湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终字2305号
上诉人（原审被告）：王运霞，女，1973年4月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：孙阑、李俊，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓锦晖，女，1979年10月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人：程华道，湖北谦顺律师事务所律师。
上诉人王运霞因与被上诉人邓锦晖房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第01219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，邓锦晖向一审法院提起诉讼，请求判令：1、福客茂K2-5-3-12号铺内装修及设备（楼梯、天花板、吊灯）归我所有；2、王运霞支付违约金25，200元；3、诉讼费由王运霞承担。
一审法院查明，2011年11月25日，邓锦晖购得福星惠誉国际城K2-5地块3楼12号商铺。
2013年7月20日，邓锦晖与王运霞签订《商铺租赁协议》，约定：甲方（邓锦晖）愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方（王运霞）。租赁3年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止。第一年月租金为人民币8，400元，押三付三。即保证金为三个月租金，合计人民币25，200元。从第二年起，月租金比上一年度增加5%，第三年比上一年度增加8%。按季付。出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏商铺架构，若有损坏，甲方可扣除相应押金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10，000元。双方还对各项费用的缴纳及变更进行了约定。
王运霞承租该商铺后，对商铺的楼梯、地板、墙面、天花板等进行了装修装饰。
2014年5月，王运霞向邓锦晖提出终止《商铺租赁合同》，经双方协商，王运霞给付邓锦晖5月份租金8，400元，支付违约金10，000元，邓锦晖退还押金6，800元，2014年6月30日，王运霞向邓锦晖出具收条“收到应退还押金6，800元。”
2014年6月17日，邓锦晖、王运霞签订《商铺租赁合同》解除协议，约定：乙方（王运霞）由于自身原因要求终止合同，乙方按租赁合同支付退租前的租金、物业管理费、水电费等；乙方截止本合同签订之日已撤场完毕，并将商铺交回，租赁合同于本合同签订时即行终止，乙方交纳的保证金按租赁合同进行抵销后，剩余部分于乙方交还商铺后退还。包括保证金在内，甲方向乙方退款如下：按承诺书约定。当天，王运霞出具一份承诺书，其主要内容：1、本人从即日起退租，按照双方之前签订的《商铺租赁合同》的约定，本人承担违约金一万元，从押金中扣除。押金扣除5月份的租金及违约金后，余额为陆仟捌佰元整，铺主于2014年6月30日退回本人。2、本人承诺在2014年6月30日之前腾空该铺，或者找到新租户来接手该铺内的装饰设备。3、如在2014年6月30日内我未能找到新租户接手该铺内的装饰及设备，本人也将在2014年6月30日前腾空该铺。4、即日起，铺主邓锦晖找到的新租户，若新租户不愿接手该铺内的装饰设备，本人承诺在铺主通知（电话、短信、书面）之日起七日内腾空该铺内的所有装饰及设备。5、以上每一条承诺，本人严格遵守，如有违背，本人自愿承担即日起自我腾空该铺之日止的双倍租金（租金按照双方在2013年7月20日签订的《商铺租赁合同》里的租金标准），同时，铺主在2014年7月31日以后，有权随意处置我留在该铺内的任何装饰设备及物品。铺主需按约定时间退回押金余额，若未按时退还，本人将不承担即日起腾空该铺之日为止的双倍租金。
一审庭审中，王运霞对上述《商铺租赁合同》解除协议和承诺书上王运霞的签字不予认可，并于2015年5月21日向一审法院提出申请笔迹鉴定。一审法院接受申请后，委托湖北三真司法鉴定中心对上述两处王运霞的签字进行司法鉴定，该中心于2015年10月21日出具三真司法鉴定中心（2015）文鉴字第W0100号意见书，鉴定意见：落款时间为“2014年6月17日”的《承诺书》和《商铺租赁合同》解除协议中落款处“王运霞”签名与提供的“王运霞”样本笔迹不是一人书写。
一审法院认为：邓锦晖与王运霞签订的《商铺租赁协议》合法有效，在履行该合同中，王运霞因自身原因向邓锦晖提出解除合同，并愿意承担解除合同违约金，双方的《商铺租赁协议》在王运霞收到押金退款时即已解除合同的事实属实。现双方对王运霞租赁商铺期间对商铺的装饰装修产生争议，王运霞承租邓锦晖的商铺系毛胚房，双方对商铺的装修约定“出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”。在王运霞提出解除合同后，亦未有对出租屋内的装饰装修达成意见，王运霞自述租金缴纳至2014年5月份，并在2014年5月30日即已搬离商铺，对其装饰装修的可拆除物并未一并搬离，应视为其放弃该屋内物品。对王运霞辩称邓锦晖私自将其房屋转租的理由，不予支持。邓锦晖与王运霞租赁合同解除后，对其所有的财产有占有、使用、收益、处分的权利，邓锦晖将房屋再次出租的行为并无不当。对邓锦晖要求王运霞给付25，200元违约金的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、坐落于福星惠誉国际城K2-5地块3楼12号商铺内王运霞装饰装修的部分归邓锦晖所有使用。二、驳回邓锦晖的其他诉讼请求。案件受理费304元，鉴定费2，000元，由王运霞承担。
