北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14014号
上诉人（原审原告）方晓鸽，男，1983年10月2日出生。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人李维强，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姜萍，女，1986年10月15日出生。
被上诉人（原审被告）北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人方晓鸽与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉担保公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官向玗、法官姜君参加的合议庭，于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，上诉人方晓鸽的委托代理人陈旭、李维强，被上诉人我爱我家公司的委托代理人姜萍，被上诉人伟嘉担保公司的委托代理人徐俊杰均到庭参加了诉讼；后因姜君法官工作安排问题，合议庭组成人员变更为法官宋毅担任审判长，法官杨淑敏、法官向玗参加的合议庭，于2015年12月17日第二次公开开庭进行了审理，上诉人方晓鸽的委托代理人陈旭，被上诉人我爱我家公司的委托代理人姜萍，被上诉人伟嘉担保公司的委托代理人徐俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
方晓鸽在一审中起诉称：2012年6月7日，方晓鸽委托母亲颜×分别与我爱我爱公司、伟嘉担保公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》各一份。同时，在我爱我家公司的居间服务下，方晓鸽委托母亲与李×1（曾用名李×2）就位于北京市朝阳区千鹤家园房屋（以下简称涉案房屋）签订了《存量房买卖合同（经纪成交版）》。在《居间服务合同》中明确约定，丙方（即我爱我家公司）提供的服务内容包括协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。我爱我家公司于合同签订当日收取方晓鸽居间服务费92400元。在《房屋交易保障服务合同》中主要约定服务内容包括：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7.提供房屋交易资金托管、监管等服务。伟嘉担保公司于合同签订当日收取保障服务费17600元。但在合同履行过程中，我爱我家公司、伟嘉担保公司均未履行审慎、如实报告等义务。具体表现为：首先，我爱我家公司没有审查售房人户口本与产权证上登记的姓名是否一致，2012年6月19日所做的第一次网签于2012年9月12日被注销，亦导致先期约定的房屋按揭贷款不能顺利完成，方晓鸽不得不与李×1将房款交易方式由贷款变更为现金交易。但在如此大额的现金交易过程中，伟嘉担保公司却并未提示方晓鸽采取资金托管方式。其次，工作效率拖拉，直到2012年12月10日才进行第二次网签，却又因马虎大意将李×1的性别误写成男性，第二次网签又被注销，直到2013年2月4日，我爱我家公司才完成网签工作。而在这前后三次的网签中，我爱我家公司均未对涉案房屋的权属状况进行审查，在涉案房屋是否存在抵押情况一栏中均注明未设定抵押，以致于方晓鸽对涉案房屋的真实权属状况不清楚。在此期间，方晓鸽共计向售房人李×1支付房款及相关税费款共计393万元。此后，在办理过户手续时却无法联系李×1，后来得知，李×1因涉嫌诈骗罪已于2013年2月被警方羁押。在警方的协助下，方晓鸽才知道涉案房屋早在2012年11月就被李×1抵押给了招商银行，用以贷款463万元。2014年5月26日，经北京市高级人民法院最终裁定，李×1因犯诈骗罪被判处无期徒刑。至此，方晓鸽不仅无法取得涉案房屋，已支付的393万元也无法收回。分析方晓鸽受损失的原因，罪犯李×1的行为固然可恶，但我爱我家公司、伟嘉担保公司在整个交易过程中的表现也无形中帮助了罪犯，在房源信息的审查、网签的办理、房屋权属的审查、资金的交付安全保障等多方面均违反了审慎、忠实义务。为维护方晓鸽的合法权益，现诉至法院要求我爱我家公司、伟嘉担保公司共同赔偿因其在合同履行过程中严重失职而给方晓鸽带来的经济损失300万元。
