江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第1772号
上诉人（原审被告）钟林。
委托代理人杨鈜云、包振宇，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李翔。
原审被告马鸣明。
上诉人钟林因与被上诉人李翔、原审被告马鸣明确认合同无效纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审查明：1、李翔与马明鸣于2007年10月28日签订《房屋买卖合同》，马明鸣将位于本市太平北路1号13幢506室房屋（建筑面积66平方米）出售给李翔，合同价款为15.5万元；李翔应于2007年10月28日给付定金1万元、2007年11月25日给付14.5万元，同时马明鸣交付房屋。合同中还约定，马明鸣届时负责为李翔办理相关房屋交付手续；房屋买卖交易过程中的一切交易费用由李翔承担等内容。李翔按照合同约定于2007年10月28日、2007年11月25日分别给付了马明鸣1万元、14.5万元后，马鸣明将房屋交付给李翔居住、使用。马鸣明以办理房屋产权证为由分别于2010年12月6日、2011年1月1日、2011年10月11日向李翔索要了4000元、3000元、2500元，合计9500元。
2、钟林系扬州市金钥匙房地产中介有限公司城北分公司的负责人，从事房屋租赁、置换、销售中介及其咨询服务。钟林（乙方）与马明鸣（甲方）于2011年8月22日签订一份《房地产买卖（三方）契约》，约定马明鸣将讼争房屋（含车库约3平方米）作价33.5万元出售给钟林。合同还约定，乙方于2011年8月22日给付定金3.5万元，8月23日付首付款28万元，12月30日付2万元；甲、乙双方同意于2011年12月30日前由甲方将上述房地产连同本契约约定的附属设施正式交给乙方；甲、乙双方产权过户所产生的税款由甲方承担；因该房租期未到，甲方保证承租人放弃购买该房，否则，由甲方承担违约责任……。钟林签订购房合同及交付全部购房款后均未进入该房屋内查验、核实。且钟林在2012年4月11日相同案情的庭审中陈述“我买房之前不认识马明鸣，8月22日买房时认识的，当日到中介（金网络房地产销售有限公司，负责人吴某）登记的；马明鸣的朋友介绍说太平北路有房子，价格是33.5万元，我问马明鸣，她说急着用钱；我要求看房，马鸣明说她亲戚拆迁过度住在里面，她父母不同意卖房，如果去看房，她父母就知道了。当时房屋的价格还能接受，我把楼上下房子，同样的户型看过的，户型都差不多。我没有房子，买房子就是自住。8月23日向朋友兰飞借了4万元。”，且其不能明确购买的是哪一间车库。但在2012年8月14日的庭审中却陈述：“8月23日跟一个叫兰飞的朋友借了7万元，他把7万元送到我家的；马鸣明说12月份能拿到房子，她家亲戚暂时住在那，然后我们看了楼上同样户型的房子；看的是一楼106室，当时一楼没人，在室外看到户型与我买的房子一样；房屋过户手续是8月22日办的，买房谈了个把月……”。钟林曾申请证人吴某到庭作证，吴某于2012年4月11日到庭陈述“钟林与马鸣明谈好之后，2011年8月20日在我公司签订合同，但我在北京，不在公司。双方应该在8月22日当天过户的，我不在扬州。我没有看过房子，也不知道车库是哪一间。马明鸣当时跟我说她父母不同意卖房，房子现在是由她的亲戚居住，如果去看房，她父母就知道了，房屋就买不成。”
3、另查明，位于本市太平北路1号13幢506室房屋原系江苏群发化工有限公司职工集资建房，马明鸣于2009年2月18日向扬州市房屋登记中心申请办理房屋所有权登记（申请登记时注明建筑面积为66平方米）。2009年8月20日，扬州市房产管理局为马鸣明办理了房产证（所有权人为马鸣明、登记时间为2009年8月18日、建筑面积为71.13平方米、套内建筑面积为62.44平方米），并注明该房系集资建房。2011年8月22日，马明鸣与钟林在扬州市房屋登记中心签订《房地产买卖契约》，约定以26万元的价格将讼争房屋出售给钟林。同时约定，双方同意于2011年8月23日前办理该房地产转移登记手续，并于2011年12月30日由马明鸣将房产证正式交付给钟林，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。同日，双方向该登记中心申请办理转让登记，并由钟林按售房款313683元的标准交纳了契税3136元。2011年8月17日，扬州市土地管理局为马鸣明办理了讼争房屋的土地使用权证（使用权人为马明鸣、使用权面积为31.3平方）。2011年9月13日讼争房屋土地使用权人变更至钟林名下；2012年1月9日讼争房屋的房屋所有权人变更至钟林名下；同日，钟林将此房屋抵押给案外人王华，并办理了抵押登记，权利价值40万元。
现李翔诉至法院，要求确认钟林与马鸣明于2011年8月22日签订合同价为26万元的《房地产买卖契约》无效。
本案的争议焦点为：马鸣明与钟林买卖房屋的行为是否存在恶意串通，损害李翔的合法利益？
