湖北省钟祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂钟祥郢民二初字第00024号
原告蔡志金。
委托代理人（特别授权代理）陈良才。
委托代理人（特别授权代理）王海良。
被告王红琴。
原告蔡志金诉被告王红琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序审理，由代理审判员吕方海独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，原告蔡志金的委托代理人陈良才，被告王红琴到庭参加诉讼。2015年8月27日由审判员陈立华担任审判长，与代理审判员吕方海、人民陪审员余禄斌组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡志金及委托代理人陈良才，被告王红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡志金诉称，原、被告于2009年2月18日签订一份房屋租赁合同书，合同约定，原告将其所有的三楼房屋租给被告经营旅馆业，期限为五年，自2009年5月1日至2014年5月1日，租金第一年为9000元，以后每年为10000元，违约金为5000元。合同到期后，被告以各种理由拒不腾退房屋，也不交租金，2014年8月27日，原告请人将被告安装的五台空调和五台电视机从房屋拆除，放至原告四楼，被告不搬走二台太阳能热水器和财产，并阻拦原告房屋出租，给原告造成经济损失，要求：一、被告赔偿原告房屋租金损失自2014年5月2日起按每月800元计算至被告搬走太阳能热水器和财产时止；二、被告未腾退房屋并搬走其财产，被告承担违约金5000元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告蔡志金为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
A1、原告的身份证复印件及被告的户籍证明各一份，证明原、被告的身份情况。
A2、房屋租赁合同复印件一份，证明租赁期限是五年，从2009年5月1日至2014年5月1日止；租金第一年9000元，以后每年1万元；若双方中谁违约，就向对方承担5000元违约金。
A3、原告的土地使用权证复印件及建设规划许可证复印件各一份，证明出租房屋系原告所有。
A4、原告的妻子邹秀荣于2014年8月29日与洪刚签订的房屋租赁合同一份，证明原告的妻子邹秀荣与洪刚签订房屋租赁合同后，洪刚也不能经营使用，给原告造成经济损失。
A5、转盘公司吴师傅的收条一份，证明2014年8月27日原告拆走被告的空调等开支800元的费用。
被告王红琴辩称，原告房屋闲置不是被告的违约造成的，原告擅自将被告财物拆卸造成被告损失，原告的诉讼请求不符合事实，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告王红琴为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了下列证据：
B1、2014年5月9日被告录制的被告与原告妻子的谈话录音，证明被告没有先违约，是原告先违约导致被告的宾馆无法转让出去。
B2、2013年9月的被告与李平签订的转让合同书一份，证明原告先违约。
B3、被告与原告通话录音光盘一张，证明被告要求续租，原告只同意租两年。
经庭审质证，原告提交的证据A1、A2、A3，被告无异议，经审查，上述证据客观真实、来源合法、与本案关联，本院依法予以采信。
原告证据A4，被告有异议，认为不能证明是被告违约给原告造成经济损失。原告证据A5，被告有异议，认为被告不在现场，不清楚。被告证据B1，原告有异议，认为谈话对象是被告与原告的妻子，不能证明原告违约。被告证据B2，原告有异议，认为没有提交李平的身份证复印件，房屋是被告在经营使用，原告是收取的被告租金。被告证据B3，原告有异议，认为录音的时间和对象不清楚，按证据规则的规定，录音要事先告知被录音人。
对上述有争议的证据，本院认为，原告证据A4，原告已于2014年8月27日将被告占用的房屋撬开并搬出被告财产，该合同系2014年8月27日之后被告妻子与他人于2014年8月29日签订的合同，且合同相对人未出庭作证，不能证明被告给原告造成经济损失，被告异议理由成立，本院依法不予采信。原告证据A5，无收款人基本情况，不符合证据的形式要件，且该收款人也未出庭作证，不能证明其内容，本院依法不予采信。被告证据B1，系被告与原告妻子之间的谈话内容，不能证明原告违约，被告异议理由成，本院依法对该证据不予采信。被告证据B2，系被告在租赁期间与他人签订的合同，且合同相对人未出庭作证，不能证明原告违约，原告异议理由成立，本院依法对该证据不予采信。被告证据B3，经当庭询问原告，原告认可系原、被告双方当事人谈话内容，能够证明原、被告因房屋续租的事情协商过，只是未能达成一致意见。
经审理查明，原、被告于2009年2月18日签订一份房屋租赁合同书，合同主要内容：一、原告将其所有的位于钟祥市郢中街道办事处安陆府西路新园小区联体房6号楼第三层楼房屋租给被告经营旅馆业；二、租赁期限为五年，自2009年5月1日至2014年5月1日；三、租金第一年为9000元，以后每年为10000元；四、被告有权转租或退租，须提前三月告知原告；五、合同到期后，被告在同等条件下有优先续租权；六、违约金为5000元。合同签订后，被告经营至合同期满，并交清租金。合同到期后，原、被告为续租一事协商过，未能达成一致意见。2014年8月27日，原告打开被告租赁的房屋并拆除被告房屋内部分财产。2015年1月26日原告起诉来院，要求被告赔偿原告房屋租金损失自2014年5月2日起按每月800元计算至被告搬走太阳能热水器和财产时止，被告承担违约金5000元，本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告表示不续租。另查明，原告拆除被告的财产有：空调挂机五台（美的二台、格力二台、长虹一台，都是一匹的）；创维21寸电视机五台；美菱全自动洗衣机一台；席梦思床垫四张；面盆、镜子、淋浴头各五个，放置在原告四楼。未拆除的财产有五楼顶太阳能热水器二台。
本院认为，原、被告双方于2009年2月18日签订一份房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租金、支付方式及违约金等。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同到期后，原、被告为续租一事协商过，双方因未能协商一致未续签合同，被告继续占用租赁的房屋。2014年8月27日原告打开被告占用使用的房屋并拆除房屋内被告的财产，应视为原告对租赁物房屋行使管理权及使用权，被告占用租赁的房屋的期间为2014年5月2日至2014年8月27日，原告要求被告赔偿自2014年5月2日至2014年8月27日期间占用损失的请求合法有理，本院予以支持，其损失计算应相当于原告实际所受到的损失，即应比照上一年度租金予以认定。原告自2014年8月27日已收回租赁的房屋，对原告要求被告赔偿之后的占用费的请求，本院依法不予支持。被告占用时的上一年度年租金为10000元，折合月租金为833.33元，原告请求占用费的标准按每月800元不超过上一年度租金，占用期间的费用为3120元。原、被告双方签订合同时虽约定了违约金，但未对腾退房屋及被告财产的处理约定责任，原告无证据证明被告违约，对原告要求被告承担违约金的请求，本院依法不予支持。原、被告双方未对被告在租赁期内增设的财产进行约定处理，庭审中双方也未对该财产的处理达成一致意见，现被告已明确表示不续租，其财产应由被告立即自行拆走。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本案经合议庭评议，判决如下：
一、被告王红琴赔偿原告蔡志金占用房屋期间的损失3120元（自2014年5月2日起至2014年8月27日止按每月800元标准计算），限本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告王红琴搬走其财产：空调挂机五台（美的二台、格力二台、长虹一台）；创维21寸电视机五台；美菱全自动洗衣机一台；席梦思床垫四张；面盆、镜子、淋浴头各五个；五楼顶太阳能热水器二台；限本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告蔡志金其他诉讼请求。
未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由原告蔡志金负担500元，被告王红琴负担500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 陈立华
代理审判员 吕方海
人民陪审员 余禄斌
二〇一五年十月八日
书 记 员 党 群