北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第2513号
原告（反诉被告）赵永兴，男，1980年11月16日出生。
委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京润通鸿业房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地政府路2号。
法定代表人郑德强，董事长。
委托代理人田经纬，男，1981年11月4日出生，北京润通鸿业房地产开发有限责任公司法务主管。
委托代理人崔会峰，男，1981年12月21日出生，北京润通鸿业房地产开发有限责任公司销售经理。
原告赵永兴诉被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司（以下简称润通鸿业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告赵永兴及其委托代理人韩华，被告润通鸿业公司的委托代理人田经纬、崔会峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵永兴诉称：2013年4月21日，我通过了购房资格的核验，向润通鸿业公司交纳2万元定金，购买由润通鸿业公司开发的坐落于北京市通州区台湖镇光机电产业基地X号楼X单元X号的房屋。2013年5月21日，我与润通鸿业公司就购买商品房的合同条款协商一致，签订订立合同的相关法律文件，我向润通鸿业公司支付了首付购房款567277元。现润通鸿业公司见房价大幅上涨，拒绝向我交付房屋和办理房屋过户手续。依据合同法相关规定，我认为润通鸿业公司拖延拒不履行合同的行为严重侵害了我方的合法权益，故我方起诉至法院，要求判令润通鸿业公司履行双方签订的商品房预售合同，向我交付北京市通州区台湖镇光机电产业基地X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋），请求法院判令润通鸿业公司协助我方办理上述房屋的过户手续，并要求润通鸿业公司负担本案诉讼费用。
被告润通鸿业公司辩称：我方不同意赵永兴的诉讼请求。双方并未签署商品房预售合同，赵永兴没有支付完毕全部购房款，无法谈到房屋交付及办理房屋过户手续的问题。导致双方没有签订合同的原因是赵永兴的贷款手续没有达到赵永兴申请贷款的银行的要求，赵永兴担心贷款不能获得银行的批准无法获批贷款，以致于无法按照买卖合同支付房款。我方只是收取了赵永兴的购房定金及赵永兴交付的部分房款，是赵永兴的原因双方未签订买卖合同，因此我方不同意履行所谓的不存在的买卖合同。
被告润通鸿业公司反诉称：赵永兴于2013年4月认购我公司开发建设的X号房屋，该房屋价款为1945977元，其中首期房款585977元，剩余房款由赵永兴向银行申请住房担保贷款方式支付。在合同履行过程中，赵永兴支付首期房款后，却迟迟未将贷款手续办理完毕，其提供的贷款资料始终未能满足贷款银行的贷款要求，根据银行征信系统的查询结果，赵永兴及其妻子因个人原因存在多家银行的多次逾期记录，其自身的不良资信状况严重影响了房贷的审批，且赵永兴也未能按照贷款银行要求提供完整的符合要求的资信证明文件，致使直至今日，赵永兴的贷款仍未能获得批准，这直接导致了我公司迟迟未能收到应得的剩余房款，我公司认为，根据法律规定，在买卖合同当中，支付价款是买受人的核心义务，赵永兴因资信状况不佳致使贷款无法获批，房款不能支付，在市场经济不断向前发展的今天，赵永兴的个人原因直接致使我公司的期待利益不能及时取得，从而导致正常的合同目的无法实现，现我公司提起反诉，要求判令解除双方就X号房屋的买卖关系，并要求赵永兴负担本案诉讼费用。
原告赵永兴就反诉辩称：解除合同的前提条件是合同关系的存在，润通鸿业公司要求解除双方的买卖关系，要符合法定或约定的解除条件，我方认为润通鸿业公司陈述的付款方式不足以让原本已经成立的合同关系解除，合同关系的解除不利于房屋交易的稳定和房地产交易市场，润通鸿业公司解除合同的依据是我方没有办理下来贷款，我方现在可以一次性支付剩余房款，因此合同履行不存在任何障碍，综上，我方不同意润通鸿业公司的反诉请求。
经审理查明：2013年4月20日，赵永兴向润通鸿业公司交纳购房定金2万元，润通鸿业公司向赵永兴出具了定金收据。2013年5月21日，赵永兴向润通鸿业公司支付房款585977元（含定金2万元），房款收据上载明的房屋坐落为16-2-X，润通鸿业公司向赵永兴出具了房款收据，同日，赵永兴向润通鸿业公司支付了抵押登记费300元、产权代办费1000元。赵永兴提交了《润枫领尚房款及相关费用一览表》复印件一份，并称该一览表系润通鸿业公司的销售人员向其出具的，载明了客户姓名为赵永兴及其联系电话，付款方式为商业贷款，房号为16-2-X号，原总价为1985488元及折扣，套内面积为68.74平方米，套内单价为28309.24元、成交总价为1945977元、首付款为30.11%，即585977元，贷款额为136万元，贷款期限为30年，已付定金2万元，签约及产权代办费1000元、抵押登记费300元。本次收款合计为567277元；该一览表上加盖有润通鸿业公司收款专用章。赵永兴并提交了《润枫领尚签约审批表》复印件一份，用以证明其购房楼号为X号房屋，其他载明同一览表载明内容，另载明按揭银行为交行。赵永兴同时提交了《告知单》复印件一份，载明内容为：赵永兴于2013年4月21日通过润通鸿业公司提交了购房资格核验申请，申请编号为11400219，10个工作日后您可以通过以下方式查询核验结果。联系提交资格核验申请的润通鸿业公司查询核验结果，或登陆市住房城乡建设委员会官方网站，在“购房资格核验查询”项目中，通过输入购房人姓名、身份证号以及申请编号查询核验结果。润通鸿业公司称因该一览表、审批表及告知单均不是原件，因此对其真实性均不予认可。
