天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0118民初6614号
原告（反诉被告）天津市静海区唐官屯镇亚家庄村村民委员会，地址天津市静海区。
法定代表人崔锡锋，职务村主任。
委托代理人孙庆，天津金匙律师事务所律师。
被告（反诉原告）只德发，男，1976年2月21日生，汉族，天津市静海区人，现住天津市静海区。
本院于2016年9月30日立案受理了原告（反诉被告）天津市静海区唐官屯镇亚家庄村村民委员会与被告（反诉原告）只德发农村房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员肖印明适用简易程序进行了审理。原告（反诉被告）天津市静海区唐官屯镇亚家庄村村民委员会（以下简称亚家庄村委会）及其委托代理人孙庆，被告（反诉原告）只德发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）亚家庄村委会诉称，2012年为解决村民住宅紧张的问题，经村民决议，决定利用部分村民宅基地及周围闲置土地，多方筹资建设住宅楼，该决议经唐官屯镇政府同意，上报土地主管部门备案，该项目暂命名为“亚家庄亚丰园小区”。被告只德发于2013年9月7日与村委会达成《购楼协议》，约定被告只德发按每平方米2300元购买面积为83.4平方米的楼房一处，购房款为191820元，分三期给付，被告只德发现已给共计80000元，现尚欠购房款111820元。现被告只德发已经入住房屋，理应给付所欠房款，经村委会催要被告只德发至今未给付，村委会无奈诉至法院请求判令被告只德发立即给付所欠房款111820元；案件受理费由被告只德发承担。
被告（反诉原告）只德发辩称，房子现达不到居住标准，用电是高价电，三楼以上没有水，供暖的锅炉也未安装，窗户漏雨，物业也不完善，垃圾没人打扫，而且现在也不能确定房子建设的手续是否合法。
被告只德发针对原告亚家庄村村委会的诉讼提出反诉诉称，反诉人只德发与被反诉人亚家庄村委会在2013年9月7日签订《购楼协议》，约定反诉人按亚丰园小区规定的时间交款，同时被反诉人向反诉人递交了《亚家庄亚丰园小区管理规定》及《亚家庄亚丰园小区售楼方案》属《购楼协议》的组成部分，应视为被反诉人的售楼要约，对双方当事人均有约束力；《售楼方案》中：2014年12月30日前免收物业费，2015年1月1日起每平方米收取0.7元物业费，收取物业费必须是在住宅完全完工并具备完全使用功能之后支付，故应当理解为被反诉人所售房屋交付的时间在2014年12月30日前，同时该方案中第五条约定第三期交房款是在交钥匙前，约在2014年7月15日前。故应理解为本案所涉及房屋全面完工时间为2014年7月15日；所售房屋必须具备供电、供水、排水、供气、供暖等最基本的生活设施设备，经反诉人多次要求，被反诉人至今未能完善上述最基本的生活设施设备，使得房屋不具备住房的基本功能，应当认定被反诉人构成违约，应当承担违约责任，并继续履行合同义务。反诉人入住购买房屋的行为，不能免除被反诉人安装供电、供水、排水、供气、供暖等最基本的生活设施设备的义务，房屋现不具备住宅功能的基本条件，应认定被反诉人未完全交付本案所涉房屋；根据《售楼方案》第五条第三项规定，第三期交款时间为交钥匙前，只有住房全面竣工后才交钥匙，所以反诉人交房款111820元的前提条件是房屋全面竣工，被反诉人履行住房全面竣工的义务在前，反诉人交付房款111820元在后，被反诉人在要约的2014年7月15日前，一直无安装供电、供水、排水、供暖等基本的生活设施设备的行为，甚至直至今日仍拒不安装，故被反诉人的先合同义务始终未按期、按约履行，按照《合同法》第六十七条的规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，所以反诉人对被反诉人享有先履行抗辩权。所以现反诉人请求法院判令：驳回被反诉人亚家庄村委会的全部诉讼请求；被反诉人亚家庄村委会立即完善反诉人所购住宅的供电、供水、排水、供暖及其他相关最基本的生活配套设施；被反诉人赔偿反诉人违约金19665元或违约期间的损失（参照当地租房价格）；本诉及反诉的全部诉讼费用全部由被反诉人承担。
