重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忠法民初字第01021号
原告忠县特殊教育学校，住所地忠县忠州镇邓公村四组，组织机构代码45181109-9。
法定代表人邓大琼，系该校校长。
委托代理人杨方文，重庆开颜律师事务所律师。
委托代理人李伟，系该校副校长。
被告江书兵，男，1969年12月10日出生，汉族，住忠县。
被告谢姝，女，1972年9月26日出生，汉族，住忠县。
委托代理人江书兵（系谢姝之夫），1969年12月10日出生，汉族，住忠县，特别授权。
原告忠县特殊教育学校与被告江书兵、谢姝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法转为普通程序，依法由审判员古崇明担任审判长，与人民陪审员谭明和、刘和珍组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2014年6月17日、8月14日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忠县特殊教育学校诉称，被告租用原告位于忠县忠州镇健康路130号附1号3-2门面一间经商多年，2013年，原告确定租金每年6000元，租期为2013年1月31日至2014年1月30日，其租期于2014年1月30日到期，到期后原告多次催促被告腾房无果。为此，诉至法院要求，1、判令被告腾出位于忠县忠州镇健康路130号附1号2-2门面一间归还原告，并赔偿从2014年2月1日起至腾房时止的损失暂定500元及所用的水电费；2、由被告承担本案诉讼费。
被告江书兵、谢姝辩称，被告与原告签订租赁合同及租用原告门面属实，合同到期后原告没有来找过被告，听别人说在门面上贴出公告要求被告搬出门面，合同约定要腾出门面应提前2个月通知，但原告没有提前通知。现原告要出卖门面，也愿意购买，要出租也愿意继续续租，腾出门面东西太多，不好搬。
经审理查明，原告忠县特殊教育学校于2013年5月3日与被告江书兵、谢姝签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于忠县忠州镇健康路130号附1号综合楼正中3-2门面出租给被告经营。租期从2013年1月31日至2014年1月30日止。租金每年6000元。乙方一次性付清房屋租金。租赁期届满一月之前，甲方（忠县特殊教育学校）在自愿出租该房和租房总价递增10℅的前提下可以对乙方（江书兵、谢舒）优先续租；也可以公开招租的方式确定租赁对象。合同签订后，双方按约定内容履行。2013年9月16日，忠县教育委员会关于特殊教育学校原校舍公开拍卖忠教函（2013）173号文件致函忠县财政局，请财政局按有关规定对外公开拍卖。忠县财政局收悉后，2013年10月28日，经研究决定以忠财企（2013）35号文件同意处置忠县特殊教育学校原校舍国有资产的批复，具体内容是将忠县特殊教育学校位于忠州镇健康路130号附1号房产（建筑面积424.32平方米）以评估价值146.39万元为低价，按规定进入联合产权交易所渝东分所忠县支所公开竞价出售，其收入全额上缴财政，并做好有关财务处理。2013年11月11日，原告向重庆联合产权交易所申报房产转让上市申报书，委托由交易所对外进行转让信息发布和组织实施交易。同日，与重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所忠县支所签订项目交易服务协议，协议约定由重交所忠县支所进行挂牌交易。同日，在重庆联合交易所内网网站公布。2013年11月19日、20日，忠县特殊教育学校先后在重庆商报、忠州日报刊登了忠县忠州镇健康路130号附1号综合楼的1-3层部分房产整体转让公告。其挂牌期限为2013年11月19日起至2013年12月26日止。公告告知报名的一是通过互联网、二是直接到重交所忠县支所两种方式报名。同时，原告也其被告经营的门面处张贴公告，告知其所租门面要出售需腾房。租赁期满后，原告要求被告腾出房屋无果，遂诉讼来院。庭审中，被告陈述同意解除房屋租赁合同关系，但要求原告赔偿因停水、停电造成的损失。
另查明，忠县特殊教育学校于2008年5月整体搬迁到忠县忠州镇郑公路30号。忠县忠州镇健康路130号附1号老校校舍一直处于闲置状态，该校舍占地面积211.7平方米，建筑面积424.32平方米（套内面积400.56平方米），经重庆恒基土地房地产资产评估有限公司（重恒基房评字（2013）评估价值为46.39万元。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、国有土地使用证、房产证、忠教函（2013）173号、忠财企（2013）35号文件、内网打印、重庆商报、忠州日报、房产转让上市申报书、项目交易房屋协议、照片若干等及原、被告在庭审中的陈述等证据材料在案予以佐证。
