江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第312号
原告：曾海队，男，1971年11月15日出生，汉族，住广东省揭西县。
被告：余细明，男，1972年1月17日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。
原告曾海队诉被告余细明租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员曾伟杰适用简易程序，于2015年5月8日公开开庭进行了审理，原告曾海队，被告余细明到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转换适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告曾海队，被告余细明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾海队诉称：原告于2005年3月1日租赁产权人郑国华所有的座落在江门市蓬江区棠下镇金岭工业区A区2号厂房。原告租赁后经产权人同意于2012年3月将部份厂房转租给被告使用。原、被告双方于2012年4月12日签订《房屋出租协议》2份。分别约定原告将江门市蓬江区棠下镇金岭工业区A区2号厂房三楼面积约820平方米、四楼面积约1800平方米和二楼面积约540平方米租赁给被告使用，租赁期9年，每月租金14360元，并于当月的10号前租赁方通过银行转帐方式租金及上月的水电费存入原告指定的帐户，逾期一天，则按欠款总额的10%支付滞纳金。拖欠房租累计2个月以上，出租方有权解除协议，收回房屋，并有权将所收押金抵扣所欠房租。被告租赁房屋后，从2015年1月至起诉日共拖欠原告租金共42780元，经原告追讨多次，被告至今未付。据此，请求法院判令：一、解除原、被告于2012年4月12日签定的两份《房屋出租协议》，并限期搬离；二、被告支付拖欠的租金42780元及滞纳金208196元。三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为：请求被告支付计算至2015年8月的租金114080元及滞纳金（32400元×8个月＋10380元×8个月）。
原告曾海队在举证期限内提供的证据有：1、身份证；2、房屋出租协议；3、银行帐户明细；4、收据；5、其他租户的收据。
被告余细明答辩称：我租赁原告的房屋属实。但并没有欠原告的租金，反而原告至今还拖欠我的钱。因当时我租赁房屋后，要搞消防工程，整栋楼房的消防工程均以我名义报建，费用为42万元，也是由我支付。根据双方协商，按整栋楼的面积分摊，每平方米面积63.79元，原告需要承担148186元，但原告应承担部份没有支付给被告。扣减后，原告还欠我钱。而且在2014年12月至2015年2月期间房屋被安监、工商、消防等几个部门联合查封，导致有三个月时间不能使用，但租金照算，我认为不合理。且不同意原告计算滞纳金，原告的计算方式过高。
被告余细明在举证期限内提供的证据有：1、收据；2、消防安全检查合格证；3、安全生产隐患整改通知书。
经审理查明：原告曾海队与被告余细明于2012年4月12日签订两份《房屋出租协议》。分别约定原告将座落在江门市蓬江区棠下镇金岭工业区Ａ区2号的三楼（约820平方米）、四楼（约1800平方米）共约2620平方米的厂房和江门市蓬江区棠下镇金岭工业区Ａ区2号二楼（约540平方米）的厂房租赁给被告使用，租赁期限均是从2012年3月1日至2020年11月20日，第一份合同约定租金从2012年到2018年3月1日为每月10800元，从2018年3月1日起至2020年11月20日租金为每月12960元，第二份合同约定租金从2012年到2018年3月1日为每月3460元，从2018年3月1日起至2020年11月20日租金为每月4152元，两份合同均约定租金由被告通过银行转帐方式存入原告指定的银行帐户；每月租金须在当月的10号前缴清，每逾期一天，则按费用总额的10%计付滞纳金；拖欠租金累计2个月以上，出租人有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，被告分别交付了20000元、6500元的保证金给原告，原告将上述房屋交付给被告使用。被告租赁上述房屋后，第一份合同2012年4月至2014年12月的租金均是每月10日前由原告开具记载当月的租金、上月水电费等费用金额的收据给被告，被告按照收据的金额通过银行转账的方式支付给原告；第二份合同的租金则是以现金方式支付给原告。原告主张被告从2015年1月开始没有交付租金，遂提起本案的诉讼。
