济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第730号
原告：张春红，女，1971年2月26日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：李孝刚，山东平正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许志超，山东平正大律师事务所实习律师。
被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李昊，总经理。
委托诉讼代理人：王京武，男，1979年12月14日出生，汉族，济南东拓置业有限公司法务，住济南市。
原告张春红与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春红的委托诉讼代理人李孝刚、许志超，被告东拓置业的委托诉讼代理人王京武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张春红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金57534.34元（以已交付总房款及车位款合计812632元为基数，按照合同约定的每日万分之三的标准，自合同约定的交房日期2013年5月30日起算至实际交房日期2014年1月22日）；2.被告向原告支付逾期办理产权登记违约金共计人民币27439.91元（以已交付的总房款737632元为基数，按照合同约定的每日万分之一的标准，自约定的应办理日期2014年2月24日起暂算至2015年3月3日），剩余违约金按上述标准计算至实际书面通知办理之日；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年8月28日签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于小汉峪村西山坡，旅游路南侧涵玉翠岭小区二区17号楼2单元502室的房屋出售给原告，房屋总价款为737632元。还约定交房日期为2013年5月30日。如被告逾期交房超过60日的，按照每日万分之三的比例支付违约金。被告应在商品房交付后270日内将办理权属登记所需材料报送登记机关，逾期办理的，按照每日万分之一的比例支付违约金。同日，双方签订了《地下车位使用权转让协议》，约定被告将位于本小区的B3-2282号车位转让给原告，总价款为75000元整。如被告逾期交付的，按照每日万分之三的比例支付违约金。上述合同签订后，原告全面履行了自己的义务，按约付清了全部房款，但被告却违约，首先是逾期交付房屋和车位，经多次催促，被告于2014年1月22日将房屋和车位交付，逾期达237天，其次是逾期办理产权证，按照约定被告应于2014年2月24日之前将房屋产权登记手续报送登记机关，经多次催促，至今未予办理。原告认为，被告的行为已经构成了违约，应当按照约定承担违约责任，依法应向原告支付违约金共计人民币85218.05元。故此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。
被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实和法律依据，原告未提供证据证实。二、根据双方合同约定，本案房屋交付是双方共同履行的合同义务，假设本案存在交房延期情况，请求法院依法查明事实，根据双方义务承担过错责任，对本案进行依法裁决。三、根据法律规定，违约金数额的主张应当与原告所受到的实际损失相适应。本案原告未提供证据证明所受到的实际损失额，被告认为原告所主张的违约金远远高于实际损失，请求贵院依法进行调整。四、本案原告属于被告合作单位的团购客户，在购买涉案房屋时已经享受远低于市场价的特惠价格，结合本案房屋交付后以存在的巨大升值空间，事实上以对原告损失予以抵减，请求法院酌情考量。五、原告如存在逾期付款行为，被告保留另行主张损失的权利。六、被告不存在逾期办证，被告已于2013年7月31日前将初始登记资料交至高新区房管局，但由于房管局区原告所在楼号现场勘察，因为该楼业主有违章建筑，故高新房管中心予以退件，所以被告不存在逾期办证的情况，目前房产证一直在办理中。
原告围绕诉讼请求提交证据：1、《商品房买卖合同》；2、《地下车位使用权转让协议》；3、《房产移交结算书》、《房屋及车位交接单》4、房款发票、车位款收据。双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的事实，本院认定如下：被告东拓置业主张其已在2014年1月19日前通知原告进行交房，且原告已经在回执单上签字确认。原告张春红对该回执单的真实性没有异议，但认为该份回执单并不能证明原告收到的是什么信函。本院对该份回执单不采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月28日，原告张春红（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由原告购买被告开发的涵玉翠岭2区17号楼2单元502室的房屋一套，该商品房的建筑面积为157.31平方米，储藏室建筑面积为9.07平方米，房屋总价款为718907元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人按照买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。此外，原、被告双方还就房屋的计价与价款、面积的确认及面积差异的处理、买受人逾期付款的违约责任、设计变更、交接物业服务等方面进行了约定。同日，原、被告双方又签订《地下车位使用权转让协议》一份，该协议约定原告张春红向被告东拓置业购买B3车库B3-2282号车位的使用权，车位款75000元。协议第四条约定：交付期限为出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年5月30日前将地下车位交付买受人使用。届时双方办理交接手续。第八条约定：买受人逾期付款的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第六条的计算方式处理，出卖人逾期交付该车位的违约责任适用《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。上述合同签订后，原告张春红依约支付了全部购房款及车位款。2014年1月22日，双方签订了《房产移交结算书》以及《房产及车位交接单》，确定该房屋建筑面积为157.32平方米，储藏室建筑面积为9.34平方米，房屋总价款为737632元。
由于被告东拓置业逾期交房，致使包括原告张春红在内的诸多该小区业主向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定向其支付预期交房违约金，但被告东拓置业主张合同中约定的违约金过高，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涵玉翠岭小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定报告的真实性没有异议，但是认为与本案无关，也没有提交因被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失的相关证据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告张春红按照约定合同向被告支付了购房款及车位款，被告东拓置业亦应按照合同约定于2013年5月30日前将涉案房屋及车位交付于原告。但被告东拓置业于2014年1月22日才将该涉案房屋及车位交付给原告，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。根据原、被告双方在合同中的约定，原告张春红主张被告东拓置业支付逾期交房违约金、逾期交停车位、逾期办理房产证违约金的诉讼请求，事实清楚。原告主张被告应当按照合同约定支付违约金，但被告东拓置业认为合同中约定的违约金过高，根据法律规定约定的违约金不得超过实际损失的30%，故请求法院予以调整。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估，评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。该鉴定机构具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，且原告未就被告的违约事实给其造成的实际损失提供证据证明，故本院对该鉴定意见予以采信。本院参照上述鉴定意见，本着公平公正原则，酌情确定被告东拓置业逾期交房行为给原告张春红造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告张春红主张的逾期交房（含储藏室）的违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。对于逾期办理房屋所有权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，本院支持以已付房款737632元为基数，按日万分之一计算自2014年2月24日至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春红自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金17700.96元【（157.32平方米+9.34平方米）×0.38元/平方米/天×215天×130%）】；
二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春红自2014年1月1日至2014年1月22日期间的逾期交房违约金1906.6元【（157.32平方米+9.34平方米）×0.40元/平方米/天×22天×130%）】；
三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春红逾期交付车位违约金5332.5元（以75000元为基数，按日万分之三，计237天）；
四、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春红逾期办理房屋所有权证的违约金（以737632元为基数，按日万分之一，计算自2014年2月24日至判决生效之日止）；
五、驳回原告张春红的其他诉讼请求。
如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1930元，由原告张春红负担567元，由被告济南东拓置业有限公司负担1363元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 严士焱
人民陪审员 褚振荣
人民陪审员 高立波
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 赵 蕊