江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄临民初字第00679号
原告王小涪。
委托代理人赵晨，江苏律邦律师事务所律师。
委托代理人邵琰，江苏律邦律师事务所实习律师。
被告江阴五洲置业有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇澄路3896号。
法定代表人舒策员，该公司董事长。
委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。
委托代理人孙腾蛟，江苏金汇人律师事务所实习律师。
原告王小涪诉被告江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴玉凤适用简易程序于2015年6月17日公开开庭进行了审理；本案于2015年7月27日依法转为普通程序，由审判员吴玉凤担任审判长，与人民陪审员许庆健、徐仁方组成合议庭，于2015年10月17日公开开庭进行了审理；原告王小涪及其委托代理人赵晨、邵琰，被告五洲公司的委托代理人孙建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王小涪诉称：2013年6月15日，他与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由他向五洲公司购买位于江阴市璜土镇小湖村的五洲国际广场商铺一套。按合同约定，五洲公司应于2014年12月31日前将4单元1层159号房屋交付给他，交付的房屋应当符合国家和地方性法规所规定的验收要求并具备交付条件。他按合同约定于2013年6月15日支付购房款167853元，并以向中国工商银行贷款的方式支付余款16万元。然，他直到2015年4月5日才收到被告的交付通知，逾期已经超过90日，并且他从江阴建设局得知该房屋未通过交付使用竣工验收，至今仍不符合交付条件，且2015年4月五洲公司因违规交房还被江阴市建设局予以行政处罚。五洲公司延迟交房逾期90天，已经符合了合同约定的解除条件，他享有解除合同的权利，故他于2015年4月20日、5月11日分别向五洲公司寄发了《解除合同通知函》，五洲公司未予理睬。他认为，他与五洲公司之间的《商品房买卖合同》关系已经解除，五洲公司应退还购房款并承担违约金；且合同约定的违约金过低，应以他实际损失作为违约金计算的依据。为维护他的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、请求判令解除他与五洲公司的《商品房买卖合同》；2、五洲公司返还购房款327853元；3、五洲公司承担违约金（计算方式：直接支付的购房款167853元，自2013年7月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；以贷款方式支付的购房款16万元，截止到2015年4月6日的利息损失17965.89元，加上自2015年5月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息）；4、请求判令被告承担他的律师代理费24720元；5、本案诉讼费由五洲公司承担。
被告五洲公司辩称：王小涪诉称与事实不符，本案诉争的房屋在2015年2月6日已通过建设、设计、施工、勘察、监理单位的“五方”验收，并在2015年2月10日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》），该时，诉争房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。他公司根据王小涪与江阴市五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲运营公司）签署的《委托经营管理协议》的约定，于2015年2月11日将包括诉争房屋在内的“江阴五洲国际广场”商铺整体交付给五洲运营公司，完成了诉争房屋的交付。事后，他公司向王小涪寄发交房通知，该举只是通知王小涪的补办交房手续。另，五洲运营公司对诉争房屋在租赁的前三年并不支付租金收益，租赁的起算时间以他公司向五洲运营公司交付的时间为准，寄发补办交房手续的通知时间，不影响到王小涪的实际权益。综上，王小涪行使合同解除权的条件尚未成就，他公司不同意解除《商品房买卖合同》，其发出的解除通知未能发生法律效力，《商品房买卖合同》尚未解除。王小涪的第二项、第三项、第四项、第五项请求均应基于解除《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》未解除，其余请求自然无依据。综上，请求法院驳回原告王小涪的诉讼请求。
经审理查明一：
2013年6月15日，王小涪为买受人，五洲公司为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号：201306150037），约定王小涪向五洲公司购买五洲国际广场4号4单元1层159号商业用房一套（以下简称159商业用房），建筑面积15.81平方米，单价20737.09元／平方，房屋总价款为327853元。双方约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单；等等。
合同签订后，王小涪于2013年6月15日支付了购房款167853元，并通过以向中国工商银行贷款的方式于2013年8月21日支付了剩余购房款16万元。
王小涪与五洲公司签署《商品房买卖合同》同时，王小涪为甲方，五洲运营公司为乙方（受托方），就159商业用房签订《委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的159商业用房全权委托乙方进行出租和经营管理事宜。该商铺的委托经营期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计15年。甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商原因导致商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺的时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方；乙方享有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑到市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商、培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期内前三年如有收益的，作为乙方的商业管理费收入。该协议还对解除及违约责任进行了约定。
2015年2月11日，五洲公司与五洲运营公司签署《房屋交接书》，载明：鉴于五洲公司开发的“江阴五洲国际广场”已经达到交付条件，而江阴五洲国际广场根据其与商铺买受人签订的《委托经营管理协议》的约定，将受托负责“江阴五洲国际广场”的经营管理，故双方签订本交接书，就相关“江阴五洲国际广场”整体移交事宜确认如下：一、自本交接书签订之日起，“江阴五洲国际广场”整体移交给五洲运营公司，由五洲运营公司自行开展经营并承担相关法律责任。二、在委托经营期限届满后，由五洲运营公司与商铺买受人办理商铺的返还和交接手续。
