重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03055号
上诉人（原审被告）刘刚，男，1963年11月20日出生，汉族。
委托代理人崔翔，重庆圣必德律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）重庆盛基物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建北一支路8号1单元24-19号，组织机构代码67612458-0。
法定代表人李文勇，总经理。
委托代理人周萍，重庆天之合律师事务所律师。
委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何薇，女，1979年9月4日出生，汉族。
委托代理人陈旭，重庆华�岳律师事务所律师。
委托代理人贺金强，重庆华之岳律师事务所律师。
上诉人刘刚、重庆盛基物业管理有限公司（以下简称盛基公司）与被上诉人何薇返还原物纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月13日作出（2013）江法民初字第06775号民事判决，刘刚、盛基公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年4月24日对本案进行了询问。上诉人刘刚的委托代理人崔翔、盛基公司的委托代理人周萍、陈怡奇与被上诉人何薇的委托代理人陈旭、贺金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年，案外人王何购买了位于重庆市江北区建北一支路8号裙楼3203号商铺，建筑面积53.92平方米。被告所经营的“陌上花开”茶餐厅的商业铺面包含了36个商铺（具体商铺位于重庆市江北区建北一支路8号裙楼3100-3103、3105-3113、3115-3118、3200-3203、3205-3213、3215、3231-3233、3235、3310号），每个商铺均有独立的产权登记。2008年7月前后，除3200号、3202号、3206-3208号商铺的业主外，其余31个商铺的业主（包括王何）均与第三人签订了《委托经营管理协议》，约定业主将其所有商铺的使用权交由第三人统一招商经营并管理，在管理期间内第三人按时间段将租金支付给业主，商铺经营管理期为2008年7月1日至2012年6月30日，租金标准逐年增加；在经营管理期间内，对于业主的商铺无论是第三人自用还是授权他人使用，也不论第三人在管理业主商铺期间所取得的收益高于或低于按本协议约定应付业主租金，双方均不得要求增加或减少本协议约定的第三人应付业主的款项，如第三人管理收益低于应付业主租金的，亏损由第三人承担，如第三人管理收益高于业主租金的，收益由第三人享有；第三人与承租商家之间发生�有关经济纠纷，法律责任以及所带来的经济损失，一律由第三人承担，业主不负任何责任。协议签订后，第三人开始对36个商铺进行统一经营管理。
2008年10月前后，除3109号、3111号、3113号、3116号、3200-3203号、3205-3208号、3213号、3235号商铺的业主外，其余22个商铺的业主（不含王何或本案原告）均与第三人签订了《商铺委托招商出租及物业管理合同》，约定22个商铺的业主在2012年6月30日《委托经营管理协议》期限届满后，委托第三人对22个商铺对外招商和物业管理；业主委托第三人代理出租及管理期限从2012年7月1日至2018年6月30日止；第三人有权以业主名义行使对商铺的管理权利（包括但不限于对外招商出租、对物业维修维护、与承租人谈判签约等）；商铺对外出租所获租金收益应按本合同之约定归业主所有，第三人作为受托对外出租商铺的受托方，仅获得提供出租服务及租赁管理的服务费用。
2010年4月15日，第三人与被告签订了《新上海大厦商业裙房商铺租赁合同》，约定将包括本案涉讼商铺在内的36个商铺（商铺编号为JB3-49-31-1，共计1000平方米）租赁给被告用于商业经营。合同约定，商铺租赁期限为2010年4月20日至2019年4月19日，商铺的起租租金为60元／月·平方米，2013年4月20日起后每年累计递加3元／月·平方米。合同签订后，第三人将上述36个商铺交付被告经营“陌上花开”茶餐厅。自2012年7月1日起，被告使用上述36个商铺的同时，均按约定向第三人交纳租金，第三人收取租金后全部转付给36个商铺的业主。
2012年11月20日，王何与原告签订《转让协议》，将本案涉讼商铺及相关债权转让给原告所有。同日，王何即向第三人发出《债权转让告知书》，告知第三人债权转让事宜，第三人亦收到《债权转让告知书》。2012年11月21日�王何将房屋过户至原告名下。
原告何薇诉称，原告之夫王何购买了位于重庆市江北区建北一支路8号裙楼3203号商铺，该商铺系原告与王何的夫妻共同财产。王何于2008年7月1日与第三人签订了《新上海大厦商业裙房（即原e＋e数码广场）商铺委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），约定王何将上述商铺的使用权交付第三人统一招商管理，经营管理期为2008年7月1日至2012年6月30日，每半年支付一次租金。合同签订后，王何依约将上述商铺交付第三人，但第三人自2011年1月1日起开始拖欠租金，故2012年6月30日《委托经营管理协议》到期后，王何未再与第三人续约。2012年11月20日，原告与王何达成离婚协议，并签订《转让协议》，王何将上述商铺过户给原告所有，并将商铺有关的债权等其他从权利一并归原告所有。同日，原告与王何向第三人发出《债权转让�知书》，告知第三人向原告履行债务、支付租金，但原告却发现本案涉讼商铺被被告经营的江北陌上花开茶餐厅违法占用。原告认为，被告和第三人明知2012年6月30日后，第三人对涉讼商铺无权进行经营管理，还恶意串通签订租赁期限超过2012年6月30日的的商铺租赁合同，损害原告合法权益，故请求判令被告立即搬出重庆市江北区建北一支路8号裙楼3203号商铺。
