重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第07607号
原告重庆市渝中区房屋管理局，住所地重庆市渝中区民生路345号，组织机构代码45039581-2。
法定代表人江洋，局长。
委托代理人陈丽，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人刘清源，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆谊德实业有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号渝中大厦12层，组织机构代码20292004-0。
法定代表人卫承伟，董事长。
委托代理人蔡卫忠，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人唐学林，女，该公司员工。
原告重庆市渝中区房屋管理局（以下简称“区房管局”）与被告重庆谊德实业有限公司（以下简称“谊德公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭重波担任审判长，与代理审判员罗静、人民陪审员许培英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告区房管局的委托代理人刘清源，被告谊德公司的委托代理人蔡卫忠、唐学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区房管局诉称，1993年1月9日，原告与重庆市市中区旧城改造指挥部（即重庆市渝中区旧城改造建设开发公司，以下简称“区旧改指挥部”）签订《市有公房拆迁、补偿、安置协议》，约定区旧改指挥部拆迁区房管局所有的部分房产，还房方式为住宅部分异地还房，非住宅部分在新房临街（平街层）主干线安置。同时约定，如果美食城在1997年12月后仍未交付使用的，原告有权按照13345.02元／月收取空损租金。后上述谊德美食城开发项目转移至被告，但由于该项目建设长期停滞，已被划为“四久工程”，原告一直未实现被拆迁人的权利。2011年3月3日，原、被告与重庆德威房屋拆迁公司（以下简称“德威公司”）签订《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》，约定：1998年1月至2010年6月期间被告应向原告按每月13345.02元的标准支付的空损租金减去原告应支付被告的结构价差和超安面积金额，品迭后双方协商按80%被告应支付原告1044166.2元，但此款被告至今未付；同时，该协议确定被告未安置的建筑面积为751.88平方米，后贵院调解安置划还了非住宅2户、建筑面积189.4平方米，至今被告尚余9户、建筑面积562.48平方米房屋未予划还。因被告已无现房安置原告，现原告起诉来院，请求：1、判令被告因不能按照《市有公房拆迁、补偿、安置协议》安置原告建筑面积562.48平方米非住宅房屋赔偿原告按照上述未划还房屋现行商场用房市场价值的三分之一作为上述公房产权价值的货币补偿款5564800元；2、判令被告立即按照2011年3月3日双方签订的《重庆八一路谊德美食城非住宅拆迁划还安置协议》的约定支付原告1044166.20元；3、判令被告立即对未划还的建筑面积562.48平方米非住宅房屋按照2269元／月（13345.02元／月÷3307.8平方米×562.48平方米）的标准向原告支付自2010年7月起至评估时点2015年3月3日止的共计56个月的租金收益损失127064元；4、本案诉讼费、评估费等费用均由被告承担。
被告谊德公司辩称，重庆市渝中区八一路181号谊德美食城项目最终由被告承建，被告从区旧改指挥部处接手了部分拆迁安置资料，该项目属于“四久工程”。2011年3月3日《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》签订情况及内容属实，协议约定被告品迭后应支付原告1044166.2元属实，但按约应支付至解放碑房管所和民生路房管所，并非直接支付给原告。至于该协议载明的未划还9户非住宅建筑面积751.88平方米，协议签订后通过诉讼方式已经划还2户建筑面积共189.4平方米，剩余面积562.48平方米被告也已安置使用权人，同时根据该协议需要原告与区旧改指挥部核对数据后另行协商解决，所以由被告直接支付原告补偿款不具备约定的条件。同时，1993年的协议约定在新房临街（平街层）主干线安置并不能必然理解为所有安置房屋都在一层，实际安置有负一层、一层和二层。被告对原告请求的租金收益损失计算基数没有异议。因被告谊德美食城所有剩余房屋均由贵院在进行统一处置，现在没有足够的房屋按照双方的约定对原告进行实际安置。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，1992年9月21日，原重庆市计划委员会作出重计委固（1992）1073号《关于重庆“美食城”工程项目建议书的批复》，对重庆“美食城”项目予以立项。1993年1月9日，区旧改指挥部（协议中称“甲方”）与区房管局（协议中称“乙方”）签订《市有公房拆迁、补偿、安置协议》，约定：甲方在市中区八一路、邹容路、中华路、五一路片区进行旧城改造，建重庆“美食城”。现就甲方拆除乙方管理的直管公房有关事宜，经协商双方达成协议如下：一、乙方同意甲方拆除其直管公房293户（住用户）建筑面积11090.6平方米，其中住宅249户，建筑面积4638.6平方米，非住宅44户，建筑面积3688平方米。二、建房期间自一九九三年元月至一九九七年十二月乙方不收空损租金，逾期未投入使用，则由甲方每月向乙方缴纳空损租金13345.02元。……四、甲方拆除乙方管理的非住宅，采取作价补偿与产权调换相结合的原则……新房建成后，甲方对乙方非住宅的安置不小于原拆除的建筑面积，乙方按建筑面积260元／平方米购回产权；五、……拆除乙方管理的非住宅，原临街的门面，在新房临街（平街层）主干线安置划还。……双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订后，区房管局按约将上述房屋交付区旧改指挥部拆除。1993年2月12日，区旧改指挥部取得重庆“美食城”项目片区的《拆迁许可证》。
