青海省贵南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青2525民初165号
原告（反诉被告）王某，男，汉族，陕西省汉中市人，个体业主，住陕西省汉中市汉台区宗营镇郭湾村。
委托代理人朱兵飞，系青海南峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）敏某某，男，回族，甘肃省临潭县人，个体业主，现住贵南县茫曲镇解放路。
委托代理人周军，系甘肃玉榕律师事务所律师。
原告王某与被告敏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，于2016年1月8日作出（2015）贵民初字第295号民事判决书，原告王某在法定期限内提出上诉，海南藏族自治州中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）青25民终31号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年4月19日立案受理，在审理过程中，被告敏某某依法提起反诉，本院受理后将本诉与反诉合并审理，于2016年8月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人朱兵飞，被告敏某某及其委托代理人周军到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王某诉称，2015年3月17日，原告根据被告张贴的房屋出租信息找到被告商谈租房事宜。被告称其所有的茫曲镇解放路166号的房屋（二层）租与别人经营饭馆，委托其转让，房屋内一切设施正常，冬季供暖设备保证需要。因原告觉得被告介绍的情况尚可，双方于同月19日签订了租房合同，并于同日给被告支付转让费103000元。2015年3月27日原告向被告支付半年租金60000元。签订合同之后，原告在筹备开饭馆的过程中发现被告介绍的贵宾圆美食城是别人经营的并非事实，而是被告自己经营的，有工商、税务登记证可以证实。同年8月1日，被告收取原告房屋押金5000元，同年9月30日被告收取原告2015年10月1日至2016年3月31日半年租金60000元。原告筹办的“佰味坊自助火锅”自2015年4月正式营业。时至2015年9月底由于天气转冷，原告在启用被告屋内供暖锅炉时发现被告保证供暖没问题的承诺根本就是谎言。由于被告供暖设备形同虚设，严重地影响了原告的正常经营。为此原告数次找被告协商，要求被告改装供暖设备，并解决二楼房顶漏水问题，可被告一概不理。现原告认为，被告隐瞒事实真相，欺骗原告签订显示公平的租房合同，并超出合同之外收取房屋转让费属获取不当得利，被告之行为已严重侵犯了原告的合法权益。诉请法院依法判令：1、依法解除原、被告签订的租房合同；2、判令被告返还房屋转让费103000元；3、判令被告退还原告所交的半年房租60000元（暖气原因）；4、判令被告返还租房押金5000元；5、判令被告赔偿原告经济损失50000元。
被告敏某某辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，应该依法予以驳回。1、原告诉求解除《租赁合同》无法律依据。被告和原告在2015年3月19日签订租赁合同，租期为三年。被告己将房屋交付原告使用经营。依法签订的合同，受法律保护。原告仅以供热不足，就要求解除合同，没有法律依据。供热设施属于被告，但供热是由原告自己烧锅炉供暖，暖气是否达到供热要求，是由原告自己掌握，和被告无关，也不存在原告所说的供热不足的情况。原告陈述供热不足，希望其提供权威部门出具的的证据。2、要求返还房屋转让费没有法律依据。转让费是在转让火锅店过程中，由原告支付给火锅店原经营者马某某的费用。虽然由被告收取，但被告已经将该费用支付给马某某。原告接手的火锅店，是马某某经营。在转让时，被告也给原告告知了贵宾园美食城由马某某经营的情况，该费用包括马某某经营时购买的厨房一切用具、前台一切用具等众多的设施（详见清单）。这些设施转让时大约有20多万元。现在转让给原告，所有权就属于原告，原告已将这些设施使用了6个多月。现在要求返还设施费，没有法律依据；3、返还房屋押金5000元没有法律依据。押金应该在解除合同后，在对所租房屋没有损害时才能予以返还。现合同没有解除，不能返还押金；4、退还60000元的房租没有任何法律依据。因为房屋已经交付给原告使用、经营；60000元的房租是原告使用房屋的租赁费，原告理应承担；5、赔偿50000元的经济损失没有法律依据。
