新疆维吾尔自治区青河县人民法院民 事 判 决 书（2015）青民初字第363号原告：吴宝英，女，1977年1月出生，汉族，住新疆青河县。委托代理人：陈国梁，新疆双河律师事务所律师。原告：王洪，男，1957年6月出生，汉族，住新疆青河县。委托代理人：陈国梁，新疆双河律师事务所律师。被告：马国强，男，1967年2月出生，回族，住新疆阜康市，现住新疆青河县。原告吴宝英、王洪与被告马国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理。依法由审判员田星适用简易程序于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告吴宝英、王洪的共同委托代理人陈国梁、被告马国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宝英、王洪诉称：2012年4月26日，二原告将其共同共有的房屋出租给被告，被告开设青河县XX商务酒店，合同约定的租期是15年，每年的9月1日前支付40万元的租金。因被告前期进行了装修等投入，故原告未收取押金。被告在2015年9月1日之前应给付40万元的租金，但被告未付支付，并拒接原告电话。租赁合同约定暖气费等费用由被告承担，但是截止至今天，被告三年的暖气费都未交清。同时从原告租赁本房屋开始，从未按期缴纳过租金。原告认为，被告的行为严重违反合同的约定，被告拒绝按时支付租金的行为侵害了原告的权利，现诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2012年4月26日签订的房屋租赁合同，并腾退房屋；2、被告立即支付租金40万元，并按照合同总额（十五年的租金）的50%支付违约金，现原告要求被告支付10万元违约金；3、判令被告支付三年的取暖费184887元（2013年至2014年暖气费48429元＋2014年至2015年暖气费68229元＋2015年至2016年暖气费68229元）；4、被告承担本案诉讼费。被告马国强辩称：不同意解除合同，我跟吴宝英有口头协议，每年的元月五号支付剩余的租金，我现在不欠原告的房租。取暖费是我自己的事情，跟吴宝英没有关系，我跟热力公司协商好，陆续交纳取暖费，2013年的取暖费已陆续交清，2014年的取暖费正在分批交纳，2015年才开始收，我还没交纳。关于原告诉请的40万元租金，原告要解除合同，我不可能交，法律也没有这么规定。房屋是框架结构，租的时候地面不平，租的时候王洪说地平由我干，我花钱铺平。营业以后，下水道无法使用。原告应该把电、水、暖弄好。承包宾馆时候，约定消防由原告办理，但原告没有办，我2012年签的合同，2013年消防才办好，期间我一直没有营业，而且消防设施不全就进行营业会被罚款或拘留。租赁房屋每年的个人所得税应该由原告承担，但原告从未交纳，都是我交的。原告吴宝英、王洪为支持其诉讼主张向本院举证，被告马国强质证及本院认证：1、2012年4月26日房屋租赁合同1份，证明原、被告签订的合同真实、有效，约定了租金；2013年12月10日保证1份、2015年1月26日保证书1份，证明被告违约，没有按照合同履行。被告对房屋租赁合同认可，是自己的签字；对2015年1月26日的保证书认可，是被告所写，但钱已付清，对2013年12月10日的保证书认可，称是被告的合伙人马金贵写的。本院对该组证据的真实性予以确认。2、青房权证青房字第**号房屋产权证1本，证明二原告拥有租赁物的所有权；被告对该证据认可；本院对该证据的证明力予以确认。3、个体工商户营业执照1张、个体工商户开业登记申请书1张，证明被告是青河县XX商务酒店经营者，该酒店就是所租赁房屋；被告认可该组证据；本院对该组证据的真实性予以确认。4、（2015）青民初字第47号民事调解书1份，证明被告未履行调解书；被告对该证据认可，但称20万元已履行，诉讼费4983元被告未给付，是因为跟王洪说过，由王洪承担。本院对该证据的证明力予以确认。5、2015年1月8日青河安康热力公司取暖费催缴通知单2张、2015年9月9日盖有青河县安康热力有限责任公司公章的通知1份、2015年10月9日XX商务酒店欠费明细1份，证明被告未缴纳的暖气费金额为184887元，被告一直处于违约状态。被告对该组证据的真实性认可，但对欠费的具体数额不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。