广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民二初字第303号
原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司，住所地宾阳县广场新区商业街第一街北排9号。
法定代表人林树全，该公司经理。
委托代理人罗有好。
被告朱国荣。
委托代理人陆昊，宾阳县黎塘镇法律服务所工作者。
本院受理原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司（以下简称恒安物业公司）诉被告朱国荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法适用简易程序，于8月27日公开开庭进行了审理。原告恒安物业公司法定代表人林树全、委托代理人罗有好，被告朱国荣的委托代理人陆昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒安物业公司诉称：自2009年9月份起，原告开始对宾阳县宾州镇荣和花园小区（以下简称荣和小区）进行前期物业服务管理。2010年8月份开发商交房给被告后，被告只交纳了1年的物业费（2010年9月至2011年8月份）之后就拒绝再交纳。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每年4月1日前按每月每平方米0.5元交纳当年物业服务费、环卫费等，逾期交纳的，每日按应交纳费用的1%支付违约金。被告住宅的建筑面积为128.66平方米，每月应交纳费用为：物业管理费64.33元（128.66平方米×0.5元／平方米）、生活垃圾处理费6元，合计70.33元。从2011年9月1日至2015年12月31日止，被告共欠我公司52个月费用即3657.16元。为维护原告的合法权益，请求判令1、被告支付2011年9月1日至2015年12月31日物业服务费用、环卫费3657.16元及支付违约金（从2011年9月1日起，按每日1%计算），并承担本案全部诉讼费用；2、案件受理费由被告负担。
原告对其主张在举证期限内提交的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证，证明原告具备物业管理服务资质；
2、《前期物业管理服务协议》，证明原告收取物业费用的依据；
3、宾阳县工商行政管理和质量技术监督局《证明》，证明原告吸收合并广西南宁广厦物业服务管理有限公司，广厦物业公司已被注销。
4、宾价格（2012）25号宾阳县物价局文件，证明原告收取的物业管理费已经得到物价管理部门的许可。
被告朱国荣辩称，2009年，被告购买荣和小区5栋1单元200室。2010年8月28日，被告与广西南宁广厦物业服务管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同期为1年，该协议约定服务年限为2010年度。故被告按约定交纳了2010年8月至2011年8月的物业管理费。前期协议期满后，小区再未聘请任何物业公司对小区进行管理，被告也没有与原告签订过任何物业服务协议，所以被告与原告不存在物业服务合同关系，原告主体不适格。《前期物业管理服务协议》约定物业费是按0.35元每平方米计算，原告按0.5元每平方米计算没有得到业主同意，也没有物价部门的批复。原告是2014年10月9日才成立的公司，更无依据收取2011年9月至2015年12月的物业费。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
被告朱国荣对其主张提交的证据有：《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，证明2014年3月31日，广西南宁广厦物业服务有限公司被南宁市住房保障和房产管理局撤销物业管理资质。
本案的争议焦点：1、原告诉讼主体是否适格；2、如原告诉讼主体适格，其按照0.5元／平方米收取管理费是否有依据；3、原告要求被告支付物业管理费及支付违约金的请求是否支持。
证据的分析与认定：被告对原告提供的证据1、2、4真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为上述证据材料与本案事实有关联，且能证明原告的主张，本院予以采信。
被告对原告提供的证据3真实性、关联性有异议，对合法性无异议，本院认为原告提供的证据3来源合法，与本案事实有关联，而被告没有提供相关证据予以反驳，故本院对该证据真实性、关联性予以认定。原告对被告提供的证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为被告无法证实该份证据的合法性和真实性，并且与本案没有直接的关联，本院对该份证据不予采信。
根据上述确认的证据，本院确认以下法律事实：荣和花园小区系宾阳县保利房地产开发有限公司开发建设的商住小区。2009年，该房地产公司委托广厦物业公司对荣和花园小区进行前期物业服务管理。同年被告购买了该小区的5栋1单元200室房屋，2010年8月28日，被告与广厦物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定广厦物业公司对荣和小区进行物业管理，并由该公司按照住宅建筑面积每月每平方米收取0.35元的物业管理服务费用，定于每年4月1日前交清本年度的物业管理费。并约定2010年后物业管理服务费的收费标准按照物价部门核定调整，如不按期交纳物业费，则从逾期之日起每天加收应交费用1%的滞纳金。在该合同中没有约定物业管理服务的年限。合同签订后，广厦物业公司已经按照合同约定进驻小区提供物业管理服务，被告按照合同的约定向广厦物业公司交纳了2010年9月至2011年8月份的物业费用。但自2011年9月起，被告便以各种理由不再交纳物业管理服务费用。
