广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4196号
上诉人（原审被告）：广州市番禺房地产综合开发有限公司。
法定代表人：黎锦棠，该公司总经理。
委托代理人：孔肇贤、朱彩云，均为广东敏锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈少娟，女，汉族，1957年2月20日出生。
委托代理人：陈应豪（陈少娟的儿子），男，汉族，1984年10月10日出生。
上诉人广州市番禺房地产综合开发有限公司因与被上诉人陈少娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市番禺房地产综合开发有限公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。陈少娟与案外人陈炳昌于1983年5月16日登记结婚。
1996年3月25日，番禺市人民政府核发了位于广州市番禺区石楼镇东沙浦二街三巷五号房屋的《房地产权证》，权属人登记为陈炳昌（房地产权证编号：粤房地证字第0754176号）。
2001年11月，陈少娟向番禺市房地产综合开发有限公司购买了位于广州市番禺区市桥镇德兴路333号东骏苑3座1504号房屋。广州市国土资源和房屋管理局核发了编号为20××40的房地产权证，权属人登记为陈少娟与陈炳昌共同共有，建筑面积为125.2平方米。2004年1月4日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局核发了上述房屋的房地产权证（产权证号20××40）。
2007年2月7日，陈少娟和儿子陈应豪与案外人广州市番禺区房地产联合开发总公司签订了《商品房买卖合同》（编号：0529045），约定陈少娟以及其儿子陈应豪向广州市番禺区房地产联合开发总公司购买位于番禺区东兴路408号东晟明珠花园第7幢902号房屋。2010年11月2日，广州市国土资源与房屋管理局核发了上述房屋的房地产证（编号：粤房地权证穗字第××号），权属人登记为陈少娟、陈应豪共同共有，房屋建筑面积为133.51平方米。
2010年1月29日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市番禺房地产综合开发有限公司颁发《广东省广州市商品房预售许可证》［编号为穗房预（网）字第20100030号】，核准广州市番禺房地产综合开发有限公司预售昊龙花园小区商品房。
2010年4月12日，陈少娟作为买受人（合同为乙方）与广州市番禺房地产综合开发有限公司（合同为甲方），共同签订了《昊龙花园认购协议》（编号：0010660），约定陈少娟向广州市番禺房地产综合开发有限公司购买位于番禺区桥南街中华大道893号昊龙花园9座3梯202房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积为142.44平方米，套内面积为124.28平方米，原价为1418702元，折实房价为1390328元。付款方式为银行按揭方式付款；买受人（乙方）签订认购书时，付定金50000元，双方约定在2010年4月22日前签订《商品房买卖合同》；如买受人未按约定的时间签署《商品房买卖合同》，则出卖人有权将物业另行出售，买受人已支付的定金作为违约金不予退还；买受人（乙方）如选择银行按揭方式，必须在2010年4月22日前支付房价的40%即560328元，贷款金额830000元，同时应办理银行按揭手续及提交银行所需资料，买受人充分了解银行贷款审批的规定及细节。如因买受人的原因，银行拒绝提供按揭贷款，买受人须在接到出卖人通知后一个月内将等额于贷款额的物业价款一次性支付给出卖人。在合同第一条左下方“折实房价人民币（1390328元正）”左侧标记着“1376141”的字样。在第四条左下方标记着“首期696141”“贷款68万”的字样。
同日，陈少娟依约向广州市番禺房地产综合开发有限公司支付50000元定金，广州市番禺房地产综合开发有限公司出具了《收据》（编号：015984）给其收执。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中对购房银行贷款规定如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2010年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局、广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局联合发布《广州市关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展意见》［穗国房字（2010）1311号］，其中明确各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以上住房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套房停发公积金贷款。其后陈少娟因要求广州市番禺房地产综合开发有限公司退还定金50000的问题诉至原审法院。
