汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初1035号
原告广东金田建设有限公司，住所地汕头市濠江区礐石海旁路5号大院内附楼楼下之一，统一社会信用代码9144051219303429X8。
法定代表人黄钰中。
委托代理人林映粧、黄映燕，均系该司工作人员。
被告赖玩冰，女，汉族，1980年7月20日出生，住所地汕头市金平区。
委托代理人ＸＸ通、佘泳楸，分别系广东遵道律师事务所律师、实习律师。
原告广东金田建设有限公司诉被告赖玩冰租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行审理。原告广东金田建设有限公司的委托代理人林映粧、黄映燕，被告赖玩冰及其委托代理人ＸＸ通、佘泳楸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面（建筑面积约165平方米）出租给被告作为中餐经营使用，租期自2013年6月19日至2016年7月18日止，每月租金9088元。租金付款方式为：签订上述合同时交付首期2个月租金18176元及履约保证金18176元，水电保证金2000元；以后逢每期第一个月18日前缴交2个月租金18176元给原告，逾期缴纳的，则按应交租金的百分之二每日向被告加收滞纳金。被告若拖欠租金达10天之久，原告有权解除合同并收回铺面，被告的履约保证金作为违约金赔偿给原告。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。被告自2015年9月20日起没有按合同的约定向原告支付租金，经原告多次催讨，被告一直以各种借口拖延还款。被告的行为违反了上述合同的约定，使原告不能实现合同目的，已构成违约，依法应承担还款及违约责任，原告依法、依约有权解除合同并收回上述房地产，被告已交的履约金不予退还；被告依约还应承担向原告继续支付租金及逾期付款违约金等相应的违约责任。据此，为维护原告的合法权益，原告请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的租金，并按合同约定日2%向原告支付结欠租金的违约金（自2015年9月20日至2016年6月19日，被告结欠的租金为81792元，以后继续按月租金计算，直至被告迁离原告所有的房地产；违约金暂计至2016年5月18日为226109.44元）；2、被告付还拖欠原告的物业管理费2180元（自2015年7月1日至2016年6月30日）；3、解除原、被告2013年6月18日签订的《租赁合同》，被告自租赁合同解除之日起立即迁离原告所有的位于汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面（面积约165平方米），将上述房地产交还原告；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：被告与原告签订租赁合同约定，租赁用途为中餐经营。合同履行期间，由于汕头市政府对汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）自2015年9月4日起至2016年6月25日期间进行全封闭改造施工，被告向原告租赁的汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面正好处于改造工程的范围内。致使被告经营的中餐馆无法营业，自2015年9月15日起正式停业。属于不可抗力致使合同不能履行，故被告未构成违约。被告将封路改造工程致使无法营业的情况告知原告，并与原告协商减免停业期间的租金，原告同意并表示待停业时间确定后一并结算。
2016年2月3日，被告获悉租赁商铺门前改造路段将于2016年春节期间恢复通车，为挽回客流，经与施工单位协商同意，被告自行拆除门前隔离板，于2016年2月5日开始尝试复业。因铺前的步道直至2016年5月底才修缮完毕，在此期间的经营仍受到严重影响。复业期间，被告多次主动联系原告协商对停业期间租金减免进行结算确认，并要求全额支付修路好之日即2016年6月1日起的租金，但原告一直拖延与被告进行结算确认，也拒绝收取修路好之日起的租金，直至原告提起诉讼。
汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）路段改造施工工程系经汕头市政府同意自2015年9月4日起动工的，发生于被告与原告签订《租赁合同》的二年多后，该客观情况是被告与原告在签订《租赁合同》之时不能预见且不能避免并不能克服的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）全封闭改造施工期间造成被告经营的中餐馆无法营业，致使《租赁合同》目的无法实现，构成不可抗力致使不能履行合同，故依法应免除被告支付改造期间租金的义务，被告并未构成违约。退一万步说，被告如果违约，原告计算的违约金远远高于法律所规定，只能按银行同期同类贷款的利率计算。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年6月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面（建筑面积约165平方米）出租给被告作为中餐经营使用，租期自2013年6月19日至2016年7月18日止，每月租金9088元，每2个月交付一次租金，租赁期间楼房装修及维修费用由被告负责。签订合同时，被告向原告交付首期2个月租金18176元及履约保证金18176元，水电保证金2000元；以后逢每期第一个月18日前缴交2个月租金18176元，逾期缴纳租金，则按应交租金的百分之二每日向被告加收滞纳金。被告若拖欠租金达10天之久，原告有权解除合同并收回铺面，被告的履约保证金作为违约金赔偿给原告。本铺面的物业管理费由被告按规定向原告管理处交纳，物业管理费每季度为545元。合同签订后，原告将涉讼铺面交给被告使用，被告也依约向原告缴纳租金。2015年9月20日起，被告以汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）进行全封闭改造施工，所经营的生意受到影响为由，没有向原告交纳租金及自2015年7月1日起至2016年6月30日止的物业管理费2180元。2016年2月3日起被告恢复正常的营业。原告经向被告催讨租金、物业管理费未果，遂于2016年5月26日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，2015年9月4日起至2016年6月25日期间，汕头市政府对汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）进行全封闭改造施工，被告向原告租赁的铺面处于改造工程的范围内。
