上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初4055号
原告：上海龄志包装制品有限公司(反诉被告)，上海市青浦区华纺路XXX弄XXX号厂区内第5幢八层G区853室。
法定代表人：徐小军，总经理。
委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
被告：金顺林(反诉原告)，男，1960年8月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪烜璟，上海市方正律师事务所律师。
第三人：青浦区华新镇北新村村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇凤星路XXX号。
法定代表人：徐雅军，主任。
委托诉讼代理人：陆巍峰，男。
原告上海龄志包装制品有限公司诉被告金顺林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。因案情需要，本院依法追加青浦区华新镇北新村村民委员会为第三人参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐小军及其委托诉讼代理人陈结根、被告金顺林及其委托诉讼代理人康军平、第三人青浦区华新镇北新村村民委员会委托诉讼代理人陆巍峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龄志包装制品有限公司诉称：2014年3月1日，原、被告签订了关于厂房租赁的《租赁协议》，约定被告将位于华新镇北新村XXX号内北侧厂房、办公楼、门卫、厕所及场地出租给原告生产和办公使用，租期3年，自2014年3月1日至2017年2月28日止，年租金分别为人民币22万元、23万元、24万元，先付后用。协议签订后，原告依约履行，按时交纳租金，2016年12月，华新镇北新村向各租户发出《告知书》，要求各租户做好停产、搬迁的准备，并对各场地厂房拆迁损失进行了全面评估。收到该告知书后，原告即联系被告及村委会协商搬迁等方面的损失补偿问题，但被告拒不同意赔偿原告损失，村委会也不提供评估报告，为此，原告诉至法院请求：1、判令被告赔偿损失563,100元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求要求被告赔偿损失561,727.50元。
被告金顺林辩称：不同意原告诉请。评估报告对应系争厂房价值进行评估，原告是否进行装修，评估报告中没有，是原告自己说的，装修费用不认可，被告借的是厂房。搬迁补偿及停产损失评估报告中都不存在，这次拆迁不涉及。2017年2月28日合同到期，之前原告应该已经要搬离，实际原告是在2017年3月搬离，已经多用了一个月，不存在搬迁费及停业费。评估报告(5)夹层11,520元，彩钢房(8)18,172元，简棚(10)打折款31,291元,共计60,983元确认是原告的，其他都不确认。
同时，被告金顺林反诉称：2014年3月1日，原、被告双方签订《租房协议》，由原告承租属于被告坐落青浦区华新镇北新村XXX号内北侧厂房、办公楼、门卫、厕所及场地，建筑面积1,107平方米，租期三年，自2014年3月1日至2017年2月28日止。租金第一年22万元、第二年23万元、第三年24万元，每两个月支付一次。双方还约定了其他的权利义务。由于上海市“198”区域建设用地减量化工作的要求，被告的出租房屋列入减量化搬迁的范围。被告于2016年12月7日，在北新村村民委员会签订的《土地减量化搬迁协议书》约定，被告于2017年3月20日前搬离清场。原告实际使用房屋至2017年3月30日。《租房协议》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，原告实际使用房屋至合同期满，其理应支付房屋使用费。为维护自身合法权益，被告反诉请求判令：1、判令反诉被告支付房屋使用费4万元；2、判令反诉被告支付水电费9,530元(其中：2016年11月至12月的电费4,370元、水费534元；2017年1月至3月的电费4,056元、水费570元)；3.本案诉讼费由被告承担。
针对反诉，原告上海龄志包装制品有限公司辩称：4万元的房屋使用费、水电费9,350元原告认可，在庭前原、被告在村委已经调解协商过。
第三人青浦区华新镇北新村村民委员会述称：1、减量化价格构成一张是100%(评估公司给的)然后我们在根据60%(建设用地无证建筑)补偿给被告1,018,155元。2、被告与村委签订2.68亩土地，租赁期限未到，合同未到期有一定补偿134,000元。3、系争厂房处有一条道路，被告修筑，22,800元给被告。4、综合补偿政府没有明文规定，村委认为是基础设施的(水电煤、污水管道等)，这部分是40%，407,262元。5、奖励费是被告积极签约。6、系争厂房无证，是拆违，装修没有补偿。7、2017年2月11日提前告知原告要求搬离，原告是在2017年3月底搬离。
经开庭审理查明：2014年3月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租房协议》，约定：甲方将坐落凤溪镇北新村新联560号内北侧的厂房(783平方米)、办公楼(288平方米)、门卫(8平方米)、厕所(18平方米)以及场地(240平方米)出租给乙方作生产和生活办公使用(建筑面积1,107平方米、场地240平方米)，租期三年，自2014年3月1日至2017年2月28日止，租期满后如乙方有继续租用的意向，在同等条件下优先租用。租金：第一年22万元，第二年23万元，第三年24万元(不包括场地租金)，租金不包括税金，如产生税金由乙方承担。付款方式：乙方必须先付款后使用的方式进行，每二个月付款一次，到期应当主动付款，逾期10天后按5‰每天加付滞纳金。乙方向甲方提供年租金总额的两个月的保证金，由甲方开具收款收据为凭证，乙方如有任何违约，保证金一概不退。乙方在没有得到甲方的同意之前不得改建、扩建厂房和擅自转租他人。违约责任：厂房因不可抗力的原因或市政动迁造成协议无法履行，双方互不承担责任，甲乙双方在没有足够原因的前提下，不得提前终止协议，如有违约，违约方应赔偿另一方年租金的30%。在租房期间乙方产生的水电费、电话费包括宽带费等费用，均由乙方承担，电费价格按每度电1.10元，水费按每吨5元结算，并在每月20日之前必须付清。如遇电费、水费价格调整时，按调整幅度同比例上升或下浮。2016年12月，第三人张贴《告知书》“各租赁户：根据上海市‘198’区域建设用地减量化工作的要求，本区域已列入华新镇2017年度‘198’建设用地减量化区域，即将实施减量化搬迁。现根据整体减量化工作的推进要求，请你户收到本告知书的一个月内安排好企业的停产相关事宜，及时搬离本区域。