吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第1141号
原告（反诉）：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：浑江区浑江大街***号（广泽购物中心***室）。
法定代表人：张丽红，该公司经理。
委托代理人：蔡衍文，吉林乾羽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉。住所：广泽4F-151号。
经营者：牟志成。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）诉被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉（以下简称欧芭烤肉）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广泽公司委托代理人蔡衍文、被告欧芭烤肉经营者牟志成及其委托代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2014年10月17日，原、被告签订《广泽国际购物中心租赁合同》，合同约定：原告将位于白山市浑江大街152号广泽国际购物中心物业4层151号商铺租赁给被告用于经营，该商铺面积为596.84平方米，租赁期限为3年（从2014年12月20日起至2017年12月19日止）；租金计算标准为14.40元/月/平方米，月租金总额为8594.50元；商业服务费收取标准为3.60元/月/平方米，月商业服务费总额为2148.62元。还约定了若被告未按指定时间支付租金、物业费、商业服务费，原告有权收取滞纳金。现被告拖欠2015年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月的商铺租金、物业费、商业服务费共计77627.71元整。原告多次找到被告主张该款，但被告却以多种理由拒不给付。故原告诉至法院，请求依法判令：被告支付原告商铺租金、物业费、商业服务费共计77627.71元整及滞纳金。法庭审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、撤回关于物业费的诉讼请求；二、被告向原告支付如下费用：1、商铺租金：87885.70元，被告拖欠2015年1月份租金1940.70元，拖欠3月-12月租金85945元（9894.50元/月×10个月=85945元），两项共计87885.70元；2、商业服务费：21971.37元，被告拖欠2015年1月份商业服务费485.17元，拖欠3月-12月商业服务费21486.20元（2148.62元/月×10个月=21486.20元），两项共计21971.37元；3、滞纳金：2400元，租金的滞纳金为1920元[（8594.50元/月×0.05%/天×15天+8594.50元/月×0.1%/天×15天）×10个月=1920元]，商业服务费的滞纳金为480元[（2148.62元/月×0.05%/天×15天+2148.62元/月×0.1%/天×15天）×10个月=480元]。上述费用合计112257.07元。
本诉被告辩称：一、原告请求支付商业服务费不应当支持。原告在合同中所体现的商业服务费是其为被告经营所提供的策划、活动宣传以及相关促销方案的咨询及管理，从商场营业至今原告从未提供过上述任何一项服务，该项服务费用并未实际发生，因此被告不应支付。二、被告不应支付租金。因原告在对广泽国购进行招商宣传时做出了虚假宣传和承诺，被告在原告的宣传和承诺下进驻购物中心进行项目投入，并按原告要求按国际化购物商场的标准进行了装修，投入大量资金，但商场运营以来原告所承诺的高回报效益并未显现，被告等商户投放的资金无法按期回收，原告所定的高额租金根本交纳不上。因原告原因导致商场经营日渐萧条，原告应为其行为承担责任，被告作为商户在原告将商场运营到其所承诺的效果后即可交纳租金。三、因原告交付给被告的经营场所不符合约定，造成被告的经营一直无法正常进行，且被相关部门责令停业整改，原告违约，被告不能按合同约定支付租金。原告在进行商场装修时对于出租给被告的经营场所未按经营要求安装室内排烟设施和油烟净化装置，造成被告一直无法正常营业，被告多次找原告负责人要求整改未果。在次期间环保、食品、药品监督管理局多次下发停业整改通知，原告口头承诺整改，但一直未实施。综上，被告没有交纳租金系原告违约造成，原告应按合同和商场经营规则先行履行义务，使被告能正常营业，双方才能按合同约定履行各自义务。原告本次诉讼的各项请求无事实依据，请求贵院明察，依法驳回其诉请。
反诉原告诉称：反诉原告被反诉被告的招商宣传吸引到广泽国购购物中心从事餐饮项目经营。反诉被告让反诉原告在空白租赁合同上签名后，称回公司盖章后再给反诉原告合同，但直至目前反诉被告仍然未将合同给反诉原告。因反诉被告施工延迟造成反诉原告开业延后，同时反诉被告对于排烟管道和消防排风设备施工不当，造成反诉原告招商时已定的西餐厅无法开业，店面棚顶及其他设施又不符合双方约定，反诉原告为此投入大量资金进行改造，反诉被告承诺此部分损失全部由其承担，但至今未兑现。另反诉被告在合同中体现了商业服务费，但从商场营业至今反诉被告从未提供过该项服务，因此，反诉被告应返还该费用。故反诉原告提起反诉，请求法院依法判令：反诉被告返还已收取的商业服务费2148.62元。
