四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0802民初2127号
原告：广元万达广场投资有限公司，住所地：广元市利州区苴国路东城国际大厦十楼。
法定代表人：齐界，公司经理。
委托诉讼代理人：曹晓琼，四川天称律师事务所律师。
被告：杨松林，男，1968年9月27日出生，汉族，住广元市剑阁县。
被告：陈新珍，女，1974年11月15日出生，汉族，住广元市剑阁县。
委托诉讼代理人：吴仕燕，剑阁县普安法律服务所法律工作者。
原告广元万达广场投资有限公司与被告杨松林、陈新珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广元万达广场投资有限公司及其委托诉讼代理人曹晓琼、被告杨松林和陈新珍及其共同委托的诉讼代理人吴仕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广元万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告和二被告于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令二被告承担违约责任并向原告支付违约金，同时要求二被告协助原告办理备案登记的撤销手续；2、判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年9月14日，二被告欲购买原告开发修建的“万达中央华城（东区）”某幢******号房屋，向原告交付了定金10000元。2015年9月22日，原告和二被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：二被告购买原告“万达中央华城（东区）”某幢******号房屋，房屋建筑面积89.2㎡，套内面积70.12㎡，房屋总价款346720元，二被告选择按揭贷款方式付款购房，明确应在2015年9月22日前支付首付款146720元，余款在合同签订后30日内向银行申请房屋抵押按揭贷款并支付至原告账户；合同签订后，二被告当日即向原告支付购房首付款136720元，加上定金，共计支付购房款146720元，但在合同约定的支付购房余款期满后，二被告经原告多次通知、函告，二被告均未及时办理房屋抵押按揭贷款手续，支付购房余款。故原告请求法院支持其全部诉讼请求。
被告杨松林、陈新珍辩称，1、同意解除原告和二被告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理备案登记的撤销手续，但原告应返还二被告已交的购房款，诉讼费由原告承担。2、二被告在购房时，向原告公司售楼人员明确提出：二被告没有一次性支付全部购房款的经济能力，必须要办理房屋抵押按揭贷款来支付购房款，原告的销售人员在未核实二被告的征信能否办理房屋抵押按揭贷款条件的情况下，为了销售业绩，称二被告可以办理房屋抵押按揭贷款，便与二被告签订了预售合同，因此原告应承担未按期支付购房余款的责任。3、二被告在得到银行不能为其办理房屋抵押按揭贷款的通知后，多次与原告协商处理，防止损失扩大。4、补充协议中关于违约金的条款是格式条款，请求法院将违约金的支付比例降低。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了证据交换和质证：
1、原告的营业执照（房屋预售许可证）、组织机构代码证、法定代表人身份证明、二被告的身份证复印件。拟证明原、被告主体资格适格。二被告无异议。
2、原告和二被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明①原告取得商品房预售资格；②二被告所购房屋已备案；③合同对二被告所购房屋位置、楼栋楼层、房屋面积、房屋总价款以及剩余价款支付方式、交房时间、逾期付款或迟延交房的违约责任等都有明确约定；二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对《商品房买卖合同》的约定无异议，但不认可原告关于《补充协议》的证明目的，《补充协议》是格式合同，其中的违约金条款是格式条款，请求法院依法酌定降低违约金支付比例，且应该按照未付房款20万元作为基数来计算违约金。
3、已付购房款收据。拟证明二被告已付购房款146720元，下欠20万元；二被告无异议，请求返还已付购房款。
4、律师函、寄件快递单、查询收件单。拟证明原告和二被告签订的《商品房买卖合同》已解除。二被告同意解除合同。
二被告提供了证据，本院组织原告进行了证据交换和质证：
1、原告和二被告签订的《认购协议》。拟证明：已付定金10000元，签订购房合同后转入购房款。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认可已付定金转入首付房款的事实。
2、原告和二被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房首付款交付凭证。拟证明二被告已付购房款金额共计为146720元，双方签订的补充协议属格式合同，其中关于违约金的条款属于格式条款，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认可已付购房款的事实，但对二被告关于违约金的支付比例偏高的证明目的不予认可。
