南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄商初字第1262号
原告南京银行股份有限公司城东支行，住所地南京市玄武区中山门大街99-1号。
负责人樊庆龙，该支行行长。
委托代理人熊炎，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人黎明，男，汉族，1978年10月21日生，住南京市白下区，该行客户经理。
被告江苏信联建设工程有限公司，住所地南京市六合区龙袍镇街道58号。
法定代表人陈其华，该公司执行董事。
委托代理人陈辉，该公司员工。
被告陈其华，男，汉族，1968年8月16日生，住南京市，现羁押于南京市看守所。
被告南京美加百利国际贸易有限公司，住所地南京市溧水区东屏镇金溪路88号1幢。
法定代表人李庆国，该公司总经理。
委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告南京银行股份有限公司城东支行（以下简称南京银行）诉被告江苏信联建设工程有限公司（以下简称信联公司）、陈其华、南京美加百利国际贸易有限公司（以下简称美加百利公司）借款合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案后，依法由代理审判员战秋君适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京银行的委托代理人熊炎、黎明，被告信联公司法定代表人同时也是本案被告陈其华、美加百利公司委托代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月30日原告与被告信联公司签订了《人民币流动资金借款合同》，借款金额为2000万元，合同期限为2011年12月29日至2012年12月28日。2011年12月29日，原告与被告陈其华签订了《保证合同》，与被告美加百利公司签订了《抵押合同》，并分别约定由陈其华为上述借款承担连带保证责任，美加百利公司以其名下位于东屏镇××、××、××房产为上述借款提供抵押担保，并办理了相关抵押登记。合同签订后，原告依约履行了合同，于2011年12月30日将2000万借款支付给信联公司。后因借款到期，信联公司申请延长借款期限，原告经审查同意展期至2013年6月28日，双方为此签订了一份《借款展期协议书》。该协议书期满后，经原告多次催告，被告均拒绝还款，为此诉至法院。请求判令被告信联公司立即偿还借款本金2000万元及相应的利息，对不能按期偿还的款项支付罚息和复利（利息按年利率8.2%计算至2013年6月30日止欠息为182108.34元，自2013年7月1日至2013年11月19日按逾期利率年12.3%计收罚息和复利至实际还款日止）；被告陈其华对被告信联公司的上述债务承担连带还款责任；原告有权以被告美加百利公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
被告信联公司与陈其华辩称，对上述借款事实和未按约归还本金的事实以及诉讼请求均不持异议，现陈其华本人涉刑事犯罪仍在羁押，导致借款不能按期归还，但愿意以信联公司对外债权冲抵原告的贷款。
被告美加百利公司辩称，原告不享有对涉案房产的抵押权，理由是：一、由于借款展期协议中除了借款金额外，其余条款如利率、借款期限、担保人等均有变更，故借款展期协议书并非原来借款合同的变更，而是合同的更新，是新的债权债务关系。原债权债务消灭，因此原抵押权因所担保的债权消灭而消灭；二、美加百利公司将房产抵押所担保的债权是原借款合同所约定的债权，而非展期协议书所约定的债权，原告就原借款合同与美加百利公司之间设立过抵押登记，但是就借款展期协议书并未有效设立抵押登记；三、美加百利公司与原告明知需要重新办理抵押登记却未能及时办理，该抵押权无法对抗第三人；四、（因抵押合同约定若延长借款期限应当取得其同意，否则将免除其保证责任，且抵押合同对保证期限作出约定，故其不应再承担保证责任。）即使要求美加百利公司承担保证责任，根据他项权证上载明的抵押债权数额为本金2000万元，故抵押担保的范围也仅为借款本金2000万元。
经审理查明，2011年12月30日原告与被告信联公司签订了一份《人民币流动资金借款合同》，合同约定：借款金额2000万元，借款期间为2011年12月29日至2012年12月28日止；对借款逾期的罚息利率为在本合同约定的借款利率水平上加收50%。对逾期或未按本合同约定用途使用的借款，从逾期或本合同约定用途使用借款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；除经原告书面同意，本合同项下借款人的任何还款，均按照先还息后还本的原则偿还；到期一次还本。
2011年12月29日，原告分别与被告陈其华签订了一份《保证合同》，该合同约定：为确保江苏信联建设工程有限公司与原告签订的《人民币流动资金借款合同》的履行，保障原告债权的实现，陈其华愿意为原告与债务人依主合同形成的债权提供连带保证担保。本合同项下被担保的主债权为依据主合同由原告为债权人办理的授信业务而形成的全部债权本金2000万元，债务人债务履行期限以主合同及主合同有效附件约定的或载明的期限为准。保证方式为连带责任保证担保。如主合同项下债务履行期限届满，债务人没有履行或没有全部履行其债务，原告均有权直接要求陈其华履行保证责任。保证担保范围为主债权及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师代理费、公证费、评估费、拍卖费等）。陈其华确认并自愿接受，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），原告均有权直接要求陈其华在其保证担保范围内承担保证责任。保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。
