福建省上杭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）杭执异字第4号
异议人谢锦优：男，1972年8月1日出生，汉族，住上杭县。
异议人林喜金：女，1973年11月13日出生，汉族，住上杭县，系异议人谢锦优之妻。
申请执行人：肖亮平，男，1978年12月16日出生，汉族，住上杭县。
被执行人：林小英，女，1977年4月27日出生，汉族，住上杭县。
被执行人：车新华，女，1950年10月19日出生，汉族，住上杭县。
被执行人：林某，男，2001年3月10日出生，汉族，住上杭县。
本院在执行申请执行人肖亮平与被执行人林小英、车新华、林某民间借贷纠纷一案中，异议人谢锦优、林喜金于2016年10月12日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭公开进行执行听证，现已审查终结。
异议人谢锦优、林喜金诉称，其欲在上杭县城购房，被执行人林小英恰逢有套房出售，双方达成意向，为妥善起见，异议人持讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》复印件到房地产管理部门咨询，房管部门工作人员告知其持有两证的房产均可过户，故异议人谢锦优、林喜金于2014年12月14日与被执行人林小英及其丈夫林健（已故）签订了一份《二手房地产买卖合同》，合同约定将林健（已故）、林小英所有的上杭县二环路公安民警拆迁安置1号楼105房以68万元价款（含补偿利息3万元）出售给异议人。合同签订时异议人预付定金20万元，并转账80383.53元给林健（已故），2014年12月起至今的房屋按揭款约11.5万元由异议人支付。合同签订后，异议人谢锦优、林喜金对讼争房屋进行装修，2015年3月入住至今。异议人谢锦优、林喜金认为，异议人对申请执行人与被执行人之间的债务纠纷及林健（已故）与上杭县公安局签订的上杭县公安局民警拆迁安置房转让协议书并不知情，而其与被执行人签订的二手房地产买卖合同成立并生效，且已支付相应的合理价款，并由其实际占有，讼争房屋应为异议人所有；上杭县人民法院查封讼争房屋明显错误，要求上杭县人民法院依法解除对讼争房屋的查封，以维护异议人的合法权益。
被执行人林小英辩称，讼争房屋于2014年12月14日以68万的价格卖给异议人，双方签订二手房地产买卖合同时将原先向异议人林喜金借款20万元抵作购房定金，当日，异议人通过银行转款80383.53元，2014年12月起至今的房屋按揭款由异议人支付，异议人先后共支付购房款约385383元；合同签订后，由异议人谢锦优、林喜金对讼争房屋进行装修并入住至今，讼争房屋实际由异议人谢锦优、林喜金所有。
申请执行人肖亮平辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，现上杭县二环路公安民警拆迁安置房在不动产登记机构登记的所有人为林健（已故），且农行按揭贷款人也是林健（已故），所以讼争房屋为林健（已故）的财产，申请执行人对林健（已故）享有的债权已由上杭县人民法院（2015）杭民初字第3377号民事判决书予以确认，因此贵院为维护债权人利益查封被执行人林健（已故）、林小英所有的上杭县二环路公安民警拆迁安置房完全是合理合法的。
二、上杭县二环路公安民警拆迁安置房产属于上杭县公安局的拆迁安置房，根据《上杭县民警拆迁安置房分配方案》第三、四条和《上杭县公安局民警拆迁安置房转让协议书》第四条规定：“拆迁安置房产权转让，须向上杭县公安局警务保障室或指定的拆迁安置房管理部门提出书面申请”，“购房满五年后方可转让”。异议人谢锦优购买的上杭县二环路公安民警拆迁安置房不但属于未满五年不能交易的情况且未向相关部门提出书面申请，因此异议人谢锦优和被执行人林健（已故）、林小英签订的《二手房地产买卖合同》是无效的。同时根据异议人谢锦优、林喜金与被执行人林小英及其丈夫林健（已故）签订的《二手房地产买卖合同》中第二、三条可知异议人谢锦优明知讼争房屋满五年后方可转让却仍购买，存在明显过错，异议人应当承担一切损失和后果。
