济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0113民初1475号
原告（反诉被告）马永强，男，生于1975年2月14日，汉族，居民，住济南市历城区。
原告（反诉被告）马丕玉，女，生于1975年7月9日，汉族，居民，住址同上，系原告马永强之妻。
被告（反诉原告）济南四通房地产开发有限公司，住所地济南市高新区。
法定代表人李龙标，该公司董事长。
委托代理人孙登岭，男，生于1963年2月22日，汉族，济南四通房地产开发有限公司职工，住济南市市中区。
委托代理人藏永萍，女，生于1965年1月12日，汉族，济南四通房地产开发有限公司职工，住济南市天桥区。
原告（反诉被告）马永强、马丕玉与被告（反诉原告）济南四通房地产开发有限公司（以下简称四通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员董岩独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告马永强、马丕玉、被告四通房地产公司的委托代理人孙登岭、藏永萍到庭参加诉讼。后因被告四通房地产公司提出反诉，经原、被告一致同意，本案继续适用简易程序，于2016年6月20日再次公开开庭进行了审理，原告马永强、马丕玉、被告四通房地产公司的委托代理人孙登岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马永强、马丕玉共同诉称，第一、两原告于2013年3月13日与被告四通房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的紫薇翠庭5号楼1单元302号的房产。该房产建筑面积138.04m2,商品房单价为5535.51元/m2,房屋总价款764122元。根据合同第八条、第九条约定，被告应当于2013年6月30日前交付房屋，但被告未能按合同约定期限交付房屋，因此被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；第二、涉案房屋交付后，原告多次报修飘窗顶漏雨事宜，一直未能得到妥善处理，期间原告进行的装修因漏雨遭到破坏，飘窗台面直接未能装修，导致房屋无法正常使用。依据原、被告双方签订的《济南市商�房》第十三条及被告向原告提交的《商品住宅质量保证书》规定，出卖人应负责修缮该房屋漏水问题，保修期为五年；第三，被告于原告购房期间开展老带新销售奖励政策，老客户推荐新客户购房成功，奖励新老客户各2000元，原告推荐9号楼1单元502号业主购房成功，但被告至今未付该奖励。综上，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、由被告向原告支付自逾期交房之日即2013年6月30日至2014年4月1日止的商品房逾期交房违约金20936.94元（每日按已交房款的万分之一计算所得）；2、由被告向原告支付因房屋未及时修缮、无法装修、居住造成的损失25000元；3、由被告支付原告老带新销售奖励2000元；4、由被告限期彻底修缮原告房屋；5、本案诉讼费等由被告承担。
被告四通房地产公司辩称，1、原告马永强、马丕玉所诉逾期交房情况与事实不符，原告在购买涉案房屋时，相应房产为现房销售，只要原告将按揭贷款全款支付给被告即可收房。2013年4月17日，原告按揭贷款到账，5月23日，在原告补齐首付款的同时，被告向其递交了交房通知书，并告知交付通知已经在齐鲁晚报3月15日和3月19日分两次刊登。同时，双方又签订了商品房结算及移交协议书，至此被告已实际向原告交付了所售房屋；2、原告诉称的房屋需修缮无法装修，与事实不符且没有证据，被告根据双方合同约定及原告与物业公司签订的物业管理合同，严格履行了保修义务。且涉案房屋质量符合国家有关规定，达到了销售房屋的所有条件，并由济南市工程质量管理局等有关单位发放了竣工验收合格证明；3、关于老带新销售奖励2000元，被告已从原告的购房款中减少了2000.2元作为奖励支付给了原告。综上，被告对原告诉讼请求及依据的事实和理由均不予认可。