反诉原告敏某某反诉称，2015年3月被告王某承租自己位于贵南县茫曲镇解放路166号的房屋用于经营火锅店，租期三年，并支付了2015年4月至2016年3月的房屋租金，但2016年4月至2017年3月的房屋租金120000元，至今未按约支付。在经营过程中，2015年冬季被告王某擅自停止供暖，导致反诉原告房屋供暖设施被冻坏，无法正常使用，造成反诉原告损失约50000元，诉请法院判决：1.被告王某支付房屋租赁费120000元；2.被告王某赔偿原告敏某某暖气设施损坏费50000元。
反诉被告王某辩称，1.反诉原告敏某某要求支付房屋租赁费于法无据，双方虽然签订了3年的租房合同，但因敏某某提供的供暖设备无法供暖而发生纠纷，现法院正在审理之中，房屋租赁合同纠纷尚未解决前，敏某某要求支付房屋租赁费120000元没有法律依据。2.反诉要求王某赔偿暖气设施损坏费50000元，没有事实和法律依据。因敏某某提供给王某的暖气设备无法正常供暖，2015年10月反诉被告王某找了不同的检修暖气师傅进行现场查看，都得出锅炉太小、满足不了供暖需求的结论，王某要求敏某某解决供暖不足的问题，但敏某某始终没有妥善解决。为此，王某才无奈的提起了本案诉讼。因敏某某提供的供暖设备无法正常使用，导致王某的火锅店无法正常经营，王某在提起诉讼后于2016年元月份回了陕西老家。敏某某也无证据证明暖气设施损坏的事实、暖气设施损坏是由王某造成。同时，根据我国《合同法》第二百二十条和第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。在王某提出要求敏某解决供暖不足问题后，敏某某应该及时妥善处理，而不是一味的推卸责任。本案的暖气设备如果损坏，冬季低温导致管道冻裂的可能性很大。反诉被告王某认为，在反诉原告敏某某解决供暖不足后，更应当对涉案暖气设备加强维修检测，而不是放任不管，进而扩大损失。故反诉被告王某认为反诉原告敏某某要求支付120000元租金、赔偿暖气设施损坏费50000元没有事实和法律依据，恳求法院依法驳回其反诉请求。
原告王某（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉理由，向法庭提交下列证据：
1、书证租房合同一份，甲方（出租方）为敏某某，乙方（承租方）为王某。内容为：（1）由甲乙双方协议一致同意，贵宾园餐厅出租给乙方王某，面积430平方米，房子门面2间，楼上8间，厨房2间；（2）租期三年，每年为120000元，租期为2015年4月1日至2018年4月1日；（3）甲方将房屋交给乙方，乙方看好房屋设施，如有损坏乙方负责赔偿，保证房屋完整无损；（4）如甲乙双方违约，违约金为年租金的50%；（5）乙方在使用过程中的水、电、暖气、有线电视等一切费用由乙方承担；（6）到期乙方给甲方交房时要恢复原状；（7）到期以后如需续租，另协商。拟证明原、被告签订租房协议及协议内容的相关事实。
2、书证收据一份、中国农业银行转账凭证一份，拟证明被告敏某某于2015年3月19日收取原告给付的转让费103000元。
3、书证租房押金一份，拟证明被告敏某某于2015年8月1日收到原告给付的押金5000元。
4、书证收条二份，拟证明被告分别于2015年3月7日、2015年9月3日收到原告给付的半年房租60000元，共计120000元。
5、书证南房权证私字第6**号房屋所有权证一份、税务登记证一份，拟证明原贵南县茫曲镇贵宾园美食城的房屋所有人、实际经营人均为敏某某。
6、贵南县茫曲镇贵宾园美食城工资集体协商协议书一份（复印件），拟证明原贵南县茫曲镇贵宾园美食城的实际经营人为被告敏某某，马某某为员工。
