苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第01971号
原告苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市南环路32号。
法定代表人李亚军，系该公司总经理。
委托代理人夏云岗，江苏展智律师事务所律师。
被告苏州永融房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道星澄路9号。
法定代表人陈书达，系该公司总经理。
委托代理人王秦益，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李永安。
原告苏州依士达物业管理有限公司（以下简称“依士达物业”）诉被告苏州永融房地产开发有限公司（以下简称“永融公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法由代理审判员赵美容适用简易程序独任审理，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人夏云岗，被告委托代理人王秦益、李永安到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，适用普通程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人夏云岗，被告委托代理人王秦益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告依士达物业诉称，原告是苏州工业园区雍合湾花园小区物业管理方，被告是该小区开发商，自2013年7月至2014年6月，被告共拖欠空置房屋及地下车位物业管理费计199167.69元，原告多次催款未果。为维护合法权益，原告起诉至人民法院，请求判令：一、被告支付空置物业管理费199167.69元；二、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告调整后的诉请为：一、被告支付原告空置物业管理费217610.16元；二、被告支付从2014年6月30日起至2014年12月31日止按未付物业服务费用总金额（136667.8元），以每日千分之三计算滞纳金；三、本案诉讼费由被告承担。
被告永融公司答辩称，1、认可结欠原告2013年7月1日至2014年6月30日空置房屋物业管理费，但空置房计算的价格1.5元／月／平方米不认可，双方签订的关于物业服务费的补充协议中约定联排别墅空置物业服务费为1.3元／月／平方米，同时还应给予80%的折扣优惠，以上均有协议约定，计算下来空置房屋物业管理费为102518.68元；2、地下车位空置费原告不应收取，原告至起诉前均未实际管理开放使用地下车库，地下车库的照明等原告均未实际投入，原告未对该部分进行物业管理，不应收取物业管理费；3、在双方没有明确对账确定支付的具体金额之前，不能认为被告有逾期付款的行为，更何况原告诉请中存在双方意见分歧较大的车位空置费，为此被告不应承担逾期付款的滞纳金，同时原告主张的千分之三的滞纳金过高，请求法院适当调整。
经审理查明，2009年7月20日，原被告签订前期物业管理委托合同，合同约定被告委托原告对雍合湾花园小区提供物业服务；委托管理服务期限不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，前期物业管理合同终止。2009年8月21日，原被告签订前期物业管理补充协议，约定雍合湾花园的空置费用经双方协商，服务的前二年内按照空置物业服务费的50%由被告向原告交纳，地下停车位空置费，服务的前二年内亦按照空置服务的50%被告向原告交纳；服务的前二年内为促进开发商楼盘销售，收取的物业服务费标准调整为高层住宅1.25元／月／平方米，联排别墅1.3元／月／平方米，商铺1.9元／月／平方米，多层住宅0.7元／月／平方米，服务后期将按照实际中标价格收取。
2012年9月4日，原被告就雍合湾花园地下车库消防设施维修形成会议纪要，该纪要载明：1、有关于“苏住建物（2012）号文”第五项第五条所述“地下室消防及生活水泵房严重渗水”事宜，经仔细检查，没有渗漏点，排除了渗漏水情况，该情况属于地下室长期通风不足所致，已配备两台抽湿机，能解决地下室消防及生活泵房因通风不足导致的潮湿问题。2、消防设备维护由依士达物业负责全面维修，建设方一次性补贴（赞助）一万元，依士达物业委托下属维保单位在一个月内完成全部维修工程。电器柜由建设方负责本次维修。3、地下车库水沟铸铁盖板由依士达物业在半个月内配齐。4、地下车库的使用，依士达物业将配备人员，在半个月至一个月内投入全面使用。5、自本次协调会议后，物业公司将全面履行管理职能，负责相关设施的维护。
2012年11月28日，原告与雍合湾花园小区的业主委员会（以下简称“雍合湾业委会”）签订物业服务合同，约定由原告为其提供物业服务，委托服务期限自2013年3月30日至2014年3月29日，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅1.25元／月／平方米，别墅1.5元／月／平方米，商铺1.9元／月／平方米，多层住宅0.7元／月／平方米；物业服务费按月计算，业主或物业使用人在每年12月、6月的30日前向原告交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；对于停车场（库）的管理服务费用，双方约定地上车位权利人应按每月110元向原告交纳管理费用（包括照明、清洁等费用），其中30元为原告管理成本费用，其中80元为经营收入，雍合湾业委会占70%，原告占30%的比例分成；地下车位产权属开发商，由开发商另行约定实施，但必须按照物价局审批文件为基准；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳，合同对双方权利义务还作了其他相关约定。
