福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第11189号
原告张慧，女，1983年9月5日出生，汉族，住湖南省洞口县，现住厦门市思明区。
被告阮美玉，女，1965年12月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告张慧与被告阮美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张慧，被告阮美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张慧诉称，原告于2012年7月6日与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告座落于厦门市店上东里21栋205室房屋用于居住，月租金2450元。合同签订之日，原告支付租房押金4900元给被告，原告从2012年7月6日签订租房合同后即居住在承租房，至2015年7月5日到期原告才搬出承租房。按合同约定及2015年4月29日双方经厦门市思明区莲前街道前埔南社区人民调解委员会（下称埔南社区调委会）见证签订的《关于店上东里21号205室房屋租赁协议的补充协议》，被告应退还原告租房押金4900元，原告向被告催讨，被告拒不退还，故诉请判令：被告退还原告租房押金4900元。
被告阮美玉辩称，2015年7月5日讼争合同到期，被告通知原告要让案外人提前看房，但因原告将房屋弄得脏乱，无人愿意承租。原告自2012年起承租讼争房屋，从未打扫，脏乱不堪，被告要求原告打扫，但原告拒不清理。后被告得知原告租用讼争房屋系用于加工酵素，且加工时将房屋内洗衣机的电脑版压坏，被告为原告维修洗衣机花费400多元。2015年4月，原、被告双方到居委会协商，被告要求原告退还房屋，原告不同意。2015年4月29日，被告发现屋内洗手池、洗脚池等处有更多的损坏。现原告要求被告退还4900元没有依据，该押金应当用于扣除相应的费用，包括第一年承租时原告拖欠房屋租金产生的滞纳金650元，原告未缴交的2015年6月至7月的水电费39.2元、2015年6月至7月电费133.9元、2015年6月至7月煤气费28元；原告仅归还被告一套钥匙，尚有四个锁匙价值20元未归还；下水道、洗衣池维修费200元；餐桌、椅子损坏费用；粉刷墙体的费用等，还包括原告未将房屋恢复原状导致拖欠的几天费用，物业费的差价152.4元，共计4613.5元。讼争房屋现仍有包括木地板、门等部分财物未恢复。故被告不同意归还4900元，原告应继续恢复原状，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月6日，被告阮美玉作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告张慧签订一份《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于厦门市店上东里21栋205室房屋，租赁用途为住家使用，不得擅自另作别用；租赁期限自2012年7月6日至2013年7月5日止，每月租金2450元；乙方应每月向甲方交付租金2450元；合同签订之日，乙方向甲方交付4900元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方应负责交付水电、煤气、小区管理服务等费用；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失；双方并约定租赁期间家用设备电器故障乙方自行修理，交房时家具、门窗及电器设备完好，乙方搬出时应将房屋打扫干净或付相应的卫生费。上述合同签订后，原、被告均依约各自履行合同义务，原告也于合同签订当日支付被告押金4900元。
2013年6月29日，原、被告签订一份补充协议，约定讼争房屋由原告续租一年（自2013年7月6日至2014年7月5日），租金每月2500元，租金第二次以后应提前7天即每月28日前付清，其他事宜以原《房屋租赁合同书》为准。在上述补充协议下方，并注明：每月租金2500元＋物业62.47元=2562.5元。2015年4月29日，原告张慧（乙方）与被告阮美玉（甲方）在埔南社区调委会的见证下签订一份《关于店上东里21号205室房屋租赁协议的补充协议》，约定双方租赁合同于2015年7月5日到期，自2015年5月5日至2015年7月5日间的房租及押金方面的给付规则为：1、乙方于每月28日按时交付房租2500元；2、甲方应于租赁期届满后三天内，归还押金4900元；3、租赁期满后，由甲乙双方对租赁合同内写明的设施设备进行验收交付，方完毕租赁合同及此补充协议。同日，被告出具一份《收条》，确认收到原告租金（5月6日至6月5日）2500元。
