安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终14号
上诉人（原审原告）:方中心。
上诉人（原审原告）:朱华芳。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姚斌，安徽宪达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:余建平。
委托诉讼代理人：耿宏志，安徽克群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:吴克新。
上诉人方中心、朱华芳因与被上诉人余建平、吴克新确认合同无效纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705民初4531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方中心、朱华芳的委托诉讼代理人姚斌，被上诉人余建平的委托诉讼代理人耿宏志，被上诉人吴克新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方中心、朱华芳上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法确认本案的房屋买卖合同无效；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、一审法院认定事实错误。原审法院错误地认为“方中心、朱华芳向余建平借款的本金、借款后至房产处置完毕期间的利息及余建平代方中心、朱华芳归还的银行按揭贷款的总额与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当，作为受托人吴克新并没有明显损害委托人方中心、朱华芳的合法权益”。二、一审法院适用法律错误。第一，本案的房屋买卖合同系两被上诉人恶意串通签订的，损害了上诉人的合法权益，应认定无效。其理由是：1.房屋买卖委托公证是为了担保民间借贷的债权，而不是出售房屋。2.余建平将15万元借款转账给上诉人后，支付两笔利息27000元和36000元给吴克新，之后由吴克新出面向上诉人催还借款，并书写借条，说明吴克新和余建平之间关系密切。3.2017年6月9日，吴克新在上诉人不知情的情况下，代理上诉人和余建平签订了一份借款40万元的抵押借款合同，但上诉人从未收到该40万元。4.上诉人在公证委托中未授权吴克新出售房屋的价款范围，吴克新代理上诉人签订的房屋买卖合同约定的转让款24万元远远低于市场价值，并且房屋转让款未征得上诉人的同意，系吴克新自行定价。三、本案的房屋买卖合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定为无效。余建平在借款当日即要求方中心、朱华芳通过办理公证委托的方式将房屋买卖的权限授权给吴克新，而后通过吴克新代理签订房屋买卖合同的形式将房屋过户至余建平名下，这种行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止留押的规定，因此依附于留押形式上的房屋买卖合同无效。
余建平辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：第一，本案的公证委托书真实有效，受托人吴克新的代理行为没有超越授权范围。公证委托书明确载明：方中心、朱华芳授权吴克新代为办理涉案房产的抵押登记、归还借款、房屋评估出售和产权过户等事宜，方中心、朱华芳在公证委托书上签名并按手印，表示知悉委托的法律意义和法律后果。所以，吴克新代为办理房屋买卖及过户手续的行为合法、合约。第二，余建平和吴克新之间不存在恶意串通的情形。在房屋产权变更登记前，方中心、朱华芳已拖欠余建平43万余元，而本案房屋建于1982年，面积只有58.8平方米，陈旧不堪，余建平购买房屋实属无奈。第三，本案的房屋买卖合同行为符合法律规定，不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止留押的规定。因为，双方签订的任何一份合同中均没有约定“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，并且本案的房屋买卖合同是在债务到期后上诉人没有偿还的前提下签订的。
吴克新辩称：一审法院认定事实清楚，我的代理行为是按照方中心的意思作出的，从2014年5月份到房屋出售期间，方中心和余建平多次商量房屋买卖事宜。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
方中心、朱华芳向一审法院提出如下诉讼请求：1.确认方中心、朱华芳与余建平、吴克新签订的备案号为2017033693号的《铜陵市存量房屋买卖合同》无效；2.余建平、吴克新将杨东新村57栋506号房屋过户至方中心、朱华芳名下；3.余建平、吴克新共同承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年2月11日，经吴克新介绍，方中心、朱华芳向余建平借款15万元，并同意以杨××室房产作为抵押担保。当日，方中心、朱华芳向吴克新出具了“委托书”，载明：兹委托吴克新为我们的代理人，并以我们的名义办理与杨××室房屋相关的下列事宜：1.以上述房屋作抵押贷款及登记、归还所欠贷款、注销抵押登记；2.还清全部贷款后，出售上述不动产，包括办理该房的评估、调档（查询我们名下的房产状况及国有土地使用权证的变更）、签订售房合同、产权过户（房地产权证及国有土地使用证的变更）、收取卖房款、协助买方以买方名义办理贷款等一切相关手续；3.支付与上述事项有关的各项费用；4.本委托书有效期至上述委托事项办结之日止。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。该委托书同时在铜陵市衡平公证处办理了公证手续。2014年2月14日，吴克新以方中心、朱华芳的委托代理人名义与余建平签订《抵押贷款合同》，约定：方中心、朱华芳由于生产经营需要，现以房屋作为抵押物向余建平借款，借款数额为15万元，期限为2014年2月14日至2014年5月14日，月息1.87%，双方均认可该房价值29.5万元。