北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第27683号
原告中华国际科学交流基金会。
法定代表人白克明，会长。
委托代理人邓跃进，北京市绅特律师事务所律师。
委托代理人范艳，女，1978年7月31日出生。
被告北京融科工程项目管理有限公司。
法定代表人王金忠，总经理。
委托代理人樊玉璇，男，1978年11月27日出生。
原告中华国际科学交流基金会（以下简称：科学交流基金会）与被告北京融科工程项目管理有限公司（以下简称：融科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告科学交流基金会委托代理人邓跃进、范艳，被告融科公司委托代理人樊玉璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科学交流基金会诉称：2010年5月，原告开始长期承租新华房地产开发公司（以下简称：新华公司）所有的位于北京市西城区月坛南街59号新华大厦整个5层用于办公，签约方式为一年一签。起止日期为当年6月1日至次年的5月31日。原、被告双方于2014年2月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告使用的部分房屋，建筑面积为583.83平方米，租金为每天每平方米7元。为了与原告承租房屋日期统一，合同约定的期限为2014年2月25日至当年的5月31日，同时双方口头约定该合同到期后再按年续签。合同到期后因特殊情况原告未能与新华公司及时续签租赁合同，新华公司同意原告继续承租房屋，待特殊情况解除后补签。根据这一情况，原、被告协商后口头确认，被告继续按原条件承租房屋，原告与新华公司补签合同的当天双方补签合同，被告同时支付应付租金。2014年11月原告与新华公司补签了合同，遂找被告商谈双方补签合同事宜，但被告在承租房屋正常办公的情况下却以各种借口拖延办理补签合同手续。12月1日起被告突然消失且不接电话，其行为充分表明想逃避履行支付租金的义务。原告在多次通知被告解除租赁关系未果的情况下，为减少损失，于2015年1月19日打开被告承租的房屋，收回使用权。被告至今没有露面，没有办理租金结算和房屋交接手续。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、被告支付房屋租金827919.59元（自2014年6月1日至2015年1月19日，共计233天，按每日每平方米7元计算，583.33平方米×7元×365天÷12个月=每月租金124307.14元；2、诉讼费由被告承担。
被告融科公司辩称：一、被告实际承租涉案房屋的期间为2014年2月25日至2014年5月31日。2014年2月19日，原告与被告签订了为期三个月零五天的《房屋租赁合同》作为临时办公场所，被告原办公地址为朝阳区东四环南路53号院3号楼1009室，后因业务需要被告将部分业务迁至涉案房屋办公，租赁合同签订前原告承诺租赁合同签订后原告负责提供相关手续将被告工商注册地址变更为涉案房屋地址。二、2014年2、25一2014、5、31实际承租期间被告和原告发生承租纠纷。被告按照合同约定将租金、押金支付原告，但是原告连续发生违约行为，致使被告无法继续承租涉案房屋。（一）、经被告了解原告租给被告的房屋是原告自新华房地产开发公司（下称新华公司）租来，根据原告与新华公司《新华大厦租赁合同》第十一条的约定原告无转租权，而且原告出示的《关于请求对我会租赁房屋内部分分割使用给予支持的函（中科金函字2013.1号）》）中并无任何关于转租的条款。该函只表明，被告内部要开展新的合作项目，注册新机构，内部独立核算，共同分摊房租费用，而不是转租房屋赚取高额差价。这与被告承租涉案房屋完全不符，明显存在欺诈行为，更牵扯被告是否能够正常租赁使用涉案房屋。（二）是按照《房屋租赁合同》第三条第二款约定原告在收到租金五日内给被告出具正式发票，但是被告在支付租金后原告迟迟不出具发票，导致被告支付房租无法下账，被告考虑到原告不出具发票的行为涉嫌偷漏国家税款，此为犯罪行为，虽然很严重但经交涉至今未果。（三）、原告的转租行为是一种严重的不诚信行为。原告以前述函《关于请求对我会租赁房屋内部分割使用给予支持的函（中科金函字2013.1号）》）中的“分摊所使用房屋的租金”之名，行赚取巨额暴利之实。事后被告得知原告租赁新华公司房屋每平方米5元，而转租给被告每平方米7元，原告每天赚取高额差价1167.66元。