重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02883号
上诉人（原审原告）重庆康之家物业管理有限公司，住所地重庆市江津区。
法定代表人陈远波，总经理。
委托代理人唐建林，重庆津舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆宸琪实业发展有限公司，住所地重庆市江津区。
法定代表人谭强，董事长。
委托代理人冉文俊，重庆盛全律师事务所律师。
上诉人重庆康之家物业管理有限公司（以下简称康之家物业公司）因与被上诉人重庆宸琪实业发展有限公司（以下简称宸琪实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院于2014年2月22日作出的（2013）巴法民初字第03396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告重庆康之家物业管理有限公司是依法成立的物业管理公司。被告重庆宸琪实业发展有限公司系“云篆山宾馆旧房改造项目”的建设单位，该项目建筑总面积为57065.27平方米，其中A栋物业建筑面积为25272.15平方米（宾馆18643.26平方米、车库6628.89平方米），B栋物业建筑面积为31793.12平方米（住宅26003.48平方米、商业用房1253.75平方米、车库3945.33平方米及其他）。2009年12月15日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务四至范围为：东临铜锣湾步行街，南邻工商银行新市街分理处，西邻原巴南区人民政府，北邻鱼洞滨江路。物业管理区域的物业服务收费实行包干制。物业服务费和其他费用标准如下（按房屋产权核定的建筑面积计算）：一、物业服务费（按建筑面积，不含电梯费、水电公摊费）（1）住宅：电梯房：1.2元／月·平方米，商业：5元／月·平方米，（2）宾馆：2.2元／月·平方米。二、其他费用：（1）电梯费10元／月／人（第三层）＋0.30元X（N-3），N为楼层数。（2）公共用水电，据实按户分摊。物业服务费按月缴纳，被告或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务，逾期将每天按照拖欠费用总额的千分之三的标准向原告缴纳滞纳金。被告与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，被告应当自约定之日起书面告知原告，物业使用人不按时交纳的，被告负责缴纳。首次物业服务费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，约定交房时间在15日之前的（含15日）的，收取当月全月的物管费，约定交房时间在15日之后的，收取当月半个月的物管费。被告如提前交房，原告可按被告通知交房时间接房，也可按售房合同约定的交房时间接房，提前接房的按提前接房的时间计交物业服务费。交房后若已装修或已入住，则此后物业服务费原告按收费标准全额向被告收取；若未装修或未入住，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的一半收取。协议期限为叁年，2009年12月15日至2012年12月止。协议期限届满，业主大会尚未成立的，本协议自动延期，直至业主大会成立并选聘新的物业管理企业。合同经重庆市巴南区房屋管理局进行了备案登记。合同签订后，被告对“云篆山宾馆旧房改造项目”进行了开发建设，并命名为“天和苑”小区。在被告出售的B栋住宅商品房交付时间为2011年12月29日前，被告出售的A栋部分商业用房约定的交付时间为2013年1月。原告成立了“天和苑服务中心”负责对小区提供物业服务。2011年12月19日，重庆市规划局渝规巴南核（2011）0069《建设工程竣工规划核实确认书》，对巴南区云篆山宾馆旧房改造项目进行了建设工程竣工规划核实。2012年1月19日，重庆市城乡建设委员会对巴南区云篆山宾馆旧房改造项目B栋物业1层以上部分发放了“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”。被告于是将B栋物业（包括住宅及商业）已竣工验收的部分交给原告进行物业管理，而未将B栋物业负一层、负二层（车库部分）和A栋全部物业交付给原告进行物业管理，由其自行管理。原告实际对“天和苑”小区B栋地上部分物业及B栋公共部分提供了物业服务。按照合同约定，物业服务费于2011年12月19日开始计算。2011年12月住宅空置房物业服务费按半月收取即4338.89平方米，按每平方米／月／1.2元计，产生物业服务费2603元；2012年全年住宅空置房共计4338.89平方米，产生物业服务费62480元；2013年1月1日至3月31日，住宅空置房3675.31平方米，产生物业服务费13231元。