广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1770号
上诉人（原审原告）：宋柳源，身份证住址：深圳市罗湖区。
委托代理人：尹军，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市地业房地产有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：邵家荣。
委托代理人：潘向宁，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。
委托代理人：卢永瑜，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司员工。
上诉人（原审第三人）：深圳华丽装修家私企业公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：罗荣光。
委托代理人：朱强，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口后海实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：陈淦明。
上诉人宋柳源、上诉人深圳市地业房地产有限公司（以下简称地业公司）、上诉人深圳华丽装修家私企业公司（以下简称华丽公司）因与被上诉人深圳市蛇口后海实业股份有限公司（以下简称后海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民重字第15号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年3月24日，宋柳源作为买方，地业公司作为卖方，双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定买方向卖方购买位于深圳市南山区XXXXX、XXXXX的XXX花园X号楼XX层XXXX号房产，建筑面积103.31平方米，总价款为2135740元；卖方应于2009年4月23日前将涉案房屋交付买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的涉案房屋的钥匙出具收条，该收条视为涉案房屋实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为卖方交付该房屋的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，该房产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该房产；买方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；合同约定的验收是指买方检查核实所购房产坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全；验收过程中买方所提出的房屋质量异议及卖方对异议的处理属于卖方履行保修责任的范畴，不构成买方拒绝收楼的理由；卖方逾期交房不超过90日（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；卖方逾期交房超过90日，买方不解除合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金；涉案房屋因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿；涉案工程的保修期限自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由卖方负担，但因买方使用不当或不可抗力等非卖方原因造成的问题除外；交付的房地产的装修部分达不到合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修；因重新装修而推迟交付使用日期的，按合同约定的迟延交房责任处理；合同附件三约定的装置、装修、装饰标准为，外墙：主体为干挂优质天然石材，局部为优质外墙涂料和瓷砖；内墙：砂浆面层抹平；天花：水泥腻子抹平；地面：砂浆面层抹平；门窗：进户门为优质木质防火防盗进户门并配高级电子智能防盗门锁、优质粉末喷涂彩色铝合金窗、阳台门，全部玻璃为中空双层玻璃、阳台栏杆为彩色铝合金配安全玻璃；厨房：地面911防水涂层、砂浆面层抹平；卫生间：地面911防水涂层，砂浆面层抹平；阳台地面为优质瓷砖；电梯：上海三菱LEHY；电话、电视、网络线接到客厅，低层市政供水管直接到户、中高层加压到户，设供电开关插座及漏电保护开关，管道燃气，小区中央闭路电视与红外线报警系统，户内设彩色可视对讲系统。售楼过程中，地业公司曾在涉案房屋所在建筑物外表悬挂广告，上载：“精装品质、现楼发售，100平方米三房／130平方米四房，全成品精装现楼，更多惊喜请关注深圳电视财经、都市、电视剧、公共频道”。
