烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）福东民初字第140号
原告：孙大峰，男，汉族，住栖霞市西城镇。
委托代理人：李伟、林燕，山东福阳律师事务所律师。
被告：刘刚，男，汉族，住烟台市福山区福新街道办事处。
被告：高慧，女，汉族，住烟台市芝罘区盛尧街。
委托代理人：曲学松，山东西政律师事务所律师。
原告孙大峰与刘刚、高慧商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙大峰委托代理人李伟及被告高慧委托代理人曲学松到庭参加诉讼。被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告孙大峰诉称，2013年8月，原告到福山区丽皓福仕汇售楼处购买该小区的房屋用于结婚。后经该售楼处销售人员即被告高慧介绍，原告与被告刘刚协商在该小区购房事宜。经商定，原告向被告刘刚交纳首付款165000元，被告刘刚向原告出具收据一张，被告高慧对上述事实进行担保，并在收据上签字予以确认。截至目前，被告仍未向原告交付房屋。现原告诉至法院，请求依法判令被告刘刚返还原告购房款165000元及违约金；被告高慧对被告刘刚返还购房款及违约金承担连带保证责任；并由二被告承担诉讼费用。
被告刘刚未到庭未答辩。
被告高慧辩称，1、被告高慧系烟台鼎汇房地产营销策划有限公司员工，为原告介绍被告刘刚系职务行为，其行为后果应由其所在单位承担责任，故原告起诉被告高慧无任何依据。2、原告和被告之间约定买卖房屋，被告高慧只是居间介绍。被告高慧作为居间人向二人报告订立合同的机会，不承担买卖双方的权利义务，也不承担原告要求的保证义务。3、原告向被告刘刚交纳首付款，被告刘刚出具收条并承诺于2013年9月3日签订合同，被告高慧出于好意也签字，被告高慧的签字行为不构成法律意义上的保证，原告要求被告高慧承担返还购房款及违约金的保证责任明显缺乏依据。即使被告高慧的行为构成保证，也超过了担保法规定的六个月保证期间，保证责任免除。4、原告作为购房人，应当尽到相应的注意义务，审核被告刘刚提供的有关房屋权利的相关材料并实地勘查。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回对被告高慧的诉讼请求。
经审理查明，关于购房基本情况，原告主张2013年8月，原告到烟台市福山区丽浩福仕汇售楼处购买房屋，经被告高慧介绍，原告购买被告刘刚位于该小区的抵顶房屋一套，即丽浩福仕汇1号楼1001号房；原告向被告刘刚交付购房款165000元（其中出具收据当日交付现金155000元，另10000元为定金转购房款），约定了签订购房合同时间及违约责任，并由被告高慧担保，现被告仍未向原告交付房屋。为证明上述主张，原告提供如下证据予以证明：证据1、2013年8月27日被告刘刚出具的收据一份，载明，“今收到孙大峰丽浩福仕汇1号楼1001房首付款165000元，2013年9月3日签订购房合同，逾期每天承担违约金百分之一”。该收据中有被告高慧签字，并注明其为担保人。证据2、福仕汇付定金款及签认购书通知一份，载明，购买福仕汇3号楼801层，现缴纳定金10000元，请财务部办理收款收据，合同部签订认购书。证据3、原告之妻李亚楠中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细一份。经庭审质证，被告高慧对证据1的真实性无异议，认可该收据系被告刘刚书写并出具的，但是认为被告高慧系出于好意在该收据上签名，并未明确约定被告高慧需承担责任，签名行为不构成法律意义上的保证，对原告与被告刘刚之间如何支付购房款不清楚。被告高慧对证据2认购书有异议，认为该认购书中载明的房号与涉案房屋房号不符，且未体现认购人，该认购书与本案无关。对证据3交易明细证明交款事实不清楚。
关于保证责任，被告高慧主张其自2011年4月6日至2014年4月6日在烟台鼎汇房地产营销策划有限公司工作，故2013年其介绍原告与被告刘刚认识并购房的行为系职务行为，不应承担保证责任。被告高慧提供烟开劳人仲案字（2014）第263号仲裁裁决书一份予以证明。经质证，原告对该仲裁裁决书的真实性无异议，但是对证明内容提出异议，认为被告高慧虽然系烟台鼎汇房地产营销策划有限公司工作人员，但本案中其介绍销售的房屋系个人的房屋而非开发商销售的房屋。
关于保证期间，原告主张保证期间应自原告起诉之日起计算，因原、被告并未对2013年9月3日不能签订合同时，被告刘刚负有返还购房款的义务进行明确约定；且被告刘刚给被告高慧好处费10000元，后经原告多次索要，被告高慧于2014年3月21日、2014年6月24日返还原告共计6000元，故被告高慧保证责任不超过保证期间。原告提供李亚楠中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细一份及原告与被告高慧短信一份予以证明。经质证，被告高慧认可已返还原告6000元，但是返还理由是被告刘刚告知被告高慧，被告刘刚与原告已经协商完毕，退房退款，故被告高慧将被告刘刚给付其的介绍费6000元返还原告；即使被告高慧构成保证责任，保证期限也已届满，被告高慧不应承担保证责任。被告高慧未提供相关证据证明被告刘刚已经向原告退还购房款。
