上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初10557号
原告：林荣贵，男，1972年2月1日生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
被告：张忠熙，男，1939年8月26日生，汉族，住福建省。
被告：张严政，男，1963年9月12日生，汉族，住福建省。
上列两被告共同委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。
第三人：上海洞泾商贸投资管理发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：沈仁龙，负责人。
原告林荣贵与被告张忠熙、张严政及第三人上海洞泾商贸投资管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。分别于2017年8月17日、11月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何煦、两被告共同委托诉讼代理人王怀刚、李泽江到庭参加诉讼。第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告张忠熙赔偿原告位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城三区XXXX弄XXX号二层商铺房屋的装修损失527,684元；2.两被告共同向原告退还房屋租金50,000元；3.第三人协助将租赁房屋项下的装修补偿款527,684元发放至原告。事实和理由：2012年2月1日起，原告与被告张忠熙之子即被告张严政就位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易成三区XXXX弄XXX号二层商铺达成了房屋租赁关系，租赁合同一年一签，年租金为100,000元，每年支付一次。租赁房屋交付之时为毛坯状态，原告承租后自行装修并用于经营。现原告已支付2016年2月1日至2017年1月31日租金105,000元。2016年6月，原告接到洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室发出的告知书，告知原告该区域即将拆除，并要求商户及时搬离。同时相关部门对原告租赁房屋进行了房屋价值评估、装修评估和停产停业评估，并告知原告可享受装修补偿和停产停业补偿。原告收到上述通知后即停止经营。该贸易城区域内也被整治小组用围墙全部封闭，以配合整治工作。因被告拒不配合原告与整治小组进行签约处理，故原告一直无法获得该房屋装修补偿。2016年11月，整治小组再次发出告知书，并给予原告23,400元搬离补偿，告知原告经第三方装修损失评估为527,684元。经原告了解，租赁房屋系无证用房，被相关部门列入拆除范围，故原告基于合同无效而提出上述诉讼请求。
两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，合同相对方为被告张忠熙，被告张严政并非适格主体；第二，原告主张的装修损失缺乏事实和法律依据；第三，原告搬离租赁房屋之日已经超过了租赁期限，故房屋内装修应归被告所有，原告无权要求退回相应租金；第四，原告所主张的损害赔偿与政府补偿不是同一法律关系，原告无权基于租赁合同而获得政府补偿；第五，原告在本案诉讼前已从政府获得了相应补偿款。
第三人书面述称：首先，原告将其列入第三人缺乏法律依据。其次，2017年6月16日，其与被告张忠熙签订了回购清退协议书，并向被告张忠熙支付包括本案装修补偿款在内合计658,180元。目前该笔款项已被法院冻结，查封期限自2017年7月5日至2019年7月4日，故其在2019年7月4日前无权向任何人支付已被法院冻结的被告张忠熙款项658,180元。最后，其与被告张严政无任何关系。综上，请求法院撤销将其作为第三人的决定。
经审理查明：2001年11月18日，案外人上海砖桥贸易城有限公司(以下简称砖桥公司)与被告张忠熙签订土地使用权转让合同，约定：1.砖桥公司将砖桥贸易城三区建材市场的部分土地使用权转让给被告张忠熙，位置为三区建材市场东侧，东前半部至民房围墙，后半部至洞乐路中心线，南至市场大道中心线，西至26栋营业房，北至高压线路中心线，详见附图，实用面积484平方米，路带征用区面积381.80平方米，共计865.80平方米；2.土地使用权为50年，自2002年6月1日起至2052年6月30日止。该合同另对其他事项进行了约定。庭审中，被告确认除该合同外，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或产权证。
2016年1月，原、被告签订房屋租赁合同，出租方(甲方)为被告张严政(代表)，承租方(乙方)为原告，约定：1.甲方将位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易成三区XXXX弄XXX号的二层和三层房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，年租金为105,000元，租赁期限从2016年2月1日至2017年1月31日止；2.乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有；(2)要求乙方恢复原状；(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。上述合同另对其他事项进行了约定。
两被告确认收到原告2016年2月1日至2017年1月31日期间租金105,000元。
嗣后，原告与第三人签订代为清退协议书，约定：原告承诺于2017年3月29日前清腾搬离涉案房屋，第三人同意一次性支付原告23,400元搬迁补偿费。2017年3月30日，原告收到第三人支付的上述款项。
