安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0722民再8号
监督机关：安徽省枞阳县人民检察院。
申诉人（原审被告）：王时文，男，1960年7月14日生，住安徽省枞阳县。
被申诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1967年2月15日生，住安徽省枞阳县。
委托诉讼代理人：钱旭轩，安徽枞城律师事务所律师。
原审被告：陈大红，男，1969年2月1日生，住安徽省枞阳县。
原审被告：程桂兰，女，1965年2月12日生，住安徽省枞阳县。
原审第三人：安徽振阳置业有限公司，住所地安徽省枞阳县，统一社会信用代码证913407620608127482（1-1）。
法定代表人：ＸＸ花，该公司经理。
委托诉讼代理人：鲍文进，安徽枞杨律师事务所律师。
申诉人王时文因与被申诉人ＸＸ、原审被告陈大红、程桂兰、原审第三人安徽振阳置业有限公司（以下简称振阳公司）执行异议之诉一案，不服本院于2016年4月5日作出的（2016）皖0722民初108号民事判决，向安徽省枞阳县人民检察院申诉。安徽省枞阳县人民检察院以枞检民（行）监［2016］34072200001号检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年9月28日作出（2016）皖0722民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。安徽省枞阳县人民检察院指派检察员吴有兰出庭。申诉人王时文、被申诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人钱旭轩、原审被告陈大红、原审第三人振阳公司的委托诉讼代理人鲍文进到庭参加诉讼，原审被告程桂兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
枞阳县人民检察院提出再审检察建议，认为原审程序违法：一是变更开庭时间未依法通知王时文、程桂兰，致其未能参加庭审；二是原审作出判决后，未依法向王时文、程桂兰送达民事判决书，之后仍然依据该判决予以执行。
申诉人王时文称，原审程序违法，认定事实错误，请求驳回ＸＸ诉讼请求。一、原审违反法定程序。原审法院未通知其开庭时间，后变更开庭时间亦未通知，也未向其送达民事判决书，导致其未能参与原审诉讼；二、原审认定事实错误。涉案房屋在ＸＸ起诉之前已经被其以房抵债给陈大红，陈大红又与振阳公司签订了商品房买卖合同，因客观原因无法办理房屋产权变更登记，但其将房屋抵付给陈大红的行为合法有效；三、振阳公司在其转让股权时都是以房抵付投资款，当时房屋尚处于在建状态，如果其将房屋抵付给陈大红的行为不合法，那么振阳公司将房屋抵付其投资款行为亦不合法，房屋就应当属于振阳公司所有。
被申诉人ＸＸ及其诉讼代理人辩称，ＸＸ的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。一、本案争议焦点是涉案房屋的所有权问题，该房屋开始是振阳公司所有，后王时文通过转让股权取得物权期待权，而不是房屋的所有权；二、陈大红与王时文、程桂兰之间的债权债务关系，与本案没有关联性；三、王时文将房屋抵付给陈大红的行为不成立，陈大红虽然与振阳公司签订了商品房买卖合同，但是房屋没有交付，没有办理产权登记，不具有法律效力；四、陈大红与振阳公司签订的商品房买卖合同不具有以房抵债的权利，对涉案房屋不享有所有权，不能对抗法院对该房屋的查封。
原审被告陈大红述称，原审判决程序违法，认定事实错误，侵害了陈大红的合法权益，请求再审予以纠正。一、陈大红与王时文之间的债权债务关系明确，在ＸＸ起诉王时文之前，王时文已经委托振阳公司将房屋抵付给陈大红，陈大红与振阳公司签订的商品房买卖合同合法有效。涉案房屋属于振阳公司在建的期房，因客观原因不能办理备案登记等产权手续。二、原审认定陈大红与王时文之间的以房抵债行为未产生物权变动效力，同理，振阳公司在王时文转让股权时将涉案房屋抵作王时文股权对价物行为亦未产生物权变动效力，涉案房屋应当是振阳公司的财产，不应当作为ＸＸ起诉王时文债务案件的执行标的；三、ＸＸ与王时文之间的债权债务关系属于普通债权，陈大红和王时文的债权债务关系在ＸＸ起诉之前已经与振阳公司签订商品房买卖合同，通过抵债方式履行完毕，陈大红、王时文、振阳公司对该商品房买卖合同的效力均无异议，也不违反相关法律规定，陈大红对涉案房屋享有期待物权，ＸＸ的普通债权不能对抗陈大红的期待物权。
