上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3214号
上诉人（原审原告）上海盛通塑料制品有限公司。
委托代理人吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海多森实业有限公司。
委托代理人戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。
委托代理人张志超，大沧海律师事务所上海分所律师。
上诉人上海盛通塑料制品有限公司（以下简称盛通公司）因与被上诉人上海多森实业有限公司（以下简称多森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，涉案房地产系中国人民解放军＊＊＊＊＊部队所有，2010年12月24日，该部队与案外人上海＊＊＊＊＊实业有限公司（以下简称＊＊＊＊＊公司）签订《军队房地产租赁合同》租赁涉案房地产，租赁意向六年，三年一签，自2011年3月1日至2014年2月28日止。2013年6月9日，中国人民解放军房地产管理局向＊＊＊＊＊公司颁发了《军队房地产租赁许可证》，载明租赁房地产位置为“上海市浦东新区凌白路＊＊＊＊＊号”，租赁用途为“加工、仓储、办公”，场地面积为7，500平方米，有效期限自2013年3月1日至2014年2月28日。
2011年9月11日，＊＊＊＊＊公司与多森公司签订《房地产租赁合同》，将上述房屋场地出租给多森公司，租赁期限从2011年12月10日起至2019年12月9日。
2013年8月9日，多森公司作为甲方（出租方），盛通公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方将本市浦东新区凌白路＊＊＊＊＊号中最南端的房屋出租给乙方，建筑面积约3，300平方米，房屋类型为工业、仓储，房屋的用电由乙方自行解决，包括之后发生的关于用电的问题均由乙方自行解决；乙方承诺租赁该房屋作为工业使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2-1条约定，甲方于2013年8月9日前向乙方交付房屋，租赁日期自2013年8月9日起至2019年12月31日止，其中2013年8月9日至2013年8月31日为免租期，租金从2013年9月1日开始计算。3-1条约定，首期租金支付为9个月，之后租金为六个月支付一次，始终遵守先付后用的原则；首期租金为人民币（下同）58万元，需在合同签订当日全额支付（含租赁保证金）。4-1条约定，双方在签订合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即56，666元。5-1条约定，乙方在使用期间自觉遵守国家和军队的有关规定，服从管理并接受部队有关部门监督检查。5-4条约定，乙方另需装修或者增设股数设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方报有关部门批准后，方可进行。8-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的……（四）乙方逾期不支付租金累计超过15日的（五）乙方在此场地从事违法乱纪行为（六）乙方擅自让涉外人员随意出入，给部队管理造成影响的。9-2条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施设备的，甲方可要求乙方恢复原状以及赔偿。9-3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方无权要求返还保证金及已付租金。补充条款中约定，甲方同意乙方在办公室北侧围墙处建造不超过100平方米的宿舍楼，所有相关费用均由乙方承担，建造完成后产权归甲方所有，乙方可一直使用到搬离本厂区为止，使用过程中乙方无需支付费用。
合同签订以后，多森公司于2013年8月9日将房屋交付给盛通公司，盛通公司则向多森公司支付了租金48万元，未支付押金。
另查明，盛通公司接收房屋后，对租赁房屋进行了装修，共计支出建筑装潢材料费用51，820.50元，另外购买了高压电缆1，350米共计108，000元。后盛通公司离开租赁场所，在告知多森公司后，多森公司向盛通公司返还了租金30万元。
又查明，盛通公司经工商部门核准登记的经营范围为塑料制品、包装材料等的销售（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营），注册地为上海市浦东新区人民塘路＊＊＊＊＊号。2013年5月8日，中国人民解放军房地产管理局向盛通公司颁发《军队房地产租赁许可证》一份，其中房地产位置为上海市浦东新区三甲港人民塘路＊＊＊＊＊号，租赁用途为销售。
2013年12月25日，中国人民解放军＊＊＊＊＊部队作出《关于清退塑料制品加工项目的情况说明》，其中载明该部与＊＊＊＊＊公司就浦东凌白路东首北3号空闲场地的租赁，＊＊＊＊＊公司于2013年4月报请该部对部分仓储进行转租经营。2013年8月19日，该部组织安全检查时发现，＊＊＊＊＊公司部分仓储转租项目系从事塑料制品加工，因塑料制品属于易燃品，且该转租企业因存在污染、无证经营等问题被合庆镇政府挂号，作为必须清退的企业之一。不符合《空军空余房地产租赁管理规定》的相关规定。经实地检查与走访核实，并报请部队租赁领导小组研究，于2013年8月29日通知＊＊＊＊＊公司：该塑料制品加工项目必须9月10日前坚决予以清退。
盛通公司于2014年1月8日诉诸原审法院，请求判令：1、归还租金180，000元，2、赔偿投入的电缆损失费108，000元，3、赔偿装修损失费51，820.50元。
审理中，盛通公司向法院提供照片以证明其对租赁房屋进行了清理和装修，照片显示房屋位于“龙东支路＊＊＊＊＊号”，双方确认该地址与合同约定的“浦东新区凌白路＊＊＊＊＊号”是同一地址。
