山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初2357号原告：中国建设银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市升平街76号，统一社会信用代码91370900866402713A。代表人：张岱山，该行行长。委托诉讼代理人：张兴国，山东公允律师事务所律师。被告：山东泰山大力重工有限公司，住所地山东泰山工业园创业大街东段，组织机构代码69063629-1。法定代表人：杜召元，执行董事。被告：王清，男，1970年3月8日出生，汉族，住泰安市，被告：杜召元，女，1969年11月29日出生，汉族，住泰安市，系被告王清之妻。被告：山东沃尔重工科技有限公司，住所地山东泰山工业园区创业大街33号，组织机构代码56674593-3。法定代表人：公红军，该公司总经理。被告：山东万力电子信息产业有限公司，住所地泰安市通天街25号，统一社会信用代码91370900725414067G。法定代表人：王清，执行董事。第三人：马学军，男，1969年7月1日出生，汉族，住泰安市泰山区，第三人：韩甲连，男，1957年1月20日出生，汉族，住泰山区，第三人：董磊，男，1987年5月7日出生，汉族，住泰山区，第三人：ＸＸ，男，1980年9月7日出生，汉族，住泰山区，第三人：吴萌，女，1981年10月17日出生，汉族，住泰山区，第三人：吴修建，男，1980年3月15日出生，汉族，住泰山区，第三人：夏振友，男，1964年7月9日出生，汉族，住泰山区，委托诉讼代理人：徐东田，山东锦春律师事务所律师。委托诉讼代表人：吴萌，女，1981年10月17日出生，汉族，住泰山区，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行（以下简称建行泰安分行）与被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司，第三人ＸＸ、夏振友、马学军、吴萌、董磊、韩甲连、吴修建金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，公开开庭进行了审理。原告建行泰安分行的委托诉讼代理人张兴国，第三人的委托诉讼代理人徐东田、委托诉讼代表人吴萌均到庭参加了诉讼，被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行泰安分行向本院提出以下诉讼请求：1、判令第一被告向原告偿还借款本金350万元以及自2016年5月13日起至2016年6月11日利息25811.09元（合计：3525811.09元，暂计算）以及至清偿之日为止的利息；2、判令第二至第四被告对上述债务承担连带偿还责任；3、确认原告有权对第三、五被告提供抵押的房地产在拍卖、变卖或折价后所得的价款享有优先受偿权；4、案件受理费、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年5月14日，原告与第一被告签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定第一被告向原告借款350万元，期限为12个月，自2015年6月1日起至2016年5月13日止。当日，原告与第二、三被告签订《自然人保证合同》各一份，对第一被告在原告处的借款提供连带责任保证担保。2016年4月1日、2015年4月10日，第二至四被告与原告分别签订《最高额保证合同》各一份，对第一被告自2015年1月1日至2019年1月1日及自2015年4月10日至2018年4月9日期间的借款提供连带责任保证担保，担保责任的最高限额分别为3000万元和2300万元。2015年5月14日，原告与第三被告签订《最高额抵押合同》一份，第三被告以自己的土地和房产对第一被告在原告处的借款提供担保，并分别办理了抵押登记。2015年4月14日，原告与第五被告签订《最高额抵押合同》一份，第五被告以自己的土地和房产对第一被告在原告处的借款提供担保，并分别办理了抵押登记。现因第一被告违反合同约定，第二至四被告应与第一被告一起向原告承担连带偿还责任，第三、五被告应以抵押给原告的房地产向原告承担担保责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判如所诉。被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司未到庭亦未答辩。第三人ＸＸ、夏振友、马学军、吴萌、董磊、韩甲连、吴修建共同主张，1、原告与第三被告签订的《最高额抵押合同》是非善意取得的抵押权，原告应该知道该抵押物已经出卖给第三人；2、原告对该《最高额抵押合同》的抵押物不具有第一顺位优先受偿的权利，即使该抵押合同有效，因第三人购买在先，第三人具有第一顺位的优先受偿权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证各一份，证实：原告经营金融业务的主体资格。