上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第516号
原告上海永隆商业投资发展有限公司。
法定代表人金某某，董事长。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
被告富殿龙。
委托代理人廖滔滔，上海东方环发律师事务所律师。
委托代理人商正群，上海东方环发律师事务所律师。
原告上海永隆商业投资发展有限公司（以下简称“永隆公司”）与被告富殿龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年4月24日、同年6月26日公开开庭进行了审理。原告永隆公司的委托代理人叶杨斌，被告富殿龙及其委托代理人廖滔滔到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
原告永隆公司诉称，原、被告于2012年8月16日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于××区××路××弄××号×××、×××室共计178.32平方米的商铺，租期自2012年9月1日至2017年8月31日止，租金首年按日租金人民币（下同）4.6元／平方米收取。根据《租赁合同》第11-3条之规定：承租方擅自退租或出租方根据合同约定单方面行使解除权的，承租方应按月租金的6倍金额向出租方支付违约金，并向出租方补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额。同时，根据《租赁合同》第10.2条规定：无适用法律或者协议任何条款或条件规定的原因，承租人应按逾期金额每日万分之五的比例支付滞纳金，如延迟支付任何已经到期的款项且未能在收到书面通知之后的30日纠正该等违约的出租人有权书面通知承租人终止本协议，承租人应向出租人支付相当于6个月租金的违约金。合同签订后，双方均按约履行，但自2013年5月起被告开始拖欠租金，原告经多次向被告催缴相关款项，被告均拒不支付。原告即委托律师于2013年11月11日向被告发出《关于解除〈租赁合同〉的律师函》，要求被告支付拖欠租金、物业管理服务费、免租期间的租金及解约赔偿金等，并办理以该商铺为注册或营业地的工商、税务变更登记手续。然作为承租方的被告无故拒绝履行支付该商铺租金等费用，且经书面催讨后仍不予纠正，显然缺乏履行合同的诚意，严重违反了诚实守信原则，并导致原告利益受损。原告遂诉诸法院要求判令（一）确认双方签订的《租赁合同》已经于2013年10月31日正式解除；（二）被告支付自2013年5月1日至同年8月31日止拖欠的租金99，800元及逾期付款滞纳金；（三）被告支付自2013年5月1日至同年8月31日止拖欠的物业管理费共计13，695元及逾期付款滞纳金；（四）被告支付自2012年9月1日至2012年11月30日止及自2013年9月1日至2013年10月31日止共计5个月的免租期租金124，750元；（五）被告支付解约赔偿金149，700元，并办理以该商铺为注册或营业地的工商、税务变更登记手续。
诉讼中，原告将上述诉请（一）变更为要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2013年11月3日已经解除；将诉请（二）变更为要求被告支付自2013年5月1日至同年11月3日止拖欠的租金153，390.49元及逾期付款滞纳金41，347.10元（自2013年5月5日暂算至2014年3月26日，按日0.1%计），要求计算至本判决生效之日止。将诉请（三）变更为要求被告支付自2013年5月1日至同年11月3日止拖欠的物业管理费共计14，032.48元及逾期付款滞纳金3，988元（自2013年5月5日暂算至2014年3月26日，按日0.1%计），要求计算至本判决生效之日止。将诉请（四）变更为要求被告支付自2012年9月1日至同年11月30日止共计3个月的免租租金74，850元；将诉请（五）变更为要求被告支付解约赔偿金149，700元；增加要求被告对承租的位于××区××路××弄××号×××、×××室商铺恢复原状后返还原告及要求被告支付律师费15，600元两项诉请。同时对要求被告办理以该商铺为注册或营业地的工商、商务变更登记手续之诉请及被告在承租期间使用的水、电等费用均明确表示不要求在本案中处理。
被告富殿龙辩称，被告是于2013年11月3日被原告强行锁门收回商铺的，故对于原告要求确认《租赁合同》于2013年11月18日已经解除及要求被告将商铺恢复原状后返还原告之诉请被告均不予认可。关于租金，被告认可自2013年5月5日至同年8月31日所列的租金金额。2013年9月1日之后是三个月的免租期，被告无需支付租金，故原告主张要求被告支付逾期付款滞纳金无相应合同依据，且按照千分之一的标准计算滞纳金也过高。关于物业费，因原告没有向被告提供过物业管理服务，被告是直接向物业公司交付的，故原告主张物业费及逾期付款滞纳金均无法律依据。免租期系原告给予被告的权利，故原告主张要求被告支付免租期内的租金没有合同依据，被告对此不予认可。关于解约赔偿金，因原告强行锁门收回商铺，属擅自解除合同，故不同意原告的此项诉请。对于原告擅自解除合同给被告造成的损失被告将另行主张。关于律师费，没有相应的合同依据，被告不予认可。
经审理查明，位于××区××路××弄××号商铺的产权人为案外人上海××房地产开发有限公司（以下简称“××公司”）。2012年2月28日，原告与案外人××公司签订租赁合同，从案外人处取得上述商铺的转租权。