2008年9月22日，XXX花园完成竣工验收，确认工程质量合格。2009年3月25日，宋柳源出具委托书，委托宋XX、黄XX代为办理购买涉案房屋的有关手续，办理入伙、验收、装修手续并签署相关文件，办理银行按揭手续等。同日，深圳市公证处对该委托书进行了公证。2009年4月15日，黄XX代宋柳源办理了收楼、验房和入伙手续，未对房屋质量提出任何异议。2009年4月27日，地业公司向宋柳源出具了支付涉案房屋购房款2135740元的发票。
根据地业公司指定，宋柳源（甲方）与华丽公司（乙方）签订了《家居装饰装修工程施工合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行居室装潢，开工日期为2009年4月15日，总工期为120天；工程质量及验收标准按国家装饰工程验收规范执行；施工中，甲方如有特殊工程项目或特殊质量要求，在不违背《房屋使用说明书》的前提下，经双方确认，增加的费用，应另签订补充合同；在工程全部结束后，由乙方组织甲方进行竣工验收，双方办理工程移交手续，甲方认可物业公司对施工过程中相关工序检查和签认的结果；乙方在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收合格之日算起，为24个月。2009年7月18日，宋柳源与华丽公司签署《工程质量保修书》，载明：竣工验收日期为2009年7月18日，保修期限自2009年7月18日至2011年7月18日止，保修期内由于华丽公司施工不当造成质量问题，华丽公司无条件地进行维修；保修期内如属宋柳源使用不当造成装饰面损坏，或不能正常使用，华丽公司酌情收费。同日，宋柳源签署涉案房屋《电器、配件、装修项目移交列表》。2009年7月19日，宋柳源确认合格后接收了华丽公司装修竣工的涉案房屋。
就涉案房屋的质量问题，宋XX向深圳市建设局进行投诉。2009年9月4日，深圳市建设局向宋XX作出《关于XX公馆X栋XXXX房屋质量投诉的复函》［深建质复（2009）XXX号］，上载：该局派行政执法人员于2009年9月1日会同涉案项目的建设单位、施工单位、物业管理单位和南山区XX街道办代表以及宋XX，对投诉问题进行了调查，并答复如下：1、该局行政执法人员检查X栋XXXX号房屋，发现的质量问题主要有：墙纸墙面发霉脱落、木地板发霉翘曲变形、个别门框发霉、客厅天花板底有一条收缩裂缝等，另外宋XX也提出存在甲醛超标问题；以上问题施工单位进行过保修处理但未能处理彻底；2、该局已责令建设单位高度重视工程质量投诉，成立专项小组负责处理工程质量投诉；组织有关单位对所有投诉业主的房屋质量进行检查，对检查发现的问题在投诉人与建设单位商定的期限内落实处理；3、建设单位同意对投诉人的投诉事项及赔偿要求组织施工单位与投诉人进行协商解决，协商无果投诉人可寻求司法途径解决。
诉讼中，华丽公司表示涉案房屋确实有部分墙壁的墙纸存在发霉、发黑，部分门框、地脚线发霉、墙体脱落的问题，但由于宋柳源的原因，一直无法得到权威机构的质量问题鉴定。宋柳源表示，涉案房屋交付后其一直未使用，仍住在其自有的其他房产内。在华丽公司提出维修方案后，宋柳源表示华丽公司的方案为局部维修方案，不同意进行鉴定，要求全部重新装修，并要求更换装修公司。2010年9月16日、2011年1月20日，宋柳源书面向原审法院申请批准其对涉案房屋自行进行重新装修。地业公司不同意宋柳源重新装修，认为其没有法律依据。华丽公司亦不同意宋柳源重新装修，认为其承担的是维修责任，而非支付重新装修费用的责任。
深圳市中科华南环境测试有限公司受宋XX委托于2009年8月8日出具《检测报告》，上载：2009年8月5日对涉案房屋的主卧、次卧1、次卧2采样检测发现，主卧TVOC（检测值2.9，参考值≦0.5）、次卧1TVOC（检测值3.9，参考值≦0.5）、次卧2TVOC（检测值3.0，参考值≦0.5）浓度超出参考标准值，甲醛、苯、甲苯、二甲苯、菌落总数符合参考标准。深圳市中科华南环境测试有限公司出具了检测费2400元的收据。地业公司及华丽公司认为，该证据为宋柳源单方委托，且其依据的标准系国家参考标准而非强制性标准，检测结果只针对卧室，不具有完整性，故对于上述证据的真实性、合法性均不予认可。
诉讼中，宋柳源于2009年9月7日申请原审法院对涉案房屋的建设工程质量、装修质量及维修费用进行鉴定和评估，又于2009年12月1日撤回了鉴定和评估的申请。2010年3月24日，宋柳源再次申请原审法院进行评估、鉴定。深圳市XX道路交通事故车物损失评估有限公司接受原审法院委托进行评估、鉴定。2010年8月20日，深圳市XX价格鉴证财产评估有限公司向原审法院提交《价格鉴证报告》。评估鉴定结论为涉案房屋内的装修工程存在墙面铺装不合规、地板材料不符合约定等质量问题，重新装修涉案房屋使其达到正常使用所需的工期为180天、含税工程总造价为202445元。
