浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义苏溪商初字第548号
原告（反诉被告）：王建炎，经商。
委托代理人：骆晓敏、赵群超。
被告（反诉原告）：义乌阳普机电工具有限公司。
法定代表人：杨新传。
委托代理人：吴庆龙。
原告（反诉被告）王建炎诉被告（反诉原告）义乌阳普机电工具有限公司合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，当事人申请对原告地租损失进行司法鉴定，并再次申请案外调解。原告王建炎及其委托代理人骆晓敏，被告义乌阳普机电工具有限公司的委托代理人吴庆龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建炎诉称：原、被告于2006年12月31日签订《合作购地产协议》一份，约定双方对共同购买的义乌市稠江街道官塘柯村房地产进行划分。该协议中还载明补充条款：“被告公路方向121米中让出10米做公共通道，由原告在被告后墙作相应面积补偿”。2011年6月16日，原告率先进行产区改造，并根据合同约定在被告后墙退让出面积给被告使用。被告用简易棚进行了搭建并出租。然而，被告至今没有履行合同的义务完成退让。故诉请判令：1、确认原、被告于2006年12月31日签订《合作购地产协议》合法有效。2、被告立即履行《合作购地产协议》的退让义务即让出公共通道，并不妨害原告在该公共通道上通行。3、被告赔偿地租损失（自2011年6月16日起按原告实际退让面积的同期市场地租计算至实际履行之日止，暂算至起诉日为7万元）。4、被告赔偿因拒不履行退让义务给原告造成的损失（暂算至起诉之日为27万元）。诉讼过程中，原告将诉讼请求第2项明确为：按义乌市城建档案馆存档的义乌市佛堂建炎厂规划，要求被告从主入口西南向东北方向让出7.5米，直止义乌阳普机电工具有限公司的后墙为止。原告还撤回了第3、4项诉讼请求。
被告义乌阳普机电工具有限公司辩称：1、双方于2006年12月31日签订《合作购地产协议》是事实的，没有异议。该协议对双方共同拍得的房地产产权分割及交款、办证费用承担进行约定，同时也约定了对未改造前的场地出租费用及委托出租等问题。2008年4月份，双方按约定对分割范围办理了权属登记手续。2、协议中的补充条款是因为原告当时提出近期要进行产区改造，为了临时通行方便。但是对退让的时间、方式、面积、位置及补偿等问题因当时考虑不充分而约定不明确。2012年，原告才开始场地改造，双方一直对补偿协议中的退让问题达不成一致意见。3、被告靠北面的与原告相邻的后墙是原告2012年才隔开的。有无退让面积、或者说退让了多少面积，被告并不清楚，原告也没有证据证明。退一步讲，即使按照原告所陈述的2011年6月16日隔开的后墙并履行了退让义务，也是属于迟延履行和不当履行。这个条款是2006年达成的，原告在借道被告厂区通行多年的情况下，才迟延履行退让义务对被告来说毫无实际意义。如果要求被告在公路方向靠近原告大门位置进行退让，会涉及被告原有建筑规划的变更。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告义乌阳普机电工具有限公司诉称：双方于2006年12月31日签订的《合作购地产协议》，主要是对房地产产权如何分割及对未改造前的场地出租费用进行约定，但是对有关房屋改造前的公共通道退让方式、面积、位置及补偿等问题的条款约定并不明确。之后，双方在各自办理房地产权属证书时也完全是按照约定的房地产分割内容进行权属登记而未依照补充条款的约定。目前，反诉被告已经完成了对所购房地产的改造重建，具备各自独立通行的条件。因此，我方认为，双方在《合作购地产协议》中对有关公共通道退让及补偿条款的内容约定不明确，该条款不具有可操作性。另外，双方在办理权属登记证书时也没有履行该补偿条款的确权登记。反诉被告目前已经完成对所购房地产的重建，具备各自通行的条件。综上所述，请求判令：解除反诉原、被告于2006年12月31日签订的《合作购地产协议》中的补偿条款。
反诉被告王建炎辩称：双方在协议中约定条款是明确具体的，我方已经按照约定履行补偿土地面积。对方已经对该面积进行搭建并出租。因此，反诉原告的诉请没有依据，请求驳回。
原告王建炎为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、义乌市佛堂建炎拉丝厂的营业执照一份，证明原告王建炎系义乌市佛堂建炎拉丝厂业主，具备主体资格。
2、金华市中级人民法院民事裁定书及合作购地产协议各一份，证明原、被告通过司法拍卖的形式共同购得涉案房地产的事实。
3、土地证复印件一份，土地使用权登记结果查询证明两份、照片一组、坐标联测图一份、规划筑设计方案四份、规划许可证一份，证明涉案房地产的现状及原告已经履行了补充条款约定的面积补偿义务。
4、照片四张，证明被告没有履行补充条款约定义务的事实。
被告质证认为：
