江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第00895号原告常熟市温都置业有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇新阳大道北侧。法定代表人林利民，该公司董事长。委托代理人朱静龙，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托代理人王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。被告朱敬慧。委托代理人王兆华，江苏汇展律师事务所律师。原告常熟市温都置业有限公司诉被告朱敬慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理，依法由审判员张金梁适用简易程序于2015年8月19日进行了第一次公开开庭审理，原告委托代理人朱静龙、被告委托代理人王兆华到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序于2015年11月24日进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人朱静龙、王逸恺、被告朱敬慧及其委托代理人王兆华到庭参加诉讼。此后，本案合议庭组成人员变更，并于2016年4月14日第三次公开开庭审理，原告委托代理人王逸恺、被告委托代理人王兆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市温都置业有限公司诉称：2013年3月30日，原告与被告签订了编号为Y2013×2的商品房买卖合同，被告在原告处购买了新都商务广场×1室商品房一套，房屋总价款352491元，约定被告分期付款。2013年3月30日，被告已支付首付款182491元，余款17万元于2013年12月31日前付清。签订购房合同后，原告为被告购买的×1室商品房在房管局办理了备案登记。之后被告分别于2013年10月19日支付了12万元，于2014年6月1日支付了4万元，于2014年7月10日支付了1万元，将×1室的房款全部交清。2013年10月19日，原告与被告签订了编号为Y2013×0的商品房买卖合同，被告在原告处购买新都商务广场×2室商品房一套，约定被告应在签约当日一次性支付房屋总价款248000元，并约定若被告逾期付款，逾期在60天之内的，每逾期一天，被告按天向原告支付逾期付款万分之二的违约金，逾期超过60天的，被告按天向原告支付逾期付款万分之三的违约金。由于被告之前已经在原告处购买了×1室商品房，且付款记录良好，信誉尚可，故原告在被告仅支付了8000元定金的情况下，仍为被告办理了备案登记，并在房屋建成之后，协助被告办理交房及办产权证等相关手续。后被告于2014年7月10日支付了×2室的购房款22500元，尚欠原告217500元。故诉至法院，要求被告支付原告购房款217500元，并支付自2013年10月19日至2015年3月1日的逾期付款违约金32429.25元，诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃主张逾期付款违约金的诉讼请求。被告朱敬慧辩称：被告已经付清原告全部购房款，相关付款事宜均是原告公司总经理马俊与被告接洽，原告要求被告支付购房款217500元没有事实依据；关于违约责任，因原告有延期交房的事实，双方口头达成协议，互不追究。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告双方分别于2013年3月30日、10月19日签订了编号为Y2013×2、Y2013×0的《商品房买卖合同》各一份，载明被告向原告购买常熟市辛庄镇新阳大道×号新都商务广场×1室、×2室商品房各一套，建筑面积分别为52.78平方米、44.48平方米，房款分别为352491元、248000元。其中编号为Y20130014702的《商品房买卖合同》载明的付款方式为分期付款，具体为“买受人已于2013年3月30日付清首付款壹拾捌万贰仟肆佰玖拾壹元（￥：182491元），2013年12月31日前付清壹拾柒万元整（￥：170000元）。”其中编号为Y2013×0的商品房买卖合同载明的付款方式为一次性付款，具体为：“买受人应于签约当日2013年10月19日支付购房款人民币小写：248000元整（大写：贰拾肆万捌仟元整）。买受人所支付房款为出卖方优惠后最终价格，买受人承诺在享受该优惠的同时，按照本合同约定的付款方式及期限全额付款。”两份合同对买受人逾期付款均约定如下，逾期付款在60天之内，每天需支付万分之二的违约金，逾期付款超过60天的，每天需支付万分之三的违约金。