地业公司及华丽公司就深圳市XX价格鉴证财产评估有限公司的鉴定资质提出了异议，针对该问题，原审法院于2010年12月8日向该公司发出通知，要求该公司于收到通知书之日起5日内向原审法院提交其具备工程质量鉴定资质的证明文件，该公司未予提交。地业公司、华丽公司于2010年12月15日向原审法院就装修工程质量问题形成的原因申请重新鉴定。原审法院将此通知宋柳源，宋柳源分别于2011年1月20日、2011年1月26日、2011年3月4日多次表示不同意重新鉴定。
原审法院于2011年3月18日作出（2009）深南法民三初字第718号民事判决。宋柳源不服，提起上诉。深圳市中级人民法院于2011年12月19日作出（2009）深中法民五终字第1486号民事裁定，认为原审法院在确认评估机构无资质接受质量鉴定委托的情况下，没有依法就重新鉴定作出决定，却以宋柳源不同意重新鉴定为由驳回地业公司、华丽公司的诉讼请求，在程序上违反法律规定，并导致对案件主要事实认定不清，直接影响案件的正确判决，裁定撤销原判，发回重审。该案重审后，原审法院决定就宋柳源提出的鉴定申请重新委托鉴定机构进行鉴定，宋柳源对此表示同意，并于2013年7月12日明确其鉴定的请求为：1、对梁柱粉刷平整度、墙面爬丝（裂缝）；2、门窗质量（框架用料、玻璃品质明显不符合约定）是否符合合同约定要求、尤其门窗木质部门是否存在虫蛀、扭曲等现象予以检测；3、对装修工程各部分（墙面、天花部分从腻子到墙纸的产品品质和加工质量，地板、地脚线品质和加工质量）是否符合合同约定要求，是否存在发霉、扭曲变形等现象予以检测；4、对厨、卫、窗台、入户等室内有关部分的渗水情况予以检测。原审法院依法委托深圳市建设工程质量检测中心对宋柳源申请的事项进行鉴定。2014年9月15日，深圳市建设工程质量检测中心出具《建设工程质量鉴定报告》，该报告记载的鉴定情况及结论如下：1、XXX花园2号楼XXXX房室内墙面平整度不符合相关规范要求，该房屋墙面存在墙面开裂、墙纸脱落、霉变现象，不符合相关规范要求，该房屋吊顶存在开裂等情况，不符合相关规范要求；2、楼面平整度偏差不满足规范要求，该房屋楼面面层所使用的材料为实木复合地板，不符合约定；3、厨房及卫生间的防水设置不符合设计要求；4、阳台铝合金推拉门门扇型材厚度不满足设计要求。该推拉门在小水量淋水的情况下透水，表明水密性不符合规范要求。该推拉门位置室内外地面高差满足设计要求；5、电线布设未见异常。此次鉴定支出鉴定费10000元。
针对上述《建设工程质量鉴定报告》，宋柳源、地业公司及华丽公司均提出书面异议。对于宋柳源的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、鉴定报告第5.1条已经明确客厅顶板存在开裂等损伤，鉴定报告的结论部分为检测鉴定综合分析的汇总，同类问题的详细描述可在报告相关章节中查询；2、本检测机构及相关人员的资质证书均已在深圳市中级人民法院备案。对于地业公司的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、本报告中推拉门型材截面厚度测量位置为《中南地区建筑标准设计建筑图集图集号98ZJ641》90推拉门中代号L090705型材截面图中型材厚度标注位置（根据设计说明，此处型材设计厚度调整为2.0mm；2、鉴定报告中的露点温度是指所抽检中空玻璃样品当前状况下的露点温度，露点温度反映了中空玻璃密封性能，密封材料受老化等因素影响，其性能逐渐变差，具有时效性；3、《民用建筑设计通则》第6.10.2条规定了门窗与墙体应满足抗风压、水密性、气密性的要求，XXX建筑设计（深圳）有限公司出具的《协助调查函回复》表明，该阳台需进行水密性、气密性、抗风压实验。部分涉案外窗翘曲变形、闭合不严是一种现实存在，不符合相关规范要求。对于华丽公司的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、本次监测鉴定结果反映的是检测时墙体的状态，至于裂缝时间，本单位没有技术手段确定；2、使用何种材料做楼面面层属于合同约定问题，相应检测鉴定报告中已经判明了涉案楼面面层是属于实木地板还是实木复合地板；3、（1）我中心是根据广东省标准《建筑防水工程技术规程》第4.4.3条、第4.4.8条规定以及设计图纸的设计要求对厨房防水设置进行鉴定，不是按长期蒸汽环境的厨房间进行鉴定的，鉴定结果表明厨房防水存在墙面、地面未见防水层及防水层厚度不符合设计要求等情况。（2）卫生间虽然设有防水层，但防水设置存在卫生间墙面上部未见柔性防水层、墙面防水层厚度不符合设计要求、地面水管穿越防水层未作防水加强、防水体系不完整等情况，不符合规范和设计要求。门槛石以下地面未见防水设置，存在渗漏水隐患。（3）厨房、卫生间的防水设置问题，下一步是需要维修还是重做，不是本次鉴定的内容；4、中空玻璃的露点温度未达到规范要求，是否需要更换不属于本次鉴定内容。
