广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1680号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳xxx物业发展有限公司。
法定代表人：刘xx，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：xxx（深圳）控股有限公司（原名xxx（深圳））商贸发展有限公司，于2010年10月8日经核准变更为现名）。
法定代表人：彭xx，董事长。
上诉人深圳xxx物业发展有限公司（以下简称xxx公司）与上诉人xxx（深圳）控股有限公司（以下简称xxx公司）因房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1700号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）2009年4月30日，xxx公司（出租方）与xxx（深圳）商贸发展有限公司（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：xxx公司将深圳市xxx楼A座二楼西面部分出租给xxx（深圳）商贸发展有限公司。租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币58元，月租金总额人民币95700元，免租期4个月，2009年9月1日前交付首期租金人民币95700元。承租期限为2009年5月1日至2019年4月30日止。合同还约定，出租方交付租赁房地产时，承租方交付两个月租金的租赁保证金人民币191400元。承租方拖欠出租方租金达60天以上，出租方可不予返还保证金。出租方违反约定，使承租方无法实现承租目的的，可请求双倍返还租赁保证金。承租方在使用租赁房地产过程中，如非承租方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，承租方应及时通知出租方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大。出租方应在接到承租方通知后进行维修或径直委托承租方代为维修，承租方无法通知出租方或出租方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后承租方可代为维修。上述规定情形下发生的费用由出租方承担。因承租方使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，承租方应及时通知出租方并负责维修或赔偿。合同签订后，xxx公司依约交付了涉案房产，xxx（深圳）商贸发展有限公司交付了租赁保证金人民币200000元。（二）2010年3月23日，深圳市中级人民法院向xxx（深圳）商贸发展有限公司发出《协助执行通知书》，要求xxx（深圳）商贸发展有限公司停止向xxx公司支付深圳市xxx楼二层及四层租金，并将上述租金付至深圳市中级人民法院指定账户。（三）2010年1月1日起至2010年8月期间，xxx（深圳）商贸发展有限公司未向xxx公司支付租金，也未将涉案房产的租金付至深圳市中级人民法院指定账户。（四）2010年2月，xxx（深圳）商贸发展有限公司租赁房产洗手间渗水，根据xxx（深圳）商贸发展有限公司提供给xxx公司的函显示，涉案小区的物业管理处认定xxx（深圳）商贸发展有限公司租赁房产洗手间渗水由xxx（深圳）商贸发展有限公司造成，维修由xxx（深圳）商贸发展有限公司承担。但xxx（深圳）商贸发展有限公司认为渗水现象不排除物业本身的基础管道渗水的可能性。（五）2010年8月29日，xxx（深圳）商贸发展有限公司搬离租赁房屋。2010年8月30日，xxx（深圳）商贸发展有限公司向xxx公司发出关于《解除〈房地产租赁合同〉的通知书》。（六）2011年3月18日，涉案房产物业管理单位深圳市万众鑫物业管理有限公司向原审法院提供证明一份，证明xxx楼二层A、B座部分（原”生和铁板烧”）2010年9月20日至2011年3月1日期间一直处于空置状态，无任何实际经营活动。（七）xxx公司反诉要求xxx公司赔偿装修损失人民币622000元，xxx公司对于xxx公司反诉的装修损失不予认可。xxx公司申请对涉案房产的装修残值进行评估，但xxx公司在原审法院指定的期间内未垫付评估费用。（八）涉案房产于2001年7月24日登记于xxx公司名下，2002年10月11日，xxx公司将涉案房产抵押给中国工商银行深圳市东门支行，并办理了抵押登记手续。
