辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00127号
上诉人（原审被告）：辽宁筑景房地产开发有限公司。
法定代表人：邢国智，该公司总经理。
委托代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪艳芬，女，1965年10月20日出生，汉族，辽河油田测井公司职员。
原审原告倪艳芬与原审被告辽宁筑景房地产开发有限公司（简称筑景公司）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省大洼县人民法院于2013年12月12日作出（2013）大洼民一初字第00654号民事判决，辽宁筑景房地产开发有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人筑景公司委托代理人李辉，被上诉人倪艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪艳芬一审诉称：2011年1月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的筑景地中海小区第08072001-1-03一至三层，面积为255.3平方米，总价款为1649240元。约定房屋交付日期为2011年8月30日之前。但被告未按照约定交付房屋，其在2012年12月7日才将房屋钥匙交给原告，也未按照约定对房屋进行施工设计。故诉至法院，要求被告履行以下义务：1、为原告安装1-3层窗磁红外幕报警系统，将木栅栏庭院门更换为铁制防盗大门，按照《民用住宅设计规范》要求改进阳台、窗户和通风道等设施，改进小区供暖设施，保证原告室内取暖温度达到政府规定标准。2、判令被告履行为原告办理房屋权属证书的法定义务。3、判令被告支付逾期交付房屋违约金16327.476元。
被告筑景公司一审辩称：红外线报警器，经我们试验安装，技术不过关，不久就坏了，所以没有安装。木栅栏门改为铁制大门的问题，被告的木门都已经加固了，其已在修改意见书上签字了。关于取暖问题，我们已经修改了管线，但今年没有到取暖期，不知道效果怎么样。关于房屋产权证，我们同意协助原告于2014年1月23日前办理完毕，办理该证件所需的费用由原告承担。关于违约金的问题，同意按照法律规定给付，但我公司此前已免除了原告五个月的物业费，每平方米2.3元，应扣除该款。
一审法院审理查明：原告倪艳芬于2011年1月22日与被告筑景公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的筑景地中海小区第08072001-1-03一至三层，面积为255.3平方米，总价款为1649240元。约定房屋交付日期为2011年8月30日之前，并符合通水、通电、满足装修条件，逾期交付房屋，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。2011年11月30日，原告购买的筑景地中海小区第08072001-1-03一至三层通过了竣工验收。竣工验收后，被告向原告下达了入住通知单，自2011年12月3日起开始为业主办理入住手续，2011年12月9日，为入住期限届满日，原告于2011年12月7日办理了入住手续。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求，现要求被告办理房屋产权登记证书，并给付迟延交付房屋的违约金16327.476元。
一审法院认为：依法签订的合同受法律保护，当事人双方都应遵守合同约定的内容。原、被告签订了商品房买卖合同，原告倪艳芬依照合同的约定交付了购房款，被告筑景公司应按照约定的房屋交付时间将通水、通电、符合装修条件的房屋交付原告。双方约定交付房屋的时间为2011年8月30日，但被告未按照约定的时间交付房屋，而是于2011年11月30日办理了房屋竣工验收，故被告筑景公司应承担违约责任。被告在为原告发放的入住通知单中注明办理入住手续的期限为2011年12月3日至2011年12月9日，原告在2011年12月7日办理入住手续，原告在规定的时间内办理了入住手续，故被告的违约的时间为2011年8月31日至2012年12月6日，共计98天，被告应按照双方合同的约定，按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金。原告在庭审中撤回部分诉讼请求，是原告在法律规定的范围内行使自己的权利，本院予以准许。原告要求被告为其办理房屋产权证书，被告当庭承诺协助原告于2014年1月23日前办理完毕，费用由原告承担，原告表示同意。被告称其公司曾免去原告五个月的物业费，用以抵偿晚交付房屋的违约金，该辩解没有法律依据，且原告予以否认，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，据此判决，一、被告辽宁筑景房地产开发有限公司于判决生效后3日内给付原告倪艳芬逾期交付房屋违约金16162.55元。二、被告辽宁筑景房地产开发有限公司于2014年1月23日前协助原告倪艳芬办理完房屋产权证书，办理费用由原告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告辽宁筑景房地产开发有限公司承担。
筑景公司上诉请求及理由是：请求撤销原判，改判免除或重新确认上诉人逾期交房违约责任。理由：1、上诉人不能如期交房是不可抗力所致，依法应免除其违约责任。交房日期是2011年8月30日，该期届满时，上诉人自建房屋已具备交房条件，但因市政供水系统整体规划调整、铺设滞后，造成整体交房条件尚不具备所致，该事实上诉人有《关于征询“地中海”小区供水时间问题函》和《关于地中海小区三期供水时间问题》回复予以证明。因此，是上诉人意志以外并无法控制的，属于《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”事由，应予以免责。2、延期交房违约时间计算错误。根据被上诉人出示的《入住通知单》载明内容，上诉人是于2011年12月3日开始为其办理入住手续的，该时间可以证明上诉人已知道具备了交房条件事实，因此，违约交房时间应当在此时间截止，至于业主何时办理入住手续与上诉人无关。据此，上诉人违约时间只能计算90天。一审将业主实际办理入住手续的时间，认定为上诉人违约交房截止时间，加重了上诉人的违约责任。
