广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第107号
原告崔小玲。
委托代理人林建平。
被告广西电网公司梧州供电局。
法定代表人杨明志。
委托代理人黎梓庆。
委托代理人潘冠生。
第三人梧州市金牛富源置业有限责任公司。
法定代表人ＸＸ燕。
原告崔小玲与被告广西电网公司梧州供电局（以下简称梧州供电局）、第三人梧州市金牛富源置业有限责任公司（以下简称金牛公司）返还原物纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法组成由审判员谭碧珍担任审判长、代理审判员梁木水、人民陪审员孔金莲的合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告崔小玲及其委托代理人林建平、被告梧州供电局的委托代理人黎梓庆、潘冠生到庭参加诉讼，第三人金牛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告崔小玲诉称，2008年12月16日原告崔小玲（买受人）与梧州市金牛富源置业有限责任公司（出卖人）签了一份《房屋买卖合同》。该合同订明，出卖人将通过合法协议转让北环路12号第2幢全幢销售给买受人，该购房合同约定产权登记建筑面积共140.3平方米（连加建第四层总建筑面积198.18平方）。该房总价款为17万元（过户税费另计）；买受人于签订本合同之当天付清全部购房款给出卖人；出卖人应当在2008年12月30日前，将符合本合同约定的房屋交付给买受人使用。合同签订后，买受人崔小玲即向出卖人梧州市金牛富源置业有限责任公司交付了17万元房款。出卖人于2008年12月30日将房交付给买受人，买受人于2012年1月20日向税务部门交纳了契税6337.11元。2013年4月24日由梧州市房屋管理局发给原告崔小玲房屋所有权证书、房产证号码为：梧房权证万秀区字第××号。2013年9月2日梧州市人民政府发给崔小玲土地使用权证书，号码为：梧国用（2013）第008369号。根据以上事实，北环路12号第2幢房产从2008年12月30日起归崔小玲所有。其所有权受法律保护。被告在该房屋安装变压器电力设施，长期非法占用。侵害了原告的合法权益。为此，原告曾于2009年要求出卖人向被告发律师函，2012年5月29日原告再去函给被告，要求被告补偿2009年l月至2013年五年的占用费给原告（函信说明占用费按4500元／月计算）；被告如继续占用必须和原告谈妥条件并签订租用合同。被告收函后曾表示同意给予补偿并同意尽快搬出，但被告不兑现上述诺言。因此，原告又于2013年9月10月连续多次去函被告，要求支付补偿占用费。同时在一个月内搬出。对此，被告以该房屋是市政府给其使用为由只字不提占用费的问题，拒不搬出，为了维护原告的合法权益不受侵犯，原告求助市老龄办和市信访局。现依照《中华人民共和国物权法》第三十二条的规定，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：一、将占用原告座落在梧州市北环路12号第2幢房屋归还给原告；二、支付房屋五年的占用费265500元（2009年1月1日起暂计至2013年11月28日止共59个月，每月按4500元计算，以后按实际再占用时间支付占用费，并在一个月内将所有物品搬出）。
原告向法庭提供的证据有：1、房屋买卖合同、律师催告函，证明原告以购买取得北环路12号第2幢房屋、催告被告搬出；2、购房款收据，证明原告于2008年12月16日交清了购房款；3、完税证，证明原告于2012年1月20日向税务部门交了房屋契税；4、梧房权证万秀区字第××号，证明原告领取了房产证；5、土地使用证，证明原告领取了土地使用证；6、2012年5月29日、2013年9月13日原告发给被告的函；7、原告给被告的三次函；8、被告给原告的复函，被告承认占用原告房屋的事实；9、老龄办答复和给信访办的求助信，证明老龄办协助原告同被告协商无结果；10、拍卖成交确认书、产权证；11、政府批复的用电规划图，证明梧州骑楼城成环境整治规划；北山开闭所移改红线报批示意图，证明迁移后北山开闭所及分支箱位置；12、梧供电函（2012）123号梧州供电局要求规划局批复，把该开闭所搬迁出来。
被告梧州供电局辩称，一、崔小玲和梧州市金牛富源置业有限责任公司同属一人；二、本案《房屋买卖合同》违反建筑法强制性有关规定，房屋买卖合同为无效合同，应予撤销；三、现讼争的标的属北山饭店不可分割的一部分，不能够独立买卖；四、我方已支付了对价，不存在占用费问题；五、对方的起诉失去了双方合作的基础，导致不能供电的违约责任由原告方承担；六、讼争的标的第一层为北山饭店的电工房，被告只使用第一层（即一楼），不是整栋楼。
