浙江省温州市洞头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0305民初850号
原告（反诉被告）：刘海珍，女，1962年8月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：瞿志涛，浙江越人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州金源置业投资有限公司，住所地：温州市洞头区北岙街道城南大道39-41号。
法定代表人：章宇君，经理。
委托诉讼代理人：杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘海珍与被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，被告（反诉原告）金源公司提出反诉，本院于2016年10月18日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ草适用简易程序于2016年11月23日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）刘海珍及其委托诉讼代理人瞿志涛、被告（反诉原告）金源公司委托诉讼代理人杨康乐、徐登敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘海珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金510235元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月17日，被告因预售位于温州市洞头区东屏街道东屏社区东屏大道中心区的金源花园商品房事宜向原告刘海珍夫妇预收诚意金300000元。2012年12月1日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售金源花园第C地块1、2单元105号、106号、107号房，商品房价款分别为309835元、290498元、379198元，合计979531元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。合同第九条约定，如出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1.5%的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的3%。合同签订后，原告于2013年8月14日向被告支付了购房款189766元，加上诚意金，合计已支付489766元，但被告直到2016年1月13日才向原告交付商品房。现被告逾期交房，已构成违约，应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金9374121.24元，现原告自愿将违约金调减为1000000元，扣除原告尚应支付被告的购房余款489766元，被告还应支付原告违约金510235元。庭审中，原告补充交房时间应以合同约定的验收合格时间为准。
被告（反诉原告）金源公司辩称，涉案项目在施工和验收的过程中，因施工方浙江立鹏建设有限公司出现债务危机及管理失控，无法正常经营，最终破产，影响了涉案项目的施工和竣工验收，导致涉讼房屋未能在合同约定的交付时间内交房，这属于涉案《商品房买卖合同》第八条中约定的其他非卖人所能预见的、控制的克服的因素所引起的交房迟延，属于应予以顺延的情形，因此我方不应承担逾期交房的违约责任。其次，根据涉案合同第六条及《合同法》第161条的规定，原告刘海珍应当在涉案房屋交房的同时支付剩余购房款，但其至今未支付，因此我方依法享有同时履行抗辩权，即原告在未支付剩余购房款之前，我方不负有向其交房的义务，因此不存在逾期交房违约责任。单就原告主张的逾期交房违约金，该违约金过分高于实际损失且存在超过诉讼时效的问题。据了解，涉讼房屋同期同地段同档次的房屋的月租金仅千元左右，与该租金相比，涉案合同所约定的逾期交房违约金计算标准显然极高，即使原告主动调低违约金到100万元，该金额仍然过分高于实际损失，依法应当予以调整。即使我方逾期交房构成违约，违约金的诉讼时效也仅涵盖从起诉日往前推2年的对应日至2016年1月13日止。原告方的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）金源公司在法定期限内提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）刘海珍立即支付剩余购房款489765元及逾期付款违约金（以剩余购房款为基数，按日万分之四标准从2016年1月13日起计算至付清之日止）；2、诉讼费用由原告（反诉被告）负担。
原告（反诉被告）刘海珍辩称，反诉原告认为我方应当在交房同时支付剩余购房款，我方没有支付构成违约，该观点没有事实和法律依据。因原、被告未约定付款时间和付款方式，在实践中，通常是房开与购房户签订合同后购房户支付部分购房款，交付商品房时支付部分购房款，办理产权登记前再支付部分购房款。反诉原告要求我方在交房时支付剩余购房款与惯例不符。反诉原告在交房后至2016年9月之前，也从未要求原告支付剩余购房款。即便原告应当支付购房款，但具体金额也不明确，因反诉原告逾期交房违约在先，其应当支付的违约金，原告有权在剩余购房款中先予扣除。如违约金足以抵扣剩余购房款，原告就不需要再支付。如果不足以抵扣，违约金也不明确，故原告不可能向被告支付剩余的购房款。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月17日，原、被告签订了三份《房屋买卖诚意金协议》，约定原告有意购买金源花园内房屋三套向被告支付诚意金一套房屋10万元，合计30万元。后，双方又于2012年12月1日签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于温州市洞头区金源花园C地块1、2单元105号、106号、107号商品房三套，建筑面积分别为34.77㎡、32.6㎡、42.92㎡，单价分别为8911元/㎡、8911元/㎡、8835元/㎡，总价分别为309835元、290498元、379198元，总额为979531元，付款方式为分期付款，但未约定具体分期及金额。被告应当在2014年3月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府有关部门行为所引致的延误；3.