广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第334号
原告：许嶂芳，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××7002。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市，组织机构代码为××。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
被告：陈松有，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3515。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天住律师事务所律师。
委托代理人:陈庆忠，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省东莞市。
原告许嶂芳诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、被告陈松有租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员陈雪敏、人民陪审员陈洁欣组成合议庭，适用普通程序，于2015年5月5日、7月1日、8月18日、10月10日、10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王魏、周国平、被告祥鸿公司的委托代理人王芝芳均到庭参加了庭审，被告祥鸿公司的委托代理人谢营到庭参加了10月10日和10月16日的庭审，被告陈松有到庭参加了5月5日、7月1日、8月18日的庭审，被告陈松有的委托代理人陈庆忠到庭参加了5月5日、7月1日的庭审，被告陈松有的委托代理人蒲松涛到庭参加了7月1日、8月18日、10月10日、10月16日的庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告祥鸿公司于2010年7月11日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称“案涉合同”），以租代售的方式将该项目A19区13号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告祥鸿公司全额缴纳了租金。后来原告获知被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”土地使用权限仅为30年。原告认为，被告祥鸿公司出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”物业土地使用权仅为30年，而被告祥鸿公司在与原告签订租赁合同时，隐瞒该事实，按照40年的使用期限收取了原告的物业租金，应予以退还多收的租金并承担利息，请求法院判令：1.被告立即退还原告租金人民币136500元及利息40005.05元（以136500元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2010年7月12日起计算至全部退还止，暂计至2015年1月26日为40005.05元）；以上合计暂为人民币176505.05元；2.本案诉讼费用由被告祥鸿公司承担。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是陈松有委托其向原告出租，申请追加陈松有为本案被告，原告也同意追加，本院依法追加陈松有为本案被告。原告明确要求陈松有与祥鸿公司对本案的债务承担连带清偿责任，理由是陈松有与祥鸿公司私分公司财产，损害了原告的合法权益。经本院对案涉合同的效力进行释明后，原告认为因祥鸿公司在未取得案涉商铺的建设工程规划许可证正证的情况下将案涉商铺出租给原告，导致案涉租赁合同无效，给原告造成损失，祥鸿公司违反法律法规的规定，存在严重过错，应承担责任，返还租金，并赔偿原告损失，故原告变更诉讼请求如下：1.被告立即向原告退还租金520000元；2.被告赔偿原告损失184492元（从原告支付租金之日起以520000元为本金，按照人民银行同期贷款利率计至被告付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告祥鸿公司辩称：一、原告要求退还租金520000元无事实依据，该款项应当扣除原告实际承租期间的占有使用费。1.收款收据显示原告实际支付的租金数额为368800元，其中151200元与原告五年返租期间的租金相抵扣，原告对该款项并未实际交付，对未支付的此部分租金数额，原告无权要求退还。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告向原告退还的租金数额依法应扣除原告应支付的房屋占有使用费，计算方法应参照返租五年期间的租金标准，即151200元除以60个月，每月租金数额为2520元，按每月2520元从农批城2010年6月29日开业之日起计至原告将涉案铺位腾空交还给被告为止。
二、原告要求被告赔偿损失184492元无事实和法律依据。1.原告实际支付的租金数额为368800元，而原告以520000元按人民银行贷款利率计算损失缺乏依据。2.原告在签署涉案物业使用权租赁合同时已经清楚商铺情况，涉案合同无效，原告亦有过错。根据《合同法》第58条的规定，合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应自行承担因合同无效导致的损失，而无权主张被告赔偿。
