江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3723号上诉人（原审被告）：戚太平，居民。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏长和房地产开发有限公司，住所地盐城市建军中路82号101室。法定代表人：赵建胜，董事长。委托诉讼代理人：徐修俊，该公司顾问。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人戚太平因与被上诉人江苏长和房地产开发有限公司（以下简称长和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。戚太平上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判戚太平无需向长和公司支付所欠租金计延迟支付的违约金；2.本案一、二审诉讼费用均由长和公司负担。事实与理由：1.收取租金的主体应为长和公司而非盐城市建军路地下商业经营管理有限公司（以下简称管理公司），长和公司陈述其委托了管理公司收取租金事实，但并未向戚太平出具授权委托书，即便授权事实成立，戚太平也无需向管理公司支付租金。2.长和公司招商时虚假宣传，导致戚太平等西区承租商户无法达到预期经营目的，为此，长和公司承诺免去戚太平等西区商户第二年前9个月的租金，故不存在戚太平拖欠租金等费用的事实，而系长和公司违约在先。3.一审法院没有受理戚太平提起的反诉，程序违法。长和公司辩称，1.案涉租赁合同约定第二年租金应予2014年11月30日前一次性交清，而直至2015年6月12日戚太平仍未交纳，故其拖欠租金的事实确实充分。2.长和公司并未对戚太平作出在2013年圣诞节前西区开业100多户或西区儿童乐园全面开业的承诺，故不存在违约行为。3.管理公司系长和公司设立的子公司，长和公司委托管理公司催收租金、清点物品的事实是众所周知的，且针对管理公司向戚太平催收租金时，戚太平也委托了法律服务所给予了回函，回函中并未对管理公司催收租金的身份提起异议。4.本案经历了几个月的管辖权异议的一、二审审理程序，戚太平在之后的庭审过程中提出反诉已经超过了反诉期限，一审法院也当庭告向戚太平进行了释明，且戚太平已经就其反诉主张提起另案诉讼，故一审程序合法。长和公司向一审法院起诉请求：1.判令戚太平立即支付拖欠的租金、管理费141951元；2.判令戚太平支付违约金213578元；3.诉讼费用由戚太平负担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于盐城建军路地下商业街091、093、095、097号商铺，该房屋所有权人系长和公司。2013年11月29日，长和公司（甲方）与戚太平（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.租赁场所：乙方承租案涉商铺用于经营鞋类秦圣品牌。2.租赁期限：租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同期满，乙方如需继续租赁，须提前30日向甲方提出书面申请。3.租金、费用标准及支付方式：乙方承租的商铺第一年租金￥197758元，乙方于签订本合同之日一次性缴清；第二年租金￥237310元，乙方于2014年11月30日之前一次性缴清；剩余租金￥276859元，乙方于2015年11月30日之前一次性缴清。4.水电等经营、管理费用及其支付时间、方式：按照盐城市建军路地下商业经营管理公司通知及与该管理方签订的《商业街管理服务协议》的约定按时足额缴纳水电、通讯及各项管理费及税费等费用。5.甲方在合同签订后于2013年11月29日将该商铺及相关设施交付乙方验收使用。6.保证金：乙方在签订合同时，向管理方一次性缴纳经营保证金人民币合计￥40000元作为维护物业和提供经营服务的担保。7.甲方权利义务：租赁期满未能续租或合同提前终止的，乙方必须在租赁期截止之日将租赁商铺和配套设备设施以良好、适用的状态交还甲方，除可移动物品外，固定附着物不得拆除。乙方逾期交还的，甲方有权采取措施予以收回，其场地内遗留物品视为乙方抛弃之无主物品，甲方可自行处置无须给乙方任何补偿，由此造成的损失由乙方承担。8.乙方权利义务：甲方委托盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司为商铺物业及经营管理单位，双方与该管理方签订《商业街管理服务协议》，承诺自觉遵守《管理公约》及甲方或甲方委托的管理单位指定的有关市场管理制度、经营规则，并按时交纳相关费用。9.合同的解除：乙方违反本合同约定，经甲方催告仍未纠正的，甲方可单方行使解除合同的权利，自解除合同的通知发出10日后即生效，乙方应按通知履行；逾期履行的，甲方可以按违约责任条款继续追究其违约责任。10.