广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第0569号
上诉人（原审原告）赵婷婷，女，1991年8月26日出生，汉族。
委托代理人王学敏，广东创基（广州）律师事务所律师。
委托代理人徐飞，广东创基（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）莫广英，男，1961年1月5日出生，汉族。
上诉人赵婷婷因与被上诉人莫广英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市海珠区江南大道南路翠怡一街23号房屋原登记产权人为赵燕君（赵婷婷的母亲），房地产权证注明房屋用途为仓库（非居住用房），后于2011年7月15日变更登记产权人为赵婷婷。
2010年7月1日，赵燕君作为甲方与莫广英签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区江南大道南翠怡一街23号房屋出租给莫广英作为仓库（办公）使用，建筑面积为168.84平方米，租赁期限从2010年7月1日至2015年6月30日；每月租金第一周年是4000元，第二周年是4200元，第三周年是4300元，第四周年是4400元，第五周年是4500元，租金按月结算，在每月5日前支付；莫广英在经营期间，若经营不当或人为造成房屋内设施、设备损坏的，由莫广英负责赔偿或修复；若莫广英经营不善，需要转租或转让，须事前征得甲方同意，并办理过户当期月租金额的三倍缴纳过户费；甲方发现莫广英擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或莫广英拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。该合同已经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记备案。
合同签订后，莫广英在上述承租房屋经营“农家鸡荘”汉源小食店一直至今，并依约缴纳了租金。
另查明，2011年9月28日，赵婷婷与莫广英共同向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局申请将上述租赁合同的出租人变更为赵婷婷。
2013年8月26日，赵婷婷以莫广英在未征得其同意下擅自改变房屋用途构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除赵婷婷与莫广英签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令莫广英将租赁房屋恢复原状，并交还给赵婷婷；3、判令莫广英赔偿赵婷婷租金损失，从2013年7月1日起至交还房屋之日止，按照每月差价5600元计算；4、莫广英负担本案诉讼费。莫广英原审辩称，我与赵婷婷签订租赁合同前，该房屋已作餐馆经营。而赵婷婷出租房屋给我，也明知我是用作经营餐馆，只不过为了能在房管部门备案，才在租赁合同中约定作仓库（办公）用途。承租后，房屋在每次下大雨后都会被水淹，我投资进行了修缮，房屋一直管理得好好的。现在因该处附近有了地铁口，地价升值了，赵婷婷不想按照原价收租才提出解除合同。由于我没有违约，也不存在损坏房屋的行为，故不同意解除合同。
原审诉讼中，莫广英提供广州市海珠区汉源小食店的《税务登记证》，显示发证时间2008年2月29日，负责人苏汉源，地址广州市海珠区江南大道南翠怡一街23号自编之一；广州市海珠区汉源小食店的《个体工商户营业执照》和《餐饮服务许可证》，显示发证时间2013年5月28日和2013年4月10日，经营者苏汉源。
莫广英表示其与苏汉源合作经营该汉源小食店，并由其与赵婷婷签订租赁合同。赵婷婷表示正因为莫广英的前一手承租人在租赁期间变更了房屋的用途作餐馆使用，所以才收回来，后再与赵婷婷签订本案合同时约定租赁用途为仓库（办公）。
原审法院认为，赵婷婷与莫广英签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。根据租赁合同的约定，涉案房屋租赁用途是仓库（办公），而事实上莫广英承租后作小食店经营，确与合同约定不符。对此，莫广英原审辩称该店铺原就是经营餐馆，并提供了“广州市海珠区汉源小食店”的税务登记证等来证明。根据该税务登记证反映汉源小食店在2008年2月29日已领取相关经营牌照，经营地点与莫广英承租的是同一房屋，据此，莫广英辩解意见成立，可认定莫广英并未改变承租房屋在承租前后的使用状况。赵婷婷表示正因为前一手的承租人改变了房屋的使用状况，将原来的仓库改变为餐厅才重新出租给莫广英，并订明作仓库使用。对此，如果赵婷婷该说法成立，按理从原来经营餐厅改为仓库，在订立合同时必然会在合同中约定需对房屋重新进行装修，但从赵婷婷与莫广英签订的租赁合同来看，上面并未约定需对房屋进行装修改造，这有违常理。而且，从双方订立合同中有约定“莫广英在经营期间，若经营不当或人为造成房屋内设施、设备损坏的，由莫广英负责赔偿或修复”的内容，也反映赵婷婷签约时已清楚知道莫广英租房是用于经营。另外，赵婷婷在莫广英经营2年多后的2011年9月28日向房管部门申请变更出租人时，也未对莫广英在承租房屋经营餐厅提出异议，仍然维持原来的租赁关系，显然赵婷婷对莫广英在承租房屋经营餐厅的行为已认可。由于莫广英在承租期间一直按约定缴纳租金，现也没有证据证明房屋在租赁期间发生了损害。因此，赵婷婷现要求解除涉案租赁合同并恢复原状交还房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，其诉请不予支持。因双方在合同中已明确相关租金标准，现赵婷婷要求按照相邻铺位租金标准计付租金损失，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院于2013年11月13日作出如下判决：驳回赵婷婷的诉讼请求。本案受理费140元，由赵婷婷负担。
