山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第1439号
原告李帅。
委托代理人黄瑞，山东齐岳律师事务所律�。
被告青岛昊通房地产开发有限公司，住所地即墨市长江二路青岛技师学院对面。
法定代表人纪群传，董事长。
委托代理人刘金泽，山东青成律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行，住所地山东省青岛市即墨市振华街122号，
法定代理人张风臣，行长。
委托代理人李文波，系中国农业银行股份有限公司即墨市支行客户经理。
委托代理人甄承伟，系中国农业银行股份有限公司即墨市支行客户经理。
原告李帅为与被告青岛昊通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日第一次公开开庭进行了审理，原告李帅及其委托代理人黄瑞，被告青岛昊通房地产开发有限公司委托代理人刘金泽到庭参加了诉讼。后根据原告李帅的申请追加中国农业银行股份有限公司即墨市支行为第三人参加本案诉讼，并于2015年4月8日第二次公开开庭进行了审理，原告李帅及其委托代理人黄瑞，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行之委托代理人李文波、甄承伟参加了诉讼，被告青岛昊通房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告李帅诉称，原、被告双方于2013年5月20日签订《青岛市商品房预售合同》，合同标的为即墨市黄河三路500号“幸福家园”6号楼1单元7层703户。合同约定于2013年10月31日交付房屋，逾期80日原告可解除合同，现超过预定的交付时间，经原告多次催促，被告仍未交付，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，被告返还购房款及税费等605462元；2、被告赔偿原告至起诉之日的损失30000元；3、被告支付起诉之日至被告还款日的房款利息损失；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告李帅申请追加中国农业银行股份有限公司即墨市支行为第三人参加本案诉讼，并要求解除其与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行之间的借款合同。
被告青岛昊通房地产开发有限公司未予书面答辩，在第一次庭审中口头辩称，按照双方签订的合同第十二条第一款第二项约定履行，因为原告李帅已经向银行抵押贷款40.9万元并于2013年8月4日办妥，要求原告李帅配合被告昊通房地产开发有限公司向银行把按揭贷款撤押手续办好后，才付清所有款项。
第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行未予书面答辩，在第二次开庭庭审中口头辩称，对于原告申请书第二项“解除申请人李帅与第三人中国农业银�股份有限公司即墨市支行之间的借款合同”的诉讼请求，我们要求原告必须还清与第三人签订的合同的贷款本息之后才能解除合同。
经本院开庭审理查明，2013年5月20日，原告李帅（乙方）与被告青岛昊通房地产开发有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，网上签约时间为2013年5月20日11时4分17秒。该合同主要约定：1、房屋价款：第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6750元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币584888元。2、付款方式和付款期限：附件一：按按揭（贷款）方式，乙方应于2013年5月20日前向甲方支付首期房款175888元整，剩余的购房款由乙方以按揭贷款（含公积金贷款）的方式向甲方支付，金额为409000元。3、房屋交付：第�条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经即墨市建设局工程质量监督站竣工验收为准。第十一条：甲方定于2013年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为该商品房已全部竣工符合交房条件乙方签收验收确认书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、违约责任：第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房�款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过80天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后80日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。解除合同后，乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则，甲方有权不予办理退款手续直至备案登记取消。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
2014年6月23日，原告李帅就涉案房屋到即墨市房产管理�办理了预购商品房预告登记（即房地预市字第201436901号），预告登记权利人为李帅，预告登记义务人为青岛昊通房地产开发有限公司。
另查明，2013年8月8日原告李帅与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行、被告青岛昊通房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，办理了409000元的贷款。借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行人民币同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定。该全部贷款409000元直接划入开户行为农行即墨支行营业部、户名为青岛昊通房地产开发有限公司账号为38×××18。借款人的还款账户为62×××14，还款账号的户名为李帅，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，合同借款采用的担保方式为阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人青岛昊通房地产开发有限公司按照相关合同约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按照相关合同约定提供抵押担保。第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行作为贷款人（抵押权人）、被告青岛昊通房地产开发有限公司作为保证人、原告李帅作为借款人与抵押人分别在该合同上盖章或签字、捺印予以确认。
根据原告李帅提交的一份中国农业银行借款凭证显示，贷款已入借款人（指定）账户，借款日期为2014年7月4日，贷款执行利率为6.2225%。原告李帅为进一步证明其主张，又向法庭提交了昊通地产收款收据三份显示，被告青岛昊通房地产开发有限公司于2013年5月20日预收取原告李帅房屋首付款175887元，代收契税费、房屋维修基金20297元，代收登记费、测绘费278元，共计收取原告196462元。
在本案庭审过程中，原告李帅称被告青岛昊通房地产开发有限公司未按照合同约定按时交房，且不满足交房条件，未进行验收。被告青岛昊通房地产开发有限公司称是否满足交房条件其并不清楚，其同意解除合同，但是需要根据双方签订合同第十二条的约定办理相关手续，并将银行贷款处理完毕才同意解除合同。第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行表示不同意解除《个人购房担保借款合同》。