2、2015年5月14日，第一被告与原告签订的《人民币流动资金贷款合同》、贷款转存凭证、利息清单各一份，证实：第一被告向原告借款本金350万元，借款期限12个月，自2015年6月1日起至2016年5月13日止；原告按照约定将350万元本金转入第一被告在原告处开立的账户内并由第一被告使用，但第一被告未按照合同约定及时向原告支付本金和利息，截止2016年6月11日共计欠付本金350万元，利息25811.09元（暂计算）。3、2015年11月20日，原被告签订的《人民币贷款结息方式调整补充协议》一份，证实：结息方式由按月结息调整为按一次性到期付息。4、2015年5月14日，第二、第三被告与原告分别签订编号为2015-123010-5-41-ZRR1、2《自然人保证合同》各一份，证实：第二、第三被告对第一被告在原告处的借款（全部债务）提供连带责任保证担保。合同对保证范围、保证方式、保证期间、保证责任等进行了明确约定。尤其是合同第一条保证范围和第六条保证责任均明确约定，第二至第四被告的保证责任不因原告有其他担保而减免。5、2016年4月1日、2015年4月10日，第二至第四被告与原告分别签订编号为2016-ZGBZ-WQ、2016-ZGBZ-DZY、2015-ZGBZ-012《最高额保证合同》各一份，证实：第一、第二至第四被告对第一被告自2015年1月1日至2019年1月和自2015年4月10日至2018年4月9日期间的借款等提供连带责任保证担保，担保责任的最高限额分别为3000万元整和2300万元整；第二、合同对保证范围、保证方式、保证期间、保证责任等进行了明确约定。尤其是合同第一条保证范围和第六条保证责任均明确约定，第二至第四被告的保证责任不因原告有其他担保而减免。6、2015年5月14日，原告与第三被告签订编号为2015-ZG-DY-005的《最高额抵押合同》一份，证实：第一、第三被告以自己的土地和房产对第一被告在原告处的上述贷款提供担保；第二、第三被告抵押物分别为：泰房权证泰字第××、17××78号、173279号、173280号、17××87号、17××47号、17××50号房产，面积分别为117.15㎡、114.79㎡、117.15㎡、105.54㎡、117.15㎡、117.15㎡、120.01㎡【原告取得了泰房他证泰字第××号证书】；泰土国用（2009）第T-0465、T-0466、T-0467、T-0468、T-0469、T-0470号、第T-0475号土地使用权，面积分别为67.5㎡（4块）、66.25㎡、60.9㎡、69.26㎡【原告取得了泰土他项（2015）第T-0198号证书】，并分别办理了抵押登记；第三、第三被告抵押的土地用途为“商业服务业”，房屋设计用途为“非住宅”；第四、担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、第一被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、第一被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用。7、2015年4月14日，原告与第五被告签订编号为2015-123010-4-34-ZGRDY1《最高额抵押合同》一份，证实：第一、第五被告以自己的土地和房产对第一被告在原告处的上述贷款提供担保；第二、第五被告抵押物分别为：泰房权证泰字第××、15××57、151061-××3、151066-××9、15××72、15××73、15××76号房产，面积分别为112.01㎡、31.08㎡、112.01㎡、33.88㎡、50.68㎡、30.02㎡、29.99㎡、48.98㎡、31.1㎡、30.19㎡、30.38㎡、49.32㎡【原告取得了泰房他证泰字第××号证书】；泰土国用（2007）第0255号土地使用权，面积为529.43㎡（抵押面积为146.63㎡）【原告取得了泰土他项（2015）第T-0162号证书】，分别办理了抵押登记；第三、第三被告抵押的土地用途为“商业服务业”，房屋设计用途为“非住宅”；第四、担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、第一被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、第一被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用。因被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司未到庭，未能对以上证据进行质证。第三人对原告提交的上述证据质证如下：对证据六原告与第三被告签订编号为2015-ZG-DY-005《最高额抵押合同》的真实性无异议，但是该抵押房屋已经卖给了第三人，第三人对该抵押并不知情，也没有第三人的签字同意，第三人已经购买并居住多年，是该房屋的真实所有人。该抵押合同第13条“抵押人对抵押财产依法享有所有权或处分权，不存在任何权属争议，抵押人保证提供的抵押担保物不损害任何第三人的利益”，这说明原告不接受存在任何损害第三人的抵押物，本案原告在明知或应当知道该抵押物系损害第三人的权利的情况下仍然同意接受抵押物是非善意的。其他证据因第三人不了解不发表质证意见。对原告提交的七组证据，本院认为除证据六外的其他六组证据真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。