山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2206号
上诉人（原审被告）：威海市京威房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨西路5-2号。
法定代表人:陈立中，董事长。
委托诉讼代理人：王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝淑春，女，1965年3月12日出生，汉族，住威海市。
委托诉讼代理人：张璐，山东华田律师事务所律师。
上诉人威海市京威房地产开发有限公司（以下简称京威房地产公司）因与被上诉人郝淑春房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
京威房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.未查明郝淑春是否履行了付款义务；2.威海市文化西路193-5号211室房屋（以下简称案涉房屋）《房地产转让合同》系附生效条件的合同，威海市孙家疃建筑工程公司（后更名为威海建豪建筑工程有限公司，以下简称孙家疃建筑公司）未能全面履行《合作开发协议》的行为符合合同不生效的条件，案涉房屋仍属于京威房地产公司；3.孙家疃建筑公司仍欠京威房地产公司大量款项，京威房地产公司不必将案涉房屋给付孙家疃建筑公司。
郝淑春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.《房地产转让合同》可以证明郝淑春已向孙家疃建筑公司交付购房款，京威房地产公司对该事实予以认可并将案涉房屋交付郝淑春装修居住；2.京威房地产公司与孙家疃建筑公司之间的《合作开发协议》已经履行完毕；3.环翠区人民法院（2009）威环民一初字第2903号判决（以下简称2903号判决）系京威房地产公司与孙家疃建筑公司的债权转让纠纷，与双方的《合作开发协议》无关。
郝淑春向一审法院起诉请求：要求京威房地产公司立即办理案涉房屋的过户手续。
一审法院认定事实：2003年3月8日，京威房地产公司与孙家疃建筑公司签订一份《合作开发协议书》，约定，京威房地产公司开发的威海火炬高技术产业开发区蓝天广场10号楼（房管部门确权号为威海市文化西路193-5号）由孙家疃建筑公司出资并施工，京威房地产公司负责所建筑住宅楼售房各项手续的办理，产权归孙家疃建筑公司，售楼的费用由孙家疃建筑公司承担。双方按各自的房屋分别销售，销售款进入各自账户，产权归各自所有；京威房地产公司以该楼213-713室及阁楼，214-714室及阁楼，612、712室及阁楼，合计面积2097.86平方米，按每平方米2400元计算，合计5034864元，抵顶孙家疃给京威房地产公司施工的费用；工程竣工验收后，双方以决算为准，多退少补，双方如足一户差价款，以房屋来抵顶，如不足一户，以现金找补，孙家疃建筑公司如需退给京威房地产公司楼房，不能以七层或者阁楼退给京威房地产公司；孙家疃建筑公司每建完一层楼，京威房地产公司拨款125000元，共计1000000元。2003年3月18日，京威房地产公司与孙家疃建筑公司签订了《合作开发补充协议书（一）》，约定，京威房地产公司给孙家疃建筑公司增加10号楼510、610、710室9及阁楼三户，合计面积491.06平方米用于抵顶孙家疃建筑公司给京威房地产公司施工的费用，按综合价每平方米2400元计算，累计金额1178544元；产权归孙家疃建筑公司，销售收入归其所有；该补充协议与2003年3月8日的《合作开发协议书》具有同等法律效力。
