上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2382号
上诉人（原审原告、反诉被告）于凤龙。
上诉人（原审原告、反诉被告）张晓昱。
上列两上诉人共同委托代理人何英，上海尚睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
上诉人于凤龙、张晓昱因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理，上诉人于凤龙及其与上诉人张晓昱的共同委托代理人何英，被上诉人上海仲骏房地产开发有限公司的委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年11月25日，于凤龙向案外人A公司支付3万元。
后上海仲骏房地产开发有限公司（以下简称仲骏公司）作为甲方、卖方，于凤龙作为乙方、买方，签订一份《【金地褐石苑】认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定乙方向甲方购买上海市松江区＊＊＊弄《金地褐石苑》5号202室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为1，766，888元。第三条约定于本认购书签订当日内一次性向甲方支付认购定金3万元，作为双方订立《上海市商品房预售合同》（含补充条款）的担保。双方签订《上海市商品房预售合同》后，乙方支付的定金转为购房款不再具有定金性质……。第四条约定，乙方应当在签订本协议书之日起三日内即2014年11月30日前至甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。第五条约定，若乙方未按上述期限与甲方签订《上海市商品房预售合同》和补充条款的，甲方有权解除本认购书且有权没收乙方所付的认购定金，并有权将该物业另行出售，同时本认购书规定的优惠（如有）相应取消。该《认购协议书》另对其它事宜作了约定。该份《认购协议书》乙方落款处的日期为空白，于凤龙、张晓昱认为其签约日期是2014年11月27日，而仲骏公司在2014年11月28日才取得预售许可证，存在欺诈行为，故该《认购协议书》的效力不予认可。仲骏公司认为签约日期为2014年11月28日。
2014年11月28日，于凤龙、张晓昱向仲骏公司支付13万元。
同日，仲骏公司向于凤龙、张晓昱开具付款方为于凤龙、张晓昱、金额为16万元的销售不动产统一发票（自开），备注载明房屋总价为1，579，808元，发票号码00069021。
同日，于凤龙出具一份《“延期签约”承诺书》，载明其于2014年11月28日认购系争房屋，现因首付短期不足，理财产品未到期无法提前拿出故申请延期至2014年12月20日签订《上海市商品房预售合同》并支付首付款或全额房款。
同日，仲骏公司就系争房屋取得预售许可证。
2015年2月，于凤龙、张晓昱诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《【金地褐石苑】认购协议书》；2、仲骏公司返还于凤龙、张晓昱预付款16万元及利息（以16万元为基数，自2014年11月28日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、仲骏公司赔偿于凤龙、张晓昱3万元；4、仲骏公司赔偿于凤龙、张晓昱律师费16，000元。仲骏公司辩称：对诉请1，同意解除认购协议书，但系因于凤龙、张晓昱违约未按期与仲骏公司签订预售合同，仲骏公司并未拒绝与于凤龙、张晓昱签订预售合同，于凤龙、张晓昱拒绝向B公司缴纳3万元时，仲骏公司的回复是可以不交3万元但这样减10万元的优惠价格就享受不到了，如果不减10万元，可以签署预售合同；对诉请2、3，于凤龙向A公司缴纳的3万元在11月28日自动转化为购房定金，于凤龙、张晓昱未按约签订预售合同存在违约，在没收3万元定金的基础上同意向于凤龙、张晓昱返还13万元，即使法院判令仲骏公司应当支付利息，利息起算也应在本案判决书生效之日时起算，计算标准应当以银行同期存款利率而非贷款利率为准；对诉请4，没有合同依据和法律依据，不同意支付律师费损失。