北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第18073号
原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园2号楼商业101、102号。
法定代表人谭学军，总经理。
委托代理人张良，北京市华鹏律师事务所律师。
委托代理人王京武，北京市华鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区安贞西里三区11号。
法定代表人张霆，行长。
委托代理人郭文敏，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司（以下简称朵朵公司）与被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称兴业银行北京分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朵朵公司的法定代表人谭学军及其委托代理人王京武，被告（反诉原告）兴业银行北京分行的委托代理人郭文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朵朵公司诉称：原、被告于2014年5月签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于北京市昌平区某处一层的房屋，面积为450平方米，�赁期限共计10年，自2014年5月15日至2024年5月14日，房屋的年租金为956448元（含物业费10368元）。2014年5月15日至2014年8月15日为免租期，免租期内原告免收被告租金。水电费及供暖费由被告交付。租金的支付方式为：首年租金应于《房屋租赁合同》签订之日起5个工作日内向原告支付；其他年度租金按照每个租赁年度到期前5个工作日内支付下一个租约年租金的方式支付。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告交纳了首个年度即2014年5月15日-2015年5月14日的房屋租金717336元（含物业费7776元），按照《房屋租赁合同》约定，被告应当于2015年5月14日前的5个工作日内支付2015年5月15日-2016年5月14日的租金，但经原告多次催告后，被告一直未履行付款义务。2015年8月21日，原告收到被告签发的《关于昌平区某处房屋解除租赁合同的函》，被告以“�赁房屋尚未安装消防系统，且未能取得原始消防验收意见通知书，致使无法对租赁房屋进行二次消防改造及相关验收，进而无法正常使用租赁房屋”为由，单方宣布解除租赁关系，要求原告退还已付租金，并承担违约责任。对此，原告完全不予认可，并于2015年8月26日向被告发送《律师函》，要求被告或者继续履行合同或者支付相关租金、供暖费和违约金。被告针对《律师函》于2015年9月9日再次发来《关于明确昌平区某处房屋解除租赁合同的函》，仍然坚持单方解除租赁关系。但事实是，租赁房屋的消防系统完全符合合同约定，原告已经向被告提交了完整的消防手续。被告在签约前曾数次派员到现场进行过查验，且未提出任何异议。2015年9月7日，被告工作人员刘永斌签署的《收条》，也确认原告曾将租赁房屋的消防报批、验收等相关文件交给了被告。因此，在签署�房屋租赁合同》之前，被告对租赁房屋消防系统的情况是知晓并认可的。被告以上述原因单方解除合同属于严重违约。《房屋租赁合同》约定：一方违约的，违约方应向另一方按照年租金5%支付违约金，截止到目前为止，被告一直未支付2015年5月15日至2015年9月9日的租金309207.85元以及2014年度的供暖费12600元。另，原告给予被告三个月的免租期是基于双方约定的租期为10年，但被告在1年零3个月时即单方违法解除租赁合同，因此原告有权要求被告支付免租期内的租金。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，依据相关法律规定，原告特提起诉讼，请求：1、判令被告支付免租期即2014年5月15日至2014年8月15日的房屋租金239112元；2、判令被告支付2015年5月15日-2015年9月9日拖欠的房屋租金309207.85元；3、判令被告支付拖欠的供暖费12600元；4、判令被告支付违约金47822.4元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告兴业银行北京分行辩称：不同意原告诉求，原告与被告签订房屋租赁合同后被告支付了第一年的房屋租金，此后被告开始办理经营所需的相关手续，但由于原告无法提供租赁房屋的建筑工程消防验收意见书等资料，导致被告无法取得相关的经营许可，无法开展经营，原告的上述行为已经严重违反了合同约定，致使被告无法正常使用该租赁房屋，并且承租该房屋进行经营的合同目的无法实现，故被告向原告发函解除了房屋租赁合同，房屋租赁合同已于2015年8月11日送达被告时解除。
