湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终633号
上诉人（原审原告）：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。
法定代表人：王军，董事长。
委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石鑫，男，1995年8月15日出生。
委托诉讼代理人：麻英姿（系石鑫母亲）。
原审第三人：张家界港湾酒店有限公司，住所地张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会火车站国际旅游商业城D2栋二、三层。
法定代表人：唐婉秋，总经理。
上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）因与被上诉人石鑫及原审第三人张家界港湾酒店有限公司（以下简称港湾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晟昊商业公司的委托诉讼代理人向润年、被上诉人石鑫的委托诉讼代理人麻英姿到庭参加诉讼。原审第三人港湾酒店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
晟昊商业公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除晟昊商业公司与石鑫于2015年9月1日订立的《商铺委托经营管理协议》，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》系无效合同，因为合同涉及的D2栋109、110号房屋的所有权归张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊置业公司）所有，石鑫无权处分该两套房屋，且该两套房屋至今没有竣工验收合格，依法不能交付使用；2、《商铺委托经营管理协议》应定性为委托合同，故受托人晟昊商业公司可以随时解除合同；3、即便将《商铺委托经营管理协议》定性为租赁合同，该两套房屋现处于闲置状态，且违反了法律关于“建筑工程竣工验收合格后才能交付使用”的强制性规定，符合租赁合同的法定解除条件。
石鑫辩称，晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》系有效合同，该合同为租赁合同，两套房屋可以使用，晟昊商业公司不能单方解除该合同。
晟昊商业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告于2015年9月1日订立的《商铺委托经营管理协议》，诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年7月24日，被告石鑫为购买张家界晟昊置业有限公司开发出售的张家界国际旅游商业城D2栋一楼109、110号门面，与之签订了两份《张家界市商品房预售合同》，合同约定该商品房单价为9529.25元/平方米，总面积为104.94平方米，总金额为1000000元，合同签订后，被告石鑫按合同约定实际支付了全部价款，张家界晟昊置业有限公司于2015年7月30日在张家界市房地产管理局给被告石鑫购买的109、110号门面办理了房屋预告登记，证号分别为张房预官黎坪办事字第415003371、415003377号。张家界晟昊置业有限公司将被告石鑫门面所在的二楼房屋出租给第三人港湾酒店，第三人港湾酒店承租后在装修过程中，将部分管道铺设安装在被告石鑫购买的109、110号门面内，被告石鑫发现后，要求第三人港湾酒店拆除安装在门面内的管道，后经由张家界晟昊置业有限公司的前期物业公司即原告晟昊商业公司出面协商，被告石鑫（甲方）与原告晟昊商业公司（乙方）签订了一份《商铺委托经营管理协议》，第三人港湾酒店（丙方）管理人李赐刚在担保方上代表酒店签字，并加盖了酒店公章，协议签署日期为2015年9月1日。该协议约定委托的房屋为张家界国际旅游商业城D2栋109、110号，建筑面积104.94平方米；经营管理期限为10年4个月，合同履行期自2016年9月1日起至2026年12月31日，委托管理收益期满后，乙方在同等条件下对该房屋享有优先购买权；委托管理收益期自签订合同之日起至2026年12月31日止，产生的管理收益为2.7元/平方米/天×建筑面积/365×剩余时间。支付日期：签订本合同后90日内支付2015年9月1日至2016年8月31日的委托管理收益；在委托管理期间的收益分配：甲乙丙三方同意，由乙方按照人民币103418元/年支付给甲方，以后再按两年5%递增，实行先付后用方式，每年到期前一个月付清下一年度委托管理收益，其他收益属乙方所得；乙方自2016年起，每年的8月1日前将约定的下年的收益支付给甲方指定的建设银行账户中（户名：石鑫卡号6236683050000204258）。