对这一严重经济损失以及欺诈行为，被告当然不能接受。（四）是原告迟迟不给被告办理工商注册地址变更的手续，经被告多次要求，原告总是以“再等等”推辞，导致变更手续一拖再拖，最终延期。考虑上述种种因素，被告考虑租期到后不再租赁涉案房屋，并要求原告将押金124307.14元退还被告。三、至2014、5、31租期届满后，被告与原告的矛盾继续升级，为此被告拒绝与原告续签《房屋租赁合同》并不在承租使用涉案房屋。被告与原告《房屋租赁合同》届满，随之原告与新华公司《新华大厦租赁合同》亦届满，且新华公司没有再与原告续签租赁合同，后来可能由于原告的特殊背景等多方面原因，新华公司才与原告续签《新华大厦租赁合同》，期限为2014、6、1——2015、5、31日，其具体签订时间不详。原告提供的《新华大厦租赁合同》上也未签署签订时间（原告说啥时间就啥时间？）。被告与原告继续协商续签合同未果，主要在以下几个问题上双方无法达成一致，故被告拒绝与原告续签《房屋租赁合同》，随后不在此处办公，（一）是原告既没有合法承租涉案房屋，更没有获得出租人的同意，其转租行为是一种无权处分行为。2014年6月1日之后的至少数月之内，原告并未合法承租涉案房屋，没有承租的转租只能是诈骗。另外，从原告的证据1和证据4中的转租条款可知，签约时间在后的证据4中明显表明新华公司是更严格地限制了原告的转租行为。如前所述，原告出示的《关于请求对我会租赁房屋内不分割使用给予支持的函》中并无任何关于转租的条款。该函只表明，原告内部要开展新的合作项目，注册新机构，内部独立核算，共同分摊房租费用，新华公司并未作出同意原告转租的意思表示。（二）是原告曾承诺等2014、5、31日《房屋租赁合同》到期后调低房屋租赁价格，但是续签合同前，原告坚持每平方米7元的租赁价格，这让被告彻底丧失续租信心。（三）是原告与新华公司续签的《新华大厦房屋租赁合同》第八条第三款明确约定，原告不得将房屋转租。且根据《新华大厦房屋租赁合同》第二条关于房屋用途第二款的约定，原告如若续租只能设立新的公司并且以“中华国家科学交流基金会”的名义进行经营，还要承接该合同房屋管理等所有严苛义务，这给被告续签租赁合同在此继续经营制造了严重障碍。（四）是2014、5、31日被告租期届满后，在被告、原告协商租赁价格时，原告给被告一套变更工商注册地址资料、被告网上办理工商注册地址变更，被告办理手续完毕尚未领取新地址的营业执照时，原告告知被告根据原告与新华公司续签的《新华大厦房屋租赁合同》，被告需要重新注册公司并暂时以“中华国际交流基金会”的名义进行经营，被告认为：这不可能。由于上述原因，被告决定不再继续租赁涉案房屋并拒绝与原告续签《房屋租赁合同》，于是被告搬出办公，索要房屋押金及发票未果。四、原告起诉主体（原告）错误。（一）是原告作为原告起诉主体错误，原告不具有原告资格，理由如下：1、是本案证据充分证明涉案房屋所有权主体为新华公司，原告无转租权；2是被告与原告未续签《房屋租赁合同》；3是被告未实际续租涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第109条第一款规定，原告是与本案有直接法律关系的公民、法人和其他组织。本案中被告在2014年6月1日至2015年1月19日是否承租、使用涉案房屋与原告无丝毫关系，更无法律要求的直接利害关系。因此本案中原告无原告资格。其次根据《合同法》合同相对性的法律规定，在原告既不是房屋所有权人又无转租权的情况下，原告不得向被告主张任何权利。五、本案已过诉讼时效。被告首先明确的是2014年6月1日至2015年1月19日期间未承租涉案房屋，其次依照《民法通则》关于延付或拒付租金使用1年诉讼时效的规定，原告作为原告的起诉已过法律规定的诉讼时效。综上所述，被告恳请法庭查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求，并且要求原告退还被告的房屋押金并向被告出具租赁涉案房屋期间的正式发票。
经审理查明：新华公司（甲方）于2013年将坐落于北京市西城区月坛南街59号的新华大厦第5层，整楼层的建筑面积为1435平方米承租给原告（乙方），租赁房屋的用途为办公，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日。租赁费用为5元／日.建筑平方米。租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月向甲方提出书面意见，甲方应在合同期满前一个月内向乙方做出书面答复。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……擅自将承租的房屋转租；擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用……乙方承认甲方委托北京安恒泰物业管理有限公司代表甲方在合同签订后对乙方进行租赁房屋的物业管理等事项。
