山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初4751号原告:济南邦和物业管理有限公司，住所地济南市天桥区。法定代表人:陈革。委托诉讼代理人:刁士刚，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：郭晓芳，住济南市天桥区。被告:杨洪华，住济南市天桥区。原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告杨洪华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托诉讼代理人刁士刚，被告杨洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨洪华向原告邦和物业公司支付拖欠的2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费3970.1元；2.被告杨洪华承担本案的全部诉讼费用。诉讼中原告邦和物业公司变更诉讼请求为:1.判令被告杨洪华支付2015年1月1日至2017年11月30日的物业服务费3859.85元（81.69平方米×1.35元×35个月）；2.本案的受理费由被告杨洪华承担。事实与理由：原告邦和物业公司受金色阳光花园小区开发商济南华夏海龙房地产开发有限公司委托，为该小区提供物业管理服务，原告邦和物业公司、被告杨洪华与开发商于2010年11月26日签订了《前期物业服务合同》。该合同第七条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.35元/平方米/月；该合同第九条约定，从逾期之日起，按每月应交物业管理服务费用总额×5‰×逾期天数，交纳违约金。被告杨洪华系济南市天桥区某小区某号楼某单元某室的业主，住宅建筑面积81.69平方米。被告杨洪华于2010年11月26日向原告出具《承诺书》一份，同意按《前期物业服务合同》的约定履行业主的义务。在原告按《前期物业服务合同》约定提供各项物业服务的情况下，被告杨洪华却自2015年1月1日以来一直未履行合同约定的交纳物业服务费的合同义务，截止2017年12月31日共拖欠原告物业服务费3970.1元，并产生了较大额度的违约金。原告经多次催缴，均无结果。为促进原、被告之间能够和谐相处，原告自愿放弃对违约金的追偿。被告杨洪华拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《物业服务协议》的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，望判如所请。被告杨洪华答辩称，第一，2015年5月1日前被告杨洪华一直在交物业费，当时也不知道物业费是多少，原告邦和物业公司收多少被告就交多少，现在根据济南公共性物业服务收费标准参考的规定一级是0.5元，二级是0.75元，三级是1元，四级是1.3元，五级是1.6元，原告收费的标准是1.35元，关于该标准是依据什么制定的，业主不清楚，对此有疑问。第二，小区内的地面坑洼不平，小区的老人和小孩玩的健身器损坏，电梯内随意作广告，费用由原告邦和物业公司收取。第三，21号楼单元门的锁损坏原告邦和物业公司一直不给维修，造成被告杨洪华地下室大约一万元的贵重物品丢失，被告找原告之后原告邦和物业公司一直未给处理。第四，被告杨洪华卧室内的墙面与电梯间相隔，造成卧室里有裂缝，虽然之前开发商给予赔付，但现在裂缝越来越大，被告杨洪华自己无法维修。第五，物业合同中约定每年对防雷装备进行检测，但原告邦和物业公司从未检测过。综上，被告杨洪华不同意支付原告邦和物业公司主张的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨洪华系济南某小区某号楼某单元某室的业主，房屋建筑面积81.69平方米。2010年11月26日，案外人济南华夏海龙房地产开发有限公司（甲方）与原告邦和物业公司（乙方）及被告杨洪华（丙方）签订了《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》一份，合同约定：“…第二章物业服务内容第三条物业服务事项1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋公共部位的日常维修、养护和管理。包括但不限于房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管、公用设备机房等。保持外观整洁干净、良好。3、公用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等（由专业机构负责的除外）。4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、园林的养护。6、清洁服务，楼内生活垃圾袋装化管理，日产日清。公共环境清洁，制止公共区域乱堆乱放现象。7、停车场车辆停放有序，场地清洁卫生、无污染，标示齐全。…第三章物业服务标准第四条物业服务标准乙方按照相关标准提供服务，不得低于基本服务等级规范要求。第四章合同期限第五条物业服务期限物业服务期限为：自签署之日起生效，至小区成立业委会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。第五章物业服务相关费用…第七条1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：1.35元/平方米/月；…第九条物业服务费用缴纳方式：业主或物业使用人在办理入住手续书时，应向乙方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后物业服务费按每6个月为一阶段，一次性交纳，业主或物业使用人应于服务费首缴开始前十五天（如遇节假日顺延）预先向乙方交付其房屋该阶段应付之服务费。所交费用以人民币形式支付。如房屋空置，经乙方确认，业主或物业使用人按规定缴纳70%的物业服务费用。乙方于每阶段的前5天内公告通知业主或物业使用人当月3日内交费，规定时间内仍未交费，乙方将公布催费通知，通知业主或物业使用人2日内交费；规定时间内仍未及时交纳费用的，视为违约，从逾期之日起，按每月应交物业管理服务费用总额×5‰×逾期天数，交纳违约金。