判后，上诉人赵婷婷不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实存在错误。其一，一审法院依据之前已终止的《租赁合同》中原租人经营“汉源小食店”领取营业执照和税务登记证事实，就认定莫广英并未改变承租房屋的使用状况，无任何法律依据和合同依据；其二，一审法院认定经营餐厅改为仓库（办公），在订立租赁合同时必然会在合同中约定需对房屋重新进行装修，但从赵婷婷与莫广英签订的租赁合同来看，上面并未约定需对房屋进行装修改造，这有违常理：其观点违背本案《广州市房屋租赁合同》第八条的约定；其三，一审法院按照普通房屋买卖关系来认定变更出租人（产权人），应当主张出租人的权益，有失偏颇；另外，一审法院在适用《合同法》第二百一十九条时出现错误。关键是对“致使租赁物受到损失的要件如何解释。第一，餐馆使用对房屋的损害肯定大于作仓库（办公）使用；第二，用途不同租金对价不同，也可以间接说明损害不同；第三，租赁物损失的大小应以出租人（产权人）的标准来衡量。一、一审法院依据之前已终止的《租赁合同》中承租人经营“汉源小食店”领取营业执照和税务登记证事实，就认定莫广英并未改变承租房屋的使用状况，无任何法律依据和合同依据。1．莫广英擅自改变了用途，经营“农家鸡荘”汉源小食店，为此赵婷婷多次电话联系莫广英都无法解决问题。赵婷婷委托广东创基（广州）律师事务所向莫广英出具《律师函》，督促莫广英将房屋恢复仓库（办公）的用途，否则赵婷婷将解除《广州市房屋租赁合同》，并追究莫广英损害赔偿责任。莫广英收到律师函后至今未恢复仓库（办公）的用途。2．既然一审法院认为，莫广英承租后作小食店经营，确与合同约定不符。但为何凭莫广英辩称该店铺原就是经营餐馆，并提供“案外人”苏汉源经营执照，辩解意见就成立？二、一审法院认定双方并未约定需对房屋进行装修改造，此观点违背《广州市房屋租赁合同》第八条的约定。双方签订《广州市房屋租赁合同》第八条“其他约定……经营手续、消防手续、装修手续等有关手续由乙方自行负责，……。”非常明确。三、一审法院按照普通房屋买卖关系来认定变更出租人（产权人），应当主张出租人的权益，有失偏颇。1．一审法院认定，在莫广英经营2年多后的2011年9月28日赵婷婷向房管部门申请变更出租人时，也未对莫广英在承租房屋经营餐厅提出异议，仍然维持原来的租赁关系，显然赵婷婷对莫广英在承租房屋经营餐厅的行为已认可。2．本案一审起诉状，第二点明确了赵婷婷知道了改变用途后，多次电话联系莫广英无法解决，上述行为发生在2011年之前；第三点出具《律师函》，都反映出赵婷婷是积极主张权益，并不是认可莫广英擅自改变用途，试想周围经营餐饮的租金￥l0000元／月，赵婷婷没有任何理由不主张权益。3．本案赵燕君（妈妈）将承租房产权赠与赵婷婷（女儿）变更出租人。四、一审法院在适用《合同法》第二百一十九条时出现错误。关键是对“致使租赁物受到损失的要件如何解释。第一，餐馆使用对房屋的损害肯定大于作仓库（办公）使用；第二，用途不同租金对价不同，也可以间接说明损害不同；第三，租赁物损失的大小应以出租人（产权人）的标准来衡量。为此上诉请求：1．请求人民法院依法撤销一审判决；2．请求人民法院依法判决解除赵婷婷与莫广英签订《广州市房屋租赁合同》；3．请求人民法院依法判决莫广英将租赁房屋恢复原状、并交还赵婷婷；4．请求人民法院依法判决莫广英赔偿赵婷婷租金的损失。
被上诉人莫广英答辩同意原审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，赵婷婷与莫广英所签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同有效正确，本院予以确认。虽上述合同明确约定赵婷婷出租涉案房屋给莫广英作为仓库（办公）使用，但莫广英提供的证据可证实涉案房屋从2008年起就在经营餐饮，赵婷婷之母赵燕群对此没有提出异议，赵婷婷在申请将上述合同的出租人变更为其时亦没有提出异议，应视为赵婷婷已认可莫广英在涉案房屋经营餐饮，赵婷婷现以莫广英违反合同约定的用途在涉案房屋经营餐饮涉案房屋为由主张解除上述合同理由不成立，原审不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。赵婷婷的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费280元，由上诉人赵婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李 焕