另查，2015年2月4日，由于未办理《房屋租赁登记备案证》，江门市蓬江区棠下镇安全生产监督管理局向被告发出安全生产隐患整改通知书，告知被告不能营业。2015年2月10日，江门市住房和城乡建设局颁发《房屋租赁登记备案证》（江租备第2015000162号）给被告。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据原、被告双方签订的《房屋出租协议》，双方租赁合同关系合法有效，应受法律保护。原告将租赁物交付给被告使用后，被告未能按照合同约定支付租金，显属违约，应承担相应的民事责任。原告主张被告拖欠2015年1月1日至2015年8月两份合同的租金共114080元，于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为第一份合同2015年1月至3月的租金已经通过现金方式交付了给原告，被告并提供该些月份的收据予以证明。但根据双方交付租金的习惯，第一份合同的租金一直以来均是通过转账方式支付，且根据收据的出具时间及转账的支付时间，可以证明是先由原告开具记载当月租金金额及上月水电费金额的收据给被告，被告再根据收据记载的金额进行转账支付，因此被告提供的2015年1月至3月的收据，不能证明其已经支付了该些月份的租金，被告也未能提供其他证据证明其以现金方式交付了该些月份的租金，故对于被告的该项抗辩，本院不予支持。被告并抗辩认为其租赁的房屋所在厂房曾安装消防工程，消防工程的费用全部由被告付清了，但根据约定该费用应按照面积分摊，原告需承担148186元，但原告没有支付，该费用已经超过了拖欠租金的金额，因此没有拖欠原告租金。本案属租赁合同纠纷，与上述消防工程费用问题不属同一法律关系，被告主张原告拖欠其消防工程款，可另行主张。且原告也否认其尚欠被告消防工程款，也不认可被告抵扣租金的主张，因此对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告还抗辩认为，其租赁的厂房在2014年12月至2015年2月期间被安监、工商等部门查封，不能营业，该段时间的租金应予免除。根据被告提供的安全生产隐患整改通知书，其是在2015年2月4日被告知因未办理《房屋租赁登记备案证》而不能营业，而被告于2015年2月10日领取了《房屋租赁登记备案证》，可以证明被告未能营业的原因是其未办理《房屋租赁登记备案证》，而被告于数日后便办理了该证。因此，被告未能提供相关证据证明其租赁的房屋在2014年12月至2015年2月期间被查封的事实及房屋被查封是原告的过错引起，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。
关于原告请求的解除双方签订的《房屋出租协议》及要求被告搬离的问题。根据双方的约定，拖欠租金累计2个月以上，出租人有权解除合同，收回出租房屋。以及根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，由于被告从2015年1月开始没有支付租金，其拖欠租金已经超过两个月，原告主张解除合同符合法律规定及双方的约定。原告的该项请求，本院予以支持。
关于原告请求的滞纳金的问题。根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按租金总额的10%支付原告滞纳金。由于被告存在违约情形，原告请求被告支付滞纳金合理，本院予以支持。关于滞纳金的计算方法，原告主张被告需支付8个月，每月分别为32400元、10380元，共342240元的滞纳金。被告则抗辩认为滞纳金的计算方式过高，应依法作出调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求的滞纳金金额属过分高于造成的损失，本院认为被告需承担的逾期交付租金的滞纳金应为被告拖欠租金金额的30%为宜。据此可以计算滞纳金应为34224元（114080元×30%），对于超出部分，本院不予支持。
关于被告交付的保证金的问题。原告主张由于被告违约，按照合同约定按金应予以没收，被告则表示不同意。双方在合同中没有约定原告可以没收保证金的条款，原告主张没收保证金缺乏依据。且原告已在前述请求中主张被告以支付滞纳金的方式承担违约责任，原告主张没收保证金是对被告违约责任的重复请求，本院不予支持。但被告支付给原告的26500元保证金可以在被告拖欠的租金中予以扣减，故被告仍需支付租金87580元（114080元-26500元）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：
一、原告曾海队与被告余细明于2012年4月12日签订的两份《房屋出租协议》于本判决发生法律效力之日解除，被告应在合同解除之日起十日内腾退租赁房屋交还给原告。
二、被告余细明应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金87580元及滞纳金34224元，合共121804元给原告曾海队。
三、驳回原告曾海队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5165元，由原告曾海队负担2582.50元，被告余细明负担2582.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 刘素兰
审 判 员 徐晨峰
代理审判员 曾伟杰
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 吴咏红
谭京纶
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