天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四初字第76号
原告（反诉被告）:天津天海投资发展股份有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）中心大道华盈大厦803。
法定代表人:郭可，董事长。
委托诉讼代理人：单立辉，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：戴玉鑫，上海瀛泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津市天海集团有限公司，住所地天津市河西区马场道207号。
法定代表人：李明浩，董事长。
委托诉讼代理人：刘春田，天津德利信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程伟，天津德利信律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津天海投资发展股份有限公司（以下简称天海投资公司）与被告（反诉原告）天津市天海集团有限公司（以下简称天海集团公司）使用费纠纷一案，本院于2015年10月29日立案，天海集团公司于2015年12月1日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年4月25日、2017年2月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）天海投资公司的委托诉讼代理人单立辉、戴玉鑫，被告（反诉原告）天海集团公司的委托诉讼代理人刘春田、程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天海投资公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即给付原告房屋（含屋顶）占有使用费（暂计算至2015年9月30日）人民币52465662元；2、案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2009年3月19日双方因债务纠纷引发诉讼，2010年4月8日天津市高级人民法院出具了（2009）津高民二初字第5号民事调解书。该调解书第6条第1款确认“被告最迟于本调解书生效后的60个工作日内腾空并搬离马场道2××号，移交给原告。由于清理腾空并搬离马场道2××号的资金来源是解封“中国太保”的变现，如因本调解书第二条第1款原告解封被告“中国太保”（含收益数）的时间（本调解书生效后30个工作日）向后推延，则被告在60个工作日后向原告移交马场道2××号房产的时间也将合理延长。”因多种原因致使解封被告“中国太保”（含收益数）的时间拖延至2010年10月12日。根据民事调解书的确认内容，被告也未在解封“中国太保”股票后的（最迟）60个工作日，即2011年1月4日内腾空并搬离马场道2××号，然而被告还把马场道2××号房产屋顶的使用权自行出租给移动公司，租赁使用费也未交付原告。综上，被告至今已拖欠原告房屋（含屋顶）占有使用费52465662元（2.8元／天／平方米×10725.79平方米×1728天＋10000元／月×57个月）。根据《中华人民共和国物权法》第37条、第39条及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，原告作为房屋所有权人，有权就被告非法占有房屋事项主张损害赔偿。
