长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0191民初00249号
原告：长春东方曙光经贸有限公司，住所长春经济技术开发区。
法定代表人：曹行一。
委托代理人：任立君。
委托代理人：赵美南。
被告：长春富奥汽车机电有限公司，住所长春经济技术开发区。
诉讼代表人：张树波。
委托代理人：陈长远。
委托代理人：徐海燕。
被告：吉林省富奥精工机械制造有限公司，住所长春经济技术开发区。
法定代表人：曹家海。
委托代理人：张学军。
原告长春东方曙光经贸有限公司（以下简称曙光公司）诉被告长春富奥汽车机电有限公司（以下简称富奥机电公司）、吉林省富奥精工机械制造有限公司（以下简称富奥机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法由代理审判员史永举适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曙光公司的委托代理人任立君、赵美南，被告富奥机电公司的委托代理人陈长远、徐海燕，被告富奥机械公司的法定代表人曹家海及委托代理人张学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月15日，原告与被告富奥机电公司签订厂房租赁合同，原告将其所有的位于长春经济技术开发区扬州街1399号的厂房、办公楼租赁给被告富奥机电公司。合同履行至2014年，被告逐步进入破产程序，被告富奥机电公司因将设备出售给被告富奥机械公司使用，故要求将上述租赁物与被告富奥机械公司共同租赁。后，原告为了明确与被告富奥机械公司之间的权利义务关系，又于2014年4月2日重新与被告富奥机械公司签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将其所有的位于长春经济技术开发区扬州街1399号厂房、办公楼租赁给被告富奥机械公司使用，办公楼面积1319平方米，1号厂房面积3301平方米；2号厂房面积5880平方米，租赁期限三年即从2014年7月1日起至2017年6月30日至，租赁条件为：按照现状租赁，租金支付时间为按照季度支付，上季度月底20-30日前支付下一季度租金。合同签订并履行后，双方与2014年10月31日签订房屋租赁补充协议一份，补充约定：由于原告办理权属证书，与之前签订的房屋租赁合同约定面积不符，进而对租赁面积进行重新确认：一号车间面积3270.75平方米，二号车间面积6463.88平方米，办公楼面积1981.59平方米，门卫面积30.10平方米，总面积比原合同增加1346.3平方米，故补充约定自2014年11月1日起原告按照补充协议面积收取房屋租金。截止2015年12月末，合同约定的总租金共计3956923元，被告陆续向原告总计支付1024750原告租金，目前尚欠租金2932173元、二被告共同租赁、使用标的物，应当对欠付租金承担连带还款责任。故，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告之间的租赁合同关系；2、二被告于判决生效后10日内将租赁物腾空后返还原告；3、二被告连带向原告支付欠付租金3482722元及至实际迁出之日止的租金（后续至实际迁出之日的租金仍按740元/天计算）；4、二被告支付滞纳金1983707元及按千分之二计算至实际支付完毕之日止的滞纳金；5、确认原告的上述债权为共益债务。诉讼费由被告承担。
被告富奥机电公司辩称，1、原告所主张的截止2015年12月末的租金与被告富奥机电公司没有关系；2、被告富奥机电公司承租原告房屋期间的租金已全部支付；3、被告富奥机械公司是租赁物的唯一承租人，原告应向被告富奥机械公司主张租金；4、原告主张的共益债务不符合破产法的规定，应驳回原告的诉讼请求。
被告富奥机械公司辩称，被告富奥机械公司与原告签订的房屋租赁合同并未履行，被告富奥机械公司不承担租金。
