湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂10民终23号
上诉人（原审被告）：荆州市建筑综合开发公司，住所地荆州市沙市区北京路344号。
法定代表人：贺爱国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金枝凤，女，汉族，1972年11月11日出生，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：马忠恒，荆州市楚天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：荆州市沙市区洪垸建筑工程公司，住所地荆州市沙市区立新乡塔桥路。
法定代表人：贺生斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏生玉，男，汉族，1948年1月22日出生，住荆州市沙市区。
原审第三人：荆州市月月红建筑工程有限公司。
法定代表人：贺生斌，该公司总经理。
上诉人荆州市建筑综合开发公司（以下简称综合开发公司）因与被上诉人金枝凤、被上诉人荆州市沙市区洪垸建筑工程公司（以下简称洪垸公司）、原审第三人荆州市月月红建筑工程有限公司（以下简称月月红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院〔2014〕鄂沙市民初字第01145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人综合开发公司的委托诉讼代理人吕军、吴海，被上诉人金枝凤的委托诉讼代理人马忠恒，原审被告洪垸公司的法定代表人贺生斌及其委托诉讼代理人苏生玉，原审第三人月月红公司的法定代表人贺生斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，被告洪垸公司1996年7月18日成立，经工商局核准的经营期限为1996年7月18日至长期，因其未参加2001年度年检，被荆州市工商局于2003年10月16日吊销营业执照。被告洪垸公司在有效经营期间，承包了被告综合开发公司位于沙市区×××路梨园××区××楼的建设工程，两被告于1999年8月6日签订《施工合同书》，其中第三条约定，本工程采用补偿贸易的形式进行合作，综合开发公司将该6号楼房屋中的23套房屋以约定价格让售给洪垸公司，用以冲抵洪垸公司应获得的工程款以及对洪垸公司在征地过程中所垫付资金的补偿；6号楼竣工后，洪垸公司对约定抵偿的23套房屋享有商品房产权，由洪垸公司自行销售或者委托综合开发公司销售部门代售，代售款项直接进入洪垸公司账户；综合开发公司对洪垸公司自行销售或者综合开发公司销售部门代售的商品房均有责任协助办理销售合同、代收费用、产权移交等各项手续。郑运柏作为综合开发公司的代表，苏生玉、张祖生作为洪垸公司的代表在合同书公司签名处签署姓名，并加盖了公司印章。2000年4月21日，两公司又签署《商品房买卖合同》，将约定抵偿的房屋售卖给洪垸公司工程三处，以商品房买卖形式冲抵综合开发公司应付洪垸公司工程款，综合开发公司销售部工作人员谭蓓，洪垸公司法定代表人贺生斌、洪垸公司工程三处实际代表人苏生玉在合同书公司签名处签署姓名，并加盖了公司印章。
2001年，签署施工合同书及签署2000年4月21日《商品房买卖合同》的代表人苏生玉将该抵偿房屋中的一套以55000元的价格出售给本案原告，并将房屋交付与原告。2013年，为办理房屋产权证，洪垸公司或者工程三处实际代表人苏生玉使用私自雕刻的公司印章，与原告签署一份落款时间为2001年7月20日的所谓《商品房买卖合同》，苏生玉在甲方处签署姓名，并加盖其私自雕刻的公司印章；原告在乙方处签署“金枝风”姓名，并捺上自己的手印。因原告持2001年7月20日的《商品房买卖合同》至被告综合开发公司请求协助办理房屋产权手续未果，原告遂诉请判令两被告履行房屋买卖合同义务，协助原告办理沙市区梨园B区6号楼1单元7楼702室房产证、土地证相关手续，并由被告承担诉讼费用。
