江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第58号
上诉人（原审原告）李国英，女，汉族，1940年7月12日生。
委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金坛市天霸房地产开发有限公司。
法定代表人周作旺，该公司总经理。
委托代理人雷粉红，江苏常金律师事务所律师。
上诉人李国英与被上诉人金坛市天霸房地产开发有限公司（以下简称天霸房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，金坛市人民法院于2013年9月16日作出（2013）坛民初字第800号民事判决，上诉人李国英对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
李国英诉称，2005年9月，天霸房产公司在对本人位于金坛市金城镇东河边51号房屋进行拆迁时，经双方协商，天霸房产公司同意提供金坛市怡沁园3-506室房屋以及8号楼17号车库与本人进行产权调换安置补偿。为此双方签订了1份《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，天霸房产公司向本人出具了1份承诺，同意以每平方米5000元的价格向本人安置怡沁园8号楼底层17号车库1间，面积约28.63平方米，同时双方约定本人安置房余款四万余元作为购买车库的余款。2005年10月底，本人依约将房屋腾空交付天霸房产公司拆除。因拆迁不力等因素，怡沁园8号楼迟迟未能动工建设。2012年初8号楼建成后，本人多次要求天霸房产公司交付车库，天霸房产公司以种种理由搪塞，至今未能交付。天霸房产公司将安置的金坛市怡沁园3幢506室房屋交付后，本人将该房屋转让给薛国方，为了省去过户费，薛国方将房款付给天霸房产公司，天霸房产公司将款给本人，并非天霸房产公司陈述的由产权调换变为货币补偿。现因天霸房产公司已经将该车库出卖给第三人，起诉要求优先取得金坛市怡沁园8号楼17号车库（约28.63平方米）、要求天霸房产公司向本人交付该车库。
天霸房产公司辩称，李国英对自己拆迁房前后三次进行了变更，第一次是2005年9月签订的《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，安置补偿款为297184元，置换的房屋为怡沁园2幢302室，购房款为254596元，与李国英的安置补偿款相差42588元，为此天霸房产公司在该协议的基础上出具了1份附条件的意向说明，即42588元余款将在车库交付时作为李国英购买车库的预付款，李国英陈述的承诺书即是依附在该协议上的意向说明。第二次为2007年1月，双方签订的《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，这次置换的房产为怡沁园3幢506室，面积为129.63平方米，购房款为301171元，与拆迁安置补偿款相抵后就没有余款了，反而倒差本公司87元，因此第一份产权调换协议就失效了，与此相关联的意向说明也作废了。第三次是2010年11月，怡沁园3幢506室房屋交付前，本人欲将该房出卖给薛飞飞，本人为节省高额的过户费，与天霸房产公司协商，最终双方于2010年11月8日达成了货币补偿安置协议，并领取了拆迁补偿款301084元，双方的拆迁安置到此结束。请求法院依法驳回李国英的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2005年9月10日，双方当事人签订《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》1份，约定，天霸房产公司对李国英所有的金坛市金城镇东河边51号房屋进行拆迁，李国英同意于2005年10月30日前将房屋腾空后交付天霸房产公司，天霸房产公司给安置李国英金坛市怡沁园2幢302室房屋，天霸房产公司合计应补偿李国英被拆迁房屋市场评估价等合计297184元，李国英应付天霸房产公司安置房房款254596元，上述款项相互抵冲后天霸房产公司实际应付给李国英42588元等。2005年10月13日，天霸房产公司向李国英出具承诺1份，内容为“被拆迁户李国英需要按市场价在8号楼底层17号车库壹间，计建筑面积约28.63平方米，到时以相关单位测绘时为准。每平方米价格5000元正。该户换安置房余款肆万贰仟伍佰捌拾捌元作为购买车库的预付款。”
