成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0122民初1804号原告：刘发文，男，1951年3月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：余容成，仁寿县富加法律服务所法律工作者。被告：李明全，男，1973年1月8日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：钟国阳，四川蜀诚律师事务所律师。第三人：刘奇志，女，1978年10月8日出生，住四川省仁寿县。第三人：余刘昊冉，男，2004年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。法定代理人：刘奇志，系第三人余刘昊冉之母。第三人：余火成，男，1948年2月26日出生，住四川省仁寿县。第三人：王火云，女，1951年12月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告刘发文与被告李明全房屋买卖合同纠纷一案，四川省仁寿县人民法院于2016年1月8日裁定移送本院处理，本院于2016年3月2日受理后，于2016年4月5日适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年4月20日，本院依职权追加刘奇志、余刘昊冉、余火成、王火云作为本案第三人。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2016年9月2日裁定转为普通程序审理，并于2016年10月24日再次公开开庭审理了本案。原告刘发文及其委托诉讼代理人余容成，被告李明全及其委托诉讼代理人钟国阳，第三人余火成、王火云到庭参加诉讼。第三人刘奇志、余刘昊冉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘发文向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋产权过户变更登记手续的签字义务；2.判令被告因不履行签字义务而导致的违约及相关损失130000元。事实和理由：原告分两次购买了被告名下的门市两间，具体时间为2012年4月30日签订了一份《门市买卖合同》，2014年2月20日又签订了一份《门市买卖合同》。合同约定被告将其所有的位于双流县华阳街道天府大道南段×凯华丽景×栋×层×号门市32.44平方米及×号门市36.28平方米出售给原告，房屋总价款1180000元已付清。被告也将房产证、土地使用证、身份证复印件等相关手续交给了原告，原告将二间门市租赁给他人经营至今。2015年10月原告要求被告去办理过户登记手续。在办理手续当天，因种种原因上午没有办理完善，在下午继续要求被告继续完善时，被告就找理由拒绝办理，要求原告走司法程序。原告多次与被告协商，被告一直不配合办理，为维护原告的合法权益，特起诉来院，提出前述请求。李明全辩称，原告的诉讼请求不能成立。买房者并不是原告刘发文，刘发文是代他的女婿余长清买的，而且合同上注明了是代买的，房款也是余长清付的。现在余长清已经去世了，刘发文就想将门市过户到他名下，但余长清去世后要过户的话也应由其法定继承人来办理。答辩人与余长清是朋友关系，余长清在外地工作，2012年他们挣钱了之后想买点房产，答辩人正好有两间门市想出卖，因为当时余长清在外地工作不能回来，就让其岳父刘发文帮忙签合同。合同是余长清在世的时候签的，余长清转过购房款给答辩人，刘发文和刘奇志也付过一点钱。去办理过户手续时答辩人发现是要过户到刘发文名下，答辩人就拒绝配合办理，因为门市本来就是余长清买的。两份合同刘发文都是作为代理人签名，购房者是余长清。现在余长清去世了，答辩人认为两间门市应当过户给余长清的继承人，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘奇志述称，第三人刘奇志的爱人余长清于2014年9月11日在陕西不幸死亡，余长清父母于2014年10月向仁寿县人民法院起诉要求继承余长清的遗产，该案现已经过眉山市中级人民法院终审判决处理到位。余长清生前系中铁一局集团职工，经济条件有限，刘奇志本人没有工作长期在家带小孩，刘奇志与余长清没有经济能力购买门市，就算买得起，也不可能把买来的门市写在刘奇志父亲名下，刘奇志长期在家，有足够的时间，要买也要亲自前去办理；再说刘奇志还有一个姐姐，如果把买来的门市写在父亲名下，余长清也不会同意，如果这样刘奇志的姐姐就有继承权。刘奇志不可能违背良心将父亲刘发文辛苦购买来的财产说成是自己的财产。