广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2265号
上诉人(原审被告、反诉原告)：惠州市嘉浩实业有限公司，住所地：惠州市环城西二路68号银湖大厦1001房。
法定代表人：张海鸥。
委托代理人：邱国文，系广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张锦波，男，汉族，1955年6月16日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张其波，男，汉族，1951年7月5日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张作波，男，汉族，1947年8月25日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张锦棠，男，汉族，1944年10月17日出生，住址：惠州市惠城区。
以上四被上诉人共同委托代理人：欧惠忠、叶燕灵，均系广东惠泰律师事务所律师。
原审第三人：惠城区人民政府龙丰街道办事处建设管理所，住所地：惠城区人民政府龙丰街道办事处。
负责人：欧伟军。
上诉人惠州市嘉浩实业有限公司与被上诉人张锦波、张其波、张作波、张锦棠以及原审第三人惠城区人民政府龙丰街道办事处建设管理所因房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案，不服广东省惠州市（2014）惠城法民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2011年7月21日，原审原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理置换房屋房产证的违约金130万元，并继续履行为原告办理房屋产权证的义务；2、被告向原告支付置换房屋面积差额30平方米的补偿金15万元；3、被告向原告支付因置换房屋首层（150平方米）被擅自改变为架空层的经济损失60万元；4、被告按照置换房规划标准将置换房首层退后方用地界为1.5米或补偿原告15万元作为其自行恢复该规划标准的费用；5、被告向原告支付车辆保管费损失4584元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：被告惠州市嘉浩实业有限公司因房地产开发需要，以置换房屋的形式对四原告位于惠城区龙丰上排xx处的两幢房屋进行征用。2007年4月30日双方签订了《房屋拆迁补偿协议书》，由第三人惠城区人民政府龙丰街道办事处建设管理所监督履行。协议书约定：由被告在凤山别墅小区购地150160㎡建设一栋5层楼房给原告，作为与四原告居住且拥有产权的918.70㎡楼房的置换条件，该置换房屋五层皆为住宅，面积为918.70㎡。被告必须在2008年11月1日前为四原告办好置换房屋的产权证，否则属于被告违约，违约方应将130万元保证金付给四原告抵作违约金。双方签订协议后，四原告按照协议书的要求履行了全部义务。但是被告完成置换房屋建设后，并未严格依照协议书履行义务，存在以下违约情形：首先，被告至今未能将置换房屋的产权证办妥，并交执四原告。该置换房屋的首层也因被告擅自将架空结构改为住宅而面临被惠州市城市管理执法局强制拆除的后果。实际上，按照被告最初的设计方案，安置房屋主体应当是六层架构，首层为架空，二至五层为住宅。但是后来，被告擅自更改了设计方案，将安置房屋架构改为五层，首层架空结构变更为住宅，变相满足了被告在《房屋拆迁补偿协议书》的承诺。另一方面，被告却没有向相关部门申请变更首层使用功能的变更，导致现今房屋首层面临被惠州市城市管理执法局强制拆除的处罚后果。其次，安置房屋被惠州市城市管理执法局强制拆除的直接后果是，四原告即将失去达150㎡的住宅面积。换言之，被告在《房屋拆迁补偿协议书》中给四原告许下的“安置房首层不少于150㎡”的承诺成为一纸空文。为此，被告应当按照目前的房地产市场价格（均价6000元/平方米）与架空层建筑成本（约2000元/平方米）之差为标准向四原告支付60万元作为150㎡楼层损失补偿。第三，被告在《房屋拆迁补偿协议书》中承诺置换房屋的面积为918.70㎡，但是该置换房屋的实际面积只有888㎡。被告理应按照市场价向四原告支付15万元作为差额部分30㎡的补偿。第四，按照《建设工程规划许可证》以及《关于嘉浩实业有限公司位于上排鸡公丫拆迁安置住宅用地总平面规划设计方案的再次公示》关于置换房首层距离四周用地界均为1.5米的规定，实际上该置换房首层后方退用地界仅为20公分，远达不到该标准，严重影响了整幢房屋的效用。因此，被告理应为四原告恢复该规划标准，或者对四原告进行补偿。第五，原被告双方在《房屋拆迁补偿协议书》第二条第4款中约定，四原告在安置房居住后纳入凤山别墅小区管理。