重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初3139号原告陈昌群，女，1968年7月1日出生，汉族，住重庆市南川区。被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会，住所地重庆市南川区南城街道金佛大道185号（同邦国际城）3-2-1。负责人戴伦友，重庆市南川区同邦国际小区业主委员会主任。委托代理人吴玥路，重庆华升律师事务所律师。委托代理人赵源，重庆华升律师事务所实习律师。被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道钟楼街1号，统一社会信用代码915001193050033848。法定代表人张勇，重庆市南川区舒美物业管理有限公司执行董事。委托代理人黄学静，重庆华升律师事务所律师。委托代理人徐乐萍，重庆华升律师事务所实习律师。原告陈昌群与被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会、被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌群，被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会的委托代理人吴玥路、赵源，被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司的委托代理人黄学静、徐乐萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌群诉称，原告系同邦国际城小区业主。二被告于2017年12月22日签订《物业管理服务合同》严重侵害了原告的合法权益和经济利益。1、《重庆市物业管理条例》第37条规定，业主大会或业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第47条规定，物业服务合同需经业主大会审议通过，在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会在未召开业主大会及未公示物业服务合同草案的情形下就签订了《物业管理服务合同》，已违反《重庆市物业管理条例》相关规定，属无效合同。2、《重庆市物业管理条例》第48条规定，物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。二被告签订的《物业管理服务合同》第二章第十一条约定，对业主和物业使用人违反“业主公约”的行为，针对具体行为根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止、罚款等措施。二被告在《物业管理服务合同》中约定了行使行政部门的权限，侵害了原告的合法权益。3、渝价[2015]68号文件第四款规定，物业服务收费实行“一费制”，应将物业共用部位共用设施设备的日常运行，维护费计入物业服务成本，物业服务合同中不得另行约定电梯费、公摊水电费。二被告签订的《物业管理服务合同》第六章第十七条第一款约定，普通住宅1.40元/平方米每月（包括电梯运行费），公共部位水电摊销每户每月10元，二次供水能耗0.8元/吨，商业、写字楼及其他非住宅电费1.00元/度包干代收（包括电损）。二被告签订的《物业管理服务合同》约定了公摊水电费、二次供水费、电梯费应属无效。同时《重庆市物业管理条例》第57条规定，物业服务企业接受专业委托单位代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。原告已交纳物业服务费，被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司应把商业用电电损实际金额计算出来并公示，不得采用“一刀切”的形式收取1.00元/度。而实际商业用电电力部门只收取0.83元/度，被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司多收的0.17元/度侵害了原告的合法权益。4、南川发改委发[2017]422号文件规定，物业服务企业应按照企业服务等级标准所对应的物业服务费标准进行收费，其标准是电梯住宅0.85元每平方米每月，而二被告签订的《物业管理服务合同》约定的收费标准是1.4元每平方米每月，侵害了原告的合法权益，该约定应属无效。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：二被告于2017年12月22日所签订的《物业管理服务合同》无效；案件诉讼费由二被告承担。被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会辩称，原告主张二被告签订的《物业管理服务合同》无效，应当提供证据证明合同二被告签订的《物业管理服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原告诉称的《重庆市物业管理条例》以及重庆市以及区县物价局的文件规定不能作为认定合同无效的依据。被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会对《物业管理服务合同》进行了公示，也征求了小区业主意见。《物业管理服务合同》约定的收费标准是合理的。被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司辩称，原告不具备起诉主张二被告签订的《物业管理服务合同》无效的主体资格。二被告签订的《物业管理服务合同》程序合法。关于《物业管理服务合同》第11条的约定不涉及行政管理权的问题。经审理查明，原告系南川区XXXX小区X幢X-XX-X房屋的业主。2017年12月22日，被告重庆市南川区同邦国际小区业主委员会（以下简称“被告同邦业委会”）与被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司（以下简称“被告舒美物业公司”）签订《物业管理服务合同》。该合同约定，甲方（被告同邦业委会）将同邦国际小区委托乙方（被告舒美物业公司）实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；第十一条约定，对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止、罚款等措施。