广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂电法民四初字第90号
原告崔国生。
委托代理人陈婷，广东泽森律师事务所律师。
被告黎建伟。
被告广东麦淇饼业有限公司（以下简称麦淇公司），住所：广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺。
法定代表人杨景春。
原告崔国生诉被告黎建伟、麦淇公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告崔国生的委托代理人陈婷到庭参加诉讼，被告黎建伟、麦淇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔国生起诉认为，2012年7月20日，原告通过购买的方式取得位于广东省电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之一、二第二层，商铺之三第一、第二层及商铺之四第一层的所有权。因在原告购买之前，两被告已与案外人签订了《房屋租赁合同》，但两被告同案外人签订的《房屋租赁合同》后经原广东省电白县人民法院、茂名市中级人民法院作出判决确认为无效合同。原告取得本案商铺的所有权后，要求两被告返还商铺，但两被告拒绝返还，原告遂于2013年7月31日向原广东省电白县人民法院提出诉讼，要求两被告停止侵权，并赔偿损失，后原告与两被告达成和解，双方于2014年1月1日签订《调解协议书》，原告撤回起诉。
根据《调解协议书》的约定，原告继承两被告与案外人签订的《房屋租赁合同》约定的权利与义务，同时两被告确认拖欠原告租金157150元，承诺每月向原告还款5000元，加之当月应付的租金，两被告每月应向原告支付租金总额11779元，若两被告拖欠一个月的租金，则按拖欠总额的1%计收滞纳金，然后立即返还商铺。然而，两被告仅按约支付租金至2014年6月，从2014年7月开始拒付租金至今，两被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。
综上所述，原告特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与两被告之间的租赁合同关系，并判令两被告将承租的商铺全部按原状返还给原告；2、依法判令两被告立即向原告支付拖欠的租金人民币82453元（从2014年7月计算至2015年1月，一直计算至商铺实际归还之日止）。3、依法判令两被告向原告支付违约金人民币21000元（从2014年7月开始计算，每月3000元，暂计至2015年1月，一直计算至全部租金付清之日止）。以上第2、3点合计人民币103453元。4、本案的案件受理费等诉讼费用由两被告承担。
被告黎建伟、麦淇公司均不到庭参加诉讼，也不作答辩。
经审理查明，位于广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之四（第一层）、3号商铺之三（第一、二层及之一、之二第二层）的商铺的权属人是原告崔国生，上述商铺于2012年7月20日获房地产管理部门合法登记并颁发房地产权证（证号分别为：电3000007048、电3000007049）给原告。2014年1月1日，原告崔国生作为甲方、被告黎建伟、麦淇公司作为乙方签订《调解协议书》一份，该协议内容为：“鉴于甲方为广东省电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之四（第一层）［粤房地权证电（私）字第××号］和广东省电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之三（第一、二层及之一、之二第二层）［粤房地权证电（私）字第××号］的所有权人，由于上述商铺乙方占用，却没有交付租金给甲方，导致甲方起诉乙方，案号为（2013）茂电法民一初字第357号。为了息讼，通过协商与谅解，在公平、合理、等价有偿的基础上，双方达成以下协议：一、甲方撤回对乙方的诉讼。二、乙方确认拖欠甲方的租金共壹拾伍万柒仟壹佰伍拾元（￥157150.00元），支付方式：每月交付甲方的租金平均5000.00元，余额在2015年9月15日之前一次性支付完毕。三、由于乙方在甲方取得本房产之前有租赁协议，从本协议签订之日起，甲、乙方继承旧租赁合同，租金、租期等权利义务按旧租赁合同，并且与第二方办理好交接手续。四、依前述第二、三点，乙方每月应支付甲方租金为5958元＋790元＋5000元=11779元整。假如从签订本协议之日起，乙方欠付一个月租金，则每天计1%计收滞纳金给甲方，然后立即腾空商铺。五、本协议一式四份，甲方执二份，乙方执二份，具有同等法律效力。六、本协议自签字（盖章）之日起生效。七、本合同到期日为2015年10月31日。”被告黎建伟、麦淇公司与原告签订上述《调解协议书》，所承租的商铺用于麦淇公司的经营场所，之后原告称被告麦淇公司依约向原告交付租金至2014年6月，自2014年7月起拖欠租金不付，致原告于2015年2月10日向本院提起本案诉讼。
