北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初10403号
原告（反诉被告）：杨成都，男，汉族，1984年2月2日出生，，住北京市大兴区。
委托代理人：陈萍，系杨成都之妻，汉族，1984年10月4日出生，住址同上。
委托代理人：董子野，北京市三维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王立玲，女，汉族，1963年4月22日出生，住北京市丰台区。
被告（反诉原告，兼王立玲委托代理人）：谢德芳，系王立玲之夫，汉族，1961年12月24日出生，无业，住北京市丰台区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：冀升霞，女，汉族，1977年2月6日出生，链家公司彩虹新城店经理，北京市大兴区滨河西里23号楼6单元201号。
原告（反诉被告）杨成都与被告（反诉原告）王立玲、被告（反诉原告）谢德芳、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨成都及其委托代理人陈萍、董子野、被告（反诉原告）王立玲、被告（兼王立玲委托代理人）谢德芳、第三人链家公司的委托代理人冀升霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨成都向本院提出诉讼请求：1、王立玲、谢德芳继续履行双方于2015年11月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、王立玲、谢德芳协助杨成都办理位于北京市大兴区黄村镇XX北里XX号楼X-
XXX房屋所有权转移登记等手续，杨成都同意将剩余房款156万元一次性支付给王立玲、谢德芳；3、王立玲、谢德芳支付总房款百分之二十的违约金63.36万元。事实与理由：2015年11月7日，杨成都与王立玲经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议。杨成都于同日向王立玲支付定金6万元。2016年4月12日王立玲提出要单方解除合同，杨成都未同意。按照合同约定，杨成都应在2016年4月15日支付首付款，双方约定2016年4月18日双方应去办理公积金初审手续及资金托管手续，经王立玲同意，双方于2016年4月18日办理公积金初审手续，杨成都支付了首付款并办理了资金托管手续。2016年5月7日银行通知组合贷款未获通过，杨成都根据合同约定选择组合贷款改为公积金贷款，商业贷款的35万元直接以现金的方式支付给王立玲，但需双方再次到公积金中心办理签字手续.此后链家公司的工作人员先后以多种方式与王立玲联系要求其配合到公积金中心办理签字手续，但是王立玲以种种理由推脱，拒绝办理贷款变更手续。2016年6月16日链家公司组织协调此事时，王立玲书面通知链家公司和杨成都要求解除合同。杨成都认为王立玲要求解除合同不具有事实和法律基础，为维护合法权益，起诉至法院，望判如所请。
王立玲辩称，不同意杨成都的诉讼请求。1、杨成都没有提交完整、真实、有效的购房资料，导致无法在约定的期限内办理房屋所有权转移登记手续，构成违约。2、杨成都和链家公司违反诚实守信原则，没有履行及时通知和如实通知的义务，并故意隐瞒杨成都系因在银行有不良记录而导致贷款未获批准的真实情况，导致不能实现合同目的，构成违约。3、杨成都未采取任何积极有效的措施，以推进实现合同的目的。
谢德芳辩称，不同意杨成都的诉讼请求，答辩意见同王立玲一致，另补充说明：1、不同意继续履行合同，由于诉讼时间较长，房价大幅上涨，谢德芳和王立玲当时出售房屋的目的也是为了以房换房，但现在即使杨成都支付全款，谢德芳和王立玲也无法再购买其他房屋了，且因为年龄关系，无法贷款。杨成都是单方违约，而非要求补签协议，现在杨成都是嫌弃组合贷款太慢了，才想变贷款方式，但这并非王立玲、谢德芳的合同义务，无需配合。杨成都和中介公司没有在第一时间通知未能贷款的真实原因，是故意隐瞒。导致合同未能在200天内履行完毕完全是因为杨成都的行为造成的。此外我们对于杨成都能够一次性支付全部款项的能力表示怀疑。
王立玲向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书，以及在2016年2月17日签订的房屋网签合同，合同编号为C1192261；2、按照约定杨成都所交的6万元定金不予退还；3、诉讼费由杨成都承担。事实与理由：王立玲通过链家公司居间介绍，与杨成都于2015年11月7日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，居间服务合同、房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、房屋出售委托登记表，并于2016年5月18日签订了理房通资金托管协议。双方在合同中约定，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此后，王立玲严格按照合同约定履行了网签、面签、组合贷款、房屋评估等义务，但杨成都的贷款手续直至超过合同约定的转移登记手续之日仍未能办妥。关于贷款未能获得批准的原因，王立玲是在2016年6月10日，应链家公司要求，前去店里补签首付款协议时才得知系因为杨成都个人征信存在问题，在银行有不良记录导致银行拒绝贷款。而2016年6月10日已超过合同规定的200日权属转移登记手续之日，且已超过15天，杨成都已构成根本违约。自2016年5月7日杨成都得知因银行有不良记录而导致被银行拒贷后到2016年6月10日，杨成都和链家公司都没有向王立玲如实告知此情况并故意隐瞒这一真实情况，此外，杨成都在购房中违反约定提供无效的购房资料，且链家公司提供了不属实的证据，均构成违约，并导致合同目的无法实现。杨成都在构成根本违约之后仍要求王立玲补签协议，王立玲认为，杨成都和链家公司的行为已构成违约，且已构成根本违约，为维护合法权益，故提起反诉。
