广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11017号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王一娟，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：李远亭，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵小欢，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周锐，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：汪文峰，广东际唐律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人王一娟因与被上诉人周锐、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王一娟上诉请求：依法改判，驳回周锐的诉讼请求，判令周锐赔偿经济损失10万元。
事实和理由：一、关于周锐未按合同约定支付定金问题。一审判决称：“经审理查明，2015年4月11日……买方在签署本合同时支付定金95000元……”与事实不符。事实是：2015年4月11日王一娟基于两天前在购买较大房屋时已支付了20万定金，还有10万元定金须在4月12日前支付。王一娟在世华房地产公司的忽悠下，将自己座落在福田区莲花园B栋1316房以190万低价卖给周锐。而双方曾在4月11日签订的合同中载明：“买方向卖方支付定金95000元”。双方还在该合同的第15条中约定：“如买方逾期履行义务，卖方可解除合同，没收定金。”周锐在合同签订前信誓旦旦，自己刚卖了房产，资金充足，可以一次付款。可待合同签订后，当时王一娟因购房急需资金，心急如焚，急需周锐按约履行支付定金，而周锐却出尔反尔，置国家法律而不顾，与世华房地产公司中介方恶意串通，故意违约。周锐趁人之危不仅拒不按合同履行支付定金义务，拖延时间直至4月15日时王一娟的定金还分文未得到，就逼迫王一娟交出房产证原件，此后，又借故拖延支付定金，一再违约。同年4月17日，王一娟向周锐强调，再不支付定金就用极端方式解决，双方矛盾一触即发。在此情况下，世华房地产公司才挪用了周锐交来的物业保证金，暂缓因周锐违约引来的紧张局势。至此，王一娟因周锐的违约行为已白白损失了20万元，王一娟百思不解，买卖双方在合同中约定，“买方在签署本合同时向卖方支付定金95000元”，为何该判决书在长达11页的审理表述中只字不提呢？显而易见，该判决是有意隐瞒事实真相，为偏袒一方埋下伏笔！
二、关于周锐违约已造成经济损失问题。一审判决称：“本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。虽然原告支付部分定金的时间比合同约定的时间延迟了一天，但此仅为轻微违约。”如此偏袒一方，令人费解！以事实为依据，以法律为准绳，是每个案件必须遵循的最基本原则。王一娟难以明白，该判决难道无法区分“定金”与“保证金”的概念吗？还是另有隐情？其二，该判决书称，“虽然原告支付部分定金的时间比合同约定的时间延迟了一天，但此仅为轻微违约”。此结论难以令人信服。正因为周锐的“轻微”违约导致王一娟的20万元定金被没收，并造成了巨大的经济损失。该判决书有意偏袒令人不服！正因为世华房地产公司于2015年4月17日根本违约，并不是轻微违约，才导致王一娟的20万定金被没收。王一娟被迫无奈才于2015年7月份，将该房屋出售他人以减少损失。
三、关于世华房地产公司扣留5000元问题。一审判决称：“庭审后，世华房地产公司提交书面意见称，合同签订后，原告分别于2015年4月11日、12日向第三人支付了购房定金共计95000元，第三人收到上述定金后，依约扣留了5000元定金作为被告的交房保证金。”事实是：周锐本应于4月11日向王一娟支付购房定金95000元，可周锐仗着事前与世华房地产公司恶意串通，仍据不按合同履行约定的支付定金义务，而是故意拖延后才向世华房地产公司转账了物业保证金而不是应付的定金。正因为周锐分两次交纳了物业保证金，世华房地产公司才肆无忌惮据不按约履行支付定金义务。可判决书中：“原告分别于2015年4月11日、12日向第三人支付了购房定金共计95000元，第三人收到上述定金后，依约扣留了5000元定金作为被告的交房保证金。”与事实不符。
