中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3550号
上诉人（原审原告）：汪维敏，女，1978年5月11日出生，汉族，住安徽省歙县。
上诉人（原审原告）：陶坤，男，1977年6月23日出生，汉族，住上海市闵行区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江川章（EKAWAAKIRA），男，1962年9月12日出生，日本国籍，现住日本东京。
委托诉讼代理人：张嘉兴，上海市嘉诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蔚，上海市嘉诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江川太荣（EKAWATAIEI），男，1992年9月30日出生，日本国籍，现住美国。
上诉人汪维敏、陶坤与被上诉人江川章（EKAWAAKIRA）、江川太荣（EKAWATAIEI）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汪维敏、陶坤上诉请求：撤销原审判决，改判江川章、江川太荣向汪维敏、陶坤支付违约金人民币（以下币种相同）130万元、房屋差价损失59万元。事实和理由：第一，解约时间应为2016年7月1日。被上诉人2016年3月2日发送的短信内容并无解约的明确意思表示；上诉人2016年3月10日提交的起诉状中亦未提出解除合同，诉请的违约金为履约违约金；上诉人于2016年7月1日庭审中方才明确要求解除合同，故应以该时间为解约时间及房屋差价评估时间。第二，原审将2016年3月24日作为损失确认的时间点，有违保护守约方利益的原则，未考虑履行期限届满日期、违约行为确定之日及房屋涨跌情况。第三，原审就损失的认定和酌情判决超出了自由裁量范畴，未考虑房屋装修价值，忽略上诉人的合法权益。
江川章辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，原审认定解约时间符合法律规定，被上诉人予以认可。2016年2月29日中介曾召集双方进行协商，因上诉人表示有连环限购情况，被上诉人认为交易风险过大，当时双方协商一致同意解约，中介方也退还了房产证原件并不收取佣金，上诉人当时也要求尽快退还定金，并给了被上诉人退款账号和开户行信息。被上诉人于2016年3月2日返还上诉人20万元定金，双方已知晓合同解除。2016年7月1日，上诉人只是明确诉请而非变更诉请。第二，上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）系被上诉人2000年购买装修，经过十余年折旧，装修基本不存残值。第三，原审已经充分考虑上诉人损失，房屋评估差价仅为26万元，被上诉人另行出售也仅涨价22万元，但需赔偿上诉人30万元。要求驳回上诉，维持原判。
江川太荣未发表答辩意见。
汪维敏、陶坤诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、江川章、江川太荣向汪维敏、陶坤支付违约金130万元(房价650万元×20%)；3、江川章、江川太荣向汪维敏、陶坤赔偿差价损失59万元（评估价717万元+122万元装修价-
合同价650万元-违约金130万元）。
一审法院认定事实：系争房屋原先登记的产权人为江川章、江川太荣，建筑面积为225.49平方米。
2014年5月27日，江川太荣在上海市闵行公证处签署委托书，委托其母亲江川美奈子办理代为签订与出售系争房屋相关的合同等有关出售房屋的事宜，委托期限至2016年5月27日止。上海市闵行公证处于2014年5月28日出具了公证书。
2016年2月2日，汪维敏、陶坤（乙方、买受人）与江川章、江川太荣（甲方、出卖方）签订《房地产买卖居间协议》约定汪维敏、陶坤向购买系争房屋，总价为650万元。汪维敏、陶坤为表示购买诚意，向中介方支付意向金，如出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且汪维敏、陶坤应于江川章、江川太荣签署本协议后2日内补足定金至20万元。该《房地产买卖居间协议》对其他事宜进行了约定。
当日，双方还签订《房屋买卖合同》，约定汪维敏、陶坤向江川章、江川太荣购买系争房屋，总价为650万元。双方应于2016年8月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。江川章、江川太荣应于2016年9月3日前交付系争房屋。在江川章、江川太荣收到汪维敏、陶坤支付的定金后，若江川章、江川太荣违约不卖，则应向汪维敏、陶坤双倍返还定金；若汪维敏、陶坤违约不买，则已支付的定金不予返还。双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。《房屋买卖合同》对房款支付、交房等其他事宜进行了约定。江川章、江川太荣在该《房屋买卖合同》中所留的联系地址为系争房屋地址。
2016年2月3日，汪维敏、陶坤向江川章、江川太荣支付了定金20万元。当日，江川章与中介方人员之间微信内容如下：江川章发出“……任何由于买方的原因而造成房屋买卖合同不能顺利签订、实施的全部责任，将由买方承担。同时，买方应赔偿由此给卖方造成的所有经济损失，实际经济损失的计算方式按国家法律法规政策规定进行。卖方将保留拥有的其他权利（包括：终止本合同）……”、“目前的情况是：由于买方的限购问题，造成本合同无法按期签订、实施！已经推迟了本合同的正常办理。请注意：过户推迟，将会是严重的法律问题！谢谢！”中介方人员发出“买卖流程的推进按照双方签订的纸质合同约定的时间节点为准（这是当时双方协商同意的），超过时间也可按合同约定的违约责任处理。”江川章回复“好的，谢谢！”……
