广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1918号
原告：刘伟俊，男，1974年3月5日出生，汉族，住广东省中山市石歧区，。
委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。
被告：李立和，男，1974年12月26日出生，汉族，住广东省中山市，。
被告：冯秀萍，女，1974年8月19日出生，汉族，住广东省中山市，。
上列两被告委托诉讼代理人：欧社城，广东励而德律师事务所律师。
被告：中山市冠亿房地产开区有限公司，住所地广东省中山市民众镇民众大道63号首层。
法定代表人：冯海华。
原告刘伟俊诉被告李立和、冯秀萍、中山市冠亿房地产开区有限公司（以下简称冠亿公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟俊委托诉讼代理人卢耀民，被告李立和、冯秀萍共同委托诉讼代理人欧社城到庭参加诉讼。被告冠亿公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟俊诉称，原告和被告李立和系朋友关系，被告李立和与被告冯秀萍是夫妻关系，且为被告冠亿公司的股东，各占50%股份。被告李立和曾多次向原告借取现金，截止2014年8月28日，李立和尚欠原告现金60万元，转账款200万元。后被告想追加借款，于是，原、被告于2014年8月29日签订《房地产抵押借款协议书》，约定由原告借款460万元给被告使用（含以前的260万元），借期6个月，利息为5万元/月，被告李立和同意以其自有坐落于中山市××村的房地产作为抵押，抵押金额为本金46万元及利息，该抵押物的房地产权证号为粤房地证字第××号，国有土地使用证为中府国用（2011）第0400337号。原告和被告李立和于2014年8月29日在中山市国土局办理了房屋抵押登记手续（粤房地他项权证：中府字第0114021525号），并另转给了被告200万元。同时，被告将原260万借条收回当面撕毁，双方确认重新以本《房地产抵押借款协议书》为准！为保障及时还款，双方还在合同第七条中约定了违约责任：约定如被告不及时还款需要支付原告300000元未及从借款之日起计付日万分之八的利息给原告。本案中，原告已于合同签订前依约多次共支付2600000元给被告（其中2000000元转账，600000元的现金），在抵押登记后又按约定的方式把出借余款200万元也打入了被告冯秀萍的账户内。现借期届满，原告多次要求被告还款却遭到拒绝，由于被告已支付利息至2015年1月29日，现要求被告支付本金及以460万元为本金从2015年1月29日起支付月息2%的利息。（注：原告自愿将2015年1月29日后的利息由十万分之八下调至月2%）。为此，原告请求法院判令：1.三被告连带支付原告借款460万元、约定的违约金30万元及借款的相应利息（从2015年1月29日起计付，以每月2%利息计，计至付清之日止，利息至起诉日暂计10万元）；2.原告对被告李立和至所有××于中山市××结××村的房地产（房地产权证证号为：粤房地证字第××号；国有土地使用证证号为：中府国用（2011）第0400337号）折价、拍卖、变更所得价款享有优先受偿权；3.三被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告补充事实如下：双方签订合同的利息5万元/月，事后双方口头约定月利息3%，实际借款460万元，利息按借款500万元来结算。
原告刘伟俊提供的证据有：1.身份证；2.结婚证；3.企业机读档案登记资料；4.《房地产抵押借款协议书》、见证书；5.转账凭证；6.他项权证；7.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产抵押证明表、房地产无查封证明表；8.律师函；9.银行流水。
被告李立和、冯秀萍辩称，1.460万借款中60万元没有支付，是之前的利息；2.被告冯秀萍已还款902229元，还给原告的合伙人杨柏和。
被告李立和、冯秀萍提供的证据有：转账凭证。
被告冠亿公司未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。
经审理查明：刘伟俊和李立和系朋友关系。李立和、冯秀萍系冠亿公司的股东，持股比例分别为95%、5%。2014年7月2日，刘伟俊向冯秀萍银行账户转账借款200万元。同年8月29日，刘伟俊（甲方）与李立和、冯秀萍、冠亿公司（乙方）签订《房地产抵押借款协议书》一份，双方约定：乙方向甲方借款460万元；李立和自愿以其名下位于中山市××村[土地证号：中府国用（2011）第04003**号;房产证号：23××63]的房地产作借款的抵押担保；甲方已通过多次向乙方支付260万元，其中200万元为转让支付，60万元为现金支付，剩余2000元借款在抵押登记后3天内转账支付给冯秀萍账户上；利息为5万元/月;借款期限6个月，自实际出借之日起算，若逾期还款，乙方除继续偿还本金外，还要向甲方支付违约金30万元，并从借款之日起计付万分之八的利息给甲方。同日，李立和抵押的房地产办理了抵押登记，登记编号为中府字第0114021525号。同日，李立和向冯秀萍的银行账户转账借款200万元。借款到期后，李立和、冯秀萍、冠亿公司未能依约还本付息，刘伟俊遂诉诸本院，主张上述实体权利。
