湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第00852号
原告：郑洁。
委托代理人：王丽，湖北斯洋律师事务所律师。
委托代理人：付选海，湖北斯洋律师事务所律师。
被告：孙俊杰。
委托代理人：汪丽丹。
委托代理人：陈兰，系武汉道驰文化传播有限责任公司员工。
被告：曾丽。
委托代理人：李永伟，湖北正苑律师事务所律师。
委托代理人：曾静。
原告郑洁诉被告孙俊杰、曾丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柳洪强适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑洁及其委托代理人王丽，被告孙俊杰的委托代理人汪丽丹、陈兰，被告曾丽及其委托代理人李永伟、曾静均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑洁及其委托代理人王丽、付选海，被告曾丽的委托代理人曾静到庭参加诉讼。被告孙俊杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑洁诉称：2015年6月，原告因想开火锅店，通过网上转让信息与被告曾丽取得联系。被告曾丽告知，其承租的位于洪山区江南家园小区2-1号商铺“曾氏襄阳牛肉面馆”现急需转让。此门面经营范围不限，做餐饮是绝对没有问题的。后原告与被告曾丽及曾丽委托的代理人曾静多次沟通协商，谈妥转让费用后，于2015年6月14日，曾静安排原告与被告孙俊杰的妻子汪丽丹见面，现场签订房屋租赁合同并达成了口头转让协议，明确约定此房屋从2015年7月1日起转租给原告作餐饮使用。原告在此情况下向被告孙俊杰交付了房租、押金17000元，向被告曾丽通过银行转账支付了转让费78000元。当原告准备装修和改善烟道时，突然遭到物业和业主委员会的制止，并被告知此门面不能用作餐饮经营，之前的“襄阳牛肉面馆”就是因此原因才被勒令关门停业。综上，原告认为两被告在签订租赁合同和转让协议时，向其隐瞒了此门面不能用作餐饮经营的重要事实，导致原告签订合同的目的不能实现。因此，原告要求解除合同，两被告全额返还已收取的房租、押金及转让费。为维护自身合法权益，现诉请法院判令：1、解除原告郑洁与被告孙俊杰的《房屋租赁合同》及原告郑洁与被告曾丽签订的门面转让协议；2、被告孙俊杰向原告郑洁返还押金及租金共17000元，被告曾丽向原告郑洁返还转让费78000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告孙俊杰辩称：我与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原合同应当继续履行。案涉商铺原本就在做餐饮，店名叫“曾氏襄阳牛肉面馆”，原告对此情况很清楚，我不存在欺诈行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告曾丽辩称：门面转让费是当前市场交易中普遍存在的交易习惯，转让费金额经双方协商后自愿达成一致。双方的门面转让口头协议真实有效，不存在隐瞒行为，不应返还转让费，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于武汉市江南家园小区2栋1号商铺系被告孙俊杰购买（房屋所有权证号：武房权证湖字第××）。2014年9月，被告曾丽委托代理人曾静出面承租该商铺经营牛肉面馆，租赁期限自2014年9月16日至2017年9月16日。2015年4月，被告曾丽委托中介在线发布转让信息。原告郑洁通过网络得知案涉店铺转让信息后，与被告曾丽协商店铺转让事宜。2015年6月14日，原告郑洁与曾丽的代理人曾静达成口头转让协议，案涉商铺转由原告郑洁承租经营，原告郑洁向被告曾丽给付转让费80000元（扣除被告曾丽应缴的物业费、水电费2000元后，实际支付78000元），上述转让费包括被告曾丽店内装修及店内大理石桌子、实木椅子、吧台、格力3P空调柜机、1.5P空调挂机、展示冰柜、消毒柜等物品。
同日，原告郑洁还与被告孙俊杰另行签订《房屋租赁合同》，约定被告孙俊杰将案涉房屋出租给原告郑洁从事餐饮经营，房屋租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日，租金为每月4000元，另需缴纳押金5000元。合同签订后，原告郑洁向被告孙俊杰交纳三个月租金及房屋押金共17000元。被告孙俊杰将案涉商铺交付给原告郑洁。后原告郑洁在改装准备经营过程中，认为物业公司及业委会不同意其从事有油烟的餐饮经营，遂于2015年6月30日向被告孙俊杰提出解除《房屋租赁合同》并停止装修，但被告孙俊杰未同意解除合同。
