海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终676号
上诉人（原审原告）:黎小平。
委托诉讼代理人:胡青，海南落笔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:王裕英。
委托诉讼代理人:陈德伍。
委托诉讼代理人:卢裕文，系王裕英的儿子。
上诉人黎小平因与被上诉人王裕英合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黎小平的委托诉讼代理人胡青，被上诉人王裕英及其委托诉讼代理人陈德伍、卢裕文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黎小平上诉请求：1、请求撤销三亚市城郊法院（2015)城民二初字第1433号民事判决书，查明事实进行改判或发回重审。2、请求判令一、二审诉讼费用由王裕英承担。事实与理由：一、一审审理程序错误，应当改判或发回重审。1、违反不告不理原则。黎小平并未请求确认《协议书》的性质，王裕英也未提出《协议书》为买卖合同的反诉，根据民诉法第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”法院审理民事纠纷的范围即诉讼标的与内容由当事人确定,法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。一审法院在认定《协议书》为“房屋买卖合同”的法律关系时，违反法定程序。2、一审法院将黎小平与王裕英签订的《协议书》认定为“房屋买卖合同”的法律关系，一审法院认定的法律关系的事实与黎小平认定的租赁合同性质不一致，根据最高院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，一审法院并未告知或释明黎小平可以变更诉讼请求，违反程序，对此应将本案当发回重审。二、一审认定事实错误，应当进行改判或者发回重审。1、一审未能查明《拆迁安置意向书》明确涉案平房为解决黎小平居住问题，并非是解决所有权问题，第五条明确“平房的所有权归甲方所有，乙方必须按照国家规定缴纳房租”，可以证明涉案房屋所有权归属于第三人所有。黎小平没有所有权，自1996年至2006年第三人解散时缴纳了涉案房屋款2742元为租金，并非是购房款的事实。2、2007年的《协议书》明确黎小平愿意将单位印刷厂“安置”的一间D幢6号平房转让乙方“长期使用”，此处转让的是使用权，也并非所有权，且《协议书》“安置”指明是单位安置的房屋，并非是单位出售或黎小平购买的房屋，一审错误的将“转让房屋长期使用权”认定转让所有权，即以交易是“转让”有意漏掉“使用权”推断出《协议书》意思表示应为转让而非租赁的错误认定，从而导致了《协议书》为“房屋买卖合同”的错误判决。3、根据1996年至2006年缴纳的十年租金《收据》金额2742元也可以看出2007年签订的《协议书》“长期使用权”5000元的租金金额的合理性。根据《协议书》“转让长期使用权”收取的5000元的约定本身已经可以证明该款为使用权而非买卖的所有权，一审在王裕英没有证据证明的情况下，割裂已经约定非常明确“转让”的是“长期使用权”的客观事实。4、《协议书》从上至下均未有任何条款、言语表述涉案房屋是买卖关系，第2条约定无非是对“转让长期使用权”在出现城市规划、改造、征用、拆迁而导致无法使用的情况下，王裕英不要找黎小平承担责任的免责约定，若转让的是买卖关系的所有权，房屋自交付之日起灭失毁损的责任就转移给了买受人自行承担，无需在《协议书》中仅对于上述无法使用的情况进行约定，第3条再次写明“乙方所使用的水电费安装由乙方负责”也可以证明是租赁，否则转让的是所有权，无需约定水电费使用由谁承担，只有在租赁的情况下才会如此赘述约定乙方使用的水电费由乙方负责。一审在王裕英没有证据证明是买卖关系的情况下，直接认定买卖关系是对事实错误的认定。三、适用法律错误。《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”恰恰是王裕英没有证据证明《协议书》是买卖关系而非租赁关系，一审法院不顾黎小平提交证据内容的约定，仅仅用推断等判定交易为买卖,属于适用法律错误，应当进行改判或者发回重审。正常情况下，若是房屋买卖，买受人应当主张将所有权过户至自己名下，本案自2007年至今长达将近十年，王裕英从未提出过要办理产权过户，因为黎小平、王裕英均明确知晓所有权归属于第三人，该行为可以证明王裕英也是认可并明确《协议书》转让的是长期使用权即租赁的事实，因此从未提出过要办理购买的涉案房屋的权属问题。四、合同解除的前提是合同有效，判决书对于《协议书》是否有效和涉案房屋归谁所有都不予审理和查明，即以黎小平无权处分的自始无效的买卖合同当有效处理，一审未能查明事实，前后矛盾的判决驳回黎小平解除合同的诉请错误。1、既然判决书载明《协议书》是买卖合同的法律关系的事实存在，就应当认定黎小平无权处置所有权，买卖关系的《协议书》无效，而不应当判决驳回黎小平的诉讼请求，解除的前提是合同有效。黎小平为第三人的职工，涉案房屋所有权并不属于黎小平，黎小平无权转让不属于自己的不动产，且事后第三人也未予追认同意买卖的事实存在，那么被法院认定的黎小平与王裕英买卖关系的《协议书》应当认定为无效，且自始无效。无效合同不存在能否解除的问题，一审法院判决驳回黎站平的上诉请求，也就意味着认可《协议书》有效，判决支持或驳回解除诉讼请求的问题。2、该房屋具有依附性，黎小平基于是第三人的职工方取得涉案房屋的安置使用权，并且按照规定缴纳了租金，王裕英并非第三人单位的职工，因此无权取得该房屋所有权，且该房屋也没有登记权属证书，王裕英也不构成善意取得成为合法的所有权人。综上所述，因政府的拆迁属于不可抗力的范围，导致租赁关系的《协议书》所涉及的房屋已经无法长期使用，应当予以解除并免除各方责任。一审程序违法，事实查明不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或者发回重审。