2012年8月16日，原告（作为出租方）与被告（作为承租方）签订《商业用房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于××区××路××弄××号上海××时代商业广场×××、×××室共计建筑面积为178.32平方米的商铺，作为经营××面馆使用，租赁期限为5年（自2012年9月1日起至2017年8月31日止），免租装修期为自该房屋交付日2012年9月1日起至2012年11月30日止及2013年9月1日起至2013年11月30日止，共计182天。该房屋首年日租金为4.60元／平方米／天，租金前3年不变，第4年起每年环比递增6%。其中，第1年至第3年：2012年9月1日起至2015年8月31日的年租金均为299，399.28元，月租金为24，949.94元；第4年：2015年9月1日起至2016年8月31日的年租金为317，363.24元，月租金为26，446.94元；第5年：2016年9月1日起至2017年8月31日年租金为336，405.03元，月租金为28，033.75元。该房屋每月物业管理费为2，282.50元，物业管理费起算日为房屋交付日，承租方应根据物业管理处的要求支付物业管理费。本合同签署3天内，承租方应向出租方及指定物业管理公司预付款2个月的租金和3个月物业管理费。若承租方逾期未支付的，且在出租方或物业管理公司发出书面通知后5天内仍不付清的，则出租方有权立即解除本合同，届时承租方应向出租方或物业管理公司支付相当于该房屋6个月租金或物业管理费金额之违约金。该房屋租金每2月预付一次，物业管理费每3个月预付一次，先付后用。承租方应于每个支付周期的第1个月的5日前向出租方及指定的物业管理公司预付该期的租金和物业管理费。如承租方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日，则承租方需按逾期支付款项的0.1%支付违约金。在房屋租赁期间，承租方使用该房屋所发生的电、水、燃气、通讯、设备、电视、互联网等费用由承租方承担。该合同9-2条约定，本合同双方同意，发生下列情形之一的，出租方有权在书面通知承租方后单方面解除本合同：（四）承租方逾期不支付租金及其他费用累计超过30天的。承租方应向出租方支付相当于首年免租期后2个月的平均租金的保证金，即49，899.88元，作为承租方履行本合同之保证。承租方应在签署本合同3天内付清上述全部保证金。若承租方逾期支付的，且在出租方或指定的管理公司发出书面通知后5天内仍不付清的，则出租方有权立即解除本合同，届时承租方应向出租方支付相当于该租赁保证金金额双倍之违约金。租赁关系终止时，出租方在扣除因承租方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，出租方应在承租方按约定返还该房屋且办妥公司注册地址变更手续后30天内将保证金余额无息返还承租方。租赁期间，在非本合同约定的情况下，出租方擅自解除本合同、提前收回该房屋的，应向承租方支付相当于6个月租金金额的违约金。若违约金不足抵付承租方损失的，出租方还应承担赔偿责任。该合同11-3条约定，租赁期间，发生下列任一情况的，承租方应按月租金的6倍向出租方支付违约金并向出租方补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额。若支付的违约金不足抵付出租方损失（包括但不限于律师费等）的，承租方还应承担赔偿责任。（一）承租方擅自退租；（二）出租方根据本合同9-2条约定行使单方面解除本合同的权利。该合同11-4条约定，若承租方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、保证金、水电费及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响出租方其他权利的前提下，出租方有权要求承租方支付滞纳利息（该滞纳利息从承租方应付所欠款之日起按日千分之一计算）及出租方因向承租方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。租赁期或续租期满，出租方有权收回该房屋，承租方应在本合同终止或提前终止后1天内将该房屋恢复原状返还给出租方。逾期没有恢复的，出租方有权代为恢复，有关费用由承租方承担。若届时出租方认为可以不恢复的，则该等遗留的装修、设施或设备全部无偿归出租方所有。为节省承租方恢复原状的费用，出租方亦有权在本合同终止或提前终止时向承租方发出书面通知，指示承租方将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归承租方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予出租方。移交后，出租方即成为该等物件的所有者。承租方在此确认，出租方无须为承租方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向承租方作出任何补偿。该合同还约定，双方确定承租方的送达地址为上海市××区××路×××号，出租方只要按照上述地址提交、发送材料、文件、通知，则应视为在下列日期被送达：（三）如以邮寄方式发出，则为投递方邮局加盖邮戳之日。上述合同对双方的其他权利义务还作了相关约定。
