广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民一初字第255号
原告：蒋杏葵，女，住佛山市南海区。公民身份号码：×××4026。
委托代理人：何嘉欣、刘世辉，广东法岸律师事务所律师。
被告：佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所地：佛山市三水区。组织机构代码××。
法定代表人：李朗辉。
委托代理人：漆婷，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：林晓曼，女，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地：广东省揭西县。现住佛山市三水区。
原告蒋杏葵诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员黄凤腾适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告蒋杏葵的委托代理人何嘉欣、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司的委托代理人漆婷、林晓曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋杏葵诉称：2004年2月24日，原、被告双方签订《千叶花园认购书》，由原告认购被告位于佛山市三水区XX花园内XX苑X座XXX房产。原告已付清全部房款431015元，已完全履行合同义务。按认购书约定，被告应在2005年3月30日向原告交付房产，然而被告一直拖延，直至2015年2月28日，被告才与原告签订网签《广东省商品房买卖合同》、《前期物管协议》并出具房款发票。但及后，被告却扣起合同原件，强迫原告签署《认购补充协议》，要求原告补交111295元房款后才将网签合同交付原告完税及交付房产，原告不同意，被告又以注销购房发票要挟，双方协商无果。由于被告迟延交付合同原件，导致原告无法在规定时间内缴纳税款，根据《税收征管法》相关规定，税务机关将按日收滞纳税款万分之五的滞纳金。此外，被告也因原告拒付111295元而拖延房屋交付及办理房产证等余下手续，原告所购之房屋交楼之日遥遥无期。原告认为，原告已合法购买、拥有上述房产，被告应无条件交付使用，被告延迟交付房产已构成违约，使原告损失严重；且被告扣起合同及要求加付房款的行为实为变相提高房价，严重侵犯原告合法权益。现原告诉至法院请求判令：1、原、被告签订的确认《千叶花园认购书》、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXX5）合法有效；2、确认佛山市三水区XX花园内XX苑X座XXX号房屋为原告所有；3、被告立即交付《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXX5）原件；4、被告提供房屋验收合格证明并交付原告使用，协助原告办理产权证及其他相关手续；5、被告赔付原告从2015年3月28日至收到《广东省商品房买卖合同》原件期间，产生的相应迟延缴纳住宅维修资金、契税、印花税等的滞纳金，计至2015年4月13日为146.55元；6、被告因迟延交付房屋造成的房屋使用损失费234732元【损失费从2005年3月31日起计至实际交付之日，按10元／平方米（建筑面积）／月标准计付，暂计至2015年3月31日为120个月】；7、本案诉讼费由被告承担。
被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司辩称：一、双方签订的《千叶花园认购书》、编号为“2XXXXXX5”《广东省商品房买卖合同》合法有效，但《认购补充协议》对商品房买卖合同中的购房价款进行了变更，对购房价款变更部分原告应按《认购补充协议》履行。2015年2月28日，被告与原告先后签订《广东省商品房买卖合同》、《认购补充协议》，双方最终确认涉案房产的购房价为人民币542310元。签订《认购补充协议》是因为2014年2月14日，佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局联合发布“佛价【XXXX】XX号”《佛山市物价局佛山市住房和城乡建设管理局关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》（下称通知），通知第三条规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者在商品房项目公开销售前，到辖区价格行政主管部门的价格监督检查机构办理该项目《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》等明码标价的标价方式监制手续。销售过程中如需调整价格（指销售价格高于《商品房销售价目表》所标示的价格，或者销售价格低于《商品房销售价目表》所标示的价格10%），商品房经营者应在执行调整的销售价格前按规定重新办理该项目《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》等明码标价的标价方式监制手续”。而双方约定涉案房产的购房款542310元明显高于《商品房销售价目表》上标示的总售价人民币450000元。