广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2345号
上诉人（原审原告）：尹辉。
委托代理人：曾娜，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：戴璇，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金亨利实业集团有限公司，。
法定代表人黄国金。
被上诉人（原审被告）：深圳市民治水尾股份合作公司。
法定代表人张燕兵。
两被告共同委托代理人：马燚龙，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
上诉人尹辉因与被上诉人深圳市金亨利实业集团有限公司（以下简称金亨利公司）、深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称水尾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第689号，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市xx街道xx路西侧xxx楼宇由金亨利公司、水尾公司共同投资开发，水尾公司委托金亨利公司代理楼宇销售事项。2013年1月16日，金亨利公司、水尾公司作为出卖人，尹辉作为买受人，签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定尹辉向金亨利公司、水尾公司购买xxx第x栋XX单元x层xxx号房，房屋建筑面积89.34平方米，合同总价款2，041，838元；出卖人应当于2014年6月30日前将本房地产交付给买受人；合同附件五第十二条约定已预售的房地产在建筑工程施工过程中，金亨利公司、水尾公司可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更，可不通知买受人，按政策规定无需向政府主管部门申报、审批，尹辉同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究金亨利公司、水尾公司其他法律责任；合同附件五第十六条约定，金亨利公司、水尾公司在本房地产项目中展示、陈列的样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本买卖合同项下房屋的交付标准。合同楼层附图显示四楼、五楼之间设计有景观装饰墙，但从立面图可以看出涉案房屋的阳台及房间没有景观墙的设计。
尹辉于合同签订后支付了全部购房款，金亨利公司于2014年6月27日向尹辉开具了发票。
2014年4月24日，深圳市宝安区建设局就xxxx期、x期项目向金亨利公司、水尾公司出具《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年6月22日，金亨利公司向尹辉发出《入伙兼房地产证办证通知》，通知尹辉于2014年6月30日前往办理入伙及房产证等相关手续。
2014年6月29日，尹辉前往收楼并填写了《收楼意见书》，提出如下收楼意见：x楼阳台间有包大理石走道，安全问题严重；次卧有一扇窗和大理石干涉打不开；北面两房间因大理石阳台光线严重受阻等问题。
涉案小区业主向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局递交《关于反映xxxx楼外墙安全隐患公开信》，该局于2014年8月19日复函称：目前xxx项目已完成报建及规划验收工作，所报施工图纸经审查合格。依据测绘大队出具的测量报告，业主所关注的位置现场为按图施工。
深圳市规划和国土资源委员会对上述复函进行复查后复函称：涉案小区业主反映的问题主要涉及阳台的使用安全，按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第13号）的规定，施工图审查机构负责审查施工图设计是否符合工程建设强制性标准以及主体结构的安全性。我委规划行政审批主要核查建设项目落实规划控制要求的情况，施工图审查机构出具的审查合格证是规划行政许可的前置条件。因此，龙华管理局的复函内容无误。该户型阳台栏杆与外挂装饰板平齐的设计，并不涉及建筑设计规范的问题，从心理感受来讲，我们也理解你们对使用过程中可能存在一定安全隐患的担心，但这些都可以通过类似二次装修的方法（例如在栏杆上加装一定高度的透明玻璃等）来解决。
尹辉主张金亨利公司、水尾公司故意隐瞒涉案房产的真实情况，看房时因安全网遮挡无法看清楼房外观，且交付的房屋与样板房严重不符，应属违约，金亨利公司、水尾公司对此不予认可，并主张在收楼现场已公示设计图纸和沙盘模型。尹辉主张其在购房时重点是看样板房，样板房的阳台没有任何遮挡，其虽有经过沙盘模型，但无售楼人员提示涉案房产存在遮挡的情形。
