河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初5997号
原告吊玉香，女，1955年8月10日出生。
委托代理人张富华，河南公义律师事务所律师。
被告驻马店市凤凰置业有限公司。
法定代表人李兵，总经理。
委托代理人张力、刘朋飞（实习），河南华珠律师事务所律师。
第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司。
法定代表人王杰一，董事长。
委托代理人张力、刘朋飞（实习），河南华珠律师事务所律师。
原告吊玉香与被告驻马店市凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）、第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）商品房预售合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吊玉香的委托代理人张富华，被告凤凰置业公司以及第三人鼎信物业公司的委托代理人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吊玉香诉称，一、2014年9月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，由被告将其开发的东申凤凰城住宅小区3幢西单元804号房，以每平方2173元，总价31.10万元出售给原告。二、被告提供的格式合同中，对房屋的交付时间、面积确认、差异处理、付款方式、违约责任、交接、产权登记、保修责任等均系其单方书写，并且被告在合同履行中违反约定和承诺。突出表现如下：1、根据合同约定，原告的入户门应为防盗门，但实际上安装的却是防火门，不仅质量差而且不隔音；原告房屋室内均有不同程度的墙体裂缝、现浇板下垂、中心轴线位移严重等质量问题。被告对于上述诸多问题一直没有合理的维修方案，久拖不给于解决。另外，公共部分的小区地下室中，被告及第三人置小区安全于不顾，为弥补排水不畅问题，后建地下室的排水系统的过程中，公然破坏滑板构成造成滑板钢筋裸露，致使地下水上翻，给高层小区带来特别大的安全隐患。2、依现行建筑法规和合同约定，被告虽然在2014年6月20日公告交付房屋，却未提供《房屋建筑工程质量认定书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》。并且被告指定第三人收取原告的物业费3774元，能源费480元。依照《河南省物业管理条例》第三十条规定，未取得综合验收合格的物业建筑，建设单位不得移交，并承担物业管理费用。故第三人应向被告收取物业费，并退还原告缴纳的所谓物业费和公共能源费。3、按合同约定被告应在2014年6月30日前，将验收合格的房屋交付原告，并在365个工作日内办理房产证，但至原告起诉日，被告仍未办理完毕，故应依约支付违约金每日3.11元，直至房产证交给原告之日止。截止起诉日，共计违约136天，共计违约金423元。计算方式如下：以被告的格式合同约定的赔偿标准0.001%计算，总房款为31.10万元×136日的违约天数×0.001%（违约天数：501-365=136日。具体为：2014年6月30日-12月底124天，2015年252天，2016年1月1日-7月1日125天）。4、被告及第三人将本属于全体业主共有和享有使用权的地下车库和车位，对外出售的非法得利，应依法确认无效，并确认小区内所有车位和地下车库归全体业主共有和使用。5、驿城区燃气初装费集体户为2600元，有线初装费集体户为240元，但被告指示第三人分别收取原告3280元和300元，故应退回不合理收费。6、依照政府规划，以及其公告、公示，被告擅自提高小区容积率，超建房屋17000平米：同时规划平面图中的三块绿地和一楼消防安全通道截止起诉日尚未建设。小区楼东一块原规划绿地现正在被开发商改变绿化性质用水泥硬化，其中一部分成为8号楼的停车场，严重侵犯了原告的合法权益。被告应依规划完成建设。请求：1、判令被告更换合同约定标准的防盗门，维修不合格分项工程，达到国家建设法规规定的《住宅工程质量分户验收合格标准》（原告室内墙体裂缝严重、卧室墙体轴线位移严重、现浇板下垂距地面高度偏差大，小区公共地下室的滑板遭到破坏钢筋裸露使地下水上翻等问题）。2、判令被告提供《房屋建筑工程质量认定书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》、《住宅工程质量验收报告》，并承担提交上述证书之前的物业费，判令被告及第三人退还提交上述证书之前所收取的物业费3774元和公共能源费480元。3、判令被告按合同约定赔偿逾期办理产权证书的违约金截止到办理到产权证为止，起诉时为423元。4、判令被告及第三人出售小区地上车位、地下车库的行为无效，地上车位、地下车库归全体业主所有和使用。5、判令被告及第三人退还多收的燃气初装费和有线电视初装费共计740元。6、判令被告按照规划平面图完成小区的绿化，在一楼建设封闭的消防安全通道，并改建二楼出入口方便业主雨雪天正常行走，具体方案由设计部门决定。
