山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2034号
上诉人（原审被告）：山西双龙房地产开发有限公司，住所地太原市桃园四巷28号，统一社会信用代码XX。
法定代表人：许有雷，执行董事。
委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：靳明军，男，汉族，1965年12月23日出生，自由职业，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：彭丽霞、刘艳桂，北京大成（太原）律师事务所律师。
原审被告：许有雷，男，汉族，1962年10月7日出生，山西双龙房地产开发有限公司执行董事，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。
原审被告：山西双隆商贸有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街73号1幢1-2层，统一社会信用代码×××。
法定代表人：许展霞，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。
原审被告：郭宝红，女，汉族，1971年8月7日出生，职业不详，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。
上诉人山西双龙房地产开发有限公司与被上诉人靳明军以及原审被告许有雷、山西双隆商贸有限公司、郭宝红民间借贷纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西双龙房地产开发有限公司、原审被告许有雷、山西双隆商贸有限公司、郭宝红的共同委托诉讼代理人魏强、被上诉人靳明军的委托诉讼代理人彭丽霞、刘艳桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西双龙房地产开发有限公司（以下简称双龙房地产公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人靳明军的诉讼请求；全部诉讼费用由靳明军承担。事实和理由：1、原审判决认定无视事实，严重违反了法律的有关规定。本案原审查明的事实是上诉人双龙房地产公司与被上诉人靳明军于2015年6月30日签订的《还款协议》合法有效，双方均应严格履行。该协议第一条详细约定了上述两套房产各自抵顶的金额，总计抵顶靳明军的欠款862万元，并共同认可上述两套房产没有土地证；第二条约定双方共同办理房产过户手续，第二条第一项明确约定如因土地证手续问题或双龙房地产公司未能及时配合办理完毕过户手续，靳明军可通过法律或诉讼方式要求双龙房地产公司办理过户手续；第二条第2项约定双龙房地产公司将两套房产的房产证原件以及现有承租户的租赁合同移交给靳明军。签订该协议后，双龙房地产公司已经按照上述协议约定全部履行完毕，将上述两处房产（包括房产证原件以及租赁合同）交付给了靳明军抵顶了862万元欠款本金，其后靳明军行使了所有者权益中的租赁权，收取了租赁户总计22.5万元的房屋租金。同时双龙房地产公司依据该协议约定以房抵债的形式偿还了靳明军剩余的602.5万元本金。一审法院判决引述上述《还款协议》第三条的约定：”如双龙房地产公司违反本协议约定的相关房产的交付，靳明军有权要求双龙房地产公司偿还未履行部分的欠款”，同时判决认定由于上述两套房产双龙房地产公司未完成过户手续，根据我国法律规定，两套房产未完成交付，故判定双龙房地产公司违约，应偿还靳明军847.5万元欠款。一审法院的错误在于：在确认双方所签还款协议合法有效的前提下，错误的认定双方就上述两套房产交付方式的约定，双方在该协议中明确约定双龙房地产公司仅在违反约定的房产交付的情况下，才构成违约。实际情况是双龙房地产公司已按照协议约定将上述两套房产以及手续均交付给了靳明军，其随后还收取了22.5万元的房租收入，这是协议双方关于房产交付的真实意思表示，而并非一审判决认定的房产必须办理完毕过户才算交付，况且该协议第一条第2.1项明确约定了两处房产交付中如因土地证手续问题或双龙房地产公司未能及时配合办理完毕过户手续，靳明军的唯一救济途径就是通过法律或诉讼方式要求双龙房地产公司配合办理过户手续，而不是一审判决认定的退房还款。2、一审判决判定双龙房地产公司支付自2015年7月16日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息没有任何事实和法律规定。在上述《还款协议》第三条虽然约定了双龙房地产公司违约的，应按照银行同期贷款利率的四倍支付靳明军利息。