广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4092号原告：黄锦曼，女，1959年2月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。委托代理人：曾琦，广东祁增颢律师事务所律师。被告：清远碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区石角镇花兜开发区清远假日半岛员工宿舍楼202室。法定代表人：周淑婷。委托代理人：于长兴，公司职员。被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地广东省清远市清城区石角镇花兜开发区清远碧桂园假日半岛酒店负一层。负责人：李长江。委托代理人：徐慧敏，公司职员。委托代理人：潘淑仪，公司职员。原告黄锦曼诉被告清远碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园发展公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（以下简称碧桂园物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄锦曼以及委托代理人曾琦，被告碧桂园发展公司的委托代理人于长兴，被告碧桂园物业公司的委托代理人潘淑仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄锦曼向本院提出诉讼请求：一、判令被告碧桂园发展公司赔偿原告违约金人民币96500元（按50元/天计算，自2010年12月30日起计至2016年4月11日止）;二、判令被告碧桂园物业公司返还因未履行正常供水义务而无理收取原告自2011年4月26日起计至2016年4月11日止的物业管理费33660元；三、本案的诉讼费由两被告承担。其事实和理由如下：2010年1月9日，原告与被告清远碧桂园物业发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号200917895),购买了清远碧××假日半岛××云天××街××号，并于同日与被告广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司签订《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》。2010年12月30日，被告碧桂园发展公司向原告交付房屋；2011年4月26日原告与两被告签订《清远碧桂园物业交接书》，被告碧桂园物业公司开始接管涉案房屋的物业管理。2011年1月原告搬入涉案房屋居住发现涉案房屋每天处于无水可用或即使有水但水压完全不足，根本无法正常使用，更无法谈居住问题。为此，原告多次与两被告沟通，但两被告总是相互推卸责任，以致供水问题持续近六年之久没解决。2016年04月11日，原告致信清远市水务局投诉碧桂园假日半岛翠岭云天六十一街片区无法正常供水问题，清远市水务局予以协调，并依规要求被告碧桂园物业公司承诺安装二次加压设备以保证供水水压慧确保片区能够正常供水。被告碧桂园发展公司作为房产的出卖人理应按其在买卖合同中的承诺，确保供水设施在交付时达到使用条件，否则每逾期一天，向原告支付每天50元的违约金；而被告碧桂园物业公司作为小区的物业管理者，依据《清远市市区生活饮用水二次供水管理办法》第十一条、第十四条的规定，理应及时为业主解决供水问题，但其却一直敷衍、推诿，根本没有尽到物业管理者的基本职责。鉴于上述种种，两被告应赔偿原告因此而造成的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《清远市市区生活饮用水二次供水管理办法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。被告碧桂园发展公司辩称：一、涉案房屋在合同约定的交付日期之前办理了竣工验收手续，达到了交付条件，涉案房屋供水设施也在交付时达到了交付条件，原告也在合同约定的交付日期接收了涉案房屋，被告并不存在任何违约行为。2010年1月9日，被告(出卖人)与原告(买受人)签署了编号为200917895的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，原告向被告购买位于清远碧××假日半岛××云天××街××号的房屋(以下简称“涉案房屋”)。合同第八条约定，被告应在2010年12月30日之前将经验收合格的房屋交付给原告。合同第十四条约定，涉案房屋的供水设施应在交付时达到使用条件，上述“使用条件”是指达到买受人可向供水服务商申请办理服务供应手续的条件。换句话说，合同约定供水设施的交付条件为被告建设的供水设施接通市政自来水管道，原告可向自来水公司申请供水。合同签署后，被告依约在房屋交付之日届满前办理了竣工验收备案手续，涉案房屋完全达到了交付条件。涉案房屋的供水设施也在交付之前接通了市政自来水管道，原告完全可向自来水公司申请供水。实际上，原告也在合同约定的交付日期接受了涉案房屋，原告以其实际行为表明涉案房屋的供水设施不存在任何质量问题。被告并不存在任何违约行为，原告起诉要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回。二、原告并未举证证明其在合同履行过程中受到任何损失，且违约金与赔偿损失不得同时主张，原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。根据民事诉讼法的相关规定，当事人一方应当对自己的诉讼请求提供证据证明，否则，应当承担不利法律后果。原告并未提供任何证据证明其在合同履行过程中遭受了任何损失，应当承担举证不能的法律后果。根据合同法的相关规定，一方违约时，相对方要么主张违约金，要么主张赔偿金，但不得同时主张。暂且不论被告是否违约，原告就同一事实向被告一同时主张违约金和赔偿金也是不符合合同法的规定的。综上，原告对被告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，恳请法院查明事实，驳回原告对被告的全部诉讼请求，维护被告应有的合法权益。被告碧桂园物业公司辩称：一、被告向原告提供的物业管理服务主要是对业主共有区域和共用设施设各进行维护、维修以及共有区域的保安、保洁等服务，并不包括原告诉称的供水服务，原告应该向供水服务提供商主张权利。2010年1月9日，原告(业主)与被告(物业服务企业)签署了《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》(以下简称“物业服务协议”)，就原告购买的位于清远碧××假日半岛××云天××街××号的房屋(以下简称“涉案房屋”，被告向原告提供物业管理服务。根据物业服务协议第二条的约定，被告向原告提供的物业管理服务主要是对业主共有区域和共用设施设备进行维护、维修以及共有区域的保安、保洁等服务。