上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10623号
上诉人(原审被告)：上海和雅房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：钟慎强，董事长。委托代理人：蔡志龙，北京观韬中茂(上海)律师事务所。委托代理人：裔沁玮，北京观韬中茂(上海)律师事务所。被上诉人(原审原告)：王坤，男，1976年8月13日出生，汉族，住合肥市。委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。上诉人上海和雅房地产开发有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海和雅房地产开发有限公司的委托代理人裔沁伟、被上诉人王坤及其委托代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海和雅房地产开发有限公司上诉请求：改判驳回王坤的诉讼请求。事实与理由：上海和雅房地产开发有限公司在销售楼盘时，已将《商品房预售合同》及补充条款张贴于售楼处，供购房者阅读，王坤对草拟的补充条款十分清楚。王坤在签订《认购书》及认购书确认函时，已多次详细阅读了《商品房预售合同》及补充条款，事后王坤要求重新磋商《商品房预售合同》及补充条款的行为，是单方违约行为，应当承担违约后果。王坤辩称：一审判决正确，应当维持。王坤在一审的诉讼请求：上海和雅房地产开发有限公司返还人民币(以下币种均为人民币)100,000元。一审法院认定的事实：2015年12月21日，上海和雅房地产开发有限公司、王坤签订认购书，约定王坤向上海和雅房地产有限公司预定位于上海市嘉定区瑞林路1280弄2幢16号房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积为189.18平方米；每平方米建筑面积单价为34,993.13元，总价为6,620,000元；王坤于签订认购书时支付上海和雅房地产有限公司定金100,000元；王坤须于认购书签署之日起10天内到项目签约中心与上海和雅房地产有限公司签订上海市商品房预售合同及补充协议等条款。同日，王坤在上海和雅房地产有限公司出具的认购书确认函及选房签约须知上签名。认购书签订当日，王坤支付定金100,000元，上海和雅房地产有限公司出具相应的定金收据。2015年12月30日，王坤按约至上海和雅房地产有限公司处，双方在签约过程中，王坤提出商品房预售合同中补充条款的内容对其不公平，要求上海和雅房地产有限公司予以修改。上海和雅房地产有限公司答复王坤因条款已经房地产部门备案故不能进行修改。次日，王坤再次与上海和雅房地产有限公司就合同条款的修改事宜进行磋商未果。2016年1月23日，王坤向上海和雅房地产有限公司提交了地址变更申请单。2016年1月25日，上海和雅房地产有限公司向王坤发出认购书解除确认函，载明因王坤未在指定期限内与上海和雅房地产有限公司签署预售合同及支付房屋的首期房款，告知王坤自本函发出之日起，双方签订的认购书即告解除，王坤已支付的定金上海和雅房地产有限公司将不予退还，房屋由上海和雅房地产有限公司另行处置。双方对于王坤在签订预售合同前对合同条款是否已知晓及预售合同的条款是否有失公平意见不一。王坤认为在签订认购书时上海和雅房地产有限公司未向其出示预售合同的示范文本，王坤在签约前对预售合同的条款并不知晓，故在签约时王坤对上海和雅房地产有限公司单方草拟的预售合同条款提出异议，与上海和雅房地产有限公司间就合同条款的内容进行磋商。为证明此节事实，王坤提供了与上海和雅房地产有限公司的委托代理销售人员之间的录音资料。上海和雅房地产有限公司认为与王坤沟通的人员属于居间服务公司，并非上海和雅房地产有限公司公司人员，故对录音资料的真实性不予认可；且认购书的补充条款中约定，王坤已详细阅读上海和雅房地产有限公司在项目中心放置的上海市商品房预售合同示范文本、附件及补充条款，并愿意按照公示的预售合同签署正式的预售合同，王坤在认购书确认函中又确认已了解认购书的内容；并提供签约现场照片，证明上海和雅房地产有限公司在销售大厅公示预售合同的示范文本。故上海和雅房地产有限公司认为王坤在签订预售合同前对合同条款应已知晓。王坤认为认购书补充条款及认购书确认函中的条款属于格式条款，加重了王坤责任，且上海和雅房地产有限公司未向王坤予以说明，该条款应属无效；王坤不清楚上海和雅房地产有限公司照片的拍摄地点，对照片真实性不予认可。