浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5597号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周全，男，1970年6月30日出生，汉族，户籍地四川省德阳市旌阳区，现住杭州市江干区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州恒镁电子科技有限公司，住所地杭州市江干区五星路188号荣安大厦1101室。统一社会信用代码：913301045930709865。
法定代表人：何圣，执行董事。
委托代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
上诉人周全因与被上诉人杭州恒镁电子科技有限公司（以下简称恒镁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3481号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2013年11月6日，荣和置业集团有限公司（以下简称荣和公司）职工邓某代表荣和公司与恒镁公司签订房屋租赁合同，约定：荣和公司将杭州市江干区五星路188号荣安大厦×室作为办公用房租赁给恒镁公司，建筑面积总计356.33平方米，房屋租赁期限3年，自2014年1月16日起到2017年1月15日止，第一年年租金为人民币377175元，第二年年租金为人民币377175元，第三年年租金递增8%为人民币407349元，等等。签订协议后，恒镁公司对房屋进行了装修并入住。
周全与邓某系夫妻关系。2015年11月5日，恒镁公司与周全就上述房屋荣安大厦×室签订了房屋租赁权转让协议，双方约定：恒镁公司将现租赁使用的荣安大厦×室租赁权转让给周全，转让后周全按照原恒镁公司与房屋所有单位签订的租金价格协议与房屋所有单位直接签署后续的承租协议，恒镁公司保持现有装修完整，并将办公家具一并转让周全使用；鉴于原有房屋装修及家具的价值，经双方商定转让价格确定为人民币150000元、款分二期支付，2015年11月30日前支付人民币30000元作为定金，余款人民币120000元于房屋交付之日即2015年12月25日前付清；恒镁公司应于周全交清转让费，并周全与房屋所有单位签订租赁协议生效后（租赁协议与转让时间相互衔接），在2015年12月25日前，在房屋所有权人物业的同意下，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付给周全；并约定了违约责任等等。该协议签订后，2015年11月12日，恒镁公司与杭州香华投资管理有限公司（以下简称香华公司，荣和公司后变更为该公司）签订了关于租赁荣安大厦1101室的房屋租赁协议，并从×室搬离入住；2015年12月15日周全支付恒镁公司人民币3万元，2015年12月30日支付人民币2万元。2016年1月6日，双方签订《关于房屋租赁权转让协议的补充协议》，约定：涉案房屋中的家具全部归恒镁公司所有，转让费调整为人民币10万元；截止2015年12月30日周全已支付人民币5万元的转让费，余款人民币5万元延后至2016年2月29日前支付；若周全未能在限定日期前支付剩余转让费的，承诺愿意按照剩余转让费的每日1‰计算罚息，恒镁公司将按照原协议追诉周全的相关责任。事后，周全未搬入荣安大厦×入住，该房屋于2016年上半年由香华公司出租他人并已入住使用。在恒镁公司与周全签订房屋租赁权转让协议期间，香华公司同意恒镁公司将荣安大厦×室原租赁合同的权利义务概括转让，并出具声明。
恒镁公司于2016年4月26日向法院提起诉讼，请求判令：周全立即向恒镁公司支付尚欠转让费5万元及按照每日1‰自2016年3月1日起计算至付清之日止的违约金，暂计至起诉日2016年4月26日为2800元并由周全承担本案诉讼费；周全亦在法定期间内提起反诉，请求判令：1、恒镁公司退还周全已支付的房屋租赁权转让款5万元，及自支付款项时间至退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2、恒镁公司向周全道歉；3、诉讼费由恒镁公司承担。
