北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11259号
上诉人（原审被告）北京北方华鼎房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东棉花胡同22号后门二层。
法定代表人周钦炜，总经理。
委托代理人李双领，北京市安园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）白×1，女，1967年7月11日出生。
委托代理人张伟，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托代理人刘媛，北京雷杰展达律师事务所律师。
原审第三人北京大田国际拍卖有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路136-5号。
法定代表人陈英建，总裁。
原审第三人北京商企文化信息服务中心，住所地北京市东城区净土胡同**号。
法定代表人郭明。
上述二原审第三人之共同委托代理人虞湘红，女，1978年5月20日出生。
上诉人北京北方华鼎房地产开发有限公司（北方华鼎公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第01575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人北方华鼎公司之委托代理人李双领，被上诉人白×1之委托代理人刘媛，二原审第三人北京大田国际拍卖有限公司（以下简称大田公司）、北京商企文化信息服务中心（以下简称商企服务中心）之共同委托代理人虞湘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，白×1起诉至原审法院称：2008年4月16日，我与北方华鼎公司签订《四合院转让协议》，约定北方华鼎公司承诺以出让方式，使我取得本市东城区×××3、5号院落，并承诺于2009年3月底前将相关院落转让给我。此后，由于本市东城区×××3、5号院无法实现拆迁，而使房屋产权不能过户至我名下。2011年10月21日，北方华鼎公司与白×2、白×3、白×4及我签订《补充协议书》，约定北方华鼎公司承诺以本市东城区×××15号院（以下简称×××15号院）等额面积房产过户给我的方式补偿我因×××3、5号院落无法过户遭受的损失，并承诺在《补充协议书》生效后6个月内将相应面积过户至我名下。因北方华鼎公司至今仍未能按照约定将×××15号院相应面积房产过户至我名下，为维护自身合法权益，故请求判令解除双方于2008年4月16日签订的《四合院转让协议》及2011年10月21日签订的《补充协议书》中有关×××3、5号无法办理过户而由本市东城区×××15号院予以补偿的约定；判令北方华鼎公司返还我已付款33582800元，并向我支付违约金10074840元；诉讼费由北方华鼎公司承担。
北方华鼎公司辩称：我公司不同意白×1的诉讼请求。首先，原告主体不适格。《四合院转让协议》及其《补充协议书》等均非白×1本人签订，而系王×代为签订，白×1本人也未出具相应委托手续，因此，我公司对白×1的签约主体身份提出异议。其次，我公司实际收到白×1付款29582800元，与白×1所主张的已付款数额相差400万元。再次，我公司签订《补充协议书》后积极与大田公司、商企服务中心联系有关×××15号院的转让事宜。因大田公司将×××15号院交给北京浩语宾馆承包经营，导致我公司至今无法履行《补充协议书》。我公司认为，因我公司无权处分×××15号院，双方所签协议应属无效合同，对此白×1系明知。且根据《补充协议书》，双方系合作开发合同关系，并非买卖合同关系，故导致合同无法履行双方均有过错。现我公司仅同意返还白×1已付款项29582800元及银行同期存款利息，不同意支付违约金。若法院认定合同有效，我公司同意解除合同，但认为违约金约定过高，应当以同期存款利息为标准予以调整。
