湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0222民初1156号
原告：邓某，男。
原告：潘某，女，系原告邓某之妻。
以上两原告共同委托诉讼代理人：贾继斌，阳新县文剑法律服务所法律工作者。
被告：阳新县某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）。
法定代表人：梅某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：邹良君，湖北文光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文杰，湖北文光律师事务所实习律师。
原告邓某与被告某地产公司合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理。诉讼中，原告邓某之妻潘某申请以原告身份参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告邓某、潘某及两原告共同委托诉讼代理人贾继斌，被告某地产公司的委托诉讼代理人邹良君、刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某、潘某向本院提出诉讼请求：1、判决被告违约，退还原告房产证（解除双方签订的合同）；2、确认原告不退还保证金5000元；3、判令被告给付逾期补偿费170000元；4、判令被告给付租房款73500元。事实与理由：2012年2月14日，原、被告签订《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将住宅及其土地使用权交由被告开发，被告在原址上还付给原告一定面积的新建楼房。协议签订后，被告向原告交纳5000元保证金并拿走了原告的土地使用权证等证件，承诺在三个月内如无法办理规划、城建等全部手续，被告退还证件，原告不予退还保证金，同时约定在原告搬出住房后，被告每月给付房屋租金1500元直至交房之日止。协议还约定，被告向原告交纳建筑保证金20万元，承诺在原告收到该保证金后搬出住房第31日起计算750日的施工时间，让原告能迁入新房居住，如超出该约定的时间一个月内每日补偿原告200元，超出一个月以上则每日补偿500元。应付款从被告交纳的保证金中予以扣除。双方还就违约责任及赔偿等进行了约定。协议签订后，原告按时按要求履行了合同义务，但被告一再违约。2015年4月1日，被告的委托代理人曹某又出具承诺书，承诺在当年的6月份如不能开工，将各户交的土地证等证件予以退还，原合同作废，并按合同条款给予赔付。直至今日，被告仍未办理好全部手续，仍未进行真正意义上的开工，原告只得蜗居他人篱下，造成原告巨大损失。故诉至法院，请求支持原告请求。
被告某地产公司辩称，涉案联合改造旧房协议系原告与曹某一致要求挂靠某地产公司、借用该公司资质进行开发，合作开发的主体系原告与曹某，并非某地产公司。该协议本质上应属原告转让其土地使用权，因改变了土地用途性质，违反了法律强制性规定，因而协议无效。协议于2012年签订，直至2015年未开工，经双方协商一致，如在2015年6月不能开工，则双方签订的合同作废，退还原告其所交的手续，因此，涉案协议已经协商解除。原告应当退还保证金5000元。原告主张的违约金及损失不能同时并立，而且，曹某已提供给原告两年半的住房，支付原告房租16000元，原告主张的违约金过高，应当予以降低。房屋未能开发系因为未能办理招投标等相关手续的不可抗力，具有顺延时间和免责事由。请求人民法院依法驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明，2012年2月14日，原、被告签订一份《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将其位于阳新县兴国镇北门坝的旧房、宅基地交由被告开发房地产，被告返还总面积不少于1804.8平方米的门面和住房给原告，其余部分归被告所有；签订协议时原告将房屋土地证、房产证交给被告，被告给原告5000元保证金，待相关手续办好后原告将该保证金退还被告，如被告在三个月内无法办理全部手续，则土地证、房产证退还原告，原告不退还保证金；原告搬出房屋后，被告按每月1500元标准给付原告租房资金及食杂店、棋牌室补偿，直至交房为止，共计37500元；被告需向原告交纳建筑保证金20万元，该款按工程进度由原告退还被告，原告在取得建筑保证金30日内搬出旧房；原告不承担施工期间的任何费用和安全责任，规划建设等办证费用均由被告承担，新房建好后，归原告所有的房屋所有产权证办证费用由被告承担；工期从原告收到建筑保证金后搬出房屋的第31日起计算，施工时间750天，如被告超出施工时间，超出一个月内每日补偿200元，超出一个月，每日补偿500元，应付款从建筑保证金中扣除；如有违约，违约方向守约方赔偿20万元；等等。邓某、曹某分别代表原、被告在合同中签字。合同签订之前，原告已将登记在两原告名下的两本房产证交付被告的工程负责人曹某，原告收到两证保证金5000元。合同签订当日，被告支付原告建筑保证金20万元，之后，被告两次预付原告房屋租金共计16000元。2012年3月份，原告腾出房屋，同年4月份，原告房屋被拆除，原告遂在外租房居住。因被告并未按约定时间办理有关工程建设手续，亦未开工建设房屋，原告遂找被告交涉。2015年4月1日，被告负责人曹某承诺，如2015年6月不能开工，则退还原告的产权证等证件，原签订的合同作废，并按合同约定予以赔偿。之后，被告仍未按约定履行，直至本案一审法庭辩论终结前，被告仍未办理涉案房屋建设相关手续，亦未进行房屋主体工程建设（目前，房屋仍登记在原告名下）。原告遂起诉来院，要求解除双方签订的《联合改造旧城合作协议书》，判决被告违约，退还原告房产证；确认原告不退还保证金5000元；判令被告给付逾期补偿费170000元（逾期交房740日，每日500元，合计37万元，扣除保证金20万元，下欠17万元）；判令被告给付租房款73500元（按每月1500元，从2012年3月15日计算至2016年4月16日为73500元，直至判决之日止）。
