北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民（商）终字第9233号
上诉人（原审被告）周玉芳，女，1981年11月7日出生。
委托代理人周庆彬，男，1978年3月18日出生。
被上诉人（原审原告）于兴爽，女，1995年2月1日出生。
被上诉人（原审被告）张红红，女，1988年7月11日出生。
上诉人周玉芳因与被上诉人于兴爽、张红红合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民（商）初字第6893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官王晴、法官徐硕参加的合议庭，对本案进行了审理。
于兴爽、张红红在一审中起诉称：2014年10月14日和2014年11月12日于兴爽、张红红与周玉芳分别签订了《转让合同》和《转租协议》，周玉芳将北京凤翎阁美容中心（以下简称凤翎阁中心）转让给于兴爽、张红红经营并将该美容中心所在的位于北京市昌平区×房屋转租给于兴爽、张红红。在两份协议中均明确写明，周玉芳应配合于兴爽、张红红办理凤翎阁中心的营业执照变更手续，若无法变更视为周玉芳违约，应支付违约金赔偿于兴爽、张红红的损失，因周玉芳原因至今为止于兴爽、张红红一直无法办理营业执照的变更，导致于兴爽、张红红无法正常经营，给于兴爽、张红红造成巨大的经济损失，经多次与周玉芳协商无果。故起诉，请求：1、解除双方签订的转让合同及转租协议；2、周玉芳返还转让费10万元；3、周玉芳支付违约金10万元；4、本案诉讼费由周玉芳承担。
周玉芳在一审中答辩称：不同意于兴爽、张红红的诉讼请求。周玉芳有义务配合于兴爽、张红红和房东签营业执照，2014年11月15日房东来了当天张红红与周玉芳和房东一起协商，以后由张红红向房东给房租，月底前支付，交完房租后房东带着房产证与于兴爽、张红红、周玉芳一起办了营业执照。但是于兴爽、张红红迟迟未交房租，到11月11日房东给周玉芳发信息说如果再不交房租就要关门，最后与房东关系恶化，房东不愿再协助办理营业执照。周玉芳一直是在配合于兴爽、张红红，但是因为于兴爽、张红红未按时交房租，房东对她们产生不信任，所有一直没有办理营业执照。因为责任不在周玉芳，所有不同意解除《转租合同》和《转租协议》。现在于兴爽、张红红只支付9万元转让费，还有1万元约定办理完营业执照后再支付。不同意返还转让费及违约金。
一审法院审理查明：2014年10月14日，周玉芳（甲方）与于兴爽、张红红（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将于2014年10月14日店名为凤翎阁中心美容院一次性转让给乙方经营，乙方支付甲方转让费10万元人民币。甲乙双方由2014年10月14日签订协议之日起，甲方将店内物品设施交由乙方使用，由乙方经营，物品双方当面点清。甲方有义务配合乙方和房东协商办理经营执照所需提供的资料直至办理结束。由2014年10月14日起本店的债权债务与甲方无任何关系，店内的所有经营权由乙方负责。甲方可协助乙方经营过渡并完全交接清楚。自2006年6月18日至2014年10月14日之间有顾客退卡由甲方负责承担责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，周玉芳于2014年10月14日、10月15日分别收到转让费7万元、2万元，共计9万元。2014年11月12日，周玉芳（甲方）与于兴爽、张红红（乙方）签订《转租协议》，约定：1、今2014年10月16日×房子转租给于兴爽、张红红，房租以后由于兴爽、张红红交付。2、周玉芳配合于兴爽、张红红来办理营业执照和转让的租赁合同。3、2014年11月15日以后的房租由于兴爽、张红红来支付房款5.1万元（半年房租）已交付，甲方如不配合视为违约，将房租退回，并赔偿乙方违约金（违约金根据乙方接店期间投入金额双倍赔偿）。当日，于兴爽、张红红向房东交付了半年租金5.1万元。
另查明：2012年3月28日，赵春梅（出租人、甲方）与周玉芳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：将坐落于北京市昌平区×房屋出租给周玉芳，房屋租赁期自2012年5月15日至2017年5月14日，共计5年。其中第八条转租约定除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。庭审中，该院通过电话向房东赵春梅进行了询问，赵春梅称其从未同意周玉芳将房屋转租给于兴爽、张红红，亦不同意为于兴爽、张红红重新办理凤翎阁中心的营业执照。于兴爽、张红红、周玉芳对赵春梅的陈述均无异议。周玉芳在开庭审理过程中要求提出反诉，但在该院限定的时间内未提出，故周玉芳的反诉请求在本案中不予处理。另查，以周玉芳名义办理的凤翎阁中心的营业执照已办理撤销，现凤翎阁中心没有营业执照。于兴爽、张红红向该院起诉后，该院于2015年7月6日向周玉芳送达了起诉状。
上述事实有《转让合同》、《转租协议》、收条、银行回单、《北京市房屋租赁合同》等证据及各方当事人一审期间的当庭陈述在案佐证。
