广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法寮民一初字第1046号原告伍冬梅，女，汉族，XXX出生，住XXX，身份证号码为XXX。委托代理人唐家学、唐一康，分别系广东东慧律师事务所律师、律师助理。被告深圳市臻光投资有限公司，住所地广东省深圳市宝安区松岗街道塘下涌第三工业区创新路35号A栋一楼（办公场所）。法定代表人陈光辉。原告伍冬梅诉被告深圳市臻光投资有限公司（以下简称“臻光公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林永雄适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人唐家学、被告法定代表人陈光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍冬梅起诉称：双方于2013年2月26日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于寮步石埗村第一工业区主厂房左边长条、办公楼1楼一半、宿舍4间租赁给原告。承租过程中，该租赁物一直漏水，被告一直未予解决，且案涉租赁物没有合法证件。为维护自己的合法权益，故诉请判令：1、解除原被告于2013年2月26日签订的《房屋租赁协议》，臻光公司返还房屋押金31000元、电押金1000元，合计32000元；2、臻光公司返还：1、磨床两台，价值共85000元；2、线切割机四台，价值共计250000元；3、数控车床一台，价值60000元；4、烤箱一台，价值55000元；5、水帘柜一台，价值25000元；6、钢材，价值50000元；3、臻光公司承担本案诉讼费。被告臻光公司答辩称：原告所述的机器设备和钢材是还在案涉厂房里。原告欠我2014年10月份房租，9、10月的水电费，双方签的合同约定了违约责任，原告要支付3个月的违约金，要原告把费用都结清了再让原告把机器搬走。如果原告按合同约定把费用结清，我方同意解除合同。经审理查明，原、被告于2013年2月26日签订《房屋租赁合同》，约定伍冬梅承租臻光公司拥有使用权的位于寮步镇石步村敬业路第一工业区主厂房左边长条、办公楼一楼的一半及宿舍四间的租赁物，租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止，押金为两个月的租金即31000元，电力押金为1000元。合同第七条约定如伍冬梅提前退租，所交的两个月押金归臻光公司所有。2013年2月26日，臻光公司出具收据，确认收到伍冬梅支付的押金31000元、电力押金1000元。双方确认，案涉主厂房（主厂房左边长条）是铁皮搭建的厂房，占总租赁面积的三分之二，办公楼及宿舍占总租赁面积的三分之一。臻光公司提交了办公楼及宿舍的房产证，但未提交案涉主厂房的房产证及建设工程规划许可证，房产证显示案涉租赁物属于东莞市晖祥木业有限公司。臻光公司提交的其与晖祥公司签订的《厂房租赁合同》显示，晖祥公司将其所有的位于寮步镇石步敬业路的厂房租赁给臻光公司，租赁期限为2011年6月1日至2021年5月31日。伍冬梅主张其于2014年8月份提出要终止合同，10月8日通知臻光公司其要搬厂，但臻光公司不让其搬走，双方发生纠纷，并报警处理，伍冬梅后搬走了一部分机器，剩余部分机器被臻光公司扣押厂里。伍冬梅主张租赁合同已于2014年10月8日解除。臻光公司主张其以现状出租厂房给伍冬梅，但伍冬梅因使用喷油、天拿水等导致厂房漏水，但又不维修好，还拆除厂房里的电线，且在未结清费用的情况下于2014年10月8日当天搬厂时故意堵塞臻光公司工业园的大门，损毁电动大门，当时已报警处理。本院于2014年12月5日随同原被告前往案涉厂房勘察，查明：一、案涉主厂房用钢材铁皮搭建于两栋厂房之间，原告主张该厂房位置是两栋厂房之间的消防通道。二、现场设备有：1、磨床一台（环宇精密机械有限公司），型号818，制造编号886；2、磨床一台（骏丰精机），型号MY3060；3、电火花数控线切割机床二台（海泰数控机床有限公司），型号DK7735，出厂编号分别为0587、0528；4、电火花数控线切割机床二台（江苏泰州市星月数控机电设备有限公司），型号DK7750F，出厂编号分别为1209018、1308028；5、数控车床一台（玉环明创星都机床制造有限公司），型号TC-28，编号为120428；6、蓝色水帘柜一套；7、蓝色烤箱一台；8、钢材一批（散落厂房两侧角落）以上事实，有伍冬梅提交的房屋租赁协议、房屋押金与电压金收据、照片，臻光公司提交的照片、厂房租赁合同（晖祥木业）、土地使用证、建设用地规划许可证、房产证，本院勘察笔录，以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，双方对伍冬梅租赁臻光公司厂房的事实均予以确认，双方的争议焦点为：一、租赁合同是否有效及解除；二、臻光公司是否应当返还押金。