本来如果顺利取得该小区进出的权利，四原告按照凤山别墅小区管理的收费标准缴纳物业管理费和车辆保管费用即可。但是由于被告的原因（××）才出现由惠州市住房和城乡规划建设局下达复函，勒令被告进行整改，并将四原告置换房出入口位置由原来的凤山别墅小区调整为高榜山庄小区。结果，四位原告自2009年5月31日入住该安置房屋以来，向高榜山庄小区所缴纳的车辆保管费用达到10464元（小型车250元/月，摩托车、电动车60元/月），远远高于凤山别墅小区对每幢楼所收取210元/月的车辆停放标准。因此，被告应当对四原告因安置房进出口调整遭受车辆管理费的损失部分承担赔偿责任。综上，四原告认为被告的以上行为已构成违约，依法应当承担违约责任。本案的第三人龙丰建管所作为监督原、被告履行《房屋拆迁补偿协议书》一方，与该案的处理结果有一定的利害关系。在三方多次协商无果的情况下，诉至法院。
庭审前，原告将第3项诉讼请求变更为被告向原告支付因置换房屋首层（150平方米）被擅自改变为架空层的经济损失36.37万元。
被告（反诉原告）惠州市嘉浩实业有限公司答辩称：一、安置房按约定就是5层，被答辩人已按约定建好安置房交予被答辩人。《拆迁房屋安置补偿协议》约定的房屋为5层，答辩人按约定已建好房屋。答辩人与原告的关系并非房屋买卖关系，而是答辩人代原告建设房屋，安置房的业主和建设单位是原告，安置房的规划报建等手续必须以原告的名义办理或者得到原告的授权，安置房规划报建时首层为架空只能是原告的意思表示，而非答辩人的意思表示。在规划公示期间，原告也没有任何异议表示。原告将安置房的首层为架空视为答辩人的意思表示甚至是违约、欺诈没有任何法律根据，也与事实不符。这可以从后来原告不配合规划验收，规划验收就不能进行得到充分印证。安置房建成后，原告认为首层为架空不能满足其要求，于是要答辩人将首层更改为住宅。答辩人为此支出60多万元将架空改为住宅。2009年1月5日，原告在竣工验收证书上签字，认为房屋已经按约定标准全部建设好，并入住安置房。从始至终，答辩人都是按照原告的要求行事，答辩人不存在任何违约行为。二、安置房的房产证尚未办好是事实，但是其尚未办好的原因不在答辩人，答辩人无需承担违约责任。安置房的房产证的确尚未办好，但是，其所以尚未办好，是因为原告一再要求增加工作量，变更首层设计，不交出旧楼房产证等违约行为导致。2008年6月，安置房已建设完毕，2008年9月19日，建设各方组织验收(见一审双方提交的《竣工验收证书》)，原告无正当理由拒不签字。经再三交涉，原告拖延至2009年1月5日才签字验收(见一审双方提交的《竣工验收证书》)。原告张作波在竣工验收证书上签署意见:(安置房)按施工承包合同及交楼标准完成所有施工内容，同意验收。显然，答辩人已按要求完成安置房的建设，且安置房施工完成的时间变更为2009年1月5日。根据《房屋拆迁补偿协议书》第三条的规定，安置房的全部产权证为施工完成后的一年内，因此，产权证的办理时间相应变更为2010年1月5日。即使不作此类推，原告也应给答辩人合理的办证时间，依据我国最高人民法院的有关规定，该合理时间至少应为三个月。而2009年2月11日，原告才授权委托答辩人代其办理安置房的规划验收手续(见原告证据4)。按照上述规定，2009年5月11日办理出产权证都不算违约。但是，2009年4月8日，原告要求先处理围墙问题(非答辩人责任，见一审双方提交的《竣工验收证书》)，围墙不能处理时，验收工作暂缓(见原告证据4、答辩人提交的《承诺书》)，至此，答辩人为原告办理产权证的过程被中断。建设工程竣工后，要申请规划、消防等验收，全部验收合格才能申办房产证。规划、消防等专项验收需建设单位，即答辩人提出申请，并出示《建设工程规划许可证》及附件(答辩人持有)的原件等材料才能启动。规划验收不通过，则无法办理房产证(见附件4《惠州市城市规划管理规定》第45条的规定)。原告拒绝启动、配合规划验收，致使办理房产证的程序无法进行，房产证无法及时办理。显然，房产证无法及时办妥的原因不在答辩人，答辩大无需为此承担法律责任。三、《房屋拆迁补偿协议书》的违约责任条款不能适用于答辩人。《房屋拆迁补偿协议书》第三条规定安置房的完工、竣工验收时间为2007年11月1日前，全部产权证办妥的时间为2008年11月1日前，但是依据《房屋拆迁补偿协议书》第五条，第七条第2、3款的规定，前述竣工验收、办妥房产证的期限以原告按照约定期限交楼交证为前提。鉴于被原告至今未交付约定的国土证、房产证给答辩人(二审时原告已当庭承认该事实)，《房屋拆迁补偿协认书》第三条的规定因条件不具备而不能适用。实际上，由于置换房屋的规划条件在2007年5月第一次公示时遭到风山小区业主的强烈反对，工程按原协议约定开工显然已不可能，故双方于2007年6月7日在龙丰建设管理所参与下签订《关于130万元保证金的说明》(见反诉证据8.1)。