山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民再终字第14号
原审上诉人（一审原告、反诉被告）：李博，男，汉族。
委托代理人：齐彬礼，山东齐征律师事务所律师。
委托代理人：赵全忠，男，汉族。
原审被上诉人（一审被告、反诉原告）：山东盛运置业集团有限公司，住所地：东营市东营区浏阳河路67号5幢。
法定代表人：王寿涛，董事长。
委托代理人：吴玉峰，浙江大宇律师事务所律师。
原审上诉人李博与原审被上诉人山东盛运置业集团有限公司（以下简称盛运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月27日作出（2013）东民四终字第6号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2013年10月21日作出（2013）东民监字第5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人李博的委托代理人齐彬礼、赵全忠，原审被上诉人盛运公司的委托代理人吴玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月20日，一审原告李博起诉盛运公司至东营市东营区人民法院称，2009年9月，盛运公司组织房屋租赁招标，李博中标。2010年1月5日，双方签订了房屋租赁合同，按合同约定盛运公司将胜利镇东二路原麒麟商场及附属房屋出租给李博使用，租赁期限为3年（2010年1月1日至2012年12月31日），租金总额为1357100元。合同签订后，李博按时交纳了第一年租金41万元，但盛运公司至今未按合同约定将租赁房屋的第二层交给李博，已构成违约，给李博造成重大经济损失。李博与一楼客户签订的合同租金总额为459379元。现起诉，要求盛运公司交付第二层房屋，并支付违约金及经济损失96万元。盛运公司辩称，李博不是房屋的实际承租者和实际经营者，无权对盛运公司提起诉讼。李博也没有按照合同约定交纳房屋租赁费，请求法院驳回李博的诉讼请求。
盛运公司提起反诉称，盛运公司按照约定履行了合同义务，但李博拒绝交纳第二年的租金，现诉请解除双方签订的房屋租赁合同，由李博按合同约定标准交纳其占有房屋期间的租赁费。李博针对反诉辩称，盛运公司没有交付二楼房屋，给其造成了严重经济损失，拒绝交纳第二年的租赁费，请求法院驳回盛运公司的反诉请求。
东营市东营区人民法院一审查明，2010年1月5日，李博与盛运公司签订房屋租赁合同一份，盛运公司将位于东营市东营区胜利镇东二路西盛大商场北邻的原麒麟商场及附属房屋出租给李博用于商品经营。该房屋为二层砖混结构，建筑面积为1200平方米。租期自2010年1月1日至2012年12月31日。租金总金额为1357100元，第一年租金410000元，在第一年租金总额基础上增加不低于第一年租金5%的递增额为第二年租金。在第二年租金总额基础上增加不低于第二年租金5%的递增额为第三年租金。签订合同前一次性交纳第一年租金410000元；第二年合同执行期满前30日内一次性交纳第二年租金；在第二年合同执行期满前30日内一次性交纳第三年租金。出租方（一审被告）应按合同规定时间提供出租房屋，否则，每逾期一天，承担合同租金总额1%的违约金。承租方（一审原告）按期交纳租金，拖欠租金15天或30天，出租方有权终止合同，收回房屋。李博委托刘祥国实际管理商场。合同签订前，李博已于2009年9月15日、2009年11月4日、2009年11月26日分三次预交租金410000元，自2009年7月起李博与一楼客户签订联营合同20份，将商场场地转租给各个客户经营，总租金价款为459379元。李博自2009年12月起对商场一楼、二楼进行装修，并购买货架、柜台、日光灯及商品。之前的商场由王建章承包，王建章将商场场地分别租赁给其他客户。其中商场二楼中有约一半的面积由马某某经营，马某某与王建章的合同到期后一直未迁出商场。马某某与李博因经营问题产生争执后，拒绝迁出商场。盛运公司没有要求马某某迁出商场。马某某仍使用二楼部分场地。
