杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第719号
原告（反诉被告）孙越海。
原告（反诉被告）叶莲霞。
委托代理人孙越海，即原告孙越海，系叶莲霞之夫。特别授权代理。
被告（反诉原告）胡均青。
被告（反诉原告）钱荫嘉。
两被告共同委托代理人李晓光，浙江浙嘉律师事务所律师，特别授权代理。
原告孙越海、叶莲霞诉被告胡均青、钱荫嘉房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院起诉，本院于当日立案受理后，由审判员周建利�任审理。被告胡均青、钱荫嘉2015年5月20日提起反诉，本院受理后，与本诉一并审理。于2015年5月26日、2015年9月1日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙越海、被告（反诉原告）胡均青、钱荫嘉的委托代理人李晓光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙越海、叶莲霞诉称：原被告于2014年9月22日签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告将位于杭州市拱墅区董家弄17幢4单元102室房屋出售给原告，房屋价款为64万元。合同第四条约定被告在银行放贷至监管账户之日起5个工作日内交房给原告，第六条约定被告未按本合同第四条约定的时间交房的，原告有权按累计已付款项向被告追究违约利息，自本合同约定的最后交付期限之第二天至实际交付之日止，月利息按银行活期存款利息计算。合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告没有将完好的房屋交�原告。同时原告了解到被告未取得合法手续的情况下对房屋进行了违法改造，天花板钢筋裸露。原告要验收，被告用暴力抵抗。被告应当对其进行修复完好后交付。合同签订后被告要求租一两个月，还表示要出一些租金，原告当时和他们说可以住不需要租金，但是他们12月底还没有搬走。原告在12月之后要装修了，结果带了人看了房子，发现房子之前的装修造成房子的顶棚都塌下来了，钢筋都裸露出来了，下水道也被改造过，对安全造成了影响。原告去房管局反映问题，房管局让原告去做相关鉴定。因为价格比较高，原告也没有去做。原告找到被告协商，但被告不让原告验房。对已经发现的问题也推到原告身上，并且说如果原告不要房子了，还要承担违约金。后来钱林出面和原告谈让原告自己弄一下，由他出钱。原告就委托他来修理，但后来钱林也反悔了，说房子�是他的。原告要求春节之后房子一定要交付原告，但是被告仍没有交付。当时被告不让验房，原告就打听了一下，知情的人说这个房子被告他们改造很大，现在再要弄很难了。房子的首付原告已经交付，每月也在交按揭款。但是被告还居住在房子里不肯搬走，而且1500元的租金按照市场价也是不够的。被告也不让原告验房，太不公平了。故原告起诉至法院，要求被告修复杭州市拱墅区董家弄17幢4单元102室房屋。被告向原告交付杭州市拱墅区董家弄17幢4单元102室房屋。被告赔偿原告损失（从2014年10月1日起至实际交付之日按每月1500元计算，暂计算至2015年5月份为9000元整），被告承担诉讼费。
被告胡均青、钱荫嘉辩称：涉案房屋不存在需要修复的地方，钢筋裸露情况在房屋买卖合同签订之前就存在了。原告签订合同之前都是现场多次看房，对此没有提出异议。在签订合同时还签订了房屋附属设施设备相关物品清单，也没有备注或列明钢筋裸露情况，因此被告无需对此修复。被告多次要求原告收房签订交割单，但是原告一直以钢筋裸露为由不收房。因为原告不收房不签订交割单导致尾款25万元被告至今不能收取，因此责任在原告。被告无需向原告支付赔偿金。诉讼费不应该被告承担。目前被告确实还居住在涉案房屋里，是因为当时签订了补充合同，因为当时被告以低价出售是有条件的，条件就是居住一年。原告被告是商量好以出租的形式让被告在房屋内居住的，租金每月1500元，时间是房屋交付之日起开始出租，但是到期日没有约定。
反诉原告胡均青、钱荫嘉反诉称：反诉人、被反诉人于2014年9月22日签订《杭州市房屋转让合同》，双方约定将位于杭州市拱墅区董家弄17幢4单元102室房屋出售给被反诉人，房屋总价款64万元。合同约定“待乙方（被反诉人）房屋所有权证办出且银行放贷到账及甲方（反诉人）交房至乙方（被反诉人）后，甲方（反诉人）取款25万元整。”合同签订后，双方履行了合同，房屋产权过户手续办理完毕、银行放贷到帐后，反诉人前往杭州科威房地产交易有限公司申请领取剩余房款25万元。杭州科威房地产交易有限公司告知需卖家在房屋交割单上签字才可领取该尾款。当日反诉人通知被反诉人收房并在交割单上签字，被反诉人称近日没有时间，另行约了第二天前往办理手续。但第二天被反诉人并未前往办理收房手续。之后被反诉人便以房屋存在质量问题为由拒绝收房，双方协商多次均无果。反诉人却以被反诉人不予以交房为由提起诉讼，反诉人认为被反诉人拒绝收房的行为导致反诉人一致无法领取房屋尾款，造成反诉人巨大损失，故起诉要求判令1、被反诉人将杭州市拱墅区董家弄17幢4单元102室房屋收房；2、被反诉人赔偿反诉人利息损失6100元（以25万为标的，从2014年12月1日开始按照银行同期贷款利率计算至实际收房日止）。
被反诉人孙越海、叶莲霞辩称：反诉陈述的都不是客观事实。收房的前提是必须经过验房，他们没有约我收房。就是有一次一起到中介公司协商过，因为有质量问题，无法收房。反诉人主张利息没有依据，不应予以支持。
