福建省长泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰民初字第1997号
原告长泰中海物业服务有限公司，住所地福建省长泰县。
法定代表人潘丽秋，董事长。
委托代理人陈建成，长泰县武安法律服务所法律工作者。
被告郭晓芳，女，1965年5月21日出生，汉族，职员，住福建省厦门市。
原告长泰中海物业服务有限公司（下称中海物业公司）与被告郭晓芳物业服务合同纠纷一案，于2013年9月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员洪志荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业公司委托代理人陈建成到庭参加诉讼，被告郭晓芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业公司诉称，被告向长泰泛华生态产业投资有限公司（下称泛华公司）购买泛华天成生态博览园翠溪山庄丹荔园57号生态住宅，建筑面积199.76平方米。2005年11月13日，泛华公司向被告交付上述住宅，同时被告承诺遵守《业主临时公约》。泛华公司将“翠溪山庄”委托原告管理，双方订立《［翠溪山庄］前期物业服务委托合同》进行确认。被告拖欠原告2007年9月1日至2013年9月30日物业服务费22612.83元、2007年9月1日至2011年12月31日房屋公共维修基金2077.5元、2008年2月1日至2013年9月30日水电公摊费1216.91元，合计人民币25907.25元。原告从2009年11月29日起多次向被告催讨未果。为此起诉请求判令被告向原告支付：1、截止2013年9月30日止物业服务费22612.83元及滞纳金（从2007年9月1日起至实际支付完毕之日止，每日按所欠费用的千分之三计算）；2、2007年9月1日至2011年12月31日房屋公共维修基金2077.5元；3、2008年2月1日至2013年9月30日水电公摊费1216.91元。
被告郭晓芳未到庭且未提出书面答辩。
经审理查明，被告郭晓芳向泛华公司购买泛华天成生态博览园翠溪山庄丹荔园57号生态住宅，建筑面积199.76平方米。2005年11月13日，泛华公司向被告交付上述住宅。同日，被告签名出具一份承诺书，承诺遵守泛华公司制定的《业主临时公约》。该临时公约约定：建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致；业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金；业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用等。2008年4月6日，原告与泛华公司签订《［翠溪山庄］前期物业服务委托合同》，泛华公司将泛华天成生态博览园
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翠溪山庄委托原告实行物业管理，并约定：委托管理期限自2008年4月16日至2011年4月15日止；自业主入住之日起，原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金等费用；物业管理服务费采用包干制形式，生态住宅按1.60元／月／㎡收取，房屋公共维修金按0.20元／月／㎡收取，公用电费、水费按有关规定据实结算分摊收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，可按规定日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金等。2011年4月16日，原告与泛华公司签订《［翠溪山庄］前期物业服务委托合同》，该合同内容除委托管理期限自2011年4月16日至2014年4月15日止，以及向业主收取费用不含房屋公共维修金外，其余内容与前一合同相同。长泰县物价局于2008年5月29日作出《关于泛华（长泰）天成生态博览园
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翠溪山庄物业管理服务收费问题的批复》，明确生态住宅综合管理服务费按每月每平方米2.00元收取，注明本批复自2008年6月1日起试行一年，试行期内如有调整按新办法执行。2005年11月13日，原告接收房产时，物业服务企业为新工（厦门）物业管理服务有限公司（下称新工物业公司）。庭审中，原告提交一份新工物业公司于2008年7月8日出具的授权委托书复印件，内容为：新工物业公司于2008年3月4日与泛华公司终止翠溪山庄前期物业管理服务合同关系，新工物业公司委托现任物业服务公司长泰中海物业服务有限公司对其物业管理期间（2004年8月8日至2008年3月3日）部分欠缴物业管理服务费用的业主行使代缴权利。原告自2009年11月29日起，通过张贴催缴通知单、邮寄律师函等方式，向被告催讨物业服务费用。诉讼中，原告主张物业服务费在2008年6月1日前按1.20元／月／㎡收取，之后按1.60元／月／㎡收取。原告主张被告物业服务费自2007年9月1日起未付，拖欠2007年9月1日起至2011年12月31日止房屋公共维修基金2077.5元，拖欠2008年2月1日起至2013年9月30日止水电公摊费1216.91元。被告房产丹荔园57号生态住宅所在的泛华天成生态博览园翠溪山庄物业管理区域，至今未成立业主大会。
