湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂阳法民初字第00680号
原告（反诉被告）刘先高，男。
原告（反诉被告）唐海金，男。
两原告委托代理人龚茂湘，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）陈爱英，女。
委托代理人肖石芳，男，系陈爱英的丈夫，特别授权代理。
委托代理人李柳梅，女，湖南省郴州市蓝剑法律服务所法律工作者，一般代理。
原告（反诉被告，下文略）刘先高、唐海金诉被告（反诉原告，下文略）陈爱英房屋租赁合同纠纷一案，刘先高、唐海金于2015年4月30日诉至本院，本院2015年5月4日立案受理；2015年5月27日陈爱英向本院提起反诉，本院审查后决定本诉与反诉合并审理。本案由审判员曹陆阳适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理，双方当事人及各自的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘先高、唐海金诉称，2012年1月15日原、被告签订了一份《铺面租赁合同》，约定将原告自有的桂阳县商业步行街一栋一楼36、37号两个门面租赁给被告经营服装，租赁期限为三年，即从2012年1月1日始至2015年1月1日止。租赁期限届满前，原告因要自己经营，向被告表示要收回门面自己经营，要求被告作好退场准备，但被告置之不理，租赁期满后拒不交还门面。为此，原告多次以打电话、发短信、寄送律师函等形式向被告表达收回门面的意愿，但被告仍然强占门面至今。原告为维护自己的权益，请求法院：1、依法确认2012年1月15日原、被告签订的《铺面租赁合同》权利义务已终止；2、判令被告立即搬离门面，将桂阳县商业步行街一栋一楼36、37号两个门面交还给原告；3、判令被告从2015年1月2日至实际交付门面时止按每月租金9800元支付铺面租金给原告。
陈爱英答辩并反诉称：被告与原告先后签订了两个书面铺面租赁合同，在2012年1月15日双方签订的第二份《铺面租赁合同》到期前三个月即2014年8月份原告方与被告达成口头续租的协议，双方约定：合同期满后续租三年，合同权利义务承继第二份合同，合同期限从2015年1月2日至2018年1月1日止。被告将2015年1月1日至2015年7月1日的租金交付给了原告。由此：1、被告认可2012年1月15日原、被告签订的书面《铺面租赁合同》权利义务于2015年1月1日终止；2、原、被告已经达成了续租的口头租赁合同，要求原告继续履行双方达成的口头租赁合同，被告继续租赁原告所有的桂阳县商业步行街一栋一楼36、37号两个门面至2018年1月1日，租金按每月9800元支付给原告方。如果原告方要求增加合理租金，被告亦愿意让步。如果原告不继续履行口头租赁合同，则要求原告赔偿被告店面装修、经营损失共计13.8万元。
刘先高、唐海金针对陈爱英的反诉答辩称，陈爱英反诉所称的口头租赁合同不存在，不存在继续履行口头租赁合同的前提，陈爱英不存在损失，请求法院驳回陈爱英的反诉请求。
针对本案的本诉和反诉，刘先高、唐海金向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件及常住人口登记卡复印件，拟证明两原告的诉讼主体资格；
《铺面租赁合同》，拟证明（1）2012年1月15日双方签订的《铺面租赁合同》的租赁期限于2015年1月1日届满，原、被告之间的权利义务已经终止；（2）被告如果继续租赁原告的铺面，租赁合同应以书面合同形式达成，而不应该以口头租赁合同的方式存在，所以不存在所谓的口头租赁合同；
《催告函》、《律师催告函》、顺丰速运单及短信，拟证明（1）租赁合同到期后，原告通过快递向被告寄送了《催告函》、《律师催告函》，明确表示不再将铺面租赁给被告；（2）原、被告之间不存在口头租赁合同；
手机短信（五条），两原告分别于2015年1月4日、1月13日、1月30日五次短信通知被告，表明原告方要收回门面，不再出租给被告，但被告想续租，还是于2015年1月9日把2015年1月2日至2015年7月1日的租金56700元单方面汇到原告刘先高妻子谭淑英的账户上，拟证明原、被告之间不存在口头租赁合同；
针对本案的本诉和反诉，陈爱英向本院提供了如下证据：
5、被告身份证复印件，拟证明被告的身份信息；