1997年10月27日，原重庆市计划委员会又作出重计委固（1997）986号《关于同意由谊德公司开发建设渝中区八一路美食城二期工程的批复》，同意由谊德公司投资建设渝中区八一路美食城二期工程，并载明项目转移后，区旧改指挥部在建设该项目中所承担的对城市建设和市政公用配套建设的义务同时转移给谊德公司，原重计委固（1992）1073号文停止执行。
1999年4月8日，谊德公司向八一路、中华路、五一路过渡房经营户发出《通知》，载明：美食城开发项目……该项目非住宅的安置及临时过渡房的拆除工作，由我司负责进行。
2000年3月13日，重庆市高级人民法院作出（1998）渝高法民初字第9号《民事调解书》，其中调解协议第一项即为：谊德公司全面履行“美食城”项目拆迁户（住宅和非住宅）的拆迁安置工作，全面履行以区旧改指挥部名义签订的拆迁安置协议。
2011年3月3日，谊德公司（协议中称“甲方”）与区房管局（协议中称“乙方”）、重庆德威房屋拆迁有限公司（以下简称“德威公司”，协议中称“丙方”）签订《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》，约定：经协商，甲、丙双方于2010年6月向乙方共划还安置非住宅30户，建筑面积1733.74平方米，其中超安面积109.72平方米。……本次划还后余非住宅9户，建筑面积751.88平方米，由区房管局与区旧改指挥部核对数据后另行协商解决。……空损租金：按1993年协议约定第二条，非住宅在建房期间即1993年1月至1997年12月不收空损租金，逾期未投入使用则由甲方按每月13345.02元向乙方缴纳空损租金，截止至2010年6月甲方应向乙方支付空损租金共计2001753元（13345.02元／月×150个月），其中应支付给解放碑房管所和第一经营公司1808343.4元（13345.02÷3307.8平方米×2988.2平方米×150月），支付给民生路房管所193409.6元（13345.02÷3307.8平方米×319.6平方米×150月），与乙方应向甲方支付的结构价差、超安面积费品迭后，甲方应向乙方支付1305207.8元，其中应支付给解放碑房管所和第一经营公司1292665.2元，支付给民生路房管所12542.6元。鉴于甲方系“四久”工程，目前资金筹集困难，经多方协商，品迭后应支付金额按80%支付（1044166.2元），并待甲方资产处置后一次性支付到乙方指定的解放碑房管所、民生路房管所账户内。三方还对其他权利义务进行了约定，并附《重庆八一路“谊德美食城”拆迁安置非住宅明细表》。
2014年9月11日，经本院（2014）中区法民初字第07605、07606号《民事调解书》确认：谊德公司向区房管局解放碑房管所划还重庆市渝中区八一路181号负一层29号建筑面积87.86平方米非住宅房屋产权和负一层20号建筑面积101.54平方米非住宅房屋产权，并办理上述房屋的权属转移登记手续。
另查明，区房管局即原重庆市房地产管理局市中区分局、重庆市房地产管理局渝中区分局、重庆市渝中区房地产管理局，下属解放碑房管所、民生路房管所等事业单位，并开办第一经营公司这一全民所有制企业。根据重房发（1991）139号《关于直管公房产业变更管理权限的通知》，各区房管分局（处）作为市局的派出机构，在市局授权范围内代行所有权，各基层房管所行使分局（处）委托的权利，凡涉及直管公房产权的处分，只有分局（处）以上房管机关才有权行使。
庭审中，谊德公司与区房管局均确认重庆市渝中区八一路181号谊德美食城属“四久工程”，现在本院司法处置过程中，谊德公司现已无法按约足额划还区房管局建筑面积562.48平方米非住宅房屋产权，谊德公司还确认2000年左右接收了区旧改指挥部移交的该项目部分资料。
审理中，经区房管局申请，本院依法委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对重庆市渝中区八一路181号谊德美食城平街层主干线方向同地段、同用途建筑面积562.48平方米的非住宅房屋现行市场价值进行评估。2015年3月24日，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司作出渝瑞达（2015）房鉴字第036号《房地产估价报告》，对上述评估对象2015年3月3日的市场价值估价为：建筑面积单价29680元／平方米，估价总值1669.44万元。评估费30000元由区房管局垫付。庭审中，区房管局认可该估价报告，并自愿以该估价总值的三分之一即5564800元作为上述公房的产权价值的货币赔偿金额。谊德公司对估价报告本身没有异议，不申请重新鉴定或补充鉴定，但认为应以负一层、一层、二层综合价值的三分之一来计算拆迁补偿款。
上述事实，有《市有公房拆迁、补偿、安置协议》、重计委固（1992）1073号《关于重庆“美食城”工程项目建议书的批复》、重计委固（1997）986号《关于同意由谊德公司开发建设渝中区八一路美食城二期工程的批复》、（1998）渝高法民初字第9号《民事调解书》、《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》、（2014）中区法民初字第07605号《民事调解书》、（2014）中区法民初字第07606号《民事调解书》、渝瑞达（2015）房鉴字第036号《房地产估价报告》等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，被告谊德公司已承接区旧改指挥部与原告区房管局签订的《市有公房拆迁、补偿、安置协议》约定的权利与义务，原、被告所签订的《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均属有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照约定全面履行各自的义务。现原告已按约履行了其义务，将房屋交付拆除，被告也应按照协议的约定向原告履行安置划还公有房屋产权的义务。
