湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0811民初413号
原告：陈某某，男，汉族，住湛江市霞山区。
委托诉讼代理人：罗昌盛，男，汉族，住广东省。湖光农场法律服务所法律工作者。
被告：林某某，男，汉族，湛江市霞山区人，原住湛江市霞山区，现住广东省。
委托诉讼代理人：袁丹，广东经纶律师事务所律师。
原告陈某某与被告林某某联营合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人罗昌盛和被告林某某及其委托诉讼代理人袁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：2014年6月18日，原告与被告签订了一份《合作经营合同》［合同编号：（2014）001号］，合作经营期限为9年，即从2014年7月1日起至2023年7月1日止。其中，合同的第三条约定:“合同项目均由乙方投入，并由乙方自主经营，自负盈亏，乙方保证无论盈亏，第一年至第三年（每三年一个周期），乙方每年固定回报给甲方12万元¨¨¨”；第四条约定：“乙方在签订合同之前付给甲方押金12万元，如乙方在履行合同过程中严重违约，甲方有权没收押金。¨¨¨合作回报款在每年6月30日前汇入甲方账户。”；第八条约定：“在合作经营期间，甲乙双方都应遵照合同的约定执行，任何一方不得违约，如违约，违约方须向守约方支付违约金5万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方造成的损失。”但被告从2015年6月份开始，单方违反合同，不按合同第三条和第四条约定执行，拖欠2015年和2016年回报款未支付给原告。原告多次催收未果，故特向法院提起诉讼。请求判令：一、被告支付2015年和2016年合作经营回报款每年12万元，两年合计24万元给原告。二、因被告严重违约，没收押金12万元并支付违约金5万元给原告。三、终止被告于2014年6月18日与原告签订的［2014］001号《合作经营合同》。四、被告承担本案一切诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提交并经质证的证据有：证据1、合作经营合同复印件，证明原、被告于2014年6月18日签订的合作经营合同，约定双方合作经营事项的事实；证据2、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据3、被告身份证复印件，证明被告的身份情况；证据4、湖光茶厂平面图,证明原、被告签订的合作经营范围。
被告林某某辩称：1、本案的案由应为租赁合同纠纷。原被告双方签订的《合作经营合同》名义上是联营，实质上是租赁，即由原告提供场地给被告使用，被告按照约定标准支付租金的合同。如果是联营，则双方应当共担风险、共负盈亏，但原告收取的是固定收益。所以，本案的法律关系应当是租赁关系。2、双方签订的《合作经营合同》应属无效。原告本身就是租赁场地的承租方，按照原告于广东省国营湖光农场2010年8月30日签订的《租赁合同》的第二十条的约定，原告不得转租。但原告没有征求出租人广东省国营湖光农场的同意，就私下转租给被告，其转租的行为无效，相应的原、被告双方签订的《合作经营合同》应属于无效。3、因双方签订的《合作经营合同》属于无效，无效合同所应取得的财产应当返还，所以原告无权没收被告交纳的押金12万元。同理，该合同约定的违约条款也是无效的，所以原告无权要求被告支付违约金。退一步来讲，即使合同有效，合同约定的违约金也是明显过高的，大大超过了原告的实际损失，所以恳请法院予以调低。4、原告本身存在很多违约行为，应承担相应的赔偿责任。原告在与被告订立合同的过程中，隐瞒重要事实，存在合同欺诈。比如附近的水库属于饮用水源，不能从事餐饮活动等；依据双方签订的《合作经营合同》第一条的第二款、第三款的约定，原告没有向被告履行交付厂内制茶车间的二楼以上的房屋及职工饭堂、宿舍等场地的义务，导致原告签订本合同的既定目的无法实现；原告的违约造成被告巨大经济损失，投资该项目的款项无法收回，原告应当赔偿被告的损失，或适当降低租金标准。被告为此已经投入大量资金，因原告没有依约交付导致被告产生损失，原告应作一定赔偿，故原告起诉请求的租金也应当适当减免。本着诚实守信的原则，双方对于涉案合同还应继续履行，而非终止。
被告为其陈述在举证期限内提供并经质证的证据有：证据1、租赁合同复印件，证明原告与出租方湖光农场的租赁法律关系，原、被告双方签订的合同实际上是租赁合同。
经审理查明，2014年6月18日，原告与被告签订了一份《合作经营合同》，合同第一条第一款约定，甲方（即原告）提供其所承包的位于湛江市麻章区湖光茶厂围墙内的厂房及农家乐（甲方原有的新办公楼及前面空地、制茶车间二楼以上和宿舍、饭堂的房屋属甲方所有，不在合作范围内。除外，具体位置以双方确认的图纸签字为准）与乙方（即被告）合作经营；在该条的第二款约定，若乙方（即被告）需要使用厂内制茶车间的二楼以上的房屋及职工饭堂、宿舍，乙方须在甲方（即原告）指定的（围墙外）位置建好车间200平方米，职工宿舍及饭堂180平方米（按图纸施工），乙方（即被告）方可使用。合同第二条约定，合同期限为自2014年7月1日起至2023年7月1日止。合同第三条约定，原告在合同期内不投入资金，合作项目均由被告投入，并由被告自主经营，自负盈亏。被告无论盈亏，第一年至第三年，被告每年固定回报给原告12万元；第四年至第六年，被告每年固定回报给原告13.2万元；第七年至第九年，被告每年固定回报给原告14.52万元。合同期满后，在同等条件下，被告有权优先与原告再另行签订合同合作。合同第四条约定，双方在签订合同之日，被告支付给原告押金12万元。如被告在履行合同过程中严重违约，原告有权没收该押金。合作回报款在每年的6月30日前汇入原告的银行账户。第五条第一款约定，原告在签约之日起10日内将原茶厂迁出并移交给被告经营管理。第六条第二款约定，原农家乐的设施、设备、用具等所有权归原告，被告应保证正常的使用，人为损坏或被盗，被告按原价赔偿，被告自行装修和增设的设备、设施等所有权归被告所有。
