湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00177号上诉人（原审被告、反诉原告）陈军，无业。委托代理人覃艳，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡明学，金泰商务宾馆业主。委托代理人付斌，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。特别授权代理。原审第三人宜昌市海峰大酒店有限公司。住所地：宜昌市白沙路1号。法定代表人林海峰，该公司总经理。原审第三人宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司。住所地：宜昌市伍家岗区夷陵大道384号。法定代表人林海峰，该公司总经理。上诉人陈军因与被上诉人胡明学、原审第三人宜昌市海峰大酒店有限公司（以下简称海峰大酒店）、宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司（以下简称海峰商旅酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00629号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定：2006年9月21日，胡明学与陈军签订一份房屋租赁合同，约定由胡明学承租陈军所有的位于夷陵大道394号二层的房屋（实际位置为夷陵大道384号二层），租赁期限从2006年11月1日至2014年10月31日，租金一季度一交，每季度缴纳7650元，每季度前5日内缴纳，合同约定胡明学应当依约交付租金和水电费，陈军负责保障各种水、电设施正常使用。合同签订后，胡明学依约支付了押金5000元，陈军依约交付了房屋。同日，胡明学与案外人温斯海签订《房屋租赁合同》，约定由胡明学承租案外人房屋，租期自2006年12月1日至2014年11月31日。此后，胡明学将分别承租的房屋整体用于个体经营宾馆（字号金泰商务宾馆）。2011年1月，陈军与第三人海峰大酒店签订委托合同，约定由第三人海峰大酒店代陈军收取租户租金及水电费，并代为管理。2011年2月26日、2011年4月18日，胡明学分别缴纳了2011年第一、第二季度的租金。2011年7月18日，胡明学以承租房屋漏水为由要求少交租金，予以补偿，代收租金的第三人海峰大酒店予以拒绝，胡明学遂仅缴纳租金4650元，少交该季度租金3000元。2011年10月，第三人海峰大酒店员工彭正喜以公司要统一管理水表为由，将胡明学所租房屋一楼的水表移动至胡明学阳台铁栅栏之外。2011年11月21日，第三人海峰商旅酒店施工致使胡明学经营的宾馆二楼两个房间遭到不同程度的损害，之后胡明学未再向陈军交纳租金。2011年12月，胡明学以第三人海峰大酒店擅自移动其水表造成水费过高为由拒绝缴纳水费，之后即未再缴纳水费。2012年2月14日，第三人海峰大酒店停止向胡明学承租的陈军的房屋供水至今。2012年2月27日，第三人海峰大酒店将胡明学所租房屋一楼水表卸下。2012年4月9日，胡明学起诉陈军要求解除合同、赔偿经营损失641520元及租金损失59400元，并返还押金5000元。2012年5月29日，陈军提起反诉，反诉请求为：1、判令胡明学支付2011年7月15日至2012年4月23日房屋租金24055元及2012年4月23日至实际腾房之日的房屋占有使用费；2、判令胡明学支付违约金3403.78元；3、判令胡明学立即腾退房屋并承担本案诉讼费用。2013年12月30日，经原审法院调解协商，胡明学将承租陈军的房屋腾退给了第三人海峰大酒店，第三人海峰大酒店代陈军预付了胡明学50000元。原审判决同时认定，胡明学于2010年12月27日缴纳水费165元，2011年1月27日缴纳水费130元，2011年3月11日缴纳水费215元，2011年5月12日缴纳水费275元，2011年6月14日缴纳水费288元，2011年8月11日缴纳水费300元，2011年10月18日缴纳水费332.50元。经原审法院现场勘验及双方当事人参与查明，胡明学所经营的金泰商务宾馆客房分布在宜昌市夷陵大道384号一栋楼的上下两层楼内，其宾馆楼上为第三人海峰商旅酒店。该宾馆一层面向宜昌市东山大道为一楼，面向夷陵大道为二楼。一楼系承租的陈军的房屋设有8间营业用房，二楼设有10间营业用房。