山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2407号
上诉人（原审原告）董月美。
委托代理人范长友，系胶州中云法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）李靖。
委托代理人陈玉健，山东天尺律师事务所律师。
上诉人董月美因与上诉人李靖房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第848号民事判决，于2015年10月8日向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年10月28日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人董月美及其委托代理人范长友，上诉人李靖及其委托代理人陈玉健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董月美在原审中诉称，董月美与李靖于2012年3月9日签订《厂房租赁合同》一份，李靖租赁董月美厂房一处，租期三年，第一年租赁费为80000元，以后每年按7%递增，合同签订后，李靖交付了第一年的租赁费，但自第二年开始，李靖开始无故拖欠租赁费，至今仍欠董月美92192元未付，故请求法院判令：一、李靖偿付董月美房屋租赁费92192元；二、诉讼费由李靖承担。
李靖在原审中辩称，李靖已经将三年的租赁费全部付清，同时由于董月美在2014年12月12日使用非法手段组织李靖进行经营，对李靖造成了极大的损失，李靖要求董月美返还2014年12月12日至2015年3月5日之前的租赁费，同时保留要求董月美赔偿损失的权利。
原审查明，2012年3月9日，董月美（出租方）与李靖（承租方）签订《厂房出租合同》一份，将位于赵家小庄村西北养殖场的厂房出租给李靖使用，具体内容为：1、出租方：赵建德厂房一处，地点为赵家小庄村西北养殖场，占地面积2000平方米，厂房1500平方米。警卫室区域两层楼房共12建260平方米，出租方给承租方使用，出租期限为三年，自2012年3月9日至2015年3月5日止；2、租赁费为捌万元整，自合同签字之日第一年的房租付清，先付租赁费后使用，第二年租赁费按上年的租赁费7%的递增，以此类推，每年12月6日前付清下一年的房租。
合同签订后，董月美将厂房交付给李靖使用。第一年2012年3月9日至2013年3月8日租赁费80000元已经付清。庭审中，董月美自认收到李靖第二年租赁费85000元。2014年5月23日，董月美出具给李靖“今收到租赁费壹万元整，2014年5月23日”的收条一张，2014年1月28日，董月美丈夫出具给李靖“今收到厂房租赁费25000元整，2014年1月28日”的收条一张。
本案中，董月美提交的证据为《厂房出租合同》一份，证明李靖租赁董月美房屋的事实，及双方权利义务约定。李靖对该份证据的真实性无异议，但需要说明的是，合同虽然约定的租金是80000元，但后期经双方协商，将租金调整为70000元，并且没有递增。
本案中，李靖提交的证据为：证据一、录音光盘及书面材料一份，（提交录音原载体手机质证），录音光盘中前三份录音，时间分别是2014年12月12日下午5时14分、12月13日REC002（截止到9分钟，往后不是和董月美的录音了，不作为证据提交）、12月16日上午9时24分文件，证明李靖已经将全部租金付清，每年的租金是70000元，另外证明董月美自2014年12月12日将租赁的厂房的门焊死，导致李靖无法经营。证据二，收条两份：2014年1月28日，由董月美丈夫赵建德出具的收到租金25000元的收到条。2014年5月23日，董月美给李靖出具的收到租金10000元的收到条。欲证明两份收到条是2014年3月至2015年3期间的租赁费，因为根据合同约定租赁费是每年12月6日前付清下一年的租金，所以这个租赁费不可能是第二年度的租赁费。董月美的质证意见为：对证据一，录音内容与文本不符，录音无开头无结尾，内容不完整。录音中董月美并没有清楚的表达出李靖已经付清租赁费的观点。双方讨论的究竟是拖欠哪一年的租赁费，录音中无法证明，结合李靖的录音及董月美的诉讼请求，董月美认为李靖欠董月美的租赁费可以对应起来。董月美主张第二年及第三年李靖拖欠的租赁费本金总共应当是107192元，但后来董月美认可李靖又支付了15000元，剩余的应付租赁费是92192元。2014年3月至2015年3月租赁费应当为91592元，也就是说后来李靖第二年度还差700元，加上第三年度总共还差92192元。这与录音中李靖提到的第1、2年的租赁费付清，基本吻合。补充一点，在李靖录音之前董月美还说了别的，李靖删去了。对证据二，真实性无异议，数额是真实的，证明事项有异议，李靖每一年都是拖欠房租，这两张收条只是打条的时间，累计付的这么大的金额，不是一付一打条，所以这两个钱都是2013年第二年的租金。
原审认为，董月美与李靖签订的《厂房出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的，对双方均有拘束力。董月美将涉案房屋交付李靖使用，李靖即应按合同约定向董月美支付租赁费，在诚实信用原则的基础上履行合同约定的义务。李靖在庭审中辩称双方达成口头协议，将租赁费约定为每年7万元，且每年不再递增，对此李靖提交了与董月美的录音，但从录音证据中看，并未看出李靖与董月美就变更租赁费数额达成合意，庭审中董月美对此亦不予认可，因此对于李靖称租赁费每年固定70000元的主张，原审不予采信。根据双方合同约定，第一年租赁费80000元，第二年租赁费按7%递增，数额应为85600元，第三年租赁费数额应为91592元。
李靖主张其已经支付第二年、第三年租赁费，并提交了录音证据，从录音证据中，李靖称“…我把70000元的房租已经给你了，你想没想着最后我和俺对象去你那里，还差五、六千，你还给我打电话来…”，录音中董月美对此并未予否认也未予认可。董月美自认第二年房租已经收到70000元，原审难以采信李靖录音中说的70000元是第二年的租赁费还是第三年的租赁费。根据“谁主张，谁举证”的原则，李靖主张支付了租赁费应当提交董月美出具的收条或者其他证据予以证明，如李靖不能提交，需承担举证不能的不利后果，因此对李靖称已经全部支付租赁费的主张，原审不予采信。
