山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1302执异14号
案外人：青岛华商联实业有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道后田社区文化中心三楼，统一社会信用代码9137020057975760X5。
法定代表人：司荣华，总经理。
委托诉讼代理人：韩梅，山东万桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。
申请执行人：刘圣民，男，汉族，1974年1月4日生，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：李峻，山东宇澄律师事务所律师。
被执行人：刘培文，男，汉族，1974年9月7日生，住青岛市市南区。
本院在执行（2016）鲁1302执3469号案件，即申请执行人刘圣民与被执行人刘培文民间借贷纠纷一案中，案外人青岛华商联实业有限公司（以下简称华商联公司）于2016年8月30日对执行青岛市城阳区瑞阳路99号中北大厦1号楼××号共24套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人华商联公司称，请求对青岛市城阳区瑞阳路99号中北大厦1号楼××号共24套房屋予以中止执行，解除查封。理由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定：“判断案外人是否系权利人，已登记的不动产应当按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案外人于2012年8月取的青岛市城阳区瑞阳路99号土地使用权后，开发中北大厦（云鼎国际）项目，并陆续办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。因此，案外人对涉案房产享有完全所有权。二、案外人并非刘圣民与刘培文民间借贷纠纷案件的当事人，也从未收到贵院关于查封上述房产的任何法律文书，贵院因他人之间的民事纠纷，查封并执行案外人名下的房产，严重损害了案外人的合法权益，违反了民事诉讼执行程序的相关规定。三、申请执行人所提交的申请执行人与被执行人刘培文、陈默（案外人的前任法定代表人）三方签订的还款协议，因未加盖案外人的公章，其真实性无法确认，而且被执行人刘培文仅是案外人中北大厦项目施工单位的项目负责人，因此将涉案房产“分给刘培文”无事实依据。四、我国民事诉讼相关法律法规并未对执行异议提出时间作出限制性规定，并且案外人就涉案房产被查封的事实，并未收到任何通知。案外人在得知名下房产被查封了之后，立即向兰山法院提出执行异议，符合法律规定。
申请执行人刘圣民辩称，案外人所提出的查封青岛市城阳区中北大厦1号楼××号房产属于案外人所有于法无据，应予驳回。理由如下：一、申请执行人有证据证实查封的房产是属于被执行人刘培文所有。2015年2月15日，申请执行人向刘培文追索借款，被执行人刘培文同意以其参与开发的中北大厦部分房产作为担保，履行还款义务。双方经与案外人三方协商，案外人认可涉案房产的所有权归刘培文所有，并同意在代为销售后将售房款直接交付于申请执行人。为此，申请执行人、刘培文、时任青岛华商联公司法定代表人陈默在还款协议中签字确认。因此，申请执行人申请查封了刘培文所有的以青岛华商联公司名义登记的房产有事实依据，合理合法。二、申请执行人起诉被执行人刘培文后，于2016年5月25日申请贵院保全了以案外人名义登记的房产，并向案外人送达查封手续。而案外人直至8月11日才提出异议，显然已超过异议期，应视为对异议权的放弃。
本院查明，申请执行人刘圣民与被执行人刘培文民间借贷纠纷即（2016）鲁1302民初6742号案件，本院于2016年9月5日立案执行。在审理过程中，本院依据刘圣民的申请查封了刘培文以华商联公司名义登记的位于青岛云鼎国际1号楼××号房产（预售证号：青房注字2015第××号），并向青岛市城阳区房产交易中心送达了协助执行通知书。进入执行程序后，诉讼中的保全措施自动转为执行中的查封措施。
