河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16550号
上诉人(原审被告、反诉原告)：孙春霞，女，1967年8月16日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞宇（实习），河南鑫苑律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：吉月华，女，1987年5月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：张春全，河南若讷律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：李晓明，男，1965年5月11日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞宇（实习），河南鑫苑律师事务所律师。
原审第三人：河南尚洲房地产策划有限公司。住所地郑州市金水区青年路***号*号楼裙房*层**号。
法定代表人：王艳磊，经理。
委托诉讼代理人：黄运帅，男，该公司店长，住河南省睢县。
上诉人孙春霞因与被上诉人河南尚洲房地产营销策划有限公司（以下简称尚洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙春霞及其代理人冷长剑、李飞宇，被上诉人吉月华代理人张春全，原审被告河南尚州房地产营销策划有限公司的法定代表人王艳磊，原审被告李晓明，被上诉人(原审原告)吉月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙春霞上诉请求：一、法院撤销管城回族区人民法院（2017）豫0104民初5713号民事判决，改判驳回被上诉人一审本诉请求，支持上诉人的一审反诉请求；本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律明显错误。一、被上诉人只支付了部分购房首付款，剩余贷款也未审批通过，按照合同约定，不符合办理房产过户的条件，系其违约在先，房屋查封在后，上诉人并不构成违约。1、关于首付款支付问题，根据双方签订的房屋买卖合同第四条第2款之约定，被上诉人在与上诉人办理过户手续之前应向上诉人一次性支付除定金之外的剩余首付款19万元，此为办理过户手续的前提条件。一审法院已经查明被上诉人2016年8月18日至2016年9月7日分多次向上诉人支付首付款16万元。被上诉人至今仍拖欠3万元首付款未付，其行为明显违反了合同中第4条第2款约定的被上诉人应支付不含定金19万元首付款的约定，其行为不仅不符合办理过户手续的条件，也构成严重违约。2、关于剩余贷款审批的问题，被上诉人在一审中仅提供了一份中国邮政储蓄银行的个人消费贷款审查审批表的复印件，该表格上没有贷款银行的任何盖章确认，只有其中一个银行审批人的模糊签字，审批主管并未签字，对于该证据真实性根本无法考证。根据上诉人在一审提供的证据，上诉人与银行贷款经理了解，被上诉人的银行贷款也确实并未审批。而一审法院竟然以这样一份证明力存在严重瑕疵的贷款审查审批表复印件来认定被上诉人贷款审批通过了60万元，并以60万元贷款加上19万元首付款等于79万元购房款，来推翻合同中关于被上诉人应当支付不合定金19万元首付款的重要约定，从而认定被上诉人支付的16万元首付款虽未达到合同约定的金额，但已符合合同约定的房屋总成交价的要求的荒唐事实，明显是基于错误依据推理出的错误结论，不能成立。3、所以，根据合同约定，不管是首付款还是剩余贷款，被上诉人均未按时足额支付，如果能按时足额支付，上诉人能在合同第五条约定的期限内(即在2016年10月8日之前)办理过户，也不会出现后期房屋被另案查封(2016年10月11日查封)的问题，归根结底，因为被上诉人一直未及时足额支付购房款的行为，致使上诉人签订房屋买卖合同目的无法实现，明显构成根本违约，被上诉人在一审的本诉请求无法律依据，上诉人在一审的反诉请求应当予以支持。二、一审法院判决上诉人承担违约金79000元、中介费1万元、税费13000元、房屋差价损失5万元、银行贷款手续费12390元等费用于法天据。1、关于违约金、中介费、税费，根据上述理由，上诉人并未构成违约，恰恰是被上诉人的违约行为在先，所以，上诉人并不应当承担违约金和中介赘及税费。2、关于房屋差价损失，上诉人并未构成违约，退一步讲，即使上诉人存在一定违约行为，法院也应当根据合同履行情况，双方当事人过错程度等情况综合考虑，被上诉人陆续只支付了19万元款项，在被上诉人没有证据证明其存在具体损失的情形下，一审法院既判定上诉人承担违约金79000元，又判决承担所谓差价损失5万元，明显有失公平，有故意袒护被上诉人之嫌。根据我国合同法的精神，在存在约定赔偿情况下，应当优先依照当事人意思自治原则优先适用约定的违约责任赔偿，如果被上诉人认为不足以弥补其损失，应当提供证据证明其损失存在。不管是参考同等地段同等户型的成交价还是经过专业评估机构的评估鉴定，都必须要有相关证据证明其损失的具体数额。