福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第3298号
原告（反诉被告）林华兰，居民。
委托代理人蓝兴生，福建诺佳律师事务所律师。
委托代理人汤憬镕。
被告（反诉原告）陈朝萍，个体工商户。
委托代理人谢小岩，福建岩风律师事务所律师。
委托代理人邓倩，福建岩风律师事务所律师。
原告林华兰（反诉被告）与被告陈朝萍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法由审判员陈庆林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝兴生、汤憬镕以及被告委托代理人邓倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林华兰诉称，2009年6月15日，原、被告签订《店面租赁合同》，合同约定，原告将其所有的坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号2幢2号店面（面积：27.9㎡）出租给被告，租期3年。合同期限届满后，被告要求继续租赁上述店面。为此，原告于2012年6月14日委托其子胡俊礽与被告签订《店面租赁合同》，合同约定原告将上述店面继续出租给被告，租赁期限自2012年6月14日起至2017年6月13日止。租金及其支付方式为：每年缴纳一次，一年期满后5天内一次性支付下一年度的租金。第一、二年租金4500元／月，从第三年起租金按5%递增。被告应在2012年6月14日支付第一年租金54000元；在2013年6月19日前支付第二年租金54000元；应在2014年6月19日前支付第三年租金56700元（递增5%后的月租金为4725元／月）。若被告未按约交付租金逾期60天，原告有权解除合同。若被告未经原告同意逾期交付租金，原告有权要求被告按日利率万分之五支付尚欠租金的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿损失。合同订立后，被告向原告交付了押金20000元，并向原告支付了第一年租金54000元，其余租金被告至今未付。由于被告拒付2013年6月19日至今的租金，构成违约，原告有权解除合同，并要求被告返还上述店面。2013年8月31日，原告与龙岩市隆盛房屋拆迁有限公司（下称隆盛拆迁公司）签订1份《城市房屋征收补偿安置协议》，协议约定，原告应于2013年9月15日前将上述店面腾空完成搬迁，并交付隆盛�迁公司拆除。由于被告拒绝搬迁交付拆除，导致原告本应于2013年9月15日领取的剩余补偿款274683.83元被隆盛拆迁公司扣留至今。此外，原告于2013年8月获悉上述店面被政府征用拆迁后，即向被告提出解除合同，但被告予以拒绝，且亦不搬离所承租的店面。为此，原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2012年6月14日签订的《店面租赁合同》。2、被告于《店面租赁合同》解除后两日内将坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号2幢2号店铺交还给原告。3、被告支付原告从2013年6月14日起至2014年6月13日止拖欠的租金54000元，以及支付原告从2014年6月14日至店面返还之日止，按4725元／月标准计算的租金。4、被告支付原告以54000元为本金，日利率万分之五，从2013年6月19日起至店面返还之日止的逾期付款违约金。5、被告赔偿原告以剩余补偿款274683.8元为本金，月利率1%，从2013年9月15日起至店面返还之日止的经济损失。
被告陈朝萍辩称，被告同意解除双方当事人于2012年6月14日签订的《店面租赁合同》，并将坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号2幢2号店铺交还给原告。被告不同意原告的其余诉讼请求，理由如下：1、原、被告在签订上述《店面租赁合同》时，即已向原告缴纳了第一年租金54000元。在第一年的租期内，被告承租的店面因建设需要被政府征收，原、被告之间订立的前述合同根本无法履行。2013年1月，政府有关部门开始逐步对该区域展开拆迁工作。2013年7、8月间，被告承租的上述店面附近的房屋也开始拆迁。拆迁工作严重影响了被告的正常经营。因此，原告既未能依约保证店面及其附属设施处于正常安全状态，又怠于与被告解除租赁关系，则被告无须支付在此期间产生的租金。2、原告委托其子胡俊礽全权处理与被告之间的租赁事宜。被告拒付原告租金不是事实，理由如上所述。原告要求被告支付逾期付款违约金无理。同时，《店面租赁合同》规定，在租赁期间，被告承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同。据此，被告在2013年5月得知承租的店面被政府征收并且收到龙岩中心城市西安片区改造指挥部发给原告的《关于按时签订协议的通知》后，即向原告及其子胡俊礽提出解除合同，但胡俊礽未答复被告。2013年7、8月，政府的征收拆迁工作已严重影响被告的经营，被告又多次发短信催促胡俊礽处理解约事宜，仍未果。鉴于原告无法保证被告对店面的正常使用，其已构成违约。在此情形下，被告有权拒付原告下一年度的租金。不仅如此，被告还有权就原告的先行违约行为要求其承担违约责任。3、2013年5月31日，被告收到龙岩中心城市西安片区改造指挥部发给原告的《关于按时签订协议的通知》后，即要求胡俊礽尽快办理解约和店面交接事宜，但其一直拖延不予处理。2013年8月31日，原告与拆迁公司签订了征收补偿协议后，胡俊礽仍然不与被告办理上述事宜。因此，原告未能领取剩余补偿款274683.83元与被告无关，由此造成的损失应由被告自行承担。综上，被告同意原告第1、2项诉请，但请求法院驳回原告第3、4、5项诉讼请求。