2007年1月29日，双方再次签订《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，将安置房变更为金坛市怡沁园3幢506室，天霸房产公司应给付李国英的被拆迁房屋市场评估价等合计为301084元，李国英应给付天霸房产公司安置房房款为301171元，上述款项相互抵冲后李国英实际应付给被告人民币87元。该协议落款时间为2005年9月10日，并备注：该户因要求将原安置房调换现协议的安置房，于07年元月29日补签。
2010年11月8日，双方签订《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》1份，约定，天霸房产公司拆迁李国英金坛市东河边51号房屋，天霸房产公司应给付李国英被拆迁房屋补偿款等各项费用为301084元等，该协议的落款时间为2005年9月10日。当日李国英从天霸房产公司处领取了货币拆迁补偿款301084元。李国英于2013年4月7日诉至法院，要求天霸房产公司向其交付金坛市怡沁园8号楼17号车库。审理过程中，李国英增加诉讼请求为要求优先取得金坛市怡沁园8号楼17号车库（约28.63平方米）、要求天霸房产公司向其交付该车库
原审另查明，2010年11月9日，天霸房产公司与薛飞飞签订《商品房买卖合同》，将金坛市怡沁园3幢506室房屋以319382元的价格出卖给薛飞飞。薛飞飞向天霸房产公司缴纳房款319382元，并于2011年1月13日办理了该房的所有权证。2011年5月28日，天霸房产公司与聂卫斌签订《常州市车库买卖合同》，将金坛市怡沁园8幢17号车库以181746元的价格出卖给聂卫斌，聂卫斌于当日向天霸房产公司缴纳上述房款。
原审中，本案于2013年5月21日第一次庭审时，李国英陈述落款为2005年9月10日的《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》的签订时间为2005年9月10日。诉讼过程中，天霸房产公司申请对该协议与2010年11月8日的《领款凭证》中的“任锁保”、“李国英”签名的出具时间是否相同或相近进行鉴定后，李国英向法院承认《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》系2010年11月8日签订。
原审中，2013年3月29日，经李国英申请，本院以（2013）坛民诉保字第72号民事裁定书查封了天霸房产公司所有的座落于金坛市怡沁园8号楼17号车库（查封标的价值人民币140000元）。
原审法院认为，就金坛市金城镇东河边51号房屋，双方先后签订了三份拆迁协议书，即双方于2005年9月10日签订了《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定天霸房产公司安置李国英金坛市怡沁园2幢302室房屋，2007年1月29日，双方签订了《金坛市城市房屋拆迁产权调换协议书》，将安置房屋变更为金坛市怡沁园3幢506室，2010年11月8日，双方签订《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》，将房屋产权调换变更为货币补偿。协议签订后，天霸房产公司向李国英支付了货币补偿款人民币301084元。双方之间的拆迁协议已经履行完毕。因2005年10月13日天霸房产公司向李国英出具的承诺书系基于双方的房屋产权调换协议，此后，双方协商一致采取货币补偿方式，李国英基于该承诺书要求优先取得金坛市怡沁园8号楼17号车库（约28.63平方米）、要求天霸房产公司向李国英交付该车库于法无据且有违民法的诚实信用原则，法院不予支持。