南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六沿民初字第122号
原告南京扬子园林景观工程有限责任公司，住所地南京市沿江工业开发区兴达路9号。
法定代表人左汶，董事长。
委托代理人王权，江苏金路律师事务所律师。
被告刘卫东，男，1968年10月15日生。
被告南京卫和机械有限公司，住所地南京市沿江工业开发区和平社区湛庄组。
法定代表人刘卫东，董事长。
二被告共同委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
原告南京扬子园林景观工程有限公司（下称扬子景观公司）与被告刘卫东、被告南京卫和机械有限公司（下称卫和机械公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林顺英适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬子景观公司的委托代理人王权、二被告共同委托代理人王传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告扬子景观公司诉称：二被告与原告签订租赁合同，租用原告所有的扬子浴室及设备设施，租赁期至2012年3月31日止，合同到期后，被告不仅拖欠租金不付，还一直强占租赁物不还，经原告索要后，双方于2013年12月24日签署了《关于终止扬子浴室租赁合同相关事宜的备忘录》（下称《备忘录》），但被告仍未按《备忘录》的约定将租赁物及欠付的租金付给原告。请求判令二被告1、立即归还所占用的六合区大厂扬村三路100号扬子三村商业中心原扬子浴室房屋及设备设施；2、连带支付租金4万元；3、按年租金25.56万元的标准向原告支付自2014年3月1日起至实际交还房屋、及设备设施之日止的使用费用；4、判令二被告连带承担违约金89460元；5、判令二被告承担本案的诉讼费用。
被告刘卫东、卫和机械公司辩称：租赁合同履行期间，因扬子公司停止供汽导致被告无法经营，给被告造成了巨大损失，被告无奈自筹资金安装了蒸汽锅炉。合同期满后，双方签订的《备忘录》中，约定了交还标的物时间，但由于原告无人接管租赁物，被告安排专人看管房屋及设备设施。该部分损失，原告应予承担。被告缴纳的押金4万元已抵冲欠付的4万元租金，故被告并未违约，由于合同期满后，被告并未使用租赁物，因此，原告要求被告支付使用费没有事实依据；因双方达成了《备忘录》，故原合同中的违约金条款已不再适用，原告要求被告支付违约金没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告刘卫东系被告卫和机械公司的法定代表人。2006年11月22日，原告扬子景观公司分别与刘卫东签订了《房屋租赁协议》和《设备／设施租赁协议》各一份，其中，《房屋租赁协议》约定：扬子景观公司将其位于沿江工业开发区扬子三村商业中心原浴室房屋，面积约为1130平方米（房屋产权证书编号为大字第××号），出租给被告刘卫东经营；租赁期限自2007年2月1日至2012年3月31日止；租赁费用为年租赁费144000元，按月计算；租赁费按季缴纳；乙方（刘卫东）一次性缴纳租赁保证金20000元，租赁期满后，租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应由乙方承担的违约赔偿等，剩余部分如数返还乙方；乙方自主经营，自主承担租赁期内与其经营有关的所有费、税等（包括但不限于水、电、气、汽、通讯、有线电视、卫生治安等费用以及应缴纳的税等）；《设备／设施租赁协议》约定：刘卫东租赁原告所有的空调、卧式设备／设施（附清单），租赁期限自2007年2月1日至2012年3月31日止；租赁费用为设备租赁费为每年70000元，设施租赁费每年62000元，租赁费用按月计算；乙方一次性缴纳租赁保证金20000元，设备设施租赁费按季缴纳；租赁期满后，租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应由乙方承担的违约赔偿等，剩余部分如数返还乙方。
