阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1594号原告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇东风三路220号。法定代表人：林进步，该公司董事长委托诉讼代理人：林杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈春兰，女，该公司工作人员。被告：郑华凯，男，1966年10月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：莫立均，女，1970年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告:阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地阳江市漠江花园9号xxx商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。原告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被告郑华凯、莫立均、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳东农商行的委托诉讼代理人林杰，被告郑华凯、莫立均到庭参加诉讼，被告名城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳东农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三个被告于2014年7月2日签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》(阳东农商行第40120149903540362号)；2.判令被告郑华凯、莫立均共同向原告偿还借款本金241756.32元及利息（截至2017年8月20日止为6711.58元，2017年8月21日至实际清偿日止的利息按《个人住房公积金房屋担保借款合同》约定利率计算）；3.判令原告有权对依法折价或拍卖、变卖被告名下位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803房后所得的价款优先受偿；4.判令被告名城公司对上述借款本息承担连带担保责任；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告郑华凯因购房资金不足于2014年7月2日与原告签订《个人住房公积金房屋担保借款合同》(阳东农商行第40120149903540362号)，约定借款金额为28.4万元，利率为4.500%,借款期限为2014年7月至2026年7月，还款方式：每月等额法。该笔借款由被告郑华凯、莫立均共有的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803房作抵押担保，被告名城公司提供阶段性保证担保。从2016年11月20日至2017年8月20日止，被告郑华凯已拖欠我行10个月未供款，本息合计24508.04元，被告的行为已构成违约。根据《个人住房公积金房屋担保借款合同》第十六条第一点第二小点、第十六条第五点第二小点，被告郑华凯未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。因被告郑华凯、莫立均为夫妻关系，所贷款项用于购买上述房产，即用于家庭的开支，该贷款为郑华凯、莫立均的夫妻共同债务，应共同偿还，被告名城公司根据本合同第十三条担保条款相关约定应承担连带保证担保责任。经原告多次催收未果，现特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告郑华凯、莫立均辩称，原告起诉的事实和理由不属实，隐瞒了其与阳江市住建局、被告名城公司三方恶意串通违法、违约的过错事实，恳请法院准许郑华凯、莫立均中止《个人住房公积金房屋担保借款合同》的履行，待涉案商品房交付给郑华凯、莫立均并办理不动产权证时再恢复履行。一、原告、阳江市住建局与被告名城公司三方恶意违法、违约的过错行为导致涉案商品房楼盘烂尾，不能将涉案商品房交付给郑华凯、莫立均，严重侵害郑华凯、莫立均的合法权益，造成郑华凯、莫立均巨大经济损失。郑华凯、莫立均中止该合同的履行，目的在于防止更大的经济损失，是依约行使中止合同履行的权利，合法合理。二、银行是经济上的强者，购房者是经济上的弱者；银行获取的是经营利益，购房者的利益是生存利益，在利益衡量上，生存利益永远比经营者利益具有更高的价值位阶。对购房者的特殊保护，体现了保护弱者和保护人权的双重社会价值和法律价值。对本案涉案商品，根据《物权法》第20条、《城市房地产抵押管理办法》第34条的相关规定，预告登记只是设立了抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，银行无权就该预告抵押登记房产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、本案的恶劣局面及相关矛盾纠纷，是原告、阳江市住建局和被告锦绣名城公司三方恶意串通违法、违约的过错行为所造成，应由过错方承担因此造成的全部经济损失和法律责任，包括但不限于本案的诉讼费。商品房预售及其按歇贷款，是预售人将正在建设中的商品房预先出让给买受人，由买受人支付部分购房款，余下购房款再由买受人向金融机构申请贷款支付给预售人，并以买受人根据合同取得商品房的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保。因该交易方式存在诸多不稳定因素和风险。