湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂阳新民二初字第00447号
原告李某，男。
原告吕某，女（系原告李某的妻子）。
以上两原告共同委托代理人程时松，湖北文光律师事务所律师。
被告阳新县某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）。
法定代表人刘某，董事长。
被告张某，男。
以上两被告共同委托代理人成诚，湖北富川律师事务所律师。
原告李某、吕某诉阳新县某房地产开发有限公司、张某合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由审判员汤琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、吕某及共同委托代理人程时松，被告阳新县某房地产开发有限公司、张某的共同委托代理人成诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、吕某诉称，原告夫妻二人于1990年11月12日在阳新县兴国镇莲花湖大坝处建砖混结构二层楼房一栋，建筑面积106.78平方米，该房于2000年9月29日取得国有土地使用权证，2008年8月4日取得房屋所有权证。2012年3月30日，二原告与被告张某签订《国有建筑用地使用权转让合同》和《旧住房重建转换协议》，双方在《旧住房重建转换协议》约定：原告将房屋及土地交与被告开发，被告以新建的130平米房屋和100平米车库作为旧房置换的对价；被告为原告办理房屋所有权证（包括房屋和车库）；原告对16层以下的房屋、车库（车库层高3米）享有第一优先选择权；契税、维修基金原告负担5，000元，其余由被告负担；新房工期30个月，否则赔偿原告住房租金；等等。双方在《国有建筑用地使用权转让合同》中约定：原告将土地使用权连同地上房屋一并转让被告，合同签订后原告将《国有土地使用权证》移交被告，并于60日内到国土部门办理审批及变更手续。协议签订后，两原告移交土地使用权证和房屋所有权证给被告张某，房屋亦被拆除。此后，被告某公司在涉案土地上开发荷塘月色商品房项目，两原告与被告张某签订的协议转由被告某公司履行。在工程封顶后，被告违反约定，剥夺两原告的优先选择权，将位置、户型、层次较好的房屋和车库出售他人。两原告要求将荷塘月色1号楼毗邻大坝堤一楼的130平方米房屋及2号楼左边第一个100㎡车库移交两原告遭拒，房屋只能选在19层，车库、房屋不再办理房产证。原告李某被迫在2015年3月5日与被告某公司签订《房屋置换选房确认书》，约定：原告所定商品房为荷塘月色1号楼02车库（25.65㎡）、03号车库（34.97㎡）、23号车库（27.62㎡）、24号车库（25.65㎡）、2号楼04号车库（128.19㎡），面积合计242.08㎡；此车库由原告拆迁协议置换，面积差额部分按2400元／㎡多退少补，于签订协议之日付清。在签订协议当日，两原告向两被告借款30，000元及交付补价款25，000元（车库补价款），现已支付并还清借款。被告某公司在履行《房屋选房确认书》时交付原告的2号楼04号车库面积仅为88㎡，约定的128.19㎡倍肢解为三块，一部分已买他人，另一部分为风井、水井、消防通道、安全通道等纳入公摊面积，实际交付的仅为88㎡，比约定的少40.19㎡，其余车库未交付。另，《房屋选房确认书》系李某甲所签订，其签订协议时年仅15周岁；此外，荷塘月色工程因坐落于兴国镇富河水道管理范围，违反《防洪法》，至今未取得规划、用地、施工许可，无法取得商品房预售许可证；原、被告签订的置换协议本质上是商品房买卖合同，未取得商品房预售许可的情况下原、被告签订的《房屋置换选房确认书》属无效合同。但原、被告签订的《旧住房重建转换协议书》是真实意思表示，属有效合同，两被告应让原告充分行使选择权。两原告与两被告就置换协议的问题协商无果，遂起诉来院，要求确认原、被告签订的《房屋置换选房确认书》无效；确认《旧住房重建转换协议书》有效；确认原告享有对坐落在阳新县兴国镇莲花池大坝旁荷塘月色小区100㎡的车库和1号楼130㎡的房屋第一（优先）选择权；要求两被告将荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的130㎡的房屋置换给原告；要求撤销两原告授权两被告办理国有土地使用权变更登记的行为。
被告某房地产公司辩称，原、被告于2012年3月30日签订的《国有建筑用地使用权转让合同》和《旧住房重建转换协议》约定，两原告将其私房交与被告某房地产公司开发使用，被告将优先由原告选择十六层以下的房屋130㎡及非住房（含车库）100㎡及其他约定事项，合同签订后双方已履行。房屋建成后原告优先选房，但两原告及其家人反复权衡后提出不需要房屋而欲全部置换成车库，为避免矛盾，依原告要求双方于2015年3月5日重新签订《房屋置换确认书》，由两原告优先选择5个车库，其中2号楼04号车库原告已确认接收，现两原告怠于行使合同权利而诉至法院，要求依法驳回两原告的诉请。
被告张某辩称，被告张某为本案诉争项目的工作人员，不是本案适格被告，要求驳回两原告的诉请。
经审理查明，2012年3月30日，两原告与被告某房地产公司的工作人员即被告张某签订《国有建筑用地使用权转让合同》和《旧住房重建转换协议》，约定两原告将其所有的位于阳新县兴国镇莲花湖大坝堤的私有住宅一栋（土地使用面积128.4㎡，房屋建筑面积106.78㎡）转让给被告张某，被告张某以新建住宅楼130㎡房屋及非住房100㎡车库置换两原告的房屋所有权及土地使用权，两原告享有十六层（含）以下房屋及车库（车库层高3米）的第一优先选择权（除大坝堤以外的非住宅及车库侧面的非住房沿路靠近河100米外），房屋及车库均应由被告张某办理产权证，契税及维修基金（共计5，000元）由两原告负担，其余费用由被告张某负担，工程施工期不得超过30个月，否则由被告张某赔偿租房租金，双方不得撤销合同，否则赔偿对方违约金200，000元，两原告应在合同签订后移交相关产权及土地使用权证书，并于60日内办理土地使用权审批、变更登记手续。两原告与被告张某签订合同后，依约将相关产权及土地使用权证书移交被告张某，并将房屋交给被告某房地产公司拆除，拟在该地建设荷塘月色小区。
