广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第58号
上诉人（原审原告）：黄德文，男，汉族，1975年出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：李伟东，广东榕江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗盛荣，男，汉族，1952年出生，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：黄伟忠，广东广铭律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：谢创辉，男，汉族，1964年出生，住广东省揭东县。现下落不明。
上诉人黄德文因与被上诉人罗盛荣、谢创辉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省揭阳市揭东区人民法院（2013）揭东法民一初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗盛荣诉谢创辉民间借贷纠纷一案，原审法院于2012年5月10日作出（2011）揭东法民一初字第247号《民事判决书》，判决谢创辉应于判决生效后付还罗盛荣借款350000元及该款自2011年2月14日起至还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。谢创辉不服该判决，向揭阳市中级人民法院上诉，揭阳市中级人民法院审理后，于2012年9月25日作出（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。谢创辉没有履行生效法律文书确定的还款义务，罗盛荣向原审法院申请执行，原审法院于2013年1月16日作出（2013）揭东法执字第31号《执行裁定书》，裁定查封谢创辉所有的位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层。案外人黄德文于2013年3月6日向原审法院提出执行异议，主张执行标的物属异议人所有，请求撤销查封。2013年6月19日，原审法院作出（2013）揭东法执外异字第1号《执行裁定书》，裁定驳回黄德文的异议。黄德文不服该裁定，于2013年7月11日向原审法院提起诉讼。
另查明，位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房占用的土地是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的集体土地，使用权类型是拨用宅基地，使用权面积135.7平方米，土地使用者是罗钦亮，《集体土地使用证》列揭府集用（2000）字第1343号。谢创辉于1999年9月3日向罗钦亮购买上述三间宅基地的使用权，但没有办理变更登记，《集体土地使用证》登记的土地使用者仍为罗钦亮。谢创辉与黄德文于2012年7月2日签订1份《转让协议书》，双方约定：谢创辉于1999年9月3日向罗钦亮购买三间铺地使用权后自建成四层半楼房，谢创辉及家属自愿将此三间铺地的使用权及地上建筑物（四层半楼房）所有权一次性有偿转让给黄德文，转让款共2008000元。谢创辉与黄德文于转让当天到广东晨辉律师事务所办理了见证手续，但上述三间宅基地的使用权没有办理变更登记，土地使用者仍为罗钦亮，地上建筑物没有办理产权登记手续。罗钦亮是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员，谢创辉和黄德文均不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员。
原审法院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷。一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照上述规定，不动产物权的设立及转让以国家主管机关的登记作为发生法律效力的必要条件。如果不进行登记，即使实际占有了不动产，也不发生物权效力。本案中，罗钦亮经国土部门登记依法取得位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母的三间宅基地的使用权。因此，罗钦亮为上述土地的合法使用权人，谢创辉和黄德文均不是上述土地的合法使用权人。黄德文和罗盛荣也没有提供在上述土地上建成的楼房的产权证明，从而也就无法证明该楼房的产权归谁所有。二、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”谢创辉于1999年9月3日向罗钦亮购买三间宅基地使用权时，买卖的标的物是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社所有的农村集体土地，而谢创辉不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员，其买卖行为因违反法律强制性规定而无效。谢创辉与黄德文签订的《转让协议书》中，买卖的标的物是上述农村集体土地上建成的楼房，该楼房的转让必然包含了楼房所属土地使用权的转让，而谢创辉和黄德文均不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员。因此，谢创辉和黄德文签订的《转让协议书》因违反法律强制性规定而无效。综上所述，位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的所有权既无法认定为黄德文所有，也无法认定为谢创辉所有。因此，黄德文请求判决确认位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层为其所有的理由不成立，不予支持。因黄德文提供的证据无法证明本案讼争楼房的产权属其所有，无法证明其是本案被查封财产的所有权人或利害关系人，故其请求判决对位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层停止执行于法无据，不予支持。谢创辉经原审法院合法传唤没有到庭，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回黄德文的诉讼请求。本案受理费8800元，由黄德文负担。