2014年11月11日，宋柳源申请对《建设工程质量鉴定报告》中所显示的房屋质量问题修复所需费用等予以评估。原审法院依法委托XXX建设工程管理顾问有限公司（以下简称XXX公司）进行评估。该中心于2015年5月7日出具了《工程造价评估鉴定意见书》，该报告记载：工程数量依据检测报告鉴定结论内容、2015年3月12日现场查勘记录、精装修明细表内容结合住宅装饰修复的一般情况，涉案工程按市场价价款为105743.83元，包含：1、修复墙面开裂、修复和重装地板、推拉门修复、玻璃修复、厨卫防水修复等实体项目费用合计85311.57元；2、拆除垃圾外运费、成品保护费、白蚁防治费、室内检测费、措施费、清洁费、修复方案设计费等其他费用合计16876.13元；3、税金3556.13元。本次评估，支出评估费5000元。
针对上述价格评估报告，地业公司、华丽公司均提出了异议。针对华丽公司的异议，XXX公司作出回复：1、2014年7月出具的质量检测报告结论有载明裂缝质量问题，该质量问题应修复至合格；2、本案XXXX房存在大面积腐烂发霉、局部变色、平整度不符合规范及面层不符合约定；3、质量检测报告均记载厨卫防水不符合设计及规范要求，应重修至合格，要彻底修至合格就需要把面砖等予以拆除重装；4、LOW-
E玻璃不符合规范，应修复至合格。针对地业公司的异议，XXX公司作出回复：1、检测方依据的质量检测报告及现场勘查计算有关修复工程量和费用，检测方认为无异议，并没有扩大或缩小质量问题范围，其他费用也是基于需修复、整改、拆装而延伸的费用不在争议范围；2、XXXX房的地柜5000元，是按照市场价1462元／米，长度3.83米，取整为5000元／个；3、检测报告表明露点温度不符合规范要求，房屋出现的外窗玻璃色泽不一致、观感不通透等情况与此有关，要达到合格正常状态需要修复、更换玻璃至合格；4、房屋二次装修尤其是有质量问题的装修费需整改到合格、符合规范、正常使用状态，相应的白蚁防治、室内检测、成品保护、措施费、清洁费以及修复方案专业设计监理费按市场情况及规范需要发生，有关措施费（如在进屋施工之前在大门口公共走道边为保护公共走道墙壁免受损害，需贴临时保护板、墙壁粉刷搭架子、做临时架、玻璃及门拆装的安全措施保护）、全屋装修完毕予以清洁、专业的二次装修予以聘请设计监理工程师事前把控、材料把关、事中监督及验收、拆改时把原有好的装修物予以成品保护等事项费用，也属于一般生活常识需要发生的。
诉讼中，宋柳源明确本案案由为房屋买卖合同纠纷。宋柳源认为，地业公司虽未将“全成品、精装修”的内容列入《房地产买卖合同》，但从地业公司的售楼广告、《赠送室内装修的相关事宜确认书》和《精装修明细表》可以看出本案的买卖标的为“全成品、精装修”商品房；本案的《装修施工合同》是《房地产买卖合同》的组成部分，因为《装修施工合同》施工方由地业公司指定，而非宋柳源自主选择，装修工程的具体项目也是地业公司在《精装修明细表》中列明的工程量，且《装修施工合同》中没有工程价款这一条款，工程款亦由地业公司直接向华丽公司支付；本案责任主体为地业公司，地业公司将其精装修义务，以“赠送”名义指定由华丽公司代为履行，此举并不能免除其对装修工程应承担的民事责任。
诉讼中，宋柳源称自2009年6月至今，该房一直处于维修状态中，宋柳源没有居住。
宋柳源原审诉讼请求：1、地业公司承担本案检测费2400元及评估费；2、地业公司赔偿宋柳源管理费（暂计算至2012年10月26日，再加重新维修工期180天，为19526元，实际应计算至判决之日止）；3、地业公司赔偿宋柳源损失费（按深圳市房屋租赁指导租金暂计算至2012年10月26日，再加重新维修工期180天，为162713元，实际应计算至判决之日止）；4、地业公司赔偿宋柳源房产折价费42715元［房价2135740元×（1－0.98）］、5、地业公司赔偿宋柳源拆除和重修维修费202445元；6、地业公司赔偿宋柳源违约金（按房价万分之三每日暂计算至2012年10月26日，再加重新维修工期180天，为870741元，实际应计算至判决之日止）；7、地业公司承担本案诉讼费用；8、华丽公司应就第5项诉讼请求即“拆除和重新维修费”与地业公司承担连带责任。
原审法院认为：宋柳源与地业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》以及宋柳源与华丽公司签订的《家居装饰装修工程施工合同》均系各方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案房屋是否存在质量问题。深圳市建设工程质量检测中心出具的《建设工程质量鉴定报告》显示，XXX花园X号楼XXXX房存在质量问题。上述鉴定报告鉴定程序合法，各方当事人对鉴定报告的异议，深圳市建设工程质量检测中心也予以了回复，原审法院对该鉴定报告予以确认。根据该鉴定报告，涉案房产装修确实存在墙面平整度、地板材料、厨房及卫生间的防水设置等不符合相关设计及规范要求等质量问题，需要重新维修或更换。
