黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）黑11民监2号
二审上诉人（一审原告）：张立明，男，1979年2月24日出生，汉族，无职业。
二审被上诉人（一审被告）：黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆。
负责人：王启香，该商务会馆总经理。
原审第三人：黑河农村商业银行股份有限公司互市支行。
负责人：王永玲，该行行长。
二审上诉人张立明与二审被上诉人黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆、原审第三人黑河农村商业银行股份有限公司互市支行企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2017）黑11民再11号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条规定，裁定如下：
一、本案由本院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长 宋宏宇
审判员 宋 春
审判员 王晓芳
二〇一七年十月二十四日
书记员 刘晓宇
黑龙江省黑河市中级人民法院
民事判决书
（2017）黑11民再11号
上诉人（原审原告）：张立明，身份证号2208211979********，男，1979年2月24日出生，汉族，无职业，现住黑河市爱辉区亮城家园*号楼*单元。
委托诉讼代理人：赵恩峰，北京律众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆。
负责人：王启香，该商务会馆总经理。
委托诉讼代理人：金枫，该商务会馆法律顾问。
原审第三人：黑河农村商业银行股份有限公司互市支行。
负责人：王永玲，该行行长。
委托诉讼代理人：刘杨，黑龙江剑桥律师事务所律师。
上诉人张立明因与被上诉人黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆（以下简称圣彼得堡商务会馆）及原审第三人黑河市农村商业银行股份有限公司互市支行（以下简称农商行互市支行）租赁经营合同纠纷一案，不服爱辉区人民法院（2016）黑1102民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张立明的委托诉讼代理人赵恩峰，被上诉人圣彼得堡商务会馆的负责人王启香及其委托诉讼代理人金枫，原审第三人农商行互市支行的委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张立明上诉请求：一、依法撤销（2016）黑1102民再7号民事判决书。二、确认（2015）爱商初字第369号调解书合法有效。事实和理由：一、农商行互市支行参加本案诉讼程序严重违法。二、爱辉区人民法院（2016）黑1102民再7号判决《租赁合同》无效属适用、理解法律严重错误。三、一审法院判决撤销（2015）爱商初字第369号民事调解书无法律和事实依据。
圣彼得堡商务会馆辩称，一、原审判决适用法律正确，作为本案的第三人农商行互市支行参加诉讼符合法律规定，张立明所提农商行互市支行无诉讼参加权无事实和法律依据。二、原审认定事实清楚，张立明与圣彼得堡商务会馆之间发生的不是租赁关系，而是因借贷关系产生的债权转让，约定所谓租赁费用而实际上张立明并未实际交纳所谓租赁费用。综上所述，圣彼得堡商务会馆认为原租赁协议是张立明采用隐瞒、欺骗手段骗取圣彼得堡商务会馆签订的，其租赁协议应属无效。请求二审人民法院驳回张立明上诉请求，维持（2016）黑1102民再7号民事判决。
农商行互市支行述称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张立明主张的民事诉讼审监司法解释第五条和第四十五条的规定并不适用本案第三人农商行互市支行。第三人农商行互市支行参加诉讼是合法的。而且一审也是按照一审的程序进行的，农商行互市支行有权按民事诉讼法的规定申请参加诉讼，并提出独立的请求。二、一审认定合同无效事实清楚，适用法律正确，因为一审确认张立明与圣彼得堡商务会馆之间的租赁经营合同签订在宋丽江抵押财产之后。物权法第一百九十条规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗抵押权。一审法院认定张立明与圣彼得堡商务会馆之间的租赁经营合同无效是正确的，应维持。
张立明向一审法院起诉请求：一、请求依法判令圣彼得堡商务会馆履行租赁合同；二、案件受理费由圣彼得堡商务会馆承担。
一审法院认定事实：2015年8月20日，张立明与圣彼得堡商务会馆签订了《租赁经营合同》一份，合同约定：圣彼得堡商务会馆将正在经营的位于黑河市爱辉区兴林街223号的圣彼得堡商务会馆整体租赁给张立明经营，租赁期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30万元，租金总计人民币300万元，一次性付清，2015年8月20日交付会馆（附会馆设施明细）。合同签订当日，张立明在俄罗斯布拉戈维申斯克市给付圣彼得堡商务会馆法定代表人王启香租金31,589,470卢布（现金），按照当日汇率10.529，折合人民币300万元。张立明同时要求圣彼得堡商务会馆腾出会馆，由张立明接管经营，但圣彼得堡商务会馆以种种理由推拖，自2015年8月20日起至今已三个多月仍未腾出，故张立明诉至法院，请求依法判令圣彼得堡商务会馆履行《租赁经营合同》，立即将会馆经营权交付张立明；案件受理费由圣彼得堡商务会馆承担。庭审中，圣彼得堡商务会馆表示2015年12月30日前交付其经营的圣彼得堡商务会馆。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆将其经营的圣彼得堡商务会馆于2015年12月30日前交付张立明；二、租赁经营期限顺延，自2016年1月1日起至2026年1月1日止，租赁经营期限仍为10年，租金仍为每年30万元。三、黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆交付的会馆包括客房、餐厅、厨房、接待大厅（以上见双方签订的租赁经营合同及附会馆设施明细），且保证上述设施完好无损。案件受理费100元，减半收取后50元，由张立明自愿承担。
