山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初4776号
原告：方健，男，汉族，居民，1966年6月16日生，住山东省临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：刘海军，山东今海瑞律师事务所律师。
被告：临沂建阳房地产开发有限公司，住所地山东省临沂市兰山区。
法定代表人：张海涛，总经理。
委托诉讼代理人：侯嘉军，山东昊和律师事务所律师。
原告方健诉被告临沂建阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方健及其委托诉讼代理人刘海军，被告临沂建阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方健向本院提出诉讼请求：一、原告与被告之间房屋买卖行为有效，被告应与原告签订书面的《商品房买卖合同》；二、被告协助原告办理产权登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月16日，原告与被告订立《建阳房产商品房认购协议》（因被告声称7日内办理房产证，买方不需要而拿走了认购书），该认购书约定原告购买被告开发的泰兴花园住宅楼xx号楼xx室房屋一套，房屋总价40万元。原告于当日将全部房款40万元支付给被告，被告当日开具收款收据，其中明确载明系泰兴花园xx号楼xx房款，房款已交齐，并加盖被告公司财务专用章。2011年9月5日，被告将房屋交付原告。2011年9月5日，被告向原告收取了装饰管理押金2000元。原告装修后，自2012年入住至今。在此期间，原告多次找被告要求办理不动产登记手续，但被告一直推脱手续不全，不予办理。原告认为，原告与被告签订了《建阳房产商品房认购协议》，明确了房屋的具体房号、面积，且原告支付了全部购房款，被告已将房屋交付原告使用5年多。根据相关法律规定，原、被告双方之间的房屋买卖行为已经生效，房屋所有权归原告所有，被告应当继续履行合同，协助将涉案房屋登记在原告名下。原告认为，原告未能取得不动产权属证书系被告造成，被告应当承担违约责任。违约金金额以40万元为基数，按中国人民�行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准为利率，自2011年12月5日起计算至不动产登记之日。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉求。
被告临沂建阳房地产开发有限公司辩称，一、原告诉请其与被告之间的商品房买卖合同依法成立并有效，应继续履行无事实依据。被告开发的项目为位于临沂市兰山区北园路的泰兴花园xx号商住楼，但未曾与原告签订有《建阳房产商品房认购协议》，并且也未收到过原告所称的40万元购房款。首先，原告诉称“因被告声称7日内办理房产证，买方不需要而拿走了认购书”，这种说法明显与常理不符。众所周知，在商品房预售过程中，签订认购协议只是表明房屋买卖双方之间达成了一种房屋买卖意向，而不代表买卖双方之间达成了房屋买卖合同，买方和卖方之间也没有签订正式的书�的商品房买卖合同，在双方之间不具有有效的房屋买卖合同关系。其次，原告诉称当日将全部房款支付给被告，也是与交易流程和交易习惯不符。如果是交齐全部房款，房屋买卖双方均应当以书面形式签订正式的《商品房预售合同》。但是原告作为买方，在只签订认购协议情况下，就将全部房款交付给被告，且同时也不保留认购协议，这种行为完全与正常的房屋买卖流程相背离。再次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，被告与原告之间并未签订书面的《商品房预售合同》，双方之间也不存在房屋买卖合同关系。二、原告提交的《收款收据》所记载的“临沂建阳房地产开发有限公司”的签章并非被告加盖，被告并未收到过原告任何所谓购房款项，原、被告双方之间也不存在任何因购房而发生的债权债务关系。三、原告自称实际入住5年多，原告在与被�无房屋买卖合同关系的情况下实际占用被告的房屋，其行为已经侵犯了被告的合法权利，亦不能作为其与被告存在房屋买卖合同关系的证明。四、基于原、被告双方之间并不存在所谓的房屋买卖合同关系，原告主张被告协助其办理不动产登记手续并承担违约责任的诉求，既没有合同依据，更没有事实和法律依据。故，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年3月16日，原告方健到被告临沂建阳房地产开发有限公司开发的泰兴花园售楼处购买泰兴花园住宅楼xx号楼xx室房屋一套。同日，原告将40万元购房款交至被告处，被告向原告出具相应金额的《收款收据》一份。2011年9月5日，原告交付装饰管理押金2000元。之后，原告多次向管理泰兴花园小区的临沂市洁雅物业管理公司缴纳水费、管理费等费用，临沂市洁雅物业管理公司向原告出具相关收据。自2015年11月至2017年5月期间，原告向临沂供电公司缴纳电费，发票显示客户名称为方健，地址为北园路泰兴花园小区xx号楼xx室。后原、被告双方因继续履行合同义务等问题发生纠纷，原告于2017年4月1日向本院提起诉讼。