另查：李立和、冯秀萍提供的转账凭证记载冯秀萍分别于2014年7月2日、同年8月1日、同年9月1日、同年9月3日、同年10月10日、同年10月29日、同年11月4日、2015年3月16日、同年4月2日、同年5月13日向案外人杨柏和转账80000元、80000元、70000元、70000元、152229元、70000元、80000元、50000元、100000元、150000元，合计902229元。李立和、冯秀萍主张杨柏和是刘伟俊的合伙人，杨柏和是代刘伟俊收取李立和、冯秀萍的还款，其中前两笔是偿还2014年7月2日借款200万元的利息，后面几笔是偿还2014年8月29日借款的利息，多出的为本金。刘伟俊确认杨柏和的身份，但主张前述还款全部是利息。
本院认为：本案系民间借贷纠纷。案涉《房地产抵押借款协议书》，系刘伟俊与李立和、冯秀萍、冠亿公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案争议的焦点有：一、刘伟俊实际提供借款的数额问题；二、利息的标准问题；三、已还款项902229元所指向的对象问题。
关于焦点一。协议书记载签订协议书之前刘伟俊已转账提供借款200万元，现金提供借款60万元，该事实有刘伟俊于2014年7月2日向冯秀萍转账200万元的转账凭据予以佐证，应予确认。李立和、冯秀萍辩称没有实际收到现金60万元，但未能证据推翻协议书记载的内容，其辩解理由不足采信。此外，刘伟俊于协议书签订当日再次转账提供借款200万元，其实际提供借款金额为460万元（200万元+60万元+200万元）。
关于焦点二。协议书约定借款期内月利息5万元，若逾期还款的，则利息标准调整为每日万分之八，且溯及至出借之日。李立和、冯秀萍、冠亿公司逾期还本付息，实际结算的利息应按每日万分之八计算，即年利率29.2%（0.0008/天×365天/天）。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，李立和、冯秀萍、冠亿公司已经按照该标准支付的利息继续有效，欠付的利息则应当按年利率24%计算。至于刘伟俊主张的双方口头将利息变更为年利率36%，因其未能提供证据予以证实，李立和、冯秀萍又予以否认，故本院不予采信。
关于焦点三。冯秀萍于2014年7月2日至2015年5月13日先后多次还款共902229元，其中第一笔8万元偿还于2014年7月2日，第二笔8万元偿还于2014年8月1日。前两笔还款发生于协议书签订之前，且李立和、冯秀萍也表示为之前借款的利息，故而与本案协议书的履行无关，本院在此不作定性与进一步处理。之后的还款742229元（902229元-80000元-80000元）发生于2014年9月1日至2015年5月13日，而该期间的利息总额已超过前述还款，因此该部分还款应为案涉借款的利息。经核算，742229元为201.69天[742229元÷（4600000元×0.0008/天）]的利息，为便于处理纠纷本院认定为202天的利息，即前述还款所指向的对象为2014年8月29日至2015年3月28日期间的利息。此后的利息按年利率24%计至实际清偿之日止。据此，李立和、冯秀萍、冠亿公司逾期还款构成违约，应当承担相应的违约责任，继续向刘伟俊偿还借款460万元，并自2015年3月29日起按年利率24%计付利息。
债务人李立和提供的抵押物已办理了抵押登记手续，债务人李立和、冯秀萍、冠亿公司逾期还本付息，抵押权人、债权人刘伟俊有权就抵押物折价或者变卖、拍卖该财产所得享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李立和、冯秀萍、中山市冠亿房地产开区有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘伟俊返还借款460万元，并支付利息（计算方式：以460万元为基数，自2015年3月29日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；
二、被告李立和、冯秀萍、中山市冠亿房地产开区有限公司逾期履行本判决第一判项债务，原告刘伟俊有权就被告李立和提供的抵押物即位于中山市三角镇结民村[土地证号：中府国用（2011）第04003**号;房产证号：23××63；他项权证号：中府字第0114021525号]的房地产折价或者变卖、拍卖该财产所得价款优先受偿本判决第一判项债权；
三、驳回原告刘伟俊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46800元（原告已预付），由原告刘伟俊负担200元，被告李立和、冯秀萍、中山市冠亿房地产开区有限公司负担46600元（该款被告李立和、冯秀萍、中山市冠亿房地产开区有限公司于本判决生效之日起七日内经行支付给原告刘伟俊）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周 逵
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年九月七日
书 记 员 陈炜宁
罗鑫