江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民再提字第0042号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王兆东。
委托代理人陆曦叶，江苏石湖律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：南京市江宁区第二建筑工程公司，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道汤泉西路23号。
法定代表人蒋迎东，该公司经理。
委托代理人张小林，江苏丰硕律师事务所律师。
一审被告（反诉原告）：李腊琴。
申请再审人王兆东因与被申请人南京市江宁区第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、一审被告（反诉原告）李腊琴租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第1895号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年3月11日作出（2013）苏审三民申字第06号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭审理了本案。申请再审人王兆东及其委托代理人陆曦叶，被申请人二建公司的委托代理人张小林，一审被告（反诉原告）李腊琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月5日，二建公司起诉至江苏省南京市江宁区人民法院。二建公司诉称：2007年6月6日，其与王兆东、李腊琴签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于江苏省南京市江宁区汤山街道汤泉东路面积约650m2及地下室总面积一半的房屋租赁给王兆东、李腊琴使用，年租金为88000元，每半年支付一次租金，王兆东、李腊琴应先支付2007年10月1日至2008年3月31日期间的半年租金。合同签订后，王兆东、李腊琴于2007年11月20日给付其租金15000元。至2010年9月30日止，王兆东、李腊琴应付其租金264000元，扣除已付的15000元，王兆东、李腊琴尚欠其租金249000元未付。请求判令王兆东、李腊琴支付所欠租金249000元（自2007年10月1日至2010年9月30日止，按每年88000元计算）。
王兆东、李腊琴答辩并反诉称：双方《房屋租赁合同》约定租赁二建公司所有的一幢三层楼房用于酒店经营。由于二建公司与诉争房屋原承租户的矛盾未妥善解决，致使原承租户迟迟不肯搬出。其二人于2007年10月中旬才接收诉争房屋一楼西边三间的其中一间，一楼西边另外两间于同年11月底接收，二楼、三楼在2008年2月底接收，一楼东边三间在2008年10月才接收。由于二建公司未按合同约定时间交付诉争房屋，且一楼东边第一间后半边约30m2至今没有交付，导致其二人不能按投资计划经营酒店。反诉要求二建公司赔偿因延期交付诉争房屋所导致的各项经济损失合计264000元，其中包含酒店装修原材料的调价和人工工资调价80000元、员工工资及培训费53000元、值班人员工资和水电费21600元、垫付的水电费925.52元、平台漏水维修费6250元、设备折旧费32000元、预期营业损失63224.48元、2008年的工商管理费3000元、停业后所发员工工资4000元。
二建公司就反诉辩称：1、根据双方合同约定，其应将诉争房屋的650m2及地下室的一半租赁给王兆东、李腊琴使用，并非将整栋楼全部出租给王兆东、李腊琴；2、合同签订后，二建公司已将诉争房屋的一楼（除东边三间外）、二楼、三楼于2007年10月至11月交付给王兆东、李腊琴，一楼东边第三间、第二间、第一间房屋也已于2008年9月12日、同年9月19日、同年11月12日交付，至此已履行了全部交付义务，王兆东、李腊琴所称的一楼东边第一间后半边约30m2并非租赁合同标的物；3、原三承租户未按时搬出并阻挠王兆东、李腊琴正常经营，造成王兆东、李腊琴经营的酒店歇业，属于王兆东、李腊琴与案外人之间的纠纷，与二建公司无关；4、除王兆东、李腊琴垫付的水电费925.52元外，王兆东、李腊琴主张的其他各项经济损失均无事实和法律依据，请求驳回王兆东、李腊琴的反诉请求。
江苏省南京市江宁区人民法院一审查明，2007年6月6日，二建公司与王兆东、李腊琴签订《房屋租赁合同》，约定乙方（王兆东、李腊琴）承租甲方（二建公司）所有的位于南京市江宁区汤山镇一幢三层楼房，三层总面积约650m2及地下室总面积一半；房屋租赁期限10年；从2007年10月1日至2012年9月30日年租金为88000元，从2012年10月1日至2017年9月30日年租金为90000元；租金确定，甲乙双方不得以任何理由调整房租；甲方于2007年7月31日交付给乙方进场装修，装修期为2个月，装修期甲方不收租金，2007年10月1日开始计算租金；乙方半年支付一次租金，金额为44000元，乙方接收房屋先支付2007年10月1日至2008年3月31日的半年租金；乙方装修房屋时，不得破坏房屋结构，在乙方不破坏房屋结构情况下，甲方不得干涉乙方装修；乙方承租期内，甲方不得因债务问题影响乙方正常经营，如有上述问题，甲方负责协调解决，确保乙方正常经营，若造成乙方经营损失由甲方承担；签约后五日内乙方付甲方定金10000元，甲方提供盖单位公章收据；甲方应在2007年7月31日确保让乙方进场装修。