首先，事实上双龙房地产公司并未违约，已按照上述协议约定全部履行完毕了其合同义务，交付了房屋及手续，抵顶了剩余欠款，至于房屋办理过户手续问题，靳明军应通过诉讼要求双龙房地产公司配合办理过户手续另案解决；其次，就算双龙房地产公司存在未及时配合靳明军办理的违约责任，靳明军追偿逾期利息的诉讼主张亦应通过另一个诉讼解决。综上，一审判决错误的理解了双方所签还款协议第三条的约定，违反合同法关于当事人意思自治的法律原则，无视该协议关于双方房产交付、后续办理过户手续以及未过户救济途径的明确约定，错误的认定事实，错误的适用法律有关规定，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人靳明军辩称，1、一审判决关于双龙房地产公司未完成两套房产交付的情况下，靳明军有权依约要求双龙房地产公司偿还未履行部分的欠款本金847.5万元的认定，符合事实和法律规定。双龙房地产公司及许有雷未向靳明军交付两套抵顶房屋，已构成违约，靳明军有权要求双龙房地产公司及许有雷承担违约责任，双龙房地产公司及许有雷应依约向靳明军偿还未履行部分的欠款本金847.5万元。根据还款协议第一条、第三条，双龙房地产公司、许有雷及靳明军所签订的还款协议已经明确双龙房地产公司与靳明军的法律关系为因借款产生的债权债务关系，该协议目的是双龙房地产公司及许有雷将位于太原市水西关街北2号楼底商3号及太原市四岔楼13号的房屋用于抵顶所欠靳明军的款项，抵顶的目的是靳明军取得该两套房的所有权，以消灭债权。因此，该两套房屋的交付应为靳明军实际取得该两套房屋的所有权。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，还款协议中用于抵顶靳明军欠款的两套房产的所有权人仍为许有雷，而非靳明军，靳明军实际未取得上述两套房产，靳明军对双龙房地产公司、许有雷的债权亦未消灭。至于双龙房地产公司所称已经履行了房屋交付义务，仅为交付了房屋的产权手续及租赁合同等资料，并非房屋的实质性交付。因此，双龙房地产公司及许有雷应依约向靳明军偿还未履行部分的欠款本金847.5万元。2、根据还款协议第2.1条、第三条，既约定了两套房产如不能办理过户手续，靳明军有权通过法律途径或者诉讼方式要求办理上述房产的过户手续，也约定了双龙房地产公司及许有雷如违反合同约定的房屋交付等义务，自违约之日起，靳明军有权选择要求双龙房地产公司及许有雷偿还未履行的欠款。因此，靳明军有自主选择权，其当然可以放弃通过法律途径要求办理过户手续的权利，而直接要求双龙房地产公司及许有雷偿还欠款义务。双龙房地产公司所谓唯一救济途径是通过法律或诉讼方式要求双龙房地产公司配合办理过户手续的理由是曲解还款协议的条款及协议本意，限制靳明军的权利。综上，原审法院根据还款协议第三条认定靳明军有权依约要求双龙房地产公司偿还未履行部分的欠款本金847.5万元，符合双方的约定和法律规定。3、双龙公司应向靳明军支付自2015年7月16日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的逾期利息。根据双方约定及民间借贷司法解释的规定，双龙房地产公司及许有雷应于2015年7月15日与靳明军共同办理完毕上述两套房产的过户手续。根据还款协议，截止靳明军起诉之日，双龙房地产公司及许有雷未向靳明军完成相关房产的交付，靳明军有权依约选择要求双龙房地产公司偿还未履行部分的欠款，且自双龙房地产公司违约之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告许有雷、山西双隆商贸有限公司（以下简称双隆商贸公司）、郭宝红的意见同双龙房地产公司的意见一致。
一审法院认定事实：2009年9月26日原告靳明军委托案外人胡建生与被告双龙房地产公司（借款人）、被告双隆商贸公司（担保人）、被告许有雷（担保人）签订《借款合同》，约定双龙房地产公司向靳明军借款200万元，借款期限为2009年9月26日至2009年10月26日，被告双隆商贸公司、许有雷对此项债务承担无限担保责任；同日，双龙房地产公司出具借条，借款到期后，被告许有雷做出展期承诺。2011年6月13日，靳明军委托案外人靳海军与双龙房地产公司（借款人）、被告双隆商贸公司（担保人）签订《借款合同》，约定双龙房地产公司向靳明军借款575万元，借款期限为2011年6月14日至2011年9月13日，双隆商贸公司对此项债务承担无限担保责任；同日，双龙房地产公司出具借条；2014年2月13日，被告许有雷承诺”此借款延期至2015年6月13日”；同日，双隆商贸公司的法定代表人承诺”此借款延期担保至2016年6月13日”。2014年2月13日，原告委托案外人胡建生与被告许有雷（借款人）、郭宝红（借款人）签订《借款合同》，约定被告许有雷、郭宝红向靳明军借款286万元，借款期限为2014年2月13日至2014年5月13日；同日，被告许有雷出具借条。