湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0802民初1541号
原告：张家界吉祥房地产中介有限公司二分公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会古庸路52号（金领国际1栋104号）。
负责人：刘先祥，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李荣，系湖南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：彭元国，男，1970年11月20日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。
第三人：杜皓，女，1977年10月21日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：张玉锋，系湖南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人：张家界吉祥房地产中介有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定街道办事处回龙居委会逸臣广场6号公馆803、805号。
法定代表人：石志芳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李荣，系湖南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告张家界吉祥房地产中介有限公司二分公司（以下简称吉祥房产二分公司）与被告彭元国及第三人杜皓、张家界吉祥房地产中介有限公司（以下简称吉祥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥房产二分公司的委托诉讼代理人李荣、被告彭元国、第三人杜皓的委托诉讼代理人张玉锋、第三人吉祥房产公司的委托诉讼代理人李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉祥房产二分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金35500元；2.判令被告支付原告信息服务费10800元；3.判令被告支付原告律师费10000元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年12月10日，原告、第三人与被告签订了《张家界市二手房买卖合同》，三方约定：被告将位于张家界市永××区××办事处××路××号（房号403，产权面积116.35平方米，房屋所有权证号012478）的房屋出售给第三人，成交价355000元，第三人、被告分别按成交总价的1.5%支付给原告信息服务费5400元，合同签订时第三人支付给被告定金10000元，如违约，违约方给守约方支付相当于房屋成交价款20%的违约金，违约金由原告和第三人均分。2016年12月11日，原告、第三人与被告签订了一份《房屋买卖补充协议》，其中将定金变更为50000元，首付款变更为2017年3月30日前付65000元，违约金变更为100000元。原告与第三人积极履行合同义务，在办理过户过程中，被告以该房屋产权是其女儿为由，拒绝在过户相关手续上签字，致使三方所签订的合同目的无法实现，被告构成根本违约。
被告彭元国辩称，被告与原告的合同是欺诈所签，张家界市永××区××办事处××路××号403号房屋的所有权归被告女儿所有，没有被告妻子同意是无法签订买卖合同的。在合同签署一个月以后，被告以电话的形式给原告多次陈述该情况，但是原告为了赚取中介费一直拖，说等被告女儿放假回来也可以签字，原告在知道房屋所有权有纠纷的情况下仍然与被告及第三人签订合同，原告也应该承担相应的责任，被告对原告提出的律师费及违约金、信息服务费不承担赔偿责任。
第三人杜皓述称：一、第三人没有任何违约行为，2016年12月10日，三方签订《张家界市二手房买卖合同》后，第三人按照合同约定的内容按时履行了自己的义务，截止被告彭元国出现违约行为导致合同无法继续履行之前，第三人没有实施任何违约行为；二、原告的合同目的无法实现的根由在被告彭元国，三方合同签订后，第三人和原告按照约定的环节和期限各自履行了相关的义务，但由于被告彭元国无法履行房屋过户这一主要义务，导致合同无法继续履行，故实施违约行为的当事人是被告彭元国；三、第三人已经追究被告彭元国的违约责任，被告彭元国的违约行为，使原告的合同目的无法实现，蒙受更大损失的是第三人，第三人在原告起诉被告彭元国的违约责任之前，已经先行起诉被告彭元国并获得赔偿。