东营市东营区人民法院一审认为，李博与盛运公司签订的房屋租赁合同中并未明确约定房屋交付方式，该楼房一直由盛运公司与总承包人签订租赁合同后，由总承包人与零散客户签订场地经营合同，盛运公司从未与商场中的零散客户发生经营关系。二楼客户马某某并未直接向盛运公司租赁场地进行经营，马某某与之前的总承包人场地租赁合同到期后，继续占据商场场地进行经营，李博接收商场后对商场进行装修，与各客户签订场地联营合同，未同时向盛运公司提出场地异议，李博的行为应当视作盛运公司已向其交付房屋。二楼客户因与李博产生经营问题而滞留不迁，其责任不应由盛运公司承担。李博要求盛运公司交付房屋并赔偿经济损失的主张不予支持。因李博拒绝交付第二年房租，致使合同无法继续履行，盛运公司反诉要求李博交付实际占有房屋期间的租赁费用并解除合同的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，于2012年11月12日作出（2011）东民初字第186号民事判决：一、解除李博与山东盛运置业集团有限公司签订的房屋租赁合同。二、李博于本判决生效之日起向山东盛运置业集团有限公司交纳自2011年1月1日起至2011年12月31日的年租金430500元；并交纳自2012年1月1日起至本判决生效之日止的租赁费用（按年租金452025元计算）。三、驳回李博诉讼请求。案件受理费13400元，反诉费6314元，由李博负担。
李博不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定马某某与李博因经营问题产生争议后拒绝迁出商场，李博接收场地后未同时向盛运公司提出场地异议没有事实根据，没有证据支持。二、一审判决适用法律错误。一审判决仅罗列了双方当事人提交的证据，未记录举证目的和质证内容，没有采信情况和理由，作出的判决缺乏根据。请求撤销一审判决，改判盛运公司支付李博违约金及损失96万元，并承担全部诉讼费用。盛运公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李博的上诉请求无事实和法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审过程中，李博为支持其上诉主张，提交了其于2013年1月25日在商场二楼录制的视频资料一宗作为证据，证明盛运公司自签订合同以后未向李博交付涉案商场二楼，构成违约。盛运公司质证认为，该视频资料不能显示录制的就是涉案商场二楼，即使是涉案商场的二楼，李博不进行经营也与盛运公司没有关系，该证据达不到李博的证明目的，不具有任何证明力。
本院二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，涉案商场在李博租赁经营之前，该商场由王建章承包经营，王建章与商场内其他客户签订经营合同。王建章与盛运公司合同到期后，李博与盛运公司签订房屋租赁合同，李博再与零散客户签订场地经营合同。即该商场一直由盛运公司与总承包人签订租赁合同后，由总承包人再与零散客户签订场地经营合同，盛运公司从未与商场中的零散客户发生经营关系。由此可见，李博与盛运公司签订的合同名为房屋租赁合同，实为商场租赁经营合同。李博接收商场后对商场进行装修，与各客户签订场地联营合同，其行为应当视作对商场接管。李博接管商场后，与客户发生纠纷，客户在未与李博签订合同的情况下继续占据商场场地进行经营，责任不应由盛运公司承担。李博要求盛运公司交付房屋并赔偿经济损失的主张不能成立。李博拒绝交纳第二年租金，致使合同无法继续履行，盛运公司要求李博交纳实际占有房屋期间的租赁费用并解除合同的主张应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，审理程序合法，应予维持。李博的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，作出（2013）东民四终字第6号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19714元，由上诉人李博负担。