三、祥鸿公司不应向原告承担退还租金的责任。1.本案中，祥鸿公司是基于陈松有的委托与原告签署涉案《物业使用权租赁合同》，该委托事实已经陈松有本人确认并有陈松有提供的委托书为证，根据我国《民法通则》第63条的规定，祥鸿公司并非涉案《物业使用权租赁合同》的当事人，该合同项下的法律责任应由陈松有承担。2.原告在本案诉讼之前已知晓涉案铺位使用权实际系陈松有所有，在之前庭审时这一委托事实再次向原告披露，且陈松有也有确认原告支付的租金实际上由其本人收取。根据《合同法》第403条的规定，委托人与受托人责任的承担是选择责任而不是连带责任，因此，原告要求祥鸿公司与陈松有承担连带责任，缺乏法律依据。3.本案在两被告间委托关系明确及原告拒绝选定责任相对人的情况下，应依法判决祥鸿公司不承担责任，如此将不仅可使同一争议问题在同一案件中得以解决，也可避免由此导致当事人新的诉讼产生，减少本案原、被告双方的诉累和司法资源的浪费，以体现法院审判的公平、高效原则。
被告陈松有辩称：案涉铺位是祥鸿公司出租后再分给陈松有，现在案涉铺位是陈松有所有的，出租行为是祥鸿公司的所为，原告所交的租金应该由祥鸿公司全部转交给陈松有，但是现在铺位的返租租金很多没有支付给陈松有，案涉铺位是陈松有委托祥鸿公司出租给原告的。陈松有认为案涉合同合法有效。原告变更诉请的申请中提到未取得建设规划许可证正证导致合同无效而变更诉请，原告依据此变更诉请理由不成立，根据最高院的司法解释，该司法解释没有要求一定要取得规划许可证的正证，根据现有的证据，案涉租赁物已经取得规划许可证的副本，已经能证明房屋建设具有合法性。原告在法庭调查以后，法庭认为租赁合同无效后，才变更诉讼请求，是违反法律程序的。陈松有不是本案适格的被告，合同双方当事人是祥鸿公司和原告，权利义务均在原告和祥鸿公司之间，与陈松有无关，合同没有约定陈松有享有的权利和承担的义务。根据原告变更诉请申请书的事实、理由部分，全部都是写祥鸿公司应当履行的义务，没有提过陈松有应当承担的义务或者本案与陈松有的关系，因而要求陈松有承担责任没有依据，法庭审理应当在原告起诉状中诉请的范围以内，不应当超出该范围，因而法院不应当判陈松有承担责任。陈松有没有收过原告一分钱，无论是合同和收据，没有显示520000元租金是陈松有收取的，相反，祥鸿公司收取了368800元租金。原告要求陈松有赔偿损失，是主观臆想，没有任何证据，原告租赁祥鸿公司的房屋，是使用和受益人，既然原告是受益人就不应当要求被告赔偿损失。即便有损失，也和陈松有无关。案涉铺面是祥鸿公司报建建设的，各方无异议，祥鸿公司没有取得房屋产权证，无任何证据显示此铺面产权已经转移给陈松有，在此情况下，陈松有不应当承担责任。若要陈松有承担责任，违反《物权法》和《公司法》的相关规定。本案中签订合同的是祥鸿公司，不是陈松有，三方当事人事后并没有就租赁关系签订任何协议，因而权利义务并没有转移，公司内部的管理问题和法律责任是不同的概念，不能将公司内部管理和对外责任混为一谈。若要陈松有承担责任，没有逻辑性，因为法庭经过审理认为没有取得规划许可证正证，可能导致合同无效。法庭认为有无取得正证是原则，就应当考虑陈松有有无取得房屋产权证，故陈松有不应当承担责任。祥鸿公司在答辩中称陈松有要承担责任无事实和法律依据。原告的变更诉讼请求中没有提出陈松有要承担法律责任，祥鸿公司称只是陈松有的代理人，没有法律依据，若祥鸿公司是代理人，首先产权要变更给陈松有，才能代理陈松有，但是产权登记还是祥鸿公司，并没有变更为陈松有，那么祥鸿公司不是陈松有的代理人。现在不是处理公司与股东的关系，而是合同有无效、是否应退款的问题。虽然原告起诉被告祥鸿公司的案件与陈松有无关，但陈松有对案涉租赁合同无效情形下祥鸿公司应当退款多少进行了计算，租赁合同签了520000元，时间是20年，每年26000元租金，现在使用了5.5年，等于143000元，520000元扣减143000元，等于377000元。另，原告与祥鸿公司存在返租关系，返租金额是151200元，既然合同无效，那么返租合同也无效，原告应当将返租的租金退还给祥鸿公司，因而减去151200元，就剩225800元，即便合同被判无效，那么祥鸿公司只需返回22万多元，不是原告起诉的520000元。
经审理查明：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年11月16日，东莞市城乡规划局就位于东莞市××街陈
屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起至2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2010年3月23日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方式”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币520000元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本退还的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。同日，祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张注明“收到许嶂芳承租A19区13号铺位使用权租金368800元”并备注“此款已减五年返租金额151200元”，另一张注明“收到许嶂芳承租A19区13号铺位使用权租金151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”。后祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金151200元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。
2010年8月18日，王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华召开《东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议》，根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，经董事会决定以部分商铺抵消王建荣和陈松有两人1.4亿元的投资款。该会议决议还附有商铺明细，案涉商铺为其中一间。