被告梧州供电局向法庭提供的证据有：1、电脑咨询单，证明第三人梧州市金牛富源置业有限责任公司适格；2、梧政阅（2003）116号，证明梧州市人民政府于2003年9月14日召开关于“三百”项目大会战城建项目管线下地埋设有关问题的会议，其中（八）、（九）涉及电业局的责任；3、梧电办（2003）47号，证明电业局己按梧州市政府的要求向梧州市建规委提交《关于报送梧州市骑楼城环境整治规划电力设施部分整改的报告》；4、梧政阅（2003）158号，证明2003年12月4日梧州市政府同意电业局提出的实施方案以及电力设施安装定点问题的解决方案；5、梧州市骑楼城环境整治规划（7），证明由市政府安排，将北山饭店侧面的专用柱上变压器按规划搬迁至北山饭店内与环网柜同时设置；6、购房合同，证明北环路12号第二幢面积是198.18旷，房价是17万元，每平方米是875.8元；7、律师催告函，2009年7月23日以律师催告函的形式，先斩后奏胁迫供电局搬走事关广大民生的供电设备；8、报告，证明2004年10月12日张新菊购买北山饭店后，向电业局申请办理原属北山饭店用的变压器及用电有关设备转为张新菊使用并办理用电过户手续；9、用电申请书，证明梧州市北山饭店于1993年6月3日已向梧州市电业局申请用电量由315Kw增至500Kw；10、通知书，证明梧州市电业局于1993年7月9日同意北山饭店的申请；11、报告，证明2005年9月12日张新菊向电业局申请办理转户手续，由张新菊的户名改为广西梧州丽日花园酒店有限公司；12、高压供用电合同，证明2005年9月12日广西丽日花园酒店有限公司与梧州市电业局签订高压供用电合同，明确双方的权利义务；13、用户档案，证明原告崔小玲的联系电话是136××××1720，这也是梧州市金牛富源置业有限责任公司的联系电话，即两者就是同属一人；14、现场图片，证明配电房是北山饭店居民共有的。
第三人金牛述称，北环路12号（原北山饭店）自2004年8月市政府委托法院拍卖后，权属已转为私人所有，已经十年了。几易其主，都是属私有财产，都向被告主张了权利和告知义务，本案原告更是依法多年多次向被告主张告知自己的权利义务，如果被告不知而使用视占用，但是，已经告知被告了，而且是多次告知，而被告不理、不睬、不搬走、又不给钱，是霸占行为。这是法律不允许的。宪法规定：公民享有社会经济权，享有占用、使用、收益、处分财产的权利。很明显，被告是侵权行为，本案原告已在几年前向被告告知租用的条件和租金金额。本案原告的社会经济权受到法律保护，请法院公平、公正维护原告的合法权益。
第三人金牛公司在庭前向法庭提交的证据有：1、拍卖成交确认书、房产证；2、房屋转让合同；3、收条一张、农村信用社凭证两张；4、契税纳税申请表；5、企业法人营业执照、法定代表人ＸＸ燕的身份证明。
经庭审质证，被告梧州供电局对原告提交的证据质证意见为：对证据1有异议，合同与产权证不相符；对证据2有异议，崔小玲同梧州市金牛富源置业有限责任公司为同一人，对该收据不认可；对证据3有异议，款项与本合同无关；对证据4、5有异议；对证据6有异议；对证据7，原告以合法形式掩盖非法目的；对证据8，明确不能破坏原有电网，并且政府不同意搬迁电网；对证据9无异议；对证据10有异议，被告取得讼争房屋的使用权在先，原告成交在后，产权证证明了讼争房屋为北山饭店的一部分；对于证据11、12，目前尚未有具体实施方案。
原告崔小玲对被告梧州供电局提供的证据质证意见为：对证据1无异议，工商登记合法；对证据2、3、4，与本案产权无关；对证据5有异议，原告是通过合法手续取得的房产证及土地使用证；对证据6、7无异议；证据8与本案无关；对证据9、10、11、12，与本案产权无关；对证据13有异议，原告的买卖合同是合法的；对证据14有异议，北山饭店1号楼有一个专门的配电房，讼争房屋是被告占用的，讼争房屋使用权属原告所有。
原、被告对第三人提交的证据真实性没有异议。
本院对上述当事人均无异议的证据予以确认，并作为定案依据，对有异议的证据本院综合全案案情予以取舍。
综合当事人的陈述与全案证据，本院确认以下法律事实：2004年8月27日，张新菊通过拍卖购得梧州市北环路12号第一、第二幢（北山饭店）的房地产及相关附属设施。2004年11月3日，张新菊取得了梧州市北环路12号第2幢房屋产权证。2007年12月30日，张新菊与金牛公司签订《房屋转让合同》，约定张新菊将梧州市北环路12号第1幢和第2幢转让给金牛公司。2008年8月11日，梧州市北环路12号第2幢房屋所有权人变更为金牛公司。2008年12月16日，金牛公司与崔小玲签订《房屋买卖合同》，约定金牛公司将梧州市北环路12号第2幢房屋按现状出卖给崔小玲，买受人于签订合同当天付清全部购房款170000元，出卖人于2008年12月30日前将房屋交付给买受人使用。2008年12月16日，崔小玲支付购房款170000元给金牛公司。2013年4月24日，梧州市北环路12号第2幢房屋所有权人变更为崔小玲。梧州市北环路12号第2幢属框架结构，房屋总层数为3层，建筑面积140.3平方米（另有建筑面积57.88平方米不予确认产权），土地用途为住宿餐饮。根据该房屋的产权证分户平面图，第一层的建筑面积为36.35平方米。
