江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第00310号
上诉人（原审原告）乔兆银。
委托代理人蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）胡方英。
委托代理人蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴志峰。
委托代理人周云，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。
上诉人乔兆银、胡方英因与被上诉人吴志峰房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第01517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔兆银、胡方英的共同委托代理人蒋垒、被上诉人吴志峰及其委托代理人周云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，乔兆银与胡方英是夫妻关系。案外人吴某系吴志峰之父，李某与吴志峰系夫妻关系，二人于1999年11月13日在铜山区汉王镇政府办理结婚登记，二人婚后育有二女。案外人李某，二女所在家庭户户主为李某，与户主关系分别为女，外孙女。
1999年11月25日，乔兆银与吴志峰签订《转让房屋宅基地证明》，内容为，兹有江苏省铜山县水泥厂退休工人-
乔兆银本人所住房屋及宅基地全部以壹万叁仟元正价格转出给萧县赵庄镇杨庄行政村村民-
吴志峰结婚之用。转让时间公元一九九九年十一月廿五日。证人芈某，姚某。为今后不发生任何纠纷。特做此证。转让手续办好后，任何一方不得反悔，如有任何一方反悔，罚款五万元。如卖方从转让之日起转出以前和任何一家发生任何问题，均有转让者负责，买方不负任何责任。转让者必须同时交出土宅本，买方必须按土宅本规定行使使用权，宅宅（基）地上一切大小树木和家里家外一切零碎东西，均属于买方所有。证明人芈勇建、姚存行。经办人吴某、乔兆银。吴志峰：全部付清转让费壹万叁仟元正。
1999年12月12日，吴某向乔兆银、胡方英出具房屋及其附属物接收证明，内容为：今收到路沃村乔兆银出售给我的私有住宅一处。具体为：北屋3间、东屋2间、简易北屋1间、杂物棚1间、围墙（东、南墙为水泥预制砖和红砖、西墙为土坯墙、四合院铁门一扇等）。（房屋证和宅基地使用证已收）。……特此证明（购房款壹万叁仟元已付）。
另查明，涉案房屋的宅基地情况登记表记载，户主桥赵银（乔兆银），人口4，住址马山村一队，建房时间82年前，宅基地面积14.5米长，13.4米宽，195平方米。东田地、西路、南路、北路。桥赵银与乔兆银系同一人。
还查明，涉案房屋转让费用由吴志峰支付，房屋转让后吴志峰对房屋进行了翻建，现原房屋已不存在，由吴志峰及其家人居住至今，但一直没有办理宅基地变更登记。
2014年5月7日，乔兆银、胡方英将吴志峰诉至原审法院，要求法院判令：1、双方当事人之间买卖房屋及宅基地的行为无效。2、判令吴志峰立即向乔兆银、胡方英返还宅基地和房屋及宅基地相关权属证件，赔偿房屋损失。
吴志峰在一审中辩称，乔兆银、胡方英的诉求没有事实和法律依据，其一，吴志峰的妻子李某系该村村民，本案房屋前身为本村，李某娘家为本村，购房款也是李某出资，吴志峰与李某1999年11月13日在铜山区汉王镇登记结婚，婚后才购买本案房屋，即使买卖协议上没有李某的签名，因购买行为发生在结婚之后，属于夫妻共同出资购买。其二，根据农村合作医疗登记，医疗本显示，李静为户主，吴志峰和其他两个女儿为家庭成员，说明普查登记都是以李某为户主，从侧面也可以证实，本案房屋系本村村民间的买卖。其三，本村村民李某与吴志峰婚后购买本案房屋后，将原房屋拆完重建成楼房，现在的房屋并非1999年当时的房屋，老房子原貌已不存在。双方办理完毕交接手续已经15年，双方当事人从没有任何联系，15年后听说要拆迁，来主张买卖无效，要求返还早已不存在的房屋显然无任何依据。其四，现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。同时，由于根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条的规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己的农村的房产。其五、现行法律、行政法规对此未作强制性规定，《房屋登记办法》是我国建设部发布的第168号令，按照我国《立法法》的规定属于行政规章，而并不属于行政法规。《合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的情形才属于合同无效情形。同时，《房屋登记办法》第八十三条第二款、第八十七条的规定只是对于农村房屋产权登记的相关程序性规定，而非农村房屋。时隔15年才主张权利，超出诉讼时效，请予以驳回。
