�川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第3677号
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：成都市双流县牧马山开发区。
法定代表人於金刚，董事长。
委托代理人张东芳，女，汉族，1985年11月5日出生，住四川省射洪县。系成都华新瑞泰物业管理有限公司职员。
被告潘玉琴（潘玉芹）（潘玉芹），女，汉族，1954年10月30日出生，户籍住所地四川省巴中市巴州区，现暂住成都市。
委托代理人刘隽，女，汉族，1980年6月4日出生，户籍住所地四川省巴中市巴州区，现暂住成都市。系潘玉琴之女。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司与被告潘玉琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李小涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张东芳，被告委托代�人刘隽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司诉称，原告接受成都华新国际实业有限公司要求进行前期物业管理。《前期物业服务合同》约定锦绣尚郡小区物业费按建筑面积每平方米每月3.8元。被告系锦绣尚郡＊栋＊号房业主，该房屋建筑面积240.94平方米，自2012年11月1日起至2015年3月31日止，被告共计拖欠物业管理费26551.53元，截止2015年4月16日止的违约金5845.92元。原告多次电话及短信催收，被告未支付上述费用。2014年9月、12月，原告又分别用快递方式以催收函、律师函通知被告限期支付物业管理费，但被告仍未交纳，故原告诉请判令被告支付拖欠物业管理费26551.53元，并支付违约金5845.92元；诉讼费用由被告承担。
被告潘玉琴辩称，因房屋的花园面积不够（合同约定为30平方米，实际不足20平方米），我方没有正式接房，后来就花园面积问题与开发商协商了一个整改方案，整改后开发商才通知我方在2012年6月20日之前收房，因此在通知收房之前的物管费我方不应承担，即使交纳物管费也应该从整改完毕后即2013年6月20日后计算。违约金计算不合理，且高出了银行贷款利率。
经审理查明，2010年1月20日，成都华新国际实业有限公司（甲方）与原告（乙方）就华新.锦绣尚郡物业签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，一期B区（B1区、b2区）的业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费，别墅3.8元／月.平方米；业主应自《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日之次日起交纳物业服务费；业主在物业服务费到期后首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2012年1月10日，成都华新国际实业有限公司与原告就物业管理服务合同在双流县房地产管理局办理备案登记，合同备案号为160120110。
2011年1月26日，成都华新国际实业有限公司（出卖人）与被告潘玉琴（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为华新.锦绣尚郡＊栋＊层＊号，建筑面积240.96平方米。第十条约定出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；交付时应符合该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品面积实测报告书；满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十四条约定该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十二条约定出卖人依法选聘的物业管理企业为成都华新瑞泰物业管理有限公司即原告；物业服务费价格为3.8元／月.平方米（建筑面积）。补充协议约定：在交付该商品房时，买受人应按照《买卖合同》约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限接受该商品房，如买受人在《买卖合同》约定的该商品房交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在《买卖合同》约定的最后期限日主动到出卖人售楼现场办理房屋交接手续，否则视为出卖人已经在《买卖合同》约定的或在书面通知中确定的最后交房期限之前交付了该商品房，应缴纳的物业服务费、水电气费等由买受人承担；若出卖人未能在《买卖合同》约定的交房日期届满前交房，在《买卖合同》约定的交房条件成就后，出卖人应以电话、邮递或在成都本地媒体发布的公告等任何一种方式通知买受人办理交房手续；出卖人不承担从告知之日起至实际交房期间的逾期交房违约责任；由于买受人未能按上述通知的时间接房的，应视为出卖人已按通知按时交付，房屋的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电气费由买受人承担；买受人享有所购买房屋底层花园面积不低于30平方米的使用权。
上述合同及协议签订后，被告潘玉琴办理了购房的相关手续。2012年9月13日，成都商报第48版刊登了华新.锦绣上郡一期B区的接房公告。被告潘玉琴所购房属公告的交房范围。在接房过程中，由于被告潘玉琴发现交付的房屋花园面积与合同约定不符，随即要求开发商成都华新国际实业有限公司进行处理，并拒绝接房。2013年4月20日，被告潘玉琴和其他四户情况相同的业主与成都华新国际实业有限公司代表就花园面积不足事宜进行协商，并提出了解决方案。2013年6月6日，成都华新国际实业有限公司就花园整改后向被告潘玉琴发出的通知载明：因您购买的房屋的花园需要整改，您以此为由拒绝办理收房手续；我公司已于2013年5月23日完成您购买房屋的花园整改的全部工作，并已于当日电话通知您前来办理收房手续；在2013年6月20日前至我公司销售接待中心办理收房手续；若您未能按通知的时间接房，视为我司已按通知时间交付了您购买的商品房，自我司通知的交付日起，该商品房的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电气费由您承担。交房期限届满后，被告潘玉琴未办理接房手续，也未交纳物业服务费。
同时查明，成都市国伦房地产测绘有限公司对《华新.锦绣上郡一期B1区》项目房产测绘成果报告载明：40栋1层5号建筑面积为240.94平方米。该房从2013年6月21日至2015年3月21日止的物业服务费为240.94×3.8×21＝19227.01元；按每日万分之五计算的违约金为3067.16元。
认定上述事实的证据有原告的营业执照、组织机构代码，被告潘玉琴的身份信息材料，商品房买卖合同及补充协议，收房公告，前期物业管理合同，会议备忘录，通知及当事人陈述等。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案证据。
本院认为，原告与被告潘玉琴签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告与成都华新国际实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。虽然被告潘玉琴所购华新.锦绣尚郡40栋1层5号在2012年9月13日通过成都商报刊登了交房公告，由于被告潘玉琴等五户业主的花园需整改未接房，但成都华新国际实业有限公司在整改后已通知被告在2013年6月20日接房。按照协议中约定“出卖人以电话、邮递或在成都本地媒体发布的公告等任何一种方式通知买受人办理交房手续；出卖人不承担从告知之日起至实际交房期间的逾期交房违约责任；由于买受人未能按上述通知的时间接房的，应视为出卖人已按通知按时交付，房屋的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电气费由买受人承担”，结合成都华新国际实业有限公司在整改后的通知“未能按通知的时间接房，视为我司已按通知时间交付了您购买的商品房，自我司通知的交付日起，该商品房的保修期开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电气费由您承担”可看出，被告潘玉琴虽在花园整改后仍未接房，但本案所涉物业服务费也应从2013年6月21日起开始计算物业服务费�故对原告诉请从2013年6月21日至2015年3月21日止的物业服务费的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，《前期物业管理服务合同》中约定“业主在物业服务费到期后首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”，被告潘玉琴未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告诉请以合同约定的每逾期一日按欠费总额的万分之五计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。对被告潘玉琴辩称违约金过高的抗�理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告潘玉琴于本判决生效之日起十日内向原告成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2013年6月21日至2015年3月21日止的物业服务费19227.01元及违约金3067.16元。
二、驳回原告成都华新瑞泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费307元，由被告潘玉琴负担。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院�
审判员 李小涛
二〇一五年七月二十八日
书记员 凌红霜