湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第01051号
原告：武汉武昌文化旅游发展有限责任公司，住所地武汉市武昌区中山路374号。
法定代表人：许启彤，董事长。
委托代理人：熊学军，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：汪明言。
被告：汪明珠。
委托代理人：高丽华。
被告：廖永忠。
被告：廖惠。
被告汪明珠、廖永忠、廖惠的共同委托代理人：黄文。
被告：高四发。
被告：高红涛。
被告：高进涛。
被告：高运涛。
被告：高珍桃。
被告：方胜龙。
以上被告共同委托代理人：蔡小祥、王莉，湖北清风源律师事务所律师。
原告武汉武昌文化旅游发展有限责任公司与被告汪明言、汪爱枝、汪明珠、廖永忠、廖惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，查明被告汪爱枝已死亡，2015年4月3日，本院作出（2015）鄂武昌民初字第01051号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。2015年6月26日，本院依法追加高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙为本案被告参加诉讼，依法由审判员凃峻适用简易程序，于2015年7月30日开庭进行了公开审理。原告�汉武昌文化旅游发展有限责任公司的委托代理人熊学军，被告汪明珠、廖永忠、廖惠的委托代理人黄文、被告高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙的委托代理人蔡小祥、王莉到庭参加了诉讼，被告汪明言经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告武汉武昌文化旅游发展有限责任公司诉称：位于武汉市武昌区太平试馆4号、建筑面积193.68平方米的房屋原为被告共有房产，房屋所有权证号为“武房权证武房昌字更字第××号”。2012年12月12日，被告与原告签订《武汉市存量房买卖合同》，约定被告将上述房屋以1646280元出售给原告，被告间房款分配金额为：汪明言、汪爱枝（曾用名汪爱芝）、汪明珠各411570元，廖永忠、廖惠各205785元，合同履行中若发生争议，双方协商不成时依法向房屋所在地人民法院起诉�合同还对其他事项作了约定。
2012年12月12日，原告将全部房款分别支付给被告，履行了支付房款的义务。同日，被告将上述房屋连同房屋所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用权证原件交付给原告。依据《武汉市存量房买卖合同》第七条约定，“甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续”，但被告一直未协助原告办理房地产转移过户手续，经原告催告，仍拒不办理，被告上述行为严重违反合同约定，为此，诉至法院，起诉后得知汪爱枝已死亡，鉴于此情况，原告认为，汪明言提交了经村委会盖章的汪爱枝的委托书、身份证复印件、户口本照片，签订合同时，汪明珠的代理人、廖永忠、廖惠都在场，但没有任何人提出汪爱枝已经去世的信息，原告有理由相信汪明言是有权代理，�据原告提交的证据证明，原告不知道汪爱枝在那个时候已经去世，有理由相信委托的真实性，原告也按照合同的约定支付了全部房款，房屋办理了移交手续，原告收到房屋后进行了维修，使用该房屋长达两年之久，本案符合善意取得的情形。双方签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效。汪爱枝的继承人如认为自身权利受到侵害可以向侵权人主张。故请求判令：1、被告汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃立即协助原告办理位于武汉市武昌区太平试馆4号、建筑面积193.68平方米房屋的房地产转移过户手续；2、上述被告共同承担本案诉讼费用。
被告汪明珠、廖永忠、廖惠辩称：对原告的诉讼请求没有意见，请依法判决。
被告高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙辩称：原告在诉状中�的被告包含了汪爱枝，汪爱枝早在2009年已经过世，不可能授权他人签订合同。汪明言的代理是无权代理，代理行为自始无效。原告在购买房屋的时候不存在善意，不是善意购房人，房产证上登记有汪爱枝的名字，原告购买房屋时应该核实委托书的真伪，但截止现在原告从未向汪爱枝本人核实其是否愿意售卖，哪怕汪明言是全权代表，原告也应该去核实清楚，哪怕村委会的证明是真实的，原告也应该找汪爱枝本人进行核实，汪爱枝一家住在乡下，不住在此房屋内，不清楚房屋的状况，故原告所签的房屋买卖合同无效，汪爱枝有优先购买权，即便其他被告同意出售房屋也是无效的，其他被告同意办理过户的行为也侵犯了我方的优先购买权。汪明言和汪爱枝是按份共有，不是共同共有，不构成表见代理，原告的行为不构成善意取得。综上，原告并未取得本案争议房屋，�是占有，原告要求我方过户没有依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告向我方返还房屋。
