云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第1353号
上诉人（原审原告）刘高松，男，汉族，云南省会泽县人。
委托代理人高伟，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）马清山，男，回族，云南省寻甸县人。
上诉人刘高松与上诉人马清山房屋租赁合同纠纷一案，会泽县人民法院作出（2015）会民初字第1014号民事判决。刘高松、马清山均不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人刘高松的委托代理人高伟、上诉人马清山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审确认的法律事实：2008年11月18日，原告刘高松与被告马清山签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于会泽县城西直街下段228号二间三层建筑面积402平米的房屋出租给被告；租赁期限从2009年4月8日至2012年4月7日，租金每年76600元，续租期限从2012年4月8日至2015年4月7日，续租租金在原租金基础上每年增加18%；房屋租赁期满，包括续租期，承租人返还房屋时间为2015年4月8日，承租人若推迟返还房屋，每天按建筑面积每平方米1元作为违约金支付出租人，原承租租金按照正常支付；合同期满，出租人在相同情况下，原承租人有优先权；租期满前3个月通知对方，若继续租用，双方协商，在同等价格时，承租人有优先权，必须新签合同。合同签订后，原被告双方均履行了合同义务，且在续租期间原告均是以每年90388元收取年租金。2014年3月7日，原告在房屋租金收据上注明了“依据房屋合同，本房合同期满房主收回房屋，特提前告知”的字样。2015年3月20日，原告刘高松委托云南和欣律师事务所律师高伟向被告马清山发出律师函，告知新的租金方案，并明示如果2015年4月1日前未作任何明确答复，视为不再续租。合同期限届满后，原被告双方未能续签新的房屋租赁合同，被告仍然继续使用该房屋进行正常经营，经原告多次通知，被告拒不返还房屋，原告遂诉至本院。庭审中，被告马清山表示收到过此律师函，无法接受新的续租方案。
原审法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现该合同履行期限已经届满，双方未再续签新的租赁合同，出租人有权终止租赁关系。原告提前通知被告不再续租，已给被告留足合理的准备期限，被告在无法接受新的续租方案的同时又不愿履行退房义务，属于违约行为，故原告要求被告返还房屋的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告按每天407元给付2015年4月8日至判决生效之日的房屋租金，依据合同约定，按原承租租金正常支付，原租金为每年90388元，以此计算日租金为248元，原告超过合同约定数额的部分请求，本院不予支持。同时原告要求被告按每天402元给付2015年4月8日至判决生效之日的违约金，原告主张的约定违约金过高，本院酌情认定为每日200元。被告辩称双方已经达成口头协议续签房屋租期至2018年4月7日，因无相关证据印证，原告又予以否认，且与合同约定的“若继续租用，双方协商，在同等价格时，承租人有优先权，必须新签合同”的约定不符，本院不予采信。同时，被告关于其受伤致残与原告有直接关系的辩称，属另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告马清山于本判决生效之日起十日内将会泽县城西直街下段228号房屋腾空返还原告刘高松；被告马清山于本判决生效之日起十日内支付原告刘高松自2015年4月8日起至判决生效之日的房屋租金，每日按人民币248元支付；被告马清山于本判决生效之日起十日内支付原告刘高松自2015年4月8日起至判决生效之日的违约金，每日按人民币200元支付；驳回原告刘高松的其他诉讼请求；案件受理费人民币100元免收。