本院根据当事人诉辩称意见及其提供的证据材料和庭审确认的事实，对本案争议的问题作如下综合分析认定：
一、关于房屋租赁合同的效力问题？
根据租赁合同的内容及特征来看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租金。本案是原告与被告签订的门面租赁协议，也即是忠县特殊教育学校将租赁物3-2门面交付给江书兵使用、收益、江书兵支付租金给忠县特殊教育学校，双方均无异议，系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。合同签订后，双方均已按合同内容履行。
二、关于租赁期满后租赁物的归属问题及原告要求被告返还门面的诉讼请求是否得到支持的问题？
《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”也就是说，租赁合同终止后，承租人应当将租赁物返还给出租人，返还租赁物是承租人的义务。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金。本案中，原告与被告约定的租期从2013年1月31日至2014年1月30日止，从2014年1月31日起，作为被告就应当负有将门面3-2返还给原告的义务。
现原告忠县特殊教育学校作为位于忠州镇健康路130号附1号房产的国有资产的管理人，负有对该处房产的管理、使用、处置、收益的义务。忠县教育委员会早在租赁期内即2013年9月16日以忠教函（2013）173号文件致函忠县财政局请求对原告原校舍的财产进行拍卖；同年10月28日，忠县财政局以忠财企（2013）35号文件同意处置忠县特殊教育学校原校舍国有资产的批复，明确指出按规定进入联合产权交易所渝东分所忠县支所公开竞价出售，其收入全额上缴财政。原告收到批复后，同年11月11日向重庆联合产权交易所申报房产转让上市申报书，委托由交易所对外进行转让信息发布和组织实施交易。同日，与重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所忠县支所签订项目交易服务协议，约定由重交所忠县支所进行挂牌交易。同日，在重庆联合交易所内网网站公布。同年11月19日、20日，原告先后在重庆商报、忠州日报刊登了忠县忠州镇健康路130号附1号综合楼的1-3层部分房产整体转让公告，并在其被告处张贴公告。原告的上述活动是在租赁期满前2个多月前在网站、相关媒体及被告处张贴出售公告，原告的上述行为就是一种通知方式，合同法规定仅为通知义务，并未确定为送达义务。原告的行为符合《合同法》第九十三条、第九十六条关于解除合同的规定和第二百三十条关于承租人享有以同等条件优先购买的权利的规定，该条规定的合理期限并没有指出具体的时间是多少，本院认为合理期限仅为让承租人另行寻找租赁物及腾出租赁物内东西的准备期限，其2个多月时间加上诉讼期间足以能够在忠县完成寻找、物色租赁物。故被告抗辩原告没有提前通知的理由不充分，本院不予采纳。虽然被告根据该规定享有以同等条件优先购买的权利，但不影响被告行使该权利。现被告仍占有其门面3-2，拒不返还给原告，其行为是错误的。现被告陈述同意解除租赁合同关系，系其真实意思表示，本院予以确认。原告要求被告腾出门面3-2返还给原告的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告逾期交付租赁物的损失以年租金6000元÷12月＝500元为每月的租金，从期满后次日算至交付时为止。故原告要求被告从2014年2月1起至交付门面为止的期间损失每月500元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告提出的电费问题涉及多户分摊，无法核实确认，本院不予调整。对被告抗辩要求原告赔偿因停水、停电造成的损失的理由，未向本院提供证据予以证明，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告江书兵、谢姝在本判决生效后十日内将位于忠县忠州镇健康路130号附1号3-2门面一间腾出交付给原告忠县特殊教育学校。
二、被告江书兵、谢姝向原告忠县特殊教育学校支付从2014年2月1起至腾出房屋时止按每月500元标准支付占用房屋的损失。
三、驳回原告忠县特殊教育学校的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告江书兵、谢姝负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均为提出上诉或仅有一方上诉后撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 古崇明
人民陪审员 刘和珍
人民陪审员 谭明和
二〇一四年八月十四日
书 记 员 易小凤