浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0283民初2867号原告：汪松达，男，1954年11月11日出生，汉族，农民，住奉化市。委托诉讼代理人：葛斌杰，浙江嘉丰律师事务所律师。被告：奉化力邦小额贷款股份有限公司。住所地：奉化市岳林街道金钟广场*幢*号。组织机构代码：69822142-9。法定代表人：蔡烈烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈利萍，浙江求是行律师事务所律师。被告：汪存海，男，1964年6月26日出生，汉族，职业不详，住奉化市。被告：胡雪芳，女，1965年12月19日出生，汉族，职业不详，住奉化市。被告：汪忠伟，男，1969年5月19日出生，汉族，职业不详，住奉化市。被告：汪亚国，男，1963年3月26日出生，汉族，职业不详，住奉化市。原告汪松达为与被告奉化力邦小额贷款股份有限公司（以下简称力邦公司）、汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国案外人执行异议之诉一案，于2016年5月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月2日公开开庭审理了本案。原告汪松达的委托代理人葛斌杰、被告力邦公司的委托代理人陈利萍到庭参加诉讼，被告汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告汪松达起诉称：2013年7月31日，被告汪存海和案外人卓满通将坐落于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的合计五间三楼（二人各二间半三楼）出卖给原告，约定卖屋价合计为人民币920000元，为此，三方签订一份立永卖房屋契约。之后，原告将全部920000元购房款支付给被告汪存海和案外人卓满通。原告购买该房屋后居住至今。后原告于2015年6月11日向奉化市人民法院起诉，请求确认该份房屋买卖合同有效，法院也判决确认该合同有效。2015年7月3日，讼争房屋被奉化市人民法院查封，后原告提起执行异议，2016年4月20日，法院裁定驳回原告的执行异议。综上，原告认为，在法院查封之前，被告汪存海已将上述房屋出卖给原告，双方签订合法有效的买卖合同，且已支付全部购房款并实际占有，而未办理过户，非原告自身原因，法院不应当查封该房屋，故原告向法院起诉要求：一、停止对坐落于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的房屋（房权证号为奉化市字第××号，土地证号为奉集用（2014）第005**号）的执行并解除对该房屋的查封；二.判令被告汪存海立即协助原告办理过户登记手续，将坐落于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的房屋（房权证号为奉化市字第××号，土地证号为奉集用（2014）第005**号）过户给原告所有。庭审后，原告汪松达向法院申请放弃第二项诉讼请求。原告汪松达为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、奉化市人民法院（2015）甬奉莼民三初字第48号民事判决书（复印件）一份。用以证明2013年7月31日，原告与被告汪存海签订了房屋买卖合同，奉化法院判决该合同有效以及原告在合同签订后已支付了全部购房款的事实；2、奉化市人民法院（2016）浙0283执异18号执行裁定书（复印件，与原件核对无异）一份。用以证明奉化市人民法院确认2013年7月31日汪松达和汪存海签订的房屋买卖合同有效及原告购买该房屋后支付全部房款并居住至今，房屋查封后原告提起了执行异议，该异议被法院裁定驳回的事实；3、奉化市莼湖国土资源所的证明一份。用以证明原告于2014年12月前去莼湖国土资源所办理土地变更手续，因为原告不符“一户一宅”的规定，未能办理土地变更手续的事实；4、送达回证及邮件查询信息（均系复印件，与原件核对无异）各一份。用以证明原告提起执行异议之诉并没有超过法定期限的事实；5、奉化市人民法院（2014）甬奉莼民三初字第77号民事判决书（复印件）一份。用以证明奉化市人民法院在类似案例中认定违反了“一户一宅”规定，并不影响过户，相关部门以此为由拒绝办理房屋及土地的过户手续，是对法律的理解错误，因此原告对于购买本案讼争房屋未能办理过户手续并没有过错的事实。被告力邦公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告与被告汪存海之间是否有房屋买卖合同，被告力邦公司并不知情，也与被告公司无关。根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律规定另有规定的除外，奉化市人民法院于2015年7月3日查封被告汪存海名下的房屋是符合上述法律规定的。因此，被告力邦公司请求法院驳回原告的诉讼请求。被告力邦公司未向本院提供证据材料。被告汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国未作答辩，也未向本院提供证据材料。为查明案件事实，本院调取了本院（2016）浙0283执异18号案卷中原告汪松达提供的电费清单一份，发票十四份，该组证据显示本案讼争房屋自2014年7月23日于松岙供电服务站办理更名手续，现户名为汪松达，该户自2014年5月起按月缴纳电费的事实。对于原告汪松达提供的证据材料，鉴于被告汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭，视为其放弃到庭质证的权利。