湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第06673号
原告长沙申奥房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红星村。
法定代表人罗跃，董事长。
委托代理人戴嘉。
委托代理人陈碧辉。
被告钟圈。
被告钟赛仁。
原告长沙申奥房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告钟圈、钟赛仁（以下简称两被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员袁亚独任审判，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴嘉、陈碧辉及被告钟赛仁到庭参加诉讼；被告钟圈经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月12日，两被告因购买原告开发的鄱阳小区丰园城丰荷苑2栋1303号房需要，与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为388000元，借款期限240个月，并约定如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息和其他应付款项，贷款银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，原告与建行湖南省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房借款最高额保证合同》，约定原告对每一购房人向建行湖南省分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并约定了保证范围和保证期限，且原告按合同约定交纳了保证金，并存入了保证金账户。现因两被告不能按借款合同要求，按时足额偿还建行湖南省分行贷款本息及利息，导致该行向原告宣布提前收回已发放的贷款，并于2014年12月25日在原告开立的保证金账户内，扣划了两被告欠付的借款本息共计377466.38元。依据原告与两被告签订的《商品房买卖合同》附件四第3条约定：“因买受人未及时偿还贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人通知还款之日起三日内将出卖人承担保证责任时被银行扣划或收取的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还，并应每日按被扣划款项的万分之五向出卖人支付违约金……除按上述承担违约责任外，出卖人还有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金”。原告承担了保证责任后多次向被告追偿，但均未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：依法解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、两被告按合同总房价款的10%向原告支付违约金55556.9元，并以377466.38元为基数，从2014年12月25日起按日万分之五向原告支付违约金（暂计算至2015年11月25日为63036.88元，要求计算至实际解除合同之日）；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告钟圈未到庭，无书面答辩。
被告钟赛仁辩称，现在经济困难，希望原告给予两个月的的时间还清本息。如果不能还清，再与原告解除合同。对原告起诉的违约金没有异议，但是如果判决的话，希望法院调整违约金。
经审理查明，2012年10月12日，原告与两被告签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：201204461303，以下简称买卖合同），约定两被告购买原告开发的位于雨花区汇金路199号“鄱阳小区（丰园城）”项目中的丰荷苑2栋1303号房，该商品房合同约定建筑面积共107.34平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5175.79元，总金额555569元，被告以银行按揭方式付款，合同签订之日交付首付款167569元，余款388000元申请贷款。附件三《〈长沙市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议）第3条载明：“因买受人未及时偿还贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人通知还款之日起三日内将出卖人承担保证责任时被银行扣划或收取的款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还，并应每日按被扣划款项的万分之五向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人通知还款之日起十日内仍不履行还款义务，除按上述承担违约责任外，出卖人还有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人仍然有权追究买受人违约给其造成的其它一切损失。”买卖合同及补充协议签订后，两被告向原告支付了首付款167569元，余款388000元由被告钟圈向建行湖南省分行办理住房按揭贷款，两被告偿还了部分按揭款项并已收房，尚未办理产权证。
另查明，2012年10月25日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（乙方，以下简称建行湖南省分行）签订《商品房销售贷款合作协议书》、约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于长沙市雨花区汇金路199号的经批准命名为鄱阳小区的商品房发放个人住房贷款。同日，双方另签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指自2012年10月25日至2015年10月25日期间因建行湖南省分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，原告提供的保证为连带责任保证，该合同内约定原告在建行湖南省分行设立专项保证金账户（户名：长沙申奥房地产开发有限公司，账号：43×××83）。两被告后未按借款合同约定履行偿还涉案房屋按揭贷款义务，2014年12月18日，中国建设银行股份有限公司长沙河西支行个贷中心向原告发送《关于履行担保义务的函》，载明：钟圈于2013年1月3日因购买贵公司钟圈、钟赛仁/鄱阳小区丰荷苑2栋1303，在我行办理住房按揭贷款38.8万元。但钟圈未按借款合同约定履行还款义务，已拖欠（具体见附件），经多次联系借款人仍未还贷。根据我行与贵公司签订的《保证合同》，贵公司应承担担保责任。我行要求：贵公司垫付钟圈在我行拖欠的贷款本息377466.38元。2014年12月25日，建行湖南省分行从原告上述保证金账户扣款377466.38元，用途载明为“归还客户钟圈拖欠贷款本息”。
因两被告未偿还垫付款，原告于2015年12月10日诉至本院，请求判如所请；两被告于2016年1月7日签收起诉状副本。庭审中原告陈述：就两被告已支付首付款及按揭款本金，同意抵扣违约金，双方结算后如有剩余同意退还两被告；因为要求解除合同，垫付款本金不再向两被告主张。就原告是否通知偿还垫付款，被告钟赛仁陈述因为其更换了手机号码，原告应该是联系不上其本人，知道自己欠付按揭；另陈述涉案房屋交付后未装修，一直空在那里。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：201204461303）、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《关于履行担保义务的函》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：201204461303，以下简称买卖合同）均系原告与两被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方权利、义务应以买卖合同及附件约定来确立。两被告未按期偿还建行湖南省分行涉案房屋按揭贷款，导致原告代为偿还该笔贷款本息共计377466.38元，根据附件二《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议）第三条约定，原告要求解除买卖合同，本院予以支持，酌情确认《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201204461303）于起诉状副本送达之日（2016年1月7日）解除。补充协议第三条约定，原告解除合同时，两被告应按合同总房价款的10%向原告支付违约金，但该约定标准明显过高，本院酌情调整违约金为总房价款的5%，即27778.45元（555569元×5%）；补充协议第三条另约定两被告应在原告通知还款之日后三日内偿还垫付款项等，并应每日按被扣划款项的万分之五向原告支付违约金，该违约金实际为垫付款项的资金占用利息，原告虽未提交其向两被告通知还款的证据，但被告钟赛仁陈述其变更了联系电话且自知欠付按揭，同时考虑两被告已承担了合同解除的违约责任，根据本案案情，酌情确认该项资金占用利息以377466.38元为基数，按日万分之五标准，从原告垫付款项后三个月（2015年3月26日）开始计算至合同解除之日（2016年1月7日），计53411.49元（377466.38元×0.5‰×283天），上述违约金合计为81189.94元（27778.45元+53411.49元），原告主张超出部分，本院不予支持。两被告未向本院提交其个人缴纳涉案房屋按揭款本金金额，故合同解除后双方互负支付义务，待双方结算后自行冲抵，本案不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告长沙申奥房地产开发有限公司与被告钟圈、钟赛仁签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201204461303）于2016年1月7日解除；
二、被告钟圈、钟赛仁于本判决生效之日起10日内向原告长沙申奥房地产开发有限公司支付违约金81189.94元；
三、驳回原告长沙申奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2672元，因适用简易程序减半收取1336元，由被告钟圈、钟赛仁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 袁 亚
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 曹川川