2003年4月3日，孙家疃建筑公司为孙亮出具了授权委托书，委托孙亮为其单位副经理，全权处理其单位与京威房地产公司签订合作开发协议书。2004年2月24日，京威房地产公司与孙亮签订了《合作开发协议书》，2004年7月31日签订了《合作开发补充协议书（一）》，2004年9月1日签订了《合作开发补充协议书（二）》，约定：2004年7月31日双方签订的《合作开发补充协议书（一）》约定的房屋产权转移的一切费用由孙亮承担，若孙亮未按上述协议履行合同，京威房地产公司有权去房产部门无偿抽回该房屋，产权属于京威房地产公司所有，由此产生的一切经济损失由孙亮全部承担；孙亮同意上述房屋办理银行按揭的全部款项存入京威房地产公司账户，本息由孙亮负责偿还，京威房地产公司按照孙亮在蓝天广场地下车库的工程进度80%拨付给孙亮。2004年9月20日，京威房地产公司与孙亮签订了《合作开发补充协议书(三)》,约定:双方同意上述房屋(戚东夼5个商业网点和戚东夼附11-19号楼一、二层办公楼)抵押贷款由银行直接划入京威房地产公司账户，用于京威房地产公司建车位所用，由京威房地产公司按照孙亮的工程进度80%拨付；孙亮自愿同意上述房屋抵押贷款总额（不论是孙亮本人贷款或者是上述房屋的贷款人），均由孙亮按照银行的规定将该款总额由京威房地产公司去银行办理转在京威房地产公司账户名下。
2004年8月22日，郝淑春与京威房地产公司签订房地产转让合同及补充协议书各一份，约定京威房地产公司将案涉房屋所有权转让给郝淑春，房屋建筑面积110.15平方米，房屋价款为337364元。郝淑春于2004年12月30日向京威房地产公司一次性付房款，京威房地产公司于2005年12月31日将房屋正式交付郝淑春，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给郝淑春。合同第十一条约定，案涉房地产产权转移手续由郝淑春负责办理，交易费用由郝淑春承担。补充协议约定：一、此合同是孙亮用来抵顶钢材、砂、石款，钢材每吨贰仟伍佰元整，共计叁拾叁万柒仟叁佰陆拾肆元整（337364.00元），如因此合同出现面积、经济纠纷等问题，由孙亮负责，与京威房地产开发有限公司无关。如果孙亮不履行于2004年2月24日与京威房地产开发有限公司签订的“合作开发协议书”，郝淑春自愿同意履行孙亮于2004年2月24日与京威房地产开发有限公司签订的“合作开发协议书”，郝淑春自愿同意该商品房预售合同属于无效合同，京威房地产公司有权无偿收回此房屋，产权归京威房地产公司所有，京威房地产公司有权出售此房屋。孙亮在合同及补充协议书的委托代理人处签名。
一审庭审中，双方均提交（2008）威民一初字第26号民事判决书（以下简称26号判决），郝淑春拟证实孙家疃建筑公司与京威房地产公司间工程款已全部结清，京威房地产公司有义务协助郝淑春办理产权手续。京威房地产公司除提交26号判决书外，还提交2903号判决，拟证实判决款项尚未执行完毕，孙家疃建筑公司未全面履行双方间的开发协议，京威房地产公司应收回房屋。郝淑春则认为，2903号判决涉及的是将银行欠款作为债权转让给京威房地产公司，并非孙家疃建筑公司欠京威房地产公司工程款。
另查，26号判决系京威房地产公司起诉孙家疃建筑公司、第三人王忠杰（××）等人合作开发房地产合同纠纷，京威房地产公司以与孙家疃建筑公司在履行合作开发协议中多付给孙家疃建筑公司工程款5327483.26元为由，要求退还京威房地产公司多抵顶给孙家疃建筑公司的房屋价值5263550元，即要求孙家疃建筑公司退回已抵顶的包括案涉房屋在内的14套房屋及现金63936.96元。26号判决认定包括威海京安担保有限公司（以下简称京安担保公司）转让给京威房地产公司的债权625810.96元（因第三人未按约定偿还银行贷款本息，作为担保人的京安担保公司进行了垫付，后又将该债权转让与京威房地产公司），京威房地产公司共付给孙家疃建筑公司工程款（包括抵顶房款、物资折款等）1247931.52元，工程总造价9445448.83元，京威房地产公司多支付2982482.69元，后京威房地产公司变更诉讼请求要求退回8套房屋（均不包含案涉房屋，计总价款2973445.04元）、人民币9037.65元。