甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第855号
上诉人（一审被告）甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司。
被上诉人（一审原告）刘XX，男，汉族。
上诉人甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司（以下简称“银海置业公司”）因与被上诉人刘XX建设用地使用权合同纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院（2014）山民初字第809号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银海置业公司的委托代理人黄XX、被上诉人刘XX的委托代理人魏XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年12月15日，原告刘XX（乙方）与被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司（甲方）签订了《房产联合开发合同》，合同约定：被告将已取得的酒泉市肃州区果园乡一宗土地使用权出让给原告，由原告出资进行房屋开发建设。原告自本合同签订后付给被告土地费12万元，2009年1月15日前付70万元，2009年3月中旬付50万元，2009年4月中旬付100万元，2009年7月中旬付160万元，其余40万元到办完土地使用证和房屋产权证后一次性付清；该宗土地开发建设的期限为一年，自2009年1月1日至2009年12月30日；被告不能按时完成建设项目的报批手续，应承担给原告造成的损失，被告不能按时办理该宗土地上建成房屋的合法土地使用证和房屋产权证，应全部返还已交给被告的土地费用，承担土地费用总额20%的违约金，并赔偿给原告和第三方造成的损失；原告若不能按合同约定给付土地费用，承担银行同期贷款利息二倍的利息；如发生纠纷，在一月内协商解决，协商不成，被告有权提出终止合同。合同签订后，原告陆续向被告支付土地使用费515000元，被告却一直未取得该块土地的开发建设使用权，致使合同无法继续履行。本案审理过程中，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉诉请求；当事人如坚持不变更诉讼请求的，法院应当驳回其起诉，而不应作出实体判决。故此，经一审法院向原、被告双方释明，原告申请变更诉讼请求，主张双方签订的《房产联合开发合同》无效，要求被告返还原告已支付的土地使用费，并要求被告承担占用该资金期间的损失，按银行同期贷款利息的四倍计算。庭审中，被告认可双方签订的《房产联合开发合同》无效，但不同意返还已收取的土地使用费及占用期间的利息。
一审庭审中，原、被告双方争议的焦点是：1.原告要求被告返还土地使用费的金额及利息。原告主张，自原、被告双方签订《房产联合开发合同》后，原告按合同约定向被告的法定代表人张洪海分六次付款共计615000元。为此，原告向法庭提交了2008年12月15日原告通过中国工商银行汇款100000元的个人业务凭证一张、同一天由张洪海向原告出具的收到刘XX联合开发土地转让费120000元的收条一张、2008年12月24日原告通过邮政储蓄银行汇款10000元的汇款凭证一张、2009年1月24日张洪海出具的收到现金180000元的收据一张、2009年3月9日张洪海出具的收到现金200000元收据一张，2010年6月24日张洪海收到现金5000元的收据一张。以上六张条据证明原告分六次向被告支付现金615000元。因被告一直未取得酒泉市肃州区果园乡小坝沟村的建设用地使用权，故原告要求被告返还已收取的土地转让费615000元及损失费（按同期银行贷款利息的4倍计算）。对此被告质证认为，原告提交的六张条据均是真实的，但其中2008年12月15日被告只收到120000元，原告提交的通过中国工商银行个人业务凭证100000元是包括在被告法定代表人张洪海出具的收条中的。另按原告刘XX与被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司签订的《房产联合开发合同》，约定“原告自本合同签订后付给被告土地费12万元”。说明合同订立当天，原告应当给被告支付土地费12万。如果按原告主张收据与工商银行汇款凭证是两笔款项的话，原告于合同订立当日就向被告支付土地使用费22万元，显然不符合合同约定。被告事实上是分五次收到原告土地转让款515000元，而非615000元。对原告要求被告按同期银行贷款利息的四倍计算损失的诉讼请求，被告认为原告没有提交应付土地使用费而给原告造成实际损失的证据及标准。故不同意返还土地使用费及利息。2.原告要求被告支付项目设计费70000元的诉请。原告刘XX主张，为进行肃州区果园乡小坝沟中心园区开发建设项目的建设，委托张掖市建筑勘察设计研究院、酒泉美林景观艺术工程有限责任公司进行建设项目平面规划设计，绘制鸟瞰图，而支付设计费用70000元；为此，原告向法庭提交了张掖市建筑勘察设计研究院制作的平面设计图纸、鸟瞰图及原告与张掖市建筑勘察设计研究院签订的《建设工程设计合同》一份。原告刘XX之兄刘润福向酒泉市美林景观艺术责任公司支付的别墅区规划定金30000元的借条，张掖市建筑勘察设计院的设计费押金20000元的收据及被告法定代表人张洪海出具的收取原告办理项目手续费用20000元的证明一份，以上三份证据证实原告共支出工程设计费用70000元的事实，由于被告未取得该项目的开发资格，导致其转让土地的行为没有实现的前提条件，故要求被告予以承担。被告质证认为，原告提交的刘润福的条据与本案无关，该笔款项与本案没有关联性；张掖市建筑勘察设计研究院出具的收据是设计费押金，最后设计院是否收取、退还，均没有正规票据，被告不予认可；对被告法定代表人出具的证明其明确注明是收取办理项目手续费用，与设计费无关。综上，被告对原告主张的设计费用均不予承担。