甲方的权利和义务：甲方有权按照本合同规定收取管理收益，甲方同意乙方根据经营需要对商铺的任何部分更改、出租场地、举办招商运营活动，所需费用由乙方承担，所得收益归乙方所有；乙方的权利和义务：在经营管理期内乙方根据经营需要有权自主地使用该房屋；丙方的权利和义务：丙方承诺自愿为乙方向甲方提供担保，即乙方未能按照合同约定向甲方支付管理收益、丙方即承担无限连带担保责任，丙方承诺乙方未按照合同约定在规定时间将该商铺的管理收益支付给甲方，则由丙方在当年应向乙方支付的租金中向甲方支付。合同期满后丙方须对安装在甲方房屋中的管道进行拆除。关于违约责任：乙方于委托期限内擅自解除本协议的，乙方承担的违约金计算方式：（委托期－已经履行租期）×约定年收益（总房款×6.67%）。由此给第三方带来的一切损失与甲方无关。乙方逾期支付甲方经营管理收益超过15天的，每超过一日，则应按照应付年收益的百分之五向甲方支付违约金。委托期间，该房屋的物业服务费、运营管理费、房屋维修费及水、电、煤、通讯等费用由乙方或实际承租人支付。甲方出售、抵押该房屋，应当书面告知乙方，并不得影响本租赁合同的继续履行，乙方在同等条件下有优先购买权。关于解除本协议的条件甲、乙双方同意在委托期内，有下列情形之一的，本协议可以通过一方书面通知解除，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，因社会公共利益或城市建设需要依法征收的，因毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋而无法继续履行本合同的。本协议自甲乙丙三方签字、盖章时生效。该合同签订后，被告石鑫将D2栋109、110号门面交付给原告晟昊商业公司使用，但原告晟昊商业公司并未按合同给被告石鑫支付租金，为此，被告石鑫于2016年4月向人民法院提起诉讼，同年5月，原告晟昊商业公司现诉至人民法院要求解除与被告石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》。
另查明，1、原告晟昊商业公司经由张家界晟昊置业有限公司的授权同意后与被告石鑫签订了《商铺委托经营管理协议》；2、《商铺委托经营管理协议》由原告晟昊商业公司提供制作，原副经理王义男将协议中2－1约定的合同履行期应为“2015年9月1日起至2025年12月31日止”错误写成了“2016年9月1日起至2026年12月31日止”，第三人港湾酒店承租张家界晟昊置业有限公司的门面租赁期限为2015年9月1日至2025年12月31日，与原告晟昊商业公司承租的D2栋109、110号门面租赁期限一致。
一审法院认为，一、关于《商铺委托经营管理协议》的性质认定：本案争议的《商铺委托经营管理协议》约定了原告晟昊商业公司向被告石鑫支付管理收益的方式，但并没有约定以实际取得经营管理收益为给付条件，同时，协议还对转租、转让、同等条件下的优先购买权等作了约定，虽然协议名称是“委托经营管理”，但实质内容符合租赁合同的法律特征，即承租人交付租赁物，出租人支付租金，以及承租人享有同等条件下优先购买的权利。关于原告晟昊商业公司诉称的委托合同，根据法律规定，委托合同是受托人代为处理委托人的事务，将取得的财产转交给委托人，委托人有支付报酬的义务，双方并可随时解除委托合同。可见，原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》实质为租赁合同。
二、关于被告石鑫有无取得D2栋109、110号门面的物权，合同的效力如何：依照相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案被告石鑫为保障将来实现物权，向登记机构申请并办理了D2栋109、110号门面的房屋预告登记手续，预告登记后，开发商张家界晟昊置业有限公司有义务协助被告石鑫办理房屋过户手续，不得再次出售，否则不发生物权效力，被告石鑫有权对D2栋109、110号门面进行占有、使用、收益、处分。被告石鑫知道第三人港湾酒店在D2栋109、110号门面内安装排污管道后及时阻止并要求第三人港湾酒店拆除的行为，足以证实D2栋109、110号门面在第三人港湾酒店安装排污管道时已交付被告石鑫使用。原告晟昊商业公司系张家界晟昊置业有限公司的前期物业公司，与被告石鑫签订《商铺委托经营管理协议》，对门面是否已经交付使用是明知的，三方签订协议系各方当事人的真实意思表示，协议亦不违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效。
三、原告能否单方解除合同：本案合同性质不符合委托合同的特征，原告晟昊商业公司不享有合同的随意解除权，同时，依照法律规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：“（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”，上述第（一）、第（二）项法定解除条件未出现，关于第（三）项，本案亦未出现因权属争议纠纷导致租赁房屋无法使用的情形，且被告石鑫明确表示不同意解除合同，故对原告晟昊商业公司要求解除《商铺委托经营管理协议》的请求不予以支持，依法应予以驳回。第三人港湾酒店经传票传唤未到参加诉讼，依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第（一）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张家界晟昊商业经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2368元，适用简易程序减半收取1184元，由被告张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。
