南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1167号
原告南京斯亚物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路450号。
法定代表人习羽，总经理。
委托代理人李根华，南京刘洪律师事务所律师。
委托代理人张靖，南京刘洪律师事务所律师。
被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司，住所地南京市高淳区阳江镇沧浪街59号。
法定代表人刘耀源，董事长。
委托代理人韩孝廉，男，江苏龙辉盛世商业管理有限公司董事长助理。
委托代理人林柏勋，男，江苏龙辉盛世商业管理有限公司公司顾问。
第三人南京今友记餐饮管理有限公司，住所地南京市玄武区一枝园24号7幢2单元104室。
法定代表人黄坪，董事长。
第三人王威，男，1982年8月20日生，汉族。
第三人符强，男，1984年7月3日生，汉族。
原告南京斯亚物业管理有限公司（以下简称斯亚物业）与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司（以下简称龙辉盛世公司）、第三人南京今友记餐饮管理有限公司（以下简称今友记餐饮）、王威、符强物业服务合同纠纷一案，原告斯亚物业于2015年2月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告斯亚物业的委托代理人李根华、张婧，被告龙辉盛世公司的委托代理人韩孝廉、林柏勋到庭参加诉讼。第三人今友记餐饮、王威、符强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯亚物业诉称，2013年5月10日，被告与南京通亚置业有限公司（以下简称通亚置业）签订两份租赁合同的同时与原告签订《物业管理服务合约》，约定由原告承担被告承租斯亚财富中心房屋时的物业管理工作，收费标准为物业管理费9.8元／月／平方米，公用水电费3元／月／平方米。2013年11月26日，原被告签订《斯亚财富中心负一层房屋使用合同》，由被告承租本市秦淮区太平南路450号负一层D号房屋，约定了租金标准，并约定被告不支付租金超过15日的，原告可以解除合同。并于2014年6月4日签订补充协议，调整了租金标准。合同履行过程中，被告至今未交纳2014年11月1日之后的物业费、2014年8月1日之后的租金及水电费。经原告多次催缴，被告均未履行上述义务。为维护原告的合法权益，原告依约于2014年11月28日通知被告解除合同，要求被告在3日内无条件退场且支付所有拖欠费用。因被告将其承租的房屋转租给今友记餐饮，今友记餐饮一直没有按时向被告交纳租金，导致原告至今收不到物业费，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付2014年11月1日至11月30日的物业费23354.67元及逾期付款违约金350.32元；2、被告支付2014年8月1日至11月30日的租金11473.18元及违约金1135.85元；3、被告及时腾空并返还房屋；4、被告支付2014年8月至10的水电费108081.82元；5、被告按照2868.3元／月标准支付自2014年12月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费及逾期付款违约金；6、被告按照233357.67元／月的标准支付2014年12月1日至实际返还房屋之日止的物业费；7、被告支付2014年12月至实际返还房屋之日的水电费；8、第三人今友记餐饮对上述债务承担共同责任；9、承担本案的诉讼费用。
被告龙辉盛世公司辩称，根据原告提供的证据，本案涉及的是41平方米房屋的租赁，9.8元／月／平方米的物业费标准没有异议，水电费如果确定发生也愿意支付。至于租金和合同解除之后的房屋使用费，因为被告和第三人王威、符强签订了承包合同之后，第三人王威承诺直接代被告交纳被告应支付给斯亚的费用，但后来第三人王威并没有实现承诺，才导致本案诉讼。由于第三人王威至今没有支付被告相关费用，所以被告没有办法支付原告相关费用。在第三人王威未支付这些费用的时候，被告也曾要求原告给今友记餐饮断水断电，但原告没有采取这样的措施。原告对于被告转租是知情的，自2014年3月21日起，所有的租金都是第三人王威在支付，故原告所主张的费用应当由第三人王威和符强来承担。
第三人今友记餐饮、王威、符强，未陈述，未举证。
经审理查明，原被告签订《物业管理服务合约》，约定：原告是斯亚财富中心的物业管理机构，全体物业使用人及有关人员均应支持、配合物业管理公司的工作；原告有权按规定向物业产权人、使用人收取物业服务管理费，对无理拒交水电费的，可采取有效措施催交，对不按时足额交纳物管费的，原告按每日万分之五加收滞纳金；物业管理费标准为商业9.8元／平方米／月，按建筑面积计算，第一次半年预收一次，之后每三个月预收一次；公用水电费3元／平方米／月，按建筑面积计算，据实分摊，第一次半年预收一次，之后每三个月预收一次，多退少补。
2014年3月21日，被告与第三人王威、符强签订《承包经营协议书》，约定：被告将其承租的本市秦淮区太平南路450号斯亚·财富中心负一层所经营管理的总建筑面积为2383.13平方米场地的全部财产及设施承包给第三人王威、符强经营管理，两第三人具有再次分租及分包权；承包期限自2014年3月22日至2019年7月31日；两第三人支付被告的仅为承包该场地的租金和管理费，不包含承包期间所发生的物业管理费、公摊水电费等其他费用，该部分费用由两第三人自行承担，原告有权收取（被告经营期间物业管理费、公共水电分摊费已付至2014年4月30日），物业费为9.8元／月／平方米，公共水电分摊费用为3元／平方米／月，水、电和燃气的收费标准以南京市相关收费部门为准。同年5月9日，被告与第三人王威签订《承包经营协议书补充协议》，延长承包期限至2024年7月31日，并约定了延长期间的租金标准。
