内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1567号
上诉人（原审原告）崔国忠，男，1940年9月16日出生，汉族，居民，住宁城县。
委托代理人隋万起，宁城县天义镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨少田，男，1953年9月2日出生，汉族，农民，住宁城县。
委托代理人尹建军，内蒙古天来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔学民，男，1965年3月28日出生，汉族，居民，住宁城县。
委托代理人郝秀香，女，1967年5月1日出生，汉族，居民，住址同上，系崔学民之妻。
上诉人崔国忠与被上诉人杨少田、崔学民确认合同无效纠纷一案，上诉人崔国忠不服内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第01965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人崔国忠及其委托代理人隋万起、被上诉人杨少田及其委托代理人尹建军、被上诉人崔学民的委托代理人郝秀香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，崔国忠与崔学民系父子关系。1990年，崔国忠通过向原单位宁城县磷肥厂申请取得位于宁城县天义镇苏木皋村的宅基地一处，1991年崔国忠在该宅基地建大房四间，由崔国忠及其妻与崔学民居住使用。1993年，崔国忠及妻子回老家必斯营子乡东哈脑村生活至今，该房屋一直由崔学民居住使用。在崔学民结婚后于2000年又在宅院内建门房及厢房共11间，并在房管部门办理了房屋产权登记，大房四间、门房及厢房11间均登记在崔国忠名下。2006年8月3日，崔学民与杨少田协商一致，崔学民将崔国忠名下正房四间、门房厢房11间及宅院卖给杨少田，双方签订了《房屋转卖协议》，杨少田将房款54500元付给崔学民，崔学民将该房屋、院落交付给杨少田，同时将该房屋产权证及崔国忠的户口本复印件一并交给杨少田。杨少田接收住宅、院落后，对房屋进行了部分改造、装修及添附。崔国忠认为，崔学民未经其同意将房屋卖给杨少田，侵害了崔国忠的合法权益，故请求依法确认崔学民、杨少田之间《房屋转卖协议》无效。
原审法院认为，从本案涉案房屋形成来看，崔国忠与崔学民均为涉案房屋的共有人，虽然涉案房屋登记在崔国忠名下，但该房屋应属于全体共有人的共有财产。崔学民与杨少田签订《房屋转卖协议》后，杨少田依约履行了付款义务，崔学民亦将房屋交付杨少田占有使用多年，且崔学民向杨少田提供了房屋所有权证书及崔国忠的户口本复印件，因崔国忠与崔学民系父子关系，且依据上述事实，可以证明作为涉案房屋共有人崔国忠对崔学民将共有财产出卖与杨少田是知情的。按交易当时杨少田所支付的房款与涉案房产的区位价值相对合理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前两款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，本案杨少田为房屋买卖合同的受让人，支付了合理的对价，且已对所购买房屋实际占有使用多年，应认定杨少田善意取得了该房产，其与崔学民签订的《房屋转卖协议》有效，也与《中华人民共和国物权法》上述规定的立法目的相吻合。
综上，崔学民作为涉案房屋的共有人之一，虽未经房屋登记权利人及其他共有人同意，与买受人签订房屋买卖合同，买受人在签订买卖合同时是善意、且支付合理价款的，故崔国忠关于确认《房屋转卖协议》无效的主张不能成立，对此不予支持，经该院审判委员会讨论决定，判决驳回崔国忠的诉讼请求。
宣判后，崔国忠不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认涉案四间正房不是与崔学民共同共有，而是物权所有人为崔国忠；确认涉案房屋转卖协议无效；杨少田搬出该四间房屋或者发回重审。其上诉理由主要为：一、四间正房的产权证书及国有土地使用证均登记在上诉人名下，四间正房是其提供给崔学民居住使用，从未过户，所有权人应为上诉人本人。二、四间正房是上诉人个人构建，上诉人依据该事实原始取得所有权，崔学民对房屋进行装修不能构成共有依据。三、房屋转让价格低于市场价格2倍以上且未进行登记，依据物权法第一百零六条规定，杨少田不能构成善意取得。四、涉案宅基地是企业针对上诉人申请批复的，属上诉人专有，不存在共同共有关系。
被上诉人杨少田答辩称，一、上诉人与其儿子崔学民是涉案房屋共有人。四间大房的框架为上诉人所建，但其中两间由崔学民夫妇装修并居住，另外两间由答辩人购买后装修；崔学民夫妇在原有0.4亩宅基地基础上又多征占了约一分地，现宅基地面积为0.5亩地。尽管涉案房屋登记在上诉人名下，但系上诉人与崔学民夫妇共同共有是客观事实。二、上诉人对涉案房屋的买卖完全知情。按崔学民妻子一审陈述，卖房一事已告知上诉人之妻，为便于转户，上诉人之妻还将上诉人的身份证、户口本复印件以及房产证通过崔学民之妻转交于答辩人，且上诉人早已知道崔学民不在涉案房屋内居住，因上诉人早就知道崔学民夫妇搬至农电小区居住，故上诉人对房屋买卖一事完全知情。三、答辩人系善意取得，上诉人称转让价格明显低于市场价格2倍以上完全失实。答辩人所付房款系当时市场价格，现在的价格肯定高于2006年，一是房价上涨，二是新修了长青路和南环街使该区位房屋升值。四、涉案房屋所占有宅基地是国有土地，依法可以随房屋一并转让。五、答辩人购房时，四间大房只有两间能居住，另两间既没吊棚也没装修，根本不能居住，答辩人接受房屋后进行了装修和添附，占有并使用了9年，其合法权益应予保护。
