福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第462号
上诉人（原审被告）王少钗，女，1981年1月4日出生，汉族，住。
委托代理人林洪棋，福建黎民友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连瑛，女，1982年9月9日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。
委托代理人王建安、缪欣，福建韩诚律师事务所律师。
上诉人王少钗因与被上诉人连瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第718号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人王少钗及其委托代理人林洪棋，被上诉人连瑛的委托代理人王建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2014年5月6日解除；2、被告返还原告已支付2014年5月1日至同年10月31日期间租金101800元，并退还押金20300元。
原审判决认定：
2014年4月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，由原告承租被告位于宁德市东侨经济技术开发区天湖东路1号宁德万达广场23-1幢108、109两间商铺，协议约定：租赁期限为2014年4月1日至2019年4月30日止；第一年租金人民币243600元、押金20300元；被告为原告提供装修期为30天，正式计租为：2014年5月1日；原、被告如有违约，违约金为2万元。协议签订后，原告向被告支付2014年5月1日至2014年10月31日期间租金121800元、押金20300元，共计142100元。同年5月，原告以被告未提供商铺产权证明为由向被告提出终止《房屋租赁协议》，返还预交租金、押金。
原审另查明，2014年5月6日，原告把商铺钥匙交还被告。
原审判决认为：
《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2014年4月1日，原、被告之间订立的《房屋租赁协议》为有效合同。合同履行过程中，被告依约向原告交付商铺，原告向被告支付2014年5月1日至2014年10月31日期间租金121800元、交纳押金20300元。2014年5月6日，原告向被告提出解除合同，被告的行为表明被告是同意与原告解除合同，双方仅对解除合同后原告如何赔偿被告损失产生纠纷。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
合同解除后，原告虽然及时向被告交还商铺，采取了一些补救措施，但毕竟会对被告寻租期间带来租金损失，原告应予赔偿，鉴于被告商铺至今未出租的事实，可酌情由原告承担被告三个月租金损失。因此，被告收取原告六个月租金121800元、押金20300元，合计142100元，应扣除被告三个月租金损失60900元，余款应予退还原告。
原审依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决：一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2014年5月6日解除；二、被告王少钗应于本判决生效之日退还原告连瑛租金人民币60900元、押金20300元，合计81200元；三、驳回原告连瑛的其它诉讼请求。案件受理费3145元，由原告负担1345元、被告负担2000元。
宣判后，王少钗不服，向本院提出上诉。
王少钗上诉称：
租赁合同签订后，被上诉人也接收了涉案店铺并对店铺内部墙体进行拆除、装修。后来，被上诉人决定另租其他地点，多次向上诉人提出解除合同。上诉人基于善意原则，口头同意被上诉人在不降低原定租金标准情况下进行转租，以便减少被上诉人损失，并且答应被上诉人一起寻找次承租人。为了配合被上诉人寻找次承租人，上诉人收取了涉案房屋钥匙的其中一把，方便有意向的次承租人看房，但上诉人从始至终都未同意解除租赁合同。原审认定上诉人的行为表明上诉人同意解除合同，该认定缺乏事实依据，是对案件事实的错误认识，也不符合社会常理。本案中，上诉人不存在违约行为，被上诉人也不存在单方解除合同的情形，双方也未达成一致意见解除合同。因此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人连瑛答辩称：