反诉被告辩称：一、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同是基于真实意思表示，在平等自愿的情况下签订，合同内容双方均知情，该合同合法有效。二、反诉被告已经按照合同约定为整个商场提供了商业服务，比如说保洁、清理垃圾、雇佣保安维持商场秩序、使各商户正常营业。所以反诉被告已经按照合同约定履行了合同义务。反诉被告主张的返还商业服务费没有事实依据。
法庭审理过程中，广泽公司为证明其事实主张，针对本、反诉举证并陈述如下：
1、2014年10月17日广泽公司与欧芭烤肉签订的租赁合同书、收据各1份，证明欧芭烤肉租赁的商铺面积596.84平方米，用于经营餐饮，租赁期限为3年，从2014年12月20日起至2017年12月19日止，租金每月每平米14.4元，月租金总额8594.5元。同时约定欧芭烤肉未按指定时间交付租金应向广泽公司交纳滞纳金，滞纳金计算方式为：1-15天为应付金额的每日0.05%元，16-30天为应付金额每日0.1%元。商业服务费每月每平米3.6元，月服务费总额为2148.62元。还约定欧芭烤肉未按指定时间交付商业服务费应向广泽公司交纳滞纳金，滞纳金计算方式为：1-15天为应付金额的每日0.05%元，16-30天为应付金额每日0.1%元。2014年10月17日欧芭烤肉已经向广泽公司交纳2015年2月份的租金和商业服务费，合同已经实际履行。
2、2015年1月13日广泽商业管理中心与马煜签订的垃圾清理临时合同1份、吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩、邵宗宇签订的劳工合同书各1份及白山市人力资源和社会保障局对上述5人签订的劳动合同备案名册2页、2015年2月1日吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订的日常保洁服务合同1份、芜湖优利吉保洁服务有限公司为广泽公司出具的发票11张、白山市广泽商业管理有限公司与北京山川秀美保洁有限公司签订的白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同1份、中国建设银行转账支票存根（广泽公司为整个商场进行除蟑螂而向通化市东昌区五凌杀蟑专家出具的支票存根）及中国建设银行进账单各1份，证明广泽公司按照合同约定为整个商场进行了清洁、为维持商场的正常秩序提供保障，为商场进行了商业服务。广泽公司履行了合同义务。
欧芭烤肉质证：对证据1发表如下质证意见：一、该合同是广泽公司单方制作，而且并没有跟欧芭烤肉进行协商。该份合同在广泽公司起草后让欧芭烤肉签字，广泽公司承诺会对具体条款进行协商，并在加盖公章后将合同交给欧芭烤肉，但该合同在其拿回后直到目前也没有将合同原件给欧芭烤肉。二、双方在合同中约定的经营项目为餐饮，也就是烤肉加西餐，其中合同第十条第四项明确约定了广泽公司提供的商铺必须满足欧芭烤肉经营需要和消费者消费需要。但该商铺从2015年1月25日交到欧芭烤肉的手中后，广泽公司并未对餐饮所必须的排油烟等设施进行安装，并且商铺棚顶按主体图纸进行施工，造成欧芭烤肉欲经营的西餐从进场就无法营业，烤肉因没有排油烟设施，被消费者投诉，相关部门多次下达停业整改通知，至今该项设施仍未按要求整改完成，造成欧芭烤肉不能正常营业。广泽公司所要求的租金因其提供的商铺不符合合同约定和商场经营所需要，欧芭烤肉无法按照合同约定履行交付租金义务。三、广泽公司所请求的商业服务费在合同中明确约定了是其提供统一的活动策划、宣传以及经营服务和咨询服务所收取的费用。但从欧芭烤肉进场至今，广泽公司其管理层频繁更换四拨管理人员，造成合同中所承诺的各项服务并未实施，目前整个商场处于半瘫痪状态。欧芭烤肉等商户的经营活动无法正常进行，也没有达到广泽公司在招商时所承诺的效果，目前欧芭烤肉的商铺从进场至今始终处于无正常收入状况。合同所约定的该项费用，因广泽公司未履行合同约定义务、提供相应服务，欧芭烤肉不能支付相关费用。四、欧芭烤肉所支付的一个月的租金、服务费是在2014年10月签订合同后广泽公司先行扣除的，但从2015年1月25日进场履行合同时，广泽公司并没有按合同约定和其宣传履行相关义务并提供服务，造成该合同从签订之后没有正常履行。现广泽公司再次更换管理层人员，要求欧芭烤肉履行合同义务，但广泽公司应按合同约定和商场经营要求先行履行自身义务，使双方合同能正常履行。由于广泽公司违约在前，通过诉讼方式使欧芭烤肉履行交纳租金义务没有相关的事实和法律依据。
