北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初11637号
原告（反诉被告）：邹敬，女，1972年2月16日出生，住北京市西城区。
委托代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘润夏，女，1990年4月2日出生，住北京市西城区。
委托代理人：王桂平，上海瑾之润律师事务所律师。
原告（反诉被告）邹敬与被告（反诉原告）刘润夏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邹敬及其委托代理人侯运峰、刘润夏之委托代理人王桂平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邹敬向本院提出诉讼请求：1.判令2017年3月27日解除原被告2016年6月8日签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告押金18000元、2017年3月28日至31日共4天房屋租金2323元；3.判令被告向原告支付违约金108000元；4.判令被告赔偿原告房屋装饰装修费用25000元、校车租赁费用46800元、班车司机费用48000元、学员退费77564元、员工工资10060元；5.诉讼费被告承担。事实及理由：2016年6月8日原、被告签订北京市房屋出租合同，原告承租被告的位于北京市西城区黄寺大街23号院阳光丽景1号楼X单元XXX号房屋用于开设培训学校，租期自2016年6月20日至2018年6月19日止，每月租金18000元，每天租金580.75元。原告租赁房屋的目的是用于开设培训学校，为此投入了大量资金，并进行了局部装修。承租房屋时，被告曾口头告知承租房可办理营业执照。在合同履行过程中，原告2016年年底办理经营业执照时发现被告房屋为普通民房，受行政管理限制，无法办理培训学校的营业执照，且受楼下邻居多次阻挠，导致租赁合同目的无法实现。房屋租金交纳至2017年3月31日。被告在合同履行中于2017年3月16日将涉案房屋通过我爱我家另行招租，故原告于2017年3月27日向被告发送了解除租赁合同的通知，并于当天把房屋腾空。原告要求被告在3月28日配合交接，但被告未配合。在2017年3月30日原告给被告发律师函，要求配合合同解除相关事宜，但是被告至今未予理会，特起诉。解除合同理由：1.承租房屋无法为原告办理营业执照，导致合同目的无法实现。2.原告在正常经营情况下，受楼下邻居干扰不让正常经营，原告通知被告协助解决，但被告未理会。3.被告在2017年3月16日在我爱我家另行招租。基于上述三点理由，被告应支付违约金，违约金标准年租金50%。
刘润夏辩称，不同意原告的诉讼请求。收取18000元押金、房租交纳至2017年3月31日、3月27日原告发短信告知解除合同的情况均属实，但我方未同意对方的解除要求。被告在履行合同中有违约行为。合同签订后被告已按约定向原告交付了房屋。涉案房屋在合同中标注为普通民房，原告一直在同小区租用普通民房使用，原告很清楚标的房屋的性质。被告从未答应、合同中也未约定我方有义务协助原告办理营业执照。合同中体现的公司本身就有营业执照，不存在原告所述再办理营业执照的问题。被告未委托中介另行出租涉案房屋，即使招租亦不影响原告使用房屋。故不同意原告解除合同的诉讼请求。原告要求解除合同无法律依据。原告与周围邻居的纠纷，我方无义务去解决。原告未按约定支付2017年3月31日之后的房租已构成违约，现提出反诉：1.要求原告继续给付2017年第二季度房租54000元并按每日2%支付滞纳金32400元；2.要求原告支付违约金108000元。3.要求原告承担诉讼费用。反诉事实及理由：原告所述合同签订情况属实、租期、租金标准均属实。按季付租金每季度首月1日支付当季房租，逾期按日2%支付滞纳金。4月1日起原告未付房租，应支付房租并付滞纳金、违约金。
针对刘润夏的反诉请求，邹敬辩称，不同意全部反诉请求。原告已按时支付租金，并于2017年3月27日将承租房屋腾空交还被告。被告不予接受属于违约。不同意支付2017年第二季度房租54000元，不同意支付滞纳金32400元。被告存在违约，我方未违约。其他理由同我方本诉意见。
本院认定事实如下：
西城区黄寺大街23号1号楼X门XXX号房屋为路巧玲名下房屋。诉讼中，路巧玲出具书面证明表示，其为刘润夏之母，上述房屋同意由刘润夏支配使用，可以对外出租。
