南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第174号
原告南京银行股份有限公司，住所地在南京市玄武区中山路288号。
法定代表人林复，行长。
委托代理人伏广婷，女，南京银行股份有限公司资产保全部员工。
委托代理人陶旻，男，南京银行股份有限公司营业部员工。
被告庞某甲，女，汉族，1964年7月15日生。
委托代理人吴宇，北京盈科（南�）律师事务所律师。
委托代理人李金涛，北京盈科（南京）律师事务所实习律师。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中保村江东北路298号。
法定代表人平理。
第三人蔡某甲，女，汉族，1962年4月9日生。
委托代理人汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
原告南京银行股份有限公司（以下简称南京银行）诉被告庞某甲、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司），第三人蔡某甲金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京银行的委托代理人伏广婷、陶旻，被告庞某甲的委托代理人吴宇、李金涛，第三人蔡某甲的委托代理人汪峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告南京银行诉称，2006年6月13日，被告庞某甲与原告签订借款合同，申请贷款576000元用于购买位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室的房产，合同同时对借款期限、利率标准、还款方式等事项进行约定。庞某甲以其所购买的上述房屋为案涉借款提供抵押担保并办理了预抵押登记，同时蟠龙金陵公司提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放贷款，但庞某甲未能按约还款，故原告诉至法院，请求判令：1、被告庞某甲偿还原告贷款本金544530.35元、利息、罚息221788.26元（截止2013年12月23日），并继续按合同约定标准支付自2013年12月24日起至判决清偿之日的利息、罚息；2、原告对被告庞某甲名下预抵押的南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室的房产享有优先受偿权；3、被告蟠龙金陵公司对上�债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告庞某甲辩称，对原告主张的借款合同关系、欠款事实及金额均无异议，请求法院依法判决。
被告蟠龙金陵公司未到庭，亦未答辩。
第三人蔡某甲述称：蔡某甲与蟠龙金陵公司就案涉房产系真实有效的商品房买卖关系，蔡某甲已支付购房款30万元，蟠龙金陵公司亦将该房产实际交付给蔡某甲使用，蟠龙金陵公司以庞某甲的名义办理抵押登记骗取银行贷款，庞某甲并不能提供房屋买卖合同及首付款支付凭证原件，且其作为蟠龙金陵公司法定代表人配偶如交易真实理应控制房产，而蟠龙金陵公司却将房产交付蔡某甲，故庞某甲与蟠龙金陵公司的房屋买卖合同关系不能成立。
经审理查明：南京银行原名称为南京市商业银行股份有限公司，2006年12月20日变更为现名称。
2006年6月13日，南京银行（乙方）与庞某甲（甲方）、蟠龙金陵公司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定甲方为购买座落于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室房产向乙方申请住房按揭借款，借款金额为576000元，借款期限为2006年6月20日起至2026年6月19日止，实际借款期限以借款借据为准，借款借据为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次借款利率水平上下调10%，在借款期间内，如遇中国人民银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率和本款约定的上浮或下调浮动相应调整浮动利率；借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，对逾期的借款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计�复利；借款利息自借款发放之日起计算，本合同项下的借款按日计息，如甲方不能按期付息，则自次日起计收复利；还款方式为等额本息还款法，按月还款，每期还款日为当月20日，最后一期还款在借款期限届满时清偿；丙方自愿为乙方向甲方发放的借款提供连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至办妥抵押登记将他项权证交乙方执管之日止；丙方保证担保范围为本合同项下借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及乙方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师代理费、评估费、拍卖费等）；丙方确认并自愿接受，当甲方未按本合同约定履行其债务时，无论乙方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），乙方均有权直接要求丙方在其保证范围内承担保证责任；甲方自愿以其所购买的上述房产为其借款提供抵押担保，甲方取得房产权属证书后三日内，应积极协助乙方办理抵押登记手续、领取他项权证，如甲方超过约定还款期20日仍未足额偿还借款本息的，乙方有权宣布借款提前到期，并按本合同约定计收利息及复利。
同日，庞某甲、南京银行、蟠龙金陵公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定庞某甲将其购买的上述房屋抵押给南京银行，为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；蟠龙金陵公司为庞某甲的上述借款承担连带保证责任至南京银行领取上述抵押房产的他项权证，保证担保范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；三方同意在本合同签订后，办理上述房产的抵押预告登记手续，在申请办理预告登记的同时，庞某甲、南京银行同意向抵押登记机关提前申请办理庞某甲该商品房抵押登记，庞某甲连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，蟠龙金陵公司也未履行保证责任的，南京银行有权处分抵押房产。2006年6月20日，三方就案涉房产办理了抵押预告登记手续。
