北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2891号
上诉人（原审被告）吴强，男，1970年6月15日出生。
委托代理人赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建华，男，1947年5月17日出生。
委托代理人王立苹，女，1972年11月13日出生。
上诉人吴强因与王建华确认合同效力纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第6223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王建华在原审法院诉称，我父亲和我母亲在延庆县延庆镇民主村24号院有一处宅基地，面积约224余平方米，在该处宅基地上建有北房两间、南房两间、东西配房各一间。1988年我父亲去世，1997年我母亲去世。我父母在世时经分家析产，该处宅基地及房屋均归我所有。1994年秋，经解×介绍，我与吴强达成口头协议，我将上述宅基地上的房屋以9000元的价格卖给吴强。吴强于1994年秋给付我房款6000元；1995年春节前又给付我剩余购房款3000元，春节后我向吴强交付了房屋。吴强购买后，迁入居住，又在该院内加盖了北房四间。后吴强购买了楼房并迁入楼房居住，将该院内的房屋出租给他人使用。我认为，吴强原籍系延庆县大榆树镇大泥河村农民，后其将户口迁入延庆县延庆镇民主街，因无房居住才购买我的房屋。吴强在购买我的房屋时和我不是同一经济组织的成员，购买后户口也未迁入我村，之后吴强购买了楼房并转为居民户口，故我与吴强之间的房屋买卖行为违反了农村宅基地不准买卖的法律规定，属无效民事法律行为。现我诉至法院，要求法院确认该房屋买卖无效并要求吴强返还我的房屋。
吴强在原审法院辩称，王建华要求确认房屋买卖无效没有事实根据和法律依据，应依法驳回王建华的诉讼请求。理由如下：1、我原为延庆县大榆树镇大泥河村农民，后我将户口迁入延庆县延庆镇民主街，为了解决住房问题也为了上下班方便，我想在县城附近购买房屋。1994年7、8月份，经解×介绍，我与王建华达成口头协议，以9000元的价格购买了王建华位于延庆县延庆镇民主村24号院内的北房两间、南房两间、东西配房各一间用于居住。我分两次给付王建华购房款，1994年秋我给付王建华6000元，1994年10月份我又给付王建华剩余购房款3000元，王建华将房屋及房屋的集体土地建设用地使用证交付给我，我才迁入居住。我购买后投入大量人力、物力、财力，又加盖了北房四间。我们双方的房屋买卖还经过了延庆县延庆镇民主村村民委员会的同意，该村委会还在房屋的集体土地建设用地使用证上加盖了公章予以确认。2、我国土地管理法只规定农村宅基地上的房屋出售后不得再行申请宅基地，没有规定农村宅基地不得买卖出售。只有违反了法律和行政法规的强制性规定才可认定合同无效，有关解释和纪要虽然对农村房屋买卖作出了限制规定，但其效力不及于法律和行政法规的规定。3、王建华在本村另有房屋，其提起诉讼的原因是基于巨大的利益驱使。近几年，延庆县城的房屋价格一直上涨，延庆镇民主村已纳入旧村拆迁改造范围，拆迁补偿所获利益要远远大于原房屋的价格，若确认无效返还房屋，王建华获得的利益将远大于出售给我的价格。因此王建华提起诉讼是受巨大的利益驱动，有悖诚实信用的民事原则，是极不道德的行为。4、王建华的起诉超过了法律规定的最长诉讼时效期间，已经丧失了诉权。根据我国民法的规定，诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案的房屋买卖发生在1994年秋，王建华于2014年年底才提起诉讼，已经超过了上述法律规定的诉讼时效期间，丧失了诉权。
原审法院经审理查明，王建华之父母有一处宅基地，位于延庆县延庆镇民主村24号院内，用地面积为224平方米，在该处宅基地上建有北房两间、南房两间、东西配房各一间及附属设施。1988年王建华之父去世，1997年其母去世。王建华之父母在世时，将该处宅基地的使用权及地上房屋处分给王建华。吴强原籍为延庆县大榆树镇大泥河村农民，后其将户口迁入延庆县延庆镇民主街，因在民主街没有住房，吴强欲在县城附近购买房屋居住。1994年秋，经解×（男，1965年9月5日出生）介绍，王建华、吴强达成口头协议，吴强以9000元的价格购买了王建华位于延庆县延庆镇民主村24号院内的北房两间、南房两间、东西配房各一间及附属设施。吴强先后两次共支付王建华购房款9000元，王建华将房屋交付吴强。该房屋买卖经过了延庆县延庆镇民主村的同意，并在上述房屋的集体土地建设用地使用证上加盖了延庆县延庆镇民主村村民委员会印章。吴强迁入居住后，又在该院内加盖了北房四间。后吴强在延庆县延庆镇南菜园二区购买了楼房，户口也转为居民户口，吴强迁入楼房居住，购买王建华的房屋及院落目前已闲置。2014年10月30日，王建华以吴强在购买房屋时和其不是同一经济组织的成员，双方之间的房屋买卖行为违反了农村宅基地不准买卖的法律规定，属无效民事法律行为为由，诉至法院要求确认双方的房屋买卖行为无效并要求吴强返还房屋及院落。庭审中，王建华坚持诉讼请求，表示除返还吴强9000元购房款外，可合理的赔偿吴强购买房屋后的建房投入。吴强坚持认为该房屋买卖行为有效。法院根据本案诉争的法律关系的性质以及本案的具体情况依法行使了释明权，向吴强释明了法律及政策对农村宅基地买卖的有关规定，可以提出反诉请求，要求对方赔偿损失，法院合并审理。吴强坚持认为该房屋买卖行为有效，表示不予反诉。经法院主持调解，双方各持己见，不能协议解决。
