广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民一初字第281号
原告（反诉被告）广西南宁美之嘉物业服务有限公司。
法定代表人韦娜，该公司总经理。
委托代理人阮汉初，公司职员。
委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。
被告苏宇腾（反诉原告）。
委托代理人苏建干。
原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告苏宇腾物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月17日受理本诉，并于同年5月21日受理被告苏宇腾的反诉。2015年7月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告美之嘉物业公司的委托代理人阮汉初、李坚东，被告苏宇腾的委托代理人苏建干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美之嘉物业公司诉称：被告苏宇腾购买了上林县××镇××路××号××××小区二期××栋××单元××号房屋一套，于2012年3月12日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理费每月0.5元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。被告在领受房屋后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告从2013年1月15日至2014年8月15日止，拖欠物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元；滞纳金至2015年2月28日止共1629.31元，合计2873.81元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告仍置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元、滞纳金1629.31元，合计2873.81元。
被告（反诉原告）苏宇腾辩称：一、原告与被告苏宇腾签订的《前期物业管理服务协议》不能成立且无效。理由是，1、依据《物业管理条例》，前期物业管理服务合同应是物业公司与建设单位签订，其产生的物业费由建设单位承担。本案中原告不具备有《前期物业管理服务协议》主体资格，被告苏宇腾也不是本案明确被告；2、《前期物业管理服务协议》签订时签字按手印均不是被告苏宇腾，依照《合同法》相关规定，协议的要约失效且无效；3、原告按××××一期的格式预收一年物业费，违反《物业管理条例》的相关规定。原告在未办理交接等手续也无法签有物业服务合同前提下，剥夺业主大会选聘权，充当开发商角色，以建设单位身份，越俎代庖采取不先签订协议不先预交一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续的手段，迫使各业主胁从，达到了原告的“以合法形式掩盖非法目的”，原告的卑劣行为完全与《物业管理条例》相关强制性规定相悖。二、原告的胡作非为，侵害了被告合法权益，依法应承担相应的法律责任。1、原告不按物业管理的要求，剥夺业主大会选聘权，未办理物业交接，未提供物业服务，提前超范围预收一年的物业费等费用，这些行为毫无法律依据；2、原告在起诉书中称被告享受其物业服务，没有事实存在，且条件不允许不具备；3、原告从2013年元月开始收本户的物业费、水电周转金，而本户实际收到通知是3月12日，实际被告与开发商签约时间为2012年3月12日，由此可见，原告在无法施行物业服务情况下，提前72天非法超范围收取物业费、水电周转金等费用；4、《前期物业管理服务协议》上签字的黄某有无权代理行为的嫌疑，其代理行为无效，协议无效。
被告（反诉原告）苏宇腾反诉称：苏宇腾认购××××小区二期××栋××单元××号房屋商品房，2012年3月12日美之嘉物业公司采用不签订《前期物业管理服务协议》以及不交预收一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续，提前72天收取反诉原告人民币1174.5元。自2012年3月12日美之嘉物业公司收款后，均未见其办理承接验收，物业服务合同签订等物业服务相关手续，也未见其对××××二期小区业主提供相应的物业服务。反诉原告的代理人会同本小区几位业主代表多次找美之嘉物业公司就该公司收取了物业费，不办理物业承接、交付使用，不签订物业服务合同，不提供相应物业服务等问题进行面对面交涉，但美之嘉物业公司对此事置之不理。综上，美之嘉物业公司在本小区正在建设尚未竣工，各项公共设施设备尚未建设，物业服务无法实施的情况下，既未办理物业承接验收，物业合同签订等手续，也未提供物业管理服务，违反了国务院《物业管理条例》以及《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，擅自以《前期物业管理服务协议》进行超范围非法收取反诉原告物业费等各项费用共计1174.5元。美之嘉物业公司恶人先告状，将反诉原告诉至法院，严重侵害了反诉原告及本小区业主的合法权益，为此特提起反诉，请求法院：1、判令美之嘉物业公司退还反诉原告物业费及其他各项费用共计1174.5元；2、驳回美之嘉物业公司的诉讼请求并公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。
