黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民再32号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨市第一市政工程公司，住所地哈尔滨市道外区迎新二道街5号。法定代表人：吴跃滨，该公司经理。委托诉讼代理人：吴军，该公司书记。委托诉讼代理人：宋艳芬，黑龙江拓达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：哈尔滨时代创新科技发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区清滨路副55号。法定代表人：刘佐夫，该公司经理。委托诉讼代理人：刘希辉，男，1960年2月9日生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南�区。委托诉讼代理人：尹航，男，1974年11月12日生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。再审申请人哈尔滨市第一市政工程公司（以下简称市政一公司）因与被申请人哈尔滨时代创新科技发展有限公司（以下简称时代公司）买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）哈民一民终字第1856号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2017年1月22日作出（2016）黑民申1804号民事裁定指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人市政一公司及其委托诉讼代理人宋艳芬，被申请人时代公司及其委托诉讼代理人刘希辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市政一公司申请再审称，一、原审认定市政一公司并未依约协助时代公司办理相关手续及时代公司要求市政一公司履行合同、办理房产及土�的更名过户手续，市政一公司均拒绝缺乏证据证明。双方所签合同已经由市政一公司依法通知时代公司解除，时代公司未在法律规定的期限内提出异议，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。二、时代公司违约在先，未在约定的时间内办理产权过户手续，市政一公司提出解除合同有事实和法律依据。三、原审判决市政一公司提出解除合同构成违约错误，双方已经就本案合同解除达成合意，原审判决继续履行适用法律错误。四、按照生效判决履行，势必造成国有资产2000余万元的重大损失，市政一公司几百名职工上访将严重影响社会的和谐稳定。时代公司辩称，市政一公司发函内容未明确有“解除合同”字样，且内容中未有《合同法》第九十四条规定的五种法定解除情形，且没有退回预付款。时代公司无违约行为，而市政一公司违约。2011年7月10日，时代公司向哈尔滨市南岗区人民法院起诉请求：判令市政一公司继续履行合同。一审认定:2005年5月27日时代公司与市政一公司签订《房产买卖合同》，合同约定，时代公司购买市政一公司所有的坐落于哈尔滨市××××房产、院内相关设施及土地使用权，其中房产面积以实际发生面积为准、土地面积按国家测量面积为准。上述资产总价款500万元。合同签订后时代公司预付20万元，时代公司付款后市政一公司将相关资产的所有权证书交给时代公司，时代公司负责办理房产过户手续，相关费用由时代公司承担；时代公司负责办理土地出让手续，相关费用由时代公司承担；时代公司办理相关落户手续期限为半年，手续办完后市政一公司搬出，同时将余款480万元一次性支付给市政一公司；市政一公司保证转让相关资产的行为已得到相关国有资产管理部门的认可；市政�公司协助时代公司办理更名过户手续，市政一公司应保证院内200千瓦变压器正常，将合同签订之前所有费用付清，同时协助时代公司将使用权过户到时代公司名下，更名过户的相关费用由时代公司承担等。合同签订后，2005年5月31日时代公司向市政一公司交付20万元预付款，市政一公司将时代公司购买的南岗区文景街副2号院内9处房产产权证及土地使用权证交付时代公司。此后，时代公司要求市政一公司履行合同，办理房产及土地的更名过户手续，市政一公司均拒绝。2010年1月26日市政一公司通知时代公司：根据市政府、国资委对国有改制企业的法规、政策的相关规定，使原2005年5月27日双方签订的房产买卖合同无法履行。此后市政一公司以房产证、土地证丢失为由向房产局、土地局申请补办。审理过程中时代公司申请对诉争房产中的八处房产即市政一公司名下位于哈�滨市南岗区文景街2号3栋1层、6栋1层、8栋1层、5栋1-2层、2栋1层、1栋1层、4栋1层、9栋1层房产进行财产保全并提供相应担保，一审法院依法对上述房产进行查封。