常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第513号
原告杨加芬。
委托代理人薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。
委托代理人潘琪，江苏常辉律师事务所律师。
原告朱广全。
委托代理人薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。
委托代理人潘琪，江苏常辉律师事务所律师。
被告刘峰。
被告王华琴。
原告杨加芬、朱广全诉被告刘峰、王华琴租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱广全，原告杨加芬、朱广全共同的委托代理人潘琪到庭参加诉讼。被告刘峰、王华琴经本院公告合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨加芬、朱广全诉称，2009年11月21日，杨加芬、朱广全与刘峰及其父亲刘某某（已亡）签订协议，协议约定将位于天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号的房屋出租给杨加芬、朱广全使用，年租金为55000元，合同三年一订。如杨加芬、朱广全要续租，则刘峰无权更改合同。合同还约定刘峰如有拆迁和动拆时，刘峰财产由刘峰负责，如果是杨加芬、朱广全的财产由杨加芬、朱广全负责。房屋装潢和搬迁由双方协商解决。协议签订后，杨加芬、朱广全因经营需要在征得刘峰、王华琴同意后对租赁的房屋进行了全面装潢。2013年6月，刘峰、王华琴的房屋因新堂北路（龙城大道—飞龙东路）改扩建工程项目需要进行拆迁，刘峰、王华琴在未与杨加芬、朱广全协商下，将杨加芬、朱广全赶出该房屋，且只给杨加芬、朱广全部分赔偿。后经杨加芬、朱广全了解，刘峰、王华琴己与拆迁办签订了该房屋的拆迁补偿协议，杨加芬、朱广全也曾多次找到刘峰、王华琴要求对其损失进行赔偿，但刘峰、王华琴至今未对杨加芬、朱广全的损失作出全部赔偿。为维护合法权益，杨加芬、朱广全故向本院提出诉讼，请求：1、判令刘峰、王华琴赔偿杨加芬、朱广全各项损失暂计50000元（其他相关费用待查实拆迁补偿协议后另行主张）；2、判令刘峰、王华琴承担本案全部诉讼费。
审理中，杨加芬、朱广全明确赔偿损失包括征收协议中停产停业损失63174元，装修评估81299元，搬迁费11995元，搬迁奖励95960元，住改营评估价765809元中应获得相应部分，且只要求主张100000元，扣除已支付50000元，实际主张50000元，差额部分予以放弃。
被告刘峰、王华琴未作答辩，
经审理查明：常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋（原常州市天宁区青龙乡勤业村委白家塘24号）登记在刘某某名下，刘某某、王华琴系夫妻，刘峰系刘某某、王华琴的儿子。2009年11月21日，刘某某、刘峰与杨加芬、朱广全签订一份协议，协议约定：甲方：刘某某。乙方：杨加芬。一、甲方出租白家塘24号店面房和二楼三楼住房全年租金为壹年伍万伍仟元整，租金壹年付清，合同三年一订。如乙方要续租，甲方无权更改合同。二、乙方承租白家塘24号，合法经营，如有不合法经营，主人可以终止乙方经营，如有派出所找房东一切法规事情有乙方负责。三、甲方如有拆迁和动迁时，甲方财产有甲方负责，如果是乙方的财产有乙方负责。房屋装潢和搬迁有甲、乙双方协商解决。四、租房期内如有乙方提前出走，房东一律租金不退。五、每年房租必需提前一个月支付，房客如果不提前支付，房东有权收回房屋。六、如果店面房再转租，必需付房东贰个月房租金，转租由乙方负责。七、乙方在经营中水、电由乙方负责，如在经营中遇到火灾由乙方负责。租赁协议签订后，杨加芬、朱广全还对租赁的房屋进行了装饰。并在租赁房屋内经营餐饮业务。
刘某某于2009年12月29日因病死亡，杨加芬、朱广全继续租赁上述房屋，支付给刘峰房屋租金直至房屋征收。
2010年1月5日，杨加芬申领了字号名称为天宁区红梅朱涛羊肉餐馆个体工商户营业执照，经营场地即在常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号。
另查明，2013年常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋列入征收范围。
2013年8月10日，王华琴出具委托书，委托书内容为因新堂路拓宽，家遇拆迁，本人委托儿子刘峰全权处理房屋谈判和签约及安置的一切事宜。2013年8月10日，刘峰与常州市天宁区建设局达成常州市国有土地上房屋征收与补偿协议，协议约定常州市天宁区建设局以下简称甲方，刘某某（亡），实际使用人刘峰以下简称乙方。甲方按照常天征（2013）5号房屋征收决定，需要征收乙方坐落于青龙乡勤业村委白家塘24号及其附属物。合法建筑面积479.8平方米，被征收房屋补偿方式采取货币补偿，房屋补偿金额为3234926元，附属设施（装饰）补偿金额81299元，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿46621元（其中搬迁费11995元、临时安置费34546元，产权登记费80元。因征收房屋造成的停产、停业补偿费7893元。搬迁奖励费95960元、选择货币补偿增加房屋合法建筑面积评估价总额的10%补助费311846元。特殊奖励期内签约奖143940元、腾空搬迁奖95960元，住改营奖励548629元、货币奖励95960元。甲方应付乙方补偿款总金额4663034元（附房屋征收与补偿结算表）。乙方承诺并保证其已经和房屋承租人达成解除租赁关系的协议。本协议签订后，如乙方与被征收房屋的承租人和使用人产生纠纷造成甲方损失的，乙方还应承担相应的违约责任。乙方同意于2013年9月10日前将上述房屋腾空交甲方验收，双方在验收空房后30日内一次性结清上列全部款项。协议还约其他事项。之后，刘峰、王华琴将上述房屋腾空交常州市天宁区建设局验收。刘峰、王华琴于2013年9月取得上述房屋的补偿款。刘峰、王华琴返还给杨加芬、朱广全补偿款50000元。