一楼已无水表，亦未发现有供水；该宾馆的门厅、楼梯及二楼是承租的案外人温斯海的房屋；停水后胡明学从二楼的卫生间自行接入直径20mm的水管向其他房间供水，在卫生间不用水的情况下可为3间营业用房正常供水，超过3间则供水不足；若开启卫生间冲水则营业用房无法供水。本案重审过程中，胡明学申请对其开办的金泰商务宾馆从2012年2月14日至2014年11月31日的经营损失进行鉴定。经双方选择原审法院委托，2014年8月14日宜昌市物价局价格认证中心进行鉴定，并作出宜价认鉴字（2014）232号鉴定意见书：该宾馆月成本14750元、月利润15940元，33个月17天损失519948元。胡明学为鉴定支付鉴定费5000元。原审法院认为：胡明学与陈军签订了房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同依法成立并有效，双方均应当依约履行合同义务。本案双方争议的焦点为：1、涉案租赁合同解除的违约责任问题；2、违约造成损失的确认问题；3、押金退还、鉴定费的承担问题。1、关于合同解除的违约责任问题。首先，胡明学以陈军不能保证租赁物正常使用为由要求解除房屋租赁合同，并且于2011年7月18日以后便未再缴纳租金，而该租赁房屋也于2012年2月即被停止供水，租赁房屋已无法正常经营使用，该租赁合同的目的已无法实现，且陈军收到胡明学起诉状之后，同意解除合同并依法提起反诉主张违约责任，双方即均无继续履行合同的意愿，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，胡明学与陈军之间的合同已经达到了法定解除条件，合同可以予以解除。同时，鉴于胡明学系向法院提出解除租赁合同，而并非直接向陈军提出解除合同，陈军主张合同自2012年4月24日诉状送达即解除，没有法律根据，应当不予采纳。因双方已于2013年12月30日经协商腾退了租赁房屋，胡明学与陈军之间的租赁合同至此解除，原审法院予以确认。其次，因胡明学所经营的宾馆二楼以上的房屋为第三人海峰商旅酒店租赁，胡明学要求陈军解决其宾馆二楼漏水问题，并向陈军承租房屋的管理人第三人海峰大酒店提出作为漏水补偿少交租金，符合常理，且第三人海峰商旅酒店与第三人海峰大酒店有着共同的法定代表人即林海峰，故当漏水情形出现时胡明学找第三人海峰大酒店协商，在未能与第三人海峰大酒店协商解决时，采取少交3000元租金的方式弥补自身损失亦在情理之中。此后，2011年10月第三人海峰大酒店将胡明学水表移动，致双方在用水量和缴费上产生分歧，同年11月第三人海峰商旅酒店又将胡明学宾馆二楼房间钻孔，使得胡明学在水费缴纳及二楼天花板损坏问题上与陈军委托管理人海峰大酒店之间矛盾进一步加深，胡明学在自身损失未能得到弥补的情况下，拒绝交纳租金属自我救济行为，陈军此时应当协助解决争议，然而陈军委托管理人却于2012年2月14日将胡明学所租房屋停水，最终导致涉案房屋租赁合同解除。鉴于胡明学未缴纳租金均是在权利受到侵害未解决后实施的行为，并非无故拖欠交纳租金，且陈军未以胡明学不交租金为由行使合同解除权，该合同目的不能实现亦在于停水而非拖欠租金问题，故陈军反诉以胡明学未缴纳租金为由要求胡明学承担全部违约责任的主张不能成立。第三，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”规定，第三人海峰大酒店与陈军签订有委托协议，第三人海峰大酒店依约代陈军收取出租房屋租金、水费，并代为对出租房屋进行日常管理。现第三人海峰大酒店员工以要求统一管理水表为由，将胡明学所租房屋一楼内的水表移动至胡明学阳台铁栅栏之外，且并无证据证明第三人海峰大酒店在移动水表之前已经通知了胡明学并征得其同意，而事后第三人海峰大酒店亦无证据证明水表计量变化原因及当前用量，致使胡明学拒绝缴纳水费，进而导致其对胡明学所租房屋停水，租赁合同无法继续履行，故第三人海峰大酒店应对造成胡明学拒交水费乃至最终对涉案房屋停水负责，陈军则基于委托关系应当对由此行为造成的后果承担责任。此外，第三人海峰商旅酒店的施工行为给胡明学造成了损失，虽然损害发生的二楼不属陈军的出租房屋，但由于胡明学经营宾馆一楼、二楼经过改造已经成为一个整体，应当确认施工行为对胡明学的经营构成损害，故陈军以其自身出租的房屋未遭受侵害即没有责任的抗辩不成立，原审法院不予采纳。综上，导致涉案租赁合同最终无法继续履行的根本原因系第三人海峰大酒店实施的停止供水行为，胡明学在自身权利受到侵害未解决的情况下采取自我救济行为不构成违约，故陈军因第三人海峰大酒店实施的委托管理行为，应对胡明学承担根本性违约责任，胡明学主张的合法赔偿请求，原审法院予以支持。