�诉原告四通房地产公司诉称，一、根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第七条约定，反诉被告逾期交付购房首付款达71天，应按应付款每天万分之二向反诉原告支付违约金合计2330.53元；二、双方签订的《商品房认购协议书》第五条约定购房者未按《济南市商品房买卖合同》的约定交付全部或首期房款的，出卖方有权将购房者已付的定金作为违约金处理，因此反诉被告支付的20000元定金应作为违约金处理。综上所述，反诉原告要求法院依法判令：1、反诉被告支付反诉原告逾期交付购房首付款违约金2330.53元；2、反诉被告支付反诉原告违约金20000元。
反诉被告马永强、马丕玉共同辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，反诉原告诉称的首付款问题至今已三年有余，已超出法定的两年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。
原告马永强、马丕玉为证明其本诉请求提供以下三组证据：
一、《济南市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票原件一份，拟证明两原告系被告建设的耕读世家山庄5号楼1单元302号房的业主，根据双方签订的买卖合同约定，涉案房屋的交付日期应为2013年6月30日。被告四通房地产公司对该两份证据的真实性不持异议，亦认可双方约定的交房日期为2013年6月30日。
二、录音光盘两张（其中包含录音内容9段）及书面文字整理材料一宗，拟证明涉案房屋的实际交房日期为2014年4月1日，涉案房屋存在质量问题，经原告多次找被告维修，被告至今未能就涉案房屋进行彻底修缮。被告认为因原告提交的录音材料证据来源不合法，且是有准备的、引导性的对被告工作人员录音，故该录音证据没有证明力，被告对该两份证据不予质证。
三、照片一�、收条原件一份、《关于滞纳金、老带新奖金催付函及维修要求》一份、建设部房屋接管验收标准各一份，拟证明涉案房屋确实存在飘窗漏雨等质量问题，被告公司亦派过工作人员进行过维修，但至今未能彻底修缮。且建设部房屋接管验收标准明确规定外墙不得漏水，涉案房屋确实存在质量问题。被告认可原告的房屋存在飘窗渗水的问题，但认为该问题不属于房屋质量问题，若原告对房屋质量提出质疑，应出具专业机构的认定报告。另外，被告不认可收条的出具者是其公司工作人员，但表示其一直积极的配合原告对涉案房屋进行修缮。
被告四通房地产公司为反驳原告马永强、马丕玉的本诉请求提供了以下五组证据：
一、耕读世家山庄住宅入住通知书、耕读世家山庄住宅交房须知、2013年3月17日、3月19日生活日报复印件各一份，耕读世家山庄业主�住流程表复印件、耕读世家山庄业主入住验房表（原告同单元其他业主签署的流程表及验房表）复印件各四份，拟证明其销售的耕读世家山庄小区是现房销售，已于2013年3月20日交房，且与原告同单元的其他业主也均在2013年6月份之前办理了入住手续，被告未向原告交付房屋的主要原因是原告拖延收房。原告主张其从未签收过交房通知书等材料，被告提交的报纸复印件上是1#、6#、7#楼的交房时间，与双方诉争的5#楼房产没有关系。被告提交的其他业主的验房通知书等亦不能证明原告在双方约定的交房期限前收房。
二、商品房结算及移交协议书原件、两原告填写的耕读世家山庄业主入住流程表、耕读世家山庄业主入住验房表原件各一份，拟证明被告已于2013年5月23日向原告交付了房屋，两原告已于2014年1月25日验房并入住。原告对入住流程表及验房表的真实性�持异议，但主张被告提交的协议书中的日期是其后来自行添加的，是不真实的，并提交商品房结算及移交协议书复印件一份，该复印件上未填写日期。原告亦主张其虽验收了房屋，但因其在验房过程中发现房屋存在质量问题，但未实际收房。
三、耕读世家商品房认购协议书原件、现金交款单原件各一份，拟证明原告未按双方约定的实际交纳首付款，应按合同约定支付逾期支付首付款违约金。两原告对认购协议书及交款单的真实性没有异议，但主张双方之间有借款协议，现金交款单上亦明确载明用途是还款，故两原告不存在逾期交付购房首付款的问题，更不应承担相应的违约责任。
四、耕读世家房源确认单原件一份，拟证明原告主张的老带新奖励2000元已在购房款中扣除。原告认可被告在其购房款中扣除了2000元，但认为该2000元是其作为新业主享受的2000元奖励，而非其作为老业主介绍新业主的奖励。
