上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13172号
上诉人（原审原告）：上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店，住所地上海市浦东新区成山路****号地下*层*号商铺。
投资人：赵晓帆，店长。
委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区漕溪北路339号地下一层01室、101室、二-四层。
法定代表人：许昆泰，董事长。
委托诉讼代理人：陈霁雯，该公司职员。
委托诉讼代理人：王乐乐，该公司职员。
上诉人上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店（以下简称小吃店）因与被上诉人上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日受理后，依法组成合议庭于2016年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人代理人李中华律师、被上诉人代理人陈霁雯女士到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人小吃店上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人赔偿其设施、设备及物品损失58,774.3元。
事实和理由：本案经营终止后,上诉人并未从标的房屋内取回任何设施、设备等，该等价值58,774.3元而非原审认定之7,000元应由被上诉人承担；因经营终止由被上诉人形成,有关物品被毁损前状态亦应由其承担举证责任。
被上诉人百脑汇公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
上诉人小吃店向一审法院起诉请求判令：一、百脑汇公司赔偿小吃店装修装潢损失、设施设备损失162,691.10元；二、百脑汇公司返还小吃店保证金33,216元。
一审法院认定事实：2014年1月14日，小吃店（乙方）与百脑汇公司（甲方）于签订《商业合作合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的、位于上海市徐汇区XX路XX号XX店XX层编号为0Z14的房产（以下简称“该房产”）提供乙方经营，该房产建筑面积约为36.4平方米，用于乙方自己经营餐饮。合同签订同时，乙方必须提交设店履约保证金33,216元。本合同合作期限自2014年3月15日至2017年3月14日止；甲方提供美食房产的基本装修，即天、地、墙、厨房隔间等的基本装修，排风、排烟设备齐全且水、电、煤气表已经由甲方安置于乙方指定地点，在不违反消防等法定规范的情况下房产内相应设施由乙方自装，乙方同意分摊甲方完成部分的装修费用；乙方自装部分的装潢或道具设备，在双方合同期满不再续约或其他原因乙方撤离房产的，对于固定于该房产上的所有装潢或道具设备，乙方均不得拆除；乙方应向甲方支付商业合作费，商业合作费的支付标准为第一年每月6,644元、第二年每月6,644元、第三年每月6,976.205元；商业合作期内，甲方无正当理由擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应当赔偿乙方因此遭受的直接损失；合作期内，乙方未经过甲方同意擅自推迟开业时间或者擅自自行停业或未营业的，则乙方应向甲方相当于每日商业合作费用、商场管理费用、商场综合服务费用之和两倍的违约金。合同另就其他内容作了约定。
同日，双方又签订《商场管理合同》一份，合同约定：乙方向甲方支付商场管理费的标准为第一年每月4,982元、第二年每月4,982元、第三年每月5,231.10元；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任等。
同日双方还另签订《商场综合服务合同》一份，合同约定：乙方向甲方支付综合服务费的标准为第一年每月4,982元、第二年每月4,982元、第三年每月5,231.10元；房产装潢由乙方负责，所有费用由乙方支出；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任等。
上述合同签订后，小吃店支付了保证金33,216元。小吃店加盟上海A有限公司，由该公司对小吃店承租的铺位委托统一安排装修。并由该公司向上海B有限公司支付了装修设计费9,040元，向何家国支付装修款60,000元。向上海C有限公司购买防火板桌子、餐桌等11,550元，向上海XX酒店设备有限公司购买厨具设备21,870元，购买筷子等设备合计8,845.60元，购买电饭锅、电饭煲、收款机等合计16,508.70元。
合同订立后，双方均按约履行。2016年3月7日，百脑汇公司向小吃店发出《通知函》，内容为：为响应区政府号召配合徐汇区商圈整改，2016年4月1日起，上海百脑汇徐汇店正式停止营业进行商场改建，请各席位商家提前落实，安排好席位内物品搬迁事宜，腾空席位后望贵司于2016年4月5日——2016年5月30日期间来我司办理退位手续。后百脑汇公司于2016年4月1日开始对商场进行改建，现铺位内的装修等均已拆除。
