江苏省南京�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2629号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京秦川装饰实业有限公司，组织机构代码77704543－5，住所地南京市黄埔路2号黄埔大厦11楼B座。
法定代表人陆燕，该公司总经理。
委托代理人戴晨、方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏省欧宝装饰工程有限公司，组织机构代码55252599－9，住所地南京市江东中路128号。
法定代表人潘行胜，该公司总经理。
委托代理人高孟浪，国浩律师（南京）事务所律师。
原审第三人江苏万和房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路251号1幢12A02室。
法定代表人吕利军。
上诉人南京秦川装饰实业有限公司（以下简称秦川公司）因与被上诉人江苏省欧宝装饰工程有限公司（以下简称欧宝公司）、原审第三人江苏万和房地产开发有限公司（以下�称万和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦川公司的委托代理人戴晨和方婷婷、被上诉人欧宝公司的委托代理人高孟浪到庭参加诉讼。原审第三人万和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
欧宝公司原审诉称，2011年7月9日，其与秦川公司签订《租赁协议》一份，约定欧宝公司将位于南京市江东中路128号万和源居02栋裙楼部分商业用房出租给秦川公司使用，面积1930平方，每平方每天1.8元。租金采用先支付后使用的原则，按季度支付，每季度开始前支付下一季度租金。合同签订后，欧宝公司已依约交付房屋。秦川公司第一期租金就少支付了10000元，第二期租金应在2011年12�31日前支付，但秦川公司一直拖延至2012年4月12日才支付，且又少付了31266元，第三期租金应在2012年3月31日前支付，为316134元，以上合计357400元，截止目前秦川公司仍未支付上述租金，另秦川公司自2011年10月10日至2012年4月30日尚欠水、电费及物业费计9830.97元。欧宝公司为此诉至原审法院，请求依法判令秦川公司支付房屋租金357400元及违约金（违约金从起诉之日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付至实际履行之日止），电费及物业费9830.97元，并承担本案诉讼费用。
秦川公司原审辩称，首先欧宝公司是否取得该出租房屋的主体资格并没有相关合法的证据，欧宝公司是否与房主签订了房屋租赁合同，并且是否经房主授权同意该房屋转租，欧宝公司均没有提供相关证据。并且按照合同约定，欧宝公司应该提供该出租房屋的产权证、土地证以及当时租赁协议的复印�，在秦川公司多次催促的情况下，欧宝公司仍未提供。在合同履行过程中，双方就租赁面积的实际丈量一直存在争议，欧宝公司始终没有按照合同约定向秦川公司交付应该由秦川公司使用的停车场。欧宝公司未按照约定交付全部的房屋，未按约提供已经支付房租的发票。2011年国庆节期间，又单方覆盖秦川公司的喷绘广告。更为重要的是从2012年4月份开始欧宝公司一直以种种理由阻扰秦川公司进场装修，并且从签约以后欧宝公司也一直未将该门面房的钥匙交由秦川公司。从2012年4月份以后，秦川公司就失去了该租房的实际控制权。秦川公司认为，该房屋因为欧宝公司的原因造成始终未取得房主的转租授权，直接导致双方转租协议可能无效，退一步讲，即使该合同有效，在合同履行过程中，由于欧宝公司的种种违约行为，也已经导致秦川公司的租金、装修的投入以及另�租赁房屋的费用等等相关实际损失，所以其认为主要责任是在欧宝公司。