两份书面《铺面租赁合同》（简称《合同》一、《合同》二），拟证明被告先后两次与原告签订合同，都是一次签订三年的租赁期；《合同》一门面是从肖美丽那里转让的，所以租赁期间为一年多时间；
湖南省农村信用社个人业务存款凭证，拟证明被告按铺面租赁合同约定支付租金给刘先高的妻子谭淑英，其中2015年1月9日支付了56700元给原告2015年1月2日至2015年7月1日的租金，口头租赁合同已经实际履行；
三份桂阳县商业步行街其他人签订的《铺面租赁合同》，拟证明同类门面租金市场行情，被告愿意增加租金，但原告提出的增加租金数额高得离奇，所以被告一直未同意签书面租赁合同；
收据，拟证明被告租赁原告铺面经原告同意交肖美丽转让费20万元，原告不想把门面租赁给被告，是希望收回后租给其他人继续收取转让费；
门面装修清单，拟证明被告承租后对门面进行了装修的事实，花装修费131126元；
门面装修后的照片，拟证明被告承租后对门面进行了装修的事实；
订货清单、进货清单，拟证明被告进货渠道正规，《合同》二期满后，被告把2015年1月2日至2015年7月1日的租金汇至刘先高妻子谭淑英账户内，原告并未退款，于是被告订购了2015年上半年部分货物。
经本院主持举证、质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2质证认为，对其真实性无异议，但对证明方向有异议；对证据3质证认为，被告未收到过原告的《催告函》和《律师催告函》，被告只是收到过唐海金要求增加租金的《函》，那份《函》是要求被告一年交20万元租金；对证据4质证认为，被告并未收到原告方的短信，即使收到了也不能达到原告要证明的目的，原告是以翻倍租金为目的，发短信威胁被告，原告收了被告2015年1月1日至7月1日的租金和1万元押金，至本案开庭时都没有退还。
原告方对被告提交的证据5无异议；对证据6质证认为，对其真实性无异议，但对其证明的关联性有异议；对证据7质证认为，对其真实性无异议，但对其证明方向有异议，被告虽然汇款到原告处，但并不能证明原告同意与被告续签合同；对证据8质证认为，正是因为双方对租金存在争议，所以双方没有签订书面租赁合同，被告讲的口头租赁合同并不存在；对证据9质证认为，该份证据与本案没有关联性；对证据10、11质证认为，被告对商铺装修是事实，但这属于被告的经营成本，不是损失，与本案没有关联性；对证据12认为，对其真实性无异议，但该份证据不能证明是经过原告同意被告才去进的货，其前提不存在。
本院审查认为原告提供的证据1和被告提供的证据5均符合证据的真实性、合法性、关联性，且双方当事人无异议，予以采信；原告提供的证据2和被告提供的证据6，双方对其真实性均无异议，但证明目的各异，本院对该两份证据证明的原、被告分别于2010年4月1日、2012年1月15日签订两份《铺面租赁合同》的事实予以确认，其中2012年1月15日签订《合同》二的租赁期限为2012年1月1日始至2015年1月1日止；原告提供的证据3中《催告函》、《律师催告函》与顺丰速递单、顺丰速运的手机短信相佐证，本院采信原告曾向被告邮寄了载有不愿与被告续签铺面租赁合同内容的《催告函》、《律师催告函》；原告提供的证据4，接受原告所发短信的手机号码“1378777****”系陈爱英的手机号码，在被告未提供相反证据反驳的情况下，本院采信原告刘先高、唐海金曾向被告陈爱英发送短信通知原告将收回门面并要求被告退领56700元汇款的事实；被告提供的证据7，原告方对其真实性未否认，本院采信被告于2015年1月9日向原告方汇款56700元，但该份证据不能证明原、被告之间平等协商达成了续租的口头租赁协议；被告提供的证据8，本院采信原、被告之间对续租问题未协商一致，故未签订书面《铺面租赁合同》的事实；被告提供的证据9、10、11、12所证明的均是被告的正常经营行为而产生的成本及风险，在双方未约定由原告承担的情况下，不能达到由原告承担的证明目的。
根据以上本院认证的情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：
