河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第649号
原告：张国政，退休工人。
委托代理人纪宝义、何巧丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告：李从寿，退休工人。
被告：赵湘华，退休工人。
二被告委托代理人刘光成，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者。
第三人：郭树林，居民。
委托代理人：郭晓才。
第三人：王瑞芝，居民。
原告张国政与被告李从寿、赵湘华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院依法追加郭树林、王瑞芝为第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国政及其委托代理人纪宝义、何巧丽，二被告委托代理人刘光成，第三人王瑞芝及郭树林委托代理人郭晓才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国政诉称，原被告口头约定，原告将其所有的坐落于中大树村的房屋（正房四间、小棚两间及圈墙前后院等）出租给二被告使用。后被告提出购买上述房产，原告遂同意以25580元价格卖与被告，遂原被告双方于1998年11月28日签订了《房屋买卖合同书》。此后，该房屋一直由被告使用。原被告双方并未办理宅基地使用证及房屋所有权证的变更登记手续，宅基地使用权证的使用人仍是原告。2011年，原告到中大树村村委会平改签字交土地使用证时，才发现土地使用证已过户到被告李从寿名下。经查，被告于2003年12月3日伪造原告的签名，在丰润区国土资源局过户。被告违背原告意志，其行为侵犯了原告房屋产权。原告得知后提起行政复议，唐山市人民政府将被告李从寿名下的唐新国用（2002）第04-0141号《国有土地使用证》依法注销，并公告废止。根据《物权法》、《土地管理法》及相关法律法规规定，原被告争议的房产为集体土地，只有集体组织成员才享有分配宅基地的权利，农民的住宅不得向城市居民销售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。原、被告签订的《买卖房屋合同书》因违反上述法律和行政法规的强制性规定，属于无效民事法律行为。根据以上事实，依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，涉诉房产的所有权和宅基地使用权归原告所有。
被告赵湘华、李从寿辩称，一、原告所述：“原被告口头约定，原告将其所有的坐落于中大树村的房屋（正房四间、小棚两间及圈墙前后院等）出租给二被告使用。后被告提出购买上述房产，原告遂同意以25580元价格卖与被告，遂原被告双方于1998年11月28日签订了《房屋买卖合同书》”，与事实不符。事实是：被告想让××儿子在中大树买房用空地养鸡，于是经陈久财、陈某介绍找到原告，将原告一处空闲房以25580元卖给了被告。双方于1998年11月28日签订了买卖合同书，并有证明人陈某、张国华签字作证。根本没有租房的过程。买房时，由于原告不能马上腾房，所以，先交两万，原告用于装修他另一处小二楼房产，待腾房时再交余下的5580元。半年后，原告腾房并将宅基地使用证交给了被告，被告将余款交给了原告，双方均履行了协议。此协议是双方真实意思表示，完全符合法律规定。被告在取得该房产后，一直占有使用近十年后于2007年卖给了郭树林，至今共16年。
二、原告诉状所述：“2011年原告到中大树村村委会平改签字交土地使用证时，才发现土地使用证已过户到被告李从寿名下。经查，被告于2003年12月3日伪造原告的签名，在丰润区国土资源局过户。被告违背原告意志，其行为侵犯了原告房屋产权。”不符合事实。事实经过是因为该村的土地于1993年后已被国家征用，属于国有土地。2003年，中大树居委会统一进行各户宅基地清理，审查宅基地使用证，按照要求被告将宅基地使用证交到了居委会。由于居委会知道原告已将该房屋卖给了被告，虽然未及时办理过户手续，但买卖房产已成事实。于是居委会在经过几个月的审查之后，由居委会批办了宅基地变更登记手续，后在土地局办了新使用证，其详细情况被告并不知情。并且房屋买卖是双方完全自愿的，原告是主动自愿将该房产的宅基地使用证交付给被告的，而且原告当时也是愿意配合办理过户手续。既然原告已心甘情愿将房产卖给被告，主动放弃了该房产的宅基地使用权，合同已生效，就不存在被告违背原告的意志，也没有侵犯原告房屋产权。
