重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4698号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：邱成群。
委托诉讼代理人：祝晓谕，重庆炜林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：覃崇群。
委托诉讼代理人：杨雨，重庆大渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思宇，重庆大渝律师事务所实习律师。
一审被告暨反诉原告：邱成勇。
上诉人邱成群因与被上诉人覃崇群、一审被告暨反诉原告邱成勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱成群的代理人祝晓渝、被上诉人邱成群的代理人杨雨，到参加诉讼。本案现已审理终结。
邱成群上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3015号民事判决第二项、第三项、第四项；二、驳回覃崇群的全部诉讼请求；三、由覃崇群向邱成群支付违约金3.5万元；四、本案一、二审诉讼费由覃崇群承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定合同约定的“上认人”为笔误，应为“上证人”，即权属证书上载明的权利人名字，双方当事人协商达成了一致意见的，由覃崇群制定，而邱成群拒绝将房屋过户到他人名下，从而认定邱成群违约，该认定错误。合同中“上认人”不能得出应为“上证人”。一审中的证人为中介公司工作人员，与本案有利害关系，对其证言不应采信。本案合同履行过程中，邱成群不同意办理过户的原因是覃崇群无故将房屋过户到他人名下造成的，邱成群还继续向覃崇群函告办理过户手续，可以看出双方签订合同时并未对房屋权利人的名字达成一致，且邱成群也愿意将涉案房屋过户至覃崇群名下，邱成群没有违约。邱成群不清楚案外人王华的情况，在合同履行及一审中均未出现，一审法院没有查明王华身份情况，仅凭覃崇群及证人的陈述认定邱成群拒绝将房屋过户到王华名下是错误的。即使认定合同约定由覃崇群指定上证人，但在未经邱成群同意的情况下，从办理担保开始，履行合同义务的人就已经变更为案外人王华了，实质上已经构成合同权利义务的转让，根据法律规定，合同权利义务的转让必须取得合同当事人同意，故邱成群并未违约。且一审法院认定违约后没有按照邱成群的请求调整违约金，合同履行过程中，覃崇群并未产生实际损失，法院应当予以调整。如果法院认定覃崇群签订合同的目的是将涉案房屋转售给他人，签订涉案合同并非其真实意思，房屋买卖合同关系就不成立，覃崇群应当向邱成群支付违约金。该约定也将导致买受人并非覃崇群，违反了公平交易，扰乱了市场交易秩序，借此倒卖房屋，应当驳回覃崇群的诉讼请求。
覃崇群辩称，一审事实清楚，适用法律正确，邱成群的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。一审认定“上认人”为笔误正确，一审证人为中介公司代表，参与了合同的签订过程，对整个事实清楚，证人证言真实可信，从交易习惯、字面意思及双方签订合同的目的均能认定该处“上认人”应为“上证人”，双方在签订合同时已经对此达成一致，上证人由覃崇群指定。该约定是权利的转让，覃崇群已经履行了合同约定债权转让的义务，买卖合同的相对方是邱成群和覃崇群，但合同义务的承担主体并未发生变化，合同中第九条第五款和第七款的约定并不存在矛盾。邱成群提出同意过户给覃崇群只是其拒绝履行房屋过户义务的借口。邱成群在银行审批过程中已经配合覃崇群指定的王华办理房屋按揭合同，其对过户给王华未持异议，在办理房屋过户手续时，其发现房屋价格低了，故拒绝过户。合同约定的10%违约金未超过合同成交价的20%，且邱成群也是以10%的标准提起的诉讼请求，故一审认定其承担10%的违约金合法合理，且邱成群承担违约责任与覃崇群是否存在损失无关，况且其违约行为已经给覃崇群造成了巨大的损失。
邱成勇未当庭陈述意见，其向本院提交的意见为，邱成勇同意邱成群的意见，邱成勇受邱成群的委托与覃崇群签订的合同，姜涉案房屋出售给覃崇群，但在办理房屋抵押抵押担保时，覃崇群突然单方面要求邱成群配合王华办理，并将房屋过户到王华名下，感觉上当，同时担心交易安全，且卖方从未见过王华，不清楚其是否具有履行能力，故邱成群不同意将房屋过户到王华名下。并且邱成群一直愿意将房屋过户到覃崇群名下，但覃崇群却一再坚持要求过户到王华名下，覃崇群存在炒房牟利的可能，存在违反公平交易及扰乱市场秩序的行为，不应得到法律的保护。
覃崇群向一审法院起诉请求：一、请求判令解除《房地产买卖（居间）合同》中房屋买卖部分，邱成群、邱成勇返还诚意金10000元；二、判令邱成群、邱成勇共同支付违约金35000元。
邱成群、邱成勇向一审法院提起反诉请求：一、请求判令解除《房地产买卖（居间）合同》中房屋买卖部分；二、覃崇群支付违约金35000元。
一审法院认定事实：邱成群系位于重庆市渝北区××街××号房屋的所有权人。
