四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）简阳民初字第3112号
原告：雷某甲，男，1945年6月18日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告：雷某乙，女，1970年7月2日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告：雷某丙，女，1973年11月25日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告：雷某丁，男，1976年10月8日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
四原告的委托代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。
被告：雷某戊，男，1970年7月28日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：周桂英，女，1971年5月30日出生，汉族，住住四川省简阳市。
委托代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。
原告雷某甲、雷某乙、雷某丙、雷某丁诉被告雷某戊物权保护纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。依法由审判员张冬梅适用简易程序于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告雷某乙、雷某丙、雷某丁及原告雷某甲、雷某乙、雷某丙、雷某丁的委托代理人马文清，被告雷某戊及其委托代理人周桂英、李忠涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷某甲、雷某乙、雷某丙、雷某丁诉称：2000年12月1日，原告雷某甲与被告雷某戊签订《协议书》，约定由原告雷某甲将位于简阳市五指乡石岗村9组的土筑瓦盖房屋11间出卖与被告雷某戊，被告随即搬入居住，但当时未约定价款，协议中也无价款内容，被告也未提供支付价款的收条或字据，由于被告未交纳房款，因此，该协议不是房屋买卖协议，而是管理协议。当时，原告考虑到被告的家庭困难，原告的房屋也需要人看管，因此让被告居住、看管。房产证原件为何在被告手中原告不清楚。2006年签订第二份协议时原告雷某甲和雷某丁在场，但原告雷某丁并未签订，原告雷某丁对2000年卖房一事不清楚。其次，根据《物权法》的相关规定，房屋买卖必须签订买卖合同，必须办理过户登记，由于被告未办理过户登记，因此该协议无效。再次，房屋属于原告的家庭共有财产，原告雷某甲出卖家庭共有财产未征得其他共有人的同意，因此其出卖房屋的行为无效。即使2006年原、被告之间签订的是房屋买卖合同，因雷某甲之妻于2004年3月去世，原告雷某乙、雷某丙、雷某丁享有继承权，因此，该房屋并非原告雷某甲一人所有，原告雷某甲擅自处分房产的行为无效。再则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地的买卖属我国法律、法规所禁止，且损害了集体经济组织的合法权益。目前，原告雷某甲的责任地、自留地、自留山均在五指乡石岗村9组，其在其他地方无栖身之处，登记在其名下的房屋是唯一的居所，被告向法院提交的加盖了村委会、乡政府公章的说明是事后书写的，是传来证据，不能作为认定事实的依据。被告于2013年12月向简阳市人民法院起诉，要求原告雷某甲履行过户义务，原告雷某甲积极应诉，经两次开庭审理，被告见败局已定，故向法院申请撤诉。原告雷某乙、雷某丙在此时才清楚2000年原告雷某甲卖房之事。2014年7月初，被告将原告的厨房拆除，在原告的宅基地上修建房屋，经乡、村干部劝阻无效。综上，由于讼争房屋的产权仍登记在原告雷某甲的名下，而被告多年来并未要求原告过户，因此，讼争房屋仍属于原告的家庭共有财产。被告将原告的房屋拆除，在原告的宅基地上修建房屋侵害了原告的合法权益，故诉请法院判令被告立即停止侵害、恢复原状，搬离属于原告所有的房屋。
