湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第01112号
原告：常德锦兴物业服务有限公司
法定代表人：余丽华
委托代理人：蒋湘益
委托代理人：陈华
被告：李劲鸿
原告常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴物业公司）与被告李劲鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告锦兴物业公司的委托代理人蒋湘益、被告李劲鸿到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告锦兴物业公司诉称：2008年12月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托原告从2006年1月1日起对金凤川紫小区进行前期物业管理，管理期限自2006年1月1日至2011年12月31日。2012年1月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司续签了《金凤川紫小区物业服务合同》，合同约定由原告继续对该小区进行前期物业管理，管理费用按住宅0.7元／月／平方米收取，业主欠费超过半年的，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算滞纳金。合同期限为从2012年1月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同为止。合同签订后，原告继续对被告居住的该小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告李劲鸿自2012年2月1日至2013年7月31日已拖欠应缴的物业管理费1711元，滞纳金1463元，累计费用共达3174元。原告多次以各种形式向被告催讨物业管理费，但被告以种种理由推托，为维护原告合法权利，特诉至法院，请求判令：1、被告从2012年2月1日起至2013年7月31日止应支付物业管理费1711元，2、被告从2012年2月1日起至2013年7月31日止应支付滞纳金1463元，3、本案全部诉讼费由被告承担。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：一、1、物业管理委托合同、2、金凤川紫小区物业服务合同，拟证明原被告权利义务的约定，以上两份合同均被主管部门备案，二、1、市政府、市房管局、市公安局等单位颁发荣誉证书，拟证明原告履行合同的情况，原告进行了规范性管理，2、原告约定的各项岗位职责，拟证明原告履行合同的情况，三、催缴通知，拟证明原告向被告催缴的情况。四、房地产管理局年度检查的通知、资质证书，拟证明物业公司已经过房管局备案，五、临时公约，拟证明被告已经明知原告对小区进行物业管理，并约定了双方的权利义务范围。
被告李劲鸿辩称：诉状中有部分不符合事实，被告并未与物业公司签订合同，物业费应当按照每平米0.6元计算，物业公司没有履行应尽的义务，去年被告向物业公司反映漏水情况，三个月后物业公司才找人去看，当时维修公司说要三千元左右进行维修，物业公司只愿意承担五百元，被告没有同意，后来被告自行进行了维修，被告的房子未过保修期，物业公司以过了保修期为由不进行处理。买房时赠送的平台也应当进行维修，并且还属于保修期，物业公司应当赔偿我三个月的误工费以及防水处理的费用。
被告对其辩称的事实在举证期限内向本院提供了照片证据，拟证明房屋漏水情况。
在庭审质证中，被告李劲鸿对原告提交的证据一有异议，物价局规定是应当按照每平米六角进行收费，对证据二荣誉证书的关联性有异议，小区的安全没有保障，被告房屋去年还在保修期内，因房屋漏水找物业公司，物业公司一直推脱，并未提供完善服务，对其他证据无异议。原告对被告提交的证据有异议，物业公司只对小区的公共部分具有管理职责，房屋漏水不是物业公司管理范围，应当是开发商的保修范围，不是物业公司的约定和法定义务，但是原告愿意与开发商进行沟通。
本院经对原、被告证据的综合评定认为：原、被告所举的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为定案依据。
根据采信的证据及原、被告对案件事实的陈述，本院确认以下案件事实：2008年12月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托原告从2006年1月1日起对金凤川紫小区进行前期物业管理，管理期限自2006年1月1日至2011年12月31日。2012年1月1日，原告与常德市富新房地产建设开发有限公司续签了《金凤川紫小区物业服务合同》，合同约定由原告继续对该小区进行前期物业管理，管理费用按住宅0.7元／月／平方米收取，业主欠费超过半年的，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算滞纳金。合同期限从2012年1月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同为止。合同签订后，原告继续对被告居住的该小区实施物业管理，履行了相应的义务。后被告因房屋漏水，自2012年2月1日至2013年7月31日一直未缴纳物业服务费。原告多次以各种形式向被告催讨物业管理费，被告均未缴纳，原告为维护合法权利，特诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，金凤川紫小区至今未成立业主委员会。
本院认为，原告作为具有物业管理服务资质的企业，与金凤川紫小区开发商签订的前期物业管理委托服务合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为金凤川紫小区的业主，该合同对其具有约束力。前期物业管理合同签订后，原告锦兴物业对金凤川紫小区进行了物业管理，被告作为业主已享受了物业公司提供的服务，应当按照合同约定履行支付物业费的义务，而本案被告自2012年2月1日起至今未支付物业费，已构成违约，按约应当履行支付物业费的义务。被告以处于保修期的房屋漏水无人修理为由拒绝缴纳物业管理费，本院认为，《物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”处于保修期的房屋漏水问题应当由开发商进行保修，物业公司是从事物业管理、提供物业服务的企业，并不具有对房屋进行维修的义务，因此被告以此拒交物业费的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告锦兴物业与开发商签订的前期物业合同中约定住宅按照0.7元／㎡／月收取物业管理费，原告锦兴物业按照该标准要求被告支付物业服务费的诉求未超过合同约定，本院予以支持。关于原告与开发商2012年1月1日签订的前期物业管理合同中约定“业主逾期欠费超过半年的，从欠费之日起每天千分之三的标准计算滞纳金”，原告要求按日3‰收取违约金的约定过高，被告李劲鸿自2012年2月1日后所欠物管费的滞纳金，只能比照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告主张滞纳金利率超过部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李劲鸿自本判决生效之日起10日内向原告常德锦兴物业服务有限公司支付2012年2月1日至2013年7月31日的物业服务费1711元及逾期付款滞纳金（计算期限自2012年2月1日起至2013年7月31日止，滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率进行计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告李劲鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 王小华
审 判 员 顾登忠
人民陪审员 黄文柏
二〇一三年十二月三十日
代理书记员 徐 超
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。