广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12422号上诉人（原审原告）：冯双龙（曾用名冯清龙），住广州市白云区。委托代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶润照，住广州市白云区。委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。上诉人冯双龙因与被上诉人叶润照合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，涉讼房屋位于广州市白云区松洲街螺溪村螺涌西街，其地址门牌曾先后为“广州市白云区松洲街螺溪村螺涌西街五巷五号”、“广州市白云区松洲街螺溪村螺涌西街四巷10号”，现为“广州市白云区松洲街螺溪村螺涌西街五巷10号”。1994年12月9日，叶润照、冯双龙签订《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》。1995年5月8日，叶润照、冯双龙签订《补充协议书》。上述合同约定：由叶润照提供位于白云区罗冲围西街五巷六号宅基地、冯双龙负责出资，双方合建一栋房屋，新楼建成后南面第1至第5层归叶润照所有，加建的第6层楼梯北面冯双龙拥有永久所有权等等。同年9月6日，双方合建房屋建成，共六层。1996年4月23日，叶润照、冯双龙签订了《赠与合同》并办理公证，约定叶润照将涉讼房屋（北面）第一至五层（以楼梯为界）赠与冯双龙。同年9月1日，叶润照取得合建房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》：登记使用人为叶润照、建筑种类为框架结构五层房屋，建筑面积860.29平方米。第6层至今未办理报建手续。冯双龙取得涉讼房屋北面的房屋后，将其中部分房屋出租给案外人冯计某、林某乙。原审法院于2014年5月19日作出（2011）穗云法民四初字第1206号民事判决书，判决确认叶润照与冯双龙于1994年12月9日签订的《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》、于1996年4月23日签订的《赠与合同》无效；冯双龙于判决生效之日起一个月内将位于广州市白云区松洲街螺溪村螺溪西街五巷10号的房屋楼梯北面第一至五层交还给叶润照管业。冯双龙不服判决提起上诉，本院于2014年10月15日作出（2014）穗中法民五终字第3280号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，冯双龙、叶润照确认：叶润照申请强制执行，冯双龙已将第一层、第二层、第四层、第五层房屋交还叶润照，第三层未交还叶润照。由于双方对涉讼房屋的实际面积有争议，故原审法院依法委托广州市白云区房地产测绘所进行测绘，该所于2016年3月10日出具《房屋面积测量成果报告书》，测绘结果为第一至五层面积共685.55445平方米。双方对上述测绘报告均无异议。原审法院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房屋第一至五层的市场价值进行评估，该司于2016年6月20日出具评估报告书，涉讼房屋第一至五层（按宅基使用证登记面积860.25平方米）估价结论为价值时点2016年4月29日的市场价为人民币7570600元，评估单价为每平方米8800元，备注：其中所自用的宅基地土地使用权价值为5419900元，860.29平方米建筑物现值为2150700元。该司于2016年6月24日作出评估复函如下：按照涉讼房屋第一至五层的测绘面积685.55445平方米调整评估结论为该栋宅基地房屋市场价值为6032900元，评估建筑面积为685.55445平方米，评估单价为每平方米8800元，备注：其中所自用的宅基地土地使用权价值为4319000元，685.55445平方米建筑物现值为1713900元。冯双龙对面积无异议，对单价有异议，认为单价过低，故应选用假设开发的方法进行估价，但为解决本案纠纷故同意法院按评估复函的结果1713900元、6032900元处理。叶润照对面积无异议，对单价有异议，认为单价过高，应按每平方米1500元计算。原审法院认为：生效民事判决书已认定涉案《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》无效，判决冯双龙将涉讼房屋的楼梯北面第一至五层交还给叶润照管业。合同无效，双方均有过错，双方过错比例原审法院酌情认定各占50%。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”冯双龙要求判决叶润照返还已付叶润照的补偿款60000元的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。