同时，乙方有权采取相应措施，由此给业主或物业使用人造成的损失，乙方不承担责任。…”该合同还约定了三方的其他权利和义务。2010年11月26日，被告杨洪华出具了承诺书，载明：“本人是金色阳光花园某号楼某单元某室的业主或物业使用人，已详细阅读并同意遵守‘金色阳光花园临时管理规约’及《前期物业服务合同》的规定，承诺履行规约及合同约定的义务”。上述合同及承诺书签订后，被告杨洪华依约交纳了2015年1月1日之前的物业服务费。另查明，涉案房屋系高层住宅，按照《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》约定，物业费收费标准应为1.35元/平方米/月。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。”第九条：“普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。”《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知（济南）》规定：“…普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市场物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与登记标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。…”以及《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知（济南）》附件2中载明：二星级公共性物业服务收费标准0.75元、电梯维护运行收费标准0.35元、自动消防控制设施维护运行收费标准0.20元；三星级公共性物业服务收费标准1元、电梯维护运行收费标准0.35元、自动消防控制设施维护运行收费标准0.20元。案件审理过程中，原告邦和物业公司为证明其已经依约提供了物业服务，提交工资表、保洁服务承包合同、小区生活垃圾清运协议、监控设备定货及施工合同、楼宇对讲系统维保协议。被告杨洪华对该证据的真实性无异议，但认为原告邦和物业公司的物业服务没有到位，比如健身器材也没有维护，小区内单元门一直没有维修，现在虽然已经修好了但损失已经造成。被告杨洪华针对其答辩意见，提交济南市公共性物业服务收费标准参考1份、三星级物业服务应提供的物业服务标准（节选）1份及照片10张，证明原告邦和物业公司收取物业费没有按照相关标准，也没有达到相应的服务，且物业服务存在瑕疵。原告邦和物业公司对上述证据的真实性不予认可，认为济南市公共性物业服务收费标准参考仅是参考，原告收取物业费依据双方签订的物业服务合同，原告对小区内的公共区域消防、电梯、卫生秩序都提供了基本的物业服务，但物业服务是一个过程，可能今天看到的公共设施设备是坏的，但是几天后就是好的，因此每个人对物业服务质量的感受会有不同，但与交纳物业服务费是两个法律关系。原告邦和物业公司称，涉案小区内均系按照三星级提供的物业服务，但是关于物业费收费标准系按照二星级的收费标准收取，符合济南市的相关物业服务收费标准的规定。本院认为，对原告邦和物业公司提交上述证据的真实性，原、被告对此均无异议，故对其真实性本院亦予以确认。对被告杨洪华提交的济南市公共性物业服务收费标准参考及三星级物业服务应提供的物业服务标准（节选）的真实性，因仅系相关规定，据此证据无法证明原告邦和物业公司所提供的物业服务未达到相关标准，故对其证明力本院不予确认；对被告杨洪华提供的照片，未载明拍摄时间，且照片仅能静态的反映某项场景，据此证据亦无法证明原告邦和物业公司所主张的被告杨洪华应交费期限内的物业服务均处于未达到相关标准的事实，故对其证明力本院亦难以确认。本院认为，原、被告与案外人济南华夏海龙房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同系当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业服务合同订立后，原告邦和物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告杨洪华在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告杨洪华未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。根据被告杨洪华的答辩意见及结合原告邦和物业公司与金色阳光花园小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告邦和物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业服务费收费标准，虽被告杨红华提出异议，但未能提交有效证据证明原告邦和物业公司的收费标准与其提供的物业服务不符，故对被告杨洪华的该项相关答辩意见，本院不予采纳；关于原告邦和物业公司所主张的被告杨洪华应交纳物业服务费的期限，被告杨洪华对此亦不予认可，但未向本院提交相关证据予以证实，应承担对其不利的法律后果，故被告杨洪华应向原告邦和物业公司支付2015年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计3859.85元。因本案纠纷的发生，系由于被告杨洪华拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告杨洪华负担。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告杨洪华于本判决生效之日起10日内向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业服务费3859.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨洪华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王善二〇一七年十二月二十日书记员  蔺菲