南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第5646号
原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司，住所地本市雨花台区软件大道68号01幢233室。
负责人张拥军，经理。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人郭陟，江苏高的律师事务所律师。
被告南京卓培教育咨询有限公司，住所地本市秦淮区汉中路1号。
法定代表人王维，总经理。
委托代理人卫爱辉，江苏富建律师事务所律师。
原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司（以下简称宏图物业三胞广场分公司）与被告南京卓培教育咨询有限公司（以下简称卓培教育公司）物业服务合同纠纷一案，原告宏图物业三胞广场分公司于2014年11月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭，分别于2014年12月31日、2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告宏图物业三胞广场分公司的委托代理人郭陟，被告卓培教育公司的委托代理人卫爱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏图物业三胞广场分公司诉称，2011年3月17日，被告与南京富城房地产开发有限公司（以下简称富城房地产公司）签订了《南京国际金融中心商铺租赁合约》，约定由富城房地产公司委托塞恩卓物业管理有限公司负责南京金融中心的物业管理工作，并规定在租赁期内富城房地产公司有权变更物业公司。原告于2014年1月1日接管南京国际金融中心的物业管理工作，被告依据合同约定按季度向原告支付了物业管理费，并按月支付水、电、燃气及相关费用等。但是被告从2014年4月20日起拖延支付物业管理费、2014年5月18日起拖延支付水费、2014年5月26日起拖延支付电费，经原告多次催缴后仍不支付。根据商铺租赁合约确定的计算方法，截止2014年10月31日被告尚欠原告物业管理费217269.52元，逾期违约金130316.6元（截止2014年10月31日计，实际产生费用截止至缴清之日止），水、电、燃气及相关费用共计5026.8元（截止2014年8月4日），逾期违约金1421.18元（截止2014年10月31日计，实际产生费用截止至实际缴清之日止）。原告同意用收取的保证金对上述欠费予以扣除，但余款被告至今未给付。原告诉至本院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费173179.52元，逾期违约金101223.19元（暂计算至2014年10月31日，应计算至实际付清为止）；2、被告支付拖欠的水、电、燃气及相关费用共计5404.42元（截止2014年12月11日），逾期违约金1421.18元（暂计算至2014年10月31日，应计算至实际付清为止）。
被告卓培教育公司辩称，1、被告已在2014年7月23日通过书面通知方式解除了房屋租赁合同，由于被告的物业费已经支付至2014年4月19日，所以被告只欠2014年4月20日至7月24日的物业费138462元。2、物业费应当减少，因为原告提供服务的场所在2013年年底出现油烟的问题，直至2014年6月份仍未解决，请求法院认定减少相应的物业费。3、逾期违约金不应当承担，违约行为系原告所致，被告是行使合法的抗辩行为，并且已在书面通知中多次明释再不修复我们将拒绝付物业费，但原告仍未采取有效措施；同时逾期违约金标准过高，计算至今也不合理；2014年7月23日原告扣押被告的财产，此后产生的物业费及相应的违约金被告不应承担。4、物业管理费增加系原告单方行为，未经双方有效协商及公示，同时商谈的主体也应当是富城公司与被告进行协商，所以物业费增加部分无法律依据。5、水电费被告愿意据实承担，但不愿承担违约金。
经审理查明，2011年3月17日，富城房地产公司与被告签订《南京国际金融中心商铺租赁合约》，合约约定，被告承租位于南京市汉中路1号南京国际金融中心裙楼之商场的四层403单位，建筑面积按1473平方米计算；租期从2011年8月20日起至2017年4月19日止；每月物业管理费总额为44190元，由物管公司直接收取；按市场行情及管理情况，物管公司保留调整物业管理费标准之权利；物业管理费按每季度支付，每次在当季度开始前一个月的最后10日内支付；水、电等相关费用由物管公司代为收取，该费用按月支付，每次在当月前10日内支付上月实际发生的费用和分摊的费用；被告应支付相当于壹个月物业管理费的物业管理保证金，作为被告切实按本协议规定履行及遵守自己义务的保证；被告应缴纳水、电、燃气费周转金44190元予物管公司。
