北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第21701号
原告北京梦舟文化传播有限责任公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区。
法定代表人张健，董事长。
委托代理人杨晓波，男，1983年9月8日生。
委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
被告草场地艺术区（中国）投资有限公司，住所地香港中环皇后大道中18号新世界大厦1座21楼。
法定代表人孙连刚，总经理。
委托代理人魏立新，男，1980年8月5日出生。
委托代理人李春华。
原告北京梦舟文化传播有限责任公司（以下简称原告）与被告草场地艺术区（中国）投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨晓波、邵亚光，被告委托代理人李春华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年9月26日签订了《房屋合作协议》，约定被告将位于北京市朝阳区崔各庄乡草场地x号（原长建驾校西园）租赁给原告有偿使用，租赁房屋使用面积约900平方米，租期自2010年11月26日至2013年11月25日，租金为每年40万元，物业费2.5万元。协议签订后，被告将上述房屋交付原告使用，原告按约履行付款义务，并装修花费268500元。2011年11月，在未经原告允许、未与原告协商的情况下，被告在原告所租房屋北方向，紧挨原告所租房屋，私自建造3层违法建筑，导致原告北面窗户都无法打开，无法正常办公使用。同时原告的通风、采光亦受到严重影响。原告找被告协商此事，但被告对此置之不理。后原告要求被告出具新建房屋的产权证和租赁房屋的产权证，被告也一直不提供。后原告得知，被告出租给原告的房屋及后建的房屋均属违章建筑。现原告认为，被告租赁未取得规划许可证和产权证的房屋属违法，应当认定为租赁合同无效，被告系明显的过错方。现诉至法院要求：1、判令原、被告于2010年9月26日签订的《房屋合作协议》无效；2、判令被告返还原告剩余租金233333元、物业费14584元（从2012年4月26日起计算至2012年11月26日）；3、判令被告赔偿原告装修损失268500元；4、判令被告赔偿原告因违章建筑导致房屋无法正常使用的损失50000元。
被告辩称：双方确实于2012年9月27日签订了一份确认书，确认诉争房屋做完交接，诉争房屋合作协议终止。诉争房屋已交还我方，没有对方物品及人员。我方同意退还对方自2012年9月27日起至2012年11月26日止的租金及物业费，其他诉讼请求均不同意。诉争合同系有效的，诉争房屋是建在集体所有土地上的，房屋建设手续与城镇建设手续是不一样的，不可能存在规划证及房产证，因此原告所依据法律规定不适用诉争房屋。村委会也出具了证明，证明我方对诉争房屋有使用权。我方交付被告时房屋已经具备入住条件。我方交房时的装修是符合使用条件的，原告只是简单收拾了一下，不属于装修范畴，而且合同第13条约定原告进行装修需书面通知我方，但我方未接到原告通知，现不认可原告的装修。就原告第四项诉讼请求，原告所述建筑确实存在，但该建筑并非我方所建，系北京草场地科技发展中心建的，而且也不影响原告的正常使用，不存在损失问题，不同意原告的该项诉讼请求。
经审理查明：2010年9月26日，原、被告签订了《房屋合作协议》，约定：被告将座落于北京市朝阳区崔各庄乡草场地x号（原长建驾校西院）房屋，房屋使用面积约900平方米租赁给原告有偿使用；被告保证上述土地及所附着房屋使用权归被告所有；被告按房屋现状提供给原告上述地上房屋的基本设施及房屋状况；租赁期限自2010年11月26日起至2013年11月25日止，自2010年9月26日至2010年11月25日为装修免租期；租金每年40万元，物业费2.5万元，共计42.5万元，双方签订协议当日，原告向被告支付房租10万元，余款32.5万元于签订协议后十五个工作日内一次性向被告支付；以上租金金额被告不包括开国家正式发票，如原告需开正式国家发票费用由原告承担；如原告未在5个工作日内交付被告房屋租金，原告按总房屋租金的10%交付滞纳金；原告对所租赁房屋进行改建和装修时，必须以书面形式通知被告，经被告同意后方可进行…。上述协议签订后，原告一直如期交付租金、物业费至2012年11月25日。2012年9月27日，原、被告签订了一份《确认书》，上写明：原告已与被告关于北京市朝阳区崔各庄乡草场地x号草场地美术馆院内（原长建驾校西院）的房屋做完交接。原告于2010年9月26日与被告签署的房屋合作协议终止。现承租房屋原告已交还被告，房屋内没有原告物品及人员。
庭审中，就原告的第一项诉讼请求，原告表示就承租房屋，被告未取得规划许可证及房产证，属于违法建筑，应认定诉争合同无效。签订合同时，我方就要求对方提供上述证件，但对方至今没有提供，当时我们看过房，房屋没问题，因此我们仍签订了租赁合同。而且即使是建在集体土地上，房屋也要有相关的审批手续，而被告没有。被告表示，诉争房屋所在土地系集体所有，所有人是北京市朝阳区崔各庄乡草场地村，最初是草场地村委会租给北京市长建汽车驾驶学校的，后北京草场地科技发展中心于2005年自长建驾校转租过来，其承租后经村委会同意又自建了一些房屋。建上述房屋无需审批手续，但村委会在承建过程中都是认可的。后北京草场地科技发展中心与我方于2008年9月28日签订了一份房屋使用权益转让协议，我方未再建房屋，租给原告的房屋是北京草场地科技发展中心建的，也经过了村委会的同意，诉争房屋系合法建筑。