本院再审过程中，原审上诉人李博称，一、本案有新证据，足以推翻原判决。胜东派出所于2013年3月11日出具的证明，充分证明马某某占据商场场地迟迟不搬的原因是其与原房屋承租方王建章的合同没有履行完毕，他们之间存在着经营争执。二、原判决认定的事实缺乏证据证明。1、李博未与马某某签订联营合同，双方之间不可能因经营问题产生争执，充其量是场地使用权争执，原判决认定马某某与李博因经营问题产生争执后，拒绝迁出商场，缺乏证据证明。2、李博出巨资租赁经营，不可能不向盛运公司主张场地使用权，原判决认定李博未向盛运公司提出场地异议缺乏证据证明。3、根据合同约定，李博拥有对出租房屋及占地面积的使用权，盛运公司交付的房屋应该是使用权明晰没有任何争议的，原判决认定“视作”盛运公司已向李博交付房屋，马某某滞留不迁的责任不应由盛运公司承担，缺乏证据证明。4、原判决无视业已存在的租赁合同事实，且违背了当事人意思自治的原则，认定李博与盛运公司签订的合同名为房屋租赁合同，实为商场租赁合同，缺乏证据证明。5、原二审判决援引的一审判决主文与送达给李博的一审判决主文不一致，造成全案认定事实错误。三、原判决适用法律确有错误。李博在已交付第一年全部租金的前提下，盛运公司未依据合同约定交付出租房屋，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，李博可行使合同抗辩权，有权利拒交第二年的租金，盛运公司的反诉请求不应得到支持，不但应继续履行合同，还应向李博承担支付违约金及赔偿经济损失的违约责任。原审被上诉人盛运公司辩称，李博依据所谓的新证据是虚假的，不存在王建章这个人，派出所证明核实的马某某与王建章房屋租赁合同没有履行完毕这一事实没有依据，原一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，部分笔误应当通过正当渠道进行修正，其申请再审理由不能成立，应当予以驳回。
本院再审中，李博提交了下列证据：
证据一、山东省滨海公安局滨东分局胜东派出所于2013年3月11日出具的证明，用以证明盛运公司未依照合同约定交付涉案房屋的二楼，构成违约。该证明内容为：“2010年1月10日15时许，东营区‘东二路’八分场‘贵和服装城’负责人刘祥国来胜东派出所报警称：他们承租油田运输公司房屋（贵和服装城）后，二楼原经营者马某某因种种原因不肯搬走，影响其正常营业，请求派出所帮助清理。派出所工作人员经过核实，二楼原经营者马某某迟迟不搬的原因是，马某某和原房屋承租方王建章的合同没有履行完，系合同纠纷，不属于派出所业务管辖范围，依法告知刘祥国可通过房屋出租单位协调解决或通过司法途径解决。”。
证据二、李博于2010年4月19日出具的情况反映材料1张，题为“违约责任由谁来承担？”，用以证明盛运公司未依照合同向其交付商场的二楼是一种违约行为。
证据三、盛运公司于2013年4月7日向贵和服装城各商户发出的通知，用以证明李博在承租时没有收到盛运公司按惯例发出的通知，盛运公司没有将商场的二楼交付于李博。该通知内容为：“各位商户现坐落于八分场东二路以西盛大商场以北的楼盘（原贵和服装城）于2013年1月1日起租赁给承租方李东森使用，望各位商户积极配合工作。”
盛运公司质证称，对证据一、证据二的真实性有异议，证据一没有经办人的签字，章是否真实持有异议。因证明的内容是虚假的，盛运公司根本没有与王建章签订过任何合同，而是与王某某签有房屋租赁合同。对证据三的真实性无异议，但是该证据达不到李博的证明目的。
盛运公司为证明案件事实，提交了下列证据：
证据一、2002年8月8日承租方为王某某的房屋租赁合同复印件一份，用以证实原房屋承租人是王某某而非王建章。
证据二、王某某2013年11月28日出具的证明一份，用以证明李博提交的证据一是虚假的，其所依据的二楼未交付的原因系马某某与王某某之间有纠纷是不存在的。该证明内容为：“我叫王某某，是原麒麟商场的承租方，在我经营期间与马某某没有任何经济纠纷，若说假话我愿承担法律责任。”
证据三、马某某于2010年3月6日出具的证词，用以证明马某某与李博的经理人刘祥国发生纠纷，而非与王某某产生纠纷。证词内容为：“我为什么合同到期，在运输商场二楼卖鞋不走，是刘祥国留下我的，叫我在这里继续卖鞋，他说话不算数，我就不走。”
证据四、出租方、原承租方、现承租方三方于2009年10月20日、2009年11月5日签字的“关于麒麟商场交接事项的会议纪要”两份，后附麒麟商城物质清单两张，用以证明所列事项中没有二楼马某某的问题，李博所说的二楼没有交接的事实不存在。原承租方王某某、刘祥国代表现承租方在上述两份会议纪要上均有签名。
