湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初2401号原告：徐联鳌，男，1956年10月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：杨志，男，1980年9月30日出生，汉族，户籍地湖北省浠水县，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人:杨辽宁，湖北富川律师事务所律师。第三人：徐凯，男，1988年8月13日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告徐联鳌与被告杨志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法追加徐凯为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐联鳌、被告杨志的委托诉讼代理人杨辽宁、第三人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐联鳌向本院提出如下诉讼请求：一、原、被告之间商铺租赁合同已于2018年1月31日解除；二、杨志支付拖欠徐联鳌的2018年1月1日至2018年1月31日商铺租金人民币15000元（180000元/年÷12个月）、租房违约金人民币55800元（180000元/年÷2×2%×31天），合计人民币70800元；三、杨志支付2009年至2010年租金人民币100000元（每年租金50000元计算）；四、杨志按商铺租赁合同约定支付徐联鳌2018年1月1日起至判决生效之日止占用商铺经济损失；五、杨志腾退涉案商铺归还徐联鳌；六、本案的诉讼费用全部由杨志承担。事实与理由：徐联鳌于2015年1月1日将自己所有的16间商铺，共计122平方米，租给杨志经营水产品，每月租金16666.67元，经营期限5年，分别为：第一年190000元，第二年190000元，第三年190000元，第四年200000元，第五年210000元，至2019年12月止。杨志于2018年1月1日起违约拒付租金给徐联鳌。2018年1月10日，徐联鳌书面通知杨志，10日内交付租金及违约金，否则徐联鳌单方解除与杨志的商铺租赁合同，但通知期限届满后，杨志仍未交租，为此徐联鳌于2018年1月31日通知解除与杨志的商铺租赁合同，为维护自身合法权益，徐联鳌特诉至本院，请求判如所请。被告杨志辩称，请求双方继续履行租赁合同；同意支付2018年1月1日-1月31日的租金15000元；对于徐联鳌要求支付的房屋违约金，因杨志没有违约行为，不同意支付；2009年至2010年之间，双方没有租赁关系，不同意第三项请求；杨志对履行的合同既没有过错，也没有给徐联鳌造成实际损失，不同意支付诉讼费。综上，不同意徐联鳌的诉讼请求。第三人徐凯述称，对徐联鳌的诉讼请求均无异议。经审理查明，徐凯系徐联鳌之子。位于武汉市武昌区南湖中央花园购物中心**********************************、328号房屋（房屋所有权证分别为昌2010009504、昌2010009391、昌2010009395、昌2010009417、昌2010009457、昌2010009507、昌2010009455、昌2010009412、昌2010009420、昌2010009392、昌2010009393、昌2010009365昌2010009367、昌2010009575、昌2010009569、昌2010009574）于2010年7月19日、2010年7月20日登记在徐凯名下，证载合同日期均为2007年1月7日。徐联鳌自述2007年至2008年12月31日为上述商铺的托管期；2009年至2010年由其自行对外出租，其中8个商铺由案外人承租，8个商铺由杨志承租；2015年1月1日起，全部16个商铺由杨志承租；杨志未缴纳2009年至2010年的租金。2010年1月12日，徐联鳌与杨志签订《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》，约定“1、现经营人员场地商铺从2010年1月1日起到2014年12月31日止，由杨志经营……2、经营期间的商铺当年租金60000元，分两次付清，上半年租金应在上年12月31日之前付租金50%，到2010年6月30日再付50%，2011年1月1日起至12月31日年租金64800元，2012、2013、2014每年66000元付款方式同上……5、租金必须按时交，有意、无意拖欠达3天（含3天）每天按半年总金额的2%扣保证金。6、保证金20000元，终止经营合同时，乙方将场地恢复到出租前原状，经双方查看同意后退还……”2014年12月31日，双方再次签订《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》，约定“1、甲方现将武昌区建安街南湖生鲜市场内的十六个摊位交由杨志经营……2、本合同租期五年时间，从2015年1月1日起到2017年12月31日止，由杨志经营。每年租金190000元。分两次交清，每年12月31日前交下年上半年租金，每年6月30日前交下半年租金，2018年1-12月租金200000元。2019年1-12月租金210000元。本次合同5年……5、租金必须按时交，有意、无意拖欠达3天（含3天）每天按半年总金额的2%扣保证金……9、本摊位的产权人：徐凯，本合同甲、乙双方签订人徐联鳌与徐凯系父子关系，本合同由徐凯委托父亲徐联鳌全权委托与乙方签订，一切法律责任由徐联鳌履行……今收到2015年-2019年12月，收长期保证金20000元。”庭审中，原、被告均认可双方自2010年1月1日起建立租赁关系；2010年1月1日至2017年6月30日杨志均按期支付租金；2017年7月1日，双方协商租金调整为180000元/年；2017年7月1日至2017年12月31日租金已按照此标准实际支付；杨志自2018年1月1日起未缴纳租金。双方确认杨志已于2018年4月11日腾退诉争16个商铺。