黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
判 决 书
（2014）哈民一民终字第161号
民事判决书
上诉人（原审被告）赵宏宇，女，1978年5月6日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人周垚，男，黑龙江元辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李友，男，1978年6月7日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人周垚，男，黑龙江元辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）哈尔滨易居和顺房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路301号馨悦家园A1栋0-2层4号门市。
法定代表人陈启明，该公司经理。
委托代理人梁勇，黑龙江朗信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵红梅，女，1973年4月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省五常市。
委托代理人郎刚，男，黑龙江金海洋律师事务所律师。
上诉人赵宏宇、李友、哈尔滨易居和顺房地产经纪有限责任公司（以下简称易居经纪公司）因与被上诉人赵红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民二初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了此案。上诉人赵宏宇及与上诉人李友的共同委托代理人周垚，上诉人易居经纪公司委托代理人梁勇，被上诉人赵红梅的委托代理人郎刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵红梅在原审诉称：2010年6月13日，赵红梅与赵宏宇签订《房屋买卖居间服务合同书》一份，合同约定：赵宏宇将其坐落在哈尔滨市香坊区海富山水文园三期房产一套抵账期房卖给赵红梅，房产面积49±5平方米，每平方米4500元；赵红梅向易居经纪公司交纳购房定金5万元，居间服务费2万元；在赵宏宇确定开盘日期两周前，按易居经纪公司的通知向易居经纪公司交纳首付款，次日三方开始办理手续，凭交接清单赵宏宇到易居经纪公司领取房款。该合同签订后，赵红梅向易居经纪公司交纳购房定金5万元，居间服务费2万元。2011年5月11日，易居经纪公司通知赵红梅交纳首付款5万元，易居经纪公司向赵红梅出具收款收据。赵红梅按合同约定履行了应尽的义务，赵宏宇、易居经纪公司却不按合同约定履行，而且易居经纪公司擅自将赵红梅购房定金及购房款支付给赵宏宇。之后赵宏宇、易居经纪公司于2011年l1月告知赵红梅合同约定所购房屋不存在。赵宏宇、易居经纪公司的行为违反了合同规定，应承担返还居间服务费、购房款以及双倍返还定金的违约责任，并互负连带偿还责任。赵宏宇、李友系夫妻关系，根据法律规定也应承担连带偿还责任。故要求：1、解除赵红梅与赵宏宇签订的《房屋买卖居间服务合同书》；2、赵宏宇返还购房款5万元；3、易居经纪公司返还居间服务费2万元；4、赵宏宇双倍返还定金10万元；5、三被告互负连带偿还责任。
赵宏宇在原审辩称：不同意赵红梅的诉讼请求。一、本案属于因犯罪行为而引发的侵权责任问题，赵红梅诉求赵宏宇、李友承担违约责任是对法律关系理解错误。二、赵宏宇没有非法占有赵红梅财物的目的，更没有以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取赵红梅财物的行为，作为被害人的赵红梅，其交付的购房定金、保证金等财产均被案外人朱文瑾非法占有和处置。所以赵宏宇及其配偶不存在返还财物和退赔的问题。三、赵宏宇销售房产的行为并不是其个人行为，而是其受雇于朱文瑾及其经营的禧龙公司进行房产销售的职务行为，履行职务行为的后果应当由雇主来承担。综上，赵红梅要求赵宏宇及其配偶承担返还购房款和定金等责任没有事实和法律依据。请求驳回赵红梅的诉讼请求。
