北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11351号
上诉人（原审原告）曹维军，男，1962年10月29日出生。
委托代理人孙丽云，北京市爱义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘玉英，女，1952年10月31日出生。
委托代理人李娜，北京李娜律师事务所律师。
上诉人曹维军因与被上诉人刘玉英排除妨害纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第03663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，曹维军起诉至原审法院称：2013年11月20日，曹维军从北京市鹏云工贸发展总公司（以下简称鹏云工贸公司）处购买了位于北京市怀柔区××房屋，房屋价款1460000元，并于2013年12月17日办理了产权证，曹维军在办理完所有手续后了解到该房屋内有出卖人的员工在居住，曹维军多次找刘玉英要求搬离其房屋，刘玉英均予以拒绝，曹维军在享有该房屋所有权的情况下，无法正常享有其合法物权，为了维护曹维军的合法权利，故诉至法院，请求判令刘玉英搬出位于北京市怀柔区××房屋，并承担本案诉讼费用。
刘玉英辩称，我所居住的涉案房屋我曾与鹏云工贸公司在法院发生诉讼，法院判决均驳回了鹏云工贸公司的诉讼请求，法院判决我在该房屋中可以永久居住，对此房屋拥有使用权，曹维军的诉讼请求违背了生效判决认定的结果，故应驳回曹维军的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年11月20日，曹维军与鹏云工贸公司签订一份关于北京市怀柔区××房屋的买卖合同，房屋价款1460000元，房屋建筑面积123.99平方米，2013年12月17日办理了产权证过户手续，现登记在曹维军名下。本案在审理过程中，曹维军表示，购买房屋过程中，曹维军未进入房屋进行查看房屋现状，因去看房时屋里面有人，开不开门。刘玉英表示2013年9月刘玉英曾得知鹏云工贸公司要进行处置，我们在房屋贴了一个告示，表示房屋存在纠纷，曹维军表示没有看到过刘玉英贴的告示。
2005年，鹏云工贸公司以涉案房屋为其所有为由，起诉要求刘玉英将上述房屋退还予该公司。在该案审理过程中，法院查明如下事实：鹏云公司与刘玉英于1996年7月2日签订了一份协议书，协议中鹏云公司作为甲方，刘玉英作为乙方。协议内容为“经甲乙双方协商，就乙方应聘来甲方工作事宜达成以下协议：甲方在乙方人事档案关系调到甲方的前提下，接纳乙方来甲方工作，并提供乙方永久性住房一套三居室，供乙方居住。乙方在甲方工作15年后甲方将不再收回房屋的使用权。所提供的房屋乙方不得转租、转卖，如出现上述行为，甲方立即收回。由于甲方原因，甲方经营体制、名称、法人代表的变动不影响此协议的执行。乙方必须尊重上级安排，做好本职工作，如乙方在工作中出现失误，给公司造成严重损失，甲方有权终止协议，并收回所提供的各种福利”。根据协议，鹏云公司为刘玉英提供了位于北京市朝阳区××1楼房一套。1997年12月29日，双方又签订补充协议约定在：“1996年7月2日乙方应聘来鹏云公司工作，并任物业管理部经理，为鹏云公司管理松榆东里44号楼，同时甲方按协议在本楼分配给乙方一套三居室住房。如被分配住房乙方使用不方便，甲方同意乙方对住房自行安排，调换处理，新住户由公司负责办理相关房产手续”。上述二份协议签定后，鹏云公司即将北京市朝阳区××1分配给刘玉英居住。因刘玉英在居住该房期间与邻居产生矛盾，经与鹏云公司原法定代表人协商将刘玉英原居住的朝阳区××1房屋出售。1998年1月20日，以鹏云公司作为甲方、杨长志作为乙方签订了协议书，内容为杨长志个人购买北京市鹏云公司座落于朝阳区××1房屋，房价款为350000元（含房款、契税、过户手续、印花税等）。同日，杨长志与刘玉英签订协议书，内容为杨长志付给刘玉英房屋装修及部分室内设备折旧费50000元人民币作为向刘玉英的经济补偿，此款已在购房合同400000元房款中包括。后，杨长志将400000元房款交予刘玉英，刘玉英亦按约定将朝阳区××1房屋交给杨长志。1998年5月10日，刘玉英以其个人名义购买了怀柔区××房屋一套，刘玉英于当日与北京大地房地产开发公司签订了北京市内销商品房买卖契约一份，该房屋合同价款为377495元。此后，刘玉英向北京大地房地产开发公司交纳了房款、水电费等报装费、房屋维修基金等共计380394.35元，但未办理房屋产权手续，此房由刘玉英居住使用至今。2004年7月，鹏云公司与刘玉英就怀柔区××房屋的所有权归属问题发生纠纷并诉至法院，法院以（2004）怀民初字第2712号民事判决书判决所诉房屋的产权属于鹏云公司，并驳回了鹏云公司要求刘玉英返还23000元购房款的诉讼请求。鹏云公司不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2005年5月16日以（2005）二中民终字第3725号民事判决书维持了怀柔区法院的判决书。因刘玉英的人事档案关系一直在鹏云公司保存，故北京市宣武区劳动争议仲裁委员会根据刘玉英的申请裁决鹏云公司为刘玉英办理退休手续，现刘玉英系鹏云公司退休职工。2005年6月，鹏云公司诉至法院要求刘玉英腾退出怀柔区××房屋，并返还原始的购房合同书及正式发票。法院经审理认为刘玉英所购买的怀柔区××房屋系由原分配的住房调换所得，其享有该房屋的居住权。尽管鹏云公司作为诉争房屋的所有权人享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利，但鹏云公司已经通过与刘玉英订立的协议将该物的使用权分离出去，现曹维军没有充足的证据证明刘玉英存在终止协议、退回房屋的违约行为，故对曹维军要求刘玉英腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。
原审法院经审理认为：尽管曹维军已从房屋原产权人中购买了涉案房屋，并办理了产权登记手续，但曹维军在购买房屋过程中，未对房屋现状详细了解，应视为没有尽到必要的审慎义务。鉴于本案所涉房屋的使用权尚无新情况发生，故曹维军的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第七十二条之规定，判决如下：驳回曹维军的诉讼请求。
判决后，曹维军不服，上诉至本院称：1.上诉人未去看房的原因是因为门禁未能进入，原产权人称房屋为毛坯房，上诉人认为毛坯房没有可看的，因为上诉人非常了解房屋的格局。2.上诉人房屋价款共计163万元。3.涉案房屋的所有权已经发生变化，使用权也应发生变化。4.上诉人在购买房屋过程中已经尽到合理注意义务，出卖人明确表示该房屋没有出租等情况，出卖人亦没有说明该房屋使用权分离。5.上诉人已经享有涉案房屋的所有权，被上诉人没有理由居住，物权优先于债权。6.原审判决适用法律错误。故请求依法撤销原审判决，支持上诉人在一审的诉讼请求。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、判决书、房屋产权证书等证据在案佐证。
本院认为：上诉人通过购买诉争房屋虽已获得涉案房屋的产权，但根据生效判决确认：诉争房屋出卖人北京市鹏云工贸发展公司已经通过与被上诉人订立的协议，认可被上诉人对诉争房屋享有使用权，上述生效判决亦确认了被上诉人对诉争房屋享有居住权，且根据本案查明事实，上诉人在购买房屋过程中，确未对房屋现状详细了解，并没有尽到购房人对房屋状况必要的审慎义务，综上情况，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由曹维军负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由曹维军负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴可加