河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第899号
上诉人（原审原告、反诉被告）路留杰，男，1961年11月21日出生。
委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谷二旗，男，1968年6月22日出生。
委托代理人王自新，宝丰县城关镇法律服务所工作人员。
上诉人路留杰与被上诉人谷二旗房屋买卖合同纠纷一案，原审路留杰诉讼请求：1.确认谷二旗于2014年6月20日单方向路留杰邮寄的通知无效；2.要求谷二旗按照双方签订的《房屋买卖协议》约定履行协助办理房屋所有权和土地使用权过户义务，并承担相应的税费；3.本案诉讼费用由谷二旗承担。原审谷二旗反诉请求：1.要求解除路留杰、谷二旗2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》2.反诉诉讼费用由路留杰承担。宝丰县人民法院于2015年9月21日作出（2014）宝民初字第975号民事判决，路留杰不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭于2015年11月27日对本案公开开庭进行了审理。上诉人路留杰及其委托代理人宋天星，被上诉人谷二旗及其委托代理人王自新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王桂花与谷二旗于1990年12月29日登记结婚，两人系宝丰县城关镇友好社区居委会（原宝丰县城关镇友好村村民委员会）村民。谷二旗与王桂花为两个户口簿，王桂花的户口簿签发时间为1998年5月21日，该户口簿显示为农业户口，户口簿中的人员为王桂花及其长子、长女三人，户主为王桂花；谷二旗的户口簿签发时间为1999年7月14日，该户口簿显示为非农业户口，户口簿中人员为谷二旗一人，户主为谷二旗，何时由何地迁来本址一栏中注明“1994.8.31占地转”。谷二旗在原宝丰县城关镇友好村有房产一处，1998年谷二旗申请办理土地使用证，土地登记审批表显示：土地使用者为谷二旗，土地座落位置为“西环路北段路东”，土地面积为282.44平方米，权属性质为“集体土地建设用地使用权”，四至分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年8月25日，宝丰县土地管理局为谷二旗颁发了土地使用证，该土地使用证显示：土地使用者为谷二旗，地址为宝丰县城关镇友好村，用地面积为：“壹佰叁拾肆点零零”，用途为住宅，四至为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年9月1日，宝丰县房产管理局为谷二旗颁发了房屋所有权证书，该证书显示：房产所有人为谷二旗，无共有人，房产座落位置为“县城区廖旗营16号院3号”，房屋幢数为2幢7间，四邻分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。
2009年1月6日，谷二旗作为甲方，路留杰作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》一份，协议主要内容为：“甲方有庭院式住房一套，位于宝丰县廖旗营16号院3号，主房为四间一层，并附有配房，经双方共同协商，达到以下协议：一、甲方愿将此房产以80000元价格卖给乙方，房款以现金结算，一次付清。二、甲方保证其所有的房屋以前没有被抵押或查封过，甲方如违反该条规定，应当归还上述购房款给乙方，并承担相应的利息和责任……四、购房同时，甲方将房产的相应手续一并交给乙方。乙方如办理或变更手续，甲方必须提供必要的手续，协助办理……七、款物与钥匙交清后，房屋与设施所发生的一切问题，甲方概不负责。八、如有违反者，违反方担负一切责任和经济损失。本协议一式二份，双方各持一份。甲方：谷二旗，乙方：路留杰，鉴证人：张永杰，2009年1月6日”。该份协议签订之前，路留杰于2009年1月2日给付谷二旗购房款80000元，谷二旗给路留杰出具收款条一张。该份协议签订后，谷二旗将房屋交付给路留杰，路留杰居住至今，但房屋所有权证书及土地使用权证书至今均未办理变更登记手续。
