浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第992号
原告杭州欧亚达家居有限公司。
法定代表人徐良喜。
委托代理人桑晓伟、俞瑛。
被告河南傲森德林家俱有限公司。
法定代表人李晓波。
委托代理人戚保亮。
第三人夏世银。
原告杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）为与
被告河南傲森德林家俱有限公司（以下简称傲森德林公司）房屋
租赁合同纠纷一案，于2013年7月2日向本院起诉。本院受理后，
依法由代理审判员朱若君独任审判，后转成合议庭进行审理。本
院于2013年10月11日依法追加第三人夏世银参加诉讼。本案于201
3年8月27日、2013年11月5日、12月16日公开开庭进行了审理，原
告欧亚达公司的委托代理人桑晓伟、俞瑛，被告傲森德林公司的
委托代理人戚保亮，第三人夏世银到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原告欧亚达公司诉称，2012年4月5日，原、被告签订《卖场
租赁合同》1份，约定，原告将其秋涛店某铺位租赁给被告经营；
租赁期限为2012年4月12日起至2013年3月31日止；租金为每月190
37元，物业管理费为每月12692元；租金和物业管理费均实行先付
费后使用原则，首期租金和物业管理费于签订合同当日支付，以
后各期租金于当期即每月起始日的5日前一次性付清；被告应当在签约时向原告交纳履约保证金；原、被告租赁关系终止后，被告
应当将房屋按现状返还给原告，超过两日的，被告应当按照原租
金、物业服务费标准的2倍向原告支付相关费用。被告在经营过程
中的税费、水电费，由原告代收代付。截止2013年6月底，被告已
拖欠租金、税费和水电费，故诉至法院请求判令：一、被告向原
告支付拖欠租金229225.87元，物业管理费151943.78元。二、被
告向原告支付违约金31729元（从履约保证金中抵扣）。三、解除
原、被告之间的《卖场租赁合同》，被告立即腾退租赁房屋，并
且支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费（自201
3年7月1日起计算，按原租金19037元每月、物业服务费12692元每
月的标准的两倍支付）。
被告傲森德林公司辩称，原、被告间不存在房屋租赁关系，
原告提交《卖场租赁合同》的合同主体应为原告和第三人。被告
曾于2011年9月租赁过原告的房屋，但2012年3月合同到期后，被
告未续租。第三人作为被告的特许经销商，在原告秋涛店经销被
告产品，其个人签订的合同，与被告无关。因原告秋涛店人气不
旺，第三人曾提出过撤场的申请，为挽留第三人，原告曾承诺不
收取租金、物业管理费和水电费。原告计算租金时，在货款中直
接扣除，且自行扣除了水电费、税金、广告费等，被告不予认可
。原告因管理不到位，且与第三方有纠纷，影响了商户经营，原
告违约。原告与第三人签订的合同因合同期限届满已终止，原告
请求解除《卖场租赁合同》没有法律依据。合同到期后，第三人
要求撤走店内商品，但遭被告恶意阻拦，若非如此，第三人早已
腾空店铺。
第三人夏世银陈述，其系被告的经销商，案涉商铺由其经营与被告无关。因怕承担责任，故在第一次和第二次开庭审理时陈
述其系帮被告代管商铺。
原告欧亚达公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、《卖场租赁合同》、声明书、申请各1份，拟证明原、被
告签订卖场租赁合同，对双方权利义务进行了约定。
2、税收凭证1组，拟证明原告为被告代垫税费。
3、税务登记证、组织机构代码证、企业法人营业执照、照片
各1张，4、中国知名品牌、授权书照片各1份，5、临时税务登记
证1份，拟证明被告的证件存放在商铺内，以被告名义对外经营，
被告系实际承租人。
6、结算单1组，拟证明2011年的结算单中仅有商户名称栏，
统一写成品牌名称。
7、发票1组，拟证明2013年4月17日店铺对外销售商品开具的
发票中销售方名称为被告法定代表人李晓波，店铺由被告实际经
营。
8、杭州欧亚达商场费用明细表、收款清单各1份，拟证明第
三人与被告结算相关账目，两者间系委托管理关系，被告系实际
承租人。
9、年检报告书1份，拟证明丁秋凤为被告公司员工。
10、值日表照片1张，拟证明周海丽是被告公司员工。
经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为《卖场租
赁合同》恰能证明被告非合同主体，声明书系第三人单方出具，
申请仅可证明被告2011年9月曾租赁过原告场地，于2012年1月曾
向原告申请租金优惠，双方合同已于2012年3月终止。第三人对证
据1无异议。本院认为，被告及第三人对证据1中的《卖场租赁合同》、申请的真实性均无异议，该组证据可以证明合同的签订情
况及被告于2011年12月12日出具申请的情况，本院予以确认；声
明书系第三人出具，第三人对真实性无异议，本院对该证据的真
实性予以确认。被告对证据2的真实性无异议，但认为夏世银与原
告签订合同后，原告未将被告备案的手续予以变更。第三人对证