第三人为证实其主张，提交的证据如下：1、房屋买卖合同6份,收款收据17份，证实：第三人自2008年之后陆续签订了《房屋买卖合同》，交付了购房款，也于2009年开始陆续搬进了抵押的房屋住居，实际占有使用，第三人是抵押房屋的真实权利人，其中马学军是口头的协议没有书面的购房合同，但是有交房款的收据。2、记账凭证10份及山东万力电子信息产业有限公司2008年至2013年收到购房款所做的部分记账凭证10份，凭证摘要部分注明了购买保安大厦房屋的第三人的姓名、缴款时间、金额，且凭证后附收款收据，证实：原告在给万力电子每一笔贷款和万力电子对外担保的每一笔贷款时，原告都能看到抵押的房屋已经卖给了第三人的事实。3、山东万力电子信息产业有限公司2008年至2015年财务科目明细账8份，该科目明细账，详细记载了万力电子保安大厦项目从2008年到2015年期间由垫资借方变为盈利贷方，随着房屋不断地买给第三人，收取房款，由亏损到盈利的全过程，还注明了购买房屋第三人的姓名，证实：原告在给万力电子的每一笔贷款和对外担保中都能看到抵押的房屋卖给第三人的事实。4、万力电子贷款明细3份、担保明细3份、万力电子自2008年至2015年期间从原告处累计贷款39笔、万力电子自2011年至2015年原告放贷由万力电子担保40笔，证实：抵押房产都在万力电子财务账目中有记载，且每年的财务科目明细账都有记载，万力电子这几年贷款和担保79次，每一次原告从科目明细都可以看出抵押的房屋已经出售给了第三人的事实。5、泰安市财政局收款收据2张，2008年6月6日万力电子以马同松（万力电子的副总）的名义交保证金1000万元，2009年2月24日交土地出让金100万元，证实：该房屋与杜召元没有关系，其没有付过购房款，是万力电子垫付的购买款，该收据原告看得到，知道杜召元不是真实的所有权人，也证明财政局给的是收款收据房管局不认可，房产过户需要多缴税，故致使该房产迟迟没有过户。6、照片4张，证实：从照片上完全可以判断，抵押房屋都有了住户，虽然房产证上是杜召元的名字，原告作为专业银行放贷的人员都要去现场调查，凭着专业和经验，原告完全能看出抵押的房屋已经出卖给他人的事实。7、2015-03-26新华网高法确认“购房户债权优先赔偿”的新闻报道一宗，证实：2014年7月最高人民法院答复山东省高院报告，认可购房户基本债权应优先受偿，抵押权不能对抗购房户；重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的（渝高法[2003]48号），证实：购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。8、证人证言一份，证实：原告在放贷现场考察时，购房人明确告诉原告抵押的房屋已经卖给了他人，抵押人不是真实权利人，原告仍同意接受抵押，说明抵押权人接受抵押物是非善意的。原告对第三人提交的上述证据质证如下：对证据一有异议，1、第三人与杜召元签订合同，但收款收据是万力电子出具，无法证实第三人与杜召元本人存在支付购房款的关系，第三人应当出具银行支付凭证；2、买卖合同未注明房屋权属及编号，无法证实第三人购买了该房；3、第三人马学军与杜召元之间没有签订买卖合同，无法证实其购买了涉案房；4、第三人吴修建虽然与杜召元存在买卖合同，但收款收据注明的交款人是吴钦宝，且收据是万力电子出具；5、第三人韩甲连与杜召元签订合同有明显涂抹修改的痕迹，无法证实第三人韩甲连购买了涉案房。对证据二、三、四有异议，该明细账与本案第三人没有关系，原告在给万力电子贷款时，万力电子并没有给原告提供过认可关于涉案房屋已经出卖的事实，涉案房屋的所有权人杜召元更没有向原告说明该事实。万力电子从建行的借款明细无法证实涉案房屋已经出卖给第三人，且之前的借款银行并不包括原告，原告在办理抵押登记时需要查看的是涉案房屋有无抵押查封和预告登记，其他不是原告从法律层面关心的问题。对证据五有异议，因万力电子在本案中还有其他房屋抵押给原告，万力电子以马同松的名义缴纳保证金和土地出让金与本案第三人与杜召元签订的买卖合同没有关系。对证据六的真实性无异议，但是对证明内容有异议，房屋作为不动产的所有权与其他物权（比如租赁）可以分开行使，从4张照片无法得出第三人购买涉案房屋的事实，即使是租赁也可以实际占有使用房屋。对证据七真实性无异议，对证明内容有异议，该批复仅仅是针对合同法第286条建设工程价款优先受偿的问题，而且该批复所指向的是商品房开发建设过程中的承包人的工程款，虽然在该批复第二条规定了消费者购买商品房的权利优先于承包人的优先权，但本案第三人所购买的涉案房及其土地均为商业服务业和非住宅，依法不适用该批复。对证据八证人证言有异议，证人与本案第三人董磊系夫妻关系，其在本案中作为证人不符合证据的规定，其效力极低，且原告并未对涉案抵押房产进行入户考察。因被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司未到庭，未能对以上证据进行质证。对第三人提交的证据一至七，该证据真实、合法、且与本案有关联，本院予以确认并在卷作证。