山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民再初字第2号
原审原告：渠怀花，居民。
委托代理人：王修伟，滕州市法律援助中心法律工作者。
原审被告：高朝菊，居民。
原审被告：徐锋，居民，系原审被告高朝菊之子。
法定代理人：徐志堂，居民。
委托代理人：唐传法，山东真谛律师事务所律师。
原审原告渠怀花与原审被告高朝菊、徐锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月11日作出的（2012）滕民初字第1472号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年2月14日作出（2014）滕民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告渠怀花及委托代理人王修伟，原审被告徐锋的法定代理人徐志堂及委托代理人唐传法到庭参加了诉讼，原审被告高朝菊经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审原告渠怀花诉称，2012年1月8日，原、被告签订了房屋买卖合同，原告购买被告坐落于城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室回迁安置房。现诉请法院确认房屋买卖合同有效；判决坐落于城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室回迁安置房归原告所有，被告协助履行房屋产权过户手续；诉讼费由被告承担。原审被告高朝菊、徐锋未予答辩。
原审查明，2009年11月3日滕州市城市建设综合开发公司（拆迁人），滕州市嘉亿拆迁有限责任公司（委托拆迁人）与被告徐峰签订房屋拆迁补偿协议书一份，对被告徐锋坐落于杜墁村的房屋（建筑面积310.28平方米）及其附属物达成补偿安置协议，约定拆迁人在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，被告徐锋自愿选择高层住宅用房两套，暂定253平方米。被告高朝菊作为徐锋的代理人在合同上签名。同年12月1日，滕州市城市建设综合开发公司（拆迁人）、滕州市嘉亿拆迁有限责任公司（委托拆迁人）又与被告高朝菊签订房屋拆迁补偿协议书，对被告高朝菊坐落于杜墁村的房屋（建筑面积271.7平方米）及其附属物达成补偿安置协议，约定拆迁人在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，被告高朝菊自愿选择高层住宅用房两套，暂定230平方米。2011年11月26日，滕州市城市建设综合开发公司（拆迁人）、滕州市嘉亿拆迁有限责任公司（委托拆迁人）对其拆迁范围内的被拆迁人徐锋发放了“选房确认单”，被告高朝菊将其子徐锋的两份选房单交付原告渠怀花，原告选定了坐落于城建威尼斯A1套型32#-2-1406号房（附储藏室）一套和C1套型26#-1-301（附储藏室）一套，并于当日向被告高朝菊交付房款20万元，滕州市银滕珠宝首饰有限公司杨某、郭开英代被告高朝菊收取渠怀花房款人民币20万元整，杨某、郭开英出具收条一张均签名并加盖滕州市银滕珠宝首饰有限公司公章。
2012年1月8日，原告渠怀花与被告高朝菊在滕州市银滕珠宝首饰有限公司签订书面房屋买卖合同，约定被告高朝菊将坐落于滕州市杜墁回迁房售卖给原告，价款为549000元。合同载明，原告渠怀花已付给被告高朝菊人民币肆拾万元整（400000）。并约定原告上房前向被告高朝菊付清所有房款。（备注：应再付人民币149000.00元）。滕州市银滕珠宝首饰有限公司工作人员郭开英作为见证人在该合同上签名。后因两被告下落不明，原告诉来本院，要求确认双方签订的房屋协议有效，确认回迁安置房归原告所有，并协助办理产权过户手续。
