上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25305号
原告（反诉被告）王蓉，女，1974年5月6日生，汉族，户籍地陕西省西安市，现住上海市长宁区。
委托代理人王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）杨立，男，1967年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）秦蕾，女，1973年1月19日生，汉族，住同上。
被告（反诉原告）阳小军，女，1960年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）李耀俊，男，1960年1月4日生，汉族，住同上。
上列被告共同委托代理人孙海峰，上海盛沃律师事务所律师。
上列被告共同委托代理人费少凡，上海盛沃律师事务所律师。
原告王蓉与被告杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，四被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。本案于2015年8月13日、10月15日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海斌，四被告共同委托代理人费少凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王蓉诉称，四被告于2004年向上海华能天地房地产有限公司（以下简称华能公司）购买了上海市浦东新区张杨路XXX号商铺（以下简称系争商铺），但至今未办理房产证。2015年4月5日，原告与被告杨立签订《房屋租赁合同》，约定原告向四被告承租系争商铺，四被告应于2015年4月20日向原告交付商铺，租期自2015年6月5日至2020年6月4日，租金每月人民币（以下币种相同）17，500元，每两个月为一期支付，原告应向四被告支付相当于两个月租金的租赁保证金计35，000元。租赁合同还约定，若四被告交付的商铺不符合租赁合同约定，致使原告不能实现租赁目的，原告可书面通知四被告解除合同，且四被告应按月租金两倍向原告支付违约金，若违约金不足以偿付原告损失的，四被告还应赔偿原告损失与违约金之间的差额。鉴于原告承租商铺用作餐饮店铺经营，租赁合同签订时，被告杨立承诺未办房产证的瑕疵不影响原告办理餐饮店铺经营的相关手续，否则将承担相应责任。2015年4月23日，其余三被告出具《委托书》，对被告杨立租赁商铺事宜予以追认。原告于2015年4月5日向被告杨立支付房屋租赁保证金35，000元，于2015年5月6日向被告杨立支付两个月租金35，000元及物业管理费1，041元，并着手办理店铺经营相关手续及装修事宜。原告在办理店铺经营手续时，相关政府主管部门表示，没有房地产权证无法为原告办理营业执照及卫生许可证，而此时原告已经为装修店铺支付拆墙费9，200元、施工设计费2万元、施工迟延费8，000元及其他必要费用。原告于2015年5月21日书面要求被告杨立办理系争商铺房产证，若不能在5月31日前办妥，原告将解除合同，被告置之不理。2015年6月2日，原告委托律师致函被告杨立解除合同，要求被告杨立退还租金及保证金计7万元，并要求被告杨立支付违约金35，000元及违约金与实际损失间的差额，但被告杨立未予理会。原告诉讼请求：1、确认原告与被告杨立签订的《房屋租赁合同》于2015年6月2日解除；2、四被告退还原告房屋租赁保证金35，000元；3、四被告退还原告两个月房屋租金35，000元及物业费1，041元；4、四被告向原告支付违约金35，000元；5、四被告向原告支付原告损失与违约金之间的差额2，200元；6、诉讼费由四被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求四被告承担原告支出的律师费1万元。
被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊（以下简称杨立方）共同答辩并反诉称，杨立方按照双方《房屋租赁合同》约定将系争商铺交付给王蓉使用，且如实告知了王蓉商铺尚未办理房产证的事实，王蓉同意按现状承租房屋。杨立方从未给过王蓉办理房产证或配合办理经营证照的承诺，而且之前系争商铺曾开过诊所，现在部分用作开设房产中介，他们都办出了营业执照，未办理房产证并不影响王蓉办理相关证照，杨立方同意解除租赁合同，但因王蓉违约解除，不同意王蓉其余诉讼请求。另外，杨立方交付给王蓉的商铺为精装修，现装修被王蓉破坏，王蓉应恢复原状后将商铺归还，并承担相应违约责任，故杨立方提出反诉，请求：1、判令王蓉将系争商铺恢复原状；2、判令王蓉将系争商铺返还给杨立方；3、判令王蓉支付2015年4月20日至商铺实际返还之日止的租金（按每月17，500元标准计算）；4、判令王蓉支付违约金35，000元；5、反诉诉讼费由王蓉承担。