判后，王运霞不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回邓锦晖的全部诉讼请求，并邓锦晖由承担本案一、二审的诉讼费用（含鉴定费）。其上诉的主要理由为：一、一审法院认定事实错误。本案的事实是，2013年7月，王运霞与邓锦晖就徐东福星惠誉国际城K2-5地块3楼12号房屋（以下或称店铺）达成了租赁协议，随后邓锦晖将该毛坯房屋交给王运霞，王运霞为该房屋投入17万余元进行装修、装饰，并在2014年1月随国际城整体开业。开业运营后仅仅三个月不到，由于考虑到本租赁的店铺与王运霞销品茂店铺商圈范围重合，王运霞决定撤掉其中一店，经与邓锦晖协商，邓锦晖认为王运霞提出条件较为合理（双方协商解除合同，王运霞支付给邓锦晖5月份的房租并支付给邓锦晖损失l0，000元，邓锦晖同意解除合同，考虑王运霞新近装修投入巨大且实际使用时间很短，答应王运霞由双方一起对房屋重新招租，如新承租人对原房屋装修设施、设备予以利用的，邓锦晖给予王运霞补偿），后来王运霞带走了部分装饰装修设备、将大量有价值的装修设施、设备（如水晶吊灯等）留存在房屋内，以期新租户和利用，可以减少相应损失。此后，王运霞努力找寻新的承租人，就在2014年8月底找到意向客户准备带至房屋看装修设施、设备时，才得知邓锦晖在未告知王运霞的情况下，擅自利用王运霞存放于房屋内的装修设施、设备对外以自有装修的名义（并为租赁的条件）出租给了新的承租人，通过王运霞的装修、设备获取了不当利益。二、一审法院适用法律错误。本案属于双方对合同的协议解除，因此，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”即便认定为王运霞单方解除合同，也应当依据第十一条第（二）款“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，该司法解释在制定之初的宗旨是为了平等保护租赁合同当事人的合法财产权，即便是承租人违约了，双方解除租赁合同的情形下，如果出租人同意利用或者已经利用承租人装饰装修的，这说明装饰装修物对出租人具有可利用的商业价值，故应依据不当得利的理论，对承租人进行合理补偿。何况本案的事实是王运霞与邓锦晖协商解除租赁合同，王运霞已经主动将可能导致邓锦晖经济损失的1万元及5月份的租金付给了邓锦晖，但邓锦晖意在急迫取得王运霞的装修、装饰，不惜制作虚假证据，已达到尽快得到王运霞新进装修的目的，这一目的从后来的王运霞主动提起诉讼的诉讼请求再次得到印证，即邓锦晖请求判令邓锦晖原店内“装修及设备（楼梯、天花板、吊灯）归邓锦晖所有，归新租赁方使用，王运霞不得侵害”。该诉请从另一方面也证实了邓锦晖已经对王运霞装饰装修物实际利用（出租给新承租人使用）的事实。遗憾的是一审法院已经引用了该司法解释相应条款，却对该条款的“但书”条款巧妙地省略了，王运霞不知该处遗憾究竟是刻意为之还是美丽的失误。三、在一审中，邓锦晖为达到胜诉目的，向法院提交两份虚假材料（解除协议和承诺书），后经司法鉴定，该两份材料均不是王运霞本人所签署。但一审法院的判决对该鉴定意见却未进行评判，更未对该鉴定意见导致邓锦晖何种诉讼后果进行评价，王运霞对此不仅要问一句，王运霞垫付2，000元鉴定费用进行鉴定的意义和价值何在难道仅仅就是一审法院简单的对鉴定过程进行客观叙述然后得出一个“笔迹不是一人书写”的苍白结论吗另，对于该鉴定费的承担问题，王运霞认为有失公平，王运霞亦不服。邓锦晖提交虚假材料意欲达到非法侵图王运霞装修装饰财产的目的，出具“王运霞”签字的可以导致案件最终结果的重要文件完全是虚假的，王运霞已通过申请鉴定证明了邓锦晖出具的文件上的王运霞“王运霞”签名并非王运霞的真实签名，一审法院却判由由王运霞承担该鉴定费用，该判决不公平，亦不利于社会善良风俗的养成，违背社会主义核心价值观公正原则。四、另需要说明的是，王运霞诉邓锦晖装修补偿纠纷一案亦在武昌区法院立案并在审理之中。王运霞对要求邓锦晖补偿一事，早已明确提出。
被上诉人邓锦晖则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，王运霞诉邓锦晖房屋租赁合同纠纷一案，武昌区法院立案受理后，因本案已于2015年5月中止诉讼。
本院认为，邓锦晖与王运霞于2013年7月20日签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。在合同履行的过程中，经邓锦晖与王运霞协商，双方已提前解除了合同，根据双方协议的约定，邓锦晖与王运霞终止或解除合同后，除商铺内可移动的物品外，其余装饰、装修应归邓锦晖所有。关于王运霞上诉主张该商铺剩余租赁期内的装饰、装修的残值损失，因其在本案中未提出反诉，且该诉求王运霞在另案中已主张权利，故本案不予一并审理。因此，王运霞的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，由王运霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 陈继红
审判员 张立新
二〇一六年六月二十四日
书记员 刘贝莉