上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初52989号
原告(反诉被告)：沈桂贞，女，1950年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王慧，系沈桂贞之女，住上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：任刚，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：徐国勇，男，1951年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：汪帮清，上海繁锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷雪琴，上海繁锦律师事务所律师。原告沈桂贞诉被告徐国勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序审理。2016年8月5日，被告徐国勇提起反诉，本院于2016年9月22日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)沈桂贞的委托诉讼代理人王慧、任刚，被告(反诉原告)徐国勇的委托诉讼代理人汪帮清、冷雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沈桂贞向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、徐国勇返还首付款人民币(以下币种同)472,000元；3、徐国勇双倍返还定金16万元；4、徐国勇按照银行同期贷款利率支付自2016年7月6日起至本案判决生效之日止的赔偿金。审理中，沈桂贞放弃了第４项赔偿金的诉请。事实与理由：沈桂贞通过中介得知徐国勇出售上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的信息。徐国勇再三确认系争房屋竣工时间为1988年。2016年6月8日，沈桂贞委托女儿与徐国勇及中介签订了《房地产买卖(含居间)协议》，约定系争房屋总价款为184万元，沈桂贞要通过银行贷款支付部分房款等。当日，沈桂贞支付徐国勇定金8万元。2016年6月19日，沈桂贞、徐国勇签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。同日，沈桂贞支付徐国勇首付款552,000元(含上述定金8万元)。之后，双方共同至银行申请办理贷款事宜。徐国勇再次承诺系争房屋竣工于1988年，贷款银行据此认为符合贷款的房龄限制，房龄未超过30年。后经调查，系争房屋建造时间为1984年，故贷款银行告知不符合贷款条件。2016年7月4日，沈桂贞向徐国勇寄送关于解除买卖合同的催告函，提出因徐国勇承诺的房屋竣工时间与事实不符，导致沈桂贞无法办理贷款，故提出解除合同、徐国勇承担违约金和赔偿金。2016年7月6日，徐国勇回函沈桂贞，要求继续履行合同。沈桂贞认为徐国勇未如实告知系争房屋竣工时间导致无法办理贷款，徐国勇已构成根本违约。因徐国勇对于沈桂贞的主张置之不理，故沈桂贞起诉来院。被告(反诉原告)徐国勇辩称，双方之间签订的买卖合同合法有效，沈桂贞购房时看过房，了解系争房屋的所有信息，否则不会签约。沈桂贞要求解约无事实及法律依据，其诉状上称徐国勇承诺系争房屋竣工期间为1988年，并非事实。沈桂贞发函后，徐国勇去调取资料、配合办理贷款手续，并提供了相关房产信息，已全面履行了合同所有的主要义务及附随义务。沈桂贞要求系争房屋学区名额不能占用、迁出户口、解决租赁合同事宜，徐国勇都配合了。合同约定，若贷款不能，余款应以现金方式支付。沈桂贞因贷款不能，违约不支付余款。现徐国勇同意解除合同，但解约理由是沈桂贞没有履行合同主要义务，系其违约致解约。同时，鉴于以上理由，徐国勇提起反诉，请求判令：1、双方之间签订的房屋买卖合同于2016年8月16日解除；2、沈桂贞支付徐国勇赔偿金(以1,288,000元为基数，按每日万分之五，即每天644元的标准自2016年8月1日起算至房屋买卖合同被判决解除之日止，暂计至反诉之日2016年8月5日为3,220元)；3、沈桂贞支付徐国勇违约金368,000元(房屋总价184万元的20%)；4、沈桂贞承担本案诉讼费，并承担律师费32,000元。审理中，徐国勇撤回了律师费的诉请，并明确诉请2是针对沈桂贞逾期过户及逾期付款的赔偿金，诉请3是沈桂贞根本违约的违约金。针对反诉，原告(反诉被告)沈桂贞辩称，同意解除买卖合同，但解除日期应为沈桂贞发出解除通知之日，即2016年7月6日，不同意徐国勇的其他反诉请求。居间协议已经明确沈桂贞需通过贷款支付第二笔房款。徐国勇提供的房地产登记簿没有体现系争房屋竣工日期，考虑到贷款问题，沈桂贞就系争房屋的竣工时间多次询问徐国勇及中介，徐国勇及中介均告知系争房屋竣工时间为1988年。贷款无法办理的原因并非沈桂贞年龄问题。本院经审理确认如下事实：徐国勇为系争房屋的产权人。2016年6月8日，沈桂贞、徐国勇以及上海太平洋房屋服务有限公司就沈桂贞向徐国勇购买系争房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定定金8万元，房屋总价184万元，其中123万元通过银行贷款支付等。同日，沈桂贞向徐国勇支付定金8万元。