贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民商终字第8号
上诉人（原审原告）黔东南州新远房地产开发有限公司。住所地：凯里市韶山南路**号。
法定代表人马新华，董事长。
委托代理人（特别授权）吴寿喜，贵州铁力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州巨石房地产开发有限公司。住所地：凯里市广场路*号凯里宾馆。
法定代表人杨林，董事长。
委托代理人（特别授权）张成镇，日介线律师事务所律师。
上诉人黔东南州新远房地产开发有限公司（以下简称新远房产公司）因与被上诉人贵州巨石房地产开发有限公司（以下简称巨石房产公司）土地转让权纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民商初字第56号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：原告新远房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售、水电安装。被告巨石房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、物业服务。2013年5月6日，以原告为乙方、被告为甲方就土地使用权转让事宜签订了一份《土地转让合同》。合同约定：“经甲乙双方协商同意乙方将位于凯里经济开发区凯司大道南端与甲方相邻的原320国道所属的宗地转让给甲方开发建设并明确有关事项如下：1、乙方转让给甲方的宗地号2012-02，共计1471平方米。2、双方协商作价壹佰叁拾柒万元（1370000.00元）。3、双方办理完产权转移手续交接后，甲方在五个工作日内付给乙方壹佰叁拾柒万元。4、该宗地转让所产生一切费用和税款由甲方自己承担。5、乙方负责办理土地过户手续，甲方协助办理。6、土地款汇到乙方指定的银行账户（建设银行：凯里市大十字分行，账号：5522457150001279，户名：马新华）7、本合同从签订之日起生效。8、如有违约罚违约金伍拾万元给守约方，合同继续履行。”同日，原、被告就同一块土地使用权转让事宜又签订了一份《土地使用权转让协议》，协议不仅约定了双方的法律地位及有关文件的交付、土地的位置及面积、土地使用权转让期限及权证的办理、违约责任及生效条件等，还约定土地使用权转让金和付款方式，主要内容为：“6.1土地使用权转让金为240万元。其中（土地价款壹佰叁拾柒万元整，利息壹佰零叁万元整。）6.2本合同生效后，乙方须按下述时间要求付清前条规定的土地使用权转让金；（1）合同签订后五作工作日内乙方支付甲方利息103万元。（2）乙方领取国有土地使用权证后五个工作日内，乙方向甲方支付土地款137万元。（3）乙方应将土地使用权转让金支付到甲方指定的开户银行和账户。（4）甲方在办理该宗土地转让过程中所产生的税费由乙方支付。……7、土地交接（办理该宗土地转让时，土地总价不得超过137万元）。”合同及协议签订后，被告于2013年5月8日通过银行转账方式向原告法定代表人马新华在中国建设银行设立的6217007150000675256账户支付103万元。同月13日，原告向凯里经济开发区国土资源局递交一份《土地转让申请书》，请求为转让给被告地块的土地使用权办理变更登记过户手续。2013年8月8日，黔东南州黔元房地产估价有限公司对本案争议所指的地块（凯里经济开发区春晖大道北侧、开司大道东侧，面积为1046㎡的）地价进行评估，总地价为：153.87万元。2013年11月20日，凯里经济开发区管理委员会向国土资源局下发《关于黔东南州新远房地产开发有限公司转让国有土地使用权给贵州巨石房地产开发有限公司的批复》，主要内容为：一、同意新远房产公司将涉案地块的土地使用权转让给巨石房产公司。二、双方需以153.87万元为基数缴纳相关税费后，国土资源局、建设局方可为其办理土地转让、登记等手续。同年12月3日，土地登记机关对原、被告转让的地块进行核实，并经双方当事人签字盖章确认后，国土资源局于2013年12月19日向被告颁发凯开土国用（2013）第256号《国有土地使用权证》。事后，原告以被告未按合同支付土地转让款为由，于2014年8月27日向法院提起诉讼。庭审结束后，原告提交了陈宏2013年5月12日出具的《欠条》，内容为：“今欠到黔东南州新远房地产公司土地款人民币壹佰叁拾柒万元（1370000.00），归还日期在土地证办完交接手续后五个工作日内付给新远房地产公司壹佰叁拾柒万元整，如不归还陈宏用个人享受巨石房地产公司的资产，即巨石阳光项目位于凯里经济开发区凯司大道和中昊大道交叉点项目的沿街门面300平方米作出抵押，并由巨石房产办理产权，产权给黔东南新远房地产公司。还款后打款到马新华建行账户：（建设银行：凯里市大十字分行，账号：5522457150001279，户名：马新华）。担保人：贵州巨石房地产开发有限公司欠款人：陈宏身份证号：510224196304220037”。
