广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初3332号原告刘崇仁，男，汉族，1984年8月8日出生，公民身份证住址：广东省东莞市。委托代理人周军富，系广东展豪律师事务所律师。被告东莞市丽景商贸有限公司，住所：东莞市。法定代表人尹泽平，系该公司总经理。委托代理人ＸＸＸ，男，汉族，1979年6月20日出生，公民身份证住址：辽宁省本溪市明山区。委托代理人梁嘉茵�系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司，营业场所：东莞市。负责人邓奕琪。委托代理人王文勇，系广东赋诚律师事务所律师。被告中国邮政集团公司，住所：北京市西城区。法定代表人李国华，系该公司总经理。委托代理人王文勇，系广东赋诚律师事务所律师。第三人何汝波，男，汉族，1968年3月20日出生，公民身份证住址：广东省东莞市。第三人东莞市金马文化传播有限公司，住所：东莞市。法定代表人何汝波，系该公司总经理。两第三人共同委托代理人万统平，系广东科德（东莞）律师事务所律师。原告刘崇仁诉被告东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景公司）、中国邮政集团公司东莞市常平镇分�司（以下简称邮政公司常平分公司）、中国邮政集团公司（以下简称邮政公司）、第三人何汝波、东莞市金马文化传播有限公司（以下简称金马公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2016年4月28日、2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告刘崇仁的委托代理人周军富、被告丽景公司的委托代理人梁嘉茵、被告邮政公司常平镇分公司及邮政公司的共同委托代理人王文勇、第三人何汝波及金马公司的共同委托代理人万统平到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员杨欢担任审判长，与人民陪审员陈妙玲、周慧娜组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘崇仁的委托代理人周军富、被告丽景公司的委托代理人梁嘉茵、被告邮政公司常平镇分公司及邮政公司的共同委托代理人王文勇、第三人何汝波及金马公司的共同委托代理人万统平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘崇仁诉称，原告于2015年9月17日通过拍卖的方式取得位于东莞市××××号商铺（房地产权证号为：粤房地证字第××号、Ｃ6××34号、Ｃ6××35号、Ｃ6××41号、Ｃ6××13号、Ｃ6××19号、Ｃ6××39号、Ｃ6××38号，粤房地权证莞字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）的所有权，总金额为26765309元。原告已全部交清了拍卖费用，合法取得了案涉商铺所有权，享有占有、使用、收益等一切权利。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司于2012年11月8日签订了《邮政网点房屋租赁合同》，由被告丽景公司将上述案涉房屋出租给被告邮政公司常平分公司使用，租期为2012年11月10日至2032年11月9日，租金为35元/㎡，租金每3年递增8%。被告邮政公司常平分公司于2013年4月3日与第三人何汝波签订《房屋租赁合同》，被告邮政公司常平分公司将案涉商铺其中的3010.76㎡的商铺转租给第三人何汝波。2013年12月1日被告邮政公司常平分公司与第三人何汝波及第三人金马公司签订《房屋租赁合同补充协议》由第三人金马公司承接《房屋租赁合同》的所有权利义务。《房屋租赁合同》约定租金为126000元/月，租金每3年递增8%。第三人金马公司将案涉商铺的第10号铺转租给案外人张飞源，租金为每月69.4元/㎡；第三人金马公司将案涉商铺的第9号铺转租给案外人陈存停，租金为每月104.38元/㎡；第三人何汝波将案涉商铺的第8号铺及13号铺左边部分转租给案外人周惠杰，租金为每月130.23元/㎡；第三人何汝波将案涉商铺的第8号铺部分面积转租给案外人陈维长，租金为每月92.95元/㎡。被告邮政公司常平分公司属于被告邮政公司的分公司，是被告邮政公司授权给被告邮政公司常平分公司签订邮政网点《房屋租赁合同》，被告邮政公司理应对被告邮政公司常平分公司的行为承担连带赔偿责任。原告认为，案涉商铺的原所有权人被告丽景公司以“明显不合理的低价”出租案涉商铺已经严重损害了新所有权人的利益，对所有权人造成了巨大的经济损失。根据《合同法》司法解释二的相关规定，被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司的租赁合同价格为每月35元/㎡，远远低于市场价，达不到市场交易的70%，明显损害了新业主的合法权益，原告有权要求法院撤销两被告不合理的租赁关系，收回案涉商铺的使用权。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司签订《邮政网点房屋租赁合同》前，有8间商铺就已经设立了抵押权。