上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第1621号
原告沈晓峰。
委托代理人严鸽，上海茂雄律师事务所律师。
委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。
被告上海时帝餐饮企业管理有限公司。
法定代表人靳天齐。
委托代理人沈蔚，上海瀛泰律师事务所律师。
原告沈晓峰诉被告上海时帝餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈晓峰的委托代理人严鸽、沈建山，被告上海时帝餐饮企业管理有限公司的委托代理人沈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈晓峰诉称，2011年9月17日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》和补充条款，约定将原告合法租得的本市延平路XXX号XXX幢房屋租赁给被告经营使用，建筑面积161平方米，租期为2011年11月10日至2014年11月9日，租金每月人民币（以下币种均为人民币）9.5万元，押金为三个月租金28.5万元。合同签订后，原告已经根据合同的约定将房屋交付被告装修使用，并配合被告迅速办理取得了营业执照及经营所需的餐饮服务许可证等相关证照。但被告长期拖欠房租、物业管理费、水电费，给原告造成极大的经济损失及压力。为维护自身合法权利，原告诉至法院要求判令：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款已于起诉之日即2013年6月10日解除；2、被告于合同解除之日立即腾退房屋并将房屋恢复原状；3、被告向原告支付拖欠租金、物业管理费802，535.70元及违约金28.5万元；4、被告向原告支付拖欠的水电费14，985.85元、煤气费7，366元。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款已于起诉之日即2013年6月10日解除；2、被告于合同解除之日立即腾退房屋并将房屋交还给原告；3、被告向原告支付拖欠租金、物业管理费807，687.73元及违约金28.5万元；4、被告向原告支付拖欠的水电费14，985.85元、煤气费7，366元；5、被告向原告支付自2013年6月10日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费（包括物业费），按照每月98，917.67元计算。
被告上海时帝餐饮企业管理有限公司辩称，本案系原告违约，被告已于2012年12月4日行使合同解除权。被告在系争房屋内投入大量装修，故要求原告对被告的装修以及其他损失确定金额以后，被告再行腾退房屋。由于原告指使物业公司拉电，被告并未实际经营，故不同意支付租金及物业管理费。水电费14，985.85元没有异议，同意支付。被告实际使用的煤气费愿意支付，但煤气空置容量费要求由双方分摊。
经审理查明，本市延平路XXX号XXX幢，建筑面积161平方米的房屋（以下简称：98创意园物业）系案外人上海电气（集团）总公司（以下简称：电气集团）所有，全权委托上海共鑫投资管理有限公司（原名：上海电气酒店投资管理有限公司，以下简称：共鑫公司）管理和出租。2006年11月13日，原告（乙方）与共鑫公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将98创意园物业出租给乙方用作餐饮经营，乙方承诺加盟经营四海游龙连锁店，租赁期限自2006年12月15日起至2012年1月14日止；前三年租金每月24，330元，自第4年起每年递增10%，双方约定的租金包括每平方米0.5元（天）的物业管理费；乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。
案外人上海赛威房地产发展有限公司（以下简称：赛威公司）、上海嘉尔登物业管理有限公司（以下简称：嘉尔登公司）分别系毗邻云和花园小区的开发商和物业管理单位。赛威公司在本市延平路10弄口、沿延平路街面建造了上下两层，建筑面积约60平方米的房屋一幢（以下简称：云和花园物业），与98创意园物业相邻。受赛威公司委托，上海威利德房业咨询有限公司（甲方，以下简称：威利德公司）与原告（乙方）于2007年2月6日签订《房屋租赁合同》，甲方将云和花园物业出租给乙方，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的有关情况，乙方为有利于业务的发展，同意承租该房屋，租赁期限自2007年3月16日起至2013年1月14日止，前三年租金每月5，475元，后三年租金每月8，030元。合同签订后，原告将云和花园物业与98创意园物业打通装修，一并用于经营四海游龙连锁店。