我爱我家公司在一审中答辩称：我爱我家公司不同意赔偿方晓鸽经济损失。居间合同履行过程中我爱我家公司完全履行了居间义务，我爱我家公司无法预见诈骗行为。我爱我家公司对出售方的产权证以及身份证进行了核实，均为李×2，也向方晓鸽出示过，之后向方晓鸽推荐了涉案房屋，双方签署了买卖合同。2012年6月8日，我爱我家公司为买方进行了购房和贷款资质的核验，因方晓鸽贷过一次款，无法再贷款，所以将付款方式变更为全款，不存在因李×1户口本与产权证姓名登记不同而变更付款方式。网签时，我爱我家公司核实了产权登记信息，房本与身份证信息一致，面积地址、建成年代均与房本一致，没有抵押。2012年6月20日，银行贷款面签时，银行发现李×2是曾用名，银行要求李×2按照现用名与方晓鸽签订买卖合同，2012年9月3日李×2重新提供了变更身份的信息，身份证办理期限3个月，在办证完毕后我爱我家公司才撤销了第一次网签。另，在签订合同的时候，方晓鸽对自己的付款方式一直犹豫不定，2012年6月15日，要求将贷款变为全款，2012年6月18日又决定贷款，上述原因导致第二次网签时间距第一次撤销网签的时间较长，但并非我爱我家公司故意拖延。第二次网签于2012年12月10日办理，我爱我家公司将李×2的性别误写为男，但不影响过户，且与方晓鸽现在的损失没有关系。2012年时，购房资金可以在朝阳区自行划转，也可以通过资金托管，双方约定的是自行划转。我爱我家公司告知过方晓鸽将税费交给税务部门，但方晓鸽还是将税费直接交给李×2。虽然资金是自行划转，但需要第三方见证，但方晓鸽在未经我爱我家公司见证的情况下自行划转钱款。方晓鸽的损失是因李×2的诈骗行为产生，与我爱我家公司没有因果关系。在第二次网签之前方晓鸽未按照合同约定向李×2支付房款，比实际合同约定的首付款多。第三次网签时，方晓鸽将网签价格降低为320万。针对抵押登记的问题，第一次网签时没有抵押，第二次网签时我爱我家公司收到产权证复印件后，登陆建委系统核对无误后进行网签，审核了售房人的信息与建委备案的信息一致，房产证为李×2，也不存在抵押。双方第一次网签后，直到李×2的新身份证办下来，我爱我家公司才撤销了第一次网签，这也是为了保护方晓鸽的利益，因为在此期间房屋是不能过户的。我爱我家公司存在的瑕疵与方晓鸽被诈骗没有直接关系。我爱我家公司本不应该退还佣金，但出于对方晓鸽的同情，我爱我家公司于2013年将居间费92400元，保障服务费17600元，共计11万元全部退还给方晓鸽，居间合同已经履行完毕，不存在解除的条件。刑事判决也明确了追缴后按比例归还。我爱我家公司认为损失应该仅限于居间服务费的范围，方晓鸽主张300万的损失没有依据，本案有刑事判决，也明确了查封房产拍卖后按比例返还，方晓鸽的损失应该是不能向李×2追偿的那部分。除了诈骗方的责任，方晓鸽没有按照合同履行，轻信他人这也是导致损失产生的原因，即使我爱我家公司承担责任，也应该以居间费用为限，请求法院驳回方晓鸽的全部诉讼请求。
伟嘉担保公司在一审中答辩称：伟嘉担保公司与方晓鸽不存在居间关系，方晓鸽在本案中将伟嘉担保公司列为被告不当。伟嘉担保公司在履行交易保障服务合同过程中为买卖双方办理贷款，如果双方采取资金托管伟嘉担保公司会提供相应的服务。2012年6月20日，双方去银行办理贷款时，发现出卖方有两个名字，产权证上是曾用名，银行要求把产权证的名字变更为现在使用的名字，当时银行未能办理贷款。此后又产生了纠纷，伟嘉担保公司之后也没有参与。因为伟嘉担保公司后续没有提供服务，遂把保障服务费退还给方晓鸽，不同意方晓鸽的诉讼请求。
一审法院审理查明：案外人李×1系涉案房屋的所有权人，2012年2月22日，李×1（曾用名李×2）进行户口更名登记，居民户口簿上载明的姓名由李×2更名为李×1。
2012年6月7日，甲方（出卖方）李×2、乙方（买受人）方晓鸽、丙方（居间人）我爱我家公司签订《居间服务合同》，主要约定：在丙方的居间服务下，甲、乙双方于2012年6月7日签订编号为E09089378的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定甲乙双方以420万元的总价转让建筑面积共178.39平方米的涉案房屋。第一条载明丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费92400元；第三条载明丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条载明丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。当日，我爱我家公司收取方晓鸽居间服务费92400元。
2012年6月7日，甲方（出卖方）李×2、乙方（买受人）方晓鸽、丙方（服务方）伟嘉担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同主要约定，丙方的服务内容包括：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3.办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7.提供房屋交易资金托管、监管等服务。伟嘉担保公司于合同签订当日收取方晓鸽保障服务费17600元。
