宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第583号
上诉人（原审原告）黄道彬，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张玲，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）宁夏正丰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人郑国祥，该公司董事长。
委托代理人孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。
原审第三人黄子尧，男，汉族，学生，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人黄道彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5898号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人黄道彬的委托代理人张玲，被上诉人宁夏正丰房地产开发有限公司委托代理人孙凯到庭参加了诉讼，第三人黄子尧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年12月25日，被告与银川市规划勘测设计院签订《商品房买卖协议书》一份，约定，银川市规划勘测设计院购买被告开发建设的宝丰苑住宅小区中14号住宅楼1单元，16号住宅楼1单元、2单元东六户，平均售价1815元/㎡，阁楼由被告自行销售，如银川市规划勘测设计院需购买阁楼，按六楼建筑面积计算，600元/㎡，银川市规划勘测设计院自协议签订后10日内一次性支付给被告售房款100万元，被告开工时，银川市规划勘测设计院一次性支付被告100万元，主体施工至三层以上，被告向银川市规划勘测设计院提供办理银行按揭贷款手续，手续提供后，由银川市规划勘测设计院一次性支付售房款200万元，剩余房款抵顶设计费，如抵顶不完，银川市规划勘测设计院一次性支付，银川市规划勘测设计院按照本协议履行支付购房款义务，被告于2004年12月30日前将商品房交付银川市规划勘测设计院使用，非因本协议双方原因导致被告超过2004年12月30日交付，本协议继续履行，交房日期相应顺延。2005年4月26日，原告向银川市规划勘测设计院缴纳住房预付款90000元，于2005年7月22日向银川市规划勘测设计院缴纳住房预付款50000元。2006年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区利民街宝丰苑16-1-601室，建筑面积138.98㎡，每平方米1452元，房屋总价款201799元，原告已付房款81799元，原告须于本合同签订之日起一个月内付清剩余房款12万元，被告应当在2006年8月31日前交付商品房，如被告未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，超过三十日后，原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。2006年9月7日，原告向银川市规划勘测设计院缴纳房屋预付款93486元，2007年2月6日向银川市规划勘测设计院缴纳房屋预付款135元。2007年3月25日，被告与银川市规划勘测设计院达成补充协议，约定，因政府拆迁及城市配套设施不健全等原因，致使宝丰苑包括16号楼在内的多栋住宅楼不能如期竣工，现16号楼已经达到交付条件，双方协商银川市规划勘测设计院不追究因拆迁不及时、周边城市基础设施也没有原相关部门的承诺如期建设等原因造成延期交房的违约责任，银川市规划勘测设计院在接房前一次性付清所接房屋的余款。2007年9月25日，银川市规划勘测设计院向被告出具《介绍交房款的函》，该函载明银川市规划勘测设计院35人和被告签订购房合同，但尚欠被告购房款，其中原告尚欠房款为120116元，请被告从所交房款中给包含原告在内的35人办理入住手续，开具售房发票。2007年9月28日，原告向银川市规划勘测设计院缴纳阁楼房款83436元。2007年10月18日，被告向原告交付宝丰苑16-1-601室房屋及阁楼。2007年10月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告建设的宝丰苑16-1-701室阁楼，用途为仓储，原告只有使用权，被告不负责办理产权登记手续（无产权证），该阁楼面积按六楼面积计算，其面积为139.06㎡，每平方米600元整，房屋总价款83436元，物业费按六楼面积60%收取，原告应当在2007年9月1日向原告交付阁楼。2008年4月，原告因想在宝丰苑16-1-601室房屋买卖合同上增加第三人，要求与被告重新签订房屋买卖合同，原、被告及第三人重新签订《商品房买卖合同》一份，买受人更改为原告及第三人，其他条款同原合同，原告之妻张玲给被告出具承诺书一份，承诺不追究被告逾期交房的违约责任，该承诺书由被告留存，诉讼中被告未找到该承诺书。原告于2014年3月17日将被告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，后原告撤诉，现原告再次起诉，请求：一、被告支付原告违约金22884元（按总房款201799元每日万分之三计算，自2006年8月31日计算至2007年10月18日）；二、原告于2008年4月给被告出具的承诺书无效；三、银川市兴庆区利民南街宝丰苑16-1-701室《商品房买卖合同》无效，被告退还原告宝丰苑16-1-701室购房款81799元，并赔偿原告一倍购房款；四、本案诉讼费由被告承担。