2011年9月17日，原告（甲方）与被告股东之一靳金彪（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》以及《延平路XXX号商铺租赁合同之补充条款》（以下简称：《补充条款》）各一份，约定：甲方将本市延平路XXX号现经营“四海游龙”的房屋（以下简称：系争房屋）出租给乙方作为商铺使用，租赁期限自2011年11月10日起至2014年11月9日止；该房屋的免租期为40天，自2011年10月1日起至2011年11月9日止，免租期内，乙方无需交付租金，但须缴付使用该房屋发生的水、电、物业管理费（每天每平方米0.8元）等公共事业费；双方约定于2011年10月1日交房，交付日即为乙方进场日，甲方若延期向乙方交房的，乙方的租赁期限、免租装修期也相应顺延；第一至二年月租金为9.5万元，第三年月租金为99，750元，付三押三，先付后用，租金支付周期为三个月，乙方应于每次付款日前十天向甲方支付租金；签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的有关情况（包括延平路XXX号98创意园之物业及与该物业联接的属于云和花园之物业），乙方为经营需要，同意承租该房屋；甲方承诺拥有延平路XXX号98创意园物业的转租权，甲方承诺向乙方提供乙方申请经营所需的各项应由甲方、产权方及物业管理方提供的证明、许可证及其他法律文件，甲方若无法提供相应证明的，视同甲方单方面违约，乙方有权解除本合同，甲方除应双倍退还乙方支付的押金外（其中加付一倍的押金为甲方应付的违约金），甲方还应当另行向乙方支付乙方受到的全部损失；若因甲方原因（包括承诺不实、未依约提供协助、未提供产权人相关的书面文件等），乙方在承租的延平路XXX号无法设立、经营的（包括但不仅限于无法取得设立、经营所需之各项许可证、批准文件、营业执照等情形），乙方有权随时解除合同，甲方应全额退还乙方已支付的全部租金、押金，还应赔偿乙方已发生的各项费用和损失（包括装修费、企业登记服务费等）；因乙方违约而甲方根据本合同约定的权利提前解约的，乙方所交押金作为违约金，乙方应另行赔偿甲方受到的全部损失；甲方知悉，乙方租赁本合同项下房屋最终由被告使用（以该公司最终核准的名称为准），由于该公司正在注册过程中，一旦该公司营业执照签发，经乙方通知甲方，本合同项下的权利义务全部转让给该注册的公司。上述租赁合同中“该房屋实测建筑面积为平方米”一栏未填写具体数字。合同签订后，靳金彪按约于2011年9月27日向原告支付了押金28.5万元、首期租金28.5万元以及装修押金10万元，原告于2011年9月30日将系争房屋交付靳金彪使用。
2011年9月30日，原告向98创意园管理中心递交《装修申请表》，申请对四海游龙更改为咖吧进行装修，装修范围一至二层，增加屋顶花园部分，装修期限自2011年9月30日至2011年11月30日。此后，原告申请延长装修期至2011年12月31日。2011年10月17日，被告经工商批准注册成立。2012年1月12日，98创意园服务管理中心向上海迅智体育管理有限公司（以下简称：迅智公司）发出《整改通知》，内容为：迅智公司在装修过程中违反了报请的装修方案范围，原方案为开放式屋顶休闲露台，现为屋顶违章搭建顶棚，要求其限期整改。此后，原告又再次申请延长装修期至2012年4月1日。2012年4月，被告提交延平路店项目环境影响报告表，申报的建筑面积为161平方米。上海市静安区环境保护局于2012年4月28日出具《审批意见》，同意项目建设，同时提出5项具体要求，并要求被告项目竣工后须验收合格才能正式运行。2012年6月18日，被告延平路店取得《餐饮服务许可证》。2012年7月6日，被告以98创意园物业作为营业场所注册成立了下属分支机构延平路店。由于被告未能按时足额支付租金，原告于2012年11月13日委托律师致函靳金彪，通知其于2012年11月13日解除房屋租赁合同，并要求靳金彪于2012年11月20日前搬出，否则原告将停止水电煤等的供应，并将商铺内遗留物品作无主物处理。被告回函认为承租人已经变更为被告，是原告未如实告知系争房屋的产权状况，造成被告装修改造无法顺利进行，至今无法正常经营，故系原告违约，但被告仍然愿意与原告继续合作，协商解决双方之间的矛盾和纠纷。2012年12月4日，被告委托律师致函原告，以原告隐瞒系争房屋内的违章建筑以及无权转租为由要求与原告解除房屋租赁合同，原告全额退还已收取的租金、押金并赔偿各项经济损失。由于原、被告双方对租赁合同解除的善后事宜协商未成，故被告于2013年5月诉讼来院要求判决确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》已于2012年12月4日解除，并判令原告赔偿被告各项经济损失共计3，341，574.16元，案号为（2013）静民一（民）初字第1059号。在该案审理过程中，原告诉至法院要求判决如其诉请。
又查，系争房屋中的98创意园物业部分内有水电煤设施，原告将相关公用事业费支付给98创意园服务管理中心后，再向被告收取。原告已为被告垫付水电费14，985.85元、煤气费（包括煤气空置容量费）7，366元。云和花园物业部分原来没有水电煤设施，被告承租系争房屋后向嘉尔登公司申请接入了一路电，并按照嘉尔登公司提供的账单直接向其支付电费。
