广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法坦民一初字第665号
原告:巫燎宁，男，1987年5月6日出生，汉族，住广东省龙川县。
原告：黄先柳，女，1987年12月24日出生，汉族，住广东省廉江市。
被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，组织机构代码699751173。
法定代表人：吕江涛，总经理。
委托代理人：刘翔，该公司员工。
原告巫燎宁、黄先柳诉被告中山市宏泽房地产开发有限公司(以下简称宏泽地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法适用简易程序由审判员陈立平独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告巫燎宁、黄先柳，被告宏泽地产公司的委托代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巫燎宁、黄先柳诉称：2013年6月1日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，房屋建筑面积为106.7平方米，价格为人民币592609元。商品房买卖合同第8条约定，出卖人应当于2015年4月18日之前，依照有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人；商品房买卖合同第11条经约定，双方进行验收交接时，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房买卖合同第9条第2款约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满后第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款592609元。2015年4月17日，被告通知原告收楼，在收楼现场，原告发现被告未能提供中山市建设工程竣工验收备案登记证、面积实测图等合同中约定的必备文件。此外，经原告现场验房，发现多个墙面出现大面积的空鼓、整块飘窗台面虚空、窗户材料质量不符合标准且出现有多处锈斑、阳台围栏玻璃胶严重开裂等严重的安全问题，不符合交房标准，且房屋质量问题仍未整改，逾期交房已达130天之久，按合同约定标准计算，逾期交房违约金已达38519元。被告逾期交房，造成原告无法按期入住，只能长期租房，因此产生租房支出每月1200元，至起诉之日，累计达人民币6000元。自被告逾期交房以来，原告已多次催促被告尽快取得交房必备文件，消除质量隐患，早上交房，为此花费交通费、通信费人民币1000元，但毫无进展。因此，原告特向法院提出诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房的违约金人民币38519元(592609×0.0005×130，暂计至起诉之日)；2.被告向原告支付因逾期交房增加的房租支出人民币6000元(每月房租1200元，至计至起诉之日)；3.被告向原告支付因催交房租而发生的交通费、通讯费1000元；4.被告承担本案的诉讼费用。
原告巫燎宁、黄先柳为证明其主张的事实及诉讼请求，向本院提供以下主要的证据：1.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表；2.拒收房通知书快递单三份；3.房屋租赁合同；4.短信内容；5.售房款发票联；6.交房流程；7.交通费用凭证；8.催收楼通知书；9.照片一组。
被告宏泽地产公司辩称：1.涉案房屋已于2015年6月30日进行验收合格，并于2015年8月19日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已满足了合同约定的交付条件。被告在取得竣工验收备案登记证后，已再次通知原告前来收楼，并发出了书面的催收楼通知书，已履行了通知义务，被告认为此后原告拒绝收楼的行为其产生的后果应当由原告自行承担。原告要求违约金的计算至实际交付之日起的诉求，我方认为没有任何依据。2.原告诉求第二、三项，我方认为没有任何依据，也没有证据可以证明。原告在以向被告主张违约金的情况下，同时要求被告承担房租损失，被告认为这属于重复计算。
被告宏泽地产公司就其辩解向本院提交如下证据：1.中山市建筑工程竣工验收备案登记证复印件；2.网页信息（打印版）；3.邮单。
经审理查明：2013年6月1日，巫燎宁、黄先柳（买受人）与宏泽地产公司（出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同（合同条码为：1301035542），约定：由巫燎宁、黄先柳向宏泽地产公司以银行按揭方式购买位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，于2013年6月1日以现金方式付款178609元，2013年7月1日以商业贷款方式付款414000元；出卖人应当在2015年4月18日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同条八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后十四天内，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；合同还就其他内容进行了约定。2013年5月31日、2013年12月13日，宏泽地产公司分别向向巫燎宁、黄先柳出具了支付预售定金10000元、购房款582609元的发票。2015年4月10日，宏泽地产公司向巫燎宁、黄先柳发出收楼通知书，通知巫燎宁、黄先柳于同年4月18日前来收楼。由于巫燎宁、黄先柳认为宏泽地产公司未能提供中山市建设工程竣工验收备案登记证、面积实测图等合同中约定的必备文件拒绝收楼。2015年9月18日，宏泽地产公司又向巫燎宁、黄先柳发出催收楼通知书，通知巫燎宁、黄先柳尽快办理收楼手续，该通知书巫燎宁、黄先柳于次日已收取。巫燎宁、黄先柳因收楼问题与宏泽地产公司交涉不成，遂向法院起诉，主张前述实体权利。
另查明：2015年9月20日，巫燎宁、黄先柳提供的电话录音内容显示，巫燎宁、黄先柳到宏泽地产公司售楼部交涉，要求查看中山市建设工程竣工验收备案登记证等资料的原件，宏泽地产公司表示有复印件，原件在集团总部。在庭审过程中，宏泽地产公司亦未能提供中山市建设工程竣工验收备案登记证的原件。
再查明：根据宏泽地产公司提供的复印件显示，2015年8月19日，中山市住房和城乡建设局颁发中建验字2015年第297号中山市建设工程竣工验收备案登记证，建设单位为中山市宏泽房地产开发有限公司，工程名称为坦洲心岸春天花园3342座及地下车库工程，工程地址在中山市坦洲镇永二村。
本院认为：巫燎宁、黄先柳与宏泽地产公司于2013年6月1日签订的商品房买卖合同，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期验收，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。宏泽地产公司于2015年8月19日才取得竣工验收备案表，于2015年4月10日就向巫燎宁、黄先柳发出收楼通知，通知巫燎宁、黄先柳收楼，要将不符合交付条件的涉案房屋交付给巫燎宁、黄先柳，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效，宏泽地产公司应负逾期交付商品房的责任。
至于逾期交付商品房违约金的起算时间，宏泽地产公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后，涉案商品房具备交付使用条件，其再次通知巫燎宁、黄先柳前来收楼，巫燎宁、黄先柳收到催收楼通知书后于2015年9月20日到宏泽地产公司售楼部，宏泽地产公司未能提供中山市建设工程竣工验收备案登记证原件，根据合同中“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，徐心怡拒绝交接，由此产生的延期交房责任由宏泽地产公司承担，宏泽地产公司向巫燎宁、黄先柳出示中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间，应视为商品房交付时间，故违约金的计算应自逾期交付商品房的次日(即2015年4月19日)起计至宏泽地产公司向巫燎宁、黄先柳出示中山市建设工程竣工验收备案登记证的之日止。且违约金的总额最高不超总房款的10%。至于巫燎宁、黄先柳提出租房费用、交通费、通讯费的诉讼请求，没有合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告巫燎宁、黄先柳支付逾期交房违约金(自2015年4月19日起计至中山市宏泽房地产开发有限公司向巫燎宁、黄先柳出示中山市建设工程竣工验收备案登记证的之日止，违约金的总额最高不超总房款的10%)；
二、驳回原告巫燎宁、黄先柳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费938元，减半收取469元（原告已预交），由被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担(该款被告应于本判决生效之日起七日内向原告巫燎宁、黄先柳迳付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈立平
二〇一五年十一月二十日
书记员 滕云龙
杨万红