本院经审理查明：2010年5月15日，原告与被告富奥机电公司签订厂房租赁合同，主要约定：原告将位于经济技术开发区朝阳三路以西、洋浦四路以南（扬州街1399号）的厂房、办公楼（以下简称租赁物）租赁给被告富奥机电公司使用，租赁物面积为11159平方米（1号厂房面积3301平方米，2号厂房面积5880平方米，办公楼面积1978平方米，土地面积20000平方米），最终面积以国有土地使用证及房屋所有权证记载的面积为准；原告出租的租赁物的具体地点作为被告富奥机电公司工商登记的法定注册地址；租赁期为五年，即从2010年7月1日起至2015年6月30日止，租赁期内，除法律法规所致的原因、被告富奥机电公司的原因及合同规定的可以解除、终止合同的情形下，原告不得以任何理由单方终止合同；租赁价格为每年140.7元/平方米，不含采暖费（37.8元/年/平方米），被告富奥机电公司承担房产税、土地使用税，除此外不再承担其他费用，但2011年、2012年、2013年的税费由原告承担；租金从起租日开始计算，每月支付一次，已转账支票支付，第一次租金由承租方在起租日后五日内支付，此后的每月租金由承租方在每月开始的五日前支付，原告提供完税发票；租期届满，承租方向出租方交还的租赁物应符合正常损耗的状态，保证可以正常使用，承租方应于三十日内将租赁物内的物品全部搬出，逾期视为放弃，出租方有权处理；承租方在承租期间，将租赁物全部或部分转租，需经出租方同意，并另行签订合同，如擅自中途转租，出租方有权解除合同，并要求赔偿损失，且不退还租金和保证金；在租赁期间，确需变更或解除合同，双方应提前协商，因一方提前解除租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除的责任外，应当由责任方负责赔偿损失；如出现承租方被收购、合并、分立、停产、解散、破产等重大变故时，出租方有权解除本合同并要求承租方在规定时间内交回租赁物；如果承租方逾期交付租金，除及时补交外，每逾期一天，应支付所欠租金的2‰的违约金，逾期30日，出租方有权采取限制其使用的相应措施，逾期90日，出租方有权终止合同；等等。厂房租赁合同签订后，原告将租赁物交付被告富奥机电公司使用。
2014年1月3日，本院作出裁定，受理被告富奥机电公司破产清算，并指定吉林常春律师事务所为破产管理人。第一次债权人会议于5月28日召开，破产管理人在执行职务的工作报告中称，债务人的厂房、办公地点均是租用的长春东方曙光经贸有限公司的，每季度租金50万元，为了确保债务人相关资产的安全性、完整性，经人民法院同意，我们决定继续履行该房屋租赁合同。庭审时，各方当事人均未提交富奥机电公司的破产管理人通知原告继续履行厂房租赁合同的相关证据。
2014年7月2日，被告富奥机电公司向原告支付租金300000元。
2014年7月15日，富奥机电公司的破产管理人与被告富奥机械公司签订生产设备、厂房租赁协议，将被告富奥机电公司所有生产设备、装备、附属设施等及1号厂房、2号厂房、办公楼二、三层租赁给被告富奥机械公司；租期从2014年7月25日至2015年7月24日，租金每月170000元；等等。2016年7月25日，被告富奥机械公司的法定代表人表示，在该租赁协议到期后尚未将设备、厂房交还给被告富奥机电公司。
2014年7月18日，被告富奥机电公司及破产管理人向原告出具厂房租金结算函，称被告富奥机电公司于2014年7月25日将原租用原告的厂房、厂地转租给被告富奥机械公司，为方便结算，自2014年7月25日起，请将被告富奥机电公司应付的租金费用发票直接开据给被告富奥机械公司，当承租公司发生变化时，会及时通知原告。
2014年8月29日，原告给被告富奥机电公司的破产管理人出具确认函，称自2014年1月4日起至2014年9月3日期间，管理人应向原告支付上述租用期间租金共计1249460.73元，管理人已于2014年7月2日向原告支付租金300000元，尚有租金949460.73元未予支付，请管理人将剩余租金949460.73元支付至原告指定的账户。当天，被告富奥机电公司向原告支付租金949460.73元。
2014年10月，原告取得厂房及办公楼的房权证，其中：1号厂房登记为3270.75平方米，2号厂房登记为6463.86平方米，办公楼登记为1981.59平方米。
2015年2月5日，被告富奥机械公司向原告付款100000元。2015年4月14日、5月19日、9月6日、9月30日，被告富奥机电公司先后向原告支付租金300000元、324750元、200000元、100000元，共计924750元。2016年3月21日，被告富奥机电公司向原告支付租金300000元。
2016年1月21日，原告向被告富奥机电公司及破产管理人发出租金催款通知书，称被告富奥机电公司欠付租金时间已经在10个月以上，欠付租金数额已经达到2932173元，并且被告富奥机电公司应当支付滞纳金，等等。1月22日，原告向被告富奥机电公司及破产管理人发出解除合同通知书，称双方之间房屋租赁合同已经在本通知到达被告富奥机电公司时解除，望被告富奥机电公司补交从欠付之日起至实际搬出之日止的全部租金以及滞纳金，并且立即将租赁物内物品清理完毕、将租赁物返还给原告，等等。被告富奥机电公司庭审中称没有收到上述两份通知，原告也未提交证据证实其已经上述两份通知送达到被告富奥机电公司。
