江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4065号
上诉人（原审被告）徐文彬。
委托代理人李斌，江苏金路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市中等专业（走读）学校，组织机构代码42580197-0，住所地南京市长江路272号。
法定代表人章宏，该校校长。
委托代理人王炜，江苏三法律师事务所律师。
上诉人徐文彬因与被上诉人（原审原告）南京市中等专业（走读）学校（以下简称中专学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月27日公开开庭审理本案。上诉人徐文彬的委托代理人李斌，被上诉人南京市中等专业（走读）学校的委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中专学校原审诉称，中专学校于2011年4月25日将南京市北圩路教工新村35-1号房屋租赁给徐文彬使用，合同期至2012年4月24日，合同期满后徐文彬继续使用并支付费用至2012年10月25日。后中专学校发现徐文彬存在擅自改变室内线路、转租等严重违反合同的行为，故书面通知徐文彬，解除了与徐文彬的租赁合同关系。但徐文彬一直拒绝搬迁，亦未支付任何使用费。为维护中专学校的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、徐文彬搬出南京市鼓楼区北圩路教工新村35-1号房屋；2、徐文彬支付房屋使用费及水电费（房屋使用费自2012年10月31日起按照每月2100元计算至实际腾空房屋之日止；水电费据实结算）；3、徐文彬承担本案的诉讼费用。
徐文彬原审辩称，1、中专学校陈述徐文彬存在擅自改变线路、转租等与事实不符，该房屋系徐文彬自己经营使用；2、中专学校从未书面通知徐文彬解除双方的租赁合同关系，合同期满后，徐文彬继续缴纳租赁费用，双方已形成不定期租赁关系；3、租赁合同中明确约定，徐文彬作为承租方有优先承租权。综上，请求驳回中专学校的诉讼请求。
原审法院经审理查明，中专学校为南京市鼓楼区北圩路教工新村35-1号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2011年5月18日，中专学校与徐文彬签订租房合同，约定将涉案房屋出租给徐文彬，租赁期限为2011年4月25日至2012年4月24日，每月租金1400元，徐文彬按季度向中专学校交付租金，先付后用；合同第四条约定，徐文彬不得擅自将承租房屋转租、分租……，不得利用承租房屋进行非法活动或拖欠租金三个月，中专学校有权解除租赁合同收回房屋。合同第八条约定，租赁届满，中专学校的房屋需要继续出租或出卖，徐文彬有优先权，但须另订租赁合同，方能生效。租赁期满后，双方当事人之间未续签租赁合同，徐文彬继续使用涉案房屋，并按照原合同约定的租金标准支付租金至2012年10月25日。2012年10月25日后，徐文彬继续使用涉案房屋，但一直未支付租金。
原审庭审中，中专学校称其主张每月2100元房屋占有使用费的计算方式为：合同约定的月租金1400元×150%=2100元。
因双方调解意见分歧较大，致使本案调解未果。
上述事实，有当事人陈述、中专学校的法人身份证明、租房合同、房产证等证据予以证实。
原审法院认为，中专学校与徐文彬签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同，徐文彬不享有合同约定的优先承租权，但徐文彬继续使用租赁物，中专学校未提出异议，因此原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，中专学校向原审法院提起诉讼，原审法院依法向徐文彬送达了诉状、传票等相应的诉讼材料，视为中专学校已经通知徐文彬解除合同，徐文彬拒绝搬出南京市鼓楼区北圩路35-1号房屋的行为违反了法律规定，损害了中专学校的合法权益。故中专学校要求徐文彬搬出南京市鼓楼区北圩路教工新村35-1号房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
租赁期满后，徐文彬未及时返还租赁物，应依法支付中专学校房屋使用费损失。关于中专学校主张房屋使用费标准按照2100元／月计算的诉讼请求，原审法院认为，中专学校主张的标准是在原租赁合同的基础上上浮50%计算的，其上浮的标准无合同依据和法律依据，故其主张的房屋使用费可参照原合同约定的1400元／月的标准计算。据此计算2012年10月31日至2013年8月30日的房屋使用费为14000元；自2013年8月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照每月1400元继续计算。