江苏省常州经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0492民初1172号
原告：张国清，男，1968年10月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告：ＸＸ花，女，1973年4月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
两原告共同委托诉讼代理人：林亚兵，江苏尊容律师事务所�师。
被告：周辉报，男，1982年11月8日生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。
被告：施婷洁，女，1981年10月26日生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。
两被告共同委托诉讼代理人：高枫，江苏高枫律师事务所律师。
被告：周送寿，男，1961年4月17日生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。
被告：李文连，女，1963年5月4日生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。
两被告共同委托诉讼代理人：汤微娜，江苏高枫律师事务所律师。
原告张国清、ＸＸ花与被告周辉报、施婷洁、周送寿、李文连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月28日、2017年8月28日、2017年9月25日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张国清及两原告共同�委托诉讼代理人林亚兵，两被告周辉报、施婷洁的委托诉讼代理人高枫，两被告周送寿、李文连的委托诉讼代理人汤微娜，到庭参加诉讼；第二次及第三次庭审，两原告张国清、陈如花的委托诉讼代理人林亚兵，被告周辉报及两被告周辉报、施婷洁的委托诉讼代理人高枫，两被告周送寿、李文连的委托诉讼代理人汤微娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告返还购房定金20000元；2、判令四被告承担原告支付的中介费21260元，支付原告违约金141600元（以涉案房屋面积118平方米，单位面积房屋差价1200元/平方米计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周送寿、李文连系常州市武进区潞城街道名桂坊公寓2幢甲单元701室房屋的所有权人。被告周辉报、施婷洁为夫妻，系被告周送寿、李文连的儿子、儿媳。2017�2月5日，被告周辉报、施婷洁通过常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司），以产权人的代理人的身份与两原告及中介常居公司签订了一份《房地产买卖居间合同》。合同约定将上述房屋以920000元的价格出售给两原告，双方于2017年2月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成后两个工作日内，办理产权变更登记手续，签约的代理人如果无权代理或承诺不当造成合同无法履行或无效的，需向守约方支付违约金、赔偿中介费用。合同签订之日，被告周辉报、施婷洁收取了原告2万元履约定金。但至约定的办理资金监管手续之日，四被告却拒绝前往办理，后经原告多次催告，四被告均置之不理，已构成严重违约。由于常州房价持续快速上涨，被告的违约致使原告增加了购房成本，故要求原告赔偿损失。现原告诉至法院，请求判如所请。
被告周辉报、施婷洁辩称：1、被告周辉报、施婷洁系无权代理，《房屋买卖居间合同》无效；2、同意退还定金及中介费用，但该款目前在中介常居公司的账上；3、对原告主张的房屋涨价损失141600元不予认可。
被告周送寿、李文连辩称：案涉房屋系被告周送寿、李文连所有，房屋所有权人未考虑过出售该房屋，也未授权被告周辉报、施婷洁出售该房屋，故该《房屋买卖居间合同》无效，被告周送寿、李文连不承担任何责任。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告周送寿、李文连为夫妻。被告周辉报系被告周送寿、李文连之子，被告施婷洁系被告周送寿、李文连儿媳。被告周送寿、李文连共同共有位于常州市武进区潞城街道名桂坊公寓2幢甲单元701室的房屋一套。2017年2月5日，被告周辉报、施婷洁通过房产中介常居公司居间，以产权人的代理人的身份与两原告协商卖房事宜。中介第三方常居公司及原告均与被告李文连通话确认代理事宜，被告李文连未明确表示同意卖房也未明确拒绝。之后，被告周辉报、施婷洁以代理人的身份与两原告签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定：1、将被告周送寿、李文连所有的位于常州市武进区潞城街道名桂坊公寓2幢甲单元701室的房屋一套以920000元的价格出售给两原告；2、双方于2017年2月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成两个工作日内，办理产权变更登记手续；3、签约的代理人如果无权代理或承诺不当造成合同无法履行或无效的，需向守约方支付违约金、承担中介费用；3、双方还就过户税费、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订之日，中介常居公司代被告周辉报、施婷洁收取了原告20000元的定金。原告同�支付中介公司佣金及代办手续费用共计21260元。后，但至约定的办理资金监管手续之日，四被告却均拒绝前往办理，经原告多次催告，四被告仍置之不理。合同签订后，案涉房屋所在地的房价出现了上涨。故原告诉至法院，请求判如所请。