2016年3月16日，原告将被告富奥机电公司承租的厂房大门上锁，封闭。
另查明，2014年4月2日，原告与被告富奥机械公司签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于经济技术开发区扬州街1399号的厂房、办公楼租赁给被告富奥机械公司使用。同年10月31日，原告与被告富奥机械公司签订房屋租赁补充协议，约定由于原告办理了土地证和产权证，被告富奥机械公司与原告之前签订合同的面积与实际产权证面积不符，特此签订补充协议更正，总面积比原合同面积增加1246.3平方米，等等。2016年1月11日，原告向被告富奥机械公司发出解除合同通知书，称双方之间的房屋租赁合同已经在本通知到达被告富奥机械公司时解除，等等。被告富奥机械公司庭审中称收到解除合同的通知，上述房屋租赁合同及补充协议未履行，同意解除合同。原告也未提交该房屋租赁合同履行情况的相关证据。
本院认为，一、关于原告与被告富奥机电公司之间的租赁合同纠纷。
1、关于原告以被告富奥机电公司欠付租金为由解除厂房租赁合同及被告富奥机电公司是否应将租赁物返还原告的问题。原告与被告富奥机电公司于2010年5月15日签订厂房租赁合同，约定原告将1号厂房、2号厂房、办公楼租赁给被告富奥机电公司使用，租赁物最终面积以房屋所有权证记载的面积为准，租赁期限从2010年7月1日起至2015年6月30日止。本院于2014年1月3日裁定受理被告富奥机电公司破产清算时，双方之间的厂房租赁合同均未履行完毕，富奥机电公司的破产管理人有权决定解除或继续履行该租赁合同，但在本案中，虽然富奥机电公司的破产管理人在执行职务的工作报告中称其决定继续履行该房屋租赁合同，但本案各方当事人均没有提交证据证实富奥机电公司的破产管理人自本院裁定受理被告富奥机电公司破产清算之日起二个月内通知原告继续履行该租赁合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，原告与被告富奥机电公司之间于2010年5月15日签订的厂房租赁合同应视为解除，双方之间厂房租赁合同的权利义务于2014年1月3日终止。故，本院对原告以被告富奥机电公司欠付租金为由，解除厂房租赁合同的诉讼请求不予支持。因双方之间的厂房租赁合同已经解除，原告有权要求被告富奥机电公司在合同解除后三十日内交回租赁物，故原告有关要求被告富奥机电公司将租赁物腾空并返还给原告的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
2、关于被告富奥机电公司是否应向原告给付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告与被告富奥机电公司在厂房租赁合同中约定，如果出现承租方被收购、合并、分立、停产、解散、破产等重大变故时，出租方有权解除本合同并要求承租方在三十日内将租赁物内的物品全部搬出，交回租赁物，交回的租赁物应符合正常损耗的状态，保证可以正常使用。即使双方之间的厂房租赁合同已经解除，但双方之间有关被告富奥机电公司在合同解除后在规定时间内交回租赁物的约定，属于清理条款，仍具有法律效力。并且，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告富奥机电公司也应当在双方之间的厂房租赁合同解除后，遵循诚实信用原则，根据交易习惯，腾空厂房及办公楼，将租赁物交回原告。本案中，被告富奥机电公司在厂房租赁合同解除后，未按合同约定在三十日内将租赁物交回原告，而是继续占有使用厂房和办公楼，并且将厂房及办公楼租赁给被告富奥机械公司使用，违反了租赁合同的约定和相关法律规定，属于违约行为，给原告造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，被告富奥机电公司应当予以赔偿。
