北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初16269号
原告（反诉被告）李士启。
委托代理人李伟，河北达胜律师事务所律师。
委托代理人李素芳（李士启之女），住北京市通州区。
被告（反诉原告）班德昆，住北京市朝阳区。
委托代理人班志良（班德昆之孙），住北京市朝阳区。
委托代理人杨光，北京时雨律师事务所律师。
原告（反诉被告）李士启诉被告（反诉原告）班德昆返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶福勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李士启的委托代理人李伟、李素芳，被告（反诉原告）班德昆的委托代理人班志良、杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李士启诉称：2001年8月ll日，李士启与班德昆签订《卖房字据》，双方约定李士启将位于北京市通州区某镇某某村XXX号三房七间、西厢房四间、石棉瓦棚子四间卖与班德昆，作价10万元。后双方如约履行。通州区人民法院于2015年12月20日作出(2015)通民初字第22512号民事判决书，认定2001年8月11日李士启与班德昆签订的《卖房字据》无效。后经李士启主动与班德昆多次协商，请求班德昆腾退并返还占用的北京市通州区某镇某某村XXX号院，承诺给予其经济补偿，但双方未达成一致意见。根据我国法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令：班德昆立即返还位于北京市通州区某镇某某村XXX号院内房屋；班德昆返还北京市通州区某镇某某村XXX号院的《集体土地建设用地使用证》。
被告（反诉原告）班德昆辩称：不同意原告的诉讼请求，建议人民法院依法驳回原告的诉讼请求。农村房屋买卖合同被宣告无效后，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成的损失。具体到本案中，通州区某镇作为北京市政府行政副中心，已有17个村纳入棚户区改造项目，李士启将来能获得的利益是巨大的。如判决班德昆腾退房屋，对班德昆利益来讲属于重大失衡，极不公平。北京市通州区某镇某某村XXX号院的《集体土地建设用地使用证》确实在班德昆手中，但是李士启应该先给予班德昆相应的补偿。
被告（反诉原告）班德昆反诉称：2001年8月11日，班德昆与李士启签订《卖房字据》，双方约定：李士启将位于北京市通州区某镇某某村XXX号房屋宅院出售给班德昆，该房屋宅院作价10万元。后双方如约履行。2015年李士启违反诚实信用原则将班德昆起诉至通州区人民法院，要求确认双方所签《卖房字据》无效。2015年12月20日通州区人民法院作出(2015)通民初字第22512号民事判决书，确认双方的《卖房字据》无效。双方的《卖房字据》被法院确认无效后，因涉案房屋宅院面临拆迁，必将给班德昆造成房屋价值上涨及信赖利益损失，对于前述损失李士启理应赔偿。对于李士启给班德昆造成的宅基地区位补偿价等信赖利益损失，待北京市通州区某镇某某村XXX号房屋宅院进行拆迁时班德昆另行主张。为此，特提起反诉，要求判令：李士启赔偿班德昆因双方之间《卖房字据》无效给班德昆造成的北京市通州区某镇某某村XXX号房屋地上物及附属物设施补偿款241097元。
针对被告（反诉原告）班德昆的反诉请求，原告（反诉被告）李士启辩称：合同无效造成的损失，应由过错方承担责任。涉案合同签订时，班德昆隐瞒其不具有农村购房资格的事实，李士启无法核实，班德昆应承担过错责任。
经审理查明：2001年8月11日，李士启与班德昆签订《卖房字据》，双方约定：兹有李士启、班德昆，双方协商，将李士启某某中街砖瓦正房七间、砖瓦西厢房四间、院内石棉瓦棚子四间；正厢房门窗户对，门楼院墙齐备，二道院前东院墙，国槐树两棵；此院东至孟国华，西至公道，南至公道，北至公道，与其街坊无任何干涉；卖给班德昆所有，价格为拾万元整。后双方依约履行完毕。班德昆系北京市朝阳区居民。2015年12月20日本院作出(2015)通民初字第22512号《民事判决书》，判决确认李士启与班德昆于二零零一年签订的卖房字据无效。判决后双方均未上诉。经核实，上述院落坐落于北京市通州区某镇某某村XXX号。
本案审理过程中，班德昆申请对北京市通州区某镇某某村XXX号院内全部房屋及附属设施的重置成新价格进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京京评价格评估有限公司作为本案的评估机构。2016年9月27日，北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2016第1061号《价格评估报告书》，评估意见为经运用成本法评估，评估对象的地上物价格为：无争议部分，包括西房、北房、水泥院地、柿子树1棵、棚房、院墙3面、检查井1个、门楼、铁大门、太阳能1个、国槐2棵、院外水泥地面、厕所1座、门楼水刷石、多年生月季8棵，合计人民币230605元；有争议部分，有线电视300元，渗水井3个2389元，门口水泥地面3095元，上水管3531元，下水管1177元，合计人民币10492元。此次评估费6000元，由班德昆预付。
经核实，涉案院落及相应《集体土地建设用地使用证》（证号：通集建（93某）字第23-XX号）由班德昆占有。
上述事实，有当事人的陈述、《卖方字据》、《民事判决书》、《价格评估报告书》、《集体土地建设用地使用证》等证据在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李士启与班德昆于2001年签订的《卖房字据》已经本院确认无效，李士启与班德昆均应返还因涉案合同取得的财产。李士启主张班德昆返还诉争院落内房屋及相应《集体土地建设用地使用证》，理由正当，本院予以支持。班德昆反诉要求李士启赔偿房屋地上物及附属物设施补偿款，对于无争议部分，理由正当，本院予以支持；对于包括有线电视、渗水井、门口水泥地面、上水管、下水管在内的有争议部分，虽李士启提出异议，但该争议部分确为班德昆返还院落房屋的附属物，李士启应对该添附价值进行补偿，故班德昆对于有争议部分的反诉请求，理由正当，本院予以支持。李士启作为出卖人，在出卖涉案房产时应知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年后又主张合同无效，丧失诚信，其对涉案合同无效应承担主要责任。涉案合同无效的原因是班德昆不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格，对此班德昆亦有过错。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）班德昆将坐落于北京市通州区某镇某某村XXX号院落及附属物和相应《集体土地建设用地使用证》（证号：通集建（93某）字第23-XX号）返还给原告（反诉被告）李士启；
二、本判决生效后七日内，（反诉被告）李士启给付被告（反诉原告）班德昆房屋及附属物设施补偿款二十四万一千零九十七元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费六千元，由原告（反诉被告）李士启负担四千五百元，由被告（反诉原告）班德昆负担一千五百元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。
本诉案件受理费一千一百五十元，由被告（反诉原告）班德昆负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费两千四百五十八元，由原告（反诉被告）李士启负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 叶福勇
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王 妍