河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
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首部
事实
理由
判决结果
尾部
关联文书
（2016）豫0311民初5261号
原告（反诉被告）：麻川，男，汉族，1983年10月14日生，住河南省洛阳市洛龙区。
委托代理人：麻伟波、张嫚，河南诚然律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：洛阳开元市场开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角。统一社会信用代码：9141030056511090N。
法定代表人：金平亮。
委托代理人：马龙，河南万基律师事务所律师，特别授权。
原告麻川诉被告洛阳开元市场开发有限公司（以下简称：开元公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告洛阳开元市场开发有限公司提起反诉，本院依法适用普通程序合并进行了审理。麻川的委托代理人麻伟波、张嫚、开元市场的委托代理人马龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告麻川诉称：2013年8月11日原告与被告签订商品房预售合同及附件四合同补充协议各一份，双方约定：麻川购买位于开元公司位于洛阳××××大道以西，开元大道以北洛阳时尚淘宝广场第一层76号商业房，房屋代码740231，建筑面积26.02平方米，每平方米13528.02元，总房款351999元，在合同签订之前，原告麻川于2013年5月24日向开元公司支付定金2万元，2013年8月8日向开元公司支付预告登记费、抵押登记费536元、购房款161999元，余款约定以按揭贷款形式支付。合同签订后，原告麻川按要求向开元公司指定的贷款银行提供了贷款所需材料，申请办理按揭贷款，被银行书面告知不符合个人按揭审批条件，不能受理该笔贷款。此后，开元公司对此没有与原告进行协商。2013年9月7原告向洛阳市地方税务局契税税务分局缴纳了14079.96元契税，至今该商业房没有取得房屋所有权权属证书。2013年8月8日，原告与洛阳开元商业管理有限公司签订了开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议，该协议约定了双方的相关权利义务。但从签订至今商铺从未交付，原告也从未有过任何收益。开元公司是洛阳开元商业管理有限公司具有法人资格的开元公司的子公司。综上所述，根据原被告的合同约定，双方当事人对于购买房屋采取按揭贷款的唯一支付方式及无法贷款即解除合同的后果均进行了约定，现原告的按揭货款无法实现，从而导致以按揭货款来支付剩余房款的内容不能履行，且房屋所有权并没有转移至原告王双的名下，符合双方约定的解除条件。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉讼请求：1、依法判令解除原告麻水民与被告洛阳开元市场开发有限公司于2013年8月11日签订的编号为YS0211137的商品房预售合同；2、依法判令洛阳开元市场开发有限公司退还购房款161999元及利息（按照人民银行同期贷款利率计算自2013年8月8日至实际退款之日）；3、依法判令洛阳开元市场开发有限公司退还原告定金2万整及利息（按照人民银行同期贷款利率计算自2013年5月24日至实际退款之日）；4、依法判令洛阳开元市场开发有限公司赔偿原告契税款14079.96元；5、依法判令洛阳开元市场开发有限公司退还原告预告登记、抵押登记费536元；6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告洛阳开元市场开发有限公司答辩称，一、《商品房预售合同》不能履行的原因在于被答辩人未按合同约定办理贷款，被答辩人作为违约方，应承担合同约定的2万元定金责任。本案贷款办理事项中，答辩人有《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》、《竣工验收备案证书》等一系列证据充分证明，答辩人已经将办理银行贷款的所需证件准备齐全，本案房产未能办理贷款的责任在于被答辩人个人，而非答辩人。被答辩人在能够办理贷款的情况下，不去办理贷款，严重违反了双方合同约定。根据法律规定及双方合同的约定，答辩人可以依约扣除买受人已支付的定金。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》明确约定，被答辩人逾期付款超过60日的，应按累计应付款170000元的20%即34000元向出卖人支付违约金。三、本案中，被答辩人是合同的违约方，其违反合同约定，逾期未付清房款，应按照《商品房预售合同》第7条的约定，向答辩人支付迟延付款违约金。可是，被答辩人却在一不付清房款、二不支付违约金的情况下，无理地要求利息，该种要求完全没有任何法律、情理的支撑，请法院依法驳回其诉讼请求。反诉事实与理由同答辩意见。反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金34000元整（违约金按累计应付款170000元的20%计算）；2、请求依法判令被反诉人所交定金20000元归反诉人所有。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告(本诉原告)答辩称，经核实，之所以不能办理按揭贷款是因被答辩人的原因导致，被答辩人是本合同中的违约方。同时，房屋至今都没有交付给答辩人、所谓的商铺经营合同也没有实际履行，也没有给过答辩人一分钱。所以被答辩人无权请求答辩人承担相应违约责任，被答辩人做为违约方应当向本诉原告赔偿各项损失及利息。