泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰海民初字第3144号
原告方志辰。
委托代理人（特别授权）孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。
被告盖菲。
委托代理人（特别授权）曹广根，江苏东进信宇律师事务所律师。
被告汪顺宏。
被告胡伟东（曾用名朱伟东）。
委托代理人（特别授权）朱江，江苏金匮律师事务所律师。
委托代理人唐梨芳，江苏金匮律师事务所律师。
被告蒋照梅。
委托代理人（特别授权）胡伟东。
第三人盖明。
原告方志辰与被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅、第三人盖明确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方志辰及委托代理人孙宁、被告盖菲之委托代理人曹广根，被告汪顺宏、被告胡伟东及委托代理人朱江、被告胡伟东同时作为蒋照梅委托代理人到庭参加诉讼，第三人盖明经本院通知未到庭。本案现已审理终结。
原告方志辰诉称，盖菲经同事王某某介绍于2001年年底将泰州市海陵区某某X号小区X幢XX室房屋出售给原告，双方签订协议，原告付款58000元，2002年初原告对房屋进行装修并与家人在房屋中居住至今。2004年4月，原告在催促盖菲办理过户手续过程中，盖菲为了证明其卖房的诚意，出示并交付了盖明的“证明”，随后，原告与盖菲重新签订买卖协议。2009年8月，被告胡伟东夫妇与盖菲、汪顺宏夫妇恶意串通签订房屋买卖协议并办理房屋过户手续，损害原告的合法权益。请求判决确认四被告所签房产买卖协议无效；判令被告胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；判令被告盖菲、汪顺宏继续履行2004年4月20日与原告签订的协议，将房屋过户登记至方志辰名下。
原告方志辰为证明其主张提交下列证据：
1、房屋买卖协议、房屋所有权证，证明四被告买卖房屋协议中没有约定房款、交付期限及房屋的装潢、附属设施等情况；同时证明房屋买卖协议约定了房屋交付时间，但被告胡伟东未向盖菲主张交付房屋，该房屋买卖是虚假交易；
2、开庭笔录，证明被告胡伟东在2010年5月9日开庭时陈述其在与盖菲交易诉争房屋时没有看房；
3、通话录音、话费清单，证明被告胡伟东在2010年6月24日晚19时与原告方志辰之妻徐虹通话时表示买房的钱没有全给，其所付款项系从银行贷款；
4、泰州房地产信息网发布的信息，证明2009年10月同类地区、同等面积房屋售价为540000元，诸被告所签协议约定的价格明显偏低；
5、照片、装修材料收据、水电费、物业管理费发票，证明原告自购买房屋后对房屋进行装修，并在房屋内实际居住；
6、房屋买卖协议、证明、盖菲出具的收条、泰州武警支队收据、盖明房屋所有权证书，证明涉案房屋系盖菲以盖明名义购置；2004年4月20日，原告方志辰与被告盖菲就涉案房屋补签买卖协议；
7、结婚申请书、常住人口登记表，证明被告盖菲与汪顺宏于1987年登记结婚及汪顺宏的居住情况；
8、婚姻登记证明及离婚协议书，证明被告胡伟东、蒋照伟离婚时对房屋进行虚假的约定。
被告盖菲辩称，2001年被告盖菲以其兄盖明的购房计划购买诉争房屋，购买时没有办理产权证。被告在自己的同事王某某、也是方志辰的亲戚的介绍下认识方志辰，盖菲将房屋钥匙给王某某看房，方志辰看过房屋后比较满意，就留下钥匙。因方志辰当时出价较低，盖菲多次向方志辰要钥匙，但未能要回，存在强卖强买的情形。后来方志辰住进房屋，支付房款，远远低于市场价的30%。2009年被告因胡伟东要买房，就将房屋卖给胡伟东。被告本人在十几年前就患有精神分裂症。被告卖房时未告知汪顺宏，在与胡伟东的房屋买卖合同中，汪顺宏知情并签字，也是按市场价出售房屋的。请求依法判决。
被告盖菲为证明其主张的事实提交下列证据：
1、门诊病历，证明被告盖菲于2012年7月25日在泰州市某某人民医院治疗精神病，病历记载病史13年；
2、扬州市通用门诊病历、城镇医疗保险参保职工慢性病种、特殊病种申报表、疾病诊断证明，证明被告盖菲于2010年5月治疗精神病。
被告汪顺宏辩称，2000年前后被告本人与盖菲夫妻感情出现问题，被告只听说是租房，房屋怎么交到方志辰手上，被告确实不知情，被告未同意盖菲将房屋卖给方志辰。盖菲将房屋出售给胡伟东，被告在合同中签字认可。盖菲将房屋卖给胡伟东，被告未分得任何卖房款。请求依法判决。
被告汪顺宏未提交证据。
被告胡伟东、蒋照梅共同辩称，2009年8月13日，两被告从被告盖菲、汪顺宏夫妇处购得泰州市海陵区某某X号小区X幢XX室房产，共支付房款350000多元。同年8月20日，房屋过户至两被告名下，被告与盖菲、汪顺宏所签房产买卖协议系真实意思表示，两被告已超额支付房款、缴纳税费，办理房屋过户手续。被告胡伟东系上述房屋合法所有权人，原告应主动搬离房屋。原告虽提交了盖菲的收条，但并未提交付款依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡伟东、蒋照梅为证明其主张的事实提交下列证据：
