江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00098号
申请复议人（被执行人）扬州博润实业发展有限公司，住所地江苏省扬州市运河北路北端瓦窑村村委会三楼。
法定代表人童铁良，该公司董事长。
申请执行人（异议人）姜群。
委托代理人朱瑞祥，江苏盛祥律师事务所律师。
委托代理人朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。
被执行人苏余丰。
被执行人扬州新悦星经营管理有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区平山乡双塘路（平山乡政府内）。
法定代表人陈雷，该公司董事长。
被执行人扬州中宇置业发展有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江北路685号。
法定代表人苏余丰，该公司董事长。
被执行人高扬投资控股有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江北路685号。
法定代表人苏余丰，该公司董事长。
申请复议人扬州博润实业发展有限公司（以下简称博润公司）因申请执行人姜群与被执行人苏余丰、扬州新悦星经营管理有限公司（以下简称新悦星公司）、扬州中宇置业发展有限公司（以下简称中宇公司）、高扬投资控股有限公司（以下简称高扬公司）、博�公司民间借贷纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2015）扬执异字第00009号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院经审查查明：2013年8月7日，扬州中院受理了原告姜群与被告苏余丰、新悦星公司、中宇公司、高扬公司、博润公司民间借贷纠纷一案，并于2013年11月19日作出（2013）扬民初字第0064号民事判决：一、苏余丰于本判决生效之日起十日内返还姜群借款1000万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2012年9月5日算至2013年8月5日）；二、新悦星公司、中宇公司、高扬公司、博润公司对苏余丰上述债务承担连带责任，其承担责任后依法有权向苏余丰追偿；三、驳回姜群其余诉讼请求。判决生效后，姜群向扬州中院申请执行。2014年1月21日，扬州中院作出（2014）扬执字第0029号执行裁定书及协助执行通知书，查封了博润公司名下扬州月星家居国际广场十号楼（工程幢号，公安幢号六号楼）41套房屋。
2014年8月6日，扬州中院委托江苏中天行房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中天行估价公司）对被该院查封的博润公司上述41套预售房地产（商铺）进行评估。
2014年11月10日，中天行估价公司作出苏中司评报字（2014）第20号《房地产司法鉴定估价报告》。该估价报告确定，上述涉案预售房地产在价值时点（2014年8月6日）表现的公开市场价值为22790509元，报告有效期截止至2015年11月9日。估价师并申明“……我们依照中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。……本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准”。
该估价报告在“估价的假设和限制条件”中载明：“一、一般假设……3、价值时点不是完成实地查勘之日，假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。4、估价对象为在建工程，假定估价对象能如期通过竣工验收达到可交付使用的程度”。该估价报告所采用估价方法为市场比较法，估价对象设计用途为商业，评估设定用途为商业，以扬州月星家居国际广场较近时期的类似房地产交易价格作为参照比较，并设定估价对象工程质量为优等。
姜群对该评估报告不服，向扬州中院提出异议称：评估报告确定涉案房地产价值为22790509元明显与事实不符，请求依法复评。理由是：�先，评估价格明显高于被执行人交由销售公司的销售价格，也高于市场价，评估中未考虑房地产市场当前低迷的因素；其次，案涉评估房产是一幢刚建成主体构架结构的在建工程，外墙、隔墙、门窗、电梯、扶梯、水电、楼外道路等配套项目尚未动工或完工，而评估公司却进行全价评估，价格与价值严重背离，违反客观、公正、科学的评估原则。
中天行估价公司述称：一、估价报告采用了市场比较法进行评估，比较三个日期相近、用途、区位、交易类型相似交易实例，并进行修正，该评估方法已考虑了市场因素；二、该司在“估价的假设和限制条件”中，假定估价对象能如期通过竣工验收达到可交付使用程度。估价对象虽为在建工程，但在建工程每天都在建设施工，应能如期通过竣工验收。
扬州中院另查明：扬州月星家居国际广场十号楼在执行异议审查期间尚未完工，仍在施工中。本案复议审查期间至今，该工程已停工。