此后，双方于2014年7月22日对编号Y2013×0的《商品房买卖合同》重新进行了签章，合同内容一致。另查明：原、被告一致确认的被告给付房款明细如下：2013年1月25日支付20000元、2013年3月30日支付162491元、2013年10月14日支付8000元，2013年10月19日支付120000元、2014年6月1日支付40000元、2014年7月10日支付32500元，合计人民币382991元，以上付款均系转账及刷卡付款。被告朱敬慧另主张其于2013年10月30日支付原告现金200000元、于2014年7月10日支付现金7500元，原告对该付款事实予以否认。2014年7月3日，原告向被告开具销售不动产统一发票二份，其中×1室房屋对应发票载明的购房款为352491元，702室房屋对应发票载明的购房款为248000元。同日，原告向被告出具常熟市商品房结算清单二份，其中，×1室房屋对应结算清单载明总价额352491元，已预付182491元，结算应收170000元；×2室房屋对应结算清单载明总价额248000元，已预付168000元，结算应收80000元，结算应收合计人民币250000元。2014年上半年，原告向被告交付涉案两套房屋，2014年7月25日，被告朱敬慧办理了×1室、×2室房屋的权属登记。审理中，原告常熟市温都置业有限公司表示，×1室的商品房买卖合同系双方于2013年3月30日签订，由于被告说要贷款，将商品房买卖合同原件从原告处取走，后贷款并未办理成功，也未归还该合同，于是原告在2014年12月23日重新打印了一份合同，考虑到该房屋房款已经结清，故没有让被告签字，所以庭审中提交的合同是空白的合同。关于×1室商品房的购房款，被告于2013年1月25日支付20000元，于2013年3月30日支付162491元，于2013年10月19日支付120000元，于2014年6月1日支付40000元，于2014年7月10日支付10000元（当日被告共支付32500元，其余22500元系702室房款），故×1室的购房款已经全部付清。×2室房屋的商品房买卖合同系双方于2013年10月19日签订，由于被告说要贷款，将商品房买卖合同原件从原告处取走，后贷款并未办理成功，也未归还该合同，于是原告在2014年7月22日重新打印了一份合同，让被告补了签字。关于该商品房的购房款，被告于2013年10月14日支付8000元，于2014年7月10日支付22500元（共支付32500元，其余10000元系×1室房款），故×2室的购房款尚结欠217500元（24800－8000－22500）。被告朱敬慧则表示，原、被告之间先签订了×1室商品房买卖合同，被告的付款情况与原告陈述的基本相同。2013年10月14日，被告去原告处看房屋建造进度，原告的销售人员表示在促销，买×2室房屋很合算，于是被告支付了定金8000元，2013年10月19日签订了×2室商品房买卖合同，合同签订后，被告于2013年10月30日以现金形式向原告支付购房款20万元，该款由被告支付给原告的销售总经理马俊，原告当时还向被告出具了统一的收据，在原告向被告出具发票后，原告收回了相应的收据。后被告又于2014年7月10日支付原告40000元（刷卡32500元，现金7500元），这样×2室房屋的购房款也全部交清，随后也领取了房产证。×2室房屋的购房合同双方弄丢了，于是在2014年7月22日补了购房合同。被告×2室的购房款支付事宜都是和马俊联系的，如果原告不认可，要求原告叫马俊出庭作证。为证明其主张，被告还提交了孙顺昌（系被告丈夫）的银行账户明细清单一份，表示2013年10月30日其转账给孙顺昌50万元，孙顺昌在中国工商银行梅李支行现金取款后代被告将其中的20万元交给了原告的总经理马俊，该明细显示孙顺昌在2013年10月30日取现50万元。第三次开庭及庭后向朱敬慧调查时，被告朱敬慧则表示2014年7月10日刷卡支付的32500元系物业费及房屋维修基金。针对被告的陈述，原告表示，原告的房产之前是委托宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司进行销售的，后来原告与该销售公司产生矛盾后就叫马俊等人为原告进行销售，但马俊并非原告的工作人员。真正与被告对接的是王幸，王幸与马俊一样，都是原告临时聘请的销售人员。鉴于双方的以上陈述，本院要求原告通知其聘请的销售人员马俊、王幸及会计高英到庭接受调查，但原告未在本院规定的期间内通知马俊、王幸、高英到庭接受调查。此后，本院经联系在2016年3月28日向马俊进行了调查。