安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终85号
上诉人（原审被告）：张北平，男，1978年1月16日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，经常居住地安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周德朋，男，1950年1月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审原告）：余淑云，女，1953年3月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：李正超，安徽辰元律师事务所律师。
上诉人张北平因与被上诉人周德朋、余淑云房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2016)皖0603民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张北平的委托诉讼代理人周擎，被上诉人周德朋、余淑云共同的委托诉讼代理人李正超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张北平上诉请求：依法撤销一审判决或改判,诉讼费用全部由周德朋、余淑云负担。事实和理由：1.周德朋、余淑云未提供证据证明张北平拆除了涉案房屋内的楼梯、卫生间、将东西两面墙打开，也没有证据证明合同到期后，张北平应当将涉案房屋恢复原状。2.张北平签订合同时已将房屋恢复费用交给周德朋、余淑云，亦未约定合同到期后张北平应将房屋恢复原状。3.一审判决张北平从2016年2月1日起支付房租并按照年利率18%的标准支付违约金，没有事实和法律依据。
周德朋、余淑云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周德朋、余淑云向一审法院起诉请求：1.判令张北平将租赁房屋恢复原状（或赔偿其自行恢复所产生的损失26529.18元），并承担违约责任4.5万元（暂计算至2016年5月1日）；2.判令张北平承担超期返还房屋的租金损失7500元（暂计算至2016年5月1日）。
一审法院认定事实：周德朋与余淑云系夫妻关系。位于淮北市相山区相山南路西侧盛世商贸城C2#0103-0203室房屋为周德朋、余淑云共同共有。周德朋将房屋出租给张北平，2008年9月26日，周德朋与张北平签订房屋出租合同一份，约定周德朋将位于盛世商贸城C2-103室房屋出租给张北平，面积上下两层共88平房米，期限从2008年8月1日至2009年8月1日止，张北平一次性付清全年房租20600元，付房屋恢复保证金4000元，租赁期满，张北平应如期恢复好原房设施交给周德朋等内容。张北平租赁房屋后，将房屋内楼梯、卫生间拆除，将东西墙打开，用玻璃封住房门等装饰工程。此后，双方每一至二年签订房屋出租合同一次。2014年7月25日，周德朋与张北平签订房屋出租合同，合同约定房屋出租期为2015年2月1日至2016年2月1日，房租费每月2500元，每月1日付清当季租金，租房期间所产生的物业费、税收及房屋装饰等一切费用由张北平承担。如周德朋准备出售此门面，提前通知张北平，张北平3个月内把房屋恢复原状，移交周德朋。租赁期满后，张北平应按周德朋要求如期归还房屋，如逾期归还，每逾期一天按每天500元加收房租，并赔偿给周德朋造成的损失等内容。张北平已交付了房屋租赁期间的租金。2016年2月1日合同到期后，双方未再续签新的房屋租赁合同，周德朋要求张北平将房屋恢复原状后交付，双方未能就此达成一致，张北平未能将房屋交还周德朋。周德朋、余淑云遂提起本案诉讼。诉讼中，张北平将涉案房屋用于封门的玻璃予以拆除。
一审法院认为，周德朋与张北平签订的房屋出租合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应如约履行。涉案房屋系周德朋、余淑云夫妻共同共有，虽然在房屋出租合同上，余淑云未签字，但张北平已经实际租赁使用，余淑云亦未持异议，故余淑云以房屋共同共有人身份作为原告提起本案诉讼，符合法律规定，予以确认。张北平承租涉案房屋后，为便于经营活动，拆除了房屋内楼梯、卫生间、东西墙打门、用玻璃封住房门等装饰工程。在双方2008年9月26日签订房屋出租合同中约定了租赁期满，张北平应如约恢复好原房设施交给周德朋，并支付了房屋恢复保证金4000元。在2014年7月25日签订的房屋出租合同中亦约定了如周德朋准备出售此门面，提前通知张北平，张北平接到通知3个月内把房屋恢复原状。现双方房屋出租合同已经期满，张北平未将房屋恢复原状，并交还给周德朋，故周德朋、余淑云起诉要求张北平将房屋恢复原状或者赔偿周德朋、余淑云自行恢复的损失，承担超期返还房屋的租金，理由充分，予以支持。关于周德朋、余淑云要求张北平赔偿自行恢复所产生的损失26529.18元，周德朋、余淑云委托濉溪县宏祥建筑安装有限公司作出造价表，该公司不具有建筑工程评估鉴定的资格，张北平亦不认可，故对此不予认定。如周德朋、余淑云恢复原房屋原状时，应参照原房屋标准进行。关于周德朋、余淑云要求张北平承担违约金4.5万元，因双方2014年7月25日签订的房屋出租合同约定租赁期满，如逾期归还，每逾期一天按每天500元加收房租，该约定违约金明显过高，酌定欠付租金按照年利率18%计算逾期付款违约金。判决：一、张北平于判决生效后十五日内将周德朋、余淑云所有的位于淮北市相山区相山南路西侧盛世商贸城C2#0103-0203室房屋恢复原状（即拆除原有装饰部分，恢复室内楼梯、卫生间、墙面等）后返还给周德朋、余淑云，若逾期不能恢复，则由周德朋、余淑云自行恢复，所需费用由张北平承担（房屋恢复保证金4000元予以返还或者折抵恢复费用）；二、张北平于判决生效后十五日内按照每月租金2500元标准从2016年2月1日起计算至实际返还房屋之日止，同时按照年利率18%标准计算逾期付款违约金至付清房租之日。案件受理费1776元，由周德朋、余淑云负担276元，张北平负担1500元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审双方所举证据的认证意见与一审一致，对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、张北平应否将涉案房屋恢复原状；二、张北平超期使用房屋的租赁费数额及相应利息应如何认定。
关于焦点一，周德朋、余淑云提供房屋租赁合同、光盘及通话记录，足以证明张北平因经营需要对涉案房屋进行整体改造，将房屋内楼梯、卫生间拆除，东西墙打掉，房门用玻璃封住。张北平对上述事实不予认可，但其未提供充分证据予以反驳。双方合同约定，如周德朋准备出售此门面，提前通知张北平，张北平接到通知3个月内把房屋恢复原状。合同到期后，张北平未按约定将涉案房屋恢复原状后交付给周德朋，一审判决张北平将涉案房屋恢复原状，或逾期不能恢复，周德朋、余淑云自行恢复的费用由张北平负担，于法有据，并无不当。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张北平未按合同约定将涉案房屋恢复原状，故给周德朋、余淑云造成的租金损失应予赔偿。同时，合同还约定如逾期归还涉案房屋，每天按500元加收房租。结合本案实际案情，一审法院认为该违约金过高，酌定欠付租金按照年利率18%计算利息，符合法律规定。
综上所述，张北平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1776元，由张北平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年三月二十三日
书记员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；