辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2464号
上诉人（原审被告）：马永昇，男，1963年1月2日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：牟建民，男，1968年2月18日出生，汉族，沈阳和平区中一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：林松，男，1955年2月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：张慧琼，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人马永昇与被上诉人林松房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第518号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈阳市橡胶制品三厂坐落于沈阳市大东区大北街火神庙巷1号，该厂是个人独资企业，原告林松是该厂的投资人。2010年12月20日，原告林松与被告马永昇签订了房屋租赁合同，约定原告将大东区大北街火神巷1号厂西半部的房屋租赁给被告使用，租用期为2011年1月1日至2014年1月1日，年租金为55000元。原告租赁给被告使用的上述房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证。被告占有使用上述房屋至今，但从2014年1月1日起未向原告支付租金。
被告在租赁使用原告房屋期间，在原告厂区内建造了房屋一处，该房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证，被告占有使用该房屋至今，原告未提出异议。
被告曾租赁使用原告一处带有电梯的房屋，该房屋坐落于原告厂区东南部，被告已于2004年将该房屋归还给原告。
原审原告林松诉讼请求为，1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋，并将自己私自搭建的房屋拆除，恢复原状；2、被告支付非法占用原告房屋期间的使用费，自2014年1月1日起至实际腾房之日，按年55000元计算；3、判令被告承担诉讼费用。
原审被告马永昇辩称，被告没有侵害原告合法权益，被告没有拖欠原告房屋租金。原、被告签订的合同是被告和橡胶制品三厂签订的合同的续签，原告是原橡胶制品三厂的法定代表人，原告不是本案诉讼主体。原、被告签订的合同中约定的房屋是带电梯的房屋，被告于2004年就已经将带电梯的房屋返还给原告，被告使用的房屋是平房及红顶砖房，还有部分房屋是被告自行建设的，被告是在原告方及橡胶制品三厂职工代表大会同意的情况下才建造的房屋，请求法院驳回原告诉讼请求。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告林松向被告马永昇出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此原、被告签订的房屋租赁合同无效。根据我国合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中被告应按照年租金55000元的标准向被告支付从2014年1月1日起至其实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费用。但考虑到被告在原告厂区内建设房屋有一定的投入，虽然被告在建成该房屋后一直占有使用至今，已经享有一定的收益，但该房屋仍有一定的残值。本着便于生产和生活的原则，在被告将其承租的原告房屋返还给原告后，不适于继续在原告厂区院内继续使用房屋，被告应将其自己建造的房屋一并交给原告自行处理。被告自己建造房屋的残值可以与其应当向原告交纳的2014年1月1日起至其腾房之日止的房屋占有使用费用相抵销。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审判决：一、被告马永昇于本判决生效之日起十日内将沈阳市大东区大北街火神庙巷1号厂西半部房屋（包括原告自建房屋）腾空并交给原告林松。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1275元，由被告马永昇负担。
宣判后马永昇不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决。上诉理由：1.双方签的租赁合同是针对厂区东南的电梯楼的，不是针对锅炉房和老旧平方的，后者是因为林松欠我其他钱而无偿让我使用至拆迁的，而电梯楼则早就交还林松了；2.老旧平房临街一面有3户居民是林松出租出去的，门是冲着大街开的，不能要求我归还这3户的房屋；3.关于我自己搭建的彩钢顶房屋的问题，林松在起诉状中没有明确要求我连同自己搭建的房屋也腾退，其在庭审笔录中也是在事实和理由中才说明的，这不应算诉讼请求的内容，如果算的话，也属于变更诉讼请求，原审法院没给我新的答辩和举证期；4.关于原审判决以彩钢房残值抵顶房屋占用费的问题，我是不同意抵顶的，而且该残值也没有经过评估，不能随便抵顶房屋占用费。
被上诉人林松辩称，同意原审判决。我方起诉的内容要求上诉人腾退锅炉房和老旧平房，合同签的也并非是电梯房，合同上写的很清楚是厂西半部的房屋，电梯房在东南，合同上的电梯房字样是文字错误；我与上诉人是租赁关系，并非无偿让他使用，上诉人每年都交租金的，一般是交给橡胶三厂的财务部门；老旧平房的临街面有一户是林松租出去的，其余的住户不是林松租出去的，按照合同应当由马永昇负责腾退；关于自建房残值抵顶的问题，如果二审对一审判决结果予以维持，那么我方同意抵顶，如果不能维持，我方不同意给马永昇补偿，请求判令其自行拆除。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有公证书、房屋租赁合同、照片、企业登记情况查询卡等证据材料经原审庭审质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于林松与马永昇签订的租赁合同效力问题，原审经调查发现诉争房屋没有经过城建规划许可，属于违建房屋，因此针对该房屋的租赁也是无效的，本院予以认可。对双方所签合同的标的物，合同载明是厂区西半部老旧平房和红砖锅炉房，虽然马永昇提出该协议中提到了电梯，但马永昇在庭审中也承认，签订合同时对该协议向林松提出过异议，但林松回答为该协议是给职工看的，可见马永昇明知协议中电梯不是双方真正要租赁的房屋的附属设施，双方对协议的标的都有一致的认识，即厂西半部的这两座房屋，而不是位于南部的电梯房。现该协议无效，马永昇应当腾退房屋。关于林松原审诉讼请求中是否包含要求马永昇拆除自建房屋的问题，林松在起诉状中要求马永昇腾退房屋，自建房是紧邻诉争房屋搭建的，也是建在林松厂区院内，因此林松的起诉包含了腾退自建房的请求，且林松在庭审中也进一步明确了该请求，并非变更诉讼请求。关于林松是否应当给马永昇补偿的问题，由于马永昇并不同意以残值抵扣占用费，原审判决抵扣是不正确的，且由于租赁合同无效，马永昇应当将房屋和相邻土地恢复原状，返还给林松，而该彩钢顶房屋系违建房，并无产权，双方在租赁合同中也没有就自建的彩钢顶房屋达成过任何协议，因此马永昇应当将房屋自行拆除，林松并无义务补偿马永昇，所以马永昇应自行拆除房屋，同时支付占用房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院2014年沈中民二终字第2464号判决主文第一项“被告马永昇于本判决生效之日起十日内将沈阳市大东区大北街火神庙巷1号厂西半部房屋（包括原告自建房屋）腾空并交给原告林松”；
二、撤销沈阳市大东区人民法院2014年沈中民二终字第2464号判决主文第二项“驳回原告其他诉讼请求”；
三、上诉人马永昇于本判决生效后60日内自行拆除其搭建的位于沈阳市大东区大北街火神庙巷1号厂院内的彩钢顶房屋；
四、上诉人马永昇于本判决生效后十五日内给付被上诉人林松占用房屋使用费（以每年5.5万元租金标准计算，自2014年1月1日起至上诉人马永昇实际腾退房屋时止）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回上诉人与被上诉人其他诉讼请求。
一审和二审案件受理费共2，550元，由马永昇和林松各承担1，275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；