吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第443号
原告（反诉被告）安新子，曾用名安新芝。
原告（反诉被告）刘宝军。
二原告（反诉被告）委托代理人王盛，吉林乾羽律师事务所律师。
被告（反诉原告）王辉，白山市浑江区悦瑜伽会馆经营者。住白山市。
委托代理人王文君，吉林审航律师事务所律师。
原告（反诉被告）安新子、刘宝军诉被告（反诉原告）王辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尚德连独任审判公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘宝军及原告（反诉被告）安新子、刘宝军的委托代理人王盛、被告（反诉原告）王辉的委托代理人王文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）诉称：2012年8月1日，原告与被告王辉签订房屋租赁合同，约定原告将自身所有的房屋租赁给被告，房屋租赁期为10年，房屋租金前三年为每年15万元，以后每三年按10%递增，房屋租金的支付方式为每年9月20日前交纳下一年度的租金。2014年9月20日，被告未按合同约定交纳下一年度的租金，现原告依据合同法、民事诉讼法的相关规定，请求：1、被告立即支付房屋租金15万元；2、继续履行原被告签订的房屋租赁合同；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）答辩并反诉称：一、双方签订的房屋租赁合同应予以解除。双方在租赁合同第七条第一款、第九条第2项第（1）款、第十条第5款明确约定了二原告确保出租房屋消防合格达标并保证房屋的安全使用，答辩人承租该房屋是经营健身会馆等人群相对集中的业务，消防验收合格并达标是答辩人经营会馆不可或缺的前提条件之一。2014年2月25日因二原告出租的房屋未经消防验收合格导致答辩人的经营业务被行政机关责令停业，无法继续经营，合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，双方签订的房屋租赁合同应予以解除。二、致使合同目的不能实现的过错责任在于二原告，因此根据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，二原告除返还已收取的租金及抵押金外，还应承担答辩人因此造成的装修及经营损失。二原告要求被告支付租金没有依据。被告不同意继续履行合同，不同意交纳租金15万元，并提出反诉，事实与理由：2012年8月1日，王辉承租二原告江北山水名家小区26号门市房用于开办悦瑜伽会馆，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限10年，租金每年15万元，以后每三年递增10%，同时约定二原告须确保房屋原有消防合格达标，并保证出租房屋的本身能够正常使用状况及使用安全，合同签订后，王辉如约交纳租金，并投入大量资金装修会馆如期开业，王辉在经营过程中白山市浑江区公安消防大队到会馆进行消防检查，消防大队以该出租房屋未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了相关法律规定为由给反诉人下达了浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书，责令反诉人停产停业并处3万元罚款。反诉人的会馆被迫停业，反诉人与二原告多次协商，要求其解决该问题未果，后反诉人通知二原告解除房屋租赁合同并承担反诉人的各项损失，二原告没有给予答复，反诉人的会馆自2014年2月25日停业至今，现已无法恢复营业。综上，反诉人认为因二原告所出租的房屋没有达到合同约定的正常使用标准，造成反诉人的会馆被责令停业，现已无法正常经营，二原告的行为已构成违约，且给反诉人造成巨大的经济损失，请求：1、解除反诉人与二原告签订的房屋租赁合同；2、判令被反诉人返还房屋押金10000元；3、被反诉人返还已支付的房租30万元；4、被反诉人支付违约金50130元（合同总标的额的3%，十年总租金额是1671000.00元×3%=50130.00元）；5、被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计2599648元[1、装修投入，按照反诉人的装修合同和实际交付金额，装修投入是150万元，2、消防罚款3万元，3、经营损失：（1）反诉人原有会员因会馆停业导致的退费转馆损失1206543.00元，（a、美容部退款28364.00元；b、会馆会员转到欧亚合兴店会馆577226.00元；c、健身会员退款是152575.00元；d、会馆转体育馆店33316.00元；e、会员同意退款尚未领取的款项是415062.00元,以上总计1206543.00元。（2）反诉人是定额缴纳税款，每月的缴税基数是2万元，从2014年5月5日-2015年5月5日一年期的经营损失是2万元×12个月=24万元，总计2599648.00元+346895.00元]；6、诉讼费由被反诉人承担。
二原告（反诉被告）辩称：反诉人要求解除房屋租赁合同以及主张的各项赔偿损失没有事实和法律依据，应驳回其告诉请求，双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为十年，反诉人已交纳了两年租金，被反诉人不同意解除租赁合同，并且反诉人所主张的经营损失及会馆不能经营的原因过错并不在于被反诉人，被反诉人不应赔偿反诉人的任何损失。
