上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第38862号
原告朱春辉。
委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
被告顾兰忠。
被告陈良。
原告朱春辉诉被告顾兰忠、陈良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告朱春辉及其委托代理人隋好平，被告顾兰忠、陈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱春辉诉称，2004年4月15日，被告陈良与被告顾兰忠签订《房地产买卖协议书》约定以人民币（以下币种同）25.40万元的价款转让被告顾兰忠的拆迁安置房源上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2009年12月16日在被告陈良同意的前提下，原告朱春辉与被告顾兰忠签订《房地产买卖协议书》，约定以52万元的价格将系争房屋转让给原告。至2010年2月26日，原告陆续支付给被告陈良房屋总款49万元，后经顾兰忠要求朱春辉又支付顾兰忠2万元，2014年10月21日，原告朱春辉又打给顾兰忠3万元房款。2010年3月15日，陈良和顾兰忠将房屋交付给原告，随后原告对房屋装修使用至今。2014年3月11日，系争房屋办理了“大产证”，2014年8月30日，系争房屋产权登记在顾兰忠名下。原告催促顾兰忠办理产权过户手续，未果，故起诉来院，要求：被告顾兰忠协助原告朱春辉将位于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记在朱春辉名下。
被告顾兰忠辩称，不同意原告诉讼请求。顾兰忠与陈良之间是存在真实的买卖关系，后因为顾兰忠需要钱，与陈良协商想把系争房屋要回来，陈良表示顾兰忠支付50万元就返回房屋。于是顾兰忠找到原告，要求向其借款150万元，并将系争房屋抵押给原告，由原告将50万元支付给陈良，但双方签署的是房价款52万元的《房地产买卖协议书》。后来原告有没有支付陈良50万元，顾兰忠不清楚。但原告另支付给顾兰忠5万元，但并没有借款150万元给原告，原告也没有催讨过。顾兰忠又表示，愿意将房屋总价款52万元返回给原告，但需要一定的时间筹钱，不同意配合办理系争房屋的产权变更登记。
被告陈良辩称，本案与其无关。原告与顾兰忠之间有什么关系，陈良并不知情，陈良只知道他们俩系朋友。顾兰忠先以28万元的价格将系争房屋出售给陈良，陈良接受房屋后居住了两三年。之后，顾兰忠又找到陈良借钱，陈良表示干脆系争房屋50万元回卖给顾兰忠，顾兰忠同意。最后协商下来，陈良让掉一万，房价款为49万元。原告是顾兰忠找来付款的，但是原告只支付了44万元，剩余5万元，陈良一直在找顾兰忠催讨。原告支付了44万元之后，陈良就直接将系争房屋钥匙给了原告。
经审理查明：系争房屋为被告顾兰忠动迁安置所得（《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》于2004年4月8日签订）。2004年4月15日，顾兰忠与陈良签订《房地产买卖协议书》，约定陈良以25.40万元的价格购买系争房屋。后陈良支付了房款，顾兰忠将系争房屋交付陈良居住使用。2004年至2006年期间，顾兰忠分别出具四份收条，确认共收到陈良购房款23.4万元。庭审中，顾兰忠与陈良一致确认，陈良实际就系争房屋支付了28万元的购房款，双方的购房款已经全部结清。
2009年12月16日，顾兰忠（卖出方、甲方）与原告（买受方、乙方）签订《房地产买卖协议合同》，约定：系争房屋卖给乙方，总价款52万元；第一次付29万元，时间是协议合同书签订之日，第二次该房在2010年3月15日交钥匙之日付20万元整，第三次办理好过户手续及拿到房产证之日付三万元整，过户费及房产证手续费用由乙方承担，以上付款为乙方付甲方；甲方如果在此协议签订拿到预付款之日后改变主意或反悔，乙方给甲方二十九万元预付款的基础上迫加甲方违约八十七万元整，第二次付二十万元至拿到房产证的时间段如反悔迫加违约金一百四十七万元。庭审中，原告与顾兰忠一致确认，虽然合同是原告和顾兰忠签订的，但是顾兰忠要求原告将购房款直接支付给陈良。同日，陈良出具收条，确认收到原告购房款25万元整。
2010年2月26日，陈良出具收条，确认收到原告购房款19万元整。该收条下方另注明：“另外物业费3，000元加上兰忠七千元合计二十万元整”。之后，陈良将系争房屋的钥匙交给原告，由原告实际使用至今。
2010年2月26日，顾兰忠出具收条，确认收到系争房屋购房款49万元整。另出具收条，确认收到原告购房款147万元，作为房产抵押，产证拿到手在一星期内到房产交易中心过户好。
2014年10月21日，原告朱春辉支付顾兰忠3万元购房款。
关于原告的付款情况，原告表示，经过顾兰忠的同意，向陈良支付了44万元。另外，由于陈良在系争房屋内居住了两三年，物业费没有缴纳过，折算下来约3，000元，故陈良与原告协商在房款中折抵3，000元，该笔物业费由原告支付。另外，原告曾向顾兰忠支付了七千元及两次两万元的现金，均没有开具收条。但是在2010年2月26日，顾兰忠出具收条认可原告支付了总房款49万元（另三万元尾款在2014年10月21日支付）。同日，顾兰忠开具的另一张总房款147万元的收条，是为了防止顾兰忠日后反悔不配合过户，故作为违约处罚性质写的，其总额正好是已付房款49万元的三倍。
陈良表示，一共收到原告购房款44万元。陈良与顾兰忠协商的最终价格是49万元。顾兰忠与原告之间就房价款如何协商，陈良并不清楚，只需要有人向其付款49万元，陈良就返还房屋。在原告支付了44万元之后，陈良又与原告协商从未付款中扣除陈良尚未支付的物业管理费3，000元，另外陈良又让给顾兰忠7，000元。剩余的五万元房款，陈良一直没有拿到，且一直向顾兰忠催讨，但顾兰忠没有支付。
顾兰忠表示，认可原告总共支付52万元的购房款，但是原告只付了顾兰忠5万元，剩余的钱都支付给了陈良。陈良确实多次向顾兰忠催讨剩余5万元房款，但是顾兰忠没有偿还，也没有向原告催讨过。顾兰忠表示愿意偿还52万元给原告，但需要一定的时间。顾兰忠另表示，当时急需150万元用于治病，于是将系争房屋抵押给原告，但是原告并没有借150万元给顾兰忠，顾兰忠也没有催讨过这笔借款。
另查明，2014年3月11日，系争房屋登记至上海源东房地产开发有限公司名下（取得大产证）。2014年9月12日，系争房屋登记在顾兰忠名下（取得小产证），且该产证无任何限制转让的特别说明。
以上事实，由经庭审质证的房地产买卖协议书、收条、拆迁补偿安置协议、产权证等及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告顾兰忠签订的《房地产买卖协议合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。顾兰忠抗辩称，与原告之间缺乏真实的买卖关系，系房屋抵押关系，没有有效证据予以佐证，原告亦不予认可，本院难以采信。从庭审查明事实来看，原告依约支付了全部房款，陈良也已向原告交付了系争房屋，顾兰忠也认可原告支付了全部购房款52万元，现系争房屋已登记在顾兰忠名下，且没有其他限制过户的条件，被告顾兰忠理应协助原告办理产权过户手续。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告顾兰忠于本判决生效之日起十日内协助原告朱春辉办理将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告朱春辉名下的手续。
案件受理费9，000元，减半收取计4，500元，保全费5，000元，共计9，500元，由被告顾兰忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孙闫
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。