广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民三初字第75号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市。
负责人：李其锐，该行行长。
委托代理人：沈健，广东金硕律师事务所律师。
委托代理人：崔文静，广东金硕律师事务所实习律师。
被告：何燕娇，住广东省鹤山市。
被告：余锦镇，住广东省鹤山市。
被告：鹤山市海逸房地产有限公司，住所：广东省鹤山市。
法定代表人：杨远明，该公司董事长。
委托代理人：李兆雄，住广东省鹤山市，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下简称“建行鹤山支行”）诉被告何燕娇、余锦镇、鹤山市海逸房地产有限公司（下简称“海逸公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用普通程序由审判员古辉林担任审判长，与审判员刘东经、人民陪审员顾静漪组成合议庭进行审判，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告建行鹤山支行的委托代理人沈健与被告海逸公司的委托代理人李兆雄到庭参加诉讼，被告何燕娇、余锦镇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告建行鹤山支行诉称：2014年4月2日，被告何燕娇、余锦镇因购房需求，共同与原告签订440677500-2012-20140615597号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、两被告向原告借款640000元用于购置房产，借款期限为30年，即从2014年5月7日起至2044年5月7日止；2、借款利息为月利率，从原告按约定划款之日起，按同期银行基准利率水平上浮5%计算；3、两被告采用委托扣款方式，每月归还等额本息借款，逾期还款的，须再向原告支付按本合同的借款利率水平上浮50%的逾期还款利率；4、两被告以其位于鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的产权设定抵押，抵押范围为合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）；5、若两被告有未按约定归还借款本息或支付相关费用行为的，原告有权宣布本案借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；6、本合同的争议解决方式为向原告所在地人民法院起诉。2014年5月7日，原告依约向两被告指定账户发放上述借款。但是，被告何燕娇、余锦镇未按合同约定每月按期归还借款本息。原告多次电话及上门催收，两被告均没有落实借款合同中按月还本付息计划。此外，2012年11月13日，被告海逸公司与原告签订编号为201206《楼宇抵押贷款合作协议》。双方约定：1、双方就位于鹤山市沙坪人民东路北侧的鹤山广场的商品房楼宇进行抵押贷款合作，原告为海逸公司项目内的住宅、商业用房的购房人提供相关的贷款业务，海逸公司对此提供无条件、不可撤销的连带保证责任。2、保证期限为原告将贷款资金划入海逸公司的银行账户之日起至海逸公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交给原告保管之日止。3、保证范围包括：抵押贷款本金及其利息，为实现债权而产生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师费等及其他有关费用。4、在海逸公司保证期限内，购房人未依约履行《借款合同》确定的义务，海逸公司在收到原告要求其代偿的通知之日起三十日内，应向原告履行代偿购房人所欠的房贷相关债务。同时，原告有权根据合作协议从海逸公司的账户自动扣收上述款项。后由于被告何燕娇、余锦镇从2014年7月开始未按期足额归还借款本息，原告于2015年1月28日向海逸公司发出履行保证责任催告函，但海逸公司至今未履行保证责任。为此，原告诉至本院，请求：1、判令解除原告与被告何燕娇、余锦镇签订的440677500-2012-20140615597号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告何燕娇、余锦镇向原告清偿借款本金637281.97元、借款利息、罚息及复利10970.87元（暂计至2015年1月12日，从2015年1月13日起至贷款清偿日止的利息、罚息和复利按本案合同约定计算）；3、判令被告何燕娇、余锦镇向原告支付为本案支付的律师费35000元；4、判令原告对位于鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产享有优先受偿权；5、判令被告海逸公司对第2、3项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由三被告承担。
原告为其陈述的事实在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《原告的营业执照》复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。
证据2、余锦镇、和何燕娇的《居民身份证》和《户口簿》复印件各1份，证明两被告的诉讼主体资格。
证据3、《个人住房（商业住房）借款合同》复印件1份，证明原告向被告发放借款640000元，两被告应依约返还借款本金及利息，并承担原告实现债权所支付的费用的事实。
证据4、《预购商品房设定抵押权预告登记》复印件1份，证明两被告将房地产抵押给原告，并依法办理登记的事实。
证据5、《个人贷款支付凭证》复印件1份，证明原告依约履行了向两被告支付借款义务的事实。
证据6、《个人贷款对账单》复印件1份，证明两被告未按时还款，已构成违约的事实。
证据7、《民事委托代理合同》、《收费标准》、《增值税普通发票》复印件各1份，证明原告为本案支付律师费35000元的事实。
证据8、《海逸公司的工商登记信息》复印件1份，证明被告海逸公司的诉讼主体资格。
证据9、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件1份，证明被告海逸公司与原告就鹤山广场项目的楼宇进行抵押贷款合作。原告向该项目的购房人发放贷款，海逸公司在保证期限内对此提供连带保证责任。
