厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1929号原告：高勇，男，1966年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：傅晓兵，福建秋生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姝静，福建秋生律师事务所律师。被告：ＸＸＸ，女，1978年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，委托诉讼代理人：黄斌，福建世礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：章琭楷，福建世礼律师事务所律师。原告高勇与被告ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告高勇的委托诉讼代理人傅晓兵、李姝静，被告ＸＸＸ的委托诉讼代理人黄斌、章琭楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高勇向本院提出诉讼请求：判令ＸＸＸ立即向高勇支付530000元。事实与理由：2016年3月24日，ＸＸＸ与高勇签订《房产买卖协议》。协议约定：高勇将座落于厦门市海沧区沧林东一里501号2504室的房产（以下简称案涉房产）出售给ＸＸＸ，建筑面积136.8平方米。房屋的成交总价为3420000元。协议签订之日，ＸＸＸ直接支付给高勇购房定金530000元。ＸＸＸ于2016年4月12日向高勇支付房款1420000元（含定金）；剩余2000000元，ＸＸＸ承诺于2016年5月10日之前到账。然而，此款逾期10天后（2016年5月20日）才到账，ＸＸＸ已构成违约。按照协议十二条第2款约定：任何一方逾期超过柒天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时，悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。ＸＸＸ的行为违反了合同约定，已严重损害了高勇的合法利益，高勇有权没收定金。ＸＸＸ辩称，一、高勇未能在约定期限内解除对案涉房产的查封措施，导致案涉房产无法按照合同约定的时间办理过户手续，进而致使ＸＸＸ不能在第一时间向银行申请抵押贷款，最终导致ＸＸＸ迟延支付剩余房款。1、高勇未能在约定期限内解除对案涉房产的查封措施，导致案涉房产无法按照合同约定的时间办理过户手续。根据双方签订的《房产买卖协议》第五条、第六条的约定，高勇应于2016年4月1日前将案涉房产的抵押登记解除，原、ＸＸＸ应于银行解押注销完三日前，签订厦门市国土资源与房产管理局（以下简称土房局）印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续。若于银行解押注销完三日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除协议并追究违约方的违约责任。但在2016年4月11日前，案涉房产仍然处于被厦门市思明区人民法院查封的状态，ＸＸＸ无法办理讼争房屋的过户手续。因高勇原因导致无法办理房屋交易过户登记手续，高勇已经违反了《房屋买卖协议》约定。2、由于案涉房产过户手续的迟延办理，进而致使ＸＸＸ不能在第一时间向银行抵押贷款，最终导致ＸＸＸ迟延支付剩余房款。ＸＸＸ于4月11日接到高勇的通知，法院查封措施已经解除。接到通知后，ＸＸＸ立即办理了过户手续，并于2016年4月12日向农业银行申请按揭贷款。综上，ＸＸＸ迟延支付剩余房款系因高勇原因导致，ＸＸＸ逾期支付剩余房款的时间中应当将因案涉房产被查封导致迟延办理房屋过户及银行按揭贷款的时间予以扣除。二、高勇要求ＸＸＸ支付530000元没有事实与法律依据，应予以驳回。ＸＸＸ逾期支付剩余房款的时间中应当扣除因诉争房产被查封导致迟延办理过户及按揭贷款的时间。在扣除的情况下，ＸＸＸ支付剩余房款的时间不符合《房屋买卖协议》第十二条第二款的约定情形，即ＸＸＸ不存在逾期柒日支付剩余房款的行为。因此，高勇要求ＸＸＸ支付530000元没有事实依据。根据协议第十二条第二款后半段的约定，“任何一方逾期超过柒天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应当按本条第1款约定承担悔约责任。”因此，高勇要求ＸＸＸ承担违约责任的基础是ＸＸＸ已经逾期支付房款超过柒日，且高勇行使解除权。但是，ＸＸＸ从未收到高勇关于解除协议的通知，协议从未解除，如协议未解除，高勇并不能依据协议第十二条第二款后半段的约定要求ＸＸＸ支付530000，高勇要求ＸＸＸ支付530000元没有法律依据。三、双方签订的《房产买卖协议》十二条第二款约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。