浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初3408号
原告：浙江东雅特工贸有限公司，住所地：武义县东南工业区。
法定代表人：梅正军，系总经理。
委托代理人：吕仙娜（特别授权代理），浙江三星律师事务所律师。
被告：武义县现代包装印刷有限公司，住所地：武义县熟溪街道东南工业区。
法定代表人：汤泽，系执行董事。
被告：胡炜君，女，1971年11月23日出生，汉族，住武义县。
原告浙江东雅特工贸有限公司（以下简称“东雅特公司”）与被告武义县现代包装印刷有限公司（以下简称“现代公司”）、胡炜君房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月20日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员沈忆独任审判，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告东雅特公司的委托代理人吕仙娜到庭参加诉讼，被告现代公司及被告胡炜君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东雅特公司起诉称：2013年8月8日，原告浙江东雅特工贸有限公司与被告武义县现代包装印刷有限公司双方签订房地产转让协议，约定被告将其所有的武国用（2003）字第00052号中的6700平方米国有土地使用权（包括该地上建筑物）转让给原告，转让价约为1623万元。被告必须在2014年9月30日前将转让的土地使用权和房屋所有权过户到原告名下，若被告不能按时过户超过10天，原告有权解除本协议，并有权要求被告双倍返还定金和返还预付转让款及转让款日千分之一的利息损失。被告胡炜君对被告武义县现代包装印刷有限公司在本协议中的法律责任承担连带保证责任，保证期限为二年。原告按约在2013年8月9日支付200万元定金，在2013年9月12日支付600万元、9月18日支付200万元转让款，其它款项按约待办理过户登记手续后支付。被告在原告支付被告定金时将所涉房屋交付原告使用（另外，原告在2013年7月份支付了被告2013年8月份起的年租金53万元）。但被告武义县现代包装印刷有限公司未按约在2014年9月30日前将转让的土地使用权，房屋所有权过户到原告名下。原告于2014年9月将被告武义县现代包装印刷有限公司诉至武义县人民法院，请求确定合同有效，确权房屋为原告所有，被告立即办理过户手续，案号（2014）金武民初字第661号。被告在庭审中提出，被告在2013年12月用上述房屋向银行办理了抵押贷款，因贷款未还无法办理过户手续。法院亦以房屋办有抵押手续无法过户为由，不支持过户诉请，只支持确认原告与被告签订的协议有效。为此，请求判令：1、解除原告与被告武义县现代包装印刷有限公司于2013年8月8日签订的房地产转让协议；2、被告武义县现代包装印刷有限公司立即返还原告转让款定金400万元；被告武义县现代包装印刷有限公司立即返还原告转让款800万元及利息损失（利息损失从2013年9月18日起按日千分之一计算，暂算至起诉之日起的利息约为864万元）；3、由被告胡炜君对上述第2项诉请承担连带保证责任；4、本案所有诉讼费用由两被告承担。
被告现代公司、胡炜君未作答辩。
原告东雅特公司为证明所诉事实，向本院提交了如下证据：
1、房地产转让协议（复印件）1份，证明原、被告双方房产转让事实；
2、土地证、房产证（复印件）各1份，证明涉案房产情况；
3、收条（复印件）1份，证明被告收款事实；
4、抵押登记申请表1份，证明被告在2013年12月6日对讼争房产进行抵押的事实，抵押发生在原、被告双方签订合同之后。
经庭审调查、核实，原告提交的上述证据均与原件核对一致，且被告现代公司、胡炜君均未提出异议，本院对其证明力予以确认。
被告现代公司、胡炜君均未向本院提交证据。
综上，本院认定本案如下事实：2013年8月8日，原告东雅特公司与被告现代公司签订了《房地产转让协议》一份，合同约定：将被告现代公司所有的国有土地15755㎡中约6700㎡的国有土地使用权转让给原告，转让标的物包括约6700㎡土地使用权、该地上建筑物房权证武字第××号的5193.72㎡房产及其它附属建筑物、设施。转让标的物具体位置、面积以武国用（2003）字第00052号复印件附图及正式分割办证后的面积为准，转让总价约为1623万元，具体以分割后土地使用权证面积乘以每平方米2000元结算，房屋建筑面积按每平方米545元计算。原告于本协议签订当天内支付被告现代公司转让定金200万元，于2013年9月15日前预付被告现代公司转让款800万元，在上述转让标的中所涉及的土地使用权证和房屋产权证共办理完过户登记手续原告领到土地使用权和房屋产权证后35天内付清余款。被告应于2014年9月30日前将转让的土地使用权和房屋所有权分割过户到原告名下。被告现代公司未能按本协议时间将土地使用权和房屋所有权过户登记到原告名下超过10天以上，原告有权解除本协议，并有权要求被告现代公司双倍返还定金和返还预付款及转让款日千分之一的利息损失。被告胡炜君自愿为被告现代公司在本协议中应承担的合同法律责任承担连带保证责任，保证期限为两年。订立协议后，原告陆续向被告按约支付了转让价款1000万元，但被告现代公司未按协议在约定期限内办理分割及过户手续。
另查明，原告于2014年9月9日向本院起诉要求确认原、被告于2013年8月8日签订的房地产转让协议有效，还要求被告将转让标的物土地使用权和房屋所有权从整体中分割并过户到原告名下。后因涉案房地上设定了抵押权，且抵押权人中国建设银行股份有限公司武义支行已主张对抵押物的优先受偿权，故本院于2015年1月16日作出（2014）金武民初字第661号民事判决书，仅判决确认房地产转让协议有效，驳回原告的其他诉讼请求。
本院认为，原、被告于2013年8月8日签订的房地产转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。双方在房地产转让协议中明确约定，被告现代公司应于2014年9月30日前将转让的土地使用权和房屋所有权分割过户到原告名下，如被告现代公司未能按本协议时间将土地使用权和房屋所有权过户登记到原告名下超过10天以上，原告有权解除本协议，并有权要求被告双倍返还定金和返还预付转让款及转让款日千分之一的利息损失。根据庭审查明情况看，因被告现代公司在涉案房地产上设定抵押权，且抵押权人已主张优先受偿权，故涉案房地产至今未办理过户手续，被告现代公司应承担违约责任。因此，原告要求解除房地产转让协议及返还购房款包括定金200万元和转让款800万元的诉请本院予以支持。因双方在协议中既约定了定金，又约定了违约金，而原告在审理中明确选择适用违约金条款，故本院对原告要求被告支付违约导致的利息损失的诉请予以支持，鉴于双方约定的违约金过分高于违约造成的损失，本院结合本案具体情况予以调整，调整为支付自2013年9月18日起按年利率24%计算至本判决确定履行之日止的利息损失。被告胡炜君自愿为被告在本协议中应承担的合同法律责任承担连带保证责任，该担保合法有效。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告武义县现代包装印刷有限公司、胡炜君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江东雅特工贸有限公司与被告武义县现代包装印刷有限公司于2013年8月8日签订的房地产转让协议；
二、被告武义县现代包装印刷有限公司于本判决生效后10日内返还原告浙江东雅特工贸有限公司购房款1000万元并支付自2013年9月18日起按年利率24%计算至本判决确定履行之日止的利息损失；
三、被告胡炜君对上述二、三项款项承担连带清偿责任；
四、驳回原告浙江东雅特工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72500元（已减半），由原告浙江东雅特工贸有限公司负担11662元（已交纳），由被告武义县现代包装印刷有限公司负担60838元，限本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 沈忆
二〇一六年十二月七日
代书记员 廖君