江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01363号
上诉人（原审被告）谢向阳。
委托代理人张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。
委托代理人胡韦亮，江苏沂淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王利红。
委托代理人周芹，江苏恒有律师事务所律师。
上诉人谢向阳因与被上诉人王利红房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王利红原审诉称：王利红与谢向阳于2011年7月1日订立房屋租赁合同，约定谢向阳租赁王利红的沭阳县海天金三角商城9、10号商铺，租期自2011年7月1日至2014年6月30日，年租金35万元，一年一付；租赁期满后承租方如拖延不交还房屋的，按照上述房租标准的双倍给付租金，计算至承租方将净房交给出租方之日；如有一方违约，给付对方违约金20万元。现租赁期限已经届满，谢向阳仍然使用该房屋。请求判令谢向阳交还该商铺，从2014年7月1日起按照1917.8元／天的标准计付使用费，支付违约金20万元，并承担本案诉讼费用。
谢向阳原审辩称：王利红的主张没有事实和法律依据。涉案房屋原系王利红与谢向阳夫妻共同财产，双方离婚时约定归王利红所有，但谢向阳享有承租、使用权，双方的子女享有继承权。因此谢向阳享有的承租权有别于一般承租权。合同约定的租赁期满后，谢向阳仍然继续租赁、使用该房，因此房屋租赁协议约定的双倍租金并不适用，谢向阳也不存在违约行为。另外，王利红尚欠谢向阳约110万元，该欠款可以用于抵冲谢向阳应付租金。
原审法院经审理查明：王利红与谢向阳原系夫妻关系，双方于2010年7月在民政机关办理了离婚手续，并对子女抚养、财产分割等进行了约定，其中共同财产沭阳县海天金三角商城9、10号商铺归王利红所有（已于2011年7月1日办理了产权登记）。双方经协商，谢向阳租赁了王利红该商铺，并于2011年7月1日订立房屋租赁协议。协议约定：租期三年，自2011年7月1日至2014年6月30日止，年租金35万元，一年一付；期满后，租赁方要续租的应当提前一个月告知出租方，并另行签订租赁协议，否则视为放弃优先承租权；租赁期满后，承租方不再租赁该房屋的，承租方应当在租赁期满之日将净房完好交给出租方，如有拖延，按照上述房租标准的双倍给付租金，计算至承租方将净房交给出租方之日；如一方违约，给付对方违约金20万元。协议还约定了其他相关内容。协议约定的租赁期限届满后，谢向阳仍然使用该房屋，后王利红要求谢向阳交还该房屋未果，王利红诉至法院要求处理。
原审法院认为：王利红与谢向阳订立的房屋租赁协议系双方真实意思表示，也不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。协议约定的租赁期限届满后，谢向阳继续使用该房屋，王利红没有提出异议，也未提供证据证明其提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此期间谢向阳应当按照原租赁协议约定的价款给付王利红租金。不定期租赁，出租人可以随时解除合同。王利红向法院提起诉讼，要求谢向阳交还房屋、解除合同，视为租赁期间届满，但谢向阳没有交付房屋，故谢向阳应当按照协议的约定，从王利红起诉之日起按照原协议约定租金的双倍给付王利红房屋租金。王利红要求谢向阳交还房屋，应当给予谢向阳合理的宽限期。王利红要求谢向阳给付违约金，无事实和法律依据，不予支持。谢向阳称王利红尚欠其约110万元，该欠款可以用于抵冲谢向阳应付租金，因王利红对此不予认可，且与本案不是同一法律关系，依法不予采纳，谢向阳可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除王利红、谢向阳关于沭阳县海天金三角商城9、10号商铺的租赁合同；二、谢向阳于判决发生法律效力之日起十五日内将沭阳县海天金三角商城9、10号商铺交付给王利红；三、谢向阳给付王利红房屋租金（自2014年7月1日至2014年10月23日止，按照年租金35万元计算；自2014年10月24日至谢向阳交付房屋之日止，按照年租金70万元计算）；四、驳回王利红其他诉讼请求。案件受理费12800元（王利红预交7750元），由王利红负担4500元，谢向阳负担8300元。
