广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终847号
上诉人（一审原告）：黄杏莉，女，1977年11月8日出生，汉族，住梧州市万秀区。
委托代理人：邱悦，广西彤日律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西梧州国龙物业管理有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号首层。
法定代表人：郭家婵，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号四楼。
法定代表人：郭家万，该公司董事长。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。
上诉人黄杏莉因与被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司（下称“国龙物业公司”）、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（下称“国龙房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初311号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月25日立案受理后依法组成合议庭，并于2016年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄杏莉的委托代理人邱悦，被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司的共同委托代理人李文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄杏莉在本院二审庭审中变更了书面的上诉状为：撤销一审判决第三、五项，并依法改判：一、广西国龙物业公司应支付2016年6月至该生效判决的租金给上诉人；二、广西梧州国龙物业管理有限责任公司向黄杏莉支付解除合同的违约金88799元；三、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带责任；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：按照双方签订的《委托租赁合同》的约定，委托期限是5年，××自2014年1月1日起每年按购买物业的总价款443995元的8%扣除税费后支付固定收益给委托人，即35520元。合同解除的，××应按购房总价的20%向委托人支付违约金，担保人对此款承担担保责任。
被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄杏莉向一审法院起诉请求：1、解除原告与两被告于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》；2、判令被告国龙物业公司向原告支付返租收益26232元（暂计至2016年1月31日，以后按每月2960元计至本案生效法律文书确定的履行届满之日止），支付拖欠返租收益的违约金1072元，支付解除合同的违约金88799元，以上各项合计116103元；3、判令被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院审理查明，原告黄杏莉与被告国龙房地产公司于2013年8月9日签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号为GL20131236），向被告国龙房地产公司购买西堤三路19号12单元1236号房，建筑面积57.88平方米，总金额443995元。同日，原告黄杏莉作为甲方（委托人）与乙方（××）被告国龙物业公司、丙方（担保人）被告国龙房地产公司签订《委托租赁合同》约定：甲方（原告）全权委托乙方（被告国龙物业公司）对其购买的“国龙财富中心”1236号商务公寓进行出租，期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；甲方委托乙方为其代理人全权代表甲方根据合同条款指导及负责写字楼的管理，乙方依法享有该物业的出租权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理等权利），乙方依法享有该物业的占有权、使用权及收益权，享有与该物业的出租权和管理权相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；自2014年4月1日起乙方承诺代理甲方出租物业的租金收入不少于《商品房买卖合同》约定总价443995元的年8%税前固定回报扣除应缴税费后付给甲方（即税前租金收入35520元减应付税费等于应付甲方租金），乙方每年度向甲方分四次支付，每次支付的租金为当期税前应付租金收入减当期应缴税费为乙方所需支付甲方的租金，每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付；不管乙方代理出租的物业租金收入是否达到本合同总价的8%，乙方均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给甲方，超出双方约定的8%租金收入部分归乙方所有，作为乙方的代理业务费；甲方根据本合同所获8%的税前收益而产生的所有税费均由甲方承担，甲方应承担的税费由乙方按照国家相关法律法规的规定代扣代缴；如乙方逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给甲方的，甲方有权按日对乙方逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且甲方有权解除合同，如双方合同解除，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》上载明的该物业成交总价的20%支付违约金给甲方，丙方对此款承担担保责任。《委托租赁合同》签订后，被告国龙物业公司按照合同约定，以扣除应缴税费后的数额向原告支付租金，直至2015年6月。自2015年7月起至今，被告国龙物业公司没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。
在庭审中，原告将第二项诉求请求变更为被告国龙物业公司向原告支付返租收益（计至2016年1月31日为26232元，以后按每月2960元计至本案生效法律文书确定的履行届满之日止），支付拖欠返租收益的违约金1072元，支付解除合同的违约金88799元，赔偿可得利益损失103600元。
以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提供的《梧州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中华人民共和国税收通用完税证、广西壮族自治区住宅专项维修资金专用收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预告登记证、《委托租赁合同》、银行卡客户交易查询等证据在案佐证，并经庭审质证，该院予以确认。
