青海省海南藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青25民终94号
上诉人（原审被告、反诉原告）：扎西才让，男，藏族，1983年4月20日生，农民，住青海省共和县。
委托诉讼代理人：何青山，青海清致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉辛加，男，藏族，1971年4月2日生，牧民，住青海省兴海县。
委托诉讼代理人：周瑞虹，青海简阔律师事务所律师。
上诉人扎西才让因与被上诉人吉辛加房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人扎西才让及委托诉讼代理人何青山；被上诉人吉辛加及委托诉讼代理人周瑞虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
扎西才让上诉请求：1、请求撤销青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决；2、依法判令驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判令被上诉人给付上诉人装潢残值；3、本案上诉费用由被上诉人承担。理由：一审法院认定的事实错误，按合同约定所欠9万元租赁费属于2016年至2017年度预交的房屋租赁费，1万元才是往年欠下的租金。被上诉人单方面解除合同，违约在先，被上诉人应承担装修残值费用及鉴定费用。
被上诉人吉辛加答辩称：原审认定事实清楚，证据确凿，应予维持。
吉辛加向一审法院起诉请求：1、请求解除扎西才让与吉辛加于2013年农历9月2日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令扎西才让给付吉辛加房屋租金152500元并承担利息（自2015年10月7日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令扎西才让支付自2017年5月7日起至扎西才让实际腾退房屋之日的房屋租金；4、本案诉讼费由扎西才让承担。
一审法院认定，2013年农历9月2日，吉辛加和扎西才让协商，将吉辛加坐落于兴海县河卡镇214国道北旁的楼房出租给扎西才让，双方于当日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁的楼房为三层，一层3间、二、三楼共18间，共计21间；租赁期限为十年，自2013年农历9月2日起至2023年农历9月2日止，租金每年90000元，于每年农历9月2日支付。另双方约定在租赁期内，扎西才让逾期缴纳房租时，扎西才让自行将房屋交付吉辛加；双方还约定在租赁期内，扎西才让需对租赁房装修及改造时，全部费用由其承担，租赁期满后装修及改造的设施归吉辛加所有。合同签订后，吉辛加将房屋交付扎西才让使用，扎西才让在二、三层开设了宾馆，一层开设了餐馆。2015年农历9月2日扎西才让给付吉辛加租赁房40000元，剩余50000元未能按期给付，经双方多次协商后扎西才让的亲属于2015年年底给付40000元，剩余10000未能支付；到2016年农历9月2日，扎西才让欠吉辛加房屋租赁费100000元整；然而扎西才让以其母亡故，不能前往河卡镇为由，未经吉辛加同意要求推迟给付租赁费。2016年农历9月3日吉辛加向扎西才让的妻子仁青措说明扎西才让欠租赁费100000元时，仁青措让入住宾馆的客人退房，并将租赁房的全部钥匙交给吉辛加后离去。2016年10月份扎西才让前往河卡后发现宾馆及餐馆的门已关闭，双方就是否继续经营及给付租赁费适宜进行协商，但未达成一致协议，扎西才让返回了恰卜恰。此后吉辛加多次致电站西才让协商宾馆是否继续经营或者腾房事宜，但扎西才让避而不见，双方无法协商处理，故起诉到我院。
另查明，扎西才让租赁吉辛加的楼房后，在二、三楼经营宾馆，一层经营餐馆，并对宾馆和餐馆进行了装修。2017年7月3日扎西才让见吉辛加将其诉至法院，要求给付超期租赁费，故决定放弃宾馆和餐馆的继续经营权，并提起反诉。2017年9月23日经扎西才让申请，本院委托青海思创房地产评估司法鉴定所对扎西才让经营的宾馆和餐馆的装修费进行评估作价，经鉴定，装修宾馆和餐馆的价值为95671元。
一审法院认为，吉辛加与扎西才让签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，吉辛加将房屋交付给扎西才让使用受益，但扎西才让没有按约定的期限向吉辛加支付租金，存在违约行为，责任在于扎西才让，故对吉辛加要求扎西才让支付至2017年5月7日起诉前的租金152500元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中扎西才让表示，其不想继续经营吉辛加出租的房屋，且吉辛加主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，故吉辛加提出解除双方2013年9月2日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》中对逾期付款的利息没有约定，且2017年5月7日为本案诉讼阶段，故吉辛加主张由扎西才让支付利息及自2017年5月7日起至扎西才让实际腾退房屋之日的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中扎西才让在经营租赁房屋时对房屋进行装修，该装修费经司法鉴定机构鉴定为95671元，解除合同后扎西才让将租赁房屋交给吉辛加，吉辛加还需继续经营宾馆和餐馆，吉辛加在庭审中也未提出对扎西才让的装修不予利用的意见，故按照上述司法解释的规定，并考虑扎西才让租赁房屋的使用期限，本院认为吉辛加给付扎西才让装修费的80%，即76536.80元较为适宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第二款之规定判决：一、解除吉辛加与扎西才让于2013年9月2日签订的《房屋租赁合同》。二、扎西才让于本判决生效后5日内向吉辛加交付租赁的房屋。三、扎西才让于本判决生效后15日内给付吉辛加房屋租赁费152500元。四、吉辛加于本判决生效后15日内给付扎西才让房屋装修费76536.80元。五、驳回吉辛加的其他诉讼请求。本诉案件受理费3350元，由扎西才让负担；反诉案件受理费9890元，扎西才让负担7698元，吉辛加负担2192元。