该说明第三条约定“在置换房完成建设办妥竣工证明时，乙方与丙方(龙丰建设管理所)必须无条件按“房屋拆迁补偿协议书”里的条款约定退回给甲方人民币65万元正，余款65万元在办好该置换楼的全部权属证时，乙方与丙方再次无条件三日内退回给甲方。”2009年1月8日，双方在办理置换房移交手续时，在龙丰建设管理所见证下签订了《补充协议》。在协议条款中，原告对置换房的竣工交付时间、办证时间推迟及其他问题均未提出任何异议，并同意退还65万元保证金，答辩人同时亦支付给被上诉人租金、管理费及停车费97838元。结合这两份材料，不难发现，双方已协商一致将安置房的完工时间变更延迟至2009年1月8日，否则，被上诉人就会将65万元保证金冲抵违约金，而不是将其退还给答辩人。安置房的完工时间变更延迟，竣工验收和办妥房产证(都需答辩人配合，否则不能进行)的时间自然也必须跟着变更推迟。从这个角度看，《房屋拆迁补偿协议书》第三条的规定也不能适用。另外，如上所述，答辩人不存在违约行为，自然不能适用违约条款。综上，原告要求答辩人支付巨额违约金毫无法律依据。实际上，即使违约成立，违约金也明显过高，应予以调低。四、原告并没有因尚未办妥房产证而遭受实际损失。如上所述，房产证未办妥的原因不在答辩人。退一步讲，即使答辩人要负一部分责任，即使适应违约责任条款，因为答辩人没有举证遭受任何损失，答辩人也无需为此支付违约金。城管执法局的《处罚告知书》并没有实际执行，并未实际拆除安置房首层有关结构。即使拆除，因原告并未进行正式权属登记，也非实际投资人，也不会因此遭受实际损失。即使有损失，该损失也由原告扩大造成。因为2011年5月20日，城管执法局已发出《责令限期整改通知书》，如此时原告配合规划验收，完全可以更改规划设计，变成合法建筑。正是原告不配合验收、不配合整改，才导致惠州市城市管理行政执法局出具《行政处罚告知书》。五、对于原告的其他诉讼请求，答辩人同意原已审判决对其的分析定性，此处不再赘述。
反诉原告（被告）嘉浩公司反诉称：四被反诉人在其诉状中所述与事实不符，反诉人并不存在违约行为。真正存在违约行为是四被反诉，故反诉人基于以下事实与理由向贵院提出反诉：反诉人因房地产开发需要，于2007年4月30日，与四被反诉人签订了《房屋拆迁补偿协议书》，按被反诉人的要求及指定位置，由反诉人在凤山别墅小区内购地150—160㎡建设一栋5层楼房给四位被反诉人，作为与四被反诉人现居住且拥有产权的918.7㎡楼房的置换条件。同时，对拆迁安置问题、置换房屋建设工期及办证时间、拆迁安置问题、旧楼拆除问题、过渡房及搬家费等事项作出约定。协议签订后，反诉人积极履行协议约定的义务。但是四被反诉人在反诉人为其建设置换房屋期间，多次要求变更设计、增加施工项目。四被反诉人的行为违反《房屋拆迁补偿协议书》第七条第一款“若乙方（四被反诉人）在本协议签订后，再提出任何的修改意见时，属于乙方违约，需赔付给甲方违约金人民币65万元整，并无偿交出现住楼及四层旧楼给甲方拆除处理。”之规定，故四被反诉人应当向反诉人支付65万元违约金。同时，四被反诉人为履行《房屋拆迁补偿协议书》第五条款：“乙方（四被反诉人）再将自有的全部房产证、国土证交给甲方（反诉人）”之规定，按《房屋拆迁补偿协议书》第七条第一款“乙方（四被反诉人）超过约定的日期，仍未将楼房交付甲方（反诉人），则属乙方（四被反诉人）违约，违约方应赔付甲方（反诉人）违约金65万元。乙方（四被反诉人）还应退还甲方（反诉人）建设安置房130万元保证金。同时，甲方（反诉人）有权处置旧楼和乙方（四被反诉人）现居住的918.7㎡楼房，且无须给乙方（四被反诉人）任何补偿。”之规定，故四被反诉人应当向反诉人支付65万元违约金，并退还反诉人为其建设位于惠州市惠城区上排凤山别墅小区内69—70号的五层置换房屋。由于四被反诉人在建设置换房屋期间，要求变更设计方案将房屋首层由原来的架空层结构变更为住宅，从而致使反诉人为此多支付60万元工程款。同时，四被反诉人要求增加的其他施工项目，使反诉人多支出10万元工程款项。置换房屋交付四被反诉人使用后，四被反诉人拒绝办理房产证前的有关工作，因此，四被反诉人应该退还65万和被逾期的利息12万元，同时，四被反诉人为了起自身利益在居住期间擅自侵占反诉人所有的60平米土地。按《房屋拆迁补偿协议书》第二条“甲、乙双方同意，由甲方（反诉人）在凤山别墅小区购地150—160㎡。”实际上，甲方（反诉人）给乙方（四被反诉人）的实际面积是257.1㎡，超过部分面积有97.1㎡，价值15万元（按每平方米1564元计）。四被反诉人需要归还反诉人代垫付的停车费用6976元。四被反诉人在凤山别墅小区和城市原筑间选择一家作为四被反诉人日后归属其管理的小区，并且接受小区同等的各项收费标准。综上所述，四被反诉人的行为严重侵犯反诉人的合法权益，诉请判令：1、四被反诉人向反诉人支付违约金130万元，并退还反诉人为其建设的置换房屋；2、四被反诉人向反诉人支付因架空层改为住宅的费用60万元；3、四被反诉人支付增加工程量的10万元工程款；4、四被反诉人向反诉人支付的保证金65万元逾期返还的利息12万元（按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年9月19日起暂计至2011年9月9日止，全部逾期付款利息计至保证金付清之日）；5、四被反诉人支付占用反诉人60平方米土地使用权的使用费（按每平方米1564元计）总计人民币93840元；6、四被反诉人土地差额款人民币15万元；7、四被反诉人归还拖欠的物业停车费6976元；8、四被反诉人在凤山别墅小区和城市原筑间选择一家作为四被反诉人日后归属其管理的小区，并且接受小区同等的各项收费标准；9、本案反诉费用由四被反诉人承担。
