江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终20号
上诉人（原审被告）：江苏力邦置业有限公司。
法定代表人：仇志余，该公司经理。
委托代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周群。
委托代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人江苏力邦置业有限公司因与被上诉人周群商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2016）苏1322民初10689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江苏力邦置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由是：1.涉案合同补充协议第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。该约定系双方当事人的真实意思表示，应受到法律保护，并无加重对方责任的情形，故该约定应属有效。因被上诉人未缴纳相关费用，导致上诉人向被上诉人交付房屋的条件尚未成就。同时，一审法院对涉案合同补充协议第四条未进行分析判断。该条约定，买受人同意在交房前与出卖人选聘的物业公司签订物业管理合同，否则出卖人有权拒绝交房；2.上诉人对逾期办证不存在过错。上诉人已取得《沭阳县建设工程规划许可证》，且该房屋已通过验收，该证据能证明上诉人已向有关部门递交了相关的备案资料。同时，双方在合同中还约定，被上诉人应先签订物业合同，上诉人才向其交付房屋，周群未签订物业合同，故上诉人可拒绝交付房屋。故上诉人不应支付逾期办证违约金。即使上诉人存在违约行为也未对被上诉人造成任何损失，也不应向被上诉人支付逾期办证违约金。
周群答辩称：被上诉人的一审主张有事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周群向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，以338272元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
一审法院认定事实：2013年1月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的位于沭阳县沭城街道天津路东侧、广州西路南侧北京花园二期小区第8幢第1单元402号房出售给原告，总价款338272元。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当于2014年12月31日前。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同补充协议第四条约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。后原告通过交纳首付款及贷款的方式支付涉案房屋价款。2015年2月2日，被告将涉案房屋交付于原告，并向原告出具交房通知书，该通知书第五条约定：在您办理完结算、委托代办产权证及物业管理手续并接收房屋后，视为双方按时如约履行交按房屋义务，双方均自愿放弃追究对方迟延交付、迟延办证或迟延接收的法律责任。现原告与被告因涉案房屋发生纠纷诉至法院，要求处理。
另查明，庭审中，被告提供的证据并不能充分证明涉案房屋已通过综合竣工验收。
一审法院认为，契税、产权证等费用并非涉案买卖合同关系的范畴，该费用产生的相对方也并非本案的原告与被告，且该费用的交纳是以被告提交相关手续到产权登记部门后方可实现。因此被告在与原告约定的补充协议第五项显然违反了公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，一审法院认为原、被告双方签订的涉案合同的条款附件四：合同补充协议的第五条系无效条款。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订商品房买卖合同，原告已向被告支付全额房款，被告应按照合同约定将涉案房屋交付原告使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告提供的证据并不能充分证明其已将需由其提供的资料报产权登记机关备案，系其违约。故原告要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于违约金的具体数额，一审法院认为虽原、被告签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约金并没有作出约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2015年2月2日将涉案房屋交付于原告。故应支持被告向原告支付逾期办证的违约金自2015年5月4日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，以338272元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。判决：被告江苏力邦置业有限公司本判决书生效后三十日内向原告周群支付逾期办证违约金，自2015年5月4日起至被告领取出初始权属证书并向原告发出通知之日止，以338272元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费25元，由被告江苏力邦置业有限公司负担。
二审中力邦置业公司提供三份证据。
证据1涉案工程竣工验收备案表。主要内容为涉案工程竣工验收材料及签章。证明涉案工程综合验收时间为2015年12月4日，同时竣工验收备案时间为2016年1月21日。
证据2涉案工程档案接收证明书。该证明书上签章单位为江苏省建设工程档案接收专用章，主要为各种建设工程档案移交目录，接收时间为2016年3月18日。证明力邦置业公司已经将所有资料送至相关机关予以备案。
证据3苏（2016）沭阳县不动产权第××号房屋所有权证一份，该房产证内容是沭阳县北京花园7幢1单元201室，登记时间为2016年6月29日，用途为商业。证明涉案房屋于2016年6月29日起具备办理房产证条件。
周群对上述证据的质证意见为：上述证据上诉人在其他案件均已经提供了，该证据已经被生效判决否定，达不到上诉人的证明目的。其中竣工验收备案表和档案证明书只能说明上诉人将相关资料交到了沭阳县城建档案馆，但是沭阳县承建档案关并非是产权登记机关，也不能反映其材料是齐全的。关于不动产权属证书，该证据与本案无关联性。产权证颁发时间是2016年6月29日晚于合同约定时间。所以上述三组证据均不能达到上诉人的证明目的
二审中周群提供一份证据。
证据4（2016）苏13民终2546号民事判决书。旨在证明上诉人提供的上述证据均被该生效判决否定。
力邦置业公司对上述证据的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议。该证据并不能达到推翻上诉人所提供的证据效力。
本院认证意见为：证据1、2均为相关机关履行自身职能而出具的证明材料，且与本案有关，真实性予以认定。该证据仅可以证明争议房屋经有关部门验收，且上诉人已将相关建设资料提交城建档案主管部门，但尚不足以证明上诉人已完成了讼争房屋的初始登记。证据3系争议房屋所在小区7幢1单元201室房产证，不能达到上诉人的证明目的，对该证据不予采信。证据4系本院生效的裁判文书，与本案的待证事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.力邦置业公司以周群未交纳契税、维修基金等税费以及未签订物业管理合同而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；2.力邦置业公司是否应当支付逾期办证违约金。
关于第一个争议焦点。本院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，周群已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费以及物业管理合同与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，上诉人以被上诉人不交纳契税、维修基金以及未签订物业管理合同为由拒绝交付房屋，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。综上，力邦置业公司的该上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定力邦置业公司应于2014年12月31日向被上诉人周群交付涉案房屋，且应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。现力邦置业公司提供的证据不足以证明其公司已按约将相关资料提交办证机关予以备案，致使涉案房屋的权属证书未能按照合同约定及时办理，则逾期办证的违约责任应当由上诉人力邦置业公司承担。
综上所述，力邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江苏力邦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄亚非
审 判 员 陈泽环
代理审判员 朱 海
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 朱芳芳
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