重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）足法民初字第00783号
原告：重庆展瑞物业管理有限公司（组织机构代码：66356518-4），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处北山家园内。
法定代表人：曹阳，该公司经理。
委托代理人：曹河贤，男，1963年10月18日出生，汉族，重庆市大足区人，系该公司员工。
被告：杨东梅，女，1971年11月19日出生，汉族，重庆市大足区人。
委托代理人：谭程文，男，1970年1月07日出生，汉族，重庆市大足区人，系被告杨东梅丈夫。
原告重庆展瑞物业管理有限公司诉被告杨东梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由代理审判员杨飞适用简易程序，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告重庆展瑞物业管理有限公司的委托代理人曹河贤，被告杨东梅的委托代理人谭成文到庭参加诉讼。原告重庆展瑞物业管理有限公司的法定代表人曹阳，被告杨东梅经本院合法传唤或通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆展瑞物业管理有限公司诉称：原告自2009年12月起就在被告住房所在地的重庆市大足区时代豪庭小区提供物业服务。被告系重庆市大足区时代豪庭小区住房的业主，该房屋建筑面积为130.98平方米，自2013年1月至今，被告一直未向原告交纳物业服务费。被告2013年应每月支付的物业服务费为114.7元（130.98㎡×0.8元／㎡／月＋10元公摊费），被告2014年应每月支付的物业服务费为140.9元（130.98㎡×1元／㎡／月＋10元公摊费），自2013年1月至2014年6月被告拖欠的物管费为2221.8元。另外，双方约定，每日支付违约金为应交纳物业服务费的2%，原告酌情主张1000元违约金。现原告诉至法院，请求：1、判令被告给付原告物业服务费2221.8元（2013年1月至2014年4月），并支付违约金1000元。
被告杨东梅辩称：1、原告未与被告等小区业主签订物业服务合同，收费标准未经业主的同意，物业服务合同系小区业主委员会擅自与原告签订的，未经全体业主同意；2、小区停电时原告未发电致电梯无法运行，使老人小孩等生活不便，且电梯应在四月份年检，但至今未年检；3、小区内生活垃圾随处摆放，原告未及时清理；4、车辆停放、车辆电瓶被盗问题，业主在小区内停放的车辆经常被擦挂，多次反映无果，摩托车电瓶等亦经常被盗，车辆无人管理；5、10元／月／户的公摊费不合理，不知公摊费用于何处。
原告重庆展瑞物业管理有限公司为支持其诉讼请求举示如下证据材料：
1、前期物业服务合同、用以证明原告与开发商签订前期物业服务合同，约定的1元／㎡／月的住宅物业服务费标准，但原告系按照0.8元／㎡／月收取的。
2、重庆市物业服务合同、用以证明原告与被告住房所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定住宅物业费标准是1元／㎡／月，水电公摊是10元／户／月，二次供水是按0.7元／吨／度收取电费。
被告杨东梅为支持其答辩意见申请证人出庭作证：
证人王某某陈述：证人系重庆市大足区时代豪庭6幢业主，物业服务费起初系按0.8元／㎡／月收取的，证人未见过前期物业服务合同，证人按0.8元／㎡／月交纳物业服务费至2014年3月。物业服务合同上签字的李永建在小区中开有茶馆，据说系小区业主委员会的副主任。证人不清楚《重庆市物业服务合同》签订一事，未召开业主大会，未公示。具体的收费标准、合同条款等证人均不不清楚，新的物业服务合同签订后因涨价引起业主不满后进行了公示，原告照了相完事，证人等一直未见到。小区道路的路灯有损坏未及时更换，住宅楼底楼大厅的灯长期不亮，对闲杂人员进入小区原告的安保人员长期不管。
证邓某某陈述：证人系重庆市大足区时代豪庭2幢业主。物业服务费起初系按0.8元／㎡／月收取的证人一直按时交纳了物业服务费的。物业服务合同上签字的李永建系小区业主委员会副主任，但未经业主大会选举产生。证人不清楚重庆市物业服务合同签订一事，未召开业主大会，签订合同过后再进行的公示，具体的收费标准、合同条款等证人均不清楚，刚看完合同后证人才清楚。小区道路的路灯有损坏未及时更换，电杆断了物业公司至今未修复，小区里摩托车到处乱停乱放，外面的车辆也在本小区随时出入，原告管理不善，垃圾处理等比以前有改善。
针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：
被告杨东梅对原告重庆展瑞物业管理有限公司举示的证据1认可，前期是按0.8元／㎡／月收取的物业服务费，入住时预收了一年的物业费，后期因原告的物业服务不到位，被告就未继续交纳物业管理费；对原告举示的证据2，被告质证后不认可，被告不清楚原告系何时与被告住房所在地的小区业主委员会签订的合同，业主委员会选举的结果被告认可，但业主委员会未经大多数业主的同意擅自签订物业服务合同，故被告不认可该份物业服务合同的合法性和有效性，被告认为该合同系无效合同，但还未起诉小区业主委员会。对被告申请出庭作证的二位证人证言，原、被告在质证后对证人证言的陈述内容基本认可。