大田公司、商企服务中心述称：×××15号院系商企服务中心的产权。商企服务中心已由大田公司兼并，其公司全部债权债务由大田公司承担。大田公司与北方华鼎公司于2011年6月15日签订双方合作改造×××15号院的《合作意向书》，但双方并未签订正式协议。我二公司对于白×1与北方华鼎公司之间签订的《补充协议书》中，涉及用×××15号院土地面积补偿本市东城区×××3、5号院中无法办理过户的土地面积以及变更×××15号院产权的内容并不知晓，现不予认可亦不予追认。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使合同约定的标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据本案已查明的事实，白×1与北方华鼎公司签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于北方华鼎公司认为根据《补充协议书》的约定，双方系合作开发合同关系的抗辩意见，因双方所签《补充协议书》系对《四合院转让协议》的补充，而签订合同的目的在于白×1无法取得本市东城区×××3、5号院房屋产权后转而用×××15号院的面积进行补偿，最终实现该院房屋产权归白×1所有。因此，白×1与北方华鼎公司签订《补充协议书》的真实目的在于白×1取得×××15号院的房屋产权。加之，白×1与北方华鼎公司签订《补充协议书》后，约定的项目公司并未成立，且双方未有成立项目公司的实际行为；白×1所支付的钱款仍为购房款，北方华鼎公司没有证据证明此款变更为投资款。故双方签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》实质是房屋买卖合同关系。北方华鼎公司认为其无权处分×××15号院的房屋，而致《补充协议书》无效的抗辩意见，于法无据，不予采信。现大田公司、商企服务中心对白×1与北方华鼎公司签订的《补充协议书》中有关×××15号院土地面积补偿及房屋产权变更的内容不予认可，导致白×1客观上无法取得×××15号院房屋的产权，《四合院转让协议》及《补充协议书》中上述内容无法继续履行，应认定系北方华鼎公司违约。故白×1要求解除《四合院转让协议》及《补充协议书》中有关本市东城区×××3、5号院房屋无法办理过户而由×××15号院房屋产权予以补偿的约定，北方华鼎公司亦同意解除，法院予以准许。
关于白×1要求北方华鼎公司返还其33582800元已付款的诉讼请求。因北方华鼎公司对其中的400万元不予认可，白×1就该笔款项的支付情况不能充分举证，故法院认定北方华鼎公司实际收款金额为29582800元，北方华鼎公司应将该笔钱款返还给白×1。剩余400万元白×1可依法向实际收款人另行主张权利。
关于白×1要求北方华鼎公司支付已付款的30%的违约金的诉讼请求。根据双方签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》约定，北方华鼎公司违约应依据合同约定的标准向白×1支付违约金。关于北方华鼎公司申请降低违约金数额的请求，因北方华鼎公司在签订合同后一再违约，而白×1系依约向北方华鼎公司支付了购房款，至今已六年余，加之房屋价格上涨因素，双方约定的违约金数额并不过高，故对北方华鼎公司的该项请求，不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、解除白×1与北京北方华鼎房地产开发有限公司于二〇〇八年四月十六日签订的《四合院转让协议》；二、解除白×1与北京北方华鼎房地产开发有限公司于二〇一一年十月二十一日签订的《补充协议书》中有关北京市东城区×××三、五号院不能办理过户手续的九百九十八平方米土地面积，由北京北方华鼎房地产开发有限公司以北京市东城区×××十五号院土地面积予以补偿及双方拟成立项目公司共同开发北京市东城区×××十五号院并办理产权过户手续的约定部分；三、北京北方华鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还白×1已付款人民币二千九百五十八万二千八百元；四、北京北方华鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向白×1支付违约金人民币八百八十七万四千八百四十元；五、驳回白×1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，北方华鼎公司不