黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0102民初7078号
原告：高鑫，男，1974年3月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
被告：大连国际商贸大厦有限公司哈尔滨麦凯乐总店，住所地哈尔滨市道里区尚志大街73号。
代表人：曹葆华，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：卢君，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：崔宏志，该公司副经理。
原告高鑫与被告大连国际商贸大厦有限公司哈尔滨麦凯乐总店（以下简称哈尔滨麦凯乐总店）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高鑫，哈尔滨麦凯乐总店委托诉讼代理人卢君、崔宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高鑫向本院提出诉讼请求：1.解除高鑫与哈尔滨麦凯乐总店签订的区域租赁与物业管理协议；2.哈尔滨麦凯乐总店返还高鑫履约保证金50000元；3.哈尔滨麦凯乐总店返还高鑫交纳的租金562541.44元。事实与理由：高鑫租赁哈尔滨麦凯乐总店南广场负一层1-8号商铺，租赁期限为5年，自2010年8月1日至2015年7月31日。高鑫向哈尔滨麦凯乐总店支付50000元保证金。2010年8月，高鑫对商铺进行装修后开始营业。同年11月份，由于租赁商铺区域内没有供暖设施致使租赁的商铺因寒冷无法正常营业。经双方多次协商，同年12月份哈尔滨麦凯乐总店同意高鑫将租赁的商铺的玻璃隔断拆除，将商铺外面通道的走廊（走廊下面有几组散热片）括进至租赁区域内。因为商铺扩增至走廊区域面积增大，高鑫对商铺重新进行了封闭保温处理，并于2011年元月重新营业。嗣后，高鑫得知商铺扩大面积所占用的走廊为消防通道。高鑫与哈尔滨麦凯乐总店多次交涉未果，2013年8月，高鑫停止所租赁商铺的经营。自2011年1月至2013年8月，高鑫向哈尔滨麦凯乐总店交纳租金562541.44元、保证金50000元。
哈尔滨麦凯乐总店辩称，不同意高鑫的诉讼请求。1.高鑫租赁的商铺所在的商场温度适宜。在双方协商租赁事宜初期，哈尔滨麦凯乐总店已向高鑫告知：商场内统一供热，哈尔滨麦凯乐总店提供供热管主线，高鑫可根据实际营业需要自行接引暖气。如高鑫对供暖有特殊需要，可在装修期间或经营中加装空调满足热源需要；2.哈尔滨麦凯乐总店未允许高鑫将租赁区域的消防通道作为经营场所。高鑫向哈尔滨麦凯乐总店提交了自行拆除租赁区域的消防通道的图纸以及拆除后产生的任何责任由高鑫自行承担的承诺函，哈尔滨麦凯乐总店在承诺函中回复“此方案涉及消防通道，不可”。2011年1月19日，哈尔滨麦凯乐总店向高鑫下达火灾隐患期限整改通知单，高鑫虽然在该整改通知单上签字但未提出整改方案并予以整改；3.高鑫于2013年8月1日申请撤场，于2013年8月12日申请搬走部分物品。哈尔滨麦凯乐总店提供书面文件同意清场。2014年7月18日，哈尔滨麦凯乐总店再次发联络函要求高鑫于2014年7月20日前清理原租赁场地物品，高鑫在该联络函中签字；4.高鑫未经哈尔滨麦凯乐总店同意擅自终止经营，依照双方签订的租赁协议第10.5款、第14.8款规定，高鑫未经哈尔滨麦凯乐总店同意停止营业属于违约，应当承担违约责任，履约保证金不予退还；5.高鑫自2013年8月擅自撤场后未与哈尔滨麦凯乐总店联系，现其提出的诉讼请求已超过两年诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：高鑫举示的图纸具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。哈尔滨麦凯乐总店举示的两份承诺函、撤场通知书、关于欠缴租金物业费管理费事宜函具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信，两份关于解除租赁协议事宜函无高鑫签字认可，该两份证据属于哈尔滨麦凯乐总店单方制作，故证据本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年5月25日，高鑫与哈尔滨麦凯乐总店签订区域租赁与物业管理协议书。该协议书约定：高鑫租赁哈尔滨麦凯乐总店南广场负一层1-8号区域用做经营使用，总面积181.44平方米。租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日。租赁费用第一年每平方米每天3元（含租金1.80元、物业费1.20元）；第二年每平方米每天3.50元（含租金2.30元、物业费1.20元）；第三年每平方米每天4元（含租金2.80元、物业费1.20元）；第四年每平方米每天5元（含租金3.80元、物业费1.20元）；缴费日期每三个月为一个计划租期，每个计划租期的前一个月的第一周交纳租赁费用。