云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法民二初字第409号原告：黄志飞，男，汉族，1984年9月5日出生，住云浮市云城区。原告：洪欣华，女，汉族，1984年1月2日出生，住云浮市云城区。两原告的共同委托代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。被告：云浮市华建房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区。法定代表人：李卓然，总经理。委托代理人：关伟均，广东维盛律师事务所律师。原告黄志飞、洪欣华诉被告云浮市华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，并根据两原告的申请依法追加吴坤林、曹立鼎、谭艳翠为本案被告参加诉讼，因案情复杂本案转为普通程序组成合议庭审理。2016年4月25日，两原告向本院申请撤回对被告吴坤林、曹立鼎、谭艳翠的起诉，本院于2016年4月27日作出（2015）云城法民二初字第409-3号民事裁定，准许其撤回对被告吴坤林、曹立鼎、谭艳翠的起诉。2016年5月3日，本院公开开庭进行了审理，原告黄志飞、洪欣华的委托代理人黎石贤、被告华建公司的委托代理人关伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志飞、洪欣华诉称：2010年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告以总价525000元向原告出卖位于云浮市区星岩二路马排一巷富景花园2栋501房的房屋。同日，原告按照合同约定支付了首期款158000元，余款原告也按照合同约定通过按揭方式向被告支付完毕。被告于2010年11月2日向原告收取了25195元办证费用，被告于2010年11月30日向原告交付了上述房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算给买受人至房地产权证书交付日止。《商品房买卖合同》签订后，被告应诚信、积极履行，因被告的责任未能在约定的时间内向原告交付房地产权证，已构成违约，应承担违约责任；同时，被告多收了原告的办证费用，应当及时足额返还。据此，原告请求：1、判令被告向原告支付以525000元为本金从2012年5月24日起至交付房产证给原告之日止按银行同期贷款利率计算的违约金（计算至2015年8月14日为100065元）；2、判令被告向原告返还多收费17320元及利息（以17320元为本金从2012年5月24日至该款返还给原告之日止按照银行同期贷款利率计算，计至2015年8月14日为3301元)；3、本案受理费由被告承担。2016年4月25日，原告黄志飞、洪欣华申请变更并撤回部分诉讼请求，变更后请求如下：1、判令被告向原告支付违约金100000元；2、本案受理费由被告承担。原告黄志飞、洪欣华为证明其主张，向本院提供证据如下：1、黄志飞、洪欣华身份证，证明原告主体资格。2、云浮市华建房地产开发有限公司机读资料，证明被告主体资格。3、商品房买卖合同，证明双方约定被告负有在规定时间内办证的义务，双方并约定在2010年11月30日交付房屋。4、借款合同、对账单，证明原告已全额支付购房款。5、水费收费历史档案，证明在2011年1月前被告已交付涉案房屋。6、土地登记委托书、土地使用权转让申请登记资料、土地登记申请书、土地证，证明：（1）原告已于2011年12月授权被告办理土地转移登记手续；（2）被告在2012年10月22日之后才递交转移登记申请书；（3）原告于2015年8月21日才取得房屋土地证，于2012年12月24日才取得车位土地证。7、房屋转移登记询问表(受让方）、房屋尾期发票、房屋契税发票，证明：（1）被告于2015年3月15日才开具房屋尾期发票；（2）被告于2015年3月24日才缴纳房屋契税7875元；（3）被告于2015年8月27日才委托办理房屋过户登记手续。8、房屋转移登记询问表(受让方）、车位尾期发票、车位契税发票，证明：（1）被告于2015年4月13日才开具车位尾期发票；（2）被告于2015年3月12日才缴纳车位契税5111元；（3）被告于2015年7月3日才委托办理房屋过户登记手续。9、商品房买卖合同（车位)、首期发票，证明原告已全额支付款项。10、市住建局信访回复、中国邮政邮寄回单、催告函，证明原告不断催告被告办证，并要求支付违约金。11、富景园4栋报建图、现场图、建设工程规划验收合格证，证明被告变更规划，引致房地产权证办证延迟。被告华建公司辩称：一、导致涉案房屋未办理产权证是因云浮市云城区地方税务局都杨税务分局拒开购房发票造成的后果，责任不在于答辩人一方；答辩人根本不存在违约，无须向被答辩人支付违约金，被答辩人主张答辩人违约没有任何事实及法律根据，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。1、答辩人开发和出售涉案房屋手续合法，且已验收合格；双方签订《富景园商品房认购合同》和《商品房买卖合同》，答辩人已为被答辩人办理涉案房屋的《国有土地使用权证》。2、《富景园商品房认购合同》第五条第5项明确约定：“如因甲方（即答辩人）责任令到乙方（即被答辩人）不能在规定期限内取得房产权证的，乙方有权追究甲方的责任（因行政部门拖延办理除外）”。《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。按此约定，因答辩人原因导致房屋不能办理产权证，答辩人应承担逾期办理产权证的责任。归责于答辩人责任的前提，是答辩人自身的主观故意，造成房屋逾期办理产权证而需承担的责任。但客观事实上，导致房屋未能办理产权证，是因云浮市云城区地方税务局都杨税务分局拒开购房发票造成的后果，与答辩人无关，其责任不在于答辩人一方。3、被答辩人向答辩人支付首期房款时，答辩人即为被答辩人开具首期房款的购房发票，可见，答辩人根本不存在拖延开票时间。被答辩人付清购房款后，答辩人在2012年3月向地税局申请开具购房发票，遭到地税局拒开，导致涉案房屋无法取得购房发票。地税局拒开购房发票，直接导致涉案房屋无法申请办理产权证，众所周知购房发票是申请办理产权证的必需材料之一。由此可见，导致涉案房屋未能在合同约定的期限内办理产权证，是由于行政部门的原因直接造成的后果，并非答辩人自身主观故意造成的，与答辩人无关，其责任不在于答辩人一方。根据双方签订《富景园商品房认购合同》和《商品房买卖合同》的约定，地税局拒开购房发票导致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权证，属于答辩人免责的情形。如果地税局按答辩人申请为房屋开具购房发票，绝对不会出现本案的诉讼。因此，被答辩人应当向地税局追讨责任，并非向答辩人追讨责任。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。