被告汪明言在答辩和举证期内未向本院提出口头和书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。
被告汪明言经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
汪明言曾用名汪明炎，汪爱枝曾用名汪爱芝。
汪泽与刘素芳系夫妻关系，汪明言、汪爱枝、汪明珠、汪明星为其子女，刘素芳早年去世，汪泽1984年1月28日去世。汪明星与廖宜芝系夫妻关系，廖永忠、廖惠为其子女，汪明星1985年10月1日去世。汪爱枝与高四发系夫妻关系，高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、高珍秀为其子女，高珍秀与方同传系夫妻关系，方胜龙为其子女，高珍秀1999年去世，汪爱枝2009年10月4日去世。
1985年3月27日，武汉市武昌区公证处作出（85）武昌证字第223号公证书，载明：查汪泽于1984年1月28日死亡，死后遗有房屋一栋，座落在武昌区太平试馆4号，建筑面积231.19平方米砖木结构。汪泽的配偶刘素芳早年死亡，死者生前均无遗嘱。根据法律规定，死者汪泽的遗产应由其子女汪明炎、汪爱芝、汪明珠、汪明星共同继承。
1993年8月17日，廖宜芝出具《赠与书》，载明：廖宜芝是武昌区太平试馆4号砖木结构两层楼房一栋，建筑面积231.19平方米的八分之一产权所有人，我自愿将该项产权赠送给儿子廖永忠，女儿廖惠。同日，武汉市武昌区公证处作出（93）武昌证字第6018号《赠与公证书》对上述赠与行为进行公证，并作出（93）武昌证字第6017号《公证书》，载明：座落在武昌区太平试馆4号砖木结构两层楼房一栋，建筑面积231.19平方米的�分之一产权属汪明星、廖宜芝夫妻共同所有，汪明星于1985年10月1日死亡，死者生前无遗嘱。继承人廖宜芝自愿放弃继承权。根据继承法的规定，死者汪明星的遗产，应由其子廖永忠、女廖惠继承。同日，廖永忠、廖惠接受赠与，武汉市武昌区公证处作出（93）武昌证字第6019号《受赠公证书》对上述受赠行为进行公证。
1993年8月21日，武汉市人民政府颁发“武房昌更字第2325号”《房屋所有权证》载明：所有权人汪明言，共有人汪爱芝、汪明珠、廖永忠、廖惠，房屋座落太平试馆4号、砖木结构2层，建筑面积193.68平方米。同日，颁发的“武房更字第2325号”《房屋共有权保持证》载明：汪爱芝八分之二、汪明珠八分之二、廖永忠八分之一、廖惠八分之一。
2004年2月22日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章及有委托人汪爱芝签名、按手印、被委托�汪明言签名的《授权委托书》上载明：武汉市武昌区房产管理局：兹有太平试馆4号汪爱芝授权委托汪明言同志前往贵局办理房产交易、房产登记、领证事宜。
2012年11月23日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》上载明：湖北省汉川市垌冢镇虎山村派出所：各位领导，您们好！本人汪爱枝是湖北省汉川市垌冢镇虎山村居民，由于当时笔误房产证上的姓名（汪爱芝）与身份证上的（汪爱枝）应属同一个人。同日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《赠送委托书》上载明：武汉市武昌区房地局有关领导：您好！兹有汪爱枝、父亲（汪泽）有一栋楼房在武汉市武昌区戈甲营太平试馆4号，按照房屋有关法规，本人有一份继承权，当时哥哥（汪明言）前前后后照顾父亲（汪泽），现决定，将本人一份继承权无条件�送哥哥（汪明言），由于身体不适不能前来办理相关手续，一切由哥哥（汪明言）办理。
2012年12月12日，汪明言以诉争房屋所有人的身份并持2004年2月22日汪爱芝向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片），以汪爱枝代理人的身份，与汪明珠的代理人高丽华，廖永忠，廖惠共同与原告签订《武汉市存量房买卖合同》，将武汉市武昌区太平试馆4号，砖木结构2层，建筑面积193.68平方米，用地面积125.42平方米，《房屋所有权证》号为“武房昌更字第2325号”的房屋以1646280元的价格出售给原告，其中汪明言、汪爱枝、汪明珠各411570元，廖永忠、廖惠各205785元。该合同约定，双方在合同生效之日�三十内，携带《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》到相关部门办理房地产转移过户手续。同日，原告分别将购房款转账支付到汪明言、汪爱枝、汪明珠、廖永忠、廖惠的银行账户，汪明言、廖永忠、廖惠分别在领款单上签字，汪明言代汪爱枝在领款单上签字、高丽华代汪明珠在领款单上签字。事后，汪明言将诉争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权保持证》、2004年2月22日汪爱芝向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片）连同出售房屋一并交付给原告。因出售的房屋系危房，原告对房屋进行修缮后使用至今。