另查明，因市政一公司系国有企业，其所有的房产及土地亦属于国有资产，2002年1月市政一公司拟有偿转让涉案国有资产，向当时主管国有资产评估工作的哈尔滨市国有资产管理委员会办公室提交《资产评估项目立项备案申报表》，哈尔滨市国有资产管理委员会办公室于2002年1月10日在该表的“国有资产管理（财政）部门签署意见”一栏盖章，在“领导签字”处有崔博文签署“同意”及崔博文本人的签字，完成上述备案程序后，市政一公司委托哈尔滨公立会计师事务所有限公司对涉案房产、土地进行评估，评估价为490.9万元，评估结论有效期一年，评估基准日为2001年12月31日，评估结论自2002年12月30日失效。2005年5月27日双方签订《房产买卖合同》，在签订合同过程中市政一公司向时代公司出示了已经在哈尔滨市国有资产管理委员会办公室备案的《资产评估项目立项备案申报表》。因原有评估结果已失效，双方共同委托评估公司对诉争房产土地进行评估，评估价为541万元。评估后市政一公司未就评估结果向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案确认。庭审中经时代公司申请，一审法院依法委托黑龙江省瑞宸土地房地产估价有限公司对诉争房产土地现值进行评估，鉴定结果是8,604,073元。庭审中时代公司同意按此评估价格履行合同。一审判决认为，时代公司、市政一公司签订的《房产买卖合同》效力问题系本案焦点问题。一、关于国有资产评估备案是否影响合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，而《国有资产评估管理办法》并未将评估程序作为合同生效要件。本案中时代公司、市政一公司所签《房产买卖合同》所涉及的房产、土地及相关设施系国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位转让国有资产的，应当进行资产评估。该办法第十二条规定，国有资产评估应按下列程序进行：1、申请立项2、资产清查3、评定估算、4、验证确认。庭审中市政一公司辩称，根据《国有资产评估管理办法》，市政一公司虽在2002年就涉案资产有偿转让进行评估立项并对评估结果进行确认，但2005年5月27日双方签订《房产买卖合同》后仍应就涉案资产评估再次申请评估立项，并将评估结果向资产管理部门备案确认，而双方未履行上述程序且约定的交易价格低于评估价格将造成国有资产流失，因此合同无效。一审法院认为，市政一公司的抗辩理由不能成立。首先，根据《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）规定，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。经各级政府批准的涉及国有资产产权变动、对外投资等经济行为的重大经济项目，其国有资产评估实行核准制。凡由国务院批准实施的重大经济项目，其评估报告经财政部进行审核；凡由省级政府批准实施的重大经济项目，其评估报告由省级财政部门进行核准。对其他国有资产评估项目实行备案。除核准项目以外，中央管理的国有资产，其资产评估项目报财政部或中央管理的企业集团公司、国务院有关部门备案。地方管理的国有资产评估项目的备�工作，比照上述原则执行。根据上述规定2002年市政一公司已就涉案资产转让向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案，该备案应视为国资部门对涉案国有资产转让评估的批准，属于一次性和最终的行为，虽然此次评估结果在一年内有效，但不能以此认定立项审批表的有效期亦为一年，因此市政一公司的此点答辩意见并无事实及法律依据，不予采信。其次，在双方签订合同之时，市政一公司承诺已办理国有资产转让评估的相关审批备案手续并向时代公司出示国资部门的备案表，且双方已对涉案资产进行评估，故时代公司有理由相信市政一公司的转让行为已履行相关手续。现市政一公司以此理由进行抗辩，违背诚实信用原则，不予采信。再次，《国有资产评估管理办法》的立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失。结合本案，时代公司、�政一公司约定的合同价格为500万元，涉案资产的评估结果为541万元，评估结果与交易价格之间虽有差距，但不能因此认定国有资产流失，2004年1月1日实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条规定：“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。”根据该规定，本案交易价格并未低于评估价的90%，符合市场交易规律。且庭审中时代公司表示愿意按现有评估结果购买，故时代公司、市政一公司的买卖行为并未造成国有资产流失。第四，《国有资产评估管理办法》第三条关于国有资产转让应当进�评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不必然导致合同无效。况且，向国资部门提交评估结果进行备案系市政一公司的义务。