福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第1940号
原告：尤良左，男，1973年1月31日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住福建省宁德市东侨经济开发区。
原告：吴红霞，女，1971年7月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
共同委托代理人：游明，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。
被告：陈宣羽，女，1977年6月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告：林智连，男，1979年9月3日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告：黄忠海，男，1977年5月6日出生，汉族，住福建省光泽县。
共同委托代理人：关淼，福建晨信律师事务所律师。
原告尤良左、吴红霞与被告陈宣羽、林智连、黄忠海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤良左、吴红霞的委托代理人游明，被告陈宣羽、林智连、黄忠海的委托代理人关淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤良左、吴红霞诉称：2010年9月7日，原告尤良左及原告吴红霞的代理人卢晓东与三被告签订房地产买卖合同，合同约定，原告尤良左、吴红霞将共有的坐落于宁德市商贸街6号（东侨花苑）7幢6号、2-A、3-A的房产出售给三被告，房产转让价款为1160万元。合同签订后，由于三被告多次违约和不遵守付款方式付款，造成原告方重大经济损失。原、被告双方经�商一致，分别于2010年10月26日、2011年1月27日两次签订《补充协议书》，对购房价款金额、交款时间进行变更和重新约定，三被告向原告支付了绝大部分购房款后，于2011年2月14日向原告出具《欠条》一张，内容为：“本人陈宣羽、林智连、黄忠海兹向卢晓东、尤良左购买宁德市商贸街6号（东侨花苑）7幢6号、2-A、3-A的房地产，还尚欠卢晓东、尤良左该房地产余款人民币一百万元整。注：月息按2.5分计算，待上述余款及利息全部结清给卢晓东、尤良左后租金才归陈宣羽、林智连、黄忠海收取，在这之前（东侨花苑）7幢6号、2-A、3-A的房产租金由卢晓东、尤良左收取。此款承诺在2011年3月15日前全部归还”，上述《欠条》出具后，三被告除向原告支付了15万元利息后至今仍未向原告偿还100万元购房余款及相应的利息。原告请求判令：1、三被告向原告偿还购房余款100万元及�息110.75万元（暂计至2015年4月3日止的利息为125.75万元，扣除已支付15万，2015年4月3日后的利息按约定继续计算至实际还款之日止）；2、三被告承担本案的诉讼费用。
被告陈宣羽、林智连、黄忠海辩称：1、原告要求被告偿还所谓“购房余款”100万元及利息110.75万元的请求权已超出法定的诉讼时效期间，法庭依法应判令驳回原告的诉讼请求。被告于2011年2月14日向原告出具欠原告所谓“购房余款”100万元及月息按2.5分计的《欠条》，被告在该《欠条》上手书承诺该笔欠款在2011年3月15日前全部归还，本案的诉讼时效期间应从2011年3月15日起计算两年之后届满。由于迄今被告并未向原告偿还过欠款本金，只是于2011年7月21日、2011年10月14日、2011年10月15日分三次向原告支付了欠款利息各5万元，合计15万元。自2011年3月15日起至今，原告从未向三被告以口头或书面方式�讨过欠款本息。原告于2015年4月10日具状向人民法院主张债权，根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告要求被告偿还其所谓“购房余款”的本息已逾法定的诉讼时效期间。原告应为其怠于行使债权权利的行为承担相应的法律后果。2、退一步而言，即使原告的债权请求权并未超过诉讼时效期间，原告所主张的欠款月利息按2.5分计算明显有违现行逾期付款计息的法律规定。法庭应不予支持原告关于要求支付利息的主张。（1）被告只是欠原告所谓的“购房余款”，而非向原告借款。公民之间的民间借贷，按现行法律规定，利息最高不得超出银行同类贷款利率的四倍。