广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5102号
上诉人（原审原告）：佛山市欣叶锅神餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路18号首层106109号铺，组织机构代码334898500。
法定代表人：陈小兵，该公司副经理。
委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山福莱物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路18号一座11层0911室，统一社会信用代码91440604065176920C。
法定代表人：张凯。
被上诉人（原审被告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水大道13号，组织机构代码证746283078。
负责人：潘国锋，该社社长。
委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。
上诉人佛山市欣叶锅神餐饮有限公司（以下简称欣叶锅神公司）因与被上诉人佛山福莱物业管理有限公司（以下简称福莱公司）、广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社（以下简称里水经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欣叶锅神公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认福莱公司与里水经济社之间存在代理关系，福莱公司代理里水经济社与欣叶锅神公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同涉及的权利义务对里水经济社具有约束力；3.里水经济社继续履行福莱公司与欣叶锅神公司签订的《房屋租赁合同》至2027年1月31日止，在合同期限内里水经济社无权收回涉案物业场地；4.里水经济社在2016年11月30日之前无权向欣叶锅神公司收取涉案租赁物的租金1554320元，欣叶锅神公司向福莱公司已经支付的2015年10月1日至2016年11月30日之间的1554320元租金视为里水经济社已经收取；5.欣叶锅神公司向福莱公司支付的租赁押金338580元视为里水经济社已经收取，涉案合同期满欣叶锅神公司在没有违约的前提下，里水经济社应该向欣叶锅神公司返还338580元押金。事实和理由：（一）福莱公司与里水经济社之间存在代理关系。（二）即使里水经济社否认其与福莱公司之间不是代理关系，但根据本案的事实来看，欣叶锅神公司作为善意的第三人，福莱公司的行为构成表见代理。（三）即使里水经济社对于代理关系不予认可，认为欣叶锅神公司与福莱公司之间系转租关系，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，里水经济社收取福莱公司具有任意的转租权利且不受限制，则欣叶锅神公司作为善意的第三人投资将近800万元左右，从2015年10月收到一审法院的执行告知书至本案上诉之时，欣叶锅神公司还在按照应支付给福莱公司的租金标准向里水经济社支付租金，故欣叶锅神公司有权抗辩福莱公司与里水经济社之间的合同解除但不约束欣叶锅神公司，欣叶锅神公司仍然有权在代替福莱公司支付租金的前提下，继续使用涉案场地至租赁期限届满。
福莱公司未发表答辩意见。
里水经济社辩称，（一）《代理出租协议》是包括欣叶锅神公司在内所有次承租人办理营业执照的必备文件，该协议仅用于协助欣叶锅神公司办理营业执照，并未实际履行。（二）福莱公司是转租物业，不是代理出租。里水经济社是出租人，福莱公司是承租人和转租人，欣叶锅神公司是次承租人。（三）根据福莱公司出具的《关于提供担保解除对次承租人支付租金限制的申请》，福莱公司收取的租金（包括欣叶锅神公司支付的租金）是该公司唯一资金来源，用于支付员工工资和日常经营开支。欣叶锅神公司称福莱公司将所收租金转交里水经济社与事实不符。（四）福莱公司持有《代理出租协议》依法不构成表见代理。（五）福莱公司与张慧心是两个不同的主体，里水经济社既没有授权福莱公司代收租金和押金，也没有授权福莱公司可以转委托张慧心收取租金和押金，张慧心也没有以里水经济社的名义收款，张慧心收取的款项与里水经济社无关，对里水经济社没有约束力。（六）在里水经济社与福莱公司签订的租赁合同已解除，物业被里水经济社全部收回，且在里水经济社不同意欣叶锅神公司继续使用涉案物业的情况下，欣叶锅神公司无权继续占有使用该物业。
