福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1245号上诉人（原审被告）陈长利，男，住福建省宁德市蕉城区。被上诉人（原审被告）宁德市恒信物业管理有限公司，住所地：福建省宁德市蕉城区宁川路23号枫景大厦B幢一层101室，组织机构代码：67654195-8。法定代表人谢韩信，总经理。委托代理人黄崇崇，北京大成（福州）律师事务所律师。委托代理人揭紫微，北京大成（福州）律师事务所实习律师。原审被告陈锦玲，女，住福建省宁德市蕉城区。上诉人陈长利因与被上诉人宁德市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）、原审被告陈锦玲物业服务合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人陈长利，被上诉人恒信物业公司的委托代理人黄崇崇、揭紫微，原审被告陈锦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年9月10日，原审原告恒信物业公司向原审法院提起本案诉讼，以“被告陈长利、陈锦玲擅自将入户门方向改为外开的行为，违反了双方签订的《临时管理规约》、《装修管理协议书》，不仅影响了其他业主的合法通行权，也妨碍了原告的物业管理秩序”等为由，请求判令被告停止对宝信城市广场13幢606室入户门的擅自改装，并恢复原状。原审判决认定：2012年8月26日，被告陈长利、陈锦玲向福建八闽置业有限公司（以下简称八闽置业公司）购买宁德市宝信城市广场13幢606室商品房一套。2014年4月6日，原告恒信物业公司以公开招投标的方式取得宁德市宝信城市广场（9#-13#、15#、17#楼及地下室）前期物业管理项目。同月11日，八闽置业公司与原告恒信物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，委托原告为该小区提供前期物业服务，合同期限三年。2014年4月26日，被告陈长利与原告下属郦景阳光分公司签订了《临时管理规约》、《装修管理协议书》，并办理了房屋交接手续。《装修管理协议书》第3页第7条规定，业主不得违反主户门、外观墙、天台等安装的统一要求，进行违章装修。被告陈长利、陈锦玲收房后，将入户门开启方向更改为向外开启。原审判决认为：原告通过招投标方式取得宁德市宝信城市广场的物业服务资格，并与建设单位八闽置业公司签订《福建省前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，对小区所有业主均具有约束力。被告陈长利与原告郦景阳光分公司签订的《临时管理规约》、《装修管理协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦为有效合同。因此，被告应当遵守该小区物业服务合同、临时管理规约和装修管理协议所约定的内容。对被告陈长利辩称原告无诉讼主体资格及《福建省前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《装修管理协议书》不能作为裁判依据的意见，无事实及法律依据，不予采纳。被告陈长利、陈锦玲未按《临时管理规约》和《装修管理协议书》的约定进行装修，其行为妨害了原告恒信物业公司对物业进行有序管理，故原告要求被告将入户门恢复原状的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。本案案由为物业服务合同纠纷，被告陈长利关于八闽置业公司违反合同约定，未按原设计图施工，并将其入户门安装成向内开启的答辩意见，不在本案审查之列，本院不予采纳。被告陈长利、陈锦玲未到庭，依法缺席审理和判决。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告陈长利、陈锦玲应于本判决生效之日起三十日内将宁德市宝信城市广场13幢606室入户门开启方向恢复为向内开启。宣判后，原审被告陈长利不服，向本院提出上诉。陈长利上诉称：一、一审认定“上诉人没有按照《临时管理规约》和《装修管理协议书》的约定进行装修，妨害了原告恒信物业公司的管理，应该恢复原状，原告诉讼请求符合法律规定及合同约定”，是认定事实错误和适用法律错误：首先，被上诉人单方制定的《临时管理规约》和《装修管理协议书》不是业主委员会制定的，不能作为裁判依据。其次，该《临时管理规约》和《装修管理协议书》也没有说业主自己的门必须内开或者是外开。上诉人把入户门装修成外开并没有违反《临时管理规约》和《装修管理协议书》，也没有妨碍物业管理。二、被上诉人恒信物业公司不是适格原告，应该驳回起诉：开发商与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理单位并非被上诉人恒信物业公司；被上诉人恒信物业公司不具有相应资质且未经招投标；故其诉讼主体资格不合法，不具有直接利害关系。三、上诉人将入户门恢复到外开是符合政府批准设计的，没有违反物业服务合同法律、法规、管理规约，没有妨害物业服务与管理，不应承担恢复原状的责任：入户门属业主专有部份，业主有权自由使用、处分，他人不得干涉。开发商经政府批准，销售时明确告知入户门是外开的，其在交房违约后拒绝整改。上诉人等业主在得不到救济的情况下，自己将入户门恢复到政府批准的原有设计，系维护自身合法权益，没有过错，也没有违反物业服务合同。被上诉人恒信物业公司提供的《前期物业服务合同》不真实，不是业主委员会与物业企业签订的，不能作为裁判依据。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回对方一审全部诉讼请求或发回重审。被上诉人恒信物业公司答辩称：一、《临时管理规约》、《装修管理协议》对业主具有约束力，一审判决认定相关事实清楚，适用法律正确，并无不当：依法《临时管理规约》、《装修管理协议》系前期物业服务合同的组成部分，对业主具有约束力。上诉人所称的“只有业主委员会制定的管理规约才能作为法院裁判依据”，无任何法律依据。根据《临时管理规约》第六条、第十一条第1项以及《装修管理协议》关于违约责任部分的第七款，可知，《临时管理规约》、《装修管理协议》已对房屋装修做出了统一管理的相关约定，擅自更改属于违章装修。诉争入户门为内开式是答辩人在接收物业管理用房时的既存状态，也是上诉人收房时的即存状态。