上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第3552号
原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路710号707室。
法定代表人徐新，总经理。
委托代理人吴悦，女，狮城怡安（上海）物业管理有限公司工作。
被告孙忆珏，女。
委托代理人王惟锦，上海市汇锦律师事务所律师。
原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司诉被告孙忆珏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司的委托代理人吴悦，被告孙忆珏的委托代理人王惟锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司诉称：原告按《前期物业管理服务合同》约定从2010年4月起对被告居住的上海市松江区古楼公路1198弄（同润碧水湾）小区进行物业管理。被告于2010年3月30日根据交房通知到现场验房。该房屋建筑面积地上为310.10平方米、地下173.99平方米，按物业管理合同约定，被告每月按地上人民币（以下币种同）4.60元／平方米、地下2.4元／平方米收取物业管理费。被告从2010年4月至2013年12月拖欠物业管理费82，981.80元。期间原告多次反复催告，但受被告拒绝，故提起诉讼要求：判令被告支付拖欠的自2010年4月至2013年12月止的物业管理费82，981.80元。
被告孙忆珏辩称：被告于2009年6月27日与开发商签订《上海市商品房预售合同》，当日即向售房人员提出交房期间被告不在国内，要求延迟至2010年7月交房，开发商无异议。2010年7月6日开发商陪同被告验房，发现多处问题需要整改，后被告与原告多次协商整改事宜，整改期间的物业费不应当由被告负担。另原、被告因物业费的负担问题发生争议，原告扣押房屋钥匙，被告至今未拿到钥匙。因此，原告无理由向被告收取物业费，要求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月，原告与上海垄景房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《前期物业管理服务合同》，约定开发商委托原告对上海市松江区古楼路1198弄“同润碧水湾花园二期·圣塔路斯别墅”实行物业管理，委托管理期限为二年，自2010年4月1日起至2012年3月31日止；合同还约定物业管理服务费按月以地上建筑面积每平方米4.60元、地下建筑面积每平方米2.40元向业主收取。2011年该小区成立业主委员会。2012年9月，原告与上海市松江区同润碧水湾花园业主大会签订《物业服务委托合同》，约定原告对该小区一、二期继续实行物业管理，委托管理期限自2012年9月10日起至2015年5月15日止；该合同并约定物业管理服务费的收费标准不变，由物业公司按季向业主收取，收取时间为每季首月15日前。原告实际自2005年开始入驻该小区提供物业服务至今。
2009年6月27日，被告孙忆珏、案外人周晟弘就购买上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄※号（同润碧水湾花园二期）别墅与开发商签订《上海市商品房预售合同》，合同对购买条件、细节等进行约定，第十一条明确约定卖方定于2010年3月31日前将该房屋交付给买方，除不可抗力外；第十三条约定：房屋符合交付条件后，卖方应在交付之日前七天书面通知买方办理交付该房屋的手续，买方应在收到该通知之日起七日内，会同卖方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙房。2010年3月15日，开发商向被告及周晟弘发出《交房通知书》，确定交房时间为2010年3月30日上午9时30分，并罗列了需收退的各项费用，被告收到《交房通知书》后未按期前去办理交房手续。2010年7月6日、同年8月中旬，被告两次前去小区办理验房手续，因发现房屋有多处质量问题需要整改未能交付钥匙。2011年3月15日，被告及周晟弘经核准登记为该房屋的权利人，建筑面积登记为484.09平方米（其中地上建筑面积310.10平方米，地下建筑面积173.99平方米）。同年12月24日，被告至原告处填写《业主家庭情况登记表》，并签署承诺书，承诺遵守《临时管理规约》等相关规定。被告未向原告交纳上述房屋自2010年4月至2013年12月的物业服务费82，981.80元。
诉讼中，被告陈述：其在购房当日即向销售人员提交《情况说明书》，申明因公事原因在2010年4月至7月间不在中国境内，不能于预售合同规定之期限内办理房屋交接手续，故申请于2010年7月20日至7月30日之间办理交接手续，该说明书的原件已被销售人员收走，当时留了一份复印件，该证据可以证明买卖双方对于预售合同中约定的交房时间进行了重新约定，被告在约定的期间内前去办理交房手续，因房屋质量问题未能办理交房手续，后由于被告不同意支付物业费，原告扣押房屋钥匙，导致至今未能完成交房，故整改期间的物业费应当由开发商承担。原告对《情况说明书》及扣押钥匙均不予认可。
为查明事实，本院就买卖双方是否重新约定交房时间该节事实要求原告向开发商核实、由被告补证。原告书面回复：经核实无书面及口头协议约定延期交房。本院根据被告代理人的申请向其开具调查令，但被告仅提供署期为2010年3月31日的《开发商通知物业公司交接单》，认为虽然签名盖章是真实的，但签署日期系开发商伪造，未提供关于协议延期交房的相关证据。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》、《上海市商品房预售合同》、《交房通知书》、《上海市房地产权证》、《开发商通知物业公司交接单》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。《物业管理条例》规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。本案中，开发商已在预售合同约定的期限内向被告发出书面交房通知，被告收到该通知后无正当理由未按期前去办理交房手续，视为房屋已于2010年3月30日完成交付，故自2010年4月1日起的物业服务费应当由买受人即被告方承担，原告诉讼请求于法有据，本院予以支持。
被告辩解交房时间协议延期至2010年7月，后因房屋质量问题及原告扣押钥匙从而至今未完成交付，故物业服务费不应由其负担，即使法院认定房屋已经交付，整改期间的物业服务费仍应由开发商负担。本院认为，如前所述，本案所涉房屋已于2010年3月30日交付，被告提供的《情况说明书》无出售方签收依据，即便该《情况说明书》真实存在并已交付出售方，从内容看亦不能视作对交房时间的重新约定：首先，交房时间是合同重要条款之一，合同订立后，对于合同内容的变更需要双方协商一致，预售合同第十一条明确约定交房时间是2010年3月31日前，被告单方提出变更合同条款，但开发商向买受方发出《交房通知书》的行为已经明确表示双方对于变更交房时间未达成合意，故仍应按照预售合同约定全面履行各自义务；其次，《情况说明书》系被告方出具，载明其2010年4月至7月间不在国内，但预售合同约定的交房时间是2010年3月31日前，《交房通知书》亦是如期送达，故《情况说明书》所述的合同条款变更的前提亦不满足。至于被告提出《开发商通知物业公司交接单》署期系开发商伪造，本院认为，因房屋已于2010年3月30日视为交付，此后交接单是否签署、何时签署、房屋钥匙是否实际交付已经不是本案的关键，被告在履行了缴纳物业服务费的义务后，与开发商仍有争议的，可以另行主张。因此，被告的辩称意见依据不足，本院难以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、参照国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：
被告孙忆珏于本判决生效之日起十日内支付原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司自2010年4月至2013年12月的物业服务费82，981.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，875元，减半收取计937.50元，由被告孙忆珏负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陆 贤
二〇一四年六月十六日
书 记 员 高雨烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条……
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。