2011年12月14日，王桂花因上述房屋买卖一事在涉案房产处与路留杰发生纠纷，路留杰亲属报警，宝丰县公安局城关派出所接警后要求双方协商处理。2012年1月18日，路留杰的儿媳梁培锋户口迁入宝丰县城关镇友好社区居委会落户，户口簿中的住址为“河南省宝丰县城关镇廖旗营16号院3号”，户别为“农业家庭户口”，2012年2月16日，路留杰的孙女路琪钰落户于该户口中。
2014年6月20日，谷二旗向路留杰发出书面通知一份，要求路留杰于一个月之内办理完毕房屋过户登记手续及土地使用权变更手续，并注明“若超期即视为合同解除”。路留杰于2014年7月17日以谷二旗为被告向本院提起本案本诉。诉讼过程中，王桂花于2014年8月7日以谷二旗、路留杰为被告向本院另行提起诉讼，要求确认谷二旗与路留杰2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》无效。本院于2014年8月8日作出（2014）宝民初字第975号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。本院于2015年1月5日就王桂花诉谷二旗、路留杰确认合同无效纠纷一案作出（2014）宝民初字第1078号民事判决书，判决谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》无效。路留杰对判决不服，提起上诉，平顶山市中级人民法院经审理后于2015年3月16日作出（2015）平民三终字第177号民事判决书，判决撤销宝丰县人民法院（2014）宝民初字第1078号民事判决，驳回王桂花的诉讼请求。二审判决后，路留杰于2015年5月22日申请恢复本案审理，谷二旗于2015年6月11日第一次公开开庭审理中当庭提起反诉。
另查明，路留杰户口类别为非农业户口，属城镇居民。
原审认为，路留杰与谷二旗2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项规定：“……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”；《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》第六条第二项规定：“……城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。……”。2008年7月1日施行的建设部《房屋登记办法》（建设部令第168号）第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让方不属于房屋所在地该村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予登记。”从上述相关规定可以看出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员特有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中路留杰、谷二旗2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，而路留杰不是宝丰县城关镇友好村村民，不具有该村集体经济组织成员身份，且为城镇居民，不能进行本案争议房屋的房屋所有权转移登记和宅基地使用权过户登记。综上，路留杰要求谷二旗按照《房屋买卖协议》约定履行协助办理房屋所有权和土地使用权过户义务并承担相应税费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
合同法规定，当事人不能实现合同目的时，有权解除合同。谷二旗、路留杰签订《房屋买卖协议》因不能办理房屋所有权转移和土地使用权过户致使合同目的不能实现，谷二旗依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定行使合同解除权、向路留杰发出解除合同通知的行为符合法律规定，路留杰作为合同相对人可以行使救济权利，其就解除合同通知的异议已提起诉讼，解除合同通知的效力应由人民法院裁决确定。综上，谷二旗要求解除该《房屋买卖协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。梁培锋、路琪钰户口迁入宝丰县城关镇友好社区居委会的事实，不代表路留杰已取得宝丰县城关镇友好村集体经济组织成员资格，依据合同相对性原则，这一事实并不影响路留杰、谷二旗之间签订的《房屋买卖协议》不能实际履行的客观结果，路留杰以此作为已享有宝丰县城关镇友好村集体经济组织成员资格的辩称理由无事实依据，本院不予支持。