被告承租房屋期间，在南京国际金融中心提供物业管理服务的企业先后为南京赛恩卓物业管理有限公司（以下简称赛恩卓物管公司）、南京晟际物业管理有限公司（以下简称晟际物管公司）及南京骏广物业管理有限公司第一分公司（以下简称骏广物业第一分公司）。赛恩卓物管公司发放给被告的服务管理手册载明，每月管理服务费收取标准为商场30元／平方米（按建筑面积计算），管理费的缴交起始日和缴费周期按租赁合约的约定执行；管理费按期（每3个月）支付，每次在当期开始前一个月最后的10日内支付，物管公司将于每期开始前十日向业户送达缴款通知书；若业户在十日内未缴费，物管公司将于当期首日向其送达第一封催缴信；业户在收悉第一封催缴信七日内仍未缴纳管理费，物管公司将从当期首日起计收欠款总额每日0.3%的滞纳金；本条适用入户电费等其他应缴费用。
2014年1月，富城房地产公司与骏广物业第一分公司签订《物业管理委托合同》，约定，富城房地产公司将南京国际金融中心委托原告实行物业管理，原告沿用本物业现行的物业服务收费标准，即商业部分36元／平方米，委托期间内如因市场行情变化或成本增加，经富城房地产公司书面确认后原告可以调整；委托期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
2014年7月23日，原告得知被告即将搬离，将被告承租房屋大门上锁，致被告无法进入。后在被告起诉富城房地产公司房屋租赁合同纠纷一案审理中，被告于2014年12月18日将房屋内的物品取回。
另查明，2013年3月11日，晟际物管公司向被告发送《关于调整物业管理费的通知》，通知载明：根据贵司与南京富城房地产开发有限公司签订的租赁合同约定，且经富城公司同意，现统一调整物业管理费收费标准；现确定将南京国际金融中心商业部分的物业管理费标准调整36元／平方米／月，并自2013年7月1日起执行。但被告仍按原标准交纳物业管理费至2014年4月19日。2014年上半年至7月间，骏广物业第一分公司、原告向被告发出多份付款通知单、催款通知单，催交物业管理费、水费、电费等费用。
还查明，2013年3月13日至2014年5月28日被告因油烟问题多次向骏广物业第一分公司、原告发函，要求彻底解决。原告于2014年5月30日回函称，原告已在2014年初对管道进行检查，对有可能产生油烟的隔墙进行封堵处理，同时对管道进行检查，并未发现有泄露之处；客服人员每月定期对贵司进行回访并安排工程人员巡视，并不存在检修力度不够的情况；建议被告对相对封闭教室增加空气净化设备。
另，骏广物业第一分公司于2014年5月4日变更企业名称为宏图物业三胞广场分公司，即原告。赛恩卓物管公司于2012年8月23日变更企业名称为晟际物管公司。
庭审中，原、被告对水、电费合计5404.42元不持异议。原告同意用其收取的物业管理保证金及缴纳水、电、燃气费周转金于2014年8月4日对欠缴的水电费、物业管理费进行抵扣，变更诉讼请求为：1、被告支付欠缴的物业管理费134293.9元；2、被告按每日0.3%的标准支付逾期违约金（2014年1月1日至1月19日的物业管理费5520.72元自2014年1月1日起至8月4日止计3577.42元，2014年1月20日至4月19日的物业管理费26514元自2014年1月20日起至8月4日止计15669.77元，2014年4月20日至7月19日的物业管理费159084元自2014年4月20日至8月4日止计51065.96元，2014年7月20日至8月4日的物业管理费26150.79元自2014年7月20日起至8月4日止计1176.78元，抵扣后物业管理费134293.9元自2014年8月5日起至实际付清日止）。
以上事实，有当事人陈述、《南京国际金融中心商铺租赁合约》、《物业管理委托合同》、《服务管理手册》、关于调整物业管理费的通知、欠费清单、费用催缴通知书、函件、回函、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，南京富城房地产有限公司与骏广物业第一分公司签订的物业服务合同真实有效，原告系骏广物业第一分公司变更后的企业名称，原告为被告提供相应的物业服务，被告作为涉案房屋的承租人接受了原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业管理费。关于物业管理费标准，原告主张36元／平方米／月，被告认可30元／平方米／月。