浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台三民初字第400号
原告：三门县海游街道城东村村民委员会，住所地：三门县海游街道城东村。
法定代表人：叶其富，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：吴善巧，浙江持正律师事务所律师。
被告：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地：三门县海游街道滨海大道9号。
法定代表人：徐世哲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
原告三门县海游街道城东村村民委员会（以下简称城东村村委会）与被告三门海啊综合市场开发有限公司（以下简称三门海啊公司）合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案后，依法适用普通程序，分别于2015年6月3日、8月13日、10月16日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告的委托诉讼代理人吴善巧，被告的委托诉讼代理人谢银忠均到庭参加诉讼。因本案以另一案即（2015）台三民初字第1338号案件的审理结果为依据，故于2015年12月16日中止诉讼。本案因案情复杂，经批准延长审理期限六个月。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告城东村村委会向本院提出诉讼请求：被告立即支付给原告租金195万元及违约金，其中65万元租金的违约金自2012年7月1日起，65万元租金的违约金自2013年7月1日起，65万元租金的违约金自2014年7月1日起分别按日万分之五计算至判决确定的履行之日止。事实和理由：2008年，被告竞得三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权，根据拍卖出让文件（三国土告字[2008]7号）规定，原告对由被告开发建设的综合市场项目二层享有以优惠价格购买的定向购买权以及用于青蟹专业市场的开办、经营权。后因原告资金紧张，原、被告于2009年8月15日就被告对原告放弃优惠购买权并将青蟹市场开办、经营权转让给被告的补偿有关事项签订了一份《协议书》。协议第二条第一款约定被告无偿提供给原告综合市场项目二层建筑的三分之一面积（成片划分）以及8个楼顶车位、100个非机动车位，并且约定上述房产归原告所有，产权登记到原告名下；协议第二条第三款对上述面积进行了详细约定；协议第二条第二款约定：上述房地产由原告返租给被告，租赁期限十五年，自市场开业之日起开始计算，租金分期按年支付，分别在每年6月30日前支付，每五年作为一个计算周期，第一个五年期内按每年65万元计算，以后周期的租金分别以前一周期租金为基数递增10%；同时协议第五条约定：甲方（被告）逾期支付租金的，应按日万分之五向乙方（原告）支付逾期付款违约金；甲方（被告）逾期支付租金超过三个月的，乙方（原告）有权提前收回租赁房屋，并由甲方（被告）按相当于逾期付款的当年租金标准向乙方（原告）支付违约金。
协议签订后，被告的农贸市场于2012年1月9日举行了开业典礼，原告应被告的邀请参加了该开业典礼。按照《协议书》的约定，被告应当于2012年6月30日、2013年6月30日、2014年6月30日分别向原告支付年租金65万元。但是经过原告多次催讨，被告至今分文未付多年的租金及违约金。
被告三门海啊公司答辩称：原告要求被告支付租金的条件并不具备，其诉讼请求应予以驳回。一、本案所涉合同属无效。原告签订该协议时没有征得社员绝大多数人的同意。原告代表人数为31人，实到28人，赞成13人，反对15人，不符合《浙江省村经济合作社组织条例》第30条的规定，故该协议无效。二、原告并没有取得协议约定的青蟹专业市场的开办、经营权，至今也未将该市场的开办、经营权转让给被告。三、原、被告之间的协议并没有真正的履行完毕。根据协议约定，在房产、车位交接后，租赁合同需要另行签订。但租赁合同至今也没有签订，故双方约定的租金尚未具备开始支付的条件，也就不存在租金催讨问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（1）原、被告双方于2009年8月15日签订的《协议书》（含附件）原件一份，证明1、原告将定向购买权及青蟹市场开办、经营权转让给被告；2、作为对价综合市场二层建筑的三分之一面积（成片划分）及8个楼顶车位、100个非机动车位归原告所有；3、从市场开业之日起，被告应在每年6月30日前支付65万租金；五年为一周期，第一个五年期按65万元计算，以后每个周期租金在这基础上递增10%；4、如被告逾期支付租金，应按日万分之五向原告支付逾期违约金，超过三个月未支付租金，原告有权收回房屋并要求被告支付违约金；5、在三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权期限内，原告不得自行或者与他人合作在县城范围内开办青蟹专业市场。
