湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂安陆民初字第01056号
原告（反诉被告）曾兴旺（曾用名曾新旺）。
原告（反诉被告）江惠云，女，1953年12月11日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市府城办事处碧涢路**号，系原告（反诉被告）曾兴旺之妻。身份证号：4209821953********。
上列原告（反诉被告）委托代理人张仁清、吴志庆，湖北京佑律师事务所律师。代理权限：代为提出承认、变更、撤回、放弃诉讼请求；代为提出财产保全；代为申请回避，提供证据，参加开庭审理、陈述事实及意见并参加调查、质证活动；代为调解、和解。
被告（反诉原告）文晓兰。
委托代理人陈鹰、赵川，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
原告曾兴旺、江惠云诉被告文晓兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由审判员胡柏松适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行了审理。在适用简易程序审理过程中，发现案件事实复杂，本院于2015年8月21日裁定将本案转为普通程序并依法组成由审判员胡柏松担任审判长，审判员熊红莲、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭。审理期间，被告文晓兰提出反诉，请求确认原、被告之间房屋买卖关系有效，本院决定与本诉合并审理并依法于2015年9月17日第二次公开开庭进行了审理。诉讼中，原告曾兴旺于2015年9月20日申请司法笔迹鉴定，认为被告提交协议书中的“曾新旺”三个字不是其书写。2015年12月11日，湖北东湖司法鉴定所向本院出具了司法鉴定意见书，本院于2015年12月21日第三次公开开庭审理了本案。原告曾兴旺、江惠云及其委托代理人张仁清、吴志庆，被告文晓兰及其委托代理人陈鹰、赵川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾兴旺、江惠云诉称，1978年9月11日，原告曾兴旺与原告江惠云登记结婚。1999年，两原告从湖北安陆棉纺织集团有限公司购得位于安陆市儒学路27号55栋2单元1号房屋一套，该房屋登记在原告曾兴旺名下，并于同年11月12日在安陆市住房保障和房屋管理局取得（99）安房改字第06293号房屋所有权证。2015年2月9日，两原告经查得知安陆市住房保障和房屋管理局已于2013年9月13日依据被告提交的售房协议将涉案房屋转移登记至被告名下。两原告自取得涉案房屋所有权证后，从未与被告进行过涉案房屋的房产交易，更未与被告签订售房协议。两原告认为，被告伪造售房协议，该协议根本不成立，当然无效，请求法院依法确认被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议无效。
被告文晓兰辩称，一、2005年7月，经被告表兄金某介绍，被告购买金某同事曾兴旺位于安陆市五七棉纺厂55栋2单元2楼房屋，房款29500元，被告一次性付款后，原告曾兴旺将房屋钥匙、房产证、土地证交给被告，被告当年进住，第二年对房屋进行了装修，双方签订了协议书，由原告曾兴旺本人签字，是原告曾兴旺的真实意思表示；二、两原告将涉案房屋卖出并腾退，被告入住并装修，居住至今已近十年，双方从未提出任何异议；三、原告交付房屋并将房产证、土地证原件交付被告，被告交纳有关税费，办理了房产证登记变更手续；四、被告系善意、对价取得涉案房产；五、原告曾兴旺出卖夫妻共同房屋是表见代理关系，且是协商同意。综上请求法院查明事实公正判决驳回原告的诉讼请求，以维护诚实信用和公序良俗原则。
被告（反诉原告）文晓兰反诉诉称，2005年7月，经反诉原告亲戚金某介绍以29500元购买反诉被告位于原安陆市五七棉纺厂55栋2单元2楼房屋，付清房款后，反诉被告将房屋钥匙和房产证、土地证交给反诉原告，入住房屋后，第二年对房屋进行装修，房屋买卖协议由反诉被告曾兴旺亲笔签名，是反诉被告的真实意思表示。后来，反诉原告交纳了有关税费，办理了房屋过户变更登记在反诉原告名下。反诉原告的委托代理人金某与反诉被告充分协商，交易价格符合当时市场价格，并实际居住房屋近十年，后来为了少交税费，才另签了一份合同到房管部门办理过户。即使在办理房产过户中存在瑕疵，但根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故，反诉原告交付房屋对价款并办理了房屋过户手续取得的房屋所有权行为合法。反诉被告曾兴旺出卖夫妻共同财产是表见代理关系，应是经过协商同意的，且在反诉原告居住十年未提出异议，故双方的房屋买卖关系依法成立有效。但反诉被告至今未协助反诉原告办理土地过户手续，特请求法院判决确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖关系有效，判决反诉被告协助反诉原告办理土地过户手续。