另查明，刘圣民（甲方）、刘培文（乙方）、华商联公司（丙方）三方因乙方欠甲方现金3350000元（已还200000元，下欠3150000元，大写叁佰壹拾伍万元）未能如期还款，于2015年2月15日签订还款协议，主要内容如下：一、乙方同意以其与丙方合作开发所分得位于青岛城阳的云鼎国际1号楼五层作为抵押偿还甲方债权，并以售楼所得款项偿还甲方，附甲方帐户：中国银行临沂分行朝阳支行，刘圣民，62×××88。二、自2015年1月16日起乙方应为所欠债务支付利息，利息按月息四分计算。乙方应当在预售手续办理完毕后四个月内付清所欠款项。三、丙方认可以上抵押房产的所有权归乙方所有，并承诺在房产出售后售楼款丙方可以处分的部分五日内汇入甲方中行账户或其他甲方指定账户。四、若以上房产因乙方或丙方原因被司法机关查封，丙方同意提供本楼盘其他归乙方所有的房产另行为甲方债权抵押。五、以上房产抵押期限自协议签订之日起始，至乙方全部还清欠款本息止。六、如有任何一方违反本协议，应向甲方承担违约责任，违约责任的范围包括欠款本金、利息、甲方为实现债权而支出的包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师费等费用。七、本协议一式三份，如发生争议，由原告所在地法院管辖。甲方刘圣民签字，乙方刘培文签字，丙方陈默（时任法定代表人）签字未加盖公司印章。
听证中，申请执行人刘圣民陈述，签订该还款协议时，因被执行人刘培文在看守所，还款协议是由刘培文的代理人起草，刘培文先行签订，之后申请执行人与案外人在协议上面进行了签字，因未办理房产预售许可，所以其抵押权未办理登记。
还查明，2013年5月6日，案外人华商联公司与青岛盛泽建设工程有限公司就中北大厦建设项目签订的《青岛市建设工程施工合同》，合同第五项约定，被执行人刘培文为该项目的承包人项目经理，双方在合同发包方、承包方处分别加盖公章。青岛盛泽建设工程有限公司为刘培文出具工程授权委托书，委托权限：项目施工、安全、结算全权代理，加盖公司印章。2013年6月7日，青岛市规划局向华商联公司颁发的建设用地规划许可证，2013年6月27日，青岛市规划局向华商联公司颁发建设工程规划许可证，2015年4月17日，青岛市城乡建设委员会城阳分局向华商联公司颁发建设工程施工许可证，2015年12月11日，青岛市城阳区城市规划建设局向华商联实业公司颁发预售许可证，土地使用权出让合同编号：青岛××，房地产权证编号：市××，项目名称：中北大厦，备注：该项目已抵押，抵押权人同意预售，涉案房产均在预售许可的商品房明细表中。2015年8月24日，案外人华商联公司法定代表人由陈默变更为司荣华。
本院认为，案外人华商联公司主张其对涉案房产享有所有权排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十四条的规定，案外人对其是否是涉案财产的权利人，该权利的真实性、合法性、排除执行性负有举证责任。
案外人华商联公司对涉案房产享有权利，能够阻止本院的执行行为。理由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，华商联公司提供房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、青岛市商品房预售许可证，各证件中，房地产权利人、用地单位、建设单位、预售许可单位均为华商联公司。故，该涉案房产的权利人为华商联公司。二、根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。刘圣民未提供涉案房产系刘培文所有的登记证明材料，其提交三方签订的还款协议虽然约定华商联公司认可涉案房产归刘培文所有，并将售楼款中可处分的部分支付给刘圣民。但是，根据物权法的上述规定，该协议不产生物权变动的效力，并且，在听证过程中，华商联公司对该协议的真实性、合法性不予认可。因此，刘圣民主张涉案房产系刘培文所有的理由，本院不予支持。本院将涉案房产作为被执行人的财产予以查封不妥，应予纠正。
关于案外人提出的执行异议是否超过异议期限。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款的规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，涉案房产正仅处于查封状态，未进行评估、拍卖等程序，执行程序未终结，因此，华商联公司提出异议的时间未超过异议期限。
综上所述，案外人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
中止对位于青岛市城阳区云鼎国际1号楼××（共计24套）号房产的执行。
案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 管晓蒙
人民陪审员 解成军
人民陪审员 周文耿
二〇一七年二月十五日
书 记 员 刘园园