反诉原告陈朝萍诉称，2012年6月14日，反诉原、被告签订1份《店面租赁合同》，并向反诉被告缴纳了押金30000元。2013年5月，因龙岩大道三期（西安段）集连接线道路建设需要，反诉原告承租的上述店面被龙岩市人民政府征收。《店面租赁合同》约定，租赁期间合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使反诉原告遭受损失的，反诉被告林华兰应按月租金的1倍向反诉原告支付违约金。因承租的店面被政府征收�造成反诉原告店面装修损失及拆迁期间无法营业的间接损失，故反诉被告应按约向反诉原告支付违约金4500元。此外，反诉原、被告订立《店面租赁合同》后，反诉原告因经营需要并经反诉被告同意对店面进行装修，花费4万余元。因此，反诉被告与拆迁公司订立的《龙岩中心城市房屋征收补偿安置协议书》载明的二次装修补偿14834.45元应归反诉原告所有。综上所述，反诉原告因承租的店面被征收而无法履行合同，反诉被告应当承担违约责任。为此，反诉原告请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金4500元。2、反诉被告支付反诉原告二次装修补偿14834.45元。3、反诉被告退还反诉原告押金30000元。
反诉被告林华兰辩称，反诉原告就本案向法院提起反诉前，其从未要求与反诉被告解除合同，反诉被告更不存在对反诉原告的上述要求置之不理的情况。2013年8月31日，�诉被告与拆迁公司签约后，反诉被告屡次要求反诉原告解约交付店面并支付租金，均遭拒。反诉原告要求反诉被告支付违约金4500元没有依据。同时，反诉原告主张其装修店面花费4万余元不属实。此外，反诉原告向反诉被告支付的押金为2万元，其主张向反诉被告支付了押金3万元不属实。综上，反诉被告同意退还反诉原告押金20000元，请求法院驳回反诉原告的其余诉讼请求。
经审理查明：2009年3月11日，坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号店面（建筑面积27.9平方米）办理了产权登记手续，原告林华兰是房屋所有权人。2009年6月，原告林华兰与被告陈朝萍签订壹份《店面租赁合同》，合同约定原告将其所有的坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号店面出租给被告用于经营（作为商业门面使用），租赁期限自2009年6月15日起至2012年6月14日止。第一年租金3800元／月，从第�年租金开始每年以5%递增。签约当日被告必须交付原告押金20000元和半年房租22800元。2012年6月4日，被告以银行转账方式向原告支付了30000元。上述店面租赁合同的期限届满后，原、被告又于2012年6月14日订立壹份《店面租赁合同》，合同约定被告继续向原告承租前述店面，租赁期限五年，自2012年6月14日起至2017年6月13日。每一年租金为4500元／月，从第三年租金开始每年以5%递增。租金支付方式为每年缴纳一次，壹年期满后5天内一次性支付下一年度房租。签约当日被告必须支付原告押金30000元和壹年房租54000元。原告应在被告支付壹年租金之日将上述房屋钥匙交付被告。原告必须保证出租给被告的门面能从事商业经营。租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋。被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施由原告所�，被告应在租赁期满后15日内搬离。被告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，原告不得干涉。被告需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知原告。在租赁期间，被告再转租房屋须事先书面通知原告，征得原告的书面同意。在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）双方协商一致，书面变更或解除合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使合同不可能履行。（3）在租赁期间，被告承租的门面被征收、征用或者被拆迁的。（4）因地震、台风等不可抗力因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止；因本合同终止使被告遭受损失的，原告应按月租金的壹倍向被告支付违约金。如支付的违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿，但下列情况除外：（1）该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益或者城市建设需要被依法征用或者拆迁的；（3）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（4）原告已被告知该房屋出租前已设定抵押的，现被处分的。被告应如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求被告按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。此外，上述店面租赁合同还就房屋的使用要求、维修责任等事宜作出了约定。原告的委托代理人胡俊礽以及被告陈朝萍均在上述《店面租赁合同》中签字。合同订立后，被告向原告缴纳了第一年的租金54000元，并继续使用上述房屋用于经营服装。2013年5月31日，龙岩中心城市西安片区改造指挥部向原告林华兰发出壹份《关于按时签订协议的通知》，督促其于2013年6月30日前按规定签订补偿协议。2013年8月31日，原告与福建省龙岩市住房和城乡建设局、龙岩市房屋征收与补偿中心、龙岩市隆盛房屋拆迁有限公司签订壹份《龙岩中心城市房屋征收补偿安置协议书》，协议约定因龙岩大道三期（西安段）及连接线道路建设需要，福建省龙岩市住房和城乡建设局根据龙岩市人民政府房屋征收决定书龙政征决（2012）23号，对原告所有的坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号房屋进行征收，补偿金额合计1586186.31元。被征收房屋的货币补偿与安置房价格互结差价后，福建省龙岩市住房和城乡建设局应在回迁时向原告支付房屋的产权调换差价款554683.83元（该款应于2013年9月15日前支付）。合同订立后，龙岩市隆盛房屋拆迁有限公司向原告预付了补偿款280000元，余款274683.83元因房屋未交付拆除而未付。2014年1月23日，龙岩中心城市西安片区改造指挥部向被告发出通知，要求其于2月23日前将西城西安北路84号店面腾空并交付拆除。2014年3月18日，龙岩中心城市西安片区改造指挥部又向被告发出通知，要求其于7日内将店面腾空交付拆除。双方当事人现就被告应否向原告支付次年租金54000元以及当事人是否应承担违约责任等事宜各执一词，故而成讼。
