吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）长民二初字第10号
原告长春天天手机集团有限公司，住所地长春市南关区。
法定代表人祁秀珍，总经理。
委托代理人韩隽姝，该公司职员
委托代理人汪艳娟，吉林惠胜律师事务所律师。
被告长春房地产开发（集团）有限公司，住所地长春市。诉讼代表人邵连章，该公司管理人负责人。
委托代理人王贺、马天宇，该公司管理人职员。
被告长春徐虎物业经营有限公司，住所地长春市宽城区。
法定代表人卢亚武，经理。
委托代理人肖英奎，公司职员。
被告长春万欣物业经营有限公司，住所地长春市宽城区。
法定代表人徐宝斌，经理。
委托代理人肖英奎，公司职员。
原告长春天天手机集团有限公司因与被告长春房地产开发（集团）有限公司、长春徐虎物业经营有限公司、长春万欣物业经营有限公司财产损害赔偿纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2011年9月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2012年12月13日公开开庭审理了本案。原告长春天天手机集团有限公司（以下简称天天公司）的委托代理人韩隽姝、汪艳娟，被告长春房地产开发（集团）有限公司（以下简称长房公司）的委托代理人王贺、马天宇。被告长春徐虎物业经营有限公司（以下简称徐虎公司）、长春万欣物业经营有限公司（以下简称万欣公司）的共同委托代理人肖英奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天天公司诉称：2007年12月3日原告与第一被告长房公司签订抵债协议，该公司以长春银座楼前广场一层面积约3212.8平方米房屋抵给原告，用以抵偿对原告的750万元债务，协议签订后，抵债房屋即交付给原告，交付后，发现房屋漏水，原告就一直找三被告维修。一直拖到2010年，第二、三被告物业公司才维修一次，但维修后房屋仍然漏水。2009年第二、三被告物业公司又将原告屋顶出租给商户用于经营，商户为了经营在屋顶多处打孔，加重了房屋漏水的情况。房屋漏水导致原告出租租金一直极低，租户出售的零部件浸泡，无法出售要求原告赔偿。房屋漏水给原告造成了极大的经济损失。原告一直在找三被告协商维修及合理赔偿，二被告总是承诺尽快予以解决，但是时至今日问题也没有解决。2007年12月，第一被告已经破产。在破产清算完毕后，第一被告主体消灭，原告将无法再行主张权利，因此，原告为了维护自身合法权益，要求三被告一次性支付全部维修费用，彻底解决问题。诉请：一、依法判令三被告连带赔偿原告因房屋漏水而造成的经济损失人民币510万元，其中租金差价损失人民币200万元、房屋维修费人民币300万元、赔偿租户损失人民币10万元。二、诉讼费、鉴定费、评估费由三被告承担。
被告长房公司答辩称：涉诉房屋不是新建房屋的商品房买卖，是抵债形式取得，抵债房屋是事先经过原告仔细挑选的，也进行了没有异议的实际交付，说明原告对房屋的价值衡量和现状是认可的，其认可且无异议的交付后产生的损失，长房集团不应当承担。就算房屋质量出现问题，对损失也没有办法证明是交接前还是后出现的问题，出现问题的原因无法证实。原告要求的租金损失没有证据证明，应当驳回原告的诉讼请求。2006年天天手机就想收购长房公司，房屋地址是原告亲自挑选的，原告进驻一年多，其自己愿意投入的资金，后来看长房公司要破产了，拿不回钱了，就向我公司主张赔偿。
被告徐虎公司答辩称：原告诉称的事实于法不能成立，在2007年12月3日前，现在的原告董事长曾为第一被告的总经理，从事第一被告的经营管理，以天天手机的名义予以收购第一被告，投入了大量资金，但是看到第一被告经营状况不善、资不抵债的情况下，其抽回了投资。当时因为第一被告资金量不足，以房屋进行了抵账，抵账的房屋原告完全清楚，抵账房屋交付后原告在合理期限内没有提出房屋质量的任何问题，因此第一被告以房屋抵债给原告的房屋是完全合格的，不存在质量瑕疵，原告的诉请事实不能成立。在证据交换阶段，从原告提供的证据看所有的证据不能证实原告所受到的各项财产损失及数额，因此原告的诉讼请求依法不能成立。本案与第二、第三被告无法律上的利害关系，无论是徐虎公司还是万欣公司，其从事物业管理的区域虽在原告抵债房屋的范围之内，但是原告占有使用的房屋一直没有向物业公司缴纳房屋维修基金，物业管理等费用，因此我方对原告自有房屋的毁损没有维护义务。
被告万欣公司答辩意见同徐虎公司。
本院确定本案的审理焦点为：1.三被告应否对诉争房屋漏水产生的损失及维修房屋费用承担赔偿责任，责任承担比例及方式；2.原告主张赔偿的具体赔偿项目及数额的确定。
为支持其主张，天天公司在庭审中提供如下证据：