王裕英辩称：依据《最高人民法院关于民亊诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。沒有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据该款法律条文印证：一审法院以黎小平提供的证据《协议书》、《收据》等进行审理，审理程序合法，事实查明清晰，适用法律恰当。黎小平将印刷厂安置D幢6号平房一间6.2米长，2.2米宽房间转让交给乙方王裕英使用权，双方在合同写明：黎小平将房间转让交给乙方王裕英使用权。说明黎小平已将房间转让出去，自己完全放弃了该房间使用权。反之，该房屋使用权归属王裕英所有。完全认定该房屋是黎小平卖给王裕英，是买卖协议而不是黎小平所诉租赁协议的事实。《协议书》还约定如果单位将城市规划、改造、征用、拆迁等，将由乙方负责与甲方没关。再次闸明黎小平将自己房间转让，放弃房屋使用权。反之，《协议书》亦约定出现上述情形规划、改造、征用、拆迀由乙方全权负责并处有房产所有权。一审对黎小平的房屋认定合法适用法律正确，黎小平举证2006年7月11的《收据》，一审认定黎小平交房屋款贰仟柒佰肆拾贰元，并不是交房租款，适合法律认定。2006年7月11日向三亚印刷厂交纳的2742元房屋款已证实D6房是黎小平的所有权房，三亚印刷厂被征用列入棚改区过渡产权时，2016年5月间黎小平交产权过渡款，揭露了印刷厂改制后由市国资委托管后该房产权过渡给黎小平的谎言。综上所述；黎小平举证的《协议书》完全确认黎小平将印刷厂安置D幢6号平房一间转让交给乙方王裕英使用权，双方议价人民币伍仟元整属买卖房协议。黎小平否认D6房不是他的产权。《收据》、《三亚市印刷厂9户职工过渡明细表》完全认定该房是黎小平的产权房。鉴于黎小平自己举证反而对自己不利的事实，一审驳回黎小平诉讼请求，完全合法。证实一审查明事实，审理程序合法，适用法律准确，请求法院驳回黎小平的全部诉讼请求。
黎小平向一审法院起诉请求：1、解除黎小平与王裕英于2007年11月20日签订的《协议书》；2、判决黎小平退还王裕英租金人民币3000元；3、本案的诉讼费由王裕英负担。
一审法院认定事实：三亚市印刷厂在职工集资兴建的八层大楼后面的空地兴建平房。1996年11月9日，三亚市印刷厂与黎小平签订《拆迁安置意向书》。2006年，三亚市印刷厂建成平房后，将D6号平房分配给黎小平居住。2006年7月11日，三亚市印刷厂向黎小平出具《收据》，内容为：今收到黎小平（房号D6）交房屋款贰仟柒佰肆拾贰元正。2007年11月20日，王裕项与黎小平签订《协议书》，主要内容如下：“甲方（黎小平）愿意将单位印刷厂安置一间D幢6号平房转让乙方（王裕英）长期使用权，经双方共同协商，同意订立如下协议：1、本房于2007年11月20日起，双方协商甲方黎小平将印刷厂安置D幢6号平房一间6.2米长，22宽房间转让交给乙方王裕英使用权，双方议价人民币伍仟元整，一次性付清甲方。2、如果单位将城市规划、改造、征用、拆迁等，将由乙方负责与甲方没关。3、乙方所使用的水电费安装由乙方负责。4、本协商议书一式二份，甲、乙双方各执一份。5、本协议从签订日起生效，希双方共同遵守执行”。2015年，涉案D栋6号平房所在的区域纳入三亚市棚改拆迁安置范围。2015年10月15日，三亚市住房和城乡建设局向涉案片区被征收户发出《通知》，要求权利人前往办理拆迁安置手续。
另查明，第三人三亚市印刷厂已经改制，由三亚市国资委托管。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。关于《协议书》的性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同的问题。首先，从《收据》的内容来看，黎小平诉称的“2006年6月11日，黎小平向三亚市印刷厂交缴房租2742元”与事实不符，三亚市印刷厂出具的《收据》注明了黎小平所交款项是“房屋款”。其次，双方签订的《协议书》中，对涉案平房的交易是“转让”而并未出现黎小平主张的租赁或者出租的字眼。因黎小平向三亚市印刷厂缴纳的款项是房屋款，其跟王裕英签订《协议书》时可以推断其意思表示应为转让而非租赁。基于现实的市场交易情况，在2006年王裕英一次性拿出5000元来租一间如此破旧的房屋也不符合事实。因此，《协议书》应当认定为房屋买卖合同。同时，关于对《协议书》第二条“2、如果单位将城市规划、改造、征用、拆迁等，将由乙方负责与甲方没关”的理解问题，结合本案实际情况及《协议书》的整体条文，应理解为“如果单位将城市规划、改造、征用、拆迁等，由乙方即本案王裕英负责，与甲方即本案黎小平没有关系”。这里的“没有关系”并非是黎小平所主张的“不承担责任”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因此，黎小平基于《协议书》是租赁合同的租赁合同法律关系来请求解除《协议书》及退还被告租金的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。至于《协议书》是否有效，涉案平房应归谁所有，不属于本案审理的事项，不予处理。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黎小平的诉讼请求。本案受理费25元（原告已预缴并已减半收取），由黎小平承担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为：黎小平与王裕英签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，未损害公共利益，属有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该规定黎小平与王裕英签订的《协议书》时是否取得产权单位同意、是否有相应的处分权，均不影响合同效力。因此，本案仅为使用权之买卖，该合同也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。同时，黎小平将涉案房屋以5000元的价格转让给王裕英，双方已实际履行协议。因此，黎小平主张解除双方签订的《协议书》理由不能成立，不予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黎小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高建刚
审 判 员 李新建
审 判 员 曾人孝
二〇一六年十一月三日
书 记 员 陈 田
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附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。