河南省登封市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0185民初2171号
原告：登封市桃花源百货有限公司，住所地登封市市区中岳大街77号，营业执照注册号，组织机构代码。
法定代表人：赵永向，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：高灿杰，河南允衡律师事务所律师。
委托诉讼代表人：张满仓，男，1958年3月17日出生，汉族，住河南省登封市。
被告：牛风彩，女，1966年5月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系登封市市区德克士西式快餐厅的负责人。
委托诉讼代理人：郭新会，河南金纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军峰，男，1966年10月9日出生，汉族，住河南省荥阳市。
原告登封市桃花源百货有限公司与被告牛风彩租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。经审理后作出（2015）登民二初字第152号民事裁定书，以原告不具有诉讼主体资格为由裁定驳回原告起诉，原告不服该裁定向郑州市中级人民法院提出上诉，郑州市中级人民法院经审理后认为，原告具备诉讼主体资格，于2016年3月23日作出（2016）豫01民终字第2291号民事裁定书，发回本院重审。本院重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告登封市桃花源百货有限公司的委托代理人高灿杰、张满仓，被告牛风彩及其委托代理人郭新会、张军峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
登封市桃花源百货有限公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付拖欠租金13万元人民币，并自2013年5月1日起实际支付日止，按照同期贷款利率的四倍支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，原告作为甲方与作为乙方的登封市市区德克士西式快餐厅签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于登封市××路与××交叉口西北角约210平方米的桃花源百货商场一层出租给乙方使用，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止；按照每月营业额的百分之十支付租金，不设上限，但乙方支付的年度租金不低于三十万元，否则，应当在该年度结束后三日内补齐；乙方应按照约定时间向甲方足额缴纳租金，否则，按照每月百分之一缴纳滞纳金；乙方保证按时缴纳水电费。但被告自2012年11月份起至2013年4月底止，没有告知甲方其营业数额，也没有缴纳期间的租金，经原告多次催要，被告屡次推脱，拖欠至今。2013年4月底，该房屋被拆迁。被告牛风彩系该餐厅负责人。原告为维护自身权益，按照每月保底租金2.5万元为标准计算。
被告辩称，一、原告所诉已超诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持；二、答辩人承租的房屋是因政府行为被强制拆除，被告无法正常使用，不应交付该房租；三、答辩人在停水停电期间，无法正常营业的情况下，被答辩人不应当要求答辩人支付房租；四、原告违反合同约定，给答辩人造成损失原告应当赔偿被告；五、原告应退回收取被告的保证金3万元。
原告向法庭提供证据有，第一组，房屋租赁合同，证明双方存在房屋租赁合同关系，并对租赁期限、租金支付标准和方式及违约责任进行约定。二、基本信息查询单，证明被告主体即登封市市区德克士式餐厅的负责人是牛风彩；第三组两份，第一份是2014年3月24日的通话录音，第二份是2014年7月的证明函，以上两份证据证明本案的诉讼时效已经中断，原告的起诉没有超过诉讼时效。第四组证据，2015年9月2日原告与登封市纺织品公司签订的《协议书》一份，2015年7月4日的调查笔录一份；2013年4月15日通知一份；2011年11月18日原告与房屋所有方××登封市纺织品公司）签订的中岳百货楼租赁合同，证明原告对本案所涉房屋拥有租赁权和转租权，租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月30日止，同时证明了本案所涉百货楼的拆除时间，即2013年4月底，2005年至2013年4月底期间原告对本案所涉房屋拥有租赁权和转租权。以上两份证据也证明了原告是适格的诉讼主体。第五组证据，1、（2010）登民二初字第47号民事判决书；2、（2011）郑民三终字第294号，证明原告有出租权，是适格的原告。
