福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初2097号
原告（申请执行人）：许朝阳，男，1970年5月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：蔡文德，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：黄海鹰，男，1976年1月28日出生，汉族。
被告（案外人）：赵炳武，男，1968年3月20日出生，汉族。
原告许朝阳与被告黄海鹰、被告赵炳武申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许朝阳的委托诉讼代理人蔡文德，被告赵炳武到庭参加诉讼，被告黄海鹰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许朝阳向本院提出诉讼请求：判令继续执行芗城区XX栋XX室房屋。事实和理由：原告许朝阳与被告黄海鹰民间借贷纠纷案件，经原告二次起诉，法院二次判决，被告黄海鹰至今分文未付。原告第一次起诉时间为2014年1月28日，被告黄海鹰在接到传票后，于2014年2月25日与被告赵炳武办理了委托公证，并于当天与被告赵炳武签订房地产买卖协议书，被告黄海鹰明知法院判决后，其名下的房屋将被查封，故黄海鹰在原告起诉后立即与被告赵炳武签订房屋买卖协议，事实上是一种转移财产行为，该行为不应得到法律保护，且讼争房屋售价也明显低于市价。特具状法院，请求法院支持原告的诉求。
被告赵炳武辩称，2010年6月30日，被告黄海鹰及其前妻涂晓嫚以银行按揭方式购买讼争房屋即漳州市芗城区XX栋XX室房屋。黄海鹰与涂晓嫚离婚时，对共有财产进行分割，讼争房屋归黄海鹰所有。2014年2月26日，黄海鹰与赵炳武在中介的介绍下签订《房地产买卖协议书》，黄海鹰将讼争房屋以54万元的价格卖给赵炳武，同日，赵炳武支付黄海鹰购房款30万元，房屋尚欠的银行按揭贷款本金235510.55元由赵炳武按照黄海鹰贷款账户直接归还银行，黄海鹰、涂晓嫚与赵炳武又在漳州市佳信公证处办理了委托公证，黄海鹰、涂晓嫚将标的房屋有关办证等事宜委托给赵炳武。黄海鹰亦于当日将房屋交由赵炳武执掌、使用，将房屋的按揭贷款合同等文件移交赵炳武。综上，在人民法院查封讼争房屋之前，赵炳武与黄海鹰已签订合法有效的书面买卖合同，赵炳武已支付购房款并合法占有不动产，目前未办理过户登记的原因是因为标的房屋不具备一手房登记条件，且按揭贷款尚在支付中，非赵炳武过错未办理过户登记。原告许朝阳认为被告黄海鹰恶意转移财产、房屋买卖价格过低的理由不能成立，被告赵炳武对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄海鹰未作答辩。
经审理查明，2014年2月26日，被告赵炳武经房屋中介介绍与被告黄海鹰签订了一份《房地产买卖协议书》，该协议书约定：被告黄海鹰自愿将座落于漳州市芗城区XX栋XX室房屋（建筑面积124.34平方米）出售给被告赵炳武，该房地产的总成交价为人民币54万元，被告赵炳武以银行转账形式向被告黄海鹰账户汇入首期购房款人民币30万元，余款讼争房屋的银行按揭贷款由被告赵炳武按黄海鹰按揭贷款账户每月向银行支付；同日，被告赵炳武与被告黄海鹰、案外人涂晓嫚在福建省漳州市佳信公证处办理了委托公证手续，被告黄海鹰、案外人涂晓嫚委托赵炳武代为办理讼争房屋办证等的相关事宜。之后，被告赵炳武按月转账至讼争房屋按揭贷款账户支付银行贷款，一直至今。被告赵炳武缴纳讼争房屋部分物业费、公摊水电费及电费。
另查明，原告许朝阳分别于2014年1月28日、2014年3月10日向本院另案起诉被告黄海鹰民间借贷纠纷案，案号分别为（XXXX）芗民初字第XXXX号、（XXXX）芗民初字第XXXX号。本院于2014年3月14日作出（XXXX）芗民初字第XXXX号《民事判决书》，于2014年7月25日作出（XXXX）芗民初字第XXXX号《民事判决书》，上述两份判决生效后，原告向本院申请强制执行。2014年11月3日，本院向漳州房地产交易与权属登记发证中心发出（XXXX）芗执行字第XXXX号协助执行通知书，要求协助执行下列项目：冻结黄海鹰址于福海阳光9栋102室房产，不予办理产权变更手续。2015年6月30日，被告赵炳武对上述执行标的即本案讼争房产提出书面异议。2016年2月3日，本院作出（XXXX）芗执外异字第XX号《执行裁定书》，裁定中止对址在漳州市芗城区XX幢XX室房产的执行。原告不服该裁定，于2016年2月16日向本院提起申请执行人执行异议之诉。
以上事实有原告提供的（XXXX）芗执外异字第XX号执行裁定书、送达回证、（XXXX）芗民初字第XXXX号受理案件通知书、（XXXX）芗民初字第XXXX号民事判决书、（XXXX）芗民初字第XXXX号受理案件通知书、（XXXX）芗民初字第XXXX号民事判决书、（XXXX）芗执行字第XXX号受理执行案件通知书、（XXXX）芗执行字第XXXX号受理执行案件通知书，被告赵炳武提供的《房地产买卖协议书》、（XXXX）闽漳佳证民内字第XXXX号公证书、（XXXX）闽漳佳证民内字第XXXX号公证书、物业费收款收据、讼争房屋的历月电费明细、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、转账凭条以及当事人的庭审陈述予以证明，上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本案的争议焦点是：被告赵炳武对执行标的即讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，被告黄海鹰与被告赵炳武于2014年2月26日签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，被告黄海鹰办理了讼争房屋委托办证事宜等公证，被告赵炳武依约支付了部分购房款并负责偿还讼争房屋按揭贷款，双方均已履行了合同约定的内容，依法应确认有效。原告诉称被告黄海鹰所签订的房屋买卖合同系转移财产行为，且讼争房屋售价也明显低于市价，但并未就此提供相关证据予以证实，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被告赵炳武在法院查封讼争房屋之前与被告黄海鹰签订了合法有效的房屋买卖协议书，并依约支付价款及缴纳按揭贷款，因此，被告黄海鹰不再承担讼争房屋贷款还款义务，也即黄海鹰已全部收到了应属于其所有的讼争房产的全部对价。此后，被告赵炳武又交纳了物业管理费、电费等费用，本案现有证据足以证明被告赵炳武已实际占有了讼争房屋，对讼争房屋拥有实体权利。因讼争房屋的按揭贷款尚未还清而未能办理过户登记手续，被告赵炳武对此并不存在主观过错，因此，原告许朝阳要求对讼争房屋即址于漳州市芗城区XX栋XX室房屋继续执行的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告黄海鹰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：
驳回原告许朝阳要求对址于漳州市芗城区XX栋XX室房屋继续执行的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告许朝阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴美叶
人民陪审员 洪添福
人民陪审员 詹丽英
二〇一六年十一月九日
书 记 员 陈 丹
蓝惠妹
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。