2016年3月2日，江川章向汪维敏、陶坤方发出短信，主要内容为，汪维敏、陶坤处于限购状态，江川章、江川太荣和中介方已达成解除合同的一致意见，江川章、江川太荣已经收回了保管在中介方的房地产权证原件，因此双方之间的合同事实上已经解除，江川章、江川太荣方不追究汪维敏、陶坤的违约责任，所收取的定金20万元退还汪维敏、陶坤账号内。同日，江川章向汪维敏、陶坤汪维敏账户内退还了20万元。
2016年3月6日，江川章、江川太荣与案外人翟某签订《上海市房地产买卖合同》，约定江川章、江川太荣将系争房屋出售给案外人翟某，出售价为550万元。同日，江川章、江川太荣与案外人翟某签订《协议书》，约定《上海市房地产买卖合同》中合同价为550万元，案外人翟某还应支付合同价外装修补偿款122万元。
一审另查明：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋原登记的产权人为汪维敏、陶坤。该房屋于2016年4月5日经核准登记在了案外人郑某等名下。
上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋原登记的产权人为汪维敏、陶坤。该房屋于2016年4月24日经核准登记在了案外人汪某名下。
一审再查明：汪维敏、陶坤于2016年3月10日签署的民事起诉状中诉请为要求江川章、江川太荣支付违约金130万元。法院按系争房屋地址向江川章、江川太荣邮寄诉状副本等诉讼材料，但遭退信。
本案重审中，一审法院根据汪维敏、陶坤申请，通过上海市高级人民法院委托上海XX有限公司对系争房屋在2016年3月24日以及2016年7月1日的市场价进行评估。鉴定过程中，鉴定人员无法进入系争房屋内查看。该公司于2017年9月1日出具《上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号全幢居住房地产估价报告》，该报告明确，本次评估设定室内为毛坯，估价结果为：于2016年3月24日价值时点，价值总价为676万元；于2016年7月1日价值时点，价值总价为717万元。同时还明确，结合估价师经验，类似“一般装修”（全新状态下）装修标准约为2,000元/平方米，类似“精装修”（全新状态下）装修标准约为3,000元/平方米。若与实际不符，应据实调整。
汪维敏、陶坤对于上述评估报告，认为评估时点应以2016年7月1日时点为准，评估报告中评估价格明显低于市场价。江川章、江川太荣认为，认可2016年3月24日作为评估时点，并认可评估报告中此时点的价格，但评估结论中2016年7月1日价值时点的价格过高。
一审法院认为：双方就购买系争房屋订立的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，各方当事人均应当恪守履行各自的合同义务。
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，江川章、江川太荣在履行期限届满之前，以限购为由向汪维敏、陶坤发出了解约通知，明确表示不再继续履行合同，根据江川章、江川太荣与中介人员之间的微信内容可以看出，江川章、江川太荣对于汪维敏、陶坤的限购状态知情并同意，且事实上该限购情形也并不足以导致江川章、江川太荣的合同目的无法实现，故江川章、江川太荣无权要求解除合同。江川章、江川太荣在履行期限届满之前提出提前解约，其行为已构成违约，汪维敏、陶坤据此要求解除合同，于法有据，应予支持。
关于汪维敏、陶坤主张的违约金及损失问题。汪维敏、陶坤基于合同约定向江川章、江川太荣主张房价款20%的违约金即130万元，并提出其已经将其他住房予以出售，为合同履行作了积极准备，由于房地产价格的上涨，实际已造成其损失，该损失可以进行司法评估确定。而江川章、江川太荣提出违约金过高，请求人民法院调整，其并不认可汪维敏、陶坤主张的损失。现汪维敏、陶坤申请对系争房屋市场价进行评估。但双方对于评估时点存在争议。法院认为，评估时点应当以合同解除之日作为评估时点。汪维敏、陶坤在本案诉讼之前未曾书面通知江川章、江川太荣解除合同，其在原审中向法院提交的起诉状要求按照房屋总价20%主张违约金，该违约金性质为解约违约金，故诉状本身蕴含着解除合同的本意。《房屋买卖合同》中约定，双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。江川章、江川太荣在《房屋买卖合同》所留的联络地址即为本案系争房屋的地址。法院向江川章、江川太荣上述地址邮寄了起诉状副本。虽然按照该地址退信，但根据合同约定，仍可按此退信确定合同解除时间。因快递凭证无法辨识退信时间，故酌情按照2016年3月24日为合同解除之日（寄出时间为2016年3月14日）。关于上述时点系争房屋的市场价值，法院认为，本案评估机构选定、评估程序均合法，应当采信评估结论。但在实际鉴定过程中，因无法进入房屋内，故评估结论为房屋毛坯状态下的价格。同时鉴定机构给出了一般装修（全新状态）、精装修（全新装修）状态下的装修标准2,000元/平方米、3,000元/平方米。对于鉴定机构此项意见，在确定损失时亦予以参考。