审理中，原、被告一致确认原告已经支付租金、物业费共计1，076，900元（包括租赁押金28.5万元以及装修押金10万元），最后一笔5万元的付款时间是2012年11月7日。
以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》（被告-
靳金彪）、《房地产租赁交接书》、98创意园物业产权证、《授权委托书》、共鑫公司工商登记材料、《装修申请表》、《整改通知》、环评《审批意见》、《餐饮服务许可证》、被告工商档案机读材料、煤气费发票，被告提供的被告下属延平路店工商档案机读材料、原告《律师函》、被告《回函》、被告《律师函》，本院调取《房屋租赁合同》（威利德公司-
原告），（2013）静民一（民）初字第1059号案件卷宗材料以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件的争议焦点：
一、原、被告所签《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》的法律效力？如合同有效，则合同提前解除的违约责任在哪一方？如合同部分无效，则导致无效的过错责任在哪一方？
原告认为，原告持有的《非居住用房租赁居间协议》文本上写的是建筑面积240平方米（以实际为准），且在《补充条款》中也写明甲方已告知乙方该房屋的有关情况，乙方为经营需要，同意承租该房屋。此外，在被告延平路店工商档案中留存的原、被告所签《房屋租赁合同》中也明确约定建筑面积161平方米。因此，原、被告租赁合同指向的标的物明确是98创意园物业161平方米的房屋，云和花园物业60平方米房屋是原告赠送给被告使用，原、被告之间的物业费、水电费也是按照161平方米结算的，双方租赁合同合法有效。2011年9月12日，原告就曾致函共鑫公司告知其将房屋转租给靳金彪经营咖啡店一事，并要求共鑫公司如有异议在2日内书面告知。共鑫公司至今从未对原告转租提出任何异议，也未因此向原告提出解除租赁合同。原告系迅智公司的实际控制人，提供迅智公司与原告签订的《协议书》一份，内容为迅智公司同意由原告全权负责处理与被告之间就房屋租赁发生的纠纷，并以原告的名义提起诉讼，追究被告的违约责任。本案中，是被告长期拖欠租金构成违约，故原告有权行使合同解除权并要求被告承担违约责任。原告提供《非居住用房租赁居间协议》、《房屋租赁合同》（被告延平路店工商备案）、《通知函》。
被告对工商备案的租赁合同以及迅智公司与原告签订的《协议书》没有异议，对《非居住用房租赁居间协议》上括号内“以实际为准”的文字有异议，《通知函》上没有共鑫公司盖章，真实性不予确认。
被告认为，2011年8月14日，被告股东靳军红与原告签订的《非居住用房租赁居间协议》上明确约定系争房屋的建筑面积为240平方米，租金每月9.5万元也是按照240平方米计算的。当时原告只是和被告股东说系争房屋归两个物业公司管，但并未告知被告云和花园物业没有产证以及98创意园物业原告无权转租的情况。在被告办理延平路店营业执照的过程中，原告还向被告提供了电气集团同意原告转租的虚假文件。由于违章建筑的存在，导致被告装修以及办理相关证照遇阻。被告在装修过程中得知真相以后，由于原告作出一些承诺，如与物业公司沟通等，被告也同意继续履行租赁合同。但之后又发生原告拉电的根本违约行为，致使被告租赁目的无法实现。原、被告产生纠纷以后，被告曾委托律师致函电气集团核实相关情况，电气集团于2013年1月6日回函称，该公司以及共鑫公司从未允许并出具任何同意原告和迅智公司转租的函件。因此，被告有权随时解除合同并要求原告承担赔偿责任。被告提供《非居住用房租赁居间协议》、《关于转租申请报告回复的函》复印件两份、《房屋租赁合同》（共鑫公司-
原告）复印件、电气集团《函》及所附《上海市房屋租赁合同》（共鑫公司-原告）、《上海市房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》（共鑫公司-迅智公司）。
原告认为，《关于转租申请报告回复的函》以及《房屋租赁合同》（共鑫公司-
原告）复印件并非是由原告向被告提供，对其真实性不予确认。对电气集团《函》及所附两份合同及补充协议真实性没有异议，但对《函》中的内容有异议，因为电气集团已经把房屋委托共鑫公司管理，故其无权代表共鑫公司作出任何意思表示。
审理中，本院至电气集团、共鑫公司、赛威公司调查，查明以下事实：原告要求转租的《通知函》由共鑫公司经办人邵进范于2011年9月24日签收，由于当时共鑫公司与原告之间的第一份租赁合同即将到期，双方尚未谈及续签合同的事，故共鑫公司没有表态。2011年11月3日，共鑫公司（甲方）、原告（乙方）、迅智公司（丙方）三方签订《上海市房屋租赁合同补充协议》，约定将甲乙双方2006年11月13日签订《上海市房屋租赁合同》中的承租人变更为丙方。2011年10月31日，共鑫公司（甲方）与迅智公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将98创意园物业出租给乙方用于商务经营，租赁期限自2012年1月15日起至2018年1月14日止，租金每月32，320元，每两年递增5%。该份合同也由原告代表迅智公司与共鑫公司签订。共鑫公司在被告装修过程中得知原告转租一事，但没有提出异议，也没有反对。云和花园物业没有纳入小区开发的建筑许可证范围内。由于被告没有支付2012年年底二个月的电费，故嘉尔登公司在2013年1月左右采取了拉电措施。
