安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民一初字第00299号
原告：刘建华，男，1956年11月18日出生。
原告：窦虎，男，1961年6月13日出生。
原告：易其荣，男，1957年10月3日出生。
三原告共同委托代理人：杨少春，安徽世纪天元律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。
被告：肖娜，女，1979年6月24日出生。
被告：李乃江，男，1982年1月28日出生。
委托代理人：王社教，安徽耕天律师事务所律师。
委托代理人：吕光富，安徽耕天律师事务所律师。
被告：安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县繁阳镇。
法定代表人：李翔。
被告：安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
负责人：李乃江，经理。
委托代理人：王社教，安徽耕天律师事务所律师。
委托代理人：吕光富，安徽耕天律师事务所律师。
原告刘建华、窦虎、易其荣诉被告肖娜、李乃江、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月4日立案受理，依法组成合议庭，于2013年元月23日公开开庭进行了审理。原告刘建华、窦虎、易其荣及三原告共同委托代理人汪培金，被告李乃江、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司（以下简称鑫磊劳动路分公司）及其委托代理人王社教、吕光富到庭参加诉讼。被告肖娜、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司（以下简称鑫磊公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建华、窦虎、易其荣诉称：2011年8月10日，三原告作为甲方与作为乙方的肖娜、李乃江签订一份《房屋租赁合同》，约定：由甲方将位于芜湖市融汇中江广场×××××房屋（301――305共5间）出租给乙方使用，出租面积为983.3平方米，租赁期限为五年，自2011年8月10日至2016年10月9日止，免租期限为2个月，自2011年8月10日至2011年10月9日止，房屋租金为70元∕㎡／月，前2年原租金不动，后第3、4、5年每年在前一年的租金基础上上涨8%，每期租金提前2个月预付半年，本租金为甲方净利租金，甲方租金所产生的税费由乙方承担。合同对逾期支付租金、未按合同约定履行的违约责任等进行了约定。合同生效后，三原告按约将房屋交付给被告肖娜、李乃江使用，肖娜、李乃江支付给三原告租赁保证金15万元。被告肖娜、李乃江于2011年8月10日向三原告支付第一期租金412986元，于2012年2月27日支付第二期租金412986元，延迟17天支付；于2012年9月22日支付第三期租金5万元，于2012年9月23日支付第三期租金5万元，于2012年10月20日支付第三期租金10万元。之后，被告肖娜、李乃江未再依据合同约定足额支付当期租金。原告多次向被告肖娜、李乃江催收租金，并委托律师于2012年9月10日向被告肖娜、李乃江要求履行支付当期租金的义务，被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司于2012年9月12日向原告出具承诺书，承诺租金定于2012年9月21日前付清，否则任由出租人处置并承担一切责任。此后，被告肖娜、李乃江未足额支付租金，被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司和安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司也未履行保证义务。原告认为，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，鉴于被告肖娜、李乃江的合同违约行为，原告有权依据房屋租赁合同和合同法的相关规定，要求解除合同，追究被告的违约责任。请求：一、判令解除三原告与被告肖娜、李乃江签订的房屋租赁合同，并由被告肖娜、李乃江向三原告返还租赁房屋；二、判令被告肖娜、李乃江向三原告支付违约金63895.8元；三、判令被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司对被告肖娜、李乃江的债务向三原告承担连带保证责任。
原告刘建华、窦虎、易其荣为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》、房屋租赁交接书、租赁房屋平面图各一份，证明原告与被告肖娜、李乃江存在合法的租赁合同关系，租赁双方在合同中约定了租金的支付方式、逾期交付租金的违约金计算方式和应承担的违约责任；同时还证明三原告已依约将租赁房屋交付被告肖娜、李乃江使用；
2、律师函一份，证明原告委托律师于2012年9月10日向被告肖娜、李乃江出具《律师函》，要求肖娜、李乃江履行支付当期租金的义务；
3、《承诺书》一份，证明被告鑫磊公司劳动路分公司向原告出具承诺书，承诺租金定于2012年9月21日前付清，否则任由出租人处置并承担一切责任；
4、李乃江身份证复印件、企业法人营业执照副本复印件一份、私营企业基本注册信息查询单复印件二份，证明被告李乃江、鑫磊公司、鑫磊公司劳动路分公司的身份信息和主体资格；
5、房地产权证五份复印件，证明原告系出租房屋的产权人，以及房产的共有人、面积、位置、用途等信息。
被告肖娜、鑫磊公司未答辩，也未提交证据。
被告李乃江、鑫磊公司劳动路分公司辩称：1、我们同意支付租金，不同意解除合同；2、本案实际情况也不宜解除合同，原告作为产权人，对房屋未尽到保养、维修义务，空调存在问题，给被告的经营造成严重影响，被告已投入了上百万元的资金，如果解除合同对被告造成很大的影响；3、解除合同对原告也未必有利，之中有个空档期，也会有一定的租金损失；4、最高法院审判指导意见也要求，尽量维持合同的效力，维护双方的利益；5、本案第三、第四被告的主体资格不适格，不应是本案适格的被告。
被告李乃江、鑫磊公司劳动路分公司在举证期限内未提交证据，其当庭提交的证据，原告不予质证。
庭审中，被告李乃江、鑫磊公司劳动路分公司对原告提交的证据无异议。
