四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成少民终字第67号
上诉人（原审原告）王某某，女，1966年12月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人李凯，四川重德律师事务所律师。
委托代理人曾梓柯，四川重德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘某甲，男，2006年7月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。
法定代理人魏某某，女，1975年2月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。系上诉人刘某甲的母亲。
上诉人（原审被告）魏某某，女，1975年2月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。
上诉人王某某因与上诉人刘某甲、魏某某（以下简称刘某甲等二人）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服四川省都江堰市人民法院（2013）都江民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理该案后，依法组成合议庭于同年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人李凯、曾梓柯，上诉人魏某某并作为上诉人刘某甲的法定代理人均到庭参加诉讼。本案在审理过程中经院长批准依法延期审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，魏某某与刘伟（死亡）原系夫妻关系，刘某甲系二人的婚生子。2010年3月15日，都江堰市建怡贸易有限责任公司（简称建怡公司）与刘伟、魏某某签订《商品房买卖合同》，其中与本案有关的约定：1、建怡公司将位于都江堰市灌口镇平义村古堰春晓20栋2单元4楼5号左侧住房一套卖给刘伟、魏某某。2、房屋套内建筑面积为115.04平方米，房屋总价款368845元。合同签订后，刘伟按揭贷款支付购房款。同年7月26日，魏某某与刘伟签订《离婚协议书》，约定：“古堰春晓”房屋归刘伟所有，该房银行按揭贷款由刘伟归还，与魏某某无关；待刘伟将住房所有按揭贷款还清并办理房屋所有权证和土地使用权证后，刘伟应将该房屋无条件赠与婚生子刘某甲；在该房屋未过户到刘某甲名下之前，刘伟不得将房屋任意转让、赠与；若离婚双方任何一方死亡的，死亡一方之住房的所有权直接由刘某甲一人单独继承，其他继承人或者继承人之外的任何人不得以任何理由对抗刘某甲的继承权。当日，双方在都江堰市民政局婚姻登记处办理了离婚登记。2012年2月23日，刘伟将按揭贷款提前归还清结。
2012年9月6日，刘伟与王某某签订《房屋转让协议书》约定：1、刘伟将“古堰春晓”以400000元的价款转让给王某某。2、签订合同时刘伟将相关票据交给王某某，王某某一次性向刘伟支付价款。刘伟需协助办理该房在开发商处的房屋买卖变更手续以及在房管部门的备案登记等相关手续，刘伟无条件协助王某某办理房屋产权证，所产生的税费由刘伟负担。该合同签订后，王某某已经支付刘伟购房款共计308692.03元，刘伟向王某某出具收款依据《收条》予以确认。
2012年11月23日，原审法院受理刘某甲诉刘伟赠与合同纠纷一案，即【（2012）都江民初字第3495号）】，刘某甲在该案中诉请法院要求将“古堰春晓”过户到刘某甲名下。原审法院于2013年1月8日作出驳回刘某甲诉讼请求的判决后，刘某甲不服上诉至二审法院。二审审理中，因刘伟死亡，刘伟的继承人（除刘某甲外）均明确表示放弃对刘伟遗产的继承，不参与本案诉讼。二审法院依法裁定对该案终结诉讼。
原审法院另查明，2012年9月17日，原审法院受理张青富诉刘伟民间借贷纠纷一案作出（2012）都江民保字第145号民事裁定，对“古堰春晓”予以了查封。原审法院向王某某释明告知因“古堰春晓”被查封，王某某诉请要求继续履行合同不能，只能诉请解除《房屋转让协议书》，但王某某明确表明不变更诉讼请求。
