山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2669号
上诉人（原审被告）青岛盛翔房地产开发有限公司。
法定代表人国世亭，董事长。
委托代理人江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人牟丹，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋庆龙。
委托代理人崔明玉，山东运策律师事务所律师。
委托代理人王涛，山东运策律师事务所律师。
上诉人青岛盛翔房地产开发有限公司（以下简称盛翔公司）因与被上诉人蒋庆龙房屋买卖合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2014）即民初字第3178号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，于2014年12月10日组织双方当事人对有关事实和证据进行核对。上诉人盛翔公司的委托代理人牟丹，被上诉人蒋庆龙的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋庆龙在一审中诉称，2011年10月8日，蒋庆龙全款购买盛翔公司开发的阳光园小区的楼房一处并约定盛翔公司在交付时应当进行了竣工验收，并签署其他的合格文件，但是直到现在盛翔公司也没有提供验收合格报告。补充协议中约定2012年5月31日交付，实际2012年10月30日交付。双方约定在签署房屋交接书之日起30天内，依法向即墨市�产交易监理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，但是直到现在盛翔公司也没有为蒋庆龙申领所购房屋的房地产权证，并且盛翔公司在其广告宣传中称为每一个购房者准备一分可以永久使用的土地，但是经蒋庆龙催要后，盛翔公司一直没有答复，为维护蒋庆龙的合法权益，请求法院依法判令：1、盛翔公司支付蒋庆龙违约金2万元（未按期交付房屋的违约金：已交付房款234369元×万分之一×150天=3515元及未及时办理房产证的违约金234369元×6.5%÷12个月×20个月=25389元，共计28904元，蒋庆龙只主张2万元）；2、盛翔公司承担诉讼费用。
盛翔公司在一审中辩称，蒋庆龙上述无事实和法律依据，不予认可，要求法院驳回蒋庆龙诉讼请求。
原审查明，2011年10月8日，蒋庆龙（乙方）与盛翔公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同主要约定：1、房�地址：乙方向甲方购买即墨市蓝村镇文化路92号《阳光园小区》×号楼×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2869元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币234369元。3、付款方式和付款期限：按时间付款，付款方式为自有资金支付。乙方于2011年10月8日前应支付房款计人民币234369元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：甲方进行了竣工验收，已签署质量合格文件，乙方按约履行了付款及其他约定。第十一条：甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。补充条款第二条第3项：甲方承诺2012年5月31日与乙方进行房屋钥匙交接。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内�该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同追究甲方责任。5、房地产权证办理：第十四条：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致，以补充条款、补充协议为准。
蒋庆龙与盛翔公司签订商品房预售合同时，盛翔公司已经取得了即墨市房产处颁发的商品房预售许可证。
双方签订《青岛市商品房预售合同》后，蒋庆龙按照合同的约定于2011年10月8日向盛翔公司支付了房款234369元。盛翔公司于2012年10月30日将涉案房屋交付蒋庆龙。
原审认为，蒋庆龙与盛翔公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
根据查明的事实，双方签订合同后，蒋庆龙按照合同的约定于2011年10月8日向盛翔公司支付了房款234369元。盛翔公司于2012年10月30日将涉案房屋交付蒋庆龙。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第二十八条以及补充条款第二条第3项之规定，应以补充条款约定的交付时间为准。补充条款第二条第3项约定：甲方承诺2012年5月31日与乙方进行房屋钥匙交接。故盛翔公司交付房屋的时间逾期152天，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条之约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，盛翔公司应支付蒋庆龙未按期交付房屋的违约金3562元（已交付房款234369元×万分之一×152天），故蒋庆龙主张盛翔公司支付其未按期交付房屋的违约金3515元的请求，原审予以支持。
关于蒋庆龙主张盛翔公司支付未及时办理房产证的违约金的请求。原审认为，盛翔公司于2012年10月30日将涉案房屋交付给蒋庆龙，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条之规定，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。盛翔公司称是因为国家房产政策和政府原因和不可抗力一直没有办下房产证，但没有提供证据佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”蒋庆龙与盛翔公司签订的合同中对逾期办理房产证的违约金没有约定，蒋庆龙主张盛翔公司支付20个月未及时办理房产证的违约金，故，盛翔公司还应支付蒋庆龙自2012年12月1日起至2014年7月31日止，以234369元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的违约金，以蒋庆龙主张的16485元（20000元-3515元）为限。
综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、青岛盛翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付蒋庆龙未按期交付房屋的违约金3515元；二、青岛盛翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付蒋庆龙自2012年12月1日起至2014年7月31日止以234369元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的违约金，以16485元为限。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由青岛盛翔房地产开发有限公司承担。
上诉人盛翔公司不服一审判决，上诉称，盛翔公司已经按照约定的时间交付蒋庆龙房屋，蒋庆龙也已经接收并入住该房屋。盛翔公司并未违反合同约定，一审判决缺乏事实基础和法律依据。请求二审法院依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由蒋庆龙负担。
被上诉人蒋庆龙辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行。合同补充条款第二条交付条件中约定上诉人承诺2012年5月31日与被上诉人进行房屋钥匙交接。根据房地产交易惯例，房屋钥匙交接即意味着房屋的交接，自房屋钥匙交接之时，买房人可以对房屋实际占有和使用。上诉人未能在2012年5月31日前向被上诉人交付房屋，构成违约，被上诉人有权主张相应的权利。上诉人主张本案应当按照合同正文条款第十一条确定约定交房时间，但因根据合同第二十八条的约定，补充条款与正文条款不一致时，以补充条款为准，因此本院对上诉人的该主张不予采信。综上，上诉人上诉理由不足�本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人青岛盛翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威