上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1319号
原告张奇。
委托代理人张国强，上海市永怡律师事务所律师。
被告张抗美。
委托代理人杨莹莹（系张抗美之女）。
被告陆勇。
被告何雪青。
被告于蓓丽。
委托代理人何雪青（系于蓓丽之母，即被告之一）。
原告张奇与被告张抗美、陆勇、何雪青、于蓓丽占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张奇及其委托代理人张国强，被告张抗美及其委托代理人杨莹莹，被告何雪青暨被告于蓓丽的委托代理人到庭参加诉讼。被告陆勇到庭参加了2014年10月8日的庭审，2015年2月2日的庭审，被告陆勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张奇诉称，被告张抗美系原告的姑母。原告于1981年7月将户口迁入上海市昆明路XXX号二层亭子间（以下简称系争房屋），随祖父张某某共同生活。2006年7月祖父去世，原告于当年11月经申请获准成为系争房屋的合法承租人。原告成为系争房屋的承租人后，张抗美始终占用该房屋，原告念及长辈和亲情关系，曾无数次劝其让出房屋，然张抗美却要求原告先行给付其30万元，其才肯让出房屋。原告经调查后得知，张抗美自2006年8月左右便将系争房屋出借给被告陆勇，陆勇又将该房屋转租给被告何雪青的丈夫叶某某（已去世），现由何雪青和其女儿于蓓丽居住。张抗美非法出租系争房屋长达7年之久，获取非法利益5万元左右。原告多次和张抗美协商，未果。原告认为，张抗美视原告利益于不顾，非法出让原告房屋获取利益；陆勇在未审核系争房屋承租人的情况下，与张抗美签订租赁协议后又转租该房屋，应属无效。故要求判令：1、何雪青、于蓓丽从系争房屋迁出，张抗美将系争房屋返还原告；2、张抗美归还租金5万元；3、诉讼费由原告自己承担。审理中，原告表示，考虑到何雪青、于蓓丽的租金已支付到2015年5月1日，故要求何雪青、于蓓丽于该日迁出系争房屋。原告并变更第2项诉讼请求，要求张抗美归还租金39，000元。
被告张抗美辩称，原告读小学时户口迁入系争房屋并居住直到中学毕业，之后原告回到其父母家居住，原告系空挂户口。系争房屋系父亲张某某原来承租的房屋，父亲去世后承租人变更为原告，子女是不同意的。张抗美没有侵占房屋，房屋出租和兄弟商量过，也告知了原告，原告没有异议。租金总共收取了36，000元，主要用于归还办理父母丧葬时欠下的人情债、支付父母的墓穴清扫费用以及亲戚家的喜事祝贺费用，现已所剩无几。系争房屋是父母的房屋，出租房屋收取的租金用于父母身上也是理所当然。原告现主张返还租金，已超过诉讼时效。张抗美2007年出租房屋时，对房屋进行过整修，还添置过设备。现同意返还房屋，但不同意返还租金。
被告陆勇辩称，自己是合法租借系争房屋，约定借到动拆迁为止，转租给叶某某经过张抗美的同意。如原告同意按照陆勇和张抗美的租赁合同赔偿损失5，000元，则陆勇同意退出房屋。
被告何雪青、于蓓丽辩称，系争房屋是向陆勇租赁的，租金已支付到2015年5月1日，现同意2015年5月1日迁出系争房屋。
经审理查明，被告张抗美系原告张奇的姑母。系争房屋原系原告的祖父、张抗美的父亲张某某名下承租的公有住房。张某某去世后，该房屋内仅剩原告一人户口。经原告申请，物业公司批准，2006年11月系争房屋承租户名变更至原告名下。原告户口在系争房屋，但多年前已不居住。张某某去世后，被告和兄弟案外人张勇慧、张真慧、张建慧商定，由张抗美代为签订出借系争房屋合同、收取租金。张抗美将系争房屋先后出租给多人，最后一个承租人是被告陆勇，陆勇又将房屋转租给被告何雪青的丈夫叶某某。叶某某于2012年11月9日去世，现该房屋由何雪青和女儿于蓓丽居住。何雪青租金支付至2015年5月1日。根据租赁合同，截至2015年5月1日，张抗美出租房屋共收取租金34，800元。张抗美支付了租房税费共计90元。原告于2014年6月26日至本院起诉，要求判如所请。
