河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2823号上诉人（原审被告）：郑丽仙，女，1983年1月22日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县城西区委托诉讼代理人：马秀玲，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨盼盼，男，1994年10月8号生，汉族，甘肃省合水县人，住香河县。委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师被上诉人（原审第三人）：香河县百盛房地产经纪有限公司新开街分公司。负责人：刘珣，该分公司经理。上诉人郑丽仙因与被上诉人杨盼盼、香河县百盛房地产经纪有限公司新开街分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院(2017)冀1024民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人郑丽仙上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人杨盼盼与其女友在2016年12月26、27日合计取款31万元，但无有效证据证明其中的30万元是用于向上诉人支付房款；上诉人始终同意、督促被上诉人按照合同约定履行各自义务，一审判决认定上诉人违约，属于事实认定错误；被上诉人杨盼盼与其女友是房产中介工作人员，并不是单纯意义上的买房者，属于炒房过程中，恶意串通损害上诉人合法权益的行为；一审判决认定被上诉人杨盼盼支付中介费28000元，无事实依据；被上诉人未支付首付款，违约在先，被上诉人香河县百盛房地产经纪有限公司新开街分公司无权取得中介费。杨盼盼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，被上诉人一直是按照合同约定履行义务，不存在违约行为，是上诉人违约提高首付款数额，违反合同约定，上诉人应承担违约责任。请求驳回上诉，维持一审判决。香河县百盛房地产经纪有限公司新开街分公司未到庭发表意见。杨盼盼向一审法院起诉请求，解除原、被告于2016年12月25日签订的《房屋买卖合同》，被告退还原告定金50000元，并支付原告违约金230000元、中介费28000元，本案诉讼费、保全费等由被告负担。一审法院认定事实：2016年12月25日原告杨盼盼（买受方，乙方）与被告郑丽仙（出卖方，甲方）及第三人百盛新开街分公司（居间方）之间签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定：乙方购买甲方位于香河县新华大街南五一路西侧香格金典小区2号楼3单元1803室房屋一套，建筑面积63.32平方米，房屋所有权证证号为廊房权证香Ａ字第××号；房屋已抵押，甲方应于2017年1月20日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为1150000元；居间方为甲乙双方提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，协助并撮合双方签订房屋买卖合同，甲乙双方签订买卖合同后，应当按约定向居间方支付报酬，在甲乙双方的买卖合同履行过程中，居间方依据约定协助甲乙双方办理购房抵押贷款、税费缴纳、房屋产权转移登记及附属设施过户手续、查验并接收房屋、附属设施及家具设备等，甲乙双方应依据约定支付代办服务费；乙方在签订买卖合同当日应向居间方支付佣金23000元、贷款服务费5000元；本协议签订后，非居间方的原因导致合同履行不能的，居间方收取的佣金及代办服务费不予退还；甲方和乙方应相互协助办理贷款或办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理房产过户等相关手续时，甲方和乙方应在约定时间准时到达指定地点（时间、地点以居间方的通知为准），并如实、全面提供必要的材料；等等。同日，原告杨盼盼（买受方，乙方）与被告郑丽仙（出售方，甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于香河县新华大街南五一路西侧香格今典小区2号楼3单元1803室房屋一套，建筑面积63.32平方米，房屋所有权证证号为廊房权证香Ａ字第××号；该房屋已设定抵押，抵押权人为建行北京光华路支行，清贷方式为乙方同意用首付款帮甲方清还贷款，甲方应于2017年1月20日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为1150000元，乙方在签订本合同同时支付定金50000元，首期房款（含定金）合计350000元乙方于买卖合同签订后4日内交付甲方，第二期房款800000元由乙方向银行贷款支付；甲乙双方必须相互配合，按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，若任何一方不按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三的违约金，逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金；除本合同约定的违约条款外，甲乙双方任何一方违反本合同约定，收受定金方双倍返还支付定金方定金，支付定金方无权要求返还定金，守约方有权向违约方追偿超出定金部分的损失；因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能继续履行，居间方服务费由违约方支付；等等。签订上述两份合同当日，原告支付被告购房定金50000元（其中电子汇出支付45000元，微信支付5000元），支付第三人中介费共计28000元（其中微信支付25000元，现金支付3000元）。2016年12月26日、27日原告及其女友杨娜从银行取款金额共计310000元。2016年12月28日第三人员工邱福强与被告、2016年12月29日第三人法定代表人刘珣与被告的两份手机通话录音主要内容为：2016年12月27日第三人通知原、被告到银行进行面签，由原告支付被告首期房款（含定金）350000元时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元，对此原告不同意，后原告也不同意被告将定金50000元退还后就自动解除合同，原告愿意按照合同约定的首付款350000元继续履行合同，对此被告不同意。原、被告双方至今未能继续履行合同。一审法院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间服务合同》和《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，原、被告及第三人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定“房屋成交总价为1150000元，乙方在签订本合同同时支付定金50000元，首期房款（含定金）合计350000元乙方于买卖合同签订后4日内交付甲方，第二期房款800000元由乙方向银行贷款支付”，经审查，在合同签订当日原告按照合同约定给付被告购房定金50000元，且原告及其女友杨娜于2016年12月26日、27日从银行取款共计310000元准备按照合同约定给付被告首期房款时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元，对此原告不同意，原告愿意按照合同约定的首付款350000元继续履行合同，对此被告不同意，本院认为，被告单方擅自要求提高首付款金额，违反了合同中约定的内容，致使合同至今未能继续履行，故被告的行为构成违约。