福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2036号
上诉人（原审被告）许蔚鹏，男，汉族，1966年12月15日生，住厦门市集美区。
被上诉人（原审原告）厦门市杏林兴发物业有限公司，住所地厦门市集美区。
法定代表人金云雯，总经理。
委托代理人周亚静，公司职员。
上诉人许蔚鹏因与被上诉人厦门市杏林兴发物业有限公司（以下简称“兴发公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人兴发公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
兴发公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、许蔚鹏支付厦门市集美区文达路21之三十三501室商品房2012年1月至2013年6月的物业服务费2005.67元、房屋公共维修金668.56元及上述欠款的违约金（均自逾期日起按日千分之三计至付款日止）；2、承担本案诉讼费。
原审判决查明：2010年2月10日厦门市集美区宁宝花园业主委员会（以下简称“宁宝花园业委会”）与兴发公司签订《物业服务合同》，合同约定：宁宝花园业委会选聘兴发公司对集美区杏林宁宝花园提供物业服务管理，合同期限为自2010年2月11日至2013年12月31日；物业管理综合服务费收取标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.40元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米1.00元收取；公共维修金标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.25元收取；物业服务费用收取为业主或非业主使用人应于每月月底前缴纳当月物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务和房屋公共维修金、公共水电费的，业主或非业主使用人不按规定缴纳物业服务费用的，兴发公司有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金；合同未尽事宜可按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商同意，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
2011年11月24日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》（兴发物业（2011）093号），请求自2012年1月1日开始，物业服务费标准调整0.6元／月.M2（多层）和1.2元／月.M2（小高层、店面）。2011年10月28日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2011）07号），同意启动调价调查程序，要求兴发公司依照相关法律法规进行入户调查，取得业主真实意见，调查表需经业委会审核后方可使用，业委会将对调查过程及结果进行监督和审查。2011年11月22日兴发公司向宁宝花园业主发布《通知》（兴发物业通字（2011）220号），并开展《物业费调整意见征求函》的填报工作。2011年12月17日兴发公司在《海峡导报》第14版发布通知，请尚未取得联系的业主于2011年12月21日18：00前向小区物业服务处填报书面意见。2011年12月28日宁宝花园业委会发布《公告》，公布兴发公司2011年11月22日的调查意见结果为宁宝花园总户数1382户，同意通过的业主为776户，同意比例为56.15%，宁宝花园业委会将采取抽样调查的方式核实兴发公司调查结果的真实性。2012年2月20日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2012）02号），告知兴发公司核实结果为同意物业费上调的人数未过半数，根据有关规定，本次调价未能通过。2012年3月7日兴发公司向宁宝花园业委会回复《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》（兴发物业（2012）017号），建议宁宝花园业委会对于2011年11月调查中未能联络并征得意见、最终采取报纸通告的那部分业主，重新进行征询。2012年3月9日宁宝花园业委会回复兴发公司，同意对报纸通告的那部分业主进行重新征询。2012年3月16日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告》（兴发物业（2012）024号），认为根据《厦门市物业管理若干规定》第15条规定，183户未书面明确意见的业主，视为同意多数业主表决意见，同意的比例为56%，视为同意多数业主表决的同意调整方案。兴发公司并向宁宝花园业委会提交《宁宝花园物业费调整书面意见征求函》（13册）。2012年3月16日宁宝花园业委会回复兴发公司《沟通函》（宁宝业（2012）05号），要求兴发公司于3月20日前将183户未书面明确调费意见在小区各楼道和公告栏进行公告，同时将调费调查表和公告内容书面送达到这183户业主住处。2012年3月23日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》（兴发物业（2012）030号），报告内容：183户最后回复23份，其中8份同意，其余160户未书面明确意见，同意的为750户，同意比例为54%，并向宁宝花园业委会补充提交183户业主最后征求意见工作的资料一份。