湖北省武汉市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鄂01民终5416号
上诉人（原审原告）张肖丽
委托诉讼代理人：孙琼，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建康，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉东方佳能房屋拆迁有限公司，住所地东湖新技术开发区关南社区12栋3单元502号。
法定代表人：钱祖敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘辉
委托诉讼代理人：李静，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦蕾
委托诉讼代理人：李静，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦耀胜
委托诉讼代理人：李静，湖北成和诚律师事务所律师。
上诉人张肖丽因与被上诉人（原审被告）武汉东方佳能房屋拆迁有限公司（以下简称佳能拆迁公司）、被上诉人（原审被告）刘辉、被上诉人（原审被告）秦蕾、被上诉人（原审被告）秦耀胜确认合同效力纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初751号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
上诉人（原审原告）张肖丽上诉请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初751号民事裁定；2、指令武汉市洪山区人民法院审理本案。事实与理由：一、本案所涉房屋是未依法进行登记的，在物权变动时就无法登记公示，故一审法院应依法查明本案所涉房屋原始取得所有人，以及原始取得所有人对本案所涉房屋处分的真实意思。2000年期间，原湖北省建筑工程总公司第六工程公司一分公司（以下简称省建六公司一分公司）承包施工武汉葛化集团公司（以下简称葛化集团）生活区体育场项目时，省建六公司一分公司就在葛化集团所有灯光球场地面建筑了项目部办公室一栋，建筑面积为319.28平方米，结构为一层砖混结构，房顶盖瓦，修测图编号为LB396、LB397、LB398、LB399、LB400。同时省建六公司一分公司还在葛化集团灯光球场附近建筑了六间平房，用于施工工人居住。本案所涉房屋以及生活区六间平房未办理产权登记，其原始取得所有人为省建六公司一分公司。省建六公司一分公司差欠张肖丽、秦耀胜及其他人材料款。2003年7月15日，省建六公司一分公司与秦耀胜达成协议，省建六公司一分公司将项目部办公楼出租给秦耀胜，每年给省建六公司一分公司上交一千元整抵付所欠的材料款，如省建六公司一分公司将对秦耀胜所欠款抵付清，秦耀胜将此房退还省建六公司一分公司。协议签订后，秦耀胜占有使用该房屋。尔后，省建六公司一分公司因资不抵债，很多债权人上门讨债，省建六公司一分公司又与上诉人张肖丽达成协议，由张肖丽替省建六公司一分公司偿还部分所欠债务，省建六公司一分公司将项目办公室及生活区六间房屋全部转让给张肖丽，张肖丽享有办公室及生活区六间房屋的全部所有权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条规定：民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。虽然依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产产权取得应当登记，但本案所涉房屋没有进行初始登记，故张肖丽可依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条规定，以与省建六公司一分公司的协议可以取得房屋的所有权。二、张肖丽替省建六公司一分公司偿还部分债务后就占有使用生活区六间房屋，同时告知秦耀胜，秦耀胜知晓其租赁办公室所有权转移给张肖丽，其以省建六公司一分公司未能偿清所欠债务拒绝交付张肖丽占有使用。但事实上省建六公司一分公司欠秦耀胜债务已经还清，秦耀胜是恶意占有该房屋。综上，一审法院以张肖丽仅持有抵债说明，在房屋被拆迁前未能实际占有使用，而认定张肖丽不是本案适格的原告，从而裁定驳回起诉，完全是错误的。张肖丽依据与省建六公司一分公司协议，可以取得房屋的民事权利，同时，张肖丽虽然没有实际占有使用本案所涉房屋，但在取得房屋的民事权利后，告知过承租人秦耀胜。秦耀胜恶意占有，又在无权的情况下处分该房屋，完全侵害了张肖丽通过民事法律行为取得房屋权利的合法权益。故张肖丽与本案有直接利害关系，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼。
被上诉人（原审被告）佳能拆迁公司辩称:我们是根据东湖新技术开发区左岭新城街道办事处、武汉左岭新城房屋开发有限公司以及武汉市东湖新技术开发区勘测设计院《城中村宅基地建房情况调查表》以及《房屋拆迁还建补偿明细》与林涛、荆一程、刘辉、徐绛茵四人签订的《房屋拆迁补偿协议书》，该份协议书没有合同法第五十二条规定的无效情形，请法院依法驳回上诉维持原裁定。
