西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03261号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：王彦军，陕西简能律师事务所律师。
被告：文杰，男，1975年2月26日出生，汉族，无业，住陕西省铜川市耀州区金鼎路***号。
被告：陕西兰宇房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区长安北路14号网球中心西楼201室。
法定代表人：王兰柱，执行董事。
委托代理人：荆丰莹，陕西德尊律师事务所律师。
委托代理人：孙浩平，男，该公司员工，住宝鸡市扶风县段家镇西河村三组43号。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告文杰及陕西兰宇房地产开发有限公司（以下简称陕西兰宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人王彦军、被告陕西兰宇公司委托代理人荆丰莹、孙浩平到庭参加诉讼。被告文杰经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告文杰签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告文杰发放贷款，被告文杰按约还款，并以房产作为担保。原告与被告陕西兰宇公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告陕西兰宇公司对上述债务承担保证责任。后被告文杰未按约还款本息，故其诉至法院。请求1、宣布贷款立即到期，判令被告文杰偿还原告本金人民币189738.34元，利息、罚息及复利合计1040.87元，及2014年11月28日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告文杰为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告陕西兰宇公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告文杰未答辩。
被告陕西兰宇公司辩称，涉案房屋已经抵押，应该先拍卖抵押物偿还借款，不足部分其承担保证责任。如果其承担保证责任，要求向被告文杰追偿。
经审理查明，2012年3月10日，原告建行陕西分行与被告文杰签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告文杰发放贷款共计人民币210000元，用于被告购买合同中列明的位于西安市雁塔区长安南路136号蓝山公馆第1幢1单元25层12503号房；借款期限自2011年3月10日至2031年3月10日止；在此期间被告文杰应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额1578.09元；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率上浮0%；逾期罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告文杰签订了《房地产抵押合同》，约定被告文杰以合同中列明的位于西安市雁塔区长安南路136号蓝山公馆第1幢1单元25层12503号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年3月21日，原告与被告文杰在西安市房屋管理局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。
另查，2011年2月22日，原告建行陕西分行与被告陕西兰宇公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告陕西兰宇公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市雁塔区长安南路136号蓝山公馆房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2011年2月22日至2014年2月22日；保证最高限额为捌仟万元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告文杰发放贷款210000元，但合同履行过程中，被告文杰屡次拖欠原告贷款。截止2014年11月28日，被告文杰仍有借款本金人民币189738.34元，利息、罚息及复利合计1040.87元未偿还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《西安市房地产抵押合同》一份、《预购商品房贷款抵押备案登记证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》一份、《个人贷款拖欠明细》一份，身份证户口本复印件、单身证明，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告文杰签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，与被告陕西兰宇公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告文杰发放贷款，但被告文杰未按约向原告建行陕西分行偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告文杰偿还本金189738.34元，利息、罚息及复利合计1040.87元，及2014年11月28日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用的请求，事实清楚，证据充分，应予支持。
原告建行陕西分行与被告文杰在签订的《房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。因被告文杰未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产所得价款享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告陕西兰宇公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若符合条件的借款人未按约履行债务，被告陕西兰宇公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告文杰因购置位于西安市雁塔区长安南路136号蓝山公馆第1幢1单元25层12503号住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系，借贷关系发生在债权确定期间，且原告建行陕西分行向被告陕西兰宇公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告陕西兰宇公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，依法应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告陕西陕西兰宇公司承担连带保证责任后，有权向文杰追偿。依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保……不论其他担保是否由债务人自己提供……甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议。”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”，虽然文杰向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人陕西兰宇公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告文杰所抵押房产清偿债务，于法无据，不予采信，被告文杰未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告文杰于本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金189738.34元，利息、罚息及复利合计1040.87元，及2014年11月28日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告文杰逾期不清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告文杰用于借款抵押的位于西安市雁塔区长安南路136号蓝山公馆第1幢1单元25层12503号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告陕西兰宇房地产开发有限公司对被告文杰以上债务承担连带清偿责任；
四、被告陕西兰宇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告文杰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4316元，公告费690元，由被告文杰负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 寇蒙蒙