再查明，截止到2015年6月12日，原告李帅共计支付房屋贷款本息32397.51元，其中支付本金9970.22元，剩余本金为399029.78元
上述事实有原、被告与第三人的陈述，原告提交的商品房预售合同、个人购房担保借款合同、房地产预告登记证明、昊通地产收款收据，中国农业银行即墨支行出具的借款凭证、还款明细等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》和原、被告与中国农业银行股份有限公司即墨市支行签订的《个人购房担保借款合同》，均未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。
1、根据查明的事实，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》后，原告按合同的约定于2013年5月20日向被告青岛昊通房地产开发有限公司支付了购房首付款175887元，代收契税费、房屋维修基金20297元，代收登记费、测绘费278元，共计人196462元，并于2013年8月8日办理了409000元的购房贷款。《青岛市商品房预售合同》中约定除不可抗力外被告应于2013年10月31日前将该房屋交付给原告。该合同第十三条明确约定，房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前15天书面通知原告办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房�进行验收交接。房屋交付的标志为该商品房已全部竣工符合交房条件原告签收验收确认书。在验收交接时，本案被告应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时应当根据本案原告要求提供实测面积的有关资料，如不出示和不提供前款规定的材料，本案原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由本案被告承担。本案原告称涉案房屋并不满足交房条件且未进行验收，被告未按照合同约定按时交房。被告虽称对是否通过验收并不清楚，但经本院当庭释明并要求被告于庭审后7日内将涉案房屋是否通过验收的证据提交法庭，被告仍拒不提交。因此，被告应当承担延期交房的责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条之约定，被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过180天，原告有权单方面解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求解除合同符合法律规定，另，原告于2015年1月6日向本院提起诉讼后，本院于2015年1月9日将起�状送达被告，故原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年1月9日解除。
2、关于原告李帅主张解除与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行签订的《个人购房担保借款合同》的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告李帅为了购买被告处房屋而与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行签订《个人购房担保借款合同》，现原告与被告签订的主合同被解除，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》目的无法实现，原告主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求，本院予以支持。因第三人中国农�银行股份有限公司即墨市支行提交的李帅还贷明细中最后一次还贷时间为2015年6月4日，故本院确认原告李帅与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行在2013年8月8日签订的《个人购房担保借款合同》于2015年6月5日解除。
3、关于原告要求返还购房款及税费等共计人民币605462元及支付至起诉之日的损失30000元的诉讼请求。本院认为，原告与被告双方签订《青岛市商品房预售合同》、原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》后，原告按照合同中约定向被告缴纳了购房款首付及税费等共计人民币196462元，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行按照合同约定向被告支付借款409000元。被告没有按照合同的约定交付房屋，导致原被告签订的商品房买卖合同被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五�第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对原告主张被告返还购房款首付及税费等共计人民币196462元的诉讼请求，本院予以支持。截止到2015年6月4日原告李帅已经向第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行支付贷款本金9970.22元、利息22427.29元，共计人民币32397.51元被告亦应给付原告李帅。剩余未还贷款本金数额为399029.78元由被告青岛昊通房地产开发有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行予以返还。原告主张损失30000元的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对违约责任中已有约定，被告青岛昊通房地产开发有限公司应按照原告李帅累计已付款605462元的1%即6054.62元来给付违约金。
4、关于原告主张被告支付起诉之日至被告还款之日房款利息损失的诉讼请求，因原告李帅的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告李帅与被告青岛昊通房地产开发有限公司在2013年10月20日签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年1月9日解除；
二、确认原告李帅与第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行在2013年8月8日签订的《个人购房担保借款合同》于2015年6月5日解除；
三、被告青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李帅购房款首付及税费等共计人民币196462元及原告李帅所支付的房屋贷款本息32397.51元。
四、被告青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行借款人民币399029.78元。被告青岛昊通房地产开发有限公司上述款项支付完毕后，原告李帅办理涤除抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行对此予以协助；
五、被告青岛昊通房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李帅违约金6054.62元；
六、驳回原告李帅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10155元（原告预缴），由被告青岛昊通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
人民陪审员 王文萃
人民陪审员 王 迪
二〇一五年七月三日
书 记 员 解文超
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并�理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”