上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初12678号
原告李薇，女，1982年3月29日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人蒙振华，上海博和律师事务所律师。
被告徐正侠，女，1964年8月8日出生，汉族，住上海市。
委托代理人刘球光，上海市浩信律师事务所律师。
第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人邵非。
委托代理人孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
原告李薇与被告徐正侠、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李薇及其委托代理人蒙振华，被告徐正侠的委托代理人刘球光，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人孔慧君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李薇诉称，2016年1月3日，原被告经第三人居间，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款人民币150万元(以下币种均为人民币)。双方后又签署《协议书》和《补充协议书》，约定将房屋总价款变更为115万元，首付款由45万元变更为10万元。双方在后续房屋买卖交易过程中，得知系争房屋目前不具备过户条件，第三人对此亦存在过错。直至2016年5月3日，被告重新取得《房地产权证》，系争房屋才符合交易条件。现原告诉至本院，请求判令：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋产权过户手续；2、被告支付原告违约金23万元；被告返还原告垫付的公证费5000元；第三人对被告支付违约金的诉讼请求承担共同支付责任。
被告徐正侠辩称，被告始终诚意履行与原告的买卖合同，因系争房屋存在限制交易的情形，被告积极配合消除权利限制，嗣后又要求原告按真实成交价另行签订买卖合同，被告不存在违约。原告仅向被告支付了10万元，亦未办妥银行贷款，且原告主张的违约金数额过高，不同意原告诉讼请求。
第三人德佑房地产经纪有限公司述称，双方约定的成交价为115万元，原告在签订《房地产买卖居间协议》后提出做高房价，被告表示同意。《协议书》、《补充协议书》系第三人业务员根据双方意思表示为双方拟定后，由原被告签名。根据交易程序，必须通过银行贷款，才能办理审税。系争房屋原先确实存在不能过户交易的障碍，但2016年4月28日已经重新办理产权证，可以正常交易。第三人在提供居间服务过程没有过错，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，被告徐正侠为系争房屋产权人。2015年12月28日，原告与案外人徐某某(徐正侠之子)签订《房地产买卖居间协议》，约定：1、原告(乙方)向被告(甲方)购买系争房屋，总价115万元；2、乙方通过贷款支付第二期房款105万元。该份协议出卖方落款处签有“徐某某代徐正侠”。2016年1月3日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定：1、系争房屋合同价为150万元，首付款45万元，原告以贷款方式支付第二期房款105万元；2、2016年3月31日前双方共同办理转让过户手续；3、被告未按合同履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金。逾期超过10日的，原告有权单方面解除合同，被告除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。同日，原被告签订《协议书》约定：1、双方约定的房屋成交价为115万元，实际支付的首付款为10万元；2、交易产生的税费由原告承担，115万元为被告净到手价；3、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价(150万元)未通过相关部门审核，则同意按照相关税务机关核定价征税，税费由原告承担。双方签署《补充协议》约定：1、被告承诺系争房屋无限制类信息及影响交易过户的文件登记类信息；2、被告于合同签署后2日内提供系争房屋房地产登记簿。次日，案外人徐某某出具承诺书，载明：1、若李薇于2016年1月5日将房款40万元以转账形式支付给本人父亲(徐正侠)，本人承诺最迟于2016年1月8日前将35万元转还给李薇；2、若本人未按承诺时间或逾期将35万元转还给李薇，则本人愿意承担违约责任…2016年1月6日，被告出具收条载明收到原告支付的定金5万元。2016年1月5日，原告以转账形式向被告徐正侠账户支付40万元，被告并出具收条予以确认。后因系争房屋存在限制交易的情形，双方未按约定时间办理交易过户。2016年4月28日，被告重新申请办理产权证获准。因被告始终未与原告再行履行过户交易，原告遂诉至本院，请求判决如其诉请。
另查明，双方曾于2016年3月10日办理过户手续，原告并向相关税务部门支付税款15000元，但因系争房屋存在限制过户的情形，税务部门向原告退还了其支付的税款。
审理中，原告要求将违约金数额调整为207000元，即按总房价的日万分之五，自2016年4月起计算至2017年3月底。原告另表示其为消除系争房屋存在的过户障碍，代被告垫付公证费用5000元。被告表示因其妻子去世，系争房屋的出售需其他继承人作放弃继承的意思表示，故需要进行公证，其没有支付过公证费，该笔公证费应由原告承担。
关于《上海市房地产买卖合同》中合同价为150万元的约定，原告表示系因其购买房屋的款项有部分缺口，故在第三人的建议下与被告协商做高房价以获取更大额度的银行贷款。
本院认为，原被告就系争房屋买卖达成合意，先后签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》，结合上述合同、协议、第三人所作的表述及双方合同的实际履行情况，均能客观反映双方对于系争房屋的成交价的约定为115万元。原告为弥补购房资金缺口，与被告协商做高房价以套取更大额度的银行贷款，确有不当，但尚不足以导致合同无法履行。被告未在签订合同时如实告知系争房屋存在限制过户的情形，导致双方无法按期办理过户手续，现系争房屋过户交易已不存在障碍，被告亦未按约履行过户义务，显属违约，应承担相应的违约责任。被告主张其积极配合原告履行合同，无证据予以证明，本院难以采信。被告另主张双方约定的违约金过高，要求调整的主张，符合法律规定，本院对此予以采纳。违约金数额由本院根据本案的实际情况、被告的违约程度酌情认定。被告作为系争房屋产权人，在系争房屋过户交易前，应保证系争房屋权利无瑕疵，故系争房屋办理继承人放弃继承的公证所产生的费用应由被告承担。至于原告主张第三人对被告应承担的违约责任承担共同支付义务，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告李薇应予本判决生效之日起十日内给付被告徐正侠购房款人民币XXXXXXX元；
二、被告徐正侠应于本判决生效之日起十日内协助原告李薇办理上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，办理产权过户所产生的相关费用由原告李薇承担；
三、被告徐正侠应于本判决生效之日起十日内返还原告李薇公证费人民币5000元；
四、被告徐正侠应于本判决生效之日起十日内支付原告李薇违约金人民币100000元；
五、对原告李薇要求第三人德佑房地产经纪有限公司承担共同支付违约金义务的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告徐正侠负担。
本案受理费人民币14250元，由被告徐正侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 骏
审 判 员 王春晖
人民陪审员 蒋建萍
二〇一七年三月三十日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
无法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。