广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1204民初370号
原告：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号，统一社会信用代码914412836731214997。
法定代表人：陈乃晶。
委托诉讼代理人：林圣，该公司员工。
被告：林美华，女，1991年5月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
原告明辉（高要）房地产开发有限公司与被告林美华租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告明辉（高要）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林圣、被告林美华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
明辉（高要）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租赁违约金人民币11000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月，原告与被告签订了《蔚蓝商住中心租赁合同》，原告向被告出租肇庆市高要区南岸要南一路52号蔚蓝商住中心10幢16号商铺，合同年限自2016年7月20日至2018年7月19日止。被告在合同签订后向原告缴纳了租赁履约保证金7000元及修复保证金10000元。原告分阶段给予被告免租期优惠，免租阶段为2016年7月20日至2016年11月19日，及2018年3月20日至2018年7月19日，总计八个月，免租期间，被告无需承担商铺租金费用。被告于2016年7月20日进场装修，正常营业至2017年1月1日，并于2016年12月28日签署递交《撤铺申请函》至原告，提出于2017年1月1日前撤铺并解除合同，且承认该行为属被告单方面违约，同意承担合同相关违约责任，原告免责。被告因自身经营不善，无故提前解除合同，对原告名下蔚蓝商住中心产生了极为不利的负面影响。根据《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条违约责任条款约定，被告应承担违约责任，赔偿原告商铺租赁违约金11000元。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。
林美华答辩称，第一，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；第二，本案诉讼费由被答辩人自行承担。理由如下：一、2016年7月，双方签订了《蔚蓝商住中心租赁合同》，租期自2016年7月20日至2018年7月19日止。答辩人在合同签订后向被答辩人缴纳了租赁履约保证金7000元及修复保证金10000元。因被答辩人所出租的商铺所处商业街出租率极低，人流量极少，为吸引商家且经协商才进行分阶段免租，非免租期按基本租金100元/方/月收取。二、因该地段人流量极少，前期的商铺陆续撤场，且答辩人在经营期间一直处于亏损状态，实在难以为继，故2016年12月咨询被答辩人如何办理撤场及后续事项时，被答辩人主动提出12月的租金2135元可在租赁场所修复保证金10000元中扣除，且告知将会将公司统一的撤场申请函交给答辩人签名即可退回扣除12月租金所剩余的7865元。从前期的咨询撤场办理手续到撤场完成，验收及格期间，被答辩人一直答应退还7865元，从未口头告知或明确在撤场申请函中注明根据合同第十五条违约责任条款。租赁期间，双方均不得无故提前解除合同，如一方违约，应向另一方支付违约金11000元的要求。由始至终一直给答辩人的解读就是只要签署撤铺申请函及验收合格同意撤场就可以领回7865元，同时终止合同所有约定。现被答辩人在没收租赁履约保证金7000元及租赁场所修复保证金10000元的前提下，向法院提出诉讼，要求答辩人另外支付商铺租赁违约金11000元的请求不符合合同规定。1、根据《蔚蓝商住中心租赁合同》第五条租赁场所修复保证金及修复约定条款，答辩人已交纳10000元，依时撤场且被答辩人验收合格同意撤场，答辩人在没有违反合同约定，被答辩人拒不退回修复保证金，已对答辩人的合法权益构成侵害。2、根据《合同》第四条，答辩人已缴纳租赁履约保证金7000元，现解决合同，该履约保证金理应可抵扣《合同》第十五所提到的违约金11000元，抵扣不足部分4000元，被答辩人应与答辩人协商支付而不应违反合同，在未经告知且同意情况下，用租赁场所修复保证金或没收。3、答辩人之前已就租赁场所修复保证金10000元向人民法院起诉，一审二审结果判决被答辩人退还租赁场所修复保证金，但被答辩人至今拒绝归还。