广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终993号
上诉人（原审原告）：何庆姬，女，1971年2月21日出生，壮族，住桂平市。
上诉人（原审原告）：卢旭生，男，1966年8月24日出生，汉族，住藤县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗敏，广西诚济律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：桂平市兴达房地产开发公司，住所地桂平市西山镇兴宁街544号。
法定代表人：叶志新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐旭彬，广西贵诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄江丽，女，1977年9月13日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。
上诉人何庆姬、卢旭生、桂平市兴达房地产开发公司（以下简称兴达房产公司）与被上诉人黄江丽建设用地使用权转让合同纠纷一案，上诉人何庆姬、卢旭生、兴达房产公司不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日依法公开开庭进行审理。上诉人何庆姬、卢旭生及其共同委托诉讼代理人罗敏、上诉人兴达房产公司的委托诉讼代理人唐旭彬、被上诉人黄江丽的委托诉讼代理人莫子桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何庆姬、卢旭生上诉请求：撤销一审判决第二项，改判兴达房产公司、黄江丽继续履行《购地协议书》协助何庆姬、卢旭生将土地变更登记到何庆姬、卢旭生名下。事实和理由：1.杨瑞萍、何阳光与兴达房产公司签订的《购地协议书》是合法有效的，杨瑞萍、何阳光已履行了付款义务，兴达房产公司应负交付土地和协助办理变更登记手续的义务。2.黄江丽作为兴达房产公司的股东、内部人员，却私下办理了土地过户手续，应限定黄江丽作出相应的义务。3.《国有土地使用证》未被撤销不是兴达房产公司与黄江丽免除义务的理由。
兴达房产公司辩称：何庆姬、卢旭生的上诉理由不成立，理由：1.目前为止，兴达房产公司仍然没有取得涉案土地使用权及国有土地使用证，根据法律规定，何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订的《购地协议书》是无效合同。2.黄江丽虽是兴达房产公司的工作人员，但法律并没有禁止公司的内部人员向公司购买受让土地使用权，且涉案土地已登记到黄江丽名下，何庆姬、卢旭生的请求是不成立的。
兴达房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回何庆姬、卢旭生的诉讼请求。事实和理由：1.目前为止，兴达房产公司仍然没有取得涉案土地使用权及国有土地使用证，根据法律规定，何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订的《购地协议书》是无效合同。且已被相同案件的生效判决所确认。2.兴达房产公司与黄江丽签订的购地合同先于与何庆姬、卢旭生签订的合同，且黄江丽已取得了涉案用地的国有土地使用权，且至今也未被撤销，何庆姬、卢旭生不能对黄江丽的物权主张权利。3.一审程序违法，违反了不告不理的原则，在何庆姬、卢旭生的起诉中没有请求确认与其签订的《购地协议书》有效的情况下，却认定何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订的《购地协议书》合法有效。另外，一审法院对兴达房产公司提交的同类案件的生效判决置之不理，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。
何庆姬、卢旭生辩称：1.黄江丽对涉案土地使用权的取得就是兴达房产公司转让得来的，证明兴达房产公司已取得了土地使用权，并经当地政府同意转让，因此何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订的《购地协议书》是有效的。2.兴达房产公司提供的同类案件的生效判决与本案无关。3.黄江丽与兴达房产公司签订的购地协议是无效的，理由是，中院和高院的生效判决确认兴达房产公司与黄江丽的协议违法，且兴达房产公司和黄江丽都无法提供购地协议书和支付价款的票据。4.一审程序没有违反法律规定，何庆姬、卢旭生一审的请求之一是要求兴达房产公司继续履行协议，而履行协议的前提需要对协议的合法性进行确认。
黄江丽辩称：1.黄江丽不是合同相对人，没有履行合同，将涉案土地变更登记到何庆姬、卢旭生名下的义务，2.黄江丽取得国有土地使用证是支付了对价，并经过政府批准，且是初始登记的，因此兴达房产公司与黄江丽签订的合同是有效的。3.同意兴达房产公司的上诉意见及理由。
