河北省承德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀08执异11号
案外人：河北嘉盛拍卖有限公司。住所地：承德市双桥区南营子大街文化大厦南楼10层，统一社会信用代码：91130802731403065E。
法定代表人：卢久友，职务董事长。
申请执行人：承德诚祥建筑装饰工程有限公司。住所地：承德市双桥区魁福园小区瀚明大厦****室。组织机构代码：66771574-1。
法定代表人：秦士翔，职务总经理。
被执行人：秦皇岛吉星房地产开发有限公司。住所地：秦皇岛市海港区友谊路**号。组织机构代码：70061316-6。
法定代表人：刘维华，职务总经理。
本院在执行承德诚祥建筑装饰工程有限公司申请执行秦皇岛吉星房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人河北嘉盛拍卖有限公司于2017年3月20日向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人河北嘉盛拍卖有限公司称，承德诚祥建筑装饰工程有限公司与秦皇岛吉星房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，承德市中级人民法院于2016年8月24日作出执行裁定书，因被执行人秦皇岛吉星房地产开发有限公司未履行已经发生法律效力的法律文书确定的给付义务。导致其开发的位于承德市××镇下店子北山1号地东侧《龙玺御园》的房屋被查封至今。该案被查封的房屋包括案外人已经购买的商品房4套。事实在2014年1月26日，案外人与秦皇岛吉星房地产开发有限公司签订了合同编号201401260011、编号201401260014的《商品房买卖合同》。合同约定申请人河北嘉盛拍卖有限公司（买受人）购买秦皇岛吉星房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于承德市××镇下店子北山1号地东侧《龙玺御园》45号、46号2幢双拼房屋共计四套。房屋总价款为人民币578万元整。用于河北嘉盛拍卖有限公司职工团体住宅楼使用。该《商品房买卖合同》签订当天，案外人向秦皇岛吉星房地产开发有限公司一次性支付购房款578万元整。同时买卖双方当天在承德市双滦区住房和城乡建设局进行了《承德市商品房合同备案登记》。根据双方签订的《商品房买卖合同》条款约定，出卖人秦皇岛吉星房地产开发有限公司应当在2014年10月30日前将该买卖的商品房交付案外人河北嘉盛拍卖有限公司（买受人）使用。
案外人与秦皇岛吉星房地产开发有限公司双方之间签订商品房买卖合同是合法、有效的。根据双方买卖合同约定，秦皇岛吉星房地产开发有限公司未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给申请人河北嘉盛拍卖有限公司。为此，申请人河北嘉盛拍卖有限公司向承德仲裁委员会依法申请对双方争议的事实进行了仲裁裁决，承德仲裁委员会依法作出承仲裁字（2016）第138号裁决书。承德市中级人民法院并依法驳回秦皇岛吉星房地产开发有限公司申请撤销承德仲裁委员会依法作出承仲裁字（2016）第138号裁决书的申请。现该案裁决书、裁定书已经发生法律效力。
近期案外人河北嘉盛拍卖有限公司在准备办理房屋后续手续时发现所购买的秦皇岛吉星房地产开发有限公司开发的商品房（《商品房买卖合同》编号201401260011）项下的房屋即：位于承德市××镇下店子北山1号地东侧《龙玺御园》45号、46号2幢计4套双拼房屋被你院作出的（2016）冀08执143号《执行裁定书》予以继续查封。
事实上贵院所查封的其中《龙玺御园》45号、46号2幢计4套双拼房屋，已经由我案外人全款购买，该购房款已经一次性向售房人支付完毕，且案外人购买的该房屋是在承德市中级人民法院未作出查封裁定之前，就已经由案外人合法购买所得。该楼房的所有权是案外人所有。原出售该楼的秦皇岛吉星房地产开发有限公司已经无权处分案外人的房产。
综上，案外人河北嘉盛拍卖有限公司是本案的异议人，贵院将案外人已经合法取得的商品房予以查封明显错误。案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出异议。请求贵院依法立即解除对该45#、46#楼房的查封，切实维护案外人的合法权益。
案外人向本院提交了以下证据：1、2014年1月26日双方签订的《商品房买卖合同》2份。2、2014年1月26日被执行人向案外人出具的收到购房款578万元的购房款收据一张。3、2014年1月28日承德市商品房合同备案登记表2张。4、双滦区双塔山镇下店子村龙玺御园小区一期45号、46号房屋建筑面积计算明细表2张。5、秦皇岛吉星房地产开发有限公司商品房预售许可证1份。6、承德仲裁委员会作出的承仲裁字（2016）第138号裁决书一份。7、河北省承德市中级人民法院作出的（2016）冀08民特80号民事裁定书一份。8、2014年1月27日案外人通过承德银行支付被执行人578万元购房款的银行转账凭证3张。
