北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第9311号
上诉人（原审原告）毛玉平，女，1963年8月26日出生。
委托代理人钱勇，北京市致宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）梁胜利，男，1971年11月21日出生。
委托代理人杨凯，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
上诉人毛玉平、梁胜利因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第13197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
毛玉平在一审法院起诉称：2009年10月1日，毛玉平、梁胜利签订《房屋使用协议书》，约定梁胜利将承租的位于北京市通州区宋庄镇小堡村工业区面积为100平米的房屋转让给毛玉平使用20年。2012年9月，在毛玉平陪同家人住院期间，梁胜利未经毛玉平同意，擅自将房屋权利转让给他人。毛玉平的行为侵害了梁胜利的合法权益，现请求法院判令：解除毛玉平、梁胜利签订的《房屋使用协议书》；梁胜利赔偿毛玉平损失74万元；梁胜利承担本案诉讼费。
梁胜利在一审法院答辩称，不同意毛玉平的诉讼请求，毛玉平、梁胜利并未签订房屋使用协议书。
一审法院经审理查明：2009年9月25日，案外人北京市东方豪威食品有限公司（甲方，出租人）与梁胜利（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡工业区画室（以下简称涉诉房屋）出租给乙方，房屋面积约为100平方米；租赁期限为20年，租金共计100000元；甲方在签订合同之日可以交付房屋的，乙方应当在签订合同之日一次性交纳租赁期间内的全部租金，并开始计算租赁期限；如政府占地，甲方退还乙方剩余租金；乙方可以自行转租，但必须为文化产业；起租期为2009年10月11日，甲方不负责改造其200平米画室，由乙方独立负责自行改造。合同签订当日，梁胜利交纳租金100000元。2009年10月1日，梁胜利（甲方）与毛玉平（乙方）签订《房屋使用协议书》，约定：甲方将涉诉房屋交由乙方使用；甲方与北京市东方豪威食品有限公司依法签订上述房屋租赁协议（租赁期限20年），甲方取得上述房屋的使用权；甲方承租的上述房屋由乙方使用20年，即2009年10月11日至2029年10月10日；上述房屋的租赁费由甲方一次性支付给出租方北京市东方豪威食品有限公司，乙方在使用上述房屋期间不向甲方和北京市东方豪威食品有限公司支付房屋租赁费。梁胜利对《房屋使用协议书》的真实性不予认可，其称上述协议书中落款“梁胜利”非其本人所签，但其经法院释明后，未申请对“梁胜利”是否系其本人书写进行鉴定。
陈×与梁胜利系夫妻关系。2009年9月19日，案外人北京市东方豪威食品有限公司（甲方，出租人）与陈×（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡工业区甲方厂区西侧画室（该房屋与涉案房屋构成一个整体画室）出租给乙方，房屋面积约为100平方米；租赁期限为20年，租金共计120000元。梁胜利交纳租金120000元。2012年7月30日，案外人北京小堡物业管理有限公司（甲方，出租方）与陈菁（乙方，承租方）签订《解除合同协议书》，约定：甲乙双方同意原于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》及其它相关协议于2012年7月30日予以解除；原《房屋租赁合同》中房屋地址为北京市通州区宋庄镇小堡工业区甲方厂区西侧南数第三排东数第三间，承租期限为2009年10月1日至2029年9月30日，房屋面积为200平米；甲方退乙方剩余年限房屋租赁费用，按每天每平米0.6元计算，乙方应得17年62天房屋，合计376020元；其中原住房屋100平方米来置换宋庄当代艺术园1号楼6单元802室，面积90.38平方米，剩余9.62平方米，以0.6／平方米／天补偿。现梁胜利已取得上述补偿款。
一审法院查明上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋使用协议书》、收据《解除合同协议书》、庭审笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
