吉林省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）吉执复21号
申请复议人(利害关系人)：董东凯，住所地吉林市昌邑区桦皮厂镇五委*组。
申请执行人：张福。
被执行人：吉林市弘运达有限公司，住所地吉林市昌邑区桦皮厂镇15-2-10-117号。
法定代表人：李宏，该公司执行董事。
被执行人：李宏，住所地吉林市昌邑区。
董东凯对吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）（2015）吉中执异字第71号执行裁定不服,向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
张福与弘运达公司合作开发房地产合同纠纷一案，吉林中院于2009年5月6日作出（2009）吉中民二初字第3号民事判决：（一）原告李宏与张福于2004年3月15日签订的合作协议无效；（二）吉林市桦皮厂镇商业网点B商业网点C工程归属第三人吉林市鸿运达经贸有限公司；（三）原告李宏、第三人吉林市弘运达经贸有限公司于本判决生效后十日内给付被告张福经济补偿1，110，300.00元，如逾期未给付，张福对吉林市桦皮厂镇商业网点B、商业网点C工程中的6套房屋（北栋北数5号、南栋北数3号、6号、7号、8号、南栋南数2号）享有优先受偿权；（四）驳回原告李宏的其他诉讼请求；（五）驳回第三人吉林市弘运达经贸有限公司的其他诉讼请求。弘运达公司、张福对此判决不服，向本院提出上诉，本院于2009年8月11日作出（2009）吉民三终字第81号民事判决，驳回上诉，维持原判。
判决生效后，被执行人未履行判决确定的义务，张福申请强制执行。吉林中院于2009年9月16日作出（2009）吉中民执字第45号查封涉案房屋的公告，查封了吉林市桦皮厂镇商业网点B、商业网点C工程中的6套房屋（北栋北数5号、南栋北数3号、6号、7号、8号、南栋南数2号），于2011年9月13日、2012年9月15日作出裁定，对该房屋继续查封。
董东凯等6户曾于2009年10月29日针对吉林中院查封的6套房屋提出案外人异议，吉林中院于2010年3月29日作出（2009）吉中执监字第94号、95号、96号、97号、99号、100号执行裁定，驳回其异议；董东凯等6户对此裁定不服，向吉林中院提起执行异议之诉，吉林中院于2011年6月30日作出(2010)吉中民一初字57、58、59、60、61、62号民事判决，驳回其诉讼请求。董东凯等6户和弘运达公司对判决不服，上诉至本院，本院于2011年12月7日作出（2011）吉民一终字第166号、167号、168号、169号、170号、171号民事判决，驳回上诉、维持原判。
2013年2月21日，吉林市润兴房地产资产评估有限公司受吉林中院委托作出吉润房资评字（2013）－02－010号房地产估价报告，该评估报告使用期限为2013年2月21日至2014年2月20日。吉林中院于2013年8月22日对本案执行标的物进行第一次拍卖，但因无人竞拍而流拍；吉林中院又于2013年9月12日对本案执行标的物进行第二次拍卖，但因无人竞拍而流拍；2013年9月17日在《江城日报》发布拍卖公告，定于2013年10月10日对本案执行标的物进行拍卖，但该次拍卖由于涉及对房屋占有人进行强迁事宜，需向吉林市委政法委进行汇报，故该次拍卖未进行；2014年3月19日在《江城日报》发布拍卖公告，定于2014年4月3日对本案执行标的物进行拍卖，但该次拍卖由于涉及对房屋占有人进行强迁事宜，申请执行人亦向吉林中院书面申请暂停拍卖，故该次拍卖未进行；吉林中院再于2015年6月4日进行第三次拍卖，但因无人竞拍而流拍。吉林中院于2015年7月1日作出（2009）吉中执字第45号执行裁定，将本案争议标的的6套房屋确权给申请执行人张福所有。
董东凯对（2009）吉中民执字第45号民事裁定不服提出执行异议，请求撤销该裁定。其理由为：（一）（2009）吉中民执字第45号民事裁定，错误地将其作为案外人的财产当做被执行人的财产执行，侵害了其切身利益。被拍卖的房屋供水、供电等入户费、二楼防水彩钢均为其添附，属于其所有的财产而不是被执行人吉林市弘运达经贸有限公司、李宏的财产。法院拍卖该财产违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项之规定，侵害了其合法权益。（二）吉林中院在评估报告过期的情况下，作出（2009）吉中民执字第45号民事裁定，违反有关执行评估、拍卖的相关规定。（三）吉林中院在对标的物进行了三次拍卖流拍后，应该进行变卖，而吉林中院进行第四次、第五次拍卖，违反了法律相关规定。
