吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民再字第00018号
申请再审人［一审被告（反诉原告）、二审上诉人］：张宏云，女，1964年4月9日生，汉族，住长春经济技术开发区。
委托代理人：赵铁星，吉林显尊律师事务所律师。
被申请人［一审原告（反诉被告）、二审被上诉人］：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司，住所地长春经济技术开发区临河街157号。
法定代表人：肖铁金，该公司董事长。
委托代理人：肖丹，该公司临河风景客服部客服主管。
委托代理人：周鹤，吉林大华铭仁律师事务所律师。
申请再审人张宏云与被申请人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业服务合同纠纷一案，长春经济技术开发区人民法院于2013年6月8日作出（2012）长经开民初字第1901号民事判决。张宏云不服，提出上诉。本院于2013年9月13日作出（2013）长民四终字第323号民事判决，发生法律效力。张宏云仍不服，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2014年4月11日作出（2014）吉民申字第130号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张宏云的委托代理人赵铁星，被申请人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司的委托代理人肖丹、周鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称启泰物业）一审诉称，张宏云是启泰物业服务的临河风景小区22栋303室的业主，房屋面积为144.12平方米。张宏云以电梯费不合理为由，拒绝交纳自2009年7月1日至2012年6月30日期间的物业费7004.22元。根据《吉林省物业服务收费实施细则》、《物业管理条例》、《物业服务合同》的相关规定，张宏云应当交纳拖欠的物业费及滞纳金。故诉至法院，请求法院判令张宏云支付拖欠的物业费7004.22元及滞纳金（按同期贷款利率执行）。诉讼费由张宏云承担。
张宏云一审辩称，1、对启泰物业主体有异议，理由是：启泰物业是开发商移交的物业公司，签订前期物业合同，期限仅为两年，现早已过期；张宏云与启泰物业之间没有签订物业服务合同，双方不存在法律关系。2、启泰物业没有按照承诺提供物业服务，没有履行合同义务，给张宏云造成相应损失，应驳回其诉讼请求。
张宏云在一审时反诉称，2009年至今，启泰物业为张宏云提供物业服务并收取费用，但启泰物业提供的物业服务从未达到物业合同约定的标准。具体表现为：1、张宏云租用的车位F-60号和C-48号多年来一直被其他车辆占据，张宏云无法使用该车位，多次找到启泰物业要求履行物业合同所约定的义务，立即腾空车位交张宏云使用，但启泰物业置之不理，给张宏云造成经济损失1970元；2、启泰物业不履行对公共设施的修缮义务，造成可视对讲门多年来一直无法使用。该对讲门的价款张宏云已经以物业费的形式交给启泰物业，并多次要求启泰物业修缮该可视对讲门，但启泰物业不作为，给张宏云造成损失3000元；3、启泰物业不履行对公共设施的修缮义务，造成张宏云居住的楼门走廊常年漏雨，雨季时张宏云与其他居民无法出行。张宏云自行雇人修缮，花费2000元。故提起反诉，请求法院判令启泰物业赔偿因物业服务不符合合同约定给张宏云造成的各项损失6970元。反诉费由启泰物业承担。
启泰物业一审时针对反诉辩称，1、张宏云的F-60号和C-48号两个车位中仅有一个车位仅在2009年交纳了管理费及备案，另一个没有备案，而且从2010年起张宏云就不使用两个车位。车位占用时，物业公司出面解决问题，没有不作为；2、可视对讲设施系张宏云房屋内的部分，不属于物业的公共部位、公用设施设备，不属于启泰物业管理的范围，没有免费修缮的义务；3、张宏云所称漏雨之处，启泰物业已进行了修理，现没有漏雨情况。应当驳回张宏云的反诉请求。
一审查明，启泰物业系为临河风景小区服务的物业公司，经吉林省发展和改革委员会许可，收取临河风景小区物业服务费。张宏云是启泰物业服务的临河风景小区22栋303室的业主，房屋面积为144.12平方米。2008年，张宏云入住临河风景小区，2008年9月26日，启泰物业与临河风景小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定启泰物业为临河风景小区提供物业服务，物业服务期限为2008年10月1日至2010年9月30日。2010年8月28日，启泰物业与临河风景小区业主委员会续签了《物业服务合同》，物业服务期限为2010年10月1日至2012年9月30日。合同约定启泰物业提供的物业服务包括物业共用部位的日常维护、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆停放进行管理等物业服务；费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳；交费时间为业主应当按半年预交物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日至1月31日，7月1日至7月31日；交费标准为按物业的建筑面积住宅1.35元／平方米／月；违约责任约定业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用总额的3‰／天比例交纳滞纳金，并承担给对方造成其它费用的损失。