对证据2发表如下质证意见：一、广泽公司所提供的该组证据所证明的内容全部是针对物业服务方面的其负有的相关义务，该项内容在广泽公司提供的合同第六条物业管理费中有明确约定，但对该项费用合同中没有约定。欧芭烤肉反诉请求是针对合同第七条商业服务费进行的，是广泽公司没有为欧芭烤肉及商场履行任何策划、宣传、咨询等服务义务，致使欧芭烤肉没有交纳该项费用，并不是因为广泽公司物业服务不到位而不交纳该项费用。二、广泽公司提供的2份保洁合同为事后制作，商场经营初期并不存在该两家保洁公司，5份劳动合同是2015年8月1日签订，岗位是保安，也就是说在2015年8月1日前该商场无保安服务，并且16万平的商场仅有5名保安根本达不到物业服务标准，广泽公司提交的该组证据与欧芭烤肉反诉内容没有关联性。
欧芭烤肉为证明其事实主张，针对本、反诉举证并陈述如下：
1、欧芭烤肉装修平面图4份，该平面图是在装修前已经交给广泽公司审批后按此图将烤肉店装修完毕，西餐店因广泽公司商铺设施达不到要求，无法装修营业。欧芭烤肉在装修时对于商铺排烟设施达不到商场要求标准，多次要求广泽公司进行整改，但其均没有进行，致使欧芭烤肉自行安置小型排烟系统，但没有达标，商铺一直没有正常营业。
2、关于广泽施工不完善造成欧芭烤肉咖啡西点不能正常营业的问题（申请）1份，证明广泽公司未按约定履行相关设施安装义务，欧芭烤肉已书面通知广泽公司，并要求其整改，承担欧芭烤肉的相关损失，但广泽公司至今未履行。
3、广泽国际购物中心开业前的招商宣传广告、商户联名信访申请书、商户联名广泽国际购物中心商户证明信各1份，证明广泽公司在招商前进行的宣传和承诺在商场开业后均没有兑现，其行为已经构成虚假宣传和欺诈，欧芭烤肉被蒙骗进场营业投入大量资金，却因广泽公司的原因无法正常营业，广泽公司构成违约。因此，欧芭烤肉不应按约定交纳任何费用，且欧芭烤肉的损失应由广泽公司承担赔偿。
4、白山浑分环改通（2015）0067号责令改正通知书1份，证明因广泽公司未按合同约定及商场经营需要安装室内排烟设施和油烟净化装置，造成欧芭烤肉一再被责令停业整改。2015年12月18日浑江区环保分局再次向欧芭烤肉下达了停业整改通知。该事件的产生均因广泽公司违约造成，因此欧芭烤肉无法按约定交纳租金。
广泽公司质证：对证据1真实性没有异议，但该份证据只能证明欧芭烤肉所经营的烤肉店按照该平面图进行规划、装修，但不能证明其所主张的内容。
证据2是欧芭烤肉自行制作，无法证明广泽公司对该店所造成的损失。
对证据3真实性没有异议，广泽国际购物中心成立近两年，仍在规划完善之中，广泽公司也积极争取所作宣传的各种项目，在将来会将宣传各项活动落实，不存在虚假宣传及欺诈。但各商户所作的信访并未得到相关部门的决定，只是各业户反映的诉求，无法证明广泽公司给其造成了相关损失。
对证据4真实性没有异议，但与本案无关。
关于本案证据，本院认证如下：
对于广泽公司所举的证据1，虽然欧芭烤肉主张租赁合同系广泽公司单方制作，合同内容未与欧芭烤肉协商，但其并无证据证明上述主张，故对于欧芭烤肉上述主张本院不予支持。该证据中的收据欧芭烤肉无异议，且其自认已经交纳了1个月的租金及商业服务费。故对于证据1本院予以确认；对于证据2，该组证据能够证明广泽公司已经提供了相应的物业服务，经本院审核予以确认。
对于欧芭烤肉所举的证据1，因仅凭该证据无法证明欧芭烤肉所主张的内容，故本院不予确认；对于证据2，系欧芭烤肉单方制作，其真实性无法确定，故本院不予确认；对于证据3，其中的招商宣传广告与本案无关，其中的信访申请书及商户证明信仅是商户出具的，其中反映的问题是否存在，其诉求是否被受理并解决无证据证明，故对于该组证据本院不予确认；对于证据4，仅能证明欧芭烤肉被责令停业整顿，但无法证明与广泽公司有关，因此，其与本案的关联性无法确定，故该证据本院不予确认。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：
2014年10月17日，原告（反诉被告）广泽公司与张福兰签订《租赁合同》，约定：张福兰向广泽公司承租位于白山市浑江区浑江大街152号广泽国际购物中心四层151号商铺；商铺面积为596.84平方米；张福兰承租商铺所经营商品或服务品类为餐饮，经营内容为烤肉、西餐；租赁期限为3年，从2014年12月20日起至2017年12月19日止，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延；2014年12月20日至2015年12月19日租金计算标准为14.40元/月/平方米，月租金总额为8594.50元；张福兰若未按指定时间支付租金，则广泽公司有权收取滞纳金，收取标准为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日；广泽公司提供经营服务及咨询服务，向张福兰收取商业服务费，该费用包括统一的活动策划、活动宣传，以及相关促销方案的咨询及管理，管理人员的服务等；2014年12月20日至2015年12月19日的商业服务费收取标准为3.60元/月/平方米，月商业服务费总额为2148.62元；张福兰若未按指定时间支付商业服务费，则广泽公司有权收取滞纳金，具体标准为：1天-15天为应付金额的0.05%/日，16天-30天为应付金额的0.1%/日；广泽公司应提供综合配套设施，为张福兰提供经营所需的水、电、通讯、暖气、空调、消防等物业必备设施，以满足消费者和张福兰交易需要，为消费者提供舒适的购物环境。张福兰于当日向广泽公司交纳了2015年2月份商业服务费2148.62元和租金8594.50元，共计10743.12元。被告（反诉原告）欧芭烤肉尚欠广泽公司如下费用：1、商铺租金87885.70元，包括：2015年1月份租金1940.70元，2015年3月至12月租金85945元（8594.50元/月×10个月=85945元），共计87885.70元；2、商业服务费21971.37元，包括：2015年1月份485.17元，2015年3月-1221486.20元（2148.62元/月×10个月=21486.20元），共计21971.37元。
