广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第78号
原告程文军，男，住广东省东源县。
委托代理人李新昌。
委托代理人周夏文。
被告蔡伟国，男，住广东省翁源县。
原告程文军诉被告蔡伟国租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，由审判员方菲依法适用简易程序于2014年2月21日和2014年3月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李新昌、周夏文、被告蔡伟国到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告位于佛山市南海区狮山镇松岗桃园二路一号海连天综合市场首层位置的租赁物业作农贸市场经营之用，租期自2013年4月1日起至2019年9月31日止，每月租金为36000元，每月综合管理费为24000元，并且租赁期间的水电费由被告自行承担。截至原告起诉之日，被告已拖欠原告2013年7月份租金49000元，2013年10月份、11月份、12月份的租金108000元、综合管理费72000元和水电费52342.20元。为此，原告曾于2013年12月底委托律师所向被告发出书面《律师函》以催收前述欠款，但被告仍分文未付，拒绝付款。原告认为，被告不履行支付租金、综合管理费及水电费义务的行为有失商业诚信，严重损害了原告的合法权益，且被告的违约行为已构成根本违约。为此，诉请：1、判令自2014年1月1日起解除原、被告之间关于2013年3月28日签订的《租赁合同》，并被告按合同约定的租赁物业现状标准向原告交还位于佛山市南海区狮山镇松岗桃园二路一号海连天综合市场首层的租赁物业；2、判令被告立即向原告支付2013年7月份租金及管理费49000元，2013年10-12月份每月租金36000元共108000元、综合管理费每月24000元共72000元，2013年10月至12月的东门口铺位租金每月3000元共9000元，2013年9月到12月水电费43342.2元及利息（以合同约定的应付租金和管理费合计每月60000元为本金从逾期之日即每月6日起计算至法院确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算，暂计至2013年12月31日为10341.51元）；3、确认被告的履约保证金180000元归原告所有；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告变更事实和理由，原告代被告支付水电费情况为：2013年9月电费11011.2元、水费2318.8元，2013年10月电费8779.2元、水费2451.4元，2013年11月电费8812.8元、水费2913.8元，2013年12月水费1995.8元、电费5059.2元，合计43342.2元。另，被告尚欠原告合同约定之外的租赁物东门口铺位2013年10月至12月每月3000元的租金合计9000元。原告撤回主张被告支付2013年7月的租金49000元的请求。
被告辩称，1、被告已支付2013年7月租金。被告只拖欠原告10、11、12月租金及综合管理费，对原告请求的2013年10-12月的水电费无异议，确认尚未支付。2、被告不同意支付利息，利息请求无事实依据。3、被告不同意没收履约保证金，被告2013年7月开始经营市场，还没有盈利。4、同意解除合同，但原告已于2013年12月底强行收回案涉租赁物，不存在返还租赁物的情况。被告未缴纳租金是因被告管理层内部存在纠纷正在协商解决，被告已投资200多万元，不可能只经营1个月就不再继续经营。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告主体资格。
3、粤房地证字第45××99号房地产权证（1份，复印件）。
4、商品交易市场登记证（1份，复印件）。
5、合同编号05××××22号土地租赁合同（1份，复印件）。
6、海连天市场首层租赁合同（1份，复印件）。
证据3-6证明原告合法享有佛山市南海区狮山镇松岗桃园二路一号海连天综合市场首层的租赁物业的租赁权。
7、2013年3月28日租赁合同（1份，原件），证明原被告之间就海连天综合市场首层租赁物业签订了合法有效的租赁合同。该租赁合同明确了月租金、综合管理费、履约保证金及合同解除等条款。
8、确认书（1份，原件）、张伟华身份证（1份，复印件），证明原被告之间签订的租赁合同经由租赁物业的全部权利人认可，并授权原告进行维权。
9、2014年3月7日同意转租证明（1份，原件）。
10、2014年3月8日同意转租证明（1份，原件）、麦伟琦身份证、刘永绍身份证、罗啟明身份证、成显梅身份证（各1份，复印件）。
证据9-10证明原告合法享有佛山市南海区狮山镇松岗桃园二路一号海连天综合市场首层的租赁物业的租赁权。