施工中遇到不可预见的特殊情况，需进行调整的，其他非卖人所能预见的，控制的克服的因素。除本合同约定的上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款百分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款百分之3的违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之1.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之3的违约金。原告于2013年8月14日向被告支付了购房款189766元，加上300000元诚意金，合计已支付489766元。被告分别于2016年9月9日及2016年9月30日以邮政快递的方式向原告送达缴款通知，先后要求原告务必于2016年9月16日前、2016年10月10日前支付剩余购房款489765元，并注明若采用按揭贷款方式支付剩余购房款的，务必在上述日期前完成手续。
上述快递分别于2016年9月10日及2016年10月3日被签收，但原告并未支付剩余购房款。原告于2016年1月13日领取了涉案三套房屋的钥匙。涉案房屋竣工验收合格时间应以竣工验收备案表上注明的各单位签署合格意见的时间即2016年5月6日为准。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告（反诉原告）金源公司是否应承担逾期交房违约责任；二、原告（反诉被告）刘海珍是否应承担逾期付款违约责任。
关于焦点一，原告（反诉被告）刘海珍与被告（反诉原告）金源公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方应按约全面履行。由于合同约定出卖人应当于2014年3月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但原告直至2016年1月13日才领取了涉案三套房屋的钥匙，被告延期交房明显，是否违约关键在于被告有无顺延交房的免责条件。被告为此提供了（2015）温洞破（预）字第2号民事裁定书及关于东屏中心区建设项目（金源花园、屏中花园）交付问题的说明函各一份，认为施工方出现债务危机及管理失控，最终破产，影响了涉案项目的施工和竣工验收，导致涉讼房屋延后交房，属于涉案《商品房买卖合同》第八条中约定的其他非卖人所能预见的、控制的克服的因素所引起的交房迟延，属于应予以顺延的情形。本院认为施工单位经营状况恶化是一个逐步发展的过程，破产的结果亦非一朝一夕产生。在涉案工程建设过程中，金源公司有足够的时间根据施工单位的经营状况进行调整，故金源公司的上述抗辩，本院不予支持，其应当承担逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约金，虽原、被告双方在涉案合同中已明确约定且原告在诉请中已调减为1000000元，但该数额仍然过高，本院结合被告主张的逾期付款违约金，酌定按照每日万分之四计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故被告应从原告起诉之日倒计二年即2014年9月14日起按已付购房款的每日万分之四的标准支付逾期交房违约金，计算至交付房屋之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中原告虽然已于2016年1月13日接收了被告交付的涉案商品房钥匙，可视为房屋的交付使用，但原、被告在涉案《商品房买卖合同》内特别约定交付的房屋条件为经验收合格，故涉案商品房交付时间应以房屋竣工验收时间即2016年5月6日为准，故被告需要支付给原告的逾期交房违约金为117543.8元（489766元×0.4‰×600天=117543.8元）。
关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》虽然约定了房款付款方式为分期付款，但未明确约定分期的时间及金额。根据《合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合实践，大部分《商品房买卖合同》均存在按揭贷款的情况，部分房屋尾款均约定于房屋竣工验收之后办理按揭贷款，而按揭贷款手续的办理时间均系通过房开书面通知。本案双方约定分期付款，与原告阐述的其与被告已口头约定剩余50%的购房款为办理按揭贷款进行支付的情况相符，且与被告向原告发出的缴款通知中有关于按揭贷款的情况相结合，本案剩余购房款为按揭贷款更符合客观实际，故本案中被告主张原告应于钥匙交付之日立刻支付剩余购房款与交易习惯不符，剩余购房款付款时间应以被告首次书面通知原告付款之日即2016年9月16日为准较为合适。关于逾期付款的违约金，原、被告双方在涉案合同中已明确约定，但被告在反诉请求中已调减为按每日万分之四计算，该计算标准并无明显过高，本院予以支持，故原告需要支付给被告的逾期付款违约金为以剩余购房款489765元为基数从2016年9月17日起按日万分之四计算至实际付款之日。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘海珍逾期交房违约金117543.8元；
二、原告（反诉被告）刘海珍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司剩余购房款489765元及逾期付款违约金（以剩余购房款489765元为基数从2016年9月17日起按日万分之四计算至本判决确定的履行之日止）；
三、上述两项相抵后，原告（反诉被告）刘海珍于本判决生效之日起十日内还需支付被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司剩余购房款372221.2元及逾期付款违约金（以剩余购房款489765元为基数从2016年9月17日起按日万分之四计算至本判决确定的履行之日止）。
如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8902元，减半收取4451元，由原告（反诉被告）刘海珍承担3426元，由被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司承担1025元；本案反诉受理费9246元，减半收取4623元，由原告（反诉被告）刘海珍承担4356元，由被告（反诉原告）温州金源置业投资有限公司承担267元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ草
二〇一七年一月十六日
代书 记员 叶 帆