反诉被告亚家庄村委会辩称，请求法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。第一，亚丰园小区楼房在2016年5月已经具备入住条件，村委会经批准兴建楼房用于村民居住，但因诸多不可预料的因素，故未在文件中约定具体的交房日期，在《购房协议》中也未体现，但村里的目标是在2015年12月31日后交付房屋，所以交房日期应该是2016年1月1日。村委会认可延期交房的事实，但是经过村委会努力，配套设施已经在2016年5月全部完工，房屋在2016年5月底已经可正式交付。第二，反诉人已经接收房屋并已装修实际入住，2016年5月以后，基于房屋具备交付条件，村委会对包括反诉人在内的购房户进行了通知，要求交付购房款并领取钥匙，对前期的延期进行了解释，并考虑给予合理的补偿。但反诉人并未给付尾款而接收了房屋，村委会认为反诉人已经实际使用房屋，事实上就是已经认可继续履行购房合同，所以必须履行给付房款的义务，反诉人主张的延期交房双方可以协商解决，也可以通过诉讼解决。第三反诉人的诉请没有事实依据，现小区内的配套设施已经完善，反诉人已经使用水、电进行了装修；延期交房的违约问题因双方没有约定，请求法院按照所交纳的房款参考同期按银行贷款利率执行，至于反诉人租房的损失，反诉人在村内都有房屋居住，没有产生所谓的租房费用。
原告（反诉被告）为证实主张提交以下证据：
证据一、2012年2月24日村两委联席会议记录，通过建房决议，同年3月7日村民代表会决议，通过建房决议；同年4月12日唐官屯镇政府向静海区政府请示批准原告建房的文件；同年4月18日，静海区政府关于亚家庄建房的承办单；同年11月9日静海区政府关于亚家庄建房的承办单；同年12月17日唐官屯镇政府向静海区规划局关于批准原告建房的申请；同年11月30日静海区国土资源局就原告建房用地的审核报告，以上文件以证实村委会建房履行了相关手续。
证据二、2013年8月22日原告发放的《小区管理规定》，同年8月23日原告发放的《小区售楼方案》，以证实村委会已经明确购房人的条件，交房的期限，以及村委会和购房者应该遵守的相关规定。
证据三、2013年9月2日，原、被告签订的《购楼协议》；2016年9月19日，原告向被告下发的通知，言明被告交款及欠款的情况，并要求被告给付全部购房款。
证据四、亚家庄村民代表会议记录，以证实亚家庄村委会召开村民代表大会，就被告拖欠房款的事宜达成一致，授权村委会继续催收。
证据五、照片5张，以证实村委会向被告催要房款。
被告（反诉原告）质证意见为：对证据一不认可，只见到了申请文件，未见批准文件，而且国土资源局的文件没有公章不能确定真假；对证据二、三、五认可；证据四不认可，没有达到住房标准。
被告（反诉原告）为证实其主张提交以下证据：
照片三张，以证实房屋所在小区卫生环境差，单元门坏损，有部分玻璃破损，不能达到居住的基本条件。
原告（反诉被告）质证意见为：小区内的垃圾原告会尽快安排清理，但这是物业服务的问题，与双方房屋间买卖没有关系，与本案不具有关联性，不予认可。
针对反诉，反诉被告亚家庄村委会提交以下证据：
一、村委会2015年8月31日记账凭证一册，以证实在2015年6-7月对居民楼供水工程进行了投入，完成了水的供应。
二、村委会给案外人出具的收据一张，以证实2016年7月7日案外人天津市昊鑫市政工程有限公司收取配套工程款59万余元，该工程是完善居民楼小区的道路、路政等配套设施产生，于2016年5月完工，标志居民小区全部配套设施的完善。
三、村委会电工收取电费的统计表一张，以证实崔希久、张绍伟等在内的多名住户交纳了电费，其中崔长青已经产生1664度电，说明小区早已通电。
四、2016年10月份村委会与案外人德州锅炉有限公司签订《产品买卖合同》购买供暖设备，村委会已经给付定金1万元，保证在今年供暖的顺利进行。
