安徽省无为县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）无民重字第00026号
原告：杨洪起，男，汉族，住天津市。
委托代理人：王在玉，芜湖市鸠江区二坝镇法律服务所法律工作者。
被告：陈雷，男，汉族，住芜湖市。
委托代理人：杨作山，安徽安然律师事务所律师。
被告：芜湖市全弘房地产开发有限公司，住所地芜湖市。
法定代表人：赵建忠，该公司总经理。
被告：朱阿林，男，汉族，住江苏省。
原告杨洪起诉被告陈雷、芜湖市全弘房地产开发有限公司、朱阿林排除妨害纠纷一案，因被告陈雷不服本院（2011）无民重字第00011号民事判决，案经芜湖市中级人民法院审理，芜湖市中级人民法院以事实不清，证据不足为由发回重审，本院另行组成合议庭进行了审理。原告杨洪起的委托代理人王在玉、被告陈雷及其委托代理人杨作山到庭参加诉讼。被告芜湖市全弘房地产开发有限公司、被告朱阿林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
杨洪起诉称：2007年10月29日，原告取得无为县二坝镇雍南中心村西1幢第14、15号门面房产权。2010年9月，原告得知第14号门面房被被告占用，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求被告排除妨害，搬出原告的房屋。
陈雷辩称：1、本案应当对其他两名被告采取强制措施，使其必须到庭，以便查明案件的事实。2、本案不应是排除妨害纠纷，原告应起诉朱阿林及芜湖市全弘房地产开发有限公司侵权。3、陈雷是依据与芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部签定的商品房预售合同，被告系善意取得。原告起诉后，被告陈雷方知，原告杨洪起委托朱阿林及芜湖市全弘房地产开发有限公司对案中门面房对外进行销售的事实。4、本案被告陈雷系善意取得，请求法院驳回原告的诉讼请求。
芜湖市全弘房地产开发有限公司未作书面答辩。
朱阿林未作书面答辩。
杨洪起为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、杨洪起的身份证复印件，证明其诉讼主体资格。2、芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书，证明该房屋属原告所有。3、“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”收据及“芜湖市镜湖区人民法院”收据各一张，证明本案诉争的房屋已通过法院处理，归原告所有。4、安徽浩诚律师事务所张敏律师出具的“证明”，证实芜湖市东海房地产开发有限责任公司已履行芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书所确定的义务，将无为县二坝镇雍南中心村西1幢第14、15号门面房钥匙及房屋已实际交付给原告。
陈雷对杨洪起所提供的证据作如下质证，对证据“1”无异议。对证据“2”，只能证明本案原告取得本案诉争的房屋，但原告没有办理房产证，从物权的角度没有真正取得该房屋的所有权。对证据“3”，该收据并非新证据，原告没有在法定的期限内提交，和本案不具有关联性，建议法院不予采信。对证据“4”，被告陈雷是在调解书载明时间后取得的房屋，争议的房屋是芜湖市东海房地产开发有限责任公司开发的，其处置行为也是合法的。
陈雷为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、商品房销售合同、收款收据，证明被告陈雷合法取得14号门面房，交易习惯符合当时形式要求。办理房产证是房地产开发公司的义务。2、朱阿林、陈勇在（2011）无民重字第00011号案卷内的证人证言，证明原告委托朱阿林、陈勇对外出售房屋。
杨洪起对陈雷所提供的证据作如下质证，对证据“1”，该合同与本案不具有关联性，且不合法。对证据“2”，朱阿林是经济受益人，不能证明原告委托朱阿林出售房屋，原告委托朱阿林、陈勇帮忙提供卖房信息。
经走访“芜湖市工商行政管理信息中心”，查明：原“芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司”于2005年10月11日变更为“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”，原“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”于2008年2月27日变更为“芜湖市全弘房地产开发有限责任公司”。
结合原、被告的举证、质证及本院的走访调查，本院认证如下：1、原告与原芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司因奖金30万元发生纠纷，诉至芜湖市镜湖区人民法院，2007年10月29日，案经该院调解，原芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司将无为县二坝镇雍南中心村西1幢第14、15号门面房给付原告折抵奖金30万元，后门面房钥匙及房屋已实际交付给原告。2、被告陈雷与“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”于2008年4月17日签订“商品房销售合同”，被告陈雷以14.8万元购买该项目部所谓的“二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房”，后被告陈雷给付13.8万元给“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”经办人朱阿林。该“项目部”不具有主体资格，同时“芜湖市吉祥房地产开发公司”与原“芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司”不具有关联性，原“芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司”于2005年10月11日变更为“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”，该合同的签订在原“芜湖市吉祥房地产开发有限责任公司”主体变更后，该项目部无权将他人财产销售给被告陈雷。另外，该预售房屋合同主体“买方：芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目部”，合同盖章为“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”，该合同的主体混乱、所有权人不明。所以该房屋销售合同无效。3、朱阿林在该房屋买卖过程中，属有利害关系人，其证言不具有客观性。
经审理查明：2007年10月29日，原告依据芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书，取得了无为县二坝镇雍南中心村西1幢第14、15号门面房，2007年10月30日，原“芜湖市东海房地产开发有限责任公司”将上述两间门面房及钥匙交付给原告，但没有办理房产登记。2008年4月17日被告陈雷与“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”签订“商品房销售合同”，被告陈雷以14.8万元购买该项目部所谓的“二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房”，后被告陈雷给付13.8万元给“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”经办人朱阿林。2009年9月后，被告一直占用涉案房屋至今，但没有办理房产登记。
本院认为：人民法院对不动产所作出的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者灭失的，自法律文书生效时发生效力。芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书已发生法律效力，原告依据该法律文书取得涉案房屋的物权，该物权无需登记即合法有效，故原告主张涉案房屋所有权，本院予以支持。被告陈雷辩称，其在“吉祥房地产开发公司”购买房屋时不知该房屋属原告所有，被告陈雷支付了合理的价款并实际占有，系善意取得，应享有该房屋的所有权。根据我国法律规定，善意取得应符合以下条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人系无处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告陈雷虽然支付了合理的价款，但至今没有办理房产登记手续。房屋系不动产，不动产所有权发生变化必须要依法进行变更等记。善意取得的三个条件必须同时具备，因此，被告陈雷不构成善意取得，不享有涉案房屋的所有权。另外，即使原告委托被告朱阿林对外出售房屋，被告朱阿林明知该房屋系原告所有，被告朱阿林明应以原告的名义对外出售，出售人应为本案的原告，而并非“芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部”。被告陈雷辩称该房屋系原告委托他人处理，无事实依据。综上，原告要求被告陈雷排除妨害，搬离二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房的请求，本原予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陈雷自本判决生效之日起十日内搬出原告杨洪起所有的二坝镇雍南中心村西1幢第14号门面房。
案件受理费40元，由被告陈雷承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
附本判决引用的法律原文
审判长 李 平
审判员 任士贵
审判员 汪 莲
二〇一四年四月三日
书记员 张 红
附件：
1、《中华人民共和国物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。