2012年6月7日，甲方李×2、乙方方晓鸽、丙方（居间人）签署《房地产经纪服务事项告知书》，告知书第四项载明委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供的资料（包括但不限于下述资料）：1.购房人身份证明（身份证、护照）原件和复印件；2.房屋所有权人身份证件原件和复印件；3.婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）原件和复印件；4.户口簿原件和复印件；5.家庭成员（夫妻、未满18周岁子女）身份证明原件和复印件；6.非本市户籍居民暂住证原件和复印件；7.贷款银行、房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。第七条载明，房屋交易可能存在的主要风险：1.市场价格变动的风险；2.政策调控风险（贷款风险）；3.非住宅类房屋居住使用及投资的风险；4.同时进行房屋出售和购买时，资金能否及时到位及可能涉及违约责任的风险；5.资金安全风险（本公司建议以银行资金托管的方式避免此类风险；另，请不要通过经纪人个人账户收取房屋交易资金）。
2012年6月7日，甲方李×2与乙方方晓鸽签订《存量房交易结算资金自行划转声明》一份，主要内容为乙方购买甲方涉案房屋，房价款为375万元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
庭审中，方晓鸽表示我爱我家公司并未出示过《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，我爱我家公司的工作人员也并未告知在资金自行划转的同时还有其他方式可以选择，一个正常人在全面知晓资金交易的所有方式后，肯定会选择安全的，对自己有利的方式。但本案的实际情况是我爱我家公司根本没有向方晓鸽提示在“自行划转”之外还可以有“专用账户”的方式可以选择。
2012年6月19日，我爱我家公司工作人员在存量房网签系统上第一次填写出卖人李×2与买受人方晓鸽合同编号为C585926的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月7日支付出卖人定金20万元。买受人向银行办理抵押贷款，贷款金额为150万元。2012年9月3日，我爱我家公司以出卖人房本姓名变更为由提出注销网签申请，当日审核通过。
2012年9月26日，李×1（抵押人）与招商银行股份有限公司北京分行（抵押权人）签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》，以涉案房屋担保债权463万元。
2012年10月23日，李×1以姓名变更为由在北京市朝阳区房屋管理局申请进行所有权更名登记，将涉案房屋产权证中所有权人名称由李×2变更为李×1。
2012年11月6日，李×1以涉案房屋为抵押物向招商银行股份有限公司北京分行设立的最高债权额为463万元的最高额抵押在北京市朝阳区房屋管理局登记备案。
2012年12月10日，我爱我家公司工作人员在存量房网签系统上第二次填写出卖人李×1（性别写为男）与买受人方晓鸽合同编号为C661464的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月8日支付出卖人定金20万元。买受人不办理抵押贷款。2013年1月30日，我爱我家公司以出卖人性别错误为由提出注销网签申请，并于2013年2月1日审核通过。
2013年2月4日，我爱我家公司操作人员在存量房网签系统上第三次填写出卖人李×1与买受人方晓鸽合同编号为C703586的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押。
签约后，方晓鸽之母颜×通过银行转账方式于2012年6月12日支付李×220万元购房款，于2012年6月21日支付李×2140万元购房款，于2012年6月29日分两次支付共计李×215万元购房款，于2012年7月2日支付李×245万元购房款，于2012年7月23日支付李×2100万元购房款，于2012年11月8日支付李×150万元购房款，于2012年12月4日支付李×123万元购房款。以上共计393万元。