被告质证称：1、对该协议的真实性无异议，但该协议是无效协议，故不存在违约问题。2、合同明确约定房产租赁合同届时另行签订，故现房产还没有真正的返租给被告。
原告称：1、租赁合同另行签订的含义是该份协议中未尽的内容需要另行签订协议来明确，已有的仍然有效。2、该协议当时以村两委的名义与被告签订，事后经村民代表大会绝大多数人同意，故该协议有效。即使该协议违反了民主议定原则而无效，也是原告方内部事务，与被告无关，被告无权提出异议。
（2）《会议纪要》原件一份，证明在2009年双方签订协议后，2015年3月15日原告再次征求村民代表意见时，应到代表40人，实到37人，其中同意原协议34人，弃权3人。
被告质证称：1、《会议纪要》上记录同意原协议有34人，但同意含义不明确，是同意原协议的继续履行，还是同意原协议无效。2、弃权的3人没有签名。3、《会议纪要》中所提到的经营面积转租并不属实，因为到目前为止房屋都未交付，故不存在转租。4、《会议纪要》不能表明原协议已经征得现在村民事后追认，更不能够说明原协议有效。
原告称：因为是对协议的内容进行表决，故同意就意味着对该协议内容的同意。
（3）邀请函原件一份，证明被告向原告发出邀请函，青蟹市场于2012年1月9日开业。
被告质证称：对证据的真实性无异议，但开业的是一层的农贸市场，而非二层青蟹专业市场。现二层虽为被告占有，但目前属于空置状态，并没有开办青蟹市场。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（4）《拍卖成交确认书》复印件一份，证明原、被告双方订立协议书的背景。
原告质证称：无异议。
（5）2011年1月30日《城东村村民代表会议关于大湖塘海啊综合市场合作与租赁表决记录》复印件一份，证明协议书违反了《浙江省村经济合作社组织条例》第三十条，故属于无效。
原告质证称：真实性无异议。但当时未到场的3名村民代表后来也同意原告与被告的合作与租赁事项。
本院依职权调取了以下证据：
（6）市场名称登记申请表、市场名称登记证、消防安全检查合格证、市场名称登记变更申请表（盖有三门县工商行政管理局档案室查询专用章）复印件各一份，上述资料显示被告为本案诉争农贸市场申请了名称为“三门县农贸综合市场”的市场名称登记，该市场包含一层农贸，二层青蟹市场。
原告质证称：该证据表明开办市场除了市场名称需要行政许可外，其他都不需要行政许可。
被告质证称：对该证据的真实性没有异议，三门县农贸综合市场是包含了一层及二层，但该证据不能反映出双方合同约定的青蟹专业市场已经转让给被告，被告至今也并未取得青蟹专业市场这一市场名称。
对上述证据，本院认证如下：
因被告对证据（1）真实性无异议，故本院对《协议书》的内容予以认定。证据（2），虽然弃权的3名代表未在《会议纪要》上签字，但同意的34名代表均已签字，结合应到代表的人数，该证据可以证明原、被告之间的协议于2015年3月15日取得村民代表会议多数代表同意。证据（6）系本院依职权调取，复印自三门县工商行政管理局，真实可信，可以证明被告为本案诉争农贸市场申请了名称为“三门县农贸综合市场”的市场名称登记，该市场包含一层农贸，二层青蟹市场。被告对证据（3）的真实性无异议，故可以证明三门县农贸综合市场已于2012年1月9日开业，结合证据（6）证明的三门县农贸综合市场包括二层青蟹市场，故应认定二层青蟹市场也已开业。证据（4），因原告无异议，本院予以认定。原告对证据（5）真实性无异议，故证据（5）具有证据资格，该证据可以证明2011年1月30日原告召开村民代表会议就原告与被告合作与租赁事项进行表决，应到代表31人，实到28人，赞成13人，反对15人，未取得村民会议的多数通过。对于原告提出的未到场的3名代表后来也同意的主张，因原告未举证，故本院不予认定。对原、被告陈述一致的事实本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年4月30日，海啊进出口集团有限公司通过拍卖形式以41800000元的价格取得三门县城大湖塘新区C-28A地块的国有建设用地使用权。《拍卖成交确认书》明确海啊进出口集团有限公司在项目建成并竣工验收后，由原告以2500元/平方米的价格回购第二层全部建筑面积（具体面积以竣工后实测数据为准）及第六层500平方米市场管理用房，用于兴办青蟹专业市场。