26号判决另认为，京威房地产公司虽与孙家疃建筑公司及作为××的第三人签订了《商品房预售合同》，但从三方签订补充协议内容看，三方签订预售合同的目的是为××到银行办理按揭贷款和房管局备案，第三人并未将款付给京威房地产公司，案涉房屋是孙家疃建筑公司（或孙亮）转让给××的，若出现面积、经济纠纷等问题，由孙家疃建筑公司负责，与京威房地产公司无关，京威房地产公司有权收回房屋，产权归京威房地产公司所有等条款。该约定说明孙家疃建筑公司以及第三人在与京威房地产公司签订上述协议时，对于案涉房屋可能存在的商业风险是明知的，因此，京威房地产公司要求退回房屋的理由正当，应予支持。26号判决确定8套房屋的产权归京威房地产公司所有，孙家疃建筑公司再给付京威房地产公司9037.65元，驳回第三人要求京威房地产公司返还房屋的诉讼请求。后，京威房地产公司又以孙家疃建筑公司不当得利为由诉至威海市环翠区人民法院，威海市环翠区人民法院以2903号判决认定由京安担保公司将其垫付的26号判决中7套房屋的贷款本息1843236.15元的债权转让给了京威房地产公司，京威房地产公司在26号判决中认可其中的625810.96元作为其应支付给孙家疃建筑公司的工程款，故判决剩余的1217425.19元为孙家疃建筑公司获得的不当利益，连同孳息应当返还给京威房地产公司。
一审法院认为，孙亮的行为已经生效判决书认定系代理行为，其行为的法律后果应由孙家疃建筑公司承担。因此，本案房地产转让合同系郝淑春、京威房地产公司及孙家疃建筑公司共同签订，三方对房地产转让合同及补充协议书的真实性无异议，该合同内容亦系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，予以确认。其中，补充协议中明确写明本案房地产转让合同系孙亮用来抵顶钢材、砂、石款，说明京威房地产公司对孙家疃建筑公司将案涉房屋以材料款抵顶的方式转让给郝淑春明知且无异议，应视为郝淑春已依约支付了案涉房屋的全部购房款。现房屋已实际由郝淑春占用使用至今，京威房地产公司应否协助郝淑春办理产权过户手续系双方争执的焦点所在。京威房地产公司主张补充协议书第一条约定了房产转让合同无效的条件，即如果孙亮不履行于2004年2月24日与京威房地产公司签订的合作开发协议书，则郝淑春自愿同意该商品房预售合同属于无效合同。一审法院认为，首先，合同的无效情形，需符合《合同法》的相关规定，而非双方当事人合同中自行约定的范围，故该补充协议书中第一条的约定，系双方关于该合同是否生效所约定的条件，即该合同系附生效条件的合同，而非合同是否有效或无效的依据。其次，根据26号判决认定的事实，京威房地产公司与孙家疃建筑公司之间的工程款结算争议以孙家疃建筑公司退还8套房屋（不含案涉房屋）并给付9037.65元的现金而终结，而2903号判决系因京威房地产公司受让京安担保公司债权即京安担保公司因垫付26号判决中的7套房屋（不含案涉房屋）的贷款本息而产生的，并非孙家疃建筑公司未履行双方2003年的《合作开发协议》。京威房地产公司与孙家疃建筑公司的合作开发房产地合同纠纷业已经生效裁决文书确认，双方间合作开发协议已履行完毕，双方间债务清楚，不涉及郝淑春案涉房屋。综上，京威房地产公司以孙亮未履行于2004年2月24日与其签订的《合作开发协议书》为由主张案涉房屋的转让合同无效，无事实和法律依据，不予采纳。根据郝淑春、京威房地产公司及孙家疃建筑公司签订的《房地产转让合同》约定，京威房地产公司应当协助郝淑春办理产权转移手续，故郝淑春的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第六十条第一款的规定，判决：京威房地产公司于判决生效之日起十日内协助郝淑春办理案涉房屋的产权登记手续。案件受理费3180元，由京威房地产公司负担。
