黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑05民终441号上诉人（原审原告）：崔曼，女，1987年10月31日生，汉族，无职业，住宝清县。委托诉讼代理人：慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司，住所地双鸭山市岭东区38委。法定代表人：姚常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志远，黑龙江双峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘文君，男，1968年7月29日生，汉族，黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司副经理，住集贤县。上诉人崔曼与被上诉人黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司、刘文君确认合同效力纠纷一案，不服宝清县人民法院（2018）黑0523民初113号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔曼及委托代理人慕歌，被上诉人黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人赵学奎到庭参加诉讼，被上诉人刘文君经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔曼上诉请求：1、撤销宝清县人民法院（2018）黑0523民初113号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，即确认二被上诉人签订的商品房买卖合同无效，将争议房屋返还给上诉人及赔偿经济损失。2、由二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定第二被上诉人刘文君购买了争议房屋并将争议房屋出租给第一被上诉人黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司，是错误的。二、被上诉人并没有提供证据证实二者是租赁关系，实际上该房屋一直由第一被上诉人使用，二被上诉人并不能提供刘文君支付租金及缴纳租金税款的证明，因此主张租赁关系不能成立。实际上该争议房屋第一被上诉人并没有出售给第二被上诉人，只是以第二被上诉人名义签订了商品房买卖合同用于抵押贷款，所贷款项由第一被上诉人使用。2、一审判决仅认定第二被上诉人主管新盟福园动迁工作是错误的。第二被上诉人在项目最初是负责动迁工作，但后期是负责项目的全面工作，被上诉人提供的刘文君签字的两张票据、证人证言等证据可以证实。另外，在新盟福缘项目施工时，刘文君是项目负责人，负责项目的全面工作，是众人皆知的。3、一审判决未认定第二被上诉人刘文君存在主观故意、未认定其与第一被上诉人恶意串通是错误的。（1）二被上诉人签订的编号为SP-1247544号商品房买卖合同是2015年11月7日签订的，却将时间签为2012年1月18日，提前到上诉人的商品房买卖合同之前，损害上诉人合法权益的主观恶意十分明显。按二被上诉人签署协议的时间，该房屋尚未完工，房屋产权管理部门也未有实测面积，上诉人提供的宝清县房地产管理处房屋分户平面图可以证实房产部门是在2013年3月7日才对本案争议房屋新盟福园A1-A2号楼做出测绘面积即382.92平方米，在第一被上诉人与第二被上诉人签订买卖合同时，尚未作出测绘面积。二被上诉人签署的商品房买卖合同的编号在上诉人之后，从而也可以说明二被上诉人签署的商品房买卖合同的时间不应在上诉人之前。第一被上诉人亦当庭承认二被上诉人实际签署商品房买卖合同的时间是在上诉人持有的合同之后，即2015年，亦在上诉人装修入住之后。（2）第二被上诉人为第一被上诉人宝清项目部的经理，对上诉人购买房屋并装修入住的事实是明知的，且其自认与上诉人购买的房屋没有争议。上诉人提供刘文君签字的两张票据及证人证言可以证实刘文君为第一被上诉人宝清公司负责人，其对第一被上诉人已将房屋出售给上诉人的事实是明知的并亲自办理。第二被上诉人刘文君在公安机关的询问笔录可以证实其自认该房屋与上诉人崔曼没有争议，是上诉人与第一被上诉人之间的争议，该事实可以说明二被上诉人之间并非真正的房屋买卖合同关系，实际情况是第一被上诉人以第二被上诉人名义用该房屋按揭贷款用于工程施工，这在开发公司是常见的行为，现由于房屋增值、与崔景山发生工程款结算争议等因素，第一被上诉人试图不按与上诉人签订的商品房买卖合同履行义务，以损害上诉人权益换取自己的更大利益。另外从第二被上诉人特殊的身份上看，其明知上诉人已装修入住，怎么可能与第二被上诉人签订商品房买卖合同呢？第二被上诉人并没有到庭提供证据证实其阻止上诉人装修的相关证据。该事实足以说明二被上诉人并不是真正的商品房买卖合同关系，应属于借名购房办理贷款而为之，后因崔景山与第一被上诉人关于工程款结算发生争议，才试图将该房屋收回，但这属于另一法律关系，应由双方在工程款纠纷案件中解决，第一被上诉人给上诉人出具了收据且入账并开具商品房买卖合同，就应按商品房买卖合同的约定向上诉人履行义务。第一被上诉人代理人当庭在回答上诉人代理人问题时，也陈述如果关于工程款纠纷案件能顺利解决，也可以履行商品房买卖合同的义务，这也说明二被上诉人不是真正的商品房买卖合同关系。（3）第一被上诉人主张第二被上诉人是用抵付工程款、货款的方式支付的购房款，但当庭并没有提供相应证据，应视为二被上诉人之间并未产生交易行为。以上事实足以证实二被上诉人构成恶意串通，损害上诉人合法权益，符合《合同法》第52条关于无效合同的法定条件之一，二被上诉人签订的商品房买卖合同无效。而一审法院却以不能排除合理怀疑，达不到法定的证明标准为由，未认定二被上诉人之间存在恶意串通。但一审法院并未指出不能排除哪些合理怀疑，也未指出法定的证明标准是什么？因此一审判决认定事实错误，缺乏依据。二、一审判决程序违法。一审判决适用简易程序审理，程序违法。