审理中，仲骏公司提起反诉，要求判令：1、没收于凤龙、张晓昱缴纳的3万元定金；2、于凤龙、张晓昱返还购房款发票一张（发票号码00069021，发票金额16万元）；3、于凤龙、张晓昱返还《认购协议书》原件。针对仲骏公司的反诉请求，于凤龙、张晓昱辩称：对诉请1，不同意仲骏公司没收定金，仲骏公司应当双倍返还定金给于凤龙、张晓昱；对诉请2，不属于本案受理范围，仲骏公司应当另案主张；对诉请3，于凤龙、张晓昱处并没有原件，所有原件均被仲骏公司拿走了。
庭审中，于凤龙、张晓昱还提供了一份律师费发票，证明其律师费金额为16，000元。对此仲骏公司认为于凤龙、张晓昱未提供银行转账凭证等原始凭证且也没有写明系本案产生的律师费，与本案没有关联性。
庭审中，仲骏公司还提供了2014年11月27日开盘活动细则及开盘流程的照片，其中开盘活动细则第1条约定开盘地点为上海市＊＊＊号华亭宾馆2楼大宴会厅。第3条约定开盘时间为2014年11月27日18时至24时。第4.1条约定了如客户确定意向房源并认购，则签署《代付确认单》（确认将存入A公司宝账户内的人民币3万元支付至开发商账户，作为认购物业的定金），同时签署《认购协议书》。第5条认购优惠中，5.1条周享万金约定开盘前参与“周享万金”升级活动，并在规定时间内按要求完成签署《上海市商品房预售合同》及办理按揭贷款的客户，可享受【房屋公开出售总价】减3万元的优惠；5.2条好房宝专享优惠约定办理好房宝，并在规定时间内按要求完成签约及办理按揭贷款的客户，开发商补贴投资收益，即给予【房屋公开出售总价】减1，000元的优惠；如客户在2014年10月31日前办理好房宝协议，还可享受【房屋公开出售单价】减100元／平方米的优惠；5.3条搜房专项购房优惠约定凡向B公司缴纳3万服务费办理其专项购房优惠，且在规定时间内按要求完成签约及办理按揭贷款的客户，可享受【房屋公开出售总价】减10万元的优惠（向B公司缴纳的3万元不抵扣房款）；5.4条开盘优惠约定开盘当天认购的，且在规定时间内按要求完成签约及办理按揭贷款的客户，可享受1%的优惠；5.5条按时签约优惠约定凡在《认购协议书》约定时间签署《上海市商品房预售合同》及办理按揭贷款的客户，可享受1%的优惠。5.6条约定以上优惠仅针对本次开盘房源，可叠加使用。优惠计算方式为先减后折。《认购协议书》上登记的价格为房屋公开出售价；最终成交价在客户签署《上海市商品房预售合同》时计算，并写入合同。优惠举例：假设客户享受以上全部优惠，则最终成交价=（房屋公开出售总价-3万元-0.1万元-100元＊预测建筑面积-10万元）＊99%＊99%。针对该两份证据，于凤龙、张晓昱对实际开盘的地点不认可，其认为开盘地点是在仲骏公司售楼处；对于开盘细则的内容，对第1条至第5.2条于凤龙、张晓昱认可，但于凤龙、张晓昱认为5.3条是无效的，该条系仲骏公司单方面作出并非认购协议书的附件。
庭审中，仲骏公司又提供了一份2014年11月28日的《购房合同流程审批单》，该审批单载明的物业信息为本案系争房屋，标准总价为1，766，888元，成交总价为1，579，808元，优惠措施包括：认筹优惠3万、办理好房优惠1，000、“李想买房”惠7，722、搜房团购惠10万、开盘认购1%、按时签约1%、“老带新”1%。对该购房合同流程审批单，于凤龙、张晓昱予以认可。
庭审中，仲骏公司陈述2014年12月20日以后，于凤龙、张晓昱去过仲骏公司处交房款，但钱款数额有争议而没有签约，如果于凤龙、张晓昱同意B公司3万抵10万团购活动，仲骏公司还是愿意与于凤龙、张晓昱签约；于凤龙、张晓昱陈述其不同意按这个团购活动签约。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，于凤龙、张晓昱与仲骏公司签订的《认购协议书》合法有效，双方均应按约履行。关于该《认购协议书》的签订日期，于凤龙、张晓昱认为系2014年11月27日，仲骏公司认为系2014年11月28日，但均未提供证明证明其主张，对该份《认购协议书》的签订日期，法院不予认定。