证据一、抵债房屋的协议书，证明漏水房屋是长春市房地产开发（集团）有限公司抵给原告的房屋。三被告质证认为诉争房屋是长房公司抵给原告的，但不能证实交付时就存在漏水的质量问题。
证据二、照片55张，证明房屋从交付给原告就开始漏水并一直持续至今，证明被告物业公司将原告的屋顶出租，出租加重了房屋的漏水情况，还证明因为漏水给租户货品带来损害。长房公司质证认为，照片日期可以随便填，照片上的楼是争议楼房，但是不能证明交付的时候就是漏水的。徐虎、万欣公司质证认为，原告提供的55张照片的拍摄时间是2011年8月30日，而原告起诉的时间是2011年8月16日，说明原告起诉时没有此组照片作为起诉证据，因此该组证据不能作为本案定案依据。从房屋的漏水状况看，不能证实是2007年12月3日房屋交付时的房屋漏水状况。
证据三、12个告知函。证明原告一直在找被告主张权利。函都是直接给送去的，但是他们不收也不签字。长房公司质证认为，我公司没有收到告知函，告知函恰恰证明了天天公司收购长房公司的问题，2009年7月10日的第一份告知函就体现了。协议是秘密保护协议书，从始至终天天公司从2005年就进驻并掌控长房公司，由祁振林（天天公司法人祁秀珍的弟弟）在长房公司任总经理，从2006年任总经理，到2008年7月21日终止的协议。函发给的是建工集团，虽然是上级单位但是和长房公司是两个独立法人，不能证明长房公司收到告知函。徐虎、万欣公司认为该组证据与其公司无关系，不予质证。
证据四、录音光盘及文字整理材料一份，录音内容是我公司工作人员与长房公司的清算组组长邵连章进行的谈话，时间是2011年10月11日。证明我公司一直在主张债权。长房公司质证认为，录音时间是2011年10月11日，房屋交付是2007年，已经超过时效了。徐虎、万欣公司质证认为，对该录音光盘的真实性合法性关联性均有异议，1、该光盘中不能完全客观的反映本案诉争房屋交付时存在漏雨的工程质量问题，2、依据民法通则若干意见解释的规定，该光盘被录音者不知道也未同意录音，因此该光盘不能作为证据予以采信。
证据五、5张记账回执，4份收据，证明第二被告和第三被告都是给原告提供服务的物业公司。徐虎、万欣公司质证认为，对原告提供的5张记账回执，4份收据本身没有异议，对证明问题有异议，原告提供的此组证据均系电费、采暖费的收费凭证，而不是房屋维修基金、物业管理等费用的凭证，不能证实第二、第三被告是为其提供服务的物业管理企业。长房公司同意徐虎、万欣公司意见。
证据六、房屋租赁合同18份，证明因为房屋漏水，原告往外出租房屋价格低于房屋正常使用下的房屋出租的市场价格，每平方米每月是18元，还有漏水特别严重的是每平方米每月9.6元。证据七、租房合同43份，是其公司从他人处租用房屋的合同，证明同等地段其公司租用房屋的价格较高。长房公司质证认为，合同与其公司无关，不能证明房屋交付时就存在漏水情况，即使存在，在抵账的时候原告也是认可的，房屋租赁合同时间、地点都不同，没有可比性，不能证明损失存在。徐虎、万欣公司质证认为，对此二组证据的真实性没有异议，对合法性关联性有异议，假使本案诉争房屋交付时存在漏雨的质量问题，那么原告向法院提供的上述证据也不能证实原告的直接经济损失，原告向法院提供的证据主张其损失是于法无据，依法不应当支持。
证据八、2011年8月19日山东增值税专用发票复印件，交款单位是康海商贸有限公司，证人袁某某个人损失物品详单，租户经营的三轮车的发票和损失详单，发票的原件在证人手某某。长房公司质证认为，康海商贸有限公司是购货凭证，袁某某个人写的不具有证明性，不能证明损失的真实性，更不能证明是漏水导致的损失。徐虎、万欣公司质证认为，对证据的真实性无异议，合法性关联性有异议，本案原告为长春天天手机集团有限公司，原告提供的是向袁千红个人主张损失的，与其起诉主体不合格。该组证据不能直接证明原告存在损失的客观事实。该组证据为间接证据，不能作为本案的定案依据。
证据九、（2011）长民一初字第62号民事判决书，依法认定本次商品房买卖，判决本案第一被告于判决书生效后立即协助原告办理产权登记。徐虎、万欣公司质证认为，对证据的真实性合法性关联性均无异议，但该判决书中载明了本案原告在该案诉讼中向法院提供了要求本案的被告因房屋存在质量问题给予赔偿的事宜，该判决的第二判项中明确驳回了其公司的其他诉讼请求，因此说明本案中原告向第一、第二、第三被告主张财产损失的诉讼请求于法无据，应当驳回。长房公司同意徐虎、万欣公司意见。
长房公司在庭审中提供如下证据：