反诉被告张锦波、张其波、张作波、张锦棠（原告）辩称：被答辩人诉请的事项，没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。一、被答辩人称答辩人在建设置换房屋期间，多次要求变更设计、增加施工项目，系违反《房屋拆迁补偿协议书》的约定，应承担赔付被答辩人违约金65万元的违约责任。答辩人认为，被答辩人与答辩人在自愿、合法的前提下，于2007年6月5日签订《补充协议》，系双方一致同意对《房屋拆迁补偿协议书》中关于设计、施工项目作出变更补充，并不违反《房屋拆迁补偿协议书》中关于“若提出任何修改意见，属于违约”的规定。因此，答辩人无需承担所谓的提出变更施工项目导致违约责任65万元以及项目变更支付的工程款项10万元。另外，答辩人已按约将拆迁楼以及全部房产证、国土证交由被答辩人处置，否则被答辩人不可能在拆迁楼地址进行房产开发。因此，被答辩人诉请的65万元违约金及利息12万元完全是无稽之谈，依法不应得到支持。二、导致置换房屋由架空结构改为住宅而面临被惠州市城市管理执法局强制拆除的真正原因在于被答辩人。实际上，按照被答辩人最初的设计方案，安置房屋主体应当是六层架构，首层为架空，二至五层为住宅。但是后来，被答辩人擅自更改了设计方案，将安置房屋架构改为五层，首层架空结构变更为住宅，变相满足了被答辩人在《房屋拆迁补偿协议书》中关于“置换房五层皆为住宅”的承诺。另一方面，被答辩人却没有向相关部门申请变更首层使用功能的变更，导致现今置换房屋首层面临被惠州市城市管理执法局强制拆除的处罚后果。因此，答辩人根本无需向被答辩人支付架空层结构变为住宅所支付的60万元工程款。三、《房屋拆迁补偿协议书》第二条的原文约定：“甲、乙双方同意，由甲方（被答辩人）在凤山别墅小区购地150160㎡建设一栋5层楼房给乙方（答辩人），作为与乙方现居住且拥有产权的918.70㎡楼房的置换条件（现置换房的实际面积也只有888㎡）。”实际上，按照150160㎡地皮面积根本无法兴建918.70㎡的置换楼房，因此，被答辩人才必须按照257.1㎡的使用面积给答辩人兴建安置房。故，答辩人无需向被答辩人支付超出面积的土地差额款15万元以及使用费93840元。四、被答辩人诉请的退回保证金65万元以及利息12万元，没有事实依据。按照双方在《关于130万元保证金的说明》中约定：“在置换楼完成建设办妥竣工证明时，乙方（答辩人）与丙方必须无条件按《房屋拆迁补偿协议》里条款约定退回甲方（被答辩人）人民币65万元正，余款65万在办妥该置换楼的全部权属证时，乙方与丙方再次无条件三日内退回甲方。”现置换楼房因首层功能问题，无法竣工验收，原因在于被答辩人，依照约定只有房屋竣工验收且由被答辩人办妥全部权属证这两个条件成就时答辩人才能予以退还65万元保证金，否则，该保证金只能充当违约金，且不予退还。五、关于停车费用6976元的问题，答辩人认为《房屋拆迁补偿协议书》第二条第4款中约定，答辩人在安置房居住后纳入凤山别墅小区管理。本来如果顺利取得该小区进出的权利，答辩人按照凤山别墅小区管理的收费标准缴纳物业管理费和车辆保管费用即可。但是由于被答辩人的原因（××）才出现由惠州市住房和城乡规划建设局下达复函，勒令被答辩人进行整改，并将答辩人置换房出入口位置由原来的凤山别墅小区调整为高榜山庄小区。由此，因安置房进出口调整遭受车辆管理费额外增加的部分，应被答辩人承担。综上，恳请法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告（反诉原告）惠州市嘉浩实业有限公司因房地产开发需要，以置换房屋的形式对四原告（反诉被告）位于惠城区龙丰xx处的两幢房屋进行拆迁置换。双方于2007年4月30日签订了《房屋拆迁补偿协议书》，由第三人惠城区人民政府龙丰街道办事处建设管理所负责监督履行。《房屋拆迁补偿协议书》约定：由被告在凤山别墅小区购地150—160㎡建设一栋5层楼房给原告，作为与原告现居住且拥有产权的918.70㎡楼房的置换条件。被告须在协议签订之日起2个月内即2007年11月1日前完成置换房屋的施工，并办妥竣工验收手续。在协议签订之日起一年半内即2008年11月1日前为原告办妥置换房屋的全部产权证，办证一切税费用由被告负责。