白山市广泽商业管理有限公司于2014年9月24日与北京山川秀美保洁有限公司签订了《白山市广泽国际购物中心开荒保洁服务合同》，约定北京山川秀美保洁有限公司从2014年11月20日起至2014年12月20日白山市广泽商业管理有限公司验收并确认合格之日止为白山市广泽国际购物中心的约定区域提供开荒保洁服务。白山市广泽商业管理有限公司于2015年1月13日与马煜签订了《垃圾清理临时合同》，约定马煜为白山市广泽商业管理有限公司挖埋国购西北角临时卫生间及地面垃圾。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年2月1日与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订了《日常保洁服务合同》，约定芜湖优利吉保洁服务有限公司为吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司管理的白山广泽国际购物中心提供日常保洁、垃圾清运等服务。合同签订后，吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司按约定向芜湖优利吉保洁服务有限公司支付保洁费。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年8月1日分别与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩和邵宗宇签订了《劳动合同书》，约定上述5人担任保安员，合同期限为2015年8月1日起至2016年8月1日止。上述劳动合同均在白山市人力资源和社会保障局备案。
另查，白山市广泽国际购物中心于2015年1月25日开业。张福兰与牟志成系母子关系，张福兰承租上述商铺后，将商铺交由牟志成经营欧芭烤肉，欧芭烤肉于2015年1月30日开始营业。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告（反诉原告）欧芭烤肉无证据证明张福兰与原告（反诉被告）广泽公司于2014年10月17日签订的《租赁合同》违反其真实意思表示，因此，对于欧芭烤肉的该主张本院不予支持。上述合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。欧芭烤肉主张广泽公司未履行商业服务的义务，也未提供满足其经营需要的设施，因此拒绝支付租金及商业服务费。但是根据《租赁合同》的约定，广泽公司所提供的商业服务是针对商场整体所进行的统一的活动策划和宣传，而非单独针对某一家商铺。欧芭烤肉商铺所在的白山市广泽国际购物中心自开业以来一直在进行各种形式的商业宣传并在商场内开办各种活动以吸引顾客，并在各楼层设立导购地图，为顾客提供方便，上述行为均为广泽公司提供商业服务的范畴。因此，广泽公司已经履行了合同义务，欧芭烤肉亦应当按照合同约定交纳商业服务费，因此，其要求广泽公司返还其已经交纳的商业服务费无事实和法律依据。欧芭烤肉主张广泽公司未提供满足其营业需要的排烟管道等设施影响其营业，但是其并未举证证明其排烟设施不完善系广泽公司的过错造成，因此，对于其该主张本院不予支持。欧芭烤肉一直使用商铺，其应当按照约定交纳租金。对于广泽公司主张的滞纳金，因不违反《租赁合同》的约定及法律规定，故本院予以支持。综上，欧芭烤肉应当向广泽公司支付商铺租金87885.70元、商业服务费21971.37元、租金及商业服务费滞纳金2400元，上述费用合计112257.07元。对于欧芭烤肉的反诉请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉于本判决发生法律效力后立即向原告（反诉被告）白山市广泽房地产开发有限公司支付商铺租金87885.70元、商业服务费21971.37元、租金及商业服务费滞纳金2400元，上述费用合计112257.07元。
二、驳回反诉原告白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1270元由被告白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉负担。反诉案件受理费25元由反诉原告白山市浑江区广泽国购欧芭西典烤肉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 于青平
代理审判员 孙玉霞
人民陪审员 孙秀芝
二〇一六年七月十一日
书 记 员 宋 凯