自2009年7月1日—2012年6月30日期间张宏云未交纳物业费共计7004.22元。启泰物业与张宏云之间有临河风景地面停车位使用协议，约定张宏云使用临河风景小区F-60号、C-48号两个车位，F-60号车位使用期限自2009年8月1日至2011年7月31日，停放吉A12**号警车；C-48号车位使用期限自2012年7月1日至2013年6月30日，双方未明确停放车辆的车牌号。2009年5月25日，张宏云向启泰物业交纳F-60号车位2009年8月1日至2010年7月30日期间的地面车位使用费960元；2012年6月10日，张宏云向启泰物业交纳地面车位使用费960元及蓝牙卡50元；共计1970元。
一审认为，启泰物业与临河风景小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，合法有效，启泰物业与张宏云之间形成物业服务合同关系，双方当事人应按合同约定履行各自的权利义务。张宏云接受了物业公司提供的服务，理应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。张宏云以其居住的楼宇门漏水、车位存在被其他车辆占用等情况为由拒绝向交纳物业费，虽然上述情况确属物业服务的内容，但是单凭该部分现象的存在不能证明物业公司未提物业服务，张宏云拒交物业费于法无据，不予支持。关于启泰物业请求的滞纳金，由于张宏云未按合同约定履行自己的义务，已经构成违约，应承担违约责任，启泰物业自愿申请将按应缴费用总额的3‰／天的比例交纳滞纳金的标准降低为按中国人民银行同期贷款利率标准计算滞纳金不违反相关法律的规定，故对启泰物业请求的滞纳金应按中国人民银行同期贷款利率标准计算。关于张宏云向启泰物业主张因车位被占用所产生的经济损失问题，虽然张宏云租用的车位存在被其他车辆占用的情况，但是启泰物业已进行了相应的处理，其主张经济损失缺乏事实依据，不予支持；关于张宏云向启泰物业主张修缮可视对讲门所产生的经济损失的问题，因张宏云未提交损失数额的有关证据，不予支持；关于张宏云向启泰物业主张修缮楼门走廊所产生的经济损失问题，因未提供合法票据，不予支持。一审判决：一、被告张宏云于本判决生效后十日内给付原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业服务费7004.22元及滞纳金（按每半年应缴纳物业服务费1167.37元分别自2010年1月1日、2010年7月1日、2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日、2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至给付之日总和计算）；二、驳回反诉原告张宏云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由被告（反诉原告）张宏云负担。
张宏云二审上诉称，请求撤销一审判决或依法改判。理由为：一、启泰物业未取得收取物业费的收费许可证，故无权收费；二、启泰物业未按物业管理条例提供合格的物业服务；三、一审未保护停车费损失及其他损失错误，应予纠正。
启泰物业二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
二审认为，一、启泰物业举证了由吉林省发展和改革委员会颁发的《收费许可证》（证号：258100367）及与临河风景小区业主委员会签订的《物业服务合同》，张宏云上诉主张启泰物业无权收取物业服务费，不予支持；二、张宏云上诉启泰物业未按物业管理条例提供合格的物业服务，但未提供相关证据证明启泰物业提供的物业服务存在严重瑕疵，该项上诉主张不予支持；三、张宏云一审未能举证证明停车费损失及其他损失的证据，张宏云上诉主张一审未保护停车费损失及其他损失错误，不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张宏云负担。
张宏云再审称，1、启泰物业未取得收取物业费的收费许可证，无收费权，其所收取物业费的行为无合法依据。启泰物业不是业主大会选聘的物业服务企业，故其与业主委员会签订的《物业服务合同》违反《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，属无效合同，并且该合同中未经业主允许，强制性约定了滞纳金条款，滞纳金仅在行政处罚中才能出现，故该合同严重侵犯了业主的合法权益，原审判决将滞纳金判决在了民事案件中，明显违反《物业管理条例》第六十七条的规定，该判决明显错误。2、原审中张宏云出示了大量证据，包括录音录像、照片以及其他居民的证人证言，均证实启泰物业未按照《物业管理条例》第二条的规定提供合格的物业服务，并且证明启泰物业违反了《物业管理条例》第五十一条的规定，严重侵犯了张宏云及其他小区居民的合法权益，原审判决置事实于不顾，错误认定启泰物业无违反《物业管理条例》的行为，极其主观地认为启泰物业无任何违约行为。启泰物业的违约行为曾经被多家媒体及电视台报道，原审法院视该事实而不见，判决有失公正。3、原审判决认定了张宏云的停车费损失及其他损失，但未保护该损失，判决的事实与结论明显矛盾，应予以纠正。综上请求撤销（2013）长民四终字第323号民事判决，改判启泰物业向张宏云支付各项损失6970元，诉讼费用由启泰物业承担。