关于违约金，原告主张依据原告提供的收据、银行交易明细及短信，被告刘刚应向原告支付违约金，计算方式为按每日1650元，自2013年9月4日起计算至付清之日，被告高慧承担连带保证责任。经质证，被告高慧对原告主张的违约金计算方式有异议，认为明显过高；且如原告所述属实，该责任应由被告刘刚承担，与被告高慧无关。
本院于2015年4月14日对栾娜（女，生于1989年7月8日，汉族，身份证号：370611198907083521）进行调查。栾娜在调查中称，我认识被告高慧，我在2012年至2013年年底在鼎汇营销房地产策划有限公司上班时，被告高慧担任经理职务。我知道被告高慧为原告介绍购买被告刘刚的房屋。我没见过原告向法院提供的这份收据，但是曾听被告高慧说过她当了一个担保人。后来原告没有得到涉案房屋时，我听说原告与被告刘刚、高慧正在办理相关事宜。我见过原告找过被告高慧，并且被告高慧已经将好处费6000元退还原告。经质证，原告对该调查笔录的真实性无异议，认为该调查笔录证明了被告高慧完全了解本案事实，且能证明原告多次找被告高慧要求履行交房及签订合同义务、被告高慧收取被告刘刚好处费及被告高慧为担保人的事实。被告对该调查笔录的真实性无异议，对被告高慧退还6000元给原告的事实予以认可，但不清楚被调查人栾娜的具体情况。
以上事实，有原告提供的收据、通知、交易明细、短信，被告提供的仲裁裁决书及本院调查笔录及庭审笔录等在案为证。
本院认为，原告孙大峰与被告刘刚之间就涉案房屋形成了明确的购买合意。被告刘刚出具收据，被告高慧在该收据中签字且注明担保人，均系当事人真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法、有效，应按约定履行各自的权利义务。现被告刘刚未按约定履行签订购房合同的义务，原告要求其返还购房款及违约金，于法有据，应予支持。
关于被告高慧的保证责任，被告提供的仲裁裁决书仅能证明被告高慧系烟台鼎汇房地产营销策划有限公司的职工，但是无法证明其行为为职务行为，故对被告主张被告高慧系职务行为，不承担责任，不予支持。依据原告提供的收据，被告高慧应为保证人，因双方未在合同中约定保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在该保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原、被告双方未约定保证期间，故原告应在被告刘刚未按约定与其签订购房合同时，即2013年9月4日起6个月内，要求被告高慧承担保证责任。依据原告提供的李亚楠中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细及原告与被告高慧短信，仅证明原告最早于2014年3月21日向被告高慧主张权利，且原告无其他证据证明其在保证期间内向被告高慧主张权利，故被告高慧保证期间届满，其保证责任免除。原告主张被告高慧承担连带保证责任，没有法律及事实上的依据，不予支持。
关于违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，当事人约定的违约金超过实际损失百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原告主张违约金按每天1650元计算，被告高慧提出异议，认为过高。原、被告约定购房事宜的实际损失可以参照人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张的违约金明显高于实际损失的百分之三十，故对原告主张超出的部分不予支持。
被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法应承担相应不利的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘刚于本判决生效之日起十日内给付原告孙大峰购房款165000元及违约金（按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十，自2013年9月4日起计算至本判决确定给付期限届满之日止）。
二、驳回原告孙大峰对被告高慧的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，由被告刘刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 陈春生
审 判 员 李 玮
人民陪审员 鹿爱琴
二〇一五年九月九日
书 记 员 吕寿芹