原审第三人振阳公司述称，原审法院查封、执行涉案房屋错误，请求再审予以纠正。一、涉案房屋作为王时文转让股权的股权对价物真实有效，王时文与陈大红之间的债权债务关系明确，王时文以房屋抵付给陈大红的行为真实有效，该房屋的所有权属于振阳公司，物权期待权属于陈大红；二、陈大红与振阳公司签订的商品房买卖合同无论是否备案，都不影响合同的成立与效力，备案只是一种行政手续；三、法院查封涉案房屋没有事实和法律依据，侵害了振阳公司和陈大红的合法权益。
被申诉人ＸＸ向原审法院起诉请求：一、判令准予对振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404号房屋的执行；二、判令被告承担诉讼费用。
本院原审认定事实：王时文系振阳公司股东，持10％股权。2014年12月5日，经振阳公司全体股东同意，王时文与振阳公司另一股东唐传胜签订股权转让协议，将其持有的10％股权转让给唐传胜。2015年8月，振阳公司将其开发的滨江现代城5号楼的105室、403室、605室、2005室、2404室等五套在建房屋抵作王时文的股权转让对价物。2015年8月7日，ＸＸ因与王时文、程桂兰民间借贷纠纷一案诉至本院。同月21日，ＸＸ向本院申请财产保全，申请查封、冻结王时文、程桂兰的银行存款或其他等值财产330万元。同日，本院作出（2015）枞民保字第00081号民事裁定，并根据ＸＸ提供的财产线索，依法向振阳公司发出协助执行通知书，查封振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404号房屋，查封期限为三年。2015年11月2日，陈大红向本院提出执行异议称，王时文、程桂兰于2013年向其借款共计75万元，王时文于2015年8月5日出具委托书，委托振阳公司将其开发在建的滨江现代城5号楼2404号房屋抵付给陈大红，振阳公司根据王时文的委托，与陈大红签订了商品房买卖合同，房屋价款为537162元，房款抵付王时文、程桂兰所欠陈大红的部分借款。陈大红认为本院采取的财产保全措施违法，请求解除对滨江现代城5号楼2404号房屋的查封。2015年12月10日，本院作出（2015）枞执异字第00007号执行裁定，裁定中止对振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404号房屋的执行。ＸＸ认为被查封的滨江现代城5号楼2404号在建房屋系王时文转让股权而取得的股权对价物，王时文应享有物权期待权，并非已经取得所有权，法院裁定中止对该房屋的执行损害了其合法权益。ＸＸ对本院中止执行振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404号房屋的执行裁定不服，于2016年1月12日向本院提起执行异议之诉。
原审另查明：振阳公司与陈大红签订商品房买卖合同时未向政府主管部门登记备案，也未向政府主管部门申请商品房买卖预告登记。
本院原审认为，本案争议焦点为陈大红作为执行程序中的案外人，对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，也即对滨江现代城5号楼2404号房屋是否拥有物权、其它优先权等民事权益？虽然从形式审查来看，本案证据能够证明陈大红与王时文存在债权债务关系以及陈大红与振阳公司签订商品房买卖合同以房抵债的事实，但本案执行标的系在建商品房，陈大红与振阳公司仅仅签订了商品房买卖合同，未取得房屋产权证书，振阳公司也未将该商品房买卖合同向政府主管部门申请备案登记。另外，陈大红既没有向政府主管部门申请商品房买卖预告登记，又未能对执行标的进行实际占有。故陈大红对执行标的享有的只是普通债权，不能认定陈大红对执行标的即2404室房屋享有所有权、他物权或者其他优先权等足以排除强制执行的民事权益。因此，ＸＸ的诉讼请求于法有据，予以支持。
本院原审判决：准许继续对振阳公司开发在建的滨江现代城5号楼2404号房屋的强制执行。案件受理费9172元，由陈大红、王时文、程桂兰负担。
本院再审对原审查明的王时文转让股权取得滨江现代城5号楼2404号房屋等股权转让对价物、ＸＸ与王时文、程桂兰民间借贷纠纷一案诉讼及财产保全程序、陈大红提出执行异议等事实予以认定。围绕当事人的再审请求，对有争议的证据和事实认定如下：
2015年8月5日，王时文出具委托书，委托振阳公司将王时文从振阳公司所得的滨江现代城5号楼2404号房屋开具给陈大红。振阳公司根据王时文的委托，同日与陈大红签订了商品房买卖合同，双方约定该房屋单价为每平方米4460元，总价为537162元，付款方式及期限为陈大红于当日付清全部房款，交付时间为2016年6月18日前。双方同时约定自合同生效之日起30日内，由振阳公司向枞阳县房地产管理局申请登记备案。但该合同一直未经政府主管部门登记备案。振阳公司述称未登记备案系楼盘销售情况欠佳，公司资金紧张，前期抵债房屋均未开具税票。合同签订后，陈大红亦未如期取得并实际占有2404号房屋。