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条第三款、《广东省商品房预售管理条例》第二十九条、第三十条、第三十三条第一款、第二款、第四十二条第一款等规定，本案中，原告没有依法依归履行其对涉案商品房预收款支付和用途等法定的监管义务，没有依法依规拨付涉案商品房预收款，以致于被告名城公司逃脱监管，没有将涉案商品房预售款专款专用，而挪作他用，造成了涉案楼盘烂尾，无法按照合约支付给郑华凯、莫立均的恶劣后果，被告名城公司和原告应承担本案因此造成的全部经济损失和法律后果，包括但不限于本案的诉讼费、律师费等。四、本案不存在法定或约定可解除合同的情形，原告诉请解除涉案《个人购房按揭借款合同》，理据不足。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。郑华凯、莫立均暂停偿还涉案房贷的行为并不属于“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，也不是迟延履行主要债务”。郑华凯、莫立均该行为是依约行使中止合同履行的权利和防止经济损失的措施，对于郑华凯、莫立均中止合同履行期间，原告没有提出任何异议，其从未向郑华凯、莫立均催收过，其诉称“多次上门催收”，根本不是事实，没有任何证据证明。所以，原告其认为郑华凯、莫立均的行为违反涉案《个人购房按揭借款合同》，据此主张解除本合同理由明显不能成立，与本案事实不相符，理据不足。五、郑华凯、莫立均依法依约中止涉案合同的履行，原告应向被告名城公司追回流失款项用于完善涉案商品房，才是解决本案矛盾纠纷最合适的方法。郑华凯、莫立均对涉案商品房已经支付了216625元，涉案商品房本应在2015年4月29日交付使用，至现在已经违约30个月，楼盘现在还是完全停工状态，倘若郑华凯、莫立均真的无法取得涉案商品房，所交付的购房款及已清偿的房贷本息将难以取回。况且，郑华凯、莫立均并不是拒绝不偿还，而是先中止合同的履行。本案《个人购房按揭借款合同》贷款审核和审核依据是《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》（预售），《商品房预售许可证》现在已经超过有效期，而《商品房买卖合同》（预售）合同目前是违约合同，是否为有效合同还是待定。倘若名城公司一直不履行《商品房买卖合同》，郑华凯、莫立均是不可能流浪街头来偿还银行该笔贷款的，如此也有违国家《商品房预售管理条例》的立法本意，该条例是为了“老百姓有家可归、有家可居、能够安居乐业”。因此，银行该笔贷款应向被告名城公司追讨，用于完善涉案商品房。届时涉案商品房可以交付给郑华凯、莫立均使用并办理不动产权证书时，当然恢复合同的履行，这也是解决本案矛盾纠纷最为合适的方法。被告名城公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳东农商行是于2009年1月22日登记成立的股份有限公司。被告郑华凯、莫立均是夫妻关系，双方于2003年7月29日登记结婚。被告名城公司是于2010年12月17日注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，公司原法定代表人是陈周回，2015年3月24日变更法定代表人为陈明威。2014年5月13日，被告名城公司（甲方）与原告阳东农商行（乙方）签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，合同约定双方就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定贷款条件的购买甲方所开发的“伴湖豪庭（1、3幢）”项目的购房人提供购房按揭贷款。为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人在未办理房产证之前向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，如房地产权证办理完善抵押登记手续后，自动解除。如乙方批准购房人的贷款申请，甲方应作为保证人与购房人及乙方共同签署借款合同。保证范围是全部购房人在借款合同项下的全部借款本息，保证期间为自本合同生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。2014年5月10日，被告郑华凯、莫立均（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定郑华凯、莫立均向名城公司购买坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803房，该商品房为预售商品房，建筑面积90.15平方米，其中套内建筑面积为73.29平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5537.82元，总金额为405867元。双方约定买受人在签订合同时须向出卖人交付首期款121867元，余款284000元向银行办理按揭手续。另约定买受人将商品房预售款直接存入该商品房项目预售专用帐户，开户银行为阳东农商行营业部，专用帐户为80×××66，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。另外，双方在2014年5月19日取得阳江市房地产交易中心出具的《商品房买卖（预购）登记证明书》，该证明书证明买方郑华凯与卖方签订的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理条例》的有关规定，内容合法，双方的身份签名和盖章属实，准予登记。2014年7月2日，原告阳东农商行（贷款人）与被告郑华凯（借款人、抵押人）、被告莫立均（抵押人）、被告名城公司（保证人）签订一份《个人住房公积金房屋担保借款合同》，约定被告郑华凯向原告借款284000元，借款用途为购房，借款期限144个月，即从2014年7月2日起至2026年7月1日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款利率按年利率4.50%执行，利息按日计付，如遇中国人民银行公积金贷款利率调整，自利率调整后的次年1月1日起执行新的贷款利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。