江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3243号
上诉人（原审被告）：孙传涛，居民。
委托诉讼代理人:赵晞越，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赣榆县赣马镇宏声门窗厂，住所地连云港市赣榆区赣马镇陈高村瑞慈医院北侧。
法定代表人:樊洪声，该厂厂长。
委托诉讼代理人：王博文，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。
上诉人孙传涛因与被上诉人赣榆县赣马镇宏声门窗厂（以下简称宏声门窗厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人孙传涛及其委托诉讼代理人赵晞越，被上诉人宏声门窗厂的法定代表人樊洪声及其委托诉讼代理人王博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙传涛不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方达成的房屋买卖合同真实有效合法。2、双方在签订合同是，被上诉人存在欺诈行为违反了诚信原则。3、一审法院不应当适用《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关行政管理性质的部分法律条款来否定民事合同之效力。
被上诉人宏声门窗厂答辩称：一审法院判决认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人在本案并没有支付对价，而是恶意拖欠近十年之久。2、涉案房产没有办理过户登记，而且按照相关法律规定，工业用地的建筑物无法办理房产分割登记手续。3、双方没有签订涉案房产买卖销售合同。4、在一审中，上诉人向法院提起反诉请求，选择是赔偿其损失30余万元，但因为没有按时交纳诉讼费用被一审法院驳回。5、涉案房产系工业用地，作为上诉人以及今天可能要出庭的证人同样是购买人，上诉人和被上诉人的负责人系同村朋友关系，当时上诉人明知道是工业用地无法办理房产证和土地证分割，上诉人愿意以远远低于市场价购买该房产，上诉人自身也存在过错，且在入住该房屋后近十年来没有缴纳剩余购房款。由于涉案房屋买卖违反了相关法律禁止性规定不产生合同的法律效力。因此，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉。
宏声门窗厂向一审法院起诉请求：请求依法确认双方所成立的房屋及车辆买卖合同无效，并判令孙传涛返还房屋，同时要求孙传涛支付实际占用房屋期间的费用（具体以评估为准）
一审法院认定事实：2007年，宏声门窗厂以出让方式获得位于赣马镇××土地一宗，于2007年在该地块上建综合办公楼一栋（三层，建筑面积为1841.42平方米），并取得该楼房的房产证。2008年2月21日，宏声门窗厂将该办公楼中的南单元三楼（面积为129.7平方米）的房产一套出售给孙传涛，并收取了孙传涛的购房款100000元，宏声门窗厂的法定代表人樊宏声为孙传涛出具收条一份，内容为：“收到孙传涛购房预付款壹拾万元整（详见合同）”。2008年7月份，宏声门窗厂将涉案房屋实际交与孙传涛入住。2009年5月6日，宏声门窗厂又收取孙传涛支付的车库款一万元。2015年8月24日，宏声门窗厂以孙传涛一直未交纳购房余款为由，要求孙传涛返还房屋，并支付实际占用期间的费用，后宏声门窗厂撤诉。2016年3月10日，宏声门窗厂再次以宏声门窗厂、孙传涛之间所订立的房屋买卖合同无效为由，要求孙传涛返还房屋并支付实际占用期间的费用。一审庭审中，孙传涛辩称宏声门窗厂、孙传涛曾约定的房屋价款为每平方米1000元，余款宏声门窗厂承诺办证后再行支付，但由于宏声门窗厂一直未能办理涉案房屋的产权证书，故孙传涛一直没有支付。此外，孙传涛接收房屋后，对涉案房屋进行了添附、装修，并自费改水电、投入费用十余万元。宏声门窗厂对此不予认可，称宏声门窗厂、孙传涛原约定的房屋价格为每平方米1600元，但双方一直未有签订书面合同，对于涉案房屋的性质及无法办理产权分割的情况，孙传涛知情，孙传涛实际入住后，宏声门窗厂、孙传涛还曾因购房余款的问题发生纠纷，宏声门窗厂将涉案房屋断过水电。对于孙传涛所称的投入十余万元，宏声门窗厂亦不予认可，称房屋交付时水、电均齐全，孙传涛擅自改装并对房屋进行装修，该损失的扩大应由孙传涛自行承担。2015年5月28日，宏声门窗厂向孙传涛发出《腾让房屋通知书》，要求孙传涛限期内办理退房手续并腾让房屋。
一审法院另查明，涉案土地的使用权人为宏声门窗厂，地类为工业用地，使用权类型为出让。房产证登记所有权人为宏声门窗厂，设计用途为办公楼。一审庭审过程中，孙传涛曾提起反诉，要求宏声门窗厂赔偿损失30万元，但没有在限期内交纳反诉费用。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。宏声门窗厂在工业用地范围内所建造的综合办公楼系为生产配套的办公综合用房，依法禁止作为住宅进行分割出售。故宏声门窗厂、孙传涛之间就涉案房屋所达成的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。故宏声门窗厂、孙传涛应当将基于该无效房屋买卖合同所取得的款项及房屋相互返还对方。