反诉被告曾兴旺、江惠云针对反诉辩称，反诉原、被告之间没有签订书面房屋买卖合同，房屋买卖关系不能成立；案件事实是反诉被告将房屋出租给反诉原告居住，租期十年，租金合计为29500元，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告曾兴旺、江惠云为支持其诉讼主张及反诉抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：常住人口登记卡、结婚证复印件各一份，拟证明两原告系夫妻关系，原告曾兴旺曾用名为曾新旺；
证据二：安陆市单位公有住房售房档案、房屋所有权证书复印件各一份，拟证明原告合法取得涉案房屋；
证据三：房屋产权产籍情况证明书，拟证明原告的房屋产权现被登记为被告所有；
证据四：售房协议复印件，拟证明该协议原告不知情，签名不是原告曾兴旺所写，也没有原告江惠云的签名；
证据五：2015年9月8日安棉社区刘炬出具的证明一份，拟证明本案诉争房屋一直由原告在负责卫生、排水等事宜；
证据六：湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书，拟证明该鉴定意见书适用的法律规范不准确、鉴定使用的检材提起程序不合法不真实，鉴定程序亦不合法，送检的材料，曾兴旺并不知晓，程序违法；自1970年以来，曾兴旺一直使用该名字，而非曾新旺。因此，该鉴定意见书不能成立，特申请重新鉴定。
被告（反诉原告）文晓兰为支持其抗辩理由和反诉主张向本院提交了如下证据：
证据一：被告身份证、婚姻登记证明复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格；被告与谢桂水系夫妻关系；
证据二：文晓兰房产证原件，交易、测试、评估、登记、税费发票，拟证明被告依法享有本案诉争房屋所有权；
证据三：房屋买卖合同、土地证原件各一份，拟证明原告曾兴旺与被告签订房屋买卖合同，双方确认房屋交易，房屋买卖是原告曾兴旺的真实意思表示；
证据四：金某证人证言，拟证明两原告知晓并签订房屋买卖、交付、过户的事实；
证据五：证明两份，拟证明被告妇夫委托金某购买房屋的事实；
证据六：录音光盘，拟证明29500元购房款已由金某交给原告曾兴旺的事实。
经庭审质证，原告对被告提交证据一真实性，被告对原告提交证据一、三真实性无异议，本院依法予以采信。
原告对被告提交证据二真实性无异议，但对被告举证的证明对象有异议，认为原告对被告取得涉案房屋不知情；对被告提交证据三真实性有异议，认为买卖协议不是原告曾兴旺的真实意思；对被告提交证据四有异议，认为证人证言不真实；对证据五真实性有异议，认为委托书委托买房不符合常理；对证据六有异议，认为29500元是租金，不是购房款。
被告对原告提交证据二真实性无异议，但对原告的证明对象有异议，认为原告曾兴旺只是曾经的房屋权利人；对原告提交证据四有异议，认为该协议原告是知情，只是为了少交税费应付房产部门重拟的一份合同；对证据五有异议，认为该证据与案件事实不相符。
对于湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书的质证意见，原告认为，该鉴定意见书适用的法律规范不准确、鉴定使用的检材提起程序不合法不真实，鉴定程序亦不合法，送检的材料，曾兴旺并不知晓，程序违法；自1970年以来，曾兴旺一直使用该名字，而非曾新旺。因此，该鉴定意见书不能成立，特申请重新鉴定；被告认为，该鉴定是原告申请鉴定，鉴定机构经过法院选定，送检材料是法院提取，鉴定结论科学，程序合法，应当予以采信。
当事人的上述质证异议在于，一、湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书认定以及是否需要准许重新鉴定的问题；二、“2005年7月12日，曾新旺与谢桂水签订的协议书与2005年11月18日，曾新旺与文晓兰之间的售房协议”真实性认定问题；三、证人证言的采信问题。
本院认为，一、湖北东湖司法鉴定所是依法成立的司法鉴定机构，有相应的司法鉴定许可证和鉴定资质的鉴定人员，该所出具的鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书程序合法；2015年11月16日，本院在提取曾兴旺笔迹鉴定送检材料时，原告曾兴旺对送检材料进行了签字确认，故本院送检司法鉴定的样本材料亦符合程序要求。原告鉴定意见书有异议并申请重新鉴定，但原告未提出证据证明该鉴定意见书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，故本院对原告申请重新鉴定的申请不予准许，同时对该鉴定意见予以认定。
