江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0033号
申请复议人（异议人、被执行人）许建君。
委托代理人朱晓冬，江苏云台山律师事务所律师。
申请执行人江苏明珠投资担保有限公司，住所地江苏省连云港市新浦区海连中路122号。
法定代表人尚开军，该公司董事长。
委托代理人刘永杰。
被执行人连云港市新一佳商贸有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海州批发市场11区10排3号。
法定代表人许建君，该公司总经理。
被执行人连云港明盛照明电器有限公司，住所地江苏省连云港市连云区东辛农场西洋北路2号。
法定代表人许建君，该公司总经理。
以上二被执行人共同委托代理人朱晓冬，江苏云台山律师事务所律师。
评估人无锡市恒茂房地产土地评估有限公司，住所地江苏省无锡市新区江溪街道东风家园27号。
法定代表人陈志军，该公司执行合伙人。
委托代理人李成忠，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司连云港分公司房地产估价师。
申请复议人许建君因江苏明珠投资担保有限公司（以下简称明珠投资公司）申请执行连云港市新一佳商贸有限公司（以下简称新一佳公司）、连云港明盛照明电器有限公司（以下简称明盛电器公司）、许建君保证合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2014）连执异字第0003号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年4月15日举行公开听证。申请复议人许建君、被执行人新一佳公司、明盛电器公司的共同委托代理人朱晓冬，申请执行人明珠投资公司委托代理人刘永杰，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司（以下简称恒茂评估公司）委托代理人李成忠到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：明珠投资公司与新一佳公司、明盛电器公司、许建君保证合同纠纷一案，连云港中院于2012年8月20日作出（2012）连商初字第0092号民事调解书，确认：一、新一佳公司应于2012年6月30日前偿还给明珠投资公司现金100万元，于2012年7月30日前偿还100万元，于2012年8月30日前偿还100万元，于2012年9月30日前偿还100万元，于2012年10月30日前偿还100万元，于2012年11月30日前偿还100万元，于2012年12月30日前偿还100万元，于2013年1月30日前偿还106万元；二、新一佳公司在给付明珠投资公司第一笔款项时即2012年6月30日前，须同时给付明珠投资公司为实现该债权所支付的诉讼费80050元一半即40025元、保全费10000元、律师费150000元等计200025元；三、如新一佳公司能够按期及时足额给付明珠投资公司上述款项的，则明珠投资公司自愿放弃上述款项的利息及违约金；如新一佳公司任一期没有及时足额给付上述款项的，则明珠投资公司同意新一佳公司以明盛电器公司所有的、位于连云区东辛农场西洋北路2号的房屋（产权证号为连房权证连字第××号，丘地号为21-3）及土地［土地证号为灌国用68号］折价8**万元转让给明珠投资公司，用以冲抵新一佳公司欠明珠投资公司的款项及利息（利息为自2011年9月30日起至新一佳公司还清全部款项之日止、按本金800万元计算中国人民银行同期贷款利率四倍的利息）或明珠投资公司可就剩余款项，一次性要求新一佳公司给付，同时新一佳公司还应给付明珠投资公司自2011年9月30日起至还清全部款项之日止，按本金800万元计算的中国人民银行同期贷款利率四倍的利息；四、明盛电器公司、许建君对上述款项自愿承担无限连带偿还责任且无任何异议；五、协议经各方签名或盖章即生效，各方必须完全遵照执行，如明珠投资公司违反本协议规定，须给付新一佳公司、明盛电器公司、许建君三方违约金共计100万元；如新一佳公司、明盛电器公司、许建君任何一方违约，均须给付明珠投资公司违约金100万元。
因新一佳公司、明盛电器公司、许建君未能履行上述调解书确定的法律义务，根据明珠投资公司的申请，连云港中院于2013年3月22日立案执行。该院执行过程中，于2013年6月17日作出（2013）连执字第0177－2号民事裁定，对明盛电器公司使用的位于连云港市连云区东辛农场西洋北路2号土地使用权［土地证号为灌国用（2007）第11**号］予以查封。并于2013年6月19日向连云港市国土资源局徐圩分局送达了（2013）连执字第0177－2号协助执行通知书，协助事项：对明盛电器公司使用的位于连云港市连云区东辛农场西洋北路2号土地使用权［土地证号为灌国用（2007）第11**号］予以查封。查封期间，不得转让、抵押。