一审认为，被告综合开发公司将其开发建设的长港路梨园B区6号楼的建设工程发包给洪垸公司，并且约定用23套房屋抵偿工程款；就抵偿房屋被告洪垸公司可自行销售，综合开发公司有责任协助办理销售合同、产权移交等各项手续。即该23套房屋系综合开发公司支付工程款的转换形式，收款人收取款项后如何处分，与他人无涉。至于洪垸公司或者洪垸公司工程三处除实际代表人苏生玉外还有无其他人员可以支配该工程款（约定抵偿的房屋），与本案原告及发包方综合开发公司无关，属于其他法律关系，应在本案之外另行解决。依本案原被告所举的有效证据，一审认定在两公司签署《施工合同书》、《商品房买卖合同》时均参与洽谈、缔结合同的苏生玉对23套房屋享有支配权。苏生玉在实际控制洪垸公司或者工程三处期间，将涉案房屋售卖给原告，且已实际交付，原告入住该房屋十五年至今，被告综合开发公司应按照与被告洪垸公司签署的《施工合同书》约定，协助原告金枝风办理沙市区×××路梨园××区××楼1单元7楼702室房屋房产证及土地使用证手续。另认定第三人月月红公司与本案无任何关联性应退出诉讼。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告荆州市建筑综合开发公司、荆州市沙市区洪垸建筑工程公司于本判决生效之日起十日内协助原告金枝风办理沙市区×××路梨园××区××楼1单元7楼702室房屋房产证及土地使用证手续。
综合开发公司上诉称，一、金枝凤提交的买卖合同是与洪垸公司签订的，故合同相对方是洪垸公司，上诉人不是本案的适格被告。二、一审法院认定事实错误。1、洪垸公司与被上诉人签订的买卖合同中，印章系私刻，合同虚假，应认定为无效合同。2、洪垸公司工程三处是挂靠在洪垸公司名下的独立主体，工程三处才是涉案房屋的所有权人。3、能够代表洪垸公司工程三处销售房屋的负责人是杨敏，苏生玉无权代表洪垸公司处分涉案房屋，也无权代表工程三处处分房屋。4、苏生玉出售房屋的价款未进入洪垸公司或者工程三处的账户，其行为属于私自处置他人财物获利。5、一审中苏生玉的委托公章是私刻的，其委托身份不合法，其在一审中的陈述不能采信。综上，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人金枝凤答辩称，一、根据综合开发公司与洪垸公司签订的施工合同，综合开发公司负有协助过户的义务，故综合开发公司是适格被告。二、上诉人的诉讼请求无据，洪垸公司与金枝凤签订的合同在一审中得到确认，房屋买卖关系成立。三、上诉人主张工程三处是独立的主体没有证据。一审认定事实清楚，处理恰当，请求维持一审判决。
被上诉人洪垸公司答辩称，一、工程三处是隶属于洪垸公司的内部机构，不具备独立法人资格。二、洪垸公司与综合开发公司签订施工合同后，洪垸公司将涉案工程分配给本公司工程三处实际施工。苏生玉是工程三处的负责人，是洪垸公司任命授权的。三、涉案工程采取将房屋抵偿给施工方作为工程款的形式。苏生玉作为工程三处的负责人，完全有权销售房屋。四、苏生玉一审作为洪垸公司的代理人，是洪垸公司委托的。
原审第三人月月红公司认同洪垸公司的答辩意见。
二审金枝凤当庭提交2份证据以证明洪垸公司授权苏生玉全权负责黎园工程事宜：1、1999年11月15日洪垸公司工程三处对洪垸公司发出《关于第三工程处负责人变更报告》，证明工程三处推荐苏生玉全权负责工程处工作；2、2000年7月11日洪垸公司出具《授权委托书》，授权苏生玉全权负责涉案工程质量、安全及一切事宜。
综合开发公司质证认为，对变更报告的真实性无异议，但是苏生玉的变更报告在前，杨敏的委托在后；授权委托书是洪垸公司对苏生玉的授权，我方没有见到过，真实性无法确定；这份委托书上没有对6号楼的销售进行委托；即使是真实的，也无法说明苏生玉有权对6号楼进行销售。洪垸公司质证认为，上述证据真实，该公司法定代表人当庭确认对苏生玉的授权是其发出、认可的，公司没有授权杨敏负责工程三处。月月红公司认同洪垸公司的质证意见。
本院对金枝凤二审提交的2份证据认定如下：上述2份证据与洪垸公司法定代表人的当庭陈述结合，能够证明洪垸公司工程三处的负责人是苏生玉，苏生玉全面负责工程的一切事宜，包括施工以及房屋销售。
二审查明：一审做出的“2000年4月21日，综合开发公司与洪垸公司签署《商品房买卖合同》，将约定抵偿的房屋售卖给洪垸公司工程三处，以商品房买卖形式冲抵综合开发公司应付洪垸公司工程款，综合开发公司销售部工作人员谭蓓，洪垸公司法定代表人贺生斌、洪垸公司工程三处实际代表人苏生玉在合同书公司签名处签署姓名，并加盖了公司印章”之认定错误。二审查明的相关事实为：2000年4月21日，综合开发公司与洪垸公司签署标的物为23套商品房（包含本案所涉争议房屋）的《商品房购销合同》，将约定抵偿的房屋售卖给洪垸公司，以商品房买卖形式冲抵综合开发公司应付洪垸公司工程款，合同买受人处由洪垸公司加盖公章，法定代表人贺生斌签名确认，洪垸公司工程三处作为洪垸公司的代理人加盖公章，并有工程三处负责人苏生玉签名。除上述错误之外，二审对一审认定的其余事实予以确认。
