湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终572号
上诉人（原审被告）邵阳京都伟业房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区邵阳大道与屏峰路交界处。
法定代表人刘炳光，系该公司董事长。
委托代理人彭东钫，湖南东放明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何惠忠，男，汉族，1969年2月19日出生。
委托代理人冒朝军，湖南邵长律师事务所律师。
原审被告北京城建五建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里三区十号楼。
法定代表人廖安国，系该公司董事长。
委托代理人彭东钫，湖南东放明律师事务所律师。
上诉人邵阳京都伟业房地产开发有限公司（以下简称京都伟业公司）因与被上诉人何惠忠、原审被告北京城建五建设集团有限公司（以下简称北京城建公司）定金合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院作出的（2015）双民初字第569号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2016年5月24日公开开庭进行了审理，上诉人京都伟业公司、原审被告北京城建公司的共同委托代理人彭东钫，被上诉人何惠忠及其委托代理人冒朝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年，京都伟业公司在邵阳市双清区邵阳大道与屏峰路交界处开发、建设“京都世纪城”住宅小区。2011年7月28日，何惠忠出资20万元在京都伟业公司购买了“京都世纪城”VIP钻石卡一张，作为参与抽签购买京都世纪城别墅的选房资格和优惠凭证。2011年12月25日，京都伟业公司经过抽签，确定何惠忠认购的别墅为京都世纪城25A栋，京都伟业公司与何惠忠又签订了一份《京都世纪城—订房单》，约定别墅面积为379.5平方米，套内单价为7888元/平方米，总房款2993496元，定金40万元。同日，京都伟业公司向何惠忠出具了收款收据“今收到何惠忠定金本人汇到银行40万元，原定金金额20元，合计60万元”。在合同签约后，何惠忠发现京都伟业公司更改规划设计图，为此何惠忠多次到京都伟业公司与其协商。2015年4月，何惠忠再次找京都伟业公司询问别墅事宜，才被告知，何惠忠购买的别墅已被销售给他人。
原审法院认为，本案系定金合同纠纷。何惠忠与京都伟业公司签订的“京都世纪城—订房单”系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为有效。而京都伟业公司在修建诉争别墅时没有完全按宣传的设计方案施工，且在没有解除合同的情况下将诉争别墅另卖给他人，应承担本案的违约返还定金的法律责任，故何惠忠要求京都伟业公司向其支付双倍定金120万元的诉请，符合法律规定，予以支持。何惠忠提出要求北京城建公司承担本案连带赔偿责任的请求，因北京城建公司提交了反驳证据，故其不应承担本案法律责任。因京都伟业公司已将诉争别墅另销售他人，双方签订的“京都世纪城—订房单”的合同目的不能实现，该订单合同应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除何惠忠与京都伟业公司签订的“京都世纪城—订房单”；二、京都伟业公司返还何惠忠本金60万元，赔偿违约金60万元；三、驳回何惠忠的其他诉讼请求。
上诉人京都伟业公司不服上述判决向本院上诉称，一、京都伟业公司的宣传资料属于要约邀请，在该宣传资料中已明确载明“本资料仅供参考，一切以政府最终批准文件为准，最终解释权归开发商所有”，京都伟业公司修建诉争别墅设计与宣传的方案不一致的行为不构成违约；二、京都伟业公司将诉争别墅出让给他人之前，已通过短信、律师函通知了何惠忠，京都伟业公司将别墅出让给他人的行为不构成违约。请求：1、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院作出的（2015）双民初字第569号民事判决；二、驳回何惠忠要求京都伟业公司双倍返还购房定金的诉讼请求。
何惠忠答辩称，原审判决认定京都伟业公司违约的事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告北京城建公司答辩称，同意京都伟业公司的观点。
