广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5746号上诉人（原审被告）：张单单，女，住所地：河南省永城市。委托代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。委托代理人：张文，广东时文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程灏，男，住所地：湖南省衡阳市。委托代理人：李兰兰，广东君言律师事务所律师。委托代理人：沈雅琼，广东君言律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市亚卓房地产经纪有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：叶扬。委托代理人：葛旭超，男，住所地：河南省叶县。系深圳市亚卓房地产经纪有限公司职员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行，住所地：广东省深圳市盐田区。法定代表人：张晨。委托代理人：林旭如，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。上诉人张单单因与被上诉人程灏、原审第三人深圳市亚卓房地产经纪有限公司（以下简称，“亚卓公司”）、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行（以下简称，“工商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1259号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。程灏原审诉讼请求：一、张单单继续履行《二手房买卖合同》；二、张单单立即办理第二部分楼款的资金监管；三、张单单自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予第三人托管；四、张单单配合程灏签署《深圳市二手房买卖合同》，并共同向产权登记机关申请办理变更登记手续及缴纳税费手续；五、张单单收到全部赎楼款三日内将深圳市罗湖区XX路XXXXX栋X座X层X单位房产交付程灏，并同时将该房产附着的户口迁出；六、张单单配合程灏向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；七、张单单以人民币1757000元为基数按日万分之五的标准向程灏支付违约金至实际办妥资金监管之日止（暂计至起诉时为人民币33383元）；八、张单单承担本案全部诉讼费用、保全费用。在原审法院审理过程中，程灏表示其愿意一次性现金支付购房款，撤回诉讼请求中关于需要张单单配合办理资金监管及银行按揭贷款的部分。原审法院审理查明：一、2015年5月25日，程某某（买方）与张单单（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区XX路XXXXX栋X座X层X单位，转让成交价为人民币1757000元，买方同意在本合同生效后当日向卖方支付定金人民币10万元整；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方需将首期款（不含定金）于2015年8月30日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金（含交楼押金）后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即：首期款＝转让成交价-定金-银行承诺贷款金额），B、买方于2015年8月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起90日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于收到全部房款后（交楼押金除外）三天内将该物业交付予买方；买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。同日，程灏（新买方、丙方）、张单单（卖方、甲方）与程某某（买方、乙方）签订《买方主体变更确认书》，载明现经三方协商一致同意：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。2015年5月25日，程某某向张单单交付定金人民币10万元，现定金人民币9万元在张单单处，1万元作为交楼押金存放于亚卓房公司处。合同履行过程中，程灏要求亚卓公司联系张单单办理资金监管手续，亚卓公司与张单单联系后，张单单表示不再出售涉案房产。2015年8月29日，张单单向程灏发出《律师函》，载明因程灏未支付购房首期款，该违约行为使房价高涨的情势与当初签订《二手房买卖合同》时的情势发生了根本的变化…所以卖方有权不再履行合同。二、涉案房产于2013年9月17日办理了抵押登记，抵押编号：1D13014461，抵押权人为工商银行，涉及贷款人民币92万元。