重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11369号原告重庆胜益商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区渝航路70号，组织机构代码05324386-6。法定代表人周婷，该公司总经理。委托代理人陈宏，重庆鉴韬律师事务所律师。被告王广萍，女，1965年12月9日出生，住重庆市渝北区。原告重庆胜益商业管理有限公司与被告王广萍服务合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由代理审判员张世勇独任审判，适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告重庆胜益商业管理有限公司的委托代理人陈宏、被告王广萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆胜益商业管理有限公司诉称：原告和被告于2012年9月14日在渝北区渝航路70号渝航购物中心签订经营管理合同，双方约定原告自2012年9月16日起为被告提供商场保洁管理和水电费代缴等相关管理服务，被告按月支付原告相关费用。原告按合同约定为被告提供了相关服务，被告从2013年2月至2014年5月未向原告支付相关费用及违约金合计12601元。原告起诉请求：判决被告支付原告商场保洁管理费、水电费等相关费用及违约金合计12601元（其中：电费1025元，公摊费757元，垃圾处置费38元，空调费1334元，经营管理费6540元，合计9694元，因欠费清单计算的金额为9693元，故原告只主张9693元。违约金2908元，合同约定每日3%的违约金，原告酌情降低要求以欠款的30%作为违约金，主张2908元）。被告王广萍辩称：关于保安、保洁、管理费，开业至今保安未尽到工作职责，未能维护商场正常秩序，商场随处可见垃圾、纸屑，部分经营户迟到早退，罢工堵门，商场不能正常经营，多数商户无奈撤出商场。管理公司没有履行签约时的初衷，提档升级，经营品牌商场，应承担违约责任；关于水电费，双方签订的合同中约定的电价已明显超出重庆市电力管理局、重庆市物价局规定的电价，超出部分不受法律保护；关于水电公摊及空调费，原告从来未公示收费依据以及公摊计算方式明细等，经营户无法监管，不明不白；关于违约金，由于造成拒交上述费用是原告的原因，应当不予主张。综上，由于原告管理不善，水电费等相关费用计算不合理，所以不愿意支付商场保洁管理费、水电费、违约金等费，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月29日，以案外人彭朝波为甲方（出租方）、被告王广萍为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于重庆市渝北区两路镇渝航路70号渝北区渝航购物中心营业场地的2-17号铺位（建筑面积加公摊面积约为34.06平方米）租给乙方用于服装类经营活动；2、租赁期限自2012年4月29日至2015年4月28日止（该时间以渝航购物中心正式出具开业通知书之日起开始计算）；3、每月租金4700元，次年租金按上一年租金价格递增8%，商场保安保洁费及管理费12元／月·平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，一户一表；4、乙方经营场地内电费按表计费，公共能源费（包括公共照明、消防照明、公共设备用电、输变电损耗、公共用水、空调用电等）、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊，均当月结算；5、甲方有权委托管理公司对本商场进行经营管理，管理公司具有本合同约定的一切管理权利，并有权收取商场保安保洁费、电费、水费、空调费、一切公摊费用、经营管理及项目推广费。2012年9月15日，以原告重庆胜益商业管理有限公司为甲方、被告王广萍为乙方，双方签订《渝航购物中心经营管理合同》，主要约定：1、甲方为市场提供各项管理服务，乙方自愿接受并配合甲方对市场的管理，保障遵守和履行合同所载的义务和责任及接受包括管理合同和市场规章制度等在内的一切管理规定及要求；2、甲方享有依法向乙方收取经营管理费、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3%的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和强制措施，直至诉讼法律；3、经营管理费以图纸标注面积计算，按每月支付。商铺内自用的水、电等所产生的费用按双方约定的电费1.2元每度、水费5.2元每吨的收费标准据实收取。公共能源费按商铺面积据实分摊，均在当月收取。空调使用费每月由甲方根据当月空调使用的总费用按乙方所使用的建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊并按月收取。