一审法院判决认定：周玉芳与于兴爽、张红红签订的《转让合同》及《转租协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。合同签订后，当事人均应全面履行各自义务。周玉芳未经房东赵春梅同意将房屋转租给于兴爽、张红红，房东赵春梅不同意协助办理凤翎阁中心的营业执照，致使合同目的不能实现，故对于于兴爽、张红红要求解除转让合同及转租协议的诉讼请求，该院予以支持。因于兴爽、张红红未向周玉芳送达过解除合同的通知，故该院确认合同于2015年7月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于于兴爽、张红红要求周玉芳返还转让费10万元的诉讼请求，因于兴爽、张红红仅支付转让费9万元，故对于9万元的部分，该院予以支持，超出部分依法驳回，同时，于兴爽、张红红应将周玉芳转让凤翎阁中心时店内的物品设施返还给周玉芳。对于于兴爽、张红红要求周玉芳支付违约金10万元的诉讼请求，因于兴爽、张红红明知周玉芳未经房东同意转租房屋，且于兴爽、张红红接收店面后亦在经营，故对于违约金的部分，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认于兴爽、张红红与周玉芳签订的《转让合同》及《转租协议》于二○一五年七月六日解除；二、周玉芳于判决生效后十日内返还于兴爽、张红红转让费九万元，同时，于兴爽、张红红将凤翎阁中心及转让时店内的物品、设施返还给周玉芳；三、驳回于兴爽、张红红的其他诉讼请求。
周玉芳不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清。一、周玉芳与于兴爽、张红红签订《转让合同》前，周玉芳召集于兴爽、张红红和赵春梅商讨转让转租事宜，各方一致同意由周玉芳将涉案房屋转让给于兴爽、张红红使用。因于兴爽、张红红不按期支付房租，才导致赵春梅不配合相关工作，周玉芳对此无法控制，于兴爽、张红红应自己承担该风险。周玉芳承诺协助办理工商手续，前提是于兴爽、张红红积极履行合同义务。周玉芳一审期间提交的手机信息证明赵春梅同意转租和办理执照，一审法院通过电话询问赵春梅得知其不同意周玉芳将房屋转租于兴爽、张红红及重新办理营业执照不严肃。《转让合同》签订后，于兴爽、张红红两次将房租交给赵春梅，说明赵春梅同意周玉芳转租房屋，同意办理营业执照。二、于兴爽、张红红明知涉案房屋由周玉芳转租，也直接向赵春梅支付房租，并经营一年，对合同解除具有一定过错，周玉芳不应全额退还转让费。三、于兴爽、张红红目前仍使用凤翎阁中心的设施经营，所以周玉芳不应全额退还转让费，于兴爽、张红红应支付使用费或折旧费，或折抵转让费。四、于兴爽、张红红以其名义进行诈骗，公安机关已经受理了客户报案，但并未立案，请求对本案延期审理。综上，周玉芳请求二审法院撤销一审判决，改判驳回于兴爽、张红红的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由于兴爽、张红红负担。
周玉芳二审诉讼期间提交以下证据：证据1，回龙观社区网网页打印件；证据2，郑春梅的证人证言和录音。证据1和证据2均证明于兴爽、张红红以周玉芳的名义进行融资诈骗，涉嫌刑事犯罪。
于兴爽、张红红服从一审法院上述民事判决，其针对周玉芳的上诉理由答辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，证据充分。赵春梅未同意向于兴爽、张红红转租房屋，赵春梅与于兴爽、张红红、周玉芳协商是因为周玉芳撤销营业执照后需要重新办理营业执照。房屋内的设施于兴爽、张红红没有动过，还给周玉芳留着，所以不同意支付折旧费。综上，请求二审法院驳回周玉芳的上诉，维持原判。
本院认为：周玉芳与于兴爽、张红红签订的《转让合同》及《转租协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且上述合同的内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。一审法院依据周玉芳未经赵春梅同意将房屋转租给于兴爽、张红红，以及赵春梅不同意协助办理凤翎阁中心营业执照，致使合同目的不能实现的事由，确认《转让合同》及《转租协议》已解除，并判令周玉芳返还于兴爽、张红红转让费九万元，但针对于兴爽、张红红是否知悉周玉芳未经赵春梅同意即向二人转租房屋以及周玉红应否全额返还转让费等问题，一审法院应予以进一步审查。同时，一审法院虽判令于兴爽、张红红将凤翎阁中心及转让时店内的物品、设施返还给周玉芳，但对于返还物品的具体内容，以及上述物品能否返还等基本事实，一审法院未予查清。综上，一审判决认定案件基本事实不清，应予发回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民（商）初字第6893号民事判决；
二、发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 徐 硕
代理审判员 王 晴
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 焦 媛