广西壮族自治区高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）桂执复字第7号
申请复议人（异议人、被执行人）：广西伶俐水泥资产管理有限公司。住所地：南宁市金湖路**号文德大厦*楼**层。
法定代表人：韦佳宁，总经理。
委托代理人：周健，广西创想律师事务所律师。
申请执行人：广西万佯进出口贸易有限公司，住所地：南宁市西乡塘区科园大道27号科技大厦1001号。
法定代表人：董景萍，董事长。
被执行人：广西博天交通投资有限责任公司，住所地：南宁市伶俐街伶俐水泥厂。
法定代表人：任铁夫，总经理。
申请复议人广西伶俐水泥资产管理有限公司（以下简称伶俐公司）不服南宁市中级人民法院（2013）南市执异字第29号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
南宁市中级人民法院（以下简称执行法院）认为：鑫正评估公司作出的评估价格涉及专业实体知识，评估程序合法，且已及时作出合理有效的答复，该问题不在异议案审查评述。涉案土地以第二次拍卖底价2400万元抵给万佯公司，没有违反《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，未损害伶俐公司的利益，且也妥善处理了抵债宗地上的租赁关系。于2013年11月6日作出（2013）南市执异字第29号执行裁定：驳回伶俐公司的执行异议。
申请复议人伶俐公司向本院申请复议，请求撤销执行法院（2010）南市执字第101-6号执行裁定及（2013）南市执异字第29号执行裁定。理由：1、抵债宗地评估价格明显过低。该宗地位于原南宁市邕宁县伶俐镇的划拨工业用地，2005年3月邕宁县撤县设区并入南宁市青秀区，而青秀区工业用地最低出让标准是384元∕平方米，鑫正评估公司仍然适用邕宁区工业用地出让最低标准272元∕平方米评估，两者评估差价1223.608736万元，损害其公司的利益；2、抵债宗地还有建筑物，存在漏评，执行法院就裁定以该宗地抵债错误；3、抵债宗地第三次拍卖时有多个单位和自然人报名竞拍，执行法院却在暂停拍卖期间就直接将涉案宗地抵债给申请执行人，损害被执行人的利益；4、执行法院对伶俐公司的执行异议未在法定期限审结，程序违法。
本院查明：中国华融资产管理公司南宁办事处（以下简称华融南宁办事处）与被执行人伶俐公司、广西博天交通投资有限责任公司（以下简称博天投资公司）借款合同纠纷一案，2009年8月18日，执行法院作出（2009）南市民二初字第45号民事判决。2010年2月2日，华融南宁办事处将（2009）南市民二初字第45号民事判决项下的债权及担保权转让给广西北部湾泰达资产管理有限责任公司，该公司于2010年5月25日向执行法院申请执行，立案号（2010）南市执字第101号执行，执行标的1200万元及利息。同年11月25日，广西北部湾泰达资产管理有限责任公司将本案债权及担保权转让给广西太和万物房地产投资有限公司。2012年8月16日广西太和万物房地产投资有限公司又将本案债权及担保权转让给本案申请执行人广西万佯进出口贸易有限公司（以下简称万佯公司）。2010年6月10日，执行法院查封了被执行人伶俐公司位于南宁市邕宁区伶俐镇邕国用（2004）第12607-1号109250.78平方米工业（出让）用地使用权，并于2011年8月5日裁定拍卖上述查封土地。此后，执行法院委托广西鑫正房地产评估有限公司（以下简称鑫正评估公司）对查封土地进行评估，2011年11月15日，该评估公司作出广西鑫正（2011）地估字第0449号评估报告：土地使用权评估单价272元∕平方米，土地使用权评估总价2971.6212万元。2012年3月8日、7月23日，伶俐公司以上述所有土地位于南宁市青秀区域，按《全国工业用地出让最低标准》（国土资发（2006）307号）记载南宁市青秀区的土地登记为五等，最低单价384元／平方米，而评估公司却按272元／平方米计算，致使两者差价112元／平方米，评估总差价1223.6087万元，上述土地使用权的评估价值过低为由提出异议。鑫正评估公司为此于3月21日、8月3日作出了答复，均认为：伶俐公司主张的评估价不能反映市场委估宗地的市场价值，委估宗地距离南宁市区、邕宁城区约30多公里，该区域至估价基准日入驻企业较少，委估对象所属900米半径范围内超市、医院诊所、农贸市场、邮局、银行、学校餐饮等设施并未完善，周围大多为农田地。南宁市政府近年挂牌出让距离邕宁县城区约3公里的八鲤工业区类似用地的出让价格每亩约13-15万元。2008年9月颁布的《南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网络点基准地价成果的通知》南发（2008）65号文件，明确将委估宗地列在级别范围外，而未及（五）工业地212元／平方米。对于委估宗地，评估人员是本着公平、公开原则，从市场因素考虑宗地价值为272元／平方米，而非工业用地出让最低标准。2012年5月25日，执行法院以摇珠的方式选定广西利盛拍卖有限公司（以下简称利盛拍卖公司）公开拍卖。同年8月7日、31日利盛拍卖公司先后以2972万元、2400万元对上述评估宗地两次公开拍卖，均因无人报名而流拍。2012年9月24日该院对评估的土地进行第三次拍卖（起拍价1900万元），拍卖当时申请人提出其公司与他人在拍卖宗地上存在租赁关系，存在附着物，要求重新评估，执行法院遂以拍卖宗地存在瑕疵为由通知利盛拍卖公司停止拍卖。