广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5102民初806号原告：黄海亭，男，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被告：潮州市恒大置业有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区。法定代表人：刘子彬。委托代理人：黄冠能，该公司职员。委托代理人：黄泳谊，该公司职员。原告黄海亭诉被告潮州市恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告黄海亭，被告恒大公司之委托代理人黄泳谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海亭诉称：原告购买被告开发的潮州恒大城8栋204号房于2015年10月31日交房，由于工程质量存在问题，交房时原告便发现入户门、门框发霉脱漆，有钉眼，窗台墙面、电视背景墙发霉渗水，厨房门框门扇碰伤，易洁班打胶粗糙，小阳台门窗打胶不均匀，厨房水龙头、卫生间水龙头未安装等诸多问题。经过物业公司近一个月时间的修复，经表面观察反馈问题基本解决。2015年12月1日，原告将房屋出租给中国人民财产保险股份有限公司潮州市分公司，租期一年。承租方居住期间分别于2016年1月15日、2月27日、4月27日向原告反映墙体多处发霉渗水。原告协调金碧物业进行修复，1月份对发霉处进行修复之后，2月27日又发现入户门左右侧、卫生间和厨房连接处、大阳台门口处、卧室飘窗天花板等多处发霉起泡，经过将近1个月的处理，3月19日对上述发霉处处理完毕。时隔一个多月，4月27日承租方再次向原告反映墙体3月份处理过的墙体又出现更大面积的发霉渗水现象，并以影响其正常生活为由向原告提出退租，经原告与承租方协商，双方于2016年5月13日解除租赁合同。租赁合同解除的原因为被告所交房屋装修质量严重不过关，致使无法居住，并因此导致了原告租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款及《商品房销售管理办法》第三十三条第四款的规定，被告作为维修义务人在房屋的确存在质量问题并且在质保期限内的话，被告应当履行保修义务，因为保修需要而产生的搬家费，房屋租金，物业费等损失应当由开发商承担。自原告与承租人租房合同解除至修复完毕期间的租金损失及修复后原告寻找新的承租人期间的空挡期损失由被告承担。因墙体发霉的问题多次维修仍不能彻底解决，请求人民法院判决：1、被告赔偿原告租金损失人民币7000元；2、签订保证协议书一份，协议保证如相同地方再次出现同样问题，由原告自行组织维修，维修费用由被告承担；3、被告承担案件诉讼费。被告恒大公司在法定期限内没有提交答辩状，但在庭审中辩称：1、原告向被告索赔的租金7000元，被告没有侵害行为，不应赔偿原告该项损失。2、对于原告第二项诉讼请求被告认为在买卖合同中有保修的责任，但没有终身保修的说法，没有签订保修协议的责任。经审理查明：恒大公司的经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。2014年10月21日，恒大公司（××）与黄海亭、陈洁娜（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定黄海亭、陈洁娜向恒大公司购买潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城第八幢二层204号房（以下简称“204房”），双方约定：××购买的商品房为预售商品房，总金额人民币肆拾捌万叁仟捌佰叁拾玖（483839）元整……。第八条交付期限××应当在20151031日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。……第十三条××关于装饰、设备标准承诺的违约责任。××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2及3种方式处理：2、××在交接日如对装饰、设备提出异议，由××按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；3、××不得以××交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。……第十六条保修责任××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。××自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务。因不可抗力或者非××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，××可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，××有权解除合同，××承担鉴定费用并赔偿××损失；若鉴定结果为合格，由××承担鉴定费用。双方还对《商品房买卖合同》其他事项作了约定。同日，××（甲方）恒大公司与××（乙方）黄海亭、陈洁娜签订了《补充协议》一份，双方约定：五、双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。……同时，双方同意本合同第十一条补充如下：……3、××在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从××书面通知的××办理房屋交接手续之日起，视为××已经交付房屋。但××接收房屋的，不视为××所应当承担的保修义务予以免除，××仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。××主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。……十一、双方同意本合同第十六条补充如下：1、××按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，××应对××的保修行为提供必要的便利，如因××拒绝××入场维修等原因导致××无法履行保修责任的，由此产生的责任由××自行承担。……双方还对《补充协议》其他事项作了约定。2015年10月31日，恒大公司将上述204房交付黄海亭、陈洁娜。黄海亭、陈洁娜分别于2015年10月30日、同年11月1日、2016年3月19日、同年5月1日、同年6月18日共5次向金碧物业有限公司潮州分公司（以下简称“金碧公司”）反映204房存在工程质量问题，金碧公司分5次对204房进行维修。另查明：黄海亭主张其于2015年11月21日将204房承租给中国人民财产保险股份有限公司潮州市分公司，租赁期限从2015年12月1日起至2016年11月30日止，后因该房的质量问题，双方解除租赁合同，在法定举证期限内，黄海亭对其主张提供《房产租赁合同书》及《解除租赁合同协议书》各一份，该《房产租赁合同书》及《解除租赁合同协议书》上中国人民财产保险股份有限公司潮州市分公司一方的签章为“柯乐斌”，对于案外人柯乐斌的身份情况及解除租赁合同的原因均没有举证证明。黄海亭认为因恒大公司交房的质量问题导致其租金损失，遂于2016年7月11日诉至本院，提出上述诉讼请求。本案审理过程中，经本院释明，陈洁娜表示不参加本案的诉讼活动，且放弃在本案中的诉讼权利及实体权利。又查明：2016年1月14日，恒大公司作为发包人，金碧公司作为承包人，双方签订《2015年2016年度潮州恒大城项目维保修工程年度合同》，约定恒大公司委托金碧公司作为其所开发的潮州恒大城项目维保修工程的指定承包单位之一，由金碧公司所管辖项目现场物业服务中心负责承接指定的维保修工程，同时包括金碧公司维保修工程项目的二次保修工作。本院认为：黄海亭与恒大公司之间于2013年2月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，该上述合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。黄海亭主张因恒大公司交付的204房存在质量问题导致其租金损失，在法定举证期限内，黄海亭对其主张仅提供《房产租赁合同书》及《解除租赁合同协议书》各一份，但对以下问题未能向本院提供充分证据证明：1、上述合同及协议书中承租方签章“柯乐斌”的身份情况及其持有中国人民财产保险股份有限公司潮州市分公司签订租赁合同的授权；2、解除租赁合同的原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，黄海亭的主张证据不足，其无法证明上述《房产租赁合同书》、《解除租赁合同协议书》的真实性及与本案的关联性，也无法证明其确实存在租金损失，应承担举证不能的法律后果，故黄海亭请求恒大公司赔偿租金损失人民币7000元缺乏依据，本院不予支持。关于黄海亭请求与恒大公司签订维修保证协议书的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中已有明确约定恒大公司应承担的保修维修责任及黄海亭的配合义务，双方应按照该买卖合同及补充协议行使权利、履行义务，上述买卖合同及补充协议中并没有约定恒大公司应与黄海亭就保修维修问题签订协议书，故黄海亭该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄海亭的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告黄海亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  肖漫娜人民陪审员  吴构璋人民陪审员  丁彩虹二〇一六年十二月六日书 记 员  章 丹