原审认为，原告渠怀花与被告高朝菊于2012年1月8日签订的书面房屋买卖合同，虽约定原告购买被告高朝菊坐落于滕州市杜墁村回迁房，但在合同显示房款已部分交付，且签订合同之前，被告高朝菊已将其子徐锋的回迁房的选址确认单交给原告，由原告选取了具体的回迁房即城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室。原告与被告高朝菊所签订的合同的实际标的物是被告高朝菊之子被告徐锋的回迁房。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告高朝菊虽无权处分其子徐锋的房产，但房屋买卖合同系双方真实表示，不违反法律禁止性的规定，且已部分履行，该合同合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外”。而不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，系行政机关职权，原告要求判决坐落于城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室回迁安置房归原告所有，缺乏法律依据本院不予支持。因被告尚未取得物权，故原告要求被告协助履行上述房屋产权过户手续的条件尚不具备，对原告该请求本院亦不支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告渠怀花与被告高朝菊之间的关于购买滕州市城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室的房屋买卖合同有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7300元，诉讼保全费2520元由原告渠怀花负担4910元，被告高朝菊负担4910元。
本院再审过程中，原审原告渠怀花称，合同书是由滕州市银滕珠宝首饰有限公司的会计王梓敬使用过墨纸复印书写的一式两份，当时未注意，我拿的合同书第一页是复印件，第二页签名的是原件，其他事实理由与请求事项和原审一致。原审被告徐锋的法定代理人徐志堂辩称，原审被告徐锋为智力××人，假如房屋买卖合同中的签名和捺印是高朝菊所为，作为监护人的高朝菊将被监护人赖以生存的住房擅自出售，明显与法律规定相悖；其次，买卖合同第一页与第二页书写、纸张等明显不一致且第一页也没有“高朝菊”的签名和捺印，所谓签订该合同时，徐锋、徐志堂并不在场，在高朝菊现已失踪而不能到庭辨认的情况下，是否是其签名、捺印处于不确定状态；再次，根据《房屋买卖合同》第二条“甲方自愿将坐落于杜墁回迁房售卖与乙方”的约定，也并不必然得出高朝菊出售的就是徐锋名下的两套房屋，假若合同是高朝菊所为，原审原告也应举证证明40万元已经给付，原审被告高朝菊、徐锋存放在杨某、郭开英、滕州市银滕珠宝首饰有限公司46万元，系二人的房屋拆迁补偿款，不是原审原告的购房款，因此，不同意原审原告的诉讼请求。被告高朝菊未予答辩。
本院再审查明，原审被告高朝菊与徐志堂系夫妻关系，原审被告徐锋系其二人长子。原审被告徐锋为贰级智力××人，系限制民事行为能力人。原审被告高朝菊、徐锋母子生活在一块，其二人与徐志堂户口分别单立。2009年11月3日滕州市城市建设综合开发公司分别补偿原审被告高朝菊、徐锋拆迁房屋款99621元和90680元，其中补偿给原审被告徐锋的部分由原审被告高朝菊代领。因原审被告高朝菊与滕州市银滕珠宝首饰有限公司法定代表人杨某系邻居关系，且在此存款高于银行利息，2012年1月8日，原审原告渠怀花与原审被告高朝菊再次到杨某办公室，原审原告渠怀花将购房款现金20万元交付给了原审被告高朝菊，尔后，该款由原审被告高朝菊交付给了杨某，因原审被告高朝菊声称2011年11月26日滕州市银滕珠宝首饰有限公司、杨某、郭开英出具的24万元（含原审被告渠怀花20万元）债权凭证已丢失，为此，杨某、郭开英将24万元本息连同原审被告高朝菊此次交付的20万元，向原审被告高朝菊出具了46万元的借据一张，并注明了原欠条作废等字样，并在该借据上加盖了滕州市银滕珠宝首饰有限公司的公章。之后，杨某即安排公司会计王梓敬使用圆珠笔和过墨纸复印书写了房屋买卖合同一式两份，内容计两页，原审原告渠怀花与原审被告高朝菊在合同书第二页的右下方处签字并捺印，杨某之妻郭开英在该合同书上见证人处亦签名、捺印。原审原告渠怀花与原审被告高朝菊对该合同各持一份，因原审原告渠怀花未注意区分，其持有的合同书第一页为合同书复印件，第二页为合同书的原件。因在房屋买卖合同上注明已给付了40万元的买房款，因此，原审原告渠怀花未有再向原审被告高朝菊索要此次交款的收据。2012年3月，原审被告高朝菊失踪，后经徐志堂向滕州市公安局报案后，原审被告高朝菊至今未归，下落不明。
