上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初6914号
原告(反诉被告)范竹娟，女，1970年4月12日出生，汉族，住上海市。
委托代理人金亚平，上海慧元律师事务所律师。
被告(反诉原告)甘关林，男，1956年8月2日出生，汉族，住上海市。
委托代理人谢宝忠。
被告上海市普陀区桃浦镇春光村村民委员会，住所地上海市。
负责人吴拥军。
委托代理人计伟中，上海德光律师事务所律师。
原告范竹娟与被告甘关林、上海市普陀区桃浦镇春光村村民委员会(以下简称“春光村委会”)房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告甘关林与反诉被告范竹娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范竹娟及其委托代理人金亚平，被告(反诉原告)甘关林及其委托代理人谢宝忠，被告春光村委会的委托代理人计伟中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告范竹娟诉称，原、被告于2007年8月31日签订《房屋买卖合同》，被告向原告出售上海市武威路XXX弄XXX号XXX室房屋，房款为35万元。原告实际支付房款24万元。2016年，该合同经由法院判决确认无效后，原告将该房屋返还被告。现原告诉至法院，请求判决：1、被告赔偿原告期间利益损失65万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告甘关林辩称，原告在明知该房屋没有产权的情况下坚持购买，协议签订后被告即交付了房屋，原告未按约付清房款致使被告于2015年提起诉讼确认合同无效，由于原告的违约致使合同无效或解除，其存在严重过错，被告甘关林没有过错；交付房屋后，原告获取9年的租金收益，被告将已收取房款24万元全部返还，原告取得的房屋收益应归被告甘关林所有；按照合同约定，原告对该房屋不享有任何权利，亦无权主张赔偿损失。不同意原告的诉讼请求。
被告春光村委会辩称，村委会仅仅是见证人，既不是当事人也不是担保人；原告对合同无效存在过错应承担相应的责任，其损失缺乏法律依据。不同意原告的诉讼请求。
反诉原告甘关林诉称，反诉原、被告双方于2007年8月31日就上海市武威路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告范竹娟付清房款后取得该房屋的使用权，并获得相应的收益权，反诉原告在未收到全部房款时仍取得该房产的收益权，反诉被告在未付清全部房款时不得享有该房屋的收益权。反诉被告在未付清房款的情况下对该房屋9年的使用和收益权应归反诉原告。《房屋买卖合同》已由法院判决无效，反诉原告亦退还已收取的房款。现反诉原告诉至法院，请求判决：1、反诉被告范竹娟给付上海市武威路XXX弄XXX号XXX室房屋使用和收益费用30万元；2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告范竹娟辩称，在反诉原告诉合同无效的案件中已确认该房屋交付于2009年3月；房屋交付后经中间人的调停，变成出租该房屋，收益分摊，2009年的年租金为16000元，给反诉原告6000元，2011年至2015年每月2200元，给反诉原告每月500元，反诉原告对此从未提出异议。不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，本诉部分，原告范竹娟与被告甘关林于2007年8月31日签订《房屋买卖协议》，约定由乙方(原告)购买上海市武威路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，转让款为35万元，乙方分别于2007年8月底前、2008年3月底前、2009年3月底前各付10万元，于2009年8月底前支付5万元；又约定，甲方(被告甘关林)在未全额收到房款时仍取得收益权(分期收取)，乙方在付清房款后取得使用权，并获得相应的收益权，在未全额付清前不得享有收益权。该协议落款处由被告春光村委会加盖公章并注明“尊重双方约定并办理相关的房产权证手续”字样。
2015年，被告甘关林以涉案房屋为农村宅基地改造房不得买卖为由，向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效。本院于2015年11月25日作出(2015)普民四(民)初字第1030号民事判决，判决涉案《房屋买卖协议》无效；甘关林返还范竹娟房款人民币24万元。该案现已生效。
又查明，涉案房屋由原告对外出租。
再查明，原告于2016年3月将涉案房屋返还被告。
反诉部分查明事实同本诉。
审理中，原告为证明向被告甘关林支付部分租金收益而提交了由案外人张秀芳出具的一组《收条》，该组《收条》显示，自2010年2月至2015年2月，原告支付给被告甘关林的租金收益共计为30000元。原告另称，2009年3月至2010年1月支付的租金收益共计6000元，但未提供证据证明。被告甘关林对此表示，对收条的真实性认可，但该款项系作为其应享有的收益权，与合同约定相符。
庭审中，经原告申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行价格评估。估价结果为在2015年11月25日的评估价值时点时的建筑面积单价为人民币13900元/平方米，总价为人民币XXXXXXX元。原告对此表示无异议。被告甘关林对此表示，涉案房屋无法交易，不能等同于一般商品房，估价结果只能作为参考依据。被告春光村委会对此表示无异议。
审理过程中，原告称涉案房屋的月租金分别为2009年为1500元，2010年为2000元，2011年为2200元。
本院认为，关于本诉，原告范竹娟与被告甘关林签订的《房屋买卖协议》经由本院判决确认无效，双方签约时均应知晓涉案房屋不得对春光村集体组织以外的人员转让，故双方对无效合同均存在过错，应承担相应的责任。关于损失，涉案房屋因房地产市场波动，与签约时的房价35万元上涨623000元，但因原告自身存在过错，且其并未付清房款，故本院对原告主张赔偿65万元的损失酌情认定为35万元。被告春光村委会作为集体组织，并不具备办理房地产权证的权限，作为《房屋买卖协议》的见证人，并未作出保证双方完成办理房产权证的意思表示。原告要求被告春光村委会承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。
关于反诉，因涉案房屋买卖合同已被本院宣告无效，反诉原告根据合同约定以反诉被告在未付清全部房款时不享有收益权为由所提出的诉讼请求均缺乏法律依据，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。但因反诉被告实际占有涉案房屋，反诉被告应给付反诉原告房屋使用费。结合房屋租赁市场的租金价格，反诉被告实际出租了涉案房屋的情况及已给付反诉原告30000元的事实，本院酌定反诉被告给付反诉原告房屋占用费150000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，判决如下：
一、被告甘关林应于本判决生效之日起十日内给付原告范竹娟人民币350000元；
二、反诉被告范竹娟应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告甘关林房屋使用费人民币150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案评估费人民币4378元，由原、被告各半负担。
本案本诉受理费人民币10300元，减半收取，计人民币5150元，由原告、被告各半负担。
本案反诉受理费人民币2900元，由反诉原告、反诉被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁 斌
二〇一七年一月二十四日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。