上诉人曾因本案争议房屋对第一被上诉人提起诉讼、双方争议较大，权利义务关系并不明确，且争议房屋标的额较大，不符合《民事诉讼法》第157条及该法司法解释第256条的规定，程序违法。综上所述，一审判决认定事实错误、程序违法。根据法律规定，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法公正裁决。黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司辩称：一、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审人民法院应当判决驳回上诉，维持原判决。二、上诉人不具有请求确认他人签订的商品房买卖合同（NO.SP-1247544号）无效的主体资格，应当依法裁定驳回起诉。1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”也就是买卖合同一般认定为有效，上诉人主张二被上诉人签订的买卖合同无效，依法不应当支持。根据合同的相对性原理，合同有效或者无效，只能由签订合同的双方当事人申请人民法院确认，上诉人崔曼不是NO.SP-1247544号《商品房买卖合同》的当事人，其无权请求人民法院确认其他人签订的商品房买卖合同无效。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，上诉人必须与本案“有直接利害关系”，本案争议的《商品房买卖合同》签订的主体是被上诉人新盟公司和被上诉人刘文君，上诉人不是合同当事人，上诉人无权请求人民法院确认他人签订的合同有效或者无效。人民法院应当依法裁定驳回上诉人请求确认二被上诉人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。三、上诉人请求“确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归上诉人所有”的诉讼请求，已经被生效的判决依法驳回，上诉人再次向人民法院提出该诉讼请求，属于重复起诉，人民法院对该诉讼请求应当依法驳回。宝清县人民法院（2016）黑0523民初1688号民事判决书第二页记载，当时上诉人崔曼有4项诉讼请求，其中第2项诉讼请求就是“确定位于宝清县宝清镇××小区××号××号400平方米房屋归上诉人所有”，该判决第15页判决主文第二项，就是驳回了崔曼该项诉讼请求，崔曼上诉后，双鸭山市中级人民法院于2017年6月30日以（2017）黑05民终416号民事判决书依法判决驳回上诉，维持原判。上诉人起诉再次提出该项诉讼请求，只能被人民法院再次驳回。四、上诉人诉讼请求第2项，主张赔偿经济损失的诉讼请求，应当依法驳回。（一）本案争议房屋已经由被上诉人刘文君取得了房屋所有权证并且抵押给了金融机构。1、双鸭山市中级人民法院（2017）黑05民终416号民事判决书第4页下数第二行至第五页上数第二行记载，“另查明，案外人刘文君于2015年11月17日出资购买并取得宝清县房产证宝清字第××号房屋所有权证书且在哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行办理了抵押贷款。”证明争议房屋已经由被上诉人刘文君取得了房屋所有权证并且抵押给了金融机构。在法律上，被上诉人新盟公司不能履行向上诉人崔曼交付房屋、协助办理产权登记的义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”涉诉房屋已经被刘文君合法占有并且取得了房屋所有权证，从法律上来讲，新盟公司不能履行向上诉人交付房屋、协助办理产权登记的义务，属于法律上的“履行不能”。3、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据“一物一权”的物权法原则，涉诉房屋已经由被上诉人刘文君实际占有并取得了物权，从法律上不能再设立第二个物权，新盟公司不能履行向上诉人交付房屋、协助办理产权登记的义务。（二）上诉人崔曼没有履行向被上诉人新盟公司支付购房款的义务，被上诉人有权拒绝上诉人交付房屋的履行要求。1、合同法第六十五条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”按照商品房买卖的交易惯例，商品房买卖一般是买受人先交购房款，然后开发商在工程竣工验收之后交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人有权行使“先履行（顺序履行）抗辩权”，在上诉人没有足额支付购房款之前，被上诉人有权拒绝交付房屋。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立并生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、消灭的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”依据法律规定，崔曼就其是否向被上诉人新盟公司支付购房款承担举证责任，由于崔曼举证不能，崔曼应当承担败诉责任。崔曼主张其用被上诉人新盟公司所欠黑龙江省三江路桥工程有限公司和崔景山的工程款抵销购房款，由于被上诉人新盟公司不欠黑龙江省三江路桥工程有限公司工程和崔景山工程款，所以抵销根本没有发生，从法律上来说，崔曼没有履行其向被上诉人新盟公司支付购房款的合同义务，新盟公司有权不向原告崔曼交付房屋。（三）上诉人没有取得争议房屋的物权，无权出租争议房屋，无权获得房屋租金。上诉人请求赔偿租金的诉讼请求，依法应当驳回。五、被上诉人主张本案依法应当中止审理。崔曼主张用被上诉人欠崔景山的工程款抵偿崔曼的购房款，现宝清县人民法院正在审理崔景山起诉被上诉人的工程款结算案件，从崔景山起诉被上诉人工程款结算的事实本身就可以推定被上诉人是否欠崔景山工程款是一个待定事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，应当中止审理。