2013年2月22日，李×1（曾用名李×2）因涉嫌犯诈骗罪被羁押，同年3月29日被逮捕。2014年1月2日，北京市人民检察院第一分院以京一分检刑诉（2013）220号起诉书指控被告人李×1犯诈骗罪、合同诈骗罪。经（2014）一中刑初字第104号刑事判决书，（2014）高刑终字第219号刑事裁定书查明：一、2011年至2012年，被告人李×1以共同投资建造位于北京市朝阳区高碑店大队的房产，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证，骗取被害人孙×550万元。二、2012年6月，被告人李×1以房屋装修需要资金为由，以支付高额利息为诱饵，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，骗取被害人郝×100万元。三、2010年11月至2012年12月，被告人李×1以支付高额利息为诱饵，向被害人姜×借款260万元。在姜×的多次催要下，为归还欠款，被告人李×1使用伪造的房屋所有权证，以涉案房屋委托姜×出售后还款，但暗中将改房产办理最高额抵押贷款，先后骗取姜×260万元。四、2012年6月至2013年2月，被告人李×1向被害人颜×谎称出售涉案房屋，隐瞒其已将涉案房屋委托他人出售并暗中办理房屋最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取颜×393万元。最终判决：一、被告人李×1犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，与前罪判决尚未执行的罚金二万元并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、在案轮候查封的涉案房屋变价后按比例发还被害人孙×、郝×、姜×、颜×。三、继续追缴被告人李×1的犯罪所得，按比例发还被害人孙×、郝×、姜×、颜×。
2015年8月27日，承办人致电北京市第一中级人民法院刑事审判第二庭王岩法官，就被告人李×1（2014）一中刑初字第104号刑事案件的退赔事宜进行询问，王法官称，2015年发现了李×1的漏罪，出现了几名新的被害人。新案目前正在审理中，除涉案房屋外没有追索到李×1的任何财产，刑事执行处于中止阶段。
2013年5月2日，我爱我家公司将中介费92400元及保障服务费17600元退还方晓鸽（方晓鸽委托母亲颜×代为领取）。
另查，2007年3月19日，为进一步规范我市房地产中介服务行为，维护房地产交易市场秩序，规避存量房交易资金风险，北京市建设委员会制定《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，并印发各区县建委（房管局）、北京房地产中介行业协议、各房地产经纪机构、各交易保证机构。规定第二条：本市实行存量房交易结算资金账户管理制度，设立“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）划转存量房交易结算资金。第三条：房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的，须通过“专用账户”划转交易结算资金。第五条：买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》，不得委托房地产经纪从业人员办理。
再查，经该院与北京市朝阳区房屋管理局核实，该局一直可以进行核对产权证书真伪、查询房屋是否存在他项权工作。根据有关规定，自然人、法人等提供有效身份证明、房屋坐落，可以查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制信息。另经该院与北京市住房和城乡建设委员会核实，针对存量房买卖中的资金监管问题，全市17个区县，共有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，但朝阳区没有进行强制资金监管。
庭审中，我爱我家公司证人宗×出庭作证，证人称其系涉案房屋买卖合同的实际经办人，证人没有经纪人资格。证人一直在我爱我家公司工作，从未离职。看房后，证人核×的房产证和身份证，但没有核实户口本，银行面签时，银行发现了李×1更名的情况。证人在三次网签之前没有到房屋管理局进行权属信息的查询工作，并表示公司没有要求证人去查；证人没有向方晓鸽之母颜×说过进行资金监管更安全，可以进行资金监管，证人认为合同上都有内容，客户没有提异议就是了解。方晓鸽认为证人证言基本属实，能够证明我爱我家公司没有对房屋的产权证及权属情况进行认真核实。我爱我家公司对证人证言真实性认可，并表示方晓鸽的所有付款行为均未告知中介，针对证人出庭前的庭审中我爱我家公司称证人已×，我爱我家公司表示是证人所×的答复，之后我爱我家代理人联系上了证人。伟嘉担保公司对证人证言认可，并表示方晓鸽之母颜×和李×1关系很好，经常一起吃饭，在第二次网签之前就把款项支付给了李×1。
一审法院认为：方晓鸽与我爱我家公司之间成立居间合同法律关系，《居间服务合同》当事人意思表示真实，合同不违反法律法规的规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系因出卖人李×1实施合同诈骗罪而引发的居间合同纠纷，经我爱我家公司居间介绍，李×1隐瞒将涉案房屋委托他人出售并办理房屋最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，向方晓鸽出售涉案房屋，导致方晓鸽发生实际损失393万元。《居间服务合同》明确约定我爱我家公司应尽职提供居间服务，否则应承担相应的违约责任。本案的主要争议焦点在于房产中介公司是否尽到居间合同义务、尽职履行居间服务。