一审法院审理认为，原、被告之间签订的《委托租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。本案中，被告国龙物业公司自2015年7月起欠付租金，按照合同约定，逾期1个季度支付租金的，原告有权解除合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。因此原告诉请解除其与两被告于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》，被告亦同意解除，故该院予以支持。
被告国龙物业公司自2015年7月起未向原告支付租金，依法依约均应向原告支付其所欠付的租金。《委托租赁合同》约定被告国龙物业公司按税前租金收入35520元减应付税费的数额支付租金给原告，根据我国税法的相关规定，本案所涉租金同期应缴纳的税种及税率为房产税4%、个人所得税1.5%、印花税0.1%，应缴纳的税率合计5.6%，故被告国龙物业公司应付的月租金为2794.24元（35520元／年÷12个月×（1-5.6%）］，计算至2016年5月，则被告国龙物业公司应付租金共30736.64元（2794.24元／月×11个月）。原告主张被告国龙物业公司按税前租金标准支付租金，不符合《委托租赁合同》约定，该院不予支持。原告主张被告国龙物业公司赔偿其可得利益损失，该损失属间接损失，因《委托租赁合同》解除后，被告国龙物业公司应将“国龙财富中心”1236号商务公寓返还给原告管理使用，故原告该项主张依据不足，该院不予支持。
被告国龙物业公司存在逾期向原告支付租金的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《委托租赁合同》中约定的违约金为逾期支付租金的按日对逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，如合同解除的按租赁物业成交总价的20%支付违约金。该院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的违约金计算标准显然过高，该院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。经该院核算，截止2016年4月30日止的违约金为1131.75元。从2016年5月1日起，违约金以被告国龙物业公司欠付租金27942.40元为基数，按照日万分之三的标准，计算至生效判决确定的履行期限最后一日止。
按照《委托租赁合同》的约定，被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的违约金支付承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，故被告国龙房地产公司只对被告国龙物业公司支付违约金的债务承担连带责任，对被告国龙物业公司支付租金的债务不承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条之规定，判决：一、解除原告黄杏莉与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司于2013年8月9日签订的《委托租赁合同》；二、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄杏莉支付2015年7月至2016年5月的租金共30736.64元；三、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告黄杏莉支付违约金（违约金计算至2016年4月30日止为1131.75元，从2016年5月1日起以27942.40元为基数，按照日万分之三的标准计算至生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司对上述判决主文第三项被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司的债务承担连带责任；五、驳回原告黄杏莉的其他诉讼请求。本案案件受理费4596元，减半收取2298元，由原告黄杏莉负担1965元，被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担333元。
本院二审期间，双方当事人均没有证据向本院提交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是1、本案讼争的违约金应为多少；2、国龙房地产公司应承担什么责任。一审时两被上诉人均在答辩意见中对《委托租赁合同》约定的按物业成交总价的20%支付违约金提出了异议，一审法院综合考虑上诉人的损失、被上诉人的违约程度、双方履约情况及本案的实际情况等因素，将违约金计算标准酌情调整为日万分之三并无不当，本院予以维持。根据上诉人与国龙物业公司签订的《委托租赁合同》第七条第二款约定“丙方对此款承担担保责任”，即国龙房地产公司对违约金的支付承担担保责任，因没有明确约定保证方式，故国龙房地产公司应对违约金承担连带保证责任。上诉人提出国龙房地产公司应对国龙物业公司拖欠上诉人的租金及违约金承担连带责任的主张，因理据不足，本院不予支持。一审法院确认被上诉人国龙物业公司每月应付的月租金为2794.24元合理合法，本院予以采纳。上诉人黄杏莉在一、二审均诉请要求被上诉人国龙物业公司支付返租收益至本案生效判决确定的履行期限届满之日，但一审判决被上诉人国龙物业公司向上诉人黄杏莉支付租金到2016年5月有误，上诉人的主张本院予以采纳。综上所述，上诉人黄杏莉的上诉请求部分有理，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初311好民事判决第一、三、四、五项；
二、变更梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初311好民事判决第二项为“被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司向上诉人黄杏莉支付2015年7月至2016年5月的租金共30736.64元；被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司从2016年6月起每月按2794.24元计算至生效判决确定的履行期限最后一日止支付租金给上诉人黄杏莉”。
一审案件受理费4596元，减半收取为2298元，由上诉人黄杏莉负担1965元，被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担333元。二审案件受理费2700元（上诉人已预交），由上诉人黄杏莉负担2500元，由被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担200元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 祝冬梅
代理审判员 薛 华
二〇一六年十一月九日
书 记 员 陈志恒
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附法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。