服，上诉至本院，其主要上诉理由是：北京市东城区房屋土地经营管理中心交道口分中心授权北方华鼎公司与北京市华鼎四合院房屋经营信息网络中心共同运作北京市东城区北兵马司胡同1号院、雨儿胡同3号、5号、7号院、×××7号院等平房的微循环改造工作，具体为办理微循环改造工程报批、拆迁安置和事项引资合作等事项，北方华鼎公司在实际受委托过程中超越代理权限将受委托微循环改造的平房进行出售，其无权单独进行微循环改造工程，在微循环改造尚未完毕的情况下也无权出售该院落，故北方华鼎公司行为属于超越代理权限，其签订的《四合院转让协议》主合同应属无效；在原《四合院转让协议》无法履行的情况下，北方华鼎公司积极寻求救济手段，双方签订了《补充协议书》，由于×××15号院产权人更迭等诸多问题，导致北方华鼎公司未能实际取得×××15号院的产权，也属于无权处分他人财产，故《补充协议书》也无效。对于北方华鼎公司的授权及×××15号院的产权情况，白×1均是明知的，现北方华鼎公司愿意承担合同无效的法律后果，将已收房价款退还，并愿意承担白×1银行存款利息损失，但原审法院判决北方华鼎公司承担高达30%的违约金明显缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法撤销或改判原审判决第四项。
白×1坚持其答辩意见，认为合同系有效合同，但鉴于现在已无法履行，故要求解除。北方华鼎公司的上诉理由无道理，请求二审法院依法驳回，同意一审法院判决。大田公司、商企服务中心亦坚持一审的述称意见，同意一审判决。
经审理查明：2006年3月15日，北京市东城区房屋土地经营管理中心交道口分中心出具《授权书》，载明：我分中心是北京市东城区平房院落微循环改造的具体实施单位。我分中心同意下属企业“北京市华鼎四合院房屋经营信息网络中心和北方华鼎公司”共同运作北京市东城区北兵马司胡同1、3号院，雨儿胡同3、5、7号院，×××7号院，福祥胡同13号院，黑芝麻胡同5号院等院落的平房微循环改造相关工作，包括办理微循环改造工程报批、拆迁安置、引资合作、确认投资人权益。在保证国有资产不流失的情况下，按中心有关规定和政府要求办理微循环改造完毕后四合院院落产权凭证手续等，并以独立经营、独立核算、独立承担法律责任等方式进行以上实施。
2007年6月18日，北京市东城区房屋土地经营管理中心向北京市东城区人民政府危旧房改造办公室出具《关于东城区南锣鼓巷地区四合院微循环改造的请示》，载明，该中心2006年以微循环模式进行的南锣鼓巷地区院落改造，所涉及北兵马司胡同1、3号院，雨儿胡同3、5、7号院，×××7、9号院，细管胡同43号院，福祥胡同13号院，黑芝麻胡同5号院等均属非文物、非挂牌的低洼院、排子房及危房院，大多年久未修，有些院落地势低洼，雨季排水不畅，部分房屋及附属用房屋顶已塌陷，都是居民长期要求修缮改造的院落。为改善居民的居住环境，经征求市区文物及规划部门的意见，区政府委托该中心为实施单位，以“微循环”模式进行修缮改造，目前居民已全部搬迁，故进行房屋拆除，请区危改办报准以上院落的微循环改造工程，以报市区国土局、市区文物局、市区规委办理相关手续。2007年6月19日，北京市东城区人民政府危旧房改造办公室向北京市东城区房屋土地经营管理中心出具《关于对南锣鼓巷地区四合院进行微循环改造的意见》，载明，同意将南锣鼓巷地区（北兵马司胡同1、3号，雨儿胡同3、5、7号，×××7、9号，细管胡同43号，福祥胡同13号，黑芝麻胡同5号等）院落改造纳入微循环改造范围。请据此意见办理相关土地、规划等项手续。
2008年4月16日，北方华鼎公司（出让方、甲方），与白×1（受让方、乙方）签订《四合院转让协议》，约定，出让方以出让方式取得坐落于本市东城区×××3-5号院项目。该地块土地面积共998平方米，所在土地用途为住宅。转让依据为该四合院微循环改造同意转让的文件及翻建批复文件。基本情况为现状（正在拆迁中）。付款方式及期限约定为该四合院按照占地面积计算，每占地平方米价格为人民币4.3万元，总价款为人民币42914000元。自本协议签订后5日内，乙方向甲方支付第一批款项，即总价款的20%，人民币8582800元，15个工作日内甲方办理完转让批准文件、拆迁文件等相关政府批准件。