上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初1600号
原告(反诉被告)：上海志远房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。
法定代表人：钱建国，职务总经理。
委托诉讼代理人：吴易斯，女。
委托诉讼代理人：吴鹏，男。
被告(反诉原告)：朱某某，女，1966年9月8日出生，汉族，住上海市。
被告(反诉原告)：裘某某，男，1999年4月9日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：朱某某，年籍详上。
两被告共同委托诉讼代理人：马韵筠，上海申浩律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：张晓哲，上海申浩律师事务所律师。
原告(反诉被告,以下简称原告)上海志远房地产经纪有限公司(以下简称志远公司)诉被告(反诉原告，以下简称被告)朱某某、裘某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。被告朱某某、裘某某提出反诉，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告志远公司的委托诉讼代理人吴鹏，被告朱某某、裘某某的委托诉讼代理人马韵筠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告志远公司诉讼请求：判令被告支付居间费用8万元。
事实与理由：经原告居间介绍，被告为购买本市长宁区安西路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)，于2015年9月4日与案外人龚某签订房地产买卖合同，同日原、被告签订《房地产经纪佣金确认书》约定被告应向原告支付佣金人民币80,000元。后因被告违约，案外人起某，经人民法院判决解除合同，被告向案外人承担违约责任。原告认为自己已促成被告及案外人成某，居间已告成功，之后因被告违约造成买卖合同解除，应由被告自行承担不利后果，并应按约支付原告居间佣金。
被告朱某某、裘某某反诉请求：1、要求反诉被告返还涉讼房屋的房地产权证原件；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失162,000元。
两被告辩称及反诉理由：被告作为居间方，为促成签约，误导原告将非正式买卖合同理解为定金合同，导致原告产生巨大违约损失，原告与被告签订的《房地产佣金确认书》已于2015年9月4日协商变更为协商和平解约后支付4万元，但因被告的不实证言，导致和平解约未果，被告未经原告同意于2015年9月12日擅自下载备案了涉讼房屋的网签版《房地产买卖合同》，属于违规操作，并造成原告解约被动及经济损失，综上参照原告与被告签订的《居间协议》第6.5条的约定，违约方应当向守约方承担涉讼房屋总价2%的违约金。审理中，原告撤回了第一项反诉请求。
原告就其诉讼主张提供了房地产权证、上海市房地产买卖合同、房地产经纪佣金确认书、解约协议、告知函及回复、本院及上海市第一中级人民法院民事判决书等证据材料，被告认为买卖合同的合法性有异议，佣金确认书已变更约定，告知函及回复与本案没有关联性，判决书及解约协议不能证明原告的事实主张；被告就其辩解意见及反诉请求，提供了房地产买卖居间协议、交易流程示意图、备案信息查询结果、律师函、媒体及网络报道等证据，原告对证据真实性基本无异议，对媒体报道关联性不认可。
经审理查明，两被告系涉讼房屋的产权人。
2015年9月4日，案外人龚某(乙方)与朱某某、裘某某(甲方)经志远公司居间介绍就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定由乙方购买甲方的涉讼房屋，购买价为700万元，签订本合同前，乙方支付甲方定金5万元，双方同意上述款项暂存居间方，居间方于签订本合同当日将该款转付甲方；乙方应于2015年9月11日前支付甲方首期房价款95万元(不包括上述定金)，双方同意上述款项暂存居间方，用于甲方还贷专款专用；乙方应于2016年1月15日前支付甲方第二期房价款190万元，双方同意该款项暂存居间方，居间方收到款项后1个工作日转付甲方；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内，乙方应委托贷款银行将贷款400万元支付至甲方指定帐号；乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方尾款10万元，双方同意该款暂存居间方，待双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后1个工作日内转付给甲方；双方约定在2016年1月15日前共同向房地产交易中心办理过户手续，2016年3月10日前对房屋进行验看清点，无误后交房。