四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1127号
上诉人（原审被告）吴文全。
委托代理人罗杰。
被上诉人（原审原告）龙海泉。
被上诉人（原审被告）营山县北观建筑工程有限公司。
法定代表人兰兴国。
被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司营山县支行。
法定代表人杨起一。
委托代理人陈亚虹。
委托代理人伍苗。
上诉人吴文全因与被上诉人龙海泉、营山县北观建筑工程有限公司（下称北观建筑公司）、中国农业银行股份有限公司营山县支行（下称农行营山县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2015）营民初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴文全的委托代理人罗杰、被上诉人龙海泉、被上诉人农行营山县支行的委托代理人伍苗、陈亚虹均到庭参加了诉讼。被上诉人北观建筑公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年8月，吴文全与谷志荣合作挂靠于营山县北观建筑工程有限公司参与营山县磨子街工农食店至县川剧团等地段的旧城改造工程，并成立了第六项目经理部。2000年3月5日，吴文全代表营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部与龙海泉订立《房屋预售协议书》，约定：将朗池镇就业一条街A幢一层3号门市面积：63.55平方米（以竣工后实际建筑面积为准）出售给龙海泉；门市总价款为134，000元；签约之日即缴款134，000元；房屋产权证由营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部统一办理，办理产权证的费、税由双方各自负担；交房时间：2003年12月5日；如单方违约，违约方按购房款总额的10％付违约金给对方等，协议加盖了营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部合同专用章。协议订立后，龙海泉即将购房款交给了吴文全，吴文全出具了收条。营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部向营山县房地产管理所填报了营山县商品房（存量房）预（销）售情况登记表，表中记载：房屋座落，磨子街就业一条街；单元层次门牌号，A市1-3；购房人，龙海泉；用途，非住宅；建筑面积，63.55m2；售价13.4万包干；合同签订时间2000.3.5。2001年4月26日吴文全向营山县房管所申请办证，4月27日，该诉争房屋所有权人登记为吴文全，房权证号：营房权证营房字第000071**号。2001年5月28日，吴文全向第三人中国农业银行股份有限公司营山县支行贷款25万元，并用登记在吴文全名下的营房权证营房字第000071**号的房屋（即本案诉争房屋）作抵押，进行了抵押登记，办理了房屋他项权证。2007年9月，龙海泉以吴文全出具的收条交由第六项目经理部，财务经手人李学文出具收据两张，并加盖了北观建司第六项目经理部合同专用章、财务专用章，共计收到龙海泉购房款30万元。龙海泉从2007年缴款后，第六项目经理部即将该门市交给龙海泉一直使用至今。龙海泉购房后一直要求吴文全办理产权证，但在了解该幢房屋购房户办理产权证时得知，自己所购门市房的产权在该房屋修建过程中，已被吴文全以开发商自留房的名义申请办证办在自己名下。
同时查明：龙海泉与吴文全代表营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部订立《房屋预售协议书》，合同价13.4万元，实际价33.9万元（A幢一层2号、4号门市单价均是5，100元一平方，可以印证），龙海泉支付了30万元，下欠3.9万元。因龙海泉购买门市并一直使用多年都未办理产权证，其多次找到营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部及吴文全，要求其履行办证义务，但未得结果，龙海泉遂诉至法院。
原审法院经审理认为，龙海泉购买门市房屋与营山县北观建筑工程有限公司第六项目经理部、吴文全订立了《房屋预售协议书》，系当事人的真实意思表示，双方已形成了房屋买卖关系，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务的应当承担责任。龙海泉按约定付清购房款后，已经实际取得门市房并一直使用至今已达7年之久，且在营山县房地产管理所进行了商品房预售登记。吴文全在明知已将诉争门市房出售给龙海泉的情况下，利用房屋系自行开发的便利条件而申请将诉争门市房的产权办在自己名下，其行为已严重侵害了龙海泉的权益，该诉争房屋的所有权人应属龙海泉。为维护正常的房产交易秩序，吴文全应将该诉争门市房的产权过户给龙海泉，按协议约定为龙海泉办理房屋产权证。龙海泉购房在先，吴文全将诉争房屋作为抵押物，在第三人中国农业银行股份有限公司营山县支行办理抵押贷款在后，第三人中国农业银行股份有限公司营山县支行的诉讼请求可另案提起诉讼。