江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10767号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州平江川客栈有限公司。
委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州心吧文化传播有限公司。
委托诉讼代理人：王晖，江苏达源律师事务所律师。
原审第三人：苏州芯易斋心理咨询有限公司。
委托诉讼代理人：王晖，江苏达源律师事务所律师。
原审第三人：苏州平江历史街区保护整治有限公司。
上诉人苏州平江川客栈有限公司（以下简称“平江川客栈”）因与被上诉人苏州心吧文化传播有限公司（以下简称“心吧公司”）、原审第三人苏州芯易斋心理咨询有限公司（以下简称“芯易斋公司”）、苏州平江历史街区保护整治有限公司（以下简称“平江街区保护整治公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人平江川客栈上诉请求：1.撤销一审判决第三项中上诉人向被上诉人支付违约金、赔偿损失的判决内容；2.被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、《长包房协议》第十三条第二款约定，如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回房屋的，上诉人须提前一个月通知被上诉人，被上诉人应无条件交还房屋。原审第三人平江街区保护整治公司收回房屋的行为实质是政府行为。房屋产权人因平江历史街区整体业态布局的发展需要收回房屋导致上诉人无法继续向被上诉人出租房屋，上诉人系客观上不能履行，主观上并无过错。上诉人已经履行了相应的解除通知程序。因此上诉人有权依据《长包房协议》的约定解除合同且无需承担违约责任及赔偿损失。二、《长包房协议》第四条约定，房屋所有装修需报上诉人批准，经上诉人同意后由被上诉人自行负责施工，费用由被上诉人自行承担。被上诉人的装修未经上诉人的同意。即使假设上诉人同意装修或上诉人违约，因双方约定装修费用由被上诉人自行承担，故上诉人也无需赔偿被上诉人的装修损失。涉案房屋是原审第三人芯易斋公司进行装修的，反诉权利不能通过委托转让的方式由被上诉人行使。
被上诉人心吧公司和原审第三人芯易斋公司共同辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人平江街区保护整治公司二审未作答辩。
原审原告平江川客栈起诉请求：1.确认原审原、被告之间的长包房协议于2016年9月29日解除；2.判令原审被告腾房并将长包房交还原审原告；3.判令原审被告支付房屋使用费（按照合同约定的租金标准，自2016年10月16日支付至实际腾房、交还之日止）。审理中，原审原告变更上述第二、三项诉讼请求为要求原审被告和原审第三人芯易斋公司共同承担责任。
反诉原告心吧公司反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金88668元；2.判令反诉被告赔偿损失300000元（具体包括装修损失、营业损失以及租金差价损失等）；3.判令反诉被告退还保证金16500元。
一审法院认定事实：苏州市姑苏区钮家巷36号房屋（董氏义庄）及附属设施所有权人为第三人平江街区保护整治公司。
2005年3月4日，平江街区保护整治公司与平江川客栈（原名为苏州全景酒店管理有限公司）签订《租赁合同》一份，约定平江街区保护整治公司将上述房屋及相关附属设施出租给平江川客栈，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止。租赁合同第8.1条约定平江川客栈在租赁期间可以根据经营需要将租赁房屋部分转租给第三人经营，但平江川客栈仍然作为第一承租人向平江街区保护整治公司承担合同中的义务。
2012年3月27日，平江川客栈（甲方）与芯易斋公司（乙方）签订《长包房协议》，约定甲方将上述苏州市钮家巷36号房屋苑桥别馆的A3幢6号、7号静舍（占地面积114.69平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月16日起至2013年4月15日止，乙方向甲方支付6500元保证金。该协议第九条约定，在协议期满后如乙方需要继续长包该房屋，应提前30天通知甲方，经甲方同意后续订协议；如乙方无违约行为，则享有同等条件下对房间的优先租用权；第十条约定，若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为甲方违约，按甲方解除协议之日起到协议期满之间的房费的30%作为违约金支付给乙方；第十三条约定，如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回房间时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还房间……。