李友在原审答辩意见同赵宏宇。
易居经纪公司在原审辩称：不同意赵红梅的诉讼请求。一、赵红梅诉称向易居经纪公司交付购房定金5万元与本案事实不符。2010年6月13日，赵宏宇作为卖方、赵红梅作为买方、易居经纪公司作为居间方，三方签订的Sl00097号《房屋买卖居间服务合同书》第六条付款方式中，虽有赵红梅将购房定金5万元交于易居经纪公司的字样，但在“补充条款”中变更了上述约定，该购房定金5万元是易居经纪公司按照赵红梅与赵宏宇双方补充条款的约定转交给赵宏宇的；虽然易居经纪公司向赵红梅出具了5万元的收据，但其只是该5万元的经手人，该收据仅证明赵红梅向赵宏宇给付了购房定金5万元，并不等于向易居经纪公司交付了购房定金5万元。二、赵红梅诉称在赵宏宇确定开盘日期二周前，按易居经纪公司通知向其交纳首付款，次日三方开始办理手续，凭交接清单赵宏宇到易居经纪公司领取房款与本案事实不符。“凭交接清单领取房款”是针对现房所约定，见合同第六条付款方式第4项，并非针对赵红梅购买的涉案期房所约定的。三、不存在易居经纪公司擅自将赵红梅购房定金5万元及购房款5万元支付给赵宏宇的问题。赵红梅与赵宏宇已在S100097号《房屋买卖居间房屋合同书》补充条款中约定“签合同当日甲方（赵宏宇）取走定金5万元整”，证明易居经纪公司将购房定金5万元转交赵宏宇是按照赵红梅与赵宏宇的合同约定和经赵红梅允许转交的，因此不存在擅自将5万元购房款支付给赵宏宇的问题。四、赵红梅向其主张双倍返还定金10万元及购房款5万元的诉求无事实及法律依据。1、关于赵红梅向易居经纪公司主张双倍返还定金l0万元的问题。S100097号《房屋买卖居间服务合同书》项下实质包含两个合同：一是赵宏宇与赵红梅之间签订的房屋买卖合同；二是易居经纪公司与赵红梅之间签订的居间服务合同。买卖合同与居间合同属于两个法律关系，而定金的交付与收取是在买卖双方间完成，属于买卖合同调整的范畴。易居经纪公司作为居间方只是该5万元购房定金的经手人，并非是该5万元的实际收取人。同时，赵红梅与赵宏宇在该合同补充条款中已明确约定“甲方（赵宏宇）保证乙方（赵红梅）选房为49＋5平方米，楼层二、三层，如乙方选不上自己的户型，甲方七日内无息返还乙方定金伍万元，居间方七日内退回乙方贰万元”。因此，根据合同的相对性原则以及按照该合同中赵宏宇、赵红梅、易居经纪公司三方之间的约定，赵红梅不应向其主张双倍返还定金10万元。2、关于赵红梅向易居经纪公司主张返还购房款5万元的问题。赵红梅与赵宏宇双方合同中第三条第1项已明确约定，由出卖人赵宏宇保证此房屋产权的真实，赵宏宇提供房屋产权情况不真实，即视为违约，所产生的后果由赵宏宇负责，该约定是买卖双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，应当遵照履行。而易居经纪公司作为居间方，并不是买卖合同关系中约定的权利义务承担主体，不应承担买卖双方在买卖合同中的义务。况且，该5万元购房款实际也是由赵宏宇收取的，因此不应由其返还。五、易居经纪公司同意返还居间服务费2万元。综上，易居经纪公司作为居间方，不应承担赵红梅与赵宏宇之间在买卖合同关系中已明确约定的法律责任。请求依法驳回赵红梅向其主张双倍返还定金10万元及返还购房款5万元的诉求。
原审判决认定：2010年6月13日，赵红梅与赵宏宇签订《房屋买卖居间服务合同书》一份，合同约定，赵宏宇将其坐落在哈尔滨市香坊区海富山水文园三期房产一套抵账期房卖给赵红梅，房产面积49±5平方米，每平方米4500元，赵红梅向易居经纪公司交纳购房定金5万元，居间服务费2万元，在赵宏宇确定开盘日期两周前，按易居经纪公司通知向易居经纪公司交纳首付款，次日三方开始办理手续，凭交接清单，赵宏宇到易居经纪公司领取房款。该合同签订后，赵红梅于2010年6月13日向易居经纪公司交纳购房定金5万元，居间服务费2万元。2011年5月11日，易居经纪公司通知赵红梅交纳首付款5万元。赵红梅交款后，易居经纪公司给赵红梅出具了收款收据。易居经纪公司于2010年6月15日和2011年5月17日将赵红梅交付的购房款及购房定金支付给赵宏宇。赵宏宇和易居经纪公司于2011年11月告知赵红梅合同约定的所售房屋不存在。
赵宏宇与李友系夫妻关系。