原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告辩称原告不具备行使法定单方解除权的条件，其不同意解除合同，要求继续履行合同，经审查，依据合同中约定“甲乙双方必须相互配合，按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，若任何一方不按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三的违约金，逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金”的内容，本院认为，自2016年12月27日起（即第三人通知原、被告到银行进行面签，由原告支付被告首期房款（含定金）350000元时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元之日）至2017年1月19日止（即原告起诉之日），合同未能履行逾期已超过20天，原告作为守约方有权依据合同的约定解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，并有权要求被告承担违约责任，故对原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，并由被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，被告辩称的理由不能成立。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付被告购房定金50000元，故被告作为违约方应当返还原告上述购房定金50000元。原告主张按照合同约定“逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金”的内容，由被告支付违约金230000元（1150000元×20%），对此被告提出异议，认为金额过高，本院认为，双方约定的违约金过高，根据现在当地房价上涨的因素及同地段相类似房屋市场成交价的情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告的违约金金额为100000元，对于原告主张超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付中介费28000元，对此被告提出异议，经审查，原告提交了《房屋买卖居间服务合同》、转账凭证及收款收据等证据予以佐证，故本院对原告已支付第三人中介费28000元的事实予以确认；依据《房屋买卖居间服务合同》约定“本协议签订后，非居间方的原因导致合同履行不能的，居间方收取的佣金及代办服务费不予退还”及《房屋买卖合同》约定“因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能继续履行，居间方服务费由违约方支付”的内容，能够认定原告已支付第三人的中介费应由被告负担，故本院对原告主张被告支付中介费28000元的诉讼请求予以支持。被告辩称原告未依约履行先给付首付款义务，系原告违约在先，经审查，2016年12月26日、27日原告及其女友杨娜从银行取款共计310000元，结合取款的时间及金额，能够认定上述款项系原告准备用于履行合同，因被告提出要将首付款350000元提高至750000元，致使双方未能按合同约定继续履行合同，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称我取消了提高首付款商议的提议，要求按合同约定继续履行合同，提交了被告与第三人法定代表人之间的通话记录详单予以佐证，本院认为，该证据不能显示双方通话的内容，不能达到被告的举证目的，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称合同中没有填写我与原告的准确联系地址和联系方式，导致我与原告无法建立有效联系、沟通，提交了第三人法定代表人于2017年2月4日给被告发出原告手机号码的短信予以佐证，经审查，原告在签订合同当日支付被告购房定金50000元，其中45000元系通过电子汇出方式支付的，5000元系通过微信方式支付的，本院认为，原、被告之间有微信联系方式，是否有准确联系地址，并不妨碍双方通过微信方式进行有效联系、沟通，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称原告与第三人有恶意串通损害我权益的行为，提交了原告的微信号及微信信息予以佐证，本院认为，原告即使为房产中介人员，也不能证明原告与第三人之间有恶意串通的行为，且被告未提交充分有效的证据证实其主张，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称我与原告之间的误会完全是由于第三人怠于履行居间合同义务导致沟通不畅引起的，第三人应承担过错赔偿责任，本院认为，第三人是否存在怠于履行居间合同义务，系被告与第三人之间的争议，并不能因此对抗原告的权益，故被告的上述理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告杨盼盼与被告郑丽仙于2016年12月25日签订了《房屋买卖合同》。二、被告返还原告购房定金50000元，并支付原告违约金100000元、中介费28000元共计178000元。于判决生效后五日内履行。案件受理费2960元，已减半收取，保全费2095元，由原告负担1249元，被告负担3806元。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人郑丽仙在与被上诉人杨盼盼签订房屋买卖合同后，郑丽仙单方要求将首付款数额从35万元提高到75万元，经中介公司工作人员沟通协调后，依然坚持首付款提高到75万元，拒绝按照合同约定履行房屋买卖合同，致使房屋买卖合同未能实际履行，上诉人违反合同约定，应承担违约责任，上诉人主张其始终同意、督促被上诉人按照合同约定履行各自义务，与审理查明的事实不符，本院不予采信。被上诉人杨盼盼与其女友在2016年12月26、27日合计取款31万元，系被上诉人杨盼盼按照合同约定筹措首付款的行为，因上诉人违约提高首付款数额，拒绝按照合同约定履行房屋买卖合同，被上诉人杨盼盼无法按照合同约定数额将首付款给付上诉人，系上诉人违约行为所致，上诉人主张杨盼盼违约在先，不能成立。上诉人主张被上诉人杨盼盼与其女友是房产中介工作人员，并不是单纯意义上的买房者，系在炒房过程中，恶意串通损害上诉人合法权益，本院认为，被上诉人杨盼盼是否房产中介公司的工作人员，不影响其购买房屋的权利，亦不影响房屋买卖合同的效力，上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于中介费用，《房屋买卖合同》约定“因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能继续履行，居间方服务费由违约方支付”，被上诉人杨盼盼已举证证明支付了中介费用28000元，该费用按照合同约定应由违约方即上诉人承担，一审判决上诉人给付被上诉人中介费28000元，理据充分，符合合同约定，本院予以维护。综上所述，郑丽仙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5920元，由上诉人郑丽仙负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一七年八月一日书记员 郭琳娜