调解书发生法律效力后，爱辉区人民法院作出（2016）黑1102民监6号民事裁定，裁定由爱辉区人民法院再审本案。
一审法院再审认定事实：2015年8月20日，张立明与圣彼得堡商务会馆签订了一份《租赁经营合同》，合同约定：圣彼得堡商务会馆将正在经营的位于黑河市兴林街223号的圣彼得堡商务会馆整体租赁给张立明经营，租赁期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30万元，租金总计人民币300万元，一次性付清，2015年8月20日交付会馆。合同签订当日，张立明在俄罗斯给付圣彼得堡商务会馆负责人王启香（张立明述通过他人接收的）租金31,589,470卢布（现金），按照当日汇率10.529，折合人民币300万元。现张立明诉至法院，1、请求依法判令圣彼得堡商务会馆履行《租赁经营合同》，立即将会馆经营权交付张立明；2、案件受理费由圣彼得堡商务会馆承担。原调解书生效后，在法院执行环节时2016年4月6日宋丽江、王启香出具承诺书：“经双方协商，就圣彼得堡商务酒店租赁一事协商如下：圣彼得堡商务酒店法人：王启香、宋丽江。一、如在2016年6月30日前退换（还）张立明300万（叁佰万元整）租金，张立明愿放弃租赁10年权利，将经营权归还法人王启香经营。二、如在2016年6月30日前，王启香未能给付张立明人民币300万元（叁佰万元整），王启香、宋丽江同意，并无任何异议，绝不以任何理由妨碍法院执行经营权交给张立明，并同意立即执行圣彼得堡商务酒店经营权，无条件搬离，让张立明经营”。另查明，黑河市现代建设经贸有限责任公司的法人是宋丽江，股东是宋丽江、王启香。黑河市现代建设经贸有限责任公司下设圣彼得堡商务会馆，负责人王启香。2013年12月30日宋丽江向农商行互市支行借款2,000万元，还款期限2023年12月29日；2014年6月16日至2024年6月15日借款1,000万元，以宋丽江名下所有的位于黑河市兴林街223号房屋抵押（已登记）。一审法院再审认为，一、关于张立明称第三人农商行互市支行，不应参加再审诉讼的问题，经审理认为，张立明与圣彼得堡商务会馆之间的诉讼，虽然农商行互市支行并非本案原审的当事人，但案件处理结果同农商行互市支行有利害关系，由于农商行互市支行申请要求作为第三人参加诉讼，为了进一步查明案件事实，根据相关法律规定，故准予其作为本案第三人参加诉讼。二、关于张立明提出，宋丽江2013年8月5日将房屋租给黑河市现代建设经贸有限责任公司，在农商行互市支行设置抵押之前，这个房子就是处在出租状态，张立明是从圣彼得堡商务会馆处转租过来的租赁物，租赁行为是在农商行互市支行抵押之前租赁合同转让过来的，因此农商行互市支行没有任何的损失，他抵押的时候，这个抵押物就设置了租赁关系。经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，抵押权和租赁权就可以并存而并不发生冲突。2013年8月5日宋丽江与黑河市现代建设经贸有限责任公司签订《房屋租赁合同》租期3年，2013年12月30日宋丽江向农商行互市支行借款，还款期限2023年12月29日（2,000万元）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000万元）以房屋抵押（已登记）。标的物先出租后抵押的，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。三、关于农商行互市支行的诉讼请求是否应予支持，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。标的物先抵押后出租的情形，抵押只要登记便产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权。根据前手权利优先于后手权利的原则，抵押权优于租赁权。在先设定抵押而后出租的，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权将不能存在。本案中2013年12月30日、2014年6月16日宋丽江两次向农商行互市支行借款，还款期限2023年12月29日（2,000万）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000万），以宋丽江名下所有的位于黑河市兴林街223号房屋抵押（已登记）。2015年8月20日，张立明与圣彼得堡商务会馆双方签订了《租赁经营合同》。标的物先抵押后出租的，张立明和圣彼得堡商务会馆在未征得农商行互市支行（抵押权人）同意的情况下，双方签订的《租赁经营合同》无效。故张立明的诉讼请求不予支持，第三人农商行互市支行的诉讼请求合理应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，判决：一、撤销本院（2015）爱商初字第369号民事调解书；二、确认原审原告张立明与原审被告黑河市现代建设经贸有限责任公司圣彼得堡商务会馆2015年8月20日签订的《租赁经营合同》无效；三、驳回原审原告张立明的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告张立明负担。
