福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第477号
上诉人（原审原告）张永宁，男，1971年8月14日出生，汉族，公司员工，住龙岩市新罗区。
委托代理人郑菊芹，系上诉人张永宁妻子。
委托代理人游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）巫丽梅，女，1972年6月14日出生，汉族，居民，住永定县。
委托代理人曾建钦，永定县中心法律服务所法律服务工作者。
原审被告林祥永，男，1970年12月24日出生，汉族，龙岩市烟草公司永定分公司职工，住永定县。
原审被告苏荣英，女，1973年11月28日出生，汉族，居民，教师，住永定县。
上诉人张永宁因与被上诉人巫丽梅、原审被告林祥永、苏荣英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张永宁及其委托代理人游菊兴、郑菊芹，被上诉人巫丽梅的委托代理人曾建钦到庭参加诉讼。原审被告林祥永、苏荣英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2012年3月初，原告张永宁经朋友苏永华介绍欲购买被告林祥永名下的位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2012年3月3日，原告在苏永华的见证下将购房订金20万元交给被告林祥永，为此林祥永向原告出具《收条》一份。2012年3月25日，原告与被告林祥永、苏荣英签订《房产转让协议书》一份，约定双方商定该房产转让总价格为84万元；付款方式：扣除被告林祥永、苏荣英未偿还按揭贷款257138元，原告另外一次性支付582862元；从协议签订之日起，原告承担此房屋的剩余按揭还款；该房产尚未过户手续之前，有关房产的一切事宜，由被告林祥永、苏荣英负责协调解决；被告林祥永、苏荣英保证该房产具有完全私有产权，且没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告林祥永、苏荣英原因造成房产不能办理产权登记、过户或发生债权债务纠纷，由被告林祥永、苏荣英承担全部责任；本协议签订后，被告林祥永、苏荣英将购房合同、发票复印件（购房合同、发票原件已由被告林祥永、苏荣英交按揭贷款银行）等有关该房产的一切票据原件交给原告；违约责任：被告林祥永、苏荣英如违约，自违约之日起15日内退回原告因该房产付出的所有款项，并按违约时该房产市场价的50%赔偿给原告等内容。协议签订当日，原告现金支付被告林祥永382862元，被告林祥永为此向原告出具《收据》一份，载明收到原告交来购房款582862元。协议签订后至今，讼争房产的银行按揭款均由原告代垫偿付。讼争房产交房后，原告与被告林祥永签订《房产交接说明》一份，载明原告支付了交房所需的相关费用12044元，包括维修基金、楼宇可视电话、水费周转金、装修押金、产权证、土地证、电费缴交银行卡和有线电视入网费等。同时被告林祥永将所有的房产钥匙和信箱钥匙移交原告。
福建省永定县人民法院在执行巫丽梅（申请执行人）与林祥永、苏荣英、詹益康、赖满娣（被执行人）民间借贷纠纷一案中，于2013年3月20日查封、冻结了被执行人林祥永名下位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2013年4月28日，原告张永宁向福建省永定县人民法院的查封、冻结行为提出书面异议。2013年5月10日，福建省永定县人民法院认为张永宁所提供的证据无法认定其已经付清本案标的全部购房款的真实性，其请求依法解除对龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位的查封没有事实依据，为此作出（2013）永执异字第252-1号执行裁定，驳回张永宁的异议。原告张永宁不服该裁定，于2013年8月28日向福建省永定县人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除因被告巫丽梅申请而被查封的龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2、本案诉讼费由三被告承担。
另查明，2009年11月7日，被告林祥永与福建德兴集团房地产开发公司签订有关讼争房产的《商品房买卖合同》一份。2009年11月7日，被告林祥永（作为买受人）与福建德兴集团房地产开发公司（作为出卖人）向原龙岩市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案及预告登记。至今原告未装修入住讼争房产。2011年3月21日，被告林祥永与被告苏荣英在福建省永定县人民法院调解离婚，福建省永定县人民法院作出（2011）永民初字第686号民事调解书，确定讼争房产归苏荣英使用。被告苏荣英对被告林祥永对讼争房产的交易过程无异议。原告张永宁于2013年5月23日签收福建省永定县人民法院的（2013）永执异字第252-1号执行裁定书，但该裁定书未告知原告起诉的权利和期限。