为保证置换房屋的建设，原、被告双方及第三人在惠州市建设银行开设一联名账户，由被告汇入130万元人民币作为《房屋拆迁补偿协议书》中被告履约的担保金。在该协议书签订之日后六个月内被告完成置换房屋的建设，并到建设部门办妥竣工证明，原告则退回65万元担保金给被告。协议书签订之日后一年半之内，被告为原告办妥置换房屋的全部权属证，则在此后三日之内原告应将剩余的保证金，全部退还被告。关于逾期办理置换房屋产权证的违约责任，双方约定为：如原告将两栋楼房按约期交付被告，在协议签订后一年半之内，即2008年11月1日前，被告不能为原告办好置换房屋的产权证，则属违约。违约方应将130万元保证金付给原告抵作违约金。同时，被告还必须继续完成置换房屋的建设，直至将该楼房产权证办至原告名下为止。2007年6月5日，原、被告双方签订《补充协议》，对楼梯扶手、外墙及楼房地面瓷片等进行了补充约定。2007年12月17日，被告办理了置换房屋的《建设工程规划许可证》，其中首层为架空、二至五层为住宅;首层占地52㎡、总建筑面积888㎡。被告提供的《竣工验收证书》中“建设单位意见”处有原告张作波签名(2009年1月5日)并载明“按施工承包合同及交楼标准完成所有施工内容，同意验伙。另需增设阳台铝合金推拉门、楼梯间屋面的排水管增设至天面。”2009年1月8日，被告将建好的位于风山别墅小区内的五层拆迁安置楼交付给原告，双方在第三人龙丰建设管理所的见证下签订《补充协议》，约定：被告将已建好的安置楼移交给原告;原告同意将保证金130万元中的65万元退回给被告;安置楼待完善工程建2009年1月5日所写的内容、由被告继续完善。因被告一直未办理拆迁安置房的规划验收手续和房产证书，原告于2011年7月向本院起诉，请求判如上述所请。本案经本院多次组织调解，原、被告双方仍无法达成一致调解意见。
另查一，2007年8月29日，原惠州市规划建设局作出《关于市嘉浩实业有限公司位于上排鸡公丫拆迁安置住宅用地总平面规划设计方案的再次公示》:该司第一次所报拆迁安置住宅用地的总平面规划设计方案已于2007年5月16日进行了公示，现建设单位根据风山小区业主提出的意见对原方案进行了适当的调整。一、将安置住宅的出入口位置由原来的从凤山小区出入调整为从嘉浩公司新建小区出入;二、东侧临凤山小区一侧沿用地界线砌筑高度为2米以上的实体围墙，围墙上不开设出入凤山小区的门，使新建的拆迁安置房与凤山小区隔离，将来纳入嘉浩公司新建心区管理。规划方案调整后，拆迁安置房首层退四周用地界均为1.5米，与东侧现有3层建筑的间距为7.49.1米，与南侧现有3层建筑的间距为6米。
2009年2月，原告委托被告向原惠州市规划建设局申请办理拆迁安置房的规划验收手续。经现场查看，拆迁安置房的东侧临凤山小区一侧砌筑实体围墙，首层由原批建的架空功能改为住宅功能，出入口的位置进行了调整。为此原惠州市规划建设局要求嘉浩公司对上述问题进行整改。2009年4月18日，原告向原惠州市规划建设局出具《承诺书》:同意按现状接受五层楼房;从高榜山庄进出，纳入其物业管理;与凤山别墅的围墙作局部降低处理(半通透式围墙);半通透式围墙不能处理时，验收工作暂缓，需另行协商。2011年1月20日，惠州市住房和规划建设局向原告作出《关于尽快整改位于上排鸡公丫住宅楼及办理规划验收的通知》:由于嘉浩公司至今未实施半通透式围墙，且东侧临凤山小区一侧的实体围墙已被强行拆除，对此凤山小区业主表示强烈反对;请你们根据原审定的总平面规划及《建设工程规划许可证》的要求，尽快对擅自调整该住宅楼首层使用功能、住宅出入口的位置进行整改，并尽快申报围墙修复方案，完善审批手续后及时实施建设，完成上述整改要求后办理规划验收手续。2012年6月13日，在惠州市住建局和惠城区龙丰建设管理所的见证下，原告与风山别墅管理处签订《协议书》，约定由原告出资在拆迁安置房东侧修复半通透式围墙、并留一个门作安全出口。随后，原告按要求修建了半通透式围墙，并搭建了露天楼梯通往被告开发的城市原筑小区。
另查二，拆迁安置房的首层现状及实际使用性质为住宅。目前，原告人员可从凤山别墅小区进出，而所拥有的车辆则停放于城市原筑小区，车辆保管费用由城市原筑小区按该小区停车收费标准按月收取。原被告双方以及第三人联名开设的中国建设银行账户上履约保证金目前仍剩余65万元。
另查三，惠州市住房和城乡规划建设局于2014午3月25日复函本院:由于该住宅楼未按审定的施工图进行施工建设，擅自将首层由原批建的架空功能改为住宅功能，并对出入口的位置进行了调整，建设单位直接未按要求进行整改。对于该住宅楼的规划验收问题，建设单位应重新申报有关图纸资料，我局按程序审查后再予以明确。
另查四，2011年6月30日惠州市城市管理行政执法局作出了惠市执罚【2011】第D1028号《行政处罚告知书》，拟对原告现居住的置换房屋作出强制拆除改建部分，恢复首层架空层使用功能的行政处罚。该行政处罚尚未执行。
