浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第815号
上诉人（原审原告）朱飞燕。
上诉人（原审原告）王孝根。
上述两上诉人之共同委托代理人（特别授权）王寿横。
被上诉人（原审被告）张培祥。
委托代理人（特别授权）聂桂英。
上诉人朱飞燕、王孝根因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人朱飞燕及上诉人朱飞燕、王孝根之共同委托代理人王寿横，被上诉人张培祥的委托代理人聂桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告朱飞燕与原告王孝根系夫妻，于1981年7月办理结婚登记，两人均为农业户籍，落户在诸暨市浣东街道曲潭村。1997年9月30日，原告王孝根为其所有的坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的房屋办理集体土地使用权登记，土地使用者登记为“王小根”即原告王孝根，使用权面积为69.29平方米。2001年9月28日，原告王孝根与被告张培祥订立《买屋契》一份，约定由原告王孝根将土地使用权登记在王小根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的木结构房屋一间半、水泥结构平台屋一间以人民币13000元的价格出卖给被告张培祥。协议订立后，被告张培祥支付原告王孝根购房款13000元；原告王孝根将涉案房屋的土地使用权证、房屋钥匙等交付给被告张培祥，由被告张培祥实际占有、居住、使用。2002年11月28日，被告张培祥至诸暨市财政局缴纳了买卖房屋的契税195元，并领取了契证，但集体土地使用权一直未能办理变更登记。2013年，被告张培祥居住的房屋因城中村改造需要被诸暨市人民政府征收。2013年11月18日，被告张培祥与诸暨市人民政府浣东街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市城东新城建设有限公司订立房屋征收补偿安置协议，被告总共可以获得的补偿款为人民币2605721元，其中被征收房屋货币补偿2215605元、签约奖金100223元、搬家补助费8127元、临时安置过渡费57272元、装潢补偿85908元、附属物补偿10356元、搬迁奖金57270元、集体土地使用权补贴70960元，上述款项现已经由被告实际领取。另查明，被告张培祥在购买涉案房屋时系诸暨市东白湖镇英坑村村民，与两原告不属于同一集体经济组织成员。
原审法院审理认为，原、被告双方对在2001年订立房屋买卖契约，由原告将土地使用权登记在王小根名下、坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的房屋以人民币13000元的价格出卖给被告张培祥，被告支付购房款，原告交付房屋的基本事实均无异议，现双方争议的是该买卖合同是否有效。原告认为双方的买卖行为违反法律禁止性规定，应属无效；但被告持相反观点。该院认为，根据我国《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，地上建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并转让，即地随房走。因此，农村居民转让农村住房的会导致该农村住房对应的集体土地使用权一并转让的后果。但是依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，擅自向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房以及宅基地的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。因此，原告王孝根将其所有的房屋转让给不属于同一农村集体经济组织的被告，违反法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告订立的房屋买卖合同被确认无效后，两原告作为出卖人收取的购房款人民币13000元应当返还给被告；被告作为买受人接受的房屋或在该房屋被征收后由政府支付的对价应当返还给两原告。同时，两原告明知出卖房屋给被告违反法律规定仍予以出卖，且在出卖多年后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违在交易过程中应当遵守的诚实信用原则，其过错是明显的，应当承担合同无效的主要责任。被告张培祥作为买受人，在实际买受房屋并经多年居住使用后，鉴于人民政府的房屋征收政策原本可就买受的房屋享受征收补偿利益，现因合同无效，导致该征收补偿利益需要返还给原告，故对被告而言，丧失的征收补偿利益系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，依法应由原告赔偿。考虑被告与原告不是同一集体经济组织的成员，在涉案的房屋买卖中被告自身亦存在一定过错，故对其损失应承担次要的民事责任。结合本案的实际情况，该院确定被告遭受的损失的90%即参照涉案房屋征收补偿款2605721元的90%，计人民币2345148.90元由两原告负责赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、确认原告王孝根与被告张培祥于2001年9月28日订立的房屋买卖合同无效；二、原告朱飞燕和王孝根应返还被告张培祥购房款13000元，赔偿因合同无效给被告张培祥造成的损失2345148.90元，合计人民币2358148.90元；三、被告张培祥应返还原告朱飞燕和王孝根因买受的房屋被征收可以获得的补偿款计人民币2605721元；四、上述第二、三项相互折抵后，被告张培祥尚应支付原告朱飞燕和王孝根人民币247572.10元，限于判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告朱飞燕和王孝根的其余诉讼请求。本案案件受理费22800元，依法减半收取为11400元，由原告朱飞燕和王孝根负担10000元，被告张培祥负担1400元。
