浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3347号
上诉人（原审被告）：杭州凯瑞置业有限公司。
法定代表人：陈素琴。
委托代理人：陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴晓威。
上诉人杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）因与被上诉人吴晓威商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年6月25日，吴晓威、凯瑞公司签订合同编号为2012预1154502号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：1、凯瑞公司将其开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座509室房屋一套转让并交付给吴晓威；2、买受人于2012年6月25日缴交首期款948295元，余款260000元按揭贷款，并于签署合同当日（或出卖人通知的7天内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用；3、出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天”；4、合同第十条规定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；5、合同第十六条约定逾期办理权属证书的违约责任：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接等事项进行约定。
吴晓威共计缴交房款1208295元。后凯瑞公司未能如期交房。吴晓威、凯瑞公司双方于2014年11月25日签订补充协议一份，就凯瑞公司逾期交房的违约责任进行约定。协议约定：一、逾期交房期间的违约金按照如下方式处理：1.2014年1月1日起至2014年3月31日止，凯瑞公司以现金方式按日向吴晓威支付已交付房款万分之二的违约金，计21749元，该违约金于补充协议签订日后15个工作日内结清；2.2014年4月1日起至2014年9月30日止，凯瑞公司按日向吴晓威支付已交付房价款万分之四的违约金，计88447元，该违约金于补充协议签订日后15个工作日内结清；二、吴晓威、凯瑞公司双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。协议签订后，吴晓威、凯瑞公司双方于2014年11月27日签订凯瑞金座车位使用权有偿转移合同，约定将凯瑞公司位于凯瑞金座地下一层42号的车位交付于吴晓威使用，吴晓威需要支付的车位款已经与凯瑞公司的逾期交房违约金相抵扣，吴晓威未实际支付车位款。吴晓威、凯瑞公司于2014年11月25日签署房屋交接单，吴晓威业已领取房屋钥匙。但凯瑞公司至今未向吴晓威交付房产证，吴晓威继续主张凯瑞公司支付逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金。现吴晓威起诉至原审法院，要求：1、判令凯瑞公司立即支付吴晓威逾期交房违约金130495元（暂自2014年10月1日计算至2015年7月1日止，后计算至凯瑞公司实际交付之日止，按照总购房款每日万分之四计算违约金）；2、凯瑞公司立即支付吴晓威逾期交付房产证违约金32623元（暂自2014年4月1日计算至2015年7月1日止，后计算至实际交付房产证之日止，按照总购房款每日万分之一计算违约金）；3、本案的诉讼费用由凯瑞公司承担。
原审另查明，涉案房屋于2014年3月28日竣工验收合格。
原审法院认为，本案争议焦点在于逾期交房违约金、逾期办理权属证书的违约金如何认定。（一）逾期交房违约金：根据吴晓威、凯瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，吴晓威、凯瑞公司对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，吴晓威、凯瑞公司均应遵照履行。吴晓威、凯瑞公司于2014年11月25日签署房屋交接单，吴晓威也已领取房屋钥匙，虽然凯瑞公司交付的房屋与吴晓威、凯瑞公司约定的房屋交付条件存在差距，但是吴晓威仍签署房屋交接单、接收凯瑞公司交付的房屋，此系吴晓威自行处分权利的行为。吴晓威现以房屋交付时不符合约定为由主张凯瑞公司逾期交房，有违诚实信用原则。故对于吴晓威请求凯瑞公司继续支付自2014年10月1日起至凯瑞公司实际交房之日止，按照总购房款每日万分之四的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。（二）逾期办理权属证书的违约金：根据吴晓威、凯瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，凯瑞公司应当在2014年3月31日前，取得土地、房屋权属证书并交付给吴晓威，凯瑞公司在约定日期前不能交付权属证书的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。吴晓威起诉请求凯瑞公司按照已付房款每日万分之一的标准支付逾期办理权属证书的违约金。凯瑞公司抗辩称，应当在房屋实际交付后的三个月起才承担支付逾期交付权属证书违约金的责任。原审法院认为，凯瑞公司的抗辩不成立，根据合同约定，原审法院核定凯瑞公司承担逾期办理权属证书违约金的方式为：凯瑞公司应自2014年4月1日起至凯瑞公司实际交付房产证或者登记证明之日止，按日向吴晓威支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付吴晓威逾期办理权属证书违约金（具体计算方式：以1208295元为本金，自2014年4月1日起至凯瑞公司实际交付房产证或者登记证明之日止，按照每日万分之一计算）。二、驳回吴晓威本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3562元，减半收取1781元，由吴晓威负担1425元，杭州凯瑞置业有限公司负担356元。吴晓威于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十五日内，向原审法院缴纳诉讼费。
宣判后，凯瑞公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。1、根据《商品房买卖合同》第九条、第十六条约定房屋应在2013年12月31日前交付，房屋权属证书应在2014年3月31日前交付，从两者的先后顺序来看，先有交付房屋再有房屋权属证书的办理。为此，房屋权属证书的办理应在交付房屋后的第二日起三个月内进行办理，故不应按2014年4月1日起计算逾期办证违约金。2、从违约行为来看，在2014年9月30日前，凯瑞公司已经承担因逾期交房而产生的违约责任。在无法交房的情况下，凯瑞公司无法办理房屋权属证书，为此不应承担该逾期办理权属证书的违约金。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回吴晓威的一审诉讼请求。
被上诉人吴晓威在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：交房和办证在《商品房买卖合同》中明确约定是两个不同的时间点，如果两项均违约，应分别承担违约责任，不能以先后条件规避其应承担的违约责任。况且凯瑞公司在本案中的主观恶意是明显的，其通知交房时案涉商品房根本不具备交房条件，无法交房和无法办证的原因都是凯瑞公司自己造成的。综上，请求二审依法驳回凯瑞公司的上诉理由和请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于凯瑞公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，现凯瑞公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内向吴晓威交付房屋权属证书的事实是清楚的，吴晓威依据合同约定主张逾期办证违约金，具有事实和合同依据。凯瑞公司主张其在已经承担逾期交房违约责任及无法交房的情况下，无须承担逾期办证违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于凯瑞公司所承担的逾期办证违约责任的起算时间，双方当事人在案涉《商品房买卖合同》中对于凯瑞公司交付房屋权属证书的时间已经作出了明确约定即在2014年3月31日之前，从合同条款内容中亦无法得出凯瑞公司所主张的办证时间应在房屋交付后的第二日起三个月内的结论，故凯瑞公司的该相关上诉理由，本院亦不予采纳，原审法院从合同约定的交付房屋权属证书期限届满的第二日即2014年4月1日起算逾期办证违约金，符合合同约定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费616元，由上诉人杭州凯瑞置业有限公司负担，杭州凯瑞置业有限公司多缴纳部分上诉费用于本判决生效之日起十日内至本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 吴梦姣