另查，1、涉案楼盘展示模型显示涉案房屋外部有外挂装饰墙（环绕于该栋房屋四楼、五楼之间）。金亨利公司、水尾公司向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局备案存档的施工图显示，涉案房屋四楼、五楼之间外部设计有外挂装饰墙，对涉案房屋形成部分遮挡；2、金亨利公司、水尾公司承认在施工过程中对涉案项目部分装饰墙进行了局部的设计变更，但同时主张金亨利公司、水尾公司已在施工过程中履行了相关报批报建手续，并经相关部门验收合格通过。金亨利公司、水尾公司已经将质量合格且符合合同约定的商品房交付给尹辉，该设计变更属于尹辉签署该房产买卖合同时已经接受的局部设计变更的风险，该变更不足以影响合同的有效性，且不足以改变金亨利公司、水尾公司已经合法履行出卖人全部义务的事实。
尹辉的原审诉讼请求为：1、金亨利公司、水尾公司按房屋价值的15%（即人民币306，275.7元）向尹辉赔偿因户外景观墙平台影响所造成的房屋价值减损；2、金亨利公司、水尾公司向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更；3、金亨利公司、水尾公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，尹辉与金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现金亨利公司、水尾公司已向尹辉交付了涉案房产，尹辉在接收房屋之后，主张涉案房产存在合同附图中未体现的装饰墙遮挡的情况，金亨利公司、水尾公司隐瞒了涉案房产存在遮挡的真实情况，亦无相关的风险提示，应承担相应的违约责任。经查，涉案房产的合同附图虽显示该房屋外部没有外挂装饰墙的设计，但该楼盘展示的沙盘模型以及金亨利公司、水尾公司向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸均显示，涉案房屋所在楼层存在外挂装饰墙，对涉案房屋窗户形成部分遮挡，说明金亨利公司、水尾公司对于涉案房屋的设计施工系与经备案的施工图纸一致的。根据双方约定，金亨利公司、水尾公司可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更……尹辉同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究金亨利公司、水尾公司其他法律责任，涉案楼盘展示的样板房不作为房屋交付标准。因此，金亨利公司、水尾公司对涉案房屋外挂装饰墙进行局部变更，并未违反合同约定。尹辉提交的现有证据不足以认定金亨利公司、水尾公司存在故意隐瞒涉案房产真实状况或有其他违约行为的情形。因此尹辉要求金亨利公司、水尾公司赔偿因户外景观墙平台影响所造成的房屋价值减损并要求金亨利公司、水尾公司申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更的诉求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回尹辉的诉讼请求。本案案件受理费人民币2，947元，由尹辉负担。案件受理费尹辉已预交。
尹辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销一审判决，支持尹辉的诉讼请求；二、判令金亨利公司、水尾公司承担本案一、二审的诉讼费。上诉事实与理由：一、尹辉己尽合理审查义务，金亨利公司、水尾公司没有尽提示告知义务，导致尹辉在金亨利公司、水尾公司隐瞒重要事实的情形下，以相同户型的相同价值购买了该房屋。1、样板房展示中没有体现阳台被外挂景观墙遮挡的情况，金亨利公司、水尾公司亦未对此作出提示和告知。在房屋销售展示阶段，金亨利公司、水尾公司的销售代表带尹辉经过沙盘，但是未在沙盘模型前停留讲解，而是重点把尹辉带向根本没有体现出阳台存在严重遮挡问题的样板房。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十八条第一款约定：“出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售样板房一致，置于样板房入口等显要位置。出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的样板房及相关设施的说明和允诺”。在出示的样板房中阳台毫无遮挡，尹辉自然以展示的样品房为准，正是由于金亨利公司、水尾公司没有切实履行告知义务，尹辉才因此陷入错误认识。2、房屋现场展示中根本无法发现装饰墙的存在。尹辉所购房屋在购房参观时被建筑绿网包围，尹辉无法清楚看见房屋实际情况，金亨利公司、水尾公司亦出于安全考虑，不允许尹辉入内参观。尹辉在购买房屋时房屋没有封顶，亦无发现造成遮挡问题的装饰墙的存在，在尹辉购买房屋约一年后，装饰墙才随着房屋封顶挂上。
