协议》的担保，签订《动迁安置商品房转让居间协议》后，顾雪珍支付的定金转为房价款。《定金合同》签订当日，顾雪珍支付姚建平20000元。2009年5月28日，陆建华代表原审原告又与两原审被告签订《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定原审原告向两原审被告购买坐落于花桥镇花苑小区一楼房屋，建筑面积130平方米，计算单价为2600元／平方米，房屋价款为338000元；于2009年5月28日预付原审被告328000元［其中应扣除动迁办房屋款130平方米＊1020元=132600元，到姚建平小高层结账时付清（实付195400元）］，余款10000元于原审被告将产权证、土地证过户到原审原告名下十日内付清。2009年5月31日，原审原告将175400元购房款支付给原审被告。2009年8月，原审被告被安置了周泾五期B9／1006室房屋（140.20平方米）、周泾五期B11／1105室房屋（136.84平方米）房屋两套，周泾五期B9／31自行车库、周泾五期B11／62自行车库两间。原审原告的委托代理人陆建华在为原审被告所获安置房利益增值角度考虑向拆迁安置部门申请调换安置房屋。原审被告现所获安置的上述两处房屋均是调换后所获安置的。原审被告调换后所获安置的房屋在面积上比原来所获安置的房屋面积更大，地理位置上比原来所获安置的房屋更优越。原审被告本人也接收了原审原告代理人陆建华为其调换的房屋，并在动迁安置单上签名确认。
另查明，周泾五期现正式名称为金城小区，与花苑小区系两个不同的小区。
再查明，原审原告于2011年6月8日向原审法院提起诉讼，要求：1、判令原审被告姚建平、李雪珍履行《动迁安置商品房转让居间协议》义务，并立即向原审原告交付周泾五期B区9号楼1006室房屋及相应自行车库（9号楼31号）；2、判令姚建平、李雪珍协助原审原告办理周泾五期B区9号楼1006室房屋及相应自行车库（9号楼31号）房地产权证。经审理，原审法院于2011年12月6日作出（2011）昆花民初字第0333号民事判决书，认为“原审原、被告签订的《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》虽属双方当事人的真实意思表示，但原审原告诉请的房屋与《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》中约定的房屋并不相符。故原审原告的诉讼请求不成立，原审法院不予支持”，并判决“驳回原审原告顾雪珍的诉讼请求”。一审判决作出后，原审原告提起上诉。经审理，江苏省苏州市中级人民法院于2012年6月4日作出（2012）苏中民终字第0611号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判决”。2012年6月27日，原审原告又向原审法院提起诉讼，请求判决：两原审被告返还原审原告购房款195400元及自付款日起至还款日止的利息损失暂计35000元；2、判令原审被告向原审原告赔偿损失338000元。该案在审理过程中，原审原告以损失赔偿另案起诉处理为由撤回诉请。为此，昆山市人民法院以（2012）昆花民初字第0375号民事判决书判决：原审被告姚建平、李雪珍返还原审原告顾雪珍已支付的房款195400元，并本判决生效后十日内履行完毕。该判决书载明：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
还查明，原审原、被告签订《动迁安置商品房转让居间协议》约定的两原审被告出卖给原审原告的坐落于花桥镇花苑小区一楼、建筑面积130平方米的房屋截止于2011年5月30日经价格评估总价72.90万元。
上述事实有原审原告提供的《定金合同》1份、《动迁安置商品房转让居间协议》1份、花桥镇货币动迁农户分房结算清单1份、周泾五期B区小高层核定单2份、动迁安置核定单1份、（2011）昆花民初字第0333号民事判决书1份、（2012）苏中民终字第0611号民事判决书1份、（2012）昆花民初字第0375号民事判决书、苏州天地房地产土地评估有限公司报告书及评估发票、当事人的庭审陈述笔录等证据在案予以证实。
原审原告顾雪珍诉称，2009年5月22日，原审原、被告双方签订《房屋买卖定金合同》。嗣后，于2009年5月28日，原审原、被告双方签订了《动迁安置商品房转让居间协议》。协议约定原审被告将位于花苑小区动迁安置房建筑面积为130平方米以每平方米2600元价格转让给原审原告。此后，由于原审被告违约。原审原告于2012年6月向昆山市人民法院提起诉讼，经昆山市人民法院审理于2013年5月6日作出（2012）昆花民初字第0375号民事判决书。该判决书认为原审原、被告双方间的房屋买卖合同无法继续履行，并判令二原审被告返还原审原告已支付的房款195400元，并承担该案案件受理费4208元。现该《民事判决书》已发生法律效力。该案中原审原告诉请要求二原审被告赔偿原审原告损失338000元，后在审理过程中，原审原告对该项诉请另案主张。综上所述，原审原告认为，原审原、被告双方签订的房屋买卖合同书，法院已经裁决无法继续履行。无法履行的责任全在于原审被告，原审被告应当赔偿原审原告为此造成的经济损失。为此，原审原告为维护其自身合法权益，特具状人民法院请求法院判决：判令二原审被告赔偿原审原告损失费416000元。
