广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终742号
上诉人（原审原告）：张红英。
委托代理人：任静波。
被上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰，该公司工作人员。
委托代理人：刘剑辉，该公司工作人员。
上诉人张红英因与被上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2016）粤0784民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年12月17日，张红英向原审法院提起诉讼，请求判令：一、碧桂园公司支付张红英逾期交房违约金60948.204元及利息（从起诉之日计算至还清违约金之日止）；二、本案受理费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：张红英、碧桂园公司于2011年8月14日签订《广东省商品房买卖合同》，约定张红英购买鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号某湾一街某号某房商品房，购房总金额为523610元，依约碧桂园公司应于2012年10月15日前将上述商品房交付张红英使用，每逾期一天的违约金为张红英已交付房价款的万分之三。合同签订后，张红英已按约支付全部购房款，而碧桂园公司于2013年6月3日才将上述商品房交付给张红英使用，逾期交房388天，故计得逾期交房违约金60948.204元（523610元×0.0003×388天）。
碧桂园公司答辩称：一、碧桂园公司无违反商品房买卖合同约定，无需承担违约责任。实际上涉案商品房于合同约定的交付时间前建设完工达到交付条件，碧桂园公司已向张红英寄发收楼通知书告知张红英至碧桂园公司处办理收楼，但张红英未按合同约定时间到场收楼，依附件四第十二条约定，张红英应自行在合同约定的交楼时间到碧桂园公司售房部办理交接房使用手续，否则视为碧桂园公司按期交房。二、张红英的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。即使碧桂园公司存在逾期交房情况，张红英也实际接收涉案房屋并使用至今，即使按照竣工验收备案表取得时间起算诉讼时效，张红英也应在2015年11月8日前起诉，但张红英迟至2015年12月才起诉，已超过诉讼时效。而且张红英并无诉讼时效中止、中断等事由，故对张红英的诉讼请求应予驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年8月14日，张红英与碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》暨附件四《补充协议书》，约定张红英以523610元的价格购买碧桂园公司位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号某湾一街某号某房的预售商品房（以下简称涉案房屋）。兹节录部分条款如下：
《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；
《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二条约定：买受人同意按下列b种方式付款，并以人民币为计算货币：a）一次性付款：b）非银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为523610元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即159701元整；（3）买受人必须在2011年8月14日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即363909元整；c）银行按揭分期付款；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2、若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：......（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。......”；第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。......”；
另查明：张红英于2011年8月15日前支付了购房款523610元。
2013年6月3日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给张红英。
2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。
2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。
2014年7月4日，双方当事人签订《房屋移交单》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹将本案争议焦点及判断理由开列如下：
一、关于碧桂园公司是否迟延交付诉争房屋而构成违约的问题。原审法院认为，依《商品房买卖合同》第八条约定，碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付张红英使用，又依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，碧桂园公司需将已竣工验收备案的诉争房屋交付张红英使用始可视为其履行交付符合经验收合格条件之房屋的义务，若房屋未经竣工验收备案，则碧桂园公司纵已将房屋交付张红英使用，亦不能认为碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务。本案中，碧桂园公司虽于2013年6月3日将诉争房屋交付张红英使用，但诉争房屋迟至2013年11月8日才竣工验收备案，显已超过合同约定的诉争房屋交付日期，故原审法院认定碧桂园公司迟延交付符合经验收合格条件之房屋而构成违约。