原审判决认定上述事实采信的主要证据有：双方当事人的陈述、王某某提供的当事人身份信息、《房屋转让协议书》、《离婚登记审查处理表》、《承诺书》、2012年9月5日刘伟出具的188692.03元的《收条》一张、由都江堰市建怡贸易公司向刘伟出具《收据》四张、四张《收条》、中国工商银行个人业务凭证（填单）、（2013）成少民终字第128号民事裁定书、《商品房买卖合同》；魏某某提供的离婚证、原审法院调取的（2012）都江民保字第145号民事裁定书。
原审法院判决认为：1、王某某同刘伟签订的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，王某某与刘伟签订的《房屋转让协议书》是依法成立的合同，其当然自成立时即生效；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，尽管刘伟对案涉房屋不享有全部处分权，但该《房屋转让协议书》仍然有效。2、关于办理房屋产权过户问题。尽管《房屋转让协议书》有效，但经四川省成都市中级人民法院（2013）年成少民终字第128号民事裁定书的确认，案涉房屋属于刘某甲的财产，刘伟无权作出处分。另案涉房屋被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”之规定，作为履行非金钱债务的案涉房屋的权属变更登记事实上无法实现，因此王某某要求继续履行前述《房屋转让协议书》中之义务，以及确认案涉房屋所有权归王某某所有，判令刘某甲、魏某某协助办理上述房屋产权过户登记手续，并承担办理过户登记手续时产生的相关税、费的诉讼请求不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、王某某同刘伟于2012年9月6日签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回王某某的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告王某某和原审被告刘某甲等二人均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人王某某上诉的主要理由是：1、原审判决确认案涉房屋属于刘某甲财产，刘伟无权处分是错误的。刘伟和魏某某在离婚协议中已经明确了案涉房屋的所有权归刘伟，刘伟与王某某签订《房屋转让协议》将案涉房屋转让给王某某，表明刘伟已用行为表明不再将该房屋赠与给刘某甲，应当视为刘伟对赠与行为行使撤销权。刘伟在生前已经对自己的财产进行了处分，且该处分应该是合法的。案涉房屋因已经转让不能纳入刘伟遗产，应当由王某某享有案涉房屋的所有权。2、王某某与刘伟签订的《房屋买卖合同》是有偿合同，应当优于刘伟与刘某甲之间的赠与关系。3、涉案涉房屋虽被人民法院查封，但王某某请求将尚未支付的余款9万余元全部交付给被上诉人，案涉房屋因查封不能办理权属变更登记的障碍即可以消除，故王某某要求办理涉案房屋产权过户的诉请应当得到支持。请求二审法院依法改判，判令被上诉人魏某某、刘某甲协助王某某办理案涉房屋产权过户登记手续并承担办理过户登记手续产生的税费。
上诉人刘某甲等二人上诉的主要理由是：1、原审判决认定刘伟与王某某所签《房屋转让协议》有效是错误的。离婚协议约定刘伟还清房屋按揭款并办理房屋所有权证和土地使用权证后应当将房屋赠与刘某甲，故刘伟实际对涉案房屋并无所有权，其与王某某签订《房屋转让协议》应当认定为无效。2、原审判决已经认定案涉房屋属于刘某甲的财产，刘伟无权处分，再确认《房屋转让协议》有效是错误的。3、王某某在未查明刘伟是否拥有案涉房屋所有权情况下与刘伟签订《房屋转让协议》，这一不利后果应当由王某某自行承担。请求二审法院撤销原审判决，驳回王某某的诉讼请求。
针对上诉人王某某的上诉理由和请求，上诉人刘某甲等二人答辩称，案涉房屋系刘伟、魏某某夫妻关系存续期间所买，离婚协议中明确约定该房屋赠与刘某甲，故刘伟对该房屋没有单独处分权，房屋应当属于刘某甲。
经二审审理查明：