反诉原告兴业银行北京分行反诉称：反诉人与被反诉人于2014年3月21日签订《房屋租赁合同》，约定为满足反诉人经营需要，租用被反诉人拥有的座落于北京市昌平区某处房屋作为办公用房。租赁期共计10年，自2014年5月15日至2024年5月14日，自2014年5月15日至2014年8月15日为免租期，免租期内被反诉人免收租金。所租房屋年租金为956448元（含物业费10368元）。租赁合同第六条第4款约定，被反诉人对租赁合同项下的房屋的相应附属设施拥有完全的、合法所有权，不具备任何不适宜出租的瑕疵；第六条第7款约定，被反诉人保证负责与物业方进行沟通，确保反诉人正常使用租赁房屋。第十条约定，当被反诉人交付的房屋不符合合同约定，严重影响反诉人使用的；或被反诉人违反租赁合同相关规定的，反诉人有权单方解除合同，被反诉人应当向反诉人按照年租金的5%支付违约金，并赔偿给反诉人造成的实际损失。租赁合同签订后，反诉人按约支付了第一年房屋租金人民币717336元。此后，反诉人开始办理经营所需的相关许可手续。但因被反诉人无法提供租赁房屋的建筑工程消防验收意见书等材料，�致反诉人无法取得相关经营许可，亦无法开展经营。被反诉人的上述行为已严重违反合同约定，致使反诉人无法正常使用该租赁房屋，且承租该房屋进行经营的合同目的亦无法实现。综上，现反诉人为了保护其自身合法权益不受侵害，故提起反诉，请求：1、确认原、被告的租赁合同于2015年8月11日已经解除；2、判令被反诉人返还反诉人已经支付的房屋租金人民币717336元，并支付违约金人民币47822.4元；3、本案诉讼费用由被反诉人负担。
反诉被告朵朵公司辩称：不同意被告的反诉请求，原告并没有违约，被告的解除行为违反双方的约定，构成违约应当承担违约责任。
经审理查明：2014年5月，朵朵公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的兴业银行北京分行签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的：1、房屋坐落：北京市昌平区某处；2、房屋楼层：一层；3、房屋面积：450平方米。二、租赁期限：租赁期共计10年，自2014年5月15日至20124年5月14日；甲方将提供免租期，自2014年5月15日至2014年8月15日，免租期内甲方免收乙方租金。三、用途：房屋的具体使用安排由乙方决定。四、租金及支付方式：1、所租房屋的年租金为956448元整（含物业费壹万零叁佰陆拾捌元整）。2、按租赁年度支付：首个租赁年因免租期原因（即2014年5月15日至2014年8月15日），首年租金应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付。下一个租约年的租金按以下方式支付：每个租赁年度到期前5个工作日内支付下一个租约年的租金。五、水电费及其他费用：甲方免费向乙方提供独立的供电供水计量设施。水电费、供暖费由乙方交付。水电费的基数以水表电表记载的经双方核实并签字确认的数字为准。乙方除承担本合同约定的费用外，�再另行支付其他费用。六、声明与承诺：4、甲方对本合同项下的房屋的相应附属设施拥有完全的、合法的所有权，不具备任何不适宜出租的瑕疵。因第三人主张权利，妨碍了乙方对房屋及其附属设施的使用，由甲方及时出面协调无果后乙方可减少租金或不支付租金。7、甲方保证负责与物业方进行沟通，确保乙方正常使用租赁房屋。十、合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用；2、不履行修缮义务致使乙方无法正常使用房屋；3、违反本合同第六条规定；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的；5、甲方违反合同其他规定；甲方发生上述行为之一，乙方有权单方解除合同，甲方应当向乙方按照年租金5%支付违约金，并赔偿给乙方造成的实际损失。十一、违约责任：下列行为构成本合同项下的违约行为：1、甲方未按合同规定向乙方交付符合要求的房屋，或未按照合同规定时间向乙方交付房屋。2、甲方违反本合同第六条规定，作出虚假声明或未履行承诺的。3、甲方未按照合同规定履行修缮义务，致使乙方不能正常使用出租房屋的。4、甲方提前收回房屋。5、乙方未按照合同规定及时足额交付租金。6、乙方违反本合同第九条规定的。7、双方违反合同其他规定的。违约救济措施：（1）一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并要求采取补救措施。（2）违约方向另一方按照年租金5%支付违约金。（3）一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此受到的实际损失。