二、关于张红英请求碧桂园公司支付逾期交房违约金及逾期支付违约金的利息是否已超过诉讼时效的问题。碧桂园公司辩称即使碧桂园公司构成违约，张红英提出的逾期交付商品房违约金的诉讼请求也已超过诉讼时效。张红英则主张碧桂园公司在其销售中心公告台公示一份备案日期为2012年6月19日的公园1号b区竣工验收备案表构成欺诈故诉讼时效未超过。对此，原审法院认为，第一，关于本案迟延交付商品房违约金是否整体债务的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行；第二，关于本案迟延交房违约金的诉讼时效起算点的问题，张红英在碧桂园公司实际迟延交房之日即应当知道其权利受到侵害，但因商品房须在办理竣工验收备案后交付始属合法之交付，故诉讼时效应从诉争房屋办理竣工验收备案并实际交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，张红英应在2015年11月7日前起诉，而实际上张红英是在2015年12月17日起诉，倘无中止、中断、延长诉讼时效之事由，则张红英的该项权利请求超过诉讼时效而不受人民法院的保护；第三，关于本案有无中止、中断、延长诉讼时效的事由的问题，张红英虽主张的碧桂园公司在其销售中心公告台公示一份备案日期为2012年6月19日的公园1号b区竣工验收备案表构成欺诈故诉讼时效未超过，但张红英未能提出充分证据证明之，碧桂园公司对此亦予以否认，原审法院碍难采信张红英之前述主张，退一步言之，即使张红英的前述主张属实，也不构成中止、中断、延长诉讼时效的事由或者影响本案诉讼时效的起算，因为张红英自碧桂园公司实际迟延交房之日即应知道其权利受到侵害，从而，原审法院认为本案无中止、中断、延长诉讼时效之事由。
综上所述，碧桂园公司虽有违约，但张红英提出的逾期交付商品房违约金及逾期支付违约金利息的诉讼请求已超过诉讼时效，且无中止、中断、延长诉讼时效之事由，依法不受人民法院的保护，原审法院予以驳回；碧桂园公司提出的时效抗辩，理由成立，于法有合，原审法院予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，于2016年2月3日作出（2016）粤0784民初71号民事判决：
驳回张红英的全部诉讼请求。
本案受理费662元（已减半收取），由张红英负担。
当事人二审的意见
张红英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：一审法院以张红英自碧桂园公司实际迟延交房之日即应知道其权得受到侵害，从而认定本案无中止、中断、延长诉讼时效之事由，属于认定事实错误。一方面，一审法院已查明两个事实：（1）2013年6月3日，碧桂园公司将诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给张红英；（2）2013年9月25日诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。根据一审法院已查明的《房屋质量保证书》中所记载，工程质量监督部门核验的质量等级为合格，而诉争房屋被验收为合格之日为2013年9月25日，故说明碧桂园公司在约定交付诉争房屋之日起（即2012年10月15日）一直欺骗张红英，使张红英一直误认为诉争房屋已经竣工验收合格和不存在逾期交付房屋的违约行为。一审张红英主张的碧桂园公司在其销售中心公告台公示一份备案日期为2012年6月19日的公园1号某湾b区竣工验收备案表、证人证言及《房屋质量保证书》形成了完整的证据链，均可以证实碧桂园公司存在欺诈的事实。因为碧桂园公司的欺诈，故本案的诉讼时效不应从约定交付诉争房屋之日和碧桂园公司实际迟延交房之日起算。另一方面，一审法院对于《房屋移交单》的签订时间没有查清。摘录《房屋移交单》部分内容如下：“上述房屋已于2014年7月4日经鹤山市房地产管理部门审核认定，以档案（建原资）第005816号、卡号01、编号0353登记在案”，“2014年7月4日”不能被认定为张红英和碧桂园公司签订《房屋移交单》的时间，因为张红英和碧桂园公司签字或签章后并没有签署时间，而《房屋移交单》的签订时间为2015年12月11日。也说明了张红英从碧桂园公司处知道诉争房屋竣工验收之日为2013年9月25日的日期应为签订《房屋移交单》之日，即2015年12月11日。《房屋移交单》及一审提交的证据备案日期为2012年6月19日的公园1号某湾b区竣工验收备案表都是碧桂园公司单方提供的。为了确实知道碧桂园公司是否有违约的嫌疑，张红英从居住在得知同一小区其他业主诉碧桂园公司逾期交付房屋违约的一审判决后才知道被欺骗。由于被欺骗，张红英一直不能知道自己的权益受到侵害，并行使自己的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案的诉讼时间应从2015年12月11日开始起算，退一步来说，认定签订《房屋移交单》的时间为2014年7月4日起算，本案仍未超过诉讼时效。
二审期间，张红英向本院补充提交了如下证据：1、住宅质量保证书、住宅使用说明书，用于证明2013年6月3日碧桂园公司称诉争房屋的工程质量等级为合格误导、欺诈张红英，致使张红英不能知道权利受到侵害；2、照片4张，用于证明碧桂园公司与张红英签订《房屋移交单》时间是2015年12月11日。张红英明确陈述上述证据系其在原审起诉时就已经存在且为其掌控的，其补充提交是由于一审没有支持张红英的主张，所以才于二审提交上述证据。
碧桂园公司答辩称：一、碧桂园公司向张红英交付涉案房屋不存在欺诈行为。1、《房屋质量保证书》为碧桂园公司出具给张红英的文件，该文件中质量等级为合格的记载为碧桂园公司自身对涉案房屋进行自查自检的结果，其与涉案房屋的竣工验收备案表的取得与否并无关系。实际上，涉案房屋在合同约定的交付日期前通过碧桂园公司的自检已经达到合格的标准，但因竣工验收备案表的取得涉及规划、环保等多个部门的配合，程序较为繁琐，需时较长，致使碧桂园公司延后取得。但并不能说明碧桂园公司存在欺诈行为。2、碧桂园公司在涉案房屋实际交付之前及之时均没有向张红英出具过任何竣工验收备案表。二、张红英自碧桂园公司实际迟延交房之日即知道或应当知道其权利受到侵害。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条可知，涉案房屋的交付日期为2012年10月15日，但张红英实际上于2013年6月3日在碧桂园公司处接收涉案房屋。即在张红英实际接收房屋时，碧桂园公司已经存在逾期交付房屋的事实。张红英自碧桂园公司实际迟延交房之日即知道或应当知道其权利受到侵害，若其认为须向碧桂园公司主张权利，亦应当在两年内提出。综上，张红英提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，碧桂园公司未提供新的证据。
