上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第22293号
原告上海张江酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人周克勇，董事长。
委托代理人黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。
被告上海名轩楼餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人陈大宁，董事长。
委托代理人王嫣，女。
原告上海张江酒店经营管理有限公司与被告上海名轩楼餐饮管理有限公司（以下至判决主文前简称名轩餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄阿妮、蒋鼎元，被告上海名轩楼餐饮管理有限公司的委托代理人王嫣到庭参加诉讼。期间，原、被告曾向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告上海张江酒店经营管理有限公司诉称，2012年9月27日，被告与案外人上海张江集成电路产业区开发有限公司签订房屋租赁合同，约定被告承租该公司所有的位于上海张江高科技园龙东大道3000号1幢裙楼113室、216室房屋及设施。同日，原、被告签订了管理规约，约定由原告为被告承租的上述物业提供物业管理服务，被告每月支付原告物业服务费人民币24，839.28元。2012年10月至2013年9月期间，被告仅按照19，620元／月的标准交纳物业服务费，未足额交纳。自2013年10月起，被告不再交纳物业服务费。原告多次催讨，但被告未予理会。为维护原告合法权益，现起诉要求判令被告：1、支付2012年10月至2013年9月期间物业服务费差额62，631.36元［（8元／平方米／月＊3，104.91平方米-19，620元／月）＊12个月］，支付2013年10月至2014年12月期间物业服务费372，589.20（8元／平方米／月＊3，104.91平方米＊15个月）；2、承担本案诉讼费。
被告上海名轩楼餐饮管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：其一，被告自2013年1月才开始营业，2012年10月至同年12月期间为装修期。物业服务费实际并未按照双方合同约定的24，839.28元／月的标准履行，而是按照口头约定互相给予对方优惠，即被告给予原告餐费九折优惠，原告则按照之前承租该商业用房的商家明轩餐饮公司交纳物业服务费的标准（19，620元／月）向被告收取物业服务费。被告交纳物业服务费的方式系从原告在被告处餐费中予以抵扣，并非专门划账。原告以实际行为确认了被告按照19，620元／月的标准交纳物业服务费的事实，故2012年10月至2013年9月期间不存在物业服务费差额；其二，同意按照19，620元／月的标准支付2013年10月至2014年6月期间的物业服务费，因原告已于2014年6月退出管理，2014年7月至2014年12月期间原告已经不再提供物业服务，故不同意支付上述期间物业服务费；其三，原告自2013年10月开始拒付餐费并要求被告补足2012年10月至2013年9月期间的物业服务费差额，双方由此产生争议，故未再以餐费抵扣物业服务费。可见，并非被告故意不交纳物业服务费。
经审理查明，2012年9月27日，被告与上海张江集成电路产业区开发有限公司签订期限为2012年10月1日至2020年9月30日的房屋租赁合同，约定被告承租该公司所有的位于上海张江高科技园龙东大道3000号1幢裙楼113室、216室商业用房及设施（房屋建筑面积为3，104.91平方米），其中2012年10月1日至同年12月31日期间为免租期。免租期内免收租金，被告仍需承担水、电、煤及物业服务费等费用。同日，原、被告签订了管理规约，约定由原告为被告承租的上述物业提供物业管理服务，商业用房的物业服务费计算标准为8元／平方米／月，被告应于每季首月十日前交纳当季物业服务费。该管理规约同时约定，被告逾期支付物业服务费的，原告有权按每逾期一天加收应付金额的千分之三作为滞纳金。对无理拒不支付物业服务费的业户，原告可以暂停该业户的相关服务及采取法律诉讼等措施。被告于该日签署承诺书，表示阅读并理解管理规约，同意遵守管理规约的条款，如有违约，愿意承担相应的责任。原告多次向被告催讨未果，诉来本院，要求判如所请。
另查明，1、2012年10月至2013年9月期间，原告按月向被告开具金额为19，620元物业服务费发票，被告在收到该发票后通过银行转账的形式向原告支付上述费用；2、原告提供的应收账款明细显示，在被告承租涉诉商业用房前该商业用房由明轩餐饮公司承租，明轩餐饮公司按月向原告交纳物业服务费19，620元及水电等费用。2014年10月应收账款明细账载明，该月原告收到“明轩餐饮公司”9月份水电费若干，收到“名轩餐饮公司”10月份物业服务费19，620元。此后月份均载明收到“名轩餐饮公司”物业服务费19，620元及水电费若干；2、2013年10月8日，原告向被告开具补缴2012年10月至2013年9月期间物业服务费差额发票、交纳2013年10月物业服务费发票。2013年12月10日，原告向被告发函催收2012年10月至2013年9月期间物业服务费差额及2013年10月至同年12月期间的物业服务费。原告按月向被告开具2014年1月至同年12月期间物业服务费发票催讨相关费用。
以上事实，由管理规约（含承诺书）、房屋租赁合同、催费告知函、被告提供的2012年10月至2013年9月期间物业服务费发票、原告提供的应收账款明细账、原告记账联、银行入账通知等证据及原、被告庭审陈述在案佐证。