各项费用的收取由楼层管理员将缴费通知单送到商铺后，乙方自行到甲方财务处缴纳。合同签订后，商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费等各项费用从商场正式开业之日即2012年9月16日开始计收，原告重庆胜益商业管理有限公司即实施对渝航商场的管理，为被告提供相关服务（包含保安、清洁、维修等服务）。被告欠原告2013年2月至2014年5月期间的经营管理费未交纳，被告经营的商铺（一户一表）欠原告2013年2月至2014年5月的电费未交纳。审理中，被告王广萍对其用电量无异议。另查明：欠费清单载明，本层公摊电费系数计算公式：（本楼层总表用电量－商户总用电量＋本楼层公共总用电量）×1.2元÷本楼层总面积，公共费用公摊系数计算公式：（公共用水水费＋微波炉用电电费）÷商场总面积12131平方米，商户总的公摊费用＝（本层公摊电费系数＋公共费用公摊系数）每平方米，每户公摊费用计算方式＝公摊系数金额×商户面积，垃圾处置费＝10000元／商户总面积／12个月×商户门面面积，空调费计算方式＝本楼层空调费÷本楼层面积×商户门面面积。上述事实，有《租赁合同》、《渝航购物中心经营管理合同》、渝航商场开业通知书、水电费发票、《渝航购物中心清洁服务合同》、楼管值班记录、渝航购物中心保安值班记录表、维修登记表以及双方当事人陈述等在案为据，足以认定。本院认为：原告重庆胜益商业管理有限公司与被告王广萍签订的《渝航购物中心经营管理合同》、案外人彭朝波与被告王广萍签订的《租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的经营管理合同系不定期的服务合同，当事人可以随时解除合同，在合同未解除的情况下，当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《渝航购物中心经营管理合同》约定，原告重庆胜益商业管理有限公司负有对渝航购物中心进行管理的义务，并有向所管理的商户收取经营管理等费的权利。原告履行了管理合同的义务，被告应当交纳相关费用。虽然合同中未明确约定收取商场保洁管理费的标准，但根据案外人彭朝波与被告王广萍签订的《租赁合同》中约定的商场保洁管理费标准即12元／月·平方米，被告每月应缴纳的商场保洁管理费为409元（34.06平方米×12元／平方米），2013年2月至2014年5月期间共计产生的商场保洁管理费为6544元（409元×16个月），现原告只主张6540元；被告经营的商铺在上述期间产生电费1025元（854度×1.2元／度），被告未按约支付上述费用，故应承担向原告支付商场保洁管理费6540元及电费1025元的民事责任。被告辩称的“原告经营不善，造成被告无法经营，给被告造成损失”等意见，无充分证据证实，本院不予采信。关于原告请求的所有公摊费、垃圾费、空调费，虽然原告列举了上述费用的计算公式，但原告未举示计算上述费用的相关依据，无法根据原告陈述的计算公式计算出被告应承担之相关费用，加之被告对上述费用亦不认可，故原告要求被告支付上述费用的证据不足，本院不予支持。关于原告请求的违约金，本院认为，根据《渝航购物中心经营管理合同》约定，乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3%的滞纳金。各项费用的收取由楼层管理员将缴费通知单送到商铺后，乙方自行到甲方财务处缴纳。庭审中，原告未举示证据证明其已按照合同约定将每月的各项缴费通知单已送至被告且向被告公示了各项费用的计算依据，同时，上述滞纳金（实质即违约金）计算标准约定明显过高，加之被告亦不认可，依法应予调整，本院酌情从本案开庭次日即2014年9月5日起分别以应缴纳的商场保洁管理费、电费（6540元＋1025元＝7565元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算被告应付之违约金至本判决生效之日止，总金额以不超过原告主张的2908元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王广萍于本判决生效之日起十日内向原告重庆胜益商业管理有限公司支付商场保洁管理费6540元、电费1025元，合计7565元；二、被告王广萍于本判决生效之日起十日内向原告重庆胜益商业管理有限公司支付违约金（违约金计算：以7565元为基数，从2014年9月5日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，总金额以不超过2908元为限）；三、驳回原告重庆胜益商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由原告重庆胜益商业管理有限公司负担25元，由被告王广萍负担35元（被告负担部分，原告已预交，由被告在支付上述判决款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张世勇二〇一四年九月二十八日书 记 员  叶方阳