甲方不出售房屋或者违反合同约定义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金。反之乙方不购买房屋或违约的，亦然。签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具不予办理房地产交易、过户通知的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。朱某某、裘某某朱某某代裘某某在买卖合同上签名。当日，原、朱某某、裘某某双方还签订了补充协议，约定双方的实际成某价为810万元，合同价为700万元，房地产附属设施、设备等补偿费为110万元，龚某应在2015年9月11日前将补偿款110万元支付给朱某某、裘某某。
2014年9月4日，朱某某、裘某某与志远公司签订房地产经纪佣金确认书，涉讼房屋的成某价为810万元，朱某某、裘某某支付8万元佣金，佣金支付日期为2015年9月15日前支付50%，过户当日支付剩余50%。
2015年9月9日，志远公司致信朱某某、裘某某称，买家预备明天转款。朱某某、裘某某回信称其身份证以及银行卡遗失，要求龚某等通知。
2015年9月11日，龚某与朱某某、裘某某签订了补充协议，约定将买卖合同中支付首期房价款和第二期房价款的方式改为直接支付给朱某某、裘某某。同日，朱某某、裘某某提出不卖涉案房屋，“因个人原因提出解除合同”，并同意双倍返还定金5万元，但龚某不同意未能签署解约协议。
9月12日，龚某致函朱某某、裘某某，希望能继续履行买卖合同，并希望朱某某、裘某某在2015年9月22日至10月10日期间签订网上备案的买卖合同。
9月14日，龚某与朱某某、裘某某双方在志远公司处协商，龚某承诺如在过户前不具备购房资格愿意赔偿合同价20%的违约金，但朱某某、裘某某仍然坚持要求解约。
9月20日，志远公司(甲方)与朱某某、裘某某(乙方)签订协议：1、甲乙双方确认，现因乙方个人原因提出解除合同，乙方承诺在买卖双方签订关于该房地产(涉讼房屋)买卖的解约协议后贰个工作日内支付甲方计人民币肆万元整。在甲方收到乙方支付的佣金后壹各工作日内甲方须将乙方的房地产权证原件交还给乙方。当日，朱某某、裘某某致函龚某，不再出售涉案房屋，愿意双倍返还定金。
2015年10月，龚某诉讼至本院，要求：1、解除与朱某某、裘某某签署的房地产买卖合同及补充协议；2、朱某某、裘某某退还原告已经支付的购房款人民币(下同)5万元；3、朱某某、裘某某支付赔偿金81,000元(以总房价810万元为基数，自2015年9月21日起至2015年10月10日止按每日万分之五计算)；4、朱某某、裘某某支付违约金162万元(按总房价810万元的20%计算)。审理中，志远公司经办人员到庭作证，证人陈述，9月4日原、朱某某、裘某某双方之所有没有签订网签合同，系因朱某某、裘某某与其他房地产志远公司有签赔协议，需待该协议解决后方能签署。龚某认可证人证言，朱某某、裘某某承认其确曾与他人签订过签赔协议，但认为证人没有经纪人资质，陈述不可信，不予认可。本院审查该案认为，龚某与朱某某、裘某某之间的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，龚某依约向朱某某、裘某某支付了定金5万元，并准备在9月11日前向朱某某、裘某某支付首期房价款95万元，但因朱某某、裘某某告知身份证和银行卡遗失，暂缓支付。9月11日，朱某某、裘某某即提出要终止买卖合同，且也承认系其个人原因要解除合同，故朱某某、裘某某违约应属事实。朱某某、裘某某抗辩买卖合同没有约定网签日期、尚处在定金阶段不应当承担违约责任，对此本院认为，买卖合同及补充协议已经详细的约定了标的、价款、支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等合同成立的一切要件，至于网签合同只是行政机关对房地产市场进行管理的一种手段，法律并不排除双方当事人的意思自治。换言之，只要双方当事人关于房屋买卖的意思是真实的，买卖合同即可继续履行，网签合同时间未约定不影响双方之间买卖合同的效力。事实上，只要双方诚意履约，签订网签合同的时间并非不能确定，最迟在过户之前也可完成。双方虽然在买卖合同中约定了定金的支付，但所谓的“定金阶段”与买卖合同并不割裂，本案中双方只履行到支付定金，朱某某、裘某某即告知不再继续出售房屋，仍然应当按照违约来处理。至于朱某某、裘某某所述龚某不具备购房资格、尚需审税等致合同不能履行，从龚某提供的证据看，龚某在支付意向金后就开始为合同的履行作准备对外挂牌出售名下房产，在双方签订买卖合同后即将自己及家人名下房产限时出售以筹措应付房款，并消除限购的条件，同时为让朱某某、裘某某放心龚某在买卖合同以及朱某某、裘某某明确表示不再履行时承诺如不具备购房资格，愿意巨额赔偿，足见龚某履约之诚意，朱某某、裘某某抗辩的上述事由并不能成为合同不能履行的原因，故本院亦不予采信。