浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初7745号原告陈美红，女，1967年3月23日出生，汉族，住瑞安市。委托代理人（特别授权）周建深、周春妮，浙江品和律师事务所律师。被告瑞安市飞云街道马道村经济合作社，住所地瑞安市飞云街道马道村村办公楼。法定代表人章昌恩，合作社社长。委托代理人（特别授权）应继伟，浙江瑞大律师事务所律师。委托代理人（特别授权）黄智光，男，1964年12月11日出生，汉族，住瑞安市，系马道村党支部书记。原告陈美红与被告瑞安市飞云街道马道村经济合作社（以下简称马道村经济合作社）委托合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法由审判员董跃绵适用简易程序于2016年9月13日第一次公开开庭进行了审理，原告陈美红的委托代理人周建深、被告马道村经济合作社的委托代理人应继伟、黄智光到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2016年10月9日依法转为普通程序，并组成合议庭于2016年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告陈美红的委托代理人周建深、被告马道村经济合作社的委托代理人应继伟、黄智光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美红起诉称：因瑞安市人民政府征收被告所在村的土地，被告取得坐落于瑞安市××街道马××村编号××号返还地，面积为9.8亩。后被告将该返还地以挂牌方式转让给案外人瑞安市博特房地产开发有限公司（以下简称博特房开公司）建设商品房，小区名称为“云龙家园”。原告欲购买云龙家园A幢1单元301室商品房，在协商过程中，原、被告口头约定，由原告委托被告代为缴纳购房税款，原告于2014年4月18日向被告交付税款89186元人民币，被告出具收据一份交由原告收执。2014年4月18日，原告与博特房开公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定将云龙家园A幢1单元301室出卖给原告，房屋面积为124.91平方米，房屋价款为1274080元。合同签订后，原告依约向博特房开公司缴纳购房款，现房屋已竣工验收并交付原告，但被告迟迟不肯履行委托事项即不为原告缴纳税款，亦不肯退还原告交付的款项，后原告多次向被告催讨而未果。现原告起诉请求：一、依法判决解除原、被告口头约定的委托合同；二、依法判决被告返还原告交付的税款89186元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告马道村经济合作社答辩称：第一，原、被告之间不存在原告委托被告代缴商品房税款的事实，原告没有提供任何有力的证据证实双方存在委托关系，故不存在解除委托合同及返还税款的问题；第二，从建房成本来看，为了提高土地的利用率，被告另外向瑞安市政府挂牌收购3.18亩土地，最终建设面积为12.98亩，增加了建房成本，且被告为了广大购房户的利益又向政府缴纳了一部分土地出让金，将9.8亩国有划拨性质土地变更为国有出让性质土地，上述费用均由被告支出，无形之中已为购房户节约了五万至六万元的购房成本；第三，原告主张本案所涉税款系商品房流转的契税不属实，本案所涉税款实为商品房建造的土地增值税、营业税等成本税，本应包含在购房款内，同各原告签订《商品房预订协议书》之后房价下跌，原告要求适当降低购房款，同时考虑到减少被告的经济损失，向相关税务部门少缴纳税款，故将总购房款分成9.2折购房款与7%纳税款，7%纳税款直接缴纳至被告处，被告便以9.2折购房款为基数向相关税务部门少缴纳相应税款，原告也相应少付一点购房款，且房价每平方9800元的定价系马道村村委会根据当时土地的价格、房屋建设成本和相关利息得出的房屋裸价，并不包含商品房建设的土地增值税、营业税等成本税，该部分的税收费用应由购房户自行承担，从原告自愿缴纳税款的行为可以看出原告系同意由其自行承担；第四，被告马道村经济合作社作为主体收取本案税款系合理的，本案所涉云龙家园的工程项目系被告以代建方式委托给第三方博特房开公司建设，该项目的收益盈亏均由被告承担，故7%纳税款实为购房款的一部分缴纳给被告系合理的。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告陈美红在本院指定的举证期限内向本院提供了如下证据：证据1、原告陈美红的身份证、被告马道村经济合作社的工商登记表各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）各一份，拟证明原告向博特房开公司购买瑞安市飞云街道马道村云龙家园商品房并支付购房款的事实；证据3、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、契税证各一份，拟证明原告已向税务部门缴纳契税的事实；证据4、温州市农村集体经济组织统一收据一份，拟证明原告委托被告代缴税款的事实。