文书内容广东省梅州市中级人民法院                  民事判决书      （2018）粤14民终422号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司，住所地：广东省梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈鹏胜，男，汉族，1983年4月29日出生，住所地：广东省梅州市。上诉人（原审原告）：杨琳，女，汉族，1988年4月25日出生，住所地：广东省梅州市。上述两上诉人委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与上诉人陈鹏胜、杨琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2018)粤1402民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人赵秀娟，上诉人陈鹏胜、杨琳的委托诉讼代理人丘国中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法判决驳回陈鹏胜、杨琳的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由陈鹏胜、杨琳承担。事实和理由：被上诉人诉请上诉人按司法评估结论承担逾期交楼违约责任违反双方合同约定，并且该司法鉴定结论明显依据不足，不能作为定案依据，被上诉人应承担举证不能的法律责任。首先，在双方《广东省商品房买卖合同》第12.2条已明确约定，出卖人承担逾期交楼违约责任是按“同地段政府指导住宅租金”标准支付，因此被上诉人诉请按司法鉴定结论27元/平米/月的租金标准计算逾期交楼违约金缺乏合同依据。其次，该司法鉴定机构的《评估报告书》鉴定结论明显依据不足，具体表现在：①评估时间节点应为2016年而非2017年；②评估对象错误：应评估同地段其他住宅并非壹江南小区；③评估方法错误：评估报告载明“估价依据是当地房地产市场资料”、“估价方法是采用比较法，选取一定数量的可比实例...”。但纵观整个评估报告，竟无一处载明当地房地产市场租赁价格，以及其对比的地段、小区、楼层。该评估报告完全是评估人员在没有任何参照物（标准）的情况下主观臆断妄自定论，没有任何数据支撑其评估结论，因此其评估结果不具有任何说服力。另外，该评估报告第4页“估价限制条件”第1项明确“本估价结果不应被认为是对估价对象成交价格的确认”，其鉴定人员出庭时也明确陈述“该评估报告仅供参考，不能直接作为定案赔偿标准”。因此该评估报告所得结论明显依据不足，存在重大瑕疵，根本不能作为定案的依据，被上诉人应承担举证不能的法律责任。一审法院在上述司法鉴定结论存在重大瑕疵、上诉人提出异议并申请重新鉴定的情况下，仍坚持采纳上述司法鉴定结论，严重损害了上诉人的合法权益，并且房屋交付后并不能马上入住，一审法院亦未剔除合理的装饰装修期间，恳请二审法院依法一并予以纠正。综上所述，上诉人认为，一审判决事实认定不清，且被上诉人并未举证证明同地段政府指导住宅租金标准，一审判决所采纳的司法鉴定结论又存在重大瑕疵不能作为定案依据，恳请贵院在查明事实的基础上依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。陈鹏胜、杨琳上诉请求：撤销（2017）粤1402民初295号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由梅州嘉应新天地有限公司承担。事实和理由：一、关于逾期交付期间问题，依法应计算至2017年3月3日止，而不是一审法院认定的计算至2016年10月28日止。根据双方签订的合同第11条的约定，出卖人应当在涉案商品房具有交付条件后，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买卖人。且交付商品房时，出卖人应当出示满足第9条约定的证明文件（即建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告），出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第12条处理。本案中，法庭已查明被上诉人在2016年5月20日向上诉人发出收楼通知，但由于当时不具备交付条件，上诉人拒绝交付，并一直通过集体维权方式向政府职能部门进行投诉维权，2016年10月28日上午还在网络上收到职能部门的答复，明确涉案房产尚不具备交付条件。依照上述合同约定，梅州嘉应新天地有限公司在2016年10月28日具备交付条件后，未通知上诉人办理交付手续，直至2017年3月3日双方实际交付为止。