另外，该所谓房屋差价损失系可得利益损失，根据近来郑州市二手房市场价格因政府限购政策有一定下跌情形，井不足以推定被上诉人必然有购房的差价损失，而且被上诉人也并未在同一地区另购房屋，也并没有因此多支出购房款，所以对此所谓差价损失，并不应当支持。而一审法院在没有任何证据证明损失的情况下，就滥用自由裁量权，判令上诉人承担违约金79000元，又判令承担实和法律依房屋差价损失5万元，没有事据，显失公平。3、关于贷款手续费，众所周知，银行在办理住房按揭贷款时是不收取手续费的，该案中，所谓贷款手续费也是第三人中介方单方收取的费用，被上诉人提供的收据也是中介单方出具，没有银行的任何签章。由此可见，该部分费用并非银行收取，也并非履行合同的直接损失，双方也未在合同中对此费用进行约定，不应当由上诉人承担。而且，本案中，被上诉人并没有充分的证据证明其在邮政银行的贷款己审批通过，又如何会产生贷款手续费昵？按照一审法院的裁判逻辑，如果第三人与被上诉人随意开出“攵据来证明存在损失，那上诉人岂不是都要承担？所以一审法院要求上诉人承担此类非履行合同的所谓费用，明显没有法律依据。
吉月华辩称，上诉人因与被上诉人签订房屋买卖合同，约定是非资金监管程序进行房房屋过户。在房屋过户过程中，由于上诉人与他人债权债务纠纷把上诉人的房产进行查封，导致上诉人与被上诉人房屋无法过户。明显是上诉人违约，所以应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求并维持原判。
尚洲公司述称，支持法庭的意见。
吉月华向一审法院起诉请求：1．解除三方签订的购房合同，退还吉月华购房款16万元，定金3万元，以上共计19万元；2．孙春霞、李晓明承担违约金79000元，银行贷款手续费12390元，中介服务费10000元，房屋网签税13000元，水电费100元，房屋差价损失30万元，以上共计414490元；3．本案诉讼费由孙春霞、李晓明承担。在诉讼过程中，吉月华放弃第二项诉讼请求中关于水电费100元的主张。
孙春霞向一审法院反诉请求：1．解除三方签订的房屋买卖合同；2．吉月华返还涉案房屋并恢复原状；3．吉月华向孙春霞、李晓明支付违约金79000元；4．吉月华支付孙春霞、李晓明房屋占有使用费36400元（自2016年7月1日起每月2800元标准计算至搬离之日止，暂计算至2017年8月1日）。
原审法院查明，2016年6月20日，孙春霞（卖方、甲方）、吉月华（买方、乙方）、尚洲房产公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份（合同编号M2151003），合同主要约定：1、甲方自愿将坐落于管城回族区商城东路9号院2单元12层209号的房屋出售给乙方，权属证书1001026308，房屋所有权人孙春霞，房屋建筑面积72．49平方米；2、房屋的成交价格为79万元，产权过户费用由乙方承担，该房屋包含的相关配套费用、固定装修、附属设施为空房含基础装修；3、合同签订时，乙方向甲方支付定金3万元，甲方同意将《房屋所有权证》及售房保证金5000元在房屋过户交割手续办理完毕之前交由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，甲乙双方确认该房屋相关费用交接清楚，物业交割完毕后，丙方将代为保管的物业交割保证金退还甲方；4、付款方式为按揭贷款，乙方应在与甲方一起共同到房管部门办理房屋过户立契手续前或当日向房管局监管账户／甲方一次性支付除定金之外的剩余首期款19万元，甲方应协助乙方到贷款银行办理贷款手续，贷款额度与年限以贷款银行最终审批结果为准，如果银行最终审批的贷款金额少于上述数额，差额部分由乙方在房屋产权过户当日向甲方补齐；5、乙方需向丙方交纳居间服务费1万元；6、甲方承诺于过户完毕当日腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方；6、如甲、乙任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。上述合同签订之后，吉月华向尚洲房产公司支付中介服务费5000元，并向尚洲房产公司出具了一张5000元的中介服务费欠条。2016年6月20日，吉月华向孙春霞支付定金3万元，2016年8月18日至9月7日，吉月华分多次向孙春霞支付购房首付款共计16万元。2016年7月1日，孙春霞将涉案房屋交付给吉月华使用。同日，孙春霞将涉案房屋在上海浦发银行的按揭贷款全部结清，上海浦发银行向孙春霞出具用于办理房屋解押的手续，孙春霞于2016年9月1日向房屋管理部门申请办理涉案房屋的解押手续，但根据本院2017年8月调查的涉案房屋的基本信息显示，该房屋目前仍处于抵押状态。2016年8月17日，吉月华通过中国邮政储蓄银行贷款审批，贷款金额为60万元，吉月华为此支付银行贷款服务费12390元。2016年9月7日，吉月华、孙春霞共同办理了涉案房屋的网签手续，吉月华支付契税和个人所得税13000元。因孙春霞与案外人陈会玲存在经济纠纷，陈会玲向郑州市金水区人民法院起诉孙春霞并申请财产保全，2016年10月17日，涉案房屋被郑州市金水区人民法院查封。2016年11月1日，吉月华、孙春霞共同到房管局办理涉案房屋的过户手续，于办理当时被告知涉案房屋已经被法院查封，无法办理过户手续。