对证据八，因该证人与本案第三人董磊系夫妻关系，故对其证言的效力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月14日，被告山东泰山大力重工有限公司与原告签订《人民币流动资金贷款合同》一份，合同编号为：2015-123010-5-31，合同约定鉴于企业日常生产经营周转需要，原告向山东泰山大力重工有限公司提供贷款，借款金额为350万元，借款期限均为12个月，时间从2015年6月1日起至2016年5月13日止。本合同项下的贷款利率为年利率，浮动利率，即LPR利率加81.5基点，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日前一个工作日的LPR利率以及上述基点数调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下贷款按月结息，结息日固定为每月的第20日。借款人应在结息日向贷款人支付到期利息，首次付息日为贷款发放后第一个结息日。最后一次还款时，利随本清。借款人应按照本合同的约定足额清偿借款本息，承担本合同约定的各项费用。借款人违反本合同任一约定或违反任何法定义务；借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的任一义务，构成违约。出现违约情形后，贷款人有权停止发放贷款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用；行使担保权利；解除本合同；借款逾期的，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款逾期是指借款人未按期清偿或超过本合同约定的分次还本计划期限归还借款的行为。因借款人违反本合同任一约定导致的费用（包括但不限于因借款人违约导致贷款方实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。2015年11月20日，被告山东泰山大力重工有限公司与原告签订《人民币贷款结息方式调整补充协议》一份，协议约定上述借款合同约定的按月结息调整为按一次性到期付息结息。2015年5月14日，被告王清、杜召元与原告签订《自然人保证合同》各一份，合同编号分别为2015-123010-5-41-ZRR1、2015-123010-5-41-ZRR2，合同分别约定被告王清、杜召元为被告山东泰山大力重工有限公司与贷款人签订的编号为2015-123010-5-41的《人民币流动资金贷款合同》提供连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、（包括但不限于贷款人垫付的有有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间为自主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止。2015年4月10日、2016年4月1日，被告山东沃尔重工科技有限公司、王清、杜召元与原告签订《最高额保证合同》三份，合同编号分别为2015-ZGBZ-012、2016-ZGBZ-WQ、2016-ZGBZ-DZY，合同分别约定被告山东沃尔重工科技有限公司、王清、杜召元为被告山东泰山大力重工有限公司与贷款人在2015年4月10日至2018年4月9日期间、2015年1月1日至2019年1月1日期间签订的借款合同提供最高额保证。本最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币2300万元、3000万元整。保证人在本合同项下的保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、（包括但不限于贷款人垫付的有有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间为自主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满之日后两年止。2015年4月14日、2015年5月14日，被告山东万力电子信息产业有限公司、杜召元与原告签订《最高额抵押合同》两份，合同编号分别为：2015-123010-4-34-ZGEDY1、2014-ZG-DY-005，合同约定被告山东万力电子信息产业有限公司、杜召元为被告山东泰山大力重工有限公司与贷款人在2015年4月14日至2018年4月13日、2015年5月14日至2018年5月13日期间签订的借款合同提供最高额抵押担保。本最高额抵押项下担保责任的最高限额分别为人民币1100万元整、450万元整。抵押人在本合同项下的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、（包括但不限于贷款人垫付的有有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等）。被告山东万力电子信息产业有限公司以其泰房权证泰字第××、15××57、151061-××3、151066-××9、15××72、15××73、15××76号房产、泰土国用（2007）第0255号土地使用权为被告山东泰山大力重工有限公司提供抵押。