北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第21089号原告（反诉被告）:薛新芳，女，1956年5月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:卢光太，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢魁明（原告之夫），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：严杏华，女，1977年3月21日出生，住北京市海淀区，户籍所在地江苏省南通市。委托诉讼代理人：赵林，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘文军，北京市新桥律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付强，男，北京中原房地产经纪有限公司法务经理，住北京中原房地产经纪有限公司职工宿舍。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住北京中原房地产经纪有限公司职工宿舍。原告薛新芳（反诉被告）与被告严杏华（反诉原告），第三人北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛新芳及其委托诉讼代理人卢光太、谢魁明，被告严杏华及其委托诉讼代理人潘文军，第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下称中原地产）委托诉讼代理人付强、邢宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）薛新芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告2014年12月21日原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，并协助原告将北京市海淀区苏州街人民大学南墙外红四楼3层东门14-15号房产办理过户手续；二、依法判令被告立即支付原告违约金100000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月21日，原、被告在第三人中原地产的促成下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其合同主要内容：“被告将位于北京市海淀区苏州街人民大学南墙外红四楼3层东门14-15号房屋卖于原告，建筑面积为57.8平方米，总价款为2450000元，付款方式为原告商业贷款1250000元”。当天，原告又与第三人中原地产签订《房屋买卖居间合同》并约定支付服务费53900元。上述两份合同签订后，原告依约定给付被告定金50000元、2015年1月21日给付550000元、2015年4月1日给付600000元，同时支付第三人中原地产居间服务费53900元。被告严杏华收到上述款项后，以种种理由推脱办理过户手续，并拒绝协助原告办理贷款事宜。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）严杏华辩称及提出反诉请求：不同意原告的诉讼请求。反诉要求：1、请求判决解除反诉原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判决反诉被告按照合同约定承担总房价的20%的违约金49万元，该违约金应从首付款中扣除，剩余款项我退还；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉的事实与理由：2014年12月21日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（签约文本），第三人中原地产提供中介服务。在买卖合同中流程设计、确认均由第三人中原地产提供，在签约文本第2页告知书中对买卖交易的程序作出如下告知：签订合同—买方交首付—卖方注销房屋抵押—买方申请贷款—签订贷款合同—办理房屋过户—卖方交房。买受人需要提供户口本、婚姻证明、连续五年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明等文件资料。2014年12月21日反诉原、被告及北京汇瀚誉萃担保有限公司三方签订《该份签约文本中的整个交易房屋交易保障服务合同》、同日反诉原、被告及中原地产三方签订《房屋买卖居间合同》。本案中，反诉原告严杏华按照签约文件中的内容完成了签订合同、卖方注销房屋抵押等流程，2015年1月13日第三人中原地产向海淀区房管局申请核验，2015年1月28日北京汇瀚誉萃担保有限公司再次向海淀区房管局申请核验，2016年4月16日第三人中原地产又让原告薛新芳再做一次核验。