辽宁省铁岭市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民一初字第00033号
原告：铁岭市清河区农村信用合作联社。
法定代表人：王宏达，系该社理事长。
委托代理人：柴婧娲。
委托代理人：闫宏，系辽宁廉明律师事务所律师。
被告：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司，住所地铁岭市清河区富民巷。
负责人：宁爱革，系该公司经理。
原告铁岭市清河区农村信用合作联社（以下简称“信用合作联社”）诉被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司（以下简称“清宸丽都公司”）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柴婧娲、闫宏到庭参加诉讼，被告清宸丽都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告信用合作联社诉称：被告因项目建设，需要对原告所有的清河区农村信用合作联社红旗信用社的营业房屋实施拆迁。2013年4月1日，原告与被告签订了一份《房屋拆迁补偿协议》。协议约定被告拆除原告营业用房及附属物的补偿方式为产权调换；对原告原有房屋的装修补偿采取货币补偿方式。该协议同时明确约定了双方的各自权利与义务。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，但被告不但延迟交付房屋，还恶意违约严重违反协议第四条对产权调换房屋的根本要求。不但面积缩水，主体格局的设计施工等也与双方的约定严重不符。经多次协商，被告方消极抵触，毫无解决问题的诚意，一方面口头说愿意赔偿原告的所有损失，一方面却不肯采取任何补救措施。经查，被告虽然恶意违约，不能交付双方约定的调换产权房。但是，被告尚有与约定相近或相似的产权房多处，原告与被告协商替换，被告竟然以自身利益需要为由加以拒绝。可见，被告是恶意违反协议第四条对产权调换房屋的根本要求，当时就存在着恶意违约以谋取不当利益的用心。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、依法判令被告履行《房屋拆迁补偿协议》，依约交付调换给原告的房屋，如不能交付合同约定房屋，则采取补救措施交付相同或相近的房产。同时立即协助原告办理房屋过户手续并给付原告延期取得房地产权属证书的违约金；如不能实现，要求判令被告给付房屋拆迁补偿款2186200.00元及违约金437240.00元，由被告依法给付合同约定的原告未在规定期限内取得房屋产权证书的违约金。2、判令被告给付逾期交付房屋的临时安置补偿费及违约金，临时安置补偿费计算至原告另行寻得正式办公场所为止。3、被告承担诉讼费用。
被告清宸丽都公司未向本院提交答辩状及证据。
经审理查明：2013年4月1日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订了一份《房屋拆迁补偿协议》。协议约定：一、甲方因项目建设需要，经铁岭市清河区政府相关部门审查批准，甲方决定对乙方所有的清河区农村信用合作联社红旗信用社的营业房屋实施拆迁。二、乙方房屋坐落于铁岭市清河区红旗街开清公路路南侧、清河区农民一条街北端与开清公路交叉处。土地使用权为出让取得，面积348.3平方米；房屋用途为商业用房；建筑结构为三层砖混结构；房屋建筑面积约为453平方米；附属物面积为73.85平方米，附属物包括：食堂一间（21.11平方米）、车库一个（43.8平方米）、守卫室一间（8.94平方米）。三、甲方拆迁乙方营业房屋及附属物的补偿方式为产权调换；对乙方原有房屋的装修补偿采取货币补偿方式，具体为：1、原有三层共约453平方米的商业用房及73.85平方米的附属物，产权调换为二层共500平方米的商业用房。2、乙方原有房屋的装修补偿金额为人民币50万元，甲方在双方签订本协议时给付乙方。四、1、甲方用于产权调换的房屋为期房，位于甲方在该地块开发建设的商住综合楼最东侧的一楼和二楼，房屋用途为商业用房，其中：⑴该房屋一楼为乙方营业室楼高不低于3.9米，二楼为办公室楼高不低于3.6米（具体格局见附件）。⑵该房屋协议约定建筑面积为500平方米。⑶为符合乙方的营业要求，该房屋应是正楼，正门面北；一楼楼体门和窗的位置、大小及室内主体格局要按照乙方要求设计和施工（具体格局见附件）。⑷协议约定面积与实测面积有差异的，以实测面积为准，但要求实测面积不可低于500平方米。房屋交付后，实测面积与协议约定面积存在差异，双方同意按下列方式进行处理：实测面积与协议面积的差异在1平方米之内的，双方互不找差价；实测面积多出协议面积超过1平方米的，超出部分乙方按楼盘正式销售后每平方米9折的价格向甲方支付差价；实测面积少于协议面积超过1平方米的，甲方按每平方米5000.00元的价格向乙方支付补偿，并按调换房屋评估价的20%向乙方支付违约金。⑸甲方变更规划和设计的，应先征求乙方意见，经乙方同意后，甲方方可报规划部门和设计单位审批，且甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方。五、乙方在2013年4月15日前搬迁腾空房屋，经甲方验收后出具确认材料。六、1、甲方在2014年9月30日前将产权调换房屋交付给乙方，并协助乙方在房屋交付后30日内办理产权登记。