天海集团公司辩称，1、依法驳回原告提起的第一项诉讼请求；2、本案受理费、保全费均由原告承担。事实和理由：一、原告无权向天海集团公司索要第一项请求的所谓占房使用费。1、天海集团公司曾经是天津市海运股份有限公司（以下简称“海运股份公司”）的控股股东，后将其持有海运股份公司29.28%的股权转让至案外人大新华物流公司控股（集团）有限公司（以下简称大新华物流公司）。2、原告于2015年12月25日方取得编号为津（2015）河西区不动产权第××号之《不动产权证》，依照《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第16条、17条的相关规定，原告自2015年12月25日方取得天津市河西区马场道2××号项下不动产的物权。二、海运股份公司从来没有向天海集团公司提出过所谓占房使用费的权利主张。根据原告所举2011年12月28日、2013年9月9日、2015年1月30日海运股份公司向天海集团公司发出有关的函件，足以证实海运股份公司未能在合法的诉讼时效期间内主张所谓的租金权利。因此，2012年12月28日至2013年9月8日期间、2014年9月9日至2015年1月29日期间，海运股份公司完全超出了我国法律规定主张租金的诉讼时效期间。三、原告诉请毫无事实根据。1、海运股份公司从来没有与天海集团公司存在租赁的法律关系，从来没有约定过任何形式的租金。2、天海集团公司自始至终没有占据全部涉诉房屋。天海集团公司系海运股份公司的控股股东，历史上天海集团公司将自己的房产更名至海运股份公司，双方及其关联公司均在涉诉房屋一起办公，原告提交的《天海集团公司占用房产租金计算表》明确自认了天海集团公司占用房产6211平方米的房屋，足以证明天海集团公司自始至终没有占据全部房产的客观事实，通过北方公证处的现场公证足以证明天海集团公司仅占房产43%的房屋，为此天海集团公司申请法院现场勘验，进一步证实天海集团公司没有占据全部房产的客观事实。3、2.8元／天／平方米是2008年7月1日渤海银行出具的《租赁意向函》中提及的租赁价格，该意向函不具有法律约束力。原告提供的估价报告不能作为证据予以采信。天津市国土资源房屋管理局发布的2008年房屋指导价为40元／月／平方米，因此原告主张2.8元／天／平方米毫无事实根据。
天海集团公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付自2011年1月至2015年11月止为维护天津市河西区马场道2××号大厦所垫付的维护费2662000元、自2011年1月至2015年11月的物业费51603300元，合计78205300元。2、判令反诉被告自2011年1月至2015年11月因使用涉诉房屋而应向反诉原告支付垫付的水费（1604200元）、电费（2776500元）和供暖费（1440300元），共计43801000元。上述二项共计12206300元。3、本反诉案的诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，天海集团公司变更反诉请求第二项为：判令反诉被告返还反诉原告自2011年1月至2015年11月垫付涉诉房屋的水费93500元（164200元×57%）、电费1582600元（2776500元×57%）和供暖费820900元（1440300元×57%），共计2497200元。事实和理由：反诉原告曾经是海运股份公司的控股股东，后将其持有海运股份公司29.28%的股权转让至案外人大新华物流公司。为解决反诉原告在转股过程中与海运股份公司、大新华物流公司形成的债权债务、互相占用对方固定资产等复杂的遗留事宜，反诉原告与海运股份公司及大新华物流公司于2010年3月22日签订了《有关历史遗留问题解决协议书》（协议一）、《有关历史遗留问题解决协议书》（协议二）、《关于解决“天光、天明、天富”三条船历史问题的确认书》（确认书），2010年5月20日反诉原告与海运股份公司签订了《备忘录》，反诉原告受反诉被告委托与挪威方签订的《一揽子协议》和《附录一》（以下统称“和解文件”）。基于协议一、协议二、确认书及备忘录项下海运股份公司应履行的义务及责任而引发的争议，反诉原告将另行起诉海运股份公司。涉诉房屋最初是天海集团公司出资及筹建的三乐大厦，因反诉被告在上海股票交易所上市，作为当时控股股东的反诉原告不得不将涉诉房屋所有权人更名至海运股份公司，为此，反诉原告曾在天津市河西区人民法院提起过确权之诉，后因反诉原告、海运股份公司、大新华物流公司签订了和解文件，才不得不在确权之诉的上诉中撤回上诉。显然，海运股份公司应清楚其取得涉诉房屋的历史渊源及相关事由。因反诉原告、海运股份公司在履行和解文件过程中存有不同意见，反诉原告出于诚意多次与海运股份公司进行友好协商，以友善地解决和解文件所涉及的遗留事宜。但本案原告提起诉讼并申请财产保全，反诉原告接到诉讼文件时方如梦初醒。涉诉房屋为一至六层的三乐大厦，总建筑面积10725.79平方米，并自有供冷暖、电梯等设备及设施，上下水供水系统、强弱电供电系统，反诉原告使用房屋仅占总建筑面积约43%，却每年要支付整栋大厦包括维护涉诉房屋正常使用的设备及设施、物业费等全部费用。自2011年1月至2015年11月15日共花费了巨额款项。为此，海运股份公司应承担相应的款项，并返还反诉原告为其垫付的相应款项。
