黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终288号
上诉人（原审第三人）魏吉友，干部，住黑龙江省克东县。
被上诉人（原审原告）李晓东，住黑龙江省拜泉县。
委托代理人籍凯，黑龙江仁大律师事务所律师。
原审被告拜泉县齐发房屋开发有限公司，住所地拜泉县拜泉镇曙光街。
法定代表人王连国，该公司经理。
原审被告戴波，个体工商户，住黑龙江省拜泉县。
上诉人魏吉友为与被上诉人李晓东、原审被告拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称齐发公司）、原审被告戴波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2015）拜民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、代理审判员王红娜组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张毓翀担任记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月25日，李晓东与王连国、戴波协商，将其挂靠齐发公司取得的拜泉县原大修厂地段金点大厦的开发建设项目转让给王连国，双方签订了《开发项目经营权转让协议》。协议约定李晓东开发该项目先期投入的130万元由乙方承担，甲方处有李晓东签名、齐发公司加盖公章、齐发公司时任法定代表人谢金成加盖名章，乙方处有齐发公司现任法定代表人王连国签名，转让后的金点大厦项目为齐发公司与戴波合伙开发。双方交接工程项目过程中，李晓东又先后借给齐发公司90万元人民币。2014年8月15日，李晓东与齐发公司、戴波达成商品房买卖合意，并签订了《商品房买卖合同》，约定将金点大厦1-2层，建筑面积801.66平方米的10门商服，以每平方米7，000.00元的价格出售给李晓东，将转让项目的欠款130万元及后期借款90万元计入购房款，并出具交付购房款收据。此后李晓东又分别于2014年8月31日、2014年11月6日、2015年4月18日、2015年5月13日交付购房款共计5，611，620.00元。现李晓东以其所购买的房屋被齐发公司、戴波用于借款担保，并预告登记到魏吉友名下，为确保《商品房买卖合同》的履行，获得购买房屋的所有权为由，诉至法院，要求齐发公司、戴波继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，待工程竣工后交付所购商品房。
另查，2014年9月9日，齐发公司与第三人魏吉友签订《商品房买卖合同》，并为其出具齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据，魏吉友于2014年9月24日将诉争房屋预告登记到其名下。2015年3月24日，克东县人民法院作出（2015）克东商初字第80号民事裁定书，将预告登记在魏吉友名下的诉争房屋查封，该案中债权人为沈阳，魏吉友为其委托代理人。2015年8月26日，该案进入执行程序，经克东县人民法院委托齐齐哈尔市中隆资产评估事务所，作出齐中隆评鉴字[2015]第89号司法鉴定意见书，诉争房屋评估后价格为4，409，130.00元。
2015年9月，李晓东以拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波为被告，魏吉友为第三人起诉至原审法院，要求判令齐发公司、戴波履行双方之间签订的商品房买卖合同，并对方承担诉讼费用。
原审法院经审理认为，本案系李晓东与齐发公司之间就达成的将建设中的金点大厦1-2层10门801.66平方米商服楼预售给李晓东，李晓东支付房屋价款的商品房买卖合同产生的继续履行，交付合同约定标的物而引发的纠纷，在“房屋买卖合同纠纷”项下“商品房预售合同纠纷”这一四级案由更能准确概括双方之间争议的法律关系，故以“商品房预售合同纠纷”确定本案案由为宜。从本案查明的事实看，齐发公司于2014年8月15日与李晓东签订了《商品房买卖合同》、于2014年9月9日与第三人魏吉友签订了《商品房买卖合同》，合同约定的预售房屋均是金点大厦1-2层10号商服，并于2014年9月24日将房屋预告登记至魏吉友名下。现李晓东认为诉争房屋虽预告登记在魏吉友名下，但魏吉友与齐发公司、戴波之间系借贷关系，并非房屋买卖合同关系，为保障实现合同目的，要求齐发公司、戴波继续履行合同，履行待房屋竣工后交付房屋的义务。而考察双方签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是本案首先需解决的焦点问题，即李晓东、魏吉友与齐发公司、戴波存在何种法律关系。
一、李晓东与齐发公司、戴波之间存在何种法律关系。本院认为，李晓东与齐发公司于2014年8月15日达成购买金点大厦1-2层10号商服用房的买卖合意，并分五次全额交付了5，611，620.00的购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方设立的商品房买卖合同已经成立并生效，李晓东与齐发公司之间存在商品房买卖合同关系。