宣判后，刘高松不服，提出上诉，请求二审法院依法撤销原判第二、三、四项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由马清山承担全部诉讼费。主要上诉理由：一审法院对马清山应承担的租金及违约金数额的认定背离了双方合同约定及法律规定。1、未按合同约定对马清山应付租金进行判决缺乏事实依据和法律依据。一审认定双方所签订合同效力为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，但认定租金时却置合同约定于不顾，按上诉人在合同期内基于被被上诉人的照顾而减免部分租金后所收取的租金额度进行计算，显然属认定事实错误；双方在合同中约定续租租金在原租金的基础上每年增加18%，在合同履行过程中，上诉人基于对马清山的照顾，对其租金给予了部分减免，每年按90388元收取，这是上诉人在合同约定外对自己权利的处理并非给予合同的约定。双方合同期届满后，马清山拒不履行合同义务，按期退还上诉人的房屋，已属违反诚实信用原则的违约行为，但一审在计算租金时按照合同期间自愿减免后的租金进行计算，显然是缺乏事实依据及法律依据，侵害了上诉人的合法权益。2、一审法院对违约金调整没有法律依据，超越审判职权。一审认定原告主张的违约金过高，但未就该违约金过高的理由和依据作任何阐述，这样的认定显然不具有任何说服力。根据本案争议房屋所处的现阶段平均租赁价格，上诉人认为双方合同约定的违约金完全不存在高于因马清山违约而给上诉人造成的租赁损失的情形。对于违约金是否恰当，该如何调整，合同法已经明确规定，违约金调整制度的适用必须是以当事人请求为前提。马清山在一审中未提出违约金过高的抗辩，应尊重当事人的意思自治，按照合同约定计算违约金，不能主动调整。因此，一审法院在没有当事人提出请求的基础上擅自对双方合同约定的违约金进行调整已经超越审判职权。
马清山不服，提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回刘高松的诉讼请求，并由刘高松承担全部诉讼费。主要上诉理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审没有正确认定刘高松在合同租赁期限内（2009年4月8日至2015年4月7日）对上诉人的优惠属于赔偿性质，刘高松曾经多次承诺，只要上诉人需要租赁，将长期给予其续租及优惠的事实。上诉人所遭受的人身损害系帮助刘高松处理事务所致，其承诺将在租赁合同中给予上诉人长期的照顾和优惠，并且在合同履行中所收租金也未按照合同约定的租金每年递增18%来执行，实际印证了对上诉人的优惠进行赔偿，也可充分证实“长期优惠和损害性赔偿性质”长期存在本案中。本案一审中，3张租金收据、租赁合同复印件可以印证未按照合同约定的租金每年递增18%收取；上诉人举证材料第五组录音证据中“录音1、2、3、4、5、6、8、9”的内容充分证实了合同执行中，用租金优惠方式作为赔偿的实质性和赔偿原因，刘高松违背自己的一贯承诺和做法，为了逃避责任不考虑上诉人因他强力要求所造成的终身残疾，也至终身生活不能自理，也不考虑给上诉人带来的打击和伤害，不但不继续履行租金优惠赔偿承诺，反而单方面巨额的提高租金。这种不但不承担赔偿责任，甚至公开欺负和侮辱的行为，对于上诉人显著不公平。一审判决未认定“刘高松的优惠属于赔偿性质并长期存在”，忽然巨额提高租金以合法形式达到逃避责任的非法目的，将导致本案合同续存的前提和基础改变，导致判决结果逆转，背离社会公平。2、一审判决认定证据错误，适用法律错误。一审判决认定上诉人提供的第2、3、4、5组证据真实性无法核实，且无关联性，不予采信，属于认定错误，该几组证据是同一地段，相同结构相同新旧相同面积，同一时间建筑的门面租金情况，双方执行到18年7月每两间租金是11万左右，刘高松把9万的房租忽然提高到34万，缺乏公平公正性，是恶意逃避责任的方式，上诉人所交合同的真实性恳请法院实际调查。一审判决认定上诉人提交的第9组证据“证人保金仙，丁存英的证人证言”不予采信，也属认定错误，缺乏法律依据，证人证言能够相互印证，所证实内容也与本案事实密切相关，同时两证人的证言言之有物，有相关的证据相互辅助（销售账单），能够说清楚证据时间和真实性。一审因两位证人与上诉人有利害关系而加以排除，不予采纳上述关键性证据，明显违背法律规定和基础事实，将导致本案事实混乱和认定错误，导致审理一边倒，无法实现社会公平。3、一审法院没有充分考虑本案纠纷的特殊前提，上诉人因帮助刘高松处理事务受伤，刘高松对上诉人存在法律上的帮助义务和赔偿责任，并且也在合同执行中承诺并给予了优惠和帮助，现刘高松忽然单方巨额提高租金的做法，明显是违背承诺，逃避责任。我希望公平公正的处理，了解当地的实际房租，我要求其给我续租3年，我会退出，我投资了，希望给我时间退出。如果不愿意，给我1年的时间退出，我照样付出房租。
上诉人刘高松答辩称，1、马清山以遭受人身损害为由对本案进行抗辩缺乏依据，从一审审理过程中，马清山提交的证据能够表明是2007年10月18日受伤，在此时间段，马清山与刘高松之间并不存在房屋租赁关系，因此其抗辩理由与本案查明的基本事实不符，同时其抗辩理由与本案争议的法律关系是不同的法律关系。2、马清山在上诉理由中一再强调刘高松曾口头与其达成口头协议与本案查清的事实不符，马清山提交的证据不具备证据的三性，不应当得到法庭的采纳，同时双方在2008年签订的合同中约定要续租要重新签定合同，其主张双方达成新的协议不符合双方合同约定，在合同履行过程中双方并未对该条款进行过变更，所以马清山的上诉理由不能成立。
