浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1450号
原告罗蒋源。
委托代理人莫显奇、莫晓安。
被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司。
法定代表人戴髻云。
委托代理人莫琳璐。
原告罗蒋源为与被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司（以下简称海宁盛世钱塘公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月17日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，分别于2015年9月17日、11月12日公开开庭进行了审理。原告罗蒋源的委托代理人莫显奇、莫晓安，被告海宁盛世钱塘公司的委托代理人莫琳璐两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗蒋源诉称，2014年4月，原告就购买位于浙江海宁经编产业园区沧海路1号御江南商务楼沧海路1号105室事宜与被告签订关于购买御江南商铺的意向协议，双方对商铺的价款、支付方式、出租情况等进行了约定，之后双方又签订了浙江省商品房买卖合同，原告按要求支付了第一期房款价款1580000元，被告在收到该款项后出具了确认函。根据合同约定，被告应当在2014年10月31日前交付案涉房屋，但由于进度缓慢，被告无法按时交付，双方又签订补充协议1份，对交房标准、房屋价款、交房时间等内容进行了重新约定，交房标准由精装修改为毛坯，房屋销售价由原来的精装修调整为毛坯，第二期房款500万元，原告无需再支付给被告，原告同意被告在2014年12月31日前交付房屋。如被告未能在2014年12月31日前交付房屋的，原告有权选择解除合同并要求被告支付违约金总房价的20%或者选择继续履行合同并要求被告支付日千分之一的逾期交房违约金。之后被告未能按时交房，原告多次催促被告均不予理会，故提出以下诉讼请求：
1、判令被告继续履行双方签订的合同编号为1403030013号《浙江省商品房买卖合同》约定的交房义务；
2、判令被告支付逾期交房违约金168666.08元（自2014年12月31日起按银行同期贷款利率4倍暂计至2015年7月10日，实际计算至交付房屋之日止）；
3、本案诉讼费用由被告承担。
被告海宁盛世钱塘公司辩称，一、因投资方与被告之间有纠纷目前还未协调完毕才导致案涉房屋不能交房，实际上案涉房屋的竣工验收备案已完成，基本具备交付条件，被告方最终一定能够向原告交付房屋，只是时间问题。二、对于原告主张的逾期交房违约金被告没有意见，但是认为违约金金额过高，希望与原告协商，可以调整。
经审理本案认定事实如下：
2014年3月，原告作为买受人与出卖人被告签订合同编号为1403030013的《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买的商品房为浙江海宁经编产业园区沧海路1号御江南商务楼沧海路1号105室，建筑层数地上12层，该商品房位于第1、2层。该商品房的设计用途为商业用房。建筑面积180.21平方米，单价为22000元每平方米，总金额为3964620元，买受人于2013年3月5日前一次性付清全部房价款。出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、因本商品房用途为商业、金融。故不具备用气。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起且具备通知条件30日内告知买受人的；2、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的约定款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房日期相应顺延至买受人付清相应款项后30天内，顺延期限不视为出卖人交付逾期，出卖人无需另行书面通知买受人办理交付手续。除上述两种特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金。
2014年4月1日，原告作为乙方与甲方被告签订《关于购买御江南商铺协议》1份，约定：介于乙方一次性购买9套商铺，甲方同意以团购价予以优惠，最终以12395元／平方米的价格出售案涉房屋，案涉房屋的实际成交价为2229350元，原告在2014年4月15日前支付房款1580000元，剩余款项在甲方消防验收通过后，书面通知乙方付请剩余款项，乙方在收到通知三个工作日内将剩余款项汇入甲方指定账户。
上述合同及协议签订后，原告依约支付了第一笔款项1580000元。
2014年10月31日，原告作为乙方与甲方被告签订《补充合同》1份，约定：由于甲方工程进度缓慢，未能按照商品房买卖合同约定的时间交房，乙方要求变更交房标准由精装修改为毛坯，经协商获得甲方同意。房屋销售价也由原来的精装修调整为毛坯，故第二笔购房款乙方无需再支付给甲方，甲乙双方确认乙方已经支付全部购房款。乙方同意给与甲方一定宽限期交房，甲方承诺在2014年12月31日前交房给乙方。如甲方未能按期交房，乙方有权选择解除合同并要求甲方支付违约金总房价的20%，或者选择继续履行合同并要求甲方支付日千分之一的逾期交房违约金。
现被告至今未能依约将案涉房屋交付给原告，故原告诉至本院要求被告履行交房义务并承担逾期交房的违约金。
上述事实有原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、确认函、《补充合同》、《关于购买御江南商铺的协议》、本案庭审笔录证实。
本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》及《关于购买御江南商铺的协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，被告未能在2014年12月31日前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告使用，且未有证据显示被告不能履行交房义务，被告在庭审中亦陈述案涉房屋的竣工验收备案已经完成，最终是可以交房的，故原告有权依约要求被告继续履行双方签订的合同编号为1403030013号《浙江省商品房买卖合同》约定的交房义务，将案涉房屋交付给原告使用，故本院对原告要求被告履行交房义务的诉讼请求，依法予以支持。
关于逾期交房违约金一项。因被告未能依约履行交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金的计算标准，原告自愿按照银行同期贷款利率的四倍计算，被告认为按此计算违约金过高，本院认为，若按银行同期贷款利率的四倍计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为1580000×0.046×4÷365÷180.21≈4.42元／平方米·天。现被告逾期交房近一年，若按银行同期贷款利率的四倍计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求调整违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此对于被告应支付的逾期交房违约金本院根据当事人的过错程度、合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情确定为每日按已付购房款的万分之二计算。经计算，从2015年1月1日起至判决之日的违约金为101120元（1580000×2÷10000×320）。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求中合理的部分，依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将浙江海宁经编产业园区沧海路1号御江南商务楼沧海路1号105室交付给原告罗蒋源。
二、被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司支付原告罗蒋源逾期交房违约金人民币101120元（暂计算至2015年11月16日，此后以人民币158万元为基数按每日万分之二计算至实际交房之日止），于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告罗蒋源的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币1836.5元，由原告罗蒋源负担人民币675.5元，被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司负担人民币1161元。被告海宁盛世钱塘房地产开发有限公司应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3673元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 单婧婧
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 杨文婕