安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民二初字第01872号
原告：合肥启沃物业管理有限公司。
法定代表人：罗剑平，总经理。
委托代理人：佟亮。
被告：龚辉，男，1985年10月02日出生，汉族。
委托代理人：何宗红，女，1982年9月21日出生，汉族，系被告龚辉之妻。
原告合肥启沃物业管理有限公司（以下简称“启沃物业公司”）诉被告龚辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告启沃物业公司的委托代理人佟亮，被告龚辉的委托代理人何宗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告启沃物业公司诉称：启沃物业公司受本小区开发商邦华置业发展有限公司委托，于2011进入小区进行物业管理服务。并与开发企业签订了相关的委托物业服务合约，合约规定：启沃物业公司按丙级物业服务标准对小区提供相关物业服务，并按合肥市新站区物价局登记的0.5元／平方（每月）收费标准收取相关服务费用，合约同时约定了被服务对象如不按时足额交纳物业服务费用，启沃物业公司有权利按3‰／日的标准收取被服务对象逾期违约金。
启沃物业公司在接受本小区开发商委托后，一直尽心尽责的按相关规定对小区进行物业管理，并及时解决业主提出的相关问题，在小区的物业服务获得了小区绝大多数业主的认同。依据安徽省、合肥市相关物业服务法规，物业服务合约是先行付费的服务委托合约，被服务人享受了相关的服务就应当缴纳相关费用。本案启沃物业公司受托所提供物业服务是按相关约定等级，针对整个物业区划内的公众服务，龚辉无理拒缴，显然不合情理。龚辉无任何理由长期拒缴物业服务综合费用，经启沃物业公司多次催缴，至今仍未缴纳。综上所述，龚辉拒不支付物业费等费用的行为，侵害了启沃物业公司的合法权益。启沃物业公司现特诉至贵院，请求依法判令：一、被告龚辉向原告合肥启沃物业管理有限公司缴纳其所拖欠的2012年1月至2014年6月的未缴纳的物业服务费用，共计1212元（80.81×30×0.5=1212元）；二、被告龚辉向原告合肥启沃物业管理有限公司支付自2013年1月至裁决生效时的合约违约滞纳金共计1963元（1212×18×30×3‰=1963元）。
原告启沃物业公司提供的证据如下：
1、物业管理委托合同，证明其依约收取龚辉物业服务费的标准（0.5元／平方每月）；龚辉逾期缴费将承担每日3‰的违约滞纳金；
服务价格登记证，证明其享有合法的收费权利；
业主资料清册，证明龚辉房产登记面积（收费计算依据）
物业服务企业等级证书，证明其承揽物业服务的资质及从事物业服务等级；
催缴证明，证明启沃物业公司在龚辉无理拒绝缴费后多次上门催要；
业主缴费记录，证明小区绝大多数业主认同启沃物业公司的物业服务；
营业执照，证明启沃物业公司的诉讼主体身份；
地下车库搬迁通告，地下车库均为开发商的产权，被告称物业私自租用不属实；
小区现场环境照片，龚辉所称小区环境脏乱差，物业未按合约进行保洁及绿化养护等不属实；
小区业主活动场所照片，龚辉所诉称的小区配套活动场地器械不能使用，场地脏乱等情况不属实；
小区消防通道现场照片及开发商委托物业修建消防通道的原始认定手续，根绝相关规定小区消防通道应急时方打开，物业对占用通道已经做出了提醒。龚辉辩称的拆除保安亭不是事实；
本年4月修建小区树木现场照片，物业人员完全依照服务合约的相关内容服务；
小区保安监控系统照片，小区配置了完善的安全防范措施；
小区大门照片，龚辉所辩称的物业公司将保安室改成小店出租并不是事实；
物价收费许可证明文件，证明其收费价格已经在相关物价部门取得了备案登记。
合肥新站综合开发试验区经贸发展局情况说明一份，证明收费已经备案在册。
被告龚辉辩称：一、答辩人并未与被答辩人签订物业服务合同，被答辩人要求答辩人支付物业服务费用没有依据。我方于2007年购买房屋并入住，入住后并未与启沃物业公司签订物业服务合同。而被答辩人直至2011年才与开发商签订了所谓的前期物业服务合同；在2011年我方早已在小区居住多年，依据物业管理条例的相关规定，双方需签订物业服务合同才行。因此依据合同相对性原则，被答辩人无权要求答辩人支付物业服务费用，其主张物业费也只能要求合肥邦华置业发展有限公司支付；二、被答辩人至2014年未办理物业收费许可证，其无权收取之前的费用。根据被答辩人提供的收费许可证及物价局的物业服务价格登记证查询可证实，被答辩人对小区的收费证是2014年3月4日才办理的，期间为一年。显然，此前对小区的无恶意服务没有办理许可证，即一直非法经营。因此此前的物业费其没有权利向任何业主收取；三、被答辩人未尽物业管理职责。1、小区后门岗亭撤离，导致后门经常有不法人员进入，影响小区业主生命和财产安全，且小区内经常有斗殴偷盗等；2、楼道消防栓中无灭火器，存在重大安全隐患；3、小区门面随便开各种商店，致使小区又脏又吵，影响小区生活；4、随意将属于业主共有的地下车库改建，对外出租，作为仓库使用，且从不公示收取的费用用于小区建设；5、小区内污水横流，杂草丛生；6、业主房屋侧墙渗漏，物业多次交涉都不予理睬；四、被答辩人要求答辩人支付滞纳金没有依据。请求驳回被答辩人的诉请。
被告龚辉向法庭递交证据的证据如下：
1、物业服务价格登记查询，证明启沃物业公司于2014年3月4日才办理了收费许可证，此前无权收取物业费用；
2、照片一组，证明启沃物业公司未尽到物业管理的职责；
3、物业服务费收据一组，证明启沃物业公司没有开具发票。