一、关于租赁合同是否有效的问题。案涉租赁中的办公楼及宿舍已办理房地产权证，对此本院予以确认，但案涉主厂房用钢材铁皮搭建于两栋厂房之间，被告在本院指定期限内亦未提交该主厂房的建设工程规划许可证等报建材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，双方签订的《房屋租赁协议》中，占三分之一面积的办公楼、宿舍楼的租赁条款有效，占三分之二面积的主厂房的租赁条款无效。二、关于租赁合同是否合法解除的问题。伍冬梅主张案涉租赁合同已于2014年10月8日解除，臻光公司主张合同尚未解除。双方确认于2014年10月8日因伍冬梅搬厂事宜发生纠纷，伍冬梅搬走了部分机器，因故剩余部分机器尚未搬走，本院对此事实予以确认。本院认为，伍冬梅于2014年10月8日搬厂，其已以实际行为解除了原、被告之间关于办公楼、宿舍楼的租赁合同关系，解除原因为伍冬梅单方解除合同。伍冬梅主张主厂房没有合法证件，且臻光公司对厂房漏水问题一直不予解决，臻光公司违反合同约定，故伍冬梅终止合同，搬离厂房。本院认为，伍冬梅在本案中主张主厂房存在漏水等问题，但并未主张办公楼、宿舍楼存在影响使用的问题，在伍冬梅未举证证明臻光公司就办公楼、宿舍楼的租赁存在违约的情况下，伍冬梅单方解除办公楼、宿舍楼的租赁合同关系，不属于合法解除租赁合同。三、关于押金及设备的问题。臻光公司收取了伍冬梅的押金31000元、电力押金1000元，因《房屋租赁协议》中占三分之二面积的主厂房的租赁条款属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”臻光公司应当按租赁面积的比例将已收取的部分押金退还给伍冬梅，退还数额为：20667元=31000元*2/3。而占厂房面积三分之一的办公楼、宿舍楼的押金，因伍冬梅不属于合法解除租赁合同，根据《房屋租赁协议》第七条的约定，臻光公司有权没收该部分押金，故对伍冬梅要求返还押金10333元（31000-20667）的诉讼请求，本院不予支持。至于电力押金1000元，因双方合同没有约定臻光公司在伍冬梅违约的情况下有权没收该电力押金，故在主厂房租赁合同无效及办公楼、宿舍楼租赁合同解除的情况下，臻光公司应当返还该电力押金1000元给伍冬梅。主厂房的租赁合同无效，办公楼、宿舍楼的租赁合同已解除，臻光公司应当返还扣押的机器设备给伍冬梅，返还的机器如下：1、磨床一台（环宇精密机械有限公司），型号818，制造编号886；2、磨床一台（骏丰精机），型号MY3060；3、电火花数控线切割机床二台（海泰数控机床有限公司），型号DK7735，出厂编号分别为0587、0528；4、电火花数控线切割机床二台（江苏泰州市星月数控机电设备有限公司），型号DK7750F，出厂编号分别为1209018、1308028；5、数控车床一台（玉环明创星都机床制造有限公司），型号TC-28，编号为120428；6、蓝色水帘柜一套；7、蓝色烤箱一台；8、钢材一批（散落厂房两侧角落）。机器设备详见判决书后附的现场相片。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市臻光投资有限公司自本判决生效之日起五日内向原告伍冬梅返还押金20667元。二、被告深圳市臻光投资有限公司自本判决生效之日起五日内向原告伍冬梅返还电力押金1000元。三、被告深圳市臻光投资有限公司自本判决生效之日起五日内向原告伍冬梅返还机器设备如下：1、磨床一台（环宇精密机械有限公司），型号818；2、磨床一台（骏丰精机），型号MY3060；3、电火花数控线切割机床二台（海泰数控机床有限公司），型号DK7735，出厂编号分别为0587、0528；4、电火花数控线切割机床二台（江苏泰州市星月数控机电设备有限公司），型号DK7750F，出厂编号分别为1209018、1308028；5、数控车床一台（玉环明创星都机床制造有限公司），型号TC-28，编号为120428；6、蓝色水帘柜一套；7、蓝色烤箱一台；8、钢材一批（散落厂房两侧角落）。四、驳回被告伍冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4825元已由伍冬梅预交，由原告伍冬梅承担90元、被告臻光公司承担4735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  林永雄二〇一四年十二月十八日书 记 员  刘敏玲附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第3页共10页