一、原审认定：“被告的行为表明被告是同意与原告解除合同”，进而判决确定租赁合同于2014年5月6日解除，是正确的，亦符合客观事实。第一，上诉人与答辩人于2014年4月1日签订《房屋租赁协议》后，获知上诉人提供的房屋产权不够清晰，遂通过面商、短信等形式向上诉人提出解除房屋租赁协议，并同意支付商铺占用期间的费用或承担协议约定的违约金，但要求上诉人返还答辩人已支付剩余房屋租金及押金等。并非上诉人上诉称“被上诉人决定另租其他地点”而提出来解除租赁协议，事实上答辩人迄今为止因上诉人的不当行为导致答辩人不仅没有租赁其他商铺，更无法进行正常商业运作，造成较大损失。第二，原审已查明：上诉人于2014年5月6日通知答辩人将租赁房屋的钥匙全部收回，故双方截止这一时间点《房屋租赁协议》已实际解除。随后，上诉人在租赁屋前打出招租广告，又将房屋借其友人使用，从上诉人这些基本行为足以确定，上诉人已完全同意解除《房屋租赁协议》，仅就如何结算和返还答辩人租金等，存在商榷之中。
二、原审已充分考虑上诉人商铺空置租金损失的因素，上诉人其上诉的请求和理由毫无事实和法律依据，应当予以驳回。其一，原审认为，可酌情由答辩人给予承担上诉人三个月的租金损失，此“三个月”租金期限已足额满足上诉人所谓的租金损失。但从严格意义上，双方合同解除之日，即为双方权利义务终结之日，协议的租金亦只能结算至该“终结之日”止。一审判决已足额给付三个月租金损失，上诉人仍不能满足其欲望，实属无理，应当予以驳回。其二，《中华人民共和国合同法》第93条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案租赁合同于2014年5月6日，经双方协商已经解除，争议的是合同解除后的租金、押金等如何结算与返还的事宜。故原审在这一基本事实上的认定是正确的。同时，答辩人以息事宁人、平息争端的态度，认可原审判决。
综上，请求驳回上诉请求，维持原判。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议。本院对没有争议的事实予以确认。其中，关于收回钥匙问题，上诉人主张两间店铺有两把钥匙，其仅收回一把，还有一把钥匙仍在被上诉人手中；被上诉人主张两间店铺，其仅领取一把钥匙，且该钥匙已由上诉人收回。
双方当事人争议焦点为：1、双方是否已于2014年5月6日协议解除本案租赁合同。2、上诉人应否返还被上诉人支付的租金及押金。对此，本院分析、认定如下：
一、关于双方是否已于2014年5月6日协议解除租赁合同问题
本院认为，被上诉人主张2014年5月6日其与上诉人已协议解除诉争租赁合同，对此应承担相应的举证责任。被上诉人主张其提交的2014年5月24日双方谈话录音及其书面文字记录件能体现双方已于2014年5月6日协议解除合同。上诉人对录音原件真实性并无异议，但对被上诉人提交的录音书面文字记录件有异议，并于二审提交自行整理的书面文字记录件。对此，被上诉人以原审时上诉人已对被上诉人提交的录音内容记录件提出异议并对记录件内容已作变更为由，对上诉人提交的记录件不予认可，且在本院组织其重新确认录音内容时，又拒不重新确认；同时，基于被上诉人提交的记录件内容并未原本还原谈话过程，确与录音原件内容存在差异，故对被上诉人提交的录音书面文字记录件，本院不予采信。
对此，录音具体内容，本院依职权听取后，确认相关谈话内容有：
……
王少钗（上诉人）：你不租出去的话，我都不知道我什么时候才能租出去？你的一个决定，总不能让我亏吧？这是一个很明白的一个道理，是不是？
齐凤忠（被上诉方）：是。
……
王：……我本来是说我既然租出去了，合同定了五年，我只要每半年向你们收租金就可以了，对不对，别的我都不管了，（现在）你最多只能给我半年的租金了对不对？下半年你还会给我租金吗？也不可能的事情了，对不对？
齐：嗯。
王：万一这半年过了，我还租不出去，我还真亏多了，是不是？……我赚够我自己分内的钱，那剩下的我肯定退给你，那问题是我没租出去，我要是退给你多少钱，我要是租不出去，我就要在那儿白白浪费我的钱，那这样子就是等于是你的损失降到我的头上来了……。
……
王：我所以说，我那天也跟她（连瑛）讲了，尽量吧，我们两个都努力一下吧，你转租出去，我们本来说我们的合同定了，我们这都不能转租的，既然定了就定了吧。
齐：嗯。
王：现在我们都配合你们，既然你们都这样子了，你们真的觉得不合适，就想办法把它租出去吧，你也想办法，我也想办法，只要不低于这个价格我都同意租出去……。
……
王：……我们现在应该努力的方向就是，尽快把它租出去，这应该是我们共同努力的方向，减少大家的损失，是不是？
齐：是，是。
……
齐：……我们提前解除合约，我们本身自己是有些愧疚的，我们是想我们占用的时间，然后再加上我们的协议该给违约金，我们给违约金，能跟你尽量终止协议。
王：我知道，你有你的想法，我有我的想法，即使我答应，我老公也不会答应，我们真的没必要去亏啊。……。
……
连瑛（被上诉人）：他们那边确实要有个依据，才能够赔偿……。
王：我觉得你的这个依据还是按照全部损失，这绝对是按照全部损失，没有办法，我不可能说……。
连：是他们不同意，不是我不同意，因为租这房子，从我的角度也挺惭愧的，这笔钱我当然希望昂利能够承担这种东西，但他们不同意，现在是他们不同意。
王：我跟你们讲，你现在只能说按全亏去报。
连：我已经报了。
……
齐：我们跟你谈这件事，我跟你来沟通，大家达成一致，我们就不租了，就是要解除这个租赁合同，当然我们主动提出这个事情，那我们该承担一些责任我们承担……。