本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。京威房地产公司提交了京威房地产公司与曹庆波签订的协议书及收款收据一宗，拟证实孙家疃建筑公司对其所承建的蓝天广场10号楼工程并未完工，主楼剩余未装修部分由曹庆波负责施工，费用约计800000元左右；郝淑春认为，京威房地产公司与孙家疃建筑公司之间的工程款已经26号判决结算，该证据与本案无关。郝淑春向本院提交协议书一份，拟证实京威房地产公司于2007年8月28日将案涉房屋的钥匙交郝淑春，认为现26号判决已经证明工程账目已结清，工程已交付使用，案涉房屋已具备办理产权手续的条件。京威房地产公司对该证据的真实性无法确认，认为即使证据是真实的不能证实房屋产权转移给郝淑春，且该协议书约定如果京威房地产公司因工程起诉孙家疃建筑公司或孙亮，郝淑春自愿同意用上述房屋抵顶欠款，现孙家疃建筑公司欠付京威房地产公司款项，案涉房屋应当归京威房地产所有。
另，本院依职权调取了案涉房屋的限制信息查询结果及相关执行裁定书，证实威海市环翠区人民法院依据京威房地产公司的申请根据26号判决于2016年8月22日查封了案涉房屋。
针对双方有争议的事实，本院确认如下：2007年8月27日，郝淑春与京威房地产公司另行签订协议书，约定京威房地产公司将案涉房屋的钥匙交郝淑春，但至孙家疃建筑公司或孙亮将给京威房地产公司所干工程的所有手续办妥并账目结清后郝淑春才可办理产权。2016年8月22日，案涉房屋被京威房地产公司根据26号判决申请查封。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，郝淑春与京威房地产公司于2004年8月22日签订的《房地产转让合同》及《补充协议书》约定，京威房地产公司转让案涉房屋给郝淑春，并约定：此合同是孙亮用来抵顶钢材、砂、石款，如果孙亮不履行于2004年2月24日与京威房地产公司签订的《合作开发协议书》，郝淑春自愿同意履行孙亮于2004年2月24日与京威房地产公司签订的《合作开发协议》，并同意该房地产转让合同无效，京威房地产公司有权无偿收回房屋，产权归京威房地产公司所有。2007年8月27日，郝淑春与京威房地产公司又就交房相关事宜签订协议，约定京威房地产公司将案涉房屋钥匙交郝淑春，但在孙家疃建筑公司或孙亮将给京威房地产公司所干的工程所有的手续办妥并账目结清后才可办理产权，孙家疃建筑公司或孙亮在与京威房地产公司的诉讼中败诉欠京威房地产公司款，该房产权归京威房地产公司所有等。两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立，并对房屋转让附了生效条件。故京威房地产公司向郝淑春交钥匙、郝淑春入住并非表明京威房地产公司同意继续履行《房屋转让合同》，是否应支持郝淑春的诉讼请求取决于合同约定的条件是否成就，即孙亮是否已履行与京威房地产公司于2004年2月24日签订的《合作开发协议书》。根据26号判决所查明的事实可知，2004年2月24日，京威房地产公司与孙亮签订了关于蓝天广场、高技区颐和小区住宅楼、网点等所有的附属工程合同，该判决另确认孙亮系代理行为，其行为后果应由孙家疃建筑公司承担。故，该《合作开发协议书》中约定孙家疃建筑公司应负履行义务的，一是施工建设，二是进行账目结算。现京威房地产公司提供证据证实孙家疃建筑公司所承建的工程并未完工，剩余的部分工程系由他人承建完工；双方账目结算系通过26号判决确定，而该案现仍处于执行过程中，故孙家疃建筑公司与京威房地产公司之间的合作开发协议并未履行完毕，《房地产转让合同》中约定的房屋转让的条件并未成就，郝淑春要求京威房地产公司办理案涉房屋过户手续的条件因尚未成就而应被驳回，本院对一审判决结果予以纠正。对于郝淑春的合同权利，可在过户条件成就后另行主张。综上，京威房地产公司上诉请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1288号民事判决；
二、驳回郝淑春要求威海市京威房地产开发有限公司办理威海火炬高技术产业开发区文化西路193－5号楼内211室房屋过户手续的诉讼请求。
一审案件受理费3180元、二审案件受理费6360元，均由郝淑春负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年五月三日
书记员 李冬菊