江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1376号
上诉人（原审原告）陈黎明。
委托代理人李元龙，江西柴郡律师事务所律师。
委托代理人李杰，江西柴郡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许涛。
委托代理人李后柏，江西洪城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄艳火。
上诉人陈黎明、许涛与被上诉人黄艳火房屋租赁合同纠纷一案，原经江西省德安县人民法院审理并作出（2014）德民一初字第71号民事判决，陈黎明、黄艳火不服该判决，向本院提起上诉，本院审理后认为德安县人民法院认定事实不清，适用法律错误，遂以（2015）九中民一终字第122号民事裁定将本案发回重审，该院审理后作出(2015)德民一初字第442号民事判决，陈黎明、许涛均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，陈黎明与许涛为堂姐弟关系。许涛在德安××宝塔大道（国税局旁）有一栋四层自建楼房(以下简称涉案房屋)。2009年下半年，陈黎明与许涛口头商定，租赁涉案房屋用于经营德安县千姿SPA女子会所（以下简称女子会所），双方对房屋租金数额、租金支付方式及租赁期限没有明确约定。之后，陈黎明对涉案房屋进行了设计和装修，并在装修开始前告知了许涛，装修完后于同年10月开业经营。开业后，许涛要求与陈黎明签订书面租赁合同，因双方对租金未达成一致意见而未果。期间，陈黎明欲按每年12000元支付租金，许涛未同意。自2011年上半年始，女子会所处于停业状态。陈黎明在租赁期间拖欠部分水电费用未交。女子会所停业后，陈黎明因与他人有经济纠纷等原因，室内装修设施遭到经济纠纷利害关系人不同程度的破坏。许涛要求解除租赁关系，陈黎明将部分可移动设施搬走后，委托其母亲将租赁房屋钥匙交给许涛，陈黎明母亲同时将有承租意向的黄艳火介绍给许涛。2012年12月底，许涛将房屋出租给黄艳火经营新生活健康美容SPA会所（工商登记经营者为但珊珊），双方于2013年1月5日签订房屋租赁合同（合同由许涛妻子徐德银与黄艳火妻妹但珊珊签订）。合同约定，租金为每年33000元，租期5年。租赁合同内容未涉及涉案房屋原有的装修及设施的处理。合同签订后，黄艳火对涉案房屋原有装修进行了翻新改造以便于经营。2013年12月20日，陈黎明以许涛未经其同意将涉案房屋出租给黄艳火，黄艳火非法占有女子会所及装修财产为由诉至原审法院，要求许涛、黄艳火赔偿其损失529016.8元（以投资总额661271元的80%折旧计算）。原审审理过程中，陈黎明就涉案房屋装修剩余价值申请司法鉴定，江西中晟司法鉴定中心于2014年10月10日出具鉴定意见，女子会所房屋装修剩余价值为369089.16元，其中，确定装修项目价值为194055.75元、争议装修项目价值为189309.13元、水电安装价值为108754元、成新率为75%。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金是租赁合同最主要最基本的条款。本案陈黎明与许涛口头订立的租赁合同未对租金进行明确约定，在其后的合同履行过程中双方对租金条款亦未能达成一致，导致合同必要履行要件缺失，合同无法履行，出租方的合同目的无法实现，为此许涛要求解除租赁合同，陈黎明向许涛交回钥匙并将部分可移动物品搬走的行为表明其同意解除合同，故双方的租赁合同解除。陈黎明与许涛口头订立租赁合同时，许涛对陈黎明租赁涉案房屋的用途是知情的，陈黎明进行装修时许涛亦未表示反对，可以认定许涛同意陈黎明进行装饰装修。依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定的从约定，无约定的根据合同解除原因分具体情况进行处理。本案合同解除的根本原因系陈黎明与许涛口头订立的合同对租金没有进行明确约定，导致合同必要履行要件缺失从而无法履行，故租赁双方对合同的解除均有过错，由此造成的装饰装修的损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案租赁合同不仅对租金没有明确约定，对租赁期限亦没有约定，陈黎明在租赁期限没有明确约定，出租人根据法律规定可以随时解除合同的情况下投入大量资金进行装修，许涛在租赁期限没有明确约定的情况下同意装修，双方对可能造成的损失均应当预见，故双方承担过错的比例确定为各自承担50%。