倪艳芬二审答辩认为：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本案上诉人称的理由不属于不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免的事实，但本案所涉情况应当为上诉人作为开发商能遇见的事实，上诉人交付房屋时，应当能予以排除，不属于不可抗力；本案上诉人逾期交付房屋，违约事实存在，按照合同约定交付房屋的日期为2011年8月30日前，而上诉人实际交房日期2011年12月7日，逾期98天，按照合同第九条约定，上诉人实际应当支付违约金16162.55元，而上诉人所称事前通知并无证据证明，因此，上诉人所称的违约日期没有依据；上诉人请求自相矛盾，上诉人第一条上诉理由要免除违约责任，第二条理由又称违约金过高，自相矛盾，难以自圆其说。因此，我方请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本案争议焦点：1、逾期交房违约责任是否应予以免除；2、逾期交房违约金计算的截止时间是否正确。
围绕本案争议焦点，上诉人在二审提供证据如下：
2011年7月16日《关于征询地中海小区供水时间问题函》、2011年7月30日《关于征询地中海小区供水时间问题函回复》。
证明：我公司不能如期交房的原因是城市总体供水工程滞后。
被上诉人质证：该证据为复印件，无法与原件印证，2011年7月30日的回复，供水日期由2011年7月20日延续到2011年11月10日，本案被上诉人接收房屋的日期为2011年12月7日，即使供水延误，也不能免除上诉人逾期交付房屋的责任。故该两份证据不能证明上诉人不能交付房屋存在不可抗力。
本院认证：该证据证明的是供水系统整体规划调整事实，但不能证明属于不可抗力事实，对该证据不予以采信。
围绕本案争议焦点，被上诉人在原审提供证据如下：
1、《商品房买卖合同》，主要内容：该房于2011年8月30日前交付，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用。
证明：应支付逾期交付违约金事实。
上诉人质证：无异议。
本院认证：该证据双方无异议，对该证据予以采信。
2、《入住通知单》，“倪艳芬购买的位于筑景*地中海08072001-1-03一至三层房屋，已经竣工验收合格，具备《盘锦市房地产买卖合同（预售）》约定的房地产交付和入住条件。我司自2011年12月3日起开始为业主办理入住手续，2011年12月9日为入住期限届满日。您办理入住手续的时间是2011年12月7日下午。办理入住手续应注意事项详见《筑景*地中海入住须知》。办理入住手续的地址：大洼县田家镇筑景*地中海8号楼2-1-2。2009年11月28日”
证明：我方是2011年12月7日上午接到上诉人电话办理入住通知的，在此之前未接到通知，接到通知后就去上诉人处并收到房屋钥匙。入住通知单上的起始时间是被告定的，我方只是认定自已领取钥匙的时间。应按入住通知单上标明的实际接到钥匙的当天计算违约金事实。
上诉人质证：对入住通知单无异议。但我方以通知的时间为准，入住通知单载明自2011年12月3日起为住户办理房屋入住手续，届满时间为2011年12月9日。是2011年12月3日向被上诉人发出的，但是该通知不是书面形式发布的，而是物业部门口头通知及张贴公告，销售部门电话通知。上诉人通过电话的方式通知被上诉人办理入住手续，入住通知单中的具体内容是被上诉人来办理入住手续时（2011年12月7日）书写的，应当从约定日到我方通知入住日计算违约金。
本院认证：被上诉人持有的《入住通知单》记载的办理入住手续时间，证明的是上诉人自2011年12月3日为业主办理入住手续的开始时间；被上诉人办理入住手续时间是2011年12月7日上午；入住期限届满时间是2011年12月9日。根据《入住通知单》内容尚不足以证明为业主办理入住手续的开始时间就是通知被上诉人办理入住手续的时间。而上诉人陈述“是2011年12月3日通过电话通知被上诉人的”；被上诉人陈述“是2011年12月7日上午接到电话通知的，领取了钥匙。”而对双方陈述事实未有其他证据相互印证，因此，《入住通知单》尚不足以证明通知办理入住手续时间是2011年12月3日事实，应以记载的实际办理入住手续时间即2011年12月7日为通知时间。对该证据证明的以实际办理入住手续时间即2011年12月7日为通知时间内容部分予以采信。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：对于应否免除上诉人逾期交房的违约责任。上诉人提出逾期交房是因市政供水系统整体规划调整、铺设滞后，造成整体交房条件尚不具备所致，属于不可抗力，应免除其违约责任的上诉主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属于独立于人的行为之外，并且不受当事人意志所支配的客观现象，并根据不可抗力的影响，部分免除或全部免除责任，而上诉人提出的主张属于市政行为所致，因此，不属于不可抗力免责情形，对该主张不予以支持。对于逾期交房违约金计算的截止时间。被上诉人持有的《入住通知单》记载的办理入住手续时间，证明的是上诉人自2011年12月3日为业主办理入住手续的开始时间；被上诉人办理入住手续时间是2011年12月7日下午；入住期限届满时间是2011年12月9日。根据《入住通知单》内容尚不足以证明为业主办理入住手续的开始时间就是通知被上诉人办理入住手续的时间。原审判决正确，应予维持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由上诉人辽宁筑景房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
代理审判员 孙继晨
代理审判员 王 丹
二〇一四年六月十二日
书 记 员 刘 苏