被告杜召元以其泰房权证泰字第173277-××0、17××87、17××47、17××50号房产、泰土国用（2009）第T-0465--第T-0470号、第T-0475号土地使用权为被告山东泰山大力重工有限公司提供抵押。2015年4月15日、2015年4月16日、2015年5月14日、2015年5月21日，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行就被告山东万力电子信息产业有限公司提供抵押的房产及土地所有权在泰安市房地产管理局、泰安市国土资源局进行了抵押登记，抵押权人为原告中国建设银行股份有限公司泰安分行，他项权种类为最高额抵押，为此原告取得泰房他证泰字第0649**、065662号房屋他项权利证书、泰土他项（2015）第T-0162、T-0198号土地他项权利证书。2015年6月1日，原告向被告山东泰山大力重工有限公司发放借款350万元。被告山东泰山大力重工有限公司未按约定期限支付该笔借款的本金及利息，被告山东沃尔重工科技有限公司、王清、杜召元、山东万力电子信息产业有限公司亦未履行保证人义务。根据原告提供的中国建设银行股份有限公司泰安分行出具的被告山东泰山大力重工有限公司欠息证明显示，被告山东泰山大力重工有限公司截止2016年6月11日，该笔借款尚欠本金350万元，利息、罚息25811.09元，构成违约。还查明，涉案楼房原为泰安市泰山区公安局保安大厦，2008年6月19日泰安市土地储备中心以挂牌方式转让该大厦，万力电子以马同松（当时为该公司副总）等29人的名义以1100万元取得该大厦（1000万）及土地使用权（100万）。后万力电子将该大厦一二层改造为营业房，三至六楼改造为居民住房。2009年3月，本案7名第三人分别与杜召元签订《房屋买卖合同》，约定卖方杜召元将涉案房屋转让给第三人，每平米价格自1505元至1785元不等，付款方式为一次性付清，卖方于2009年5月1日前将房屋交付给买方，在2012年5月1日前将房产证和土地证办在买方名下，税费按规定各自承担。第三人自2008年至2010年陆续交齐购房款并入住。2009年11月19日和2009年11月26日，杜召元为上述房产分别办理了房产证和土地使用权证并登记在自己名下，但实际上购房款全部进入了万力电子账户。本案原告于2015年5月14日、2015年4月16日就涉案房产及土地使用权在泰安市房管局、泰安市国土资源局分别办理了抵押登记。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行与被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司，第三人ＸＸ、夏振友、马学军、吴萌、董磊、韩甲连、吴修建金融借款合同纠纷一案，2015年5月14日、2015年4月10日、2016年4月1日、2015年4月14日，被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司与原告分别签订的《人民币流动资金贷款合同》、《自然人保证合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》均是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，房地产抵押合同自登记之日起生效。合同签订后，各方均应按照约定履行自己的义务，被告不按时还款属于合同约定的违约情形，出现违约后，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行按照合同约定，要求被告山东泰山大力重工有限公司偿还原告借款本金350万元及利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司作为保证人，应按《自然人保证合同》、《最高额保证合同》的约定对被告山东泰山大力重工有限公司欠原告的借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。被告王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向被告山东泰山大力重工有限公司行使追偿权。被告山东万力电子信息产业有限公司以其泰房权证泰字第××、15××57、151061-××3、151066-××9、15××72、15××73、15××76号房产、泰土国用（2007）第0255号土地使用权为被告山东泰山大力重工有限公司提供抵押，并办理了抵押登记，其意思表示真实，内容合法有效。因此，原告要求对被告山东万力电子信息产业有限公司的房产及土地使用权以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，本院予以支持。本案的争议焦点在于：被告杜召元将涉案房产抵押给原告的行为是否合法有效？建行泰安分行是否适用善意取得制度取得涉案房屋的抵押权？首先，被告杜召元将涉案房产抵押给原告的行为是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案7名第三人就涉案房产于2009年前后与杜召元签订《房屋买卖合同》、交纳购房款并相继入住，但杜召元却违反《房屋买卖合同》的约定于2009年11月份将涉案房产的房产证、土地使用权证登记在自己名下，并于2015年5月14日、2015年4月16日将涉案房产及土地抵押给原告为前述借款提供抵押担保。