湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03482号
原告李静。
委托代理人余俊义，湖南同湘律师事务所律师。
被告肖勇平。
委托代理人刘昱，湖南海天律师事务所律师。
委托代理人郑林春，湖南海天律师事务所律师。
原告李静（以下简称原告）诉被告肖勇平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内提出管辖异议，本院裁定驳回其管辖异议后，被告提出上诉，长沙市中级人民法院于2014年12月10日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余俊义，被告的委托代理人郑林春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月27日，原、被告与长城物业公司旗下的尚邻不动产房屋租赁中介机构签订了编号为CS2012001的《长沙市房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长沙市雨花区融圣国际6栋2120号房屋，租赁期共24个月，自2012年9月25日至2014年9月24日止，租金支付方式是半年一付。同日，被告向原告支付了租房保证金3000元及第一期的半年租金18800元。可半年过后，被告就不再按照合同约定支付租金。原告曾多次向被告追讨，被告也曾表示当时资金困难，并承诺支付租金的具体日期，同时表示愿意承担所有拖欠的租金和物管费，原告也一次次相信并给予宽限期，但2014年春节后被告突然音讯全无。原告为保护自己的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告按租赁合同支付从2013年4月至2014年7月拖欠的租金50133.33元及利息3000元；3、被告支付拖欠的物业管理费1691.5元；4、原告不返还被告保证金3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的租赁合同，被告立即搬离该租赁房屋。
被告辩称，一、原告与被告签订的租赁合同早已单方面解除，房屋早已返还给原告；二、诉讼请求中的利息既无约定，也无法律依据，不应支持；三、租赁合同约定的违约金过高；四、由于原告换锁的缘故致使被告有将近价值两万元的办公用品无法取回，原告应予退还。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月27日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）及案外人荆早（丙方、居间人）签订一份《长沙市房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓6栋2120号房屋租赁给被告办公使用，租赁期限从2012年9月25日起至2014年9月24日止，每半年租金18800元，支付方式为每半年支付，支付日分别为2012年9月25日、2013年3月25日、2013年9月25日；被告交纳保证金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告应承担使用该房屋的水电费、物业管理费等费用；被告不按照合同约定支付租金达10日的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，被告应按月租金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将上述房屋交由被告使用，被告支付了从2012年9月25日起至2013年3月24日止的半年租金共计18800元，并支付了租房保证金3000元。后因被告不按约定交纳租金及物业管理费，原告于2013年10月底将该出租房的门锁置换。被告一直未向原告交纳租金，原告经多次催讨未果，遂于2014年8月8日诉至本院，请求判如所诉。
另查明，2013年1月至2014年7月30日止，原告共欠交上述房屋的物业管理费1691.5元。庭审中原、被告双方确认，被告尚有部分办公桌椅在上述租赁房屋内未搬离。
上述事实，有当事人的身份信息、《长沙市房屋租赁合同》、房屋所有权证、缴费通知单、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告及案外人荆早于2012年8月27日签订的《长沙市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定各自履行义务。本案中，双方所签订的合同中明确约定了租金的交纳时间及金额，被告在租赁房屋期间，未按期足额交纳租金及物业管理费，已构成违约，根据合同约定原告可以解除合同，原告于2013年10月份将该房屋的门锁置换，因此应认定双方签订的《长沙市房屋租赁合同》已于此时实际解除，故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告可以要求恢复原状，故被告应将留在上述租赁房屋内的部分办公桌椅搬离，对原告的该项请求本院予以支持。因原告于2013年10月份将该房屋的门锁置换，此后被告无法实际租赁使用该房屋，合同已终止履行，故被告拖欠的租金及物业管理费只能计算至2013年10月，因此被告应向原告支付欠交的2013年4月至2013年10月的租金21933元（18800元÷6×7），还应支付欠交的2013年1月至2013年10月的物业管理费890.30元（1691.5元÷19×10），超过部分本院不予支持。对被告交纳的租房保证金3000元，根据合同约定在合同解除后可抵扣被告拖欠的租金，故本院确认该租房保证金3000元在被告应交纳而欠交的租金中予以扣除，扣除该保证金3000元后，被告还应支付原告租金18933元。原告诉请不返还该保证金无事实和法律依据，本院不予支持。因被告拖欠租金构成违约，根据合同约定原告可以要求被告赔偿损失，但双方约定的违约金标准过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以租金18933元为基数，由被告支付从2014年8月8日起至该租金实际清偿之日止的利息损失，超过部分本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决如下：
一、原告李静与被告肖勇平于2012年8月27日签订的《长沙市房屋租赁合同》于2013年10月解除，被告肖勇平于本判决生效之日起7日内搬离上述租赁房屋，原告李静应予以协助；
二、被告肖勇平于本判决书生效之日起7日内向原告李静支付租金18933元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以租金18933元为基数，从2014年8月8日起计算至该租金实际清偿之日止）；
三、被告肖勇平于本判决书生效之日起7日内向原告李静支付物业管理费890.30元；
四、驳回原告李静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1326元，因适用简易程序减半收取663元，由被告肖勇平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐战胜
二〇一五年一月九日
书记员 张 莎
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。