证据10、《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告何燕娇、余锦镇向海逸公司购买了鹤山广场项目下的房屋，并向原告申请了贷款的事实。
证据11、《EMS快递单》、《关于商请贵公司履行保证责任的函》复印件各1份，证明原告于2015年1月28日履行了通知义务。
庭审中，原告出示了证据3-5、7、9-11的原件，复印件经核对与原件无异。
被告何燕娇、余锦镇无答辩，在举证期限内也无证据提供。
被告海逸公司辩称：1、被告海逸公司曾于2015年2月10日代被告何燕娇、余锦镇向原告归还了部分借款本息16934.39元，现被告何燕娇、余锦镇尚欠原告的贷款本金为634959.39元；2、对原告诉求的借款利息、罚息、复利，由法院依法核定；3、对于原告诉求的律师费，虽然原告提供了律师费发票，但是因涉案借款合同是原告提供的格式合同，对该律师费是否应由被告承担，则由法院依法核定。
被告海逸公司为其辩解在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《个人贷款还款凭证》、《银行进账单》复印件1份，证明被告海逸公司于2015年2月10日代被告何燕娇、余锦镇支付了部分贷款的事实
证据2、《中国建设银行个人贷款对账单》复印件1份，证明海逸公司于2015年2月10日代被告何燕娇、余锦镇支付了部分贷款的事实。
经开庭质证，被告何燕娇、余锦镇在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。被告海逸公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-6、8-10无异议，对证据7的真实性无异议，但应由法院核定该律师费是否应由被告承担；对证据11的真实性无异议，但认为被告海逸公司已于2015年2月10日履行还款义务。原告建行鹤山支行对被告海逸公司提供的证据1、2均无异议。对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2012年12月13日，被告海逸公司为甲方，原告建行鹤山支行为乙方，双方就海逸公司开发建设并销售的鹤山广场商品楼宇的抵押贷款合作事宜签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：对购买鹤山广场抵押贷款楼宇的购房人，甲方有义务推荐其向乙方申请贷款；在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限为：在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；甲方的保证范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）；在甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方；甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发生通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方的有关款项等条款。
2014年1月26日，被告何燕娇、余锦镇与被告海逸公司签订一份《商品房买卖合同》，何燕娇、余锦镇向海逸公司购买位于鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产。2014年4月2日，原告建行鹤山支行与被告何燕娇、余锦镇签订一份编号为440677500-2012-20140615597的《个人住房（商业住房）借款合同》，约定：被告何燕娇、余锦镇向原告借款640000元用于购买位于鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产；借款期限为叁佰陆拾个月，从2014年5月7日至2044年5月7日；借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，贷款利率为5.73125‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同生效之日，贷款人将款项一次划入借款人指定的海逸公司的账户内；还款方法采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币4205.41元；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；本合同项下担保方式为抵押，由被告何燕娇、余锦镇以其购买的位于鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产作抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费等）；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；出现上述任一违约情况，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等条款。
2014年4月14日，原告与被告何燕娇、余锦镇在鹤山市住房和城乡建设局为何燕娇、余锦镇坐落在鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记。2014年5月7日，原告依约将人民币640000元划入合同约定的海逸公司的账户内，被告何燕娇、余锦镇在《个人贷款支付凭证》上签名确认。
借款初期，被告何燕娇、余锦镇尚能按合同约定每月向原告还本付息。但从2014年11月起，两被告开始逾期还款。截至2015年1月12日，被告何燕娇、余锦镇已连续拖欠原告三期本息未付，共欠原告借款本金637281.97元（其中正常本金635568.95元、逾期本金1713.02元）、利息10857.94元、罚息及复利112.93元。2015年1月27日，原告向被告海逸公司发出一份《关于商请贵公司履行保证责任的函》，要求海逸公司根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定对被告何燕娇、余锦镇拖欠的贷款本息承担连带保证责任。2015年2月10日，被告海逸公司代何燕娇、余锦镇向原告偿还了贷款本息16934.39元。截至2015年7月24日，被告何燕娇、余锦镇尚拖欠原告借款本金634959.39元，利息、罚息及复利共17394.03元。
