湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初1381号
原告：马金华，女，1955年1月11日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：张杰，湖南人和人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐逸峰，湖南人和人律师事务所律师。
被告：鼎立建设集团股份有限公司，住所地浙江省东阳市望江北路1号。
法定代表人：许明景，董事长。
委托诉讼代理人：赵源，男，1982年5月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。
原告马金华（以下简称原告）诉被告鼎立建设集团股份有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张杰，被告的委托诉讼代理人赵源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于长沙市××号华晨双帆国际706房，租赁面积363.99平方米，租赁期限5年，租金�每半年最后一个月二十五日前支付，第一年计2.3元每天每平方米，半年计152784.8元。租金自2012年4月13日起增加5%，其后每年租金标准在上一年度基础上增加5%。合同另约定在租赁期内被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同、收回房屋，被告应承担合同总租金的20%的违约金。如不足以弥补原告损失的，被告应当赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。但自2014年10月13日起至今，被告一直拒绝支付租金。原告仍未支付。原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在合同接触后五个工作日内腾退房屋；二、被告支付2014年10月13日起2016年4月12日止的房屋租金548289.3元；三、被告支付违约金337693元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，本案�，被告主体不适格，《房屋租赁合同》系原告与案外人包敏华签订；原告与案外人包敏华签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除，原告主张租金应从2014年10月13日至止2015年3月8日止；原告主张的违约金没有依据。
经审理查明，原告系位于长沙市××帆××大厦××房业主。2011年4月13日，原告（甲方）与案外人包敏华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方，作为办公使用；租赁期限为5年，自2011年4月13日起止2016年4月13日止；房屋租金为每天每平方米2.3元，半年租金共计152784.8元，2012年4月13日起递增5%，每个年度租金标准在上一年度基础上再递增5%；租金支付方式为按半年支付，每半年最后一个月25日前支付；在租赁期内，乙方拖欠房屋累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支�合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告应当赔偿直至达到弥补全部损失为止……等。
另查明，案外人包敏华系被告湖南分公司负责人。其租赁本案所涉房屋系用于筹备成立被告湖南分公司，作经营场地使用。在包敏华筹备成立被告分公司过程中，其向工商主管部门提供了本案所涉《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》上加盖有被告印章。2011年8月29日，被告分公司成立。
另，《房屋租赁合同》签订后，案外人包敏华将合同所涉房屋用作被告湖南分公司经营场地使用，并支付了截至2014年10月13日的租金。其后包敏华未再实际使用合同所涉房屋。原告陈述其于2016年6月将合同所涉房屋另行租赁给他人。
原告于2016年3月18日诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，当事人未达成调解。
以上事实，有原、被告的身份资料、工商登记资料、《房屋租赁合同》、房屋产权信息、租赁现场照片、被告湖南分公司的工商登记信息及工商申报资料、当事人陈述及开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案中，当事人争议的焦点在于：本案所涉《房屋租赁合同》的订立主体问题。案外人包敏华虽以个人名义与原告订立合同，但其作为被告的管理人员，订立合同的目的亦是为了筹备成立被告湖南分公司，并且其后也实际将本案所涉房屋用作被告湖南分公司经营场地使用，故包敏华与原告订立合同的行为，应当认定为行使被告职务、履行职责的行为。且在包敏华筹备成立被告分公司过程中，其向工商主管部门提供了本案所涉《房屋租赁合同》上加盖有被告印章。故本案所涉《房屋租�合同》的订立主体应当认为为原告与被告。被告于2014年10月13日后未再支付租金，构成违约，原告要求解除《房屋租赁合同》、腾退房屋，并要求被告支付2014年10月13日起止2016年4月12日止的租金548289.3元及违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于《房屋租赁合同》解除的时间，原、被告租金结算至2016年4月12日，故《房屋租赁合同》解除的时间可认定为2016年4月12日。关于违约金的计算。原告主张违约金按合同总租金20%计算，显著过高，本院依法酌情调整为以被告欠付租金548289.3元为基数，按同期中国人民银行贷款利率自2014年10月13日起计算至欠付租金清偿之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四规定，判决如下：
一、原告马金华与被告鼎立建设集团股份限公司在2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》，于2016年4月12日解除；
二、被告鼎立建设集团股份有限公司于本判决生效之日起15日内将本案所涉位于长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦706房腾退给原告马金华；
三、被告鼎立建设集团股份有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告马金华2014年10月13日起止2016年4月12日止的租金548289.3元及违约金（违约金以欠付租金548289.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年10月13日起计算至欠付租金清偿之日止）
四、驳回原告马金华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12660元，由被告鼎立建设集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘大川
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 王 洪
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加�约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。