欣叶锅神公司向一审法院起诉请求：1.确认福莱公司代理里水经济社与欣叶锅神公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同涉及的权利、义务对里水经济社同样具有约束力；2.里水经济社继续履行福莱公司与欣叶锅神公司签订的《房屋租赁合同》至2027年1月31日止，在合同期限内里水经济社无权收回涉案物业场地；3.里水经济社在2016年11月31日之前无权向欣叶锅神公司收取涉案租赁物的租金1554320元，欣叶锅神公司向福莱公司已支付的2015年10月1日至2016年11月31日之间的1554320元租金视为里水经济社已经收取；4.欣叶锅神公司向福莱公司已支付的租赁押金338580元视为里水经济社已经收取，涉案合同期满欣叶锅神公司没有违约的前提下，里水经济社应该向欣叶锅神公司返还338580元押金；5.里水经济社无权向欣叶锅神公司收取租赁标的平面广场的停车费。
一审法院认定事实：位于佛山市禅城区汾江南路18号一至六座土地的使用权人为佛山市雅庭房地产开发有限公司（以下简称雅庭公司）、佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社（以下简称华远经济社）及里水经济社。涉案雅庭国际广场项目于2010年6月15日开工，于2013年7月9日竣工验收。
2012年1月12日，里水经济社与雅庭公司签订《佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份经济合作社在雅庭国际广场项目所占面积分配确认书》，主要内容为：“一、按合同约定，里水经济社在地下室应分配的建筑面积为4200㎡，换算为机动车位122个……二、按合同约定，里水经济社在地上应分配的建筑面积为25508.30㎡。其中雅庭国际广场1至6层的商场建筑面积约18177.35㎡分配给里水经济社……三、按合同约定，不足的建筑面积约7330.95㎡，在C栋写字楼7至10层整层，以及第11层编号为9号、10号、11号单位分配给里水经济社使用。”同日，双方盖章确认《里水股份经济合作社所占雅庭国际广场面积分配方案》，载明里水经济社所得的建筑面积为18024.09平方米，应分摊面积为153.26平方米，实际商业建筑面积为18177.35平方米，潘乃钊分配面积1003.67平方米。
2013年1月7日，佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心就涉案雅庭国际广场出租项目发布《石湾镇街道里水村雅庭国际广场出租项目公开招标文件》，对招标时间、招标方式、招标项目基本情况等内容进行了公告。
2013年1月22日，佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心、里水经济社、广州潮升物业管理有限公司（以下简称潮升公司）签订《成交确认书》，确认由潮升公司竞得雅庭国际广场出租项目，项目成交金额为45元/㎡/月。
2013年1月28日，里水经济社（甲方、出租方）与潮升公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书样本》，就甲方向乙方出租雅庭国际广场商场（建筑面积18177.35平方米）、写字楼（建筑面积7330.95平方米）作出具体约定。
2013年4月15日，里水经济社与福莱公司签订《租赁合同书样本》，约定里水经济社将其享有所有权的涉案物业出租予福莱公司，前三年每月租金标准为637707.50元，上述合同其他内容与里水经济社和潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》基本一致。后福莱公司出具《保证书》，确认上述合同仅供其办理营业执照、税务登记证等证件之用，不作为其他用途。
2013年7月5日，福莱公司（接收方）与里水经济社（交付方）签订《雅庭国际广场交付使用确认书》，主要内容为：“位于佛山市禅城区汾江南路18号，雅庭国际广场项目已全面竣工验收合格。从2013年7月5日起，把里水股份合作经济社在雅庭国际广场所占的物业（双方以已签合同为准）的面积，交付给福莱公司（原潮升公司）使用。以后，按双方已签订的合同执行为准。”
2013年7月17日，潘乃钊与雅庭公司签订《潘乃钊在雅庭国际广场项目的回迁物业交付使用确认书》，确认雅庭公司从2013年7月17日起把潘乃钊在雅庭国际广场项目中约1000平方米的回迁办公物业，正式交付给潘乃钊使用。
2013年8月9日，潘乃钊（甲方、出租人）与福莱公司的法定代表人张慧心（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将雅庭国际广场内属于甲方所有的一至六层合共1003.67平方米的物业整体出租给乙方作为商业经营或办公用途。
2013年9月25日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《临时住所（经营场所）使用证明》，主要内容为：“地址为佛山市禅城区汾江南路18号（负一层、负二层、首层至十一层部分）的房屋（或建筑物），建筑面积（约）29708.30平方米，其使用权属广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。……”。里水经济社和福莱公司均在上述使用证明上盖章确认。
