广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法清民二初字第331号
原告彭绪或，男，汉族，1974年1月10日出生，住所地广东省揭西县，
原告彭文册，男，汉族，1977年10月22日出生，住所地为广东省揭西县，
委托代理人周学民，广东泰旭律师事务所律师。
被告徐芙荣，女，汉族，1971年10月9日出生，住所地为江西省上饶市鄱阳县，
委托代理人彭仁豪，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人童长明，男，汉族，1971年10月5日出生，住所地广东省东莞市东城区，
原告彭绪或、彭文册与被告徐芙荣租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由代理审判员叶伟芬适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法由审判员汤文锋担任审判长，与代理审判员叶伟芬、人民陪审员赖丽梅组成合议庭，分别于2014年10月28日和2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告彭文册、原告彭绪或的委托代理人周学民及被告徐芙荣的委托代理人童长明、彭仁豪参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐芙荣诉称，彭绪或、彭文册与徐芙荣于2013年10月签订《好又多商场专柜合同书》，由徐芙荣将商场内两条客梯中间场地租赁给彭绪或、彭文册，租期5天，双方约定：每月租金5000元，管理费200元，并交纳10000元作为押金，一次性缴纳租金60000元，户外广告费1800元/年。彭绪或、彭文册按照约定向徐芙荣支付款项后，2013年10月28日开始，徐芙荣多次变换花样向彭绪或、彭文册索要费用，包括：租金，开业赞助费，节假日费，年节费等，迫于生计，彭绪或、彭文册又支付了租金20000元，节假日费1800元，管理费800元。并且支付了高价电费1.5元/度*580度，足足多收取了彭绪或、彭文册279.68元电费，整整高出东莞商业电价的35.54%。2014年3月17日，徐芙荣以彭绪或、彭文册拖欠租金为由掐断电源，经交涉后继续供电，而19日再次掐断电源。徐芙荣如此无理的纠缠，使得彭绪或、彭文册无法正常经营。2014年3月底，彭绪或、彭文册多次要求徐芙荣解除租赁合同，退还租金，搬走所有货物，防止损失扩大。徐芙荣以欠租为由，扣押彭绪或、彭文册所有货物，并用物品堵住柜台的唯一出口。徐芙荣此举造成货物过期、变质。彭绪或、彭文册认为，徐芙荣的上述行为已严重影响其日常的经营行为，构成违约行为，并导致合同无法继续履行，致使其合法权益受到损害，为维护彭绪或、彭文册的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除彭绪或与徐芙荣的租赁合同；2、徐芙荣返还租金60000元，押金10000元，户外广告宣传费1800元；3、徐芙荣返还非法多收取彭绪或、彭文册的电费279.68元；4、徐芙荣赔偿彭绪或、彭文册固定装修费经济损失51745元；5、徐芙荣赔偿彭绪或、彭文册货物损失及误工费50000元；6、本案诉讼费由彭绪或、彭文册承担。另，彭绪或、彭文册在庭审中要求增加一项诉讼请求为徐芙荣返还管理费800元。
原告彭绪或、彭文册对其上述主张共同提供的证据材料有：《好又多商场专柜合同书》、收据、照片、装修合同、装修工程结算表、《共同投资合作协议书》、停电通知、移动通信公司账单查询、报警证明、催交租通知。
