山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终9190号上诉人（原审被告）：赵永华。委托诉讼代理人：王海涛，山东康海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅明珠。原审被告：青岛云房数据服务有限公司。法定代表人丁杰，总经理。委托诉讼代理人：王毛林。委托诉讼代理人：胡瑛。上诉人赵永华因与被上诉人傅明珠、原审被告青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人赵永华的委托诉讼代理人王海涛、被上诉人傅明珠、原审被告云房公司的委托诉讼代理人王毛林、胡瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永华上诉请求：撤销一审判决，改判赵永华不返还傅明珠6000元，一二审诉讼费用由傅明珠负担。事实和理由：1.证人证实2016年4月8日赵永华、傅明珠共同到出租标的内，傅明珠明确向证人表示2016年4月9日自己到证人处领取钥匙，但傅明珠没有按照约定领取钥匙，而是告知赵永华不租房了，傅明珠的行为明显违约。2.一审判决认定押金属于定金，要求赵永华双倍返还定金，属于枉法裁判。整个案件当中没有出现定金字样，不能使用定金罚则。傅明珠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵永华的上诉，维持原判。云房公司述称，云房公司已经履行了全部合同义务，要求依法判决。傅明珠向一审法院起诉请求：解除傅明珠与赵永华签订的房屋租赁合同，云房公司双倍返还中介费4400元，赵永华双倍返还押金6000元，云房公司、赵永华共同承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月5日,傅明珠与云房公司、赵永华签订《房屋租赁业务签约文件合订本》合同，合同编号ZL0006403。合同包含《房屋租赁合同》与《家私电器清单》（空白无内容）。合同约定：赵永华为甲方出租人，傅明珠为乙方承租人，云房公司为丙方居间方。《房屋租赁合同》约定：傅明珠租用赵永华青岛市崂山区深圳路180号丽海花园X号楼X单元X户房屋共86平方米，房屋租赁期限自2016年4月9日起至2017年4月8日止，共计12个月，租金总计人民币37000元，租金为年付。第六条居间服务第一款约定丙方即云房公司应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告与订立房屋租赁合同有关的事项，并协助甲乙双方办理房屋交接手续；第二款约定本合同的签署意味着丙方已提供独家居间服务促成甲乙双方订立了房屋租赁合同，鉴于此，在本合同签署当天，丙方即有权收取房屋一个月的租金即人民币2200元整作为居间服务费；第四款约定甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的，丙方收取的费用无需退还。依照《房屋租赁合同》约定，2016年4月5日傅明珠向云房公司支付了房屋中介费人民币2200元整，云房公司工作人员孔祥中出具了中介费收条一张。傅明珠向赵永华支付了押金人民币3000元，赵永华向傅明珠出具了收款收据一张。2016年4月8日下午5时，傅明珠与赵永华进行房屋交接手续时，因涉案房屋有原租客尚未搬走而未进行交接。傅明珠与赵永华进一步协商交接事宜时，赵永华拒绝将卧室地面和窗台上的大量花盆搬走，造成双方意见分歧。当时云房公司的工作人员并未在场。后赵永华将涉案房屋出租给了他人。庭审中，云房公司对房屋交接时云房公司未到场及涉案房屋已经租给他人的情况表示认可。一审法院认为：关于傅明珠要求赵永华双倍返还押金6000元及解除《房屋租赁合同》的问题，傅明珠与赵永华签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，按合同约定4月8日为双方交接房屋最后时间，但因原租客未搬走，造成涉案房屋不能如约交付，赵永华申请证人出庭作证欲证明涉案房屋4月8日已具备交接条件、是傅明珠同意第二天早晨进行交接，但傅明珠对此予以否认，且赵永华没有其他证据予以佐证，因此对赵永华所主张的涉案房屋2016年4月8日已具备交付条件、是傅明珠2016年4月9日未进行涉案房屋的交接的抗辩不予采信。一审法院认为，作为合同相对方，在双方就房屋交接达不成一致意见之时，双方应积极沟通协调，以促成合同的继续履行。现赵永华在双方未就交接达成一致意见之前即将涉案房屋租赁给他人，造成双方之间合同无法履行。该行为构成根本违约，其应承担违约责任。傅明珠给付赵永华定金的目的是确保与赵永华房屋租赁合同的实际履行。赵永华未按约定将房屋租赁给傅明珠，使傅明珠交付定金的目的未实现，根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。故一审法院对傅明珠的要求赵永华双倍返还押金6000元的诉讼请求予以支持。因赵永华已将涉案房屋另行出租，傅明珠与赵永华之间的《房屋租赁合同》已无履行之可能，傅明珠要求解除合同之诉请，一审法院予以支持。关于傅明珠要求云房公司双倍返还中介费4400元的问题，虽《房屋租赁合同》第六条居间服务第二款、第四款免除了云房公司的责任，但条款免除了提供格式条款方即云房公司的主要义务，且未采取合理方式提醒对方注意或者说明，因此属于无效的格式条款。