山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民再6号上诉人（原审原告）：王忠礼，男，1956年10月30日出生，汉族，住山东省龙口市，现住龙口市。被上诉人（原审被告）：刘允霞，女，1969年4月12日出生，汉族，住山东省龙口市。原告王忠礼因与被告刘允霞房屋租赁合同纠纷一案，山东省龙口市人民法院于2013年6月17日作出（2012）龙民三初字第505号民事判决，该判决已发生法律效力。龙口市人民法院于2016年9月14日作出（2015）龙民监字第20号民事裁定，再审本案，并于2016年11月2日作出（2015）龙民再初字第5号民事判决，上诉人王忠礼不服该再审判决向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王忠礼、被上诉人刘允霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王忠礼诉称：被告刘允霞于2010年4月15日至2011年4月14日租用原告北巷家电一、二楼，租金19000元，被告先给原告10000元，剩余9000元被告久拖不交。被告在租用期间，造成原告一楼夹胶玻璃门破损一扇，被告多次搪塞拖延不予赔偿。被告在租用期间，2011年1月1日至4月14日的物业费拖延不交。被告未按期交房一天，应追加房屋租金52元。请求法院判令：1、判令被告偿还拖欠的房屋租金9000元；2、被告赔偿损坏原告的夹胶玻璃门1100元；3、被告偿还原告拖欠的物业费168.16元；4、被告偿还原告拖延交房一天的租金52元，诉讼费用由被告承担。被告刘允霞辩称：1、原告诉请的房屋租赁纠纷，已经龙口市人民法院（2011）龙民三初字第236号民事判决书、烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第394号民事判决书审理判明，现原告又提起诉讼，违反一事不再理原则，法院应驳回原告的起诉；2、原告第一项诉讼请求，根据原、被告的租赁合同，9000元租赁费于2010年9月15日付清，原告2010年9月15日后未向被告要求支付9000元房租，只是在打起官司来才想起跟原告索要房租，不合常理。尽管在(2011)龙民三初字第236号民事案件中陈述过租金等相关诉请，但是不构成诉讼时效的中断，原告的诉请超过一年的诉讼时效；3、原告第二项诉讼请求诉求不实，且缺乏证据证明该门的损坏是被告造成的；4、原告第三项诉讼请求不实，且缺乏必要证据。即使法院认定属实，也不应由被告全部承担出租房屋物业费，因为2010年12月25日原告将涉案房屋二楼另租给他人，该物业费应由被告和二楼的承租人共同承担；5、原告第四项诉讼请求，原、被告合同中并没有明确的交房时间约定，根据房屋租赁市场的交易习惯及本案的实际情况，4月15日下午五点才交房，是合理的，不存在延迟交房，被告实际交房不过延迟了17小时，也不能按照一天计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。龙口市人民法院一审审理查明，参照龙口市人民法院(2011)龙民三初字第236号民事判决查明事实，2010年4月15日原告王忠礼与被告刘允霞签订房屋租赁合同书，被告承租了原告位于龙口市北巷家电街门市楼的一、二楼开荣格商店，双方签订了《房屋租赁合同书》，租期约定为2010年4月15日至2011年4月14日。双方约定租金的给付为签订合同之日先付10000元，其余9000元于2010年9月15日付清。2010年12月25日，被告发现原告将二楼出租给他人。2011年4月11日，原告以特快专递的方式给被告寄去租赁到期交房通知书一份，内容为：刘允霞，你租赁王忠礼北巷小区的楼房2011年4月14日到期，请你于4月14日上午10点到场交房，逾期不交，你将承担赔偿延期交房造成的损失！2011年4月15日下午5点，被告将所承租的一楼交予原告。2011年6月4日，原告缴纳了所出租楼房2011年1月1日至4月14日一、二楼物业费167元。2012年11月30日，经原告申请，烟台天平价格评估事务所有限公司出具《价格评估报告》，认定原告出租房屋一楼落地夹胶玻璃门破损部分价格为1260元。鉴定费500元已由原告预交。2011年刘允霞起诉王忠礼至龙口市人民法院，要求王忠礼赔偿擅自出租二楼给自己造成的二楼房租损失、王忠礼期间锁门给自己造成的房租损失及刘允霞二楼存放物品丢失损失。在案件审理中，王忠礼表示，对于刘允霞尚未支付的房租9000元、延迟交房造成的租金损失、刘允霞承租期间造成房屋玻璃门裂缝损失及王忠礼为刘允霞垫付的水电费，将另案起诉。