辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终4号
上诉人（原审被告）辽宁澳科应用企业集团有限公司（原辽宁中加应用企业集团有限公司），地址辽宁省本溪经济开发区。
法定代表人张镛，系该公司经理。
委托代理人王圣君，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）本溪鸿馨门业技术有限公司，地址辽宁省本溪市溪湖区。
法定代表人徐大林，系该公司经理。
委托代理人孙蔚，系辽宁泓龙律师事务所。
上诉人辽宁澳科应用企业集团（以下简称澳科应用）因与被上诉人本溪鸿馨门业技术有限公司（以下简称鸿馨门业）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2015）溪民初字第0335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明事实：2013年10月27日，鸿馨门业委托代理人刘某某与原辽宁中加应用企业集团有限公司委托代理人李某某为南风新苑9号楼、11号楼的门安装签订《产品购销合同》，合同约定被告购买原告不同规格型号钢质防火门460樘，总价款430030.98元；在2014年4月15日前安装结束，结算方式为预付款30%定金，即129009.3元（签订合同时先付64500元，生产前再付64500元），货到付款至85%，即2236517.04元，安装结束后付款至95%，即43003.1元，质保金5%，即21501.55元，质保期一年。原告按合同履行了义务。2013年11月13日，李某某与刘某某签订《抹房协议》，协议约定，经双方协商同意将甲方现有本溪市溪湖区××街某某花园×号楼×单元×号楼房67.58平方米，以每平方米2200元价格合计148676元抹给乙方，来交付本溪鸿达房地产开发公司与本溪鸿馨门业有限公司签订的石桥子南风小区9号楼、11号楼防火、防盗门工程款总计430000元。剩余工程款合同执行即防火门、防盗门送到现场（南风小区）后，甲方负责给办理房产移交等相关手续，工程款差额部分以（扣除工程定金款）抹房形式结算，按实际发生额结算工程款。未尽事宜双方协商同意后执行。合同签订后至今，被告没有将该房屋交付给原告。2013年12月至2014年8月被告给付原告货款129000元，尚欠货款301030.98元。2015年1月8日，原告向被告发出终止原委托代理人刘某某一切授权的函，内容如下：1、刘某某签署的“抹帐协议”应立即冻结，其相关交房材料、钥匙等如以交给刘某某应要回并及时通知我方，如没交应立即冻结，以形成的书面材料请在三日内向我方提供证明；2、根据贵方提供的材料现已确定贵方支付了129000元货款，如有出入，请在三日内向我方提供证据。同时不得在给刘某某支付货款；3、刘某某从即日起不在为我公司人员，也不代表我公司继续履行合同或签署其它合同，今后在发生问题均与我公司无关；4、对已执行完的合同包括维修、结算等事务，我方将派专人负责与贵方联系、沟通，也请贵方指定专人协助。上述函告请贵方认真对待，以免造成损失。
另查，2014年11月17日，被告交付刘某某南风小区7号楼、10号楼楼宇门款17404元。
再查、2014年6月10日，徐大林与高富强签订《股权转让协议书》，徐大林将企业股权转让给高富强，双方确认债权债务划分节点确定为2014年7月1日。即6月30日前发生的债权由徐大林承担及处理，7月1日后发生的债权债务由高富强承担及处理。2014年9月25日本溪鸿馨门业技术有限公司法定代表人由徐大林变更为高富强。2014年4月23日，辽宁中加应用企业（集团）有限公司更名为辽宁澳科应用企业集团有限公司。
又查，2011年6月12日，辽宁东亿房地产开发有限公司（甲方）与辽宁中加应用企业（集团）有限公司（乙方）签订《本溪大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议》，其中第十一条约定，乙方全额垫付工程款，待工程竣工验收合格后按结算总值以“57号楼”部分房屋进行抵顶此工程款。具体抵顶楼层、户室及平米单价甲乙双方协商如下：1、住宅部分抵顶单价按1800元／平方米执行；抵顶合计面积5542.38平方米；总造价9976295元；2、公建部分抵顶单价按2800元／平方米执行；抵顶合计面积2384.16平方米；总造价6675648元；抵顶合计总造价：16651943元。合同附表天誉花园57号楼平面图记载的是1单元1-16-41刘某某。