2011年12月B栋物业空置商业用房物业服务费按半月收取即2691.43平方米，按照每平方米／月／5元计，产生物业服务费6729元；2012年1月1日至8月31日B栋物业空置商业用房面积为2691.43平方米，按照每平方米／月／5元计，产生物业服务费107657元；2012年9月1日至11月30日，B栋物业空置商业用房面积为2471.32平方米，产生物业服务费37070元；2012年12月1日至12月31日，B栋物业空置商业用房面积为2418.83平方米，产生物业服务费12094元。2013年1月1日至1月31日，B栋物业空置商业用房面积为2252.77平方米，产生物业服务费11264元。2013年2月1日至3月31日，B栋物业空置商业用房面积为2214.36平方米，产生物业服务费22144元。以上自2011年12月19日起至2013年3月31日止，原告提供物业服务的B栋空置住宅及商业用房产生的物业服务费总计275272元。由于双方为物业服务费发生争议，被告未向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果，遂于2013年5月起诉来院，要求判令被告给付从2010年1月1日至2013年3月31日物业服务费2961021元，并按照合同约定支付违约金，即每逾期一天按照拖欠费用总额的千分之三的标准分段累积计算直到交清物业服务费为止。审理中，原告自愿撤回，并放弃对已出售物业业主未交物管费16229.20元的请求，坚持要求被告给付从2010年1月1日至2013年3月31日包括A栋宾馆，以及B栋住宅、商业用房在内的物业服务费共计2944791.80元，并按照合同约定支付违约金，即每逾期一天按照拖欠费用总额的千分之三的标准分段累积计算直到交清物业服务费为止。被告以原告未对被告自行管理的A栋物业提供物业服务，原告在物业管理服务中未按照合同约定的质量提供物业服务为由，不同意给付物业服务费。同时，被告认为合同中约定的滞纳金非合同法规定的违约金而不应履行，且违约金计算标准过高，请求驳回原告诉讼请求。双方各持己见，调解未果。另查明，“天和苑”小区分为A、B栋，A栋物业为宾馆，紧邻重庆市巴南区鱼洞新市街，该物业内现经营有宾馆、酒店、餐饮、珠宝店等。B栋物业在A栋之后，两栋物业之间无围墙连接，中间为空地，B栋地上一、二层为商业用房，三至三十二层均为住宅房屋。A、B两栋物业均可各自独立使用，物理位置可以区分。原告与被告签订的前期物业管理服务合同到期后，双方未继续签订新的合同，原告仍继续提供物业服务。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。被告作为“云篆山宾馆旧房改造项目”的建设单位与原告签订了《前期物业管理服务合同》并报相关部门备案后，该合同合法、有效。该合同明确了原告提供物业服务的对象和范围是：东临铜锣湾步行街，南邻工商银行新市街分理处，西邻原区人民政府，北邻鱼洞滨江路，总建筑面积57065.27平方米，即“云篆山宾馆旧房改造项目工程”A栋的宾馆、车库和B栋的住宅、商业用房、车库。原告按照合同约定，成立了“天和苑服务中心”为B栋的住宅及商业用房提供相应的物业服务，被告作为建设单位，应当按合同约定对B栋空置物业从售房合同约定的交房时间即2011年12月19日起交纳物业服务费。截至2013年3月31日，按照B栋空置房屋建筑面积计算的物业服务费为275272元，根据合同对空置的物业减半收取物业服务费的约定，被告应向原告给付2011年12月19日至2013年3月31日期间的物业服务费137636元。被告逾期交付物业服务费属违约行为，应承担相应的违约责任，而合同约定日千分之三的滞纳金明显过高，不符合法律规定，应予以调整，结合合同中关于物业服务费于当月10日前缴纳的约定，2011年12月的违约金从当月20日开始计算，此后每月的违约金从当月11日开始计算，以当月欠交的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。
由于巴南区云篆山宾馆旧房改造项目A、B栋物业相对独立，物理位置可以区分，形成了各自独立使用的区域，加之原告只对B栋物业范围提供了物业管理，而未对A栋物业提供物业服务，按照公平原则原告不应当将A栋物业面积纳入物业服务费的计算。故对原告要求收取A栋部分物业服务费的请求该院不予支持。