王坤认为预售合同补充条款约定的内容排除王坤主要权利，对王坤不公平，其中第四条约定房屋实测建筑面积与暂测建筑面积不一致时，王坤无权退房；第六条约定王坤逾期付款承担的违约金为日万分之三，而第十条约定上海和雅房地产有限公司逾期交房承担的违约金为日万分之一，且最高不超过王坤已付房款的百分之一；第七条约定如上海和雅房地产有限公司未在15日内收到王坤就变更意见的书面通知，则视为王坤同意变更；第九条约定上海和雅房地产有限公司交房的条件为已收妥王坤支付的房屋总价款、违约金(如有)，已收妥其他应由王坤向上海和雅房地产有限公司支付的所有其他费用，包括但不限于委托上海和雅房地产有限公司代缴的专项维修资金、各种相关费用、逾期利息(如有)，及王坤已付清在合同项下其他应由其承担的任何相关款项，包括但不限于交易过户的税费、违约金(如有)；第十一条约定自房屋视为交付之日60日内，王坤仍未至上海和雅房地产有限公司处补办确认房屋已交接的手续并付清相关费用的，则上海和雅房地产有限公司有权选择单方解除合同或者继续履行合同。上海和雅房地产有限公司认为预售合同补充条款约定的部分内容或许有些不妥，但王坤在签订认购书时已对该内容予以确认，并同意按该内容签订预售合同。一审法院认为，上海和雅房地产开发有限公司、王坤签订的认购书是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。认购书约定，王坤应于2015年12月31日前至项目签约中心与上海和雅房地产有限公司签订上海市商品房预售合同。根据王坤所述其在约定时间之前曾到上海和雅房地产有限公司处与上海和雅房地产有限公司磋商预售合同签订事宜，但最终未能签订商品房预售合同的主要原因是双方对预售合同中补充条款如逾期付款及逾期交房违约责任、交房条件、未办理房屋交接手续等内容的磋商修改不能达成一致意见。虽然认购书及认购书确认函中记载王坤已知悉商品房预售合同等材料，但对于这些条款，作为格式合同提供方的上海和雅房地产有限公司并未有证据证明自己采取了合理的方式提请王坤注意免除或者限制上海和雅房地产有限公司责任、排除王坤权利的条款。故王坤在签订预售合同前对合同条款并不知晓。又上海和雅房地产有限公司提供的商品房预售合同格式文本的补充条款几乎对主要条款均做了修改，且王坤要求修改的条款的确存在排除王坤主要权利的情形。而王坤在签订认购书后曾两次前往上海和雅房地产有限公司处与上海和雅房地产有限公司磋商签订商品房预售合同的事宜，可见其有欲购买系争房屋。上海和雅房地产开发有限公司、王坤未能签订商品房预售合同，系因双方对商品房预售格式合同补充条款存在争议未能达成一致意见。综上所述，对于王坤要求上海和雅房地产有限公司返还定金100,000元的诉请，予以支持。一审法院判决：上海和雅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王坤定金100,000元。本院二审期间，王坤、上海和雅房地产有限公司均未提供新的证据，本院确认一审查明事实属实。本院另查明，王坤、上海和雅房地产有限公司签订的认购书共有九条，认购书同时附有补充条款，补充条款十八条，该补充条款十八条针对认购书总共九个条款中的八条进行了全面修改，并使用了较小字体。本院认为，王坤、上海和雅房地产有限公司签订的认购书及其补充条款，均为上海和雅房地产有限公司提供的格式条款。该补充条款对认购书返还定金的条件作出了对上海和雅房地产有限公司有利的改变，相对而言就扩大了王坤的责任。而补充条款采用了缩小密集的字体，包括上海和雅房地产有限公司已明示预售合同及其相关文件，购房者已仔细阅读预售合同，并清楚无异议，同意按照预售合同及相关文件签署正式预售合同等内容也是作为格式条款写在补充条款中。上海和雅房地产有限公司不能提供证据证明其在与王坤签订认购书时，针对认购书进行修改的补充条款作为格式条款已向王坤进行了提示和说明，该格式条款应为无效条款。故上海和雅房地产有限公司不能再以认购书及补充条款的格式条款作为证据证明其有效地出示过预售合同及其相关文件。鉴于上海和雅房地产有限公司不能提供证据证明针对认购书修改的补充条款以及预售合同及其补充条款等格式条款确实向王坤作出提示并说明，该格式条款均为无效条款。故王坤在与上海和雅房地产有限公司协商房屋预售合同及补充条款达不成一致而没有签订合同时，不适用定金罚则，上海和雅房地产有限公司应当全额返还王坤已支付的定金。上海和雅房地产有限公司的上诉没有事实和法律依据，对其上诉，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人上海和雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王怡红
审判员 王疆中
二〇一六年十二月二十一日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……