庭审中，1、原告表示明轩餐饮公司于2013年9月交纳该月物业服务费19，620元，被告于次月入场。因“明轩”与“名轩”读音一致，故导致原告工作人员笔误，仍旧按照之前的标准向被告收取物业服务费。对此，被告表示被告是第一家将公司地址注册在涉诉商业用房的餐饮公司，房屋租赁合同、管理规约均重新签订，期间还有三个月装修期，故原告不可能仅因为名称相似而将物业服务费发票开错。原告提供的应收账款明细显示“名轩”，而非“明轩”，且每年公司都会有财务年报，故不存在原告工作人员失误的问题，失误也不可能失误一年。上述情况只能证明双方对物业服务费金额达成了一致，即延续前一家承租单位的交纳标准收取被告物业服务费；2、被告提供原告财务签署确认的挂账记录，证明原告自2014年5月开始其酒店不再营业，故不再与被告之间存在账务往来，且不再向被告提供物业管理服务。经质证，原告对该组证据真实性予以确认，但对被告的证明目的不予确认，表示原告有选择在他处消费的权利，与是否向被告提供物业管理服务不具有关联性。对此，被告表示原告在被告处的餐饮消费均为酒店客人消费，因为酒店里只有被告拥有厨房，客人自助餐和会议用餐全部由被告配送，只要酒店对外营业，客人就需要用餐，并非双方发生不愉快之后原告选择在他处消费。本院对被告提供该项证据真实性予以确认，但该项证据不能证明其证明目的；3、原告提供案外人小城故事应收账款明细账、农业银行应收账款明细账、会议纪要、水电及物业服务费发票签收薄、停电通知等证据，证明其持续向包括被告在内的其他商户提供物业管理服务至2014年12月。经质证，被告表示其对小城故事应收账款明细账、农业银行应收账款明细账真实性无法确认，且原告提交的账单显示，小城故事付费至2014年7月，之后与原告发生纠纷，并未履行至2014年12月。农业银行租赁的房屋面积比被告大得多，而每月收费仅3，000多元，故该费用性质不等同于被告的物业服务费。被告对原告提供的会议纪要真实性无法确认，系原告内部资料，且原告提供的最后一份会议纪要时间在2014年6月12日。被告对水电及物业服务费发票签收薄真实性确认，仅确认收到原告开具的物业服务费发票，并不认可发票内容和金额。被告对2014年9月17日停电通知予以确认。因被告对案外人小城故事应收账款明细账、农业银行应收账款明细账及会议纪要不予确认，且上述证据为原告自行制作，不具有客观性，故本院对上述证据亦不确认。本院对水电及物业服务费发票签收薄、停电通知予以确认，该两份证据显示：被告工作人员按月签收了2014年1月至同年12月期间水电及物业服务费；2014年9月17日，被告签收了原告送达的载明2014年10月4日将停电的通知。
本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，按照约定履行自己的义务。庭审查明，一方面，2012年10月至2013年9月期间，原告按月向“名轩餐饮公司”开具金额为19，620元物业服务费发票，被告在收到发票后以转账的形式向原告支付上述费用；另一方面，原告提供2014年10月应收账款明细账载明，该月原告收到“明轩餐饮公司”9月份水电费若干，收到“名轩餐饮公司”10月份物业服务费19，620元。2012年11月至2013年9月期间的收账款明细账均载明收到“名轩餐饮公司”物业服务费19，620元。结合上述事实及被告与原告签订了新的管理规约，入场前重新对承租房屋进行装修等事实，本院对原告关于其2012年10月至2013年9月期间按照19，620元／月的标准向被告收取物业服务费系工作人员笔误造成的意见不予采纳，本院采纳被告的意见，确认双方就物业服务费交纳标准达成一致，并未按照管理规约约定的标准交纳，而是沿袭了之前明轩餐饮公司19，620元／月的标准。原告关于要求被告支付2012年10月至2013年9月期间物业服务费差额62，631.36元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告于2013年10月向被告开具补缴2012年10月至2013年9月期间物业服务费差额发票及按月开具金额为24，839.28元的物业服务费发票的行为表明原告不想再延续之前的交纳标准，希望被告按照管理规约约定的标准交纳，由此与被告产生争议，双方未重新达成一致意见。有鉴于此，原告关于要求被告按照24，839.28元／月的标准支付2013年10月至2014年12月期间物业服务费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。庭审中，被告表示原告自2014年5月起停止营业，不再向被告提供物业管理服务，遭到原告的否认。庭审查明，被告于2014年9月17日签收了原告送达的载明2014年10月4日将停电的通知，被告工作人员按月签收原告开具的直至2014年12月的物业服务费发票，且未提出异议，故本院对被告的上述主张不予采纳，本院采信原告的意见，确认原告提供物业服务至2014年12月。被告应按照19，620元／月的标准支付原告2013年10月至2014年12月期间物业服务费294，300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海名轩楼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张江酒店经营管理有限公司2013年10月至2014年12月期间物业服务费294，300元；
二、驳回原告上海张江酒店经营管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，152元，减半收取计4，576元，由原告上海张江酒店经营管理有限公司负担1，482元，被告上海名轩楼餐饮管理有限公司负担3，094元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 左翠莲
二〇一五年十一月六日
书记员 杨燕燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国物权法》
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
……
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。