谢向阳不服原审判决，向本院提起上诉称：谢向阳与王利红原系夫妻关系，涉案房屋原系谢向阳与王利红夫妻共同财产，双方离婚时约定归王利红所有，但谢向阳享有承租使用权。双方签订的《房屋租赁协议》第九条约定“租赁期满后，乙方不再租赁该房屋的，乙方应在租赁期满之日将净房完好交给甲方，如有拖延，按上述房租标准的双倍给付租金，计算至乙方将净房交给甲方之日”。该条约定的交房条件为谢向阳不再租赁房屋。只有谢向阳放弃承租权，王利红才有权收回房屋。故王利红无权解除合同。该条约定的双倍给付租金系违约条款，只有谢向阳不再租赁房屋，且拖延交房，谢向阳才给付双倍租金。本案中，租赁期满后，谢向阳继续租赁使用涉案房屋，故王利红无权要求解除房屋租赁合同和按照合同约定租金双倍标准给付租金。原审判决谢向阳自2014年10月24日至谢向阳交房之日止，按照年租金70万元给付租金，明显过高。另外，王利红尚欠谢向阳约110万元，该欠款应抵冲谢向阳应付租金。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回王利红的诉讼请求。
王利红答辩称：本案房屋租赁合同期限届满前，谢向阳并未根据合同约定提前一个月告知王利红要继续租赁，王利红也未同意谢向阳继续租赁，更未根据合同约定另行签订续租协议。事实上，王利红在租赁期限届满前即告知谢向阳不再继续出租，到期必须交房。合同期限届满，王利红亦多次催谢向阳交房，但谢向阳未将房屋交还，故原审判决谢向阳交还房屋及支付延期交房期间的占用费正确。原审判决未支持王利红关于违约金的请求及自2014年7月1日起即按年租金70万元的标准计算延期交房占用费不当，但为避免在诉讼中拖时太长，王利红未对此提起上诉。谢向阳的上诉理由无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中谢向阳提交了以下证据：
1、谢向阳与王利红的离婚协议，以证明谢向阳与王利红2010年7月离婚时王利红欠谢向阳款，离婚以后王利红领取了别人欠谢向阳的款项，应抵冲续租的租金；离婚协议约定两个子女一人抚养一个，而子女上学的费用55万元是谢向阳支付的，该款应由王利红承担，王利红也同意该款与租赁期限到期后的租金冲抵，并且租金仍然按35万元一年计算。
2、王凤君与王韶辉2014年5月30日签订的租赁协议、谢向阳与沭阳县供销大厦有限公司签订的房屋租赁合同，以证明谢向阳和王利红签订租赁合同约定的年租金35万元本身高于市场价格。原审判决谢向阳按70万元每年计付租金过高，显失公平。
王利红对上述证据质证称：
1、对谢向阳与王利红的离婚协议真实性没有异议，但离婚协议不能证明谢向阳的主张。
2、对谢向阳与沭阳县供销大厦有限公司签订的租赁合同真实性予以认可，对另一份租赁合同真实性不予认可，两份租赁合同与本案没有关联性。涉案房屋的租金系谢向阳与王利红协商确定，对双方当事人均有约束力。
本院对上述证据认证意见为：对于证据1，王利红对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，但离婚协议并未对相关债权的归属进行约定，也无王利红应给付谢向阳款项的内容，不能证明谢向阳关于相关债权归谢向阳所有以及王利红欠谢向阳款的主张。谢向阳是否支出子女教育费用双方存在争议，离婚协议本身不能证明双方达成了以谢向阳支付的子女教育费冲抵租赁期满后租金的协议。对于证据2，王利红对谢向阳与沭阳县供销大厦有限公司签订的租赁合同真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，但合同约定的房屋位置及面积与本案房屋差异较大，故不能证明谢向阳的主张。对于凤君与王韶辉签订的租赁协议，因王利红对其真实性不予认可，其真实性无法确定，且房屋位置及面积与本案房屋存在差异，其租金与本案房屋租金不具有可比性，不能证明谢向阳的主张。