另查五，原告在庭审过程中申请对置换楼房首层架空层建筑成本与住宅的市场价值之差进行了鉴定。本院通过摇珠的形式委托惠州市欣业土地房地产评估有限公司对原告申请的项目进行评估。2012年3月27日惠州市欣业土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估结论为首层住宅条件下市场价值与首层架空层条件下成本价值36.37万元。
另查六，本案在审理过程中，根据原告的申请，本院于2015年12月8日作出(2014)惠城法民一初字第25号《民事裁定书》，裁定:查封被告名下的位于惠州市红花湖路2号之一高榜山庄地下室B1层266号[粤房地权证惠州字第××号]、265号[粤房地权证惠州字第××号]的房地产产权。
以上事实有：房屋拆迁补偿协议书、补偿协议、建设工程规划许可证、惠州市城市管理行政执法局行政处罚告知书、惠州市城市管理行政执法局责令限期整改通知、公示、函等证据以及庭审笔录、当事人陈述在卷为据。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告、被告于2007年4月30日签订的《房屋拆迁补偿协议书》以置换房屋的形式对四原告位于惠城区龙丰上排鸡公坳的两幢房屋进行拆迁置换，并由第三人惠城区龙丰街道办建设管理所负责对该《房屋拆迁补偿协认书》的履行进行监督。《房屋拆迁补偿协认书》中对置换房屋的楼层、使用功能、面积，置换房屋交付使用时间、竣工验收时间，房产证办理时间，税费承担以及未能及时交付使用和办理房产证件的违约责任等均有明确的约定，系原、被告双方的其实意思表示，该协议的内容未违反法律法规的规定，为有效合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。
关于原、被告双方在履行《房屋拆迁补偿协认书》过程中是否存在违约行为的问题。根据规划部门向原告。被告多次发出的《通知》及对本院的复函，拆迁安置房无法通过规划验收的原因有三：未修建半通透式围墙、首层架空功能变更、出入口位置调整。无法办理规划验收手续，也就无法办理拆迁安置房的房产登记。首先是围墙和出入口位置问题，原惠州市规划建设局在2007年8月29日公示的总平面规划设计方案，是在拆迁安置房东侧砌筑实体围墙使得房屋与风出小区隔离、由被告新建小区（现为城市原筑小区）管理。而《房屋拆迁补偿协议书》约定是是拆迁安置房纳入凤山小区管理，所以在原被告拆除了实体围墙后遭到了凤山小区业主的反对。在2009年4月经规划部门调解后，原被告同意修筑半通透式围墙、从高榜山庄(现为城市原筑小区)进出。原被告双方均有义务协商、尽快处理围墙和出入口位置的问题，但双方均怠于协商解决。直至2012年6月由原告出资砌筑好半通透式围墙、搭建楼梯从城市原筑小区出入。其次是首层架空功能改为住宅功能的问题。被告在履约过程中，故意隐瞒事实，将原约定五层功能均为住宅的拆迁安置房变更设计为首层架空，二至四层为住宅，并以此申办了报建手续，实际又将首层建设为住宅交付原告使用，存在民事欺诈故意。第三，按照拆迁安置房总平面规划方案，拆迁安置房退四周用地界均为1.5米，经本院现场勘查，房屋后方退用地界不足1.5米，给拆迁安置房的采光造成一定影响。综上，原告存在怠于砌筑半通透式围墙、调整出入口位置的违约行为，被告存在怠于砌筑半通透式围墙、调整出入口位置、擅自变更首层架空功能、交付的拆迁安置房不符合规划设计的违约行为，才导致拆迁安置房无法通过规划验收、进而无法办理房地产权证。
关于违约责任的承担，(一)依原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》第七条第3款的约定，被告未在2008年11月1日前办好房产证的，应支付130万元违约金。综合考虑原、被告的违约行为及过错程度，被告应向原告支付逾期办理拆迁安置房房产证的违约金80万元，并继续履行为原告办理规划验收、房屋产权证的义务，相关办证费用由被告负担。(二)因置换房屋的产权证尚未办理，房屋实际面积应当以房地产权证确定的面积为准。因此原告诉请置换房屋的实际面积少于商定面积的补偿，缺乏依据，本院认为应待房地产权证办理后，根据房地产权证载明的面积与实际面积之差另行主张权利。(三)根据规划部门向原告、被告多次发出的《通知》及对本院的复函，原、被告可对围墙、出入口位置、首层功能变更的问题进行整改后再重新申报有关图纸资料，因此，原告诉请被告补偿置换房首层住宅条件下市场价值与首层架空层条件下成本价值的差值经评估的差值36.37万元，本院不予支持。(四)原告诉请被告按照置换房规划标准将置换房首层退后1.5米或补偿15万元作为其自行恢复该规划标准的费用问题，本院认为原告的该损失已通过违约金得到赔偿、且房屋退后方用地界1.5米的问题可通过重新申报图纸、变更规划来解决，故对原告的该项诉请本院不予支持。(五)原告诉请被告支付车辆保管费损失4584元，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