违约责任：甲方逾期交付商铺或乙方逾期交付租金及逾期向管理公司支付综合管理费的，应按每天5‰累计向对方支付滞纳金，如因此导致合同解除的，还应向对方支付合同租金总额30%金额作为违约金。合同解除的，本“违约责任”条款继续单独有效，违约方依此承担责任。协议签订后，戚太平向长和公司缴纳了第一年的租金197758元及40000元的经营保证金。同日，戚太平与管理公司签订《商业街管理服务协议》一份，约定由管理公司为包括戚太平在内的经营户提供物业管理服务。戚太平应向管理公司缴纳综合管理费和物业管理费，第一年综合管理费为131838元，第二年综合管理费为158206元，第三年综合管理费为184573元，物业管理费的标准为每月18元/平方米。2015年4月30日，因戚太平未能及时缴纳第二年度的租金，管理公司向戚太平发出《关于对部分商铺催缴第二年租金的通知》，载明：“经公司研究决定，自即日起至2015年5月8日前对10126号以西所有现经营的商铺收取第二年租金。租金标准按《商铺租金合同》租金标准收缴（详见收款通知）。逾期不缴租金将视为该户放弃商铺的经营权，本公司有权择日对其商铺进行清场，并进行二次招商。自2015年5月1日起，按《商业街管理服务协议》条款收取上述商铺物业管理费”。同日，案涉店铺的工作人员签收租金收款通知。同年5月4日，戚太平收到该份通知。后因戚太平仍未按通知缴纳租金，同年5月11日，管理公司将案涉店铺加锁关闭导致戚太平无法经营。同年6月2日，管理公司向戚太平发出《律师函》一份，载明：“根据贵方与管理公司签订的《商铺租赁合同》的相关条款约定，你租赁的10091、10093、10095、10097号商铺应于2014年11月30日前支付第二年租金。经多次催缴，至今你仍未缴纳，已严重违反了合同约定。现管理公司研究决定：1.你方需在2015年6月6日前缴纳第二年2015年1月1日至2015年5月11日期间租金（含综合管理费）141952元；2.即日起解除与你方的商铺租赁合同之关系；3.你方需在2015年6月6日前撤清商铺内所有物品；如逾期未撤清，公司将处置相关物品，所产生的费用则由你方承担。请贵方在接到本函件3日内与管理公司商谈相关事宜，不然，公司将通过依法维护权利”。同年6月5日，戚太平收到该份通知。后因戚太平未能按通知缴纳租金、综合管理费及撤清商铺内所有物品，同年6月12日，管理公司将案涉店铺内的所有物品清点后搬离案涉店铺。同年6月20日，戚太平向管理公司发出律师函一份，载明：“2013年11月29日，戚太平与你公司签订《商铺租赁合同》和《商业街管理服务协议》，戚太平按约履行了全部约定义务，但你公司的违约行为，已造成其重大的经济损失。1.你公司针对地下商业街西片区市场经营形势严峻，承诺完善儿童乐园等配套设施推动该片区的发展，至今未到位。2.你公司针对上述违约行为，承诺免交综合管理费和减免第二年租赁期内九个月的租金，至今未落实。综上所述……对你公司于2015年5月10日发出的撤场通知和2015年6月2日的律师函，以及近期你公司未经戚太平同意，采取非法手段侵犯业主合法权益的种种行为，致函贵公司，郑重证明：1.不同意解除与你公司签订的《商铺租赁合同》；2.因你公司重大违约客观事实存在，要求缴纳2015年1月1日至2015年5月11日期间租金（含综合管理费）141952元，是缺乏法律依据的。3.你公司未经戚太平同意，采取撬门等非法手段，移走商铺内物品，已造成其很大的经济损失，为维护其合法权益，责令贵公司迅速返还财物，赔偿损失，恢复业主正常的经营秩序”。后因长和公司及管理公司与戚太平协商未果，长和公司遂诉至一审法院。一审法院另查明，2015年7月1日，管理公司向戚太平发出《债权转让通知书》，载明：“截止2015年5月11日你计欠我司综合管理费56780元，现我司书面通知你将上述的债权转让给长和公司，上述56780元请你直接交付给长和公司”。一审法院再查明，在戚太平起诉管理公司损害赔偿纠纷一案中，戚太平提交了管理公司的副经理严文华于2015年4月30日向其发送的短信一条，载明：今天公司发了一份通知到你的铺子，是有关租金方面的，大体内容是5月8日前交第二年的租金，标准为合同租金的一半197758元，及物业管理费从五月份开始正常收取。望戚总在规定时间内抽空过来交纳相关费用。庭审过程中，长和公司自认管理公司向戚太平发函催缴租金的行为系受其公司委托。证人谷某到庭作证称：我是在2014年的4月份租赁102、104地下商铺经营的，当时公司承诺我说西区的商铺会在6月1日之前全部开业，另外还有一个大型游乐场所，事实上游乐场所没有开得起来，西边也只有5、6户业主经营。在7月份的时候我们西区的业主一起去找长和公司的姚总，姚总当时承诺我们减免半年房租。后在2015年4月份西边装修，把西边路口全封起来了，更没有人流量了，后到6、7月份的时候公司就叫我们要么交全年的租金、要么撤场，后我就撤场了，2015年度的租金和管理费都没有交。一审法院认为，双方当事人于2013年11月29日所签订的商铺租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于戚太平是否应当支付拖欠的租金、综合管理费的问题。