甲方开始准备搬迁居民，以乙方向甲方支付第二批款项，即总价款的60%，人民币25748400元的时间为准，按拆迁进度付款。在甲方办理完开工许可证，施工队开始施工时由乙方向甲方支付第三批款项，即总价款的10%，人民币4291400元；待甲方办理完国有土地使用权证、房屋产权证后，乙方向甲方支付剩余款项，即总价款的10%，人民币4291400元。甲方责任约定为，甲方负责该项目的报批、拆迁、新建和产权变更等相关事项。甲方负责图纸设计，报乙方同意后报建委、规委、文委、园林、防火等相关部门审批。甲方将院内居民在2009年3月底前全部迁出，将产权转移变更到乙方名下。违约责任中约定，如因甲方原因未按本协议执行，因此给乙方带来的一切经济损失由甲方负责，并赔偿乙方上述定金的30%作为违约金。该协议书中，白×1的签字是由其夫王×代签，白×1对签字效力予以认可。
《四合院转让协议》签订后，白×1依约通过李×（案外人）分别于2008年4月21日、2008年4月22日、2008年6月27日、2008年7月30日向北方华鼎公司支付500万元、3582800元、400万元、800万元、200万元、350万元、350万元；共计29582800元。北方华鼎公司认可已收到上述款项。此外，白×1称，2009年8月19日由白×2代其通过向王×1支付400万元，再由王×1向北方华鼎公司支付该400万元。对此，北方华鼎公司予以否认，称并未收到该笔钱款。白×1针对该笔款项的具体支付情况未能提供充分证据加以佐证。后，因北方华鼎公司无法完成本市东城区×××3、5号院的拆迁工作，导致该院落房屋无法报批、新建并过户至白×1名下。
2011年10月21日，北方华鼎公司（出让方、甲方）与白×1、白×2、白×3、白×4（受让方、乙方）签订《补充协议书》，约定，甲乙双方就《四合院转让协议》中涉及的标的物，现由于政府拆迁等客观原因导致合同部分标的物不能过户到乙方名下，为维护双方的合法权益，双方经友好协商特达成如下补充协议：（1）本市东城区雨儿胡同3-7号院涉及能办理土地过户手续的，甲方在自本协议生效后的6个月内负责办理过户到乙方白×1名下或白×1指定的第三人名下。（2）本市东城区×××3-5号院不能办理过户手续的998平方米土地面积和雨儿胡同3-7号院不能办理过户的土地面积差额，甲方将以本市东城区×××15号土地院落面积给予乙方补偿，×××15号土地院落面积为2400平方米，超出差额补偿部分的面积乙方以每平米4.8万元至5万元价格计算，甲方应保证乙方获得不低于2400平方米的土地面积，乙方知晓×××院落的现状和甲方手中持有的相关文件，甲乙双方拟成立项目公司共同对×××15号院落共同开发，项目公司必须按相关政策法律办理，届时甲方占项目公司40%股权，乙方占项目公司60%股权，项目启动前期的所有手续由甲方负责依法办理，在交纳土地出让金之前七个工作日内，双方应当依照项目公司股权比例支付土地出让金，项目竣工后房屋产权比例依据项目公司股权比例确认，在办理产权过户时乙方支付差额面积的剩余款项。上述房产和项目在办理产权所有人变更之前，乙方有权转让，转让时甲方无权干涉，甲方也可以介绍第三人购买，但价格由乙方确认，甲方代为出售时，甲方只能以委托代理人名义出现，签订买卖协议的乙方为出卖人。房产和项目在乙方转让第三人时由此产生税费，由乙方自行负责。违约责任约定，自本合同生效之日起因甲方原因逾期办理过户手续的，甲方支付乙方已支付款项30%违约金。乙方没有依据约定的时间进度支付应付款项时，乙方向甲方支付已支付款项30%违约金。标的物面积差异参照原合同约定执行。如因政府政策变化或者其他不可抗力导致合同不能履行的，双方均不承担违约责任。本补充协议未尽事宜均参照原合同执行。同日，白×1、白×2、白×3、白×4与北方华鼎公司签订《协议书》，约定就白×2、白×3、白×4和白×1签订的《四合院转让协议》及其补充协议中涉及的白×2、白×3和白×4的权利义务由白×1承担和享有。协议签订后，双方约定的项目合作开发公司并未实际成立。