诉讼期间，被告主张其自2015年9月15日至2016年2月2日完全停业，虽有提供期间缴交水、电费相应减少的凭据，但没有向相关部门办理暂停营业的手续；被告主张其与原告协商减免停业期间的租金，原告同意并表示待停业时间确定后一并结算，但未能举证证明，原告也予以否认。
案审期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见，致调解未果。
以上认定事实，有原告的《营业执照》、被告的《身份证》、原、被告签订的《租赁合同》、被告经营的汕头市金平区快乐小厨房《营业执照》、租金《收款收据》、电费《发票》、水费《收款收据》、2015年8月31日《汕头都市报》、《相片》、汕头市金平区快乐小厨店在汕头市金平区工商行政管理局登记的《基本资料》及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告已依约将租赁物交付被告经营使用，支付租金是合同约定的义务，被告自2015年9月20日起没有依约按时履行支付租金的义务，已构成违约。现原告请求判令被告支付自2015年9月20日起至被告迁离涉讼房产之日止的租金的诉求，合理合法，依法应予支持。原告主张被告不按约定期限支付租金，应按日2%向原告支付结欠租金的违约金的诉求，因原、被告约定的违约金过高，可能高于造成的损失，且被告在2015年9月4日起因汕头市中山路（利安路口—汕樟路口）进行全封闭改造施工，致其经营的生意萧条且数月停业，故此，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度予以处理。2015年9月20日至2016年2月2日的租金的违约金，可酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2016年2月3日起至实际交还涉讼房产之日止的租金的违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，可按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告主张被告应按日2%支付结欠租金的违约金超出部分，本院不予支持。被告支付物业管理费是《租赁合同》约定的义务，原告请求被告支付自2015年7月1日至2016年6月30日拖欠的物业管理费，合理合法，本院予以支持。因原、被告签订的《租赁合同》至2016年7月18日租期已届满，原告请求判令解除该合同已没有意义，故本院对该项请求在本案不作处理，被告现仍占用原告的涉讼房产，原告请求判令被告立即将涉讼房产交还原告的诉求，合理合法，本院予以支持。
被告主张其与原告协商减免停业期间的租金，原告同意并表示待停业时间确定后一并结算，因未能举证证明，原告也予以否认，故本院不予采信。
被告主张其向原告租赁的涉讼铺面处于改造工程的范围内，致使其经营的中餐馆无法营业，属于不可抗力致使不能履行合同，其未构成违约，应免除租金及违约金的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告赖玩冰于本判决发生法律效力之日起十日内将汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面交还原告广东金田建设有限公司管业使用。
二、被告赖玩冰于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告广东金田建设有限公司自2015年9月20日起至至实际交还汕头市中山路元泰华庭A栋106连206铺面之日止的租金（按每月9088元计）。
三、被告赖玩冰于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告广东金田建设有限公司拖欠租金的逾期违约金（自2015年9月20日起至2016年2月2日止拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2016年2月3日起至本判决限定还款之日止拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
四、被告赖玩冰于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告广东金田建设有限公司2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理费2180元。
五、驳回原告广东金田建设有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3345元，由原告广东金田建设有限公司负担1645元，被告赖玩冰负担1700元；受理费原告广东金田建设有限公司已预交，本院不予收退，被告赖玩冰于本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还原告广东金田建设有限公司1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 黄素萍
二〇一六年八月十二日
书记员 林海雄
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释﹥（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。