11、权利处分确认书（1份，原件），证明原被告之间签订的租赁合同经由租赁物业的全部权利人认可，并授权原告进行维权。
12、律师函（1份，复印件），证明被告拖欠租金费用，原告于2013年12月31日寄出律师函予被告，书面通知被告解除租赁合同并收回租赁物。
经质证，被告对原告证据1-6、8、9-11、12无异议。对证据7真实性无异议，但原告行使合同解除权没有经被告同意。被告于2014年1月2日收到证据12的律师函。
被告在诉讼中提供以下证据材料：
1、NO1725053、1725052、1725054收据（各1份，原件），证明被告对案涉租赁物装修投入情况。
2、支付证明单（1份，原件）。
3、NO0046377收据（各1份，原件）。
证据2-3证明被告已交纳2013年7月租金。
经质证，原告对被告证据1合法性、真实性、关联性均有异议，收款收据不是正式发票，不能证明被告对本案租赁物装修施工事实。对证据2-3无异议。
经审查，被告对原告证据1-4、8、9-12无异议，原告对被告证据2、3无异议，本院均予以采信。原告证据5、6没有原件，且原告不能证明证据5、6与本案的关联性，本院对证据5、6不予审查。被告对原告证据7的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据1不是正式的发票，没有相关施工合同相印证，且与本案没有关联，本院不予审查。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
位于南海区狮山镇松岗桃园二路1号的房产登记权属人是南海区狮山镇联表村联表西村民小组，房地产权证号粤房地证字第××号，使用权证号南府集用（2000）字第10××35号。前述房地产权证载明房屋用途为商业，建筑面积8050.82平方米，房产证附有的房屋平面图下方表格载明狮山镇松岗新城区桃园二路海连天综合市场，房屋性质是市场，首层面积3940.59平方米，二层面积4011.48平方米。
原告持有落款日期为2014年3月7日的《同意转租证明》一份，内容为佛山市南海区狮山镇联表村联表西股份合作经济社同意刘永绍、成显梅、周鹏、麦伟琦、罗啟明将位于松岗桃园二路1号房产首层（地号10111045）转租给张伟华和程文军，该证明落款处为“关栢荣”签名及盖“佛山市南海区狮山镇联表村联表西股份合作经济社”印章。
原告持有落款日期为2014年3月8日的《同意转租证明》一份，内容为刘永绍、成显梅、周鹏、麦伟琦、罗啟明同意张伟华和程文军，将位于松岗桃园二路1号（地号10111045）海连天综合市场首层部分房产转租给蔡伟国。该证明落款处为“刘永绍、成显梅、周鹏、麦伟琦、罗啟明”签名及盖“佛山市南海区狮山镇松岗海连天综合市场”印章。
原告持有落款日期为2014年3月8日的《权利处分确认书》一份，内容为张伟华同意程文军独自处分松岗桃园二路1号海连天综合市场首层房产，该确认书落款处为“张伟华”签名及盖“佛山市南海区狮山镇松岗海连天综合市场”印章。
2013年3月28日，原告（甲方、出租方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将佛山市南海区狮山镇松岗桃园二路一号海连天综合市场首层部分位置（下称案涉租赁物）租赁给乙方经营，租赁物业建筑面积约为2400平方米。租赁期限自2013年4月1日至2019年9月31日。乙方承租租赁物业作农贸市场项目之用。租赁费用包含物业租金及综合管理费。2013年4月1日至2013年5月31日为装修期，免租金及管理费。2013年6月1日至2015年3月31日每月租金36000元，每月综合管理费为24000元。合同签订之日起5天内，乙方向甲方支付履约保证金180000元、水电押金10000元和首月租金60000元。合同有效期届满日，乙方完全履行合同约定的义务，没有出现违约的情况下，将该保证金不计息返还乙方。乙方于每月5日前按时足额支付当月租金以及水电费等相关费用。如果乙方所提供的扣费银行账户无法正常扣费，导致迟延支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之三计收滞纳金，迟延期间不得超过15天（经甲方书面同意的除外），否则，视乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还。合同的解除自甲方向乙方发出书面通知之日起生效。
2013年8月6日，被告支付71618元予原告，原告开具的收据上载明该款项的构成为5月至6月的水费2618元，东门口铺位5-7月租金9000元，市场7月份租金60000元。
2013年12月31日，原告向被告发出律师函一份，主张被告拖欠2013年10月、11月、12月的租金、综合管理费和水电费，请求被告在收到函件之日起五日内支付未付租金费用，否则原告将循途解决。被告陈述于2014年1月2日收到该函件。
