广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2444号
原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，职务所长。
委托代理人：田宝妮、劳绮玲，该所工作人员，联系地址同上。
被告：李浩泉，住广州市越秀区。
委托代理人：曹伟钊，广东经国律师事务所律师。
第三人：钱德芬，住广州市荔湾区。
原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告李浩泉、第三人钱德芬物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开�进行了审理。原告委托代理人劳绮玲、田宝妮，被告李浩泉及其委托代理人曹伟钊，第三人钱德芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：越秀区珠光路X号地下前座（面积44.21平方米）是原告管理的直管房，房屋的使用性质为商业。原告在日常工作巡查中发现该房屋由被告擅自占用，并作商业（彩票投注站）使用。被告的行为属于擅自占用公有房产。因此，原告起诉请求法院判决：1.被告、第三人及同住人员将广州市越秀区珠光路1X号地下前座房屋腾空交还原告；2.被告参照2014年广州市越秀区商业用途租金参考价的标准，向原告支付2015年9月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（124元/平方米/月，即5482元/月）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告没有权利以其名义提起诉讼。涉案房屋是直管房，而直管房的产权、修缮�事宜属区房管局责任。按照政府网站公布的职能分工，原告只起到协助的作用，并非涉案房屋的权利人或管理人，因此原告诉讼主体不适格。2.根据我方提供的证据及申请法院调取的档案显示，涉案房屋不属于国家经租范围。3.就算原告有权利起诉我方要求返还，但其诉讼请求第一项是要求将149号地下整个前座腾空返还，而前座属于自留房范围，故原告起诉内容有误。4.关于房屋使用费，即使原告有权起诉，使用费标准也不应该按照商业标准计算。根据原告提交的查册表，该房屋使用性质是工厂、厂房、住宅，并无商业用途，故计算房屋使用费时应按住宅或者工业用途的标准计算。按照2015年广州市房屋租金参考价，该地段住宅租金每月40元/平方米，工业用途为43元/平方米，原告起诉的标准不符合实际情况。5.涉案房屋是由被告与第三人合作销售福利彩票，在管理机�登记的福利彩票销售主体是第三人。
第三人述称：同意被告的答辩意见。我与被告共同在涉案房屋经营福利彩票。如果法院判决需要交房屋使用费的话，我愿意与被告共同支付房屋使用费。
经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2015年11月30日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市东山区（现越秀区）珠光路X号，建筑面积共1260.0445平方米，结构层数为2-1/2层，使用性质为工场、厂房、住宅；产权人李某甲、李某乙、李某丙、李宛华、李某丁、李某戊占有部位为地下前座（除铺面44.21平方米外）及2楼前座共251.22平方米的1/6；留房部位：地下前座（除铺面44.2085平方米外及2楼前座共251.2245平方米的1/6）；产权人广州市房管局占有部分为地下、2楼、3楼部分；所有权来历为李某甲等6人1988年7月向陆七妹继承，广州市房管局1958年国家�租等。
被告自称2004、2005年左右，因业主说涉案珠光路X号地下前座（即铺面44.21平方米）本来就是留房，不是经租房，所以被告在未经原告同意的情况下自行开门使用该房屋；房屋中约20平方米与第三人共同用于销售福利彩票，另20多平方米被告用于堆放杂物。2015年1月1日，广东省福利彩票发行中心核发中国福利彩票代销证（代销证编号：4417397），载明代销者姓名为第三人钱德芬，投注站地址为越秀区珠光路149号，有效期自2015年1月1日至2016年12月31日。
2015年9月23日，原告工作人员到涉案珠光路X号地下房屋巡查，对被告进行了询问并制作笔录。该笔录记载：“问：请问上址房屋由谁使用？答（即被告，下同）：前铺是做商业使用，后铺由我在居住。问：请问你什么时候开始使用上址房屋？答：我大概在2002年就住在这间房屋到现在了，商业部分，�2006年是房管部门的租户在使用，后来我拿回来使用了，大概是2007年左右吧！问：你知道这间房屋的产别是经租产吗？答：我知道，在3年前我曾经受业主的委托到你们房管部门申请过房屋的发还，但是工作人员答复说我们不符合发还的政策，所以我们也没办法；但是我们认为应该还给我们自行管业”等。
2015年11月2日，原告向本院提起本案诉讼。
2016年4月18日，广州市越秀区房屋管理局出具《证明》，载明越秀区珠光路X号地下前座建筑面积44.2085平方米（测量：6区1段1702地号）是该局管理的经租产房屋，由该局派出管理机构广州市越秀区第三房屋管理所进行出租和管理（包括诉讼）等。