经本院审理查明：2007年8月，原告安新子、刘宝军及案外人冯金利合伙以安新子的名义与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订商品房买卖合同，购买山水名家26号房，建筑面积827.9平方米（以产权登记为准），2483700元。2007年8月10日，原告安新子交纳210万元，2009年建成后始终未交付原告安新子。2010年，原告安新子提起诉讼请求确认原告安新子与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司签订的房屋买卖协议有效，本院于2010年10月26日作出（2010）浑民二初字第519号民事判决书，判决：安新子与通化市通胜房地产开发有限公司白山分公司于2007年8月9日签订的山水名家小区26号住宅门市房买卖合同有效。2011年12月26日，安新子交款383700元到本院执行局。2011年12月31日，原告安新子向白山市铭宇物业管理有限公司交纳该房屋的装修管理费、垃圾清运处置费、物业费等费用，并办理进户手续。
被告王辉为开办悦瑜伽会馆承租了该房屋，为此，二原告作为甲方与王辉（乙方），双方于2012年8月1日签订了房屋租赁合同，约定：“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于白山市浑江区江北山水名家小区26号门市房，出租房屋面积819.84平方米（建筑面积），该房屋系毛坯房未装修。该房屋租赁期限共10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。该房屋每年租金为15万元，以后每三年租金按10%递增。房屋租金支付方式如下：每年九月二十日前交纳下一个年度租金（上纳租），即先交租金后使用房屋。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，甲方收取乙方1万元作为房屋抵押金。乙方租赁期间除房屋租赁税以外所产生的一切税费（包括经营税、物业费、水电费、取暖费、卫生费等）均由羽自行承担，甲方不承担任何费用。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。甲方提出进行维修须提前七日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。房屋上下水和电气回路故障由乙方自行与物业和供电部门联系处理，必要时甲方应积极配合。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。双方可以协商变更或终止本合同，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租的。甲方应保证租赁房屋本身能够正常使用状态。2012年10月1日前，甲方负责房屋外部供热、供水能够正常使用。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于七日内向对方主张。乙方装修房屋应采取防火措施，避免火灾事故的发生。（甲方负责确保房屋原有消防合格达标）。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额3%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金贰倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。本合同各项发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向浑江区人民法院提起诉讼。本合同自双方签（章）后生效。合同最后，双方签名捺印。”
合同签订后，被告王辉交纳房屋抵押金1万元，二原告将房屋交付王辉占有使用。被告王辉于2012年9月对该房屋进行装修，但没有依法向当地公安消防机构申报检查。2013年5月24日，白山市工商行政管理局为经营者王辉颁发个体工商户营业执照，字号为白山市浑江区悦瑜伽会馆，期限2013年5月24日至2014年5月23日。被告王辉以年租金15万元的标准向二原告交纳了2012年10月至2014年9月的房屋租金，计30万元。在2014年9月20日前，被告王辉未按约定交纳2014年10月至2015年9月的租金15万元，至今仍未交纳。
在被告王辉经营使用该房屋期间，白山市浑江区公安消防大队于2014年2月25日对白山市浑江区悦瑜伽会馆作出浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书，载明“你场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予白山市浑江区悦瑜伽会馆责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。自收到处罚决定书之日起停止使用悦瑜伽会馆，并于15日内将罚款交到吉林银行八道江支行。”被告王辉接到该处罚决定后，于2014年3月7日交纳罚款3万元。
该会馆从2014年2月25日起停业，至今一直未营业。2015年5月24日，王辉通过特快专递向原告邮寄解除合同通知书，原告于2015年6月1日收到该通知书，但被告和二原告未就本租赁合同纠纷达成一致。
案外人冯金利同意二原告代表其向王辉提起诉讼。
以上事实有商品房买卖合同、（2010）浑民二初字第519号民事判决书、交款383700元到执行局收据、交纳装修管理费、垃圾清运处置费、物业费收据、房屋租赁合同、浑公（消）行罚决字（2014）0020号行政处罚决定书、交罚款收据、解除合同通知书及庭审笔录在卷为凭，足资认定。
综上所述，本院认为，原、被告双方以其真实意思表示签订房屋租赁合同，该合同在原、被告之间既已设立房屋租赁法律关系，原、被告应各自履行其出租人与承租人的约定义务。