据此，双方签订《富景园商品房认购合同》中已明确约定：“行政部门拖延办理除外”，该约定是双方特殊约定；因此，地税局拒开购房发票导致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权证，责任不在于答辩人一方，答辩人无须承担违约责任。综上，答辩人根本不存在违约，无须向被答辩人支付违约金，被答辩人主张答辩人违约没有任何事实及法律根据，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。二、被答辩人起诉明显已过诉讼时效，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。1、答辩人在2011年3月将涉案房屋交付给被答辩人。根据《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“买受人（即被答辩人）不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止”。故此，办理产权证期限从2011年4月1日起至2012年9月30日。2、根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。据此，被答辩人认为答辩人违约，应当在2014年9月30日（即办证期限届满之日起二年内）前提起诉讼，主张权利；但被答辩人在2015年10月25日才向法院提起诉讼，明显已过诉讼时效。由此可见，被答辩人提起本案诉讼明显已过诉讼时效，且本案不存在法律规定诉讼时效中止或中断的情形，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，被答辩人诉请违约金没有任何事实及法律根据，涉案房屋未办理产权证责任不在于答辩人一方，答辩人根本不存在违约；被答辩人提起本案诉讼已明显过诉讼时效。答辩人请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。被告华建公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、竣工验收备案表，证明被告华建公司开发和销售的涉案房屋合法，于2011年1月28日竣工验收；2、富景园商品房认购合同，证明合同约定因行政部门拖延办理房产权证，被告华建公司无须承担责任；3、富景园销售计价表、收据，证明被告华建公司代收涉案房屋契税等费用25524元；4、发票（7张），证明涉案房屋办理产权证支付契税等费用合共22486元；5、税务事项通知书、证明，证明涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权证，是因云浮市云城区地方税务局拒开购房发票导致的后果，与被告无关，其责任不在于被告一方，被告根本不存在违约，无须承担责任。经审理查明：2010年11月5日，原告黄志飞、洪欣华（买受人）与被告华建公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1011036），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区星岩二路马排一巷、编号为云府国用（2007）第000661号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名富景园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢5层501号房。……该商品房合同约定建筑面积共131.53平方米，其中，套内建筑面积118.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.40平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3991.48元，总金额人民币伍拾贰万伍仟元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：2010年11月4日前付清首期款，金额为158000元；2010年11月4日前办理银行按揭手续，按揭金额为367000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。同日，原告黄志飞、洪欣华（买受人）与被告华建公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号1011043），合同约定：原告黄志飞、洪欣华向被告华建公司购买位于云浮市区星岩二路马排一巷地下停车场-1层A08号附属用房；建筑面积共42.12平方米，其中，套内建筑面积23.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.86平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3979.10元，总金额人民币壹拾陆万柒仟陆佰元整；2010年11月4日前付清首期款，金额为52600元，2010年11月4日前办理银行按揭手续，按揭金额为115000元。该合同的其他相关约定与上述第1011036号《商品房买卖合同》一致。合同签订后，原告黄志飞、洪欣华已支付了全部购房款给被告华建公司。2011年1月28日，涉案商品房所在的工程项目经竣工验收合格，并于2011年3月1日竣工备案。原告黄志飞、洪欣华主张已于2010年11月30日收楼，被告华建公司主张于工程竣工验收后即2011年3月收楼。涉案房屋于2015年9月23日填发房地产权证（证号：云0000037963），涉案车库于2015年8月3日填发房地产权证（证号：云0000036947）。另查明，2013年6月24日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向被告华建公司发出一份《税务事项通知书》（云区城地税通字[2013]38号），通知事由：“你公司开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但至今仍未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。”通知内容：“对你公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”2015年5月27日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局出具一份《证明》，载明：“兹有云浮市华建房地产开发有限公司，纳税人识别号：44530275286846X，鉴于该公司所开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但经通知仍未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条‘从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人有本法规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票或者停止向其发售发票。’