在常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋征收档案中，住改营情况审批表明确在常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋中设立天宁区红梅朱涛羊肉餐馆。住改营奖励经费审批表报批原因一栏载明1、按项目会议纪要内容，该户在特殊奖励期签约，按自1995年计营业权重，计算住改营评估价609812元，原住改营评估价116464元。享受住改营奖励493348元。2、停产停业损失493348元×6%，计29601元。3、营业补贴，营业面积：二层一进一间10.7×4＝42.8㎡，补贴标准：42.8×600＝25680。房屋装修及附属设施征收评估报告涉及营业用房装修补偿金额为15088元。
上述事实有常州市国有土地上房屋征收与补偿协议、房屋征收与补偿结算表、租赁协议、征收档案以及杨加芬、朱广全在庭审中的陈述等证据证实。
本院认为，常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋虽然登记在刘某某名下，但该房屋系刘某某、王华琴夫妻关系存续期间取得，该房屋系夫妻共同财产。由于刘峰、王华琴未到庭，因此无法查明刘某某死亡后，刘峰、王华琴按何种继承方式继承房屋。
从常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋征收档案中，王华琴出具了委托书，委托儿子刘峰全权处理房屋谈判和签约及安置的一切事宜。因此，刘峰是代表其本人和王华琴与常州市天宁区建设局于2013年8月10日达成常州市国有土地上房屋征收与补偿协议，刘峰、王华琴系常州市天宁区红梅街道勤业村委白家塘24号房屋的权利人。
杨加芬、朱广全在刘某某死亡后，也未与刘某某的继承人针对上述租赁房屋签订租赁协议，而是继续使用租赁房屋，支付给刘峰租金，直至到房屋征收。因此，杨加芬、朱广全与刘峰、王华琴在刘某某死亡后仍然存在租赁合同关系，继续按原租赁协议履行。因租赁房屋需要征收，刘峰、王华琴与常州市天宁区建设局达成常州市国有土地上房屋征收与补偿协议，租赁房屋已经拆除。杨加芬、朱广全与刘峰、王华琴之间的租赁合同关系事实上已经解除，且不可归责于双方当事人的责任。双方应公平合理解决因租赁合同事实上已解除后的赔偿问题。
由于杨加芬、朱广全在租赁房屋内装饰租赁房屋，经营餐饮业务，因而常州市天宁区建设局对租赁房屋按非住宅标准即营业性质的标准，计算住改营房屋评估价、停产、停业损失、营业补贴等内容。刘峰、王华琴与常州市天宁区建设局达成常州市国有土地上房屋征收与补偿协议中，约定刘峰、王华琴选择采取货币补偿方式，补偿项目包括住改营房屋评估价、停产、停业损失、营业补贴等内容。刘峰、王华琴承诺并保证其已经和房屋承租人达成解除租赁关系的协议，刘峰、王华琴享受了如计算住改营房屋评估价、停产、停业损失、营业补贴的政策，己取得房屋补偿款。
对于杨加芬、朱广全要求刘峰、王华琴赔偿损失包括征收协议中停产停业损失63174元，装修评估81299元，搬迁费11995元，搬迁奖励95960元，住改营评估价765809元中应获得相应部分。且只要求主张100000元，扣除已支付50000元，实际主张50000元，差额部分予以放弃的诉讼请求。应结合常州市国有土地上房屋征收与补偿的相关规定和常州市国有土地上房屋征收与补偿协议，按照刘峰、王华琴依常州市国有土地上房屋征收与补偿协议取得的停产、停业损失37494元、营业补贴25680元、营业用房装修补偿金额为15088元，合计78262元的数额，应由刘峰、王华琴支付给杨加芬、朱广全，作为其对租赁合同事实上已解除后的赔偿。扣除刘峰、王华琴已支付给杨加芬、朱广全50000元，刘峰、王华琴仍应支付给杨加芬、朱广全28262元。补偿协议中其他补偿项目、金额仍有刘峰、王华琴享有，杨加芬、朱广全的其他请求不应予以支持。
综上，杨加芬、朱广全诉讼请求合理部分，本院予以支持，刘峰、王华琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘峰、王华琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付给杨加芬、朱广全停产、停业损失、营业补贴、营业用房装修补偿28262元。
二、驳回杨加芬、朱广全其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，公告费600元，合计1650元，由杨加芬、朱广全负担717元，刘峰、王华琴负担933元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 项易君
代理审判员 李代华
人民陪审员 黄介华
二〇一四年八月六日
见习书记员 林甜甜