被告徐芙荣辩称，一、彭文册不是本案适格的诉讼主体。本案是一起因租赁合同履行引发的法律纠纷。租赁合同的双方当事人是徐芙荣和彭绪或，徐芙荣并没有和彭文册形成任何具有权利义务约束的法律关系，彭文册无权对徐芙荣主张任何权利。彭文册与彭绪或签订的《共同投资合作协议书》是其二人的内部协议，此二人以外的任何第三方不可能知晓其二人的关系，故此该协议不能对第三方发生法律效率。二、彭绪或违约在先，徐芙荣采取的救济措施合理合法。1、双方签订的《好又多商场专柜合同书》第三条约定：按月收取的租金为5000元及管理费200元，彭绪或应当于每月5日前一次性交清。在实际履行过程中，彭绪或多有拖欠。最为甚者，彭绪或于2014年3月19日起采取避而不见的方式来逃避徐芙荣的追款行为。徐芙荣多次采用电话通知，短信通知以及张贴书面通知在其店铺内的方法，通知彭绪或履行合同约定的付款义务，但一直未得到彭绪或的任何回复。彭绪或拒付费用是一种严重的违约行为。2、双方签订的《好又多商场专柜合同书》第四条第二款约定：彭绪或如有用水、电设备，产生的水电费由彭绪或负责。根据合同约定，彭绪或应当承担在合同履行过程中所产生的水电费用。但自2014年2月份开始，彭绪或无理拖欠支付电费，徐芙荣依法有权采取救济措施保障自身权益。商业社会，任何人获得服务或产品，必须支付对价，彭绪或拒不支付用电的对价，也就没有任何依据获得电力。三、彭绪或的诉讼请求没有法律依据。《好又多商场专柜合同书》是涉案双方当事人在平等自愿的基础上签订的，签约时没有任何一方受到胁迫或者误导，合同书的内容是双方当事人真实意思的表示，且没有损害国家、集体以及任何第三方的权益，没有违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。四、事实真相。彭绪或在起诉书中将自己描写成为一名受害者的形象，期望博取审判人员的同情，但事实上彭绪或不仅不应当获得同情，反而应当受到法律的制裁和道德的谴责。
被告徐芙荣对其上述主张提供的证据材料有：《好又多商场专柜合同书》、转让公告、涉案店铺被控制的现场照片、通话清单、短信记录、货物搬离店铺的证明、证明、建设工程规划许可证。
经审理查明，彭绪或、彭文册主张，2013年10月1日，彭文册与彭绪或签订《共同投资合作协议书》，约定由彭文册与彭绪或共同投资经营参茸药品专柜，后彭文册于2013年10月5日以彭绪或的名义与徐芙荣签订《好又多商场专柜合同书》（以下简称《合同书》），由彭文册与彭绪或共同向徐芙荣承租商场专柜。徐芙荣是个体户东莞市凤岗好又多日用品商场（以下简称好又多商场）的经营者。徐芙荣主张，其仅与彭绪或签订《合同书》，并不清楚彭文册与彭绪或之间存在的合作协议，彭文册不是本案的适格主体。案涉《合同书》的主要内容如下：“第二条：柜台设置及经营范围、期限。1.好又多商场（甲方）同意提供商场内面积为两条客梯中间给彭绪或（乙方）经营使用，经营范围（或经营项目）是：装修期15天；2.好又多商场提供专柜（条架）、冰柜给彭绪或使用，由彭绪或自行承担维修费用，不得损坏设备。彭绪或不得与其相邻的商品或专柜在分界线上设置隔物等，必须保持通道畅通无阻，合同期满（或中途撤场）场内固定装修设备无偿归还好又多商场所有，彭绪或不得随意损坏，否则，按价赔偿给好又多商场；3.合同期限从2013年10月5日起至2018年10月5日止，共五年，（但每年的租金按租金的%加收。）；5.彭绪或如需中途退场，应于撤场前三十天提出书面申请，经好又多商场同意方可撤场。第三条：费用提取及结算。1.好又多商场按月向彭绪或收取租金（人民币）共伍仟元整。彭绪或须每月缴交管理费（人民币）共贰佰元整。所有的费用必须在每月5号前一次性交清。如逾期不交的将相关费用每天交2%滞纳金。2.彭绪或在签定本合同时，彭绪或要缴交好又多商场（人民币）壹万元整作为押金，在双方合同期满后无息退还给彭绪或，如在合同期限内彭绪或经营不善或严重违法甲方规章制度，或合同未到期限要求撤场等等，好又多商场有权扣除全部押金，不给予退回。3.好又多商场一次性向彭绪或收取一次性租金（人民币）共陆万元整。户外广告宣传费每年/元，节假日广告宣传费每年1800元。第四条：营业管理。2.好又多商场负责将彭绪或营业所需的水、电、电源等设施安装到位，但所产生的一切费用由彭绪或负责。彭绪或如有用水、电设备，产生的水电费由彭绪或负责。电费按统一标准收取。”案涉《合同书》甲方落款处为东莞市凤岗好又多商场，签约代表为徐芙荣，并加盖有东莞市凤岗好又多日用品商场的公章，乙方落款处为彭绪或。
