江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第3590号
原告翁闽，男，1973年4月5日出生，原住上海市。
委托代理人李成辉，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
委托代理人王伟，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
被告王成美，男，1963年7月8日出生，住安徽省肥西县，现住江苏省昆山市。
原告翁闽与被告王成美排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月5日作出（2015）昆民初字第0337号民事判决书，后原告翁闽不服，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院作出（2015）苏中民终字第2405号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2015）昆民初字第0337号民事判决书并将该案发回本院重审，本院于2015年8月20日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭审理，原告翁闽的委托代理人李成辉及被告王成美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁闵诉称：2008年11月19日，原告与昆山亚东置地有限公司签订商品房购销合同，购买坐落于XX市XX路XX号XX小区XX幢XX号房屋一套，支付房款662124元。2010年4月1日，原告接收了房屋并与管理该小区的物业公司昆山青山物业管理有限公司签订了业主临时公约、丁香花园前期物业管理服务协议、装修安全防火责任书、丁香花园装修管理协议，物业公司向原告出具了室内装修施工许可证，原告向物业公司支付了楼道粉刷费、装修垃圾清运费、全年物业管理费、装修押金、交电力工程款等费用。昆山市人民法院（2014）昆民初字第3236号民事判决书也认定了以上事实。由于原告在日本工作，房屋平时由母亲李家英负责看管，李家英长期居住在上海，2013年10月份其在看房子时发现门锁被换，2014年1月份发现房子被被告侵占并报警，但警方并没有将被告等人劝离。原告认为被告侵占了自己合法购买的房屋，特诉至法院，请求判令：1、被告搬离原告的房屋；2、被告支付侵占原告房屋期间的租金损失，按照2000元/月标准从2014年1月1日计算至判决生效之日；3、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告要求按照其与案外人沈福万签订的房屋租赁合同中约定的13000元/年标准计算租金损失。
被告王成美辩称：1、房屋不是我非法侵占，我与昆山亚东置地有限公司李斌是2008年10月份签订的小区配套景观道路及相关的配套工程，合同价款248万元。2008年10月我刚开始做项目的时候，李斌说假如工程款不能全付，能不能拿房子抵工程款，我说可以的。过了十几天后带我去看了房子，又过了几天给我钥匙，当时问我“房子行不行”，我问什么价格，他说“给你绝对便宜”，口头约定不超过4000元/平方米。工程还没结束李斌就跑了也没有结算，2013年下半年我进入房屋时有人住在里面，分割好多间租给不同人。我进入房屋是拿沈福万的钥匙开的门，李斌的钥匙开不了门，我从2013年下半年实际居住在涉案房屋内。2、房子购买人不是原告，是王国平，购房合同可能做了篡改，并且李斌是原告的亲舅舅。
经审理查明：2008年11月19日，原告与昆山亚东置地有限公司签订商品房购销合同，购买坐落于XX市XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋一套，建筑面积143.94平方米，单价每平方米4600元，并支付购房款662124元。昆山亚东置地有限公司于2009年1月20日向原告开具了销售不动产统一发票一张。2010年4月1日，原告与管理该小区的物业公司昆山青山物业管理有限公司签订了《业主临时公约》、《丁香花园前期物业管理服务协议》、《丁香花园装修管理协议》、《装修安全防火责任书》，物业公司向原告出具了《室内装修施工许可证》，原告向物业公司出具了《房屋设施设备验收单》并支付了楼道粉刷费200元、装修垃圾清运费430元、全年物业管理费2936元、装修押金3000元、交电力工程款10000元等费用。2012年11月27日，原告委托李家英与沈福万签订《昆山房屋租赁合同》，将涉案房屋出租沈福万，约定：租赁期共36个月，原告从2013年1月15日起将出租房屋交付沈福万使用，原告要求租金每年支付一次即13000元，租金以现金方式支付，合同还对其他事项进行了约定。据原告陈述：沈福万租住大概一年后因被告侵占搬离。
2014年9月28日，原告因办理涉案房屋权属登记与昆山亚东置地有限公司产生纠纷并诉至本院，要求昆山亚东置地有限公司配合原告办理房屋权属登记，本院于2014年11月18日作出（2014）昆民初字第3236号民事判决书，查明：XX市XX路XX号XX小区未进行联合竣工验收，未办理竣工验收备案，并认定涉案房屋不具备办理房屋权属登记条件，因此驳回原告的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。
另查明：2008年10月16日，合肥景观园林工程有限责任公司与昆山亚东置地有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称为丁香花园收尾工程，合同价款240万元（按实结算）。被告时任该园林公司法定代表人，李斌时任昆山亚东置地有限公司法定代表人。2013年下半年，被告入住涉案房屋。据被告陈述：2008年10月其开始做项目的时候，李斌问其假如工程款不能全付能否拿房子折抵，被告表示同意，过了十几天李斌带被告去看了涉案房屋，又过了几天将钥匙给了被告，当时李斌问被告房子如何，被告问其价格，李斌答应不超过4000元每平方米，工程还没结束李斌就跑路也未结算，2013年下半年，被告用李斌给其的钥匙无法打开涉案房屋房门，于是用沈福万的钥匙开门，开门后发现里面有人居住，并且分割多间租给不同人。
以上事实有原告提供的商品房购销合同、销售不动产统一发票、房屋设施设备验收单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修管理协议、装修防火安全责任书、室内装修施工许可证、费用收据、民事判决书、房屋租赁合同、被告提供的建设工程施工合同以及双方当事人在庭审中的陈述予以证明。
本院认为：原告与昆山亚东置地有限公司签订商品房购销合同后，昆山亚东置地有限公司依据该份合同向原告交付了涉案房屋，原告与涉案房屋所在小区的物业公司签订物业服务合同，对涉案房屋进行装修，又将涉案房屋出租案外人沈福万，以上事实可以证实原告合法占有涉案房屋并出租使用。被告主张其与昆山亚东置地有限公司之间存在工程款纠纷、该公司法定代表人李斌提出“以物抵债”而取得涉案房屋，但被告并未举证证明李斌向其交付了涉案房屋，同时结合被告通过涉案房屋承租人沈福万的钥匙进入涉案房屋的事实，本院认定被告并未合法占有涉案房屋。被告妨害了原告对涉案房屋的占有，原告有权请求排除妨害，故本院对于原告要求被告搬离涉案房屋的诉请予以支持。
关于原告主张的因被告侵占产生的租金损失，原告将涉案房屋出租沈福万，约定租金标准为13000元/年，租赁期限从2013年1月15日起36个月，后因被告侵占导致原租赁合同无法继续履行，原告确有损失，有权请求被告赔偿。被告现占有涉案房屋，原告向被告按照原租赁合同标准（即13000元/年）主张租金损失并无不当，同时被告自认于2013年下半年入住涉案房屋，故本院对于原告要求被告按照13000元/年标准从2014年1月1日支付租金损失至判决生效之日的诉请予以支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及第二百四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告王成美于本判决生效后十日内搬离XX市XX路XX号XX小区XX幢XX号房屋。
二、被告王成美于本判决生效后十日内支付原告翁闽租金损失，按照13000元/年标准从2014年1月1日计算至本判决生效之日。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费430元，由被告王成美负担，此款原告翁闽已预交，被告王成美在判决生效后十日内直接支付原告翁闽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。
审 判 长 王甜甜
代理审判员 郑 煦
人民陪审员 周 萍
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陈 翩