原审判决认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”福建省永定县人民法院作出的（2013）永执异字第252-1号执行裁定书，并未告知原告张永宁不服裁定可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼，虽原告张永宁在2013年5月23日签收了上述裁定书，并于2013年8月28日向福建省永定县人民法院提起诉讼，但福建省永定县人民法院受理了该案，为此原告的起诉符合法律规定，被告巫丽梅抗辩原告的起诉超过诉讼时效，没有法律依据，不予采纳。《中华人民共和国物权法》采取的是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同生效能够发生债权法上的效果，但不一定发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。若合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法的权利，而没有取得对不动产的支配权。因此原告依法尚未取得讼争房屋的所有权。原告主张讼争房产所有权早于2012年3月25日起就转让给了原告的事实，不予采纳。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产，具有事实与法律依据。原告主张其于2012年3月25日与被告林祥永、苏荣英签订了《房产转让协议书》，原告已支付了购房总价款84万元中的582862元，且也按协议约定代被告林祥永、苏荣英偿还银行按揭贷款，原告已支付全部购房价款并实际占有，原告属善意购买人。对此，原审认为，讼争房产的银行按揭贷款至今尚有20余万元未偿还，借款人为被告林祥永、苏荣英，而非原告；同时原告也未在福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产前代被告林祥永、苏荣英完全偿还银行按揭贷款；再次，原告至今也未代被告林祥永、苏荣英完全偿还银行按揭贷款。综上，应认定福建省永定县人民法院于2013年3月20日查封讼争房产时，原告并未支付全部购房价款。为此，原告的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定应当解除查封的情形。原告诉请解除讼争房产的查封，没有事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回原告张永宁的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由原告张永宁负担。
宣判后，原审原告张永宁不服，向本院提起上诉。
上诉人张永宁上诉称，一、本案应认定上诉人张永宁已向原审被告林祥永、苏荣英支付全部购房款并已实际占有。上诉人向原审被告购买讼争房屋，约定的购房款为84万元，扣除未偿还按揭款257138元，上诉人分两次向原审被告支付了582862元的购房款，此后，上诉人张永宁按期向银行缴纳了该房屋的按揭款。二、退一步讲，就算因上诉人未付清按揭款则无法认定其已支付全部价款，基于善意取得原则，本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）第十六条的规定，判决解除对讼争房屋的查封。一审法院适用《查封规定》第十七条作出判决，属于适用法律错误，应予以纠正。三、从实际情况和保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发，本案也应判决解除对讼争房屋的查封。上诉人与原审被告签订合同的目的在于取得财产所有权。现由于法院的强制执行，上诉人取得讼争财产所有权的目的将难以实现，且上诉人已支付的价款能否返还也是很大一个问题。法院应根据实际情况，平衡申请执行人和第三人利益，对案件进行全面的认定和处理。本案应根据《查封规定》第十六条，在上诉人要求继续履行合同的情况下，要求上诉人在一定期限内向法院缴纳剩余按揭款后，裁定解除对讼争房屋的查封。综上，请求二审依法撤销一审判决，改判解除对讼争房屋的查封。
被上诉人巫丽梅答辩称，一、上诉人提起案外人执行异议之诉已超过时效。上诉人于2013年5月23日收到永定县人民法院（2013）永执异字第252-1号裁定书，上诉人应自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼，而上诉人的起诉时间为2013年8月27日，明显超过时效。二、上诉人认为其已全额支付了购房款没有事实和法律依据。1、上诉人未提供相应的银行凭证证明其向原审被告已支付购房款582862元；2、原审被告在银行的按揭款并没有付清。三、上诉人主张其为善意第三人并主张物权没有事实和法律依据。综上，请求二审依法维持一审判决。