上述事实，有王建华提交的林权证，吴强提交的集体土地建设用地使用证，证人解×的证言，法院制作的现场勘查笔录及双方当事人的陈述等在案佐证。
原审法院判决认为：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，农村房屋买卖仅限于同一集体经济组织的成员之间，并应办理宅基地使用权变更审批手续，且不得违反一户一宅之原则。本案中，吴强在购买诉争房屋时虽然系农业户口，但其不是延庆镇民主村集体经济组织成员，且吴强未能提交证据证明办理了宅基地使用权变更审批手续，故吴强不具有使用延庆镇民主村宅基地的资格，王建华与吴强的房屋买卖行为无效。王建华要求确认无效并要求返还房屋及院落的主张，虽有悖诚实信用的民事原则，但因双方的买卖行为违反了上述规定，必然导致本案房屋买卖行为的无效，故王建华的诉讼请求法院予以支持。吴强认为，王建华的起诉超过了法律规定的最长诉讼时效期间，已经丧失了诉权。对此法院认为，合同无效是因其违反了法律、行政法规的强制性规定，故确认合同无效的请求不应受诉讼时效期间的限制，吴强的抗辩理由不能成立，其他辩解法院亦不予采信。根据合同无效的处理原则，吴强应将购买王建华的房屋连同宅基地及集体土地建设用地使用证返还给王建华，王建华应将收取吴强的卖房款返还给吴强。庭审中，法院为了减少诉累，根据本案诉争的法律关系的性质以及本案的具体情况依法行使了释明权，向吴强释明了法律及政策对农村宅基地买卖的有关规定，可以提出反诉请求，要求对方赔偿损失，法院合并审理。吴强坚持认为该房屋买卖行为有效，表示不予反诉。故本案对双方的房屋买卖无效导致的过错责任承担、赔偿损失等问题不能一并做出处理，可另行解决。在房屋没有返还前，吴强有义务对诉争的房屋及其附属设施维持现状。综上，法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：一、王建华与吴强之间的房屋买卖无效。二、吴强将位于延庆县延庆镇民主村24号院内的房屋、院落及集体土地建设用地使用证返还给王建华，于本判决生效后三十日内履行。三、王建华返还吴强交付的购房款九千元，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人吴强不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回王建华的一审诉讼请求。上诉理由：1、上诉人购买诉争房屋的时间是在1994年，当时《土地管理法》并没有对农村房产转让作出禁止性规定。另外，根据我国《合同法》以及合同法司法解释的规定，没有规定该类买卖无效。2、上诉人的购买行为距被上诉人起诉，已经超过20年的诉讼时效。3、上诉人在诉讼院落新建房屋。
被上诉人王建华服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：1、根据《土地管理法》第63条合同无效；2、合同无效没有诉讼时效的规定；3、上诉人是私建房屋，没有经过大队批示。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向本集体经济组织外的成员转让。本案中，买受人吴强非延庆镇民主村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。因此一审法院认定王建华与吴强的房屋买卖行为无效正确，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院判决支持王建华要求吴强腾退诉争房屋、院落及集体土地建设用地使用证的诉讼请求，本院予以确认。王建华表示愿意返还吴强购房款九千元，本院对此不持异议。关于合同无效后的赔偿问题，因吴强在法院释明后未提起反诉，故本院不予处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由王建华负担二十元（已交纳）；由吴强负担十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由吴强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年五月十五日
书 记 员 田 星