经咨询海淀房管局，京x开头的新房本，只要签订了房屋买卖合同，不管房屋是否解押，均随时可以办理网签和面签，由于反诉被告薛新芳没有完成“买方申请贷款”、“签订贷款合同”等银行面签手续，没有取得银行批贷函，加之延迟支付首付款，导致超过了第三人中原地产专业设计的交易流程并超过了原、被告双方确认约定的权属转移登记日期即自合同签订之日起120日内（即2015年4月21日前）以及对方最终取得房本时限（即2015年5月1日）。根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款第2项的约定：“如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金”。原告分别于2015年5月21日、5月25日通过ems邮政特快专递的形式向被告及第三人送达了解除合同通知。反诉原告严杏华作为守约方，自始至终配合履行合同中的义务，已经完成了应该履行的义务，不存在任何违约行为。至于合同期限之外是否需要继续履行并没有明确约定，所以不存在违约行为。综上所述，根据我国《合同法》的相关法律规定及三方签署的《签约文本》，原告（反诉被告）薛新芳及第三方中原地产未充分履行合同中约定的义务，致交易失败，时至今日，北京房屋价格翻倍，本案诉争房屋价格已经升至450万元，如果判决强行要求履行将导致母子无家可归，露宿街头，按原价格被告严杏华已经无法达到换房的目的，诉争房屋是原告母子唯一的住房，现原告儿子已经达到九年制义务教育的入学年龄，也急需要上学，故提起反诉，请求人民法院依法支持被告的反诉请求。原告薛新芳对被告严杏华反诉辩称：不同意被告严杏华的反诉请求。被告严杏华发出解除合同通知之前，我方已经于5月19日向人民法院起诉要求与被告严杏华继续履行合同。我方以实际起诉对抗了被告严杏华解除合同。不管是约定解除还是法定解除，被告严杏华的理由均没有法律依据。合同法中规定了法定解除合同的条件是，导致合同不能履行且不能完成合同目的，故本案中合同是否可以履行是焦点。本案被告提出的四个具体理由，逾期7日付款，在本案本诉中经多次开庭已经查明，事实虽然存在，但逾期付款不会导致合同不能履行，逾期付款是因为贷款银行有预约程序，原本应该是3月23日最后一天付款，结果没有预约上，延迟了几天，是有客观原因的。第三人中原地产也有相应证词。逾期付款不是原告薛新芳故意不履行合同的违约行为，是因银行放贷的客观条件限制造成的，我们4月1日付款，付款当天被告用这60万解押，还了贷款，拿了房本，房子的主导权在对方手上，但对方就不办理过户了，中间的程序都搁浅了，一直拖到了合同约定的5月1日，第三人中原地产和我方都很着急。本来可以顺利办过户手续，办贷款，但后续问题就是被告严杏华拿着房本不在配合我方和第三人中原地产造成的。究其主要原因就在于房价涨了，被告严杏华提出如果不加钱就要废了这个合同，所以一直在拖。我方不得不起诉要求被告严杏华继续履行合同，现在我方已将剩余房款主动交给法院，证明我方具有履约能力，同时我方没有违约情形，合同应当正常履行，以保障我方的合法权利。故请求人民法院判决驳回被告严杏华反诉请求，支持我方本诉请求。第三人中原地产述称：我方认为双方房屋买卖合同应该继续履行。我方作为中介已经如实办理过户手续，买卖双方约定被告于2015年3月23日前办理解押手续，但被告严杏华实际办理房屋解除抵押时间为2015年4月16日，导致原告薛新芳房屋核验无法通过，导致后续手续延迟办理。我方于2015年3月为原告薛新芳办理房屋核验手续，此手续的有效期限15天，但由于被告严杏华延迟办理房屋解除抵押手续，导致原告薛新芳无法办理房屋核验。我方于2015年4月22日又重新为原告薛新芳办理购房资格核验手续，此手续于2015年5月6日通过，我方通知双方办理网签手续，但被告严杏华没有出现，导致一系列手续延迟，所以导致原告薛新芳起诉至法院。针对原告薛新芳具体的诉讼请求，我方意见是：对第一项诉讼请求若原、被告之间继续按照双方约定支付了剩余款项并完成相关手续，我方会积极配合双方完成房屋过户手续；对第二项诉讼请求不涉及我方，我方不发表意见。原告薛新芳依约履行了合同义务，原告薛新芳提出的违约金款项合理，约定的过户期限一直到现在，原告薛新芳购买的同地段的房屋月租金6000、7000元左右，原告薛新芳提的赔偿金额是合理的。我们认为这个合同应当继续履行，房屋应当过户给原告薛新芳，不存在合同解除的依据，另外反诉以合同不能履行为由要求解除，但我们认为合同可以履行。原告薛新芳可以全款支付，产权现在是在被告严杏华，抵押也解除了，合同履行不存在障碍，合同应当履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交证据予以确认并在案佐证。