合同签订后，该房在铜陵市房屋产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人登记为余建平。借款后，方中心分别于2014年8月11日、2015年3月1日、2015年5月24日、2016年2月6日就利息问题向余建平出具了借条，其中2015年3月1日的借条载明：……本人承诺在2015年4月11日前至少还余建平15万元，若不能兑现承诺，余建平卖我房产还贷，本人没有任何异议，并且本人愿意承担卖房还贷产生的一切责任及后果。鉴于方中心、朱华芳始终无法向余建平归还借款本息，吴克新与余建平协商将杨××室房产出售，以售房款归还方中心、朱华芳拖欠余建平借款本息。因该房在银行有部分按揭贷款尚未还清，为顺利出售房屋，余建平代方中心、朱华芳归还了公积金贷款66823.71元。2017年6月9日，吴克新以方中心、朱华芳的委托代理人名义，与余建平又签订《抵押贷款合同》，约定：房屋坐落在杨××室，借款金额为40万元，借款总期限自2017年6月9日至2017年12月9日，双方均认可该房价值为45万元。为出售该房需要，吴克新又以方中心、朱华芳的委托代理人名义，于2017年8月3日与余建平签订《铜陵市存量房屋买卖合同》（合同系固定版本），约定：方中心、朱华芳将杨××室房屋出售给余建平，总房款为24万元。合同签订后，吴克新以方中心、朱华芳的代理人身份办理了该房产的产权变更登记手续，余建平取得了涉案房产的不动产统一登记证书。
一审法院另查明：方中心、朱华芳向余建平借款后，先后向吴克新支付了部分款项，金额分别为27000元、36000元。其中的27000元方中心、朱华芳主张是其向余建平支付的利息，而吴克新、余建平主张该款是方中心、朱华芳给予吴克新的好处费。36000元双方均认可是方中心、朱华芳通过吴克新向余建平支付的利息。
关于《铜陵市存量房屋买卖合同》中约定的房款24万元，吴克新、余建平称该金额是缴纳税费时房产系统自动评估的价格，并非双方约定的涉案房屋真实价格。
一审法院认为，方中心、朱华芳向余建平借款，并就还款、办理抵押及处理房产等事宜向吴克新出具了委托书，也办理了公证手续，委托书系方中心、朱华芳的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护。就涉案房产而言，方中心、朱华芳系委托人，吴克新系受托人，作为受托人，吴克新有权在委托权限范围内，代理方中心、朱华芳就涉案房产进行相关的处分行为，因此产生的后果应由被代理人方中心、朱华芳承担。就本案而言，首先，吴克新以方中心、朱华芳名义与余建平签订《铜陵市存量房屋买卖合同》并办理涉案房产的产权变更登记手续，该行为是方中心、朱华芳出具的委托书中明确的授权行为，吴克新并未超出委托书的授权。其次，方中心、朱华芳向余建平借款后，至今未能归还借款本金，利息也未完全付清，就本案实际情况来看，方中心、朱华芳向余建平借款的本金、借款后至房产处置完毕期间的利息及余建平代方中心、朱华芳归还的银行按揭贷款的总额，与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当，作为受托人，吴克新并没有明显损害委托人方中心、朱华芳的合法权益。第三，从方中心2015年3月1日向余建平出具的借条及本案实际情况来看，方中心、朱华芳对吴克新以其名义处置房产事宜也是知情的。
综上所述，吴克新以方中心、朱华芳委托代理人名义与余建平签订的《铜陵市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，也未损害第三人的合法权益，该合同合法有效。方中心、朱华芳要求确认该合同无效的诉讼请求不符合法律规定，不予支持；其要求办理涉案房产的产权变更登记手续的诉讼请求，亦不予支持。对于余建平、吴克新的答辩意见，予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回方中心、朱华芳的诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取计2900元，由方中心、朱华芳负担。
二审中，当事人均未提交新证据。对于一审己方提供证据，均坚持一审证明观点，对于一审对方提供证据，均坚持一审质证意见。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案房屋买卖合同的效力如何认定。
本院认为，首先，本案案由是确认合同无效纠纷，方中心、朱华芳作为委托人，将本案房屋的处分权利通过公证委托的方式授权给吴克新，吴克新代理方中心、朱华芳与余建平签订房屋买卖合同并办理本案房屋的产权变更登记手续，该行为属于对本案房屋的处分行为，没有超越授权范围，该代理行为产生的法律效果应由委托人方中心、朱华芳承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。方中心、朱华芳主张吴建平、吴克新之间通过恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的的方式损害上诉人的合法利益，但上诉人提交的证据不能证明其主张，一审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定。所以，吴克新的代理行为是有权代理，没有超越授权范围，且本案房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。
综上，方中心、朱华芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由方中心、朱华芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
审 判 员 查慧凌
审 判 员 盛丽娜
二〇一八年二月七日
法官助理 王小江
书 记 员 汪 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定。