福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初2085号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：郑悦悦，女，该支行员工。
委托诉讼代理人：陈小兰，女，该分行员工。
被告：吴明芳，女，1974年11月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
被告：宿绍辉，男，1980年2月2日出生，土家族，住湖南省永顺县，
被告:泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市后城8号楼103号，统一社会信用号码913505008561055558。
法定代表人:黄文明，该公司经理。
委托诉讼代理人：苏梅杰，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告吴明芳、宿绍辉、泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人郑悦悦、被告鲤城房产公司的委托诉讼代理人苏梅杰到庭参加诉讼，被告吴明芳、宿绍辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、终止建行泉州分行与吴明芳、宿绍辉签订的个人住房借款合同；2、判令吴明芳、宿绍辉归还257,791.82元借款本金及相应利息、罚息、复利，截至2017年3月8日拖欠利息及罚息、复利共计5890.31元(利息及罚息、复利计至实际还款日止)；3、判令建行泉州分行对吴明芳、宿绍辉提供的抵押物享有优先受偿权；4、判令鲤城房产公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及建行泉州分行为实现债权而支出的其它费用由承担。事实与理由：2014年6月27日，吴明芳、宿绍辉因购买房资金不足向建行泉州分行申请个人商业用房贷款27.3万元整,期限20年。建行泉州分行于2014年7月1日审批通过，并于2014年7月2日与吴明芳、宿绍辉签订了个人住房借款合同。合同签订后并于2014年7月23日办理抵押登记手续。其后建行泉州分行于2014年9月3日向吴明芳、宿绍辉发放个人商业用房贷款人民币贰拾柒万叁仟万元整,期限20年，合同款项划入吴明芳、宿绍辉指定的售房单位鲤城房产公司账号内，该笔贷款期限自2014年9月3日至2034年9月3日止。2014年，建行泉州分行与鲤城房产公司签订了的《个人商业用房贷款最高额保证合同》，合同约定甲方即鲤城房产公司提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行泉州分行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息、复利）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，吴明芳、宿绍辉因其主客观原因未按期足额还贷,已连续拖欠5期并累计拖欠9期贷款，截至2017年3月8日，吴明芳、宿绍辉尚欠本金3,604.71元、利息及罚息、复利共计5890.31元，虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。根据建行泉州分行与吴明芳、宿绍辉签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权解除与的借贷关系，同时有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。同时对提供的抵押担保物享有优先受偿权，鲤城房产公司应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。
鲤城房产公司辩称，本案借款及保证情况属实，其已通知借款人房屋产权证，但因借款人个人原因未去办理。
吴明芳、宿绍辉未作答辩。
建行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：营业执照、身份证、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表，吴明芳、宿绍辉未提交任何证据及书面质证意见，视为放弃对建行泉州分行主张的事实抗辩及举证、质证等权利。建行泉州分行提供的上述证据，鲤城房产公司未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述基本一致。另查明，《个人住房借款合同》第十六条约定：“违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；。”，第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款人立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人关系；……”，第十九条约定：“贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”；《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”。起诉后吴明芳、宿绍辉未还款，截至2017年5月8日，吴明芳、宿绍辉尚欠贷款本金257791.82元，利息8037.50元，罚息、复利计276.11元。
本院认为，建行泉州分行与吴明芳、宿绍辉签订的《个人住房借款合同》，与鲤城房产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，吴明芳、宿绍辉未能依约还款付息，其行为已构成违约。建行泉州分行要求终止其与吴明芳、宿绍辉签订的《个人住房借款合同》并要求吴明芳、宿绍辉偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院认为，依据双方签订的《个人住房借款合同》第十七条约定，建行泉州分行有权解除合同，合同解除后即终止，因此，对于建行泉州分行的请求本院予以支持。鲤城房产公司自愿为吴明芳、宿绍辉的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定，保证期间为从乙方（即建行泉州分行）与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方（即鲤城房产公司）为购房人办妥所购住房的《房屋产权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。现建行泉州分行在保证期限内向鲤城房产公司主张权利，应予支持。另，建行泉州分行主张其对吴明芳、宿绍辉提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至吴明芳、宿绍辉名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告吴明芳、宿绍辉于2014年7月2日签订的《个人住房借款合同》；
二、被告吴明芳、宿绍辉应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金257791.82元及截至2017年5月8日的利息8037.50元，罚息、复利计276.11元，并支付自2017年5月9日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告泉州市鲤城房地产公司应对被告吴明芳、宿绍辉的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告吴明芳、宿绍辉追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5395元，减半收取计2697.5元，由吴明芳、宿绍辉、泉州市鲤城房地产公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一七年六月十五日
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。