宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初3848号原告：上海万科物业服务有限公司镇海分公司（统一社会信用代码：9133021158747102XL）。住所地：宁波市镇海区庄市街道万科城5号楼首层（庄市大道同心路86号）。主要负责人：王海群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李芳芳，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梅潮峰，该公司工作人员。被告：吴竹波，女，1982年6月11日，汉族，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：邬光辉（系被告丈夫），男，1978年6月8日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。原告上海万科物业服务有限公司镇海分公司与被告吴竹波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司镇海分公司的委托诉讼代理人李芳芳、梅潮锋，被告吴竹波的委托诉讼代理人邬光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万科物业服务有限公司镇海分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告自2015年7月1日至2017年12月31日的物业服务费9?543.50元，及2015年7月1日至2015年9月20日逾期缴纳的违约金442.3元，总计9?985.8元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月8日，建设单位宁波中万置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，将万科城区域的物业服务委托于原告。2013年9月13日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为包括被告在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米3.09元，商铺每月每平方米5.4元，每半年交纳，于每半年3月31日/9月30日前交纳，逾期缴纳的，每逾期一日按逾期缴纳物业费总额的2‰收取滞纳金（按照银行同期利率计算），同时协议对双方的其他权利义务等做了相关约定。被告系万科城33幢702的业主，原告实际为被告所在的物业小区提供了相应的物业服务，但被告于2015年7月起拖欠物业服务费，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告多次催讨均未果，为此诉至法院。被告吴竹波辩称，1.原告物业服务缺失，未尽到合同约定的义务；消防管理存在重大安全隐患；交房时存在涂料脱落等问题至今没有维修。2.原告不让被告办理停车位的交付手续，导致被告的车辆无法进入；原告还将被告的车位出租给他人。3.被告房屋的实际交付时间是2016年11月，原告所诉欠费起算时间错误，原告也没尽到物业服务费缴纳催告的义务；涉诉房屋的物业服务费应从2016年12月1日起算，至2017年12月1日为一年，因房地产开发商同意减免一年物业费，故被告现无须支付物业费。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》各1份，被告无异议，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定情况如下：1.原告提交物业费计算明细1份，拟证明被告欠缴物业费的明细。被告对物业费计算的标准无异议，对物业费的起算时间及逾期违约金不予认可。本院对该证据的真实性予以认定。2.原告提交律师函、EMS快递单、快递网上查询记录各1份，拟证明原告尽到了欠费催缴告知义务。被告称没有收到原告寄出的快递，被告也不在被告邮寄地址工作了。本院认为，该组证据为原件，且能相互印证，被告未对该组证据的真实性提出异议，故对该组证据的真实性予以认定。3.宁波晚报刊登的交付公告1份、EMS快递凭证2份，商品房交付通知书、房屋交付须知样本各1份，房屋交付确认书3份，拟证明涉诉房屋的建设单位在报纸上刊登交付公告，并向被告邮寄交付通知书和交付催告函；根据房屋交付的要求，被告要填写房屋交付确认书，但被告的房屋在房地产开发商没有留存房屋交付确认书。被告称，建设单位没有通知被告交付房屋，被告也没有收到交付通知书和催告函，被告房屋的实际交付时间是2016年11月。本院认为，该组证据为原件，被告未对该组证据的真实性提出异议，故对该组证据的真实性予以认定。4.被告提交照片3张，拟证明原告物业服务缺失，未尽到合同约定的义务，导致原告的车位长期被出租、霸占。原告称，该车位是否为被告所有不能确定，被告也一直没有来原告公司办理车位登记手续，故该组证据不能证明原告未尽到物业管理义务。本院认为，被告承认未办理车位交付手续，也未到原告公司办理车位登记手续，被告拟证明对象的前提不成立，故不予认定。5.被告提交网页1张，拟证明原告消防安全检查造假，存在重大安全隐患，未尽到合同约定的义务。被告认为，该证据的真实性无法确认，不能证明原告没尽到物业管理的义务。本院认为，仅凭该证据不足以证明被告欲证明的内容，且与本案无关联性，故不予认定。6.被告提交房屋交付流程表、万科城三期房屋交付文表签收单、万科城三期物品签收单、工程维修单、投诉回复函、结算清单各1份，拟证明被告房屋的实际交付时间及实际应付物业费。原告对房屋交付流程表、万科城三期房屋交付文表签收单、万科城三期物品签收单、工程维修单的真实性有异议，认为只有被告的签名，没有原告方的签名；投诉回复函没有体现原告存在管理不到位的情况；结算清单是被告单方出具，原告不予认可，如建设单位同意减免一年物业费，需要被告去办理免交手续，再由建设单位给原告确认邮件。