杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第2390号
原告萧、西、怡业主委员会。
负责人陆锡永。
委托代理人周关琪。
被告杭州萧山交通房地产开发有限公司。
法定代表人李爱娟。
委托代理人丁志军。
委托代理人吴荣发。
原告萧、西、怡业主委员会诉被告杭州萧山交通房地产开发有限公司（以下称交通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员祝令河适用简易程序于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告负责人陆锡永及其委托代理人周关琪、被告委托代理人丁志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告萧、西、怡业主委员会诉称：被告于2001年开发建设西湘公寓，2001年底，被告向主管部门申领预售许可证时，物业管理经营用房预留在3#楼中临街面一、二层。小区所有住宅楼在2002年底全部通过竣工验收，被告交房时，未交付物业管理经营用房，并一直出租该房收取租金，广大业主一直向被告索要该房未果。区建设局于2011年12月14日发布萧建设函（2011）5号文件，责令被告交付物业管理经营用房，并以职权核准物业管理经营用房面积计74.6平方米，并责令被告补偿原告造成的直接经济损失。2013年8月，原告以被告侵权、返还原物为由诉至法院，经（2013）杭萧民初字第4341号民事判决驳回原告的诉讼请求。现诉请判令：一、被告交付预留在西湘公寓3#楼中临街面一、二层计74.6平方米的物业管理经营用房，并补偿按每年32715元自2002年8月起算至实际交付房屋之日止的直接经济损失；二、被告承担本案诉讼费用。
被告交通房地产公司辩称：原告依据房屋买卖合同法律关系起诉要求被告交付物业管理用房，已经超过了法律规定的两年诉讼时效期间，且不存在诉讼时效中止或中断的情形，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。西湘公寓业主在与被告订立房屋买卖合同获得商品房所有权的同时，依法可取得相应的物业管理经营用房的部分用益物权而非完整的所有权。西湘公寓于2001年开工，2001年预售，于2002年竣工验收。根据当时的浙江省规范性文件，《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条的规定：开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房。物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》明确物业管理用房的所有权依法属于业主。因此，原告应于2003年9月1日起就知道或应当知道自己的权利受侵害。此后，原告从未向被告主张过权利，根据法律规定，原告的诉讼时效期间于2005年8月31日届满。从实体上来看，原告主张被告交付西湘公寓3#楼中临街面一、二层计74.6平方米的物业管理经营用房缺乏事实和法律依据，杭州市萧山区建设局无权确定案涉楼盘即西湘公寓的物业管理用房的位置，其指定案涉物业管理用房位置的行为对被告依法不能产生法律效力。且其指定的物业管理用房位于3#楼临街面一、二层中，未将其特定化，不具有现实可行性。2006年11月2日，案涉物业管理经营用房的位置已经明确为西湘公寓2#楼底层2#商铺15-18轴线，面积61.5平方米。上述文件已由当时案涉萧、西、怡小区的物业管理负责人章慧英以手写件形式向萧山区物业管理主管部门传真上报，且存档于萧山区物业管理行业协会。因此，即使原告要求被告交付物业管理用房的主张成立，也应当确定在西湘公寓2#楼。原告主张要求补偿直接经济损失，也没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.建设局文件一份，欲证明案涉物业管理用房的位置预留在3#楼临街面一、二层的事实。2.建设局函件一份，欲证明应交付的物业管理用房的位置及面积、给业主造成的直接经济损失的事实。3.验核记录一份，欲证明被告预留物业管理用房在西湘公寓3#楼临街面一、二层中的事实。4.验收记录三份，欲证明被告在西湘公寓所造三幢房子竣工验收时间为2002年7月的事实。5.照片五张，欲证明西湘公寓3#楼中临街面一、二层的实际情况。6.判决书一份，欲证明西湘公寓3#楼临街面一、二层尚未办理初始房产证，也未办理房屋过户手续，被告陈述西湘公寓3#楼一、二层中存在可以分割74.6平方米房屋的事实。7.房屋租赁合同三份，欲证明案涉物业管理用房相邻房屋的租金情况。8.契税证两份，欲证明被告销售房屋的具体时间。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：证据1，被告对其真实性无异议，但对其内容不予认可，认为未约定物业管理用房的位置。本院对该证据予以认定。