李国英陈述其已将金坛市怡沁园3幢506室房屋出卖给薛国方、薛飞飞、其与天霸公司签订货币补偿协议书并未改变双方之间的拆迁补偿是房屋产权调换的模式，但李国英提交的其与薛国方的《房屋买卖协议》系复印件，天霸房产公司对此不予认可，故法院对其真实性不予认定，且通过庭审查明，双方签订《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》前，天霸房产公司并未向李国英交付金坛市怡沁园3幢506室，就该房屋，薛飞飞与天霸公司签订了《商品房买卖合同》，且办理了房屋所有权证，故李国英该陈述法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决，驳回李国英的诉讼请求。案件受理费人民币3100元、财产保全费1220元，合计人民币4320元，由李国英负担。
上诉人李国英不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，主要证据不足。一、车库承诺书系双方独立于产权调换协议以外的共同意思表示，而非原审认定的“基于产权调换协议”的从合同或附件。怡沁园3幢506室住宅和8号楼17号车库均是被上诉人用于产权调换安置上诉人所用的房屋，在双方签订的两份产权调换协议和车库承诺书上，双方均未约定车库承诺书为产权调换协议的组成部分或从合同，也未约定双方变更或终止产权调换协议的效力及于车库承诺书。根据原审证据所证实的，怡沁园3幢506室住宅和8号楼17号车库是两个独立的物权客体，均是可以独立买卖并可以领取产权证的不动产，且前者是住宅性质的房屋，后者是非住宅性质的房屋，两者之间并不存在主物与从物的关系。本案中，在上诉人与被上诉人双方就车库买卖的合同成立后，既无法律的明确规定，也无双方当事人的约定，原审判决认定车库承诺书系基于双方签订的产权调换协议不当。二、本案双方当事人之间就房屋拆迁而产生的真实法律关系应为产权调换关系，而非货币补偿关系。本案中，双方当事人于2005年9月10日签订的是房屋拆迁产权调换协议书，2007年1月29日，双方因变更安置房又签订了一份产权调换协议书，从上述两份协议可以看出，上诉人在被上诉人实施拆迁时，首选的是产权调换的拆迁补偿模式，而事实上，自2003年起房价大幅上升，上诉人不可能放弃近50万元的产权调换房屋，而选择只有30万元的货币补偿款。真实情况是，上诉人考虑到年龄较大，准备日后将安置的车库改造后供自己夫妻二人居住使用，并将产权调换的住宅出售，所得款项作为自己的养老费用。2010年11月，在与买受人薛国方（薛飞飞的父亲）商议后，将该房屋以48.5万元的价格转让给薛国方（薛飞飞），薛国方其后在与被上诉人办理手续过程中，被上诉人与薛国方为逃税和办理产权证的便利，要求上诉人配合签署了本案所涉的货币补偿协议书，该货币补偿协议实质上是一份假协议，其签署的真实目的并非是真的将上诉人与被上诉人之间的补偿模式由产权调换为货币补偿，其真实目的是用于上诉人处置安置住宅、被上诉人与薛飞飞避税等。而且实际上被上诉人也未真实支付上诉人所谓的补偿款，所谓补偿款均是由薛飞飞的父亲薛国方支付的。三、被上诉人与薛飞飞签订的房屋买卖合同缺乏真实性。如上所述，金坛市2010年11月时，同等地段的房价为4000元／平米，而被上诉人与薛飞飞签订的合同约定的房价仅为2400余元／平米，与市场价格相差较大，不具有真实性。四、上诉人在原审第一次庭审时，已当庭提交与薛国方签订的房屋买卖协议，只是代理人当庭征得审判人员同意后收回了原件。被上诉人代理人在原审中曾自认系上诉人将房屋卖给了薛飞飞，原审判决回避了薛飞飞与被上诉人虚假房屋买卖合同关系和上诉人将安置房屋出卖给薛国方（薛飞飞）的事实。五、本案所涉车库是上诉人应当享有的拆迁权益，且该车库是上诉人夫妻日后寄望的安身之所。上诉人之所以同意与被上诉人签订拆迁补偿协议，是因为被上诉人同意用3幢506室住宅和8号楼车库作为安置房与上诉人进行产权调换，上诉人将自己的原住宅交付被上诉人拆除后，一直与孙儿一家住在一起，期待被上诉人能将车库交付给上诉人。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，支持上诉人的请求。
