河南省舞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舞民初字第375号
原告王文生，男，生于1966年9月18日，汉族。
原告陈琛，女，生于1968年3月14日，汉族。
委托代理人刘彦亭，舞阳县文峰乡法律服务所法律工作者。
被告舞阳新瑞城市建设投资有限公司。住所地：舞阳县。组织机构代码证号：。
法定代表人黄俊杰，总经理。
委托代理人柴伟东，河南锦策律师事务所律师。
原告王文生、陈琛与被告舞阳新瑞城市建设投资有限公司（以下简称舞阳城投公司）合同纠纷一案，经本院审理判决后，被告不服判决并提出上诉。漯河市中级人民法院于2015年2月3日作出（2014）漯民四终字第574号民事裁定：撤销本院（2014）舞民初字第870号民事判决，将案件发回重审。本院另行依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琛及二原告的共同委托代理人刘彦亭，被告舞阳城投公司的委托代理人柴伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月8日，原告与被告签订了房屋置换协议书，协议约定了新房的交房条件、房屋租赁损失的补偿办法、工期、违约金等，同时约定被告在房子盖好交房6个月内为原告办理房产证等手续，但被告至今未予办理，致使原告的两间门面房因无正规手续导致产权不明，使得处于地理位置优越的房屋无法出租。二原告认为，由于被告的过错给二原告造成了直接经济损失，请求：1、被告于一个月内为原告办理房产登记手续；2、被告支付因未给二原告办理房产证致使该房屋无法出租造成的经济损失两间房屋每月3000元，自2011年8月至2014年8月共计108000元；3、被告因违约支付二原告经济损失（2011年3月至8月）10800元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、房产证没有办理的原因并不因为被告所造成，因为答辩人交给被答辩人的新房面积与原房屋面积不符，多出1.49平方，就该问题答辩人与被答辩人多次协商，当时提出两个协商方法，一是置换房屋多出的面积应按每平方米1173元由被答辩人补交差价，二是按原房产证面积办房产证。但原告方均不同意，也不提供相关办证手续，致使房产证至今没有办理。2、房租损失无事实根据和法律根据。置换房屋在向被答辩人交付后，被答辩人已经实际占用并使用，形成收益权；不能出租是多种原因造成的，如房租过高、房租的地理位置等造成的。3、因房产证没有办理的违约要求损失没有事实依据和法律依据，原告诉求的赔偿更没有合理的法律依据。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的房屋置换协议书一份，为证明原、被告双方达成了房屋置换协议及达成协议的时间。2、被告方出具的收条一份，为证明2013年1月21日，被告将原告的原有房产证收回，并保证在6个月内为原告办理新房产证的事实。3、漯河市房屋测绘队舞阳分队2009年6月对包括原告在内的原房屋测绘报告及原房产证复印件各一份，共同证明原告原房产的位置及长宽，面积为41.58平方米。而被告新建房屋实有面积比原面积少，被告所说的多出1.49平方实为房屋分摊的楼梯间等公用面积。同时提出测绘报告复印件系被告当时发给原告的。4、华爱琴与苗卫东签订的房屋租赁合同一份，证明华爱琴房子与原告属同一地段，房租每间1500元。5、证人魏某出庭作证及其提交的自己的房屋租赁协议、房产证复印件、个体工商营业执照，为证明2011年上半年因做生意想租王文生的房子，租金谈好每间每月1600元，但当时去所在工商所办理营业执照时被要求必须有房产证，因为没有房产证无法办理营业执照，所以就没有租王文生的房子，后来就租到解放路有房产证的一家签订租赁合同并办理营业执照。6、证人王某出庭作证，证明2012年7、8月份想租原告的房子做生意，但让原告把房产证拿出来看看到底是谁的房子就签租赁协议时，因为其无证怕以后有纠纷就没有租其房屋的事实。7、证人陈某甲出庭作证，证明2011年底自己在县城里转着找房子准备做生意，在人民商场西小路边有两间房子出租，最后谈好的价格是1500元或1600元，但正式签订协议时房主不能提供房产证，自己怕以后有麻烦就没有租房的事实。8、证人陈某乙出庭作证及其提供的自己所租房屋房产证复印件和个体工商营业执照，证明当时自己在府东路原告涉案门面房对面卖布，多次找原告想租他的房子，后因两个原因没有租成，一是他没有房产证，二是他要的房租是一次性一年，当时谈好房租每月1600元，后来自己就租到别处做门窗生意。9、证人李某出庭作证及其提供的自己个体工商营业执照、房屋租赁合同及房产证复印件，证明2012年底自己做生意问过原告的房子，当时谈好价格为每间1500元，但是因去舞泉工商所办营业执照时要求有所租房屋房产证复印件，而原告却没有就没租成，后来自己在北京路租了有房产证的房子做生意。原告提供第4-9份证据为共同证明因被告不给自己办房产证所造成两间门面房的损失每月3000元应予赔偿。