《最高人民法院关于适用若�问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。故，原告的诉讼请求有事实与法律依据。原告为维护自身的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告将有抵押权�8间商铺交还给原告,并向原告支付自2015年9月17日至起诉之日的商铺使用费960647.22元（93元/月/㎡×1721.59㎡×6个月），实际需支付至被告将案涉商铺交还给原告之日止；2、变更未设立抵押权的8间商铺租金为93元/㎡，被告向原告支付自2015年9月17日至起诉之日的商铺使用费905859.78元（93元/月/㎡×1820.17㎡×6个月），实际需支付至合同履行完毕之日止；3、各被告共同承担全部诉讼费用。被告丽景公司辩称，原告已经通过司法拍卖途径取得案涉16间商铺的所有权，被告丽景公司没有权利也没有办法向被告邮政公司常平分公司继续履行原租赁合同；原告诉请的租金应由原告与被告邮政公司常平分公司进行协商，与被告丽景公司无关；本案的诉讼费不应由被告丽景公司承担。请求法院驳回原告对被告丽景公司的诉讼请求。被告邮政公司、邮政公司常平分公司辩称：一、针对有抵押权的8间商铺，原告无权主张返还，租赁合同继续生效。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。由上述规定可�，拍卖财产上如有租赁权的，以该租赁权是否影响其他优先受偿权的实现为依据，人民法院根据实际情况可以决定是否去除租赁权来拍卖，而当事人、利害关系人认为人民法院决定错误或者违法的，可以提出书面异议。2、案涉1、2、3、5、6、7、8、10号商铺（以下统称8间有抵押权商铺）于2011年8月12日设定第一顺位抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称浦发银行无锡分行）；在2012年11月8日，统一租赁给被告邮政公司常平分公司；2014年3月5日，设定第二顺位抵押权，抵押权人为原告；后原告于2014年6月起诉本案被告丽景公司【案号为（2014）东三法常民一初字第1412号】，胜诉后原告申请强制执行【案号为（2015）东三法常执字第282号】；2015年9月17日，原告以约26000000元的价格通过法院委托的拍卖拍得案涉16间商铺的所有权。时至今日，原�、浦发银行无锡分行并未对上述拍卖过程提出任何异议。其中《拍卖成交确认书》第九条其他约定部分第1条明确约定，案涉16间商铺整体拍卖，有租约，其中8间商铺有抵押权；第五条违约责任部分明确约定，买受人在提取成交拍卖物时，应对拍卖物认真验收，若发现拍卖物与拍卖资料不符的，应当场向拍卖人提出，拍卖人予以解决。3、原告无权要求被告邮政公司常平分公司返还有抵押权的8间商铺。买卖不破租赁的原则，主要是保护处于弱势的承租人的权益，同时也是维护社会稳定，交易安全的重要准则。其例外情况，即租赁权不得对抗成立在先的抵押权，主要是保护抵押权人的利益。具体到本案而言，即保护浦发银行无锡分行的权益。法律的目的在于通过规范权利的边界，实现社会各方利益的平衡。在处理涉租房屋租赁权与抵押权冲突问题时应坚持利益平衡原�，充分考虑承租人与抵押权人的利益，并协调双方的冲突因素，使得双方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。具体而言，就是在处理权利冲突时，在租赁权不影响抵押权实现时，可以考虑带租拍卖或者支持承租人的优先购买权。对于在后成立的租赁权，执行中法院可以去除后拍卖，但现实中并非所有的租赁权都会影响抵押权的实现，对于不影响抵押权实现的法院可以带租拍卖。而本案中，人民法院在处理案涉8间有抵押权的商铺时，是带租拍卖，作为抗衡本案租赁权的在先抵押权人即浦发银行无锡分行对于拍卖过程并没有提出异议，而时至今日，浦发银行无锡分行也并没有授权任何第三人就案涉租赁权作出异议或者追究的意思表示，视为其认可、同意案涉8间有抵押权商铺的租赁权。对于原告而言，其抵押权是成立于案涉租赁权之后，其并不具备以抵押权抗衡案涉租赁权的主体资格，而作为在后的抵押权人，对于人民法院带租拍卖案涉8间有抵押权的商铺时，也没有提出异议，视为其认可、同意案涉8间有抵押权商铺的租赁权。对于原告而言，其还具备拍卖物买受人的资格，而如果原告对拍卖物带租赁权拍卖有异议的话，完全可以拒绝该交易。但是其应价约26000000元并实际拍得案涉16间商铺，应当视为其认可案涉8间有抵押权商铺的租赁权。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司签订的《邮政网点房屋租赁合同》第九条第二款约定，租赁期内房屋所有权变动的，本合同在被告邮政公司常平分公司和新所有权人之间具有法律效力。即已经实际约定了买卖不破租赁的条款，而该条款已经被人民法院拍卖时候予以公告，即原告作为买受人在买受案涉商铺时是清楚知道这一条款的，并且还继续参与拍卖，买得该租赁物，那么可以视为原告已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度。