2014年2月13日，靳明军委托案外人靳弥军与被告许有雷（借款人）签订《借款合同》，约定被告许有雷向靳明军借款407万元，借款期限为2014年2月13日至2014年5月13日；同日，被告许有雷出具借条。2015年6月30日，靳明军（即甲方）与被告许有雷（即乙方）、双龙房地产公司（即乙方）、双隆商贸公司（即丙方）签订《还款协议》，协议的主要内容为：1.乙方因房地产开发需要，需要大额资金，其双方作为借款人与甲方委托、指定的出借人靳海军、胡建生、靳弥军分别签订《借款协议》，但借款协议实际的出借人、委托人均为甲方，同时，乙方也已经向实际出借人（甲方）或名义出借人（靳海军、胡建生、靳弥军）出具了相应收款收据，另外，甲方分别指定韩平洲、靳飞、靳弥军、潘瑜歆、周志英、安俊峰、张衡、王香丽等向乙方转款及交付出借款项，丙方对前述借款承担连带担保责任。乙、丙完全清楚前述借款的委托事宜，知晓并理解借款的真实情况；2.截止2015年6月9日，乙方共计欠甲方借款1450万元。一、乙方同意以以下房产及确定的金额抵顶所欠甲方款项：1.乙方同意以乙方自有的位于太原市XX号（房产证号为：房权证**）、位于太原市四岔楼XX号（房产证号为：）房屋抵顶所欠甲方的欠款共计862万元；2.乙方同意将自有的位于霍州市XX房屋抵顶所欠乙方的388万元欠款，商业房按照12035.43元/平方米计算，面积共计311.58平方米。乙方保证在2015年7月5日之前给甲方签订回商品房买卖合同；3.剩余200万元的还款事宜，另行协商确定。二、丙方作为保证人，同意对本协议项下乙方的还款义务提供无条件不可撤销的连带担保，具体担保事项如下：1.保证担保方式为：共同连带保证责任；2.保证担保期间：保证期间至协议约定的履行期限届满之日起两年。2015年6月30日，靳明军（即甲方）与被告许有雷（即乙方）、双龙房地产公司（即乙方）、被告郭宝红（即丙方）签订《补充协议》，主要内容为：现甲、乙方于2015年6月30日签订《还款协议》，现就还款协议约定的200万元欠款的偿还事宜达成如下协议：一、乙方同意将自有的位于霍州市XX的6套住宅房屋抵顶所欠乙方的200万元欠款，住宅面积按照6777.41元/平方米出售给甲方，面积共计337.16平方米。乙方保证在2015年7月5日之前给甲方签订商品房买卖合同。根据上述协议，双龙房地产公司、许有雷作为借款人向靳明军共计借款1450万元，其中用霍州市XX12套房屋共计抵顶12035.43*311.58+6777.41*337.16=602.5万元，以上事实四名被告均予以认可。靳明军认可收取太原市水西关街北2号楼底商3号（房产证号为：房权证**）、位于太原市四岔楼13号（房产证号为：**）房租共计22.5万元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据2015年6月30日的《还款协议》约定：三、如乙方按照本协议约定完成相关房产的交付、合同签订等约定义务，则上述抵顶价款可相应抵顶本协议中约定乙方所欠甲方的相应款项，否则，乙方违反本协议约定的义务，自乙方违约之日起，甲方均有权选择要求乙方偿还甲方未履行部分的欠款，且自乙方违约之日起，应按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付甲方利息。但如果甲方选择要求乙方偿还欠款，则甲方应将为抵清部分欠款所对应的乙方的房产证、租赁合同等相应资料返还乙方。现双方约定要抵顶欠款的太原市XX号（房产证号为：房权证**）、位于太原市XX号（房产证号为：**）房屋未变更登记至靳明军名下，故该套房屋未向靳明军完成交付。一审法院认为，根据我国法律规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。本案中，原、被告均认可总欠款本金为1450万元，其中已经偿还602.5万元，针对剩余847.5万元的欠款是否已经履行完毕有争议。四被告共同辩称，根据《还款协议》2.1约定，被告双龙房地产公司、许有雷同意于2015年7月15日与靳明军共同办理完毕上述两套房产的过户手续，在办理过程中如因土地证问题或被告双龙房地产公司、许有雷未能及时配合办理完毕，靳明军有权通过诉讼方式要求双龙房地产公司、许有雷办理上述房产的过户手续。现涉及的太原市XX号（房产证号为：房权证**）、位于太原市四岔楼13号（房产证号为：**）房屋未完成过户手续，靳明军应当诉请其办理过户手续而非不认可该项约定。但根据本院认定的上述事实，在《还款协议》中，靳明军与双龙房地产公司、许有雷、双隆商贸公司还约定了违约条款即如双龙房地产公司、许有雷未完成相关房产的交付，则靳明军有权要求双龙房地产公司、许有雷偿还未履行部分的欠款，因太原市水西关街XX号、太原市XX号房屋未完成过户手续，根据我国法律规定，两套房屋未完成交付，靳明军请求按照违约条款要求双龙房地产公司、许有雷偿还847.5万元本金的诉讼请求本院予以支持。