新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兵十三民终字第43号上诉人（原审被告）哈密市和敬工贸有限责任公司，住所地十三师红星一场二道湖工业园区。法定代表人李小岭，总经理。委托代理人范胜利，新疆嘉仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈密市新建宇峰矿业有限责任公司，住所地哈密市广东路353号1号楼1单元202室。法定代表人范迎运，董事长。委托代理人田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。上诉人哈密市和敬工贸有限责任公司（以下简称和敬公司）因与被上诉人哈密市新建宇峰矿业有限责任公司（以下简称新建宇峰公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈垦民初字第384号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法由代理审判员祁晓玉、买买提·吾尤甫、游乐然组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人和敬公司的委托代理人范胜利，被上诉人新建宇峰公司的委托代理人田聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年7月26日，十三师国土资源局作为甲方与原告新建宇峰公司（乙方）签订《国有土地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于红星一场二道湖工业园区，面积2.5万平方米的国有土地提供给乙方作为工业用地使用，土地使用年限为10年，年度租金5万元。2007年8月16日，新建宇峰公司作为甲方与和敬公司签订《合作协议》，约定：“1、甲方将厂内空地交付乙方有偿使用，场地租赁费用和每年租金递增费用双方各自承担50%；2、水电费各自承担；3、每年定期地磅检测费用和过磅员的工资由乙方承担。乙方根据本单位生产的实际数量向甲方适当交纳过磅费用；4、绿化环境、建筑围墙和其他不可预见的费用（招待费、灾害捐款）由双方各自承担50%；5、安装大门的费用由乙方承担。”2009年8月原告新建宇峰公司从十三师国土资源局取得了该片土地的使用权。自原被告签订《合作协议》后，被告和敬公司从未向原告交纳租赁费，故原告以被告严重违约为由诉至法院请求：1、解除双方签订的《合作协议》；2、被告支付拖欠的租赁费175000元及违约金（自2014年5月26日即起诉之日起每日按拖欠租赁费的万分之二点一计算至实际付款日）；3、案件诉讼费、送达费由被告和敬公司承担。上述事实由原告新建宇峰公司提供的《国有土地使用权租赁合同》、《合作协议》、国有土地使用权出让意向书、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金票据、厂房照片在卷为证。原审法院认为，原被告签订的《合作协议》实为土地租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律及行政法规的禁止性规定，对其合法性予以确认。该协议签订后，原告新建宇峰公司履行了自己的义务，但被告和敬公司未按约定支付租赁费，已构成违约。经原告多次催讨至今未付，被告无故拖欠租赁费6年零10个月共计170833.33元，致使原告不能实现合同目的。因此原告要求解除协议并支付土地租赁期间的租金的请求，原审法院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告和敬公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其自动放弃质证和抗辩的权利。依照《合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2014年8月25日缺席做出如下判决：一、解除原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司与被告哈密市和敬工贸有限责任公司签订的《合作协议》；二、被告哈密市和敬工贸有限责任公司支付原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司租赁费170833.33元，于判决生效之日起十日内付清；三、被告哈密市和敬工贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司支付租赁费170833.33元的违约金（自2014年5月27日起至本判决指定给付之日止，利率按日万分之二点一计算）。案件受理费3800元，减半收取1900元，由被告哈密市和敬工贸有限责任公司负担。宣判后，和敬公司不服向本院提起上诉称，1、一审认定事实有误。