广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0308民初945号
原告（反诉被告）：熊俊。
委托诉讼代理人：张胜瓯，广东世纪华人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李西朝。
原告（反诉被告）熊俊与被告（反诉原告）李西朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。熊俊及其委托诉讼代理人张胜瓯和原告李西朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊俊向本院提出诉讼请求：一、解除熊俊与李西朝签订的《房屋租赁合同》；二、李西朝支付给熊俊自2016年9月至2017年5月的租金103950元（每月租金11550元，共九个月）、水费440元及电费6740元，2017年6月份之后的租金、水费及电费均按李西朝实际使用的时间计算，计至李西朝搬走为止；三、熊俊不予返还李西朝押金21000元；四、李西朝支付违约金20000元；五、本案诉讼费用由李西朝承担。庭审中熊俊表示放弃水费的诉讼请求。
事实和理由：2015年8月28日，熊俊与李西朝签订《租赁合同》，合同约定：熊俊将位于深圳市盐田区XX大厦D栋1楼铺面出租给李西朝作画室使用，租期从2015年9月1日起至2018年8月31日止，租金从2016年9月1日起递增10%；铺面起租日期为2015年10月1日，每月租金10500元（从2016年9月份开始为11550元），电费按每度1.35元计算，水费按每吨7元计算；合同签订后熊俊收取李西朝押金21000元，李西朝应在每月5日前缴租金,逾期交租金每日加收月租金百分之三的滞纳金；李西朝如拖欠租金15天以上，熊俊有权停水停电处理并收回铺面，单方终止合同，所收押金不予退还，所发生的后果由李西朝负责，且李西朝必须向熊俊交清一切所欠费用并不得有异议等内容。《租赁合同》签订并生效后，熊俊于2015年9月8日收取了李西朝押金21000元及2015年10月份的租金合计31500元，之后收取李西朝的月租金及水电费至2016年8月份。但从2016年9月份起至今，李西朝一直未缴纳月租金及水费电费。根据《租赁合同》的约定，李西朝的行为己构成根本性的违约，熊俊有权单方终止合同，不予退还押金，并要求李西朝交清一切所欠费用及收取因李西朝逾期交租而产生的滞纳金（实为违约金）。
李西朝辩称，2015年8月2日，熊俊与李西朝签订《租赁合同》，约定熊俊将位于深圳市盐田区XX大厦D栋1楼的铺面103号房屋出租给李西朝作画室使用，合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日，每月租金为10500元。合同签订后，李西朝于2015年9月入住涉案房屋，后不到一个月时，厨房位置开始漏水。李西朝通知熊俊后，熊俊直至第三天才开始处理，十天后才停止漏水。但是，不到十天之后，涉案房屋的天花板多处漏水，地面大面积积水。李西朝通知熊俊后，经过一个星期左右的维修，涉案房屋才恢复正常使用。但在此期间及之后的一年时间里，李西朝一直按时支付房屋租金，从未有过违约行为。2016年9月，李西朝在办公室再次发现大面积漏水情况，且李西朝收藏的一批名家字画因漏水被浸泡造成霉烂，损失合计约25万元。由于此次漏水事故导致的损失过大，双方无法就损失赔偿问题达成一致意见，故李西朝开始拒付租金，而熊俊则对涉案房屋停止供电。后李西朝报警，经深圳市盐田区沙头角派出所民警刘某当面调解，双方初步达成一致意见：由李西朝继续使用涉案房屋至2017年5月，以2016年9月至2017年5月期间的租金赔偿财产损失，熊俊口头答应并于当天恢复供电，且在李西朝搬家完毕期间，熊俊亦未再停止供电、催收租金或要求收回是涉案房屋，李西朝认为这是熊俊履行承诺的表现，有理由认为双方己就此达成一致意见。因此，李西朝无需向熊俊支付租金，且李西朝未按合同约定的时间节点支付租金的行为，不存在任何主观恶意，未违反诚实信用原则，不应认定为违约。此外，根据《租赁合同》的约定，熊俊出租给李西朝的涉案房屋应当满足最基本的使用条件，保证能够正常使用，而多次多处漏水显然不符合这一要求；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但熊俊经多次维修仍未解决漏水问题，以上事实均表明熊俊违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，李西朝享有先履行抗辩权，可拒付租金，不应认定为违约，故在双方《租赁合同》解除时，熊俊应当按照合同约定退还押金。综上所述，李西朝未构成违约，无需向熊俊支付房屋租金；熊俊构成违约，应向李西朝退还租房押金并赔偿装修涉案房屋所支出的费用。另外，在此期间，李西朝帮助熊俊将即将交付的涉案房子介绍给深圳市盐田区公安分局租用作警务室，2017年5月，李西朝搬家完毕后，带领该公安分局的三位警官实地勘察、丈量涉案房屋，并且将一把锁匙交给其中一位警官。
