河北省故城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）故民二初字第1471号
原告：孙志才。
委托代理人：周新，故城县顺达法律服务所法律工作者。
被告：中国石油化工股份有限公司河北故城石油分公司。住所地：故城县郑口镇州海商贸城。
负责人：张永，经理。
委托代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。
原告孙志才与被告中国石油化工股份有限公司河北故城石油分公司（以下简称：中石化故城公司）因租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭审理了本案。原告孙志才及其委托代理人周新、被告中石化故城公司的委托代理人陈章岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志才诉称：2009年12月6日，经双方协商，中石化故城公司将郑口镇广交路第七加油站东头三间门市房租赁给孙志才，期限5年，自2009年12月6日至2014年12月6日，年租金10000元，每年1月份交清租金，并明确了权利、义务。目前中石化故城公司表明此房屋出售要求终止合同，孙志才明确表示要根据《合同法》行使优先购买权未果。特提起诉讼，要求根据《合同法》第二百三十条享受优先购买权。
被告中石化故城公司辩称：孙志才主张的优先购买权不具有法律要件，请求驳回其诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：一、原、被告间是否存在租赁合同及履行情况；二、被告是否有出卖房屋的情况及责任承担。
围绕争议焦点，原告孙志才提供的证据如下：2009年12月6日租赁合同一份，内容为“出租方中石化故城公司（以下简称甲方）承租方孙志才（以下简称乙方），为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方将坐落在郑口镇广交路石化第七加油站东头三间门市用房租赁给乙方，乙方用于经营自来水、水暖配件。二、租期5年，自2009年12月6日起至2014年12月6日止。三、租金每年为10000元，每年交纳一次，每年1月1日一次性交清本年租金。四、租期内，因道路或县城规划及上级政策调整等不可抗力因素使乙方不能使用时，甲方可提议终止合同，自终止合同之日起，甲方向乙方退还当年剩余期租金。乙方按期向甲方交清当年租赁费，任何特殊情况下不可缓付，租赁税由乙方承担……”甲方签字处盖有中共河北石油集团故城县石油有限责任公司支部委员会的公章，乙方签字为孙志才。证明原、被告诉争房屋的基本情况，该合同系原告孙志才与被告中石化故城公司的经理张永签订，签字盖章均系双方真实意思表示，租赁合同合法有效。被告中石化故城公司提供的证据如下：一、2008年12月29日租赁合同一份。内容为“出租方中石化故城公司（以下简称甲方）承租方孙志才（以下简称乙方），为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同。1、甲方将坐落在郑口镇广交路石化第七加油站东头三间门市用房租赁给乙方，乙方用于经营自来水、水暖配件。2、租期3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。3、租金每年为8000元，每年交纳一次，每年的1月1日一次性付清租金。甲方向乙方提供收款收据。4、租期内，甲方因道路或县城规划及上级政策调整等不可抗力因素使乙方不能使用时，甲方可提前终止合同，自终止合同之日起，乙方向甲方交清当年实际租用期应付的租金。乙方按期向甲方交清当年租赁费，任何特殊情况下不可缓付，逾期不交，每天加收年租金2%的滞纳金，租赁税由乙方承担。……”甲方签字为马冬生，乙方签字为孙知才。证明双方租赁协议已经履行至2011年12月31日，孙志才以后租赁房屋是不定期租赁。二、2010年8月6日故城县县城建设指挥部拆迁通知。三、南湖公园北侧区域改造建设指挥部拆迁通知。四、2012年10月11日故城县人民政府会议纪要。五、2012年10月11日故城县国土资源局用地证明。证据二、三、四、五，证明中石化故城公司的房屋是自行拆迁，不是出卖他人。六、证人赵某的证言。证人系中石化故城公司副经理。证人证实“第一个租赁合同，租期是2009年1月1日至2011年12月31日。第二个合同是当时拆迁时，我通知孙志才后，孙志才找到我说，政府肯定有补偿，因第一个合同已经到期，要求再续签合同，出现了第二个合同，第二个合同租期是2009年12月6日至2014年12月6日，当时签合同时，因中石化故城公司没公章，盖的是中石化故城公司不用的党支部委员会的章。合同的履行情况，第一个合同，租金为每年8000元，已经交清了，中石化故城公司出具了收据，第二个合同，从2012年1月1日至今没有交纳租金”。
