山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初26号
原告于殿平，湖南成工华河机械有限公司员工。
委托代理人尹洪军，山东书言律师事务所律师。
委托代理人李德强，山东书言律师事务所律师。
被告烟台开发区廒上置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区晨光小区43号楼。
法定代表人陈金泽，董事长。
委托代理人葛永利，山东苑博律师事务所律师。
原告于殿平诉被告烟台开发区廒上置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹洪军、李德强，被告委托代理人葛永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于烟台开发区嘉陵江路81号天颐郦城小区18号楼第10层1001号房，总价款516000元。被告应在2012年6月1日前将符合交付条件的房屋交付给原告，如逾期交付，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一以上的违约金。合同订立后，原告即已按约付清了全部房款，然而被告却未按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告，被告的逾期交付行为已构成根本违约。原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金65326元（按51.6万元的每日万分之一，自2012年6月2日计算至2015年11月19日原告具状之日，自2015年11月20日至被告实际交房之日仍按51.6万元的每日万分之一计算违约金）；诉讼费由被告负担。
被告辩称，我方确实存在逾期交房的事实，该房屋所在的18号楼是在2013年8月26日取得了单体竣工验收手续，我方在2013年9月份向18号楼的所有购房业主均打电话通知房屋具备了装修入住的条件，可以向业主交付，并且该18号楼的众多业主均按照通知要求办理了收房、装修及入住手续，但原告不知是何原因接到通知后未来办理接房手续，因此，我方认为实际违约期为2012年6月2日至2013年8月26日止，但由于原告主张超过了法律有关诉讼时效的保护期限，请求法庭不予支持。现在房屋已具备交付条件，我公司同意原告随时到被告处办理交房手续，不接收房屋产生的责任应由原告自行承担。
经审理查明，2010年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：开预字第101222100010号），约定原告购买被告开发的位于嘉陵江路81号天颐郦城小区18号楼10层1001号房屋，房款总价为516000元整，首付款206000元，剩余部分310000元于2010年12月30日前按揭贷款支付。合同第八条对交付期限约定：“卖方应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得建设工程竣工规划验收合格证；2、取得建设工程竣工验收备案表；3、取得烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。”第九条对卖方逾期交房的违约责任仅约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，对逾期超过90日的违约责任未作约定。第十一条约定，“双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担”。合同签订后，原告于2011年1月4日、2011年5月20日向被告付清了总房款516000元。
2013年8月26日，涉案房屋所在的18号楼取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位竣工验收报告。
原告主张其至今未收到被告的交房通知，被告也未向原告出示房屋具备交付条件的证明材料，此前原告多次去售楼处询问房屋交付情况，并多次向售楼处打电话要求交房，但没有保留书面证据。被告长达三年之久都不能交付房屋，所以我方以书面形式向被告提出要求。原告为证明其主张，向法庭提供证据：原告于2015年8月26日向被告发出的关于房屋迟延交付的催告函、EMS快递单、网上查询的签收回执各一份（照片打印件），证明原告已经于2015年8月26日向被告发函催告要求交付房屋，并承担逾期交房违约责任。经质证，被告称没有收到关于房屋延迟交付的催告函；EMS封面留的固定电话不是陈金泽的办公室电话，也没有留其手机号码，因此，原告并未就我方的违约行为向我方实际主张过违约赔偿责任，其诉讼请求已超过了诉讼时效的保护期限。对此，原告解释称，合同文本都是双方签字盖章确认的，双方均应遵照履行；原告向被告发的催告函的快递单上所载明的号码就是双方商品房买卖合同中被告的号码即8016999，而且根据邮局的查询结果，已被陈金泽本人于2015年8月28日签收，所以该催告函已经产生了送达的效力。
被告主张2013年9月初曾电话通知原告交接房屋，由于时间过长，现在电话记录查询不到；合同第8条约定的交付条件是整个小区都取得验收合格的条件，而本案争议的是18号楼房屋的交付条件，我方认为在取得18号楼单体竣工验收合格后，该18号楼作为一个单体建筑，已具备了业主能够使用的基本条件，可以向业主交付；而且18号楼建设竣工验收备案表也已取得了，是在2013年8、9月份取得，该表在行政审批中心，其他都正在办理中。房屋已具备交付条件，不接收房屋产生的责任应由原告自行承担。被告为证明其主张，向法庭提交以下证据：