谷二旗反诉并未主张合同解除后问题的处理，路留杰、谷二旗2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》解除后，双方就合同解除后的相关问题可另行主张处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、路留杰、谷二旗就宝丰县城关镇廖旗营16号院3号房产一处于2009年1月6日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。二、驳回路留杰的诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，共计150元，由路留杰负担。
路留杰不服，提起上诉，请求：1.一、要求依法撤销原审判决，改判确认谷二旗于2014年6月20日单方向路留杰邮寄的通知无效；要求谷二旗按照双方签订的《房屋买卖协议》约定履行协助办理房屋所有权和土地使用证过户的义务，并承担相应的税费；二、本案一、二审诉讼费由谷二旗承担。其主要上诉理由是：一、原审判决违背诚实信用原则，破坏了诉讼双方之间已经形成的长期的、稳定的交易秩序和市场秩序。1．诚实信用原则是民事诉讼应当遵循的基本原则。双方买卖涉案房屋系双方的真实意思表示，并签订了书面的《房屋买卖协议》。为防止任何一方悔约，约定“协议生效后，双方必须遵照协议执行。”“如有违反者，违反方担负一切责任和经济损失”，这说明买卖双方对转让房屋的后果有明确的认识，进而明确加以限制。现因房屋升值，谷二旗在房产出售五年之后先以其妻子王桂花名义起诉要求确认买卖协议无效，在《房屋买卖协议》被法院确认有效后，又反诉要求解除合同，其主观具有恶意、客观目的不正当非常明显，违背诚实信用原则。2．转让房屋是买卖双方的真实意思，且《房屋买卖协议》被法院确认有效。路留杰购买该处房产是为了其一家人生活居住使用，并没有改变土地的所有权和性质。而且，经过城关镇友好居委会的批准同意，2012年1月18日路留杰儿媳梁培锋的户口已迁入，2012年2月16日路留杰孙女路琪钰的户口也已经申报落户，并在长期的居住使用过程中对所购房屋也进行了改建和扩建。说明路留杰一家对诉争房产长期稳定的占有、使用和管理状态得到了所在居委会的认可，没有损害集体利益和法律的强制性规定，已形成了稳定的市场交易秩序。3.原审应当先行审理解除合同通知的效力。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，谷二旗的解除合同通知没有法定的解除事由，而是附条件解除，即：限路留杰一个月办理完毕房屋过户登记手续及土地使用权变更手续，若超期即视为合同解除。路留杰接到通知后即对该通知的效力提起了诉讼，原审没有审查确定该通知是否有效，遗漏了路留杰的诉讼请求第一项内容，显然是不当的。二、目前法律、法规及司法解释并没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定，原审适用法律错误，依法应予撤销。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定”。本案中，诉讼双方争议的标的是房屋，原审以《土地管理法和相关土地政策为判决依据显然是错误的，理由如下：（1）．本案争议的房屋占用的土地虽然是集体性质，但其本身是已经经过规划的集体建设用地，而《土地管理法》第十条、第六十三条规定的内容目的是为了防止改变土地用途，与本案争议不符。对于诉讼双方买卖房屋事项，该宗土地的所有权人宝丰县城关镇友好居委会至今没有提出任何异议。（2）根据《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发（2014）25号）和《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》（豫政（2014）83号）的规定，我国自2014年已经开始逐步取消农业户口与非农业户口的区分。谷二旗于1994年8月31日已转为非农业户口，涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证分别于1998年8月25日和1998年9月1日取得，说明原审以户口性质判定涉案房屋及土地不能办理转移登记没有依据。三、原审不采信宝丰县城关镇友好社区居委会于2015年2月28日出具的证明，应予纠正。宝丰县城关镇友好居委会对诉讼双方及房屋进行买卖是知情的，而且，路留杰儿媳及孙女户口在2012年1月和2月份落户该辖区时该居委会也同意，而且，路留杰对所购房屋自2009年至今一直持续居住使用，居委会对此没有提出任何异议。该份证据系直接证据，宝丰县城关镇友好居委会出具的证明也能够与路留杰一家对涉案房屋长期、稳定的占有使用的事实和路留杰儿媳及孙女户口迁入户口登记薄能够相互印证，该份证据应予得到采信。
