河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣区民初字第1300号
原告田卫萍，女，1970年4月19日出生，汉族，宣钢职工，现住张家口市宣化区顺城街北六道巷*号楼*单元***号。身份证号1307051970********。
委托代理人ＸＸ，河北洋阳律师事务所律师。
被告李硕，男，1987年5月29日出生，回族，现住张家口市宣化区北二道巷*号。身份证号1307051987********。
委托代理人李宝军（系李硕的父亲），男，现住张家口市宣化区东二道巷*号院*号楼*单元***室。
委托代理人王祖明，河北天权律师事务所律师。
原告田卫萍诉被告李硕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苗照亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田卫萍及其委托代理人ＸＸ、被告李硕的委托代理人李宝军、王祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田卫萍诉称，2011年9月27日，李硕将位于宣化区劈柴巷1号院4号楼4单元302号房屋出售给我，并与我签订了房屋买卖协议。协议约定房屋的成交价格为239999元，李硕保证房屋产权清楚，如出现纠纷由李硕承担全部责任，在李硕收到房款后，为我办理房屋的过户改名手续。双方签订协议后，我按照协议约定付清了李硕全部房款239999元。李硕将房屋交付我后，一直未给我办理房屋的过户改名手续及向我交付房屋的房产证、土地证，直到2014年，李硕才交付给我一份《张家口市宣化区房地产管理局国有公房使用租赁凭证》，在此份凭证中记载我为房屋的承租人。后经调查得知，李硕出售给我的房屋属于宣化区房地产管理局的国有公房，李硕对该房屋不享有所有权，也无权处分该房屋。虽然李硕已将房屋交付我，但无法为我办理该房屋所有权转让登记手续，我因此不能取得该房屋的所有权。为维护我的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判令解除李硕与我签订的《房屋买卖协议》，李硕返还房款239999元及利息47360元（利息已按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算至2014年11月9日，之后利息继续计算至房款全部还清日止），并赔偿我房屋装修损失42441元。
被告李硕辩称，房屋买卖协议是在2011年9月27日签订的，签订协议之前我已经告知了原告房屋有11平米是我个人私产，其余属于房管局。当时房管局准备把公产权部分出售给我，但没有出售，我就与田卫萍口头约定房管局出售公产部分的时候，所有房钱由我支付，在公产权未出售时房租也由我支付，我负责房屋改名的手续。原告交付了房款以后，我将公房租赁证交给了原告。2011年12月我办理房屋过户更名手续时，原告要求将房子过户到原告的子女名下，因为其子女还未到18周岁就没有办理手续。2013年3月，原告要求将房屋户名改到原告名下，我就将户名改到原告名下，并交纳了相关费用，但公产权部分还属于房管局。我将房租一直交到今年的12月份。后来原告想出售这个房，但因为价格问题没有出售。房屋买卖协议中并没有明确约定该房屋为私产房，也没有明确约定过户更名是指的什么，我认为协议中的过户改名，是指先将租赁人的名称改为田卫萍，然后再办理私产登记，所以我没有根本违约。另外，在签订房屋买卖协议之前查看房权证书，是一件很正常的行为，原告诉称并没有查看房权证书，与常理不符。我不同意原告解除这份协议，我还愿意履行这份协议。
经审理查明，2011年9月27日，李硕与田卫萍签订房屋买卖协议一份，约定李硕将位于张家口市宣化区劈柴巷1号院4号楼4单元302室住宅楼一套及地下室出售给田卫萍，成交价格为239999元；9月27日首付19999元，10月8日付清剩余房款22万元；房屋如出现产权纠纷，由李硕承担全部责任；李硕收到房款后，协助田卫萍到房管局办理房屋过户改名等一系列手续。协议签订后，田卫萍按约付清了全部房款，李硕向田卫萍出具了收条、交付了房屋钥匙。田卫萍对房屋进行了全新装修，包括水泥地面、木质地板、套装门、整体橱柜、卫生间瓷砖、吊顶等。之后田卫萍多次要求李硕办理房屋所有权转移登记。
另查，诉争房屋系张家口市宣化区房地产管理局的国有公房，建筑面积48.17平方米，其中个人购买私产建筑面积11.3平方米。2013年3月21日李宝军代理李硕办理国有公房使用租赁凭证，将原承租人姓名李硕变更为田卫萍，并支付了中介费。自协议签订以后至2014年12月，该房屋的房租一直由李硕缴纳。
上述事实，有田卫萍的陈述、李硕的答辩，田卫萍提供的买卖房屋协议书、收条、国有公房使用租赁凭证、装修费用票据、照片，庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。李硕与田卫萍签订的房屋买卖协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效，对当事人具有约束力。诉争房屋系张家口市宣化区房地产管理局的国有公房，李硕虽有部分私产，但仍为该房屋的承租人，在签订房屋买卖协议时并不具有房屋全部所有权，且至今尚未取得房屋全部所有权，不能将房屋出售给他人。协议签订后田卫萍及时付清了全部房款，但至今李硕仍未办理房屋所有权转移登记手续，致使田卫萍的合同目的无法实现，现田卫萍要求解除房屋买卖协议并返还房款，本院依法予以支持。李硕辩称，签订协议时已告知田卫萍房屋产权情况，无证据予以证实，本院依法不予采信。李硕另抗辩，协议中并没有明确约定该房屋为私产房，也没有明确约定过户更名是指的什么。本院认为，田卫萍以市场价格向李硕支付了房款，意在购买李硕拥有全部私有产权的房屋，并能够办理所有权过户手续，因此该房屋应为李硕个人私产、过户更名应为房屋所有权人名称变更，才是符合合同目的的解释。故李硕的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。
关于田卫萍主张的装修费用损失，因其对房屋进行了全新装修，水泥地面、木质地板、套装门、整体橱柜、卫生间瓷砖和吊顶等已形成附和的装饰装修物，与房屋无法拆除或者拆除将失去价值，故田卫萍在向李硕退还房屋时，李硕对装修物相应价值应予赔偿。考虑到田卫萍装修物现状及房屋面积等实际情况，本院酌定装修费用为4万元。田卫萍在签订协议时理应要求李硕提供房屋产权证书、审查李硕是否有权处分诉争房屋，但田卫萍疏于行使自己的民事权利，径直装修装饰房屋并入住使用，对于自己的装修费用损失，应承担一定的责任，本院酌定为30%，即自行承担1.2万元，李硕应赔偿田卫萍的装修费用损失为28000元。虽然李硕自2011年10月9日起至今占用着房款，田卫萍要求相应利息并无不妥，但田卫萍一直实际占有使用着诉争房屋，房款利息、房屋使用费两项相抵，田卫萍、李硕互不支付，较为公平合理，故本院对田卫萍主张的利息损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、李硕与田卫萍于2011年9月27日签订的《买卖房屋协议》，于本判决生效之日解除；
二、田卫萍于本判决生效之日起十日内向李硕退还位于张家口市宣化区劈柴巷1号院4号楼4单元302室住宅楼一套及地下室；
三、李硕于本判决生效之日起十日内返还田卫萍购房款239999元及装修费损失28000元，共计267999元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6247元，减半收取3124元，由李硕负担，田卫萍预交的不予退还，由李硕于本判决生效之日起十日内直接给付田卫萍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 苗照亮
二〇一四年十二月八日
书记员 黄 琪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。