上述物业管理服务并不包括供水服务，被告作为专业的物业服务公司也无能力向原告提供供水服务，原告应向供水服务提供商主张权利。因此，原告要求被告赔偿其因无法正常供水造成的损失没有任何事实与法律依据，请求法庭予以驳回。二、原告并未举证证明其在物业服务协议履行过程中受到任何损失，且违约金与赔偿损失不得同时主张，原告在要求被告支付违约金的同时又要求被告支付赔偿金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。根据民事诉讼法的相关规定，当事人一方应当对自己的诉讼请求提供证据证明，否则，应当承担不利法律后果。原告并未提供任何证据证明其在物业服务协议履行过程中遭受了任何损失，应当承担举证不能的法律后果。根据合同法的相关规定，一方违约时，相对方要么主张违约金，要么主张赔偿金，但不得同时主张。暂且不论被告是否违约，原告就同一事实在要求被告碧桂园发展公司支付违约金的同时又要求被告碧桂园物业公司支付赔偿金不符合合同法的规定。综上，原告对被告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，恳请法院查明事实，驳回原告对被告的全部诉讼请求，维护被告应有的合法权益。本院经审理查明：2010年1月9日，原告与被告碧桂园发展公司签订《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四），约定原告向被告碧桂园发展公司购买位于清远碧××假日半岛××云天××街××号房屋，房屋总价款2578373元；买受人必须在签订合同时付该商品房总价款的30%给出卖人，即778373元，在2010年2月9日前付该商品房总价款的70%给出卖人，即180万元；出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人承诺供水、供电、电信、有线电视、供燃气设施在商品房交付时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金，上述“使用条件”是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件；合同还约定了其他权利义务内容。签订合同后，原告依约付清了房款，并于2011年4月26日办理了房屋的交接手续。2010年1月9日，原告与被告碧桂园物业公司签订《前期物业服务协议》，该协议约定，由被告碧桂园物业公司为原告提供物业管理服务，其中，物业管理服务内容包括：……2、共用设施设备的运行、维护和管理服务（包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备），3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，还有其他管理服务内容；合同还约定了其他权利义务内容。庭审中，双方一致确认每月的物业管理费为561.69元，原告从2011年1月1日起缴交物业管理费。针对供水问题，原告于2016年4月11日通过网络平台向市水务部门进行反映，水务部门于2016年4月18日反馈称：清远市碧桂园假日酒店(清城区石角镇)测压点的供水压力日平均值为0.24Mpa(即24米水柱)，市政供水压力正常，您家(清远市清城区石角镇碧挂园翠岭云天61街11号)出现“水压不足”现象，属于二次供水问题，为解决该片区水压不足的问题，经市供水拓展有限责任公司协调，清远市清城区石角镇碧桂园物业管理公司承诺将于近期对石角镇碧桂园翠岭云天61街安装二次加压设备，以保证供水水压。原告于2017年8月1日再次通过网络平台向市水务部门咨询二次供水问题，水务部门于2017年8月4日反馈称：碧桂园假日半岛小区原来设计没有二次加压设施，因翠岭云天61街11号地势较高，高峰期供水水压较低，易出现缺水的现象。为保证小区住户正常用水，市碧桂园假日半岛物业部表示增加了临时加压设备。近期由于有住户投诉该加压设备噪音太大，影响休息，因此，小区物管表示只能暂停夜间时段加压。市碧桂园假日半岛物业部表示现计划在低位开挖地下水池，再通过二次加压改善区内供水压力。庭审中，对于供水的问题，被告碧桂园发展公司表示现时二次供水设备是由我方建设的，当时涉案物业不需要加装二次供水设备，因此没有设计二次供水设备，当年的水压是够的，现在周边开发了很多其他楼盘导致市政供水不足；被告碧桂园物业公司表示本案的供水问题是因为附近开发的楼盘比较多，涉案房屋地势较高，市政供水压力不足所致，涉案楼盘按照原来的设计是没有加装二次供水设备，二次供水的设备现时正在建设，现在已经加装了临时加压泵，但是临时加压水泵噪音很大，因有业主投诉所以只能在每天晚上关闭临时加压水泵，白天临时加压水泵是正常运行的。再查明，涉案房屋于2010年12月7日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2010年12月14日经竣工验收备案。本院认为：原告黄锦曼因购买位于清远碧××假日半岛××云天××街××号房屋而与被告碧桂园发展公司所签订的《商品房买卖合同》，以及因物业管理服务而与被告碧桂园物业公司签订《前期物业服务协议》，均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋经相关单位验收合格，并已竣工验收备案，原告已接收房屋并入住，并正接受被告碧桂园物业公司提供的物业服务。本案中，根据相关的证据材料及庭审的情况，原告所反映的问题是属于二次供水问题，两被告也陈述称在房屋设计施工时是没有设计二次供水设备的，从双方所签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》内容来看，产生问题的责任应在于被告碧桂园发展公司对二次供水问题未能充分的预见，与被告碧桂园物业公司的物业管理行为无较大关联，且被告碧桂园物业公司也履行了物业管理责任，因此，对原告主张被告碧桂园物业公司承担责任的请求，因依据不足，本院不予支持；对于被告碧桂园发展公司的责任问题，针对原告所反映的供水情况，虽然被告碧桂园发展公司也积极采取措施应对二次供水的问题，包括加装了临时设备及正进行的建设施工等，但是碧桂园公司作为一个大型成熟的房企，通过本案的情况也反映出公司在房屋配套设计建设上的不足和漏洞，日后应加强为业主服务的宗旨意识，尽力满足业主的所需；另一方面，从本案的证据材料来看，原告主张从入住之日起一直就存在本案所反映的问题，认为被告构成违约，但原告所提供的证据无法反映出问题产生的时间及两被告怠于履行义务的情况，同时，原告也并无提供任何因此造成损失的依据，难以认定原告的损失情况，因此，对原告要求被告碧桂园发展公司赔偿违约金的请求，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费1452元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  钟展强二〇一七年十二月十五日书记员  梁闯龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。