谷二旗辩称，一、双方买卖合同签订后，路留杰并未对该房屋进行扩建、改建。二、路留杰并不是一家人都居住在本案争议的房屋中，路留杰2012年8月16日以其儿子的名义在宝丰县山河路盈瑞之家小区购买了一套房屋。三、即使友好居委会对路留杰和谷二旗的房屋买卖知情，也不影响该争议房屋所占用土地的性质，同时不能促进对合同目的的实现。四、原审并未违背诚实信用原则，而恰恰是对诚实信用原则的维护，是对双方违法交易行为的纠正，更进一步弘扬了合法交易秩序和市场秩序。双方签订房屋买卖协议时，由张永杰介绍并见证，该房屋的实际交易价是10万元，路留杰让张永杰承担2万元，路留杰实际只付了8万元，由张永杰给谷二旗出具欠条一张，路留杰承诺日后张永杰不给这两万元，路留杰给。该协议签订后张永杰下落不明，后谷二旗要求路留杰支付2万元欠款时，路留杰拒绝支付。谷二旗认为路留杰让张永杰承担2万元房款是欺骗的，于是要求路留杰返还房屋。截止现在谷二旗家的被褥家俱还占用该争议房屋的其中一间。为此谷二旗和家人曾多次要求解除该房屋买卖协议。2011年12月14日，谷二旗和其爱人王桂花再次要求路留杰搬出时，双方发生争执，路留杰让其家属报警，宝丰县公安局城关派出所出警。在这样的情况下，路留杰为达到强行占有该争议房屋的目的，通过非正常手段，于2012年1月18日将其儿媳梁培锋的户口迁入宝丰县城关镇友好社区居委会，2012年2月12日又将其孙女路琪压的户口迁入。从以上事实可以说明谷二旗并不是因房屋升值而要求解除双方签订的房屋买卖协议，而是始终就不同意将房屋卖给路留杰。是路留杰违背了诚实信用原则，欺骗了谷二旗，其在签订合同时主观上存在恶意，客观上存在不正当目的。路留杰的儿媳和孙女的户口虽然已迁入友好社区居委会，但他们母女赖依生活的生产资料（土地）仍在其原籍，属于法律意义上的“空挂户”，仍然不属于友好社区的经济组织成员。谷二旗的户口虽然因占地转为非农业户口，谷二旗没有工作，仍以该居委会为其分配的0.4亩责任田为基本的生活资料，仍不失友好社区居委会的经济组织成员资格。并享受集体分钱分物的待遇。该房屋买卖协议虽然约定“双方必须遵照协议执行”，而路留杰并未按照协议履行。首先没有按时办理过户登记，严重影响了谷二旗购房（二套房增加税收），其次是没有足额支付房款，是其违约在先。谷二旗在没有得到全款和多次要求路留杰腾房遭拒绝的情况下，仍然以最大的诚信要求路留杰在一个月内办理过户手续，在该通知发出后，谷二旗又以诚信的态度向房产和土地管理部门及友好社区居委会咨询并要求为路留杰办理过户手续，均答复路留杰不属于友好社区的集体经济组织成员（宝丰县农村信用社干部），况且，路留杰是城镇居民，同时又不能提供合法证明材料，不符合变更登记的规定，原审已明确说明谷二旗行使解除权所发出的通知符合法律规定，并没有遗漏路留杰的诉求。谷二旗经努力无法为路留杰办理过户，不能实现过户的目的。谷二旗向路留杰发出解除合同的通知是合法的。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方在法律上或者事实上不能履行非金钱债务时，另一方当事人不得要求履行。路留杰在明知谷二旗无法协助其办理过户手续的情况下，并通过诉讼要求谷二旗为其办理过户手续，显然是强人所难，其主观仍然存在恶意，是不诚信的具体表现。五、原审适用法律正确。虽然法律、法规及司法解释没有明确禁止农村私有房屋的买卖，但对农村集体土地上的房屋购买的主体作了明确的限制，即非本集体经济组织成员和城镇居民不得购买农村集体经济组织成员的房屋。《土地管理法》第十条、第六十三条规定的目的不仅防止改变土地用途。同时也规定了农村集体土地的使用权不得出让，只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业，因破产、兼并情形的土地使用权才可依法转移。