龙海泉请求吴文全支付因迟延办理产权证涉及费、税上涨部分的主张，因龙海泉购买门市后该门市房一直由其正常使用，加之协议书未明确约定办证时间，故法院对龙海泉的此项主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通测》笫一百零六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、位于营山县朗池镇就业一条街A幢3号门市一间（合同约定面积63.55m2。）属龙海泉所有，龙海泉给付营山县北观建筑工程有限公司下欠购房款3.9万元；二、在本判决发生法律效力后10日内，吴文全协助龙海泉办理位于营山县朗池镇就业一条街A幢3号门市一间的产权过户手续，将该门市房一间的产权所有人变更为龙海泉（办理产权过户的费、税，按政策规定各自承担），营山县北观建筑工程有限公司对办理该产权过户承担连带责任；三、驳回龙海泉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由吴文全负担。
宣判后，上诉人吴文全不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人龙海泉的全部诉讼请求。其理由：1、一审法院认定的事实错误。上诉人与被上诉人之间存在民间借贷关系，而非房屋买卖关系。双方签订的《房屋预售协议书》是对借款行为的一种保证措施，且该协议中明确载明案涉门面房的价款为134，000元，被上诉人持有的购房收据金额为300，000元，进一步证明了彼此间的民间借贷事实。同时，一审判决仅凭被上诉人的陈述即认定案涉门面房的价款为33.9万元，明显错误。2、讼争的门市在上诉人与被上诉人签订《房屋销售协议书》前就抵押给了农行营山县支行，被上诉人是知情的。现抵押权仍未消灭，因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违反相关法律的规定，应当认定无效。一审判决既认定协议书有效，又认为农行营山县支行的请求可另行提起诉讼主张权利，均损害了上诉人的合法权利，明显偏袒一方当事人。3、一审判决适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人系民间借贷法律关系，应当适用《合同法》的相关规定予以调整。一审法院却适用房屋买卖合同的相关规定予以判决，导致实体判决错误。
被上诉人龙海泉辩称，一审判决认定的事实清楚，实体判决正确，请求维持原判决，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、被上诉人与上诉人之间系房屋买卖关系，上诉人主张《房屋预售协议书》是对双方产生的民间借贷关系的一种保证措施，缺乏事实依据。上诉人否认房屋买卖关系，其根本目的是见门面房涨价，想反悔房屋买卖行为所致。2、被上诉人与上诉人签订《房屋预售协议书》后，积极履行了支付购房款的合同义务，上诉人也向被上诉人交付了门面房，现被上诉人已经实际占有、使用门面房长达数年，上诉人理应为被上诉人办理案涉门面房的相关权属证书。3、被上诉人购买案涉门面房的实际价款为33.9万元，合同中约定的包干价为134，000元仅仅是为办理门面房的权属证书所用，并非实际成交价。另被上诉人的购房事实先于上诉人吴文全与被上诉人农行营山县支行的借款抵押关系形成，应当得以保护，以维护正常的交易和体现公平正义。
被上诉人农行营山县支行辩称，农行营山县支行与上诉人签订的借款抵押合同合法有效，请求法院判令上诉人偿还农行贷款本息。保护农行抵押权优先受偿的权益。其理由：1、上诉人吴文全取得了案涉门面房的房屋所有权证书，系门面房合法的所有权人。其用此门面房在农行设定抵押贷款，并在房管部门办理了房屋他项权证书。故被上诉人龙海泉的购房行为或者租赁行为，均不能对抗农行抵押权的优先实现。2、被上诉人龙海泉虽于2000年3月5日与营山县北观建司第六项目部签订了《房屋预售协议书》，但其在2007年才履行付款义务，说明双方之间的房屋买卖关系才成交。而农行与上诉人之间于2001年就案涉门面房办理了抵押登记，该登记时间先于被上诉人龙海泉的购房时间。因此，农行对案涉门面房的优先权应当得到保护。3、被上诉人龙海泉主张其购买的案涉门面房在房管部门进行了预登记的主张不能成立。房管部门至今未认可和支持龙海泉的办证请求，也未给龙海泉办理案涉门面房的权属证书。依照《中华人民共和国房地产法管理法》的相关规定“先登记优先于未登记”的原则，农行的抵押权优先龙海泉的房屋购买权。
被上诉人北观建筑公司未作答辩。
本院二审查明，2001年4月27日。案涉门面房（A幢一层3号）的面积经房管部门确认为63.58平方米。参照A幢一层2号、4号门面房的单价每平方米5，100元计算，案涉3号门面房的价款应为324，258元。在本案一、二审中，被上诉人均自认与上诉人协商的案涉门面房的总价款为33.9万元。