暂停拍卖后，执行法院查明，涉案宗地被查封后，伶俐公司在查封宗地设定了租赁关系，将该宗地租赁给广西广宇置业投资有限公司（以下简称广宇公司），广宇公司承租后先后与南宁市伶森木材加工厂、龙桂胶合板厂、鑫联木业加工厂等企业合作，在查封地上搭建厂房、安装机器设备（未经有关部门批准搭建）。为此，执行法院曾于2011年11月5日、2012年6月19日向伶俐公司发出通知和公告：查封其间不得在该宗地上建筑房屋，设定权利负担，对已搭建的房屋等责令限期拆除，违反则承担法律责任。暂停拍卖期间，申请执行人万佯公司于2012年10月29日向执行法院申请以第二次拍卖底价2400万元抵偿相应债务，承诺该宗土地变更到万佯公司名下后将妥善处理好抵债土地设定的权利。同年11月26日执行法院作出（2010）南市执字第101-6号执行裁定，将伶俐公司位于南宁市邕宁区伶俐镇邕国用（2004）第12607-1号109250.78平方米工业（出让）用地使用权作价2400万元抵偿万佯公司相应债务，同时向南宁市国土资源局发出协助执行通知书。2013年8月5日涉案宗地变更登记至万佯公司名下。此后万佯公司与广宇公司重新签订了租赁合同，允许广宇公司等单位在该宗地上继续经营。2013年8月14日，伶俐公司以被拍卖土地评估价位过低、涉案宗地经两次流拍，第三次拍卖被叫停后，执行法院即以第二次起拍价2400万元的价格将涉案宗地抵偿给申请执行人违反法律规定，损害其公司利益为由，向执行法院提出异议，请求撤销（2010）南市执字第101-6号（抵债）执行裁定。执行法院于2013年11月6日作出（2013）南市执异字第29号执行裁定，裁定驳回伶俐公司的执行异议。
另查明：涉案宗地是原邕宁县水泥厂的工业划拨用地，2004年4月，邕宁县水泥厂实行改制，将涉案宗地出让给广西伶俐水泥资产管理有限公司，同年5月28日该公司办理了更名手续。
本院认为：关于涉案宗地评估价格问题。涉案宗地位于邕宁县伶俐镇，是原邕宁县水泥厂的工业用地。2005年3月邕宁县撤县设区，其中伶俐镇并入南宁市青秀区，按照国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（2006第37号），南宁市青秀区属于五等工业用地，最低单价为384元／平方米。本院向南宁市国土资源局咨询工业划拨用地的出让价标准，国土资源局对初次转让的工业划拨用地，按行政区域不同而执行不同的等级标准。上述查明，2004年邕宁县水泥厂实行企业改制，将涉案宗地出让给了本案的伶俐公司。虽然涉案宗地在评估时已并入南宁市青秀区，按国土资源局执行出让地的等级标准，涉案宗地本应按不低于384元／平方米的单价出让，但伶俐公司在2004年改制时已按当时的时点向南宁市国土资源局缴纳了土地出让金，完成了初次转让，此后涉案宗地进入市场流转行列，不再受行政区域及用地性质最低出让标准的约束。鑫正评估公司从南宁市房地产市场状况、区域等市场因素综合考量，对涉案宗地所作出的评估价格并不违反相关法律规定，执行法院予以采信并无不当。
关于涉案宗地是否存在漏评问题。执行法院对该宗土地进行查封时，该土地上尚存两间空弃的小房、一个类似水塔和城堡的建筑，价值不高，故仅对土地价值委托评估。查封期间，伶俐公司在查封宗地擅自设立了租赁关系，承租方又搭建了工棚等物开办木材加工厂。2011年11月5日执行法院公告限期拆除，逾期未拆，承租人应承担未依法拆除的不利后果。因此执行法院对查封后形成的财产未进行评估也不违反法律规定。
关于执行异议未在法定期限内审结问题。执行法院对执行异议未在法定的十五日内审查完毕，存在瑕疵。
关于在第三次拍卖程序启动后能否直接抵债问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十八条有关抵债的规定，显然是拍卖程序完成后发生的抵债交付行为。<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见>；第302条“被执行人的财产无法拍卖或变卖，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产交付申请执行人抵偿债务……”本案第三次拍卖开始后，已有多人报名参加应拍，且也交纳了保证金。尽管被执行人因拍卖宗地存在瑕疵提出异议而引起拍卖程序中断，但在暂缓拍卖事由查清后，不存在无法拍卖的障碍，执行法院却不恢复拍卖，将涉案宗地抵债给申请执行人万佯公司，程序违法。
综上认为，司法拍卖的目的，既要实现申请执行人的债权，也要保护被执行人的利益。涉案宗地第三次拍卖，在暂缓拍卖的原因消除后，执行法院未恢复拍卖就径直抵债，未能使被执行的财产价值实现最大化，损害被执行人的利益。应予纠正。伶俐公司关于暂缓拍卖期间将拍卖物抵债给申请执行人，损害其公司利益理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、撤销执行法院（2010）南市执字第101-6号执行裁定；
二、撤销（2013）南市执异字第29号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 周 炜
代理审判员 黄 远
代理审判员 阮传华
二〇一四年六月十九日
书 记 员 曾希盈