被告刘刚辩称，原告所述并不属实，被告与第三人并无恶意串通损害原告利益。被告与第三人签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且被告履行租赁合同中并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人盛基物业公司陈述，2012年6月30日《委托经营管理协议》到期后，原告已委托他人对第三人与被告订立的租赁合同内容予以确认，并要求第三人按照租赁合同的约定向被告实际收取的租金转付原告�虽然2012年6月30日后第三人无权对涉讼商铺对外招商出租，但原告已对租期超出2012年6月30日以后的租赁内容予以追认，且之后第三人并未克扣原告任何租金，原告实际已实现租金收益，故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故本案的争议焦点在于被告占有涉讼商铺是否构成侵权。2008年7月7日，涉讼商铺的原产权人王何与第三人于签订了《委托经营管理协议》，该协议具备租赁合同的基本内容，名为“委托”而实为“租赁”，且租赁期限截止至2012年6月30日。2010年4月15日，第三人将包含3203号商铺在内的36个商铺统一出租给被告，用于经营“陌上花开”茶餐厅，租期截止至2019年4月19日，超过《委托经营管理协议》中确定的期限，属于超期转租。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体�用法律若干问题的解释》第十五条“承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，自2012年7月1日至2019年4月19日期间《新上海大厦商业裙房商铺租赁合同》中关于本案涉讼商铺的转租无效。现原告作为涉讼商铺的所有权人要求被告搬离涉讼商铺，符合法律规定，应当予以支持。至于第三人在庭审中所主张的原告或者王何已对其无权代理行为予以追认的抗辩意见，一审法院认为，追认权的行使应为明示。虽然第三人举示了证据（一）至证据（五）证明其主张，但证据（一）的授权委托仅限于与第三人签订《委托经营管理协议》，证据（二）并非原件、真实性无法核实，证据（三）、（四）、（五）的内容中也没有明示追认，不能证明原告认可被告与第三人之间关于超期转租�约定，故对此抗辩意见，一审法院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：被告刘刚于本判决生效后三十日内搬出重庆市江北区建北一支路8号裙楼3203号商铺。本案案件受理费80元，由刘刚负担。此款已由何薇向一审法院交纳，刘刚在履行本判决确定的义务时一并支付给何薇。
上诉人刘刚不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人全部诉讼请求，由被上诉人何薇承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院错误认定何薇与盛基公司签订的《委托经营管理协议》为租赁合同。2、被上诉人以实际行动行使了追认权，而一审法院对此追认方式不予认可的做法是错误的。3、一审法院判决没有考�到交易背景和商业惯例，损害了大多数业主的合法权益。
盛基公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人全部诉讼请求，由被上诉人何薇承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理协议》名为“委托”，实为“租赁”属于认定事实错误，从而导致错误地适用法律。2、被上诉人以其行为表明了其已经行使了追认权，而一审法院认为行使追认权必须采用文书方式明示做出的认定不当。3、一审法院判决内容损害大部分业主的合法权益
被上诉人何薇答辩称：36个商铺不是整体，是有独立产权的不动产，我方作为有独立产权的当事人，有权提起诉讼，不存在损害其他业主利益的情形。上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理协议》从形式上看是委托，但内容有租赁和转租�事项，应当认定为租赁合同。即使认定为委托合同，盛基公司与刘刚签订的合同也大大超出了委托范围，且这种行为损害了我方利益。至于追认权的行使，我方认为必须采取书面形式。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在本案中，不论王何与盛基公司签订的《委托经营管理协议》是租赁合同还是委托合同，盛基公司对本案所涉商铺行使相关权利的期限均应截止至2012年6月30日，双方在此之后并未续约，故盛基公司对被上诉人所有的商铺进行出租是一种无权处分行为，未经被上诉人追认对被上诉人不发生效力。现何薇认为接受租金是为了尽量减少自己的损失而不是认可盛基公司代为出租的行为，故何薇在《委托经营管理协议》到期后接受盛基公司支付的租金并不能当然的认为是何薇同意盛基公司代为出租的行为，在何薇未明确作出追认盛基公司将其所有的商铺进行出租的意思表示的情况下，径行推断何薇接受租金即是对盛基公司代为出租行为予以默认缺乏法律依据，亦有失公允。至于刘刚、盛基公司认为出于整体利益的考虑，不应当同意何薇主张的权利的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》明确规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而刘刚、盛基公司所称的为了整体利益就可以牺牲所有权人个人利益并无法律依据，本院不予支持。故原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人刘刚、重庆盛基物业管理有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请�不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由刘刚和重庆盛基物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年六月十九日
书 记 员 梁 麟