江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00417号
上诉人（原审原告）李春宁。
委托代理人王艳，江苏益淮律师事务所律师。
委托代理人王海盟，江苏益淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村村民委员会，住所地江苏省淮安市清河区北京北路148号。
法定代表人朱淮林，该村民委员会主任。
委托代理人刘思，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人潘虹，江苏引航律师事务所律师。
原审第三人朱跃军。
上诉人李春宁因与被上诉人淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村村民委员会（以下简称西郊村委会）、原审第三人朱跃军申请执行人执行异议之诉一案，不服�苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民初字第0042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月30日、2015年11月10日两次公开开庭审理了本案。上诉人李春宁及其委托代理人王艳、王海盟，被上诉人西郊村委会的法定代表人朱淮林及其委托代理人潘虹，原审第三人朱跃军到庭参加第一次庭审。上诉人李春宁及其委托代理人王艳，被上诉人西郊村委会的的法定代表人朱淮林及其委托代理人潘虹，原审第三人朱跃军到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
2011年8月10日，李春宁与朱跃军签订借款合同一份，该合同约定：李春宁借给朱跃军人民币900万元，期限18个月，即自2011年8月11日至2013年2月10日；借款月利率为2%，按月付息，利率不受本合同期限的限制；逾期还款，付息按应交金额日万分之五承担违约金，提前还款需经李春宁同意。
2011年8月11日，李春宁按照朱跃军要求，分三笔向徐海鸿汇款700万元。2011年9月9日，李春宁汇入朱跃军银行账户200万元。
2013年7月22日，李春宁以朱跃军为被告向江苏省宿迁市中级人民法院提起民间借贷诉讼，要求朱跃军偿还借款本金900万元、利息410万元及逾期还款违约金。2013年8月23日，该院作出（2013）宿中民初字第0095号民事判决：一、朱跃军于判决生效后十日内偿还李春宁借款本金900万元及利息（其中700万元自2011年8月11日、200万元自2011年9月9日，按月利率2%计算至2013年2月10日；自2013年2月11日，以900万元为本金，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率的四倍计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回李春宁的其他诉讼请求。案件受理费100400元，由朱跃军负担。该判决生效后，因朱跃军未履行判决确定的义务，李春宁向江苏省宿迁市中级人民法院申请强制执行。
2013年11月13日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2013）宿中执字第0351-3号民事裁定：查封被执行人朱跃军购买的坐落于江苏省淮安市清河城市广场5号楼青年路2号-1号房屋。2013年12月4日，该院作出（2013）宿中执字第0351-5号民事裁定：对被执行人朱跃军所有的位于江苏省淮安市清河城市广场5号楼青年路2号-1号房屋进行拍卖。西郊村委会遂向江苏省宿迁市中级人民法院提出执行异议，主张江苏省淮安市清河城市广场5号楼青年路2号-1号房屋为其拆迁安置房，属其所有，请求该院对该房产停止拍卖、解除查封。2014年3月5日，该院作出（2013）宿中执异字第0001号执行裁定书：中止对坐落于江苏省淮安市清河城市广场第5幢楼1单元青年路2号-1号房屋的执行。
李春宁不服，遂于2014年3�19日向江苏省宿迁市中级人民法院提起本案申请执行人执行异议之诉，请求判令对涉案房屋许可执行。
原审另查明：
2009年7月30日，江苏省淮安市土地储备中心向淮安市清河城市资产经营有限公司（以下简称清河公司）出具委托书，将清河区卫生防疫站地块拆迁、安置等相关事宜委托清河公司全权处理。
2009年8月13日，清河公司与西郊村委会签订《拆迁收购（安置补偿）协议书》，该协议书第三条约定：清河公司需采取产权置换和货币安置相结合的方法，为西郊村委会安置2522平方米房屋。
2009年11月30日，清河公司与鸿洲公司签订《关于清河区卫生防疫站地块拆迁安置协议》，协议第三条约定：鸿洲公司按照原地回迁和货币补偿相结合的方式，无偿提供沿青年路、北京路等商业用房约6000平方米用于安置，具体安置事宜按清河公�与各产权单位签订的补偿安置协议为准。
2010年7月26日，清河公司与西郊村委会签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书第六条约定：清河公司向西郊村委会提供2522平方米的安置房。鸿洲公司在该协议书上加盖公章。
