成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙泉民初字第3248号
原告：陈某某
委托代理人：陈庆跃
委托代理人：陈奎
被告：李某某
委托代理人：张建生
被告：游某某
被告：雷某某
被告游某某、雷某某共同委托代理人陈伟
原告陈某某诉被告李某某、游某某、雷某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法由代理审判员王小明适用简易程序，于2014年1月22日、同年2月19日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人陈庆跃、陈奎，被告李某某的委托代理人张健生，被告游某某、雷某某的委托代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：2012年4月11日，原告与被告雷某某、被告李某某的代理人游某某（游某某系李某某之母）签订了《房屋租赁合同》并预付了4万元租金。合同约定：雷某某、李某某将其各自所有的位于龙泉中街的两间铺面，合计面积为62.78平方米的房屋出租给原告，租赁期限为2013年9月9日至2018年9月8日时止，2013年9月9日交付房屋，租金为31666元／月（38万元／年）。若逾期不交房，则按合同期间原告实际经营损失承担赔偿责任。2013年8月9日，原告以其经营的成都市同创通讯设备贸易有限公司名义与成都雅家乐装饰有限责任公司签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》，约定对案涉房屋进行装饰装修设计及卖场展台的设计制作，并为此支付了22余万元的设计费和展台制作费用。合同约定的交付期限届至，被告拒绝交付房屋，导致原告已支付的22余万元设计费和制作费无法收回，所制作的展台无法使用，给原告造成了巨大经济损失。原告陈某某主张认为被告游某某与李某某之间系母子关系，双方形成表见代理关系，且李某某在提起确认合同无效之诉后又申请撤回起诉，应当视为李某某对合同的追认，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当按照合同约定交付房屋，并赔偿逾期交付房屋导致的损失。为此，原告为维护其合法权益，依法提起诉讼，请求：1、确认原、被告双方于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令被告立即将《房屋租赁合同》约定的房屋交付给原告租赁使用；3、由被告赔偿原告逾期交房损失20万元；4、被告如果不能交付房屋，则由被告退还已收取的4万元租金并按中国人民银行同期借款利率计算资金占用损失至给付之日止，由被告承担本案诉讼费用。
被告李某某辩称：被告李某某未曾授权其母亲游某某与原告陈某某签订房屋租赁合同，事后李某某也对游某某签订房屋租赁合同的行为进行追认，反而多次通过诉讼要求对游某某代表其与原告签订房屋租赁合同的行为确认无效。被告李某某系完全民事行为能力人。被告游某某未经被告李某某许可与原告陈某某签订房屋租赁合同的行为，属于无效合同，且案涉争议的房屋现已由原承租人熊泽模在继续承租，已无现实的房屋交付条件。据此，原告提出的诉请，于法无据，但愿意协助被告雷某某、游某某退还已收取的原告预付的租金。
被告游某某、雷某某共同辩称：被告游某某在未经被告李某某的授权和追认及被告雷某某在未取得房屋共有人曾凡秋授权和追认的情况下，与原告陈某某签订的房屋租赁合同，属于无效合同。原告主张赔偿损失，缺乏相应的事实依据。据此，应当依法驳回原告提出的诉讼请求。
经审理查明：2012年4月11日，原告陈某某与被告雷某某、游某某就房屋租赁事宜进行协商，约定：“甲方（李某某、雷某某）将位于龙泉中街权证号为0041794、0041795的两间铺面（面积62.78平方米）出租给乙方（陈某某），用于商业经营，租赁期限为五年，即从2013年9月9日起至2018年9月8日止，年租金为38万元。”协议达成后，原告陈某某以承租人名义在《房屋租赁合同》上签名捺印，被告雷某某以出租人名义在《房屋租赁合同》上签名捺印。被告游某某以李某某授权代表的名义在《房屋租赁合同》上签名并捺印。被告李某某未在合同上签字，《房屋租赁合同》上载明的“李某某”的签字和捺印均系游某某代办。合同签订后，原告陈某某向被告雷某某、游某某预付了租金4万元。
另查明：1.被告游某某系被告李某某的母亲。位于龙泉驿区龙泉中街权证号0041795号房屋登记的所有权人为李某某，面积为31.39平方米。位于龙泉驿区龙泉中街权证号0041794号房屋登记的所有权人为雷某某，面积为31.39平方米，房屋共有权人为曾凡秋，曾凡秋与雷某某系夫妻关系；目前两间门面房已改变原有结构，合并成一间门面房。
2.李某某及案外人曾凡秋分别于2012年8月、2013年1月以游某某、雷某某无处分权为由向本院提起诉讼，要求确认游某某、雷某某与陈某某签订的案涉《房屋租赁合同》无效，后又向本院提出撤诉申请。本院于2012年11月26日、2013年7月26日作出（2012）龙泉民初字第2202号、（2013）龙泉民初字第543号民事裁定书，裁定准许李某某、曾凡秋撤回起诉。
3.原告陈某某系成都市同创通讯设备贸易有限公司法定代表人。2013年8月9日，成都市同创通讯设备贸易有限公司（以下简称同创公司）与成都雅家乐装饰有限责任公司（以下简称雅家乐公司）签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》，约定对案涉房屋进行装饰装修设计及卖场展台的设计制作。