王利红二审未提交新的证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、谢向阳是否应当将租赁房屋返还给王利红。2、谢向阳应向王利红支付的房屋使用费及违约金数额应当如何确定。
本院认为，谢向阳与王利红的离婚协议并未约定谢向阳对沭阳县海天金三角商城9、10号商铺享有永久承租权，故双方关于该商铺的权利义务应根据双方签订的房屋租赁合同确定。双方2011年7月1日签订的租赁合同约定，租赁期限至2014年6月30日，期满后谢向阳要续租的，应提前一个月告知王利红，并与王利红签订租赁协议。双方签订的合同并未约定，租赁期满后谢向阳可以按原合同约定的条件继续租赁涉案房屋，故合同约定的租赁期满后，双方如不能就租赁合同的内容达成一致意见，则谢向阳应及时返还租赁房屋。谢向阳在二审中认可租赁期满后，王利红即要求其返还房屋。谢向阳主张租赁期满后，王利红同意其以35万元每年的租金继续租赁涉案房屋，但谢向阳在原审中提供的证人叶某证明，租赁期满后谢向阳与王利红因租金数额问题未能协商一致，谢向阳对其主张也未能提供其他证据证明，且王利红于2014年10月24日即向法院起诉要求谢向阳返还租赁房屋，故对谢向阳该主张依法不予采信。双方之间并未形成新的租赁合同关系，王利红要求谢向阳返还房屋符合合同约定和法律规定，依法应予支持。
双方签订的合同约定，租赁期满后，承租方不再租赁房屋的，应在租赁期满之日将房屋交还出租方，如拖延交房，按照合同约定的租金标准双倍给付租金。该条款实质是对承租方不再租赁的情况下不及时交还房屋的违约责任的约定。其中的不再租赁，应当既包括承租人主观上不再继续租赁，也包括双方不能就合同内容达成一致意见而客观上不再租赁。谢向阳在租赁期满后未能与王利红就合同内容达成一致意见，应及时交还租赁房屋。谢向阳在王利红要求交还租赁房屋的情况下，拒不交还，构成违约，应参照原合同约定的租金标准支付继续使用租赁房屋期间的费用并支付违约金。但双方约定按原合同约定的租金标准的双倍支付租赁期满后继续使用房屋的费用过高，应予调整。综合考虑双方约定的违约金标准、房屋租赁市场价格的变化等因素，对谢向阳应支付的违约金，按租赁期满次日起至实际交还租赁房屋之日按年租金30万元计算的使用费的30%确定。双方对租赁期满不再租赁而未及时交还房屋的违约责任进行了约定，在根据该约定确定了谢向阳应承担的违约责任的情况下，王利红要求根据合同关于违约方需向另一方支付20万元违约金的约定，另外再支付20万元违约金，不符合法律规定，依法应不予支持。谢向阳主张王利红欠其相应款项，但未能提供充分的证据证实，依法不予采信。
综上，上诉人谢向阳的上诉理由部分成立。谢向阳与王利红签订的租赁合同期满之后，双方并未形成新的租赁合同关系，无需判决解除合同。对谢向阳应向王利红支付的租赁期满后继续使用租赁房屋期间的使用费和违约金相应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03155号民事判决第二项，即谢向阳于本判决生效之日起十五日内将沭阳县海天金三角商城9、10号商铺交还给王利红；
二、撤销沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03155号民事判决第一项；
三、变更沭阳县人民法院（2014）沭民初字第03155号民事判决第三项为：谢向阳于本判决生效之日起十五日内给付王利红自2014年7月1日起至实际返还房屋之日止按每年350000元的标准计算的房屋使用费及按此数额的30%计算的违约金；
四、驳回王利红其他诉讼请求。
一审案件受理费12090元，由被上诉人王利红负担4657元，由上诉人谢向阳负担7433元；二审案件受理费12800元，由上诉人王利红负担2950元，由被上诉人谢向阳负担9850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年十一月九日
书 记 员 冯 邻
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