商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1002民初420号原告（反诉被告）：李龙子，男，1988年2月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏娟娟，女，1987年8月28日出生，汉族，农民，系李龙子之妻。委托诉讼代理人是陕西秦南律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾群英，女，1964年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭生民，男，1950年5月14日出生，汉族，系被告（反诉原告）贾群英姐夫。委托诉讼代理人：管粉娥，女，1954年3月26日出生，汉族，系被告（反诉原告）贾群英姐姐。原告（反诉被告）李龙子与被告（反诉原告）贾群英房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年3月8日立案后，依法组成合议庭。诉讼过程中，原告（反诉被告）李龙子撤回了对郭生民、管粉娥的起诉。本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李龙子的委托诉讼代理人苏娟娟、陈小燕，被告（反诉原告）贾群英的委托诉讼代理人郭生民、管粉娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉中李龙子向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贾群英返还原告3万元购房款后期费用。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月21日，原告欲购买被告贾群英商州区某房2-1-602室房屋时，被告贾群英告知原告其已将售房的相关事宜全部交由其姐夫郭生民、姐姐管粉娥负责办理。原告于是与郭生民、管粉娥协商购房事宜，后原告向郭生民、管粉娥支付了3万元房屋后期费用，郭生民、管粉娥向原告写下3万元收条，但此后被告并未与原告签订购房合同，而是将该房屋出售给他人。原告多次要求被告返还3万元购房款，被告均推诿不予返还。综上所述，被告拒不返还原告3万元购房款，严重侵害了原告的合法权益，原告无奈诉至法院，提出上述诉讼请求。贾群英辩称，原告所诉确有其事，但并没有说明合同纠纷发生的前因后果和是非曲直，以及要求被告返还3万元的理由和法律依据。而被告不同意返还原告3万元，是有充分事实理由和法律依据的。1、原告有失信违约过错行为，并给被告在经济上造成了重大损失。原告在2015年11月21日交付3万元之后不久，不讲诚信、出尔反尔、一再违背承诺，致使被告在经济上损失严重。2、原告所交3万元，从本质上看属于购房预付定金。如果单从被告的委托人所写收条字面上看，它确是原告买房交付后期费用的证明条。但从交付3万元在合同关系中所处的地位、所要达到的目的、所起的作用以及所造成的后果等本质问题上看，它具有确定买卖关系和法律合同意义上的担保或保证作用，约束和限制合同双方当事人，该3万元显属合同预付定金，而导致合同违约的责任又完全在原告一方，被告不予退还3万元就是天经地义、合理合法的。3、把首付款和所开普通票据视为购房预付定金，是商州房屋交易的普遍形式和习惯。被告在某房买下此房没有多久就想退卖，但开发商不给退房，让自己想办法转卖处理。4、未签订书面合同，把房屋再卖他人的过错责任完全在原告一方。因为客观事实是，原告一再违约，被告无奈同意相让1万元房款，催叫其到代理人家中商签修改合同时，原告得寸进尺，提出房屋价款总共为36万元，已付3万元，再付33万元。正是原告这一行为，致使书面合同签订夭折，买卖关系破裂。据上事实和理由充分说明，原告所交3万元作为合同担保定金，在原告严重违约并给被告一方造成重大经济损失和精神伤害的情况下，状告返还3万元缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉中贾群英向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告李龙子赔偿反诉原告贾群英经济损失55968.53元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实和理由：2013年4月下旬，反诉原告委托大姐夫郭生民和大姐管粉娥，在商州锦绣新天地公司即某房小区，购买105.23㎡商品房一套，平米价�3731.43元，一次性付款398330元。2014年7月，被告儿子胡思楠大学毕业留在苏州吴江，故决定卖掉此房，在吴江重新购房。