对不能按照约定归还借款的，按照万分之一点六一二五的日利率计收罚息。借款采用等额本息还款法，借款人以每一个月为还款周期，每期应还本息金额为2558.9元。自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日。借款人在贷款人处开立结算账户，户名郑华凯，账号62×××78，开户行阳东农商行营业部，在办妥相关房产的抵押登记或备案后，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户，再将全部借款划入售房人名城公司的账户（开户行：阳东农商行营业部；账号：80×××66），以支付借款人在购房合同项下的款项，无需另行授权和确认。贷款人与借款人、抵押物共有人约定:以被告郑华凯、莫立均所购买的阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元03房为借款作抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。另约定该抵押不存在其他影响贷款人实现抵押权的情形。保证人名城公司为借款人依借款合同所形成的债务提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。保证人自愿承担本合同项下贷款的保证责任，在保证人不按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人的任何账户中划收相关款项；借款人提供了物的担保的，保证人愿对担保的全部债务先于物的担保履行保证责任。抵押权的实现是指本合同项下债务履行届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。抵押人为两人以上的，贷款人行使抵押权时有权处置任一或各个抵押人的抵押物。违约责任约定如借款人未按约定偿还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，贷款人有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期，行使抵押权或/要求保证人承担保证责任，宣布借款人与贷款人签订的其他的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。上述合同在签订时，被告郑华凯以借款人身份在合同上签名确认。被告名城公司以及其法定代表人陈周回在“保证人”一栏签名确认。“抵押人”一栏由被告郑华凯、莫立均签名。2014年7月8日，上述抵押的房地产在阳江市住房和城乡规划建设局对上述房地产办理预告登记手续，取得《广东省房地产预告登记证明》（证号：粤房地预登阳预押字第01000330xx号)，该证明内容为：预告登记权利人阳东农商行，预告登记义务人郑华凯、莫立均，房屋坐落在阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元803房，业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2014年7月8日。2014年8月28日，原告阳东农商行向被告郑华凯发放借款284000元，并制作一份《广东农村信用社（农村商业/合作银行）借款借据》，内容为：“借款人郑华凯，借款金额284000元，借款种类抵押，借款用途购房，借款年利率4.5000%，借款日期从2014年8月28日至2026年7月1日。该《借款借据》由被告郑华凯签名及盖指印确认。同日，原告从被告郑华凯指定的账户62×××78划转购房款284000元给被告名城公司指定账户80×××66，原告提供一份2014年8月28日《广东农村信用社（农村商业/合作银行）进账单》加以证明。被告郑华凯借款后，从2014年9月20日起开始偿还贷款本息，一直还款至2016年10月20日，被告郑华凯从2016年11月20日起没有偿还借款本息给原告，计至2017年8月20日止，已连续拖欠10期贷款本息未还，尚欠借款本金241756.32元、利息6711.58元。2017年9月25日，原告阳东农商行以被告郑华凯未按期归还贷款本息违反合同约定应承担违约责任为由，向本院提起诉讼。本案在庭审当中，原告及被告郑华凯、莫立均均确认涉案商品房至今尚未取得房地产权证和房地产他项权证。被告郑华凯、莫立均主ＸＸ江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行恶意违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通，严重损害被告郑华凯、莫立均的合法利益，应中止涉案《个人购房按揭借款合同》的履行，待涉案商品房交付给郑华凯、莫立均并办理不动产权证时再恢复履行。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告郑华凯和莫立均的身份证复印件、户口薄及结婚证、被告名城公司的营业执照及企业信用信息、借款合同、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、预购商品房抵押权预告登记、借款借据、逾期未还款资料等证据证实。本院认为，本案是被告郑华凯向原告阳东农商行借款后在履行借款合同过程中所产生的纠纷，本案为借款合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《个人住房公积金房屋担保借款合同》的效力及应否解除问题；二、被告莫立均应否承担清偿责任问题；三、原告阳东农商行对被告郑华凯、莫立均提供的抵押房产是否享有优先权问题；四、被告名城公司承担保证责任的问题。一、关于涉案《个人住房公积金房屋担保借款合同》的效力及应否解除的问题。