1、户籍证明、银行取款单、盖菲借条，证明被告胡伟东又名朱伟东，胡伟东曾从农业银行取款90000元，其中50000元替盖菲向案外人钱仁武还款，另加10000元，于2009年8月5日向盖菲支付房款50000元，共付款100000元；
2、担保合同、银行放款证明，证明被告胡伟东在工商银行泰州分行以诉争房屋抵押贷款，金额为280000元，被告胡伟东于2009年8月27日从银行支取了160000元作为购房款支付给盖菲；
3、银行存款回单，证明被告胡伟东于2009年10月21日向盖菲支付房款3600元；
4、个人业务凭证，证明被告胡伟东于2009年11月11日在工商银行向盖菲汇房款35665元；
5、营业执照、银行对账单，证明被告胡伟东于2010年5月13日从其担任法定代表人的泰州ＸＸ机电有限公司的账户中取款49000元，其中30000元作为购房款支付给盖菲；
6、收条一份，证明盖菲于2010年5月13日向胡伟东出具收条，载明盖菲已经收到购房款260000元；该260000元的构成包含首付款50000元，及2009年8月27日支付180000元的购房款，及2010年5月13日支付给盖菲的30000元，其他的款项因为有借条及汇款记录和凭证，没有要求盖菲另行出具收条；
7、婚姻证明，证明方志辰与徐虹系夫妻关系；
8、泰州市房产买卖协议、发票、房屋所有权证，证明盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅签订涉案房屋的买卖协议，约定房款总额并就房屋买卖缴纳契税、办理房屋过户手续。
第三人盖明述称，第三人对盖菲买卖房屋的情况一无所知。2004年4月房产在第三人名下，盖菲无权处理，原告方志辰没有与第三人联系，原告与盖菲签订的协议无效。第三人调离泰州，房产后续事宜委托盖菲办理，但第三人未委托盖菲卖房，第三人要求盖菲将房子用于家人居住或出租。被告盖菲作为协议违约方应退还房款、赔偿违约金50000元。
第三人盖明未提交证据。
经审理查明，泰州市海陵区某某X号小区X幢XX室房屋系被告盖菲以其兄盖明的名义购买，1998年6月23日向盖明所在单位武警泰州支队缴纳购房集资款26000元，1999年6月1日缴纳公共维修基金907元及物业管理、公共照明等费用。2001年年底，盖菲将房屋以88000元价格出售给原告方志辰，方志辰先后付定金15000元、房款43000元，2002年初原告对房屋进行装修，此后原告及家人在房屋中居住。2004年4月12日，盖明出具证明一份，内容为“兹有泰州市莲花小区二号区二幢楼501室，系盖菲同志委托我购置，相关事宜均由盖菲办理。特此证明”，另注明“此证明仅由盖菲个人保存”。2004年4月20日，盖菲将证明交原告方志辰。同日，盖菲（甲方）、方志辰（乙方）签订协议，约定盖菲将其哥哥盖明拥有的房屋及车库（毛坯房）转让给方志辰，总价88000元；盖菲负责办理好载明方志辰身份证姓名的房屋所有权证、土地使用权证及相关证件，并承担办理上述证件的一切费用；协议签订之日房屋所有权、使用权归方志辰；协议签字后方志辰向盖菲支付15000元作为定金，另付43000元作为购房首付款，剩余房款30000元于产权交割完毕当日给付；协议签订后任何一方违约，必须支付对方违约金50000元。盖菲另于同日出具收条确认收到定金15000元、购房款43000元。2006年1月27日，盖菲出具收条确认收到方志辰房款3000元。2010年11月17日，方志辰起诉盖菲，要求被告盖菲协助办理房屋过户手续，后申请撤诉。2010年12月21日，方志辰起诉盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅，诉讼请求包括确认四被告所签房产协议无效，胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下，盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下等内容。本院以该案可能涉嫌刑事犯罪将案件移送公安机关处理。公安机关审查后认为方志辰与盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅房屋买卖合同纠纷不构成刑事犯罪。胡伟东于2013年8月13日提起诉讼，要求方志辰搬离诉争房屋，本院另案审理。方志辰于2013年9月13日提起本案诉讼。
