广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1253号
原告：吴汉波，男，汉族，1978年6月18日出生，住佛山市南海区。
原告：叶凤彩，女，汉族，1980年8月31日出生，住佛山市南海区。
上列原告的共同委托代理人：王美舟，系广东广之洲律师事务所律师。
被告：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区盐步广佛路横江路段，工商注册号：440682000001031。
法定代表人：罗耀华。
委托代理人：陈泽婷，女，1989年5月1日出生，住广州市天河区，系该司法务。
第三人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，组织机构代码证代码：89377367-5。
负责人：王超，行长。
委托代理人：张文煜、王美美，均系广东宝慧律师事务所律师。
原告吴汉波、叶凤彩诉被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查予以驳回。诉讼中，中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称盐步支行）申请作为第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求，本院予以准许并决定合并审理，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人陈泽婷，第三人的委托代理人张文煜、王美美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月21日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼605xxxx房，总房款719123元。合同约定被告应于2015年6月1日前将取得工程竣工验收备案表和永久供电、供水、供气的房屋给原告使用。合同签订后，原告支付了首期房款，履行了合同的全部义务。原告与第三人签订贷款合同，银行支付按揭贷款给被告。交楼期限届满后，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。请求判令：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告房款719123元给原告；3.被告向原告支付房款利息（以房款219123元为本金，从2013年9月21日起，以房款500000元为本金，从2013年11月4日起，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计至付清上述款项之日，以上暂时计算为19173元）；4.被告支付总房款10%违约金共计71912.3元给原告；5.被告协助办理退还专项维修基金7191.23元的手续；6.被告在履行上述第2-5项义务后协助原告办理该房屋的商品房买卖合同备案及预告登记的注销手续；7.被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、原告于2013年9月21日与佛山市南海区华丽物业管理有限公司日与佛山市南海区xx物业管理有限公司（以下简称华丽公司以下简称xx公司）（系被告关联公司）就涉案房屋签订《拆改委托合同》，合同约定原告委托华丽公司对涉案房屋的部分墙体和设施进行拆除合同约定原告委托xx公司对涉案房屋的部分墙体和设施进行拆除，工程至2015年11月1日，即涉案房屋应在2015年11月1日交付给原告。在拆改工程如期完成后，被告已邮寄《交楼通知书》给原告，通知其可准时收楼。二、原、被告于2013年9月21日签订《商品房买卖合同》，已成立并生效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据目前房屋的情况，被告已按合同约定如期完工并通知原告收楼，已完全可以实现原告购房居住的目的。请求法院从维护市场的稳定性，实现合同目的的角度出发，判决原告继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，驳回原告的所有诉讼请求。
第三人针对原告起诉陈述意见并提出独立诉讼请求称，原、被告之间的合同是否解除由法院认定，如果解除原、被告之间的合同，请求法院判决解除第三人与原告签订的贷款合同，被告直接向第三人退还原告尚欠的借款本金和利息，并确认第三人对涉讼房屋在尚欠借款本金和利息范围内享有优先受偿权。2013年10月21日，第三人与被告签订一手购房贷款业务银企合作协议，根据该协议第四条第4.7的约定及第三人与原告签订的商业贷款合同的第十四条，第三人有权单方解除合同，并由被告直接支付尚欠借款和利息给第三人，故请求判令：1.解除原告与被告吴汉波、叶凤彩签订的编号为44020120130131789的《个人购房担保借款合同》；2.被告直接向原告退还贷款本金461275.53元及被告所欠利息（暂截至2015年9月28日欠利息1576.02元）；3.原告对被告提供的用于抵押的位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼605xxxx房在上述第二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.三被告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对第三人起诉答辩称，对第三人第1项的诉讼请求无异议。第2项诉讼请求，本金及利息原告无法核准，尚欠偿还的本金及剩余的利息由被告偿还，原告无异议。原告已偿还的贷款、本息应由被告退还给原告，而不是第三人。第3项诉讼请求，对其债务优先受偿无异议，但实现债权的费用不在优先受偿范围内。第4项诉讼请求，原告不同意承担诉讼费，应由被告承担。
被告针对第三人起诉答辩称，关于第三人第1项诉讼请求，《个人购房担保借款合同》是被告与第三人签订的，原告与被告签订的《商品房买卖合同》未解除，被告的交楼时间是2015年11月1日，被告未违约。因此，原告应该按照合同约定履行义务。第2项诉讼请求，原告所偿还的本金、利息，被告无法核实。第3项诉讼请求，是原告与第三人之间的法律关系，与被告无关。
诉讼中，原告举证如下：
1.商品房买卖合同、佛山市商品停车位（库）销售意向书、购买商品房须知、补充协议原件1份，用以证明约定的交楼时间、交楼条件、解除合同的条件及后果等合同关系。
2.广东省地方税收通用发票（电子）发票联、广东省地方税收通用发票（电子）机动联原件各1份、广东银联持卡人存根原件2份、中国农业银行南海分行代收商品房预售款专用凭证、中国农业银行借款凭证原件各1份，用以证明原告按合同约定付清了首期款。
3.个人购房担保借款合同、中国农业银行南海分行代收商品房预售款专用凭证、中国农业银行借款凭证、中国农业银行贷款还流水原件5份，用以证明原告与第三人之间的贷款合同关系，原告按照合同约定的时间付清了按揭贷款予被告，并正常供款。
4.佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书、中国建设银行广东省分行住宅专项维修资金登记簿原件各1份，用以证明原告已支付了物业维修资金。
5.解除合同通知函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单、妥投证明原件各1份，用以证明原告于2015年8月24日向被告邮寄了《解除合同函》，该函件于同月25日由被告签收。
6.拆改委托合同、解除拆改委托合同通知函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单原件各1份、妥投证明打印件1份，用以证明原告于2015年8月24日向佛山市南海区华丽物业管理有限公司邮寄了日向佛山市南海区xx物业管理有限公司邮寄了《解除拆改委托合同的通知》，该函件于同月25日由该公司签收。
