泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第432号
上诉人（原审被告）路明。
委托代理人毕秀梅，山东泰山蓝天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）谢红。
委托代理人毕秀梅，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰安市鑫源广告有限公司。住所地泰安市泰山区财源大街**号。
法定代表人路纯霞，董事长。
委托代理人许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。
上诉人路明、谢红因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告通过拆迁补偿的方式获得位于泰安市财源大街45号泰安市工艺美术综合楼房屋一套。2011年9月10日，原告与被告路明签订房屋租赁合同一份（以下简称原合同），原告为甲方，被告路明为乙方。合同约定被告路明承租该房屋，租赁面积约2968.77平方米；租赁期限为8年，自2011年9月10日起至2019年10月25日止；第一年租金2000000元，第二年租金2100000元等，如不按时交款，甲方有权收回房屋。房屋租金的支付方式为本合同签订时乙方应付一年租金，支付方式为每年10月25日前一次性支付；租赁期间水电费等费用由乙方承担，合同签订时乙方交甲方20000元保证金；在租赁期内，出租房屋的使用安全和维护由乙方负责，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，甲方不负责提供维修服务；乙方对房屋进行装修须事先征得甲方同意，费用由乙方自理，合同期满或合同解除时，乙方不得损坏并应完好无偿交付甲方，甲方不做补偿；乙方不得转租或用承租房屋设定其他权利；甲方应保证租赁房屋处于能够正常使用状态；如有一方违约，应向守约方每日付5000元违约金等。合同签订后，被告路明于2011年9月20日向原告交纳租金2000000元、保证金20000元，原告向路明交付房屋。原告主张被告谢红与路明系共同承租人，被告谢红应与被告路明共同承担承租人的责任。为此原告提交原告与泰安市泰山区谷湘酒楼（以下简称谷湘酒楼）签订的房屋租赁授权转租补充合同一份及谷湘酒楼个体工商户设立登记情况表一份，证实谷湘酒楼系个体工商户，经营者为被告谢红；原告与路明签订房屋租赁合同之后，又同谷湘酒楼签订补充合同，允许转租涉案房屋，因谷湘酒楼系个体工商户，不具备民事主体资格，故应由其经营者谢红承担相应的法律责任。但原告提交的该补充合同未填写标的物内容、租赁期限、签订日期等内容。两被告辩称原合同已被原告与两被告于2011年12月20日重新签订的房屋租赁合同变更，原合同已经作废，两被告系新租赁合同的共同承租人。为此，两被告提交原告为出租人、路明、谢红为承租人、落款时间为2011年12月20日的房屋租赁合同一份（以下简称新合同）。新合同与原合同租赁物相同，但新合同的租赁期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止，第一年租金为800000元。两被告提交开票日期为2012年1月4日、面额800000元的房屋租赁费发票一张，用以证实原告按照新合同的约定向两被告开具租金发票，但该款两被告并未实际交纳。两被告提交填写完整的房屋租赁授权转租补充合同一份，该份补充合同约定租赁期限为8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止，签订时间为2012年5月26日。两被告用该份补充合同证实租赁期限并非新合同中写明的1年，而是8年。原告质证认为新合同仅系为避税而签订的合同，原合同并未作废，两被告提交的补充合同其内容系两被告自行填写，双方签订补充合同的目的系原告授权两被告转租房屋，而非变更合同内容，双方实际仍履行原合同。2012年8月27日，谷湘酒楼向原告发函，在该函件中，谷湘酒楼述称其与原告于2011年9月10日签订房屋租赁合同，且原告违约情形有：1、贵方所出租的房屋未经消防验收；2、“现除谷湘酒楼等能正常使用面积外，约2000平米因贵方没有消防和房屋所有权证，使我方承租后无法使用”；3、“合同签订以来，由于贵方手续不全，不具备房屋出租条件，致使我方经营手续迟迟办不下来，没能正常开业”，“贵方对我方的承诺无法兑现”，出现问题得到不解决，导致谷湘酒楼无法正常营业。在该函件中，谷湘酒楼主张自2011年9月10日签订合同以来的各项损失。2013年1月16日，原告向路明送达催交租金通知，要求路明于收到本通知后7日内交纳第二年度租金2100000元，否则原告将解除双方于2011年9月11日签订的房屋租赁合同。