反之，陈军反诉胡明学违约导致合同解除不能成立。2、关于违约损失的确认问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，本案中胡明学承租陈军的房屋赁期限从2006年11月1日至2014年10月31日止，该期限应当得到履行，然而由于胡明学经营宾馆至2012年2月14日即被停水，导致无法经营，陈军对此承担根本性违约责任，故胡明学主张至2014年10月31日止合同履行期间可以获得的利益，即解除合同的经营损失，符合上述法律的规定，应予支持。现胡明学主张至2014年11月31日的经营损失，则超出了涉案租赁合同的履行期限，对于胡明学请求的超出部分，原审法院不予支持。其次，尽管陈军对宜昌市物价局价格认证中心所作金泰商务宾馆经营损失的鉴定意见有异议，但受托鉴定单位系经双方选择原审法院委托的合法鉴定机构，鉴定意见书经过了法庭质证，且鉴定人出庭接受了双方当事人的质询，陈军亦未提交相应的证据证明该鉴定意见违法或不真实，故该鉴定意见金泰商务宾馆月利润15940元，造成经营损失519948元，原审法院应予采信，可以作为确定本案事实的证据使用。第三，胡明学租赁房屋经营宾馆业务，依约支付房屋租金是其正常经营的成本，且胡明学主张的经营损失包含宾馆二楼经营用房的损失，故胡明学在主张全部经营损失的同时，要求陈军承担其支付的二楼租金73200元，没有合法根据不能成立。第四、涉案租赁合同依法有效成立，胡明学应当依法缴纳租金。但胡明学经营的宾馆在被停水前，宾馆二楼发生漏水一直未予补偿，胡明学要求陈军委托管理人解决无果，胡明学为此以少交季度租金3000元行使抗辩权，并非违约行为。随后，第三人海峰大酒店又实施移动水表对胡明学施加影响，但在第三人海峰商旅酒店施工致胡明学经营的宾馆二楼房间遭损后，未及时协调处理，直至2012年2月14日停水，最终造成胡明学的宾馆无法经营，依法陈军及委托管理人应解决漏水、施工损害问题，依据合同陈军则有义务保证胡明学的水电设施正常使用，而这几方面的问题均未得到解决，陈军作为出租人对此负有责任，故陈军要求胡明学交纳租金、占用费及逾期交款违约金的主张不成立，不应予以支持。3、关于押金退还、鉴定费承担的问题。双方虽在合同中约定，胡明学应当依约在每季度前5日内支付租金，逾期十天不支付租金，陈军有权收回房屋，终止合同，押金不予退还。但因胡明学采取少交、拖欠租金的行为是对漏水、供水设施移动行使抗辩权，而非违约行为，故陈军应退还押金，对于胡明学要求陈军退还押金5000元的诉讼请求应当予以支持。当事人对自已的主张有责任提供证据，现因胡明学不能提供其开办宾馆的经营财务账目，致使经营损失需要通过鉴定来确定，且该费用非解除租赁合同所必然产生，故胡明学为证明经营损失所支出的鉴定费5000元，应由其自已承担。综上所述，胡明学主张赔偿涉案租赁合同2012年2月14日至2014年10月31日履行期间的经济损失504008元（519948元－15940元），并要求退还租房押金5000元，符合法律规定。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条之规定，判决：一、解除胡明学与陈军于2006年9月21日签订的房屋租赁合同；二、陈军于判决生效之日起十日内赔偿胡明学的经营损失504008元（已付50000元在履行时扣减）；三、陈军于判决生效之日起十日内退还胡明学租房押金5000元；四、驳回胡明学其他诉讼请求；五、驳回陈军的其他诉讼请求。原审法院并同时决定一审案件本诉受理费10859.20元，由陈军负担，反诉受理费282元，由陈军负担。陈军不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审法院对违约责任由谁承担的判决错误。无论是在原审庭审过程中还是在发回重审庭审过程中，胡明学都没有提供证据证明二楼房屋漏水。2011年4月18日以后，胡明学就未向上诉人交纳房屋租金，也没有交纳水费，第三人海峰大酒店于2011年10月移动水表是为了督促胡明学按约定交纳房屋租金和水费，陈军并没有违约。第三人海峰商旅酒店在二楼的钻孔行为，陈军并不知晓，且胡明学与海峰商旅酒店沟通后，海峰商旅酒店便停止了施工，没有对胡明学经营造成损失。胡明学以房屋漏水和钻孔为由不交水费和租金并不是为了自救，胡明学违约在先，停止向其供水并无不当。2、陈军出租给胡明学的房屋仅限于一楼，原审法院却将二楼的所谓“损失”在本案中予以计算，不符合合同的相对性。