针对房屋涨价损失，被告自行委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对案涉房屋进行了价值评估，并形成了《房地产抵押评估报告》一份，显示案涉房屋在价值时点2017年6月22日的抵押价值为838000元。原告对该评估结论不予认可，遂申请本院委托其他评估机构对案涉房屋的价值重新评估。之后，本院委托江苏中大土地房地产评估有限公司以2017年6月28日为价值时点，对案涉房屋的价值进行评估，并形成《不动产评估报告》一份，原告为此垫付了评估费7677元。该评估报告显示案涉房屋在该时点的价值为1023300元。对于该评估报�，被告认为：1、该评估报告所根据的房屋价格走势是没有依据的，所确定的房屋成交价也与实际不符；2、该评估报告以2017年6月28日为价值时点是没有依据的，案涉《房地产买卖居间合同》签订于2017年2月5日，原告起诉之日为2017年4月5日，因此价值时点应当为2017年2月份；3、评估时没有听取被告的意见，不符合法定程序。为此，被告周辉报于2017年8月31日向本院申请调取案涉房屋所在小区内面积及位置相似的所有二手房实际成交价。本院于2017年9月7日向常州市住房保障和房产信息局房地产市场监管处调取了系统登记时间为2017年3月份、4月份案涉房屋所在小区的所有二手房成交系统备案价。2017年9月11日，本院致函江苏中大土地房地产评估有限公司，就案涉房屋在价值时点为2017年4月5日的价值进行了询价，江苏中大土地房地产评估有限公司于2017年9月14日向本院回函称�案涉房屋在该价值时点的总价值为995700元。考虑到被告所提交的《房地产抵押评估报告》并非系本院所委托的评估机构所出具且不为原告所认可，以及房管部门的系统备案价与实际价格存在一定出入等情况，故上述价格本院仅作为参考。对于江苏中大土地房地产评估有限公司出具的《不动产评估报告》及回函，因评估主体具有相应资质、评估程序合法，故对其出具的评估意见，本院予以采信。
本案的争议焦点为：1、案涉《房地产买卖居间合同》是否有效；2、被告应当承担的违约责任及分担问题。
对于第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告周辉报、施婷洁通过中介第三方签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。被告周辉报、施婷洁提出未经房屋所有权人授权擅自签订房屋买卖合同，该合同应认定无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，故被告周辉报、施婷洁的意见本院不予采信，原告有权解除上述房屋买卖合同，并要求被告周辉报、施婷洁承担违约责任。
对于第二个争议焦点，就责任主体而言，本院认为，原告虽然主张四被告均为责任主体，因被告周辉报、施婷洁未取得产权人的授权，同时合同签订后被告周辉报、施婷洁的行为也未得到产权人的追认，故根据合同的相对性，本案房屋买卖�同关系的当事人为两原告及被告周辉报、施婷洁，该合同对被告周送寿、李文连不发生效力。现由于被告周辉报、施婷洁的行为造成案涉合同被解除，故周辉报、施婷洁应当按照合同约定承担支付违约金或赔偿损失等法律责任。
关于原告主张的违约责任，原告明确是主张的为实际损失，其中原告已支付的定金及中介费，因分别有被告周辉报、施婷洁出具的收定金收条和常居公司出具的收款收据为证，本院直接予以确认。双方争议为房屋涨价损失部分，就该部分金额，本院认为75700元，并且应由被告承担。理由是，一方面，合同一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，此即为完全赔偿原则。因此，作�履行利益的房屋涨价部分，只要符合可预见性原则，作为违约方的被告均应当予以赔偿。另一方面，完全赔偿原则应当受到与有过失规则、减损规则等的限制。即当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大而没有采取，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，抑或对方对违约行为的发生本身也具有过错的，则应当相应地减轻违约方的责任。就本案而言，双方于2017年2月5日签订案涉房屋买卖居间合同，约定双方于2017年2月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或原告贷款放款两个工作日内办理产权过户登记。但在约定的过户之日到来后，被告明确向原告表示不履行合同义务，故在原告只支付了20000元定金从而并未丧失再次购房能力的情形下，其应当在合理期限内另寻房源，以作替代安排，避免因房价继续上涨而扩大损失。本院结合原告的催告及被告的答复情况、合同履行日期、本地二手房房源情况及社会一般认识，酌定该合理期限为2017年4月5日。而根据本院委托的江苏中大土地房地产评估有限公司向本院回函，2017年4月5日案涉房屋的价值为995700元，其与合同价格之间的差价75700元，此即为房屋涨价损失。又因原告系通过在常州市常居房地产营销策划公司的居间下与被告签订了案涉房屋买卖居间合同，且在签约过程中已尽到了相应的审慎注意义务，也按照合同约定履行了相应的先期义务，故应当认为原告对于违约的发生并无过错，被告应当就相应的违约责任承担全部的违约责任。综上，被告周辉报、施婷洁应当向原告支付房屋涨价损失75700元，返还定金20000元，赔偿居间费用损失21260元，合计116960元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告周辉报、施婷洁于本判决生效之日起十日内向原
告张国清、ＸＸ花返还购房定金20000元，赔偿居间费用损失21260元，支付房屋涨价损失75700元，合计116960元。
驳回原告张国清、ＸＸ花的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取1979元、评估费7677元，合计9656元，原告张国清、ＸＸ花负担3480元，由被告周辉报、施婷洁负担6176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审判员 黄 文 娣
二〇一七年九月二十八日
法 官 �理何健宏
书记员 马 超