秦川公司原审反诉称，秦川公司与欧宝公司于2011年7月9日签订《租赁协议》，约定由欧宝公司将南京市江东中路128号面积约为1930平方米（未经实际测量）的房屋转租给秦川公司，合同签订后，秦川公司向欧宝公司支付了履约金200000元。2011年8月12日晚，欧宝公司向秦川公司交付了涉讼房屋（仍有厕所、保安室等部分未交付），后秦川公司委托装修公司开始装修。由于涉讼房屋为转租，且《租赁协议》第四条第一款明确约定签订合同之时，欧宝公司应向秦川公司提供该出租房屋的产权证、土地证及当时租用该物业的租赁协议及复印件，但是在秦川公司多次书面或口头催促提供上述材料的情况下，欧宝公司以各种理由搪塞回避。后秦川公司得知，欧宝公司并未取得房主的转租授权。由于《租赁协议》不具备法律效力，秦川公司继续投入资金装修将面临更大风险，被迫中止装修，导致向装修公司支付装修费用、违约金等直接经济损失125000元以及不能按期投入经营而产生的间接经济损失。另外，在《租赁协议》履行过程中，欧宝公司拒绝就租赁面积进行实际丈量造成支付租金标准存在争议，在2011年国庆期间单方覆盖秦川公司的喷绘广告导致秦川公司直接经济损失，不按约提供物业服务合同导致秦川公司无法确定物业费标准，单方占用将原约定给秦川公司使用的停车场、未按约交付全部物业、未按约提供已经支付租金的发票等直接侵害秦川公司利益的行为。对上述欧宝公司的违约行为，秦川公司一再容忍，按约支付了559736元租金。欧宝公司与大房东签订的租赁合同上是欧宝家具不是欧宝装饰，秦川公司认为，欧宝公司未取得合法的转租授权，直接导致租赁协议因不具备主体适格要件而归于无效。由于导致租赁协议无效的责任在欧宝公司，对于给秦川公司造成的装修投入损失、已经支付的履约保证金、房屋租金等，欧宝公司应予归还。有鉴于此，秦川公司诉至原审法院，请求确认：1、双方于2011年7月9日签订的《租赁协议》无效；2、欧宝公司向秦川公司返还履约保证金200000元，并从2011年7月27日起到实际支付之日止按银行同期贷款利率标准支付利息；3、欧宝公司向秦川公司赔偿前期装修投入的经济损失125000元以及租赁费用损失62050元；4、欧宝公司向秦川公司返还已经支付的房租559736元，并按银行同期贷款利率标准支付利息；以上二三项诉讼请求合计948786元；5、本案诉讼费用由欧宝公司承担。
欧宝公司原审辩称，其与大房东签订的房屋租赁协议就是欧宝装饰也就是欧宝公司，不是欧宝家具，欧宝家具和欧宝装饰是一个股东，主体没有问题。双方合同有效，应该继续履行，不存在返还保证金及支付的房租。保证金20万元其确实收到，但不应当返还。双方对物业费的交纳、标准都有约定。
第三人万和公司一审未到庭参加诉讼，但在原审法院向其调查中，第三人自认，对于欧宝公司转租给秦川公司的事实，其是知情的，且不反对。
原审法院经审理查明，2011年7月9日，欧宝公司（甲方）与秦川公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定欧宝公司将位于南京市江东中路128号万和源居02栋裙楼部分商业用房出租给秦川公司使用，面积1930平方，每平方每天1.8元。租金采用先支付后使用的原则，按季度支付，每季度开始前支付下一季度租金。在双方签订的《租赁协议》第一条约定“甲方转租给乙方的房屋坐落在南京江东中路128号，租用面积约1930平方米（此面积根据双方商定的各自使用区域，�际测量，并根据甲方的原有房屋资料，计算出双方各自的实际租用建筑面积，即使用面积与按比例分配的公共分摊面积之和，乙方租金将以此面积为结算依据）”。在该条中还约定“乙方租用房产内所使用的水、电、通讯、物业等费用，由乙方自理。目前物业管理费总计为每年叁万陆千元整，双方按面积分摊”。第七条约定：“乙方延迟交付租金，应按日向甲方支付未付租金百分之四的违约金。”合同签订后，欧宝公司依约交付房屋。秦川公司第一期租金少支付了10000元，第二期租金于2012年4月12日支付，少付31266元，第三期租金为316134元，以上合计357400元，至今秦川公司仍未支付上述租金。另秦川公司自2011年10月10日至2012年4月30日尚欠电费及物业费计9830.97元。
另查明，欧宝公司转租的事实，房屋所有权人即第三人成和公司知情且认可。2012年3月23日�2012年4月24日房屋所有权人即第三人给秦川公司开具了房屋租金发票两张，金额分别为284868元、316134元。因双方就是否应当继续履行租赁合同上意见不一，致本案调解不成。
原审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人应当按照约定支付租金。2011年7月9日，欧宝公司与秦川公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且该房屋的所有权人即第三人对该转租事实亦知情。故该《租赁协议》真实有效。秦川公司未能按约支付租金，应当承担违约责任。欧宝公司要求秦川公司支付租金357400元、违约金（从起诉之日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付至实际履行之日止）、电费和物业费用9830.97元的诉讼请求，原审法院予以支持。秦川公司关于实际租用面积未经实际测量一说�依租赁协议约定，秦川公司实际租用的面积为1930平方米，已经过双方确认，对秦川公司的上述房屋租赁面积无法确定的说法，原审法院不予采信。秦川公司关于欧宝公司未能按照合同约定提供车位，以及存在其它违约情形的说法，均未能提供相应的证据证明，原审法院不予采信。
