北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08718号
上诉人（原审原告）刘淑敏，女，1945年6月21日出生。
上诉人（原审原告）刘淑恩，女，1950年11月11日出生。
上诉人（原审原告）刘淑芝，女，1959年7月3日出生。
上诉人（原审原告）刘朝晖，女，1968年10月7日出生。
上诉人（原审原告）刘学敏，男，1930年1月28日出生。
上诉人（原审原告）刘振庄，男，1947年12月16日出生。
上列六上诉人之共同委托代理人周花燕，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建里，男，1969年5月1日出生。
上诉人刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2014年11月，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄共同起诉至原审法院称：我们6人系兄弟姐妹。位于北京市东城区＊＊＊房屋（产权证号：东私字第＊**号，以下简称涉案房屋）由我们按份共有。2013年8月13日，我们与李建里签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给其使用，如果对涉案房屋进行翻建，需经双方共同确认方案，共同委托第三方进行施工。合同签订后，李建里未与我们协商，擅自将涉案房屋拆除。在未与我们协商具体建设方案，也未报任何建设规划部门审批的情况下，擅自在原房屋所在土地上新建非法建筑物。我们多次要求其对涉案房屋恢复原状，其均置之不理。故我们要求：1、解除双方于2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2、李建里腾退涉案房屋；3、李建里将涉案房屋恢复原状；4、李建里支付拖欠租金3750元（2014年10月5日至2014年11月4日）；李建里赔偿租金损失截止起诉之日为125元（自2014年11月4日解除合同至李建里支付房屋恢复原状费用止，按每月3750元计算）。
李建里辩称：双方所签《房屋租赁合同》合法有效，我没有违反任何合同义务，该合同应继续履行，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄无权终止该合同。其不仅同意翻修房屋，并全程参与了翻修各项工作，因其违反合同5.7条之约定，导致施工方无法继续施工。我作为出资人没有任何过错。本案系租赁合同纠纷，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄所诉与施工方停工纠纷事宜应另案处理。综上，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄的诉讼请求没有事实及法律依据，要求法院予以驳回。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。根据审理查明的事实，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄共有的涉案房屋已构成局部危房，需进行整体翻建。双方书面亦约定对房屋进行维修、翻建。刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄对李建里拆除房屋进行整体翻建及施工方案均知情。双方合同明确约定定金转为租金，且于每年12月31日前支付本年度租金。现刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄之诉讼请求，没有事实及法律依据，法院均不予支持。据此，原审法院于2015年6判决：驳回刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄的全部诉讼请求。
判决后，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄不服，共同上诉至本院称：李建里违反了合同第五条第二款的约定，在双方没有共同委托第三方施工，第三方也没有提供翻建施工图、施工方案及报价，双方未确认的情况下，擅自委托施工方施工，造成我们房屋被拆的局面，施工过程中我们曾多次去现场，要求其停工，但其仍强行施工，故其应承担恢复原状的民事责任；李建里建造的房屋是否是原拆原建，是否存在侵吞我们房屋面积的情况，原审法院未去现场查清；李建里翻建房屋也未报批。原审判决对于案件事实认定错误，判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持。李建里同意原判。