二审另查明，1999年11月15日，洪垸公司工程三处对洪垸公司发出《关于第三工程处负责人变更报告》，决定涉案工程从1999年11月起由苏生玉全面负责工程的一切事宜。2000年7月11日洪垸公司出具《授权委托书》，授权苏生玉全权负责涉案工程质量、安全及一切事宜。关于苏生玉一审诉讼代理人身份是否合法，洪垸公司的法定代表人二审庭审确认，一审程序中是洪垸公司委托苏生玉作为该公司的诉讼代理人，故二审对苏生玉在本案一审程序中的诉讼代理人身份予以确认。
二审还查明，本案原审被告荆州市沙市区洪垸建筑工程公司的企业法人营业执照登记为“荆州市沙市洪垸建筑工程公司”，工商行政管理局登记的企业基本信息和公章记载的企业名称为“荆州市沙市区洪垸建筑工程公司”。对于“荆州市沙市区洪垸建筑工程公司”与“荆州市沙市洪垸建筑工程公司”的关系，经荆州市工商局登记注册分局档案查询并出具证明，证实为一家公司。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、涉案房屋的实际销售主体应如何确定。二、苏生玉是否有权销售涉案房屋。三、金枝凤与洪垸公司之间是否成立房屋买卖合同关系。
关于如何确定涉案房屋的实际销售主体的问题。涉
案工程的《施工合同》由综合开发公司与洪垸公司签订，约定用房屋抵偿工程款。一审综合开发公司提交的23套《商品房销售合同》首页的买方虽记载为洪垸公司工程三处，但合同尾页买方签章处由洪垸公司加盖印章并由法定代表人签名，工程三处是以洪垸公司代理人的身份加盖公章并由苏生玉代表工程三处签名。由此，应当认定《商品房购销合同》的买受人为洪垸公司。就此问题，综合开发公司二审庭审时又提交另一份留存的《商品房购销合同》原件比对，该原件上首页买方为洪垸公司而非洪垸公司工程三处，尾页与一审提交的合同相同。综合开发公司就此当庭确认：购销合同的出卖人是综合开发公司，买受人是洪垸公司，洪垸公司对外销售房屋后，由综合开发公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》，并且承担协助过户义务。另，综合开发公司上诉主张工程三处是独立于洪垸公司的独立主体，但其没有提交该工程处为独立主体的证据。综上，本院认定涉案房屋的实际销售主体为洪垸公司。
关于苏生玉是否有权销售涉案房屋的问题。对此本
院认为，1、洪垸公司法定代表人二审庭审当庭承认，该公司任命以及认可的工程三处的负责人是苏生玉，苏生玉全面负责工程施工以及房屋销售。23套《商品房销售合同》、金枝凤二审提交的洪垸公司工程三处对洪垸公司的《关于第三工程处负责人变更报告》、洪垸公司出具的《授权委托书》能够印证洪垸公司法定代表人二审的上述陈述真实。23、综合开发公司上诉称，洪垸公司工程三处曾经向综合开发公司出具一份委托杨敏全权负责房屋销售的公函，据此主张苏生玉无权销售房屋。对此本院认为，根据《商品房销售合同》，洪垸公司工程三处只是洪垸公司《商品房销售合同》的代理人，该工程处委托杨敏负责销售的行为，并不足以据此否定苏生玉是工程处负责人的身份，也不足以否定苏生玉对外销售房屋属于职务行为。综上，本院认定工程三处有权代表洪垸公司销售房屋，苏生玉是工程三处的负责人，经公司授权有权对外销售房屋，苏生玉向金枝凤销售房屋的行为是职务行为，其法律后果归属于洪垸公司。
三、金枝凤与洪垸公司之间是否成立房屋买卖合同关系。1、洪垸公司工程三处负责人苏生玉向金枝凤销售涉案房屋、收取购房款、交付房屋的事实成立，苏生玉的行为为职务行为，故应当认定金枝凤与洪垸公司之间商品房买卖合同已经成立，只是当时没有签订书面合同。2、关于为办理房屋产权证，苏生玉在2013年使用私刻公司印章与原告签署《商品房买卖合同》的问题，本院认为，金枝凤与苏生玉为办理产权证书而签订的《商品房买卖合同》虽然存在公章虚假的问题，但据此不足以否定金枝凤实际上向洪垸公司购买了涉案房屋的事实。3、洪垸公司法定代表人当庭承认，因洪垸公司也是将23套房屋的销售款作为工程三处的施工费，因此房屋销售款可以不入洪垸公司账户。故，综合开发公司关于苏生玉收取的款项未入洪垸公司账户，应据此认定售房是苏生玉个人行为的理由本院不予支持。综上，金枝凤与洪垸公司之间的房屋买卖合同关系成立，根据洪垸公司与综合开发公司签订的《施工合同》中关于采取“补偿贸易形式”合作的相关约定，综合开发公司应当承担协助金枝凤办理产权过户的义务。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人荆州市建筑综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 李 静
审判员 谢成勇
二〇一七年三月十三日
书记员 唐君玲