双方当事人在诉讼中共同陈述，被告已支付履约保证金180000元予原告；原告于2014年1月1日收回案涉租赁物；原告支付了案涉租赁物2013年10月至12月的水电费合计30012.2元，其中2013年10月电费8779.2元、水费2451.4元，2013年11月电费8812.8元、水费2913.8元，2013年12月水费1995.8元、电费5059.2元。
本院认为，原告与被告于2013年3月28日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原被告确认2014年1月1日原告收回租赁物，双方租赁合同实际已终止履行，被告亦同意原告解除租赁合同的请求，本院对原告解除合同的相应请求予以支持。由于原告与被告共同确认原告已经实际收回案涉租赁物，原告请求被告返还案涉租赁物已无必要，本院不予支持。
原告主张被告尚欠案涉租赁物2013年10月至12月的租金108000元（36000元×3个月）、综合管理费72000元（24000元×3个月），被告对此予以确认，被告应支付未付租金108000元及综合管理费72000元予原告。被告作为承租人，根据合同按时足额向出租人支付租金，是被告的主要合同义务。被告管理人员内部的纠纷属于被告的内部关系，被告没有举证证明原告同意被告延期支付租金，被告以其内部发生纠纷抗辩履行租金支付义务，没有法律依据，本院不予采纳。双方约定被告应于每月5日前支付当月租金及综合管理费，逾期支付的按日百分之三计收滞纳金。被告没有根据双方的约定支付租金及综合管理费，已经构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告请求被告从2013年10月至12月以每月应付租金及综合管理费共计60000元为本金分别从每月6日起至本院确定之租金支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付逾期违约金予原告，符合法律规定和双方约定，本院对原告的利息请求予以支持。
原告主张在合同约定外另行出租东门口铺位予被告并每月收取租金3000元，被告提供的证据2、3显示被告每月在合同约定的租金基础上另行支付3000元租金予原告，印证原告主张的事实，被告没有主张并举证证明存在合理抗辩，本院对原告请求被告支付2013年10月至12月的东门口铺位租金9000元（3000元×3个月）予以支持。
原告为被告垫付了案涉租赁物2013年10月至12月的水电费30012.2元，被告对此没有异议，被告应返还相应水电费30012.2元予原告。原告2013年9月的水电费请求没有发生及支付依据，且被告对原告主张的数额不予确认，本院不予支持。
被告拖欠三个月的租金、综合管理费及水电费，且未付租金费用的总额已经超过保证金的数额，被告已构成根本违约。原告请求保证金180000元不予退还，符合双方约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告程文军与被告蔡伟国于2013年3月28日签订的《租赁合同》于2014年1月1日解除。
二、被告蔡伟国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年10月至12月的市场首层的租金108000元、综合管理费72000元予原告程文军。
三、被告蔡伟国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以60000元为本金分别从2013年10月6日、2013年11月6日及2013年12月6日起均至上述第二项判决确定之付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的利息予原告程文军。
四、被告蔡伟国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年10月至12月的东门口铺位的租金9000元予原告程文军。
五、被告蔡伟国应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2013年10月至12月的水电费30012.2元予原告程文军。
六、被告蔡伟国已支付予原告程文军的保证金180000元归原告程文军所有。
七、驳回原告程文军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3820.13元（原告已预交4187.63元），由原告负担123.54元，由被告负担3696.59元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的受理费367.5元，经原告向本院申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年四月二日
书记员 蓝斯艺