（4）第（2）（3）项救济措施可根据实际损失后果择其高者而定，但违约金不可过分高于实际损失。十三、房屋交付与租赁登记：�屋应于2014年5月15日交付乙方使用。房屋交付应具备条件：房屋及其附属设施交付时需处于可供使用状态：房屋的主体结构、屋顶、墙壁等可直接用于装修；水、电、供热系统能正常使用；电缆电线处于良好状态并可正常运行、消防系统每户预留消防探头线路和水喷淋管，业主在进行二次装修时，按装修布局及消防规范进行施工、安装。（甲方未按约定日期交付及交付时未达到上述使用状态的视为未交付。）甲方在本合同签订后三个工作日内向乙方交付房屋。租期约定以本合同第二条为准。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施，乙方添置的新物可自行收回，或归甲方所有。合同签订后15日内，甲方负责到房屋租赁管理行政机关办理租赁合同登记备案手续。倘若甲方未按照本合同约定办妥完毕登记备案手续的则乙方有权解除合同，并要求承担违约责任。房屋租赁合同附则：一、乙方负责缴纳租赁合同期内租赁面积所产生的冬季供暖费用。二、租赁期限前五年内租金价格不变，满五年后经双方协商涨幅不超过5%。三、租赁合同期内，甲方保证乙方所租赁房屋门前空地区域归乙方无偿使用（主要用于停放车辆）。
合同签订后，兴业银行北京分行于2014年8月6日向朵朵公司支付了2014年8月16日至2015年5月14日的房屋租金717336元（含物业费7776元），朵朵公司将涉案房屋交付给兴业银行北京分行使用。2015年5月15日之后，兴业银行北京分行未再向朵朵公司支付过租金，涉案房屋2014-2015年度的供暖费共计12600元系由朵朵公司交纳。
合同履行过程中，兴业银行北京分行于2015年8月11日向朵朵公司发送了一份《关于昌平区某处房屋解除租赁合同的函》，要求解除双方之间签订的租赁合同，该函载明：我行与贵司于2014年5月就昌平区某处房屋（以下简称“租赁房屋”或“该房屋”）签署了租赁合同，承租该房屋作为营业办公场所使用。因租赁房屋尚未安装消防系统，且未能取得原始消防验收意见通知书，致使我行无法对租赁房屋进行二次消防改造及相关验收，进而无法正常使用租赁房屋。因此，我行要求与贵司解除该房屋的租赁关系，同时要求贵司退还我行前期已支付的租金，并承担违约责任。
朵朵公司收到上述函件后，于2015年8月26日委托北京市华鹏律师事务所向兴业银行北京分行发送一份《律师函》，载明：一、基本事实情况：贵行与朵朵公司共同签订了《房屋租赁合同》，贵行承租朵朵公司位于昌平区某处房屋（以下简称“租赁房屋”）。2015年8月11日，贵行向朵朵公司签发了《关于昌平区某处房屋解除租赁合同的函》，以“租赁房屋尚未安装消防系统，且未�取得原始消防验收意见通知书，致使我行无法对租赁房屋进行二次消防改造及相关验收，进而无法正常使用租赁房屋”为由，宣布解除租赁关系，要求朵朵公司退还已付租金，并承担违约责任。对此，朵朵公司不予认可。《房屋租赁合同》第十三条约定，“房屋交付应具备条件：…消防系统每户预留消防探头线路和水喷淋管，业主在进行二次装修时，按装修布局及消防规范进行施工、安装…”。事实是，租赁房屋的消防系统完全符合合同的约定，并且贵行在签约前曾数次派员到现场进行过检查，并未提出任何异议。2000年8月15日，北京市消防局出具的《北京市消防局消防监督检查意见书》显示，某小区1至16号楼的消防布置满足规范要求。2001年8月31日的《北京市建设工程竣工验收备案表》也表明，公安消防部门出具过认可文件或准许使用文件。所以，根本不存在贵行�函中所说的，租赁房屋没有取得原始消防验收意见通知书的情况。二、律师函告：本律师现正式函告如下：1、请贵行按照《房屋租赁合同》的约定，继续履行合同，并按照合同约定尽快交纳第二年度租金。2、如果贵行执意单方解除合同，请贵行补交2014年5月15日至2014年8月15日免租期间的租金及物业费，另需支付2015年5月15日到2015年8月14日的租金及物业费，同时根据《房屋租赁合同》的约定，按照年租金的5%向朵朵公司支付违法解除违约金，并交纳上一年度的供暖费。若贵行继续对应当履行之义务进行拖延，朵朵公司保留通过司法手段，追究贵行法律责任的权利。
兴业银行北京分行收到上述《律师函》后，于2015年9月9日向朵朵公司发送了一份《关于明确昌平区某处房屋解除租赁合同的函》，载明：贵司委托的北京市华鹏律师事务所来函已收悉。我行不�意来函所述内容，并再次明确从2015年8月11日起与贵司解除该房屋的租赁关系，同时要求贵司退还我行前期已支付的租金，并承担相应违约责任。
