广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第7号
原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：张昌才，总经理。
委托代理人：周凌、梁亮，均为该公司职员，联系地址同原告。
被告：刘超鸿，住广州市海珠区。
原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告刘超鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁亮、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城自编B栋二层20175号商铺后，于2011年1月8日与原告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为该商铺提供有偿物业服务。管理协议约定：该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，若被告逾期缴纳，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日内的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告自从签订管理协议并接收该商铺后，支付物业管理费有所拖欠，经原告多次催促，被告始终未交。综上，起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告2012年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费人民币27515.2元；2、被告支付因拖欠上述期间的物业管理费而须承担的违约金（以所欠的每季度的管理费为本金，拖欠每季度管理费的违约金均是从该季度的首月第一日开始计至付清之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；暂计至2014年11月30日为61857元）；3、被告支付因拖欠上述期间的物业管理费而产生的利息2134.9元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、在签订物业管理协议时原告已收取被告预交的三个月管理费。房屋租赁合同和物业管理协议均为格式条款合同，上述两份合同在被告签名后，原告经办人即以要拿回公司盖章为由全部收走，之后被告虽多次催讨，至今未收到盖有原告公章的合同原件正本。根据物业管理协议第十条第3项规定，本协议附件为本协议不可分割的一部分，与正文具有同等法律效力。其中《珠江国际纺织城客户服务手册》及《珠江国际纺织城经营管理规约》均为协议附件。按物业管理协议规定，物管费从2011年3月1日起计收（即提供服务），但因广东珠江纺织博览中心有限公司及原告的违约，商场迟至2012年5月1日才正式营业，逾期长达420天之久。由于商场迟迟未能开业，被告因经营需要只好另找商铺经营，所以商场开业后被告并未开铺，只是派人在门内值班，应付原告的每日开铺登记，直至2012年8月10日，关掉新长江商铺才开业。因新长江商铺提前弃租，仅押金损失已达20多万元。因商场开业后根本没客人行走，故此几个月后，已有一些商铺因关铺而被原告收回，一些商铺即使开门也是不开灯，不留人的。被告也是时开时关，原告为了尽量留住商户，许诺会给予减免租金及物管费，但最后因商场没客人行走，没经营收入，亏损严重，被告为此无奈放弃20多万的租金保证金而带来巨额损失，彻底关铺。关铺前近一年时间内，原告从未提出追缴物管费，关铺后几次办理退铺手续遭拒，当时被告因手上无管理协议，为了避免日后纠纷，通过特快专递致函原告。根据《珠江国际纺织城经营管理规约》第二条第三项的规定，“未经客户服务中心同意而擅自关、停业者为缺业……当月缺月三次作自动放弃租赁商铺处理”。据此租赁合同早已终止。按照管理协议第二条规定，物业管理服务期限与租赁合同补充协议中约定的租赁期限相同，所以租赁合同终止时管理协议也终止。上述事实说明原告违约在先，给被告造成巨大的经济损失，只因手上没有合同原件正本，未能及时追究原告的违约责任。如果被告真的欠交物管费，原告按上述协议及附件规定早就停止水电服务、或以被告违约收回商铺。二、协议约定的违约金每日按千分之五计算，远高于实际损失的30%，请求给予变更。三、被告预交了三个月管理费，管理协议约定管理费从2011年3月1日起计收，原告主张的管理费已超过2年的诉讼时效。
经审理查明：2011年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，订明：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20175号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为948.80元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费2846.40元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水／电／煤气／空调等的供应直至其缴清应缴费用；等等。同日，被告接收了上述商铺并向原告缴纳了三个月的物业管理费。
原告为证明其向被告催缴费用的情况提供了如下证据：
1、原告于2013年12月13日向被告邮寄的《关于催缴商铺物业管理费的通知书（用作商铺倒数第二封）》，催促被告缴交涉案商铺2012年5月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，该邮件投递结果显示为他人代收，签收日期为2013年12月14日。
2、原告于2013年12月22日向被告邮寄的《关于再次催缴商铺物业管理费的通知书（用作商铺最后一封）》，催促被告缴交涉案商铺2012年5月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，该邮件投递结果显示为他人代收，签收日期为2013年12月23日。
被告质证意见如下：对上述证据有异议，原告寄送的地址是被告之前的经营商铺的地址，被告之前没有收到，现在才收到。
被告为证明其主张提供了如下证据：