另查明，被告在该小区所购买的房屋建筑面积为128.66平方米。2012年11月29日，宾阳县物价局对广厦物业公司收费标准进行了审批，同意原告从2012年12月1日起，每月按照建筑面积0.5元每平方米向该小区业主收取物业管理服务费。2014年10月9日，广厦物业公司被原告吸收合并，并办理了注销登记手续。同日，原告注册登记为有资质的物业管理服务公司。自2009年以来，荣和花园小区一直由广厦物业公司或原告进行物业管理服务。2015年1月，荣和花园小区成立业主委员会，同年5月份与原告签订物业管理服务合同，约定由原告继续对该小区进行物业管理服务，物业管理服务费按照建筑面积0.5元每平方米收取。
本院认为，关于原告诉讼主体是否适格的问题。本案中，广厦物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后，广厦物业公司已按照合同约定提供了物业管理服务，履行了合同义务，但被告却没有按照合同约定支付物业管理费用，其行为已经构成违约，因此应承担违约责任。因广厦物业公司已被原告吸收合并，其已依法被注销，则广厦物业公司的债权债务则由原告承继，原告向被告主张物业管理服务费、环卫费，有法律依据，被告辩称原告诉讼主体不适格，理由不成立，本院不予采信。
关于原告请求被告从2011年9月1日起每月按0.5元／平方米支付物业管理费是否有依据的问题。双方在《前期物业管理服务协议》中明确约定2010年后物业管理服务费的收费标准按照物价部门核定调整，那么原告提供的宾价格（2012）25号宾阳县物价局文件，可以作为从2012年12月1日起每月按0.5元每平方米收取物业管理费的依据，故对原告请求从2012年12月1日起按0.5元每平方米计算物业管理费，本院予以支持。但对于2011年9月1日至2012年11月30日间的收费标准，因没有物价部门的核定，故对原告请求从2011年9月1日起至2012年11月30日期间亦按0.5元每平方米计算物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。根据2007年《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第八条“实行政府指导价的物业服务收费，……制定相应的基准价和浮动幅度（上下不超过15%），……。”的规定及综合本案的情况来看，本院确定2011年9月至2012年11月份的物业管理费按0.4元每平方米计算。综上所述，被告应向原告支付2011年9月至2012年11月物业管理费为771.96元（0.4元／平方米×128.66平方米×15个月），2012年12月起至2015年12月物业管理费为2380.21元（128.66平方米×0.5元／平方米×37个月），以上合计3152.17元。另外，被告还应向原告支付环卫费312元（6元／月×52个月），以上两项费用共计3464.17元。
关于原告提出要求支付物业管理费及支付违约金的问题。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定，如被告不按期交纳物业费用的，需向原告支付滞纳金。结合合同上下文意思及本案的实际情况，本院认为，双方约定的滞纳金即为民法意义上的违约金。因被告不履行交纳物业费用的义务，构成了违约，故原告要求被告支付违约金，本院予以支持。但原、被告合同约定的违约金比例过高，依照法律规定，人民法院可以根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整，结合本案的实际情况，本案违约金参照中国人民银行同期同类贷款年利率24%计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出如下判决：
被告朱国荣向原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司支付2011年9月1日至2015年12月31日物业管理费、环卫费3464.17元及违约金（违约金计算方法：其中2011年9月至12月份的物业费、环卫费为229.856元，从2012年1月1日起计算；2012年的物业费、环卫费为702.434元，2013、2014、2015年物业服务费、环卫费均为843.96元，以上每笔违约金均从当年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款年利率24%计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱国荣负担25元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕惠
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 李桃
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。