据2无异议。本院对证据2的真实性予以确认。被告对证据3-
5的真实性均无异议，但认为临时税务登记证已经过期，且因经营
需要被告在每个特许经销商的店铺中都摆放有上述材料，不能证
明原告欲证明的对象。第三人对证据3-
5无异议。被告及第三人对证据的真实性均无异议，本院对该组证
据的真实性予以确认。被告对证据6的真实性无异议，第三人表示
不清楚。本院认为，该组证据可以证明2011年9月至2012年2月期
间原告开具的结算单中商户名称填写的文字为“4f／傲森德林”
的事实，本院予以确认。被告对证据7的真实性无异议，对关联性
有异议，认为不能证明原、被告间存在租赁关系；第三人表示发
票由导购员至原告处开具。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告对证据8真实性有异议，认为丁秋凤在2011年年初离开公司，
不能证明原、被告间存在租赁关系；第三人表示该两份清单系其
为了向被告要优惠政策所列。本院认为，虽然第三人认可该证据
系由其出具，但表示其系为了向被告要优惠政策而制作，因该清
单未注明用途，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院认为该
证据不能证明原告欲证明的对象，故不予确认。被告对证据9的真
实性无异议，但认为不能证明丁秋凤签字时仍为被告公司员工；
第三人表示不清楚。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该
证据的真实性予以确认。被告对证据10的真实性有异议，认为周海丽非其公司员工；第三人表示不清楚。本院认为，该证据为照
片，不能反映拍摄的地点，该证据无法证明原告欲证明的对象，
故本院不予确认。
被告傲森德林公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、返款结算单报表1份，拟证明原告与第三人之间存在租赁
合同关系，与被告不存在合同关系。
2、欠条2份，拟证明第三人系被告的特许经销商，与被告之
间是一种平等的合作关系，非被告员工。
3、税务登记证副本1份，拟证明被告的税务登记证号与原告
提供的纳税凭证上的税务登记号码不一致，原、被告不存在租赁
合同关系。
4、声明1份，拟证明原、被告不存在租赁合同关系，店铺由
第三人经营，与被告无关。
经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为被告系原
告委派的经营负责人，故商户名称填写了第三人的名字。第三人
对证据1的真实性无异议。本院认为，原告及第三人对证据1的真
实性无异议，本院对原告出具的返款结算单报表在商户名称栏填
写的为第三人名字的事实予以确认。原告对证据2的三性均有异议
，认为不能证明被告与第三人系厂家与特许经销商的关系。第三
人对证据2的真实性无异议。本院认为，虽然原告对证据2有异议
，但出具借条的第三人对该两份借条的真实性无异议，本院对该
证据的真实性予以确认。原告及第三人对证据3的真实性无异议，
本院对此予以确认。原告对证据4的三性均有异议，认为系被告与
第三人串通后所出具，与第三人向原告出具的声明内容相矛盾。
第三人认可该声明由其出具。本院认为，该声明由第三人出具，第三人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认
。
第三人夏世银未向本院提交证据。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对
于本案以下事实依法予以确认：
2012年4月5日，欧亚达公司作为甲方，夏世银作为乙方，签
订了《卖场租赁合同》一份，约定，甲方将其秋涛店某铺位租赁
给乙方，计租面积为245.96平方米；租赁期为1年，自2012年4月1
2日起至2013年3月31日止；乙方入场装修时间为2012年4月5日；
乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金（法定假日租金
照计），租金单价为77.4元／平方米／月，每月租金为19307元，
租金支付实行先付费后使用原则，首期租金乙方应在签订本租赁
合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日
前将当期租金一次性付清；乙方以每个月为一个周期按计租面积
支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费单价
为51.6元／平方米／月，每月物业服务费为12692元，物业服务费
同租金支付方式及时间；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴
纳履约保证金31729元，双方续签租赁合同时，履约保证金自动转
入续签租赁合同的履约保证金，若租赁合同期满，不再续约时，
乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方向
甲方交纳商品质量保证金15000元，自乙方在甲方商场内经营所产
生的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内，如所售商品未出现
