安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终1285号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪正义，男，1963年10月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：张家尧，安徽净源律师事务所律师。上诉人（原审被告、本诉被告）：马鞍山澳申置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市天门山路1号（统战大楼103室）。委托诉讼代理人：曲跃红，江苏苏恒律师事务所律师。原审第三人：上海海阳物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市花山区大华马鞍山国际广场7-1012。负责人：徐洪祥，该公司经理。委托诉讼代理人：杨佳佳，该公司职员。上诉人汪正义因与上诉人马鞍山澳申置业有限公司（以下简称澳申公司）、原审第三人上海海阳物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称海阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2016）皖0504民初1398号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪正义上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由澳申公司负担。事实与理由：1、一审判决认定的事实与法律适用存在多处矛盾。一是认定澳申公司应承担房屋漏水的维修责任与判决其按期交纳租金存在矛盾。澳申公司未提供符合合同约定的房屋，导致其无法正常经营，无法实现合同目的，判令其支付房租无事实和法律依据；二是澳申公司断电行为的非法性与一审判令其向澳申公司支付2016年4月8日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费之间的矛盾。既然认定澳申公司断电行为是非法的，那么判令其支付房屋占有使用费是没有道理的；三是认定澳申公司应赔偿其因漏水和停电等所遭受的损失与未支持其商标品牌损失等费用相矛盾。一审没有根据地随意取舍，严重损害其合法权益。2、一审判决澳申公司承担的赔偿金额明显过低，与其实际损失差别巨大。其投入数百万元，刚刚营业就因房屋漏水造成不能正常经营，损失巨大，一审判决显失公正，更有违法律。澳申公司述称，漏水损失应由汪正义自行承担，因为损失是汪正义装修时空调打孔留下的隐患，其不承担赔偿责任。其他损失一审已支持。海阳公司辩称，对汪正义的上诉没有意见。澳申公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、汪正义在承租房屋时未尽到查看的义务，理应承担相应法律责任；2、即使其有过错，汪正义也应对损失扩大的部分承担责任；3、开发商将房屋交付给其时就是该现状，作为开发商委托的物业公司，海阳公司也应承担相应的法律责任。汪正义辩称，澳申公司的上诉理由不能成立。房屋租赁合同是双务合同，澳申公司交付的房屋存在重大瑕疵，不符合合同本身的约定，发生漏水事由又不解决，其不应支付房屋及占有使用费。澳申公司停水停电，造成其损失，应予赔偿，扩大损失之说不存在。海阳公司辩称，其与澳申公司没有签订合同，所以维修的义务应属于业主，即澳申公司。一审法院认定事实：澳申公司委托案外人天正公司与郭某某、何某某于2012年7月3日签订《商业用房租赁合同》，约定由澳申公司向其出租位于湖南路15号汇翠茗邸5栋301部分（694平方米）、401部分（694平方米）的两套商铺，租赁期限为2012年9月18日起至2017年9月17日止，月租金为41667元，租金自第三年开始，每年上调5%（即2014年9月18日至2015年9月17日，月租金为43750.35元；2015年9月18日至2016年9月17日，月租金为45937.9元；2016年9月18日至2017年9月17日，月租金为48234.8元），三个月为一个支付期，承租方应提前30日支付下一期租金。承租方在租赁期限内，自行安装水表、电表（分户水表、分户电表），并根据该独立之表具依照相关机构和单位的付款通知单按规定支付水电费。在租赁期内，承包方负责日常维修，若发生结构质量问题由澳申公司负责维修。双方还约定，如承租方逾期支付房租或者不足额支付超过15日的，澳申公司有权单方面解除合同、无条件断水断电，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还，澳申公司可以要求承租方支付相当于2个月租金之总和的违约金。澳申公司擅自解除合同，收回房屋的，视为违约，澳申公司应支付两个月租金之总和作为违约金。双方应当支付的违约金不足以抵付对方经济损失的，仍应负责赔偿。租赁期届满或合同解除后，承租方须于5日内搬迁屋内所有物品并交还房屋，逾期，每日按日租金的2倍收取使用费。