关于被告无法按约履行安置划还义务的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告均确认《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》中载明的未划还非住宅房屋产权的建筑面积为751.88平方米，后经诉讼方式，被告又向原告划还了2户共计建筑面积189.4平方米非住宅房屋产权，尚余未划还非住宅房屋产权的建筑面积为562.48平方米，现被告已无法按拆迁安置协议的约定划还原告建筑面积562.48平方米非住宅房屋产权，故应承担不能履行安置义务的赔偿责任。庭审中，本院经原告申请，按照拆迁安置协议约定的位置，依法对重庆市渝中区八一路181号谊德美食城平街层主干线方向同地段、同用途建筑面积562.48平方米的非住宅房屋现行市场价值委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司进行了评估，估价总值为1669.44万元。据此，现原告要求被告赔偿其无法按约划还产权的建筑面积562.48平方米非住宅房屋估价总值的三分之一作为公房产权价值的货币补偿款5564800元，符合上述法律规定，本院依法予以支持。至于被告辩称根据双方签订的《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》的约定，该建筑面积562.48平方米非住宅房屋的安置需要原告与区旧改指挥部核对数据后另行协商解决，且被告即使应当赔偿也应按照谊德美食城负一层、一层、二层的综合价值计算的意见。因被告承接了该工程拆迁安置义务并接手了工程资料，被告理应按照区旧改指挥部与原告签订的拆迁安置协议的约定安置划还原告房屋产权，被告在无法按约划还房屋产权的情况下，自应赔偿原告未划还房屋产权面积的公房产权价值，且原告主张上述赔偿的金额，亦系按照《市有公房拆迁、补偿、安置协议》中约定的安置位置即新房临街（平街层）主干线位置的评估价值，故现被告要求按照谊德美食城负一层、一层、二层的综合价值计算，没有法律的规定和合同的约定。据此，被告的上述辩解理由不能成立，本院依法不予采信。因此，被告应赔偿原告无法按约划还的建筑面积562.48平方米非住宅房屋的货币补偿款5564800元。
关于原告要求被告按照《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》的约定支付原告1044166.2元的请求。本案中，原、被告在《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》中确认按照《市有公房拆迁、补偿、安置协议》的约定，截止至2010年6月被告应支付原告的空损租金与原告应支付被告的结构价差、超安面积费品迭后的金额按80%支付为1044166.2元，并待被告资产处置后一次性支付到原告指定的解放碑房管所、民生路房管所账户内。现被告谊德美食城资产已在本院司法处置的过程中，故原告要求被告按约支付1044166.2元的请求，符合双方协议约定，本院依法予以支持。至于被告辩称该笔款项应支付至原告下属房管所账户内，不应直接支付原告的意见。因原告系拆迁公房的实际所有权人，且《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》约定该笔费用由被告支付给原告，故被告负有向原告支付该笔费用的义务，被告的该辩解理由不能成立，本院依法不予采信。因此，被告应按约支付原告1044166.2元。
关于原告要求被告对未划还的建筑面积562.48平方米的非住宅房屋按照2269元／月的标准支付2010年7月起至评估时点2015年3月3日止共56个月的租金收益损失127064元的请求。本案中，由于被告不能按时划还原告房屋产权，导致原告不能收取租金，被告应当按照《市有公房拆迁、补偿、安置协议》的约定支付原告逾期安置的租金收益损失。原、被告双方在《重庆八一路“谊德美食城”非住宅拆迁划还安置协议》中确认的租金收益损失已计算至2010年6月，现原告要求计算从2010年7月至评估时点2015年3月3日止按56个月计算的租金收益损失，符合法律规定和双方合同约定，且被告对计算基数2269元／月亦无异议，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。被告应支付原告从2010年7月起至评估时点2015年3月3日止的租金收益损失127064元（2269元／月×56个月）。
本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆谊德实业有限公司在本判决生效后十日内立即赔偿原告重庆市渝中区房屋管理局无法按约划还的建筑面积562.48平方米非住宅房屋的货币补偿款5564800元；
二、被告重庆谊德实业有限公司在本判决生效后十日内立即支付原告重庆市渝中区房屋管理局1044166.2元；
三、被告重庆谊德实业有限公司在本判决生效后十日内立即支付原告重庆市渝中区房屋管理局从2010年7月起至2015年3月3日止的租金收益损失127064元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费28056元，评估费30000元，由被告重庆谊德实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 彭重波
代理审判员 罗 静
人民陪审员 许培英
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 彭小强