被告马国强未向本院出示证据。经审理查明，2012年4月26日，原告吴宝英（甲方）与被告马国强（乙方）签订房屋租赁合同，约定将其与王洪共同共有的青房权证青房字第**号房屋出租给被告马国强，租期从2012年9月1日至2027年9月1日，共15年，租金为每年40万元，每年9月1日前支付租金，其中2012年9月1日前为装修期间，不收取房租。合同约定，水、电、暖、煤气、电话、光缆、电视收视费、卫生费、物业费等由乙方（马国强）承担，土地使用费与房屋个人所得税由甲方（吴宝英）承担；合同期满解除合同后，乙方（马国强）对宾馆进行的装修归甲方（吴宝英）所有，设施、固定物，全部归甲方所有；消防手续由甲方负责办理，如另行安装喷淋消防设备由甲方负责，装修材料的消防检验费用由乙方负责。合同第九条、违约责任：“3、在承租期满后，乙方未按合同约定，如期支付承租金或违反本合同约定，乙方应向甲方赔偿合同总额（十五年）的50%，另赔偿双方按合同约定的承租期剩余全部租金，作为赔偿金一次支付。”2014年9月1日，被告未按期支付原告租金20万元，原告以解除合同、支付租金为由诉至我院，青河县人民法院（2015）青民初字第47号民事调解书规定：“被告马国强于2015年5月10日前支付原告吴宝英、王洪租金20万元”，被告马国强按照调解书已支付租金20万元，诉讼费4983元尚未支付。2015年9月1日至今被告尚未支付所租赁房屋租金40万元。2013-2014年度被告已支付青河县安康热力有限责任公司取暖费19800元，未付48429元，2014年-2015年度，未付68229元，2015-2016年度尚未支付。本院认为，本案的争议焦点为：原被告之间签订的房屋租赁合同应否解除。违约责任应如何分担。2012年4月26日，原告吴宝英与被告马国强签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告依约交付了租赁房屋，被告应按合同约定全面履行自身义务。《中华人民共和国合同法》第九十条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原、被告合同约定每年9月1日前支付租金40万元，被告截止目前仍未支付，导致无法实现合同目的，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，守约方有权要求赔偿损失，损失为租金每天1111元（40万元÷360天=1111元天），计算至被告返还所租赁房屋之日止，故本院对原告诉称的40万元租金不予支持，应按实际天数计算。合同约定取暖费由被告承担，结合青河县安康热力有限责任公司的欠费明细，可以确定2013年至2015年度被告未交纳的取暖费数额为116658元（48429元＋68229元），2015年-2016年度取暖费按照被告实际占用租赁房屋的天数以每天324.9元（68229元／210天=324.9元）计算。原告诉称的10万元违约金，符合合同约定，且合法，本院予以支持。被告马国强未向本院出示证据，举证不能或者不全的不利后果由被告自担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年4月26日签订的房屋租赁合同；二、被告马国强于本判决生效之日起十五日内返还租赁的房屋，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态；三、被告马国强从2015年9月1日起按照实际占用房屋的天数以每天1111元计算支付原告吴宝英、王洪租金，并于租赁物返还之日一次性付清，逾期则按中国人民银行同期贷款利率额双倍支付应付房屋租金的利息；四、被告马国强于本判决生效之日起十五日内支付原告吴宝英、王洪取暖费116658元，2015年至2016年度取暖费从2015年10月1日起按照每天324.9元计算至租赁房屋返还之日；五、被告马国强于本判决生效之日起十五日内支付原告吴宝英、王洪违约金10万元；六、驳回原告吴宝英、王洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10148元，减半收取5074元，由被告马国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 田 星二〇一五年十一月二十日书记员 柳盼盼