成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第1281号
原告常某某。
委托代理人李自强，四川上行律师事务所律师。
原告王某某。
委托代理人李自强，四川上行律师事务所律师。
被告杨某某。
委托代理人梁芳，北京市中银（成都）律师事务所律师。
第三人北京洪石北人木业有限公司。
法定代表人石惠荣。
委托代理人王伯辉，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人李莉，北京市易行律师事务所律师。
原告常某某、王某某与被告杨某某、第三人北京洪石北人木业有限公司（以下至主文前简称洪石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员曾广春独任审判，于2014年2月18日公开开庭进行审理。原告常某某及王某某的委托代理人李自强、被告杨某某的委托代理人梁芳、第三人洪石公司的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月24日，洪石公司将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河二队经营场地内的一块空场地出租给杨某某。合同约定杨某某在租用空地上投资建设房屋及设施等所有权归杨某某所有，并有权自行处理。后杨某某在该场地投资建房并进行其他附属设施建设。2007年1月20日，杨某某委托杨贵荣与常某某签订《房屋租赁协议》，约定将洪石公司租赁给杨某某的房屋及空场地租给常某某；协议期限届满时，常某某应当将自己临时搭建在租赁房屋或空地上的建筑及其他设施予以拆除，否则杨某某进行拆除，费用由常某某承担。合同签订后，常某某向杨某某支付了押金2万元。其后，常某某、王某某共同出资在该场地建设彩钢房，并铺设部分道路，该建设均无审批规划手续及房屋权属证明。
2008年3月12日，常某某、王某某与北京恒义达汽车修理有限公司（以下简称恒义达公司）签订《房屋租赁合同》将扩建后的同一场地租赁给恒义达公司。2009年，因恒义达公司未按约定支付租金，常某某、王某某与其产生纠纷并诉至法院。北京市朝阳区人民法院以（2009）朝民初字第25971号民事判决书判决确认合同无效，北京市第二中级人民法院以（2010）二中民终字第2283号民事判决书维持该判决。2010年，恒义达公司向常某某、王某某提起诉讼，请求赔偿其经济损失，北京市朝阳区人民法院以（2010）朝民初字第13829号民事判决书判决常某某、王某某赔偿恒义达公司经济损失17万元。
2011年，洪石公司将杨某某及常某某、王某某诉至法院，请求确认其与杨某某签订的合同无效，并要求常某某、王某某、杨某某将诉争场地腾空并交还洪石公司。北京市朝阳区人民法院以（2011）朝民初字3455号民事判决书确认合同无效，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第08648号民事判决书维持该判决。2012年，洪石公司将杨某某、常某某、王某某诉至法院，请求赔偿其损失，杨某某提起反诉，要求洪石公司赔偿其损失。诉讼中，人民法院组织进行了鉴定，确定常某某、王某某添建彩钢房及铺设道路重置价格为156871元。北京市朝阳区人民法院以（2012）朝民初字第15473号民事判决书判决洪石公司赔偿杨某某建设部分的损失，北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第7146号民事判决书维持原判决。
因杨某某与洪石公司之间的租赁合同无效，杨某某将同一标的租赁给常某某、王某某的行为当然无效，过错在杨某某，杨某某应当赔偿常某某、王某某因此受到的损失。洪石公司对合同延续造成的损失有重大过错，应当承担赔偿责任。常某某、王某某根据相关法律规定，特诉请判令：1、常某某、王某某与杨某某签订的《房屋租赁协议》无效；2、杨某某与洪石公司共同赔偿常某某、王某某损失362929元，杨某某与洪石公司承担连带赔偿责任；3、杨某某返还常某某、王某某押金2万元；4、本案诉讼费用由杨某某和洪石公司负担。
被告辩称，常某某与杨某某签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，应属合法有效，杨某某与洪石公司等的协议效力并不当然溯及常某某与杨某某之间的协议。常某某、王某某为了获得更大收益而投资建设，且未告知杨某某，常某某、王某某应对自己的行为独立承担责任。常某某、王某某主张的损失赔偿，无事实及法律依据。即使常某某、王某某的损失真实存在，因诉争场所已由洪石公司实际控制、占有，常某某、王某某的所有损失应由洪石公司承担。杨某某同意退还常某某、王某某押金2万元。