2009年8月15日，原、被告双方就原告放弃优惠购买权及将青蟹市场开办、经营权转让给被告等事项签订一份《协议书》，《协议书》部分内容如下：鉴于：1、被告以4180万元价格竞得三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权，出让土地面积为12739平方米，出让土地用途为商业用地，土地使用权出让年限为40年。2、根据三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权拍卖出让文件（三国土告字[2008]7号）规定，原告对由被告开发建设的综合市场项目二层享有以优惠价格购买的定向购买权以及用于青蟹专业市场的开办、经营权。3、原告限于村集体经济能力，无法按照三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权拍卖出让文件规定的期限支付前期购买款800万元以及后续购买款。为此，双方经充分协商，达成如下一致协议：一、原告自愿放弃以优惠价格购买综合市场项目二层全部建筑面积和500平方米市场管理用房的定向购买权，同时同意将兴办青蟹专业市场的开办、经营权转让给被告。二、由被告按下列方式给予原告补偿，作为原告放弃购买权、转让青蟹市场开办经营权的对价：1、由被告向原告无偿提供综合市场项目二层建筑的三分之一面积（成片划分）以及8个楼顶车位、100个非机动车位归原告所有。产权登记（车位除外）在原告名下，产权登记产生的税费由原告承担。2、上述房地产由原告返租给被告（租赁合同届时另行签订），租赁期限一十五年，自市场开业之日起开始计算，租金分期按年支付，分别在每年6月30日前支付，租金计算方法：每五年作为一个计算周期，第一个五年期内按每年65万元计算，以后周期的租金分别以前一周期补偿金为基数递增10%；租赁期满在同等价格条件下优先考虑被告租赁。三、在三门县大湖塘新区C-28A地块国有建设用地使用权期限内，被告对该地块享有综合市场项目的全部开发经营权，项目开发的全部资金由被告自行筹措，除第二条约定的房地产外，其他房地产（摊位）全部归被告所有，由被告自行经营、销售，且与原告无关联。四、本协议签订后，三门县大湖塘新区C-28A地块综合市场项目交付使用之日前，原告应按照县政府相关部门的规定停止原三门县青蟹市场的摊位出租、经营；同时，在三门县大湖塘新区C-28A地块的国有土地使用权期限内，原告不得自行或者与他人合作在县城范围内开办青蟹专业市场。否则，被告有权停止向原告支付租金直至原告纠正违约行为为止。五、被告逾期支付租金的，应按日万分之五向原告支付逾期付款违约金；被告逾期支付租金时间超过三个月的，原告有权提前收回租赁房屋，并由被告按相当于逾期付款的当年租金标准向原告支付违约金。六、本协议未尽事宜由双方另行协商解决。
2011年12月8日，被告取得“三门县农贸综合市场”市场名称登记。2012年1月9日，三门县农贸综合市场开业，二层青蟹市场亦开业。至今，原、被告并未另行签订《协议书》第二条第二款约定的租赁合同，被告未交付《协议书》约定的房产及车位。
2011年1月30日，原告召开村民代表会议就原告与被告合作与租赁事项进行表决，未取得村民会议的多数通过。2015年3月15日，原告再次召开村民代表会议就上述协议进行表决，取得村民代表会议多数同意。
另查明，被告于2008年5月27日成立，海啊进出口集团有限公司拥有被告40%股权。截止2013年6月9日，海啊进出口集团有限公司在被告已无股份。2014年10月22日，海啊进出口集团有限公司名称变更为海啊集团有限公司。
本院认为：虽然《协议书》已经就租赁物、租赁期限、租金、租金支付期限等作了明确约定，但根据《协议书》约定，届时需另行签订租赁合同，但至今双方并未签订《协议书》约定的租赁合同，被告并未将涉案房屋三分之一面积建筑交付给原告，原告也未取得上述不动产权利，可见，双方有关返租的约定并未实际履行，故原告目前主张被告支付租金及其违约金尚不具备条件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告三门县海游街道城东村村民委员会的诉讼请求。
本案受理费26495元，由原告三门县海游街道城东村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 俞晓波
代理审判员 方 刚
人民陪审员 韩 瑛
二〇一六年十一月十八日
代书 记员 马晓珊