经审查，本院认定事实如下：
2014年9月22日，孙越海、叶莲霞与胡均青、钱荫嘉、杭州科威房地产交易有限公司签订《杭州市房屋转让合同》，约定孙越海、叶莲霞购买胡均青、钱荫嘉所有的坐落于杭州市拱墅区董家新村17幢4单元102室房屋。房价为640000元，首期付款390000元，余额250000元办理按揭，同时约定银行放款至监管账户之日起5个工作日内应交房。同日，孙越海、叶莲霞与胡均青、钱荫嘉签订《房屋买卖补充合同》约定乙方（孙越海、叶莲霞）同意自交房之日起将该房屋出租给甲方（胡均青、钱荫嘉），房租金按1500元／月结算。合同签订后，孙越海、叶莲霞支付了首付款、办理了余款按揭手续，并办理了涉案房屋产权过户手续。2014年11月13日按揭贷款转入杭州科威房地产交易有限公司保证金账户。11月26日，胡均青、钱荫嘉口头要求孙越海办理交房手续，孙越海以房屋存在质量为由拒绝。此后涉案房屋继续由胡均青、钱荫嘉使用。
在本案审理过程中，胡均青、钱荫嘉于2015年7月底腾空了涉案房屋，并于2015年9月1日将房屋钥匙交付于孙越海，孙越海对房屋进行了装修。上述事实有《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》、购房发票、房产证、杭州科威房地产交易有限公司出具的情况说�等证据及当事人陈述在案为证。
本院认为：孙越海、叶莲霞与胡均青、钱荫嘉签订的《杭州市房屋转让合同》依法有效，双方均应受合同约束。案涉交易系二手房买卖，本院认为买卖合同的出卖人应就标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房买卖中的标的物已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，出卖人不再承担责任。孙越海、叶莲霞主张案涉房屋存在的质量瑕疵，主要为天花板石膏脱落及局部钢筋裸露。对此本院认为该项瑕疵症状明显，不具有隐蔽性。在购买房屋前孙越海对所购房屋进行过查看，已经了解了房屋的基本状况，且也注意到了房屋存在的质量瑕疵，胡均青、钱荫嘉就此事实并不存在故意隐瞒的情况，故胡均青、钱荫嘉不再就�承担瑕疵担保责任。孙越海、叶莲霞同时主张涉案房屋违法改造、水管等隐蔽工程存在质量瑕疵，但未能提交证据予以证实，故本院不予采信。据此，孙越海、叶莲霞要求胡均青、钱荫嘉进行修复的主张，本院不予支持。
孙越海、叶莲霞作为买方，负有按约支付房款并办理相应收房手续的义务。胡均青、钱荫嘉作为卖方，负有按约交付约定房屋的义务。合同约定银行放贷款至监管账户之日起5个工作日内应交付房屋，双方确认2014年11月13日贷款付至监管账户，故双方应于2014年11月18日完成房屋交付。2014年11月26日，胡均青、钱荫嘉催告孙越海、叶莲霞办理房屋交割手续，但孙越海、叶莲霞以房屋质量问题拒绝，本院认为孙越海、叶莲霞主张房屋存在的质量问题拒绝收房，理由不能成立，孙越海、叶莲霞理应及时办理房屋交割手续。因孙越海、叶莲霞未能及�办理交割手续，导致胡均青、钱荫嘉不能及时向第三方领取房款，由此造成的损失应由孙越海、叶莲霞承担。胡均青、钱荫嘉本应可以及时领取存放于第三方监管账户的房款，但因孙越海、叶莲霞拒收而未能领取，故胡均青、钱荫嘉的损失确认为未领取部分房款250000元的利息损失，本院确认按银行同期存款年利率1.8%计算。
在孙越海、叶莲霞负有收房义务的同时，胡均青、钱荫嘉也相应负有交房的义务，尽管双方另行签订了补充协议，约定了租赁事项，但根据协议内容，租赁期自房屋交付之日起计算，但房屋并未及时完成交割手续，而胡均青、钱荫嘉也认为在房屋交割前双方并非租赁关系。在双方未建立租赁关系的前提下，胡均青、钱荫嘉应及时腾退房屋，但事实上在双方发生纠纷的过程中，其一直使用案涉房屋，对此胡均青、钱荫嘉应向孙越海、叶�霞支付相应的使用费。孙越海、叶莲霞主张按每月1500元进行计算，本院认为数额合理，予以支持。2015年9月1日，胡均青、钱荫嘉已经向孙越海、叶莲霞交付房屋钥匙，并于之前腾退了房屋，故胡均青、钱荫嘉应支付孙越海、叶莲霞使用费计算为1500×（9＋12÷30）＝14100元。在本案审理过程中，双方已事实上完成了房屋交付手续，故孙越海、叶莲霞要求胡均青、钱荫嘉交房及胡均青、钱荫嘉要求孙越海、叶莲霞收房的诉请，本院不再处理，而胡均青、钱荫嘉亦可领取存放于第三方监管账户的房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、胡均青、钱荫嘉支付孙越海、叶莲霞人民币14100元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
�、孙越海、叶莲霞赔偿胡均青、钱荫嘉4401元（按年利率1.8%的标准计算至2015年11月23日，此后至本判决生效之日的利息，按250000元基数另行计算），限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回孙越海、叶莲霞的其他诉讼请求。
四、驳回胡均青、钱荫嘉的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由胡均青、钱荫嘉负担。反诉受理费25元，由孙越海、叶莲霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，帐号为12×××68】。
审 判 员 周建利
二〇一五年十一月二十六日
代书记员 陈 林