福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第120号
原告黄梅珠，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人黄志伟、黄丽仙，福建倍拓律师事务所律师。
被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，地址莆田市荔城区八二一中街301号七楼。
法定代表人周文贵，执行董事。
委托代理人陈新云、傅静晶，福建升恒律师事务所律师。
第三人陈国健，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人王金财、林建山，福建理顺律师事务所律师。
原告黄梅珠与被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司（以下简称新华都）、第三人陈国健租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄梅珠的委托代理人黄志伟、被告新华都的委托代理人陈新云、傅静晶和第三人陈国健的委托代理人林建山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄梅珠诉称：2011年10月前后，原告与案外人郑素兰商讨合伙做服装生意。2011年12月12日，原告与郑素兰签订了《合伙协议书》，共同出资44万余元合伙开办“mmuu.Mae（木美）服装会所”（下称“服装会所”）。2011年11月6日，为了开办前述服装会所，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》一份，向被告租赁莆田市城厢区梅园路三信花园1楼约120平方米物业作为服装会所经营场所，租期自2011年11月16日起至2013年9月30日止，月租金人民币13500元，按月支付，月租金年递增8%。《房屋租赁协议书》第九条约定因被告原因导致合同无法履行的，被告应当双倍返还原告押金及支付原告协议租金总价的10%作为违约金。租赁协议签订后，原、被告双方依约履行。原告投入了巨资对租赁场所进行装修。2011年11月10日，由原告交给被告租赁押金人民币4万元。2011年10月15日，郑素兰代表服装会所与案外人深圳市筠奈儿服饰有限公司（下称深圳公司）签订了《加盟协议书》，深圳公司特许服装会所以加盟的形式销售甲方特许产品，特许期限自2011年10月15日至2013年10月15日。2012年1月10日，服装会所依约向深圳公司支付了人民币3万元作为备货备用金（即厂家押金），《加盟协议书》还约定了进货折扣，退换货政策、违约责任等条款。2013年3月9日，郑素兰与原告签订《莆田市城厢区木兰服装店股权转让协议》，将服装会所的合伙份额全部转让给原告，由原告单独经营，所有权利、义务由原告享有和承担。2013年4月19日，被告向原告发出一份《告知函》，通知原告前述物业归还业主（陈国健），要求原告将2013年5月1日起的租金直接支付给业主方陈国健。2013年5月5日，业主陈国健向原告发来《关于限期交还房屋的通知》一份，原告方知被告早已于2013年3月27日已经与业主签订了《提前终止合同协议书》，同意将连同原告租赁场所在内的所有物业交还给业主，而被告却欺诈原告可以继续在原场地经营并直接向业主方支付租金。接到业主的通知后，原告多次找到被告的经办人、负责人，口头协商搬迁、赔偿事宜，但被告拒不承担责任。不得已原告于2013年5月17日向被告发出书面函件《关于尽快与我方协商解决搬迁、赔偿事宜的函》，被告收到函件后，仍然无动于衷，拒绝谈判。在协商无果的情况下，原告不得不先行搬离经营场所，在夏季经营旺季来临之时被迫停止经营。停止经营后，深圳公司依约没收了原告支付的3万元备货备用金，并以原告依约不享受退、换货政策而拒绝接受原告尚未售出的货品，导致原告损失扩大。被告单方解除租赁合同的违约行为，导致原告合法权益受到侵害。故请求依法判令：1、被告双倍返还原告租赁押金人民币80000元，并自2013年6月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告支付利息；被告支付给原告违约金人民币31509元；2、被告赔偿原告装修残值损失人民币34110元、二层广告租赁费损失人民币2167元、剩余租期损失71700元、存货损失人民币232318元、支付给加盟厂家违约金损失人民币3万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告新华都辩称：押金4万元被告同意立即退还，之前因为原告拒不提供银行账户，导致被告无法退还。原、被告签订的租赁合同属实。被告和第三人协商提前解除合同。原告租期未满的问题，被告已和第三人协商清楚，也发函明确告知原告，至于原告和第三人如何解除合同，被告不清楚。原告起诉要求被告赔偿双倍押金及损失没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。