黄德文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判：1、判决确认位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层（价值约50万元）为黄德文所有。2、判决对位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层停止执行。二、本案全部诉讼费用由罗盛荣承担。事实与理由：一、黄德文受让取得本案被查封财产，已支付全部价款，并实际占有使用，是本案被查封财产的所有权人，与本案被查封财产有利害关系，原审判决认定黄德文提供的证据无法证明其是本案被查封财产的所有权人或利害关系人明显认定事实错误。2012年7月2日，黄德文与谢创辉签订了《转让协议书》，以2008000元的价格购买了谢创辉和其妻子徐佩芝共有的位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间铺地的使用权及地上建筑物[三间（相连）五层楼房]，并已支付全部价款，且实际占有使用了上述房地产，黄德文已于2012年7月2日将上述房地产出租给彭安。以上事实有黄德文在原审中提交的转让协议见证书、收条、结婚证、客户回单、租赁房屋协议书、收款收据、集体土地使用证等证据为证，原审判决也对上述证据的真实性予以认定，事实清楚，证据充分。以上事实充分说明黄德文是本案被查封的位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层的所有权人，与本案被查封财产有利害关系，原审判决认定黄德文提供的证据无法证明其是本案被查封财产的所有权人或利害关系人明显认定事实错误。二、原审判决既然认定谢创辉不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员，争议的房屋的所有权无法认定为谢创辉所有，那么该争议房屋依法也不能执行，但原审判决却驳回黄德文关于对该争议的房产停止执行的诉讼请求，显然认定事实和适用法律错误。原审判决认定谢创辉不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员，谢创辉不是上述争议的房屋占用的土地的合法使用权人，争议的房屋的所有权无法认定为谢创辉所有，既然这样，那么该争议房屋依法也不能执行。黄德文关于对争议的房屋停止执行的诉讼请求有充分的事实根据和法律依据，依法应予以支持，但原审判决却驳回黄德文的诉讼请求，显然属于认定事实和适用法律的错误。三、黄德文受让取得本案被查封财产，已支付全部价款，并实际占有使用，黄德文对未办理过户登记手续没有任何过错，人民法院对该房屋依法不得查封和执行，原审法院判决对黄德文关于对该房屋停止执行的诉讼请求不予支持毫无道理。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述规定，黄德文受让取得上述房屋，已支付全部价款，并实际占有使用，黄德文对未办理过户登记手续没有任何过错，黄德文的权益依法应受保护，人民法院对该房屋不得查封和执行。原审法院判决对黄德文关于对该房屋停止执行的诉讼请求不予支持是毫无道理的。综上所述，黄德文受让取得本案被查封财产，已支付全部价款，并实际占有使用，是本案被查封财产的所有权人，与本案被查封财产有利害关系，事实清楚、证据充分，原审判决认定黄德文提供的证据无法证明其是本案被查封财产的所有权人或利害关系人明显认定事实错误。原审判决既然认定谢创辉不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社成员，争议的房屋的所有权无法认定为谢创辉所有，那么该争议房屋依法也不能执行。且黄德文受让取得本案被查封财产，已支付全部价款，并实际占有使用，黄德文对未办理过户登记手续没有任何过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院对该房屋依法也不得查封和执行。原审判决驳回黄德文的诉讼请求，显然认定事实和适用法律错误，判决完全错误。为维护黄德文的合法权益，特提起上诉，请依法裁判。
罗盛荣答辩称：一、黄德文提出的第一个诉讼请求已超出执行异议之诉的范围，不能合并审理，应予以驳回。本案是基于执行异议而产生的执行异议之诉，主要是审理被查封财产是否可以作为被执行人谢创辉的财产进行执行。而黄德文提出的第一个诉讼请求是请求确认涉案房屋的权属，属于确认之诉，与执行异议之诉属两种不同类型之诉，已超出执行异议之诉的范围，不能合并审理。而且，黄德文所购买的涉案房屋未办理产权证，无法进行确权。因此，黄德文的第一个诉讼请求应当予以驳回。二、黄德文在原审中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有合法权益，其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予以驳回。理由是：1.黄德文在原审中未能举证《转让协议书》中约定其收执的涉案房屋权属证明“（99）揭证内民字第10**号《公证书》”，这一事实充分证明了黄德文所称的向谢创辉购买涉案房屋的事实是不真实的。这一点请二审给予重视。对于不动产的转让，其产权依据的交付是最重要的法律行为，黄德文在听证程序和本案原审中，均未能举证该《公证书》，而该《公证书》直接证明谢创辉对涉案房屋占用的土地享有使用权，也是谢创辉转让房屋的产权依据。黄德文未能持有涉案房屋的产权依据，光凭《转让协议书》无法证明其购买行为的客观存在且已履行完毕。因此，黄德文所称的购买行为是不真实、不合法的。2.黄德文在原审中所提供的证据不足以证明其已付清转让价款。首先，黄德文提供的收条不是合法的交易发票，不能作为定案的依据。其次，黄德文所主张的交易数额巨大，收条不能单独作为交易凭证，应有转账凭证相互印证。而从黄德文所提供的客户回单上可知，其转账金额是1850000元，与收条中的2008000元的明显金额不符，不足以证明其已付清转让价款。再次，黄德文在原审中虽隐瞒了其在听证程序中举证的广东农村信用社《结算业务委托书》，但在其举证的客户回单的背面，与客户回单过胶粘在一起的《结算业务委托书》，清楚地证明了客户回单上转账的1850000元是货款，而不是转让房屋价款。对于该事实，黄德文在原审庭审中无法作出合理的解释。证明了黄德文主张已付清房屋转让价款的事实是不属实的。这一事实与上述黄德文未持有涉案房屋产权依据的事实相互印证，证明黄德文主张的向谢创辉购买涉案房屋的事实是不存在的。3.