北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08397号
上诉人（原审被告、反诉原告）吕世杰，男，1969年11月24日出生。
委托代理人曹圣明，北京曹圣明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王向红，女，1955年1月27日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张祺，男，1982年12月7日出生。
二被上诉人之共同委托代理人白紫山，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人吕世杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第08726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，王向红、张祺起诉至原审法院称：2012年7月，吕世杰经中介公司介绍与我们签订了房屋租赁合同，吕世杰租赁我们位于北京市西城区×号房屋，每月租金37000元，租赁期5年，自2012年9月1日起至2017年8月1日止。合同签订后吕世杰给付了2012年9月至11月的租金111000元，租房保证金37000元。2012年12月，吕世杰突然提出中止租赁合同，拒付12月份的房租，吕世杰的行为违反了合同的约定，已构成违约，给我们造成重大经济损失。租赁合同第四条第三款约定，逾期交纳租金每逾期一天，按租金百分之一收取滞纳金，吕世杰应给付我们滞纳金14060元（370×38天）。租赁合同第七条第三款规定，承租人不得改变房屋结构。吕世杰未经我们同意擅自将原来的房屋的门砌上，又在墙壁上另开一处新门，严重破坏了房屋的整体结构，吕世杰应给付我们恢复房屋原状费5000元。租赁合同第九条第一款规定，承租人如中途终止合同视为违约，违约金为一个月租金，吕世杰单方中止租赁合同，已构成违约，应承担违约责任，给付我们违约金37000元。综上，吕世杰中途终止租赁合同违反了合同的约定，给我们造成重大经济损失。现我们诉至法院，要求判令：1、解除我们与吕世杰于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、吕世杰向我们支付2012年12月的房屋租金37000元；3、吕世杰向我们支付滞纳金14060元；4、吕世杰向我们支付违约金37000元；5、吕世杰向我们支付房屋恢复原状费5880元；6、诉讼费由吕世杰承担。
吕世杰辩称并反诉，王向红、张祺所述租房情况属实，其他情况不属实。王向红、张祺主张的违约部分不存在，王向红、张祺没有依约履行合同，不能实现合同目的，应当予以解除。现我方同意解除合同，不同意王向红、张祺其他诉讼请求，理由如下：一、王向红、张祺与我于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》第二款约定“乙方（即吕世杰）向甲方（即王向红、张祺）承诺，租赁该房屋只作办公使用”。由此可见，我租赁该房屋是作为办公场所使用。我作为自然人，以该房屋作为办公场所进行办公，并进行商业活动的条件是，必须进行工商注册登记。我在承租该房屋时，已明确告诉王向红、张祺，承租该房屋后，当月就以该房屋的地址作为工商注册地址，向工商行政管理部门提交了注册申请，工商行政管理部门告知我，该房屋作为公寓用房，不得作为经营办公地址进行工商登记注册。如要使用该房屋进行工商登记注册，应去有关部门出具相关证明文件，由住宅变更为经营性用房。工商行政管理部门给予我当时正在使用版本的一次性告知单，告诉我相关的法律规定。事后，我多次找王向红、张祺协商，请王向红、张祺予以配合办理由住宅变更为经营性用房的相关手续，王向红、张祺一直拖延未予办理，导致我的公司一直未成立。王向红、张祺明知该房屋不能作为进行工商注册登记，而不告诉我，并在我请求协助办理住宅变更为经营性用房相关手续时�王向红、张祺不予配合，导致双方签订的《房屋租赁合同》的根本目的无法实现，并给我造成了重大的经济损失。二、我承租王向红、张祺房屋后，由于该房屋有些漏水，我经王向红、张祺同意后，对该房屋进行了一些简单的装修，共花费了12000元。同样，该房屋内无手机信号、通讯工具无法正常使用，导致我无法开展正常工作。上述情况反映出，王向红、张祺出租的房屋根本不具备办公条件。由于王向红、张祺对上述情况的隐瞒，导致双方签订的《房屋租赁合同》的根本目的无法实现，并给我造成了重大的经济损失。现提起反诉，要求判令：1、解除王向红、张祺与我于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、王向红、张祺返还我押金37000元；3、王向红、张祺返还我已收取的租金111000元；4、王向红、张祺支付我违约金37000元；5、王向红、张祺支付我装修费用12000�；6、王向红、张祺支付我误工费用20000元；7、本案诉讼费由王向红、张祺承担。
针对吕世杰的反诉，王向红、张祺辩称，不同意吕世杰的反诉请求。一、不存在用租赁房屋作为工商注册地的问题。租赁合同中没有租赁房屋作为工商注册登记的内容，合同约定涉案房屋用于办公使用，没有约定用于工商注册登记使用，吕世杰的反诉理由不能成立。北京市工商局2006年印发的文件规定公寓房不得作为公司注册地址，吕世杰要为成立公司找注册登记用房，不可能不到工商局查询办公司的条件，我们与吕世杰签订合同时间是2012年7月，合同履行时间是2012年9月，在此期间吕世杰都未到工商局查询相关规定，不符合常理。二、不存在房屋漏雨的问题。吕世杰租赁的房屋在23层，顶层是24层，不存在房屋漏雨的问题，所谓漏雨是吕世杰拒付房租的借口。三、不存在房屋收不到手�信号问题。
原审法院认为：王向红、张祺与吕世杰于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，王向红、张祺依约将房屋交付吕世杰使用，吕世杰亦交纳了押金37000元及2012年9月至11月的房屋租金110000元。2013年1月7日，王向红、张祺与吕世杰双方协商一致解除《房屋租赁合同》。现王向红、张祺要求解除《房屋租赁合同》，吕世杰同意，法院不持异议。根据庭审中查明的事实，吕世杰未交纳2012年12月的房屋租金，现王向红、张祺要求吕世杰支付，法院予以支持，但应以双方所签订的“备注”中约定的房屋租金数额为准。