协议签订后，平江川客栈将租赁房屋交付芯易斋公司使用，芯易斋公司依约支付保证金6500元及租金，嗣后双方分别于2013年3月20日、2014年4月10日续签协议，将租期延长至2016年4月15日。庭审中，平江川客栈确认其共向芯易斋公司收取16500元保证金且均未予以退还，但其中仅有6500元系涉案房屋租赁保证金，其余10000元系芯易斋公司承租的其他房屋的保证金。
2016年4月7日，平江川客栈（甲方）与心吧公司（乙方）签订《长包房续签协议》约定甲乙双方签订的长包房协议于2016年4月15日到期，经双方协议，同意续签下期协议，长包房期限自2016年4月16日起至2018年4月15日止，租期内每月房费分别为8200元、9000元，房费每六个月交一次；其余内容按照双方2012年3月27日签订的协议执行。协议签订后，心吧公司与芯易斋公司共同使用租赁房屋，并支付租金至2016年10月15日。心吧公司和芯易斋公司在庭审中陈述称两家公司均支付过租金，其经营活动多系公益性质，公司总体不盈利。
另查明，2016年7月7日，平江街区保护整治公司向平江川客栈发出“关于收回董氏义庄的通知”，表明“基于平江历史街区整体业态布局的发展需要，钮家巷36号（董氏义庄）将进行功能用途调整，该处房屋将不再出租给你公司用作经营，由我公司收回。请贵公司收到本《通知》后做好房屋交还各项准备工作。”
2016年8月19日，平江川客栈（乙方）与平江街区保护整治公司（甲方）签订《租赁合同终止协议》一份，表明双方为实现钮家巷36号董氏义庄的有效利用，经协商一致，约定乙方在三个月内将上述房屋返还给甲方，终止2005年3月4日签订的钮家巷36号董氏义庄《租赁合同》。协议第二条约定，综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做贡献，甲方同意考虑乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况以及现有员工解雇、“长包房”清退等给予补偿合计550万元。乙方在承租董氏义庄期间与第三方有未了纠纷的，由乙方负责，与甲方无关。协议约定甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内，甲方将补偿款550万元一次性支付给乙方。庭审中，平江川客栈确认根据该终止协议的约定，在其向平江街区保护整治公司返还涉案房屋时房屋内的装修不得破坏，即心吧公司向其返还房屋时不能拆除房屋内的装修。
审理中，平江街区保护整治公司于2017年3月17日首次向一审法院提交上述《租赁合同终止协议》及《补充协议》，一审法院于2017年3月23日向心吧公司释明其与平江川客栈间的长包房协议客观上已无法继续履行，心吧公司遂于2017年4月5日向一审法院提交反诉状。
再查明，2016年8月29日，平江川客栈向心吧公司发出“长包房”收回通知，告知其由于平江路整体业态布局发展的需要，平江街区保护整治公司提前收回钮家巷36号房屋，根据双方长包房协议第十三条第二款的约定，其要求心吧公司在收到通知之日起一个月内退还钮家巷36号苑桥别馆的A3幢6号、7号静舍房屋。
2016年11月30日，平江川客栈委托律师向心吧公司发出律师函一份，指出心吧公司未按上述收回通知的要求返还房屋，要求心吧公司于2016年12月11日前搬离并交还承租房屋，且平江川客栈将自12月12日起对承租房屋断水断电。
2016年12月9日，心吧公司与芯易斋公司共同委托律师回复平江川客栈称双方间的长包房协议并未到期，平江川客栈提前解除合同已构成违约，要求其接函后三日内协商相关事宜，如擅自停水停电，一切损失将由平江川客栈承担。
2016年12月29日，平江川客栈再次向心吧公司发出《长包房协议》提前终止及返还房屋事宜的函一份，告知心吧公司双方间的《长包房协议》已经通过上述“长包房”收回通知解除，并要求其返还长包房。
庭审中，心吧公司认可收到上述收回通知但未收到2016年12月29日的函，在收到通知后与平江川客栈协商返还了其另外承租的两间房屋，并在第二次庭审中陈述平江川客栈自2016年12月12日起停水停电并锁门，故其自2016年12月12日起不再在涉案房屋内办公、经营，但未向平江川客栈退还房屋；于第三次庭审中陈述平江川客栈自2016年9月陆续停电，直至10月断电锁门，其自2016年10月起即已经不再使用涉案房屋。平江川客栈在第二次庭审中自认于2016年12月12日停电，此后心吧公司不再使用涉案房屋，但未返还房屋。