7、书证照片十七张，拟证明因涉案锅炉暖气供热不足导致原告厨房等多处水管、水龙头冻裂。
被告敏某某对原告提交的1号、2号、3号、4号证据的真实性均予以认可，但对证明方向有异议；对原告提交的5号证据的真实性予以认可，但对证明方向有异议，提出房屋所有权人是敏某某，转让时该房屋餐馆实际经营人为马某某，而非敏某某；对原告提交的6号证据提出是复印件且不是敏某某亲自签名又无工会公章，故不予认可；对原告提交的7号证据不予认可。
被告敏某某（反诉原告）为证明其答辩理由及反诉诉求成立，向本院提交如下证据：
1、书证南房权证私字第6**号房屋所有权证一份，拟证明该房屋所有权人为敏某某。
2、书证租房合同一份，甲方（出租方）为敏某某，乙方（承租方）为马某某。内容为：（1）由甲乙双方协议一致同意，经贵宾园餐厅出租给乙方马某某，面积430平方米，房子门面2间，楼上8间，里面包间6间，厨房2间；（2）租期三年，每一年为150000元，第二、三年每年为140000元，租期为2013年8月10日至2016年8月10日；（3）付款方式：提前每年的8月10日一次性付清当年房租；（4）甲方将房屋交给乙方，乙方看好房屋设施，在乙方使用过程中，不得私自转让。经过甲方同意转让，房屋内设施不得损坏，如有损坏由乙方负责赔偿，保证房屋完整无损；（5）如甲乙双方违约，违约金为年租金的50%；（6）乙方在使用过程中的水、电、暖气、有线电视等一切费用由乙方承担；（7）到期乙方给甲方交房时要恢复原状。拟证明该房屋在由原告承租之前，确由马某某承租的事实。
3、书证租房合同一份，拟证明2015年3月19日敏某某与王某签订房屋租赁合同，将贵宾园餐厅出租给王某经营，租期为3年的事实。
4、证人马某某证言，其委托敏某某转让餐馆是事实。该餐馆是马某某从敏某某手中于2013年8月承包经营，双方签订了承包合同。后因马某某妻子生病于2014年11月暂停营业。2015年农历春节后，马某某委托房东敏某某将餐馆传让，当时餐馆中有价值20万元的餐厨设施，后经马某某同意以103000元的价格转让，大概是2015年5月，转让费由敏某某给了马某某，在贵宾园超市给付的，当时没有打收据，也没有通过银行汇款。
原告王某对被告提交的1号、3号证据予以认可；对被告提交的2号证据的真实性有异议，提出与税务登记证书实际经营人不一致的意见；对4号证据真实性有异议，提出证人以方便转账为由，变更营业执照不属实，且在转让过程中，没有收条，是现金给付，不符合交易习惯，对实际经营人为马某某不认可的意见。
经审查上述证据材料，并结合当事人的质证意见，本院认为：
对原告提交的1号、2号、3号、4号、5号证据，相互结合能够证明被告敏某某将位于贵南县城关解放路9号的房屋租赁给被告，由被告经营火锅城的事实。同时亦证明被告已将该房屋实际交付原告，原告实际经营火锅城并向被告缴纳房屋押金、房屋租金、餐具转让费的事实，本院予以采纳；对原告提交的6号证据，由于原告对餐厨设备转让的事实及转让费本身无异议，故本院不予采纳；对原告提交的7号证据，因原、被告双方对由原告自行用非承压燃煤锅炉供暖的问题不持异议，所以对该照片中所显示的结果是否系被告所提供的锅炉不符合要求造成的，原告无其他证据予以证明，故本院不予采纳。
对被告提交的1号、3号证据，因原告予以认可，本院予以采纳；对被告提交的2号证据，结合被告提交的1号、4号证据，能够证明原贵南县茫曲镇贵宾园美食城由马某某经营的事实，故该餐馆器具由马某某所有合情合理，且原告通过被告敏某某与马某某已经就餐厨器具转让达成一致，并已实际占有和使用，故本院予以采纳。