秦川公司请求确认《租赁协议》无效，并返还租金。经查，秦川公司与欧宝公司之间的房屋租赁合同，本案第三人即房屋所有权人系知情并认可的，且开具了房屋租金发票给秦川公司。根据《租赁协议》约定，涉案房屋的实际租用面积及物业费用分担明确。秦川公司主张的未按约定提供车位等违约情形，均未能提供相应的证据证明。故秦川公司要求确认《租赁协议》无效，并返还租金的诉讼请求，原审法院不予支持。第三人万和公司经合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。�审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南京秦川装饰实业有限公司于判决生效后十日内支付江苏省欧宝装饰工程有限公司房屋租金357400元、违约金（违约金从2012年5月29日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付至判决指定的履行之日止）。二、南京秦川装饰实业有限公司于判决生效后十日内支付江苏省欧宝装饰工程有限公司电费物业费用9830.97元，共计367230.97元。二、驳回南京秦川装饰实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7583元，由南京秦川装饰实业有限公司负担。反诉案件受理费用6442元，由南京秦川装饰�业有限公司负担。
秦川公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清，证据不足。2011年8月12日被上诉人向上诉人交付涉案房屋，上诉人应付租金起始日为2011年10月13日，因此原审判决计算的第一期租期和租金多算了3天。双方签订租赁协议时，未对租用面积实际测量，上诉人多次发函要求双方对租赁面积现场测量。合同约定被上诉人应提供出租房屋的产权证、土地证，但在上诉人多次要求提供上述材料的情况下，被上诉人以各种理由搪塞回避。被上诉人未提供物业费和电费的证据，原审判决中物业费用计算没有任何依据。双方约定门前停车位按双方商定区域进行划分，但约定的停车位区域却成为公共收费停车场，上诉人的合法权益被严重侵害。被上诉人虽然交付了房屋，但是门面钥匙一直没有交付，上诉人在对租赁房屋进行了装修时，被上诉人一直用各种理由阻挠上诉人进场装修，上诉人自2012年4月起已经对物业失去实际控制权。被上诉人在原审审理中多次明确要求解除合同，其行为表明其一审的真正诉求是解除合同，原审法院没有要求被上诉人明确诉讼请求，对该事实没有查清。被上诉人没有及时行使解除权，导致损失进一步扩大，其后果应自行承担。2、原审判决适用法律上、程序上存在错误。原审法院回避了被上诉人的无权转租行为，只是简单的追加万和公司为第三人，第三人没有出庭参加庭审，也未出示书面的说明，就直接认定第三人对转租事实是明知且不反对的，程序违法。原审法院审理时间超过了法律规定的六个月，程序严重违法。上诉人主张合同无效，而原审法院认定合同有效，原审法院没有就此向上诉人释明，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳�被上诉人一审本诉的诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。
被上诉人欧宝公司答辩称，原审法院认定事实清楚，上诉人提出的面积、车位等问题原审法院均已查清。我方在一审中表示解除合同，只是原审法官主持双方调解时我方的调解方案，而不是我方的诉讼请求。释明权的行使有明确的限定，上诉人原审中有律师，如果合同的效力、请求全部都要释明，就会有失公正，超过了释明权的限度。原审法院程序上没有错误，已经追加了第三人，并做了谈话笔录，程序并不违法。原审法院审理期限超过六个月，也不是程序违法的体现。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人万和公司未作答辩。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