2012年5月25日宁宝花园业委会在宁宝花园管理处会议室召开宁宝花园业主大会，会议记录记载：业委会委员和业主代表共计41人出席，参会比例为61.2%，居委会、街道、派出所均派员参会，对宁宝花园物业费调整方案视为通过。2012年8月29日宁宝花园业委会与兴发公司签订《宁宝花园物业服务合同补充协议》，约定宁宝花园物业服务费标准为多层0.60元／平方米.月，小高层和店面1.20元／平方米.月，收费标准自2012年1月1日开始实行。许蔚鹏所有的厦门市集美区文达路21之三十三501室（宁远园6#-506）商品房为多层建筑，房屋面积为185.71平方米。许蔚鹏已缴纳2012年1月前的物业费和公共维修金，缴纳标准分别为多层建筑物业服务费0.4元／平方米.月和公共维修金0.2元／平方米.月。2013年8月8日厦门市物业管理协会出具《关于宁宝小区物业服务费调价的意见》，意见认为宁宝花园物业服务费的调整合理，调整后的收费标准远低于指导价，也低于同类型其他小区收费标准，其调整工作完全符合法定程序，并且得到业主委员会的认可。
原审判决查明以上事实，有兴发公司提供的《物业管理服务合同》1份、《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》1份、《沟通函》3份、《通知》1份、《物业费调整意见征求函》1222份、《公告》3份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》1份、《答复》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题工作报告》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》1份、《补充协议》1份、《关于宁宝花园小区物业费调价意见》1份、《集美区杏林周边楼盘物业收费调查表》1份、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》1份、《宁宝花园业主委员会签到表》9份、《宁宝花园业主大会会议记录》1份及双方当事人的当庭陈述予以证明。
原审判决认为，本案的争议焦点为《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》是否合法有效？
兴发公司认为，《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》均经兴发公司及业主委员会双方协商一致并加盖公章，符合合同法合同成立生效的法律规定，补充协议更是经过一系列相关程序签订的，应是双方权利义务的基础。
许蔚鹏认为，《物业服务合同》及补充协议不合法且无效，没有小区业主表决并双过半通过。
原审判决认为，召开业主大会并决定事项不属于本案审理范围，许蔚鹏以宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》未依法表决通过为由，主张该两份合同不合法，缺乏法律依据，原审法院不予支持。依据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，宁宝花园业委会作为宁宝花园小区全体业主的代表与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。此外，综观物业费调整的意见征求过程，兴发公司是在宁宝花园业委会书面同意的前提下对宁宝花园全体业主进行物业费调整意见的征求，并由宁宝花园业委会对意见结果的真实性进行核实，宁宝花园业委会主导物业费调整的全过程，因此兴发公司实际系受宁宝花园业委会的委托，按照宁宝花园业委会的要求代为进行意见征求，法律、行政法规对此并未予以禁止，故该委托行为合法有效。从最终征求意见的结果来看，总计54%的业主同意宁宝花园物业费的调整，2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会也对该结果予以认可。从物业费调整幅度来看，根据公平、合理的原则，综合考虑物价水平、服务年限、服务等级、收费标准等因素，宁宝花园的物业服务费调整幅度也属于合理范围。
综上所述，原审判决认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金引发的物业服务合同纠纷。宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。许蔚鹏作为厦门市集美区文达路21之三十三501室商品房的所有权人，该房屋为多层建筑，面积为185.71平方米，依据《物业服务合同》及《宁宝花园物业服务合同补充协议》约定，许蔚鹏每月应缴纳的物业服务费为111.43元（185.71平方米×0.6平方米／月），公共维修金为37.14元（185.71平方米×0.2平方米／月），从2012年1月至2013年6月止许蔚鹏应缴纳物业服务费为2005.67元（185.71平方米×0.6平方米／月×18月），公共维修金为668.56元（185.71平方米×0.2平方米／月×18月），兴发公司的主张于法有据，予以支持。许蔚鹏未按期缴纳物业服务费、公共维修金，违反合同的约定，应支付相应的滞纳金，该滞纳金系违约金。依据《物业服务合同》第三十条约定物业服务费为每月缴纳，逾期缴纳从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。