被上诉人天霸房产公司辩称，一、车库承诺书是基于双方签订的第一份拆迁产权调换协议书多余42588元拆迁安置款的情况下出具的，随着双方对该协议书的变更，上诉人在被上诉人处没有任何款项，车库承诺书也就没有存在的基础了。二、上诉人从被上诉人处收取货币补偿款项后，出尔反尔，要求上诉人单独交付车库，既无事实依据，也无法律依据。本案对于双方之间就房屋拆迁所产生的法律关系来说，先是产权调换后变更为货币补偿，从原审双方提交的证据完全可以证明这一事实，上诉人的合法权益已得到保护。假如依据上诉人所说，上诉人取得安置房后，又出卖给薛飞飞，说明其有另外的住处，也说明上诉人在该小区就没有了其它房屋，车库作为小区业主的配套设施，是开发商为购买小区房屋的业主配备的，是为业主停车所用，不用于居住。本案中薛飞飞在购买3幢506室后，已购买了3－8号车库，那么，上诉人在本小区已无房屋，不可以要求单独购买车库。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。
二审中，上诉人李国英提供了其与薛国方于2010年11月8日签订的《房屋买卖协议》（该协议中约定“李国英将怡沁园3幢506室转让给薛国方，金额为48.5万元，税金由买方承担，卖方及时将一切相关手续退天霸房产公司，此次买卖结束”），证明上诉人与被上诉人并非是货币补偿关系，而是产权调换法律关系，此后涉案房屋由上诉人转卖给薛飞飞，而并非由被上诉人按照正常的商品房买卖出卖给薛飞飞的事实；同时证明本案所涉的车库承诺书是独立于房屋调换协议的另外一个合同关系。被上诉人天霸房产公司质证认为，协议中买卖双方是薛国方和上诉人，并非薛飞飞；协议中明确约定是由卖方退相关手续给被上诉人，也就是将原来房屋安置调换协议退给被上诉人，而转换为货币补偿形式，从一审所有证据也都证明这一事实，上诉人实际是采用由原来房屋安置补偿协议变更为货币补偿协议的方式，与被上诉人终结了房屋拆迁安置法律关系，不管上诉人从薛飞飞或薛国方手中获得购房款，与被上诉人没有任何关系；上诉人与被上诉人在签订货币补偿协议时双方的拆迁关系已经终结，故上诉人再要求车库没有任何理由。上诉人李国英陈述协议中约定的“卖方及时将一切相关手续退天霸房产公司”是指“把当时所签订的安置房调换协议退给天霸公司”。
二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本案的争议焦点在于本案双方当事人之间的拆迁安置为产权调换形式还是货币补偿形式。
本院认为，根据双方当事人于2010年11月8日签订的《金坛市城市房屋拆迁货币补偿协议书》以及上诉人李国英签字领取货币补偿301084元的领款凭证，双方之间的拆迁安置关系应经双方当事人自愿协商后最终确定为货币补偿形式；既然拆迁安置已由产权调换形式改为货币补偿形式，则2005年10月13日由被上诉人天霸房产公司出具的关于购买车库的承诺书即失去了存在的基础。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，上诉人李国英既已在怡沁园无住宅房屋，其即无权主张优先取得怡沁园内的车库。故上诉人李国英认为其可按2005年10月13日被上诉人天霸房产公司出具的承诺书优先取得车库的主张无法得到支持。另外，即使上诉人李国英所陈述的“先由李国英出售怡沁园3幢506室给薛飞飞或薛国方，李国英从薛国方处获得房款48.5万元再由薛国方或薛飞飞与被上诉人天霸房产公司签订房屋买卖合同”是事实，即上诉人李国英提供的其与薛国方的房屋买卖协议是真实的，但从其陈述的事件经过分析，上诉人李国英应是该项房屋买卖的动议提出者，上诉人李国英的拆迁利益实质上并未受到损害，而该房屋买卖协议中也明确约定“李国英及时将一切相关手续退天霸房产公司”，该条款的表述也印证了上诉人李国英与被上诉人天霸房产公司之间的拆迁安置形式由产权调换形式改为货币补偿形式。综上所述，上诉人李国英的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人李国英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年三月二十日
书 记 员 马筱艳