3、关于赔偿数额及共益债务问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告富奥机电公司在租赁合同解除后仍然占有使用原告的厂房、办公楼，应当参照双方厂房租赁合同中约定的每年140.7元/平方米的租金价格向原告支付占有使用费。厂房及办公楼的面积共计11716.2平方米，每年租金应为1648469.34元，自2014年2月4日至原告于2016年1月28日起诉时，已产生占有使用费3296938.68元（计算至2016年2月3日），被告富奥机电公司自2014年7月2日起至2016年3月21日，已陆续向原告支付2574210.73元，至原告起诉时尚欠722727.95元使用费，被告富奥机电公司应当给付。原告起诉后至被告富奥机电公司将厂房、办公楼交回原告之日产生的使用费，被告富奥机电公司也应当向原告给付。
被告富奥机电公司应向原告给付的上述占有使用费，不是在本院受理被告富奥机电公司破产清算后，因富奥机电公司的破产管理人或被告富奥机电公司请求原告履行双方均未履行完毕的厂房租赁合同所产生的债务，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条之规定，不属于共益债务，故原告有关要求确认上述债权为共益债务的诉讼请求，没有法律据，本院不予支持。
4、关于原告主张被告富奥机电公司按每日千分之二的标准支付滞纳金（违约金）的问题。原告与被告富奥机电公司在厂房租赁合同中约定，如果承租方逾期交付租金，除及时补交外，每逾期一天，应支付所欠租金的2‰的违约金。因双方之间的厂房租赁合同关系已终止，违约金条款已没有法律效力，且原告没有提交证据证实在双方租赁合同关系解除前，被告富奥机电公司存在拖欠租金的违约行为，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。
二、关于原告与被告富奥机械公司之间的房屋租赁合同纠纷。原告与被告富奥机械公司签订房屋租赁合同及补充协议，约定原告将位于经济技术开发区扬州街1399号的厂房、办公楼租赁给被告富奥机械公司使用。因该房屋租赁合同及补充协议未履行，且双方同意解除合同。因双方解除房屋租赁合同的意思表示，是真实的且不违反法律规定，具有法律效力，故本院对原告要求解除双方之间的房屋租赁合同的主张予以支持。
三、关于被告富奥机械公司是否有义务向原告交付租赁物以及是否应向原告给付占有使用租赁物费用的问题。本案中，被告富奥机电公司将其承租原告的厂房、办公楼转租给被告富奥机械公司使用，被告富奥机械公司在转租合同的租赁期限届满后，尚未将租赁物交还给被告富奥机电公司，应视为仍在占有使用租赁物，因被告富奥机电公司与原告之间的厂房租赁合同依法解除，故被告富奥机械公司作为次承租人，也负有向原告交还厂房及办公楼的义务，若逾期则应向原告支付逾期腾房而产生的占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告长春东方曙光经贸有限公司、被告吉林省富奥精工机械制造有限公司之间于2014年4月2日签订的房屋租赁合同；
二、被告长春富奥汽车机电有限公司、吉林省富奥精工机械制造有限公司于本判决生效后三十日内将位于长春经济技术开发区扬州街1399号的厂房、办公楼腾空，并交还给原告长春东方曙光经贸有限公司；
三、被告长春富奥汽车机电有限公司于本判决生效后十日内向原告长春东方曙光经贸有限公司给付租赁物占有使用费722727.95元，并按1648469.34元/年的标准向原告长春东方曙光经贸有限公司给付自2016年2月4日起至租赁物实际交还原告长春东方曙光经贸有限公司之日产生的占有使用费；
四、如被告吉林省富奥精工机械制造有限公司、长春富奥汽车机电有限公司未按本判决第二项确定的期限腾房，则按1648469.34元/年的标准，对逾期腾房之日起至租赁物实际交还之日产生的占有使用费向原告长春东方曙光经贸有限公司承担连带给付责任；
五、驳回原告长春东方曙光经贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，给付人应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50065元（原告已预交）减半收取即25032.5元，由被告吉林省富奥精工机械制造有限公司、长春富奥汽车机电有限公司负担11326.5元，原告长春东方曙光经贸有限公司负担13706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 史永举
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 王心钰
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