具体汪维敏、陶坤主张的违约金及损失金额计算。法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以调整。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，违约金数额确定时，应当基于汪维敏、陶坤的损失进行评判。而汪维敏、陶坤损失的确定，应当考虑双方于2016年2月2日签订《房屋买卖合同》、汪维敏、陶坤已付定金数额、2016年3月2日江川章、江川太荣发出短信告知解除合同并退还汪维敏、陶坤定金、2016年3月10日汪维敏、陶坤诉讼至法院的事实，同时应当结合评估情况以及汪维敏、陶坤本身也有防止损失扩大的义务等情况。综合以上情况，酌情确定违约金为30万元。因30万元违约金已经能够弥补汪维敏、陶坤的损失，故其主张的差价损失，不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2018年1月26日作出判决，判决如下：一、确认汪维敏、陶坤与江川章（EKAWAAKIRA）、江川太荣（EKAWATAIEI）就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋签订的房屋买卖合同已解除；二、江川章（EKAWAAKIRA）、江川太荣（EKAWATAIEI）于判决生效之日起十日内支付汪维敏、陶坤违约金人民币300,000元；三、驳回汪维敏、陶坤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币21,890元，财产保全申请费人民币5,000元，司法鉴定费人民币35,840元，合计人民币62,730元，由汪维敏、陶坤负担人民币5,310元（已付），由江川章（EKAWAAKIRA）、江川太荣（EKAWATAIEI）负担人民币57,420元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人对于被上诉人所称2016年2月29日双方曾在中介组织下见面予以确认，但表示：见面的原因是被上诉人要求提前网签；原本准备当日网签，但因上诉人考虑到合同约定网签日系5月3日，同时也担心自己的房屋无法及时过户至案外人名下，故未同意提前网签；双方并未达成其他约定。对于退款账号，上诉人表示，该账户即其向被上诉人支付定金的账户，其未曾给过被上诉人开户行信息，被上诉人完全可以通过退款方式直接将定金退回至该账户。被上诉人则表示：若无上诉人提供的开户行信息，即便有账户也无法汇款；2016年2月29日三方见面原因有二，一是了解上诉人的限购情况，二是应中介要求磋商是否可以提前网签，但根据协商情况，被上诉人最终决定不网签；中介方也退还了房产证原件并不收取佣金，上诉人当时也要求尽快退还定金，并给了被上诉人退款账号和开户行信息；2016年3月2日退款并向上诉人发送短信，是因为2月29日双方虽就解除合同达成口头一致，但并未形成书面解约协议。
本院认为，本案争议焦点在于买卖合同解除时间的认定。根据本案所查明的事实，双方于2016年2月2日签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》时，上诉人确实存在限购情况且尚未消除。但根据买卖合同约定，双方应于90天内进行网签，并于2016年8月25日办理房屋产权过户。因此，当2016年3月2日被上诉人向上诉人发送短信解除合同并退还上诉人已付定金时，上诉人虽存在限购情况，但尚未届至网签及过户等合同履行期限，故上诉人并不因此构成根本违约。被上诉人以上诉人限购为由行使合同解除权，既无合同依据，亦于法无据。一审法院据此认定被上诉人在履行期限届满前提前提出解约已构成违约，当属正确，本院予以认同。被上诉人2016年3月2日的解约短信和退还定金的行为不发生合同解除的法律后果。然2016年3月10日，上诉人基于被上诉人发出上述解约短信的违约行为，签署了民事起诉状诉至一审法院，要求被上诉人支付合同约定的总房价20%的违约金130万元。虽然该起诉状中上诉人未将解除合同作为一项诉讼请求予以明确，但很显然，上诉人所主张的总房价20%的违约金系合同约定的解约违约金。解约违约金系在合同解除的情况下，由违约方就解除合同所应承担的一种违约金。故上诉人该项诉请实际系以合同解除作为前提，当该诉状被送达至被上诉人时，即发生合同解除的法律后果。鉴于双方合同约定被上诉人的送达地址为系争房屋地址，且退信即可视为送达，现因快递凭证无法辨识退信时间，一审法院综合起诉状副本的寄出时间酌情确定退信时间为2016年3月24日，并无不当。据此，双方就涉案房屋所签订的买卖合同于2016年3月24日解除。上诉人关于2016年3月10日的起诉状中未提出合同解除，该违约金系履约违约金的上诉意见，与本案客观情况不符，本院对此不予采信。上诉人据此要求以2016年7月1日开庭，其明确表达了解除合同诉讼请求的时间，作为合同解除日，其理由不成立，本院不予采纳。
一审法院综合上述合同解除日的认定，以及评估单位出具的合同解除日时点的房屋市场价值、装修标准等参考数值，并结合止损义务的履行情况等本案实际情况，酌情认定被上诉人向上诉人承担违约金30万元，并无不当，本院予以认同。
综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,110元，由上诉人汪维敏、陶坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年五月十四日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……