黑龙江省鹤岗中级民法院民 事 判 决 书（2017）黑04民终100号上诉人（原审原告）：司树舜，男，1973年6月12日出生，汉族，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：杨利斌，黑龙江人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省烟草公司鹤岗市公司。住所地，鹤岗市工农区禾友路*号。法定代表人：王强，职务经理。委托诉讼代理人：关鑫景，该公司法制科科长。委托诉讼代理人：艾立鹏，该公司法律顾问。上诉人司树舜因与被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2016）黑0403民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司树舜及其委托诉讼代理人杨利斌，被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司的委托诉讼代理人关鑫景、艾立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司树舜上诉请求：1、一审判决适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条错误，该解释适用开发商与购买人之间的房屋买卖合同纠纷，而不适用本案。房屋出卖方对违约后房屋价格随市场波动变化出现价差应当预见到，各地法院判决均支持守约方的诉求，一审法院对《中华民共和国合同法》一百一十三条理解错误。2、判决违反公平原则。一审法院以完全支持上诉人诉讼请求有违公平为由，只判决赔偿不足鉴定损失价格的十分之一，显失公平。黑龙江省烟草公司鹤岗市公司辩称，接受一审判决结果，请求驳回上诉人的上诉请求。司树舜向一审法院起诉请求：退还购房款158,600.00元，赔偿因购房受到的损失（具体数额以司法鉴定、评估为准）。一审法院认定事实：2002年9月26日，案外人路俊华与被告签订房屋租赁合同，被告将其尚未办理房屋产权证的房屋（位于鹤岗市南山区跃进街西段南侧98号安居楼101室）出租给路俊华使用，租期为2002年10月1日至2003年10月1日，双方按约履行了合同。2003年6月9日、10日，被告与路俊华约定将该房屋出售于路俊华。2003年6月9日，被告收取原告全部购房款158，600.00元，并于2003年6月16日与原告签订房屋买卖协议，约定被告将上述房屋出卖于原告，并约定房屋买卖生效后如有违约，应承担房款总额10%的违约金。为此，路俊华于2003年6月诉至鹤岗市工农区人民法院，主张优先购买权，法院判决结果以该房屋未办理产权证为由而驳回路俊华的诉讼请求，路俊华上诉，二审维持一审判决。该房屋一直由路俊华占有。2008年1月，司树舜就该房屋取得矿照。2009年3月，路俊华诉至鹤岗市南山区人民法院，并要求鹤岗市南山区人民法院回避，鹤岗市中级人民法院指定鹤岗市兴安区人民法院审理，判决结果路俊华胜诉。司树舜上诉，二审撤销原审部分判项，判决该房屋应交由司树舜。2010年10月，经省高院裁定，路俊华再审申请获准。2011年5月11日，鹤岗市中级人民法院作出（2010）鹤民再字第7号民事判决，判决路俊华与被告订立的房屋买卖协议合法有效，双方于判决生效后60日内履行完毕；司树舜与被告订立的房屋买卖协议合法有效；驳回司树舜要求撤销路俊华优先购买权的诉讼请求。后原、被告均对该判决提出再审申请，2011年7月5日，黑龙江省高级人民法院作出（2011）黑高民申二字第363号民事裁定，驳回原、被告的再审申请。为此，原告于2012年12月12日诉至本院，要求被告退还购房款158，600.00元，并赔偿原告的损失即房屋增值和租金损失，数额以司法评估鉴定为准。案件审理中原告提出鉴定申请，要求鉴定诉争房屋在2013年1月市场价格及该房屋在2003年6月16日至2013年1月8日租金价格。经双方摇号选择，本院依法委托鹤岗市价格认证中心进行上述鉴定。该鉴定中心于2013年10月21日作出鹤价鉴字（2013）第297号关于房屋价格及租金价格鉴定结论：鉴定标的在鉴定基准日鉴定总价格为人民币1，767，319.00元。1、鉴定标的在鉴定基准日2013年1月8日房屋市场鉴定价格为人民币1，566，040.00元；2、鉴定标的在鉴定基准日2003年6月16日至2013年1月8日房屋租金鉴定总价格为人民币201，279.00元。原告支出鉴定费20，000.00元。被告黑龙江省烟草公司鹤岗市公司虽对鉴定有异议，但未提出相反证据予以证实，同时明确表示不重新鉴定。一审法院认为，原、被告订立的房屋买卖协议合法有效，被告收取了原告交付的全部购房款，但最终没有将房屋交付原告，已构成违约，应承担违约责任，赔偿原告损失。因被告对其与原告及路俊华因诉争房屋的诉讼过程及结果不能预见，故被告对原告因合同履行后的可得利益损失不能完全预见，如完全支持原告诉请有违公平。但被告毕竟存在一房二卖的过错，本案为房屋买卖纠纷，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应返还原告已付购房款及利息，并承担赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黑龙江省烟草公司鹤岗市公司向原告司树舜返还已付购房款158，600.00元，于判决生效后十日内付清，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告自2003年6月9日起至给付之日止的利息；二、被告黑龙江省烟草公司鹤岗市公司赔偿原告司树舜158，600.00元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告司树舜的其他诉讼请求。案件受理费20，706.00元，由原告司树舜承担14，648.00元，被告黑龙江省烟草公司鹤岗市公司承担6，058.00元。鉴定费20，000.00元，由原告司树舜承担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人司树舜与被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司签订的房屋买卖协议合法有效，合同签订后，被上诉人未依约将合同标的物交付上诉人，构成违约，应承担相应违约责任，原审判决被上诉人返还购房款并无不当。关于违约责任问题，双方签订买卖协议对违约金进行了约定，“如有一方违约，应承担房款总额10%违约金”，因此应遵从约定，被上诉人应给付上诉人购房款总额10%的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。现上诉人要求被上诉人赔偿其因购房受到的损失，因所主张损失高于违约金，其请求实质为调高违约金，因此可在约定违约金数额基础上另行给付房屋租金损失。本案由于被上诉人违约，上诉人未购买到协议约定房屋，致其租房经营，使上诉人遭受损失，其所付租金即为实际损失。原审法院已经鉴定，确认了租金损失数额，因此，租金损失可参照鉴定数额计算。2003年6月16日至2013年1月8日115个月房屋租金鉴定总价格为201,279.00元，因此，月租金为1,750.00元，年租金为21,000.00元，租金给付时间应从双方签订合同之日即2003年6月16日，给付至2011年5月11日鹤岗市中级人民法院作出驳回上诉人要求撤销路俊华优先购买权诉讼请求的再审判决之日，共计8年合计租金数额为168,000.00元。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，上诉人要求给房屋差价损失的请求不予支持。综上所述，司树舜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持鹤岗市工农区人民法院（2016）黑0403民初61号民事判决第一项、第三项；撤销鹤岗市工农区人民法院（2016）黑0403民初61号民事判决第二项；被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司给付上诉人司树舜合同约定违约金15,860.00元，于法律文书生效之日起十日内履行完毕。被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司给付上诉人司树舜房屋租金损失168,000.00元，于法律文书生效之日起十日内履行完毕。一审案件受理费20,706.00元，由上诉人司树舜负担14,216.00元，被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司负担6,490.00元。二审案件受理费17,851.00元，由上诉人司树舜负担17,419.00元；被上诉人黑龙江省烟草公司鹤岗市公司负担432.00元。本判决为终审判决。审 判 长  任 重审 判 员  顾立宏代理审判员  李文杰二〇一七年四月二十六日书 记 员  陈 静