原告阳东农商行与被告郑华凯、名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同编号为40120149903540362号的《个人住房公积金房屋担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效，原告阳东农商行与被告郑华凯形成借款合同关系及抵押合同关系、与被告莫立均形成抵押合同关系，与被告名城公司形成保证合同关系。本案中，原告阳东农商行履行了发放贷款义务，被告郑华凯从2016年11月20日起开始拖欠借款本息，计至2017年8月20日止，被告郑华凯已连续10期没有偿还借款本息给原告，尚欠借款本金为借款本金241756.32元、利息6711.58元，其行为已构成违约。根据《个人购房按揭借款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前偿还借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告郑华凯经催告后仍未履行还款义务，原告阳东农商行请求解除与被告郑华凯、名城公司签订的《个人购房按揭借款合同》，证据充分，本院应予支持。合同解除后，被告郑华凯应向原告清偿所欠的借款本息。原告阳东农商行请求被告郑华凯偿还借款本金241756.32元、利息（截至2017年8月20日止为6711.58元，从2017年8月21日起至清偿全部借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。被告郑华凯、莫立均认为阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通损害其合法利益，主张应中止涉案《个人购房按揭借款合同》的履行，待涉案商品房交付给郑华凯、莫立均并办理不动产权证时再恢复履行，理据不足，本院不予采纳。二、关于被告莫立均应否承担清偿责任的问题。被告郑华凯、莫立均是夫妻关系，双方同意以涉案房屋为借款作抵押担保，并在《个人住房公积金房屋担保借款合同》》中签名确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”的规定，本案借款是发生在被告郑华凯、莫立均的夫妻关系存续期间，被告莫立均同意以房屋为借款作抵押担保，表明被告莫立均清楚该借款的用途，其夫妻对于向原告阳东农商行借款具有共同举债的合意，同时两被告没有提供证据证明上述债务是被告郑华凯的个人债务，且本案现有证据未反映两人在婚姻关系存续期间就财产分配问题已进行约定，故应认定该借款为被告郑华凯、莫立均的夫妻共同债务，被告莫立均应与被告郑华凯共同偿还借款本息给原告阳东农商行。原告请求被告莫立均对被告郑华凯所欠的借款本息承担共同偿还责任，合法合理，本院应予支持。三、关于原告阳东农商行对被告郑华凯、莫立均提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告阳东农商行与被告郑华凯、莫立均就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告阳东农商行与被告郑华凯、莫立均并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告阳东农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告阳东农商行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于被告名城公司承担保证责任的问题。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，原告阳东农商行与被告名城公司形成了合法有效的保证合同关系。该合同约定了被告名城公司是连带责任保证，即抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕后两年，被告名城公司的保证责任免除，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证和他项权证，被告名城公司的保证责任依约不能免除。原告请求被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告名城公司承担保证责任后，有权向被告郑华凯、莫立均追偿。被告名城公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广东阳东农村商业银行股份有限公司与被告郑华凯、莫立均、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司于2014年7月2日签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》（合同编号：阳东农商行第40120149903540362号）；二、被告郑华凯、莫立均在本判决生效之日起七日内共同偿还借款本金241756.32元、利息（截至2017年8月20日止为6711.58元，从2017年8月21日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人住房公积金房屋担保借款合同》给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司。三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郑华凯、莫立均追偿；四、驳回原告广东阳东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5027元（原告已预交），由被告郑华凯、莫立均、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  林睦飞人民陪审员  曾 菲人民陪审员  郑珊珊二〇一七年十一月三十日书 记 员  李钊莹