为进一步查明案件事实，一审法院依职权向肃州区果园乡人民政府进行了调查。查实被告与肃州区果园乡人民政府于2008年10月8日订立了《开发项目招商引资协议书》，协议约定，对肃州区果园乡小坝沟中心园区建设用地由被告进行开发建设，被告在协议签订时，交付保证金100000元，其余331.68万元土地使用费在五个工作日内一次性付清。该协议签订后，被告向肃州区果园乡人民政府交纳土地使用费共计110000元。肃州区果园乡人民政府因被告未按时缴纳土地费用，导致肃州区果园乡人民政府与被告签订的《开发项目招商引资协议书》不能履行，双方2014年10月10日签订了《解除开发项目招商引资协议书》，解除上述《开发项目招商引资协议书》。当日，肃州区果园乡人民政府将被告预交的100000元保证金及工作经费10000元全额退还给被告。以上事实，肃州区果园乡人民政府向一审法院提供了《开发项目招商引资协议书》、《解除开发项目招商引资协议》及被告在肃州区果园乡政府领回保证金及工作经费110000元的领条等证据，予以证实。经当庭质证，双方当事人对上述证据均无异议。
一审法院认为，原、被告签订的名为房产联合开发合同，实为土地使用权转让。2008年12月15日，原、被告达成房产联合开发合同，由被告将取得酒泉市肃州区果园乡一宗土地的建设用地使用权以432万元的价格转让给原告。而事实上，被告与肃州区果园乡人民政府于2008年10月8日订立《开发项目招商引资协议书》后，被告未按协议约定向肃州区果园乡人民政府交纳土地费，故被告未取得该宗土地的建设用地使用权。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。但时至今日，被告仍未取得出让土地使用权证书。另被告与肃州区果园乡人民政府也签订了《解除（开发项目招商引资）协议》，肃州区果园乡人民政府将收取被告的110000元土地费退还给被告。因被告自始至终未向原告转让一份合格的土地，故达成的房产联合开发合同不符合法律规定，系无效合同。庭审中，经一审法院向双方当事人释明，原告变更诉讼请求，主张《房产联合开发合同》为无效合同。在此基础上，要求被告返还已收取的土地使用费615000元。被告主张，对收到515000元土地使用费无异议，对其中工商银行汇款100000元有异议，被告陈述认为汇款当天被告出具的收条120000元由20000元现金及100000元工商银行汇款组成。按原、被告联合开发协议约定合同约定：“合同签订后先付120000元，2009年1月15日付700000万……”即2008年10月15日原告给被告支付土地费120000元，订立合同之后，原告同一天给被告支付220000元，这不符合合同约定，故对原告提交的银行汇款赁证及收条应认定为120000元。被告应给原告退还已收取的土地费515000元。对原告主张的因该项目而支出的设计费70000元，原告向法庭提交了原告按合同约定进行房地产开发需要，委托设计研究院对此工程项目进行设计，并签订了《建设工程设计合同》，原告为设计此项目先后支出各项费用70000元，其中2009年1月1日以刘润福的名义向酒泉美林景观艺术工程有限责任公司交付订金30000元，2008年12月29日向张掖市建筑勘察设计研究院交纳设计押金20000元，2010年7月17日向被告的法定代表人张洪海交纳现金20000元。一审法院认为，原告与被告订立《房产联合开发合同》名为联合开发，实为土地转让，原告应认真考查并尽到相应的注意义务，原告疏于注意事项，故而委托相关部门支出的设计费用应由原告刘XX自己承担。另外，依据公平原则，被告长期占有原告资金，应按中国人民银行公布的同期银行贷款利息给原告承担必要的损失费。
综上，为保护债权人合法权益，维护正常的经济秩序，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司返还原告刘XX土地转让费515000元，限于本判决生效后10日内付清；二、被告甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司偿付原告刘XX损失193743元（515000元×5.94%×6年4个月，自2009年3月9日起至2015年7月9日），限于本判决生效后10日内付清。息随本清；三、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。案件受理费12587.43元，由原告刘XX承担1002.7元，被告山丹县银海置业发展有限责任公司承担11584.72元，限于本判决生效后7日内交纳。
宣判后，被告银海置业公司不服上述判决，向本院提出上诉。请求撤销一审判决主文第二项，依法改判驳回被上诉人刘XX要求上诉人承担利息损失的诉讼请求。其理由是：一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决不公。被上诉人没有按照合同约定按时向上诉人支付土地使用费，导致上诉人与肃州区果园乡人民政府签订的《开发项目招商引资协议书》解除，进而致使《房产联合开发合同》不能继续履行，上诉人也因此遭受了巨大的经济损失。上诉人认为，对于《房产联合开发合同》的无效双方均有过错，而且被上诉人违约在先，根据《合同法》第五十八条的规定，双方应当各自承担相应的责任。此外，双方并没有约定利息，被上诉人也没有举证证明其遭受的实际损失，不符合该五十八条规定的可以获得赔偿的规定，一审判决判令上诉人承担利息没有法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案中，上诉人银海置业公司与被上诉人刘XX签订《房产联合开发合同》将土地使用权出让给刘XX时，未取得出让土地的土地使用权证书，上诉人银海置业公司对所出让的土地没有处分权，双方签订的合同违反法律效力性强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上诉人银海置业公司与被上诉人刘XX签订的合同无效，上诉人银海置业公司依法应当返还被上诉人刘XX支付的土地转让费。上诉人银海置业公司占用被上诉人刘XX土地转让费的利息属该资金的法定孳息，属于刘XX损失的范围，上诉人银海置业公司在明知未取得所出让土地的土地使用权证书的情况下，与被上诉人刘XX签订合同出让土地，并收取土地出让金，具有明显的过错，对于刘XX所主张的利息损失依法应当予以承担。综上，上诉人银海置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4174元，由上诉人甘肃省山丹县银海置业发展有限责任公司负担。上诉人预交二审诉讼费12587.43元，多余部分本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏志
审 判 员 岳 瑾
代理审判员 梁晶晶
二〇一五年十二月三日
书 记 员 王 茹
附：判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。