天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民四终字第818号
上诉人（原审被告）宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会，住所地天津市宁河县北淮淀乡北淮淀村。
法定代表人李兴贵，村委会主任。
委托代理人马玉勤，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明宝，男。
委托代理人李向国，天津子平律师事务所律师。
上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河县人民法院（2013）宁民初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会的法定代表人李兴贵及委托代理人马玉勤，被上诉人李明宝及委托代理人李向国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月27日，原、被告签订了《北淮淀村渔港利源砖厂租赁协议书》，协议书约定：北淮淀村委会为甲方，李明宝为乙方。甲方将现有渔港利源砖厂租给乙方，租赁期限一年，自2011年12月17日至2012年11月20日止，砖厂内砖坯烧制车间的租赁期限延续至2013年2月底前砖坯烧完清场。在政策和现实条件允许的情况下，乙方可直接在本协议基础上延续两年期限租赁合同。乙方的经营活动不得影响甲方砖厂合同期满之年的11月20日的对外租赁。渔港砖厂租赁金额6600000元，于合同签订时一次性交清。延续合同租赁费上打租一年一交，于第一年的9月1日上交第二年的租赁费，第二年的9月1日上交第三年的租赁费，否则中标和延续的协议无效，按弃标和放弃延续租赁合同处理。乙方在签订本协议时必须交纳一百万元后续两年合同的履行保证金，如非因占地、政策取缔不能生产等原因，乙方单方停产放弃延续租赁合同，保证金全部变罚款归甲方所有，不予退还；如乙方继续延续合同，保证金在延续合同期满后，如数全部退还给乙方。乙方在租赁期间认为现有设备不足或需要更新的，由乙方自行解决，财产归乙方所有，费用自理，甲方不予支付和补偿。砖厂所需水电按现有条件供乙方使用，出现故障由乙方负责排除解决，如高压线路出现故障，由甲方负责维修，因此造成的损失，甲方不负责任，由乙方承担。
该租赁协议签订后，原告交纳了2012年租赁费6600000元，同时还交纳了后两年合同履行的保证金1000000元。原告在生产过程中发现村委会提供砖厂使用的高压线路上，因新增企业用电等原因导致砖厂供电不足，电压不稳无法启动主机生产，从2012年3月开始生产至4月间烧毁电机多台，无法正常生产，于是原告多次向被告反映该问题，2012年4月27日，被告两委成员召开临时两委班子会议，就渔港利源砖厂的供电问题进行了专项研究，并形成会议记录，内容是：“渔港砖厂因线路电压低影响砖厂无法正常生产，经双委会研究，给砖厂补贴租发电机、燃油费用每月75000元。”被告的《村级“三会决策”记录本》有两册，第一册会议记录记载了2012年1月5日至2012年8月21日的两委会议内容，期间也有不在记录本上的会议记录，后来贴在了记录本上，第一本记录本只使用了一本的少部分页数，其余为空白页。第二本记录本记载了2012年10月19日至2012年12月30日的会议内容。原告举证的会议记录未在记录本上记录，原因是临时现场会议后，记录人后补记录未能及时入册，在原告索要会议决定的补贴时，从记录人处取走。原告在此后的经营中自行发电弥补了电压不稳定的问题，被告决定的每月补偿给原告75000元租发电机和燃油的费用一直没有兑现。原告也没有按照合同约定在2012年9月1日前交纳延续合同的租赁费，并口头告知被告2013年不再续约，为不影响被告所有的渔港利源砖厂向外发包，原告于2012年12月3日以邮寄方式再次向被告发出了解除合同通知书。被告于2013年初对供该砖厂的电路进行了增容改造后向外发包。