租赁期满后或因承租方原因造成合同非正常终止时，承租方须于3日内办理退租手续并在5天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除，如期交还房屋并保证不影响房屋的完好及正常使用。逾期交还房屋，则每逾期一天，应向澳申公司支付原日租金2倍的使用费。因出租方的原因提前终止合同的，对承租方已构成的装修，双方根据使用年限进行折旧。2013年9月5日，澳申公司委托天正公司与郭某某、何某某签订补充协议一份，将承租方由郭某某、何某某变更为郭某某，原合同项下所有权利义务均由郭某某享有和承继。2014年4月28日，澳申公司与郭某某、王某某签订补充协议一份，约定将承租方由郭某某变更为王某某，并由王某某全面履行原合同中的权利义务。2014年7月23日，汪正义委托其女汪某某与王某某签订《上岛咖啡汇茗茶楼转让协议》。双方约定王某某以2100000元的价格将汇翠茗邸的汇茗茶楼经营权及所属资产转让给汪正义。2014年9月4日，澳申公司与王某某、汪正义签订《5栋301—401商业用房租赁合同补充协议》，约定将原合同的承租方由王某某变更为汪正义，并由汪正义全面履行原合同及补充协议中所有的权利及义务。王某某交纳的保证金125001元澳申公司不再退还，由汪正义直接支付给王某某，汪正义凭王某某的保证金收据到澳申公司处换开收据。2014年7月1日，海阳公司与汇翠茗邸业主委员会签订物业管理服务合同，为汇翠名邸小区提供物业管理服务。2014年11月26日晚，汪正义租赁区域发生渗水现象。后经海阳公司检查，发现是因管道接口脱落导致上层污水排水流至四楼设备转换层，由于汪正义之前的经营者在装修时在转换层处打有油烟孔和风管孔，积水渗漏至上岛咖啡经营处所，致使汪正义当月26日至29日的经营受到影响。汪正义为此要求澳申公司予以赔偿。2014年12月15日及22日，澳申公司向海阳公司发函，认为汪正义受损责任在海阳公司，要求海阳公司与汪正义及澳申公司协商赔偿事宜。2014年12月19日，澳申公司向汪正义发出违约通知，告知汪正义须交纳欠付房屋租金及违约金合计142188.55元，否则将依据合同约定单方解除合同、无条件断水断电，并可以收回房屋另行出租，保证金不予退还。2014年12月23日，汪正义以汇翠名邸茶楼的名义向澳申公司发函，以得不到赔偿为由，告知澳申公司将拒交房租至问题得到解决。2014年12月28日，汪正义又向澳申公司邮寄损失赔偿清单一份。2015年1月9日，澳申公司函告汪正义，因其拖欠房租超过15日，澳申公司将在即日起对汪正义停水停电。2015年2月9日至10日，汪正义被停电两天后恢复供电。2015年2月14日，汪正义向澳申公司和海阳公司发函主张两天停电给其造成的损失。2015年3月15日，因四楼设备转换层处水管爆裂，积水再次通过油烟孔和风管孔渗漏至汪正义的经营处所，致使汪正义受损。2015年3月16日，澳申公司向汪正义发出律师函，要求汪正义支付欠付租金并承担违约责任，否则澳申公司将采取停水停电措施。2015年3月19日，汪正义再次向澳申公司和海阳公司发函主张损失，并声明将拒交房租至到问题得到解决。2015年3月26日，澳申公司向海阳公司发出停水停电协助函，并由澳申公司操作对汪正义停电。2015年3月27日，汪正义两次向澳申公司和海阳公司发函，要求赔偿因两次漏水及两次停电给其造成的损失。后汪正义提起诉讼。2016年2月22日，一审法院审判人员及鉴定人员向汪正义告知，其所提供的材料不足以形成鉴定意见。后汪正义撤回起诉。2016年3月30日，澳申公司向汪正义发函明确解除双方签订的租赁合同，并要求汪正义于2016年4月7日前腾退租赁房屋。汪正义至今仍占有涉案房屋，2014年12月18日之前的房屋租金汪正义已经交纳，之后的房屋租金未向澳申公司交付。澳申公司未将保证金125001元退还汪正义。一审法院认为：一、关于该案主体问题。汪正义与汪某某系父女关系。2014年7月23日虽然是汪某某与王某某签订的《上岛咖啡汇茗茶楼转让协议》，但2014年9月4日澳申公司与王某某、汪正义签订《5栋301—401商业用房租赁合同补充协议》中明确约定将原合同的承租方由王某某变更为汪正义，并由汪正义全面履行原合同及补充协议中所有的权利及义务。并且在之后双方产生纠纷时的函件往来，大多是以汪正义之名来指代承租方。故对于澳申公司认为汪正义的诉讼主体不适格的辩解不予采纳；二、关于两次漏水事件的责任问题。汪正义虽然是从王某某处接手经营，但后来汪正义通过与澳申公司和王某某三方签订租赁合同补充协议的形式直接与澳申公司建立了租赁合同关系。澳申公司作为业主应当向汪正义提供适宜经营的有一定安全保障的房屋。尤其是在第一次漏水事件发生之后，澳申公司作为业主应当采取积极措施以防范二次同一处漏水事件的发生，但澳申公司却认为维修责任在海阳公司而未采取相应措施，以至于在时隔四个月之后在同一处因孔洞原因再次发生漏水事件。故澳申公司应当对两次次漏水事件中汪正义所造成的损失承担全部责任。澳申公司如认为海阳公司应当承担相应责任，澳申公司可另案向海阳公司进行追偿；三、关于两次汪正义因停电所产生的损失问题。