被告力邦公司的质证意见及本院认证如下：1、被告力邦公司认为原告提供的证据1的真实性应以法院核实为准，且认为该判决书确定的是原告与第三人之间的关系，被告公司不知情，也与法院依被告公司申请查封本案讼争房屋无关。经本院核实，原告提供的证据1与原件核对无异。本院认为，该份判决书能够证明原告与被告汪存海于2013年7月31日签订了房屋买卖合同，奉化法院判决该合同在房屋所有权证登记范围内有效以及原告在合同签订后已支付了全部购房款的事实，本院对此予以认定；2、被告力邦公司对原告提供的证据2的真实性没有异议，但认为法院驳回原告的执行异议是正确的，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为准。本院认为，结合原告在（2016）浙0283执异18号案件中提供的电费清单及发票，该份裁定书能够证明原告购买本案讼争房屋后支付了全部购房款并实际占有，以及曾向本院提起执行异议，被本院驳回的事实，本院对此予以认定；3、被告力邦公司对原告提供的证据3的真实性没有异议，但认为该证明没有经办人员的签字，且证明的内容应以土管所的登记为准，本案讼争房屋没有办理土地变更手续的原因主要在于原告，原告在购买房屋之前就应该对于能否办理过户进行咨询，原告存在过错。本院认为，被告力邦公司对原告提供的该份证明的真实性没有异议，该份证明虽然并没有经办人员的签字，但该形式上的瑕疵并不能否定该份证据的证明力，且结合本院对奉化市莼湖国土资源所工作人员的核实，原告确实为办理本案讼争房屋的土地变更手续，向该所工作人员进行咨询，且在2014年12月前申请办理土地变更手续时，被该所以不符合“一户一宅”为由予以拒绝，故该证据能够证明原告主张的事实，本院对此予以认定；4、被告力邦公司对原告提供的证据4的三性没有异议，本院对此予以认定；5、被告力邦公司对原告提供的证据5的真实性无法确认，且认为该证据与本案无关。经本院核实，该份判决书与原件核对无异。本院认为，该份判决书与本案缺乏关联性，不能证明原告对于本案讼争房屋未能办理过户手续没有过错，本院对此不予认定。本院经审理，认定事实如下：位于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的五间三楼房屋登记在被告汪存海、案外人卓满通名下，原该房屋的实际所有人为案外人卓其锋。2013年7月31日，原告与被告汪存海、案外人卓满通及卓其锋签订了立永卖房屋契约一份，协议中约定，被告汪存海、案外人卓满通将位于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的五间三楼房屋出卖给原告汪松达，房屋价格为920000元，原、被告及案外人卓满通、卓其锋均在该契约上签名，另有中证人、代笔人、在场人在契约上签名，协议上加盖了奉化市松岙镇上汪村村民委员会及奉化市松岙镇街一村村民委员会的印章。该契约签订后，原告向被告汪存海、案外人卓满通、卓其锋共计支付了房款920000元。原告购买该房屋后实际占有该房屋。2015年7月3日，本院作出（2012）甬奉执民字第1697-1号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人汪存海名下的上述房产。2015年7月20日，本院作出（2015）甬奉莼民三初字第48号民事判决，判决确认原告汪松达与被告汪存海、案外人卓满通于2013年7月31日签订的房屋买卖合同在房屋所有权证登记范围内有效[被告汪存海出卖房屋的房权证号为奉化市字第××号，土地所有权证号为奉集用（2014）第00539号；案外人卓满通出卖房屋的房权证号为奉化市字第××号，土地所有权证号为奉集用（2014）第00542号]。原告汪松达在被执行人汪存海名下的上述房屋被本院查封后，向本院提出了书面的执行异议，本院于2016年4月20日作出(2016)浙0283执异18号执行裁定书，裁定驳回了异议人汪松达的执行异议。另查明，原告汪松达于2014年12月前到奉化市莼湖国土资源所办理上述房屋（土地证号为奉集用（2014）第005**号）的土地变更手续，奉化市莼湖国土资源所以原告汪松达不符合“一户一宅”为由，拒绝为其办理上述房屋的土地使用权变更登记手续。本院认为：原告汪松达在本案讼争房屋被法院查封前与被告汪存海签订了合法有效的房屋买卖合同、支付了全部购房款并实际占有该房屋的事实清楚。本案的争议焦点是原告汪松达是否因其自身原因未办理本案讼争房屋的过户登记手续。本案中，原告汪松达提供的莼湖国土资源所的证明以及本院对该所工作人员的调查，能够证明原告汪松达在本案讼争房屋被法院查封前曾经积极主动地向国土部门申请办理讼争房屋的土地变更手续，但限于登记机关原因，未能如愿，因此，原告未能办理讼争房屋的过户登记手续并非其自身原因。现原告汪松达以其对讼争房屋享有的债权系特殊保护的债权为由，请求法院停止对该房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。被告汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对登记在被告汪存海名下位于奉化市松岙镇上汪村西洋畈的房屋（房权证号为奉化市字第××号，土地证号为奉集用（2014）第005**号）的执行。案件受理费8200元，由被告奉化力邦小额贷款股份有限公司、汪存海、胡雪芳、汪忠伟、汪亚国共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  陈灵未人民陪审员  徐恩琴人民陪审员  王建龙二〇一六年十二月五日书 记 员  江 辉附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。