2016年6月8日，邹敬与刘润夏签订北京市房屋出租合同，约定邹敬承租上述房屋，用途为开设培训学校。租赁期限为2016年6月20日至2018年6月19日，月租金18000元，租金按季度结算，于每季度第一个月的1日交付。任何一方违反合同约定，按年度需向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方（邹敬）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（刘润夏）有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。
合同签订后，刘润夏交付了诉争房屋。邹敬向刘润夏支付押金18000元。邹敬向刘润夏交付房租至2017年3月31日。
邹敬主张，双方租赁合同已于2017年3月27日被其行使解除权解除。为此，邹敬提交了微信、短信截图一份、录音光盘一张、解除房屋出租合同律师函截图3张、律师函一份。其中，微信、短信截图显示，2017年3月27日邹敬向刘润夏发送微信：刘小姐，明天咱们把房子做一个交接，我把钥匙和电卡燃气卡给你，你把房屋押金退给我，咱们解除合同。刘润夏回复：57745946热水缴费查询。2017年3月28日邹敬向刘润夏发送短信：请你于2017年3月28日下午，和我进行房屋交接。把钥匙、煤水电卡给你，你对房屋内设施的变动存在异议，可以诉我到法院。希望你不要把损失扩大，你我双方谁的责任由法院判定。刘润夏回复：不同意解除合同。房屋钥匙直接交到法院。2017年4月2日刘润夏向邹敬发送短信：房租又该交了，房子你说退又不退，说交接又不交接，房子你在用，房租尽快打给我；录音显示，2017年3月27日邹敬及其徐姓合伙人与刘润夏电话沟通的情况。沟通中，邹敬方要求3月28日刘润夏配合交接房屋，并要求刘润夏退还几日未用房屋的房租。刘润夏表示邹敬提出的时间正好没空。双方就具体交接日期无法达成一致。刘润夏拒绝邹敬提出的退房租的要求；解除房屋出租合同律师函截图3张、律师函显示，2017年3月29日，邹敬委托律师做出律师函，并通过彩信方式向刘润夏发送。律师函强调租赁合同目的因无法办理营业执照而无法实现，3月27日解除租赁合同，并要求退还押金、租金、支付违约金、赔偿损失等。律师函中未提及刘润夏另行将房屋出租系解除合同的理由。
针对邹敬出示的该部分证据，刘润夏表示，对微信、短信截图的真实性予以认可，我方明确表示不同意对方提出的解除要求。邹敬未经我同意进行了录音，且其并未按录音中的意见进行房屋交接，我方不同意解除合同。对律师函的内容不予认可，并未收到该律师函。
诉讼中，邹敬表示，解除合同的理由及要求对方承担违约责任的理由：1、租赁房屋时，刘润夏曾承诺诉争房屋可以办理营业执照、经营不受干扰。但诉争房屋实际无法办理营业执照，导致我方合同目的无法实现。2、正常经营中，楼下邻居也多次干扰不让正常经营，刘润夏未协助解决。3、刘润夏在2017年3月16日将诉争房屋另行招租，以自己的行为表明不履行合同义务，构成根本违约。为此，邹敬出示了加盟合作协议书照片、北京智优宝贝教育咨询中心营业执照、华毅恒代理商XXX号房门照片、微信截屏、录音、电脑截屏。其中，加盟合作协议书照片、北京智优宝贝教育咨询中心营业执照显示，邹敬与相关咨询中心签订加盟协议的情况。华毅恒代理商XXX号房门照片显示诉争房屋对面房屋房门情况。微信截屏显示，2017年3月16日9:19，邹敬向刘润夏发送信息：从昨天开始，楼下XXX的老太太早晨堵我房门，不让我正常开门，报警后去派出所做了笔录。今天一早还堵门，我刚从派出所出来。你的房子我没法干了，她太胡搅蛮缠。当日13：40刘润夏：那是打算退租吗？；录音显示，2017年3月30日、31日邹敬的徐姓合伙人与中介公司相关人员电话沟通询问诉争房屋出租的情况，徐：XXX房屋什么时候挂的牌。孙（中介）：月中了，半个月了。3月15日前后。电脑截屏显示，诉争房屋意向租金25000元/月，登记时间2017年3月16日14:08。
针对原告的意见及证据，刘润夏表示，对加盟合作协议书照片、北京智优宝贝教育咨询中心营业执照、华毅恒代理商XXX号房门照片的真实性均认可，但双方合同未约定办理营业执照的相关事项。微信截屏的真实性认可，我方无义务为原告解决邻里纠纷。邹敬方与中介录音、电脑截屏，我方不清楚，我方未在中介网站上进行招租，未办理出租的委托手续。即使招租，亦不影响诉争合同履行。为此，刘润夏提交了中介公司相关人员书面证明（未到庭质证）、电脑截屏。该部分证据显示，中介人员称刘润夏未委托其对外出租诉争房屋。电脑截屏显示，诉争房屋在中介公司录入的相关信息。对此，邹敬表示，均不认可。
关于其主张的损失。邹敬提交了证明、装饰装修票据、校车租赁合同及票据、学院退赔费用凭证、教职员工离职赔偿凭证。对此，刘润夏表示，真实性均认可，但该部分证据属邹敬自身经营范围，损失与我方无关。
另查，诉讼中，双方均同意2017年5月22日将诉争房屋予以交接。双方均提出，对方主张的违约金数额过高应予酌减意见。双方均未就各自损失向本院提交其他证据。
