浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍民初字第1107号
原告：庞伟。
被告：陈启兴。
被告：陈思来。
被告：陶大省。
上列三被告共同委托代理人：林佳云、林圣鑫，浙江浙信律师事务所律师。
被告：潘永森。
被告：王哲俭。
原告庞伟为与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月25日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。原告庞伟，被告陈启兴、陈思来、陶大省的共同委托代理人林圣鑫到庭参加诉讼。被告潘永森、王哲俭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告庞伟起诉称：原告系苍南县龙港镇＊＊＊＊＊一楼店铺的业主。2003年3月份，原告等龙港镇＊＊＊＊＊店铺业主与五被告共同签订《＊＊＊＊＊店面租赁合同》及《＊＊＊＊＊全部店面统一出租协议》各一份，约定原告将其所有的坐落于苍南县龙港镇＊＊＊＊＊2号楼128号商铺出租给被告使用。具体约定如下：1.＊＊＊＊＊店铺总面积6000平方米，店铺总间数137间。2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已经支付租金到2012年9月29日。但是，被告没有在第三期租期的前半年商定第四期租价，也拒绝将店面交还给原告，而继续使用该店面。为此，原告诉请判令：一、五被告立即支付原告租赁＊＊＊＊＊2号楼128号店铺的第四期第二年（2013年10月1日至2014年9月29日）的租金20000元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告庞伟在本院指定的举证期限内，提供了以下证据材料：
1．原告身份证一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2．人口信息表五份，以证明被告的身份情况；
3．房屋产权证书一份，以证明涉案店铺系原告所有的事实；
4．（2013）温苍民初字第845号及（2014）浙温民终字第462号民事判决书各一份，以证明原、被告之间就涉案店铺产生租赁纠纷的事实；
5．租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁合同关系及相关约定的事实；
6．租金收取汇总表，以证明原告收取租金的情况。
被告陈启兴、陈思来、陶大省共同答辩称：一、双方的租赁关系于2012年9月30日届满，原告要求被告支付2013年的租金没有事实和法律依据。二、被告陶大省与王哲俭并没有与原告等＊＊＊＊＊业主签订租赁协议，原告起诉该二被告的诉讼主体不成立。三、按双方协议约定，租金应于每年的8月1日前付清，原告于2014年8月1日后才提起诉讼，已超过诉讼时效。
被告陈启兴、陈思来、陶大省在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1.＊＊＊＊＊店面各户主租赁协议及租金收据若干，以证明双方的租赁合同共分三期，期限至2012年9月30日止的事实；
2．原告方满珠等86人与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷系列案的一审法庭笔录，以证明原、被告于2012年9月4日一致同意解除租赁合同的事实；
3.（2012）浙温民终字第1327号民事判决书一份，以证明原、被告均明确同意解除租赁合同的事实；
4.证明、优待证各一份及身份证二份，以证明双方租赁合同关系于2012年9月30日已解除，出租人已收回租赁房屋的事实；
5.租赁合同三份及照片十二张，以证明原告已收回租赁房屋并自行对外出租的事实。
被告潘永森、王哲俭未作答辩，在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。
上述证据材料，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告陈启兴、陈思来、陶大省质证认为：对证据1-3没有异议。对证据4，该判决书认定事实有误，被告已向温州市中级人民法院提起再审，中院于2014年11月11日开庭进行了审理。证据5中陶大省和陈启兴并非本人签字，且该合同已被之后签订的＊＊＊＊＊店面各户主租赁协议所取代，权利义务应按新的协议履行。对证据6的“三性”均有异议，被告没有在其上签名，也不了解情况。对被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据，原告质证认为：被告提供的证据1-5均为复印件，不同意质证。但针对证据1，原告承认曾其本人与被告签订了独立的分户合同。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1-3，被告无异议，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，其证据效力予以确认。原告提供的证据4系人民法院已生效法律文书，其证据效力予以认定。原告提供的证据5业经本院已生效法律文书确认其真实性，被告陶大省、陈启兴虽就其中签名是否本人所为提出鉴定，但不影响本院对其证据效力的认定。原告提供的证据6系＊＊＊＊＊业主收取租金情况的清单，被告虽未签名确认，但该证据业经本院已生效法律文书确认真实性，其证据效力同样予以认定。被告提供的证据1经提供原件核实后，结合原告针对性的陈述意见，可确认其真实性，该证据内容合法，也与本案有关联性，证据效力予以认定。被告提供的证据2-3分别属我院依法制作的法律文书及温州市中级人民法院已生效法律文书，经核对后，客观真实，其效力予以认定。被告提供的证据4从形式上分析应属证人证言，但不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证、接受当事人的质询”的规定，其证据效力不予认定。被告提供的证据5之真实性无法确认，其证据效力不予认定。
被告潘永森、王哲俭未到庭应诉，视为放弃质证权利。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2003年3月份，原告庞伟等龙港镇＊＊＊＊＊一层店铺业主与被告陈思来、潘永森、王哲俭共同签订《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》一份（其中有关被告陶大省、陈启兴的诉讼主体资格下文再行评述）。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇＊＊＊＊＊2号楼128号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、＊＊＊＊＊店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。之后，同在该月，李孝韩、黄光喜等店铺业主再次与被告陈思来、陈启兴签订＊＊＊＊＊各户主租赁协议一份（该租赁协议上有被告潘永森的签名字样，但被告潘永森在另案中主张并非其本人签名，并要求进行笔迹鉴定），约定：＊＊＊＊＊店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已支付租金至2013年9月29日止。
