福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17717号原告：厦门君羽体育推广有限公司，住所地厦门市湖里区兴隆路88号B区B5-1区，统一社会信用代码9135020667829213N。法定代表人：苏晓俊，总经理。委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。被告：欧阳思华，男，1974年10月12日出生，汉族，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：彭凯德，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王然，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告厦门君羽体育推广有限公司（以下简称君羽公司）与被告欧阳思华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君羽公司的委托诉讼代理人王华榕，被告欧阳思华的委托诉讼代理人彭凯德、王然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君羽公司向本院提出诉讼请求：1.确认君羽公司与欧阳思华于2011年5月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2.欧阳思华返还君羽公司2016年8月1日至2016年12月31日的租金14000元；3.欧阳思华赔偿君羽公司违约金2800元。事实和理由：2011年5月24日，君羽公司与欧阳思华就思明区东浦路14号房屋签订了《房屋租赁合同》，约定君羽公司向欧阳思华承租案涉房产其中的4间房屋。2016年7月28日，欧阳思华收到中华人民解放军福建省厦门警备区保障部（以下简称厦门警备区保障部）所送达的《通告》，得知欧阳思华与厦门警备区保障部的产地租赁合同已经到期，厦门警备区保障部曾于2015年11月4日向欧阳思华发送《律师函》要求其立即腾空退还租赁场地，但欧阳思华从未告知君羽公司该通知内容。现因欧阳思华原因导致租赁房屋已被厦门警备区保障部收回，至此讼争合同已经无法继续履行，欧阳思华应将多收取的租金退还，并赔偿违约金。欧阳思华辩称，讼争合同系因政策原因无法继续履行，对讼争合同无效并无异议；确认欧阳思华已收到君羽公司2016年8月1日至2016年12月31日的租金14000元，但因军队收回房产，君羽公司直至2016年8月下旬才无法继续使用讼争房屋，故其要求返还14000元租金，依据不足；讼争合同系因军队政策无法继续履行，属不可抗力因素，且讼争合同属无效，君羽公司要求赔偿违约金并无依据。本院经审理认定事实如下：2011年5月24日，欧阳思华（甲方）与君羽公司（乙方）签订了一份《房产租赁合同》（以下简称讼争合同），约定乙方向甲方承租厦门市东浦路14号7间民房，房屋用途为商住两用，租赁期限自2011年7月1日至2017年10月31日止，年租金为50000元，半年一付，三年后元租金递增5%至合同终止；合同第十二条约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同属签订前，本合同仍有效，因任一方提出终止合同造成对方租金外损失的，损失部分由提出终止方赔偿守约方；第十三条约定任何一方违反本合同规定，须向对方交纳1个月租金作为违约金。后，双方又签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，变更约定承租厦门市东浦路14号4间民房（以下简称讼争房屋），租金为每年三万二千元，半年一付，三年后递增5%直至合同终止。前述合同签订后，欧阳思华依约将讼争房屋交付君羽公司使用，君羽公司亦依约支付租金至2016年12月31日止，其中于2016年7月11日支付了2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金16800元。另查明，讼争房屋所在场地系欧阳思华向厦门警备区保障部所承租。2016年7月28日，厦门警备区保障部向欧阳思华及君羽公司发出一份《通知》，载明欧阳思华向厦门警备区保障部承租的厦门市东浦路14号合同期已满，双方未再签订书面合同，厦门警备区保障部已分别于2015年8月29日、2015年11月4日、2016年5月10日通知限时搬离，目前尚未退还租赁场地。根据军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，必须停止租赁，收回该项目房地产；厦门警备区保障部重申于2016年7月31日前将所承租房地产腾空退还，否则将采取相应措施进行清退。接到该《通知》后，君羽公司于2016年8月12日自行从讼争房屋处搬离。还查明，讼争房屋并未有合法批建手续。审理中，君羽公司原诉求为：1.解除君羽公司与欧阳思华于2011年5月24日签订的《房屋租赁合同》；2.欧阳思华返还君羽公司2016年8月1日至2016年12月31日的租金14000元；3.欧阳思华赔偿君羽公司违约金2800元。经本院释明讼争合同系无效后，君羽公司变更诉讼请求为：1.确认君羽公司与欧阳思华于2011年5月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2.欧阳思华返还君羽公司2016年8月1日至2016年12月31日的租金14000元；3.欧阳思华赔偿君羽公司违约金2800元。本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。讼争房屋是在未取得建设工程规划许可证的情形下所建造，故讼争合同属无效合同，对君羽公司要求确认讼争无效之诉求，本院予以支持。依照相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因厦门警备区保障部根据军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神需收回讼争房屋，君羽公司已于2016年8月12日搬离讼争房屋，欧阳思华亦确认讼争合同已因前述部队政策无法履行，故欧阳思华应退还君羽公司已支付的2016年8月13日至2016年12月31日期间的租金12916元。另，讼争合同已属无效，君羽公司要求欧阳思华依约定赔偿违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告厦门君羽体育推广有限公司与被告欧阳思华于2011年5月24日签订的《房产租赁合同》无效；二、被告欧阳思华于本判决生效之日起十日内向原告厦门君羽体育推广有限公司退还租金12916元；三、驳回厦门君羽体育推广有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由原告君羽公司负担78元；被告欧阳思华负担259元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （王瑛）二〇一七年一月二十日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。