浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖执异终字第4号
上诉人（原审原告）：邵越明。
委托代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余爱军。
委托代理人：汪武祥，男。
原审被告：何国强。
上诉人邵越明因与被上诉人余爱军、原审被告何国强申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省安吉县人民法院（2011）湖安执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：20××1年3月10日，余爱军丈夫叶百堂、何国强及其妻子方莲娣在安吉丽安房产中介所、安吉华远房产信息咨询服务部的居间下签订了《房地产买卖＜居间＞合同》（下称《买卖合同》），合同约定余爱军购买何国强所有的坐落于安吉县递铺镇翠柳苑13幢302室（房产证号为：0××a50946-1、0××a50946-2）房屋一套及随房屋一同转让的装饰设施、家具、家电等财产，转让总价款为105万元，具体付款方式为：合同签订之日支付定金2万元，于20××1年3月11日支付48万元，于20××1年3月20日支付55万元，并约定何国强在余爱军付清房款之日腾出所售房屋并交房，双方交接钥匙为房屋交接标志。合同签订当天余爱军支付定金2万元，20××1年3月11日支付48万元，20××1年3月20日支付55万元，案外人范旭跃分别于20××1年3月11日、3月20日代为出具50万元和55万元的收条各一张给余爱军。20××1年3月20日，何国强在余爱军付清房款后随即腾出房屋并将房屋钥匙交付给余爱军，余爱军在拿到钥匙后的当日即请安吉县牛娃子通讯器材经营部对所购房屋门锁更换了锁芯。20××1年3月23日，安吉县法院受理了邵越明诉何国强民间借贷纠纷一案，该案中邵越明提出财产保全申请，安吉县法院于20××1年3月23日依法作出（20××1）湖安商初字第261-1号民事裁定，并于当日到安吉县房产交易所对登记在何国强名下的涉案房产办理了查封手续。20××1年3月23日，余爱军与中介所工作人员一起去办理房产过户手续时得知该房屋被法院查封，余爱军遂于20××1年3月23日提出案外人异议，认为其已付清全部房款，且房屋也实际交付，该房屋已归其所有，请求法院解除对该房屋的查封。安吉县法院审查后认为，20××1年3月23日对该房屋进行查封时，余爱军已支付全部购房款，取得了房屋的钥匙并更换了门锁，余爱军已经实际占有了该房屋，且在此过程中并无证据证明其存在过错，余爱军就涉案房屋提出的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定解除对安吉县递铺镇翠柳苑13幢302室房屋的查封。邵越明因不服该裁定，故提起诉讼。
原审法院审理认为，余爱军丈夫叶百堂与何国强及其妻子方莲娣所签订的《买卖合同》合法有效。余爱军严格按照合同的规定履行了付款义务，虽然邵越明对案外人范旭跃代何国强收取余爱军房款的代理权提出了质疑，但在执行异议听证过程中及本案审理过程中，何国强对范旭跃代为收取房款的行为均未提出异议，并且余爱军付完最后一笔房款后的当日何国强即腾空房屋并将房屋钥匙交付给余爱军，余爱军在拿到钥匙后当日即请安吉县牛娃子通讯器材经营部更换了房屋门锁，上述事实足以认定余爱军已经支付给何国强全部房款，并且实际占有了所购房屋。邵越明提出余爱军提供的证据无法证明已支付全部价款，并实际占有所购房屋的主张与事实不符，不予采信。另，余爱军受让何国强的房产时是以合理的价款购买，余爱军在该起房产买卖中没有过错。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第一百三十条的规定，判决：驳回邵越明的诉讼请求。
宣判后，邵越明不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误。被上诉人并未提供充足证据证明其已支付了全部房款。原审被告何国强一审中未到庭应诉，案外人范旭跃身份不明，不能据此认定何国强对范旭跃代收房款行为无异议。105万元的购房款中，除48万元的给付有银行凭证外，其他款项无任何银行凭证证明。何国强腾空房屋及被上诉人更换门锁的行为仅能证明被上诉人是否占有房屋，不能认定房款已全部付清，故请求本院依法改判。