2011年9月16日龙口市人民法院作出(2011)龙民三初字第236号民事判决：一、王忠礼于本判决生效后十日内返还刘允霞二楼的房租2863元。二、驳回刘允霞的其他诉讼请求。一审宣判后。王忠礼不服提出上诉，烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第394号民事判决书维持一审判决。王忠礼在上述案件中，曾经辩称，其在2011年2月18日将二楼出租给了别人。原告提交了一份2011年3月11日原告妻子相惠打电话给被告的通话录音，以证明被告经营期间造成了原告楼房一楼夹胶玻璃门破损，其中相惠问道：我从去年这个玻璃门破碎后，我多次叫你修复或赔偿，你都拒绝了，是吧？被告回答为：恩，恩……。其后说话内容，原告主张为“那个没有问题”，被告予以否认，认为其后内容为自己口头语，不是“那个没有问题”。上述事实有原、被告当庭陈述、《房屋租赁合同书》、烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第394号民事判决书、烟台天平价格评估事务所有限公司出具《价格评估报告》、2011年3月11日原告妻子相惠打电话给被告的通话录音及调查笔录等证据在卷佐证。龙口市人民法院一审认为，根据庭审查明事实，原告王忠礼与被告刘允霞约定租赁房屋年租金为19000元，其中租金10000元于订合同之日先付，其余9000元于2010年9月15日付清。现原告主张被告未支付9000元租金，被告主张该9000元租金已经支付，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，对于是否支付租金被告应承担举证责任。被告未提供证据证明该9000元租金已经支付，故原告主张被告支付租金9000元，法院依法予以支持。被告辩称原告诉讼已过诉讼时效，因在(2011)龙民三初字第236号民事案件中，原告称将另案主张被告尚未支付的房租9000元、延迟交房造成的租金损失、被告承租期间造成房屋玻璃门裂缝损失及原告为被告垫付的水电费等诉讼主张，故被告主张原告上诉请求超过诉讼时效的辩称，法院不予支持。原告主张被告租赁房屋期间，造成其房屋一楼夹胶玻璃门破损，并提供了2011年3月11日被告与原告妻子相惠的谈话录音证明。经反复听取该录音，该录音非谈话全部内容，法庭无法从原告提交的录音上听到“那个没有问题”的意思，故原告主张被告造成其房屋一楼夹胶玻璃门破损，没有充分证据证明，且被告不予认可，原告主张被告赔偿一楼夹胶玻璃门破损损失，证据不足，法院不予支持。原告主张被告支付拖欠的物业费168.18元，提交了2011年6月4日自己缴纳所出租楼房2011年1月1日至4月14日一、二楼物业费167元单据证明，对此，被告不予认可，认为缴纳的物业费包括了原告另行出租的二楼的费用，不应由被告全部承担。法院认为，从原告提交的单据看，确已包括原告另行出租的二楼物业费，故原告主张被告全部承担2011年1月1日至4月14日一、二楼物业费，明显不当，酌情被告应承担物业费的一半83.50元。按照原、被告《房屋租赁合同书》约定，租期约定为2011年4月14日止，原告2011年4月15日下午5点交付原告房屋，比合同约定晚交付一天，原告主张被告偿还原告拖延交房一天的租金（19000/365）52元的诉讼主张，法院予以支持。龙口市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于2013年6月17日作出（2012）龙民三初字第505号民事判决：一、被告刘允霞于本判决生效之日起十日内支付原告王忠礼租金9000元、物业费83.50元、延迟交房租金52元，共计9135.50元。二、驳回原告王忠礼的其他诉讼请求。龙口市人民法院再审审理中，原审被告刘允霞向法院递交了其与原审原告王忠礼前妻相惠签订的租赁合同以证实其与原审原告之间无关系，合同的相对人是相惠，并且该合同内容与原审原告向法院提交的合同内容一致。经质证，原审原告对该合同不予认可。说明其与前妻现在仍生活在一起，因所租赁之房至今未办出房产证等相关手续，原审原告提交了开发商提供的证明。对该证明，原审被告不予认可。龙口市人民法院再审查明认定的事实与原一审查明认定的事实一致。龙口市人民法院再审认为，原审被告刘允霞认为与原审原告王忠礼之间不存在租赁关系，但在(2011)龙民三初字第236号案中，原审被告起诉的主体是原审原告，而不是原审原告的前妻相惠，对原审原告是合同的相对人是认可的，因此法院认定租赁合同的相对人是原审原告与原审被告，而不是原审原告的前妻相惠。经过质证，法院能够认定的事实在原审原告将涉案房屋二楼出租给他人及夹胶玻璃门破损方面与原审认定一致。