江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第3936号
原告盐城市墙体材料改革与建筑节能管理办公室，住所地盐城市青年中路51号钱江财富广场东区B座11楼（青年路加油站东侧大楼）。
法定代表人咸春健，主任。
委托代理人张峰、韩建华，江苏元齐律师事务所律师。
被告谢凤珍，居民。
被告陈群山，居民。
原告盐城市墙体材料改革与建筑节能管理办公室（以下简称墙改与建筑节能管理办）与被告谢凤珍、陈群山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法适用普通程序,于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告墙改与建筑节能管理办的委托代理人韩建华、被告陈群山到庭参加诉讼。被告谢凤珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告墙改与建筑节能管理办诉称：2013年1月1日，被告陈群山以被告谢凤珍的名义与原告签订《房屋出租合同》一份，约定原告将盐城市解放北路凌桥小区*号楼的*号一层（北边实用面积20.603平方米）的门面房出租给被告使用。被告陈群山为被告谢凤珍签名，并在合同上留下了其身份证号码。合同订立后，原告向被告交付了租赁房屋。合同到期后，双方未续订房屋出租合同，被告一直使用上述房屋至今。因被告仅缴纳了2014年上半年的租金，未缴纳2014年下半年租金，原告于2014年11月10日以书面通知的方式，通知被告缴纳所欠租金，被告仍未缴纳。原告于2015年8年8日通知被告解除合同，并要求被告腾空并交还房屋。但被告仍未履行腾房让房义务。原告的解除通知书已送达被告，现合同已解除。现请求法院判决：1、依法解除原、被告之间的不定期《房屋出租合同》；2、被告立即让出租用的盐城市解放北路凌桥小区*号楼*号一层门面房；3、被告向原告给付房屋租金23400元（计算至2015年12月底）及被告从2016年1月1日至实际让房之日止的租金（按年租金15600元的标准）。
被告陈群山辩称：原告诉状上陈述的事实是不错，我是从2009年下半年开始承租案涉门面房的，面积只有20几个平方，而租金为每年15600，跟其他两户相比较，我们的租金明显偏高。根据其他二户的标准，我家的租金应当在8000多元每年。因此我同意让房，但应当先把租金算清楚再谈让房的事情。
经审理查明：案涉房屋坐落于盐城市解放北路凌桥小区27号楼的7号一层（北边，实用面积为20.603平方米）。2013年1月1日，墙改与建筑节能管理办（甲方）与谢凤珍（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：1、甲方将所属盐城市解放北路凌桥小区*号楼的*号一层（北边，即实用面积20.603平方米）门面房出租给乙方使用；2、出租期限为壹年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；3、出租费用：乙方无论盈亏，必须保证甲方的出租费用，月出租费用为1300元，出租费用采取先交款后租用的办法，按年一次性付清（即付人民币：15600元）。如未按约定付款，则按出租费用5%加收违约金，超过一个月，则甲方有权无条件终止合同，乙方承担违约责任。合同乙方处由陈群山代谢凤珍签字。合同签订后，墙改与建筑节能管理办按约将案涉房屋交付谢凤珍。合同到期后，谢凤珍继续使用承租房屋，墙改与建筑节能管理办没有提出异议。但谢凤珍仅缴清2014年6月1日之前的租金，2014年6月1日之后的租金至今未缴纳。
2014年11月6日，墙改与建筑节能管理办向谢凤珍发出《租金催交函》，要求其限期缴纳欠付租金。2015年8月8日，墙改与建筑节能管理办向谢凤珍发出《解除房屋出租合同通知书》一份，载明：……合同约定的租赁期限届满后双方未续签《房屋出租合同》，你仍继续使用上述出租房屋至今，但你未缴纳2014年下半年租金，我单位于2014年11月10日以书面通知的方式，通知你缴纳所欠房租，你仍未缴纳。现根据《中华人民共和国合同法》相关规定通知你，解除我单位与你之间的房屋出租合同关系。请你在2015年8月28日前将上述房屋腾空交还给我单位，并付清全部房租费用”。谢凤珍收到该通知书，但仍未缴纳欠付租金并腾空让出承租房屋，墙改与建筑节能管理办遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋出租合同、租金催交函、解除房屋出租合同通知书等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签订的《房屋出租合同》系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。合同约定的租赁期届满后，被告谢凤珍继续使用案涉房屋，墙改与建筑节能管理办没有提出异议，房屋出租合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
（一）关于原告是否有权解除双方之间的不定期《房屋出租合同》的问题。双方在合同中明确约定了如未按约定付款超过一个月，原告作为出租方有权解除合同。现被告谢凤珍作为承租人至今未缴纳2014年6月1日之后的租金，原告有权解除双方之间的房屋出租合同。但原告已于2015年8月8日向被告谢凤珍送达《解除房屋出租合同通知书》，故双方之间的不定期《房屋出租合同》在解除房屋出租合同通知书到达被告谢凤珍时已解除，本院无再判决解除之必要。
（二）被告谢凤珍是否应当让出案涉房屋的问题。鉴于原、被告之间的租赁合同已解除，被告应当迁让出案涉房屋并返还给原告，故原告要求被告迁让出案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。
（三）关于被告谢凤珍是否应当支付拖欠的租金问题。原、被告在合同中明确约定交纳租金的时间，原告已按合同约定向被告交付了案涉房屋，被告应按约及时支付租金，现被告谢凤珍未能缴纳2014年6月1日之后的租金，应承担相应的民事责任。双方的租赁合同已于2015年8月8日解除，但被告谢凤珍仍占用案涉房屋，故仍向应原告支付合同解除之后的房屋占用使用费。故原告要求被告支付截至2015年12月31日的欠付租金和房屋占用使用费23400元（15600元/年×1.5年=23400元）和从2016年1月1日至实际让房之日止按15600元/年的标准计算的房屋占用使用费的诉请，本院依法予以支持。关于被告陈群山辩称其承租的房屋租金较高，应予减少的意见，房屋出租合同系双方协商一致的结果，系双方真实意思之表示，系合法有效的合同，故对被告陈群山该意见本院不予采信。
（四）关于被告陈群山是否应当承担责任的问题。庭审过程中，原告与被告陈群山均认可被告陈群山在合同上的签字行为实际系代被告谢凤珍所为，合同的当事人系原告与被告谢凤珍，故原告要求被告陈群山承担责任无事实和法律依据，故对原告要求被告陈群山承担责任的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢凤珍应于本判决生效后十日内迁让出位于盐城市解放北路凌桥小区*号楼的*号一层（北边，实用面积为20.603平方米）的房屋。
二、被告谢凤珍应于本判决生效后十日内向原告盐城市墙体材料改革与建筑节能管理办公室支付截至2015年12月31日的欠付租金和房屋占用使用费计23400元和从2016年1月1日至实际让房之日止按15600元/年的标准计算的房屋占用使用费。
三、驳回原告盐城市墙体材料改革与建筑节能管理办公室的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由被告谢凤珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 曹炜萍
审判员 马 静
审判员 蔡福庆
二〇一六年五月五日
书记员 宋相慧
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。