湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第157号
上诉人（原审被告）苏棱丽。
被上诉人（原审原告）湖南华广商业有限公司。
法定代表人黄学军，该公司董事长。
委托代理人潘峰，湖南省东安县龙溪律师事务所律师（特别授权）。
上诉人苏棱丽因租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2013）东法民一初字第754号民事判决，于2014年5月7日向本院提起上诉。原审法院于2014年5月22日移送案卷，本院于同月23日受理后，依法组成由审判员周伟平担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加评议的合议庭，于2014年6月9日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任庭审记录。上诉人苏棱丽，被上诉人湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）的特别授权委托代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年5月22日，原、被告双方协商一致，签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期为24个月，自2012年8月1日起至2014年7月31日止（因原告延期交付，原、被告的合同实际自2012年10月1日起至2014年9月30日止）。合同约定，原告将位于湖南省东安县建设大道212号编码为C1
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4B的房屋出租给被告，被告按合同约定从事经营活动，每月应支付原告租金2，145元、物业管理费99元，共计人民币2，244元，首期房屋租赁费用被告应在接到原告进场通知5日内交付，以后租金在每季度第3个月28
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30日前，预付下一季租金及物业管理费；并约定被告在签订合同时向原告交纳租赁房屋租赁费用保证金4，290元及水电费保证金500元。被告按合同约定交纳了上述款项，原告也依约将租赁房屋交付被告经营使用。2013年5月，被告以生意不好，租金过高为由与原告协商，要求减少租金。原告经向其总部请示，同意被告在及时交纳租金和物业管理费等的情况下按约定的6折优惠交租，被告交租至2013年10月底。2013年10月28
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30日前，被告未依约及时交纳2013年11月、12月及2014年1月的租金和物业管理费，原告多次向被告催收未果，遂向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告申请庭外调解，原、被告双方口头协议，如被告在2014年3月31日前将租赁房屋交付给原告，原告同意被告按合同约定租金的6折交纳所欠至2014年3月31日的租金。被告依约交纳了所欠20l3年11月1日至2014年3月31日的租金6，435元，但在2014年3月31日后未将租赁房屋交付原告，且还要求继续履行合同，原告不同意，要求法院依法判处。
另查明，原、被告签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》第十一条第2项中约定，合同终止后3日内，被告应返还租赁房屋，逾期未返还租赁房屋的，并就逾期部分向原告交纳相当于双倍房屋租赁费用的房屋占用费。
原判认为，原、被告于20l2年5月22日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，因此该合同合法有效，原、被告应当按照合同全面履行各自义务。被告在履行合同过程中未按合同规定的时间和金额交付房屋租赁费用，根据合同约定，已属根本违约。原告在诉讼后与被告口头协商，如被告在2014年3月31日前将租赁房屋交付给原告，原告同意被告按合同约定租金的6折交纳所欠至2014年3月31日的租金。尔后，被告依约交纳了所欠的租金，原告也已收取，其行为应视为原告同意放弃被告拖欠租金后的违约金等费用，但被告并未按期在2014年3月31日后将租赁房屋交付给原告，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同中既约定了违约金，又约定了没收保证金的条款，根据法律规定原告可以选择适用违约金或保证金。现原告选择并同意放弃被告支付违约金等费用，故本院对原告要求没收保证金的诉讼请求不予持。原告要求被告从2014年1月31日后按合同约定的租金双倍计算房屋占用费，但原告已同意被告交付租金至2014年3月31日，且被告已交纳，故被告应从2014年4月1日起按原合同约定的租金双倍计算房屋占用费。原告要求解除合同的诉讼请求已经得到支持，合同解除后原告应返还被告的保证金4，290元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、一百一十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告苏棱丽于2012年5月22日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；二、由被告苏棱丽于本判决生效之日起十日内返还原告湖南华广商业有限公司位于湖南省东安县建设大道2l2号编码为C1-4B的租赁房屋；三、由被告苏棱丽于本判决生效之日起十日内按原合同约定的房屋租金双倍支付原告湖南华广商业有限公司房屋逾期占用费自2014年4月1日起至租赁房屋返还之日止；四、由原告湖南华广商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告苏棱丽的保证金4，290元；五、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏棱丽承担。
宣判后，苏棱丽不服上述判决，以“被上诉人擅自提前解除合同，给上诉人造成了损失”为由，向本院提起上诉，请求二审撤销原判，依法改判由被上诉人继续履行合同，并承担因违约而支付上诉人违约金4，290元，退还上诉方押金4，290元及赔偿损失42，000元和利息。
被上诉人答辩称：一审庭审后，双方达成口头协议约定，上诉人3月31日把专柜清场交出来，然后被上诉人将上诉人的租金打折，因此，原审法院认定我们双方解除合同是正确的。上诉人未按照我们口头约定按时清场，属违约。上诉人是否有损失与我无关，如确实有损失，可另行起诉。请求二审法院维持原判。
上诉人在二审期间提供了如下证据：证据1，限期清场通知，拟证实被上诉人在2014年3月31日晚上18点就断电，提前两个半小时断了电。证据2，东安湘中城市广场一楼营业流程，拟证实商场每天的营业时间是晚上8点半才结束。证据3，收款收据，拟证明上诉人交给被上诉人的商铺租赁费用和保证金4，290元。证据4，收款收据，拟证实上诉人当时缴纳商铺的水电保证金500元。
上诉人提供的以上证据经被上诉人质证认为：对证据1的真实性无异议，上诉人没有按照规定的营业时间清理专柜，当时我们收上诉人租金，就是要求上诉人3月31日前必须把货物清走。证据2，东安湘中城市广场一楼营业流程，这是正常的营业时间。证据3，对保证金和水电押金的收款收据无异议。证据4，欧罗巴的专柜押金与本案无关。
被上诉人在二审期间提供了以下证据：
租赁物现场照片一张，拟证实上诉人一直没有将货物清走，造成被上诉人大厅至今还没有重新租赁。
被上诉人提供的以上证据经上诉人质证认为无异议。
上诉人提供的证据经本院审查认为，本案审理的是被上诉人（即原审原告）华广公司的诉请理由是否成立，而上诉人在原审中是被告未提出反诉，却上诉提出主张要求被上诉人赔偿其损失，所提供的证据主张的事实不是本案审理的范围，本院不予采纳。
被上诉人提供的证据，经上诉人质证无异议，本院予以采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争执焦点是被上诉人是否擅自提前解除合同和是否应考虑上诉人的损失。原审认定双方在原审庭审过程中，口头约定：如上诉人在2014年3月31日前将租赁房屋交付给被上诉人，被上诉人同意上诉人按合同约定租金的6折交纳所欠至2014年3月31日的租金，上诉人依约交纳了所欠2013年11月1日至2014年3月31日的租金。上诉人除否定原审认定“上诉人在2014年3月31日前将租赁房屋交付给被上诉人”外，其它事实双方无争议，但上诉人又无证据否定原审认定的上述事实，且未预付下一季度的租金。因此，被上诉人在本案中不是擅自提前解除合同。至于上诉人的损失是否存在，因上诉人在原审中系被告，在本案中未提出反诉，且上诉人主张的损失是发生在原审庭审后，因此，不属本案审理的范围。故上诉人上诉提出“被上诉人擅自提前解除合同，给上诉人造成了损失”的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏棱丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周伟平
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕伟文
二〇一四年七月二十三日
代理书记员 甄园园