上述合同签订后，原告按约将租赁商铺交付被告使用，被告也按约向原告支付租赁保证金49，899.80元及相关租金等费用，但自2013年5月起被告开始拖欠支付租金等费用。期间，原告经多次催缴未果。2013年11月3日，被告搬离了承租房屋。同年11月11日，原告即委托律师向被告发送《关于解除〈租赁合同〉的律师函》，要求被告支付拖欠租金、物业管理服务费、免租期间的租金及解约赔偿金等，并办理以该商铺为注册或营业地的工商、税务变更登记手续。同年11月18日，原告又向被告发送《最后催款通知》，要求被告支付自2013年5月起拖欠的租金及滞纳金。同年12月17日，原告又向被告发送《缴款通知单》，要求被告支付自2013年5月至同年12月欠付的物业服务费。由于被告至今未向原告支付上述拖欠款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
另查明，原告为此次诉讼骋请律师支出律师代理费15，600元。
审理中，应被告申请，本院传唤证人金某某当庭作证，证人称，其于2012年8月与永隆公司签订租赁合同，于同年10月开始装修营业。其是在进入××广场后认识被告的，被告也是承租××广场经营的。当时是永隆公司招商部陈某甲向其推荐，说租这里商铺可以享受半年免租期，而且已经有很多比较有名的餐饮店将要进驻，出租率非常高，每个月还会举行促销活动，所以就决定租赁此处商铺。但自开业以来到现在生意一直很惨淡，人气很差，当时招商时承诺每个月会有活动也一直没有举行，也没有兑现会有各种广告投入以及各种宣传，但上述招商承诺是不可能写在租赁合同中的。到现在其亏了120多万元。几乎每家生意都不太好。
以上事实，由原告提供的1.涉案房屋产权证、原告与产权人签订的租赁合同及由产权人出具的《同意转租函》（以此证明原告享有对被告合法的出租权）；2.原、被告签订的《商业用房屋租赁合同》（以此证明双方在签订的租赁合同中对租金、水电等费用的支付金额、支付方式、支付期限，违约责任，免租期、合同解除条件等事项均作出了明确约定）；3.被告支付至2013年4月的租金凭证（以此证明被告尚拖欠原告自2013年5月至合同解除之日止的租金及相应的逾期付款违约金）；4.原告向被告发送的《最后催款通知》及《缴款通知单》；5.原告委托律师向被告发送的《关于解除〈租赁合同〉的律师函》及送达凭证（以此证明原告向被告多次催告其支付租金及物业管理费用的拖欠费用）；6.律师费发票及聘请律师合同（以此证明原告为此次诉讼支出的律师费用）；被告提供的1.《装饰工程承包合同》；2.收据1组；3.专用发票（该组证据证明被告为承租系争商铺投入了大量资金用于装修，购置空调，全身心投入经营；4.租赁现场照片（以此证明原告将被告承租房屋进行封闭，原告构成违约）；5.商场照片（以此证明商场的出租率极低，在一楼同层商铺有20多个商铺已经关闭，生意冷清；6.内部往来收款证明（以此证明原告所述不实，被告都有和原告联系且2013年7月26日、同年9月9日两次亲自至原告处缴纳当月租金）；7.物业费、垃圾费发票（以此证明原告无权向被告收取物业管理费）；8.证人证言（以此证明原告在招商时有过招商承诺但未能履行），证人金某某的当庭证言以及原、被告的当庭陈述等证据为证。
经庭审质证，被告对原告提供的《同意转租函》的真实性不予认可，认为在双方签订租赁合同时其没有看到过，故对该证据的三性均不予认可。产权证及产权人与原告签订的租赁合同真实性没有异议，但认为在原、被告订立租赁合同时原告没有向其出示过。对原、被告签订的租赁合同及租金支付凭证的真实性、合法性、关联性被告均予以认可，但认为均不能证明原告的证明目的。被告欠付租金是从2013年5月开始的，但被告在同年7月、9月都向原告支付过租金。从被告在9月还在支付租金的情况来看，证明被告还在积极履行合同的。对催款通知的三性均不予认可，因被告没有收到过。对律师函的三性亦不予认可，因原告是根据履行函中的内容来解除合同，而本案的争议焦点是原告认为被告擅自退租，故该内容被告不予认可。对律师费发票及骋请律师合同的真实性均表示无异议，但对其关联性认为有异议。原告对被告提供的《装饰工程承包合同》，认为因没有被告的签字盖章，故对其真实性无法认可。另认为原、被告间系房屋租赁纠纷，即使存在该承包合同，也是被告与案外人间的法律关系，与本案无关。对于收据及专用发票的三性均无法认可。对于照片，认为因被告没有提供照片的拍摄时间，故不予认可。另被告代理人已经认可被告是在11月3日搬离，原告是出于安全考虑再锁的门，所以照片与本案无关联性。收款证明只能证明被告在7月和9月向原告支付了钱款，但是支付的租金都是2013年5月之前欠付的租金，故不能证明被告所要证明的事项。物业发票的真实性予以认可，但日期是2013年2月-4月，从而可以证明被告支付物业费的截止期限是2013年4月。对于证人证言，其三性不予认可，且认为与本案无关。若是其他承租人，更与本案无关。原告也没有作出过相关承诺，原告请求权的基础是租赁合同，被告无论是否经营餐饮，出现经营问题都属商业风险，不能由原告来承担，故对其真实性不予认可，且与本案无关。
对证人金某某的证言，原告认为不是事实，而被告认为证人的证言属实。