原审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。恒镁公司经取得涉案房屋出租方香华公司同意，将荣安大厦×室房屋的租赁权利义务及屋内装修转让给周全，并签订租赁权转让合同，该转让合同系双方真实意思表示，合法有效，应诚信遵守。周全与出租方原签约代表邓某系夫妻，且在签订合同后，双方已按合同约定实际履行，故周全辩称系恒镁公司故意隐瞒房屋租金涨价情况，应属不实，对其辩称观点及反诉请求不予支持。恒镁公司诉请周全支付剩余转让费，理由正当，应予支持。恒镁公司诉请按合同约定每日1‰计算逾期付款利息过高，调整至按银行同期贷款利率予以支付。在周全概括受让房屋租赁权利义务后，与出租方香华公司无法履行涉案房屋租赁合同，现香华公司已将房屋另租他人，周全可向案外人香华公司主张抗辩，该纠纷可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、周全支付杭州恒镁电子科技有限公司尚欠转让费人民币50000元及按照银行同期贷款利率自2016年3月1日起计算至付清之日止的逾期付款利息，暂计至起诉日2016年4月26日为人民币358元；二、驳回杭州恒镁电子科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回周全的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费按规定减半收取为560元，由杭州恒镁电子科技有限公司负担26元，周全负担534元；反诉案件受理费按规定减半收取为525元，由周全负担。
宣判后，周全不服，向本院提出上诉称：一审法院认为恒镁公司与周全签订的房屋租赁权转让合同系双方的真实意思表示，合法有效，属于认定事实不清。本案当事人双方签订的房屋租赁转让合同依法应当予以撤销，恒镁公司向周全主张继续给付转让费没有事实和法律依据。2013年11月6日，荣和公司(后变更为香华公司)与恒镁公司签订房屋租赁合同，租赁期限从2014年1月16日至2017年1月15日止。2015年11月5日，恒镁公司与周全签订了房屋租赁权转让协议后，恒镁公司故意隐瞒事实真相，于2015年12月14日又向香华公司提出了返租申请，要求解除租赁合同，并结算租金费用。2015年12月15日，香华公司与恒镁公司正式签订了解除合同协议书，约定从2015年12月15日起正式解除双方的租赁合同，租赁关系正式结束，并返还给恒镁公司租金32034元。同日，恒镁公司并未如实告知周全事实真相，依然收取了周全房屋租赁转让定金3万元，2015年12月30日又收取了转让费2万元。周全在一审判决后，才搜集到恒镁公司与香华公司早己经解除合同的新证据，请求依法予以查明。根据我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，周全与恒镁公司签订的是房屋租赁转让协议，这种关系必须要出租人即香华公司的同意才能产生法律效力，所以在2015年12月10日，香华公司同意恒镁公司将租赁权转让给下家之时，恒镁公司与周全签订的转让协议才正式生效。在这种情况下，恒镁公司又于12月15日提出申请，与香华公司正式解除租赁合同，并签订了解除租赁合同协议书，返还了租金费用。从恒镁公司与出租人正式解除租赁合同开始，恒镁公司已经不再享有房屋的承租权，更不可能具备转租权。在恒镁公司丧失了转租权的情况下，仍然于2015年12月15日、12月30日向周全收取转让费共计5万元，2016年1月6日，又与周全签订《房屋租赁权转让协议的补充协议》，约定家具全部归周全所有，转让费调整为10万元。周全受让室内装修是建立在房屋转租的基础上，而恒镁公司在2015年12月就早已与香华公司解除了房屋租赁合同，恒镁公司再不具有涉案房屋的转租权，以上事实更是证明恒镁公司存在欺诈行为，所以至恒镁公司与香华公司解除房屋租赁关系开始，恒镁公司已经以其行为表明其不能履行与周全的合同关系，导致合同不能履行的根本原因就在于恒镁公司的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以目前周全与恒镁公司签订的合同无法继续履行，该涉案房屋也早已被香华公司另租他人，恒镁公司应该承担违约责任，并且返还周全已经支付的转让费5万元及资金利息。而一审法院在没有查清事实的情况下，直接判令周全应继续支付转让费给恒镁公司，而涉案房屋也早已被出租方另租他人，对周全极度不公。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请求撤销原判，依法改判驳回恒镁公司的诉讼请求，支持周全的反诉请求并由恒镁公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人恒镁公司辩称：一、原审判决认定双方签订的《房屋租赁权转让协议》及补充协议系双方真实意思表示、合法有效，均是正确的。