为了便于卖房，所以就未交后期费用和领取钥匙。反诉被告得知此事，多次同其亲戚多人前来看房并经双方协商。2015年11月21日上午，在反诉被告交了3万元定金（后期费用）之后，反诉原告的二委托人征得李龙子和苏娟同意，当面打电话辞退了山阳买房人（房屋售价基本相同），反诉被告李龙子并承诺半月之内交清下欠37万元房款，二委托人收款后给其写了收条。同年11月30日前后，反诉被告之妻苏娟与其叔娘及一名水电工，要求再次看房，并提出让二委托人把所卖房子钥匙交给他们先改水电，对此要求，委托人未能答应。过了两天，苏娟又来到委托人家中突然提出，说其父亲看不上房子，要求退房，并让委托人给山阳原买房人打电话。委托人开始没有答应这一无理、可笑要求，随后打去电话询问，言说已买下房子。2015年12月8日上午6时20分和12月20日上午8时22分，苏娟和李龙子先后给二委托人发来要求退房、退款的手机短信。李龙子在短信中用了“……三万元这事儿我爸还不知道，知道后他有他的处理办法，也许不会太和善”的威胁、恐吓之语。紧接着，苏娟给喜洋洋中介公司的雷宝萍说让其帮助卖房。然而，没过几天，苏娟又打来电话说，已给委托人付了3万元，再给付36万元（比原定少1万元），如果代理人同意，她一个人就可以做主，无需同其他任何人商量，待元旦收假后双方签订书面合同。委托人考虑到身心健康不再受到伤害，尽早了结此事，征得反诉原告同意，无奈答应了减款1万元和签订书面合同的要求。2016年元旦过后，苏娟和其弟拿着打印好的格�合同找到委托人，要求签订书面合同。委托人看过合同，认为这种格式合同不符合买卖双方实情，希望重新商议修定，但反诉被告坚持己见，一走了之。后在委托人的一再催促下，古历正月十五前几日，李龙子和苏娟及其叔娘又来到委托人家中，仍旧拿着那份合同，在委托人与其商议修改合同中，李龙子突然提出说，房价一共是36万元，已付了3万元，然后再付33万元（意指再压减3万元），并且还要从中扣押5000元作为办理过户手续的押金。对此无理要求和严重违约行为，委托人当时感到无比气愤。至此，导致书面合同修签夭折，双方买卖关系破裂。苏娟叔娘见此情形，当面向二委托人表示歉意和安慰，并说是李龙子和苏娟未给大人说实话，他俩无力买房，过错在原告一方。为减少经济损失和精神折磨，2016年3月12日，反诉原告以36万元价款，将该房屋卖给商州杨牛娃�女杨洁。根据上述事实和理由，反诉被告所交3万元不予返还,同时给反诉原告在经济上造成的55968.53元损失应予赔偿。李龙子对贾群英的反诉辩称，1、反诉原告称：“在原告交了三万元定金（后期费用）之后……并承诺半月之内交清下欠37万元房款”，此说法没有法律依据及事实依据。《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，双方在《收条》中已经明确约定该3万元属于后期费用，并没有将3万元作为定金的意思表示。交付3万元后期费用时，并没有具体说明房款的具体支付时间，反诉原告称半月之内付清，并没有证据支持。2、反诉原告称：“李龙子突然提出说……并且还要从中扣押五千元作为办理过户手续的押金”，此说法不符合事实。真正的事实是，双方在签订买卖合同过程中，反诉原告的委托人将后期费用的收据出示后，契税从5974.97元变成11779.77元，这才得知反诉原告隐瞒所出售给反诉被告的房屋不是其购买的首套房屋，反诉被告要求反诉原告按照最初的约定承担房屋契税，反诉原告非但不同意，还将房屋出卖，是严重失信行为。3、反诉原告要求赔偿损失没有事实及法律依据。本案中，导致双方没有订立合同的真正原因是反诉原告故意隐瞒该套房屋非首套房，而使契税增加，导致双方没有签订书面合同，反诉原告过错在先，反诉被告没有任何过错，不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据：原告（反诉被告）李龙子提交的入住须知、二手房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）李龙子提交的收条，被告（反诉原告）贾群英对真实性无异议，但否认对方的证明目的。本院对其记载的支付3万元的内容予以认可,该3万元为房屋价款的一部分。2、被告（反诉原告）贾群英提交的购房交款票据，原告（反诉被告）李龙子认为没有原件，但认可贾群英为该房产的实际所有人，对该份证据本院予以认可。3、被告（反诉原告）贾群英提交的吴江购房合同、缴费票据及证人证言，原告（反诉被告）李龙子认为与本�无关，并对证据的真实性提出异议。因贾群英未提供转账凭证，无法证实借款的真实性；同时，该组证据说明的是双方合同磋商之前发生的事实，贾群英亦无法证明该组证据与本案具有直接的关联性，不应作为本案证据予以认可。