2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈发枝、方国阳、方茂华变更为王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华。
2010年9月24日，陈松有向祥鸿公司出具《委托书》，注明“兹委托祥鸿公司财务部代理陈松有先生管理属下铺位173间，7月31日前已长租43间，剩余130间的财务收支”。该《委托书》还附有商铺明细，案涉商铺为其中一间。
2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。
2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。
（二）引发本案的原因及本院的释明情况：
在案涉合同履行的过程中，原告主张在2015年春节期间得知前述《补充协议》的情况，认为祥鸿公司对案涉物业所在土地所享有的使用年限仅至2039年12月31日，遂起诉，要求祥鸿公司退还案涉合同自2040年1月1日后未能履行部分所对应的租金。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是陈松有委托其向原告出租，应由陈松有承担本案债务，遂申请追加陈松有为本案被告，原告也同意追加，本院依法追加陈松有为本案被告。经本院释明，原告明确案涉合同的相对人为祥鸿公司，其要求陈松有承担清偿责任的理由是陈松有与祥鸿公司私分公司财产，损害了原告的合法权益。为查明本案事实，本院向东莞市城乡规划局发函调查，该局函复确认上述建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。本院根据案涉租赁物目前的报建情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向当事人释明案涉合同应为无效合同，并询问原告是否变更诉讼请求。后原告变更诉讼请求为要求祥鸿公司和陈松有连带退还已交的租金520000元并赔偿利息损失。
（三）其他情况：庭审辩论终结前，三方当事人均未向本院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的证据。祥鸿公司主张原告实际支付的数额是368800元，其余151200元并未实际支付，另外，应扣除原告实际承租期间的占有使用费，该占有使用费应按五年返租期间的租金标准2520元/月计算。原告主张祥鸿公司并未就占有使用费的问题提出反诉，占有使用费不应在本案中抵扣，应另案处理。陈松有认为案涉合同是原告与祥鸿公司的原股东所签订，其不是案涉合同的相对人，案涉合同的签订时间在董事会决议作出之前，而且董事会决议的内容只是祥鸿公司的内部管理情况，故案涉合同与其无关，其无需承担责任。在2015年5月5日的庭审中，陈松有确认案涉租赁物是其委托祥鸿公司出租给原告的，但祥鸿公司并没有将委托经营期间所收的租金全额交付给陈松有。在2015年10月10日的庭审中，原告和祥鸿公司均确认在委托经营协议的五年委托经营期限届满后，案涉租赁物一直由祥鸿公司管理且收取的租金尚未交付给原告，祥鸿公司也确认在签订委托经营协议时已经将委托经营期的租金151200元支付给原告。在2015年10月16日的庭审中，祥鸿公司反悔称在五年委托经营期期满后祥鸿公司没有收取案涉租赁物的租金；原告对祥鸿公司该主张不予确认。
以上事实，有原告提交的东莞市祥鸿博览国际农批物业使用权租赁合同、租金收据、东莞市祥鸿博览国际农批城的开业新闻的截图、补充协议书复印件，祥鸿公司提交的核准变更登记通知书、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议决议、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、情况说明及建设工程消防设计审核意见书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、规划局出具的信息公开告知书，陈松有提交的委托书、建设工程规划许可证的副证、公众聚集场所投入使用、东莞市祥鸿博览国际农批城营业前消防安全检查合格证、物业委托经营协议、商品交易市场登记证，东莞市城乡规划局向本院出具的复函以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，综合原、被告三方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉合同是否有效；2.原告诉求祥鸿公司和陈松有向其退还租金520000元并赔偿损失是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告在庭审辩论终结前均未向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的文件，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经经得主管部门的批准而建设，并认定原告与被告祥鸿公司于2010年7月11日所签订的案涉合同为无效合同。