2011年7月11日，清河公司与鸿洲公司签订《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》（以下简称《补充协议》）、《清河区卫生防疫站地块拆迁安置房确认表》（以下简称《确认表》），《补充协议》第二条及《确认表》明确了鸿洲公司向清河公司提供青年路2号-1号面积为1079.19平方米，青年路2号-201面积为1211.11平方米，北京路167-201、301房屋中有231.7平方米，共计2522平方米房屋用于西郊村委会安置。
2014年11月25日，鸿洲公司向西郊村委会发送入住通知单，通知其入住。现该房已向西郊村委会交付。
原审再查明：
2011年6月14日，鸿洲公司取得淮安市清河区清河城市广场5号楼的《商品房预售许可证》。
2011年8月9日，朱跃军与鸿洲公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：1032030000067，已在淮安市房管处备案），约定朱跃军购买鸿洲公司开发的位于江苏省淮安市清河区清河城市广场第5幢1单元青年路2号-1号房屋，合同价款为1000万元。
一审审理中，原审法院向鸿洲公司法定代表人徐海鸿调查，徐海鸿称：2010年7月26日清河公司与西郊村委会签订的《淮安市城市拆迁安置补偿协议》上鸿洲公司的印章是真实的。2011年7月11日鸿洲公司与清河公司签订了《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》及《清河区卫生防疫站拆迁安置房地块确认表》。2011年8月9日鸿洲公司与李春宁（名义为朱跃军）就西郊村委会的部分安置房屋签订了商品房买卖合�。该买卖合同作为向李春宁借款的担保。李春宁为华丰装饰公司总经理，其分别通过高广宇和朱跃军向鸿洲公司出借2000万元、1200万元，并均签订了商品房买卖合同用于借款担保。关于1200万元的借款，分别于2011年8月11日及9月9日向徐海鸿交付了1000万元、200万元合计1200万元，借款约定的月息为2.5%。鸿洲公司于2011年8月11日向朱跃军出具了1000万元暂借款收据（编号为0177459），2011年9月9日向朱跃军出具了200万元购房款的收据（编号为0327480）。李春宁为了避免风险，要求鸿洲公司向其出具1000万元购房款的收据，之前的暂借款收据鸿洲公司没有抽回。1000万元购房款收据及购房款证明都是鸿洲公司出具的，形成时间不是真实的，日期是倒签的。虽然房屋并未经过竣工验收，但是为了节约过渡费，2014年11月25日，鸿洲公司向西郊村委会发入住通知书，现房屋已经实际交付�对此，李春宁质证认为：徐海鸿的陈述是虚假的。李春宁无法确认鸿洲公司在清河公司与西郊村委会签订的协议上加盖的印章是否真实。鸿洲公司与西郊村委会签订协议的形成时间不真实。与鸿洲公司之间发生商品房买卖合同的并非李春宁，而是朱跃军。鸿洲公司与李春宁之间存在5232000元借贷关系。徐海鸿向法庭所作的陈述是受西郊村委会的胁迫作出的，其因开发房地产受政府牵制，与西郊村委会具有利害关系，其证言不能作为证据使用。西郊村委会质证意见：徐海鸿的证言真实反映了鸿洲公司与西郊村委会之间的拆迁房屋安置关系。鸿洲公司与朱跃军之间的商品房买卖合同实为鸿洲公司借款的担保。徐海鸿与西郊村委会之间并无利害关系、徐海鸿的陈述与西郊村委会提交的证据相互印证，应当予以采信。原审法院认证意见：徐海鸿的陈述可以证明其与清河公司�订《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》及《清河区卫生防疫站拆迁安置房地块确认表》的事实，以及将该协议中涉及的部分拆迁安置房屋又与朱跃军签订商品房买卖合同的事实。
原审法院认为：根据西郊村委会提供的有关拆迁的政府规范性文件和相应的拆迁审批手续，能够证明涉案房屋属拆迁安置房。2010年7月26日，清河公司与西郊村委会签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中明确约定清河公司向西郊村委会提供2522平方米的安置房。鸿洲公司在该协议书上加盖公章。2011年7月11日，清河公司与鸿洲公司签订《补充协议》及《确认表》，《补充协议》第二条及《确认表》明确了鸿洲公司向清河公司提供青年路2号-1号面积为1079.19平方米，青年路2号-201面积为1211.11平方米，北京路167-201、301房屋中有231.7平方米，共计2522平方米房屋用于西郊村委会安置。此时，西郊村委会对清河城市广场青年路2号-1号面积为1079.19平方米房屋的所有权已经固定。以上证据足以证明涉案房屋属拆迁安置房，虽属鸿洲公司所开发的商品房，不影响涉案房屋的性质认定。李春宁对《补充协议》上加盖印章的真实性予以认可，但怀疑该《补充协议》签订时间系在执行异议诉讼发生后，并申请对该《补充协议》的签订时间进行鉴定。原审法院认为，因《补充协议》签订的双方主体均非本案当事人，且其中合同一方鸿洲公司已确认上述《补充协议》的签订时间，李春宁未提交任何证据证明其对签订时间的怀疑成立，故对其鉴定申请不予准许。
从涉案房屋取得的时间先后顺序看，2011年8月9日，朱跃军与鸿洲公司签订商品房买卖合同一份，2013年，李春宁通过执行程序查封涉案房屋，显然西郊村委会通过拆迁安置取得涉案房屋在先。西郊村委会对涉案房屋的取得是基于其被拆迁房屋的产权而与征收人进行物与物的互易取得的带有物权性质的特种债权，西郊村委会丧失的是房屋所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，即使朱跃军从鸿洲公司购买涉案房屋的事实成立，亦不影响西郊村委会依据上述条款取得对涉案安置房的特种债权优先权。根据该特种债权的优先效力，西郊村委会有权突破合同相对性，请求法院停止对涉案房屋强制执行。