xxx公司向原审法院提出的诉讼请求：1、解除《房地产租赁合同》；2、xxx公司给付租金人民币861，300，00元及利息（判决利息应计至租金给付时止）；3、要求xxx公司支付从2010年10月至2011年2月5个月租金损失人民币478500元；4、xxx公司承担本案的全部诉讼费用。
xxx公司向原审法院提出的反诉请求：1、xxx公司返还租赁保证金200，000.00元；2、xxx公司赔偿经营损失1，212，335.00元和装修损失622，000.00元；3、由xxx公司承担本案本诉和反诉的诉讼费。
原审法院认为，深圳xxx物业发展有限公司（出租方）与xxx（深圳）商贸发展有限公司（承租方）签订《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点主要有：一是xxx公司是否具有合同的解除权？二是涉案《房地产租赁合同》是否已经解除，解除的时间？三是xxx公司是否应支付上诉人2010年10月至2010年2月的租金损失？
关于焦点一，原审法院认为，法律与行政法规并未禁止所有权人将已经抵押的房屋进行出租，法律与行政法规亦未绝对禁止所有权人将已经被司法机关查封的房屋进行出租。被司法机关查封的房屋能否出租，既取决于被查封的房屋是否被司法机关强制控制，又取决于据以查封房屋的司法文书是否明文禁止所有权人出租房屋。只要被查封的房屋未被司法机关强制控制且司法文书未明文禁止房屋所有权人出租房屋，则在房屋被查封期间，房屋所有权人对房屋仍能行使占有、使用、收益的权能，所有权人受限制的仅仅是处分权能，也就是说，房屋所有权人仍然可以占有、使用房屋，可以获得房屋的收益（即将房屋出租收取租金），其仅仅只是不能对房屋出售、抵押等处分而已。本案中，xxx公司未举证证明据以查封涉案房屋的法律文书明文禁止将被查封之房屋出租，相反，涉案房产被查封后，xxx公司又在涉案房产经营了将近一年的时间，因此，xxx公司以涉案房产被抵押并被法院依法查封而行使解除权缺乏事实依据和法律依据，xxx公司向xxx公司租赁的是xxx楼A座二楼，但xxx公司以案外人深圳市正阳投资开发有限公司将xxx楼1楼大厅出租给案外人而导致涉案房产的档次发生变化为由提出解除合同。原审法院认为，将xxx楼1楼大厅出租给他人的是案外人深圳市正阳投资开发有限公司而非xxx公司，案外人深圳市正阳投资开发有限公司与xxx公司是不同的法律主体，xxx公司不能以案外人的行为而要求解除合同。关于涉案房产洗手间漏水问题，涉案小区的物业管理处认为是xxx公司造成，维修由xxx公司承担。xxx公司虽认为卫生间的长期漏水现象，不排除物业本身的基础管道渗水的可能性，但xxx公司并没有提供相应的证据予以证明。根据《房地产租赁合同》的约定，租赁房地产或其附属设施出现损坏时，如该损坏是承租方使用不当或不合理使用导致，则维修责任由xxx公司承担，反之，维修责任由xxx公司承担。本案中，在涉案租赁房产的洗手间漏水原因尚未查清的前提下，xxx公司认为该维修责任应由xxx公司承担无事实依据，xxx公司据此解除涉案《房地产租赁合同》的辩论意见原审法院不予采纳。综上，xxx公司对于涉案《房地产租赁合同》无解除权。
关于焦点二，原审法院认为，xxx公司虽然无解除权，但xxx公司实际搬离涉案房产并提出解除涉案《房地产租赁合同》后，xxx公司并没有要求xxx公司继续履行合同，而且在诉讼中明确要求解除涉案《房地产租赁合同》，并在2010年9月至2011年2月期间积极寻找新的承租人，因此，虽然xxx公司没有合同解除权，但实际上xxx公司、xxx公司均不再履行涉案《房地产租赁合同》，涉案《房地产租赁合同》实际上在2010年8月30日已经解除。
关于焦点三，xxx公司称xxx公司搬离后，xxx公司即开始寻找承租人，但因xxx公司提出评估申请使新的承租人无法拆除xxx公司原装修，因此导致涉案房产闲置至2011年3月。原审法院认为，合同已于2010年8月30日解除，虽然xxx公司在2011年11月提出评估申请，但xxx公司要求评估的行为并不必然会使涉案房屋无法出租。因此，xxx公司无权就扩大的损失要求xxx公司承担责任，故，对于xxx公司要求xxx公司支付房租损失人民币478500元的诉讼请求原审法院不予支持。