反诉被告王蓉辩称，王蓉已于2015年6月18日将系争商铺归还给杨立方，系杨立方拒绝收房。王蓉未破坏系争商铺主体结构，装修也征得杨立方同意，不存在恢复原状问题。王蓉并未实际使用系争商铺，不需要支付租金。王蓉没有违约行为，不同意承担违约金。
经审理查明，2004年，杨立方四人与华能公司签订《上海市商品房预售合同》，向华能公司购买了系争商铺，华能公司于2004年9月取得了系争商铺的房地产初始登记（大产证），但杨立方至今未办理系争商铺的上海市房地产权证（小产证）。2015年4月5日，经上海申易房地产经纪事务所（以下简称申易事务所）居间，王蓉（乙方）与杨立（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，建筑面积115.70平方米，权属证明为预告登记证，租赁用途为店铺，甲方应于2015年4月20日前交付房屋，房屋租赁期限自2015年6月5日起至2020年6月4日止，月租金17，500元，自第37个月起递增，租金以2个月为一期支付，应于每期首月前7日内支付，签约时乙方应向甲方支付相当于2个月租金的保证金35，000元，租赁期间物业管理费由乙方承担。合同9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按照月租金2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经催告后7日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。2015年4月23日，李耀俊、阳小军、秦蕾出具《委托书》，委托杨立处理系争商铺的租赁事宜。《房屋租赁合同》签订后，王蓉支付给杨立方两个月的房屋租金计35，000元、物业费1，041元以及租赁保证金35，000元，杨立方亦将系争商铺交付给王蓉，并同意王蓉进行装修，王蓉拆除了系争商铺的原有装修后停工。
2015年5月21日，王蓉向杨立发出《关于租赁合同的通知》，称经与政府相关部门沟通，没有房产证无法办理营业执照及卫生许可证，且由于杨立方长期没有办理房产证，开发商声称可能限期杨立方办理，如仍不办理，可能收回杨立方商铺使用权，故通知杨立方立即办理房产证，如不能在5月31日前完成办理手续，王蓉将立即终止租赁合同，并要求杨立方赔偿损失。2015年6月2日，王蓉委托律师向杨立发出《关于解除租赁合同的律师函》，称杨立曾承诺未办理房地产权证的瑕疵不影响王蓉办理店铺经营的相关手续，否则将承担相应责任，但商铺交付后，相关政府部门表示没有房地产权证无法办理店铺经营所需证照，在王蓉发函后，杨立仍没有办理，故通知杨立解除租赁合同，并退还王蓉已付的租金及保证金，承担违约金并赔偿损失。杨立方于2015年6月8日收到该律师函。2015年6月18日，王蓉向杨立发出《关于交还租赁房屋钥匙的通知》，要求杨立方于2015年6月19日前与王蓉联系交还钥匙事宜，若杨立方逾期未联系，王蓉会将系争商铺钥匙交由房屋中介保管，视为交还钥匙。2015年6月19日，王蓉将系争商铺钥匙交给了申易事务所。
审理中，王蓉申请证人陈某出庭作证，陈某陈述其原为申易事务所员工，是系争商铺租赁的中介，在双方签订租赁合同时，杨立曾说过可以协助王蓉办理营业执照等证件，当时杨立持的是预售合同，王蓉询问为何没有房产证，没有房产证能否办执照，杨说可以，因为杨之前也在系争商铺内经营过，能够办理执照，杨还介绍了一个可以帮忙办理执照的人给王蓉。此后陈某曾陪同王蓉办理执照，工商部门答复需要房产证，或者提供开发商的一些文件。陈某随后陪同王蓉前往系争商铺开发商处，但开发商说材料已经封存，不同意配合。之后联系杨立办理系争商铺的房产证，但杨没有去办。
审理中，王蓉申请证人刘某出庭作证，刘某陈述其原为申易事务所员工，是原、被告房屋租赁的居间人。签订租赁合同时杨立没有提供房产证，王蓉询问能否办理执照，杨立遂拿出预售合同，说之前是开诊所的，承诺能够办理执照。交房后王蓉便开始装修，同时申办执照。后来王蓉让刘某转告杨立，因为没有房产证，办理执照需要开发商提供一些材料，杨立称其在国外不方便，让中介陪同王蓉去向开发商索要，证人也陪王蓉找过开发商，但开发商拒绝提供。因无法取得开发商的材料，王蓉便要求杨立办理房产证，但杨立没有办理。后来王蓉提出返还房屋，但杨立方认为商铺原来装修被王蓉破坏，要求王蓉赔偿，拒绝接收，王蓉便将商铺钥匙留在了中介。
王蓉对上述两位证人的陈述基本无异议。杨立方不认可证人关于签订租赁合同时杨立给过办理证照承诺的陈述。对于证人陈述的证照办理过程予以认可。