根据约定在双龙房地产公司、许有雷偿还欠款后，靳明军应将太原市XX号（房产证号为：房权证**）、位于太原市XX号（房产证号为：**）的房产证、租赁合同等相应资料返还双龙房地产公司、许有雷。逾期利息部分，靳明军的主张符合我国法律规定，本院予以支持。但应将靳明军已收取的22.5万元进行扣减且年利率不得超过24%。靳明军与被告双隆商贸公司订立的担保条款受法律保护，故由双隆商贸公司承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。被告郭宝红与被告许有雷为夫妻关系，被告许有雷所欠靳明军的借款债务在没有证据证明借款未用于家庭生活的情况下应认定为夫妻共同债务，同时在《补充协议》中被告郭宝红作为连带担保人签字，证明其对靳明军与许有雷之间的债务是明知的，故本院认定由被告郭宝红承担连带责任。关于律师费部分，因靳明军与四名被告未对律师费进行明确约定，故本院不予支持。综上所述，本院部分支持靳明军的诉讼请求。据此一审判决：一、被告山西双龙房地产开发有限公司、许有雷于本判决生效之日起十日内共同偿还原告靳明军借款本金847.5万元，支付自2015年7月16日起至本判决确定的还款之日止的逾期利息（以847.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，但以不超过年利率24%为限并将22.5万元进行扣减）；二、被告山西双隆商贸有限公司、郭宝红对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告靳明军的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为，本案当事人之间对借款的事实与数额及担保的责任均未提出异议。本案争议的焦点问题是上诉人双龙房地产公司对履行偿还被上诉人靳明军剩余847.5万元欠款的方式存在争议，双龙房地产公司是继续履行偿还欠款的义务，还是履行《还款协议》中约定的以房抵债的义务。根据审理查明的事实，当事人对签订《还款协议》的事实无异议，该《还款协议》应当认定为合法有效，按照双方签订的《还款协议》第一条第2.1项约定，上诉人双龙房地产公司、许有雷同意于2015年7月15日与靳明军共同办理完毕上述两套房产的过户手续，在办理过程中如因土地证问题或双龙房地产公司、许有雷未能及时配合办理完毕，靳明军有权通过诉讼方式要求双龙房地产公司、许有雷办理上述房产的过户手续。现早已超过两套房办理过户手续的约定期限，但涉及的太原市XX号（房产证号为：**）、位于太原市XX号（房产证号为：**）房屋仍未办理完过户手续，依据该约定靳明军应当诉请其办理过户手续而非不认可该项约定。而在该《还款协议》第三条的违约条款中还约定，如双龙房地产公司、许有雷按照本协议约定完成相关房产的交付、合同签订等约定义务，则上述抵顶价款可相应抵顶本协议中约定双龙房地产公司、许有雷所欠靳明军的相应款项，否则，双龙房地产公司、许有雷违反本协议约定的义务，自双龙房地产公司、许有雷违约之日起，靳明军有权选择要求双龙房地产公司、许有雷偿还未履行部分的欠款，且自双龙房地产公司、许有雷违约之日起，应按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付靳明军利息。但如靳明军选择要求双龙房地产公司、许有雷偿还欠款，则靳明军应将未抵清部分欠款所对应的双龙房地产公司、许有雷的房产证、租赁合同等相应资料返还双龙房地产公司、许有雷。由于《还款协议》是双方当事人的真实意思表示且合法有效，因此，无论《还款协议》第一条第2.1项的约定，还是《还款协议》第三条的约定，对当事人均具有约束力。故本案所涉的两套房产在双方约定的期限内未完成房屋交付义务的情况下，靳明军按照约定选择主张双龙房地产公司、许有雷继续履行偿还欠款的义务，既符合《还款协议》的约定，也未违反相关的法律规定，为此，原审判决认定双龙房地产公司、许有雷继续履行还款义务及支付相应利息并无不当。对于双龙房地产公司提出的四倍利率计算利息问题，该利率是在《还款协议》中有明确的约定。对于本案所涉的房屋租金问题，原审在判决认定中已作出处理。综上所述，上诉人双龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费77895元，由上诉人山西双龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙广金
审判员 焦跃峰
审判员 雷 晨
二〇一七年七月三十一日
书记员 米 鑫