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条的规定，本案的逾期时间应计算至2017年3月3日止。二、关于计算租金的面积，本案中经过多次开庭，双方对涉及违约计算中的面积均一致认可按建筑面积计算，涉案商品房也是按套销售而不是按套内建筑面积销售的，鉴定部门出具的评估报告亦未注明27元租金是按套内建筑面积来评估的。在所有案件事实均指向涉案房屋租金是指按建筑面积计算每平方米27元每月的情况下，一审法院却以套内建筑面积替换双方在一审中均明确认可的建筑面积，作为计算违约金的标准。陈鹏胜、杨琳向一审法院起诉请求：判令梅州嘉应新天地有限公司立即支付逾期交付商品房的违约金45160.68元（按每平方月租27元，2016年6月1日至2017年3月26日计算违约金合计为45160.68元）；本案的诉讼费用及评估费用由梅州嘉应新天地有限公司承担。一审法院经审理查明：梅州嘉应新天地有限公司为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市XX路的壹江南房地产项目。2015年4月15日，梅州市住房和城乡建设局向梅州嘉应新天地有限公司颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：，梅州嘉应新天地有限公司取得壹江南E1栋商品房的预售许可。2015年6月21日，陈鹏胜、杨琳（买受人）与梅州嘉应新天地有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：……梅州嘉应新天地有限公司向陈鹏胜、杨琳预售位于梅州市梅江区江南XX路壹江南房的房产。……建筑面积共168.39平方米，其中套内建筑面积139.4平方米，分摊共有建筑面积28.99平方米……房款总价为人民币1271676元，银行贷款方式付款。……梅州嘉应新天地有限公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……陈鹏胜、杨琳已按本合同的约定交清商品房总价款，如若梅州嘉应新天地有限公司未按约定时间交付使用，逾期时间梅州嘉应新天地有限公司按同地段政府指导住宅租金标准支付违约金给陈鹏胜、杨琳。……商品房达到交付使用条件后，梅州嘉应新天地有限公司应当书面通知陈鹏胜、杨琳办理交付手续。双方进行验收交接时，梅州嘉应新天地有限公司应当出示本合同第九条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，梅州嘉应新天地有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。梅州嘉应新天地有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈鹏胜、杨琳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由梅州嘉应新天地有限公司承担等内容。合同签订后，陈鹏胜、杨琳按约付清了购房款等款项。梅州嘉应新天地有限公司于2016年8月3日竣工验收合格，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。2016年5月20日，梅州嘉应新天地有限公司书面通知陈鹏胜、杨琳进行收楼。2017年3月3日，梅州嘉应新天地有限公司将涉案房屋交付给陈鹏胜、杨琳使用。此后双方因违约赔偿协商未果，陈鹏胜、杨琳遂于2017年2月14日向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。对一审法院于2017年8月3日下午到梅州市住房和城乡建设局所作的走访调查笔录、依法调取的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（工程名称：嘉应歌剧院文化综合体商住小区1#-8#楼工程）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（工程名称：嘉应歌剧院文化综合体商住小区9#-13#，含商业、架空层、地下室），双方当事人均对此无异议。2017年3月1日，陈鹏胜、杨琳申请对涉案房屋“同地段政府指导住宅租金”进行司法鉴定。一审法院依法委托广东信德资产评估与房地产估价有限公司进行评估。广东信德资产评估与房地产估价有限公司于2017年10月11日作出房地产估价报告（编号：评（B）1710602138号），评估结果为：确定估价对象在价值时点的市场价值为：月租金单价：27元/m2/月。陈鹏胜、杨琳对上述估价报告的质证意见为：无异议。