本院认为，房屋交付流程表、万科城三期房屋交付文表签收单、万科城三期物品签收单均为原件，与原告提交的商品房交付通知书、房屋交付须知的内容相互印证，故予以认定；对工程维修单、投诉回复函的真实性也予以认定；对被告单方出具的结算清单不予认定。7.被告提交宁波增值税普通发票复印件（编号为02700092）、原件（编号为02700093）各1份，拟证明被告房屋余款退还及购买车位都发生在2016年11月。原告认为，该组证据不能作为房屋交付的凭据。本院对编号为02700093的宁波增值税普通发票予以认定，对编号为02700093的宁波增值税普通发票复印件，结合被告提交的其他证据，对其真实性也予以认定。根据上述已经认定证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年9月18日，建设单位即房地产开发商宁波中万置业有限公司与被告吴竹波签订《商品房买卖合同》一份，约定被告吴竹波向宁波中万置业有限公司购买万科城（三期）284幢702室（实际交付为33幢702室）房产，建筑面积103.07平方米（实际交付面积为102.95平方米）；出卖人应在2015年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托宁波具有检测资质的质量检测单位进行质量检测；检测结果为合格的，出卖人出面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如买受人选择第七条第1、2种付款方式，或买受人已付清本商品房银行按揭贷款的，自合同约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失及物业管理费等相关费用由买受人承担；2.如买受人提出质量异议，经检测机构检测属于非严重影响使用的房屋结构性问题的，出卖人承担保修义务，但买受人无权拒绝办理交付手续。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定高层住宅物业管理服务费为3.09元/平方米/月;物业管理费每半年交纳一次,每次交纳时间为每年3月31日/9月30日前，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天2‰交纳违约金；物业管理费自房屋交付的次月起由被告支付，若被告未按期与建设单位商品房买卖合同约定的日期办理验收交接手续，除非合法理由，该房屋的物业管理费自建设单位书面通知确定的交付日期的次月起由被告支付。2015年6月22日，宁波中万置业有限公司在《宁波晚报》上刊登《交付公告》，告知涉诉房屋的交付办理时间为2015年6月23日至6月30日。2015年6月22日，宁波中万置业有限公司通过EMS快递向被告发出交付通知书。2015年7月18日，宁波中万置业有限公司通过EMS快递向被告发出交付催告函。但涉诉房屋被告实际办理交接手续的时间为2016年11月6日。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告应按照协议约定向原告交纳物业服务费。对于被告提出的建设单位即房地产开发商同意减免一年的物业费的意见，原告要求被告找房地产开发商办理减免手续并由房地产开发商通知原告，本院认为被告可另行根据双方的约定向房地产开发商主张，故在本案中不予涉及。被告辩称原告未尽到物业服务义务，消防安全存在重大隐患，但未能提供充足证据证明，本院难以采信。对于被告提出的房屋有涂料脱落等问题未及时维修，及车位未交付等意见，本院认为，被告应当另行向房地产开发商主张权利，与提供物业服务的原告无涉，故对被告该辩称意见不予采纳。对于原、被告争议的物业服务费的起算时间，本院认为，《前期物业管理服务协议》明确约定，物业管理费自房屋交付的次月起由被告支付，若被告未按期与建设单位商品房买卖合同约定的日期办理验收交接手续，除非合法理由，该房屋的物业管理费自建设单位书面通知确定的交付日期的次月起由被告支付。而建设单位即房地产开发商与被告签订的《商品房买卖合同》就涉诉房屋的交付时间及未能按期交付的处理方式等都有明确约定。原告提供的证据证明房地产开发商已在合同约定的房屋交付时间前在报纸上刊登交付公告，并按被告提供的地址邮寄交付通知书、交付催告函，被告称其由于工作单位搬迁未收到邮件，在2016年3月通过同样购买该万科三期房产的同事才得知涉诉房屋已经开始交付。本院认为，被告称房地产开发商快递邮寄的地址是其原来工作的单位（该地址也系被告身份证上的居住地址），被告原单位收到快递后按理应将邮件转交给被告，即使被告由于邮寄地址的变更未通知房地产开发商导致邮件没有送达，那么过错也在被告一方；况且房地产开发商已在报纸上刊登交付公告，合同也明确约定房屋交付时间，被告在合同中也留有电话，按照常理被告通过其他途径也可得知房屋交付的时间。因此本院认为，房地产开发商已经履行涉诉房屋交付的通知义务，被告不能证明因房地产开发商的原因导致涉诉房屋不能按约交付，故房地产开发商出面通知被告的交付日期即视为交付。根据原、被告签订《前期物业管理服务协议》，房地产开发商与被告签订的《商品房买卖合同》，及本案的实际情况，本院认定被告应于2015年7月1日起向原告交付物业服务费。被告未按约交付物业服务费，原告要求被告支付物业服务费，并按同期银行贷款利率计算违约金，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告吴竹波支付原告上海万科物业服务有限公司镇海分公司物业服务费9?543.5元，并支付违约金442.3元，合计9?985.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴竹波负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 孙圣烔二〇一八年一月二十四日代书记员 章超玲??１?