第三人述称，本案是常某某、王某某与杨某某之间的租赁合同纠纷，洪石公司不是合同当事人，本案与洪石公司无关。洪石公司对杨某某转租行为不知情，杨某某应当对其擅自转租行为承担法律后果。彩钢房没有相关审批手续，因存在重大安全隐患，被行政机关要求拆除，且彩钢房现已被拆除，常某某、王某某要求赔偿损失的请求无法律依据。
经审理查明，2004年11月24日，洪石公司与杨某某委托的代理人杨志雄签订《场地租赁合同》，该合同约定：洪石公司将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河二队经营场地内的一块空场地出租给杨某某使用，租赁期限为2004年12月1日至2019年12月1日；年租金3万元；杨某某在租用空地上投资建设房屋及设施等所有权归杨某某所有，并有权自行处理。合同签订后，洪石公司向杨某某交付场地，杨某某向洪石公司交付租金并在该场地投资建房并进行其他附属设施建设。2009年8月19日，洪石公司与杨某某就上述内容进行修改，并重新签订了《场地租赁合同》，该合同内容与2004年11月签订的《场地租赁合同》内容相同，仅在合同第六条增加一款：“杨某某修建房屋等设施租赁即届满时自动拆除，租赁期满后，洪石公司有权自行处理”。
2007年1月20日，杨贵荣受杨某某委托与常某某签订《房屋租赁协议》，该协议约定常某某自愿承租杨贵荣所有的位于北京市朝阳区西直和洪石北人木材厂房屋24间及整院空地（该合同涉及场地与本案合同项下租赁场地房屋相同），期限为2007年2月1日至2015年1月31日。2009年6月21日，杨贵荣与常某某签订《补充协议》，约定：常某某所加盖或所增加的一切建筑物及装修，待常某某租赁期满后归杨某某方所有，杨某某不支付任何费用给常某某。合同签订后，常某某、王某某（二人系合伙关系）共同出资在该场地内投资建设彩钢房，并铺设道路。
2008年3月12日，常某某、王某某与恒义达公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：恒义达公司承租常某某、王某某使用的位于北京朝阳区西直河洪石北人木材厂以东独院及整体空地（该合同涉及场地与杨某某自洪石公司承租场地范围相同），用于恒义达公司经营使用；年租金为13万元；租赁期间为2008年4月12日至2018年4月11日。恒义达公司使用场地期间，在场地内亦进行部分投资改造，并向常某某、王某某支付租金至2009年4月11日。
2009年，常某某、王某某将恒义达公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求恒义达公司支付场地使用费并将房屋腾退给己方。恒义达公司在该案审理中提起反诉，要求确认双方签订的租赁协议无效。北京市朝阳区人民法院于2009年11月23日作出判决，内容为：1、确认常某某、王某某与恒义达公司于二○○八年三月十二日签订的《房屋租赁合同》无效；2、恒义达公司于判决生效之日起十五日内在《租赁房屋合同》项下位于北京市朝阳区西直河洪石北人木材厂以东独院及整院空地腾空，返还给常治胜、王某某；3、恒义达公司按照年租金十三万元标准支付常治胜、王某某二○○八年四月十二日至实际腾退之日止的房屋及场地使用费（已支付十三万元，剩余部分于判决生效之日起十五日支付）；4、驳回常治胜、王某某的其他诉讼请求。后恒义达公司提起上诉，2010年4月2日，北京市第二中级人民作出终审判决，维持一审判决。
2010年，恒义达公司将常某某、王某某诉至北京市朝阳区人民法院，要求常某某、王某某赔偿因合同无效造成的经济损失68万余元。2011年1月18日，北京市朝阳区人民法院作出判决，内容为：1、常某某、王某某于判决生效之日起十五日内赔偿恒义达公司经济损失十七万元；2、驳回恒义达公司的其他诉讼请求。常某某、王某某负担案件受理费及鉴定费共计16058元。后双方均未上诉，该判决已生效。
2011年，洪石公司将杨某某、常某某、王某某诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认与杨某某签订的租赁合同无效，并要求杨某某、常某某、王某某将诉争场地腾空并交还洪石公司。2011年1月24日北京市朝阳区人民法院作出判决，内容为：1、洪石公司与杨某某于2009年8月19日签订《场地租赁合同》无效；2、杨某某及常某某、王某某于判决生效之日起三十日内将洪石公司与杨某某于2009年8月19日签订《场地租赁合同》项下土地返还给洪石公司。后杨某某不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年6月30日作出终审判决，维持一审判决。
