山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终3964号
上诉人（原审原告、反诉被告）:马学金。
委托诉讼代理人:纪涛，山东霁涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁青，山东霁涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中海地产（青岛）投资开发有限公司。
法定代表人：庄勇，董事长。
委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁小明，山东德衡律师事务所实习律师。
上诉人马学金因与被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司（以下简称：中海青岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马学金委托诉讼代理人纪涛、袁青，被上诉人中海青岛公司的委托诉讼代理人贾国栋、鲁小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马学金上诉请求：撤销一审判决，依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，同时中海青岛公司返还马学金租金764452.98元、物业费保证金44904.93元、物业服务费57734.91元、电梯运行费9622.49元，驳回中海青岛公司对马学金的全部反诉请求。事实与理由：2015年2月15日双方签订交接确认书系双方签订房屋租赁合同的附件四，是房屋租赁合同的一个组成部分。房屋租赁合同是中海青岛公司提供的格式合同，交接确认书的签订不能证实马学金已经履行房屋交付义务。马学金出具的停水停电申请是因原承租人一直不腾房，在中海青岛公司授意下出具的，目的是为了用停电方式逼原承租人退出涉案房屋，该申请恰恰证明中海青岛公司未交付涉案房屋。马学金在电视台的访谈中，一直否认其与原承租人无任何关系，其一直进不到承租房屋，此前的退费是为了在公司成立后对原承租人的客户继续服务所致，事实上两家公司之间没有任何关系。中海青岛公司承认其与元瑜伽馆就涉案房屋签订的房屋租赁合同租期截止至2020年11月30日，但庭审中，中海青岛公司未提交任何证据证明其与原承租人已经合法解除房屋租赁合同并收回房屋。马学金在2015年5月25日已经通过特快专递方式向中海青岛公司送达关于解除房屋租赁合同的通知函，双方合同解除时间为2015年5月25日，而非原审认定的2015年8月8日。双方合同自2015年5月25日解除，即不存在拖欠租金的事实，基于欠付租金而产生的各种违约金与事实不符，且违约金也超出中海青岛公司的实际损失。房屋电费、供暖费由相应职能部门收取，中海青岛公司主张该费用无事实及法律依据。
中海青岛公司辩称，原审判决认定事实正确。一审中双方提供的证据足以证明中海青岛公司已经向马学金交付了房屋。《房屋租赁合同》之附件四《交接确认书》中双方书面确认“双方于2015年2月15日合同签署当天完成了租赁房屋的交接”。马学金提交的要求停电的书面《申请》，证明其已经占有租赁房屋，该《申请》中马学金“由于我公司内部经营原因。”之陈述说明租赁房屋已经投入经营使用。青岛电视台“直通12345”节目录像中马学金承认在2015年春节前为前会员办理退费，并声称2015年4月份接手了瑜伽馆。证明其已经使用租赁房屋开展经营活动。庭审还查明，马学金于2015年3月13日支付首笔租金347478元，并于4月1日支付第二笔租金416974元。如果中海青岛公司并未向其交付房屋，马学金却在未收房的前提下连续支付两笔巨额的租金，显然有悖于人之常情和基本的商业惯例。因马学金欠付租金，中海青岛公司依据合同约定行使了解除权，原审判决马学金承担的租金、逾期付款违约金、解除合同违约金、公共事业费等有事实和合同依据。马学金为青岛千色媛逸瑜伽有限责任公司的发起人，在公司因故没有成立的情况下，应当享有前期以公司名义签署的合同权利、履行合同义务并承担合同责任。一审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条和第四条，判令承担合同违约责任，适用法律正确。
马学金向一审法院诉讼请求：1.解除马学金与中海青岛公司签订的房屋租赁合同；2.中海青岛公司返还马学金租金764452.98元、物业费保证金44904.93元、物业服务费57734.91元、电梯运行费9622.49元；3.本案诉讼费用由中海青岛公司承担。