关于租金，戚太平作为承租人应当按照合同约定的期限和标准支付房屋租金，但戚太平被多次催缴下均未能缴纳，应承担相应的民事责任。关于戚太平辩称向其催缴租金的是管理公司而非长和公司，在未见到授权委托书的情况下其不认可管理公司的催缴行为系受长和公司的委托，庭审中长和公司自认管理公司催缴租金的行为系受其公司的委托，且戚太平在其未及时按期缴纳2015年度的租金的情况下亦收到了催缴租金的通知，戚太平以该意见来免除其支付租金的责任明显不成立。关于戚太平抗辩长和公司曾承诺其免交综合管理费和2015年9个月的租金，结合证人证言及严文华所发的短信，一审法院依法认定在实际履约的过程中，长和公司与戚太平双方经过协商对第二年度的租金的标准予以调整，调整为合同约定的237310元的一半即118655元。故长和公司主张从2015年1月1日至5月11日的租金85171元，依法予以部分支持。按照118655元/年的标准，戚太平应支付的租金应为42585元。关于综合管理费。管理公司将其对戚太平享有的主张综合管理费56780元的权利转让给长和公司，现长和公司向戚太平主张综合管理费系物业管理服务合同关系，与本案房屋租赁合同关系并非同一法律关系，且戚太平在另案中对管理公司的该笔债权存有异议，故本案不予理涉，长和公司可另行诉讼。（二）关于戚太平是否应当向长和公司支付违约金213578元的问题。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，戚太平未能及时缴纳房屋租金已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了逾期缴纳租金的违约责任，即“乙方逾期交付租金及逾期向管理公司支付综合管理费的，应按每天5‰累计向对方支付滞纳金，如因此导致合同解除的，还应向对方支付合同租金总额30%金额作为违约金”，现长和公司依据约定的标准即租金总额30%金额主张违约金213578元，因该约定标准较高，依照实际损失为基础，兼顾合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以调整为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、戚太平应于判决生效后十五日内向江苏长和房地产开发有限公司支付从2015年1月1日至5月11日止所欠租金计42585元及迟延支付的违约金5000元。二、驳回江苏长和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6630元，由江苏长和房地产开发有限公司负担5640元，由戚太平负担990元。二审中，戚太平提交了：建军路地下商业街平面示意图两份份，证明建军路地下商业街西区曾规划为儿童乐园，且长和公司在审理过程中陈述的西区开业多家与事实不符。长和公司对该证据的“三性”均不予认可，但是对于其规划图中描述的商铺序号、位置予以认可，并认为该证据不能证明戚太平的主张。长和公司提交了：长和公司与其他西区业务签订的商铺租赁合同15份，证明西区共有商铺64间，含戚太平在内已签约进驻16户，使用商铺35间，占商铺总数的54.7%。戚太平对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。该15份合同所约定的承租商铺均位于戚太平商铺的东侧，并不属于西区，不能印证长和公司的证明目的。对上述双方争议的事实，结合双方当事人提交的证据，本院认定如下：戚太平商铺以西的商铺在戚太平租赁期间无商户签约入驻情形。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然戚太平主张长和公司曾向其作出圣诞节前西区开业100家、儿童乐园全面开业的承诺，后由于未能实现上述承诺，长和公司又承诺免除其第二年前9个月租金，但其并未提交充分的证据予以证明，故对其该项主张，本院不予支持。戚太平未依照案涉租赁合同约定的时间向长和公司交纳第二年的租金，存在违约事实，其应当向长和公司支付违约金。关于戚太平提出的管理公司催收租金行为效力的问题，不论管理公司催收租金的行为是否得到长和公司授权，均不影响长和公司向戚太平主张欠付租金的权利，亦不免除戚太平应向长和公司支付租金的义务。关于一审程序是否合法的问题。一审法院针对戚太平提出的反诉已当庭进行了释明，戚太平对此予以认可，且戚太平已就相关反诉请求提起另案诉讼，故对其提出的一审程序违法的主张，本院不予支持。综上，戚太平的上述理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人戚太平负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  郑娟娟代理审判员  刘 淼二〇一六年十一月二十八日书 记 员  周 洋