在签订涉案合同后，原告交付土地和房屋给被告使用；被告亦向原告交付押金12万元并同时支付第一年度的租金12万元，共计24万元。但被告自2015年6月30日和2016年6月30日，未依合同约定支付租金给原告，原告认为被告严重违约，故诉至本院，请求判令：一、被告支付2015年和2016年合作经营回报款每年12万元，两年合计24万元给原告。二、因被告严重违约，没收押金12万元并支付违约金5万元给原告。三、终止被告于2014年6月18日与原告签订的［2014］001号《合作经营合同》。四、被告承担本案一切诉讼费用。
另查明，2010年8月30日，原告与案外人广东省国营湖光农场签订了一份《租赁合同》，约定由案外人广东省国营湖光农场将位于广东省国营湖光农场内的茶厂厂房（不含红碎茶厂房）、厂区面积18.62亩、茶园面积148.32亩及设备、用具等租赁给原告经营，期限为十五年半，即从2010年6月15日起至2025年6月15日止。本案涉案的土地位于该租赁合同涉及的土地范围之内。其中，原告陈某某（乙方）与案外人广东省国营湖光农场（甲方）所签订的《租赁合同》的第二十条规定：“在租赁期内，必须重新办理工商登记等证照。在租赁期内，乙方有权找第三方来合作经营（但不得转租）。所签的合同（协议）不得违反本合同条款，并报送甲方备案。租赁金及费用仍由乙方负责按本合同规定时间支付给甲方，甲方不与第三方发生合同关系”。
本院认为，原、被告双方虽然签订的是合作经营合同，但实际上原告不投入资金，也不参与经营和管理，所有资金均由被告投入，由被告自主经营，自负盈亏，且无论被告的经营结果盈亏与否，均固定支付回报款给原告。故涉案合同属名为合作经营，实为租赁。本案应属租赁合同纠纷。
关于涉案合同的效力问题。虽然原告陈某某与出租人广东省国营湖光农场所签订的《租赁合同》中约定原告不得转租，但原告与出租人广东省国营湖光农场所签订的《租赁合同》与本案涉案合同之间，两者的关系并非主从关系，而是各自独立存在。原告将租赁物转租给被告的行为，无论出租人同意与否，不属无权处分行为，而是承租人（即被告）依法获得使用、收益租赁物的行为，因此出租人广东省国营湖光农场是否同意原告的转租行为并不影响本案合同的效力。经查，原告与被告签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护，双方应受合同约束，依约全面履行。
关于涉案合同是否应予以解除的问题。原告请求解除涉案合同，其理由为被告未按合同约定交付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对于被告未支付租金的行为，原告可以要求被告在合理期限内支付。在合同履行过程中，被告确实存在未按合同约定的期限内支付租金的行为，其不依约支付租金的抗辩理由是原告未按合同第一条第二款的约定交付厂内制茶车间二楼以上房屋及职工饭堂、宿舍。但该条款的前提条件是被告须在原告指定的位置建好车间及职工宿舍、饭堂，被告方可使用，且该条款不属双方必须履行的条款，故被告以此为由拖欠原告租金的抗辩理由不成立，被告的行为已经构成违约。但对于被告不依约支付租金的行为，由于原告未能提供证据证明被告拖欠租金已经其催告并要求在合理期限内支付，鉴于涉案合同已开始履行，被告已投入资金经营，且亦表示愿意继续履行合同，为了均衡双方的利益，维护双方的合法权益和合同的稳定性，保护经济交易秩序，实现合同利益的最大化，故原告请求解除合同，本院不予支持。
关于原告请求被告支付两个年度的租金共24万元的请求是否依法合理的问题。按照原、被告双方合同约定在合同期内的前三年里（第一周期内）每一年度的合作回报款（实为租金）的数额为12万元，合作回报款应在每年的6月30日前支付。依双方约定，被告尚欠2015年和2016年两期租金共24万元未付，显然违约，依法应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。¨¨¨”的规定，原告请求被告支付租金，于法有据，本院予以支持。
关于原告请求没收押金12万元和请求被告支付违约金5万元的请求是否依法合理的问题。涉案合同第四条第一款中约定，如被告在履行合同过程中严重违约，原告有权没收押金。因原、被告双方在履行合同的过程中，被告确有过错，但尚未达根本违约的程度，不属于严重违约，且合同还继续履行，故原告请求没收押金12万元，本院不予支持。对于原告请求被告支付违约金5万元的诉讼请求，因被告的过错确实导致原告有损失发生，但原告未能提供证据证实其实际发生的损失数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对于由此而造成原告损失的数额，本院酌情予以调整。原告的损失额，可以此期间应支付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告林某某在本判决发生法律效力后十日内支付2015年、2016年两个年度的租金共24万元和违约金（违约金计算方法：其中本金12万元从2015年7月1日起，另12万元从2016年7月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至判决确定给付之日止）给原告陈某某。
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5650元，由被告林某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 杨 坚
人民陪审员 王日明
人民陪审员 谢红明
二〇一七年二月七日
书 记 员 邹建芳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定和约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。