宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1296号
原告：红巨（宁波）置业有限公司。
法定代表人：史进福。
委托代理人：卢江丽。
委托代理人：王玲。
被告：唐柏林。
委托代理人：乐琳妮。
委托代理人：潘寅。
原告红巨（宁波）置业有限公司（以下简称红巨公司）为与
被告唐柏林商品房预售合同纠纷一案，于2013年8月2日向本院提
起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员汤涛适用简易程序审
理。本案于2013年9月17日、2013年11月5日两次公开开庭进行了
审理。原告红巨公司的委托代理人王玲、被告唐柏林及其委托代
理人乐琳妮到庭参加诉讼。原、被告双方曾申请庭外和解，但未
果。本案现已审理终结。
原告红巨公司起诉称：2010年4月20日，原、被告双方签订了
《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区天童南
路535号的红巨大厦第1幢808号办公用房出售给被告，房屋建筑面
积为238.44平方米，总价款2760360元，在签订合同时支付房款13
80360元，于2010年12月30日前付清剩余房款1380000元（包括但
不限于按揭贷款等方式）。并对逾期支付房款的违约责任进行了
约定。但被告至今未付清剩余房款1380000元。故请求判令被告立
即支付剩余房款1380000元，并按照逾期付款金额1380000元、日万分之二向原告支付自2011年1月1日起至实际支付之日止的违约
金，暂计算至2013年7月12日止为255024元（1380000元×0.2‰×
924天，2011年1月1日至2013年7月12日为924天）。
被告唐柏林答辩称：对于原、被告双方签订《商品房买卖合
同》、被告已付及未付款项的事实均无异议，但被告已经按约履
行了付款义务和办理按揭贷款手续，不存在违约情形，无需承担
违约责任，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告红巨公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.《商品房买卖合同》1份，用以证明被告向原告购买了涉案
房屋，合同对于房款支付方式及违约责任进行了明确约定的事实
；
2.《商品房预售专用收款收据》2份，用以证明被告仅支付了
房屋首付款1380360元，剩余款项1380000元至今未付的事实。
被告唐柏林为证明自己的抗辩主张，向本院提交了原告于201
0年12月28日发出的《通知函》、《宁波市鄞州区房地产开发项目
备案证明书》、红巨大厦商品房实测建筑面积数据表、原告涉诉
情况统计表各1份、收款收据2份，用以证明被告按约支付了房屋
价款，而原告逾期交付，并且存在恶意隐瞒房屋编号变更等违约
行为，导致原告无法办理按揭贷款手续，且原告涉诉较多、资信
不良，故被告向银行申请的按揭贷款至今不能发放的责任在于原
告的事实。
本院根据被告唐柏林的申请，向中国银行宁波市鄞州分行四
明路支行进行了调查，并制作了调查笔录，该行工作人员戴恋称
唐柏林等人在与红巨公司签订完《商品房买卖合同》后到该行办
理过按揭贷款手续，后来因红巨大厦没有完成综合验收，按揭贷款也无法办理。在此期间，银行由于内部管理原因，多次变更了
按揭贷款合同版本，需要客户重新签字，后来银行与红巨公司相
关负责人协商，由红巨公司通知客户重新办理按揭贷款手续。在2
012年12月份之后，有些红巨大厦业主也来办理了按揭贷款手续，
该行并不存在拒绝为客户办理按揭贷款手续以及红巨公司不配合
的情况，至2013年10月11日，唐柏林等人未到该行办理红巨大厦
商品房按揭贷款手续。
对于原、被告双方提交的证据及本院调取的证据，均经当庭
质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：
对于原告红巨公司提交的证据，被告唐柏林均无异议，本院
予以确认。
对于被告唐柏林提供的证据，原告红巨公司对《通知函》、
《宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书》的真实性没有异议
，但对关联性有异议；对收款收据没有异议。本院对上述3份证据
的真实性均予以确认。原告对于面积数据表及涉诉情况统计表的
真实性及关联性均有异议。该两份证据均非原件，被告未能说明
证据来源，本院不予确认。
对于本院调取的证据，原、被告双方对真实性均无异议，但
原告认为其已经多次通过电话告知了被告办理按揭贷款手续，且
支付房款是被告的合同义务。被告则认为银行及原告并没有通知
被告付款，被告无法付款，且在办理按揭贷款中存在变更房号的
情况，亦导致无法办理按揭手续，故责任在于原告。本院对该调
查笔录予以确认，对于被告是否应负逾期付款责任在说理部分阐
述。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一
份，约定原告将位于宁波市鄞州区天童南路535号红巨大厦第1幢8
08号办公用房出售给被告，房屋建筑面积为238.44平方米，总价
款2760360元，在签订合同时支付房款1380360元，在2010年12月3
0日前付清房屋余款1380000元（包括但不限于按揭贷款等方式）
；并约定如果被告未按照合同规定的时间付款超过90日后，原告
愿意继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的应付款