被告凤凰置业公司辩称，一、凤凰置业公司安装的进户门为防火进户门，既有防火功能又具备防盗功能，完全符合合同约定。2013年8月30日，凤凰置业公司与群升集团有限公司签订的群升牌防火门产品供货合同，群升集团有限公司提供的防火门全面通过ISO9002国际体系认证，合同中第七项第一款明确载明群升集团有限公司提供的进户门符合企业标准、国家防盗门、防火门等级标准。凤凰置业公司安装的防火门实际为防火进户门，且安装的防火进户门的价格与规格都高于一般的普通钢质防盗门。被告选择更高规格的防火门符合国家关于民用住宅选择具有消防功能建筑材料的规定，并且安装防火入户门也是消防部门验收住宅是否合格的要求，也是为了避免发生可能存在的火灾风险，完全符合合同约定。二、凤凰置业公司开发的东申凤凰城住宅小区房屋和附属设备质量不存在任何问题，凤凰置业公司不存在过错，不应承担任何责任。2014年6月30日，东申凤凰城住宅小区房屋已经相关部门工程验收合格，房屋是在经政府有关部门以及工程监理部门依法组织工程质量验收合格后备案才准予交房，交付时，房屋质量及其配套设施验收合格，工程质量完全符合法律法规的规定，原告在房屋交付时也予以检查，并对房屋质量符合国家标准签字予以确认，并不存在原告所诉称的室内墙体裂缝严重、卧室墙体轴线位移严重、现浇板下垂距地面高度偏差大等问题，如有上述情形之一则房屋就无法通过国家有关部门的质量验收。三、原告诉称要求被告及第三人退还所收取的物业服务费与公共能源费，明显违背公平信用原则，依法不应予以支持。2014年9月21日，原告与鼎信物业公司签订前期物业服务协议，由鼎信物业公司提供前期物业服务，原告于此时已经开始接受物业服务，根据《河南省物业管理条例》根据第二十七条第一款规定物业公司享有依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用的权利。原告与鼎信物业公司根据自愿原则签订前期物业服务协议，双方对应提供的服务及收费标准均无异议，形成合法的物业服务合同关系。鼎信物业公司按照合同的约定履行了服务的义务，原告应当按照合同约定向鼎信物业公司交纳物业管理费用。公共能源费是指是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费，根据法律的规定公共能源费并不包含在物业服务费用内，应由全体业主在接受服务时予以负担，物业公司提供管理，收取公共能源费是物业公司的一项权利，原告在接受服务后又要求退还物业费及公共能源费，明显违背公平信用原则，不应予以支持。四、关于办理房屋产权证，凤凰置业公司具备进行协助业主办理产权证的各项条件，被告在办理房屋产权证的过程中不存在过错，不应当承担责任。凤凰置业公司作为开发商，在房屋交付后，已经具备协助业主办理房屋产权证的条件，房屋交付后凤凰置业公司就将办理房产登记所需要完整材料交到房产登记部门，由于业主未在商品房买卖合同签订后30日内向当地契税征收部门缴纳国家规定的契税，及由于办理房产登记政策变动，房屋主管登记部门变更为不动产登记部门、房产登记部门变更办公场所所致，原告逾期未能办理房屋产权证书，不能归责于被告，被告作为开发商不能代业主办理产权证，只能协助业主办理，因情势变更无法按时办理房产登记，凤凰置业公司在办理房产登记过程中不存在过错，不应当承担责任。五、原告诉称地上、地下停车位属于业主共有，出售小区地下停车位的行为无效于法无据，依法不应予以支持。东申凤凰城小区地上为封闭小区，地上不存在车位，不存在出售地上车位的行为。原告所诉称的地下停车位在东申凤凰城小区规划内，根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”驻马店市凤凰置业有限公司作为开发商，对在规划区域内的地下停车位享有所有权，有权对规划内的地下停车位进行处分。凤凰置业公司对地下停车位进行出售、收益，并不违反相关法律规定，依法应予支持。六、原告诉称要求被告及第三人退回多收取的燃气初装费和有限电视初装费用无事实及法律依据，原告起诉主体不适格，依法应予驳回。在原告与被告签订的商品房买卖合同中已经明确约定，天然气初装费及有线电视初装费由被告代政府及相关部门收取，如遇资费标准调整，按实际发生额调整，多退少补。被告及第三人只是受政府及相关部门委托代为收取燃气初装费用与电视初装费用，被告及第三人不是合同的当事人，原告此项诉讼请求，起诉主体不适格，依法应予驳回。七、原告诉被告未按小区规划完成小区绿化以及被告没有在小区内建设封闭的安全通道明显与事实不符。根据被告提供的东申凤凰城住宅小区规划总平面图可以看出，规划图内可以看出关于小区绿化的设计及规划，被告也已经按照规划图完成小区绿化，并且已经经政府相关部门验收。根据被告提供的东申凤凰城一层小区规划图可以看出，一层规划建设有封闭的安全通道，并且事实上也存在封闭的消防安全通道，如果不存在封闭的消防安全通道则小区也无法通过消防的验收，被告已经按照小区规划完成小区绿化，封闭的安全通道也已经合格完成验收，原告诉称明显与事实不符。