五、商品住宅质量保证书、房屋建筑工程竣工验收备案单原件各一份，拟证明涉案房屋经竣工验收，是合格房屋，不存在质量问题。两原告对上述两份证据的真实性不持异议，但认为质量保证书仅是开发商对业主的承诺，竣工验收备案单仅是目录性质的文件，两份证据均不能证明涉案房屋的质量是合格的。
反诉原告四通房地产公司为证明其反诉请求提交了商品房买卖合同及商品房认购协议书原件各一份，拟证明按照双方合同约定，反诉被告应于签订认购协议书之日起7日内交纳首付款，反诉被告未按约定时间付款，应按日向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金。反诉被告对两份证据的真实性没有异议，但主张买卖合同及认购协议的签订时间至今已三年有余，超出了法律规定的诉讼时效�故反诉原告的诉讼请求不应得到支持。
反诉被告马永强、马丕玉为反驳反诉原告四通房地产公司的反诉请求提交了借款协议复印件一份、录音光盘及相应的文字材料一份、POS签购单原件三份、住房公积金贷款凭证原件一份。拟证明反诉被告因首付款不够向反诉原告借款并于2013年5月25日还清的事实，另其主张公积金贷款凭证可以证明其按时支付了首付款的事实，否则反诉原告不可能在其未交清首付款的情况下为其办理公积金贷款，所以不存在反诉被告逾期支付首付款的问题。反诉原告对反诉被告提交的除借款协议及录音光盘外的证据真实性不持异议，但主张原告提交的借款协议是复印件且协议上没有反诉原告方的签字认可，并否认双方之间存在借贷事实。
经审理本院认定，2013年2月22日原告马永强、马丕玉与被告四通房地产公司签订《耕读世家�品房认购协议书》一份，该协议书主要约定：一、由两原告购买被告开发的耕读世家5号楼1单元302室住宅，该房产预测建筑面积为138.04m2。商品房单价为5535.51元/m2,合计总价款764122元；二、两原告应交纳20000元作为定金，签订《商品房买卖合同》后，原告支付的定金转入房款；三、原告应在签订认购书后七日内于被告签订正式的《商品房买卖合同》并向甲方支付不低于总房款30%的购房款；四、若原告未在7日内与被告签署《商品房买卖合同》并付清首期房款，被告有权将原告支付的定金作为违约金处理，并将认购书中双方确认的房产转售他人。该认购协议书签订后，两原告向被告支付了定金20000元。
同年3月13日，原、被告双方签订了《济南市商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、原告马永强、马丕玉购买被告四通房地产公司开发的紫薇翠庭5号楼1单元302号房产；二、该房产建筑面积共138.04m2,商品房单价为5535.51元/m2,合计总价款764122元；三、原告以分期付款方式支付购房款，于合同签订当日交付总房款的30%（264122元），剩余房款的70%（500000元）作为公积金贷款；四、被告应在2013年6月30日前将商品房交付给原告。逾期超过60日的，若原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告应自2013年7月1日起至房屋实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款的万分之一作为违约金；五、被告应确保其交付原告使用的商品房的装饰、设备符合双方约定的标准，达不到约定标准的，被告应负责维修达到约定质量标准；六、被告自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。合同签订后，两原告于2013年4月17日办理了�房公积金贷款，并于2013年5月底付清了全部的购房首付款，被告在收到全部购房款后于2014年1月25日向两原告开具了销售不动产统一发票。
2014年1月25日，在原告马丕玉与被告方工作人员贾利磊的参与下，双方签订了《耕读世家山庄业主入住流程表》、《耕读世家山庄业主入住验房表》各一份，根据入住流程表显示，被告已将入户门及单元门钥匙交付给了原告，原告缴纳了有线电视及燃气的开户费共计500元。验房后，原告未在合格的项目下打“√”，也未对不合格内容做标注及说明。原告虽主张其因涉案房屋存在质量问题而拒绝在签署入住流程表及入住验房表后收房，但未能提供书面证据。
第一次庭审后，本院依法至涉案房屋处对房屋的质量问题进行了现场勘验。涉案房屋的一处飘窗及门口玄关处确实存在渗水现象，被告亦认可其对涉案房屋多次进行了维修，但主张其已对涉案房屋修缮完毕。