被告雷某戊辩称：2000年原告雷某甲与被告雷某戊签订房屋买卖协议时原告雷某甲夫妻和原告雷某乙之夫在场，当时约定房款14000元，被告当场将购房款10000元给付原告雷某甲，雷某甲随即交给其妻。由于原告雷某甲卖房后到外地居住，原告雷某丙居住在贾家镇，故被告在稍后将余款4000元交与原告雷某丙。讼争房屋属于原告雷某甲所有，原告雷某乙、雷某丙、雷某丁并非所有权人，被告购买讼争房屋后享有所有权和使用权，由于购买的房屋中的厨房成了危房，被告拟在原址建房并未给四原告造成损失，相反四原告干涉被告施工造成了被告的河沙、水泥等损失2万余元，请求驳回原告的诉讼请求，且被告保留向原告主张损害赔偿的权利。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料：
证据材料1、原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日签订的《协议书》，内容为：“五指乡石岗村九组村民雷某甲房产、林权及承包地管理，经甲乙双方协商达成协议作如下说明：甲方代表：（卖方）雷某甲，乙方代表：（买方）雷某戊。1、原房之房子产权从两千年十二月一日由买主雷某戊所有。2、原房之房前屋后的所有林权由买主所有（林权证丢失）。3、原房之房前的自留地大约0.36亩，调换雷某某大田0.33亩。4、侯家坡自留山上三分由雷某戊所有。5、如甲乙双方单方面一方毁约无理罚款伍万元正。6、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，双方签字生效，生产队一份原件。五指乡石岗村9社代表：雷某（签字并盖私章）。甲方代表：雷某甲（签字并盖私章）。乙方代表：雷某戊（签字并盖私章）。五指乡石岗村村民委员会在协议上签署‘双方严格按协议办理。2000.12.2’，并加盖公章。”原告拟证明讼争房屋系交由被告管理、使用，并未卖与被告。
证据材料2、编号为0904010372号的《简阳县村镇房屋所有权登记表》，载明所有权人：雷某甲；房屋坐落：简阳市贾家镇五指乡石岗村9组；房屋来源：自建；建造年代：70；层数：平；间数：11；建筑面积：220.80㎡；房屋凭证立凭日期：1989年12月30日。原告拟证明原告对讼争房屋享有所有权。
证据材料3、落款时间为1989年12月30日的《简阳县土地登记申请书、审批表、登记卡》。《土地登记申请书》载明申请人姓名：雷某甲；家庭地址五指乡石岗村九社；批准日期：82.12.17；批准用途：宅基地；土地用途：住房、圈舍、嗮坝；家庭人口5人；地上物归属：归本户。原告拟证明讼争房屋属于原告一家五口共有，宅基地属于原告一家五口共同使用，原告雷某甲一人无权处分全部财产。
被告为支持其抗辩主张，提供了以下证据材料：
证据材料1、原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日签订的《协议书》1份，内容同上。被告拟证明其于2000年12月1日购买原告雷某甲的房屋并入住至今，被告对讼争房屋享有占有、使用及改造的权利。
证据材料2、原告雷某甲于1989年12月30日取得的、由原简阳县国土局颁发的“简家指集建（1989）字第0505-419号”《集体土地建设用地使用证》原件1本。该证载明土地使用者：雷某甲；地址：贾家区五指乡石岗村九社；土地类别：居民用地；用途：住房、圈舍、嗮坝；用地面积474.60㎡，其中建筑面积249.10㎡。被告持有原件，拟证明其系购买原告雷某甲的房屋，及雷某甲向其交付集体土地建设用地使用证的事实。
证据材料3、原告雷某甲于1990年3月10取得的、由简阳县房屋登记发证办公室颁发的简农房权字第09040103**号的《村镇房屋所有权证》原件1本。该证载明所有权人：雷某甲；房屋坐落：贾家区五指乡石岗村9组；房屋来源：自建；房屋用途：住、圈舍；建造年代：70；建筑结构：土；层数：平；间数：11；建筑面积：220.80㎡。被告持有原件，拟证明其系购买原告雷某甲的房屋，及雷某甲向其交付村镇房屋所有权证的事实。