履约保证金50000元，用于保证高鑫履行本协议确定的金额或时间支付各项费用及违反本协议及公司规章制度而产生的违约金或赔偿金。高鑫应在哈尔滨麦凯乐总店下达解除合同书10日内自行撤出，并按照本协议第15条约定交还场地，逾期视为高鑫放弃场地内所有物品的所有权，哈尔滨麦凯乐总店有权自己进入并予以拆除。2010年7月高鑫向哈尔滨麦凯乐总店申请拆除其商铺与消防通道间的玻璃隔断，哈尔滨麦凯乐总店认为不可拆除，但高鑫仍将此玻璃隔断拆除。2011年1月19日，哈尔滨麦凯乐总店向高鑫下达火灾隐患期限整改通知单，因高鑫私自拆除消防通道的间隔墙，并在消防通道增设玻璃门等行为，责令高鑫在三日内恢复，禁止使用大功率取暖设备。哈尔滨麦凯乐总店发出通知后，对未高鑫拆除消防通道玻璃隔断行为采取其他措施，至2013年8月仍未恢复。自2010年10月至2013年4月间，高鑫陆续向哈尔滨麦凯乐总店交纳了2013年7月31日前的物业费及租金。2013年7月29日，哈尔滨麦凯乐总店向高鑫下发关于催缴租金、物业管理费事宜函，要求高鑫交纳2013年8月至10月的租金63431.42元、物业管理费20030.98元。2013年8月1日，高鑫向哈尔滨麦凯乐总店申请退场。2013年8月12日，高鑫申请搬走部分桌凳，哈尔滨麦凯乐总店表示同意。2014年7月18日哈尔滨麦凯乐总店向高鑫下发撤场事宜通知书，该通知书载明：自2013年8月1日高鑫撤场后，所租赁区域未恢复原样，要求高鑫于2014年7月20日前将物品清走，如不按时清理视为高鑫放弃物品所有权。因双方租赁事宜产生的纠纷高鑫于2015年7月向人民法院提起诉讼，后撤回起诉。
本院认为，高鑫与哈尔滨麦凯乐总店签订的区域租赁与物业管理协议书合法有效。双方均应当按该租赁协议内容全面履行合同义务。高鑫诉称，因哈尔滨麦凯乐总店提供的供暖设施不合格、供暖温度不够，经高鑫与哈尔滨麦凯乐总店共同协商将租赁商铺外侧玻璃隔断打通将消防通道并入商铺范围，借用公共区域的取暖设备提高商铺的温度。但对于租赁商铺的温度不能达到使用标准高鑫未举示证据予以证明。哈尔滨麦凯乐总店辩称，打通消防通道的玻璃隔断将消防通道并入高鑫所租赁的商铺系高鑫个人行为，哈尔滨麦凯乐总店就此事向高鑫下达整改通知书要求限期整改。虽然哈尔滨麦凯乐总店对此抗辩理由提交了证据予以证明，但哈尔滨麦凯乐总店作为一家大规模、高档次、具备完善管理制度的商场，对于高鑫大规模拆除玻璃隔断并将消防通道并入经营场所的行为应予以明令禁止并采取相应的处理措施。从该案证据可知，高鑫持续经营直至2013年7月末，即表明三年内哈尔滨麦凯乐总店对于高鑫的拆除玻璃隔断的行为持默认的态度，并未采取任何有效措施要求高鑫恢复原状。故高鑫诉称拆除玻璃隔断系双方的合意行为本院予以采纳。
2013年8月1日高鑫单方通知退出场地即表明高鑫向哈尔滨麦凯乐总店提出解除租赁关系，2013年8月12日哈尔滨麦凯乐总店同意高鑫搬走部分经营用品，随后又要求高鑫搬出租赁场地，可以认定双方的租赁关系已经解除。自2010年10月至2013年7月高鑫在哈尔滨麦凯乐总店经营，实际使用哈尔滨麦凯乐总店的商铺，高鑫应当负担商铺经营使用期间的租赁费用及物业管理费用。高鑫要求哈尔滨麦凯乐总店返还租赁费用及物业管理费用562541.44元的诉讼请求本院不予支持。高鑫主张哈尔滨麦凯乐总店应返还保证金50000元，因该保证金系高鑫履行该租赁协议的违约保证金，由于高鑫主张系因供暖不达标而解除租赁协议，因其未提供相应证据证明，故不能认定系哈尔滨麦凯乐总店原因违约，且2013年8月1日至2014年8月期间高鑫仍有部分物品未从租赁场地搬出，综合本案的实际情况，高鑫主张返还50000元履约保证金的诉讼请求本院不予支持。
关于哈尔滨麦凯乐总店提出的高鑫的起诉已超过两年诉讼时效的抗辩理由。本院认为，双方自2013月8月解除租赁协议，就双方的租赁关系所产的权利义务高鑫于2015年7月向人民法院提起诉讼后，后撤回起诉。故高鑫于2015年7月提起的诉讼符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效中断的情形。现高鑫再次提起诉讼，该诉讼请求未超过法定诉讼时效期间。哈尔滨麦凯乐总店的抗辩理由本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：
驳回高鑫的诉讼请求。
案件受理费9925元，由高鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 彭国志
人民陪审员 赵春燕
人民陪审员 李艳雨
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 高 晶