路明及谷湘酒楼于2013年1月23日向原告送达《关于2013年1月16日催交通知的复函》，路明及谷湘酒楼在该函中自称“我方”，并指出原告于2011年9月10日在不具备出租条件的情况下，即消防没有验收、工程验收手续不完备、房产等重要手续不具备，与“我方”签订房屋租赁合同，“我方”一次性预交年租金2000000元、水电保证金20000元；原告的违约行为给“我方”造成重大损失；“我方”曾向原告提出要求暂时退回租金并赔偿损失，待原告手续完备后双方再重新续约，该要求被原告拒绝；“我方”拒绝支付租金，并提出“1、我方承认使用贵方的房屋，并承认应该支付费用；2、贵方必须落实解决对我方去年的赔偿问题；3、我方也可将给予我方的损失赔偿冲抵贵方所要求的租金”。两被告提交泰安市公安消防支队于2012年2月1日制作的泰公消（2012）Y010号建设工程消防备案结果通知书一份，该通知书载明泰安市工艺美术综合楼备案结果为抽查合格。两被告用该证据证实涉案房屋于2012年2月1日才通过消防验收。原告质证认为依据消防法的相关规定，涉案房屋竣工验收后，仅需向消防部门备案即可，是否抽查由消防部门自行决定；该证据证实涉案房屋消防验收合格。两被告提交原告于2012年5月26日出具的承诺函一份，该函载明“因该房屋刚交付使用，房产证正在办理中。在此期间因房屋产权出现的纠纷及损失由泰安市鑫源广告公司负责。”两被告主张原告房屋手续不全，不具备房屋出租条件致使其经营手续无法办理并遭受损失。原告质证认为该承诺函无法确认真实性。两被告提交涉案房屋一至五层平面图纸一宗及照片一宗，用以证实原合同约定的租赁物建筑面积为2968.77平方米，并包括步行梯两部，电梯一部，但实际面积为2600余平方米，南侧步行梯、电梯、走廊无法使用；原告因消防需要，将连接南侧步行梯和电梯的门及窗子全部封死，导致被告承租面积每层减少62.4375平方米，且导致被告无法使用该步行梯及电梯，进而导致被告承租房屋从事旅馆经营的目的无法实现。原告质证认为被告所述不属实。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、本案合同相对人如何确定；2、据以确定本案事实的合同文本如何确定；3、两被告的抗辩事由是否成立。关于本案合同相对人。原告提交的签订于2011年9月10日的房屋租赁合同合同双方为原告与被告路明，但在房屋租赁授权转租补充合同中，合同相对人为原告与谷湘酒楼；双方在合同履行过程中的交涉函件中，承租人以谷湘酒楼的名义或路明与谷湘酒楼共同的名义落款；两被告主张两人系签订于2011年12月20日的新房屋租赁合同的共同承租人。以上事实证实原被告双方均认可承租人为被告路明与谷湘酒楼。谷湘酒楼系个体工商户，不具有民事行为能力，不能以其字号作为民事主体，而应由其经营人谢红作为民事主体。故此，原审法院确认本案房屋租赁合同的承租人为被告路明、谢红。两被告辩称原被告于2011年12月20日重新签订了房屋租赁合同，原告主张2011年12月20日签订房屋租赁合同的目的系为了避税，而非对原合同进行变更，双方仍应履行原合同。首先该合同约定租赁期限为1年，明显与两被告主张的租赁目的不相符合；其次，原被告在合同履行过程中的往来函件均未提及2011年12月20日房屋租赁合同，双方在函件中均以2011年9月10日的房屋租赁合同为自己主张权利的依据，综上所述，对原告的主张原审法院予以采信，对被告的抗辩事由原审法院不予采信。原被告于2011年9月10日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应依据该合同确定原被告双方的权利和义务。关于两被告拒付租赁费的抗辩事由。两被告辩称原告所出租的房屋未经消防验收，给两被告的经营造成损失。依据被告提交的泰公消（2012）Y010号建设工程消防备案结果通知书，涉案房屋仅需竣工后报公安机关消防机构备案即可，公安机关消防机构对备案建筑随机抽查，而非必然检查。该通知书证实涉案房屋抽查合格，故此，两被告以未经消防验收进行抗辩的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁物的使用、收益人为承租人，非有特定事由或特别约定，应由承租人决定租赁目的，故此，亦应由承租人承担对租赁物是否符合租赁目的进行考察的注意义务。该法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”即承租人应当在合同中明确提出要求租赁物应当满足的各项条件，除法定义务之外，出租人仅对明确约定的义务承担责任。除非承租人能够证实出租人在出租房屋时隐瞒了相关事实，或做出了虚假承诺，或不能兑现其承诺，否则应由承租人承担租赁物不能满足租赁目的的法律后果。现两被告作为承租人虽然提出了租赁物不能满足租赁目的的若干情形，但其未能证实这些情形符合前述除外事由而应由出租人承担责任，故此，租赁物不能符合租赁目的的后果应由承租人即两被告承担，两被告以租赁物不能符合租赁目的作为抗辩事由拒付租金原审法院不予采纳，对原告要求被告支付第二年度租金2100000元的诉讼请求原审法院予以支持。现两被告逾期交付租金，应承担相应的违约责任。