本院再审认为本案存在两个争议焦点，并分别进行分析评判。一是关于2404号房屋的权属问题；二是关于陈大红对2404号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。
关于2404号房屋的权属问题。我国不动产物权变动以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404号房屋虽然是未经竣工验收的在建房屋，不具备办理房屋产权证书等条件，但可以依法进行预先登记。关于预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条第一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，只有经过预告登记的不动产物权请求权才具有物权的排他效力。王时文接受2404号房屋作为股权转让对价物时未履行预告登记程序，不能据此取得该房屋的所有权，但享有对该股权转让对价物的物权期待权。物权期待权在性质上属于债权范畴，但该债权不同于一般意义上的债权，本案王时文依据股权转让协议履行股权转出义务后，与其股权相对价的预期物权终将归其所有，王时文享有物权期待权的房屋可以成为人民法院的执行标的。
关于陈大红对2404号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。陈大红虽然与振阳公司签订标的为2404号房屋的买卖合同，但如欲对该房屋取得具有排他效力的物权，尚应履行预先登记等程序。否则，签订房屋买卖合同仅仅意味着陈大红取得债权请求权，且陈大红对执行标的即2404号房屋享有的只是普通债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案王时文委托振阳公司将其享有物权期待权的2404号房屋抵债给陈大红，陈大红虽然与振阳公司签订了商品房买卖合同，但振阳公司和陈大红既未办理该房屋的产权证书，亦未履行登记备案等预告登记程序，且陈大红也未能实际占有该房屋。同时，王时文委托振阳公司将未依法登记领取权属证书的2404号房屋转让给陈大红亦违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。故陈大红不享有足以排除强制执行的民事权益，亦即不能对抗ＸＸ申请执行的生效判决确定的债权。
本院再审认为，申请人或者案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案执行标的为王时文享有物权期待权的2404号房屋，陈大红虽然通过和振阳公司签订买卖合同的方式与王时文以房抵债，但鉴于振阳公司和陈大红均未履行不动产的物权登记程序，陈大红亦未能实际占有该房屋，故陈大红对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。ＸＸ的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原审未告知当事人变更后的开庭时间、未向当事人宣判及未向当事人送达民事判决书等违反法定程序问题，本院再审予以纠正。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、第四百零三条第一款、第四百零五条第一款、第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院(2016)皖0722民初108号民事判决。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判长 吴晓东
审判员 尹冬壮
审判员 周根义
二〇一六年十二月二十二日
书记员 徐 岚
附:相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条第一条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的； 《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第二款人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
第四百零三条第一款人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。
第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。
第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。