双方当事人争议的焦点主要是原审原告追要租金是否超过诉讼时效、原审被告于2011年4月15日交房是否构成延期交房。关于原审原告追要租金是否超过诉讼时效。原审被告认为已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，追要租金的诉讼时效为一年，合同约定支付租金最后期限是2010年9月15日。而原审原告起诉原审被告立案时间在2012年6月7日。原审原告认为不过诉讼时效。因为其在（2011）龙民三初字第236号民事案件诉讼过程中提过对租金要另案起诉的，所以引起诉讼时效中断。法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，引起诉讼时效中断的是当事人一方直接或通过其它方式向对方当事人送交主张权利文书，有对方当事人签字或盖章的证据证明；第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或口头起诉之日起中断；第十三条第八款规定，在诉讼中主张抵销也引起诉讼时效中断。本案原审原告称其在（2011）龙民三初字第236号民事案件审理中，其提过对租金等要另案起诉，但此陈述并不符合法律规定引起诉讼时效中断的事由，因此，原审原告主张租金9000元，法院认定已过诉讼时效。关于原审被告于2011年4月15日交房是否构成延期交房。原审原告认为已尽了通知义务，要求原审被告于2011年4月14日倒房，原审被告2011年4月15日倒房是延期交房。原审被告认为，合同规定到期日为2011年4月14日，交房就应该是2011年4月15日，不应是延期交房，再者，是下午5点交的房也不足一天。法院认为，合同约定租期至2011年4月14日止，原审原告在2011年4月11日，以特快专递的方式给原审被告寄去租赁到期交房通知书（内容为：刘允霞，你租赁王忠礼北巷小区的楼房2011年4月14日到期，请你于4月14日上午10点到场交房，逾期不交，你将承担赔偿延期交房造成的损失）的内容将合同约定的到期日进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。而原审原、被告合同期满日是2011年4月14日，因此，原审被告应经营至2011年4月14日24时为准，原审被告于2011年4月15日下午5点进行交房，原审原告也同意接受了未提任何异议，并且也未向原审被告主张过延期交房租金，因此，原审原、被告交接房子时间定在下午5点的行为是双方的合意，因此，原审被告并未构成延期交房。综上，法院认为，原审原告系与原审被告签订的房屋租赁合同，原审原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，并无违反国家、行政法规的强制性规定，也无侵害他人利益，该合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行合同中规定的义务。原审原告在自己权利受到侵害时应在法律规定的时效内主张自己的权利，但因其怠于行使，致使索要租金的诉讼时效已过，因此法院对其主张租金9000元由原审被告支付不予支持。对其主张原审被告租赁其房屋期间造成其一楼夹胶玻璃门破损，要求原审被告承担因此造成的损失，证据不足，法院不予支持。原审原告主张的延付一天租金因其在与原审原告交接中已达成合意，并且合同到期为2011年4月14日，应在2011年4月14日24时后倒房，虽然双方于2011年4月15日下午5点进行交房，原审原告也同意接收该房屋且未提任何异议，况且双方签订的租赁合同亦未对逾期交房事宜进行约定。因此，对原审原告该主张，法院也不予支持。物业费，因原审原告将二楼租赁给他人，因此物业费应由原审被告承担一半即83.50元。龙口市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》一百三十六条第三款、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条、第十三条第八款及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条及第二百三十五条之规定，于2016年11月2日作出（2015）龙民再初字第5号民事判决：一、撤销龙口市人民法院（2012）龙民三初字第505号民事判决书。二、原审被告刘允霞于判决生效后十日内一次性付给原审原告王忠礼垫付物业费83.50元。三、驳回原审原告王忠礼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍承担迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由原审原告王忠礼承担50元，原审被告刘允霞承担8元。