第三人陈国健述称：根据被告提出提前解约申请，第三人与被告于2013年3月27日签订提前终止合同协议书，双方的租赁合同于2013年4月30日终止。第三人也只收取租金至2013年4月30日，之后的租金没有收取。原告作为次承租人，其转租合同是建立在租赁合同基础之上，在租赁终止时，转租合同随之终止，故至2013年4月30日起被告及次承租人均负有交还房屋的法定义务。被告将房屋转租给原告的行为，及其后果均应由原、被告双方自行解决，并承担其法律责任，与第三人无关。
经审理查明：2009年3月23日，被告新华都与第三人陈国健签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将位于莆田市学园路三信花园半地下室商场租赁于被告新华都。租期四年六个月，自2009年4月1日起至2013年9月30日止。2011年11月6日，原告黄梅珠与被告新华都签订《房屋租赁协议书》一份，约定从2011年11月16日至2013年9月30日，原告享有被告在收货口旁一店面的使用权，该租赁建筑面积约为120平方米，原告已对被告所要分租的租赁物做了全面充分了解，愿意承租该租赁物，专门用于经营服装。每月固定租金为人民币13500元整，次年度月租金按照合同月租金的8%递增计算，直至合同期满为止。原告在进场装修之前，应向被告支付相当于三个完整月租金额即人民币4万元作为租赁押金。在不改变租赁物房屋结构及不违背被告对商场整体规划的前提下，原告有权对该租赁物内部进行独立形象设计，装修。协议书第九条规定，被告有下列情形之一的，视为构成根本违约，原告有权随时通知终止本协议，被告应双倍返还原告交付的租赁押金并向原告支付本协议租金总价的10%作为违约金：（一）在原告无违约情况下，被告以非自然及非政府不可抗力之外的名义对原告强制实施停水停电停气；（二）其他因被告原因致使本协议无法继续履行的。第十五条规定，若被告因商场重新规划或经营需要收回自用，被告可要求提前终止协议，但需提前一个月书面知会原告，双方应就终止协议进行协商，若协商不成，被告比照本合同第九条的约定承担责任。……合同签订后，双方依约履行。2011年11月10日，原告向被告交纳了4万元的租赁押金。2013年4月19日，被告向原告发出《告知函》，内容为“我司已与三信店业主陈国健先生签订了提前终止租赁合同协议，我司将于5月1日前将三信店交还给业主。按照提前终止协议，贵方店面交还时间以贵我双方及业主另行协商确定，在协商确定前自2013年5月1日起贵方按租赁合同应交的租金（月租金14580元）转归业主所有直至店面交还为止。贵方从5月1日可将店面租金直接交付给业主方陈国健先生，贵方交给业主的租金视同向我司交付。特此函告。顺祝商祺！莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，2013年4月19日。”同年5月5日，第三人陈国健向原告发出《关于限期交还房屋的通知》，内容为“我方与原承租人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司（以下简称新华都公司）于2013年3月27日已签订《提前终止合同协议书》，约定提前终止三信花园一楼商场的租赁合同，合同终止日为2013年4月30日。在洽谈期间，新华都公司提供了贵方与新华都公司签订的转租合同，临梅园路的一坎店面由新华都公司转租给贵方。鉴于我方与原承租人新华都公司已经终止租赁合同，故转租合同也随之自行终止，贵方已无权继续使用该房屋。为此，限贵方在三日内立即交还该占用的房屋，如逾期交还的，我方将采取进一步措施，并追究贵方相关法律责任，因此造成的损失概与我方无关。特此通知。通知人：陈国健，2013年5月5日。”原告在收到上述份函件后，于5月17日向被告发出《关于尽快与我方协商解决搬迁、赔偿事宜的函》，要求被告在接到本函之日立即派员与原告协商搬离及赔偿事宜。因原、被告双方未能就之后相关事宜达成协议，原告于2013年5月下旬自行搬离承租房屋，租金交纳至2013年4月。2013年5月15日，福建光明资产评估房地产估价有限责任公司根据原告黄梅珠关于梅园路木兰服装店的二次装修项目、存货、二层广告租赁费及店面租赁权市场价值评估的委托作出光明评报字（2013）第P（1566）Z109号《估价报告书》，二次装修项目评估价值34110元，二层广告租赁费评估价值2167元，店面租赁权评估价值71700元，存货评估价值580796元。2013年12月23日，原告以被告违约提前解除合同导致其合法权益受到损失为由，向本院提起诉讼。
另查明，2013年3月27日，第三人陈国健与被告新华都签订了《提前终止合同协议书》一份，约定第三人与被告双方同意提前终止双方于2009年3月24日签订的《商场租赁合同》，合同终止日为2013年4月30日。被告应在2013年4月30日前按租赁合同约定将被告投入的可移动可拆卸的物品搬走，将该租赁物按移走后清洁状态交还给第三人。租赁合同提前终止不受下述情况影响，即被告转租给黄梅珠店面的交还时间以被告、第三人双方另行与黄梅珠协商确定的交还时间为准，在协商确定前自2013年5月1日起黄梅珠按其租赁合同应交的租金（月租金14580元）转归第三人所有至店面交还为止。
