河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第1025号
原告（反诉被告）：刘军辉，男，汉族。
委托代理人：袁瑜勃，河南西毫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洛阳德诚物业管理有限公司。
法定代表人：常英承，经理。
被告（反诉原告）：洛阳市泰益德房地产开发有限公司。
法定代表人：杨长志，执行董事。
二被告共同委托代理人：冯俊岭，河南开物律师事务所律师。
第三人：李洪亮，男，汉族。（缺席）
上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及被告的委托代理人均到庭参加诉讼，第三人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月15日，原告与被告洛阳德诚物业管理有限公司协商租赁其管理的紫金风景线小区商铺，并交纳定金10万元，后于2014年12月15日应被告洛阳德诚物业管理有限公司向被告洛阳德诚物业管理有限公司交纳款项300045元，当原告与被告物业公司商议租赁事宜时，被告物业公司承诺给原告3个月的免费装修期、免除一年的物业费均予以拒绝，并将房租每平米35元涨至40元。后经原告了解，得知被告物业公司并非所租房屋的所有权人，该房屋也没有经消防验收，没有房屋所有权证。原告与被告物业公司协商退款，被告予以拒绝。后被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司函告原告，要求订立书面合同。被告的房屋不具备出租条件，双方就租赁合同的主要条款也没有达成一致意见，现诉至法院，请求依法判令二被告归还原告定金10万元及款项300045元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还款之日止，本案诉讼费由被告承担。
二被告共同辩称并反诉称：2014年10月15日前，原告和第三人共同到答辩人处查看商铺后，与答辩人商谈租赁12、13号商铺。双方约定：商铺面积合计1900.12平米，月租金每平米40元，月总租金76004.8元。承租方预交六个月的租金和相当于三个月租金的押金合计688045元。承租方于2014年10月11日交付定金1万，又依约于2014年10月15日交付定金9万元，同日答辩人开具收到定金10万元的收据。到双方约定的10天房租交付期和书面合同签订期满，被答辩人并未依约缴纳剩余房租和到公司签订书面合同。答辩人于2014年11月7日连发三条短信给原告和第三人，原告于2014年12月15日续交租金300045元，欠付租金280000元至今未交。2015年2月6日，答辩人再次发函给被告答辩人促其履约并签订书面租赁合同。2015年3月10日，第三人向我方递交退租申请，我方向其发函，但原告及第三人至今未交纳欠付租金和到我处签订书面合同，也未办理解除合同及退租手续。综上，双方已达成口头房屋租赁合同，我方已经履行合同义务，被答辩人未依约全部履行义务，已经给答辩人造成损失，故对原告的诉讼请求应予驳回。同时我方提出反诉，请求解除双方达成的口头房屋租赁合同；反诉被告支付欠付的租金10380.88元及利息损失912元；反诉被告承担本案一切费用。
反诉被告辩称：被反诉人认为反诉人诉求不成立，因双方房屋商铺面积、租赁期限、租金没有达成一致意见，合同没有成立，也就不存在解除合同，不适用定金罚则。反诉人收取被反诉人的款项也没有依据也就不拖欠反诉人租金，据此请求驳回反诉人反诉请求。
第三人经合法传唤未到庭，亦无书面陈述意见提交。
经审理查明：2014年10月15日，原告刘军辉向被告洛阳德诚物业管理有限公司交纳商铺出租定金10万元。
2014年11月17日，被告工作人员以短信形式通知原告：售房部北边12、13号商铺由原告租用，5天之内2014年11月22日前补齐租金，过期公司商铺对外出租。2014年12月4日，被告工作人员通过短信形式告知第三人李洪亮“明天过来签合同交款”。
2014年12月5日上午10时18分，被告工作人员向第三人提供了交纳款项的建设银行账号：“建设银行卡号6217002450001510519杨红，共计688045，已交100000，本次交588045.”同日下午14：37分，被告再次以短信形式通知原告“你所租12.13号商铺，面积1900.12平方米，已交定金10万元整，早已过了应该交房租的日期，现公司通知如下，于2014年12月5日下班前交完剩余租金，如不交付，商铺对外开放出租，定金不退…”。
2014年12月15日，第三人李洪亮代原告刘军辉向被告提供的建设银行账号转存300045元。