综上，xxx公司、xxx公司签订的《房地产租赁合同》为有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行义务。xxx公司已依约履行了交付房屋的义务，xxx公司理应依照合同约定按月支付租金，但xxx公司自2010年1月1日至2010年8月30日既未向xxx公司支付租金，亦未将租金付至深圳市中级人民法院指定账户，已经构成违约，因此，xxx公司要求xxx公司赔偿经营损失及装修损失的诉讼请求原审法院不予支持。xxx公司应支付上诉人自2010年1月1日起至2010年8月30日期间的租金人民币765600元。xxx公司应逐月以每月所欠费用，按照中国人民银行公布的金融机构逾期付款的违约金标准即每日万分之二点一的标准，向xxx公司支付利息。xxx公司拖欠xxx公司租金已经超过60天，依照合同约定，xxx公司可不予返还保证金。因此，xxx公司要求返还租赁保证金的诉求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、xxx（深圳）商贸发展有限公司于本判决生效之日起10日内向深圳xxx物业发展有限公司支付自2010年1月1日起至2010年8月30日期间的租金人民币765600元。二、xxx（深圳）商贸发展有限公司于本判决生效之日起10日内逐月以每月所欠费用，按照中国人民银行公布的金融机构逾期付款的违约金标准即每日万分之二点一的标准，向深圳xxx物业发展有限公司支付利息所欠费用的利息。三、驳回深圳xxx物业发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回xxx（深圳）商贸发展有限公司的全部反诉请求。如果xxx（深圳）商贸发展有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币16995元，由xxx公司负担人民币6538元，由xxx公司负担人民币10457元；反诉费人民币11537元，由xxx公司负担；保全费人民币5000元，由xxx公司负担人民币1924元，由xxx公司负担人民币3076元。
判决后，xxx公司不服，向本院提起上诉，请求：1、判决被上诉人向上诉人支付2010年9月至2011年2月期间的租金损失人民币574200元；2、判决被上诉人承担一、二审案件的诉讼费用。上诉事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人拖欠租金严重违约，之后更搬离出租房屋欲单方面解除合同，上诉人已经按合同的约定履行了自己的义务，但因为被上诉人的违约行为导致了上诉人损失，应该对上诉人进行赔偿。其主要事实和理由如下：1、一审法院认定”涉案《房地产租赁合同》实际上在2010年8月30日已经解除”是错误的。-审法院认为被上诉人无合同解除权，但被上诉人于2010年8月30日实际搬离涉案房产并提出解除涉案《房地产租赁合同》后，上诉人并没有要求被上诉人继续履行合同，而且在诉讼中明确要求解除《房地产租赁合同》，所以合同已经解除。上诉人认为，被上诉人擅自搬离涉案房产，并单方要求解除合同，已属严重的违约行为，一审法院认定被上诉人无合同解除权是正确的。根据我国现行《合同法》第九十四条第二款的规定：”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”这里的当事人指的是守约一方当事人，结合本案来看，即是本案的上诉人，亦即只有上诉人才有权解除涉案合同。又根据涉案《房地产租赁合同》第十八条第二款、第十九条第二款中双方关于行使合同解除权的约定：有解除权的一方若要解除合同，需向另一方发出解除合同通知书。本案中，上诉人2011年3月1日才正式向被上诉人发出书面的通知要求解除合同，故涉案《房地产租赁合同》应在2011年3月1日才解除。2、一审法院认为上诉人无权要求被上诉人赔偿本案的损失是错误的。本案中，一审法院亦认为被上诉人自2010年1月至2010年8月未向上诉人支付租金已构成违约，2010年11月，被上诉人对涉案房屋的室内装修提出评估申请，但其经一审法院多次催告，仍拒缴相关的评估费用，致使涉案房屋一直无法出租。根据我国现行《合同法》第一百零七条的规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取其他补救措施，或者赔偿损失等违约责任。”故被上诉人应该赔偿合同不履行给上诉人造成的损失。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第（二）、（三）款的相关规定，上诉人请求深圳市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