第十七条约定，物业管理服务费用实行包干制，普通住宅由业主或物业使用人按其房屋产权登记的建筑面积每月每平方米1.40元（包括电梯运行费）；商业门面及写字楼（含住宅改为商业经营性质的）按产权登记的建筑面积收费每月每平方米3.50元（不含中央空调、电扶梯、消防的维保维修等属该门市专项的费用）；地下车库停车位60元/月/车位；公共部位水电摊销费每户每月10元；二次供水能耗费0.80元/吨；商业、写字楼及其他非住宅电费按1.00元/度包干代收（包括电损），然后由乙方向电力公司统一交纳。该合同还约定了其他内容。被告同邦业委会将上述《物业管理服务合同》予以张贴公示。诉讼中，原告明确其主张二被告于2017年12月22日签订的《物业管理服务合同》无效的理由在于：（一）二被告签订《物业管理服务合同》的程序不合法：违反了《重庆市物业管理条例》第十一条、第十八条、第十九条、第二十一条、第四十六条、第四十七条、第四十八条、第五十六条、第五十七条、第六十二条以及渝办发[2012]54号文件第三十二条第三款的规定，包括未召开业主大会，没有推选业主代表，没有书面征求相关业主的意见；选聘被告舒美物业公司未经过业主大会的决定和授权，业主委员会只是执行机构，并不是决策机构；未通过招投标选聘物业服务企业，更未将《物业管理服务合同》的草案提前公示。（二）二被告签订的《物业管理服务合同》内容不合法：未参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同；增大了业主责任，损害了业主利益，将违约金提高到了每日千分之三；约定了行政管理部门的行政职权，包括罚款、警告、批评等；物业服务的收费应当由业主与物业服务企业按市价格主管部门汇同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定，而不是由业主委员会自行和物业服务企业约定；约定的电费标准不符合国家相关规定，二被告私自以电损的名义收取手续费；物业服务费的收费违背了渝价[2015]68号文件第四条规定以及《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准》，未采取一费制，私自约定了电梯费、公摊水电费、二次供水费。综上原告认为，被告同邦业委会在未获取业主大会授权的情况下不能代表业主签订《物业管理服务合同》，同时《物业管理服务合同》的内容违反了法律规定，具体包括：合同第十七条违反了渝价[2015]68号文件第四条和渝办发[2012]54号文件第三十二条第三款；合同第二十一条违反了《重庆市物业管理条例》第四十八条；合同第二十二条违反了《重庆市物业管理条例》第二条；根据合同的第三十四条、第三十五条，被告业主委员会没有公示合同附件，随时可能更改条款，损害业主利益。此外，即便被告同邦业委会内部开过会，其开会的程序也不合法。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》一份、房产证复印件一份、《重庆市南川区发展和改革委员会、重庆市南川区国土资源和房屋管理局关于贯彻执行的通知》（南川发改委发[2017]422号）一份、《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号）一份、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》（渝办发[2012]54号）一份、照片四张，被告同邦业委会提交的《重庆市南川区南城街道办事处关于同邦·国际小区业主委员会选举结果的批复》（南城办发[2017]77号）一份、《物业管理服务合同》一份、照片五张，本院《询问笔录》一份及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，关于被告同邦业委会在与被告舒美物业公司签订《物业管理服务合同》过程中是否存在程序违法的问题。被告同邦业委会将已签订的《物业管理服务合同》予以张贴公示的行为表明，被告同邦业委会已实际作出聘用被告舒美物业公司为小区提供物业服务的决定。原告在庭审中提出的被告同邦业委会在签订《物业管理服务合同》过程中存在的程序问题均属于被告同邦业委会在作出聘用被告舒美物业公司的决定之前通过召开业主大会解决的问题，而并不属于被告同邦业委会与被告舒美物业公司在签订合同的过程中存在的问题，且该问题不属于本案诉争的物业服务合同效力纠纷的审查范围。因此，对原告以程序违法提出合同无效的理由，于法无据，本院不予采纳。关于被告同邦业委会与被告舒美物业公司签订的《物业管理服务合同》是否存在内容违法的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十三条规定，合同中造成对方人身伤害的、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，根据物业服务合同的性质来看，其终极目的是物业服务公司提供物业服务获得服务费，业主享受物业服务支付相应的服务费，共同营造业主良好的生活环境。因此，只有在合同目的性条款违反法律、行政法规强制性规定的情形下，才会导致合同整体无效，且上述规定仅指法律、行政法规的关于合同效力的强制性规定，不包括规章及其他规范性文件等的规定。从原告提出的二被告签订的《物业管理服务合同》存在内容违法的理由来看，并无涉及合同目的性条款违反相关法律、行政法规关于合同效力的强制性规定的内容。因此，对原告以合同内容违法主张合同无效的理由，于法无据，本院不予采纳。本案中，被告同邦业委会代表的是同邦国际城小区全体业主，被告舒美物业公司是具有物业管理服务资质的企业，双方签订的《物业管理服务合同》的目的是被告同邦业委会委托对被告舒美物业公司提供物业服务，合同约定的条款不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原告要求确认二被告于2017年12月22日签订的《物业管理服务合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。另外，如果业主认为二被告签订的《物业管理服务合同》存在约定不全或不合理的情形，可以通过补充协议等方式就需要约定的内容进行补充约定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈昌群的诉讼请求。本案受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告陈昌群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。（此页无正文）审判员 冯 骥二〇一八年六月二十八日书记员 龙军宏