江苏省扬州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏10执异33号
异议人（被执行人）：南京NS南西电子有限公司，住所地在南京经济技术开发区兴科路12号。
法定代表人：崔滢起，该公司董事长。
申请执行人：南京银行股份有限公司扬州分行，住所地在扬州市江阳中路433号。
负责人：卢建华，该行行长。
被执行人：江苏省泽盈进出口有限公司，住所地在扬州市杭集镇曙光路西侧。
法定代表人：徐玲玲，该公司董事长。
被执行人：江苏茂源经贸发展有限公司，住所地在南京市汉中门大街1号A幢24层E座。
法定代表人：杨娟，该公司董事长。
被执行人：曹勇,男,1974年5月20日生,汉族，住南京市秦淮区。
被执行人：陈金花,女,1985年4月22日生，汉族，居民身份证号码3210811985********，住南京市秦淮区龙蟠南路**号**幢*单元****室。
评估人：江苏道德天诚土地房地产评估造价咨询有限公司，住所地在南京市珠江路222号长发科技大厦8楼D座。
法定代表人：胡澄，董事长。
本院在执行南京银行股份有限公司扬州分行（以下简称南京银行）与江苏省泽盈进出口有限公司（以下简称泽盈公司）、江苏茂源经贸发展有限公司（以下简称茂源公司）、南京NS南西电子有限公司（以下简称南西公司）、曹勇、陈金花金融借款合同纠纷一案中，委托江苏道德天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称道德天诚评估公司）对南西公司名下的房地产进行评估，估价报告作出后，南西公司不服，向本院提起异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
南西公司异议称：道德天诚评估公司的估价报告书严重侵害异议人的合法权益，请求对该报告书不予认定，并重新委托评估机构进行评估。其理由为：1、估价报告书本身不合理，没有相关项目的价格、价格的具体计算方式以及价格来源，估价过于笼统且现场勘查程序不当。本次评估共有9幢房屋，包括无证和有证房屋，评估报告未明确每处房屋的价格；对各房屋的辅助设施、房屋内外设备及装修未一一明确，也未要求异议人提供装修合同等资料；现场勘查笼统，仅一名评估人员到场，部分项目未记载，未对房屋的辅助设施、房屋内外设备及装修作详细统计，也未对地下开发情况进行查勘。2、估价方式不合理，采用成本法及收益法，未能客观反映房地产的市场价值。评估的土地面积为33329.27㎡，目前挂牌价为每亩最低120万元，土地价值应在6000万元以上；本次评估的房屋均系装修房，仅14847.68㎡的办公用房，在2011年的装修费用即为42863562.66元；附近的南京金港科技园办公楼的市场价格为8000元/㎡，平房厂房的市场价格为6000元/㎡；2013年3月，异议人曾委托估价公司对该房地产进行评估，当时价值为15073万元，而且近年来南京的房价出现了比较大的增长。3、道德天诚评估公司无资质测量无证房屋的面积，其结果不能作为认定无证建筑面积的依据。4、本次评估为扬州市中级人民法院委托，但评估报告却写成南京市中级人民法院。
道德天诚评估公司认为，1、我公司的估价方法，并无不当。根据估价对象的情况，我公司确定采用成本法和收益法两种方法进行估价，评估结果是两种方法综合运用下测算的结果；根据我公司调查及南京市国土局公示的成交案例，估价对象所在区域的土地价格为每亩40万元左右；对于装修部分，估价报告是根据装修时的客观市场价格并结合使用期间确定的；估价对象所在区域是一个以生产为主的区域，而南京金港科技园是一个以办公为主的区域，两者的房价不具有可比性；2013年的评估时间及目的均与本次评估不同，且近三年南京市的工业房地产价格变化并不大。2、我公司的现场勘查符合规范。我公司勘查现场人员为两名评估师及一名辅助人员。勘查结束后，对相关资料进行了认真的梳理，并结合周边工业用地的正常开发水平进行了评估。3、对无证建筑，我公司是根据房地产测量规范进行现场测量，测量所得不作为权属依据。至于委托人写错，系工作人员操作失误。
