云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5228号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张琼秀，女，汉族，1967年3月25日出生。
委托诉讼代理人：张元春，民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：李立超，男，傣族，1985年11月9日出生。
委托诉讼代理人：顾仕俊，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：昆明市南苑小区独立商网***号。
法定代表人：李云波，总经理。
委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张琼秀因与被上诉人李立超、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张琼秀的委托诉讼代理人张元春，被上诉人李立超的委托诉讼代理人顾仕俊，被上诉人尊园公司的委托诉讼代理人文华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张琼秀上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人李立超虽然在签订合同时承诺具有房产证和土地使用证，但截至一审庭审结束都不能出示，因此上诉人多次质疑被上诉人李立超履行合同的能力，尊园公司是专业从事房地产交易的中介机构，对于没有领取权属证书的房屋不得转让的规定应是清楚的，被上诉人李立超没有取得房屋产权证和土地使用权证，违背了诚实信用原则，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，故双方所签订的房屋买卖合同依法应当解除，上诉人交纳的购房定金应当予以返还，尊园公司要求收取佣金的反诉请求于法无据。
被上诉人李立超辩称，上诉人未按约定支付定金10万元，已经构成违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人尊园公司辩称，涉案房屋可以出售并办理转移登记手续，上诉人没有按约支付定金，构成违约，无权要求返还定金，尊园公司已经促成上诉人和李立超之间的房屋买卖合同的成立，合同因上诉人违约而没有履行，上诉人应向尊园公司支付佣金11000元。
张琼秀向一审法院起诉请求：1、解除三方签订的房屋买卖合同；2、由二被告连带返还原告定金20000元；3、诉讼费由二被告承担。尊园公司反诉请求：1、张琼秀向尊园公司支付佣金11000元及利息（利息以11000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月1日起计至判决确定的付款之日止，暂计至起诉之日为50元）；2、由张琼秀承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月25日，张琼秀与李立超在尊园公司提供居间服务下，三方共同签订昆明尊园地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同（合同编号：ZYDCNO:0025311）。约定：李立超将其所有的位于昌源中路与昆瑞路交叉口假日城市小区X幢XX层XXXX号房屋（房产证号：昆房权证字第20133XX**号）以55万元的价格售予张琼秀，张琼秀于2016年5月31日支付李立超定金10万元并做定金公证，其余款项待张琼秀资金到位，双方协商办理过户手续并结清款项，2016年6月20前交房，该物业所有权证处于银行抵押中，李立超应于2015年7月15日前自筹资金还贷赎证。合同同时约定：张琼秀与李立超委托尊园公司提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供买卖合同的媒介服务，佣金为11000元。由于买卖方违约导致合同未能顺利履行的，由违约方依照上列佣金标准向尊园公司支付佣金损失。2016年6月1日，张琼秀交付2万元定金，由尊园公司代收，现定金仍存放于尊园公司处。一审法院认为，昆明尊园地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同（合同编号：ZYDCNO:0025311）依法成立并生效，合同签订各方均应全面履行己方义务。从该合同第一条、第五条约定可以看出，合同签订之时张琼秀已明确知悉房屋所有权证处于银行抵押中，并不存在张琼秀主张的李立超故意隐瞒房屋产权证抵押的事实，且合同第八条亦已明确交房时间，故李立超、尊园公司并未违约。现张琼秀、李立超、尊园公司一致同意解除合同，对于张琼秀关于解除合同的诉讼请求予以支持。对于张琼秀关于返还定金的诉讼请求，其提交的证据不能证明李立超、尊园公司有违约情形，相反，其所提交证据恰恰证实张琼秀未按合同约定的时间及金额支付定金，因张琼秀未履行约定债务在先，无权要求返还定金。对于尊园公司要求张琼秀支付佣金的反诉请求，尊园公司已经依照三方合同第十五条的约定为张琼秀、李立超提供了报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立合同的媒介服务，已经完成合同约定的义务，按照合同约定，若买卖方违约导致合同未能顺利履行的，由违约方按照11000元的标准向尊园公司支付佣金，故对于尊园公司要求张琼秀支付佣金的诉讼请求予以支持。判决：一、解除原告（反诉被告）张琼秀与被告李立超于2016年5月25日签订的房屋买卖合同；二、驳回原告（反诉被告）张琼秀的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）张琼秀在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）昆明尊园房地产经纪有限公司居间费11000元。