另查明，被告麦淇公司的企业类型为有限责任公司，2011年1月5日成立，原称“电白县麦淇食品有限公司”，原法定代表人为被告黎建伟，2013年6月21日变更法定代表人为杨景春，其股东由“黎建伟、周雁英”变更为“杨景春、卓鸿思、黎建伟”。2013年8月23日，“电白县麦淇食品有限公司”变更名称为“广东麦淇饼业有限公司”。现被告麦淇公司仍使用原告上述商铺进行经营。
又查明，在原告取得广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之四（第一层）、3号商铺之三（第一、二层及之一、之二第二层）商铺的所有权前，上述商铺的所有权人是林伟忠，2010年9月20日，被告黎建伟与电白县建设发展总公司签订《租赁合同书》两份，又称“第11号合同书”和“第12号合同书”，由于电白县建设发展总公司在没有出租权的情况下将上述属林伟忠所有的商铺出租给黎建伟用于经营麦淇公司，引起纠纷，林伟忠为此诉至本院，本院于2012年1月11日作出（2011）茂电法民初字第1213号民事判决，确认被告黎建伟与电白县建设发展总公司签订上述第11号和第12号《租赁合同书》为无效合同；判决被告黎建伟停止侵权，将其所有的财物搬出上述商铺。被告黎建伟不服，提起上诉，茂名市中级人民法院经审理，于2012年3月19日作出（2012）茂中法民三终字第61号民事判决，驳回上诉，维持原判。在原告崔国生于2012年7月20日取得上述商铺的所有权后，由于被告麦淇公司仍然占用上述商铺，没有交租金给原告，导致原告起诉至本院，本院以（2013）茂电法民一初字第357号案立案受理后，原告与被告黎建伟、麦淇公司经协商签订了上述2014年1月1日的《调解协议书》，原告撤回起诉。
原告称，原告曾于2015年1月21日委托广东粤鑫律师事务所向被告麦淇公司、黎建伟发送《律师函》，要求被告麦淇公司、黎建伟付清《调解协议书》的租金及滞纳金并且立即腾空商铺。原告称，该《律师函》以邮寄的方式送达被告，后因没有人签收被退回。
本案在审理过程中，原告崔国生向本院提出财产保全申请，要求本院查询、冻结被告麦淇公司银行帐户内的存款（以人民币103453元为限）。经查询，当前没有发现被告麦淇公司在银行开立帐户，也没有发现存款。据此，原告同意撤回财产保全申请。
以上事实，有原告提供的房地产权证、（2011）茂电法民初字第1213号民事判决书、（2012）茂中法民三终字第61号民事判决书、《调解协议书》、第11号、第12号《租赁合同书》、电白县房地产档案馆的《房屋产权答复书》、电白县工商行政管理局的登记资料、房屋现场照片等证据在案为证。
本院认为，原告崔国生与被告黎建伟、麦淇公司于2014年1月1日签订的《调解协议书》（以下简称协议书）实质是对原告所有的位于广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之四（第一层）（产权证号：电30000070**）、3号商铺之三（第一、二层及之一、之二第二层）（产权证号：电30000070**）的商铺租赁事项的约定，该协议书没有违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。经原告确认，上述商铺是被告麦淇公司承租经营使用，被告黎建伟是麦淇公司的原法定代表人，现是麦淇公司的股东之一，协议书中虽然注明乙方是被告黎建伟和麦淇公司，协议书尾部落款乙方处也有被告黎建伟的签名并加盖被告麦淇公司的公章，但麦淇公司才是上述商铺的实际承租人和使用人，按原告提供的证据，也不能证实被告黎建伟个人有承租使用上述商铺的行为，故协议书的相对方即上述商铺的出租方和承租方应是原告崔国生和被告麦淇公司，被告黎建伟个人不是协议书的权利义务主体。据此，本案原告对被告黎建伟的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。
被告麦淇饼家在协议书签订后，至今一直实际使用上述租赁商铺进行经营，原告主张被告麦淇饼家在协议书履行过程中，自2014年7月起未按双方约定支付租金的事实，被告麦淇饼家没有提出相反的证据对原告的主张予以反驳，本院予以采信。按协议书第四条约定，被告麦淇饼家欠付租金一个月，则每天计1%滞纳金给原告，然后立即腾空商铺。被告麦淇饼家没有按照协议约定履行按时向原告交付租金的义务，自2014年7月起拖欠原告租金，其行为已构成违约，应承担给付租金责任和承担违约责任。据此，原告请求判决解除原告与被告麦淇公司之间的租赁合同关系，判决被告麦淇公司将承租商铺返还给原告的诉讼请求理由充分，本院予以支持。因原告未能举证证明其在起诉前已书面通知被告麦淇公司解除租赁关系，故被告麦淇公司自收到起诉状副本之日可视为被告麦淇公司收到解除租赁关系通知之日。本院向被告麦淇公司送达起诉状副本的日期为2015年2月24日，故应确定原告与被告麦淇公司的房屋租赁合同关系于2015年2月24日解除。