现市政一公司以自己没有履行法定义务为由主张合同无效，亦违背诚实信用原则，不予支持。二、国有划拨土地转让未审批是否影响合同效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，转让房屋必然涉及土地使用权的转让。本案中时代公司、市政一公司所签《房产买卖合同》所涉及的土地系市政一公司于1999年8月2日以划拨方式取得，处分房屋亦涉及划拨土地使用权的转让问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”依据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需要办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产�让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行。但是是否批准不必然导致合同无效。故市政一公司主张转让诉争房地产未经审批，《房产买卖合同》无效，并无法律依据。综合上述分析，时代公司、市政一公司双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。合同签订后，时代公司依约支付预付款，但市政一公司并未依约协助时代公司办理相关手续，且提出解除合同，市政一公司行为已构成违约，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现时代公司要求市政一公司继续履行合同，于法有据，予以支持。庭审中时代公司同意按现有评估结果履行合同义务，根据“合同自由”原则，对时代公司的请求，予以准予。审理过程中时代公司表示愿意承担因履行合同产生的一切费用，予以准予。据此判决：一、哈尔滨时代创新科技发展有限公司与哈尔滨市市政一公司继续履行《房产买卖合同》（合同总价款按8,604,073元履行）；二、哈尔滨市市政一公司于本判决生效后十五日内协助时代创新科技发展有限公司办理哈尔滨市南岗区文景街2号房产（9处）、土地使用权更名过户手续（费用由哈尔滨时代创新科技发展有限公司承担）。判后，市政一公司不服，向本院提起上诉。本院二审认定的案件事实与一审一致。二审认为，市政一公�为国有企业没有改制，所属资产亦属国有资产，市政一公司在签订《房产买卖合同》之前已经按照相关规定向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行了备案并取得《资产评估项目立项备案申报表》。市政一公司与时代公司在《房产买卖合同》中约定转让相关资产的行为已得到相关国有资产管理部门的认可，这是双方对诉争房产转让方式作出的约定，该内容明确且确定。依据该约定，市政一公司已经履行了向相关国有资产管理部门备案的合同义务，合同履行的结果具有确定性，不应将上述约定视为限制合同生效的条件，诉争房产转让合同不构成附生效条件的合同。因双方当事人转让诉争房产意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故诉争《房产买卖合同》应为依法成立的有效合同。市政一公司在向相关国有资产管理部门备案时已经委托鉴定机构对诉争房产及土地进行评估。时代公司与市政一公司签订《房产买卖合同》时，因评估价格超出有效期间，于是双方共同委托对诉争房产及土地重新评估后，市政一公司即未就转让价格向时代公司提出异议也未行驶法律赋予的向有权部门申请撤销或变更的救济权利，反而接收时代公司支付的预付款并将诉争房产产权证及土地使用权证交付时代公司。上述事实表明市政一公司在当时是同意按约定的价款履行《房产买卖合同》的，造成合同约定的转让价款与现今房地产市场交易价格的差额，是因《房产买卖合同》履行期间房地产市场变化以及城市房地产价格大幅上涨所致，属于正常的市场商业风险不是因添加增值。即使产生价差也是在合同履行期间内，况且时代公司同意按重新评估的价格支付价款。故市政一公司上诉提出诉争资产以10年前的价格转让将导致国�资产净流失的主张没有事实基础。案件事实和证据表明，《申报表》记载市政一公司转让的诉争房产及土地，哈尔滨市国有资产管理委员会办公室已经立项备案，《情况说明》及《批文》也证实国有资产管理部门对国有资产评估项目实施以表代批，资产评估报告有效期不是指有偿转让资产的评估文件期限，市政一公司也未举示相关法律法规的规定证明转让资产评估文件受时间限制或者在一定期间内有效的证据。市政一公司以备案永久有效不符合法律规定的上诉请求缺少法律依据。《情况说明》是时任国资委办公室负责审核诉争房产有偿转让的工作人员出具，证实的内容与国资委办公室当时审核文件记载的内容相同。市政一公司上诉认为一审判决采信《情况说明》不当，负有举示证据的义务，市政一公司没有举示证据证明国资委办公室批准诉争�产有偿转让的相关文件处于真伪不明的状态。