天海投资公司辩称，驳回反诉原告的反诉请求。事实和理由：1、关于维护费，对方没有尽到通知的义务，维护项目不完整，对于整个维护的过程以及工程结算程序，存在严重的瑕疵，在未经业主同意以及未能提供维护、修理清单的情况下，无法确认维护、修理的具体项目，是否应由业主承担。但认可自提起反诉之前两年内的相应费用，超过诉讼时效的部分不予认可。2、关于物业费，天海集团公司与天海物业签署的物业合同，其合同的相对方是天海集团公司，享受合同的受益方是天海集团公司，因此物业费应由天海集团公司承担，与我方无关。根据民事调解书的精神及按照谁使用、谁受益的原则，也应由天海集团公司承担。
天海投资公司向本院提交如下证据：
证据一、（2009）津高民二初字第5号民事调解书。
证明：被告应最迟在民事调解书生效后60个工作日腾空并搬离马场道2××号，超过此期限应支付房屋租金。
证据二、津字第10××71号房产证。
证明：马场道2××号房产的属性为商服性质，建筑面积10725.79平方米。
证据三、记账凭证及上海证券交易所印花税、过户费单据。
证明：“中国人保”股票过户时间为2010年10月12日，被告应于2011年1月4日前腾空并搬离马场道2××号，即应从此天支付使用费。
证据四、租赁意向函。
证明：马场道2××号房屋的市场价格及给原告造成的实际损失。
证据五、关于向天海集团公司催收占用房产租金等费用的函。
证明：原告曾多次与被告主张房屋租金，并告知了房屋租金价格及面积以及起始计算的时间，被告未予支付的事实。
证据六、关于进一步敦请天津市天海集团公司有限公司履行己方义务及责任的函。
证据七、关于建立工作机制尽快解决遗漏问题的函。
证据六、七证明：原告曾多次与被告主张房屋租金，被告未予支付的事实。
证据八、企业名称变更核准通知书。
证明：原告由原天津市海运股份公司有限公司变更为天津天海投资公司发展股份有限公司。
证据九、报告书。
证明：天津市康达房地产评估咨询有限公司对涉诉房屋2011年至2016年期间的价格予以评估，证明原告主张符合市场价格。
证据十、2010年、2011年、2014年及2015年天津市房屋租赁市场指导租金。
证明：原告主张被告自2011年1月4日占用涉诉房屋应按照2.8元／平方米／天的单价支付，符合租赁市场的规定。
证据十一、津（2015）河西区不动产权第××号房产证。
证明：津字第10××71号房产证注销，2015年12月25日重新核发了房屋所有权人为原告的房产证。
证据十二、高院协助执行通知书、滨海证券资金流水明细。
证明：“中国人保”股票过户时间为2010年10月12日，被告应于2011年1月4日前腾空并搬离马场道2××号，即应从此天支付使用费。
天海集团公司向本院提交如下证据：
证据一、2010年3月22日，天海集团公司、海运股份公司、大新华物流公司签订的协议书（协议一）。
证明：除本协议第八条第8.3款双方存有数额差异的集装箱资产外，甲、乙双方因历史上互相占用对方固定资产而引起的争议和纠纷，双方将不再互相追究。
证据二、天海集团公司委托公证处对本市河西区2××号房屋使用情况进行现场公证。
证明：天海集团公司仅使用约占总建筑面积43%的房屋。
证据三、天海物业与麦当劳公司签订租期为一年的《房屋租赁合同》。
证明：2008年8月14日开始计租的涉诉房屋，其租金（含物业费）为每天每平方米0.72元。
证据四、天津市2008年非住宅房屋指导租金。
证明：涉诉房屋相应地段的租金平均价为约每天每平方米1.33元。显然，2008年7月，渤海银行在意向函中提出的每天每平方米2.8元毫无任何依据。