证据一、（2007）长民破字29-1号民事裁定书。证据二、（2007）年长民破字第29-3号民事裁定书。证据三、（2007）长民破字第29-4号民事裁定书。证明长房公司已经进入破产程序，管理人对破产企业在破产之前6个月的财产处分行为有撤销的行为，管理人作为诉讼代表人适格。抵账协议签订是2007年12月3日，是企业在破产之前，根据破产法，房屋抵债是禁止的行为，管理人有权撤销。证据四、2007年12月3日的协议书一份，证明双方有以房抵债的事实，协议书证明双方存在内部承包，证明原告有人进驻长房公司，对房屋的现状是认可的。天天公司质证意见对证据一、二、三的真实性无异议，证明问题没有异议，进入破产但是主体没有消灭。现在房屋已经判决给原告所有了。证据四无法证明我方对房屋漏水情况是已知的，该协议中正好说明了我方不知道房屋瑕疵，如果有瑕疵在协议中是应当进行陈述的。徐虎、万欣公司质证无异议。
徐虎、万欣公司在庭审中提供了如下证据：
证据一、2009年5月27日，2010年5月13日场地租赁协议各一份，证明第二被告将业主共有的部分即本案诉争的房屋屋顶出租给孙源，按照协议约定出租场地的管理维修维护其中包括场地漏雨的费用由承租方孙源承担。证据二、2011年5月24日决定一份，证实第三被告于2011年5月1日起经营本案诉争房屋在内的小区服务，而原告未向第三被告交付任何物业费用，因此本案房屋质量问题与第三被告没有任何关系。天天公司质证认为，证据一恰恰证明了侵权事实，其将屋顶广场出租经营打孔，导致漏水加重，证明之前部分地段存在漏水问题，对漏水情况他们是知道的。证据二第一被告徐虎公司换成万欣公司，证明第一、第二、第三被告是隶属关系，所以我们弄不清具体是谁从事物业服务，经常更换名称。长房公司质证认为，对证据的真实性合法性没有异议，说明两点，证据一是将业主共有部分出租，与长房公司无关。协议签订时间是在房屋交付之后，不能证明房屋交付时存在漏水，即使存在漏水也是在交付之后产生的。
经本院审理查明：2007年12月3日，长房公司与天天公司签订协议书，以其长春银座楼前广场一层面积约3212.8平方米车库抵给天天公司抵偿其应向天天公司返还的750万元。协议签订后长房公司即交付该房屋并由天天公司接收。车库的顶部是银座楼前广场的一部分。2009年徐虎公司将银座楼前广场出租给案外人。万欣公司是2011年5月1日接管该广场物业管理的。2007年12月11日，我院作出（2007）长民破字第29-1号民事裁定书，准许申请人长春建工集团吉润建设股份有限公司对被申请人长房公司的破产申请，裁定立案受理该破产申请，该案件仍在审理中。2010年12月10日，长房公司被长春市工商行政管理局吊销营业执照。2011年天天公司以房屋买卖纠纷向我院起诉长房公司，以长房公司未按2007年12月3日双方签订的抵债协议约定的一个月内办理房屋产权登记为其公司办理银座楼前广场一层面积3212.8平方米房屋产权登记，构成违约，诉请判令长房公司协助其公司办理抵债房屋产权登记。我院于2012年2月24日作出（2011）长民一初字第62号民事判决书，认定双方为商品房买卖关系并判决长房公司协助天天公司办理涉诉房屋产权登记。该判决已发生法律效力。在本案诉讼中天天公司提出鉴定申请：请求委托鉴定机构一、对长春银座楼前广场漏水原因，及漏水原因中房屋工程质量问题与租户在屋顶打孔导致漏水所占责任比例进行鉴定；二、对该广场进行全面维修的费用进行鉴定；三、对该广场在没有漏水情况下正常的租金价格进行鉴定。本院首先委托鉴定机构进行了第一项鉴定，但鉴定机构以工程发现漏水至今年限已久无法对漏水原因做出鉴定退回鉴定委托。天天公司自行联系外地鉴定机构，也被告知不能鉴定。在此情况下，天天公司仍坚持继续进行第二、第三项鉴定。
本院认为：天天公司与长房公司协议以涉案房屋抵偿长房公司欠其750万元债务，并接受了该房屋的交付，应视为其对该房屋当时现状的认可。现天天公司以房屋漏水造成经济损失，主张三被告承担侵权连带赔偿责任，其应对三被告存在侵权行为负有举证责任。在本案审理中天天公司申请的漏水原因司法鉴定因年限问题已无法鉴定，所举现有证据也不能证明漏水与三被告行为有因果关系。而且，其对该房屋并无维修行为也无实际支出维修费用，所主张的租金损失200万元及赔偿租户损失10万元的事实也无充足证据支持。基此情况，对于天天公司坚持申请对房屋维修费及租金损失的继续鉴定，本院认为已无必要，不予准许。综上，原告天天公司的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告长春天天手机集团有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费47500.00元由长春天天手机集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 华子琳
代理审判员 李聪炤
人民陪审员 姜 萍
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王 淼