本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，本案系定金合同纠纷。各方当事人的争议焦点是：京都伟业公司是否应承担双倍返还何惠忠定金的责任。京都伟业公司向何惠忠发出的宣传资料中明确载明：“本资料仅供参考，一切以政府最终批准文件为准，最终解释权为开发商所有”，京都伟业公司在修建诉争别墅时虽然没有完全按宣传的设计方案施工，但其修建的别墅方案是通过邵阳市规划局审批的，邵阳市规划局亦在通过审批前，在2013年12月26日的《邵阳日报》上对规划调整方案进行了公示，该公示上明确载明：“如利害关系人（小区业主）对该项目的规划调整有异议，请于公示期内向邵阳市规划局书面反应，我局将根据公示情况并综合各方面意见依法依规审批”。故京都伟业公司在修建诉争别墅时没有完全按宣传的设计方案施工的行为不构成违约。京都伟业公司与何惠忠签订的《京都世纪城-
订房单》中第五款第二项明确约定：“认购人签订本订房单后应于售楼处电话或短信通知后七日内至出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》。认购人未在上述期间内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，视为认购人放弃购买，定金不予退还。出卖人有权将房屋另行销售”，京都伟业公司的工作人员于2014年7月22日、2014年7月29日先后两次通过手机向何惠忠使用的1867397****手机号码发送短信，通知其于2014年7月30日前往京都伟业公司签订商品房买卖合同，否则京都伟业公司将收回24号栋（即25A）别墅的购买权。京都伟业公司已经按照约定通过短信的方式通知了何惠忠前往签订《商品房买卖合同》，京都伟业公司于2014年9月28日将诉争别墅出卖给他人的行为不构成违约。故京都伟业公司在履行与何惠忠签订的《京都世纪城-
订房单》过程中不存在违约行为，京都伟业公司不需承担双倍返还何惠忠定金的责任。何惠忠在认购京都伟业公司独栋别墅时，京都伟业公司向何惠忠发放的宣传资料中所描述的24栋独栋别墅（25A）与23栋独栋别墅之间的间距为10.7米，而京都伟业公司在实际修建过程中，根据最终审批的规划修建出来的24栋独栋别墅与23栋独栋别墅之间的间距实际只有7米，因两栋别墅之间间距的减少，何惠忠与京都伟业公司签订该别墅的房屋买卖合同已经不能达到其最初购买别墅的目的。故在京都伟业公司的工作人员通过手机向何惠忠发送短信告知何惠忠前往签订商品房买卖合同后，何惠忠因不能归责于其自身的原因未与京都伟业公司签订商品房买卖合同的行为不构成违约。现因京都伟业公司已将诉争别墅卖于他人，何惠忠亦明确表示诉争别墅按现有规划修建其不愿购买，何惠忠与京都伟业公司签订的《京都世纪城—订房单》的合同目的已经不能实现，应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，京都伟业公司应当将何惠忠交纳的60万元定金返还给何惠忠。京都伟业公司于2011年12月25日共收取何惠忠定金60万元，在房屋规划变更以后，何惠忠提出了异议，京都伟业公司虽然与何惠忠之间有协商，但未将定金返还给何惠忠，而是一直占用该定金，实际获得了相应的资金占用利息。鉴于京都伟业公司通过短信的方式通知何惠忠于2014年7月30日前前往京都伟业公司签订商品房买卖合同，何惠忠未给予明确的答复，亦未要求京都伟业公司退还定金，而是在时隔近1年以后才提起本案诉讼，故其资金占用利息只要计算至2014年7月30日止，即由京都伟业公司按2011年中国人民银行基准贷款利率1-3年6.65%每年的标准支付何惠忠资金占用费103622元（自2011年12月26日起算至2014年7月30日共计2年7个月零5天）。上诉人京都伟业公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。综上，原判认定事实有误，实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2015）双民初字第569号民事判决；
二、解除何惠忠与邵阳京都伟业房地产开发有限公司签订的《京都世纪城—订房单》；
三、邵阳京都伟业房地产开发有限公司返还何惠忠定金600000元；
四、邵阳京都伟业房地产开发有限公司支付何惠忠资金占用利息103622元；
五、驳回何惠忠的其他诉讼请求。
以上（三）、（四）项款项限邵阳京都伟业房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费15600元，二审受理费15600元，共计31200元，由何惠忠负担15600元，邵阳京都伟业房地产开发有限公司负担15600元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 彭志贤
代理审判员 肖蓓蕾
代理审判员 曾 维
二〇一六年七月十二日
代理书记员 雷丽明
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。