浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第42号
原告：会稽山绍兴酒股份有限公司。
法定代表人：金建顺。
委托代理人：冯坚、杨泽峰。
被告：王江莹。
委托代理人：宋岩。
委托代理人：王立江。
原告会稽山绍兴酒股份有限公司诉被告王江莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月23日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序，本院依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告会稽山绍兴酒股份有限公司的委托代理人杨泽峰，被告王江莹的委托代理人王立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告会稽山绍兴酒股份有限公司诉称：会稽山大厦综合楼位于绍兴市区解放南路287号，该大楼的部分产权归属绍兴市房地产管理处，部分产权归属原告。2004年8月底、2006年5月底、2008年6月16日，原、被告分别签订《承包使用合同》、《承包使用补充协议》、《补充协议》，约定原告将会稽山大厦综合楼（除一楼大堂后一间财务办公室、底楼大厅下地下仓库及郡楼门市部外）租赁给被告使用；自2008年6月16日起，被告应付的年租金为500000元，另该房屋应缴绍兴市房地产管理处的租费由被告出面办理具体手续，由原告统一向绍兴市房地产管理处结算；今后如绍兴市房地产管理处上涨租金，上涨部分由被告负担；租金每半年支付一次，先付后用；逾期缴付租金的，被告每天按应付金额1%支付违约金；土地税由被告负担等。
被告承租产权属于绍兴市房地产管理处的部分房屋计2243.76平方米，其市场租金为每季度235596元，但2009年7月1日之前绍兴市房地产管理处按每季度117798元向原告收取。自2009年7月1日起，绍兴市房地产管理处将其所有的上述房屋租金调高至市场价，按每季度235596元执行，土地税则按每季度532.05元执行。由于被告只以每季度117798元标准向原告支付了2009年7月1日至2010年6月30日期间的租金。据此，依照双方合同约定，被告尚欠原告2009年7月1日至2010年6月30日的上涨部分租金471192元以及土地税2128.20元。
另，自2010年7月1日起，被告已退出承租。原告在向绍兴市房地产管理处缴纳2009年7月1日至2010年12月31日的租金后，有权依约向被告主张上涨部分租金差额以及土地税。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求为：一、要求被告向原告支付2009年7月1日至2010年6月30日期间的上涨部分租金471192元，并支付自2011年1月27日起至付清日止的违约金（每天的违约金按应付金额1%计算）；二、要求被告支付原告土地税2128.20元。
被告王江莹辩称：原、被告签订《承包使用合同》、《承包使用补充协议》、《补充协议》是事实，据此双方间订立的是承包合同，而非租赁合同，原告以租赁法律关系向被告主张权利，其主张的法律关系是错误的。即使本案的案由被确定为租赁合同纠纷，则绍兴市房地产管理处对于会稽山大厦综合楼拥有的2243.76平方米产权面积应认定为原告非法转租给被告使用，此转租行为违反了原告与绍兴市房地产管理处所订租赁合同中有关不得转租的约定，相应的收益也属于非法所得，应由绍兴市房地产管理处向原告进行追缴，这也将导致原、被告间的租赁合同的效力处于待定状态。原、被告订立的合同中约定“先支付承包金再使用标的物”，但被告于2010年7月1日退出承包时，已获得原告的同意，而且原告当时并未提出被告拖欠承包款。时隔一年半后，原告以其与绍兴市房地产管理处于2011年1月25日签订的租赁协议向被告主张上涨部分租金，其合同本身的真实性值得怀疑。原告另主张被告需支付逾付租金每日1%的违约金于法无据，于理不合。此外，根据我国民法通则的规定，延付或拒付租金，诉讼时效为一年。原告与绍兴市房地产管理处的租赁合同中约定，租金按季度交纳，应在第一个月10日前支付，先付后用，不得拖欠。原告现起诉被告需要补交的是2009年7月1日至2010年6月30日的租金，依此推断，原告与绍兴市房地产管理处的租金交付履行期为2009年7月11日前，故原告应在2009年7月11日即应当知道被告延付了增加的那部分租金，但直至2010年7月原、被告终止租赁合同之时，原告均未向被告提出增加租金的主张，同时被告也认为自己完整地履行了自己的合同义务，故原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定事实如下：原告的前身分别是东风绍兴酒有限公司、会稽山绍兴酒有限公司。