浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第992号原告杭州欧亚达家居有限公司。法定代表人徐良喜。委托代理人桑晓伟、俞瑛。被告河南傲森德林家俱有限公司。法定代表人李晓波。委托代理人戚保亮。第三人夏世银。原告杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）为与被告河南傲森德林家俱有限公司（以下简称傲森德林公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月2日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，后转成合议庭进行审理。本院于2013年10月11日依法追加第三人夏世银参加诉讼。本案于2013年8月27日、2013年11月5日、12月16日公开开庭进行了审理，原告欧亚达公司的委托代理人桑晓伟、俞瑛，被告傲森德林公司的委托代理人戚保亮，第三人夏世银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧亚达公司诉称，2012年4月5日，原、被告签订《卖场租赁合同》1份，约定，原告将其秋涛店某铺位租赁给被告经营；租赁期限为2012年4月12日起至2013年3月31日止；租金为每月19037元，物业管理费为每月12692元；租金和物业管理费均实行先付费后使用原则，首期租金和物业管理费于签订合同当日支付，以后各期租金于当期即每月起始日的5日前一次性付清；被告应当在签约时向原告交纳履约保证金；原、被告租赁关系终止后，被告应当将房屋按现状返还给原告，超过两日的，被告应当按照原租金、物业服务费标准的2倍向原告支付相关费用。被告在经营过程中的税费、水电费，由原告代收代付。截止2013年6月底，被告已拖欠租金、税费和水电费，故诉至法院请求判令：一、被告向原告支付拖欠租金229225.87元，物业管理费151943.78元。二、被告向原告支付违约金31729元（从履约保证金中抵扣）。三、解除原、被告之间的《卖场租赁合同》，被告立即腾退租赁房屋，并且支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费（自2013年7月1日起计算，按原租金19037元每月、物业服务费12692元每月的标准的两倍支付）。被告傲森德林公司辩称，原、被告间不存在房屋租赁关系，原告提交《卖场租赁合同》的合同主体应为原告和第三人。被告曾于2011年9月租赁过原告的房屋，但2012年3月合同到期后，被告未续租。第三人作为被告的特许经销商，在原告秋涛店经销被告产品，其个人签订的合同，与被告无关。因原告秋涛店人气不旺，第三人曾提出过撤场的申请，为挽留第三人，原告曾承诺不收取租金、物业管理费和水电费。原告计算租金时，在货款中直接扣除，且自行扣除了水电费、税金、广告费等，被告不予认可。原告因管理不到位，且与第三方有纠纷，影响了商户经营，原告违约。原告与第三人签订的合同因合同期限届满已终止，原告请求解除《卖场租赁合同》没有法律依据。合同到期后，第三人要求撤走店内商品，但遭被告恶意阻拦，若非如此，第三人早已腾空店铺。第三人夏世银陈述，其系被告的经销商，案涉商铺由其经营与被告无关。因怕承担责任，故在第一次和第二次开庭审理时陈述其系帮被告代管商铺。原告欧亚达公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、《卖场租赁合同》、声明书、申请各1份，拟证明原、被告签订卖场租赁合同，对双方权利义务进行了约定。2、税收凭证1组，拟证明原告为被告代垫税费。3、税务登记证、组织机构代码证、企业法人营业执照、照片各1张，4、中国知名品牌、授权书照片各1份，5、临时税务登记证1份，拟证明被告的证件存放在商铺内，以被告名义对外经营，被告系实际承租人。6、结算单1组，拟证明2011年的结算单中仅有商户名称栏，统一写成品牌名称。7、发票1组，拟证明2013年4月17日店铺对外销售商品开具的发票中销售方名称为被告法定代表人李晓波，店铺由被告实际经营。8、杭州欧亚达商场费用明细表、收款清单各1份，拟证明第三人与被告结算相关账目，两者间系委托管理关系，被告系实际承租人。9、年检报告书1份，拟证明丁秋凤为被告公司员工。10、值日表照片1张，拟证明周海丽是被告公司员工。经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为《卖场租赁合同》恰能证明被告非合同主体，声明书系第三人单方出具，申请仅可证明被告2011年9月曾租赁过原告场地，于2012年1月曾向原告申请租金优惠，双方合同已于2012年3月终止。第三人对证据1无异议。本院认为，被告及第三人对证据1中的《卖场租赁合同》、申请的真实性均无异议，该组证据可以证明合同的签订情况及被告于2011年12月12日出具申请的情况，本院予以确认；声明书系第三人出具，第三人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告对证据2的真实性无异议，但认为夏世银与原告签订合同后，原告未将被告备案的手续予以变更。第三人对证据2无异议。本院对证据2的真实性予以确认。被告对证据3-5的真实性均无异议，但认为临时税务登记证已经过期，且因经营需要被告在每个特许经销商的店铺中都摆放有上述材料，不能证明原告欲证明的对象。第三人对证据3-5无异议。被告及第三人对证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对证据6的真实性无异议，第三人表示不清楚。本院认为，该组证据可以证明2011年9月至2012年2月期间原告开具的结算单中商户名称填写的文字为“4F／傲森德林”的事实，本院予以确认。被告对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明原、被告间存在租赁关系；第三人表示发票由导购员至原告处开具。本院对该组证据的真实性予以确认。被告对证据8真实性有异议，认为丁秋凤在2011年年初离开公司，不能证明原、被告间存在租赁关系；第三人表示该两份清单系其为了向被告要优惠政策所列。本院认为，虽然第三人认可该证据系由其出具，但表示其系为了向被告要优惠政策而制作，因该清单未注明用途，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院认为该证据不能证明原告欲证明的对象，故不予确认。被告对证据9的真实性无异议，但认为不能证明丁秋凤签字时仍为被告公司员工；第三人表示不清楚。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告对证据10的真实性有异议，认为周海丽非其公司员工；第三人表示不清楚。本院认为，该证据为照片，不能反映拍摄的地点，该证据无法证明原告欲证明的对象，故本院不予确认。被告傲森德林公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、返款结算单报表1份，拟证明原告与第三人之间存在租赁合同关系，与被告不存在合同关系。