另查明，两原告系夫妻关系，其交付被告并被拆除的两套房屋系两原告婚姻关系存续期间两原告所建私有住宅，于1988年8月分别登记在两原告名下，其中，登记在原告潘某名下的房屋为建筑面积96平方米的两层砖混结构，占地面积100平方米；登记在原告邓某名下的房屋为建筑面积284.4平方米的两层砖混结构，占地面积160平方米。两原告并未办理上述房屋所占土地的土地使用权证。
还查明，双方当事人对于涉案合同性质为土地使用权转让不持异议。但被告认为合同系曹某挂靠其资质所签订，其不应当承担合同责任。而原告不认可该事实，原告只认可合同当事人系被告，合同系以被告名义签订，签订合同时并未与原告说明系曹某挂靠被告签订。
上述事实，有《联合改造旧城合作协议书》、结婚证、承诺书、房屋所有权证、收据，以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，名为联合开发合同，但实为房屋及建设用地使用权转让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。原告已按合同约定交付房产证并腾出房屋给被告拆除，其履行了合同义务，但被告并未按合同约定进行相关房屋建设、按约定期限向原告交付房屋，已构成违约。由于被告违约，导致原告无法迁入房屋居住，且预期期限较长，致使原告合同目的未能实现，故对原告要求解除合同、被告退还其房产证（包括相应的土地权利）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未按约定办理相关手续，根据约定，被告不退还保证金5000元，故原告要求确认该5000元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿逾期补偿费17万元（扣除建筑保证金20万元之外的补偿款，共计应为37万元）以及房租款73500元，本院认为，该请求属于合同解除的赔偿损失及违约责任问题。由于原告房屋拆除后，被告未能按约定建设房屋交付原告，必然造成原告房屋灭失的损失。合同签订时所交付的建筑保证金20万元，其目的在于对合同履行的担保，当合同不能履行时，该保证金可以作为赔偿资金，以冲减原告所受损失。根据合同法规定，当事人可以约定具体的违约金，也可以约定违约的计算方法，但约定的违约金如果过份高于遭受的实际损失，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。本案中，原告主张扣除保证金20万元的同时，又主张逾期交房损失17万元及房租款73500元，但原告并未举证证明其损失的具体数额，且被告认为原告主张的违约损失请求过高应予以调整，故本院对原告主张的违约赔偿的诉讼请求，根据本案的实际情况，予以部分支持。被告给付原告的建筑保证金20万元、办证保证金5000元、预付房屋租金16000元，合计221000元，作为被告对原告损失的赔偿，不予返还。对于原告的其他赔偿请求，本院不再予以支持。关于被告称涉案合同系曹某挂靠被告资质，其与原告联合开发，该合同无效，且实际上已经解除，约定的违约责任过高、违约金与损失不能并立的辩解，本院认为，涉案合同性质并非联合开发，而系房屋及土地使用权的转让，涉案房屋系原告私有住宅，虽然土地使用权证逾期后未办理延期手续，但并不影响本案合同的效力，且被告一方面主张合同无效另一方面又主张合同已经解除，前后自相矛盾，故其辩解意见本院不予支持。至于被告是否为合同当事人，其应否承担合同责任问题，本院认为，与原告签订的合同加盖了被告公司印章，且被告并未举证证明加盖公章的行为并未公司行为，原告签订合同时所信赖的系被告公司，而并非曹某，亦无证据证明原告对挂靠关系知晓，即使涉案合同系曹某挂靠被告公司所签订，作为专门的房地产开发公司，被告应当知道借用或挂靠资质进行房地产开发系我国法律所明确禁止，被挂靠单位应依法承担连带责任。因此，即使被告所称的挂靠关系成立，被告亦应承担涉案合同责任，故对被告的此项辩解，本院亦不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，被告阳新县某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告涉案房产证（包括房屋拆除后的相应土地）；
二、被告阳新县某房地产开发有限公司给付原告的建筑保证金20万元、办证保证金5000元、预付房屋租金16000元，合计221000元，作为被告赔偿原告的损失，不予返还；
三、驳回原告邓某、潘某的其他诉讼请求。
案件受理费5028元,减半收取2514元，由被告阳新县某房地产开发有限公司负担2308元，原告负担206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5028元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 虞志远
二〇一六年十二月八日
书记员 余 琼