合同签订后，王兆东、李腊琴分别于2007年6月11日、同年11月20日给付二建公司定金10000元、租金15000元。2007年10月至11月间，二建公司将诉争房屋的一楼西边三间交付给王兆东、李腊琴。2008年1月12日，王兆东、李腊琴将经营的酒店取名为兆琴大酒店并开业。2008年5月13日，兆琴大酒店向二建公司所属的南京市绿野建筑集团公司（以下简称绿野集团）发出催告函，称二建公司仍有一楼东面的三间门面房被原租赁人占有使用，且原租赁人故意挑起事端，制造矛盾，致使酒店无法正常经营，并被迫于2008年5月13日停止经营。要求绿野集团在2008年5月31日前将一楼东面的三间门面房腾空并交付。2008年10月16日、同年10月17日，兆琴大酒店再次向绿野集团发出告知函，称原租赁户毛根芳仍不肯搬出，要求绿野集团予以解决。2009年2月12日，兆琴大酒店再次向绿野公司发出告知函，要求绿野集团尽快来人协商解决因迟延交房造成其经济损失等问题。2008年9月12日、同年9月19日、同年11月12日，二建公司将诉争房屋的一楼东边三间房屋分别交付给王兆东、李腊琴。2010年2月28日，兆琴大酒店更名为红汤酒楼并重新开业。
一审审理中，经一审法院协调，二建公司、王兆东、李腊琴一致认可诉争房屋的一楼西边三间及二楼、三楼的交付日期为2008年2月28日，一楼东边三间房屋的交付日期为2008年11月12日。诉争房屋的一楼东边第一间后半边另有14.76m2（4.1m×3.6m）仍处于二建公司控制和使用中，未交付给王兆东、李腊琴。
一审另查明，诉争房屋的产权证面积为902.2m2，实际使用面积为797.9m2。王兆东接收诉争房屋一楼东面三间房间后，将其改造成酒店大门和两间包间使用。红汤酒楼从2010年2月28日开业至2012年3月间，按照其所交营业税计算每月平均利润为9720元。
江苏省南京市江宁区人民法院一审认为，二建公司与王兆东、李腊琴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。出租人二建公司应当将诉争房屋按期交付给承租人王兆东、李腊琴使用，王兆东、李腊琴应当按时支付租金。双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方（王兆东、李腊琴）承租甲方（二建公司）所有的位于江宁区汤山镇号一幢三层楼房，三层总面积约650平方米及地下室总面积一半”，结合承租人使用诉争房屋的用途以及之后双方履行合同的情况，应当理解为二建公司将整栋诉争房屋全部出租给王兆东、李腊琴使用，而非二建公司辩称的只需交付650m2即可。故对二建公司辩称其已经全面履行了房屋交付义务的辩称意见，不予采纳。
关于二建公司主张的租金如何计算的问题。一审法院认为，首先，二建公司至今仍有一楼东边第一间后半边14.76m2未交付给王兆东、李腊琴，虽然该未交付的面积对王兆东、李腊琴经营酒店未造成实质性影响，但双方约定的租金应作相应调整。诉争房屋的租金应调整为每年86372元（88000×（1-14.76÷797.9））。其次，租金的起算时间应结合合同按照房屋的实际交付时间计算，二建公司、王兆东、李腊琴一致认可诉争房屋的一楼西边三间及二楼、三楼的交付日期为2008年2月28日，一楼东边三间房屋的交付日期为2008年11月12日，一审法院予以确认。王兆东、李腊琴自认其为了减少经济损失，于2008年1月12日将租赁房屋装修后取名为兆琴大酒店并开业。虽然在兆琴大酒店开业后，二建公司并未将诉争房屋一楼东面三间交付给王兆东、李腊琴，结合王兆东、李腊琴接收诉争房屋一楼东面三间将其改造成入户大门及两间包间的事实，诉争房屋一楼东面三间迟延交付，并未全面影响王兆东、李腊琴承租诉争房屋的合同目的，结合租赁合同约定的2个月因装修免收租金期，故酌定诉争房屋的租金起算时间应为2008年5月1日。王兆东、李腊琴应当支付二建公司房屋租金208732元（从2008年5月1日至2010年9月30日，每年86372元）。再次，由于二建公司于2008年11月12日交付一楼东边的三间房屋，故上述三间房屋（使用面积合计135.1m2）从2008年5月1日至2009年1月11日的租金（顺延两个月的免租期）合计10257元（86372×（135.1÷797.9）×（256÷365））应当从应付租金中予以扣除。综上，扣除王兆东、李腊琴已经支付的15000元租金，因延迟交付一楼东边三间房屋的租金10257元，以及二建公司认可的王兆东、李腊琴垫付的水电费925.52元，王兆东、李腊琴还应支付二建公司租金182549.48元。