2、甲方应当在产权调换房交付使用后30日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定的时限内取得房地产权属证书的，甲方按调换房屋评估价款的20%向乙方支付违约金。七、乙方自行解决过渡用房，自行承担费用。八、1、因甲方的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，甲方应按每月1万元的标准向乙方支付临时安置补助费；逾期超过三个月的，甲方从第四个月起按每月2万元的标准向乙方支付临时安置补助费。逾期超过六个月的，甲方除按本条约定支付临时安置补助费以外，还应按调换房屋评估价款的20%向乙方支付违约金。2、甲方逾期交付房屋超过三个月的，乙方可以变更拆迁补偿安置方式，即乙方可以要求甲方对主房及附属物采取货币补偿方式，补偿金额为2186200.00元（主房：453平方米×4500.00元/平方米；附属物73.85平方米×2000.00元/平方米），同时，甲方按货币补偿总价款的20%向乙方支付违约金。3、甲方未按乙方要求对调换房屋进行设计和施工或擅自改变设计和施工的，甲方应无偿对调换房屋按乙方要求进行改造，并按调换房屋评估价款的20%向乙方支付违约金。九、被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。十、本协议的履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，向乙方所在地有管辖权的人民法院起诉。十一、本协议未尽事项，可由双方另行商定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十二、本协议自双方签章之日起生效。十三、本协议共二页、一式三份，甲方执一份、乙方执两份。附件1份（2页）：《红旗信用社产权调换房屋平面设计图》，本附件为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。协议签订后，原告依约履行了己方的协议义务，被告至今未将协议约定的调换房屋交付原告且现协议约定位置的调换房屋与协议约定的调换房屋严重不符。
上述事实有原告提供的《房屋拆迁补偿协议》1份、附件《红旗信用社产权调换房屋平面设计图》2张、被告收取原告的土地使用证手续1份、验房证明1份、现房屋分层分户平面图2张及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院认为原告提供的证据客观真实，本院予以采信。
本院认为：原、被告签订的拆迁安置补偿协议，内容系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效协议，被告应当按照协议行使权利，履行义务。现被告未按照协议履行义务属违约行为，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。原、被告签订拆迁安置补偿协议，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行己方义务。该协议约定的根本义务在于拆迁调换房屋义务，而被告恰恰未将协议约定的调换房屋交付原告且现协议约定位置的调换房屋与协议约定的调换房屋严重不符，故本院认为，结合双方签订协议的根本目的、义务被告应首先采取相应的补救措施予以履约，即应向原告交付满足约定标准的类同房屋，并按协议标准双方对差异部分补差，并承担相应的违约责任。如无法履行，则被告应按协议约定全面承担违约责任。对原告要求被告给付因未在规定期限内取得房屋产权证书的违约金的诉讼请求，本院认为，协议约定办理权属证书时间起算为被告交房时，现被告未交付房屋，就该项双方约定的违约金条件未成就，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告的其他合理部分的请求，本院依法予以支持。另双方在协议中约定的按调换房屋评估价款计算违约金的标准因被告未交付房屋，故不存在该标准，因此本院认为应参照原告被动迁物的补偿金额为标准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司于判决生效后十日内向原告铁岭市清河区农村信用合作联社交付满足约定标准的类同房屋，并按协议标准双方对面积差异部分补差，同时协助原告办理相关权属手续；
二、如被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司未按本判决第一项履行，则应立即给付原告铁岭市清河区农村信用合作联社拆迁补偿金2186200.00元并支付违约金437240.00元；
三、被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司于判决生效后十日内给付原告铁岭市清河区农村信用合作联社临时安置补助费（自2014年10月1日起按每月1万元的标准给付临时安置补助费，自2015年1月1日起按每月2万元的标准给付临时安置补助费至被告履行本判决第一项或第二项完毕止）并支付违约金437240.00元；
四、驳回原告铁岭市清河区农村信用合作联社的其他诉讼请求。
案件受理费24290.00元，由被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。
审 判 长 于松洋
代理审判员 赵 众
人民陪审员 齐云功
二〇一五年八月五日
书 记 员 齐馨芳