杨成都针对王立玲的反诉辩称，不同意王立玲的反诉请求，其反诉请求不具有事实和法律依据。1、双方通过中介公司签署买卖合同及相关协议是双方真实意思表示，合法有效，杨成都一直如约履行合同，没有任何违约行为；2、双方虽然在主合同中约定了200天的过户期限，但是在补充协议中对此进行了变更，补充协议中明确约定与主合同相矛盾不一致的以补充协议为准，针对200天的约定，因为补充协议的约定已经不存在；此外在2015年5月7日由于杨成都的原因贷款没有获得批准，杨成都通过中介公司通知了王立玲，并要求改变其他的贷款方式，这也是依据合同约定来行使权利，王立玲应无条件予以配合，但是从2016年5月7日王立玲以种种理由拖延时间，即便存在200天的期限导致到期的原因也是因为王立玲的原因造成的；3、关于合同约定2016年4月15日交付首付款的时间，后来变更为4月18日，这是通过链家公司协调后双方协商一致的结果，杨成都并未违约。综上，我方认为王立玲的反诉请求依据不足，杨成都并没有违反合同约定，王立玲单方面要求解除合同不能成立，杨成都要求继续履行双方签订的买卖合同及相关协议。
第三人链家公司述称：双方之间的合同是链家公司提供居间服务促成双方签订的，是双方的真实意思表示且不违反法律的强制规定，是合法有效的；链家公司认为杨成都并未违约，违约方是王立玲。首付款交付时间的变更是与王立玲沟通并取得其同意的，从2016年5月7日开始链家公司一直在与王立玲沟通，但其一直称没有时间，6月9日我们联系王立玲，王立玲说回到北京，并表示只有6月10日有时间，当时6月10日是端午节假期，链家公司的工作人员联系杨成都的时候，杨成都已经在回老家的路上，这期间链家公司的员工和王立玲的爱人进行了谈话并约好6月12日在链家公司与双方谈这个事情，王立玲就表示解除合同。200日是主合同约定，但是双方已经签订了补充协议。杨成都一直积极配合买卖房屋，当时杨成都是卖自己的房，再买涉案房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：2015年11月7日，杨成都（买受人）与王立玲（出卖人）经链家公司居间介绍，签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称：买卖合同），合同约定：王立玲所售房屋坐落为北京市大兴区黄村镇XX北里X号楼X-
XXX（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共115.13平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为222万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为94.8万元。买受人向出卖人支付定金6万元，定金支付方式为直接支付出卖人。买受人向银行/公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为155万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）,双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当于首付款打入监管账户后办理贷款手续当日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，杨成都（乙方，买受方）与王立玲（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币316.8万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年11月7日将第一笔定金人民币6万元以自行支付的方式支付甲方，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于2016年4月15日将第一笔首付款人民币154.8万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后五个工作日2016年4月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行和公积金批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等合同，杨成都于当日向王立玲支付6万元定金。
2016年2月17日，杨成都与王立玲通过链家公司将合同编号为C1192261的存量房屋买卖合同进行网上备案。
2016年4月12日，杨成都与王立玲在链家公司的组织下，办理了公积金贷款及银行贷款的相关手续。同日，杨成都（乙方）、王立玲（甲方）、链家公司（丙方）签订了补充协议，补充协议约定：甲乙双方协商一致关于前补充协议交房日期约定项作废，现交房时间重新约定，甲方于过户当日将涉案房屋交付给乙方，双方无异议，见证方丙方。
2016年4月18日，杨成都（乙方，买受方）与王立玲（甲方，出卖方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订理房通资金托管协议，约定托管金额为154.8万元。同日，杨成都向理财通资金托管账户内打入154.8万元。