二、2005年7月12日，曾新旺与谢桂水签订的协议书中“曾新旺”签名问题，经本院第一次庭审询问，原告曾兴旺承认“曾新旺”是其签名，原告曾兴旺曾用名亦为曾新旺，原告的该自认行为并违法，应当认定2005年7月12日，曾新旺与谢桂水签订的协议书是原告曾兴旺的真实意思表示，湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书对该事实作出肯定式的鉴定确认，本院对此予以认定。本案证据证明谢桂水与被告文晓兰是夫妻关系，同时证明谢桂水、文晓兰委托金某代为其购买本案诉争房屋，因此，2005年7月12日，曾新旺与谢桂水签订的协议书具有真实性，本院予以采信。
三、金某证人证言证明：“其是原告曾兴旺的徒弟，是被告远房表兄。因原告在新一中北门建有二间四层房屋，故欲将位于安陆市儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋出卖。2005年7月12日，文晓兰夫妇委托其与原告签订协议书，原告曾兴旺在协议书上签名，文晓兰夫妻委托其一次性将购房款29500元交给了原告曾兴旺，曾兴旺将房屋和房屋产权证、土地证交付被告，在房屋过户时，其经原告曾兴旺同意，为了少交税费，由其重新拟一份售房协议，将房屋价款改为20000元以少交税费，之后于2006年8月23日在房管部门办理了变更登记手续，房屋登记权利人为被告文晓兰。”证人金某虽与原、被告均存在一定利害关系，但证人的上述证言与原告曾兴旺自认2005年7月12日其在卖房协议书上签名的事实相一致，且证人陈述的事实符合常理，具有可信度，本院予以采信。
经审理查明，本案诉争房屋位于安陆市府城办事处儒学路27号55栋2单元2楼1号，面积59平方米，混合结构，两室一厅，1999年11月12日，该房屋权利人登记为原告曾兴旺（曾新旺），2002年6月20日，该房屋附属土地使用证登记人为曾新旺。2005年7月12日，被告文晓兰及其丈夫谢桂水委托金某以谢桂水名义与原告曾兴旺签订协议书，约定曾兴旺将其位于安陆棉纺厂东区（现为安陆市府城办事处儒学路27号）55栋2单元2楼1号两室一厅住房以29500元出售给谢桂水，谢桂水一次性付清房款后，曾兴旺将房屋产权证、土地证及房屋钥匙交付谢桂水，房屋过户费、税费由谢桂水负担，水费、电费、收视费、卫生费、物业费及房产相关的一切费用在曾兴旺工资中扣除，每年阳历十二月三十日前由谢桂水按棉纺厂结算的金额清单一次性付清给曾兴旺。被告文晓兰将购房款通过金某一次性给付了原告曾兴旺，原告曾兴旺将本案诉争房屋钥匙、房屋所有权证、土地证交给金某，金某将房屋及相关证书交付被告文晓兰。
2005年11月18日，被告文晓兰委托金某办理房屋变更登记，金某自拟另一份售房协议，以购房款20000元，其他内容与2005年7月12日协议书一致。2006年8月23日，本案诉争房屋权利人变更登记为被告文晓兰。
现原告曾兴旺、江惠云认为，2005年11月18日售房协议不是原告签名，系被告伪造，该协议根本不成立，当然无效，请求法院依法确认被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议无效；被告反诉请求确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖关系有效，判决反诉被告协助反诉原告办理土地过户手续。
本案的焦点是，原、被告之间是否存在房屋买卖关系及买卖关系效力认定问题。
本院认为，原告曾兴旺、江惠云请求确认被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议无效或不成立，首要问题需要阐明原、被告之间是否存在房屋买卖关系，其次是阐述“2005年7月12日协议书”与“2005年11月18日被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议”之间的关系问题。一、原告曾兴旺自认2005年7月12日售房协议书是其签名，湖北东湖司法鉴定所鄂东鉴（2015）文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书认定2005年7月12日售房协议书是曾兴旺签名，安陆市单位公有住房售房档案载明购房姓名为曾新旺，诉争房屋附属土地证使用证亦明确使用者为曾新旺，结合曾兴旺自认将本案诉争房屋钥匙及房屋产权证、土地证交给被告委托代理人金某的事实，一致说明并印证原告曾兴旺有出卖本案诉争房屋的真实意思表示并本案行为发生时用曾新旺名字对外行使处分其相关权利，因此，2005年7月12日售房协议书是原告曾兴旺的真实意思表示。被告文晓兰及其丈夫谢桂水委托代理人金某在该协议书上以谢桂水的名义签字，被告文晓兰及其丈夫谢桂水对金某行为事后追认，由此在原、被告之间达成买卖本案诉争房屋的合意，直接导致2005年7月12日售房协议书约束原告曾兴旺和被告文晓兰丈夫谢桂水，并在双方之间设立产生本案诉争房屋买卖合同关系。本案诉争房屋在2005年7月12日签订买卖协议前系两原告夫妻共同财产，是两原告家庭重大财产，两原告应是共同管理、处置家庭重大财产，即在处置重大财产问题上，两原告应是协商一致的。且自2005年7月起至今长达10年时间内，本案诉争房屋的真实使用状况，两原告应是清楚明知，即，原告江惠云应是知道原告曾兴旺出卖本案诉争房屋而未表示反对，原告江惠云陈述其不知情不知晓，不符合常理，也不符合客观事实。上溯至2005年7月12日，本案诉争房屋面积59平方米，价款29500元与当时市场行情相当，说明被告善意支付对价，被告亦系善意取得本案诉争房屋，因此，本院认定原告曾兴旺、江惠云与被告文晓兰之间存在本案诉争房屋的买卖关系，该买卖关系是当事人真实意思表示，并不违法，应为合法有效。