原审法院认为，乔兆银、胡方英与吴志峰之间存在农村房屋及宅基地和地上附着物转让的合同关系，该合同成立后，双方均已经完成了合同约定的行为，且吴志峰已将原来的房屋拆除，重新建造了楼房并居住多年。乔兆银、胡方英的诉为确认合同无效的确认之诉，并以合同被确认无效为前提，要求吴志峰返还房屋、宅基地及相关权属证件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现行法律尚无禁止农村村民转让房屋的规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》其中规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。但是吴志峰非城市居民，其妻李某同为铜山区汉王镇路窝村村民，双方签订转让合同时吴志峰与李某已经办理结婚登记，确立合法的夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第九条的规定：登记结婚后，根据男女双方约定，女方可以成为男方家庭的成员，男方可以成为女方家庭的成员。吴志峰虽然户籍所在地为安徽省，其成为李某家庭成员符合婚姻法的规定，在吴志峰与李某婚姻关系存续期间，吴志峰向乔兆银、胡方英买房的行为应当视为夫妻共同行为。同时，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。第三条规定：村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治，有利于经济发展和社会管理的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。乔兆银、胡方英与吴志峰之妻李某为同一经济组织成员。双方之间的房屋买卖合同是其真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性禁止性规定，乔兆银、胡方英要求确认合同无效缺乏法律依据，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回乔兆银、胡方英的诉讼请求。
上诉人乔兆银、胡方英不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认为被上诉人向上诉人购买宅基地及房屋的行为应视为夫妻共同行为，将上诉人与被上诉人之间买卖行为等同于上诉人和李某之间的行为既不符合客观事实、也不符合社会民俗。更与相关法律规定违背。上诉人与被上诉人之间的《转让房屋宅基地证明》是由乔兆银和吴某签订，宅基地、房屋及附属物的转让人为乔兆银、受让人为吴志峰，13000元的转让费是由吴志峰支付。《房屋及其附属物接收证明》是由乔兆银和吴某签订，证明载明的购房人为吴某。这两份证明无论是合同的当事人还是合同的订立人或者是购房人都不是李静。《房屋及其附属物接收证明》可以证明，涉案争议的位于汉王镇路窝村1队216号宅基地、房屋及附属物交接人是被上诉人父亲吴某，不是李静。根据婚房由男方购买的当地民俗，结合《转让房屋宅基地证明》载明的经办人是吴某，《房屋及其附属物接收证明》载明的购房人是吴某、购房的是吴志峰作为结婚使用，可以证明涉案宅基地、房屋及附属物为吴某和吴志峰男方家庭为了结婚而单方购买。被上诉人向上诉人购买宅基地、房屋及附属物的行为不能视为夫妻共同行为。李某再次拥有我村的宅基地与国家法律相违背。根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，李某作为铜山区汉王镇路窝村2队210号村民已有宅基地，在法律上就不允许李某再次拥有。一审法院的认定违反《土地管理法》62、63条、《物权法》152条和国家对农村土地基本政策的规定。相关的土地、房屋部门至今仍将涉案宅基地、房屋证件登记在上诉人名下。被上诉人购买涉案宅基地、房屋及附属物不符合夫妻共同行为的法律构成要件，李某从未参与过这次转让行为，被上诉人及吴某从未向上诉人出示过被上诉人和李某的结婚证、委托书或声明，也从未告知过上诉人吴志峰和李某结婚的事实，也未明确以家庭名义购买。直至诉至法院，上诉人的真实意思表示都是将宅基地、房屋及附属物出售给被上诉人，从未认为宅基地及房屋是转让给了李某或转让给吴志峰和李某共同二人。一审法院引用《婚姻法》第9条男方可以成为女方家庭的成员。被上诉人成为李某家庭成员符合婚姻法规定，并等同于被上诉人向上诉人买房行为是理解和适用法律错误。被上诉人的户籍仍在安徽省，至今仍未到上诉人或者李某所在的地点落户。一审法院视为共同购买行为实属牵强附会。2、上诉人是将宅基地、房屋及附属物转让给被上诉人，但一审法院却认定本案的案由是房屋买卖合同纠纷，案由明显错误。根据法律规定及国家政策规定，上诉人和被上诉人之间的买卖农村宅基地和房屋的行为应当无效。首先，根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。2010年4月，最高人民法院在给湖北省高级人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请求的复函》（（2010）民一他字第4号）中“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”的规定，上诉人将宅基地、房屋及附属物出售给被上诉人的行为应为无效。其次，上诉人和被上诉人之间的转让行为因上诉人无权处分标的物而无效。《转让房屋宅基地证明》、《房屋及其附属物接收证明》可以证明，上诉人和被上诉人之间的出售标的物包括宅基地、房屋和附属物，双方实际上就是农村宅基地和房屋转让行为。