第三人吉祥房产公司述称：一、原、被告及第三人之间签订的合同为有效合同；二、三方签订的合同不能履行，其根本原因在于被告彭元国的毁约行为，被告彭元国构成根本违约，被告彭元国在向原告及第三人吉祥房产公司提供房屋合法手续时，仅提供房屋所有权证和国有土地使用权证两证，开庭时被告彭元国也没有向法庭提交房管部门备案的相关证据，原告及第三人吉祥房产公司作为中介机构仅需审查房屋的合法性，在办理房屋过户时，被告才提出房屋已经给了女儿，拒绝办理过户手续，提出房屋不卖了，单方毁约，违背了诚实信用原则，构成根本违约；三、因被告彭元国的单方毁约行为，给原告及第三人吉祥房产公司带来了巨大的经济损失，应当承担违约责任及赔偿损失，原告及第三人吉祥房产公司为被告提供了相关中介信息，并促成了与第三人杜皓的房屋买卖行为，且为两方准备了房屋过户文件及协助办理了相关过户手续，花费了大量的人力物力。
查明的事实
根据各方当事人的诉辨主张和举证质证情况，对本案事实无争议本院确认如下：
1、2016年12月10日，原告吉祥房产二分公司、被告彭元国、第三人杜皓签订《张家界市二手房买卖合同》，约定：被告彭元国自愿将坐落在张家界市永××区××办事处××路××号的房屋（房号403，房屋所有权证号为012478，产权建筑面积116.35平方米）出售给第三人杜皓；房屋转让成交价为355000元，分三次付清，定金10000元在签订合同时付清，首付款105000元在2017年3月30日前过户时付清，尾款240000元在房产证、土地证签字过户后由银行直接打到第三人账户时付清；被告彭元国、第三人杜皓各支付成交总价的1.5%即5400元的信息服务费给原告吉祥房产二分公司，在被告彭元国、第三人杜皓过户签字时一并付清；被告彭元国保证所售房屋产权清楚，若发生与被告彭元国有关的房屋产权纠纷或债务权等，概由被告彭元国负责，并承担相应的法律责任；被告彭元国与第三人杜皓达成的购房意向并在合同上签字，原告吉祥房产二分公司已经开始帮助双方办理产权过户等相关事宜，若双方任何一方违约，造成交易失败，致使合同无法履行，违约方必须支付给原告吉祥房产二分公司及守约方相当于房屋成交总价款的20%的违约金，该违约金由守约方与原告吉祥房产二分公司均分；本合同条款内容合同各方已知悉其含义，合同三方均应共同遵守，若其中一方违约，因违约而产生的一切费用（注：包含并不限于因本合同诉讼过程中产生的律师费及其他相关费用，律师费按《湖南省律师服务收费办法》之规定计算）由违约方承担。同日，第三人杜皓向被告彭元国支付购房定金10000元，被告彭元国给第三人杜皓出具了收条。2016年12月11日，被告彭元国与第三人杜皓签订《房屋买卖补充协议》，约定：1.原合同有效如与本协议有冲突以本协议为准；2.第三人杜皓支付的定金增加40000元，共支付给被告彭元国定金50000元；3.第三人杜皓在2017年3月20日之前支付的首付款为65000元；4.双方必须配合在房管局、国土局签字过户，否则视为违约，若被告彭元国违约赔偿违约金100000元，若第三人杜皓违约定金不予退还，违约金由守约方和原告吉祥房产二分公司均分。同日，第三人杜皓向被告彭元国支付购房定金40000元，被告彭元国给第三人杜皓出具了收条。合同签订后，原告吉祥房产二分公司在张家界市国土资源档案馆调取了被告彭元国所出售房屋的土地登记审批资料，费用是被告彭元国支付的。原告吉祥房产二分公司配合被告彭元国委托张家界正源地价评估咨询有限公司对被告彭元国所出售房屋的土地进行评估，评估费1000元是第三人杜皓支付的。
2、因在办理过户手续时发现被告出售的房屋无法办理过户手续，2017年4月17日，第三人杜皓将被告彭元国和第三人吉祥房产公司诉至本院，要求：1.责令被告彭元国归还购房定金50000元并支付相应的利息；2.责令被告彭元国、吉祥房产公司承担已经支付的1000元评估费；3.责令被告彭元国支付违约金71000元；4.依法确认三方签订的中介服务条款无效；5.责令被告彭元国、原告吉祥房产公司支付律师代理费11680元；6.诉讼费由被告彭元国、原告吉祥房产公司承担。2017年5月22日，第三人吉祥房产公司的委托诉讼代理人明确表明接受判决不利后果，但调解与其无关后中途退庭，经本院主持调解，第三人杜皓与被告彭元国达成一致协议：1.被告彭元国返还购房定金50000元，支付评估费1000元，赔偿经济损失10000元，共计61000元，限2017年5月26日前一次性支付完毕，如超过2017年5月26日的付款期限被告彭元国则按总款项80000元支付；2.双方其他无争议。该调解书被告彭元国已于2017年5月26日前自动履行完毕。