二审中，上诉人马清山为证实其主张，向本院提交了2008年3月14日到2014年3月10日刘高松出具的租房收条7份（一审刘高松提交了3张），证明其摔伤时已租刘高松的房屋。
经质证，上诉人刘高松认为其中3份其一审已提交了。针对2008年至2011年4月份的真实性客观性没有意见，但在此期间刘高松没有将房屋租给马清山，是马清山从其他人手中转租的，不是与刘高松之间有租赁关系。2008年4月8日的收据，不论其是转租，也是从2008年4月8日开始的，而马清山主张其伤情与刘高松之间的关系，其是2007年受伤的，证明不了是刘高松的责任导致其受伤，该证据与其待证事实没有联系，无法证明其证明目的。
本院认为：上诉人提交的7份收条，具有真实客观性，但从收条时间最早系2008年4月8日，并不能证实其2007年摔伤时已租刘高松的房屋。
上诉人刘高松未向本院提交新证据。
经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点：1、马清山是否应当返还租赁物？2、本案租金及违约金应如何计算？
本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行。
就“马清山是否应当返还租赁物”的问题。马清山主张双方的租赁期限口头约定到2018年，但刘高松不予认可，而马清山提供的录音在没有其他证据予以佐证的情况下，无法确认真实性，原审法院未采信该录音符合法律规定，故马清山的该主张无有效证据证实，不能成立。根据双方签订的租赁合同期限至2015年4月7日，现合同履行期限已届满，刘高松按约定提前通知马清山不再续租，双方最后未能续签租赁合同，现刘高松不同意续租要求返还房屋，有事实和法律依据，马清山理应按照合同约定履行返还房屋的义务。就上诉人马清山提出其因为刘高松帮工致伤，属于另一法律关系，不在本案的审理范畴，不能作为其拒绝返还房屋的理由。
就本案的租金问题，上诉人刘高松主张按每天407元计算租金，但双方在合同实际履行过程中，2012年4月8日至2015年4月7日的年租金均按90388元履行，应视为双方对房屋租金的变更履行，双方又未再续签新的租赁合同，租金应按照原承租的租金支付，超过部分不符合双方约定，不应得到支持。原审法院按每天248元计算租金符合法律规定，本院予以认可。
就本案的违约金问题，上诉人马清山未按合同约定按时返还房屋，其行为已经构成违约，应支付相应的违约金。本案中，双方约定的违约金过高，应当予以适当调整，而马清山在一审答辩时也明确表示其并未违约，不同意支付违约金，故原审法院调整违约金并无不当。双方在合同履行期限内，马清山均按约定按时支付租金，但马清山拒不返还房屋的行为违约，理应支付违约金。因双方约定的违约金过高，而经原审法院依法调整的违约金仍然过高，故本院依法予以重新调整，违约金以每日租金人民币248元为基数、按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持会泽县人民法院作出的（2015）会民初字第1014号民事判决第一、二项，即“一、被告马清山于本判决生效之日起十日内将会泽县城西直街下段228号房屋腾空返还原告刘高松；二、被告马清山于本判决生效之日起十日内支付原告刘高松自2015年4月8日起至判决生效之日的房屋租金，每日按人民币248元支付”。
二、撤销会泽县人民法院作出的（2015）会民初字第1014号民事
判决第三、四项，即“三、被告马清山于本判决生效之日起十日内支付原告刘高松自2015年4月8日起至判决生效之日的违约金，每日按人民币200元支付；四、驳回原告刘高松的其他诉讼请求。”
三、由上诉人马清山于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘高松自2015年4月8日起至判决生效之日的违约金，每日以租金人民币248元为基数、按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。
四、驳回上诉人刘高松的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，予以免交；二审案件受理费，本院予以免收。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 徐 坤
审判员 李桂兰
审判员 赵艳绘
二〇一五年十二月十七日
书记员 贾琼丽