启泰物业再审辩称，1、张宏云认为启泰物业无收取物业费收费许可证无事实和法律依据，提出的物业服务合同无效也无事实和法律依据，根据《吉林省物业管理办法》第十条规定：物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业区内房屋总面积百分之五十以上或者交付使用一年以上且入住业主人数超过三十人的就可以成立业主大会。业主大会由物业管理区内的全体业主组成，符合前款规定的条件，因此启泰物业同业主委员会签订的合同合法有效。2、张宏云提出物业公司没有尽到职责，其没有证据证明物业公司存在上述不合法行为，关于停车费和损失，答辩意见同原审判决内容一致。
再审查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，长春市发展和改革委员会于2009年6月26日向启泰物业颁发了物业服务费收费许可证（证号：258100367），有效日期为2009年6月至2012年6月止。
再审认为，启泰物业系临河风景小区业主大会选聘的物业服务企业，依法取得物业服务费收费许可证，其与临河风景小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。合同签订后，启泰物业为临河风景小区提供了物业管理服务，享有向业主收取物业管理费的权利。作为业主，张宏云应当按照《物业服务合同》约定内容向启泰物业交纳物业管理费。张宏云在原审中提供的证据不能证明启泰物业在提供物业服务时存在重大违约行为，导致业主丧失了合同上的根本利益，张宏云以双方间不存在物业服务关系、启泰物业没有按照承诺提供物业服务为由拒交物业费没有法律依据。
关于张宏云主张《物业服务合同》强制性约定了滞纳金条款，严重侵犯了业主的合法权益的问题，滞纳金条款系在《物业服务合同》第九部分“违约责任”中约定，其目的是为了惩罚业主不按照合同约定交纳物业费等相关费用，其性质为违约金性质，不违反法律强制性规定，应为有效条款。作为合同的一方当事人如认为违约金的数额约定过高，可请求人民法院予以适当减少。且，启泰物业在一审时自愿将滞纳金的计算标准从日3‰降低为中国人民银行同期贷款利率，并不违反法律规定。
启泰物业作为服务性质的企业，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。张宏云提出的车位被占、楼宇门漏水、可视对讲门无法使用，启泰物业未及时处理的问题，虽然不能成为其拒付物业费的法定理由，但也说明启泰物业在物业服务过程中缺乏与业主及时的沟通与配合，服务质量存在一定瑕疵，对其要求张宏云支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于张宏云要求启泰物业赔偿停车费损失及其他损失问题，因张宏云未提供充分有效、合法的证据证明其主张，原审未予保护，并无不当。
需要指出的是，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应及时向物业公司和业主委员会反映。物业公司亦应当就其存在的问题及时予以改正，提高服务水平。物业公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，业主可以通过合法途径要求物业公司继续履行合同义务、采取补救措施，或通过召开业主大会作出相关决议的方式依法终止《物业服务合同》，重新选聘物业公司，给业主造成损失的，业主亦可持有效证据向物业公司请求赔偿，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是全体业主的正当利益。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予改判。经本院审判委员会（2014）第二十七次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）长民四终字第323号民事判决；
二、维持长春经济技术开发区人民法院（2012）长经开民初字第1901号民事判决第二项“驳回反诉原告张宏云的反诉请求”；
三、改判长春经济技术开发区人民法院（2012）长经开民初字第1901号民事判决第一项“被告张宏云于本判决生效后十日内给付原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业服务费7004.22元及滞纳金（按每半年应缴纳物业服务费1167.37元分别自2010年1月1日、2010年7月1日、2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日、2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至给付之日总和计算）”为“被告张宏云于本判决生效后十日内给付原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业服务费7，004.22元”；
四、驳回吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司负担，一审反诉费50元、二审案件受理费100元由张宏云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘万成
审 判 员 史绍红
代理审判员 吕玉玉
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李知博