我局从2012年3月起对该公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”2015年8月19日，两原告向本院提出诉前财产保全申请，本院于2015年8月19日作出（2015）云城法立保字第45-1号民事裁定：1、对登记在云浮市华建房地产开发有限公司名下的云浮市市区星岩二路马排一巷富景园地下停车场A04号车库予以查封。2、对登记在担保人黄志飞名下的福克斯牌小型轿车（车牌号码：粤WXH0**号）予以查封。案外人何杰枝对上述裁定提出书面异议，本院于2015年12月14日作出（2015）云城法民二初字第409-2号民事裁定：1、解除对登记在被告云浮市华建房地产开发有限公司名下位于云浮市市区星岩二路马排一巷富景园地下停车场A04号车库的查封。2、解除对登记在担保人黄志飞名下的福克斯牌小型轿车（车牌号码：粤WXH0**号）的查封。另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日年利率为6.15%，2014年11月22日年利率为6%，2015年3月1日年利率为5.75%，2015年5月11日年利率为5.5%，2015年6月28日年利率为5.25%，2015年8月26日年利率为5%。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告黄志飞、洪欣华与被告华建公司签订的两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：关于被告华建公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，双方均未能提供确凿证据证实交楼时间，原告黄志飞、洪欣华主张于2010年11月30日收楼，被告华建公司主张于工程竣工验收后即2011年3月收楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年1月28日才经竣工验收合格，故本院采信被告华建公司的主张，但因其未能提供确切时间，本院酌定为2011年3月1日。被告华建公司应于540日内即2012年8月22日前办理取得涉案房地产权属证书，但房屋权属证书至2015年9月23日才办理完毕，已逾期1128天；车库权属证书至2015年8月3日才办理完毕，已逾期1077天。被告华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给原告黄志飞、洪欣华。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率，1、房屋的逾期办证违约金计算如下：从2012年8月22日至2014年11月21日共822天按年利率6.15%计算，计得：525000元822天6.15%/360天=73723.13元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：525000元99天6%/360天=8662.50元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：525000元71天5.75%/360天=5953.65元；从2015年5月11日至2015年6月27日共48天按年利率5.5%计算，计得：525000元48天5.5%/360天=3850元；从2015年6月28日至2015年8月25日共59天按年利率5.25%计算，计得：525000元59天5.25%/360天=4517.19元；从2015年8月26日至2015年9月23日共29天按年利率5%计算，计得：525000元29天5%/360天=2114.58元。上述房屋违约金合计为98821.04元。2、车库的逾期办证违约金计算如下：从2012年8月22日至2014年11月21日共822天按年利率6.15%计算，计得：167600元822天6.15%/360天=23535.23元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：167600元99天6%/360天=2765.40元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：167600元71天5.75%/360天=1900.63元；从2015年5月11日至2015年6月27日共48天按年利率5.5%计算，计得：167600元48天5.5%/360天=1229.07元；从2015年6月28日至2015年8月3日共37天按年利率5.25%计算，计得：167600元37天5.25%/360天=904.34元。上述车库违约金合计为30334.67元。房屋及车库违约金合计为129155.71元（98821.04元+30334.67元）。原告黄志飞、洪欣华请求被告华建公司支付逾期办证违约金100000元，是其自由处分权利，本院予以支持。被告华建公司抗辩认为，未能在期限内办理房产证是因税务部门停止发售发票，不属其过错责任。但根据本案证据可证实，税务部门是由于被告华建公司经通知仍未办理纳税申报和报送纳税资料，因而对其作出暂停发售发票的行政行为，且被告华建公司于2011年3月1日已交楼，至2012年3月被暂停发售发票，距办证540日内的最后限期即2012年8月22日尚有一段时间，但其经税务部门多次通知清算及责令限期改正，均未履行。因此，税务部门对被告华建公司作出暂停发售发票的行政行为，导致其未能在期限内办证，是被告华建公司的自身原因造成的，其抗辩认为与其无关，理由不成立，本院不予采纳。被告华建公司抗辩认为关于违约金的请求已超过诉讼时效，由于被告华建公司逾期办证的行为一直持续存在，至2015年9月23日房产证办理完毕前违约金数额仍未确定，因此，诉讼时效应从2015年9月23日起计算，故被告华建公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告云浮市华建房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金100000元给原告黄志飞、洪欣华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元、公告费260元、财产保全费920元，由原告黄志飞、洪欣华负担财产保全费920元，被告云浮市华建房地产开发有限公司负担受理费2300元、公告费260元，合共2560元。（原告黄志飞、洪欣华已预交受理费3149元、公告费260元、财产保全费920元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  刘伯云人民陪审员  陈广宇二〇一六年六月十五日书 记 员  李欣怡