再查明，2011年10月15日，案外人郑素兰与深圳市筠奈儿服饰有限公司签订了《加盟协议书》，特许郑素兰在莆田市以加盟店形式销售mmuu.Mae品牌之服饰、皮具等系列产品。2011年12月12日，原告黄梅珠与案外人郑素兰签订《合伙协议书》，合伙经营mmuu.Mae（木美）服装会所，各占50%的股份。同年12月21日，案外人郑素兰办理了字号为“莆田市城厢区木美服装店”的个体工商户营业执照。2013年3月9日，案外人郑素兰将其拥有的mmuu.Mae（木美）服装会所50%的股权转让给原告。
庭审期间，在本院的协调之下，被告新华都于2014年3月6日向原告黄梅珠退还了4万元的押金。
上述事实，有原告黄梅珠提供的《合伙协议书》、《莆田市城厢区木美服装店股权转让协议》、《个体工商户营业执照》、《莆田市新华都万家惠购物广场有限公司房屋租赁协议书》、《收款收据》、2013年4月19日的《告知函》、《加盟协议书》、《关于限期交还房屋的通知书》、《关于尽快与我方协商解决搬迁、赔偿事宜的函》、光明评报字（2013）第P（1566）Z109号《估价报告书》各一份、被告新华都提供的《提前终止合同协议书》、《中国银行国内支付业务付款回单》各一份和第三人陈国健提供的莆市房权证城厢区字第0913**号房屋所有权证、2009年3月23日的《房屋租赁合同》各一份及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。
本院认为，原告黄梅珠与被告新华都签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，因被告与第三人达成《提前终止合同协议书》，合同终止日为2013年4月30日，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告因此于同年5月底搬离租赁房屋。根据合同第九条的规定，上述情形视为被告构成根本违约。现原告要求被告双倍返还租赁押金人民币8万元并自2013年6月1日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息及违约金，因押金也具有担保合同履行的作用，并对违约人有极强的惩罚性。当事人既约定押金又约定违约金的，只能选择适用违约金或押金条款，故本案依法可调整为由被告返还原告押金并自2013年6月1日起按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率支付利息。因被告于2014年3月6日已返还给原告押金4万元，该款应予以扣除。因原、被告约定原告在不改变租赁物房屋结构及不违背被告对商场整体规划的前提下，有权对该租赁物内部进行独立形象设计，装修。现因被告违约导致合同无法履行，故原告请求被告赔偿装修残值损失人民币34110元、二层广告费损失人民币2167元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告要求被告赔偿剩余租期损失人民币71700元，由于该款不属于违约赔偿范围，且不是提前终止租赁关系必然导致的损失，故本院对原告的该请求不予支持。由于租赁协议无法履行后，原告可另行租赁房屋销售服装或对服装另行处理，故原告要求赔偿存货损失人民币232318元、加盟厂家违约金损失人民币30000元，缺乏依据，本院亦不予支持。被告新华都主张其与第三人协商提前解除合同，原告租期未满的问题，其已与第三人协商清楚，也发函明确告知原告，至于原告和第三人如何解除合同，被告不清楚，与被告无关。然依照合同的相对性，原、被告之间的租赁关系应由原、被告自行协商解决，故被告的上述主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（一）项、《》第第一款和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告黄梅珠租赁押金人民币四万元及利息（均以人民币四万元为基数，自2013年6月1日起至2014年3月6日止；自2013年6月1日起至本判决指定的还款之日止，均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计息）；
二、被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄梅珠装修残值损失人民币三万四千一百一十元、二层广告租赁损失人民币二千一百六十七元；
三、驳回原告黄梅珠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8527元，由原告黄梅珠负担6470元，被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担2057元。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄 凤
人民陪审员 俞志明
人民陪审员 陈玉华
二〇一四年七月十七日
书 记 员 陈建英
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。