第三人鼎信物业公司述称，1、本案原告是依商品房买卖合同起诉，一个案件只能起诉一个主体。故在诉讼请求中要求鼎信物业公司为第三人是错误的，不应当列鼎信物业公司为第三人。2、原告与第三人之间是物业服务合同法律关系，是独立存在的，按照合同要求收取物业服务费是第三人的权利，原告按合同缴纳物服务费是合同义务，原告要求返还物业费没有依据，应予以驳回。3、原告与被告是商品房买卖合同关系，与鼎信物业公司是物业服务合同关系，是独立存在，原告依买卖合同存在瑕疵，要求鼎信物业公司返还物业费，等于原告直接主张了物业服务合同无效，原告的主张与事实不符，违反法律规定。综上所述，原告所诉称的内容与事实不符，违反法律规定，依法应予以驳回。
经审理查明，2014年9月11日，原告吊玉香（买受人）与被告凤凰置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人将其开发的房屋出卖给买受人；商品房预售许可证号为（2012）驻房管预字第20120012号；二、合同约定房屋建筑面积142.98平方米，商品房单价为每平方米2173元，总金额310696元；付款方式为：一次性付款，买受人于2014年9月11日之前一次性缴纳全部房款；三、出卖人应在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。四、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受方支付违约金等条款。合同附件三第五条约定“入户门：防盗门”，合同附件四第二条约定“房屋维修基金、天然气安装费、有线电视初装费，由出卖人代政府及相关配套部门收取，如遇资费标准调整时，按实际发生额调整”。签订合同时，原告已将购房款310696元全部付清。2014年9月13日，原告向第三人鼎信物业公司交纳闭路电视初装费300元、天然气初装费3280元。2014年9月21日，吊玉香签署业主验房交接表一份，交接表写明“地面、屋顶、墙面、入户门、门锁、窗户、玻璃、电线插座、开关、照明灯、排水管、供水管、阀门、地漏、天然气表、阀门、室内总电源空开盒、卫生间防水层、弱电箱、对讲系统、不锈钢护栏、其他”验收结果为合格，交接表接收方一栏写明“本人已验收所购物业及配套设施，同意接收”，原告在该栏业主签字处签字确认。同日，原告吊玉香与被告方及第三人等签订交接清单一份，写明：“1、姓名吊玉香、房号3#西单元8层东，面积142.98；2、总房款310696元，已付款310696元，欠款0元；3、天然气初装费3280元，电视初装费300元；4、经确认与合同无误；5、合同尾款已交清；6、物业手续已完毕；7、确认钥匙已领；8、房屋验收已完毕”。同日，原告吊玉香与第三人鼎信物业公司签订东申凤凰城前期物业服务协议一份，约定由鼎信物业公司为吊玉香提供前期物业服务，物业费为1.1元/月·平方米；公共能源费为20元/月·户等条款。同日，原告吊玉香向第三人鼎信物业公司交纳2014年6月30日至2015年6月30日公共能源费240元、物业费1887元；2015年7月6日，原告吊玉香向第三人鼎信物业公司交纳2015年6月30日至2016年6月30日公共能源费240元、物业费1881元。2015年8月14日，原告与物业代表签署装修竣工验收表一份，写明“验收结果为验房合格”并写明“业主承诺为该房屋已经装修完毕，今后发生质量缺陷及影响他人的财产和人身安全问题与物业公司无关，由业主本人自行负责”。2014年6月20日，诉争房屋所在楼经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位、勘察单位验收合格，并出具（地基、基础、主体）工程验收报告一份。2016年9月27日，诉争房屋所在楼在管理部门进行了建设工程竣工备案，质量等级为合格。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、被告提交2013年8月30日群升牌防火门产品供货合同，合同显示；“需方为凤凰置业公司，供方为群升集团有限公司，工程名称为驻马店市凤凰城，产品名称为群升乙级钢质进户子母防火门，单价为1160元，验收标准为按已送实样样门及企业标准、国家防盗门、防火门等级标准验收”。被告用以证明所安装的入户门完全符合国家关于防盗门、防火门等级的验收标准。原告对此不予认可，并称防盗门和防火门是两个概念，防盗门本身具备防火功能，防火门质量低劣。被告质辩称由于被告交付的楼房是高层建筑，按照规定入户门必须采用防火门，保护高层住户和业主的安全，原告所称的防盗门可以防火不存在事实依据，防火门和防盗门区别是非常大，不存在防盗门防火的情况。二、原告提交商品住宅质量保证书及使用说明书一份，该证据由河南省住房和城乡建设厅监制，系被告向原告交付房屋时向原告提供。