2016年9月21日，以邱成勇、邱成群为甲方、覃崇群为乙方、重庆意红房地产经济有限公司为丙方签订了一份《房地产买卖（居间）合同》，主要内容为甲方将位于渝北区双龙西路xxx号房屋出售给乙方，实际成交价格为350000元，产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2014年9月21日签署本合同时交纳诚意金10000元于丙方，若甲方签署本合同并对上述诚意金以定金名义签收后，乙方所交诚意金自动转为定金，并作为第一部分购房款；甲乙双方一致同意通过办理房地产权属转让登记、银行按揭的方式进行交易；乙方是以按揭方式购房的，乙方向银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款400000元由按揭银行一次性划入其指定的甲方银行账户上；因甲方原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记等手续，甲方须双倍返还定金于乙方，或房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方；因乙方原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记等手续，已付定金不再退还，或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给甲方。合同第九条补充约定事宜：甲方双方约定在2016年11月20日之内办理此房的相关手续，甲方房屋银行评估后可以贷款400000元，过户当日甲方的此房在银行申请的银行卡放在丙方保管，收到400000元贷款当天，甲方归还乙方向银行多贷的款项；乙方公证给丙方办理抵押手续；若因甲方原因或银行的政策变动不可抗因素，银行审批不通过三日内甲方退还乙方定金；若因乙方资信原因银行审批不能通过，甲方不退还定金；……上认人由乙方指定；此房产权人是邱成群，由邱成勇代理的行为有效。合同还对其他方面进行了约定。合同末尾，丙方经办人叶红霞签字。
签订上述合同当日，覃崇群支付了10000元。邱成勇出具了一份收条，内容为：今收到覃崇群购重庆渝北区双龙西路xxx号房屋定金10000元。收款人：邱成勇代邱成群。
2016年10月25日，覃崇群向邱成群、邱成勇发出律师函，主要内容是：指定王华作为上证人，且通过审批，收到通知后三个工作日内配合办理过户手续。2016年11月2日，邱成群、邱成勇向覃崇群发出律师函，主要内容为合同签订后，覃崇群无故要求将房产过户至王华名下，收到该函三日内配合邱成群办理过户手续。
重庆意红房地产经济有限公司经办人叶红霞出庭作证陈述，合同末尾第九条补充条款是其手写的，“上认人”系笔误，应为“上证人”，在签订合同时双方讲好了将来房产证上过户的人由乙方指定，但邱成群、邱成勇说要过户到覃崇群名下才肯配合办理过户。
庭审中，覃崇群陈述，合同约定“上认人”是笔误，其实是“上证人”；上证人由我方指定，我方要求将房屋过户给指定的王华，且王华通过了银行审批，邱成群、邱成勇拒绝过户给王华，构成违约。邱成勇、邱成群陈述，合同上的“上认人”很含糊，不清楚，合同并未明确约定是过户至王华名下，在签订合同过程中，双方并未就过户至买方指定的第三方进行协商；覃崇群签订的合同，应将房屋过户给覃崇群，覃崇群不配合办理过户构成违约。邱成勇陈述，合同签订后，邱成群去了担保公司，签了什么我不清楚，之后覃崇群给我说审批通过了，我看到审批通过后名字的部分是王华，就不同意办理过户。邱成群陈述，认可邱成勇的代理行为。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为……被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，邱成群委托邱成勇与覃崇群签订合同并收取定金，认可其代理行为，《房地产买卖（居间）合同》中房屋买卖部分的合同相对方应为邱成群、覃崇群。邱成群、覃崇群于2016年9月21日签订的《房地产买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现覃崇群、邱成群均请求解除双方签订的买卖房屋的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分，对覃崇群本诉、邱成群反诉请求解除于2016年9月21日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求，一审法院予以支持。
邱成勇、邱成群抗辩在签订合同过程中，双方并未就过户至买方指定的第三方进行协商，但合同中约定了“上认人”由覃崇群指定，结合叶红霞的证人证言对“上认人”可以确定是笔误，应为“上证人”，即房产证上载明的权利人的名字。由此可见，双方在签订合同时对房产证上载明的权利人的事情是协商达成了一致意见的，即由覃崇群指定。双方均陈述，覃崇群后指定王华作为上证人，邱成群以不知道王华是谁拒绝过户，显然违反了双方合同的约定，构成了违约，应当承担违约责任。合同约定因卖方原因无法过户，要支付房屋成交价格的10%作为违约金。该违约金标准未超过合同成交价的20%，且邱成群反诉请求的违约金也是以合同成交价的10%作为计算标准。交易无法进行，责任不在覃崇群，10000元的诚意金邱成群收取，并标明已转为定金，故覃崇群请求判令邱成群返还定金10000元、支付违约金35000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于邱成群反诉请求覃崇群支付违约金35000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