另查明，根据梧州市人民政府关于“三百”项目大会战城建项目管线下地埋设有关问题的会议纪要（2003年9月14日梧政阅（2003）116号）、关于研究河东电力线路电缆化实施方案的会议纪要（2003年12月4日梧政阅（2003）158号）以及梧州市建设规划委员会于2003年12月16日作出的《梧州市骑楼城环境整治规划（7）》要求，原梧州市电业局将北山开闭所安置在原北山饭店第2幢（即现北环路12号第2幢）一楼内，该开闭所担负对梧州市人民医院、原北山饭店、北环路一带的居民供电任务。另外，原北山饭店侧面的属于北山饭店所有的专用柱上变压器也要按照规划搬迁至原北山饭店内的开闭所与环网柜同时设置。
再查明，梧州市地方税务局于2007年7月13日颁布了《个人出租房屋房产税税收征收管理实施办法》，根据该文件的附件《梧州市市区个人房屋出租房产税定额表》，其中商场和专业市场商铺核定每平方米月租金为16元。
在本案审理过程中，原、被告双方申请庭外自行协商，在本院准许的协商期限内双方没有达成和解协议。另外，梧州供电局在诉讼中表示可以在2015年3月份前将涉案房屋移交给崔小玲。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告崔小玲作为梧州市北环路12号第2幢房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告梧州供电局将北山开闭所、变压器等供电设施设置在涉案房屋的一楼，损害了原告对涉案房屋一楼的使用、收益的权利。但被告是根据梧州市人民政府城市建设规划的要求，将供电设施设置在涉案房屋的一楼。被告的行为属履行政府的行政规划要求，且设置在涉案房屋的供电设施目前仍然担负着向附近用户供电的任务，原告在购买该房屋时已知悉该房屋的现状情况，因此，考虑到被告使用涉案房屋一楼的历史原因及附近用户的用电需要，不适宜判决被告立即将供电设施搬离涉案房屋，应给予一定的合理期限。被告在诉讼中承诺在2015年3月份前将供电设施搬离涉案房屋，搬迁期限亦合乎合理的期限，本院予以准许。对于原告主张房屋使用费的问题。被告辩称其使用涉案房屋一楼已支付了对价，不存在使用费。但被告未能提供充分的证据证实，对于被告的辩解，本院不予采纳。因此，对于原告主张被告支付房屋一楼使用费本院予以支持。原告主张房屋使用费按照整幢房屋每月4500元支付，而被告实际使用的是涉案房屋的一楼，且原告没有提供相应的证据证实除涉案房屋一楼以外的部分房产的使用、收益受到影响，因此对于原告主张涉案房屋一楼以外的部分房产的使用费，本院不予支持。对于原告主张的使用费按每月4500元标准支付，没有提供相应的证据证实。本院参照梧州市地方税务局颁布的《个人出租房屋房产税税收征收管理实施办法》中，对商场和专业市场商铺征税标准核定每平方米的月租金，再结合市场价格变动因素综合考虑，酌定涉案房屋梧州市北环路12号第2幢一楼月租金为每平方米20元，并以此标准计付使用费。另外，根据第三人金牛公司与原告签订的《房屋买卖合同》，金牛公司应于2008年12月30日前将房屋交付给原告使用，因此原告主张自2009年1月1日起计算房屋使用费本院予以支持。综上，被告梧州供电局应支付给原告崔小玲梧州市北环路12号第2幢一楼房屋自2009年1月1日起按照每月727元（36.35平方米×20元／平方米）的标准支付房屋使用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告广西电网公司梧州供电局于2015年3月31日前搬出设置在梧州市北环路12号第2幢一楼的开闭所、变压器等供电设施，将梧州市北环路12号第2幢一楼交还给原告崔小玲；
二、被告广西电网公司梧州供电局于本案判决生效之日起十日内按照每月727元的标准支付自2009年1月1日起至本案生效判决规定的上述搬迁期限内实际搬出之日止的房屋使用费给原告崔小玲。
本案案件受理费9110元，由原告崔小玲负担3826元，被告广西电网公司梧州供电局负担5284元。
义务人未按本判决规定的履行期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 谭碧珍
代理审判员 梁木水
人民陪审员 孔金莲
二〇一四年六月九日
书 记 员 周显先