北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初9891号原告：北京京仪世纪电子股份有限公司，住所地北京市丰台区科兴路9号106室。法定代表人：刘世华，董事长。委托诉讼代理人：王杨，男，1980年12月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐峰，男，1978年4月25日出生，汉族。被告：北京谦益恒丰光伏材料有限责任公司，住所地北京市海淀区大钟寺东路9号1幢A0536。法定代表人：李明，职务不详。原告北京京仪世纪电子股份有限公司（以下简称京仪世纪公司）与被告北京谦益恒丰光伏材料有限责任公司（以下简称谦益恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京仪世纪公司委托诉讼代理人王杨、徐峰到庭参加诉讼，被告谦益恒丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京仪世纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即腾退房屋返还原告。2、请求判决被告立即向原告支付欠付租金、取暖费、电费共计205402.16元。3、请求判决被告向原告支付逾期交纳租金产生的违约金（自应付之日次日起算，以被告应付未付租金金额为基数，按每日万分之五标准计算至2017年3月6日，共计68687.93元；自2017年3月7日计算至实际给付之日，本金195494元，按每日万分之五标准计算）。4、请求判决被告向原告支付逾期腾房期间的房屋使用费（自租赁合同到期之日次日2016年12月17日起算，按《租赁合同》约定的租金标准3.5元/天/平方米，计算至被告实际腾房之日止），及另外产生的取暖费2688元，电费184元。5、请求判决被告承担本案诉讼费。原告陈述的事实和理由如下：2012年12月12日，原告与被告签署《房屋租赁合同》（合同编号2012-070，下称《租赁合同一》），约定原告将其位于北京市丰台区苇子坑2号院10-2幢的兴东南大厦804房间（下称“租赁房屋”）出租给被告办公使用。租赁期限两年，自2012年12月17日起至2014年12月16日止。每月租金3796元，年租金45552元，首期三个月租金于合同签订后5日内支付，其后租金分别于每三个合同月度开始后的5日内支付。被告如逾期缴纳租金则应每日按逾期付款金额的0.05%支付违约金。《租赁合同一》履行过程中，被告仅支付了自2012年12月17日至2013年6月16日期间的租金，尚有2013年6月17日至2014年12月16日期间租金68328元、供暖费2766.40元、电费394元至今未付。《租赁合同一》到期后，原被告双方就租赁房屋再行签署了编号为2015-007的《房屋租赁合同》（下称《租赁合同二》），合同期限自2014年12月17日至2015年12月16日，每月租金5061.33元，年租金60736元。首期三个月租金于合同签订后5日内支付，其后租金分别于每三个合同月度开始后的5日内支付。其他条款与《租赁合同一》一致。被告在《租赁合同二》项下欠付租金60736元、供暖费3112.20元、电费564元。《租赁合同二》到期后，原被告双方就租赁房屋再行签署了编号为2015-008的《房屋租赁合同》（下称《租赁合同三》），合同期限自2015年12月17日至2016年12月16日，每月租金5535.83元，年租金66430元。首期三个月租金于合同签订后5日内支付，其后租金分别于每三个合同月度开始后的5日内支付。其他条款与《租赁合同一》一致。被告在《租赁合同三》项下欠付租金66430元、供暖费2835.56元、电费236元。《租赁合同三》已于2016年12月16日到期，被告应按时腾退租赁房屋，但虽几经催促，截至原告起诉之日，被告仍未腾退。原告认为，原告与被告上述各合同依法有效，合同关系及欠付租金等款项事实清楚，被告应当依法支付所欠各项款项，并于合同到期时及时腾退房屋。被告无故拖欠原告租金等费用及拒不腾退房屋的行为严重违约，并给原告带来极大经济损失，基于上述事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释【2015】5号）第二十八条的规定，特向贵院提起诉讼，请求判决被告立即腾退房屋，支付拖欠的租金及逾期付款违约金、供暖费、电费、房屋使用费，并承担本案诉讼费，以维护原告的合法权益。望判如所请。被告谦益恒丰公司虽未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状。内容如下：1、被告与原告签订的三份房屋租赁合同确实存在，但依据前两份合同（第一份合同2012年12月签订，租期从2012年12月17日到2014年12月16日，第二份合同租期从2014年12月17日到2015年12月16日），原告所提出的诉讼请求已经超过我国法律规定的关于追索房屋租金的一年诉讼时效，原告因此丧失胜诉权。根据原告诉状和证据材料，被告根据第一份租赁合同只支付了6个月房屋租金，被告本应该在合同约定的租赁期限内支付租金。