因此，若以购房款542310元签订《广东省商品房买卖合同》，被告需待原告重新办理该项目《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》等明码标价的标价方式监制手续后才能签订《广东省商品房买卖合同》及办理相关备案手续。基于原告要求于2015年2月28日（周六）完成签订合同，为早日办证，原告要求被告沿用购房款431015元签订《广东省商品房买卖合同》，减省向佛山市物价局重新申请房价批复等延几天，在原告同意同时签订《认购补充协议》对《广东省商品房买卖合同》中购房价款进行了的变更情况下，被告同意原告的要求，当日签订431015元买卖合同及542310元的《认购补充协议》，该变更行为是双方协议一致的结果。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。因此该《认购补充协议》合法有效，原告应当按口头协议在2015年3月1日前交清剩余购房款111295元。二、原告尚未履行完毕支付购房款的义务，涉案房产尚未交付，依法原告未取得位于佛山市三水区千叶花园紫荆苑1座407号房屋的所有权。本案，经被告多次通知原告如约缴清购房余款及办理收楼手续，原告都不予理会。原告违约原因，造成涉案房产尚未交付，原告并未取得涉案房产的所有权。三、原告应先履行支付购房余款111295元的义务，才能要求被告将《广东省商品房买卖合同》原件及涉案房产交付给原告，并按照合同约定协助原告办理产权证及其他手续。四、原告依法应缴纳涉案房产的住宅维修基金，应按购房款的1%即4310.15元交付被告，由于原告违约，无权向被告主张任何滞纳金的损失。五、原告无法理依据向被告要求支付房屋使用损失费。2004年2月24日，双方签订《千叶花园认购书》，约定原告依约交纳房款及签订正式买卖合同，由于原告申请将涉案房产转让予第三人，而不愿意签订《商品房买卖合同》。后因被告因他案于2005年2月7日经佛山市中级人民法院作出（2004）佛中法民五初字第14、20、31号《民事裁定书》，查封涉案房产所属的土地【批文号为三国土资（2XXX）第XXX号】，查封期间非经法院同意，任何人不得销售、转移、赠予、抵押或作其他处分。然企业在经营过程中涉诉是企业无法预知的法律风险，2014年12月8日，广东省高级人民法院依法解除对涉案房产的查封，最终原告于2015年2月28日签订《广东省商品房买卖合同》，双方协商一致确认了涉案房产的交付期限为2015年3月31日。因此，被告并未违反双方签订正式的买卖合同的约定，原告无权向被告要求支付房屋使用损失费。综上所述，原告未依约履行支付购房余款义务违约在先，请求法院依法驳回其诉讼请求并本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，2004年2月24日，原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订《千叶花园认购书》，双方约定：原告蒋杏葵认购被告开发的位于佛山市三水区XX花园内XX苑X座XXX号房。套内面积为169.83平方米，价款为418461元，付款方式为：按揭付款。本合同签订后15日内，认购方向出售方支付房价款的20%，计人民币83700元（含定金）。本合同签订后10天内，认购方向出售方支付房价款10%，计人民币41860元，房价总额的70%，计人民币292900元，由认购方向银行申请按揭贷款，认购方委托银行将取得的按揭发贷款全部一次性转入出售方指定的账户。交房时间为2005年3月30日前交付使用。认购书签订后，原告分别于2004年2月24日支付10000元、2004年3月19日支付73700元、2004年5月27日支付42000元、2005年1月4日支付150000元、2005年1月12日支付150000元、2006年5月27日支付5315元，共计付款431015元。2005年2月7日广东省佛山市中级人民法院在审理佛山市三水宏通土石方工程有限公司与佛山市三水千叶花园房地产有限公司、广州东方饮食娱乐有限公司股权转让侵权纠纷一案时，作出（XXX）佛中法民五初字第XX、XX、XX号民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的土地使用权。2015年2月28日，原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：原告蒋杏葵购买被告位于佛山市三水区西南街道广海西路森林公园内的现售商品房，房价为431015元，付款时间为2015年3月7日前，逾期付款违约责任为：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。交房时间为2015年3月31日前，逾期交房的违约责任为：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。由于买受人的原因，未能按期交付的，自出卖人发出收楼通知之日起15日内视同出卖人已按合同约定将该商品房交付买受人。同日，原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订《认购补充协议》，双方约定：“原告认购千叶花园紫荆苑1座407号原认购价是431015元，现调整认购价为542310元，对有关合同房款相应调整，双方自愿遵守，特此协议；被告自2015年3月1日起将上述商品房交付原告，原告自2015年3月1日按月交纳物业管理费”。2015年3月16日，原告向被告送达《律师函》，内容为：请被告接函后三天内交还合同原件，并立即交楼及协助蒋杏葵女士办理产权证书。被告亦于同日向原告蒋杏葵送达《通知》，内容为：通知原告于2015年3月25日前携带身份证明文件到被告处办理该商品房交付及收楼手续事宜，并缴清购房余款111295元。逾期不至，被告将依据《中华人民共和国合同法》有关规定解除与原告签订的《认购补充协议》及《广东省商品房买卖合同》，同时退回原告已缴纳的购房款431015元。