庭审时，原告为证实主张向法庭提交了以下证据：证据1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；证据2、2009年3月16日由被告加盖财务专用章向原告出具的收款收据原件一份，证明2009年3月16日原告购买被告开发的泰兴花园xx号楼xx室，被告出具的收款收据明确记载了所收取的房款是泰兴花园xx号楼xx房间，房款总额是40万元，面积是145.54平方，并且注明房款已经交齐，能够说明原、被告已经成立了商品房买卖合同关系；证据3、2011年9月5日由被告向原告出具的装修管理押金的收款收据原件一份，证明被告将房屋交付原告，同时收取了装饰管理押金2000元；证据4、2013年8月22日由物业公司向原告出具的水电费收据原件一份、2014年3月由物业公司向原告出具的水电费及垃圾处理费收据原件一份、2014年2月19日由物业公司向原告出具的水电费收据原件一份，这仅仅是原告所缴纳的部分水、电、物业费，后期费用是直接通过银行扣除，证明原告自2012年交付后一直居住在涉案的房屋，并向物业公司缴纳了相关费用；证据5、2014年9月、2014年11月物业公司向原告出具的水、电费、综合管理费、公共照明费等收据原件两份，这仅仅是原告所缴纳的部分水、电、物业费，后期是直接通过银行扣除，证明原告自2012年交付后一直居住在涉案的房屋，并向物业公司缴纳了相关费用；证据6、电力公司回复原告的缴纳电费的短信截图一宗，证明电力公司通知原告缴纳涉案房屋电费的通知，户�为07xxx99，用电地址是北园路泰兴花园小区xx号楼xx室。该证据能够说明原告一直居住在该房屋，并且相关的部门也认可原告为房主的事实；证据7、（2014）临兰民初字第443号民事判决书复印件一份（该复印件系从兰山区人民法院公共服务网下载），证明案外人刘春林系被告公司开发涉案项目的负责人，刘春林向法院提交了2014年3月5日出具的关于其公司原有公章，已于2009年9月10日更换为防伪印章并销毁的证明，说明被告在2009年9月10日前拥有另外的公章，直到2009年9月10日才启用防伪的公章，因此被告以2009年后的公章来申请鉴定是没有意义的。同时，根据该判决书显示被告在刻制了防伪公章后，原来的公章仍在使用，也就是说被告除了提交鉴定的公章外，还有另外的其他公章存在；证据8、2008年5月26日被告向原告同一小区的业主彭某出具的收款收据复印件一份、2009年3月16日被告向原告同一小区的业主杨东出具的收款收据原件一份，证明上述两份收据加盖的公章以及收款人的落款均与原告的收据是同一公章、同一人。同时说明原告的收款收据与杨东的收款收据编号相连，杨东的收款收据的编号是6xxx3，原告的编号是6xxx2，两个人均是在2009年3月16日购买被告开发的泰兴花园小区房屋；证据9、2007年11月7日被告与案外人彭某签订的《商品房预售合同》复印件一份，证明被告与案外人彭某签订的《商品房预售合同》能够与收款收据相互印证，亦能证明被告出具的收据上的公章是真实的；证据10、2009年2月26日被告与案外人杨东签订的商品房认购书原件一份，证明被告与杨东成立了商品房买卖合同，该证据与被告出具的收据相互印证，能够证明被告加盖收据上的印章系被告所为；证据11、2007年12月15日被告向案外人何文斌出具的收款收据复印件一份，证明在收款收据上加盖的印章与原告的收款收据印章系同一枚，收款人是密滕滕，与原告的收款人是同一人；证据12、2015年11月-2017年5月由国网山东省电力公司出具的发票原件一宗，证明原告一直居住在涉案房屋，并且向电力部门缴纳了电费；证据13、泰兴花园业主委员会筹备及成立材料原件一宗，证明原告为涉案房屋的房屋所有权人，且被推选为业主代表，原告为小区业委会及筹备组组成人员之一，能够说明原告一直居住在涉案房屋；被告临沂建房房地产开发有限公司质证称，对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，其加盖的临沂建房房地产开发有限公司财务专用章系伪造的，不能证实与被告之间达成房屋买卖合同，并且该收款收据记载的内容系虚假，因此，该证据不应予以采纳，庭后提交关于印章的鉴定申请书；对证据3-5、均系案外人临沂市洁雅物业�理有限公司所出具的收费收据，该公司已经被工商行政管理部门吊销，不具有营业资质，其证据不具有证明效力；对证据6、缴费提醒短信内容仅是证明了原告与供电公司之间存在供电合同关系，原告作为用电人应当缴纳电费。