（一）魏某某与刘伟（死亡）原系夫妻关系，刘某甲系二人的婚生子。2010年3月15日，刘伟与建怡公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、建怡公司将位于都江堰市灌口镇平义村古堰春晓20栋2单元4楼5号住房一套（以下简称案涉房屋）卖给刘伟、魏某某。2、房屋套内建筑面积为115.04平方米，房屋总价款368845元。付款方式为：买受人可以首期支付购房总价款的49%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款（原开发企业担保）支付。同月17日，案涉房屋在都江堰市房管局以魏某某与刘伟为买受人办理了签约备案。同年7月26日，魏某某与刘伟签订《离婚协议书》约定：案涉房屋归刘伟所有，该房银行按揭贷款由刘伟归还，与魏某某无关；待刘伟将住房所有按揭贷款还清并办理房屋所有权证和土地使用权证后，刘伟应将该房屋无条件赠与婚生子刘某甲；在该房屋未过户到刘某甲名下之前，刘伟不得将房屋任意转让、赠与；若离婚双方任何一方死亡的，死亡一方之住房的所有权直接由刘某甲一人单独继承，其他继承人或者继承人之外的任何人不得以任何理由对抗刘某甲的继承权”。当日，双方在都江堰市民政局婚姻登记处办理了离婚登记。
（二）2012年8月8日，张青富诉至原审法院，请求判决刘伟偿还借款276000元，同年9月17日原审法院根据张青富申请对本案案涉房屋进行了查封。同年11月30日，原审法院作出了刘伟归还张青富借款276000元的判决。之后在执行该案过程中，因刘伟死亡，原审法院以刘伟死亡，无法执行为由，要求张青富另行起诉。2013年10月12日，张青富以刘某甲以及刘伟父母亲为被告再次起诉该民间借贷案件。同年12月9日原审法院作出判令刘某甲在继承刘伟遗产范围内承担偿还281440元的判决。该判决生效后，张青富向原审法院再次申请执行该房屋，原审法院以不能确认案涉房屋属刘伟遗产为由，终结本次执行。2014年4月16日，张青富以刘某甲为被告向原审法院提起了所有权确认纠纷，要求确认案涉房屋为刘伟的遗产，以便于执行刘伟向其所借款项，该案件现被原审法院裁定中止审理。
（三）2012年9月，因刘伟未支付案涉房屋按揭款，按揭银行交通银行都江堰支行从开发商兼保证人建怡公司账户将案涉房剩余按揭款17万余元扣除，建怡公司拟对刘伟提起诉讼时刘伟将案涉房屋转让王某某，并将王某某带到建怡公司由王某某支付了案涉房屋剩余所有款项。2012年9月5日，刘伟向王某某出具《承诺》，内容为：“刘伟自愿将案涉房屋转让给王某某，如有其它事宜与王某某无关，刘伟前妻魏某某和儿子刘某甲无权找王某某过问此事”。同月6日，刘伟与王某某签订《房屋转让协议书》，约定：1、刘伟将案涉房屋以40万元的价格转让给王某某，王某某一次性付清房款；2、刘伟协助王某某办理过户手续；3、办理过户手续时所产生的税费由刘伟承担。同日，刘伟向王某某出具了3张收条，分别载明：收到王某某用于交付案涉房屋的尾款188692.03元；收到王某某购房款50000元；收到王某某购房款10000元。同月8日，刘伟向王某某出具收条，载明：收到王某某30000元的房屋转让款。同月5日，建怡公司向刘伟出具收据，载明：“收到刘伟交来案涉房屋贷款本金及逾期还款利息170976.5元。同月11日，王某某通过工商银行向刘伟账户汇款25000元。2013年1月10日，刘伟向王某某出具收条，载明：收到王某某交来购房款5000元。王某某向刘伟共计支付购房款308692.03元，尚余91307.97元未支付。
（四）2012年10月29日王某某以刘伟为被告，以魏某某以及建怡公司为第三人提起了房屋买卖合同诉讼。在审理中，因刘伟死亡，王某某于2013年9月10日撤回起诉。同月16日，王某某以刘某甲、魏某某为被告再次提起了房屋买卖合同诉讼。
（五）2012年11月23日，刘某甲以刘伟为被告向原审法院起诉，请求确认魏某某与刘伟签订《离婚协议书》中约定的将讼争房赠与刘某甲的协议有效；判决刘伟将案涉房屋过户到刘某甲名下。原审法院于2013年1月8日作出驳回刘某甲诉讼请求的判决后，刘某甲不服上诉至本院。二审审理中，因刘伟死亡，刘伟的继承人（除上诉人刘某甲外）均明确表示放弃对刘伟遗产的继承，不参与本案诉讼。本院遂于2013年6月18日依法裁定对该案终结诉讼。