关于因诉争房屋原承租户原因造成王兆东、李腊琴经济损失应当如何认定。一审法院认为，首先，依照双方合同约定，二建公司不得因债务问题影响王兆东、李腊琴正常经营，若造成经营损失由二建公司承担。因二建公司未能及时解决与一楼东边三间房屋原承租户的债务纠纷，致使兆琴大酒店在开业后因原承租户的阻挠被迫歇业，根据接警处工作登记表和王兆东、李腊琴向绿野集团发出的催告函，可以认定兆琴大酒店的歇业是因为二建公司未处理好其与原承租户的矛盾，故兆琴大酒店歇业期间的损失应当由二建公司予以承担。其次，关于王兆东、李腊琴经营的酒店歇业期间的认定，结合报警记录及王兆东、李腊琴向绿野集团发出的催告函，可以认定兆琴大酒店歇业时间为2008年5月13日。2008年11月12日，二建公司将诉争房屋一楼东面三间房屋交付给王兆东、李腊琴，且王兆东、李腊琴认可上述三间房屋交付后原承租户未再阻挠其经营，故一审法院认定，因二建公司未及时处理其与原租户的矛盾，致使王兆东、李腊琴歇业期间为2008年5月13日至2008年11月12日，该期间的经营损失应当由二建公司予以承担。其后的歇业时间系王兆东、李腊琴扩大损失行为，与二建公司无关。再次，关于王兆东、李腊琴歇业期间经济损失的认定，参照红汤酒楼的经营情况，一审法院酌定，王兆东、李腊琴歇业期间的经济损失应当以红汤酒楼2010-2012年度的月平均利润9720元为标准计算为宜，故二建公司应当赔偿王兆东、李腊琴在兆琴大酒店歇业期间的经济损失合计58320元（从2008年5月13日至2008年11月12日，每月9720元）。关于王兆东、李腊琴主张的装修原材料及人工工资调价50000元、2008年的工商管理费、平台漏水维修费等，因王兆东、李腊琴未提供充分证据予以证明，故一审法院对王兆东、李腊琴上述诉请，不予支持。王兆东、李腊琴主张的厨师工资、培训费、值班人员工资、水电费、歇业期间员工工资已经包含在兆琴大酒店主张的歇业期间的经济损失中，故不应重复计算。王兆东、李腊琴主张的设备折旧费、预期营业损失系反诉原告经营期间间接损失且未提供充分证据予以证明，故一审法院对王兆东、李腊琴主张的设备折旧费、预期营业损失的诉请亦不予支持。江苏省南京市江宁区人民法院于2012年4月19日作出（2011）江宁汤商初字第17号民事判决：一、王兆东、李腊琴于本判决发生法律效力之日起10日内支付二建公司租金182549.48元。二、二建公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿王兆东、李腊琴歇业期间的经济损失58320元。三、驳回二建公司的其他诉讼请求。四、驳回王兆东、李腊琴的其他反诉请求。
王兆东不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉称：一、双方签订合同在2007年6月，而我方获得大部分房屋使用权为2008年11月，期间曾由此造成一年多的停业，二建公司严重违约。一审在确定经济赔偿责任时，违约方未承担相应的违约责任。二、餐饮行为具有季节性特点，上规模的酒店必须在开业前有二个月左右的准备营业时间，我方提前招聘人员、进行装修准备都是正常的，因二建公司未及时交付房屋由此造成的上述损失均应承担。三、2008年5月起因原租户阻挠经营导致我方停止营业，不应当支付租金。而且，2008年5月前交付的部分房屋不具备营业条件，房屋还存在严重漏水现象。综上，请求二审改判二建公司承担我方公正合理的经济赔偿，不支付2008年5月1日起的房租。
二建公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回王兆东的上诉，维持原判。
李腊琴二审述称：同意王兆东的上诉意见。
江苏省南京市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
江苏省南京市中级人民法院二审认为，王兆东、李腊琴与二建公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同生效后，当事人均应按约全面履行各自的合同义务。合同履行过程中，二建公司迟延交付租赁房屋，系违约行为，故二建公司应当向承租人王兆东、李腊琴承担相应的违约责任。因双方合同中并未约定延期交房违约金，故延期交房的违约责任应按承租人实际损失计算。王兆东、李腊琴在一审中据此反诉主张延期交房导致的装修原材料及人工工资调价损失、工商管理费、平台漏水维修费等，因其未提供充分证据，一审法院未予支持，并无不当。综上，王兆东上诉主张一审法院在认定延期交付租赁房屋的赔偿责任时存在不当，二审法院不予采纳。王兆东上诉另主张因案外人阻挠经营不应支付2008年5月至2008年11月期间的租金，对此二审法院认为，一审法院已判决二建公司赔偿王兆东、李腊琴在此期间的经营损失，王兆东、李腊琴的损失已得到合理补偿，王兆东、李腊琴应当支付上述期间的租金。王兆东该上诉理由不能成立。
江苏省南京市中级人民法院于2012年9月11日作出（2012）宁民终字第1895号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，王兆东称：1、原审判决二建公司赔偿我方2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间的损失是按营业额扣除成本后的纯利润计算的。歇业期间的租金在计算利润损失时已经作为成本扣除过了，不应重复计算。原审法院判决我方支付该歇业期间的租金43186元错误。2、2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间的厨师工资、培训费用、值班人员工资、水电费、歇业期间员工工资也应予以赔偿。原审法院未支持我方该部分诉讼请求错误。3、由于二建公司迟延交房导致我方迟延开业，二建公司应赔偿我方2007年10月1日-2008年2月28日期间的预期营业损失。4、由于二建公司迟延交房导致我方迟延装修，产生装修原材料、人工费上涨，二建公司应赔偿该差价损失。综上，请求再审改判支持我方全部诉讼请求。