2、欠条2份，拟证明第三人系被告的特许经销商，与被告之间是一种平等的合作关系，非被告员工。3、税务登记证副本1份，拟证明被告的税务登记证号与原告提供的纳税凭证上的税务登记号码不一致，原、被告不存在租赁合同关系。4、声明1份，拟证明原、被告不存在租赁合同关系，店铺由第三人经营，与被告无关。经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为被告系原告委派的经营负责人，故商户名称填写了第三人的名字。第三人对证据1的真实性无异议。本院认为，原告及第三人对证据1的真实性无异议，本院对原告出具的返款结算单报表在商户名称栏填写的为第三人名字的事实予以确认。原告对证据2的三性均有异议，认为不能证明被告与第三人系厂家与特许经销商的关系。第三人对证据2的真实性无异议。本院认为，虽然原告对证据2有异议，但出具借条的第三人对该两份借条的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告及第三人对证据3的真实性无异议，本院对此予以确认。原告对证据4的三性均有异议，认为系被告与第三人串通后所出具，与第三人向原告出具的声明内容相矛盾。第三人认可该声明由其出具。本院认为，该声明由第三人出具，第三人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。第三人夏世银未向本院提交证据。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2012年4月5日，欧亚达公司作为甲方，夏世银作为乙方，签订了《卖场租赁合同》一份，约定，甲方将其秋涛店某铺位租赁给乙方，计租面积为245.96平方米；租赁期为1年，自2012年4月12日起至2013年3月31日止；乙方入场装修时间为2012年4月5日；乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为77.4元／平方米／月，每月租金为19307元，租金支付实行先付费后使用原则，首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每个月为一个周期按计租面积支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费单价为51.6元／平方米／月，每月物业服务费为12692元，物业服务费同租金支付方式及时间；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳履约保证金31729元，双方续签租赁合同时，履约保证金自动转入续签租赁合同的履约保证金，若租赁合同期满，不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方向甲方交纳商品质量保证金15000元，自乙方在甲方商场内经营所产生的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其他经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金无息退还乙方，如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其他任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用；乙方自行承担国家规定的各项费用；电费单价按本地规定的商业用电收费标准加上电损分摊后核收，暂定单价为1.1元／度，电费由甲方按乙方实际用电量由甲方代收代付，乙方须于每月15日前缴纳；甲、乙双方同意商场统一收银，分时结算，甲方保证每月安排3次集中返款，在规定时间内乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除；乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权停止向乙方返款，未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担；因乙方原因导致合同提前解除或终止，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还，乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金等。案涉合同系由欧亚达公司提供的格式合同，合同封面上出租方（甲方）及承租方（乙方）均未填写，代理品牌名称填写的为“傲森德林”。另查明，傲森德林公司曾于2011年9月至2012年3月租用欧亚达公司秋涛店四楼店铺。夏世银于2013年2月3日向傲森德林公司出具了欠货款54000元的欠条一份，于2013年7月9日向傲森德林公司出具了欠家具款144320元的欠条一份。庭审中，夏世银陈述其非傲森德林公司员工。夏世银于2013年3月17日出具了声明书一份，表示位于欧亚达公司秋涛店五楼B5-78店铺为傲森德林公司工厂直营店，其本人只负责日常管理工作。夏世银于2012年12月10日出具了声明书一份，表示其本人为傲森德林公司经销商，欧亚达公司秋涛店内的案涉商铺由其经营。本院认为，代理是指代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任的行为。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效的行为。本院认为，本案中，从案涉合同的文本来看，无论是合同封面的承租方（乙方）处还是合同签名的乙方处均未出现傲森德林公司的名称，夏世银在乙方处签名时亦未表明其系代欧亚达公司签订合同，故从合同文本上无法体现夏世银签订案涉合同系代理行为。本院认为，夏世银未以傲森德林公司的名义签订合同，不符合代理及表见代理的构成要件，案涉合同对傲森德林公司不具有约束力。虽然夏世银出具了两份内容矛盾的声明书，在庭审中的陈述亦有所改变，但是结合本案合同文本，以及夏世银向傲森德林公司出具尚欠货款的欠条的情况，本院认为应以夏世银陈述的其为傲森德林公司经销商的陈述为准。综上，本院对欧亚达公司认为夏世银系代理傲森德林公司签订合同的主张，不予采纳，欧亚达公司的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：驳回原告杭州欧亚达家居有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币7493元，由原告杭州欧亚达家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7493元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  叶文军代理审判员  朱若君人民陪审员  姚若超二〇一三年十二月二十六日代书 记员  徐媛媛