证据五、王某某与盛运公司于2004年6月26日签订的协议一份，及王某某于2009年9月30日收取马某某房租2000元的收据复印件。用以证实王某某承租期是到2009年年底，马某某和王某某之间无任何纠纷。协议中，盛运公司与王某某约定房屋租赁合同期限顺延至2009年12月31日；收据中，“收款事由”一栏中载明：2009年9月至12月30日止房租款。
李博质证称，对证据一、证据二的真实性有异议，证据一是复印件，不符合形式要求；证据二不符合证人应当出庭作证的民事诉讼规则，且在2013年1月29日的原二审庭审笔录中，盛运公司自认和王建章签过合同。对证据三，认为马某某在原审已经作证，并且已经交了书面的证明，其于2010年3月6日又出具书面材料，说明其与本案有利害关系，其说词不真实，且该证据在举证超限之后重复提交，没有证明效力。对证据四，认为这两份会议纪要不是交接表，因交接的主体应是盛运公司与李博，与王某某没有任何关系，充其量该证据是原承租户与新承租户就有关的物品使用或者是装修的价值使用进行的协商。另两张清单没有当事人的签字，对其真实性有异议，也不能证明盛运公司的证明目的。对证据五，认为协议是真实的，但与实际履行不一样，不能用以证明王某某和马某某之间没有纠纷，仅仅以这份协议约定的时间，马某某就不应该在2009年12月30日之后还继续在商场不走达三年之久；认为收据复印件不符合民事诉讼证据规则，不能作为证据使用。
上述证据，本院将综合全案情况分析认定。其中双方对盛运公司2013年4月7日发出的通知、马某某2010年3月6日出具的证言、两次会议纪要、王某某与盛运公司2004年6月26日签订的协议的真实性无异议，本院予以确认。
再审查明，涉案房屋位于东营区八分场盛大商场北侧，曾名群得利商场、麒麟商场，李博承租后改名为贵和服装城，包括主体二层小楼一栋（建筑面积1200余平方米、大厅上下两层、包括商场外围商品房）、库房8间，盛运公司以整体招租的方式获取租金收益。李博之前为王某某承租，约定租赁期限至2009年12月31日。2009年9月2日，盛运公司对该房屋公开招租，《招租文件》中明确载明，该房产的水、电、气、采暖、防水维修、通讯、物业等内外设施及经营手续办理由承租人负责，费用自理；评议竞租人以“年租金”高、低为主要参考指标，兼顾经营理念、经营策略、管理措施、经营管理能力与业绩等因素，评议小组成员投票，分值最高者为承租人。李博中标后，先后于2009年9月15日、2009年11月4日、2009年11月26日分别预交了第一年租金10万元、3万元、28万元共计41万元。2009年10月4日，李博授权刘祥国代为管理和经营，《授权委托书》中载明，刘祥国负责商场招租、管理、消防安全、工商、税务、城管、水电使用、治安纠纷等与经营有关的一切事务，从授权之日起至三年租赁到期之日止，代李博承担所有义务和责任。为了顺利交接，盛运公司作为出租方先后于2009年10月20日、2009年11月5日主持召开会议，原承租方王某某、刘祥国代表现承租方签署了《关于麒麟商场交接事项的会议纪要》两份。第一份会议纪要显示，对交接中的20个问题，包括上下楼吊灯、二楼防盗门、水管线改造等15个问题达成了共识；第二份会议纪要显示，对上次遗留的5个问题，除变压器安装问题外，其他4个达成了共识。该份会议纪要第6条载明：“为了2010年1月1日顺利交接，原、现承租方共同遵守以上条款及2009年10月20日在关于麒麟商场交接事宜会议中达成的共识内容。如到期影响交接，由违约方承担全部责任。”2010年1月5日，李博与盛运公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁用途只能用于商品经营，合同期限于2012年12月31日到期。李博承租后一年内以涉案商场的一楼为经营场所，先后与20个零散客户建立了联营合同关系，其提交的20份《联营合同》均以零散客户作为乙方，有刘祥国代表甲方签字，合同中均约定，乙方如有擅自改变场所的使用性质、私收货款等情形时，甲方有权对乙方做出处罚，并有权解除合同，扣留所有货款、货物及租金。20份合同中的约定租赁期限，除客户张建昭超过一年（自2010年6月29日至2011年12月31日）外，其他19个客户均未超过一年。上述合同中，客户黎霞的合同签订时间是2009年10月8日，黄艳萍等12个客户的合同签订日期均在李博承租中标日期（即2009年9月2日）之前，这13个客户的约定租赁期限均分跨王某某、李博的承租期。