另外，《撤场申请函》是被答辩人公司统一发下来要求答辩人签的，签署时一直误导答辩人签署后，只是没收7000元履约保证金，退还10000元抵扣12月租金剩余的修复保证金7865元。答辩人认为被答辩人应对其口头承诺及解读负责，且在违约金一事存在过错，理应对违约金同样承担一定的责任。综上，答辩人为维护合法权益，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，出租方（甲方）明辉（高要）房地产开发有限公司与承租方（乙方）林美华签订《蔚蓝商住中心租赁合同》，合同主要约定以下内容：甲方向乙方出租肇庆市高要区南岸要南一路52号蔚蓝商住中心10幢16号商铺（位于10幢一层），建筑面积为21.35㎡，租赁期限为2年，自2016年7月20日至2018年7月19日止。租金以建筑面积乘以每月每平方米的租金单价进行计算，免租阶段为2016年7月20日至2016年11月19日及2018年3月20日至2018年7月19日为免租期，2016年11月20日至2018年3月19日按每平方米月租金100元计算租金，每月租金为2135元，合同租赁期限内租金总金额为34160元。第四条租赁履约保证金，1、乙方于合同签订次日向甲方指定账户交纳租赁履约保证金人民币柒仟元整（￥7000元），保证金作为乙方的合同履行诚信保证金。甲方在收取履约保证金后向乙方开具收据作为收款凭证。2、租赁履约保证金不能冲抵租金或其他未付款项，如在合同有效期内，因乙方违反本租约规定，导致甲方需要在乙方租赁履约保证金中扣除上述款项者，乙方在收到甲方书面通知书后7天内，需补充缴付被扣除之费用，以维持租赁履约保证金的完整，否则乙方需承担未进行补充缴纳被扣除的保证金，致使保证金缺口部分的金额每天3‰的滞纳违约金，直至乙方缴清被扣减抵付的保证金及产生的滞纳违约金，同时甲方有权随时单方面解除合同。3、于租赁期届满后，经甲方验收，所出租的租赁场所及交付乙方使用的设施设备完好无损且乙方完全、充分的履行了本合同的全部义务。甲方将于租赁期届满后30天内无息退还给乙方租赁履约保证金，否则保证金不予退还。第五条租赁场所修复保证金及修复约定，1、合同签订次日，乙方应向甲方指定账户缴纳租赁场所修复保证金人民币壹万元整（￥10000元），作为合同租期到期或乙方违约提早退租，乙方对租赁场所恢复的履约保证金。第十五条违约责任，4、租赁期间，甲乙双方均不得无故提前解除合同。如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金人民币壹万壹仟元，如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金人民币壹万壹仟元。如果此条违约与本合同中约定的其他违约并存时，违约方除承担本条的违约责任外，还需承担违反本合同其他违约的责任。明辉（高要）房地产开发有限公司在甲方处盖章确认，林美华在乙方处签名并捺指印确认。
上述合同签订后，林美华于2016年7月19日分别向明辉（高要）房地产开发有限公司支付了商铺履约保证金7000元及商铺修复保证金10000元。
2016年12月28日，林美华向明辉（高要）房地产开发有限公司提交其已签名确认的《撤铺申请函》一份，载明以下主要内容：致明辉（高要）房地产开发有限公司：……现正式向贵公司提出退铺申请，按照双方签署的《蔚蓝商住中心商铺租赁合同》中的条款，我方提前退铺属单方面违约行为，贵司有权没收我方缴纳的商铺租赁保证金，我方对此无任何异议。我方门店装修期间，未对贵公司原有业主主体工程结构及水电原有设施造成根本性损坏，特此申请修复保证金抵扣2016年12月份租金总计2135元，退还剩余部分7865元。我方将于2017年1月1日前完成撤场，不拆除或损坏任何装修、不移动装饰及固定的设施设备及物品和其它物品，该等不可移动物无偿归甲方所有。所有关于合同相关违约责任，由我方单方面承担，明辉（高要）房地产开发有限公司免责。该《撤铺申请函》的左下方有“林圣”签名，并书写“验收合格，同意申请”字样。
2017年1月1日前，林美华已撤场完毕，租赁场所设备完好。明辉（高要）房地产开发有限公司依约没收了林美华于2016年7月19日支付的租赁履约保证金7000元。
林美华提前解除合同并撤场后，至今未按照双方签署的《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条违约责任第四款的约定，向明辉（高要）房地产开发有限公司支付违约金11000元，明辉（高要）房地产开发有限公司追讨无果，遂诉至本院，引致本案纠纷。