2004年，原、被告签订一份《承包使用合同》，约定原告同意被告承包使用位于绍兴市区解放南路287号会稽山大厦综合楼当作营业房使用，包括主楼四层至六层，面积约1500平方米，该综合楼中绍兴市房地产管理处拥有产权部分约240平方米，面积均为图纸建筑面积，以实际墙界现状为准；承包使用期为六年，自2004年9月1日起至2010年8月31日止，承包期到期前，如被告需续包，应提前三个月与原告协商，同等条件下，被告享有优先续包使用权；第一年至第三年承包金每年500000元，第四年至第六年增加5%，合同签订前被告已交付预付款200000元，合同签订时预付款中的100000元作为履约保证金，另100000元转为首期承包金，至2004年10月20日前被告付承包款150000元，至2005年1月20日前被告付承包金250000元。以后每半年按比例支付一次，先付承包金后用房屋，逾期缴付承包使用金，每天按应付金额的1%加收滞纳金；上述承包金不含土地使用税因素，如今后国家开征土地使用税，则被告使用面积须按开征税款缴付；被告在租赁期满或者因被告原因提前中止承包合同，则应把房屋归还原告，原告对于房屋的附着设施及各类装修均不作价、不拆除，无偿留给原告等。2006年，原、被告在上述合同的基础上签订一份《承包使用补充协议》，约定被告的房屋使用面积再增加综合楼三层、二层和一层除原告自用部分外的面积（其产权均为绍兴市房地产管理处）；上述新增部分承包使用期暂定六年，自2006年6月1日起至2012年5月31日止，被告原承包使用部分，相应延续至2012年5月31日；被告新增部分年承包金为250000元，每半年支付一次，被告原承包使用部分，承包金及支付方式均按原约定不变，即该综合楼年承包金为750000元；今后房管部门若对该综合楼房租进行调价时，双方按各自承担的租金比例负担，由原告统一向房管部门结算等。2008年6月6日，原、被告在前二份合同的基础上又签订一份《补充协议》，约定被告承包使用面积包括整个大楼除一楼大堂后一间财务办公室、底楼大厅下地下仓库及郡楼门市部外，其余均交与被告使用；被告每年交原告租金500000元，另外该大楼应缴房管部门的租费由被告承担，具体承租手续由原告出面办理，被告应缴原告的租金半年支付一次，并取消原合同按年上浮，今后如房管部门房租上涨，上涨部分由被告承担；该大楼使用期延期至2014年9月30日止，新协议从2008年5月1日起执行，本协议签订前房租仍按原合同执行；本补充协议作为原承包合同及补充协议的组成部分，原合同协议未作修正的条款，仍继续执行等。
另认定，原、被告间上述合同中涉及原告交付被告租赁使用的2243.76平方米房屋产权属绍兴市房地产管理处所有。原告就该2243.76平方米房屋承租权的取得于2008年7月22日与绍兴市房地产管理处签订一份《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》，约定租赁房屋为位于绍兴市区解放南路287号经营用房2243.76平方米；租赁期限自2007年7月1日至2009年6月30日，市场租金为每季度235595元，现协议租金自2007年7月1日至2009年6月30日按每季度117798元执行等。2011年1月25日，原告与绍兴市房地产管理处就上述2243.76平方米房屋的承租事宜又签订一份《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》，约定租赁期限自2009年7月1日至2010年12月31日，市场租金为每季度235596元，现协议租金自2009年7月1日至2010年12月31日按每季度235596元执行；另加土地税每季度532.05元等。
再认定，被告2010年7月1日起退出会稽山大厦综合楼的租赁。2010年12月，绍兴市房地产管理处向绍兴市越城区人民法院起诉要求解除其与原告间所签订的房屋租赁合同，并要求原告向其支付2009年7月1日至2010年12月31日的租金和土地使用税共计1419948.60元等。嗣后，原告于2011年1月25日向绍兴市房地产管理处支付1419948.60元。绍兴市房地产管理处于2011年1月27日向上述法院申请撤回起诉。2011年3月18日，原告向被告催讨上涨部分租金未果，遂成讼。
以上事实认定，由原告提供的工商资料、承包使用合同、承包使用补充协议、补充协议、绍兴市区非住宅房屋租赁合同、起诉状、民事裁定书、汇票申请单、发票、函件、邮件回执，被告提供的转让协议，本院调查工作情况说明及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：原、被告间就会稽山大厦综合楼的使用签订的《承包使用合同》、《承包使用补充协议》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。上述合同中虽提及承包使用、承包金，但上述合同主要内容体现租赁法律关系，这也得到双方当事人在第一次庭审时一致认可，本院予以认定。被告在第二次庭审中又主张上述合同应定性为承包合同，而非租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。据此，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。