原审法院认为，原、被告签订《产品购销合同》有效。原告主张刘某某收取货款无代理权。在签订《产品购销合同》时刘某某是原告的委托代理人，被告将货款给付刘某某并无不当，且原告也收到刘某某转交的20000元货款，其余货款刘某某截留，是原告内部管理问题，与被告无关。被告给付刘某某的129000元货款，在原告给被原告出具的终止原委托代理人刘某某一切授权的函中已确定被告支付原告129000元货款，应认定129000元货款已给付原告。另17404元货款，因原告原法定代表人徐大林将股权转让给高富强，此款系高富强经营管理期间和被告发生的业务，与原告无关，且证据证实高富强已收到此款，因此该款不应计算在被告给付原告的货款之内。被告辩解抹帐房款应冲减原告货款一节，因在《产品购销合同》中没有约定以物抵债，刘某某和李某某签订的《抹房协议》，未经原告的同意。刘某某的行为是擅自扩大、变更代理权限，其行为未经原告的追认，此协议对原告不发生法律效力，且该房没有交付，故该抹帐房不能冲抵原告货款。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁澳科应用企业集团有限公司于判决生效后十日内给付原告本溪鸿馨门业技术有限公司货款三十万一千零三十元九角八分；二、驳回原告本溪鸿馨门业技术有限公司其它诉讼请求。案件受理费七千四百五十元，由被告负担五千八百一十五元，由原告负担一千六百三十五元。
上诉人澳科应用上诉请求：1、原审判决第一项判301030.98元应为152354.98元；2、判令上诉人给付被上诉人给付货款的方式为用房屋给付。3、诉讼费由被上诉人承担。理由：上诉人的代理人李某某与被上诉人的代理人刘某某于2013年11月13日签订的《抹房协议》合法有效。1、上诉人与被上诉人于2013年10月27日签订了供需钢质防火门的《产品购销合同》，上诉人的代理人为李某某，被上诉人的代理人为刘某某。2、刘某某作为被上诉人的代理人于2013年11月13日同上诉人代理人李某某签订的《抹房协议》真实有效，因为该协议是法人行为应视为具有法律效力。3、建筑行业的债务用房屋抵顶是司空见惯，况且被上诉人代理人收到上诉人李某某交付的七笔12.9万元进行了认同，而签订的以房抵顶的协议称为未经被上诉人同意，不发生法律效力，实属不公。既然刘某某收取李某某支付其现金有效，就不存在以房抵债协议无效。且被上诉人代理人刘某某于2015年7月26日证明双方签订的买卖合同付款方式是30%现金，70%房屋抵债，上诉人在一审中出示过证明。4、被上诉人于2015年1月8日发出终止代理人刘某某一切授权的函，就等于此前刘某某的一切代理均是法人行为，具有真实效力。
被上诉人鸿馨门业答辩称，原审判决认定事实正确，运用法律适当，应该予以维持。上诉人所称刘某某于2015年7月26日的证明在一审时并没有质证。按照原购销合同，货款以现金方式支付，刘某某并未取得特别授权，如果上诉人想以房抵债是需要被上诉人签字盖章认可的。对于所欠款项，上诉人提到尚欠15万元是不正确的，这种说法是将房屋抵债部分扣除，该案件中房屋不可以作为抵债事宜，房屋的产权的并非上诉人所有，而是李某某所有，该房屋的所有权至今也没有所属，房屋抵债存在瑕疵。法律规定不具有所有权的房屋不能用于抵顶债务，应该驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，刘某某是鸿馨门业的销售人员。2014年5月17日，鸿馨门业出具授权委托书，授权刘某某为公司代理人，以公司名义作为销售代表办理辽宁中加应用（集团）有限公司（南风新苑二期工程）签订合同事宜。上诉人在二审期间提交辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司出具证明，内容为：某某花园×#楼×号，面积67.58平方米，抹账给辽宁中加应用企业（集团）有限公司的工程项目经理李某某，抵顶项目工程款。
本院确认的上述事实，有双方当事人陈述、产品购销合同、南风新苑防火门发货数量货款统计明细、抹房协议（一份）、收条（七份）、终止原委托代理人刘某某一切授权的函、核准变更登记通知书、本溪大堡棚户区改造瑞馨佳园工程建设施工协议、照片（4张）、营业执照副本、股权转让协议、专用收款收据、本溪鸿馨门业技术有限公司证实、授权委托书、辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司出具证明、证人证言等证据在案为凭，这些证明材料已经质证及本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。本案中，刘某某和李某某均以自己的名义签订《抹房协议》，刘某某作为鸿馨门业的销售人员与第三人订立以房抵债合同没有得到被上诉人鸿馨门业的授权，《产品购销合同》中也未约定以房抵债，故本案不符合前述法条的适用情形，上诉人澳科应用应对其所欠货款承担清偿责任，其认为应以房抵债的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费三千三百四十七元，由上诉人辽宁澳科应用企业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉芝
代理审判员 李 淼
代理审判员 胡 攀
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 王晓堂
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。