1、对于营业执照的三性没有异议。
2、对于民事裁定书及合作购地产协议真实性没有异议，合作协议中约定的退让条款不明确，对退让的时间、方式、面积、位置及补偿等都均未具体约定，不能达到原告的证明目的。
3、对于土地证复印件和土地使用权登记结果查询证明的真实性没有异议。土地登记的行为实际上是对补充协议约定的否认。照片真实性没有异议，关联性有异议。坐标联测图没有关联性，是原告单方面的联测。规划建筑设计方案和规划许可证也是原告为了厂区规划所做的相关文件，缺乏关联性。原告厂区告靠北面还有一个出入口，不需要借用通道或者要求补充条款来达到通行目的。
4、对于照片，真实性没有异议，但是只能证明目前双方的厂区的状况，缺乏关联性。
上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。
反诉原告义乌阳普机电工具有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、合作购地产协议复印件一份，证明该协议中有关公共通道退让及补偿条款内容约定不明。
2、原、被告的土地证、房产证各一份，证明双方在办理权属登记时未履行补充条款的约定，实质上已经否认了补偿条款的法律效力。
3、照片两份，证明原、被告房地产的坐落状况，王建炎具备独立通行的条件。
反诉被告王建炎质证认为：
1、对于合作购地产协议的真实性、合法性没有异议；但是对于证明目的有异议，双方补充条款协议的约定是明确具体的，而且王建炎已经履行补偿义务。
2、对于原、被告的土地证、房产证真实性没有异议，确实存在面积与实际测量不符的情况，所以我们现在只要求被告退让7.5米。
3、对于照片的真实性没有异议，对证明目的有异议。原告在稠义公路方向不具备独立通行的条件，也不符合消防要求。原告拉丝厂里所需的车辆都是20米左右宽，阳普公司不履行退让义务的话，这些车辆根本无法正常通行。
本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。
经审理查明：原、被告于2006年12月31日签订《合作购地产协议》一份，约定双方共同向金华市中级人民法院司法拍卖购得的座落于义乌市稠江街道官塘柯村的3宗土地及房屋。金华市中级人民法院以（2006）金中民执字第212-3号民事裁定书确认了相应权属。在该协议中，双方对房地产产权如何分割及对未改造前的场地出租费用进行约定，并补充约定如下：1、义乌阳普机电工具有限公司公路方向121米，让出10米做公共通道。义乌佛堂建炎拉丝厂在阳普工具厂后墙补土地公共通道的50%。10米通道全部让给建炎拉丝厂，建炎拉丝厂在阳普工具后墙补足通道全部面积。2、实际面积和土地证不符的部分，按实际面积分摊。截止起诉之日，原告已经完成产区改造，并按补充条款内容履行面积补足义务。被告阳普机电公司则一直未完成公共通道的退让义务。为此，原告诉至本院。
另查明：义乌市佛堂建炎拉丝厂系个体工商户，实际经营者为原告王建炎。
本院认为：原告王建炎与被告义乌阳普机电工具有限公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务；约定不明的，又未达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。根据本院查明的事实，原告王建炎已经履行补偿义务，义乌阳普机电工具有限公司则应当及时让出公共通道，履行退让的义务。且经本院工作人员的现场查看，并不存在客观上无法履行的情况。原告王建炎的诉请合理合法，本院予以支持。补偿协议上约定，由阳普机电公司退让10米，王建炎仅诉请要求退让7.5米，属于对自身实体权利的处分，本院予以准许。反诉原告义乌阳普机电工具有限公司认为应当解除该补充条款，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第六十二条第（四）、（五）项，第九十四条的规定，判决如下：
一、确认原告王建炎与被告义乌阳普机电工具有限公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》有效。
二、被告义乌阳普机电工具有限公司于本判决生效后三十日内，按义乌市佛堂建炎厂规划图纸（义乌市城建档案馆存档）从主入口由义乌阳普机电工具有限公司西南靠稠义路方向边界向东北方向让出7.5米直至其后墙作为公共通道，并不妨害原告王建炎在该公共通道上通行。
三、驳回反诉原告义乌阳普机电工具有限公司的诉讼请求。
本诉受理费3200元，由原告王建炎负担1600元，被告义乌阳普机电工具有限公司负担1600元；反诉受理费2675元，由反诉原告义乌阳普机电工具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院（具体上诉费数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吴 刚
二〇一五年七月二十九日
代书记员 应志华