关于因上述质量问题导致宋柳源的损失由谁承担的问题。地业公司辩称，宋柳源提交的《家居装饰装修工程施工合同》表明了宋柳源自行委托华丽公司进行室内装修，本案的装修质量责任应当由华丽公司承担，宋柳源的损失不应当由其承担。对此，原审法院认为，地业公司在售楼过程对涉案房产所作的广告为“精装品质、现楼发售”、“全成品精装现楼”；宋柳源签署的《XXX花园（XX公馆）赠送室内装修的相关事宜确认书》上也明确，卖方按此确认书所附的《精装修明细表》所列项目赠送室内装修（按卖方提供给装修施工单位的施工图实施）；涉案房产的装修费用除宋柳源自行添加的部分之外，均为地业公司承担。综上，可以看出地业公司作为开发商，销售涉案房产系采取“购房送精装修”的模式，华丽公司由地业公司为宋柳源选定，宋柳源没有自主选择权。地业公司赠送的精装修，客观上增加了涉案房产的价值，也是宋柳源决定是否购买涉案房产的重要因素。宋柳源签订的《赠送室内装修的相关事宜确认书》虽约定装修合同独立于《深圳市房地产买卖合同（现售）》之外，赠送的装修不在买卖合同范畴内，但事实上，地业公司赠送精装修的前提是宋柳源购买涉案房产，地业公司赠送的精装修的价值虽未列明在购房价款的组成中，该装修的价值也客观包含在其出售的涉案房产的购房总价中，故在这种“购房送精装修”的销售模式中，涉案房产的精装修并非一种单纯的赠与关系，本质上仍属于宋柳源与地业公司、后海公司之间形成的房屋买卖关系范畴。地业公司仍应保证其赠与的精装修的质量、性能，在精装修质量出现问题时，仍应承担相应的法律责任。故地业公司辩称本案的装修质量责任应当由华丽公司承担，其不承担宋柳源的损失，原审法院不予采纳。因本案为房屋买卖合同纠纷，华丽公司并非房屋买卖合同的主体，故本案宋柳源的损失应当由地业公司承担，宋柳源主张华丽公司就拆除和重新维修费与地业公司承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。地业公司承担责任后，可根据其与华丽公司的约定，对华丽公司应承担的责任进行追偿。
关于宋柳源损失的确定问题。原审法院依法委托XXX公司对涉案房屋质量问题修复费用进行评估。该中心于2015年5月7日出具了《工程造价评估鉴定意见书》，认为涉案工程修复、重装费用按市场价价款为105743.83元，该造价报告评估程序合法，原审法院对该造价报告予以确认，认定因装修质量问题，宋柳源需要进行修复、重新维修导致的损失为105743.83元。至于宋柳源主张的空气检测费，该检测系宋柳源自行委托，应由宋柳源自行承担。
宋柳源主张的物业管理费，因涉案房产属于宋柳源所有，不论宋柳源是否居住在该处，宋柳源均应向物业管理公司支付物业管理费，该费用不属于宋柳源的损失，应由宋柳源自行承担。
关于宋柳源主张不能正常使用涉案房产的损失。本案中，宋柳源于2009年6月开始发现房屋出现墙面平整度、地板材料、厨房及卫生间的防水设置不符合规范等质量问题，之后联系华丽公司进行维修，未在该房居住。上述质量问题必然影响房屋的居住功能，使宋柳源的生活质量下降，但并未达到导致房产根本无法居住的程度，也可通过协商维修加以解决，事实上，涉案小区部分房产也曾出现同类型装修质量问题，并通过业主与开发商、装修公司的协商，在业主并未搬离的情况下较快地解决了装修质量问题，宋柳源搬离涉案房产至今，属自行扩大损失范畴。综上，对于因房屋装修质量问题导致宋柳源不能正常居住和使用涉案房产所产生的损失，原审法院酌情按照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4来确定，从2009年6月开始计至原审法院庭审结束之日即2015年6月19日止，经计算，该金额为64104元（同地段同期深圳市政府租金指导价×建筑面积103.31㎡×1／4，其中，2010年度同地段政府指导租金为30元／月·㎡，2009、2011-2015年度同地段政府指导租金为35元／月·㎡）。宋柳源在装修维修和重做期间，涉案房产不宜居住。关于维修期间，原审法院参照宋柳源与华丽公司签订的《家居装饰装修工程施工合同》中约定的4个月装修工期，根据工程量酌情确定维修工期为45天，地业公司应参照涉案房产同期政府指导租金价格向宋柳源支付上述装修期间不能居住涉案房产的损失即5424元（103.31㎡×35元／㎡／月×1.5个月）。综上，宋柳源应得损失赔偿金额合计为69528元。
关于宋柳源主张的违约金。依据宋柳源与地业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定，宋柳源于2009年4月15日办理了收楼和入伙手续，即为收房，该交房日期并未违反合同约定。且宋柳源已经就其损失提起了上述请求，原审法院已予处理。故宋柳源依据上述合同约定主张违约金，没有法律依据，原审法院不予支持。