关于违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定“甲、乙任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止�同，则视为违约，违约金为一个月租金”。吕世杰在双方签订租赁合同后又以不能领取营业执照、手机信号不稳为由，不能履行合同义务，致使王向红、张祺出租房屋的合同目的无法实现。吕世杰的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，吕世杰应承担相应的违约责任。双方解除合同后，吕世杰应向王向红、张祺支付一个月租金作为违约金，违约金的标准，应以双方所签订的“备注”中约定的房屋租金数额为准。根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，王向红、张祺主张的其他损失数额低于违约金数额，故对其要求吕世杰赔偿装修费之损失，法院不予支持，其要求赔偿滞纳金之请求，不符合双方合同约定，法院亦不予支持。
关于反诉，双方签订合同后，王向红、张祺将房屋交付吕世杰，已全面履行了合同义务。吕世杰以不能领取营业执照、手机信号不稳为由，要求认定王向红、张祺违约并要求王向红、张祺支付违约金并退还已交纳的房屋租金110000元一节，缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。双方签订的租赁合同，合同解除后，王向红、张祺应退还已收取吕世杰的房屋押金。
根据我国相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，在吕世杰违约的情况下，其要求王向红、张祺承担装修费，于法无据，法院对此不予支持。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、判决生效后七日内，吕世杰给付王向红、张祺二〇一二年十二月份房屋租金人�币三万三千六百八十元及违约金人民币三万三千六百八十元。二、判决生效后七日内，王向红、张祺返还吕世杰房屋押金人民币三万七千元。三、驳回王向红、张祺其他诉讼请求。四、驳回吕世杰其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，吕世杰不服，以违约方为王向红、张祺为由提出上诉，要求本院驳回王向红、张祺的诉讼请求，支持其全部反诉请求。王向红、张祺同意原判。
本院经审理查明：坐落于北京市西城区×号房屋系王向红名下之私房，坐落于北京市西城区×号房屋系张祺名下之私房。2012年7月8日，王向红、张祺与吕世杰签订了《房屋租赁合同》，双方约定由吕世杰租赁上述房屋，租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8�31日止，“月租金为37000元，租金按3个月为一期支付，第一期租金共计111000元，应于2012年8月15日前付清，以后的租金应于每期提前10天支付，先付后住，每逾期一天，则甲方（即王向红、张祺）有权按月租金的1%收取滞纳金，如超过10天，则视为乙方（即吕世杰）违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。双方同意本合同租房押金为一个月房租，即37000元。”同时约定：“甲、乙双方经任何一方如未按本合同约定的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金为一个月租金。”在该合同的尾部，双方于2012年11月29日进行了备注：“经甲、乙双方协商，同意房屋租金每平方米3.5元每平方米每天，年租金316.37平方米×3.5×365天=40416元；月租金40416元÷12个月＝33680元，每季付101040元，该合同其他条款不变。”上述合同签订后，王向红、张祺将上述房屋交付吕世杰，吕世杰交纳了押金37000元及三个月的房屋租金111000元。同时吕世杰对该房屋进行了装修，将其中的门做了改动，共花用装修费12000元。2013年1月7日，双方协商一致，吕世杰将上述房屋腾空交付王向红、张祺。
庭审中，王向红、张祺提供装修协议及发票一份，欲证明吕世杰搬出后对房屋进行了装修，花用装修费5880元。对此，吕世杰不予认可。吕世杰提交了“一次性告知单”、手机信号检测报告各一份，证明涉案的两套房屋不符合工商登记办公地的条件，对此，王向红、张祺不予认可。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、产权证、房屋租赁合同、装修协议等相关证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
吕世杰上诉主张王向红、张祺存在根本违约的情形，故要求本院支持其全部反诉请求，不同意王向红、张祺起诉的诉讼请求。经查，吕世杰在原审法院及本院审理期间均未提交有效证据证实王向红、张祺存在根本违约的情形，故原审法院未对吕世杰全部反诉请求予以支持的处理符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当；同时，原审法院结合本案查明的事实对王向红、张祺合理诉讼请求予以支持的处理亦并无不当，符合相关法律规定。综上，吕世杰的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6703元（含反诉费4555元），由王向红、张祺负担1484元（已交纳），由吕世杰负担5219元（已交纳4555�，剩余664元于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费5001元，由吕世杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 卢 涛
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 刘 洋