浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越袍民初字第306号
原告曾付琴。
委托代理人（特别授权代理）金国海、屠鹏娟。
被告程东林。
被告程水有。
被告程水木。
被告程水国。
原告曾付琴诉被告程东林、程水有、程水木、程水国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告曾付琴委托代理人屠鹏娟、被告程水木到庭参加诉讼。被告程东林、程水有、程水国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾付琴诉称：2009年10月，被告程东林与原告经协商一致，将安置所得的座落绍兴袍江世纪广场西区9幢2单元304室安置房（丘地号011014，建筑面积105.28平方米）及配套车棚出卖给原告。同年10月15日，双方签订卖房契约，约定前述房屋总成交价为28万元，款在交付时付27万元，余款1万元到房屋产权过户到原告名下时付清，在房屋可办理所有权人变更登记时程东林无条件配合办理变更手续等。合同签订后，原告按约支付房款27万元并接管入住房屋至今。现办理过户手续条件成就，但被告方不能配合办理。另悉，程东林之妻言香花已于2011年9月8日亡故，程东林与言香花生有程水有、程水木、程水国三子。现原告起诉请求：一、确认原告与被告程东林2009年10月15日签订的卖房契约有效；二、限被告在一定期限内配合原告到房管部门办理绍兴袍江世纪广场西区9幢2单元304室房屋产权变更登记手续。
被告程东林提交书面答辩意见称，程东林已收到起诉状等证据材料，程东林的确将房屋卖给了原告，只因程东林妻子死亡，无法到房管部门办理过户手续，后由于儿子程水木不配合办理，所以程东林没有办法。程东林对此没有过错，程东林本身是同意过户给原告的。
被告程水木答辩称，程水木有兄弟三人，没有姐妹，其中程水国是去做上门女婿的。这套房屋是父亲程东林的，程水木不知道父亲已在2009年10月份出卖给了原告，是法院寄材料过来时才知道的。2011年母亲去世时，父亲和程水木说过这个房屋中的30个平方给程水木，30个平方给程水有的。现在程水木才知道父亲是欺骗。父亲被拆掉的老房屋60平方是程水木出钱修的，父亲将安置的房屋在不告诉程水木的情况下卖掉，程水木觉得父亲不公平。父亲出卖房屋给原告的事情是他自愿的事情，但是原告要程水木去过户签字，程水木是不会去的。
被告程水有、程水国在庭后提交书面材料称，关于父亲将房屋卖给曾付琴的情况是事实，当时以为袍江安置房在五年内过户转卖契税价格高，为了减少费用而没有过户。对卖房这件事情，程水有、程水国表示同意，包括母亲也同意的，因为她当时身体不好又没有文化，不会书写名字，所以没有在卖房协议上签名。目前程水国在上海工作，回家一趟不容易，请法院按实际情况依法处理。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、卖房契约1份，要求证明2009年10月15日，原告和被告程东林协商一致将诉争房屋卖给原告的事实。被告程水木认为父亲程东林在2011年承诺给其30平方，其这30平方不卖的。
2、收条1份，要求证明2009年签订卖房契约后原告已经支付了27万元并接管房屋的事实。被告程水木表示不清楚，父亲程东林没和其说过。
3、土地使用权证1本、房屋所有权证1本、契证1本，要求证明房屋已经由原告接管居住，产权三证也已经在原告手上，现在产权变更登记的手续已经齐备，条件已经成就的事实。被告程水木表示不清楚。
4、派出所证明1份，要求证明被告程东林妻子言香花已经去世，两人共生育三个儿子的事实。被告程水木无异议。
四被告均未向本院提交证据。
本院认证认为，被告程东林、程水有、程水国经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。原告提交的上述证据来源合法、内容真实、与本案相关，可以证明原告所要证明内容，本院予以认定。
经审理查明，原告曾付琴与被告程东林于2009年10月15日签订卖房契约一份，约定：程东林自愿将自有座落绍兴袍江世纪广场西区9幢2单元304室安置房住宅一套计105.28平方米及配套车棚9.85平方米一个卖给曾付琴所有；房款为一次性人民币28万元，于本协议签订之日首付27万元，余款1万元在办理好过户手续后十日内付清；上述房屋定于2009年10月20日交付曾付琴使用、管理，涉及房屋的票、证同时移交给曾付琴收管；该转让房产可办理房产、土地、契税三证过户手续时，由程东林无条件负责配合曾付琴办理全部手续，过户费用由曾付琴承担；协议还对其他事项进行约定。协议签订后，原告曾付琴已按约支付房款27万元并接管房屋及房屋所有权证等票证。
另查明，涉案房屋系拆迁安置房，安置人口系被告程东林及其妻言香花，言香花于2011年9月8日去世，其生前与程东林生育三个儿子，即本案被告程水有、程水木、程水国。涉案房屋已办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，登记在被告程东林名下。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告程东林之间签订的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在我国《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应认定为合法有效。本院对原告要求确认合同有效的请求予以支持。同时因房屋出卖时，言香花系房屋共有人，被告程东林和程水有、程水国证实言香花同意出卖房屋，结合言香花在生前未对出卖房屋提出异议及房屋早就交付给原告使用的实际，可以认定被告程东林的出卖行为构成家事代理。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，涉案房屋已办理了相关权属证书，原告已按约付清房款，有权要求出卖人协助办理过户手续。现言香花已死亡，本案被告程水有、程水木、程水国作为言香花的遗产继承人，应依法清偿涉案房屋所附的债务，即按照原告与被告程东林、言香花的约定协助原告办理房屋过户手续。因此，原告要求被告程东林、程水有、程水木、程水国协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告程东林、程水有、程水国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告曾付琴与被告程东林2009年10月15日签订的卖房契约有效；
二、被告程东林、程水有、程水木、程水国应于本判决生效之日起十五日内协助原告曾付琴办理绍兴袍江世纪广场西区9幢2单元304室房屋（包括附属车棚）的过户登记手续。
本案案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告曾付琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一四年五月二十三日
书记员 张培琴
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。