广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9250号
上诉人（原审被告）：易志强，住广州市番禺区。
委托代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯新娴，住广州市花都区。
委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。
原审被告：任伟彰，住广州市花都区。
原审第三人:刘小涛，住四川省岳池县天平镇回龙街34号
上诉人易志强因物权保护纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新街大道xx号5栋xx商铺，原所有权人为任伟彰，现所有权人为侯新娴。
2013年10月9日，任伟彰与广州花都稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）签订《最高额抵押合同》及《最高额抵押合同补充协议》，约定任伟彰以涉案商铺及广州市花都区新街大道xx号5栋xx号商铺共两个商铺作为抵押向稠州银行贷款，最高限额为300万元，最高债权额的债权确定期间为2013年10月9日至2016年10月8日，该笔最高额债权项下单笔信用业务品种、金额、期限、利率、还款方式以单笔融资业务合同为准。合同签订后，涉案商铺于2013年10月21日办理了抵押登记。
2013年10月25日，任伟彰与稠州银行签订《个人创业（经营性）贷款合同》（编号：2013581000100055145），合同约定任伟彰向稠州银行贷款300万元，贷款期限自2013年10月25日至2014年10月24日。合同签订后，稠州银行向任伟彰放款300万元。因任伟彰未按时还款，2014年10月24日，任伟彰（乙方）与稠州银行（甲方）及担保人广州融金投资发展有限公司（丙方）又签订《借款展期合同》（合同编号：20145810001100xxx），约定乙方由于资金周转困难原因不能按借款合同（编号：20135810001000xxx）约定的还款期偿还借款本金，经三方协商一致甲方同意对乙方所欠借款本金300万元予以展期，期限三个月，展期到期日为2015年1月23日。2014年此展期合同在广州市花都公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，公证书编号为（2014）粤广花都第19905号。
后任伟彰未能按期偿还借款，稠州银行向原审法院申请强制执行，原审法院以（2015）穗花法执字第947号立案受理，在执行过程中依法拍卖了涉案商铺，侯新娴拍得涉案商铺。原审法院于2015年11月18日作出（2015）穗花法执字第947-1号执行裁定书，裁定涉案商铺所有权及相应的其他权利归买受人侯新娴所有，自本裁定送达买受人侯新娴时起转移。2015年11月25日原审法院向侯新娴送达了上述执行裁定书。2015年12月14日，涉案商铺变更登记至侯新娴名下。
原审另查明，2012年11月5日，任伟彰（甲方）与刘小涛（乙方）签订《花都区物业租赁合约》，约定甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限为2012年11月22日起至2016年5月22日止，每月租金2750元，乙方按月交租并缴纳押金7500元。合同签订后，刘小涛使用涉案商铺至今。
2014年5月13日，任伟彰（甲方）与易志强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限从2014年5月13日起至2034年5月12日止，共20年。每年租金48000元，本合同签订起十日内，乙方一次性支付二十年租金给甲方，合同签订之日起七天内，甲方将商铺移交给乙方使用。
侯新娴于2016年1月27日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认易志强对2015年11月25日不享有租赁权等一切权利；2、任伟彰、易志强不得妨碍侯新娴对涉案商铺行使所有权及相应的其他权利，任伟彰、易志强不得对涉案商铺收取租金，若已收取租金的，必须返还侯新娴（从侯新娴取得商铺所有权之日起计算至2016年5月7日原租期届满时止）；3、本案诉讼费由任伟彰、易志强承担。原审诉讼中，侯新娴变更第1项诉讼请求为：确认任伟彰与易志强于2014年5月13日签订的租赁合同无效。并将第2项诉讼请求的租金起算日明确为2015年11月18日。
原审庭审中，易志强陈述其共分四次以现金或转帐方式向任伟彰支付了二十年的全部租金，支付完租金后才与任伟彰才签订涉案租赁合同。任伟彰对此予以确认。
2014年9月29日，易志强与刘小涛就涉案商铺签订《花都区物业租赁合约》，合同内容除增加“租金每年递增10%”外，其余内容与任伟彰和刘小涛签订的合同一致。签订合同后刘小涛从2014年9月起将租金支付给易志强，从2015年5月开始，刘小涛每月以转帐方式向易志强支付租金3654元，刘小涛向易志强缴纳租金至2015年12月22日止，之后的租金因侯新娴也向其主张，因此不知该向谁缴纳，故2015年12月22日之后的租金未缴纳。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者刘小涛利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”合同是双方的合意，依法成立的合同自成立时生效，只有在符合上述条款的情况下才属无无效合同。就本案查明的事实来看，无充分证据证明任伟彰与易志强之间的租赁合同存在符合上述条款之情形。因此，侯新娴要求确认任伟彰与易志强之间签订的租赁合同无效的请求，依据不足，原审法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”任伟彰在2013年10月9日与稠州银行签订《最高额抵押合同》，将涉案商铺抵押给稠州银行，并于2013年10月21日办理了抵押登记。