二建公司辩称：1、我方已经赔偿王兆东、李腊琴歇业期间的经营损失，王兆东、李腊琴的损失已经得到补偿，理应支付歇业期间的租金。同理，王兆东要求二建公司赔偿歇业期间的其他损失也不能成立，因为其损失已经得到合理补偿。2、关于迟延交房的损失，原一、二审中王兆东、李腊琴并未提出该诉讼请求。且因房屋尚未交付也不会有损失。双方租赁合同也未约定迟延交房的违约责任。故王兆东要求二建公司赔偿迟延交房的预期营业损失无事实依据。3、关于迟延交房导致的装修原材料、人工费调价损失，原一、二审审理过程中，王兆东、李腊琴没有证据证明该损失存在。综上，请求驳回王兆东的再审请求。
李腊琴同意王兆东的再审意见。
本院再审庭审中，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
经各方当事人确认，本案再审的争议焦点为：1、2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间租金43186元是否应扣除。2、二建公司是否应赔偿2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间的厨师工资、培训费用、值班人员工资、水电费、歇业期间员工工资。3、二建公司是否应赔偿迟延交房导致的预期营业损失。4、王兆东主张赔偿迟延交房导致迟延装修而产生的装修原材料、人工费上涨损失是否应支持。
本院再审认为：
关于2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间租金43186元是否应扣除的问题。原审法院判决赔偿王兆东、李腊琴被迫歇业期间的经济损失是参照其酒店重新开业后每月平均利润9720元标准酌情计算的，理应已考虑了被迫歇业期间的租金成本，原审法院再判决王兆东、李腊琴支付该歇业期间的租金43186元不当，本院予以纠正。
对于王兆东提出的要求二建公司赔偿2008年5月13日-2008年11月12日歇业期间的厨师工资、培训费用、值班人员工资、水电费、员工工资问题。本院认为，原审法院已酌情判决赔偿王兆东、李腊琴被迫歇业期间的经济损失，且王兆东所提的上述赔偿请求证据不充分。故再审对王兆东该部分请求不予支持。
关于迟延交房导致的预期营业损失、迟延装修产生的装修原材料、人工费上涨的损失是否应当支持的问题。本院认为，二建公司、王兆东、李腊琴所签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法有效。当事人均应按约全面履行各自的合同义务。合同履行过程中，二建公司迟延交付租赁房屋，系违约行为，故二建公司应当向承租人王兆东、李腊琴承担相应的违约责任。原审已按实际交付面积相应调整了租金，由于合同中并未约定延期交房违约金，故延期交房的违约责任应按王兆东、李腊琴实际损失计算。该损失赔偿是属于填补性的。而王兆东并无证据证明因房屋迟延交付导致开业迟延的损失，也无有效证据证明因迟延交房导致装修原材料、人工费上涨的损失。对王兆东该二项主张，本院也不予支持。
综上，原审判决多计算歇业期间的租金43186元，本院再审予以纠正，其余判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第1895号民事判决；
二、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤商
初字第17号民事判决第二、三、四项，即：南京市江宁区第二建筑工程公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿王兆东、李腊琴歇业期间的经济损失58320元；驳回二建公司的其他诉讼请求；驳回王兆东、李腊琴的其他反诉请求。
三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2011）江宁汤商初字第17号民事判决第一项，即：王兆东、李腊琴于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区第二建筑工程公司租金139363.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5035元、反诉案件受理费2630元，合计7665元，由南京市江宁区第二建筑工程公司负担1925元，由王兆东、李腊琴负担5740元。
二审案件受理费7665元，由王兆东负担6765元，南京市江宁区第二建筑工程公司负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 施建红
代理审判员 丁晓苏
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 徐 璩