河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙卧民初字第132号
原告李明伟，男、汉族，1966年6月6日生，住南阳市卧龙区。
委托代理人陈永奇，河南青剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人张晓芬，河南盛春律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告刘凯，男，1973年4月5日出生，汉族。系河南省南阳市卧龙区杨家后坑*号居民，现下落不明。
王琰,女,成年,汉族,系被告刘凯之妻，现下落不明。
原告李明伟诉被告刘凯、王琰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李明伟的委托代理人陈永奇、张晓芬到庭参加了诉讼，被告封刘凯、王琰经公告传唤传票未当庭，本案现已审理终结。
原告李明伟诉称，2014年8月12日，原、被告签订房屋买卖合同，二被告将自己所有的位于南阳市××区××新城××区××楼东单元××室、××室及××区车位××号，储藏室B区10号楼12号卖给原告。后原告已向被告支付全部购房款，被告已向原告交付房屋、原购房的全部手续及物业管理手续，原告占有房屋并使用至今。但被告至今未协助办理房屋产权变更登记手续。原告为维护自身合法权益，现诉至贵院：1、请求法院依法确认原被告签订的房屋买卖协议书合法有效；2、请求法院判令被告为原告办理位于南阳市××区××新城××区××楼东单元××室、××室及××区车位××号，储藏室B区10号楼12号的产权变更登记手续。3、诉讼费由被告承担。
被告刘凯、王琰经公告传票传唤未到庭参加诉讼，缺席无答辩。
经审理查明：本案争议标的物中达明淯新城B区10号楼东单元2603室、2604室，原登记为卧龙区汉画街北侧B区10号楼2单元26层2603、2604室。2014年8月12日，原告李明伟作为乙方（买房人），与作为甲方（卖房人）的被告刘凯、王琰签订房屋买卖协议书二份。该二份房屋买卖协议书的标的物分别为中达明淯新城B区10号楼东单元2603室（面积为96.56平方米的二室一厅）、中达明淯新城B区10号楼东单元2604室（面积为125平方米的三室一厅），该两套房屋原登记为，首部均由手写的刘凯和李明伟签名及身份证号码，其中第一、二条分别约定被告将自己所有的位于南阳市卧龙区中达明淯新城B区10号楼东单元2603室及房屋内的配套设施、以及地下室一间；2604室及房屋内的配套设施、以及车位一个，按照市场价格以40万元和48万元出售给原告李明伟，李明伟分别先付购房定金10万元，余款在双方签订本协议时分别一次性全部交清购房款。及B区车位4-14号，储藏室B区10号楼12号卖给原告李明伟。该二份房屋买卖协议书第三、四、五、六条内容相同，即甲方在乙方全部交清购房款后，同乙方一起到物业公司办理交房手续，交房前因该房屋产生的物业费用由甲方法定、交房后发生的费用由乙方负担。乙方交付房款后半年内，甲方无条件向乙方交房，并协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负担。甲方确保所卖给乙方的上述房产无抵押、担保，无任何债务纠纷。该二份房屋买卖协议书的甲方落款处有刘凯、王琰字样的手写签名，乙方落款处有李明伟字样的手写签名，落款日期为2014年8月12日的字样。2014年8月12日，被告刘凯向原告出具了收条二份，内容分别为，收条今收到李明伟购房款叁拾万元整（系付：中达B区2603室）。刘凯2014年8月12日和收条今收到李明伟购房款叁拾玖万元整（系付：中达B区2604室）。刘凯2014年8月12日。期间，被告刘凯将加盖了中达明淯新城财务专用章的南阳市中达（集团）公司二份及加盖了中达明淯新城财务专用章的六份收款收据交付原告方，其中编号为0100089的收据显示，今收到刘凯人民币陆万陆仟元整系付10#购B区车位04-14号；其中编号为0003175的收据显示，今收到刘凯人民币陆万陆仟肆万陆仟伍佰叁拾陆元整系付10#-B-12号地下室。六份收据中3份显示为B区10号楼2-2603室大修基金、燃气初装费、办证费；另3份显示为B区10号楼2-2604室大修基金、燃气初装费、办证费。此外，2014年8月4日，被告刘凯向原告出具了收款收据二份，其中编号为5014202内容为，今收到李明伟购房款壹拾万元￥100000.00元系付购中达B区2603室定金经手人处有刘凯的手写签名；编号为5014201内容为，今收到李明伟购房款壹拾万元￥100000.00元系付购中达B区2604室定金经手人处有刘凯的手写签名。2015年3月22日，南阳市中诚物业管理有限公司明淯新城管理办公室在申请人为刘凯、李明伟的（手写）房产物业更名申请上加盖了印章，该申请内容为，房产物业更名申请中达物业管理处兹有中达明淯新城B区10号楼2单元2603和2604原房主刘凯自愿转卖给现房主李明伟，房款及其他手续已办理。现申请物业管理处将原房屋登记户名更换为李明伟特此申请申请人刘凯李明伟2015年3月22日南阳市中诚物业管理有限公司明淯新城管理办公室印章骑盖在刘凯李明伟（签名）及3月22日上。