另查明，被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司已于2015年2月取得涉案房屋的建设工程规划管理验收合格证。
本院认为，原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订的《千叶花园认购书》，在性质上属于预约合同，该合同内容合法，意思表示真实，属于有效合同。该预约合同签订后，原告于2006年5月27日前向被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司交付了431015元房款，被告予以接收，《千叶花园认购书》中约定的义务原告已履行完毕，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，原、被告之间就涉案房屋的商品房买卖合同正式成立。此后，由于涉案房屋被司法查封，双方合同履行受阻。对此，被告应对其司法查封导致合同无法继续履行承担违约责任。被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司认为，该司法查封的原因属于不可预见法律风险的理由不能成立。本院不予采纳。
2015年2月28日，原、被告在涉案房屋司法查封解封后，正式签订《广东省商品房买卖合同》以及《认购补充协议》，该二份合同在房屋价款方面存在的冲突，是本案纠纷的根本的原因和分歧所在。对此，本院分析如下：
第一，民事活动的基本原则是诚实信用原则。对于民事主体基于自愿和真实意思表示达成的协议，只要不违反强制性法律规范，应予以遵守。本案中，原、被告在签订《广东省商品房买卖合同》的同时签订《认购补充协议》，双方的真实意思是已就房屋的价款调整为542310元达成了共识，只是基于各自利益未在《广东省商品房买卖合同》中变更。原告蒋杏葵在《认购补充协议》签订后反悔，违反了诚实信用原则，属于违约行为。第二，原、被告在《广东省商品房买卖合同》中未真实记载交易价格的行为，虽然违反了房地产交易的行政管理规范，但未构成违反法律强制性规定，不属于合同无效情形，原告认为《认购补充协议》无效的理由，本院不予采纳。第三，原告蒋杏葵在签订《广东省商品房买卖合同》和《认购补充协议》后，未依约定交清余款111295元，属于违约行为。被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司在2004年2月24日与原告签订《千叶花园认购书》后，由于其自身原因，涉案房屋被司法查封，导致未依约定交付房屋，亦属于违约行为，但原告在被告发生上述违约情况后，长期未予追究，已超过诉讼时效；而且，原、被告在2015年2月28日签订的《广东省房屋买卖合同》中已对交房时间达成了新的约定，因此，原告要求被告承担延期交房违约责任的请求，本院不予支持。对原告蒋杏葵要求被告从2005年3月31日起至实际交付之日按10元／平方米（建筑面积）／月标准计付滞纳金的请求，因被告不存在相应的违约行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋尚未办理过户登记，原告要求确认佛山市三水区XX花园内XX苑X座XXX号房屋为原告蒋杏葵所有的的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，由于原告未付清房屋余款，被告依法可以拒绝原告要求被告交付房屋并协助原告办理产权证及其他相关手续的请求，本院对原告的该项请求不予支持。《广东省商品房买卖合同》签订备案后，被告应及时将合同原件交付原告，被告以原告未付清房款而拒绝交付的理由不能成立，原告要求被告立即交付《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXX5）原件的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：
一、原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订的《千叶花园认购书》属于有效合同。
二、原告蒋杏葵与被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》除第四条、第六条涉及房屋总价的条款以外的其他条款合法有效。
三、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司在本判决生效之日起十日内将《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXX5）原件交付原告蒋杏葵。
四、驳回原告蒋杏葵的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取即5229元，由原告蒋杏葵负担5000元，被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄凤腾
二〇一五年六月八日
书记员 胡颖妍