二、金亨利公司、水尾公司未能证明其对房屋外挂景观墙尽到提示告知义务，应当承担不利后果。1、提示告知义务为合同默示义务，金亨利公司、水尾公司应当对其履行合同义务承担举证责任。《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，此处的通知义务为合同默示义务。默示义务的目的是使交易具有双方当事人在任何情况下都希望达到的商业效用。虽本案合同中未有金亨利公司、水尾公司负有提示告知义务的明确约定，但尹辉作为商品房买受人，以相同价值购得无外挂景观墙遮挡的房屋，是尹辉的合理期待利益，应该得到最大可能的维护。外挂景观墙导致杂物飞溅、雨水倒灌、影响采光等问题，严重影响房屋的使用功能，大幅减损房屋的应有价值，如不通过默示条款将此义务加于金亨利公司、水尾公司，对合同进行补充和修正，则尹辉购买的是一个损害自己合理期待利益的商业机会，合同也变得缺乏商业效用，有违合同交易目的和诚实信用原则。2、金亨利公司、水尾公司提交的证据不足以证明金亨利公司、水尾公司就房屋遮挡问题对尹辉尽到提示义务，理由如下：（1）关于合同附图，合同附图中显示尹辉的房屋不存在遮挡，一审法院在判决书中认为：“根据双方约定，金亨利公司、水尾公司可对原有规划设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更……尹辉同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究金亨利公司、水尾公司其他法律责任，涉案楼盘展示的样板房不作为房屋交付标准。因此，金亨利公司、水尾公司对涉案房屋外挂装饰墙进行局部变更，并未违反合同约定”。尹辉认为此格式条款为无效条款，金亨利公司、水尾公司私自变更图纸的行为不仅违反了合同约定，还违反了法律规定。根据《合同法》第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在尹辉参观样板房时，金亨利公司、水尾公司不但未就遮挡问题进行提示和告知，还通过此格式条款，免除其未就遮挡事实进行提示告知的责任，排除了尹辉对房屋状况的知情权和尹辉对房屋进行变更的权利，以上条款无效，还反证金亨利公司、水尾公司隐瞒重要遮挡事实的故意。根据《买卖合同》第十九条第二款：“本项目共有部分、共有设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人应征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。”而且，根据《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”（2）关于现场沙盘模型，金亨利公司、水尾公司只出示了楼盘沙盘模型的照片，没有出示沙盘实物，照片中显示的楼盘沙盘模型是否为涉案沙盘以及沙盘在销售时是否向尹辉展示沙盘无从得知。即使照片中显示的沙盘为涉案沙盘，金亨利公司、水尾公司销售代表只带尹辉快速经过沙盘模型，重点参观样板房，未对沙盘模型作提示说明，且该沙盘无显示尺寸比例，尹辉无法从该沙盘清楚得知自己购买房屋的部分房间或阳台上沿被外墙部分遮挡。此外，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十六条，售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分，该沙盘模型展示的条件不能作为买卖合同的组成部分，不能证明金亨利公司、水尾公司已尽到提示义务。（3）关于金亨利公司、水尾公司向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸，尹辉无法自行查阅，金亨利公司、水尾公司亦无其他证据证明该施工图纸在售楼现场向尹辉展示并向尹辉提示告知遮挡情况，反而反证出金亨利公司、水尾公司在设计施工时已明确知悉尹辉购买房屋已存在遮挡，但在向尹辉出售时未作出提示告知。3、金亨利公司、水尾公司对其履行提示告知义务负有举证责任，金亨利公司、水尾公司提交的证据不足以证明其向尹辉履行了提示告知义务，构成违约，应当承担不利后果，即根据我国《民法通则》和《合同法》的相关规定，承担赔偿损失的违约责任。此外，尽管尹辉想与其他业主一同进行对问题景观墙进行整改，但规划主管部门告知必须由开发商进行设计规划变更的申报，业主不可以作为申报主体自行申报、整改，因此，尹辉要求金亨利公司、水尾公司赔偿因户外景观墙平台影响造成的房屋价值减损和要求金亨利公司、水尾公司向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更是依法有据的。
被上诉人金亨利公司、水尾公司共同答辩称，一、合同约定的条款系双方就该买卖合同自由意思的表示，对双方均具有约束力。且根据预售房屋买卖的实际情况，该约定亦符合房屋建筑施工及交付过程中可能发生部分偏差及根据政府相关要求作出改变的实际情况，不属于开发商的恶意霸王条款。二、关于涉案房屋局部变更不符合双方合同约定的事宜。首先，本合同约定的交房标准当中并不包含该窗体大小及窗外建筑附属物的体量；第二，该房屋已经相关建设部门竣工验收备案合格，不存在质量问题，应当视为开发商已完成合同项下的商品房交付义务；第三，第1423号判决并未支持类似尹辉提出的上诉要求，金亨利公司、水尾公司认为该判决与本案不具有关联性。三、尹辉在其上诉状中多处指出金亨利公司、水尾公司未尽提示义务及在本案当中未尽到举证义务。尹辉是本案原告，其对自己的主张应负主要举证义务，金亨利公司、水尾公司在一审时已经就尹辉提起的诉讼主张提出足够的反证，并为了查明案件事实，主动提交了大量房屋建设过程中产生的事实证据，因此金亨利公司、水尾公司在一审时对提示义务的举证均已履行完毕。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，尹辉与金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于，金亨利公司、水尾公司在双方签订涉案合同时是否告知了尹辉涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙的事实，是否应承担违约责任。