2010年4月1日两原告与被告签订《铺面租赁合同》，两原告将其所有的桂阳县商业步行街第一栋一楼36、37号两个门面租赁给被告用于服装经营。因被告续租原告的铺面，2012年1月15日两原告与被告又签订了一份《铺面租赁合同》，该合同部分内容为：第三条“租赁期限自2012年元月1日至2015年元月1日止”，第四条“...月租金为9800元...”，第七条“租赁门面的用途：服装”，第十二条“押金：承租人于本合同签订之日起三日内向出租人交纳押金壹万元作为铺面的租赁押金。租赁期满，如承租人无欠租及损坏房屋行为，则出租人于租赁期满七日内返还押金。因承租人原因而致使合同终止或承租人在租赁期满前提前终止合同，押金不予退还。”第十四条“其它事项：...2、租赁期满，承租人不续租将店面移交出租方时，承租人不得对固定的装修进行拆除，并保持建筑物及设施的完好。承租人对进场装修时拆除的隔墙负责恢复。3、租赁期满前三个月，是否续租均应告知出租方，承租人在同等条件下有优先租赁权。”第十五条“合同解除：有下列情形之一时，出租人有权解除合同：...4、合同解除后，承租人必须于10日内退出租赁场地，并不得对装修物进行拆除、破坏，否则，出租方有权向承租人索赔，承租人所交押金不予退还。”在该合同履行期间，被告将应支付给原告的租金汇入刘先高的妻子谭淑英的银行账户内。在该合同履行期限届满后，被告欲续租门面，原、被告双方发生争议，并因此未续签书面租赁合同，但被告将56700元汇入了谭淑英的银行账户内，并继续占用原告所有的铺面。由此，两原告向本院提起诉讼。
在庭审中，双方均认可双方于2012年1月15日签订的《铺面租赁合同》权利义务于2015年1月1日终止；如果法院不支持被告要求原告继续履行口头租赁合同的反诉请求，双方均同意在双方于2012年1月15日签订的《铺面租赁合同》期满后被告继续占用原告门面期间的费用按每月9800元计付；原告愿意退还被告汇入谭淑英银行账户内的现金56700元，被告缴纳的押金在水电费等无纠纷的情况下，原告愿意退还；两原告均表示共同承担本案的权利义务。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在被告续租原告门面的口头租赁合同？
《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
本案被告在原、被告2012年1月15日签订的《铺面租赁合同》租赁期限届满后欲继续租赁原告所有的铺面，但在原、被告对续租存在争议未协商好的情况下，被告将56700元汇入谭淑英的账户并继续占用原告铺面，系被告单方面行为，不符合上述法律规定的合同当事人平等自愿订立合同的原则。因此，本院认定原、被告之间未成立续租铺面的口头协议，对被告要求原告继续履行双方达成的口头租赁合同及如果原告方不继续履行口头租赁合同，则要求原告赔偿被告店面装修、经营损失共计13.8万元等反诉请求予以驳回。被告未在原、被告2012年1月15日签订的《铺面租赁合同》的租赁期限届满之日2015年1月1日将租赁物铺面返还给原告，被告应当支付原告从2015年1月2日至实际返还之日止的占用费用，双方同意占用期间的费用按每月9800元计付，不违反法律规定，本院予以许可，但折算为日费用9800元／月×12个月÷365天=322.2元更便于计算实际占用费用金额。原告同意将被告支付的56700元及被告交纳的押金10000元在水电费等没有纠纷的情况下退还给被告，符合法律规定，本院予以许可。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十一条第（一）项、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告刘先高、唐海金与被告陈爱英于2012年1月15日签订的《铺面租赁合同》权利义务于2015年1月1日终止；
被告陈爱英于本判决生效后10内将桂阳县商业步行街一栋一楼36、37号两个门面返还给原告刘先高、唐海金，并支付原告刘先高、唐海金占用门面期间的费用，费用具体数额为：占用天数（从2015年1月2日始至实际交付门面日止）×322.2元／日；
原告刘先高、唐海金退还被告陈爱英现金66700元（陈爱英租赁原告门面期间拖欠的水电费从其中扣减）。
上述第二、三项判决内容中陈爱英应支付给刘先高、唐海金的费用与刘先高、唐海金应退还给陈爱英的现金相抵销后的余额，于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回陈爱英的全部反诉请求。
本案本诉案件受理费1186元，反诉案件受理费2900元，共计4086元，减半收取2043元，由陈爱英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 曹陆阳
二〇一五年六月九日
书记员 谢 宇
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。