重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第12170号原告重庆大昌祥物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪花卉园东路131号，组织机构代码20287049-3。法定代表人李钟庆，董事长。委托代理人陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。委托代理人何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。被告唐国华，男，1966年2月4日生，汉族，住重庆市渝中区。被告唐子尧，男，1992年8月27日生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人唐国华（被告唐子尧之父），基本情况同上。原告重庆大昌祥物业发展有限公司与被告唐国华、唐子尧物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，分别于2014年7月17日、2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告重庆大昌祥物业发展有限公司的委托代理人陈兴强、何成坤，被告唐国华，被告唐子尧的委托代理人唐国华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告重庆大昌祥物业发展有限公司诉称：2012年11月14日，原告与北部新区XX小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对XX小区进行物业管理服务，合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。期间，原告积极主动地完成本职工作，认真履行服务合同约定的义务，但二被告从2011年3月至今无故拒交物管费、公摊费等费用。原告多次组织与二被告进行沟通，并多次发放催交通知，二被告一直未予理睬。故原告起诉请求：1.判决二被告向原告支付2011年3月至2014年5月的物业服务费2979.6元（95.5平方米×0.8元／平方米·月×39个月）、公摊水电费265.2元（6.8元／月×39个月）；2.判决二被告向原告支付违约金（以二被告每月应交物业服务费、公摊水电费合计金额为基数，分别从欠费当月25日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止）被告唐国华、唐子尧辩称：二被告的房屋从2009年8月开始返潮，导致墙面、家具等受损，对健康也有影响；二被告房屋的厕所主管道堵塞，原告从未主动与二被告沟通解决问题。小区清洁卫生差、治安差，二被告家中曾在2008年被盗；原告签订物业服务合同程序不合法，未经业主大会决议。原告物业服务不到位构成违约，给二被告造成了损失，故二被告不同意交纳相关费用及滞纳金。经审理查明：被告唐国华、唐子尧系重庆市渝北区XX大道XX号XX小区X幢X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.45平方米，系多层住宅。2010年1月22日，原告与北部新区XX小区业主委员会签订了一份以北部新区XX小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《XX小区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供物业管理服务，合同期限为2年，截止期限为2012年12月31日。合同第四条约定，物业管理服务及相关收费标准为（注：按建筑面积计算）：1.住宅：电梯房1元／平方米，多层住宅0.6元／平方米；2.门市：1元／平方米；3.办公用房：1元／平方米；4.住宅改办公或商业的按照原标准的200%或300%标准收取；5.业主公摊水电费：6.8元／月／户；6.装修垃圾转运费：5元／平方米。合同第十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第十八条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对物业管理服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2010年8月25日，原告与北部新区XX小区业主委员会签订了一份《XX小区物业服务合同补充协议》，主要约定住宅物业服务收费标准从2010年9月1日起增加0.2元／平方米，调整后新的物业收费标准为：1.电梯房：1.2元／平方米；2.多层住宅：0.8元／平方米。2012年11月14日，原告又与北部新区XX小区业主委员会签订了一份《XX小区物业服务合同》，该合同主要约定由原告为XX小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同第四条约定，物业管理服务收费暂定标准为（注：按建筑面积计算）：1.住宅：电梯房1.2元／平方米，多层住宅0.8元／平方米；2.门市：1元／平方米；3.办公用房：1元／平方米；4.住宅改办公或商业的按照原标准的200%或300%标准收取；5.业主公摊水电费：6.8元／月／户；6.装修垃圾转运费：5元／平方米。合同第六条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15至25日内到管理处履行交纳义务。合同第二十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定（含补充协议），未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十三条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对物业管理服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XX小区提供了物业管理服务，但服务存在一定的瑕疵。因二被告在2011年3月至2014年5月期间未向原告交纳物业服务费、公摊水电费，原告曾向被告书面催收欠交费用，无果。2014年6月24日，原告诉至本院，请求如诉称。庭审中，二被告举示了收条、情况反映、账目、地板订货协议、收货单、收据（均系复印件）及照片等证据，拟证明原告服务不到位给二被告造成了损失，但原告对证据的真实性均不予认可。上述事实有房屋登记查询档案、业主档案、XX小区物业服务合同两份（2010年1月22日、2012年11月14日）及补充协议一份（2010年8月25日）、催收照片及原、被告的陈述等在案为据，足以认定。本院认为：原告与北部新区XX小区业主委员会签订的两份《XX小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告与北部新区XX小区业主委员会于2010年8月25日签订的《补充协议》具有物业服务合同性质，对XX小区全体业主亦具有约束力。原告作为物业管理企业为XX小区进行了物业服务，二被告作为该小区的业主，应当按照原告与北部新区XX小区业主委员会的约定向原告支付物业服务费及公摊水电费。二被告辩称上述合同签订程序不合法，未经业主大会决议，但未举示证据证实，且上述合同并未被确认无效，故对二被告该项辩称，本院不予采信。原告与北部新区XX小区业主委员会签订的两份《XX小区物业服务合同》及《补充协议》约定多层住宅在2010年9月1日以后的物业服务费标准为0.8元／月·平方米，公摊水电费标准为6.8元／月，故被告在2011年3月至2014年5月期间，应向原告交纳的物业服务费为2978.04元（0.8元／月·平方米×95.45平方米×39个月），公摊水电费为265.2元（6.8元／月×39个月），原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。二被告辩称其房屋返潮、厕所主管道堵塞后，原告未主动沟通解决，原告服务不到位致二被告受到损失，但其举示的证据不足以证明该事实；二被告辩称小区清洁差、卫生差、家中被盗，现查明原告对XX小区的物业服务存在一定的瑕疵，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；但二被告以此为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐国华、唐子尧在本判决生效之日起三日内向原告重庆大昌祥物业发展有限公司支付2011年3月至2014年5月期间的物业服务费2978.04元、公摊水电费265.2元，共计3243.24元；二、驳回原告重庆大昌祥物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告唐国华、唐子尧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈吉彦二〇一四年九月二十三日书 记 员  谭学梅