被告对原告提供的证据质证意见是，对第一组证据真实性和证明目的无异议；对第二组证据无异议；对第三组证据中的通话录音真实性有异议，双方主体不能确定，录音中没有确定主体，不能证明是2014年3月发生的，也不能证明是这两个号码之间发生的，该份录音不能证明在2014年3月原告向被告主张过房租，最多证明原告方的高律师同牛风彩通过话，不能证明欠房租的内容。对证明函真实性无异议，对证明目的有异议，在法律上无效力，无法证明到法院来立过案。对其它证据质证意见是：一、1、由于该调查笔录是在一审开庭后提交，根据《最高法院证据规定》第34条规定，被告牛风彩不同意法院组织原告和被告对该证据进行质证。根据《最高人民法院证据规定》第42条规定，当事人一审程序中提供新的证据的，应当在一审开庭前或者开庭审理提出，所以被告庭后提交的证据不属于一审程序的新证据。2、由于河南允衡律师事务所律师是原告的代理人，被调查人张满仓是原告的工作人员，该《调查笔录》所反映的意思表示，仍视为原告自己的意思表示，所以该证据不具有客观性。3、在《调查笔录》中原告工作人员张满仓没有证明原告具体的向被告追讨拖欠的租赁费的日期，不能证明诉讼时效中断的具体时间，所以该证据不能作为有效的诉讼时效已经中断的证据，法院不应该安排双方进行质证。二、对登封市中天广场建设指挥部、登封市纺织品公司在2013年4月15日联合下发的《通知》的质证意见：1、由于该证据是在一审开庭后提交，根据《最高法院证据规定》第33条规定，该证据属于超过举证期限后才提交的证据，应当视为原告放弃举证权利，根据《最高法院证据规定》第34条的规定，被告牛风彩不同意法院组织原告和被告对该证据进行质证。根据《最高法院证据规定》第42条的规定，当事人一审程序中提供新的证据的，应当在一审开庭前或者开庭审理时提出。所以被告庭后提交的证据不属于一审程序的新证据，法院不应该安排双方进行质证。2、根据该《通知》，房屋所有权人登封市纺织品公司在2012年10月7日已经向原告明确表示“终止双方的房屋租赁合同，并不再收取原告的房屋租赁费”，所以自2012年10月7日起，原告无权将登封纺织品公司的房屋对外出租和收取房屋租金。原告和被告在2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》第九条第一项明确约定：“在五年合同期内，若甲方与房屋所有权纺织品公司的合同终止或解除，则本合同同时终止或解除”，根据该约定，由于房屋所有权人登封市纺织品公司已经在2012年10月7日与原告终止了房屋租赁合同，原告与被告的房屋租赁合同在该日同时终止。即然原告和被告的房屋租赁合同在2012年10月7日终止，那么，原告就无权要求被告支付2012年11月至2013年4月的房租，原告在2012年10月7日以后收取被告的房屋租金是没有合同依据的，属不当得利。3、纺织品公司给德克士下发该《通知》目的是让德克士搬走家具和设备，不是停止经营，因为德克士早就停止经营。对2011年11月18日的原告和登封市纺织品公司签订的《中岳百货楼租赁合同》的质证意见是：1、被告在2011年9月1日与原告签订房屋租赁合同时，被告尚未取得房屋出租权。2、该合同第14条约定，如遇城市拆迁，本合同自然终止。由于登封市人民政府在2012年10月7日发出拆迁公告，自10月7日起原告即丧失出租人资格；对2015年9月2日的《协议书》的质证意见如下：1、该协议书能够证明在2011年9月1日原告不是租赁房屋的出租权人，苏璐璐是该房屋的出租权人。2、该协议与本案争议的房屋租金没有任何关系。3、根据该合同第三条第一项可以看出，原告和纺织品公司均向租赁房屋进行了一房两租，致使门店停业；对两份判决书的真实性无异议，但不能证明原告适格的原告，因为这两份判决书不能证明原告在2010年4月1日到2011年18日具有房屋的承租权。
被告向法庭提供了九组证据，第一组，登封市中天广场工程建设指挥部发布的《拆迁通知》一份，证明政府责令被告所租赁的房屋在2012年10月15日至11月20日内拆迁完毕。第二组，登封市国土资源局《公告》一份，证明被告租赁的房屋在2013年3月19日前已经全部拆除。第三组，被告餐厅被拆除的照片两张，证明被告餐厅拆迁情况以及拆迁过程中不能正常营业。第四组，原告出具的《收款收据》两张，证明原告收取被告楼梯保证金3万元，至今没有退还。第五组，原告和登封市纺织品公司在2005年3月21日签订的《承租经营合同》复印件一份，登封市人民法院《民事判决书》复印件一份，证明被告租赁的房屋的所有权是登封市纺织品公司；原告和登封市纺织品公司在2005年3月21日签订的《承租经营合同》是客观真实的；2010年4月1日以后，在未签新的《房屋租赁合同》的情况下，原告丧失房屋承租权，不能对外出租房屋，更不能收取房租。第六组，登封市纺织品公司在2010年3月5日向被告下发的《通知》一份，证明原告自2010年3月5日以后无权收取被告的房租。第七组，被告和登封市中天广场工程建设指挥部，与河南信则资产评估有限公司在2013年3月22日签订的《资产评估业务约定书》一份，证明因为拆迁补偿问题，登封市中天广场工程建设指挥部在2013年3月22日委托河南信则资产评估有限公司对被告损失进行评估。第八组，河南信则资产评估有限公司在2012年4月12日出具的《证明》、《资产评估报告书》各一份，证明登封市中天广场工程建设单位指挥部共同认可“拆迁方对被告餐厅停水三个月左右、停电一个月以上”这一事实。第九组，登封市中天广场建设单位工程指挥部在2013年5月23日给被告下发的《通知》，证明在2013年5月23日以前，被告承租的房屋已与政府或开发商达成补偿协议，并且该房已成危房。