被上诉人崔学民答辩服判。
二审期间，上诉人崔国忠向本院提举以下证据：复印于（1998）宁民初字第01－322号卷的撤诉申请一枚，欲证明针对涉案房屋起诉过，上诉人没处住。
杨少田质证认为，对此事不清楚。
崔学民质证认为，上诉人不是起诉的房屋，而是起诉他两个儿子给付赡养费。
被上诉人杨少田向本院提举以下证据：证人单某某与贾友谊2005年4月6日签订的房地产契约及证人宫某某与尹国峰2005年12月27日签订的房屋买卖协议书各一份，欲证明涉案房屋当时的购房价格是合理的，并不低于市场价格。
崔国忠质证认为，有异议，该证据不能证明涉案房屋的真实情况。
崔学民质证认为，无异议，2006年卖房给杨少田的价格就是按当时的市场价。
被上诉人崔学民向本院提举以下证据：原磷肥厂工会主席李树梅于2015年9月17日出具的证明一份，欲证明1988年磷肥厂给职工征地建房是针对够三十年工龄或科级以上干部，当时崔国忠虽然够三十年工龄，但已经退休，实际是因为崔学民之妻郝秀香有个人关系在单位，为了照顾崔学民夫妇才给的地。
崔国忠质证认为，郝秀香不符合征地条件，不可能单独给郝秀香征地，上诉人是够了三十年，后又被返聘以后才给上诉人征的地。
杨少田质证认为，对证据的真实性、客观性及关联性均无异议。
二审期间，被上诉人杨少田申请证人单某某、宫某某出庭作证。证人单某某证实“单某某买房时是2005年4月6日，一个院子、四间大房、五间门房，房屋价格是44500元。房子是平房，占地约四分”。证人宫某某证实“宫某某于2005年12月27日买的房子，房子是四间，价格是37000元”。
杨少田对两位证人的证言质证认为，无异议，单某某比杨少田早一年买房子，便宜了一万块钱。
崔国忠对两位证人的证言质证认为，证人所购房屋面积比争议房屋小，时间也早了一年，证人是2005年买的房子，争议的房子是2006年卖的，正常价格应该15万元；最关键的是上诉人是征地的房，而证人是村民的房子，土地的性质不一样。
崔学民对单某某的证言质证认为无异议，和争议房屋的土地性质是一样的；对宫某某的证言质证认为无异议。
本院审查以上证据后认为，对上诉人崔国忠提举的撤诉申请，因其未能证明该证据与本案有何关联，本院对该证据不予采信。对被上诉人杨少田提举的两份协议书及两位证人出庭所作证言，上诉人对其真实性未提出异议，两者之间亦能相互印证，已形成证据链，本院对其真实性予以确认，协议书及证言一定程度上反映了涉案房屋出卖前一年左右附近区域房屋的市场交易价格，本院对其在本案中的证明效力结合其他证据综合认定。对被上诉人崔学民提举的李树梅出具的证明，属证言性质，证人未出庭接受质询，亦未加盖原磷肥厂公章，不符合证据的形式要件，本院对该证据不予采信。
除此，双方均未向本院提举其他证据。二审经审理查明，1987年崔国忠通过向原单位宁城县磷肥厂申请取得位于宁城县天义镇苏木皋村宅基地一处，1988年崔国忠在该宅基地建造涉案大房四间。庭审中，崔国忠陈述建造四间大房时未彻底完工，但其已购买材料，后由崔学民夫妻进行装修；崔学民称当时四间大房只起了框架、上了楼板。经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人崔国忠主张其为涉案四间大房的所有权人，但根据其一、二审所述涉案房屋形成过程，原审法院将崔学民认定为涉案房屋共有人并无不当。上诉人崔国忠主张适用《中华人民共和国物权法》有关条款，因涉案交易发生之时，该法尚未施行，根据法不溯及既往之法律原则，对其主张不予采纳。本案中，崔学民未经共有人崔国忠同意，将作为共有财产的涉案房屋出让给杨少田属无权处分；但交易之时，崔学民作为崔国忠之子及涉案房屋的实际占有使用人，提供了房屋所有权证书原件及崔国忠户口本复印件，足以使买受人杨少田产生崔学民系有权处分之合理信赖；加之杨少田支付了合理对价，并已对涉案房屋占有使用多年，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见（试行）》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”之规定，应判定杨少田已取得涉案房屋所有权，其合法权益应予维护，对崔国忠关于《房屋转卖协议》无效的主张不予采纳。
综上，崔国忠的上诉请求不能成立，原判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由崔国忠承担。邮寄送达费60元，由崔国忠、杨少田及崔学民各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国辉
审 判 员 郭 宇
代理审判员 吴保佳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘亚楠