任伟彰将已抵押的涉案商铺于2014年5月13日出租给易志强，该租赁行为发生在抵押权设定之后，不适用买卖不破租赁原则。因任伟彰未按时偿还借款，抵押权人稠州银行为实现抵押权申请对涉案商铺进行拍卖，侯新娴作为抵押物的受让人，成为了涉案商铺新的所有权人，任伟彰与易志强之间的租赁关系对抵押物的受让人侯新娴不具有约束力，侯新娴自原审法院向其送达执行裁定书之日起享有涉案商铺的全部权利。自该日起涉案商铺的租金应由侯新娴收取，易志强无权收取。因此，侯新娴要求易志强返还自2015年11月25日起已收取的租金的请求，合法有据，原审法院予以支持，超出部分（2015年11月18日至2015年11月24日），无合法依据，原审法院不予支持。本案中，刘小涛向易志强缴纳租金至2015年12月22日，易志强应向侯新娴返还2015年11月25日至2015年12月22日共28天，按每月租金3654元计算为3410.4元（3654元÷30天×28天）。2015年12月23日起的租金刘小涛并未支付给易志强，因此，侯新娴要求易志强返还该部分租金的请求没有依据，原审法院不予支持。2015年12月23日起涉案商铺的租金应由刘小涛直接向侯新娴支付。如果易志强认为任伟彰出租抵押物（涉案商铺）造成其损失的，可另行向任伟彰主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，于2016年4月21日作出如下判决：一、被告易志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯新娴返还涉案商铺租金3410.4元；二、驳回原告侯新娴的其他诉讼请求。案件一审受理费100元，由侯新娴负担50元，任伟彰、易志强负担50元。
判后，上诉人易志强不服原审判决，向本院提起上诉称：、上诉人易志强与任伟彰之间签订的租赁合同是合法、有效的，其对涉案商铺是有转租权的，因此其与刘小涛签订的租赁合同亦是合法、有效的。上诉人易志强与任伟彰于2014年5月13曰签订《商铺租赁合同》，约定任伟彰将涉案商铺出租给易志强，租赁期限为从2014年5月13日起至2034年5月12日止，共20年。每年租金为48000元，在本合同签订起10日内，易志强一次性支付20年租金给任伟彰；易志强对涉案商铺有转租权的。易志强分四次以现金和转账方式向任伟彰支付了20年租金，任伟彰对此是予以确认。2014年9月29日，上诉人易志强与刘小涛签订《花都区物业租赁合约》，约定易志强将涉案商铺出租给刘小涛。签订合同后，刘小涛按约定向易志强支付租金。上诉人易志强与任伟彰签订的租赁合同没有违反《合同法》第52条之规定，因此是合法、有效的。上诉人易志强对涉案商铺有转租权，其转租给刘小涛，故其与刘小涛签订的租赁合同亦是合法。二、本案应适用买卖不破租赁原则，被上诉人侯新娴拍得涉案商铺时，明知涉案商铺存在租约，其对于自己的拍卖行为，应承担相应的法律后果。任伟彰于2013年10月9日与稠州银行签订《最高额抵押合同》，并将涉案商铺抵押给稠州银行，并于2013年10月21日办理了抵押登记。任伟彰于2014年5月13日将涉案商铺出租给易志强。上诉人易志强在花都区人民法院第一次张贴拍卖公告时，在异议期间内已经向法院提交了其与任伟彰签订的租赁合同、租金收据、银行转账凭证等材料，证实涉案商铺存在20年的租赁合同。在代理人与经办法官沟通时，法官表示涉案商铺是按现状进行拍卖，即带租约、不交吉拍卖。虽然上诉人易志强与任伟彰的租赁行为是发生在抵押权设定之后，但被上诉人侯新娴在参与拍卖行为时明知涉案商铺存在20年租约，而且拍卖公告里明确由竞拍人承担竞拍的法律后果，其执意进行竞拍，根据买卖不破租赁原则，因此，其应当承担本案易志强对涉案商铺享有20年租约的法律后果。综上所述，上诉请求：1、依法撤销广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初第1756号第一项判决；2、判令驳回被上诉人侯新娴所有诉讼请求；3、判令被上诉人侯新娴承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人侯新娴辩称：1、我方认为原审被告与上诉人的租赁合同存在不合理的交易习惯，属于恶意串通损害第三人利益，所以合同无效。2、被上诉人在拍卖前已经尽到谨慎的义务，被上诉人在拍卖前已经咨询过银行工作人员，商铺上存在的租赁合同只有几个月就到期了，被上诉人也到出租管理部门了解情况属实，被上诉人出于对银行和政府的信任，被上诉人才决定去拍卖，被上诉人已经尽到了谨慎的义务。我方认为不能认为被上诉人参加拍卖就认可该20年的租赁合同，该租赁合同能否抵抗抵押权应该由法院判定。3、假设本案的20年租赁合同有效，上诉人20年的租赁权有效也不能抵抗被上诉人的所有权的，依据《物权法》第190条、《担保法解释》第66条第1款，《租赁合同解释》第20条针对抵押权在先承租权在后的规定，认为后设的承租权的不能对抗旧设的抵押权的实现。上诉人与原审被告对抵押物不具有约束力。
原审被告任伟彰述称：原审法院判决了租赁合同有效，并且不承认撤销该租赁合同，就是认为该租赁合同有效。我方认为我方的出租行为并无不妥，现在交易习惯很多都是抵押给银行再出租出去。
原审第三人刘小涛经本院合法传唤，未到庭发表意见。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
上诉人对于原审查明事实没有异议，被上诉人虽认为上诉人与原审被告任伟彰间的租赁关系无效，但并无就此提出上诉。本案二审的争议焦点在于抵押物处置后抵押期间租赁权益的处置。对此，相关法律规定明确，原审引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定进行判决，并无不当，且论述清晰，上诉人上诉并无充分法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人易志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年九月二十日
书 记 员 李 杨