成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1148号
原告成都中铁二局集团房地产经营有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人廖义凯，该公司经理。
委托代理人余燕，四川泓森律师事务所律师。
被告雷新华。
第三人杨咸照。
原告成都中铁二局集团房地产经营有限公司（以下简称“中铁二局房地产公司”）与被告雷新华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员舒旭东独任审判，于2013年3月6日公开开庭进行了审理。原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，被告雷新华到庭参加了诉讼。因本案涉及次承租人，故本院依职权追加次承租人杨咸照为第三人参加诉讼，于2013年3月27日公开开庭进行了审理，原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，被告雷新华，第三人杨咸照到庭参加了诉讼。因第三人杨咸照有新证据提交，本案于2013年4月22日第三次公开开庭进行了审理，原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，第三人杨咸照到庭参加了诉讼。被告雷新华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告2010年9月21日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将金牛区营门口乡花照村八组＊单元＊楼＊号住宅（现房屋产权证地址为：成都市金牛区金房苑东路＊号）及＊号楼83、84、85号商铺出租给被告使用，租赁期限2年，自2010年9月28日起至2012年9月27日止，月租金3655.6元；被告如需对商铺房屋结构进行变动，应征得原告书面同意，费用由被告自理，租赁合同终止，墙、地、天棚的装修不得拆除，无偿归原告所有；如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得原告书面同意；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏，被告负责赔偿修复；租赁期满，如需续租，应提前1个月通知原告，双方共同协商续租事宜。2012年9月27日合同到期后，双方多次协商续租事宜均未能达成一致意见，故请求人民法院依法判决：1、确认商铺租赁合同期满终止；2、被告与第三人立即腾空房屋并将墙、地、天棚完好的房屋交还给原告；3、被告向原告赔偿损失（自2012年9月28日起到2012年12月27日）10966.8元及利息，以后顺延至被告向原告交还房屋止按每月3655.6元向原告赔偿损失，第三人在上述损失范围内承担连带责任；4、诉讼费用由被告和第三人承担。
被告辩称，《商铺租赁合同》明确约定合同期满后，如果原告不同意续租要提前3个月通知被告，被告承租房屋后一直合法经营，没有违规经营。合同到期后，因双方一直未就房租事宜协商一致，故一直没有归还房屋。《商铺租赁合同》明确约定，合同到期，被告享有优先续租权，现在房屋已经经过几次转租，现在的使用人不愿意归还房屋，希望原告同意续租。
第三人述称，杨咸照将诉争房屋转租过来经营，支付了20多万元的转让费。使用房屋期间，一直按时交纳房租，且租赁合同明确约定合同到期要续签合同。现在经营不到一年，生意不好，要求续租诉争房屋，希望原告按照合同约定，租赁期满续签合同，租金参照＊号楼其他同类商铺涨幅降低30%的标准涨租金。
经审理查明，2010年9月21日，中铁二局房地产公司与雷新华签订了《商铺租赁合同》，将其经营管理位于金牛区营门口乡花照村八组＊单元＊楼＊号住宅及＊号楼83、84、85号商铺（使用面积182.78平方米）出租给雷新华使用，租赁期限2年（自2010年9月28日起至2012年9月27日止）；租金单价20元／㎡，月租金3655.6元，年租金共计为43867.2元。合同约定：如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得中铁二局房地产公司书面同意；租赁期届满，如需继续承租，应提前1个月通知中铁二局房地产公司，双方共同协商续租事宜；租用期内雷新华需要提前解除租赁，应提前3个月通知中铁二局房地产公司，否则雷新华向中铁二局房地产公司承担三个月租金总额的违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；租赁期满，除不可抗力外，中铁二局房地产公司必须与雷新华续签合同，租金参照＊号楼其他同类商铺涨幅降低30%。2012年10月30日，中铁二局房地产公司通过书面《通知》形式告知雷新华：“你所租赁的营门口乡花照村八组4单元1楼住宅及＊号楼83、84、85号租赁合同期限于2012年9月27日到期，由于多次协商续租事宜未达成一致意见，现租期已过一个多月，我公司要求你在2012年11月2日前到我公司进行最后一次协商，否则我公司将收回出租房。”2012年11月15日，中铁二局房地产公司再次通过《通知》形式告知雷新华：“你所租赁的房屋已于2012年9月27日到期，由于你拒签合同，经单位研究决定，请你于2012年11月16日搬出所租赁的房屋，逾期不搬，我单位将采取强制措施。”
另查明，金牛区营门口乡花照村八组＊单元＊楼＊号住宅及＊号楼83、84、85号商铺现产权证登记地址分别为：金房苑东路＊号＊号和金房苑东路＊号＊幢＊楼附83、84、85号。上述房屋产权人系中铁二局集团有限公司。2012年12月16日，中铁二局集团有限公司出具授权委托书，委托中铁二局房地产公司对金房苑东路＊号＊号及金房苑东路＊号＊幢＊楼附83、84、85号商铺代为经营管理，委托权限包括：代为出租房屋、收取租金，就房屋租赁纠纷起诉、应诉，签收法律文书，申请财产保全和证据保全，承认、变更、放弃全部或者部分诉讼请求，进行和解，上诉或者申请撤回上诉，申请执行，代收案款。
再查明，雷新华与中铁二局房地产公司签订《商铺租赁合同》后，已将诉争房屋多次转租，现诉争房屋实际使用人为杨咸照。杨咸照转租诉争房屋后，一直以雷新华名义向中铁二局房地产公司交纳租金。中铁二局房地产公司向杨咸照出具的租金票据中，承租人均为雷新华。截止2012年9月27日，因双方未就续租事宜协商一致，中铁二局房地产公司未再收取杨咸照的房屋租金。
以上事实有《商铺租赁合同》、《通知》、房屋产权证、房屋信息摘要、变更协议、授权委托书、《转让协议》以及各方当事人当庭一致陈述在案予以证明，足以认定。
本院认为，中铁二局房地产公司与雷新华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。《商铺租赁合同》约定雷新华如需将房屋转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得中铁二局房地产公司书面同意，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。故雷新华未经中铁二局房地产公司书面同意将房屋转租他人，违反了合同约定，中铁二局房地产公司有权解除合同。本案《商铺租赁合同》于2012年9月27日到期，对中铁二局房地产公司请求确认合同期满终止的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，雷新华应当返还租赁房屋。由于雷新华未按时返还房屋造成中铁二局房地产公司租金损失，依法应予赔偿。因双方未举证证明同类商铺租金标准，故酌定参照《商铺租赁合同》中月租金3655.6元标准（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息），计算每月租金损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、成都中铁二局集团房地产经营有限公司与雷新华签订的《商铺租赁合同》于2012年9月27日期满终止。
二、雷新华、杨咸照于本判决生效之日起10日内自行将金房苑东路＊号＊＊号和金房苑东路＊号＊幢＊楼附83、84、85号房屋腾空并交付给成都中铁二局集团房地产经营有限公司。
三、雷新华于本判决生效之日起10日内赔偿成都中铁二局集团房地产经营有限公司损失（损失按照每月3655.6元计算，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2012年9月28日起至其实际返还上述房屋之日止。），杨咸照在上述损失范围内承担连带赔偿责任。
四、驳回成都中铁二局集团房地产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果雷新华、杨咸照未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费374元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取187元，余款187元由雷新华、杨咸照负担（此款已由成都中铁二局集团房地产经营有限公司垫付，雷新华、杨咸照应于本判决生效之日起10日内支付给成都中铁二局集团房地产经营有限公司187元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
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审判员 舒旭东
二〇一三年四月二十四日
书记员 郭雅丽