被告马道村经济合作社在本院指定的举证期限内向本院提供了如下证据：证据5、《飞云街道马道村安置留地房屋工程代投代建合同》、马道村两委广大会议（专题）记录复印件各一份，拟证明云龙家园项目为被告所运营的项目及被告委托第三方博特房开公司代建的事实；证据6、《马道村安置留地建设商品房诚意金交纳细则》、商品房交纳诚意金收据各一份，拟证明经村民代表协商云龙家园房价（不含税价）为第一层起每平方9800元，每高一层每平方增加200元，商品房项目营业税款由购房户承担的事实，以及原告按细则规定已缴纳诚意金的情况；证据7、瑞安市发展和改革局商品房销售价格报备登记表、抽签卡、《商品房预订协议书》各一份，拟证明经过发改局备案的每户商品房具体含税价以及开盘后原告签订的预定协议价格系发改局的含税价；证据8、云龙家园商品房优惠审批表、云龙家园合同办理流程表、购房收款计算单各一份，拟证明博特房开公司对房价按照9.2折予以优惠以及原告自愿将折后总价款的7%缴纳给被告的事实；证据9、《马道村安置留地建设商品房对购买商品房业主的承诺》一份，拟证明原告已知晓购房户需依法缴纳各自所购买房屋的税款，且本案争议税款与契税系两种不同性质的税款的事实，另案原告应少霞的丈夫章吉崇作为村民代表也在该份承诺上签字，另案原告应少霞应当知晓税款的性质；证据10、证人卢某、张某、蔡某的证言，拟证明在销售云龙家园商品房时被告已明确告知原告其需缴纳7%的税款的事实。证人卢某的证言内容如下：证人卢某系马道村村民代表，村方售楼小组成员之一，负责收集购房户的问题并向村两委反馈沟通。开盘当日，证人负责登记抽牌号码并公示，抽签结束后，购房户与博特房开公司就现场签订了《商品房预订协议书》。嗣后，仅十五人左右在15日内与博特房开公司以《商品房预订协议书》约定的价格签订了正式购房合同，其他人由于当时房价下跌，对购房提出了四点新的要求，其中一点便是购房价中的税收过高，希望能将税收降低一些，另外还要求建设一定要保质保量，交房时间要在6月底，房产证要在12月底办好，停车位价格与本村村民停车位的价格要协调好等。当时，证人便已向购房户解释，该税收系土地增值税和营业税，村里系按照国家标准收取的。后证人将上述购房户提出的要求向村两委反映，由全体村民代表商讨通过并形成承诺书，对上述问题提出解决方案，由全体村民代表签字确认，购房户对该份承诺书均是清楚的，其中在承诺书上签名的村民代表章吉崇便是购房户之一。承诺书第三条规定的“购买房屋的税收”与“契税”系不一样的，证人向所有购房户均解释过，且将承诺书分发给每一位购房户或购房户的亲朋好友进行转交。购房户在看完承诺书后，没有意见的话再到副村长蔡某处计算税款金额并领取优惠审批单，再将税款缴至被告的农商银行账户，之后凭借缴款凭证到博特房开公司签订正式购房合同。对于购房款分为房价和税收两部分收取的原因证人并不清楚，不发表个人意见。预订协议签订以后，由于房价下跌购房户提出税收过高，但当时购买的时候购房户就已经知道总购房款要包含本案所涉的税收，而且前期也已经对房价的构成进行了公示，若房价仅按9.2折的价格计算而不包含土地增值税、营业税等成本税收，房价就不符合的当时市场价格了。证人张某的证言内容如下：证人张某系博特房开公司代表，马道村“云龙家园”工程的总负责人，该项工程目前尚在结算中，博特房开公司仅负责代建并收取代建费，整个项目由马道村经济合作社自负盈亏。《商品房预订协议书》的价格即公示的价格，当时地价为每平方5000元，加上建设成本等各项支出才得出房屋的裸价即每平方1万元左右，再加上8%的税款（包括土地增值税和营业税等成本税），最后确定了抽签时公示的房价，开盘前仅对“一房一价”进行了公示，对房价的具体构成情况没有进行公示，而《商品房预订协议书》的价格和正式合同的价格存在差异，是因为当时房价下跌导致多数购房户在签订《商品房预订协议书》后没有按时签订正式购房合同，经协调马道村对价格进行调整，将房价分为购房款和税款两部分缴纳，原告向被告少缴纳一点税款，被告亦以9.2折房价为基数向税务部门少缴纳税款，其实原告缴纳给被告的税款应当属于购房款的一部分，系原告理解错误才导致纠纷。承诺书系原、被告之间自愿达成的，博特房开公司对此并无意见，不需要加盖博特房开公司的公章，其中关于税款的约定“金额不超过合同约定的房屋价格的7%，款交马道村财务，不足部分税收一切都由本村承担”，系马道村自愿做出的让步，与博特房开公司无关，该笔税款不是契税，7%的税收包括土地增值税、营业税等成本税，购房款打9.2折的前提是购房户需先缴纳7%的税款，该笔税款交至马道村。