上述合同签订后，南京银行于2006年6月20日向庞某甲发放贷款576000元，但庞某甲自2008年7月起未按约偿还本息，截至2013年12月23日，尚欠南京银行本金544530.35元、利息及罚息221788.26元。
另查明，南京银行与庞某甲、蟠龙金陵公司已就案涉房产在房屋登记管理部门办理了抵押预告登记手续，但截至目前庞某甲尚未办理房产证，南京银行亦未领取他项权证。
再查明：蔡某甲原系蟠龙金陵公司员工。2007年8月13日，蔡某甲与蟠龙金陵公司签订了《商品房认购协议》，约定蔡某甲以4800元／平方米的价格购买蟠龙金陵公司开发的案涉房屋，总价507840元，付款方式为2005年12月已付300000元，余款在签订商品房买卖合同时支付，同时约定双方于2008年7月31日签订《南京市商品房买卖契约》，此房已办抵押按揭贷款，2008年8月底前办理解押过户手续。2008年7月14日，蟠龙金陵公司向蔡某甲交付了案涉房屋。此后双方一直未签订《南京市商品房买卖契约》，也未办理房屋所有权证及国有土地使用权证。
被告庞某甲为证明其与蟠龙金陵公司间的房屋买卖关系，提交以下证据：1、庞某甲与蟠龙金陵公司签订的房屋买卖契约复印件一份，落款时间为2006年6月8日，证明庞某甲向蟠龙金陵公司购买案涉房产，房款金额为823124元；2、蟠龙金陵公司出具的首付款收据复印件一份，证明庞某甲以现金方式向蟠龙金陵公司交付案涉房产首付款247124元，虽原件现已丢失，但在向南京�行办理贷款手续时，均提交给南京银行予以审核，南京银行亦留存了复印件。
原告南京银行经质证认为：对证据的真实性、关联性予以认可，南京银行根据规定审核完原件后将复印件留存在贷款材料中，并按约发放了贷款。
第三人蔡某甲经质证认为：对证据真实性有异议，庞某甲无法提供证据原件。
以上事实，由原告提交的借款合同、抵押合同、借款借据、贷款对账单，被告庞某甲提交的房屋买卖契约复印件、首付款收据复印件，第三人蔡某甲提交的商品房认购协议书、收据、物品清单等证据和本院庭审笔录予以证实。
本院认为：关于案涉借款合同的效力问题。虽蔡某甲称庞某甲和蟠龙金陵公司为骗取银行贷款订立虚假购房合同，但并未提交证据证明，且案涉借款合同、抵押合同均形成于蔡某甲与蟠龙金陵公司签订商品房认购协议书之前，故对蔡某甲的上述意见，本院不予认定。退一步说，即使庞某甲与蟠龙金陵公司存在向南京银行骗取贷款的情况，从本案借贷法律关系的成立及其履行看，南京银行系按照银行正常的放贷手续办理，已尽谨慎注意义务，应属被欺诈方，对合同享有撤销权，但南京银行并未主张撤销，故南京银行与庞某甲、蟠龙金陵公司签订的借款合同、抵押合同均应合法有效。南京银行按约发放贷款后，庞某甲却未能按时足额还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对南京银行要求庞某甲偿还借款本金544530.35元、利息及罚息221788.26元，并自2013年12月24日起至实际给付之日止按合同约定的利率标准继续支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
关于南京银行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。庞某甲于2006年6月以位于南京市鼓楼区江东北路298号�龙综合楼B区1328室的房产为上述借款提供抵押担保，并已就该房产向南京银行设立了抵押预告登记，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保证预告登记的请求权的将来实现。且，蔡某甲在2007年8月签订认购书时即已知晓案涉房产已办理抵押贷款登记，此后也未与蟠龙金陵公司签订房屋买卖契约、亦未办理房产证，该房屋产权尚在蟠龙金陵公司名下，鉴于蟠龙金陵公司未到庭，亦未对南京银行就案涉房产行使优先受偿权的诉讼请求持异议，故南京银行依法就案涉房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
根据案涉借款合同约定，蟠龙金陵公司对上述债务承担连带保证责任至办妥抵押登记将他项权证交南京银行执管之日止，且无论南京银行是否拥有�他担保（包括但不限于物权担保），其均有权直接要求蟠龙金陵公司在其保证范围内承担保证责任。现庞某甲尚未办理房产证，南京银行亦未取得该房屋他项权证，故蟠龙金陵公司应对上述借款承担连带清偿责任至南京银行领取案涉商品房他项权利证明之日止。被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告庞某甲自本判决生效之日起十日内偿还原告南京银行股份有限公司借款本金544530.35元，支付截至2013年12�23日的利息及罚息221788.26元，并自2013年12月24日起至实际给付之日止按合同约定的利率标准继续支付利息、罚息；
二、如被告庞某甲未履行上述（一）项债务，原告南京银行股份有限公司有权就位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室的房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任至原告南京银行股份有限公司领取位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室房产的他项权证之日止。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费9246元，由被告庞某甲、南京蟠龙金陵建设开发有限公司承担。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 魏 雨
人民陪审员 魏 伟
二〇一五年十月九日
见习书记员 周凤娟
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按�约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的�形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主�同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。