辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第01138号
上诉人（原审被告）：沈阳市卫生化妆用品商行，住所地沈阳市沈河区小西路**号。
法定代表人：王厚安，该商行经理。
委托代理人：王忱，沈河区山东庙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市农业生产资料总公司，住所地沈阳市大东区北顺城路194号。
法定代表人：张方，该公司总经理。
委托代理人：段立荣，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人沈阳市卫生化妆用品商行与被上诉人沈阳市农业生产资料总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第441号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭开庭公开审理了本案。
沈阳市农业生产资料总公司在一审中诉称，沈阳市农业生产资料总公司将其所有的位于沈阳市沈河区小西路72号门市房租赁给沈阳市卫生化妆用品商行使用，从2001年开始每年签订一次租赁合同，2012年12月沈阳市农业生产资料总公司与沈阳市卫生化妆用品商行签订的房屋租赁合同期限为一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金为一年6万元。合同到期后沈阳市农业生产资料总公司准备将房屋收回自用，并要求沈阳市卫生化妆用品商行限期腾房将租赁房屋交还给沈阳市农业生产资料总公司，但沈阳市卫生化妆用品商行至今拒不腾房。沈阳市卫生化妆用品商行的行为严重侵害了沈阳市农业生产资料总公司的合法权益，故沈阳市农业生产资料总公司诉至法院，请求法院判令沈阳市卫生化妆用品商行给付沈阳市农业生产资料总公司房屋租金（租金5万元，期限是2014年1月1日至2014年10月31日）并立即将房屋交还给沈阳市农业生产资料总公司使用。
沈阳市卫生化妆用品商行在一审中辩称，沈阳市卫生化妆用品商行自1991年设立之日起，就使用现经营场所并交纳房租，作为集体经济组织其享有该集体所有的房屋使用权是理所当然的，并已通过产权交易合同的形式予以固定，房屋租赁协议已列入房产交易合同附件，其意义是产权人已处分使用权，其仅享有收益权，此外沈阳市卫生化妆用品商行未与任何人发生过房产租赁关系。沈阳市农业生产资料总公司称2001年交付房屋、发生房屋租赁关系，不存在这样事实，沈阳市农业生产资料总公司举证的房屋所有权证证明的是房产卷号为734-11的房产所有权，该产权证只能证明是同在小西路72号的9栋8层房屋，并非诉争房屋，如果沈阳市农业生产资料总公司诉请的是沈阳市卫生化妆用品商行现用房，沈阳市农业生产资料总公司应出示相关所有权证。因此该案沈阳市农业生产资料总公司主张的房屋标的权利与沈阳市卫生化妆用品商行无关，沈阳市农业生产资料总公司以移花接木的方式将另一房屋的权利移到沈阳市卫生化妆用品商行身上行使，没有事实依据，请法庭依法驳回起诉。
一审法院审理查明，位于沈阳市沈河区小西路72号一层、建筑面积为185平方米的房屋所有权人为沈阳市农业生产资料总公司。沈阳市卫生化妆用品商行原为沈阳市农业生产资料总公司下属企业，2000年3月20日沈阳市农业生产资料总公司发布《沈阳市卫生化妆用品商行企业产权出售方案》，内容包括“……（一）……沈阳市卫生化妆用品商行始建于1991年4月，隶属于沈阳市农业生产资料总公司。……经营性质集体所有制，经营方式批发兼零售，经营化妆品，兼营油柒涂料、日用杂品、橡塑制品、农药化肥、农具，注册资金31万元，营业面积185平方米（房屋产权归公司所有），营业地址沈河区小西路72号。……（四）出售方式，对沈阳市卫生化妆品商行企业产权出售方式，整体定向出售给新组建的企业职工，实行承债式买断，一次性收回全部价款，企业产权出售后，经营使用的房屋产权仍属于公司所有，实行有偿租赁。……”，2000年3月13日，沈阳四方资产评估有限责任公司受沈阳市卫生化妆用品商行委托，对其拟实行股份合作制所涉及的全部资产及负债进行评估工作，企业申请评估的全部资产账面价值为1270901.11元，调整后账面值为1270901.11元，评估值为1270901.11元。2000年4月12日，沈阳市卫生化妆用品商行作为出让方，王厚安等五人作为受让方，双方签订《产权交易合同书》一份，约定转让项目名称为沈阳市卫生化妆用品商行整体产权转让，经评估后，沈阳市卫生化妆用品商行资产合计1270901.11元，负债合计为1513721.53元，企业现有职工16名，安置费合计为139192.00元，经出让、受让双方协商，企业产权以一元钱出售，对评估报告中的债权、债务及账外其他债权债务由受让方承担，被出售企业职工16名、在职职工16名（无离退休），由受让方全部接收上岗安排工作，重新签订劳动合同，对已接收的职工不得随意辞退，对职工自行调转的，工龄连续计算，不发一次性自谋职业安置费，职工自愿辞职，解除原身份的，可按沈政发（1999）12号文件精神，采取工龄买断办法发给安置费。