原审法院认为，吉月华、孙春霞及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，各方当事人均应按约履行。在涉案合同的履行过程中，由于被告孙春霞的原因，涉案房屋被郑州市金水区人民法院查封，从而无法按照涉案合同的约定办理过户手续，故孙春霞在合同的履行过程中存在违约行为，其违约行为已经导致合同无法继续履行，故吉月华要求解除涉案合同于法有据，孙春霞亦同意解除涉案合同，因此，涉案合同应当予以解除。因涉案合同已经解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙春霞已收取的定金3万元，购房首付款16万元应当退还吉月华；吉月华亦应将涉案房屋返还孙春霞，并将涉案房屋恢复至涉案合同约定的交付时的原状（空房加基础装修）。鉴于孙春霞在涉案合同的履行过程中存在违约行为，应当承担违约责任向吉月华支付违约金，同时应当赔偿吉月华因涉案合同无法履行所产生的损失。根据涉案合同约定，违约方应向守约方支付房屋成交价10％的违约金，故吉月华要求孙春霞支付违约金79000元，该院予以支持。吉月华为履行涉案合同已经支出的费用有银行贷款费用12390元，中介服务费1万元，个人所得税及契税13000元，上述费用均应由孙春霞承担。关于吉月华所主张的房屋差价损失，考虑到郑州市二手房价格上涨的因素，以及综合孙春霞的违约行为给吉月华造成的损失和孙春霞应支付的违约金数额，该院酌定为5万元，吉月华超出该范围的请求，该院不予支持。因二孙春霞、李晓明系夫妻关系，故应共同承担上述债务。关于孙春霞反诉要求吉月华支付违约金79000元。该院认为，涉案合同虽约定吉月华应向孙春霞支付除定金之外的购房首付款19万元，但吉月华获得的贷款审批金额为60万元，加上吉月华已经支付的定金3万元及首付款16万元，即为涉案合同约定的房屋成交价79万元（3万元＋16万元＋60万元=79万元）。因此，吉月华支付的16万元首付款虽然未达到涉案合同约定的金额，但已符合涉案合同约定的房屋总成交价的要求。故孙春霞以吉月华未足额支付首付款为由，认定吉月华违约，不能成立，孙春霞要求吉月华支付违约金的反诉请求，该院不予支持。关于孙春霞反诉要求吉月华支付房屋占用使用费36400元。该院认为，涉案合同虽约定在房屋过户完毕当日交付房屋，但孙春霞已于2016年7月1日将房屋交付吉月华使用，视为双方对涉案合同中关于房屋交付条款的变更，并按照变更之后的条款进行了履行。现涉案合同已经解除，因此，吉月华除应将涉案房屋返还孙春霞之外，还应就其因使用该房屋向孙春霞支付相应的补偿。关于补偿的标准，该院综合涉案房屋的面积、位置以及郑州市房屋租赁价格，酌定为每月1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除吉月华、孙春霞、第三人河南尚洲房地产策划有限公司于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》（合同编号M2151003）。二、孙春霞、李晓明于本判决生效之日起十日内支付吉月华定金3万元、首付款16万元、银行贷款手续费12390元、中介服务费1万元、个人所得税及契税13000元、违约金79000元、房屋差价损失5万元，以上合计354390元。三、吉月华于本判决生效之日起十日内向孙春霞交付房屋并将房屋恢复至空房××基础装修状态（房屋××郑州市××区××院××单元××）。四、吉月华于本判决生效之日起十日内支付孙春霞房屋占有使用费（自2016年7月1日起至吉月华将房屋实际返还孙春霞止，按照每月1500元的标准计付）。五、驳回吉月华的其他诉讼请求。六、驳回孙春霞的其他反诉请求。案件受理费4923元，反诉费1404元，由吉月华负担2061元，孙春霞负担4266元。
本院二审期间，上诉人向法庭提交了新证据，已当庭进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审查明事实一致。
本院认为，吉月华、孙春霞及尚洲公司三方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在涉案合同的履行过程中，由于孙春霞的原因，导致合同无法继续履行，吉月华要求解除涉案合同于法有据，孙春霞亦同意解除涉案合同，因此，涉案合同应当予以解除。结合本案证据及庭审情况吉月华已经履行的合同约定义务，作为合同相对人孙春霞亦应履行相应义务，但由于孙春霞的原因致使合同无法履行，应当承担赔偿责任。上诉人上诉主张缺少足够的事实和法律依据。对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7537元，由孙春霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 成 锴
审 判 员 李剑锋
审 判 员 王 怡
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 孔令志
书 记 员 程金豹