宋柳源称房屋客厅天花存在裂缝，属于房屋主体结构问题，因此主张房屋折旧费，对此，原审法院认为价格评估报告中对宋柳源房屋客厅天花存在的裂缝修复价格进行了评估，原审法院已在宋柳源请求的修复、重新维修费用中处理并支持，宋柳源再次请求房屋折旧费，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会决定，判决：一、深圳市地业房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向宋柳源支付拆除和重新维修费105743.83元；二、深圳市地业房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向宋柳源赔偿不能正常使用涉案房产的损失69528元；三、驳回宋柳源的其他诉讼请求。案件受理费16689.18元，由宋柳源承担14480.18元，由地业公司承担2209元。案件鉴定、评估费合计15000元，由地业公司承担。
上诉人宋柳源不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判支持宋柳源第一项诉讼请求，即由地业公司承担宋柳源空气检测费2400元和一审鉴定评估费11070元；2、改判支持宋柳源第二项诉讼请求，即由地业公司赔偿宋柳源物业管理费19526元，（暂计算到2012年10月26日，应计算至判决生效之日止）；3、改判全部支持宋柳源第四项诉讼请求，即由地业公司赔偿宋柳源损失费162713元，（暂计算到2012年，10月26日，应计算至判决生效之日止）；4、深圳中院2011年裁定发回重审时未对宋柳源的上诉费作以处理，本次二审时一并作处理。
上诉事实与理由：一、关于宋柳源的第一项诉讼请求（检测／评估费）。1、检测费：宋柳源为提起诉讼，于2009年8月5日委托深圳市中科华南环境测试有限公司，对室内空气作以检测，为此支付公证费检测费2400元。以上《检测报告》和相关票据，宋柳源作为证据均提交给了一审法院。《检测报告》证实，宋柳源的房屋室内空气质量不合格；重审《工程质量鉴定报告》证实，宋柳源的房屋质量亦存在诸多质量问题。故，宋柳源支出的检测费理应由地业公司承担。原审重审判决以“因检测系宋柳源自行委托”为由，判决由宋柳源自行承担显然毫无道理，恳请二审法院改判由地业公司承担。2、原审评估费：原审中，宋柳源申请对涉案房屋的工程质量及维修费用进行鉴定、评估，深圳市XX道路交通事故车物损失评估有限公司（华南公司）接受原审法院委托进行了评估、鉴定。宋柳源为此向该鉴定机构支付鉴定、评估费人民币11070元，相关票据原审和重审均作为证据提交给了南山法院。华南公司后向原审法院提交《价格鉴证报告》，显示宋柳源的房屋存在质量问题。地业公司对华南公司的房屋质量鉴定资质提出异议，原审法院为此没有采信《价格鉴证报告》，重审中另行委托深圳市建设工程质量检测中心重新鉴定。重审《工程质量鉴定报告》证实，宋柳源的房屋同样存在诸多质量问题。在此情形下，宋柳源向华南公司支付的11070元评估费亦应由地业公司承担，但南山法院重审判决对此未作处理，恳请二审法院改判地业公司承担宋柳源已支付的评估费11070元。
二、关于宋柳源的第二项诉讼请求（物业管理费）。宋柳源的涉案房屋在诉讼之前，正由原审华丽公司维修。因华丽公司数次维修仍存在质量问题，宋柳源无可奈何才提起本案诉讼。华丽公司在应诉后遂停止维修工作，由此导致宋柳源的房屋搁置至今无法使用，而且每月还要承担4.20元／平物业管理费这一直接损失。宋柳源与华丽公司在《装修合同》中约定：本工程实际施工期若超过三个月，第四个月起至竣工验收之日止的物业管理费由乙方（华丽公司）负责。宋柳源第二项诉讼请求主张的物业管理费，依此约定本应由华丽公司承担，但重审法院认定本案系房屋买卖合同纠纷，华丽公司并非房屋买卖合同的主体，宋柳源的损失应由地业公司承担。根据这一责任分配原则，宋柳源的管理费损失应判决地业公司承担。重审判决认为管理费不属于宋柳源的损失而不判赔有误。
三、关于宋柳源的第三项诉讼请求（损失费）。如上所述，宋柳源的涉案房屋在诉讼期间，始终处于华丽公司的维修状态，由此导致宋柳源的房屋搁置至今无法使用，宋柳源只好在外租房居住。宋柳源因此造成的损失，包括在外租房的支付租金，或宋柳源涉案房屋若不存在质量问题对外出租的租金，均远远高于同期政府指导租金。为了早日结束旷日持久的诉讼，宋柳源只要求地业公司按同期政府指导租金赔偿宋柳源此项损失。南山法院重审仅按同期政府指导租金的1／4判赔，显然不足弥补宋柳源的相关损失。南山法院重审判赔1／4，称宋柳源的房屋虽存在质量问题，但尚未达到根本无法居住的程度，宋柳源搬出居住至今属自行扩大损失。宋柳源对此强烈不满，正是为了避免损失的进一步扩大，宋柳源于2010年9月16日向南山法院申请对涉案房屋装修后入住。此后的原审、二审和发回重审期间，宋柳源一而再、再而三地提出相同申请，但地业公司拒不同意宋柳源自行装修。损失的扩大不是宋柳源造成的，而是地业公司造成的。南山法院重审判赔1／4过少，请求二审改判全赔。
