湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第510号
原告袁某某，男。
被告邵阳市顺得房地产开发有限公司，住所地：邵阳市双清区双坡南路雍翠豪苑雍雅居A座。
法定代表人陈钢，该公司经理。
委托代理人何流，该公司职员。
原告袁某某与被告邵阳市顺得房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告袁某某和被告邵阳市顺得房地产开发有限公司的委托代理人何流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某某诉称，2013年11月2日，原告与被告邵阳市顺得房地产开发有限公司签订合同，约定：被告将其开发的位于邵阳市大祥区敏州西路雍翠怡景楼盘J栋2单元9层0209001号房屋出售给原告，金额为442535元，被告应于2015年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应当出书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，原告应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。逾期不超过60日，自2015年1月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。另被告在向原告出售房屋时，口头承诺房屋交付使用后物业费每月按每平方0.68元收取。
合同签订后，原告按合同约定全面履行了付款等合同义务，但被告至今未向原告交付房屋，也未按照合同约定书面通知原告办理交房验收手续。原告多次主动到被告售楼部要求收房，售楼部工作人员答复称雍翠怡景物业公司同属于被告，通知业主交房工作以及问题房屋整改工作都由物业公司处理，交房事宜与售楼部无关。为此，原告找到被告物业要求交房，并说明未收到任何形式的收房通知，物业答复称只以电话的形式通知了部分业主收房是其工作失职，同时明确表示原告所购买住宅小区目前没有经过消防部门的验收，并要求原告收房。至今，被告逾期交房已达96天，原告仍未收到被告任何形式的收房、验房通知。
综上，原告认为被告没有履行书面通知原告办理交付手续的义务，构成逾期交房违约；在原告主动要求收房时，被告违约将不符合交付条件的房屋向原告交付使用，原告有权拒绝交接。故诉请法院判令：一、被告因逾期交房而向原告支付违约金2241元（暂计至2015年5月7日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；二、被告履行在向原告出售房屋时的口头承诺，即房屋交付使用后物业费按每月每平方0.68元收取；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份共17页，拟证明原、被告双方成立了房屋买卖合同关系；
2、收款收据复印件三份共3页；
3、雍翠怡景价格计算表复印件一份共1页；
以上证据2、证据3共同证明原告已按约支付了全部购房款、履行合同义务；
4、邵阳市顺得房地产开发有限公司工商登记信息复印件一份共1页，拟证明被告的诉讼主体资格；
5、原告身份证复印件一份共1页，拟证明原告的诉讼主体资格；
6、其他业主证明复印件各1份共2页，拟证明未收到收房通知；
7、被告雍翠怡景网上销售广告打印件1份共15页，拟证明被告承诺物业费的情况；
8、雍翠怡景照片一组共13页，拟证明本案所涉楼盘不具备交房条件。
被告邵阳市顺得房地产开发有限公司答辩称，1、答辩人实际履行了书面通知被答辩人接收其所购商品房的义务；2、根据双方签订的合同第八条约定，双方没有选择“该商品房经综合验收合格”或“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”作为交房条件，而是选择“商品房验收合格”，而答辩人的商品房工程质量竣工验收合格，符合约定的交房条件，且在约定日期前，该商品房的综合验收除没有领取到消防验收意见书以外，其他项目均已验收合格，而未取得消防验收意见书的原因并非我们的消防验收不合格，而是邵阳市建设工程质量监督站执行市政府的“以购货发票控税”的文件没有对消防部门出具竣工验收备案相关文件造成的，而市政府的“以购货发票控税”的纳税义务人和协助控税人都不是答辩人，对答辩人而言是因不可抗力因素致使取得消防验收证明文件延后，在此之前本案所涉楼盘完全符合消防工程验收条件。
被告为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
1、商品住宅使用说明、商品住宅质量保证书复印件1份共7页，拟证明袁某某所购商品房符合交付使用条件；
2、工程验收记录复印件1份共3页，拟证明原告房屋验收合格；
3、雍翠怡景楼盘其他购房人的证明复印件1份共3页，拟证明雍翠怡景购房人收到2014年12月31日和2015年1月4日发送的短信；
4、短信交房通知内容复印件1份共1页，拟证明短信内容为通知交房；
5、营业执照及法定代表人身份证复印件1份共2页，拟证明被告的基本情况；
6、短信通知交房记录，拟证明被告委托石家庄卓成科技文化传媒发送交房短信到袁某某手机1807595****成功。
