四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终2282号
上诉人（原审原告）：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司,住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鲁能山水绿城E街区商业区2楼。
负责人：余水彪，总经理。
委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈家权,男,1961年10月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：汪金凤（陈家权之妻），住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司(以下简称鲁能物业宜宾分公司)因与被上诉人陈家权物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁能物业宜宾分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人陈家权向上诉人支付2010年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费7261.80元和生活垃圾处理费342元共计7603.80元以及支付违约金(按拖欠金额的20％计算违约金为1520.76元)；2.由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实及理由：一、原审判决事实认定不清。上诉人提交了相关证据，能充分证明上诉人已经按照《天府映像小区物业服务同》约定的内容履行了义务，被上诉人应当支付物业费并承担违约责任。二、关于天府映象小区目前的存在的问题不是由于上诉人原因造成。1.关于小区楼梯、房顶的问题。上诉人在物业服务合同期限内履行了日常的维护、保养义务，房屋本身的钢制楼梯以及玻璃屋面的使用寿命有限。上诉人已经多次与业主代表和小区业主委员会沟通，并且也向社区和相关部门报告，希望通过利用维修基金对楼梯和房顶进行更新和改造，但因小区部分业主极力反对，未能及时对楼梯和房顶进行更新和改造，导致现在小区楼梯和房项出现问题。2.关于小区违建问题。上诉人在物业服务期间，对实施违建的业主采取了相应的措施，由于上诉人无强制执行的权利，导致对业主的违建无法进行强拆，并未怠于履行自己的义务。三、物业公司有提供物业服务不到位的地方，没有完全按照物业合同履行义务，被上诉人也是通过向法院起诉或者其他方式要求物业公司履行义务，而不能不交或者少交物业费。四、这个小区本身物业服务费很低，而且这个小区没有电梯住宅，本身户数不多，缴费率很低，客观来说这也是导致这个小区物业服务有不完善的因素，如果这个判决判法被上诉方只支付部分物业费，更会降低物业服务水平，会陷入恶性循环，会影响小区业主的共同利益，最终损害的利益也是业主自己，这不利于提高小区物业水平，会有负面的示范效果和社会效果。五、C街区除了被上诉方以外，还有其他户主，之前的判决都是要求业主全部支付，同一个小区有不同判决，这个也是没有保持裁判的统一性。
陈家权辩称，1.既然签有服务合同，这个合同就有法律效力，就有约束力，就是一个标准，这个合同约束你们服务，也约束我们交费，只有你们履行好服务业务，我们才有交费义务；2.这个物管费不管是好多年前订的价格，你们认为费用低了，可以协商提价，但是不能降低服务；3.即使判决造成负面效果，也应该由物业自己承担，是他们服务不到位造成的，之前的两个判决，他们没有提供证据，我是从装修前就口头、书面反映物管存在的问题，一直没有改变，截止到现在依然没有改善还更加严重。
鲁能物业宜宾分公司向一审法院起诉请求：1.陈家权向鲁能物业宜宾分公司支付2010年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费7261.80元和生活垃圾处理费342元，共计7603.80元；2.陈家权向鲁能物业宜宾分公司支付违约金按拖欠金额的20%计算违约金为1520.76元；3.本案诉讼费用由陈家权承担。
一审法院认定事实：宜宾鲁能开发（集团）有限公司（委托方/甲方）与鲁能物业宜宾分公司（受托方/乙方）签订有《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》，约定将甲方开发的C街区项目委托乙方进行物业管理；本委托管理期限自本合同签字盖章之日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同后自然终止；物管费由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元收取,生活垃圾处理费4.5元/月/户。2011年12月28日，宜宾市翠屏区天府映像小区业主委员会（甲方）与鲁能物业宜宾分公司（乙方）签订了《天府映像小区物业服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务的物业项目为天府映像小区，位置为翠屏区南岸C街区睦邻路；物业服务期限为3年，2012年1月1日起至2014年12月31日；多层住宅物业费以建筑面积按0.75/㎡/月交纳，生活垃圾处理费4.5元/月/户；合同期限届满，甲方决定继续聘用乙方或不再聘用的，应在期满前3个月通知乙方，如甲方在该期限内未书面通知乙方，可视为甲方同意继续聘请乙方，乙方可选择继续服务；经乙方书面催收催缴，未能按时足额交纳物业服务费，乙方以书面通知日起，按欠缴物业费总额每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。该合同附件三为“宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级”，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。
鲁能物业宜宾分公司于2011年5月30日向陈家权送达律师函要求其于2011年6月6日前交纳截止2011年4月30日的所欠物业服务费1658.10元、滞纳金1706.01元，共计3364.20元。2016年10月13日，鲁能物业宜宾分公司向陈家权邮寄送达了律师函要求其于2016年10月25日前交纳2010年11月1日至2016年10月31日期间的物业费、生活垃圾处理费共计7203.6元，若未按期交纳将从2010年11月1日起开始以每日千分之三计算滞纳金。庭审中，陈家权认可收到了前述律师函。陈家权于2014年1月13日向鲁能物业宜宾分公司交纳了本案所涉房屋2009年11月1日至2010年10月31日期间的物业管理费1146.60元、生活垃圾处理费54元。