梅州嘉应新天地有限公司对上述质证意见为：一、逾期交付时间出现在2016年期间，所以，应当对2016年壹江南同地段毛坯房租金价格进行评估，而不是对2017年同地段每平方米租金价格进行评估；二、评估公司没有全面了解壹江南小区附近同地段其他房屋的租金，仅对壹江南小区拍了几张相片，就片面作出《评估报告书》，评估结果不具有合理性和科学性；三、《评估报告书》评估依据不规范，估价结果(27元/每平方/每月)过高，《评估报告书》根本不能全面反映评估对象的真实情况。一审法院依法要求鉴定人员出庭作证，鉴定人员张海清出庭证实：一、梅江区人民法院的委托书明确是对2017年壹江南同地段每平方租金进行评估，我方依据该委托书作出评估报告书。二、我方出具的评估报告书是结果报告，出租的案例都是作为工作底稿，不附于评估报告书中。三、据我方的走访调查，壹江南附近没有毛坯房的出租案例，是符合常理的，所以我方的评估是根据一般装修、有一定的基本家具家电，符合租住的条件等而评估出来每月每平方27元。四、其他城市基本租金的公布都包含一般装修、有一定的基本家具家电，符合租住的条件，如果纯粹是毛坯房出租是没有实际意义的。无法扣除基本装修、基本家具家电的价值而得出毛坯房的月平均租金。五、我方出具评估报告书是提供给法院办案的参考依据。不能直接以我方出具的评估报告作为定案的赔偿标准。六、逾期交房业主受到的损失应该综合考虑，包括房租、装修材料、人工费用的上涨，工作、教育、家庭，土地使用年限等所受到的影响，难于确定准确的数额，只能在租金方面上综合考虑。陈鹏胜、杨琳对鉴定人员证言的意见为：同意上述意见。梅州嘉应新天地有限公司对鉴定人员证言的意见为：坚持质证意见。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原告陈鹏胜、杨琳按约付清了购房款，被告梅州嘉应新天地有限公司应按约于2016年5月31日前将涉案房产交付给原告使用，被告于2016年5月20日书面通知原告进行收楼，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案，于2017年3月3日将涉案房屋交付给原告使用，上述事实有原、被告庭审陈述证实，予以确认。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。本案争议焦点为，一是逾期交付房屋期间的认定问题；二是违约金计算标准的适用问题。关于逾期交付房屋期间的认定问题。被告梅州嘉应新天地有限公司于2016年5月20日书面通知原告陈鹏胜、杨琳收楼，当时壹江南（一期）工程未经验收合格，不符合交付条件，原告有权拒绝接受交付。梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定在2016年5月31日前将符合交付条件的壹江南E1栋501房交付原告陈鹏胜、杨琳使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。梅州嘉应新天地有限公司于2016年10月28日具备交楼条件后，原告陈鹏胜、杨琳于2017年3月3日进行收楼。为此，在梅州嘉应新天地有限公司2016年10月28日具备交付房屋的条件后，陈鹏胜、杨琳仍拒绝接受交付，梅州嘉应新天地有限公司不再承担逾期交付房屋的违约责任。综上，梅州嘉应新天地有限公司承担逾期交付房屋违约责任的期间从2016年6月1日至2016年10月28日止。关于违约金计算标准的适用问题。根据双方合同约定，被告逾期交付房屋，原告可按同地段政府指导住宅租金标准要求被告计付违约金。广东信德资产评估与房地产估价有限公司于2017年10月11日作出房地产估价报告（编号：评（B）1710XXXX83号），评估结果为：确定估价对象在价值时点的市场价值为：月租金单价：27元/m2/月。被告虽提出异议要求重新鉴定，但未能提供足以反驳的证据证实其主张，且鉴定人员对上述异议作出了合理解释，被告主张重新鉴定，依法不予准许。广东信德资产评估与房地产估价有限公司作出的房地产估价报告（编号：评（B）17XXXX2183号），程序合法，内容客观真实，一审法院依法予以采纳。综上，梅州嘉应新天地有限公司应当支付逾期交付房屋的违约金18819元（套内建筑面积139.4平方米×27元/m2/月÷30天×150天）给原告陈鹏胜、杨琳。原告陈鹏胜、杨琳请求超出部分，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决生效后五日内，支付违约金18819元给原告陈鹏胜、杨琳。二、驳回原告陈鹏胜、杨琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。