另查，2012年7月27日，刘凯作为买受人，以单独所有名义，与南阳中达置业集团有限公司签订商品房买卖合同2份，分别以总价款301865元和339000元购买了卧龙区汉画街北侧B区10号楼2单元26层2603和2604室，付款方式为B区10号楼2单元26层2603付款181865元，贷款12万元；B区10号楼2单元26层2604付款139000元，贷款20万元。2012年8月27日，刘凯作为借款人和抵押人，以卧龙区汉画街北侧B区10号楼2单元26层2603和2604室作抵押，和中国工商银行股份有限公司南阳卧龙支行签订个人购房借款∕担保合同，分别在该行贷款12万元和20万元。
本案在审理中，原告方举证了第一组，原告身份证复印件，证实原告身份，是适格的原告；第二组，房屋买卖协议2份，出卖人刘凯、王琰出具的收据原件4张（2014年8月4号定金收款收据2张，分别为10万元；2014年8月12号尾款收条2张，分别为30万元，39万元），证实原被告之间的房屋买卖协议签订后，原告已履行了交款义务；第三组，南阳市中达明淯新城向刘凯出具的收款收据原件8张（后期费用），证实刘凯与原告签订了房屋买卖协议，在原告履行了交款义务后将此8张票据原件交于原告，结合第二组证据，印证了原被告之间买卖协议真实有效，被告确实已将涉案房产卖于原告。第四组，房产物业更名申请书一份，加盖南阳市中城物业管理有限公司明淯新城办理办公室公章，证实被告跟原告一起向南阳市中城物业管理有限公司申请将中达明淯新城B区10号楼东单元2603室、2604室及B区车位4-14号，储藏室B区10号楼12号户主变更为原告李明伟。其他无证据，举证完毕。根据原告方的申请，本院从房管局调取的被告办理抵押贷款及个人购房借款担保合同等相关手续共73页。原告方质证意见为，无异议，且能证实被告办理抵押贷款及个人购房借款担保合同等相关手续中的被告个人签名与原被告之间签订的房屋买卖协议上的签名笔迹一致，证实原被告之间的房屋买卖协议及收款收据、收条等确实为被告本人所签。对于问题，你们之间签订房屋买卖协议时，被告是否将原购房合同交于你们？原告方的回答是，没有，他说没有合同，只有8张收据。对于问题，你们买房屋时他都把什么交给你们了？向我们出具了房款共计89万的收据，和南阳市中达明淯新城向刘凯出具的收款收据原件8张（后期费用）。对于问题，没给你们购房合同及发票，你们怎么知道房子是被告的？原告方的回答是，我们去物业上核实过，房屋确实是刘凯的名，刘凯也在2604室居住，也向我们出示了他缴纳的后期费用票据。对于问题，为什么没给你们购房发票？原告方的回答是，他答应半年内给我们过户，又是熟人介绍，出于对他的信任，也没想那么多。被告没有把房屋钥匙交给我们。原告方的代理意见为，1、原被告之间所签房屋买卖协议形式上符合法律要求，内容上不违法，系双方真实意思表示，系真实、合法、有效的房屋买卖协议。2、原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行自己的义务。原告代理人闭庭后提交的代理词内容为，一、本案《房屋买卖协议书》系依法成立，受法律保护，对原、被告双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。根据《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与二被告签订《房屋买卖协议书》后，按照协议约定支付了约定的购房款，二被告也收到了该款。原告与二被告之间的《房屋买卖协议书》作为债权合同，合同相对人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，不违反《合同法》第五十二条之规定。因此，原告李明伟与被告刘凯、王琰之间签订的两份《房屋买卖协议书》真实、合法、有效，原告已按合同约定按期履行完付款义务，被告本也应严格按协议约定内容向原告交付房屋，现被告避而不见，不影响其按协议约定履行交付房屋的义务。二、原告与二被告之间签订的《房屋买卖协议书》，不因存在抵押权人及抵押贷款而导致合同无效。《物权法》第一百九十一条第二款之规定，既不属于《合同法》第五十一条规定的无权处分，也不是《合同法》第五十二条所称强制性规定，应理解为倡导性规范，旨在提醒抵押人注意未经抵押权人同意之抵押物转让可能引起的赔偿责任。