福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1934号
原告：张培菁，女，1966年8月8日出生，香港特别行政区居民，现住福建省泉州市。
委托代理人：张德良，系张培菁之父。
被告：泉州市沃德商用物业经营管理有限公司。住所地：福建省泉州市丰泽区东湖街金鑫大厦集团大厦*楼。组织机构代码：66035080-7。
法定代表人：陈上锋，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：陈华河，北京东元（厦门）律师事务所律师。
原告张培菁因与被告泉州市沃德商用物业经营管理有限公司（以下简称沃德公司）委托合同纠纷一案，于2014年12月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭审理了本案。原告张培菁的委托代理人张德良，被告沃德公司的委托代理人陈华河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张培菁起诉称：原、被告之间于2008年7月5日签订鑫源.麦德龙国贸商场A区二层15单元《委托经营管理合同》，约定原告将房产交由被告经营管理，同时对经营期间的被告应付经营收益金标准、支付时间、违约责任等作出约定。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了义务，但是被告沃德公司自2013年7月份起，未能按照合同约定时间向原告支付经营收益。经原告不断催讨，至今未能偿还。2014年9月29日，原告正式向被告发出《通知书》，要求被告于2014年10月15日之前支付全部经营收益及相应的逾期付款违约金，否则自前述期限届满之日起，原、被告之间于2008年7月5日签订的《委托经营管理合同》予以解除。前述《通知书》已经于2014年10月8日送达被告。但是，被告收到前述《通知书》后，仍未能按照《通知书》要求履行其应尽的义务，故原、被告之间于2008年7月5日签订的《委托经营管理合同》自2014年10月16日起解除。原告认为，被告逾期付款的行为，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。在原告发出催告履行的《通知书》之后，在合理期限内仍未能履行付款义务，故原告有权依法解除合同。在合同解除之后，被告应当承担相应的解除合同违约金。因被告仍然占用诉争房产，因此应当按照合同约定的经营收益标准支付相应房产占用费。综上，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告支付2013年7月1日至2014年10月15日期间经营收益金85591元及逾期付款违约金（以当月应付经营收益金为计算基数，自该月16日开始计算，按照每日万分之五的标准计算至款项付清之日止。其中，2013年7月经营收益金5522元，自2013年7月16日开始计算违约金，2013年8月经营收益金5522元，自2013年7月16日开始计算违约金，以此类推计算至2014年9月；2014年10月经营收益金按半月计算2761元，自2014年10月16日起算。至起诉之日，违约金暂计8000元）；2、被告承担因其违约行为导致合同解除的违约金11044元；3、被告向原告返还国贸商城A区二层15单元房产，并支付占用期间的房产使用费（以原合同约定的经营收益金5522元／月为参照标准，自合同解除之日2014年10月16日起算，计算至被告实际返还房产之日止，至起诉之日暂计11044元）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告沃德公司答辩称：1、沃德公司对于原告主张的给付2013年7月1日至2014年5月31日期间的经营收益60742元（5522元＊11个月）没有异议；2、2014年6月1日之后，国贸商城已经由业主委员会整体接管，业主委员会也将2014年6月1日后的租金收入汇入原告指定的账号，因此原告无权向被告主张2014年6月份的经营收益；3、原告与被告沃德公司签订《委托经营管理合同》的同时，又签署了一份《承诺书》，内容为：“为促进鑫源麦德龙国贸商城的进一步繁荣，确保所有业主的共同利益，本人郑重承诺在与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》终止后的任何时间均自愿遵守少数服从多数的原则，服从（临时）业主委员会的整体经营管理、整体出租。租金标准由（临时）业主委员会根据市场行情确定。”该商城业主委员会经绝大部分业主的授权，已经在2014年6月1日起接管商城，并与新的经营者签订租赁合同，目前新的经营者已经对商城进行装修和招商。原告要求被告返还诉争房产不具有履行的现实可�，也不符合包括原告在内的广大业主的根本利益；4、原告主张的违约金过高，而且并没有产生实际损失，因此应当予以驳回。