证据1、2013年8月26日涉案18号楼的工程竣工验收报告复印件一份（原件在行政审批中心），证明涉案的18号楼已于2013年8月26日经设计、勘察、施工、监理、建设五方共同验收合格，就是通常所说的涉案房屋已经取得了单体竣工验收合格，在我国房地产开发实践中，符合了住户入住的条件。经质证，原告对证据1验收报告，首先该证据系复印件，对真实性无法确认，即使该验收报告是真实的，也不能证实被告的房屋具备了合同约定的交付条件。
证据2、403号业主阚良伟、202号业主王明胶接收房屋以及对房屋装修验收合格签字表、装修管理服务协议、前期物业服务协议及该两位业主的身份证复印件各一套，证明18号楼的业主在接到我方交房通知后，于2013年9月30日办理了18号楼房屋的接收手续并签订前期物业服务协议，并于2014年7月、1月装修合格，随后入住。由于我方是以电话方式通知18号楼的签约业主，本案原告也得到了我方的电话通知，告知其可以于2013年9月30日前来办理房屋的交接手续，但原告未来办理，该责任由原告自行承担。涉案18号楼的其他竣工验收资料现在均已交付到开发区行政审批中心，原件暂时还未取得，法庭可以到行政审批中心调取相关的竣工验收资料原件。经质证，原告认为证据2与本案无关，被告与其他业主是如何履行合同的我方并不关心，其他业主愿意接收被告没有经过验收的房屋不能证实其房屋具备交付条件，而且将没有经过验收的房屋向业主交付本身是被告的违法行为，原告对被告提供的证据2不发表质证意见。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、预收款收据、催告函、EMS快递单、签收回执，被告提供的工程竣工验收报告、业主接收房屋材料及当事人陈述等在案为证，并经双方当事人当庭质证，予以认定。
本案争议的焦点问题是原告主张逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。
原告主张没有过诉讼时效。理由是作为一个整体的商品房买卖合同，被告的逾期交房违约行为一直持续至今，违约金并不是单个独立的债权，而是被告的违约行为导致的整体责任，所以违约金也应持续计算，不存在超过诉讼时效的问题；合同没有约定支付违约金的时间，只是约定了违约金按日计算的方式，所以不应该从违约金产生当日即视为我方知道或者应当知道请求违约金的权利被侵害，违约金诉讼时效的起算点从违约之日开始计算就是错误的，不符合法律关于诉讼时效的规定。
被告主张该房屋所在的18号楼是在2013年8月26日取得了单体竣工验收手续，房屋已具备了装修入住的条件，可以向业主交付，并且该18号楼的众多业主均按照通知要求办理了收房、装修及入住手续，我方实际逾期交房违约期为2012年6月2日至2013年8月26日止，原告自2013年8月26日至今已超两年，主张超过了法律有关诉讼时效的保护期限。
本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按合同约定于2012年6月1日前向原告交付房屋，已构成违约，原告可向被告主张逾期交房违约金。原告诉请逾期交房违约金系债权请求权，应当适用两年的诉讼时效规定。双方签订的商品房买卖合同约定逾期交房违约金为按日（月）计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，原告于2015年8月26日发送EMS快递催告被告交房，并要求被告承担逾期交房违约金，已构成诉讼时效中断，诉讼时效应自此往前倒推两年，即2013年8月26日起以后发生的逾期交房违约金处于诉讼时效的保护范围之内，被告应当支付；对于2013年8月26日之前发生的逾期交房违约金，因原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，应认定已超出了两年的诉讼时效，对原告要求支付该部分违约金的诉请，本院不予支持。
根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件。被告未提供证据证明涉案房屋已取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》，不具备交付条件，原告拒绝接收房屋并无不妥。在被告完成有效交付房屋义务之前，逾期交房违约金处于持续发生状态，原告主张逾期交房违约金计算至实际有效交房之日，于法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交付使用房屋的违约金数额没有约定计算方法的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方在合同中对逾期超过90日交房的违约责任未作约定，原告主张按照逾期不超过90日的情形来计算违约金数额，并不明显高于房屋租金标准，被告也认可该计算标准，因此，本院予以认可。被告应支付的逾期交房违约金，按照已付房款516000元的每日万分之一标准计算，自2013年8月26日至实际有效交房之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
被告烟台开发区廒上置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告于殿平逾期交房违约金52219元（按照已付房款516000元的每日万分之一标准，自2013年8月26日计算至2016年6月3日止，2016年6月4日起继续按此标准计算至实际交房之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1434元减半收取717元，由原告于殿平负担164元、被告烟台开发区廒上置业有限公司负担553元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 员 陈婧
二〇一六年六月三日
书记员（代） 赵冉