福建省厦门市思明区人�法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第9512号
原告厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门市思明区文屏路171号二楼。
法定代表人汪堃，董事长。
委托代理人黄秋色、高韶云，福建厦宇律师事务所律师。
被告刘耀辉，男，1978年10月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告康美金，女，1979年12月15日出生，汉族，住址同上。
委托代理人刘耀辉（康美金之配偶），自然情况同上。
原告厦门福美莱物业管理有限公司与被告刘耀辉、康美金物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄秋色与被告刘耀辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告厦门福美莱物业管理有限公司诉称，2005年8月30日，原告与厦门元利源房地产开发有限公司签订一份《厦门自然家园前期物�管理服务委托合同》，合同约定：1、厦门元利源房地产开发有限公司将“自然家园”委托原告实行前期物业管理；2、物业管理服务费，多层住宅0.6元／平方米，小高层住宅1.2元／平方米，店面1元／平方米；公共维修基金，多层住宅为0.2元／平方米，小高层住宅、店面为0.3元／平方米，土头清运费，按住宅每平方米2.5元，店面3元计算；3、委托管理期限自2005年9月1日起至小区业主委员会成立时止。合同签订后，被告拒绝支付物业管理服务费等费用，尚欠2011年1月至2014年6月的物业管理服务费5683.4元，公维金1420.9元，电公摊760.8元。被告未按时支付物业管理服务费已构成违约。故原告诉诸法院，请求判令：1、被告支付物业管理服务费5683.4元及违约金（按银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至实际付款之日止）；2、被告支付公维金1420.9元、电公摊760.8元；3、被�承担本案诉讼费用。
被告刘耀辉、康美金辩称，1、《厦门自然家园前期物业管理服务委托合同》约定的委托管理期限为二年，依据《厦门市住宅区物业管理条例》第六条规定，在满足房屋交付使用满二年条件下开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选择产生业主委员会。合同虽又约定自2005年9月1日起至小区业主委员会成立时止，但本人认为有效服务期限只能为二年，本人已足额支付了二年的物业管理费、公维金和电公摊等费用；《厦门自然家园前期物业管理服务委托合同》已超出委托管理期限，请求对合同的有效性不予采纳；2、被告从未收到过原告的律师催收函及快递文件；3、2010年8月“自然家园”173个车位被“打包拍卖”，本人曾明确告知原告向开发商转告本人欲购买地下车位，因原告的不作为导致本人的优先购买权丧失；4、原告管理存在的问题与事实：公维金的使用从未公示，违规收取公共部位出租费，未经半数以上业主同意动用公维金，随意减少保安人数、闲杂人员随意进出，小区公共安全得不到保障，原告从不牵头、配合成立业委会，甚至暗中阻拦，对小区存在的违章建筑、公共绿地圈作自家花园、中庭噪音扰民等情况不予管理。综上，请求判令原告只能收取前二年的物业管理费，待成立业主委员会后依现状收取部分物业费，公示2005年9月至今的物业收支情况，合理规划小区临时停车位，按120元／辆收取车辆管理费，在二年内牵头成立业委会并对小区管理现状进行整改。
经审理查明，2005年8月30日，原告与“自然家园”小区的开发商厦门元利源房地产开发有限公司签订《厦门自然家园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对“自然家园”小区实行前期物业管理；委托管理期限为二年，自2005年9月1日起至小区业主委员会成立时止；小高层住宅物业管理服务费1.2元／㎡，公共维修金0.3元／㎡，本物业的管理服务费标准应向物价局报批，按物价局批复的标准收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按国家和厦门市《物业管理条例》的有关规定处理。厦门市物价局作出厦价房（2004）86号、（2005）225号、（2006）231号文件，核定收费标准为：带电梯小高层住宅管理服务费每月每平方米1.00元，房屋公共维修金住宅每月每平方米0.25元；管理费不含公共水电费，公共水电费按实际发生数合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况；批复执行时间分别为自2004年7月6日至2005年7月5日、2005年11月2日起至2006年11月1日止、2006年11月24日至2006年12月31日止。2007年10月26日厦门市物价局发布《关于前期物业管理服务满两年的物业服务收费标准确定问题的通知》，决定对物业项目自物业首次交付使用满两年但仍未按规定成立业主委员会的物业服务收费标准，不再实行前期物业服务收费政府指导价，实行由物业管理服务企业与业主双方商定。