原审认为：本案讼争房屋原为马鸣明所有，后于2007年10月出售给李翔，李翔按照约定交付了全部购房款，马鸣明交付了房屋，当时双方因该房屋尚未办理相应的产权登记手续，而未能及时办理过户。当马明鸣办理好讼争房屋的产权手续后，应当按照约定与李翔办理过户手续。但其却于2011年8月22日与钟林签订房屋买卖合同，后又将讼争房屋的房产权、土地所有权证过户至钟林名下，且于同年10月11日还向李翔索取办理产权证费。由此可见，马明鸣主观上具有欺骗和恶意损害他人利益的行为。
钟林作为房产中介的一名负责人，在与马明鸣签订购房合同、办理产权过户手续过程中，应当具有比一般人更高的购买注意义务，负有对房屋权属情况更为全面了解的义务。马鸣明与钟林在购房合同中明确系“租期未到”，而马明鸣却说“亲戚拆迁暂时居住，其父母也不同意出售”，且房屋价格偏低，钟林作为专业的房屋中介人员，却未对所购房屋现状进行查验，未对所居住人员进行核实，且不知所购房屋车库产权、位置的情况下就与马明鸣签订房地产买卖（三方）契约，且代替中介人员吴某签字，后又作价40万元抵押给他人。钟林的购房行为显然与常理不符，其提供的证据也不足以认定支付了合理的对价款。综上，不能认定钟林购买讼争房屋的行为系善意。李翔早于2007年就购买、占有、使用了该讼争房屋，现钟林与马鸣明的行为严重损害了李翔的合法权益。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，李翔的主张具有事实和法律依据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：马明鸣与钟林于2011年8月22日就扬州市广陵区太平北路1号13幢506室房屋签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费80元，由马鸣明、钟林各半负担（李翔已预交，马鸣明与钟林应负担之款于本判决生效后十日内直接给付李翔）。
宣判后，钟林不服原审判决，向本院提起上诉称：
1、原审判决认定钟林与马鸣明的交易构成恶意串通损害第三人权益没有事实依据。恶意串通的证明标准十分严格，实际认定的案件极少。李翔要举证证明马鸣明在主观上具有侵害其权益的故意，且要证明双方客观上相互勾结串通。在本案一审中，李翔未举证证明存在上述情形。
2、原审判决错误适用了事实推定规则。首先，没有法律规定具有特定职业的当事人在房屋买卖合同中具有高于一般人的义务，钟林在交易中以权属登记和权属证书为依据，而未重视房屋的实际占有情况，是符合情理的。钟林的行为是对不动产登记公信力的信赖。其次，原审判决认为价格偏低不符合事实。实际交易价格335000元高于税务部门评估价格。且房价高低与恶意串通无因果关系。再次，《物权法》已经明确确立物权变动区分原则，钟林凭借对不动产登记公信力的信赖而购房是符合法律规定和生活经验的。在交易中已经确认房屋权属的情况下，房屋的实际占有使用，只有买卖不破租赁才会对买家权利产生影响，而钟林在合同中已约定了租期未到的处理方式。并且，马鸣明已经给出了合理解释，即防止其父母阻挠，而不能实地看房。第四，钟林提供的收条、银行取款凭证、补充协议等证明马鸣明已经收到了对价款。
3、钟林的行为符合善意第三人的界定。钟林购买房屋时，不知道也没有理由知道马鸣明曾将房屋出售，其支付了合理对价，且依照法律办理登记，
4、原审判决会破坏不动产物权登记变动原则，破坏不动产交易秩序的稳定性，大大增加不动产交易成本。
综上，其请求二审撤销原判，依法改判驳回李翔的诉讼请求。
其在二审向本院提交了顾青于2011年8月23日取款70000元的取款凭条复印件，以及吴某的中国银行和中国邮政储蓄银行两个账户的交易明细复印件，以证明钟林所付现金中，有17.5万元向顾青和吴某所借。
李翔质证认为：1、不符合民事诉讼法关于新证据的规定。并非是一审庭审结束后新发现的证据。2、上诉人提供的均为复印件，真实性无法考证。3、钟林代理人在二审期间的陈述与一审中钟林本人的说法大相径庭。4、吴某在一审中出庭作证时，其声称自己在北京，根本没有参与此事，现在上诉人称从吴某处借款，明显自相矛盾。
马鸣明未发表质证意见。
被上诉人李翔答辩称：我早于2007年购得讼争房屋，因2011年8月讼争房屋具备过户条件时价格已涨至约45万元，在利益的驱动下，马鸣明串通钟林将房屋过户至钟林名下，构成恶意串通。理由如下：
第一，钟林买房不看房，且交易价格畸低，明显有悖于常理，钟林不属于善意购房人。钟林作为房产中介从业人员，具备房地产买卖的专业技能，较一般人更加了解房屋的市场价值，也更清楚房地产买卖的交易流程，其负有对房屋权属状况更为全面了解的义务，且其声称买房是为了自住，但其买房不看房，明显与常理相悖。其声称看了讼争房屋楼上下的户型，现提供楼上下住户的证词，证明从未有陌生人到家中查看住房。关于不看房的理由，从合同中表述由他人承租，到庭审中亲戚借住的说法，自相矛盾。至于交易价格，从我所提供的同时期同等面积同等户型房屋买卖合同来看，价格相差10多万元。