2013年8月8日，原被告签订前期物业管理补充协议，双方约定，雍合湾的空置房物业服务费，被告按照物业服务费用全额的80%支付给被告。
2014年1月17日，原告与雍合湾业委会继续签订物业服务合同，约定由原告提供物业服务，委托服务期限自2014年3月29日至2016年3月28日，对于停车场（库）的管理服务费用，双方约定地上车位权利人应按每月120元向原告交纳管理费用（包括照明、清洁等费用），其中30元为原告管理成本费用，其中90元为经营收入，雍合湾业委会占70%，原告占30%的比例分成；地下车位产权属开发商，由开发商另行约定实施，但必须按照物价局审批文件为基准，合同其他约定内容同2012年11月28日的合同。
2014年4月20日，雍合湾业委会向原告发出《关于要求小区地下停车库全面投入使用的通知》，通知载明：本小区自业委会成立以来，购买车位的业主多次向业委会反映，依士达物业地下停车库无人管理，造成购买车位的业主无法停车。业委会在2012年7月通知依士达物业及永融公司，要求安排人力，尽快将地下停车库投入使用。根据2012年9月4日双方会议纪要：依士达物业承诺在2012年10月将地下车库投入使用。尽管业委会多次通知和要求，但直到发函之日，地下车库仍处于无人管理状态，地下车库水沟铸铁盖板至今未配齐，为此，业委会再次要求依士达物业在2014年5月全面启用地下车库，逾期业委会将按合同予以处罚。
庭审中，原告认可会议纪要中提及应由其配备的东西及人员没有配备，且截止2014年7月地下车库没有投入使用。另，原被告双方一致认可自2013年7月1日至2014年6月30日按照单价1.2元／月／平方米计算得来的空置房屋物业服务费金额为121384.13元。
以上事实，有原告提交的前期物业管理委托合同、物业服务合同、被告提交的物业管理补充协议、会议纪要、通知函、当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本案争议焦点：一、空置房屋物业服务费的单价是多少；二、被告是否应当支付地下车位管理费。
关于争议焦点一，被告认为，按照原被告双方于2009年8月21日签订的补充协议中约定的单价为1.3元／月／平方米，同时，在2013年8月8日双方签订的补充协议约定空置房屋物业服务费按照物业服务费用全额的80%支付，故单价应按照1.3元／月／平方米打八折计算，即单价为1.04元／月／平方米。
原告认为，被告主张的2009年8月21日的协议已经过期，因原告后来与雍合湾业委会签订新的物业服务合同，约定的单价是1.5元／月／平方米。被告也是业主，也应受新的合同约束，故应按照1.5元／月／平方米打八折计算，即单价为1.2元／月／平方米。
本院认为，从原被告双方的诉辩意见来看，双方对空置房物业服务费按照全额的80%支付没有异议，双方争议的实际是2013年8月8日补充协议所应参照的物业服务合同的文本。因原告与被告所签的前期物业管理服务协议自业委会与依士达物业公司签订物业合同时已终止，故前期物业管理委托合同所对应的2009年8月21日的补充协议也自然终止。而2013年8月8日的补充协议，系在原告与雍合湾业委会签订的物业服务合同之后原被告双方签订的，该补充协议参照的应为2012年11月28日的物业服务合同，即单价为1.5元／月／平方米，故折算下来的空置房屋物业服务费的单价应为1.2元／月／平方米。
关于争议焦点二，本院认为，原告主张被告支付地下车位管理费在物业服务合同中并无明确约定，同时原告亦未提供证据证明其履行了地下车库的物业管理服务，其主张被告之前支付过一部分地下车位管理费，对此被告予以否认，原告亦未充分举证证明，本院不予认可。故对于原告主张被告支付地下车位管理费的诉请本院不予支持。
综上，本院认为，原告与雍合湾业委会签订的物业服务合同，以及原告、被告签订的物业合同补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现原告已依约履行了物业服务，被告应支付相应的物业管理费，故原告主张被告支付空置房物业管理费本院予以支持，但空置房屋的物业管理费金额应以庭审中双方一致认可的121384.13元为准。原告主张被告支付地下车位管理费无事实及法律依据，本院不予支持。被告逾期未付空置房物业服务费，构成违约，被告以其未与原告对账为由拒绝按时支付物业服务费没有法律依据，原告主张被告支付逾期付款的滞纳金于法有据，本院予以支持。但原告主张按日千分之三计算滞纳金标准过高，本院酌情调整为同期同类银行贷款利率的两倍。经核算，调整后的滞纳金应为人民币6948.57元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州永融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州依士达物业管理有限公司空置房物业管理费121384.13元、滞纳金6948.57元，合计人民币128332.7元；
二、驳回原告苏州依士达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5413元，由原告苏州依士达物业管理有限公司负担2000元，被告苏州永融房地产开发有限公司负担3413元（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 赵美容
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 苏骊珠
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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