审理中，心吧公司主张其基于长期租赁的期待，对涉案房屋进行了装修（开工日期2014年12月3日、验收日期2015年4月6日），并提交装修合同、设计合同及装修费支付凭证予以证明，但未能提供装修费发票且支付凭证显示的收付款人并非装修合同及设计合同签约方。心吧公司还申请对钮家巷36号苑桥别馆A3幢6号、7号静舍房屋在平江川客栈断电之日即2016年12月12日的装修价值进行鉴定。苏州新一造价师价格事务所有限公司接受一审法院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2017年8月14日出具司法鉴定报告书，认定上述房屋内装修在2015年4月的装修重置价为172701.69元，考虑到装修工程常规折旧期为5年，涉案房屋装修在2016年12月12日的残值为115157.49元。心吧公司对司法鉴定报告书质证认为，其中部分造价标准偏低且未考虑设计费，应参考其提交的装修合同、设计合同等证据予以确定；平江川客栈对心吧公司提交的装修合同、设计合同及支付凭证真实性无法确认，对鉴定报告书真实性没有异议，但认为不应由其赔偿。
心吧公司还主张其在搬离涉案房屋后，分别于2016年10月、2017年1月另行租赁其他房屋，由此产生的租金差价损失（90000元/年）应由平江川客栈赔偿，并提交租赁协议及补充协议、租赁合同及物业服务协议、房租发票（部分显示为服务费发票）予以证明，平江川客栈对心吧公司提交的证据真实性不予认可，同时主张涉案房屋面积约115平方米，而其另租赁面积达到420平方米，且租期也远超出涉案长包房协议期限。
审理中，一审法院根据心吧公司申请，依法裁定查封、扣押、冻结平江川客栈名下35万元财产。
以上事实，由平江川客栈提交的长包房协议、租赁合同、名称变更核准通知书、关于收回董氏义庄的通知、长包房收回通知、通知签收函、函及相应签收记录，心吧公司提交的回复函及邮寄凭证、函、装修合同、设计合同、中国农业银行电子回单、租赁协议及补充协议、租赁合同及物业服务协议、发票、平江街区保护整治公司提交的终止协议及补充协议，一审法院调查笔录、司法鉴定报告书以及当事人庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，平江川客栈与芯易斋公司及心吧公司签订的《长包房协议》及《长包房续签协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方当事人均应恪守。鉴于心吧公司及芯易斋公司认可两家公司共同使用房屋、共同支付租金，一审法院认定芯易斋公司对心吧公司的合同义务构成债务加入，应共同承担责任。平江川客栈作为出租方应提供符合约定用途的租赁房屋给承租人使用，产权人平江街区保护整治公司与平江川客栈解除双方间租赁合同的行为既非不可抗力更非政府征用，平江川客栈无权据此解除合同。另一方面，平江川客栈与产权人之间终止协议致使其丧失对涉案房屋的使用权，进而导致其与心吧公司之间的长包房协议已实际无法继续履行，故对心吧公司而言，平江川客栈系解除合同的违约方，鉴于一审法院于2017年3月23日向心吧公司释明后其已清楚涉案合同无法继续履行并提起反诉，故认定平江川客栈与心吧公司之间的《长包房协议》于2017年3月23日解除。
关于返还房屋、支付租金及房屋占有使用费的本诉请求。心吧公司庭审中关于断电及其停止使用涉案房屋的时间陈述不一，一审法院根据其第二次庭审中陈述的断电及搬离时间、民事反诉状陈述的平江川客栈断电的时间、平江川客栈庭审自认的心吧公司不再使用涉案房屋的时间，认定心吧公司及芯易斋公司于2016年12月12日搬离租赁房屋不再使用，但其仍与芯易斋公司共同控制租赁房屋未返还给平江川客栈；故对平江川客栈要求心吧公司、芯易斋公司返还苏州市钮家巷36号苑桥别馆A3幢6号、7号静舍房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。另一方面，涉案房屋租金已经支付至2016年10月15日，一审法院认定心吧公司、芯易斋公司应向平江川客栈支付2016年10月16日至2016年12月12日期间的房屋租金15853元（8200元÷30天×58天）。至于2016年12月13日起的房屋租金及占有使用费，虑及平江川客栈违约解除合同并以断电方式清租，心吧公司及芯易斋公司在实际无法正常使用涉案房屋办公、经营的情形下仍然控制房屋，致使损失扩大，故一审法院酌定心吧公司、芯易斋公司按照长包房协议解除时租金标准的50%即4100元/月（8200元/月÷2）支付自2016年12月12日起至房屋返还之日止的房屋租金及占有使用费。
关于心吧公司反诉主张的违约金。涉案《长包房协议》解除原因在平江川客栈无法继续提供符合约定的租赁房屋给心吧公司使用，其应依约承担违约责任。双方协议约定的违约金为合同约定解除之日起未履行租期内全部租金的30%，涉案长包房协议自解除之日（2017年3月23日）起至租期届满之日（2018年4月15日）期间未履行的租期为1年23天，涉及租金为114287元（8200元÷30天×23天+9000元×12），故平江川客栈应向心吧公司支付34286元（114287元×30%）的违约金，心吧公司反诉主张超出部分，一审法院难以支持。