至庭审之日，张单单未办理注销抵押登记手续。三、深圳市产权登记中心于2015年7月31日出具《购房资格证明》一份，证明程灏家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。原审法院认为：程灏与张单单于2015年5月25日签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。程灏已经依约履行了合同项下的支付定金，而张单单在合同履行过程中，明确表示不予继续履行合同，不按合同约定配合办理资金监管及办理注销抵押登记手续的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。张单单主张本案存在情势变更的情形，张单单有权解除合同。原审法院认为房屋价格在合同签订后发生价格变动，系买卖双方应当承担的商业风险，本案明显不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定的可适用情势变更的情形。张单单的上述主张不能成立。由于涉案房产已经具备产权过户的条件，程灏也承诺可对涉案合同项下购房款一次性支付，涉案合同具备继续履行的条件，且程灏具有深圳目前限购政策下的购房资格。故程灏请求张单单继续履行《二手房买卖合同》将涉案房产过户至程灏名下，按期交房，并承担延期履约违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。考虑到当事人的违约过程程度及实际损失，原审法院将违约金标准酌减为房屋成交价日万分之一。程灏应按照其承诺一次性向张单单支付除10万元定金之外的全部购房款人民币1657000元，并按照涉案房地产合同第八条之约定承担相应税费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、程灏与张单单于2015年5月25日签订的《二手房买卖合同》继续履行；二、程灏应于判决生效之日起四十日内向张单单支付购房款人民币1657000元；三、张单单应于判决生效之日起三十日内自行筹资还清中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行的贷款并办妥注销抵押登记手续；如张单单未履行上述义务，程灏可以代替张单单清偿债务、注销抵押登记手续；因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从程灏应向张单单支付的剩余购房款人民币1657000元中直接扣除，第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行应为注销抵押登记手续办理提供必要的协助；四、张单单应于涉案房产办理完注销抵押登记且收到程灏支付的所有购房款项之日起十日内协助程灏将深圳市罗湖区XX路XXXXX栋X座XX房过户至程灏名下，并于收到程灏全部购房款三日内将前述房产交付给程灏；五、张单单应于判决生效之日起三十日内向程灏支付延期履约违约金（以成交价1757000元为基数，自2015年8月31日起按日万分之一的标准计算至本判决判项四确定的协助过户履行期限截止日）；六、驳回程灏的其它诉讼请求。案件受理费人民币20914元，保全费人民币5000元，由被告张单单负担。上诉人张单单不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人张单单上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回程灏针对张单单的起诉书中的各项诉讼请求：3、判令程灏承担本案的所有诉讼费。事实与理由：1、一审法院在审理案件过程中，存在严重违反法律程序的行为：2015年12月1日9时30分开庭时，亚卓公司书面委托了其员工葛旭超作为代理人参加了庭审诉讼活动，但是在葛旭超代理诉讼活动过程中，常常称自己对有关事实不知情时，却把发言权传导给了坐在法庭旁听席上的所谓“经办人”来回答，法院不但不审查这个“经办人”的身份，和资格，还将这个“经办人”所做的违反事实的陈述作为裁判案件的依据（见判决书第五页第三段），即以“证人证言”来对待。而这个坐在法庭旁听席上所谓的“经办人”既不是亚卓公司授权委托人，也不是经合法程序传唤的证人，而他的表述却作为一审法院裁判的证据使用（证人证言），但一审法院却没有对其按照出庭证人的法定程序规则予以适用，因为这个所谓的“经办人”自始至终在法庭上旁听审理的全部过程，可见一审法院在庭审过程中存在严重违反法律程序的行为。关于一审法院在庭审过程中存在严重违反法律程序的事实，可以由当时旁听人员薛某某（男，身份证住址：深圳市福田区）的证言予以证实。2、一审法院判决所依据的事实是完全错误的，一审法院有意袒护程灏的违约行为并错误采信亚卓公司所做的违反事实的表述，理由如下：2.1、根据张单单与程灏于2015年5月25日所签订的《二手房买卖合同》第4条第(2)项之规定：买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不合定金）于2015年8月30日之前（合当日）将首期款支付至第4条指定监管银行的监管账户或其它第三方的监管账户中：B、买方须于2015年8月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。