浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江笕民初字第441号
原告周甲。
委托代理人周乙。
被告杭州××物业经营管理有限公司，住所地杭州市×
×区机场路××楼。
法定代表人刘某某。
委托代理人金某某。
委托代理人杨某。
原告周甲诉被告杭州××物业经营管理有限公司（以下
简称大家××公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月27
日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年
9月15日公开开庭进行了审理。原告周甲的委托代理人周乙，
被告大家××公司的委托代理人金某某、杨某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告周甲诉称，2010年1月5日，原、被告双方签订租赁
协议，约定由原告承租位于杭州三里××路××号房屋，月租
金2920元，租赁期限自2010年1月20日起至2011年12月31日止
，但在2010年4月29日，被告向某告发出终止合同函件，无故
要求提前终止合同，给原告造成巨大经济损失。因原、被告双
方签订的租赁合同合法有效，被告提前解除租赁关系没有事实
和法律依据，构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告向
某告退还剩余租金5840元、物业保证金3000元、剩余物业费20
4元、并支付违约金5840元，合计人民币14884元；3、被告赔
偿因其违约给原告造成的各项损失费某民币35901元（购买物
品损失6801元及装修费用29100元）；4、本案诉讼费由被告承
担。
被告大家××公司辩称，被告于2010年4月29日发函仅是
向某告发出解除合同的通知，并未采取任何强制措施，租赁房
屋到目前为止仍由原告占有，没有给原告造成损失。另外，原
告的行为违反了双方签订的租赁合同的相关规定。原告没有按
合同的约定进行正常的足浴店营业，至今仍未提供相关报批文
件和营业执照，存在非法经营和治安某患。江干区公安分局闸
弄口派出所曾发函至被告，建议被告与原告终止租赁合同。原
告在未经被告同意的情况下，擅自进行违规装修，改变房屋结
构，在房屋内使用煤气，未配置消防器材，存在安全隐患，经
被告多次要求，原告均未予整改。而且原告在未经被告同意的
情况下存在转让房屋的情形，违反了合同的规定。因原告违法
经营，造成消防安全及治安某患，引起了业主的投诉，江干区
闸弄口街道兰苑业主委员会及江干区闸弄口街道兰苑社区居民
委员会均发来建议函称原告的行为引起业主投诉，造成消防安
全及治安某患，要求被告与原告终止合同。鉴于原告的上述行
为已严重违反租赁合同约定的相关条款，构成违约，被告根据
租赁合同约定终止合同，属合法行为。故被告的行为是维护自
身合法利益，并非构成违约。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告周甲为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材
料：
1、租赁合同1份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关
系。
2、补充协议1份，欲证明原告已交纳物业费。
3、终止合同的函1份，欲证明被告提前终止合同。
4、发票3张，欲证明原告已交纳物业费、房屋租金及保
证金。
5、收款收据1份，欲证明因被告违约给原告造成的损失
。
6、杭某某世易得品牌管理有限公司装修工程某包某同1
份、装修图纸1份、杭某某世易得品牌管理有限公司装修工程
预（决）算表1份，欲证明原告委托装修公司对承租营业房进
行装修的事实。
7、收据2份、建筑业统一发票1份，欲证明原告委托装修
公司对承租营业房进行装修产生的费用为29100元。
被告大家××公司为证明其主张，向本院提交以下证据
材料：
1、租赁合同1份，欲证明原、被告之间的租赁合同关系
。
2、照片1张，欲证明原告存在违法装修的事实。
3、租赁房消防安全责任书1份，欲证明原告违反合同附
件的约定。4、照片1张，欲证明原告擅自转让承租房。
5、闸弄口派出所联系函1份，欲证明原告违反合同约定
，非法经营。
6、兰苑业委会致大家兰苑物业服务处函1份，欲证明业
委会建议被告与原告解除房屋租赁合同。
7、兰苑社区致被告函1份，欲证明社区接到居民投诉及
检查情况。
上述证据经庭审质证。原、被告的质证意见及本院对证
据的认证意见如下：
对原告周甲提交的上述证据材料，证据1、2、4，被告对
真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。证据3，
被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该函只
是向某告提出终止合同的要求，并未强行终止合同。本院认为
，该终止合同的函件形式合法，内容真实，予以确认。证据5
，被告对真实性、关联性均有异议，认为该证据并非正规发票