原告在原审的诉讼请求是：要求被告返还后两年履约保证金1000000元，赔偿原告损失1759373元，诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告李明宝与被告宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会所签订的《北淮淀村渔港利源砖厂租赁协议书》，是建立在双方平等自愿基础之上，并已实际履行，且合同内容无违反法律法规之情形，该租赁合同有效。合同签订后，原告如约履行了交纳租赁费和履约保证金的义务，被告理应按照合同约定提供生产必备的设施，因供电不足，导致原告无法正常生产，在2012年合同履行期限届满时，原告不再续约，要求返还先期交纳的履约保证金1000000元的诉讼请求理据充分，原审法院予以支持；对于原告要求被告支付从2012年4月20日开始，到11月5日补偿原告租用发电机和燃油费6.5个月，共计487500元的诉讼请求，有村委会记录等证据证实，原审法院予以支持；对于原告要求被告赔偿因供电不足导致电机烧毁花费电机维修费用192320元，2012年3、4月不能正常生产所造成的多发工人工资501600元，因2012年3、4月未正常生产，应退还两个月租金（已扣除完成部分份额应支付租金）576000元，合计1269920元的诉讼请求，因原告该诉讼请求所依据的证据，均为砖厂的记账凭证和推算结果，且出庭作证的证人均为原告雇员，其证明效力明显不足，原告要求赔偿该部分间接损失的主张所依据的证据真实性、合法性不能确定，故对该部分诉讼请求，原审法院不予支持。
对于被告辩称，按照合同约定，“砖厂所需水电按现有条件供乙方使用，乙方在租赁期内认为现有设备不足或需要更新的，由乙方自行解决，财产归乙方所有费用自理，甲方不予支付和补偿不负任何责任。”故供电不足问题应由原告自行解决。“两委”班子联席会议记录不是出自被告的两委班子联席会议记录本上，从被告村委会的两本记录本上找不到该记录内容，其真实性有怀疑。针对被告该答辩意见，原审法院对2012年4月27日时在任北淮淀村党支部书记李明智、村委会主任（现任村党支部书记）李荣顺、会计（2012年4月27日“两委”班子联席会议记录的执笔人）郑恩环进行了询问，三人表述该证据是真实的，原村主任现任党支部书记李荣顺说：“此会议记录形成的过程我们曾向村主任李兴贵、马玉勤律师解释过，为什么会形成这样一个记录，因为当时砖厂供电不足，电压低，无法正常生产，而且合同也约定电力不足，由村委会负责。合同第十一条，如高压线路出现故障，由甲方负责维修，所以每月补75000元，在电力没改造时让他先租用发电机，解决发电燃油不足的问题”。对该询问笔录中当事人的意见，被告不表异议。从被告提交的证据上看，被告的《村级“三会决策”记录本》有两册，第一册会议记录记载了2012年1月5日至2012年8月21日的两委会议内容，期间也有不在记录本上的会议记录，后来贴在了记录本上，第一本记录本只使用了一本的少部分页数，其余为空白页。第二本记录本记载了2012年10月19日至2012年12月30日的会议内容。原告举证的会议记录未在记录本上记录，原村委会负责人解释说，原因是临时现场会议后，记录人后补记录，再由与会人员签字，未能及时入册，在原告索要会议决定的补贴时，从记录人处取走。以上被告对会议记录使用情况看，被告对会议的决议记录不够规范，不能以被告持有的记录本上没有该记录抗辩原告提供的会议记录的真实性和合法性。被告2013年初对渔港利源砖厂所需电力设施进行改造的事实也证实了，2012年渔港利源砖厂电力供应存在问题，故被告该辩论意见原审法院不予采信；对于被告不同意退还原告履约保证金1000000元的辩论意见，被告认为因合同解约不是被告责任，双方在租赁合同上约定，除占地、政策原因可以解除，退还保证金外，其他原因解除合同责任自负，被告不退还保证金。原审法院认为，原、被告签订《北淮淀村渔港利源砖厂租赁协议书》第二条约定：“租赁期限一年，自2011年12月17日始至2012年11月20日止，砖厂内砖坯烧制车间的租赁期限延续至2013年2月底前砖厂砖坯烧完清场。在政策和现实条件允许的情况下，乙方可直接在本协议基础上延续两年期限租赁合同。乙方的经营活动不得影响甲方砖厂合同期满之年的11月20日对外租赁。”原告向被告交纳的1000000元履约保证金实质上是原告享有优先承租权所交纳的保证金，由于2012年被告所提供的电力设施达不到设计生产能力，现实条件无法继续承租。未继续承租的责任不是原告本人造成的，故被告应返还原告交纳的1000000元履约保证金。被告拒绝返还该保证金的辩论意见原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百三十四条第四款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决：一、被告宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会于本判决生效之日起五日内，返还原告李明宝履约保证金1000000元；二、被告宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会于本判决生效之日起五日内，给付原告李明宝6.5个月的租用发电机、燃油补助费487500元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费28870元，由被告宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会担负15616元，原告李明宝承担13254元。