另查明：原、被告递交给国土资源局备案的是《土地转让合同》，国土资源局根据该合同办理涉案土地转让登记手续。
一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告2013年5月6日签订的《土地转让合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律法规的禁止性规定，且已在土地主管部门备案，对其真实性、合法性，予以认定。虽然双方当事人就同一块土地另行签订了一份《土地使用权转让协议》是事实，但未提交土地主管部门备案，土地主管部门在办理转移登记时已书面告知双方“如实回答，不得隐瞒真实情况或者虚假答复，否则将承担法律责任。”双方认可向土地主管部门递交的材料的真实性与合法性，足以证明双方对外的意思表示系《土地转让合同》，并非《土地使用权转让协议》。故原告根据土地使用权转让协议主张支付土地转让款137万元理由不充分。原告虽然提交陈宏出具的欠条，但陈宏未出庭作证，原告也没有举证证明陈宏与原、被告之间系何种关系。欠条仅能说明原告与陈宏个人之间的债权债务关系，与本案土地转让并无关联性，不予采信。原告已按约履行土地转让过户登记手续，被告未能全额支付转让款，其行为不仅违反双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担相应的民事责任。原告主张的违约金数额过高，依法予以调整，以不超过未支付价款的30%为限即102000元（340000元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州巨石房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告黔东南州新远房地产开发有限公司土地转让价款34万元及违约金10.2万元。二、驳回原告黔东南州新远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21630元，减半收取10815元，由原告黔东南州新远房地产开发有限公司负担8219.40元，被告贵州巨石房地产开发有限公司负担2595.60元。
黔东南州新远房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：《土地使用权转让协议》约定的转让价格是双方约定的真实转让金额，《土地使用权转让合同》约定的转让价款是被上诉人为了逃避税费负担而约定的虚假金额。被上诉人按照土地转让协议先支付了103元利息，并于2013年5月12日出具内容为“今欠到黔东南新远房地产公司土地款137万元，归还日期在土地证办完交接手续后5个工作日内付给新远公司，并以位于凯里经济开发区凯司大道和中昊大道交叉点项目的沿街门面作抵押……”的欠条，上诉人按法定程序为被上诉人申请办了该宗地的过户手续，但被上诉人却不按约定支付余款137万元。2、二审法院认定事实错误。我国法律明确规定国家土地禁止买卖，上诉人也无权买卖国家所有的土地，原审法院把本案定性为买卖合同纠纷明显错误。否认《土地使用权转让协议》的效力是错误的。根据《合同法》相关规定，依法成立的合同自成立时生效，而不是以是否备案作为合同生效的条件。一审认为上诉人提交的《欠条》与本案没有关联性也是错误的。在该《欠条》中明确载明被上诉人所签的是上诉人的土地转让款，陈宏是担保人，写该欠条时被上诉人已经支付了103万的情况下于2013年5月12日出具的。足以证明欠条的合法性和本案的关联性。另外，陈宏一直是被上诉人的大股东，也是被上诉人所开发的“巨石阳光”的大股东。3、违约金的比例并未高出法律规定。根据《土地转让协议》约定，上诉人与被上诉人约定的土地转让款总价款为240万元的30%，因此，原判认定违约金过高并进行调整的认定是错误的。请二审依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