被上诉人二审期间答辩称，原审判决认定事实清楚，请求本院维持原判。
被上诉人于二审期间提交安吉华远房产经纪有限公司盖章的内部交易记录一份作为新证据，该记录共两页，其中一页载明“137××××6662，范，可付50万”，另一页载明“翠柳苑13幢302，130.25，可买，豪装120万”。用于证明诉争房屋是何国强委托范旭跃挂牌出售。
上诉人质证认为，第一，该证据无法证明范旭跃与何国强之间的关联性；第二，即使能证明，该证据上也只显示了“可付50万”，无法证明已支付全部房款。
原审被告何国强对该证据无异议。
本院认证认为，该证据虽无法单独证明案件事实，但可以与范旭跃代何国强收取房款的事实相互印证。
除原审认定的事实外，本院二审另查明，该房屋目前由余爱军实际居住、使用。
本院认为，本案争议焦点是房屋买卖过程中被上诉人是否已经付清全部房款？范旭跃代收的55万元款项能否认定为房款？
房屋买卖双方于20××1年3月10日在安吉丽安房产中介所签订了《买卖合同》，签订过程中有中介所工作人员参与，且有该中介所及安吉华远房产信息咨询服务部盖章确认，故《买卖合同》所载内容应视为双方真实意思表示，双方行为亦应受此合同约束。《买卖合同》中双方于第二条约定房屋交易总价为105万元，于第四条约定付款方式为三次付清，分别是签订合同当日即20××1年3月10日支付定金2万元；20××1年3月11日支付第一笔房款48万元；20××1年3月20日支付第二笔房款55万元。其中，双方对余爱军已按约定支付给何国强48万元并无异议。本院认为，定金是合同继续履行的前提，既然双方作出了三次结清房款的约定，且对在后的48万元房款给付并无异议，定金部分应认定为已支付。这也与范旭跃20××1年3月11日出具收条中记载“代何国强收取房款50万元”的具体数额相符。
双方主要的分歧在于第二笔55万元的房款是否已经支付。对此，被上诉人主张：第一，其按约定向范旭跃支付了55万元房款；第二，范旭跃是代何国强接收，范旭跃接收即意味着何国强已收到该笔款项。上诉人认为被上诉人欠缺对款项来源、支付方式的说明，因此不能证明款项已实际支付给范旭跃的事实；亦无证据证明何国强实际收到了该笔55万元房款。本院认为，范旭跃曾于20××1年3月20日出具收条一张，上面载明代何国强收房款55万元，该收条作为款项交接的凭证，对余爱军已实际给付范旭跃55万元的事实具有较强的证明力。上诉人虽提出反驳意见，但并未提供证据证明自己的主张。据此，应当认定余爱军已经实际给付范旭跃55万元。对于范旭跃是否代何国强接收55万元房款的争议，实际上是对房屋产权证上登记的所有权人何国强是否得到了55万元房屋交易尾款存在分歧。《买卖合同》第五条对房屋交接事项作出了约定，其中载明“双方同意，甲方（即何国强）于房款付清之日腾出该房屋并交房，双方交接钥匙为房屋交接标志”。可见，付清房款是先行义务，交接钥匙作为对付清房款的回应，两者存在一定的先后顺序。在后事实的发生，以在先行为的完成为前提。而先后事实一旦发生，则表明在先的事实或行为必然已存在。本案中，余爱军必须先行结清全部款项，何国强才会将钥匙交出。而双方对该房屋钥匙已交给余爱军，并且余爱军已更换房屋门锁锁芯等事实并无异议。据此可以认定，合同中的“甲方”何国强已经实际收到全部房款，这也与范旭跃20××1年3月20日出具收条中所称的“代何国强收到55万元房款”的内容相符。此外，案争房屋被余爱军实际占有居住，若房款尚未结清，何国强既未依《买卖合同》的约定主张违约责任，也未作为房屋产权证上登记的所有权人主张权利，皆有悖常理。综上，本院认定何国强已实际接收全部房屋价款。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，余爱军已按《买卖合同》的约定支付位于安吉县递铺镇翠柳苑13幢302室房屋的全部价款并实际占有该房屋，且无证据证明其于此过程中存在过错，故虽未办理过户登记手续，亦不应采取查封措施。上诉人的主张与事实不符，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人邵越明负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 周晓
代理审判员 沈杰
代理审判员 梁帅
二〇一二年十一月二十日
书 记 员 徐星