广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1174号
原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州澳太商贸有限公司，住所地在广州市天河区，组织机构代码69690346-9.
法定代表人：李思宁。
委托代理人：林涛、邓雅婷，均系广东四方三和律师事务所律师。
原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告广州澳太商贸有限公司（以下简称“澳太公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告的委托代理人邓雅婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万某公司诉称：2011年5月20日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层56-57号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年9月至2012年1月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年9月至2012年1月的租金（其中2011年9月租金43113元，2011年10月至12月每月租金49500元、2012年1月6387元）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告澳太公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我方与原告协商一致解除租赁合同，因为于2011年5月20日双方签订租赁合同后，月租金标准49500元，2011年5月26日被告向原告支付3个月的租金作为合同保证金，2011年6月20日原告预收首月租金49500元，原告共收取被告198000元，相当于4个月的租金。被告开业后，由于万某汇没有宣传不到位，被告惨淡经营，同期许多租户纷纷撤场。当时各大媒体也有报道，经济专家也评论，该商场是由于定位不准确，宣传不到位而导致商场出现关店潮。2012年1月，被告通过员工翟某向原告当时负责招商的陈某提出撤场，经协商，双方同意，被告以已付的合同保证金148500元冲抵2011年9月至2012年1月的租金。被告另行支付的首月管理费、能源费及管理费、能源费保证金、水电周转金，共计36450元、装修保证金7370元、施工保证金300元，也不再要求原告退回。双方协商一致后，当天被告带领20多名员工到承租商铺搬走余下货品，原告及物管处均没有提出任何异议。被告搬离商铺后两年，原告才提起诉讼，追缴租金及违约金，不符合双方协商一致解除租赁合同的事实。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。被告没有收到过原告提交催促缴纳租金通知书、解除合同通知书及律师函。原告证据中的相关邮寄凭证，均显示收件地址不是被告的注册地址，快递收件人也非被告任何的员工。原被告双方于2012年1月左右协商解除合同后，原告至今才提起诉讼，早已超过诉讼时效，请驳回原告的诉讼请求。三、通过全面审查，《广州市万某汇租赁合同》显示，被告责任的条款多达30项，而原告几乎无须承担任何违约责任，该份租赁合同是原告向被告提供的格式合同，有关违约责任的条款属无效的霸王条款，约定每天0.2%违约金过高，请法庭予以调整。另外，违约金性质是为了补偿原被告双方解除合同，而导致原告造成的损失，但据我方所知，原被告双方解除合同后，原告在2012年3月份左右已找到新的租户，即原告在解除与被告的合同后，只有一个月的租金损失而已，所以现原告要求与本金一样高的违约金，明显不合理，请法庭予以抵销。四、被告已与原告协商解除租赁合同，原告收取被告押金、预收租金共计198000元，恰好是原告起诉追缴的租金数额。被告尚有装修保证金、管理费保证金、水电费周转金等合计36450元，在协商解除合同时，并未向原告要求退回，上述金额足以缴纳所谓的违约金，且原告的经济损失根本没有这么多。
经审理查明：2011年5月20日，万菱公司（甲方、出租方）、澳太公司（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-B1056），以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层56及57号铺（以下简称“讼争商铺”）作男装，租赁期限为三年，甲方定于2011年6月5日交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，2011年6月5日至2012年6月4日，月租金49500元，其中2011年6月5日至2011年8月4日及2012年1月5日至2012年2月4日为免租期，2012年6月5日至2013年6月4日，月租金51975元等，乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳148500元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230号万某国际中心19层，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为广州市天河区490号壬丰大厦3215。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。
2011年5月20日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案。
2011年6月9日，澳太公司向万某公司支付租赁保证金148500元。
2011年6月20日，万某公司将讼争商铺交付澳太公司使用。
万某公司称于2011年9月27日、2011年10月24日向澳太公司发出《催促缴纳租金通知书》，澳太公司予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。
万某公司称于2011年11月25日向澳太公司发出《缴纳缴费通知书》，澳太公司予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。
2011年12月26日，万某公司向澳太公司发出《缴租缴费通知书》（顺丰速递107325400738），主张2011年9月至2011年12月期间租金212358.31元等，澳太公司否认收取该函件。万某公司为此提交加盖广州顺丰速运有限公司公章的签收单据，显示该函件于2011年12月31日签收。
万某公司称于2012年1月9日向澳太公司发出《解除合同通知书》，澳太公司予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。
2013年1月11日，万某公司按合同约定送达地址向澳太公司发出《解除合同通知书》（中国邮政特快专递EY707829502CS），主张2011年9月至2012年1月租金198000元等，澳太公司予以否认收取函件。万某公司提交广东省邮政速递物流有限公司广州分公司的《EMS妥投证明》，显示函件于2013年1月14日由“本人收”。
2013年12月31日，万某公司按合同约定地址向澳太公司发出《律师函》（中国邮政特快专递1021585918406），函件内容为：你至今未缴付2011年9月至2012年1月期间租金及违约金、物业管理费，要求清偿等。函件于2014年1月6日由“骆某”签收。
关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，澳太公司称其于2012年1月15日退场；万某公司表示澳太公司于2012年1月31退场。
本院认为：万某公司、澳太公司就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
本案争议焦点诉讼时效问题，现万某公司主张2011年9月至2012年1月期间的租金，按约定于当月5日前支付当月租金，即万某自当月的6日起知道其权利受到侵害，其有权行使权利。依据法律规定，租金应适用一年的诉讼时效，即上述期间的各月租金，须在当月6日起一年内主张权利，否则丧失胜诉权。万某公司于2011年12月26日向澳太公司发出《缴租缴费通知书》，现广州顺丰速运有限公司证明函件于2011年12月31日签收，函件送达为有效送达。该函件主张2011年9月至2011年12月期间的租金。该2011年9月至2011年12月期间的租金应在2012年12月6日前主张，另2012年1月租金应在2013年1月6日前主张，否则超出诉讼时效。此后万某公司于2013年1月11日发出《解除合同通知书》并主张2011年9月至2012年1月租金，函件为有效送达。万某公司于2013年12月31日发出《律师函》，函件有效送达。上述的《解除合同通知书》、《律师函》系在超出诉讼时效后的主张行为，不具中止中断事由，故此万某公司未有证据证实其于法定期限内主张权利，其提起本诉已超诉讼时效，对其本金及违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。
本案受理费7240元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 杨 蕴
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