原审法院认为，原审原、被告签订的《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》虽属双方当事人的真实意思表示，但原审原告诉请的房屋与《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》中约定的房屋并不相符，故原审原告、原审被告间的房屋买卖无法继续履行。《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》约定的房屋与原审被告实际所获安置的房屋不符的原因是原审原告委托代理人陆建华从善意角度为使安置房屋增值向拆迁部门申请调换房屋，原审被告也接收了调换后的房屋。且原审被告调换后所获得安置的房屋从面积上、地理位置上均比原审被告原来所获安置的房屋更具有价值。原审被告本人也在事实上接收原审原告委托代理人陆建华为其调换的房屋。现两原审被告在获得调换后安置的房屋却不履行原审原、被告双方原来签订《定金合同》和《动迁安置商品房转让居间协议》有违诚实信用、公平原则。本案原审原告因房屋买卖合同无法履行造成的实际损失为391000元（根据房屋买卖合同约定的房屋总价338000元与合同约定的房屋在2011年5月30日时的评估价格729000元得出）。根据民事活动行为中当事人应当遵守诚实信用、公平原则，违反诚实信用、公平原则的给当事人造成损害的法院应予调整。综上，原审法院根据原审原告因无法履行的造成的实际损失和诚实信用、公平原则，原审被告应当承担原审原告因无法履行合同造成的部分实际损失，具体承担损失金额原审法院酌情认定250000元为宜。
原审原告主张两原审被告承担所付购房款自2011年5月30日至2013年9月22日期间的利息损失20000元。对此原审法院认为（2012）昆花民初字第0375号民事判决书已经判决了两原审被告于该判决生效后十日内履行完毕，且该判决书中明确了两原审被告逾期履行的责任。因此，原审原告主张的该利息损失客观上不存在，原审法院对于原审原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决如下：一、原审被告姚建平、李雪珍赔偿原审原告顾雪珍损失费250000元（限两原审被告于本判决生效后十日内履行完毕）；二、驳回原审原告顾雪珍的其他诉讼请求。案件受理费7540元，诉讼保全费2020元，鉴定费6000元，合计15560元。由原审被告姚建平、李雪珍9336元，由原审原告负担6224元。
上诉人姚建平、李雪珍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：《动迁安置商品房转让居间协议》不能履行的责任在于陆建华未经二上诉人同意擅自换房所造成，上诉人没有过错，不应该承担协议不能履行的责任。应该承担责任的是陆建华，原审法院未同意上诉人申请追加陆建华为原审被告不当。二上诉人对于陆建华换房并无知情，也没有在动迁安置单上签名，原审法院对此认定错误。陆建华将多层底层房屋换成小高层十楼房屋，以低价买好房存在恶意。二上诉人在整个案件中没有做错什么，也没有做出导致协议不能履行的行为。被上诉人购买现在二上诉人的房屋，应以市场价购买，但被上诉人恶意以多层底楼的价格购买，有违诚实信用原则。原审法院认定上诉人有违诚实信用原则错误。综上，原审法院认定事实错误，原审判决没有考虑被上诉人的不诚实信用，协议不能履行的损失赔偿应当以过错责任判决。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人顾雪珍二审书面辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人应当履行原审判决确定的义务。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《定金合同》、《动迁安置商品房转让协议居间协议》后，被上诉人按约支付了定金及购房款，但因安置房屋被调换无法继续履行转让协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。安置房屋被调换，即使因案外人的原因所造成，也不影响二上诉人向被上诉人承担的赔偿责任。民事行为应当遵循诚实信用原则。二上诉人无证据证实在房屋被调换后及时主张不同意调换意见，原审法院认定二上诉人有违诚实信用原则正确。安置房屋被调换后，二上诉人应当及时向被上诉人返还购房款并赔偿损失。原审法院综合房屋购买价格与评估价格的差额，酌定二上诉人承担的被上诉人的实际损失数额尚属合理。
综上，上诉人姚建平、李雪珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7540元，由上诉人姚建平、李雪珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一五年一月九日
书 记 员 黄 婷