双方于2015年11月5日签订的《房屋租赁权转让协议》第一条约定：“转让后，周全按照原先恒镁公司与房屋所有单位（即香华公司）签订的租金价格协议与房屋所有单位直接签署后续的承租协议；”而香华公司于2015年12月10日出具的《情况说明》明确：同意恒镁公司所提将荣安大厦×原租赁合同的权利和义务无缝对接转让给下家（即周全）。由此可见，恒镁公司将×室租赁权转让给周全后，恒镁公司就退出了承租关系，双方设立的合同性质是债权债务概括转移合同，而非房屋转租关系，因为在转租中承租人不退出租赁关系，因此周全引用《合同法》第二百二十四条是错误的。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，恒镁公司与香华公司签订的《房屋租赁合同》、双方签订的《房屋租赁权转让协议》、香华公司出具的同意原租赁合同权利义务无缝对接转让的《情况说明》这三份证据，证实了双方设立的债权债务概括转移合同已符合前述法律规定，合法有效，周全在上诉状中对此也予以认可。鉴于涉案租赁权转让协议是双方之间的一个转让合同关系，与该转让行为所产生的后果即周全与香华公司之间设立的租赁合同关系属于两个不同的法律关系，只要双方达成转让合意并经过香华公司同意，概括转移行为即可完成，房屋交付并不属于概括转让合同范围之内。因此，在香华公司于2015年12月10日同意双方的合同转让行为之后，周全与香华公司之间就存在租赁关系，香华公司负有交付房屋的法定义务，至于此后恒镁公司如何与香华公司移交房屋、如何与香华公司结算费用均与周全无关。事实上，鉴于周全与香华公司签约代表邓某系夫妻关系，周全明知恒镁公司与香华公司在2015年12月15日签订《解除合同协议书》对费用进行结算一事，其此后仍于2015年12月30日支付转让费2万元、仍于2016年1月6日与恒镁公司签订补充协议，该等行为足以证实周全在履行合同约定的义务，故《房屋租赁权转让协议》及补充协议均是周全的真实意思表示，真实有效。二、周全诉称恒镁公司故意隐瞒事实真相、存在欺诈行为均与事实不符，其要求撤销涉案协议没有任何依据。周全在一审反诉状中诉称，由于恒镁公司隐瞒租金递增，在其与香华公司协调签订租赁合同时香华公司不同意以原价格2.9元出租。按照周全一审时的诉称，导致周全没有成功租赁房屋的原因不是香华公司不同意出租，而是周全不同意按第三年租金进行承租。如今，周全却违背事实，又以恒镁公司与香华公司以《解除合同协议书》的形式结算费用作为理由提起上诉撤销合同，这与其一审陈述相悖，更与涉案合同能否履行没有任何关系，因为概括转移行为在香华公司同意时就已经完成，不存在无法履行的情形。况且，恒镁公司在搬离涉案房屋时，已经将该房屋钥匙交给周全妻子同时也是香华公司代表邓某，该房屋空置已达近4个月，周全对此是清楚的。至于周全有无实际使用房屋、香华公司有无要求周全支付租金，这均属于周全、香华公司他们对各自民事权利的自行处分，不属于本案审理范畴。事实上，恒镁公司为涉案房屋发生装修费用26万余元，在周全不需要该房屋原有家具时，恒镁公司此时已搬入1101室办公而无法使用该批家具也造成较大损失。由于周全多次违约且缺乏诚信，恒镁公司要求其支付剩余转让费5万元及相应利息也是符合公平原则的。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，程序合法；而周全提起上诉没有事实和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人恒镁公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人周全向本院提交了1、房屋租赁退租申请，欲证明2015年12月15日恒镁公司已与荣安招商部解除租赁关系；2、解除合同协议书，欲证明香华公司与恒镁公司合同已经解除；3、情况说明（2016年7月28日香华公司出具），欲证明恒镁公司当时和香华公司在2015年12月10日补充了一份同意转租的协议，这是事后补的，并且该合同不是针对转租给周全；4、情况说明（2016年7月28日顾某出具），欲证明恒镁公司有隐瞒事实的情况，并非招商部同意恒镁公司找下家并非针对周全；5、陈某出具的情况说明，欲证明恒镁公司没有告知周全第三年房租要递增的事实；6、QQ聊天记录（吴某与周全聊天记录，吴某系恒镁公司的经办人），欲证明恒镁公司没有将其与香华公司的原租赁协议原件、复印件给周全看过。经质证，被上诉人恒镁公司认为证据1、2，一审时就已经形成，并且，周全的妻子是房东，是招商部的经理，周全有理由也应知晓并且有能力取得该证据，所以，该证据不属二审新证据。