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2013年8月11日，麻川与开元公司签订编号为YS0211137的《商品房预售合同》及附件四《补充协议》各一份，合同约定：麻川购买开元公司位于洛阳新区××大道以西、××大道以北××时尚××宝广场××房，房屋代码740231，建筑面积26.02平方米，总房款351999元。麻川于2013年5月24日向开元公司缴纳铺位定金20000元，于8月8日向开元公司缴纳购房款161999元、预告登记费、抵押登记费536元。合同约定剩余房款的支付以贷款合同为准。《补充协议》约定选择按揭贷款的买受人，在签订本合同后十日内应向办理贷款手续的银行提交齐备的按揭手续相应的全部资料，买受人不具备按揭条件的、或者提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或者合同签订后拒绝提交按揭相应材料的，须于本合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除，买受人已支付的定金不再退还；《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》均为开元公司所提供的已拟好条款的格式化合同，只需签字或盖章。麻川与开元公司签订合同后，其向上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行申请办理按揭贷款，未能办理成功。后麻川也未在合同签订之日30日内付清剩余房款。经本院调查取证，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳龙门支行称未能办理按揭贷款的原因是开元市场商铺属于通铺，处置风险大，该行按揭政策停止办理通铺类按揭业务。2013年9月7日，麻川就其购买的洛阳时尚淘宝广场第1层76号房向洛阳市地方税务局契税分局缴纳了14079.96元契税。
2013年8月8日，麻川（乙方，委托方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方，受托方）签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》中约定：麻川已购买开元公司所开发的洛阳市开元大道与龙门大道交叉口开元精品服饰广场内一层1043号商铺并签订了《商品房买卖合同》，乙方自愿将该商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，如乙方以银行按揭方式购买铺位而未正常履行银行还款义务，甲方可无条件收回乙方产权铺位另行处理。开元公司是洛阳开元商业管理有限公司的唯一股东，洛阳开元商业管理有限公司是具有法人资格的开元公司的子公司。
本院认为，麻川与开元公司于2013年8月11日签订的《商品房预售合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。《商品房预售合同》中明确约定诉争房屋剩余购房款以贷款合同为准即通过按揭贷款方式支付。《补充协议》第1条约定选择按揭贷款的买受人，在签订本合同后十日内应向办理贷款手续的银行提交齐备的按揭手续相应的全部资料，买受人不具备按揭条件的、或者提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或者合同签订后拒绝提交按揭相应材料的，须于本合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除，买受人已支付的定金不再退还。本案中，麻川无法办理按揭贷款的原因并非是《补充协议》第1条约定的原因，因此该商品房预售合同不能自动解除。但在按揭贷款不能办理的情况下，双方未就剩余房款如何支付、合同是否继续履行达成一致意见，致使原告一直没有支付剩余房款，房屋所有权也未转移至原告名下，合同目的不能实现，原告起诉要求解除商品房预售合同，被告在反诉时予以默认，本院予以支持，并确定合同解除日期为被告提起反诉之日即2017年1月20日。鉴于原被告双方均怠于履行合同义务，合同解除后，被告应当退还原告缴纳的定金、购房款及预告登记、抵押登记费用，赔偿原告的契税款损失，反诉被告无需向反诉原告支付违约金。关于麻川主张开元公司支付利息的诉求，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同于2017年1月20日解除，故开元公司应自2017年1月21日起按中国人民银行同期贷款利率向麻川支付购房款及定金的利息至实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
首部
事实
理由
判决结果
尾部
关联文书
一、解除原告麻川与被告洛阳开元市场开发有限公司于2013年8月11日签订的编号为YS0211137的《商品房预售合同》；
二、被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告麻川购房款161999元、定金20000元及利息（利息以181999元为基数自2017年1月21日起按中国人民银行一年期同期贷款利率支付至实际履行之日止）；
三、被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告麻川契税费14079.96元；
四；被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告麻川预告登记、抵押登记费536元；
五、驳回反诉被告洛阳开元市场开发有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4332元、保全费1520元，由原被告各负担2926元；反诉案件受理费575元，由反诉原告洛阳开元市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 李香玲
审判员 李金双
审判员 李 凌
二〇一七年六月十三日
书记员 焦靖杰
首部
理由
判决结果
尾部
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