经审理查明二：
2012年10月1日施行的《无锡市商品房交付使用管理办法》以及2013年3月29日实施的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（澄建规发（2013）4号）均规定：房地产开发企业在商品房买卖合同交付使用条件中，应当就商品房通过交付使用竣工验收进行约定，商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人明示交付使用竣工验收证明。对于2013年3月29日前取得《建设工程施工许可证》并且工程项目已基本完工的非住宅开发项目可不执行该文件要求进行交付使用验收。
本案所涉房屋工程名称为五洲国际广场工程一标段，于2013年4月22日办理了编号为320281020130101号的《建筑工程施工许可证》。
2015年2月6日，五洲国际广场工程一标段工程的建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具了《工程竣工验收证明》。2015年2月10日，五洲公司就五洲国际广场工程一标段工程在江阴市建设局进行了竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。
经审理查明三：
2015年4月3日，璜土邮政局将五洲公司交寄的包括诉争房屋在内的批量《交房通知书》以大宗邮件的形式寄出，王小涪于2015年4月5日收到上述通知。
2015年4月20日，王小涪向五洲公司发出《退房通知函》，认为五洲公司逾期交房已构成违约，要求解除合同、五洲公司退还房款并支付违约金。五洲公司于次日收取通知函。
本案商铺所涉及工程至今尚未取得《交付使用竣工验收证明书》。
经审理查明四：
为本次诉讼，王小涪与江苏律邦律师事务所签署《委托代理合同》一份，并支付律师代理费24720元。
审理中，王小涪变更诉讼请求中赔偿损失为支付违约金，并明确违约金的计算方式为：直接支付的购房款167853元，自2013年7月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；以贷款方式支付的购房款16万元，截止到2015年4月6日的利息损失17965.89元，加上自2015年5月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。
以上事实，由《商品房买卖合同》及附件、《委托经营管理协议书》、《工程竣工验收证明书》、《竣工验收备案表》、《建设工程施工许可证》、《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》、《无锡市商品房交付使用管理办法》、《房屋交接书》、大宗邮件收寄详情清单、个人住房（商业用房）借款合同、销售不动产发票、个人贷款支付凭证、中国工商银行个人贷款对账单、《退房通知函》，邮寄凭证、大宗信函信封、委托合同、律师费收费发票，以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。
本院认为，王小涪与五洲公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以认定，当事人应按约或根据法律规定全面履行义务。本案争议的焦点为：一、涉案房屋在合同约定的交房宽限期（2015年3月31日）届满之前是否已经具备了交房的条件；二、涉案房屋是否已完成交付；三、王小涪行使合同解除权的条件是否成就。
对于争议焦点一，本院认为：商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合《商品房买卖合同》中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法律、行政法规规定，开发商向购房者交付商品房的强制性条件必须是“经验收合格”。在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制被取消。工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收”），验收合格后五方共同出具工程竣工验收报告。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。综上，商品房验收合格的标准应该是备案登记合格并取得商品房《竣工验收备案表》。
本案，双方在《商品房买卖合同》中对商品房交付条件约定为商品房“经验收合格”，该约定并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋所在工程在2015年2月6日即由开发商组织“五方验收”，并于2015年2月10日取得了《竣工验收备案表》，即具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。可见，涉案的159商业用房在合同约定的交房宽限期（2015年3月31日）届满之前已具备了交房的条件。
对于王小涪认为诉争房屋至今尚未通过交付使用竣工验收，不符合合同约定和法律强制性规定的交付条件，无法律依据，本院不予采信。
对于争议焦点二，五洲公司依据王小涪与五洲运营公司签订的《委托经营管理协议》相关约定，与五洲运营公司签订《房屋交接书》，将“五洲国际广场”商铺整体交付五洲运营公司，虽五洲公司未参与《委托经营管理协议》的签订，但《委托经营管理协议》的约定对王小涪有约束力；且，该交付方式不违反法律、法规的强制性规定。对于王小涪而言，其购买商铺的目的即在于取得商铺并获取商铺出租利益，五洲公司和五洲运营公司均认可于2015年2月11日签订《房屋交接书》，即视为五洲公司向王小涪交付房屋，五洲运营公司即应自该时点计算王小涪的商铺出租利益，认可该交付方式有利于保障王小涪的合同目的尽快实现。综上，本院认定，2015年2月11日五洲公司和五洲运营公司签订《房屋交接书》，即为五洲公司向王小涪交付159商业用房时间，159商业用房已完成五洲公司和王小涪之间的有效交付。
至于五洲公司后通知王小涪办理交付手续，不影响本院对159商业用房交付的认定。
对于争议焦点三，本院认为，王小涪以五洲公司违约交房为由要求解除《商品房买卖合同》，系基于五洲公司未能在宽限期内达到交付条件并交房而提出，但如上本院认定，五洲公司已在交房宽限期内达到约定的交房条件，并向王小涪交付159商业用房，王小涪行使合同解除权的条件尚未成就，故王小涪请求确认其与五洲公司的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。
王小涪的其余请求均系基于《商品房买卖合同》解除，现本院不予确认《商品房买卖合同》解除，王小涪的其余请求自然不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回王小涪的诉讼请求。
案件受理费7150元、保全费2620元，合计9770元（王小涪已预交），由王小涪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院（详见《江阴市人民法院上诉须知》）。（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 吴玉凤
人民陪审员 许庆健
人民陪审员 徐仁方
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 吉 祥