上述事实，有原告中海物业公司庭审陈述，以及原告提交的业主情况登记表、房产交接确认书、《业主临时公约》、承诺书、《［翠溪山庄］前期物业服务委托合同》二份、长泰县物价局《关于泛华（长泰）天成生态博览园
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翠溪山庄物业管理服务收费问题的批复》、物业服务费催讨通知单、律师函、新工物业公司授权委托书复印件等证据予以证明。以上证据，经庭审出示、核对，可作为本案定案依据。
本院认为，泛华公司作为建设单位，在泛华天成生态博览园翠溪山庄物业管理区域未成立业主大会前，选聘原告中海物业公司作为物业服务企业，并与之签订前期物业服务委托合同，该行为不违反法律规定。原告依前期物业服务委托合同约定，为被告房产所在的翠溪山庄提供物业服务，原、被告据此形成事实物业服务合同关系。因被告明知且同意遵守《业主临时公约》，该公约约定“业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用”，故被告负有向原告交纳物业服务费用义务。原告于2008年4月16日方始提供物业服务，其向业主收取物业服务费用应自该日起计算。原告主张其受新工物业公司委托，有权向业主收取2008年4月16日之前拖欠的未缴费用，由于原告主张权利的依据即其提供的新工物业公司授权委托书系复印件，并无其他证据予以佐证，对该委托书的真实性不予认定；且依该授权委托书内容，新工物业公司仅是委托而非转让收费权利，原告亦不得以自己名义提起诉讼主张，故原告该项主张缺乏事实及法律依据，不予采纳。原告主张的物业管理服务费收取标准并未超出行政主管部门批复限额及《前期物业服务委托合同》约定标准，对此予以采纳。原告与泛华公司签订的二份《前期物业服务委托合同》，均未约定物业管理服务费交纳时间，且原、被告对此未达成补充协议。在此情形下，《福建省物业服务收费管理办法》关于“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取”的规定，应视为福建省物业服务行业的交易习惯，可以此确定被告应缴费时间，即被告应在当月交纳物业服务费用。原告主张被告应按日千分之三支付欠缴物业服务费滞纳金，由于原告未能举证证明被告与建设单位泛华公司签订的商品房买卖合同已包含该项前期物业服务合同所约定内容，且《业主临时公约》对此又未有约定，故原告与建设单位所作涉及业主共同利益的该项滞纳金计算标准的约定，对被告不具有拘束力，被告应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率为标准向原告支付逾期缴费滞纳金。原告自制的2011年12月20日至2012年2月20日公用水、电公摊明细表，不能全面客观反映被告2008年4月16日起至2013年9月30日止应缴纳的水电公摊费，不符合《前期物业服务委托合同》所作公用水、电费据实结算分摊收取的约定，因此原告要求被告支付拖欠水电公摊费，依据不足，不予支持。原告与泛华公司于2011年4月16日签订的《前期物业服务委托合同》，未约定原告有权向业主收取房屋公共维修金，故原告主张的房屋公共维修金仅能计至2011年4月15日止。被告作为业主，缴纳物业服务费用系其应履行的合同义务，被告未能对其义务履行情况加以举证证明，应承担举证不能的法律后果。为此，对原告所主张的被告欠费起算时间，本院予以认定。被告应支付原告2008年4月16日起至2013年9月30日止的物业管理服务费为20814.99元［（1.5个月×1.20元／月／㎡×199.76㎡）＋（64个月×1.60元／月／㎡×199.76㎡）］、2008年4月16日起至2011年4月15日止的房屋公共维修金为1438.27元（36个月×0.20元／月／㎡×199.76㎡）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郭晓芳应支付原告长泰中海物业服务有限公司2008年4月16日起至2013年9月30日止的物业管理服务费人民币20814.99元及滞纳金（滞纳金以当月应缴费用为基数，其中2008年4月为119.86元、2008年5月为239.71元、2008年6月起每月为319.62元，从应缴费的次月1日起至生效判决确定履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算），限于本判决生效后十日内付清。
二、被告郭晓芳应支付原告长泰中海物业服务有限公司2008年4月16日起至2011年4月15日止的房屋公共维修金人民币1438.27元，限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告长泰中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币448元，依法减半收取后为224元，由原告长泰中海物业服务有限公司承担31.52元、被告郭晓芳承担192.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 洪志荣
二〇一三年十二月二十五日
书记员 林阿惠
附：本案所适用法律条文内容
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。