事实表明，原告租赁给被告的会稽山大厦综合楼中包括了产权属于绍兴市房地产管理处的2243.76平方米的房屋，该部分房屋实际上由原告向绍兴市房地产管理处租赁以后再转租给被告使用。对该转租房屋的租金问题，原、被告的租赁合同中明确约定“今后如房管部门房租上涨，上涨部分由被告承担”。结合查明的事实，原告与绍兴市房地产管理处原先约定上述2243.76平方米的房屋租金在2007年7月1日至2009年6月30日期间按每季度117798元执行，但此后又约定自2009年7月1日至2010年12月31日期间按每季度235596元执行，二者相较，原告主张的转租房屋租金上涨事实是客观存在的，其自2009年7月1日起每季度租金上涨的幅度为117798元。据此，原告诉请被告支付2009年7月1日至2010年6月30日期间的四个季度的上涨部分租金471192元，既有事实依据，也符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称原告的上述转租行为未取得出租人绍兴市房地产管理处的同意，导致原、被告间签订的涉案合同效力待定，同时认为原告因转租获得的非法收益应由绍兴市房地产管理处追缴。本院认为，虽然原告的转租行为未取得出租人绍兴市房地产管理处的明确同意，但根据本院的调查情况，绍兴市房地产管理处对于原告的转租行为采取了默许的态度，并未对此向原告提出过异议，也未由此行使解除权解除合同。在此情况下，转租关系可以存续且为有效，被告的上述辩称缺乏法律依据，本院不予采纳。
原告同时主张上述上涨部分租金自2011年1月27日起至付清日止的违约金（每天的违约金按应付金额1%计算）。被告对此认为该项请求于法无据，于理不合。本院认为，原、被告约定转租房屋的租金如遇绍兴市房地产管理处上调，则上涨部分由被告承担。由于绍兴市房地产管理处是否上调租金本身不具有确定性，故双方合同中对于上涨部分租金的支付方式、违约责任并未作出明确约定。原告主张的被告逾期缴付承包使用金，应每天按应付金额的1%加收滞纳金，该约定不能适用于上涨部分租金。但被告在原告于2011年3月18日催讨后至今仍拒绝支付原告上涨部分租金，则显然违反双方合同约定，构成违约，应承担违约责任。据此，本院综合考量双方当事人利益平衡，以原告的实际损失为基础，将其主张的该项违约金计算标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。对于起算日，原告主张为2011年1月27日，依据不足，应予纠正。本院结合原告通知被告付款的事实，将其酌情确定为2011年3月19日。原告另主张支付土地使用税，经审查，该项请求符合双方合同中关于被告应按使用面积交缴纳土地税的约定，本院予以支持。对于其具体金额，根据绍兴市房地产管理处向原告收取土地使用税的标准即每季度532.05元，本院经计算认定为2128.20元。
另，被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效。本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。事实表明，原告与绍兴市房地产管理处于2011年1月25日才最终签约明确2009年7月1日至2010年12月31日的涉案转租房屋的租金按每季度235596元执行，此后原告又于2011年3月18日向被告依据合同约定催讨上涨部分租金未果，故原告知道或者应当知道权利被侵害时间节点应确定为2011年1月。据此，原告于2011年12月提起本案诉讼，并未超过一年诉讼时效，本院对于被告的上述辩称不予采纳。被告还辩称其与原告间的租赁合同权利与义务已于2010年7月1日终止，原告向其提出的各项诉求无事实与法律依据。本院认为，被告于2011年7月1日起退出会稽山大厦综合楼的租赁，确实导致双方的租赁合同权利义务终止，但并不影响双方合同中有关结算与清理条款的效力，故本院对被告的该项辩称也不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、王江莹应支付会稽山绍兴酒股份有限公司上涨部分租金471192元，并支付该款自2011年3月19日起至本判决确定付款日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的相应利息，上述款项限本判决生效后十日内履行完毕，利随本清；
二、王江莹应支付会稽山绍兴酒股份有限公司土地使用税2128.20元，款限本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回会稽山绍兴酒股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8400元，由王江莹负担，款限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费8400元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 申 宁
人民陪审员 马学凯
二〇一二年四月十三日
书 记 员 谭钰婷