ＸＸＸ已经于2016年5月20日向高勇支付剩余的房款，协议已经全部履行完毕，ＸＸＸ已经获得案涉房产的所有权，且ＸＸＸ在2016年5月20日支付房款的行为并没有给高勇造成任何损失，高勇也没有提供任何具体损失的数额。因此，假设ＸＸＸ存在逾期支付剩余房款的行为，ＸＸＸ也只需要根据协议第十二条前半段的约定承担违约责任，即ＸＸＸ每逾期一日，ＸＸＸ应向高勇支付房产成交总价的0.05%的违约金。综上，ＸＸＸ晚于约定支付剩余房款的日期是由于高勇的原因所导致，因此高勇所述的迟延付款的时间应当扣除因案涉房产被查封导致ＸＸＸ不能及时办理过户手续及按揭贷款的时间。另，ＸＸＸ已经向高勇支付了全部房款，且未给高勇造成任何损失，高勇也无权要求被ＸＸＸ支付530000元。综上，高勇的诉求没有事实和法律的依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，ＸＸＸ（乙方）与高勇（甲方）签订《房产买卖协议》，协议约定：高勇将案涉房产出售给ＸＸＸ，建筑面积136.8平方米，房屋的成交总价为3420000元。协议第五条约定：…高勇应于2016年4月1日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性付清，同时办理解除抵押登记手续，协议第六条约定：甲、乙双方应于银行解押注销完三日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续。若于银行解押注销完三日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除协议并追究违约方的违约责任。协议第十二条约定：违约责任：1、甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内将乙方的已付款（含定金，不计利息）返还乙方，并支付违约金给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式通知甲方及丙方，甲方应自悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（含定金，不计利息）扣除违约金后返还乙方，若乙方已付款不足以抵扣违约金的，不足部分应自悔约之日起三日内支付甲方。甲、乙双方自行协商约定违约金为定金的双倍。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价的0.05%的违约金。任何一方逾期超过柒天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应当按本条第1款约定承担悔约责任。协议第十七条：3、乙方承诺于2016年5月10日前银行贷款贰佰万元（2000000元）到甲方账户。协议签订后当日，ＸＸＸ支付给高勇购房定金530000元。2016年4月12日，ＸＸＸ向高勇支付首期房款1420000元（含定金）。2016年4月11日，案涉房产被厦门市思明区人民法院解除查封、冻结。2016年4月11日，高勇通知ＸＸＸ办理过户。同日，高勇与ＸＸＸ到土房局办理过户，ＸＸＸ并于同日到银行办理抵押贷款手续。2016年5月20日，2000000元由银行直接付至高勇账户以上事实有高勇提供的《房产买卖协议》一份、银行卡客户交易查询一份，ＸＸＸ提供的《民事裁定书》及询问笔录、法庭笔录为证。本院认为，高勇与ＸＸＸ签订的《房产买卖协议》，系双方的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。高勇作为案涉房屋的出卖人，应当有义务依照合同的约定保证案涉房产产权可以顺利进行过户登记。案涉房产被查封、冻结，相应的物权转移登记手续及其他后续手续自然无法办理。案涉房产于2016年4月11日被解除查封、冻结，过户转移登记手续也自2016年4月11日起方能办理。同样，ＸＸＸ向银行办理抵押贷款也要从案涉房产过户登记至ＸＸＸ名下方可办理，时日也会相应拖后。依照《房产买卖协议》约定，双方办理银行过户手续是在银行解押注销完三日前，即于2016年4月4日前办理交易过户手续，而案涉房产解除冻结后才于2016年4月11日办理过户手续，过户推迟7天，ＸＸＸ办理抵押贷款手续的时间也减少了7天。ＸＸＸ于2016年5月20日办理出贷款并付至高勇账户，比原定2016年5月10日超出10天。扣除上述的7天，ＸＸＸ实际办理贷款付至高勇账户超过合同约定为3天（10天-7天）。因此，高勇认为ＸＸＸ2000000元贷款支付超过七天，没有事实依据。高勇请求没收定金，即要求ＸＸＸ支付530000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回高勇的诉讼请求。本案案件受理费9100元减半收取4550元，由高勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一六年十月三十一日代书记员 陈丹雯附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。