马俊表示，其所在的团队与本案原告签订了合同，为原告销售房屋，其本人主要负责客户与开发商的协调沟通工作，工作期间大概在2013年年初至2014年10月份左右，2014年7月份对涉案合同进行补签事宜是其经手的，原告售楼处负责收款的经办会计是高英，收取房款时原告会出具收据，款项付清时，会计收回收据，再开具统一的房屋销售发票；在其离开原告之前本案被告朱敬慧尚欠原告房款，是没有付清的，原告在客户房款付清前先开具发票的情形不只被告这一个客户，这样操作也是其团队建议的，是为了便于客户先办理房产证，后到银行办理抵押贷款以支付房款尾款，开发票时原、被告双方应该签订了房款余款的还款协议，否则不会在款项未付清时向被告开具发票；其不曾收到被告朱敬慧支付的房款20万元，其团队也是不经手钱款的，客户应直接付给原告的会计，因原告结欠其团队款项，其曾在2014年7月份口头建议被告直接向其支付尾款，这样三方款项就都结清了，其可以把还款协议代被告取回，被告也是同意的，但是后来被告也没有向其付款，所以也没有替被告取回付款协议。对于马俊的陈述，原告表示认可。被告则表示，马俊与原告有利害关系，对于其陈述所提原告收回收据再开具发票是认可的，马俊所提被告办理抵押贷款是不存在的，至于是否签订还款协议，不清楚，如果签订有还款协议则应该在原告处，原告应该提交，其余陈述不予认可。此外，为查明事实，本院于2016年4月15日向原告经办会计高英进行了调查。高英表示，其于2013年9月份至2014年年底在原告处工作，负责收款、开收据及发票，其经手开具了本案涉及的常熟市商品房结算清单、销售不动产统一发票，2014年7月4日开发票时被告房款并未付清，王幸领着客户过来，说黄克喜（原告董事长助理）同意了，高英电话联系黄克喜核实后便开了发票给被告，同日开具了结算清单，因为银行贷款要全额发票，销售经理一般会先核实客户信用记录是否良好，在房款未付清的情况下，如果客户信用良好，销售经理会跟黄克喜商量是否可以给客户开全额发票去办理贷款；清单显示还有应收款未付，原则上开具结算清单时款项是付清的，哪怕结算时还有余款未付，也应该当天付清的，只有朱敬慧是例外，反正公司同意开具就开具了，并且在开具发票时，被告签订了付款协议，一份给被告，一份放在会计处；2014年冬天的一天，朱敬慧过来问我看看还款协议，看还欠多少钱，结果她当场给撕掉了，为此高英打电话向辛庄派出所报了警。关于20万元现金付款的情况，高英表示从未收取被告或者马俊交付的20万元现金，对于房款其记的是流水账，账目上根本没有该20万元的记录，据说马俊是搞楼盘策划活动的，并不经常来公司，2014年冬天撕毁协议那次，听朱敬慧说开发商欠马俊搞售楼活动的钱，马俊要朱敬慧把钱付给他，朱敬慧就把20万元转账付给了马俊。朱敬慧在外面打了个电话，进来就说把20万元付给了马俊，要看一下付款协议，她看了之后就立马把协议撕掉了。对于高英的陈述，原告表示确实存在该付款协议，被告则表示高英与原告具有利害关系，证言无证明效力，不应采信。审理中，被告朱敬慧经本院书面通知于2016年4月29日到庭陈述案情，被告朱敬慧（其丈夫孙顺昌在场）表示2014年7月3日开具发票后又付款一次，转账支付了32500元，是物业费及房屋维修基金、押金，付款后原告开具了收据；其于2013年10月30日支付现金20万元是其丈夫孙顺昌去办理的，当时的接收款项的是马俊，并且每次都是马俊让被告往哪里打钱，被告就往哪里打钱，一直以为马俊是老总。针对20万元的付款经过，朱敬慧表示当日正好要取款就一块取了，先由其银行卡通过网银转账50万元给其丈夫孙顺昌，孙顺昌在工商银行常熟梅李镇支行取款后，回到家中放下30万元，然后携带20万元到位于常熟辛庄镇的原告售楼处将20万元现金交给马俊。朱敬慧另表示，其没有与原告签订过付款协议，2014年底去原告处只是要他们叫马总（马俊）出来解释一下房子被银行封掉的事情，要求退房，他们说马总不是老板，所以气愤踢了他们的东西，并没有撕毁任何协议，也没有和马俊约定过三方欠款相抵的事情，其也是听售楼处的人讲的。调查中，本院通知被告朱敬慧提供32500元系支付给原告的物业费及房屋维修基金的收据，以及就其主张于2013年10月30日现金交付20万元的事实进行补充举证，并释明由其承担该举证证明责任。此后，被告逾期未能提交有效证据。以上事实，由商品房销售合同、交易凭条、付款明细清单、销售不动产统一发票、银行账户交易明细清单、常熟市商品房结算清单、房产证、本院调查笔录及庭审笔录等证实。本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案中，涉案房屋已交付被告，并已办理房屋权属登记，原告履行了房屋交付义务，对该事实双方亦不持异议，双方争议的在于房屋价款给付义务是否履行完毕，该价款给付义务在于作为买受人的被告，因此，被告对于其答辩所提已足额给付涉案×1、×2室房屋价款合计人民币600491元的履行事实承担举证责任。为此，被告举证涉案×1、×2房屋对应的销售不动产统一发票以证明其已付清房款。但被告收执发票后在2014年7月10日再次向原告支付房屋价款32500元，该付款行为表明在本案中原告开具不动产发票并不能代表被告已经付清房款，付清房款并非开具发票的必要条件。