四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终3113号
上诉人（原审被告）：陈宝玉，女，汉族，1965年3月6日出生，住武汉市江岸区。
委托代理人：余慧，女，藏族，1973年3月25日出生，住四川省康定县。案涉物业承租人成都达闻商务服务有限公司总经理。
被上诉人（原审原告）：成都世纪城物业服务有限公司。住所地：四川省成都市高新区大源组团世纪城新国际会展中心。
法定代表人：陈光孟，总经理。
委托代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。
上诉人陈宝玉与被上诉人成都世纪城物业服务有限公司（以下简称世纪城物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈宝玉的委托代理人余慧，被上诉人世纪城物业的委托代理人赵明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈宝玉系诉涉商铺的业主。其于2010年11月8日与世纪城物业签订了《前期物业管理服务合同》，约定由世纪城物业对陈宝玉所有的商铺进行物业服务。双方于合同第二条“物业管理服务内容与标准”之“房屋管理”中约定：对房屋共有部位及共用设施进行日常管理和维修养护，检测记录和保养记录齐全，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复；按相关规定巡查各出入口，车辆出入口、通道、公共阶梯、防火楼梯及其他共用部位，做好记录并及时维修养护；主出入口设有平面示意图，主要路口有路标，各公共配套设施、场地有明显标志。于“共用设施维修养护”中约定：对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；载人电梯在24小时正常运行（意外停电、检测时除外）；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；设备房保持整洁、通风、无跑冒滴漏和鼠害现象；道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；路灯、公共区域照明完好率不低于90%。于“协助维护公共秩序”中约定：保安门岗24小时值勤；对重点区域、重点部位定期巡查；引导车辆有序运行、停放；协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序（但不含乙方人身、财产保险保管责任）。于“保洁服务”中约定：合理设置果壳箱或垃圾桶，每日清运，垃圾袋装化，保持清洁、无异味；道路、广场、停车场等定期清扫、电梯厅、消防通道每日清扫一次，每周拖洗一次，楼梯扶手每日清洁，共用部位玻璃定期清洁，路灯照明定期清洁；共用雨污管道每处疏通一次，雨污水井每月检查一次，视情况及时清掏，代粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏；根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。于“绿化养护管理”中约定：有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期喷洒药物，预防病虫害。双方还于合同第十一条第三项中约定：乙方违反本协议，不按约定的收费标准的时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并追缴从逾期之日起每天千分之五的违约金。
原审另查明，自2013年7月1日开始，陈宝玉未缴纳物业服务费，截止2014年12月30日，陈宝玉欠物业服务费319236元。世纪城物业向原审法院起诉请求：一、陈宝玉向世纪城物业立即支付从2013年7月至2014年12月的物业管理服务费共计319236元。并支付违约金47885.40元（该违约金为从2013年7月起暂计算至2014年12月）；二、陈宝玉承担本案全部诉讼费用。原审庭审中，双方对该笔物业服务费的起止时间及金额并无异议。
原审法院查明以上事实，有世纪城物业提交的《都世纪城物业服务有限公司营业执照》、成都世纪城物业服务有限公司组织机构代码证、《企业名称变更核准通知书》、陈宝玉身份证、《成都新世纪环球中心东2区前期物业管理服务合同》《邮件详情单》《欠费状态清单》《应付违约金明细》，陈宝玉提交的《协调函》《邮件发送截图》《催费通知》及庭审记录在案佐证。
原审法院认为，双方的主要争议是被告陈宝玉以物业服务存在诸多问题而拒绝交纳物业服务费的主张是否成立。陈宝玉辩称，由于诉涉商铺存在消防回路的问题、女厕所设置问题、出现蟑螂的问题、出现停电的问题、代收快递服务不到位的问题，所以拒绝交纳物业管理费。原审法院认为，首先，陈宝玉所提交的《协调函》《邮件发送截图》均是其单方面制作形成的证据，即上述协调函的内容系陈宝玉单方的主张，并不足以证明函中所载内容客观存在，陈宝玉所提交的QQ聊天内容截屏也系部分业主的聊天记录，并非可证明物业服务质量问题的证据。故对于陈宝玉所提出的拒交物业服务费的理由，由于陈宝玉并未能提供证据加以证明其主张的物业服务问题客观存在，原审法院不予支持。其次，对于陈宝玉所辩称的诸如消防回路问题、女厕所设置问题、出现停电的问题、代收快递服务的问题，均不属于双方所签订的《前期物业管理服务合同》第二条“物业管理服务内容与标准”约定的服务或管理内容。故从证据分析及合同约定两方面看，陈宝玉拒交物业服务费的理由并不成立，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。故原审法院对世纪城物业要求陈宝玉支付自2013年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费319236元的主张予以支持。关于世纪城物业主张的违约金47885.40元，原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。于本案中，陈宝玉于庭审中申请法院予以调整，原审法院结合案件性质及违约时间，参照适当高于银行贷款利率的标准，酌情调整违约金按欠付物业服务费金额的10%计算，即31923.6元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、陈宝玉于该判决生效之日起十日内向成都世纪城物业服务有限公司支付物业管理服务费319236元、违约金31923.6元；二、驳回成都世纪城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3403元，由陈宝玉负担。
宣判后，原审被告陈宝玉不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，改判驳回世纪城物业的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由世纪城物业承担。事实与理由为：一、原审认定事实不清。被上诉人在履行与上诉人之间的《前期物业管理服务合同》中严重违约，被上诉人强制性断水断电、消防回路等问题造成了上诉人在使用商铺过程中直接、间接重大经济损失。二、一审法院没有处理上诉人在一审中要求调取证据的申请，存在严重程序问题。
被上诉人世纪城物业答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人提到的问题并不存在，也不属于被上诉人物业服务和物业管理的范围。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，世纪城公司在履行《前期物业管理服务合同》过程中是否存在违约行为，陈宝玉是否有权拒付或少付物业费，是本案在二审中的争议焦点。在本案中陈宝玉上诉主张世纪城物业存在以下违约行为：1.清洁卫生不到位导致鼠患，2.消防回路与建筑物体量不匹配，存在安全隐患，3.有业主被盗，存在安全隐患，4.不为业主充能源费导致断电。对此本院认为，世纪城物业是否充分履行物业服务和物业管理的义务，应该按照双方签订的《前期物业管理服务合同》约定的权利义务来判断。对于陈宝玉提到的上述1、3项属于合同第二条“物业管理服务内容与标准”中世纪城物业的义务，陈宝玉主张的因卫生问题存在鼠患、有其他业主被盗存在安全隐患，其提供的《协调函》、QQ截图均属于其单方陈述，无其他证据予以印证，故陈宝玉提供的证据尚不能证明世纪城物业存在违约行为；对于上述2、4项问题，并不属于《前期物业管理服务合同》约定的世纪城物业应履行的义务。综上，陈宝玉据以抗辩不应交纳物业费的理由，缺乏相应的证据，本院不予支持。
综上所述，陈宝玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费6806元，由上诉人陈宝玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冠男
代理审判员 陶田源
代理审判员 谈光丽
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 罗 刚