证据五、海运股份公司提供的《天海集团公司占用房产租金计算表》。
证明：通过该表海运股份公司至少自认天海集团公司使用涉诉房屋为6211平方米。进一步证实涉诉房屋并非天海集团公司独家使用这一重要的客观事实。
证据六、2015年2月28日，天海集团公司向海运股份公司发送的函件。
证明：自协议一及调解书生效后，海运股份公司根本没有履行应付天海集团公司相应的款项，导致天海集团公司重大的经济损失。
证据七、涉诉房屋天海集团公司使用面积情况说明及相关图纸。
证明：天海集团公司使用约占总建筑面积43%的房屋。
证据八、涉诉房屋费用统计表。
证据九、涉诉房屋费用统计表所对应的付款凭证或发票、收款收据。
证据八、九证明：为维护涉诉房屋的正常使用，天海集团公司支付了维护供暖、水电系统设备设施相关费用、水电费、物业费、供暖费，该些费用海运股份公司应当承担或分摊。
补充证据九-1、天海集团公司作为发包方于2011年5月19日与承包人签订了一层餐厅改造的施工合同，涉及工程款为320000元。补充证据九-2、天海集团公司作为发包方于2011年5月31日与承包人签订了拆换新做二次供水管道及膨胀管道的施工合同，涉及工程款为73376元。补充证据九-3、天海集团公司作为发包方于2011年6月18日与承包人签订了办公楼改造卫生间等施工合同，涉及工程款为519307元。补充证据九-4、天海集团公司作为发包方于2011年6月18日与承包人签订了办公楼刷漆等施工合同，涉及工程款为273575元。补充证据九-5、天海集团公司作为发包方于2011年10月16日与承包人签订了安装电缆、电暖气线路、插座等施工合同，工程款为475835.13元。补充证据九-6、天海集团公司作为发包方于2011年12月16日与承包人签订了改造第三层办公用房等施工合同，涉及工程款为79526元。
补充证据九-1至九-6证明：天海集团公司支付1741619.13元的维护费真实、客观及合法。
证据十、云翔大厦写字间租赁合同。
证明：2015年5月云翔大厦（地处和平区西康路甲级写字楼）的写字间租金每天每平米2元（含物业费）。
证据十一、天海物业的证明。
证明：对方提交的报告书是不真实的。
反诉原告向本院提交现场勘验申请书，证明反诉原告实际占用涉诉房屋的面积。
反诉原告向本院提交鉴定申请书，证明涉诉房屋在2011年至2015年9月期间的租金情况，证实反诉被告提交的报告书不具客观真实性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天海投资公司所举证据一、二、三、五、六、七、八、十、十一、十二的真实性，本院予以确认。证据四的证明目的，本院不予采信。证据九系其单方委托，天海集团公司不予认可，本院不予采信。天海集团公司所举证据一、三、四、五、六、七、八、九、十一的真实性，本院予以确认。证据二系其单方委托，天海投资公司不予认可，本院不予采信。证据十系复印件，本院对其真实性、关联性均不予确认。天海集团公司申请本院现场勘验，对此本院认为，现场勘验不能达到反诉原告欲证实其2011年至2015年期间实际占用涉诉房屋面积的证明目的，本院对其该项申请不予支持。天海集团公司申请对涉诉房屋的租金标准进行评估，对此本院认为，因双方对涉诉房屋的租赁价格争议较大，双方所举证据均不能证明己方的主张，因此对天海集团公司的鉴定申请本院予以准许。根据天海集团公司的申请，本院委托中同华房地产土地评估有限公司对涉诉房屋自2011年1月至2015年9月期间的房屋租赁价格进行评估。该评估机构出具中同华估字（2017）042号报告书，并对当事人提出的异议出庭接受质询，本院对该报告书的真实性、合法性、关联性均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月19日，海运股份公司诉天海集团公司等债务纠纷一案，天津市高级人民法院于2010年4月8日作出（2009）津高民二初字第5号民事调解书，该调解书第六条第1款确认：“……被告最迟于本调解书生效后的60个工作日内腾空并搬离马场道2××号，移交给原告。由于清理腾空并搬离马场道2××号的资金来源是解封被告“中国太保”的变现，如因本调解书第二条第1款原告解封被告“中国太保”（含收益数）的时间（本调解书生效后30个工作日）向后推延，则被告在60个工作日后向原告移交马场道2××号房产的时间也将合理延长”。
