重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03336号
上诉人（原审被告）：曾维均。
委托代理人：时培国，山东法运律师事务所律师。
委托代理人：盛军领，山东省单县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：杨光金。
委托代理人：贺本秀。
被上诉人（原审原告）：唐道英。
委托代理人：贺本秀。
上诉人曾维均与被上诉人杨光金、唐道英房屋买卖合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2013年6月2日作出（2013）足法民初字第03303号民事判决，曾维均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月5日对本案进行了询问。上诉人曾维均及其委托代理人时培国、盛军领，被上诉人杨光金、唐道英及其委托代理人贺本秀参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：杨光金、唐道英二人系夫妻。杨光金、唐道英与曾维均于2009年12月13日签订了《房屋买卖合同》，由曾维均将其位于重庆市大足区龙岗街道办事处复兴街七片区旧改房B幢2号门市（24.97平方米）和3号门市（42.71平方米）以148000元卖给杨光金、唐道英。合同内容全文如下：一、房屋成交价：两门市房屋成交价为壹拾肆万捌仟元整（148000.00元）分两次付完款后，房屋成交合同成立。二、付款方式及期限，付款分两次完清。第一次为2009年12月13日乙方（杨光金、唐道英）付现金壹拾万元整给甲方（曾维均），第二次乙方在2010年6月1日付肆万捌仟元给甲方。三、乙方两次付清全部房款后，甲方交房产证，国土证给乙方，乙方按规定办理房产转移登记，有关税费全部由乙方自理。甲方帮助办理过户转移工作。四、以上各条，甲、乙双方共同遵守，不得违约，如一方违约，要承担全部经济损失。甲方如违约则双倍支付第一期房款给乙方，乙方如违约也双倍支付第一期房款给甲方（甲方补退还第一期房款给乙方）。五、本合同一式两份，甲乙各持壹份，具有同等法律效力。杨光金、唐道英和曾维均签字并盖章。杨光金、唐道英于合同签订后，于2009年12月13日向曾维均支付了86000元房款，有曾维均出具的收条，其内容为：今收到杨光金、唐道英购房款捌万陆仟元（小写86000.00元），曾维均并在收条上注明第一次付款还差壹万肆仟元，限期在2009年12月18日付清，不得违约。杨光金、唐道英于2009年12月28日向曾维均支付购房款14000元，有曾维均出具的收条，其内容为：今天12月28日收到杨光金、唐道英购房款人民币壹万肆仟元正（小写14000.00元）。杨光金于2010年6月13日向曾维均支付人民币20000元整，有曾维均出具的收条，其内容为：今收到杨光金人民币贰万元整，小写（20000.00元）。杨光金、唐道英至今下欠曾维均购房款28000元。
另查明，1、重庆市大足区龙岗街道办事处复兴街七片区旧改房B幢2号门市和3号门市系曾维均所有，有曾维均提交的房产证证明。2、杨光金、唐道英曾于2012年3月向人民法院起诉要求曾维均办理过户手续，于2012年3月16日撤回起诉。3、庭审中杨光金、唐道英申请的证人唐某、刘某，证明其与、曾维均是邻居关系，其证词证明杨光金、唐道英与曾维均房屋买卖的事实。证明曾维均常不在家，证明杨光金、唐道英多次找曾维均要求来领取余款。4、合同签订后，曾维均将该2、3号门市交付杨光金、唐道英使用至今。后杨光金、唐道英多次找曾维均要求办理过户手续未果。现诉至法院，请求判令：一、依法确认杨光金、唐道英与曾维均签订的房屋买卖合同有效；二、判令曾维均履行合同，提供两证协助过户；三、本案诉讼费由曾维均承担。
一审原告杨光金、唐道英诉称：杨光金、唐道英系夫妻。2009年12月13日，杨光金、唐道英与曾维均签订房屋买卖合同，由曾维均将其位于重庆市大足区龙岗街道办事处复兴街七片区旧改房B幢2、3号门市以148000元卖给杨光金、唐道英。合同签订后，杨光金、唐道英按合同约定支付大部分房款，曾维均也将该2、3号门市交付杨光金、唐道英使用。后杨光金、唐道英多次找曾维均协助办理房屋产权手续并领取余款，曾维均以在外地为由未回来办理房屋过户手续。现请求人民法院判令：一、依法确认杨光金、唐道英与曾维均签订的房屋买卖合同有效；二、判令曾维均履行合同，提供两证协助过户；三、本案诉讼费由曾维均承担。