经审理查明：坐落芜湖市镜湖区融汇中江广场××××301、302、303、304、305房屋系原告刘建华、窦虎、易其荣及各自配偶共同共有。2011年8月10日原告刘建华、窦虎、易其荣作为出租人与作为承租人的肖娜、李乃江签订租赁合同一份，约定肖娜、李乃江承租三原告位于芜湖市镜湖区融汇中江广场×××××（301、302、303、304、305共5间组成完全整层），该房屋的建筑面积总计983.3平方米。租赁期限五年，自2011年8月10日至2016年10月9日止，免租期为2011年8月10日至2011年10月9日。该房屋租金为70元／㎡／月，前2年原租金不动，每期租金提前2个月预付半年，本租金为出租人净得租金，出租人租金所产生的税费由承租人承担。租赁期限内如承租方逾期支付租金，则应在应缴租金日后每逾期一日，承租方应按日租金的一倍向出租方支付违约金，如承租方逾期超过三十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经出租方谅解的情况下视为承租方擅自终止本合同，按合同第9条承担违约责任。房屋交接时出租方应保证该房屋及附属设施、设备处于正常的可使用状态。租赁期限内，承租方应合理使用该房屋及附属设施、设备。若由于承租方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，承租方应负责维修，承租方拒不维修的，出租方可代为维修，费用由承租方承担。未经出租方书面同意，承租方不得对该房屋进行装修、添附。经出租方书面同意后，承租方需要对该房屋装修、添附的图纸和方案须征得出租方同意，且须符合该房屋所在物业管理部门的要求及国家的相关管理部门装修要求，租赁期限届满时，出、承租方如不续租的，承租方在返还该房屋时对不可移动的设施设备及隔断墙体等是否拆除由出租方决定；如不拆除，则视为承租方将装修、添附无偿赠与出租方。承租方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。承租方逾期不支付租金累计超过一个月的，出租方有权单方解除本合同，并依据合同第9条追究承租方违约责任。承租方承诺：在签订本租赁合同前已现场勘查了该房屋的现状，并全面了解了该房屋的情况。对该房屋经营使用做了充分准备，并遵守出租方与开发商签订的房屋销售合同和与物业公司签订的物业管理合同中与承租方相关的条例。双方对违约责任作如下约定：本合同生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的六倍。合同签订当日，双方办理了租赁房屋及设施等交接手续，被告支付了原告租赁保证金15万元和第一期租金412986元。此后被告又于2012年2月27日支付第二期租金412986元。2012年9月10日原告委托律师致函被告肖娜、李乃江，称肖娜、李乃江两次拖欠租金，经多次催要，但第三期租金至今未付，故提出应支付违约金，且根据合同约定出租方有权单方解除合同、收回出租房屋，有权无偿获得承租方投资的房屋装修、添附。请肖娜、李乃江收函后3日内履行支付租金的全部义务，否则通过法律途径追究相关法律责任。2012年9月12日被告李乃江向原告出具承诺书，承诺第三期房租于2012年9月21日前付清，否则任由出租人处置并承担一切责任。被告鑫磊公司劳动路分公司在该承诺上盖章担保。当日被告支付第三期租金5万元，同年9月23日又支付第三期租金5万元；2012年10月20日被告又支付第三期租金10万元，之后未再付租金。庭审中，原告认可被告在经营过程中，曾向其提出空调问题，但原告认为交房时空调能够正常运转，交接房屋后，其使用权和维修权一并转给被告。
另查明：（1）肖娜、李乃江租赁原告房屋合伙经营×××××。（2）鑫磊公司劳动路分公司系鑫磊公司在工商部门登记的分支机构，鑫磊公司劳动路分公司为李乃江出具承诺担保，已告知鑫磊公司。（3）原告主张的违约金以第三期未付租金212986元的30%计算所得；庭审中，被告李乃江和鑫磊公司劳动路分公司认为原告主张的违约金过高。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁交接书、租赁房屋平面图、律师函、承诺书、身份证、企业法人营业执照副本、私营企业基本注册信息查询、房地产权证和当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：三原告与被告肖娜、李乃江签订的房屋租赁合同是双方自愿协商的基础上达成的一致意见，且不违反法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。双方在合同明确约定了租赁的支付方式、期限，被告作为承租方理应按期支付，原告催告且告知其不履行义务将解除合同后仍未足额支付租金，显然违约，根据双方合同约定“合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同”和《中华人民共和国合同法》的相关规定，现原告主张解除合同符合双方约定和法律规定，本院予以支持。（二）根据双方合同约定，被告肖娜、李乃江逾期支付租赁费，三十日内按日租金壹倍支付违约金，超过三十日违约金按月租金的六倍计算，现原告主张被告承担的违约金为尚欠租金212986元的30%计算即63895.8元，不违反双方约定和法律规定，本院应予支持；被告辩称违约金过高，无事实和法律依据，本院不予采信。（三）被告鑫磊公司劳动路分公司为被告李乃江出具的承诺担保，现原告主张其承担保证责任与法有据，本院予以支持；因被告鑫磊公司劳动路分公司不具备法人资格，也无财产，故被告鑫磊公司应对此承担连带责任。（四）被告庭审中主张原告作为产权人，对房屋未尽到保养、维修义务，空调存在问题，给被告的经营造成严重影响，由于被告在举证期限内未能提交相关证据，且被告也认可原告主张的接受房屋时，空调等设备正常运转、空调维修由物业负责的意见，故对被告的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘建华、窦虎、易其荣与被告肖娜、李乃江于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告肖娜、李乃江于判决生效后十日内支付原告刘建华、窦虎、易其荣违约金63895.8元；
三、被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司对被告李乃江上述应负债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，诉讼保全费1020元，合计31820元，由被告肖娜、李乃江负担（因原告已预付，被告肖娜、李乃江于判决生效后十日内付给原告刘建华、窦虎、易其荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 刁智蓉
审 判 员 王学忠
人民陪审员 方公伟
二〇一三年二月二十七日
书 记 员 丁 伟
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。