盛通公司表示，其对租赁房屋进行清理装修后，在铺设电缆期间即遭部队阻拦，还未搬入使用就已于2013年8月底左右被迫离开，即盛通公司的合同目的无法实现，故要求解除合同，多森公司返还全部租金，另外，因电缆铺设之后已无用，故要求多森公司赔偿其全部的装修损失和电缆损失。多森公司同意解除合同，但认为解除合同的原因在于盛通公司自身，另外，盛通公司搬离时间并非是8月底，应该是9月份，盛通公司于9月中下旬才告知多森公司因生产经营问题要走，过了段时间才找多森公司谈租金的问题，之后多森公司向盛通公司退还了30万元租金，至于剩余的18万元租金其有权根据合同约定作为违约金予以没收。其在退还租金的同时明确要求盛通公司将现场清理干净，但盛通公司离开后至今未清理，也未与多森公司办理房屋交接手续，房屋至今空置。没收租金作为违约金后，其不再另行向盛通公司主张租金损失，另外，在其不承担盛通公司主张的装修损失和电缆损失的前提下，愿意再返还盛通公司5万元租金，即仅要求盛通公司承担违约金13万元。
原审法院经与中国人民解放军＊＊＊＊＊部队联系，该部表示其了解到盛通公司污染环境的情况，故至租赁房屋处进行实地检查，要求盛通公司暂缓装修和铺设电缆，但盛通公司仍擅自铺设和装修。经走访核实，盛通公司不符合军队房地产租赁管理的相关规定，故该部于2013年12月25日向＊＊＊＊＊公司出具了相关情况说明，部队并没有阻止盛通公司搬入。
原审认为，上诉人、被上诉人间的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。
根据合同约定，盛通公司在租赁期间应自觉遵守国家和军队的有关规定，服从管理并接受部队有关部门监督检查，但盛通公司在相关部队检查要求其暂缓装修和铺设电缆的情况下仍继续施工，之后又擅自离开租赁场所，显属违约。审理中，双方就解除合同均无异议，法院予以准许并在判决书中予以明确。
合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，盛通公司中途擅自退租的，无权要求返还保证金及已付租金，若违约金不足抵付多森公司损失的，盛通公司还应负责赔偿，若三年内违约最低不少于六个月租金，本案合同解除系盛通公司违约所致，在多森公司已向盛通公司返还了大部分租金并表示不再另行主张租金损失的前提下，多森公司要求没收未退还部分的剩余租金作为违约金具有合同和法律依据。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；况且，盛通公司在部队要求其暂缓装修和铺设电缆的情况下仍继续施工，故盛通公司主张装修和电缆损失法院不予支持。在此基础上，多森公司自愿将违约金调低至13万元，愿意再返还盛通公司5万元租金，经查并无不当，法院可予准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一四年九月十五日判决：一、解除上海盛通塑料制品有限公司与上海多森实业有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、上海多森实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海盛通塑料制品有限公司租金人民币50，000元；三、驳回上海盛通塑料制品有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6，400元，由盛通公司负担5，350元、多森公司负担1，050元。
判决后，盛通公司不服，上诉称，原判违背法律事实：上诉人承租房屋后装修中遭房主（部队）阻止，因装修施工尚未完成不存在所谓生产资质及严重污染问题；原审判决理由及适用法律错误：原审认为其擅自离开租赁场地，但实际系房主（部队）派人封锁场地，其无法进入只能离开。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或发回重审等。
多森公司辩称，上诉理由无据，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人盛通公司与被上诉人多森公司于2013年8月9日签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系属合法有效。有效合同约束当事人全面履行之。本案上诉争议焦点为解约责任之归属。根据查明事实，本案租赁合同明确约定，盛通公司作为承租人在租赁期间应自觉遵守国家和军队的有关规定，服从管理并接受部队（即房屋权利人）有关部门监督检查。但盛通公司本系塑料制品加工企业，根据房屋权利人（中国人民解放军＊＊＊＊＊部队）出具的情况说明，其属当地政府挂号之污染、无证经营企业，应予清退，并已通知上诉人清退问题。应该认为，上诉人按约在承租期间应服从部队监管，其由于自身经营性质原因造成实际不能履行租约显然不能归责于出租人多森公司或他方，依法应自行承担退租责任，其上诉理由不具有合同及法律依据。应该认为，上诉人因自身原因被监管后撤离租赁房屋，原审依此要求其承担解约责任具备客观事实基础，应属合法有据。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人盛通公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，647元，由上诉人上海盛通塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年二月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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