上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1275号
上诉人（原审原告）王树榕。
委托代理人钱国岿，上海孙仁荣律师事务所律师。
委托代理人吴贺然。
被上诉人（原审被告）吴俊然。
委托代理人吴子昂，上海市商惠律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海华园物业管理有限公司。
法定代表人乐晖晔。
委托代理人黄伟强。
委托代理人姚序。
上诉人王树榕因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民三（民）初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王树榕的委托代理人钱国岿、吴贺然，被上诉人吴俊然的委托代理人吴子昂，被上诉人上海华园物业管理有限公司（以下简称“华园物业公司”）的委托代理人黄伟强、姚序到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王树榕、吴俊然系母女关系。华园物业公司是上海市愚园路XXX弄XXX号底层公房（以下简称“系争房屋”）所在地区的物业管理公司。系争房屋底层前间（使用面积为22平方米）、天井、底层小卫间原为吴俊然之父吴松林（吴松林于2009年4月12日报死亡）租赁的公房独用部位，公用租赁部位为底层灶间走破。2007年11月8日，吴松林户向华园物业公司递交了《申请报告》，内容为：“兹因本人年事已高（现88岁），视力、听力均差，办事不方便，故将承租人变更至女儿吴俊然名下。家中所有承租人员都同意过户。申请人：吴松林、王树榕、吴江、吴俊然、吴子昂，2007年11月8日”。递交《申请报告》当日，王树榕及原承租人吴松林均亲自至华园物业公司处，表示同意将系争房屋承租人过户给女儿吴俊然。后华园物业公司经审查，认为该户变更申请符合相关规定，故同意将系争房屋承租户名变更为吴俊然，并办理了房屋租赁户名的变更手续。之后，吴俊然取得了系争房屋的租赁凭证。
2014年2月，王树榕以吴松林身患XXX疾病时，吴俊然欺骗王树榕，称不趁吴松林在世时候变更承租人，等吴松林去世后系争房屋将收归国有。王树榕不懂，考虑到自己年事已高，变更到自己家人的名下总归没错，便同意了。当时王树榕同意是因为受到了吴俊然的欺诈所作的错误意思表示。在变更租赁户名的时候吴俊然不具备新承租人的资格，不符合新承租人的条件，吴俊然当时不属于吴松林的共同居住人。且吴俊然在系争房屋内没有实际居住一年以上，其在本市有两处住房，亦不属于居住困难为由，起诉至原审法院，请求判令：撤销华园物业公司将系争房屋承租人变更为吴俊然的行为。
原审又查明，吴江系吴俊然之夫，吴子昂系吴俊然之子。提出变更租赁户名申请时，系争房屋内户籍人数为吴松林、王树榕、吴江、吴俊然、吴子昂五人。其中，吴松林户籍于1982年1月6日迁入，王树榕户籍于1992年7月4日迁入（王树榕的户籍后于2010年5月31日从系争房屋迁至本市西唐家弄101号），吴江和吴俊然的户籍均于1998年3月11日迁入，吴子昂户籍于1996年9月23日迁入。
原审再查明，2014年1月，吴俊然起诉至原审法院，要求案外人吴某、陈某某（吴某、陈某某系王树榕委托代理人吴贺然之儿子、儿媳）搬离系争房屋等，现该案尚在审理中。
原审审理中，王树榕认可2007年11月8日《申请报告》上“王树榕”的签名、盖章均系其本人所为，但称“吴松林”的签名及盖章非吴松林本人所为，系由王树榕代为签名、盖章。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《上海市房屋租赁条例》等有关规定，承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名，经审核符合规定的，应当予以变更。本案中，原承租人吴松林生前与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，向华园物业公司提出了将租赁户名变更为吴俊然的申请，华园物业公司经审查后对系争房屋的租赁户名予以了变更。现王树榕以变更当时系受欺诈，《申请报告》上吴松林的签名及盖章非吴松林本人所为，故非王树榕及吴松林的真实意思表示为由要求予以撤销，对此，原审法院认为，根据已查明的事实，在系争房屋租赁户名变更提出书面申请的同时，王树榕及原承租人吴松林均亲自至华园物业公司处表达了将租赁户名变更至女儿吴俊然名下的意愿，且从2007年提出变更至吴俊然于2014年提起另案诉讼的多年间，王树榕对此从未提出过异议，原承租人吴松林生前亦未提出过，现王树榕认为当时系受欺诈，不符合常理，也无证据证实。故原审法院认为将系争房屋的租赁户名变更为吴俊然系王树榕及原承租人吴松林的真实意思表示，故对王树榕之意见，不予采信。另关于王树榕称吴俊然没有在系争房屋内实际居住一年以上，非系争房屋的共同居住人之意见，鉴于系争房屋面积小，无法多人共同居住，吴俊然自行在外购房居住，在此情况下，不能简单根据实际居住情况认定系争房屋的共同居住人。
原审法院据此作出判决：王树榕要求撤销上海华园物业有限公司将本市愚园路XXX弄XXX号底层房屋租赁户名变更为吴俊然的行为的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人王树榕不服，向本院提起上诉称：根据上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见第十二条第一款的规定，共同居住人除特殊情况外，必须同时满足两个条件：1、截止公有房屋的承租人死亡或者租赁关系变更时，在该承租房屋实际居住生活一年以上；2、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。吴俊然自1998年退休时将其户口从马鞍山迁到系争房屋后，从未在系争房屋内居住生活过，更别说达到一年的时间了，且王树榕原审中已提供证据证明吴俊然在本市有两处住房，故吴俊然并非系争房屋的共同居住人。另外，吴俊然在原单位应该已享受了相关福利。故原审将吴俊然认定为共同居住人系认定事实错误。当时系争房屋内共有五个户口，只有王树榕符合共同居住人的条件，即当时只有王树榕符合变更为新承租人的条件和资格。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持王树榕的原审诉讼请求。
被上诉人吴俊然答辩称：王树榕没有证据证明吴俊然在外地已享受过福利。相关规定中的“其他住房”是指福利房，吴俊然在本市的两处住房是商品房，不属于福利房。吴俊然没有剥夺王树榕的权利。吴俊然一审中已提供证据证明其在系争房屋内居住满一年。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人华园物业公司答辩称：对于吴俊然是否在系争房屋内居住满一年的问题，华园物业公司不清楚。一般是根据户口迁入的时间进行审核。综上，同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据相关规定和政策，公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。前述“其他住房”是指福利性质的房屋，包括分配的福利房、拆迁安置房等。王树榕上诉称吴俊然未在系争房屋内实际居住一年以上，且在本市有两处住房，故吴俊然并非系争房屋的共同居住人。但王树榕并无证据证明吴俊然在本市拥有的房屋系福利分房，亦无证据证明吴俊然在他处已享受过福利分房。鉴于系争房屋面积小，若当事人在其中共同居住会给生活带来不便的特殊情况，可以确认吴俊然为系争房屋的共同居住人。王树榕上诉要求判令撤销华园物业公司将系争房屋承租人变更为吴俊然的行为，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人王树榕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月三十日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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