湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初2436号
原告（反诉被告）:武汉市武华苑小区第三届业主委员会，住所地湖北省武汉市江岸区正义路7号。
负责人：吴三六，主任。
委托诉讼代理人：江世芳（特别授权代理），女，武汉市武华苑小区第三届业主委员会委员。
被告（反诉原告）：戴胜桥，男，1983年11月21日出生，汉族，自述湖北伟磊建筑工程有限公司员工，住湖北省红安县，现住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：马小债（一般授权代理），湖北尊而光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯健康（一般授权代理），湖北尊而光律师事务所实习律师。
原告武汉市武华苑小区第三届业主委员会（以下简称武华苑业委会）诉被告戴胜桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法由代理审判员刘翔适用简易程序进行审理。因工作调整，承办法官变更为审判员丁毅。因双方争议较大，且被告戴胜桥提起反诉，本案不宜适用简易程序审理。本院依法作出（2017）鄂0102民初2436号民事裁定书，裁定本案转为适用普通程序，并由审判员丁毅担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭进行审理。本案于2017年6月1日、同年6月22日公开开庭进行审理。审理中，被告（反诉原告）戴胜桥申请对位于武汉市江岸区正义路7号武华苑小区1#楼架空层装修的剩余价值进行鉴定。本院委托湖北天地源资产评估有限公司（以下简称天地源评估公司）进行司法鉴定。因合议庭原组成人员工作调整，合议庭成员变更为由审判员罗松担任审判长，人民陪审员朱晓红、许鹏洲参加。本案于2017年9月25日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武华苑业委会的委托诉讼代理人江世芳，被告（反诉原告）戴胜桥的委托诉讼代理人马小债到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武华苑业委会诉称，2015年5月30日，武华苑小区前业委会与被告所签订协议的行为无效，协议内容违反《民法通则》第五十八条第四项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”理由如下：其一，武华苑小区第二届业主委员会主任杨军在未经小区业主大会决议，并未在小区内公示与被告签订的协议，根据武汉市物业管理相关规定，此协议无效。其二，协议中被告租赁小区1#楼架空层为停车棚服务，但是自从被告接管停车棚后，擅自提高非机动车停放价格，高价格的收费标准导致小区内绝大多数电动车业主被迫从家里牵很长的电线出来充电，还有一部分业主将电动车推至家中，既不方便也不利于公共电梯的安全，更是极大地破坏了单元门，从而恶化了小区环境。存放自行车的高收费导致小区楼道堆满自行车，给小区造成了严重消防隐患。其三，小区绝大多数非机动车业主不愿停车至停车棚后，被告将原停车区域非法改建隔成员工宿舍，架空层一大半面积隔成多个大大小小的房间，有仓库，有员工宿舍，并有被告自己一家老小居住的房间，就连仅剩的停车空间也堆满自己做生意的工具、材料。由于被告主要业务是专业维修，维修工具及材料极具危险性，如易燃易爆的氧气瓶等。原告在2016年7月1日通知其十日内补缴2016年上半年租金，如不及时补缴，视为单方违约，被告与前业委会所签订协议作废。被告在之后几个月都没有主动补缴租金，被告已经违约，该协议已经成为废纸一张。其四，业委会任期只有三年，居然与被告私下签订长达八年的协议。该协议只能算作是当时任期内的业委会主任杨军与被告私下暗箱操作的一份证据，该协议既违反规定又违背市场原则，根本不被小区业主认可。2016年3月22日，全体业主投票100%通过收回1#楼架空层的经营权的决议。原告将保留对上一届业委会主任经手的所有账务清查的权利。综上所述，武华苑上届业委会主任与被告所签协议属恶意串通并严重损害武华苑小区全体业主的利益，请求法院判令：1、确认2015年5月30日武华苑小区前业委会与被告所签订协议为无效协议；2、被告支付从2015年6月1日起至实际腾退之日止的场地占用费（为方便计算诉讼费用，暂按每月5000元，计算至2017年2月1日，共计100000元）；3、被告退出武华苑小区1#楼架空层；4、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）戴胜桥辩称，2015年5月30日，武华苑小区前业委会与被告所签协议，合法有效，双方在平等自愿基础上签订，未损害国家、集体及第三人权益，是否经过全体业委会决议，被告无义务也无权利进行核查。