江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01443号
上诉人（原审被告）江苏五爱拍卖有限公司，住所地无锡新区长江北路174-9号。
法定代表人马红娟，该公司董事长。
委托代理人孟公严，江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人徐林鑫，江苏开炫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）无锡市仕振物业管理有限公司奕淳公寓分公司，住所地无锡市新区奕淳公寓170号-1-301。
负责人杭河水，该公司经理。
委托代理人鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。
委托代理人李玉英，该公司职员。
上诉人江苏五爱拍卖有限公司（以下简称五爱公司）因与被上诉人无锡市仕振物业管理有限公司奕淳公寓分公司（以下简称仕振分公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
仕振分公司原审诉称：五爱公司于2006年8月2日取得了无锡市长江北路174-9号房屋的产权，该房屋系商业用房，每月每平方米的物业管理费为2元，但五爱公司自2011年10月1日起至今一直未支付物业服务费，截止到2013年12月31日共计结欠物业服务费540240.84元。仕振分公司多次向五爱公司催讨未果，故诉至法院，要求五爱公司支付物业管理费540240.84元，滞纳金132359元（暂计，要求从2010年10月1日起至判决给付之日止，按每日应交管理费的万分之五计算）。
五爱公司原审辩称：仕振分公司从未与五爱公司协商过物业管理费的标准，且仕振分公司未与五爱公司签订过物业服务合同，也未向五爱公司提供过任何物业服务，故无需支付物业费；无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称奕淳公司）并非争诉物业的开发商，故其与仕振分公司签订的前期物业服务合同无效；仕振分公司的收费依据是2005年物价局的批复，但其中商业用房的物业管理费是需要物业公司与业主协商确定，但双方未达成协议，且欠费真正原因是新区管委会未批准徐卫东在此房屋中开设农贸市场。综上，仕振分公司要求五爱公司支付物业管理费没有事实和法律依据，请求驳回仕振分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：
2006年8月2日，五爱公司通过拍卖方式获取了无锡市新区长江北路174-9号房屋（以下简称争诉房屋）的产权，该房屋属于无锡市奕淳公寓小区，房屋共计3层，建筑面积为10004.46平方米。2003年10月28日、2008年10月25日、2013年10月15日，奕淳公司分别与无锡市仕振物业管理有限公司签订了物业管理委托合同及前期物业服务合同，约定将奕淳公寓的物业服务委托给无锡市仕振物业管理有限公司进行管理，委托管理期限为2003年10月28日至2013年10月27日。双方同时约定：在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，双方签订的前期物业服务合同自动终止。双方在2008年签订的前期物业服务合同中约定：物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，其中商业物业每月每平方米2元。截止目前，奕淳公寓小区尚未成立业主委员会。物业服务合同签订后，无锡市仕振物业管理有限公司将奕淳公寓的物业服务交由其下属分公司仕振分公司进行管理，并由其收取物业管理费。2005年11月17日，无锡市物价局对于奕淳公寓一期的物业服务收费标准作出了批复：住宅每月每平方米建筑面积1.20元（含电梯使用费）；经营性用房物业服务收费标准、特约服务收费标准等由物业公司根据市场价格水平与业主或委托者双方协商确定；批复自2005年12月1日起执行，待住宅区业主委员会成立后重新确定收费标准。
原审另查明，五爱公司于2006年11月10日将争诉房屋租赁给徐卫东，此后该房屋一直由徐卫东实际使用。2007年11月6日，五爱公司因徐卫东未按约支付租金诉至法院，后法院于2008年3月17日判决解除五爱公司与徐卫东之间的租赁关系。2011年5月13日，仕振分公司因五爱公司拒不支付物业管理费为由诉至法院。2012年6月20日，法院判决五爱公司向仕振分公司支付2007年3月16日至2011年9月30日的物业管理费540000元。2014年1月27日，仕振分公司诉至法院，要求五爱公司支付2011年10月1日至2013年12月31日的物业管理费并支付违约金。
上述事实，由仕振分公司提供的无锡市房屋登记簿证明、物业管理委托合同、前期物业服务合同2份、锡价服（2005）368号批复、（2011）新民初字第00529号民事判决书及双方当事人的陈述在卷佐证。
原审诉讼中，五爱公司表示该物业管理费应当由徐卫东承担，并提供了其与徐卫东签订的租赁合同复印件予以佐证。仕振分公司表示证据的真实性无异议，但是表示案件事实已经由在先的生效判决文书予以确定。