根据双方提交证据及质证意见，本院对以下事实予以确认:原告薛新芳（反诉被告）与被告严杏华（反诉原告）就位于北京市海淀区苏州街人民大学南墙外红四楼3层东门14—15号的房产，于2014年12月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为245万元，购房定金人民币50000元。房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年3月23日之前申请办理抵押注销手续。该房屋于2010年4月9日已经设定抵押，抵押权人为被告严杏华。双方在买卖合同中约定的剩余房款125万元，双方以银行贷款方式支付。出卖人应该在2015年5月1日前将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。合同签订后，原告薛新芳于2014年12月21日至22日向被告严杏华支付5万元定金，2015年1月21日原告薛新芳向被告严杏华支付房款55万元；2015年4月1日向被告严杏华支付房款60万元用于被告严杏华对房产办理解押手续，与双方合同约定的2015年3月23日推迟7天。原告薛新芳和第三人均认可是因为预约银行导致时间延后，与原告薛新芳主观付款没有关系，但被告严杏华对此不予认可，认为原告薛新芳构成延期付款违约，双方对此各持一词，不能达成一致意见。另，2015年4月16日被告严杏华办理解押成功。2015年4月3日、2015年5月6日、2016年3月31日原告薛新芳先后三次通过海淀区房屋管理局的购房核验。另，在本院开庭审理中，被告严杏华申请本院追加北京汇瀚誉翠担保有限公司做第三人。经查，原告薛新芳与被告严杏华签订了《北京市存量房屋买卖合同》。在该合同签订后和履行过程中，双方又与北京汇瀚誉翠担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，根据该合同第一条规定：“本合同约定的房屋交易保障服务是指丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责提供交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。”，故北京汇瀚誉翠担保有限公司仅服务于买卖双方交易过程，非买卖合同争议房屋指向的必要当事人。现被告严杏华申请追加北京汇瀚誉翠担保有限公司作为本案第三人，经询问，原告薛新芳亦不同意追加。据此，本院对被告严杏华的申请不予采纳。在本院审理中，原告薛新芳已将剩余房款1250000元交至法院，请求继续履行合同。上述事实，有双方当事人陈述，原、被告，第三人提供的证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和有关行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应该按照约定履行义务。原告薛新芳与被告严杏华签订合同后，按照约定时间支付了部分房款，因被告严杏华出售的房屋设有抵押权，被告严杏华应在履行合同过程中，先行解除房屋抵押权后，才能保障双方继续履行合同。在原告薛新芳为了解除抵押权已向被告支付60万房款时，具体解除手续同样需要抵押银行的相应配合和支持，因此，原告薛新芳在双方对解除抵押权未约定时限的前提下，抵押银行在相对合理期限内办理解押手续，原告薛新芳在房屋解押后延迟7天付款不构成违约，被告严杏华以此理由反诉请求解除合同，不具备合同的解除的条件。本院不予支持，因原告薛新芳亦不构成违约，故原告薛新芳无需向被告严杏华支付违约金。现原告薛新芳已将剩余房款凑齐，保证买卖房屋合同继续履行的诉讼请求，具有法律和事实根据，本院应予支持。关于原告薛新芳主张的违约金，本院考虑在双方履行合同中，被告严杏华未履行合同亦是双方在具体程序执行时没有达成合意所致，故被告严杏华亦不构成违约，对原告薛新芳要求被告严杏华支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院判决如下：一、原告薛新芳于本判决生效后七日内给付被告严杏华1250000元，被告严杏华收到全部购房款后七日内协助原告薛新芳将位于北京市海淀区苏州街人民大学南墙外红四楼3层东门14—15号的房产过户至薛新芳名下；二、驳回原告薛新芳的其他诉讼请求；三、驳回被告严杏华的反诉请求。案件受理费16050元，由被告严杏华负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费8650元，由被告严杏华负担，已缴纳。如不服本裁判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈争争人民陪审员  郑东涛人民陪审员  刘长生二〇一七年十月三十日书 记 员  孟盼盼书 记 员  吴 思