经质证，被告对原告出示的证据1的真实性、合法性无异议，但原、被告在签订合同当日已经将楼盘的实际情况向原告说清楚，并于当天签订《委托拆改协议》，明确告知原告收楼时间是2015年11月1日。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但原告的还款金额被告无法得知。对证据4无异议，原告要退还专项维修资金由原告按照相关部门的规定办理退款。对证据5无异议。对证据6，被告需要向佛山市南海区华丽物业管理有限公司核实是否收到该函被告需要向佛山市南海区xx物业管理有限公司核实是否收到该函。第三人对原告出示的证据1-4无异议。对证据5、6，认为是原、被告之间的关系，第三人没有参与，无法进行认定。在原、被告签订的借款合同第14条约定，如果原、被告的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销，第三人将采取相应的措施，原告同意第三人将相关的借款本息及费用由被告帐户划至第三人帐户用以偿还相应的债务。
庭审中，被告举证如下：
1.拆改委托合同原件1份，用以证明原告委托佛山市南海区华丽物业管理有限公司用以证明原告委托佛山市南海区xx物业管理有限公司（系被告的关联公司）对涉案房屋的部分墙体和设施进行拆除，工期至2015年11月1日，即涉案房屋应在2015年11月1日交付给原告。
2.商品房交付通知书原件1份。
3.国内小包邮件详情单原件1份、邮件快递记录打印件1份。
证据2、3，用以证明原告为履行合同，将《商品房交付通知书》邮寄给被告，且被告已签收。
4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份，用以证明涉案房屋符合交楼条件。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对其关联性不予确认，认为原告于2015年8月24日已经通知被告解除商品房买卖合同，也通知案外人华丽公司解除也通知案外人xx公司解除《拆改委托合同》。既然两份合同均已解除，则拆改发生的时间应该是在2015年10月底至11月初，均在合同解除之后，这属于被告自行拆改其自己房屋的行为，与原告无关。对证据2、3的真实性无异议，被告也无证据证实该函件已送达，且在商品房买卖合同解除之后，该收楼通知并无意义。对证据4，认为没有原件，不确认其真实性，若有原件由法院核实，但不确认其关联性，备案时间是2015年10月9日，是在原告解除合同以后。第三人对被告出示的证据1-3，认为是原、被告之间发生的行为，第三人无法认定。对证据4无异议。
庭审中，第三人举证如下：
1.中国农业银行借款凭证原件1份，用以证明第三人已按合同约定发放贷款。
2.中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议原件1份，用以证明第三人与被告签订该合作协议，协议第四条第4.7款约定，房屋买卖合同被确认解除后，如第三人解除与原告的借款合同，被告应当将原告向被告支付的购房款包括首付和贷款资金优先返还予第三人以清偿原告在借款合同项下的债务。
3.广东省房地产预告登记证明、佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明原件各1份、（2014）佛中法民二终字第1062号民事判决书复印件1份，用以证明第三人对涉案房产享有抵押权，应当在本案债务范围内享有优先受偿权。
4.本息清单原件1份，用以证明原告尚欠本金和未收正常息的金额。
经质证，原告对第三人出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为第三人可以通过证据2直接在被告帐户划款，因此，其可以不处置涉案房屋。另第三人在收到贷款本息后应协助原、被告办理涉案房屋的抵押登记涂销手续。对证据4的真实性无异议，但认为未收利息尚未到还款期。被告对第三人出示的证据1-3无异议。对证据4，认为是原告与第三人履行贷款合同的事项，被告无法核实其具体的金额。
经审查，原告出示的证据1-5、被告出示的证据1-4、第三人出示的证据1-4均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予确认。原告出示的证据6可以相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。
根据以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：
2013年9月21日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定原告向被告购买佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼605xxxx房；总房价719123元，首期款219123元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款500000元应于2013年9月23日申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用（第八条）；逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的10%向原告支付违约金等。该合同于2013年12月3日经佛山市南海区房产交易所登记备案。
同日，原告与案外人华丽公司签订原告与案外人xx公司签订《拆改委托合同》，约定原告委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向原告收取其他费用。
原告向被告支付首期房款219123元。
2013年10月15日，原告缴存涉讼房屋专项维修资金7191.23元。
2013年10月15日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），约定原告为购买涉讼房屋向第三人借款500000；借款期限180个月；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；提前还款补偿金按提前还款金额的1%或按6个月的贷款利息；被告自借款发放之日起30日内办妥以第三人为抵押权人的抵押预告登记手续；自涉讼房屋满足原告与被告约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；原、被告的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，第三人有权根据情况单方面解除与原告的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，原告同意第三人有权要求将被告将原告结欠借款本息及相关费用由被告账户直接划至第三人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如被告将购房贷款本金和利息直接返还第三人，原告应承担本合同项下的其他剩余债务，如被告未将购房款本金及利息直接返还第三人，原告应承担本合同项下全部债务。
行政部门核发粤房地预登佛预字第0200191399xxx号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为原告；债权数额为500000元；权利起始日期为2013年10月15日，终止日期为2028年10月14日。
2013年11月4日，原告通过银行贷款向被告支付房款500000元。
2015年8月25日，原告向被告送达《合同解除通知函》，通知被告自即日起解除涉讼买卖合同及相关协议，要求被告退还房款、利息、物业维修基金，并按照合同约定支付总房款10%的违约金。