证据2，被告对其真实性无异议，但认为该函的内容对被告不具有法定效力，萧山区建设局并不具有指定楼盘开发建设物业用房的具体位置的权力，也没有确定被告赔偿直接经济损失的权力。本院对该证据予以认定。证据3，被告对其真实性无异议，对内容有异议，原告认为被告向建设部门提交申请时预留物业管理用房在3#楼中，但事实上被告从未向建设部门提交过这样的申请，建设局单方面作出的决定对被告没有约束力。本院对该证据予以认定。证据4，被告对其三性均无异议，本院对该证据予以认定。证据5，被告对3#楼的照片无异议，其余照片不认可。本院对3#楼的照片予以认定，对其余照片不予认定。证据6，被告对该证据的真实性无异议，但未办理房产证不表明未出售。原告主张的房屋从理论上来讲是可以分割出来的。本院对该证据予以认定。证据7，被告对其三性均有异议。本院认为，该证据与本案关联性不足，不予认定。证据8，被告认为系复印件，不予质证，且与本案并无关联性。本院认为，该证据与本案关联性不足，不予认定。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：物业用房位置手写件、情况说明、请求法院调查申请书各一份，欲证明物业用房的位置应该在西湘公寓2#楼临街面一、二层中。经质证，原告认为，手写件系草稿，且系复印件，不能作为证据使用；情况说明系证言，应当出庭作证；（2013）杭萧民初字第4341号案件请求法院调查的申请书，法院如果准许，应依法进行调查。经审查，本院认为，手写件、请款说明系章惠英书写形成，章惠英系物业管理人员，其行为对原、被告双方均无约束力，法院调查申请书与本案无关联性，对被告提供的证据不予认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：萧、西、怡小区由萧然人家、西湘公寓、怡和公寓三个小区组成，交通房地产公司系西湘公寓的开发商。2003年6月30日，杭州市萧山区建设局作出萧建设房（2003）171号《关于萧然人家1-5#楼和西湘公寓1-3#楼先行验收交付使用的意见》，该意见载明，同意西湘公寓1-3#楼住宅先行交付使用并可产权登记，该住宅小区的物业管理（经营）用房分别约定在西湘公寓3#楼中临街面一、二层中落实。西湘公寓于2003年年底交付，但交通房地产公司未交付物业管理经营用房。2011年12月14日，杭州市萧山区建设局作出萧建设函（2011）5号《关于责令移交物业管理用房的函》，该函载明萧建房（2003）171号《关于萧然人家1-5#楼和西湘公寓1-3#楼先行验收交付使用的意见》明确该住宅小区的物业管理（经营）用房定在西湘公寓3#楼中临街面一、二层，区建设局同时责令被告按规定移交物业管理用房，并对造成的直接经济损失进行补偿。西湘公寓3#楼中临街面一、二层，被告尚未办理初始房产证，也未办理房屋过户手续。被告陈述西湘公寓3#楼一、二层中理论上存在可以分割为76平方米的房屋。2013年8月，原告以被告侵权、返还原物为由诉至法院，经（2013）杭萧民初字第4341号民事判决驳回原告的诉讼请求。现原告以请求被告交付物业管理用房诉至法院。
本院认为：开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房。业主委员会经业主在业主大会上授权后，可以代表业主行使主张开发单位交付物业管理用房的权利。开发单位负有与新建物业同步交付物业管理用房的法定义务，交通房地产公司在2003年底交付新建物业后，却一直未予交付物业管理用房，违反了国家的相关法律规定，原告请求被告交付物业管理用房，于法有据，本院依法予以支持。根据原告提供的证据，该物业管理用房预留在西湘公寓3#楼中临街面一、二层，3#楼中临街面一、二层尚未办理初始房产证，也未办理房屋过户手续，被告可在该位置区分出符合要求的房屋交付给原告。原告请求被告赔偿未交付物业管理用房所造成的直接经济损失，本院对该损失无法予以具体核算，原告经本院告知后仍不申请司法评估，对原告的该诉讼请求，本院不予支持，原告可以另行主张。被告主张原告请求已经超过诉讼时效规定，本院认为，原告请求交付物业管理用房属于物权请求权，不适用诉讼时效规定，且业主一直向被告及政府有关部门主张权利，对被告的该主张，本院不予支持。因本案物业管理房屋应在《浙江省物业管理条例》颁布实施之前交付，应依照《浙江省住宅区物业管理办法》予以判决。据此，根据《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条之规定，判决如下：
一、杭州萧山交通房地产开发有限公司于本案判决生效后30日内交付萧、西、怡业主委员会预留在西湘公寓3#楼中临街面一、二层计74.6平方米的物业管理用房；
二、驳回萧、西、怡业主委员会的其余诉讼请求。
案件受理费21761元，减半收取10880.50元，由萧、西、怡业主委员会负担1766.50元，由杭州萧山交通房地产开发有限公司负担9114元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 祝令河
二〇一四年八月二十八日
书记员 赵振华