广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第2168号
原告：谢少贞，住广州市荔湾区，现住广州市。
委托代理人：曾伟民、陈得雄，广东法纳川穹律师事务所律师。
被告：苏铭雄，住广州市荔湾区。
委托代理人：李跃，广东以泰律师事务所律师。
原告谢少贞诉被告苏铭雄房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年10月14日立案受理后，依法由审判员蒋斌、人民陪审员卢嘉乐、人民陪审员吴志坚组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告谢少贞及其委托陈得雄，被告苏铭雄的委托代理人李跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢少贞起诉称：谢少贞与苏铭雄于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定由苏铭雄承租谢少贞位于荔湾区汾水大街xx号602房，租赁期限从2012年8月10日到2014年8月9日止，每月租金2000元。双方补充约定，期满一年后，第二年月租金增加20O元，即2200元/月。2013年12月14日2O时30分，由于苏铭雄所使用的自购电线拖板故障起火，引燃了房间的床垫杂物，苏铭雄将床垫拖出房门口灭火时引燃了室内的可燃物，以致造成火灾。12月19日，广州市公安局荔湾区分局出具穗公荔消火认字[2013]第0014号《火灾事故认定书》，认定起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致。12月26日，苏铭雄制作《火灾原因认定书》，确认火灾原因是其自己的不当行为引起。2014年5月12日，双方曾就火灾引起的修复问题达成协议，苏铭雄只对室外的外墙进行大部分的修复，但对谢少贞的室内部分并没有修复。根据《合同法》第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”另据《房屋租赁合同》第九条第六款约定，“因使用不当或人为造成房屋或原配置设备损坏的，乙方(即苏铭雄)应负责赔偿或修复”。因苏铭雄的过错，造成火灾的发生，对谢少贞的房屋造成损坏的结果，依法应当承担损害赔偿责任。因房屋发生火灾后，房屋不具备出租条件，苏铭雄不及时为谢少贞的受损房屋进行修复，造成谢少贞的租金损失，苏铭雄应予赔偿。请求判令苏铭雄赔偿荔湾区汾水大街xx号602房的修复费用20000O元(具体以评估鉴定结论为准)，支付2014年1月1日至房屋修复完毕之日止的租金损失（按2200元/月计算）。
被告苏铭雄答辩称：不同意谢少贞的诉讼请求。房屋发生火宅是因为谢少贞房屋的电线没有按照国家标准进行施工及验收安装，电线陈旧老化没有进行维修，苏铭雄在使用房屋期间，经常出现断闸现象，苏铭雄曾多次与谢少贞协商，但谢少贞均不予理睬。事故发生的主要原因是因为谢少贞没有按照国家及相关行业标准安装，并非因为苏铭雄使用的一个电拖板造成。且事故发生后，荔湾公安局对火宅事故作出认定书，认定书认为是电气线路故障引燃周边可燃物所致。事故发生后，苏铭雄与谢少贞协商谢少贞承担自己房屋的损失，其它所有的损失由苏铭雄承担。
经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2005年8月1日登记核发粤房地证字第××号房地产权证，显示广州市芳村区汾水大街xx号602房，建筑面积66.07平方米，钢筋混凝土的建筑结构，8层，权属人谢少贞。
2012年8月6日，在经纪方广州方圆地产顾问有限公司的介绍下，谢少贞与苏铭雄签订《房屋租赁合同》，约定谢少贞将位于广州市芳村区汾水大街xx号602房出租给苏铭雄，作住宅用途，租赁期限为2012年8月10日至2014年8月9日止，租金2000元/月，等。双方另约定租赁满一年后，第二年的租金调整为2200元/月，租赁产生的税费和出租屋管理费由苏铭雄负担。
2013年12月14日20时30分，涉案房屋发生火灾。12月19日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消火认字[2013]第0014号《火灾事故认定书》，认定基本情况是无人员伤亡，过火面积40平方米，火灾波及邻近住户，烧损家具、电器、衣物等物品一批；起火部位是涉案房屋西南侧房间中部位置；起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致。谢少贞与苏铭雄对此认定均未提出复核申请。
12月26日，苏铭雄制作《火灾原因认定书》给谢少贞，写明在12月14日20时30分，房屋西南侧房间（大房），由于苏铭雄所使用的自购电线拖板（拉线制）故障起火，首先引燃了房间的床垫杂物，在苏铭雄将床垫拖出602房门口灭火时引燃了室内的可燃物，以致引起房屋火灾，并殃及上下左右住房。
2014年5月12日，谢少贞与苏铭雄签订《协议书》，写明涉案房屋在2013年12月14日因苏铭雄用电不当导致火灾并严重损坏，苏铭雄组织实施涉案房屋及受牵连住户的火灾后修复工程，包括室外（搭棚七层，整修外墙等）及室内（墙壁、天花、地面、水电修复和加固等）的修复施工。对于工程施工引起的一切安全责任问题（如搭棚、高空作业安全、跌落物防护、防盗，室内修复施工的安全，用电安全等）均由苏铭雄负责。
受本院的委托（委托事项为火灾后房屋结构安全鉴定），广州兢业建筑结构技术有限公司在2015年11月16日作出兢业鉴字[2015]0489号《火灾后房屋结构安全鉴定报告》，鉴定结论为：涉案房屋火灾后结构构件部分受到不同程度的损坏，部分结构构件承载能力不满足正常安全使用要求。处理意见：1、后续使用中，应严格控制楼面主要活荷载不大于2.0KN/平方米，并应定期对房屋进行维修保养，以延长房屋的使用寿命；2、对承载能力不满足正常安全使用的结构构件进行加固处理；3、待结构加固完善后根据使用的需要对602房、702房出现的损坏进行修缮处理；4、未经技术鉴定或设计许可，不得随意改变结构的用途和使用环境；5、房屋所有人或使用人应对房屋加强检查，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。质证时，谢少贞表示没有意见。苏铭雄认为还应考虑涉案房屋已有20年的楼龄，以及鉴定报告所列的安全问题是否全部由火灾引起。谢少贞支付了房屋安全鉴定费13500元。