所以，原告作为案涉租赁物的买受人（新所有权人）无权解除合同，租赁合同继续有效。综上可知，人民法院根据实际情况，作出案涉16间商铺带租拍卖的决定，而作为在先抵押权人的浦发银行无锡分行、在后抵押权人的原告对该决定并没有提出异议，原告甚至出价买得案涉16间商铺的所有权，应当视为浦发银行无锡分行、原告是认可、同意被告邮政公司常平分公司对案涉16间商铺的租赁权，基于此，原告无权要求被告邮政公司常平分公司返还租赁房屋。二、针对未设立抵押权的8间商铺，在买卖不破租赁，租赁合同合法有效的前提下，原告无权单方面变更合同条件，随意提高合同租金价格，更无权要求被告邮政公司常平分公司支付使用费。综上，原告请求返还商铺，提升商铺租金的理由不成立，为此，请求法院依法裁判，驳回原告所有诉讼请求。第三人何汝波、金马公司述称，第三人何汝波、金马公司的意见与被告邮政公司、邮政公司常平分公司的答辩意见一致。另外，原告第二项诉讼请求主张将租金变更为93元/月/㎡，并未提供法律依据。如果原告是依据《中华人民共和国合同法》第七十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，第三人认为是不能在此适用的。该法律及司法解释仅固定了低价转让财产的情形，而没有规定对租赁合同享有撤销权；原告所述低于70%是不合理的低价，该低价也是指转让财产的价格，而不是租赁财产的价格，二者属于不同的法律关系。无论现在租金是否涨跌，原告均无权变更；买卖不破租赁，是基本法理，且第三人属于善意第三人；现在租金价格的波动属于租赁商业活动的固有风险，是合同本身就约定了合理的租金增长幅度。案涉商铺其实包括一层和二层，现在的市场行情二层的租金在30元至40元/月/㎡左右，如果按原告的说法第三人有权申请降租；原告明知案涉商铺是整体拍卖、带租拍卖，但其并未提出异议，视为其认可、同意案涉商铺的租赁权，并愿意承担相关风险。在租赁合同合法有效的前提下，原告无权随意提升租金；本案第三人不仅包括何汝波、金马公司，还包括其他人，均投入装修，如法院支持原告的诉讼请求，势必引起连环诉讼，违反契约精神，不利于社会的稳定，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月12日，被告丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿�居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺设立抵押，《房地产他项权证》证号为2700136235，抵押人为被告丽景公司，第一顺序抵押权人为浦发银行无锡分行，抵押期间为2011年8月12日至2014年8月12日，抵押金额为30000000元。2012年11月8日，被告丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座商铺一、二楼，建筑面积3541.76㎡，统一出租给被告邮政公司常平分公司的前身即东莞市邮政局常平分局。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司双方约定：租赁期限为2012年11月10日至2032年11月9日，租金为35元/月/㎡（含税、含物业管理费价格），租金每3年递增8%；被告丽景公司保证拥有租赁物的所有权及其土地使用权的合法性，并提供相应有效的法律证明文件（见本合同附件一：房产证、土地使用权证）；被告邮政公司常平分公司不得将该租赁物业整体转租，经被告丽景公司书面同�，被告邮政公司常平分公司可以将该租赁物业部分面积转租/分租给第三方，如果转租使用不存在违反国家或地方法规情况，被告丽景公司应无条件同意被告邮政公司常平分公司转租给第三方，转租/分租取得的收益归被告邮政公司常平分公司所有；租赁期内被告丽景公司转让租赁物的，被告丽景公司应当提前三个月书面通知被告邮政公司常平分公司，被告邮政公司常平分公司在同等条件下享有优先购买权；在租赁期内该租赁物业所有权发生变动的，本合同在被告邮政公司常平分公司与新所有权人之间具有法律效力。2013年4月3日，被告邮政公司常平分公司与第三人何汝波签订一份《房屋租赁合同》，将建筑面积3010.76㎡分租给第三人何汝波，赁期限为2013年4月8日至2032年11月8日，租金为126000元/月（含税、含物业管理费价格），租金每3年递增8%；第三人何汝波不得将�赁物业整体转租，经被告邮政公司常平分公司书面同意，第三人何汝波可以将租赁物业部分面积转租/分租给第三方，如果转租使用不存在违反国家或地方法规情况，被告邮政公司常平分公司应无条件同意第三人何汝波转租给第三方，转租/分租取得的收益归第三人何汝波所有。2013年12月1日，被告邮政公司常平分公司与第三人何汝波、第三人金马公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，三方同意将第三人何汝波的权利义务概括转移给第三人金马公司，由第三人金马公司承接第三人何汝波与被告邮政公司常平分公司之间的权利义务。