浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第507号
上诉人（原审被告）：楼兰芳。
委托代理人：徐家基。
被上诉人（原审原告）：章毅。
委托代理人：章樑，浙江浙联律师事务所律师。
原审第三人：国都公寓业主委员会。
负责人：许敏。
委托代理人：李洺胤，浙江星韬律师事务所律师。
委托代理人：郑展南。
上诉人楼兰芳因与被上诉人章毅、原审第三人国都公寓业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第544号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭�理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2、3幢地下室分为商铺与自行车库（人防）两部份，其中东边沿街部份为商铺。2003年7月浙江方正房地产开发有限公司向杭州市房管局对包括上述商铺在内的房屋产权登记提出申请，但对涉案地下商铺部份至今尚未办出房屋所有权证。国都公寓交付使用后对地下商铺进行了分隔，经地名办核准门牌号为中山北路181号至229号，对国都公寓2、3幢地下商铺浙江方正房地产开发有限公司与浙江国都房产集团有限公司签订《房屋分割确认书》，约定国都公寓2、3幢地下商铺归浙江国都房产集团有限公司所有。2009年11月30杭州市下城区房屋开发观巷有限公司由杭州市下城区房屋建设开发公司（后变更为浙江方正房地产开发有限公司）与浙江京都房地产开发有限公司（后变更为浙江国都房产集团有限公司）共同出资设立，负责国都公寓项目的开发建设，所建设的国都公寓日在浙江方正房地产开发有限公司的见证下，浙江国都房产集团有限公司与章毅签订了《国都公寓半地下商业用房（中山北路段）购置协议》，协议约定：浙江国都房产集团有限公司将中山北路181号、189号、197号、203号、213号、219号、229号半地下室店铺的使用权和其他一切合法权益转让给章毅。但该协议中并未载明店铺的转让价格。2010年1月19日章毅与楼兰芳签订《房屋租赁合同》。合同约定：章毅将中山北路189号半地下室，建筑面积约130平方米的房屋出租给楼兰芳，租赁期限18个月，自2010年1月20日起至2011年9月19日止，租金共计7万元，于2010年1月18日支付2.8万元，2010年9月18日支付4.2万元。若延迟交付租金，每迟延一天应支付年租金的1%作为滞纳金。协议签订后，章毅按约将房屋交付给楼兰芳使用，楼兰芳亦按约支付了租金。在合同履行当中，国都公寓业委会对包括涉案商铺在内的国都公寓2、3幢地下商铺产权提出主张，并于2011年9月为确认中山北路197号、203号商铺所有权而提起诉讼，案件审理过程中浙江方正房地产开发公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，亦要求确认上述两商铺归其所有。经法院审理后分别判令驳回国都公寓业委会及浙江方正房地产开发公司的诉讼请求。上述合同到期后，楼兰芳与国都公寓业主委员会签订了《房屋租赁合同》，并按照该租赁合同约定向国都公寓业主委员会交纳了2011年9月20日至2013年2月19日的租金59000元。而章毅认为，楼兰芳在合同期满后，未向其交还房屋，仍应按照原合同约定的租金标准支付租金，故而提起诉讼，请求判令：1、解除章毅、楼兰芳间签订的房屋租赁合同；2、楼兰芳立即支付房屋租金59500元（自2011年9月20日计算至2013年2月19日，此后至合同�除之日的租金按115.07元／天计算，合同解除后至返还之日的占有使用费按115.07元／天计算）；滞纳金1587.60元（自2011年9月20日计算至2013年2月28日，此后实际支付之日按银行同期贷款利率的1.5倍计算）；3、诉讼费由楼兰芳承担。
原审法院认为：虽然案涉商铺尚未经行政主管部门办理权属登记，权属至今仍存在争议，但章毅能够提供她取得该房屋的来由，以证明她占有使用诉争房产的事实依据，且涉案商铺的租赁合同为章毅与楼兰芳所签订，且也已经实际履行，故在合同期满后，楼兰芳理应向章毅归还商铺。楼兰芳认为合同期满后，因其信赖国都公寓业主委员会对案涉商铺具有合法权益而与国都公寓业主委员会签订了租赁合同，但至今国都公寓业主委员会亦不能提交其对案涉商铺具有合法权利的凭证，楼兰芳以此为由，认为毋须对未归还房屋向章毅承担责任的意见难以成立，不予采信。楼兰芳认为对合同期满后自己另行与国都公寓业主委员会签约的事实章毅代理人徐葆明知且无异议，故合同已经终止，但就此并不能提交相关证据，证明徐葆有代产权人同意终止租赁合同的权限并同意终止合同。