浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第314号
上诉人（原审被告）：温州市瓯海房地产开发总公司，住所地：温州市瓯海区瓯海兴海路52号。
法定代表人：诸云波，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）：陈兴良，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州建设集团物业管理有限公司，住所地：温州市环城东路绿景大厦b幢三楼。
法定代表人：周频，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）：王浩，浙江金土地律师事务所律师。
上诉人温州市瓯海房地产开发总公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，本案事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。现已审理终结。
原判认定，被告系博沃嘉园开发建设单位，原告系博沃嘉园的物业服务单位。2012年6月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定：“本物业管理区域物业服务费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.9元／月／平方米、高层住宅1.1元／月／平方米、商业物业2.5元／月／平方米；物业服务费乙方将以甲方与业主签订买卖合同中约定的交房时间次月为准收取（若买卖合同中约定的交付时间变动，应按变动后的交付时间为准）。买卖合同约定交房时间起至实际交房时间止的空置房物业服务费由甲方全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳，业主或物业使用人应在每年（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；本合同期限自2012年6月1日起至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”等内容。合同签订后，原告于2012年12月份进入博沃嘉园提供物业管理服务。在原告提供物业管理范围内，存在被告一直未将已出售房屋交付给业主及未出售的商住房，造成部分空置房，依据《前期物业服务合同》第七条及《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第十三条的约定，空置房物业服务费用应由被告承担。
另查明，《前期物业服务合同》第七条中约定：物业服务费乙方将以甲方与业主签订买卖合同中约定的交房时间的次月为准收取（若买卖合同约定的交付时间变动，应按变动后的交付时间为准）。买卖合同约定交房时间起至实际交房时间止的空置房物业服务费用由甲方全额缴纳。审理中，原告依照上述约定，同意被告关于空置房物业服务费应当计算至被告实际交房之日止的意见，在与被告共同核后确定空置房物业服务费的金额为409221元，并据此将诉讼请求金额变更为409221元。
原判认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，原、被告均应依约定履行各自的合同义务。被告拖欠原告空置房物业服务费的事实清楚，原告要求被告支付空置房物业服务费的诉请合法，予以支持。审理中，原告结合《前期物业服务合同》第七条的约定，将空置房物业服务费的收取计算至被告实际交房之日止，由此将诉讼请求主张的金额减少为409221元，符合双方合同约定，予以准许。被告以原告所提供的物业服务存在瑕疵为由拒付空置房物业服务费，缺乏事实与法律依据，不予支持。被告主张原告擅自将博沃嘉园地下车库车位进行出租，造成被告巨大损失，因原告对此予以否认，被告提供的证据亦不足以证明其主张的事实，故对此不予认定。另外，物业服务质量的高低关键体现在对于细节问题的处置。原告应当强化自身的管理，提高服务水平，并加强与被告的沟通、协作更加妥善地处理小区中的环境卫生、绿化养护、车辆管理等问题。为业主营造更好的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，遂作出判决：被告温州市瓯海房地产开发总公司应于本判决生效后十日内支付原告温州建设集团物业管理有限公司物业管理费409221元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7747元，减半收取3873.5元，由被告温州市瓯海房地产开发总公司负担。
宣判后，温州市瓯海房地产开发总公司不服，提起上诉称，1、被上诉人没有按照合同约定提供合格的物业服务。首先，《前期物业服务合同》第一条约定了物业管理区域四至，上诉人在原审提交的反映场所不清洁的照片所涉区域就位于约定的管理区域内，原判却认为不属于物业服务范围系认定事实错误。其次，《前期物业服务合同》约定了物业管理服务内容，但被上诉人没有按照约定提供服务，且提供的服务不符合《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》关于物业管理服务等级标准，导致小区内存在脏乱差现象，严重损害了上诉人公司形象，影响了上诉人与业主之间的关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被上诉人履约不符合合同约定，上诉人有权拒绝支付相应的物业管理费。2、被上诉人未经上诉人许可，擅自出租小区地下停车库车位，严重损害上诉人利益，造成上诉人重大损失。综上，原判认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，依法予以改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人温州建设集团物业管理有限公司答辩称，1、被上诉人已经履行物业管理服务义务，并在原审时对此提供了充分的证据。2、双方在物业管理合同中已经约定上诉人将车库委托给被上诉人进行管理，被上诉人并没有擅自将车库对外出租，没有对上诉人的利益造成损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提供新证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，经双方当事人确认，根据《前期物业服务合同》约定，上诉人温州市瓯海房地产开发总公司尚拖欠被上诉人温州建设集团物业管理有限公司物业管理费409221元。对于该笔款项是否应予以支付问题，上诉人抗辩称系因被上诉人未依据合同约定提供合格的物业管理服务，其有正当理由可不予支付。对此，本院认为，被上诉人在原审提交的“瓯海区物业住宅小区消防安全检查表（博沃嘉园）”、“目标考核评分标准（博沃嘉园）”，以及被上诉人发给上诉人的多份关于小区内存在需要解决及重视问题的函件，可以证明被上诉人已经在提供合同约定的物业管理服务。上诉人提供的照片不能反映拍摄的具体地点，不足以证明系物业部门管辖范围。且照片中显示的多为建筑垃圾或者装修垃圾，而涉案小区系新开发小区，众多房屋均未出售或入住，存在部分住户装修新房并堆置装修垃圾情况，故即便存在建筑垃圾，也不能反映出系因物业部门未能及时清洁所致。而关于上诉人提供的车辆停放的照片，亦不能反映具体场所，且个别车辆在某个时间点的随意停放亦不能完全归责于物业管理不善。由于上诉人不能提供有效证据证明被上诉人没有按照合同约定提供物业服务，故该抗辩理由不成立。关于上诉人第二个抗辩理由，即被上诉人擅自出租地下车库，造成上诉人严重经济损失，本院认为，在双方签订的《前期物业服务合同》中已经约定，停车场车位委托被上诉人管理，由被上诉人与车位使用人签订服务协议，并约定了收费方式，而上诉人提供的证据即照片，仅显示物业管理中心提示业主可有偿使用部分地下停车位，并不能证明被上诉人擅自出租车位造成上诉人巨大经济损失的事实，故该抗辩理由缺乏事实依据，也不能成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人已经依约提供物业管理服务，上诉人理应按照合同约定支付物业管理费，其不予支付的各项理由均不能成立，原审判决其支付物业管理费409221元正确。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
本案二审受理费7747元，由上诉人温州市瓯海房地产开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
代理审判员 柯丽梦
代理审判员 黄百隆
二〇一五年三月十三日
代书 记员 赵 斌