本案中，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，应尽到相应的注意义务，体现在合同关系中主要是指如实报告义务和勤勉义务，其具体内容应根据合同的约定及行业习惯等确定。结合本案查明的事实，我爱我家公司至少存在以下违反如实报告义务和勤勉义务等尽职履行合同义务的过错行为：一、未按照合同约定对出卖人的身份信息进行全面核实，在我爱我家公司提供的《房地产经纪服务事项告知书》中，明确载明出卖人须提供身份证及户口簿，本案中出卖人户口簿与身份证中登记的姓名不一致，该事项无需专业知识即可识别，而居间方对此事实系在银行面签时经银行提醒方发现；另在第二次网签时，又将出卖人的性别写错，上述一般注意义务我爱我家公司均未尽到。二、未至房屋权属机构进行现场核查。居间人无需通过任何复杂手续，凭有效身份证明、房屋坐落即可查询产权证书的真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息，但我爱我家公司却未进行上述查询，尤其在第二次网签距离第一次网签时间较长的情况下，应再次进行权属查询，我爱我家公司亦未尽到该义务。三、涉案交易的实际经办人不具有经纪人资格，我爱我家公司在庭审中对于实际经办人是否离职前后陈述矛盾，亦反映出我爱我家公司对经纪人缺乏有效管理和制约，用人不当，公司内部控制及风险管理存在重大缺陷。四、《存量房交易结算资金自行划转声明》系我爱我家公司提供的格式文本，声明中载明的“甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。”是对于居间人责任的免除，我爱我家公司应承担格式条款提供者的过错责任。且结合北京市城乡和建设委员会出具的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》及法庭调查可知，为防范资金风险，对于存量房屋买卖合同的资金监管已成行业习惯。我爱我家公司在《房地产经纪服务事项告知书》中虽然载明了建议买房人以银行资金托管的方式避免风险的字样，结合我爱我家公司认可的证人证言可知，方晓鸽系未经过我爱我家公司的充分告知警示了解清楚自行交割的风险后，以签署格式化合同的方式选择的自行划转购房款。我爱我家公司在格式文本中也没有对该重要提示进行加粗加黑等醒目方式提示。结合行业习惯和本案中我爱我家公司的中介服务收费标准，应认为，我爱我家公司未提供资金托管的行为规避了其主要的居间服务义务，且对本案损害后果的产生有一定关联。
同时应指出，方晓鸽作为完全民事行为能力人，在签订合同过程亦应审慎，对出卖人的身份情况、房屋权属等房屋基本信息亦负有必要的注意义务，其忽视审查合同内容，未尽合理的谨慎注意义务，在第一次网签注销、第二次网签尚未进行的情况下，在此期间仍继续支付李×1购房款73万元，明显过于轻信出卖人，对其自身损失的产生亦负有责任。
《居间服务合同》仅约定我爱我家公司违反合同约定应承担相应的违约责任，因本案房屋交易无法实现系出卖人李×1犯合同诈骗罪所导致，考量方晓鸽的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则及可预见性原则，该院酌定我爱我家公司承担30万元的违约责任。
伟嘉担保公司与方晓鸽成立的是服务合同关系，与方晓鸽在本案中主张的居间法律关系并非同一法律关系，对于方晓鸽向伟嘉担保公司提出的诉讼主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定判决：一、北京我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿方晓鸽三十万元；二、驳回方晓鸽的其他诉讼请求。如果北京我爱我家房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
方晓鸽不服上述一审判决，提出上诉，请求改判支持方晓鸽的一审诉讼请求。其上诉理由是：一审判决在案件事实认定及法律适用方面均属客观公允，但最终确定的赔偿数额明显偏低，根本无法达到弥补方晓鸽损失、警示规范居间服务行业的双重作用。
我爱我家公司服从一审法院判决，要求维持原判。其针对方晓鸽的上诉理由答辩称：对于一审认定事实部分无异议，我爱我家公司提供的居间服务存在瑕疵，但是方晓鸽没有按照合同约定支付房款才导致现有的损失，我爱我家公司仅同意支付一审判决的赔偿金额。
伟嘉担保公司服从一审法院判决，要求维持原判。其答辩意见同我爱我家公司。
二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院另查明：