3、因胡明学拒绝交纳房屋租金和水费，陈军对其停止供水，该责任应由胡明学承担，其应按约支付房屋租金及占有使用费。陈军没有违约，本案诉讼费也应由胡明学承担。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回胡明学诉讼请求。针对陈军的上诉，胡明学答辩称：对承租宾馆断水构成根本性违约，陈军应当承担违约责任。鉴定是由各方共同委托，鉴定机构具有法定资质，其出具的鉴定意见法院应当采纳。停水行为造成胡明学整个宾馆停业，损失应按整个宾馆损失计算。综上，请求二审人民法院依法驳回陈军上诉，维持原判。陈军和胡明学在二审诉讼中均未提交新的证据。陈军在二审诉讼期间向本院提交重新鉴定申请书，请求对金泰商务宾馆的经营损失进行重新鉴定。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为：1、虽然损害发生的二楼不属陈军的出租房屋，但由于胡明学经营宾馆一楼、二楼经过改造已经成为一个整体，陈军对胡明学将宾馆二层楼作为一个整体进行经营的事实是明知的。停水行为是故意而非过失，尽管实施停水行为的是第三人海峰大酒店，但陈军基于委托关系应当对由此行为造成的后果承担责任。陈军作为出租人，在胡明学被停水且提出交涉后一直未采取必要措施恢复供水，对胡明学的损失应当有明确的预见性，且主观状态为故意放任损失的扩大。虽然本案为合同纠纷，但基于同一事实发生的纠纷符合诉的合并标准，人民法院有权合并审理。综上，原审法院将胡明学经营的宾馆一楼和二楼作为一个整体考虑并无不当。至于海峰大酒店是否滥用权利，不属于本案审理范围，作为委托人的陈军可另行诉讼解决。2、陈军虽然对宜昌市物价局价格认证中心作出的金泰商务宾馆经营损失的鉴定意见不予认可，但未提出相应的反驳证据，且鉴定机构系原审法院依法委托，鉴定人员在原审诉讼期间依法出庭接受了质询，对陈军的质疑作出了相应解释，因此，本院对陈军在二审期间要求重新鉴定的申请不予准许。3、2011年7月18日，胡明学以承租房屋漏水未予补偿为由，单方决定少交季度租金3000元，且2011年7月18日之后未再缴纳租金，原审法院认为胡明学的行为在情理之中，为自我救济行为。本院认为，即使三楼存在漏水，也应由二楼房屋所有权人或者胡明学维修处理之后依据国家相关法律进行维权。单方采用拒交租金的方式进行抗辩并不妥当，也不符合合同法关于履行抗辩权的相关规定，对事件的进一步恶化产生了一定影响。自力救济行为仅在情势急迫，若不立即介入，请求权的实现就存在阻遏或者显著困难的危险情况下才有正当化的必要。因此，原审判决关于胡明学的行为在情理之中，为自我救济行为的认定不当。尽管胡明学少交租金的行为并不妥当，但不属于根本性违约，对陈军合同目的的实现亦无实质性影响。本院综合全案事实，涉案房屋于2012年2月因停水发生纠纷至2013年12月30日经原审法院组织双方当事人协商，胡明学才将承租陈军的房屋腾退给了第三人海峰大酒店。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的相关法律规定，酌定陈军承担85%的责任，胡明学承担15%的责任。原审判决认定的损失总额504008元并无不当，因此，陈军应承担损失金额为428406.8元。综上，原审认定事实清楚，适用法律错误。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00629号民事判决第一、三项，即“解除胡明学与陈军于2006年9月21日签订的房屋租赁合同；陈军于判决生效之日起十日内退还胡明学租房押金5000元”；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第00629号民事判决第二、四、五项，即“陈军于判决生效之日起十日内赔偿胡明学的经营损失504008元；驳回胡明学其他诉讼请求；驳回陈军的其他反诉请求”；三、陈军于本判决生效后十日内赔偿胡明学的经营损失428406.8元（已付50000元在履行时扣减）；四、驳回胡明学其他诉讼请求；五、驳回陈军的其他反诉请求。一审案件本诉受理费10859.20元，由陈军负担9200元、胡明学负担1659.2元；一审案件反诉受理费282元，由陈军负担。二审案件诉讼费10859.20元（陈军已预交），由陈军负担9200元、胡明学负担1659.2元。本判决为终审判决。审判长李淑一审判员胡建华代理审判员关俊峰二〇一五年七月二十七日书记员冀琦芳