2014年2月21日，被告丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺第二次设立抵押，《房地产他项权证》证号为27××，抵押人为被告丽景公司，第二顺序抵押权人为原告，抵押期间为2014年2月21日至2015年2�20日，抵押金额为5000000元。后，原告于2014年6月向本院起诉被告丽景公司，案号为（2014）东三法常民一初字第1412号。原告胜诉后向本院申请强制执行，案号为（2015）东三法常执字第282号。2015年9月17日，原告以26103309元的价格通过司法拍卖程序购买了位于东莞市××××号商铺（房地产权证号为：粤房地证字第××号、Ｃ6××34号、Ｃ6××35号、Ｃ6××41号、Ｃ6××13号、Ｃ6××19号、Ｃ6××39号、Ｃ6××38号，粤房地权证莞字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）。《拍卖成交确认书》注明整体拍卖，过户风险及费用自行承担，有租约，其中8间商铺有抵押权。原告于2016年3月7日向本院提起诉讼，请求：1、撤销被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司签订的《邮政网点房屋租赁合同》；2、被告丽景公司、被告邮政公司常平分公司将案涉商铺（东莞市××××号商铺）交还给原告使用；3、2015年9月份起案涉商铺的租金由原告收取，直至案涉商铺交还给原告之日止，自2015年9月17日租金按照93元/月㎡计算，暂计至起诉之日为1866507元；4、各被告共同承担全部的诉讼费用。第一次庭审时，原告临时变更了诉讼请求，本院给予各方当事人15天举证期限，并重新安排了庭审。庭审中，被告邮政公司常平分公司陈述其将建筑面积3010.76㎡商铺分租给第三人何汝波及第三人金马公司的事情没有书面征求被告丽景公司同意，但只要分租使用过程中不存在违反法律法规的情形，被告丽景公司应无条件同意被告邮政公司常平分公司分租；被告丽景公司表示清楚被告邮政公司常平分公司分租的事情，但代理人不清楚被告丽景公司是否同意分租。原告陈述案涉商铺周边的商铺租金已经涨至80元-120元/月/㎡不等，并提交了�分商铺的《房屋租赁合同》，其中约定的租金标准均为商铺一楼。被告丽景公司陈述签订租赁合同时已告知过被告邮政公司常平分公司案涉商铺中有8间存在抵押权的事实，被告邮政公司常平分公司对此是知悉的；被告邮政公司常平分公司确认其与被告丽景公司签订合同时有将房产证作为合同附件，但合同尚未找到，没有作为证据向本院提交。另查明，2015年4月15日东莞市邮政局常平分局变更为中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司签订的《邮政网点房屋租赁合同》中约定2015年9月17日至2015年11月9日的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日的租金标准为37.80元/月/㎡；有抵押权商铺的建筑面积1721.59㎡，没有抵押权商铺的建筑面积为1820.17㎡。上述事实，有拍卖成交确认书、广东省人民法院案款�据、邮政网点房屋租赁合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、律师函、快递回执、商铺租赁合同、（2014）东三法常执字第19号协助执行通知书、（2014）东三法常执字第19号之三执行裁定书、附记、房产登记信息查询结果、中介协议书、中介费发票、中国工商银行回单、（2014）东三法常民一初字第1412号民事判决书、生效证明书、（2015）东三法常执字第282号之一执行裁定书、（2015）东三法常执字第282号协助执行通知书、银行流水及收据、租赁物在第三人承租前后的照片对比、同地段租赁合同、租赁物出租前的基本情况等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，合法的租赁关系应当受到法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租�但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。被告邮政公司常平分公司、第三人金马公司均存在分租行为，但被告丽景公司、被告邮政公司常平分公司均没有对分租行为向本院提交证据证明其存在异议，因此本院认定分租行为有效。现第三人金马公司已将承租的建筑面积3010.76㎡商铺除部分自用外其余部分分租给多名案外人，人数众多；案外人有无再次转租、分租不清楚，情况复杂；且上述司法解释规定的是“可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”而不是“应当通知次承租人作为第三人参加诉讼”；因此本院不宜再追加案外人为本案的第三人，案外人可根据需要进行协商或另行提起诉讼。《中华人民共和国�权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2011年8月12日，被告丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺设立抵押权，抵押人为被告丽景公司，第一顺序抵押权人为浦发银行无锡分行，相应的房地产权证上均会注明抵押事项。