广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第654号
上诉人（原审原告）孙东生。
委托代理人唐威，广东利众律师事务所律师。
委托代理人曾胜龙，广东利众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈育源。
委托代理人王明文，广东鹏翔律师事务所律师。
委托代理人郝庆龙，广东鹏翔律师事务所律师。
上诉人孙东生与上诉人陈育源因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2412号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年9月2日，孙东生作为乙方与作为甲方的陈育源签订了一份《租房合同》，约定甲方将xx村坳x路X号、x号X栋房屋X楼以每月租金8700元的价格出租给孙东生。孙东生提供的租房合同第四条约定：“合同期为五年，自2007年9月15日至2012年9月15日止。合同期内，乙方不拖欠甲方的租金和水电费，如甲方单方终止合同，（包括拆迁和房屋转卖等）应赔偿乙方的装修经济损失，并无条件退回押金，如乙方中途毁约，甲方有权不退回押金。自合同签订之日起，甲方收取乙方押金13000元。”陈育源提交了一份同样的租房合同，但该合同第四条：合同期限为五年，自2007年9月15日至2012年8月15日止……其余内容一致。上述两份合同关于合同到期日的约定不一致，孙东生提交的合同上有明显的涂改痕迹，孙东生解释称是签合同时约定租期为五年，孙东生发现后与陈育源协商，陈育源自行在孙东生的合同上修改所致。但陈育源对此予以否认，认为合同到期日应以其提供的无涂改痕迹的合同为准。合同签订后，孙东生向陈育源缴纳了押金及首月租金，并根据合同第五条约定对承租的房屋进行装修。孙东生对涉案房屋进行改造，将其装修为64间小套间，再另行进行转租收益。孙东生主张当时花费的装修款为27万元，并提交了一份手写的装修清单，上面有一名叫“翟定安”的人签名确认实收工程款27万元。陈育源认为孙东生的扩建和改建未经陈育源许可，没有装修合同及收据，对上述装修费用不予认可。
孙东生主张2012年7月5日，陈育源派人到涉案房屋张贴并向孙东生的租客发放告示，告示内容为“由于房东与承包者刘日杭合同到期，要求各住户在本告示起一个月内搬离（即2012年7月5日-2012年8月4日止）。如各住户在告示一个月后继续交租给承包者，房东一概不作任何赔偿。”孙东生主张2012年8月15日，陈育源再次向其租客发放告示，称房东与承包者孙东生合同已到期，要求租客在2012年8月15日至2012年9月15日期间搬离。孙东生为此向法庭提交了两张《告示》，并申请了两名证人出庭作证。证人占云系孙东生74栋305号房的房客，称在2011年7月份曾听见房东（即孙东生）与一陌生男子争吵，陌生男子称房子到期了，要所有人搬走，其看到了贴在墙上的告示，内容是房屋租约到期，要大家8月4日搬走。因为听房东说9月15日之前必须搬走，其便在2012年9月9日与孙东生的租约到期时搬走；证人马庭高也是孙东生的租客，其证言证实其在8月收到业主发放的告示，要求大家退房，其便在8月15日租约到期时搬走了。陈育源否认有向孙东生及租客发放告示的行为，但称有与孙东生协商过，一开始是要求8月15日搬走，但双方没有谈妥，故最后期限就是9月15日。
另查，孙东生主张陈育源出租的房屋是违法建筑，且陈育源将民用房出租给孙东生作商业经营使用，违反法律规定，故双方签订的租赁合同无效。陈育源提交了深房地字第××号、粤房证第24××11号房地产证、缴纳房屋租赁管理费及房产税的发票、村委开具的证明用以证明涉案租赁房屋拥有合法产权，系陈育源的亲属委托陈育源代为出租管理。
孙东生在原审中诉请：1、判决双方签订的租赁合同无效；2、要求陈育源向孙东生退回押金13000元、退回多收的房屋租金64800元（2700元×24个月）；3、要求陈育源赔偿孙东生房屋装修损失200000元；4、陈育源承担本案的全部诉讼费用。并在原审开庭时当庭增加诉讼请求要求陈育源返还64张床。