2011年12月29日，原告与被告美加百利公司签订了一份《抵押合同》，合同约定：为确保江苏信联建设工程有限公司与原告签订的《人民币流动资金借款合同》的履行，保障原告债权的实现，美加百利公司愿意为原告与债务人依主合同形成的债权提供抵押担保。本合同项下被担保的主债权为依据主合同由原告为债权人办理的授信业务而形成的全部债权本金2000万元，债务人债务履行期限以主合同及主合同有效附件约定的或载明的期限为准。抵押担保范围为主债权及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师代理费、公证费、评估费、拍卖费等）。美加百利公司确认并自愿接受，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），原告均有权直接要求美加百利公司在其保证担保范围内承担保证责任。美加百利公司确认，除增加债权本金金额或延长债务履行期限外，甲方与债务人协议变更主合同条款的，均视为已征得美加百利公司事先同意，无需通知美加百利公司，美加百利公司担保责任不因此减免。合同后附有抵押房产的清单，位于东屏镇××、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号；东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号；东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号。并于2011年12月31日在溧水县房产局办理了抵押合同，合同中约定的担保债务期限为2011年12月29日至2012年12月28日止，担保范围是主债权本金及其利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金、南京银行实现抵押权的费用。
2011年12月30日，原告依约向被告信联公司发放了借款2000万元，并在借款借据上载明：借款利率为月息6.8333‰，约定还款日期为2012年12月29日。
2012年12月24日，被告信联公司向原告提交了《借款展期申请书》。申请将该笔本金2000万元的借款展期半年。同时美加百利公司在该申请上表示，原签订的担保合同继续有效，借款人在贷款延期到期后不按约定履行的，原告有权直接从其账户扣收。还出具了《贷款展期担保承诺书》以及《股东（董事）会决议》，同意以其位于溧水县××房产（即本案前述抵押房产）为信联公司的此次展期借款提供抵押担保，抵押金额为2000万，抵押期限为一年，并承诺由其负责在本担保承诺书签发之日起十日内续办出质登记或抵押登记。
2012年12月29日，原告与被告信联公司签订了《借款展期协议书》。该协议约定：本案中的《人民币流动资金借款合同》应于2012年12月29日到期，对该笔信联公司尚欠的2000万元的还款期限展至2013年6月28日。展期内的固定利率6.6625‰；自展期之日起，若信联公司逾期还款的，罚息利率为在本协议约定的借款利率水平上加收50%。
2012年12月31日，原告依约向被告信联公司展期了上述2000万元的借款，双方在借款借据中约定：借款利率为月息6.6625‰；按月付息；约定还款日期为2013年6月30日。
以上事实有借款合同、展期协议、担保合同及本院庭审笔录等证据证明。
本院认为，原告与被告信联公司签订的借款合同及借款展期协议合法有效，双方应当按约定履行。原告按约向被告发放借款后，被告应当按合同约定按约归还借款。现被告未按约定还款，违反了合同约定，原告有权收回全部借款本息。故原告要求被告归还全部借款本息的诉讼请求，本院应予支持。
原告与被告陈其华签订的保证合同，合同双方均应当按照合同约定履行。被告陈其华应当为被告信联公司的还款义务承担连带还款责任。
原告与被告美加百利公司签订的抵押合同以及贷款展期担保承诺书合法有效。虽然被告美加百利公司签订的《贷款展期担保承诺书》中承诺为贷款继续提供抵押担保，但之后双方未在房产部门办理抵押变更登记或重新办理抵押登记。但该协议书是对原告与被告信联公司之间的原借款合同的借款期限进行了延展，其并未变更主债权本金以及合同各方的权利义务，利率标准也比原借款合同的约定降低，也并未加重抵押人的负担，且原告也与被告美加百利公司签订了贷款展期担保承诺书，故抵押人对上述展期协议的约定也明知并同意。因被告信联公司未按照合同约定还款，被告信联公司与被告美加百利公司之间的以及抵押房产已经在签订原借款合同之时就在房产局办理了备案登记。故原告有权按照抵押合同约定，以被告美加百利公司抵押的房屋与土地在被告信联公司上述还款义务的范围内享有优先受偿权。即原告对于被告美加百利公司位于东屏镇××、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号；东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号；东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XXX号的抵押房屋及土地享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十六条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏信联建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京银行股份有限公司城东支行借款本金2000万元及相应利息、罚息（暂计算至2013年6月30日利息为182108.34元，此后按照年固定月利率加收50%的标准即9.99375‰计算至本判决确定的给付之日）。
二、被告陈其华对被告江苏信联建设工程有限公司的上述还款义务承担连带还款责任。
三、原告有权对南京美加百利国际贸易有限公司位于东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XX号；东屏镇金溪路XX号XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XXX号；东屏镇金溪路XX幢、溧房权证转字第××号，宁溧国用2010第XXXX号的抵押房屋及土地享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费143073元、保全费5000元，合计148073元。由三被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 战秋君
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 周琪宝
二〇一三年十一月二十一日
见习书记员 栾昕然