另查明，原告及第三人系银川市兴庆区利民南街宝丰苑16-1-601室房屋共同所有权人。银川市兴庆区利民南街宝丰苑16-1-601室房屋内楼梯直达阁楼，该阁楼距离六楼垂直最低高度为1.15米，无独立门户。
原审认为，原、被告于2006年5月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，予以确认。原告之妻在2008年4月出具承诺书，承诺不追究被告逾期交房违约责任，原告主张该承诺书无效，要求被告支付逾期交房违约金22884元，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告所举证据无法证实原告之妻出具承诺书有上述条款规定的情形，原告之妻出具承诺书放弃追究被告逾期交房违约责任应视为原告家人真实意思表示，其行为合法有效，对原告具有约束力；原告在承诺书出具六年之后要求被告支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，故对原告及第三人要求被告支付逾期交房违约金22884元及确认承诺书无效的诉讼请求，不予支持。对于原告要求确认其和被告签订的关于宝丰苑16-1-701阁楼《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，该合同约定原告享有该房屋使用权，被告不负责办理房屋产权登记手续，即原告在接收阁楼签及订合同时即已知晓阁楼仅有使用权，其价格标准远低于有产权的房屋，阁楼附属于601室房屋，无独立出入门户，并不属于法律意义上有独立完整空间的房屋，原告接受并使用阁楼多年，现在以该阁楼无法办理房产证主张合同无效，不符合原、被告合同约定，且根据阁楼的建筑性质，该阁楼不能办理房屋产权证并不违反法律强制性规定，故对于原告要求确认关于宝丰苑16-1-701阁楼《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告黄道彬及第三人黄子尧的诉讼请求。
宣判后，上诉人黄道彬不服，提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、承诺书是在被上诉人以不出具就不在新的房屋买卖合同上签字为要胁条件，上诉人妻子在违背自已真实意愿的情况下出具的。致上诉人长期以来不知道自身权益受到侵害，诉讼时效应当中断。2、被上诉人未对阁楼进行初始登记，对附属于16-1-601室的阁楼部分，未在16-1-601室《房屋买卖合同》中反映。16-1-701阁楼《商品房买卖合同》约定不能办理房产证，该约定违反法律强制性规定，应为无效。不动产买卖须依法登记，未经登记，不发生效力，合同自始无效。
被上诉人宁夏正丰房地产开发有限公司辩称,上诉人作出了不追究公司违约交房责任的书面承诺，属自愿放弃主张违约金的权利。上诉人起诉已超过诉讼时效。阁楼的买卖合同是双方平等协商共同认可的，不违法法律强制性规定，系合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。
原审第三人黄子尧未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人形成房屋买卖法律关系，双方签订合同合法有效。原告之妻在与被上诉人协商增加购房人事宜过程中的出具承诺书，放弃追究被上诉人逾期交房违约责任。现上诉人主张该承诺书无效，要求被告承担逾期交房违约责任，上诉人的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，且承诺书系2008年4月出具，上诉人该主张已超过法定诉讼时效，不予支持。上诉人与被上诉人签订的宝丰苑16-1-701阁楼《商品房买卖合同》明确约定上诉人享有房屋使用权，被上诉人不负责办理房屋产权登记手续。上诉人明知以上阁楼仅有使用权仍自愿签订买卖合同，其支付阁楼部分对价明显低于产权房屋，且阁楼附属于601室房屋，不属于法律意义上有独立完整空间的房屋，双方约定阁楼不办理房屋产权证并不违反法律强制性规定。上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费572元，由上诉人黄道彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵和平
审判员 胡春燕
审判员 李山山
二〇一五年七月八日
书记员 郭燕荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。