西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）雁民初字第02637号
原告（反诉被告）李天财，男，汉族。
委托代理人张小平，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人李玮，女，汉族，系原告李天财之女。
被告（反诉原告）许红，女，汉族。
委托代理人郝科社，陕西昭应律师事务所律师。
原告（反诉被告）李天财与被告（反诉原告）许红返还财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理以及被告及其委托代理人均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李天财诉称，2002年12月12日，原告与被告签订房产合同，合同约定原告将其房屋转让给被告。合同签订后，原告将其房产手续交给被告。由于被告觉得该房屋为小产权，不能办理过户，因此双方于2003年6月8日签订了关于解除房产合同的房屋转让协议，终止了上述房产合同，由被告重新购买原告位于渭南市的房产，且双方办理了渭南市房产的转让手续，但被告未将房产合同约定的房屋手续返还给原告，并在原告不知情的情况下将房屋使用至今。根据法律规定，相关房产登记以及相关协议均?能证明房产属于原告，现原告为此诉至法院要求被告搬走搁置在西安市西影路东段38号西安汇丰市场（原西北化工大市场）内13排4号房屋内所有物品，要求被告返还雁房权等字9600**号房屋所有权证原件，要求被告返还侵占房屋的使用费共计23.1万元，并由被告承担本案受理费。
被告许红辩称，原告诉称的事实与实际情况不符，原告与被告签订房屋转让协议，协议约定原告将其渭南市的房屋转让给被告，被告履行了房产合同，所交的80000元抵扣55000元房款后下余的25000元由原告退还给被告。双方对终止房产合同做了专门约定，即双方各自履行了各自义务后，原2002年12月12日签订的房屋转让协议终止。截至今天原告仍未履行自己的义务，房产合同今天仍然有效。因房产转让协议至今有效，被告占有该房屋并未违反法律规定。在被告占有期间，被告向开发商缴纳了土地使用费、物业费、市场管理费，并对房屋进行了修缮，现房屋要被政府拆迁，原告诉至法院要求被告腾交房屋于法无据。现被告提起反诉称，在房产合同未终止前，反诉人为房屋支付的费用应由被反诉人全部承担。因被反诉人至今未履行退还下余房款25000元之义务，导致房产合同至今未终止。期间反诉人向开发商缴纳了有关款项28480元，拿到了房产钥匙。反诉人拿到房产钥匙合法占有房产，每年向开发商交纳土地使用费、市场管理费、卫生费等合计28461元。为使用该房屋，反诉人对该房屋先后进行了修缮和装饰，花费35660元。因开发商将房屋对外出租三年，支付给反诉人租金32000元。被反诉人在此期间对下欠的25000元房款以及32200元借款应予清偿，并按照约定支付利息。综上?所述，若是法庭支持被反诉人腾交房屋的请求，反诉人要求被反诉人支付2004年至今房屋支出的费用60601元以及垫付期间的利息（按每月二分的利率计算到给付之日），要求被反诉人退付房款57520元利息（依据约定按每月二分的利息计算到给付之日），要求被反诉人给付代管房屋期间的费用6000元，并由被反诉人承担本案受理费。
经审理查明，2002年12月12日，原告与被告签订房产合同，合同约定，原告愿将西安市西影路东段原西北化工大市场内13排4号、坐东朝西、建筑面积208平方米独院的所有权、使用权和经营权（含转让权和转租权）以15万元人民币转让给被告。合同约定，原告将房屋交付被告使用后，被告有权承担和享受原告在原西北化工大市场（97）房协字第98号委建房合同中的一切权益和义务。双方协商，原告同意被告分期付款，第一次由被告给付原告8万元，第二次两个月后支付原告2万元，半年后在支付原告2万元。下欠3万元待原告将房产证过户到被告名下时一次性付清（过户费由被告承担）。合同签订后，原告将雁房权等字9600**号房屋所有权证、原委建房房产合同等原始有效证件交给被告。原告在没有把房产证过户到被告名下期间，原告要给被告出具房屋授权委托书（委托书包括所有权、使用权和经营权，转让权、转租权），2002年12月12日，原告按照约定给被告出具了委托书，合同签订当日，被告按照约定支付原告购房款8万元。