楼兰芳自章毅处租得诉争商铺，即使合同已经终止，楼兰芳亦应将诉争商铺交还章毅，楼兰芳至今未将诉争商铺交还章毅，应承担由此造成的法律后果。在案涉租赁合同到期后，双方未继续签订合同，章毅认为双方之间就诉争房屋的法律关系为不定期租赁合同并按照原合同约定的租金标准主张租金的意见具有法律依据，章毅所主张的115.07元／天并不高于合同约定的标准，故对合同期满至今章毅要求楼兰芳按照该标准支付租金的请求，予以支持。另外，根据不定期租赁合同的性质，章毅亦可以随时请求解除合同，故对该请求亦予支持。但由于不定期合同对房租交付时间未进行约定，章毅就该部份租金仍旧主张滞纳金的请求缺乏依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除章毅、楼兰芳之间就杭州中山北路189号店铺所达成的房屋租赁合同；二、楼兰芳于判决生效之日起十日支付章毅租金93667元（按照115.07元／天自2011年9月20日起计至2013年12月12日共814天）；三、驳回章毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元，由章毅承担27元，由楼兰芳负担1300元（于判决生效之日起10日内履行完�）。
宣判后，楼兰芳不服，向本院提出上称：1、关于原租赁合同的说明。楼兰芳在2010年1月与章毅签订合同时，章毅明确告知并无产权证书，尚在办理之中，合同签约至2011年9月19日。楼兰芳已按《房屋租赁合同》的要求支付上述期间的租赁费用，章毅也已出示相应证明。合同终止前，国都公寓业主委员会要求楼兰芳与其签订协议，因为产权尚在争议之中。从事实来看，争议房屋应属于国都公寓全体业主所共有，个人无权侵吞共有财产。楼兰芳得知这一事实，在租赁期结束后便不再与章毅续签合同，对此当时章毅是知道的。双方没有新的协议，又何从欠章毅租赁费用。2、租赁合同结束后，楼兰芳与国都公寓业主委员会签订了从2011年10月15日至2014年10月14日新的三个租赁合同，并分别于2011年10月29日和2013年10月29日交付了二年的租赁费用，无任何拖欠。3、章毅虽持有�发商的转让合同，但并无产权所有证书，其又如何证明房屋属其所有。上诉请求：撤销一审判决，驳回章毅的一审诉讼请求。
被上诉人章毅辩称：双方的合同合法有效。合同期满后，楼兰芳继续使用房屋，已构成不定期租赁关系。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人国都公寓业主委员会表示：对楼兰芳提出的上诉理由没有意见。
上诉人楼兰芳、被上诉人章毅在二审期间未提交新的证据。
原审第三人国都公寓业主委员会在二审期间提交以下证据：1、情况说明一份，证明案涉房屋存在权属争议。2、信访事项答复意见书，该文件中对承租行为的性质做了评价及对办理房屋权属情况做了描述。
对原审第三人国都公寓业主委员会所提交的证据，经质证：楼兰芳、章毅对证据真实性均无异议，但章毅又认为杭州市下城区武林街道中北社区居民委员会不能证明房屋的所有权归属，而杭州市住房保障和房产管理局则无权对合同的效力作出认定；本院认为各方当事人对证据本身并无异议，故对证据的真实性仍予以确认。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案中，章毅虽未能提交案涉商铺的房屋所有权证，但根据其提交的《国都公寓半地下商业用房购置协议》、《房屋租赁合同》及借记卡帐户交易明细清单等，可以证明争议房屋系其向该房产的开发商购买所得，且已由其实际控制使用，即上述证据形成证据链证明了房屋的来源及使用情况。而国都公寓业主委员会虽称争议房屋系属于国都公寓全体业主所有，但根据生效的（2011）杭下民初字第1343号民事判决及（2012）浙杭民终字第1689号民事判决，法院已经判决驳回了国都公寓业主委员会提出的要求确认其对争议房屋�有所有权的诉讼请求。现原审法院通过对当事人提交的证据的综合分析判断，认为章毅提交证据的证明效力更强，进而根据章毅与楼兰芳之间的《房屋租赁合同》及查明的合同履行情况，认定楼兰芳存在违约行为，并判令其承担相应的违约责任，并无不当，故本院对楼兰芳提出的上诉理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1327元，由上诉人楼兰芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年六月三日
书记员 赵瑞玲