另查明，2010年5月6日，张抗美和张勇慧、张真慧、张建慧起诉本案原告，要求确认物业公司将系争房屋承租人变更为本案原告的行为无效［（2010）虹民三（民）初字第932号案］，未获法院支持。该案2010年6月13日庭审中，本案原告称：“（现房屋）由四原告出租，我是不同意的，租金是由原告代理人张抗美收取的。”张抗美和张勇慧、张真慧、张建慧不服判决，提出上诉。2011年2月18日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民二（民）终字第2511号案］。
上述事实，有原告提供的户口簿、租用居住公房凭证、陆勇和叶某某的租赁协议书、叶某某的户口簿、叶某某和何雪青的结婚证、居委会情况说明，张抗美提供的税收通用完税证、房税收据、租赁合同、出租房屋收取租金的协议书、（2010）沪二中民二（民）终字第2511号案民事判决书，陆勇提供的租房合同，本院调取的（2010）虹民三（民）初字第932号案庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，系争房屋系原告名下承租房，张抗美将该房屋出租应与原告协商征得同意，现张抗美无充分证据证明其出租房屋征得了原告的同意，张抗美无权对外签订租赁合同，故张抗美与陆勇所签合同无效，陆勇与叶某某所签合同亦无效。鉴于合同无效，张抗美应将房屋返还原告。现系争房屋由何雪青和于蓓丽居住，故何雪青和于蓓丽应迁出系争房屋。原告要求何雪青、于蓓丽于2015年5月1日迁出，何雪青、于蓓丽同意该日迁出，张抗美也同意交还房屋，故本院确认该日为房屋交还之日，陆勇应协助张抗美交还房屋。
张抗美无权出租房屋，自然也无权获取租金收益。即便如张抗美所言，原告是同意其出租房屋的，但原告是否同意租金由张抗美处理，张抗美也未举证证明，故原告有理由要求张抗美返还租金。对双方争议的诉讼时效问题，本院认为，原告至少在2010年6月13日庭审中已确切知道张抗美出租房屋、收取租金的事实，之后因（2010）虹民三（民）初字第932号案诉讼，原告的承租人身份能否得到确认尚不确定，原告未及时主张返还租金系事出有因，但2011年2月18日该案经二审法院判决后，原告应及时主张租金权利，原告最迟应于二审法院判决后2年内即2013年2月18日前提出，然原告直至2014年6月26日才起诉主张权利。原告称其一直在和张抗美商量，但并未举证证明，故2012年6月26日前的租金因已超过诉讼时效不受法律保护，原告要求返还，本院不予支持。2012年6月26日后的租金共计15，975元未超过诉讼时效，张抗美应返还原告。张抗美主张其出租房屋时对房屋进行过维修并添置过设备，但未举证证明，故本院不予采信。张抗美出租房屋支付了税款90元，应从租金中抵扣。张抗美返还租金后，如与其兄弟就租金使用有纠纷的，可另行解决。陆勇和张抗美之间如就系争房屋租赁有纠纷的，也可另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何雪青、于蓓丽应于2015年5月1日迁出上海市昆明路XXX号二层亭子间，被告陆勇协助被告张抗美将上述房屋返还原告张奇；
二、被告张抗美应于本判决生效之日起10日内返还原告张奇租金15，885元；
三、驳回原告张奇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由原告张奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 张俊彪
人民陪审员 陆 雯
二〇一五年三月十九日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。