二审调查询问期间，王一娟主张仅列周锐一方为被上诉人，世华房地产公司列为原审第三人。王一娟变更上诉事实与理由如下：合同约定的违约金过高，应当调整，理由如下：1、周锐存在轻微违约，表现在定金支付的时间延后；2、周锐在本案中仅是支付了9万元的定金，即获取了38万元的赔偿，对王一娟来说不公平；3、根据一审法院查明的事实，王一娟在第二次转卖房屋的时候，房屋卖价为210万元，而本案的房屋差价损失是20万元，根据房屋差价损失来评定周锐的实际损失也仅是20万元；4、王一娟与周锐在合同中约定了可以适用违约金，也可以适用定金罚则，结合本案中周锐存在轻微违约，房屋差价损失只有20万元的事实，本案适用定金罚则比较公正。
周锐辩称，一、周锐已经履行交付定金义务，分别是2015年4月11日支付定金2万元，4月12日支付定金7.5万元，不存在违约行为，更未达到解除合同的条件;二、王一娟主张的损失没有任何证据支持，与本案也没有关联性；三、王一娟在合同履行期间一房二卖，违约事实清楚，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
世华房地产公司未发表二审陈述意见。
周锐向一审法院起诉请求：1、王一娟返还周锐定金95000元；2、王一娟赔偿违约金38万元；3、王一娟承担本案诉讼费用。诉讼过程中，周锐认为合同约定的违约金无法弥补其因王一娟违约而造成的全部损失，故增加一项诉讼请求，要求判令王一娟赔偿周锐额外损失30万元。
王一娟向一审法院反诉请求：周锐赔偿王一娟经济损失10万元。
一审法院认定事实：2015年4月11日，周锐（买方）与王一娟（卖方）经世华房地产公司的居间服务签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的某花园B栋1316房产（房地产证号30××72），转让成交价为190万元；定金为第一部分房款，买方在签署本合同时支付定金95000元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为1805000元，付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起120日（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺为准）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起3日内（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件予以配合；物业没有设定抵押，卖方保证于签署本合同之日起120日内（含当日）将房地产证原件交予居间方；任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过10日或有其它根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。
合同签订后，周锐分别于合同签订当日和次日向世华房地产公司转账支付2万元、75000元，合计95000元，世华房地产公司就该两笔款项分别向周锐开具了收款收据，载明收到“保证金”2万元和75000元。
2015年4月15日，王一娟将房产证原件交由世华房地产公司托管。
2015年4月17日，世华房地产公司在扣留5000元定金作为王一娟的交房保证金后，将剩余定金9万元转账支付给了王一娟。
2015年7月7日，周锐单方向中国工商银行深圳光明支行的监管账户汇入资金805000元。
2015年7月13日，王一娟将涉案房产转让给了案外人黄某，并于2015年7月17日经核准完成了转移登记。庭审时，王一娟陈述其将房产转让给黄某的价格为210万元。
此外，根据王一娟提交的其与中介业务员的微信记录及周锐庭审时的陈述，2015年5月，王一娟通过世华房地产公司询问周锐是否可以提前付款，之后无果。关于王一娟要求提前付款的原因，在王一娟发给中介业务员的微信记录中提及“主要我急用钱……现如今市场是越来越不对劲，市场需要的贷款额度那么大，我怕银行那边会出问题”，没有其它证据显示王一娟要求提前付款的具体原因。
又，王一娟提交的案外人张某于2015年4月9日出具的收据载明：收到王一娟交来购房定金20万元，剩余购房定金10万元须在2015年4月12日前付清，否则按定金罚则处理。王一娟陈述称，因王一娟未能及时收到周锐的定金，故未能按时向张某支付剩余定金，导致其已支付的定金10万元被没收。
另，周锐单方委托深圳市国潼土地房地产评估有限公司对涉案房产进行房地产市场价值评估并出具评估报告，估价结果为：涉案房产于估价时点2015年8月6日的市场价值为2603016元。