另查明，2014年8月25日，第三人王威支付原告2014年8月1日至10月31日的物业费70064元；2014年8月27日，原告收取2014年7月的水电费45910.8元，被告称系第三人王威缴纳。原告按照每月抄表数字计算诉争房屋的水电费，2014年8月至2015年2月诉争房屋水电费共计182514.77元，但被告称其签字确认读数的并非被告的工作人员而系第三人工作人员确认，故对原告的抄表数字不能认可，且被告在将诉争房屋交给第三人使用时，已经结清了全部的水电费，第三人不缴纳水电费后，被告也要求原告停水停电，但原告未做处理。2015年3月份，原告将水电表改成预付费模式。
另查明，原告提供了抬头为南京通亚置业有限公司的电费缴费发票，南京通亚置业公司表示系其委托原告对太平南路450号斯亚财富中心进行物业管理，并委托原告对该大厦内的水电费进行代收代缴。
案件审理过程中，原告撤回要求被告及第三人返还房屋并要求支付房屋租金、房屋使用费的诉讼请求，并不再主张全部的滞纳金，物业费主张至本案生效判决确定的履行之日，水电费主张至2015年2月，被告及全部第三人承担连带责任。
上述事实，有《物业管理服务合约》、《承包经营协议书》及其补充协议、银行记账回执、水电表报表明细、水电费发票、情况说明及当事人陈述等予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《物业管理服务合约》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行，即被告应按照9.8元／月／平方米的标准支付物业费。自2014年11月起，原告未收到被告所承租房屋的物业费，根据被告和第三人的承包合同，被告在斯亚财富中心的承租面积为2383.13平方米，故本院对于原告要求被告按照23354.67元／月的标准支付自2014年11月起的物业费的诉讼请求予以支持。关于原告主张的2014年8月至2015年2月的水电费，原告系根据抄表读数据实计算，被告因确认抄表读数的非为其工作人员而不予认可，本院认为，被告与第三人签订承包合同后，将租赁房屋全部交由第三人使用，自己退出经营，原告与实际使用人确定抄表读数并无不当，且原告亦实际代为向供水供电部门缴纳了相关费用，原告主张的水电费与第三人王威已缴纳的费用相比也较为合理，故本院对于原告要求被告承担2014年8月至2015年2月的水电费的诉讼请求予以支持。被告抗辩自2014年4月，其将租赁房屋承包给第三人开始，系由第三人交纳租金、物业费、水电费，房屋的实际使用人也系第三人，原告对此知情，故原告应向第三人主张相关费用，对此，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担责任，当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，根据合同的相对性，第三人未向原告交纳相关费用不能免除被告应承担的物业费和水电费的责任，被告与第三人之间的纠纷可依据双方之间的合同关系，另行主张权利。被告提出第三人停止交费后，被告曾要求原告停水停电，但原告并未采取措施，但未能提供证据予以证实，且原告与第三人之间无合同关系，直接停水停电于法无据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。关于原告要求被告和第三人对上述款项承担连带责任的意见，本院认为，根据被告和第三人王威、符强签订的承包合同，第三人王威、符强需自行向原告交纳物业费和水电费，原告要求被告和第三人王威、符强承担连带责任有事实与法律依据，本院予以支持，但今友记餐饮没有上述承诺，故原告要求今友记餐饮承担连带责任无事实与法律依据。当事人有权利在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院对于原告撤回要求被告及第三人返还房屋并支付租金、房屋使用费及滞纳金的请求依法予以准许。第三人今友记餐饮、王威、符强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，应承担相应的不利后果。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照23354.67元／月支付原告南京斯亚物业管理有限公司自2014年11月至本判决确定的给付之日的物业费。
二、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京斯亚物业管理有限公司2014年8月至2015年2月的水电费182514.77元。
三、第三人王威、符强对上述款项承担连带还款责任。
四、驳回原告南京斯亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5011元，由原告南京斯亚物业管理有限公司承担340元，被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司、第三人王威、符强承担4671元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 孙丽萍
人民陪审员 钱素玲
二〇一五年八月七日
见习书记员 洪 飞