福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初2053号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市普莲路432号建行大厦。
代表人ＸＸ斌，系该支行行长。
委托代理人郭建幸，男，1966年10月26日出生，汉族，系该公司职员，住福建省南安市。
被告王彩彬，女，1971年4月10日出生，汉族，住福建省南安市。
被告陈文招（系被告王彩彬之丈夫），男，1971年1月8日出生，汉族，住址同上。
被告泉州金桥房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇金桥开发区。
法定代表人徐伟福，系该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行诉被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员张良程适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司南安市行诉称，2013年3月5日，被告王彩彬、陈文招因向被告泉州金桥房地产开发有限公司购买位于南安市官桥镇金桥开发区南益“金桥新城”5号楼05号店面就05号商业辅助房，交完规定的首期款后因自有资金不足，被告王彩彬向原告申请个人住房按揭贷款人民币340000元，贷款期限自2013年4月3日起至2023年4月3日止，由被告王彩彬、陈文招购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由被告泉州金桥房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为2013年建泉南个房借字465号，该笔借的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法。原告依约于2013年4月3日将贷款本金人民币340000元转入被告泉州金桥房地产开发有限公司账号，被告王彩彬自原告放款后至2016年6月3日前还能正常归还原告借款本息，此后就未能正常归还借款本息。截止2015年12月3日，被告王彩彬、陈文招尚欠原告的借款本金为人民币269235.97元，此后产生的利、罚息暂计至2016年5月11日共计人民币6076.77元。因被告王彩彬、陈文招已严重违约，根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告王彩彬、陈文招立即归还尚欠的借款本金、利、罚息。因被告王彩彬、陈文招与原告办理了抵押权的预告登记，本案抵押物已依法设立的抵押权，因此，原告对抵押物享有优先受偿权。被告泉州金桥房地产开发有限公司作为保证人，依法应承担连带责任保证。为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告王彩彬、陈文招签订的合同编号为2013年建泉南个房借字465号的《个人住房借款合同》；2、被告王彩彬、陈文招立即归还尚欠原告贷款本金人民币269235.97元及自2015年12月3日起至还清贷款本金止的利息、罚息（利息、罚息按合同约定及中国人民银行相关规定计算，暂计至2016年3月13日尚欠利、罚息合计人民币3858.77元）；3、原告有权从处分被告王彩彬、陈文招提供的借款抵押物所得的价款中优先受偿；4、被告泉州金桥房地产开发有限公司对被告王彩彬、陈文招的上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司均未作书面答辩。
经审理查明：被告王彩彬、陈文招是夫妻关系。被告王彩彬、陈文招因向被告泉州金桥房地产开发有限公司购买位于南安市官桥镇金桥开发区南益“金桥新城”1号楼12层1202室商品房，因资金需要向原告申请贷款。2013年3月15日，原告与被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司签订一份合同编号为2013年建泉南个房借字465号的《个人住房借款合同》，合同主要约定：被告王彩彬、陈文招向原告借款人民币340000元，款项一次性划入被告王彩彬、陈文招指定的泉州金桥房地产开发有限公司的账号（账号为35001656307052539063）；借款用途为购买位于南安市官桥镇金桥开发区南益“金桥新城”1号楼12层1202室；借款期限120个月，自2013年3月15日至2023年3月15日止；借款年利率为基准利率。该利率自起息日至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。利率调整方式采用下年初调整。根据合同的约定签订贷款时的贷款执行年利率为6.55%；还款方式采用等额本息还款方式。合同还约定违约责任条款，其中约定如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性保证。其中保证条款约定：由被告泉州金桥房地产开发有限公司作为保证人为被告王彩彬、陈文招的借款提供连带责任保证。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押条款约定：抵押物为南安市官桥镇金桥开发区南益“金桥新城”1号楼12层1202室房产及其占用范围内的土地使用权；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。合同签订后，原、被告办理了商品房的预告登记，还于2013年3月18日在南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月3日，原告向被告王彩彬、陈文招发放贷款340000元，并划入指定的泉州金桥房地产开发有限公司的账号（账号为35001656307052539063）。被告王彩彬、陈文招自原告放款后至2016年6月3日前还能正常归还原告借款本息，此后就未能正常归还借款本息。截止2015年12月3日，被告王彩彬、陈文招尚欠原告的借款本金为人民币269235.97元，此后产生的利、罚息暂计至2016年5月11日共计人民币6076.77元。另查明，被告王彩彬、陈文招至今尚未办理房屋所有权证，原、被告未正式办理抵押权登记手续，原告也尚未持有他项权证。
上述事实，有原告提供的原告的《营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、被告王彩彬、陈文招的《居民身份证》复印件、《结婚证》复印件、《住房借款申请书》、《个人住房借款合同》、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》、《开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》各1份及原告在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的《个人住房借款合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应确认《个人购房担保借款合同》合法、有效。原、被告均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款，但被告王彩彬、陈文招没有按照合同的约定足额支付借款本息，显已违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条的规定，原告要求提前解除借款合同，收回尚欠的借款本息的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。显然物权法规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，可见预告登记并不等同于物权登记。因此也说明抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案原、被告虽办理预购商品房预告登记，但被告王彩彬、陈文招至今尚未办理所有权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，被告王彩彬、陈文招尚未取得商品房的所有权，不产生物权效力。也因此原、被告办理的预购商品房抵押权预告登记，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对商品房的处分，并非对商品房享有现实的抵押权，故不属《中华人民共和国担保法》上规定的抵押权登记手续。原告并未持有他项权证，不享有真正的抵押物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该商品房的抵押权并未设立。因此，原告要求对被告王彩彬、陈文招提供的抵押物即南安市官桥镇金桥开发区南益“金桥新城”1号楼12层1202室房产及其占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《个人住房借款合同》成立并已生效，故被告泉州金桥房地产开发有限公司作为保证人，应按照该合同的约定对被保证人的全部债务承担连带责任保证。但依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告泉州金桥房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告王彩彬、陈文招追偿。被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的合同编号为2013年建泉南个房借字465号的《个人住房借款合同》；
二、被告王彩彬、陈文招应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠原告的借款本金人民币269235.97元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2015年12月3日起计至贷款本息清偿日为止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算）；
三、被告泉州金桥房地产开发有限公司对上述被告王彩彬、陈文招的给付义务承担连带保证责任，但被告泉州金桥房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告王彩彬、陈文招追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5397元，因适用简易程序审理，减半收取即为人民币2698.5元，由被告王彩彬、陈文招、泉州金桥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张良程
二〇一六年六月十三日
书记员 杨聪灵
附本案引用法律法规条文内容：
《中华人民共和国合同法》九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和
合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。