本院认为，关于诉争租赁合同是否于2017年3月27日解除的问题。解决该问题，需要确定3月27日邹敬通过微信方式、电话通知方式向刘润夏表示解除合同，3月29日通过律师发送律师函的方式再次强调合同解除的意思表示，能否发生立即解除合同的法律效果。确定该法律效果，需要审查邹敬发送解除通知时，其是否享有合同法规定的解除权。根据上述查明的事实，当时邹敬并不享有合同法规定的解除权。首先，邹敬以刘润夏违反约定，导致诉争房屋无法办理营业执照为由解除合同不能成立。审查双方合同约定内容，并无邹敬所称刘润夏曾向其做出诉争房屋办理营业执照的承诺。未证明刘润夏负担相应义务前提下，邹敬无权以刘润夏违反义务为由解除合同。其次，邹敬以邻居干扰其经营，刘润夏未予以协助为由解除合同不能成立。如上所述，合同中未见刘润夏有义务协调处理邹敬与邻居之间关系的约定。未证明刘润夏负担相应义务前提下，邹敬无权以刘润夏违反义务为由解除合同。第三，邹敬以刘润夏委托中介另租诉争房屋，构成根本违约为由解除合同亦不能成立。理由在于：1、审查上述邹敬解除合同的微信、录音、律师函的内容可知，邹敬通知解除合同时，均未以刘润夏另行出租诉争房屋构成根本违约作为解除的理由。2、邹敬提供的录音、电脑截屏不能完全证明刘润夏已将诉争房屋另行挂租的事实。3、退一步讲，即使推定邹敬提交电脑截屏反映的中介挂租情况属实，亦不构成根本违约。租赁合同关系中，交付房屋给承租人系出租人的主要义务。刘润夏已将诉争房屋交付邹敬情况下，在中介出现诉争房屋对外出租的信息并不能直接导致诉争房屋被收回或交予他人使用的后果，不影响邹敬对诉争房屋的使用，该情况不构成邹敬所称合同法上以刘润夏自己的行为表明不履行主要债务的情形。综合该部分分析意见，本院认为，2017年3月27日邹敬不享有合同解除权，其向刘润夏发送解除合同通知不发生解除合同的法律效果，对邹敬相应诉讼请求，本院不予支持。如上所述，邹敬以上述理由要求刘润夏承担违约金、赔偿违约损失的理由亦不成立，邹敬相应违约金、违约损失的诉讼请求，本院均不予支持。
诉争租赁合同效力状况问题。双方发生争议后就解除、交接问题一直无法达成一致。邹敬无权解除合同前提下，合同仍属依法有效，邹敬无权要求刘润夏配合其进行诉争房屋交接。根据上述查明的房屋最终于2017年5月22日交接的情况，本院认定，双方租赁合同于该日予以解除。合同解除情况下，刘润夏应将收取的押金退还邹敬，对邹敬相应诉讼请求，本院予以支持。
2017年3月27日合同未解除且至5月22日房屋才交接的情况下，邹敬要求退还2017年3月28日至31日共4天租金的诉讼请求，本院不予支持。刘润夏要求支付2017年第二季度房租中合理的部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。
关于刘润夏主张的滞纳金、违约金的诉讼请求。根据上述认定意见，邹敬未按合同约定支付2017年4月1日以后的租金，已构成违约，应向刘润夏支付违约金。对刘润夏该项诉讼请求，本院予以支持。考虑到刘润夏主张滞纳金、违约金均针对邹敬迟延支付租金的一个行为，滞纳金、违约金属于重复项目，本院将滞纳金并入违约金一并处理。鉴于邹敬对刘润夏主张违约金过高提出酌减申请，结合刘润夏损失举证情况，根据违约情形、双方争议原因、双方2017年3月底具体沟通过程等因素，酌情确定违约金具体数额为36000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：
一、确认原告（反诉被告）邹敬与被告（反诉原告）刘润夏二零一六年六月八日所签北京市房屋出租合同于二零一七年五月二十二日解除。
二、本判决生效后七日内，原告（反诉被告）邹敬向被告（反诉原告）刘润夏支付二零一七年四月一日至五月二十二日期间的租金三万一千二百元、违约金三万六千元。
三、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）刘润夏向原告（反诉被告）邹敬返还押金一万八千元。
四、驳回原告（反诉被告）邹敬的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘润夏的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件本诉受理费三千一百六十八元，由原告（反诉被告）邹敬负担两千九百九十八元（已交纳），由被告（反诉原告）负担一百七十元（于判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费一千八百七十元，由原告（反诉被告）邹敬负担六百四十六元（于判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）刘润夏负担一千二百二十四元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年九月二十九日
书记员 蒋琳丽