三、诉状所述“根据《物权法》、《土地管理法》及相关法律法规规定，原被告争议的房产为集体土地，只有集体组织成员才享有分配宅基地的权利，农民的住宅不得向城市居民销售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。原、被告签订的《买卖房屋合同书》因违反上述法律和行政法规的强制性规定，属于无效民事法律行为。”完全不符合事实。因为，1、中大树村已于1993年农转非，原告也已由农民转为城市居民，并在冀东水泥厂有了正式工作，中大树村也变为唐山市新区太平路街道办事处中大树居委会，户籍登记在新区公安局太平路派出所。中大树村的土地也变为国有土地（93年后被国家征用，有土地使用证为证）。中大树村居委会的居民住宅大部分都已确权登记发证，属于城市住宅，因为农村的住宅只有一证，即：集体土地建设用地使用权证，而中大树居委会管境内的住宅，既有房屋所有权证，又有国有土地使用权证（权属性质登记为国有土地使用权）。根据以上事实，原告1998年卖给被告的房屋属城市住宅，宅基地性质已由集体变为国有，按照《民法通则》、《合同法》、《物权法》及《城市房屋权属登记管理法》等相关规定，原告卖给被告的房屋虽然没有办理变更登记，但并不影响该房屋买卖合同的效力，原告理应无条件主动配合被告办理变更登记。2、被告的土地使用证被注销的原因是没有原告的签字，并不是违反了国家强制性规定。根据下位法服从上位法，地方法服从法律的规定，依据国务院办公厅1999年5月6日颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”及《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”《河北省土地管理条例》第56条：“农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定，办理宅基地审批手续。”按照以上规定，我们不难判定（1）原告的住宅不是农民的住宅，属城市住宅，是在城市居民之间买卖；（2）其房产占用的宅基地也早已属于国有土地，国家已按《土地管理法》等相关规定，给予了征收土地补偿，土地使用证也登记为国有土地；（3）原告将农村宅基地管理及农村村民的房屋买卖移花接木到本案所涉的房产及宅基地是适用法律的错误。农民住宅买卖与城市住宅买卖性质是不一样的，其适用的法律规定也是不一样的。因为本案所涉的房产为城市住宅，土地为国有土地，所以被告购买的房产并没有违反国家强制性规定，国家规定单指农村土地属农民集体所有，农民才是本集体经济组织成员。反观原告，既不是农民，也不是农村集体经济组织成员，中大树村也在1993年后，进入城市规划序列，成为市民管理编制，过去的土地也成为国家建设用地。
综上可见，原告诉状所述完全不符合事实，也没有法律依据，只是原告见利忘义，违反了诚信原则。
恳请法庭查清事实，维护房地产市场正常的经济秩序，维护被告的合法权益，支持诚信，反对背信弃义，驳回原告的诉请。
第三人王瑞芝、郭树林辩称，因我无房居住，2007年2月4日自李从寿、赵湘华手中购买了该处房产，购买时有国有土地划拨房产证和国有宅基地使用证，双方系自愿买卖，有证人及居委会领导见证，购买的房产是国有划拨城市居民住宅，允许买卖，不是集体房产。原被告纠纷在后，我买房在前，我是受害者，应当保护我的合法权益。原告要求要回房产没有任何道理。
