广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9510号上诉人(原审原告)：冯伟雄，男，1967年6月21日出生，汉族，住广州市海珠区仁厚直**号之****房。委托代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。委托代理人：谢漩，广东永通律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：肖洁红，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陈卫东，住广州市越秀区。肖洁红、陈卫东共同委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。上诉人冯伟雄、肖洁红、陈卫东因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯伟雄上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判肖洁红、陈卫东向冯伟雄赔偿损失376270元。2、本案一、二审案件诉讼费及一审评估费由肖洁红、陈卫东承担。事实和理由：（一）肖洁红、陈卫东的根本性违约行为造成涉案《房屋买卖合同》解除，导致冯伟雄合同目的落空，理应承担违约责任。涉案《房屋买卖合同》签订后，肖洁红、陈卫东利用冯伟雄的资金为其还清房贷，但其后却拒绝办理房屋的涂销抵押手续，人为制造无法办理房屋过户的障碍，以达到毁约目的。(2015)穗中法民五终字第1252号民事判决及本案的原审判决均已对其行为作出认定。（二）合同没有约定违约责任并不等于违约方无须承担违约责任。《合同法》第九十七条只是笼统地针对协商解除合同后所产生的后果或权利义务进行界定，并没有突出对违约方违约责任的追究，因此一审法院适用法律并不准确。《合同法》第七章“违约责任”部分第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十三条也规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条也明确规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张……进行认定。由此可知，冯伟雄因肖洁红、陈卫东违约导致合同解除造成的损失应该获得赔偿。（三）冯伟雄的损失。双方于2013年11月10日签订合同，均认可涉案房屋的价值为190万元，合同解除当月(即评估时点)的房屋市场价值为2276270元。因此，本案中，冯伟雄的经济损失为376270元，该金额也是冯伟雄在本次房屋交易过程中的可预见利益。冯伟雄从签约购房到2015年9月2日法院判决确认双方解除合同，经历了近两年。在这两年里，肖洁红、陈卫东恶意地利用冯伟雄的资金谋求利益，而房价却一步一步上涨，导致冯伟雄的利益受到严重损害。故冯伟雄要求肖洁红、陈卫东承担赔偿房屋溢价部分的损失是正当的。（四）原审判决不支持冯伟雄要求支付涉案房屋溢价部分损失错误。首先，赔偿损失的责任具有合同解除后违约方对守约方进行补救的功能，且有明确的法律规定。其次，双方合同第三条明确约定“购房款余额捌拾万元(￥800000.00元)乙方承诺在房屋交易过户时全部付清”，由于肖洁红、陈卫东违约，时间节点完全到达不了房屋交易过户的那一天，至合同解除之日，冯伟雄尚无需承担支付剩余80万元购房款的义务，“仅支付购房款110万元”不能成为肖洁红、陈卫东免责的理由。再次，违约责任的承担与双方所有合同义务是否均已履行不能划等号，房屋交付与否与违约责任完全无关，即使肖洁红、陈卫东自认已经交付房屋。（五）在房价普涨的背景下，若房屋出售方皆如肖洁红、陈卫东，必然导致交易秩序大乱，也严重损害善意交易人的利益，不符合诚信原则。肖洁红、陈卫东答辩称：不同意冯伟雄的上诉请求。理由如下：第一，本案中并不存在合同目的落空的情形，在本案一审及（2015）穗中法民五终字第1252号案的一、二审审理过程中，肖洁红、陈卫东已经为履行合同作了充分准备，已于2013年11月12日归还银行贷款，当时肖洁红、陈卫东要求继续履行，是冯伟雄不同意，坚持要求解除合同。