虽然双方在合同中约定了汪正义拒交房租澳申公司可停水停电，但澳申公司没有取得供电公司的授权，不是供电合同的相对方，该约定属于无效的条款。汪正义拒交房租，澳申公司可以通过诉讼等其他方式向汪正义进行主张，但不能擅自采取断电的方式。故澳申公司应当对两次断电给汪正义所造成的损失承担全部赔偿责任；四、纵观澳申公司与汪正义之间的纠纷过程，最初是因澳申公司未能及时与汪正义协商积极解决漏水所产生的损失问题，在汪正义拒交房租的情况下又再次通过断电的方式使双方的矛盾进一步升级。故澳申公司应当对双方租赁合同的解决负有主要责任。汪正义因漏水和停电等所遭受的损失鉴定机构无法出具鉴定意见，出于公平合理地解决问题考虑，故对于汪正义所产生的损失根据具体的情况予以综合酌定如下：汪正义因无法正常经营所产生的装修装潢损失为400000元；第一次停电导致汪正义产生的食材损失为1000元、因停电所产生的经营损失为2000元；第二次停电导致汪正义所产生的食材损失1000元、停电经营损失200000元、员工遣散费50000元。澳申公司应当予以承担。以上合计为654000元。汪正义所主张的商标品牌损失实际上与其所主张的因停电等原因所主张的经营损失冲突，对汪正义的该部分诉请，不予支持；五、汪正义所主张的天然气开户及有线电视开户押金没有交给澳申公司，故该部分款项澳申公司不应当予以支付。汪正义在澳申公司处的租房押金125001元，澳申公司应当予以退还；六、按照合同约定交纳房屋租金是汪正义的主要义务，因房屋漏水向澳申公司主张赔偿与交纳租金是两个不同的法律关系，而不能成为汪正义拒付租金的理由。2016年3月30日，澳申公司以汪正义拒付租金为由向汪正义发函表示解除双方所签订的租赁合同，澳申公司的要求符合双方的约定和法律规定。故双方所签订的租赁合同于2016年3月30日解除，汪正义应当支付澳申公司2014年12月18日至2016年3月30日的房屋租金689286.95元。澳申公司要求汪正义支付违约金的诉讼请求，不予支持。2016年4月8日至汪正义腾退涉案房屋之日止，汪正义应当支付澳申公司原合同约定的房屋租金标准支付占有使用费。据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年10月17日作出如下判决：一、澳申公司与汪正义所签订的《商业用房租赁合同》及补充协议已于2016年3月30日解除。二、澳申公司于判决生效之日起十日内一次性返还租房押金、支付汪正义装修装潢损失、食材损失、停电损失、员工遣散费合计779001元。三、汪正义于判决生效之日起十日内一次性支付澳申公司2014年12月18日至2016年3月30日的房屋租金689286.95元及占有使用费（占有使用费自2016年4月8日按照原合同约定的房屋租金标准计算至汪正义腾退涉案房屋之日止）。四、驳回汪正义对澳申公司的其他诉讼请求。五、驳回澳申公司对汪正义的其他反诉请求。案件本诉受理费7258元（已减半收取），由澳申公司负担2035元、汪正义负担5223元。反诉受理费6386.1元（已减半收取），由汪正义负担5000元，澳申公司负担1386.1元。二审中，双方均未提供新的证据。二审对证据的认定意见及查明的事实与原审一致。本案争议焦点为：1、一审判令汪正义向澳申公司支付房租及占有使用费有无事实及法律依据；2、一审判令澳申公司赔偿汪正义的相关损失依据是否充分。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。各方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于争议焦点1，一审已明确告知汪正义，交纳房屋租金与请求澳申公司赔偿损失是两种不同的法律关系，澳申公司提供的房屋不符合合同约定，造成其损失，其可以要求澳申公司赔偿，不能因为澳申公司提供的房屋漏水而成为拒付租金的理由，故一审判令汪正义按合同约定支付房屋租金符合法律规定。在双方所签订的《商业用房租赁合同》及补充协议解除后，汪正义未返还房屋，一审参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。汪正义的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点2，汪正义向澳申公司主张赔偿损失，应提供相应的证据，但汪正义未能提供相应的证据，一审根据本案事实，依法认定澳申公司负主要责任，进而从公平合理角度出发，酌定汪正义的各项损失，并无不当。汪正义如认为尚有其他损失，可在收集相关证据后另行诉讼。综上所述，汪正义与澳申公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18586元，由汪正义负担14516元，马鞍山澳申置业有限公司负担4070元。本判决为终审判决。审判长  曹悝元审判员  陈广金审判员  周永龙二〇一七年一月二十日书记员  易 莉附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。