原审判决后，上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由是：1、对李明宝举证的会议记录不予认可，两委班子未对此事进行研究。2、一审程序违法，庭审结束后调取的证据未经质证作为证据采用违法。3、一审认定事实前后矛盾，既认定协议有效又不尊重协议约定内容。4、一审法院对于被上诉人缴纳的1000000元履约保证金认定错误。
被上诉人李明宝答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。本院对上述事实予以确认。
本院庭审中，上诉人提交郑恩环书面证言一份，证明：“大约在2012年4月份左右，李明宝找到书记、村长，关于渔港砖厂供电量不够，影响生产，造成砖厂一定损失，要求解除合同。当时书记、村长说，你先生产，为了大局利益，这一个月先给你补75000电费，先租用发电机，然后再解决线路问题。当时在场的有李明智、李荣顺、郑恩环、李连山、郑连礼、郑永喜。2012年9月20号左右，原村长、书记找我，让我写一个两委会记录。”
就上述证言证明的事实，本院对李明智、李荣顺、李连山、郑连礼进行核实。该4人陈述的事实与郑恩环证言基本相符，但补记录的时间多数人称记不清了。
经质证，双方当事人对郑恩环的证言及本院对李明智等4人的核实笔录均无异议，本院予以确认。
庭审中，本院就双方争议的问题进行调解，未果。
本院认为，双方当事人签订的《北淮淀村渔港利源砖厂租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应遵守执行。关于上诉人主张的会议记录问题，经核实，村“两委”会对被上诉人的补偿问题进行研究，记录为后补，故对该记录内容应予以确认。2012年6月6日，天津市水务局向渔港利源砖厂下达了《责令停止水事违法行为通知书》，被上诉人理应停止护堤内取土的行为，故2012年6月份以后不应再给补偿，即本院对被上诉人在原审法院主张的补偿时间中2012年5月的补偿予以确认。被上诉人在原审对2012年3、4月份的主张是减少租金共计60余万元，本院酌情按租发电机费用予以支持。关于保证金是否应予返还的问题，上诉人主张的原审法院不尊重合同内容，认定事实前后矛盾，保证金应予退回错误。对此，本院认为，合同约定，乙方在租赁期间认为现有设备不足或需要更新的，由乙方（被上诉人）自行解决……，砖厂所需水电按现有条件供乙方使用，出现故障由乙方负责排除解决，如高压线路出现故障，由甲方（上诉人）负责维修，因此造成的损失，甲方不负责任，由乙方承担……，由此可以看出，更换高压线路应由上诉人负责；其次，村“两委”会对此问题的研究结果，也是对此问题的承诺。特别需要指出的是，在合同期满后，上诉人已经对供电线路进行了改造。在被上诉人需按约即2012年9月1日前交纳第二年租金时，已经存在高压线路故障，而上诉人未予以及时解决以及砖厂被水务部门责令停止就地取土的事实，故被上诉人停产并放弃延续租赁合同并非其单方面原因，上诉人收取的保证金应予以退回。关于履约保证金的处理原审法院认定无误，本院予以维持。综上，原审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市宁河县人民法院（2013）宁民初字第1474号民事判决第一项、第三项；
二、变更天津市宁河县人民法院（2013）宁民初字第1474号民事判决第二项为：上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会于本判决生效之日起五日内，给付被上诉人李明宝3个月的租用发电机、燃油补助费225000元；
三、驳回上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28870元，由上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会承担13870元，由被上诉人李明宝承担15000元。
二审案件受理费18188元，由上诉人宁河县北淮淀乡北淮淀村村民委员会承担15188元，由被上诉人李明宝承担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 索世宁
代理审判员 孟 夏
代理审判员 曹 静
二〇一四年二月十九日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