崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0230民初750号
原告光明食品集团上海长江总公司，住所地上海市崇明县。法定代表人项竞文，总经理。委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告上海利发木材加工厂，住所地上海市崇明县。投资人高友锦。被告高友锦，男，1967年3月15日生，汉族，住安徽省。原告光明食品集团上海长江总公司诉被告上海利发木材加工厂、高友锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人司孝良到庭参加诉讼，被告上海利发木材加工厂、高友锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告光明食品集团上海长江总公司(以下简称“长江总公司”)诉称，2014年1月1日，经原、被告协商，原告将坐落于崇明县长江农场7街坊16/2丘、北沿公路XXX弄XXX号的房屋土地出租给被告，该房屋土地建筑面积为1,500平方米，场地面积为300平方米，租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止。租金标准为：2014年租金为人民币75,000元(以下币种均为人民币)，2015年租金为80,000元，2016年租金为90,000元，采用先付租金后使用房屋土地及附属设施的原则，被告须于每年的1月31日之前支付当年租金，并约定逾期支付的，每逾期一日，则被告应按日租金的2倍向原告支付违约金。被告在2014年1月21日付租金50,000元、2015年1月3日付租金20,000元。其余租金经原告多次催讨被告一直拖延未付。被告高友锦系被告上海利发木材加工厂的投资人。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告将位于崇明县长江农场7街坊16/2丘、北沿公路XXX弄XXX号的房屋和场地腾空并交还原告；3、被告支付2014年度租金5,000元、2015年度租金80,000元、违约金18,267.5元，合计103,467.5元；4、被告按7,500元/月的标准支付原告自2016年1月1日起至实际搬离之日的租金；5、被告高友锦对上述债务承担连带清偿责任；6、案件受理费由二被告承担。审理中，原告对违约金的请求变更为要求被告支付违约金21,930元(以85,000元为标准，自2015年2月1日起至2016年6月30日，按每日万分之五计算)。原告为证明其诉称，向本院提交了如下证据：1、房屋土地租赁合同一份；2、承诺书一份；3、《上海市房地产权证》及原告的工商登记资料复印件各一份；4、付款凭证复印件一组3页；5、个人独资企业设立登记申请书及档案机读材料复印件各一份。被告上海利发木材加工厂、高友锦未作应诉、答辩。经审理查明，原告长江总公司(甲方)与被告上海利发木材加工厂(乙方)于2014年1月1日签订《房屋土地租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于上海市崇明县长江农场7街坊16/2丘、北沿公路XXX弄XXX号的房屋土地出租给乙方，该房屋土地建筑面积为1,500平方米，场地面积为300平方米；租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金及支付方式为：2014年租金为人民币75,000元，2015年租金为80,000元，2016年租金为90,000元，采用先付租金后使用房屋土地及附属设施的原则，乙方须于每年的1月31日之前支付当年租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按日租金的2倍向甲方支付违约金。合同同时约定：甲方交付该房屋土地时，乙方须向甲方支付房屋土地租赁保证金10,000元，合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项(只还本金，不计利息)应在房屋土地返还时返还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过二月的，甲方可书面通知乙方解除合同并有权要求乙方赔偿损失等条款。庭审中，原告陈述被告上海利发木材加工厂于2014年1月21日支付租金50,000，2015年1月3日支付租金20,000元。另被告在合同签订后，交付了房屋土地租赁保证金10,000元。本院认为，原告与被告上海利发木材加工厂签订的《房屋土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应恪守履行，然被告上海利发木材加工厂未按照合同约定全面履行合同义务，在支付部分租金后无正当理由拖欠原告其余租金，显属不当。根据合同约定，原告有权解除合同。原告要求被告上海利发木材加工厂按合同约定的租金标准承担所欠租金，于法有据，予以支持；原告对被告上海利发木材加工厂所欠租金要求被告承担违约金，其违约金的计算标准低于合同的约定，本院予以认可；被告上海利发木材加工厂所支付的房屋土地租赁保证金按照合同的约定，应从其所欠租金中予以抵扣。被告上海利发木材加工厂系个人独资企业，被告高友锦作为被告上海利发木材加工厂的投资人，依法应以其个人财产对被告上海利发木材加工厂的债务承担无限责任，故原告要求被告高友锦对被告上海利发木材加工厂的债务承担连带清偿责任，予以支持。被告未到庭应诉答辩视为放弃答辩的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告光明食品集团上海长江总公司与被告上海利发木材加工厂就上海市崇明县长江农场7街坊16/2丘、北沿公路XXX弄XXX号的房屋场地于2014年1月1日签订的《房屋土地租赁合同》予以解除；二、被告上海利发木材加工厂于本判决生效之日起十日内从上海市崇明县长江农场7街坊16/2丘、北沿公路XXX弄XXX号的房屋场地内搬离，并将房屋场地返还给原告光明食品集团上海长江总公司；三、被告上海利发木材加工厂于本判决生效之日起十日内给付原告光明食品集团上海长江总公司2014年的租金人民币5,000元、2015年的租金人民币80,000元，扣除被告上海利发木材加工厂的保证金人民币10,000元，被告上海利发木材加工厂应给付原告光明食品集团上海长江总公司租金人民币75,000元；四、被告上海利发木材加工厂于本判决生效之日起十日内给付原告光明食品集团上海长江总公司违约金人民币21,930元；五、被告上海利发木材加工厂于本判决生效之日起十日内给付原告光明食品集团上海长江总公司自2016年1月1日起至实际返还房屋场地之日止按人民币7500元/月标准计算的租金(占用使用费)；六、被告高友锦就上述房屋场地租金、违约金承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,370元，由被告上海利发木材加工厂、高友锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施 杰
审 判 员 陈 丰
人民陪审员 樊庭豪
二〇一六年七月十三日
书 记 员 蔡榆柠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。