本院二审期间，圣彼得堡商务会馆提交的举报案件情况反馈及五张照片，与本案无关联性;高洪祥的证言不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于新证据的规定，本院对以上证据不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。另查明，本案一审再审期间，农商行互市支行于2016年11月4日向本院提出诉讼，请求解除该行与宋丽江、王启香于2013年12月30日、2014年6月16日签订的《个人担保借款合同》，要求宋丽江、王启香偿还借款本金及利息，对抵押物优先受偿。本院审理后，于2017年4月26日作出（2016）黑11民初29号民事判决，判决解除农商行互市支行与宋丽江分别于2013年12月30日、2014年6月16日签订的《个人担保借款合同》；宋丽江、王启香于本判决生效之日起十日内偿还农商行互市支行尚欠2013年12月30日、2014年6月16日签订的《个人担保借款合同》项下的借款本金26,526,414.41元，支付利息3,630,294.32元，以上利息计算至2017年4月26日；如宋丽江、王启香不能履行上述债务，农商行互市支行可以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在抵押担保范围内优先受偿。现该民事判决已发生法律效力并进入执行程序，执行部门即将对该抵押物进行评估作价及拍卖。
本院认为，关于原审第三人农商行互市支行参加本案诉讼活动是否合法的问题。虽然农商行互市支行并非张立明诉圣彼得堡商务会馆租赁经营合同纠纷案件的当事人，但双方产生争议的租赁标的物在双方签订租赁经营合同之前已在农商行互市支行作为贷款抵押物进行了抵押，而且农商行互市支行与借款方宋丽江、王启香达成了“担保期间，未经贷款人书面同意，担保人不得对担保物作出赠与、转让、出租、再抵押、许可使用或者其他任何方式的处分”的约定。借款方宋丽江、王启香违背其与农商行互市支行签订的贷款协议约定，未向农商行互市支行按时偿还借款利息近一年之久，在对抵押物进行转租时亦未经过农商行互市支行的同意，该行为侵犯了农商行互市支行的抵押权利，本案处理结果同农商行互市支行有直接的利害关系，因此在农商行互市支行向法院申请要求作为第三人参加诉讼时，为了进一步查明案件事实，公正审理本案，一审法院准予农商行互市支行作为本案第三人参加诉讼不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，一审法院准许农商行互市支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼并无不当。故对张立明要求确认原审第三人农商行互市支行参加本案诉讼活动违法的上诉理由本院不予支持。
关于上诉人张立明要求被上诉人圣彼得堡商务会馆履行双方于2015年8月20日签订的《租赁经营合同》的诉讼请求是否应予支持的问题。因张立明与圣彼得堡商务会馆签订的《租赁经营合同》在该租赁物设立抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，并且本院作出的（2016）黑11民初29号民事判决已经判决解除农商行互市支行与宋丽江签订的《个人担保借款合同》，并判决宋丽江、王启香于判决生效之日起十日内偿还农商行互市支行的借款本金及利息，农商行互市支行在宋丽江、王启香不能履行借款债务时可以以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在抵押担保范围内优先受偿。该判决现已发生法律效力并进入执行程序，且经执行部门调查，宋丽江、王启香无其他财产可供本院（2016）黑11民初29号民事判决的执行，执行部门已经准备对该抵押财产进行处理。因此，张立明要求履行《租赁经营合同》的诉讼请求目的已经不能实现，故一审法院再审判决判令撤销（2015）爱商初字第369号民事调解书、驳回张立明的诉讼请求并无不当，本院予以维持。但因该租赁经营合同不仅仅包含对农商行互市支行借款担保抵押物的租赁内容，还包含有对圣彼得堡商务会馆经营权的租赁内容，虽然该租赁经营合同的部分内容（对抵押物进行租赁）侵犯了农商行互市支行的抵押权利，但对圣彼得堡商务会馆经营权的租赁并未侵犯农商行互市支行的借款担保抵押权利，该《租赁经营合同》是否有效并不影响农商行互市支行行使其主张提前解除借款合同及在抵押担保范围内以抵押财产的价款优先受偿的权利，且该《租赁经营合同》亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同无效的情形，故一审再审判决判令确定该《租赁经营合同》无效不当，应予纠正。
综上所述，张立明要求履行《租赁经营合同》及确认爱辉区人民法院作出的（2015）爱商初字第369号民事调解书合法的上诉请求，因农商行互市支行已经主张权利并得到法院生效判决的支持且已经进入执行程序，其诉讼请求目的已不能实现，故对其上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持爱辉区人民法院（2016）黑1102民再7号民事判决的第一项和第三项；
二、撤销爱辉区人民法院（2016）黑1102民再7号民事判决的第二项。
二审案件受理费100元，由张立明负担。
本判决为终审判决。
审判长孙东坡
审判员胡巍
审判员满国石
二○一七年六月十九日
书记员刘双双