证据材料4、五指乡9组组长雷某于2014年2月17日向本院出具的《说明》一份。主要内容为：“简阳市人民法院：兹有贵院受理的雷某戊诉雷某甲农房买卖合同纠纷一案，就贵院到我社核实就买卖形成、纠纷形成、纠纷调解等等情况要求书面答复的要求，现在就我们参与调解得知的情况说明如下：一、本案涉及的农房买卖协议第一次是在2000年12月1日由李某（已去世）执笔，另有在场人四人等人在场的情况下达成的农房买卖协议，并且签订了买卖协议书，而且雷某甲当时就把相关的农房土地使用权证、村镇房屋所有权证、土地承包责任合同书等全部交付。二、本案涉及的第二次（农房买卖）协议书是由于雷某甲考虑到回家摘柑橘不方便就找到雷某戊要回承包地，雷某戊与雷某甲达成协议，就在2006年12月2日请邓某执笔，而且请雷登理（当时的村支书）、肖治光（当时的村主任）、雷某（时任组长）在场的情况下达成第二次协议并且由雷某戊、雷某甲签名，由村委邓某就雷某戊、雷某甲二人签署农房买卖的意见。（第一份协议当场就撕毁了）。三、在2012年9月雷某戊就诉讼的农房进行原拆原建，由于国家政策的完善雷某戊在上报拆建报告时被告知买卖的农房要先过户才能修建，故雷某戊找雷某甲协助过户，因此引发纠纷。经过我村村委及五指乡政府调解，雷某甲及雷某甲的儿子雷某丁当时表示，如果雷某戊退回房屋将可以拿5万元出来给雷某戊作为补偿（后得知雷某戊诉讼到贵院）。说明人：简阳市五指乡9组组长雷某（签字并盖章）。”简阳市五指乡石岗村村委在该说明上加盖公章。当时的村支书、村主任，现村支书、村主任，以及村文书均在说明上签字，五指乡人民政府签署“属实”字样并加盖公章。该说明上还注明“除以上说明外，补充说明一点就是该房屋从2000年12月起由雷某戊实际居住，而雷某甲迁到贾家镇上居住。”被告拟证明其于2000年购买原告雷某甲房屋的事实及经过。
证据材料5、本院受理雷某戊诉雷某甲房屋买卖合同纠纷一案，分别于2014年1月13日、2014年3月18日两次开庭的庭审笔录共2份。主要内容为：雷某戊申请的证人雷伦澎（与被告系堂兄弟关系）证实，2000年其系石岗村九社的社长，当时雷某戊说想买房子，后来与雷某甲达成协议，购买雷某甲的房屋，买成14000元，原、被告找到证人要求加盖印章，证人为原、被告的买卖协议加盖了私章。被告雷某戊申请的证人雷华军证实，2000年下半年证人帮原告雷某甲砍树子时，证人听说原、被告买卖房屋，当时雷某甲、雷某丁及雷某丁的大姐夫在场，雷某戊将房款交给雷某甲之妻李世萍，在交付房款的时候证人就走开了，交付的具体金额不清楚。石岗村9社社长雷某证实，原、被告于2000年签订第一份房屋买卖协议，2006年11月证人任社长时原、被告签订第二份协议。第二份协议是在雷某甲的院坝中签订的，当时证人在场，肖志勇、雷登理、邓某（执笔）等人也在场，第二份协议签订后就将第一份协议撕毁了。签协议时说的房款1万余元，违约金5万元。交钱的情况证人不清楚。证人邓某证实，原告雷某甲与被告雷某戊存在房屋买卖关系，当天有现金交易，雷某戊给了房款给雷某甲，具体金额不清楚，当时未过户是为了逃税，雷某甲卖房后就到街上住了。被告拟证明购买原告雷某甲房屋的事实及其系合法占有房屋。
对原告所举证据材料，被告的质证意见为：证据材料1、2、3的真实性无异议，对证明目的有异议。
对被告所举证据材料，原告的质证意见为：证据材料1、2、3的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。证据材料4不具有证明力，证人应出庭作证。证据材料5的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到被告的证明目的。