宏声门窗厂要求孙传涛支付实际占用房屋期间的费用，宏声门窗厂在明知涉案房屋不得作为住宅分割出售的情况下，仍将涉案房屋出售给孙传涛，孙传涛虽辩称其对涉案房屋的性质不知情，但综合双方所确定的房价，明显低于同期商品房的售价，同时，孙传涛在购买房屋时对所购房屋亦具有一定的审查义务，故宏声门窗厂、孙传涛对于导致房屋买卖合同无效均在过错。综合上述情况，对宏声门窗厂要求孙传涛支付实际占用房屋期间的费用的诉求，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、宏声门窗厂与孙传涛所订立的关于宏声门窗厂综合办公楼南单元三楼的房屋买卖合同无效。二、宏声门窗厂于判决生效之日起二十日内向孙传涛退还购房款11万元，孙传涛于判决生效之日起二十日内将购买的宏声门窗厂的房屋返还给宏声门窗厂。三、驳回宏声门窗厂的其它诉讼请求。如果宏声门窗厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1250元，由宏声门窗厂、孙传涛均等负担。
上诉人孙传涛在二审期间向本院提供以下证据：证据1，案外人之房屋买卖合同，证明：上诉人所购买之房屋与其邻近（即案外人购买的房屋）之房屋价格相差不多，不存在低价购买房屋的情况。
证据2，光盘，证明：上诉人所购买之房屋环境较差，道路泥泞，房屋之间无间隔，改造需极高费用，在视频二分三十六秒之后，为上诉人装修后的房屋，已完成大面积的改造工作，故上诉人当时购买房屋之价格是合理的，不存在低价购买房屋的情况。
证据3，照片，证明：上诉人所购买之房屋房屋之间无间隔，改造需极高费用，故上诉人当时购买房屋之价格是合理的。不存在低价购买房屋的情况。
证据4，改造水电费票据，证明：上诉人又花钱改造水电，故该房屋之基础设施不完备，上诉人购房时不存在低价购买房屋的情况。
证据5，出庭证人闫振铎、潘胜芝的证人证言，证明：（1）包括上诉人在内的买房人买房时由于房屋状况不佳，其价位是合理的。（2）被上诉人承诺可以办理房产证，故被上诉人未办理是存在过错的。（3）证人证言本身就是证据的一种，没有必要再提供书面或其他的证据。
被上诉人宏声门窗厂质证称：对证据1，对其真实性不认可，案外人没有到庭，无法确认是否是案外人孙银龙和房地产开发商签订的合同。该合同与本案不具关联性，合同中的房产与涉案房产地段、出入、结构都有不同。对于北上深房产限制每平米达到15万以上，连云港房产最贵也是1万余元，差距很大。合同中的房产与本案房产没有必要内在的可比性，加上房产销售人和买受人可能存在相关某种利益关系，销售价格是由开发商自己决定。两份合同质证意见一致。本案涉案房产在赣榆区老县城瑞慈医院旁边，交通充裕方便，位置优越，带有学区房性质。
对于证据2，上诉人要证明的内容与事实不符，上诉人当时入住房屋水电齐全，道路畅通，目前由于连云港市创卫，道路重新铺设，双方当时谈的价格每平米1600元。
对于证据3，照片是复印件，对其真实性不认可。
对于证据4，一审提交过，不属于新证据，其改造票据与被上诉人无关。
对于证据5，证人证言不够真实，且两名证人与本案存在法律上利害关系，是涉案工业办公楼的买受人。对于该楼房包括上诉人等使用时水电齐全，在一审已经查明，但是证人做了虚假证据。由于上诉人等拒不签合同，不交付剩余购房款产生纠纷，被上诉人对涉案房屋进行断水断电，上诉人包括另一案件田绪愿在内在一审时认可断水断电的事实。请求二审法院结合本案其他证据综合评定。
本院认证意见如下：对于孙传涛提供的证据4，因一审已提交，故不属于新证据。对于证据1、2、3，因系复印件，被上诉人亦不认可，故本院对其真实性不予采信。对于证据5，因两证人均购买了涉案房屋，与本案有利害关系，故本院对其证言的证明目的不予采信。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：涉案房屋买卖合同是否有效。
本院认为：关于该争议焦点，本院经审查后认为，宏声门窗厂取得涉案土地及建设涉案房屋均获得相关产权文件，并不违反法律规定。涉案房产手续齐全，为合法建筑物，其产权人有权出售该房产。本案中涉案双方未签订书面的买卖合同，孙传涛在购房时亦明知涉案房屋并非商品房，宏声门窗厂将涉案房屋出卖给孙传涛使用，亦未违反法律强制性规定，至于孙传涛购得涉案房屋后如何使用并不影响买卖行为的合法性，故上诉人孙传涛认为涉案合同应为有效合同的上诉理由能够成立，本院依法予以支持。
关于《中华人民共和国土地管理法》第四条是否属于效力性强制性规定，本院认为，该法第四条第一款规定：国家实行土地用途管制制度。第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。上述两条法律系国家对于土地管理的行政性规定，并不必然导致私法上的合同无效，故应认定为管理性强制性规定。上诉人孙传涛关于该项的上诉理由能够成立，一审法院据此认定涉案合同无效显有不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人孙传涛的上诉请求和理由能够成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初2299号民事判决；
二、驳回赣榆县赣马镇宏声门窗厂的诉讼请求。
一审案件受理费1250元，由赣榆县赣马镇宏声门窗厂负担；二审案件受理费1250元，由赣榆县赣马镇宏声门窗厂负担，孙传涛已预交2500元，多余部分本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。