关于装饰装修损失的认定，根据江西中晟司法鉴定中心出具的鉴定意见，确定装修项目价值为194055.75元，予以确认；争议项目及水电安装价值为298063.13元，该部分在黄艳火装修前已遭到部分损坏，为了再利用而在不同程度上进行了翻新改造，客观上已不能明确区分陈黎明与黄艳火各自装修价值，故酌情确定陈黎明原装修部分价值为119225.25元（298063.13×40%）。依据鉴定意见，千姿女子会所于2009年10月装修完毕，装修使用年限一般为10年，已使用约2.6年，尚可使用7.4年，陈黎明装饰装修残值为234960.75元[（194055.75＋119225.25）×成新率75%]。对该残值损失由陈黎明负担50%即117480.38元，许涛负担50%即117480.37元。本案诉讼标的系陈黎明与许涛的租赁合同法律关系，黄艳火不是该合同的当事人，陈黎明要求黄艳火赔偿该租赁合同解除后装饰装修的损失不符合法律规定，对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百三十二条的规定，判决：一、许涛于判决生效之日起十日内向陈黎明支付装修残值损失117480.37元；二、驳回陈黎明的其他诉讼请求。案件受理费9090.17元及鉴定费10000元，共19090.17元（陈黎明已预交），由陈黎明负担14850.76元，许涛负担4239.41元，许涛负担部分随上述款项一并给付陈黎明。
宣判后，上诉人陈黎明不服原审判决，向本院提起上诉称，一、许涛在未解除租赁合同前将涉案房屋出租给黄艳火属一房二租，应承担违约责任。1、陈黎明与许涛形成不定期租赁合同关系是事实，原审认定交钥匙及搬物品的行为表明许涛同意解除合同错误，理由是：（1）涉案房屋的钥匙非陈黎明所交，系陈黎明的母亲给许涛母亲，陈黎明当时在外地并不知情，陈黎明将部分可移动的空调搬走是基于其他经营场所需要，与解除合同无关。（2）陈黎明与许涛是亲戚关系，交钥匙的原因就本案而言是因许涛的母亲哄骗陈黎明的母亲说要看房子，所有要拿钥匙，陈黎明的母亲便把钥匙给了许涛的母亲，整个过程只是简单地拿钥匙看房子，并非原审认定的双方协议解除合同。（3）许涛在原审中并未提供任何解除租赁合同的证据，合同解除依法需合同双方就合同的解除作出真实、明确的意思表示，而本案交钥匙的行为既不真实，也不明确。2、许涛在未与陈黎明解除租赁合同的情形下，擅自与黄艳火签订租赁合同，属一房二租，其行为违反诚实信用原则及租赁合同义务，还利用陈黎明装修好的房屋以远高于毛坯房的价格租给黄艳火。根据相关法律规定，陈黎明要求许涛赔偿装修残值合法，原审双方就装修损失各自承担50%的过错比例不符合法律规定。3、黄艳火明知涉案房屋系陈黎明装修、租赁，未经陈黎明同意便与许涛签订租赁合同，还将原本装修好的涉案房屋进行改装，破坏了原有面貌，并实际使用房屋至今，其具有明显过错，同时也是涉案房屋的直接受益人，因许涛与黄艳火共同损害了陈黎明的合法权益，故应承担连带赔偿责任。二、原审对装修残值的认定部分有误。1、原审将争议的项目酌定陈黎明原装修部分的价值为40%有违客观事实。因黄艳火对涉案房屋进行了破坏改装，原来的装修样貌无法还原，鉴定意见已经根据陈黎明提供的图纸、票据、效果图等材料进行了残值评定，出具的结论本身就是对损坏后的装修进行评定，原审却又以受到损坏为由按比例分担，尚不论许涛不能举证证明陈黎明的装修受损，原审认定损坏的程度凭主观猜测明显不能服众，许涛和黄艳火应对装修残值承担全部赔偿责任。2、各方当事人对水电安装的鉴定结论并无异议，水电安装是基础施工，施工在地下或墙体内，原审认定翻新以及翻新的比例缺乏事实依据。故请求二审法院撤销原判，改判许涛和黄艳火连带赔偿陈黎明装修损失369089.16元，并由许涛和黄艳火承担原审及二审案件受理费。