庭审后，世华房地产公司提交书面意见称，合同签订后，周锐分别于2015年4月11日、12日向世华房地产公司支付了购房定金共计95000元，世华房地产公司收到上述定金后，依约扣留了5000元定金作为王一娟的交房保证金，并已将剩余9万元定金支付给了王一娟；合同履行过程中，周锐及世华房地产公司于7月初通知王一娟配合办理资金监管，王一娟称其回老家了，月底才能回来办；7月17日世华房地产公司发现涉案房产已经查不到档，遂将情况告知了周锐，后经查王一娟已将房产过户到他人名下，至今，涉案房产交易陷入僵局；关于仍托管在世华房地产公司处的定金5000元，世华房地产公司表示愿意配合法庭判决处理。
一审法院认为，周锐与王一娟签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。
虽然周锐支付部分定金的时间比合同约定的时间延迟了一天，但此仅为轻微违约，客观上不影响合同的继续履行，王一娟也并未对此提出异议，且从后续包括5月份王一娟要求周锐提前支付购房款等合同履行情况看，合同仍在继续履行过程中，故周锐延迟支付部分定金的行为并不构成根本违约并导致合同无法继续履行，王一娟无权据此以将房产出售他人的行为提前解约。王一娟称其于2015年4月17日方收到定金，此系王一娟与世华房地产公司之间的定金流转行为，而依据合同约定，周锐将定金交由世华房地产公司托管即视为其已支付定金，故王一娟何时实际收到定金并不影响周锐支付定金时间的认定。
在周锐支付定金后，王一娟没有继续履行配合办理资金监管等合同义务，并在合同履行期间将涉案房产另行出售他人，导致合同客观上已无法继续履行，王一娟的行为已构成根本违约，周锐有权据此要求王一娟退还定金95000元并以支付违约金的方式承担相应的违约责任。关于定金95000元，因其中5000元仍在世华房地产公司处托管，且世华房地产公司也明确表示愿意根据法院判决配合处理，为便利当事人及减轻当事人诉累，一审法院认定托管在世华房地产公司处的定金5000元由世华房地产公司直接返还周锐，其余定金9万元由王一娟返还周锐。关于周锐主张的按转让成交价20%计算的违约金38万元，该请求符合合同约定，同时考虑到王一娟的违约程度以及王一娟实际已通过另售房产获益，故对周锐提出的要求王一娟支付违约金38万元的诉请，一审法院予以支持。关于周锐主张的额外损失30万元，此系周锐在认为违约金不足以弥补其损失的情况下而请求增加损失赔偿，但周锐应就其遭受的实际损失以及损失未超过王一娟签约时可预见或应当预见的损失范围进行举证，而周锐提交的评估报告的评估时点为2015年8月2日，该时点既不是王一娟另行出售涉案房产的时点，也不是周锐另行购买房产的时点，故仅凭该评估结论不足以作为认定周锐实际损失的单独证据，同时，在周锐未举证证明其它具体损失的情况下，合同约定的违约金已足以弥补其损失，因此，对周锐要求王一娟额外赔偿损失30万元的诉请，一审法院不予支持。
关于王一娟的反诉请求。王一娟仅提交了案外人张某出具的定金收据来证明其因周锐延迟支付定金的行为遭受了损失10万元，仅凭该单独证据不足以认定王一娟损失的实际发生以及王一娟损失与周锐延迟一天支付部分定金的关系，故王一娟的主张依据不足，且周锐除延迟一天支付部分定金外并不存在其它违约行为，因此，王一娟要求周锐赔偿损失10万元，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、王一娟应于本判决生效之日起10日内向周锐支付返还定金9万元；二、王一娟应于本判决生效之日起10日内向周锐支付违约金38万元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内向周锐返还定金5000元；四、驳回周锐的其它本诉请求；五、驳回王一娟的反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当严格履行。周锐依约履行合同义务，仅在支付部分定金时间方面较合同约定迟延一日，但未达到约定解除条件，在此情况下王一娟将涉案房产另行出售，导致合同不能履行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。当事人请求人民法院减少违约金，应当对违约金约定过高的主张承担举证责任。王一娟以其另行出售房产的价格为参照主张违约金约定过高，本院认为其证据并不足以证明该区域同类房屋普遍交易价格变动没有达到20%的幅度，且考虑到违约金兼具补偿性与惩罚性功能，本院认为原审按照合同约定的转让成交价20%认定违约金，并无明显不当。综上所述，王一娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由上诉人王一娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年九月十九日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。