陈少娟一审诉称，2010年4月12日，双方签订了《昊龙花园认购协议》，约定我方向广州市番禺房地产综合开发有限公司购买位于广州市番禺区桥南街中华大道893号昊龙花园9座3梯202号房屋，总价款为人民币1390328元。签订该协议的同时，我方向广州市番禺房地产综合开发有限公司支付了购房定金人民币50000元。后由于政府出台楼市调控政策（限购令），导致我方无法购买上述物业。我方认为，政府对楼市的调控政策属不可抗力因素，以致该协议的目的落空，为此，请求法院判令：1、解除我方与广州市番禺房地产综合开发有限公司签订的编号为0010660的《昊龙花园认购协议》；2、广州市番禺房地产综合开发有限公司向我方返还购房定金人民币50000元；3、本案诉讼费用由广州市番禺房地产综合开发有限公司承担。
广州市番禺房地产综合开发有限公一审司辩称，1、陈少娟与我司签订认购协议后，陈少娟没有按照协议的约定在2010年4月22日之前与我方签订《商品房买卖合同》已经构成违约；2、陈少娟在诉状称的楼市限购令是在2010年10月出台，这对于当时陈少娟、我司之间的交易并没有影响。
在一审庭审过程中，陈少娟、广州市番禺房地产综合开发有限公司双方对于房屋交易价格存在分歧。广州市番禺房地产综合开发有限公司认为，双方交易应以修改后的认购协议为准，即房屋总价为137614l元，首期696141元，贷款金额68万元。而陈少娟则认为，认购协议的更改是广州市番禺房地产综合开发有限公司未经陈少娟同意进行的，是广州市番禺房地产综合开发有限公司单方的意思表示。因此，应该以双方原来签订的认购协议为准，即房屋总价为1390328元，首期560328元，贷款金额为83万元。
陈少娟在一审中称，在《昊龙花园认购协议》签订前，陈少娟在2001年11月向广州市房地产综合开发有限公司购买了位于广州市番禺区市桥镇德兴路333号东骏苑3座1504号房屋；2007年2月7日，陈少娟以及其儿子陈应豪向广州市番禺区房地产联合开发总公司购买了位于广州市番禺区东兴路408号东晟明珠花园第7幢902号房屋。另外陈少娟的丈夫陈炳昌还拥有广州市番禺区石楼镇东沙浦二街三巷五号房屋。因此陈少娟无法购买涉诉房屋。为此陈少娟提交了房地产权证和共有产权证（编号为：粤房地权证穗字第××号，共有权人登记为陈少娟、持房地产权证为陈炳昌、房地产权证号20××40）、《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字N00529045号］、《房地产权证》（编号粤房地证字第0754176号）、《国有土地使用证》［番国用（1995）字第09-00215、09-00008号］、《个人名下房地产情况证明》复印件证明。广州市番禺房地产综合开发有限公司质证认为，对房地产产权证和《国有土地使用证》的真实性没有异议，对《个人名下房地产情况证明》的真实性不予确认。陈少娟认为，认购协议上所约定的贷款首付款比例与国家政策规定的付款比例不一致，导致该认购协议书无法履行，其不应签订《商品房买卖合同》。而广州市番禺房地产综合开发有限公司认为，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》是国务院为防止房价上涨而出具的文件，其并没有明确限购的政策，只是规定对第二套房以及第三套房首付及利率应当提高，但没有明确具体的措施，应以2010年10月15日，广州市颁布的《广州市关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》内容为准，该意见第二条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；陈少娟应在依约在2010年4月22日即广州市限购令颁布之前签订《商品房买卖合同》。因此国家出台的限购政策不应成为陈少娟不履行认购协议的不可抗力因素。诉讼中，陈少娟、广州市番禺房地产综合开发有限公司同意解除双方签订的《昊龙花园认购协议》，广州市番禺房地产综合开发有限公司确认涉讼房屋已经另行出售给他人。
以上的事实有陈少娟提交的《吴龙花园认购协议》、《收据》、房地产权证、共有产权证、《个人名下房地产情况证明》复印件，以及原审法院的庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，陈少娟、广州市番禺房地产综合开发有限公司签订的《昊龙花园认购协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，陈少娟、广州市番禺房地产综合开发有限公司应恪守履行。现陈少娟、广州市番禺房地产综合开发有限公司一致同意解除上述的协议，原审法院予以准许。本案争议的焦点是广州市番禺房地产综合开发有限公司应否退回陈少娟支付的定金50000元。根据《昊龙花园认购协议》的约定，陈少娟以银行按揭方式支付购房款项，双方要在2010年4月22日签订《商品房买卖合同》，同日陈少娟开始支付购房款。但在《商品房买卖合同》签订前因国家对房地产交易进行政策调控，银行房贷政策相应调整，该政策出台以及具体内容如何，是当事人签订认购协议时无法预知的。根据国家调控房屋政策规定内容，结合陈少娟提交的房地产权证、共有产权证等证据，可以证实陈少娟不能按《昊龙花园认购协议》约定条件购买涉诉房屋的事实，因此双方未能签订《商品房买卖合同》属于不可归责于当事人双方的事由，不应视为陈少娟违反合同的约定，广州市番禺房地产综合开发有限公司应将收取的50000元定金返还给陈少娟。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决：一、被告广州市番禺房地产综合开发有限公司与原告陈少娟于20l0年4月12日签订的《昊龙花园认购协议》解除；二、被告广州市番禺房地产综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈少娟返还50000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1050元，由被告广州市番禺房地产综合开发有限公司负担。