兴发公司现主张违约金半年计算一次，即2012年1-6月的违约金从2012年7月1日开始计算，2012年7-12月的违约金从2013年1月1日开始计算，以此类推，该计算方式系兴发公司对自身权利的处分，未违反法律、行政法规的规定，予以支持。此外兴发公司主张许蔚鹏按日支付所欠缴费用千分之三的滞纳金，许蔚鹏主张其不应支付违约金，综合考量兴发公司的实际损失，兴发公司主张的违约金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、许蔚鹏应于本判决生效之日起十日内支付厦门市杏林兴发物业有限公司物业服务费2005.67元及违约金（2012年1-6月部分按本金668.56元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金668.56元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金668.56元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、许蔚鹏应于本判决生效之日起十日内支付厦门市杏林兴发物业有限公司公共维修金668.56元及违约金（2012年1-6月部分按本金222.85元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金222.85元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金222.85元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回厦门市杏林兴发物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由厦门市杏林兴发物业有限公司负担6元，由许蔚鹏负担44元。
宣判后，许蔚鹏不服，向本院提起上诉。
许蔚鹏上诉请求：一、依法确认兴发公司与宁宝花园业委会签订的《宁宝花园物业服务合同补偿协议》无效；二、依法确认兴发公司在未经业主大会公开表决、仅以对业主进行的“物业费调整征求意见调查表”的数据作为小区物业管理费上调依据，程序违法、证据不能成立；三、撤销（2013）集民初字第2606号民事判决，改判驳回兴发公司的一审诉讼请求。主要事实与理由：1、根据2012年2月20日“宁宝业（2012）02号《沟通函》”的内容可知，调价未能获得通过。而兴发公司2013年3月15日发布的《宁宝花园物业费调整公告》也因该公告没有加盖公章、内容没有获得业委会的同意等原因而归于无效，兴发公司调价主张无法成立。2、根据信访公司与宁宝花园业委会之间2010年2月10日签订的《物业服务合同》第四十一条的约定，对于未尽事宜，应当经双方协商同意做出补充协议。而兴发公司与宁宝花园业委会未经业主大会的同意擅自修改合同、签订补充协议，程序违法，该补充协议应为无效协议，不能作为宁宝花园业委会与全体业主同意上调物业服务费的法律依据。3、宁宝花园物业费调整方案的讨论仅有2%的业主参加，根本不符合业主大会的召开条件，因此，该调整方案也不具有法律效力。4、兴发公司2011年12月17日在海峡导报上发布的《通知》，仅能表示兴发公司发布物业费调整的消息的意思，但其中内容（逾期未提交者视为同意）没有法律依据，不能视为业主已经看到或者同意调价。5、一审法院未能按照《民事诉讼法》第六十三条、六十四条等规定，对本案证据组织质证等，程序不当。综上，一审判决事实认定不清，特提起上诉，请求判如所请。
兴发公司未作答辩。
经审理查明，许蔚鹏除对一审遗漏查明：宁宝花园业委会与兴发公司签订的补充协议只加盖有业委会的公章，而没有业委会成员的签名，且是事后补签的有异议外，对其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主大会的召开及事项决定等不在本案审理范围之内，故许蔚鹏以业主大会未依法表决通过《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》为由，主张前述两份合同不合法，缺乏法律依据，不予支持。而许蔚鹏没有证据证明宁宝花园业委会与兴发公司之间签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》存在无效的法定事由，因内容合法、意思表示真实，应为合法有效之合同。故作为业主之一的许蔚鹏理应受到该两份合同的约束，切实履行合同项下的义务。兴发公司依据《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》的相关约定诉请许蔚鹏缴纳拖欠的物业费具有事实与法律依据，应当支持，原审判决处理并无不当。另外，根据一审庭审笔录显示，原审法院已经组织双方各自对对方提交的证据进行质证，故并无程序不当之处，许蔚鹏关于此点的主张亦不能成立。综上，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，应当维持；许蔚鹏的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人许蔚鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年九月十八日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。