上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1103号
原告李颖。
委托代理人张建生，上海骏丰律师事务所律师。
委托代理人赵玮娟，上海市李国机律师事务所律师。
被告吴文杰。
委托代理人庄新元，上海仁科律师事务所律师。
原告李颖与被告吴文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告李颖的委托代理人赵玮娟，被告吴文杰及其委托代理人庄新元到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告李颖诉称，被告与原告代理人汪四海在中介公司居间下先后于2014年2月24日、2月26日签某《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》一份，约定：被告购买原告所有的上海市闸北区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。合同约定，房屋总价款人民币1，300，000元（以下币种均为人民币），双方于本合同签某之日起20天内签某《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款300，000元，被告逾期超过二十日未支付的，原告有权单方面解除合同，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。被告签某合同当日向原告支付定金20，000元。但之后经原告多方催讨，被告拒绝履行合同约定的义务，故原告2014年4月2日委托律师向被告发函，告知被告如未在2014年4月8日之前签某《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款，则被告构成根本违约，原告将于2014年4月9日解除《房屋买卖合同》并依法追究被告的违约责任。然之后被告未予理睬。原告认为被告的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金24万元；2、案件受理费由被告承担。
被告吴文杰辩称，不同意原告的诉讼请求。1、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》原、被告双方并非同时签某，2014年2月24日因原告代理人并未出具原告授权委托书，故原告代理人仅在《房屋买卖合同》上签字，2月26日，原告再在《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》上签名，被告始终没有见过原告本人，故原告诉状所称与原告本人签某合同并非事实，被告认为双方的买卖合同没有成立；2、被告看房时就将购买房屋需要贷款的情况告知中介公司，中介公司承诺贷款可以办理，但之后因为被告单位没有出具虚假的工资证明，中介公司也没有兑现办理贷款的承诺；3、在约定签某示范合同的时候，没有通知到被告，故无法完成交易；4、对于原告主张的违约金，因为原告在买卖过程中有一定过错，且目前房价并没有降低，违约金约定过高，请求法庭予以调整。
经审理查明，系争房屋2014年1月15日登记至原告李颖名下，建筑面积54.76平方米，竣工日期1987年。
2014年2月，原告作为出卖方（甲方）与被告吴文杰作为买受方（乙方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海凡坤房地产经纪事务所（以下简称“凡坤事务所”）居间介绍，乙方购买甲方所有的系争房屋，上述房地产转让价款共1，300，000元；……甲、乙双方同意于本合同签某后贰拾天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；……本合同双方签字当日，乙方支付定金20，000元；……乙方应于签订示范合同当日支付给甲方首期房价款300，000元；……第二期房款700，000元，乙方通过银行贷款的方式支付；……乙方应于2011年4月15日前甲、乙双方至上海市闸北区房地产交易中心办理交易过户当日支付甲方房款300，000元。合同另外还约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金款，若乙方违约不购买该房地产，则乙方定金款项不予返还；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同；……甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同尾部出卖方一栏有“汪四海并代李颖”及“李颖”签名，买受方一栏有“吴文杰”的签名；载明的时间均为2014年2月24日。同日，被告吴文杰还在《房地产买卖居间协议》上签字确认，该协议约定：凡坤事务所为被告购买原告所有的系争房屋提供居间服务，被告向凡坤公司支付意向金20，000元，如原告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行，该居间协议尾部原告李颖则于2014年2月26日签名确认。2014年2月24日，被告向原告支付了定金20，000元。
2014年4月2日，原告委托律师向被告发出律师函，该函载明：2014年2月26日，原、被告就系争房屋签订《房屋买卖合同》，被告应于二十日内签订《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款。但之后被告拖延履行合同义务，已涉根本违约，要求于2014年4月8日前至中介处签订示范合同并支付首期房价款，如逾期，原告将于2014年4月9日解除《房屋买卖合同》，同时按照合同约定，被告应向原告支付违约金240，000元（扣除定金20，000元）。审理中，被告确认已经收到该函件。
审理中，原告方证人惠某某到庭作证称：原、被告系其居间服务的对象。原告将系争房屋在网上挂牌出售，其带被告看房后，2月24日被告签某的居间协议和买卖合同并交付意向金20，000元，当天原告代理人汪四海到场并出示系争房屋房地产权证原件及复印件、原告身份证复印件及委托书；为了交易安全，2月26日其要求原告到场签某买卖合同和居间协议，再将意向金交给原告。将要签某示范合同的时候，其曾打电话催促双方，被告表示可能没办法继续买房，催了几次后，原告就向被告发函，被告表示不再买房。催促了几次，大概是在第三次，原告向被告发函之后，被告表示不再买房。至于被告贷款的问题，如果被告有关自己情况的表述属实，贷款是没有问题的。原告认可证人证言，认为证人证言可以证明合同无法继续履行的原因在于被告。被告对于证人陈述的合同签某过程予以认可，但认为正因为证人对于被告能否贷款的判断不准确，诱导了被告的买房行为。
庭审结束后，原告向法庭提交其于2014年4月20日与案外人就系争房屋签某的《上海市房地产买卖合同》及发票。该买卖合同载明售房款为1，030，000元，予以证明原告的实际损失。被告对于上述证据不同意质证，认为已经超过法定的举证期间，另外坚持买卖合同约定的房价款是虚假的，原告可能签某的是阴阳合同；即便价格是真某的，也是原告个人行为，因为原、被告双方之间的买卖合同已经解除。后本庭向为原告与房屋买受人提供居间服务的上海菁英房地产经纪有限公司核实相关情况，上海菁英房地产经纪有限公司提交原告与房屋买受人另外签某的补充协议，载明系争房屋转让价格为实际成交价1，280，000元，原告对于该补充协议予以认可。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、律师函、收款收据，证人证言，本院调取的《补充协议》以及双方方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签某《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》系双方的真某意思表示，并不违反有关法律规定，依法应为有效，当事人均须恪守。根据本案相关证据及庭审查明的事实，原、被告双方在合同中约定了房屋的总价、房屋交付时间、办理过户时间、违约责任等内容，但在合同履行过程中，被告支付定金之后未能按照合同约定支付首期房款，并且在原告发函催告后仍未继续履行合同，故本案房屋买卖合同未能履行的责任在于被告，被告理应对其违约行为承担相应的后果。被告未于原告律师函载明的2014年4月8日前履行合同义务，故原、被告双方之间的合同于2014年4月9日解除。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告坚持要求依据原、被告双方签订的合同中违约金条款主张，于法不悖，本庭予以准许。审理中，被告认为该违约金的约定过高，原告并无实际损失，要求法院对违约金予以调整，结合原告将房屋出售给案外人真某的成交价格，而原告仅提供了与案外人签某的《上海市房地产买卖合同》，故意隐瞒系争房屋真某的成交价格，存在恶意诉讼的行为，综合考虑被告的过错程度、原告的诚信程度、违约时间长短、合同的预期利益等因素，将违约金酌情予以调整为20，000元。鉴于原告已经收取被告定金20，000元，且原告要求定金折抵违约金，故被告不必另行履行给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告李颖所有的诉讼请求。
案件受理费减半收取为人民币2，450元（原告李颖已预缴），由原告李颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本案第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。