泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰海民初字第2611号
原告江苏盛和房地产股份有限公司泰州分公司，住所地泰州市海陵区育才路盛和XX39幢4楼。
负责人袁军，该公司经理。
委托代理人薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托代理人王晓燕，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被告赵粉根，男，1956年10月11日生，汉族。
被告陈颖，女，1988年9月4日生，汉族，系陈某某之女。
被告陈颐，男，1993年10月5日生，汉族，系陈某某之子。
被告栾粉珍，女，1934年7月13日生，汉族，系陈某某之母。
上述四被告共同委托代理人宋敏寅，江苏众成信律师事务所律师。
被告中国银行�份有限公司泰州海陵支行，住所地泰州市海陵南路329号。
负责人毛庆玖，该银行行长。
委托代理人李思民，江苏碧泓律师事务所律师。
委托代理人黄洋，江苏碧泓律师事务所律师。
原告江苏盛和房地产股份有限公司泰州分公司（下称盛和泰州公司）与被告赵粉根、陈某某、中国银行股份有限公司泰州海陵支行（下称海陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中被告陈某某于2014年2月死亡，本院通知陈某某的法定继承人陈颖、陈颐、栾粉珍为被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛和泰州公司委托代理人王晓燕，被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍共同委托代理人宋敏寅，被告海陵支行委托代理人黄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛和泰州公司诉称，2010年9月22�被告赵粉根、陈某某与原告盛和泰州公司签订商品房买卖合同一份，约定由其两人购买盛和XX36幢501室，该房建筑面积135.23平方米，单价每平方米人民币6050元，地下车位建筑面积39.05平方米，单价每平方米人民币1600元，车库建筑面积15.75平方米，单价每平方米人民币800元，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，差额部分按合同约定的商品房单价结算，购房款总价人民币893222元，买受人于2010年9月22日前付人民币268222元，2010年10月12日前贷款到账人民币625000元；如买受人未在约定时间内付清该房屋的首付款及贷款到账，则承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告海陵支行于2010年12月在原告盛和泰州公司处为被告赵粉根、陈某某办理贷款人民币440000元的申请手续，并由借款人赵粉根、陈某某、担保人盛和泰州公司于2010年12月29日签订贷款合同。合同签订后，赵粉根、陈某某未能按照合同约定付款支付人民币440000元房款，被告海陵支行声称于2011年8月17日将陈某某贷款人民币440000元划入原告盛和泰州公司银行账户，但在当天未经陈某某及原告盛和泰州公司同意，又擅自将该人民币440000元划还回去，故请求人民法院判令被告赵粉根、陈某某支付2010年10月12日到期的分期购房款人民币440000元，被告泰州海陵支行对此承担连带付款责任；判令被告赵粉根、陈某某支付交房结算余款人民币4482元，同时支付逾期付款违约金人民币87296元（暂算至2013年6月30日，要求计算至实际给付之日止）。
被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍共同辩称，赵粉根、陈某某与原告盛和泰州公司存在房屋买卖合同关系。为履行房屋买卖合同，赵粉根、陈某某与原告盛和泰州公司及被告海陵支行三方签订借款合同一份，约定赵粉根、陈�某向被告海陵支行贷款人民币440000元用于支付原告盛和泰州公司的购房款。在借款合同履行发放贷款过程中，原告盛和泰州公司与海陵支行之间对接错误致本已经支付的贷款人民币440000元未到位，赵粉根、陈某某已就借款合同纠纷提起诉讼，目前该案尚在审理中，本案审理应以借款案件审理结果为依据。由于原告盛和泰州公司与海陵支行的过错致贷款未发放，过错不在赵粉根、陈某某，原告盛和泰州公司要求赵粉根、陈某某以贷款方式以外的方式支付剩余房款不符合同约定，该请求应予驳回。根据合同约定的付款期限，距原告盛和泰州公司第一次寄发催款通知，已超过了二年的诉讼时效，原告盛和泰州公司主张的剩余房款及逾期付款的违约责任均不应支持。关于原告盛和泰州公司主张结算房屋超面积款人民币423元及代收公共维修基金费人民币4059元的诉讼请求，按�同约定应在原告盛和泰州公司交房后才能主张。故请求人民法院驳回原告盛和泰州公司的各项诉讼请求。
被告海陵支行辩称，原告盛和泰州公司要求海陵支行对被告赵粉根、陈某某所欠人民币440000元房款承担连带责任的诉请不成立，海陵支行于2011年8月17日依合同约定向原告盛和泰州公司账户发放人民币440000元贷款，履行贷款义务，在人民币440000元贷款发放后，由于原告盛和泰州公司明示陈某某房款已结清，要求收回该笔贷款，同时因原告盛和泰州公司是上述借款合同的保证人，海陵支行基于上述事实收回贷款，原告盛和泰州公司应对此承担相应的责任，故请求驳回原告盛和泰州公司要求海陵支行对人民币440000元房款承担连带付款责任的请求。