庭审中，就原告的第二项诉讼请求，原告表示，我方自2012年4月26日开始搬出、不再办公，至2012年6月26日搬离完毕。而且被告认可北京草场地科技发展中心在承租房屋的北向建了新的建筑，是在2011年11月建的，两建筑相隔只有十公分，我方北向的窗户全都打不开，无法通风、采光，也影响到了我方的办公安全，承租房屋已经无法使用，因此我方自2012年4月26日起计算被告应返还租金。被告表示，原告确实自4月26日开始搬，但屋内一直都还有原告的物品及人员，对方彻底搬完是在2012年9月。而且往外搬东西也是正常的双方于2012年9月27日签订了一份确认书，确认诉争房屋做完交接，诉争房屋合作协议终止，我方同意退还对方自2012年9月27日起至2012年11月26日止的租金及物业费。
庭审中，就原告的第三项诉讼请求，原告表示，当时被告交房时没有什么装修，具体装修都是我方进行的，我方主张数额系装修发票显示数额，就此我方不申请进行评估。被告交房时房屋是毛坯房，我方进行的装修，包括铺木地板、吊顶、刷墙、打隔断，除了家具我方搬走了，所有装修包括隔断我方都留下了，因此协议中也写明了我方有两个月装修的免租期，对方是知道我方进行装修的。被告表示，交房时房屋并非毛坯房，原告并非进行的基础装修，只是进行了房屋装饰，两个月的免租期只是对租金的优惠，原告如果进行装修需要通知我方，但原告也并未通知我方。
庭审中，就原告的第四项诉讼请求，原告表示，就承租房屋北向的建筑，我方一直与被告进行协商，该建筑影响了我方的通风、采光及安全，北向的窗户也打不开，房屋无法使用，损失数额系我方估算的。被告表示，该建筑系北京草场地科技发展中心建的，与我方无关。
审理中，本院前往北京草场地科技发展中心进行了调查，该中心认可诉争房屋北侧楼房系其所建，具体内容见询问笔录（略）。
审理中，本院前往草场地村委会进行了调查。具体内容见询问笔录（略）。
审理中，本院前往诉争房屋现场进行了勘验。具体内容见勘验笔录（略）。
以上事实，有双方当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：2010年9月26日，原、被告签订了《房屋合作协议》，双方于2012年9月27日签订《确认书》，确认上述《房屋合作协议》终止。就原告的第一项诉讼请求，首先诉争的出租房屋系在乡、村，并不属于城镇房屋，应考虑到乡、村出租房屋的现实状况。第二，诉争的出租房屋，经本院向草场地村委会询问，村委会表示对此系知情且同意的。第三，原、被告签订《确认书》的行为，已表明双方是认可《房屋合作协议》的效力的。综上，本院认为不宜认定双方签订的《房屋合作协议》系无效，对原告的第一项诉讼请求，本院予以驳回。就原告的第二项诉讼请求，双方于2012年9月27日签订了《确认书》，确认《房屋合作协议》终止，就诉争的承租房屋已做完交接，故原告实际腾退完毕之日应为2012年9月27日，2012年9月27日至2012年11月25日的租金及物业费被告应予退还，应退租金为66666元，应退物业费为4166元。就原告的第三项诉讼请求，被告已给予原告免租装修期，且原告在诉争房屋内经营已有近两年，被告对原告装修情况不可能不知情，现被告表示无从核实原告的装修，新公司已入住，双方此前经本院示明亦均不进行评估，且现实际情况亦无法进行评估，故本院依据原告提交的装修票据，酌定被告赔偿原告剩余租赁期内的装修损失89500元。就原告的第四项诉讼请求，经本院现场勘验，现场新建房屋确实距离原告承租房屋过近，确实会对通风、采光造成一定影响，虽然新建房屋系北京草场地科技发展中心所建，但被告作为出租方，理应保障出租房屋在出租期内处于适当状态，故本院酌定被告就此赔偿原告25000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告草场地艺术区（中国）投资有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告北京梦舟文化传播有限责任公司房屋租金六万六千六百六十六元、物业费四千一百六十六元。
二、被告草场地艺术区（中国）投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告北京梦舟文化传播有限责任公司装修损失八万九千五百元。
三、被告草场地艺术区（中国）投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告北京梦舟文化传播有限责任公司因新建房屋受影响造成的损失二万五千元。。
四、驳回原告北京梦舟文化传播有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百三十二元，由原告北京梦舟文化传播有限责任公司负担二千三百六十六元（已交纳）；由被告草场地艺术区（中国）投资有限公司负担二千三百六十六元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京梦舟文化传播有限责任公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
代理审判员 陆 地
代理审判员 罗 曼
二〇一三年十一月一日
书 记 员 付瑞洁
钳磊