原审判决认为：赵红梅与赵宏宇签订的《房屋买卖居间服务合同书》合法有效，法律应予保护。赵宏宇以其个人名义与赵红梅签订合同，应由赵宏宇个人承担履行义务。赵宏宇不能履行该合同义务，系违约行为，应承担违约责任，由于该合同已无法履行，故赵红梅要求解除与赵宏宇签订的《房屋买卖居间服务合同书》，并双倍返还定金10万元和购房预付款5万元的诉请，符合法律规定，予以支持。赵宏宇辩称其与赵红梅签订合同的行为是受案外人朱文瑾委托其办理的，该合同的法律责任应由朱文瑾承担，现朱文瑾已因出卖该房产构成诈骗，被市法院判刑。因赵红梅与赵宏宇及易居经纪公司签订的《房屋买卖居间服务合同书》属于平等主体之间达成的民事协议。因此应该适用民事法律行为的判断标准认定该合同的效力。案外人朱文瑾的诈骗行为与本案属不同的法律事实和法律关系，其行为是否构成犯罪并不影响本案民事法律关系效力的认定。况且，赵宏宇在签订合同时，并未以委托人的名义与赵红梅签订，也没有向赵红梅披露受朱文瑾委托的事实，即使如赵宏宇所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。据此规定，赵红梅亦可以选择赵宏宇为相对人要求其承担民事责任，故赵宏宇的抗辩理由不符合法律规定，不予支持。李友与赵宏宇系夫妻关系，赵宏宇所负债务，应由李友与赵宏宇共同承担，互负连带责任。易居经纪公司在提供中介服务时，未认真审查房源的真实性，未能尽到应有的注意义务，未按合同约定的时间和条件转款，其作为收取赵红梅定金的义务人给赵红梅造成损失，故应对赵宏宇的违约行为，向赵红梅承担连带责任。又因该合同已不能履行，其提供的中介服务并未完成，故易居经纪公司应返还赵红梅居间服务费2万元。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定判决：一、解除原告赵红梅与被告赵宏宇签订的《房屋买卖居间服务合同书》；二、被告赵宏宇于本判决书生效后十曰内返还原告赵红梅购房预付款5万元；三、被告赵宏宇于本判决书生效后十日内双倍返还原告赵红梅购房定金10万元；四、被告哈尔滨易居和顺房地产经纪有限责任公司于本判决书生效后十日内返还原告赵红梅居间服务费2万元；五、被告李友和被告哈尔滨易居和顺房地产经纪有限责任公司对被告赵宏宇向原告赵红梅履行的上述义务，承担连带责任。案件受理费3700元（赵红梅已预交），由被告赵宏宇承担，于本判决书生效后十日内给付原告赵红梅，被告李友和被告易居经纪公司对此费用承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，赵宏宇、李友及易居经纪公司均不服，向本院提起上诉。
赵宏宇、李友上诉称：香坊法院一审判决将本案定性为一起民事法律合同纠纷是错误的，认定赵宏宇负有返还财产和退赔责任主体是错误的，认定本案所涉及的“房产买卖合同”合法有效是错误的。基于上述错误所作出的判决，必然也是错误的。作为一例典型的因刑事犯罪而引发的民事赔偿案件，赵宏宇恳请二审法院能慎重对待此案，依法查明事实、正确适用法律、客观公正判决。上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、五项；2、驳回赵红梅对赵宏宇及李友的诉讼请求。
易居经纪公司上诉称：原审判决由易居经纪公司对赵宏宇向赵红梅履行判决第二项、第三项义务承担连带责任，无事实及法律依据。一、原审判决易居经纪公司与赵宏宇承担连带返还赵红梅购房预付款5万元是错误的。二、原审判决易居经纪公司与赵宏宇承担连带双倍返还赵红梅购房定金10万元是错误的。三、易居经纪公司作为居间方，在向赵红梅提供订立买卖合同的机会时，已审查了房源信息情况，并如实告知赵红梅。四、本案不存在原审法院认为的易居经纪公司“未按合同约定的时间和条件转款”的事实。五、易居经纪公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者故意提供虚假情况，依法不应承担赔偿责任。上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判易居经纪公司不承担连带责任。