双方对利息未作约定，冯双龙对合同无效有过错，且冯双龙使用房屋多年，故对冯双龙要求叶润照支付利息的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。叶润照无举证证明该60000元是建房款且已实际用于建房，故其不同意返还该款不符合法律规定，原审法院不予采纳。关于冯双龙主张的建房款。双方对评估面积685.55445平方米无异议，仅对单价有异议。原审法院认为评估公司作出的评估报告和复函客观、合理、公正，对于复函结果原审法院予以采纳。叶润照提出第五层的南面是其出资所建，但无提供证据证明，原审法院不予采信。冯双龙出资建房，因合同无效将房屋返还叶润照，冯双龙因此存在损失；而叶润照因合同无效取得房屋且房屋已增值，叶润照因此而获益。故冯双龙要求叶润照按建筑物现值1713900元标准补偿冯双龙建房损失的诉讼请求符合公平合理原则，原审法院予以支持。因合同无效，合同关于房屋分配约定亦无效，故叶润照提出仅同意按每平方米1500元标准补偿一半面积给冯双龙的抗辩无理，原审法院不予采纳。合同无效，且冯双龙有过错，原审法院亦已支持冯双龙建房损失，冯双龙另要求叶润照按照房屋市场现值6032900元的一半赔偿可信赖利益损失3016439.58元的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。合同无效，双方均有过错，原审法院酌情判定测绘费、评估费由双方各负担一半。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、在判决生效之日起五日内，叶润照向冯双龙返还60000元。二、在本判决生效之日起五日内，叶润照补偿冯双龙1713900元。三、驳回冯双龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45729元，由冯双龙负担24964元，叶润照负担20765元。测绘费1176元（已由叶润照预付）、评估费21400元（已由冯双龙预付），由冯双龙、叶润照各负担一半（各自负担的部分在本判决生效之日起五日内直接向对方支付）。判后，上诉人冯双龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定合同无效双方各承担50%不当。被上诉人控制着宅基地，对是否邀请他人出资建房拥有主动权和决定权，应对《合作建房协议》等无效承担主要过错责任；2.原审对案涉的6万元补偿款的利息不予支持处理不当，上诉人支付该笔款项所受利息损失客观存在，应予支持；3.原审对上诉人所请求的可期待利益损失不予支持适用法律错误，对上诉人明显不公平，仅依照房屋现值对上诉人进行补偿，不足以弥补上诉人的实际损失。上诉人的实际损失为居住条件的损失，被上诉人在同地段为上诉人赔偿相同面积的房屋或支付购买相同面积房屋的费用，才是公平合理的。以评估价值计算，损失为3016439.58元，在一审判令支付1713900元后，至少尚应支付差额1302539.58元。故请求二审：1.撤销原审判决第三项；2.改判支持叶润照自1995年9月6日按银行同期同类贷款利率，向冯双龙赔偿6万元返还款的利息至付清之日为止；3.增加判令叶润照赔偿冯双龙1302539.58元；4.本案诉讼费由叶润照负担。叶润照二审答辩称不同意冯双龙的上诉请求，同意原审判决。本院认为，本案二审的争议焦点为因涉案《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》合同无效，双方应承担的过错责任及叶润照因此取得的财产或利益应如何返还问题。根据已生效的（2014）穗中法民五终字第3280号民事判决书的认定，案涉《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》、《赠与合同》因违反法律的强制性规定而无效，合同因违法而无效，合同的签订人对此均负有责任，原审法院认定双方对合同无效各承担50%的过错责任并无不当，冯双龙上诉称叶润照控制着宅基地、对是否邀请他人出资建房拥有主动权和决定权故其对合同无效应承担较大责任，缺乏理据，本院不予支持。冯双龙出资30万元建设案涉房屋，并向叶润照支付了补偿款6万元，合同无效后，原审法院已判令叶润照返还6万元并将案涉房屋建筑物现值1713900元支付给冯双龙，冯双龙主张叶润照应向其赔偿房屋市场现值6032900元的一半以弥补其损失，没有依据，本院不予支持。至于叶润照向冯双龙返还的6万元补偿款应否计算利息的问题，冯双龙一直占有使用案涉房屋多年，且原审判令的建筑物价值补偿款也足以弥补该利息损失，原审认定无需计算利息并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人冯双龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17062.85元，由上诉人冯双龙负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十月二十六日书记员  杨 旦林飘云