邱成勇是邱成群的代理人，邱成群也认可邱成勇的代理行为，对于覃崇群请求邱成勇返还定金及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；同时邱成勇反诉请求解除《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分及覃崇群支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）覃崇群与被告邱成群于2016年9月21日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分；二、被告（反诉原告）邱成群在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）覃崇群诚意金10000元；三、被告（反诉原告）邱成群在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）覃崇群违约金35000元；四、驳回被告（反诉原告）邱成群、邱成勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费930元，减半收取465元，由被告（反诉原告）邱成群负担；反诉案件受理费340元由被告（反诉原告）邱成群、邱成勇负担。
本院二审期间，因邱成群与覃崇群对一审认定的事实无异议，且邱成勇也未提出异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，邱成群在二审中陈述，不清楚合同中约定“上认人”是什么意思；违约金应当参照定金双倍返还；不清楚覃崇群与王华之间的关系；覃崇群当时称可以想办法贷款40万元，超出房款部分返还给覃崇群，故约定了贷款金额为40万元。覃崇群陈述，损失有房屋价差损失，但没有证据证明；不清楚王华与覃崇群是什么关系，经电话确认，王华是覃崇群老公的亲戚，但没有证据证明；邱成群不愿意过户的原因是向涨价3万元；为了高评高贷，当时邱成群同意的情况下约定的贷款40万元，该种情况在二手房交易中很常见，不清楚实际审批的贷款金额。
本院认为，邱成群与覃崇群在自愿协商的基础上建立的房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
对于合同中约定的“上认人”的问题。从合同性质及前后内容，结合证人证言，应当认定此处的“上认人”为“上证人”。理由是：首先，“上认人”并没有实际意义，双方当事人签订协议约定一个毫无意义的条款不符合交易习惯及常理。其次，房屋买卖合同最终目的是，卖方获得出售房屋的价款，买方取得房屋的所有权，而该种取得物权的形式就是在房屋权属证书上变更房屋的权利人，“上证人”就包含此种意思。再次，邱成群虽然否认该处不存在笔误，但其也没有对此作出合理的解释。故一审法院对此的认定符合法律规定及交易习惯。
对于邱成群是否违约的问题。在确定了合同约定的“上认人”就是”“上证人”的前提下，根据查明的事实，覃崇群要求邱成群按照合同约定将涉案房屋过户到其指定人员王华名下时，邱成群拒不履行合同约定义务，其行为违约，应当由其承担相应的违约责任。对于邱成群提出由覃崇群指定上证人存在合同权利义务转让的问题，从本案查明的事实看，并没有证据对此予以证明，且在日常生活中，存在购买房屋后登记亲属名下的情况，故不能仅凭此认定合同权利义务转让。
对于违约金是否调整的问题。我国合同法规定的违约责任的承担一般是以损失为基础进行确定，本案中，邱成群的违约行为是否给覃崇群造成的损失，损失的大小如何，双方均没有证据证明，考虑到本案中覃崇群买房后指定房屋过户到案外人王华名下，不能说明王华的身份情况，覃崇群仅支付1万元且邱成群违约时间较短的实际情况，本院酌情调整违约金为1万元，对于覃崇群超过部分请求不予支持。
其他认定同一审。
综上所述，邱成群的上诉理由部分成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3015号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3015号民事判决第三项。
三、由上诉人邱成群在本判决生效后十日内支付被上诉人覃崇群违约金10000元；
四、驳回被上诉人覃崇群的其他诉讼请求。
一审案件受理费930元，减半收取465元，由上诉人邱成群承担，一审反诉费340元，由上诉人邱成群、一审被告邱成勇承担；二审案件受理费930元，由上诉人邱成群负担530元，被上诉人覃崇群负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一七年九月十一日
书记员 廖婧伊