广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1130号
原告：黎勤德，男，汉族，香港居民身份号码：×××5109（）。
委托代理人：何玉辉、周钊凌，分别、实习律师。
被告：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）。住所地：佛山市南海区。
法定代表人：罗伟胜。
委托代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2015年8月5日受理后，被告向本院申请庭外和解，因双方未能达成协议，本案依法适用普通程序，由审判员叶志标担任审判长，与代理审判员孙秀娟、人民陪审员余考坚组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何玉辉、周钊凌、被告的委托代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎勤德诉称：2013年10月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告以1391278元向原告出售佛山市南海区＊＊房，被告应在2014年8月31日前将验收合格的房屋交付原告，被告逾期交房，则按已付房款日万分之六向原告支付违约金。签约后，原告依约支付了全部房款，但直到2015年4月9日才收到被告的收楼通知，故起诉：
1、被告向原告支付自2014年9月1日起至2015年5月11日止的违约金210361.23元；
2、本案诉讼费由被告承担。
被告汇威达公司辩称：一、2013年9月10日佛山市电力科技产业中心1-4座验收合格，同年7月26日获得商品房预售许可证，2014年6月楼盘进入装修最后阶段，原定同年6月底可交付，故被告与原告签约时约定了同年8月31日前交付房屋，但被告在推进楼盘建设过程中，因市政排水管道设计变更等原因导致该部分的市政基础设施无法同时交付使用，直接影响了楼盘的竣工验收。根据《补充协议》的约定，出卖人为遵守政府的政策、法规或非因出卖人的原因，项目配套设施无法按时交付使用属不可抗力，出卖人不能履行合同或者迟延履行合同的，不负违约责任。据此，被告逾期交楼是因不可抗力因素所致，属于约定的免责事由；
二、被告发现市政基础设施无法满足需求及市政施工进度延缓等问题后，多次敦促政府相关部门尽快协调解决，并将情况及时通知原告，被告已履行勤勉尽责的义务；
三、佛山市电力科技产业中心在不可抗力消除后，于2015年3月2日竣工验收，说明合同履行的障碍在于政府行为的延误而非楼盘建设延期；
四、即使被告行为违约，根据最高人民法院有关规定，原告主张的违约金数额过高，依法应予以调整。逾期交楼对原告的损失可量化为房款利息，如按房款利息计算，原告损失为以总房款为本金按中国人民银行同期贷款年利率计算逾期交房期间的利息，应为46960.4元。根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，原告的违约金最高不应超过61048.52元。
庭审中，原告举证如下：
1、2013年10月13日，出卖人汇威达公司与买受人黎勤德签订的《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739692、合同编号：20131013016302）原件1份，主要内容是汇威达公司以1391278元向黎勤德出售佛山市南海区＊＊房，买受人应在当日支付全部购房款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金；
2、收据复印件1份，载明黎勤德于2013年10月13日向汇威达公司支付了购买佛山市＊＊房购房款1391278元；
3、《佛山市电力科技产业中心延期交楼通知书》复印件1份，主要内容是汇威达公司于2014年7月23日通知黎勤德，因政府对被告开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在2014年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间；
4、《收楼通知书》原件1份，主要内容是汇威达公司2015年4月9日通知黎勤德于同月11日至5月10日办理收楼手续；
5、楼宇交接验收表复印件1份，载明2015年8月8日原告在该验收表确认签名。
6、住宅专项维修资金登记簿原件1份，用以证明2013年10月15日原告按照合同约定履行交付维修资金的义务。
经质证，被告对原告提供的第1项证据无异议，合同第八条约定遭受不可抗力，被告可以延迟交楼，合同明确约定了因政府机构的配套设施不能按时交付，属于不可抗力的范围；对第2、6项证据没有异议；对第3、4项证据的真实性无异议，证明在出现不可抗力因素后被告及时通知原告，被告在2015年4月9日已经向原告发出收楼通知；对证据5有异议，被告没有盖章，且现在原告尚未收楼。
庭审中，被告举证如下：
1、2013年10月13日，出卖人汇威达公司与买受人黎勤德签订的《补充协议》复印件一份，主要内容是出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部分的行为而引致的交付延误以及项目配套设施无法按时交付使用的，属于“不可抗力”，由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同，不负违约责任；
2、报刊原件2页，用以证明2013年1月12日楼盘已封顶，距交楼时间尚有一年多，被告完全有能力按期交楼；
3、主体结构分部工程验收记录原件2页，载明佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程于2013年9月13日验收合格；
4、合作框架协议复印件1份，载明广东汇源通集团有限公司于2010年4月1日与南海桂城街道签订合作协议，约定桂城街道有义务协助季华路东延线调头匝道的建设；
5、《关于协调桂城街道季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函》原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2013年3月20日致函南海区桂城街道办事处，请求协调交通、规划等部门，解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；
6、汇源通（2014）2号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月5日致函南海区桂城街道办事处，其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；
7、《＜关于协调解决季华路东延线掉头匝道市政排水事宜的函＞的复函》原件1份，主要内容是南海区桂城街道办事处于2014年3月10日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目；
8、汇源通（2014）3号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月18日致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题；
9、《关于请求尽快完成季华东路调头车道的函》原件1份，主要内容是汇威达公司于2014年12月8日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度；
10、汇源通（2014）9号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年12月11日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题；
