徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第0200号
原告徐州某某物业管理有限公司。
法定代表人沈洪某。
委托代理人霍某。
被告沈洪某。
被告舒守某（系沈洪某之妻）。
原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告沈红某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人霍某，被告沈红某的代理人暨被告舒守某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，原告与被告于2011年4月16日签订了关于被告居住的某某小区的《前期物业服务协议》。协议签订后原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业服务费。自2012年4月5日至今应缴纳物业费、公共能耗费1990元，经原告多次催告，被告仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令被告支付物业费1654元（2012年4月5日-2014年12月31日，按照0.55元／平方米·月＊91.47平方米计算）、公共能耗费336元（2012、2013、2014年全年的，按照0.1元／平方米·月计算），共计1990元；诉讼费用由被告承担。
被告沈红某、舒守某辩称，我没有拒交物业管理费，是物业管理不到位，收费不合理。原告应提供相应的资质。请求依法判决。
原告物业公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：1、前期物业服务合同一份，徐州市恒嘉置业有限公司及该小区开发商与原告所签订的证明原告是根据该合同服务本小区，合同第六条明确约定服务费用多层住宅为0.55元／月，高层住宅为0.8元／月。服务期限2009年10月15日至2014年10月15日，依据法律规定，合同期满后继续服务的，按照原标准继续履行。被告沈洪某是多层住宅。2、原被告双方于2011年4月5日所签订的前期物业服务协议，证明被告作为该小区业主与原告签订物业服务协议，收费标准为0.55元／平米，公共能耗0.1元，该合同第十二条约定在本物业管理业主委员会成立前由原告进行服务。现该小区房屋未全部出售完毕，为成立业委会，仍处于服务范围内。3、徐州市物价局徐价服函2013年45号，根据该函的批复被告所入住的某某小区，收费为多层住宅。第五条，证明该批复正在使用中。4、催费手续通知单一组，证明原告已按照有关规定，多次向被告书面催缴。
针对上述证据，被告沈红某、舒守某的质证意见为：我们当时不签合同不让上房，我们是被迫签订的物业合同，合同看都没让看。原告所称其是二级资质，但是并没有做到二级资质的服务。原告服务态度不好，多次和业主打架，派出所也去处理过。上房的时候要交装修押金，现在我要求退回，原告不同意。装修时，原告不让我们自己买黄沙水泥，原告强制我们买他们的高价黄沙水泥。小区里广告牌都是收费的，收的费用从来不公示。物业不配合我们成立业主委员会。绿化问题，脏乱差，我家住在一楼，夏天有蚊虫，草坪里都是杂草。我们经常找物业，物业不能解决，都是我们自己弄。如果物业按照二级资质给我们服务，我们会按时交纳物业费。原告称入住不到位，不给我们供暖，拒绝为我们服务。收我们的废品，缺斤短两，价格还低。请求依法判决。
为支持自己的辩称，被告沈红某、舒守某向法庭提供以下证据：手机拍的照片。
针对上述证据，原告的质证意见为：第一，从照片中看不出是涉案小区位置。第二，其提供照片关于建筑垃圾问题，因为照片较小看不出是建筑垃圾，其次，即使是建筑垃圾，首先是业主倾倒的，其次按照物业合同和物业服务标准我们只要在合理时间予以处置清理就可以，正如生活垃圾也是正常存在的，产生垃圾是客观现实，也是必然现象，如果被告没有证据证明原告未在合理时间内予以处置或故意不处置，才能作为物业服务一个小的瑕疵，但是，即便如此也不足以造成或影响业主正常缴纳物业费用，并且我们要求的是2014年之前的物业费而被告所出具证据并非是在该时间段因此即便该证据是客观真实也不能影响其缴纳之前物业费的义务。
针对上述证据，本院审查后认为，原告提供的证据1，房屋所有权登记审核表，其形式和来源合法，本院依法予以采信。原告提供的证据2、3，前期物业服务合同、前期物业服务协议，虽系复印件，但经本院核对与原件一致，本院依法予以采信。徐州市物价局徐价服函2013年45号批复函虽系复印件，但经本院核对与原件一致，本院对于原告提供的证据2、3均依法予以采信。原告提供的证据4催费记录，本院将结合其他证据予以采信。被告提供的证据，手机拍摄的照片，本院将结合其他证据予以采信。结合当事人的陈述，本院确定案件相关事实。
经审理查明，原告与徐州恒嘉置业有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告为徐矿城的全体业主和物业使用人提供物业服务，其中合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下1、多层住宅：0.6元／月.平方米；小高层住宅：0.9元／月.平方米；其他物业：2元／月.平方米。2、小区公共耗能（水、电、热、油等）由小区业主按其所拥有物业自用部分建筑面积分摊。”第三十五条约定“本合同期限自2009年10月15日起至2014年10月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。该合同还约定了其他事项。
2011年4月5日，徐州某某物业管理有限公司与沈红某签订了一份前期物业服务协议，该协议中载明沈红某购买的位于本市鼓楼区某某小区22#-1-402室，建筑面积91.47平方米。双方约定收费标准为：多层住宅物业服务费0.55元／月·平方米，公共能耗费0.10元／月·平方米。
另查明，被告沈红某与舒守某系本市鼓楼区某某小区22#-1-402室的业主，涉案房屋建筑面积91.47平方米。
本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中物业公司与徐州恒嘉置业有限公司签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。
关于原告物业公司请求的物业费问题。原告物业公司与徐州某某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与被告签订的前期物业服务协议合法有效，应受法律保护。庭审中，原告要求自2012年4月5日至2014年12月31日，按0.55元／月·平方米计算，物业费为1654元。被告辩称原告物业公司管理不到位，收费不合理。原告物业公司未能提供证据证明按照合同约定的全部义务提供物业服务，结合被告的辩称，本院确定原告所请求的物业服务费予以扣减20%为宜，则被告应向原告支付的物业服务费为1323元。
关于原告物业公司请求的公共能耗费问题。原告陈述，公共能耗费自2012年至2014年，按0.1元／月·平方米计算，公共能耗费计算为336元。但经本院计算应为300元（自2012年4月5日至2014年12月31日）。公共能耗费的收费标准不违反法律法规及相关文件，前期物业服务合同中亦对此有所约定，故对于原告的该诉求本院依法予以支持。但建议原告在今后的物业服务过程中应对于公共能耗费的收费明细做到公开，保障业主的知情权，尽量减少纠纷的发生。
故二被告还应向原告支付物业费1323元及公共能耗费300元，合计1623元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
被告沈红某、舒守某于本判决生效后七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费1323元、公共能耗费300元，合计1623元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预收），由原告徐州某某物业管理有限公司负担10元，由被告沈红某、舒守某负担40元（与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 员 王成林
人民陪审员 范庆成
人民陪审员 孙敦岭
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王晓羽