四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0802民初5265号原告（反诉被告）：贾兴良，男，1976年6月26日出生，汉族，住广元市昭化区。原告（反诉被告）：何春艳，女，1973年1月10日出生，汉族，住广元市昭化区。二原告共同委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。被告（反诉被告）：广元品润贸易有限公司，住所地：广元市东坝苴国路宏福嘉苑。法定代表人：张九秀，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：广元市物美超市有限责任公司，住所地：广元市利州区学府路265号。法定代表人：曾现群，公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。原告贾兴良、何春艳（反诉被告）与被告广元品润贸易有限公司（反诉被告，以下简称品润公司）、广元市物美超市有限责任公司（反诉原告，以下简称物美超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开与（2017）川0802民初5251号、5252号、5254号、5255号、5256号、5257号、5259号、5260号、5261号、5263号、5264号、5266号、5267号、5268号、5271号、5272号、5273号、5275号案件合并公开开庭进行审理。原告贾兴良及其与原告何春艳的共同委托诉讼代理人王剑、被告品润公司委托诉讼代理人杨永、被告物美超市委托诉讼代理人李敏、向传宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾兴良、何春艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付“宏福世家”X幢X层X号营业房2017年7-10月房屋租金18915元；2.判令被告向原告支付违约金7566元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月5日，原告以甲方名义与广元凯盛锦资产管理咨询有限公司（以下简称凯盛锦公司）以乙方名义签订《授权委托协议书》，约定“甲方作为“宏福世家”X幢X层X号商业物业的合法所有人，该物业建筑面积为63.05平方米。同意乙方全权招租与商家签订商铺《租房合同》，同时处理与之相关的一切事务，乙方接受甲方的委托，拥有对该商业物业进行独家招租及经营管理的权利。甲乙双方确认委托期限为十年至2021年3月31日，2011年4月1日起计算租金。双方约定对外租赁价格及顾问费为实际记租之日起计算，其中第一年至第二年（即2011年4月1日至2013年3月31日）租金及顾问费按45元/㎡每月支付……甲方同意由乙方代收承租商家所支付的该商业物业租金，同时甲方同意按租金及顾问费的3%收取佣金及手续费。甲方同意承租人按季度支付租金，乙方应于每季度的次月三十日前，将代收的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后全额转交于甲方。甲方双方任意一方违约，违约方须向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。上述合同签订后，原告即将约定营业房交与凯盛锦公司，由凯盛锦公司出租给被告物美超市使用。2013年3月凯盛锦公司将企业名称变更为品润公司。品润公司向原告支付房屋租金（含顾问费）直至2017年6月。但自2017年7月起，品润公司停止向原告支付租金，经原告多次催要，该公司以种种理由拖延拒不支付。被告品润公司将原告拥有的物业出租给被告物美超市，被告物美超市应当按时支付租金，并由品润公司承担连带支付责任。二被告应当立即向原告支付2017年7月1日至10月31日止的租金18915元；被告品润公司未按照合同约定向原告及时全额支付租金，存在违约行为，理应按照约定向原告支付违约金，原告故具状向法院起诉。2017年12月25日原告提出增加诉讼请求的申请，请求：1.判令被告立即向原告支付2017年11-12月房屋租金9458元；2.判令被告向原告支付违约金3783.2元。被告品润公司辩称，品润公司尽到了受托义务，不应承担违约责任；即使应该承担，但违约金明显过高，也不应支持；品润公司只是商管公司，受原告的委托对商铺对外进行租赁的管理公司，只对已收租金范围内承担责任。被告物美超市辩称，1.本案物美超市的主体资格不适格，未与原告签订合同，不应当突破本案合同的相对性，原告在案涉商铺租赁后所购买，故原告与品润公司所签订的合同对物美超市不具有法律约束力；2.2017年6月份之前的租金物美超市已全部支付，并且多付72294.06元；3.原告主张违约金的事实和理由不成立，出租方即品润公司未提供符合合同约定标的物作为超市使用，致使物美超市经营过程中无法续期办证，而正是因为无法续期办证才未支付后期的租金，即是出租方违约在先。反诉原告物美超市向本院提出反诉请求：1.依法解除品润公司与物美超市于2010年10月5日签订的“房屋租赁合同书”；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：物美超市为扩大经营规模，与品润公司于2010年10月5日签订“房屋租赁合同”。双方约定：（1）租期10年；（2）租金标准；（3）品润公司按合同约定向物美超市交付符合合同约定的租赁物；（4）签订租赁合同时，物美超市向品润公司交纳保证金50万元；（5）在租赁期内，品润公司不得有影响物美超市正常生产经营且不积极采取措施予以解决的行为，否则视为违约；（6）若有一方违约，则违约方需向守约方支付租金10%的违约金，并承担对方全部经济损失。