第三人余刘昊冉未作陈述。第三人余火成述称，余长清系第三人余火成的儿子。余长清第一次买的是那间面积较小的门市，后来买的较大的门市，余长清还带余火成去看了门市，他当时买门市差点钱，还问余火成有没有钱。2014年7月5日，余火成取了20000元替余长清交给李明全。余长清在外地工作回不来，就请刘发文代办，两间门市都是余长清购买的。第三人王火成的陈述意见与余火成的陈述意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《门市买卖合同》两份、被告李明全出具的门市款已付清的书面材料、《房屋信息摘要3》、李明全的房屋所有权证、土地使用权证、四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第3449号民事判决书、四川省眉山市中级人民法院（2015）眉民终字第379号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月30日，原告刘发文与被告李明全签订了一份《门市买卖合同》，合同首部载明：卖方（以下简称甲方）李明全，……;买方（以下简称乙方）刘发文（代），……；合同约定被告李明全将其所有的位于双流县华阳街道天府大道南段×号凯华丽景×栋×层×号、面积为32.44平方米的门市出售给乙方，门市总价款为480000元。合同还对付款方式、门市出租等事项进行了约定。合同尾部李明全在甲方处签名，捺印，刘发文在乙方处签名、捺印。在合同首部，刘发文在其名字和“（代）”字上分别加盖手印。上述门市款项支付情况和付清时间原、被告均未举证证明，仅有李明全书写的“6号门市款已付清”的书面材料复印件为证。2014年2月20日，刘发文与李明全再次签订《门市买卖合同》一份，合同首部仍为：卖方（以下简称甲方）李明全，……;买方（以下简称乙方）刘发文（代），……；合同约定李明全将其所有的位于双流县华阳街道天府大道南段×号凯华丽景×栋×层×号、面积为36.28平方米的门市出售给乙方，门市总价款为700000元。合同还对付款方式、门市出租等事项进行了约定。合同尾部李明全在甲方处签名，捺印，乙方处由刘发文手书“刘发文（代）”字样并捺印。此门市款项支付情况和付清时间原、被告也未举证证明，仅有李明全书写的“110号.款已付清”的书面材料为证。上述两间门市自签订合同时起即交由刘发文管理、出租。2015年10月，刘发文要求李明全配合其办理过户手续时双方发生争议，原告刘发文遂起诉至仁寿县人民法院，提出前述诉讼请求。另查明，余长清生前系中铁一局集团有限公司职工，第三人刘奇志系余长清配偶，第三人余刘昊冉系余长清儿子，第三人余火成、王火云系余长清父母。原告刘发文系第三人刘奇志父亲、余长清岳父。余长清于2014年9月11日在陕西不幸死亡。余火成、王火云与刘奇志、余刘昊冉法定继承纠纷一案由四川省仁寿县人民法院一审审理，后余火成、王火云上诉至四川省眉山市中级人民法院，二审审理已终结。就本案案涉的两间门市是否为余长清遗产，四川省眉山市中级人民法院（2015）眉民终字第379号民事判决书本院认为部分载明：“二上诉人主张位于成都市天府大道南段×号凯华丽景二间铺面系余长清购买，委托刘发文签订协议和转交部分款项，在二审中二上诉人虽提交证人卖方人李明全的书面证词，拟证实余长清委托刘发文签订协议和转交部分款项，该二间铺面系余长清购买。但该证人未出庭作证，即使在一审中李明全出庭作证，但李明全的出庭证言系单一证据。因此，对李明全的证言不能证明诉争房屋系余长清购买。再根据《中华人民共和国物权法》第九条……的规定，从房屋权属登记看，二上诉人未提供证据证明诉争房屋系余长清所有或余长清和刘奇志的夫妻共同所有。根据谁主张谁举证的原则，二上诉人应承担举证不能的法律后果。因此，从现有证据看，不能认定诉争房屋系余长清的遗产。待有证据证实本案诉争房屋为余长清遗产时，二上诉人可另案主张”。本案庭审中，1、对两份合同上“乙方”处刘发文姓名后有个（代）字，原告的意见为李明全卖了很多门市，且合同为格式合同，是李明全统一打出来的格式，所以有个（代）字，刘发文主张在签名时看到合同开头载明的是刘发文（代），就下意识照着写了一个（代）；被告的意见为“代”字表示刘发文系代人购买，原告说的格式合同不是事实，而且有一份合同刘发文还手签了“代”字；买卖门市的事情都是被告和余长清谈的，合同条款等也是余长清拟的，因余长清是公职人员，不方便直接出面购买，所以才让刘发文代为购买；2、本院就案涉两套门市购房款支付情况在两次庭审中多次询问原、被告，原告在陈述购房款的支付情况时多次不能在第一时间流畅回答，在本院询问门市款是否按照合同约定由首付款和后续付款构成、首付款是多少、后续款项以何种方式于何时支付、是否存在租金抵扣门市款的情况及抵扣款是多少、支付门市款的款项来源是什么等问题时，原告刘发文数次需要翻阅合同文本才能回答或直接以“记不清楚”来回答，对门市款项如何支付、有无租金抵扣、款项来源及相应金额等问题均不能清楚回答，且其回答存在诸多前后矛盾之处。