此后，原告多次向汪明言等被告发出协助办理过户手续的函件，但被告认为出售房屋的实际面积应为公证书上载明的231.19平方米，希望以当时的合同价8500元每平方米补足面积差价后协助办理过户手续。对此，原告不予认可，诉至本院。本院受理后，被告高四发向本院提交了汪爱芝的火化费收据、汉川市垌冢镇虎山村民委员会、汉川市公安局垌冢水陆派出所、汉川市垌冢镇同兴村民委员会的证明，证明汪爱枝、高珍秀的死亡时间及家庭成员之间的关系，并提供2015年3月29日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章的《证明》，该《证明》上载明：关于我村村民汪爱芝房屋产权委托受权一事，我村没有出具相关证明。
庭审中，被告汪明珠、廖永忠、廖惠的委托代理人陈述房屋出售的经过：诉争房屋是已有百年之久的老房子，昙华林改造的时候，因为汪明言要求过高，没有谈成，后来武昌房地产公司下通知该房属危房，需要按原貌维修，听说估算大概要六、七十万元，因为该房涉及共有人较多，协商未妥，之后因房屋漏雨，基本上是汪明言一个人在住，汪明言就说将房屋卖了算了，他就自己找人谈，我们想着他是我们的舅舅，就让他处理，当时只说单价不能低于8500元。汪明言与原告谈好后就让我们去签字领钱，当时我们还说汪爱枝那边怎么没有人来签字，汪明言说汪爱枝的已经给他了，我们也就没有说什么，因为我们家人比较多，关系比较复杂，联系比较少，我们不清楚汪爱枝已经去世了，当时我们以为汪爱枝还活着，将她的份额给了汪明言。合同签订后，原告没有找我们办过户，到2013年、2014年才提出来。汪明珠在江西，有二三十年没有跟汪爱枝联系，只知道汪爱枝家里子女较多。廖永忠也在江西，不清楚情况。廖惠之前也在江西，后来才来的武汉。签订�同的时候汪爱枝肯定是没有来的，汪爱枝的名字是汪明言签的。签了合同后，就拿了银行卡，各人拿各人的，汪爱枝的银行卡是汪明言拿的。关于房屋的面积，公证书上写的是231.19平方米，房产证上写的是193.68平方米，我们落实清楚了，对房产证上的面积没有异议。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：�当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
汪明言系汪爱枝的兄长，2012年12月12日，汪明言以诉争房屋所有人的身份并持2004年2月22日汪爱芝向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片），以汪爱枝代理人的身份，与汪明珠的代理人高丽华，廖永忠，廖惠共同与原告签订《武汉市存量房买卖合同》，向原告出售本案争议房屋，原告有理由相信被告汪明言有代理权，该代理行为有效，本院认定2012年12月12日的《武汉市存量房买卖合同》有效，原告依约支付了购房款，被告也向原告交付了房屋，依合同的约定应继续履行房地产转移过户义务，因汪爱枝、高珍秀已去世，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙系汪爱枝、高珍秀的法定继承人，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙均有义务协助�告办理上述房屋的房地产转移过户手续，对原告请求被告汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙协助办理诉争房屋的房地产转移过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙如认为其权利受到侵犯，可依法向侵权人主张赔偿，本院对其认为合同无效，不应过户，且要求返还房屋的答辩意见，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第九十七条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中�人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙于本判决生效之日起七日内协助原告武汉武昌文化旅游发展有限责任公司办理坐落于武汉市武昌区太平试馆4号（建筑面积193.68平方米）房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的过户手续。
本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户�：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一五年八月十四日
书记员 周永梅