河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第6222号
原告郑州万嘉物业管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路北段84号文馨花园27号楼东3单元301号。
法定代表人张海岗，该公司总经理。
委托代理人李光，河南英展律师事务所律师。
委托代理人贾真静，河南英展律师事务所实习律师。
被告郭代武。
委托代理人汤石榴。
委托代理人张英民，河南麟格律师事务所律师。
原告郑州万嘉物业管理有限公司与被告郭代武物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由代理审判员孔瑛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李光、贾真静，被告委托代理人汤石榴、张英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月1日，原告与中凯华府业主委员会签订中凯华府日常物业管理服务委托合同，约定由原告向该小区提供物业服务，合同期限为2012年8月26日至2014年8月25日，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积，多层住宅0.8元／平方米／月交纳，从原告进驻之日起计收，具体时间以原告通知为准。业主逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日按照未交费金额承担日万分之五的滞纳金。被告系中凯华府小区12号楼1单元101号房屋的业主，物业面积为162.03平方米，按约应向原告交纳的物业管理费用共计3111元，产生滞纳金434元。故原告起诉，请求判令被告支付其2012年8月26日起至2014年8月25日止的物业管理费3111元、滞纳金434元，共计3545元。
被告辩称，一、原告无权要求其支付物业管理费及滞纳金。原告与被告的业主委员会签订履行合同并管理被告小区的行为未经全体业主共同决定，既不是业主大会选定的物业服务企业，也未经过过半数业主同意，原告管理被告所在小区的物业违反法律的强制性规定，应属无效合同和无因管理行为。二、原告的无因管理行为造成被告等业主的重大损失，侵害全体业主的共同利益，依法应当采取补救措施或者赔偿损失。原告作为专业物业管理企业，不仅未提供中凯华府物业服务委托合同约定的物业服务，还存在诸多管理问题。原告撤出物业后未移交物业财务，且造成小区绿化面积大量损坏。上述违约行为致使被告所在小区混乱，给被告在内的全体业主造成重大损失。原告的物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准未依据相关规定进行公示，其收费标准及起止时间计算有误，且原告进驻被告小区时物业服务资质是三级，其按照一级物业标准要求被告以0.8元／平方米／月交纳物业管理费涉嫌违规收费。被告未收到原告书面催缴物业管理费的通知，原告对被告要求其补栽树木、修补草坪、采取积极措施补救给被告在内的全体业主造成的损失等亦置之不理，且2014年6月30日之后的物业费原告无权主张。综上，原告要求被告支付物业管理费及滞纳金无事实及法律依据，其不应索要相关费用，且应赔偿其无因管理期间给被告等全体业主造成的重大损失。
原告为支持其诉请，提交如下证据：1.2012年8月原告与中凯华府业主委员会签订的物业服务合同一份，证明原告为该小区合法的物业公司，被告应依约履行交费义务；2.催费通知单三份，证明原告自被告欠费之日起便以书面形式予以催缴。
被告对上述证据发表如下质证意见：1.双方合同第一条中建筑面积约定不一致，我方从业委会取得的合同上显示建筑面积为144658.87平方米，与被告提交的不一致，其他无异议。2.上述通知单不能看出是一式几份，我方从未见过上述通知单，且通知单上显示的日期为2014年1月、2月、6月份，对该证据不予认可。
经本院审查认为，上述证据1经本院核实双方所持有合同中的小区物业管理总面积的确不一致，其他部分均一致，且该条款不影响对被告应交物业管理费标准的计算，故该证据本院予以采信。证据2客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告为支持其辩称，提交如下证据：2012年8月原告与中凯华府业主委员会签订的物业服务合同一份；书面答辩意见、发票及所附材料共三份。
原告对上述证据发表如下质证意见：合同系复印件，不予质证。被告陈述不交物业费的原因及统计资料不能作为证据使用；物业费交费发票与本案无关，仅能证明其曾经与其他物业公司之间存在物业服务合同时所缴纳费用的事实。
经本院审查认为，被告提交物业服务合同复印件经本院庭下核实与中凯华府业主委员会所持有合同原件一致，客观真实，本院予以采信。被告提交的其陈述不交物业费的原因、统计小区损坏情况均未提交相应证据予以印证，故对该证据本院不予采信；2011年1月4日被告向郑州中凯物业管理有限公司交纳物业费票据与本案无关，故本院亦不予采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，认定事实如下：
2012年8月，原告与中凯华府业主委员会签订中凯华府日常物业管理服务委托合同一份，其主要内容为：原告接受中凯华府业主委员会委托提供物业服务，服务期限为两年，自2012年8月26日至2014年8月25日；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.8元／平方米／月、高层住宅1.35元／平方米／月、商业物业2.00元／平方米／月、地下车位日常管理费暂按40元／个／月执行；物业服务费从原告进驻之日2012年8月26日起计收，此后按年（半年）度交纳，具体时间以原告通知为准。合同终止后双方应共同做好债权债务的处理，包括物业服务费用的清算。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照未交数额，每逾期一日，承担日万分之五的滞纳金。合同到期后，原告于2014年8月25日撤出该小区物业管理服务。
被告为中凯华府小区12号楼独单元1层01号业主，房屋建筑面积为162.03平方米，房屋用途为成套住宅。
2014年1月7日，原告催促被告于2014年1月30日前交纳2012年8月至2013年12月31日的物业费2204元；2014年2月14日，原告催促被告于2014年2月20日前交纳2012年8月1日至2013年12月31日的物业费1778元；2014年6月12日，原告催促被告于2014年6月30日前交纳2012年8月至2014年6月30日的物业费2981元，被告均未交纳。自2012年8月26日起至2014年8月25日止，共欠原告物业费3111元，产生滞纳金434元。
本院认为，被告系中凯华府小区12号楼独单元1层01号业主，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，故原告与中凯华府业主委员会签订的中凯华府日常物业管理服务委托合同对被告具有约束力，被告应当依照该合同交纳物业管理费。被告辩称原告与被告的业主委员会签订合同并管理被告小区的行为，未经全体业主共同决定，违反法律的强制性规定，应属无效合同和无因管理行为，无权要求其支付物业管理费及滞纳金，没有事实及法律依据，本院不予采信。原告为被告提供了相应的物业管理服务，被告应当支付相应的物业服务报酬，被告未按约支付相应物业费，且在原告书面催交后其仍不交纳，其应当按照合同约定承担违约责任，且合同约定的滞纳金计算标准未超出法律规定的保护范围，故原告诉请被告支付自2012年8月26日始至2014年8月25日止的物业费3111元，滞纳金434元，共计3545元，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告的无因管理行为造成被告等业主的重大损失，侵害全体业主的共同利益，依法应当采取补救措施或者赔偿损失，未提交有效证据佐证，且被告未在法定期间内提出反诉，不属于本案审理范围，本院依法不予审理。被告辩称2014年6月30日之后的物业费原告无权主张，但原告提供物业服务期限至2014年8月25日止，被告应当交纳相应的物业费，故该辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告郭代武支付原告郑州万嘉物业管理有限公司自二○一二年八月二十六日始至二○一四年八月二十五日之日止的物业服务费三千一百一十一元、滞纳金四百三十四元，共计三千五百四十五元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告郭代武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 孔 瑛
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王红燕