反诉原告只德发质证意见为：只有一楼有水，二楼以上没有水，用电是高价电，因为已经入住，不得不交电费，不交电费就断电，供暖的锅炉也未安装，房子现达不到居住标准。
反诉中，反诉原告只德发提交以下证据：
崔西庆等10人签字的证言一份，以证实：一、从2014年7月15日村委会违约后，在当年召开的村民代表会上表示入冬前亚家庄买楼户，每户补偿暖气费1000元已经发放，村民可以作证，可以证实村委会已经违约；二、《亚家庄亚丰园小区售楼方案》中第三条每户每单元优惠1000元外，买楼的前十名再优惠2000元，是村委会在村内广播的；三、电价高于平房电价近0.1元，村委会承诺在人们入住后，由村委会担负电费差价0.1元。
反诉被告亚家庄村委会质证意见为：对只德发提交的证据不予认可，村委会没有进行类似的承诺，而且证人应当出庭作证，现只提交证人证言而没有出庭作证，不符合法律规定。
经审理查明，被告（反诉原告）只德发系原告（反诉被告）亚家庄村委会的村民。2012年2月24日亚家庄村委会召开两委联席会议通过建房决议，3月7日召开村民代表会通过建房决议。同年4月12日天津市静海区唐官屯镇人民政府起草唐政请[2012]2号政府文件向静海区政府请示批准亚家庄村村民自建住宅楼，经批示静海区国土资源分局于2012年11月30日出具津国土静海[2012]1230号文件同意亚家庄村村民住宅楼项目用地，2012年12月17日亚家庄村委会经唐官屯镇人民政府批准向静海区规划局提交亚家庄村村民集资兴建居民楼的报告，载明该项目属村民集资建住宅楼，不是小产权楼房。2013年9月7日只德发与亚家庄村委会签订《购楼协议》，由只德发以每平方米2300元购买亚家庄亚丰园3号楼1门3层302号房屋一处，房屋面积83.4平方米，共计191820元，只德发已给付第一期房款80000元，剩余房款至今未给付。只德发于2015年从售楼处拿去钥匙，2016年7月份将所购买房屋装修并入住。2016年7月15日，唐官屯镇政府、亚家庄亚丰园小区管理处、亚家庄村委会出具证明:2013年亚家庄村委会向唐官屯镇政府备案，由亚家庄村委会投资建设村民住宅楼，取名“亚丰园”（暂以亚家庄亚丰园小区管理处的名义对外订立购楼协议），现经村“两委”研究，第九届村民代表大会讨论通过：亚丰园小区管理处（未登记）的债权、债务由亚家庄村委会承担。2016年11月10日左右，该小区已开始供暖。在诉讼过程中被告只德发提起反诉，要求判令：驳回被反诉人亚家庄村委会的全部诉讼请求；被反诉人亚家庄村委会立即完善反诉人所购住宅的供电、供水、排水、供暖及其他相关最基本的生活配套设施；被反诉人赔偿反诉人违约金19665元或违约期间的损失（参照当地租房价格）；本诉及反诉的全部诉讼费用全部由被反诉人承担。
原、被告双方对以下事实存有争议：
1、被告只德发主张所购买房屋至今不确定是否依法经相关部门的审批而建设，原告亚家庄村委会主张亚家庄亚丰园小区从立项开始就经村两委、村民代表大会、镇政府、区政府及国土资源局、区规划局的审批，确定小区为村民集资建住宅楼，非小产权楼房。
2、被告只德发主张按照与村委会签订的《购楼协议》以及村委会出具的《售楼方案》、亚丰园小区管理处出具的《小区管理规定》的约定及亚家庄村委会在2014年补偿购房户暖气费1000元的事实，均可证实所购买房屋应在2014年7月15日交付，但村委会至今未交付配套设施（供电、供水、排水、供暖等）完善的房屋，所以亚家庄村委会违约在前，应按照《售楼方案》第六条第二款（二、三期不能按时交款者，村委会有权将其选定的单元转卖他人，同时扣除前期所交款的10%，并取消优惠政策）提出的标准（年息10%）计算赔偿违约金；原告亚家庄村委会主张双方并未约定具体的交房时间，但村里的目标是在2015年12月31日后交付房屋，所以交房日期应该是2016年1月1日，但因种种原因在2016年5月底交付配套设施完善的房屋，所以村委会同意按照同期贷款利率计算给付违约金。