被告刘耀辉、康美金系厦门市思明区东坪二里XXX号XXX室（自然家园小区）房屋所有权人，该房系小高层住宅，建筑面积为135.32平方米。“自然家园”小区至今未成立业主委员会，目前仍由原告进行管理。因被告刘耀辉、康美金未缴交2011年1月起至2014年6月的物业管理费、房屋公共维修金及电公摊。2014年7月2日原告诉至本院。
上述事实，有原告提供的1、厦门自然家园前期物业管理服务委托合同；2、厦门市商品房销售专用发票、业主合约；3、土地房屋登记卡；4、厦门市物价局文件（厦价房（2004）86号、厦价房（2005）225号、厦价房（2006）231号、厦价房（2007）号）；及本案庭审笔录为�，本院予以确认。
本案的争议焦点：原告履行物业管理义务是否存在瑕疵。
被告提供《厦门晚报》的相关报道及小区现场照片，主张原告管理不到位、不尽责，小区内垃圾未及时清理、堵塞消防通道，消防器材未按期检查，对乱停车、违章搭建置之不理，小区大门不设防，存在安全隐患，对车位被“打包拍卖”不作为，公维金的支出未公示等。原告认为《厦门晚报》的报道内容是否真实无法确认，照片所拍摄的地点无法确定是讼争小区，原告的管理服务不存在被告所提出问题。本院分析认为，被告提供的证据可证明讼争小区内存在违章搭建、乱停车等现象，且对于被告所提出的小区公维金未公示等问题，原告亦未能提供反驳证据，故本院认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵。
综上，本院认为，原告与厦门元利源房地产开发有限公司签订的《厦门自然家园前�物业管理服务委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。合同约定的委托管理期限为二年，同时又约定自2005年9月1日至小区业主委员会成立时止，属约定不明；讼争的“自然家园”小区至今未成立业委会，合同双方也没有协议终止合同，原告仍依照前期物业管理服务委托合同的约定实际提供物业管理服务，故应认定该前期物业管理服务委托合同至今仍在实际履行。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为“自然家园”小区的业主之一，自入住以来也一直在接受原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。《厦门自然家园前期物业管理服务委托合同》约定的物业管理费用的标准高于厦门市物价局核定的收费标准，应按物价局批复的综合管理服务费每月每平方米1.00元，房屋公共维修金每月每平方米0.25元的标准向被告收取；2007年起厦门市物价局对物业项目自物业首次交付使用满两年但仍未按规定成立业主委员会的物业服务收费标准，不再实行前期物业服务收费政府指导价，实行由物业管理服务企业与业主双方商定。但本案原告与业主并没有对物业服务收费标准重新作出约定，故2007年之后的物业管理费和公共维修金的收费标准仍应按照厦门市物价局此前核定的标准执行。被告
应当支付原告自2011年1月1日至2014年6月30日拖欠物业管理服务费共计5683.44元（42个月×1元／平方米／月×135.32平方米），房屋公共维修金1420.86元（42个月×0.25元／平方米／月×135.32平方米）。原告要求被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，因原告提供的物业�理服务存在瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。原告要求被告缴纳2011年1月至2014年6月
的电费公摊，因原告未提供相关代缴证明及电费公摊的计算标准，对原告的该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘耀辉、康美金应于本判决生效之日起七日内向原告厦门福美莱物业管理有限公司支付厦门市思明区东坪二里XXX号XXX室自2011年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理服务费5683.44元、房屋公共维修金1420.86元。
二、驳回原告厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告刘耀辉、康美金负担，被告应负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 庄慧林
二〇一四年九月四日
书记员 黄洁霖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张�有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。