南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧商初字第620号
原告中国银行股份有限公司溧水支行，住所地南京市溧水区永阳镇中大街9号。
负责人钮铃，该支行行长。
委托代理人胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏同心园律师事务所律师。
被告徐忠，男，1971年7月8日生，汉族。
委托代理人张裕斌，江苏秦源律师事务所律师。
被告周耀芳，女，1978年10月13日生，汉族。
被告南京金友都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区宝塔北路12号。
法定代表人张静�该公司董事长。
委托代理人章熙林，江苏恒山律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称中行溧水支行）与被告徐忠、周耀芳、南京金友都房地产开发有限公司（以下简称金友都公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由代理审判员韩爽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行溧水支行委托代理人胡谦峰、王飞，被告徐忠及其委托代理人张裕斌，被告周耀芳，被告金友都公司的委托代理人章熙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行溧水支行诉称，被告徐忠、周耀芳因购房需向原告申请借款。2009年12月3日，原告与被告徐忠订立《个人一手住房贷款合同》，约定被告徐忠向原告借款193000元，被告金友都公司对被告的借款承担全程连带保证责任。同日，原告与三被告订立《溧水县房地产抵押合同》，约定�告一、二以位于溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家24幢3单元405室的房屋作为上述借款的抵押担保，被告三承担连带保证连带保证责任。上述合同订立后，原告按约发放了贷款，被告一、二却违反将合同约定，未能按约归还借款本息。截止到2014年9月15日，被告现尚欠借款本息155844.44元，且已连续逾期。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告徐忠和周耀芳立即归还原告借款本息155844.44元，并承担相应的利息、罚息（利息和罚息截止到2014年9月15日，以后的利息和罚息自2014年9月16日起至被告还清所有借款止，按双方贷款合同的约定计算），律师费用9700元，合计165544.44元，金友都公司承担连带还款责任；2、原告对位于南京市溧水区经济开发区秦淮路809号金东城世家24幢3单元405室的房屋有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐忠辩称�1、对贷款的事实以及没有按时还款的事实没有异议，对欠款同意偿还，但目前没有经济能力；2、对诉请中9月15日之前的利息计算有异议，利息计算不符合合同的约定。9月16日之后的利率按什么利率计算没有明确。利率按照贷款合同第三条应当下浮30%；3、请求撤销贷款合同中第七条关于律师费的约定，现有证据不能证实律师费损失已经实际发生。
被告周耀芳辩称，本案与其无关，其与被告徐忠已经于2011年11月22日离婚，经法院调解双方同意房产归女儿徐雅婷所有，徐忠有居住权。
被告金友都公司辩称，对本案的基本事实、抵押担保、保证担保的事实没有异议。被告徐忠、周耀芳将其购买的房产进行了抵押担保并且由原告办理了抵押登记，原告是抵押权人，被告南京金友都房地产公司虽在合同中明确了提供保证担保，但根据担保法第二十八条的规定同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任。从本案的房屋购买情况来看，被告徐忠和周耀芳于2009年购买的房屋价格为人民币242114元，建筑面积为83.26平方米，贷款金额为193000元，两被告履行了部分还款义务，原告诉请165544.44元，两被告的房产现价值60万元左右，债权的价值远远低于物的担保，因此金友都公司不存在任何责任，本案中物的担保足以偿还原告的诉请，原告在本案中也主张了优先受偿权，请求法院驳回原告对金友都公司的诉请。
经审理查明，被告徐忠与被告周耀芳原系夫妻关系，双方于2000年1月27日登记结婚。2009年10月28日，徐忠向原告中行溧水支行提交一份《个人住房贷款申请表》，向原告申请贷款193000元，用于购买被告金友都公司开发建设的位于溧水县经济开发区秦淮路809号金东城世家24幢3单元405室（房屋面积为83.76㎡）的期房，该申请表由借款申请人徐忠及其配偶周耀芳签名。同日，周耀芳作为共有人出具《共有人承诺函》一份，承诺作为财产共有人，同意将所购房产抵押给原告，并承诺作为共同还款人，对债务清偿承担连带还款责任。
2009年12月3日，原告中行溧水支行（贷款人）与被告徐忠（借款人）、被告被告金友都公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号为20092F674）一份，约定：贷款金额为人民币193000元，借款用途为借款人支付其购买坐落于金东城世家24幢3单元405室房屋的购房款，购房合同号为2009502131；借款期限为15年（180个月）；借款偿还以按月等额本息还款方式偿还；借款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际发放贷款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行相应档次的法定贷款利率下浮30%计算；若借款人未按约定期限还�，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供全程连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。三方还对其它权利义务作了约定。
