江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8831号
上诉人（原审被告）：马有富，男，1959年7月17日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹身林，男，1967年2月8日生，汉族，住南京市雨花台区。
被上诉人（原审原告）：王院香，女，1967年2月17日生，汉族，住址。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：雍溧，江苏全衡律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄能能，江苏全衡律师事务所律师。
上诉人马有富因与被上诉人曹身林、王院香确认合同无效纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初第2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马有富上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：1、本案合同标的系位于太山村××（南京市××西善桥街道××村曹家洼）的一幢楼房及附着物、厕所、猪圈等地上建筑物，该协议系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，属于农村房屋买卖关系而非单纯的宅基地买卖关系，现行法律法规并未禁止农村房屋买卖行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准，可见该条款认为农村房屋可以买卖。一审法院确认涉案合同无效，无事实和法律依据。2、上诉人原系建邺区红旗村东村村民，系集体经济组织成员，因拆迁购置上述房屋，购房时已向政府部门申报，且实际入住多年，期间多次向西善桥街道办事处缴纳费用，其购房行为已得到该组织的认可，且涉案房屋建设符合土地规划，涉案合同应认定有效。3、涉案合同已履行十多年，且上诉人已支付对价，上诉人属于善意取得。现因涉案房屋即将拆迁，被上诉人基于不当目的，诉至一审法院要求确认无效，违反了公平诚信的基本原则。被上诉人滥用诉权，扰乱了正常的社会经济秩序。4、法院审判的目的系处理纷争、解决争议，本案中，被上诉人仅要求确认合同效力，无法达到处理纷争的效果。在被上诉人明确不要求返还房屋的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效后的处理规定，一审法院应一并解决，判决上诉人不予返还房屋，对拆迁收益予以确认。5、一审诉讼费的分担有误。即便涉案合同效力存在问题，涉案合同的订立也系双方行为，且过错在于被上诉人，应由被上诉人承担合同无效的法律后果。
曹身林、王院香辩称，涉案两份《房地产买卖契约》因违反法律强制性规定而属于无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《农村宅基地管理办法》第三条规定，“农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权,禁止擅自买卖或非法转让。”在房地一体的格局下，农民处分房屋的同时也处分了房屋所占用的集体土地，损害了集体经济组织的利益，这是法律明确禁止的。涉案《房地产买卖契约》中涉及的房屋属于农村集体土地上的房屋，而上诉人不是被上诉人所属集体经济组织成员。我国法律禁止非同一集体经济组织的成员之间买卖农村宅基地房屋。2016年11月30日，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中再次强调，“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”由此表明，上诉人作为买受人，在合同被确认无效后可以要求返还房款及利息。对此，被上诉人同意案外友好协商。如果双方协商不成，上诉人可以另案处理。因此，上诉人的上诉请求没有法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求本院维持一审判决。
曹身林、王院香向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的两份《房地产买卖契约》无效；2、马有富承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
2002年5月15日，曹身林、王院香与马有富先后签订两份《房地产买卖契约》，约定曹身林、王院香将位于太山村××（现南京市××西善桥街道××村曹家洼）的1幢楼房及附着物、厕所、猪圈等卖给马有富，成交价13.1万元。上述契约签订后，马有富依约向曹身林、王院香支付了13.1万元，并入住使用上述房屋至今。
上述涉案房屋系曹身林于1996年3月1日取得工程建设许可证建设，现南京市雨花台区西善桥街道西善村曹家洼组土地性质为集体土地。马有富户籍所在地在南京市××邺区红旗村××2队。
一审法院认为:
当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。曹身林、王院香与马有富签订《房地产买卖契约》，将位于太山村××（现南京市××西善桥街道××村曹家洼）的1幢楼房及附着物、厕所、猪圈等出售给马有富，虽系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条中关于农村宅基地属于村农民集体所有和农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，本案当事人之间关于太山村××（现南京市××西善桥街道××村曹家洼）的1幢楼房及附着物、厕所、猪圈等的买卖契约涉及楼房及附着物的集体土地转让，违反了法律强制性规定，故上述买卖契约应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但曹身林、王院香当庭明确不予主张，且为维护社会经济秩序的稳定，一审法院不予处理。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条规定，判决：确认曹身林、王院香与马有富于2002年5月15日签订的关于太山村××（现南京市××西善桥街道××村曹家洼）的1幢楼房及附着物、厕所、猪圈等的两份《房地产买卖契约》无效。一审案件受理费100元，由马有富负担。
二审中，上诉人提交《居住证明》一份，证明当地社区认可双方当事人的房屋买卖关系。被上诉人对上诉人提交的该证据的真实性不持异议，本院作为本案证据采信。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
2016年10月26日，雨花台区西善桥街道福润社区居委会出具《居住证明》，记载：兹有福润社区曹家洼15号居民马有富、妻子蔡秀兰、儿子马剑自2002年6月居住在曹家洼15号。一直居住至今。
以上事实，有上诉人提交的《居住证明》在案为凭。
本案二审争议焦点为：一审认定涉案两份《房地产买卖契约》无效是否恰当。
本院认为，一审认定涉案两份《房地产买卖契约》无效并无不当。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，双方当事人签订的《房地产买卖契约》所涉及的房地产所在的土地属于集体土地，应由被上诉人所在的集体经济组织或者村民委员会经营、管理，而上诉人并非被上诉人同一集体经济组织的成员，故上诉人与被上诉人之间签订的涉案两份《房地产买卖契约》违反了上述法律的强制性规定，应当认定为无效合同。该两份《房地产买卖契约》履行多年，上诉人在涉案房屋中长期居住的事实，并不能改变合同的效力。因本案中，被上诉人仅主张确认合同无效，且在一审中当庭明确不主张返还财产，故一审法院不予处理并无不当，如上诉人对于涉案两份《房地产买卖契约》无效后相关财产的处理有争议，可另行主张。
综上所述，马有富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人马有富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 朱亚芳