黄德文在原审中主张转让价款为2008000元，转账金额是1850000元，其余款项是支付现金，该事实与本案的证据相互矛盾，也与黄德文在听证程序中的主张相互矛盾。黄德文提供了收取租户彭安的租赁押金单据，证明涉案房屋的租赁押金是其收取的。但彭安出席听证作证，明确证明其租赁押金是缴纳给谢创辉的，证明黄德文对押金是没有收取现金的，同时也证明涉案房屋的实际使用人是谢创辉，而不是黄德文。因此，其主张购买涉案房屋并已付清转让价款的事实是不成立的。4.黄德文在原审庭审中当庭承认了涉案房屋无办理房屋产权登记手续的事实。根据《物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，上述涉案房屋不发生不动产权属的转移，黄德文仍未取得涉案房屋的产权。5.根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案。”也就是说，涉及农村集体土地使用权的转让，必须经集体土地所有权人同意。黄德文提供《转让协议书》主张向谢创辉购买涉案房屋，涉及房屋所占用的集体土地使用权转让。本案在听证过程中，黄德文主张其转让行为有到岐山经联社备案，但未能提供证据予以证实。原审庭审中对该事实同样无法提供证据予以证实，由此证明其所主张的购买行为是未经土地所有权人即岐山经联社的同意。因此，其转让行为违反《村民委员会组织法》的规定，不受法律保护。由此可知，黄德文所称的向谢创辉购买上述涉案房屋的行为违反法律的规定，是建立在不真实、不合法的基础上，依法不受法律保护，而且，黄德文实施了法律上禁止的行为，足以证明黄德文主观上存在明显的过错。因此，黄德文对涉案房屋不享有合法权益，其上诉请求不能成立，依法应予以驳回。三、本案涉案房屋的投资权益属谢创辉所有，是可执行财产。理由是：1.原审判决认定罗盛荣未能提供证据证明涉案房屋为谢创辉所有的事实是错误的。谢创辉在与罗盛荣民间借贷纠纷一案中，提供了（99）揭证内民字第1002号《公证书》和揭府集用（2000）字第1343号《集体土地使用证》作为证据，证明其收回上述被查封房屋，上述被查封房屋是其所有。该案二审时，揭阳市中级人民法院（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》以判决的形式，确认（99）揭证内民字第1002号《公证书》的效力，这一事实有罗盛荣在本案一审时提供的揭阳市中级人民法院（2012）揭中法民一终字第80号《民事判决书》为据，证明了涉案房屋属谢创辉所有的事实。因此，本案原审法院认定罗盛荣未能提供证据证明涉案房屋为谢创辉所有的事实是错误的。本案涉案房屋属谢创辉的财产，可供执行。2.黄德文在听证程序中承认了涉案房屋是谢创辉自建的，在罗盛荣与谢创辉民间借贷纠纷一案中，谢创辉也承认本案涉案房屋是其自建的。根据《物权法》第六十五条的规定：“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”因此，本案涉案房屋投资权益属谢创辉所有。法院对该房屋进行查封执行并无不当。3.从证据效力上说，黄德文提供的《转让协议书》，证据效力远远小于（99）揭证内民字第1002号《公证书》的证据效力。根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）的规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。因此，（99）揭证内民字第1002号《公证书》的证据效力大于黄德文所提供的《转让协议书》的证据效力。而（99）揭证内民字第1002号《公证书》证明了上述房屋所占用的土地使用权属谢创辉所有，在地上建筑物未进行登记的情况下，根据“房随地走”的原则，上述被查封房屋的权益应属谢创辉所有，属可执行的财产。由此可知，本案涉案的房屋属谢创辉的财产，法院作出的查封裁定和本案原审判决合理合法。因此，涉案房屋可继续执行。三、黄德文主张本案应适用最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，属适用法律错误。同时，黄德文也无法证明其主观上没有过错。前面已述，黄德文向谢创辉购买本案涉案房屋的行为违反法律的规定，是建立在不真实，不合法的基础上的，黄德文未能提供其《转让协议书》中约定其收执的涉案房屋权属证明“（99）揭证内民字第10**号《公证书》”，也没有证据证明其已付清全部价款。因此，黄德文所主张的购买涉案房屋的行为不符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依法不受法律保护。而且，黄德文主张购买涉案房屋的行为已违反法律的规定，证明了黄德文主观上是存在过错的。所以，黄德文要求适用该法律的规定认定涉案房屋归其所有，证据不足，依法不能认定，其主张应予以驳回。请二审法院依法查明事实，驳回黄德文的上诉，维持原判决，以维护法律的尊严。
谢创辉在法定期限内未作书面答辩，经本院公告传唤，也未到庭参加诉讼。
本院经审理查明：原审法院对本案查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，根据查明的事实，黄德文不是揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社的成员，谢创辉向罗钦亮承让宅基地并建成房屋后，也未办理房屋的登记确权手续。在产权不明确的情况下，谢创辉又与黄德文签订《转让协议书》，转让涉讼房屋的行为因违反了上述规定应确认无效。故黄德文请求确认位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南面二间的首层为其所有依法无据，本院不予支持。因谢创辉和黄德文的转让行为无效，黄德文无法证明讼争楼房属其所有，其阻却执行的理由不成立，故黄德文请求对位于揭阳市榕城区东山东阳办事处岐山经济联合社大坵母三间（相连）五层楼房的南门二间的首层停止执行理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。黄德文的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8800元，由黄德文负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖洪俊
审判员 黄小贺
审判员 王锦洪
二〇一四年七月十八日
书记员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。