被告麦淇公司向原告承租商铺每月租金双方约定为6779元，协议书签订时，被告麦淇公司确认拖欠原告之前的租金157150元，双方约定被告麦淇公司每月支付5000元，余额在2015年9月15日前一次性支付完毕。按原告主张，两项租金每月共11779元（6779元＋5000元）被告麦淇公司已支付至2014年6月，原告要求被告麦淇公司按月11779元支付至实际归还商铺之日止不妥，应调整为被告麦淇公司应从2014年7月起按月租金6779元向原告支付拖欠的租金至被告返还商铺给原告之日止，计至法庭辩论终结月2015年4月止（10个月）为67790元；至于被告麦淇公司拖欠原告之前的租金，计至法庭辩论终结月2015年4月止（10个月）为5万元，其余尚欠部分77150元（157150元-3万元-5万元），原告与被告麦淇公司仍应按原约定履行，自2015年5月起每月的5日前支付5000元，余款在2015年9月15日前付清。
原告与被告麦淇公司于协议书第四条中约定的“滞纳金”，结合协议内容，实际为逾期付款违约金，现被告麦淇公司从2014年7月起拖欠原告租金未按时支付，原告要求被告麦淇公司支付“滞纳金”即逾期付款违约金，应予支持，但原告与被告麦淇公司双方于协议书中约定的按每天1%的计算方式已超过银行同类贷款利率的四倍，属于约定过高的情形，原告的诉讼请求第3项主张被告麦淇公司每月支付3000元违约金仍然超过银行同类贷款利率的四倍，且没有依据，本院不予支持，本院依法将逾期付款违约金的计算方式核减为银行同类贷款利率的四倍。原告与被告麦淇公司双方于协议书第三条中约定：“由于乙方在甲方取得本房产之前有租赁协议，从本协议签订之日起，甲、乙方继承旧租赁合同，租金、租期等权利义务按旧合同，…。”由于被告麦淇公司不到庭应诉，按原告提供的证据，协议书所指“旧合同”应是2010年9月20日电白县建设发展总公司与被告黎建伟签订的第11号和第12号《租赁合同书》，该两份《租赁合同书》的相对方是电白县建设发展总公司和黎建伟（黎建伟承租商铺是用于经营麦淇公司），均因电白县建设发展总公司无权出租合同项下商铺而被本院生效判决确认为无效合同，后原告取得上述商铺的所有权后，麦淇公司继续使用上述商铺进行经营，原、被告双方签订协议书约定“继承旧租赁合同”应理解为双方按上述第11号和第12号《租赁合同书》的条款履行。按原、被告双方约定的租金支付方式，被告麦淇公司须在每月5号前交付当月租金给原告，被告麦淇公司从2014年7月起拖欠原告租金不付，被告麦淇公司应从2014年7月6日起按实际每月累计拖欠的租金数额为基数向原告支付逾期付款违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告崔国生与被告广东麦淇饼业有限公司的租赁合同关系于2015年2月24日解除；
二、限被告广东麦淇饼业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，腾空位于广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之四（第一层）（产权证号：电30000070**）和广东省茂名市电白区水东镇那站新村开元居3号商铺之三（第一、二层及之一、之二第二层）（产权证号：电30000070**）的商铺，将上述商铺返还给原告崔国生；
三、限被告广东麦淇饼业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告崔国生支付租金人民币67790元（从2014年7月起至2015年4月止，每月的5日前应支付6779元，共10个月），2015年5月后的租金按每月6779元计付，计至被告麦淇公司返还商铺给原告崔国生之日止；
四、限被告广东麦淇饼业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告崔国生支付原拖欠的租金5万元（从2014年7月起至2015年4月止，每月5日前应支付5000元，共10个月），其余原拖欠的租金77150元，被告广东麦淇饼业有限公司应按约定从2015年5月起在每月的5日前支付5000元给原告，余款在2015年9月15日前付清。
五、被告广东麦淇饼业有限公司应从2014年7月6日起按上述第三、第四判项当月累计拖欠的租金为基数，按银行同类贷款利率的四倍向原告崔国生支付逾期付款违约金，计至付清款之日止。
六、驳回原告崔国生对被告黎建伟和其他的诉讼请求。
如果被告广东麦淇饼业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1185元，由被告广东麦淇饼业有限公司负担；诉讼保全费1020元，因原告申请财产保全不当造成，由原告崔国生自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 李洁梅
二〇一五年五月八日
书记员 李冠霞