xxx公司辩称：1、xxx公司是拥有合同解除权的。合同已于2010年8月30日解除，xxx公司实际于当天搬出涉案房产，因此xxx公司要求我们支付之后的租金是不符合规定的。2、关于评估问题。我们并没有利用评估来拖延时间。我们已提交了装修的初步证据，法院要求我们申请鉴定。由于xxx公司不与我们协商，我们才提出申请鉴定的。我们不支付鉴定费是因为评估机构乱收费，所以我们没有支付鉴定费的原因不在我们。3、我们申请鉴定并不导致xxx公司的租金损失。xxx公司主张2010年9月到2011年2月份的租金，我们的鉴定决定是11月作出的，在作出鉴定决定后我们提出如果不按标准收取鉴定费和更换鉴定机构的话，我们是不会支付鉴定费的，因此在这种情况下要求我们支付租金是不符合要求的。4、关于何时解除合同通知送达的问题。因合同已解除，这个问题是没有意义的。我们认为合同解除通知送达的时间是在xxx公司的起诉状送达给我方。
xxx公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、第二项；变更一审判决第四项，改判由被上诉人向上诉人支付租赁保证金、装修损失人民币822000．00元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审时上诉人主要以合同法第六十八条、六十九条为依据主张拥有合同解除权，一审法院却回避该问题，利用双方并没有争议的”法律是否绝对禁止权利人将已经抵押和查封的房屋进行出租”的问题作为理由，认定上诉人没有合同解除权。该认定明显不当，二审法院应予纠正，并改判被上诉人返还租赁保证金，赔偿上诉人装修损失。1、一审法院认为，”法律和行政法规并未禁止所有权人将已经抵押的房屋进行出租，法律与行政法规亦未绝对禁止所有权人将已经被司法机关查封的房屋进行出租。”对此，上诉人并没有异议。上诉人认为被上诉人确实有权出租涉案房屋，但是，”法律没有禁止涉案房屋出租”与”上诉人拥有合同解除权”之间并不矛盾，而且，正因为”法律没有禁止涉案房屋出租”，双方的合同才依法有效，相应的才产生合同解除权问题，如果合同因违反法律的强制性规定而根本就没有法律效力，何来合同解除权一说2、上诉人解除合同并非是以抽象的”以涉案房产被抵押并被法院查封”为依据的，而是在特定的条件下，涉案房产抵押后出租给承租人，又因抵押权人行使抵押权而被法院查封，因承租人的租赁权益无法对抗设立在先的抵押权人的抵押权，如果抵押权实现，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人的租赁权益将无法保障，进而使承租人产生了不安抗辩权。承租人中止履行并通知出租人后，出租人在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保，上诉人当然可以依据合同法第六十九条之规定，享有解除合同的权利。因此，上诉人有权解除合同，由于上诉人解除合同的原因系被上诉人的违约、违法行为，合同解除后，被上诉人应赔偿上诉人的装修损失，并返还租赁保证金。二、涉案房屋的环境质量下降导致上诉人经营场所的档次下降，上诉人有权解除合同，原审法院以该事实系案外人的行为引起为理由认为上诉人没有合同解除权，缺乏法律依据。1、除法律另有规定和合同另有约定外，合同中的违约责任属于严格责任，即只要有违约事实的存在，违约方就应该承担违约责任。因此，即使引起房屋环境质量下降的原因系案外人的行为，被上诉人也应首先向上诉人承担违约责任，然后再根据其与案外人之间的法律关系，通过其他法律途径解决。2、上诉人有理由认为一楼大堂是涉案房屋的必要附属部分。首先，上诉人承租二楼前，一楼装修过的大堂就已经存在，而且该大堂是通往二楼的必经通道。其次，一楼大堂之前一直由二三四楼共同使用，并分摊相关费用。再次，被上诉人从未告知过一楼大堂的权属属于案外人，双方租赁合同签订的房产位置是xxx楼A座二楼西面部分，上诉人在规划国土委查询到的都市名园一楼A1A2区权属是属于上诉人。最后，即使一楼大堂真的属于正阳公司，正阳公司也是上诉人的股东，作为善意的租户，有理由相信，即使一楼大堂不属于出租方，出租方也同权属人做好了使用一楼的必要安排。3、涉案租赁标的物属于不动产，不动产的质量既包括房屋建筑质量，也应包括环境质量。租赁物的环境质量，因为一楼大堂的消失，与合同订立时已经发生了根本的变化，出租标的物已经不符合约定，出租方已经违约。《合同法》第一百一十一条：”质量不符合约定的……受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该条规定中”质量不符合约定”，既包括交付租赁物时不符合约定，也包括在租赁关系存续期间不再符合约定。该条规定中可以要求”退货”的规定，说明受损害方可以解除合同，因此，上诉人可以解除合同。因此，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人赔偿上诉人的装修损失，返还租赁保证金。