3、被告只德发主张除《亚家庄亚丰园小区售楼方案》约定每户优惠1000元外，村委会还在村内广播买楼的前十名再优惠2000元，而且对因电价高于平房电价近0.1元，村委会承诺在人们入住后，由村委会担负电费差价0.1元，并提交崔西庆等十人证言予以证实；原告亚家庄村委会主张没有进行类似的承诺，而且证人应当出庭作证，现只提交证人证言而没有出庭作证，不符合法律规定，另因只德发没有按照约定的时间交纳房款，所以未享受优惠1000元的政策。
上述事实由双方当庭陈述及各自提交的证据予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）亚家庄村委会与被告（反诉原告）只德发签订的《购楼协议》系双方的真实意思表示，且已经实际履行，故该《购楼协议》合法有效。只德发主张亚家庄村委会所建房屋尚不能确定是否合法，亚家庄村村委会对此不予认可，且双方均就该协议内容已实际履行，现双方亦要求按照协议继续履行，故双方均应按照《购楼协议》的约定履行各自义务。现只德发主张亚家庄村委会至今未交付配套设施完善的房屋，但只德发在2015年已经取得房屋钥匙，2016年7月已对购买的房屋进行了装修并入住，且亚家庄村委会在2016年已按照国家规定的时间开始供暖，故就只德发该主张本院不予支持。就只德发主张其作为亚家庄村民，应享受约定的优惠1000元，亚家庄村委会对此不予认可，主张只德发未按约定交纳二、三期购房款，不享受该优惠政策，在《售楼方案》第六条第二款亦明确约定二、三期购房款不能按时交款者，村委会有权取消优惠政策。现只德发仅交纳第一期购房款80000元，故只德发应按照《购楼协议》的约定给付所欠购房款111820元。现只德发主张亚家庄村委会在村内广播中曾承诺购买楼房的前十名优惠2000元，且承担每度电费差价0.1元，并提交崔西庆等10人的证言予以证明，就只德发该主张亚家庄村委会不予认可，亦不能确认属于双方签订的《购楼协议》的组成部分，故对只德发该主张本院不予认可。
亚家庄村委会未能如期交付房屋，应承担逾期交房的法律责任。现只德发主张亚家庄村委会应交房的时间为2014年7月15日，亚家庄村委会对此不予认可，主张双方并未约定具体的交房时间，目标是在2015年12月31日后交付房屋，所以交房日期应该是2016年1月1日，但综合双方提交的《购楼协议》、《亚家庄亚丰园小区管理规定》、《亚家庄亚丰园小区售楼方案》关于交纳购房款和领取房屋钥匙的规定以及村委会对其他购房户的补偿，本院依法确定亚家庄村委会应交房的时间为2014年7月15日。就实际交房的时间，虽只德发主张亚家庄村委会至今未交付配套设施完善的房屋，但其承认在2015年已取得所购房屋的钥匙，并于2016年7月进行了装修入住，亚家庄村委会亦认可实际可交房的时间为2016年5月底，故本院依法确定实际交房的时间为2016年5月31日。就违约金的计算，只德发主张应按照《售楼方案》第六条第二款提出的标准（年息10%）计算赔偿违约金，该条款系约束购房者并附条件解除合同之约定，故该主张本院不予支持。因双方在《购楼协议》中未约定逾期交房违约金的计算，本院依法确定逾期交房违约金以已交房款为基数按银行同期贷款利率即年利率6%并依实际违约的天数计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）只德发给付原告（反诉被告）购房款111820元。
二、原告（反诉被告）天津市静海区唐官屯镇亚家庄村村民委员会赔偿被告（反诉原告）只德发逾期交房违约金80000元×6%÷365天×686天即9021.4元。
三、驳回被告（反诉原告）只德发的其他诉讼请求。
以上执行事项于本判决生效后十日内执行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1268元，由被告（反诉原告）只德发承担1268元；反诉费146元，由被告（反诉原告）只德发承担121元，原告（反诉被告）天津市静海区唐官屯镇亚家庄村村民委员会承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 肖印明
二〇一六年十二月二十七日
书记员 刘 洋