反诉部分本院认为，(一)如前所述，反诉原告(被告)嘉浩公司怠于砌筑半通透式围墙、调整出入口位置、擅自变更首层架空功能、交付的拆迁安置房不符合规划设计，致使拆迁安置房出现首层被整改、无法办理验收及无法办理房地产权证等一系列后果，反诉原告(被告)负有不可推卸的责任。(二)反诉被告(原告)在反诉原告为其建设置换房屋期间，提出变更设计、增加施工项目是经得反诉原告的同意，并且已经完成了施工。不属于违反《房屋拆迁补偿协议书》第七条第一款“若乙方在本协议签订后，再提出任何的修改意见时，属于乙方违约，需赔付给甲方违约金人民币65万元整，并无偿交出现住楼及四层旧楼给甲方拆除处理”的约定，因此反诉原告要求反诉被告支付增加工程量的10万元工程款无事实依据，本院不予支持。(三)导致安置房首层被整改的直接责任在于反诉原告，因此，反诉原告要求反诉被告支付其因架空层改为住宅的费用60万元，无事实、法律依据，本院不予支持。(四)增加置换房屋的工程量是得到反诉原告同意的前提下进行施工，并且已经完成了施工。且提供符合《房屋拆迁补偿协认书》约定的置换房屋条件本来就是反诉原告的责任，按照《房屋拆迁补偿协议书》约定，剩余保证金65万元必须是在确保拆迁安置房无任何法律瑕疵的前提下才能退还的，现反诉原告尚未完成拆迁安置房的竣工验收义务、办证义务等，因此要求返还保证金65万及利息，本院不予采纳。(五)反诉原告利用拆迁安置房旁边的空地作为出入通道，完全改变了原设计及规划方案的行为，据此，要求反诉被告支付其占用60平方米土地使用权的使用费(按每平方米1564元计)人民币93840元以及补偿土地差额款人民币15万元，以及拖欠物业停车费6976元，均无事实和法律依据，本院不予支持。(六)为便于小区管理、减少双方办证成本，拆迁安置房的出入口位置、反诉被告(原告)的出行以维持现状为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:
一、被告惠州市嘉浩实业有限公司应于本判决书生效之日起十日内，向原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠支付违约金人民币80万元。
二、被告惠州市嘉浩实业有限公司应于本判决书生效之日起六十日内为其置换给原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠位于惠州市龙丰上排凤山别墅小区的房屋办理房屋产权证并承担相关费用。
三、驳回原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠的其他诉讼请求。
四、驳回反诉被告惠州市嘉浩实业有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币24437元(原告已预交)，由原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠负担7330元，被告惠州市嘉浩实业有限公司负担17107元。反诉受理费人民币15480元(被告已预交)，由被告惠州市嘉浩实业有限公司负担。鉴定费人民币1800元，由原告张锦波、张其波、张作波、张锦棠负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市嘉浩实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2014)惠城法民一初字第25号民事判决书并支持上诉人在原审中的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、上诉人按照《拆迁房屋安置补偿协议》的约定，向被上诉人交付已经建好的安置房屋，并且被上诉人也在竣工验收证书上签了字，上诉人在建设该安置房屋的过程之中，一直都是按照被上诉人的要求行事，上诉人没有任何违反被上诉人的意思表示，更没有违约行为。二、虽然该安置房屋的房产证尚未办好，但导致该结果的责任并不在上诉人，反而是因为被上诉人无正当理由不予配合而致，因此，上诉人无需承担违约责任。三、《房屋拆迁补偿协议书》中有关违约责任的条款不能适用于上诉人，因为客观上所导致的无法履行协议书中的有关内容的原因是被上诉人在先的违约行为。四、被上诉人在房屋建设期间多次要求上诉人变更设计，增加工程项目从而导致上诉人多支付了高额的工程款。五、被上诉人的多次违约行为给上诉人带来了严重的损失，并在客观上存在不当得利的行为，因此，被上诉人因承担相应的赔偿和返还责任。