庭审中，经原、被告一致认可，双方签订的《济南市商品房买卖合同》中的紫薇翠庭即是涉案房屋所在的耕读世家山庄。经本院释明，因两原告诉求的2000元老带新奖励与涉案的商品房买卖合同非同一法律关系，两原告撤回了要求被告支付老带新奖励2000元的诉讼请求。现原告马永强、马丕玉为要求被告支付逾期交房违约金20936.94元及因房屋质量存在问题造成的损失25000元并要求被告限期为其彻底修缮房屋诉至法院。反诉原告四通房地产公司为要求反诉被告支付逾期交付购房首付款违约金2330.53元及违约金20000元亦诉至法院，双方形成诉讼。
本院所确认的以上事实，有原告马永强、马丕玉提供的《济南市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票原件各一份、录音光盘两张及书面文字整理材料一宗、照片一组、收条原件一份、《关于滞纳金、老带新奖金催付函及维修要求》一份、建设部房屋接管验收标准一份，被告四通房地产公司提供的耕读世家山庄住宅入住通知书、耕读世家山庄住宅交房须知、2013年3月17日、3月19日生活日报复印件各一份，耕读世家山庄业主入住流程表复印件、耕读世家山庄业主入住验房表（原告同单元其他业主签署的流程表及验房表）复印件各四份、商品房结算及移交协议书原件、两原告填写的耕读世家山庄业主入住流程表、耕读世家山庄业主入住验房表原件各一份、耕读世家商品房认购协议书原件、现金交款单原件、耕读世家房源确认单、商品住宅质量保证书、房屋建筑工程竣工验收备案单原件各一份，反诉原告四通房地产公司提交的商品房买卖合同及商品房认购协议书原件各一份，反诉被告马永强、马丕玉提交的借款协议复印件一份、录音光盘及相应的文字材料一份、POS签购单原件三份、住房公积金贷款凭证原件一份，本院依法拍摄的涉案房屋照片两张及当事人陈述等在案为凭，经开庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原告马永强、马丕玉与被告四通房地产公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》真实、有效，双方之间确实存在商品房买卖合同关系。本案本诉的争议焦点有二：一是两原告主张的逾期交房事实是否成立，被告应否向其支付逾期付款违约金；二是涉案房屋是否存在质量问题，被告应否支付两原告因此造成的损失并彻底修缮房屋。本案反诉的争议焦点主要为反诉原告的诉讼请求是否超出了诉讼时效，反诉被告应否承担逾期交付购房首付款的违约责任。
关于本诉案件的争议焦点一，即两原告主张的逾期交房事实是否成立，被告应否向其支付逾期付款违约金的问题。两原告主张实际交房时间为2014年4月1日，并提交了其与被告公司工作人员的录音材料，被告对此不予认可，提交了商品房结算及移交协议书一份及涉案房屋其他业主的入住流程单等手续，以证明涉案房屋在2013年6月30日前具备了交房时间并已于2013年5月23日将房屋交付给了两原告。因两原告提交的商品房结算及移交协议书副本上落款处并没有签订时间，且其他业主的收房时间亦不能证明本案原告的收房时间，故被告提出的交房时间为2013年5月23日的抗辩，证据不足、不能成立。原告提交的录音材料被告不予认可，且原告未提交其他书面证据对其主张的交房时间予以佐证，故原告的主张亦不能成立，交房时间应由本院依法确认。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房�的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。当事人双方于2014年1月24日签订的耕读世家山庄业主入住流程表中明确入户门及单元门的钥匙已交付了原告，原告马丕玉亦签字确认。原告虽主张其因房屋存在质量问题而拒绝收房，但该是由不是双方约定的买受人可以拒绝接受房屋的是由。因此，本院认定涉案房产的交房时间为2014年1月24日。《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》明确约定出卖人逾期交房的，自合同约定的最后交付期限（2013年6月30日）的第二天起按原告已交房款的万分之一计算违约金至实际交房之日，故涉案房屋的逾期交付期限应自2013年7月1日起至2014年1月24日止（共计207天）。