经审理查明，2013年8月1日，马某某与被告敏某某签订房屋租赁合同，约定由被告敏某某将位于贵南县城关解放路9号的贵宾园美食城房屋租赁给马某某用于经营餐饮，租期自2013年8月10日至2016年8月10日。2014年11月24日，马某某所经营的贵宾园美食城因故暂停营业，后于2015年3月10日，马某某与被告敏某某口头约定解除房屋租赁合同，并由马某某委托被告敏某某将贵宾园美食城转让他人经营。2015年3月19日原告王某与被告敏某某签订房屋租赁合同，约定由被告敏某某将位于贵南县城关解放路9号的房屋租赁给原告王某用于经营“佰味坊自助火锅”，并约定“（1）租期三年，每年租金为120000元，租期为2015年4月1日至2018年4月1日；（2）甲方将房屋交给乙方，乙方看好房屋设施，如有损坏乙方负责赔偿，保证房屋完整无损；（3）如甲乙双方违约，违约金为年租金的50%；（4）乙方在使用过程中的水、电、暖气、有线电视等一切费用由乙方承担；（5）到期乙方给甲方交房时要恢复原状”。同日，原告王某通过被告敏某某向马某某支付转让费103000元；2015年8月1日，被告敏某某收取原告王某房屋押金5000元；原告王某分别于2015年3月27日、2015年9月30日给付被告敏某某2015年4月1日至2016年3月31日的房屋租金120000元。该餐厅的供暖系被告敏某某购买房屋时，原房屋已安装燃煤锅炉、暖气片等采暖设备一套。2015年冬季由原告王某自行燃煤采暖，原告王某在自行采暖过程中，因供热问题曾与被告敏某某协商未果。2016年1月原告王某的餐馆停止营业至今。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告依约支付了房屋的租金，故原、被告之间签订的房屋租赁合同已实际履行。
双方争议的焦点系是否因被告提供的供暖设备不合格而构成违约，合同是否应当解除并由违约方承担经济损失的问题。
本案中，合同签订时，双方未对采暖问题有特别条款予以说明。另在本案审理过程中，对所涉的锅炉正常供暖是否能够达到相关标准，由于该锅炉系普通民用非承压锅炉，具备资质的司法鉴定机构，不予鉴定。原告又无其他证据证明锅炉不能正常供暖，是造成其停业及营业损失的主要原因，也未提供证据证明该原因足以致使合同目的不能实现，不宜认定被告敏某某交付的房屋不符合合同约定。因此，原告不能以供暖问题请求解除合同、返还租金、赔偿经济损失。供暖争议发生后，原告又未采取其他合理措施予以补救，而采取放任的态度，现餐馆已停业多时，原告未按期支付租金，继续履行合同对双方而言，今后都难以互信共赢。根据合同法规定，解除合同可以约定解除或法定解除，故对原告王某要求解除合同的请求，本院予以支持，但原告王某要求被告退还半年房租60000元并赔偿经济损失50000元的诉求，本院不予支持；关于原告要求被告返还房屋转让费103000元的诉求，庭审中双方均认可103000元是餐厨设备的转让费，该转让行为已履行完毕，原告又无证据证明转让时被告与他人有恶意欺诈、胁迫行为，与被告敏智元无直接关系，故本院不予支持；原告要求被告返还房屋押金5000元的诉求，本院予以支持；对被告敏某某反诉要求原告王某给付2016年4月至2017年3月的房租120000元的诉求，考虑到2016年春季至今餐馆仍有原告王某实际管理，原告应给付房租，故由本院酌情判决为宜；对被告敏某某反诉要求原告王某承担暖气设施损坏费50000元的诉求，其并未提供证据加以佐证，故本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王某与被告敏某某签订的房屋租赁合同于2016年10月1日解除。
二、被告敏某某退还原告王某房屋押金5000元。
三、反诉被告王某给付反诉原告敏某某房屋租金60000元。
四、上述第二、三项判决内容互相折抵后，反诉被告王某给付反诉原告敏某某房屋租金55000元，于本判决生效后30日内给付。
五、驳回原告王某的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告敏某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4570元，由原告王某承担，反诉案件受理费3700元，由被告敏某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。
审判长 宋 廷 宝
审判员 赵 正 红
审判员 陈 生 辉
二〇一六年九月十九日
书记员 才 毛 也
书记员 岗昂卓玛
本案判决所适用主要法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。