南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第1429号
原告方学东，男，1969年4月27日生，汉族，工人。
委托代理人俞江水，江苏天淦律师事务所律师。
被告卞新龙，男，1976年12月1日生，汉族，个体。
委托代理人徐月萍，江苏同心园律师事务所律师。
委托代理人杨正琴，江苏同心园律师事务所律师。
原告方学东与被告卞新龙确认合同效力纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方学东及其委托代理人俞江水、被告卞新龙及其委托代理人徐月萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告方学东诉称，原告因做生意急需，陆续向被告借款，口头约定月息15%，截止2011年11月，本息高达30多万元，迫于催债的压力，双方于2011年12月3日签订一份协议（下简称“12月3日协议”），议定暂时将原告的房屋过户给被告，到2012年12月31日后用50万元再赎回来。但实际办理过户时，12月3日协议不能办理过户手续，为了能将房屋暂时过户给被告，原、被告又于2011年12月7日签订了一份房屋买卖合同（下简称“12月7日合同”），称系房屋买卖，房款定为50万元。依据该份合同，办理了过户手续。但该份合同纯系假合同，虚构了买卖事实，实为高利借贷，现因原告暂无力归还被告的高利借贷，被告要求原告腾房发生争议，原告无奈诉讼，因原过户只是履行对债务的保障，故现要求确认双方的房屋买卖合同无效。
被告卞新龙辩称，原告所述不实，原告确因做生意需要，数次向被告借款，并曾用该争议房屋抵押向被告借款，但原告的债务累积到44万元后，原告表示再向被告借6万元后，同意以房抵债，双方遂签订了买卖合同，原告否认欠被告44万元和以房抵债的事实是不道德的，请求法院维护该买卖合同的效力，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告曾自2010年4月始陆续多次向被告借款，但双方对借贷数额和利率存有争议。2011年12月3日，方学东、卞新龙作为甲、乙方签订“12月3日协议”，约定内容为“1、甲方将位于青年路宏泰花园1幢207室暂时过户给乙方，乙方须在2012年1月1日前付给甲方陆万整（过户费用由乙方负责）。2、甲方在2012年12月31日前付给乙方伍拾万元人民币，乙方负责将房产过户给甲方（过户费用由乙方负责；如果甲方在2012年12月31日以后赎回房屋，一切费用将由甲方负责；如果甲方在2012年12月31日以后还未赎回房屋，房屋暂时由乙方保存，甲方可以居住此屋，但须向乙方交纳房租，第一年房租为300元／月，以后每年以10%递增），直至甲方赎回房屋为止。未尽事宜，甲乙双方另行协商”。
此份协议签订后，因房屋过户存在障碍，双方又于2011年12月7日签订原溧水县存量房买卖合同一份即“12月7日合同”，将该房重新又约定以50万元交易，并以此合同办理了过户手续，但双方并未以合同约定支付价款时间支付价款。该存量房买卖合同主要条款约定：甲方方学东自愿将其房屋出售给乙方卞新龙，乙方在2011年12月7日前付给甲方定金20万元，房款50万元，于2011年12月15日支付20万元，于2012年1月15日付10万元。双方定于2011年12月7日前向有关部门申请办理相关权益的更名手续，并定于2012年12月31日腾空房屋正式交付该房屋，并将落户于该房屋的户籍关系迁出。2011年12月26日，双方办理了房屋过户手续。2012年4月，被告以该房向区工商银行抵押贷款40万元。
2012年12月6日，原告认为“12月3日协议”显失公平，遂诉来法院要求撤销。本院于2013年3月5日驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉到南京市中级人民法院后于2013年7月18日撤回上诉后，并于2013年7月9日诉来本院，要求被告按“12月7日合同”支付房款50万元。被告主张其已支付完房款，其解释是签订“12月7日合同”前两年已经借款二、三十万元左右（几次庭审中陈述也不完全相同，）给原告，签订“12月3日协议”是支付最后6万元，签订“12月7日合同”中的定金20万元就是最初原告向被告借的款，而房屋过户后将原告所欠被告借款的原始借据已交给原告作废。原告目前承认曾向被告借过款，但认为系高额借贷，认为实际本金只有三万元，截止2011年11月底高额本息达30多万元。
再查明，12月3日协议中的6万元，原告于2012年元月从被告处取得。
以上事实，有原、被告陈述、“12月3日协议”、“12月7日合同”、房产证、判决书、裁定书、整理记录等证据证实。
本院认为，原、被告间借贷在前，签订房屋买卖过户协议在后，双方之间纠纷名为房屋买卖，实为民间借贷，虽然原、被告双方的“12月3日协议”、“12月7日合同”，均是对位于青年路宏泰花园1幢207室的处分，但双方并不是买卖房屋的意思表示，虽然通过“12月7日合同”办理了房屋过户手续，但该房实际仍由原告及其母亲占有使用，且该住房系原告与其母亲唯一住处，“12月3日协议”及原告的行为表明并不是要原告交付房屋，被告庭审中也表明“12月3日协议”中原告如拿出50万元可赎回该房，“12月3日协议”中也是这样约定的。而“12月7日合同”也并未实际支付价款，也并未对原、被告间借款转为房款作出约定，故本案“12月7日合同”应作无效合同处理，原告诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告认可2012年元月支付6万元，庭审中原告已认可，可确认；被告要求原告认可原借贷44万元，因双方争议较大，被告可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，判决如下：
原告方学东与被告卞新龙于2011年12月7日签订的原溧水县存量房买卖合同无效。
案件受理费8800元，由原被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8800元，南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号033401059040001276。
审 判 长 杨先木
审 判 员 戴祖庆
人民陪审员 郭景芝