，真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，被告异议成立
，对该证据本院不予确认。证据6、7，被告对真实性无异议，
对关联性均有异议，认为与本案无关。本院认为，该两份证据
内容真实且能相互印证，结合原告向被告租赁房屋的事实，能
够说明原告的待证事实，故对该两份证据本院予以确认。
对被告大家××公司提交的证据材料，证据1、3，原告
无异议，本院予以确认。证据2，原告对真实性、合法性、关
联性均有异议，认为该照片不能证明是在原告承租的房屋里拍
的，与本案所涉租赁房无关。本院认为，原告异议成立，该证据不予确认。证据4，原告有异议，认为转让的字样不是原告
所写。本院认为，仅从照片无法判断原告擅自转让承租房的事
实，故该证据不予确认。证据5，原告对真实性无异议，对合
法性、关联性有异议，认为经营户的经营范围与消防问题不是
派出所的职权管理范围，该证据与本案无关。证据6，原告有
异议，认为业委会与大家××公司有利害关系，且该证据没有
其他证据相佐证。证据7，原告有异议，认为该证据没有相应
证据佐证，有事后补写之嫌。本院认为，被告提供的证据5、6
、7，能够相互印证，反映出原告在承租房屋进行经营时存在
治安、消防隐患，引起业主投诉，且经派出所责令整改仍未得
到解决的事实。故对该三份证据本院予以确认。
根据本院确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本案可
以认定的事实如下：
2010年1月5日，原、被告双方签订租赁协议，约定由原
告承租位于杭州三里××路××号房屋，月租金2920元，租赁
期限自2010年1月20日起至2011年12月31日止，租赁合同对违
约责任等相关内容均作了约定。同日，双方签订补充协议一份
，约定该房屋物业管理费每月102.2元。合同签订后，原告支
付了2010年1月20日至2010年6月30日的租金15573元和物管费5
45元。嗣后，原告在承租房屋进行经营时因存在治安、消防隐
患，引起业主投诉，经派出所责令整改后仍未得到解决。为此
，闸弄口派出所、闸弄口街道兰苑社区居民委员会、闸弄口街
道兰苑社区兰苑小区业主委员会均发函要求被告根据租赁合同
与原告终止合同。2010年4月29日，被告向某告发出关于终止合同的函，要求提前终止合同。2010年5月27日，原告周甲诉
至本院，要求被告承担违约责任。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》属意思自
治下的合意行为，合法有效，双方均应严格遵守。该《租赁合
同》第十二条第四款约定，在租赁期内，承租人由于治安、噪
声等因素引起业主投诉的，出租人有权终止合同。本案中，原
告周甲在对承租房进行经营使用时，因存在治安、消防隐患，
引起闸弄口街道兰苑社区业主的投诉。辖区派出所对原告提出
整改意见后，其一直未予整改。由此可见，原告的行为违反了
合同约定，被告解除合同的条件已经成就，故被告发函至原告
要求与其终止合同于法有据，并非构成违约。因此原告要求被
告支付违约金及赔偿违约损失的主张不能成立。另，解除合同
的条件成就时，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自
通知到达对方时解除。本案中，被告于2010年4月29日发函至
原告处要求提前终止合同，双方签订的租赁合同即已解除。合
同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告已预付租金及物管
费应予返还。原告未提供证据证明已将租赁房屋交还给被告，
视为该租赁房屋一直由原告实际占用至今，其要求退还物业保
证金的条件并未成就，本院不予支持。综上所述，依据《中华
人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九
十七之规定，判决如下：
解除原告周甲与被告杭州大家物业经营管理有
限公司于2010年1月5日签订的《租赁合同》。
二、被告杭州××物业经营管理有限公司返还原告周甲剩余房屋租金人民币5840元、剩余物管费某民币204元，共计
人民币6044元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告周甲的其他诉讼请求。
本案案件受理费某民币1070元，由原告周甲负担人民币9
43元，被告杭州××物业经营管理有限公司负担人民币127元
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案
件受理费1070元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤
回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖
滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××02
4409008802968）。
审 判 员 叶志忠
审 判 员 李秀琴
人民陪审员 王 飞
二〇一〇年十月十九日
代书 记员 夏晓青