海南省第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）海南一中行终字第12号
上诉人（原审被告）五指山市住房保障与房产管理局。住所地：五指山市海榆南路。
法定代表人陈家勇，该局局长。
委托代理人周才仁，海南椰树春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧贻星。
委托代理人符绩豪，海南绩豪律师事务所律师。
委托代理人黄思凝，海南绩豪律师事务所律师。
上诉人五指山市住房保障与房产管理局（以下简称五指山市房产局）与被上诉人欧贻星因房屋行政管理一案，不服五指山市人民法院（2014）五行初字第21号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案于2015年3月25日进行协调，于2015年4月20日中止审理，现于2015年8月4日恢复审理。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为是上诉人五指山市房产局作出的五房撤字（2014）第1号《撤销房屋登记决定书》（以下简称1号《决定》），其主要内容是：该局颁发给欧贻星的五房权证字第EI-502**号房产证，房产登记原提交的申请材料中，未有土地证等有效文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”以及《城市房屋权属登记管理办法》第六条的规定，撤销欧贻星的五房权证字第EI-502**号房产证。限欧贻星在收到本决定之日起10日内，主动将其房产证交回该局，逾期不交，本决定生效之日起该房产证作废。
原审查明，2001年9月6日，原告欧贻星与案外人方昌奎签订房屋转让协议书，由方昌奎将通什市红旗路百货大楼第一层西侧第一间转让给原告，转让价款为50000元。2001年9月10日，原告向被告申请房屋产权登记。同年9月17日，原告交纳了1500元的税款。2001年9月20日，被告为原告颁发了通什市房权证冲山镇字第E1-502**号《房屋所有权证》。2014年1月15日，被告作出《关于提供转让房屋用地证明材料的通知》，要求原告提供土地使用权出让金的证明材料。2014年4月18日，被告作出《通知》，通知原告其位于红旗路百货大楼西侧铺面的房产证未按相关规定及法定程序办理房地产权属登记，属违法办证，现撤销原告的房屋权属登记。2014年5月13日，被告作出《撤销房屋所有权证公告》，公告要求原告到被告处办理相关撤销手续。2014年6月12日，被告作出1号《决定》。被告作出的上述文件均未向原告送达。
原判认为，本案争议的焦点为被告作出的1号《决定》是否合法。一、房地不一致是否必然导致房屋所有权登记违法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款和第六十三条的规定，目前我国对房地产管理和土地管理是采取土地归土地部门管理，房屋归房产部门管理的模式，因此在办理房屋产权登记时会出现土地使用权与房屋所有权归属不一致的情况。因此原告在没有取得房屋占用范围内的土地使用权的情况下，通过转让的方式取得的房屋所有权并没有违反法律规定，且方昌奎取得该房屋时亦是房地分离的，因此原告从方昌奎受让的权利只能是房屋权属，故被告认为原告取得的房权证不符合房地一致原则，理由不充分，不应支持。二、根据《中华人民共和国行政处罚法》第三条的规定行政处罚应遵守法定程序，被告在作出1号《决定》时并没有根据法定的送达程序向原告送达在作出1号《决定》过程中所发生的文件材料包括1号《决定》，因此被告作出1号《决定》的程序不合法。综上，被告作出的1号《决定》证据不足、理由不充分、程序违法，应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2、3目之规定，于2014年10月22日判决撤销被告于2014年6月12日作出的1号《决定》。案件受理费人民币50元由被告负担。
五指市房产局上诉称，涉案房屋所占用的土地系划拨土地，土地使用权属于五指山市百货公司。该公司转让涉案房产应根据相关法律规定报批后方能转让，显然涉案房产直接转让给方昌奎和被上诉人欧贻星违反法律规定。故上诉人给被上诉人颁发房产证错误，应予撤销。一审认定上诉人没有送达1号《决定》，以及适用2007年的城市房地产管理法处理本案，属认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或判决维持上诉人作出的1号《决定》。
被上诉人欧贻星未作答辩。
二审中，本院要求上诉人提供方昌奎的通什市房权证冲山镇字第E1-501**号房产证，经上诉人和被上诉人质证，可以确认方昌奎取得涉案房产所有权来源于1999年3月10日通什市百货公司与通什市建筑安装工程公司106施工队（方昌奎）签订的《合作兴建通什百货公司大楼协议书》。
二审中，上诉人向本院提交以下新的证据：1-2.民事判决书；3.会议纪要；4.通知；5.公告；6.相关通知；7.责任表；8.《合作兴建通什百货公司大楼协议书》；9.相片.本院认为，上诉人提交的证据1-7及证据9没有正当理由延期提交，本院不予采纳。证据8已经法院判决确认，可以作为认定本案事实的根据.
