吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民初136号原告：李晖，住柳河县。委托诉讼代理人：高国峰，梅河口市解放街法律服务所法律工作者。被告：柳河恒合小额贷款有限责任公司。住所地：柳河县振兴大街。法定代表人：王海清，总经理。委托诉讼代理人：陈占春，该公司法律顾问。被告：梅河口市金利房地产开发有限公司。住所地：梅河口市华府尊邸小区。法定代表人：王小峰，总经理。原告李晖与被告柳河恒合小额贷款有限责任公司（以下简称柳河恒合公司）、梅河口市金利房地产开发有限公司（以下简称梅河口金利公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年10月30日收到原告李晖起诉状，同日决定立案受理，并于同年11月20日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李晖及其委托诉讼代理人高国峰，被告柳河恒合公司委托诉讼代理人陈占春到庭参加诉讼，被告梅河口金利公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。李晖向本院起诉请求：要求1、撤销本院（2017）吉05执异159号执行裁定书；2、确认2012年8月16日其与梅河口金利公司签订的协议有效；同时确认梅河口市华府尊邸D4号楼7层721号房屋的产权归其所有，并阻止对涉案房屋的执行；3、解除对涉案房屋的查封。事实与理由：1、其为居住与梅河口金利公司签订了房屋买卖合同，根据我国物权法第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力，故其与梅河口金利公司签订的房屋买卖合同合法有效，该房屋应确认归其所有。2、其身为农民，长期在外打工买房不易，其为弱势群体中的购房消费者，其利益是第一位的，其权力优于抵押权和其他债权。3、梅河口金利公司同意将涉案房屋给付其，这使其就涉案房屋的既得利益最大化，足以阻止柳河恒合公司对涉案房屋的执行。在梅河口金利公司已崩盘无钱返还其购房款的情况下，该公司同意将涉案房屋给付其来履行合同义务，应得到法律的支持。综上，其具有对涉案房屋排除执行的权益，应确认涉案房屋的产权归其所有，并终止对该房屋的执行。柳河恒合公司辩称：事实上，涉案房屋没有办理竣工验收手续，没有交付使用，是商业用房，不是住宅用房，且未办理预告登记。法律上，本案应适用最高人民法院（2015）第10号法律解释第28、29条的规定，依据该规定，李晖的购房权不能对抗其执行权。梅河口金利公司提交的书面答辩意见为：李晖是2012年8月16日购买的D4栋楼721号房屋，面积60.14平方米，单价4708元，总价款283139元，并支付全部房款，双方签订了华府尊邸商品房认购协议和委托经营管理协议。2012年10月，政府处访工作组进驻其公司后，对李晖购买的D4栋楼721号室进行了核对，并确认该房屋为李晖全款购买，该房屋所有权归李晖所有。政府工作组进驻后，为了综合处理上访问题，暂停了其公司的房屋销售和使用，且优先完成小区内其他建设工程，而延迟了对D4号楼的部分设施的完善，因此，至今D4号楼的部分设施仍未完工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：李晖提供的证据有：1、2012年8月16日其与梅河口金利公司签订的《华府尊邸商品房认购协议书》一份，拟证明该合同有效，其取得了涉案房屋的所有权；2、购房收据三份，拟证明其履行完交款义务；3、银行明细一份，拟证明其有购房能力；4、商品房预售许可证复印件一份，拟证明涉案房屋在预售许可范围内；5、梅河口金利公司D4号楼已售名单一份，拟证明经当地政府华府尊邸处访组核实后确认并保存在处访组及梅河口金利公司的档案中，其是该房屋的所有人，并进行了公示；6、房屋委托管理协议书一份，拟证明其占有了涉案房屋，并对外进行了召示；7、结婚证复印件一份，拟证明其夫妻关系；8、证明一份，拟证明共买房目的；9、通化市中级人民法院（2016）吉05民初60号民事判决书、（2016）吉05执异14号执行裁定书各一份，及吉林省高级人民法院（2017）吉民申1494号民事裁定书一份，拟证明类似案件已得到两级法院支持，要求同案同判。