本院认为，被告提供的《装饰工程承包合同》上因没有被告的签字盖章，故对其真实性无法确认；被告提供的内部往来收款证明，只是证明被告于2013年7月26日及同年9月9日至原告处缴纳过钱款，但不能证明缴纳的是2013年7月及9月发生的租金，具体缴纳月份应以原告出具的收款凭证为准；被告提供的物业服务费发票恰恰可以证明被告在租赁期间是需要按照租赁合同约定支付物业服务费的；证人金某某的证言只是其一面之词，没有其他相关证据予以佐证，本院对此难以采信。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与被告签订的《商业用房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告逾期不支付租金及其他费用累计超过30天的，原告有权提前解除本合同。然本案中，被告自2013年5月起开始拖欠租金、物业等费用不付，并于同年11月3日停止经营并搬离承租商铺。因此，原告在不能实现合同目的的情况下，按照双方租赁合同的约定，要求确认双方签订的《商业用房屋租赁合同》于2013年11月3日已经解除之诉请，符合法律规定，本院予以支持。在上述租赁合同解除后，被告除已搬离上述商铺返还原告外，还应向原告付清租赁期间拖欠的各项费用。根据上述合同约定，被告应向原告及指定的物业管理公司支付租金和物业管理费的。显然这里所指的物业管理公司是由作为出租方的原告指定的，故被告以其直接向物业公司缴纳物业管理费，而认为原告无权向其收取物业管理费及逾期付款滞纳金之抗辩，理由不能成立。本案中，因被告至今未向原告付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，被告还需向原告支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.1%计算的违约金。因此，原告要求被告支付自2013年5月1日至同年11月3日止拖欠的租金、物业服务费之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。另原告要求被告支付逾期付款滞纳金，实际上指的就是合同约定的逾期付款违约金，本院对此一并予以支持。但考虑到双方约定的计算违约金的标准确实过高。本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.08%计算违约金。另根据上述租赁合同约定，原告根据本合同约定行使单方面解除本合同权利的，被告应按月租金的6倍向原告支付违约金并向原告补付已享受的装修免租期间的租金优惠总额，故原告要求被告支付自2012年9月1日至同年11月30日止共计3个月的免租租金及按月租金的6倍计算的提前解除合同违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。此外，上述合同还约定，被告应在本合同终止或提前终止后1天内将该房屋恢复原状返还给原告。若被告拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、保证金、水电费及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响出租方其他权利的前提下，原告有权要求被告支付滞纳利息及原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用，故原告要求被告对承租的位于××区××路××弄××号×××、×××室商铺恢复原状后返还原告及要求被告支付原告为此次诉讼而支出的律师费15，600元之诉请，均有合同依据，本院亦予支持。但原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告的租赁保证金予以返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海永隆商业投资发展有限公司与被告富殿龙签订的《商业用房屋租赁合同》于2013年11月3日已经解除；
二、被告富殿龙将位于上海市××区××路××弄××号×××、×××室商铺恢复原状后返还原告上海永隆商业投资发展有限公司；
三、被告富殿龙支付原告上海永隆商业投资发展有限公司自2013年5月1日至同年11月3日止拖欠的租金153，390.49元，并支付以49，899.88元计，自2013年5月6日起；以49，899.88元计，自2013年7月6日起；以49，899.88元计，自2013年9月6日起，按每日0.08%分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
四、被告富殿龙支付原告上海永隆商业投资发展有限公司自2013年5月1日至同年11月3日止拖欠的物业管理费14，032.48元，并支付以2，282.50元计，自2013年5月5日起，以6，847.50元计，自2013年6月6日起，以4，790.12元计，自2013年9月6日起，按每日0.08%分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；
五、被告富殿龙支付原告上海永隆商业投资发展有限公司自2012年9月1日至同年11月30日共计3个月的免租期租金74，850元；
六、被告富殿龙支付原告上海永隆商业投资发展有限公司提前解除合同违约金149，699.64元；
七、被告富殿龙支付原告上海永隆商业投资发展有限公司律师费15，600元；
八、原告上海永隆商业投资发展有限公司返还被告富殿龙租赁保证金49，899.80元。
上述第二至第八条的履行期限均为本判决生效之日起三十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，278.29元，减半收取计4，139.15元，由原告上海永隆商业投资发展有限公司负担109.54元，被告富殿龙负担4，029.61元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年六月二十六日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。