鉴于朱某某、裘某某已经违反了买卖合同约定，龚某多次催促，朱某某、裘某某仍然要求解除合同，双方之间已经缺乏继续履约的信任基础，龚某要求解除双方之间的合同及补充协议，本院予以准许。合同解除后，朱某某、裘某某应当返还龚某支付的定金5万元，并应按照约定向龚某承担违约金。因龚某主张的赔偿金本质上仍然属于违约金，故本院一并予以处理。我国合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，龚某诚意履行合同，没有违约也无过错，但因朱某某、裘某某的恶意违约行为，导致其无法顺利购得房屋并获得房屋上涨的利益，同时龚某为筹措房款与租客解约支付赔偿金、为解决本案纠纷支出律师费等等，因我国违约金兼具补偿性和惩罚性，综合上述种种因素，本院酌情将朱某某、裘某某应支付的违约金调整为70万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：“原告龚某与被告朱某某、裘某某就本市长宁区安西路XXX弄XXX号全幢房屋签订的房屋买卖合同及补充协议解除；被告朱某某、裘某某应于本判决生效之日起十日内返还原告龚某定金人民币5万元；被告朱某某、裘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告龚某违约金人民币70万元；驳回原告龚某的其余诉讼请求。”
判决后，朱某某、裘某某不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年5月19日判决：驳回上诉，维持原判。
另查，经朱某某向上海市房地产交易中心查询，截止到2015年11月13日，涉讼房屋通过网上备案系统进行了合同备案，情况如下：1、经纪机构名称：上海志远房地产经纪有限公司镇宁路分公司；2、网上合同信息备案日期：2015年9月12日；3、卖售人：朱某某、裘某某，买售人：龚某。审理中原、被告确认该备案于2015年12月撤销。
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同关系与买卖合同关系分属不同的法律关系。居间方收取佣金并不以其促成的合同实际履行为法定条件。涉讼房屋买卖合同解除经生效判决认定系因被告违约，被告作为居间合同的当事人仍应履行居间合同义务。根据佣金确认书记载，佣金支付日期为2015年9月15日前支付50%，过户当日支付剩余50%。此项约定属于双方对付款期限的约定，并不表明被告的付款义务因过户不能而免除；关于原、被告于2015年9月20日签订的协议，约定被告在买卖双方签订关于涉讼房屋买卖的解约协议后两个工作日内支付原告佣金4万元，该协议经原、被告一致确认为附生效条件之协议，后因案外人与被告并未就解约协议达成一致，涉讼买卖合同后经判决解除，审理中原、被告均表示上述协议约定条件未生效，故本院认为该9月20日协议并未产生对房地产经纪佣金确认书的权利义务变更效力。关于被告提出原告误导被告签订合同的抗辩，被告未能提供相应充分证据证实，且与上述生效判决确认事实不符，本院不予采纳，被告关于原告擅自对涉讼房屋网签备案，鉴于该行为时间系案外人与被告就买卖合同纠纷争议阶段，且判决已认定因被告违约导致买卖合同解除，故被告该意见本院亦不予采纳；综上，被告反诉请求原告赔偿损失，并无事实及法律依据，本院依法予以驳回。原告在促成买卖合同成立后，因合同解除而未协助买卖双方办理产权过户及交房等后续手续，本院结合交易实际情况，酌定佣金金额减为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)朱某某、裘某某应于本判决生效之日起十日内向原告上海志远房地产经纪有限公司支付佣金人民币50,000元；
二、驳回原告(反诉被告)上海志远房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)朱某某、裘某某全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1,800元，因适用简易程序，减半收取计人民币900元，由原告(反诉被告)上海志远房地产经纪有限公司负担人民币337.50元，被告(反诉原告)朱某某、裘某某负担人民币562.50元。反诉案件受理费人民币1,750元，由被告(反诉原告)朱某某、裘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吴寅星
二〇一七年四月二十六日
书记员 李浩浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。