至于计算违约金的基数，即合同中约定的“已付购房款总额”应为多少，本院认为合同中约定的“已付购房款总额”，应包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。因为购房者与同开发商签订的购房合同和同银行签订的贷款合同之间是相互独立、互不依存的。银行贷款是购房者采取的一种具体的付款方式，只要购房者提交了首付房款，银行支付了余下的全部房款，就应当视为购房者已经支付了全部房款，至于余下购房者和银行之间的还款关系，同开发商无关。因此，在计算违约金时，应以银行支付的全部贷款额和购房者支付的自有资金之和作为购房人已支付房款。根据销售不动产统一发票的记载，两原告共支付购房款762959元，故被告应支付两原告逾期付款违约金15793.25元（762959元×0.01%×207天）。
关于本诉案件的争议焦点二，即涉案房屋是否存在质量问题，被告应否支付两原告因此造成的损失并彻底修缮房屋的问题。经本院进行现场勘验，涉案房屋确实存在两处渗水问题，且根据被告与涉案小区的物业公司签订的《商品住宅质量保证书》，屋面防水的的保修期为5年，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款亦规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。两原告要求被告修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。但两原告主张的因房屋质量存在问题而造成的损失不能得到支持：1、根据本院现场勘验的结果，截止本院现场勘验时，涉案房屋一处飘窗处及门口玄关处有轻微渗水情况，面积不大。除渗水处周围有一小处墙皮脱落，其他部分的装修未受到影响，故涉案房屋不存在严重影响居住的情形；2、涉案房屋的性质为住房而非商业用房，两原告主张按同小区房屋对外出租的价格计算损失于法无据；3、当事人双方签订的《济南市商品房买卖合同》未约定因房屋质量出现问题造成损失的赔偿标准，且两原告未能提供书面证据证明其因房屋存在渗水问题而造成的直接损失。综上，原告主张�因房屋质量存在问题而造成的损失证据不足，本院不予支持。
关于反诉案件的争议焦点，即反诉原告的诉讼请求是否超出了诉讼时效，反诉被告应否承担逾期交付购房首付款的违约责任。根据双方协议约定反诉被告应在签订《济南市商品房买卖合同》的当日即2013年3月13日交清首付款，而反诉被告实际付清首付款的时间为2013年5月底。自反诉原告知道其权利受到侵害之日起至今已三年有余，故反诉原告的该项诉讼请求，因已超出《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年的诉讼时效，本院不予支持。
本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零一条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十�条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告济南四通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马永强、马丕玉逾期交房违约金15793.25元。
二、由被告济南四通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告马永强、马丕玉所购房屋存在的飘窗及室内渗水部位予以维修，维修后恢复原状。
三、驳回原告马永强、马丕玉的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告济南四通房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费998元减半收取499元，由原告马永强、马丕玉共同负担330元，由被告济南四通房地产开发有限公司负担199元。反诉案件受理费179元，由反诉原告济南四通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 董岩
二〇一六年六月二十二日
书记员 于鑫