本院认为，原、被告并未签订物业服务合同，根据富城房地产公司与被告签订的《南京国际金融中心商铺租赁合约》，物管公司向被告直接收取每月物业管理费44190元，虽然物管公司保留调整物业管理费标准之权利，但物管公司在调整物业管理费标准，特别是调高标准时，应充分与被告协商，或经出租方富城房地产公司同意后由富城房地产公司与被告协商，并达成一致，方可直接约束被告。晟际物管公司虽向被告发出了增加物业管理费标准的函，但被告并未按增加后的标准缴纳过物业管理费用，仍按原标准支付物业管理费用，现原告主张延用该标准，并未提供证据证明已与被告就增加物业管理费用标准达成一致意见，故本院不予支持，对原告主张的自2014年1月1日至2014年4月19日的物业管理费及逾期违约金的诉请不予支持。
关于被告欠缴的物业管理费期限，原告主张自2014年4月20日至8月4日止，被告认可自2014年4月20日至7月23日。本院认为，原告于2014年7月23日将被告承租房屋大门上锁致被告无法进入，原告主张自2014年7月24日至8月4日的物业管理费于法无据，本院不予支持。故被告欠缴自2014年4月20日至7月23日的物业管理费，按44190元／月标准计算，合计138462元。原、被告确认水、电费合计5404.42元，原告同意收取的物业管理保证金及缴纳水、电、燃气费周转金合88380元进行冲抵，故被告还应支付原告物业管理费55486.42元（5404.42元＋138462元-88380元）。被告关于“2013年年底出现油烟的问题，直至14年6月份仍未解决，请求法院认定减少相应的物业费”的辩称意见，本院认为，被告提供的证据不能证明原告未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定严重影响其正常经营、使用，故本院对此不予采信。被告如认为系原告未尽到相应的服务义务导致其产生损失的，可以另行主张权利。
关于逾期违约金，原告主张按每日0.3%标准分段计算至实际付清止，被告认为标准过高、期限过长。本院认为，根据富城房地产公司与被告签订的《南京国际金融中心商铺租赁合约》，被告应于每季度开始前一个月最后的10日内支付物业管理费，现被告至今未支付2014年4月20日起至7月23日的物业管理费，被告应支付相应的逾期违约金，但原告主张的标准过高，考虑被告反映的油烟问题及本案案情，本院酌定降低为人民银行同期同档贷款基准利率。原告自认于2014年8月4日用物业管理保证金及缴纳水、电、燃气费周转金抵扣物业管理费、水电费，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张的2014年4月20日前物业管理费的逾期违约金本院不予支持。被告应支付2014年4月20日至7月19日物业管理费132570元自2014年4月20日起至8月4日止逾期违约金2183.9元、2014年7月20日至7月23日物业管理费5892元自2014年7月20日起至8月4日止逾期违约金13.7元、冲抵后的物业管理费55486.42元的逾期违约金自2014年8月5日起至实际给付之日止按人民银行同期同档贷款基准利率计付。
综上，被告应支付原告物业管理费55486.42元，以及自2014年4月20日起至8月4日的逾期违约金2197.6元（2183.9元＋13.7元）、物业管理费55486.42元自2014年8月5日起至实际给付之日止按人民银行同期同档贷款基准利率计付的逾期违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京卓培教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司物业管理费55486.42元。
二、被告南京卓培教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司逾期违约金（自2014年4月20日起至8月4日的逾期违约金2197.6元；物业管理费55486.42元自2014年8月5日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付）。
三、驳回原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4386元，由原告江苏宏图物业管理有限公司三胞广场分公司负担3000元，被告南京卓培教育咨询有限公司负担1386元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 李春生
人民陪审员 王龙芹
二〇一五年五月十一日
见习书记员 夏美玲