庭审中，林美华明确表示其在租赁期届满前申请解除合同，属其单方面违约行为，但认为其之前支付的履约租赁保证金7000元应冲抵原告主张的违约金11000元。对此，明辉（高要）房地产开发有限公司认为，履约租赁保证金属于商铺押金，与违约金的性质是不同的，两者不能冲抵。另，林美华原租赁的商铺蔚蓝商住中心10幢16号商铺（位于10幢一层），至今仍未出租。
此外，林美华曾就租赁修复保证金退还问题于2017年5月16日向本院提起诉讼，本院于2017年9月27日作出（2017）粤1204民初975号民事判决书，判决明辉（高要）房地产开发有限公司应退回修复保证金7865元给林美华，该民事判决书现已发生法律效力。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是林美华是否应向明辉（高要）房地产开发有限公司支付违约金11000元。明辉（高要）房地产开发有限公司与林美华签订的《蔚蓝商住中心租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故为有效合同，对明辉（高要）房地产开发有限公司与林美华均具有约束力，双方应履行合同约定的权利和义务。根据双方签订的《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条第四款约定“租赁期间，甲乙双方均不得无故提前解除合同。如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金人民币壹万壹仟元，如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金人民币壹万壹仟元。如果此条违约与本合同中约定的其他违约并存时，违约方除承担本条的违约责任外，还需承担违反本合同其他违约的责任”，现林美华在租赁期届满前，要求提前解除合同，按合同约定属于违约行为，且林美华亦明确表示了其提前解除合同的行为是属于单方违约行为；另，林美华签名确认的《撤铺申请函》也明确表示了所有关于合同相关违约责任，由其单方面承担，明辉（高要）房地产开发有限公司免责，故林美华依法应承担违约责任。根据上述合同的约定，林美华租赁商铺的租赁期间为2016年7月20日至2018年7月19日，其中2016年7月20日至2016年11月19日及2018年3月20日至2018年7月19日为免租期，2016年11月20日至2018年3月19日每月租金为2135元，由于林美华于2017年1月1日提前解除合同，且该商铺至今仍未出租，该行为导致了明辉（高要）房地产开发有限公司在租赁期间内扣除免租期后仍存在15个月租金共32025元（2135元/月×15个月）的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现明辉（高要）房地产开发有限公司要求林美华支付违约金11000元，明显低于明辉（高要）房地产开发有限公司因林美华提前解除合同，造成的实际损失23485元，其诉讼请求合法合理，本院予以支持。
至于林美华认为商铺履约保证金应冲抵违约金的主张，因双方在上述《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条第四款已经明确约定“租赁期间，甲乙双方均不得无故提前解除合同。如甲方违约，甲方应向乙方支付违约金人民币壹万壹仟元，如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金人民币壹万壹仟元。如果此条违约与本合同中约定的其他违约并存时，违约方除承担本条的违约责任外，还需承担违反本合同其他违约的责任合同”，且林美华亦未提供双方对商铺履约保证金可冲抵违约金另行签订补充协议的证据，依法应承担举证不能的法律后果。至于林美华认为明辉（高要）房地产开发有限公司至今仍未按生效民事判决书退还商铺修复保证金7865元给其，依法应承担违约责任的主张，与本案不属同一法律关系，对未退还的商铺修复保证金7865元，林美华可依法根据生效民事判决书向人民法院申请强制执行。
本案纠纷是由于林美华未能依约支付违约金给明辉（高要）房地产开发有限公司所致，故明辉（高要）房地产开发有限公司请求林美华承担诉讼费用合理合法，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
被告林美华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11000元给原告明辉（高要）房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38元（原告明辉（高要）房地产开发有限公司已预交），由被告林美华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 罗焕权
二〇一八年五月二日
书记员 夏伟军