作为居间服务方，云房公司的主要义务为促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同、如实报告与订立房屋租赁合同相关的事项、协助甲乙双方办理房屋交接手续。本案中，云房公司虽然促成了傅明珠与赵永华房屋租赁合同的签订，但2016年4月8日下午5时临近4月9日租赁期限开始，涉案房屋仍不具备交付条件，云房公司也没有证据证明其已经履行了协助办理房屋交接的义务，因此没有达到居间合同的目的，傅明珠有权不予支付报酬。但云房公司为从事居间活动付出了劳务和费用，傅明珠应向云房公司支付居间服务费用，该数额酌定为人民币1100元。关于傅明珠要求解除与云房公司、赵永华签订的《房屋租赁业务签约文件合订本》的问题。前面已论述，因赵永华已将涉案房屋租赁给他人，致使该合同无法再实际履行，因此对傅明珠解除三方签订的《房屋租赁业务签约文件合订本》的诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、解除傅明珠与赵永华、云房公司签订的《房屋租赁业务签约文件合订本》；二、赵永华于判决生效之日起十日内双倍返还傅明珠定金人民币6000元；三、云房公司于判决生效之日起十日内返还傅明珠居间服务费人民币1100元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点为，赵永华应否承担违约责任及本案是否适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”赵永华、傅明珠及云房公司签订《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同法第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方约定，傅明珠租赁赵永华的房屋，租期自2016年4月9日至2017年4月8日，赵永华应当将出租房屋在2016年4月9日前将房屋按约定条件交付傅明珠。赵永华、傅明珠均认可房屋未按约定时间交付，赵永华主张傅明珠自愿在2016年4月9日通过案外人张某接收房屋，傅明珠未向案外人接收房屋，未移交房屋的责任应当由傅明珠承担，诉讼中赵永华申请证人张某出庭提供了证明其该主张的证言。傅明珠主张赵永华在移交房屋前要求解除租赁合同，赵永华应当承担违约责任。作为房屋出租方，赵永华负有向承租方移交房屋的义务，双方就房屋未移交的原因产生纠纷，作为义务的承担方，赵永华应当举证证明因傅明珠原因房屋未能按约移交的事实，虽诉讼中张某出庭作证证明因傅明珠原因房屋未交付，但傅明珠不认可张某的证言，赵永华未能提交其他证据与张某的证言相印证，不能仅凭唯一证人的证言及赵永华的陈述认定傅明珠不接收房屋的事实，赵永华未能举证证明其履行房屋移交义务的事实，应当认定赵永华未履行合同约定的移交房屋义务，赵永华应当承担违约责任。根据合同法第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”赵永华未按约移交房屋，且涉案房屋已经另行出租，傅明珠要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求应当支持，一审判决解除双方之间的合同，双方亦未就此提出上诉，本院不再赘述。傅明珠支付赵永华押金3000元，傅明珠主张该款系双方合同约定的定金，以赵永华违约为由要求赵永华承担违约责任双倍返还定金，给付6000元。赵永华不认可双方之间存在定金的约定，双方合同中明确载明该款系傅明珠支付的押金，傅明珠亦未提交证据证明该款性质为定金，傅明珠支付的3000元不能认定为定金，一审判决认定该款为定金并适用定金罚则判决赵永华承担违约责任双倍返还定金属于适用法律错误。根据双方合同约定，承租方交付的押金具有保证承租方及时支付租金、违约金、赔偿金等费用的保证金性质，赵永华、傅明珠之间的房屋租赁合同未实际履行，合同解除赵永华承担违约责任，赵永华应当退还收取傅明珠的押金。赵永华、傅明珠签署的房屋租赁合同约定赵永华迟延交付房屋达7日的，应按房屋一个月的租金标准向傅明珠支付违约金，双方合同约定房屋年租金为37000元，一个月租金为3083.33元（37000÷12=3083.33），赵永华未按约交付房屋，且房屋已经另行出租，依法其应当按约定支付傅明珠违约金3083.33元。综上，双方合同解除，赵永华应当支付傅明珠6083.33元（3000+3083.33=6083.33），傅明珠起诉要求赵永华承担违约责任返还6000元，不超出法律规定，属于对自己权利的自由处分，应当予以支持，一审判决赵永华给付傅明珠6000元，判决结果并无不当。此外，云房公司在一审判决后未提起上诉，应当视为其对一审判决云房公司返还傅明珠居间服务费1100元的认可。综上所述，一审判决认定赵永华未尽移交出租房屋的合同义务，应当承担违约责任，认定事实正确，适用定金罚则判决赵永华双倍返还定金，属于适用法律错误，但判决结果正确，故对赵永华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵永华负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 琦代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一七年三月八日书 记 员 王 明书 记 员 庞连捷