经审查查明，南京银行与泽盈公司、茂源公司、南西公司、曹勇、陈金花金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月3日作出的(2015)扬商初字第00095号民事判决，已发生法律效力。依该判决：1、泽盈公司于本判决生效之日起十日内偿还南京银行所欠本金23843879美元，手续费6312美元及利息（暂算至2015年9月11日为1132221.13美元，2015年9月11日起至实际还款日止按双方合同约定的利率标准另行计算）；2、曹勇、陈金花对泽盈公司上述债务承担连带清偿责任。3、如泽盈公司不履行上述还款义务，南京银行有权就南西公司提供抵押的房产在5000万元范围内、以曹勇提供抵押的房产在7500万元范围内、以陈金花提供抵押的房产在6000万元范围内、以茂源公司提供质押的股权在800万元范围内折价或以拍卖、变卖上述抵押物、质押物的价款优先受偿。4、曹勇、陈金花、茂源公司、南西公司承担担保责任后，依法有权向泽盈公司追偿。案件受理费839596元，诉讼保全费5000元，合计844596元，由五被执行人共同负担。因被执行人未履行生效判决确定的义务，南京银行向本院申请执行。
执行过程中，本院委托道德天诚评估公司对南西公司提供抵押的位于南京市栖霞区兴科路12号的房地产进行评估。2016年9月5日，道德天诚评估公司出具估价报告书，其采用收益法和成本法，综合确定估价对象在估价时点2016年8月5日的市场价值为：带租价7639.81万元、不带租价8657.72万元。评估的财产范围包括总建筑面积为30740.21㎡的房屋（其中有证建筑六幢，面积为30344.19㎡；无证建筑三幢，面积为395.72㎡）及33329.27㎡的国有工业用地使用权。评估报告载明：证载面积为22.11㎡的一幢房屋未能发现，本次评估暂不考虑其价值；房屋内部隐蔽的设备装修未能进行查勘，本次评估根据其装修档次确定；宗地内地下开发情况未能查勘，本次评估根据周边的正常情况确定；无证建筑面积由我公司估价师现场测量所得且仅为本次计算服务，不作任何权属依据，我公司无测绘资质，可根据权威测绘部门的结论对本报告进行相应调整。
2013年，异议人曾委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对本案房地产进行评估，估价结果为：该房地产在假定未设立优先受偿权利情形下的总市价为15073万元。
本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，道德天诚评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。
评估方法的选择属于估价公司依据其专业知识进行判断的范畴。本案估价对象为工业房地产，道德天诚评估公司在组织评估人员对现场进行勘查的基础上，根据估价对象所在区位及其周边工业房地产的交易、租赁状况，确定使用成本法和收益法进行评估，并无不当。道德天诚评估公司在现场勘查时，召集双方当事人到场，形成了调查表并拍摄了照片，勘查程序并无不当。
异议人认为评估价格过低，无事实和法律依据。首先，道德天诚评估公司已充分考虑估价对象的区位及土管部门的挂牌交易状况。异议人认为土地使用权及房屋价格与市场价不符，本院不予采信；其次，异议人于2013年的评估，与本次评估时间及目的均不同，不足推翻本次评估结论；第三，评估价是人民法院确定拍卖保留价的参考因素，估价对象的实际市场价值应通过市场竞价确定。本案中，道德天诚评估公司虽未对房屋内部隐蔽的设备装修及宗地内地下开发情况实际查勘，但其根据装修档次及周边正常情况确定其价值，符合本次评估目的。道德天诚评估公司虽无测绘资质，但对无证建筑测量的目的在于确定其价值，道德天诚评估公司作为房地产价值的专业评估机构，根据其现场测量情况确定无证建筑的价值，并无不当。
综上，异议人的异议请求，本院均不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下：
驳回南京NS南西电子有限公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 戴涛
审 判 员 姚江
代理审判员 夏磊
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 强俊