原审法院认为：本案争议的焦点有二，其一为租赁合同的有效性及合同约定事项的明确问题，其二为违约责任由谁承担的问题。首先，孙东生、陈育源签订租赁合同时均是双方真实意思表示无疑，那么审查合同有效与否的关键在于该合同是否违反法律法规的强制性规定。孙东生认为涉案房屋没有合法产权，陈育源提交的房产证上虽然只注明房屋位置位于坳一村，但村委出具证明证实坳一村坳西路72、x号即为房地产证上对应的房屋，且房屋产权人向相关行政部门缴交税费及管理费的发票亦印证涉案房屋具有合法产权。故原审法院认为双方的租赁合同系依法成立的合同，自合同成立时生效。双方争议的合同期限问题，因孙东生陈育源双方提交的租房合同在租房期限的书写上不一致，原审法院依据双方合同均认可的“合同期为五年”判断合同期限应为2007年9月15日至2012年9月15日，虽然孙东生提交的合同有涂改痕迹，但孙东生的解释符合情理，原审法院予以采信。
其次，关于是否存在违约责任的问题。孙东生认为陈育源在租约尚未到期时即驱逐孙东生租客，构成违约。原审法院经审查认为，孙东生提交的2011年7月5日的《告示》显示的“承包者为刘日航”，陈育源亦否认有发出相关告示的行为，故孙东生提交的上述证据无法证明与本案的关联性，原审法院不予采信。孙东生提交的2011年8月15日的《告示》虽然陈育源予以否认，但陈育源当庭承认有要求孙东生的租客在2011年8月15日搬走，搬走的最后期限为9月15日。结合相关证人证言，原审法院认为，陈育源确有在距合同到期日一个月时要求次承租人在一个月内搬离的行为。因双方的合同关系已届尾声，陈育源在提前一个月的合理期限内要求孙东生结束与次承租人之间的租赁关系，以便在合同到期时顺利收回房屋的行为合理合法，无需承担违约责任。孙东生、陈育源之间的租赁合同履行期间届满后，合同解除，陈育源应依法退还孙东生支付的租赁押金13000元及孙东生所有的64张床。因双方在租赁合同中对租金数额明确约定为月租8700元，该约定符合法律规定，系当事人意思自治的结果，现孙东生要求以市场指导价支付租金，并要求陈育源退还多收的租金64800元的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。双方租赁关系因租赁期间届满而结束，孙东生要求陈育源支付房屋装修费用的诉讼请求不符合法律规定，原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈育源应当于本判决生效之日起五日内返还孙东生租赁押金人民币13000元；二、陈育源应当于本判决生效之日起五日内返还孙东生租赁房屋内的动产床64张；三、驳回孙东生的其他诉讼请求。本案受理费2734元（孙东生已预缴），由孙东生负担2606元，陈育源负担128元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
孙东生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决的第三项并改判孙东生与陈育源的租赁合同无效，改决陈育源向孙东生赔偿房屋装修损失200000元及退回多收房屋租金64800元（2700元／月＊24个月），同时判决一、二审案件受理费由陈育源承担。
事实和理由：一、原审认定事实错误。1、对涉案出租房屋有合法产权的认定错误。原审凭村委出具的证明和税费及管理费发票认定涉案房屋具有合法产权。这是错误的。对房屋产权的认定应是由相关确权的行政机关来认定或确定。村委没有此权，税费和管理费发票也不能反证产权。陈育源出具的产权证中，其中一栋（粤房证第24××11号）是1989年建的混合结构、二层半，东是水田、西是陈丁兴的房、北是老屋，这与涉案房屋根本不相符：另一栋（深房地字第××号）是三层的，也是老房子，而涉案房产是五层的新房子，这也与涉案出租房不符。陈育源提供的房产的主人在坳一村有十一处房子。陈育源没能证明其提供的两房产证就是涉案房。2、违约责任的认定是错误的。原审认定了合同的租赁期限是到2012年9月15日，也认定了陈育源曾要求孙东生及次承租人于2012年8月15日搬走（终止合同）；原审又以陈育源说了最后搬走期限是9月15日；并结合证人占云陈述听房东（孙东生）说是9月15日到期来认定陈育源要求最后搬走（终止合同）的时间是9月15日。