本院二审期间，上诉人张琼秀、被上诉人李立超、被上诉人尊园公司均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院依法予以确认。另，二审中，被上诉人李立超当庭自认其随后已经取得了土地使用权证，涉案房屋现已出售给案外人并办理了不动产登记。
综合各方诉辩主张，本案二审争议焦点为：李立超、尊园公司是否应向上诉人连带退还定金20000元？上诉人是否应向尊园公司支付佣金11000元？
本院认为：首先，本案三方于2016年5月25日签订的《昆明尊园地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。上诉人关于李立超签约时并未取得房屋所有权证的主张，与合同约定以及昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表所载档案信息不符；而对于李立超在签约时尚未取得房屋所涉土地使用权证的情况，并未违反我国现行法律、行政法规的禁止性强制性规定，不影响合同的效力。其次，按照该合同约定，张琼秀应于2016年5月31日支付10万元定金，李立超应于2016年6月30日前交房、2015年7月15日前自筹资金还贷赎证，但对于剩余房款的支付以及办理产权过户手续等涉及合同后续履行的重要事宜，尤其是时间节点以及是否有先后履行顺序，该合同只是约定“其余尾款待张琼秀资金到位，双方协商办理房屋过户手续并结清款项”，并未对此作出明确、具体的约定。在合同履行过程中，虽然上诉人没有按约交足定金，李立超也没有按约交房，双方均存在过错，但综合上诉人一审提交的证据来看，这并非导致涉案合同未能履行的根本原因，实际上双方正是在李立超向银行还贷后等待返还房产证原件、而土地使用权证还未办理取得的情况下，对于买方如何支付剩余房款、买方付款与卖方取得房产证和土地使用权证原件的先后顺序发生争议未能达成一致，从而导致涉案合同最终无法履行，现涉案房屋已另行出售，在此情况下，上诉人要求解除合同并由李立超返还其所收取的定金20000元于法有据，而鉴于该定金现实际存于尊园公司处，故上诉人要求李立超、尊园公司连带返还定金20000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。最后，关于上诉人是否应向尊园公司支付佣金的问题，鉴于尊园公司确已促成买卖双方合同成立，依照法律规定和合同约定，尊园公司享有报酬请求权，结合本案实际，本院酌情确定尊园公司应得佣金1000元为宜，该款本应由上诉人与被上诉人李立超各自承担500元，但由于尊园公司未向李立超提出佣金主张，故本院判令由上诉人向尊园公司支付佣金500元。
综上所述，上诉人张琼秀的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5106号民事判决第一项“一、解除原告（反诉被告）张琼秀与被告李立超于2016年5月25日签订的房屋买卖合同；”为“一、解除上诉人张琼秀与被上诉人李立超、昆明尊园房地产经纪有限公司于2016年5月25日签订的《昆明尊园地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》”。
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5106号民事判决第二、三项，即“二、驳回原告（反诉被告）张琼秀的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）张琼秀在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）昆明尊园房地产经纪有限公司居间费11000元。”
三、由被上诉人李立超、昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张琼秀连带返还定金20000元。
四、由上诉人张琼秀于本判决生效之日起十日内向被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金500元。
五、驳回被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由被上诉人李立超及昆明尊园房地产经纪有限公司共同负担。一审反诉案件受理费38元，由上诉人张琼秀负担2元，由被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担36元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十二月十二日
书记员 陈攀宇