二〇一四年九月十六日
见习书记员 俞玉琴
南京市溧水区人民法院文书稿纸
签发：核稿：承办人：民事判决书
（2014）溧民初字第1429号
原告方学东，男，1969年4月27日生，汉族，工人。
委托代理人俞江水，江苏天淦律师事务所律师。
被告卞新龙，男，1976年12月1日生，汉族，个体。
委托代理人徐月萍，江苏同心园律师事务所律师。
委托代理人杨正琴，江苏同心园律师事务所律师。
原告方学东与被告卞新龙确认合同效力纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方学东及其委托代理人俞江水、被告卞新龙及其委托代理人徐月萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告方学东诉称，原告因做生意急需，陆续向被告借款，口头约定月息15%，截止2011年11月，本息高达30多万元，迫于催债的压力，双方于2011年12月3日签订一份协议（下简称“12月3日协议”），议定暂时将原告的房屋过户给被告，到2012年12月31日后用50万元再赎回来。但实际办理过户时，12月3日协议不能办理过户手续，为了能将房屋暂时过户给被告，原、被告又于2011年12月7日签订了一份房屋买卖合同（下简称“12月7日合同”），称系房屋买卖，房款定为50万元。依据该份合同，办理了过户手续。但该份合同纯系假合同，虚构了买卖事实，实为高利借贷，现因原告暂无力归还被告的高利借贷，被告要求原告腾房发生争议，原告无奈诉讼，因原过户只是履行对债务的保障，故现要求确认双方的房屋买卖合同无效。
被告卞新龙辩称，原告所述不实，原告确因做生意需要，数次向被告借款，并曾用该争议房屋抵押向被告借款，但原告的债务累积到44万元后，原告表示再向被告借6万元后，同意以房抵债，双方遂签订了买卖合同，原告否认欠被告44万元和以房抵债的事实是不道德的，请求法院维护该买卖合同的效力，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告曾自2010年4月始陆续多次向被告借款，但双方对借贷数额和利率存有争议。2011年12月3日，方学东、卞新龙作为甲、乙方签订“12月3日协议”，约定内容为“1、甲方将位于青年路宏泰花园1幢207室暂时过户给乙方，乙方须在2012年1月1日前付给甲方陆万整（过户费用由乙方负责）。2、甲方在2012年12月31日前付给乙方伍拾万元人民币，乙方负责将房产过户给甲方（过户费用由乙方负责；如果甲方在2012年12月31日以后赎回房屋，一切费用将由甲方负责；如果甲方在2012年12月31日以后还未赎回房屋，房屋暂时由乙方保存，甲方可以居住此屋，但须向乙方交纳房租，第一年房租为300元／月，以后每年以10%递增），直至甲方赎回房屋为止。未尽事宜，甲乙双方另行协商”。
此份协议签订后，因房屋过户存在障碍，双方又于2011年12月7日签订原溧水县存量房买卖合同一份即“12月7日合同”，将该房重新又约定以50万元交易，并以此合同办理了过户手续，但双方并未以合同约定支付价款时间支付价款。该存量房买卖合同主要条款约定：甲方方学东自愿将其房屋出售给乙方卞新龙，乙方在2011年12月7日前付给甲方定金20万元，房款50万元，于2011年12月15日支付20万元，于2012年1月15日付10万元。双方定于2011年12月7日前向有关部门申请办理相关权益的更名手续，并定于2012年12月31日腾空房屋正式交付该房屋，并将落户于该房屋的户籍关系迁出。2011年12月26日，双方办理了房屋过户手续。2012年4月，被告以该房向区工商银行抵押贷款40万元。
2012年12月6日，原告认为“12月3日协议”显失公平，遂诉来法院要求撤销。本院于2013年3月5日驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉到南京市中级人民法院后于2013年7月18日撤回上诉后，并于2013年7月9日诉来本院，要求被告按“12月7日合同”支付房款50万元。被告主张其已支付完房款，其解释是签订“12月7日合同”前两年已经借款二、三十万元左右（几次庭审中陈述也不完全相同，）给原告，签订“12月3日协议”是支付最后6万元，签订“12月7日合同”中的定金20万元就是最初原告向被告借的款，而房屋过户后将原告所欠被告借款的原始借据已交给原告作废。原告目前承认曾向被告借过款，但认为系高额借贷，认为实际本金只有三万元，截止2011年11月底高额本息达30多万元。
再查明，12月3日协议中的6万元，原告于2012年元月从被告处取得。
以上事实，有原、被告陈述、“12月3日协议”、“12月7日合同”、房产证、判决书、裁定书、整理记录等证据证实。
本院认为，原、被告间借贷在前，签订房屋买卖过户协议在后，双方之间纠纷名为房屋买卖，实为民间借贷，虽然原、被告双方的“12月3日协议”、“12月7日合同”，均是对位于青年路宏泰花园1幢207室的处分，但双方并不是买卖房屋的意思表示，虽然通过“12月7日合同”办理了房屋过户手续，但该房实际仍由原告及其母亲占有使用，且该住房系原告与其母亲唯一住处，“12月3日协议”及原告的行为表明并不是要原告交付房屋，被告庭审中也表明“12月3日协议”中原告如拿出50万元可赎回该房，“12月3日协议”中也是这样约定的。而“12月7日合同”也并未实际支付价款，也并未对原、被告间借款转为房款作出约定，故本案“12月7日合同”应作无效合同处理，原告诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告认可2012年元月支付6万元，庭审中原告已认可，可确认；被告要求原告认可原借贷44万元，因双方争议较大，被告可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，判决如下：
原告方学东与被告卞新龙于2011年12月7日签订的原溧水县存量房买卖合同无效。
案件受理费8800元，由原被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8800元，南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号03×××76。
审判长杨先木
审判员戴祖庆
人民陪审员郭景芝
二○一四年九月十六日
见习书记员俞玉琴