2014年2月19日，原告（出租方、甲方）与作为承租方（乙方）的被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市西城区月坛南街59号新华大厦5层（建筑面积583.83平方米）（以产权证上所载的为准）及相应设备（见附件）在良好的状态下租赁给乙方作为办公使用。租赁期为自2014年2月25日至2014年5月31日，共计3个月7天。出租方应于2014年2月25日前将房屋按约定条件交付给承租方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还；如出租方继续出租，在同等条件下承租方有优先续租权，承租方有意继续承租的需提前向出租方提出申请，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。租金单价为7元／平方米／天，月租金为124307.14元，此租金包含了代收代缴的物业费。租金按季支付，第一期租金为401529.09元，于2014年2月25日前付清，出租方收到租金后5日内应开具正式有效的发票。承租方同意支付给出租方押金共计124307.14元，承租方应于2014年2月10日前支付给出租方。租赁期满，承租方如不再续租，出租方应在5日内将押金退还承租方（不计利息）……因承租方违约而导致合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房屋，承租方应无条件立即搬出该房屋。如承租方不交回该房屋的钥匙，出租方有权会同管理处人员作证进入该房屋内，将承租方存放在该房间内的物品清点、变卖，用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给承租方。对此承租方表示知悉并自愿接受。备注：1，因此房屋出租方为转租，出租方需向物业报备，物业同意出租方可以转租并出具相关文件，此文件需提供承租方查看并预留复印件给承租方。2、承租方如在此房屋注册公司时，出租方需配合承租方提供注册公司时工商局需提供的房屋租赁合同，房屋产权证等相关证件。3、承租方租用出租方的办公用品，其使用费包含在房屋租金中。但承租方需对其进行妥善保管，正确合理使用。
其后，原告与新华公司签署了《新华大厦房租租赁合同》，未签署日期，（原告称签署日期为2014年11月），约定乙方继续承租甲方位于北京市西城区月坛南街59号的新化大厦5层，建筑面积为1435平方米。用途为办公。乙方承租后如欲申请设立新公司在该房屋经营，则需向工商主管部门申请设立，并以中华国家科学交流基金会（系暂定名，具体企业名称以该房屋的所在地工商主管部门核准为准，以下简称：“新公司”）的名义进行经营。新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利的义务，乙方承担连带保证责任。乙方或该公司应当向甲方及时交验该公司的营业执照和其他真实有效的身份证明材料。该公司应当书面声明知悉本合同的全部内容，并承接乙方在本合同项下的权利和义务。租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日。该房屋租赁费用为5元／日.建筑平方米，每季度费用为654718.75元。
现原告持诉称理由将被告诉至本院，提出如下诉讼请求：1、被告支付房屋租金827919.59元（自2014年6月1日至2015年1月19日，共计233天，按每日每平方米7元计算，583.33平方米×7元×365天÷12个月=每月租金124307.14元）；2、诉讼费由被告承担。
被告持辩称意见不同意原告的全部诉讼请求。