证人蔡某的证言内容如下：证人蔡某系马道村副村长，村方售楼小组成员之一，负责售后联系工作。证人有参与诚意金交纳细则的拟定，该细则中每平方9800元的价格不包括商品房税收，开盘抽签时公示的价格系每平方9800元加上商品房税收后的总价。签订《商品房预订协议书》后，只有15位购房户在规定时间内签订了正式购房合同并缴纳了全部购房款，其他购房户对于房屋提出了建材、车位、税收等各类问题，由证人等人进行汇总再向村里反映，然后由村里进行表决形成承诺书，承诺书中提到的“购买房屋的税收”与“契税”系两个概念，承诺书由村民代表大会通过后加盖村两委和马道村经济合作社的公章生效，有缴纳税款的购房户都是知道这份承诺书的内容的，对于购房款的构成被告亦均已向缴纳税款的购房户解释清楚。上述证据经庭审出示，被告马道村经济合作社的质证意见如下：对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但对该组证据的关联性有异议；对证据3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4的真实性无异议，但对其待证的目的存在异议，从该份证据可以看出被告收取的是村9.8亩返回地房屋纳税款，并非房屋流转过户的契税。原告陈美红的质证意见如下：对证据5的三性均存在异议，原告对被告与案外人博特房开公司的关系并不知情，该组证据不能证明原告自愿将税款赠送给被告作为运营费用的事实，马道村两委广大会议（专题）记录仅加盖公章而没有经办人签字，在形式上不合法，飞云街道办事处亦没有权利确认村两委会议记录的合法性；对证据6中诚意金交纳细则的三性均有异议，该份细则没有注明税收的具体项目及缴纳方式，且原告对该细则并不知情，商品房交纳诚意金收据与本案不具有关联性，不能证明原告自愿将税款赠送给被告作为运营费用的事实；对证据7中瑞安市发展和改革局商品房销售价格报备登记表的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明被告所主张的待证事实，对抽签卡的三性均有异议，原告并不知情，对《商品房预订协议书》的真实性、合法性无异议，由于原告后又与博特房开公司签订了正式的商品房买卖合同，该份协议已经失效；对证据8中云龙家园商品房优惠审批表的三性均有异议，该份审批表系被告单方面出具，原告对该份证据内容并不知情，对云龙家园合同办理流程表的划线内容无异议，对划线外的内容“村收税89186元”有异议，系被告自行添加的内容，与原告无关，且该份流程表系原告向博特房开公司出具的，与本案不具有关联性，对购房收款计算单的真实性无异议，但是该份计算单系原告出具给博特房开公司的，不能证明被告所主张的待证事实；对证据9的三性均有异议，该份承诺书在形式上没有加盖博特房开公司的公章，内容又侵犯了原告的合法权益，且原告并不清楚该份承诺书的内容，对原告不具有约束力，与本案不存在关联性；证据10，证人卢某与被告存在利害关系，其证言内容存在瑕疵，证人表示由其负责讲解承诺书，但是其无法陈述清楚承诺书中提到的税收的具体包含项目，也承认并不是每个人都有拿到承诺书，其表示交房和办证时间都是承诺书上约定的时间，并不清楚博特房开公司与购房户约定的具体时间，其证言同原告与博特房开公司签订的合同存在冲突，证人张某与被告存在利害关系，其证言证明力不高，其陈述的内容与实际情况存在冲突，不能证明被告所主张的待证事实，证人蔡某的证言与被告存在利害关系，不能证明被告所主张的待证事实。经庭审质证，本院认证如下：证据1被告对其三性均无异议，能够证明原、被告的身份情况，本院予以采纳；证据2、证据3真实、合法，能够反映原告购买“云龙家园”房产及缴纳契税的事实；证据4的真实性本院予以确认，但能否证明原告所主张的待证事实，本院在下文予以具体阐述；证据5、证据7真实、合法，与本案具有关联性，本院均予以采纳；证据6能够反映原告缴纳诚意金的情况，但能否证实本案所涉税款由原告自行承担的事实，本院在下文予以具体阐述；证据8与证据10能够相互印证，能否证明被告所主张的待证事实，本院将结合其他证据在下文予以具体阐述；证据9经同批案件一原告应少霞的丈夫章吉崇签字确认，真实、合法，能够反映购房户缴纳7%税款的相关事实，本院予以采纳。经审理，本院认定事实如下：2011年10月17日，被告马道村经济合作社将坐落于飞云街道马道村地块大桥路以东安置留地委托博特房开公司代投代建，建成的小区名称为“云龙家园”。2014年2月18日，博特房开公司将“云龙家园”商品房销售标价牌及销售价目表向瑞安市发展和改革局报备登记。尔后，原告与博特房开公司签订了一份《商品房预订协议书》，约定：预售商品房屋为A幢1单元301室，建筑面积为124.91平方米，每平方米单价为11087元，总金额为1384877元，支付定金400000元，预订期为15天，原告于2014年3月15日前到云龙大街39号与博特房开公司签订《商品房买卖合同》。