1、《珠江国际纺织城经营管理规约》和《珠江国际纺织城客户服务手册》，拟证明两份附件与正文具有同等法律效力。原告质证表示原告和出租人是两个独立的公司，原告只是在出租人的授权范围内行使物业管理和物业服务的权利，其它权利仍由出租人行使。
2、原告发出的催缴涉案商铺2012年5月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的《缴费通知书》（落款日期为2013年7月3日），拟证明原告违约逾期长达420天才开始履行合同义务。原告质证表示该证据证明原告已经行使了催缴费的义务，被告在2013年7月份已收到该通知，不存在超过诉讼时效的问题。被告对此先是确认在2013年7月份收到该份缴费通知书，之后又陈述自己表述有误，表示并没有收到该缴费通知书，是别人转交的。
3、快递函（投递日期为2014年1月22日）及致原告公函（函件落款日期为2014年1月20日），函件内容如下：我是珠江纺织城B区20172、20173、20175的租户，由于基本没有客人进店，无法经营，造成亏损严重；我司已在2013年5月停业经营，并到贵处申请办理撤场手续，当时贵处的工作人员告知我们不用办理退场，只要连续3个月不缴费，商场就会自动收回店铺，我们按此执行；现我司将店铺钥匙交回贵处，日后双方互不追究任何法律经济责任。原告质证表示并未收到被告所述寄回的商铺钥匙，即使被告有寄钥匙也不认可其单方解除租赁关系的行为，正常的解约程序是租户提出申请，出租方同意后原告才与租户办理商铺交还手续。
4、商场经营状况照片，拟证明二楼商场只有几间开门，其余都是关门，通道上没见有人行走。
5、广州联鸿实业投资有限公司管理费发票，拟证明因商场迟迟未能开业，被告在新长江二楼铺位经营。
对上述证据4和证据5，原告认为和本案无关。
原告于2014年12月2日提起本案诉讼。
诉讼中，被告确认未支付2012年8月至2014年12月的物业管理费，但认为不需要支付。
被告还陈述了如下意见：租赁合同约定的租期是8年，但出租方从未提供合同原件给被告；被告在2013年4月底已经将全部货物搬空，从2013年5月1日开始没有在涉案商铺经营；被告去原告管理处要求办理退场手续，但原告不同意；被告在2014年1月22日把钥匙寄回，收件人是珠江国际纺织城，地址是原告和出租人共同的办公地址；出租人收到钥匙后也没有退回，没有任何回应；原告现在已将涉案商铺封住了。
原告还陈述了如下意见：合同约定从2011年3月1日开始计收管理费，但原告实际对2012年5月份之前的物业管理费都免收；被告从2013年4月30日开始长期关门；原告未收到被告所述寄回的商铺钥匙；所谓封铺，仅是在商铺门锁上贴上一张白纸，写上贴纸时间和具体经办员工姓名，未更换锁匙；被告承租商铺被贴上白纸的时间为2014年10月3日，此举只是出租方在被告长期关门情况下采取的一种经营管理措施。
本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。原告要求被告支付2012年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，被告辩称其从2013年5月1日起已不在涉案商铺经营。因双方约定物业管理服务期限和租赁期限相同，而被告搬离时并未能与出租方协商解除租赁关系及办理商铺交还手续，原告依照物业管理协议提供了物业管理服务，故被告应按协议约定向原告支付物业管理费用，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。
被告辩称原告部分诉讼请求超过了诉讼时效，但原告提供证据证明其已以合理的方式催促被告缴费，且被告自己也提供了原告发出的催缴涉案商铺2012年5月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的《缴费通知书》（落款日期为2013年7月3日），故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告该抗辩意见本院不予采纳。
因涉案商铺门锁已用白纸封住，原告确认粘贴白纸时间为2014年10月3日，结合本案的实际情况，对于原告主张的2014年10月3日起的物业管理费本院不予支持，对于原告主张的2012年8月1日至2014年10月2日期间的物业管理费（948.80元／月），本院予以支持。
根据上述《珠江国际纺织城物业管理协议》，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。原告要求被告支付因拖欠物业管理费而须承担的违约金（以所欠的每季度的管理费为本金，拖欠每季度管理费的违约金均是从该季度的首月第一日开始计至付清之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠管理费的本金为限，原告主张的超出本金部分的违约金请求，本院不予支持。被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予采纳。
原告已要求被告支付拖欠物业管理费的违约金，原告要求被告支付拖欠物业管理费的利息缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：
一、被告刘超鸿在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20175号商铺2012年8月1日至2014年10月2日的物业管理费24730元（每月按948.80元计算）。
二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付拖欠2012年8月1日至2014年10月2日的物业管理费的违约金（其中拖欠2012年8月1日至2012年9月30日管理费的违约金以1897.6元为本金，从2012年7月1日起计至付清所欠管理费之日止；此后以每季度应付管理费2846.40元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2088元，由被告负担1037元，由原告负担1051元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 张烈明
二〇一五年八月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