北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5027号
上诉人（原审原告）北京王府井春豪酒店有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同17号南楼。
法定代表人汤正春，总经理。
委托代理人周厚兴，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人章德君，北京市京翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京玻璃集团公司，住所地北京市朝阳区西大望路21号。
法定代表人周法田，总经理。
委托代理人李静，北京市京工律师事务所律师。
原审第三人北京华鼎精诚文化交流有限公司，住所地北京市东城区东四十条68号202室。
法定代表人杨国宏，经理。
委托代理人谷良坤，北京市中地律师事务所律师。
原审第三人北京金三阳管理咨询有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同17号。
法定代表人顾进春，总经理。
委托代理人李奉青，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人方勇，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京王府井春豪酒店有限公司因与被上诉人北京玻璃集团公司及原审第三人北京华鼎精诚文化交流有限公司、北京金三阳管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京王府井春豪酒店有限公司（下称春豪酒店）上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求，并由北京玻璃集团公司（下称北京玻璃集团）承担本案诉讼费。事实与理由：北京金三阳管理咨询有限公司（下称金三阳公司）系北京玻璃集团的代理人，我公司系承租人而非次承租人。金三阳公司向我公司出租行为系代理北京玻璃集团，我公司是善意的承租人。
北京玻璃集团辩称，我公司与春豪酒店之间没有租赁合同关系。我公司原将涉案房屋出租与金三阳公司，为此，我公司给金三阳公司出具了授权委托书。该授权书只在当年有效，并非无期限。我公司和金三阳公司之间的租赁合同已于2010年12月31日到期。之后，我公司没有再向金三阳公司收取过租金，并一直催促其搬走。春豪酒店与金三阳公司之间的租赁合同为期10年，超过了金三阳公司的权限，我公司不予认可。此外，我公司与北京华鼎精诚文化交流有限公司（下称华鼎精诚公司）签订的拆迁补偿协议书并非基于市场行为的普通买卖合同。因此，春豪酒店的主张没有事实与法律依据，请求法院驳回春豪酒店的诉讼请求。我公司同意一审判决。
华鼎精诚公司述称，春豪酒店使用涉案房屋没有合法依据，不是合法的承租人或次承租人，故春豪酒店没有优先购买权。春豪酒店的起诉主体不适格，请求人民法院裁定驳回春豪酒店的起诉。
金三阳公司述称，我公司自北京玻璃集团处租赁了大鹁鸽胡同17号2500平方米房屋后，花费近1800万元进行了建设。北京玻璃集团给我公司出具的授权书明确写明我公司有权出租房屋，且没有时间限制。因此，我公司才以自己的名义与春豪酒店签订了租赁合同，向春豪酒店出租了1200平方米的房屋。在北京玻璃集团和我公司之间的租赁合同到期后，我公司向北京玻璃集团交纳租金，北京玻璃集团不收取。北京玻璃集团将涉案房屋卖给华鼎精诚公司没有告知任何租户，我公司是同春豪酒店同时知道房屋被出售的，不存在我公司没有履行告知义务的问题。我公司认为本方也享有涉案房屋的优先购买权。
春豪酒店向一审法院起诉请求：我公司收到东城区法院关于华鼎精诚公司提起返还原物纠纷案件的传票后，才得知北京玻璃集团将我公司承租的北京市东城区大鹁鸽胡同17号院房屋卖给了华鼎精诚公司，该公司持有房屋所有权证。我公司在此经营10年，与金三阳公司签订的合同到期日为2017年8月14日。根据北京玻璃集团于2004年11月22日向金三阳公司出具的“从事该院的管理及出租经营”授权委托书，金三阳公司向我公司出租房屋是代表产权人的民事授权行为，该行为产生的民事责任应由北京玻璃集团承担。北京玻璃集团、华鼎精诚公司、金三阳公司均未向我公司履行提前告知义务，损害了我公司的权益。故起诉要求确认我公司对北京市东城区大鹁鸽胡同17号院的房屋享有优先购买权，本案诉讼费用由北京玻璃集团承担。
一审法院认定事实：北京玻璃集团原系北京市东城区大鹁鸽胡同17号院的产权人。数年前，北京玻璃集团曾与金三阳公司签订《协议书》，北京玻璃集团委托金三阳公司代为看护管理北京市东城区大鹁鸽胡同17号院（下称涉案院落），委托期限为一年。此后，双方每年续签一次协议。2010年1月1日，北京玻璃集团和金三阳公司再次签订了北京玻璃集团委托金三阳公司看护涉案院落的《协议书》，看护期限为2010年1月1日至2010年12月31日，金三阳公司应向北京玻璃集团支付管理费9万元。