李西朝向本院提出反诉请求：一、熊俊退还李西朝房租押金21000元；二、熊俊装修材料费用7500元以及装修人工费用4000元，合计11500元；三、本案的本诉与反诉费用由熊俊承担；四、熊俊所有的赔偿请求无效。
熊俊辩称，首先，根据《租赁合同》第七条第七款的约定，李西朝如拖欠租金十五天以上，熊俊有权单方终止合同并不予退还押金。李西朝拖欠租金己达九个月以上，其行为己严重违反《租赁合同》中该条款的约定，熊俊依约可不予退还押金，因此，熊俊无须返还房屋押金21000元给李西朝。其次，在房屋租赁期间，李西朝若有装修行为亦是为其自身使用房屋提供便利，熊俊未给李西朝造成装修损失，且租期尚未到期，故李西朝要求熊俊给予赔偿于法无据，熊俊无须赔偿房屋装修等费用合计11500元给李西朝。再次，熊俊要求李西朝给予赔偿有事实与法律依据，理由详见熊俊的起诉状。针对李西朝述称漏水问题，熊俊认为，涉案房屋质量合格，出租时不存在漏水问题，据事后了解，可能是楼上卫生间的防漏设施不完备造成的，且熊俊事后亦采取了相应的补救措施。本案纠纷是因李西朝拒付租金引起，责任在于李西朝，其应承担由此引起的违约责任；针对李西朝述称字画损失问题，熊俊认为，这是另一法律关系即财产损害赔偿纠纷，并非本案的房屋租赁合同纠纷，且李西朝无证据证明字画的损失是因熊俊的原因造成的，其字画损失的原因是漏水、发霉或是保管不善等均无法考证，因此，字画的损失与熊俊无关联，应由侵权人承担赔偿责任。最后，熊俊与李西朝不存在达成赔偿事宜的事实，熊俊亦无口头承诺，目前亦无将涉案房屋出租给深圳市盐田区沙头角派出所当警务室。
双方当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人对其真实性均无异议的《租赁合同》、收据、涉案商铺相片、涉案房产房地产证、漏水现场照片、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对于熊俊提交的电表读数，因根据法院的调查取证情况，至原告起诉之日涉案房产仍处于无新的承租人租赁的状态，则该电表读数应为被告占有使用期间的电表最终读数，本院予以采信。
根据李西朝的申请，本院于2017年11月16日前往沙头角派出所对刘某警官进行了调查询问，双方当事人对法院询问笔录的真实性均予以认可。
本院经审理查明，2015年8月28日，熊俊与李西朝签订《租赁合同》，约定由熊俊将位于深圳市盐田区XX大厦D栋1楼铺面出租给李西朝作画室使用，合同期自2015年9月1日至2018年8月31日止；租金每月10500元，每月5日前支付，至2016年8月31日前不变，2016年9月1日后租金递增10%；电费按每度1.35元计算，水费按每吨7元计算；合同签订后熊俊收取李西朝押金21000元，合同期满办理移交手续后退还李西朝；李西朝若拖欠租金15天以上，熊俊有权做出停水停电处理并收回铺面，单方终止合同，所收押金不予退还。上述合同签订后，熊俊收取了李西朝21000元押金并将涉案商铺交付李西朝使用，此后李西朝一直按约支付租金及水电费直至2016年8月。
2016年9月，涉案商铺因漏水浸泡了李西朝屋内包括字画在内的部分物品，李西朝拒付当月租金，熊俊对涉案商铺停水停电，双方因此产生纠纷，辖区沙头角派出所民警刘某介入调解。双方在调解中达成口头协议，为赔偿李西朝的物品因水浸产生的损失，熊俊不再收取原告至2017年5月应支付的租金，李西朝至2017年5月搬离涉案商铺。双方未签订书面协议。此后熊俊恢复供水供电，双方未再产生纠纷。2017年5月，李西朝搬离部分涉案商铺内的物品，并将商铺的其中一把钥匙交予沙头角派出所。双方就是否退押金的问题再次产生分歧，刘某警官再次组织双方进行了调解，但未能达成一致意见。刘某警官称因知晓双方并未办理正式交付手续，李西朝亦尚有部分物品放置在涉案商铺内，双方的矛盾尚未解决，故曾要求李西朝将全部钥匙交予熊俊，并办理房屋交付手续。庭审中熊俊认可2017年7月31日收到了涉案商铺的全部钥匙，并主张《租赁合同》于当日实际解除，但认为此后涉案房产仍由李西朝占有使用；在法庭释明下，双方当事人对于熊俊可于庭审当日接收涉案房产及处分房产内的物品与商铺外的广告牌均无异议。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点为双方是否就李西朝无需支付截至2017年5月的租金达成合意及李西朝占有使用涉案房产的实际时间。