鉴定费500元，由原审原告王忠礼承担。保全费49元，由原审被告刘允霞承担。上诉人王忠礼不服该再审判决，向本院提起上诉称，（一）既然原审法院（2015）龙民再初字第5号民事判决推翻了（2011）龙民三初字第236号民事判决认定的法律事实，上诉人认为被上诉人刘允霞在此案中提供的房屋租赁合同涉嫌造假，合同书上的签名并非王忠礼本人笔迹，双方无书面租赁合同，未约定租金交付时间，因此上诉人王忠礼请求被上诉人刘允霞支付租金没有时效限制，请求对租赁合同书的签名真伪进行鉴定。（二）在该案再审中，原审法院未经法律规定的质证程序，没有质证王忠礼诉刘允霞赔偿损坏夹胶玻璃门（1260元和鉴定费500元）的全部证据，违法采信（2012）龙民三初字第505号民事判决的错误事实认定。（三）原审法院（2012）龙民三初字第505号民事判决生效后，刘允霞于2013年9月10日申请再审，原审法院未按民事诉讼法规定在三个月之内进行审查，说明原审法院认为原判决正确，不予再审。由于刘允霞不断缠诉，原审法院又于2015年7月24日自导自演制作了立案审批表、受理案件通知书、送达回执，这是未经法定程序的乱作为。在刘允霞继续缠诉的情况下，原审法院被迫于2016年9月14日作出（2015）龙民监字第20号民事裁定，并作出（2015）龙民再初字第5号民事判决，这次裁定和判决严重违反民事诉讼法第204条规定，超限达三年之久，且自打自脸否定（2011）龙民三初字第236号民事判决和（2012）龙民三初字第505号民事判决，违反再审程序和再审时效的规定，请求依法撤销（2015）龙民再初字第5号民事判决，判令被上诉人刘允霞支付上诉人王忠礼租金9000元、物业费83.50元、延迟交房租金52元、案件受理费51元，并赔偿王忠礼玻璃门1260元、鉴定费500元。被上诉人刘允霞答辩称，上诉人王忠礼请求被上诉人支付租金9000元，确已超过诉讼时效，其主张不能成立。再审判决正确，请求予以维持。本院二审审理查明的事实与原审法院再审审理查明的事实一致。本院二审认为，上诉人王忠礼在本案原一审审理中提交的甲方王忠礼与乙方刘允霞于2010年4月15日签订的房屋租赁合同书，系其起诉被上诉人刘允霞支付租金、物业费及赔偿玻璃门损失的证据之一，在原审法院一审及再审审理中并未主张该租赁合同书上的签名非其本人所签，本案再审二审中上诉人王忠礼又以原审法院（2015）龙民再初字第5号民事判决推翻了（2011）龙民三初字第236号民事判决认定的法律事实为由，否认租赁合同书上的签名系其本人笔迹，并要求对租赁合同书上的签名真伪进行鉴定，理由明显不能成立，本院依法不予采纳。上诉人王忠礼与被上诉人刘允霞签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。按照租赁合同约定，刘允霞应于2010年9月15日支付剩余租金9000元。原审法院在审理（2011）龙民三初字第236号案件过程中，作为被告的王忠礼在法庭上称对租金等另案起诉，但其该追要租金的主张并未向债务人刘允霞提出，其在法庭上所述并不能引起诉讼时效中断的法律效果。本案王忠礼于2012年6月7日起诉刘允霞请求支付租金9000元，刘允霞提出诉讼时效抗辩，因王忠礼请求支付租金超过法定的一年诉讼时效，原审法院再审判决不予支持其租金的诉讼请求是正确的。上诉人王忠礼以房屋租赁合同书上的签名非其本人笔迹、双方无书面租赁合同未约定租金交付时间为由，上诉主张其请求刘允霞支付租金没有时效限制，理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人王忠礼上诉另称本案再审中原审法院没有质证其起诉刘允霞关于赔偿损坏夹胶玻璃门的全部证据，未经法律规定的质证程序违法采信（2012）龙民三初字第505号民事判决的错误事实认定。但依照《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内审理再审案件。上诉人王忠礼的该上诉主张没有法律依据，本院不予支持。上诉人王忠礼的其他上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。综上所述，王忠礼的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由上诉人王忠礼负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  白月辉审判员  张婷婷二〇一七年三月六日书记员  李坤颖