四、关于本案的二审案件受理费。南山区人民法院2011年作出一审判决后，宋柳源不服提出上诉，于2011年4月11日交纳上诉费人民币3771.60元。深圳市中级人民法院后于2011年12月19日裁定发回重审，但未对宋柳源交纳的3771.60元上诉费作以处理，本次二审对此一并作以处理。
针对宋柳源的上诉，地业公司答辩称：1、关于业主第一项上诉请求是业主自行委托进行的，不应当由地业公司承担责任。2、华南公司没有质量鉴定的资格，本案在没有质量鉴定的情况下作出的鉴定程序违法，当时原审法院多次要求业主方申请鉴定，但业主们多次表示不同意，关于这个事实在一审判决书没有认定，所以评估费的损失费用由业主自行承担。3、关于物业管费，业主是物业费的缴纳人，是由法律法规规定的，而且业主方也实际使用涉案房屋，所以其有义务缴纳物业管理费。4、关于业主第3项诉讼请求，地业公司认为同一小区、同样的装修标准，由业主统一使用，本案业主自行选择搬离，与损害没有因果关系。5、关于业主第4项诉讼请求，一审判决在业主方不同意对房屋进行鉴定的情况下作出的判决，业主方不同意作房屋质量鉴定，其应当自行承担相应的后果。
针对宋柳源的上诉，华丽公司答辩称：1.关于检测费的问题，因原审重审判决已经确认了是业主自行委托所作出的，从房屋的质量鉴定报告也不涉及公证费和检测费，所以这个费用应当由其自行承担。2、关于原审的评估费用的问题，原审的评估费用最早是由深圳市华南道交通事故损失评估有限公司作出的，因该公司不具有相应的资质，所以其作出的报告无效，所以发回重审后在重审一审中又重新作出了鉴定，既然华南公司没有资质，相应的费用应当由法院以及业主和评估公司进行交涉，华丽公司不存在过错，如果有费用也不应由华丽公司承担。3、关于物业管理费的问题，无论业主是否居住在涉案房产，都应当缴纳物业管理费，物业管理费是由物业公司收取的，物业公司并不是本案的当事人，与华丽公司也没有任何关联，所以物业管理费与本案无关。本案已经完成了整个的装修，并且业主们已经对装修后的房产已经了接收，当然接收后存在一定的质量问题，但质量问题不影响居住，所以不存在装修工程延期或者延迟交付的问题，实际上已经交付了。4、关于损失费的问题，一审判决认定涉案房产存在质量问题，但没有达到根本无法居住的程度，所以酌情判决地业公司、后海公司给予一定的赔偿。华丽公司认为从本案的整个小区的装修都是由华丽公司负责的，并且是按照统一标准装修的，大部分业主都在居住，只有小部分业主无法居住，从鉴定报告内容来看主要是墙体发霉，没有达到无法居住的情况，而是可以通过维修来改善。即使本次诉讼的业主中也有大部分业主在涉案房产居住至今。关于损失费用问题，在业主们没有充分的证据证明的情况下，原审对此判决的数额不准确。5、关于案件诉讼费用由法院依法认定。
针对宋柳源的上诉，被上诉人后海公司未发表二审答辩意见。
上诉人地业公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项；2、请求法院依法判令宋柳源承担本案全部诉讼费用。
地业公司的上诉事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定地业公司及后海公司需向宋柳源支付不能正常使用涉案房产的损失无任何事实根据。一审判决也认定房产的质量问题并未达到导致房产根本无法居住的程度，但是却又酌情按照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4来确定不能正常使用涉案房产的损失，以上的认定及基于该认定的相关判决完全自相予盾。从本案鉴定所出现的质量问题以及相关房屋业主的实际使用情况看，涉案房产的使用居住是完全没有问题的，同一小区同一装修标准的房屋绝大部分业主完全在正常使用，从实际情况看和精装修的质量争议无任何逻辑上的因果关系，业主是否使用完全是业主自身的选择，且其根本没有向法庭提交外租房子的证据，所以并不存在所谓不能正常居住和使用涉案房产所产生的损失。
另，地业公司二审调查过程中补充称：1、原审认定宋柳源搬离涉案房产的时间不正确；2、原审认定宋柳源租金损失的起算时间没有依据；3、地业公司撤回对后海公司以及华丽公司的上诉。
针对地业公司的上诉，宋柳源答辩称：关于房屋能否居住使用问题，深圳市建设局的复函载明涉案房屋未达到正常使用要求，经专业检测房屋内空气质量均不合格，经原审、重审二次鉴定、评估，涉案房屋均存在诸多质量问题，以上种种证据足以证明涉案房屋无法居住使用。地业公司上诉称涉案房产的使用、居住完全没有问题，同一小区绝大部分业主完全在正常使用。此举纯属地业公司没有任何证据的主观臆断。其他业主并非正常使用，而是基于其他原因还未诉诸法律以捍卫自己的合法权益而已。
上诉人华丽公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项判决，改判为驳回宋柳源的该项诉讼请求；2、依法判令宋柳源承担本案全部诉讼费用。
