广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民三初字第42号
原告（反诉被告）钟芬，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××1843。
原告（反诉被告）江文广，男，汉族，住江西省高安市。身份证号码：×××0037。
委托代理人林志刚，上海市海峡律师事务所律师。
被告珠海市信和房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：珠海市吉大九洲大道中1144号福利楼二层B区。
法定代表人李镇勇。
委托代理人戚文遗，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。
原告钟芬、江文广诉被告珠海市信和房地产开发有限公司房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法适用简易程序，被告珠海市信和房地产开发有限公司在法定期限内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告钟芬、江文广的委托代理人林志刚，被告珠海市信和房地产开发有限公司的委托代理人戚文遗、刘贤娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月7日被告与原告就被告开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）2-2-101的商品房买卖合同。合同约定被告在逾期交房的情况下需承担的违约责任是按日向买受人支付已交房款万分之二（90天后按万分之三），同时约定交房期限为2014年6月30日前，交房的条件为该商品房取得《竣工验收备案表》。且在交房时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已支付全部房价562169元。被告未安装大门，致使原告2014年11月22日收房。原告为维护自身合法权益，故诉请法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币24，454元；二、被告向原告支付自2014年11月22日起至完全付清违约金为止，以中国人民银行同期贷款利率为基准的违约金的利息；三、被告支付涉案房屋8月-10月的物业管理费560.70元以及垃圾处理费24元；四、被告承担本案所有的诉讼费用。
被告辩称，第一，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议第十二条第4款约定，“如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。”2014年7月25日，被告通过在《珠海特区报》刊登公告及向原告寄送《交付通知书》的方式，通知原告办理商品房接收手续，故结合前述合同约定，涉案商品房的交房时间为2014年7月25日。
第二，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当在2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，但遭遇不可抗力时，被告可据实延期交付商品房。被告提交的由气象部门出具的相应气象资料，足以证明涉案商品房所在的建设工程因“台风”及“暴雨”等不可抗力事件造成停工35天，据此涉案商品房交付时间可延期35天，即延至2014年8月3日。因此，被告于2014年7月25日向原告交付涉案商品房并未逾期。
第三，原告主张涉案商品房因未装大门致使其于2014年11月22日收房，而事实上被告已按合同约定安装入户门并交付涉案商品房，因此原告以未装大门为由拒绝按交付通知指定日期收受该商品房的理由不成立，其主张不应采信。1、根据经珠海市住房和城乡规划建设局审批确认的《东方润园1号楼首层平面图》，涉案商品房2栋2单元101房的入户门位置是设计在客厅处（即L轴MLC2），原告通过该门进出涉案商品房。被告于2014年7月25日向原告交付的涉案商品房与前述设计图纸相符，符合双方所签订的《珠海市商品房买卖合同及其附件》的约定。此外，正因为涉案商品房的入户门不是设计在电梯前室，故涉案商品房不参与分摊电梯前室（含2单元梯间及门斗）的建筑面积。因此原告以未装大门为由拒绝收楼的理由不成立。2、买卖合同补充协议第八条第2款约定“除出卖人原因外，买受人未能在上述第1款规定的交付期限内或未按交付通知规定的地点及要求办理商品房交接手续，则自交付期限届满之日起，视为出卖人已按买卖合同第七条规定将该商品房交付给买受人。”根据前述约定，由于原告以未装大门为由拒绝收楼的理由不成立，故自交付期限届满之日起，视为被告已按买卖合同第七条规定将涉案商品房交付给原告，即被告无需承担逾期交楼责任。
第四，原告与珠海市润园物业管理有限公司签订的《东方润园前期物业管理服务协议》第三章第四条约定，“业主从收到开发商的入伙通知书或者开发商以当地主要媒体《珠海特区报》刊登入伙公告的次月开始缴交物业服务费。管理公司在首次收取物业服务费时，可预收三个月。”2014年7月25日，被告已通过在《珠海特区报》刊登公告及向原告寄送《交付通知书》的方式，通知原告办理商品房接收手续，因此原告应自2014年8月起向珠海市润园物业管理有限公司缴纳涉案商品房的物业管理费及垃圾处理费。
第五，由于原告以未装大门为由拒绝收楼的理由不成立，原告逾期收楼的责任应由其自行承担，故原告要求被告支付涉案商品房8-10月物业管理费及垃圾处理费的主张没有合同及事实依据，应予驳回。
综上，根据合同约定，涉案商品房具备据实延期交付的免责事由，原告请求被告支付逾期交房的违约金、逾期支付违约金的利息及支付8-10月物业管理费及垃圾处理费没有事实和合同依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告反诉称，原、被告双方于2013年10月7日签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，约定被告将坐落于珠海市红旗镇虹晖一路39号东方润园2幢2单元101房出卖给原告。
