贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3241号上诉人（原审被告）陈文源，男，1947年1月30日出生，汉族，身份证号5201031947********，住贵州省贵阳市云岩区中华北路***号。被上诉人（原审原告）贵州侨新可乐有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路229号。法定代表人陈建麟，该公司总经理。委托代理人汪军，公司员工。上诉人陈文源因与被上诉人贵州侨新可乐有限公司（以下简称“侨新公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判查明，原告侨新公司（甲方）与被告陈文源（乙方）于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于贵阳市云岩区中华北路233号门面出租给被告用于商业经营；租赁期限为2013年7月1日至2014年7月1日；租金为8138元/月，按季支付；租赁期间，被告若拖欠租金累计达1个月，原告有权解除合同，收回出租房屋，造成损失的，由被告赔偿；被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权按应付租金的15%要求被告支付违约金。2014年3月27日，贵阳市云岩区人民政府发布《云岩区人民政府关于中华北路原市北路小学及周边棚户区改造项目地块房屋征收公告》，因被告陈文源租赁原告的房屋属征收红线范围内，属于被征收房屋。合同到期之后，被告继续使用租赁物，原告以7138元/月的标准收取租金至2015年11月1日，从2015年11月1日之后，被告未交付过房屋租金且一直占有、使用租赁房屋。原告多次催收未果。为此，为了维护自己的合法权益，原告向法院提出了以下诉请：1、请求解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、请求被告返还原告租赁房屋；3、请求被告支付原告房屋租金24983元（2015年11月1日至2016年2月15日），违约金1748.81元（2015年11月1日至2016年2月15日，按月利率2%计算），要求被告支付原告租金及违约金至实际付清时止；4、本案诉讼费、保全费、代理费、公告费由被告承担。还查明，位于贵阳市云岩区中华北路233号房屋产权登记人为贵州侨新可乐有限公司。原判认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原、被告双方在合同到期之后，被告继续使用租赁物并交付租金，原告继续收取租金且未提出异议，即原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方将租金标准变更为7138元/月，租金按月支付。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。本案当中，被告未依约支付2015年11月1日至2016年2月15日期间的房屋租金，原告要求其支付租金、承担违约金的诉请，予以支持。在合同到期后，原被告双方均已知晓涉案房屋属于被征收房屋，被告作为一个完全民事行为能力人，选择继续履行合同时应当预见房屋拆迁会对自己的经营产生一定的影响，双方将租金变更为7138元/月，视为双方已充分、合理考虑拆迁因素对租金的影响，故以7138元/月的标准对上述租金进行计算，即为24983元（7138元/月×3.5月），从2016年2月16日至合同解除之日的房屋租金及合同解除之后实际发生的房屋占有使用费以7138元/月的标准进行计算。原告因被告违约主张按照月利息2%计付违约金，已超过同期银行贷款利率计付的利息，且原告未提供因被告违约造成其实际损失的证据，不能确认其损失状况，其诉求违约金额明显偏高，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告主张不符合违约与损失相当的赔偿原则，不予支持。但被告违约拖欠租金给原告造成损失客观存在，被告亦应承担相应的赔偿责任，故酌定以被告所欠租金计算逾期付款利息为被告的违约金，计算方式为：以被告欠租金额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率平均值4.67%进行计算，从2015年11月1日（被告欠租之日）起计算至2016年2月15日，即219.18元（7138×105÷365×4.67%+7138×75÷365×4.67%+7138×45÷365×4.67%+7138×15÷365×4.67%=219.18），超过部分，不符合法法律规定，不予支持；从2016年2月16日至合同解除之日实际发生的违约金以中国人民银行同期贷款利率平均值4.67%进行计算，以实际违约天数计算，合同解除之后的违约金主张不予支持。因被告已拖欠租金累计达1个月，根据合同的约定，原告有权解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原、被告合同解除之后，原告有权要求被告搬离、返还租赁物，予以支持。被告陈文源主张的拆迁补偿费、值班费及水电费,因其未提出反诉请求，不予评判。原告主张的保全费、公告费及代理费，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵州侨新可乐有限公司与被告陈文源之间的房屋租赁合同；二、被告陈文源自本判决生效之日起十日内返还原告贵州侨新可乐有限公司所有的位于贵阳市云岩区中华北路233号的房屋；三、被告陈文源自本判决生效之日起十日内支付原告贵州侨新可乐有限公司房屋租金及违约金共25202.18元（2015年11月1日至2016年2月15日），并支付从2016年2月16日至合同解除之日的房屋租金及合同解除之后实际发生的房屋占有使用费（每月按7138元计算），2016年2月16日至合同解除之日实际发生的违约金（按每年4.67%计算）；四、驳回原告贵州侨新可乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取235元，由被告陈文源负担。（此款原告贵州侨新可乐有限公司已预交，被告陈文源在本判决生效之日起十日内一次性支付给原告贵州侨新可乐有限公司）。一审宣判后，上诉人陈文源不服该判决，提起上诉称，拆迁公告贴出一年半后，租赁环境破坏，无法经营，且因被上诉人没有及时与拆迁办签订拆迁补偿协议，导致我无法拿到补偿款，所以不应由我来承担租金与违约金，故请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人侨新公司答辩称租房子交房租天经地义，不交房租交违约金也是天经地义的。二审中双方均未提交新证据。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，侨新公司（甲方）与陈文源（乙方）于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于贵阳市云岩区中华北路233号门面出租给被告用于商业经营；租赁期限为2013年7月1日至2014年7月1日；租金为8138元/月，双方在合同到期之后，上诉人继续承租，被上诉人未提出异议，即原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，且二审时上诉人亦同意解除合同，故原判判决租赁合同解除并无不当。上诉人租赁房屋期间未依约支付2015年11月1日至2016年2月15日期间的房屋租金，故原判根据本案实际情况判决上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。对于上诉人称因拆迁导致租赁环境破坏，无法经营，故不应承担租金及违约金的上诉理由，本院认为，在合同到期后，双方均已知晓涉案房屋属于被征收房屋的事实，上诉人选择继续履行合同，其应承担房屋拆迁会对自己的经营产生的不利影响，故对该上诉理由不予支持。至于上诉人称因被上诉人未及时签订补偿协议导致其无法拿到拆迁补偿款的上诉理由，因该案系租赁合同纠纷，拆迁安置补偿与本案无关，故本院不予处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人陈文源负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年八月十二日书 记 员  陆治杭