该协议约定被告自2015年8月起按照每月100元支付场地租赁费，原告要求按照5000元/月无依据，且被告自2015年8月到2015年12月均按期支付场地费，由武华苑物业代收。后因武华苑业主委员会非正常时期进行换届，且未告知被告，业委会换届后物业也一并更换，被告曾多次向物业缴纳场地租赁费，但物业一直拒绝代收，故一直搁置至今。被告也同意按照100元/月支付场地租赁费。被告接管停车棚后，收费合理且明显低于周边的收费价格，也未对停车棚进行改造。2015年5月30日签订的协议系被告与武华苑业委会签订，不受业委会任期的影响，合同的效力可以延续，不存在违法签订长达八年的协议。装修残值以评估报告为准。
被告（反诉原告）戴胜桥反诉称，2015年5月30日，反诉原告与武华苑业委会签订协议，武华苑业委会委托反诉原告垫付停车棚前期经营者投资费用40000元，并约定由反诉原告为停车棚提供服务，经营期限为8年。为此，反诉原告投入了54860.5元对停车棚进行维修，并于2015年8月1日投入使用，双方约定反诉原告从2015年8月1日起，按100元/月支付武华苑业委会场地租赁费。反诉原告每月均按时支付了场地租赁费，但武华苑业委会却因种种理由起诉至法院要求解除上述协议。现根据相关法律规定提出反诉，请求判令：1、武华苑业委会返还反诉原告垫付停车棚前期经营者投资费用40000元；2、武华苑业委会赔偿因解除协议给反诉原告造成的损失54860.5元；3、本案诉讼费用全部由反诉原告承担。
原告（反诉被告）武华苑业委会针对反诉辩称，40000元是杨军个人委托反诉原告垫付，不是整个小区委托的。54860.5元不是维修费用，是反诉原告把架空层改成几个房间，是违规改建，不承认该笔费用。
经审理查明：武汉市武华苑小区系单位集资房，2005年交付业主使用。该小区1号楼有处架空层，面积约400㎡，作小区业主停放非机动车使用。2005年5月起，案外人郑某租赁该场地，每月向物业公司交纳场地租赁费80元。郑某租赁该场地后，隔出了两间房自用，并安装了车棚、水电、监控，加装了围墙等。小区业主将非机动车停放该处，郑某按台（辆）收取管理费。
武汉市武华苑小区第一届业主委员会成立于2007年10月29日。武汉市武华苑小区第二届业主委员会成立于2015年6月23日。武汉市武华苑小区第三届业主委员会成立于2016年2月26日。案外人杨军自2007年起至2015年期间，任小区业主委员会委员，后担任业主委员会主任。
2015年5月30日，杨军（甲方）与戴胜桥（乙方）签订《协议》。双方约定，因小区非机动车停车棚（一号楼架空层）路面施工，造成停车棚经营者离场。为规范管理，经双方协商，甲方委托乙方垫付停车棚前期经营者投资费用肆万元整（40000元），并由乙方为停车棚服务，经营年限为捌年。若乙方因故不再为停车棚服务，则此费用（40000元）由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给乙方。一、乙方从2015年8月1日起，按100元/月支付甲方场地租赁费；二、停车棚水电费按表计支付给小区物业管理部门。该《协议》尾部左边盖有“武汉市武华苑小区第一届业主委员会”印章。
《协议》签订后，戴胜桥向杨军交纳40000元，杨军向郑某转交40000元后郑某离场。
2015年6月中旬，戴胜桥委托案外人陶志强对小区1号楼架空层进行改造。改造内容包括：板房（4间）、厕所（1间）、水电、油漆、窗户（5樘）、门、电、监控设备、雨棚。改造完毕后，戴胜桥向陶志强支付工程款54860元。
2015年8月至同年12月，戴胜桥每月向小区物业服务公司缴纳场地租赁费100月，合计500元。此后，因小区业主委员会改选等原因，自2016年1月起，戴胜桥未再缴纳场地租赁费。
本案审理中，戴胜桥向本院提出申请，要求对“武汉市武华苑小区1号楼架空层装修的剩余价值”进行鉴定。本院依法委托天地源评估公司鉴定。该公司出具《资产评估报告》，意见为“经过测算，得出纳入评估范围装修的市场价值为34490元。”装修评估明细表记载“1、隔板（房间1、轻质隔热彩钢夹板，下同），1198元；2、隔板（房间2），317元；3、隔板（房间2），548元；4、隔板（车棚房间3），601元；5、隔板（车棚厕所），964元；6、隔板（车棚房间4），555元；7、厕所（不含厕所隔板、水电），887元；8、车棚整体水电，18378元；9、居住区电，1020元；10、油漆（房间1、2，车棚，4039元；11、窗（房间1），395元；12、窗（房间2），340元；13、窗（房间2），455元；14、窗（房间2），617元；15、窗（房间2），810元；16、监控设备，2140元；17、雨棚，581元；18、门，645元。”