4、被告（反诉原告）贾群英提交的后期费用交款票据、短信抄录材料，原告（反诉被告）李龙子对真实性均无异议，但否认对方的证明目的。结合双方陈述，交款费用实际产生，短信抄件亦属真实，对上述证据本院予以认可。6、被告（反诉原告）贾群英提交的买卖合同，原告（反诉被告）李龙子对真实性表示认可，但认为与本案无关联性。结合双方陈述，该证据能够证实贾群英最终将争议房产出卖的事实，对该证据本院予以认可。7、被告（反诉原告）贾群英提交的违约损失清单，只是其损失的计算明细，并非证明案件事实的材料，不作为证据予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年11月21日，原告（反诉被告）李龙子欲购买被告（反诉原告）贾群英商州区某房2-1-602室房屋时，被告（反诉原告）贾群英告知原告（反诉被告）李龙子其已将售房的相关事宜全部交由其姐夫郭生民、姐姐管粉娥负责办理。原告（反诉被告）李龙子于是与郭生民、管粉娥协商购房事宜，达成购房的口头协议，原告（反诉被告）李龙子随即向被告贾群英的委托人郭生民、管粉娥支付了3万元房屋后期费用，郭生民、管粉娥向原告（反诉被告）李龙子书写了收条，收条载明：“今收到李龙子购买某房贾群英2号楼一单元602室毛坯现房，�理交房支付后期费用叁万元整。准确费用以所办票据为准。收款人：郭生民、管粉娥，2015年11月21日”。后双方协商变更房屋价款，但一直未签订书面购房合同。2015年12月，原告（反诉被告）李龙子以房屋价格过高为由表示不再购买该房屋。2016年3月12日，被告（反诉原告）贾群英将该房产卖给案外人杨小牛，但未返还原告（反诉被告）李龙子支付的3万元。对有争议的房屋价款，原告（反诉被告）李龙子提交了二手房买卖合同，虽然该合同仅是双方磋商的草本，但记载有“按叁拾玖万元购房价款的1%支付违约金”的字样；同时，被告（反诉原告）贾群英购房时也交付了398330元价款。以上这些事实，可以与被告（反诉原告）贾群英的陈述相互印证，证明本案当事人最先协商的房屋价款为40万�（含后期费用），后又调整为39万元。本院认为，本案系因双方购买房屋引发的纠纷，争议的焦点是合同是否成立以及双方责任问题，属房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”现双方对合同成立产生争议，原告（反诉被告）李龙子与被告（反诉原告）贾群英的委托人郭生民、管粉娥于2015年11月21日达成了口头的房屋买卖合同，并出具了收条。通过该收条，能够确定双方当事人的姓名（李龙子与贾群英）、标的（某房2号楼1单元602室毛坯房）、数量（1套）、后期费用（支付3万元，准确费用以所办票据为准）；通过双方陈述，能够确定合同的价款（从40万元调整为39万元）。根据前述规定，合同的必备条款齐备，应当认定双方签订的房屋买卖合同已经成立。合同成立后，因原告（反诉被告）李龙子未付房款，被告（反诉原告）贾群英将该房屋转卖他人，应认定双方已合意解除了合同。关于本诉，因双方房屋买卖合同已经解除，被告（反诉原告）贾群英应向原告（反诉被告）李龙子返还3万元房屋预交费用。被告（反诉原告）贾群英主张该笔预交费用为购房预付定金，但双方并没有明确的约定。鉴于现实生活中对买卖房屋涉及付款内容�及方式的多样性，无确定的交易习惯，故本院不宜以不确定的交易习惯确定上述后期费用为预付定金，对被告（反诉原告）贾群英的主张本院不予认可。关于反诉，在合同订立后，原告（反诉被告）李龙子未依约支付房款，构成违约，应赔偿因此给被告（反诉原告）贾群英从合同磋商到解除期间造成的损失。针对被告（反诉原告）贾群英的诉讼请求，结合本案实际的情况，本院酌定由原告（反诉被告）李龙子赔偿被告（反诉原告）贾群英损失15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贾群英返还原告（反诉被告）李龙子后期费用30000元；二、原告（反诉被告）李龙子赔偿被告（反诉原告）贾群英损失15000元；以上一、二项金钱给付相抵，由被告（反诉原告）贾群英在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李龙子15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费550元，由被告（反诉原告）贾群英承担。反诉受理费600元，由原告（反诉被告）李龙子承担300元，被告（反诉原告）贾群英承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  李刚龙人民陪审员  李高岐人民陪审员  喻荆民二〇一七年九月六日书 记 员  李晓燕