云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第543号
原告（反诉被告）何某。
委托代理人赵尔学，云南苍洱律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）罗某某。
原告何某诉被告罗某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理，被告罗某某于2014年12月22日提起反诉，本院于同日立案受理。本案依法由审判员屈艳祥适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告何某及其委托代理人赵尔学，被告罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某诉称，原、被告于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》，被告将坐落于大理市大理古城复兴路西侧（原大理宾馆院内C1-2号46.72平方米）的商铺出租给原告。合同约定，房屋租赁期三年，自2013年5月1日至2016年5月1日共计36个月；租金合计55000元，三年一次付清；合同一经签署，原告应以现金支付押金2000元。合同签订后，原告除支付押金2000元外，在商铺尚未交付前应被告要求于2012年12月29日支付被告房租15000元，于2013年3月22日原告在昆明从银行给被告打款40000元。因原、被告签订租赁合同前，原承租人王依对房屋进行了装修，改造了阁楼，购置了家具物品，原告租赁后共支付给王依费用40000元（含10000元转让费）。2013年11月，因原告大龄怀孕引发糖尿病，需要回昆明休息治疗，无法继续经营，只好暂时将该商铺转租给张某某，言明只租一年。然而在此期间，被告却在没有通知原告的情况下即将房屋再次出租给他人。一年期满后原告返回大理，多次要求被告继续履行租赁合同，但被告置之不理，致使原告原定的业务无法开展。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，应受法律保护，被告单方解除合同没有法律依据，现原告起诉至人民法院，请求：一、判决被告继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，将商铺交付给原告使用；二、判决被告承担本案诉讼费用。
被告罗某某答辩并反诉称，原告未征得被告同意擅自将商铺转租给第三方，单方面撕毁了租赁合同，原告的诉讼请求违背法律和事实，不能成立。原、被告于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》，合同第五条第二款写明“租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事前征得甲方的书面同意。”2013年11月，原告未征得被告同意便擅自将年租金18333.33元的商铺以年租金36000元的高价转租给第三方经营饮食，租期自2013年12月1日起至2014年11月30日止。2014年2月22日，被告才发现商铺门面已变更为经营饮食的第三方，被告随即以短信的方式告知原告，因原告擅自转租，决定解除租赁合同，收回商铺。根据法律规定，原告擅自转租是违约行为，其与第三方签订的转租合同属无效合同，被告解除合同收回商铺是依法维护自身权益的正当行为，不存在任何违约。被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并反诉请求：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、判决原告剩余租金作为被告损失的赔偿，不再退还原告。
原告何某向本院提交了如下证据材料：
一、原告的身份证一份，以证明原告的身份情况。
二、原、被告签订的《商铺租赁合同》一份，以证明被告将商铺租赁给原告的期限自2013年5月1日至2016年5月1日，租金共55000元。
三、被告出具的收条一张、银行业务凭证一份，以证明被告收到了原告租金55000元及押金2000元。
四、《转让协议》一份、王依出具的收条二张，以证明支付给王依装修转让费4万元。
五、检验报告单一份、出院证明书一份、出院记录一份，以证明原告于2013年11月因大龄怀孕引发糖尿病，无法经营商铺。
六、《出租合同》一份，以证明原告将商铺转租给张某某一年的事实。
七、被告与张某某签订的《商铺租赁合同》一份，以证明被告于2014年7月1日将商铺租赁给张某某五年的事实。
八、照片十二张，以证明原告进了约12万元的货，部分货物未销售，解除合同将给原告造成损失。
经质证，被告罗某某对原告提交的第一、三、七组证据无异议；对第二组证据无异议，但表示合同的承租方为王依，签字的是原告；对第四、五、八组证据不予认可，表示其不清楚相应情况；对第六组证据不予认可，表示该证据与其持有的形式不一致。
被告罗某某向本院提交了如下证据材料：
一、原、被告签订的《商铺租赁合同》一份，以证明被告系与王依续租，但实际签字的是原告。
二、《出租合同》一份，以证明原告在被告不知情的情况下将商铺转租给张某某。
三、网上银行明细一份，以证明张某某向原告支付了押金5000元及半年租金18000元。