4.2007年8月，被告李某某及其父亲李炳旭和雷某某就案涉房屋与案外人熊泽模签订《房屋租赁合同》，租期为五年，租赁期限届至2013年9月9日。同时约定在租赁期限届满后，熊泽模在同等条件下享有对房屋的优先承租权。2013年3月18日，被告李某某、雷某某与案外人熊泽模就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》，由案外人熊泽模继续租赁案涉房屋，租赁期限为五年。目前该房屋已实际交付熊泽模承租经营。
由于被告未按约定期限向原告交付案涉房屋，经双方多次协商处理未果，故酿成诉讼。
上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、收条、民事裁定书、《建筑装饰工程施工合同》、《道具制作合同》、证人证言、营业执照复印件等证据材料和被告提供的《铺面租赁合同》、租赁协议及案外人肖娟的个体工商户营业执照等证据材料及本院依职权调取的案涉房屋产权证复印件、当事人陈述等材料予以证明。
本案争议的焦点：一、被告游某某、雷某某与原告陈某某签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、案涉房屋是否应当交付给原告陈某某承租；三、原告陈某某请求赔偿损失的范围是否符合法律规定；
一、关于合同效力问题。
1.按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，被告游某某在未经案涉房屋的所有权人李某某许可的情况下，以被告李某某的名义与原告陈某某签订《房屋租赁合同》后，被告李某某未对游某某代表其签订房屋租赁合同的行为予以追认，反而向人民法院提起诉讼要求确认游某某与陈某某签订的《房屋租赁合同》无效，事后虽然李某某申请撤回了诉讼，但在法律上不能视为对上述行为的追认。因此，被告游某某以李某某名义与原告陈某某签订的《房屋租赁合同》，未经权利人李某某的追认，对房屋权利人李某某不具有法律效力。
2.关于被告雷某某将其与曾凡秋共有房屋出租给原告陈某某的行为，房屋另一共有人曾凡秋虽未在《房屋租赁合同》上签字认可，但曾凡秋与雷某某系夫妻关系，原告陈某某有理由相信被告雷某某对共有房屋享有处分权，且雷某某将共有房屋出租有利于夫妻共有财产处置。因此，《房屋租赁合同》中涉及被告雷某某的合同内容有效。
二、关于案涉房屋是否应当交付原告承租的问题。
1.由于房屋租赁合同对李某某不具有法律效力，原告要求被告李某某交付房屋依据不足，本院不予支持。
2.关于雷某某是否应当交付房屋的问题。被告雷某某在与原告陈某某签订房屋租赁合同后，又与原承租人熊泽模签订房屋租赁合同并已实际交付。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；……”的规定，案外人熊泽模已实际占有使用案涉房屋。另外，被告李某某所有的房屋与被告雷某某所有的房屋在结构上进行了改变，已合并成一间门面房，在使用功能上已较难分割。综上，案涉房屋已不具备现实的交付条件，原告陈某某要求被告雷某某交付房屋，本院不予支持。
三、关于原告陈某某请求赔偿损失的范围是否符合法律规定。
1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告游某某在未经权利人李某某授权的情况下，既与原告陈某某签订《房屋租赁合同》，具有明显的主观过错，应当赔偿原告陈某某所遭受的损失。被告雷某某将其房屋一房两租，导致无法向原告陈某某履行交房义务，具有明显的主观过错，也应当赔偿原告陈某某所遭受的损失。
2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”和第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。首先，在本案中原告陈某某与被告游某某、雷某某在签订合同后房屋交付前，被告李某某及案外人曾凡秋分别于2012年8月、2013年1月曾两次提起诉讼要求确认合同无效，既有拒绝按期交付房屋的意思表示，原告陈某某在房屋交付前可以要求被告方承担违约责任，并负有采取措施防止损失扩大的法定义务。原告陈某某于2013年8月9日以同创公司名义与雅家乐公司签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》并支付装饰款和加工制作费用，没有积极履行防止损失扩大的法定义务；其次，根据原告与雅家乐公司签订的《道具制作合同》，原告在签订合同当日（2013年8月9日），在合同项下涉及的道具设备尚未开始实际加工制作之前，原告就向雅家乐公司付清了合同项下的全部款项。原告的给付行为显然不符合双方约定，也不符合交易习惯；基于上述理由，本院对原告主张已实际支付装饰费140589元及道具加工制作费80828元的事实，不予采信。综上，原告陈某某请求被告赔偿损失20万元，证据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”被告游某某、雷某某应当将预收的房屋租金40000元返还给原告陈某某。原告主张从租金交付之日按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告游某某、雷某某于本判决生效后5日内共同返还原告陈某某租金40000元并从2012年4月11日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元，由被告游某某、雷某某共同负担（该款原告已预交，二被告在履行给付义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王小明
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 李 辉