原告张培菁为证明其主张，向本院提供如下证据：1、被告的工商登记信息，证明被告的诉讼主体资格；2、房产证，证明原告系诉争房产的所有权人；3、《委托经营管理合同》，证明原、被告之间关于鑫源.麦德龙国贸商城A区二层15单元委托经营管理的相关约定；4、通知书，证明原告催告被告履行义务，以及被告因未能在指定期限内履行义务导致《委托经营管理合同》已被解除；5、特快专递详情单，证明原告通知书的投递情况。
被告沃德公司质证认为，证据1真实性无异议，但是与本案关联性有异议，被告已于2014年6月1日停止经营，已经向泉州市工商局申请清算。证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。证据3的真实性、合法性无异议，但是违约金约定过高，请求法院根据原告实际损失予以调整。同时被告的《承诺书》已经同意遵守少数服从多数的原则，解除合同，由业主委员会收回房产。证据4真实性没有异议，但业主委员会已经根据原告的承诺代表全体业主与被告终止合同。证据5真实性、合法性、关联性均无异议。
被告沃德公司向本院提交如下证据：1、情况说明，证明经丰泽法院查明国贸商城业主委员会经大部分业主授权，与被告终止合同，2014年6月开始整体接收了所有的商铺。2、清算组备案通知书，证明被告已经成立清算组，正在进行债权债务的清算。3、委托经营管理合同附件，证明原告服从业主委员会的整体经营管理、整理出租的承诺；4、民事判决书；5、生效通知书，证据4、5共同证明《委托经营管理合同》已经于2014年6月1日终止，国贸商城超过四分之三的业主已经接受业主委员会代表全体业主与被告终止合同，整体租赁给达鑫公司。
原告张培菁质证认为，证据1的业主委员会是非法的，无权处分其店面。证据2没有送达原告，原告不知情。证据3真实性无异议，但合同还没有终止，承诺书没有生效。证据4、证据5的真实性、合法性均无异议，但是判决不公，不应当予以采纳。
经审查，本院对原告张培菁提供的证据2、证据5的真实性、合法性、关联性均予以确认，可以作为本案定案依据。对于双方存在争议的其他证据，本院将结合争议焦点进行综合分析认证。
本案的争议焦点为：1、被告应否向原告支付2014年6月份以后的租金；2、被告应否向原告支付违约金，违约金的标准是多少；3、被告应否向原告返还占用的房产以及支付占用期间的费用。
原告张培菁认为，1、被告沃德公司应当�续支付2014年6月份以后的租金，业主委员会成立非法，原告没有委托业主委员会代为管接管房屋；2、违约金应该支付，并按照《委托经营管理合同》的约定，经营收益按日万分之五的标准计算违约金，同时被告应当另行支付2个月租金作为合同解除的违约金；3、被告应当返还房产，并支付占用房产期间的费用。
被告沃德公司认为，1、2014年6月份以后涉诉房产已经由业主委员会接管，因此不应继续支付租金；2、《委托经营管理合同》约定的违约金按日万分之五计算的标准过高，应当予以调整，同时被告沃德公司无需再另行支付两个月租金的违约金；3、本案房产已经由业主委员会接管，不存在返还问题，更不存在支付占用费用的问题。
本院认为，1、国贸商城的业主委员会经多数业主授权，已经与被告沃德公司终止合同，并于2014年6月1日开始整体接收了全部商铺。被告沃德公司已没有继续占用被告房产，故原告请求被告沃德公司支付2014年6月1日起的经营收益缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、被告沃德公司未按照《委托经营管理合同》的约定支付租金，违约在先，应当依法支付原告违约金。关于违约金的计算标准，双方在《委托经营管理合同》第八条第一款明确约定，未按约定支付经营收益的，按应付总额的日万分之五支付违约金。该约定合法有效，应予支持。原告主张被告支付2个月租金作为违约金是基于继续履行合同基础上提出的，故其主张参照《委托经营管理合同》第八条第二款的标准支付违约金没有依据，不予支持。3、2008年7月5日，原告向被告沃德公司出具的《承诺书》表示，《委托经营管理合同》终止后的任何时间均自愿遵守少数服从多数的原则，服从（临时）业主委员会的整体经营管理�整体出租。国贸商城的业主委员会已经于2014年6月1日开始接管商城，并于2014年7月30日与新的经营者签订租赁合同。原告主张业主委员会成立不合法，但未提供证据予以证明，该主张不能成立。故原告主张被告沃德公司返还房产并支付占用期间的房屋使用费缺乏事实和法律依据，不予支持。
本院查明：
