南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第4349号原告（反诉被告）李露，女，汉族，1969年8月17日生，无固定职业。委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人张在东，董事长。委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。原告（反诉被告）李露与被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李露的委托代理人赵仁明、李成龙，被告（反诉原告）锋尚公司的委托代理人白小莉、王春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李露诉称：2010年12月23日，李露与锋尚公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由李露购买锋尚公司开发的本市X路X号X幢房屋，购房款为18954300元；交房日期为2011年6月30日，但锋尚公司至今未向李露交付该房屋，锋尚公司的行为已构成违约。李露多次要求锋尚公司交房未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令锋尚公司向李露支付逾期交房违约金2835355元（自2014年1月1日至2015年6月30日），并承担本案诉讼费用。被告锋尚公司辩称：双方约定的违约金标准过高，违约金应以补偿为原则，锋尚公司已就逾期交房行为向李露支付了违约金2802914元，李露未提供证据证明其损失超过锋尚公司已支付的数额，故李露主张的违约金不应支持。李露明知锋尚公司逾期交房系因规划部门一直未办理规划验收造成的，李露应当及时行使解除权，但李露从未要求解除合同。李露放任或者追求逾期违约金的行为有违诚信原则，因此李露即使有损失，也应由其自行承担。请求依法驳回李露的诉讼请求。反诉原告锋尚公司诉称：锋尚公司与李露签订《南京市存量房买卖合同》以及《协议书》。由于涉案房屋一直未通过规划验收，导致涉案房屋一直未能交付，至今已近五年时间。李露明知由于规划原因无法交付房屋，多年来持续要求给付巨额违约金，锋尚公司已全部支付。虽经锋尚公司多方努力，规划部门至今仍未就涉案房屋的规划验收事宜给出明确意见。至此，锋尚公司因规划验收未能通过，客观上无法向李露交付房屋，锋尚公司与李露之间的合同目的无法实现，依法应予解除。故依法提起反诉，请求判令：1、解除锋尚公司与李露于2010年12月23日签订的《商品房预售合同》及补充协议；2、解除锋尚公司与李露于2012年11月13日签订的《协议书》；3、李露承担反诉费用。反诉被告李露辩称：反诉原告的诉请无事实和法律依据。涉案房屋之所以不能按期交付系因规划验收迟迟未通过，而锋尚公司一直向李露承诺交付涉案房屋。锋尚公司并无证据证明涉案房屋根本不能通过规划验收，锋尚公司据此要求解除双方的合同无事实和法律依据，请求依法驳回锋尚公司的反诉请求。经审理查明：涉案房屋由锋尚公司开发建设。2009年8月5日李露（乙方）与锋尚房产公司（甲方）签订《别墅定制协议书》，由李露定制购买编号为北H1别墅，预测建筑面积646.96平方米，双方约定：总价款25898400元，单价为56857.08元每平米；甲方应于2010年7月25日前向乙方交付“标准配置”的该房屋；定制方式，乙方签订本协议并付定金后15日内，可根据自身情况对所购买别墅户型进行个性化设计需求调整，甲方将安排建筑师按乙方要求进行调整；由乙方选择确定，甲方负责据此精装修组织施工，等等。2010年12月23日原告李露（乙方）与被告锋尚房产公司（甲方）签订《商品房预售合同》及补充协议，由原告购买被告锋尚房产公司开发的南京市鼓楼区X路X号X幢房屋，建筑面积694.41平方米。双方约定：房屋总价款18954300元；房屋交付时间，2011年6月30日前向乙方交付该商品房；商品房交付后90日内，甲乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。同日原告向被告锋尚房地产公司支付首付款（包括定金）。2012年11月13日锋尚公司（甲方）、张在东（丙方）与锋尚别墅业主（乙方）签订《协议书》，约定：甲方承诺于2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金；甲方于2012年12月13日上午前汇入2000万元精装修保证诚信金至甲乙双方共同制定的监管账户，确保该款用于乙方别墅装修，乙方保证不查封、不占用该账户款项……。上述《协议书》订立后，锋尚公司仍未在约定时间交付房屋。2014年1月9日原告另案诉至本院［案号为(2014)鼓民初字第617号］，要求锋尚公司支付2010年7月26日至2013年12月31日期间逾期交房违约金3165566.63元。本院经审理后认为，双方订立的《南京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，原告的诉请符合合同约定，遂于2014年3月14日判决“被告南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李露2010年7月26日至2013年12月31日期间迟延交房违约金2802908.14元”。该判决已生效。另查明：2013年5月7日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚房地产公司申请尽快办理小桃园地块项目规划验收的复函》，要求锋尚公司将建筑退让间距、室外地坪及建筑高度以及幼儿园建设等问题整改完毕后，申报规划核实，南京市规划局将按要求做好规划核实服务。2014年1月3日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚小桃园底层住宅项目规划审批及批后监管问题的报告》，指出锋尚公司存在的不符合法规及规划核准图等严重违法建设行为，并提出责令锋尚公司于2014年2月1日前按原规划核准图启动建设幼儿园等处理意见。锋尚公司在按照南京市规划局文件建设小区幼儿园时，相邻的本市百花小区居民持有异议，并阻止锋尚公司施工，致使幼儿园现在仍未建设。由于锋尚公司未按照规划部门要求完成小区项目建设，涉案房屋至今未通过规划验收，目前仍不具备交付条件。因双方协商未果，李露于2015年8月13日再次诉至本院，要求判如所请。锋尚公司认为双方之间的合同客观上无法履行，遂提出解除合同等反诉请求，本院予以合并审理。因双方调解意见相差较大，致本案调解不成。以上事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》及补充协议、付款凭证、《协议书》、《别墅定制协议书》、《南京市规划局文件》、江苏省罚没款专用收据、工程签证单、知会函、接处警工作登记表、生效法律文书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李露与锋尚公司之间订立的《南京市商品房买卖合同》以及补充协议、《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李露已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，锋尚公司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。锋尚公司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。关于锋尚公司请求驳回李露诉请的主张。原、被告双方之间的《协议书》系被告锋尚公司在确已逾期交房的前提下另行与李露等购房人订立，明确约定逾期交房违约金按照总房款百分之十年息计算。该标准应是双方在充分协商的基础上订立，被告锋尚公司作为平等主体的合同一方，对于合同内容及其可能承担的违约责任应当明知，被告锋尚公司已支付的违约金并未超过该约定标准。被告锋尚公司在本次诉讼中以违约金约定标准过高、已支付违约金足以弥补原告损失等为由，请求驳回原告诉请的意见，不符合合同约定及法律规定，该违约金标准并非显著过高，故锋尚公司上述辩解意见，本院不予采纳。综上，原告李露要求被告锋尚公司支付自2014年1月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金合计2835355元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于反诉原告锋尚公司要求解除与反诉被告李露之间的合同等反诉请求，本院认为，锋尚公司未能依约交房系因涉案房屋所在小区未通过规划验收，但目前并无证据表明涉案房屋客观上根本不能通过规划验收。故反诉原告以涉案房屋客观上履行不能为由，要求解除与反诉被告之间的合同等反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李露自2014年1月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金2835355元。二、驳回反诉原告南京锋尚房地产开发有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29483元，减半收取14741.5元，反诉案件受理费67763元，合计82504.5元，由被告南京锋尚房地产开发有限公司负担（本诉案件受理费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  周力文二〇一五年九月十八日见习书记员  杨 艳