中海青岛公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已经解除；2.判令马学金向中海青岛公司支付违约金25018元;3.判令马学金向中海青岛公司支付违约金461879元；4.判令马学金向中海青岛公司补交装修期间租金277982元；5.判令马学金向中海青岛公司支付公共事业费90579元；6.判令中海青岛公司支付自2015年7月1日至2015年8月31日的租金（按照合同约定为277982元）；7.反诉案件受理费由马学金承担。
一审法院经审理查明：青岛市市北区延吉路76-43号x号楼中海大厦第三层系中海青岛公司名下房产，中海青岛公司于2013年6月将该房屋出租给案外人青岛直方大康健康管理有限公司，并以“元瑜伽逸馆”名义经营。在青岛直方大康健康管理有限公司承租期间，案外人马红达以青岛直方大康健康管理有限公司交纳过租金。
2015年2月15日，马学金以青岛千色媛逸瑜伽有限责任公司（以下简称千色媛逸公司）名义与中海青岛公司签订了关于租赁中海大厦商业3层09号的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同主要约定的内容有：第2.1款约定：约定的房屋交付日为2015年2月15日。第9.1b)款约定：乙方应在交付日和甲方办理租赁房屋交接手续，并与甲方于交接当日按照本合同附件四的格式要求共同签署交接确认书。第2.3条约定，自2015年2月15日至2015年4月14日为装修期，装修期内乙方无需向甲方支付租金。第3.1条约定，第一至第二租约年，租金每月为138991.45元。第3.2条约定，物业费标准为每月14968.31元。第3.3条约定，租金物业费每3个月支付一次，乙方应于每个计费周期第一个月5日前一次性预付。首期租金计费周期为2015年4月15日至2015年6月30日。第5.5条约定，因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期、装修期内的租金。第15.1条约定，乙方未按照合同约定交付租金等费用的，应按照应付未付金额千分之二标准按日支付逾期付款违约金。第15.4a)约定，乙方违反本合同第15.1款约定，经催缴超过30天仍未支付应缴而未缴租金的，甲方有权解除合同。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付的逾期付款违约金。第15.5条约定，因乙方违约导致甲方终止合同的效力的，甲方有权扣留租赁保证金，乙方应向甲方赔偿相当于3个月租金及物业费的违约金。第22.1款约定，除专有条款第4条约定的通讯地址外，乙方租赁房屋亦视为本合同项下甲方向乙方发送通知的有效地址。第22.2款约定，一方若指定其他地址或地址变更，须及时书面形式通知另一方。怠于通知的一方，应承担对其不利的法律后果。马学金与中海青岛公司在租赁合同附件四“交接确认书”中签字盖章。“交接确认书”中载明：现双方根据租赁房屋验收交付等情况确认如下：1、经乙方查验，租赁房屋完全符合《房屋租赁合同》及其附件约定的交付标准，乙方同意接受租赁房屋。2、双方确认：2015年2月15日为《房屋租赁合同》项下的房屋交付日。
2015年3月31日，中海青岛公司收取马学金租金347478.63元；2015年4月13日，中海青岛公司收取马学金租金416974.35元；上述两笔租金，均系从案外人马红达账户转账支付。2015年4月27日，中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称：中海物业公司）收取马学金保证金44904.93元，收取物业费57734.91元，电梯运行费9622.49元。
2015年5月14日，马学金向中海青岛公司提交书面申请，申请内容为，因公司内部经营原因，申请2015年5月15日至2015年6月14日期间对租赁房屋停电，并停止电梯运行。2015年5月14日，青岛电视台“直通12345”节目到中海大厦商业3层09号采访，采访后播出的录像显示：该地址原以“元瑜伽”的名义经营，并办理了交费的会员卡，后因瑜伽馆老板换人，会员因退会员卡产生纠纷，马学金现场接受了记者采访，马学金对会员讲：“我并没有收你的钱，我和你没关系，我是一个受害者，我和元瑜伽没关系的，我安排我的财务把十六个人的钱在年前分别打到他们的卡上，都已经退完了……这些钱都是元瑜伽欠的。”记者问：“当时接手的时候，对马学金的会员是怎样协商的？”马学金说：“我不是元瑜伽，我是千色媛逸。”马学金说：“我现在是进不来，我来以后没收过任何人的一分钱。”记者问：“瑜伽馆是什么时候接手的？”马学金说：“今年四月份。”记者问：“为什么年前一直是你在联系退款的事情？”马学金说：“那个时候我有接手意向。”2015年5月25日，马学金向中海青岛公司邮寄关于解除房屋租赁合同的函，函称因中海青岛公司不能安置交付租赁房屋，构成违约，因此提出解除租赁合同并要求退还租金及物业费。