综上，原审法院遂依�《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决驳回李春宁的诉讼请求。一审案件受理费81800元，由李春宁负担。
李春宁不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院对李春宁要求鉴定《补充协议》签订时间的申请不予准许错误。李春宁有理由怀疑该协议是西郊村委会与鸿洲公司串通补签所致，原审法院未经鉴定即认可《补充协议》的真实性侵害了李春宁及朱跃军的合法权益。2、根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市房屋拆迁管理条例》）第十条、第十一条之规定，拆迁人委托拆迁的，应委托具有拆迁资�的单位实施拆迁。并应将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。本案中，江苏省淮安市土地储备中心委托的清河公司无拆迁资质，且委托行为未经备案，故该委托行为不合法，涉案的补偿安置行为也不合法。3、原审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款属适用法律错误。该规定是指拆迁人将同一房屋安置与出售并存的情况下，被拆迁人才可以突破合同相对性，向买受人主张优先权。而本案中系鸿洲公司出售了涉案房屋，而鸿洲公司非拆迁人，故《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款不适用本案。4、涉案房屋系朱跃军购买取得，朱跃军作为买受人的权益理应得到保护。综上，请求撤销原判，改判许可执行涉案房屋。
被上诉人西郊村委会答辩称：1、西郊村委会通过拆迁安置取得涉案房屋是真实的，原审法院对李春宁鉴定申请不�准许正确。2、李春宁认为江苏省淮安市土地储备中心对清河公司的委托行为不合法属对法律理解错误。西郊村委会取得涉案房屋合法有效。3、原审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款正确。4、朱跃军与鸿洲公司之间实际是民间借贷合同关系，并非真实的商品房买卖合同关系，李春宁认为朱跃军与鸿洲公司之间是商品房买卖合同关系不符合事实。综上，西郊村委会对于涉案房屋享有特种债权优先权。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱跃军陈述意见称：同意李春宁上诉意见。
经本院核实：2010年7月26日，清河公司作为拆迁人、西郊村委会作为被拆迁人、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（以下简称青河公司）作为拆迁实施单位签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，清河公司、西郊村委会、青河公司、鸿洲公司在该协议书上均加盖公章。原审法院对该协议签订主体载明有误，本院予以更正。各方当事人对原审查明其余事实均无异议，本院予以确认。
二审中，为证明涉案拆迁委托行为的合法性，西郊村委会提交了：1、清河公司企业法人营业执照原件，该营业执照上载明清河公司经营范围：政府授权的土地及其它有关资产的经营管理、转让、投资、市政公用设施建设；清河城区经营性土地及旧城改造项目用地的回收、回购、整理、储备、运作上市服务及开发配套等相关业务（（（（（（。2、青河公司企业法人营业执照原件，该营业执照上载明青河公司经营范围：房屋拆迁补偿安置，旧房拆除。李春宁、朱跃军质证意见：对清河公司企业法人营业执照的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联。对青河公司企业法人营业执照的真实性、合法性、关联性没有异议。3、鸿洲公司出具的关于清河城市广场商业门面房情况说明一份、清河城市广场规划设计图纸一组、鸿洲公司法定代表人徐海鸿出庭作证证人证言。西郊村委会提交该三份证据欲证明，鸿洲公司在青年路仅开发涉案房屋唯一一套一层门面房，西郊村委会被拆迁房屋中有位于青年路的房屋，涉案房屋早已确定属西郊村委会拆迁安置房。李春宁、朱跃军质证意见：1、对鸿洲公司出具的情况说明的真实性、合法性、关联性不予认可。2、对清河城市广场规划设计图纸真实性不持异议，对鸿洲公司在青年路仅开发涉案房屋唯一一套一层门面房的事实予以认可。但认为该图纸和事实不能证明西郊村委会证明目的，拆迁安置的具体位置和房号应以拆迁安置协议明确记载为准，而2010年7月26日《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》并未明确安置的具体位置和房号，2011年7月11日�补充协议》才予以明确，但该《补充协议》的真实性存疑，故李春宁、朱跃军认为签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》时，涉案房屋并未明确属于西郊村委会的拆迁安置房屋。3、鸿洲公司法定代表人徐海鸿的证言存在诸多不实，对其证人证言不予认可。