经连云港中院委托，恒茂评估公司于2013年11月18日出具恒茂估价（2013）（连）第SF005号房地产估价报告，确定明盛电器公司位于连云区东辛农场西洋北路2号房地产在2013年9月2日的市场价值（取整）为人民币774.4万元，其中有证房地产（面积3222.91平方米，房屋所有权证号：连房权证字连字第××号、L0-××号）为人民币756.5万元；未提供房屋所有权证的房屋（建筑面积合计280.56平方米）为人民币17.9万元。评估方法为对有房屋所有权证的房屋采用收益法评估，未提供房屋所有权证的房屋采用成本法评估。
许建君对该评估报告提出异议称：一、法院在选定评估机构时并没有通知许建君，违反法定程序。二、本次评估报告与之前的参照标准相比，价格明显偏低。三、2012年5月23日，在达成调解协议的当天，许建君与许军、尚守云达成债权转让协议，许建君将对许军享有的700万元债权转让给了尚守云，该协议自三方签字之日起就已生效。尚守云是明珠投资公司法定代表人尚开军的女儿，其行为实际代表明珠投资公司。许建君与明珠投资公司于2012年5月28日签订协议书，其中第3条明确了该笔债权转让直接与明珠投资公司有关。四、许建君与明珠投资公司于2012年5月28日签订协议书，其中第1条规定，对涉案房地产三年内不过户，明珠投资公司同意给许建君三年回购期。现在三年时间未到，因此不能拍卖。综上，请求暂停拍卖程序。
申请执行人明珠投资公司答辩称：一、该公司是按照生效的法律文书申请执行。二、申请拍卖的是担保人明盛电器公司的财产不是许建君的个人财产。评估时在评估标的物所在地已经张贴拍卖公告。三、尚守云是否是明珠投资公司法定代表人的女儿与本案没有任何关联性也不能影响本案的正常执行。四、三方协议只是尚守云等人之间的协议，与该公司没有直接关系，该公司只起到见证人的作用。
许建君在连云港中院执行异议听证中提交江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司于2011年1月12日向明盛电器公司出具的《房地产预评估报告》，主要内容为该公司根据明盛电器公司委托，对该公司所拥有的用于抵押贷款担保的坐落于连云区东辛农场西洋北路2号（面积共计为3222.91平方米）的房地产价值进行评估，在估价基准日2011年1月12日的市场总价格为1240.77万元。具体评估结果，应该以正式房地产评估报告为准。
连云港中院执行异议中查明，该院在选定评估机构过程中，依法向明盛电器公司的法定代表人许建君邮寄送达了相关手续。
连云港中院审查后认为，该院在执行过程中，依法委托有鉴定资质并符合相关规定的鉴定机构对涉案资产进行评估，委托司法评估的手续完备，程序合法。房地产评估机构依照鉴定程序，经过实地勘察及市场调查作出的估价报告应当作为该院执行过程中对拍卖房地产进行拍卖的依据。许建君虽提供了明盛电器公司于2011年用涉案房地产抵押贷款时的评估报告作为参照，认为本次评估价格偏低，但许建君提供的2011年评估报告明确记载，具体评估结果，应以正式房地产评估报告为准。且，许建君提供的上述报告已经超过评估报告的有效期限。故，许建君提出本次评估价格偏低的异议申请不能成立，该院不予支持。该院在选定评估机构过程中，依法向明盛电器公司的法定代表人许建君邮寄送达了相关手续，许建君提出法院在选定评估机构时并没有通知许建君参与选择评估机构，违反法定程序的理由不能成立，该院不予支持。另，许建君提出曾与他人及明珠担保公司签订过协议，依据协议，法院应当暂停执行拍卖程序的异议理由，经查，该理由不能对抗人民法院依据生效法律文书对被执行人财产采取相应执行行为。综上，许建君提出的异议理由不能成立，该院不予支持。据此，该院于2014年2月20日作出（2014）连执异字第0003号执行裁定，驳回许建君异议请求。
许建君不服，向本院申请复议，请求撤销连云港中院（2014）连执异字第0003号执行裁定，暂停本案拍卖程序。事实与理由为：一、法院在选定评估机构时并没有通知许建君参与选择评估机构，违反法定程序。二、恒茂评估公司的评估报告明显不符合涉案房地产的实际价值，价格明显偏低。三、2012年5月23日，许建君与许军、尚守云达成债权转让协议，许建君将对许军享有的700万元债权转让给了尚守云，该协议自三方签字之日起就已生效。尚守云是明珠投资公司法定代表人尚开军的女儿，其行为实际上是代表明珠投资公司。许建君与明珠投资公司于2012年5月28日签订协议书，其中第3条明确了该笔债权转让直接与明珠投资公司有关。四、许建君与明珠投资公司于2012年5月28日签订协议书，其中第1条规定，对该房地产三年内不过户，明珠投资公司同意给许建君三年回购期。执行复议听证中，经本院释明，许建君放弃以上述第三、四项作为执行复议请求的事实和理由，但补充认为恒茂评估公司评估报告中未反映涉案土地价值的事实和理由。