陈家权于2007年7月31日购买该小区10幢1单元202号住宅一套，建筑面积为127.4㎡，于2007年10月26日接房，后入住至今。鲁能物业宜宾分公司提供有秩序维护员交接班记录表、工程值班交接班记录表、项目雨水井、污水井检查记录表、月巡查维修保养记录、工作巡检日志、来访人员情况登记表、车辆临时出入凭证登记表等资料，用以证明其已按约履行物业管理服务义务。陈家权提供了宜宾市翠屏区天府映像小区业主委员会出具的《关于天府印象小区物业的服务情况说明》、小区楼梯、房顶、绿化用地被占等照片，用以证明鲁能物业宜宾分公司未按约履行物业管理服务义务。
另查明：鲁能物业宜宾分公司于2017年5月2日向法院主张权利。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，且陈家权并未举证其对小区业主委员会代表业主与鲁能物业宜宾分公司签订的《天府映像小区物业服务合同》提出异议，故本案所涉的《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》、《天府映像小区物业服务合同》对陈家权发生效力。
陈家权辩称鲁能物业宜宾分公司物业服务不到位，存在安全隐患故未缴纳物业服务费。虽然鲁能物业宜宾分公司在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，陈家权因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不缴纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故鲁能物业宜宾分公司要求陈家权支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。陈家权提出因鲁能物业宜宾分公司物业服务不到位造成该小区内公共设施维修、养护严重欠缺，造成诸多安全隐患；道路未进行合理养护管理、绿化管理差，公共卫生存在严重瑕疵等等问题，鲁能物业宜宾分公司对以上问题虽不予认可，但未举证证明其完全按照《物业服务委托合同》履行了物业管理职责，因此应承担举证不能的后果，故鲁能物业宜宾分公司诉请陈家权支付2010年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费7261.80元，酌情支持5809.44元（7261.80元×80%）。鲁能物业宜宾分公司诉请陈家权支付2010年11月1日至2017年2月28日期间生活垃圾处理费342元，因该垃圾处理费系鲁能物业宜宾分公司代收，与物业服务没有关系，故对该诉请予以支持。关于鲁能物业宜宾分公司主张违约金的诉请，因鲁能物业宜宾分公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对鲁能物业宜宾分公司要求陈家权支付违约金的请求，不予支持。
陈家权辩称鲁能物业宜宾分公司诉请2010年11月至2017年2月已超过诉讼时效，鲁能物业宜宾分公司于2017年5月2日向本院主张权利，根据法律规定鲁能物业宜宾分公司主张2015年5月2日至2017年2月28日期间费用没有超过诉讼时效。关于2015年5月2日之前鲁能物业宜宾分公司主张的物业服务费、生活垃圾处理费，鲁能物业宜宾分公司于2011年5月30日、2016年10月13日已向陈家权主张，故诉讼时效中断，综上，对此辩称不予采信。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告陈家权本判决生效之日起5日内向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2010年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费5809.44元、生活垃圾处理费342元，共计6151.44元。二、驳回原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司的其他诉讼请求。如被告陈家权未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈家权负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，陈家权主张鲁能物业宜宾分公司具有物业服务不到位，未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，可以按照相关法律规定另行主张。考虑天府映象小区的实际情况，物业费的市场价以及交纳物业费与促进物业良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，一审法院对物业费计算标准进行调整不当，本院予以纠正。因此，对于上诉人鲁能物业宜宾分公司主张要求陈家权支付物业服务费7261.80元和生活垃圾处理费342元的意见，本院予以采纳。鉴于鲁能物业宜宾分公司在履行物业服务中存在瑕疵，对鲁能物业宜宾分公司主张要求陈家权支付违约金的意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人鲁能物业宜宾分公司书的上诉意见，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3036号民事判决；
二、陈家权于本判决生效之日起十日内向北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2010年11月1日至2017年2月28日期间物业服务费7261.80元和生活垃圾处理费342元，共计7603.80元；
三、驳回北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司的其他诉讼请求。
如陈家权未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由陈家权负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 伟
审判员 彭晓烽
审判员 龙 雨
二〇一七年十二月二十五日
书记员 牟岑雪