关于原告本诉要求继续履行该合同的诉讼请求。本案中，在双方租赁合同履行过程中，被告作为承租方不仅有履行交付租金的义务，亦有合理使用房屋的义务。因原、被告所约定的租赁期间长达十年之久，虽已履行二年，但被告所经营的瑜伽会馆因消防安全原因被处以行政处罚，责令停业至今，其所承租的房屋处于长期空闲状态。根据合同法第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，被告经营的瑜伽会所已被消防部门责令停业，被告已实际不能履行合理使用房屋的义务，故对二原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉提出解除原、被告之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求。本院认为，我国法律规定中对于违约方能否行使解除权没有禁止性规定，合同双方当事人依据意思自治形成的合同关系能否实现合同目的，除法律强制性规定外，很大程度上取决于当事人的自主选择。原、被告之间已经丧失租赁合作的事实基础，且被告已向原告发出解除合同通知，要求解除双方签订的房屋租赁合同，继续履行合同已不具有实际意义，故对被告反诉要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，由被告倒出租赁房屋并返还二原告。但由于被告在合同履行期限届满前提出解除合同，且未能提供证据证明二原告在履行合同过程中存在违约情形，故对被告反诉要求二原告返还房屋押金10000元的诉讼请求，本院不予支持。
二原告将租赁房屋已实际交付，被告予以接收并占有、使用，被告未按照租赁合同约定期限交纳房租违反合同约定并至今仍实际占有该房屋，故对二原告要求被告支付15万元租金（2014年9月20日至2015年9月19日）的诉讼请求，本院予以支持。因被告现实际占有该房屋，被告应自2015年9月20日起至房屋倒出日止按照年租金15万元标准向二原告支付实际占有期间使用费。
关于被告答辩提出二原告未按合同约定确保房屋原有消防合格达标，致使被告的经营业务被行政机关责令停业，无法继续经营，合同目的不能实现，二原告的行为已构成违约，且给其造成巨大的经济损失，为此提出反诉，请求二原告返还已支付房租300000元、支付违约金50130元、赔偿经济损失2599648元。通过本院认定事实可知，原、被告双方签订合同后对于租赁合同的履行并无争议，双方已经实际履行。而该房屋在租赁之初为毛坯房状态，原、被告租赁双方在合同中约定“乙方即被告装修房屋应采取防火措施，避免火灾事故的发生。（甲方即原告负责确保房屋原有消防合格达标）”，由此可以看出，双方对承担消防安全义务的约定为房屋装修之前由原告负责，装修之后由被告负责。因此，按合同约定二原告确有义务保证交付房屋原有消防合格达标，但被告未能提供证据证明二原告所交付的房屋原有消防存在未达标情形。即现有证据未能体现在该问题上二原告存在违约情形。而在被告租赁期间，公安消防机关以“你场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业”为由对其经营的白山市浑江区悦瑜伽会馆作出了责令停产停业并处罚款的行政处罚。因我国法律、法规中关于消防安全有如下内容：《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，《公共娱乐场所消防安全管理规定》第三条第三款规定“公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责”（公共娱乐场所包括营业性健身、休闲场所）、第四条规定“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，其消防设计应当符合国家有关建筑消防技术标准的规定”、第五条规定“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。故对于被告所经营的白山市浑江区悦瑜伽会馆，该场所消防安全的“法定义务”应当由实际使用人及经营者即本案被告承担，被告未经公安消防机构审核即装修并擅自投入使用，违反法定义务，对此所造成的损失应当由其自行承担责任。据此，本院认为，被告承租该房屋经营瑜伽会馆被公安消防机关行政处罚系被告自身违反法定义务所导致，与原告并无关联。对被告答辩、反诉中提出的二原告所出租的房屋没有达成合同约定的正常使用标准、二原告的过错造成合同目的不能实现、二原告的行为已构成合同违约的诉讼观点本院不予采纳。对被告以上述观点提出的反诉请求：返还已支付房租300000元、支付违约金50130元、赔偿经济损失2599648元，没有事实及法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第五款“（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”、《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定：
一、解除原告（反诉被告）安新子、刘宝军与被告（反诉原告）王辉于2012年8月1日签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）王辉于本判决生效之日起十五日内倒出其承租的位于白山市浑江区江北山水名家小区26号门市房，并将该房屋交付原告（反诉被告）安新子、刘宝军。
三、被告（反诉原告）王辉于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）安新子、刘宝军支付房屋租金15万元（2014年9月20日至2015年9月19日），并自2015年9月20日起至房屋倒出日止按照年租金15万元标准向二原告支付实际占有期间使用费。
四、驳回原告（反诉被告）安新子、刘宝军的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王辉的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及倒房义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本诉案件受理费3300.00元减半收取，由被告承担1650.00元；反诉案件受理费30400.00元减半收取，由被告承担15150.00元，由二原告承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 员 尚德连
二〇一五年十一月二十六日
代书记员 牛晓牧