审理中，原告提供下列证据：
1.2份租赁合同，证明其自2012年2月1日开始向被告承租涉案房屋。被告对于该证据真实性无异议。
2.装潢估计明细表，证明2016年下半年第三方对涉案房屋进行了装修评估，装潢补偿价为527,684元。被告对于该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议并认为：该明细表不属于证据，系原告计算方式，即使有装修损失，该计算方式亦不合法，应按照剩余年限计算；表中的部分内容并非原告实施，2012年被告出租给原告之前亦对涉案房屋进行了装修，
3.报销单、收据，证明其曾于2011年年底对涉案房屋进行翻修。被告对于上述证据真实性不予认可，涉及的内容都是拖把、缴税、餐费、复印之类，大部分与装修无关。
同时，被告提供送货单、销货清单、发货单等购货凭证，证明其曾于2012年之前对涉案房屋进行装修。原告对于上述证据真实性不予认可，认为：该证据不能直接证明购货凭证中涉及的项目用于装修涉案房屋；且被告亦自认其从事建材生意，被告完全有能力将其在日常经营中调取的其他相关单据用于本案。
原告又提供2016年7月20日通知、2016年11月22日告知书，证明自2016年7月开始，动迁方就通知商户拆迁，并用砖墙对贸易城进行隔离，导致原告无法经营，故要求被告退还下半年使用费50,000元。被告对于上述证据真实性予以认可，但希望原告提供告知书原件，2016年7月20日通知中难以看出涉案房屋是动拆迁，只是要求合同到期后不再续租，原告亦是在双方租赁合同到期后搬离；根据2016年11月22日告知书内容，搬离事宜应由出租人与承租人协商，但原告并未与被告协商此事，原告搬离的时间在2017年3、4月份，双方未办理交接手续，因此不同意向原告返还使用费50,000元。
以上事实，主要由土地使用权转让合同、房屋租赁合同、代为清退协议书、银行卡交易明细清单、租赁合同书、告知书、通知、收款收据、装修评估表、送货单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点在于：一、本案租赁合同出租方是谁？二、被告应否向原告返还使用费50,000元及支付装修补偿527,684元。
首先，原告认为虽然租赁合同由原告与被告张忠熙签订，但租金由被告张严政收取，两被告共同参与了房屋出租事宜，因此两被告均系合同出租方，应共同承担相应责任。被告辩称，房屋租赁合同系由被告张忠熙与原告签订，被告张严政仅代表被告张忠熙签订合同、收取租金，故本案合同出租方为被告张忠熙。对此，本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，落款为2016年1月的房屋租赁合同首部即注明“出租方为张严政(代表)”，合同落款签字亦写明“张严政(代)”，原告亦自认知晓出租人为被告张忠熙，审理中被告张忠熙确认曾委托被告张严政代为签订合同、收取租金的代理权限，因此上述房屋租赁合同约束的对象为原告和被告张忠熙。故原告对于被告张严政的全部诉讼请求，本院均予以驳回。
其次，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已经查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或产权证，且已被依法拆除，因此原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告要求被告退还使用费50,000元的诉讼请求，综合原、被告上述诉辩意见，本院认为：依据原告所提供的2016年7月20日通知内容，第三人并未要求商户提前搬离，只是告知租期届满不再续租，原告亦无证据证明其自2016年6月开始即停止经营或受到拆除影响从而导致无法正常使用涉案房屋并构成退还租金的正当事由，此为其一；其二，原告亦未提供相应证据证明其曾与被告协商提前返还涉案房屋事宜或办理房屋交接手续；其三，从代为清退协议来看，原告与第三人约定的腾退日期为2017年3月29日，原告亦自认最后交房日期为2017年3月，早已超过了租赁期限。综上，原告要求被告张忠熙退还租金50,000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
再次，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于原告装饰装修损失的诉讼请求，一则原、被告之间究竟是谁进行的装修存在争议，二则即便涉案房屋内装饰装修确为原告所做，然作为承租人其在装修投入时理应对租赁期限及期满后不续约的风险有评估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。原告至租期届满后才搬离涉案房屋，因此在租赁期间对装修费用实际已进行了分摊，其已对相应装饰装修及搭建等最大化地进行了利用，租赁目的已经实现。故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。
最后，本案基础法律关系为房屋租赁合同关系，第三人并非合同相对方，若原告与第三人之间产生纠纷可通过另案起诉或其他合法方式处理。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告林荣贵的全部诉讼请求。
案件受理费9,657元，减半收取4,828.50元，财产保全申请费3,158元，合计诉讼费7,986.50元，由原告林荣贵负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年十二月八日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。