江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第0409号
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区商聚路1号中茵龙湖国际家苑1号。
负责人李士和，该分公司总经理。
委托代理人张钊，江苏彭城律师事务所律师。
被告张支全，男，1962年8月出生，汉族。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业徐州公司）诉被告张支全物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年2月9日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业徐州公司的委托代理人张钊、被告张支全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇冠物业徐州公司诉称，原告是中茵龙湖国际家苑的物业服务公司，被告是该小区13#-1-102室房产的业主。根据双方签订的物业管理服务协议，约定物业服务费2元／月／平方米，从第二年起第一季度缴纳全年的物业服务费，未按期缴纳的，原告根据规定收取未缴纳费用日千分之七的违约金。至今被告张支全尚欠原告2014年的物业服务费，经原告多次催要未果。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告给付原告物业服务费2201.04元、违约金880.56元。
被告张支全辩称，一、原告收费不合理。《徐州市市区物业服务收费管理办法》第三条规定：普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价。新建带电梯的普通住宅1.30元／月／平方米。具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。原告实际物业收费标准2元／月／平方米，明显高于管理办法的规定标准；被告装修后一直未入住，应按照规定标准的70%收取；二、上房时原告收取被告装修违约预置金2000元，装修管理服务费200元，至今未退还；被告2014年4月与原告签订了车位使用权租赁合同并缴纳了120元／月的停车位租金（其中包含车位管理费20元／月），但与原告签订的物业服务协议第三条规定：地面停车场100元／月／个，说明原告每月私自上涨了20元；三、原告不作为、服务工作严重失职并且存在侵权行为。上房后被告多次向原告反映房屋后公共下水道未入地，造成污物遍地；四、小区存在重大安全隐患，公共设施维修不及时，例如单元门、车库出入门玻璃破碎、单元门关不上、闭门器损坏、单元护栏损毁、小区东侧门无正规大门等，而且损坏时间长，至今未进行修复也未设置防范设施。综上所述，被告认为原告存在严重失职行为，未履行前期服务合同相关内容，未遵守相关物业的法律法规，故被告拒交物业费。
经审理查明，被告张支全系徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑13#-1-102室房屋所有权人，房屋建筑面积91.71平方米，徐州中茵置业有限公司是该小区房地产开发企业。2012年12月31日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业徐州公司（乙方）和被告张支全（丙方）签订一份中茵•龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，合同约定：甲方选聘乙方对中茵龙湖国际家苑提供前期物业管理服务事宜；丙方接甲方的入住通知书后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费（高层住宅）2元／月／平方米，会所及别墅：3.5元／月／平方米；装修垃圾清运费1元／平方米。装修违约预置金2000元／户，装修管理服务费200元／户；停车场车位使用费：地面停车场100元／月／个，地下停车场160元／月／个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起缴纳物业服务费用，在办理手续时缴纳一年费用；在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额缴纳给乙方；从第二年起，第一季度缴纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期缴纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用；向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷。质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改。质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后应装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预缴交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时缴交预交的代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未缴交费用所关联的服务直至丙方足额缴交费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话／有线电视天线／网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务；合同三方当事人还就前期物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。物业服务协议签订后，原告皇冠物业徐州公司进驻徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区，为该小区提供物业管理服务，被告未使用物业，尚欠原告2014年度的物业服务费91.71平方米×2元／月／平方米×12个月≈2201元。
另查明，原告皇冠物业徐州公司2014年度在为徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供物业服务管理期间，存在楼层电梯维系检查不及时、对业主反映的与物业管理服务有关的问题解决不及时、小区的围墙有洞口未及时堵塞等服务质量问题。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告张支全签订的中茵•龙湖国际家苑前期物业管理服务合同合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。被告称原告违反普通住宅的前期物业服务收费政府指导价规定，经审查，原告的物业服务收费标准并未超出价格主管部门公布的政府指导价范围且物业服务合同原告已在当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，被告的质疑无事实依据，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告为徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供了物业管理服务，被告张支全也应及时给付原告皇冠物业徐州公司2014年度的物业管理服务费。因原告皇冠物业徐州公司提供的物业管理服务质量存在瑕疵，除应减少物业费收费金额外并且其无权向被告张支全主张欠缴物业管理服务费的违约金，被告张支全应给付原告皇冠物业徐州公司物业管理服务费2201×90%≈1981元。又因被告张支全未使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，被告张支全实际给付的物业费为1981×70%≈1387元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张支全应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用1387元。
二、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司要求被告张支全支付违约金的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担10元，被告张支全负担15元（因原告已预交，被告张支全在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年二月十二日
书记员 崔朝宇