2010年10月12日，海运股份公司解封天海集团公司“中国太保”。
2011年12月28日，海运股份公司向天海集团公司出具《关于向天海集团公司催收占用房产租金等费用的函》：“……贵司于2008年至今，占用我司马场道2××号、西康路70号、金泉里13、14门三处房产，期间共产生房屋租金、水电费及发射塔租金共计人民币39493791.12元（明细参见随函附件）……”。天海集团公司占用房产租金计算表中，马场道2××号，2008年3月1日至2008年10月31日期间，占用面积6211平方米，计价标准2.8元／平方米／天；2008年11月1日至2009年11月30日，占用面积6211平方米，计价标准2.8元／平方米／天；2009年12月1日至2011年12月31日，占用面积10725.79平方米，计价标准2.8元／平方米／天。
2012年1月6日，天海集团公司向海运股份公司出具“关于对天津市海运股份公司有限公司《关于向天海集团公司催收占用房产租金等费用的函》的复函”，对海运股份公司提出的租金、水电费及发射塔租金等共计3949万余元费用的意见，天海集团公司表示不予接受。
2013年9月9日，海运股份公司向天海集团公司出具《关于进一步敦请天津市天海集团公司有限公司履行己方义务及责任的函》：“二、基于《协议一、二》及《民事调解书》三个文件，明确贵公司最迟在调解书生效后60个工作日腾空并搬离马场道2××号，并移交给我公司；将西康路70号、金泉里13、14门房产出租给贵公司或指定单位。时至今日，给贵司依然占据马场道2××号及以上房产出租，拒不履行己方义务，截止2013年8月31日，贵公司已拖欠我公司上述房产租金达人民币约5986.1万元”。
2013年9月22日，天海集团公司向海运股份公司出具《关于对天津市海运股份公司有限公司2013年9月9日来函的回复函》：“……如果贵公司单方面改变既有约定和意向，向我集团提出支付房屋租金的要求，我集团将本着对等原则，要求贵公司归还本金以外还要支付欠付我集团上述相关款项几年来的汇率损失745.2万元，……相关房产的养护维修费用751.06万元，用以对价我集团实际占用的相关房产的所谓租金（马场道2××号需以我集团实际使用面积进行测算租金）相互冲抵……”。
2015年1月30日，海运股份公司向天海集团公司出具《天津市海运股份公司有限公司关于建立工作机制尽快解决遗留问题的函》：“（二）存在争议未确认事项6.贵司支付占用马场道2××号房产及发射塔费用共计44937673.76元（自2010年12月12日计算至2014年12月31日）”。
2015年3月26日，天津市市场和质量监督管理委员会出具（滨海）登记外名变核字[2015]第001531号企业名称变更核准通知书，“同意变更核准原名称为天津市海运股份有限公司，变更后名称为天津天海投资发展股份有限公司。”
天津市河西区马场道2××号房产的权利人原为海运股份公司。2015年12月25日，天津市国土资源和房屋管理局颁发天津市河西区马场道2××号房产的产权证书，权利人为天津天海投资发展股份有限公司。
本院认为，本案双方争议焦点为：一、天海投资公司是否有权向天海集团公司主张涉诉房屋的权利。二、天海集团公司是否应支付天海投资公司自2011年1月至2015年9月期间涉诉房屋使用费及支付房屋使用费的数额。三、天海集团公司使用涉诉房屋期间发生的维护费、物业费的数额及是否应由天海投资公司承担。四、天海集团公司使用涉诉房屋期间发生的水、电费及供暖费是否应由天海投资公司承担及承担的数额。
