黑龙江省大庆市大同区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第150号
原告大庆市紫玉物业管理有限公司。
法定代表人朱晓军。
委托代理人武文兵。
被告李长青。
原告大庆市紫玉物业管理有限公司诉被告李长青物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理。依法由审判员高玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大庆市紫玉物业管理有限公司委托代理人武文兵，被告李长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆市紫玉物业管理有限公司诉称：被告李长青是大庆市大同区紫玉花园小区x号楼x门商服所有权人，2011年至今拒不支付物业管理费，原告的工作人员多次上门收缴物业费，被告至今未给付。现原告起诉要求被告李长青支付2011年、2012年、2013年、2014年物业费4433.76元、滞纳金620.73元，合计5054.49元并承担本案诉讼费用。
被告李长青辩称：原告大庆市紫玉物业管理有限公司主张物业费数额是对的，但被告李长青不同意交纳物业费用。被告李长青家房屋漏水，原告应负责被告和开发商进行沟通、协调，房屋漏水给被告李长青修复好，赔偿被告李长青损失，被告李长青就同意缴纳2011年、2012年、2013年、2014年的物业费。
原告大庆市紫玉物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、物业管理委托合同复印件二份，欲证明原告大庆市紫玉物业管理有限公司收取物业费的标准。被告李长青对该组证据的真实性及欲证明的问题均没有异议。本院对该组证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
2、收费许可证复印件二份、大庆市各类物业服务收费标准备案表复印件三份，欲证明原告大庆市紫玉物业管理有限公司收取物业费的依据和标准。被告李长青对该组证据的真实性及欲证明的问题均没有异议。本院对该组证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
3、大庆市紫玉花园小区物业费制度一份，欲证明紫玉花园小区各项服务及收费标准。被告李长青对该份证据的真实性无异议，但认为原告大庆市紫玉物业管理有限公司的安保不好、有被盗情况，门前积雪未及时清理，小区亮化不好。本院对该份证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
4、黑龙江省服务业统一发票复印件一份，欲证明被告李长青缴纳了2010年的物业费。被告李长青对该份证据的真实性及欲证明的问题均没有异议。本院对该份证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
5、光盘一张、电话录音记录一份、照片一张，欲证明被告李长青未缴纳2011年、2012年、2013年、2014年物业费。被告李长青对该组证据的真实性及欲证明的问题均没有异议，但被告李长青认为是由于房屋漏水问题没有解决，其才没有缴纳物业费。本院对该组证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
被告李长青为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、照片二张，欲证明被告李长青的商服屋顶北侧棚顶漏水。原告大庆市紫玉物业管理有限公司认可被告李长青家存在漏水情况，但认为不属于物业服务的项目。本院对该组证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
本院通过原、被告的当庭陈述、举证、质证，查明和认定的法律事实如下：
2010年1月1日，原告大庆市紫玉物业管理有限公司与大同区紫玉花园小区业主委员会签订物业管理委托合同。被告李长青于2010年末购买大同区紫玉花园小区x号楼x门商服，建筑面积为112.19平方米。2010年12月19日，被告李长青交纳物业费1065.81元。2011年至2014年，被告李长青共拖欠物业费4433.76元。
本院认为，物业服务企业应完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的物业服务义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告大庆市紫玉物业管理有限公司自2009年开始为被告李长青提供物业服务。被告李长青应及时履行给付物业费的义务。被告李长青所有的大庆市大同区紫玉花园小区1号楼7门商服北侧棚顶漏水，因外墙面防渗漏在房屋质量保修期限内，应由房地产开发商负责维修，不属于原告大庆市紫玉物业管理有限公司维修范围。故对原告大庆市紫玉物业管理有限公司要求被告李长青支付物业费4433.76元的请求，本院予以支持；对原告大庆市紫玉物业管理有限公司要求被告李长青支付物业费滞纳金620.73元的请求，本院支持498元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第六条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：
一、被告李长青于本判决生效之日起三日内给付原告大庆市紫玉物业管理有限公司物业费4433.76元、滞纳金498元，共计4931.76元；
二、驳回原告大庆市紫玉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取，应收25元，由被告李长青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审判员 高 玮
二〇一五年六月十八日
书记员 刘春梅
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国建筑法》
第六十二条建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。