即使如于凤龙、张晓昱所述，该《认购协议书》的签订日期确实为2014年11月27日，预售许可证的取得也并非签订《认购协议书》的前提，未取得预售许可证并不影响《认购协议书》的效力。现于凤龙、张晓昱诉请要求解除《认购协议书》，对此仲骏公司亦同意解除，法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《认购协议书》解除后，对于于凤龙、张晓昱已付购房款，仲骏公司应当予以返还，双方争议焦点在于应当返还的购房款数额是多少。从开盘活动细则第4.1条及认购协议书第三条的约定来看，于凤龙、张晓昱向A公司支付的3万元性质为购房定金。本案中，于凤龙、张晓昱称仲骏公司工作人员提出需要额外再支付B公司3万元才能享受3万元抵10万元的优惠，而仲骏公司之前并未告知于凤龙、张晓昱，于凤龙、张晓昱并以此为由拒绝签订《上海市商品房预售合同》，但未能提供相应证据予以证明，对此法院不予采纳。法院认定双方未能签订《上海市商品房预售合同》的过错在于于凤龙、张晓昱，理由如下：开盘活动细则第5条对优惠活动作了明确规定，从于凤龙、张晓昱签字认可的《购房合同流程审批单》对房屋实际成交价的计算来看，也明确载明了“搜房团购惠10万”，因此于凤龙、张晓昱对第5条的优惠活动是知晓的。5.3条即明确规定了应当向B公司缴纳3万服务费才能享受房屋总价减10万的优惠，且向B公司缴纳的3万元不抵扣房款。于凤龙、张晓昱辩称5.3条系无效，没有法律依据，法院不予采纳。依照《认购协议书》第五条的约定，仲骏公司有权没收于凤龙、张晓昱已付定金3万元。对于于凤龙、张晓昱已付房款13万元，仲骏公司应当返还于凤龙、张晓昱。关于于凤龙、张晓昱主张的利息，仲骏公司已收取购房款为16万元，而本案双方对于谁系违约方、3万元是否应当返还均存在争议，且违约方系于凤龙、张晓昱，故对于凤龙、张晓昱要求仲骏公司支付利息且赔偿3万元的主张，法院不予支持。
关于于凤龙、张晓昱主张的律师费损失，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。
关于仲骏公司要求于凤龙、张晓昱返还发票号码为00069021的购房款发票原件的诉请，因《认购协议书》已经予以解除，故于凤龙、张晓昱应当将上述发票返还给仲骏公司。
关于仲骏公司要求于凤龙、张晓昱返还《认购协议书》原件的诉请，因于凤龙、张晓昱表示其处并无该《认购协议书》的原件，对仲骏公司该项反诉请求，法院不予支持。
原审法院审理后于二〇一五年六月十五日作出判决：一、解除原告（反诉被告）于凤龙与被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司签订的《【金地褐石苑】认购协议书》；二、被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）于凤龙、张晓昱购房款13万元；三、确认被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司没收原告（反诉被告）于凤龙、张晓昱已付定金3万元；四、原告（反诉被告）于凤龙、张晓昱于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司发票号码为00069021的购房款发票；五、驳回原告（反诉被告）于凤龙、张晓昱其余本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6，340元，减半收取3，170元，反诉案件受理费355元，合计诉讼费3，525元，由原告（反诉被告）于凤龙、张晓昱负担2，035元，由被告（反诉原告）上海仲骏房地产开发有限公司负担1，490元。
