湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第04178号
原告谢顺利。
委托代理人陶剑波，湖南湘民律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师。
原告谢顺利诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2013年12月4日公开开庭进行了审理。书记员孙静担任记录。原告的委托代理人陶剑波、被告金邦公司的委托代理人向阳晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢顺利诉称：原告于2010年9月9日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的岳麓区“未来城”小区第7栋1605、1606号房。据合同约定，被告应于2010年8月30日前向原告支付1605、1606号房、合同还约定，被告应于交房后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥房屋所有权证，合同还对被告延期办理的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了支付购房款等全部合同义务，但被告交房后至今未办妥房屋所有权证，由于被告未办妥房屋所有权证，致使原告在房屋转让、抵押贷款、孩子入学等方面都受到重大影响，合法权益受到严重损害。综上原告认为，合同一经签订，双方均需严格遵守，被告未在约定时间办妥房屋所有权证，已构成违约，损害了原告的合法权益，理应承担违约责任，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告立即履行办理房屋所有权证的合同义务；二、被告支付延期办理房屋所有权证违约金309663元（应计算至实际办妥之日止，暂从2011年12月1日起计算至2013年11月27日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告金邦公司辩称：一、原告谢顺利虽然与被告之间签订有商品房买卖合同，但原告并没有实际付款，而是因为被告与案外人李文星之间有抵债协议，根据抵债协议被告以房子抵偿李文星担保债务，李文星在抵债协议签订后，用原告名字办理了购房手续，所以房子的实际所有人应当是案外人李文星。二、该房子的交房时间为2010年9月10日，按商品房买卖合同约定违约金的起算日应当是2012年6月18日。三、原告起诉要求按万分之三支付违约金过高且没有证据证明因延期办证造成了实际损失，请求法院酌情确定违约损失。
经审理查明：2010年9月9日，原告谢顺利作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200869971605、200869971606），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第7幢N单元16层1605、1606号房。合同第四条约定购房总金额为699456元、718416元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年8月30日前；合同第十八条约定：“出卖人在交付商品房使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2010年9月10日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。现被告仍未完成未来城7栋商品房的初始登记，原告仍未取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业维修基金缴纳凭证、前期物业管理服务合同等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于原告主体资格是否适格的问题。2010年9月9日，原告谢顺利作为买受人与被告金邦公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》。被告主张：“原告主体不适格，原告虽然与被告之间签订有商品房买卖合同，但原告并没有实际付款，而是因为被告与案外人李文星之间有抵债协议，根据抵债协议被告以房子抵偿李文星的担保债务，李文星在抵债协议签订后，用原告名字办理了购房手续，房子的实际所有人应当是案外人李文星。”本院认为，被告虽提供《调解协议》拟证明房屋是被告用来抵消与案外人李文星之间债务，但被告并未提供证据证明李文星为房屋所有权人。另原告作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，被告也出具的付款方为原告的销售不动产统一发票，交款方为原告的代收契税、预告登记费、房产证、国土证工本费的收据、至于原告购房款的来源及构成并不影响本案原、被告签订的长沙市商品房买卖合同的效力，故本院认为本案原告诉讼主体适格。
二、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。
原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未在合同约定的时间内将原告所购商品房7幢1605号、1606号房申请办理房屋所有权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理所购7幢1605号、1606号房的房屋所有权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。
三、关于违约金是否过高的问题。
依据合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。在庭审过程中，原、被告双方确认交付房屋的时间是2010年9月10日，依合同约定被告应在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，故被告的违约时间应当为交付商品房之日起365个工作日后，即从2012年2月9日起开始计算。现计算至本案判决之日即2013年12月17日，计算得出的违约时间为677天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办证已经产生的违约金为27500元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告谢顺利所购“未来城”第7幢N单元16层1605、1606号商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告谢顺利另行支付违约金；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢顺利支付违约金27500元；
三、驳回原告谢顺利的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5945元，减半收取2972.5元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告谢顺利已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告谢顺利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一三年十二月十七日
书记员 孙静