关于争议焦点一，海运股份公司诉天海集团公司等债务纠纷一案，天津市高级人民法院作出（2009）津高民二初字第5号民事调解书，该调解书确认海运股份公司拥有涉诉房屋的所有权。2015年3月26日，海运股份公司名称变更为天海投资公司，即本案原告，海运股份公司基于调解书中的权利义务应由天海投资公司承继，且天海投资公司于2015年12月25日取得涉诉房屋的产权证书。据此，本院确认天海投资公司有权向天海集团公司主张涉诉房屋的相应权利。天海集团公司抗辩主张天海投资公司不得以调解书为据主张涉诉房屋的物权权利，没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，天海投资公司要求天海集团公司支付自2011年1月至2015年9月期间占用涉诉房屋的使用费，天海集团公司提出诉讼时效的抗辩主张。根据双方往来函件内容能够证实天海投资公司在此期间曾多次向天海集团公司催要租金，天海集团公司关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采信。高院调解书的内容是对双方历史问题的解决，调解书确定了天海集团公司腾交涉诉房屋的期限，对逾期不能腾交后发生的事宜未进行约定，但天海集团公司使用涉诉房屋的事实客观存在，天海集团公司应向天海投资公司支付其占用涉诉房屋期间的使用费。天海集团公司抗辩主张天海投资公司无权要求其支付房屋使用费，本院不予支持。
关于支付房屋使用费的标准，天海投资公司主张涉诉房屋的租金标准为每天每平方米2.8元，天海投资公司提交的租赁意向函仅为意向双方对租赁涉诉房屋租金价格的商议，但并未实际履行。天海投资公司的租金计算表为天海投资公司自行编制，天海集团公司对该租金计算表中的租金标准不予认可。天海投资公司提交的评估报告系天海投资公司自行委托评估机构进行的评估，不能作为认定事实的依据。天海投资公司关于租金标准的主张，本院不予支持。天海集团公司主张涉诉房屋的租金标准为每天每平方米0.72元，天海集团公司提交2008年的租赁合同，不能证明2011年至2015年期间的房屋租金标准。天海集团公司关于租金标准的主张，本院亦不予采信。天海投资公司提交天津市国土资源和房屋管理局发布的房屋租赁市场指导价格，天海集团公司认为天海投资公司提交和平区房屋租赁市场指导价格与本案涉诉房屋无关，涉诉房屋地处河西区，具有20年楼龄，为多层办公用房，指导价格不能作为认定涉诉房屋租金标准的依据，并申请对涉诉房屋2011年至2015年期间的租金标准进行评估。对此本院分析认为，天津市国土资源和房屋管理局发布的房屋租赁市场指导价格仅是参考价格，应根据涉诉房屋性质及具体房屋状况等因素予以确认房屋租金标准，更具有客观、公正性，故天海集团公司提出对涉诉房屋租金标准进行评估，本院予以支持。本院委托中同华房地产土地评估有限公司对涉诉房屋自2011年1月至2015年9月期间的房屋租赁价格进行评估。该评估机构出具中同华估字（2017）042号报告书，估价结果为：1、2011年1-12月，每日租金价格1.95元。2、2012年1-12月，每日租金价格1.95元。3、2013年1-12月，每日租金价格1.95元。4、2014年1-12月，每日租金价格2.0元。5、2015年1-9月，每日租金价格2.0元。该评估机构对当事人提出的异议出庭接受质询，本院对该报告书的真实性、关联性、合法性均予以确认。
关于天海集团公司使用涉诉房屋的面积，天海投资公司认可历史上双方共同使用涉诉房屋，至高院审理海运股份公司与天海集团公司等债务纠纷案件调解之时涉诉房屋的使用状态为联合办公，且在天海投资公司提交的租金计算表中证实天海集团公司自2009年11月底之前使用面积为6211平方米。天海投资公司主张于2009年11月30日已不在涉诉房屋办公，并将其使用部分的房屋交付天海集团公司使用，天海集团公司不予认可，对此天海投资公司并未举证予以证明。故天海投资公司主张涉诉房屋全部由天海集团公司使用，要求天海集团公司支付涉诉房屋全部的使用费，本院不予支持。天海集团公司主张实际使用面积仅占涉诉房屋的43%，天海集团公司提交的证据2现场公证是公证机关于2015年10月10日对涉诉房屋使用情况进行的拍照，不能证明天海集团公司之前的使用情况。同理，现场勘验仅能证实天海集团公司使用涉诉房屋的现状，但不能对天海集团公司自2011年1月至2015年9月期间的使用情况进行确认，故本院对天海集团公司提出的现场勘验申请不予支持。天海集团公司提交的证据7系天海集团公司单方对使用房屋面积情况的说明，天海集团公司提交的相关图纸不能证明其实际使用房屋面积情况。天海集团公司将天海投资公司提交的证据即租金计算表作为己方证据向本院提交，对2009年11月底之前双方共用涉诉房屋的事实不持异议，在未举证证明之后双方进行过任何交接的情况下，天海集团公司主张其使用面积仅占涉诉房屋的43%，本院不予采信。根据在案现有证据，本院确认天海集团公司使用涉诉房屋的面积为6211平方米。
