广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第50号
原告杨祥林，男，汉族。
原告张晓青，女，汉族。
委托代理人杨祥林，系本案第一原告。
被告桂林市日远房地产开发有限公司，住所地：桂林市象山区中山南路257号。
法定代表人：唐嘉成。
原告杨祥林、张晓青诉被告桂林市日远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员陆凯担任审判长，人民陪审员苏坚、钱宇萍参加的合议庭，由代书记员覃鑫担任法庭记录，并于2014年5月21日进行公开开庭审理。原告杨祥林到庭参加诉讼，被告桂林市日远房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨祥林、张晓青诉称，2009年，原告与被告桂林日远房地产开发有限公司签订商品房买卖合同向被告购买酒店式公寓一套，但是至今被告未按约定为原告办理土地使用证，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定立即为业主办理好土地使用证，并按银行贷款利率6.5%向被告支付违约金15000元。被告因销售面积比实际面积少，承诺将退还多收取面积的房款1750.9元，并于2012年开具了退款通知单，但被告至今未退，要求被告立即退还。另外，被告违反国家相关规定，在签订买卖合同时，收取了原告维修基金2497.6元，现申请将该维修基金退还给原告。故诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理好亚都168酒店1002号房的土地使用证；2、判令被告支付给原告违约金、多收房款、维修基金共计19248.50元。
原告向本院提交以下证据予以证实：1、房屋买卖契约、销售不动产统一发票，证明原、被告签订房屋买卖合同，原告已经付款的事实；2、房屋所有权证，证明原告已经办理了房屋登记证书；3、置业计划，证明房屋价格和维修基金金额；4、补充协议，证明双方对房屋办证的约定；5、退款通知单，证明原告应退多收房款。
被告桂林市日远房地产开发有限公司未到庭应诉，未答辩。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年2月27日，原告杨祥林、张晓青与被告桂林日远房地产开发有限公司签订酒店式公寓买卖合同一份，约定原告杨祥林、张晓青向被告购买亚都168酒店式公寓1002号公寓一间。被告桂林日远房地产开发公司向原告提供置业计划表一份，置业计划表载明：房号1002号，建筑面积35.96平方米；附加费用：房屋契税6919.32元、评估费215.76元、公共维修基金2517.2元、手续费17.98元、印花税115.32元、测绘费922.58元、登记费80元，合计10788.16元。2009年12月26日，原告杨祥林、张晓青缴纳各类附加费3868.84元、契税6919.32元（合计10788.16元）给被告桂林日远房地产开发有限公司。
2012年7月24日，被告桂林日远房地产开发有限公司向原告杨祥林、张晓青开具了面额为228840元的销售不动产统一发票，发票载明：不动产项目名称为亚都168酒店、销售不动产的楼牌号为象山区中山南路61号（原中山南路257号）1-10-2、建筑面积35.68㎡、单价6413.68元等内容2012年8月13日，为办理房屋所有权证，原告杨祥林、张晓青为乙方与被告桂林日远房地产开发有限公司为甲方重新签订《房地产买卖契约》一份，契约约定：甲方同意将座落在桂林市象山区中山南路61号1单元102号房屋（房屋所有权证号：30305063，房屋设计用途：酒店式公寓，房屋建筑面积35.68平方米）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币￥228840.00元（大写贰拾贰万捌仟捌佰肆拾元整）；甲、乙双方同意自本契约生效之日起当日，乙方将房屋价款一次付给甲方；房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；过户税费由乙方承担等。2012年9月9日，原告杨祥林、张晓青取得房屋所有权证书，房产证号桂林市房权证象山区字第303664**号。2013年12月26日，原告杨祥林、张晓青由于一直未取得购买公寓的土地使用证，故将被告桂林日远房地产开发有限公司诉至法院，提出上述诉请。
本院认为，原告杨祥林、张晓青与被告桂林日远房地产开发有限公司于2012年8月13日签订的《房地产买卖契约》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照契约履行义务行使权利。原、被告签订的《房地产买卖契约》并未对办理房屋相关权属证书的义务主体作出约定，本院对房地产买卖合同办证义务主体分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：…现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用证权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，作为出卖人的房地产开发企业负有交付房屋并协助购买人办理房屋所有权登记手续及土地使用权证变更的义务。故被告桂林日远房地产开发有限公司应履行协助原告办理变更土地使用证的义务，被告未履行该协助义务亦违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金应当以销售不动产统一发票所确定的房屋价款按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从签订合同之日起90日之后开始计算。
因原告杨祥林、张晓青实际取得的房屋所有权证登记的房屋面积为35.68平方米，而原告实际按照置业计划表所表述的35.96平方米交纳了房款，对此被告亦出具了退款通知单给予原告，但该款并未及时给付原告，故对原告要求被告退回多支付房款的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告退回收取的房屋维修基金的诉讼请求，本院认为，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据建设部和财政部165号令颁发的《住宅专项维修资金管理办法》的第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。本案中，原告向被告购买的为现售房屋，对于已经缴纳过住宅专项维修基金的现售房屋在交易时，对住宅专项基金的承担义务人法律并未作出明确约定，应当依照当事人意思自治的原则进行处理，原、被告虽未在《房地产买卖契约》中明确约定住宅专项维修基金的承担方式，但是在契约的履行过程中，被告已实际收取了原告的住宅专项维修基金，并开具了附加费收据给原告，原告在履行过程中并未提出异议，即应视为双方约定由原告承担住宅专项维修基金。现原告要求被告退还住宅专项维修基金，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告桂林市日远房地产开发有限公司协助原告杨祥林、张晓青办理桂林市象山区中山南路61号1-10-2号酒店式公寓的国有土地使用权证；
二、被告桂林市日远房地产开发有限公司退回原告杨祥林、张晓青房款1750.90元；
三、被告桂林市日远房地产开发有限公司赔偿原告杨祥林、张晓青办证违约金（违约金计算方式：以228840.00元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率从2012年11月12日计算至原告杨祥林、张晓青取得国有土地使用权证之日止）。
本案案件受理费381元（原告已预交），由被告桂林市日远房地产开发有限公司承担并给付原告杨祥林、张晓青。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费381元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陆 凯
人民陪审员 苏 坚
人民陪审员 钱宇萍
二〇一四年六月十日
书 记 员 覃 鑫