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，在没有证据证明国资委办公室批准转让的相关文件无效或失效的情况下，作为对上述相关文件《情况说明》具有证明力，对市政一公司主张一审判决采信《情况说明》不当的上诉理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此判决：驳回上诉，维持原判。黑龙江省高级人民法院裁定认为，本案争议的焦点首先系双方所签合同的效力问题以及若合同有效，诉争合同是否按照市政一公司的申请主张已经解除。关于市政一公司与时代公司所签合同的效力问题。本案双方签订合同名称为房产买卖合同，但合同第一条约定时代公司购买市政一公司所有的坐落于哈尔滨市××××房产、院内相关设施及土地使用权，其中房产面积以实际发生面积为准、土地面积按国家测量面积为准。原审已经查明本案涉及土地为国有划拨土地。原审根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人�政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定，认定本案涉及国有划拨土地转让的买卖合同有效正确。关于案涉合同是否已经解除的问题。市政一公司与时代公司于2005年5月27日签订合同中约定时代公司办理相关过户手续期间为半年，手续办完后市政一公司搬出，同时将余款480万元一次性支付给市政一公司。2010年1月26日，市政一公司通知时代公司根据市政府、国资委对国有改制企业的法规、政策的相关规定，使原2005年5月27日双方签订的房产买卖合同无法履行。2011年1月时代公司向哈尔滨市城管局领导出具情况说明，该说明记载：“……后因土地增值问题没有及时成交，直至2010年市政一公司提出有其他开发公司给出2000万元价格为由，欲与我公司解除已签订的合同，我公司未同意。”后时代公司于2011年6月14日提起诉讼。市政一公司与时代公司上述行为是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条合同解除异议期限的规定。本院再审认定事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，庭审中，市政一公司就本案事实仅对原审认定市政一公司拒绝履行合同有异议，对其他事实无异议。故应确认原审认定的其他事实。双方签订的房屋转让合同意思表示真实，且不违反法律规定，应为有效。对于合同没有履行的原因，双方当事人各执一词，均未提供充足的证据予以证实自己的主张。从时代公司未向市政一公司索要20万元预付款，市政一公司亦未返还该款，应推定未�履行的原因不在时代公司。且无证据证实时代公司有违约行为，故原审认定市政一公司违约并无不当。现时代公司要求继续履行合同，应准予。至于黑龙江省高级人民法院裁定指出及市政一公司主张该合同应依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条合同解除异议期限的规定予以解除的问题。该条款为：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《中华中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《中华中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从以上规定可以看出，应当存在《中华中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条所规定的情形，才具备《中华中华人民共和国合同法》第九十六条通知解除的条件。而本案不具备第九十二条第二款或第九十六条所规定的法定解除情形。由此不符合通知解除合同的条件。因此不涉及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“通知到达之日起三个月”除斥期间的问题。根据最高人民法院研究室对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解答复浙江省人民法院：“……当事人根据合同法九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条和第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”的精神，本案不适用通知解除的情形。另外，根据双方合同约定市政一公司如欲解除合同，�返还20万预付款，而市政一公司并未按约定返还该款，不构成解除的条件。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2015）哈民一民终字第1856号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  唐 皓审 判 员  吴启龙审 判 员  贾 楠二〇一七年十一月二十一日法官助理  刘 洋书 记 员  杜欣雨