云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0323民初885号原告牛振先，男，汉族，1973年9月27日生，高中文化，个体户，住师宗县。被告师宗县电影发行放映公司。法定代表人赵永辉，总经理。地址：师宗县漾月街道漾月路05号。委托代理人汤若辰，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。委托代理人杨丽花，云南鸣威律师事务所实习律师，特别授权委托代理。原告牛振先诉被告师宗县电影发行放映公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由审判员张奉先、段丙珍、殷俊良组成合议庭，并由张奉先担任审判长，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牛振先，被告师宗县电影发行放映公司之特别授权委托代理人汤若辰、杨丽花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛振先诉称：1996年8月，原告从前承租人黎保才处转租得被告所有的铺面一间。在转租前，原告曾找到电影公司经理商量租赁事宜，当时经理口头答应只要政府不对该铺面进行拆迁，这些铺面将会持续租给原告经营使用。在得到被告经理的承诺后，原告觉得经营成本可能有所保障，便向黎保才支付30000元的转让费。转租租期满后，被告与原告多次签订租赁合同，至今20年，直至2016年2月29日。租期即将满时，被告以要对铺面进行装修为由，拒绝与原告签订续租合同，并对原告经营使用的铺面断水断电，给原告的经营造成严重损害，同时被告不顾先前领导的承诺，不顾原告高额转让费和装修费，便与他人签订房屋租赁合同，将原告经营的铺面转租给他人，被告这一行为严重的损害了原告的合法权益。现原告诉至法院：请求法院依法判决原告对被告位于电影院大门左边第一间铺面享有优先承租权，并由被告承担本案的诉讼费。被告师宗县电影发行放映公司辩称：被告主张优先承租权无法律和事实依据，被告并不打算将本案中的铺面再对外出租，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告牛振先为证明其诉讼主张向本院提交以下证明材料：1、原告身份证复印件一份，欲证实原告诉讼主体适格；2、2015年8月25日的告租户通知书两份，欲证实电影公司要将商铺优先承租给我们；3、租赁合同一份，欲证实原告享有优先承租权；4、商铺照片四张，欲证实电影公司违反了优先承租权，还将铺面的装修撬毁；5、照片四张，欲证实电影公司已经将两间装修好的铺面出租；6、2016年2月24日被告与第三人签订的合同一份，欲证实被告已经将铺面租给第三人，损害了我的优先承租权。被告师宗县电影发行放映公司质证后认为，对原告所提交的证明材料1的三性均不持异议；对原告提交的证明材料2的真实性及合法性不持异议，但对其所要证明的有意见，经电影公司授权，就在之前的告知书中，电影公司单方承诺给原告享有的优先承租权现正式宣布收回，不同意原告享有优先承租权，告知书是电影公司单方面作出的承诺，现有权收回；对原告提交的证明材料3的真实性及合法性不持异议，但与本案无关联性，租赁合同到期前，租赁合同的履行期限已经到期，电影公司与案外第三人已经解除租赁合同，原告不再享有商铺的使用权；对原告提交的证明材料4认为与本案没有关联性，证明不了其所要证明的；对原告提交的证明材料5认为我方享有铺面的处理权，我方不再过多陈述；对原告提交的证明材料6认为合同确实是与原告签订的，对其真实性及合法性均不持异议，但合同里并没有明确约定原告享有优先承租权。本院认为，对原告所提交的证明材料1，被告不持异议，且该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；对原告提交的证明材料2、3、6，被告对真实性、合法性无异议，且该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；对原告所提交的证明材料4、5，虽被告持异议，但该证明材料内容客观真实，本院依法对其真实性予以采信。被告师宗县电影发行放映公司为证明其诉辩主张，向本院提交了以下证明材料：1、营业执照、组织机构代码证、事业单位法人证书、以及法定代表人身份证，欲证实被告适格的诉讼主体；2、商铺租赁合同解除协议，欲证实被告与陈连芬签订的商铺租赁合同早已2016年3月21日解除了；3、通知书、租户通知书一份，欲证实被告为了错开原告的经营高峰期，与原告续签了两个月的铺面出租合同，并就租期届满后需将铺面收回进行维修的事宜作出了通知；4、2016年1月1日至2016年2月29日租赁合同复印件一份，欲证实在这份租赁合同中双方并没有约定过优先承租权，所以原告所主张的优先承租权无效。原告牛振先质证后认为，对被告提交的证明材料1、3、4的三性均不持异议；对被告提交的证明材料2认为商铺解除协议上公章虽然是有的，但是现在是案外第三人陈连芬在操作商铺，说到3月21日解除，但是他们在之前就去把我店铺都撬掉。本院认为，对被告所提交的证明材料1、3、4，原告无异议，且该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信；对被告所提交的证明材料2，虽原告持不同异议，但该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：2015年1月1日、2015年12月29日，原、被告分别签订了《门店出租合同》，双方对原告所承租门店的租用期限、房租金额等事项作了约定，合同签订后，双方按合同约定履行至2016年2月29日止（租赁期届满）。2015年8月25日、2016年2月15日，被告分别以《告租户通知书》、《通知》的形式向原承租户告示其所出租的铺面（包含原告所承租的铺面）需全部收回，统一进行装修改造，并承诺装修改造结束后，面向社会公开出租，同时优先考虑原租房户的需要。2016年2月24日，被告与案外人陈莲芬签订了《师宗县电影发行放映公司商铺出租协议书》，将其位于电影院片区（共14间店面，院内除电影放映大厅外）出租给案外人陈莲芬，并经云南省师宗县公证处以（2016）云师证字第80号公证书对商铺租赁合同予以公证。同年3月21日，被告与案外人陈莲芬又签订了《商铺租赁合同解除协议》对双方于2016年2月24日达成的《师宗县电影发行放映公司商铺出租协议书》予以解除。现原告诉至法院：请求法院依法判决原告对被告位于电影院大门左边第一间铺面享有优先承租权，并由被告承担本案的诉讼费。本院认为，原、被告间系房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同系在双方自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力，依法成立的合同关系应受到法律保护。本案被告师宗县电影发行放映公司按约定将其商铺交付原告使用，原告并按约定支付租金。本案中，原、被告双方签订的《门店出租合同》租赁届满后，被告虽两次书面告知原告及其他承租户要求收回商铺（全部收回）统一进行装修改造后面向社会公开出租，并优先考虑原租房户的需要，但该优先权系约定权利，且被告也未对该门面对外出租。庭审中，被告当庭撤回其承诺给原告享有的优先承租权。原告即使享有该门面的优先承租权，但其享有该优先承租权的条件现未成就（即被告未向社会公开出租该门面），故原告主张其享有优先承租权的诉讼请求，因原告均未依法向本院提供其享有优先承租权成立的相关事实证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，原告举证不能，应承担其举证不能的不利后果，故其主张不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告牛振先的诉讼请求。案件受理费100元，予以免收。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判长  张奉先审判员  段丙珍审判员  殷俊良二〇一六年八月二十二日书记员  殷 荣