安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0202民初1743号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖政务新区支行，住所地安徽省芜湖市鸠江区，统一社会信用代码91340200849499285H。
负责人：龚寿宝，行长。
委托诉讼代理人：陈超，该行员工。
委托诉讼代理人：张月生，安徽纬纶律师事务所律师。
被告：周师平，男，1971年6月26日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：杨必凤，女，1968年7月22日出生，住址同上。
被告：芜湖市利华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区，组织机构代码78307583-2。
法定代表人：王宗乐，总经理。
委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王芸芸，安徽正伦律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖政务新区支行（以下简称工行政务新区支行）与被告周师平、杨必凤、芜湖市利华房地产开发有限责任公司(以下简称利华公司)借款合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告工行政务新区支行委托诉讼代理人陈超、张月生，被告周师平及被告利华公司委托诉讼代理人王芸芸到庭参加诉讼。被告杨必凤经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工行政务新区支行向本院提出诉讼请求：判令被告周师平、杨必凤立即偿还原告借款本金323201.07元、利息及罚息3727.72元（暂计算至2016年12月21日），合计326928.79元及自2016年12月22日起至实际支付之日止的利息、罚息；被告周师平、杨必凤立即支付原告实现债权费用5000元；原告有权以被告周师平、杨必凤提供的抵押物（芜湖市镜湖区利华锦绣家园房屋）拍卖、变卖或折价所得的价款优先受偿上述债权及实现债权费用；被告利华公司对上述债权及实现债权费用承担连带保证责任。事实和理由：2009年1月5日，被告周师平、杨必凤、利华公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款45万元，用于个人购买房屋，借款期限20年，并提供位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园房屋为上述借款担保。原告发放贷款后，被告未按期还款，遂成讼。
被告周师平辩称：对购房借款担保合同真实性无异议，但利华公司一直未将房子交付与我，且借款本息也一直由利华公司支付，如果利华公司给我房子，我立即支付上述借款。
被告杨必凤未进行答辩。
被告利华公司辩称：利华公司与被告周师平之间的商品房买卖合同已依法解除，现将房屋租赁给被告周师平，抵押贷款房屋不属于借款人，还款责任均由利华公司承担，按揭贷款也是由利华公司偿还。现利华公司因资金困难，希望能延期归还银行按揭贷款。
原告工行政务新区支行围绕诉讼请求依法提交了营业执照、组织机构代码证、身份证、结婚证复印件、《个人购房借款/担保合同》、保证函、房地产预告登记证明、本息欠款凭证、律师费支付凭证，被告利华公司提交了退房报告、房屋租赁合同证据。本院对原告提交的证据予以确认，被告利华公司提交的证据与本案无关联性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月5日，中国工商银行股份有限公司芜湖车站支行（以下简称工行车站支行）与被告周师平、杨必凤签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款金额为45万元用于个人购置住房贷款，借款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%；罚息利率在借款利率基础上加收30%计息。为担保项下贷款足额清偿，本合同之担保条款约定被告提供房屋作为本合同项下债务的抵押担保。被告利华公司作为保证人承担连带责任保证，并在合同中盖章确认。2009年1月19日，被告周师平、杨必凤将其所有的位于安徽省芜湖市利华锦绣家园房屋在芜湖市房地产登记管理处办理了预告登记，他项权利人为工行车站支行，债权数额为45万元。2009年1月20日，工行车站支行向被告周师平发放贷款45万元。按约放款后，两被告未能按期还款，截至2016年12月21日，尚欠工行车站支行借款本金323201.07元，利息及罚息3727.72元。房屋至今未办理产权证及他项权证。原告为此诉讼产生实现债权费用5000元。
另查明，2014年12月,工行车站支行迁址更名为工行政务新区支行即本案原告。
本院认为:工行车站支行与被告周师平、杨必凤、利华公司签订的合同系各方真实意思表示，属有效合同，对各方均具有法律约束力。工行车站支行放款后,被告周师平、杨必凤应按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息。两被告未按合同约定还款，已构成违约，现工行车站支行已更名为本案原告，故原告有权依据合同约定收回全部借款本息。原告主张实现债权费用5000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告周师平以其位于安徽省芜湖市利华锦绣家园房屋为借款办理预抵押登记证明，未办理抵押登记。根据法律规定，抵押权自登记时成立,预告登记不能获得抵押权，故原告对上述抵押房屋不享有优先受偿权。利华公司作为保证人，应对周师平、杨必凤的上述债务承担连带清偿责任，利华公司在承担上述保证责任后，有权向周师平、杨必凤追偿。被告周师平辩称利华公司未将房子交付给其及利华公司辩称双方间房屋买卖合同已解除，贷款也是利华公司偿还，应由被告利华公司承担还款责任，本院认为，被告周师平与利华公司之间关于房屋买卖合同的约定，系双方内部约定，对外不能对抗原告，且未经原告许可，故对上述辩称本院均不予采信。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告周师平、杨必凤于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖政务新区支行借款本金323201.07元，利息及罚息3727.72元，并支付自2016年12月22日起至实际清偿之日止的罚息（按照合同约定利率计算）；
二、被告周师平、杨必凤于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖政务新区支行实现债权费用5000元；
三、被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司对被告周师平、杨必凤上述债务承担连带清偿责任，被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告周师平、杨必凤追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司芜湖政务新区支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3240元，保全费2520元，合计5760元，由被告周师平、杨必凤、芜湖市利华房地产开发有限责任公司负担（原告已预交，三被告在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 申军
二〇一七年五月二十七日
书记员 张贤
附本案适用条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。