广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0702民初1415号原告广西钦州宣德物业服务有限公司，住所地广西钦州市钦州港远洋滨海国际第6#D幢2单元1101号房。统一社会信用代码：91450700MA5K9N5G9P。法定代表人孙旭光，该公司总经理。委托诉讼代理人南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人邓湘萍，该公司员工。被告广西远洋大酒店服务有限公司，住所地广西钦州市钦州港逸仙路3号。统一社会信用代码：914507005667897096。法定代表人朱丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人周海燕，广西尚盟律师事务所律师。委托诉讼代理人陈美霖，广西友宁律师事务所律师。原告广西钦州宣德物业服务有限公司与被告广西远洋大酒店服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西钦州宣德物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告广西远洋大酒店服务有限公司的委托诉讼代理人周海燕、陈美霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西钦州宣德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈请求法院依法判令被告立即支付远洋·滨海国际小区酒店房舍（远洋大酒店）物业服务费用144165元，卫生费3000元，违约金150991.29元，共计298156.29元；⒉请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为远洋·滨海国际小区酒店房舍（远洋大酒店）房屋使用人，面积为9611平方米。原告与远洋·滨海国际小区业主委员会于2016年1月13日签订物业服务合同，合同约定在2016年1月1日至2019年1月1日期间由原告为远洋·滨海国际小区提供物业服务。在原告进驻远洋·滨海国际小区前，原告与远洋·滨海国际小区前物业广西南宁玄德物业服务有限公司签订了债权转让协议，并告知了全体业主原告与广西南宁玄德物业服务有限公司的债权转让内容。在物业服务合同约定期间，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告持有房舍所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年9月1日起未交纳物业费，截止2016年11月30日，被告欠缴物业费为144165元，另卫生费3000元，共147165元。根据合同第十条约定，业主到期不交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每天按3/1000收取，由此计算，截止于2017年4月1日，产生的违约金为150991.29元，费用总计为298156.29元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所请。被告广西远洋大酒店服务有限公司辩称，一、开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司于2014年9月1日出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》的内容明确：“远洋·滨海国际”小区的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理，远洋大酒店及其配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共设施、设备等完全独立管理、使用和维护；住宅区与商业区的区域管理完全分开，商业区域为单独业主管理、使用和维护，也可由业主委托物业公司实施物业管理服务。由此可见，远洋大酒店为商业完全独立区域，应由业主远洋大酒店对物业完全独立管理、使用和维护，其他人无权干涉。宣德物业公司及其前手物业公司南宁玄德物业服务有限公司（下称玄德物业公司）认为其对远洋大酒店的物业有管理权完全错误。二、远洋大酒店从成立至今，对酒店所在的2#楼全部楼层及配套管理用房所在的1#楼所在的2层16间房、场地、道路、车位、空间等所有设施的物业一直都是由自身自行管理、使用和维护。为此，远洋大酒店聘用了十几名保安、保洁员及水电工人，同时，远洋大酒店还委托专人定时对消防进行维护、对电梯进行维护维修、开展消杀工作、进行绿化及对外墙进行修复等一系列物业工作，从未委托过宣德物业公司及其前手物业公司对远洋大酒店的相关物业进行管理。远洋大酒店2015年9月至2017年4月因进行物业管理支出的物业管理等费用逾150万元。三、远洋大酒店使用的物业是完全独立的商业区域，不在宣德公司管理的物业范围之内，“远洋·滨海国际”小区业主委员会与远洋大酒店无关，宣德物业公司与“远洋·滨海国际”小区业主委员会签订的《物业服务合同》与远洋大酒店无关，该物业服务合同对远洋大酒店无约束力，宣德物业公司从未对远洋大酒店的物业进行过管理，其向远洋大酒店主张物业费用及卫生费并承担违约责任无依据。四、玄德物业公司从未对远洋大酒店的物业进行过管理，根本不存在远洋大酒店拖欠其物业费等费用的情形。玄德物业公司认为远洋大酒店拖欠其物业等费用，并将并不存在的债权转让给宣德物业公司，该债权转让因该转让的目标债权并不存在根本无法实现合同目的，同意该转让严重侵害了远洋大酒店的合法权益，该转让是无效的。五、从玄德物业公司和宣德物业公司的工商资料显示，玄德物业公司的法定代表人是许彩绿，同时许彩绿也是宣德物业公司的监事。从两份《物业服务合同》中该两公司提供的信息可知，该两公司的法定代表人对外都是许彩绿，联系电话是相同的134××××5645。该两公司资质证书编号也是相同的，南房物审【2013】XZ016号。可见该两公司是关联公司，并且宣德物业公司资质还是借用南宁玄德物业服务有限公司。可见两公司联合起来对远洋大酒店进行所谓的物业费等费用的转让和催收存在明显的恶意，是对远洋大酒店的一种侮辱诽谤，已严重影响到远洋大酒店的声誉，影响极其恶劣，远洋大酒店保留对该两公司追索的权利。六、远洋大酒店在对自己物业进行的多年管理过程中，多次帮代交了应由“远洋·滨海国际”小区承担的公摊部分电费，该部分公摊电费宣德物业公司应予返还远洋大酒店。