质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费
者或甲方无其他经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金无息退还
乙方，如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其他任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用；乙方自
行承担国家规定的各项费用；电费单价按本地规定的商业用电收
费标准加上电损分摊后核收，暂定单价为1.1元／度，电费由甲方
按乙方实际用电量由甲方代收代付，乙方须于每月15日前缴纳；
甲、乙双方同意商场统一收银，分时结算，甲方保证每月安排3次
集中返款，在规定时间内乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙
方返款中直接扣除；乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、
电费等费用的，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙
方收取违约金并有权停止向乙方返款，未按时缴纳电费逾期超过2
0日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担
；因乙方原因导致合同提前解除或终止，乙方已向甲方交纳的各
项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、
工作人员服务保证金），甲方有权不予退还，乙方应在合同解除
或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金等。案
涉合同系由欧亚达公司提供的格式合同，合同封面上出租方（甲
方）及承租方（乙方）均未填写，代理品牌名称填写的为“傲森
德林”。
另查明，傲森德林公司曾于2011年9月至2012年3月租用欧亚
达公司秋涛店四楼店铺。夏世银于2013年2月3日向傲森德林公司
出具了欠货款54000元的欠条一份，于2013年7月9日向傲森德林公
司出具了欠家具款144320元的欠条一份。庭审中，夏世银陈述其
非傲森德林公司员工。夏世银于2013年3月17日出具了声明书一份
，表示位于欧亚达公司秋涛店五楼b5-
78店铺为傲森德林公司工厂直营店，其本人只负责日常管理工作
。夏世银于2012年12月10日出具了声明书一份，表示其本人为傲森德林公司经销商，欧亚达公司秋涛店内的案涉商铺由其经营。
本院认为，代理是指代理人以被代理人的名义实施民事法律
行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任的行为。表
见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以
被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，
代理行为有效的行为。本院认为，本案中，从案涉合同的文本来
看，无论是合同封面的承租方（乙方）处还是合同签名的乙方处
均未出现傲森德林公司的名称，夏世银在乙方处签名时亦未表明
其系代欧亚达公司签订合同，故从合同文本上无法体现夏世银签
订案涉合同系代理行为。本院认为，夏世银未以傲森德林公司的
名义签订合同，不符合代理及表见代理的构成要件，案涉合同对
傲森德林公司不具有约束力。虽然夏世银出具了两份内容矛盾的
声明书，在庭审中的陈述亦有所改变，但是结合本案合同文本，
以及夏世银向傲森德林公司出具尚欠货款的欠条的情况，本院认
为应以夏世银陈述的其为傲森德林公司经销商的陈述为准。综上
，本院对欧亚达公司认为夏世银系代理傲森德林公司签订合同的
主张，不予采纳，欧亚达公司的诉请于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中
华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告杭州欧亚达家居有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币7493元，由原告杭州欧亚达家居有限公司
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州
市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7493元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交
纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐
号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）
。
审 判 长 叶文军
代理审判员 朱若君
人民陪审员 姚若超
二〇一三年十二月二十六日
代书 记员 徐媛媛