安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0122民初4780号原告：合肥瑞康物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市亳州路1号世纪家园12幢B801室。法定代表人：戴正春，总经理。委托诉讼代理人：王涛，公司员工。被告：方红勤，女，汉族，1976年8月10日出生，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蒋中文，被告配偶。原告合肥瑞康物业管理有限公司（以下简称：瑞康物业公司）诉被告方红勤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月6日、2017年2月22日两次公开开庭进行了审理。原告瑞康物业公司的委托诉讼代理人王涛、被告方红勤及其委托诉讼代理人蒋中文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉请，一、判令被告向原告支付物业费5643.11元（自2012年7月1日计算至2016年9月30日）；二、判令被告支付原告违约金2242.07元（暂计算至2016年9月30日，自2016年10月1日起以5643.11元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金至付清止）三、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：被告为肥东县店埠镇瑞士花园7幢1511室的业主，原告为瑞士花园小区前期物业服务企业。被告自2012年7月1日至今，虽经原告催缴，被告一直拒绝缴纳相应期间的物业费，为了维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：一、原告未提交相关证据证明其是通过招投标程序入驻本小区，故对其合法性存在质疑；二、物业公司擅自将小区公共公共用房用于盈利目的；三、原告在物业服务工作中存在失误；故我才不交物业费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；二、《前期物业管理服务协议》；三、肥东瑞士花园《服务价格登记证》，证据二、三证明1.原告是瑞士花园小区前期物业服务企业2.按照协议及相关法律规定，物业有权收取物业服务费用，第十条约定逾期支付物业管理费的，按照每日千分之三的标准支付违约金3.经物价部门核准，物业综合服务费为1.3元/平方米.月；四、催告函、快递单、签收查询记录，证明原告向被告催缴物业费；五、物业费及违约金计算明细表，证明物业费及违约金计算明细。被告为支持其抗辩意见向本院提交两组证据，一、照片5张，证明原告擅自利用小区公共用房，用于盈利目的；二、接警证明，证明原告在物业服务过程中，存在失误，小区发生过盗窃事件。双方关于上述证据的质证意见，本院已详细记录在卷。现根据双方的举证、质证和庭审中的陈述，本院对以下事实进行确认：原告瑞康物业公司是瑞士花园的物业管理企业，被告方红勤为该小区7幢1511室的业主。原告在购房后，曾与被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议第四条第一项约定，乙方（被告）缴纳费用的周期为：每半年预收一次；第十条第四项约定，乙方（被告）违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按照每天3‰交纳违约金。此外协议还对双方的权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业管理服务的费用、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用、违约责任等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告一直按照合同的约定履行物业管理义务至今。但被告对原告入驻小区的程序存在质疑、认为原告存在擅自使用小区公共用房以及在物业管理过程中存在失误等原因，自2012年6月30起，拒绝缴纳物业费。故原告诉至本院。本院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告瑞康物业公司与被告方红勤签订的《前期物业管理服务协议》是双方的的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告根据合同履行了物业管理的相关义务，被告应该按照合同约定缴纳物业费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，物业费每半年预收一次。被告方红勤的房屋类型为高层，房屋面积87.49平方米，根据肥东县物价局登记收费标准，其自2013年之前的物业费收费标准为1元/平米/月；此后至今的物业费收费标准为1.3元/平米/月，即2012年7月至2012年12月的物业费为524.94元（87.49×1×6）,2013年后每半年的物业费应为682.42元（87.49×1.3×6），逾期支付物业费的，应自逾期之日起按照每天3‰缴纳违约金。该违约金的支付标准过高，原告诉请按照同期银行贷款利率的四倍计算，不违反法律规定，本院予以准许。截至2016年12月31日，原告共计拖欠物业费5984.32元，违约金2256.68元（具体计算方式见：附表1），此后的违约金，为方便计算原告诉请以5984.32元为基数，按照以上标准继续计算，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告庭审中的三点抗辩意见：一、对入驻小区程序的质疑，本院认为，原告通过何种程序入驻小区进行管理，与本案无关。即使原告未按照法定程序入驻小区，双方间已经签订物业服务合同、成立物业服务合同关系属实，且被告实际享受了原告提供的物业管理服务，即应当按照合同约定支付对价。被告的该项抗辩意见，不构成其不交或者少交物业费的法定事由。二、小区车辆被盗，原告有过错。盗窃事件属治安管理范畴，即使原告再怎么完善物业管理服务，仍不能杜绝该类事件的发生。且原、被告之间为物业服务合同关系，非保管合同关系，原告对停放在小区的车辆负并不负有看管义务。被告提交的接警证明，仅对车辆被盗事件的发生进行描述，无法证明物业公司在此过程中存在过错。故被告的该项抗辩意见，本院不予采信；三、擅自利用小区公共区域用于盈利。被告提交的5张照片中，有一张是电梯投放商业广告照片，若原告擅自利用小区公共区域进行经营属实，根据《物业管理条例》的规定，应由相关主管部门按规定进行处罚。被告该抗辩事由，亦不构成其不交或少交物业费的正当、法定事由。综上，被告以上三点抗辩意见，本院均不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告方红勤于本判决生效后十日内支付原告合肥瑞康物业管理有限公司2012年7月1日至2016年12月31日的物业费5984.32元和违约金2256.68元（计算至2016年12月31日）此后以5984.32元为基数，按照中国人民同期贷款利率的四倍继续计算违约金，至上述物业费付清之日止。如果未按本判决指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告方红勤负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 任 倩二〇一七年二月二十三日书 记 员 韦亚飞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附表1:物业费及违约金计算明细--方红勤案序号欠费时间计费方式欠费金额违约金计算方式违约金金额2012年7月-2012年12月87.49㎡×1元/㎡/6个月524.94元524.94元×4.35%/365天×4×30天×51个月382.88元2013年1月-2013年6月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×45个月439.18元2013年7月-2013年12月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×39个月380.62元2014年1月-2014年6月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×33个月322.07元2014年7月-2014年12月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×27个月263.51元2015年1月-2016年6月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×21个月204.95元2015年7月-2015年12月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×15个月146.39元2016年1月-2016年6月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元682.42元×4.35%/365天×4×30天×9个月87.84元2016年7月-2016年12月87.49㎡×1.3元/㎡/6个月682.42元341.21元×4.35%/365天×4×30天×3个月29.22元合计5984.32元2256.68元注：违约金计算方式中的月数为欠缴的起始月计算到2016年12月期间的月数。