如逾期未及时搬离的，所引起的一切后果均由你户承担。村委会设联系电话，提供有关政策咨询。”2016年12月7日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积2.68亩，建筑面积2,324.09平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2015年1月1日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年3月20日之前搬离、清场、交地结束。乙方2017年3月1日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费用166万元(包括门口道路190平方米，按120元每平方米结算)。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方减量化资金16万元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方减量化资金32万元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后(如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除)，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方减量化资金32万元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。双方另约定了其他权利义务。协议签订后，第三人已支付被告补偿款96万元。2017年3月30日，原告搬离所租赁厂房。2017年4月25日，第三人出具《关于金顺林〈土地减量化搬迁协议〉的补偿款说明》：根据金顺林与北新村村民委员会签订的《土地减量化搬迁协议》，共补偿金顺林减量化总费用166万元，其构成如下：1、房屋评估价1,018,155元；2、土地2.68亩，每亩5万元，共134,000元；3、道路190ｍ2，每平方米120元，共22,800元；4、综合补偿以评估价1,018,155元为基数补40%，即407,262元；5、另根据金顺林与北新村村民委员会协商，由北新村村民委员会另外补偿金顺林77,783元。厂房内装修因未有补偿政策，故不予补偿。
庭审中，原、被告确认建筑物估价汇总表中(5)夹层、(8)彩钢房、(10)简棚为原告所有。2017年4月2日系争厂房拆除。
以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，租房协议告知书、金顺林建筑物估价汇总一览表、土地减量化搬迁协议、关于金顺林《土地减量化搬迁协议》的补偿款说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告认为：原告在厂房中有自己的装修投资，根据相关政策，系争厂房是搬迁。被告已经全部或部分补偿已经领取，100多万的补偿款中，原告认为其中有50多万的利益。评估报告中有夹层，彩钢棚等已经确认，被告也已经领取，当中有原告的利益，应该返还原告。装修、员工安置、停产及搬迁损失评估报告中没有的。对于装修、停产等反应在综合补偿中，应该由原告享有，被告及第三人没有证据证明这部分的组成，这里的40多万应该都属于原告。7万多的奖励也应该属于原告，依赖于原告的积极配合。原告存在装修及搬厂损失，被告获取了原告应当享有的补偿，应当返还。
被告认为：被告与第三人是土地租赁，可能在2022年上半年到期，签订的8年租赁期。厂房都是我自己建的，但没有任何相关审批手续，租赁土地面积是2.68亩。装修、搬迁、停业原告有多少损失，原告没有依据，被告也没有得到。2017年2月28日合同已经到期，原告应该搬离，怎么可能会有搬迁及停产损失。综合补偿是基础设施的补偿，而不是原告所说的装修及停产损失。
第三人认为：减量化时才知道原、被告双方有租赁关系，系争厂房是无证建筑，没有装修补偿的，按照违章建筑来补偿。7万多元是被告积极配合提前签约。被告与第三人是土地租赁，2014年4月1日签订的合同，2022年3月31日到期。厂房是被告自己建的，没有审批手续；系争土地是集体土地，但建筑物都是违章建筑，无法进行审批，当时租赁给被告是农业用地。原告说是他们有配合我们的工作，当时原告说2017年3月初搬离，但原告一直到2017年3月底才搬离。
根据庭审确认的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。原、被告双方确认减量化补偿项目中的夹层、彩钢房、简棚属原告所有，该补偿款被告也确认予以支付。原告确认结欠被告租金及水电费，原告理应支付被告，被告要求原告支付租金及水电费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付装修、员工安置、停产及搬迁损失，原告认为应在搬迁协议中的综合补偿款中，第三人已明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在系争房屋的减量化清拆补偿中，并无上述损失的补偿，故本院对原告该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金顺林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龄志包装制品有限公司补偿款人民币60,983元；
二、反诉被告上海龄志包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告金顺林使用费人民币4万元；
三、反诉被告上海龄志包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告金顺林电费人民币8,426元；
四、反诉被告上海龄志包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告金顺林水费人民币1,104元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币9,417.20元，减半收取计人民币4,708.60元，由原告上海龄志包装制品有限公司负担人民币4,046.40元，被告金顺林负担人民币662.20元；本案反诉费人民币1,038.20元，减半收取计人民币519.10元，由反诉被告上海龄志包装制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年六月十九日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。