（2017）粤1402民初283号、286号、287号、291号、293号、295号、296号、298号、300号、301号、302号、380号评估费合计6000元，鉴定人员出庭费用2000元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，本院去函要求本案所涉租金鉴定机构广东信德资产评估与房地产估价有限公司对本案所涉房屋逾期交房期间的2016年度同类同地段的毛坯房租金标准进行补充评估。该鉴定机构向本院提交《关于补充鉴定的复函》，复函载明：“经过我司对梅州市租赁市场的调查，该地段较少毛坯房（住宅用途）出租案例，并且作为住宅用途也较少会有租户选择毛坯房，故我司对梅州市梅江区XX路的壹江南同地段2016年度平均租金价格是在假设住房能够满足基本居住条件前提下进行评估确定的，评估结果为22.9元／平方米／月。”本院就争议标的同地段的房租标准向当地房屋租赁中介作调查，并调查了解了网上房屋租赁平台的租赁信息。受调查的房屋租赁中介的工作人员认为本案所涉壹江南高档小区在2016年度并无毛坯房租赁房源，且毛坯房在当地并无租赁市场需求；毛坯房与装修房的租金差可以根据房屋价格与房屋装修及家具价格的比例进行调整，毛坯房租金比含装修、家具的房屋租金低三分之一至二分之一左右；按照租赁市场的交易习惯，房屋租金是依据房产证或不动产权证载明的建筑面积计算，也即包括公摊面积。本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、上诉人梅州嘉应新天地有限公司未按照合同约定在2016年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给上诉人陈鹏胜、杨琳使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。本案中所涉楼盘于2016年8月3日竣工验收合格，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。根据双方合同第十一条约定，在商品房符合交付条件的情形下，上诉人梅州嘉应新天地有限公司应当书面通知买受人接收房屋。虽上诉人梅州嘉应新天地有限公司未提供证据证明其已书面通知上诉人陈鹏胜、杨琳收房，但上诉人陈鹏胜、杨琳自认在2017年3月3日接收了房屋。上诉人梅州嘉应新天地有限公司盖章确认的《期交楼实际交接时间统计表》亦认可上诉人陈鹏胜、杨琳的房屋实际交付日期为2017年3月3日。据此，可以认定逾期交付房屋的时间为275天（从2016年6月1日起至2017年3月2日止，其中2016年为214天，2017年为61天）。二、根据上述鉴定机构对房屋租金的补充鉴定结论，结合本院调查了解的毛坯房与含装修、家具的房屋租金差，本院将本案所涉逾期交付期间的2016年度毛坯房租金调整为每平方米每月16元（鉴定结论的2016年度含有装修、家具的租金标准每月每平方米22.9元的70%），2017年度毛坯房租金调整为每平方米每月18.9元（鉴定结论的2017年度含有装修、家具的租金标准每月每平方米27元的70%）。三、根据房屋租赁市场的交易习惯，本院认定逾期交房违约金按不动产权证载明的建筑面积计算。据此，本院认定本案的逾期违约金的计算应调整为25690.14元〔其中2016年的逾期违约金168.39平方米（建筑面积）×16元／平方米／月（毛坯房租金价格）÷30天×214天=19218.91元；2017年的逾期违约金168.39平方米（建筑面积）×18.9元／平方米／月（毛坯房租金价格）÷30天×61天=6471.23元〕。综上，两上诉人的上诉请求均部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初295号民事判决；二、上诉人梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人陈鹏胜、杨琳支付违约金25690.14元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回上诉人陈鹏胜、杨琳的其他诉讼请求。一审案件受理费220元，二审受理费合计220元，合计440元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担400元。上诉人陈鹏胜、杨琳负担40元。（2017）粤1402民初283号、286号、287号、291号、293号、295号、296号、298号、300号、301号、302号、380号评估费6000元，鉴定人员出庭费用2000元，合计8000元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一八年六月十三日书 记 员  幸静容