2016年6月19日，沈桂贞(买受人、乙方)、徐国勇(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计184万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方应付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)第7条约定，乙方于付清第一笔房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款552,000元整(含已付定金8万元，定金转房款)；2、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,268,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；3、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元整。上述买卖合同签订当日，双方还签订了《补充协议》，对税费及中介费的承担、学区名额、甲方系“满五唯一”、系争房屋租赁情况等事宜进行了约定。另，沈桂贞该日向徐国勇支付房款472,000元。2016年6月28日，沈桂贞向徐国勇寄送一份催告函，称因办理贷款需要，故要求提供系争房屋竣工年限证明。次日，徐国勇至档案部门调取的上海市私有房屋产权登记申请书显示，系争房屋建造时间为1984年。2016年7月4日，沈桂贞又向徐国勇寄送了一份催告函，称徐国勇提供的材料显示系争房屋竣工时间为1984年，与售房时承诺的1988年不符，沈桂贞无法办理贷款，故要求徐国勇三日内退还房款共计552,000元，否则将根据法律规定及合同约定，追究相关责任。2016年7月6日，徐国勇委托律师向沈桂贞寄送律师函，称徐国勇已配合沈桂贞办理贷款的义务已全部履行完毕；沈桂贞贷款未获批，则应于过户之前以现金补足购房款；系争房屋交易前，沈桂贞也了解房屋状况，徐国勇并未对竣工年限作出承诺与隐瞒。故沈桂贞要求徐国勇于三日内退还房款的理由不成立。同时，徐国勇愿意继续履行合同，希望于合同约定的2016年7月31日之前办理过户手续，逾期办理的，徐国勇将起诉沈桂贞，主张赔偿金，逾期超过15日仍未办理的，徐国勇将主张违约金及其他经济损失。另查明，从交易中心调取的上海市房地产登记簿上未显示系争房屋的竣工时间。审理中，徐国勇申请证人尹某某出庭作证，证人陈述其系上海太平洋房屋服务有限公司员工，沈桂贞、徐国勇买卖系争房屋事宜系由其经办。双方在签约时有无谈到房龄记不清了，但证人在看房时问过房东房屋信息，徐国勇称房屋是1988年的，之后就没再问过房龄问题，沈桂贞申请贷款的光大银行是证人公司推荐的。因房龄问题不能贷款，证人为双方协调过，但无果。证人也电话咨询过其他几个银行，但都不能贷款。沈桂贞称，合同约定现金补足的前提是可贷款，现不能贷款，且责任在徐国勇，徐国勇已违约。徐国勇主张的违约金过高，需要法院调整。徐国勇称，签约过程中，双方完全没有讨论过房龄问题。沈桂贞未按约以贷款支付房款，也未以现金补足，致系争房屋交易不能继续，沈桂贞已违约。徐国勇出售系争房屋系为置换，沈桂贞一直未付款，致徐国勇未及时购房，现房价上涨，没有办法购买了。2016年9月26日，本院依职权至光大银行上海浦东第二支行调查，该行经办涉案贷款事宜的客户经理胡佳慧确认系争贷款确因房龄超过30年而未获批准。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》、催告函两份及相应邮寄凭证、律师函、上海市私有房屋产权登记申请书、工作记录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案买卖合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，沈桂贞、徐国勇均应遵照履行。基于本案贷款情况，双方就合同解除均无异议，本院予以确认。但就合同解除的原因和责任，沈桂贞、徐国勇均主张系对方违约所致。对此，本院认为，根据合同约定，本案大部分房款系通过银行贷款方式支付，并约定贷款不足合同约定额度时，沈桂贞应在过户之前现金补足，但对贷款不能的处理未作约定，故本案从贷款不能的原因来判定责任归属较为合理。本案中，中介及买卖双方签约时，虽明确通过贷款支付大部分房款，但均未注意到系争房屋的房龄问题，后在实际申办贷款过程中才发现因存在房龄障碍而无法获批贷款，在双方不能进一步协商达成一致意见的情形下，贷款不能直接导致涉案买卖合同的履行基础发生变化，故贷款不能造成合同解除的责任不能完全归责于买卖双方的任何一方。沈桂贞认为其不能贷款系徐国勇隐瞒房龄所致，但该主张仅有中介证人的一面之辞，缺乏其他证据印证，即使属实，亦未载入合同约定，不能作为买卖双方权利义务的认定依据。基于以上认定，沈桂贞要求徐国勇返还定金、房款的诉请，本院予以支持，沈桂贞、徐国勇要求对方承担违约责任，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)沈桂贞与被告(反诉原告)徐国勇于2016年6月19日就上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》；二、被告(反诉原告)徐国勇于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)沈桂贞定金8万元；三、被告(反诉原告)徐国勇于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)沈桂贞房款472,000元；四、驳回原告(反诉被告)沈桂贞的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)徐国勇的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,130元，减半收取计5,065元，原告(反诉被告)沈桂贞负担405元，被告(反诉原告)徐国勇负担4,660元；反诉案件受理费减半收取计3,434元，由被告(反诉原告)徐国勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年九月二十九日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。