本院二审期间上诉人扎西才让围绕上诉请求依法提交了以下证据。
1、青海农信社客户回单3份。拟证明2015年11月4日，扎西才让的哥哥通过青海农村信用社向吉辛加的卡号为×××存入人民币40000元；
2、青海农信社存款业务回单一份。拟证明2013年11月1日扎西才让向吉辛加转账30000元；
3、兴海县益民三水公司暖气缴费单一份。拟证明吉辛加于2016年11月29日向兴海县益民三水公司缴纳了2016年11月1日至2017年5月1日的暖气费，涉案宾馆自2016年起一直有吉辛加使用。
以上证据经法庭质证，吉辛加对证据1、2均不持异议，证据3认为不是自己缴纳暖气费的，是公司要求扎西才让缴纳的。
被上诉人吉辛加为证明其主张成立，向法庭提交以下证据。
从青海省电力公司海南供电公司调取的2016年1月至12月电费明细表一份。拟证明2016年12月份涉案租赁房屋电费显示为0元。说明从2016年9月吉辛加拿到涉案宾馆钥匙后从未经营宾馆。
以上证据经扎西才让质证不予认可。
本院对当事人提交的证据认证如下：对扎西才让提交的证据1、2，吉辛加质证无异议，本院予以确认；证据3兴海县益民三水公司暖气缴费单一份，从单据缴费名单显示缴费人是吉辛加，吉辛加质证实际缴费人是扎西才让，但未能提交任何证据予以证明其抗辩理由成立，对此证据本院予以确认。吉辛加提交的证据涉案房屋2016年1月至12月份电费明细表，只能证明2016年12月份涉案宾馆及饭馆的电费总电量为零元，不能证明该房屋自2016年9月3日扎西才让将其钥匙交付于吉辛加后，吉辛加对此宾馆及饭馆从未经营的事实，对此证据本院不予确认。
本院经二审查明，扎西才让与吉辛加签订《房屋租赁合同》后，至2016年扎西才让已给付吉辛加房屋租赁费共计80000元。其余查明的事实与一审查明的事实一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人扎西才让是否拖欠被上诉人吉辛加2014年9月2日至2016年9月2日的房屋租赁费100000元？2、上诉人扎西才让是否应给付被上诉人吉辛加2016年9月2日至2017年5月6日的房屋租赁费52500元？
本院认为，吉辛加与扎西才让签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同真实有效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，吉辛加将房屋交付给扎西才让使用受益，扎西才让未按照合同约定给付期限向吉辛加支付清2014年9月2日至2016年9月2日的房屋租赁费。庭审中扎西才让提交证据1、2证明从2013年起给付吉辛加房屋租赁费共计70000元，对此吉辛加予以认可，本院予以确认。扎西才让主张给吉辛加押金40000元，吉辛加从家具店老板处拿走属于扎西才让的40000元现金，共计80000元都是支付给吉辛加房屋租赁费的上诉理由，扎西才让在举证期限内未能提交房屋押金条及其他证据予以佐证，扎西才让的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。在庭审中吉辛加认可扎西才让给付其房屋租赁费70000元外，另支付现金10000元，共计给付其房屋租赁费80000元，对此本院予以确认。
扎西才让主张2016年9月2日至2017年5月6日期间的房屋租赁费52500元不应支付给吉辛加的上诉理由。本院认为，2016年9月3日经营涉案宾馆的扎西才让之妻离开涉案房屋时将其钥匙交付吉辛加，放弃对涉案房屋的经营，吉辛加对给付钥匙行为并未拒绝。庭审中扎西才让提交的兴海县益民三水公司暖气缴费单显示2016年11月29日的缴费人是吉辛加，虽然吉辛加在庭审中提交电费明细表证明2016年12月此涉案房屋的电费总表为零元，但此不能证明2016年9月3日其掌管涉案房屋钥匙后从未经营。故上诉人扎西才让主张2016年9月2日至2017年5月6日期间的房屋租赁费52500元不应支付给吉辛加的上诉理由成立，本院予以支持。
扎西才让在二审庭审中提出原审法院对涉案宾馆及饭馆内的动产部分未予判决属错误的主张，因扎西才让在一审提起反诉时对其涉案房屋中的动产部分未予主张，二审法院就动产部分对双方当事人进行调解，最终未能达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》有关规定，扎西才让对涉案房屋中的动产部分可另案起诉。原审法院对涉案房屋装修部分进行鉴定，双方当事人对鉴定意见书未提起异议，也未主张重新鉴定。原审法院认定吉辛加给付扎西才让装修费的80％，即76536.80的判决部分并无不当。综上，扎西才让的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决第一项。即解除吉辛加与扎西才让于2013年9月2日签订的《房屋租赁合同》。
二、维持青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决第二项。即扎西才让于本判决生效后5日内向吉辛加交付租赁的房屋。
三、维持青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决第四项。即吉辛加于本判决生效后15日内给付扎西才让房屋装修费76536.80元。
四、维持青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决第五项。即驳回吉辛加的其他诉讼请求。
五、撤销青海省兴海县人民法院（2017）青2524民初238号民事判决第三项。即扎西才让于本判决生效后15日内给付吉辛加房屋租赁费152500元。
六、上诉人扎西才让收到本判决后10日内向被上诉人吉辛加给付2014年9月2日至2016年9月2日拖欠的房屋租赁费100000元。
七、驳回上诉人扎西才让的其他上诉请求。
二审案件受理费3350元，由上诉人扎西才让负担2000元，被上诉人吉辛加负担1350元。
本判决为终审判决。
审判长 洛 什 吉
审判员 叶 忠 措
审判员 龙 云
二〇一八年七月十七日
书记员 华旦达哇
附：本判决所适用法律条文的主要内容：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。