审理中，原告针对其主张，提交了如下证据及材料：1、原告与新华大厦就涉案房屋签署的租赁期限在2013年6月1日至2014年5月31日的《房屋租赁合同》；2、中科金函字（2013）01号文件；主要内容为原告向新华公司就租用的新华大厦5楼部分房间用于新的合作项目所递交的申请，文中有“在我会内部该项目将单独使用部分房间并分摊所使用房间的租金，不涉及我会与新华大厦方面的租赁关系，租金由我会同意缴纳。新项目需要注册新机构，需要贵公司帮助提供工商注册所需要的房屋租赁证明及相关材料（如租赁合同、房产证、平面图、注册表盖章及相关说明等）方面支持”之内容。证明自2013年1月31日起，新华公司已经同意原告可以进行转租，同意为承租单位注册公司向工商管理部门提供证明材料。3、原、被告于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》；4、新华大厦租赁合同，证明原告自2014年6月1日至2015年5月31日承租新华大厦，结合证据2，证明原告有权转租。5、工商登记信息，证明被告的公司自2014年7月1日把注册地址变更为涉案房屋，并使用该房屋；6、2014年11月1日至11月26日新华大厦监控录像，证明11月25日，8：29分，被告法定代表人王金忠出电梯，8：29分18秒，王金忠进办公室且在进办公室之前还和员工打招呼。下午18：25分，王金忠接送客人，18：27分58秒王金忠从办公室出来，送客人上电梯。表明被告在此期间依然占用涉案房屋；7、2014年12月10日，原告给被告法定代表人的手机短信，内容如下：“王会长，您好！关于房屋租用相关问题，请尽快和我联系协商解决，我们不希望采取极端手段处理，影响贵方业务发展。谢谢科基会唐文涛。”证明被告已从新华大厦消失且拒绝与原告联系。8、原告给被告的信函；证明被告不辞而别，原告尽书面通知义务，被告直接拒绝接收。9、《关于终止合同及催缴欠款通知》；证明原告于2014年12月15日正式通知被告即日起终止合同（房屋租赁关系），并在三日内付清所欠款项及产生的滞纳金，并办理房屋交接手续。10、2015年，1月19日，原告自行打开涉案房屋，收回涉案房屋的录像。11、原告与河北鑫龙事业集团有限公司（以下简称：河北鑫龙公司）签署的《房屋租赁合同》、《2013年出租家具清单》、房租转账凭证，双方在交接房屋时加盖的是被告公司的印章而非河北鑫龙公司的印章，房屋租金也是被告交纳的，证明被告和河北鑫龙公司是关联公司，同时证明原告在签约时没有隐瞒和新华公司的租赁合同。12、北京安恒泰物业管理有限公司新华大厦项目部出具的《说明》，证明原告提交的监控光盘系该项部门提供的。13、融信商会的纸袋，证明被告尚有物品存留在涉案房间内。14、被告企业信息的网页下载件，显示被告股东为河北馨龙实业有限公司，证明被告与河北馨龙公司为关联公司。15、《发现价值促成合作工程论坛（第九期）邀请函》网页下载件2014年11月14日，来源：融信商会2014年11月28日北京.新华大厦会议组织：主办单位：中联经济体（融信商会），其中载有如下内容：“协办单位：河北鑫龙实业公司、中太建设集团、承办单位：北京融科工程项目管理有限公司、支持单位：全国中小城市发展委员会、中国民营企业家协会、全国市长研修学院。出席嘉宾：王金忠中联经济体（融信商会）理事长、中太融信工程建设有限公司董事长……”证明被告与融信商会是关联单位。
被告对证据1的真实性认可，强调按照上述合同约定，原告不能转租房屋；证据2没有关联性，更证明了原告没有转租权，只说明原告为新的合作项目注册了新机构；对证据3认可；对证据4表示不能确定原告与新华大厦签订的时间；且合同约定，合同期内原告不得将房屋全部转租、转包，如果设立新公司，只能以原告名义经营，证明原告没有转租权。对证据5认可，提出从2014年5月1日至5月27日双方陆续协商房租和是否续租问题，可以间接表明被告和原告协商谈判过。对证据6不认可，理由是录像的时间和地点都可以伪造，且从监控看，有些人并非被告单位的员工。而且监控画面并不清楚，不能确认是王金忠本人，即便是王金忠也不能证明被告在此期间依然占用涉案房屋，理由是王金忠前往涉案房屋有可能是与原告协商房屋纠纷事宜。证据7未接到，同时进一步证明被告并未在涉案房屋办公。证据8、9均不认可，没接到。证据10与被告无关，对证据11即《房屋租赁合同》的真实性不持异议，但认为没有关联性，但认可被告与河北鑫龙公司是关联公司。被告证据2即物业公司的书证不持异议，但称该书证不能证明原告此次刻录的光盘系第一次开庭时当庭向被告播放的录像。被告否认融信商会的纸袋系被告所有物品。对证据14的真实性予以认可，对证据15的真实性不予认可，原告请求被告当庭查验网页，被告认可原告下载件与当庭查验的一致。
被告提交了如下证据：1、被告承租房屋内景；2、网页下载件，证明原告曾经于2014年9月23日使用包括涉案房屋在内的会议室召开会议；3、租房协议，证明被告自2014年7月起即已经办理此地在外租房办公。