2014年2月25日，里水经济社、华远经济社及雅庭公司三方共同盖章确认位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场所占物业的分配情况，其中潘乃钊所占物业为裙房101至104,201至204,301至304,401至404,501至504共20个单元。
2014年3月27日，福莱公司向里水经济社发出《关于延期支付租金的申请》，以招商遇到困难、租金支付出现困难为由，申请延后并分期补交租金。
2014年7月9日，福莱公司向里水经济社出具《关于履行〈租赁合同书样本〉的说明函》，上载：“2013年1月28日，我公司法定代表人张慧心经手，代表潮升公司通过投标并获得中标后，与贵社签订了承租雅庭国际广场物业的《租赁合同书样本》。合同签订后，因潮升公司股东内部发生矛盾，为不影响合同履行，我公司法定代表人张慧心通知贵社，潮升公司在《租赁合同书样本》项下的权利和义务由我公司负责履行。我公司为履行合同，不断加大投入，不断加大招商力度，希望将雅庭国际广场打造成高端的商业地产项目。为理顺关系，我公司现要求按照2013年1月28日《租赁合同书样本》的版本，由贵社与我公司签订《租赁合同书》，希望贵社同意。至于我公司与潮升公司之间的关系，由我公司及法定代表人张慧心与潮升公司协商解决，与贵社无关。”
2014年7月24日，里水经济社（甲方）、潮升公司（乙方）与福莱公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，主要内容为：“一、乙方在2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》项下的权利和义务在本协议生效后，全部转让给丙方。二、本协议生效后，乙方退出，不再履行合同，2013年1月28日的《租赁合同书样本》由丙方与甲方继续履行。三、为避免产生歧义，本协议生效后，甲、丙双方按照2013年1月28日的《租赁合同书样本》的条款重新签订新的《租赁合同书》。四、各方确认，甲、丙双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，且确认该合同一直无实际履行。五、2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》与甲、丙双方新签订的《租赁合同书》的约定有冲突，以甲、丙双方最后签订的新的《租赁合同书》的约定为准。”
同日，里水经济社（甲方、出租方）与福莱公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定里水经济社将其所有的涉案物业建筑面积共25508.30平方米（含商场建筑面积18177.35平方米、写字楼建筑面积7330.95平方米）出租给福莱公司，租赁期限自2013年4月1日起至2026年3月31日止，并约定双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，上述合同其他内容与里水经济社和潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》基本一致。
2014年11月3日，里水经济社（甲方）、潮升公司（乙方）与福莱公司（丙方）签订《承诺书》，三方确认乙方及丙方交纳的租赁保证金总共500万元，在三方于2014年7月24日签订《合同权利义务转让协议书》后，租赁保证金的全部权利归丙方所有，在收据名称变更为丙方后乙方无权向甲方主张任何权利。
2015年1月16日，福莱公司出具《确认书》，确认至2014年12月31日其实际支付租金170万元，尚欠里水经济社租金11852312.94元。
2015年2月1日，福莱公司（出租方、甲方）与欣叶锅神公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条、乙方租赁甲方合法拥有的位于佛山市禅城区汾江南路18号一座一层楼房出租给乙方作商业（饮食）使用，合计面积1254平方米（含公共分摊面积）。甲方保证出租标的拥有完全的所有权，产权没有第三方的争议……第二条、双方商定乙方的租赁期为13年，自2015年2月1日至2027年1月31日……第三条、租金和租赁保证金。1、租赁期限内租金按首年不递增，之后每3年递增上调，增长幅度为6%，具体详见下表：2015年2月1日至2015年9月30日免租期；2015年10月1日至2018年9月30日，112860元/月……2、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月押金338580元作为租赁保证金……1、甲方免费提供一楼建筑物后面空地约150平方公尺给乙方做厨房使用。2、甲方需免费提供平面车位给乙方使用，地下室车位停半天（12小时）不得收费超过5元一次。3、乙方已于2015年2月1日签约同时预付2015年10月1日至2016年9月30日租金一年（12个月）共1354320元给甲方。下次租金从2016年10月1日起逐月缴纳。”