原、被告对本院所做调查笔录均无异议。
本院认为，首先，原告在承租98创意园物业与云和花园物业之后，将两处房屋打通装修，一并用于经营四海游龙连锁店，而原、被告在双方签订的《非居住用房租赁居间协议》以及《上海市房屋租赁合同》中均约定租赁标的物为原告经营四海游龙的房屋。因此，原、被告租赁合同所指向的标的物是明确无误的，即原告将两处房屋打通以后经营四海游龙的现状，双方合同约定每月9.5万元的租金标准涵盖了包括两处房屋在内的整个标的物。原告承租云和花园物业，每月需向出租人支付高达8，030元的租金，原告关于将云和花园物业无偿赠送给被告使用的主张明显与常理不符，本院不予采信。我国法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告所签《上海市房屋租赁合同》以及《补充条款》中关于租赁云和花园物业的部分，因标的物违法而应认定为无效合同，关于租赁98创意园物业的部分则为合法有效。其次，合同无效的部分自始没有法律约束力，被告应当将根据无效合同取得的云和花园物业返还给原告，双方当事人并根据过错责任的大小承担赔偿责任。原告与威利德公司签订的《房屋租赁合同》以及原、被告签订的《补充条款》中均明确约定，签订合同前，出租人已告知承租人云和花园物业的有关情况，承租人为经营需要，同意承租该房屋。从文字表述来看，原、被告对于云和花园物业没有合法建造审批手续都是知情的，原告并未向被告隐瞒。原、被告在明确无误知晓云和花园物业没有合法建造审批手续的情况下，仍然签订房屋租赁合同，因此，双方当事人对于租赁合同部分无效负有同等的过错责任。最后，租赁合同有效部分提前解除的违约责任问题。双方合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告并以98创意园物业作为经营地址注册成立了下属分支机构延平路店，正常开展经营活动，至此，原告已经履行了出租人应尽的义务。虽然原告将98创意园物业转租给被告未征得共鑫公司书面同意，且转租期限超过了其与共鑫公司所签租赁合同的剩余租期，存在权利瑕疵。但是，原告已经书面致函共鑫公司告知转租一事，共鑫公司知道原告转租后，在6个月内既未提出任何异议，也未以此为由主张和原告解除合同，应当视为共鑫公司同意原告的转租行为。并且，共鑫公司又与承租人变更以后的迅智公司续签了租赁合同，租赁期限延长至2018年1月14日。至此，原告转租的权利瑕疵已经得到了补正，被告再以此为由要求行使合同解除权，依据不足，本院不予采信。按时足额支付租金以及其他租赁所产生的费用是被告作为承租人的基本义务。自2012年11月7日以后，被告未再向原告支付过租金，拖欠租金已经超过一个月，构成根本违约，原告有权根据合同约定行使合同解除权，原、被告租赁合同的有效部分自本案诉状副本送达被告之日，即2013年7月17日起解除。
二、被告是否应当向原告支付租金、物业管理费、房屋使用费以及煤气空置容量费？
原告认为，被告应支付自2011年11月10日至2013年6月9日的租金1，805，000元（9.5万元×19个月）、物业费74，435.73元（0.8元×161平方米×365天÷12个月=3，917.67元×19个月）以及免租期物业费5，152元（0.8元×161平方米×40天），共计1，884，587.73元，扣除被告已经支付的1，076，900元，尚欠807，687.73元，要求被告立即支付。此外，还要求被告按照98，917.67元（包括物业费）的标准支付自2013年6月10日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。煤气空置容量费是煤气公司根据各个企业的不同情况核定的每月最低消费额，由于被告拖欠煤气费，原告已为被告垫付截止至2013年5月23日的煤气空置容量费以及滞纳金共计7，366元。
被告认为，由于原告指使物业公司于2012年11月拉电，导致被告无法经营，故不同意支付租金、物业费和房屋使用费。此外，原、被告后来对物业费有过协商打折，一个季度为5，840元。而且，原告与共鑫公司约定的物业费标准仅为每天每平方米0.5元。被告提供其于2012年11月29日写给嘉尔登公司的《函》以及向嘉尔登公司支付电费的发票一组，证明2012年11月被告遭遇断电并持续较长时间，导致被告难以正常经营。煤气空置容量费要求由双方分担。
原告认为，接电、拉电是被告与嘉尔登公司之间发生的关系，与原告无关。原告主张的物业费、水电费、煤气费均是98创意园物业的费用。至于物业管理费每天每平方米0.8元的标准，是双方在合同中明确约定的，也不存在协商打折的事实。