经审理查明：涉案房屋（产权证号：京房权证东私字第C086**号，共3间），由刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄按份共有。2013年8月13日，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄作为甲方（出租方）与乙方李建里（承租方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给李建里，建筑面积50平方米，使用面积50平方米。约定：租赁期限自甲方房屋交付之日起20年，自2013年8月13日起至2033年8月12日止，租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方；房屋用途为居住、经营和办公，如乙方需要办理营业执照的，甲方提供相关协助；鉴于甲方房屋需要维修、翻建，翻建后房屋由乙方在租赁期内使用；房屋进行翻建，双方共同委托第三方进行施工，第三方提供房屋主体翻建施工图、施工方案及报价（包括施工范围、材料、工期等）由双方共同与第三方确认；翻建费用由乙方承担，房屋主体建好后的上下水、电路、室内装修等费用均由乙方承担；翻建后房屋，甲方交付乙方使用20年，每年租金为每年人民币45000元；本合同签订后，乙方支付甲方10000元作为定金，甲方2个月内将房屋交付给乙方后，定金转为租金。租赁期限自本合同签订之日计算；甲方未按期交付房屋的，返还定金。乙方租金支付到甲方户名刘旸账户（×××）；翻建后的房屋及设施的所有权归甲方所有；甲方基于所有权对该房屋的任何处置（包括但不限于买卖、抵押、质押）必须事先通知乙方，并不得影响乙方在租赁期内的使用权；翻建后20年内，如甲方不同意乙方承租该房屋的，甲方应向乙方返还全部翻建费用并赔偿乙方全部直接损失；乙方自愿放弃承租甲方房屋的，房屋归还甲方，翻建费用不予返还并赔偿甲方全部直接损失；乙方在房屋翻建后承租该房屋期间，房屋的全部维修费用均由乙方承担；甲方办理相关翻建手续，协调邻里关系，乙方予以配合；该房屋租金主体翻建后4年不变，自第五年起按每3年在第四年租金45000元的基础上增长10％等；租金支付时间为每年12月31日前支付本年度租金。同时双方在甲方违约责任一项中约定：1、如甲方未在本合同签订后60日内向乙方提供所租赁房屋使用权的乙方有权终止合同，甲方返还定金；2、如甲方擅自提前终止本合同，应按当年1个月租金向乙方支付违约金，退回剩余租金，并向乙方返还全部翻建费用并赔偿乙方全部损失。乙方违约责任：1、如乙方未经甲方同意，乙方私自变更部分或全部租赁区域用途的或私自把房屋的部分或全部转租他人的，甲方须书面通知乙方更正，乙方收到书面更正通知九十日内未进行更正的，甲方有权终止本合同，收回房屋，翻建费用不予返还，剩余房款不予退回。如不足抵过甲方损失的，乙方应予以赔偿；2、如甲方擅自提前终止本合同，应按当年1个月租金向甲方支付违约金，房屋归还甲方，翻建费用不予返还并赔偿甲方全部直接损失；3、乙方原因导致乙方逾期交纳租金及其他各项费用，每逾期1日乙方按当年应付租金的万分之五向甲方支付滞纳金，超过本合同约定租金交付时间，乙方未交付租金的，甲方应书面通知乙方及房屋管理人交付租金，甲方将催交租金书面通知送至通知地址后90日内乙方仍未交付租金的，甲方有权收回房屋。甲方收回房屋后两年内，乙方及代理人将上述逾期及房屋收回期间全部租金及滞纳金补足的，乙方有权继续承租该房屋至合同期届满，甲方不得以任何理由拒收租金和滞纳金。甲方收回房屋两年后，乙方及代理人未补足租金和滞纳金的，甲方有权解除合同，翻建不予返还；4、如租赁期已满，乙方既不续签也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。
2013年8月14日，李建里网转人民币10000元至刘旸账户。
2013年9月22日，北京房地集团有限公司房屋安全鉴定室受刘淑芝委托，出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：根据经现场检查结果，依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版），第5.3节综合评定原则，东城区北池子大街56号院内3号东平房（涉案房屋中的两间东房）安全等级进行评定，鉴定结论如下：3号东平房为C级房屋（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房），建议进行整体翻建。因房屋现租户不配合进行检查，房屋2号西平房（涉案房屋中的另外1间）未能进行检查，房屋概况不详。
2013年9月，刘淑敏、刘淑芝就涉案房屋租赁问题以王舒韦为被告，起诉至北京市东城区人民法院，要求解除双方之间的租赁合同。北京市东城区人民法院就该案作出的（2013）东民初字第13174号民事判决书和本院针对该案上诉程序作出的（2014）二中民终字第02412号民事判决书，均认定“为保障房屋使用人的生命财产安全，需进行整体翻建”，判决解除了双方之间的租赁合同，王舒韦腾房。
另查：2014年10月，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄将涉案房屋交给李建里。施工方于2014年10月12日开始拆除涉案房屋。拆除当天，因与邻居产生纠纷，刘淑敏到场协调予以解决。建设过程中，刘淑敏一方数次出面协调了与邻里的关系。