吉林中院异议审查认为，在执行过程中，该院对本案争议房屋按照房屋现状进行评估拍卖并无不当，如果异议人董东凯认为其对房屋有添附，可向实际受益人另行主张权益；该院第一次拍卖时间为2013年8月22日，在吉润房资评字（2013）－02－010号房地产估价报告使用期限之内，故异议人主张的评估报告超期使用的观点不能成立；另在执行过程中该院委托吉林华辰拍卖有限公司先后发布过5次拍卖公告，但原定于2013年10月10日、2014年4月3日的两次拍卖，由于涉及房屋腾迁，未能实际进行，故异议人所称的违法进行多次拍卖的理由不能成立，该院不予支持，于2015年11月11日作出（2015）吉中执异字第71号执行裁定，驳回异议人董东凯的异议。
申请复议人不服（2015）吉中执异字第71号执行裁定向本院申请复议。其理由为：（一）法院执行只能依法执行被执行人的财产，而不能执行其作为案外人的财产。被申请人张福的代理人明确承认涉案房屋一直由申请复议人使用，承认申请复议人添附财产的事实，而法院违法执行案外人财产，依法应该将申请复议人添附的财产返还申请复议人。吉林中院作出的（2015）吉中执异字第71号裁定：“异议人认为其对房屋有添附，可以向实际受益人另行主张权利”，违反法律规定。（二）（2015）吉中执异字第71号执行裁定以第一次拍卖时间，而不是以拍卖完成时间来认定（2009）吉中民执字第45号案件评估报告使用期间，违反法律规定。《最高人民法院关于深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法院执行异议案的复函》（[2001]执监字第232号）明确规定：“我们认为，在第一次评估报告已经过期并自动失效的情况下，深圳市中级人民法院未经重新评估，执行合议庭合议确定拍卖保留价并委托拍卖的行为违反法定程序……为维护程序公正和保证拍卖物的价格真实，应由深圳市中级法院另行制定评估机构按拍卖时的市场行情再行评估一次，如重新评估的价格未超过原拍卖价，则维持拍卖结果；如超过原拍卖价，则重新拍卖”。申请复议人认为，（2015）吉中执异字第71号裁定书以第一次拍卖时间，而不是以拍卖完成时间来认定（2009）吉中民执字第45号案件评估报告使用期间时对评估报告使用期限的扩大解释，这种解释不仅超过了法官和法院的自由裁量权，超过其自身的法定权限，而且与最高院解释相悖，明显违法行为。（三）（2009）吉中民执字第45号案件在执行拍卖过程中没有通知优先权人，应依法予以撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”。本案申请人虽然不是承租人，但是基于买卖取得房屋，已知占有使用该房屋，其法律地位应该优于一般的承租人，应该具有优先权。而吉林市中院（2009）吉中民执字第45号案件执行拍卖时，并没有依法通知申请人，剥夺申请人的优先购买权，故应依法撤销。
本院认为，董东凯等六人针对吉林中院的查封曾提出案外人执行异议，并进入案外人异议之诉，吉林中院和本院均认定董东凯等六人购买争议房屋时，被执行人李宏向董东凯等六人无权处分该房屋，董东凯等六人在法院明确公告不得抢占诉争房屋情况下强行占有诉争房屋，属于违法占有，不能对抗生效裁判文书确认的优先受偿权。董东凯等六人作为本案争议房屋的非产权人，因对房屋进行了添附，请求在执行中返还其添附财产，其诉求在执行程序中无法救济，其应向实际受益人另行主张权利；吉林市润兴房地产资产评估有限公司作出吉润房资评字（2013）－02－010号房地产估价报告，该评估报告使用期限为2013年2月21日至2014年2月20日，吉林中院于2013年8月22日进行第一次拍卖，该拍卖时间在评估报告的有效期内，吉林中院对标的物进行拍卖并不违反法律规定。申请复议人所引用（[2001]执监字第232号）《最高人民法院关于深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法院执行异议案的复函》，该复函与本案情形并不相同，本案不适用该复函；申请复议人主张：“本案申请人虽然不是承租人，但是基于买卖取得房屋，一直占有使用该房屋，其法律地位应该优于一般承租人，应该具有优先权”，该主张并未在执行异议中提出，执行复议中依法不予审查。综上，申请复议人的复议理由缺乏事实与法律依据，其复议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于<人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回董东凯的复议申请；维持（2015）吉中执异字第71号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 李德胜
审判员 郭清华
审判员 朱 鸿
二〇一六年六月三十日
书记员 于通洋