从上诉人与被上诉人所签《合作协议》的内容看，是双方共同使用被上诉人从十三师国土资源局租来的土地，共同承担租金和其他费用，因此双方是合作关系，并不是一审认定的租赁关系。2、《国有土地使用权租赁合同》是十三师国土资源局作为出租方与被上诉人所签，租金是由上诉人与被上诉人各承担一半，因此出租方是十三师国土资源局，而不是被上诉人，被上诉人无权向上诉人收取租金。3、一审认定土地租赁费为170833.33元是错误的，因被上诉人与十三师国土资源局于2009年8月又签订了《国有建设用地使用权出让合同》，此前双方签订的《国有土地使用权租赁合同》即终止，即便被上诉人真的向十三师交清了租赁费，也只有三年，上诉人愿意承担其中的一半。另外，上诉人为购买铁精粉，于2007年8月向被上诉人交纳了30万元押金，但被上诉人并未提供铁精粉，也未向上诉人退款，此款也足以抵付租金。4、上诉人做为招商引资企业，在与被上诉人签订《合作协议》后共同使用涉案土地，对此十三师有关部门是知情的，上诉人也做好了投资十年的准备，先后投资800多万元修建并安装了厂房、院墙、大门、机器设备等，并进行了生产。如果解除《合作协议》将导致上诉人的资产无法处置，造成巨大的损失。5、被上诉人与十三师国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》没有采取招标、拍卖或挂牌的方式，剥夺了上诉人取得土地使用权的权利，程序违法，该合同无效，被上诉人并未依法取得该土地的使用权。综上，一审认定事实错误，判决结果显失公平，应撤销一审判决，依法改判合同继续履行或发回重审。新建宇峰公司答辩称，被上诉人从十三师国土资源局租赁土地后，转租给上诉人使用，但上诉人至今未交过租金，这是基本事实。从《合作协议》的内容看，双方是转租关系，并不存在合作或共同租赁土地的事实。至于被上诉人是否向十三师国土资源局交纳土地租赁费，与上诉人无关，其不能以此为由，不按约向被上诉人交纳租金，况且被上诉人在向十三师国土资源局交纳土地出让金时已对之前缓交的土地租赁费一并进行了交纳。基于买卖不破租赁的法理，在被上诉人未提高上诉人的租赁费，上诉人仍然占有、使用土地的情况下，上诉人应按《合作协议》的约定向被上诉人支付租赁费，并不存在上诉人所说的在被上诉人受让土地后《合作协议》自然终止的说法。至于上诉人主张的30万元押金，系另一法律关系，与本案涉及的租金无关。综上，上诉人未按约定交纳租金，属于严重违约，且上诉人在试生产不到半年后即停产至今，被上诉人有权随时以不定期租赁解除《合作协议》，要求上诉人退出土地。综上，应驳回上诉，维持原判。上诉人和敬公司在二审提供以下证据：1、上诉人与被上诉人签订的《合作协议》，从协议内容可以证实上诉人与被上诉人是合作关系，而不是租赁关系。涉案土地的出租方是十三师国土资源局。2、被上诉人与十三师国土资源局签订的《国有土地使用权租赁合同》，证明涉案土地的出租方是十三师国土资源局，被上诉人无权向上诉人收取租金。3、收据一份，证明2007年8月7日上诉人向被上诉人交纳30万元，用于购买铁精粉的押金，该款至今未退。4、十三师招商引资文件一份，该文件显示十三师对招商引资企业按21.6元／平方收取土地出让金，其中60%做为优惠退还企业，证明被上诉人所交的涉案土地出让金1455192元不属实。5、哈密奥发鑫源化工有限责任公司提供的收据复印件一份，证明该公司与上诉人、被上诉人在同一工业园区，该公司所交土地出让金的60%已予以退还。6、国土资源部关于《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用规定》，证明在同一地块有两个意向用地者，国土资源部门应采取招标、拍卖、挂牌等方式出让，因此被上诉人与十三师国土资源局签订的土地出让合同违反了上述规定。7、照片一组，证明上诉人在涉案土地上投资800万元修建了厂房、围墙、机器设备等。8、被上诉人与十三师国土资源局签订《国有土地使用权出让意向书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金专用票据各一份，证明被上诉人受让取得涉案土地使用权，程序违法。经质证，被上诉人新建宇峰公司认为：对证据1的真实性认可，对其证明的问题不认可，《合作协议》是上诉人与被上诉人所签，双方是转租关系，不存在合作内容。对证据2的真实性认可，对其证明的问题不认可，《国有土地使用权租赁合同》是被上诉人与十三师国土资源局所签，上诉人与十三师没有直接的租赁关系。对证据3的真实性无法确认，且该款项与上诉人所欠租金无关，不能用于抵偿租金。证据4与本案无关，被上诉人已按规定交纳了涉案土地的出让金。对证据5的真实性无法确认，与本案无关。证据6不能做为证据使用，与本案无关，上诉人认为被上诉人受让土地使用权违法，可另行主张。对证据7的真实性认可，但上诉人实际投资没有其主张的那么多，且被上诉人从2008年起已停产。