三、异议人和被执行人事先并未签订上杭县二环路公安民警拆迁安置房的抵押合同，之后却以物抵债，存在流质（抵）契约之嫌，根据《担保法》第40、66条和《物权法》第186、211条的规定，异议人和被执行人的房屋买卖合同无效。异议人和被执行人的房屋买卖行为明显损害了同为债权人的本人的利益，根据《中华人民共和国物权法》第195条之规定其交易是不合法的。
四、异议人和被执行人签订的《二手房地产买卖合同》显示异议人谢锦优以65万元购买涉案房屋，而涉案房屋面积为187.8平方米，是大套房，65万元是明显低于市场价格的，异议人林喜金与被执行人林小英不仅为亲属关系，且异议人购买讼争房屋后没有过户的意愿，其交易存在恶意转移财产的嫌疑。
五、异议人谢锦优支付给被执行人林小英及其丈夫林健（已故）的65万房款中只有100383.53元附有银行的付款凭证，但收条中却只写80383.53元；剩下的10万元借款凭证则是2014年3月份出具，而另一张20万借条则是2014年8月份出具；且林喜金提供的13740101101780659农行账号显示其和被执行人林小英及其丈夫林健（已故）之间的经济账目频繁混乱，其买卖不符合法律规范，存在明显的虚假交易行为。
综上所述，异议人谢锦优、林喜金的执行异议请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
异议人谢锦优、林喜金为证明其主张向本庭提供以下证据：
1、二手房房地产买卖合同、声明书，证明异议人与被执行人买卖讼争房屋的事实。
2、2014年3月1日的汇款凭证、2014年8月3号借条，证明林健（已故）、林小英夫妇向谢锦优、林喜金夫妇借款20万元的事实（该款为之前的欠款但未开具借条），经双方合意该款用于抵购房款20万元。
3、2014年12月14号的转账凭证及收条，证明异议人谢锦优、林喜金夫妇于2014年12月14日向林健（已故）、林小英夫妇转账100383.53元，扣除林小英向林喜金借款2万元外，谢锦优夫妇实际支付购房款80383.53元的事实。
4、按揭贷款支付凭证，证明从2014年12月起至今讼争房屋的每月按揭款均由异议人支付的事实。
5、上杭县国用国有土地使用证及房产证，证明异议人购买讼争房屋合法，并可办理房屋过户手续的事实。
6、水电及物业管理费缴费凭证，证明异议人购买讼争房屋后该房屋的水电及物业费都由异议人支付的事实。
被执行人林小英质证认为，对上述证据的真实性无异议。
申请执行人肖亮平质证认为，对异议人出示证据中支付购房款的真实性有异议，认为异议人与被执行人的房屋买卖系虚假交易，异议人支付购房款的金额不真实。
申请执行人肖亮平为证明其主张向本庭提供《上杭县公安局民警拆迁安置房转让协议书》及《上杭县民警拆迁安置房分配方案》，证明讼争房屋五年内不能转让，且转让讼争房屋须向上杭县公安局警务保障室或指定的拆迁安置房管理部门提出书面申请并在购房满五年后方可转让，异议人明知讼争房屋不满足转让条件仍向被执行人购买讼争房屋的事实。
异议人质证认为，该证据在上杭县人民法院查封讼争房屋后异议人才知晓，之前异议人并不知情。
被执行人质证认为，该证据被执行人从未看过，也不知情。
被执行人未向本庭提供证据。
本院认为，异议人谢锦优、林喜金提供的证据能证实异议人谢锦优、林喜金与被执行人林小英、林健（已故）之间有买卖讼争房屋、支付一定数额的购房款及由异议人谢锦优、林喜金装修讼争房屋并入住的事实，能作为本案查明事实的依据；申请执行人肖亮平提供的证据能证实讼争房屋在出售时有时间限制并有一定的转让限制条件，能作为本案查明事实的依据。
本院查明，根据上杭县人民政府2007年9月18日第43期专题会议纪要（《县公安局民警楼拆迁安置房建设专题会议纪要》）、2010年1月5日上杭县人民政府第14次常务会议纪要和上杭县发展和改革局《关于上杭县公安局民警拆迁安置房建设工程立项的批复》（杭发改（2007）143号）等文件精神，经上杭县发展和改革局批准，同意上杭县公安局民警拆迁安置房建设工程立项，建设民警拆迁安置房。林健生前系上杭县公安局干警，根据民警拆迁安置房安置对象基本条件及综合评分办法，林健生前取得上杭县二环路公安民警拆迁安置房。