二、2005年7月12日原、被告设立产生了本案诉争房屋的买卖关系，当事人业已依据该买卖关系履行了合同义务，被告向原告曾兴旺支付的购房款29500元，非2005年11月18日被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议中注明的购房款20000元，本案当事人并未履行2005年11月18日被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议，即是，在原、被告之间产生的房屋买卖关系中，一份是2005年7月12日原告曾兴旺与被告之间的真实买卖合同和另一份被告个人为少交税费自拟的2005年11月18日售房合同，但2005年11月18日售房合同因没有当事人双方意思表示，且未履行，故原、被告产生房屋买卖关系的基础和依赖依据是2005年7月12日的房屋买卖协议书，而非2005年11月18日售房合同。因此，被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议不是本案诉讼的审理对象，本院不予评判，原告依据2005年11月18日被告文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议提起诉讼，请求确认无效或不成立的诉讼请求，本院不予支持。
2005年7月12日原、被告设立产生的本案诉争房屋的买卖关系，对原、被告均具约束力，双方应各自履行义务。买卖合同是出卖人转移财产所有权的合同，不仅要将标的物交付给买受人，还要将标的物的所有权转移给买方。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条亦规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，诉争房屋所有权已交付并发生物权变动，但房屋附属土地的使用权未转移，即，原告未完全履行2005年7月12日的房屋买卖协议书中转移土地使用权这一主给付义务，应承担违约责任。故反诉原告请求反诉被告协助其办理本案诉争房屋附属土地使用权变更登记的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。
综上，原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云诉讼理由与本案客观事实不符，其诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）请求确认原、被告之间的房屋买卖关系合法有效以及要求原告（反诉被告）协助其办理本案诉争房屋附属土地使用权变更登记的请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云诉称2005年7月12日的房屋买卖协议书中“曾新旺”不是其书写以及其是将本案诉争房屋出租给被告居住使用，均不符合客观事实，也没有证据证明，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云与被告（反诉原告）文晓兰之间的房屋买卖关系合法有效；
三、原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云于本判决生效后十五日内协助被告（反诉原告）文晓兰将位于安陆市府城办事处儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋附属土地使用证办理变更登记为被告（反诉原告）文晓兰。
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费1000元，反诉案件受理费1000元，由原告（反诉被告）曾兴旺、江惠云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理费1000元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡柏松
审 判 员 熊红莲
人民陪审员 彭亚萍
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 曾安华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。