一审庭审中，百脑汇公司表示小吃店尚有租金差价445元及水费243元和电费1,003.30元未支付，要求在返还保证金时扣除上述费用。小吃店表示认可。对百脑汇公司主张的垃圾清运费500元，小吃店则不予认可，百脑汇公司亦未提供相应的证据证明小吃店未支付该笔费用。
一审法院认为：小吃店、百脑汇公司签订的《商业合作合同》等系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。小吃店、百脑汇公司双方合同关系的实质为房屋租赁合同，小吃店支付的商业合作费、综合服务费、商场管理费的总和即为每月租金。小吃店按约支付了相应的租金，百脑汇公司在合同约定的租赁期限内提前收回房屋，其行为已构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，百脑汇公司提前收回房屋的，应当赔偿小吃店因此遭受的直接损失。百脑汇公司提前收回房屋，造成了小吃店的装修损失，小吃店对此提供了相应的支付凭证及其他辅助证据，小吃店租赁房屋确系用于加盟经营餐饮，故由案外人统一支付费用亦符合惯例。房屋内装修现由百脑汇公司拆除、无法进行评估的情况下，法院对该些费用的真实性予以认可，并根据小吃店、百脑汇公司相关合同约定的租赁期间及小吃店实际经营的时间，酌情确定百脑汇公司赔偿小吃店实际遭受的装修损失20,000元。对于小吃店主张的购买厨房设备等费用，小吃店称其未能移走该些设备、家具，百脑汇公司虽对此不予认可，但未提供其对商场进行整改前租赁商铺现状的证据，故法院认为小吃店为购买厨房设备、家具支出的费用亦因百脑汇公司的提前解除合同而遭受损失，考虑到小吃店购买的物品系为加盟租赁商铺统一定制，部分可移动物品仍有一定再利用价值，且部分物品购买时间在双方签订租赁合同前，小吃店亦未提供证据证明部分费用支付方与小吃店的关系，故对小吃店该部分费用的损失由法院酌情确定为7,000元。综上，法院酌情判定百脑汇公司应当赔偿小吃店因合同提前解除而遭受的损失为27,000元。小吃店主张的两个月的租金损失，对此合同没有约定，故对小吃店该部分诉请法院不予支持。双方合同解除后，百脑汇公司收取的保证金应予返还，现小吃店同意在返还的保证金中扣除租金和水电费，为减少当事人讼累，法院对此一并予以处理。综上所述，一审法院经审理,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定于二○一六年九月一日判决：一、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店因提前解除合同而遭受的损失27,000元；二、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店保证金31,514.70元(已扣除小吃店应支付的租金和水电费)；三、驳回上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店的其余诉讼请求。本案受理费减半收取计2,109元，由上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店负担1,476元，上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司负担633元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人小吃店与被上诉人百脑汇公司签订的《商业合作合同》等系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行，出租人百脑汇公司在约定租赁期限内提前收回房屋，已构成违约，应当按约承担违约解约责任，即赔偿承租人小吃店“遭受的直接损失”。本案上诉争议焦点在于上诉人现场之设施、设备及物品损失之认定，上诉人一、二审坚持认为，该部可移动之经营性等财产已经全损，均应由作为出租人之被上诉人承担。根据现有事实，上诉人并无证据表明其营业终止后可移动设施、设备等其均从上诉人占有状态转移或实际由至被上诉人管理、占用，亦未能证明该部价值之客观性及合理折旧，应该认为，承租人主张损失价值未达优势盖然性的法定证明标准。在现有并非完美的证据条件下，原审之斟酌认定具有相对合理性，本院可予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人小吃店的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,094.3元，由上诉人上海市浦东新区北蔡镇小伊五小吃店负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月二十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……