该案肖洁红、陈卫东上诉不同意解除合同，但是二审法院对此维持了该案解除合同的判项。第二，冯伟雄一直没有履行合同，且没有支付第三期房款，其对房屋的升值本身不具备期待利益，不存在合同目的落空。第三，冯伟雄既要求肖洁红、陈卫东支付购房款的利息，又要求赔偿损失，这两项是矛盾的。利息本身其实就是对其损失的补偿，这两项不能同时主张。第四，冯伟雄称本案历经2年多，导致其损失多，这其实是冯伟雄自己导致的。本来是一个案件，冯伟雄要拆成两个诉讼，在第一个诉讼中只要求赔偿损失、支付违约金，在本案中才要求退还购房款的本金，这是冯伟雄故意在拖延时间，诉讼保全查封涉案房屋导致肖洁红、陈卫东不能出售涉案房屋的损失。肖洁红、陈卫东上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、本案一、二审诉讼费由冯伟雄承担。事实和理由：（一）肖洁红、陈卫东没有违约。(2015)穗中法民五终字第1252号《民事判决书》第十四页的内容显示：“至于陈卫东、肖洁红的违约行为导致涉案合同解除，是否应当承担解除合同的违约责任，不属于本案的审理范围，冯伟雄可另循法律途径解决。”由此可见，广州市中级人民法院在(2015)穗中法民五终字第1252号案中并未认定肖洁红、陈卫东违约。（二）原审判决冯伟雄按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付己付房款利息，事实上导致肖洁红、陈卫东巨大损失、极不公平。涉案房屋已经达到了依法交易的条件，而且在开庭中肖洁红、陈卫东曾经多次明确表示愿意以合同约定的价格完成交易行为。为了履行合同义务肖洁红、陈卫东借钱提前归还的银行借款，由于合同解除不仅承担了过桥资金(短期民间借贷)的利息成本，而且还要再向冯伟雄支付近20万元的银行利息。同时，由于合同签订后肖洁红、陈卫东将涉案房屋钥匙交给了冯伟雄，又加之因为双方之间房屋买卖合同诉讼涉案房屋被一审法院查封，以至于肖洁红、陈卫东既无法再次出售也不能使用涉案房屋，导致涉案房屋空置将近三年。在本案中，肖洁红、陈卫东实际损失已经达到几十万元。另，本案一审诉讼费用的承担比例不合理，财产保全费用由肖洁红、陈卫东承担亦不合理。冯伟雄答辩称：不同意肖洁红、陈卫东的上诉请求。第一，（2015）穗中法民五终字第1252号民事判决书已经认定是由肖洁红、陈卫东的违约行为导致涉案合同的解除。第二，由于肖洁红、陈卫东的违约行为，冯伟雄不能取得约定交易的房产，同时本案双方之间的涉案房屋买卖合同纠纷历经2年，耗费冯伟雄大量的时间和精力。第三，肖洁红、陈卫东实际上占用冯伟雄的资金，应该支付占用期间的利息。2015年9月28日，冯伟雄向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、肖洁红、陈卫东立即退回购房款110万元给冯伟雄；2、肖洁红、陈卫东支付自收取购房款之日起至实际还清之日止的利息（按《房屋买卖合同》第三条的标准，每日万分之五计算，至2015年9月22日为375100元）；3、肖洁红、陈卫东赔偿冯伟雄损失376270元（2276270元-1900000元=376270元）；4、肖洁红、陈卫东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：冯伟雄在2014年就涉案房屋买卖合同纠纷对肖洁红、陈卫东提起诉讼，请求判令：1、解除冯伟雄与肖洁红、陈卫东于2013年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2、肖洁红、陈卫东向冯伟雄支付肖洁红、陈卫东逾期归还银行贷款、涂销抵押的违约金（从2013年12月6日起至实际完成之日止，按每日190万元购房款的万分之五计算）；3、肖洁红、陈卫东向冯伟雄支付逾期交楼违约金（从2014年1月11日起至上述合同解除之日止，按每日190万元购房款的万分之五的标准计算）；4、肖洁红、陈卫东承担本案的诉讼费用。广州市中级人民法院在2015年9月2日作出(2015)穗中法民五终字第1252号民事判决书，查明：肖洁红、陈卫东是夫妻关系。广州市海珠区东晓路193号（牡丹阁）X房（即涉案房屋）的产权人为肖洁红。