经审理查明，2010年9月22日赵粉根、陈某某与原告盛和泰州公司签订商品房买卖合同一份，约定赵粉根�陈某某购买原告盛和泰州公司开发的盛和XX36幢1单元501室，建筑面积135.23平方米，房屋总价人民币818142元，车位人民币62480元，车库人民币12600元，合同总价人民币893222元，于2010年9月22日前付人民币268222元，2010年10月12日前贷款到账人民币625000元，如买受人未在约定时间内付清房屋的首付款及贷款到账，应承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款违约责任，双方约定逾期在60日内，买受人从应付款期限之第二天起至实际全额支付应款之日止，按应付款的日万分之一支付违约金，逾期超过60日，经出卖人同意继续履行合同，买受人从应付款期限第二日起至实际支付应款日止按应付款的万分之二支付违约金。关于产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，差额部分按照合同约定的商品房单价结算，多退少补。合同签订后，至2010年11月9日被告赵粉根、陈�某分五次累计付款人民币453222元。2010年12月29日陈某某（借款人）、被告海陵支行（贷款人）及原告盛和泰州公司（担保人）三方签订个人一手住房贷款合同一份，约定由被告海陵支行为陈某某购买盛和XX36幢1单元501室房屋提供贷款人民币440000元，贷款期限为12年，自贷款实际发放贷款日起算，还款方式采取按月等额本息还款，原告盛和泰州公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，并由陈某某以上述所购房屋向海陵支行提供抵押担保。陈某某作为借款人同意并授权海陵支行将全部贷款直接划至原告盛和泰州公司单位专用账户（账号42×××01）。合同签订后，海陵支行于2011年8月17日向原告盛和泰州公司专用账户放款人民币440000元，当日海陵支行划回该款。2011年12月9日原告盛和泰州公司致函海陵支行，该函载明：“赵粉根、陈某某于2010年9月22日购买盛和XX36幢501室，总房款人民币893222元，首付人民币313222元，中行公积金贷款人民币140000元，剩余房款人民币440000元采用中行商业贷款，公积贷款已于2010年11月到达我公司账户，商贷手续也已于2010年10月办妥，等待放款。2011年9月海陵支行通知陈某某发放贷款，本公司业务经理将陈某某误听为陈某，而陈某同为本公司客户，其房款已结清，在核实后电话通知海陵支行取消了陈某某的贷款，海陵支行未经陈某某本人核实即撤销了贷款。后双方核实贷款客户时知悉该次失误，双方都有一定责任。另该笔贷款本应在2010年10月发放，因海陵支行资金紧张，本公司同意包括此笔贷款在内20多笔总金额逾人民币1000万元的贷款延至今年发放，基于双方良好合作的基础解决此笔贷款。”后原告盛和泰州公司与海陵支行就该贷款发放协商未果。发函次日原告盛和泰州公司向被告赵粉根、陈某某寄发催款通�一份，该通知载明赵粉根、陈某某尚欠房款人民币440000元，逾期付款达780天，要求赵粉根、陈某某于2012年12月25日前缴结所欠房款。2013年1月23日赵粉根、陈某某委托律师致函海陵支行，要求其于2013年1月31日前发放人民币440000元商业贷款。2013年3月8日原告盛和泰州公司再次致函赵粉根、陈某某要求于2013年3月18日前缴结所欠余款。后赵粉根、陈某某以海陵支行及原告盛和泰州公司为被告提起诉讼，要求海陵支行及原告盛和泰州公司继续履行2010年12月29日签订的贷款合同，同时确认无须承担违约责任。2013年7月原告盛和泰州公司以赵粉根、陈某某、海陵支行为被告提起诉讼，要求被告履行给付人民币440000元房款、承担逾期付款及支付其他余款。2013年9月4日本院作出（2013）泰海民初字第1035号民事判决，判令海陵支行按2010年12月29日签订贷款合同，发放贷款人民币440000元。2014年4月1日泰州市中级人民法院作出（2014）泰中民终字第0106号民事判决，维持本院（2013）泰海民初字第1035号民事判决。
另查明，陈某某于2014年2月死亡，被告陈颖、陈颐系其子女，被告栾粉珍系其母亲。
审理过程中，原告盛和泰州公司认可尚未实际交付房屋给赵粉根、陈某某，所主张的余款人民币4482元亦应在交房时结算。对于逾期付款违约金，原告盛和泰州公司主张依据为以本金人民币440000元从2010年10月13日起按日万分之二标准计算，诸被告不认可原告盛和泰州公司的上述主张。