何庆姬、卢旭生向一审法院起诉请求：1.确认兴达房产公司与黄江丽对位于桂平市XX的土地［国有土地使用证证号：浔国用XX号］一幅达成的土地买卖协议无效以及兴达房产公司将该土地登记到黄江丽名下的行为无效；2.兴达房产公司、黄江丽继续履行《购地协议书》，协助何庆姬、卢旭生将土地变更登记到何庆姬、卢旭生名下。
一审法院认定事实：何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订了一份《购地协议书》，约定兴达房产公司转让位于XX的土地一块（按图纸所定数X号，面积XX㎡）给何庆姬、卢旭生，价款17.5万元；何庆姬、卢旭生先付10万元购地定金，兴达房产公司搞好地基后10天内，何庆姬、卢旭生再付3万元给兴达房产公司；兴达房产公司负责办理好该地三证，国有土地使用证、购房证，费用由兴达房产公司负责；该地在2007年6月30日交付使用，如兴达房产公司超期不交付使用，按何庆姬、卢旭生所交款的30%赔偿给何庆姬、卢旭生，并退回所交定金等内容。协议签订后，何庆姬、卢旭生按约定支付了13万元给兴达房产公司，兴达房产公司黄江丽开具有两份收到何庆姬、卢旭生支付10万元购地定金及3万元购地预付款的《收据》给何庆姬、卢旭生收执。
另查明，兴达房产公司转让给黄江丽的位于“桂平市XX”的土地一幅，在桂平市人民政府于2007年8月3日颁发给黄江丽的《国有土地使用证》中的座落位置被登记为“桂平市XX”。即本案位于“桂平市XX”的涉案土地与登记于黄江丽位于“桂平市XX”的土地［国有土地使用证证号：原为浔国用XX号，现为浔国用XX号］实际为同一土地。该涉案土地已由桂平市土地管理技术服务站于2014年3月1日绘制了正式《宗地图》，该图上X号、X号地备注之名为黄江丽名字。
再查明，何庆姬、卢旭生因不服涉案土地由桂平市人民政府土地行政登记至黄江丽名下及贵港市人民政府贵政复决字（2015）第36号行政复议决定，于2015年9月28日向贵港市中级人民法院提起诉讼，贵港中级人民法院于2015年12月11日作出（2015）贵行初字第112号行政判决书，认定涉案土地证登记的土地权源不清，土地登记程序违法，且从黄江丽提交的支付购地款复印件来看，交款人和收款人都是黄江丽；桂平市人民政府也没有提供办理土地登记所依据的购地协议书和购地款支付凭证，这表明黄江丽与兴达公司之间是否实际发生土地交易存疑，遂判决：一、撤销贵港市人民政府于2015年7月22日作出的贵政复决字（2015）第36号复议决定；二、确认桂平市人民政府于2007年8月3日颁发给黄江丽的浔国用（2007）第1306号《国有土地使用证》违法。黄江丽不服该行政判决，提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2016年4月19日作出（2016）桂行终37号行政判决书，认定2006年11月28日代表兴达房产公司与何庆姬、卢旭生签订《购地协议书》的人正是黄江丽，协议书明确约定了房屋规格：XX平方米，附图纸一张，按图纸所定数X号。按照何庆姬、卢旭生提供的《购地协议书》所附图纸，编号为X号的地块位置明确。黄江丽后来申请办理土地证的地块正是编号为X号、X号的地块。黄江丽作为销售人员，代表兴达房产公司与何庆姬、卢旭生签订的《购地协议书》约定在2007年6月30日将土地交付使用，但黄江丽却在2007年5月25日以已购买该地块为由，向桂平市国土资源局提出国有土地使用权登记申请，损害了何庆姬、卢旭生的合法利益，且黄江丽未能提供其与兴达公司于2006年9月18日签订的《购地协议书》原件以及支付购地款票据的原件，同时从黄江丽提交的支付购地款票据复印件来看，交款人与收款人都是黄江丽，此情况应属土地权属来源不明，桂平市人民政府未尽审慎审查义务，给予登记不当，遂判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，根据贵港中级人民法院（2015）贵行初字第112号行政判决书以及广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂行终37号行政判决书的认定事实，黄江丽作为销售人员，代表兴达公司与何庆姬、卢旭生签订的《购地协议书》约定在2007年6月30日将土地交付使用，但黄江丽却在2007年5月25日以已购买该地块为由，向桂平市国土资源局提出国有土地使用权登记申请，明显损害了何庆姬、卢旭生的合法利益，且黄江丽至今未能提供支付购地款票据之原件，同时从其所提交的支付购地款票据复印件来看，交款人与收款人同时为黄江丽。综上所述，应认定兴达房产公司与黄江丽对涉案土地达成的土地买卖协议存在恶意串通损害何庆姬、卢旭生利益之事实行为，故兴达房产公司与黄江丽对涉案编号为X号的地块达成的土地买卖协议无效。关于何庆姬、卢旭生请求确认兴达公司将涉案土地登记到黄江丽名下的行为无效之问题。对于涉案土地现被登记到黄江丽名下的行为作出之主体应为桂平市人民政府，而非兴达公司，故何庆姬、卢旭生上述诉请不属民事诉讼受理范围，对何庆姬、卢旭生的该诉请依法不予支持。