另查明：2012年8月3日，陈德超等86户业主（包括本案原告）主张被告未经原告同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向我院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、被告立即履行恢复原状义务；3、被告支付原告自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。被告陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立”。我院于2012年9月21日作出判决：驳回原告的诉讼请求。因陈德超等原告提起上诉，温州市中级人民法院于2012年11月20日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
因双方对第四期租金未进行协商，且五被告未支付2012年10月1日至2013年9月29日期间的店铺租金，＊＊＊＊＊黄光喜等8户业主于2013年6月8日向我院提起诉讼，请求判令：五被告立即支付租赁＊＊＊＊＊店铺的第四期一年（2012年10月1日至2013年9月29日）的租金。我院于2014年1月8日判决支持了黄光喜等人的租金请求，二审对该判决予以维持。
温州方盛房地产估价事务所有限公司依本院委托于2013年12月19日作出的估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇＊＊＊＊＊一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。
2012年10月25日，五被告签订《承诺书》一份，约定了涉案＊＊＊＊＊租赁合同案件因被告潘永森、王哲俭没有实际参与经营，一切责任由陶大省、陈启兴等人负责，与潘永森、王哲俭无关的内容。
本院认为：原、被告之间于2003年3月签订的《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》、《＊＊＊＊＊各户主租赁协议》，均系当事人真实意思表示，应予认定合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告陶大省、陈启兴是否本案租赁合同主体；二、双方租赁合同关系的届满时间；三、原告的起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一，依据另案中被告潘永森、王哲俭提供的被告陶大省、陈启兴出具的《承诺书》中载明的相关内容，结合该二被告之前在我院就双方该租赁合同纠纷案件庭审中自我承认签名的事实及被告陶大省、陈启兴、陈思来提供的证据1中被告陈启兴的签名情况，原告有理由相信《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》中陶大省、陈启兴的签名系其本人或代理人所为，故应认定被告陶大省、陈启兴明确知晓并认可《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》的相关事实。综上，被告陶大省、陈启兴以未签名抗辩其在本案中的诉讼主体资格，与事实不符，不予支持。
关于焦点二，本院认为，业主代表与被告所签订的《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底。之后，各店铺业主与被告陈思来等签订的《＊＊＊＊＊各户主租赁协议》约定，店面租赁期限为三期，自2003年10月1日至2012年9月底。两份租赁协议均系双方当事人真实意思表示，均属有效合同。双方在两份租赁协议中对前三期租赁期限约定相同，但在第二份协议，即《＊＊＊＊＊各户主租赁协议》中，虽未约定第四期租赁期限，但并未明确约定解除之前签订《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》中第四期租赁期限，可见《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》中约定的第四期租赁继续有效，对双方仍具有约束力，双方当事人均应依约定继续履行义务。因双方在《＊＊＊＊＊各户主租赁协议》中约定的三期租赁合同在本案提起诉讼前均已履行完毕，故被告潘永森在此合同中是否其本人签名与本案已无关联。另外，在我院之前审理的双方租赁合同纠纷各案中，被告陶大省、陈启兴、陈思来均认为租赁期限至2015年9月底，本院及温州市中级人民法院的生效判决对此也做了确认，故被告陶大省、陈启兴、陈思来前后自相矛盾的陈述显然与事实不符。因此，双方租赁合同关系的届满时间应认定为2015年9月30日。
关于焦点三，本院认为，诉讼时效制度的立法本意是为了督促债权人及时行使债权，以保证交易秩序的顺畅。虽然双方签订的《＊＊＊＊＊店铺租赁合同》中明确约定“租金每年8月1日前付清”，但事实上，原告等＊＊＊＊＊各户主与五被告针对第四期租赁期限的争议反复交涉，纠纷不断，并发生多次诉讼，被告陶大省、陈启兴、陈思来以诉讼时效来对抗其应履行的债务义务，不仅罔顾生活及交易常识，也有违设立诉讼时效制度的初衷，本院不予采信。
另外，关于本案中第四期租金数额的认定问题。我院于2013年12月19日委托温州方盛房地产估价事务所有限公司针对涉案商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）平均每间年租金为26434元的认定，客观、真实，且符合双方之间租赁合同的约定。结合双方租赁协议中关于“第四期租金按市场价优惠”的约定，酌定本案中双方租赁关系的2012年10月1日至2014年9月29日的租金为每间每年20000元。原告共有一间店铺出租予被告，故被告应支付上述期间的租金为1（间）×1（年）×20000（元）=20000（元）。
综上所述，五被告至今未向原告支付涉案商铺2013年10月1日至2014年9月29日的租金，事实清楚。现原告要求五被告支付该期间的租金，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内支付庞伟租金共计20000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴圣东
人民陪审员 方文省
人民陪审员 廖海燕
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 郑丽娜
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1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。