江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第00821号
原告（反诉被告）无锡市城投广场营运有限公司，住所无锡市前龙船浜2号（组织机构代码：74684889－2）。
法定代表人张清，该公司董事长。
委托代理人吴开琴、韩志刚，均系江苏辰庚律师事务所律师。
被告（反诉原告）无锡市天明汽车维修有限公司，住所无锡市井亭新村东南角3号（组织机构代码：72520178-2）。
法定代表人陆栋梁，该公司总经理。
委托代理人殷元政、钱丹燕，均系江苏神阙律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡市城投广场营运有限公司（以下简称城投公司）与被告（反诉原告）无锡市天明汽车维修有限公司（以下简称天明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人韩志刚，被告天明公司的委托代理人殷元政、钱丹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司本诉诉称：城投公司与天明公司于2013年12月31日签订租赁协议，城投公司将坐落于无锡市井亭新村东南角3号（现地址为兴源路158号）原无锡市家具一厂（以下简称家具一厂）木库十间房屋及大棚场地租赁给天明公司从事汽车修理使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金为132000元，每季度付一次，先付后用；租赁期限届满前，城投公司明确告知天明公司租赁合同不再续签，依法终止，并要求天明公司及时返还租用房屋；租期届满，经城投公司多次催告，天明公司拒绝迁出房屋；要求：1、天明公司将位于无锡市井亭新村东南角3号（现地址为兴源路158号）原家具一厂木库十间房屋及大棚场地恢复原状，并返还城投公司；2、天明公司支付自2015年1月1日起至房屋实际移交完毕之日期间的占用费，暂计至2015年4月30日为53947.5元；3、本案诉讼费由天明公司承担。后城投公司变更诉讼请求2为天明公司支付自2015年1月1日起至房屋实际移交完毕之日期间的占用费，计算至2015年4月30日为44000元，水电费9947.65元（自2015年1月1日起至2015年4月30日止）。
被告天明公司本诉辩称：对占用期间的租金予以确认，对水电费的数字予以认可，不同意恢复原状的请求，要求作价后返还。
被告天明公司反诉诉称：天明公司在1997年起就租用了该地块，2002年在房东同意认可下，进行了车间的维修改造，改造三相电、增设卷帘门、造厕所、围墙、大门等；2008年无锡地区普降大雪，将天明公司租赁的大棚全部压塌，后与房东沟通协商后，房东要求天明公司自行新造厂房，并与客户协商赔偿汽车损失等事宜；2013年，天明公司在房东的认可下，又进行汽车美容养护车间的新建、装潢等，当时房东说明该费用将会在合同期满，不再租赁给天明公司时一次性给予赔偿；天明公司在经营20年中，将公司资质办至二类维修单位，对厂房、地面设施等方面投入了大量的人力、物力、财力，对于这些投入租赁方是明知的；要求1、城投公司赔偿相关损失387091元；2、反诉费由城投公司承担。
原告城投公司反诉辩称：城投公司与天明公司签订租赁协议为2013年12月31日所签，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日；天明公司的反诉事实和理由实为其与案外人之间的事，与城投公司无关，与本案亦无关；并且天明公司陈述的2013年经过房东城投公司认可的情况下进行了汽车美容养护车间的兴建、装潢等，与实际事实不符，城投公司从未同意其进行改建、扩建、装饰装潢等；即使所有建造装修的事实客观存在，根据法律规定，除非双方有明确约定，否则出租人无需对承租人进行补偿；因此天明公司的反诉请求没有相应依据，应予以驳回。
经审理查明：2013年12月30日，城投公司与天明公司签订租赁协议一份，约定，出租方城投公司同意将坐落于无锡市原家具一厂原木库十间及场地的房屋租赁给天明公司使用，建筑面积850平方米，租赁房屋的用途仅限于汽车修理；租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，承租期满，若城投公司准备继续出租该房产，则同等条件下天明公司有优先续租权；若城投公司不再出租该房产，则期满后天明公司须无条件搬出设备、货物并结算清所应承担的各项费用，天明公司逾期15天不搬出设备货物，则视为天明公司放弃该设备货物的所有权，城投公司有权将该设备、货物自行处分；双方均应在租赁期满前30天将是否续租或继续出租该房的信息书面通知对方；应付年租金132000元，先付后用，第一期房租款合计33000元，第一期满前十日天明公司须提前5天支付第二次房租，以此类推；水费结算4.45元/吨，电费结算1.3元/度，按实结算，如遇国家政策性的调价另相应调整单价，每月5日抄表；城投公司保证租赁给天明公司使用的房屋权属清楚；天明公司在承租期间应