但是该短信不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，对于其所予证实原告是涉案房屋的所有权人不具有证明力。对证据7的真实性有异议，该证据来源于网上下载，并非从有关部门复印并加盖与原件一致的公章，不具有证明效力；对证据8、该证据中案外人杨东的收款收据与本案原、被告之间的房屋买卖合同是否成立没有关联性，不能证明原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，不具有本案的证明效力；对于案外人彭某的收款收据因系复印件，不具有证明效力，其他质证意见同杨东收款收据的质证意见；对证据9的真实性有异议，因系复印�，且不能证明案外人彭某就是被告所开发的泰兴花园5号楼的业主。且该证据与原、被告之间是否达成房屋买卖合同关系没有关联性，不具有本案的证据证明效力；对证据10、案外人杨东与被告之间所签署的商品房认购书加盖的公章为“临沂建阳房地产开发有限公司合同专用章”，并非原告所提交的收款收据中的财务专用章；根据该认购书第四条、第五条的约定，该认购书已经明确约定了作为买房者与卖房人之间在签订认购书之后才能签署房屋预售或者买卖合同，因此，该份证据恰恰不能证明原被告之间达成过房屋买卖合同关系；对证据11、该证据因系复印件，而且与本案不具有关联性，因此不具有证明效力；对证据12、与本案不具有关联性，不能证明原、被告之间达成过房屋买卖合同关系，不具有证明效力；对证据13、众所周知，能够成为业委会成员的条件首先应�具备泰兴花园小区的业主资格，而今天原告所诉恰恰证明了原告并未取得泰兴花园小区的业主资格。
原告方健申请证人密滕滕出庭作证证实，原告作为泰兴花园售楼项目的工作人员收取了原告交纳的购买泰兴花园小区xx号楼xx室房屋的购房全款40万元。被告对证人的证明内容有异议，主张证人密滕滕并非被告公司的工作人员，其行为不代表被告的行为，原告也未证明其所交款项交付给了被告，因此，原告不能证实原、被告之间就涉案房屋达成房屋买卖合同关系。
原告方健还申请证人彭某出庭作证证实，证人彭某与原告方健系邻居关系，证人购买的是泰兴花园小区xx号楼xx室，原告购买的是泰兴花园小区xx号楼xx室。另，被告向原告及证人开某的收据形式是一样。被告对证人的证明内容有异议，认为证人的证明内容系虚�陈述。
被告临沂建房房地产开发有限公司未向法庭提交证据证实其主张。
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，被告向原告收取了40万元购房款，为原告出具明确了收款事由、收款金额、房屋面积等事项的收款收据一份，并向原告收取物业费、水电费等费用，可以证实原、被告之间存在商品房买卖合意的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已将按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，被告向原告�取了40万元购房款，为原告出具了明确了收款事由、收款金额、房屋面积等事项的收款收据，根据上述司法解释的规定，可以认定原、被告双方签订了商品房买卖合同。且通过被告向原告收取物业费、水电费等费用的收款单据都可以看出，被告认可已将涉案房屋出卖给原告并自愿交付使用的事实。另外，通过证人证言可以证实原告已交纳购房款，并在涉案房屋居住使用多年而被告均未提出异议的事实。故，原、被告之间存在房屋买卖的事实，有收款收据、水电费收缴单、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。现原告在履行完毕全部购房款的支付义务后要求确认原、被告之间的房屋买卖行为有效，并由被告协助办理房屋过户手续的主张，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条�参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决如下：
一、原告方健与被告临沂建阳房地产开发有限公司之间的商品房买卖行为有效；
二、被告临沂建阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内配合其办理位于临沂市兰山区北园路的泰兴花园小区xx号楼xx室房屋的产权登记手续；
二、驳回原告方健的其他诉讼请求。
案件受理费7300元减半收取3650元，保全费2520元，共计6170元，由被告临沂建阳房地产开发有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 乔丽
二〇一七年六月三十日
代书记员 陈雪