二审查明，2014年8月12日，五指山市国有资产监督管理委员会办公室、五指山市百货公司（原为通什市百货公司，以下简称百货公司）因确认合同无效纠纷一案，以五指山市（原通什市）建筑安装工程公司及方昌奎为被告，以李忠协、欧贻星、林瑜昌、史保瑞、屯昌加德农业开发有限公司（以下简称加德公司）为第三人向五指山市人民法院提起民事诉讼。请求法院判令确认百货公司与通什市建筑安装工程公司106施工队（方昌奎）于1999年签订的《合作兴建通什百货公司大楼协议书》无效。五指山市人民法院受理后，于2014年12月17日作出（2014）五民初字第334号民事判决。该判决查明，1999年3月10日，百货公司（甲方）与通什市建筑安装工程公司106施工队（方昌奎）（乙方）签订《合作兴建通什百货公司大楼协议书》，其主要内容如下：大楼建成验收合格后，甲方以新建的百货大楼一楼的铺面四间，面积约180平方米的产权交付乙方所有。其余部分全部约1586平方米归属甲方所有。乙方所得的四间铺面所占用的土地只有使用权，没有所有权，四间铺面的产权和土地使用权为65年，期满后全部归还甲方。乙方铺面产权在使用过程中，到一定年限，有关部门鉴定铺面属于危房需要拆迁，或因城市建设需要拆迁，乙方铺面产权随着房产的拆除自然消灭。百货大楼建成后，上诉人五指山市房产局于2000年5月23日给方昌奎颁发了百货大楼一楼四间铺面的房产证，证号为通什市房权证冲山镇字第E1-501**号，使用年限为65年，即从2000年5月至2065年止。而后，方昌奎将四间铺面分别转让给李忠协、史保瑞、林瑜昌、欧贻星。2011年3月24日，五指山市人民政府将百货公司列入国有企业改革关闭行列，百货公司的剩余资产由市政府委托五指山市国有资产监督管理委员会办公室统一监管。2012年11月19日，加德公司通过竞拍与五指山市国土环境资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将百货公司大楼土地出让给加德公司。现百货大楼除了李忠协、欧贻星、林瑜昌、史保瑞的房屋外其余房屋均被拆除。该判决认为，百货公司虽然是国有企业，但其具有独立的法人资格，有权利在法律允许的范围处分自己的财产，其与方昌奎之间签订的《合作兴建通什百货大楼协议书》，是合同双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，双方当事人的合作建房行为亦经当时的商贸局同意，应认定该协议有效。且双方当事人已实际履行了合同约定的权利义务。虽然本案中百货公司与方昌奎的合同签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但根据当时的《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，双方当事人签订的合同并不符合合同无效的条件。据此判决驳回五指山市国有资产监督管理委员会办公室、百货公司的诉讼请求。五指山市国有资产监督管理委员会办公室、百货公司不服向本院提起上诉，后于2015年5月12日以“本纠纷将采取其他方式解决”为理由撤诉。
另查明，百货公司所建百货大楼土地系行政划拨取得。另外，1号《决定》撤销的五房权证字第EI-502**号房产证，就是被上诉人欧贻星持有的通什市房权证冲山镇字第EI-502**号房产证。另外，一审认定方昌奎将通什市红旗路百货大楼第一层西侧第一间转让给被上诉人欧贻星，转让价款为50000元错误。应纠正为方昌奎将通什市红旗路百货大楼西侧第一层第二间转让给被上诉人欧贻星，转让价款为60000元。
还查明，被上诉人（即原审原告）欧贻星向五指山市人民法院提起行政诉讼的请求是：撤销上诉人（即原审被告）五指山市住房保障与房产管理局2014年6月12日作出的五房撤字（2014）第1号《撤销房屋登记决定书》。
原审查明的其他事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，五指山市人民法院作出的（2014）五民初字第334号民事判决已发生法律效力，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。”的规定，（2014）五民初字第334号民事判决确认的事实可以作为本案认定事实的根据。本案是对被告五指山市房产局作出的1号《决定》是否合法进行审查。本案中，百货公司所建百货大楼土地系行政划拨取得，方昌奎最初取得涉案房产是基于与百货公司合作兴建百货大楼得来。根据1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房产所有权的转让，必须按照上述法律规定办理相关手续，才能最终办理房产所有权变更登记，实际享有涉案房产的所有权。显然方昌奎与百货公司签订的《合作兴建通什百货大楼协议书》不能直接作为涉案房产所有权转让的依据。上诉人五指山市房产局在办理涉案房产变更登记时，未尽到审慎的审查义务，仅凭上述协议即认定涉案房产所有权归属方昌奎，并据此将涉案房产登记在方昌奎名下并给其颁发房产证，经方昌奎转让给被上诉人欧贻星，上诉人又将涉案房产给被上诉人颁发房产证显然违法。上诉人据此作出1号《决定》，虽然没有将《撤销房屋所有权证公告》及1号《决定》等相关材料送达被上诉人，行政行为程序上有瑕疵，但由于被上诉人取得的不是涉案房产的所有权，上诉人撤销房产所有权证并未侵犯被上诉人的合法权益，尚未造成被上诉人的实际损失。因此，该瑕疵不影响本案的实体处理结果。综上，被上诉人起诉请求撤销上诉人作出的1号《决定》无事实和法律根据，其请求应予驳回。但是，即使被上诉人的房产证被撤销，根据（2014）五民初字第334号民事判决，已经确认方昌奎与百货公司签订的《合作兴建通什百货公司大楼协议书》合法有效，方昌奎因而对涉案房屋享有65年的使用权，应当受到法律保护。那么被上诉人从方昌奎处受让的涉案房屋余下的使用权年限依法亦应受法律保护。同时，上诉人给被上诉人错误颁发涉案房产的所有权证责任在于上诉人工作失职，造成的后果不应由被上诉人承担。被上诉人办理房产所有权转让手续是基于对上诉人的信赖利益，被上诉人取得的涉案房产系善意取得，其享有涉案房产的使用权，如果城市建设需要拆迁，其依法享有权利，可以依法主张。一审认定事实不清，证据不足，应予撤销。上诉人上诉有理，应予采纳。根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销五指山市人民法院于2014年10月22日作出的（2014）五行初字第21号行政判决；
二、驳回被上诉人欧贻星的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币各50元均由被上诉人欧贻星负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕丽霞
审判员 汪永清
审判员 陈 锋
二〇一五年八月四日
书记员 何醒涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》（修改前）
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回
原告的诉讼请求：
……
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。