对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：
1、对证据1-5没有异议；
2、对证据6有异议，其中证人黄光云也起诉了被告，其与原告有共同利益，另一证人至今未来收房，也与本案有利害关系，该证据不能采纳；
3、认为证据7系网上下载的，且物业公司与被告不是同一公司，不能对被告权利和义务加以约定；
4、对证据8有异议，房屋曾出现问题，但在2015年1月3日就已解决，该楼盘质量及环境都非常好。
对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：
1、对证据1有异议，第二条至今为空白，单位没有附资质证书证明其具有相应资质；
2、对证据2有异议，其提供的分部工程验收记录的三张表上的签名有明显出入，且其签名人员是否有主体资格未进行签章，该信息应为一人所写，是否验收通过没有每一个单位的详细结论；
3、对证据3有异议，其应该是无效的，物业公司与被告有利益关系，未提交合法有效的身份证明，也未提交其接收到的短信记录；
4、对证据4有异议，该证据只能证明被告委托了物业公司进行了短信的发送工作，并不能证明物业公司做了向原告业主发送短信的工作，也不能证明原告业主收到短信；
5、对证据5没有异议；
6、对证据6有异议，该公司身份无法查实，且在被告向原告所公布的号码中不存在该号码，只能证明该号码系虚构，不能证明该虚构号码与被告的关系，且原告业主均未收到原告说的虚构号码所发送的短信。
经庭审质证，本院对原、被告的证据认证如下：
原告提交的证据1—证据6，被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据7，不能证明系被告所发布并承诺，本院不予采信；原告提交的证据8，与本案无关联性，本院不予采信；
被告提交的证据1、证据2均系相关职能部门的文书及文件，相互印证，能够达到被告的证明目的，本院予以采信；被告提交的证据3、证据4、证据6，原告虽提出异议，但未能提交反驳证据，且证据之间能形成锁链，证明本案的事实，本院予以采信；被告提交的证据5，原告无异议，本院予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年11月2日，被告邵阳市顺德房地产开发有限公司（出卖人）与原告袁某某（买受人）签订了一份《商品房买卖合同书》，约定原告袁某某购买被告开发的雍翠怡景楼盘J栋2单元9层0209001号房屋一套。其中第八条规定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”其中第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”其中第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款442535元。2013年10月30日，被告修建的雍翠怡景一期B栋及地下室经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，具备了合同第八条第1种可以交付的条件。被告在验收合格后还办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年12月31日及2015年1月4日，被告委托石家庄卓成科技文化传媒向原告等购房户群发了短信，通知原告等人前去收房。原告认为被告既没有向业主公示验收合格的相关文件，也没有书面通知原告区收房，因此被告已构成违约，请求依法判令被告按合同支付违约金。
本院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题有两个，一是涉案的房屋是否已经验收具备交付条件，二是被告是否书面通知原告去收房。双方签订的《商品房买卖合同》未规定涉案房屋需以综合验收作为交付条件。被告所出售的房屋已于2013年10月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备原、被告双方在合同中约定的交付条件。被告于2013年12月31日及2014年1月4日委托了山东金点子广告传媒有限公司宝庆分公司下属机构石家庄卓成文化传媒向原告发送了短信通知，短信发送显示发送成功，且结合其他住户的证明，说明被告已按照合同约定履行了向原告通知收房的义务，原告所述被告一直未予通知收房与事实不符，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。原告称被告曾口头承诺物业费按每月每平方0.68元收取，但原告未提供证据，被告亦不予认可，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告袁某某的全部诉讼请求。
本案收取案件受理费人民币331元，由原告袁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 袁晓光
人民陪审员 杨 芳
人民陪审员 宋国成
二〇一五年十月十六日
代理书记员 曾旻杨
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。