河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第3205号
上诉人（原审被告）：沧县纸房头乡田庄子村民委员会。
法定代表人：徐照龙，村民委员会主任。
委托代理人：李爱林，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾永胜。
委托代理人：王吉仓，河北海岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）�刘宝强，农民，现羁押于沧南监狱。
委托代理人：袁宏伟，河北冀恒达律师事务所律师。
上诉人沧县纸房头乡田庄子村民委员会（以下简称田庄子村委会）因与贾永胜、刘宝强房屋买卖纠纷一案，不服沧县人民法院（2013）沧民初字第869号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理了。上诉人田庄子村委会法定代表人徐照龙、委托代理人李爱林、被上诉人贾永胜委托代理人王吉仓、被上诉人刘宝强委托代理人袁宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾永胜起诉称：2011年10月28日，我与田庄子村委会签订一份购房合同。合同约定：田庄子村委会将房屋（原村委会五金厂）及土地使用权出售与我，总价款为246240元；田庄子村委会承诺在本合同生效之日起将房屋交付给我；田庄子村委会在合同签订之日起60日内为�办好土地使用权相关手续，逾期田庄子村委会应当连本带息偿还给我。合同签订后，我按照合同约定和刘宝强的要求将30万元（含办理土地使用手续费等费用）汇到刘宝强的个人账户，刘宝强随即为我出具一份加盖田庄子村委会印章并有刘宝强签名的收据。田庄子村委会一直没有向我实际交付合同项下的房屋和土地。我要求被告方交付房屋和土地，被告方总是以种种理由推脱。请求依法判令解除我与田庄子村委会签订的合同，并由田庄子村委会退还给我房地产转让款项及相关费用30万元，同时给付我逾期付款违约金（按照商业银行同期逾期贷款利率计算至实际付清之日；由刘宝强承担连带责任。
田庄子村委会辩称：1、田庄子村委会与贾永胜之间不存在房屋买卖合同关系，贾永胜在与刘宝强签订合同时并未将合同款项交给村委会或乡政府制定的账户，而是�相关款项汇至刘宝强个人账户，该账户并不属于田庄子村集体管理和控制，而是由刘宝强个人实际所有，并供其个人使用，为此田庄子村委会有理由相信贾永胜在签订涉案合同时已经认为是在向刘宝强个人购买涉案房产；本案出让的是村集体财产，按我国村民委员会组织法第24条，刘宝强代表村集体处分集体财产应经村民代表大会讨论决定方可办理，但所依据的购房合同并未按法定程序进行，并且购房款也并未交予村集体，因此返还购房款的责任不应由村委会承担，而应由刘宝强承担。2、即使贾永胜所诉合同成立，则根据合同约定该涉案房屋价格也应为246240元，而非其诉称的30万元，据此应驳回贾永胜的诉讼请求。
刘宝强辩称：2011年我作为村委会主任，代表村委会与贾永胜签订合同，将本村原五金厂及土地使用权出售给贾永胜。在合同签订后，贾永胜共付款30万元，我也已经给付贾永胜盖有村委会印章并有我签名的收据。我作为时任村委会主任与贾永胜签订合同是职务行为，一切法律后果均应由村委会承担，而不应由我个人承担；虽然沧县法院认定我将其中的26880元据为己有，但是我因此行为被定性为职务侵占罪，我侵占的是村委会的款项，而不是贾永胜的个人款项，我没有向贾永胜归还任何款项的义务。
原审查明：2011年10月28日，刘宝强以田庄子村委会的名义与贾永胜签订购房合同一份。约定合同：将田庄子村委会所有的原五金厂及其范围内的土地使用权一并转让给贾永胜，用地面积1026平方米，单价240元／平方米，合同总价款为246240元；田庄子村委会应在合同签订之日起60日内为贾永胜办好土地使用手续。合同签订后，贾永胜将30万元汇入刘宝强个人账户。刘宝强为贾永胜出具盖有田庄子村委会公章的《河北省村合作经济组织统一收据》一份。该收据载明“今收到贾永胜田庄子村五金厂购房款叁拾万元整。收款人刘宝强。”因田庄子村委会一直未办理涉案房屋的相关手续，故贾永胜于2013年2月28日向田庄子村委会发出通知书一份，要求田庄子村委会于十日内办好土地使用手续并转交贾永胜，否则一切后果由村委会承担。后田庄子村委通过中国邮政快递接收该通知书。2014年5月12日沧县纸房头农经站出具证明称该站管理的田庄子村的账上不存在贾永胜购买五金厂的30万元房款。
另查：2013年12月6日，沧县人民法院作出的（2013）沧刑初字第235号刑事判决书中认定：被告人刘宝强在担任纸房头乡田庄子村委会主任期间，于2011年秋将本村五金厂卖给贾永胜，贾永胜于2011年10月28日共向刘宝强汇款30万元，其中出售五金厂价格246240元，办证费53760元，被告人刘宝强收�该款后于2012年3月7日在村委会换届前将出售五金厂的价款246240元计入小账，于2013年4月下旬将办证费53760元中的26880元又补做账外入账，剩余26880元未入账，据为己有。被告人刘宝强利用职务上的便利，将贾永胜购买村五金厂及办理土手续费用中的26880元予以非法占为己有，数额较大，其行为已经构成职务侵占罪。
原审法院认为：田庄子村委在与贾永胜签订房屋买卖合同时，未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定；同时，该房屋占有的土地系集体所有，农民集体所有的土地使用权不得转让，故本案贾永胜与田庄子村委会签订的房屋买卖合同违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同无效，不受法律保护。无效合同自始没有法律约束力，且无效合同不存在解除，原告亦不能依据无效合同的约定要求给付违约�，故对原告方要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。因房屋买卖合同无效，故因该合同取得的财产应予返还。