2015年2月2日，福莱公司向欣叶锅神公司出具两张收据，确认收到欣叶锅神公司交纳的2015年10月1日至2016年9月30日的租金1354320元、租赁押金338580元。
2015年2月16日，福莱公司向欣叶锅神公司出具收据，确认收到欣叶锅神公司交纳的2016年10月1日至2016年10月31日的租金112860元。
2015年3月13日，里水经济社以福莱公司拒交租金严重损害其合法权益为由，将福莱公司诉至一审法院，诉请解除双方于2014年7月24日签订的《租赁合同书》、交还承租物业、付清截至2015年3月31日所欠的租金14332961.61元并按欠租总额日万分之五支付违约金等。经审理，一审法院于2015年8月20日作出（2015）佛城法民一初字第544号民事判决，判决确认里水经济社与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除、福莱公司返还租赁物业及支付租金、占有使用费等。福莱公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2015年11月4日作出（2015）佛中法立民终字第1715号民事裁定，认定福莱公司未在指定期限内预交上诉费视为对自己上诉权利的放弃，裁定该案按福莱公司自动撤回上诉处理。上述民事裁定已于2015年11月16日发生法律效力。
2015年6月16日，潘乃钊以福莱公司拖欠租金及擅自转租的行为构成违约为由，将福莱公司诉至一审法院，诉请解除双方于2013年8月9日签订的房屋租赁合同、返还租赁物业并恢复首层单位原状、支付欠租等。经审理，一审法院于2015年9月10日作出（2015）佛城法民一初字第1038号民事判决，判决确认潘乃钊与福莱公司于2013年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除、福莱公司返还租赁物业并向潘乃钊支付租金等。该民事判决已于2015年9月27日发生法律效力。
另查明一：魏美玲通过网银于2014年12月29日转账支付18万元、2015年1月14日向张慧心转账支付105万元、2015年2月2日转账支付642900元、2015年2月16日转账支付20万元。
2015年12月31日，欣叶锅神公司出具《证明》，内容为“兹证明魏美玲是我公司财务总监，其本人从农行转给张慧心（福莱公司法定代表人）的款项是职务行为，是受公司的委托办理，款项的所有权是我公司所有”。同日，魏美玲在上述《证明》空白处书写“情况属实”并签名确认。
2016年1月28日，中国工商银行股份有限公司佛山金辉支行就一审法院去函询问的付款用途复函称：1、2014年12月29日收款人为张慧心的18万元，付款附言：好乐迪；2、2015年1月14日收款人为张慧心的105万元，付款附言：欣叶租金；3、2015年2月16日收款人为张慧心的20万元，付款附言：欣叶。
另查明二：里水经济社于2015年3月13日起诉后，向一审法院提出财产保全申请，要求冻结福莱公司银行存款1540万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。一审法院经审查后依法作出（2015）佛城法民一初字第5441号民事裁定书，裁定冻结被告福莱公司银行存款1540万元或查封、扣押其所有的同等价值的财产。因福莱公司财产不足、无法实现财产保全目的，里水经济社以福莱公司对包括欣叶锅神公司在内的次承租方享有到期租金债权为由，申请一审法院裁定包括欣叶锅神公司在内的次承租方不得向福莱公司支付租金。福莱公司在一审法院组织的听证中以次承租人缴纳的费用是其唯一资金来源、如裁定保全次承租人的租金将导致其无法正常经营和次承租人投诉解约为由，抗辩里水经济社无权提出上述主张。一审法院经审查后于2015年5月12日作出（2015）佛城法民一初字第5442号民事裁定，认定已冻结的福莱公司名下银行账户存款共计3092.36元不足申请保全的标的额，福莱公司亦无提供其他财产线索以供财产保全，里水经济社的申请符合法律规定，裁定包括欣叶锅神公司在内的次承租人自2015年5月12日起停止向福莱公司支付租金，如次承租人要求偿付租金及物业管理费，应向一审法院提交书面申请，经一审法院审查后由一审法院提存财物或者价款。
再查明：里水经济社（甲方、委托方）与福莱公司（乙方、代理方）签有一份《代理出租协议》，内容为“兹经双方协议，甲方委托乙方代理其商场、写字楼出租事宜。甲方将座落于佛山市禅城区汾江南路18号负1至6层商场、一座710层及一座11层0911室，合计面积29708.30平方米，委托乙方代理。代理期为13年，自2013年4月1日起，至2026年3月31日止”，里水经济社在“甲方”落款处盖章，福莱公司在“乙方”落款处盖章。该份协议未注明签订时间，里水经济社和福莱公司均未备注盖章时间。