原告对被告所举证据质证意见是，对第一组真实性无异议，对内容和证明目的有异议，这是一份宣传手册，并非拆迁公告，不能证明具体的拆迁时间；对第二组真实性有异议，无公章，系打印件，主体并非拆迁办，不能证明全部拆除的具体日期；对第三组真实性无异议，拆迁后不能正常营业无异议，但对证明目的有异议。1、收取的不是租金；2、楼梯恢复保证金是要求被告恢复楼梯，但被告一直没有履行该义务，因此该保证金不能退还；3、如果被告恢复楼梯，该楼梯作为建筑物能够得到拆迁补偿，正因为被告没有恢复楼梯，原告没有得到补偿。对第9组证据真实性、证明目的均无异议，该证据恰恰印证了原告的诉求和对事实部分的认定，原告主张至2013年4月底之前被告在实际使用该房屋，而被告出具的这份通知恰恰证明2013年5月23日还仍在经营，没有停止经营搬出店面。其它证据的质证意见与原审一致。
综合原、被告的举证、质证情况，对原、被告无异议的证据本院予以认定并佐证在案，对双方有异议的证据本院分析认证如下：对原告提供的录音资料，虽然被告牛凤彩对真实性有异议，但对其录音内容并未否认是其本人陈述，故对该录音资料的真实性本院予以确认；原告提供的证明函称原告曾于2014年7月7日向登封法院立案，但无其他证据相印证，且被告也不认可，故对该证据本院无法认定；对原告提供的2015年7月4日的调查张满仓的笔录，因张满仓系原告的工作人员，与本案原告有利害关系，且未出庭作证并接受质询，被告不认可，故对该证据本院不予认定。
经审理查明，2011年9月，原告与被告牛凤彩经营的登封市区德克士西式快餐厅签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于登封市××路与××交叉口西北角桃花源百货商场一楼面积约120平方米，租赁给被告经营德克士餐厅，租赁期限为5年，即从2011年9月起至2016年8月31日止，按月支付房屋租金，租金标准依照被告每月营业额10%计算，每年度租金总额不低于30万元；原告应当保证被告经营稳定，不受外界干扰，被告应按约定时间向原告交纳租金；在五年合同期内，若原告与房屋所有权人纺织品公司的合同终止或解除，则本合同同时终止或解除。合同还约定了双方的其他权利和义务，合同签订后，被告即开始经营，并按约支付房租至2012年11月。2012年10月登封市人民政府为推进新型城镇化建设，加快中心城区功能提升步伐，登封市中天广场建设工程指挥部发出拆迁通告，要求包括原告承租的房屋在内予以拆迁。被告所经营的餐厅无法营业。后本案所涉房屋的所有权人登封市纺织品公司与登封市嵩阳办事处签订了房屋拆迁补偿协议，登封市中岳百货大楼于2013年4月被实际拆除。原告认为被告未交纳2012年11月至2013年4月期间的租金，要求被告交纳，被告不认可，双方发生纠纷。
另查明：2005年3月31日，登封市纺织品公司与本案原告登封市桃花源百货有限公司签订了一份承租经营合同，登封市纺织品公司将其所属的中岳百货楼一、二、三楼综合性商业经营场所租赁给乙方经营，合同有效期为五年加二年模式，共为7年，在经营方式上，原告可采取自营或分柜组出租的方式经营。2010年1月19日登封市纺织品公司以原告登封市桃花源百货有限公司未交租金为由向原告送达了解除承租经营合同通知书，登封市桃花源百货有限公司不同意，即向本院起诉要求确认解除合同通知书无效，经本院审理认为双方签订的合同采取的是5+2模式即七年租赁期限，租赁期限未到期，确认登封市纺织品公司2010年1月19日解除其与登封市桃花源百货有限公司签订的承租经营合同的民事行为无效。判决后登封市纺织品公司不服判决，向郑州市中级人民法院提出上诉，2011年11月18日郑州市中级人民法院作出（2011）郑民三终字第294号民事判决书，驳回了登封市纺织品公司的上诉。
本院认为，原、被告双方在合同履行过程中，因政府的拆迁行为，造成双方签定的合同无法履行，房屋租赁合同应当于登封市人民政府发布拆迁公告即2012年10月7日予以终止履行。在本案中，原告称在政府发布拆迁公告至租赁房屋被拆除之前被告一直正常营业，要求被告支付在此期间的租金，但从本案双方提供的证据显示，在政府拆迁公告发出后，被告承租的房屋存在长时间停水停电，造成被告根本无法正常营业，且根据双方签订的合同约定，原告应保证被告经营稳定，保证提供给被告电源、水源，原告未提供被告在此期间正常经营的证据，要求被告支付租金，理由不充分，且原告亦未提供充分证据证明其在一年内要求被告支付租金的证据，其诉讼已超过诉讼时效，因此，对原告的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持；被告称原告不具有出租房屋的资格，不是本案适格的诉讼主体，但根据郑州市中级人民法院2011年3月31日作出的（2011）郑民三终字第294号民事判决书以及原告登封市桃花源百货有限公司2011年11月18日与登封市纺织品公司签订的《中岳百货楼租赁合同》，应认定原告登封市桃花源百货有限公司对中岳百货楼一至三层仍有承租权和出租权，因此，对被告此辩由本院不予采信；被告要求原告退还3万元楼梯恢复保证金。因被告未提出反诉，本案不予处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回原告登封市桃花源百货有限公司的诉讼请求。
案件受理费3591元，由原告登封市桃花源百货有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王长虹
人民陪审员 刘新宽
人民陪审员 韩彦周
二〇一七年八月十八日
书 记 员 范琳梓