2008年7月5日，原告张培菁作为甲方与作为乙方的被告沃德公司签订《委托经营管理合同》一份，约定由原告将其所有的座落于福建省泉州市丰泽区云鹿路西侧鑫源·麦德龙国贸商城A区2层15单元的商铺委托被告沃德公司进行经营管理，期限15年，自2009年5月1日起。《委托经营管理合同》第六条约定：“乙方应于每月15日前按照下列标准向甲方支付经营收益：“第1年度至第3年度为每月4602元；第4至第6年度为每月5522元……。应由甲方缴纳的税费，由乙方�应支付给甲方的款项中代为扣缴。”第八条第一款约定：“乙方未按约定支付经营收益的，每逾期一日，按应付总额的万分之五向甲方支付违约金”，第八条第二款约定：“乙方逾期支付经营收益超过90日，并经甲方书面催告后仍不支付的，甲方有权解除合同，乙方应支付2个月租金作为违约金，乙方已投入的装修无偿归甲方所有。”2008年7月5日，原告张培菁向被告沃德公司出具《承诺书》一份，载明：“为促进鑫源麦德龙国贸商城的进一步繁荣，确保所有业主的共同利益，本人郑重承诺在与泉州市沃德商用物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》终止后的任何时间均自愿遵守少数服从多数的原则，服从（临时）业主委员会的整体经营管理、整体出租。租金标准由（临时）业主委员会根据市场行情确定。”上述合同签订后，被告沃德公司向原告张培菁支付经营收益至2013年6月。
另查明，被告沃德公司因经营不善，从2013年7月起即未再支付各业主的经营收益。该公司因资不抵债、人员流失等原因，已丧失经营能力。为减少损失，经国贸商城绝大多数业主的授权，业主委员会代表全体业主与沃德公司解除了《委托经营管理合同》，并从2014年6月1日起整体接管商城。
以上事实有原告张培菁及被告沃德公司提供的证据及原告张培菁及被告沃德公司庭审时的相关陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：
本案系原告张培菁与被告沃德公司因委托合同而产生的纠纷，原告张培菁是香港特别行政区居民，本案属涉港民商事案件。应参照涉外案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即内地法律作为本案的�据法。
原告张培菁与被告沃德公司之间的委托合同关系有原告提供的《委托经营管理合同》为证，其主体适格，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。现原告张培菁起诉要求被告沃德公司立即支付所拖欠的经营收益及相应的逾期付款违约金，具有事实和法律依据，应予以支持，但国贸商城的业主委员会已经于2014年6月1日与被告沃德公司解除了《委托经营管理合同》，并接管诉争房产，故原告张培菁主张经营收益的计算时间为2013年7月1日至2014年10月15日缺乏事实和法律依据，本院依法将起止时间调整为2013年7月1日至2014年5月31日，以上经营收益本金共计60742元（11个月＊5522元）。原告张培菁主张被告沃德公司支付2个月的经营收益即11044元作为合同解除的违约金，缺乏事实�法律依据，不予支持。国贸商城业主委员会已经于2014年6月1日整体接管涉诉房产，故原告张培菁关于被告沃德公司返还房产并支付房屋使用费的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求部分具有事实和法律依据，予以支持，部分不具有事实和法律依据，予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告泉州市沃德商用物业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张培菁2013年7月1日至2014年5月31日止的经营收益共计60742元，并按日万分之五的标准支付逾期付款违约金（以每期应付的经营收益为基数，从当月的16日起至本判决确定付款之日止）；
二、驳回原告张培菁的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2614元，由原告张培菁负担614元，由被告泉州市沃德商用物业经营管理有限公司负担2000元。
如不服本判决，原告张培菁可在判决书送达之日起三十日内，被告沃德公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 黄海瑞
审 判 员 吴智家
代理审判员 林东杰
二〇一五年十二月九日
书 记 员 廖丽娟
速 录 员 谢 冬
附注：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履�、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。