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备的，应证得城投公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应由城投公司报请有关部门批准后，方可进行，所有费用由天明公司自理；如遇国家建设、政府规划及城投公司根据经营需要决定拆迁等原因需要对租赁房屋拆迁等其他不可抗拒的原因，本协议自然终止，天明公司应无条件服从，不得索要任何补偿或赔偿，城投公司应提前30天通知天明公司并退还剩余租金，对天明公司的搭建物、附着物概不补贴；房屋合同租赁期内，租赁厂房因房屋结构、梅雨季节、自然灾害等因素造成的渗漏、水管爆裂、（包括日常漏水）等财产损失、破坏，及日常检修、维修均由租赁户自己负责整改维修并承担费用，如因上述原因造成天明公司财产损失的，由天明公司自行承担；承租期内天明公司负责水、电表的安装，按月交付水、电费。协议订立后，天明公司使用了相应房屋。
2014年10月13日，城投公司向天明公司出具告知书，载明，你（单位）与我公司签订的租赁合同，租赁期限至2014年12月31日届满；鉴于租赁房屋及租户使用现状，为消除安全隐患，避免安全事故的发生，经公司研究决定，对原家具一厂物业场所进行关闭，在租赁期满后我公司将不再与各租赁户签订租赁协议，租赁房屋不再继续出租；为方便各租赁户提前安排经营活动，现本公司特向各租赁户正式书面告知，2014年租赁期满后我公司将不再与你（单位）续签协议，你（单位）应在租赁期满（2014年12月31日）时即将房屋腾空并交付我公司；租赁期满后，出租房屋将不再供电、供水，请你（单位）事先做好相应安排，避免造成不必要的损失。租期届满，天明公司未能交还租赁房屋，至2015年4月30日结欠水费369.25元，电费9578.4元；城投公司遂诉讼来院。
另查明：无锡市井亭新村东南角3号房产登记的所有权人为家具一厂；2004年10月27日家具一厂因严重资不抵债，不能清偿到期债务，由无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）裁定宣告破产，2005年11月10日，无锡市嘉德拍卖有限责任公司对家具一厂的破产财产进行拍卖，拍卖结果为无锡国联发展（集团）有限公司（以下简称国联公司）以1800万元购买房屋建筑物等；2009年3月24日，国联公司与无锡市城市投资发展总公司（以下简称城投总公司）签订资产转让协议，约定，国联公司愿意将其于2005年11月10日经公开拍卖所得的原家具一厂的破产财产中的房产以现状转让给城投总公司，城投总公司愿意以现状购买上述全部房产，资产范围有产权登记的房屋建筑面积约21673.53平方米，包括坐落于本市井亭新村东南角3号厂区约20911.23平方米。城投总公司与城投公司签订委托书，约定，家具一厂原有产权登记的房屋，包括坐落在本市井亭新村东南角3号厂区21637.53平方米,委托城投公司经营租赁和管理。
又查明：2003年4月26日，天明公司与家具一厂签订租赁协议一份，约定，家具一厂同意将井亭新村东南角3号原火车站场地及仓库间门面租给天明公司使用，租期从2001年5月15日至2007年5月14日止，租期4年，租金每年6万元，签订合同时一次性付清；天明公司负责水，电装表，按月交付水电费；如遇国家建设需要，房屋拆迁本合同自行终止。协议订立后，天明公司使用了相应房屋。2007年12月18日，天明公司与无锡兴德投资有限公司（以下简称兴德公司）签订租赁协议一份，约定，兴德公司同意将无锡市原厂7间头10间及大棚的房屋租给天明公司使用，租期从2008年1月1日至2008年12月31日止，年租金为12万元，预付一个月租金1万元，付费为每季度付一次，先付后用；如遇国家建设需要房屋拆迁等其他不可抗力的原因，天明公司应无条件服从，不得索要任何补偿，兴德公司应提前30天通知天明公司并退还剩余租金，对天明公司的搭建物、附着物概不补贴。协议订立后，天明公司继续使用相应房屋。2008年由于下雪，将天明公司租用的大棚压倒；2008年3月15日，天明公司与无锡市甲壳虫装饰装潢有限公司（以下简称甲壳虫公司）签订建筑装饰工程施工合同，约定，工程地点无锡市井亭新村东南角3号，承包范围天明汽车修理厂西面车间，工期自2008年3月15日开工，2008年6月30日竣工；工程总价25万元。后天明公司在大棚倒塌处重新建造了厂房。
2015年7月2日，天明公司与盐城中飞涂装设备有限公司（以下简称中飞公司）签订设备搬迁协议，约定，中飞公司将天明公司厂内的设备、配件、办公家具搬迁到天明公司指定的厂内进行安装，总计费用3万元。协议签订后尚未实施搬迁。
诉讼中，天明公司申请陆晓宝作为证人出庭作证，陆晓宝陈述，陆晓宝原是家具一厂副厂长，家具一厂在2004年破产，其负责后续管理工作，一直到2012年；1997年天明公司就租赁家具一厂的街边房屋，后挪到里面，2002年租赁了木库房，天明公司自己进行了改建，当时说好改建是由天明公司自己投资，承担费用；家具一厂破产后，由国联公司管理，兴德公司是国联公司的子公司，由兴德公司出面签订了2007年12月租赁合同，陆晓宝在此期间是兴德公司的管理人员；2008年下的大雪压塌了天明公司租用的西边大棚，因为天明公司还是要用那个地方，当时我们没有支付费用的权力，天明公司就自己建造，费用问题当时也没有具体说怎么处理，等合同结束拆迁时再说；家具一厂的木材场地是石坯的，也没有下水道，后来天明公司自己搞的水泥地、通了下水道，但没有说到费用问题。