被告李明全陈述其与余长清之间还有借贷关系，以借款抵扣了30万元左右的门市款，两套门市均有抵扣，租金仅抵扣了2-3万元，其余款项是通过转账或现金方式支付，余长清、刘发文、刘奇志均直接付过钱，有时候是刘奇志取钱后交给刘发文再给李明全；3、原告刘发文陈述其系退休教师，爱人从事小生意，未办理工商登记，年收入未具体算过。本院认为，本案争议焦点为原告刘发文是否为案涉两间门市的购买人。首先，从合同约定看，原告刘发文提交的两份《门市买卖合同》首部买方处刘发文名字后均有“（代）”字，通常情况下，在自己姓名后面附加“代”字是表明自己系代理人受委托人委托行使权利，且第一份合同中原告刘发文在首部“（代）”字处加盖了手印，第二份合同尾部买方手写签名处原告也专门在姓名后加写了“（代）”字，此举应当具有加强刘发文仅系代理人身份的含义。另外，两份合同间隔时间近两年，但合同乙方都为“刘发文（代）”，刘发文主张合同是格式合同、未注意有“代”字、下意识地手写了“代”字的意见不足以让具有一般常识的普通人信服。再者，原告陈述自己系退休教师，基于此身份，原告应当具备相应的知识及社会阅历，对于合同中“代”字的含义应当有正确的认识和理解，如果原告刘发文为案涉门市的实际购买人，其在签订合同时就应当对“（代）”字提出异议，但原告刘发文并未提出任何异议，且其在“（代）”字处专门加盖手印及手写“（代）”字的行为反而可以证实其对于“（代）”字在合同中的特殊意义是知晓的。因此，两份《门市买卖合同》的内容并不能证明刘发文就是案涉两间门市的实际购买人，根据合同内容也无法推定刘发文系实际购买人。其次，从签订合同后支付门市价款的情况来看，在法庭调查阶段，本院就案涉两套门市购房款支付情况在庭审中多次对原、被告进行询问，原告在陈述购房款的支付情况时多次不能在第一时间流畅回答，在本院询问门市款是否按照合同约定由首付款和后续付款构成、首付款是多少、后续款项以何种方式于何时支付、是否存在租金抵扣门市款的情况及抵扣款是多少、支付门市款的款项来源是什么等问题时，原告刘发文数次需要翻阅合同文本才能回答或直接以“记不清楚”来回答，且对门市款项如何支付、有无租金抵扣、款项来源及相应金额多少等问题均不能完整清楚陈述，且存在诸多前后矛盾之处。按刘发文对自己的职业和家庭经济状况的陈述，刘发文是否具有购买两间门市的经济能力尚有疑问；即便有相应经济能力，或如刘发文陈述系对外借款购买门市，两间门市价值上百万，购买门市于普通家庭而言应当系重大事项，其价款也应属于较大的开支，对款项来源、如何支付，购买人必定是清楚知悉且应当完整保管相关的支付凭据。但刘发文提交的证据和所作的陈述均不能完整反映其主张付款的详细过程，无法证明其是门市的实际购买人。刘发文提交了李明全出具的门市款已付清的书面材料，该收条性质的书面材料未载明门市款的支付人是谁，也没有落款时间，综合李明全对本案的陈述意见，李明全未明确写明收到刘发文支付的门市款等字样、刘发文也未对该书面材料提出异议是符合刘发文仅系代理人的实际情况的。因刘发文系受人委托代为签订合同并办理买卖门市的相关事项，故其持有部分付款凭据和李明全出具的款已付清的书面材料亦可作合理解释。另外，案涉的×号门市在2012年即签订合同，如刘发文是实际购买人，在长达三年的时间不要求被告办理过户手续，明显与常理不符。余长清于2014年9月11日去世，本案四位第三人的法定继承纠纷案件经眉山市中级人民法院2015年8月20日终审判决，刘发文于2015年10月20日即要求被告李明全配合办理两间门市的过户手续，结合被告李明全关于门市系刘发文代余长清购买的意见，上述时间节点有极大可能存在一定的内在关联性；原告刘发文称因准备随时转卖，故未要求过户的意见并非对上述状况的合理解释。综上所述，原告刘发文并不能证明其系案涉门市的实际购买人，本院依法认定刘发文并非权利人，原告刘发文要求被告李明全配合办理过户登记手续以及赔偿相应损失的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘发文的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告刘发文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  周艳飞人民陪审员  蒲迎春人民陪审员  宋云发二〇一六年十二月一日书 记 员  王 洁