2013年11月10日，冯伟雄（乙方）与肖洁红、陈卫东签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；（二）甲乙双方确定本房屋交易价为人民币壹佰玖拾万元整，交易税费由乙方全部承担；（三）甲乙双方约定，甲方在签订本协议前先向乙方支付首期购房款人民币陆拾万元整并划入到甲方指定的收款帐户内，款项划入该帐户则视为甲方收到首期购房款；乙方于2014年1月10日甲方交楼时向甲方支付第二期购房款伍拾万元整，购房款余额捌拾万元乙方承诺在房屋交易过户时全部付清，但最迟不超过2014年4月30日；乙方逾期付款，每逾期一天，甲方有权按欠交总额的万分之五收取乙方滞纳金；（四）现在甲方在中国工商银行广州北京路支行抵押贷款，甲方收到乙方第二期购房款后10天内办理还款手续，否则视为乙方违约，按迟交楼处理；（五）甲方在收到乙方首期购房款后将《房地产权证》交给乙方，并配合乙方到公证处办理交易过户的委托公证书，配合乙方办理银行按揭手续，在本合同签订后乙方有权将房屋转卖，转卖差额部分全部归乙方所有；（六）现本房屋有租户居住，甲方保证在2014年1月10日前将本房屋收回交给乙方使用，在此之前的租金由甲方自行收取，与乙方无关；乙方逾期交楼，每逾期一天，甲方有权按交易总额的万分之五收取乙方违约金；等。双方当事人均确认合同第（四）、（六）条中的违约责任人写反了。合同签订当日，肖洁红出具收据载明：肖洁红某于2013年11月5日收到冯伟雄交来涉案房屋的首期购房款人民币陆拾万元整，特此收据；肖洁红指定陈卫东在工商银行的个人账号为肖洁红的收款账号，账号：62×××69。打印时间为2013年11月12日的两份中国工商银行网上银行电子回单分别记载：冯伟雄向陈卫东网上转账汇款100000元、500000元；交易时间均为2013年11月5日；等。打印时间为2013年11月26日的中国工商银行网上银行电子回单记载：冯伟雄向陈卫东网上转账汇款500000元；交易时间为2013年11月26日；等。据此，广州市中级人民法院认为虽然陈卫东、肖洁红已经办理了银行的还款手续，但至该案诉讼期间，涉案房屋还未办理涂销抵押手续，对合同继续履行已经造成了障碍。陈卫东、肖洁红的违约行为导致合同无法继续履行，无法实现合同目的，支持冯伟雄要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。该案在合同解除后，陈卫东、肖洁红尚未履行的合同义务，终止履行，故陈卫东、肖洁红已不存在需要履行归还银行贷款、涂销抵押和交楼的合同义务。因此，冯伟雄在主张解除合同的情况下，同时主张陈卫东、肖洁红承担逾期归还银行贷款、涂销抵押和逾期交楼违约金，缺乏法律依据，不能成立。至于陈卫东、肖洁红的违约行为导致涉案合同解除，是否应当承担解除合同的违约责任，不属于该案的审理范围，冯伟雄可另循法律途径解决。本案一审诉讼中，肖洁红、陈卫东确认收取冯伟雄购房款110万元及涉案房屋是肖洁红、陈卫东夫妻共同财产的事实。关于涉案房屋交付问题，肖洁红、陈卫东认为已将涉案房屋交付给冯伟雄认识的人关某；但冯伟雄认为肖洁红、陈卫东未交付涉案房屋，其虽与关某认识，但从来没有委托其收楼。冯伟雄为证明涉案房屋溢价部分损失的事实，向一审法院申请委托广东公评房地产与土地估价有限公司对位于上述海珠区东晓路193号（牡丹阁）X房的市场价值进行评估，为此该公司作出《房地产估价报告书》，评估结果：涉案房屋在评估时点2015年9月28日的市场价值为2276270元。冯伟雄为此次评估支付评估费8191元。经一审开庭质证，冯伟雄对该报告没有意见；肖洁红、陈卫东认为该报告的评估时点是错误的，应以合同解除之日为评估时点，合同未履行的不再履行，故对该价格不认可，房屋价格一直处于上涨状态，该评估偏高了。一审法院认为：根据已生效裁判文书认定，冯伟雄有权提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故冯伟雄要求肖洁红、陈卫东退还购房款110万元有理，予以支持。根据已生效裁判文书认定，是肖洁红、陈卫东的违约行为导致合同无法继续履行和实现合同目的，最终合同解除，对此肖洁红、陈卫东应承担违约责任。本案冯伟雄、肖洁红、陈卫东在合同中没有约定解除合同的违约责任，合同第三条是关于冯伟雄逾期支付房款的违约责任约定，故冯伟雄要求肖洁红、陈卫东按该第三条的每日万分之五标准计付自收取购房款之日起至实际还清之日止的利息，不符合合同约定，不予采纳，但鉴于肖洁红、陈卫东实际占用了冯伟雄的资金，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付已付房款利息为宜。