宣德物业公司在对“远洋·滨海国际”小区进行管理的过程中还占用了远洋大酒店的12个车位，并且用该12个车位进行经营，宣德公司还应向远洋大酒店支付相应的占用费。在远洋大酒店尚未向宣德追索前，宣德公司竟然提起本无理的诉讼，其恶意很明显。七、本案涉及两个不同的法律关系，一个是债权转让法律关系，一个是合同履行的法律关系。一个案件不应当有两个不同的法律关系，现法院受理案件是以物业服务合同纠纷进行立案审理，则不应在本案中对债权转让法律关系再进行审理。鉴于以上事实，被告远洋大酒店与原告宣德物业公司在物业管理上并无任何关联，远洋大酒店物业一直都是由自身自行管理，从未委托也从未接受过宣德公司的任何物业服务，宣德物业公司所诉无任何事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回宣德物业公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司向被告出具一份《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》，约定的内容为：1、本小区楼盘的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理。2、钦州港经济开发区的远洋大酒店及配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共配套设施、设备等完全独立管理、使用、维护。3、本小区楼房的住宅区与商业区的区域管理完全分开。4、商业区域为单独业主管理、使用、维护，也可以由业主委托物业公司实施物业管理服务。2015年9月1日，玄德物业公司与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，玄德物业公司实际提供的物业服务从2015年9月1日起至2015年12月30日。2015年12月30日，玄德物业公司与原告签订《债权转让协议》，由玄德物业公司将被告拖欠其的物业服务费共44644元的债权转让给原告，并在远洋·滨海国际小区公示栏上公告。2016年1月13日，原告与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告接手玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，服务期限从2016年1月1日至2019年1月1日止。该合同约定：原告提供的服务事项包括绿化、卫生、安保等内容；合同涉及的建筑区划为远洋·滨海国际小区，建筑区划类型为住宅、酒店、商业；住宅商铺建筑区划内：住宅按每平方米0.56元收取服务费用，商铺每平方米1元收取服务费用。合同签订后，原告对远洋·滨海国际小区提供了物业服务。被告经营的远洋大酒店的有害生物防治、消杀服务、电梯维修保养、电梯定期检验、消防设施维护保养、绿化工程、外墙大理石等均由被告单独聘请专业公司提供服务，被告还聘请了多名保洁、保安提供清洁和安保服务，并支付了相应的服务费用。为此，被告认为其物业服务一直由其单独管理，故一直没有向原告交纳物业费等费用。另查明，被告经营的远洋大酒店位于钦州市钦州港“远洋·滨海国际”小区内，由1#和2#楼（即原告所称的酒店房舍）两部分组成。1#楼的第一、二层都是由被告使用，其中第二层共16间房是被告作为酒店配套管理用房使用，负一楼为地下停车场，由小区业主共同使用。以上楼层为远洋·滨海国际小区业主居住，2#楼整栋均由被告作为酒店经营管理使用。本案中原告请求被告支付的是2#楼的物业费用。本院认为，关于原告主张被告应支付2#楼2015年9月1日至2015年12月30日期间的物业费等费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，原告对被告提出向其支付的上述物业费等请求是基于原告与玄德物业签订的《债权转让协议》所取得的债权，但该债权转让没有直接通知债务人即被告，仅在“远洋·滨海国际”小区公告，不符合通知被告的法定条件。因此，该债权转让对被告不发生法律效力，原告请求被告支付在上述期间内的物业费用等请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告应支付2#楼2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业费等费用的问题。被告经营管理使用的2#楼，虽然是在“远洋·滨海国际”小区的范围内，但在2014年9月1日，即是在玄德物业及原告分别与“远洋·滨海国际”小区签订物业服务合同前,钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司作为“远洋·滨海国际”小区的开发商向被告出具了《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》,开发商有权对被告经营的酒店及其配套设施范围内的商业区域的物业管理进行约定。该约定并没有违反法律的禁止性规定，现实中也具有可操作性，因此合法有效。而且在实际履行上，该楼作为商业区域在整体上是相对独立于该小区住宅区域的，可以独立于原告的物业管理。被告已实际为此独立聘请专业公司提供了涉及绿化、安保、电梯维护以及聘请保安和保洁人员负责安保和清洁工作等物业服务，对该楼区域内的物业服务进行了独立管理。原告虽然与“远洋·滨海国际”小区业主委员会签订了物业服务合同，但关于物业服务的范围已有约定在先，所以该合同并不包括被告经营的2#楼在内，因此原告与被告之间并不存在合同关系。被告已为其经营的2#楼独立聘请了物业服务并支付了相应的物业服务费用，被告并不存在拖欠原告的物业费等费用。故原告提出要求被告支付拖欠其的物业费、卫生费和违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条的规定，判决如下：驳回原告广西钦州市宣德物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费5772元(原告广西钦州市宣德物业服务有限公司已预交)，减半收取2886元，由原告广西钦州市宣德物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。审判员 陈 勋二〇一七年八月二十四日书记员 章丰梅