关于中专学校主张的水电费，因未提供相应证据，原审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、徐文彬于判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区北圩路教工新村35-1号房屋，并返还给南京市中等专业（走读）学校。二、徐文彬于判决生效之日起十日内向南京市中等专业（走读）学校支付自2012年10月31日至2013年8月30日的房屋使用费14000元，自2013年8月31日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费按照月租金1400元计算。三、驳回南京市中等专业（走读）学校的其他诉讼请求。如徐文彬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由徐文彬负担（中专学校已预交，徐文彬在向中专学校给付上述款项时加付此款）。
徐文彬不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院没有查明事实。上诉人与被上诉人原租赁合同期限至2012年4月24日结束后，被上诉人继续收取租赁的行为视为双方形成不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。原租赁合同第八条约定，租赁期满，房屋继续出租或出卖，承租人享有优先权。但被上诉人在未通知上诉人解除租赁合同关系的情况下，将上诉人承租的房屋在2012年12月12日出租给第三方，明显侵害了上诉人的优先承租权，原审法院对此事实没有认定。2、原审法院适用法律错误。上诉人和被上诉人的优先承租权是基于双方的合同约定，且不违反法律规定，应视为有效，并应当得到保护。被上诉人没有通过任何方式通知上诉人解除双方的租赁合同关系，即将房屋出租给第三方，违反了合同的约定，在此情况下，被上诉人的搬迁要求不应得到满足。3、上诉人在此房屋经营多年，且对房屋进行了装修，周边拥有固定的客户源，上诉人的家庭生活主要依赖于该房屋经营，一时也难以找到出租房屋。综上，请求撤销原审判决第一项，依法驳回被上诉人要求上诉人搬迁的诉讼请求或将此案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中专学校答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审中，上诉人提交了被上诉人中专学校与案外人南京市白下区诚弘富投资咨询中心签订的《房屋租赁合同》和案外人南京市白下区诚弘富投资咨询中心发出的《通知》各一份，以此证明被上诉人中专学校将涉案房屋出租给案外人，侵犯了上诉人合同所约定的优先承租权。被上诉人中专学样质证认可《房屋租赁合同》真实性，但认为该合同中有关租赁期间起止时间和租金标准均无具体表述，且所涉房屋与涉案房屋均不一致，面积已远远超出涉案房屋。对《通知》的真实性不能确定。
被上诉人中专学校则认为其于2012年6月25日向包括本案上诉人在内的所有承租人发出了解除租赁关系的《通知》，即便是与案外人签订租赁合同，也是在发出解除《通知》之后签订，并不侵害上诉人的优先承租权，并提交了（2013）鼓民初字第2737号生效民事判决书进行佐证。同时，被上诉人中专学校又提交了（2013）鼓民初字第2733号生效民事判决书，证明与上诉人相同情形的其他承租户起诉要求确认优先承租权，但最终被法院判决驳回。上诉人对被上诉人提交的两份生效法律文书的真实性没有异议，但同时也认为生效法律文书确认了被上诉人与案外人签订房屋租赁合同的事实。
本院二审查明的其他事实与一审认定基本一致。
本院认为，优先承租权是指租赁关系中，原承租人在合同到期续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权，优先承租权属附限制条件的物权。本案中，由于上诉人徐文彬与被上诉人中专学校均认可案外人向被上诉人中专学校承租的房屋包括但不仅限于涉案房屋，上诉人亦明确表示不需要承租案外人所承租的房屋面积，仅需承租涉案房屋，故上诉人徐文彬不符合优先承租权行使的构成要件。上诉人徐文彬有关被上诉人中专学校与案外人签订租赁合同侵犯其优先承租权的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。上诉人徐文彬与被上诉人中专学校签订的租赁合同租赁期间届满后，上诉人徐文彬继续占有使用涉案房屋，并按《租赁合同》约定标准向被上诉人交纳了一定期限的房屋租金，双方形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系存续期间，缔约双方可以随时解除合同，故被上诉人中专学校起诉要求上诉人徐文彬从涉案房屋中迁出的主张，具有事实与法律依据，原审判决支持并无不当。综上，上诉人徐文彬的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费150元，由上诉人徐文彬负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十二月九日
书 记 员 崔 鸣