二、魏吉友与齐发公司、戴波之间存在何种法律关系。本院认为，第三人魏吉友为证实其与齐发公司存在商品买卖合同关系，向本院提供了交付购楼款的款项来源的证据。从其提供的交付购楼款证据形式看，为齐发公司2013年1月13日收到100万元款项的收据及六份黑龙江农村信用联社存入戴波及王魏帐户的存/取款凭条、农业银行转账给戴波的银行卡取款业务凭单。从这几份银行存款及转账凭条发生的时间看，有发生在2014年9月9日双方签订《商品房买卖合同》之前，魏吉友于2013年10月10日存入戴波及王魏名下的300万、2，999，999.00元两笔款项及2014年1月13日齐发公司出具的收到魏吉友现金49.7万元及转账50.3万元共计100万元的收据。魏吉友虽解释于合同签订前发生款项往来的理由为其与齐发公司达成商品房买卖合意后，先行交付购楼款，后补签《商品房买卖合同》，但其所述购买商品房的交易方法，与一般购房者的做法明显不一致，其交易过程与正常的交易习惯不符，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，故魏吉友提供的证实与齐发公司达成商品房买卖合意，并全额交付购楼款的证据有瑕疵。齐发公司提供的魏吉友收到结算利息款的收据、魏吉友签名的“魏吉友处借款说明”、魏吉友庭审中对戴波通过他向其亲朋借款及李晓东提供的克东县人民法院（2015）克东商初字第80号民事判决书对魏吉友签订借款合同一事作出的认定，可确认魏吉友签订商品房买卖合同前后与齐发公司、戴波之间有借款给付事实的存在，本院据此无法判断上述款项为魏吉友向齐发公司交付的购房款，而确认上述款项为魏吉友向齐发公司、戴波提供的借款具有更高的可信度。从李晓东提供的克东县人民法院查封裁定及评估事务所的司法鉴定意见，能确认本案诉争房屋已经被债权人沈阳（魏吉友为此案债权人沈阳的委托代理人）申请查封及已经估价进入执行拍卖程序的事实，应确认齐发公司将标的物所有权转移与魏吉友，仅仅属于外观形式，而在实质上并无转移标的物所有权的意思，其真意只是达成为债务设定担保这一目的的法律手段而已。综上所述，李晓东基于其与齐发公司关于商品房买卖的合意，签订了本案诉争房屋的《商品房买卖合同》，并履行合同义务全额交付购房款与齐发公司形成商品房买卖合同的法律关系。第三人魏吉友基于与齐发公司、戴波之间的借款往来，为保证偿还借款，以本案诉争房屋提供担保，其与齐发公司形成了基于借贷产生借款合同的法律关系及为偿还借款而提供担保的让与担保合同关系。
其次，基于我院对李晓东、魏吉友与齐发公司之间存在何种法律关系的认定，在双方均主张诉争房屋所有权的情形下，需解决本案争议的第二个焦点问题，即李晓东与第三人魏吉友对诉争房屋享有何种权利。本院认为，齐发公司与李晓东订立商品房买卖合同的目的是取得价款，李晓东支付价款的目的在于取得商品房的所有权，李晓东享有要求继续履行商品房买卖合同，取得诉争房屋所有权的权利。而本案诉争房屋虽然登记在魏吉友名下，但其办理预告登记的行为原因系设定让与担保，在物权变动效力方面，我国法律在物权种类和物权内容上并未对让与担保作出直接的规定，魏吉友将让与担保标的物以商品房买卖的方式办理预告登记，违反了物权法定原则，且债权人直接取得让与担保物物权违反了我国《担保法》流质契约禁止的强制性规定，故魏吉友并不享有诉争房屋的物权。魏吉友与齐发公司、戴波之间基于房屋上的让与担保权并不能直接取得合同标的物，让与担保这种债权性担保本质亦属于债权，不具有排他性，不具有对抗第三人的效力，故李晓东基于其与齐发公司签订的《商品房买卖合同》享有优先获得诉争房屋所有权的权利。
再次，因克东县人民法院已经依债权人沈阳的申请，对诉争房屋采取了查封措施，现已进入执行阶段，并对执行标的物评估作价，则本院需解决本案争议的第三个焦点问题，即李晓东与齐发公司签订的《商品房买卖合同》是否存在导致商品房买卖合同目的无法实现的情形。本院认为，李晓东依约履行了其给付房款的义务后，齐发公司又将房屋设定让与担保，并预告登记到魏吉友名下，该行为依《中华人民共和国合同法》的规定已构成违约。此时李晓东有选择请求解除双方的房屋买卖合同，请求齐发公司返还购房款及利息，赔偿相关损失以及承担不超过已付房款一倍的赔偿责任等权利。但目前齐发公司因经营不善已陷入资不抵债境地，李晓东为了保障买卖合同之债权，选择要求齐发公司、戴波继续履行合同，待房屋竣工后将诉争房屋交付的权利。现克东县人民法院对诉争房屋的查封，是对开发商预售商品房的查封，是一种预查封，其查封的对象是购房者享有的商品房的所有权，因最高人民法院与国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定了“房地产开发企业为被执行人的，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，被执行人购买的房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或者预告登记的房屋，人民法院可以预查封。”