2015年7月6日，中海青岛公司向马学金发出《关于支付【中海大厦】租金的催缴通知》，该函件因收件人迁移没有送达，退回中海青岛公司。2015年8月5日，中海青岛公司分别向马学金租赁合同预留地址和马学金起诉状上的地址发出《解除合同通知书》。其中合同预留的地址因收件人迁移退回中海青岛公司；寄往起诉状地址的邮件已于2015年8月8日送达。2015年2月15日至4月15日期间租赁房屋内发生电费64172.40元，供暖费25068.51元，共计89240.91元。
一审法院认为：本案有以下三个争议焦点：1、马学金是否为本案适格的本诉原告和反诉被告；2、哪一方当事人履行合同违约问题，是马学金逾期支付租金还是中海青岛公司逾期交付房屋；3、确定违约责任后的各项费用计算。
关于马学金的诉讼地位问题，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条和第四条的规定，马学金作为青岛千色媛逸瑜伽有限责任公司的发起人，在公司因故没有成立的情况下，应当享有前期以公司名义签署的合同权利、履行相应合同义务并承担合同责任。因此，马学金为本案适格的本诉原告和反诉被告。
关于争议第二个焦点问题，马学金要求解除合同的事实和理由主要是中海青岛公司一直未向其交付租赁房屋。从本案查明的事实来看，马学金与中海青岛公司双方已于2015年2月15日签署了书面的交接确认书、马学金提交的要求停电停电梯的书面《申请》，上述证据都足以证明中海青岛公司已经交付了租赁房屋，马学金未提交相反证据证明其未接受房屋的事实。马学金称涉案房屋一直由“元瑜伽逸馆”占有使用，但青岛电视台“直通12345”节目中马学金在租赁房屋内接受采访的事实来看，马学金承认在2015春节前已经为“元瑜伽逸馆”的会员办理退费，还承认于2015年4月份进入涉案房屋经营，马学金的上述观点与当庭陈述矛盾；案外人马红达先为前任租户青岛直方大康健康管理有限公司支付租金，后又为马学金支付房屋租金，对此马学金未作出合理解释。综上，可以认定马学金已经参与了在租赁房屋所开办瑜伽馆的经营，也可以认定中海青岛公司已经按约将租赁房屋交付给马学金使用。不存在中海青岛公司违约的事实，马学金解除合同的理由不成立，其解除合同的请求不应予以支持。
马学金的租金支付至2015年6月30日，按照租赁合同的约定，第二期租金及物业费的应交费时间为2015年7月5日之前，应缴费总金额为416974.35元。马学金未在2015年7月5日之前缴纳第二期的租金和物业费。因马学金经催告30日后仍未支付租金，中海青岛公司依据合同约定的解除权，于2015年8月5日分别向马学金合同预留的地址和本案起诉状上的地址发出《解除合同通知书》。其中寄往起诉状地址的邮件，通过EMS查询显示已于2015年8月8日送达。综上事实，可以认定马学金欠付租金的事实成立，依据合同约定，中海青岛公司有权解除合同，且其已经依据合同行使了解除权，双方的租赁合同已经解除。
关于中海青岛公司在反诉中主张的逾期付款违约金、解除合同违约金、装修期租金、公用事业费及占用房屋期间的租金。根据租赁合同第15.1条约定，承租方未按照合同约定交付租金等费用的，应按照应付未付金额千分之二标准按日支付逾期付款违约金。承租方第二期租金及物业费416974.35元应交费时间为2015年7月5日，截止中海青岛公司2015年8月5日发出解约通知，承租方逾期一个月，应按照应付款416974元为基数，按照约定的每日千分之二的标准支付逾期付款的违约金25018元。
租赁合同第15.5条约定，因承租方违约导致出租方终止合同的效力的，出租方有权扣留租赁保证金，承租方应向出租方赔偿相当于3个月租金及物业费的违约金。据此，马学金应当向中海青岛公司支付相当于3个月租金及物业费的违约金461879元。
关于中海青岛公司要求马学金补交装修期两个月的租金的问题，虽然双方合同第2.3条有相关约定，但中海青岛公司的该项损失已经以违约金形式得到补偿，因此中海青岛公司的该项反诉请求不予支持。
自2015年2月15日起，租赁房屋发生的电费64172.40元、供暖费25068.51元，两项合计89240.91元。以上费用均有供热公司和供电公司的发票、物业公司统计的电表数、供热面积数等为证，马学金虽然予以否认，但未提供相反证据予以证明，上述请求应当予以支持。中海青岛公司主张的租赁期间房屋产生的水费1339元，但未提供有效证据，不应予以支持。