（2013）静民一（民）初字第1059号案件审理过程中，被告提出待其装修损失固定以后再办理房屋交接手续。在不可拆除部分装修残值的审计过程中（2013年8月16日至2014年4月2日），由于被告迟迟没有支付审计费，导致审计工作延后二个月左右时间。审计结束后，本院向当事人行使释明权，要求双方及时办理房屋交接手续，以免房屋空置损失扩大，原告也希望早日收回房屋，但被告不同意，坚持要求在案件处理完毕以后再办理交接手续。
本院认为，因原、被告之间的房屋租赁合同部分无效、部分有效，合同履行期间，被告应当就无效部分向原告支付房屋使用费，就有效部分向原告支付租金，使用费以参照原租金标准计算为宜，故每月的租金、使用费总额仍为9.5万元。每天每平方米0.8元的物业管理费标准是双方租赁合同中明确约定的，合法有效，被告关于原告同意给予折扣的抗辩未提供证据证明，本院不予采信。云和花园物业这一路电是被告自己向嘉尔登公司申请接入的，被告在《函》中也自认嘉尔登公司给被告接电并收取电费的事宜未包含在原、被告签订的租赁合同中。因此，由于被告未按时支付电费，嘉尔登公司采取拉电措施，导致被告不能正常经营一节与原告无涉，不能成为被告拒不支付租金、使用费的抗辩理由。被告应支付自2011年11月10日至2013年7月16日止的租金、使用费1，921，863元、物业费79，255元以及免租期物业费5，152元，共计2，006，270元，扣除被告已经支付的1，076，900元，尚欠929，370元，被告应当立即支付给原告。租赁合同解除后，承租人应当及时将租赁房屋交还给出租人，承租人继续使用租赁房屋的，应当承担房屋使用费。本案中，由于原、被告之间的租赁合同部分无效，故需要对部分无效合同造成的装修损失进行鉴定，鉴定期间的房屋空置损失根据双方的过错程度，同时参考被告未能及时支付审价费延误鉴定时间等因素，本院酌定由原告自行承担三个月的房屋空置损失，即被告顺延自2013年10月17日起向原告支付房屋使用费。鉴定结束后，被告再占有系争房屋已毫无依据，经本院释明，被告仍拒不办理房屋交接手续，导致的房屋空置损失应由被告全部承担。原告主张的煤气空置容量费以及滞纳金是合同履行期间实际发生的费用，应全部由被告承担。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》中关于租赁云和花园物业的部分，因标的物违法而应认定为无效合同，关于租赁98创意园物业的部分则为合法有效，有效部分的合同因原告行使合同解除权而提前解除。合同被判令无效以及解除后，被告应立即腾空系争房屋，并将房屋交还给原告。关于合同效力、有效部分的解除以及房屋交接事宜本院已在（2013）静民一（民）初字第1059号案件中作出判决，本案中不再重复处理。被告应支付原告拖欠的租金、使用费929，370元、水电费14，985.85元、煤气费7，366元以及实际交还房屋之日止的房屋使用费（扣除三个月）。租赁合同约定，如果被告违约导致合同提前解除，被告应当向原告支付三个月租金的违约金。现合同被判令部分无效，故无效部分的违约金条款亦为无效。根据两处房屋的面积比例，本院酌定被告应支付原告合同有效部分提前解除的违约金199，500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海时帝餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓峰租金、使用费929，370元（计算至2013年7月16日）；
二、被告上海时帝餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓峰水电费14，985.85元；
三、被告上海时帝餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓峰煤气费7，366元；
四、被告上海时帝餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓峰违约金199，500元；
五、被告上海时帝餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月98，917.67元的标准支付原告沈晓峰自2013年10月17日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（已扣除原告自行承担的三个月使用费）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25，216.40元，原告沈晓峰承担3，138.20元，被告上海时帝餐饮企业管理有限公司承担22，078.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 王 克
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。