然而，在未收到其余租金的情况下，原告反而继续签订第三份租赁合同，动机可疑，明显懈怠于自己的权益，已经丧失了前两份租赁合同其余租金的诉讼胜诉权。2、原告提交法院的各类催款通知，被告从未收到，原告也没有提出曾经将这些通知发送给被告的证据。被告认为，这些催款通知都是为了本案诉讼而事后准备的，不能证明催缴租金及其他费用的事实。另外，这些催款通知中绝大部分都没有原告公司盖章，只有落款日期为2016年11月17日的《催缴单》以及2017年3月3日的《腾退、催缴通知》有原告公司的盖章，并且原告也不能证明这份催缴单曾经发送给被告。需要再次特别指出的是，即使不考虑原告公司是否盖章、是否发给被告，被告坚持认为，与催讨房屋租金有关的单子最早签署于2016年11月17日，而第二份租赁合同的租期是2014年12月17日至2015年12月16日，而该合同约定的最后一笔租金支付日期为2015年9月22日。因此，根据房屋租金一年期限诉讼时效的规定，无论如何，原告依据前两份租赁合同所提出的支付房租之诉讼请求不应该获得胜诉支持。3、鉴于曾经的合作关系以及被告公司这几年的经营困难，原被告之间曾经有过豁免租金的口头君子协定。这一点，可以从以下不合商业租赁惯例的交易情形得到印证：被告依据第一份两年租期房屋租赁合同，但只支付了半年租金，而原告却在第一份合同租赁期限届满之后而未收到剩余租金的情况下，继续与被告签订第二份合同；第二份合同租赁期限届满后，原告在仍然未收到本应该收取的剩余房租之情形下，竟然继续与被告签订了第三份合同。4.由于公司经营困难，被告同意原告结束租赁关系的诉讼请求。被告法定代表人郑重声明：鉴于租赁关系已经结束，并且诉争房屋内被告公司已经无人办公，原告方随时可以更换房屋门锁，收回房屋，房屋内若有被告公司剩余物品，原告可以自由处置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12年12日，京仪世纪公司（甲方）与谦益恒丰公司（乙方）签订合同编号为2012-070的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定甲方同意将甲方厂区内（北京市丰台区苇子坑2号院10-2幢号）兴东南大厦804房间（室），面积为52平方米，租赁给乙方办公使用。房屋租赁期限为贰年，自2012年12月17日起至2014年12月16日止。该合同第三条约定：租金2.4元/㎡/天,年租金45552元，即每月租金3796元。租金交纳期限为押二付三，即自签订本合同的5个自然日内预交三个月的租金和两个月的押金。具体交纳时间如下：①2012年12月17日至2013年3月16日租金为11388元，付款时间为2012年12月17日至2012年12月22日；②2013年3月17日至2013年6月16日租金为11388元，付款时间为2013年3月17日至2013年3月22日；③2013年6月17日至2013年9月16日租金为11388元，付款时间为2013年6月17日至2013年6月22日；④2013年9月17日至2013年12月16日租金为11388元，付款时间为2013年9月17日至2013年12月22日；⑤第二个租赁年度（2013年12月17日至2014年12月16日）的付款月份及金额与上述同步。合同第七条约定：1、乙方必须按照本合同规定的交纳租金的时间、地点、方式交纳租金。乙方逾期交纳租金的，除仍应及时如数补交外，还应按中国人民银行延期付款的规定，每日按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金。乙方如果拖欠租金累计（各次交纳租金逾期时间之和）达三十日以上，甲方可以从乙方履约金（如乙方付有履约金）中扣除租金，并可收回出租的房屋。2、租赁期间，房屋租金、电费、采暖费、停车费（本着有偿服务、合理收费的原则按现行规定执行），由乙方自行负担。房屋租金、电费、采暖费的交费期限：乙方应于收到甲方提交的交费通知之次日起五日内一次付清；逾期交费的，按照本合同第七条第一款的规定办理。上述合同签订后，京仪世纪公司依约将房屋交付谦益恒丰公司使用，谦益恒丰公司于2012年12月21日向京仪世纪公司交纳了房屋租金11388元和押金7592元，于2013年4月26日向京仪世纪公司交纳了房屋租金11388元。《租赁合同一》到期后，京仪世纪公司（甲方）与谦益恒丰公司（乙方）就上述房屋又签订了合同编号为2015-007的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），约定房屋租赁期限为壹年，自2014年12月17日起至2015年12月16日止。合同第三条约定：租金3.2元/㎡/天，年租金60736元，即每月租金5061.33元。租金交纳期限为押二付三，即自签订本合同的5个自然日内预交三个月的租金和两个月的押金。具体交纳时间如下：①2014年12月17日至2015年3月16日租金为15184元，付款时间为2014年12月17日至2014年12月22日；②2015年3月17日至2015年6月16日租金为15184元，付款时间为2015年3月17日至2015年3月22日；③2015年6月17日至2015年9月16日租金为15184元，付款时间为2015年6月17日至2015年6月22日；④2015年9月17日至2015年12月16日租金为15184元，付款时间为2015年9月17日至2015年9月22日。