合同约定如有一方违约，应向守约方每日付5000元违约金。现原告要求被告自约定支付租金之日即2012年10月26日起按照银行同期贷款利率的两倍计算违约金，该计算方式低于合同约定的违约金计算方式，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告路明、谢红于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市鑫源广告有限公司租金2100000元。二、被告路明、谢红于本判决生效之日起五日内按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付原告泰安市鑫源广告有限公司违约金（以2100000元为本金，自2012年10月26日起计算至本判决指定的支付日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元由被告路明、谢红负担。
上诉人路明、谢红不服原审判决上诉称，1、一审法院将2011年9月10日的房屋租赁合同的承租人确认为两上诉人，与事实不符，未对租赁时间进行分段认定房屋承租人是错误的，一审法院将《房屋租赁权转租补充合同》与2011年9月10日的《房屋租赁合同》联系到一起是错误的；2、双方往来信函不能作为本案租赁合同未变更的依据，因2011年9月10日出租时不具备出租条件，给承租人路明造成了巨大的经济损失，路明与被上诉人产生了巨大分歧，才出现了2011年12月20日的合同，之后双方有多次交涉，上诉人为保持良好的合作关系，在多次交涉中对被上诉人的主张提出了条件，即要求被上诉人赔偿损失，而一审法院只认定对函件中提到的“2011年9月10日的合同”进行认定，却不查明和认定函件中提到的被上诉人的违约事实；3、上诉人拒付租金是由于新合同取代了老合同，房屋未经消防验收，给两被告的经营造成损失只是双方签订新合同的原因之一，一审法院错误引用上诉人拒付租赁费的抗辩事由；4、上诉人的实际使用面积与被上诉人的出租面积不一致，一审法院对此未予调查。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人泰安市鑫源广告有限公司辩称，1、两上诉人为共同承租人，在一审当中两上诉人已明确认可，这属于法律上的自认，且双方在往来信函中两上诉人也认可上述事实，而且该事实的认定不影响一审判决，本案诉争的租赁费为合同第二年的租赁费；2、双方往来信函明确认定双方实际履行的是2011年9月10日的合同，而非上诉人所主张的合同，上诉人所依据的合同非双方当事人真实意思表示，未实际履行；3、本案诉争房屋的消防验收不是必须的，只须备案即可，上诉人因此主张被上诉人违约是不能成立的，且上诉人也未对此提起反诉，不影响被上诉人主张租赁费的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明，二审期间上诉人对涉案租赁房屋的租赁面积有异议，认为实际租赁使用的面积少于合同约定的面积，经本院调查取证，办理涉案租赁房屋房权证时的测绘单位泰安市安居房产测绘有限公司出具说明，其中载明K21部分分摊给6层。经双方当事人质证，上诉人明确认可其对合同约定的租赁面积与实际租赁使用面积的异议系认为泰安市安居房产测绘有限公司出具的说明中的K21部分应属租赁范围。
本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，从被上诉人2013年1月16日的催交租金通知，以及两上诉人2013年1月23日的复函可以看出，双方实际履行的系2011年9月10日上诉人路明与被上诉人所签订的房屋租赁合同，而泰安市泰山区谷湘酒楼在复函中加盖印章的行为，能够证实路明与谢红系共同承租人的事实，一审认定本案房屋租赁合同的承租人为两上诉人，并依据2011年9月10日签订的房屋租赁合同确定双方的权利义务符合法律规定。关于涉案租赁房屋的实际租赁面积，上诉人主张泰安市安居房产测绘有限公司出具的说明中的K21部分应属租赁范围，从泰安市安居房产测绘有限公司出具的说明看，K21部分并不属于被上诉人的产权范围，而2011年9月10日租赁合同中约定的租赁面积与房权证登记面积一致，因此，对上诉人关于实际使用面积与被上诉人的出租面积不一致的上诉主张，本院不予支持。上诉人还主张涉案租赁房屋未经消防验收，给其造成了经营损失，而从泰公消（2012）Y010号建设工程消防备案结果通知书看，涉案房屋仅需竣工后报公安机关消防机构备案即可，公安机关消防机构对备案建筑随机抽查，而非必然检查，该通知书证实涉案房屋抽查合格，上诉人不得以此为由拒付租金。综上，上诉人的上诉主张，均不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600元，由上诉人路明、谢红共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 刘增凯
二〇一四年十二月九日
书记员 高学茹