综上，本院确认天海集团公司支付自2011年1月4日至2015年9月30日期间占用涉诉房屋的使用费数额为21150939.4元（362天×1.95元×6211平方米+365天×1.95元×6211平方米×2年+365天×2.0元×6211平方米+273天×2.0元×6211平方米）。
关于争议焦点三，天海集团公司所举证据能够确认其使用涉诉房屋期间对涉诉房屋进行了维护，双方往来函件能够证明天海集团公司曾对房产维护费主张过权利，天海投资公司关于维护费提出诉讼时效的抗辩主张，本院不予采信。天海集团公司要求天海投资公司支付维护费2662000元。天海投资公司对天海集团公司主张的施工费部分不予认可，天海集团公司申请法院调查其与施工单位签署施工合同及履行情况，本院认为，天海集团公司提出的调查申请不符合法律规定的可以申请人民法院调查的条件，本院对其调查申请不予准许。天海集团公司对涉诉房屋进行了维护，评估机构对涉诉房屋租金价格的评估结果考虑了房屋装修因素，根据公平原则，应由天海投资公司承担部分维护费用，本院酌情确认天海投资公司承担维护费1100000元。关于物业费，天海集团公司主张物业费的数额中包括物业人员的工资，该费用不属于物业费的范围，应予以扣除，根据天海集团公司提交物业费的票据，本院对天海集团主张的物业费5163300元予以确认。天海集团公司使用涉诉房屋，应承担相应部分物业费，天海集团公司要求物业费全部由天海投资公司承担，本院不予支持。
关于争议焦点四，涉诉房屋配套设施有上下水、电、照明，中央空调、电梯、消防喷淋、机械式停车等设施，天海集团公司支付的水费、电费和供暖费，应按照双方占用面积予以分摊，根据天海集团公司提交的票据，本院确认天海集团公司支付水费160424.3元、电费2689426.01元、供暖费1425359.8元。天海投资公司承担水费64169.72元、电费1075770.4元、供暖费570143.92元。天海投资公司抗辩主张水、电费及供暖费由天海集团公司承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告天津市天海集团有限公司支付原告天津天海投资发展股份有限公司自2011年1月4日至2015年9月30日期间的房屋使用费21150939.4元；
二、本判决生效之日起十日内，反诉被告天津天海投资发展股份有限公司支付反诉原告天津市天海集团有限公司自2011年1月至2015年11月期间的维护费1100000元；
三、本判决生效之日起十日内，反诉被告天津天海投资发展股份有限公司支付反诉原告天津市天海集团有限公司自2011年1月至2015年11月期间的物业费2065320元；
四、本判决生效之日起十日内，反诉被告天津天海投资发展股份有限公司支付反诉原告天津市天海集团有限公司自2011年1月至2015年11月期间的水费64169.72元、电费1075770.4元、供暖费570143.92元；
五、驳回原告天津天海投资发展股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告天津市天海集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费304128元，保全费5000元，反诉案件受理费47519元，鉴定费45000元，共计401647元，由原告（反诉被告）天津天海投资发展股份有限公司承担226985元，被告（反诉原告）天津市天海集团有限公司承担174662元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 崔 军
审 判 员 李国敏
人民陪审员 张 忠
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 穆 艺