七台河市新兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新红民初字第227号
原告（反诉被告）耿本立
被告（反诉原告）徐双
原告耿本立与被告徐双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告耿本立及委托代理人于成、被告徐双及委托代理人葛继武均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告耿本立诉称：2011年11月12日，被告与原告签订房屋租赁合同，租期为十年，自2011年11月12日至2021年11月13日止。双方约定：第四年至第六年租金为每年23万并约定违约金为5万元，同时约定若被告迟延给付房租费将承担银行同期贷款利率四倍的滞纳金。被告现在欠原告第四年房屋租金23万元，原告委托律师给被告下达催告函后被告至今也没有履行给付租金义务，因此原告诉至法院，请求判令被告给付所欠租金23万元并承担违约金5万元；同时判令被告按银行同期贷款利率的四倍支付迟延给付房租费的滞纳金。本案诉讼费由被告承担。
被告徐双辩称，原告所诉无事实和法律依据，被告不构成违约。自2011年11月12日双方签订租赁合同以后，被告发现该租赁房屋处在沉陷区内，房屋出现沉裂现象，而且消防设施不完备。2014年10月被告所经营的宾馆因消防设施主体不合格被消防部门通知停止营业，同时被告已经正式告知原告解除合同，但原告没有接收房屋。从2014年11月至今该租赁房屋一直不能使用，不能达到双方签订合同的目的。因此被告因租赁房屋不能正常使用而没有交付租赁费用，其原因在于原告交付的租赁物不合格，并不是被告违约。原告诉求由被告承担违约金5万元和按银行同期贷款利率的四倍支付迟延给付房租费不能成立，两者不能同时主张。若双方租赁合同有效，被告将就原告所交付租赁物不符合规定向原告主张给被告造成的经营损失。
被告徐双反诉称，2011年11月12日，被告在不知租赁房屋没有任何手续的情况下与原告签订房屋租赁合同。合同签订后，被告按协议约定交纳了三年租金共计55万元。在租赁过程中，被告发现该租赁房屋出现沉裂现象，消防设施等极不完备，不能正常经营使用，遂与原告协商解除房屋租赁合同，因协商未果致使房屋自2014年11月以来一直闲置。现如今，被告通过原告起诉知道该房屋除有土地证外无其他手续，不符合房屋租赁的法定要件。故提起反诉，请求确认双方房屋租赁合同无效；原告返还收取的房屋租金55万元并按银行同期贷款利率支付利息；原告赔偿被告装修投资款90万元。
原告耿本立辩称，被告反诉请求无法律依据，本案中不存在合同无效的情形和法定事由，要求返还租金没有法律依据，要求赔偿装修款更没有依据，同时也违反了合同的约定。原告出租的房屋不存在质量问题，也不存在消防安全设施不完备情形。被告在桃山区政府西侧也开了宾馆，知道宾馆消防设施的要求，原告出租的是房屋不是宾馆，消防设施是否齐全与原告无关。被告陈述2014年11月至今一直闲置与原告无关，那是被告自己经营状况的体现，据原告查询工商登记档案和税务记录反映，被告并没有闲置房屋。原告出租的房屋没有产权纠纷也没有第三者权利纠纷，符合房屋租赁条件，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：
1、售楼协议书复印件1份，拟证明原告从新兴区国税局购买的案涉房屋，没有权属瑕疵，房屋来源合法，原告有权出租。
经质证，被告认为该协议从内容上看属无效协议，因为该楼房有土地证，其他手续均无。案涉房屋是禁止交易的，没有产权证书就不允许流通，原告以售楼协议证明有房屋所有权不符合法律规定。
本院认证认为，该证据能证明案涉楼房系原告从新兴区国税局购得，能证明原告主张，对该证据本院予以采信。
2、房屋租赁合同书1份，拟证明2011年11月12日原、被告双方签订房屋租赁协议，租赁期限为十年；双方对各年度的房屋租金进行了约定；违约方应承担违约金5万元，另按银行同期贷款利率的四倍支付迟延支付租赁费的滞纳金；合同签订后双方不得单方解除；房屋可以装修，到期后不得拆除装修。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对原告拟证明的问题有异议。虽然双方签订了租赁合同，但并不是合同形成了就受法律保护，该合同是无效的。该楼房只有土地使用证，其他手续全无，该房屋是禁止租赁的。该房屋没有手续，可能是违法建筑。实际上该楼房消防设施不完备，不合格。客观上违反了消防法的强制性规定，消防不合格的禁止投入使用。
