江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04738号
上诉人（原审被告）许松英。
委托代理人张国平。
被上诉人（原审原告）惠无疆，男，1965年11月2日生，居民身份证号码3205041965********，汉族，住江苏省苏州市山塘街***号。
委托代理人陈美珍。
上诉人许松英因与惠无疆房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：苏州市山塘街892号房屋所有权人为惠无疆。2011年6月3日，惠无疆（甲方）与许松英（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将山塘街892号房屋一间装修好的店面房出租给乙方经营工艺品，租期1年，自2011年5月24日至2012年5月23日，租金为2.1万元，押金为1000元。合同签订后，惠无疆按约交付租赁房屋，后由许松英用于绣品店经营，租期内租金许松英已付清。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，许松英亦未向惠无疆支付租金。现租赁房屋仍由许松英占有使用、开门经营。2012年5月24日，苏州市人民政府作出苏府公（2012）6号关于国有土地上房屋征收决定的公告，征收项目名称为苏州虎丘景区环境综合整治和建设项目，征收范围包含涉案的山塘街892号房屋。因涉案房屋涉及拆迁，拆迁办在征收开始后第一时间联系了惠无疆，但惠无疆不愿前往办理相关手续。拆迁补偿中涉及经营户的停产停业补偿系由拆迁办计入产权人的全部补偿中，在产权人不予配合的情况下，拆迁办表示无法对房屋单方进行分户评估。目前涉案房屋因产权人不配合，无法进行相应的评估工作。
一审审理中，许松英称其涉案房屋的绣品店虽仍在经营，但实为看管房屋，非正常经营。现若惠无疆配合其完成涉案房屋拆迁评估工作，其愿意将房屋交还，但惠无疆明确表示不愿配合进行评估。
以上事实，有惠无疆提交的租赁合同、现场照片、许松英提供的公开信、原审法院制作的调查笔录以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告惠无疆的诉讼请求为，请求判令：1、解除惠无疆、许松英之间的房屋租赁合同关系；2、许松英搬出并交还租赁房屋；3、许松英支付租金54132.50元（自2012年5月24日至实际归还房屋之日止，按每日57.50元计算）；4、本案诉讼费用由许松英负担。原审审理中，惠无疆变更第一项诉请为确认双方之间房屋租赁合同于2012年5月23日终止；第三项诉请为房屋使用费。
一审法院认为：惠无疆、许松英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满后，双方未达成续租意向，现惠无疆请求确认租赁合同于2012年5月23日终止，许松英亦持该观点，故本院确认惠无疆、许松英就涉案房屋签订的租赁合同于2012年5月23日终止。租赁合同终止后，许松英作为承租人，有义务向惠无疆交还房屋。许松英抗辩称需待惠无疆向其支付相应拆迁补偿后方肯搬离的意见，因拆迁补偿事宜与本案并非同一法律关系，对于拆迁补偿，许松英可另行主张，但以此为由拒绝腾让房屋缺乏法律依据。许松英抗辩称需待拆迁办对涉案房屋进行评估后方肯搬离的意见，鉴于审理中惠无疆已明确表示不予配合，且一审法院在向拆迁办调查过程中拆迁办亦表示产权人不予配合的情况下无法单方进行评估，故一审法院认为许松英可自行对房屋现状保留相关证据，向惠无疆及时返还涉案房屋。关于惠无疆主张的房屋使用费。2012年5月23日租赁合同到期后，因许松英继续占用惠无疆房屋，应支付房屋使用费。许松英抗辩称惠无疆不配合拆迁，其后避而不见，致使其无法顺利领取相应拆迁补偿从而长期在房屋内无法搬离的意见，结合审理中向虎丘派出所、拆迁办的调查情况，一审法院认为惠无疆作为涉拆房屋产权人，在征收公告公布后拒绝配合拆迁，未能及时清租，且在本案审理过程中许松英已明确表态评估后即交还房屋的情况下仍拒不配合进行评估，对于纠纷的引发亦存在过错。鉴于许松英作为承租经营户的补偿是计入惠无疆的拆迁补偿之中的，惠无疆不予配合拆迁的行为必然影响许松英及时获取补偿，故惠无疆对于未能及时收回房屋、房屋使用费损失的扩大，亦应承担一定责任。据此，一审法院酌情调整涉案房屋使用费，按1.7万元每年计算，许松英应向惠无疆支付2012年5月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认惠无疆与许松英就本市山塘街892号一楼店面房的租赁合同于2012年5月23日终止。二、许松英于判决生效之日起十五日内从本市山塘街892号一楼店面房迁出并交还惠无疆。三、许松英于本判决生效之日起十五日内支付惠无疆房屋使用费（自2012年5月24日至实际迁出之日止，按1.7万元／年计算）。案件受理费1314元，由惠无疆负担50元，许松英负担1264元。
