辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0703民初1726号原告（反诉被告）：某某物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵某某，该公司经理委托诉讼代理人：马某，该公司职员。委托诉讼代理人：秦某，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：王某某，女，1959年12月6日出生，苗族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）辽0703民初字第1455号民事判决，被告（反诉原告）王某某对判决不服，向锦州市中级人民法院提起上诉。锦州市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）辽07民终1017号民事裁定，撤销本院（2016）辽0703民初1455号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人马卓、秦岩，被告（反诉原告）王某某的委托诉讼代理人李艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费13184元，违约金3986元，合计17170元。2、由被告承担诉讼费。事实与理由：被告是锦州市某某房屋业主，其住宅面积是180.11平方米，按照业主与物业所签订的《物业管理服务协议》及物业与业主委员会签订的《物业服务委托合同》及《锦州市物业管理办法》的相关规定，被告应如期缴纳物业费，未缴纳物业服务费的，物业管理企业可以按照每天千分之三收取违约金。逾期三个月不缴纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住以后并未按约定缴纳物业费，从2009年1月至2015年12月已累计拖欠物业费13184元。为保护我公司利益，特诉至贵院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费及违约金承担案件受理费，并且以后能够按期如数缴纳物业费。被告（反诉原告）王某某辩称，1、自2005年被告发现自己居住的房屋楼顶漏雨，被告将此情况反映给原告要求其履行维修义务，但原告至今未进行维修，因原告未履行物业合同的义务，因此被告未向原告给付物业费。2、原告未履行法定的催缴义务，被告认为原告基于未先履行合同义务而免除被告缴纳物业费的义务。3、原告主张的部分物业费超过诉讼时效，法庭不应予以保护。4、被告未向原告交纳物业费的原因是由于原告造成的，故被告不承担违约金。被告（反诉原告）王某某向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人赔偿反诉人因维修房屋产生的经济损失共计人民币17800元；2、请求判令被反诉人履行维修房屋义务；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人系某某房屋业主，居住在该楼顶楼，被反诉人系反诉人居住小区的物业服务企业，双方于2006年11月1日签订了《某某物业服务管理服务协议》。反诉人入住房屋于2009年进行装修，后发现房屋北屋漏雨，致使墙面损坏发霉，反诉人将此情况反馈给被反诉人，要求被反诉人履行物业维护管理义务及赔偿损失，但被反诉人以各种理由推脱，无奈反诉人于2010年10月及2012年5月自行出资17800元对屋顶晒台进行了两次维修，但仍然未解决屋顶漏雨问题，目前反诉人屋内屋顶及墙面始终处于潮湿发霉状态。对上述问题，反诉人多次向被反诉人反映并寻求解决方案，但被反诉人始终没有明确的态度。反诉人认为，根据双方签订的合同第四条第1款约定，被反诉人对房屋主体承重部位具有维护和管理义务，而被反诉人怠于履行合同义务，已对反诉人构成违约，因此造成反诉人的损失，应当予以赔偿，为此反诉人特依据相关法律规定向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司对被告（反诉原告）王某某反诉辩称，1、反诉原告已经确认双方是在2006年11年1日签订了物业管理服务协议，签订时间应为该小区竣工验收后交付使用的时间，根据建设部《关于房屋建筑工程质量报修办法》第7条的规定，屋内防水工程保修期为5年，反诉原告在对本诉答辩称自2009年发现漏水，表明在报修期内出现房屋漏水现象，其维修义务人为房屋开发公司而不是物业公司，由于反诉原告人放弃向当时责任人主张权利，将应维修义务人的责任作为拒绝交物业费的理由是不成立的，对此在《锦州市物业管理办法》第52条明确规定，因此反诉原告人的诉讼请求是不能成立的。同时其维修费发生于2010年、2012年，其主张超过诉讼时效，同时依据反诉原告人陈述的事实即使其进行2次维修仍然没有解决房屋的防水问题，结果等同于没有维修，其费用不能向物业公司主张，请法院驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的如下事实，王某某系某某房屋业主，该房屋建筑面积180.11平方米。2006年11月1日，原、被告签订《某某物业服务管理服务协议》。该协议第十三条载明，业主不按约定交纳物业费，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。自2009年起至2015年止，被告拖欠原告物业费共计13184元。现王某某家中部分墙体因渗水出现墙皮发霉，并于2010年向物业公司报修过。本院予以确认。对有争议的证据和事实，当事人提交了物业服务委托合同、照片、收据、预算表、证明、报修记录，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：物业公司对拖欠的物业费进行过催缴，王某某对房屋进行过维修并产生了相关费用。又查明，在本院审理过程中，王某某于2018年1月8日申请对2012年其房屋的维修费用进行评估，经锦州市中级人民法院技术处组织摇号，选择委托锦州渤海工程造价咨询有限责任公司对此鉴定，该公司于2018年3月19日作出《某某房屋北晒台第二次维修工程造价鉴定报告》，鉴定结论为该工程造价合计4693.58元。王某某支付鉴定费2000元。本院认为，原告与被告及某某业主委员会在平等自愿的基础上签订的物业服务委托合同合法有效，对双方有约束力，应依法予以保护。原、被告双方应按约履行各自的义务。本案原告履行了合同义务，对小区进行了管理，被告作为业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，被告自2009年至2015年未交纳物业服务费，被告应依约向原告给付物业费。但被告房屋存在墙体破损发霉的客观事实存在，向物业公司报修后，并未得到相应的维修，自己对房屋进行了维修，被告不缴纳物业服务费是因为物业公司怠于履行维修义务所致，故对原告诉求违约金不予支持。对于被告王某某诉求因维修房屋产生的经济损失应以鉴定报告为准。关于被告辩称原告诉求已经超过诉讼时效一节，未提供相关证据，不予采纳。综上，对原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。对被告的反诉请求，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王某某于本判决生效后十日内给付拖欠原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司2009年至2015年的物业服务费13184元；二、驳回原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）王某某房屋维修费用4693.58元；四、驳回被告（反诉原告）王某某的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元、反诉费72元，由被告（反诉原告）王某某负担。反诉费50元、鉴定费2000元，由原告（反诉被告）某某物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 冯 欣人民陪审员 郭 宏人民陪审员 卢永乾二〇一八年五月十日书 记 员 周 芳