2014年10月16日，刘淑敏等人（甲方）与案外人刘占新（乙方）签订《关于北池子56号院的补充协议》，约定：1、双方在2013年8月份经协商同意将原来院落和东房的共用墙彻底分开，以便各自翻修房屋。2、关于东房共用墙在2013年8月13日订协议时，当时刘振庄、刘占新和施工方于工（于×）在一起达成口头协议。由于乙方（刘占新）先修建房屋，共用墙暂留。甲方（刘淑敏等）翻修房屋时，再拆除共用墙。以共用墙中线为准，由共用墙西侧乙方新建墙拉一直线至东房东墙，乙方墙体亏空部分由甲方贴砖补齐。现在由于包工方变动，同意帮助乙方以砖灰将亏空部分填补好。填补的部分归乙方所有。甲方在乙方墙以南再砌北墙。这样双方的房屋和院落就彻底分开，各自使用互不干扰。2、甲方房屋的最西边（前脸）要与乙方房屋持平，不能超出。4、甲方翻修房时，不能影响到乙方天窗的采光。5、双方房上雨水各自处理。六、自来水、污水、电等在可能的情况下彻底分开。
原审法院审理中，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄的证人于×出庭作证，主要内容为：刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄找到我，也要给涉案房屋施工，说给刘占新怎么办的就给他们怎么办。我就告诉他们先出施工图纸，再建造。就和他们一起找的李建里。李建里是我的东城二建的经理，我是项目经理。两个活都是李建里找的我。李建里找我在2013年7月份到11月份给刘占新干活，1个月10000元。刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄找我在2013年8月8日翻建涉案房屋，我就说了刘占新的方案，他们认可我同刘占新的方案，对我的设计方案及预算也都同意，因为我受雇于李建里，于是我就同他们找的李建里。他们双方商量的结果就是按照刘占新的方案做，涉案房屋没有施工，因为没有办理手续，我2013年11月份就走了。没有做过图。约定的是原拆原建，要用尺子量好。我也没有去过涉案房屋。因为预算有，房主同意签字确认后才能买。涉案房屋材料都是李建里安排，我只负责劳务等。
本院审理中，刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄虽主张其因施工方没有提供图纸和预算，不同意拆除涉案房屋，但没有就此举证，并认可在拆房时及施工过程中，其曾多次到过现场，并出面协调与邻里的关系。
本院审理中，经现场勘验所见：涉案原房屋已被拆除，东房及自建房翻建工作基本完成（主体完成），因与邻里之间有纠纷，西房部分被拆除后尚未翻建，现工程处于停工状态。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《房屋安全鉴定报告》、（2013）东民初字第13174号民事判决书及（2014）二中民终字第02412号民事判决书、证人证言及视听资料等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
作为房屋租赁合同的承租人其主要义务是按照约定方法使用租赁物，并按照约定时间及标准支付租金。本案焦点是李建里作为承租人是否违约，并达到合同解除的条件。关于刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄上诉提出的原审判决未涉及其提供的证据的问题，应当指出，当事人可能在诉讼中提供诸多证据材料，如果提供的证据材料与案件争议事实无关，或并非定案依据的，裁判文书中无需全部引述。本案中，作为租赁标的物的涉案房屋已构成局部危房，需进行整体翻建。刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄与李建里签订的《房屋租赁合同》明确约定需由李建里出资，双方共同委托第三方对于涉案房屋进行维修、翻建。现涉案旧房已被拆除，新房主体基本完成。从双方陈述的事实及证人出庭证实的情况可以认定，第三方施工前虽未与刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄及李建里签订施工合同，未报施工方案及造价等，但刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄在旧房被拆及新房建造过程中多次至施工现场，并与邻里进行交涉，对于施工方案应知晓。其虽坚持主张在三方未确认施工方案、造价的情形下不同意拆房、建房，但其至涉案新房主体基本完工前一直没有采取有效措施制止施工。特别是其作为涉案房屋产权人和合同约定的报规划部门审批的责任承担主体，在施工前并未履行此项义务。现其以第三方施工前没有提供施工方案、申报造价、未报批等为由，主张李建里违约，要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。至于其所述拖欠租金的问题，因双方约定的租金支付方式是下付，其起诉时尚未到约定的支付租金的时间。综上，在现有证据情况下，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4358元，由刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄共同负担（已交纳2179元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审受理费4358元，由刘淑敏、刘淑恩、刘淑芝、刘朝晖、刘学敏、刘振庄共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 孙春玮