上诉人许松英不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决“被告作为承租人有义务向原告交回房屋”违反事实。上诉人承租案涉房屋5年，每年在合同到期前三个月电话通知被上诉人续签下一年合同并同时交付下一年租金。上诉人联系不上被上诉人，被上诉人如不愿意续租应主动和上诉人协商，故上诉人不存在不交房的问题。二、一审判决涉案房屋使用费17000元／年并无法律依据。双方对于房屋租金并无协商，且房屋已经列入拆迁范围进而影响了房屋的实际使用。三、（2014）姑苏民五初字0163号与本案是同一性质同一街区，均因拆迁补偿不到位引起经营户没有搬出涉案房屋，但判决结果却不同，前者是50%付租而后者是81%付租。四、上诉人未搬出承租房与上诉人应得经营补偿款有关联，本案因拆迁补偿引起，法院不应将其隔离开来。租赁合同中已明确“国家有关的经营者补偿归乙方所有”，上诉人应当得到包含营业执照费、停业停产面积费、搬运费、安装电器人工费及材料费、搬迁奖励费、合同押金等款项，请求二审法院将上诉人的赔偿款与被上诉人的房租一并解决。五、上诉人已于2015年7月6日搬离了涉案房屋，被上诉人亲自现场验收。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人惠无疆辩称：一、上诉人并没有在合同到期前三个月通知被上诉人。二、虎丘大门一直开着，上诉人是可以经营的。三、针对上诉状中的第三条，另一条街上的租金是3万元而本案的房屋租金是2.1万，故情况不一样。四、合同是2012年5月23日到期，而拆迁公布日期是2012年5月24日，合同到期前三个月双方并无续签，因此被上诉人不用支付拆迁补偿款。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，双方一致认可许松英在2015年7月6日将涉案房屋移交给了惠无疆，且惠无疆明确表示在许松英支付一审判决确定的房屋使用费时愿意扣除1000元的涉案合同押金。
以上事实，有调查笔录予以佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：惠无疆与许松英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满后，双方未能达成续租合意，一审法院认定涉案租赁合同于2012年5月23日终止并无不当，本院予以确认。双方合同终止后，许松英仍占有案涉房屋，应依法向惠无疆支付房屋使用费，一审法院根据租赁合同约定的租金标准并综合考虑惠无疆的过错因素酌定房屋使用费为1.7万元每年并无不当，本院予以维持。许松英认为其未能经营使用涉案房屋故承担1.7万元每年的房屋使用费不合理，并无相应的法律和事实根据，本院不予支持。许松英认为（2014）姑苏民五初字0163号一案与本案为同一性质案件故要求调整房屋使用费标准，本院认为，（2014）姑苏民五初字0163号案件与本案并无关联性，故对于上诉人的该项主张，本院碍难支持。至于许松英要求惠无疆支付营业执照费、停业停产面积费、安装电器人工费等款项，鉴于许松英在一审中并未提起反诉且惠无疆亦不予认可，故本院对此不予理涉，许松英如有拆迁补偿等相关权利可另行主张。双方一致认可许松英于2015年7月6日将涉案房屋移交给了惠无疆，系对一审判决的部分履行，本院予以确认。惠无疆明确表示在许松英支付一审判决确定的房屋使用费时愿意扣除涉案租赁合同1000元的押金，为减少双方当事人的讼累，本院在此一并予以确认。
综上所述，上诉人许松英的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1314元，由上诉人许松英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄源榕
二〇一五年十二月十日
书 记 员 毛莉莉