关于冯伟雄主张赔偿涉案房屋溢价部分损失的诉请，合同解除后，冯伟雄、肖洁红、陈卫东尚未履行的合同义务，终止履行，故双方不存在对涉案房屋继续进行交易的合同义务，而且冯伟雄仅支付购房款110万元，也否认接收涉案房屋的事实，故冯伟雄要求肖洁红、陈卫东支付涉案房屋溢价部分损失的请求，理据不足，不予支持，本案评估费由冯伟雄自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于2016年5月31日作出如下判决：一、被告肖洁红、陈卫东在本判决生效之日起15日内退回购房款110万元给原告冯伟雄。二、两被告在本判决生效之日起15日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付已付房款利息给原告（其中从2013年11月5日起至2013年11月25日止，按本金60万元计；从2013年11月26日起至清还之日止，按本金110万元计）。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费23076元（其中受理费18076元、财产保全费5000元）由原告负担受理费3677元，两被告负担19399元（受理费14399元、财产保全费5000元）。本案评估费8191元由原告自行承担。冯伟雄、肖洁红、陈卫东对原审查明事实部分均没有异议，本院予以确认。二审中，肖洁红、陈卫东与冯伟雄均确认：肖洁红、陈卫东已于2016年6月7日向冯伟雄退回原审判决第一项的购房款110万元。二审另查明：肖洁红、陈卫东不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第982号民事判决，上诉至本院，本院作出上述（2015）穗中法民五终字第1252号民事判决书。该982号民事判决书内容显示，肖洁红、陈卫东在该案一审中答辩不同意冯伟雄提出的解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求。该1252号民事判决书内容显示，肖洁红、陈卫东上诉请求撤销该982号民事判决中关于解除涉案房屋买卖合同的判项，该案二审中，肖洁红、陈卫东表示愿意继续履行涉案房屋买卖合同，但冯伟雄表示不愿意继续履行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯伟雄、肖洁红、陈卫东的上诉意见，认定如下：已经发生法律效力的（2015）穗中法民五终字第1252号民事判决书内容显示，在该案中，本院是基于肖洁红、陈卫东在该案诉讼期间仍未办理涉案房屋涂销抵押手续，对涉案房屋买卖合同的继续履行造成障碍，导致合同无法继续履行、无法实现合同目的，而判决支持冯伟雄要求解除合同的诉讼请求，至于肖洁红、陈卫东该项行为导致合同解除，是否应当承担解除合同的违约责任，该案并未进行审理。鉴于肖洁红、陈卫东未办理涉案房屋涂销抵押手续构成合同继续履行的障碍，最终导致合同解除，双方在涉案合同中并无约定解除合同的违约责任，冯伟雄在肖洁红、陈卫东于某（2015）穗中法民五终字第1252号案一、二审诉讼中均表示不同意解除合同、要求继续履行合同的情况下，明确选择“不同意继续履行合同”，一审法院综合考虑履行情况和合同性质，判决肖洁红、陈卫东向冯伟雄支付实际占用冯伟雄资金期间的利息，驳回冯伟雄要求肖洁红、陈卫东赔偿涉案房屋溢价部分损失的请求，并无不当。冯伟雄上诉“不同意支付利息”，肖洁红、陈卫东上诉坚持请求“赔偿涉案房屋溢价部分损失”，均理据不足，本院均不予支持。综上所述，肖洁红、陈卫东、冯伟雄的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。审查本案一审诉讼费负担的决定亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9844.05元，由肖洁红、陈卫东负担2900元，冯伟雄负担6944.05元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月十二日书记员  林宝嘉游瑞娜