兴达公司辩称兴达公司至今未取得涉案土地的土地使用权证，故兴达房产公司与何庆姬、卢旭生签订的《购地协议书》属无效合同。依据查明事实，登记在黄江丽名下的位于“桂平市XX”的土地正是包含了何庆姬、卢旭生在《购地协议书》中约定转让的“桂平市XX”的X号土地，黄江丽既能对该地办理《国有土地使用证》，那么恰好证实了兴达房产公司已取得涉案土地的土地使用权，故对兴达公司主张何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订的《购地协议书》属无效合同，依法不予支持。何庆姬、卢旭生与兴达公司于2006年11月28日签订的《购地协议书》，在没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形下，该协议应为合法有效之协议。合法有效的协议应当受法律保护，何庆姬、卢旭生已履行了协议约定支付款项之义务，那么兴达房产公司应当继续履行协议约定之义务。然而依据贵港中级人民法院作出（2015）贵行初字第112号行政判决之第二项主文，虽已确认桂平市人民政府于2007年8月3日颁发给黄江丽的浔国用XX号《国有土地使用证》违法，但在黄江丽持有的浔国用XX号、浔国用XX号国有土地使用证在尚未被撤销之情况下，对何庆姬、卢旭生提出要求兴达房产公司继续履行《购地协议书》约定交付土地之义务，且协助何庆姬、卢旭生办理土地变更手续之诉请，在本案中应不予处理为宜。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桂平市兴达房地产开发公司与黄江丽对位于桂平市XX的土地［依据桂平市土地管理技术服务站绘制的《宗地图》，编号为X号的地块；国有土地使用证证号：原为浔国用XX号，现为浔国用XX号］一幅达成的土地买卖协议无效；二、驳回何庆姬、卢旭生的其他诉讼请求。本案案件受理费3800元（何庆姬、卢旭生已预交），由何庆姬、卢旭生负担1900元，由桂平市兴达房地产开发公司、黄江丽共同负担1900元。二审阶段，兴达房产公司提供桂平市人民法院（2014）浔民初字第4520号、（2015）浔民初字第888号、（2016）桂0881民初704号民事判决及本院（2016）桂08民终1号民事判决，黄江丽提供《会议纪要》一份，以证实兴达房产公司没有取得涉案项目的土地使用权。对上述证据，本院依法组织当事人进行了质证。对上述证据的真实性，本院依法予以确认。
一审查明的事实属实，应予确认。
本院认为，关于兴达房产公司与黄江丽对涉案土地达成的土地买卖协议是否无效的问题，根据本院（2015）贵行初字第112号行政判决书以及广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂行终37号行政判决书的认定，黄江丽作为销售人员，代表兴达公司与何庆姬、卢旭生签订的《购地协议书》约定在2007年6月30日将土地交付使用，但黄江丽却在2007年5月25日以已购买该地块为由，向桂平市国土资源局提出国有土地使用权登记申请，明显损害了何庆姬、卢旭生的合法利益。因此，兴达房产公司与黄江丽对涉案土地达成的土地买卖协议存在恶意串通，损害何庆姬、卢旭生利益的行为，应认定兴达房产公司与黄江丽对涉案土地达成的土地买卖协议无效。兴达房产公司与黄江丽认为兴达房产公司与黄江丽对涉案土地达成的土地买卖协议有效的理由不成立，本院不予支持。
关于兴达房产公司、黄江丽应否继续履行《购地协议书》，协助何庆姬、卢旭生将土地变更登记到何庆姬、卢旭生名下。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，何庆姬、卢旭生提供的证据不足以证实兴达公司在本案起诉前已经取得了涉案屋地的土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让涉案屋地，兴达公司亦予以否认，因此，应认定何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订《购地协议书》无效。何庆姬、卢旭生请求兴达房产公司继续履行《购地协议书》，协助何庆姬、卢旭生将土地变更登记到何庆姬、卢旭生名下，无事实和法律依据，对何庆姬、卢旭生的上述请求，应予驳回。一审判决认定何庆姬、卢旭生与兴达房产公司签订《购地协议书》有效不当，应予纠正。但一审判决驳回何庆姬、卢旭生要求兴达房产公司、黄江丽继续履行《购地协议书》的请求正确，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3800元（桂平市兴达房地产开发公司已预交3800元，何庆姬、卢旭生已预交3800元），由上诉人桂平市兴达房地产开发公司负担1900元，何庆姬、卢旭生负担1900元。桂平市兴达房地产开发公司多交的1900元及何庆姬、卢旭生多交的1900元，由本院分别予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年十二月二日
书 记 员 梁明燕