另查明，李博的授权管理人刘祥国为职业经理，之前受雇于王某某，代王某某实际管理和控制着涉案商场一楼。在王某某承租期间，涉案商场的二楼除客户马某某占用约一半的面积卖鞋外，还有一客户卖家具。李博承租后，卖家具的客户撤离，而马某某在未与李博签订联营合同的情况下拒绝迁出商场，达三年之久，致使涉案商场的二楼在李博承租期间闲置。
再审查明的其他事实与原一、二审判决认定的事实基本一致。
本院再审认为，本案系因客户马某某在未与李博签订联营合同的情况下拒绝迁出涉案房屋引起，基于此，双方各自的诉求应否得到支持，主要涉及两个问题，一是涉案房屋的交付问题，二是客户马某某拒迁的原因。
关于涉案房屋的交付问题。本院认为，盛运公司对涉案房屋限定了用途，承租人只能用于商品经营，且由承租人负责涉案房屋的内外设施及经营手续办理并承担相关费用，而盛运公司仅获取固定的租金收益。前承租人王某某的承租期于2009年12月31日到期，李博的承租期自2010年1月1日起，时间上无缝衔接，而商场内的零散客户只与承租人李博建立联营合同关系，而不与盛运公司发生经营关系，故涉案房屋实际为处于营业状态的商场，原审判决认定李博与盛运公司签订的合同名为房屋租赁合同，实为商场租赁经营合同，定性正确。对前承租人的客户占据商场，双方是明知的，但在两次交接会议上，各方均未提及。且双方所签合同未明确约定涉案房屋如何交付，双方对可能存在的因客户问题产生的纠纷也未作出任何约定或说明，应认定双方对涉案房屋的交付方式约定不明确。
关于客户马某某拒迁的原因。李博的授权管理人刘祥国作为职业经理，先后受雇于王某某和李博，熟知行业惯例及运作规则，因其在王某某承租期间就管理商场一楼，商场一楼的原王某某客户在未与李博签订新合同的情况下继续经营，而原合同约定经营期限均未超过一年。刘祥国虽在王某某承租期间不管理商场的二楼，但其对二楼原经营布局是熟知的，客观上卖家具的客户撤离，卖鞋的客户马某某留下，与原一审庭审中李博述称拟在二楼卖羽绒服、鞋的经营布局相符合。即使是二楼客户马某某因为与王某某的合同未履行完，也不致长达三年，致其在李博的整个承租期内拒绝迁离。因此，山东省滨海公安局滨东分局胜东派出所在未予立案的情况下于事发三年之后出具的证明，较之马某某本人在原审中的出庭证言，后者更具有证明力，能够认定马某某拒迁的原因是李博接管经营后因调整经营布局，双方在经营面积、租金价格、货架补偿等方面产生争议所致。
综上，盛运公司对李博接管涉案商场后，因客户马某某拒迁导致的不能使用场地不构成违约，不应承担违约责任，但李博接管商场后，对商场实施管理是其行使权力的正当行为，马某某在未与李博签订联营合同的情况下拒绝迁出，客观上导致涉案商场的二楼闲置三年，影响了李博的承租经营。盛运公司作为涉案商场的出租人，在此情况下应及时协调处理，有责任协助李博排除妨害，以保障李博无负担地使用租赁物经营。因此，鉴于李博实际使用商场情况及其经营预期，本院确认双方合同约定的年租金予以酌减百分之三十。其中第二年、第三年租金，原审判定年递增额为5%，符合合同约定，且双方未提异议，本院亦予以确认。因涉案合同已到期终止，李博诉请继续履行合同及盛运公司诉请解除合同均失去实际意义。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）东民四终字第6号民事判决及东营市东营区人民法院（2011）东民初字第186号民事判决；
二、原审上诉人李博于本判决生效之日起10日内向原审被上诉人山东盛运置业集团有限公司交纳租金494768元（计算方式：第一年租金41万元，酌减后应交287000元；第二年比上年增5%为430500元，酌减后应交301350元；第三年比上年增5%为452025元，酌减后应交316418元，三年共计应交租金904768元，扣除其已交租金410000元。）；
三、驳回原审上诉人李博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费13400元，反诉费6314元，由原审上诉人李博负担13400元，原审被上诉人山东盛运置业集团有限公司负担6314元；原二审案件受理费19714元，由原审上诉人李博负担13400元，原审被上诉人山东盛运置业集团有限公司负担6314元。
本判决为终审判决。
审判长 马曰全
审判员 翟玉芬
审判员 王萍萍
二〇一四年六月二十三日
书记员 周美青