截止2015年12月15日，涉案房屋所有权人为李×1。涉案房屋除抵押登记一个，尚有查封登记四起：
2012年11月6日，涉案房屋被设立最高额抵押权并予以登记，债务人、抵押人为李×1，抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行，最高债权为463万，债权确定起始日期为2012年9月26日，债权确定终止日期为2015年9月26日。
查封一为北京市朝阳区人民法院，执行案件号为北京市朝阳区人民法院（2014）朝执字第10344号，对应民事案件号为北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第23971号，汪红霞与李×1民间借贷纠纷一案，被执行人为李×1，查封期限为2015年7月16日至2018年7月18日，申请执行标的金额为80.71957万元。经与北京市朝阳区人民法院执行庭马笑然法官联系，该执行案件状态为本次执行程序终结。
轮候查封一为北京市公安局海淀分局，查封期限为2014年1月28日至2016年1月27日。
轮候查封二为北京市西城区人民法院，执行案件号为北京市西城区人民法院（2014）西执字第8481号，对应民事案件号为北京市西城区人民法院（2014）西民初字第5334号，李×1与中国建设银行股份有限公司北京市分行信用卡纠纷一案，被执行人为李×1，查封期限为2014年4月2日至2016年4月1日，申请执行标的金额为122.61604万元及利息、罚息。2014年9月20日，北京市西城区人民法院（2014）西执调字第1403号执行裁定书裁定：终结北京市西城区人民法院作出的（2014）西民初字第5334号民事判决书的本次执行程序。
轮候查封三为北京市第一中级人民法院，执行案件号为北京市第一中级人民法院（2014）一中执字第497号，对应刑事案件号为北京市第一中级人民法院（2014）一中刑初字第104号，李×1合同诈骗罪案，被执行人为李×1，查封期限为2015年12月8日至2018年12月7日，申请执行标的金额为1303万元。经与北京市第一中级人民法院闫帮法官联系，该执行案件仍处于中止阶段。
本院再查明：2015年5月29日，北京市人民检察院第一分院以京一分检公诉刑诉（2015）50号起诉书指控被告人李×1犯合同诈骗罪。经（2015）一中刑初字第1838号刑事判决书，（2015）高刑终字第451号刑事裁定书查明：一、被告人李×1于1999年11月，冒用北京市常聚房屋拆迁有限责任公司的名义，使用“李莫沫”的虚假身份与焦某签订协议，以帮助焦某购买北京市东城区交道口北三条35号内一间房屋为名，骗取焦某购房款人民币6万元，至今未归还。二、被告人李×1于1999年11月至2000年1月期间，冒用北京市常聚房屋拆迁有限责任公司的名义，使用“李莫沫”的虚假身份与郭某签订协议，以帮助郭某购买北京市朝阳区安苑北里小区9号楼1105号的房产为名，骗取郭某购房款12.8万元，至今未归还。三、被告人李×1于2011年4月至2012年11月期间，与董某签订协议，以二人共同出资购买北京市东城区雍和宫大街30号商铺，并将该商铺过户到董某名下为名，采取借用原房主银行账户收取购房款等手段，骗取董某购房款共计536万元。最终判决：一、被告人李×1犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，与前罪判决李×1犯诈骗罪、合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产的刑罚并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、在案轮候查封的涉案房屋变价后与（2014）一中刑初字第104号刑事判决书主文第二项一并执行，按比例发还各被害人。三、继续追缴被告人李×1的犯罪所得，按比例发还被害人焦某、郭某、董某。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的房屋所有权转移登记申请书等材料一套、补正登记申请书等材料一套、房屋所有权变更登记申请书等材料一套、最高额抵押权设立登记申请书等材料一套，《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《房地产经纪服务事项告知书》《存量房交易结算资金自行划转声明》、（2014）一中刑初字第104号刑事判决书、（2014）高刑终字第219号刑事裁定书、（2015）一中刑初字第1838号刑事判决书、（2015）高刑终字第451号刑事裁定书、（2013）朝民初字第23971号民事判决书、（2014）西执调字第1403号执行裁定书及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为：