而本案中房屋的买卖等于变相转让了农村宅基地使用权，违反了以上规定，同时也违反了国务院多次出台的相关政策的规定，在以上法律和政策的基础上，国土资源部施行的《土地登记规则》和建设部施行的《房屋登记办法》，均规定了非本集体经济组织成员购买农村集体土地上的房屋，在变更登记时不予登记。根据以上规定谷二旗无法实现协助路留杰办理土地和房产的变更登记，而路留杰也无法取得本案争议的土地使用权和房屋所有权。双方均不能实现合同目的。故原审解除双方签订的房屋买卖协议是符合法律规定的。逐步取消农业户口和非农业户口的区分的政策仍然在实验阶段，没有在全国和全省普遍使用，平顶山地区也不例外。谷二旗虽然于1994年8月31日因占地转为非农业户口，但谷二旗承包有责任田，并以该责任田为基本生活资料，并享受集体分钱分地的待遇，没有丧失友好社区居委会组织成员资格，1998年8月25日取得集体土地使用权是符合法律和政策的规定。原审以路留杰不符合友好居委会组织成员资格，不能办理农村集体土地使用权和房屋所有权转移登记，是符合以上法律政策及部门规章的规定。而不是以户口性质判定的。六、原审不予采信宝丰县城关镇友好社区居委会于2015年2月28日出具的证明是完全正确的。2009年1月6日，双方签订《房屋买卖协议》时友好居委会根本不知情，在路留杰为其儿媳迁户口时友好居委会才知道谷二旗将其房屋转让给路留杰。2009年1月6日，路留杰利用欺骗的手段与谷二旗签订《房屋买卖协议》，2009年路留杰在该房中居住至今，导致谷二旗一家在外流浪至今。谷二旗自该协议签订后一年要求路留杰搬出，纠纷连年不断（2011年12月14日的报警是纠纷中的一次）。居委会及村民们对路留杰的居住并不满意，所以路留杰对该房屋并不是长期稳定占有。原审认定事实清楚，使用法律正确，判决公正，应依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，路留杰与谷二旗签订的涉案房屋买卖协议已经平顶山市中级人民法院（2015）平民三终字第177号生效民事判决认定为有效协议。该房屋买卖协议涉及农村宅基地使用权的取得问题，而农村宅基地使用权的取得依据现行法律和政策规定需要具备农村集体经济组织成员身份。路留杰目前不具有宝丰县城关镇友好社区集体经济组织成员身份，不能取得该房屋的宅基地使用权，原审不予支持路留杰要求谷二旗协助办理该房屋所有权和土地使用权过户登记，并无不当，路留杰可在涉案房屋产权变更登记条件具备时，另行解决。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋买卖协议第四条载明：“购房同时，甲方将房产的相应手续一并交给乙方。乙方如办理或更改手续，甲方必须提供必要的手续，协助办理。”，按照该约定，路留杰与谷二旗关于涉案房屋并无约定变更登记的具体期限，且谷二旗作为甲方有协助路留杰进行房屋变更登记的义务。2014年6月20日，谷二旗以路留杰逾期办理房屋变更登记为由，向路留杰发出解除合同通知，显然谷二旗的解除合同的理由不符合双方合同的约定，且房屋能否依法办理房屋变更登记，亦非房屋买卖合同的主要合同目的，同时，也无充分证据证明路留杰在履行房屋买卖合同过程中存在违约情形，因此，谷二旗向路留杰发出解除合同通知，要求解除双方房屋买卖合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件，应依法认定为无效，原审支持谷二旗解除房屋卖房合同的请求，于法无据，应予纠正。宝丰县城关镇友好社区居委会于2015年2月28日出具的证明与本案的处理没有关联性，原审不予采信，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，参照《房屋登记办法》第八十七条之规定，判决如下：
一、撤销宝丰县人民法院（2014）宝民初字第975号民事判决；
二、谷二旗于2014年6月20日向路留杰发出的解除《房屋买卖协议》通知无效；
三、驳回路留杰的其他诉讼请求和谷二旗的反诉请求。
一审本诉案件受理费100元，由路留杰负担，一审反诉案件受理费50元，由谷二旗负担；二审案件受理费100元，由路留杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈亚超
审判员 胡全智
审判员 石天旭
二〇一五年十二月二十九日
书记员 张占雷