第二，钟林与马鸣明的交易过程不符合二手房交易程序，庭审中二人称此前互不相识，仅在买房当天认识，但马鸣明仅在钟林支付了3.5万元定金的情况下，与钟林办理了过户手续，且马鸣明自身还负担税费，由此可见双方主观具有恶意串通的故意。
第三，钟林与马鸣明提供不出真实有效的付款凭证，钟林曾声称向兰飞借钱4万元，后又改口说借钱7万元。目前，仅凭马鸣明出具的收条，无法证实现金交付的事实。
第四，马鸣明与钟林于2011年8月22日办理了过户手续，但钟林并未要求马鸣明交付房屋，而是于2012年1月9日房屋尚未取得之时将房屋抵押给王华，且抵押金额高于买卖金额，该行为明显不合常理。
综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审提供了太平北路1号13幢106室和606室住户出具的情况说明，以证明钟林声称曾查看了讼争房屋楼上、下相同户型房子的陈述是虚假的。
钟林质证认为：1、对该证据为证人证言，证人应当出庭作证，否则不应予以采信。2、对该情况说明本身的真实性，不予认可。3、该证据不能证明钟林本人或者钟林的朋友未看过同类型的房屋。即使上诉人未入户看房，也不能证明上诉人就未尽合理的注意义务。
马鸣明未发表质证意见。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。
二审争议焦点为：马鸣明和钟林间的房屋买卖是否存在恶意串通并侵害第三人李翔利益之情形？
本院认为：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人的行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是：如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的，即为应当知道。
2、李翔于2007年10月与马鸣明签订房屋买卖合同，按约支付了全部购房款，并居住使用至今。但马鸣明却于2011年8月22日将该房屋卖与钟林，并于同日与钟林到房管部门办理过户登记手续，其仍以办理产权证为由于2011年10月11日向李翔收取费用。由此可见，马明鸣主观上具有欺骗和恶意损害他人利益之故意。
3、本案中，钟林为房产中介的一名负责人，在房屋买卖交易中，相较于其他购房者，钟林具备更多的经验和更强的能力，以检验房屋是否存在权利瑕疵，从而规避自身的风险。但钟林从未对讼争房屋现状进行查验，且不知所购房屋车库产权、位置等情况。在合同中约定“租期未到”的情形下，钟林亦未要求马鸣明出示房屋租赁合同，双方也未对钟林购得房屋后租金归属的问题进行约定。可见，钟林作为专业的房屋中介人员，在购买房屋时，却未尽到一般人应尽到的注意义务，其行为明显不合常理。
4、关于交易价格，合同约定为335000元，该价款虽高于315000元的房管部门指导价，但考虑到房管部门指导价为核定最低计税价格的参照标准，加之钟林与马鸣明约定1%契税由马鸣明承担，335000元为钟林不负担税费情况下的出价，因此，相较于市场价格，该价款明显偏低。
5、关于购房款有无实际支付，钟林提供了马鸣明出具的收据以及双方的补充协议。但鉴于马鸣明一房两卖存有恶意，而基于前述分析，钟林购房行为存有诸多不合常理之处，对于购房款有无实际支付，钟林应进一步举证予以证明。但在本案一审数次庭审及二审庭审中，钟林对于付款过程的陈述前后矛盾，其本人曾陈述“8月23日在交通银行竹西支行给的现金28万元，我向朋友兰飞借了4万元，8月23日在竹西支行取了7、8万元，其他现金是从家里面带过去的，现金中的部分是之前在新疆干休所对面的邮政储蓄取的，银行卡都是我自己的”，后又称“8月23日向一个叫兰飞的朋友借了7万元”。二审中，钟林的代理人提供了吴某3和顾青的银行账户明细，以证明钟林的购房款中，有10.5万元系向吴某所借，有10.5万元系向顾青所借。基于钟林关于28万元均系现金交付的陈述不合常理，且对于28万元的来源钟林前后陈述不一，本院认为，仅凭收据和补充协议，尚无法证实钟林已实际支付购房款。
6、8月22日签订房屋买卖合同后，马鸣明仅收到3.5万元定金，即于当日与钟林共同前往房管局办理房屋产权变更手续，签订了价款为26万元的备案合同，并于当日缴纳了契税，二人上述交易行为亦不合常理。
综上所述，马鸣明一房两卖的行为具有欺骗和恶意损害他人利益之故意，并且，基于现有证据，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认为，钟林应当知道其与马鸣明的交易行为会损害他人的利益，二人存在恶意串通并侵害第三人利益之事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，钟林与马鸣明所签订的房屋买卖合同无效。
综上，上诉人钟林的上诉理由不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人钟林负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。