被上诉人（原审被告）刘辉、秦蕾、秦耀胜辩称:张肖丽不能证明其与本案有直接的利害关系不是适格的原告，张肖丽所提供的2010年7月28日《证明》，本质上属于一份债权协议，即使该协议合法有效，也只能证明张肖丽与省建六公司一分公司之间存在债权债务关系。根据合同的相对性原则，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能够基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求，因此张肖丽以其与省建六公司一分公司之间的协议《证明》起诉我方没有法律依据，我方是合法的占有人。《证明》内容有重大瑕疵，并且该《证明》上的印章是虚假，故该证据是伪证。《证明》中写的“因欠款原因”，不能明确哪一方是欠款人，司法所、派出所、综治办在《证明》中有提及但未盖章。《证明》中还提到将省建六公司一分公司的六间平方交予张肖丽处理，并未提到这六间平方究竟是否是房屋，位于何处，且用的“处理”，并不等于转让。且该《证明》没有原件，只有复印件，显示的是2010年7月28日出具并盖章，但是根据工商变更信息显示，2004年省建六公司一分公司就已经更名。该公司2007年使用的公章已经是广厦湖北第六建设工程有限责任公司，由此可看出，张肖丽所提交的这份《证明》所盖公章为假，该证据是伪造。我方认为一审裁定认定事实准确，适用法律合理，应予以维持。
张肖丽向一审法院起诉请求：1、确认佳能拆迁公司与刘辉签订的《拆迁还建补偿协议》无效；2、本案诉讼费用由四被告承担。
一审法院认定事实：2003年7月15日，省建六公司一分公司（甲方）与秦耀胜（乙方）签订《协议书》，协议约定：“因甲方欠乙方热电厂材料款82704万元，……，特将原葛化项目部临时办公楼租给乙方，并同意乙方改造，并每年给甲方上交一千元整，抵付所欠的材料款；此协议截止抵清所有欠款为止，如甲方将乙方所欠款抵付清，乙方将此房退还甲方。”省建六公司一分公司在“省建六公司一分公司”名称处加盖了印章，印章显示公司名称为“湖北省第六建筑工程公司第一分公司”。2010年7月28日，容嘉定向张肖丽出具证明，将原省建六公司遗留6间平房交于张肖丽处理，办公室及生活区等归张肖丽所有。张肖丽对上述房屋未占有使用。一审法院另查明，2004年3月25日，湖北省建筑工程总公司第六工程公司更名为广厦湖北第六建设工程有限责任公司。2014年1月2日，武汉东湖新技术开发区左岭镇吕墩村出具“城中村”个人宅基地、建房情况调查表，调查表显示LB397房屋为秦永胜、秦蕾共有，户主为刘辉。2014年1月2日，佳能拆迁公司与刘辉签订《拆迁还建补偿协议书》。2014年11月，LB397地块上的房屋被拆除。
一审法院认为，张肖丽提供的证据为抵债说明，张肖丽依据此说明享有的是请求权，不是产权转移的证明，若此说明不能实际履行，张肖丽应对出具说明的当事人提起诉讼，要求其继续履行合同或赔偿损失。故张肖丽虽然持有涉案房屋的抵债说明，但其并不必然享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，且涉案房屋拆迁前，张肖丽对其从未实际占有使用，因此张肖丽不是本案的适格原告。张肖丽的起诉不符合法定条件。一审法院裁定：驳回张肖丽的起诉。
本院审理查明：本案争议的房屋被拆迁人刘辉在签订《拆迁还建补偿协议书》之前未依法取得房屋所有权证。佳能拆迁公司是依据《城中村个人宅基地建房情况调查表》（修测图）以及《房屋拆迁还建补偿明细》与刘辉签订的协议。该调查表显示房产、土地使用者为秦蕾，《房屋拆迁还建补偿明细》显示户主刘辉，家庭其他成员吴冬丽、刘嘉骏。其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据我国《中华人民共和国合同法》合同的相对性原理，签订合同当事人之外的第三人一般不能随意主张他人之间的合同无效，只有与涉案合同有直接利害关系的第三人，才能以起诉的方式请求确认合同无效。所谓“有直接利害关系”是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯，或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议。本案中，张肖丽虽然不是《拆迁还建补偿协议书》的签约主体，但是因持有争议房屋抵债的《证明》，其与涉案标的物的权属变更有关联，《拆迁还建补偿协议书》是否有效直接影响张肖丽自身的财产权益。虽然该《证明》是事后补签且无原件，但只有经过实体审理才能确定争议房屋是否已抵债的事实。故，张肖丽为避免财产权益受到侵害，以诉讼方式请求确认《拆迁还建补偿协议书》无效，符合我国《民事诉讼法》第一百一十九条起诉条件的规定，张肖丽具备独立的诉讼主体资格及本案原告主体资格。本案所争议房屋在拆迁前未登记在被拆迁人刘辉名下，只有经过实体审理才能确定土地及房屋的权利人，进而认定《拆迁还建补偿协议书》的效力。一审法院以张肖丽仅持有抵债说明（证明），在房屋被拆迁前未能实际占有使用，而认定张肖丽不是本案适格的原告，从而裁定驳回起诉，属适用法律不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初751号民事裁定；
二、本案指令武汉市洪山区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 夏丽华
审判员 刘 隽
审判员 蹇鹏飞
二○二○一八年六月二十一日
法官助理邹艳伟
书记员周靓