对原、被告所举证据材料，本院认证如下：原告所举证据材料1、2、3的真实性被告无异议，本院对其真实性予以采信。同时，由于该证据来源合法，与本案的处理具有关联性，因此，本院对其合法性、关联性也予以采信。对被告所举证据材料1、2、3、5的真实性原告无异议，本院予以采信。同时，由于该证据来源合法，与本案的处理具有关联性，因此，本院对其合法性、关联性也予以采信。证据材料4虽然证人未出庭作证，但该说明系本院在处理雷某戊诉雷某甲房屋买卖合同纠纷一案时，在我院要求村社干部对原、被告间就房屋买卖的事实、纠纷形成、纠纷调解等进行书面答复时出具的说明，且较为客观、真实，因此本院对其真实性、合法性、关联性均予以采信。
经审理查明：原告雷某甲于1989年12月30日取得由原简阳县国土局颁发的“简家指集建（1989）字第0505-419号”《集体土地建设用地使用证》，该证载明土地使用者：雷某甲；家庭地址：五指乡石岗村9组；土地用途：住房、圈舍、晒坝；土地类别：居民用地。土地登记申请书载明：家庭人口5人；地上物归属：归本户。原告雷某甲于1990年3月10取得由简阳县房屋登记发证办公室颁发的字第0904010372号的《村镇房屋所有权证》，该证载明所有权人：雷某甲；房屋来源：自建；房屋用途：住、猪舍；建造年代：70；建筑结构：土；层数：平；间数：11；建筑面积：220.80㎡。
2000年12月1日，在证人以及原告雷某甲之妻等人在场的情况下，由李某（已去世）执笔，原告雷某甲与被告雷某戊签订协议书，约定原告雷某甲将位于简阳市五指乡石岗村9组的宅基地房屋卖与被告雷某戊，约定价款一万余元，双方还对承包地的耕种等内容进行了约定。被告雷某戊在当天向原告雷某甲夫妻交付了部分房款，雷某甲将该房的《集体土地建设用地使用证土地使用权证》、《村镇房屋所有权证》等证件交付给被告雷某戊。2006年12月2日，原告雷某甲因回家摘柑橘不便等原因与被告雷某戊协商，协商后在当时的村支书雷登理、村主任肖治光和现任社长雷某在场的情况下，由邓某执笔，双方达成了第二份协议，内容为：“五指乡石岗村九组村民雷某甲房产、林权及承包地管理，经甲乙双方协商达成协议作如下说明：甲方代表：（卖方）雷某甲，乙方代表：（买方）雷某戊。1、原房之房子产权从两千年十二月一日由买主雷某戊所有。2、原房之房前屋后的所有林权由买主所有（林权证丢失）。3、原房之房前的自留地大约0.36亩，调换雷某某大田0.33亩。4、侯家坡自留山上三分由雷某戊所有。5、如甲乙双方单方面一方毁约无理罚款伍万元正。6、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，双方签字生效，生产队一份原件。五指乡石岗村9社代表：雷某（签字并盖私章）。甲方代表：雷某甲（签字并盖私章）。乙方代表：雷某戊（签字并盖私章）。五指乡石岗村村民委员会在协议上签署‘双方严格按协议办理。2000.12.2’并加盖公章。”该协议签订后，落款时间仍为沿用第一次签订协议的时间，并将第一份协议撕毁。2012年9月，雷某戊对讼争房屋进行原拆原建，由于农房买卖后需先过户才能修建，故被告雷某戊要求雷某甲协助过户，双方因此引发纠纷。原告雷某甲之妻于2004年去世。
另查明，被告雷某戊于2013年12月16日以农村房屋买卖纠纷起诉原告雷某甲要求办理过户手续，本院于当日立案，案号为（2014）简阳民初字第943号。被告于2014年4月8日以与原告雷某甲自行协商为由申请撤诉，本院于当日裁定准许其撤回起诉。
本院认为：本案中原、被告双方主要的争议焦点为：原告雷某甲与被告雷某戊分别于2000年12月1日、2006年12月1日签订的《协议书》所产生的民事法律关系的性质是什么？该两份《协议书》是否具有法律效力？被告占有、使用、修建讼争房屋是否侵害了原告的合法权益？被告是否应停止侵害、恢复原状，搬离讼争房屋？