一审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。毛玉平与梁胜利签订的《房屋使用协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。梁胜利虽对协议的真实性不予认可，但其经法院释明后不申请笔迹鉴定，故对其称并未与毛玉平签订协议的辩解意见，法院不予采纳。现梁胜利已就涉诉房屋与东方豪威公司解除了租赁合同，毛玉平、梁胜利签订的《房屋使用协议书》已无法继续履行，故对毛玉平要求解除与梁胜利签订的《房屋使用协议书》的诉讼请求，法院予以支持。梁胜利将涉诉房屋转租给毛玉平后，毛玉平作为次承租人获得涉诉房屋的承租权，涉诉房屋获得的相关权益应归毛玉平所有，故涉诉房屋的剩余年限房屋租赁费用应归毛玉平所有，但应当扣除梁胜利已经给付的房屋租赁费十万元，故对毛玉平诉讼请求的合理部分，法院予以支持，具体数额以法院核实为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、毛玉平与梁胜利于二零零九年十月一日签订的《房屋使用协议书》于本判决生效之日起解除；二、梁胜利给付毛玉平剩余年限房屋租赁费用二十七万六千零二十元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回毛玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，毛玉平、梁胜利均不服，向本院提起上诉。毛玉平请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判解除双方的房屋租赁合同，梁胜利赔偿毛玉平经济损失74万元，梁胜利承担本案诉讼费用。理由是：1、一审法院事实不清，适用法律错误，判决显失公平。毛玉平以梁胜利的名义缴纳了10万元的租赁费，原审法院不应判决毛玉平返还梁胜利租金10万元；2、梁胜利在未告知毛玉平的情况下，与案外人私自签订合同将房屋交回，并得到了相应补偿，应认定为违约，应赔偿毛玉平损失。
梁胜利的上诉请求是撤销原审法院判决，改判梁胜利不承担责任，案件诉讼费由毛玉平承担。理由是：1、涉案房屋没有规划许可证，梁胜利、毛玉平签订的《房屋使用协议书》无效；2、一审法院认定梁胜利赔偿毛玉平二十七万没有依据。
二审期间，毛玉平陈述涉案房屋所在小区整体改造了，北京小堡物业管理有限公司是以画家名义建的房，原先是平房，北京小堡物业管理有限公司想建成楼房。梁胜利也陈述系北京小堡物业管理有限公司将平房改建成楼房。
本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有二：1、梁胜利、毛玉平之间的《房屋使用协议书》是否应当解除；2、梁胜利、毛玉平之间的赔偿问题应如何处理。
就争议焦点1，本案中梁胜利从案外人处通过租赁关系获得涉案房屋，现涉案房屋已被交还给了房屋的管理方，梁胜利已经不再享有房屋使用权，故毛玉平、梁胜利签订的《房屋使用协议书》已无法继续履行，因此法院对毛玉平要求解除与梁胜利签订的《房屋使用协议书》的诉讼请求予以支持。
就争议焦点2，梁胜利将涉诉房屋的使用权让渡给给毛玉平后，毛玉平获得了涉诉房屋的使用权，涉诉房屋获得的相关权益应归毛玉平所有，故涉诉房屋的剩余年限房屋租赁费用应归毛玉平所有。梁胜利、毛玉平在《房屋使用协议书》中约定毛玉平在使用房屋期间不向梁胜利和北京市东方豪威食品有限公司支付房屋租赁费，因此，一审法院在计算梁胜利应向毛玉平支付剩余的年限房屋租赁费用时扣除十万元欠妥，本院予以纠正。具体数额，以本院核实为准。
毛玉平主张梁胜利应依照双方约定双倍赔偿，但依据双方陈述，涉案房屋被交回的根本原因系小区改造，虽然梁胜利一方在未与毛玉平协商的情况下即与管理单位解除合同的行为欠妥，但合同解除的本质原因并非梁胜利主观原因造成，因此对毛玉平的该项主张不予支持。
梁胜利主张涉案房屋没有规划许可证，其与毛玉平之间的协议无效。本案中，梁胜利从原管理单位处也系通过租赁协议获得涉案房屋，之后梁胜利通过签订协议将房屋让渡给毛玉平，后涉案房屋因小区改造，又就涉案房屋签订解除协议。该过程中，梁胜利既是承租人又是出租人，现涉案房屋现已被交回改造，梁胜利依照合同获得了置换房屋及金钱补偿，梁胜利主张合同无效，在不存在初步证据的情况下，本院不予采信。梁胜利主张一审法院没有按照协议约定的方式计算损失，判决的数额没有依据，本院认为，涉案房屋已被交回，梁胜利已经因该房屋获得相应利益，一审法院依照其获得的补偿确定毛玉平应获得的补偿数额并无不妥，本院予以维持。因此，梁胜利的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2013）通民初字第13197号民事判决第一项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2013）通民初字第13197号民事判决第三项；
三、变更北京市通州区人民法院（2013）通民初字第13197号民事判决第二项为：梁胜利给付毛玉平剩余年限房屋租赁费用三十七万六千零二十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回毛玉平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11200元，由毛玉平负担5509元（已交纳），由梁胜利负担5691元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费11200元，由毛玉平负担5509元（已交纳），由梁胜利负担5691元（已交纳5440元，余额于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋少源
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 梁 丽