田庄子村委辩称其未实际收到贾永胜交付的30万元购房款，且合同约定实际购房款总价为246240元，并非诉称的30万元。但原审法院认为刘宝强存在使人以为其享有代理权的外观。因刘宝强持有被代理人的公章，并在房屋买卖合同及收据上加盖了被代理人公章，盖章是证明表见代理的充分条件，虽然单位没有授权，但只要盖章就应当做构成表见代理。虽然合同约定的总价款为246240元，但在原告方交付30万元购房款后，被告刘宝强为其出具了加盖有被告田庄子村委会公章的村经济组织统一收据，因行为人系村主任，相对人有理由相信行为人有代理权，其代理行为的后果应由田庄子村委承担，故贾永胜为购买房屋所缴纳的款项应由田庄子村委依法予�返还，如田庄子村委会认为因刘宝强的该行为给其造成损失，其承担清偿责任后，有权依法向刘宝强追偿。遂判决：一、被告沧县纸房头乡田庄子村民委员会自判决生效后十日内偿还原告贾永胜购房款300000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的第二百五十三条的规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告沧县纸房头乡田庄子村民委员会承担。
宣判后，田庄子村委会不服，向本院提起上诉。主要上诉理由为：上诉人田庄子村委会从未收到贾永胜的购房款，且贾永胜将购房款汇入刘宝强个人账户中，故贾永胜与田庄子村委会之间不存在房屋买卖合同关系，贾永胜与刘宝强之间存在房屋买卖关系；53760元购房手续费未在合同中约定，且上述款项汇入刘宝强个人账户，该款项不应由村委会返还，而应由刘宝强返还。
贾永胜的主要答辩意见：贾永胜与田庄子村委会之间存在房屋买卖合同关系；刑事判决书的认定不能免除或减少上诉人返还购房款的责任。
刘宝强的主要答辩意见：刘宝强的行为并非代理行为，而是代表村委会的职务行为，刘宝强不应当与村委会承担连带责任。
二审查明事实与一审查明一致。还查明，沧县人民法院（2013）沧刑初字第235号刑事判决书认定：刘宝强在担任村主任期间，以村委会名义与贾永胜订立了出卖村五金厂房屋的合同，并以村委会名义收取贾永胜30万元，刘宝强的行为是职务行为。刘宝强将30万元中的246240元和26880元（53760元办证费的一半）计入村委会账目，将其余26880元办证费非法占为己有，刘宝强构成职务侵占罪，判处有期徒刑一年零三个月。
本院认为，根据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩理由，本案的争议焦点为：与贾永胜签订购房合同的相对人是田庄子村委会，还是刘宝强；诉争的房屋买卖合同是否有效；246240元购房款与53760元购房手续费应否由田庄子村委会返还。
关于与贾永胜签订购房合同的相对人是田庄子村委会还是刘宝强的问题。首先，从购房合同内容分析。2011年10月28日购房合同中载明的主体为沧县纸房头乡田庄子村民委员会与贾永胜；合同中处分的标的物为坐落于田庄子村的原村委会五金厂；落款处加盖了沧县纸房头乡田庄子村民委员会的公章，刘宝强在法定代表人项下签名。此时，刘宝强签名是其作为田庄子村委会法定代表人的职务代表行为，而非个人行为。其次，从购房合同履行分析。刘宝强收到贾永胜30万元款项后，田庄子村委会为贾永胜出具了加盖村委会公章的收�。所以，与贾永胜签订购房合同的相对人为田庄子村委会，而非刘宝强。退一步讲，即使刘宝强的行为超越了权限，但根据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，在田庄子村委会未提交证据证明贾永胜知道或者应当知道刘宝强超越权限的情况下，刘宝强对外签订合同的行为仍然应当认定为代表村委会的职务行为。
关于诉争的房屋买卖合同是否有效问题。根据国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。据此，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利（福利），与特定的身份关系相联系，不允许对外转让。在房地一体的格局下，本集体组织或其成员向本集体组织之外的人员处分房屋的同时也处分了本集体的宅基地使用权，损害了本集体经济组织的权益，是我国政策与法律禁止的行为。本案中，由于贾永胜不是田庄子集体成员，所以田庄子村委会与贾永胜签订的的购房合同无效。
关于246240元购房款与53760元购房手续费应否由田庄子村委会返还问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第五项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证。本案中，由于沧县人民法院作出的（2013）沧刑初字第235号刑事判决书已经发生法律效力，该判决书已认定刘宝强出卖五金厂、收取30万元（246240元购房款和53760元购房手续费）的行为是代表田庄子村委会的职务行为。所以，246240�购房款与53760元购房手续费应当由田庄子村委会返还贾永胜。村委会在返还贾永胜后，可向刘宝强追偿。
综上，原审认定事实清楚，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元由上诉人沧县纸房头乡田庄子村民委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭淑仙
审判员 张 梅
审判员 纪俊阁
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王圆圆