三、一审法院无视深圳中院《协助执行通知书》中要求上诉人停止向被上诉人交纳租金的通知内容，判决上诉人向被上诉人给付租金，二审法院应撤销该判决内容，驳回被上诉人的诉讼请求。1、审执分离，是指人民法院内部将审判工作与执行工作分开，审判员负责审判，执行员负责执行的职责分工。该制度要求审判员在审判阶段应根据有关事实和法律进行判决，至于将来的被执行人在执行阶段是否有能力履行该判决，则不属于审判人员考虑的问题范围。但是，这项制度并不意味着法官在审判案件时，可以不考虑其他执行案件对该案的影响。2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》37条规定：”有关单位收到人民法院协助执行被执行人收入的通知后，擅自向被执行人或其他人支付的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其在支付的数额内向申请执行人承担责任。”深圳中院《协助执行通知书》要求上诉人停止向被上诉人交纳租金，因此，被上诉人无权再要求上诉人交纳租金。3、我们认为，”人民法院的协助执行通知，不影响其对合法债权的主张”的观点，似乎有些道理，但是是错误的。诚然，法院的执行程序不能从根本上对存在的债权债务进行否定，但是，它完全可以影响到债权的清偿行为。本案中，法院可以确认这笔债权，而不能判令上诉人向被上诉人给付该笔款项。四、原审法院不顾本案存在的特殊事实，驳回上诉人重新委托鉴定机构的申请，并机械地认定”上诉人未在法院指定的期间内垫付评估费用”，二审法院应予纠正。原审法院根据上诉人的申请，委托深圳市xxx工程造价咨询有限公司（以下简称xxx公司）对涉案房产的装修残值进行司法鉴定。上诉人主张的装修损失为62.2万元，按照xxx公司网站公示的收费标准（即争议差额的3％）计算，鉴定费用为1.866万元，即使按照《广东省建设工程经济事务收费项目和收费标准表》的标准，鉴定费用也不应超过3．61万元。但是xxx公司却开出了高达11．6万元的评估鉴定费用，综合费率高达18．65％。经过上诉人向xxx公司提出异议，xxx公司又将评估费用调整为6万元，虽然有所降低，但仍然远远高于标准收费。上诉人认为，xxx公司利用当事人无法对评估公司进行选择的事实乱收费，而且，工程造价的评估工作本来就是一项专业性很强的工作，xxx公司连有明确收费标准的鉴定费都算不清，如果真的由该公司对本案装修价值的现值进行评估，其评估过程及结果的公正性和专业性不得不令人产生怀疑。因此，原审法院应考虑到上诉人没有按时垫付评估费的客观原因，同意上诉人重新委托鉴定机构的申请。
xxx公司辩称：1、关于不安抗辩权的问题。xxx公司主张合同法第68、69条即不安抗辩权的规定，我们认为本案不符合先后履行顺序的不安抗辩权的主张。2、xxx公司在一审庭审时已承认2010年1月份开始已停止支付租金，xxx公司在2010年3月份才收到深圳中级法院要求停止支付租金的函，在这期间其已两个月没有支付租金。xxx公司不是守约方，不应适用不安抗辩权。3、法院保全租金，并没有对房产进行实际处置。所以xxx公司主张的不安抗辩权并不符合法律规定。xxx公司被执行的案件，双方当事人已和解了。4、关于涉案房屋环境质量问题。双方的协议并没有约定一楼大堂。一审已查明一楼大堂不属于xxx公司的产权。5、违约责任必须要有因果关系构成，一楼大堂违约不属于xxx公司造成的，所以根本谈不上违约责任。6、关于中级法院《协助执行通知书》的问题。xxx公司的另案债务已和解，现在xxx公司并没有向xxx公司支付租金，也没有将租金支付到中级法院，导致中级法院的执行案件已中止。这样我们无法保障我方的利益。
经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查，本院于2011年3月15日作出（2010）深中法执字第6、775-777号之一《民事裁定书》，裁定变更四案申请执行人为华润资产管理（深圳）有限公司。2011年9月19日，华润资产管理（深圳）有限公司向本院申请解除对涉案房屋租金的冻结、提取措施。
本院认为，深圳xxx物业发展有限公司与xxx（深圳）商贸发展有限公司签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其为有效合同，适用法律正确。本案的争议焦点主要有：一是xxx公司是否具有合同的解除权？二是涉案《房地产租赁合同》是否已经解除，解除的时间？三是xxx公司是否应支付xxx公司2010年1月1日起至2010年8月30日期间的租金？四是xxx公司是否应支付xxx公司2010年9月至2011年2月的租金损失？五是xxx公司是否有权申请原审法院重新委托鉴定机构？