同时查明，泰州市海陵区某某X号小区X幢XX室房屋于2009年2月6日办理房屋所有权证，房屋所有权人为盖明，领证人系盖菲。2009年5月8日，盖明、朱某某与盖菲、汪顺宏签订房屋产权转移、变更契约，将房屋转移至盖菲、汪顺宏名下。2009年被告胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏夫妇签订泰州市房产买卖协议一份，约定胡伟东、蒋照梅购买盖菲、汪顺宏名下位于泰州市海陵区某某X号小区X幢XX室房产；房屋建筑面积为113.41平方米、车库16.53平方米；房屋总价为350000元；付款方式为首付50000元（其余付款数额、期限未注明）、房产于2009年9月1日前交付；双方共同到泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并缴纳相应税费。该协议违约金条款、落款时间均为空白。买房时胡伟东、蒋照梅未现场看房。2009年8月20日，上述房屋过户至被告胡伟东及蒋照梅名下。2009年8月26日，被告胡伟东以该房屋向中国工商银行股份有限公司泰州分行办理抵押贷款280000元。至2010年5月13日，胡伟东陆续支付房款349265元。
另查明，被告胡伟东、蒋照梅于2000年11月22日登记结婚，2013年7月15日协议离婚，离婚时约定诉争房屋归被告胡伟东所有。
上述事实有原、被告提供的房屋买卖协议、收条、收据、房屋所有权证、证明、缴纳水电费、物业费的票据、贷款合同以及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案涉及“一房二卖”合同效力的判定问题。原、被告各方争议的焦点问题是：1、方志辰与盖菲所签房屋买卖协议的法律效力；2、胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏所签买卖协议的效力。关于争议的第1个问题，原告方志辰与被告盖菲交接房屋、购房票据、签订房屋买卖协议时，房屋尚在第三人盖明名下，盖菲出示了盖明所书证明，原告方志辰作为善意的相对人，支付了合理对价，其有理由相信盖菲有代理权；被告汪顺宏陈述其与盖菲长期感情不睦，对被告盖菲第一次卖房不知情，但对第二次卖房的事实无异议；同时陈述诉争房屋系其出资购买，但其未分得盖菲卖房所得款项。在1999年买房至2009年将房屋出售给胡伟东期间，汪顺宏一直未对房屋行使任何权利，与常理不符，现其提出对盖菲第一次卖房全不知情，本院不予认定。同时考虑到原告方志辰支付房款并在房屋中居住多年，诸被告及第三人盖明从2001年年底至2010年间从未向原告方志辰主张权利并要求其让房，故方志辰与被告盖菲所签房屋买卖协议，宜认定为有效。被告盖菲辩称有强买强卖情形，因盖菲未能提交证据证明其辩称的事实，且从2001年房屋交接至2004年补签协议，盖菲一直未持异议亦未主张权利，此辩解本院不予采信。关于争议的第2个问题，分析本案案情，胡伟东、蒋照梅买房时未提前看房与常理不符；房屋买卖的价格低于当时房屋正常市价；房屋买卖协议只写明首付款，但未约定交付时间，对其余款项亦未约定交付时间；协议无落款时间、无违约条款约定；房屋交付时间为2009年9月1日前，实际未能交付，胡伟东未提交证据证明其及时向盖菲或房屋实际居住人主张交付房屋；被告胡伟东提交证据证明其共付房款总计349265元，与其陈述的付款总额已超过350000元存在矛盾；其对盖菲出具的260000元收条的组成与其提交证据欲证明的银行贷款后付款160000元、另付50000元、30000元，实际为240000元亦存在矛盾。综上，胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏所签协议存在恶意串通的情形，宜认定为无效。原告方志辰还主张被告胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将诉争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下。因房屋已由被告胡伟东抵押给工商银行，现被告并不能协助办理过户，房屋一直由原告居住使用，今后若工商银行行使抵押物的优先受偿权，造成原告的其他损失，原告可另行主张权利。故此项诉讼请求本院不予支持。关于被告盖菲在两次出售房屋时是否具有民事行为能力，因盖菲目前提交的最早治疗精神方面疾病的证据是2010年5月，其有13年精神病史系其本人陈述，并未提交证据证明其卖房时处于精神分裂症发病期，故被告盖菲此主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅于2008年签订的房产买卖协议无效；
二、驳回原告方志辰的其他诉讼请求。
本案受理费人民币80元，由被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅共同负担（此款原告方志辰已预交，被告盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 环 震
人民陪审员 姜 苏
人民陪审员 任 强
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 杨冬梅