而对于逾期付款的计息问题，根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复〉的批复》（法释（2000）34）的规定，利息是按逾期付款金额的日万分之二点一计，即逾期付款的月利息在0.75分左右。因此，原告主张欠款月息按2.5分计，明显过高，依法应予调整。（2）按照《合同法》第一百一十四条的规定，被告有权请求人民法院对约定的欠款月息2.5分予以调整减少。（3）被告所欠的100万元款项中包含了原告要求被告支付的购房违约金和补偿金，并非单纯欠购房款。2011年1月27日双方签订的《补充协议书2》已明确该笔100万元包含被告之前的违约金和补偿金。3、被告所欠的100万元款实质上是房屋买卖合同履行中产生的违约金，法庭应不予支持原告关于要求支付利息的主张。涉案的房屋买卖合同约定的购房款是1160万元，被告已分四次共计支付购房款1250万元。原告出具的收条均有载明是收取被告支付的购房款。由于被告支付给原告的购房款1250万元已多出购房合同约定价款90万元。现原告主张的100万元所�的“购房欠款”明显就不是单纯的购房欠款，而是属于违约金性质，原告再以违约金来主张欠款利息，就是重复计息，于法无据。4、被告自2011年3月15日起将涉讼的房屋出租给原告经营使用至今，因欠原告所谓的“购房余款”100万元未偿还，致使被告从2011年3月15日起计至2015年5月15日止按双方签订的《房地产租赁合同》约定应当收取的租金共计182.8万元的租金分文未收。且按《欠条》的约定，到租赁期限届满的2018年3月15日止，只要被告所欠的100万元未支付给原告，涉案房屋的租金被告就不能收取，只能由作为承租人的原告收取。该《欠条》的约定明显显失公平，极大地损害了被告的民事权益。综上，被告认为原告要求偿还所谓的“购房余款”100万元及利息110.75万元的请求权已超出法定的诉讼时效期间，原告所主张的欠款月利息按2.5分计算明显有违现行逾期付款计息�法律规定，被告所欠的100万元款实质上是房屋买卖合同履行中产生的违约金，不能计取利息。
经审理查明：2010年9月7日，原告尤良左及原告吴红霞的代理人卢晓东与三被告签订房地产买卖合同，合同约定原告将其所有的宁德市商贸街6号东侨花苑7幢6号、2-A、3-A的房产出售给被告，总价为1160万元。双方于2010年10月26日、2011年1月27日两次签订《补充协议书》，对被告支付购房价款、付款时间进行变更，其中《补充协议书2》约定被告应向原告支付的总价款变更为1350万元，并约定“以下款项包含之前乙方（被告）给甲方（原告）的全部违约金及补偿金”以及“在乙方未付清上述款项之前，租金还归卢晓东、尤良左支配享有”等内容。后被告办理了该房屋所有权证和土地使用登记证。2011年2月14日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》，约定被告将从原告处购得的上述房产出租给原告使用，并约定了租赁期间、租金等。截至2011年2月14日，被告共计已向原告支付购房款1250万元。同日，被告向原告出具《欠条》一张，内容为“本人陈宣羽、林智连、黄忠海兹向卢晓东、尤良左购买宁德市商贸街6号（东侨花苑）7幢6号、2-A、3-A的房地产，还尚欠卢晓东、尤良左该房地产余款100万元整。注：月息按2.5分计算，待上述余款及利息全部结清给卢晓东、尤良左后租金才归陈宣羽、林智连、黄忠海收取，在这之前（东侨花苑）7幢6号、2-A、3-A的房地产租金由卢晓东、尤良左收取。详见补充协议书。”该《欠条》出具后，被告分别于2011年7月21日、10月14日、10月15日分别向原告支付利息各5万元共计15万元。被告至今未向原告支付100万元购房余款，原告亦未向被告支付房屋租金。上述事实，双方无争议，本院予以确认。
本案争议的焦�是：一、原告诉请是否超过诉讼时效；二、被告尚欠原告的100万元属于违约金还是购房余款，约定的月利息2.5%是否过高；三、被告出具的《欠条》中双方关于租金的约定是否显失公平。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：