被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司于2012年11月8日签订的《邮政网点房屋租赁合同》中第七条第（一）款第1项约定，被告丽景公司保证拥有租赁物的所有权及其土地使用权的合法性，并提供相应有效的法律证明文件（见本合同附件一：房产证、土地使用权证），被告邮政公司常平分公司理当会对案涉商铺的权属信息进行审核，应当注意到其中8间商铺存在抵押权。结合被告丽景公司在庭审中陈述已告知过被告邮政公司常平分公司案涉商铺中有8间存在抵押权的事实，本院认定被告邮政公司常平分公司在签订租赁合同前已经知悉案涉商铺中有8间存在抵押权；有抵押权这8间商铺�租赁权不得对抗登记在先的抵押权，租赁合同中关于有抵押权这8间商铺的内容对原告不具有约束力，原告有权要求返还并要求支付使用费。原告要求被告邮政公司常平分公司返还有抵押权这8间商铺并从2015年9月17日起支付使用费至实际返还之日止的诉讼请求，本院予以支持。商铺对外出租时，一楼的租金确实要比二楼高，原告提交的案外人签订的《房屋租赁合同》价格在80元-120元/月/㎡之间不等，但均是一楼的商铺租金价格，原告要求统一按照93元/月/㎡的标准计算有抵押权这8间商铺一、二楼1721.59㎡的使用费，标准过高，本院酌定为75元/月/㎡，每月使用费为129119.25元。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告邮政公司常平分公司承租的位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座商铺一、二楼没有抵押权的商铺建筑面积1820.17㎡（3541.76㎡-1721.59㎡），不受所有权变动的影响，原告应继续履行被告丽景公司与被告邮政公司常平分公司于2012年11月8日签订的《邮政网点房屋租赁合同》，被告邮政公司常平分公司自2015年9月17日起按照合同约定的租金标准向原告按月支付租金，其中2015年9月17日至2015年11月9日的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日的租金标准为37.80元/月/㎡。原告要求变更未设立抵押权的商铺租金为93元/㎡的诉讼请求，本院不予支持。被告邮政公司常平分公司是被告邮政公司下设的分公司，不具有独立的法人资格，不能独立承担的民事责任，由被告邮政公司承担补充清偿责任。原告起诉被告丽景公司没有法律依据，原告要求被告丽景公司承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告刘崇仁返还位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、10号商铺（房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、Ｃ6××34号、Ｃ6××35号、Ｃ6××41号、Ｃ6××13号、Ｃ6××19号、Ｃ6××39号、Ｃ6××38号）；二、限被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告刘崇仁支付上述商铺使用费（从2015年9月17日起按照129119.25元/月的标准计至实际返还商铺之日止）；三、限被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告刘崇仁支付没有抵押权商铺的租金（没有抵押权商铺的建筑面积为1820.17㎡，2015年9月17日至2015年11月9日期间的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日期间的租金标准为37.80元/月/㎡，之后的租金标准按照《邮政网点房屋租赁合同》的约定执行）；四、被告中国邮政集团公司对被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告刘崇仁的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21598元，由原告刘崇仁负担7974元，被告中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司、中国邮政集团公司负担13624元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  杨 欢人民陪审员  陈妙玲人民陪审员  周慧娜二〇一六年八月十五日书 记 员  李伴雅周敏华附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人�共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院�予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利�。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。