一审被告曾维均辩称：一、双方签订房屋买卖合同的真实性无异议，但该2、3号门市在签订合同前一直由杨光金、唐道英租用，不存在杨光金、唐道英占有的事实；二、2010年6月1日第二次付款到期后，杨光金、唐道英至今未付清房款。因此，杨光金、唐道英不按合同约定执行，不按期支付房款，其买卖关系未能成交，合同未能成立；三、本案所涉及买卖房屋因杨光金、唐道英未按合同履行，未去办理法律规定的登记手续，依物权法规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，以依法登记发生效力，未登记不发生效力。所以，本案房屋买卖关系不能成立。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨光金、唐道英与曾维均签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，且曾维均对其转让的房屋具有处分权，该合同属有效合同，受法律保护，对双方具有法律约束力。曾维均应按照协议约定履行办证义务，由于曾维均无正当理由拒绝向杨光金、唐道英办理房屋过户手续，引起本案纠纷，曾维均应承担履行办证义务和违约责任。在合同签订后，杨光金、唐道英支付了大部分购房款，曾维均也交付了房屋，并由杨光金、唐道英使用至今，双方的房屋买卖关系成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。曾维均辩称杨光金、唐道英未付清房款而违约以及该房屋未登记，不产生效力，其房屋买卖合同不能成立的理由不能成立，其请求一审法院不予支持。杨光金、唐道英的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。2013年6月2日重庆市大足区人民法院作出判决：一、原告杨光金、唐道英于2009年12月13日与被告曾维均签订的《房屋买卖合同》有效；二、由被告曾维均在本判决生效后90日内协助原告杨光金、唐道英办理重庆市大足区龙岗街道办事处复兴街七片区旧改房B幢2号门市和3号门市的权属登记手续。本案诉讼费40元（已减半），由被告曾维均负担。
曾维均不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市大足区人民法院（2013）足法民初字第03303号民事判决，依法改判驳回被上诉人杨光金、唐道英的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人负担。主要事实与理由：1、原判认定事实不清，证据不足。曾维均与唐道英、杨光金系租赁关系。唐道英、杨光金违约逾期付款，致使曾维均无款归还农业银行贷款，给曾维均造成了严重的损失和贷款的不良记录。上诉人多次逾期付款，且至今未付清购房款，一审判决过户的条件不成就（购房款未付清）。2、原审判决适用法律错误。一审判决认定事实不清，证据不足。双方当事人约定的过户条件是购房款付清后过户，现在唐道英、杨光金尚有2.8万元的尾款未付，一审法院判决过户的条件不成就，系适用法律错误。故，请求二审法院依法撤销原判，依法改判。
被上诉人杨光金、唐道英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，杨光金、唐道英表示愿意支付购房尾款28000元，但曾维均则表示，已经超过付款时间，不愿收取杨光金、唐道英支付的购房尾款28000元，亦不愿意协助杨光金、唐道英办理过户手续。
本院二审查明：2013年11月8日，杨光金、唐道英向重庆市大足区人民法院提存了购房尾款28000元。杨光金、唐道英认为购房尾款已付清，过户条件已经成就。曾维均对于杨光金、唐道英已经将购房尾款28000元付至重庆市大足区人民法院的公款账户中的事实无异议，但是曾维均认为重庆市大足区人民法院无权代曾维均收取购房尾款。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，杨光金、唐道英与曾维均签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人各方均应按照合同约定全面履行。杨光金、唐道英作为买房方有付款的义务，曾维均作为卖房方有交付房屋并协助办理产权转移手续的义务。本案中，杨光金、唐道英已经支付了绝大部分购房款的义务，曾维均亦已经履行了交付房屋的义务，并由杨光金、唐道英占有使用至今。由此可见，《房屋买卖合同》已经成立并由双方当事人实际履行，曾维均称双方系租赁关系，未举示充分、有效证据予以证明。
根据合同约定，杨光金、唐道英应当于2010年6月1日支付最后一笔购房款48000元，但至2010年6月13日，在已经超过付款期限的情况下杨光金、唐道英仍然未足额支付曾维均购房尾款48000元，仅支付了20000元款项，尚余28000元至今未付。杨光金、唐道英称在付款期限届满（2010年6月1日）前曾电话通知曾维均领取购房款，但无证据予以证明。故，杨光金、唐道英存在逾期支付购房款的行为，曾维均可对杨光金、唐道英的违约行为另案起诉。
本案中，考虑到杨光金、唐道英支付了绝大部分购房款的义务，并由杨光金、唐道英占有使用至今；且在二审审理中，杨光金、唐道英表示愿意支付购房尾款28000元，但曾维均表示不愿收取。在曾维均不愿收取购房尾款的情况下，杨光金、唐道英现在已将购房尾款28000元支付至重庆市大足区人民法院的公款账户中进行提存，应当视为购房尾款已经付清，过户条件已经成就。故对杨光金、唐道英要求曾维均协助办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，曾维均的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决结果正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人曾维均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 陈嬿西