湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民一初字第1844号
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司。
法定代表人林晖，系该公司经理。
委托代理人易卫平，男，1967年6月29日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市韶峰工人村47栋1单元102号，该公司员工，特别授权。
�托代理人万广云，湖南法至律师事务所律师，一般代理。
被告谭枫。
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司（以下简称嘉亨茂）与被告谭枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员贺玫担任审判长，人民陪审员黄军华、钟卫民参与评议的合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。书记员杨思培担任记录。原告的委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉亨茂诉称，2014年2月，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与被告谭枫签订《商铺租赁合同》，被告租赁嘉亨茂购物中心四层4F-11号商铺，面积275.9平方米，租赁期限为四年。租金第一年、第二年每平方米每月40元，物业管理费每月2759元，合同约定被告缴纳保证金41385元，延期付款的滞纳金为每日千分之一。租赁合同签订后，被告谭枫于2014年5月7日起租赁使用嘉亨茂购物中心四层4F-11号商铺。原告于2014年6月成立。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原、被告签订了《合同主体变更协议》，确定由原告作为出租方行使权利。自2015年2月起，被告停止缴纳租金和物业管理费，至2015年11月26日止，被告累计欠原告公司131795.33元。2015年11月，被告谭枫擅自关闭商铺停止经营，实际上中止了租赁合同的履行。按照合同约定，被告每日应缴租金和物业管理费459.83元。原告认为，被告长期不交纳租金自行关闭商铺，已构成根本违约，原告有权不返还合同保证金。现原告请求人民法院判令被告腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-11号商铺交还给原告；被告向原告缴纳欠付的租金、物业管理费131795.33元，并自2015年11月27日起至实际腾退交还商铺之日止按每日459.83元向原告交纳租金、物业管理费；被告向原告�付每日千分之一的滞纳金；请求人民法院依法确认原告所收的保证金41385元不需退还。在本案审理过程中，原告自愿从合同解除之日起计算滞纳金。
被告谭枫辩称，原告对商场的宣传没有达到前期预计的效果，导致商场冷淡、经营亏损；原告起诉状中要求被告缴纳的租金与之前向被告发的催缴函数据不一致；2015年11月原告不准被告充电，导致被告无法经营，不得不关门，故原告不应收取滞纳金；如果原告坚持解除合同，被告希望找人接手店铺中的设备后再搬离；保证金是押金，应予以退还。
在本案的审理过程中，原告嘉亨茂为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁合同，拟证明租赁的事实及租金、物业费标准。
2、合同主体变更协议，拟证明出租方由原来长沙嘉亨茂商业管理有限公司变更为湘乡嘉亨茂�物广场有限公司。
3、2015年7月24日租金公告及签收表，拟证明2015年7月原告出台了一个减免租金的优惠方案，被告未在2015年7月30日前交清2016年6月30日前欠的租金则不享受该优惠。
4、2015年8月、11月的通知函三份，拟证明2015年8月4日、11月9日、11月26日原告向被告催收租金及通知终止合同。
被告谭枫对原告嘉亨茂提交的证据质证如下：对证据1、2的真实性无异议，但合同都是格式条款，签订合同时原告并未向被告进行解释；对证据3有异议，被告没有见过该公告；对证据4真实性无异议，原告起诉的租金与催收租金不符。
被告谭枫为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：
5、2015年10月商户缴费通知单两份，拟证明原告曾向被告催交至2015年10月1日止的租金、物业管理费、水费、虫害防治费共计84865.25元。
原告嘉亨茂对被告谭枫提交的证据真实性无异议，但是被告提交的通知单是按照优惠政策减免租金之后计算出来的，被告没有与原告签订关于优惠方案的补充协议，也没有按约缴付租金，故不享受该优惠。
本院对原、被告提交的证据材料，经审查，认定如下：证据1、2、3、4、5来源合法，内容客观真实，能互相印证，本院依法予以采信。
根据以上采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以认定如下事实：