2011年5月11日，林健生前办理了《房屋所有权证》，登记面积187.80平方米，套内建筑面积163.19平方米；2011年6月9日，林健生前取得上杭县国用国有土地使用权证，使用权面积13.08平方米。2014年12月14日，异议人谢锦优与林健（已故）签订了《二手房地产买卖合同》，合同约定：林健（已故）将其所有的上杭县二环路公安民警拆迁安置房卖给异议人谢锦优，转让款总价款为65万元（不含税费），房地产所附着的户口，卖方保证于房产年满五年之日（即2016年6月1日）起并且该单位其它房屋有交易先例的情况下90日内迁出，本房产年满五年并且卖方单位已有过户先例，卖方在90日内协助买方办理。合同签订时，异议人林喜金将之前借给林小英20万元借款抵作购房定金，并于当日支付购房款80383.53元，2014年12月起至今的每月房屋按揭款及物业管理费、水电费等其它费用均由异议人林喜金支付。合同签订后，异议人谢锦优、林喜金对该房进行装修，并入住至今。
2015年5月间，林健因病去世。同年12月10日，申请执行人肖亮平诉至本院，要求被执行人林小英偿还林健（已故）向其借款本金20万元，并支付从2014年12月2日起至法院判决确定清偿之日止按月利率2%计算的利息，被执行人车新华、林某在继承林健财产范围内清偿林健所借申请执行人借款。2016年2月16日，本院依法作出（2016）杭民初字第3377号民事判决书，判决：一、被告林小英应在本判决生效后十日内归还原告肖亮平借款本金20万元，并支付以借款本金20万元从2014年7月2日起至本判决书确定的履行之日止按年利率24%计算的利息（执行时扣除已支付的利息2.5万元）；二、被告车新华、林某应在继承林健遗产价值的范围内对上述款项承担清偿责任。2016年7月1日，肖亮平向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2016年7月8日作出（2016）闽0823执1191号执行裁定书裁定：冻结、扣划被执行人林小英、车新华、林某所有的银行存款209077.30元，或查封、扣押其价值相当的财产，并于2016年9月1日作出（2016）闽0823执1191号协助执行通知书，对林健（已故）所有的上杭县二环路公安民警拆迁安置房予以查封。异议人谢锦优、林喜金知悉后向本院提出执行异议，本院于2016年10月12日立案受理。
另查明，被执行人林小英与林健生前系夫妻关系，被执行人车新华系林健（已故）之母，被执行人林某讼林健（已故）之子；异议人谢锦优与林喜金系夫妻关系。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，上杭县公安民警拆迁安置房的所有权、土地使用权均登记在林健（已故）名下，故讼争房屋的所有权人为林健（已故），系被执行人林小英与林健生前的夫妻共同财产；尽管异议人谢锦优与林健（已故）签订了《二手房地产买卖合同》，支付了30余万元的购房款并实际占有，但该合同中有约定，讼争房屋需满五年后方可交易且在交易时有一定的条件限制，但异议人谢锦优明知讼争房屋转让时受限于一定的申请条件及转让年限，仍不顾风险签订了房屋买卖合同，致使讼争房屋购买后无法办理过户手续，其存在的过错是非常明显的，期间的风险需要异议人自行承担。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，本院依法查封讼争房屋并无不妥，异议人谢锦优、林喜英提起的执行异议请求，理由不成立，本院不予支持。如异议人谢锦优、林喜金认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理，对其实体权属问题，可通过执行异议之诉的实质审查予以解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回谢锦优、林喜金的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 姜志明
代理审判员 林建桥
代理审判员 温新龙
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 刘 帆