另查明，截至2015年11月7日，原告按期还本付息，尚欠第三人贷款本金457461.12元。
本院认为，涉讼买卖合同、贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据合同约定，被告应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，原告有权解除合同。被告虽称根据拆改委托合同涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但该拆改委托合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为原告与案外人之间的不同法律关系，并不构成原、被告对涉讼买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故被告该抗辩理据不足，本院不予采纳。原告于2015年8月25日向被告送达解除合同通知，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。合同目的仍能实现及市场稳定性等因素均不构成排除原告合同权利的合法理据，被告相应抗辩本院不予采纳。综上，涉讼买卖合同于解除通知到达被告之日即2015年8月25日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，第三人诉请解除与原告签订的贷款合同合法有据，本院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，被告应配合办理合同关系清算手续，故原告诉请被告协助办理涉讼买卖合同备案登记注销手续及住宅专项维修资金7191.23元的退费手续理据充分，本院均予以支持。涉讼买卖合同因被告违约解除，原告诉请被告支付违约金71912.3元（719123元×10%）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将购房贷款457461.12元返还第三人，将购房款261661.88元（719123元-457461.12元）返还原告。涉讼买卖合同约定原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给原告，则被告应于2015年9月23日前退还上述房款261661.88元予原告，现逾期未退款，则应支付以261661.88元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至实际清偿之日止的利息予原告。原告有关返还购房款本金及支付利息的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
贷款合同并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付。第三人于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因被告违约经判决解除，原告及第三人对此并无过错，本院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2015年11月8日起的利息由被告负担并按合同约定标准计付予第三人，则被告应支付以457461.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人。第三人有关退款本金及利息的请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
关于第三人诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。本院认为，第三人主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据贷款合同的约定，抵押权预告登记先于且不同于抵押权登记，且根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，第三人并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。涉讼贷款合同解除，本院并判决被告返还尚余贷款本金及计付相应利息予第三人，而第三人无法根据抵押权预告登记针对涉讼房屋优先受偿，以原告为预告登记义务人的抵押权预告登记已无存在必要，原告诉请第三人配合办理抵押权预告登记涂销手续理据充分，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，本案判决如下：
一、确认原告吴汉波、叶凤彩与被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2013年9月21日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年8月25日解除；
二、解除原告吴汉波、叶凤彩、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行于2013年10月15日签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款261661.88元予原告吴汉波、叶凤彩；
四、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金71912.3元予原告吴汉波、叶凤彩；
五、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以261661.88元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至实际清偿之日止的利息予原告吴汉波、叶凤彩；
六、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴汉波、叶凤彩办理物业专项维修资金7191.23元的退费手续；
七、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴汉波、叶凤彩办理双方于2013年9月21日签订的《广东省商品房买卖合同》登记备案注销手续；
八、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款457461.12元予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
九、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以457461.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
十、第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴汉波、叶凤彩办理以其为预告登记义务人的抵押权预告登记涂销手续；
十一、驳回原告吴汉波、叶凤彩的其他诉讼请求；
十二、驳回第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取5987元（原告已预交），由原告负担2781.26元，由被告负担3205.74元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。第三人之诉受理费4121.39元（第三人已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第三人，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一五年十二月二十五日
书记员 刘冬花