经审理查明，原告张国政系唐山市丰润区太平路办事处中大树居委会居民。二被告系夫妻。1998年11月28日，原告与被告赵湘华在中证人陈某、张国华见证下，签订买卖房屋合同书，内容为：“甲方：张国政（卖房方）乙方赵湘华（买房方）经双方协商甲方自愿将平正房四间及前后院卖与乙方，均以房基地使用证为准，折价卖与乙方。共计人民币贰万伍仟伍佰捌拾元整。在甲方搬出与乙方搬入时交清。在甲方将房屋完全交与乙方使用后所引发的房产纠纷，甲方概不负责。且必须在四月底搬完。此协议双方签字生效。甲方：张国政乙方：赵湘华证明人：陈某张国华”。甲乙双方及证明人在协议书上签名按手印。签约后数月内，原告交付了房屋，被告付清了房款。被告主张对房屋进行了修建、装修。
2003年12月3日，该房产的土地使用者由张国政变更为李从寿，新证号为唐新国用（2002）第04-0141号。根据唐山市国土资源局丰润区分局宅基地清理（核实）登记审批表显示：土地权属性质国有土地使用权，使用权类型划拨；该房产土地使用证原为1994年颁发，用途为宅基地，用地面积371.7㎡折0.558亩，批建时间1981年；宅基地转移理由：买卖；初审意见：该宗地为中大树村农转非国有土地，原土地使用者张国政，面积166.67㎡。经丰润区国土分局批准，张国政以转让住房方式将该宗地转移给李从寿使用，经核实，该宗地实际占地371.70㎡，按市局规划建议给予变更登记166.67㎡，超占205.03㎡，不予登记。土地管理机关、发证机关均同意批准确权。
2007年2月4日，被告与第三人郭树林、王瑞芝在中证人陈某、陈久才唐国印见证下，签订买卖房产协议书，内容为：“卖方有正房四间，小棚两间及墙圈前后院等愿卖予买方，经中间人说合折价68000元（陆万捌千元整），买卖双方不得反悔，日后卖方子女及其他人不得干涉。卖方必须附带房产使用证，宅基地使用证和相关的全部手续交给买方主人。买方过户时卖方必须无条件配合，随叫随到。此协议自签订之日起生效。卖方：李从寿赵湘华买方：王瑞芝郭树林中证人陈某唐国印陈久才2007年2月4日”。买卖方及中证人在协议书上签名按手印。签约后被告交付了房屋，第三人在此居住。
原告张国政称土地使用证过户其不知情，2011年中大树平改涉及到争议房产才得知此事。后原告张国政对此提出异议。唐山市丰润区国土资源局丰润区分局撤销了唐新国用（2002）第04-0141号土地使用证。该局《关于注销太平路办事处中大树居委会李从寿土地使用证的通知》内容为：李从寿：经查你丈夫赵湘华于1998年购买丰润区太平路办事处中大树居委会张国政住宅一处，由你申请于2003年12月在丰润区国土分局办理了土地使用权过户手续，取得了土地使用证，证号：唐新国用（2002）第04-0141号。此行为违反了修正的《河北省土地管理条例》第五十六条：“农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。”依据《河北省土地登记办法》第三十四条：“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报本级人民政府批准后进行更正登记，并以书面形式通知当事人在规定期限内办理换发或者注销原土地权利证书手续。当事人逾期未办理的，经国土资源行政主管部门报本级人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。”因为你不具有中大树居委会户口，也不是中大树居委会集体经济组织成员，经请示丰润区人民政府同意撤销丰润区国土分局在2003年为你颁发的集体土地使用证，证号：唐新国用（2002）第04-0141号。特通知你自接到本通知之日起七日内将土地使用证上交我局。如对丰润区人民政府撤销你的土地使用证行政行为不服，可接本通知之日起60天内向唐山市人民政府提起行政复议，逾期不交土地使用证也不申请复议，我局将依据土地登记政策规定予以公告废止土地使用证。2012年12月18日，该局在《唐山劳动日报》发出公告，内容为：“丰润区团结路燕山小区506楼4门6号居民李从寿土地使用证，证号为唐新国用（2002）第04-0141号已经唐山市丰润区人民政府批准注销，你未按法律规定到我局办理注销手续，也未提起行政复议，我局按照《河北省土地登记办法》第三十三条规定予以公告废止。特此公告”。