另查明，双方均确认，彭绪或已支付徐芙荣一次性租金60000元及押金10000元，节假日广告宣传费1800元，2013年10月至2014年2月的租金20000元（5000元/月*4个月）及管理费800元（200元/月*4个月）。彭绪或主张，该一次性租金60000元为第一年的租金，徐芙荣不应当从2013年10月底开始每月都向其催收租金，彭绪或是迫于前期投入了很多，为了继续经营，才会支付徐芙荣2013年11月至2014年3月的租金共20000元；徐芙荣主张，该一次性租金60000元是区别于分次、按月收取的租金的，由于好又多商场开始招商时，众多商家都想租到案涉专柜，彭绪或提出愿意支付一次性租金60000元作为对价以取得案涉专柜的承租权。
2014年3月19日，徐芙荣以彭绪或没有按时交租为由，将彭绪或承租的专柜进行停电处理。
2014年3月21日，由于停电无法经营，彭绪或要求搬离货物，但是双方无法协商一致。
2014年4月15日，彭绪或以好又多商场扣押其货物为由向东莞市公安局凤岗分局油甘埔派出所报案。
2014年6月28日，彭绪或搬离案涉专柜的商品并向徐芙荣出具《证明》，《证明》内容如下：兹有东莞市凤岗好又多日用品商场参茸补品专柜彭绪或，身份证号：，于2014年6月28日搬走好又多日用品商场一楼参茸补品专柜所有商品和货柜。
2014年7月4日，彭绪或、彭文册以徐芙荣的上述行为已严重影响正常经营为由向本院提起诉讼，请求判如所请。
庭审中，彭绪或明确其诉请要求徐芙荣返还多收取的电费279.68元，是由于徐芙荣向彭绪或收取的电费高出东莞市商业电价的标准，对此，彭绪或并没有提供任何证据予以证明其主张。彭绪或提供了《普通装修合同》、装修工程预/结算表及购买中药柜及壁柜的收款收据予以证明其诉求主张的固定装修费经济损失51745元。徐芙荣对上述证据的真实性不予确认，且对装修的必要性与具体价值因没有得到第三方机构的认证亦不予认可。关于彭绪或诉求主张的货物损失及误工费50000元，彭绪或并没有提供任何证据予以证明。
再查明，徐芙荣提交了东莞市凤岗镇官井头村委会出具的《证明》、东莞市公安消防局凤岗大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及编号为粤（东）建许字第001211号的建设工程规划许可证以证明其是有权将案涉专柜出租给彭绪或，且案涉商场已取得建设工程规划许可证。
以上事实，有前述双方提供的证据材料以及本院质证笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为,徐芙荣系个体户好又多商场的经营者，其以好又多商场的名义向彭绪或出租案涉商场专柜，由此产生的合同权利义务由徐芙荣概括承受。本案争议的焦点为：一是彭文册是否为本案的适格主体；二是徐芙荣应否返还彭绪或诉求主张的租金、押金、户外广告宣传费及管理费；三是彭绪或诉请要求徐芙荣返还多收取的电费及赔偿固定装修费损失、货物损失及误工费是否有理有据。
针对焦点一。首先，案涉《合同书》中甲方落款处签名人员是徐芙荣，乙方落款处签名人员是彭绪或，彭文册主张合同落款处的“彭绪或”是其应徐芙荣的要求代彭绪或签署的，对此徐芙荣不予确认，彭文册亦没有提供任何证据予以证明；其次，彭绪或、彭文册主张双方签订了《共同投资合作协议书》，共同向徐芙荣承租案涉专柜用于投资经营参茸药品，即使案涉《合同书》中“彭绪或”的签名是彭文册所为，结合彭绪或与彭文册共同提起诉讼的行为，应当视为彭绪或授权彭文册以其名义签订合同，彭绪或认可合同的内容。综上，根据合同的相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，由于彭文册并非本案适格主体，无权就案涉租赁合同向徐芙荣提出诉讼请求，对于彭文册提出的全部诉讼请求，本院予以驳回。