审理中，王蓉递交了系争商铺内于2004年设立上海小军齿科材料制作部联阳口腔门诊部以及2009年设立上海明明房产经纪有限公司第六十八分公司的工商内档材料，其中2004年的工商内档材料中有系争商铺预售合同、发票、预售许可证等材料，2009年的工商内档材料中有系争商铺预售合同、发票、上海市房地产登记薄信息、加盖华能公司公章的上海市房地产权证（大产证）复印件、加盖华能公司公章的建设项目地理位置示意图等材料。杨立方对上述证据真实性无异议。本案审理中，杨立方未能提供上述加盖华能公司公章的材料。
审理中，王蓉还递交了《装修设计和施工合同》及建筑业发票，证明王蓉为系争商铺装修已实际支出37，200元。王蓉另递交《聘请律师合同》及律师费转账支付凭证，证明王蓉因本案支付律师费1万元。杨立方对上述证据均不予认可。
以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》、《委托书》、《上海市商品房预售合同》、《关于租赁合同的通知》、《关于解除租赁合同的律师函》、《关于交还租赁房屋钥匙的通知》、申易事务所收条、工商内档资料、证人证言等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，王蓉与杨立签订的《房屋租赁合同》系杨立方四人与王蓉的真实合意，双方就系争商铺建立的租赁合同关系合法有效。关于本诉部分，虽然双方未就杨立方配合王蓉办理经营证照作出书面约定，但是租赁合同中明确约定王蓉承租房屋是为了开设店铺，依据常理应需办理工商登记，而且陈某、刘某两位证人均陈述杨立曾向王蓉承诺没有房产证不影响办理经营证照，该两位证人证言能够相互印证，本院予以采信，因此本院认定双方就杨立方配合王蓉办理经营证照达成了合意，杨立方有相应配合义务，就本案而言，杨立方作为出租人，其配合承租人办理经营证照的主要义务为提供系争商铺的房屋产权证明。从王蓉提供的工商内档资料可以看出，在尚未办理房产证（小产证）的房屋中设立企业，需提供的房屋产权证明方面的材料包括预售许可证（期房）或加盖开发商公章的房地产权证（现房）等，而且杨立方曾经在系争商铺内设立过企业，对于工商登记所需材料应当明知，因此在王蓉提出因为缺乏产权证明材料致使无法办理证照时，杨立方应当及时将相关产权证明材料提供给王蓉，但杨立方未能提供，致使王蓉未能办理经营证照，不能实现租赁目的，王蓉据此通知杨立方解除租赁合同，并要求杨立方返还所付租金、物业费及保证金并承担违约责任，依法予以支持。王蓉的装修进度仅为拆除原有装修，违约金能弥补其拆装修的直接损失，其要求杨立方在违约金之外再赔付损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。王蓉提出的律师费主张没有合同依据，本院亦不予支持。关于反诉部分，因系争商铺装修征得杨立方同意，杨立方要求王蓉恢复原状，本院不予支持。王蓉已于2015年6月通知杨立方收回房屋，系杨立方要求王蓉赔偿装修损失导致未能办理房屋交接，王蓉也已将房屋钥匙交给中介，杨立方可以随时收回房屋，故杨立方要求王蓉返还系争商铺的诉请本院不予支持。王蓉提出解除合同时尚在装修免租期内，并未实际使用系争商铺进行经营，且王蓉不存在违约行为，杨立方要求王蓉支付租金及违约金的诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王蓉与被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊于2015年4月5日就上海市浦东新区张杨路XXX号房屋订立的《房屋租赁合同》于2015年6月8日解除；
二、被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王蓉租金35，000元及物业费1，041元；
三、被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王蓉租赁保证金35，000元；
四、被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊应于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王蓉违约金35，000元；
五、驳回原告（反诉被告）王蓉的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，644元，减半收取计1，322元，由原告（反诉被告）王蓉负担122元，被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊共同负担1，200元；反诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）杨立、秦蕾、阳小军、李耀俊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一五年十一月十九日
书记员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。