根据刘某警官陈述，双方确已就2017年5月前租赁合同的履行达成一致意见，即李西朝可继续承租至2017年5月无需支付租金，熊俊亦无需向李西朝支付字画被水浸所产生的损失。虽然双方未签订书面协议，但口头协议经案外人证实系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行，熊俊此后恢复供水供电及未再主张租金的行为即是履行口头协议的行为，其主张此协议无效无法律依据，本院不予采纳，则至2017年5月的租金李西朝无需再向熊俊支付。但李西朝至2017年5月搬离涉案商铺时并未与熊俊完成房屋交付手续，并在商铺内放置部分物品，致使熊俊事实上并未收回房屋；熊俊亦未证明曾对李西朝的占有行为提出异议，则承租行为应视为持续，李西朝应当继续支付租金至租赁合同解除之日。双方于2017年7月31日交接钥匙的行为表明双方就不再租赁涉案商铺达成一致意见，《租赁合同》应于当日解除，则李西朝应当支付自2017年6月1日至2017年7月31日的租金。此后李西朝仍未与熊俊办理房屋交付手续，因其物品持续占有涉案商铺，因此，应参照租金标准支付占有使用费。但熊俊明知双方《租赁合同》已经解除，未就办理房屋交接手续向李西朝发出催告，致使损失持续扩大，亦应承担扩大部分的损失。故对于2017年8月1日至庭审当日2017年9月14日的占有使用费，本院认定双方各承担50%的责任。根据《租赁合同》的约定，自2016年9月1日起租金递增10%，应为11550元，则李西朝应当支付的租金为23100元（11550元/月×2月=23100元）；应当支付的占有使用费为8489元（11550元/月×1.47月×50%=8489元）。
关于熊俊主张的电费。因双方当事人在达成口头协议时并未就电费达成一致意见，且电费属于李西朝占有使用商铺所实际发生的费用，应予支付。涉案商铺至熊俊起诉之日无人使用，且此前李西朝已以实际支付行为对电费标准及读数均予以认可，在李西朝无其他相反证据的情况下，本院对熊俊举证的电表读数予以采信，则李西朝应当支付电费6740元。
关于双方当事人主张的押金。李西朝自2017年6月起继续承租房屋但不支付租金达15日以上，已构成违约并符合双方约定的不予返还押金的条件，对于熊俊主张的不予返还押金的主张，本院予以支持；对于李西朝主张的返还押金的主张，本院不予支持。
关于熊俊主张的违约金。因不予返还押金已系李西朝承担违约责任的方式，熊俊再主张违约金，系对李西朝苛以双重惩罚，有违公平原则，本院不予支持。
关于李西朝主张的装修损失。因李西朝未能提供证据证明其损失数额，且熊俊已以不收取2016年9月至2017年5月租金的方式弥补了其损失，李西朝再行主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）熊俊与被告（反诉原告）李西朝于2015年8月28日就位于深圳市盐田区XX大厦D栋1楼铺面签订的《租赁合同》于2017年7月31日解除；
二、被告（反诉原告）李西朝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）熊俊支付租金23100元；
三、被告（反诉原告）李西朝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）熊俊支付占有使用费8489元；
四、被告（反诉原告）李西朝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）熊俊支付电费6740元；
五、原告（反诉被告）熊俊不予返还被告（反诉原告）李西朝支付的21000元押金；
六、驳回原告（反诉被告）熊俊的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李西朝的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3333.8元，由原告（反诉被告）熊俊负担2029.88元，被告（反诉原告）李西朝负担1303.92元；反诉案件受理费306.25元，均由被告（反诉原告）李西朝负担。原告（反诉被告）熊俊已预交案件受理费，多收取的案件受理费8.8元，本院予以退还原告（反诉被告）熊俊；被告（反诉原告）李西朝已预交案件受理费，本院不予退回，被告（反诉原告）李西朝应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告（反诉被告）熊俊。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 黄 晶 晶
人民陪审员 贾 万 琼
人民陪审员 古 东 君
二○一七年十 一月二十四日
书 记 员 杜晶晶（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。