综上所述，上诉人认为(2014)惠城法民一初字第25号民事判决书中所认定的事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人张锦波、张其波、张作波、张锦棠答辩称：我方认为一审判决程序合法，事实清楚，证据确实充分，对实体问题处理虽然有偏袒对方之嫌，但仍能基本支持和维护了我方的基本权益，我方为了不造成诉累，也避免防止造成司法资源的浪费，同时本案从一审判决到发回重审至今已经超过五年时间，我方长期处于寝食不安的状态，也影响了本案房子的有效利用，据此，尽管一审法院对对方有偏袒之嫌，但也表示愿意接受和服从一审判决。本案审理期限较长，所涉问题较多，但从本次对方的上诉状看，其十三行字所谓事实与理由，均是缺乏事实根据和法律依据的陈述，综上所述，一审判决程序合法，证据确实充分，对实体问题处理基本合理，为此。我方要求二审予以维持。最后，请求二审法院根据本案的工长时间，尽快对本案作出裁判，以利于本案及时执行，为此我方当事人能安居乐业。
本案二审中，上诉人惠州市嘉浩实业有限公司提交两份新证据，证据一:2009年2月11日原审原告向惠州市建设局出具的委托函，证明自该委托函出具之日起，涉案房屋已经满足验收条件，且原审原告委托我方办理。证据二:2007年10月5日原告出具的申请报告。证明原审原告一直知道涉案土地的建设规划及房屋建设图纸，本案上诉人均是依据相关规划及图纸设计施工，不存在民事欺诈。首层变更为住宅是对方单方面要求所导致。
被上诉人张锦波、张其波、张作波、张锦棠对上述证据的质证意见：对对方提交的证据我方认为应归纳为一组证据。对方自始自终在一审、二审、发回重审均未提交这些证据，直到今天才提交，不符合最高法及司法解释的规定。其次，对该组证据提出以下质证意见:第一，该证据恰好证明被上诉人对建设管理单位出具了相关的书面意见，表明本案所涉的楼可以办证，但上诉人没有按照双方约定予以办理，因此可证实上诉人违约行为之一。第二。该组证据于2007年及2009年均由上诉人打印好并由被上诉人签字按捺指纹“本案楼房全过程是由被上诉人作为建设主体，本来是房屋拆迁置换的事项，但全过程实际上所有操作全是由上诉人负责。第三，涉案楼房由上诉人采用了隐瞒、欺诈行为，严重违反了规划许可及设计方案，如涉及到被上诉人在委托上诉人手续上，存在有瑕疵或其他原因导致无法办理证件的所谓理由，均不是被上诉人的真实意思表示。第四，证据上的签字笔迹是截然不同，我方要求证据上的签名由我方当事人亲自确认笔迹。这组证据的申请报告的申请人的四人签名均为一人笔迹，经辨认，四位当事人均否认是本人签名。对于该作假嫌疑，我方将保留追究相关人员及相关部门的责任。尽管我方提出异议，但为了本案尽早有结果，我方不提出笔迹鉴定申请。
原审第三人惠城区人民政府龙丰街道办事处建设管理所未到庭应诉，亦未提交证据。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，惠城区人民政府龙丰街道办事处来函反映案涉拆迁安置房强行从凤山别墅小区出入的问题，请求二审法院依法判决，还凤山别墅小区一个安全环境。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据各方在二审中诉辩主张，现本案争议的焦点是：1、未能办证的责任由谁承担；2、案涉拆迁安置房的出入口应如何处理。
关于未能办理拆迁安置房权属证的责任问题，根据一审查明的事实，案涉安置房由于未能通过规划验收导致无法办理相关权属证书，其中一个重要的原因即为安置房实际施工方案与规划部门审核批准的方案不一致导致无法通过工程规划验收。上诉人主张在建设安置房的过程中，一直是按照被上诉人的要求进行施工，比如首层架空功能变更，但上诉人未提交相应的证据予以佐证。尤其是对施工图纸作出如此大的变动的情况下，上诉人作为专业房地产开发企业，理应清楚如此变更的法律后果即无法通过竣工验收。同时，还应当举证该变更方案已经充分向被拆迁人进行了说明并得到同意。在此情况下，上诉人无法举证证明以上变更系应被上诉人的要求所为而应承担相应的法律后果。原审法院综合本案实际情况，认定双方在履约过程中均存在一定的过错行为，酌定上诉人向被上诉人支付80万元的逾期办证违约金并无不当，本院予以支持。
关于案涉拆迁安置房的出入口问题，根据龙丰街道办事处出具函件的内容可知，凤山别墅小区对案涉拆迁安置房的出入口改为从凤山别墅小区出入，客观上可能给小区管理造成较大的安全隐患。但是，由于案涉拆迁安置房的出入口的现状是否合理、合法等事项，并不属于本案房屋拆迁安置补偿合同审理的范围。故而可待本案诉讼终结后，另循法律途径妥善解决。
综上所述，上诉人惠州市嘉浩实业有限公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币11800元，由上诉人惠州市嘉浩实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一六年十二月十九日
法官 助理 陈 静
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；