显然，抵押人杜召元并非是涉案抵押房产的真实所有权人，其将涉案房产抵押给原告的行为违法上述法律规定，系无权处分行为，并且该行为事后也没有得到第三人的追认，依法应认定为无效。故原告与被告杜召元于2015年5月14日签订的编号为2015-ZG-DY-005的《最高额抵押合同》属无效合同。其次，建行泰安分行是否适用善意取得制度取得涉案房屋的抵押权。原告作为专业金融主体和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范、并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。虽然所有权登记信息记载涉案房屋所有权人为抵押人杜召元，但贷款人除据此审查房屋权属及合同相对方真实意思表示之外，根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的规定，贷款人受理贷款申请后，还应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。本案中，原告称并未对7户涉案抵押物进行考察，原告作为具有完备贷款交易经验和相关专业法律知识的职业贷款人，在发放贷款前竟没有对抵押物进行相应的考察以规避贷款风险。可见，原告在贷款交易过程中未遵守合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在重大过失，甚至是对抵押人不具有涉案房屋的真实所有权系明知，故本案不符合法律规定的善意取得要件，原告不能适用善意取得制度获得涉案房屋的抵押权。因此，本院对原告要求就抵押人杜召元抵押的房产及上述房产所在土地上的国有土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告中国建设银行股份有限公司泰安泰安分行与被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司，第三人ＸＸ、夏振友、马学军、吴萌、董磊、韩甲连、吴修建金融借款合同纠纷一案，本院对原告要求被告山东泰山大力重工有限公司偿还尚欠借款本金350万元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求依法予以支持；对原告要求被告王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求予以支持；对原告要求就被告山东万力电子信息产业有限公司抵押的房产及土地使用权以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利予以支持；对原告要求就被告杜召元抵押的房产及上述房产所在土地上的国有土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告山东泰山大力重工有限公司在本判决生效后十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司泰安分行借款本金350万元及截至2016年6月11日的利息25811.09元；二、被告山东泰山大力重工有限公司在本判决生效后十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司泰安分行借款本金350万元的相应利息、罚息（按合同约定的利息、罚息的利率及计算方式，自2016年6月12日起至本案借款还清之日止）；三、被告王清、杜召元对本判决确定的上述债务承担连带清偿责任；四、被告山东沃尔重工科技有限公司对本判决确定的上述债务在担保债权的最高余额2300万元内承担连带清偿责任；五、被告王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司承担保证责任后，享有向被告山东泰山大力重工有限公司追偿的权利；六、如被告山东泰山大力重工有限公司不能按时支付上述债务，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行即享有以被告山东万力电子信息产业有限公司抵押的泰房权证泰字第××、15××57、151061-××3、151066-××9、15××72、15××73、15××76号房产、泰土国用（2007）第0255号土地使用权折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿的权利；七、驳回原告中国建设银行股份有限公司泰安泰安分行的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35006元，财产保全费5000元，由被告山东泰山大力重工有限公司、王清、杜召元、山东沃尔重工科技有限公司、山东万力电子信息产业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  韩 晔人民陪审员  张灿国人民陪审员  刘庆玲二〇一六年十二月十九日书 记 员  王 静