广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6588号
原告：冯剑波，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××2839。
委托代理人：李君，系广东xx律师事务所律师。
委托代理人：梁慕嫦。
被告：王文学，男，汉族，住湖南省沅江市。
被告：佛山市金尘物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：王文学。
原告冯剑波诉被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司（以下简称金尘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李君、梁慕嫦，被告王文学（亦是被告金尘公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月31日，原告与被告王文学签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其所有的坐落于广东省佛山市南海区桂城街道石圩镇xxx号（产权证号：粤房字第××号）房屋出租给被告，合同期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。双方约定2015年1月份为免租期，2015年2月份按半月租金计12920元，自2015年3月1日至2017年12月31日期间，每月租金为25840元，合同签订时被告须向原告支付保证金77520元。被告须于每月25日前将次月租金通过银行转账形式支付给原告，被告须按时交纳租金，每逾期一天须向原告支付百分之一的滞纳金。被告金尘公司在合同上盖章，承诺承担担保责任。上述合同签订后，原告依约履行向被告交付租赁物，被告也以转账形式支付保证金77520元及2015年2月份的租金12920元，原告已经出具收据。但自2015年2月25日起，在合同履行过程中，被告却多次以各种借口拖欠延迟支付租金，并未按合同约定的时间依时支付租金，也未按合同约定全额支付租金，每次以各种理由借口少交几百或几千元不等，仅口头承诺于年底时一并结清。现至原告起诉之日止，被告尚未支付4月份的租金25840元（按合同约定应于2016年3月25日支付4月份的租金），被告累计拖欠租金达66960元。原告曾多次致电被告，要求被告依约履行付款义务，但被告一直不肯接听电话。原告逼于无奈，只得以短信及在房屋外墙张贴欠租通知，要求原告偿还租金，但被告仍置之不理。请求判令：1.解除原、被告之间就坐落于广东省佛山市南海区桂城街道石圩镇xxx号（产权证号：粤房字第××号）于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同书》；2.被告立即交付所占用的广东省佛山市南海区桂城街道石圩镇xxx号房产，并按《房屋租赁合同书》约定支付租金，自起诉之日起按每月25840元计算；3.被告向原告支付拖欠租金66960元及违约金16740元（违约金按照《房屋租赁合同书》约定每超期一天支付百分之一滞纳金，从2016年3月25日计至2016年4月19日止，从2016年4月20日起至实际付清之日止的滞纳金另计）；4.被告金尘公司对上述债务承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费用。
两被告辩称，租金合同约定是25840元，但被告与原告有口头合约，从2015年6月份，租金调整为23000元，过年期间为20000元／月。按该标准，被告没有欠原告的租金。若原告不愿意继续将房屋租赁给被告，要求解除合同的，被告同意解除合同，但是保证金需要由原告退还给被告。
庭审中，原告举证如下：
1．原告身份证、被告王文学身份证，被告佛山市金尘物业管理有限公司营业执照副本复印件、组织机构代码证（各1份，复印件），证明原被告的诉讼主体资格。
2.房屋租赁合同书（1份，原件），证明原被告于2014年12月31日签订了一份房屋租赁合同，原告将位于佛山市南海区桂城街道石石肯圩镇xxx号房屋整栋出租给被告，租赁期限为六年，租期为2015年1月1日至2020年12月31日止。起始租金为每月25840元，租金每三年递增百分之十。
3.房屋所有权证（粤房字第××号）、土地使用证［南集建（97）字第xxx号）］（各1份，原件），证明原告是佛山市南海区桂城街道石石肯圩镇xxx号房屋的所有权人，原告有权向被告出租涉讼房产。
4.出租屋网络、监控交收表（1份，原件），证明原告将涉讼房屋连同涉讼房屋内的网络监控设备依约交付给被告使用。
5.证明（1份，原件）、结婚证、梁肖芳身份证（各1份，复印件），证明涉讼租赁合同，原告所使用的收款账号，为其妻子梁肖芳提供，供原告冯剑波向被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司收取涉讼房产的租金。
6.收据（No8513411、No8513412）（2份，原件），证明被告向原告交纳保证金和部分租金，租赁合同实际履行。
7.账户明细查询（卡号：62×××12）（1组，打印件加盖广东南海农村商业银行股份有限公司桂城石支行公章），证明被告向原告交纳租金的实际情况，交纳的租金已经包括了证据6中载明的部分租金。
经质证，两被告对原告出示的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但实际交付使用的面积和产权证上登记的面积不符，政府批文准许原告建造四层房屋，但实际上原告建造了七层。被告将房屋出租给其他人，其他人办居住证的时候，因为登记面积和实际面积不符，无法办理居住证。对证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据6有异议，被告向原告交付的租金和保证金都是通过银行账户直接转账的，从来没有收到过原告向被告出具的收据。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。
庭审中，两被告没有证据提供。
经审查，原告出示的证据1-5、7因被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据6为原告出具的材料，被告不予认可，本院以证据7反映的内容为准。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年12月31日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将佛山市南海区桂城街道石圩镇xxx号的房屋整栋出租给被告，整栋房屋是全新七层框架混凝土结构楼房；租赁期限从2015年1月1日起至2020年12月31日止；2015年1月份为免租期，2015年2月份计半个月租金为12920元，2015年3月1日至2017年12月31日每月租金为25840元；被告在每月25日前将下月租金通过银行转帐全额支付给原告；签订合同的同时，被告须向原告交纳等额于三个月合计租金（即77520元）的履约保证金；被告须按时交纳租金，每超期1天则须向原告额外支付百分之一的滞纳金，超期5天视为被告违约；等等。
被告已支付保证金77520元、2015年2月租金12920元、2015年3月租金23000元、2015年4月租金25000元、2015年6月-12月租金各23000元、2016年1月-3月租金各20000元。
2016年4月20日，原告提起诉讼。
本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告提供的房屋权属证书（证据3）与合同约定租赁物层数并不相符，原告陈述房屋为拆除旧屋重新起建，该权属证书实质为原房屋的权属证明，不能作为证明现租赁物的依据。原告未能提供涉讼房屋房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。鉴于被告已实际使用涉讼房屋，应参照约定计付相应的使用费予原告。被告辩称双方口头约定对租金予以调整，但未能得到原告认可，亦未能提供相应的变更依据；虽2015年6月后被告向合同指定账号存入金额不多于23000元，但该仅为被告单方行为表示，亦无原告出具收据予以确认每月租金金额，被告该项辩解本院不予采纳，被告应参照约定按每月25840元标准计付使用费予原告。被告认为2015年3月至5月已足额支付租金，但合同约定账号并无相应的足额入款记录，被告亦未能提供其余款项支付依据，本院不予采信。原告请求被告支付2015年3月至2016年4月期间欠付使用费合共66960元、及从2016年5月1日起至房屋返还之日止按每月25840元计付使用费的主张本院予以支持。被告未能按月足额支付使用费，应赔付损失予原告；合同无效，且约定日百分之一标准过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计付利息，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退《房屋租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城街道石圩镇xxx号的房屋予原告冯剑波。
二、被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付2015年3月至2016年4月期间欠付使用费合共66960元予原告冯剑波。
三、被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司应以66960元为本金从2016年3月25日起至上列第二项义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告冯剑波，本项随上列第二项清。
四、被告王文学、佛山市金尘物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年5月1日起至上列第一项义务履行之日止按每月25840元标准计算的使用费予原告冯剑波。
五、驳回原告冯剑波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取946.25元（原告已预交），由原告负担209.25元，由两被告负担737元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年六月十六日
书记员 赵 燕