广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0117民初741号
原告：吴卓荣，男，1963年12月24日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
原告：李叠容，女，1967年9月10日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广东省广州市从化。
法定代表人：陈坛金。
委托诉讼代理人：张淼，该公司员工。
原告吴卓荣、李叠容诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年2月1日立案后,依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告吴卓荣、李叠容及被告广州市宏都房地产有限公司的委托诉讼代理人张淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卓荣、李叠容诉称：原告与被告于2012年9月23日，签订了《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××房），建筑面积为90.25平方米，房屋总价款为644423元。该合同双方约定：(1)第二十一条产权登记，第2点：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。(2)第二十二条延迟办理产权登记的违约责任，第2点：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总款价0.05%的标准向乙方支付违约金。(3)该合同补充协议第五点：本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。(4)该补充协议第十一点：合同第二十一条第2款修改为：甲方应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助乙方到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为乙方取得房地产权证时间。以《商品房交付使用通知书》上被告确定的交楼时间2013年9月17日计算，被告应当在2015年5月10日共420个工作日内为两原告办结房地产权证，但被告未按约定办理。直到2017年2月15日才完成房地产权登记，至此已逾645天。被告已构成违约，应承担违约责任。故原告起诉请求判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金，以总房价644423元为基数，从2015年5月26日起至2017年2月15日止，按照每日0.01%的标准计算；2.本案的诉讼费由被告承担。
被告广州市宏都房地产有限公司辩称：原告就请求被告支付逾期办理产权登记违约金的权利已届诉讼时效，请求法院依法判决驳回两原告的全部诉讼请求。一、原告主张逾期办理产权证明违约金的权利系债权请求权，不具有物权请求权的性质，适用民法关于诉讼时效期间的相关法律规定。被告与原告签订《广州市商品房买卖合同》，约定由被告出售涉案商品房，原告支付相应价款，被告收到价款后应当为原告办理产权登记，原告与被告基于合同约定互负债务，系典型的合同之债，原告基于合同约定享有要求被告为其办理产权证明的请求权，当被告违反合同约定不能在约定期限内办理产权证明时，原告享有基于合同约定产生的逾期办证违约金的请求权。债权请求权，是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利，逾期办证违约金的支付请求权正是原告基于合同之债而产生的要求被告支付违约金的权利。物权请求权是指基于所有权或者其他物权所产生的请求权，我国现行《物权法》将物权请求权规定为返还原物请求权；排除妨害、清除危险请求权；修理、重作、更换或者恢复原状请求权；损害赔偿和其他民事责任请求权，并没有将违约赔偿请求权纳入其中。其次，无论何种物权请求权，都要求权利人在享有物权的基础上行使，因不动产的特殊原因，在没有进行产权登记之前，被告依法仍是涉案商品房的所有权人，原告不享有任何物权及基于物权产生的请求权。因此原告对被告所享有的逾期办证违约金请求权仅为债权请求权，不具有物权属性，适用民法关于诉讼时效期间的各项规定。二、原告逾期办证违约金的支付请求权已过诉讼时效，其胜诉权已经丧失。根据原告与案外人签订的《租赁协议》可知，被告交付涉案商品房的日期为2012年9月23日，被告在《广州市商品房买卖合同》及补充协议中承诺应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，即在2013年7月15日之前为原告办妥产权登记。根据《中华人民共和国民法通则》第135条及第137条的规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，原告在法定的时效期间内不行使权利，当诉讼时效期间届满时，被告获得诉讼时效抗辩权，原告行使请求权的，人民法院不应予以保护。本案中，被告在210个工作日届满时未能为原告办妥产权登记，原告应当知道自己的权利已经被侵害，在明知权利被侵害的情况下，原告仍然没有在2年内即2015年7月15日前行使自己的权利，便已失去胜诉权，因此，原告请求被告支付逾期办理产权登记违约金的主张不应得到支持。综上所述，原告要求被告支付逾期办证违约金的权利为债权请求权，适用2年的诉讼时效，原告在诉讼时效期间内没有请求人民法院保护其权利，丧失了胜诉权，故被告请求人民法院依法判决驳回原告的所有诉讼请求。另，庭审中，被告确认原告收楼时间为2013年9月17日，被告与原告在合同及补充协议中约定在交房之日起420个工作日内办妥房产证，被告确认客观上存在逾期办证的情况，逾期办证期间为2015年5月26日至2017年2月15日。
经审理查明，2012年9月23日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于××房；建筑面积93.37平方米，套内建筑面积70.78平方米。合同第七条约定：该商品房按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米9095.59元，总金额为643786元。合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的61.17%，金额393786元，除首期款外，剩余房款金额250000元须于2012年10月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定：被告应在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付两原告使用。合同第十八条约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。合同第二十一条产权登记约定：双方同意选择以下第2种方式为两原告办理《房地产权证》：两原告委托被告办理，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付两原告。合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：两原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成两原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向两原告支付违约金；逾期达到120日的，则两原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同;两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至两原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向两原告支付违约金。合同第三十一条、三十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；本合同附件与正文具有同等法律效力。合同附件七补充协议第五条约定：本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同附件七补充协议第十一条约定：买卖合同第二十一条第2款修改为：被告应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助两原告到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为两原告取得房地产权证时间。
上述合同签订后，两原告已支付了全部购房款，被告开具了644423元售房款的发票给两原告，发票备注记载套内建筑面积70.85平方米，购房总价644423元。本案审理中，被告亦确认涉案房屋总价款为644423元，并对于以644423元为基数计算违约金无异议。
2013年9月17日，被告将涉案房屋交付两原告使用。
2017年2月15日，涉案房屋登记至两原告名下，不动产权证为粤（2017）广州市不动产权第09××××80号。
另，两原告与被告均确认涉案房屋客观上逾期办证的时间段为2015年5月26日至2017年2月15日。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当切实履行。两原告主张被告按合同约定支付逾期办证违约金，被告对于逾期办证客观事实无异议，但认为两原告的请求已过诉讼时效。原告主张的逾期办证违约金为债权性质，适用诉讼时效的相关规定，且合同明确约定按日计付，故应按日推算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据新法优于旧法原则，在民法总则实施（2017年10月1日）后，应适用三年的诉讼时效期间。即：权利人之权利受到损害的事实发生在2015年9月30日之前，且未在2017年9月30日之前主张的，该诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；权利人之权利受到损害的事实发生在2015年10月1日之后，在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，诉讼时效因民法总则的实施而变更，适用三年的诉讼时效期间。因此，对于两原告主张逾期办证违约金从2015年5月26日计至2017年2月15日，其诉讼时效应分段考虑，2015年5月26日至2015年9月30日的逾期办证违约金应适用民法通则关于两年普通诉讼时效的规定，故对于被告抗辩其已超过法定诉讼时效的意见，本院予以采纳；2015年10月1日至2017年2月15日的逾期办证违约金应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，两原告于2018年2月1日起诉，被告抗辩其已过诉讼时效，本院不予采纳。故本案逾期办证违约金应以总房价644423元为基数，从2015年10月1日起至2017年2月15日止，按照每日0.01%的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市宏都房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金（以644423元为基数，从2015年10月1日起至2017年2月15日止，按照每日0.01%的标准计付）给原告吴卓荣、李叠容；
二、驳回原告吴卓荣、李叠容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费419.6元，由原告吴卓荣、李叠容负担113.6元，被告广州市宏都房地产有限公司负担306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄丽平
二〇一八年三月二十三日
书记员 高淑仪