期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原
告支付逾期应付款万分之二的违约金；同时约定原告应在2011年1
月31日前交付涉案房屋。上述合同签订时，被告共向原告支付房
屋价款1380360元，并向中国银行宁波市鄞州分行四明路支行就未
付房屋余款提交了按揭贷款手续，但剩余房款1380000元至今未付
。2010年12月28日，原告向涉案红巨大厦的买受人发送了《通知
函》一份，该函件主要载明因消防从严验收等情况，故涉案项目
无法如期交付，表明将在2011年4月30日前交付房屋，并愿意按照
合同约定承担逾期交房违约责任。涉案红巨大厦于2012年11月13
日通过宁波市鄞州区住房和城乡建设局竣工综合验收备案。后原
告向被告等业主发送了函件告知被告在2012年12月3日至2012年12
月7日期间办理房屋交付手续。
另查明，被告就原告逾期交房的违约责任于2013年6月13日向
本院提起诉讼主张权利。
本院认为，原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》，
系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效
力性强制性规定的情形，应属合法有效。在出现涉案房屋逾期交付及被告逾期付款的情形后，双方仍自愿继续履行涉案合同，不
违反法律规定，双方均应全面依约履行各自的合同义务，故本院
对原告要求被告支付剩余房屋价款1380000元的诉讼请求予以支持
。对于原告诉请的违约金，被告认为原告存在逾期交房等违约行
为，被告在签订涉案合同后已向相关银行办理了按揭贷款手续，
该行未能发放贷款，且存在房号变更，故责任在于原告。本院认
为，被告已就原告逾期交房的违约责任另案主张了权利，而支付
房屋价款是被告涉案合同的主要义务，被告应按约主动履行，并
不取决于原告或者其他相关案外人是否通知，该合同中并没有限
制被告支付房屋价款的方式，在涉案房屋办理按揭贷款不存在法
律障碍之后，是否能够完成按揭贷款的后果应由被告自行负担，
被告关于其未能完成按揭贷款的责任在于原告的抗辩意见无事实
依据，本院不予采纳。另外，即使房号变更属实，亦无法据此抗
辩支付房屋价款的主要合同义务，故被告未能按约向原告支付房
屋价款，显属违约，理应承担违约责任。原告要求按照合同中关
于按未付房款1380000元的万分之二，根据逾期付款天数计算违约
金的约定符合双方的意思表示，不违反法律规定，可以按照该约
定履行。对于逾期付款的起算时间，原告要求按照合同约定的被
告付款截止日2011年1月1日起算，但事实上原告未能按约在2011
年1月31日交付涉案房屋，并且在2010年12月28日，即被告应付款
日之前亦向业主发送了《通知函》告知被告等业主无法按期交付
房屋，亦未提及要求被告等业主按约支付剩余房款。故考虑到涉
案房屋于2012年12月3日方开始进行交付，原告在无法按约交付房
屋的情形下却要求被告按约定的起算日承担逾期付款违约责任显
然违背公平原则。但被告在知悉涉案房屋将于2012年12月3日交付之后，理应按约及时支付剩余房款，本院酌情认定被告支付剩余
房款的合理期限为一个月，故被告逾期付款的起算日应为2013年1
月3日，即从该日起按照合同约定的未付款万分之二为每日标准，
向原告支付至实际付清房屋价款之日止的违约金，暂算至2013年1
1月5日为84732元（1380000元×0.2‰×307天，2013年1月3日至2
013年11月5日为307天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》
第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款
、第三款的规定，判决如下：
一、被告唐柏林支付原告红巨（宁波）置业有限公司房屋价
款1380000元；
二、被告唐柏林支付原告红巨（宁波）置业有限公司违约金8
4732元；
三、被告唐柏林按照未付房款的万分之二为日标准向原告红
巨（宁波）置业有限公司支付自2013年11月6日起至实际付清房屋
价款之日止的违约金；
四、驳回原告红巨（宁波）置业有限公司的其他诉讼请求。
上述一、二项共计1464732元，限被告唐柏林于本判决生效后
十日内履行完毕。
如果被告唐柏林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19515元，减半收取计9757.50元，由原告红
巨（宁波）置业有限公司负担766元，被告唐柏林负担8991.50元
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波
市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳
通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅
收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波
市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波
市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人
民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤
回上诉处理。
审判员 汤涛
二〇一三年十一月五日
书记员 向婧