受本院的委托（委托事项为涉案房屋的修复费用），北京永拓工程咨询股份有限公司广州分公司在2016年5月3日作出京永穗造字[2016]第003号《司法鉴定意见书》，鉴定涉案房屋的修复费用评估造价为131211.64元。质证时，谢少贞表示没有意见，陈述鉴定的计价依据是2010年的安装工程综合定额及配套文件，计价依据至今已有6年，而且是按照普通的装修档次进行计价；鉴定是房屋修复的造价评估，不是残值评估，不存在折旧的问题。苏铭雄表示没意见，认为造价评估偏高，另外可考虑由苏铭雄按鉴定报告指出的问题自行找装修单位进行修复。谢少贞支付了修复工程造介鉴定费10000元。
两个鉴定报告质证后，谢少贞明确诉讼请求为判令苏铭雄支付房屋的修复费用131211.64元，按照合同约定的租金2200元/月赔偿支付2014年1月1日至房屋修复完毕再加3个月通风时间的租金损失，承担安全鉴定费用13500元、修复鉴定费10000元。
在案件审理过程中，本院调取了广州市公安局荔湾区分局茶滘派出所在2013年12月14日对苏铭雄的询问笔录、广州市公安局荔湾区分局交通防火大队在2013年12月17日的火灾现场勘验笔录及房屋房间中部位置发现的电气线路故障残骸照片。
上述事实，有房屋租赁合同、火灾事故认定书、火灾原因认定书、协议书、房屋安全鉴定报告、工程造价鉴定意见书、火灾现场勘验笔录、庭审笔录等为据。
本院认为：苏铭雄承租谢少贞的广州市荔湾区汾水大街xx号602房的租赁合同关系，有双方在2012年8月6日签订的《房屋租赁合同》及苏铭雄实际租赁使用租赁物并支付租金的事实等为据，依法可以认定。承租人苏铭雄应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并妥善保管租赁物。
《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。2013年12月14日涉案房屋内发生火灾致租赁物毁损。广州市公安局荔湾区分局经现场勘验后在12月19日认定火灾起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致，起火部位是房间中部位置。苏铭雄在12月26日也自认是由于苏铭雄“所使用的自购电线拖板（拉线制）故障起火，首先引燃了房间的床垫杂物，在苏铭雄将床垫拖出602房门口灭火时引燃了室内的可燃物，以致引起房屋火灾”。苏铭雄在2014年5月12日的《协议书》里仍承认是自己用电不当导致的火灾，并愿意承担室内、室外的房屋修复责任。可见在酿成诉讼前，苏铭雄对是由于自己自购电线拖板故障起火、用电不当的火灾原因的认识是明晰的，承担毁损租赁物修复责任的态度也是积极的。但在进入诉讼后，双方发生发分歧。本院认为，根据公安部门的事故认定及苏铭雄的自认等，可以认定苏铭雄在房屋租赁期间未尽承租人善良管理的注意义务，重大过失致失火，使租赁物毁损，依法应承担损害赔偿责任。
广州兢业建筑结构技术有限公司在2015年11月16日作出的兢业鉴字[2015]0489号《火灾后房屋结构安全鉴定报告》，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，本院依法认定其证明力。北京永拓工程咨询股份有限公司广州分公司依据2010年度建筑与装饰工程综合定额及配套文件，按照普通的装修档次进行计价，在2016年5月3日作出京永穗造字[2016]第003号《司法鉴定意见书》，鉴定涉案房屋的修复费用评估造价为131211.64元。本院认为，虽然苏铭雄提出了诸多意见，但并未提够足以反驳的证据和理由，因此，本院认定此鉴定意见的证明力，苏铭雄应赔偿131211.64给谢少贞作为涉案房屋的修复费用。房屋由谢少贞负责修复。
关于谢少贞诉请的租金损失，谢少贞在2014年10月14日提起诉讼，本院在2014年12月22日开始委托评估，在2016年5月3日收到最后一份委托评估的鉴定意见，评估鉴定耗时近一年半时间，可见谢少贞并没有故意拖延时间扩大损失。租赁物因苏铭雄的重大过失毁损，谢少贞因此受到的租金损失也是客观存在的，考虑到房屋的修复确实需要合理的时间，结合房屋的建筑面积、受毁损情况及装修的市场行情等，本院确定租金损失按诉讼双方租赁合同的租金约定2200元/月，从2014年1月起计算至判决发生法律效力后的六个月止。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下：
一、在判决发生法律效力之日起十天内，被告苏铭雄赔偿广州市荔湾区汾水大街xx号602房的修复费用131211.64元给原告谢少贞。谢少贞负责房屋的修复。
二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告苏铭雄赔偿广州市荔湾区汾水大街xx号602房的租金损失（租金损失按2200元/月计算，从2014年1月起计算至判决发生法律效力后的六个月止）给原告谢少贞。
三、在判决发生法律效力之日起十天内，被告苏铭雄支付房屋安全鉴定费13500元和工程造价鉴定费10000元给原告谢少贞。
四、驳回原告谢少贞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4630元，由谢少贞负担630元，苏铭雄负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五天内，向本院递交上诉状，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 蒋 斌
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 吴志坚
二〇一六年五月三十日
书 记 员 胡嘉茵
谢志伟