原告（反诉被告）美之嘉物业公司对被告（反诉原告）苏宇腾的反诉辩称：1、物业公司与业主签订前期物业服务协议不需要经过开发商的同意，而是开发商委托信任的物业公司来签订，这是行业的规律；2、在协议中的权利义务都写得很明确，各业主在签订协议之前都看过协议的内容，因此协议是合法有效的，不存在欺诈；3、只要物业公司一直在服务，物业公司就有权向业主收费。综上，反诉人的反诉没有法律依据，请求驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）美之嘉物业公司对其诉称提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；2、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于××××物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准；3、上林县房地产服务中心出具的建筑面积计算结果表，证明被告的房屋面积为119.47平方米；4、资质证书，证明原告有物业服务的资质。
被告（反诉原告）苏宇腾对其辩解和反诉提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与开发商签订的霸王协议；2、入伙通知及入伙须知，证明原告给被告的霸王入伙须知；3、相片一组，证明小区杂草丛生、污水横流、垃圾成堆，消防、公益文体、绿地等公共设施未建立，小区无人服务管理，物业服务无法施行；4、民事起诉书，证明尚未入住的业主也被逼交物业费。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据2、3，原告对被告提供的证据1、2、4无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据1有异议，认为协议上不是苏宇腾的签字，协议应由开发商跟物业公司签订；对证据4有异议，认为原告不具备物业服务资格。原告对被告提交的证据1无异议；对证据3有异议，认为与本案无关。经审查证据，本院认为：1、原告提交的证据1前期物业管理服务协议，虽然被告否认其在上面签字，但美之嘉物业公司对被告住宅楼公共部位和公用设施设备提供的管理维修保洁、代收缴水电费等一系列服务，双方已经形成了事实上的合同关系，被告亦依合同交纳了一年的物业管理费，应认为被告对该协议的认同，本院认为该协议对双方有约束力，对该协议本院予以采纳；2、原告提交的证据4物业服务企业资质证书，本院认为被告的异议没有理由依据，对该证书本院予以确认；3、被告提交的证据2，该组相片是反映××××小区二期住宅楼的卫生等情况，对该证据本院予以采纳。
本案的争议焦点为：1、美之嘉物业公司与被告签订的前期物业管理服务协议是否有效？2、双方是否按照前期物业管理服务协议履行了自己的权利义务？
经审理查明，苏宇腾为上林县××镇××路××号××住宅小区二期××栋××单元××号房屋产权人，美之嘉物业公司原为××××住宅小区的物业服务公司。2012年3月12日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了各自的权利义务。苏宇腾缴纳了入伙后至2013年1月15日的物业费，2013年1月15日至2014年8月15日的物业费未缴纳。2014年8月15日，美之嘉物业公司撤出××××小区，停止为××××小区提供物业服务。美之嘉物业公司曾多次向苏宇腾催缴未果，故诉至法院，请求判令苏宇腾支付欠缴的物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元、滞纳金1629.31元，合计2873.81元。2015年5月21日，苏宇腾向本院提出反诉，认为美之嘉物业公司采用不签订《前期物业管理服务协议》以及不交预收一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续，提前72天强行非法收取其物业费等费用共计1174.5元。美之嘉物业公司的行为严重侵害了苏宇腾及其他业主的合法权益，为此特提起反诉，请求法院：1、判令美之嘉物业公司退还苏宇腾物业费及其他各项费用共计1174.5元；2、驳回美之嘉物业公司的诉讼请求并公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。
另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于×物业收费的批复》，主要内容：一、核定××××住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。原告陈述生活垃圾金按每月6元收取。
被告苏宇腾的房屋面积为119.47平方米，按每平方米收费标准0.5元计算，2013年1月15日至2014年8月15日，被告累计欠原告物业服务费为119.47平方米×0.5元／平方米×19个月=1134.97元。生活垃圾金19个月×6元／月＝114元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，物业费的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09F，An=0.09NF，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09F＋0.09NF）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费F为59.74元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×59.74×19（19＋1）=1021.55元（计算期间为2013年1月15日至2014年8月15日）。