关于焦点一，xxx公司主张其在原审系以合同法第六十八条、六十九条为依据主张拥有合同解除权。由于合同法第六十九条规定当事人行使不安抗辩权而中止履行合同的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。法律对于当事人在合同履行过程中行使不安抗辩权规定了严格的程序，当事人如行使不安抗辩权应当依照法律规定的程序行使。但xxx公司没有依照法律规定在其2010年1月1日中止履行合同后及时通知xxx公司其行使不安抗辩权，至本案诉讼期间才主张其不履行合同系行使不安抗辩权，显然不符合法律规定的程序，且当事人行使不安抗辩权不直接产生解除合同的法律效力，故xxx公司上诉主张以合同法第六十八条、六十九条为依据拥有合同解除权的理由不成立，本院不予采纳。xxx公司上诉主张涉案房屋的环境质量下降导致上诉人经营场所的档次下降，上诉人有权解除合同，因xxx公司向xxx公司租赁的是xxx楼A座二楼，其以案外人深圳市正阳投资开发有限公司将xxx楼1楼大厅出租给案外人而导致涉案房产的档次发生变化为由提出解除合同，不符合合同约定和法律规定，一审认定xxx公司对于涉案合同无解除权正确，本院予以维持。
关于焦点二，虽然xxx公司对于涉案合同无解除权，但xxx公司在2010年8月30日提出解除涉案《房地产租赁合同》并实际搬离涉案房产，不再履行涉案《房地产租赁合同》，致使涉案《房地产租赁合同》事实上已经解除。xxx公司上诉主张涉案《房地产租赁合同》应在2011年3月1日才解除的理由不成立，本院不予采纳。
关于焦点三，xxx公司上诉主张未支付租金的原因是配合法院执行。本院认为，xxx公司配合法院执行相关案件，只是改变租金的支付方式，并不导致xxx公司对租金债权的丧失，然而xxx公司自2010年1月1日至2010年8月30日既未向xxx公司支付租金，亦未按照本院《协助执行通知书》的要求将租金付至本院指定账户，没有履行租金支付义务，构成违约。xxx公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。xxx公司依法应支付xxx公司自2010年1月1日起至2010年8月30日期间的租金。
关于焦点四，由于xxx公司对于涉案合同无解除权，却在2010年8月30日提出解除涉案《房地产租赁合同》并实际搬离涉案房产，不再履行合同义务，xxx公司的行为属违约，依法应承担违约责任。xxx公司不履行合同义务的行为致使涉案房屋空置，给xxx公司造成租金损失，依法应予赔偿。在xxx公司违约后，xxx公司于2010年9月至2011年2月期间积极寻找新的承租人，乃xxx公司所采取的防止损失扩大的适当措施，符合法律规定。因此，xxx公司上诉主张xxx公司对2010年9月至2011年2月涉案房屋空置期间的租金损失人民币478500元承担赔偿责任的理由成立，本院予以支持。
关于焦点五，原审法院在xxx公司申请司法鉴定后依法委托了鉴定机构进行鉴定，xxx公司认为鉴定机构预收的鉴定费用过高而不予交纳并申请原审法院重新委托鉴定机构，xxx公司的申请没有法律依据，其就此问题提起的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，xxx公司的上诉理由部分成立，本院对理由成立部分予以支持，xxx公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1700号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1700号民事判决第三项；
三、xxx（深圳）商贸发展有限公司于本判决生效之日起10日内向深圳xxx物业发展有限公司支付自2010年9月起至2011年2月期间的租金损失人民币478500元；
四、驳回深圳xxx物业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回xxx（深圳）商贸发展有限公司的上诉请求。
本案一审案件本诉受理费人民币16995元，由xxx公司负担人民币1214元，由xxx公司负担人民币15781元；反诉费人民币11537元，由xxx公司负担；保全费人民币5000元，由xxx公司负担人民币357元，由xxx公司负担人民币4643元。二审案件受理费28630元，由xxx公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 杨潮声
审 判 员 张 力
二〇一一年十月二十六日
书记员（兼） 李全慧