2012年6月7日，方晓鸽与我爱我家公司之间签订的《居间服务合同》是当事人真实意思表示，合同不违反法律法规的规定，应为合法有效。双方当事人均应严格履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，一审判决后，各方当事人对我爱我家公司应赔偿方晓鸽实际损失没有争议，争议焦点集中在我爱我家公司赔偿方晓鸽实际损失的范围及赔偿数额。
对此，本院认为，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，后应严格履行自己的居间义务，本案中我爱我家公司至少存在四方面的违约行为，具体体现在：一、未按照合同约定对出卖人的姓名、性别等身份信息进行全面核实，导致两次网签无效；二、未至房屋权属机构进行现场核查，导致出卖人成功诈骗了方晓鸽的购房款；三、涉案交易的实际经办人不具有经纪人资格；四、未充分提示购房人采用资金托管这种相对稳妥的付款方式，导致出卖人近全额支付购房款，在房屋过户前失去了保障。上述四项违约行为表明，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在收取了居间服务费后，几乎未尽任何居间义务。正是居间公司的违约行为为出卖人进行诈骗活动提供了平台，使出卖人的诈骗行为得以实现，因此，我爱我家公司的违约行为对方晓鸽实际损失的产生存在过错，是形成方晓鸽实际损失的重要原因，故我爱我家公司应当对方晓鸽的实际损害后果承担赔偿责任。
除出卖人李×1、我爱我家公司负有责任外，方晓鸽作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中对出卖人的身份情况、房屋权属等房屋基本信息亦负有必要的注意义务，其忽视审查合同内容，未尽合理的谨慎注意义务，特别是付款方面，未选择资金托管的支付方式，在第一次网签注销、第二次网签尚未进行的情况下，在此期间仍继续支付李×1购房款73万元，明显过于轻信出卖人，对其自身损失的产生亦负有责任。
根据法律的规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人过错责任的大小及比例来确定赔偿数额。从过错责任大小、比例来看，对方晓鸽实际损失的产生，出卖人李×1作为诈骗方应负主要的过错责任；我爱我家公司相比出卖人负有次要的过错责任；方晓鸽作为完全民事行为能力人也负有一定过错责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例与大小分配其承担损失的数额。
本案根据现有情况，该房屋客观上存在463万元的抵押权，除去抵押权外尚有逾2000万元的债务，而涉案房屋评估价值大概在600多万元，因此，客观上方晓鸽很难通过拍卖房屋来实现损失赔偿。方晓鸽实际损失为393万元，因方晓鸽本人存在过错，且其自愿承担93万元范围内的损失，本院予以认可，对于其他300万元损失，因出卖人负有主要责任，因此，出卖人至少应承担一半以上即150万元以上的赔偿责任；我爱我家公司负有次要责任，应承担150万元以下的赔偿责任。根据方晓鸽的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则及可预见性原则，本院酌定我爱我家公司赔偿方晓鸽120万元。一审法院判决我爱我家公司承担30万元的赔偿责任，该赔偿数额偏低，与我爱我家公司的过错程度不相适应，且无法达到弥补方晓鸽损失的效用，本院依法予以调整。方晓鸽的上诉理由，部分有事实与法律依据，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，但酌定金额不准确，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40759号民事判决；
二、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿方晓鸽一百二十万元；
三、驳回方晓鸽的其他诉讼请求。
如果北京我爱我家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案件受理费30800元，由方晓鸽负担18480元（已交纳），由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担12320元（于本判决生效后七日内支付给方晓鸽）。
二审案件受理费30800元，由方晓鸽负担18480元（已交纳），由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担12320元（于本判决生效后七日内支付给方晓鸽）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 杨 淑 敏
代理审判员 向 玗
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 黄璐书记员崔莹