出让方的权利义务，保证对其转让的产权拥有完全有效的处分权，对受让方企业收购方案在三年内实行监督权，对转让范围内资产负债等方面已经确认，由受让方自行处置；受让方的权利义务，对转让范围内资产的受让、债务进行承担，对企业收购方案保证执行。违约责任，受让方欠出让方借贷资金131万元，于2000年3月31日前全部还清，使用出让方的房屋，按租赁协议规定按期足额缴纳租金，在册16名职工全部接收、安置，合同附件组成部分包括房屋租赁协议书、资产评估报告、审计报告、沈阳市卫生化妆用品商行企业产权出售方案等文件。2000年4月，沈阳市农业生产资料总公司作为出租方（甲方），沈阳市卫生化妆用品商行作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于沈河区小西路72号结构砖混、建筑面积185平方米的房屋出租给承租方用于营业用房，租赁期共二年，出租方从2000年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2001年12月31日收回，每年租金为2万元，租金交纳时间为上打租，即每年1月1日起上交出租方。合同签订后，沈阳市卫生化妆用品商行使用租赁房屋。2003年1月1日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定上述房屋租赁期限延长为2003年1月1日至2004年12月31日，年租金为4万元。2005年，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定上述房屋租赁期限延长为2005年1月1日至2005年12月31日，年租金为4万元。2011年双方签订《房屋租赁合同》一份，约定上述房屋租赁期限延长为2011年1月1日至2011年12月31日，年租金为6万元，合同期满，承租方拒不搬迁的，应向出租方赔偿由此带来的损失，合同期满，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权。
一审法院审理过程中，沈阳市卫生化妆用品商行于2014年5月9日向一审法院提出管辖异议，认为该案应适用仲裁条款由仲裁机构仲裁，一审法院于2014年7月8日作出（2014）沈河民二初字第441号民事裁定书，裁定驳回沈阳市卫生化妆用品商行对本案管辖权提出的异议，沈阳市卫生化妆用品商行不服裁定提起上诉，沈阳市中级人民法院于2014年8月18日作出（2014）沈中立民终字第204号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定。
沈阳市农业生产资料总公司提供2013年《房屋租赁合同》复印件一份，证明与沈阳市卫生化妆用品商行最后一次签订房屋租赁合同约定的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为6万元，沈阳市卫生化妆用品商行对该证据不予认可，表示其不能提供2013年房屋租赁合同原件，但履行了交付2013年房租义务。另查明2002年10月8日沈阳市卫生化妆用品商行取得了临时占道许可证，并向相关部门交纳了2002年至今的临时占道费用并搭建了临时占道用房，现沈阳市卫生化妆用品商行已将该房出租给他人使用。
一审法院认为，本案立案案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，应纠正为房屋租赁合同纠纷。沈阳市卫生化妆用品商行原系沈阳市农业生产资料总公司下属企业，股份制改制后，依法变更为股份合作制企业，现沈阳市农业生产资料总公司、沈阳市卫生化妆用品商行均系独立法人，双方应按合同约定行使权利、履行义务。
关于诉争房屋的性质问题，首先，沈阳市农业生产资料总公司、沈阳市卫生化妆用品商行双方在产权交易合同书中明确约定“使用出让方的房屋，按租赁协议规定按期足额缴纳租金”，且产权交易合同书约定了房产租赁协议书是合同书组成部分，而当时（2000年4月）双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期限为一年，后双方多次续签了房屋租赁合同亦均约定了租赁期限，租金数额也发生了变化，体现了双方屡次续签租赁合同时关于租金、租赁期限协商的过程，其次，在沈阳市卫生化妆用品商行企业改制时的资产评估报告等相关材料中并未体现诉争房屋使用权等权益已作为转制资产的一部分，企业改制时安置的16名职工现仅剩2名，双方亦未约定沈阳市卫生化妆用品商行可以长期使用诉争房屋，且沈阳市卫生化妆用品商行也未提供证据证明沈阳市农业生产资料总公司同意其长期使用诉争房屋，因此双方对于诉争房屋系租赁合同关系，双方应按照租赁合同约定的租赁期限履行。