经庭审质证，对原告重庆展瑞物业管理有限公司举示的证据1，被告质证后表示认可，本院对该份证据的真实性、关联性、合法性予以确认。对原告重庆展瑞物业管理有限公司举示的证据2，原告重庆展瑞物业管理有限公司与被告住房所在地的时代豪庭业主管理委员会签订《重庆市物业服务合同》属实，被告以时代豪庭小区业主委员会在未召开业主大会的情况下擅自与被告签订的《重庆市物业服务合同》无效为由而不予认可，本院认为，被告的抗辩理由不足以推翻原告举示的上述证据2的证明效力，故本院对原告举示的证据2用以证明的问题予以认定。对证人证言，原、被告质证后对基本事实表示认可，故本院对二位证人的证言予以采信，对二位证人的证言与本案的关联性予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2009年12月18日，原告重庆展瑞物业管理有限公司（原大足县朝阳物业管理有限责任公司）与被告杨东梅位于重庆市大足区时代豪庭小区住房所在的小区房地产开发商重庆展瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告重庆展瑞物业管理有限公司向重庆市大足区时代豪庭小区的物业提供物业服务，整个重庆市大足区时代豪庭小区占地面积22470平方米，建筑面积96150平方米。合同第六条约定住宅的物业服务费按照1.00元／月／㎡乘以房屋建筑面积确认，合同未约定期限。以上《前期物业服务合同》实际履行过程中，原告按照0.8元／㎡／月乘以建筑面积计算的物业服务费标准。2013年12月31日，原告重庆展瑞物业管理有限公司与被告重庆市大足区时代豪庭小区1-8-6住房所在的小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》一份，约定由原告重庆展瑞物业管理有限公司继续向重庆市大足区时代豪庭小区的物业提供物业服务，合同第四条第一款约定：“从2014年1月1日起执行物业管理费收费标准为1.00元建筑面积平方米／月，另外每户承担水电公摊费10元／月；以后的收费标准，由双方根据物价上涨水平协商议定。”合同第七条第一款约定：当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，甲方督促其交纳责任；甲方同意乙方按照日应收物管费2%收取违约金。”第七条第二款约定：“乙方多次整改仍达不到服务标准致使50%的业主不满意的，甲方书面给乙方一个月的整改期，如整改后仍然不能通过甲方的检查，甲方可以解除物业服务合同。”另外，上述合同还约定了物业服务范围，特别约定等。被告杨东梅系重庆市大足区时代豪庭小区住房的业主，房屋建筑面积约为130.96平方米。自2013年1月至2014年4月，被告杨东梅未向原告交纳物业服务费。现原告以被告拒不交纳物业服务费为由提起诉讼，要求：判令被告支付原告自2013年1月至2014年4月的物业服务费2221.8元（庭审过程中原告当庭确认其物业服务费计算截止日期为2014年4月），并支付违约金1000元。
2010年2月2日，原大足县朝阳物业管理有限责任公司名称变更为重庆展瑞物业管理有限公司。
本院认为，原告重庆展瑞物业管理有限公司与被告杨东梅位于重庆市大足区时代豪庭小区的房地产开发商重庆展瑞房地产开发有限公司于2009年12月18日签订的《前期物业服务合同》、原告与前述住房所在的业主委员会于2013年12月31日签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，应确认为合法有效，各方当事人均应遵照合同享有权利并履行义务。原告重庆展瑞物业管理有限公司向该小区提供了物业服务，被告杨东梅作为重庆市大足区时代豪庭小区住房的业主，应该遵照其住房所在小区的房地产开发商、业主委员会和原告重庆市展瑞物业管理有限公司签订的物业服务合同，按约交纳物业服务费。庭审过程中，被告自认其位于重庆市大足区时代豪庭小区住房房屋建筑面积约为130.96平方米。关于原告诉讼请求中要求被告杨东梅支付未付物业服务费2221.8元的诉讼请求，本院认为，被告杨东梅自2013年1月至2014年4月止未支付物业服务费为：2013年1月至12月，物业服务费为130.96㎡×0.8元／㎡／月×12个月=1257.22元；2014年1月至4月，物业服务费为130.96㎡×1元／㎡／月×4个月=523.84元、水电公摊费为10元／月×4个月=40元；以上共计1821.06元，对原告重庆展瑞物业管理有限公司主张要求被告杨东梅支付2221.8元物业服务费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对原告要求被告支付2013年1月至12月期间的水电公摊费10元／月，因原告未向法庭出示相关的证据，本院依法不予支持。对原告重庆展瑞物业管理有限公司要求被告杨东梅支付违约金1000元的诉讼请求，本院认为，原告重庆展瑞物业管理有限公司按照其与原告住房所在地的开发商、业主委员会签订了物业服务合同，履行了物业服务义务，完成了自己的合同义务，被告应该按照合同约定向原告支付相应的物业服务费，但被告拒不支付物业服务费，已构成违约，故应由其承担违约责任。原告主张1000元违约金在合同约定范围内，本院依法予以支持。对被告辩称原告物业服务不到位、原告与小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》未召开业主大会应为无效故未交纳物业服务费，其未违约的辩解意见，因无相关的证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨东梅支付原告重庆展瑞物业管理有限公司物业服务费、水电公摊费1821.06元和违约金1000元，共计2821.06元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告重庆展瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由被告杨东梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 杨 飞
二〇一四年十月八日
书 记 员 邓茹双