判后，上诉人广州市番禺房地产综合开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未对《认购协议》的变更补充作出认定，原审法院没有结合《认购协议》当中所载的《销售清单》等文件（系列文件应视为认购协议的附件）进行全面的事实认定，实为不妥。根据2010年4月19日的销售清单所载，可明确显知付款的方式系：采用银行按揭方式；首期付50%；68万元办理按揭；供款期8年。另《销售清单》正面记载成交价为1376141元，且被上诉人陈少娟在诉状副本当中的陈述，上述第1项的相关认定内容，以及原件背面也有上诉人法定代表人的房款折扣签批之事实，足可以相互印证，形成完整的证据链条，原审法院对此没有作出认定。这反映出纠纷双方在2010年4月19日，就银行按揭手续已经过双方的补充约定，系双方真实意思的表示，理应按此约定严格履行。二、《认购协议》及后的《买卖合同》签订与按揭申办不能履行的过错责任，理应归责于被上诉人。2014年4月17日国务院的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中清楚表述“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”，并未限令第三套及以上住房就不能贷款，而具体掌握决定的权利仍落在各地商业银行的手上。被上诉人根本未收到过按揭商业银行的拒绝发放按揭贷款通知书。假设，被上诉人收到了银行通知，那么被上诉人就应按照《认购协议》第四条后段的约定履行，即“一个月内将等额于贷款额的物业价款一次性支付给出卖人”。2014年4月19日的《销售清单》当中，对房屋总价，以及按揭贷款的比例、额度、年限的相应调整，恰好就系纠纷双方在商业银行贷款政策相应调整下，结合买受人及拟购房屋的情况，所作具体变更与修改之体现，同时该变更修订系完全符合上述通知政策精神的行为，事实也是如此。被上诉人只系根据自身个人的错误判断，单方认为《认购协议》无法履行，其不应签订《商品房买卖合同》，造成无法履行的责任系由被上诉人单方面违约而来的，其理应承担违约的责任后果。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，并改判驳回被上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人陈少娟答辩称，上诉人广州市番禺房地产综合开发有限公司上诉状所称的4月19日的销售清单上面我方没有签名，所以是无效的；合同不能履行是国家政策的原因，不是我方的原因，根据国家在当年4月17日颁布的国家调控房屋的政策规定，如果购买的房屋是三套以上，首付比例比较大，与原来签订的购买协议相违背，所以不能签订买卖合同；我方确实没有收到银行拒绝发放按揭贷款的通知，因为未到申请贷款的阶段。也没有向银行了解贷款政策，国家颁布了新的政策，我方不会知法犯法；国家政策的颁布不能预见，是不可抗力，不能签订买卖合同的责任完全不能归咎于我方。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，2010年4月12日，陈少娟与广州市番禺房地产综合开发有限公司签订了《昊龙花园认购协议》，根据认购协议的约定，陈少娟以银行按揭方式支付购房款项，首期房款40%即560328元，贷款金额830000元，双方要在2010年4月22日前签订《商品房买卖合同》并由陈少娟支付首期房款。同年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对购房银行贷款规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。在《商品房买卖合同》签订前因国家对房地产交易进行政策调控，银行房贷政策相应调整，该政策出台以及具体内容如何，是双方当事人签订认购协议时无法预知的。根据上述通知的规定，陈少娟属于购买第三套以上住房的情形，首付款比例远远高于双方认购协议的约定首期款40%的比例，此情形双方在签订认购协议时无法预知的，因此导致双方未能签订《商品房买卖合同》，不可归责于双方当事人，不应视为陈少娟违反合同的约定，广州市番禺房地产综合开发有限公司应将收取的50000元定金返还给陈少娟。原审对此处理并无不当，本院予以维持。广州市番禺房地产综合开发有限公司上诉主张陈少娟没有在2010年4月22日签订前《商品房买卖合同》构成违约、其可以没收陈少娟5万元定金，理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。广州市番禺房地产综合开发有限公司上诉理由不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人广州市番禺房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