柳河恒合公司对上述证据的质证意见是：对上述证据的真实性无异议；证据1、5只能证明李晖取得了房屋的请求权，未取得房屋所有权；证据6未生效，同时证明涉案房屋是商业用房，不是住宅用房；证据7、8与本案无关，证据9不能作为本案判决的理由。柳河恒合公司提供的证据有吉林省高级人民法院（2017）吉民终104号民事判决书，拟证明涉案房屋性质为商业用房，不适用最高院建设工程价款优先受偿权问题的批复。李晖对上述证据的质证意见是：对证据的真实性无异议，但其买该房是为了居住，不是商业用房。本院认为：李晖及柳河恒合公司对对方提供的证据的真实性均无异议，故本院予以采信。本院经审理查明：2012年7月27日，李晖向梅河口金利公司支付购房订金1万元，同年7月29日，李晖向梅河口金利公司支付10.9万元。同年8月16日，李晖与梅河口金利公司签订《华府尊邸商品房认购协议书》，约定由李晖购买梅河口金利公司开发的华府尊邸D4栋楼721号房屋，建筑面积约60.14平方米，单价为4708元/平方米，房屋总价款283139元；当日，李晖又向梅河口金利公司支付购房款164139元，李晖合计向梅河口金利公司支付购房款283139元。在同一日，李晖与吉林省万润酒房管理咨询有限公司（以下简称万润公司）签订委托经营管理协议，约定涉案房屋由万润公司负责管理。柳河恒合公司因与梅河口金利公司借款合同纠纷一案，根据柳河恒合公司的申请，本院作出（2012）通中民初字第135号民事裁定书，于2012年10月9日查封了梅河口金利公司开发的华府尊邸D4栋楼约16700平方米的房屋。同年11月22日，本院作出（2012）通中民初字第135号民事调解书，主要内容为：梅河口金利公司分期偿还柳河恒合公司借款本息，在此期间梅河口金利公司可以出售保全物，但应偿还柳河恒合公司借款，柳河恒合公司可以申请解除查封物。2014年9月28日、2015年9月22日，本案进入执行程序后，本院依柳河恒合公司申请，分别作出（2013）通中执字第49号、第49-1号执行裁定书，对包括上述房屋在内的约16700平方米的房屋进行了续封。2017年，因李晖提出书面执行异议，本院于同年9月28日作出（2017）吉05执异159号执行裁定，驳回了李晖的异议请求。另查明：2012年8月6日，梅河口市建设局向金利公司颁发了梅房许字第2012016号商品房预售许可证，涉案房屋在预售许可范围内。涉案房屋未在产权部门办理抵押登记。因华府尊邸D4栋楼配套设施未完善，涉案房屋至今未能办理产权证照。本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，李晖与金利公司签订的《华府尊邸商品房认购协议书》，系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购协议书应视为商品房买卖合同并合法有效。因涉案房屋尚未竣工验收，李晖仍未取得涉案房屋物权，故对李晖提出的确认其对涉案房屋享有所有权的主张，本院不予支持。李晖已按合同约定全额向金利公司支付了购房款，依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，李晖交付购买商品房的全部款项后，其权利优先于抵押权和其他债权。需要指出，李晖取得涉案房屋相关民事权益的时间早于争议房屋被人民法院查封时间。由于涉案房屋至今未完工，李晖不能实际占有非其过错，且李晖将涉案房屋交由万润公司管理的行为，视为李晖合法占有了涉案房屋并对外进行了昭示。因华府尊邸D4栋楼配套设施不完善导致李晖无法办理产权证照，李晖对此并无过错。综上，李晖对华府尊邸D4栋楼721号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对李晖提出的阻止柳河恒合公司执行的主张，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李晖与梅河口市金利房地产开发有限公司于2012年8月16日签订的《华府尊邸商品房认购协议》有效；二、不得执行梅河口市金利房地产开发有限公司开发的位于梅河口市华府尊邸D4栋楼721号房屋（建筑面积约60.14平方米）；二、驳回李晖其他诉讼请求。案件受理费5547元，由柳河恒合小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  崔红霞审判员  王文立审判员  郭丽萍二〇一七年十一月二十日书记员  于 诗