……
王：我觉得我的观点肯定是不会变的，……如果说你让我再亏，我真的亏不起，我们现在努力的方向应该是尽早把它租出去，还有个挽回损失的机会。
齐：这也是我们最希望的最好的一个方式。
王：对，对，对。
齐：要不，我们回去再商量一下好了？
连：好的。
王：后面我这里还有一把钥匙在我这儿，尽快吧，我也会想办法尽快租出去，租出去以后我们再谈吧，好不好？
齐：好。
连：嗯。
……。
对录音谈话内容，应作综合全面的判断，而不能仅凭某一句话或字眼来认定双方是否有协议解除合同的意思表示。从录音内容来看，上诉人并未明确同意解除诉争合同，相反其坚决不同意在未转租他人的前提下，退还租金及押金；而且一再强调不能让其亏损，明确谈及在没租出去的情况下，是不可能退回租金；还让被上诉人做好已付租金全亏的准备；当被上诉人提出提前终止协议时，上诉人明确陈述即使其答应，其丈夫也不会答应；上诉人还主张双方现在的努力方向是尽快租出去，才能挽回损失。从这些谈话内容看，可以说明上诉人并不同意解除合同，或者至少其解除合同系有前提条件，即找到他人转租店铺。为此，上诉人才粘贴招租广告、从被上诉人处取回一把钥匙以便他人看房，其目的在于协助被上诉人转租店铺，防止损失进一步扩大，并非表明当时就有收回店铺解除合同的意思表示。至于录音中谈到的上诉人朋友使用诉争店铺问题，录音中上诉人陈述“今天我有个同学在里面电焊焊了一个什么东西，说借用两天一下，焊个东西搬走，我说那没关系，即使租出去了，也一两天之内的事情，也没关系吧”。从内容看，上诉人也并没有同意解除合同，而是仍然认为合同未解除，只是因被上诉人闲置店铺，其朋友临时借用而已。因此，上诉人发布招租广告、取回钥匙、使用诉争店铺等行为，不能推定上诉人同意解除合同。
综上，被上诉人所举证据不能证明双方在2014年5月6日已协议解除诉争合同，对此应承担举证不能的不利后果。被上诉人要求确认双方已于2014年5月6日协议解除诉争租赁合同的诉讼请求，不予支持。
二、关于上诉人应否返还被上诉人支付的租金及押金问题
本院认为，如上分析，双方并未已于2014年5月6日协议解除诉争租赁合同，因此，被上诉人要求上诉人退还租金及押金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。
退一步言，即使如原审认定双方已于2014年5月6日协议解除诉争合同，对此原审认定的赔偿金额是否足以弥补上诉人损失。二审开庭时，上诉人提交其与第三人签订的租赁合同，主张于2015年4月2日才将租赁物另行出租他人。被上诉人对该证据质证认为，其不清楚该租赁合同，且与本案无关。对此，本院认为，损失的认定涉及租赁物何时再行出租他人，且该租赁合同系原件，被上诉人虽陈述并不知情，但并未提交证据证明租赁物何时再行出租，亦未提交反证证明该租赁合同系虚假，故对该租赁合同真实性予以确认，可证明2015年4月2日本案租赁物再行出租。因此，从原审认定的合同解除时间至再行出租，上诉人店铺闲置期限近11个月，而原审仅认定3个月的租金损失，显然不足以弥补上诉人损失。更何况，虽被上诉人主张系上诉人不能提供店铺产权证书才提出解除合同，但双方签订的租赁合同未约定上诉人需提供店铺产权证书；谈话录音中也未谈及因产权证书问题解除合同，相反被上诉人在录音中陈述，其对提前解除合同有些愧疚，还愿意支付违约金。因此，应认定解除合同的过错系在被上诉人，应由其承担上诉人的损失。至于诉争合同中约定2万元违约金问题，从合同约定内容看，被上诉人的合同义务包括按时支付租金、不得擅自转租、正常合理利用租赁物等情形，并未约定被上诉人解除合同情形，故该2万元违约金并非系解除合同的违约责任。因此，上诉人主张被上诉人已支付的6个月租金及1个月租金金额的押金不应返还，该款应用于弥补上诉人损失的抗辩理由有理，应予支持。
综上，被上诉人要求退还已付租金及押金的诉讼请求，并无依据，应予驳回。
综上所述，本院认为，上诉人上诉有理，其上诉请求应予支持；原审认定双方已于2014年5月6日协议解除合同并退还部分租金及押金的判决不当，属事实认定错误，应予撤销；被上诉人原审主张依据不足，其诉讼请求应予驳回。至于上诉人在二审中主张因租赁物已出租他人，故同意解除合同问题，因被上诉人要求确认的是双方在2014年5月6日解除合同，该请求不予支持，对于双方此后的解除行为不在本案处理之列。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销蕉城区人民法院（2014）××民初字第××号民事
判决；
二、驳回被上诉人连瑛原审全部诉讼请求。
一审案件受理费3145元、二审案件受理费1830元，均由被上诉人连瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 刘 颖
代理审判员 陈光华
二〇一五年六月九日
书 记 员 何斌坤
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。