诉讼中，天明公司申请对其厂房及相关设施进行评估鉴定；经双方选定，本院委托无锡诚盈资产评估事务所进行评估；无锡诚盈资产评估事务所出具锡诚资评（2015）第055号资产评估报告书，载明，天明公司室内装饰部分现值9751元；零星装饰项目现值99324元，其中包括西打蜡车间的卷帘门、砖隔墙、地砖、塑扣吊顶、墙砖、外雨棚、西围墙等项目，合计19072.5元；房屋项目现值263706元，其中抛光打蜡车间为119706元；搬迁项目现值14310元。城投公司对评估报告的真实性无异议，但认为评估范围内的建筑物及附属的装饰装潢部分应归城投公司所有，可移动设备应由天明公司自行搬离，对于评估报告的金额，城投公司没有义务补偿；天明公司对评估报告予以认可。
以上事实，有租赁协议、告知书、房屋所有权证、资产转让协议、委托书、照片、资产评估报告等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：城投公司与天明公司签订的租赁协议有效，双方均应按照合同的约定履行义务；现租期届满，且城投公司已在借期届满前合理期限内发出停止租借的通知，天明公司应交还租赁的房屋；天明公司未按期交还租赁房屋，对租赁期届满后的实际占有应支付相应的使用费，金额以前一期租赁协议的租金标准计算为宜；天明公司在交还房屋前所产生的水电费用，应当按协议约定的单价计算支付；城投公司要求对租赁房屋恢复原状的请求，未提供租赁前房屋原状的相应证据，不予支持。
关于天明公司的反诉请求，本院认为，天明公司与城投公司签订的租赁协议中，约定天明公司的房屋装修或增扩设备所有费用由天明公司自理；天明公司与之前房屋所有人之间的租赁协议，亦未有天明公司装修或添加设施由房屋所有人承担的约定，故天明公司要求对装修和添加设施进行赔偿的请求，不予支持；关于倒塌大棚的重建费用承担，依据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，本案中，重建倒塌大棚的时间在2008年期间，虽然重建后房屋的产权经过买卖，但天明公司承租房产的产权登记始终未变更，天明公司无法区分房产所有权人的变更情况，且重建大棚的费用如何处理始终未予明确。现城投公司要求天明公司退还租赁房屋，天明公司要求城投公司支付重建费用，亦属合理；大棚倒塌时租赁双方未对大棚的价值进行评估，天明公司重新修建后，修建费用与大棚原价值不一致，但修建后的建筑产权属于出租人，且城投公司亦以此取得收益，故该房产所有权人应对此予以补偿；因城投总公司已委托城投公司对涉诉房产租赁管理，因此应由城投公司承担补偿义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、无锡市天明汽车维修有限公司应于本判决生效后15日内将租赁的无锡市井亭新村东南角3号（现地址为兴源路158号）原家具一厂木库十间房屋及大棚场地返还无锡市城投广场营运有限公司。
二、无锡市天明汽车维修有限公司支付无锡市城投广场营运有限公司自2015年1月1日起至房屋实际移交完毕之日期间的使用费（计算至2015年12月31日为132000元、自2016年1月1日起至租赁房屋实际移交完毕之日止，按每日361.64元计付实际使用费）。
三、无锡市天明汽车维修有限公司支付无锡市城投广场营运有限公司至2015年4月30日的水电费9947.65元。
四、无锡市城投广场营运有限公司补偿无锡市天明汽车维修有限公司重建房屋现值119706元。
五、上述第二、三、四项相互抵扣后，无锡市天明汽车维修有限公司应于本判决生效后15日内给付无锡市城投广场营运有限公司22241.65元，并自2016年1月1日起至租赁房屋实际移交完毕之日止，按每日361.64元计付实际使用费。
六、驳回无锡市城投广场营运有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回无锡市天明汽车维修有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1149元（已由城投公司预交），反诉受理费3553元，鉴定费5494元（已由天明公司预交），合计10196元，由城投公司负担2798元，天明公司负担7398元（天明公司预交案件受理费由城投公司向其直接支付，本院不再退还，由城投公司在本判决生效之日起15日内向天明公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 方 华
人民陪审员 顾少毅
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张 欣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。