扬州中院认为：评估人对在建工程的价值评估，应当客观、公正地反映估价对象在评估时点的合理价值。本案中，该院委托评估的房产系在建工程，评估人却假设估价对象能如期通过竣工验收达到可交付使用的程度，确定估价对象的价格。但该工程尚未竣工，其以该假设为前提，所作评估结论不能反映评估对象在评估时点的实际价值，对该结论不予采信，异议人所提异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，该院于2015年4月1日作出（2015）扬执异字第00009号执行裁定：异议人姜群所提异议成立，扬州中院另行组织重新评估。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
博润公司不服该裁定，向本院申请复议称：中天行估价公司的评估结果客观公正反映了评估对象的合理价值。扬州中院（2015）扬执异字第00009号执行裁定认定事实不清、适用法律不当，请求依法撤销该裁定。
姜群答辩称：博润公司申请复议理由无事实和法律依据，请求依法予以驳回。理由是：首先，本案的评估标的是在建工程，因是正在施工还没有竣工或通过验收的工程，故其特点是还没有完整的建筑形态和内部设施（如外墙、水电、电梯、楼梯、门窗尚未装好、安装），更谈不上具备验收的条件，根本不能体现它原有的设计价值和使用价值。而中天行估价公司不顾事实，直接按照该房建成后的，验收合格的商品房进行评估，评估结论显然错误。其次，违反价值时点原则。在2014年8月6日，案涉整个工程才施工五分之三，却按照成品房价评估到一层38000元／㎡、三层12000元／㎡明显不合常理。且申请复议人博润公司还拖欠施工单位的巨额工程款。中天行估价公司已调查到，博润公司在销售时，已将案涉公安幢号六号楼前20年的委托经营管理，前3年的回报21%，一次性在房款中扣除，即实际销售价仅是房价的7.9折，但该公司在出具报告时却没有考虑此项重要事实，虚抬房价。第三，评估报告估价方法混乱，中天行估价公司明知该商业房产是许多老百姓买来投资，属于收益性房地产，应当用收益法进行估价，但估价时却用市场比较法来评估，然而事实是该案地产周边荒芜，根本无参考对象。
本案争议焦点是：中天行估价公司接受法院委托对于2014年8月6日价值时点的涉案在建工程，以假定如期通过竣工验收达到可交付使用程度为前提条件，采用市场比较法并设定工程质量优秀进行评估确定涉案房产的市场价值，是否恰当。
本院认为：中天行估价公司接受法院委托对案涉房地产评估所确定的评估价值不当，扬州中院裁定应另行组织重新评估并无不当，该裁定应予以维持。理由是：
一、中天行估价公司未依照《房地产估价规范》进行评估。中天行估价公司接受法院委托对涉案在建工程41套预售房地产（商铺）进行评估，房地产估价所要确定的估价结论应是估价对象的客观合理价格或价值，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格或价值。根据《房地产估价规范》，“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”“……假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括在建工程等情形。求在建工程项目价格的公式＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程的税费。5.5.4预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。长期趋势法，是运用预测科学的有关理论和方法，对未来价格作出推测与判断的方法，适用于估价对象或类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形……”。本案中，被评估对象为在建设中的商业性房地产（商铺），具有投资开发或再开发潜力，作为在建工程，执行法院委托进行评估的评估目的明确，评估公司应选用两种以上的评估方法进行评估，而中天行估价公司仅以市场比较法对预测开发完成后的房地产价值进行评估，显然不符合上述《房地产估价规范》要求。
二、执行法院委托对价值时点（2014年8月6日）的在建工程评估，中天行估价公司以假设该工程能如期通过竣工验收达到可交付使用程度，并设定工程质量为优进行评估，也不符合委托评估要求。该评估对象现已停工至今，以假设该工程能如期通过竣工验收达到可交付使用程度，并设定工程质量为优的前提条件并不具备，中天行估价公司以上述假设为前提仅用市场比较法所确定的评估价值不具有客观性、合理性。执行法院对该公司估价报告不予采信并无不当，扬州中院（2015）扬执异字第00009号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。申请复议人请求撤销该裁定的申请复议理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回博润公司复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00009号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年九月八日

书 记 员 沈晓雯