上诉人擅自更改入户门方向，显然属于实施妨害物业服务与管理的行为。二、答辩人系通过法定公开招标程序中标，与八闽置业公司订立《福建省前期物业服务合同》，故答辩人依法具备对宝信城市广场13幢进行物业管理的资格，系本案适格原告。三、开发商是否承诺或者告知入户门开启方向与本案无关，亦不能构成上诉人违反《临时管理规约》、《装修管理协议》擅自更改入户门方向的合理理由。四、上诉人住房入户门为内开式，符合国家有关住宅设计、建设、施工的统一规范，也已通过建设、规划、消防等各部门的审核验收，未经审批不得擅自更改。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告陈锦玲答辩称：同意上诉人陈长利的上诉意见。经审理查明：对一审判决所认定的事实，除上诉人陈长利陈述对被上诉人恒信物业公司有无中标的事实不知情外，其余事实各方当事人均无异议。本院对没有争议的事实予以确认。二审另查明：1、上诉人陈长利、原审被告陈锦玲从开发商处接收诉争房屋时，其入户门的开启方向系内开，其接收后擅自将开启方向改为外开；2、被上诉人恒信物业公司已实际入驻本案小区宝信城市广场并实施物业管理。各方当事人对这两点事实陈述一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被上诉人恒信物业公司有无原告诉讼主体资格，涉及恒信物业公司是否是本案小区的物业服务提供者；2、上诉人陈长利、原审被告陈锦玲将入户门的开启方向由内开改为外开的做法是否违反物业服务合同，是否应恢复原状。对此本院认为：一、被上诉人恒信物业公司有无原告诉讼主体资格一审第二次开庭时被上诉人恒信物业公司已提供本案小区物业服务招投标的一整套文件，文件上既有相关行政机关如蕉城区发展和改革局的公章，也有开发商八闽置业公司、招标代理人福建省建融工程咨询有限公司等的公章，真实性可予确定。上诉人陈长利以其不知情为由而对中标真实性所提异议不成立，本院不予支持。招投标文件中，2014年4月6日《前期物业管理中标通知书》明确中标人是被上诉人恒信物业公司，《前期物业服务合同》则由八闽置业公司与被上诉人恒信物业公司签订，故对被上诉人恒信物业公司系本案小区物业服务合同当事人的事实可予确认。同时，上诉人陈长利与被上诉人恒信物业公司下属机构签订了《临时管理规约》、《装修管理协议书》，协议内容涉及物业管理，相关内容应为物业服务合同的组成部份。何况，被上诉人恒信物业公司已实际入驻本案小区并实施物业管理。因此，被上诉人恒信物业公司系本案小区的物业服务合同中提供服务者的身份可予确定，其对本物业服务合同案有原告诉讼主体资格。上诉人陈长利对此所提上诉无理，本院不予支持。二、上诉人陈长利、原审被告陈锦玲将入户门的开启方向由内开改为外开的做法是否违反物业服务合同，是否应恢复原状国务院《物业管理条例》第二十二条、第二十三条规定，临时管理规约可由建设单位制定，在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案上诉人陈长利接收房屋时，作为业主在《临时管理规约》上签字，包括已在《承诺书》上签字，此方式符合上述法条的规定。故该《临时管理规约》对业主有约束力，可作为本案裁判依据。上诉人陈长利关于《临时管理规约》系对方单方制定的上诉理由，明显与其本人已签字承诺的事实不符，不予支持。《临时管理规约》第六条约定：“因装饰装修房屋影响物业共用部位的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；对拒不改正的，物业服务企业可以采取相应措施制止其行为……”《装修管理协议书》第五点“违约责任”第4点约定：“业主违反《宁德市宝信城市广场“郦景阳光”装修管理协议书》规范，擅自改变房屋建筑及设备设施外貌（含外门窗……等部位设施的颜色、形状和规格）的，应停止改动，恢复原状。”第7点约定：“业主违反《宁德市宝信城市广场“郦景阳光”装修管理协议书》中‘主户门……的统一要求’，进行违章装修的，经物业公司要求后，拒不改正的，业主同意物业公司采取相应的措施强制拆除。”同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”故上诉人陈长利关于“《前期物业服务合同》不是业主委员会签订，不能作为裁判依据”的观点不成立。该解释第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。而本案被上诉人恒信物业公司与建设单位八闽置业公司签订的《前期物业服务合同》第六条“物业公司权利义务”第（七）项约定：“对业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻、制止……”，第（八）项约定：“对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及临时管理规约的行为进行劝阻、制止……”。本案上诉人陈长利、原审被告陈锦玲擅自将入户门开启方向改为外开，使用时将占用门外公共通道，显然属违反物业管理行为。不论是依据上诉人陈长利签字的《临时管理规约》《装修管理协议书》，还是依据开发商与被上诉人恒信物业公司签订的《前期物业服务合同》，被上诉人恒信物业公司均有权要求上诉人陈长利、原审被告陈锦玲恢复原状。上诉人陈长利认为入户门属业主专有权范围，其可自由使用、处分。但入户门本身虽属业主专有权范围，改装为外开后，使用时将占用门外公共通道，损害其他业主的共有利益，即改装后果已超出业主专有使用范围，故上诉人陈长利此理由并不成立。上诉人陈长利还认为其与开发商签订商品房买卖合同时约定的入户门开启方向系内开。但这属于开发商有无对购房者违约问题，应由上诉人陈长利等购房者依房屋买卖合同法律关系另行向开发商主张，不能作为业主擅自改变开启方向的理由。故上诉人陈长利关于不应恢复原状的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，上诉人陈长利的各项上诉理由法律依据均不足，其上诉应予驳回。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈长利负担。本判决为终审判决。审 判 长  余梓安审 判 员  黄建方代理审判员  吴惠玲二〇一五年十二月十四日书 记 员  叶婷婷附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。