但程灏除了支付10万元定金之外，没有履行合同约定的其它任何义务：但一审法院根本无视程灏的违约行为，反而一味采信程灏和亚卓公司的所做违反事实的表述，对程灏与亚卓公司存在关联利益（如果程灏胜诉，则亚卓公司即可获取高额佣金或其它不可告人的利益）予以庇护，可见，一审法院袒护程灏的违约行为非常明显；2.2、亚卓公司为了攫取程灏的高额佣金而故意作违反事实的陈述势所必然，而一审法院竟然予以完全采信，并将亚卓公司所做的违反客观事实的陈述作为认定案件事实的依据是完全错误的。另庭审中补充称：本案在上诉过程中，房屋的承租方已经起诉了张单单，要求享有优先购买权，罗湖区法院已经受理，张单单已经在4月20日提交了证据证明涉案房屋是在期限内买的，要求享有优先购买权，二审法院已经予以了确认。证据1起诉状，证明张某某起诉了张单单。证据2，居住证明，证明涉案房屋管理处出具的证明，证明张某某于2014年3月份居住在涉案房屋。证据3，租赁合同证明张单单和张某某签订的房屋租赁合同。证据4，收据、收条，证明张单单的房屋租赁以及水电费用。张单单申请了证人出庭作证，提交了申请。证明一审法院在审判本案的过程中程序严重违法，证人是社会公民。一审法院在审理的过程中，旁听人员在下面说话，被一审法院记入了笔录，裁判的时候又以旁听人以“经办人”的身份来体现。被上诉人程灏答辩称，一、本案的焦点是张单单是否存在不履行合同的行为，一审法院已经查明在本案起诉前张单单以实际行为不履行配合资金监管的义务，而且还向程灏发送了书面的律师函，明确表示不再履行合同。同时，在一审第一次开庭时，张单单又到庭提出其不履行合同的原因是担心程灏没有付款履约能力，所以张单单当庭提出有权不履行合同。程灏认为张单单不履行合同的意思表示以及其行为是非常明确的，一审法院对此事实已经查明。二、关于张单单提出的以小换大的事由，程灏从来没有听说过，张单单是在一审开庭时才提出，而事实上在签订房屋买卖合同时，张单单通过中介告知程灏，其卖房的原因是为了投资股市，在与程灏签订房地产买卖合同后股市暴跌，房价上涨，对于这样一个社会现状，张单单选择对自己利益最大化的考虑，所以故意违约，想获取更大的利益，不再履行合同，这才是张单单不履行合同的真正原因。一审法院对此也已经查明，程灏认为一审法院对本案的焦点问题已经查明，且在诉讼中没有违反法定程序，应该依法予以维持，维护张单单的合法权益。原审第三人亚卓公司未作出陈述。原审第三人工商银行未作出陈述。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，原审法院在审理本案过程中，将并非亚卓公司代理人的旁听人员的陈述意见作为亚卓公司的陈述意见记录在原审庭审笔录及原审判决中存在不当，本院予以纠正。双方在涉案合同约定涉案物业没有租约。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张单单与程灏签订的二手房买卖合同是双方的真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。关于谁是涉案合同不能继续履行的违约方，程灏主张张单单在合同履行过程中明确表示不予继续履行合同，对此提供了微信记录等证据佐证，并在原审庭审过程中当庭提交了手机中的微信记录原件供核实，张单单主张微信可能存在编辑、删除，对该份证据的真实性不予认可，但张单单对此未提供其手机微信记录等相反证据予以证明，本院对张单单该主张不予采信，原审法院采纳程灏的证据认定张单单在合同履行过程中明确表示不予继续履行合同的事实并无不当，本院予以确认。且，张单单在程灏支付首期款义务期限届满前发函表示不再履行合同及未按合同约定期限完成赎楼义务亦构成违约，故原审法院认定张单单为根本违约方并承担相应的违约责任有充分事实与法律依据，本院予以确认。关于张单单在二审中提出的案外人作为涉案房屋承租人主张行使优先购买权的问题，本院认为，张单单在涉案合同中明确表明涉案物业没有租约，其在二审中又提出案外人为涉案房屋租赁的承租人与合同约定不符，有虚假陈述之嫌，而且本案中程灏不存在恶意购买房屋损害承租人权益的情形，属于善意第三人，且程灏在原审中对涉案房屋申请了诉讼保全，涉案房屋已办理了查封登记，案外人所主张的优先购买权不影响涉案合同的继续履行，故原审法院判令双方继续履行涉案合同斌并无不当，本院予以确认。综上，张单单的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费20914元，由上诉人张单单负担。本判决为终审判决。审  判  长 俞 红审  判  员 吴思罕代理 审 判员 邓 媛二〇一六年七月十二日书记员（兼） 王倚霖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。