2015年7月5日，讼争合同期限届满，原告将租赁房屋交还给被告，并支付租金至2015年7月5日止（合同约定的租金已全数付清）。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、补充协议、《关于店上东里21号205室房屋租赁协议的补充协议》、《收条》等证据及庭审双方当事人陈述等材料予以佐证，本院予以确认。
审理中，被告主张原告要求退还4900元没有依据，该押金应当扣除相应的费用，包括第一年承租时原告拖欠房屋租金产生滞纳金650元，下水道、洗衣池维修费200元等共计4613.5元，现仍有部分财物未恢复，木地板、门的损坏部分，故其不同意归还4900元，原告还应恢复原状。为此，被告提交如下证据予以证明：1、光盘，证明原告在租赁期间，屋内全是纸皮，原告租赁房屋用于生产酵素，以及屋内损坏的物品。2、酵素标签、盒子，证明原告在讼争房屋内生产酵素的产品，因放置大量制作酵素产品，导致房屋内墙壁变黑，洗手池、下水器损坏。3、照片，证明房屋脏乱、损坏程度。4、费用清单，被告单方制作，证明原告损坏屋内财物的费用。原告质证意见如下：证据1-3的真实性无异议，确实是该房屋的拍摄光盘，但房屋很老旧，关联性不予认可，原告居住租赁房屋期间洗衣机损坏肯定要通知被告维修；酵素标签、盒子的真实性均无异议，但关联性均不予认可，原告不是生产酵素，是因原告丈夫做生意，仓库遇到水灾被水淹，就将产品带回家存放；送给被告的产品是处理存货。证据4费用清单的真实性、合法性、关联性均有异议，是被告单方制作，原告不应承担该费用。原告仅确认至今尚有水费39.2元、电费133.9元、煤气费28元、物业费差价152.4元（以上合计353.5元）未交缴，对其余款项均不予确认，不应由原告承担；并认为原告从未超过租金缴纳期限支付租金，不应支付滞纳金；洗衣池早就损坏，但不是原告损坏；且被告已经换锁，原告入住租赁房屋时房门门缝已很大，早就有粉碎情况，不是原告损坏，海边风大是不可抗力，不应由原告承担。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告于2013年6月29日签订的补充协议以及于2015年4月29日签订的《关于店上东里21号205室房屋租赁协议的补充协议》，对原《房屋租赁合同书》的租赁期限、租金、押金返还日期等内容进行了变更，原《房屋租赁合同书》的其他内容仍然有效。《关于店上东里21号205室房屋租赁协议的补充协议》中明确约定被告应于租赁期届满后三天内，归还原告押金4900元，该项约定对原《房屋租赁合同书》中关于押金的约定做了变更，应以新的约定为准。现合同约定的租赁期限已届满过三天，被告应当按照补充协议的约定归还押金，故原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告主张原告尚余水电等费用合计353.5元未交缴，原告也予以确认，故该部分费用依合同约定应由原告负责缴交，因此对于该部分费用，应在押金中予以扣除。另，被告主张原告在租赁期间拖欠房屋租金产生的滞纳金、四个钥匙价值20元未归还、下水道、洗衣池维修费200元等损失及费用，均未提供证据加以证明；被告主张餐桌、椅子损坏费用、粉刷墙体费用，也均未提供证据证明其与原告行为的关联性以及实际损失数额，本院也不予支持。但综合本案的实际情况，原告在搬离租赁房屋时确未将房屋打扫干净，造成房屋脏乱不堪，且根据双方合同书也已明确约定，“租赁期间乙方应爱惜室内一切设备、租赁期间家用设备电器故障乙方自行修理、交房时家具、门窗及电器设备完好，乙方搬出时应将房屋打扫干净或付相应的卫生费……”，因此，原告应承担一定的卫生费以及家电故障修理等费用，本院酌定原告应承担前述费用1000元。综上，扣除原告应缴交的水电等费用353.5元及本院酌定应承担的费用1000元外，被告实际应返还原告押金3546.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告阮美玉于本判决生效之日起十日内退还原告张慧押金3546.5元；
二、驳回原告张慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告张慧负担14元，被告阮美玉负担36元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年十月十三日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。