本院认为，苏宇腾与美之嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，虽然苏宇腾否认其在上面签字，但美之嘉物业公司对苏宇腾住宅楼公共部位和公用设施设备提供了管理维修保洁、代收缴水电费、物业档案管理等一系列服务，双方已经形成了事实上的合同关系，苏宇腾亦依合同交纳了入伙后至2013年1月15日的物业管理费，应认为苏宇腾对该协议的认同，本院认为该协议有效，对原被告双方有约束力。在庭审中，苏宇腾对上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于××××物业收费的批复》亦表示无异议，故苏宇腾应当按照协议约定及相关收费标准交纳物业管理费，现其拒交物业管理费，已构成为违约，依法应承担违约责任。
根据被告苏宇腾提供的证据显示，××××小区二期存在无路灯、无绿化、路面无硬化、建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理等情况。本院认为，建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理是美之嘉物业公司违反《前期物业管理服务协议》相关约定，未按照合同约定全面履行合同。小区的路灯、绿化、硬化是开发商出售商品房应提供的配套公共设备设施，无路灯、无绿化、路面无硬化不属于美之嘉物业公司应承担的责任，但其有督促开发商尽快完善公共设备设施的义务。《前期物业管理服务协议》约定有美之嘉物业公司违约的法律责任“甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改”，但美之嘉物业公司已经撤出××小区，停止为××小区提供物业服务，再要求其限期整改已不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，美之嘉物业公司应赔偿苏宇腾相应的损失，本院依据实情依法酌情减轻苏宇腾30%的违约责任。
关于被告苏宇腾违约应支付的数额。原告美之嘉物业公司诉请被告苏宇腾拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，有上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，××××住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，故原告的该项请求本院予以支持。另外，原告在诉请中的计算部分有误，本院计算的物业管理费为1134.97元，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分，以原告请求的数额为准，故被告应支付原告物业管理费1130.5元、生活垃圾金114元。原告要求被告支付滞纳金1629.31元的诉请，原、被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原、被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任。本案中原告美之嘉物业公司2014年8月15日撤出被告居住小区，此时作为物业合同的双方已不存在物业服务的权利义务关系，不应再收取滞纳金。因此滞纳金的计算期间应为逾期之日至原告撤出被告居住小区之日，本院据此计算滞纳金为1021.55元，对于原告诉请滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，被告苏宇腾拖欠原告美之嘉物业公司的物业管理费为1130.5元、生活垃圾金为114元、滞纳金为1021.55元，共计2266.05元。本院依法酌情减轻被告30%的违约责任，被告苏宇腾还应向原告美之嘉物业公司支付1586.24元。
苏宇腾反诉称美之嘉物业公司提前72天收取其物业费等费用1174.5元，但其没有相关收费收据等证据予以证明，美之嘉物业公司仅认可收取了苏宇腾从入伙后至2013年1月15日的物业费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，苏宇腾未能提供证据证明其事实主张，应由其承担取证不能的后果。本院前述认为苏宇腾未能按照协议约定及相关收费标准交纳物业管理费，已构成为违约，依法应承担违约责任，故苏宇腾反诉请求美之嘉物业公司退还其物业费等各项费用共计1174.5元本院不予支持。苏宇腾反诉请求美之嘉物业公司向其公开书面赔礼道歉亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏宇腾（反诉原告）向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（反诉被告）支付物业管理费、生活垃圾金、滞纳金共计1586.24元；
二、驳回被告苏宇腾（反诉原告）的反诉请求；
三、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。
本诉案件受理费50元，反诉受理费50元，共计100元，由被告（反诉原告）苏宇腾承担80元，原告（反诉被告）广西南宁美之嘉物业服务有限公司承担20元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费100元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号20×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹文乾
审 判 员 韦洪波
人民陪审员 陆愈峰
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 周玉红
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据