庭审中，李靖提交了董月美出具的“今收到租赁费壹万元整，2014年5月23日”及董月美丈夫出具的“今收到厂房租赁费25000元整，2014年1月28日”的收条，根据双方签订的《厂房租赁合同》中约定的“每年12月6日前付清下一年的房租”的说明，原审可以确认2012年12月6日之前应当付清第二年租金，2013年12月6日之前应当付清第三年租金，李靖提交的收条时间均在2013年12月6日之后，原审难以确认李靖支付的35000元租赁费是支付的第二年的租金还是第三年的租金，对此董月美亦没有提交证据证明该两份收条系其自认的收到的第二年租赁费85000元之内，故原审对李靖已经支付董月美剩余租赁费35000元予以采信，应当从董月美主张的剩余租赁费中予以剔除。
关于李靖以收条已经丢失为由，未能提交收条予以证实已经支付厂房租赁费的主张，原审认为，李靖向董月美支付租赁费，董月美给李靖开具收条，李靖对收条负有保管义务，对于双方依约履行租赁合同的重要证明李靖亦应妥善管理，因此李靖仅以董月美并未明确认可录音证据证明其已经支付租赁费的主张，原审难以采信。
李靖未依约支付租金其行为已经构成违约，董月美要求李靖支付拖欠租赁费的诉讼请求，符合法律规定，原审依法予以支持。董月美自认收到李靖第二年租赁费85000元，减去李靖提交的35000元收条的租赁费，故李靖应支付董月美剩余租赁费数额为57192元（85600元＋91592元-85000元-35000元）。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决：李靖于判决生效之日起十日内支付董月美租赁费57192元。案件受理费2105元，由董月美负担675元，由李靖负担1430元。
宣判后，董月美与李靖均不服原审判决，上诉至本院。
上诉人董月美上诉称，原审法院仅凭李靖提交的两份收条的时间，便认定其支付的是第三年的租赁费，毫无事实及法律依据，该款实际是李靖拖欠2013-2014年度的租赁费。李靖自第二年开始就以经营不善为由拖欠租赁费，在董月美多次催要之下，李靖才偶尔交纳一点租赁费。原审中提交的35000元收条，便是在其多次累计的情况下，换取的整数收条，而该收条并未注明系2014-2015年的租赁费。在没有证据证明李靖已全部交纳2013年度租赁费的情况下，就认定该35000元是2014年度租赁费，无事实和法律依据。李靖主张租赁费已全部付清，应当提交证据予以证实，但其并未尽到举证责任，应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院依法判决：撤销原审判决，改判李靖支付欠付租金92192元。
针对董月美的上诉，李靖上诉并辩称，一、原审法院在租赁费是否由合同约定的80000元变更为70000元以及第三年租赁费是否已付清等问题的认定上，缺乏事实依据；二、原审判决缺乏证据支持。原审法院仅凭租赁合同以及董月美的说辞就作出判决，明显依据不足；三、原审认定董月美收到35000元为2014年的租赁费是正确的。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，依法改判驳回董月美的诉讼请求；二、全部诉讼费由董月美负担。
针对李靖的上诉，董月美辩称，李靖的上诉无事实及法律依据，其应承担举证不能的不利后果，应支持董月美的诉讼请求。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：一、年租金问题；二、欠付租金问题。
关于第一个焦点问题。董月美与李靖于2012年3月9日签订的《厂房出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方在合同第2条约定：“租金为捌万元整，自合同签字之日第一年的房租付清，先付租金后使用，第二年租金按按上年的租金7%递增，以此类推，每年12月6日前付清下一年的房租。”本案审理中，李靖称：后期经双方协商，将租金调整为70000元，并且没有递增。对此，董月美不予认可。本院认为，因董月美对李靖的上述主张不予认可，李靖应对其主张承担举证责任，但李靖并未提交有效证据证明其上述主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，李靖应承担举证不能的不利后果，本院确认李靖应按合同约定支付租金。
关于第二个焦点问题。董月美主张李靖自第2年开始就欠付租金，如前所述，董月美亦应对其主张承担举证责任。原审中，董月美自认已收到李靖第2年租赁费85000元，故该85000元应予扣除。原审中，李靖提交了由董月美丈夫赵建德于2014年1月28日出具的收到租金25000元的收到条和董月美于2014年5月23日给李靖出具的收到租金10000元的收到条，证明其已支付第3年的租赁费35000元。董月美虽对李靖的主张不予认可，但并为提交充分证据予以反驳。本院认为，双方在合同中约定：“自合同签字之日第一年的房租付清，先付租金再使用，每年12月6日前付清下一年的房租。”据此，李靖应在2012年12月6日前付清第2年租金，在2013年12月6日前付清第3年租金。因董月美并未提交证据证明上述35000月已包含在其自认的85000元内，且其与赵建德出具的收条上也并未明确载明为第2年租金，结合双方合同约定，上述35000元应为第3年租金。原审将该35000元扣除，并判令李靖支付董月美欠付租金57192元，判决正确，本院予以维持。
综上，上诉人董月美及上诉人李靖的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1543元，由上诉人董月美负担113元，由上诉人李靖负担1430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