被上诉人主张本案中止审理，待崔景山起诉结算工程款的案件有处理结果之后，本案再恢复审理。六、根据法律规定，诉讼费用由败诉方承担，本案全部诉讼费用应当由上诉人崔曼承担。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审人民法院应当判决驳回上诉，维持原判决。崔曼向一审法院起诉请求：1.确认二被告签订的编号为NO：SP-1247544号《商品房买卖合同》无效，确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归原告所有；2.判决二被告赔偿原告经济损失，从2016年9月25日起每年向原告赔偿租金损失80000元，直至将房屋返还给原告时止；3.判决二被告承担本案诉讼费用及原告为诉讼而支出的合理费用。一审法院认定事实如下：被告新盟公司系宝清新盟福园小区的开发商，被告刘文君于2013年、2014年在该公司宝清项目部做动迁工作，三江路桥公司系宝清新盟福缘项目B14号楼的建筑商；案外人崔景山借用三江路桥公司的资质，是宝清新盟福园B14号楼的实际施工人，由案外人崔景山垫资并包工包料，在宝清新盟福园B14号楼负责施工。2012年5月7日，案外人崔景山与被告新盟公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人崔景山购买被告新盟公司开发的宝清县宝清镇新盟福园小区B14号楼A1A2号1号400平方米商服房，单价5500元/平方米，总计价款为2200000元人民币。同日下午，案外人崔景山又让其女儿即原告崔曼以买受人的身份与被告新盟公司重新签订了一份单价为3500元/平方米，编号为NO：SP-1111818的《商品房买卖合同》。另查明：被告刘文君于2015年11月17日出资购买了宝清县宝清镇新盟福园小区B14号楼A1A2号1号400平方米（产权证登记建筑面积382.92平方米）商服房，并取得宝清县房权证宝清字第××号房屋所有权证书，且在哈尔滨银行股份有限公司双鸭山集贤支行办理了抵押贷款，该房屋现由被告刘文君出租给被告新盟公司使用。原告崔曼曾以被告新盟公司、第三人三江路桥公司、第三人崔景山向本院提起诉讼，请求：1、确认原告崔曼与被告新盟公司2012年5月7日签订的商品房买卖合同合法有效；2、确定位于宝清县宝清镇××小区××号××号的400平方米商服用房归原告所有；3、判令被告新盟公司协助原告立即办理宝清县宝清镇××小区××号××号的400平方米商服用房的产权登记；4、由被告新盟公司承担诉讼费。经本院（2016）黑0523民初1688号民事判决书判决：一、确认原告崔曼与被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司于2012年5月7日下午签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告崔曼要求确定宝清县宝清镇××小区××号××号的400平方米商服用房归原告所有并向其交付及要求被告新盟公司针对宝清县宝清镇新盟福园A1-A2号1号400平方米商服用房协助办理产权登记的诉讼请求。原告崔曼不服该判决，上诉至双鸭山市中级人民法院，2017年6月20日，被（2017）黑05民终416号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，故本案原告认为二被告签订的合同损害其合法权益，而以第三人身份请求确认二被告之间合同无效，符合法律规定，原告具有主体资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，本案被告新盟公司将同一处房屋与原告崔曼签订《商品房买卖合同》后，又与被告刘文君签订《商品房买卖合同》，并将与被告刘文君签订的合同时间提前，被告新盟公司主观存在恶意，被告刘文君虽主管被告新盟福缘宝清项目动迁工作，但二被告之间是否恶意串通，原告举出的证据仅具有高度盖然性，但不能排除合理怀疑，没有达到法定的证明标准，故对原告要求确认二被告之间签订《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持；原告请求“确认位于新盟福园小区A1-A2楼01号382.92平方米房屋归原告所有”的诉讼请求，已经被生效的宝清县人民法院（2016）黑0523民初1688号民事判决书依法驳回，原告再次向人民法院提出该诉讼请求，属于重复起诉，人民法院对该诉讼请求应当依法驳回。原告没有取得争议房屋的物权，无权出租争议房屋，无权获得房屋租金。原告赔偿租金的诉讼请求，依法应当驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条、第二百四十七条的规定，判决如下：驳回原告崔曼的诉讼请求。案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告崔曼负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，本案被上诉人新盟公司将同一处房屋与上诉人崔曼签订《商品房买卖合同》后，又与被上诉人刘文君签订《商品房买卖合同》，被上诉人新盟公司主观存在恶意，应承担由此而产生的民事责任。关于上诉人崔曼主张二被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效的问题,在本案审理期间，上诉人崔曼没有举出证据证实二被上诉人签订《商品房买卖合同》存在恶意串通，本院不能确认二被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效。综上，上诉人崔曼的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人崔曼负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永春审 判 员 于静哲审 判 员 李 曌二〇一八年七月二十四日法官助理 孙 瑶书 记 员 乔思婷