原审诉讼中，五爱公司表示仕振分公司未提供过任何物业服务；在徐卫东使用该物业期间仕振分公司未向其主张物业管理费，自身存在过错；欠费真正原因是新区管委会未批准徐卫东在此房屋中开设农贸市场的抗辩意见，但均未提供证据予以证明。仕振分公司不予认可，并提供了2012年度与2013年度的保安、保洁日检表，证明其向包括沿街各商铺在内的内场与外场均提供了物业服务。五爱公司表示对于证据的真实性无异议，但是外面地上很脏，商铺门口有人停放车辆，但未提供证据予以佐证。
原审诉讼中，五爱公司主张仕振分公司与奕淳公司签订的前期物业服务合同无效，理由是奕淳公司并非争诉房屋的开发商，其无权与物业公司签订前期物业服务合同，并提供了合作协议书复印件、协议书复印件3份、合作参建“金粤大厦”项目补充协议书复印件、补充协议书复印件予以佐证，载明：1、苏北商业发展有限公司（以下简称商业公司）、上海振耀实业有限公司（以下简称振耀公司）、上海金粤渔村餐饮有限公司（以下简称金粤公司）协商共同出资兴建金粤大厦；2、奕淳公司参与合作建设，并约定全权委托奕淳公司运作项目，争诉房屋归商业公司与振耀公司所有，由奕淳公司承建；3、商业公司、振耀公司、奕淳公司共同受让了相关国有土地；4、商业公司与振耀公司因相关执行案件，争诉房屋由扬州市中级人民法院拍卖，五爱公司经拍卖取得争诉房屋的所有权。仕振分公司表示对于上述证据的真实性、关联性均不予认可，并提供新区管委会的批复、商品房预售许可证、关于命名“奕淳公寓”的通知，证明奕淳公司系争诉房屋的建设单位。五爱公司表示真实性无异议，但不能证明奕淳公司为开发商。
为查明案件事实，法院向扬州市中级人民法院调阅了相关卷宗，查明五爱公司提供的上述复印件均复印自该院执行卷宗，经核对复印件与原件一致。仕振分公司与五爱公司对于法庭调查无异议。
为查明案件事实，法院向无锡市房屋登记中心新区分中心查询，调取了房屋权属转移登记申请书，查明五爱公司通过拍卖的方式从奕淳公司直接受让了争诉房屋。仕振分公司与五爱公司对于法庭调查及证据均无异议。
原审法院认为：
建设单位应当签订书面的前期物业服务合同选聘物业服务企业。物业买受人应当遵守建设单位签订的前期物业服务合同。本案中，尽管五爱公司提供了证据证明奕淳公司并非该楼盘项目的原始发起人，但是根据土地使用权出让合同以及商品房预售许可证来看，本案的争诉房屋与小区其他房产均为“奕淳公寓”房地产项目的组成部分，并不存在区分，奕淳公司作为土地使用权的共同受让人，并非仅仅是代建施工方，根据五爱公司提供的协议，其作为合作建设单位由其作为名义上的唯一建设单位办理了建设与销售的相关证照，可以认定其代表其他合建方签订的物业服务协议有效。
业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。因无锡市奕淳公寓小区尚未成立业主委员会，在业主委员会成立前奕淳公司作为建设单位与无锡市仕振物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，其效力及于无锡市奕淳公寓小区的全体业主。现无锡市仕振物业管理有限公司将奕淳公寓的物业服务交由其下属分公司仕振分公司进行管理，亦同意由仕振分公司收取物业管理费，且是仕振分公司实际履行物业管理合同，故由其收取物业管理费并无不当，五爱公司应当按照前期物业管理合同的约定向提供物业管理服务的仕振分公司交纳物业管理费。关于物业管理费的收取标准，根据无锡市物价局的批复，经营性用房物业服务收费标准由物业公司根据市场价格水平与业主协商确定，此处的业主不应当是指某个业主个人，而应当是小区同样情况的大多数业主，因为要求物业公司与接受物业管理的每个业主均达成一致意见，对于物业公司过于苛求，只要与大多数业主能就收费标准达成一致意见，则应当适用于同类情况的全体业主。虽然仕振分公司未与五爱公司就物业管理费收费标准达成书面协议，但仕振分公司与小区内其他同类情况的大多数业主达成了一致意见，经营性住房的物业管理费均按照每月每平方米建筑面积2元收取，且在第二期前期物业服务合同中双方亦约定了经营性住房的物业管理费为每月每平方米2元，故该标准应当适用于五爱公司，对于仕振分公司主张每月每平方米2元收取物业管理费的请求，法院予以支持。
五爱公司认为仕振分公司未对其提供物业管理，其不应当支付物业管理费。由于仕振分公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。仕振分公司已经提供证据证明其对于包括商铺在内的内外场地均进行了保安保洁服务，五爱公司尽管提出了卫生方面有瑕疵，但是要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。业主不能仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业管理费。现仕振分公司主张五爱公司拖欠了2011年10月1日至2013年12月31日的物业管理费主张540240.84元，符合法律规定，法院予以确认。对于物业公司主张的逾期付款违约金，符合合同约定，亦未违反法律规定，法院亦予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决：