合同第六条“付款方式及期限”之“3、其他方式”的约定“买受人于2013年10月7日向出卖人支付首期款（含定金）共计人民币叁拾肆万贰仟壹佰陆拾玖元整（小写：￥342169元），余款共计人民币贰拾贰万元整（小写：￥220000元），由买受人向银行申请按揭贷款。”同时，合同附件三第四条第2款约定，“买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户。”据此，原告应当支付的银行按揭贷款（即商业贷款）最迟应在合同签订之日起20个工作日内（即2013年11月2日之前）划至被告的账户上。
原告于2014年2月20日委托银行向被告支付银行按揭贷款（即商业贷款），迟延了111天。根据合同第八条“买受人如未按本合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”及合同附件三第四条第6款“如果买受人没有按照约定支付购房款，每逾期一日按照合同约定承担违约金”的约定，原告应当支付逾期付款的违约金共计人民币7326元。
综上，诉请法院判令：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币7326元；2、判令反诉被告向反诉原告支付因逾期支付第1项违约金而产生的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年2月20日起计至实际付清日止，现暂计至2015年2月2日，利息为418.97元）；3、判令本案诉讼费由反诉被告承担。
原告针对其反诉辩称，第一，被告作为房屋买卖合同及附件的格式条款的提供者，应以公平原则，采取合同方式提醒原告相关权利义务。第二，被告提供的格式条款，被告未尽合同义务，说明被告提供的格式条款并没有按公平原则行使，该格式条款加重买受人责任，应当无效。被告在制定合同时，产生逻辑错误。不可能在签订合同后再签订一份约束前一份合同效力的合同。被告要求买受人办理贷款业务的银行，当时在被告处设点办公，这说明买受人如果在签订商品房买卖合同当天，不能申请银行贷款的话，被告不应当与原告签订买卖合同，否则就存在欺诈行为。明知买受人不能达到房屋买卖合同当天付款要求情况下，又在附件中加重买受人责任。明为商品房买卖，实为圈套。被告是开发商企业，应以买卖房屋为主业务。相关银行在被告处设点办公，并且被告收取了买受人代办银行贷款手续费，这些手续完全是被告在办理。那么贷款到账的时间，被告认为晚了，这完全是被告原因造成的，与原告无关。
原告为证明其主张向本院提供如下证据材料：商品房买卖合同、业主收楼确认书、房屋支付凭证、8月-10月物业费及垃圾处理费发票。
被告为证明其主张向本院提供的证据如下：珠海市商品房买卖合同及其附件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、2014年7月25日《珠海特区报》08版、《东方润园商品房交付通知书》、国内小包邮件详情单、《业主收楼确认书》、2012年至2013年珠海市受热带气旋影响的情况、珠海市小林自动站2011年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2012年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2013年5月至9月日雨量记录、珠海市小林自动站2014年5月至7月日雨量记录、恶劣天气统计、POS机交易签购单、收款收据（定金）、客户回单、收款收据、建行入账通知书、发票（预收购房款）、中国建设银行联网业务入账通知书（商业贷款）、“东方润园”毛坯住户在质量保证书、东方润园前期物业管理服务协议、中国建设银行个贷信息管理系统（截图）、东方润园《总平面图及竖向设计图》（旧楼栋编号）、东方润园《总平面图》（新楼栋编号）、东方润园1号楼首层平面图、东方润园2栋2单元101房的《房地产登记测绘成果报告》之《房屋建筑面积测绘和计算说明》、《房屋建筑面积测绘成果表》《房屋建筑面积测绘成果明细表》、《房屋共有建筑面积统计表》、《房屋共有建筑面积摊计表》及《房产分户图》。
本院在审理过程中向中国建设银行珠海市分行去函调查涉案房产按揭手续办理情况，该行于2015年2月3日函复本院。
经审理查明，一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年10月7日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇虹辉一路39号（东方润园）2-2-101号房，房屋总价款为562，169元。同日，双方订立《商品房买卖合同》附件，附件对《商品房买卖合同》的主要条款作了补充约定。原告在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容包括买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。
二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年6月30日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第五条约定，“特殊原因”除“遭遇不可抗力”外，还应包括非被告所能控制的客观原因（包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误、受国家及地方政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等），被告应提供相关部门出具的证明文件，并据此予以延期。