首先，本案所争议《房屋买卖协议书》，不存在效力问题。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即原告通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定，体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，原告同意支付二被告与抵押权人之间的抵押贷款，办理解除抵押的相关手续，既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人的利益，与《物权法》、《担保法》及《担保法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。其次，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房屋买卖协议书》作为讼争房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。综上，原、被告双方之间签订的两份《房屋买卖协议书》，不违反法律强制性规定，应为有效合同，原告请求人民法院判令二被告继续履行协议的诉讼请求，依法应当得到支持。
闭庭后，原告向法庭提交了作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司南阳卧龙支行2016年12月29日情况说明一份，其内容为，情况说明刘凯南阳市××区××新城××区××楼东单元××室、××室604室两套房屋时，在我行办理有房屋按揭贷款32万，已偿还近6万元，余款及部分利息未偿还。我行作为上述房屋的抵押权人，行使法律赋予抵押权人所享有的优先权，若有相关权利人同意支付下余贷款及利息，我行对房屋产权归属不持异议。工商银行南阳工南支行2016年12月29日。
上述事实，由原告举证提交的上述证据及相关材料，以及庭审、调查中原告陈述为证，已记录在卷为凭。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。该规定均确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议南阳市××区××新城××区××楼东单元××室、××室604室两套房屋，尽管二被告刘凯、王琰未到庭，但加盖了南阳市中诚物业管理有限公司明淯新城管理办公室印章的2015年3月22日房产物业更名申请可印证转让该两套房屋的真实性，本院对此事实予以确认。至于本案中二被告刘凯、王琰与原告李明伟签订房屋买卖协议书，转让房屋买卖协议书约定的房产时，隐瞒了房屋买卖协议书约定的房产抵押贷款的事实。本院认为，首先，本案原、被告双方签订的房屋买卖协议书作为讼争房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。其次，引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。最后，本案原被告作为合同相对人均具有相应的民事行为能力，且其内容约定不违反法律或者社会公共利益，故原被告所签房屋买卖协议书应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告李明伟在与二被告签订《房屋买卖协议书》后，按照协议约定支付了约定的购房款，二被告也收到了该款，即原告已按合同约定按期履行完付款义务。被告本也应严格按协议约定内容向原告交付房屋，现被告却不按协议约定履行交付房屋的义务，应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告应依据合同约定和法律规定，履行协助办理房屋产权变更登记的附随义务，故对原告提出要求二被告协助办理房屋产权变更登记手续的请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告李明伟与被告刘凯、王琰于2014年8月12日签订的涉及中达明淯新城B区10号楼东单元2603室及地下室、2604室及车位的两份房屋买卖协议有效。
二、本判决生效后三十日内被告刘凯、王琰应协助原告李明伟办理涉及达明淯新城B区10号楼东单元2603室及地下室、2604室及车位的房屋产权变更登记手续。
案件受理费100元、保全费5000元，由被告刘凯、王琰承担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ舵
审 判 员 魏妍冰
人民陪审员 王拥军
二〇一七年一月二十日
书 记 员 宋治国