2009年12月3日，徐忠作为抵押人（甲方）、中行溧水支行作为抵押权人（乙方）、金友都公司作为担保人（丙方）签订《房地产抵押合同》一份，约定该合同对应担保的主债合同为编号为20092F674号的《个人一手住房贷款合同》，甲方将其购置的上述商品房抵押给乙方，抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。丙方自愿为甲方借款承担连带保证责任，保证担保的范围与抵押担保的范围一致，担保期间自贷款发放之日起至贷款还款期届满后两年内。抵押合同约定甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。上述合同签订后，徐忠、中行溧水支行于2009年12月8日签订《零售贷款借款借据》一份，约定借款金额为193000元，还款方式�从2010年1月始按月采用等额本息还款法还款；借款利率为浮动利率3.465‰（月息）。中行溧水支行同日依约履行了放款义务。2011年11月9日，徐忠、周耀芳取得了案涉房屋的产权证，同日中行溧水支行取得了抵押权他项权证，债权金额为193000元。
另查明，2011年11月22日，本院受理了周耀芳诉徐忠离婚纠纷一案，双方经本院（2011）溧民初字第2216号民事调解书，确认调解协议：双方同意离婚，婚后共同财产溧水县永阳镇东城世家24幢3单元405室住房一套归女儿徐娅婷所有，徐忠有居住权，该住房的银行按揭贷款由徐忠承担。
自2014年3月18日至2014年9月18日，徐忠连续七期未按约归还欠款，累计拖欠本金6362.39元。应收利息3984.15元，拖欠本金的罚息124.03元，应收利息的罚息78.60元，本金余额为151657.66元。
又查明，原告（甲方）因向三被告采取诉讼方式实现债权，于2014年9月15�与江苏同心园律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，约定由甲方委托乙方提起诉讼，并支付乙方律师费9700元。2014年12月2日，江苏同心园律师事务所向原告开具金额为9700元的法律服务费发票一张。
以上事实，由被告徐忠、周耀芳结婚证、中国银行个人住房贷款申请表、个人一手住房贷款合同欠条、共有人承诺函、贷款合同、抵押合同、零售贷款借款借据、逾期未还款查询单、民事调解书、房屋产权证、委托代理合同、法律服务费发票及当事人的陈述等予以证实。
本院认为，原告中行溧水支行与被告徐忠、金友都公司签订的贷款合同及抵押合同系各方真实意思表示，均依法成立，且合法有效，应受法律保护。合同当事人各方均应按照合同约定履行各自的义务。现徐忠连续七期未按时还款，已构成违约，中行溧水支行有权宣布贷款合同项下本息全部提前�期，故原告要求被告徐忠偿还借款本金、利息及罚息的诉请，合法有据，本院予以支持。要求徐忠归还贷款本息及罚息155844.44元。贷款合同约定原告实现债权的费用（包括律师费）由徐忠承担，故原告要求徐忠承担律师费9700元的诉讼请求，本院予以支持。周耀芳出具共同还款承诺函，自愿作为共同还款人对徐忠在上述贷款合同项下的债务承担连带还款责任。无论周耀芳与徐忠离婚与否，均不影响原告要求徐忠、周耀芳向其承担共同还款责任的权利，故原告要求周耀芳共同承担徐忠所欠债务的诉讼请求，本院予以支持。徐忠、周耀芳以其共有的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路809号金东城世家24幢3单元405室的房屋为借款提供抵押担保，该抵押合同依法成立，并办理了抵押登记，抵押权设立，徐忠与周耀芳离婚时虽约定婚后共有房屋归女儿所有，但未办理过户登记手续�该约定不产生物权效力，不影响债权人担保物权的实现，故中行溧水支行就上述债权对该房屋享有优先受偿权。贷款合同约定，金友都公司为徐忠的上述贷款提供全程连带责任担保，且约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人，故本院对金友都公司认为抵押物的价值足以清偿债务，其不应承担还款责任的抗辩主张不予采纳，对原告要求金友都公司承担连带还款责任的诉请，本院予以支持。金友都公司公司在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐忠、周耀芳应于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国银行股份有限公司溧水支行偿还借款本息及罚息155844.44元（利息及罚息计算至2014年9月15日，自2014年9月16日起至本判决确定的给付之日止的利息与罚息，按照贷款合同的约定计算）及律师费代理费9700元。
二、原告中国银行股份有限公司溧水支行就上述债权在不超过193000元的范围内对位于溧水区永阳镇秦淮路809号金东城世家24幢3单元405室的房产享有优先受偿权。
三、南京金友都房地产开发有限公司应就被告徐忠、周耀芳的上述第一项债务向原告中国银行股份有限公司溧水支行承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3611元，减半收取1805.50元，财产保全费1420元，合计3225.50元，由被告徐忠、周耀芳、南京金友都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76。
代理审判员 韩 爽
二〇一四年十二月十二日
见习书记员 甘菊兰