出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限和第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
三、双方关于付款方式及逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》约定买卖人应于2013年10月7日付清首期款（含定金）342，169元，余款共计220，000元由买受人向银行申请按揭贷款。《补充协议》第四条第2款约定：买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户。
《商品房买卖合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
四、房款支付情况。2013年10月7日，原告支付购房款人民币342，169元，余款人民币220，000元由原告申请按揭贷款方式支付。根据双方提供的证据及本院向建设银行调查取证显示，建设银行于2013年10月8日受理原告贷款申请，商业贷款220，000元于2014年2月20日发放。
五、房屋交付情况。2014年7月25日，被告在《珠海特区报》上刊登入伙公告，通知原告于2014年7月24日至2014年8月31日期间前往珠光新城销售中心办理入伙手续。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告是否逾期交房，以及原告是否逾期支付房款。
一、关于被告是否逾期交房的问题。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。本案《商品房买卖合同》约定了被告应在2014年6月30日前将的房屋交付原告使用，而被告于2014年7月25日刊登公告，通知办理入伙手续，对被告迟延交房的事实本院予以确认。关于交房时间，本院认为，《补充协议》中约定：如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。被告于2014年7月25日刊登公告，根据该约定，交房时间应为2014年7月25日。
关于原告认为由于被告未安装大门致使原告2014年11月22日才收房，故交房时间应为原告的实际收房时间，本院认为，涉案房产已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交楼条件，原、被告的此项争议属于房屋质量纠纷，属于另一法律关系，原告可另循途径解决。
被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条约定的延期交付的情形，施工期间发生恶劣天气，遭遇了不可抗力，认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计35天；而原告认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。本院认为，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人可据实延期交房的“特殊原因”包括遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。被告并无证据证明其履行了告知义务，故对该辩解意见不予支持。
二、关于逾期交房违约金的问题。
《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，应当按照合同约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金，违约金以总房款562，169为基数，按日万分之二计逾期交房天数25天，违约金计为2810.85元。原告主张被告向其支付违约金的利息，不符合合同约定，且于法无据，不予支持。
三、关于原告是否逾期付款的问题。
依据《补充协议》第四条第2款，被告主张原告应当支付的银行按揭贷款最迟应在合同签订之日起20个工作日内划至被告的账户上，公积金按揭贷款最迟应在合同签订之日起30个工作日内划至被告的账户上；原告委托银行向被告支付银行按揭贷款迟延了111天。本院认为，银行对按揭贷款的审批及发放有内部流程，属于原告不可控制的情形，被告的该主张不能成立。
《补充协议》第四条第2款约定：买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续。本案中，原告于合同签订次日向银行申请贷款，不符合合同约定，应视为其逾期付款一天，应当按照合同约定的违约金数额支付被告逾期付款违约金，违约金以贷款220，000为基数，按日万分之二计逾期付款天数1天，违约金计为44元。被告主张原告向其支付违约金的利息，不符合合同约定，且于法无据，不予支持。
四、关于物业管理费及垃圾处理费的问题。
本案中，由于被告已于2014年7月25日交楼，根据原、被告双方签订的物业管理服务协议，故原告应自2014年8月起交纳物业服务费，对原告的该项诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告珠海市信和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟芬、江文广支付逾期交房违约金2810.85元；
二、原告钟芬、江文广于本判决发生法律效力之日起七日内向被告珠海市信和房地产开发有限公司支付逾期付款违约金44元；
三、驳回原告钟芬、江文广的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）珠海市信和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币157元，反诉受理费人民币25元，由被告珠海市信和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 吴郁郁
二〇一五年三月三十日
书 记 员 刘 帆