原告张国政所在的中大树居委会原为中大树村委会，原告主张争议房产所占用的土地仍是集体土地，并提交了该居委会及唐山市丰润区太平路街道办事处于2014年5月份出具的证明一份。证明内容为：“张国政系中大树居民于1998年将自己的平房四间卖给中建二局职工李从寿，当时我村各户未办理房产使用证，只有集体土地使用证。我村在1993年部分人划分为非农业户口，另一部分为城镇户口。（集体所有）在2002年土地局将我村集体土地使用证换成国有土地使用证。（其实仍属于集体所有制）现在我村宅基地流转程序仍按集体宅基地流转程序办理。在2003年中建二局职工李从寿、赵湘华夫妻二人将买到房的土地证私自过户到自己名下。李从寿、赵湘华不是我村人，户口不在本地。”
因唐山市国土资源局丰润区分局宅基地清理（核实）登记审批表与该局《关于注销太平路办事处中大树居委会李从寿土地使用证的通知》、中大树居委会与太平路街道办事处出具的证明中关于土地权属的内容不相符，故本院致函唐山市国土资源局丰润区分局，请该局明确争议房屋土地的权属性质。该局于2014年11月13日回复称：目前我区范围内的城中村（居）非农业村的宅基地统一按照农村宅基地进行管理。一、历史政策的延续。我区农村宅基地初始确权登记始于1987年，原丰润县人民政府制定了具体文件，（丰政（1987）140号文件），该文件第二款最后一段“全村已农转非，清理和发证的方法同农村居民的宅基地一样”原新区人民政府（丰政（1987）45号文件）第十五款：“已农转非的村居民宅基地清理发证方法同农村居民一样办理。”2003年成立丰润区后对原一县、一区非农业村的宅基地还是统一按照农村宅基地进行管理。涉及宅基地使用权登记统一颁发国有土地使用权证书。二、现行政策的执行。根据《河北省农村宅基地管理办法》第二十二条：“城市郊区和国有农场、林场、牧场的宅基地管理，参照本办法执行。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号文件）第二款：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
本院向原告所在中大树居委会调取了政府土地征收相关申请及批复等文件，该居委会原所在中大树村的土地自1978年至1992年耕地已全部被国家征用，1992年6月30日唐山市新区人民政府在向唐山市政府所做报告中称，中大树村原有耕地2182.3亩，自建新区以来，征用该村土地2171.727亩，该村耕地已全部被征用。1992年7月8日唐山市新区土地管理局在其证明中也确认中大树村1962年耕地统计核定该村耕地2183.3亩，现仅有耕地10.573亩。该村因耕地被征收为国有，自1992年开始了农转非的过程。
上述事实，有宅基地清理登记表、房屋买卖合同、《关于注销太平路办事处中大树居委会李从寿土地使用证的通知》、太平路街道办事处出具的证明等证据可以证实。
本院认为，原告所在中大树居委会的耕地已于1992年前征收为国有土地，自1992年至2002年国家未对该村土地进行征收，而2002年土地局也将该村集体土地使用证换成国有土地使用证，并且注明了该宅基地的使用权类型为划拨，由此可以认定原被告在买卖该处房屋时，其宅基地的土地性质已经变更为国有土地，原告享有该处宅基地的使用权，原告将其房屋卖予被告的效力并不受我国法律法规对于农村宅基地不得卖予本集体经济组织以外人的约束，法律也未对此行为作出禁止性规定，应当认定原被告之间买卖房屋的行为有效。原告应当按照诚实信用原则，履行自己的义务，现原告违背诚信要求确认其与被告之间的房屋买卖合同无效，涉诉房产的所有权和宅基地使用权归原告所有，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告张国政的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告张国政负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 吕军鹏
代理审判员 周业海
人民陪审员 孙宝福
二〇一五年十一月二十九日
书 记 员 马 敬