五爱公司于判决发生法律效力之日起十日内支付仕振分公司2011年10月1日至2013年12月31日止的物业管理费540240.84元及以所欠物业费为基数按每日万分之五计算的自欠付当月起至付清日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14572元，保全费5000元，共计19572元，由五爱公司负担。
五爱公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1，原审法院未考虑物业服务的内容以及物业费收取的标准是否合理，就直接依据以往的交费记录进行判决是不合理的；2，仕振分公司未对收费项目、标准等进行公示，五爱公司对其收费标准不予认可；3，仕振分公司从2011年起未对五爱公司提供任何物业服务，五爱公司处于空置状态，有理由拒付物业管理费；4，仕振分公司针对不同业主的物业费收取标准不统一，对无锡东海渔港酒店管理有限公司（以下简称东海渔港酒店）的收费标准是0.5元／平方米，显失公平，要求按照相同标准支付物业费；5，该小区物业管理公司是无锡市仕振物业管理有限公司，仕振分公司作为本案的主体不对。要求查清事实，依法撤销原审判决并改判。
仕振分公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
另查明，2006年12月1日，甲方奕淳公司与乙方东海渔港酒店签订一份房屋租赁协议，该协议约定：甲方将位于无锡市长江北路174号的商业用房（建筑面积5397.48平方米）租赁给乙方作为酒店使用。
针对五爱公司在二审期间提出的收费标准不统一问题，仕振分公司出具书面说明，东海渔港酒店是按每月每平方米0.5元收取物业费，原因：1，东海渔港酒店是按8439.3平方米计算支付物业服务费，但其自有建筑面积仅为3041.82平方米，其余5397.48平方米系向物业管理委托合同方奕淳公司租赁；2，因租赁双方业务有联系，奕淳公司承诺在其他方面对物业公司适当支持。
2015年6月18日，五爱公司又向原审法院起诉仕振分公司、无锡市仕振物业管理有限公司，要求：1，判令第一被告赔偿损失27万元（从2014年8月14日起至2015年5月14日，按每月30万元计算；之后租金损失按照此标准计算至实际恢复水电之日止）；2，判令第二被告在第一被告不能清偿范围内承担补充清偿责任；3，判令第一被告承担本案诉讼费用。此案正在审理中。
上述事实，由房屋租赁协议、函、（2015）新民初字第1553号受理案件通知书、民事起诉状及双方当事人的陈述在卷佐证。
本案争议焦点为：1，仕振分公司的原告主体资格是否适格；2，仕振分公司收费标准是否符合规定；3，五爱公司有没有理由可以拒付物业管理费；4，五爱公司要求按照0.5元／平方米支付物业费是否准许。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
奕淳公司与无锡市仕振物业管理有限公司签订的物业管理委托合同、前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。无锡市仕振物业管理有限公司将奕淳公寓的物业服务交由其下属分公司仕振分公司进行管理，并由仕振分公司收取物业管理费，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。仕振分公司依法主张权利，符合法律规定，五爱公司认为仕振分公司作为本案的主体不对，无法律依据，本院对该上诉请求不予支持。
2005年11月17日，无锡市物价局对于奕淳公寓一期的物业服务收费标准作出了批复：住宅每月每平方米建筑面积1.20元（含电梯使用费）；经营性用房物业服务收费标准、特约服务收费标准等由物业公司根据市场价格水平与业主或委托者双方协商确定。目前，仕振分公司与小区同样情况的大多数业主达成协议，按照2元／平方米收取，符合法律规定，五爱公司认为仕振分公司收取物业管理费不规范、不合理，与事实不符，本院对该上诉请求也不予支持。
仕振分公司管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主服务。五爱公司以自己没有享受到仕振分公司为其提供的物业服务，及仕振分公司提供的物业服务质量有问题，拒付物业管理费，无法律依据，本院对该上诉请求也不予支持。
由于东海渔港酒店租赁商品房开发商奕淳公司房屋，且租赁面积占整个酒店的大部分面积，且该物业管理仍为前期物业管理，仕振分公司对东海渔港酒店按0.5元／平方米收取物业管理费，属于双方意思自治，且不损害第三人利益，五爱公司以此要求按照0.5元／平方米收取物业管理费，无法律依据，本院对该上诉意见不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14572元，由五爱公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一六年一月八日
书记员 唐广征