2016年5月7日，链家公司的工作人员向王立玲发送短信息，内容为：“王姐，您看看今晚能不能我们过去找您一下，就几分钟签个字就行，这样不耽误批贷，要不审批的慢怕耽误您的时间，签完了补上首付一周左右就能过户了。手续都办到这个地步了，最后一个签字希望您配合以下，我也是想尽快的把这张单子完结了，我知道您平常工作忙希望您理解。”2016年5月20日，链家工作人员向王立玲发送短信息，内容为：“王姐您回来了没？回来了跟我联系一下客户等着您那，咱们好确定下时间，好尽快走手续省的耽误您后续时间。”王立玲回复消息为：“再有两三天就回去了，谢谢你为我着想都等这么长时间了，已经不着急了，我该配合的手续不是已经走完了吗”。链家公司工作人员回复：“组合贷审批太慢了，他想单独改成一种贷款，商贷或者公积金，就得从新补签下，真不好意思啊”。王立玲回复：“当初你们说组合贷最快，现在又说差不多一周左右就能过户，这次你们能保证吗”。链家公司工作人员回复：“我问好了补签完了一周左右就能过户肯定没问题。”王立玲回复：“好的，等我回去再说吧。”2016年5月23日，链家公司工作人员询问王立玲是否回来，王立玲回复称“延期了，暂时回不去。”2016年5月29日，链家公司工作人员再次询问时，王立玲于2016年5月30日回复短信表明其知道了补签的事情，要求等其回来后再说，并说明其回程日期为下周。
2016年6月10日，王立玲与谢德芳共同前往链家公司门店，杨成都未到场，就相关问题进行协商，在该次协商过程中，链家公司的工作人员陈述杨成都系因征信问题无法申请商业贷款，并明确说明如王立玲不配合签字，合同无法继续履行。2016年6月12日，王立玲、谢德芳与杨成都共同前往链家公司门店进行协商，并未能达成一致意见，期间，王立玲表示希望解除合同。
2016年6月12日，链家公司向王立玲发送催告函，要求王立玲在2016年6月20日前配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款的面签手续，办理交易房屋的过户手续，完成交易房屋的交付，完成交易房屋的物业交割，完成户口迁出的手续。
2016年6月16日，王立玲出具解除合同通知书，要求解除合同，理由为：1、杨成都未能在约定的时间内贷款成功导致合同未能在200日内完成房屋权属转移登记手续的办理且已超过15日；2、杨成都未能在2016年4月15日如期缴纳首付款所产生的违约金未缴纳超过15日。并表明愿就定金6万元的返还事宜进行协商，如未能按时顺利解除合同，将会要求杨成都承担违约金及实际损失。
经询问，杨成都同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、网签合同、收条、短信照片、录音光盘、缴费票据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：杨成都与王立玲、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，双方均主张对方违约，王立玲依据买卖合同约定主张杨成都在合同的最长履行期限200日内未能履行交付房款及相关手续，已构成根本违约；而杨成都主张已通过中介告知王立玲需要补签相关手续，王立玲迟迟未配合导致超过200日期限，己方不构成违约，王立玲拒绝继续出售房屋构成违约。本院认为，在本次合同履行过程中，通过链家公司工作人员与王立玲的短信记录可以确认，即便王立玲不知道杨成都必须变更合同才可以继续履行合同，但亦可以从短信内容中判断需要对合同内容变更进行协商，此时王立玲并未明确拒绝对合同进行变更，而是要求待其回程后再说，且2016年6月10日方前往链家公司进行协商合同变更事宜，并且双方在补充协议中约定权属转移登记的时间为“在银行和公积金批贷后五个工作日内”，其据此主张杨成都超过最长履行期限并构成根本违约的主张不能成立。王立玲于2016年6月16日出具解除合同通知书明确表明拒绝出售房屋则构成根本违约。王立玲在诉讼中主张杨成都2016年4月15日没有如期交付款项构成违约，虽双方均未能就是否同意延期履行提供证据，但杨成都与王立玲于2016年4月18日签订了理房通资金托管协议的事实，足以证明双方均同意继续履行合同，故王立玲据此主张杨成都构成根本违约，本院不予采信。此外，王立玲关于杨成都因征信问题未能顺利批贷系未如实提供购房资料的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据以上情况，本院认定本次房屋交易过程中的违约方为王立玲一方，杨成都作为守约方要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。现杨成都自愿变更付款方式，不损害王立玲合法权益，且有利于合同目的的实现，本院不持异议。杨成都主张的违约金63.36万元，虽符合合同约定，但数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为6万元。对于王立玲反诉要求杨成都解除合同及支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、杨成都于本判决生效后十日内给付王立玲、谢德芳剩余房款156万元;
二、本判决第一项全部履行完毕后十日内，王立玲、谢德芳协助杨成都办理北京市大兴区黄村镇XX北里X号楼X-XXX房屋的产权转移登记手续；
三、王立玲、谢德芳于本判决生效后十日内给付杨成都违约金6万元；
四、驳回杨成都的其他诉讼请求；
五、驳回王立玲、谢德芳的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万七千二百一十三元，由原告（反诉被告）杨成都负担一万八千三百元（已交纳），被告（反诉原告）王立玲、谢德芳负担一万八千九百一十三元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万六千零七十二元，由被告（反诉原告）王立玲、谢德芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 静
人民陪审员 倪凤清
人民陪审员 刘素舫
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 璐