3、2005年12月15日，被告彭元国与贺玉环协议离婚，约定：将张家界市永××区××办事处××路××号的房屋（房号403，房屋所有权证号为012478，产权建筑面积116.35平方米）公证于女儿名下，双方均没有居住权。涉案房屋登记的房屋所有权人和国有土地使用权人均为被告彭元国，办理了张家界房权证永定字第××号房屋所有权证和张国用（2005）第04528号国有土地使用权证。
4、2017年1月22日，湖南省律师协会制定《湖南省律师服务收费行业指导标准》，其中涉及财产关系的诉讼案件，争议标的为100000元以下的，收费标准为3000至10000元。2017年6月8日，湖南天门律师事务所给原告吉祥房产二分公司出具了律师代理费10000元的收费收据。
5、第三人吉祥房产公司因业务需要，于2016年4月12日设立吉祥房产二分公司，办理了相应的营业执照，统一社会信用代码为91430802MA4L3PLU71，类型为有限责任公司的分公司。2016年4月12日，吉祥房产公司授权吉祥房产二分公司进行以下活动：业务引进；代表吉祥房产公司进行谈判和相关协商工作；代表吉祥房产公司对外签订合同，吉祥房产公司将承担其签订合同的法律后果。委托有效期限为2016年4月12日至2019年4月12日。在庭审过程中，第三人吉祥房产公司对原告吉祥房产二分公司以自己的名义起诉没有异议。
6、在庭审过程中，被告彭元国对原告吉祥房产二分公司关于违约金的诉讼请求，请求法院依法进行相应的调整。
上述事实，有当事人陈述、《张家界市二手房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、民事调解书、收条、国有土地使用权证、房屋所有权证、土地登记审批表、土地估价报告、湖南省律师协议会文件、收据、离婚协议书等证据证明，本院予以确认。
判决的理由与结果
本院认为，被告彭元国2005年12月与前妻离婚时，双方就共同财产坐落在张家界市永××区××办事处××路××号的房屋（房号403，房屋所有权证号为012478，产权建筑面积116.35平方米）公证于女儿名下，其于2016年12月10日以自己的名义与原告吉祥房产二分公司、第三人杜皓签订的《张家界市二手房买卖合同》属于无权处分他人财产，房屋的权利人对该合同未进行追认，被告彭元国也没有在签订合同后取得处分权，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原告吉祥房产二分公司、被告彭元国、第三人签订的《张家界市二手房买卖合同》属于无效合同。原告吉祥房产二分公司关于违约金和律师费的诉讼请求，因三方签订的买卖合同无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告彭元国与原告吉祥房产二分公司未订立单独的居间合同，其居间合同条款订立在《张家界市二手房买卖合同》中，可以参照《张家界市二手房买卖合同》中的居间条款计算报酬。通过原告吉祥房产二分公司的居间活动促使被告彭元国与第三人杜皓签订买卖合同，被告彭元国应当向原告吉祥房产二分公司支付报酬，原告吉祥房产二分公司要求被告彭元国支付信息服务费10800元，但三方签订的《张家界市二手房买卖合同》中明确约定，被告彭元国、第三人杜皓各支付成交总价的1.5%即5400元，故本院对原告吉祥房产二分公司支付信息服务费的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告彭元国于本判决生效之日起五日内支付原告张家界吉祥房地产中介有限公司二分公司信息服务费5400元；
二、驳回原告张家界吉祥房地产中介有限公司二分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1208元，原告张家界吉祥房地产中介有限公司二分公司负担808元，被告彭元国负担400元。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 刘江蓉
人民陪审员 许年丛
人民陪审员 吴启彬
二〇一七年十一月一日
法官 助理 田丽萍
代理书记员 陈 斐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。