赵红梅在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中针对赵宏宇的上诉请求与理由辩称：一审法院对本案定性准确，赵宏宇在公安机关的笔录中，声称朱文瑾卖3300元每平方米，中介卖到3500-3800元，赵宏宇卖到4500元每平方米。赵宏宇以自己名义签订合同，没有告知赵红梅有其他情况，在加价获利后卖给赵红梅，赵宏宇不符合法定的委托代理人的形式要件，其本人应承担法律责任。朱文瑾的合同诈骗与本案没有关系，一审判决认定合同有效正确，适用法律正确，赵宏宇、李友提出的上诉理由没有任何法律依据，应当依法驳回，维持一审判决。
赵红梅针对对易居经纪公司上诉请求与理由辩称：一审判决易居经纪公司承担连带责任是正确的。该居间服务合同确定将房屋钥匙交付给双方，凭交接清单领取房款，在双方没有办理任何手续的情况下，将预付款交给赵宏宇，应当承担责任。合同第三条款约定是在有房的前提下选择房屋的面积和楼层做出的，而实际上前提条件不具备，不适用本条。一审判决易居经纪公司承担连带责任是正确的。本案的房屋买卖居间服务合同是易居经纪公司提供的，其理应对房源情况负有审查义务，没有尽到义务，也没有按照居间方约定的条件和义务进行转款，应承担相应责任，故应维持一审判决。
易居经纪公司在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中针对赵宏宇的上诉请求与理由辩称：该房屋的全部购房款是由赵宏宇收取的，不应当由易居经纪公司承担连带责任。
赵宏宇、李友在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中针对易居经纪公司的上诉请求与理由辩称：我方认为事实应当以刑事判决书为准。赵宏宇在此次房屋买卖过程中的地位、角色、责任与我方观点不一致的地方，以我方的意见为准。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明，赵宏宇针对买卖的房源及价格问题，在公安机关称：3300元买，可卖3500元或3800元，赚取差价；在本院二审庭审中称：朱文瑾4000元给我，以自己名义4500元卖房。
二审查明的其他的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，本案涉及两个合同。一是赵宏宇与赵红梅签订的房屋买卖合同。二是赵宏宇、赵红梅、易居经纪公司三方签订的居间服务合同。在买卖合同中，合同主体为房屋出售人赵宏宇，房屋买受人赵红梅，该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。赵红梅依照合同约定履行了全部义务，但关于赵宏宇未依照合同约定交付合同约定的房产，赵宏宇的行为构成违约，其即应承担违约责任，双倍返还赵红梅已付购房款定金，对此，原审法院判决并无不当。至于上诉人赵宏宇、李友主张是因案外人朱文瑾刑事犯罪引发的民事赔偿案件，该合同无效，属于侵权责任纠纷问题。因朱文瑾并非合同签订主体，赵宏宇与赵红梅签订房屋买卖合同时亦未向赵红梅披露是受朱文瑾委托而签订的房屋买卖合同，故该交易风险不应由赵红梅承担。赵红梅向赵宏宇、李友主张合同之债符合法律规定。关于易居经纪公司应否承担连带责任的问题。该房屋买卖居间服务合同，系易居经纪公司居间行为促成赵宏宇与赵红梅之间签订了房屋买卖合同。易居经纪公司作为居间人，对订立合同有关重要事实应履行基本的审查和提醒义务，以保证交易安全，保护合同签订双方权利。而本案赵宏宇出售的房屋存在诸多隐患，赵宏宇是否拥有所有权尚不明确的情况下，易居经纪公司促成合同成立，其应承担过错责任。《中华人民共和合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此规定，原审判决易居经纪公司对赵宏宇的违约行为，向赵红梅承担连带责任及返还居间服务费20000元并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元（赵宏宇、易居经纪公司各预交3700元），由上诉人赵宏宇及哈尔滨易居和顺房地产经纪有限责任公司各负担1850元。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 杨庆明
审判员 柳 红
二〇一四年四月十一日
书记员 王帅英