广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终397号
上诉人（原审被告）：钟奎，男，1984年7月19日出生，汉族，住广东省始兴县。
委托诉讼代理人：张锦雄，男，1965年11月25日出生，汉族，住广东省始兴县。
被上诉人（原审原告）：始兴县金兴茧丝绸有限责任公司，住所地：广东省韶关市始兴县太平镇瑶村垇。
法定代表人：林家奎，董事长。
委托诉讼代理人：李广宏，广东韶华律师事务所律师。
上诉人钟奎因与被上诉人始兴县金兴茧丝绸有限责任公司（以下简称金兴茧丝绸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2017）粤0222民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟奎的委托诉讼代理人张锦雄、被上诉人金兴茧丝绸公司的委托诉讼代理人李广宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟奎上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回金兴茧丝绸公司的诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用由金兴茧丝绸公司负担。事实和理由：一、本案系房屋租赁合同纠纷。2015年1月16日，钟奎与案外人始兴县美景物业服务有限公司（以下简称美景物业公司）签订的《九龄美景商铺租赁合同》。该合同依法成立，有效，并且亦在合同期未届满，双方亦在继续履行当中，一审法院亦认定该合同有效。根据合同法相对性原则。本案合同签约双方并不是金兴茧丝绸公司，金兴茧丝绸公司只是本案涉案房屋的产权人。故此，金兴茧丝绸公司在本案中没有诉讼主体资格，更无权要求解除合同及请求钟奎依照合同给付其房屋租金。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租金合同的效力。况且，在2016年2月1日，金兴茧丝绸公司亦出具一份《委托书》给美景物业公司，并委托美景物业公司对上述商铺的出租，收租管理等事宜。故此，一审法院认为金兴茧丝绸公司作为涉案商铺的新所有人就取得了向钟奎收取涉案商铺租金的权利是错误的。二、就算钟奎尚欠涉案房屋租金，亦应由美景物业公司来主张权利。况且，钟奎于2017年3月27日已与美景物业公司达成仲裁调解协议，并在履行过程中。故此，金兴茧丝绸公司无权向钟奎主张涉案房屋租金。综上，一审法院适用法律与认定事实内容相矛盾，请求二审法院依法予以改判。
金兴茧丝绸公司辩称：钟奎的上诉请求没有法律和事实依据，请求二审法院予以驳回。不过一审判决第二、三项表述不太精确，违约金应该是从2017年2月16日开始计算直至钟奎搬离并交付该物业给金兴茧丝绸公司之日止。
金兴茧丝绸公司向一审法院起诉请求：1.判决解除二份《九龄美景商铺租赁合同》，钟奎立即清空、搬离始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15、17、1××号商铺，并将上述商铺按照合同约定的条件交还给金兴茧丝绸公司；2.判决钟奎向金兴茧丝绸公司支付拖欠的始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15、1××号商铺的租金28770元（注：租金从2017年2月16日起暂计至2017年8月15日止，即4795元/月×6个月＝28770元；2017年8月16日起至2018年1月15日止，租金按照4795元/月计付；2018年1月16日起至2019年1月15日止，租金按照5274.5元/月计付；以此类推计至钟奎交付商铺给申请人止）及违约金；3.判决钟奎向金兴茧丝绸公司支付拖欠的始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷1××号商铺的租金24597元（注：租金从2017年2月16日起暂计至2017年8月15日止，即4099.5元/月×6个月＝24597元；2017年8月16日起至2018年1月15日止，租金按照4099.5元/月计付；2018年1月16日起至2019年1月15日止，租金按照4509.5元/月计付；以此类推计至被申请人交付商铺给申请人止）及违约金；4.判决钟奎交纳的始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15、17、1××号商铺的保证金17789元（9590元+8199元）不予退回，归金兴茧丝绸公司所有；5.钟奎负担本案诉讼费用。庭审时，金兴茧丝绸公司将其第2、3项诉请分别变更为：“请求法院判令钟奎自2017年2月16日起按合同约定的4795元/月标准支付始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15、1××号商铺的租金至实际付清费用之日止，并从2017年1月16日起每日按月租金4795元的千分之三支付违约金至实际付清费用之日止。”及“请求法院判令钟奎自2017年2月16日起按合同约定的4099.5元/月标准支付始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷1××号商铺的租金至实际付清费用之日止，并从2017年1月16日起每日按月租金4099.5元的千分之三支付违约金至实际付清费用之日止。”