原告为证明自己的主张，出示证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、《房地产买卖合同》；3、《补充协议书1》（2010年10月26日签订）；4、《补充协议书2》（2011年1月27日签订），以上三组证据共同证明原告将其位于宁德市商贸街6号东侨花苑7幢6号、2-A、3-A的房产卖予被告，双方买卖关系成立生效、变更的事实；5、《欠条》、（2014）宁民终字第587号民事判决书，证明被告拖欠原告购房余款100万元及利息的事实；6、建行历史流水，证明被告陈宣羽于2011年10月15日向原告支付购房余款利息5万元，诉讼时效中断；7、EMS快递单、《律师函》，证明原告于2013年10月11日向被告发出催讨购房余款及利息的《律师函》，主张债权，诉讼时效再次中断；8、福建省高级人民法院（2014）闽民申字第2369号民事裁定书，证明原告的诉请未超过诉讼时效，100万元欠款不属违约金。
被告质证认为，对证据1无异议；对证据2真实性无异议，该份证据亦证明原、被告双方约定购房款是1160万元；对证据3真实性无异议，可证明原告将房产转让给被告，之后被告出租给原告的事实；对证据4真实性无异议，可证明两个事实，一是《补充协议书2》上注明三次付款合计930万元，该款包含被告支付给原告的违约金及补偿金，而不是单纯的购房款，二是《补充协议书2》上注明2011年4月5日前必须将余款及利息一次性付还给原告，诉讼时效应从2011年4月5日起算两年至2013年4月5日止；对证据5《欠条》的真实性无异议，《欠条》上被告承诺余款100万元于2011年3月15日前全部归还原告，对（2014）宁民终字第587号民事判决书无异议，该判决书对2011年2月14日《欠条》是否显失公平作了阐述；对证据6真实性无异议，但对证明对象有异议，本金与利息是两个不同性质的法律概念，只能说明主张利息的诉讼时效中断，不能说明关于本金的诉讼时效中断；对证据7EMS快递单真实性无异议，对证明内容有异议，原告将邮件寄到东嘉花园3幢108室，而该处并非三被告地址，三被告并没有收到该文件，对《律师函》真实性无异议，但未附委托书，不具有合法性，《律师函》是2013年10月11日发出的，在这个时间点已经超出原、被告双方在《欠条》上约定2011年3月15日前将欠款本息还给原告的时间两年零七个月，所以原告应在2013年3月15日之前向被告催讨，该《律师函》不具有主张诉讼时效中断的合法性；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该裁定书不能证明原告关于未超过诉讼时效的主张。
被告出示证据：1、被告陈宣羽、林智连、黄忠海居民身份证复印件，证明被告的主体身份情况；2、《欠条》，证明三被告欠原告房地产余款100万元，月息按2.5分计，三被告承诺在2011年3月15日前全部归还原告，在归还欠款100万本息之前，本案讼争房产租金由原告收取；3、《补充协议书2》（2011年1月27日签订），证明原、被告于2011年1月27日达成《补充协议书2》，约定被告应付给原告930万元的款项包含了违约金及补偿金，被告结欠的余款100万元在2011年4月5日前还清，月息按2.5分计，在被告还清100万元欠款之前，房产租金归原告收取；4、《房地产买卖合同》，证明原告于2010年9月7日将讼争房产转让给被告，合同约定房产转让款1160万元，签订合同时被告支付给原告购房定金20万元，被告若未能按时付款，逾期15日以上属违约行为，应向原告支付房地产成交总价款日万分之五的违约金；5、收条四份，证明2011年9月7日被告付给原告购房定金20万元，2010年10月27日、2011年1月27日、2011年2月14日被告分别付给原告购房款400万元、500万元、330万元，共支付购房款1250万元，超出合同约定90万元；6、《房地产租赁合同》，证明2011年2月14日原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将讼争房产出租给原告经营，并对租金及违约责任进行了约定；7、房地产证书，证明讼争房产的权利人系三被告；8、银行转账明细，证明2011年7月21日和2011年10月15日，被告陈宣羽通过银行转账汇给原告卢晓东、尤良左各5万元计10万元作为欠款100万元的部分利息；9、（2013）蕉民初字第2819号民事判决书，证明被告在2014年1月14日之前从未向原告支付过100万元的利息。
原告质证认为，对证据1真实性无异议；对证据2真实性及待证事实无异议；对证据3真实性无异议，对待证内容有异议；对证据4、5真实性无异议；对证据6真实无异议，但该证据与本案无关联；对证据7真实性无异议；对证据8真实性无异议，亦证明原告卢晓东、尤良左各收到5万元计10万元作为欠款100万元的部分利息，印证产生诉讼时效中断的后果；对证据9真实性、合法性无异议，对被告待证的内容有异议。