经质证，被告认为：1、对置换协议书和原告的原房产证真实性无异议；2、原房屋测绘报告不是被告提供的，并且系复印件，应以原始房产证显示面积为准；3、盖有被告公章的收条虽然公章真实，但在被告单位的印章管理登记中没有显示，又不显示是哪个工作人员所出具，因此无证明力；4、华爱琴的租赁合同不是在房屋租赁管理部门的备案合同，不认可其真实性；5、出庭证人证言中证人王某拒绝说明原告是如何找到他作证的理由，不具有真实性；从其他证人证言中可以看出没有房产证房屋也可以出租，原告房屋未租出的原因存在位置偏，要价高，要求支付租金周期长等多种因素，因此该损失不应由被告赔偿。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、2011年7月21日加盖漯河市房屋测绘队舞阳分队测绘专用章的新房屋建筑面积测量报告和原告原房产证复印件各一份，为证明原告原房产面积41.58平方米，新建房屋面积43.07平方米，多出1.49平方米。2、2014年6月3日王丽与被告签订的补充协议一份，主要内容为：根据2009年8月8日双方签订的房屋置换合同内容，王丽原有房产以舞阳城投公司委托漯河市房屋测绘队舞阳分队所作出的编号2009-06-02-001房屋测绘报告为准，双方均同意该报告，测绘报告中王丽原有面积98.24平方米，新建后实有面积103.57平方米，多出5.33平方米，经协商多出面积按建筑单方造价1173元计算，由王丽补交6254.09元。为证明协议中的王丽与原告的情况一样，应当将新房与旧房的差价补交给原告，才能为其办房产证，也间接证明就此问题原告与被告协商过。3、照片三张，为证明与原告情况相同的三家房屋置换户没有房产证，其房子已被出租正在营业。4、本院（2012）舞民初字和经365号民事判决书，为证明原告要求2011年3月8日的房租已经处理。
经质证，原告认为：1、被告所出具的原房产证属实，但房产证上的面积是自家房屋实际面积，而新房测绘时原告并不知情，并且43.07平方米中包含的有楼梯公用面积，实际上新房面积小于原房面积；2、王丽的补充协议只是个案，不能证明被告与原告进行多次协商，被告也根本没有找原告协商过，也无证据证明曾与原告协商；3、被告从网上下载的材料没有参考依据，更不能作为定案证据，因为我县工商部门要求必须有房产证才能办理营业执照；4、三张照片也有异议，无法确定照片中的房子就没有房产证、是房主出租给别人的；5、判决书真实性无异议，但本案要求的违约金在该判决中并未解决，因此本次诉讼应予支持。
经审理查明，2009年8月8日，原、被告签订了房屋置换协议书，由被告将二原告位于舞阳县宾馆一楼面积为41.58㎡的房屋拆除后用于整体商业开发，被告整体开发后用新建的房屋与原告所拆除的房屋进行置换。其中协议第二条约定房屋置换方式原则上是等面积置换，甲方保证新建房屋与乙方原有房产基本一致；协议第三条对房屋租赁损失的补偿主要约定：自双方签订该协议之日起至甲方将新建房屋交付之日止，甲方对乙方进行每月1800元的现金补偿，预定工期为18个月。在预定工程结束后开始提高租赁补偿款，每延迟一个月，提高月补偿款的5%，依次递增；协议第四条主要约定：甲方在交房后对原持有房产证的房产人更换房产证，办理时间为交房后6个月内，办理费用由甲方负责。2011年7月21日，经漯河市房屋测绘队舞阳分队测绘，置换后二原告房屋面积为43.07㎡（含公用使用面积）。2011年12月份被告将建好的房屋交付给原告。2012年3月15日，二原告以违约为由将被告诉至本院。2012年8月9日，本院作出（2012）舞民初字第366号民事判决，判决：一、被告舞阳县新瑞城市建设投资有限公司在本判决生效后三十日内将置换给原告的房屋改为内粉刷用白灰罩面，门改为铁质横向合页门，窗改为90系列塑钢窗。二、被告舞阳县新瑞城市建设投资有限公司在本判决生效后三十日内支付原告王文生违约金5万元。三、驳回原告王文生的其他诉讼请求，该判决已生效。2013年1月21日，被告向原告出具内容为“今收到王文生原宾馆（现金汇广场的房产证一份，证号为00006679）用于履行舞阳新瑞城市建设投资有限公司与王文生所签协议的房产证更换，保证在6个月内办理房产证。2009年8月8日与王文生签订的协议书有关内容不变，如6个月内不能更换房产证，继续保留王文生的追诉权”上面加盖有被告单位印章的收条一份。2014年8月11日，二原告又以被告未按约定为其办理房产证，致使门面房无法出租为由诉至本院。