一审法院查明：2015年1月16日美景物业公司与钟奎签订《九龄美景商铺租赁合同》（15、1××号商铺），合同约定：“一、甲方（美景物业公司）同意出租，乙方（钟奎）同意租入位于始××县××美景商业街××号（××、××）商铺，该商铺建筑面积为137平方米。二、租约期由2015年1月16日至2020年1月15日止，共计60个月（免租6个月装修期）。注：免租时间2015年1月16日至4月15日，2016年11月1日至12月31日，2017年12月1日至12月31日，共计6个月。三、商铺每月租金为4795元，……。四、乙方应每个月交一次租金，乙方须在上一个月15日前支付下一个月的租金给甲方，甲方收到租金时须出具【收据】【正式发票】给予乙方。……。五、乙方向甲方缴纳人民币9590元保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金退回乙方或作抵偿租金。……。七、在租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依约按时交付租金。……。9、在租赁期届满或者解除契约之日，应交还原承租房屋和设备给甲方，室内外装饰固定物不准拆除，（如天花板、地砖、排气扇、电线电路、照明设备、门窗等……）如需继续承租，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。……。八、违约责任：1、任何一方未能履行本契约的规定，另一方有权提前解除本契约；2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三收取违约金；3、租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失；4、租赁期届满或者解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的（正常损耗除外），则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。九、本合同的有效期内，如发生下列情形，本合同可自动解除：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用出租商铺所在地需拆除出租商铺。十、本合约履行中发生争议，双方应采取协商办法解决；如协商不成时，甲乙双方同意将纠纷交由韶关仲裁委员会仲裁。……”同日，美景物业公司再与钟奎签订一份《九龄美景商铺租赁合同》（1××号商铺），双方约定，由钟奎租赁位于始××县××美景商业街××号（××）商铺，该商铺建筑面积为117.13平方米，商铺租金为每月4099.5元，并向美景物业公司缴纳8199元保证金，其余事项均与兴影巷15号、1××号商铺所签订的《九龄美景商铺租赁合同》约定一致。
一审法院另查实，金兴茧丝绸公司于2015年12月9日向美景物业公司购买了涉案三间商铺，并在2016年2月1日取得了三间商铺的所有权（15号商铺房地产权证号：粤房地权证始字第××号、1××号商铺房地产权证号：粤房地权证始字第××号、1××号商铺房地产权证号：粤房地权证始字第××号）。金兴茧丝绸公司在取得上述商铺所有权后，欲就商铺相关租赁事宜与钟奎重新签订合同，但未果。2016年2月1日，金兴茧丝绸公司向美景物业公司出具《委托书》：“兹有我单位始兴县金兴茧丝绸有限责任公司于2016年2月1日取得始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15号、1××号、1××号商铺的房产所有权。现委托始兴县美景物业服务有限公司执行对上述商铺的出租、收租管理等事宜。特此委托！”委托美景物业公司代为收取涉案商铺租金。
一审法院再查明，钟奎因拖欠2015年9月15日至2017年2月15日期间的涉案商铺租金，被美景物业公司申请仲裁至韶关仲裁委员会，经仲裁庭调解后作出（2017）韶仲调字第002号调解书确认，钟奎在上述期间内拖欠商铺租金合计115629元。现钟奎已停止经营使用涉案商铺，但未与美景物业公司办理商铺交接手续及解除《九龄美景商铺租赁合同》。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。美景物业公司与钟奎于2015年1月16日签订的两份《九龄美景商铺租赁合同》均系双方真实意思的表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。金兴茧丝绸公司系于2015年12月9日向美景物业公司购买了涉案三间商铺，并在2016年2月1日取得商铺所有权，即涉案商铺在钟奎租赁期间发生了所有权变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，钟奎与美景物业公司所签订的两份《九龄美景商铺租赁合同》在未经解除的情况下，应继续合法有效存在。金兴茧丝绸公司作为涉案商铺的新所有人，便自然成为了新的出租人，理应承受两份《九龄美景商铺租赁合同》的权利义务，成为该合同的新当事人，故也就取得了向钟奎收取涉案商铺租金的权利，即金兴茧丝绸公司在本案中为适格主体。钟奎于2017年2月16日起拖欠租金至今，其行为已违反了两份《九龄美景商铺租赁合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，金兴茧丝绸公司要求解除美景物业公司与钟奎于2015年1月16日签订的两份《九龄美景商铺租赁合同》符合法律规定，亦符合《九龄美景商铺租赁合同》第八条第1点的约定，该院予以支持。租赁合同解除后，钟奎理应按照《九龄美景商铺租赁合同》第七条第9点约定的标准，将涉案商铺交还金兴茧丝绸公司。