3、声明书、还款说明、客户须知、个人住房贷款客户谈话笔录、被告扬松林工行开户银行卡、中国工商银行个人贷款申请表、委托转账付款授权书、二被告个人信用报告查询授权书及征信报告。拟证明合同履行不能的原因在原告，因为二被告在购房时，向原告的销售人员明确提出没有经济能力一次性支付全部购房款，要向银行办理房屋抵押按揭贷款，而原告销售人员在未事先核实二被告是否具有办理房屋抵押按揭贷款资格即查询二被告的征信记录的情况下，就同意二被告选择房屋抵押按揭贷款方式付款，二被告在事先不知道自己征信不良不能办理房屋抵押按揭贷款业务的情况下，与原告签订了购房合同，因此合同履行不能原告有过错。原告认可二被告上述证据的真实性、合法性、关联性以及二被告因征信不良不能办理房屋抵押按揭贷款的事实，但认为原告没有义务查询二被告的征信记录是否具有办理房屋抵押按揭贷款资格，二被告应该了解自己的征信记录，原告不知情也没有告知义务。二被告不能办理房屋抵押按揭贷款业务，原告无过错。
4、通话录音记录、违章停车罚单。拟证明原告工作人员谢小云在销售房屋时，为了销售业绩，未事先协助二被告核实征信记录，就贸然签订购房合同，原告已因此事将该员工开除，二被告在得知不能办理房屋抵押按揭贷款业务后，及时到原告处与原告工作人员宴会协商，原告同意协助二被告找小额贷款公司办理贷款，二被告积极配合，双方达成了如何支付下余房款的协议，再后原告就起诉了。原告不认可是原告的工作人员在与被告通话，且录音记录内容中，也显示出不能支付下余房款是因为二被告的征信记录不良导致的。原告对罚单的关联性不予认可。
对原告和二被告无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告未完全履行合同的原因是二被告征信记录不良不能办理房屋抵押按揭贷款来支付下余购房款，而不是不愿意购买该房屋。二被告抗辩称当二被告得知不能办理房屋抵押按揭贷款支付下余购房款后，主动多次与原告工作人员及其委托代理律师协商过以减少双方的损失，根据二被告提交的与原告工作人员最近一次通话记录显示，协商时间是在原告起诉之后，其中的内容也提及了此前多次协商过的事实，原告否认与之通话的是原告的工作人员，但并未提出任何证据抗辩，因此原告在得知不能继续履行合同后多次找原告协商解决这一事实具有高度盖然性，本院予以认定，其提交的上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，该证据予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：
1、二被告是否构成违约？虽然原告的工作人员在与二被告签订《认购协议》、《商品房买卖合同》时，未事先告知二被告需要核实其是否具有办理房屋抵押按揭贷款的资格，但就本案合同履行不能最根本的原因，还是二被告自身征信记录不良，导致不能办理房屋抵押按揭贷款，未能按照合同的约定如期履行支付购房余款的义务，其自身有过错，且也给原告造成了预期利益损失，二被告理应承担违约责任。
2、违约金支付比例是否应依法调整？《合同法》第一百四十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，但应依据公平与诚实信用原则，双方签订的《补充协议》，是原告为了重复使用而预先拟定的格式化的文本，原告应遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理的方式提请二被告注意其中的违约金条款。本案中关于迟延交房的违约金的约定为延长60日后“按日支付购房款总额万分之一的违约金”，而本案中关于未按期支付购房款的违约金的约定为“按日支付未付购房款总额千分之八的违约金”，一是不对等，显失公平，二是后者约定过分高于实际损失。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是因一方违约而对受损失的另一方予以补偿。原告工作人员在销售房屋时，为了销售业绩，未事先协助二被告核实征信记录，就贸然签订《认购协议》、《商品房买卖合同》，且二被告在得知不能办理房屋抵押按揭贷款业务后，积极与原告工作人员协商及时解除合同或采取其他贷款方式继续履行合同，应视为在采取补救措施防止原告损失扩大。另，二被告于2015年9月22日签订购房合同时，即按约定如期足额支付了购房首付款，自购房余款逾期付款日至原告提起诉讼之日不足6个月，因此，二被告提出约定的违约金过高，应当依法予以调整的抗辩，本院予以采信。原告也没有实际交付房屋，在庭审中未提交关于损失的证据，本院酌定违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准予以计算，因此，综合原告的实际损失、预期利益及双方的过错责任等综合因素，违约金依法调整为未付购房款20万元的5%即10000元。
综上所述，原告所提交的证据能够证明本案的事实，应予采信，其诉讼请求部分有理，应予部分支持；被告所提交的证据能够证明本案的事实，但不能对抗原告的诉请，部分采信，其抗辩理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告广元万达广场投资有限公司与被告杨松林、陈新珍签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；
二、被告杨松林、陈新珍共同向原告广元万达广场投资有限公司支付违约金10000元；
三、原告广元万达广场投资有限公司向被告杨松林、陈新珍返还购房款146720元；
上述二、三项经品迭后，由原告广元万达广场投资有限公司向被告杨松林、陈新珍支付136720元。限原告自本判决生效之日起30日内支付。
四、限被告杨松林、陈新珍自本判决生效之日起30日内协助原告广元万达广场投资有限公司办理备案登记的撤销手续，产生的费用按照相关法律法规规定各自负担；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1542元，由被告杨松林、陈新珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
代理审判员 郭 雪
二〇一六年八月十五日
书 记 员 冯冬冬