还查明：2016年1月11日，欣叶锅神公司以其有理由相信福莱公司的出租行为是有权代理、欣叶锅神公司与福莱公司签订的合同对于潘乃钊同样合法有效为由，将福莱公司、潘乃钊诉至一审法院，案号为（2016）粤0604民初292号，诉请确认福莱公司代理潘乃钊与欣叶锅神公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同涉及的权利、义务对潘乃钊同样具有约束力；潘乃钊继续履行福莱公司与欣叶锅神公司的《房屋租赁合同》至2027年1月31日止，在合同期限内潘乃钊无权收回涉案物业场地；潘乃钊在2016年11月31日之前无权向欣叶锅神公司收取涉案租赁物的租金。
欣叶锅神公司陈述：欣叶锅神公司对（2015）佛城法民一初字第544号判决的内容不知情，也没有通知欣叶锅神公司参加诉讼，欣叶锅神公司直至法院下达执行文书才知道，因此该判决的内容不能约束欣叶锅神公司；工商登记资料显示的投资人是欣叶锅神公司的显名股东，虽然没有魏美玲，但不能以此否定魏美玲是欣叶锅神公司的员工；福莱公司向欣叶锅神公司出具代理出租协议，协议公章属里水经济社所有，欣叶锅神公司基于信赖与福莱公司签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，福莱公司既可以自己的名义签订合同，也可以里水经济社委托人的名义签订合同；租赁合同是通用版本，每月5号交租的条款不是针对欣叶锅神公司的特别约定，因福莱公司称已给欣叶锅神公司装修免租期的特别优惠，且里水经济社向福莱公司催收钱款，所以福莱公司要求欣叶锅神公司预付一年租金用于向里水经济社交纳钱款。
里水经济社陈述：我社开具经营场所使用证明后，工商部门工作人员称不能仅凭该证明办理营业执照，故我社才出具了《代理出租协议》；协议原件仅有一份，已提交给工商部门，该协议是在涉案物业没有领取房产证的情况下，用于办理工商营业执照所出具的，我社也没有留底，该份协议的形成时间应为2014年3月25日前；包括欣叶锅神公司在内的所有已领取营业执照的次承租人均需代理出租协议才可以领取营业执照，至于工商部门为何需要代理出租协议才可办理营业执照，我社不清楚；平面广场停车位确由我社管理，但该平面广场不属于我社向福莱公司出租的范围，也不属于代理出租协议载明的范围，福莱公司承诺给欣叶锅神公司免费使用与我社无关。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。据已生效的（2015）佛城法民一初字第544号民事判决和（2015）佛城法民一初字第1038号民事判决认定，潘乃钊和福莱公司于2013年8月9日签订的《房屋租赁合同》、里水经济社和福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》均是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护。
关于欣叶锅神公司主张福莱公司代理出租的问题。欣叶锅神公司诉称福莱公司系里水经济社的代理人、其与福莱公司签订的《房屋租赁合同》对于里水经济社同样合法有效。据前查明，首先，福莱公司与里水经济社于2013年7月5日签订《雅庭国际广场交付使用确认书》、福莱公司于2014年3月27日向里水经济社发出《关于延期支付租金的申请》、2014年7月24日福莱公司与里水经济社签订的《租赁合同书》中约定租赁期限“自2013年4月1日起至2026年3月31日止”能相互印证，证实福莱公司在与欣叶锅神公司签订涉案租赁合同之前，系通过向里水经济社承租的方式取得涉案物业的使用权，即福莱公司的权利来源于其与里水经济社于2014年7月24日签订的《租赁合同书》，并非欣叶锅神公司主张的代理出租；其次，从福莱公司与欣叶锅神公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》的内容亦可看出，福莱公司并非作为里水经济社的受托人或代理方出租涉案物业，而是以自己名义将涉案物业转租给欣叶锅神公司使用，对此，福莱公司针对（2015）佛城法民一初字第544号案财产保全的抗辩意见亦印证了其转租的事实；再次，福莱公司向潘乃钊承租涉案一层部分物业的租金单价为43元/平方米/月、向里水经济社承租涉案物业的租金单价为45元/平方米/月，而福莱公司与欣叶锅神公司签订的租赁合同约定的租金单价为90/平方米·月（112860元/月÷1254平方米），上述租金单价的差额符合转租赚取租金差价的交易特征。综合以上分析，欣叶锅神公司与福莱公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》实质系福莱公司将从里水经济社处承租的部分物业转租给欣叶锅神公司占有使用、欣叶锅神公司向福莱公司交纳租金的转租合同，该合同的相对方即为欣叶锅神公司和福莱公司，欣叶锅神公司主张的代理出租无事实根据，一审法院不予采纳。欣叶锅神公司诉请确认其与福莱公司签订的《房屋租赁合同》所涉权利义务对里水经济社具有约束力，于法无据，一审法院不予支持。