徐联鳌提交2018年1月20日《解除合同通知书》，载明“2017年12月31日之前应付下年度半年的租金，于2018年1月5日还没有交租金，2018年1月10日是最后期限，如果还是没有交，视为你自行放弃合同执行，从2018年1月31日止解除合同。”杨志表示已收到该通知书。案件审理过程中，徐凯到庭陈述，知晓原、被告签订的《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》，同意徐联鳌以自己的名义出租诉争商铺，并主张合同权利。另查，2007年1月7日，徐凯（甲方）与武汉南国房地产交易有限公司（乙方）签订《南湖生鲜市场产权商铺租赁合同书》，约定甲方同意将其购买的本案诉争商铺出租给乙方经营使用，用于开设南湖生鲜市场，乙方在租赁期间依法经营管理不受甲方干预；租赁期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；乙方每年应向甲方支付年租金59143元，每月租金4929元。上述事实，有当事人陈述、《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》、《解除合同通知书》、《南湖生鲜市场产权商铺租赁合同书》、房屋所有权证、产权登记信息查询单等证据加以证明。上列证据在法庭上出示，由当事人质证，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行了质疑、说明与辩驳。本院认为，原、被告签订的《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，杨志实际占有使用诉争商铺，应当依约缴纳租金。双方签订的2014年12月31日《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》中约定“租期五年时间，从2015年1月1日起到2017年12月31日止，由杨志经营，每年租金190000元。分两次交清，每年12月31日前交下年上半年租金，每年6月30日前交下半年租金，2018年1-12月租金200000元。2019年1-12月租金210000元。本次合同5年……”杨志表示从合同条文来看，双方仅约定了2015年1月1日至2017年12月31日止的租金给付时间，此后的租金给付时间双方并未约定，杨志并不存在违约行为。对此本院认为，合同虽未明确2018年1月1日之后的租金给付时间，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合双方2010年1月12日签订的《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》及此前合同履行的实际情况，2018年1月1日之后的租金给付时间应参照此前双方交易习惯，即2017年12月31日之前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金。因杨志未依约支付租金，徐联鳌要求其按180000元/年的标准支付2018年1月1日至2018年1月31日的租金15000元，本院依法予以支持。双方约定“租金必须按时交，有意、无意拖欠达3天（含3天）每天按半年总金额的2%扣保证金”，杨志应当按此标准自2018年1月4日起承担延期支付的违约责任，杨志关于此约定从字面上理解保证金应为违约责任上限的主张，暂无相反证据予以推翻，本院依法予以采信。杨志已交付徐联鳌的20000元保证金应作为违约金扣除，不再退还，无需另行支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”徐联鳌自述因杨志逾期支付租金，其已于2018年1月20日通知于2018年1月31日解除诉争合同，杨志确认已收到该通知，故双方签订的2014年12月31日《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》已于2018年1月31日解除。合同解除后，杨志继续占有使用诉争商铺至2018年4月11日，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”双方已协商一致变更租金为180000元/年，徐联鳌主张按双方合同约定的原租金标准计付2018年2月1日至2018年4月11日占用商铺经济损失，无法律依据，占用商铺经济损失应以180000元/每年计付；2018年1月1日至2018年1月31日止为双方租赁合同有效履行期间，本院已判令杨志依约支付租金，徐联鳌要求杨志另行支付此段期间的占用商铺经济损失无法律依据，本院不予支持；因杨志已于2018年4月11日腾退诉争商铺，其关于杨志腾退诉争商铺的诉讼请求，杨志已事实上履行完毕，本院不再另行处理。徐联鳌关于要求杨志支付2009年至2010年欠付租金的诉讼请求，因未向本院提交充足证据证实杨志在此期间占有使用诉争商铺，并欠付租金，亦未提交此前向杨志催收上述期间欠付租金的相关证据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条第一款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告徐联鳌与被告杨志签订的2014年12月31日《南湖生鲜市场（售鱼商铺租赁合同）》已于2018年1月31日解除；二、被告杨志应于本判决书生效之日起十日内支付原告徐联鳌2018年1月1日至2018年1月31日租金15000元及租房违约金20000元（此款优先从被告杨志已交付的20000元保证金中抵扣）；三、被告杨志应于本判决书生效之日起十日内支付原告徐联鳌2018年2月1日至2018年4月11日占有商铺经济损失35000元[180000元/年÷12个月×（2+1/3）]；四、驳回原告徐联鳌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3716元，减半收取1858元，由被告杨志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  郭思文二〇一八年四月十三日书记员  李婧媛