2012年，洪石公司将杨某某、常某某、王某某、恒义达公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求杨某某、常某某、王某某、恒义达公司连带承担2010年1月1日至2012年12月31日期间的场地使用费。杨某某在该案审理中提出反诉，要求洪石公司赔偿因合同无效造成的经济损失76万元。在该案审理中，杨某某要求对诉争场地内地上物及附属物进行现值评估，北京华天通房地产评估有限公司于2012年11月28日出具评估意见书，内容为：杨某某改建添建、装饰装修部分重置成新价为311533元；常某某、王某某添建彩钢房及铺设道路成新价合计为156871元。北京市朝阳区人民法院于2013年作出判决，内容为：1、洪石公司于判决生效之日起十五日赔偿杨某某经济损失二十八万元；2、杨某某于判决生效之日起十五日内按照每年三万元标准给付洪石公司二○一○年一月一日至二○一一年六月三十日期间场地使用费共计四万五千元；3、驳回洪石公司的其他诉讼请求；4、驳回杨某某的其他反诉请求。后杨某某不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年5月17日作出终审判决，维持一审判决。
2011年7月1日，洪石公司与恒义达公司签订合同意见书，内容为双方自合作书签订之日起，洪石公司将其管理使用的东侧院落及部分地上物提供给恒义达公司作为合作场地。
本案涉诉土地为集体土地，杨某某在诉争场地内添建房屋及附属设施均无规划审批手续。常某某、王某某在诉争场地内添建的彩钢房及附属设施无规划审批手续。2012年、2013年，诉争场地所属村委会及防火安全委员会多次出具安全检查隐患通知书，要立即拆除彩钢房。彩钢房现已经被拆除。
上述事实有身份证、房租租赁协议、补充协议、（2009）朝民初字第25971号民事判决书、（2010）二中民终字第2283号民事判决书、（2010）朝民初字第13829号民事判决书、（2011）朝民初字第3455号民事判决书、（2011）二中民终字第08648号民事判决书、（2012）朝民初字第15473号民事判决书、（2013）二中民终字第7146号民事判决书、鉴定报告书、安全检查隐患通知书等证据以及当事人陈述一致在案佐证，本院予以认定。
本院认为，杨某某与常某某、王某某租赁协议项下的标的物无审批规划手续，且产权不明确，违反了法律法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，杨某某将自建的无规划审批房屋租给杨某某、常某某，其行为具有明显过失，故其应承担合同无效的主要责任，常某某、王某某在与杨某某签订租赁协议时怠于审查租赁标的权属情况，亦存在一定过错，其应对合同无效承担次要责任。关于合同无效造成的经济损失，应限于常某某、王某某基于履行租赁协议的客观需要，在诉争场地上投入的因腾退而无法实现使用价值的房屋、附属物、装修装饰等。根据北京市天通房地产评估有限公司出具的评估报告所载，常某某、王某某添建彩钢房及铺设道路成新价合计为156871元，依据双方过错比例，最终酌定杨某某应赔偿常某某、王某某添建彩钢房及铺设道路的经济损失为109809元。常某某、王某某要求杨某某赔偿因常某某、王某某与恒义达公司间的租赁合同无效而赔偿恒义达公司经济损失17万元、诉讼费、鉴定费16058元及2万交通费的请求，不符合法律规定，本院不予支持。杨某某同意退还常某某、王某某押金2万元，故对常某某、王某某要求退还押金2万元的诉讼请求本院予以支持。洪石公司不是常某某、王某某与杨某某之间租赁协议的当事人，根据合同相对性原理，常某某、王某某要求洪石公司承担连带赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，判决如下：
一、常某某与杨某某于二○○七年一月二十日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、杨某某于本判决生效之日起十日内赔偿常某某、王某某经济损失109809元；
三、杨某某于本判决生效之日起十日内退还常某某、王某某押金20000元；
四、驳回常某某、王某某的其他诉讼请求。
案件受理费3622元，由常某某、王某某负担2536元，由杨某某1086负担（此款已由常某某、王某某预交，杨某某应于本判决生效之日起10日内一并支付给常某某、王某某）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾广春
二〇一四年四月十八日
书 记 员 高妮娜