双方当事人对证据的质证及法院的认证意见：
被告龚辉对原告启沃物业公司的证据1收费标准无异议，但认为违约金没有依据。本院认为证据1反映了被告龚辉与原告启沃物业公司之间存在物业服务合同关系，应予采信。被告龚辉对证据2有证明目的有异议，没法证明其2012年进入小区有资质收费，本院认为，该证据反映其收费是经过相关主管部门审核的，可以采信。被告龚辉对证据3、4无异议，本院经审查予以确认。被告龚辉对证据5真实性存疑，本院认为该照片直观反映了张贴催缴物业费的事实，可以采信。被告龚辉对证据6有异议，本院认为证据6与本案关联性不足，本院不予采纳。被告龚辉对证据7无异议，本院经审查予以确认。被告龚辉对证据8真实性无异议，但认为原告启沃物业公司应该早点贴出，本院经审查予以确认。对证据9、10、11、12、13、14、15、16均不认可。本院认为，证据9、10、11、12、13、14为反映小区状况的照片，真实性无疑，但该系列照片系原告启沃物业公司在起诉后形成，反映不了小区日常的真实状况，不能达到其证明物业服务完全符合合同约定的目的。证据15、16系主管部门作出，说明其收费自2012年即已备案，具有合法的收费资格和根据，应予采信。
原告启沃物业公司对被告龚辉所举证据1真实性无异议，关联性有异议，本院认为三性无瑕疵，但不能达到证明原告启沃物业公司此前无权收取物业费用的目的；原告启沃物业公司对证据2关联性真实性均有异议，本院认为，该组照片客观真实地反映了此前小区的真实情况，部分区域杂草丛生，存在脏乱现象，可以说明原告启沃物业公司未完全尽到服务职责，应予采信；证据2中另有小区业主的证明一份，因证人未到庭，本院不予采信。原告启沃物业公司对证据3真实性无异议，但认为小区业主需要的发票可以开具，应集中一段时间的收据去税务局开具机打发票，业主可以凭发票换取。本院认为，证据3说明不了物业服务本身存在瑕疵。
经审理查明：2011年12月18日，启沃物业公司与合肥邦华置业发展有限公司签署林语人家小区前期物业服务合同一份，约定由启沃物业公司为合肥市瑶海区林语人家小区提供前期物业管理服务。服务内容主要包括物业共用部分、设施设备的维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。有偿的便民服务包括维修安装、家政服务、商务服务等。服务质量应达到合肥市住宅小区物业服务丙级标准。服务收费方式为包干制形式，费用标准为按业主拥有物业的建筑面积每月每平方米0.5元计算，合同没有约定物业费缴纳时间。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，自逾期之日起按日加收欠费总额千分之三的标准向启沃物业公司支付违约金。合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。如合同存续期间小区成立业主委员会且与物业管理企业签订新的物业服务合同生效后，该合同自动终止。
合同签订后，启沃物业公司如约进入小区提供服务，小区部分区域杂草丛生，垃圾有未及时清理等现象出现。另该小区至今未成立业主委员会。
龚辉系林语人家小区XX幢XXX室业主，房屋面积为80.81平方米，每月应缴物业费为44元。其自启沃物业公司为该小区提供物业服务起即未向启沃物业公司缴纳物业费，截至2014年6月共计欠缴物业费用1212.15元。2014年6月3日，启沃物业公司在林语人家小区XX幢XXX室张贴催缴通知对欠费进行催缴，未果，遂诉至本院。
本院认为：林语人家小区业主委员会至今未能成立，启沃物业公司与合肥邦华置业发展有限公司之间签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。龚辉作为小区业主，亦应受该合同的约束，按照双方约定行使权利，履行义务。
2012年1月至2014年6月，启沃物业公司已履行了自己的服务管理职责，提供了物业服务，且就欠付的物业费启沃物业公司已经进行了书面催告，龚辉理应按照物业服务协议等的约定履行给付物业费义务。
龚辉辩称物业服务不达标，拒绝缴纳物业费。其所辩称的物业服务严重不符合约定，损害业主利益，并无证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。其中小区的卫生、绿化，启沃物业公司就此部分提供的服务确实有不足之处，存在部分瑕疵。但上述服务瑕疵尚未重大到可以不支付物业费的程度，龚辉拒交物业费的请求本院不予支持。启沃物业公司就收费事宜已经于2012年1月向合肥新站综合开发试验区经贸发展局登记备案，现其向龚辉主张物业费1212元，合理有据，应予支持。
至于违约金，龚辉拒交物业费系启沃物业公司提供的物业服务有部分瑕疵所致，故本院对启沃物业公司的该项诉请，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告龚辉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥启沃物业管理有限公司物业费1212元；
二、驳回原告合肥启沃物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，共计50元，由被告龚辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程巅
二〇一四年九月四日
书 记 员 罗文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。