上述事实有原告盛和泰州公司提供的购房合同、贷款合同、付款凭证、房屋初始登记证、催款通知书、（2013）泰海民初字第1035号民事判决书；被告赵粉根等提供购房合同及陈某某死亡证明、户籍证明，原告盛和泰州公司出具的情况函及原、被告当庭陈述等在�佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。2010年9月22日原告盛和泰州公司与赵粉根、陈某某签订的房屋买卖合同及2010年12月29日陈某某与海陵支行及原告盛和泰州公司签订的三方贷款合同系当事人真实意思表示，依法应予保护，陈某某死亡，合同权利、义务由其继承人继承。本案争议焦点一、原告盛和泰州公司要求被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍支付2010年10月12日到期的人民币440000元购房款是否支持，被告海陵支行对此款是否承担连带付款责任；二、被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍是否承担从2010年10月13日后的逾期付款违约责任；三、原告盛和泰州公司要求赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍支付购房余款人民币4482元的请求是否成立；四、被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍关于原告盛和泰州公司主张超诉讼时效的抗辩是否成立。
关于争议焦点一，2010年9月22日原告盛和泰州公司与赵粉根、陈某某签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。原告盛和泰州公司作为出卖人有权主张人民币440000元房款，对于双方争议的房款人民币440000元的给付，购房合同约定该款应在2010年10月12日前由买受人以贷款方式支付，双方就该款的给付附有条件。而在履行过程中，被告赵粉根、陈某某与海陵支行及原告盛和泰州公司于2010年12月29日签订了三方贷款合同，该合同约定借款以款项实际发放之日起算，同时贷款合同约定借款直接给付原告盛和泰州公司作为购房款，另结合2011年12月原告盛和泰州公司出具给被告海陵支行的说明函“该笔贷款应在去年（2010年）10月发放，因贵行资金紧张，我公司同意包括此笔贷款在内延至今年发放”的内容，应认定原告盛和泰州公司同意被告�粉根、陈某某以海陵支行贷款实际发放到账日为人民币440000元房款给付期限。而在2011年8月17日被告海陵支行发放人民币440000元贷款给原告盛和泰州公司后，由于信息沟通错误，海陵支行又划转该款，原告盛和泰州公司亦有过错，在三方贷款合同未履行又协商未果后被告赵粉根、陈某某先行提起诉讼要求海陵支行及原告盛和泰州公司履行贷款合同，其请求得到两级人民法院支持，而原告盛和泰州公司要求被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍及海陵支行支付人民币440000元房款应在三方贷款合同履行未果后，被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍及海陵支行拒绝履行生效判决时才能主张，故对原告盛和泰州公司的该项请求不予支持。
关于争议焦点二，被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍不承担2010年10月13日后逾期付款违约责任。原告盛和泰州公司与被告赵粉根、陈某某虽约定在2010年10月12日前以贷款方式支付人民币440000元房款，结合三方签订贷款合同及原告盛和泰州公司同意延期放贷说明函、履行三方贷款合同时原告盛和泰州公司及被告海陵支行的过错、被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍知悉贷款未发并已诉讼主张的事实，被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍不存在违约行为，故对贷款人民币440000元作为房款延期给付不承担相应违约责任。
关于争议焦点三，原告盛和泰州公司要求被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍支付购房余款人民币4482元，该款应在双方交房时结算，现双方尚未办理房屋交付，结算条件未成就，原告盛和泰州公司的诉请不予支持。
关于争议焦点四，被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍辩称的诉讼时效，由于三方贷款合同约定的人民币440000元的贷款起算未明确确定，仅约定从实际发放之日起算，虽2011年8月17日海陵支行发放贷款旋即收回，致使该贷款合同未能真正履行，后原告盛和泰州公司即与海陵支行协商贷款合同的继续履行，同时又发函被告赵粉根、陈某某催要该房款，现三方贷款合同履行尚未结束，故被告赵粉根、陈颖、陈颐、栾粉珍简单以购房合同约定2010年10月12日最后付款期限至原告盛和泰州公司2012年12月发函催要款项超过两年时间而主张时效抗辩不成立。
综上，原告盛和泰州公司的诉讼请求无事实依据，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告江苏盛和房地产股份有限公司泰州分公司的诉讼请求。
本案诉讼费9118元，由原告江苏盛和房地产股份有限公司泰州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9118元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 李三山
人民陪审员 周 榕
人民陪审员 蒋晓红
二〇一四年四月十六日
书 记 员 陈 曲