针对上诉人陈黎明的上诉请求和理由，上诉人许涛答辩并上诉称，1、解除租赁合同是因陈黎明经营的女子会所已停业关闭一年半，已拖欠水电费及租金未交，且陈黎明的债权人砸坏了女子会所内的设施，许涛仅催讨过租金，但陈黎明从未支付租金。于是，陈黎明拆除电器，主动交还钥匙，要求解除租赁合同。2、陈黎明不履行支付租金义务，不存在合同无法履行问题，许涛并没有拒收租金及拒绝陈黎明使用涉案房屋的情形。3、装修前陈黎明告知许涛并不等于许涛同意装修，更不等于许涛有义务回购陈黎明未拆除的装修物。4、许涛作为出租人没有违约行为和侵权行为，陈黎明诉请许涛与黄艳火承担连带责任没有事实依据。故请求二审法院撤销一审判决，改判许涛不赔偿陈黎明的装修损失。
针对上诉人许涛的上诉请求和理由，陈黎明辩称，不是陈黎明不支付租金，而是许涛不收取租金。同时，涉案房屋装修方案和图纸已给了许涛，女子会所开业时许涛参加了开业典礼，装修期间许涛的母亲经常来现场。其余答辩意见与上诉意见同。
经本院二审查明，代林英系许涛的母亲，就涉案房屋的租赁，许涛已委托代林英办理。
二审诉讼中，经本院依法书面通知，陈黎明未在本院指定的期限内交纳二审案件受理费。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，二审诉讼中，陈黎明未在本院指定的期限内交纳二审案件受理费，根据《最高人民法院关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的通知》第二条的规定，按撤回上诉处理，对其上诉请求，本院不予审理。围绕许涛的上诉请求，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、许涛是否同意陈黎明对涉案房屋装饰装修；二、许涛与陈黎明之间的租赁合同是否已解除；三、陈黎明装饰装修损失的负担。
关于第一个争议焦点。本院认为，“同意”分为明示和默示两种方式，如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可认定出租人对装饰装修已经默示同意。本案中，综观涉案房屋自陈黎明租赁时起至双方发生纠纷时止的前后经过，陈黎明租赁涉案房屋前，该房屋为毛坯房，而陈黎明租赁涉案房屋系经营美容会所，要对涉案房屋进行装饰装修属必然，许涛对此应当知情；其次，代林英系许涛的母亲，就涉案房屋的租赁，许涛已委托代林英办理，女子会所开业庆典时，代林英曾参加了庆典，并将庆典事宜告知过许涛；再次，许涛的妻子徐德银在经营期间曾找陈黎明就签订书面租赁合同事宜进行过磋商。根据以上事实可以认定，许涛对陈黎明装饰装修涉案房屋知情，陈黎明装饰装修涉案房屋已经许涛默示同意。原审认定陈黎明装饰装修涉案房屋已经许涛同意有事实根据和法律依据，本院予以确认。许涛关于陈黎明未经其同意便对涉案房屋进行装饰装修的上诉理由，经查不能成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本案中，陈黎明与许涛之间的租赁关系因无书面租赁合同，属不定期租赁，合同双方均可随时解除合同。女子会所经营期间，双方就涉案房屋租金等事宜不能达成一致意见，合同目的难以实现，且女子会所停业后，陈黎明将未形成附合的装饰装修物拆除并搬走，其母亲交回涉案房屋的钥匙及陈黎明曾与黄艳火协商装饰装修物的转让等行为表明，陈黎明已无意继续租赁涉案房屋，故许涛将涉案房屋租赁给黄艳火后，陈黎明与许涛之间的租赁关系已经解除。在租赁期限没有明确约定的情况下，陈黎明明知出租人可随时解除合同而仍投入大量资金进行装饰装修，许涛对此也同意陈黎明装饰装修，双方对可能造成的损失均应当预见，对损失的发生均有过错。原审对此认定正确，本院予以维持。许涛的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。经审查，原审根据江西中晟司法鉴定中心的鉴定意见，在考虑装饰装修物使用年限的基础上，结合陈黎明和许涛各自的过错情况，确定各自承担的残值损失比例，理据充分，并无不当，本院予以维持。许涛的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
综上，许涛的上诉请求和理由依据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2734.4元，由上诉人许涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 欣
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 陈 沁 榕