本案审理过程中，为证明涉案珠光路X号地下前座44.21平方米属业主留房范围，一直由业主作为工业厂房出租，被告向本院提交如下证据：1.2000年1月6日调查记录表复印件（内容为广东华侨律师事务所律师档案摘抄记录，未见明确涉案珠光路X号地下前座为留房范围的记录）。2.广州市东山区房地产管理局文德房管站便笺复印件（内容为：《证明》珠光路149号留房面积：191.39平方米，留房部位：铺前后壹厅五房，楼上壹厅贰房等，无盖公章）。3.私房租薄及租赁契约复印件（其中最后一份租赁契约签订时间为1995年3月24日，租赁期限至1996年6月30日，出租人为李某甲等六人，承租人为广州无线电压塑厂，租赁地址为珠光路149号地下，建筑面积170.65平方米、自搭阁楼13.49平方米）。第三人对上述证据无异议。原告对上述证据质证意见为：真实性无异议，但不能证明被告所要证明的内容，证据1显示是摘抄2000年左右的档案，应参照原告提供的近期的查册表，该表注明了经租的部位；根据之前的操作习惯铺位是不会作为留房部位的�且上述证据1、2中所载留房“铺前后壹厅五房”从文意上也不能看出是包括铺位。
为反驳被告的答辩意见，原告补充提交广州市房地产档案馆统70493号档案中复印的珠光路X号地下平面图作为证据，称该图有业主签名确认，上面标注了经租部位。该平面图显示：珠光路149号地下经租原状43.7880平方米（长8.90米、宽4.92米），后面为业主留房；经租现状43.7913平方米（长12.70米至12.87米、宽2.32米至3.48米），左侧有宽1.54米业主留房走廊，后面为业主留房；该平面图下方注明“因业主需要自留走廊进入业主自留房之用，经双方协商，同意以上变动”；该图有业主李秉彝签名及广州市东山区房地产管理局文德房管站盖章，时间为1997年3月27日。被告对该证据真实性无异议，确认涉案珠光路149号地下前座房屋现状与该平面图是一致的，但对内容有异议，称业主签名是事实�但是是房管局要求业主签的，业主对该部分是有意见的。第三人同意被告的意见。
此外，被告为证明其主张，向本院申请到广州市房地产档案馆调取涉案广州市越秀区珠光路X号的房产档案中之“补字6510号”全部档案资料。为查明事实，本院于2016年4月12日至广州市房地产档案馆复印了上述补字6510号全部档案共21页，其中未见明确记载涉案珠光路149号地下前座属业主留房范围的内容。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》及广州市越秀区房屋管理局出具的《证明》，涉案珠光路X号地下前座44.21平方米为国家经租，并未登记为私有，非留房范围。原告举�的统字70493号档案中珠光路149号地下房屋平面图上，业主李某丙亦签字确认了上述情况。被告辩称该房屋非经租范围、属业主留房证据不足，本院不予采信。
原告作为该房屋代管人，对房屋享有占有、使用、收益及管理的权利，有权提起本案诉讼。被告未经该房屋所有权人或代管人同意，无权占用该房屋，亦无权将该房屋交付他人使用，因此原告要求被告和第三人腾空交还该房屋及要求被告支付自2015年9月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费合法合理，本院予以支持。对于房屋使用费的标准，鉴于被告和第三人将房屋部分作为彩票投注站、部分用于堆放杂物，并非全部用于商业经营，且根据《广州市不动产登记查册表》记载，珠光路X号房屋非住宅部分的使用性质为“工场、厂房”，原告要求参照同地段商业用房租金计算房屋使用费理据不足，本院不予采�。根据房屋登记的使用性质及公平合理、等价有偿原则，使用费应参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段工业用房租金标准计算为宜，并以不超过原告诉讼请求主张的5482元/月为限。至于第三人述称愿意与被告共同支付房屋使用费的问题，不属于原告诉讼请求的范围，可由被告和第三人另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告李浩泉及第三人钱德芬在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区珠光路X号地下前座房屋（44.21平方米）腾空交还原告广州市越秀区第三房屋管理所。
二、被告李浩泉在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付上述�屋自2015年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段工业用房租金标准计付，并以不超过5482元/月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由被告李浩泉按照上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第三房屋管理所。
三、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告李浩泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 黄立宾
二〇一六年五月十九日
书 记 员 曾小丽