广西壮族自治区全州县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）全民初字第458号
原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地。
住所地：全州县××农场。
负责人杜战武，场长。
委托代理人唐大飞，广西桂北律师事所务律师。（一般代理）
被告罗胜华，男，1965年10月30日生，汉族，住全州县××农场。
原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地与被告罗胜华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月18日受理后，依法由审判员唐咸部独任审判，于2013年8月6日公开开庭审理了本案。书记员唐艳担任记录。原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地之委托代理人唐大飞，被告罗胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地诉称，原告与被告于2010年5月1日签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将后门口原使用场地（约为550平方米）租赁给被告做仓库使用，租期从2010年5月1日起至2013年4月30日止，共三年。土地租金每年6300元。合同期满后，原告于2013年5月1日开始多次通知被告退出房屋和土地，被告拒不退出，强行占用原告的房屋和土地。请求人民法院判决：1、终止原告与被告于2010年5月12日签订的《军队房地产租赁合同》；2、由被告支付违约金500元给原告；3、由被告罗胜华退出租赁房屋和土地给原告；4、由被告罗胜华支付原告2013年5月1日起到本案判决前的租金1050元（按原租金标准计算2个月）。
原告对其陈述事实提供的证据有：（一）《国有土地使用证》，拟证明被告所租用的地盘为原告部队用地；（二）《军队房地产租赁合同》，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，且合同期满；（三）2013年5月21日原告发给被告的《通知》，拟证明被告强占房屋拒不搬迁。
被告罗胜华辩称，被告与原告签订的房屋租赁合同已到期。原告前两次通知被告续签合同，因原告租给其他租户的租金低，租给被告房屋的租金过高，并且原告对被告租赁的房屋没有维修，水沟没有挖通，垃圾没有运走，被告便没有与原告签合同。现被告要求续签合同，继续承租原有房屋，并且要求原告降低租金。该房屋实际上是被告出资九万余元建造。如果原告坚持解除合同，则原告应按公平原则补偿被告九万元。
被告为其辩解提供的证据有：（一）《军队房地产租赁合同》，与原告提供的证据（二）一致；（二）2013年5月21日原告发给被告的《通知》，与原告提供的证据（三）一致；（三）2013年5月15日原告发给被告的《通知》，拟证实原告要求被告按原定租金租赁房屋；（四）2004年3月18日原、被告之间签订的《土地承包经营合同书》，拟证实原告出租的房屋实际为被告建造，原租金为300元每年。
经开庭质证，原告对被告提供的四份证据均无异议，被告对原告提供的三份证据均无异议。本院对原、被告提供的证据均予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2004年3月18日，被告与原告签订《土地承包经营合同书》，被告租赁原告场部后门左侧（原汽车修理槽）一片及右面变压器旁菜地，面积约200平方米（实际约为550平方米），用于开办木材加工厂，租期6年，租金每年300元。之后，被告在该场地上搭建了简易房屋，经营木材加工。合同到期后，原、被告于2010年5月12日签订《军队房地产租赁合同》。合同的主要约定有：“（一）承租范围，甲方自愿将后门口原使用场地（约550平方米）租赁给乙方使用，乙方已对甲方要出租的房产、场地做了充分了解，愿意承租该房产；（二）租赁用途，仓库；（三）租赁期限，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，共叁年；（四）土地租金，为每年陆仟叁佰元整，签订合同时交合同定金伍佰元；（五）结算方式，租金以年计算，每年的5月1日前一次性交清，否则甲方有权终止本合同；……（七）甲方的权利和义务，……5、租赁期满或解除合同时，无偿收回乙方自建的厂房及其他固设施（含供水供电线路、管道）……；（八）乙方的权利与义务……4、乙方不得在承租的场地上新建和搭建临时性建筑物、构筑物，确实需要新建和搭建临时性建筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，但权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好，无偿移交给甲方。……8、乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。在同等条件下，甲方应照顾乙方享受优先权。……；（九）合同的变更与解除，……2、甲方因军事需要或军队统一开发需要提前终止本合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起三个月内无条件将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部内容交给甲方。……4、拖欠租金超过一个月的，终止本合同。5、租赁期满，合同自然终止。……7、乙方确实需要提前终止本合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按合同约定权属归还甲方的全部财产，完好无损的无条件交还甲方；（十）违约责任，1、因上述原因（第九条第二款）而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按整月计算，无息退还房地产租赁保证金，其他互补补偿。2、因上述原因（第九条第七款）而终止本合同的，乙方应向甲方补两个月的租金，甲方不退还乙方房地产保证金伍佰元整。3、甲方无故违约，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方租赁合同保证金伍佰元并赔偿违约金伍佰元整。……。”2013年4月30日，合同到期后，原告曾多次口头或书面通知被告如果继续租赁，应按原约定缴纳租金，续签合同，如果不愿继续租赁，则应于2013年5月23日前搬迁，将房屋场地退回给原告。之后，被告既没有向原告缴纳租金，也没有搬迁退房。2013年4月18日，原告向本院起诉。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2004年3月18日，被告租赁原告的场地经营木材加工厂，被告在原告的场地上修建了简易房屋。租赁到期后，原告将场地和房屋继续租给被告使用。被告修建的房屋已转化为原告所有。2010年5月12日，原、被告双方就房产、场地的租赁事项自愿达成协议，签订了《军队房地产租赁合同》。合同内容符合法律规定，属合法有效合同，受法律保护，原、被告双方应依合同办事。我国法律规定，租赁合同到期后，合同当事人可以续订租赁合同；当事人没有续订租赁合同的，承租人应当向出租人返还租赁物；承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均可以随时解除合同。2013年4月30日，被告的租赁期限届满，如被告自愿继续租赁，被告应当与原告续订租赁合同；如被告不愿继续租赁，应当向原告返还租赁房屋和场地。2013年4月30日以后，原、被告没有续订合同，被告也没有搬迁退房。原、被告应当继续按原租赁合同履行，但租赁期限为不定期，双方均可以随时要求解除合同。合同解除后，合同终止履行。因此，原告要求被告终止租赁合同，退还房屋和场地，并支付2个月租金1050元，符合法律规定，本院予以支持。被告在原有合同租赁期间内，依约按时支付了租金，没有违约行为。原告要求被告承担违约金500元，理由不充分，本院不予支持。我国法律规定，合同当事人的法律地位平等，签订合同应当遵守自愿协商原则，一方不得将自己的意志强加给另一方。被告以其他租户的租金低为由，要求原告在维修房屋、挖通水沟、运走垃圾并降低租金的条件下续订合同，违反了合同自愿原则，本院不予支持。在终止合同的情形下，被告以房屋由其建造为由，要求被告补偿9万元经济损失，这与双方的合同约定相违背，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、终止原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地与被告罗胜华于2010年5月12日签订的《军队房地产租赁合同》；
二、由被告罗胜华将租用的场地及简易房屋退还给原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地。
三、由被告罗胜华支付原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地租金1050元。
四、驳回原告中国人民解放军联勤第二十分部副食品生产基地的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担10元，被告负担40元。
上述款项，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可在生效判决确定的履行期限届满次日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，银行帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 唐咸部
二〇一三年八月二十八日
书记员 唐 艳