这是错误的。证人占云说的9月15日合同到期，是孙东生为了让次承租人不要听陈育源的而提前终止造成损失。而原审确错误地将此用来印证陈育源的说法是错误的。陈育源确定要求孙东生及次承租于8月15日搬走，这与两证人陈述是一致的，应依法认定陈育源无故解除合同的。陈育源陈述最后确定是9月15日为要求孙东生及次承租搬走的最后期限，那其应举证，陈育源确没能提供相关证据。相反，孙东生曾依法提交了因陈育源无故提前终止合同的报警回执并提出了向接警的荷坳派出所调查取证的申请。由于原审没依法调取证据造成认定事实错误。二、原审适用法律错误。由于原审错误认定涉案房屋有合法产权从而错误适用了法律。涉案房屋是违法建筑，按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案租赁合同是无效的。三、原审基本事实认定不清。原审对陈育源以自己名义将涉案房屋（提供的产权证是案外人）出租的问题未进行认定。这涉案主体和合同效力的问题未进行认定，属认定事实不清。
陈育源答辩称：一、本案不应对是否违约进行审查，孙东生诉讼请求确认租赁合同无效，其第二、三项诉讼请求也是基于第一项诉讼请求。二、合同无效和违约是相互矛盾的，本案应对租赁合同有效和无效进行审查，如果租赁合同无效则应驳回上诉人孙东生的全部诉讼请求，在合同履行过程中陈育源也不存在违约的情形。三、本案的两栋涉案房产均办理了房产证，并且陈育源也有权出租，因此租赁合同是合法有效的，孙东生的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
陈育源不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判陈育源无需返还孙东生租赁押金人民币13000元；2、撤销原判第二项判决，改判陈育源无需返还孙东生租赁房屋内动产床64张；3、由孙东生承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、关于陈育源是否需要返还披陈育源租赁押金13000元人民币的问题。首先，陈育源对原审法院对于双方租赁合同的效力认定没有异议，在租赁合同期限届满后，陈育源确应向孙东生返还租赁押金人民币13000元，但在租赁期限届满后，孙东生与次承租人处理租赁关系时，孙东生应将收取次承租人的租赁押金退还给次承租人，但孙东生并不退还，在2012年9月16日，为尽快处理孙东生与次承租人租赁关系，陈育源为孙东生垫付了孙东生收取次承租人的租赁押金共计3547元人民币。其次，孙东生拒不缴纳2012年8、9月份的水电费，陈育源为其垫付了水电费3200多元。再次，孙东生未支付陈育源2012年8月1日至2012年9月15日期间的租金13050元。综上，孙东生应支付给陈育源的费用共计19797元（3547＋3200＋13050），与孙东生缴纳的租赁押金13000元抵扣后，孙东生还应支付陈育源6797元。因此，陈育源无需返还孙东生租赁押金人民币13000元。二、关于陈育源是否需要返还孙东生64张动产床的问题。首先，双方租赁合同期限届满后，孙东生应当将租赁房产腾空并交还陈育源，但孙东生并未将租赁房产腾空，更未与陈育源办理房产交接手续。其次，只有陈育源占用、占有孙东生的64张床并拒绝返还，或孙东生要求搬离而陈育源阻止其将床搬离，才存在陈育源返还的问题，但陈育源并未阻止过孙东生搬离，更未占用、占有孙东生的床，相反，陈育源还多次要求孙东生将床搬离。再次，双方租赁合同期限届满后，双方不存在法律关系，孙东生的64张床仍旧占据陈育源的房产没有依据，陈育源也没有义务对孙东生的64张床进行保管，为此，陈育源2012年11月8日签领一审判决后，即要求孙东生将仍占据陈育源房产的64张搬离，并于2012年11月12日向其以及其代理人发具律师函（详见广鹏律函字第1220121112号《律师函》及邮寄单据），函告孙东生在2012年11月16日前将仍旧占据陈育源房产的64张床搬离，逾期则视为孙东生作抛弃处理，届时，陈育源将有权自行处置；2012年11月14日，陈育源之代理人及陈育源的叔叔亲自到孙东生现租住的位于坳一村的出租房处，再次告知孙东生须在2012年11月16日将占据陈育源房产的64张床搬离，逾期未搬离则视为孙东生作抛弃处理，届时，陈育源将有权自行处置，但孙东生以纠纷尚未处理完毕等为由拒绝搬离（详见《录音材料》以及光盘录音），为此，2012年11月17日，在坳背出租屋综合管理员以及坳背治安巡防员等多人见证下，陈育源将孙东生仍旧占据陈育源房产的64张床搬至孙东生现在租住的位于坳一村的出租房处（详见光盘视频）。