对于金兴茧丝绸公司变更后的第2、3项诉请，即15、17、1××号商铺租金的支付，金兴茧丝绸公司主张支付的租金数额符合《九龄美景商铺租赁合同》的约定，且要求钟奎自2017年2月16日开始支付租金的时间亦不存在错误，应予支持；但对于15、17、1××号商铺违约金的支付时间，因在2017年2月15日之前的商铺拖欠费用，已经韶关仲裁委员会调解解决，故金兴茧丝绸公司诉请钟奎支付2017年1月16日至2017年2月15日期间的违约金，构成重复起诉，对此不予支持，对于自2017年2月16日开始产生的违约金，金兴茧丝绸公司诉请钟奎每日按月租金数额的千分之三进行支付，则符合《九龄美景商铺租赁合同》的约定，该院予以支持。对于金兴茧丝绸公司能否收缴钟奎已支付的保证金17789元，根据《九龄美景商铺租赁合同》第五条及第八条第4点的约定，金兴茧丝绸公司只有在交接房屋和设备发现存在非正常损耗的损坏时才能予以扣除，否则在解除合同之日，金兴茧丝绸公司即应将保证金退还钟奎或用作抵偿租金。但从目前情况来看，双方现并未办理房屋交接手续，故不存在扣除保证金的情形，考虑到钟奎至今拖欠租金数额较大的情况，结合租赁合同的约定，该院判定钟奎已支付的保证金17789元用于抵偿其所拖欠的租金，故金兴茧丝绸公司诉请收缴保证金17789元，无法律及合同依据，该院对此不予支持。若金兴茧丝绸公司的房屋及设备在交接时存在被不合理损坏的情形，可再另循法律途径解决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年12月26日作出（2017）粤0222民初879号民事判决：一、解除始兴县美景物业服务有限公司与钟奎于2015年1月16日签订的两份《九龄美景商铺租赁合同》，钟奎应于判决生效之日起十日内搬离始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15号、1××号、1××号商铺，并按照两份《九龄美景商铺租赁合同》第七条第9点约定的标准将三间商铺交还始兴县金兴茧丝绸有限责任公司。二、钟奎应于判决生效之日起十日内按每月4795元标准向始兴县金兴茧丝绸有限责任公司支付清自2017年2月16日起至判决生效之日止的始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15、1××号商铺租金（扣减17789元），并按每日4795元的千分之三标准支付清自2017年2月16日起至判决生效之日止的违约金。三、钟奎应于判决生效之日起十日内按每月4099.5元标准向始兴县金兴茧丝绸有限责任公司支付清自2017年2月16日起至判决生效之月止的始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷1××号商铺租金，并按每日4099.5元的千分之三标准支付清自2017年2月16日起至判生效之日止的违约金。四、驳回始兴县金兴茧丝绸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，减半收取计1070元，由钟奎负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的相关事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：金兴茧丝绸公司是否有权依照钟奎与美景物业公司签订的《九龄美景商铺租赁合同》向钟奎主张权利。
本案中，钟奎就租赁始兴县太平镇文化路69号九龄美景文化花园兴影巷15号、1××号、1××号商铺的事宜与美景物业公司签订了两份《九龄美景商铺租赁合同》，租赁期为2015年1月16日至2020年1月15日。2015年12月9日，美景物业公司向金兴茧丝绸公司出售了上述三间商铺，金兴茧丝绸公司于2016年2月1日取得了上述三间商铺的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，钟奎仍可以依据《九龄美景商铺租赁合同》继续承租上述三间商铺。但上述法律规定所说的不影响租赁合同效力是指，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。也就是说，金兴茧丝绸公司在取得涉案商铺所有权时，就继承了美景物业公司在《九龄美景商铺租赁合同》中的权利和义务，金兴茧丝绸公司要按租赁合同约定出租商铺给钟奎，钟奎也应按照租赁合同约定按时支付租金给金兴茧丝绸公司。钟奎认为金兴茧丝绸公司诉请其支付2017年2月16日后拖欠的租金和违约金的诉讼主体资格不适格的主张，本院不予采纳。至于钟奎称美景物业公司已提起仲裁向其主张涉案商铺租金的问题，经查明，美景物业公司提起仲裁主张钟奎支付的是2015年9月15日至2017年2月15日期间的涉案商铺租金，与本案金兴茧丝绸公司所主张的2017年2月16日以后的涉案商铺租金并不重合，并不能构成钟奎认为其不应向金兴茧丝绸公司支付租金的抗辩理由。而根据涉案《九龄美景商铺租赁合同》约定，任何一方未能履行租赁合同约定，另一方有权提前解除租赁合同。现钟奎从2017年2月16日起拖欠租金至今，其行为已违反了合同约定。一审法院支持金兴茧丝绸公司要求解除涉案《九龄美景商铺租赁合同》并要求钟奎交还涉案商铺的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，钟奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2140元，由钟奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊东
审 判 员 李 罡
审 判 员 黄颖红
二〇一八年五月四日
法官助理 杨 瑜
书 记 员 陈 灿