本案审理中，双方均同意解除租赁关系。
上述事实，有经过庭审举证、质证的《协议》《资产评估报告》《证明》《收据》《调查笔录》（杨军、陶志强）《证人证言》（郑某）以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实。
本院认为：武汉市武华苑小区第二届业主委员会主任杨军代表业委会与戴胜桥签订《协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案审理中，经本院询问，双方均同意解除租赁关系，故本院予以照准。
关于本诉，《协议》解除后，戴胜桥继续占有武华苑小区1号楼架空层已无事实和法律依据，戴胜桥应腾退该场地并交由武华苑业委会管理、使用。武华苑业委会主张戴胜桥按每月5000元的标准从2015年6月1日起支付场地占用费。本院认为，武华苑业委会未在除斥期内行使撤销权，且《协议》已被本院确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。武华苑业委会要求戴胜桥按上述标准支付场地占用费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。戴胜桥从2016年1月起未支付场地租赁费，应从2016年1月起至实际腾退之日止，按100元/月的标准计算场地租赁费支付给武华苑业委会。
关于反诉，戴胜桥向杨军交纳的40000元实际收取人是案外人郑某。从查明的事实可知，郑某系武华苑小区1号楼架空层的前一任承租人和车棚的经营者。从2005年5月起至2015年6月止，郑某在此地租赁和经营长达10年之久。在这10年间，郑某同样对车棚进行了装修、改造和添附。因此，郑某收取的40000元实际包括了车棚的装修、改造和添附残值费用和经营权转让费用。又，《协议》中约定“若乙方因故不再为停车棚服务，则此费用（40000元）由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给乙方”，故武华苑业委会并无义务向戴胜桥退还此40000元。但武华苑业委会系1号楼架空层的管理人，武华苑业委会提前终止协议势必造成戴胜桥的车棚经营权落空，因无法区分装修、改造和添附残值费用和经营权转让费用，故本院根据公平原则，酌定武华苑业委会向戴胜桥补偿10000元。戴胜桥的该项反诉请求，本院予以部分支持。戴胜桥租赁架空层后再次进行了改造，武华苑业委会无证据证明不同意戴胜桥改造。《协议》解除后，双方对架空层内的装修残值可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定来分担。架空层内的隔板、窗、监控设备、门（装修评估明细表，序号1-4、6、11-16、18）可由戴胜桥自行拆除，剩余部分的装修残值25869元（装修评估明细表，序号5、7-10、17）由双方各分担50%。即武华苑业委会应向戴胜桥补偿12934.5元（25869元÷2）。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）戴胜桥于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区武华苑小区1号楼架空层（约400㎡），交由原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会管理、使用；
二、被告（反诉原告）戴胜桥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会支付场地租赁费（从2016年1月起至实际腾退之日止，按100元/月计算）；
三、驳回原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）戴胜桥补偿10000元；
五、原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）戴胜桥补偿装修残值12934.5元；
六、驳回被告（反诉原告）戴胜桥的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2300元、邮寄费20元，合计2320元，由原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会负担2220元，被告（反诉原告）戴胜桥负担100元。反诉受理费1086元（已减半），由原告（反诉被告）武汉市武华苑小区第三届业主委员会负担163元，被告（反诉原告）戴胜桥负担923元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗 松
人民陪审员 朱晓红
人民陪审员 许鹏洲
二〇一七年十一月三日
书 记 员 林慧娟