另查明：直至本案法庭辩论终结，坐落在鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产尚未办理房产证，也未能办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。
再查明：原告为处理本案纠纷，委托了广东金硕律师事务所的沈健律师和崔文静实习律师作为其委托代理人，为此支付了律师代理费35000元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告建行鹤山支行与被告海逸公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》以及原告与被告何燕娇、余锦镇签订的《个人住房（商业住房）借款合同》均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人依合同约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告何燕娇、余锦镇并没有按合同约定履行还款义务，仅向原告还本付息至2014年10月后就没有再还款。截至原告起诉时，被告何燕娇、余锦镇已连续拖欠原告多期贷款本息。根据《个人住房（商业住房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，被告何燕娇、余锦镇的行为已构成违约，原告有权解除双方的借贷关系，宣布贷款立即到期，并要求被告何燕娇、余锦镇立即清偿借款本息及相关费用。为此，原告要求解除与被告何燕娇、余锦镇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告何燕娇、余锦镇清偿借款本金634959.39元及相应利息、罚息和复利的诉讼请求，事实清楚、理据充分，本院予以支持。原告诉求的律师代理费35000元，有发票予以佐证，且该费用由被告负担符合合同的约定，也不违反法律的规定，依法应予支持。被告何燕娇、余锦镇以其所购的坐落在鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产作为涉案借款的抵押财产，抵押房产并已办理了预购商品房设定抵押权预告登记，抵押担保关系合法有效，原告对该抵押房产在上述债权范围内依法享有优先受偿权。此外，根据被告海逸公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，被告海逸公司应自原告放款之日起至抵押房产办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交付保管之日止为被告何燕娇、余锦镇的债务提供连带责任保证。本案中，涉案的抵押房产至今并未办妥《房地产权证》和《他项权利证》，为此，被告海逸公司应对被告何燕娇、余锦镇的涉案债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案中既存在债务人何燕娇、余锦镇提供的抵押担保，也存在保证人海逸公司提供的保证担保，而各方当事人对如何实现担保物权并无明确约定，为此，对被告何燕娇、余锦镇所欠债务，原告建行鹤山支行应先就涉案的抵押房产实现抵押权，不足部分再由被告海逸公司承担连带清偿责任。
综上所述，本案纠纷是被告何燕娇、余锦镇向原告借款后未能依约还款，被告海逸公司也未能依约履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告何燕娇、余锦镇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行与被告何燕娇、余锦镇于2014年4月2日签订的合同编号为440677500-2012-20140615597的《个人住房（商业住房）借款合同》自本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告何燕娇、余锦镇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金634959.39元并支付利息、罚息和复利（暂计至2015年7月24日的利息、罚息和复利共为17394.03元，从2015年7月25日起至本判决确定的付清款日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440677500-2012-20140615597的《个人住房（商业住房）借款合同》约定的计算方法计付）；
三、被告何燕娇、余锦镇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师代理费35000元；
四、原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行对被告何燕娇、余锦镇所有的坐落在鹤山市沙坪鹤山广场×栋×房的房产在本判决第二、三项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
五、被告鹤山市海逸房地产有限公司对原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行行使本判决第四项确定的优先受偿权，在处置涉案抵押房产后仍不足以清偿本判决第二、三项债务的剩余部分承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10632元、财产保全费3720元，合共诉讼费14352元，由被告何燕娇、余锦镇负担（诉讼费原告已预交，两被告负担的诉讼费于归还欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 古辉林
审 判 员 刘东经
人民陪审员 顾静漪
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 黄碧玲
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