对证据8的真实性认可，对其证明的问题不认可，被上诉人已依法受让取得了涉案土地的使用权，其向上诉人出租土地并不违法。本院对上述证据审查后认为：因双方对证据1、2的真实不持异议，本院对证据1、2的真实性予以确认。因被上诉人对证据3的真实性无法确认，本院对其真实性不予确认，且与本案无关联性。证据4、5、6与本案无关联性。对证据7的真实性、关联性予以确认，可以证明被上诉人在涉案土地上进行投资的事实。对证据8的真实性和关联性予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人所签《合作协议》的性质及该协议是否解除的问题。该协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对该协议效力予以确认。该协议虽然名为合作协议，但根据协议的主要内容及双方签订协议时的真实意思分析，双方签订该协议的前提是被上诉人从十三师租赁取得涉案土地使用权之后，将部分空地交给上诉人有偿使用，双方各承担租赁费的一半。对于协议中约定的其他费用，属于上诉人在使用土地的过程中必然产生的费用，且双方作为各自独立经营的企业，互不参与分配盈利、分担亏损，因此双方实质是土地租赁关系。一审对双方关系的认定是符合事实和法律规定的，上诉人主张双方系合作关系，本院不予采纳。双方在《合作协议》中虽未对上诉人租赁土地的期限进行约定，但该协议是以被上诉人与十三师国土资源局所签的《国有土地使用权租赁合同》为前提和基础的，以双方签订合作协议时对涉案土地使用期限的预期来判断，上诉人租赁使用土地的期限应与《国有土地使用权租赁合同》中约定的期限是一致的，即从双方签订《合作协议》之日起至《国有土地使用权租赁合同》约定的10年到期日为止。因此被上诉人主张《合作协议》系不定期租赁合同，可随时解除，与事实不符。双方对上诉人向被上诉人交纳租金的时间、方式及协议的解除条件等均未在《合作协议》中约定，被上诉人也无证据证明其已向上诉人发出了解除协议的通知，现《合作协议》的期限尚未届满，且上诉人已按租赁期限在该土地上进行了大量的投资，双方应继续履行，一审判决解除《合作协议》无法律依据，应予纠正。二、上诉人是否应向被上诉人交纳租金并承担违约责任。被上诉人先后通过租赁、受让的方式取得了涉案土地的使用权，其作为土地使用权人将部分土地转租给被上诉人使用，并不违反被上诉人与十三师国土资源局签订的《国有土地使用权租赁合同》及《国有建设用地使用权出让合同》的约定，按照合同的相对性，上诉人应向被上诉人交纳租金。至于被上诉人是否向十三师国土资源局交纳租金系另一法律关系，并不影响上诉人与被上诉人之间《合作协议》的履行，因此一审确定上诉人向被上诉人交纳其使用土地期间（2007年8月至2014年6月）的租金170833.33元（6年×25000元＋10个月×（25000元÷12个月），并无不当。因双方未在《合作协议》中约定违约金，因此一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，没有事实和法律依据，应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，对其处理结果欠妥的部分，本院予以纠正。对上诉人提出的上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈垦民初字第384号民事判决书的第二项，即被告哈密市和敬工贸有限责任公司支付原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司租赁费170833.33元，于判决生效之日起十日内付清；二、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2013）哈垦民初字第384号民事判决书的第一、三项，即解除原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司与被告哈密市和敬工贸有限责任公司签订的《合作协议》；被告哈密市和敬工贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告哈密市新建宇峰矿业有限责任公司支付租赁费170833.33元的违约金（自2014年5月27日起至本判决指定给付之日止，利率按日万分之二点一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，减半收取计1900元，由哈密市和敬工贸有限责任公司负担。二审案件受理费3800元，由上诉人哈密市和敬工贸有限责任公司2660元，由被上诉人哈密市新建宇峰矿业有限责任公司负担1140元。本判决为终审判决。审 判 长 祁      晓      玉代理审判员 买买提·吾尤甫代理审判员 游      乐      然二〇一四年十月二十日书 记 员 段      婷      婷