如前认定，福莱公司于2015年2月1日将其从里水经济社承租的部分物业转租欣叶锅神公司，由于（2015）佛城法民一初字第544号民事判决书已判决确认里水经济社与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除，故欣叶锅神公司与福莱公司签订的《房屋租赁合同》中所涉里水经济社名下物业的租赁合同关系亦于2015年3月20日一并解除。欣叶锅神公司作为次承租人，诉请里水经济社继续履行其与福莱公司的租赁合同至期满、无权收回租赁物、无权收取租金和停车费、确认福莱公司已收取的押金和租金视为里水经济社已收取，有违合同相对性原则，亦于法无据，一审法院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：驳回欣叶锅神公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取10918元，由欣叶锅神公司负担。
本院二审期间，欣叶锅神公司向本院提交《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据》、《建筑装饰工程施工合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福莱公司、里水经济社没有提交新证据。经审查，欣叶锅神公司提交的《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据》、《建筑装饰工程施工合同》与本案的处理结果无关，本院对欣叶锅神公司提交的上述证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据欣叶锅神公司的上诉请求和里水经济社答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：欣叶锅神公司主张的福莱公司代理里水经济社出租涉案物业应否得到支持。
本案中，欣叶锅神公司提供福莱公司与里水经济社签订的《代理出租协议》、佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具的《临时住所（经营场所）使用证明》，主张福莱公司系代理里水经济社出租涉案物业。里水经济社则辩称该《代理出租协议》仅用于协助次承租人办理营业执照，未实际履行。里水经济社与福莱公司之间是租赁合同关系。对此，本院作如下评述：首先，福莱公司以自己的名义与欣叶锅神公司签订《房屋租赁合同》，约定福莱公司将涉案物业出租给欣叶锅神公司使用，该合同的内容并未表明福莱公司系里水经济社的受托人。其次，福莱公司以自己的名义向欣叶锅神公司出具两张收据确认收到欣叶锅神公司支付的2015年10月1日至2016年9月30日的租金及租赁押金。再次，已生效的（2015）佛城法民一初字第544号民事判决认定福莱公司与里水经济社于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除，福莱公司向里水经济社支付租金、占有使用费。由此可知，福莱公司与里水经济社之间系租赁合同关系。据此，欣叶锅神公司与福莱公司而非里水经济社之间存在租赁合同关系，欣叶锅神公司使用涉案物业系基于福莱公司的转租行为。欣叶锅神公司上诉主张福莱公司与里水经济社存在代理关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于欣叶锅神公司上诉主张即使里水经济社否认其与福莱公司之间是代理关系，福莱公司的行为亦构成表见代理。经审查，由于福莱公司并未以里水经济社的名义与欣叶锅神公司订立租赁合同，福莱公司的行为不符合表见代理的构成要件，其行为依法不构成表见代理。欣叶锅神公司的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。欣叶锅神公司上诉请求里水经济社继续履行《房屋租赁合同》、无权收回租赁物及收取租金、确认福莱公司收取的租赁押金和租金视为里水经济社收取的等，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，欣叶锅神公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21836元，由上诉人佛山市欣叶锅神餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十一月十一日
书 记 员 赖敏婷