关于租赁合同约定的租赁期限问题。沈阳市农业生产资料总公司提供2013年租赁合同复印件一份，沈阳市卫生化妆用品商行虽然不予认可，但未提供相反证据予以反驳，且认可交付了2013年期间的房屋租金，因此一审法院对沈阳市农业生产资料总公司提供的2013年房屋租赁合同的证明力予以采信。按该租赁合同约定租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，沈阳市卫生化妆用品商行未提供证据证明沈阳市农业生产资料总公司同意续租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现租赁合同期限已届满，双方未续签合同，沈阳市卫生化妆用品商行作为承租人应当腾出房屋返还沈阳市农业生产资料总公司，并支付实际占用期间的占用费，因此沈阳市农业生产资料总公司要求沈阳市卫生化妆用品商行腾出诉争房屋并按原租金标准给付占用使用费的诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。故沈阳市卫生化妆用品商行应给付沈阳市农业生产资料总公司2014年1月1日至2014年10月31日的使用费为50000元（60000元／年÷12个月×10个月）。
关于诉争房屋装修问题。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因双方对装饰装修的处理没有约定，因此，沈阳市卫生化妆用品商行腾空诉争房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由沈阳市卫生化妆用品商行自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物，归沈阳市农业生产资料总公司所有。
关于沈阳市卫生化妆用品商行抗辩沈阳市农业生产资料总公司举证的房屋产权证不能证明其系房屋产权人的问题，沈阳市农业生产资料总公司已经提供了房屋产权证，而沈阳市卫生化妆用品商行未提供证据予以反驳，且双方签订了房屋租赁合同并已履行，故对该抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告沈阳市卫生化妆用品商行于本判决生效后30日内腾空其承租的沈河区小西路72号一层、建筑面积为185平方米（房屋面积以合同约定为准）的房屋，并交还原告沈阳市农业生产资料总公司，被告沈阳市卫生化妆用品商行腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告沈阳市卫生化妆用品商行自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，归原告沈阳市农业生产资料总公司所有；二、被告沈阳市卫生化妆用品商行于本判决生效后15日内一次性给付原告沈阳市农业生产资料总公司房屋占有使用费人民币50000元（2014年1月1日至2014年10月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2050元，由被告沈阳市卫生化妆用品商行负担。
宣判后，沈阳市卫生化妆用品商行不服原审判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，确认上诉人与被上诉人之间房屋租赁关系继续有效，判令被上诉人承担本案全部诉讼费。其理由：原审判决认定双方之间的房屋租赁关系性质和类型错误，适用法律错误。一审判决“企改中，资产评估报告等相关材料中并未体现诉争房使用权等权益已作为转制资产的一部分”，并以此认定“原、被告对于诉争房屋的租赁合同关系，应按合同约定的租赁期限履行”这一认定错误。一审法院仅以诉争房屋使用权的处分未能体现在资产评估报告中而否认被上诉人已处分使用权的事实认定错误。
沈阳市农业生产资料总公司则辩称同意一审法院判决。
本院认为，本案双方的租赁关系是建立在“企业产权”出售的基础上所形成的，在2000年3月20日被上诉人所发布《沈阳市卫生化妆用品商行企业产权出售方案》以及《产权交易合同书》中明确约定上诉人对企业的资产、负债以及现有职工16名安置费由上诉人承担，且包括本案诉争房屋的租赁协议。另外在产权交易合同书中也约定使用出让方的房屋应按租赁协议规定的按期足额缴纳租金。从以上事实可以看出，上诉人所承继的不仅仅是企业的债务和现有职工16名的安置费，还包括本案诉争房屋的产权租赁的收益权，故本案发回时一审法院应考虑结合产权交易合同来判定本案的双方租赁关系是否予以解除。
另外，本院另查明上诉人已在本案诉争房屋的基础上取得了临时占道许可证并交纳了相关费用以及相应的投入，因此对租赁合同的解除一审法院也应对上诉人的投入予以考虑。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第441号民事判决书；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
二审案件受理费2050元，退还给上诉人沈阳市卫生化妆用品商行。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王潇潇
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。