原告对证据1不持异议，对证据2的真实性不持异议，但不认可被告的证明目的，称开会当天的确使用了涉案房屋在内会议室，但是是经过被告同意借用的，被告对原告的上述说法不予认可。对证据3的真实性不予认可，理由是被告与出租方河北鑫龙公司是关联公司。
审理中，原告认可被告是2014年12月1日搬走的，但坚持以开锁时间即2015年1月19日作为涉案合同的解除日期。
上述事实有双方当事人陈述以及双方当事人提交的上述证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告在自愿、平等基础上签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应为有效，双方均应自觉履行。
原告虽不是涉案场所的产权人，但作为用益权人与承租方签约并不影响涉案合同的法律效力，故被告有关原告并非涉案房屋的产权人，不具备本案主体资格的抗辩理由缺乏法律依据，不能成立。
合同约定的租期届满后，双方虽没有续订租赁合同，但该房屋仍由被告继续占有使用，应视为原合同继续有效，为不定期租赁。对于不定期租赁合同，原告有权随时要求被告腾退租赁房屋，但应给被告一定的期限。现原告要求解除双方的租赁关系，被告对此不持异议，本院予以支持。
本案双方的关键问题在于解除日期的确定。原告认为应以其自行收回房屋即2015年1月19日收回涉案房屋的时间作为涉案合同解除的日期。被告则一再主张，该公司自2014年7月初即已经搬离涉案场所。应以上述时间作为涉案合同解除日期。
根据本案查明事实：被告在办理涉案场所时并未与原告办理房屋交接手续，且从原告提交的涉案场所监控录像可以证明2014年11月25日，被告法定代表人王金忠还在涉案场所出入并接送客人，另经被告核对无异的《发现价值促成合作工程论坛（第九期）邀请函》网页下载件可以证明，被告于2014年11月28日还在涉案场所承办“发现价值促成合作工程论坛”，故本院对于被告的上述主张，不予采信。
根据原告陈述，原告曾经于2014年12月15日向被告送达了《关于终止合同及催缴欠款通知》，通知被告即日起终止合同（房屋租赁关系），并在三日内付清所欠款项及产生的滞纳金，并办理房屋交接手续。被告对此未作出异议表示，由于双方为不定期租赁，作为出租方的原告有权随时要求被告腾退租赁房屋，故《关于终止合同及催缴欠款通知》送达之日即2014年12月15日应为涉案合同解除之日。
关于此后的房屋使用费应否给付一节，本院认为：应根据双方合同约定和本案的实际情况予以综合考虑。就本案而言：涉案房屋租金中含有办公设备，承租方入住前并没有自带任何设备。为此，双方在合同中约定：“因承租方违约而导致合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房屋，承租方应无条件立即搬出该房屋。如承租方不交回该房屋的钥匙，出租方有权会同管理处人员作证进入该房屋内，将承租方存放在该房间内的物品清点、变卖，用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给承租方。对此承租方表示知悉并自愿接受”。鉴于此，原告在向被告送达了接触合同通知函后，即可以依照上述约定单方收回该房屋。而原告直至此后的一个月后才行使上述权利，属于扩大损失。对于扩大的损失，本院不予支持。综上，被告应自2014年6月1日至2014年12月15日（共计167天，）向原告支付房屋租金691383.78元（583.33平方米×7元×365天÷12个月÷30天×167天）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告北京融科工程项目管理有限公司自本判决生效后七日内向原告中华国际科学交流基金会支付自二○一四年六月一日至至二○一四年十二月十五日房屋租金六十九万一千三百八十三元七角八分。
二、驳回原告中华国际科学交流基金会的其他诉讼请求。
如果被告北京融科工程项目管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千零三十九元六角，由原告中华国际科学交流基金会负担九百九十六元六角（已交纳）；由被告北京融科工程项目管理有限公司负担五千零四十三元，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一五年十一月十九日
书记员 刘晓冉