，该规定间接的确认了购房者支付对价，但未办理房屋交付或登记所有权之前，房地产开发企业并不当然享有已出售商品房的所有权。当开发商为被执行人时，法院预查封的只能是许可开发商预售但未预售的商品房，如果房屋已经出售，开发公司已获得对价，不论房屋有无交付，法院查封都将损害购房者利益，也与上述精神有悖。且根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条二款：“多个债权人的债权种类不同，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。”的规定，李晓东基于商品房买卖合同对开发商的请求权，是基于其对该房产的所有权而产生，是一种物权化的债权；而债权人沈阳借款的请求权，系基于一般债务关系产生，故李晓东有优先于一般债权人沈阳受偿的权利。据此，李晓东与齐发公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行的情形，齐发公司应当继续履行其与李晓东签订的《商品房买卖合同》，待工程竣工后交付合同约定标的物。戴波作为齐发公司的合伙人，对金点大厦的建设实际投入资金，并参与经营管理，对工程运行享有决定权，故其亦应承担继续履行的义务。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条二款、第八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条二款、最高人民法院与国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，判决：一、拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波继续履行与李晓东签订的《商品房买卖合同》；二、拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波于房屋竣工之日将金点大厦1-2层10门801.66平方米商服用房交付李晓东所有。案件受理费100.00元由拜泉县齐发房屋开发有限公司、戴波负担。
魏吉友不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.魏吉友是享有独立请求权的第三人，其在本案中明确提出了诉讼主张，原审没有审理。2.原判认定事实错误。原判凭主观臆断，推想魏吉友与齐发公司之间的房屋买卖关系和沈阳与齐发公司之间的民间借贷关系判定为同一事实。从合同主体、发生时间、发生数额、发生依据方面能够认定二者不是同一法律关系。3.原审法院民事审判庭越权行使裁判权，对物权登记的审查应当由行政机关或行政审判裁决，而不应该在民事审判中裁决。4.原判确认魏吉友与齐发公司之间的借款具有可信度，但是对李晓东与齐发公司之间的关系认定的可信度没有依据。综上，请求二审法院撤销原判，驳回李晓东的原审诉讼请求。要求确认魏吉友与齐发公司签订的商品房买卖合同有效并要求该公司履行交付该房屋的义务。
针对魏吉友的上诉请求与理由，李晓东答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
齐发公司、戴波未答辩。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，民事诉讼系因当事人之间对一方提起的诉求存在争议，而该争议所指向的法律关系属于人民法院受案审理的法律关系范围，需要人民法院适用法律居中予以裁判，制裁民事违法行为，保护当事人合法权益的民事活动。涉及本案，李晓东作为原告以齐发公司、戴波为被告在原审法院提起的诉请，齐发公司、戴波作为被告在答辩过程中并未提出异议，故双方当事人之间并未体现具体纠纷争议，故无需人民法院进行居中裁判，且关于魏吉友与涉案房屋的相关权利，属于另一法律关系，李晓东如欲排除魏吉友的相关权利，应当以魏吉友为直接当事人，另案进行诉讼。
另外，本案争议房屋已在另案中进行查封，李晓东如欲对抗该查封行为，应当在该案中提起关于执行异议的诉讼活动。
关于魏吉友要求确认其与齐发公司之间的房屋买卖关系的问题，魏吉友在原审审理过程中并没有交纳诉讼费用并提出明确的独立请求，故本院二审无法审理。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。魏吉友上诉理由的合理部分，本院予以支持，其上诉理由不合理的部分，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省拜泉县人民法院（2015）拜民初字第1538号民事判决；
二、驳回李晓东的诉讼请求。
一、二审案件受理费200.00元，由李晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 虹
审 判 员 李颖莉
代理审判员 王红娜
二〇一六年五月十八日
书 记 员 张毓翀