商品住宅质量保证书中“建设工程竣工验收意见书（或报告）复印件”粘贴栏处，“房屋建筑工程竣工验收备案证书复印件或住宅小区综合验收备案证书复印件”粘贴栏处，“住宅工程质量分户验收表原件”粘贴栏处均为空白。“住宅工程质量分户验收表原件”粘贴栏下方注明“住房和城乡建设部建质[2009]291号文件要求，分户验收合格，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户”。三、原告提交的驻马店市人民防空办公室人防工程准建证（编号：1112051）显示“项目建设单位为凤凰置业公司，项目建设名称为东申凤凰城住宅小区，工程用途为平时地下停车场、战时人防物资库。人防工程面积为7905.80平方米”。原告又称地下室总面积为27336.72平方米，均是在整栋楼的主体基础上建造的，整个建筑是全体业主所有，所以地下车库也归全体业主所有。地下车库完全由开发商独立开发的才归开发商所有。被告质辩称，原告所称的地下车库是按照建筑基础部分建造的应计入房屋成本，以及地下车位价款已经增加到购房款中没有证据证明，与事实不符，原告所交纳的购房款不包含地下室建设成本。四、原告提交从河南有线电视网络集团有限公司驻马店分公司调取收费许可证一份，许可证写明有线电视工料费为每户240元。原告另提交凤凰置业公司与河南省豫南燃气有限公司签订的安装合同一份，合同写明天然气初装费为每户2800元。被告及第三人对上述证据真实性无异议，但辩称其系代相关部门收取费用，不是合同当事人，其主体不适格。被告及第三人同时称根据双方约定上述费用是代相关部门收取，多退少补。但该小区入住率不高，开通户数少，费用无法及时计算平摊，被告及第三人答应及时通知有关部门开通上述设施，及时计算平摊标准，满足业主要求。五、原告提交照片等证据用以证明规划的绿地未建设等问题，同时要求建设一层封闭的消防安全通道，并以安全问题为由要求改建二楼出入口。被告质证称，被告开发小区是按照小区规划建设，没有改建扩建等违规情况存在，且已经竣工验收备案。原告要求改建二楼出入口使业主雨雪天正常行走，其要求超出个人权利，其要求违反了小区大多数业主的利益，在未征得多数业主同意的情况下，随意要求改动消防及出口，属于严重的滥用业主的权利。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品住宅质量保证书及使用说明书、人防工程准建证、照片等证据，被告提交的供货合同、前期物业服务协议以及原告、被告、第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，一、原告吊玉香与被告凤凰置业公司签订商品房买卖合同，购买被告开发但尚未建成的房屋，原、被告之间系商品房预售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已办理商品房预售许可证，应为有效合同。原告吊玉香与第三人鼎信物业公司签订前期物业服务协议，约定由第三人为原告提供物业服务，原告与第三人之间系物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
二、关于原告请求被告更换合同约定标准的防盗门。诉讼中，被告认可其安装的入户门为群升乙级钢质进户子母防火门，但辩称该门符合国家防盗门、防火门等级标准。本案中，被告为原告安装的入户门为防火门，与合同约定的防盗门不符；被告辩称该门具备防盗功能，未提供其他证据加以证明，本院不予采信。但在安装该防火门后，诉争房屋所属的第3幢楼已经通过管理部门的建设工程竣工验收备案；且《建筑设计防火规范》等国家标准对高层建筑的防火有一定要求；在此情况下更换防火门为防盗门，也存在出现消防风险的可能；同时，被告提交的2014年9月21日业主验房交接表显示，原告在接收房屋时对房屋进行了检验，对入户门检验为“合格”。综合考量以上情况，兼顾公共利益，且原告在接收房屋时未提出异议，故原告请求被告将防火门更换为防盗门，本院不予支持。
三、关于原告请求被告维修不合格分项工程，达到国家建设法规规定的《住宅工程质量分户验收合格标准》。原告主张被告开发的小区及诉争房屋存在质量问题，被告对此不予认可。本案中，被告提交的2014年9月21日业主验房交接表以及交接清单等证据显示，原告在接收房屋时对房屋进行了检验，其后进行了装修；同时，诉争房屋所在楼已于2016年9月27日通过竣工验收备案。现原告在使用过程中主张房屋存在质量问题，但对于问题的成因以及是否属于房屋本身存在的质量问题未提交相关证据加以证明。故原告的该项请求证据不足，本院不予支持。原告可在收集相关证据后另行主张权利。