综上，陈育源无需返还孙东生64张动产床，该64张床所产生的一切法律后果，均应由孙东生自行承担。三、孙东生拒绝将其64张床搬离的行为，致使陈育源目前无法正常使用涉案房产；孙东生未经陈育源同意，擅自将原属于三房两厅的套房，改为64个小间，严重违反了相关规定，改后的房间存在严重的消防等安全隐患，致使陈育源无法再将涉案房产出租，须恢复原状。
孙东生答辩称：意见同上诉状。
本院经审理查明，一审判决后，陈育源多次要求孙东生将64张床搬离，但孙东生认为一审判决未生效而不同意，后陈育源将64张床搬至孙东生租住的房屋门口。
二审审理中，陈育源提交了深房地字第××号房产证以及村委开具的证明，证明《租房合同》中xx村坳x路X号房屋对应的房产证为深房地字第××号，权利人为陈三娇；x号房屋对应的房产证为深房地字第××号，权利人为陈洁安。
另查，陈育源一审提交了次承租人的押金收款收据，证明因孙东生拒绝将收取次承租人的押金退还次承租人，陈育源代其退还，共计3547元，孙东生对此予以认可。
陈育源一审提交了手抄的电费单和显示户名为李丙友和陈三娇的水费单，孙东生对此不予认可。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依据村委出具的证明和房屋产权证书，涉案《租赁合同》中租赁房屋均有合法产权，孙东生若认为租赁房产没有合法产权证明或陈育源提交的房产证并非对应租赁房产，应当提交相关证据证明，因其未提交证据，应承担举证不能的责任。《租赁合同》是孙东生和陈育源真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。双方当事人提交的租赁合同均约定租赁期限为五年，原审认定租期自2007年9月15日至2012年9月15日的合同是双方实际履行的合同无误，本院予以确认。上述合同约定每月租金为8700元，孙东生要求按市场指导租金退回多收的租金没有依据，本院不予支持。
陈育源在合同期将至之前要求次承租人在涉案《租赁合同》期满时搬离是为能及时收回涉案房产，并未违反其与孙东生的合同约定，其行为不构成违约，不需承担违约责任。涉案租赁合同已经到期，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，陈育源无需赔偿孙东生的装修损失。
涉案合同到期后，陈育源应将其向孙东生收取的租赁押金13000元退回。因陈育源代孙东生向次承租人支付了押金3547元，该费用应从上述13000元的租赁押金中予以扣除。陈育源上诉请求应扣除孙东生欠交的水电费，但其提交的电费单据系手抄，不能证明为涉案房产的电费，水费单亦未注明是涉案房产产生的水费，孙东生对上述水电费单据不予认可，陈育源对此应承担举证不能的责任。由上，陈育源应当向孙东生支付9453元。
综上，原审查明事实部分有误，本院予以纠正。孙东生的上诉理由不成立，陈育源的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2412号民事判决第一项为：陈育源应于本判决生效之日起10日内向孙东生支付9453元；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2412号民事判决第二、三项；
三、驳回孙东生的其他诉讼请求。
若陈育源未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2734元，由孙东生负担2656元，陈育源负担78元；二审案件受理费5468元（孙东生预交），由孙东生负担5312元，陈育源负担156元，本院多收的二审案件受理费125元（孙东生预交），由本院退回孙东生。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 陈晓莹