河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6043号
原告苑翠（反诉被告），女，1968年3月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人康云生，河南鸿鹰律师事务所律师。
被告李发财（反诉原告），男，1955年1月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人李会，男，1978年4月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，与被告李发财系父子关系。
委托代理人王阳，河南华珠律师事务所律师。
原告苑翠与被告李发财确认合同无效纠纷一案，受理后，被告李发财提起反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苑翠及其委托代理人康云生，被告李发财的委托代理人李会、王阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苑翠诉称，2008年12月，原告与被告签订了租房协议。合同约定了双方的权利义务。原、被之间的租赁合同是合法有效的。原告租赁之初，该房屋面临搬迁，原告冒着巨大的投资风险，投资到房屋上有几十万（空调、电脑、地板、装修、床等等）。现在被告看到该地段搬迁缓慢，有利可图，多次借故想解除合同。2015年10月30日，被告送给我一份《解除合同通知书》，我认为被告解除合同通知书是不符合法律的规定，是无效的，请求：确认被告送给原告的《解除合同通知书》无效。
被告李发财辩称，原、被告之间签订的租赁合同是不定期租赁合同，出租人享有随时解除权，因此被告发出的《解除合同通知书》是合法有效的。被告同时提出反诉称，2008年12月，反诉原告与反诉被告签订《租房协议》，约定反诉原告将驻马店贸易广场东前进七组房子13间带院租给反诉被告，一年租金二万二千元，不涨不落。租期从2008年12月1日开始到国家搬迁，房租一年一交。根据该《租房协议》约定，租赁期限为“租期到国家搬迁，不搬迁继续使用（2008年12月1日-）”，该约定应属于不定期租赁合同，根据法律规定，不定期租赁合同，租赁双方有随时解除合同的权利。反诉原告在2015年10月25日向反诉被告发出《解除合同通知书》，确认反诉被告已收到，但反诉被告并没有返还房屋，请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》；二、判令反诉被告苑翠将租房协议中贸易广场东前进七组房子13间带院恢复原状并返还给反诉原告李发财（恢复原状的范围为：1、反诉被告将其租赁房屋后在房屋内进行的装饰、装修物拆除；2、反诉被告将其在租赁院落内加装的一至二层的铁楼梯拆除；3、反诉被告将其在租赁房屋每间房屋内加装的承重墙拆除）；三、请求反诉被告支付从2015年12月1日到被告实际搬出承租房屋之日的租金，租金标准按合同约定计算（年租金2.2万）。
反诉被告苑翠辩称，1、应当驳回反诉原告的诉讼请求，反诉原告的诉讼请求是依据合同法第232条规定，根据该条的规定并不是当然解除，首先是根据合同法第61条的规定进行解释，根据双方签订合同时的意思表示，原、被告追求的是最长期限的合同，合同法规定最长的租赁期限是20年，现在双方仅仅履行了7年，没有到期，所以不能解除合同。2、反诉原告所诉加装承重墙不属实的，实际上是我方在房间内加装了玻璃隔断，做隔断的目的是为了做出一个独立的卫生间。
经审理查明：2008年12月份，原告苑翠（乙方）与被告李发财（甲方）签订一份《租房协议》，协议约定：甲方在驻马店贸易广场东前进七组房子13间带院，现在租给乙方，一年贰万贰（22000），不涨不落。租期到国家搬迁，不搬迁继续使用（2008年12月1日—）。房租一年一交2008年12月1日至2009年12月1日为一年，提前2个月交房租，每年的10月1日交房租等条款。协议签订后，被告将诉争的房屋及院落交给原告使用，原告一直使用至今。2015年10月30日，被告向原告发出一份《解除合同通知书》，要求在2015年12月1日第七年的租期届满后，与原告解除《租房协议》，被告收回房屋自用；并通知原告在合同解除后15日内将承租的房屋腾空并恢复原状交还给被告。2015年10月30日原告收到了该解除通知书，原告不同意解除租房协议，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，被告提交了诉争租赁房屋的土地使用权和房产证书，用以证明诉争租赁房屋及院落归被告所有。原告对此证据的真实性无异议。
另查明，原告租赁诉争房屋及院落后用于旅店业经营。2009年底，被告在诉争院落中间位置加盖了4间房屋，房屋建成后，原、被告双方口头协商一致，将新加盖的4间房屋也出租给原告使用，4间房屋的年租金约定为2000元。该2000元租金随同整个院落的租金一同支付。诉讼中，原告述称在新加盖4间房屋的建设过程中，原告出资建设了地基、门窗，对此被告不予认可，原告未能提交相关证据加以证明。
又查明，原告租用诉争房屋及院落后，原告在院落内加装了铁楼梯；为了隔离出独立的卫生间，原告在租赁房屋内增加了隔断（一楼房间内为砖墙隔断，二楼房间内为玻璃隔断）。
