广西壮族自治区天等县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1425字第609号原告：广西天等万景房地产开发有限公司，住所地广西天等县天宝北路18号公安大院3栋702号。法定代表人：黄光庭，该公司董事长。委托诉讼代理人：农志华，该公司经理。委托诉讼代理人：李品德，广西添荣律师事务所律师。被告：农好良，男，1978年9月14日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区崇左市天等县。被告：宁晓明，女，1979年3月22日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区南宁市横县，现住广西壮族自治区崇左市天等县。原告广西天等万景房地产开发有限公司（以下简称“万景公司”）与被告农好良、宁晓明商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年9月27日、2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告广西天等万景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人农志华、李品德，被告农好良、宁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万景公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋差价款1122.51元，逾期付款违约金285日×1122.51元×3‰=959.75元（暂自2015年9月8日测绘结果文件出具次日起15日即2015年9月23日算至2016年7月18日，日后顺延至实际支付日止，按日千分之三计付违约金）。2、判令被告交付半年物业管理费310.74元（103.58㎡×0.5元／㎡×6个月=310.74元）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第五条规定，商品房交房后，产权面积与合同约定面积发生差异，每平方米单价保持不变，按房屋权属登记机关核准面积计算房款，买受人应在接到出卖人结算房款通知之日起15日内补交或者领回面积差价款，买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退款，按日千分之三支付违约金。本案中，原告于2015年8月8日公告交房，并逐一电话通知业主，合同第十一条规定，出卖人通知交房日即为该房屋交接日期。2015年9月8日广西国联测绘工程有限公司（以下简称测绘公司）制作的《建筑面积计算表》载明，天等县天等镇隆罕路万景山水城x号楼x单元x号房套内建筑面积86.49㎡，共有分摊面积17.09㎡，总建筑面积103.58㎡。原合同约定建筑面积103.14㎡，单价2551.16元／㎡，被告应补交房屋差价款1122.51元［（103.58㎡－103.14㎡）×2551.16元／㎡=1122.51元］。测绘公司出具《建筑面积计算表》后，原告即时通知被告补交差价，但被告至今不予补交。合同第十一条规定，买受人从出卖人通知交房日期起预先缴纳一年物业管理费，被告至今没有全部缴纳该笔费用。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告违约不予补交房屋差价款，拒绝交付半年物业费，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，要求法院判如所请。农好良、宁晓明辩称，一、原告的诉状内容不符合事实，纯属胡编乱造：1、原告的房屋差价款1122.51元及逾期违约959.75元，原告提供的证据，落款时间为2015年9月9日《通知》纯属原告造假伪证，原告真正的通知时间为2016年6月25日粘贴在2单元电梯口，通知上的时间为2016年6月15日，期限是15天，待我们看到通知到期限只有5天时间。电梯有监控可调取，当时我们通知几个业主前往原告财务交纳，被告知他们会计家有白事不在，过几天再去。过几天后财务又回复我们，跟万景公司打官司的业主先不收，只收没有起诉万景公司逾期交房的业主，原告是有计划有预谋的；2、原告的物业管理费310.74元，原告到底是万景房地产开发有限公司还是南宁桂测物业公司，这物业费跟原告没有任何关系，每个业主入住都跟物业办有相关手续，有问题也只是跟物业相互诉求，与本案不相关。二、被告整个购房过程都按照原告的要求办理银行按揭交纳首付款，首付款金额为79127.00元，首付款于2014年8月14日交清。三、被告的意见是：1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2、原告在法庭上提供的假证伪证应承担法律责任，无视法律、藐视法庭、欺骗法官应给予严厉处罚；3、关于原告的各种不道德行为，被告要求法庭以事实为依据，被告补交房屋多出面积部分的差价款1122.51元，待原告提供给被告房产证时，按房产证上的实际面积补交清楚所多出的面积差价款，房产证才是被告所信得过的最有效的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告农好良、宁晓明对原告万景公司提交的证据营业执照、建筑面积及计算书、商品房买卖合同，原告对被告提交的证据收据无异议，对于当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据交房通知书、通知，两份证据均为原告自行出具，且被告不予认可，原告亦无其他证据佐证其已将该通知内容告知业主，故本院不予采信；对于原告提交的证据支付逾期交房违约金凭证，系原告一方自行作出，且被告不予认可，且该证据与本案不具有关联性，故本院不予认可。对于被告提交的证据通知书，该证据内容中载明原告万景公司向被告发出补交房款的通知，该通知内容为双方确认，故本院将综合全案证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，被告农好良、宁晓明向原告万景公司支付了购房首付款79127.00元。2014年8月15日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号WJSSC—xx），约定被告购买原告位于万景山水城x栋x单元x层x号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为103.14平方米，房屋价款为263127.00元，被告支付合同总房款的30%即79127.00元作为首付购房款。原告委托的测绘公司于2015年9月8日作出建筑面积计算书，确认被告所购买房屋的实际测量面积为103.58平方米。2016年2月18日，经天等县房产管理所核定，天等县天等镇隆罕路万景山水城x号楼x单元x号房建筑面积为103.58平方米。原告作出补交房屋差价款通知于2016年6月25日在万景山水城小区楼道内张贴告知业主。2016年9月13日，原告诉至本院，要求法院判如所请。本院认为，原告万景公司与被告农好良、宁晓明签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，双方当事人在合同第五条中约定了面积确认及面积差异处理的方式方法：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。商品房交房后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）每平方米单价保持不变，按房屋权属登记机关核准面积结算放款，多退少补，不计利息，双方据实结算，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同。（2）买受人应在接到出卖人结算放款通知之日起15日历天内到出卖人指定的地点补交或者领回面积差价款（最终结算面积以房屋权属登记机关核准的为准）；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的视为违约，每逾期一日，违约方按应交款或者应退款的千分之三向守约方支付违约金。”本案中，原告已委托广西国联测绘工程有限公司作出建筑面积计算书，确认了被告所购买房屋的实际测量面积，并已经过房屋权属登记机关即天等县房产管理所核准房屋面积。按照合同约定，被告应自接到原告的补交房屋差价款通知后15日历天内，到原告指定的地点补交面积差价款，逾期不补交差价则视为违约。现被告未依照合同约定补交房屋差价款，已构成违约。对于原告诉请要求被告支付房屋差价款的诉请，本院予以支持。关于违约金的计算方式，本院认为，原告于2016年6月25日张贴补交房屋差价款通知，视为其告知被告的时间，按照合同约定，被告应自2016年6月25日至2016年7月9日期间，向原告补交房屋差价款。超过时间未补交则视为违约，其违约金的起算时间点应为2016年7月10日，自2016年7月10日起，被告应按照合同约定每日向原告支付违约金，违约金以1122.51元为本金，每日的违约金为本金的千分之三，违约金计付至本院判决确定的履行期限届满之日止。关于原告诉请要求被告支付半年物业管理费的问题，本院认为，原告未能提供任何证据证明其是被告购买房屋小区的物业管理公司，故原告向被告主张物业管理费证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告农好良、宁晓明支付原告广西天等万景房地产开发有限公司房屋差价款1122.51元及违约金（违约金计算：自2016年7月10日起计算至本案判决确定的履行期限届满之日止，按《商品房买卖合同》约定的利率计算）；二、驳回原告广西天等万景房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费50.00元，因适用简易程序减半收取25.00元，由被告农好良、宁晓明负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，可经本院（户名：天等县人民法院，账号：07×××15，开户银行：中国农业银行天等县支行）转付权利人。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50.00元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左市分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  农海珍二〇一六年十二月二日书记员  林 笑附本案法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。