本院二审期间，上诉人晟昊商业公司及被上诉人石鑫依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的湖南省高级人民法院（2016）湘民终371号民事裁定书以及被上诉人提交的湖南省张家界市永定区法院（2016）湘0802民初887号民事判决书、本院（2016）湘08民终420号民事判决书，均真实、合法，能够证明本案的有关事实，本院予以采纳。上诉人晟昊商业公司认为一审认定石鑫按合同约定实际支付了全部价款1000000元这一事实有误，本院认为，该事实已由本院（2016）湘08民终420号生效民事判决所确认，亦无相反证据可以推翻该事实，故本院二审对上述事实予以确认。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院二审予以确认。本院二审查明：晟昊置业公司对D2栋门面的墙面一般抹灰、门面隔断、卷闸门的安装等费用已给石鑫造价结算，并于2015年8月24日在《竣工结算总价》表中第1页下方由晟昊置业公司胡开华签字确认，并加盖了公司公章。同日，晟昊置业公司出示的《经营场所证明》中记载经营场所为张家界旅游商业城D2109、110号商铺，在房屋提供者证明栏中注明“同意将位于上述地址的房屋提供给D2109、110作为经营用房”，并加盖了张家界晟昊置业有限公司的公章。
本院认为，关于晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》是否有效的问题。第一，该协议是双方当事人的真实意思表示；第二，石鑫与晟昊置业公司签订商品房预售合同，购买张家界国际旅游商业城D2栋109、110号门面，交纳全部购房款，办理购房预告登记，晟昊置业公司给石鑫出示《经营场所证明》等一系列行为足以证实晟昊置业公司已将D2栋109、110号门面实际交付给石鑫使用，石鑫基于生效的买卖合同实际占有D2栋109、110号门面，属于有权占有，虽然门面尚未过户到石鑫名下，石鑫未获得门面所有权，但并不影响石鑫对门面的使用、收益等权利。且晟昊商业公司作为晟昊置业公司的前期物业服务公司，其在与石鑫签订《商铺委托经营管理协议》时理应知晓D2栋109、110号商铺物权状态，晟昊商业公司不能以自己在签订合同时明知的情况为由，在事后以此主张所签合同无效；第三，《商铺委托经营管理协议》的内容不违反相关法律、法规的效力性强制性规定。晟昊商业公司提出《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，应据此解除晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》。本院认为，该规定是对建筑工程开发商一方的约束，并不能据此认定晟昊商业公司与业主方石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》无效。综上所述，晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》为有效合同。
关于《商铺委托经营管理协议》的合同性质问题。虽然协议名称是“委托经营管理”，但从协议内容上看，双方约定晟昊商业公司向石鑫支付管理收益的方式，并不以实际取得经营管理收益为给付条件。同时，协议还对转租、转让、同等条件下的优先购买权等作了约定。故《商铺委托经营管理协议》的实质内容符合租赁合同的法律特征，即承租人交付租赁物，出租人支付租金，以及承租人享有同等条件下优先购买的权利，应将《商铺委托经营管理协议》认定为租赁合同。
关于晟昊商业公司能否单方解除《商铺委托经营管理协议》的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”D2栋109、110号门面上方的二、三楼已由晟昊置业公司租给港湾酒店使用，门面的相关状况在晟昊商业公司与石鑫签订《商铺委托经营管理协议》后亦未发生变化，虽然D2栋109、110号门面现处于闲置状态，但并非无法使用，不符合解除租赁合同的条件，故本院对晟昊商业公司要求解除《商铺委托经营管理协议》的主张不予支持。
综上，上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2368元，由上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全建明
审 判 员 向 源
代理审判员 樊江山
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李 翘
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。