北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第14103号
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
被告金宝志，男，1963年11月19日出生。
委托代理人杨秀明（被告金宝志之妻）。
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告金宝志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人高春艳、姚翠爽，被告金宝志的委托代理人杨秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：我公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，被告为接受我公司提供服务的该小区业主。双方于2003年9月13日签订《物业管理收费协议书》，约定我公司为被告居住的新海北里12号楼×单元×室提供物业服务，标准为物业服务费8.4元/平方米/年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。被告的房产为74.31平方米，应交纳年度物业费为624.2元。现已过交费期限，但被告仍旧没有交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。我公司认为，我公司已经依合同约定履行了物业服务义务，被告拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故我公司诉至法院，请求法院判令：1、被告给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费624.2元，自2013年11月16日至2013年7月6日的滞纳金43.44元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2、被告承担本案诉讼费用。
被告金宝志辩称：我与原告没有签订新海北里12号楼×单元×室8.4元每建筑平方米每年的物业服务合同。原告说每年的9月15日至11月15日为下一年度的缴费期限，我认为这与2003年入住时双方签订的《物业管理收费协议书》中的约定是不符的，协议中说是按每建筑平方米每年6元收取物业费，由物业公司按月收取，原告要求每年的9月5日至11月15日缴纳下一年度的供暖费属于未服务先收费、越权定价、擅自提高收费标准。提高收费标准应当出示物价部门的备案手续。原告诉称已经依合同约定向我履行了物业服务义务，我拖欠物业费的行为构成违约，我认为原告没有按照相关规定提供服务构成违约。1、我与原告在2003年9月签订的《物业管理收费协议书》中写的是按《城市住宅小区物业费管理服务暂行办法》特制本协议，但在《城市住宅小区物业费管理服务暂行办法》中第九条规定物业管理费明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，物业管理单位接受物业产权人、使用人的监督并将各项费用的年收支情况同时报市场物价局和所在地物价局备案，但物业公司从2003年入住至2011年也没有向住户公布过收支情况，属于违约，是一个不合格的物业公司。2、物业公司在2012年公示过一次账目收支与预算，却亏损360万元，2013年又公布一次，亏损421万元，物业公司涉嫌账目不清，是一个不合格的物业公司。3、被告缴纳物业费原告只开具收据拒绝开具发票，原告违反了相关规定，涉嫌偷税、漏税。4、2009年原告在没有出事物价部门的备案手续也没有与业主协商的情况下就擅自在公示栏里贴出暖气费下调2元，物业费每平方米每年上涨2.4元的公示。到了2011年暖气费又恢复了我入住时的每平方米30元，而物业费却没下调。如果不缴纳物业费，物业公司就不卖水和提供各项物业服务，这是霸王条款，也说明物业服务不合格。我依据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应当支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用，人民法院应予以支持。所以我要求原告退还已多收的物业费。5、我的12号楼×单元×室东侧的绿地从2012年开始无人养护、杂草丛生，等草高了打遍农药使草腐烂在地，而后地面常年裸露，尘土飞扬。前几年有绿化的时候把割下来的草堆在墙底下腐烂无人清运，我的12号楼×单元×室东侧绿地上的生活垃圾成堆无人清扫，楼前的垃圾桶无盖损坏无人修，物业服务不合格。从2012年物业公司擅自把楼前楼后的绿地达成水泥地进行车位出租，说是让业主方便，可是出租款项却不公开。小区幼儿园是公建配套设施，业主享有知情权和监督权，但幼儿园出租款项却不公开，自小区外四周建了商业用房和市场进行出租后是小区周围环境、空气、卫生等出现问题，还有噪音等，给居民的生活和身体健康都造成了极大的危害，而所得的出租款去向不明。依据物权法的规定，建筑区划内的绿地属于业主所共有，对共有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。6、原告起诉我12号楼×单元×室在2011年11月12日签订的物业服务合同纠纷一案，当年我妻子在原告公司工作，原告让我妻子代替我在物业服务合同上签字，我妻子不想签，原告称不签就让我妻子回家，我妻子无奈只得签了，但是暖气费至今却未下调。依据合同法的规定，我妻子替我签订的第二次物业合同无效，双方并不存在合同纠纷。7、物业工作人员在维修我的12号楼×单元×室暖气时，不懂维修擅自把厨房暖气阀门打开，暖气直接冲向屋顶墙面，把地面也给泡了。从2013年8月31日，我与原告之间签订的物业服务合同已经到期终止，双方并未续签合同，所以被告现在起诉我要物业费纯属诬告，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，被告金宝志系新海北里12号楼×单元×室的业主，该房屋的建筑面积为74.31平方米。2003年9月13日，原告物业公司（甲方）与被告金宝志（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方居住的新海北里小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案审理过程中，原告物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。
庭审中，金宝志认可原告物业公司系新海北里小区的物业服务公司，认可其未交纳2013年9月1日至2014年8月31日的物业费，亦认可物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，但是金宝志辩称，物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据。金宝志还辩称物业公司存在账目不清、偷税漏税、致其房屋受损、私自将绿地建成停车位出租、私自建房出租、限制购水、未搞好小区卫生、服务态度差等服务不合格行为。
另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。
上述事实，有物业管理收费协议书、关于收取物业管理费的请示、物业费收据、照片、物业费催缴通知、信访事项答复意见书、通知、及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，物业公司与金宝志之间系物业服务合同关系。物业公司为金宝志提供了物业服务，金宝志理应交纳相应的物业费，现物业公司要求金宝志给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，本院予以支持。物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，本院认定物业公司要求金宝志按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2013年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于物业公司要求金宝志支付滞纳金的请求，因其依据不足，本院不予支持。
关于金宝志辩称的物业公司账目不清、偷税漏税、私自将绿地建成停车位出租、私自建房出租的辩解意见，若情况属实，其可以向税收、城市管理等相关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。对于金宝志辩称的物业公司致使其房屋受损一事，若情况属实，其可以另行要求物业公司对其损害进行赔偿，亦不应成为其拒交物业费的理由。对于金宝志所辩称的物业公司限制购水行为，北京市通州区住房和城乡建设委员会已经要求物业公司进行相应改正，亦不应成为其拒交物业费的理由。关于金宝志辩称的物业公司未搞好小区卫生、服务态度差等服务不合格行为，物业公司虽不予认可，但本院认为根据金宝志所提供的证据，物业公司的服务确实略有瑕疵，然而物业公司已经将物业费从请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年，因此金宝志的该辩解意见亦不应成为其拒交物业费的理由。且，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。故，本院对于金宝志拒绝交纳物业费用的辩解理由不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告金宝志给付原告北京市马桥胜利物业管理有限公司二〇一三年九月一日至二〇一四年八月三十一日的物业费六百二十四元二角，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京市马桥胜利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告金宝志负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 侯康丽