对证据的真实性无异议，但对合法性、关联性、证明对象均有异议。理由是：2015年12月10日，房东同意恒镁公司签合同，转让给周全之后，周全就成了承租人，恒镁公司退出了承租关系，恒镁公司与房东之间的租赁关系自然终止，不存在之后的解除合同一说。所以，双方签订的协议书与法律不符。对于关联性，该协议书是关于恒镁公司与房东在合同权利义务转让之后的费用结算，不影响合同转让的效力和周全租赁房屋，因此，与本案没有关联性。关于证明对象，协议书仅仅是约定恒镁公司与房东之前有关×室房屋租赁关系解除，并没有涉及到周全，周全以该证据来证明恒镁公司不具有房屋的转租权不能成立。因为双方之间不是房屋租赁合同第10.1条的转租关系，而是房屋租赁合同第10.3条的关系，只要是在房东同意的时间点即有效。证据3、4，三性与证明对象均不予认可。理由是：该情况说明系证人证言，证人没有出庭，无法核实真实性。周全妻子是香华公司的招商部经理，里面所述内容明显偏袒周全。而且，里面的内容与事实也是不符的。因为周全一审的时候，第二天知道房租要上涨，但是，此后其仍然向恒镁公司分两次交付了转让费以及签订了补充协议，不存在隐瞒。证据5，证据三性与证明对象均不予认可，因为没有出庭作证，并且，内容与周全一审的陈述相矛盾。对所附的短信记录，三性与证明对象均不予认可。因为该短信内容，无法核实发信人与收信人的信息，也不知道时间，与本案没有关联性。证据6，三性、证明对象均不予认可。因为这里看不出手机信息，周全也没有提供相关的短信往来电信凭证，也没有原件可以核实，因此对该证据不予认可。本院认为，对于上诉人周全提交的证据1、2，由于香华公司同意恒镁公司将荣安大厦×室原租赁合同的权利义务无缝对接转让给下家后，新签署的租赁合同的相关事项跟荣安招商部协商。为便于对剩余租金和保证金进行结算，香华公司与恒镁公司的合同解除。故证据1、2可证明香华公司与恒镁公司的合同已解除。证据3、4、5，与香华公司在2015年12月10日出具的情况说明，与顾某在2015年12月3日出具的情况说明相矛盾，且周全在一审时对上述证据的真实性是无异议的，故本院对周全提交的上述证据不予采纳。证据6，无法确定系吴某与周全的聊天记录，恒镁公司的异议成立，对该证据本院不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，恒镁公司与周全于2015年11月5日签订的《房屋租赁权转让协议》和2016年1月6日签订的《关于房屋租赁权转让协议的补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，且该转让协议经涉案房屋出租方香华公司的同意，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定:”当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定。应属有效，对双方当事人均具有约束力。香华公司与恒镁公司于2015年12月15日确签有《解除合同协议书》，《解除合同协议书》的签订是在2015年12月10日香华公司明确同意恒镁公司将原租赁合同的权利义务无缝对接转让给下家和2015年12月3日香华公司的经办人顾某承诺新签署的租赁合同的相关事项跟荣安招商部协商的情况下，为便于对剩余租金和保证金进行结算，而签订了该协议书，并不影响恒镁公司与周全签订的《房屋租赁权转让协议》和《关于房屋租赁权转让协议的补充协议》的效力。至于周全以2016年7月28日香华公司出具的情况说明，用于证明香华公司2015年12月10日出具的同意转租的协议是事后补的，且不是针对转租给周全，但香华公司没有证据证明2015年12月10日出具的情况说明是事后补的，香华公司在2015年12月10日出具的情况说明中是同意无缝对接转让给下家，并未设定下家的限制，该下家当然包括周全在内。故周全的上述观点不能成立。荣和公司与恒镁公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定了了三年的年租金，即第一年年租金为377175元，第二年年租金为377175元，第三年年租金递增8%为407349元，香华公司又明确同意恒镁公司将原租赁合同的权利义务无缝对接转让给下家，故周全在一审辩称系恒镁公司故意隐瞒房屋租金涨价情况的理由不能成立。周全所提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2170元，由周全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 项 琳