另查明，北观建筑公司于2007年9月10日，11月7日给被上诉人龙海泉出具收据两份，金额分别为20万元、10万元，收据上载明款项性质为购门市。并备注：“吴文全收条换此收据”。2010年10月25日，上诉人与被上诉人龙海泉在2000年3月5日签订的《房屋预售协议书》尾部注明：“房管局测绘非住宅A幢一层3号门市面积63.55㎡，总价款134，000元”。由营山县北观建筑工程公司第六项目经理部盖章确认。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、上诉人吴文全与被上诉人龙海泉及北观建筑公司之间系房屋买卖关系或是民间借贷关系；2、案涉《房屋预售协议书》的效力应当如何认定；3、案涉门面房的价款应当如何认定；4、一审判决确认案涉门面房归被上诉人龙海泉所有，是否符合法律的规定。
关于第一个焦点问题。本案中，被上诉人龙海泉主张与上诉人之间系房屋买卖关系，有双方签订的《房屋预售协议书》、支付购房款、交付门面房及其已实际行使对案涉门面房的占有、使用、收益权利多年的事实予以证明。因此，龙海泉请求上诉人及北观建筑公司履行房屋买卖合同义务，协助办理案涉门面房的产权变更登记手续，证据充分，本院予以支持。而上诉人主张与被上诉人龙海泉系借贷关系，但其在一、二审中均未能提供证据证明自己的主张成立。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应当承担举证不能的不利后果。故吴文全的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。被上诉人龙海泉与营山县北观建筑工程公司第六项目经理部签订的《房屋预售协议书》的时间为2000年3月5日，营山县商品房（存量房）预（销）售情况登记表上记载的合同签订时间亦为2000年3月5日。且合同签订后，被上诉人龙海泉向上诉人支付了大部分的购房款，上诉人也向被上诉人交付了案涉门面房。而上诉人向营山县房管所申请办理案涉房屋所有权证的时间为2001年4月26日，取得案涉房屋所有权证书的时间为2001年4月27日，向农行营山县支行贷款设定抵押的时间为2001年5月28日，上述时间均晚于被上诉人龙海泉与营山县北观建筑工程公司之间《房屋预售协议书》的签订时间，故被上诉人龙海泉的购房行为先于上诉人在农行营山县支行设定抵押的行为。案涉《房屋预售协议书》系合同双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理应受到法律保护。
关于第三个焦点问题。上诉人吴文全与被上诉人龙海泉签订的《房屋预售协议书》约定，案涉门面房的面积为63.55平方米（以竣工后的实际建筑面积为准），总价款为134，000元。2001年4月27日，案涉门面房经管部门确权为63.58平方米，参照A幢一层2号、4号门面房的单价每平方米5，100元计算，价款为324，258元。同时，被上诉人龙海泉在本案中自认案涉门面房的价款经与上诉人协商确定为33.9万元，《房屋预售协议书》中的金额134，000元非真实成交价，仅是为了办理房屋产权手续时少交相关税费。龙海泉的陈述与2007年9月和11月营山县北观建筑工程公司第六项目经理部两次出据收取被上诉人龙海泉购3号门市款30万元后，仍于2010年10月25日在与被上诉人龙海泉签订的《房屋预售协议书》上盖章确认案涉门面房的价款为134，000元的事实，相互印证，能够确认案涉门市的价款并非134，000元。故一审参照案涉门面房的位置及市场行情，依据查明的相关事实，确定案涉门面房的价款为33，9万元，并无不当，本院予以确认。上诉人的该上诉理由，不能成立，不予支持。
关于第四个焦点问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动，物权变动法律效果的发生必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。现案涉门面房尚未办理权属变更登记，被上诉人龙海泉至今未取得案涉门面房的权属证书，故一审判决案涉门面房归龙海泉所有，明显错误，本院应予纠正。对龙海泉在一审中主张判令案涉房屋归其所有的诉讼请求，应予以驳回。
综上，一审判决认定的事实清楚，但部分实体判决适用法律错误，依法应予改判。据此，依照最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持营山县人民法院（2015）营民初字第153号民事判决第二项即“在本判决发生法律效力后10日内，被告吴文全协助原告龙海泉办理位于营山县朗池镇就业一条街A幢3号门市一间的产权过户手续，将该门市房一间的产权所有人变更为龙海泉（办理产权过户的费、税，按政策规定各自承担），营山县北观建筑工程有限公司对办理该产权过户承担连带责任”；
撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第153号判决第一项、第三项即“位于营山县朗池镇就业一条街A幢3号门市一间（合同约定面积63.55㎡）属龙海泉所有，龙海泉给付营山县北观建筑工程有限公司下欠购房款3.9万元”和“驳回原告龙海泉的其他诉讼请求”；
三、被上诉人龙海泉在本判决发生法律效力后10日内给付营山县北观建筑工程公司购房余款3.9万元；
驳回被上诉人龙海泉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人吴文全负担150元，被上诉人龙海泉负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 田娟
审判员 郭锐
二〇一五年八月六日
书记员 何薇