陕西省城固县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0722民初158号
原告（反诉被告）：左某某，女，住澳门特别行政区。
委托诉讼代理人：王兴华，城固县”148”法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：李某某，女，住陕西省城固县。
委托诉讼代理人：李某某（被告之夫），男，住陕西省城固县。
原告（反诉被告）左某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序于2016年11月30日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人王兴华和被告（反诉原告）李某某及其委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告左某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2016年2月底前搬离原告房屋并恢复原状；2、判令被告支付实际占用原告房屋造成的损失（2015年10月1日至实际搬离时间）每月1500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月1日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定租赁期限一年，此后，双方再未签订协议，只是每年按双方约定，被告支付租金。按照双方履约习惯，2015年9月30日房屋租期届满，2015年6月底原告电话通知被告于2015年9月30日搬出，原告要收回房屋自用，原告又于2015年9月22日向被告发出了书面限期腾房通知书。但被告拒不搬离房屋，也不给原告缴纳房租，双方多次协商无果，故诉至法院。
被告李某某答辩并提出反诉请求：由左某某赔偿李某某店铺装修费、数字电视拆装费、宽带移装费、其他设备移装费、装修期间误工费和营业损失、鉴定费等共计72760元。事实和理由：1、双方发生的是房屋租赁合同纠纷，原告请求的物权保护案由不成立。2、原告不讲诚信，违反协议约定。虽然自2004年10月5日之后双方没有签订书面协议，但被告自觉履行与原告的口头协议，连续11年及时向原告支付房租，未发生任何纠纷。从2015年8月开始，双方协商2016年的租金问题，由于原告脱离市场行情要价太高，所以未达成协议。2015年9月被告与原告委托的其妹妹就租金数额已经达成口头协议，就在签订书面协议时原告反悔，后提起本案诉讼。3、根据双方协议约定，出租人欲收回房屋需提前三个月向承租人通知，但在2015年6月30日之前，原告并未向被告通知要收回房屋，被告为改善经营环境于2015年7月15日至8月1日对该房屋进行了精装修，现原告违约要收回房屋，应当依法向反诉原告赔偿损失。
针对反诉原告的诉请，反诉被告左某某辩称，租赁期限届满后双方并未续租，故不存在违约，在双方未续租的情况下李某某进行店面装修，装修费用应由其自行承担。李某某的反诉请求不成立，请求驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告双方经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下：原告提交的腾房通知和张贴腾房通知的照片，不能证明原告在2015年7月1日之前已通知被告解除租赁合同。被告提交的梁某某、蔡某某取租赁费的收据应为证人证言，但被告未在法定期限内申请证人出庭作证，证言未经当事人质证，本院不予认定；信合存款记录不能必然证明被告的收入来源仅为美容美发店，达不到被告的证明目的，本院不予认定。根据被告的申请，本院委托汉中市中级人民法院委托汉台区价格认证中心对被告房屋装修费用进行了评估，作出汉区价认鉴[2016]283号价格鉴定结论书，原告质证认为与本案无关联性，本院认为该鉴定意见是被告主张损失的依据，原告对该鉴定意见真实性认可，也未申请重新鉴定，故本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年9月20日，被告（反诉原告）李某某与原告（反诉被告）左某某签订《房屋租赁协议》，约定：李某某租赁左某某位于城固县友谊路中段面积为24.32平方米的门面房一间，租期自2003年10月5日至2004年10月4日，租金2600元；房屋装修费用由李某某自行承担，在解除合同时装修的设施由李某某自行处理；在租赁期内，双方不得随意终止协议，如因特殊原因应提前三个月通知对方，否则造成的损失由毁约方全部承担。租赁期限届满后，双方仅口头约定租金，李某某一直租赁使用该房屋，未再重新签订书面租赁合同。2015年7月李某某对房屋进行了装修。后双方因租金问题发生纠纷，同年9月24日左维向李某某发出书面限期腾房通知书，但李某某至今未腾房。左某某遂诉至本院。本案在审理过程中，李某某提出反诉，并申请对房屋装修费用和装修期限进行评估。本院依法委托汉中市中级人民法院委托汉台区价格认证中心进行了评估，2016年10月27日汉台区价格认证中心口头答复鉴定期限无法评估，并作出汉区价认鉴[2016]283号价格鉴定结论书，确定在2016年5月6日鉴定基准日房屋装修费用为39734元。李某某支付鉴定费1000元。
另查明，双方2014年10月5日至2015年10月4日的租赁费为15000元。
本院认为，本案在立案时确定为物权保护纠纷，根据审理中双方当事人主张和争议的法律关系的性质看本案案由应当确定为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权依法要求其承担违约责任。本案的争议焦点是原告（反诉被告）是否履行了租赁合同的约定，是否造成被告（反诉原告）的财产损失。双方自2003年9月20日签订房屋租赁合同后，虽未再签订合同，仅是口头约定了每年租金后由被告（反诉原告）继续租赁使用，应当视为双方的租赁合同除租金发生变化外，其他权利义务内容对双方继续有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。根据租赁合同约定，”如因特殊原因应提前三个月通知对方，否则造成的损失由毁约方全部承担”，意即原告要想解除合同收回房屋，需至少在2015年7月5日之前向被告提出，如未提出，应当视为原告愿意继续出租房屋给被告。原告诉称其在2015年7月1日之前通过电话和短信方式向被告提出过解除合同，但未提交证据证明，直至2015年9月24日才向被告发出书面腾房通知，违反了租赁合同的约定，由此给被告造成的损失依法应当予以赔偿。被告（反诉原告）的损失主要是房屋装修费用和搬离房屋设施所产生的必要费用。根据汉台区价格认证中心的鉴定意见以及房屋内设施的实际情况，能够搬离的设施为门头和空调、热水器、数字电视、宽带，按照一个装修使用周期3.5年（42个月）、装修设施剩余使用时间系数为114÷42计算，被告（反诉原告）的装修费用应为（评估总价款39734元门头7292.8元空调迁移费300元热水器迁移费100元）÷评估成新率0.86×（114÷42）计24962.3元。被告（反诉原告）主张的其他设备移装费和装修期间误工和营业损失，因未提交充分证据证明，本院不予支持。同时，被告应当按照2015年度的租赁费标准向原告支付租赁费，截至2016年12月4日实际使用14个月共计租赁费17500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第二百二十二六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）左某某与被告（反诉原告）李某某的房屋租赁合同，李某某在本判决生效后30日内搬离房屋，并拆除门头和空调、热水器、数字电视、宽带，其他设施不得拆除和损坏；
二、由被告（反诉原告）李某某在搬离房屋的同时向原告（反诉被告）左某某支付房屋租赁费17500元；
三、由原告（反诉被告）左某某在被告（反诉原告）李某某搬离房屋的同时赔偿李某某房屋装修费24962.3元，并支付李某某空调迁移费300元、热水器迁移费100元、数字电视和宽带迁移费100元，共计25462.3元；
四、驳回被告（反诉原告）李某某的其他诉讼请求。
以上二、三项折抵后由左某某向李某某支付7962.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告李某某负担；反诉受理费718元，由原告左某某负担218元，被告李某某负担500元；鉴定费1000元，由原告左某某负担304元，被告李某某负担696元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 陈德强
人民陪审员 章彦宏
人民陪审员 巨宝文
二〇一六年十二月五日
书 记 员 宋 茜