经审查，原、被告出示的证据，双方对真实性均无异议，本院予以确认。
针对本案焦点一，原告诉请是否超过诉讼时效。原告提交的建设银行流水可证实被告陈宣羽最后一次支付购房余款利息的日期为2011年10月15日；《律师函》可证实原告委托福建惠尔律师事务所于2013年10月11日出具函件，要求被告支付购房余款100万元及利息；EMS快递单回执可证实原告于2013年10月11日向被告寄送邮件，在“内件品名”一栏书写有“要求支付购房余款及利息律师函”字样，邮件寄送地址为“宁德市东侨区东嘉花园3幢108号”，签收日期为2013年10月12日（签收人不详）。本院认为，原告向法院请求保护其债权的诉讼时效期间为二年，应从被告最后一次支付购房余款利息的日期2011年10月15日起算；原告于2013年10月11日向被告寄送函件，系在诉讼时效期间内主张债权；该邮件寄达被告的地址与被告提交的本院（2013）蕉民初字第2819号民事判决书中三被告的地址一致。综上，原告主张债权的意思表示已到达被告，引起诉讼时效中断，故原告诉请未超过诉讼时效。
针对本案焦点二，被告欠原告100万元是属于违约金还是购房余款，约定的月利息2.5%是否过高。原、被告于2011年1月27日签订的《补充协议书2�约定了购房余款930万元分三笔支付，并对第三笔应付款项100万元约定了2.5%的月利息，同时协议约定“以下款项包含之前乙方给甲方的全部违约金及补偿金”，由此可知930万元购房余款包含违约金及补偿金，而现有证据不能证明余款100万元属于违约金及补偿金。对于双方约定的月利息2.5%是否过高这一焦点问题，本院认为可参照民间借贷利息相关规定，该利息超过了中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，不符合法律规定，结合本案具体情况，本院酌情确定利息按月利率2%计算。
针对本案焦点三，被告出具的《欠条》中双方关于租金的约定是否显失公平。2011年2月14日被告出具的《欠条》及2011年1月27日双方签订的《补充协议书2》均约定在被告未付清100万元余款及利息前，租金由原告收取，可知《欠条》是对《补充协议书2》的进一步确认，�是对2011年2月14日签订的《房地产租赁协议》的补充约定，作为房屋所有权人即被告收取租金的附加条件。被告认为该约定显失公平，但未在法律规定的时间内行使撤销权或变更权。因此原告有权在被告未付清100万元余款及利息前不支付租金。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及两份《补充协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按约定全面、正确履行自己的义务。被告出具《欠条》确认尚欠原告购房余款100万元及利息，在支付了15万元利息之后不再履行付款义务，原告请求被告支付100万元及利息，本院予以支持。但原告诉请月利息2.5%超过了中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，不符合法律规定，本院酌情确定利息按月利率2%计算，被告对此抗辩理由成立，本院予以采纳。被告其他抗辩�据不足，应对此承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈宣羽、林智连、黄忠海应于本判决生效之日向原告尤良左、吴红霞支付购房款100万元及利息（利息自2011年2月14日起至款付清之日止按月利率2%计算，但应扣除已支付的利息15万元）。
二、驳回原告尤良左、吴红霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23660元，由被告陈宣羽、林智连、黄忠海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院、逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张 炜
审 判 员 陈 庄
人民陪审员 刘金顺
二〇一五年十月二十日
书 记 员 潘昭华
申请执行期限提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6.民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。