阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1243号
原告：中国工商银行股份有限公司阳江东区支行。住所地：广东省阳江市区。
负责人：饶秀峰，该行行长。
委托代理人：冯健，男，××年××月××日生，住阳江市江城区。是该行员工。
委托代理人：吴朝省，男，××年××月××日生，住阳江市江城区。是该行员工。
被告：李循茹，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××0422。
被告：林卫国，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××0410。
被告：阳江市阳东区名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市阳东区。
法定代表人：陈厚龙。
原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行（以下简称工商银行阳江东区支行）诉被告李循茹、林卫国、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司（以下简称名城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工商银行阳江东区支行的委托代理人冯健、吴朝省到庭参加诉讼；被告李循茹、林卫国、名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行阳江东区支行诉称：被告李循茹、林卫国于2012年3月19日向原告借款435000元，期限为30年，并签订了《个人购房借款／担保合同》和借据。该笔借款由被告李循茹自愿用其所有的坐落于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦8幢5层501房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，登记编号分别为：粤房地预登阳东字第3300004393号，建筑面积为149.85平方米，办理贷款时房屋估价为620000元。名城房地产公司为该笔借款承担连带保证担保责任。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金16262.38元及利息111473.83元，余下贷款经原告多次催收，被告都未能按合同约定还款，截至2016年1月21日，共欠到期本金1986.79元，利息6226.53元，累计逾期6期，连续逾期4期。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的相关约定，××连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，××有权宣布合同提前到期，要求××提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。鉴于被告该笔贷款已累计6期、连续4期未按时偿还贷款本息，被告的行为已严重影响了原告贷款安全，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求：1、判处解除原告与被告于2012年3月13日签订的编号为房按字阳江分行东区支行2012年0003号的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告李循茹、林卫国立即偿还所欠原告的贷款本金418737.62元及利息（计至2016年1月21日止为6226.53元，从2016年1月22日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；3、判处原告与被告签定的借款担保合同中的抵押条款有效，原告对处置被告李循茹所有的位于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦8幢5层501房的抵押物所得价款享有优先受偿权；4、判处阳江市阳东区名城房地产开发有限公司作为被告李循茹、林卫国借款的保证担保人对该笔借款承担连带保证担保责任；5、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告李循茹、林卫国、名城房地产公司没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
经审理查明：2012年3月13日，原告工商银行阳江东区支行（××）与被告李循茹（××）、林卫国（××）、被告名城房地产公司（保证人）签订合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0003号《个人购房借款／担保合同》。合同约定：第一条贷款种类与金额：××根据××的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币435000元……。A、个人购置住房贷款，B……；第二条2.1本合同项下贷款用于购买／自建坐落于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦8幢5层501房，建筑面积149.85平方米的房屋及……。2.2本笔贷款的担保方式为A，具体约定见本合同相关担保条款。A、抵押，B、质押……；……第三条贷款期限：本合同项下贷款期限为30年（2012年3月13日至2042年3月13日止），实际放款日与到期日以借款凭证为准。……；第四条贷款利率：4.1贷款利率贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上（上／下）浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；B、……；……；第六条还款：6.1经协商一致，××按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）；……；……第九条罚息：9.1××未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，××有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。……；……第十条保证担保：保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和××所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第
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项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的××的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且××收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且××收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。C、其他：-----；……第十四条违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形，构成××违约：A……；B……；L、××连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2××发生14.1条约定的违约情形的，××有权采取下列一项或多项措施：“（1）……（5）解除本合同；……”；……；第十八条抵押物：……。18.9抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，××有权选择下列方式进行处理：A、清偿或提前清偿××在本合同下的债务；B、存入××指定账户，以担保××债务的履行；C、用于修复抵押物，以恢复抵押物的价值；D、双方约定的其他方式。……；第十九条……抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和××所有其他应付费用；……；第二十条抵押登记：……。20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或××另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或××要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意××代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在××取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由××保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给××造成损失的，应向××予以足额赔偿。20.3……；……；第二十一条抵押物的处分：21.1发生下列情形之一的，××可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，××可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）××未予清偿；B……；……；第二十七条保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；××依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；……。抵押物清单载明：抵押人：李循茹，抵押物：阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦8幢5层501房，抵押物价值：621527元。被告李循茹、林卫国、名城房地产公司和原告分别在合同上签字盖章。
2012年3月16日，原告与被告李循茹在房产管理部门办理了预购商品房抵押预告登记手续（粤房地预登阳东字第3300004393号），主要载明：“预告登记权利人：工商银行阳江东区支行；预告登记义务人：李循茹；房屋坐落：阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦8幢5层501房；预告登记业务种类：预购商品房抵押预告登记；预告登记依据合同号：20120003；附记：贷款金额肆拾叁万伍仟元整，抵押期限2012年2月29日至2042年2月28日。”
2012年3月19日，原告向被告李循茹、林卫国发放了贷款435000元，被告李循茹向原告出具了《个人贷款借据》，该借据载明：借款金额435000元，借款月利率6.4625‰，借款到期日2042年3月19日，还款方式等额本息还款法。
发放贷款后，被告李循茹、林卫国只按合同约定偿还部分贷款本金及支付部分利息。截至2016年1月21日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期6期，连续逾期4期，尚欠工商银行阳江东区支行贷款本金418737.62元及利息6226.53元。原告工商银行阳江东区支行向被告李循茹、林卫国催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
以上事实，有原告提供的《个人购房借款／担保合同》、贷款借据、预告抵押房产登记权证、还款明细、营业执照、身份证、户口本等证据证实，结合庭审笔录，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告工商银行阳江东区支行与被告李循茹、林卫国、名城房地产公司签订合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0003号《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告李循茹、林卫国之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与名城房地产公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告李循茹、林卫国未按时足额偿还借款本息，累计逾期还款达6期，截至2016年1月21日止，被告李循茹、林卫国尚欠原告借款本金418737.62元及利息6226.53元，其行为已构成违约。根据原告与被告李循茹、林卫国成签订的《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告李循茹、林卫国、名城房地产公司签订的合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0003号《个人购房借款／担保合同》，并要求李循茹、林卫国提前清偿借款本金418737.62元及其利息（计至2016年1月21日止的利息6226.53元，从2016年1月22日起至判决确定的履行日止的利息利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；被告如未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定），合法合理，本院予以支持。
关于原告对被告李循茹提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告李循茹就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告李循茹双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告名城房地产公司的保证责任问题。《个人购房借款／担保合同》第十条虽约定被告名城房地产公司承担阶段性连带责任保证，但合同没有选定承担哪一阶段的连带责任保证，应视为被告名城房地产公司承担全部连带责任保证。合同第二十七条约定保证期间为贷款提前到期之日起两年，具体到本案即为解除合同之日起两年，因此原告起诉请求被告承担保证责任，尚在保证期间内。故被告名城房地产公司应对被告李循茹、林卫国所欠原告的上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告名城房地产公司承担保证责任后，有权向被告李循茹、林卫国追偿。
被告李循茹、林卫国、名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行与被告李循茹、林卫国、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0003号）；
二、限被告李循茹、林卫国在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金418737.62元及其利息（计至2016年1月21日止的利息6226.53元，从2016年1月22日起至判决确定的履行日止的利息利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；被告如未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定）给原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行；
三、被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李循茹、林卫国追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7674元（该款原告已预交），由被告李循茹、林卫国负担，被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
人民陪审员 李志伟
人民陪审员 关建威
二〇一六年七月十三日
书 记 员 黄月琪