再查明，原告提交其于2015年10月30日收到被告发出的《解除通知书》一份，该解除通知书载明：“苑翠：我于2008年12月1日与你签订租房协议，将位于驻马店市贸易广场东前进七组房子共17间带院租赁给你，根据《中华人民共和国》的相关规定，因第七租赁年的租金你已经缴纳，第七租赁年的租期将于2015年12月1日届满，届满后，上述房屋我需收回自用，现通知你：一、在2015年12月1日你已交租金到期后，我不再将房屋租赁给你，双方租房协议于2015年12月1日解除；二、你在接到本通知书后应积极准备，并在合同解除后十五日（即2015年12月16日）内，将承租房屋腾空并恢复原状交还给我。否则，我将依法维护自己的权利，由此造成的损失均由你负责。出租人：李发财。2015年10月25日”。被告对此证据的真实性无异议。解除通知书中载明的17间房屋包含了在诉争院落内加盖的4间房屋。
上述事实，有原告提交的租房协议、解除合同通知书、照片等，被告租房协议、解除合同通知书、产权证书证据等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《租房协议》以及双方对加盖的4间房屋形成的口头租赁协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。关于租房协议的租赁期限，租房协议中约定“租期到国家搬迁，不搬迁继续使用（2008年12月1日—）”，原告据此主张合同中租赁期限约定不明应根据合同法第61条的规定进行解释，结合双方签订合同时的意思表示，租房协议为法律规定的最长的租赁期限即20年。首先，法律虽然规定最长的租赁期限为20年，但在租房合同中约定的止期为“租期到国家搬迁”，合同中未有租赁期限为20年的相关约定。其次，双方就止期作出的约定为“租期到国家搬迁”，该约定不是一个明确具体的时间，该“国家搬迁”有可能成就，也有可能不成就，即有可能拆迁，也有可能不拆迁。第三、合同中，双方对租赁期限的止期约定不明确，依据合同法第61条的规定，对“租期到国家搬迁”进行解释，应按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。合同中约定了租金22000元“不涨不落”，现原告主张租赁期限为20年，即租金在20年内不涨不落，有违交易习惯，也显失公平。综上，对原告提出租赁期限为20年的主张，本院不予支持。又依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案的租房协议应视为不定期租赁。关于双方对加盖的4间房屋形成的口头租赁协议，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，原、被告双方的口头租赁协议的租期已经超出六个月，应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据前述法律规定，被告享有随时解除不定期租赁合同的权利，并且被告已书面通知了原告，通知原告双方签订的《租房协议》以及双方对加盖的4间房屋形成的口头租赁协议自2015年12月1日解除。终上所述，原告请求确认被告发出的《解除合同通知书》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉，一、同理，被告请求解除其与原告签订的《租房协议》，于法有据，本院予以支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租房协议》及口头租赁协议已经解除，被告依照法律规定请求原告返还租赁物及恢复原状，即要求：1、原告将其租赁房屋后在房屋内进行的装饰、装修物拆除；2、原告将其在租赁院落内加装的一至二层的铁楼梯拆除；3、关于将其在租赁房屋每间房屋内加装的砖墙隔断和玻璃隔断拆除，于法有据，本院予以支持。三、被告行使解除权时，已经提前通知了承租人苑翠，原告收到通知后，应于通知书限定的时间交还诉争房屋及院落，现原告未按期交还，仍占有使用租赁物，给被告造成造成租金损失。现被告请求支付租金损失，于法有据，本院予以支持。租金损失即为租赁物占有使用费，占有使用费的计算方法为：自2015年12月1日至原告苑翠实际搬出租赁房屋及院落之日止，该房屋占有使用费按年租金22000元标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告苑翠的诉讼请求。
二、确认原告苑翠与被告李发财于2008年12月份签订的《租房协议》于2015年12月1日解除。
三、限反诉被告苑翠于本判决生效后二十日内将位于驻马店市驿城区贸易广场东前进七组13间房屋及院落恢复原状并返还给反诉原告李发财（恢复原状的范围为：1、反诉被告苑翠将其对租赁房屋进行的装饰、装修物拆除；2、反诉被告苑翠将其在租赁院落内加装的一至二层的铁楼梯拆除；3、反诉被告苑翠将其在租赁房屋内加装的砖墙隔断、玻璃隔断拆除）。
四、限反诉被告苑翠于本判决生效后二十日内向反诉原告李发财支付房屋占有使用费（自2015年12月1日至反诉被告苑翠实际搬出租赁房屋及院落之日止，按年租金22000元标准计算）。
如反诉被告苑翠未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由原告苑翠负担；反诉案件受理费180元，由反诉被告苑翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘子琦