原审被告林祥永、苏荣英书面答辩称，1、答辩人确认与上诉人于2012年3月25日签订了《房产转让协议书》，约定将位于新罗区家和天下2号楼1502房和C2521车位以84万元的价格转让给上诉人张永宁；2、答辩人已收到上诉人支付的购房款现金582862元，上诉人已按双方签订的《房产转让协议书》全部支付了购房款，且从2012年4月始的银行按揭款全部由上诉人张永宁偿还；3、答辩人同意按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定处理，判决上诉人向法院交付剩余的银行按揭款，将房产判归上诉人所有。如果无法履行房产协议，将对答辩人和上诉人造成重大经济损失，因答辩人家庭生活困难，无法归还上诉人所支付的购房款，更无法按房产转让协议向上诉人赔偿违约金。
经审理查明，上诉人对一审判决查明认定的事实没有异议。被上诉人对一审判决查明认定的“2012年3月3日，原告在苏永华的见证下将购房订金20万元交给被告林祥永”及“协议签订当日，原告现金支付被告林祥永382862元”有异议，认为上诉人并未支付购房款，对一审判决查明的其他事实没有异议。本院对当事人无异议的一审事实予以确认。
另查明，被上诉人巫丽梅于2014年1月15日收到一审判决书，其于2014年2月17日才向本院递交民事上诉状，未在法定上诉期间内上诉。
二审诉讼中，上诉人提供《中国工商银行》电子银行回单11张，林祥永账号6227001882840393261历史流水记录单2张及银行卡客户交易查询打印单1张，证明起诉后仍按照购房协议的要求按期向银行缴纳讼争房产的按揭款至2014年4月共计41658.05元。经庭审质证，被上诉人对上诉人提供的证据真实性无异议，上诉人提供的证据只能证明郑菊芹替林祥永支付银行按揭款。经审查，被上诉人对上诉人提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。上诉人提供的证据可以证明本案起诉后，张永宁继续按协议约定通过其妻子郑菊芹账户按月存入800-1600元到林祥永在银行的按揭贷款专户，用于清偿尚欠的银行按揭款。
案经本院审判委员会讨论认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对“不得查封”设定了条件，从司法解释的本意看，全额付款作为财产不被查封、阻止强制执行的条件，目的在于给财产转移限定较高的要求，对规定中“已经支付全部价款”的理解应从严把握。根据上诉人张永宁与原审被告林祥永、苏荣英签订的《房产转让协议书》，协议书约定的房产转让总价款为84万元。现张永宁已支付总购房款84万元中的582862元及部分按揭款。原审被告林祥永、苏荣英与上诉人张永宁在房产转让协议书中约定转移按揭债务的承担，未取得按揭银行的同意，按揭债务人仍是原审被告林祥永、苏荣英而不是上诉人张永宁，从上诉人将每期按揭款转入原审被告林祥永在银行的按揭专户，更进一步表明剩余银行按揭款仍属原审被告林祥永的义务，仍需由原审被告林祥永向银行分期付款，只是资金来源于上诉人。因此，尚有剩余银行按揭款未付清的情况下，应当认定上诉人张永宁未全额支付总购房款84万元。上诉人主张其已全部付清购房款的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人认为，其在一审时已明确表示要求继续履行合同并愿意提前偿还剩余的全部按揭款，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称《查封规定》）第十六条规定的“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”要求，应当判决解除对讼争房屋的查封。本院认为，首先，本案上诉人与原审被告在《房产转让协议书》中并未约定由原审被告保留对被查封房屋的所有权，上诉人与原审被告未及时办理过户登记，主要基于被查封房屋尚未办妥房屋所有权证及被查封房屋已设立抵押，抵押债务尚未消灭；其次，上诉人在一审中提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求即为“判决解除因被告巫丽梅申请而被查封的龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。”该诉讼请求属于实体救济的范畴。而《查封规定》第十六条规定“第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”应属于执行程序中为平衡申请执行人和第三人利益，设立专门针对被执行人保留出卖物所有权，第三人仅支付部分价款，请求继续履行合同而给予裁定解除查封，属于执行程序上救济内容。因此，上诉人主张本案应适用《查封规定》第十六条的规定，判决解除房屋的查封，明显与该条规定的“裁定解除查封、扣押、冻结”相悖，该上诉理由不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张永宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 胜 荣
代理审判员 涂 智 琼
代理审判员 林 发 富
二〇一四年七月九日
书 记 员 林薇（代）