另查，×××15号院的房屋产权现登记在商企服务中心名下，有平房15间（建筑面积229.9平方米）及楼房96间（建筑面积1663.2平方米）。2003年12月19日，北京大田拍卖有限公司兼并了商企服务中心，承担了商企服务中心的全部债权债务，全权解决商企服务中心历史遗留有关问题。2008年4月10日，北京大田拍卖有限公司变更为北京大田国际拍卖有限公司（即简称的大田公司）。2011年6月15日，大田公司（甲方）与北方华鼎公司（乙方）签订《合作意向书》，约定，双方就×××15号院落，占地面积3200㎡，建筑面积1892.3㎡（自管产），长期租用直管公房1695㎡，总面积3587.3㎡，作为双方合作改造的依据。经双方协商，乙方按意向价格以税后每5万元一平方米收购甲方自管产权，同时乙方按意向价格以税后每1.5万元一平方米给长期租用公房使用权补偿，如果甲乙双方合作成功，租户腾退事宜由乙方负责。甲乙双方按上述自愿条件达成合作意向，在甲方报主管上级批复文件下发时和乙方报上级房地经营中心批准后，甲乙双方签订正式协议，具体合作条例在正式合作协议中体现。本协议一式两份，双方按上述要求各负其责，争取早日签订正式合作协议。后，双方未签订正式的合作协议，《合作意向书》亦未实际履行。
诉讼中，北方华鼎公司明确表示，双方签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》因×××15号院房屋的产权不能过户至白×1名下已无法继续履行。
上述事实有双方当事人陈述、《授权书》、《关于东城区南锣鼓巷地区四合院微循环改造的请示》、《关于对南锣鼓巷地区四合院进行微循环改造的意见》、《四合院转让协议》、《关于×××15号院收购改造意见》、《补充协议书》、《协议书》、汇款凭证、房屋所有权证、《合作意向书》等相关证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，北方华鼎公司经北京市东城区房屋土地经营管理中心交道口分中心授权，对相关院落进行微循环改造。但北方华鼎公司与白×1签订的《四合院转让协议》中所涉及的出让房屋并不包含在授权进行微循环改造的房屋范围内，故北方华鼎公司在签订《四合院转让协议》时，对于合同内所涉及的出让标的物并未取得所有权或者处分权。后，北方华鼎公司又与白×2、白×3、白×4和白×1签订《补充协议书》，约定用×××15号院的面积对白×1进行补偿。而此时，北方华鼎公司亦未取得×××15号院的所有权或者处分权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现北方华鼎公司上诉主张其所签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》为无效合同，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于北方华鼎公司未能取得《四合院转让协议》中涉及的出让标的物及《补充协议书》中的×××15号院的所有权或处分权，现白×1要求解除《四合院转让协议》及《补充协议书》中不能履行的条款之请求正当，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现白×1在解除《四合院转让协议》后，要求北方华鼎公司退还已付款的请求，于法有据，应予支持。关于白×1主张的违约金。因北方华鼎公司在签订合同时，对于合同中所涉及的标的物情况是明知的。虽然在签订合同后，北方华鼎公司曾积极采取补救措施，但最终未能取得标的物的所有权或者处分权，以致双方合同最终不能继续履行，故原审法院支持了白×1要求北方华鼎公司承担违约责任支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于北方华鼎公司认为合同约定的违约金数额过高一节，原审法院考虑到白×1支付的钱款已长达6年之久，加之房屋价格上涨因素，故未支持北方华鼎公司的该项答辩意见，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费260089元，由白×1负担30979元（已交纳），由北京北方华鼎房地产开发有限公司负担229110元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费73924元，由北京北方华鼎房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年十二月九日
书 记 员 林晓天