宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初11160号
原告：陈登雄，男，1977年4月17日出生，汉族，律师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：苏全胜，男，1968年8月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。
原告陈登雄与被告苏全胜民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，故裁定转为普通程序，于2017年4月17日再次公开开庭审理了本案。原告陈登雄，被告苏全胜的委托诉讼代理人温艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈登雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还借款本金25万元，支付利息5万元（按年利率24%从2016年1月1日计算至2016年10月31日），并支付至实际还款之日；2.请求确认原告对被告就涉案借款进行抵押的银川市兴庆区某室房屋具有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年6月3日，被告因承包工程需要向原告借款40万元，约定年利率24%，借款期限至2014年1月2日止。为此，被告以其所有的位于银川市兴庆区某室房屋进行抵押，并办理了抵押登记。截止到2015年12月28日，被告已清偿利息254428.33元、本金140631.17元，合计40万元；剩余借款本金259368.83元，原告免除了9368.83元，双方就剩余25万元签订了还款协议书，约定于2016年6月30日前一次性偿还，否则以抵押房屋抵顶所欠本息。到期后，被告并未履行还款承诺。
苏全胜辩称，第一，原告所诉40万元借款中的15万元属重复起诉，原告在其他案件中已胜诉。故涉案借款本金应为25万元。第二，原、被告并未约定年利率为24%，而是按照银行同期贷款基准利率的4倍；第三，被告已偿还了70.4万元，远超借款本息。综上，请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实及证据分析认证如下：
1、原告提供的借款抵押承诺书、借款合同、房屋他项产权证书、存款凭条、个人账户名细，被告对其客观性无异议，本院予以采信。该组证据可以证实：2013年6月3日，被告向原告出具借款抵押承诺书，载明：“今借到陈登雄现金肆拾万元整（￥400000元），其中壹拾伍万元整（￥150000元）用于清偿2013年4月17日本人借卢琪借款（该款由陈登雄直接偿还给卢琪），剩余贰拾伍万元整（￥250000元）由陈登雄转账支付给本人。本人自愿以自有住房（位于兴庆区某室）作为借款抵押……本借款期限叁个月，月息为借款总额的3%，按月结息，如有逾期计收复利。本人承诺于2013年6月30日前先行偿还本金壹拾万元整（￥100000元），剩余叁拾万元（￥300000元）于2013年9月3日前结清本息。”原告于当日通过建设银行账户向被告转账25万元，于2013年6月15日向卢琪在建设银行的账户转账15万元。2013年11月21日，原、被告就上述借款签订《借款合同》，约定借款金额为40万元，借款时间为2013年6月3日至2014年1月2日止，抵押物为前述房产。该《借款合同》由银川市国信公证处予以公证。2013年11月29日，被告就其所有的位于银川市兴庆区某室房屋产权进行了他项权利人登记，载明他项权利人为原告。
2、原告提供的已生效的（2014）兴民初字第992号民事判决书显示：2014年2月7日，本案原告以民间借贷为由将被告及田耀诉至本院。本院认定：被告于2013年4月18日向原告借款15万元，于2013年7月4日向原告借款10万元，共计25万元，由田耀提供保证担保。最终判令被告偿还借款25万元及相应利息，田耀对其中10万元借款及利息承担连带清偿责任。目前该案已生效，仅执行了部分款项。
3、原告提供的《还款协议书》（附计算表），被告对客观性无异议，本院予以采信。该组证据可以证实：2015年12月18日，原、被告签订《还款协议书》，载明：“甲方：陈登雄；乙方：苏全胜。乙方于2013年6月3日向甲方借款40万元。截止2015年5月28日，乙方共拖欠甲方借款本息共计659368.83元，为解决乙方欠款事宜，甲乙双方达成如下还款协议：一，乙方于本协议签订之日，乙方向甲方偿还本息40万元，其中前期借款利息254428.33元，甲方垫付诉讼费4940.5元，本金140631.17元；二、截止本协议签订之日止，乙方尚欠甲方借款本金259368.83元，甲方免除9368.83元，剩余25万元于2016年6月30日前，乙方一次性向甲方清偿所有借款本息（剩余25万元借款本金按月息1%计算）……五、本协议签订后，甲应撤回对乙方及其担保人田耀的执行申请，同时协调朱朝晖解除对车卫宁房屋抵押他项权益证……”。签订该协议当日，被告通过中国工商银行向原告账户转账40万元。被告主张该协议第五条和（2014）兴民初字第992号民事判决书可证明其于2013年4月17日借卢琪的15万元与2013年4月18日借原告的15万元系同一笔借款，原告对此不予认可。本院认为，被告未提供相关证据，故对其该主张中的事实不予确认。《还款协议书》中所附计算表列明：（1）借款共计40万元，其中30万元从2013年9月3日起按照年利率24%即月利率2%逐月计算复利至2015年12月28日，计利息218428.33元；（2）其中10万元按照上述期间及利率（未计算复利）计利息3.6万元（约28个月，应计5.6万元，减去已支付的2万元）。（3）原告为被告垫付诉讼费4940.5元，上述款项合计659368.83元。另，原告主张，被告已按年利率36%即月利率3%支付了40万元借款自2013年6月3日起至2013年9月2日计3个月的利息。
4、被告提供的收款收据、银行凭证等还款凭据显示：被告于2013年9月16日偿还原告2.2万元，于2014年7月11日偿还原告15万元，于2014年8月14日偿还原告10万元，于2015年12月28日偿还原告40万元，另于2015年4月3日偿还朱朝晖10万元。本院认为，在原、被告之间长期存在款项往来及多笔经济纠纷的情况下，上述还款包括2015年12月28日当日偿还的40万元只能视作签订《还款协议书》之前的还款。对朱朝晖的还款与本案无关，本院不予认定。
本院认为，原、被告之间的民间借贷关系合法有效，本院予以确认。双方于2015年12月28日签订的《还款协议书》（以下简称《协议书》），系双方真实意思表示，但应符合法律规定。按照先息后本的规定和双方的约定，对已经偿还的部分，应适用“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”的法律规定。《还款协议书》中30万元借款从2013年9月3日至2015年12月28日期间的利息约定为218428.33元，未超出上述法律规定限制（30万元×36%×2年零117天即2.32年=25.056万元）；10万元借款在上述期间的利息约定年利率24%，明显亦未超出法律限制。故《协议书》中约定的剩余25万元借款本金符合法律规定，本院予以确认。《协议书》中约定该25万元月息为1%，故从2015年12月29日起，25万元的利息应按照年利率12%计算。原告主张起算日期为2016年1月1日，本院予以尊重并确认，但其主张年利率为24%并无事实依据。被告以其名下位于银川市兴庆区某室房屋产权为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押担保行为合法有效。如被告不履行债务，原告有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖该财产时的价款优先受偿。
综上，原告诉请借款本金25万元，本院予以支持；原告诉请的利息，本院仅按年利率12%支持2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止的部分。原告诉请的优先受偿权，亦有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第二项规定，判决如下：
一、被告苏全胜于本判决生效之日起十日内向原告陈登雄偿还借款25万元，并按年利率12%支付自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止的利息；
二、被告苏全胜不履行上述债务时，原告陈登雄有权以银川市兴庆区某室房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告陈登雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，由原告陈登雄负担790元，由被告苏全胜负担5110元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 任海权
人民陪审员 陈 磊
人民陪审员 王秋灵
二〇一七年五月六日
法官 助理 莫芫清
书 记 员 王 晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。