在物美超市经营期间，本诉原告购买了商铺并与品润公司签订《授权委托协议》，同意品润公司全权招租与商家签订《租房合同》，同时处理与之相关的一切事务。事后，物美超市按约交纳了保证金，并对租赁标的物装修进场，进行营业。2017年5月，物美超市对该超市食品经营许可证进行续期时，经查知，品润公司所交付的标的，按政府规划要求，其性质为农贸市场。物美超市相关证照不能续期，无法正常营业。由于市场经济的冲击导致超市营业额直线下降，然则租金继续上浮。基于情势变更，物美超市多次找品润公司及本诉原告协商未果。依据双方签订的合同及《合同法》有关规定，品润公司所交付标的不符合物美超市租赁使用性质，不能实现合同目的，兼之高额的租金，使超市经营发生情势变更。故向法院提起反诉。反诉被告贾兴良、何春艳辩称，物美超市要求解除合同的理由不成立。首先，租赁合同的约定并不是仅指超市经营，合同当中约定内容也符合市政府的规划要求，因此不存在交付租赁不符合合同约定的情况；其次，物美超市认为营业额的下降是受市场冲击，这属于商业风险的范畴，不适用情势变更原则。反诉被告品润公司辩称，1.房子是2011年租赁的，至今已经七八年了，物美超市在正常使用，也按租赁合同的约定支付了租金，不存在影响超市使用的问题；2.即使是农贸市场，也可以进行招租，国家没有禁止性规定，以这个理由要求解除合同不成立。本院经审理认定如下事实：被告品润公司原名为广元凯盛锦资产管理咨询有限公司。2010年8月，案外人四川品宏房地产开发有限公司就其开发的广元市利州区东坝“宏福世家”项目X层营业房，与被告品润公司签订《协议书》，主要约定将宏福世家X层营业房招租及商铺租赁合同事宜委托给被告品润公司，委托时间为自本协议签订之日起至商铺业主签订购买合同为止；委托权限：品润公司以自己的名义与商家签订《租赁合同》，商谈相关条件内容；品润公司与商家签订《租赁合同》时，品宏房地产公司需提供该商业用房的相关手续。就前述营业用房，2010年10月5日被告品润公司与被告物美超市签订《房屋租赁合同书》，约定一、租赁房屋面积、租赁期限：2426.25㎡，建筑面积以最终产权面积为准，租金多退少补。租赁期限为十年2011年4月1日至2021年3月31日。一、租金标准及支付方式：2011年4月1日至2013年3月31日按45元/㎡·每月，合计109181元/每月；2013年4月1日至2014年3月31日按49.5元/㎡·每月，合计120099元/每月；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元/㎡·每月，合计132109元/每月；2015年4月1日至2016年3月31日按59.9元/㎡·每月，合计145332元/每月；2016年4月1日至2017年3月31日按67元/㎡·每月，合计162559元/每月；2017年4月1日至2018年3月31日按75元/㎡·每月，合计181969元/每月；2018年4月1日至2019年3月31日按84元/㎡·每月，合计203805元/每月；2019年4月1日至2020年3月31日按96.6元/㎡·每月，合计234376元/每月；2020年4月1日至2021年3月31日按108.2元/㎡·每月，合计262520元/每月。计租时间为2011年4月1日计算租金。交房时间为2011年1月1日。签租赁合同时物美超市需向品润公司交纳保证金50万元，该保证金在合同期满后的最后一月冲抵房租。租金支付方式为按季度支付，物美超市需在每季度最后一月25日前向品润公司全额支付约定租金，先付租金后经营。品润公司向物美超市提供免租期为2011年1月1日至2011年3月31日。二、违约责任：物美超市不按期交纳租金超过7天以上即视为违约，违约方需向守约方支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失。2010年11月4日，原告贾兴良在购买“宏福世家”项目X层X号（建筑面积为63.05㎡）营业房后，就该营业房的招租等事宜与被告品润公司签订《授权委托协议书》，委托期限为2011年4月1日至2021年3月31日；一、租金价格：对外租赁价格及顾问费为自实际计租之日起计算租金及顾问费，第一年至第二年（即2011年4月1日-2013年3月31日）租金及顾问费按45元/㎡·每月，合计2837元/月（其中租金1837元，顾问费1000元）。第三年至第五年每年按10%逐年递增，即2013年4月1日-2014年3月31日租金及顾问费按49.5元/㎡·每月，合计为3121元/月（其中租金2121元，顾问费1000元）。2014年4月1日-2015年3月31日租金及顾问费按54.45元/㎡·每月，合计为3433元/月（其中租金1933元，顾问费1500元）。2015年4月1日-2016年3月31日租金及顾问费按59.9元/㎡·每月，合计为3777元/月（其中租金2077元，顾问费1700元）。第六年至第八年每年按12%逐年递增，即即2016年4月1日-2017年3月31日租金及顾问费按67元/㎡·每月，合计为4224元/月（其中租金2224元，顾问费2000元）。2017年4月1日-2018年3月31日租金及顾问费按75元/㎡·每月，合计为4729元/月（其中租金2429元，顾问费2300元）。2018年4月1日-2019年3月31日租金及顾问费按84元/㎡·每月，合计为5296元/月（其中租金2796元，顾问费2500元）。第九年至第十年每年按15%逐年递增，即2019年4月1日-2020年3月31日租金及顾问费按96.6元/㎡·每月，合计为6091元/月（其中租金3091元，顾问费3000元）。2020年4月1日-2021年3月31日租金及顾问费按111.09元/㎡·每月，合计为7004元/月（其中租金3504元，顾问费3500元）。二、租金及顾问费的代收代付方式及相关费用的收取：1、商铺按委托价格出租后的租金收益归原告所有，原告同意品润公司代收承租商家所支付的该商业物业租金，同时原告同意按租金及顾问费的3%支付品润公司的佣金及手续费。