2014年4月12日，被告马道村经济合作社出具一份《马道村安置留地建设商品房对购买商品房业主的承诺》，载明：购房户依法缴纳各自所购买房屋的税收，且金额不超过合同约定的房屋价格的7%，款交入马道村财务，不足部分税收一切都由本村承担，契税证由本村和开发商共同为买方办理，税费由买方负担，房屋价格按原合同规定执行。2014年4月18日，原告还向被告马道村经济合作社缴纳了村9.8亩返回地房屋纳税款89186元。同日，原告与博特房开公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为A幢1单元301室，建筑面积共124.91平方米，每平方米为10199.98元，总价款为1274080元。2016年8月23日，原告在办理上述房产产权证时缴纳了契税19138.74元。现原告认为其交给被告的89186元系委托被告代其向税务部门缴纳的契税款，而被告并未代原告缴纳，在原告自行缴纳契税后，被告应退还委托代交款89186元，故酿成此讼。本院认为，本案的争议焦点之一在于本案诉争税款是否系原告委托被告代为其向相关税务部门缴纳的契税。原告诉称本案诉争税款系原告预先缴纳至被告处并委托被告代为其向相关税务部门缴纳的契税；被告辩称本案诉争税款系购房时与原告协商好，由原告缴纳的营业税、土地增值税等税费，而非原告诉称代缴的契税。本院认为，从税收的金额来看，原告应缴纳的契税金额远低于本案诉争税款金额，契税税费比率与本案诉争税款税费比率差距明显，原告认为在缴纳本案诉争税款时与契税混淆，明显不合理；从票据登记的内容来看，被告出具的票据登记项目名称为“村9.8亩返回地房屋纳税款”，并非明确指明系契税费用，原告主张该笔税款系契税费用，但未能提供充分证据予以证实，且票据内容亦未注明原告诉称的委托代缴事项，从票据本身无法反映原告委托被告代缴税费的相关事项，仅能反映原告向被告缴纳税款的相关事宜。故原告主张本案诉争税款系原告预先缴纳至被告处并委托被告代为其向相关税务部门缴纳的契税，未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。本案的争议焦点之二在于原、被告关于本案诉争税款的缴纳事项是否曾达成合意即被告收取本案诉争税款是否有效的问题。原告诉称在购房时被告并未明确告知原告本案诉争税款全额应由原告承担，双方并未就上述事项达成合意；被告辩称在原告签订《商品房预订协议书》之后房价下跌，故与原告协商适当降低购房款，同时为减少被告的经济损失，向相关税务部门少缴纳税款，故将总购房款分成9.2折购房款与7%纳税款，被告便以9.2折购房款为基数向相关税务部门少缴纳相应税款，而7%纳税款直接缴纳至被告处。从购房价格来看，原告与博特房开公司签订的《商品房预订协议书》购房价为1384877元，尔后签订的《浙江省商品房买卖合同》购房价为1274080元，本案诉争税款金额89186元与购房价1274080元的7%金额相当，购房价1274080元与税款89186元相加的价款少于《商品房预订协议书》的购房价，与被告辩称的内容相对较为符合；从被告提供的《马道村安置留地建设商品房对购买商品房业主的承诺》内容来看，其对7%的税款由购房户来承担作了明确说明，该承诺书上签字确认的村民代表之一章吉崇系该批案件另一起案件原告应少霞的丈夫，其承认该份承诺书系在缴纳本案诉争税款之前签署，章吉崇虽辩称其在并不知晓承诺书内容的情况下签署，但未能提供证据予以证实，可见被告辩称内容即由购房户缴纳房屋价格7%的款项作为税收款交至被告马道村经济合作社的事实系客观存在的，而购房户实际上亦均按购房价7%的比例向被告缴纳了相应款项，与承诺书内容和被告辩解意见也能相符合，故可认定双方已达成合意，被告按照双方的意思自治原则有权取得本案诉争税款。综上，被告对于向原告收取税款的原因、方式、金额等所作的解释相对较为合理，且能与提供的证据相印证，而原告主张本案缴纳的税款系其委托被告代交的契税，无论从收据载明的内容还是缴纳的具体金额来看，均存在较大出入，而原告又均未能作出合理解释，故根据现有证据，原告主张其与被告存在委托合同关系即原告委托被告代交契税，无事实依据，本院不予认定，故对原告主张解除委托合同并要求被告返还代交税款89186元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈美红的诉讼请求。本案受理费2030元，由原告陈美红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费2030元（具体数额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不交按自动撤回上诉处理]。审 判 长  董跃绵人民陪审员  应峰雷人民陪审员  徐启杰二〇一六年十二月二十日书 记 员  王盈楹第12页