判决后，于凤龙、张晓昱不服，上诉至本院称：一、上诉人与被上诉人系于2014年11月27日签订《认购协议书》，即是在被上诉人2014年11月28日正式获得房产预售证的前一天。二、《认购协议书》中关于购买房屋的价款约定，只应认定为对以后签订正式商品房销售合同价款的上限约定，而非是价款的唯一约定，事实上双方在2014年11月28日履行《认购协议书》约定内容的具体过程中已经变更了价款的约定，因此该日被上诉人开具的销售发票中备注的销售单价才应被认定为双方签订正式预售合同确定价款的唯一依据。三、销售发票中备注的价款是由多种优惠构成的，双方争议的B公司3万抵10万只是优惠组合之一，那么本着诚实信用的契约精神，被上诉人应当在其他优惠仍然存在的基础主张签订正式销售合同应确定的价款，但被上诉人在寄给上诉人的催告函中主张的应签约价款却是《认购协议书》中约定的价款，即所有优惠消失后的价款，并始终拒绝向上诉人退还双方无争议的13万元购房款，由此可以看出被上诉人言行不一，口是心非，其实质是被上诉人违约，故其应当对上诉人的损失承担全部赔偿责任。请求二审在查清事实后撤销原审判决第二、三、五项，依法改判仲骏公司全额返还上诉人13万元购房款及支付2014年11月28日起至其实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并按照定金罚则返还6万元及赔偿律师费16，000元。
被上诉人仲骏公司辩称：一、2014年11月25日上诉人支付给A公司的3万元明确是定金，并不是支付给B公司的，被上诉人也明确告知上诉人该3万元不抵扣房款。二、11月27日被上诉人在售楼处对优惠政策进行了公示，签约之前被上诉人业务员也和上诉人进行了充分的沟通，上诉人作为完全民事行为能力人如果不清楚优惠政策，完全可以询问被上诉人，上诉人也可以不接受优惠政策而按照之前的价格购买房屋，被上诉人在整个销售过程中不存在欺诈、强买强卖。至于被上诉人直接按照优惠价格开具发票，是因为被上诉人业务员之前与上诉人的充分沟通，被上诉人认为上诉人已经很清楚优惠条件了，但未料到签订合同时上诉人反悔了。三、如果上诉人满足所有优惠条件，即向B公司缴纳3万元，才能享受157万元的价格，但上诉人拒绝向B公司支付3万元，因此其应当按照176万元的价格购买房屋，但上诉人仍拒绝与被上诉人签订合同，是上诉人违约。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人于凤龙、张晓昱为购买上海市松江区＊＊＊弄《金地褐石苑》5号202室房屋而于2014年11月24日向案外人A公司支付3万元，之后在与被上诉人仲骏公司签订的《认购协议书》中明确支付的3万元认购定金作为签订《上海市商品房预售合同》（含补充条款）的担保、双方签订合同后于凤龙、张晓昱支付的定金转为购房款不再具有定金性质，表明双方对该3万元为定金性质无异议。而在之后双方准备签订《上海市商品房预售合同》时，于凤龙、张晓昱认为仲骏公司未充分告知其制定的向B公司缴纳3万元服务费可减10万元房款的优惠规定，认为其于2014年11月24日向案外人A公司支付的3万元就是其可享受减10万元房款的优惠条件，而仲骏公司表示本案存在两笔3万元，故而双方最终未能签订《上海市商品房预售合同》。对此，本院认为，不仅于凤龙于2014年11月28日签署的《购房合同流程审批单》明白无误表述清楚了系争房屋的标准总价、成本总价、各项优惠措施（包括B公司团购优惠10万）及享受优惠措施的条件；同时，本案审理中仲骏公司提供了2014年11月27日开盘活动细则及开盘流程的照片，以证明其已详尽地罗列了各项优惠规定。而于凤龙、张晓昱既未提供证据证明仲骏公司上述举证系虚假举证，且在审理中仲骏公司仍表示如果于凤龙、张晓昱同意B公司3万元抵10万元团购活动，仲骏公司还是愿意与于凤龙、张晓昱签约，但于凤龙、张晓昱仍拒绝同意按这个团购活动签约。而对于这样一个有利于购房人的优惠政策，于凤龙、张晓昱仍不愿意接受，表明于凤龙、张晓昱并非对该优惠政策不知情，而是不再愿意签订《上海市商品房预售合同》，对此，于凤龙、张晓昱存在未能签约的过错责任，原审据此认定本案事实及所作判决是客观公正的，本院依法维持。上诉人于凤龙、张晓昱的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，340元，由上诉人于凤龙、张晓昱负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……