对于A、B栋物业共用的设施、设备部分，在实际使用中，根据使用情况，对相应的费用进行合理分摊较为适宜。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《重庆市物业管理条例》第三十九条之规定，遂判决：一、被告重庆宸琪实业发展有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆康之家物业管理有限公司2011年12月19日至2013年3月31日期间的物业服务费共计137636元。并从2011年12月20日起，以当月欠交的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。2012年1月至2013年3月每月的违约金从当月11日起，以当月欠交的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。二、驳回原告重庆康之家物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费30500元，该院减半收取15250元，由被告重庆宸琪实业发展有限公司承担。
重庆康之家物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，查清事实后依法改判支持其全部诉讼请求并判令对方按合同约定支付违约金。主要事实和理由：1、一审法院对物业服务区域认定错误。宸琪实业公司对A栋（赛豪大酒店）的“专有建筑部分”的经理管理行为，不能证明其对小区公共区域进行了物业服务。康之家物业公司提供的证据可以证明已经对包括A、B栋全部物业依法提供了物业服务；2、一审法院认定物业服务费从2011年12月19日开始计算没有事实和法律依据。在签订《前期物业服务合同》之后，2010年1月起康之家物业公司就提供了物业服务，物业服务费应当从2010年1月起即开始计算。
重庆宸琪实业发展有限公司答辩称：原审判决正确，请求维持。1、康之家物业公司自认未对A栋的内部提供物业管理服务，我方不应当支付A栋的物业管理费用；2、我方交付物业给康之家物业管理的时间只能是2011年12月19日竣工验收之后，在这之前根本不需要物业服务，康之家亦未提供物业服务。双方签订《物业服务合同》的时间，并不是合同开始履行的时间。
本院二审审理查明，2009年12月15日，康之家物业管理有限公司（甲方）与唐洁（乙方）、邓文艺（丙方）就承接“云篆山宾馆旧房改造项目工程”物业管理服务事宜签订《合作协议》，协议约定三方共同出资，以甲方的名义承接上述项目的物业管理服务；由甲方担任执行经理、乙方担任总经理、丙方负责财务管理。2010年5月10日与2012年6月7日，康之家物业公司的合伙人唐洁、邓文艺与宸琪实业公司工作人员对“云篆山宾馆旧房改造项目工程”物业管理事宜达成了会议纪要。在2010年5月10日会议纪要中双方对康之家物管公司何时进场、如何进场的问题达成了会议纪要。主要内容为住宅B栋按规定时间如期交房后由物管公司入场；A栋则由宸琪实业公司负责管理，宸琪实业公司不再支付给康之家物业公司该部分的物业管理费用；在2012年6月7日的会议纪要中记载“由于物管公司进场管理已有几个月……”，以及记载有A、B两栋以中轴线划分各自管理等内容。
本院二审审理查明的其他的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，其一、针对上诉人康之家物业公司提出的其已经对A、B栋物业全面提供物业服务的上诉请求。本院经审查后认为，在2010年5月10日与2012年6月7日的两次会议纪要中，均明确记载A栋属酒店范围，由宸琪实业公司负责管理，不再支付给康之家物业公司该部分的物业管理费用，A、B两栋以中轴线划分各自管理等内容。结合康之家物业公司自述未对A栋酒店内部进行物业管理的事实，原判认定康之家物业公司只对B栋提供了物业服务正确，本院予以确认。上诉人康之家物业公司认为其已经对A、B两栋全面提供物业服务的意见不能成立，本院不予采纳。
其二，对于康之家物业公司何时开始对B栋进行物业管理服务，应从何时开始计算物业服务费的问题。双方对B栋住宅部分交付物业管理并无书面的交接手续，双方亦分别提交了证据证明己方的观点。本院经审查后认为，根据双方当事人在《前期物业服务合同》中对首次物业服务费收取的起始时间的进行约定的情况，结合两次会议纪要中对物管公司何时进场以及2012年6月7日的会议纪要中“由于物管公司进场管理已有几个月……”的文字表述等情况，原判认定从2011年12月19日开始计算B栋的物业服务费并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上所述，重庆康之家物业管理有限公司的的上诉请求均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15250元，由上诉人重庆康之家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 宋 扬