2、原告同意物业承租人按季度支付租金。3、品润公司按照与承租人签订的《房屋租赁合同》之约定，及时代原告收取租金。若承租人违约或不能按时缴纳租金，品润公司应及时告知原告，以便原告知晓租金断档情况。4、品润公司在每季度末的次月三十日前（首次支付租金的时间为第一个自然季度的次月三十日前），将代收到的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后，全额转交于原告。三、违约责任：双方任意一方违约，违约方需向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。2012年5月8日，二原告取得前述X号商铺的所有权证，证载建筑面积为63.05㎡，所有权证附记记载“按份共有人及份额：贾兴良（90%），何春艳（10%）；根据规划设计要求，该房屋用途为：农贸市场”。原、被告三方一致认可，被告物美超市已经支付截止2017年6月30日的所有房租。2017年7月1日之后，被告物美超市未再支付过房租。另查明，广元市中级人民法院（2014）广民终字第88号民事判决书认定，前述合同《授权委托协议书》载明的顾问费实际应为租金。本院认为，本案争议的焦点在于：1、租赁合同纠纷下房租及违约金的承担主体；2、反诉原告物美超市的反诉请求是否能得到支持。一、关于原告诉请的未支付的房屋租金及二被告的责任承担。1、本案原告与被告品润公司之间签订“授权委托协议书”，原告授权品润公司将自己所有的房屋予以出租并明确了租金及租期，他们之间形成的是委托合同法律关系。被告品润公司接受委托后为完成委托事项以自己的名义与被告物美超市签订了“房屋租赁合同书”，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，根据该法律条款的规定，作为委托人的原告有权向被告物美超市提出诉讼要求其支付房租。但本案原告是以房屋租赁合同纠纷起诉被告物美超市的，而非以授权委托合同纠纷起诉，原告行使的是品润公司相对于物美超市的租赁合同的权利即行使的是“委托人可以行使受托人对第三人的权利”，因此从租赁合同关系角度而言被告品润公司没有支付房租的义务，故2017年7月1日至12月31日的房租应由被告物美超市承担。2、关于原告诉请的违约金。承租人物美超市未按约定支付租金，按照其与品润公司的租赁合同约定，已构成违约。该双方关于违约金的计算方式约定为“支付租金的10%的违约金，并承担对方全部经济损失”。原告在起诉状中明确要求物美超市承担责任并要求品润公司承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款规定“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”，按照该法律条款的规定，原告直接向物美超市主张权利，其违约责任应当适用物美超市与品润公司之间合同约定的违约责任，而非适用原告与品润公司之间约定的40%的违约金，因此本院确认违约金的支付标准为未支付租金的10%。至于被告品润公司的违约责任，因本案系租赁合同纠纷，而非原告与品润公司之间的委托合同纠纷，故本案中不应处理，原告可另行起诉。二、关于物美超市反诉解除合同。（一）租赁合同的目的是原告取得房租利益，物美超市利用诉争房屋进行经营以获取经营利益。物美超市提交的证据确能证明诉争房屋周边房屋的租金价格在下降，而原、被告双方的房租在增加。物美超市的证据能够证明其获利能力在下降，但该证据不能证明物美超市目前和将来一段时间内经营超市已无利润。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。具体到本案，只有当物美超市的经营利润只够交纳或不足以交纳房租时，就表明双方继续履行合同已不能达到合同目的。因此物美超市的证据不能达到其证明目的。（二）物美超市诉称房屋在建设规划时性质为农贸市场，现相关行政部门已不办理食品经营许可证，因此要求解除合同。物美超市与品润公司之间的合同明确规定“按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，因此物美超市的经营范围与规划并不矛盾；之前物美超市经营时间已达6年，前期物美超市在相关行政部门办理了食品经营许可证，现物美超市没有食品经营许可证是其自身问题与租赁合同本身没有关系，故物美超市的该抗辩理由不能成立。（三）物美超市在与品润公司签订租赁合同时是明确知道租金是按年递增的，作为超市经营者是应该能预测到递增的房租对其盈利能力有较大影响，物美超市仍然签订该合同，物美超市就应该履行该合同。综上，物美超市反诉解除合同的诉讼请求因证据不足本院不予支持。综上所述，原告要求被告物美超市支付2017年7月1日至12月31日的房租及相应的违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持，其他诉讼请求因无事实或法律依据，本院不予支持。物美超市反诉解除合同无事实或法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，由被告广元市物美超市有限责任公司向原告贾兴良、何春艳支付2017年7月1日至2017年12月31日的房租28372.5元，并承担违约金2837.2元；二、驳回原告贾兴良、何春艳其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广元市物美超市有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费397元，反诉诉讼费50元，由被告广元市物美超市有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  宋卫权二〇一八年四月八日书记员  严 琪