四、关于原告请求被告提供《房屋建筑工程质量认定书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》、《住宅工程质量验收报告》。按照双方合同约定，被告应将经验收合格的房屋交付给原告，但未约定需将《房屋建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证书》、《住宅工程质量验收报告》提供给原告，相关法律对此也未有强制性规定，故原告请求被告提供上述文件，本院不予支持。根据被告向原告交付的商品住宅质量保证书显示，被告应向原告提供东申凤凰城住宅小区《房屋建筑工程竣工验收备案证书》的复印件，故原告请求被告提供东申凤凰城住宅小区房屋《房屋建筑工程竣工验收备案证书》的复印件，本院予以支持。
五、关于原告请求被告及第三人退还公共能源费480元、物业费3774元。原告主张被告将未经验收合格的物业建筑移交给第三人，物业费及公共能源费不应当由原告承担；被告对此不予认可。国家相关部门发布的《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交给物业××的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳”。《河南省物业管理条例》第三十条规定：“建设单位需在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应由其承担的物业管理费用”。本案中，被告已向原告交付房屋，但在交付时房屋尚未经有关部门竣工验收备案，属不完全交付；同时，原告在明知诉争房屋尚未竣工验收备案的情况下也实际接收了房屋，享受有物业服务；经综合考量案件实际情况以及相关规定，在竣工验收备案前的物业费及公共能源费由原告与被告各承担50%为宜。原告提交的证据显示，原告吊玉香向第三人鼎信物业公司交纳2014年6月30日至2016年6月30日公共能源费480元、物业费3774元，上述费用应由被告承担50%即被告应向原告退还公共能源费240元，物业费1887元。因第三人已提供物业服务，原告请求第三人退还公共能源费、物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。
六、关于原告请求被告支付逾期办证违约金。合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受方支付违约金”。被告在庭审中辩称系原告行为导致被告未能履行协助义务，未提供相关证据加以证明，原告对此不予认可。被告未能协助原告在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证书，构成违约，应当承担违约责任。经计算，逾期办证违约金为310696元×0.001%=3.11元。原告主张逾期办证违约金为每个工作日3.11元，并请求按工作日计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。
七、关于原告请求确认地上车位归全体业主所有与使用。诉讼中，被告主张诉争小区并未规划地上车位，原告也未提供证据证明小区地上实际规划有停车位，且根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。对于地上车位的权属，已有相关法律规定。现原告未举证证明小区地上规划有车位；且即使存在地上车位，法律对其权属已有相关规定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，对于小区内共有部分如何使用，需经业主共同决定，原告作为诉争房屋的业主，无权单独对小区内共有部分如何使用作出决定。故对原告的该项请求，本院不予支持。
八、关于原告请求确认地下车库归全体业主所有与使用。①、关于诉争小区地下车库涉人防工程的车位部分。原告提交的驻马店市人民防空办公室人防工程准建证（编号：1112051）显示项目建设单位为凤凰置业公司，项目建设名称为东申凤凰城住宅小区，工程用途为平时地下停车场、战时人防物资库。人防工程面积为7905.80平方米。人防车位有其特殊性，其所占面积属于人民防空工程，具有公共事业性质，但目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出明确界定。故原告请求诉争小区地下车库人防车位部分归全体业主所有，于法无据，本院不予支持。被告辩称诉争小区地下车库人防车位部分归其所有，亦于法无据，本院不予采纳。但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，凤凰置业公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权。且在诉讼中，原告未提供证据证明该部分地下车位的成本已摊入房价、面积已摊入房屋销售面积，故原告请求确认其对诉争小区地下车库人防车位部分具有使用权，本院不予支持。②、关于诉争小区地下车库非人防车位部分。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。但原、被告未在商品房销售合同中对地下车库的归属进行约定。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。由此可见，原告作为业主对共有部分地面之下的土地也并非当然具有使用权。且在诉讼中，原告也未提供证据证明该部分地下车位的成本已摊入房价、面积已摊入房屋销售面积，故原告请求确认其对诉争小区地下车库非人防车位部分具有所有权与使用权，证据不足，本院不予支持。