2014年2月，被告谭枫与长沙嘉亨茂商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租湘乡市万隆中央广场（嘉亨茂购物中心）编号4F-11号商铺，面积275.9平方米；租期四年，第一年、第二年租金每月每平方40元，第三年42.4元，第四年44.9元；物业管理费每月2759元；交纳保证金41385元。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原�被告签订《合同主体变更协议》，约定出租方变更为原告。被告谭枫按约交纳了保证金41385元及至2015年1月底的租金、物业管理费。自2015年2月起，原告嘉亨茂多次向被告书面送达缴费通知单，被告谭枫一直未交纳租金、物业管理费。2015年5月、7月，原告嘉亨茂两次公布各减免两个月租金的优惠公告，共减免的四个月租金分12个月分摊至2015年5月至2016年4月，及被告谭枫自2015年5月至2016年4月每月租金为7356.6元，物业管理费2759元。虽被告谭枫未在2015年7月30日前交清2015年6月30日前欠付的租金，但原告仍按此优惠向被告谭枫催款。2015年10月1日，原告嘉亨茂向被告谭枫送达缴费通知单。2015年11月10日，因被告谭枫长期欠租，原告停止供电，被告谭枫停止营业。2015年11月26日，原告向被告邮寄送达名为终止合同的书面通知。至2015年11月26日止，被告谭枫欠付租金、物业管理费、水费、虫害防治费共计94001.4元。
本院认为，原、被告订立的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应诚实信用的履行合同义务。被告谭枫作为承租人，长期不缴纳租金，违反合同的主要义务，已构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》第21.2条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同……原告嘉亨茂于2015年11月26日向被告送达名为终止实为解除合同的书面通知，即原告已行使合同解除权，应视为双方的租赁合同关系于2015年11月26日解除，故对原告嘉亨茂要求被告谭枫腾退嘉亨茂购物中心4F-11号商铺交付给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
原、被告虽在租赁合同中对租金及物业费的计算方法有明确约定，但原告自2015年5月起按减免的租金标准对被告谭�进行催款，当事人有权放弃自己的权利，减少的租金应视为原告嘉亨茂自愿对合同的变更，故本案租金应按减免后的标准计算。原告嘉亨茂明知停止供电将导致被告谭枫不可能营业而采取这种限制他人权利的措施，虽原、被告租赁合同第11.3条约定，被告欠租原告则有权停止供应水电，但该条款是原告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效，故原告嘉亨茂无权以被告欠租为由停电。原告嘉亨茂与被告谭枫于2015年11月26日解除合同，结合原告变更后的租金标准及当庭陈述，租金、物业管理费、水费、虫害防治费计算至2015年11月26日应为94001.4元，被告谭枫应向原告嘉亨茂支付94001.4元。2015年11月26日，原告向被告发出解除合同的书面通知，被告谭枫无正当理由继续占有该商铺，应比照合同解除前的租金标准支付房屋使用费，每日房屋使用费为（7356.6元+2759元）÷30=337.18元，故本院判令被告谭枫自2015年11月27日起向原告嘉亨茂支付每日337.18元房屋使用费。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第11.1条约定，承租方逾期支付租金及相关费用的，按照欠缴总额每日千分之一向出租方支付滞纳金。该滞纳金实际上是关于违约金计算方法的约定。结合原告的损失，本院认为日率千分一（即月率3%）的违约金明显过高，本院酌定按月利率2%计算违约金。在本案审理过程中，原告表示自愿从合同解除之日起计算违约金，故本院判令被告谭枫自2015年11月27日起至清偿之日止按欠缴总额支付月利率2%的违约金。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第21.2条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同，承租方无权要求出租方退还保证金。该条款实际是对被告违反交纳租金的合同主要义务应承担的违约责任的约定，不违反法律禁止性规定，合法有效，故对原告嘉亨茂要求确认不予退还被告已缴纳的保证金41385元即归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、被告谭枫自本判决生效之日起十日内腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-11号商铺交还原告，并自2015年11月27日起至腾退之日止向原告按每日337.18元支付房屋使用费。
二、被告谭枫自本判决生效之日起十日内向原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司支付租金、物业管理费、水费、虫害防治费94001.4元及自2015年11月27日起至清偿之日止月利率2%的违约金。
三、被告谭枫缴纳的保证金41385元归原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司所有。
上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4000元，原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司负担1000元，被告谭枫负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 贺 玫
人民陪审员 黄军华
人民陪审员 钟卫民
二〇一六年二月十八日
书记�员杨思培
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。