其他条款同《租赁合同一》约定一致。《租赁合同二》到期后，京仪世纪公司（甲方）与谦益恒丰公司（乙方）就上述房屋再行签订了合同编号为2015-008的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），约定房屋租赁期限为壹年，自2015年12月17日起至2016年12月16日止。合同第三条约定：租金3.5元/㎡/天，年租金66430元，即每月租金5535.83元。租金交纳期限为押二付三，即自签订本合同的5个自然日内预交三个月的租金和两个月的押金。具体交纳时间如下：①2015年12月17日至2016年3月16日租金为16607.5元，付款时间为2015年12月17日至2015年12月22日；②2016年3月17日至2016年6月16日租金为16607.5元，付款时间为2016年3月17日至2016年3月22日；③2016年6月17日至2016年9月16日租金为16607.5元，付款时间为2016年6月17日至2016年6月22日；④2016年9月17日至2016年12月16日租金为16607.5元，付款时间为2016年9月17日至2016年9月22日。其他条款同《租赁合同一》约定一致。关于诉讼时效，原告自述一直在催缴，包括电话联系和面对面的方式，被告房屋常年没人，我们将催款单贴到他们门上。另，原告向本院提交缴款通知单一组，其中2015年3月6日的缴款通知单上有“李明”签字字样。关于供暖费，原告自述被告仅交纳了2012-2013年度供暖费，2013-2014年度(42/建筑平方米)、2014-2015年度（46元/建筑平方米）、2015-2016年度（42元/建筑平方米）、2016-2017年度（42元/建筑平方米）的供暖费没有交纳。经本院核对，上述四个年度的欠付供暖费金额总计8944元。关于电费，原告自述被告一直没有交纳，收费标准1元/度，被告入住时电表数8033度，2017年8月30日本院现场勘验确认电表数9390度。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，谦益恒丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证等权利，故在现有情况下，本院对京仪世纪公司主张谦益恒丰公司拖欠房屋租金的主张予以采信。房屋租金的具体数额，谦益恒丰公司在签订合同后支付了押金7592元，该押金应可抵减房租，故谦益恒丰公司理应支付的房屋租金数额为187902元。关于谦益恒丰公司提出诉讼时效抗辩一节，京仪世纪公司和谦益恒丰公司之间存在长期性、持续性的房屋租赁合同关系，京仪世纪公司向谦益恒丰公司提供租赁房屋期间亦未间断。另，京仪世纪公司提交的2015年3月6日缴款通知单显示京仪世纪公司曾向谦益恒丰公司催缴过相关费用，从中亦可看出京仪世纪公司未怠于行使其债权。综合上述因素，京仪世纪公司的诉讼请求未过诉讼时效，对谦益恒丰公司所提诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金一节，因谦益恒丰公司未按照约定支付房屋租金，构成违约，故应向京仪世纪公司支付违约金。违约金的具体数额，综合考虑原告的实际损失和预期利益、被告的过错程度及双方合同的履行情况，本院认为原告要求被告支付违约金的数额过高，本院酌定为三万元。关于腾退房屋一节，被告通过书面答辩状的方式向原告承诺可以随时收回房屋，屋内剩余物品原告自由处置，该腾退承诺于2017年5月24日开庭当日送达原告，应视为被告已于2017年5月24日将涉诉房屋实际腾退交付给原告。故原告向被告主张自2016年12月17日至2017年5月24日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。房屋占有使用费的具体数额，本院参照租赁合同三的约定，酌定为28953元。谦益恒丰公司在承租期间未按合同约定向京仪世纪公司支付供暖费和电费，现京仪世纪公司要求谦益恒丰公司支付上述费用，于法有据，本院予以支持。但京仪世纪公司主张的供暖费和电费数额有误，本院依据庭审中查明的相关事实予以认定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京谦益恒丰光伏材料有限责任公司于本判决书生效后七日内给付北京京仪世纪电子股份有限公司房屋租金十八万七千九百零二元、房屋占有使用费二万八千九百五十三元、违约金三万元、供暖费八千九百四十四元、电费一千三百五十七元。二、驳回北京京仪世纪电子股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5670元，由北京京仪世纪电子股份有限公司负担513元（已交纳），由北京谦益恒丰光伏材料有限责任公司负担5157元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈靖文人民陪审员  杨国娟人民陪审员  张江超二〇一七年十月三十日书记 员代  彬