九、①关于原告请求判令被告及第三人出售小区地上车位的行为无效。原告主张被告及第三人出售小区地上车位，未提交相关证据加以证明；被告对此不予认可，并主张东申凤凰城小区地上为封闭小区，地上不存在车位，也不存在出售地上车位的行为。因原告举证不能证明被告及第三人存在出售地上车位的行为，故对原告的该项请求，本院不予支持。②关于原告请求判令被告及第三人出售小区地下车库的行为无效，庭审中，被告主张其对地下车库具有处分权；原告对此不予认可。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故不论被告本身是否具有地下车库的处分权，并不影响其签订合同的效力；在诉讼中，原告也未提交地下车库所有权或处分权归属的相关证据。故原告的该项请求，于法无据，本院不予支持。
十、关于原告请求被告及第三人退还多收的天然气初装费和有线电视初装费共计740元。上述费用的代收方为第三人鼎信物业公司。收取金额为有线电视初装费300元、天然气初装费3280元；庭审中，第三人辩称系其代相关部门收取费用，不是合同当事人，其主体不适格。因系第三人收取费用并向原告出具收据，故其辩称并非合同当事人，本院不予采纳。第三人认可双方约定有上述费用按照相关部门标准，多退少补。诉讼中，原告提交从河南有线电视网络集团有限公司驻马店分公司调取收费许可证以及被告与河南省豫南燃气有限公司签订的安装合同一份，用以证明有线电视初装费收费标准为240元，天然气初装费收费标准为2800元，第三人对上述证据真实性无异议。故第三人鼎信物业公司应向原告退还多收取的天然气初装费480元、有线电视初装费60元，共计540元。原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。因被告凤凰置业公司并未收取原告交纳的天然气初装费和有线电视初装费，故原告请求被告退还多收取的上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
十一、关于原告请求判令被告按照规划平面图完成小区的绿化以及在一楼建设封闭的消防安全通道。原告主张规划平面图中的三块绿地被告未建设，且其中一块原规划为绿地的部分被被告改变用途，同时一层封闭的消防安全通道未建设；被告对此不予认可，并主张其已经按照规划图完成小区绿化，一层封闭的消防安全通道也已建设，并且已经经政府相关部门验收。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。《中华人民共和国行政许可法》第六十五条规定；“个人和组织发现违法从事行政许可事项的活动，有权向行政机关举报，行政机关应当及时核实、处理”。故原告以被告违反建设工程规划许可证进行建设为由提出的上述要求，不属于人民法院主管，本院不予处理。
十二、关于原告请求判令被告改建二楼出入口方便业主雨雪天正常行走。被告辩称原告要求超出个人权利，其要求违反了小区大多数业主的利益，在未征得多数业主的情况下，随意要求改动出口，属于严重的滥用业主的权利，且该工程已经竣工验收备案。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，故原告作为诉争房屋的业主，无权单独对改建小区内建筑物及其附属设施作出决定。原告的该项请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条、《中华人民共和国行政许可法》第六十五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告吊玉香提供东申凤凰城住宅小区《房屋建筑工程竣工验收备案证书》的复印件。
二、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告吊玉香支付逾期办证违约金3.11元。
三、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告吊玉香退还公共能源费240元、物业费1887元。
四、限第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告吊玉香退还天然气初装费480元、有线电视初装费60元，共计540元。
五、驳回原告吊玉香的其他诉讼请求。
如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告驻马店市凤凰置业有限公司与第三人驻马店市鼎信物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 赵丽莉
审判员 张伟光
审判员 刘 林
二〇一七年六月二十九日
书记员 戈 伟