针对焦点二。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，徐芙荣主张，案涉租赁合同是合法有效的，并提供了编号为粤（东）建许字第001211号的建设工程规划许可证及东莞市凤岗镇官井头村委会出具的《证明》予以证明。案涉《合同书》是彭绪或与徐芙荣在平等自愿共同协商的基础之下签订的，且没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，故双方应当按照所签合同之规定履行双方的权利义务。其次，本案中，双方均确认，彭绪或已支付徐芙荣一次性租金60000元及押金10000元，节假日广告宣传费1800元，2013年10月至2014年2月的租金20000元及管理费800元。由于彭绪或没有按时缴纳2014年3月的租金，经多次催收未果后，徐芙荣于2014年3月19日将彭绪或承租的专柜进行停电处理。2014年3月21日，彭绪或要求搬离货物，但双方无法协商一致。2014年6月28日，彭绪或搬离案涉专柜的商品并向徐芙荣出具《证明》，该《证明》的内容显示，彭绪或于2014年6月28日搬走好又多日用品商场一楼参茸补品专柜所有商品和货柜。故本院认定，案涉租赁合同于2014年6月28日解除。
（一）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还租金60000元的主张。结合案涉合同第二条及第三条的约定，案涉合同期限从2013年10月5日起至2018年10月5日止（共5年），徐芙荣一次性向彭绪或收取一次性租金60000元。由于案涉合同中并没有明确约定该一次性租金具体为哪段期间的租金，且双方亦没有提供任何证据证明其主张。故基于公平合理的原则，本院认定该一次性租金6万元应为整个合同期限中一次性收取的租金，平均为1000元/月[60000元÷（5年×12个月/年）]。由于装修期15天，故彭绪或应支付徐芙荣自2013年10月20日起至2014年6月28日（共8.27个月）止的租金8270元（1000元/月×8.27个月）。徐芙荣应当返还彭绪或租金51730元（60000元-8270元）。对于彭绪或要求徐芙荣返还的租金超出此范围的，本院不予支持。
（二）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还押金10000元。由于案涉合同第三条第2款明确约定，如合同未到期限要求撤场，徐芙荣有权扣除全部押金，不给予退回。本案中，彭绪或于2014年6月28日要求搬离货物，应视为合同未到期要求撤场的情形。故彭绪或诉请要求徐芙荣返还押金10000元的主张，本院不予支持。
（三）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还户外广告宣传费1800元及管理费800元的主张。由于案涉合同第三条第1款及第3款有明确约定，彭绪或应当每月缴交管理费200元及节假日广告宣传费每年1800元，彭绪或要求徐芙荣的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。
针对焦点三。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告徐明才与被告东莞市鼎裕物业投资管理有限公司于2014年2月26日签订的《物业租赁合同书》无效；
二、被告东莞市鼎裕物业投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐明才返还租金9116元及押金31400元；
三、驳回原告徐明才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。
本案受理费978元，由原告徐明才负担841元，由被告东莞市鼎裕物业投资管理有限公司负担137元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
代理审判员 叶伟芬
人民陪审员 赵钻贤
二〇一五年四月十日
书 记 员 李燕琪
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。