2010年6月20日，经协商，将房屋租赁合同的承租人变更为被告卫和机械公司，原告与被告卫和机械公司重新签订了《房屋租赁合同》一份，合同中，租期为2010年7月1日起至2012年3月31日；租赁费用为25.56万元，其中场地使用费12.36万元，设备租赁费13.2万元；租赁费用按季缴纳；租赁期间，乙方（卫和机械公司）每一支付期间应支付费用逾期一个半月未支付的，按照协议总租金的20%向甲方（扬子景观公司）支付违约金；租赁期满，双方交还时间为15天，乙方应当按时交还房屋，逾期交还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，并应承担因逾期交还给甲方造成的实际和可预见的损失。庭审中，原、被告一致陈述，该份合同中所涉的设备租赁即指2006年11月22日签订的《设备／设施租赁协议》中所涉的设备、设施。合同履行过程中，因扬子公司停止供应蒸汽，被告自行购置了锅炉及配套设施。合同期满后，原告作为甲方与被告卫和机械公司的代表刘卫东（乙方）于2013年12月24日签订了《备忘录》一份，约定：乙方于2014年2月28日前将租赁的扬子浴室完整归还给甲方（包括原有的设备设施、乙方新增的锅炉及配套设施）；乙方扣除自筹资金安装锅炉及配套设施、停汽补偿费及其他补偿款后，还需支付给原告租赁费余款40000元；2014年2月28日前乙方需结清全部水电使用费。嗣后，被告未能按约于2014年2月28日前将租赁标的交还给原告，原告索要未果诉至本院。庭审中，被告陈述承租的房屋及设备设施均具备交还条件，但对法庭提出的“减少损失先行交付”的建议予以拒绝。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提供的《房屋所有权证书》一份、《房屋租赁协议》一份、《设备／设施租赁协议》一份、《房屋租赁合同》一份、《关于终止扬子浴室租赁合同相关事宜的备忘录》一份等证据予以证明，被告对上述证据客观性，合法性及关联性不持异议，本院予以采信。
本院认为，原告扬子景观公司先后与被告刘卫东、卫和机械公司签订的租赁合同合法有效。由于原告与被告卫和机械公司在2010年6月20日签订的《房屋租赁合同》中，将2006年11月22日签订的房屋和设备、设施租赁承租人变更为卫和机械公司，因此，被告卫和机械公司应为租赁合同的承租人，享有和承担租赁合同项下的权利义务。原告与卫和机械公司的法定代表人刘卫东于2013年12月24日签订的《备忘录》系原告与被告卫和机械公司在租赁合同期满后，对租赁标的返还及租金的结算所作的约定，该约定系双方当事人的真实意思，亦不违反法律禁止性规定，合法有效。被告卫和机械公司未能按约于2014年2月28日将租赁的标的物返还给原告，原告要求参照原合同约定支付占用期间的费用，合法有据，本院予以支持。因《备忘录》是合同期满后双方约定的结算协议，该结算协议对租赁期满后租赁物的交还时间、租金数额结算作的约定，并未对欠付的40000元租金支付时间作出约定，故原告主张的按“总租金20%向甲方支付违约金”的计算标准，并不适用逾期交还房屋的违约情形，故对原告要求按照“总租金20%”承担违约责任本院不以支持；对被告主张的逾期交还标的物的原因系原告方无人接收的主张，因没有事实依据，本院不予采信；对被告要求原告承担租赁期满后，因看护租赁物所产生的损失，因被告未能在法庭辩论终结前办理有关反诉手续亦未能提供相应的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告南京卫和机械有限公司于本判决生效后十日内将承租的扬子三村商业中心原浴室房屋、设备设施（见判决书附件）及其安装的锅炉及配套设施交还给原告南京扬子园林景观工程有限责任公司。
二、被告南京卫和机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京扬子园林景观工程有限责任公司租金40000元，并自2014年3月1日起至实际返还租赁的房屋、设备设施之日止，按每日700.27元的标准支付占用期间的使用费。
三、原告南京扬子园林景观工程有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告南京卫和机械有限公司租赁保证金40000元。
四、驳回原告扬子园林景观工程有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3578元，由被告南京卫和机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 林顺英
二〇一五年二月十日
书记员 盛 媛