甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）庆西民初字第305号 原告樊州，男，汉族，住庆阳市西峰区。 委托代理人赫天才，甘肃长庆律师事务所律师。 被告庆阳江嘉房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区温泉乡黄官寨村北队。 法定代表人杨建军，该公司总经理。 委托代理人王九奎，男，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 被告鞠敏，男，汉族，住江苏省靖江市。 委托代理人侯平，甘肃永千汇律师事务所律师。 委托代理人王纪元，甘肃永千汇律师事务所律师。 被告杨建军，男，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 委托代理人王九奎，男，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 原告樊州与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称庆阳江嘉公司）、鞠敏、杨建军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊州的委托代理人赫天才，被告庆阳江嘉公司的委托代理人王九奎，被告鞠敏的委托代理人侯平、王纪元，被告杨建军的委托代理人王九奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊州诉称：2010年6月1日，被告庆阳江嘉公司与原告订立购房合同，约定原告购买一套被告庆阳江嘉公司拟开发的位于庆阳市西峰区黄官寨村的住宅小区楼房。合同订立后，原告按约定向被告庆阳江嘉公司指定的李年瑞账户打入10万元。可过了合同约定的时间至今，被告庆阳江嘉公司仍未取得当初约定的土地使用权，更谈不上建楼，并对收取的原告购房款以各种理由推脱至今未退还。2013年10月5日，被告庆阳江嘉公司向钱普舟承诺于2013年10月20日至25日期间，退还三套房首付款30万元，并按每套房5万元的损失赔偿原告，若有违约，双倍赔偿，但该承诺未兑现。2014年3月5日，被告杨建军再次向钱普舟承诺，在2014年3月底前退还原告房屋首付款，并按2013年10月20日约定，每套房按10万元赔偿损失。承诺中三套房分别为钱普舟、樊州和李虹与被告约定的房屋。如今，最后还款期限已过，被告仍没有还款。被告鞠敏与被告杨建军共同投资庆阳江嘉公司，被告庆阳江嘉公司在没有取得合法的土地使用权，未获取任何合法建设手续的前提下，向原告出售房产，致使原告的合同目的落空，损害了原告的合法权益。双方订立的合同因被告庆阳江嘉公司没有房屋预售许可证而无效，但还款及赔偿损失系被告对无效合同承担责任的承诺，应予支持。被告鞠敏、杨建军借助成立的公司对原告实施合同欺骗，应对债务承担连带责任。现请求：1、被告庆阳江嘉公司退还原告购房预付款10万元，并按承诺赔偿原告经济损失10万元，被告鞠敏、杨建军对原告承担连带还款责任；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告庆阳江嘉公司辩称：原告陈述的购房经过及首付款金，承诺退款情况均属实。但在购房时原告知道被告庆阳江嘉公司未取得预售房许可证，故被告庆阳江嘉公司没有过错，被告庆阳江嘉公司同意退还原告交纳的房屋首付款，但不同意承担原告经济损失。 被告鞠敏辩称：2009年12月10日，被告杨建军持有被告鞠敏的签名的公司设立登记申请书、共同托代理人证明、公司章程选举董事、监事的决定等材料向庆阳市西峰区工商行政管理局申请设立庆阳江嘉公司。该公司成立后，由被告杨建军经营管理，被告鞠敏未参与过经营。被告杨建军未经被告鞠敏同意擅自刻制了其私章。并于2010年6月1日与原告签订了《购房合同书》约定：被告庆阳江嘉公司将位于庆阳市西峰区温泉乡黄官寨北队的江嘉国际花园小区楼房一套卖给原告；原告向被告庆阳江嘉公司交付了10万元首付款该款项由中间人李瑞年保管，土地流拍由中间人将该笔款项退还原告，故应由李瑞年退还原告首付款，原告在与被告庆阳江嘉公司签订购房合同时明知其未取得预售房许可证，原告自己有过错，被告不同意赔偿经济损失。被告杨建军及庆阳江嘉公司的上述行为被告鞠敏不知情也未参与过，故原告要求被告鞠敏承担连带责任的请求，与事实不符，应依法予以驳回。 被告杨建军辩称：被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司股东代表公司与原告签订购房合同、向原告收取首付款并承诺退还购房款均属实。但在购房时原告知道被告庆阳江嘉公司未取得预售房许可证的事实，被告庆阳江嘉公司没有隐瞒的情况，原告要求被告庆阳江嘉公司承担经济损失于法无据。被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司股东及变更后的法定代表人其行为代表被告庆阳江嘉公司，该笔债务应由被告庆阳江嘉公司承担，其不承担责任。 经审理查明：被告杨建军、鞠敏2010年1月4日成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司，被告鞠敏任该公司法定代表人，同年6月1日。原告樊州与被告庆阳江嘉公司签订了购房合同书，该合同约定:“…二、乙方（原告樊州）所购楼房系该小区系该小区＿＿号楼多层单元3楼＿＿户，房号：＿＿，高层和多层全部为框架结构；涉及建筑面积120平方米，所购楼房价格3180元∕平方米；合计购房金额元（小写），大写人民币381600元整。…三、甲方（被告庆阳江嘉公司）约定：（七）、2011年7月30前主体封顶，交楼日期：2011年12月1日。四、乙方约定：（一）、必须在签订本合同时，预交首付楼款10万元。…八、乙方如在甲方土地挂牌前反悔，甲方应无条件全额退还定金，如有违约甲方应承担首付款10%的违约金。…”被告杨建军作为庆阳江嘉公司的全权代理人在合同上签名。