贵州巨石房地产开发有限公司答辩称：1、一审法院判决被上诉人支付土地转让款34万元及违约金10.2万元合理合法。双方发生争议的转让土地为320国道，形状为长几十米、宽为6米的长形地块（1471平方米），且该地块夹在被上诉人的地块中间，除被上诉人有使用价值外，其他人无任何使用价值，双方在交易时黔东南州黔元房地产评估价有限公司对该地块进行评估，评估价为153.87万元。双方签订的《土地转让合同》的价款为137万元，基本上与评估价款吻合，符合市场规律。被上诉人支付上诉人103万元后，仅余34万元，故违约金计算为10.2万元也是合理合法的。2、上诉人与被上诉人签订的两份合同究竟以那一份合同为准，被上诉人认为应当以备案合同《土地转让合同》为准。两份合同是因《土地使用权转让合同》签订后约定的价款137万＋103万利息，被上诉人不同意支付利息合同无法履行，该地块夹在被上诉人地块中间，除被上诉人有使用价值外，上诉人无法卖出，双方又另行签订《土地转让合同》。双方的真实意思表示应为土地转让价款137万元。《土地使用权转让协议》的价款为240万元，远远高于备案合同价款137万元。请二审法院驳回上诉人的无理上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审基本一致。另查明，2013年5月12日，陈宏向上诉人写下137万元欠条，巨石房开公司作为担保人在欠条上盖章认可。
本院认为，2013年5月6日，上诉人与被上诉人在自愿互利的基础上签订了《土地使用权转让合同》，合同约定，上诉人将本公司位于凯里经济开发区一宗1471平方米与被上诉人相邻的土地转让给被上诉人，总价款为240万元，其中土地价款137万，利息103万，为了在办理土地过户中少交纳税费，同日，双方又签订了一份《土地转让合同》，该合同只对双方协议的土地款137万作为合同内容，但双方在履行合同时仍然按照《土地使用权转让合同》约定的条款先行支付103万元利息。同年5月12日，巨石房地产开发有限公司大股东陈宏打了137万元欠条给上诉人。同年12月上诉人才将土地使用权手续办完过户，由于上诉人未能按照约定时间，即合同签订后一个月办理过户手续，被上诉人即认为是上诉人违约，将137万元扣除50万元违约金后又于2014年1月29日通知上诉人领取87万元土地尾款，上诉人认为自己并未违约，迟延过户并非上诉方造成，且过户需具备一定的条件，对此合同也有约定。从双方提供的证据看，被上诉人对合同总价款240万元是认可的，同时也愿意履行合同义务，为了少交纳土地税款而使用了《土地转让合同》，其责任也在被上诉人，虽然被上诉人对土地的实际价值进行了评估后，税务部门按照评估价收取了土地税款，但并不影响被上诉人自愿在高出土地实际价值上购买该宗土地。被上诉人辩称因不愿按《土地使用权转让合同》的240万元转让价款而签订《土地转让合同》理由与其已支付103万利息后陈宏所写欠条137万元，之后又通知上诉人领取87万元土地款相互矛盾，且在陈宏写下欠条时，被上诉人以担保人的身份作了担保，被上诉人作为担保人理应提供为陈宏担保的是什么债务的相关证据，陈宏虽未出庭，巨石房地产开发公司作为担保人仍要承担偿还义务，况且巨石房地产开发公司为陈宏担保的债务与本公司所欠上诉人债务数额完全一致，被上诉人并未提供陈宏与上诉人还有其他债务存在的证据，上诉人有理由相信陈宏是代表公司写的欠条。上诉人上诉理由成立，证据充分。本院予以采纳。一审认定部分事实不清，导致判决错误，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2014）凯民商初字第56号民事判决。
二、由贵州巨石房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付黔东南州新远房地产开发有限公司土地转让款137万元。
三、驳回上诉人其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10815元，由新远公司负担2163元，由巨石公司负担8652元；二审案件受理费21630元，由新远公司负担4326元，由巨石公司负担17304元。
本判决为终审判决。
黔东南州新远房地产开发有限公司可在本判决生效后，自动履行期届满之日起，二年内，申请一审人民法院强制执行。
审判长 陆小平
审判员 龙七奇
审判员 王大梅
二〇一五年二月十一日
书记员 郑华品