对于张红英补充提交的上述证据，碧桂园公司发表如下意见：1、张红英提交的证据1、2不属于新证据。2、若法庭采纳作为新证据，意见如下：（1）对于证据1是一个碧桂园公司对于涉案房屋质量进行自查自检的结果，两份文件中均只有碧桂园公司盖章确认，该质量保证书与竣工验收备案表是两份不同性质的法律文件，竣工验收备案表根据法律规定是需要开发单位、施工单位、监理单位、设计单位等五方共同对建筑物进行验收后方可出具的一份文件，而质量保证书是碧桂园公司对涉案房屋自查自检的结果确认，其法律意义是作为开发单位的碧桂园公司确认对涉案房屋的质量为合格，并不涉及到其他的任何部门的一个检测，因此张红英认为碧桂园公司向其出具的质量保证书是欺诈是不能成立的；（2）证据2无法证明碧桂园公司与张红英签订房屋移交单的时间，该组照片上没有人物，不知道该文件是由谁移交给谁，而且从照片来说，属于一种摆拍，不能证明房屋移交单的签订时间是张红英所说的2015年。
经审查，对张红英补充提交的上述证据，无法证明其欲证明的内容成立。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，张红英在二审期间陈述：1、张红英曾于2012年10月15日到碧桂园公司处收楼，但其与碧桂园公司工作人员一起验楼时发现涉案房屋有质量问题，故其提出异议及没签署相关收楼手续，同时要求碧桂园公司修复后再办理收楼手续，碧桂园公司也承诺了先修复后再办理收楼手续，当时很多业主都没有签名。2、张红英一审提交的竣工验收备案表是张红英于2015年12月11日在碧桂园公司办理最后手续时拍摄的，与2012年12月15日其到碧桂园公司收楼时见到的竣工验收备案表是一样的。3、张红英于2012年10月15日到2013年6月3日之间一直向碧桂园公司主张尽快交楼。4、黎某与张红英是夫妻关系，郑某、莫某、陈某均是碧桂园公司的业主。
本院再查明，二审调查期间，碧桂园公司主张证人郑某、莫某、陈某均与碧桂园公司有诉讼纠纷，因张红英表示其对上述情况不清楚，故本院责令张红英在2016年4月5日之次日起5日内书面答复本院，逾期不答复则视为张红英认可碧桂园公司的上述主张，张红英并没有在本院指定的上述期限内答复本院。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是张红英和碧桂园公司双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，故该合同合法有效，依法应予以保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对张红英提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、张红英主张碧桂园公司欺诈张红英使张红英相信涉案房屋于2012年10月15日已经符合交楼条件，是否成立。2、本案逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从何时起算，本案逾期交房违约金请求权是否已经超过诉讼时效。
关于第1个争议焦点。首先，张红英主张碧桂园公司欺诈张红英使张红英相信涉案房屋于2012年10月15日已经符合交楼条件，碧桂园公司予以否认，故张红英就其上述主张应承担举证责任。而张红英二审期间自述其于2012年10月15日到碧桂园公司收楼时因对质量有异议故没有与碧桂园公司办理收楼手续，该自述与其的上述主张明显相互矛盾。其次，张红英提供的涉案竣工验收备案表等其他证据也不足以证明其上述主张成立，理由如下：1、张红英提交的涉案竣工验收备案表只是复印件，无法确认真实性，在碧桂园公司不予认可且无其他证据相印证的情况下，不能单独作为证据使用；另，即使涉案竣工验收备案表真实存在，也不能证明张红英主张的碧桂园公司持该竣工验收备案表欺诈其的事实成立。2、证人黎某与张红英是夫妻关系，郑某、莫某、陈某均是与碧桂园公司有诉讼纠纷的碧桂园公司的业主，均与碧桂园公司有利害关系，故上述证人的相关证言证明力低，不足以采信。3、即使采纳上述证人黎某、郑某、莫某、陈某等证人的证言，上述证人证言亦不能证明张红英主张的上述欺诈成立。综上，张红英的上述主张，不能成立，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。首先，张红英于2013年6月3日才从碧桂园公司处接收涉案房屋及涉案房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，而涉案合同约定的交房日期是2012年10月15日前，作为一个正常人，其应知道此时碧桂园公司客观上存在逾期交房的违约行为，故应认定张红英此时应知道碧桂园公司存在逾期交房的违约行为及依照合同约定其享有逾期交房违约金请求权。张红英主张其从2015年12月11日才知道其享有逾期交房违约金，显然与上述事实不符，其据此抗辩本案逾期交房违约金请求权应从2015年12月11日起算，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从涉案合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，依据日常生活经验和交易惯例，最迟应当在碧桂园公司实际交付经竣工验收合格的涉案房屋之日履行，而2013年11月8日为涉案房屋的办理竣工验收备案之日，可认定该日为碧桂园公司实际交付经竣工验收合格的涉案房屋之日。因此本案的诉讼时效从2013年11月8日之次日即2013年11月9日起开始计算，而张红英于2015年12月17日才提起本案起诉，显然已经超过两年的诉讼时效。原审法院认定本案超过诉讼时效正确，据此驳回张红英诉讼请求，并无不当，本院予以维持。张红英上诉主张本案诉讼时效未超过，并据此诉请支持其诉讼请求，均理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。张红英的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1323.70元，由张红英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年五月十九日
书 记 员 李慕华