二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是原告与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及陈松有出具《委托书》之前，虽然祥鸿公司与陈松有之间的确存在委托合同关系，但在祥鸿公司和陈松有均未能举证证明祥鸿公司与原告在签订案涉合同时已经向原告披露了祥鸿公司与陈松有之间的委托合同关系的情况下，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。庭审中，原告已经明确了案涉合同的相对人为祥鸿公司，而非陈松有，案涉合同无效的法律后果应由原告和祥鸿公司承受，原告和祥鸿公司应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向原告返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向原告返还的金额，本院认为，虽然原告直接支付给祥鸿公司的使用费仅有368800元，但并不代表原告实际支付的款项就只有368800元。根据合同约定，原告需要向祥鸿公司支付的租金是520000元，在支付该520000元的过程中，原告已经直接支付了368800元，其余151200元虽然原告没有以现金或转让方式直接支付，但根据委托经营协议，原告是完全有权向祥鸿公司收取151200元的，祥鸿公司也确认在签订委托经营协议时已经将151200元租金支付给了原告，因此，该151200元是原告基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但原告将其有权向祥鸿公司收取的151200元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的151200元相抵扣，原告实际上已经向祥鸿公司履行了151200元的支付义务，祥鸿公司向原告出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，原告实际上向祥鸿公司支付的使用费应为520000元，祥鸿公司应当向原告返还的占有使用费520000元。
至于占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。原告和祥鸿公司均确认原告已经收取了委托经营协议五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，原告已经实际使用了案涉租赁物。原告因案涉合同已经实际享受了对案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，原告只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从原告可以要求返还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，应参照案涉合同的租金标准，并结合原告实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限是40年还是20年。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个续期20年的合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，原告与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是原告支付520000元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为520000元÷40年=13000元/年。
其次，关于原告实际占有使用案涉租赁物的时间，本院认为，在2015年10月10日的庭审中，原告和祥鸿公司均确认委托经营的五年期限届满后案涉租赁物一直由祥鸿公司管理且祥鸿公司收取的租金并未交给原告，但在2015年10月16日的庭审中，祥鸿公司又反悔称五年期满后没有收取过租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给原告的情况下，本案只对原告在五年委托经营期间的占有使用费即13000元/年×5年=65000元进行处理。关于原告在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案中不作处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除原告需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向原告退还的使用费应为520000元-65000元=455000元。
至于原告诉求祥鸿公司赔偿损失的问题，本院认为原告在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的问题进行审查，自身也存在过错，因此，对原告诉求祥鸿公司赔偿损失，本院不予支持。
至于陈松有的责任，原告并未就其关于陈松有与祥鸿公司私分公司财产并损害了其合法权益的主张提供充分、确凿的证据，应承担举证不能的不利后果，对原告诉求陈松有对祥鸿公司在本案中的债务承担连带清偿责任，本院不予支持。至于祥鸿公司主张基于其与陈松有之间的委托代理关系而要求祥鸿公司在本案中承担责任的问题，因原告已经在本案中选定合同相对人为祥鸿公司，祥鸿公司与陈松有之间因委托代理关系而产生的权利义务与本案属于不同的法律关系，本案中不作处理，祥鸿公司可另案主张权利。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、第七十四条的规定，判决如下：
限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本
判决发生法律效力之日起三日内向原告许嶂芳退还使用费455000元。
驳回原告许嶂芳的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费10845元，由原告负担3841元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担7004元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈雪敏
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 尹丽君
方淑敏
附相关法律条文节选：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
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