宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终452号
上诉人（原审被告）汪军，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王小瑞，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）银川市金凤区个体经营诚发钢模板租赁站，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
经营者陈建荣，男，汉族，浙江省象山县人，系银川市金凤区个体经营诚发钢模板租赁站业主，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人李梦瑶，宁夏侨之桥律师事务所律师。
上诉人汪军因建筑设备租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民商初字第686号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷审查和询问双方当事人及委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告于2007年至2009年期间分别与原告签订三份《租赁合同》，合同约定：由原告向被告施工工地出租新旧钢模板、阳角膜、钢管等材料，被告按月支付租赁费，如违约每日按欠款总额的3‰加收违约金。原告按合同约定为被告提供所需材料，经双方核对，截止2012年12月31日，被告共欠原告租赁费3181059元。同日，1.原、被告签订以车抵债协议，原告接受被告抵顶的奔驰轿车一辆，并给被告出具借款借据(收据)一份，抵顶被告欠其的租赁费80万元；2.原、被告确认，被告用其施工的由宁夏永泰兴业房地产开发有限公司开发的贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼1#012、1#013房屋抵顶欠原告租赁费，原告分别给被告出具了借款借据(收据)二份，抵顶租赁费495331元、832129元。2013年7月12日，经双方核算，被告尚欠原告1068637.2元。2014年9月1日，原、被告签订以车抵债协议，原告接受被告抵顶的英菲尼迪车一辆，并给被告出具借款借据(收据)一份，抵顶被告欠其的租赁费65万元。同日，被告又用餐卡抵顶拖欠原告的租赁费2万元，原告给被告出具了借款借据(收据)一份。被告抵顶原告的两辆轿车已办理过户手续，但贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼两套住房至今未交付，未办理手续。为此原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告仍不能提交贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼1#012、1#013房屋的预售许可证，也未给原告办理涉案房屋备案登记手续。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租赁费1746097.2元；2.被告支付逾期违约金349219.4元；3.被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按约定为被告提供了租赁物，被告应按合同约定支付租赁费。经双方签字确认，被告用一辆奔驰轿车抵顶租赁费800000元、用一辆英菲尼迪轿车抵顶租赁费650000元、用餐卡抵顶租赁费20000元的事实，予以确认。被告虽于2012年12月31日用贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼两套住房给原告抵顶租赁费1327460元（495331元、832129元），原告也出具了二份借款借据(收据)，此抵顶行为可视为双方对租赁费支付方式的变更，由债权转变为物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中双方签订抵顶房屋协议后被告至今未交付房屋，也未给原告办理房屋备案登记，至庭审时，被告未提交贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼房屋的预售许可证，该房屋尚不具备出售条件，原、被告的以房屋抵顶租赁费的目的无法实现。被告实际仍欠原告租赁费1726097.2元，其逾期付款行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金过高，法院酌情按每日0.5‰分段计算，①自2013年1月1至2015年12月31日，计1094天计算为726120.62元（1327460元×1094天×0.5‰）。②自2014年9月2至2015年12月31日，计485天计算为96669.52元（398637.2元×485天×0.5‰），违约金合计822790.14元，现原告主张违约金349219.4元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定判决：被告汪军于判决生效后十日内支付原告银川市金凤区个体经营诚发钢模板租赁站的租赁费1726097.2元，违约金349219.4元，合计2075316.6元。案件受理费23563元，减半收取11781.5元,由被告汪军负担。
宣判后，被告汪军不服，提起上诉，请求：1.依法改判上诉人仅向被上诉人支付租赁费398637.20元；2.请求依法改判一审案件受理费11781.5元由被上诉人承担；3.本案上诉费被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付租赁费缺乏事实依据。上诉人是工程承包人员，与被上诉人一直都有租赁建筑设备的业务往来。双方于2013年7月12日的结算中明确了上诉人以位于贺兰县暖泉的旺角新街的两套营业房抵顶1327460元租赁费，被上诉人同意并签字予以确认。随后该涉案房产的开发商贺兰县永泰房地产开发有限公司向被上诉人开出房票，房票上表明，由被上诉人拿着该房票到永泰房地产签订商品房买卖合同。但被上诉人在拿到房票后，怠于行使自己的权利，经永泰公司多次催促，均不去售楼部签订商品房买被上诉人应当自行承担抵顶给其的房屋无法办理物权登记的二、上诉人与被上诉人之间以房顶账是有效的，一审法院认定“以房屋抵顶租赁费的目的无法实现”是错误的。涉案房产已经具备了向业主交付的条件，是被上诉人拒不办理相关交付手续，在房产价格有下行趋势的当下，被上诉人反悔以房顶账，向上诉人要现金租赁费显然是不诚信的。该行为不应当得到法院的鼓励与认可。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金349219.4元，无事实及法律依据。上诉人与被上诉人自2010年之后再未签订过租赁合同，双方2013年7月12日的结算单也是对2012年以来的租赁费的结算。在此期间双方并无书面协议，更无从谈起对违约金有任何约定，一审法院以2009年的合同违约金条款，套用在2012至2013年的结算中，并进而作出违约金判决，明显缺乏事实依据。
被上诉人银川市金凤区个体经营诚发钢模板租赁站辩称，上诉人称涉案房屋可以办理手续，但未提供证据证明，至今以房抵顶目的无法实现。关于上诉人提到的违约金责任，依据双方签订的租赁合同条款主张，故上诉人应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的请求，维持原判。
经审理查明，上诉人汪军与被上诉人银川市金凤区个体经营诚发钢模板租赁站就抵顶的房屋没有签订协议，上诉人给被上诉人两张房票，房票上无贺兰县永泰房地产开发有限公司的印章。因该房屋不能办理备案登记，被上诉人未接收。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订了《租赁合同》，被上诉人为上诉人提供了租赁物，上诉人应按合同约定支付租赁费。后经双方协议，上诉人拟用贺兰暖泉永泰旺角新街综合楼两套住房给被上诉人抵顶租赁费1327460元，但双方并未就抵顶房屋签订协议，上诉人只是出具房票，且房票无开发公司的盖章。因双方就所抵顶房屋的产权未进行约定，故被上诉人以无预售许可证，房屋不能进行备案登记为由，拒绝接收所抵顶房屋，不违反法律规定，上诉人应支付被上诉人未抵顶房屋的租赁费。关于违约金。双方在2009年租赁合同中进行了约定，虽然后来双方再未签订租赁合同，但上诉人是持续使用租赁设备，应视为双方对已有租赁合同的延续，上诉人未按期支付租赁费，应承担违约责任。综上，上诉人汪军的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19890元，由上诉人汪军负担。
本判决为终审判决。
审判长 马少骏
审判员 马慧琴
审判员 倪新秀
二〇一六年五月六日
书记员 王 兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十四条?第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。