二审另查明：2009年8月13日，清河公司与西郊村委会签订《拆迁收购（安置补偿）协议》。该协议第三条第1项约定：清河公司同意在青年路安置一层商业用房810平方米（（（（（（。2010年5月6日，江苏省淮安市住房和城乡建设局向江苏省淮安市土地储备中心颁发淮拆许字（2010）第012号房屋拆迁许可证，载明拆迁实施单位：淮安市青河房屋拆迁安置有限公司。同日，江苏省淮安市住房和城乡建设局发布淮建拆通字（2010（第012号房屋拆迁通告，载明拆迁人：淮安市土地储备中心，拆迁实施单位：淮安市青河房屋拆迁安置有限公司。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：李春宁请求许可执行涉案房屋是否应予支持。包含：1、淮安市土地储备中心对清河公司的委托行为是否合法；2、2011年7月11日《补充协议》是否系西郊村委会与鸿州公司串通补签所致；3、《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款是否适用本案。
本院认为：
关于李春宁上诉所提的淮安市土地储备中心对清河公司的委托行为是否合法的问题。首先，本案中，淮安市土地储备中心委托清河公司处理涉案地块拆迁、安置等相关事宜；委托青河公司实施拆迁。经查，清河公司与青河公司均具有相应资质，淮安市土地储备中心上述委托行为并不违反法律、行政法规规定，应认定有效。其次，本案中，淮安市土地储备中心委托的拆迁实施单位是青河公司，清河公司是否具备拆迁资格不影响涉案拆迁委托行为的效力。李春宁以清河公司无拆迁资格为由，认为淮安市土地储备中心的委托行为违反《城市房屋拆迁管理条例》的规定，属对法律理解不当。再次，淮安市土地储备中心对清河公司的委托行为是否经淮安市住房和城乡建设局备案，并不影响淮安市土地储备中心对青河公司委托行为的有效性以及涉案补偿安置协议的有效性。李春宁该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于2011年7月11日《补充协议》是否系西郊村委会与鸿州公司串通补签所致的问题。李春宁对该协议上印章的真实性予以认可，但怀疑该协议书签订时间在2013年4月7日以后。李春宁怀疑该协议是西郊村委会与鸿洲公司串通补签所致，但并未提供相应证据证明。而西郊村委会提供的有关拆迁的政府规范性文件和相应的拆迁审批手续、规划图纸等证据，与有�拆迁安置补偿的一系列协议，能够形成证据锁链，证明涉案房屋属于西郊村委会的拆迁安置房屋。2009年8月13日清河公司与西郊村委会签订的《拆迁收购（安置补偿）协议》中，明确在青年路安置一层商业用房810平方米给西郊村委会。2010年7月26日，《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中载明，安置门面房1261平方米给西郊村委会。2011年7月11日，《补充协议》明确安置的青年路门面房的坐落号为青年路2号-1，面积1079.19平方米。经查，青年路2号-1系鸿洲公司在涉案地块开发的唯一一套坐落于青年路的一层门面房，且该门面房是一个整体，不可分割。2009年和2010年的两份补偿安置协议虽未明确拟安置的门面房座落号，但指向是相对明确的，2011年7月11日《补充协议》是履行前述协议的必然结果。因此，李春宁关于该《补充协议》属于时间倒签的主张缺乏事实依据，不能成立。原审法院对李春宁要求鉴定《补充协议》签订时间的申请不予准许并无不当。
关于本案是否适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款的问题。尽管本案的拆迁人为江苏省淮安市土地储备中心，并非鸿洲公司。但《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款赋予被拆迁人对安置房具有相对于普通债权的优先效力，其目的在于保护被拆迁人的合法权益。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款赋予被拆迁人对安置房享有特种债权优先权的条件是：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。在符合该条件的情形下，拆迁人、拆迁实施单位、建设单位等任何单位均不能将补偿安置房屋另行处置给第三人。本案中，在朱跃军与鸿州公司签订商品房买卖�同前，涉案房屋即通过产权调换形式约定安置给西郊村委会，适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款的条件成就。故李春宁认为本案不适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第七条第一款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
鉴于西郊村委会对涉案房屋具有特种债权优先权，故朱跃军与鸿州公司之间究竟系商品房买卖合同关系还是民间借贷关系，均不影响本案的处理。
综上，李春宁请求许可执行涉案房屋缺乏法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由上诉人李春宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李后龙
代理审判员 施建红
代理审判员 周杨明
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王婷婷