另查明，原审法院向万和公司调查，万和公司表示自己知道并同意欧宝公司转租涉案房屋。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供充分的证据予以证明。上诉人秦川公司上诉提出，被上诉人2011年8月12日才向上诉人交付房屋，故应从2011年10月13日起计算租金。经本院审查，双方合同约定，首期2011年10月10日至2011年12月31日的租金为284868元。上诉人2011年10月10日向被上诉人支付了274868元租金，并在原审法院审理中称因涉案房屋外墙上上诉人的喷绘被欧宝公司覆盖，其已在2011年10月9日发函通知欧宝公司扣除第一期中10000元租金。上诉人的上述行为表明其已认可首期租金为284868元，即已认可从2011年10月11日起计算租金，现上诉人主张多计算了3天租金，本院不予支持。
双方签订的租赁合同中明确记载，上诉人租用面积是根据双方商定的各自使用区域实际测量，并根据原有房屋资料计算出的实际租用面积，现上诉人主张未对租用面积实际测量，没有证据证明，本院不予支持。
上诉人主张被上诉人虽交付了房屋，但未交付钥匙，被上诉人主张自己已交付了钥匙。交付房屋通常就是交付钥匙，上诉人在接受房屋后对涉案房屋已经进行装修。另外，上诉人在一审反诉状以及原审法院第一次开庭审理时，提出其是因为被上诉人没有提供产权证、土地证及产权人同意出租的证明，上诉人继续投入资金装修将面临更大风险因而被迫停止装修，并未提出上诉人未交付钥匙，在后期的诉讼中才提出上诉人未交付钥匙，上诉人这一主张没有依据，本院不予支持。
上诉人提出，被上诉人在原审审理中多次明确要求解除合同，其行为表明其一审的真正诉求是解除合同，原审法院对该事实没有查清，并提出被上诉人没有及时行使解除权，导致损失进一步扩大，其后果应自行承担。经审查，原审法院为避免损失扩大，在原审审理中，多次建议双方解除合同并清理返还场地，被上诉人在调解中表示愿意解除合同，但上诉人坚持要求继续履行，致原审法院调解不成。上诉人在调解中表示愿意解除合同，该表示不能替代其诉讼请求，上诉人以此认为被上诉人的诉讼请求即为解除合同没有法律依据，上诉人主张被上诉人没有及时行使解除权导致损失扩大，与原审审理中双方的意见不一致，本院对此意见不予采纳。
上诉人主张被上诉人应提供出租房屋的产权证和土地证，上诉人在原审法院第一次开庭时，已认可被上诉人提供了产权证。上诉人主张双方约定的停车位区域成为公共收费停车场，对此被上诉人在原审审理中表示，停车场的改造是万和公司进行，不是不让停车，只是收取少部分费用，并表示就此问题双方可以与万和公司进行协调。本院认为，被上诉人未能及时出示土地证，以及停车场收费问题，各方�事人可以在合同履行过程中进行协商或通过其他合法途径解决，被上诉人已经向上诉人履行了交付房屋的主要义务，上诉人不能因此拒绝履行其支付租金的主要义务，上诉人以此拒付租金本院不予支持。
上诉人主张被上诉人未提供电费和物业费收据，经审查，双方合同明确载明“目前物业管理费总计每年为叁万陆千元整，双方按面积分摊”，且被上诉人提供了交纳上述物业费的发票，原审法院判决上诉人按合同约定承担物业费9461.3元并无不当。二审中，被上诉人表示，因上诉人承租的房屋用电未从被上诉人用电处分户，无法显示分户用电情况，自愿放弃要求上诉人支付369.6元电费的主张，本院予以准许。
上诉人提出，原审法院审理时间超过了法律规定的六个月，程序严重违法。本院认为，根据我国诉讼法相关规定，人民法院审理案件需要延长的，经过批准�延长审限，原审法院的行为并不违反法律规定，上诉人这一主张本院不予支持。上诉人提出原审法院认定合同有效没有向上诉人释明，损害了上诉人的合法权益，经审查，被上诉人主张合同有效及上诉人违约等，上诉人已针对被上诉人的诉请进行了答辩，原审法院认定合同有效并未损害上诉人的利益，上诉人的这一主张没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第1430号民事判决的第一、三项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第1430号民事判决的第二项为：南京秦川装饰实业有限公司于判决生效后十日内支付江苏省欧宝装饰工程有限公司物业费用9461.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7583元，由上诉人秦川公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十一月四日
书记员 张 毅