该合同签订后，原告按照合同约定向被告庆阳江嘉公司交付了100000元首付款，被告庆阳江嘉公司向原告出具了收据。但被告庆阳江嘉公司却迟迟未按照合同约定的期限交房。后原告得知该公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工。2013年10月5日钱普舟找被告庆阳江嘉公司要求退付房款时，被告杨建军作为该公司的代理人向原告出具了加盖该公司印章的承诺书一份，内容为“兹有庆阳江嘉房产公司与兰州交通厅钱普舟关于退预收订房款达成协议：本公司保证于2013年10月20-25号之间退清钱普舟预订房款三套，共计人民币三十万元整，另外补偿每套相关费用人民币伍万元整，共计壹拾五万元整（150000.00元）。合计人民币共计肆拾五万元整（450000.00元）。如有违约，补偿双倍赔偿。承诺人：庆阳江嘉房产公司.杨建军.2013年10月5号。”2014年3月5日，被告杨建军又出具一份承诺书，内容为“本人杨建军于2014年3月5号郑重给钱普舟做出以下承诺：1、本人保证于2014年3月底以前退清交给庆阳江嘉房地产开发公司全部订房款及相关费用。2、在约定期内按照违约赔付共计三套订房款，本定叁拾万元整，另外补偿赔付每套订房赔付人民币壹拾万元整。3、如果本人没有在约定内履行上述承诺由庆阳江嘉房地产开发公司及杨建军承担法律经济责任。承诺人：杨建军.2014年3月5号于西安悦豪酒店2305房。”这二份承诺书中所涉及的三套房屋分别系钱普舟、李虹和原告樊州的。该承诺书出具后，原告多次索要，被告杨建军委托李瑞年向其退付了7692元，剩余款项未退付，原告多次催要无果，遂将被告庆阳江嘉公司、杨建军、鞠敏诉至法院。 被告鞠敏到庭后以庆阳市西峰区工商局涉嫌虚假登记为由抗辩，拒绝退付原告购房款，原告遂于2014年12月10日撤回起诉。2015年2月6日，鞠敏以庆阳市西峰区工商行政管理局涉嫌虚假登记为由向庆阳林区基层法院提起行政诉讼。该院审理中，鞠敏与杨建军达成协议，将该公司法定代表人变更为杨建军，鞠敏于2015年3月17日撤回了对庆阳市西峰区工商行政管理局的行政诉讼。现原告再次诉至法院要求被告庆阳江嘉房地产开发有限公司退付原告交纳的购房首付款100000元，并按承诺赔偿经济损失100000元，被告鞠敏、杨建军负连带偿还责任，本案诉讼费由三被告承担。 另查明，中国人民银行公布的人民币贷款基准利率中，2008年12月23日2010年10月20日期间一至三年期贷款年利率为5.40%。 上述事实，有原、被告的陈述，购房合同书，收款收据，承诺书二份，（2015）庆林行初字第6号行政裁定书，（2015）庆西民初字第303号民事裁定书等证据在卷证明，予以认定。 本院认为：商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给成承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告樊州与被告庆阳江嘉公司签订的《购房合同书》属于法律规定的商品房预售合同范畴，原告樊州是承购人、买受人，被告庆阳江嘉公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原、被告在签订《购房合同书》时，作为出卖人的被告庆阳江嘉公司未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及商品房预售许可证明，至原告樊州起诉前被告庆阳江嘉公司亦未取得商品房预售许可证明，故原、被告双方签订的《购房合同书》属无效合同，无效合同自始无法律约束力，故依据该购房合同而产生的由被告杨建军出具的承诺书也是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”因此被告庆阳江嘉公司应当向原告樊州返还购房款10万元，并按照中国人民银行公布的人民币同期贷款利率向原告樊州支付已付购房款的利息，按照年利率5.4%的标准计算利息损失较为适当。被告杨建军作为被告庆阳江嘉公司的股东代表该公司与原告签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动，因此所形成的债务应由被告庆阳江嘉公司承担。 《中华人民共和国公司法》第二十条三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”被告鞠敏作为被告庆阳江嘉公司的股东，在原告向被告庆阳江嘉公司主张要求退还首付款并赔偿损失时，其以并非该公司的法定代表人，而是被告杨建军冒用其名义注册公司为由推脱偿还；本案审理中，被告鞠敏与被告杨建军私自达成协议，将转让其股权给杨建军，并办理法定代表人变更登记手续，逃避债务。被告鞠敏、杨建军的行为严重侵害了原告樊州作为债权人的利益。故被告鞠敏、杨建军应对被告庆阳江嘉公司的该笔债务承担连带责任。被告鞠敏辩称被告杨建军私刻印章冒用其名义注册公司，其并未参与该公司的经营，该笔债务与其无关，被告鞠敏虽于2015年2月6日向庆阳林区基层法院以庆阳市西峰区工商局为被告提起行政诉讼要求撤销杨建军将其登记为庆阳江嘉公司股东和法定代表人行为，但该院并未认定被告杨建军冒用被告鞠敏名义在庆阳市西峰区工商局虚假登记注册成立庆阳江嘉公司。后因其私自与被告杨建军达成协议，变更其股东及法定代表人的身份后撤回起诉，被告鞠敏对被告杨建军冒用其名义的行为，既未向公安机关报案也未提供证据证实。故对被告鞠敏的该项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，判决如下： 被告庆阳江嘉房地产开发有限公司返还原告樊州购房款100000元，并按年利率5.40%的标准承担100000元从2010年6月1日起至返还之日止的利息损失，被告鞠敏、杨建军负连带清偿责任（被告杨建军已支付利息7692元）； 上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  张宗和 审 判 员  赵振江 代理审判员  次文博 二〇一五年七月九日 书 记 员  安 洁