广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2653号
上诉人（原审原告）深圳市创展置地实业发展有限公司。
法定代表人彭秋娴，董事长。
委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人利慧晶，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）傅松艳。
上诉人深圳市创展置地实业发展有限公司（以下简称创展公司）因与被上诉人傅松艳商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，傅松艳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，创展公司、傅松艳于2007年9月23日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定傅松艳向创展公司购买位于深圳市龙岗区XX街道XX路南侧xx花园第X期X栋X座X层X号房（建筑面积78.55平方米），总价款为825369元。合同第六条约定，傅松艳采取按揭方式付款，签订合同之日1日内首期支付本房地产总价款的23%即190369元，其余价款自签订本合同之日起14日内向银行贷款支付。合同第七条约定，傅松艳如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，创展公司有权要求傅松艳支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同；创展公司解除合同的，傅松艳按累计应付款的10%向创展公司支付违约金，创展公司应当返还傅松艳已付的全部购房价款；傅松艳愿意继续履行合同的，经创展公司同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，傅松艳按日向创展公司支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第九条约定，创展公司应当于2008年6月30日前将本房地产交付给傅松艳，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合同证明文件。合同第二十七条约定，合同中通知均采用书面形式……买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准；如地址发生变更，应及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五第6条约定，傅松艳如选择以银行按揭方式付款的，应在创展公司通知的时间内在创展公司指定的银行办理按揭手续，如因傅松艳原因导致未能办理按揭的，或在按揭期内未履行正常还贷义务的，由此引起的一切后果由傅松艳自行承担。合同签订后，傅松艳依约支付了首期房款，但至今未支付余款。
另查，创展公司提交通告函及相应速递业务详情单，证明曾多次催促傅松艳继续履行合同，但速递业务详情单没有显示已妥投，单上收件人的地址为前述买卖合同中傅松艳的通讯地址，交寄时间为2009年10月16日、2010年4月28日，其余没有注明时间。
再查，创展公司已就涉案房产所在的xx花园X期X栋于2008年6月23日取得《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》并于2008年7月4日向深圳市龙岗区建设局对该工程进行房建工程项目竣工验收备案。创展公司提交速递业务详情单证明其于2008年6月27日向傅松艳邮寄入伙通知书通知傅松艳入伙。
又查，创展公司确认其第一项诉讼请求要求傅松艳继续履行涉案合同义务的具体内容是指：要求傅松艳按合同约定尽快申请按揭贷款用以支付购房尾款并支付相应的违约金。经原审法院向创展公司释明傅松艳明确表明不愿意继续履行合同的情况以及政府现行限贷、限购政策对涉案合同的影响后，原审法院询问创展公司是否变更诉讼请求为要求解除涉案合同并主张合同解除后傅松艳应承担的违约责任，创展公司仍表示不变更诉讼请求。
创展公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、傅松艳就xx花园X期X栋X座X层X号房继续履行双方签订的深（龙）网预买字（2007）第X号《深圳市房地产买卖合同（预售）》义务；2、傅松艳支付逾期付款违约金494792元；3、傅松艳承担本案诉讼费用。
原审法院认为，创展公司、傅松艳签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。傅松艳在2007年支付了首期房款后，没有按合同约定在签订合同之日起14日内以向银行贷款的方式向创展公司支付剩余房款，至今超过五年一直没有再履行合同义务，以自己的行为表明不再履行合同并且当庭亦表示不愿意继续履行合同。创展公司诉请要求傅松艳继续履行合同，原审法院对此不予支持，理由为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（三）项规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债权人在合理期限内未要求履行的除外；本案中，创展公司要求傅松艳继续履行合同是指要求傅松艳申请按揭贷款以付清剩余房款，即创展公司要求傅松艳履行非金钱债务，现创展公司提交的证据显示其系在两年后（2009年10月份）才通知傅松艳继续履行，故创展公司在合理的期限内未要求履行，其诉请要求傅松艳继续履行不符合法律规定。对于创展公司诉请的违约金，合同中约定傅松艳按日向创展公司支付逾期应付款万分之四的违约金的前提条件是：傅松艳无正当理由未按约定期限付款，已逾期超过90日且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，傅松艳愿意继续履行合同，经创展公司同意，合同继续履行。即创展公司主张的违约金须以双方均同意继续履行合同为前提条件，现傅松艳以自己的实际行为表示不愿意履行合同并且当庭表示不愿意继续履行合同，且创展公司要求继续履行合同的请求不能得到支持，创展公司诉请的违约金失去了依据，原审法院不予支持。
涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订至今已超过五年，政府的限购、限贷政策在此期间已发生了变化，合同履行的条件亦已改变；创展公司现要求傅松艳继续履行合同，不利于民事关系的稳定，如果强制继续履行合同，将长期持续产生高额违约金，违约金远高于傅松艳已付首期款金额、甚至可能高于剩余房款，有失公平，但创展公司可就合同解除后傅松艳应承担的违约责任另循法律途径主张。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（三）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：驳回深圳市创展置地实业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费16681元，由创展公司承担。
上诉人创展公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深龙法民三初字第100号民事判决书，改判支持创展公司的诉讼请求（判令傅松艳就xx花园X期X栋X座X层X号房继续履行双方签订的深（龙）网预买字（2007）第X号《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同义务；判令傅松艳支付逾期付款违约金494792元）。2、由傅松艳承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、1、傅松艳一审时经合法传唤无正当理由未出庭应诉及答辩，一审法院在判决第4页倒数第三行中认为傅松艳“以自己的行为表明不再履行合同并且当庭亦表示不愿意继续履行合同”，该表述明显有误，一审法院存在认定事实不清的情形。
二、原审判决适用法律错误。首先，申请按揭贷款仅是取得购房款的一种方式，其本质或者最终行为是要求傅松艳付清剩余购房款即履行金钱债务，而并不是非金钱债务。因此，原审判决适用《合同法》第一百一十条来认定履行需要合理期限实属适用错误。其次，原审判决认定创展公司是在两年后才通知被告继续履行合同，超出合理期限，不符合客观事实。创展公司曾于2008年6月27日向傅松艳邮寄了入伙通知书通知其入伙，即在合理期限内表达了继续履行合同的意思表示。此后创展公司也按预售合同上的地址邮寄书面通知要求继续履行合同。虽然傅松艳辩称未收到上述通告函，但创展公司按照预售合同中确认的地址邮寄已经履行了送达义务，傅松艳未能举证证明创展公司未投递或其未收到，应该承担相应的不利后果。最后，所谓合理期间既非诉讼时效，亦非除斥期间，而是一个需要在审判实践中不断完善的概念。简单地认为合理期间就是两年是不正确的。
三、涉案预售合同签订后，创展公司一直按约定履行义务，而傅松艳的违约行为导致合同履行条件发生改变，给创展公司造成了损失，创展公司的请求应当得到支持。
被上诉人傅松艳未答辩。
本院经审理查明，傅松艳现个人名下有一套房产，于2005年8月5日购买龙岗区X苑X栋X座X房，并于2005年8月17日转移登记至其名下。傅松艳一审时未应诉答辩。
原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。合同签订后，傅松艳未按照合同约定支付首期款以外的剩余购房款构成了违约，本案二审争议的焦点是，创展公司能否请求傅松艳继续履行合同。对此，本院认为，首先，房屋买卖合同中卖方的义务是提供符合法定和约定条件的房屋及协助办理房产转移登记，买方的义务是支付购房款、接收房产、配合办理房产转移登记。其中买方的主要义务是支付购房款，而接收房产、办理房产证实际更大程度上是买方的权利。本案中，创展公司要求傅松艳继续履行合同，首当其冲的即应是履行支付剩余购房款的义务。该义务，从性质上看是一种金钱债务，但是根据双方合同约定，傅松艳支付剩余购房款的方式为向银行申请按揭。并且合同中也未约定，当傅松艳未申请按揭付款后，应以一次性付款形式支付剩余购房款。在此情况下，傅松艳能否获得银行贷款是合同能否继续履行的前提条件。涉案合同签订至今，国家颁布的银行贷款政策已经发生重大变化，现有证据无法证明傅松艳仍符合银行贷款政策，创展公司请求继续履行的条件不充分。其次，申请按揭贷款具有人身性质，因此合同约定的剩余房款在履行方式上具有非金钱债务的特征，创展公司超过两年的时间未要求傅松艳履行义务，相关法律法规虽未明确规定合理期限，但为促使经济关系尽快稳定、加速民事流转，原审判决参照两年诉讼时效期间的规定并无不当。再次，因国家颁布限购政策，傅松艳是否具备可以继续购买房产的条件亦不明确。最后，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的继续履行，必须依赖于郭勇进履行各项非金钱债务，而傅松艳至今未履行合同，且下落不明，涉案合同的继续履行在事实上亦存在障碍。综上各种因素，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》在事实上和法律上已无法继续履行。创展公司所提出的违约金请求是以合同继续履行为基础的，因此在合同不能继续履行的情况下，创展公司该项请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。傅松艳因违约导致合同不能履行应承担相应违约责任，创展公司可另循法律途径解决。
综上所述，创展公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16681元，由深圳市创展置地实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。