原审判决作出后，上诉人朱飞燕、王孝根不服，提起上诉称：原判认定因合同无效而由上诉人赔偿被上诉人2345148.90元的事实错误。理由如下：一、原判认定上诉人需对合同无效承担百分之九十的过错责任错误。原判认定“两原告明知出卖房屋给被告违反法律规定仍予出卖”的事实毫无根据。上诉人王孝根与被上诉人张培祥2001年签订立买屋契时，上诉人王孝根作为普通农民不懂法，自订立合同起至房屋被征收时，一直不知道立买屋契是无效合同。至于被上诉人张培祥是否知道立买屋契无效上诉人不清楚。即使被上诉人张培祥跟上诉人王孝根一样不知道立买屋契无效，那么两人在订立这一无效合同时所存在的过错程度是同等的。本案另一上诉人朱飞燕始终没有参与房屋买卖，故其在订立涉案合同时无过错。而且原审已查明，被上诉人张培祥于2002年11月28日为办理房产过户登记手续而向诸暨市财政局交纳了195元契税，但此后办理产权登记受阻。从而可以证明被上诉人张培祥于2002年底已经知道或应当知道该立买屋契无效，但其未将该事实告诉上诉人，也没有因合同无效向上诉人主张权利，而是故意隐瞒，使合同继续保持无效状态。鉴于这一事实，本案合同无效所造成的损失应当由被上诉人张培祥承担主要责任。二、原判以上诉人向法院主张合同无效为由作出上诉人“有违诚实信用原则”的认定，违背基本法理。诚实信用原则是我国重要的合同法原则。违背诚实信用原则的行为是不应当得到法律认可的违法行为，当然不包含合法行为。上诉人根据我国土管法，物权法，合同法第五十二条、第五十八条的规定向法院主张涉案合同无效，法院亦用判决的形式支持了上诉人的主张，据此上诉人主张合同无效的行为是一个合法行为。故一个严格按照合同法第五十二条和第五十八条规定所作出的并被判决支持的合法行为，又被同一份判决书认定为违反了合同法第六条关于遵守诚实信用原则之规定，明显有悖基本法理。三、原判对无效合同损失赔偿额的确定按照与有效合同的违约责任赔偿额相同的方式确定错误。合同法对有效合同损失赔偿规定与无效合同的损失赔偿规定存在明显差别。根据合同法第一百一十三条、第五十六条、第五十八条之规定，有效合同具有法律约束力，故在一方根本违约而不能履行合同的情况下，可以要求违约方赔偿非违约方可得利益损失，而无效合同因为自始没有法律约束力故不得要求对方赔偿可得利益损失。而本案的损失额确定为2605721元，显然认定了可得利益的赔偿，因此明显错误。四、原判将被上诉人张培祥由合同无效所取得而应当返还给上诉人的财产确定为被上诉人的损失额错误。原判中的2605721元系被上诉人张培祥因无效合同取得的财产，自始不应当取得，依法应当返还给上诉人。且上诉人王孝根在房屋征收时仍然是土地使用权登记人，对该房产拥有物权，在这种情况下，征收机关将征收补偿款让并不拥有物权权利的被上诉人张培祥领取的做法并不正确，故在涉案征收协议上作出了“引发产权纠纷由乙方自行解决”的约定。五、集体土地上的房屋征收补偿利益不构成本集体组织成员以外的人之信赖利益。诸暨市人民政府根据城市规划之需要征用上诉人王孝根所在集体组织之集体土地，从而征收上诉人王孝根具有宅基地使用权的房屋产生征收补偿款，该补偿款实质是作为一名集体组织成员的王孝根以永远失去生活、生产、赖以生存的土地所有权为代价而取得的补偿。这种补偿是只有同一集体组织成员才能享受的征收对价，对其他人员均不成立信赖利益，因此也不构成信赖利益损失。故原判将征收补偿款认定为被上诉人张培祥的信赖利益错误。六、涉案合同无效赔偿不应当适用信赖利益赔偿。根据合同法第五十八条的规定及理论通说，合同无效损失赔偿不应包含信赖利益损失赔偿，因为一般而言，无效合同一开始就不可能发生合同生效的结果，本来就不可能产生合同生效后的可得利益，故不存在信赖利益。合同法第四十二条规定了缔约过失赔偿。合同法理论通说认为缔约过失可以适用信赖利益损失的赔偿。但本案不存在合同法第四十二条规定的情形，故上诉人并不构成缔约过失，因此适用信赖利益损失赔偿错误。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判之第二项、第四项和第五项，依法改判或发回重审。