另查明，2014年4月19日，原告向胡俊礽出具壹份《委托函》，委托其处理坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号店面的所有租赁事务。
诉讼中，原、被告于2014年7月16日达成壹份《解除合同及移交协议书》，协议约定双方当事人同意立即解除于2012年6月14日订立的《店面租赁合同》，被告限期将坐落于龙岩市新罗区西城西安北路84号店面腾空并搬迁完毕。被告将前述店面的钥匙交还给原告（视为店面交付）。上述协议已于�日履行完毕。
以上事实，有原告林华兰提供的《店面租赁合同》2份、房屋所有权证、土地使用权证、《龙岩市城市房屋征收补偿安置协议》、通知2份、龙岩市隆盛房屋征收服务有限公司证明、现场照片，被告陈朝萍提供的《店面租赁合同》1份、委托函、《关于按时签订协议的通知》、转账凭证以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告林华兰与被告陈朝萍于2012年6月14日订立的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。合同履行期间，本案讼争店面因公共建设需要被政府征收，前述《店面租赁合同》实际已无法履行，故而原、被告均可依约主张解除合同。诉讼中，双方当事人已就解约及返还讼争店面事宜达成了协议并已履行完毕，并未违反法律规定，本院予以照准（不再另行作出判决）。《中华人民共和国民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”鉴于《店面租赁合同》因政府的征收行为而无法履行，且龙岩中心城市西安片区改造指挥部已于2013年5月31日发出《关于按时签订协议的通知》，督促当事人应于2013年6月30日前按规定签订补偿协议。在此情形下，双方当事人均应及时终止合同的权利义务关系，原告不应继续出租店面赢利，被告亦应及时腾空店面并将其交付有关部门处理，以确保市政工程项目的顺利实施。然而，双方当事人直至本案诉讼期间才办理了店面的交接手续，原告诉请被告缴纳店面交付之前产生的租金，双方当事人的上述行为均不符合民法通则第七条的规定，与社会公共利益相悖。原告诉请被告支付次年度即2013年6月14日至2014年6月13日期间的租金54000元，以及从2014年6�14日至返还店面之日止，按4725元／月计付的租金，本院不予支持。鉴于被告在合同的次年度继续使用店面以及原告要求被告缴纳店面返还前产生的租金均有违社会公共利益，故而原告诉请被告支付逾期缴纳次年租金54000元所产生的违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。原、被告未及时解除《店面租赁合同》并将店面交付有关部门拆迁，致使原告的剩余补偿款274683.8元未能按期发放，客观上造成了一定的经济损失。对此损害事实，原、被告均有过错，应各自承担50%的民事责任。原告要求被告按月利率1%赔偿前述经济损失，缺乏事实依据，但被告应按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿原告相应的损失。此外，《店面租赁合同》第十一条规定，在租赁期间，若房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用导致合同解除并使被告遭受损失的，原告无须按照月租金的壹倍向被告支付违约金。据此，反诉原告诉请被告给付违约金4500元，与前述合同的约定相悖，本院不予采纳。诉讼中，反诉原告并无举证证明其对讼争店面进行了装修并花费了4万余元，故其诉请二次装修补偿款14834.45元，理由不足，本院不予支持。反诉原、被告订立的《店面租赁合同》约定，反诉原告应于签约当日向反诉被告缴纳押金30000元；反诉原告在诉讼中向本院提供了其于2012年6月4日以银行转账方式向反诉被告付款30000元的银行转账凭证。至此，反诉原告陈朝萍的举证责任已经完成。反诉被告林华兰主张其仅收到押金20000元，但并未提供相反证据予以证实，本院不予采纳。因此，反诉被告仅同意返还反诉原告押金20000元的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第一百零六第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九�三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈朝萍应于本判决生效之日起五日内赔偿原告林华兰以274683.8元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年9月16日至2014年7月16日期间经济损失的50%。
二、驳回原告林华兰的其他诉讼请求。
三、反诉被告林华兰应于本判决生效之日起五日内返还反诉原告陈朝萍押金30000元。
四、驳回反诉原告陈朝萍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4790元，减半收取为2395元，由原告林华兰负担2000元，被告陈朝萍负担395元；反诉案件受理费517元，由反诉原告陈朝萍负担200元，反诉被告林华兰负担317元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 庆 林
二〇一四年八月十五日
书记员 黄海燕（代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。