2015年2月6日，被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司向原告发出函件：“您与我公司于2014年10月初商定由您租赁我公司所有的洛阳市洛龙区紫金风景线东区12号、13号商铺，您已于2014年10月11日至12月15日交付首季度三个月租金、押金等费用400045元人民币，我公司已经按照约定从2014年12月15日开始履行合同。我公司也多次通知你但您至今未与我公司签订书面租赁合同，请你在本公告之日起7日内到我公司签订书面租赁合同，并与物业公司接洽商谈签订物业费管理合同。”
2015年3月10日，第三人李洪亮代原告向被告提出退租申请：“本人租用12#13#商铺，共付租金400045元，其中2014年10月15日付100000元，2014年12月15日付300045元，因本人有其它投资情况，决定退回租金，请贵公司处理。”
2015年3月31日，被告洛阳德诚物业管理有限公司以短信形式通知原告及第三人：“你租用的紫金风景线一期12、13号商铺面积1900.12平方，月租金每平方40元，2014年10月11号付定金1万元，同年10月15日付定金9万元，当日说好2014年10月23号开始计算房租，并交六个月房租和相当于三个月的押金，共计684043元，期间多次催要迟迟未付，至2014年12月15号又付300045元，至2015.3.10李洪亮说你们已经协商好退租，并写了退租申请，但迟迟未办理手续，房租将按协议继续计算，请于2015年4月5日前办理相关手续，否则我公司将依法解除合同。”2015年4月21日，原告向本院提起诉讼。
另查明：本案所涉12、13号商铺的房产所有人为被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司，被告洛阳德诚物业管理有限公司受委托对该商铺进行经营管理。本案所涉商铺现仍保持原状，原告带人看过商铺，但未动工装修。原告称因对合同条款未达成一致意见因而没有实际交付商铺，被告则称当时给原告钥匙，但原告要求把钥匙放在售房部因而商铺实际已经交付给原告。原告对被告短信中所称的月租金每平方40元有异议，原告称当时与被告协商的是月租金每平方35元。
本院认为：本案中原告与被告虽未就租赁商铺事宜签订书面租赁合同，但根据庭审查明的事实及双方短信往来的内容，可以确定原告及二被告已就租赁商铺一事达成意向。原告交过定金10万元后，在被告的催促下，于2014年12月15日向被告方转存300045元，可认定原告以自己的行为表明会与被告签订所涉商铺的书面租赁合同。根据第三人代原告书写的退租申请，原告也认可其已经缴纳租金400045元，根据原告认可的月租金每平方米35元，400045元／1900.12平方米／6个月=35元，据此应当认为原告对其提出退租申请之前被告发来的短信表示认可，也认可月租金每平方米35元且已经缴纳了半年的商铺租金。综上，双方从2014年12月15日已经开始履行合同，双方之间虽未签订书面租赁合同，但本案的口头租赁合同已于2014年12月15日成立。现原告因自身原因决定退回租金，故双方之间的口头租赁合同应予以解除，对被告提出的反诉请求1予以支持。被告明确表明从2014年12月15日开始履行合同，且原告的租金也是2014年12月15日所交纳，故被告诉求中从2014年10月25日开始计算房租没有依据。原告应付的商铺租金应从2014年12月15日开始计算至2015年4月5日共计112天，商铺租金按照原告认可的每平方米每月35元计算，原告应支付租金248282元，原告已经支付原告400045元，故被告应返还原告151763元，二被告分别作为商铺的所有权人及管理者，应对返还151763元承担共同偿还责任。原告的其他诉求证据不足，本院不予支持。反诉原告的反诉请求二证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘军辉与被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、洛阳市泰益德房地产开发有限公司之间的口头房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、洛阳市泰益德房地产开发有限公司共同返还原告（反诉被告）刘军辉151763元，并从起诉之日2015年4月21日起至实际偿付之日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；
二、驳回原告（反诉被告）刘军辉的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、被告（反诉原告）洛阳市泰益德房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7300元，由二被告共同承担3650元，原告承担3650元；反诉费41元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张唯颖
审 判 员 高妙婕
代审判员 曹艳敏
二〇一五年十一月五日
书 记 员 段国华