连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1670号原告连云港万烨物业管理有限公司，住所地连云港市开发区泰山中路88号。法定代表人李敏，总经理。委托代理人张随来，连云港市为民法制服务中心法律工作者。被告刘芝芳。原告连云港万烨物业管理有限公司诉被告刘芝芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由代理审判员薛锦适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告连云港万烨物业管理有限公司委托代理人张随来，被告刘芝芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告连云港万烨物业管理有限公司诉称，2015年4月1日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订了《连云港东港花园物业服务合同》，合同约定由原告为东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。至今为止，原告已按合同约定为被告服务一年。被告应按合同约定向原告交纳物业服务费1171元、公共水电费70元、电梯维护保养费和电费530元。原告在此期间曾多次上门催交并于2016年4月18日向被告书面催交后，被告仍未交纳。故原告诉至法院，请求判令1、被告支付原告物业费1771元及利息。利息自2016年4月1日至判决确定给付之日，按照年息6%计算。2、由被告承担本案诉讼费。被告刘芝芳辩称，1、我没有与物业公司签订过物业管理服务合同。2、物业服务不到位，通道垃圾乱放，门禁形同虚设，经常损坏，各色人等可以自由出入，各种小广告都帖到了业主家门上。3、公共设施养护不完善，19号楼安全通道多处灯泡损坏，无人维修，电梯也没有及时养护，经常漏电，门不能关闭。4、公共秩序混乱，小区内车辆乱停乱放，对业主出行造成影响。5、物业公司未对安全防范工作尽到义务，小区的入口大门形同虚设，闲杂人员可以随意出入小区。6、物业没有与业主进行沟通、协商，而是直接采取起诉方式解决问题，伤害了业主的感情。7、物业公司没有经过业主同意私装电梯刷卡器，严重影响业主日常出行。8、物业公司从未就其管理小区期间物业服务资金的收支情况以及利用公共区域牟利情况进行公示。9、被告家中主卧室及次卧室门窗渗水严重，门窗变形，墙体受损严重，墙体裂缝，多次向物业反映但是物业没有给予处理。10、要求物业公司举证其服务是否达到了法定最低标准。11、被告主张先履行抗辩权，物业公司未尽到物业服务，被告可以拒交物业费。经审理查明，被告刘芝芳系连云港市连云区东港花园小区19号楼801室的业主，该房屋建筑面积为139.43平方米。2015年4月27日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订《连云港东港花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。物业服务费为0.7元每平方米每月，公共水电费为70元/年/户，电梯维护保养和电费为19号楼530元/年/户，合同另对物业公司和业主的权利义务等进行了约定。该两份合同签订后，原告按合同约定为被告提供了物业服务，但被告自2015年4月1日起未向原告交纳物业服务费及公共能耗费。另外，原告在起诉前，已经通过书面张贴方式向被告催缴物业费。被告在本案中向本院提交了调查问卷一份及照片打印件九张，照片中显示在小区公共场所有很多张贴的广告，被告房屋门边上有部分小广告，小区公共区域有停放的轿车，楼道中有停放的电动车，个别楼道门敞开未关闭，电梯安装了刷卡器、墙体开裂等情况。被告提供该组证据证明很多业主都对物业不满意，物业公司的物业服务不到位。上述事实,有原告提交的营业执照、物业服务企业资质证书、张家新及金培干上岗证、初始注册信息、业主委员会议记录、业主委员会名单及联系电话、连云港东港花园物业服务合同、照片，被告提供的调查问卷、照片打印件以及当事人的在案陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。关于被告提供的照片中载明的物业服务问题，本院认为：1、小区公共区域被张贴广告问题，物业公司对于小区公共部位有管理和清洁的义务，如小区公共部位被贴满广告，势必会对整个小区的环境造成影响，物业公司在该项服务上确有不到之处。2、小区公共区域及楼道中停放车辆问题，原告提供的照片无法证实该车辆是长期停放还是出于何种原因临时停放，关于楼道内停放的电瓶车，因小区没有规划电瓶车的停车车位，该车辆系业主自行停放在楼道内，该照片不能证实物业服务存在不到之处。3、楼道门敞开未关闭的问题，该楼道门并未损坏，如该楼业主发现门未关闭，可主动将其关上，该问题并不能说明物业公司未尽到物业服务。4、卧室门窗渗水、门窗变形、墙体受损问题，该问题属房屋质量问题，被告应依据其与开发商签订的商品房买卖合同向开发商另行主张权利。综上，整个小区的完善需要物业公司及业主共同努力，物业服务也难以尽善尽美。因物业服务包括了环境卫生清洁、绿化养护、共用部位维护等各方面，物业公司确实已为被告所在小区服务一年，物业服务存在的个别问题并非业主拒交物业费的理由。本案原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告物业服务费139.43*0.7*12=1171元、公共水电费70元、电梯维护保养费和电费530元，合计1771元。关于原告主张的违约金，因原告物业服务亦存在不到之处，对原告主张的违约损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘芝芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港万烨物业管理有限公司物业服务费、公共水电费、电梯维护保养费和电费共计1771元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘芝芳承担（因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。代理审判员  薛锦二〇一六年六月二十二日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。