四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第32号
上诉人（原审原告）赵平，男，1974年6月11日生，汉族。
委托代理人范海涛，四川精汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泸州正力房地产开发有限公司。
法定代表人喻恩庆，董事长。
委托代理人张胜毅，四川平通律师事务所律师。
上诉人赵平因与被上诉人泸州正力房地产开发有限公司（以下简称正力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2012）龙马民初字第4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人赵平的委托代理人范海涛，被上诉人正力房地产公司的委托代理人张胜毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：赵平与正力房地产公司于2009年5月5日签订了商品房买卖合同，合同约定赵平向正力房地产公司购买由正力房地产公司开发的位于泸州市龙马潭区回龙湾99号1号楼1104号商品房一套，合同载明所购房屋面积为92.74平方米，单价为每平方米2314.08元。合同第六条约定购房款以首付加按揭贷款方式支付；第十一条约定正力房地产公司应于2010年6月30日前交房；第十四条第三款约定房屋面积以最终测绘报告为准，总房款根据该套房屋测绘的建筑面积和合同约定的单价据实结算；第十五条第三款约定赵平应于签订合同的同时将专项维修基金、契税、物业服务费用、办理房产证和土地证的相关税费交给正力房地产公司；第二十条第一款约定正力房地产公司应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期30日内买受人不退房，出卖人承担已交购房款每日万分之一的违约金；第二十条第二款约定《房屋所有权证书》于房屋交付之日起180日内让购房人取得；第二十条第二款第二项（2）约定如因买受人原因未能如期支付房款及相关费用、未支付房屋维修基金或未提供办理权属登记之必备相关资料造成无法如期办理产权手续的，后果由买受人自行承担。合同补充协议第一条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。
合同签订后，赵平当日如约支付了购房首期款64608元，并于2009年9月18日办理个人住房借款合同，按揭150000元，总计缴纳房款为214608元。赵平于2009年10月30日向正力房地产公司缴纳维修基金4292元、代办费100元。正力房地产公司于2010年6月30日前将房屋交付给了赵平，于2011年3月10日取得初始登记，2011年5月5日取得房屋所有权证，产权证面积为93.48平方米。2011年8月31日取得国用土地使用权证。
另查明，庭审中，赵平提交了2009年7月13日向正力房地产公司出具的办理龙马潭区回龙街99号1号楼1104号的房屋登记委托书，委托期限自2009年7月13日至2009年7月31日止，正力房地产公司提交了2011年3月20日办理的代办产权证委托书。
原审法院认为：赵平与正力房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定和承诺全面、及时履行自己的义务。赵平已按约向正力房地产公司支付了购房款，并交纳了维修基金、办证税费、代办费等其他相关费用，但正力房地产公司却未按约定时间将房屋产权登记的相关手续办理完毕，已构成事实上的违约。对正力房地产公司是否应当承担违约责任，双方当事人存在以下争议：第一、关于初始登记违约赵平请求保护民事权利的诉讼时效否已经超过的问题。根据赵平与正力房地产公司的合同约定，正力房地产公司应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在约定期限届满后，赵平即应当知道正力房地产公司已发生违约行为，赵平要求正力房地产公司承担违约责任的权利是债权给付请求权，其请求权利保护的诉讼时效期间为二年普通诉讼时效，因此，赵平在二年内未向正力房地产公司主张违约责任，赵平现要求正力房地产公司支付逾期办理初始登记权属证明违约金的主张已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。第二、转移登记违约时间的界定以及赵平请求正力房地产公司支付违约金主张是否成立的问题。赵平主张应从房屋交付之日起180日后的次日起计算违约金。正力房地产公司提出因赵平未按约定时间提供资料，造成客观上无法办理房屋产权证书，正力房地产公司不应承担违约则责任的的抗辩理由。本案赵平与正力房地产公司订立合同的时间为2009年5月5日，而赵平出具的办理房屋登记的委托书时间为2009年7月13日至31日，缴纳缴纳维修基金、代办费的时间为2009年10月30日。根据双方订立的《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项（2）“如因买受人原因未能如期支付房款及相关费用、未支付房屋维修基金或未提供办理权属登记之必备相关资料造成无法如期办理产权手续的，后果由买受人自行承担”以及合同补充协议“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的的责任”之约定，赵平的行为已违反双方的合同约定。庭审中，赵平对正力房地产公司提供的委托书系复印件不予认可，但赵平未能提供证据证明其另行提交书面委托手续的具体时间，参照正力房地产公司自认2011年3月20日办理了代办委托手续，从该日后延180日起计算，正力房地产公司取得产权证的时间未超出合同约定时间。故对赵平要求正力房地产公司支付逾期办理转移登记违约金的诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费110元，由赵平负担。
宣判后，上诉人赵平不服，向本院提起上诉称：第一、上诉人在2009年7月13日委托被上诉人办理房屋登记，因被上诉人的原因未能办理，上诉人在2011年3月20日再次委托被上诉人办理，对初始登记违约行为，产生诉讼时效中断，被上诉人应支付2010年10月1日至2011年3月10日的初始登记违约金3455元；第二、被上诉人于2011年3月10日才取得初始登记，被上诉人要办理产权证的时间必须在2011年3月10日以后，上诉人所谓的委托、交费等迟延并不影响被上诉人办理产权证，被上诉人应支付上诉人2011年1月1日至2011年8月5日的转移登记违约金5193元。综上，请求撤销泸州市龙马潭区人民法院（2012）龙马民初字第4057号民事判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求，一审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。
被上诉人正力房地产公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、内容合法，对双方均具有法律约束力。该合同第二十条第一款约定“正力房地产公司应于2010年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明…”；在合同约定的初始登记期限到达后，上诉人完全可以通过房监所查询等方式知道被上诉人是否进行房屋初始登记，故上诉人知道或者应当知道初始登记违约之日应为2010年10月1日，而上诉人就初始登记违约提起诉讼的时间为2012年10月22日，且上诉人亦未举证证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故对上诉人主张被上诉人承担初始登记违约金的理由，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第二十条第二款约定“《房屋所有权证书》于房屋交付之日起180日内让购房人取得；合同补充协议第一条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在签订本合同后三天内提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。”即被上诉人代办房屋产权证的前提是上诉人在约定期限内向被上诉人出具委托手续，若上诉人超过约定期限，则被上诉人可相应推迟办证时间。
商品房买卖中，预告登记和转移登记环节需购房户分别提交委托手续，就本案现有证据而言，上诉人在2009年7月13日向被上诉人出具委托手续后，再未向被上诉人出具委托手续。故上诉人在2009年7月13日出具的委托手续应为预告登记手续，其主要功能在于通过公示方式防止讼争房屋的一房二卖。其后，被上诉人于2011年3月20日以伪造上诉人签名方式向房监所提交委托书，为上诉人办理转移登记，虽然2011年3月20日的委托并非上诉人本人所为，但是上诉人对被上诉人的转移登记行为予以认可。即上诉人委托被上诉人办理房屋转移登记手续的时间应为2011年3月20日。被上诉人办理完毕转移登记的日期应相应顺延6个月，故被上诉人于2011年5月5日办理完毕房屋所有权证并不违约。故上诉人主张转移登记违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 石正秀
代理审判员 税远雄
二〇一三年三月十八日
书 记 员 张 玲