尹辉主张涉案房产存在合同附图中未体现的装饰墙遮挡的情况，金亨利公司、水尾公司隐瞒了涉案房产存在遮挡的真实情况，亦无相关的风险提示，应承担相应的违约责任。经查，虽该楼盘展示的沙盘模型以及金亨利公司、水尾公司向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸均显示，涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙，对涉案房屋窗户形成部分遮挡，但涉案房产的合同附图确未显示涉案房屋外部存在外挂装饰墙的设计。本院认为，尹辉与金亨利公司、水尾公司之间的房屋买卖合同关系，应以双方之间房屋买卖合同约定内容为准，虽沙盘模型显示涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙，但该显示内容与合同附图显示内容冲突，不足以证明金亨利公司、水尾公司对涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙的情况已尽告知义务，且根据合同附件五第十六条，售楼模型不构成买卖合同的组成部分，不能据此认定尹辉与金亨利公司、水尾公司之间房屋买卖合同内容已变更，因此，本院认定金亨利公司、水尾公司在双方签订涉案合同时并未告知尹辉涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙的事实，其交付予尹辉的房产与合同约定不同，构成违约。
金亨利公司、水尾公司主张依据合同附件五第十二条“金亨利公司、水尾公司可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更……尹辉同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究金亨利公司、水尾公司其他法律责任”的约定，金亨利公司、水尾公司有权对涉案房屋外挂装饰墙进行局部变更。对此，本院认为，交付与合同约定标准相符的房产是金亨利公司、水尾公司的主要义务，获取与合同约定标准相符的房产是尹辉的主要权利，而上述免责条款为金亨利公司、水尾公司所提供，排除了尹辉在其合同主要权利受到损害情形下所享有的异议权、合同解除权及主张赔偿的权利，免除了己方违反合同主要义务而应承担的责任，且未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识提请尹辉注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该格式条款应为无效。
虽金亨利公司、水尾公司向尹辉交付的房屋不符合双方合同约定，但与最终备案审批的规划设计图纸一致，尹辉要求金亨利公司、水尾公司申请办理涉案房屋拆除户外景观墙的建筑外观规划变更的诉求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。金亨利公司、水尾公司对装饰墙设计的部分变更虽不涉及尹辉享有的专有部分，但确对涉案房屋窗户形成部分遮挡，影响尹辉对房产的使用。尹辉主张金亨利公司、水尾公司应按合同价款的15%向其赔偿因此造成的房产价值减损损失，但未提供证据证明该计算标准的合理性，本院不予采纳。考虑到该装饰墙的设计变更对尹辉所产生不良影响的实际存在，但双方合同第十九条约定的业主因规划和设计变更而享有的解约违约金也仅为合同价款的10%，在尹辉选择继续履行合同的情况下，本院酌定金亨利公司、水尾公司赔偿尹辉损失5万元，对尹辉超过该数额的诉讼请求，本院予以驳回。
综上，尹辉的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第689号民事判决；
二、深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司应在本判决生效之日起十日内向尹辉支付违约赔偿金人民币5万元；
三、驳回尹辉的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2947元，由尹辉负担2400元，深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司负担547元；二审案件受理费5894元，由尹辉负担4800元，深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司负担1094元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）