但根据《土地管理法》第63条规定及《物权法》第152条规定以及国家关于农村土地基本政策（国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》）的规定，农民对集体所有土地或宅基地只有占有权和使用权，根据《合同法》第132条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，上诉人和被上诉人之间的转让行为因上诉人无权处分标的物而无效。再次，江苏省高级人民法院在2006年8月28日作出的《关于曹明与孙淑惠、袁长荣房屋买卖纠纷的批复》（该案为徐州市九里区农村宅基地和房屋买卖案件，最终法院也认定买卖双方的买卖合同无效）也认为，在法律、行政法规未对此类问题作出明确规定前，稳妥起见，人民法院在处理涉及农村宅基地纠纷及农村房屋买卖纠纷时，应当参照国务院的决定和通知精神及地方行政法规的规定进行处理。目前禁止宅基地买卖的国务院的决定和精神，有国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》；禁止宅基地买卖的国家法律有《土地管理法》，禁止宅基地买卖的地方性法规有《江苏省土地管理条例》。对农村宅基地这一特殊的用益物权来说，买卖双方签订合同不仅要符合国家的法律，更需要符合土地管理方面的政策规定。这一理由在《中华人民共和国民法通则》第6条和《中华人民共和国物权法》第153条明确规定。因此本案涉及到农村宅基地买卖，又涉及到农村房屋买卖，上诉人和被上诉人之间转让宅基地及房屋的行为及违反了国家关于农村土地的基本国策、国家法律强制性的规定，也违反了地方性法律规定，上诉人和被上诉人之间转让农村宅基地和农村房屋的行为应为无效。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误。请求贵院依法裁判。
被上诉人吴志峰答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。首先，一审中，被上诉人的证据证明了，其与李某的婚姻关系及李静的身份。婚后夫妻的财产是共同财产，婚后用共同财产购买宅基地及房屋也应属于夫妻共同财产，更属于夫妻共同行为，既符合法律规定，也符合社会风俗，所以上诉人的观点没有事实和法律依据。第二，关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，是指村民向村委会申请宅基地，并非禁止同村村民之间买卖宅基地，上诉人因对法律的不了解而断章取义，如果不允许农村村民买卖房屋，《土地管理法》第62条第四款就不会规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。所以上诉人的主张是为了掩盖其毫无诚信的行为，无事实和法律依据。最后，上诉人卖房15年后才主张买卖无效，要求返还早已不存在的旧房，显然违反诚实信用原则，于情于理都不应得到支持。据被上诉人了解，15年前的上诉人是诚信的，但是至今为止，上诉人从未在诉讼中露面，并且15年后才主张卖房无效，我方有合理的理由质疑本案诉讼是否是上诉人本人的真实意思表示。在一审时，我方也提出此观点，一审法官也告知上诉人代理人下次开庭时让上诉人本人到庭，所以我们对上诉人代理人的身份及委托书的真实性有异议。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人乔兆银、胡方英的一审诉讼请求应否予以支持。
二审期间，双方均未提供新证据。
本院认为，首先，关于上诉人与被上诉人之间买卖宅基地、房屋及附属物的行为效力问题，《转让房屋宅基地证明》及《房屋及其附属物接受证明》等证据表明双方达成的是对于宅基地、房屋及附属物进行处分的协议。《转让房屋宅基地证明》及《房屋及其附属物接受证明》是在双方当事人意思表示真实的情况下达成的，具有合同效力，双方当事人应当受到合同内容的约束。其次，根据《土地管理法》第六十二条的规定第一款的规定，农村村名一户只能拥有一处宅基地。此处，宅基地的获得属于原始取得，即通过向集体组织申请取得宅基地的所有权。而第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定表明农村村民有出卖、出租等处分自己所有的宅基地的权利。本案中，被上诉人是否存在重复申请，是否违反规定拥有不止一处宅基地，不是判断本案涉案合同是否有效的要件。依法，宅基地受让人可以通过正常的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式继受取得宅基地的所有权。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的意见中也并未限制向农村居民出售。最后，李静与被上诉人吴志峰的登记时间为1999年11月13日，而购买房屋的时间为1999年11月25日。本案中，吴志峰所购买的房屋发生在夫妻关系存在的期间，双方对房屋的所有权没有进行约定，属于夫妻共同财产。吴志峰与上诉人乔兆银、胡方英签订的合同对双方均具有约束力。当事人作为完全民事行为能力人，均应当在行为过程中坚持诚实信用原则，亦应当对自己的行为负责。因此，一审法院的认定并无不当，上诉人的上诉没有事实及法律依据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人乔兆银、胡方英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 陈 颖
代理审判员 李 琳
二〇一五年三月十九日
书 记 员 侯梦池