该合同签字后，原告将房屋所有权证交给被告，并向被告出具了授权委托书，但此时，该房屋并未交付使用，有关费用开发商亦未向购房人收取。2003年6月8日，原告与被告再次签订房屋转让协议，协议约定双方就2002年12月12日转让西安市雁塔区西影路原化工大市场东排由北向南第四栋二间二层（200平方米）独院，因原告未能及时提供给被告房屋入主权，使被告至今不能使用该房，现双方协商，由被告购买原告位于渭南市开发区房屋一套，房价款5.5万元，被告原支付给原告的八万元抵扣该房屋转让款后，下余2.5万元由原告退还给被告。此协议签字后，双方就该房屋的转让完成，原告将该房屋过户至被告名下。同时，该协议还约定，双方履行各自义务后，原2002年12月12日签订的房屋转让协议终止。庭审中查明，在双方购房过程中，因被告购买原告位于西安市雁塔区西影路房屋时支付给原告8万元，后因双方就该处房产交易不成，双方再次约定由被告购买原告位于陕西省渭南市开发区房产一套，购房款约定为5.5万元，并且约定用上述8万元购房款抵扣该处房产购房款5.5万元，下欠2.5万元由原告返还给被告，但原告至今未将2.5万元购房款予以返还。另外，原告诉称尚欠被告5.72万元包括上述下欠的2.5万元以及欠款利息，共计为5.72万元，但被告称原告除了未返还上述2.5万元之外，还欠被告现金3.22万元，共计应为5.72万元，双方对此各持己见。关于欠条上双方均认可的2.5万元购房款之事实本院予以认定，但对于另外3.22万元双方均未提供其他证据对其主张予以证明。另查明，被告在实际占有争议房产期间，向开发商交纳土地使用费、市场管理费、卫生费、修缮和装饰费等共计60601元，并且在被告占有期间房产收益为32000元。
以上事实，有当事人提供的房产合同、房屋转让协议、欠条、房产证复印伟委托书、收条、收款收据、修理工程费用明细以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告与被告签订的房产合同以及房屋转让协议出自双方真实意思表示，应为有效合同，对双方均有法律上的约束力。双方签订房产合同后，因原告违约未能按照房产合同将房产交付被告使用，后双方签订房屋转让协议，原告将其位于陕西省渭南市的房屋转让给被告，至此，原告尚欠被告购房款2.5万元至今未予返还，现被告反诉要求原告返还，本院予以支持。在原告返还该购房款2.5万元后，被告亦应将属于原告的雁房权等字9600**号房屋所有权证返还给原告，同时，腾交房屋给原告。关于原告要求被告支付使用费之诉讼请求，因被告占有该房屋系原告违约造成，且被告为该房屋有所花费，此外，其请求的使用费显属证据不足，本院不予支持。因原告的违约行为致使被告合理占有该房屋，并且为该房屋支付了房屋所在土地使用费、市场管理费、水电改造配套费、卫生费共计60601元，以上费用原告应予承担，但房屋产生的收益32000元应从上述款项中予以扣除为妥。关于被告要求原告支付其为房屋垫付的费用产生的利息以及原告未返还购房款产生的利.患，因无法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付代管费用亦无法律依据，本院不予支持。关于双方争议的3.22万元欠款问题，双方对此各执己见，且经审查，该项借款与本案无直接关系，本院不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）许红应于本判决生效之日起十日内将位于西安市西影路东段原西北化工大市场内13排4号、坐东朝西、建筑面积208平方米房屋内属于被告（反诉原告）许红的物品自?行搬离，并将房屋腾交给原告李天财。
二、驳回原告（反诉被告）李天财的其余诉讼请求。
三、原告（反诉被告）李天财应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）许红为房屋支出的费用28601元（己扣除房屋出租收益32000元）。
四、原告（反诉被告）李天财应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）许红房款25000元。
五、驳回被告（反诉原告）许红的其余诉讼请求。
本案本诉受理费4965元，由原告自行承担。反诉受理费1298元，由被告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 陈红联
审 判 员 李 明
代理审判员 郭天鲁
二〇一〇年十一月二十二日
书 记 员 李维红