申请执行人明珠投资公司答辩称：一、连云港中院已经通知了申请复议人参加选择评估机构，并且在拍卖所在地张贴了公告，申请复议人也签收相关法律文书。二、评估完全按照法律规定程序进行，评估价值反映了标的物的实际价值。
恒茂评估公司认为：一、申请复议人主张评估价格不包括涉案土地与评估报告明显不符。恒茂估价（2013）（连）第SF005号房地产估价报告第五页第三条估价假设中第（7）项明确估价结果包括土地使用权价值。该报告第七页估价对象的范围中明确提出计价对象为房地产，包括土地使用权面积3579.9平方米。二、本次评估结果系根据连云港中院的委托函以及委托人提供的相关资料作出。根据连云港中院于2013年11月14日给恒茂评估公司的回函，明确了评估内容和范围。之后，恒茂评估公司在连云港中院带领下进行了现场勘查，并且收集相关区域内房地产相关资料，经多次调查，最终确定采用收益法进行评估。因此恒茂评估公司的评估结果独立客观公正地反映了涉案房地产评估标的的真实价值。
执行复议中另查明，连云港中院于2013年8月27日以特快专递（EY451668483）向被执行人寄送选择评估机构通知书，收件人为许建君，单位名称连云港明盛照明电器有限公司，地址连云港市连云区东辛农场西洋北路2号。根据邮政公司向法院反馈的《国内特快专递邮件详情单》（名址联，上盖江苏省邮政速递物流有限公司连云港市分公司查验章），该邮件于2013年8月28日由收件人本人签收。
2013年8月30，连云港中院以随机摇号方式，在7家评估机构中选定恒茂评估公司为本案涉案财产评估机构。恒茂评估公司具有中华人民共和国住房和城乡建设部作为行政许可机关颁发的房地产估价机构资质证书。涉案估价报告的估价人员李成忠、孙格平在从事本案评估作业时，持有有效的由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师注册证书。
本案的争议焦点是许建君以评估机构选择程序违法、涉案房产存在价值低评等为由，主张法院暂停对涉案房地产的拍卖是否有事实与法律依据。
本院认为：一、关于评估机构选择程序是否违法问题。本案连云港中院于2013年8月27日以特快专递（EY451668483）向被执行人寄送选择评估机构通知书，收件人为许建君，单位名称连云港明盛照明电器有限公司，地址连云港市连云区东辛农场西洋北路2号，根据邮政公司反馈，该邮件于2013年8月28日由收件人本人签收。2013年8月30，连云港中院在该院以随机摇号方式，在7家评估机构中确定恒茂评估公司为本案涉案财产评估机构。评估机构的选择程序符合法律规定，并无不当。许建君认为连云港中院选定评估机构违反法定程序，没有事实与法律依据。
二、关于涉案房地产是否存在低评问题。恒茂评估公司具有中华人民共和国住房和城乡建设部作为行政许可机关颁发的房地产估价机构资质证书。涉案估价报告的估价人员李成忠、孙格平在从事本案评估作业时，持有有效的由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师注册证书。该公司根据连云港中院委托对涉案房产进行评估，对其评估能力和专业判断法院应当予以信赖。恒茂评估公司恒茂估价（2013）（连）第SF005号房地产估价报告中已经明确评估对象和范围包括涉案土地使用权面积3579.9平方米，许建君主张该评估报告中不包含涉案土地没有事实依据。江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司接受明盛电器公司委托，于2011年1月12日作出《房地产预评估报告》，许建君以该预评估报告的评估结论作为证实本案恒茂评估公司接受连云港中院委托对涉案房地产所作的评估价值过低没有法律依据。
综上，申请复议人许建君的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。连云港中院（2014）连执异字第0003号执行裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回许建君执行复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2014）连执异字第0003号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年六月十二日
书 记 员 薛佳明