11、桂街函（2014）111号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2014年12月19日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道工程因周边燃气管线迁改导致该项目的排水工程无法施工，计划于2015年3月份前完成污水管道，同年4月下旬完成道路工程并开通使用；
12、桂街函（2015）1号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2015年1月8日复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道；
13、网页打印件2页，用以证明被告开发的楼盘2014年6月30日前可交付并入住，但因政府行为一直无法办理竣工备案；
14、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则复印件1份，用以证明被告开发的楼盘因市政排水管道未能按时交付，导致无法验收；
15、竣工验收备案表原件1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座于2015年3月2日竣工验收；
16、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则复印件1份；
17、房地产估价报告原件1份，载明涉讼房屋租金为每月每平方米40元，即使原告正常收楼，合同约定违约金也高于其损失；
18、（2013）穗天法民四初字第1866号民事判决书打印件1份；
19、（2014）穗中法民五终字第2164号民事判决书打印件1份。
证据18、19载明逾期交楼违约金过分高于当地租金水平的，应认定为合同法所指违约金过高情形，可参照中国人民银行同期贷款利率计算。
经质证，原告对被告提供的第1项证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该约定是一份格式合同，是事先拟定的，面对不特定的买家所拟定的，不存在双方协商的情形，该格式条款无效；不可抗力属于法定事由，即使约定政府有关机构行为也只能指政府的行政行为，不能与民事行为相混同；对2-12、14项证据的真实性不清楚，对关联性不予确认，认为与本案无关；对第13项证据有异议，认为是被告所做的广告，是被告单方陈述，不予确认；对第15、16项证据的真实性无异议，证据15证明被告延期交楼，应当承担违约责任；对第17-19项证据有异议，与本案无关。
经审查，原告提供的证据及被告提供的第1-16项证据来源合法，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；被告提供的第17-19项证据与本案无关，本院对上述三项证据与本案的关联性不予确认。
综合采信的上述证据及当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2013年9月13日，被告汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。
10月13日，被告汇威达公司作为出卖人与作为买受人的原告黎勤德签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739692、合同编号：20131013016302）及《补充协议》，约定被告汇威达公司以1391278元向原告黎勤德出售佛山市南海区＊＊房，买受人应在当日支付全部购房款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。
同日，原告向被告支付了购房款1391278元。
2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区桂城街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。
3月10日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。
3月18日，广东汇源通集团有限公司致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题。
7月23日，被告向原告发出《延期交楼通知书》，称因政府对被告开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在2014年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间。
12月8日，被告汇威达公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度。
12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。
2015年1月8日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。
3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。
4月9日，佛山市电力科技产业园开发有限公司通知原告于同月11日至5月10日办理收楼手续。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。
原告于签约当日向被告支付了全部购房款1391278元，其行为符合合同约定，依约履行了其应尽的合同义务。
根据合同约定，被告“逾期超过60日交付，原告继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金”，被告依约应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付原告，但原告所购的房屋在2015年3月2日才竣工验收，被告在同年4月9日方通知原告于当月11日至5月10日办理收楼手续，被告的行为违反合同约定，构成违约，应依约承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的主张有事实依据。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，据此，原告要求被告按已付房款的日万分之六支付违约金的主张有法律依据。
根据合同约定，被告应自逾期交楼次日，即2014年9月1日起至通知原告收楼之日，即2015年4月9日，以原告已付购房款为本金，按日万分之六支付违约金。据此，原告主张的违约金为：1391278元×0.6‰／天×219天=182813.93元。原告第1项诉请中此部分的违约金有理，本院予以支持；原告超出此部分的请求没有事实及法律根据，本院对原告超出此部分的违约金不予支持。
被告辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向原告交楼，但被告所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故被告以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，本院对被告的辩称不予采信。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告黎勤德支付违约金182813.93元；
二、驳回原告黎勤德的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费4455.41元（原告已预交），由原告负担583.45元、被告负担3871.96元，被告负担的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 叶志标
代理审判员 孙秀娟
人民陪审员 余考坚
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 梁绍蕾