本院查明：2014年1月26日，案外人与秦皇岛吉星房地产开发有限公司签订了合同编号201401260011、201401260014的《商品房买卖合同》。合同约定案外人河北嘉盛拍卖有限公司（买受人）购买秦皇岛吉星房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于承德市××镇下店子北山1号地东侧《龙玺御园》45号、46号2幢双拼房屋共计四套。房屋总价款为人民币578万元整。用于河北嘉盛拍卖有限公司职工（王福利、梁秀林、孟凡辉、吴琼）团体住宅楼使用。该《商品房买卖合同》签订当日，案外人向秦皇岛吉星房地产开发有限公司一次性支付购房款578万元整。同时在承德市双滦区住房和城乡建设局进行承德市商品房合同备案登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人秦皇岛吉星房地产开发有限公司应当在2014年10月30日前将该商品房交付案外人河北嘉盛拍卖有限公司（买受人）使用。
因秦皇岛吉星房地产开发有限公司未按合同约定的期限将上述房产交付（包括房地产交接及房产权利转移）给申请人河北嘉盛拍卖有限公司，为此，案外人河北嘉盛拍卖有限公司向承德仲裁委员会申请仲裁。承德仲裁委员会于2016年8月13日作出承仲裁字（2016）第138号裁决书，裁决如下：（一）、申请人河北嘉盛拍卖有限公司与被申请人秦皇岛吉星房地产开发有限公司于二O一四年一月二十六日签订的编号为201401260011、201401260014的《商品房买卖合同》合法有效。（二）、被申请人秦皇岛吉星房地产开发有限公司在本裁决作出之日起十五日内将验收合格的位于承德市××镇下店子北山1号地东侧龙玺御园45号、46号双拼房屋交付给申请人河北嘉盛拍卖有限公司。（三）、被申请人秦皇岛吉星房地产开发有限公司按申请人河北嘉盛拍卖有限公司已支付购房款578万元的日万分之五计付违约金给申请人河北嘉盛拍卖有限公司，自2014年11月1日起计算至龙玺御园45号、46号双拼房屋实际交付给申请人河北嘉盛拍卖有限公司之日止。（四）、被申请人秦皇岛吉星房地产开发有限公司在本裁决作出后三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交房地产行政主管部门，并协助申请人河北嘉盛拍卖有限公司办理龙玺御园45号、46号双拼房屋的产权登记。（五）、驳回申请人河北嘉盛拍卖有限公司提出的其他仲裁请求。
秦皇岛吉星房地产开发有限公司不服该裁决，向本院提起诉讼，本院于2016年12月6日作出（2016）冀08民特80号民事裁定书，驳回秦皇岛吉星房地产开发有限公司申请撤销承德仲裁委员会承仲裁字（2016）第138号仲裁裁决的申请。
本院在执行承德诚祥建筑装饰工程有限公司与秦皇岛吉星房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年9月23日作出（2014）承民初字177-1号民事裁定书，查封秦皇岛吉星房地产开发有限公司位于承德市××镇下店子北山1号地东侧《龙玺御园》45号、46号2幢双拼房屋共计四套。2016年8月24日作出（2016）冀08执143号执行裁定书，对上述房产继续查封。
另查明，王福利、梁秀林、孟凡辉、吴琼4人在承德市国土资源局无房产登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，买受人河北嘉盛拍卖有限公司以团购方式为其公司王福利、梁秀林、孟凡辉、吴琼四名员工购买登记在被执行人秦皇岛吉星房地产开发有限公司名下的商品房四套，在本院查封（2014年9月23日）之前的2014年1月26日双方已经签订合法有效的书面买卖合同；其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；案外人河北嘉盛拍卖有限公司已代为支付了全部价款。综上所述，案外人河北嘉盛拍卖有限公司对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十九条之规定，裁定如下：
中止对秦皇岛吉星房地产开发有限公司位于承德市双滦区双塔山镇下店子北山1号地东侧龙玺御园45号、46号2幢双拼共计四套房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 贾燕平
审判员 李国臣
审判员 廉立伟
二〇一七年四月七日
书记员 安国杰