在此期间，北京玻璃集团曾于2004年11月22日出具《授权书》，载明“北京市东城区大鹁鸽胡同17号院的产权归我公司所有，现根据双方协议，特授权委托北京金三阳管理咨询有限公司从事该院的管理及出租经营”。
2007年5月24日，金三阳公司与春豪酒店签订了《租赁合同书》，约定金三阳公司向春豪酒店出租北京市东城区大鹁鸽胡同17号院1197平方米的房屋，租赁期限为2007年8月15日至2017年8月14日。
北京玻璃集团与金三阳公司的协议到期后，双方未续签合同，金三阳公司未继续向北京玻璃集团支付看护费用，亦未腾退涉案院落。2013年8月，北京玻璃集团致函金三阳公司，要求对方交还涉案院落。金三阳公司同意配合交还，但要求北京玻璃集团就金三阳公司所进行的大规模基础建设的补偿问题予以明确答复。
另查，2008年7月，北京市东城区人民政府危旧房改造办公室发布东危改办字（2008）15号文件，函告北京一轻集团公司：拟对王府井30号、大鹁鸽17号院进行搬迁改造。2008年7月18日，北京市东城区房屋土地经营管理中心发布《关于对王府井大街30号、大鹁鸽17号院进行微循环改造的意见》，函告北京北方华鼎房地产开发有限公司，委托该公司对王府井30号、大鹁鸽17号院以微循环模式进行搬迁改造，并要求在实施过程中各项协议、合同书及改造后房屋交易处置方案均需报北京市东城区房屋土地经营管理中心批准。2010年10月8日，北京市东城区房屋土地经营管理中心回函，同意将原批复给北京北方华鼎房地产开发有限公司的四合院危旧房改造项目的操作主体转为北京华鼎正升投资集团有限公司，并要求所有签约文件报中心审核后实施。2014年7月11日，北京市经济和信息化委员会、北京市发展和改革委员会发布京经信委函（2014）243号文件，批复北京一轻控股有限责任公司，经审核，同意北京玻璃集团将王府井大街30号院、大鹁鸽胡同17号院的厂区土地交由北京华鼎正升投资集团有限公司实施微循环改造。
2013年12月24日，北京玻璃集团（甲方）与北京华鼎正升投资集团有限公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定乙方支付甲方拆迁补偿款2亿元，甲方向乙方交付前述两地块使用权。
2015年1月19日，金三阳公司诉至一审法院，要求撤销北京玻璃集团与北京华鼎正升投资集团有限公司签订的《拆迁补偿协议书》，确认其对涉案房屋享有优先购买权等。该案经两级人民法院审理，北京市第二中级人民法院认定北京玻璃集团与金三阳公司之间实为租赁关系，双方约定的租赁期限已于2010年12月31日届满，租赁合同关系已经终止。金三阳公司要求确认其对涉案院落享有优先购买权，显无事实及法律依据。2015年6月，北京市第二中级人民法院终审判决驳回了金三阳公司的诉讼请求。
2015年8月，华鼎精诚公司取得了涉案院落的所有权，房屋所有权证书登记的房屋建筑面积为2554.5平方米。同年9月，华鼎精诚公司向一审法院起诉，要求金三阳公司和春豪酒店等房屋占用人返还涉案院落。该案诉讼期间，春豪酒店提起了本案诉讼。
一审法院认为，不动产承租人的优先购买权是基于不动产租赁合同关系所产生的一种民事权利。本案中，涉案院落原为北京玻璃集团所有，由金三阳公司承租，金三阳公司又将其中将近1200平方米的房产转租与春豪酒店。春豪酒店在上述不动产租赁法律关系中，处于次承租人的地位。但是，根据北京市第二中级人民法院判决认定的事实，北京玻璃集团与金三阳公司之间的租赁关系早已终止，金三阳公司在华鼎精诚公司取得涉案院落所有权之前就已经丧失了承租人的法律地位。而金三阳公司与春豪酒店之间的转租合同虽然至2017年8月方才到期，但该合同超过北京玻璃集团与金三阳公司之间租赁期限的部分并未获得涉案院落当时的产权人即本案北京玻璃集团的认可，故春豪酒店的次承租人地位亦随金三阳公司丧失承租人地位而丧失。因此，春豪酒店主张涉案院落的优先购买权，于法无据，其诉讼请求法院不予支持。判决：驳回北京王府井春豪酒店有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审一致。
本院认为，根据生效判决认定，北京玻璃集团与金三阳公司之间实为租赁关系，双方约定的租赁期限已于2010年12月31日届满，租赁合同关系已经终止。随着北京玻璃集团与金三阳公司之间租赁关系的终止，春豪酒店作为次承租人已无权利继续承租、使用涉案房屋。故春豪酒店要求确认其对涉案房屋享有优先购买权，缺乏依据，本院不予支持。
春豪酒店上诉主张北京玻璃集团与金三阳公司之间系代理关系，春豪酒店系承租人而非次承租人。因生效判决已认定北京玻璃集团与金三阳公司之间为租赁关系，故春豪酒店的该项主张与生效判决所认定的事实相矛盾，本院不予支持。
综上所述，春豪酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京王府井春豪酒店有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年八月十五日
书 记 员 房依彤