江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第3400号
原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司，住所地泰州市海陵区扬州路48号。
法定代表人周增根，董事长。
委托代理人沈昕，江苏众成信律师事务所律师。
被告潘顺俊。
被告华应霞。
被告潘步才。
被告姜马兰。
原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司（以下简称锦宸公司）与被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦宸公司之委托代理人沈昕，被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦宸公司诉称，被告潘顺俊与被告华应霞系夫妻关系，被告潘步才与被告姜马兰系夫妻关系，被告潘顺俊与被告潘步才系父子关系。2014年12月12日，原告与四被告在原告售楼处签订了商品房买卖合同一份，约定：四被告向原告购买泰州市花园半岛小区D14幢1单元902号商品房一套，建筑面积143.31平方米，总价款为743338元；上述款项，被告于合同签订之日支付223338元，剩余房款520000元采用商业贷款和公积金贷款组合贷款方式支付。后原、被告及中国农业银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称农行海陵支行）签订个人购房担保借款合同两份，原告为被告向银行借款提供连带责任保证。贷款发放后，四被告贷款累计三期未还本付息，致使全部贷款被宣布提前到期，农行海陵支行发出担保人履行通知书，要求原告履行保证责任，并已从锦宸公司账户扣划相应的借款本金、利息、罚息。依据合同约定，被告逾期还贷的行为已符合合同约定的解除条件。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告间签订的商品房买卖合同，已付房款在扣除银行借款本息、罚息、违约金、诉讼费后退还四被告；2、四被告承担违约金人民币37166.9元；3、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告潘顺俊、潘步才、姜马兰共同辩称，对解除合同没有异议，因为潘步才、姜马兰患病的原因导致不能按期还贷，被告曾与原告多次进行了协商，要求解除合同。对于银行及公积金借款本息，同意予以扣减。对于违约金，因为家庭发生特殊情况，所以不应当承担违约金。
被告华应霞辩称，不同意解除合同。
经审理查明，2014年12月12日，原告（出卖人）与四被告（买受人）签订商品房买卖合同、补充协议各一份，约定：买受人向出卖人购买泰州市花园半岛小区D14幢1单元902号商品房一套，合同总价款人民币743338元，买受人于合同签订之日支付房屋首付款223338元，剩余房款520000元采用商业贷款和公积金贷款组合贷款方式支付；买受人采用商业贷款或公积金贷款或商业贷款和公积金贷款组合贷款方式支付购房款，并由出卖人提供借款担保的，如买受人累计3个月逾期未偿还银行贷款时，出卖人有权解除合同，将房屋另行出售，并按房屋购房款总金额的5%向买受人收取违约金，出卖人有权从买受人支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。2014年12月，原、被告与案外人农行海陵支行、刘静签订个人购房担保借款合同，约定：被告潘顺俊向农行海陵支行借款300000元，借款期限216月，还款以月为一期，被告选择等额本息还款法；原告为本合同项下贷款提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带责任保证。2015年1月，原、被告与案外人农行海陵支行签订个人购房担保借款合同，约定：四被告向农行海陵支行借款220000元，借款期限240月，还款以月为一期，被告选择等额本息还款法；原告为本合同项下贷款提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带责任保证。之后，农行海陵支行依约发放了全部贷款，借款人按约定还贷至2015年8月。截止2015年12月8日，两笔借款均逾期还款达三个月以上。农行海陵支行将上述情况书面通知了原告，并告知原告根据个人购房担保借款合同的约定，要求原告立即履行担保责任。2015年12月8日，农行海陵支行从原告账户直接扣划220028.51元用于偿还四被告欠付的借款本金、利息、罚息等款项。同日，农行海陵支行从原告账户直接扣划293730.63元用于偿还被告潘顺俊欠付的借款本金、利息等款项。现原告认为四被告违约，要求解除合同，遂涉讼。
另查明，诸被告尚未取得案涉房地产权属登记证书,且房屋亦未交付使用。
审理过程中，被告潘步才、姜马兰提供了疾病诊断证明、出院记录，要求减免违约金；经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案没有关联性。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同、担保人履行责任通知书、告知函、扣款通知书、通知、疾病诊断证明、出院记录以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议，系当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，合同及补充协议依法成立并生效，应当作为确定原、被告权利义务的依据。现原告锦宸公司要求解除上述合同，因诸被告逾期未偿还银行贷款的行为已符合合同约定的解除条件，故本院对此项诉请予以支持。合同解除后，原告应当返还诸被告交纳的购房款。现原告要求从返还的房款中直接扣减银行扣划的借款本息、罚息等各项费用，符合合同约定，应予支持。银行从原告账户扣划的借款本息、罚息等合计人民币513759.14元，扣减后，原告还应当返还诸被告购房款人民币229578.86元。关于违约金，涉案房屋尚未交付使用，合同解除后，仍可进行销售，本案合同解除仅给原告造成了相应的间接损失，现原告主张按合同约定以房屋购房款总金额的5%计算违约金，该约定过高，本院结合本案的具体情况，确定调整为按房屋总价款的2%计算违约金，即人民币14867元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司与被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰于2014年12月12日签订的商品房买卖合同。
二、原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰购房款人民币229578.86元。
三、被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰于本判决生效之日起十日内给付原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司违约金人民币14867元。
四、上述第二、三两项相互冲抵后，原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰人民币214711.86元。
五、驳回原告江苏华纺锦宸投资置业有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币365元，由被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰共同负担（原告已预交，被告潘顺俊、华应霞、潘步才、姜马兰于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本案上诉受理费人民币729元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：10×××68；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审判员 蒋 晶
二〇一六年三月二十四日
书记员 杨冬梅