被上诉人张培祥答辩称：一、上诉人朱飞燕谎称卖屋时不知情，主张合同无效，不是事实，也不具有法律效力。1、《立买屋契》中载明：经王孝根夫妻共同协商，同意卖给张培祥。故上诉人朱飞燕是完全知情的。且上诉人家庭当时经济极度拮据，卖屋所得的款项也是用于朱飞燕本人看病与女儿读书等共同开支。2、该房屋买卖系被上诉人善意取得，订立《立买屋契》是双方真实意思表示。上诉人交付了房屋，被上诉人也支付了房款。13年来，被上诉人一直居住在此，以该村村民的名义行使权利，承担义务，上诉人与被上诉人为同村邻居，抬头不见低头见，现提出不知情明显不符合情理。3、上诉人王孝根不是普通村民，是共产党员，曾经当过村干部和村长，通晓法律知识，现在又说自己的妻子对房屋出售不知情不是事实。二、自家宅基地连同住房一起转让的买卖行为符合法律规定。1、根据《土地管理法》的规定，公民对宅基地拥有依法使用的权利。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用权人所有。2、法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋并未被禁止。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，故宅基地使用权必须连同房屋一并转移。根据“地随房走”的原则，宅基地使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，应得到村民组织的同意与认可等。3、接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给对方村民。4、本案被上诉人主体资格合法，受让善意，并已按有关规定办理了契税登记手续，符合相关法律规定，其合法权益应得到保护。三、上诉人朱飞燕、王孝根在本村另拥有一处宅基地，建有房屋，并已被拆迁，享有巨额补偿，不得重复享受。四、一审判决已充分考虑上诉人利益，给予了上诉人远超正常标准的补偿。本案中，按照诸暨市人民政府的房屋拆迁政策，上诉人只能享受宅基地部分的补偿款。但一审法院给了上诉人总补偿款10%的补偿，大大超过了正常标准。被上诉人虽觉得不公平，但为了维护法律的尊严，仍尊重、服从一审判决。综上，上诉人的上诉主张无任何事实和法律依据，纯属不讲诚信、见利忘义的失义行为。请求二审法院驳回上诉，依法改判剥夺其多得部分。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：上诉人王孝根与被上诉人张培祥于2001年9月28日签订的房屋买卖契约是否有效？若无效，则各方之间的过错责任与损失赔偿问题如何确定？
上诉人王孝根与被上诉人张培祥于2001年9月28日签订房屋买卖契约，由上诉人王孝根将土地使用权登记在其名下、坐落于诸暨市浣东街道曲潭村老屋台门内的房屋以人民币13000元的价格出卖给被上诉人张培祥，嗣后一方支付购房款，一方交付房屋的事实清楚，现上诉人王孝根、朱飞燕主张上述契约系在上诉人朱飞燕不知情的情况下签订，被上诉人张培祥并非涉案房屋所在地集体组织成员，故涉案房屋买卖违反我国法律禁止性规定，应当认定无效。被上诉人张培祥则认为上述契约有效。
首先，关于上诉人朱飞燕是否知情的问题。上述契约中载明“…现经王小根夫妻共同协商，同意卖给张培祥…”，另结合合同订立后，双方按照合同的约定均进行了履行且已履行完毕，上诉人朱飞燕对涉案房屋系其与上诉人王孝根共有财产的事实清楚，其在合同签订后十三年来对被上诉人张培祥以房屋所有人身份支配使用涉案房屋的一系列行为亦未提出异议等事实，可认定将涉案房屋出卖与被上诉人张培祥系上诉人王孝根、朱飞燕的共同意思表示。
其次，关于合同效力问题。根据我国《物权法》第一百四十七条规定，农村居民转让农村住房会导致该农村住房对应的集体土地使用权一并转让的后果。但是依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，擅自向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房以及宅基地的行为，应属无效。本案中被上诉人张培祥并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，上诉人王孝根、朱飞燕通过订立房屋买卖合同擅自将其所有的涉案房屋转让给被上诉人张培祥，违反法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，房屋买卖合同被确认无效后，两上诉人作为出卖人收取的购房款13000元应返还给被上诉人，被上诉人作为买受人应返还涉案房屋给两上诉人，因涉案房屋已被人民政府征收，故应返还相应的由人民政府支付的征收对价。同时，两上诉人明知出卖房屋给被上诉人违反法律规定仍予以出卖，且在出卖多年后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违在交易过程中应当遵守的诚实信用原则，其过错明显，应当承担合同无效的主要责任。被上诉人张培祥对合同无效亦存在一定过错，故由其承担次要责任。
最后，关于损失赔偿问题。被上诉人张培祥作为涉案房屋买受人，买受房屋后居住使用多年并领取契证，后又与征收部门签订征收补偿安置协议并已领取相应征收对价款，现因房屋买卖合同无效，使其丧失了涉案房屋的征收补偿利益，该利益的丧失对被上诉人张培祥而言是实际的、确定的损失，而该损失系主要由两上诉人造成，故原审法院参照涉案房屋征收补偿标准并结合双方当事人过错情形等本案实际，确定由两上诉人对被上诉人张培祥损失的90%承担赔偿责任应属正确、合理。
综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人朱飞燕、王孝根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 盛银明
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 叶 婷