关于中海青岛公司要求马学金支付自2015年7月1日至2015年8月31日的租金277982元，由于双方租赁合同已解除，该租金不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条、第四条之规定，判决：一、驳回马学金的诉讼请求；二、中海地产（青岛）投资开发有限公司与马学金（以青岛千色媛逸瑜伽有限责任公司名义）签订的关于租赁中海大厦商业3层09号的《房屋租赁合同》已与2015年8月8日解除；三、马学金向中海地产（青岛）投资开发有限公司支付逾期付款违约金25018元；四、马学金向中海地产（青岛）投资开发有限公司支付因解除合同产生的违约金461879元；五、马学金向中海地产（青岛）投资开发有限公司支付欠缴的公用事业费89240.91元；六、驳回中海地产（青岛）投资开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13038元，反诉费7500元，共计20538元，由马学金负担17038元，中海地产（青岛）投资开发有限公司负担3500元。
二审期间，马学金申请证人葛某、赵某出庭作证，该两名证人均称其为元瑜伽会馆的会员，至2015年5月14日均在元瑜伽会馆练习瑜伽。中海青岛公司未提交新证据。
本院认为，双方当事人在二审中的焦点问题为，中海青岛公司是否向马学金交付了租赁房屋及违约金是否应当进行调整。
2015年2月15日，双方当事人在房屋租赁合同附件四“交接确认书”中签字盖章。“交接确认书”中载明：“现双方根据租赁房屋验收交付等情况确认如下：1、经乙方（马学金）查验，租赁房屋完全符合《房屋租赁合同》及其附件约定的交付标准，乙方同意接受租赁房屋。2、双方确认：2015年2月15日为《房屋租赁合同》项下的房屋交付日。”2015年5月14日，马学金向中海青岛公司提交的书面申请中载明：“因公司内部经营原因，申请2015年5月15日至2015年6月14日期间对租赁房屋停电，并停止电梯运行。”马学金在青岛电视台“直通12345”节目的采访中，亦承认在2015春节前已经为“元瑜伽逸馆”的会员办理退费，并承认于2015年4月份进入涉案房屋经营。前任租户青岛直方大康健康管理有限公司的租金由案外人马红达支付，马学金履行租赁合同期间，2015年3月31日和2015年4月13日的两笔租金均由马红达予以支付，对于房屋租金为何由马红达支付，马学金在一、二审中均未作出合理解释。综合上述事实，一审法院认定马学金已经参与了在租赁房屋所开办瑜伽馆的经营，并认定中海青岛公司已经按约将租赁房屋交付给马学金使用，并无不当，本院予以确认。二审期间，马学金申请证人出庭作证，但该两名证人未提交有效证据证明其为元瑜伽会馆会员，且即使该两名证人的身份确实为元瑜伽会馆的会员，但其对于瑜伽馆的经营状况亦不了解，对于瑜伽馆是否更换承租人或经营人并不清楚，因此，证人所作证言不能证明争议房屋是否交付马学金。综上，马学金主张中海青岛公司未向其交付租赁房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，其诉讼请求不应得到支持。
按照合同约定，马学金应当在2015年7月5日之前缴纳第二期的租金和物业费，但马学金经中海青岛公司催告30日后仍未支付租金。中海青岛公司依据合同约定向马学金行使合同解除权，于2015年8月5日分别向马学金合同预留的地址和本案起诉状上的地址发出《解除合同通知书》，其中寄往起诉状地址的邮件，通过EMS查询显示已于2015年8月8日送达。本院认为，中海青岛公司系根据双方合同约定行使解除权，解除双方租赁合同，其解除行为具有相应的事实及法律依据，本院予以支持。一审判决对于解除合同时间及违约责任的认定均具有相应的事实及法律依据，本院予以确认。对于马学金在二审中提出的违约金过高的抗辩，本院认为，对合同条款的认定应遵循双方当事人意思自治原则，违约金条款的约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有拘束力。违约金的约定对合同履行具有担保的性质，因此，本院对于违约金条款的认定尊重双方当事人的意思自治。虽然，法律及司法解释对违约金调整有相应的规定，可以依照实际损失进行调整，但根据谁主张谁举证的原则，马学金主张调整违约金，应当对中海青岛公司的实际损失承担举证责任。马学金在审理过程中，未针对中海青岛公司的实际损失提交相应证据，因此，本院对于马学金主张调整违约金的请求不予支持。况且马学金缴纳租金至2015年6月30日，双方租赁合同解除时间为2015年8月8月，对于2015年7月1日至2015年8月8日期间的租金，一审法院并未支持，此外，对于合同中约定的两个月装修期的租金，一审亦未支持。一审法院对该两部分损失未予支持，实际上产生了违约金调整的法律效果。因此，本院对于马学金调整违约金的请求，不予支持。
综上，一审判决认定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13038元，由马学金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一七年七月十二日
书 记 员 王庆光
书 记 员 吴苗苗