2015年3月5日，荷塘月色小区竣工后，两原告委托其孙子李某甲（2000年7月15日出生）作为其代理人，与被告某房地产公司签订《房屋置换选房确认书》，约定：原告李某在对荷塘月色项目进行充分了解后，选择1号楼02车库（25.65㎡）、03号车库（34.97㎡）、23号车库（27.62㎡）、24号车库（25.65㎡）、2号楼04号车库（128.19㎡），面积合计242.08㎡，以上车库由原告李某拆迁协议进行置换，面积差额部分按2，400元／㎡多退少补，于签订协议之日付清；其中1号楼车库不办理产权证，2号楼车库由被告某房地产公司办理产权证，如未办理产权证则支付原告20，000元违约金。此次置换面积242.08㎡比《旧住房重建转换协议》约定的230㎡多12.08㎡，面积差额部分应补差价28，992元（12.08㎡×2，400元／㎡=28，992元），被告某房地产公司要求两原告补25，000元即可。同日，两原告委托其儿媳梁某向被告张某转款55，000元（含两原告在被告张某处借款的30，000元及补差价款25，000元）。嗣后，被告某房地产公司向两原告交付2号楼04号车库，2015年7月3日，两原告向涉案小区的物业管理公司交纳车库物业管理费1，200元（2015年7月—2016年7月）。
此后，两原告不接受被告某房地产公司交付其他车库，希望恢复履行《旧住房重建转换协议》中关于置换130㎡住房的约定，要求被告某房地产公司交付荷塘月色小区1号楼与大坝堤同一水平面的130㎡商铺，双方就此事协商未果。2015年11月25日，两原告要求解除与被告张某签订的转让土地使用权的授权委托书。2015年12月4日起诉来院，要求确认原、被告签订的《房屋置换选房确认书》无效；确认《旧住房重建转换协议书》有效；确认原告享有对坐落在阳新县兴国镇莲花池大坝旁荷塘月色小区100㎡的车库和1号楼130㎡的房屋第一（优先）选择权；要求两被告将荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的130㎡的房屋置换给原告；要求撤销两原告授权两被告办理国有土地使用权变更登记的行为。
另查明，由被告某房地产公司开发的荷塘月色小区于2014年8月22日办理《建设用地规划许可证》，2014年9月22日办理《建设工程规划许可证》，2014年11月5日办理《建筑工程施工许可证》，2015年2月12日办理《土地使用权证》，2015年2月13日办理《湖北省商品房预售许可证》。
还查明，荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的房屋已作为商铺报阳新县物价局核准备案。
上述事实，有《国有建筑用地使用权转让合同》、《旧住房重建转换协议》、《房屋置换选房确认书》、转款记录、物业管理合同、照片、原、被告陈述等证据证实。
本院认为，两原告与被告某房地产公司的工作人员张某签订的《国有建筑用地使用权转让合同》、《旧住房重建转换协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法、有效，故对两原告要求确认《旧住房重建转换协议》有效的诉请，本院予以支持。而后，两原告与被告某房地产公司协商变更《旧住房重建转换协议》中约定的房屋拆迁补偿方式，签订《房屋置换选房确认书》的行为，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，故本案的争议焦点在于，两原告委托未满十八周岁的孙子李某甲与被告某房地产公司签订《房屋置换选房确认书》，做出变更《旧住房重建转换协议》的意思表示是否有效。本院认为，未成年人代为签订合同，应属效力待定的合同，该意思表示能否得到委托人或其法定代理人的追认，是合同是否有效的关键。依照日常生活经验，拆迁补偿协议属于家庭事务的重大决定事项，两原告年纪较大，与家中成年子女共同生活，其对补偿方式的选择不仅代表个人观点，更是家庭成员内部慎重考量、协商一致的结果，综合本案中合同的履行情况、合同签订当日两原告的儿媳即李某甲的母亲汇款补偿面积差价以及两原告按时交纳车库物业管理费等情况判断，两原告及其家人均认可变更后的合同，故《房屋置换选房确认书》应属合法有效，两原告在委托未成年人签订合同后履行部分内容，又以此为由要求确认合同无效，既无事实与法律依据，也不符合诚实信用原则，本院对此诉请不予支持。关于两原告要求确认其享有对坐落在阳新县兴国镇莲花池大坝旁荷塘月色小区100㎡的车库和1号楼130㎡的房屋第一（优先）选择权的诉请，本院认为，两原告已选择了242.08㎡的车库，其优先选择权已得到保障，而其要求确认、恢复履行《旧住房重建转换协议》中关于130㎡的房屋的约定，将荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的130㎡的房屋置换给原告的诉请，因双方已协商一致变更原合同，且两原告要求交付的荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的房屋系商业价值远高于住房的商铺，对两原告的以上诉请本院不予支持。关于两原告要求撤销授权两被告办理国有土地使用权变更登记的诉请，亦不符合双方在《国有建筑用地使用权转让合同》中的约定，本院亦不予支持。被告张某作为被告某房地产公司的工作人员与两原告签订协议的行为属职务行为，其权利义务均应归于被告某房地产公司，对两原告要求其承担责任的请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十七条第一款、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认《旧住房重建转换协议》有效；
二、驳回原告李某、吕某的其他诉讼请求。
案件受理费5，980元，减半收取2，990元，由两原告负担2，990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5，980元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 汤琼
二〇一六年四月十三日
书记员 余琼