另查明，2015年9月29日，被告孙俊杰向原告郑洁发出书面通知，主要内容为：你应当提前7天交付下一季度房租，逾期十天，我有权单方解除合同收回房屋。后被告孙俊杰于2015年10月初将房屋出租信息在网上挂出，并于2016年3月1日将该房屋出租给他人。
本案审理过程中，原、被告一致认可扣除物业费、水电费2000元后，店铺实际转让费为78000元，其中店内物品价值约为28000元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、证人证言、手机短信、解除合同通知书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原告郑洁与被告孙俊杰签订的《房屋租赁合同》及原告郑洁与被告曾丽达成的口头转让协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
根据庭审查明的情况，原告郑洁与被告曾丽约定的转让费中既包含店内现有物品及装修，还包括店铺经营机会。原告郑洁在协议达成后，已向被告曾丽交纳了约定的全部款项，被告曾丽亦按约定将房屋钥匙及店内物品交付给原告郑洁，双方的合同已经履行完毕。原告郑洁未提供充分证据证实被告曾丽作出过店铺转让后能够从事餐饮经营的承诺，双方达成的口头转让协议不符合法定解除情形。即使原告郑洁要求解除门面转让协议的理由成立，因案涉店铺已被所有权人即被告孙俊杰收回并出租他人，合同解除后原告郑洁亦不可能向被告曾丽交还门面，恢复原状。故对于原告郑洁要求解除其与被告曾丽的门面转让协议的诉讼请求，本院不予支持。
根据《武汉市物业管理条例》第59条规定，规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。湖北省工商管理局于2014年发布的《湖北省市场主体住所（经营场所）禁设区域清单》，亦明确规定“住宅楼底层和住宅楼内”属于禁止设立餐饮的区域。被告曾丽作为餐饮行业从业者，应当清楚上述规定，但在转让过程中，明知原告郑洁受让案涉店铺却未作提醒，违背了诚实信用原则。原告郑洁在准备从事餐饮经营过程中，亦应当了解上述规定，因此导致受让店铺后不能实际经营，自身应当承担相应的投资风险。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。综合全案查明情况，本院酌情认定转让费78000元在扣除店内已交付物品价值28000元后，被告曾丽应向原告郑洁返还剩余转让费的一半即25000元。
对于原告郑洁与被告孙俊杰签订的《房屋租赁合同》，本院确认应于2015年10月3日解除。理由如下：原告郑洁于2015年6月30日向被告孙俊杰通过手机短信的方式通知解除租赁合同，被告孙俊杰未予同意。2015年9月29日，被告孙俊杰向原告郑洁发出书面通知，根据该通知，原告郑洁应提前7天即2015年9月23日前缴纳房屋，逾期十天即2015年10月3日起被告孙俊杰有权解除合同，且被告孙俊杰认可其于2015年10月发布房屋出租信息，故本院认定案涉《房屋租赁合同》自2015年10月3日解除。合同解除后，被告孙俊杰应向原告郑洁返还房屋押金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二的规定，在租赁合同的有效期间内，承租人有支付租金的义务，故对于原告郑洁要求被告返还2015年7月1日至9月30日3个月租金12000元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告郑洁与被告孙俊杰的《房屋租赁合同》于2015年10月3日解除；
二、被告孙俊杰于判决生效之日起三日内向原告郑洁返还押金5000元；
三、被告曾丽于判决生效之日起三日内向原告郑洁给付25000元；
四、驳回原告郑洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2175元，由原告郑洁负担1275元，被告孙俊杰负担200元，被告曾丽负担700元（此款已由原告郑洁预付，被告孙俊杰、曾丽负担部分，应于本判决生效之日起三日内支付给原告郑洁）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柳洪强
人民陪审员 张作华
人民陪审员 李红英
二〇一六年六月十三日
书 记 员 孟 涛