另查明，二原告自原一审时就同意按照被告提出的漯河市房屋测绘队舞阳分队出具新房屋面积43.07㎡交纳差额部分房价，并多次找被告办理房产证而未果。
本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房屋未办理房产证的责任在哪一方；2、被告是否应当赔偿房屋没有出租所造成的损失。原、被告双方签订的房屋置换协议，是双方的真实意思表示，系有效协议。协议签订后，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的房屋置换协议书已明确约定被告在交房后的六个月内为原告办理房产证并负责办理费用，但其向原告交房时间为2011年12月后的六个月内却未办理，后来又在2013年1月21日加盖被告单位公章的收条中进一步明确原置换协议书内容不变，并再次约定如6个月内不能交换房产证继续保留原告的追诉权。同时，被告并未与原告约定新房面积包含公共使用面积，而新房实际面积未超出原房产实际面积，再者原告自本案起诉时就一直愿意按被告提出的补房屋面积差价条件尽快办理房产证，被告却仍一直不予以办理，而且被告所提供王丽补齐差价的补充协议亦在本案原告交给被告原房产证六个月之后。据此，二原告要求被告在一个月内办理房产证的诉讼请求符合双方自愿达成的协议，理由正当，应予支持。而被告提出的不办理房产证过错在原告不交纳差款的理由与以上查明事实不符，本院不予采纳；其所提出的加盖本公司公章的收条在本单位印章登记中未显示的辩解没有提供相关证据佐证，并且被告也认可公章的真实性，因此以收条没有证明力的抗辩理由不能成立。关于原告要求按每间房每月1500元赔偿经济损失的诉讼请求，已有多名证人出庭作证及证人提供的相关有效证据相互印证，亦与其相同地理位置房屋出租的租赁合同相一致；本院也只根据双方庭审诉辩理由对原告房屋不能出租的相关情况进行调查核实，可以认定被告未给二原告及时办理房屋所有权证，致使二原告的房屋产权不明，不能将房屋出租的事实存在，被告应依法承担相应的违约责任，赔偿二原告相应的经济损失。而被告提供来证明该部分的证据不能充分对抗原告提供证据所证明的事实，也不能提出原告将原房产证交给被告后，原告还有其他可以证明本案所涉及房产归二原告所有的其他途径，该辩解理由不予采纳。关于赔偿损失数额问题，双方在签订的协议书中有租赁补偿数额“在18个月内，每月补偿1800元，18个月之后，每月按5%递增补偿款”的约定，结合原告提供的租赁合同与相关证据，同时参考二原告房屋所在同一地段房屋租金的实际情况，其请求被告按每间房屋每月租金1500元赔偿损失并无不当，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿2011年3月至8月的房租损失的问题，一方面本院（2012）舞民初字第366号民事判决书已经予以处理，同时此期间在双方协议约定的被告为原告办理房屋所有权证期间之内，因此二原告重复请求不符合相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告舞阳新瑞城市建设投资有限公司在本判决生效后三十日内为原告办理房屋所有权证。
二、被告舞阳新瑞城市建设投资有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告王文生、陈琛自2011年8月8日至2014年8月8日的经济损失108000元。
三、驳回二原告的其他诉讼请求。
案件受理费2676元，由原告王文生、陈琛负担334.5元，被告舞阳新瑞城市建设投资有限公司负担2341.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 效荣先
审 判 员 汪新弘
人民陪审员 李庆然
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 吕 辛