重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第14027号
原告金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，组织机构代码45041179-8。
法定代表人夏绍飞，金科物业服务有限公司董事长。
委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。
委托代理人陈才，重庆红岩律师事务所律师。
被告周若成，男，1990年8月13日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市渝北区。
原告金科物业服务集团有限公司与被告周若成物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审理，适用简易程序于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司的委托代理人杨志勋到庭参加了诉讼，被告周若成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金科物业服务集团有限公司诉称，2011年2月12日，被告与重庆金科星聚置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告购买了位于重庆市沙坪坝区大学城南二路的房屋。合同约定本案涉案房屋于2012年9月25日接房，因被告原因未能办理接房手续的，物业服务费从通知接房起由被告承担和缴纳。
2011年7月，原告与重庆市金科星聚置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定，由原告为金科.廊桥水乡小区提供物业服务，业主按月向原告交纳物业费，自小区建成至今，原告一直为该小区服务，但是被告自2012年9月开始就无故拖欠物业管理费。截止到2015年9月30日，被告共欠原告物业服务费13350.6元，违约金5000元，水电公摊费370.7元。为了维护原告的利益，现起诉至法院要求：依法判令被告向原告立即支付2012年9月25日至2015年9月30日止的物业服务费13350.6元，并支付违约金（以当月应付物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%，从次月的第一日计算至2015年9月30日），水电公摊370.7元。
被告周若成未作答辩。
经审理查明，2011年2月12日，被告周若成（乙方）与重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该商品房暂定名为廊桥水乡，双方约定甲方以2741824元的价格将位于重庆市沙坪坝区大学城南二路房屋（以下简称案涉房屋）卖于乙方，该房屋类型为别墅，建筑面积211.87平方米,甲方应于2012年9月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。在《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第三条（关于房屋交付的特别约定）第三款约定，在本合同约定的交房期限届满时，乙方仍未收到甲方书面通知书的，乙方应在本合同约定的交房期限届满时当天到甲方索取书面接房通知书……；第九条（物业管理的特别约定）第二款约定，“在本项目首次交房后三年内乙方所购房屋的物业服务费按照3.5元/月/平方米收取，公用水电费按照实际分摊收取，但公用水电费收取金额最高不超过该房屋建筑面积0.3元/平方米/月的额度，超过部分，乙方不承担；第五款规定，在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，乙方应当按照甲方与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》履行相关义务，……。第十条（联系的特别约定）第一款载明，除另有约定之外，双方同意按照合同所列地址、电话、电子邮箱及方式进行联络，如有变动，应提前七天通知对方；第三款载明，乙方应保证提供的联络地址准确无误，如甲方按照约定的联络地址向乙方寄出邮件之后，而邮件被退回或者被拒收之后，视为该邮件内容已送达乙方，由此而产生的责任就后果由乙方自行承担，合同尾部有重庆市金科星聚置业有限公司签章及被告周若成签字、捺印。2012年9月17日，原告金科物业服务有限公司以EMS形式向被告周若成邮寄了接房通知书。
重庆金科物业管理有限公司，分别经2011年3月29日、2014年4月16日、2015年7月8日三次变更，将名称变更为现在的金科物业服务集团有限公司。2010年7月，重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）与重庆金科物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，由甲方聘请乙方作为金科.廊桥水乡的物业管理公司，乙方有权向业主及物业使用人员收取相关的费用。第三章管理委托期限约定委托管理的期限为2010年至2013年止；第六章物业管理服务费用约定，本物业的管理服务费用，自甲方正式通知业主接房之日开始计收，……,别墅业主按照每月3.5元/平方米向乙方交纳，……；已售出的房屋，若业主在通知接房之日未办理入住手续或者交接手续期间，物业服务费按50%收取，……；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金。
原告为一级资质物业服务企业，金科.廊桥水乡小区迄今尚未成立业主委员会。原告按照前期物业服务协议的约定对该小区公用设施进行了日常的维修、养护和管理，对公共环境进行了清洁消毒等，为维持该小区的公共秩序，进行了安全监视、巡逻、执勤等。被告到现在尚未接房，原告多次通过律师函向被告催收过物业服务费、水电公摊费，但其并未向原告交纳过上述相关费用。
上述事实，有原告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、前期物业服务合同、接房通知书及EMS邮寄单、律师函及EMS邮寄单、资质证书、重庆市工商行政管理局出具的变更情况、金科物业协管巡逻签到表、金科物业今日我值班表、环境消杀效果记录表设备房运行记录、周若成欠费明细等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。重庆市金科星聚置业有限公司与被告周若成签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆市金科星聚置业有限公司又与原告签订了《前期物业服务合同》约定由原告向被告小区提供物业服务。本案中虽然重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）与重庆金科物业管理有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》约定委托管理的期限为2010年至2013年止，但根据《重庆市物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告作为有资质的物业服务企业，已对小区进行了约定的管理和日常的维护，被告就应按照合同约定交纳相应的物业服务费、水电公摊费。
关于物业服务费。庭审中原告主张被告每月应向其交纳的物业服务费为368.8元（210.8平方米×1.75元/平方米），被告应向原告支付物业服务费用的时间为2012年9月25日至2015年9月30日，上述金额合计为13350.6元（368.6元/月×36月+73.8元），上述主张符合合同约定及法律、法规的规定，本院予以支持。
关于物业服务费违约金问题。对于前期物业服务合同约定的业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金，庭审中原告认为违约金过高，要求法院酌情主张，故本院依法将违约金的计算标准调整为欠费期间按中国人民银行同期贷款利率的130%。
关于水电公摊费。根据原告提供的周若成欠物业管理费明细及水、电费发票，结合《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条第2款约定，公用水电费收取金额最高不超过该房屋建筑面积0.3元/平方米/月的额度，对于原告主张的2012年9月25日至2015年9月30日至，被告应向其支付370.7元的水电公摊费请求，本院予以支持。
被告周若成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了举证、质证、辩论的权利，应当承担由此带来的不利后果。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告周若成于本判决生效后三日内向原告金科物业服务集团有限公司支付2012年9月25日至2015年9月30日止的物业服务费13350.6元、水电公摊费370.7元，合计13721.3元。
二、由被告周若成于本判决生效后三日内向原告金科物业服务集团有限公司支付以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至2015年9月30日止的违约金。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费268元，减半交纳134元（原告已预交），由被告周若成负担。该款限被告周若成于本判决生效后三日内迳付原告金科物业服务集团有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 傅文健
二〇一六年三月七日
书记员 吴少华