原告孙志才对被告中石化故城公司提供证据的质证意见是：证据一、是双方签订的，该租赁合同因中石化故城公司没有盖章，应以孙志才向法庭提交的合同为准，中石化故城公司提交的合同没有实际履行，孙志才交纳租金及租赁期限均以孙志才向法庭提交的租赁合同进行履行。证据二至五，真实性无异议，中石化故城公司的拆迁，其地上附着物进行了补偿620000元，其用地性质不是为公共利益而征地，孙志才认为诉争房屋拆迁应该按照是中石化故城公司向政府出卖、转让其公司的房产，应由孙志才行使优先购买权。证据六、证人系中石化故城公司的员工，其出庭作证具有明显倾向性，其陈述内容应当向法庭提交相关证据予以佐证，对证人证言不予认可。被告中石化故城公司对原告孙志才提供证据的质证意见是：一、出租方没有负责人签字。二、公章不是单位的行政章或合同章，而是一个党委的公章。三、该合同补签后孙志才也没有按约定缴纳10000元租赁费，该合同没有实际履行。四、该合同不能说明孙志才具有房屋的优先购买权。因租赁的房屋不是卖给第三人，而是政府城建部门自行拆迁。五、该合同与中石化故城公司提交的合同时间上有重叠，应以中石化故城公司提交的合同为准。
本院对上述证据的认证意见是：原告孙志才提供证据的真实性，被告中石化故城公司无异议，对证据的真实性予以确认。被告中石化故城公司提供的证据一至五的真实性，原告孙志才无异议，对证据的真实性予以确认；证据六，证人证言涉及原、被告对同一租赁物于2008年12月29日签订的第一份租赁合同及2009年12月6日签订的第二份租赁合同，两份租赁合同时间上有重叠，双方是按哪一份租赁合同履行的，因孙志才没有证据证明其已按第二份合同交纳租赁费，中石化故城公司及证人证言称双方是按2008年12月29日签订的租赁合同履行，符合客观实际，予以确认。
本院经审理查明：2008年12月29日，原告孙志才与被告中石化故城公司签订租赁合同，合同主要内容为“出租方中石化故城公司（以下简称甲方）承租方孙志才（以下简称乙方），为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方将坐落在郑口镇广交路石化第七加油站东头三间门市用房租赁给乙方，乙方用于经营自来水、水暖配件。二、租期3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。三、租金每年为8000元，每年交纳一次，每年的1月1日一次性付清租金。甲方向乙方提供收款收据。四、租期内，甲方因道路或县城规划及上级政策调整等不可抗力因素使乙方不能使用时，甲方可提前终止合同，自终止合同之日起，乙方向甲方交清当年实际租用期应付的租金。乙方按期向甲方交清当年租赁费，任何特殊情况下不可缓付，逾期不交，每天加收年租金2%的滞纳金，租赁税由乙方承担……”。孙志才按合同交纳了租金，合同到期后，双方又补签了租赁合同，孙志才未按补签的租赁合同交纳租赁费。2010年8月6日，故城县县城建设指挥部因拆迁改造工程向中石化故城公司下达了限期拆除的通知。2012年9月6日，南湖公园北侧区域改造建设指挥部向中石化故城公司下达了限期搬迁的通知。中石化故城公司通知孙志才腾房，孙志才于2013年10月30日向本院提起诉讼，要求享受优先购买权。
本院认为：行使优先购买权的前提是出租人出卖租赁房屋的情形。本案中，被告中石化故城公司对租赁房屋的处分，是基于县城区域拆迁改造工程，而不是出卖行为。原告孙志才主张诉争房屋拆迁应该按照是中石化故城公司向政府出卖、转让其公司的房产，而享有优先购买权，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：
驳回原告孙志才的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告孙志才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 卢向东
审判员 梁存圣
审判员 张丙生
二〇一四年二月二十六日
书记员 梁 瑞