一、关于原告雷某甲与被告雷某戊分别于2000年12月1日、2006年12月2日所签订的《协议书》所产生的民事法律关系的性质问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日在村社干部在场的情况下签订协议书，约定原告雷某甲将位于简阳市五指乡石岗村9组的宅基地房屋卖与被告雷某戊，并约定价款一万余元。被告雷某戊在当天向原告雷某甲夫妻交付了部分房款，雷某甲将该房的《集体土地建设用地使用证土地使用权证》、《村镇房屋所有权证》等证件交与被告雷某戊，以及原（2014）简阳民初字第943号卷内证人证言均证实原告雷某甲与被告雷某戊之间签订的协议书属于房屋买卖协议，而非管理协议。因此，原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日所签订的协议书系房屋买卖协议。虽然2006年12月2日签订的《协议书》中未提及房屋价款，但该协议主要是对2000年12月1日的协议中的承包地耕种情况进行的部分变更，在该协议中不涉及房款符合客观实际。且协议中“甲方代表：（卖方）雷某甲，乙方代表：（买方）雷某戊。”以及“原房之房子产权从两千年十二月一日由买主雷某戊所有。”均说明原告雷某甲与被告雷某戊两次签订的协议中，对房屋的处理意见是买卖而非管理协议。
二、关于两份《协议书》是否具有法律效力，以及是否侵害了原告雷某乙、雷某丙、雷某丁的合法权益问题。
本院认为，讼争房屋修建于70年年代，当时原告雷某乙、雷某丙、雷某丁均系未成年人，无证据证明原告雷某乙、雷某丙、雷某丁对房屋的修建作出了贡献或进行了投资，故其不应享有讼争房屋的所有权。因此，讼争房屋属于原告雷某甲与其妻的夫妻共同财产而非家庭共有财产。原告雷某甲在处分夫妻共同财产时，其妻在场并与原告雷某甲共同收取房款，应视为其同意雷某甲处分夫妻共同财产。原告雷某甲与被告雷某戊在2000年12月1日、2006年12月2日两次签订协议时均邀请相关村社干部到场并由村社干部或他人执笔，足以体现双方对签订协议的重视，协议书也体现了双方的意志，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，也无其他无效情形，因此，原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日、2006年12月2日所签订的协议书均有效。根据物权的区分原则，未办理过户登记并不影响买卖合同的有效成立，因此，原告以房屋的产权仍登记在原告雷某甲名下为由主张协议无效的理由本院不予采纳。原告雷某甲之妻（即原告雷某乙、雷某丙、雷某丁之母）在2000年出卖房屋后，于2004年去世，因此，原告主张继承权于法无据。虽然《土地登记申请书》载明原告的家庭人口5人，仅说明讼争房屋所占有范围的宅基地使用权属于原告一家5人享有，但并不能证明该5人均相应地享有对宅基地房屋的所有权。《土地登记申请书》载明“地上物归本户”，仅指宅基地归本户使用，其无权确定房屋的权属。因此，雷某甲夫妻处分夫妻共同财产并未侵害原告雷某乙、雷某丙、雷某丁的合法权益。
三、关于被告雷某戊在讼争房屋占有范围内的宅基地上修建房屋是否侵害了原告的合法权益，是否应停止侵害、恢复原状，搬离讼争房屋问题。
本院认为，原告雷某甲与被告雷某戊于2000年12月1日签订《协议书》后，双方依约履行了交付房屋、给付全部或部分房款、交付产权证照的义务。被告雷某戊在签订协议后合法占有、使用讼争房屋，且在讼争房屋内居住长达14年之久，因此，原告雷某甲夫妻在2000年12月1日出卖讼争房屋后无权对讼争房屋主张权利。原告雷某乙、雷某丙、雷某丁之前虽然对讼争房屋占有范围的宅基地享有使用权，但由于原告雷某乙、雷某丙、雷某丁均无权对讼争宅基地房屋主张权利，且其户口均已迁出了简阳市五指乡石岗村9组，因此，其亦无权对讼争房屋占有范围的宅基地主张权利。
《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”由于被告系通过买卖的方式占有讼争房屋及土地，并非侵占或损坏财物，因此，原告要求被告立即停止侵害、恢复原状，搬离讼争房屋的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：
驳回原告雷某甲、雷某乙、雷某丙、雷某丁的诉讼请求。
案件受理费400元，由原告雷某甲、雷某乙、雷某丙、雷某丁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 张冬梅
二〇一四年十一月十四日
书记员 胡 兴