上述事实的认定，有一审法院收集在卷的双方当事人的陈述、双方当事人提供的当事人身份信息、《房屋转让协议书》、《离婚登记审查处理表》、《承诺书》、2012年9月5日刘伟出具的188692.03元的《收条》一张、由都江堰市建怡贸易公司向刘伟出具的《收据》四张、四张《收条》、中国工商银行个人业务凭证（填单）、（2013）成少民终字第128号民事裁定书、《商品房买卖合同》、离婚证、（2012）都江民保字第145号民事裁定书；二审法院调取的案涉房屋备案登记材料，（2012）都江民初字第2056号、2776号卷宗材料，（2012）都江民初字第2056号、2776号民事判决书，二审法院对建怡公司游xx的调查笔录、对都江堰金都物业管理公司刘xx、方x的调查笔录以及双方当事人在二审中的陈述记录予以证实。
本院针对双方当事人争议的焦点评判如下：
一、关于上诉人王某某与刘伟签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。本院认为，上诉人王某某与刘伟签订《房屋转让协议书》时，刘伟已经与上诉人魏某某离婚，王某某从离婚协议上了解到该讼争房归刘伟所有，同时刘伟向王某某出具的了“刘伟自愿将案涉房屋转让给王某某，如有其它事宜与王某某无关，刘伟前妻魏某某和儿子刘某甲无权找王某某过问此事”的承诺，让上诉人王某某认为刘伟对案涉房屋具有处分权，因此双方在自愿平等基础上签订的《房屋转让协议书》不违反法律禁止性规定，应属合法有效。
二、关于上诉人王某某要求办理涉案房屋产权过户的诉请是否应当得到支持的问题。本院认为，上诉人王某某与刘伟签订《房屋转让协议书》后，双方均应依照合同约定履行各自应尽的义务。根据协议约定，刘伟将案涉房屋以400000元的价格转让给上诉人王某某，王某某应一次性付清房款，但王某某没有依约一次性付清房款，尚余91307.97元至今未支付，且案涉房屋所有权也尚未转移至刘伟名下，仍登记于开发商建怡公司名下。此外，因刘伟与张青富的债务纠纷，原审法院已经对案涉房屋进行了查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”之规定，上诉人王某某所提请求判令上诉人刘某甲等二人协助其办理案涉房屋产权过户登记手续并承担办理过户登记手续产生的税费的上诉主张，因存在事实和法律上障碍而履行不能的情况，本院不予支持。原审法院在一审诉讼中已明确向上诉人王某某释明，告知其可以变更诉讼请求，解除合同，但王某某坚持不予变更。本院认为，因买卖合同履行不能产生的权利，上诉人王某某可以另行提起诉讼主张。
三、关于上诉人刘某甲是否对涉案房屋具有所有权的问题。经审理查明，上诉人魏某某与刘伟签订的《离婚协议书》中约定案涉房屋归刘伟所有，该房银行按揭贷款由刘伟归还，待刘伟将住房所有按揭贷款还清并办理房屋所有权证和土地使用权证后，刘伟应将该房屋无条件赠与婚生子刘某甲。本院认为，离婚协议中的赠与条款不属于独立的自然人对其个人财产进行处分的一般赠与行为，而属夫妻双方作为共同共有人对共同财产所作的处分，根据共同共有的权利行使规则，其中单独一个共有人不享有独立的撤销权。我国《合同法》第二条第二款明确规定“婚姻、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律规定”。本案中，上诉人魏某某与刘伟签订的离婚协议中约定将房产赠与刘某甲的赠与条款与整个离婚协议是一个整体，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，刘伟不能单独撤销。但是，在赠与房屋转移过户给上诉人刘某甲之前，上诉人刘某甲享有的只是债权，并未取得房屋的所有权。原审判决确认案涉房屋属于刘某甲的财产属认定不当，本院应予纠正。因刘伟至今未取得案涉房屋的所有权证和土地使用权证，赠与条件尚未具备，故上诉人刘某甲等二人提出案涉房屋属于刘某甲财产的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，虽确认案涉房屋属刘某甲财产的认定不当，但本院二审予以纠正后，不影响本案的处理结果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按原审判决确定的执行；二审案件受理费400元由王某某承担200元，刘某甲的法定代理人魏某某承担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 斌
审 判 员 周文军
代理审判员 杨 晗
二〇一五年四月十日
书 记 员 朱 懿