关于心吧公司主张的违约金不足部分的损失300000元。1.装修损失。虽然芯易斋公司系在涉案长包房协议所涉租期以前对涉案房屋进行装修（2015年4月6日验收），但长包房协议约定心吧公司享有优先承租权，且双方实际已经在2016年4月7日续订租期至2018年4月15日的长包房协议，故心吧公司至少对在涉案长包房协议租期内继续利用原有装修存在较高的期待性，现平江川客栈未能保障心吧公司对涉案房屋的租赁使用权构成违约，心吧公司无法继续利用其在涉案房屋所添附装修的价值；同时，虑及承租人该部分装修原则上应在承租期限内消化成本，故从公平原则出发，一审法院酌情按评估公司认定的涉案房屋内装修在2016年12月12日的残值的70%即80610元（115157.49元×70%）确定平江川客栈应当赔偿涉案房屋装饰装修的使用价值损失；虽然上述装修实际由芯易斋公司投入，但鉴于其同意由心吧公司主张，现心吧公司反诉主张并无不当，一审法院予以支持，平江川客栈应向心吧公司赔偿上述80610元损失。对于心吧公司提交的装修合同、设计合同及支付凭证，鉴于其未提供相关发票且该装修发生在上一租期内，一审法院难以参照该组证据确认相关装修价值。2.营业损失。鉴于心吧公司在庭审中自述其经营活动多系公益性质，公司总体不盈利，故一审法院对其主张的营业损失不予认定。3.租金差价损失。鉴于心吧公司提供的租赁协议及租赁合同所涉租赁房屋面积及租期与涉案长包房协议存在诸多差异，一审法院难以认定该证据的关联性；然而，虑及心吧公司确实需要寻找新的经营地址并进行装修的事实，一审法院认定前述平江川客栈需负担的违约金可用于弥补该部分损失。综上，平江川客栈应赔偿心吧公司违约金不足部分的损失80610元，心吧公司反诉主张超出部分，一审法院难以支持。
关于心吧公司反诉主张的6500元租赁保证金，实际付款人芯易斋公司同意由心吧公司向平江川客栈主张，一审法院对心吧公司该部分反诉请求予以支持；对于其余10000元保证金，因并非在涉案长包房协议项下支付，且平江川客栈不同意在本案中处理，一审法院不予理涉，心吧公司可另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：一、苏州平江川客栈有限公司与苏州心吧文化传播有限公司之间关于苏州市姑苏区钮家巷36号苑桥别馆A3幢6号、7号静舍（占地面积114.69平方米）房屋的《长包房协议》于2017年3月23日解除；二、苏州心吧文化传播有限公司、苏州芯易斋心理咨询有限公司于判决生效之日起10日内搬离并返还苏州市姑苏区钮家巷36号苑桥别馆A3幢6号、7号静舍（占地面积114.69平方米）房屋，并共同支付上述房屋截至2016年12月12日的租金15853元以及2016年12月13日起的房屋租金及占有使用费（按照4100元/月，计算至实际返还房屋之日止）；三、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起10日内向苏州心吧文化传播有限公司支付违约金34286元、赔偿损失80610元、退还租赁保证金6500元,合计121396元；四、驳回苏州平江川客栈有限公司其他诉讼请求；五、驳回苏州心吧文化传播有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3527元，反诉案件受理费3689元，财产保全费2270元，鉴定费9750元，合计19236元，由苏州平江川客栈有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，平江川客栈与芯易斋公司及心吧公司签订的《长包房协议》及《长包房续签协议》合法有效，双方当事人均应恪守。平江川客栈作为出租方应提供符合约定用途的租赁房屋给承租人使用。房屋产权人平江街区保护整治公司与平江川客栈协商一致终止双方之间租赁合同的行为，不属于不可抗力，也非政府征用，不能成为平江川客栈有权单方解除其与心吧公司之间租赁合同的合法事由。因平江川客栈与房屋产权人达成终止协议，导致其与心吧公司之间的租赁合同实际上无法继续履行，对心吧公司而言平江川客栈已构成违约，故心吧公司有权要求平江川客栈承担违约责任。关于平江川客栈认为其不应赔偿装修损失的上诉意见，本院认为，《长包房协议》中约定的装修费用由承租人承担，应理解为承租人自行投入费用进行装修，合同正常履行完毕后，承租人无权要求平江川客栈补偿装修费用。现租赁合同因平江川客栈违约而提前解除，导致心吧公司无法在合同约定的租赁期内继续利用原有装修，因此造成的装修损失，应由平江川客栈予以赔偿。经评估涉案房屋内装修在2016年12月12日的残值为115157.49元，一审法院酌情按该残值的70%即80610元认定平江川客栈应当赔偿的装修损失，属合理裁量，并无不当。虽然涉案房屋装修由芯易斋公司投入，但芯易斋公司同意由心吧公司主张权利，心吧公司据此提出反诉，亦无不当。
综上，平江川客栈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2598元，由上诉人苏州平江川客栈有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王文君