本院认证认为，该合同系双方就案涉房屋租赁在协商一致的情况下达成，是真实意思的表示，能证明双方存在房屋租赁关系，对该证据本院予以采信。
被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：
1、房屋租赁合同书1份，拟证明被告第一年的租金在签订合同的同时已经交付，原告未给被告出具收条。
经质证，原告对该证据无异议。该证据能证明被告主张，本院予以采信。
2、收条2份，拟证明依据合同约定，被告已交付了三年的租金55万元。
经质证，原告对该证据无异议。该证据能证明被告主张，本院予以采信。
3、照片9张，拟证明房屋现状。
经质证，原告对该证据真实性无异议。但表示照片反映的都是小裂缝，是装修的裂缝不影响安全，都不是主体裂缝，也没有其他安全部门对房屋安全等级进行测评结论，不能证明房屋有安全隐患。
本院认证认为，该证据不能证明案涉楼房因安全影响使用，对该证据不予采信。
审理过程中，被告申请对案涉楼房安全等级进行鉴定，但未在本院限定的期限内提交书面申请，视为对该权利的放弃。
经审理查明，本案事实如下：
2007年10月17日，原告与七台河市新兴区国税局签订售楼协议，购得新兴区国税局位于新兴区兴华街新兴客运站对面的办公楼一栋。2011年11月12日，原、被告签订房屋租赁协议，原告将该楼出租给被告用于经营宾馆。双方约定租期十年，自2011年11月12日至2021年11月13日止；第一年租金为15万元、第二至三年每年租金为20万元、第四至六年每年租金为23万元、第七至十年每年租金为25万元。另约定被告在使用期间应保证房屋及室内外设施完好，在不改变房屋建筑结构的情况下进行装潢，合同到期被告将房屋交给原告时不得破坏室内外装潢，保证完好无偿交给原告。被告不能按时交纳租金构成违约，违约金为5万元。合同签订后被告对该楼房进行了装修开办宾馆，经营至2014年11月份停业。房屋租金交至2014年11月份，共计55万元。双方曾协商解除租赁合同，原告要求被告支付15万元损失，被告要求将房屋装修装饰物及家具、家电折价后由原告返还被告10万元，双方未协商一致，原告诉至法院请求判令被告支付拖欠的租金23万元及违约金5万元及滞纳金。被告反诉要求确认双方租赁合同无效，由原告返还已交纳的租金55万元、装修损失90万元及利息。
本院认为，原告将自有房屋出租给被告开办宾馆，双方形成租赁关系。双方对各自的权利义务以书面合同的形式进行了详细约定，租赁合同系双方真实意思的表示，双方之间的房屋租赁合同真实有效且已实际履行三年，被告请求确认合同无效的请求本院不予支持。被告在合同履行期内欲提前解除合同，在双方未能就合同解除达成一致前应继续履行合同义务，被告未及时交纳租金已构成违约，原告要求被告承担违约金5万元有双方合同约定，本院予以支持。鉴于该案涉楼房处于棚户改造区，人员流失致被告经营宾馆的合同目的不能实现，双方之间的房屋租赁合同予以解除。考虑房屋租赁的特殊性、合同履行的的剩余期限、双方约定的租金等情况，可由被告补偿原告损失10万元。被告反诉请求由原告返还已交纳的房屋租金55万元，因被告已实际使用该房屋，请求返还租金无法律依据，对该项请求不予支持。被告反诉要求原告赔偿装修费，因本案系被告违约在先致合同不能继续履行，双方已约定合同到期后被告无偿将装修、装饰物留给原告，被告要求原告赔偿装修费的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）耿本立与被告（反诉原告）徐双之间的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）徐双于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）耿本立损失100000元、违约金50000元，合计150000元。
三、驳回原告（反诉被告）耿本立其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）徐双反诉请求。
本案受理费5500元，减半收取即2750元，反诉费8925元，合计11675元，由原告耿本立承担1277元，由被告徐双承担10398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。
审判员 张孟义
二〇一六年一月十四日
书记员 高 晶