四、手机短信二条，以证明被告发现原告将商铺转租后发短信给原告要终止合同及原告找被告闹事的事实。
经质证，原告何某对被告提交的第一组证据无异议，但对证明方向有异议，表示实际承租人为原告，合同约定终止合同须提前一个月书面通知；对第二、三组证据无异议；对第四组证据不予认可，表示该证据来源不明，形式不合法。
本院认为，原告何某提交的原告的身份证一份、原、被告签订的《商铺租赁合同》一份、被告出具的收条一张、银行业务凭证一份、被告与张某某签订的《商铺租赁合同》一份，被告无异议，本院予以确认；《转让协议》一份、王依出具的收条二张、检验报告单一份、出院证明书一份、出院记录一份，与本案无关联性，本院不予确认；《出租合同》一份，内容与被告提交的一致，本院予以确认；照片十二张，不能证实其真实性及与本案的关联性，本院不予确认。被告罗某某提交的原、被告签订的《商铺租赁合同》一份、《出租合同》一份、网上银行明细一份，原告无异议，本院予以确认；手机短信二条，不能证实其真实性，本院不予确认。
根据上述举证、质证和认证及当事人在庭审中的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：
2012年12月1日，原告何某（乙方）与被告罗某某（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将产权属于自己的大理市大理古城九隆居商业旅游步行街C1-2号商铺出租给乙方；租期三年，自2013年5月1日起至2016年5月1日止；乙方一次性付清三年（36个月）租金55000元；本合同一经签署，乙方即应交纳2000元押金；租期满无违约退还押金；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意；甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同；双方还对其他权利义务作了约定。原告于2012年12月29日向被告支付了租金15000元及押金2000元，于2013年3月22日向被告支付了租金40000元。
2013年11月15日，原告何某与案外人张某某签订了一份《出租合同》，合同约定，原告将大理市大理古城九隆居商业旅游步行街C1-2号商铺出租给张某某；租期为一年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止；一年租金为36000元，每半年付一次，押金5000元；双方还对其他权利义务作了约定。张某某于2013年10月28日向原告支付了押金5000元，于2013年11月15日支付了租金18000元。
2014年6月1日，被告罗某某与张某某签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，被告将大理市大理古城九隆居商业旅游步行街C1-2号商铺出租给张某某；租期五年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止；双方还对其他权利义务作了约定。
本院认为，原告何某与被告罗某某自愿签订的《商铺租赁合同》，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同约定，租赁期间，原告如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得被告的书面同意，现原告未提交合法有效的证据证实其转租征得了被告的书面同意，原告的行为已构成违约，被告要求解除《商铺租赁合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同解除后，原告应将租赁房屋返还被告，被告应将尚未履行期间的租金及押金返还原告，因被告已于2014年7月1日实际收回租赁房屋，原、被告的租赁合同实际履行14个月（2013年5月1日至2014年7月1日），则被告应返还原告租金33611.11元（55000元÷36个月×22个月）及押金2000元，但因原告违约，其转租获取的收益13833.34元（5000元＋18000元-55000元÷36个月×6个月）及押金2000元，应当作为赔偿给被告的损失予以扣除，则被告实际仅应返还原告租金19777.77元（33611.11元-13833.34元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）罗某某于2012年12月1日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）罗某某于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）何某租金人民币19777.77元。
三、驳回原告（反诉被告）何某的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）罗某某的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币1174元，减半收取587元，由原告（反诉被告）何某承担。反诉案件受理费1174元，减半收取587元，由被告（反诉原告）罗某某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 屈艳祥
二〇一五年二月十一日
书记员 赵文辉