华丽公司上诉事实与理由：一审判决认定地业公司、后海公司需向宋柳源支付不能正常使用涉案房产的损失无任何事实根据。一审判决也认定房产的质量问题并未达到导致房产根本无法居住的程度，但是却又酌情按照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4来确定不能正常使用涉案房产的损失，以上的认定及基于该认定的相关判决完全自相予盾。从本案鉴定所出现的质量问题以及相关房屋业主的实际使用情况看，涉案房产的使用居住是完全没有问题的，同一小区同一装修标准的房屋绝大部分业主完全在正常使用，从实际情况看和精装修的质量争议无任何逻辑上的因果关系，业主是否使用完全是业主自身的选择，所以并不存在所谓不能正常居住和使用涉案房产所产生的损失。
另，华丽公司在二审调查过程中撤回对地业公司及后海公司的上诉。
针对华丽公司的上诉，宋柳源答辩称：本案系房屋买卖纠纷，华丽公司并非房屋买卖合同的主体，宋柳源的损失应由地业公司、后海公司承担，由此判决华丽公司不承担民事责任。原审判决华丽公司不承担民事责任，根据上述法律和司法解释的规定，华丽公司也就无权提起上诉。请求二审法院裁定驳回华丽公司的上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
上诉人宋柳源于二审期间提交新证据：1、原审评估费发票；2、深圳市住房和建设局关于XX公馆房屋质量投诉的复函（深建质复（2009）XXX号、XXX号）；3、室内空气检测费收据；4、（2011）深中法民五终字第1480-1486号二审案件受理费预交收据。地业公司对上述证据质证意见如下：对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。华丽公司对上述证据质证意见如下：对上述证据不予质证，其关联性、合法性均不予认可。
本院认为，涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《家居装饰装修工程施工合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。由于涉案房屋存在质量问题，原审认定因质量问题导致上诉人宋柳源的损失应当由地业公司、后海公司承担，由于各方当事人对责任承担主体问题均未提起上诉，本院对原审的该项认定予以维持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审争议焦点为：因涉案房屋质量问题造成的损失数额如何确定。上诉人宋柳源称，涉案房屋于2009年6月下旬开始出现墙面平整度、地板材料、厨房及卫生间防水等装修质量问题，之后联系华丽公司进行了维修。本案诉讼过程中，经原审委托鉴定，深圳市建设工程质量检测中心于2014年9月15日出具的《建设工程质量鉴定报告》亦确认，房屋墙面、吊顶、地板、厨房及卫生间防水、阳台铝合金推拉门等部位均存在不同程度的质量瑕疵。本院认为，从宋柳源主张的事实及鉴定结果反映，涉案房产部分装修区域确实存在质量不合格的情况，但其程度并未达到房屋完全无法居住的状况。宋柳源认为其因房屋质量原因未在该房产内居住，损失赔偿数额应包含全部租金损失及物业管理费损失。对此本院认为，合同一方当事人违约后，对方有义务采取适当措施防止损失的扩大。宋柳源在房屋并非完全无法居住的情况下自行搬离，致使损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于房屋装修质量瑕疵必然对业主的居住环境状况造成不良影响，基于鉴定结论所反映的装修质量状况，原审对宋柳源主张的损失数额，以未居住期间，参照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4确定；装修重作期间，参照政府指导租金的全部价格确定；该认定并无不当，本院予以维持。对于宋柳源主张的物业管理费损失，由于对损失部分已参照指导租金价格一并予以酌情赔偿，且考虑到宋柳源已办理收楼和入伙手续并实际占有涉案房产的事实，宋柳源另行主张的物业管理费损失理据不足，本院不予采纳。
另，宋柳源上诉主张的空气检测费，由于检测系宋柳源自行委托进行，其结果亦未作为本案定案的依据，上述费用并非诉讼过程中产生的必然损失，因此对宋柳源关于空气检测费的上诉主张本院不予支持。
二审期间上诉人宋柳源提交的材料，不符合新证据的规定，且对认定本案事实并无影响，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7290.58元，由宋柳源负担4214.18元，深圳市地业房地产有限公司负担1538.20元，深圳华丽装修家私企业公司负担1538.20元。由于本案系发回重审案件上诉的二审案件，二审案件受理费不应重复收取，上诉人宋柳源多预交的部分3771.60元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王倚霖（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。