重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初836号
原告（反诉被告）重庆润川商业管理有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道123号18栋4-6号，组织机构代码09453703-5。
法定代表人方国琼，执行董事。
委托代理人王某某，女，1982年12月8日生，住重庆市渝中区。
被告（反诉原告）张某某，女，1977年10月11日生，汉族，住重庆市永川区。
原告（反诉被告）重庆润川商业管理有限公司（以下简称润川商业公司）与被告（反诉原告）张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由代理审判员郭建适用简易程序于2016年3月30日和2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润川商业公司的委托代理人王某某，被告（反诉原告）张某某到庭参加诉讼。本案曾因当事人申请庭外和解扣除审理期限三十日，现已审理终结。
原告（反诉被告）润川商业公司诉称，其公司同张某某于2014年12月18日签订《永川协信中心■滨湖星天地商铺租赁合同》，约定润川商业公司将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信中心●滨湖星天地商业街一层商铺及其设施设备租赁与张某某经营，租金在2015年1月18日至2017年1月17日期间每月17322.23元，先付后用，按季支付，延期支付租金需支付每日欠款1‰的违约金。合同签订后张某某支付租金至2015年11月17日，截止起诉之日已拖欠租金76692.39元，故起诉要求张某某支付租金76692.39元及违约金（以24725.70元为基数，从2015年11月18日起按每日1‰计算至付清该款之日止；以51966.69元为基数，从2016年1月1日起按每日1‰计算至付清该款之日止）。
被告（反诉原告）张某某辩称：其已支付租金至2015年11月17日，润川商业公司免除2015年11月18日至2016年1月21日的租金，故截止起诉之日并未欠付租金；因润川商业公司在招商时存在欺诈行为，且于张某某经营过程中在其店铺前修建立柱及天桥，对店铺周围封闭施工，阻断街道，致使其无法经营；如应支付违约金，润川商业公司主张的违约金亦过高，请求法院予以调整。
反诉原告张某某同时诉称，润川商业公司采用虚假宣传等手段欺诈张某某与其公司签订租赁合同，违背张某某真实意思。合同签订后，润川商业公司亦未履行招商承诺义务，未按期拆除二期围挡，且未经同意情形下在店铺前修建立柱，影响客人进出店铺，故起诉要求：1.撤销租赁合同；2.判令润川商业公司退还租金51966元及保证金25000元；3.判令润川商业公司赔偿装修损失和经营损失（以评估结果为准）。
反诉被告润川商业公司辩称,润川商业公司未向张某某作过任何承诺，要求驳回张某某的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月18日，润川商业公司与张某某签订《永川协信中心■滨湖星天地商铺租赁合同》，约定润川商业公司将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信中心●滨湖星天地商业街一层商铺及其附属设施设备租赁与张某某经营品牌女装，租赁商铺的面积约为177.50平方米，租赁期限自2015年1月18日起至2020年1月17日止；2015年1月18日至2017年1月17日期间的租金为每月17322.23元，2017年1月18日至2018年1月17日期间的租金为每月19054.63元，2018年1月18日至2019年1月17日的租金为每月20960.98元，2019年1月18日至2020年1月17日的租金为每月23057.25元；租金支付方式为先付后用，按季（自然季度）支付，于合同签订后交付日前两日支付首期租金，于计租日起三个月内支付第二期租金，第二期租金的数额为支付时所在季度剩余天数的租金，以后每季结束前的十五日支付下季租金，延期支付租金需支付每日欠付款项1‰的违约金；装修免租期为三个月，自2015年1月18日起至2015年4月17日止，经营免租期为4个月，自2015年4月18日起至2015年8月17日止；张某某应向润川商业公司缴纳履约保证金25000元。
前述租赁合同签订后，润川商业公司将约定商铺交付张某某，张某某将商铺用于经营尘色品牌服装，并向润川商业公司支付了履约保证金25000元及自2015年8月18日起至2015年11月17日止的租金51966.69元。截止2016年3月31日，张某某拖欠租金76795.22元，其中拖欠2015年11月18日至2015年12月31日的租金24828.53元，拖欠2016年1月1日至2016年3月31日的租金51966.69元。
另查明，张某某经营前述商铺后，其商铺前修建了立柱及天桥，并被设置围栏封闭施工，现围栏已经拆除。张某某至今仍在前述商铺经营尘色品牌服装。
审理中，张某某以润川商业公司提供的商铺无法经营为由主张合同目的不能实现，变更撤销租赁合同请求为解除租赁合同。
上述事实，有双方当事人的陈述、《永川协信中心■滨湖星天地商铺租赁合同》、《实物交接书》、收款收据及照片等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，涉案租赁合同系润川商业公司与张某某的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应合法有效。张某某主张润川商业公司提供的商铺无法经营与事实不符，其据此要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因此本院对张某某要求解除合同的请求不予支持。进而张某某要求退还租金、履约保证金及赔偿损失的请求亦缺乏依据，本院均不予支持。
涉案租赁合同既系合法有效且未被解除，则张某某负有按照合同约定支付租金的义务。现张某某未能充分举示证据证明润川商业公司已免除其于2015年11月18日至2016年1月21日期间应支付的租金，因此润川商业公司要求张某某支付2015年11月18日起至2016年3月31日租金的请求应予以支持。现润川商业公司就该期间租金主张76692.39元，系其对自身权利的处分，且未违反法律规定，本院予以尊重。张某某未按时支付租金的行为已构成违约，润川商业公司可依据违约金条款主张违约金，但润川商业公司主张的违约金过高，应予调整。本院结合本案实际情况，酌情调整违约金为按银行同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）重庆润川商业管理有限公司租金76692.39元元及违约金（以24725.70元为基数，从2015年11月18日起按银行同类贷款利率计算至付清该款之日止；以51966.69元为基数，从2016年1月1日起按银行同类贷款利率计算至付清该款之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）重庆润川商业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取890元，由被告张某某负担（此费由被告张某某履行上述义务时一并直付原告重庆润川商业管理有限公司）。反诉案件受理费减半收取865元，由反诉原告张某某负担（反诉原告张某某已预交25元，其余部分由反诉原告张某某于本判决生效后三日内缴付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 郭 建
二〇一六年五月九日
书 记 员 李瑞雪