朵朵公司向法庭提交《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：2001（昌）第48号）、《北京市消防局建筑工程消防设计审核意见书》（京消建审字（99）第74号）、《北京市消防局消防监督检查意见书》（2001年8月15日、2001年12月7日）证明涉案房屋消防验收合格，另提交《收条》一份，证明上述消防验收材料曾提交给被告，该《收条》载明：今收到北京朵朵欣艺教育咨询有限公司送来关于某号楼底商相关消防报批、审验及市建委批准的竣工验收备案表资料一套（以前曾给付贵行相同资料，现因工作需要再报送一套，共8页）。落款为兴业银行股份有限公司北京分行签收人刘永斌，2015年9月7日。
经法庭询问，朵朵公司称涉案房屋已于2015年9月9日收回，双方未办理交接手续，双方均表示同意解除双方之间签订的房屋租赁合同。
以上事实，有《房屋租赁合同》、兴业银行网上支付回单、供暖费发票、《关于昌平区某处房屋解除租赁合同的函》、《律师函》、《关于明确昌平区某处房屋解除租赁合同的函》、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：2001（昌）第48号）、《北京市消防局建筑工程消防设计审核意见书》（京消建审字（99）第74号）、《北京市消防局消防监督检查意见书》（2001年8月15日、2001年12月7日）、《收条》及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朵朵公司与兴业银行北京分行签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。朵朵公司按照合同的约定将涉案房屋交付兴业银行北京分行使用，兴业银行北京分行应当按照合同的约定支付租金及使用涉案房屋期间发生的供暖费用，故朵朵公司主张兴业银行北京分行支付拖欠租金及供暖费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据双方合同的约定，2014年5月15日至8月15日为免租期，免租期内免收租金，故朵朵公司主张兴业银行北京分行支付免租期租金的诉讼请求，没有依据，本院无法支持。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据�足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方合同第十条的约定，朵朵公司交付的房屋不符合合同约定，严重影响兴业银行北京分行使用的，兴业银行北京分行有权单方解除合同。兴业银行北京分行主张朵朵公司交付的租赁房屋未安装消防系统，且未能取得原始消防验收意见通知书，致使其无法对租赁房屋进行二次消防改造及相关验收，进而无法使用租赁房屋，要求单方解除双方之间签订的租赁合同，应当提供相应的证据证明朵朵公司交付的房屋不符合合同约定，兴业银行北京分行并未举证证明朵朵公司交付的房屋未达到合同约定的条件严重影响其使用，故兴业银行北京分行无权单方解除双方之间签订的租赁合同，其未按照合同约定的时间支付租金应当认定其构成违约。朵朵公司主张兴业银行北京分行支付违约金的诉讼请求，理�正当，本院予以支持。兴业银行北京分行要求朵朵公司返还租金及支付违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。经法庭询问，双方均表示同意解除双方之间的租赁合同，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司与被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行于二〇一四年五月签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日支付原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司房屋租金人民币三十万二千八百七十五元二角、供暖费人民币一万二千六百元、违约金人民币四万七千八百二十二元四角，以上共计人民币三十六万三千二百九十七元六角；
三、驳回原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千八百九十元，由原告（反诉被告）北京朵朵欣艺教育咨询有限公司负担三千九百八十八元（已交纳），由被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行负担五千九百零二元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万一千四百五十二元，由被告（反诉原告）兴业银�股份有限公司北京分行负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张传京
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 寇艳荣
二〇一六年六月八日
书 记 员 李缘钰