另查明，原审判决书中“原审被告徐峰”，根据其提供的户籍证明及身份证信息显示，应为“原审被告徐锋”。
其他事实与原审查明一致。
上述事实，有原审原、被告的当庭陈述与答辩、书证、证人证言及庭审笔录等在卷为凭。
本院再审认为，本案的争执焦点是：一、原审原告渠怀花与原审被告高朝菊签订的关于原审被告徐锋回迁房买卖合同是否有效，原审被告高朝菊代理行为是否损害了原审被告徐锋的合法民事权益；二、原审原告渠怀花是否将买房款40万元交付给了原审被告高朝菊，原审被告高朝菊存放到杨某，郭开英、滕州市银滕珠宝首饰有限公司46万元主要是原审原告渠怀花的买房款，还是原审二被告的房屋拆迁补偿款。关于争执焦点一，本院认为，原审被告徐锋为贰级智力残疾，系限制民事行为能力人，其母即原审被告高朝菊作为其法定监护人，有权代理原审被告徐锋的民事行为。2012年1月8日，原审原告渠怀花与原审被告高朝菊就原审被告徐锋回迁房签订了书面的买卖合同，系双方当事人的真实意思的表示，并不违反法律禁止性的规定，合法有效，应认定为有效合同。原审被告高朝菊将取得的卖房款以自己的名义存储到了杨某、郭开英、滕州市银滕珠宝首饰有限公司处，履行了监护人应有的职责，并未损害原审被告徐锋合法的民事权益。关于争执的焦点二；本院认为，2012年1月8日，原审原告渠怀花与原审被告高朝菊就买卖原审被告徐锋回迁房签订买卖合同时，虽原审被告高朝菊对原审原告渠怀花再次交付的20万元未再出具收款收据，但双方已在签订的合同中明确作了说明，即原审被告高朝菊已收取了40万元为原审原告渠怀花买房款，该事实且与证人滕州市银滕珠宝首饰有限公司的法定代表人杨某，会计王梓敬证言相互印证，并结合当日杨某、郭开英、滕州市银滕珠宝首饰有限公司向原审被告高朝菊出具46万元借据行为，足以认定原审原告渠怀花已交付了原审被告高朝菊卖房款40万元；原审二被告因房屋拆迁于2011年11月3日而获得的补偿款为19.0301万元，而存放到杨某、郭开英、滕州市银滕珠宝首饰有限公司存款总额为46万元，二者之间存在着较大的数额差距，且原审被告徐峰法定监护人徐志堂又未能举证证明原审二被告其他的合法来源收入，因此，该款认定为原审二被告房屋拆迁款证据不足。对于徐志堂就该房屋买卖合同书第一页与第二页纸张为何不一样质疑，原审原告渠怀花已作出了合理的解释，本院予以采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外”。而不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，系行政机关职权，原审原告要求判决坐落于城建威尼斯C1套型26#-1-301室及储藏室、A1套型32#-2-1406室及储藏室回迁安置房归其所有，缺乏法律依据本院不予支持。因原审被告尚未取得物权，故原审原告要求原审被告协助履行上述房屋产权过户手续的条件尚不具备，对原审原告该请求本院亦不支持。原审判决在原审被告高朝菊下落不明的情况下，未有通知原审被告徐锋的监护人徐志堂到庭参加诉讼，存在程序上瑕疵，原审判决认定原审被告高朝菊无权处分原审被告徐锋的房屋，属认定事实方面的错误，本案再审时亦予以了纠正。原审判决在认定事实，适用法律、阐述理由方面，虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，第一百四十四条、第二百零七条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）滕民初字第1472号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 史 杰
审判员 张玉军
审判员 陈允具
二〇一四年十一月十日
书记员 李 娜