赵永兴称其向润通鸿业公司支付了定金、首付款后，润通鸿业公司销售人员一直未提出与赵永兴签订购房合同，其购房的付款方式为商业贷款，贷款银行是润通鸿业公司指定的交通银行，赵永兴称其已将贷款申请资料提交给了交通银行派驻项目的人员，但因贷款银行负责贷款审批的人员更换，2013年9月底10月初左右，更换后的审批人员告知其贷款办理不了了，后其与销售人员联系，销售人员要求赵永兴最迟在2013年12月底交房前一次性付清房款，11月底赵永兴找到销售人员支付房款时，销售人员称无法签订合同了。润通鸿业公司对赵永兴陈述的贷款办理情况存有异议，称贷款银行在查询赵永兴及其妻子罗笑颜的个人征信时发现，赵永兴及罗笑颜之前有多笔信用卡逾期记录，贷款银行需要赵永兴开具非恶意逾期还款证明，方能确定能否办理按揭贷款，但赵永兴拖延了2个多月时间才开具了非恶意逾期还款证明，贷款银行称赵永兴出具的证明不符合银行要求，需要重新开具证明，罗笑颜的非恶意逾期还款证明直至2013年8月才开具出来，且仅开具了一家银行的证明，未开具其他多家银行的非恶意逾期还款证明，因赵永兴及罗笑颜的个人征信有问题，因此贷款银行无法为赵永兴办理按揭贷款。2013年8月底，销售人员从贷款银行得知上述情况后，督促赵永兴变更付款方式为一次性付款，但赵永兴表示无力一次性支付房款，要求分期分批支付，润通鸿业公司对赵永兴提出的付款方式不予认可。赵永兴对润通鸿业公司陈述的贷款情况不持异议，并向法庭提交了中国光大银行信用卡中心为赵永兴出具的非恶意逾期还款证明、平安银行信用卡中心为罗笑颜出具的非恶意逾期还款证明，赵永兴称其银行贷款无法办理的原因系银行收紧信贷政策所致，与其及罗笑颜的个人征信没有关系。
润通鸿业公司称赵永兴支付定金时，润通鸿业公司就已经下载了认购书，赵永兴的购房信息已经录入到认购书中，且润通鸿业公司已经下载了，但赵永兴没有签署认购书，关于双方未签订购房合同的原因，赵永兴称润通鸿业公司的销售人员一直未提出要求其签订购房合同，润通鸿业公司称双方未签订购房合同的真正原因，是赵永兴担心其银行贷款无法办理和获批，对其履约能力及可能导致其将来在付款问题上的违约所致。
上述事实，有润枫领尚房款及相关费用一览表、润枫领尚签约审批表、告知单、定金收据、房款收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、中国光大银行信用卡中心出具的证明、平安银行信用卡中心出具的证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。虽然赵永兴与润通鸿业公司之间未订立书面购房合同，但赵永兴提交的润枫领尚房款及相关费用一览表、润枫领尚签约审批表、告知单、定金收据、房款收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等证据，形成一条完整的证据链，足以证实买受人赵永兴与润通鸿业公司之间就购买涉案X号房屋达成了一致协议（买卖双方、买卖标的、价款、付款方式等确定），双方之间就X号房屋建立买卖关系。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。赵永兴作为买受人，负有按照约定的付款方式及期限向出卖人润通鸿业公司支付房款的义务，赵永兴向润通鸿业公司支付了首付款，双方并约定由赵永兴向交通银行申请商业贷款的方式支付余款136万元，虽然双方并未书面约定贷款部分的房款的支付期限，但本着合同适当、合理履行的原则，赵永兴应当在合理期间内，向润通鸿业公司支付贷款部分的房款。2013年9月底10月初，赵永兴即得知其银行贷款无法获批，无法通过银行贷款方式支付剩余房款，赵永兴称其与润通鸿业公司销售人员联系，销售人员要求其最迟在2013年12月底交房前一次性付清房款，赵永兴迟迟未支付剩余房款的行为构成了根本违约，润通鸿业公司据此要求解除双方之间就X号房屋之间的买卖关系的反诉请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，润通鸿业公司应当将赵永兴支付的首付款、抵押登记费、产权代办费退还给赵永兴。因赵永兴未对其所称的11月底找到销售人员支付房款，销售人员称无法签订合同的说法提供相应证据，本院对此其该项说法不予采信。与此相应，对赵永兴要求润通鸿业公司履行双方签订的商品房预售合同，交付X号房屋，润通鸿业公司协助办理X号房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵永兴与被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司之间关于北京市通州区台湖镇光机电产业基地十六号楼二单元七零二号房屋的买卖关系；
二、被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司退还原告赵永兴首付款人民币五十八万五千九百七十七元、抵押登记费三百元、产权代办费一千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告赵永兴的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由原告赵永兴负担（已交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由原告赵永兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一四年四月四日
书记员 徐 晶