虽然在本案第三次开庭及与被告朱敬慧核实案情时，其表示该32500元系支付给原告的物业费、房屋维修基金等，但经法庭指定举证，其并未能提供有效证据以证明该32500元并非购房款性质，而确属物业费及房屋维修基金，另一方面，被告在庭审中最初表明该款项为房款，无合理解释前后陈述不一的情况下，亦应以首次陈述为准。因此，被告主张收据发票后于2013年7月10日刷卡支付的32500元并非购房款的意见，本院不予采信。综上，被告之后支付32500元的付款行为，表明之前原告开具销售不动产统一发票时，被告并未付清购房款。至于被告已给付的房屋价款数额，原告自认被告自2013年1月25日至2014年7月10日期间先后六次刷卡及转账支付人民币合计382991元，并举证六张银行支付交易凭条证实，被告亦不持异议，本院对该付款事实予以认定。至于存在争议的其余房款217500元是否支付的问题，被告表示其于2013年10月30日在原告处通过马俊现金支付20万元，于2014年7月10日现金支付7500元，其余1万元未作明确说明，被告除前面举证的发票另举证2013年10月30日取款50万元的银行账户取现明细清单进行佐证。对该事实主张原告均予否认。对于该争议问题，本院分析如下：首先，银行账户取现明细记录可以证明从银行取款50万元现金的事实，至于款项支取后的去向，以及是否交付至原告的事实则需进一步证实。被告表示将20万元现金通过马俊支付原告，并要求原告通知马俊出庭作证，后马俊在接受本院调查时对此予以否认，明确未经手该款项，且表示至2014年10月份其离开时，被告尚结欠原告房款未付清，因此原告主张的收款经办人马俊证言无法佐证其20万元现金付款的主张。其次，原告在开具×1、×2室房屋不动产统一发票的当日，另向被告出具了商品房结算清单二份，清单载明结算应收合计25万元，与发票所反映情况不符，与被告庭审所提开具发票时房款基本付清的主张亦明显不符，被告收执结算清单后并未提出异议。另一方面，如果房款在2014年7月3日已经付清，或者仅有少许余款未付（比如32500元），原告在已经开具全额不动产统一发票的情况下，当日另行出具尚结欠应收款25万元的结算清单，亦缺乏合理理由。再次，双方不存在争议六次付款均为刷卡或转账支付，而非现金支付，而该20万元则为现金交付，并且据原告陈述该款项系2013年10月30日当日从被告朱敬慧银行卡通过网银转账至孙顺昌（朱敬慧丈夫）账户，再由孙顺昌在常熟梅李镇的工商银行柜台办理取款50万元，先回家放下30万元，后赶至位于常熟市辛庄镇的原告售楼处交付20万元现金，因此，被告主张的该次付款情况有悖于其支付房款的交易习惯，亦不符合交易便捷的通常考量。最后，案涉高英、马俊在接受本院调查时，均反映被告房款未付清，原告存在未付清房款时先开具发票以配合客户进行银行抵押贷款的情况，本案中双方应该签订有房款余款支付的协议，而原告提交的接处警工作登记表显示有报案人高英因2014年12月18日朱敬慧到原告售楼处发生口角并撕毁了协议而报警的记录。高英、马俊作为涉案房产交易的经办人员，目前均已不在原告处工作，其证言具有一定证明力，与报警记录能够印证，对存在所谓付款协议（欠款协议性质）的事实具有一定证明力。综上，被告朱敬慧主张已付清争议的217500元，特别是其中20万元系现金支付的事实，证据不足，证明不力，本院不予认定。另一方面，原告开具的商品房结算清单、举证接处警工作登记表以及高英、马俊的证言对原告的欠款主张具有一定佐证效力，但对于作为直接证据的付款协议不能提交法庭，其举证尚不足以证明被告朱敬慧尚结欠其购房款217500元的事实。综上所述，在购房款217500元是否履行的争议事实问题上，综合双方举证、陈述及本院调查情况，证明已履行与证明未履行的证据均未形成证据优势，难以判断何种事实为客观真实的可能性更大，根据法律规定的证明规则，被告朱敬慧作为对房屋价款履行义务负有举证责任的一方，对于争议的217500元已经给付的事实，依法承担举证不能的法律后果。据此，原告要求被告支付购房款人民币217500元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：被告朱敬慧给付原告常熟市温都置业有限公司购房款人民币217500元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5049元，由原告常熟市温都置业有限公司负担655元，由被告朱敬慧负担4394元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分4394元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  高少波人民陪审员  李 涓人民陪审员  张丽萍二〇一六年五月十九日书 记 员  缪译皆