广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民初字第193号
原告（反诉被告）：桂林市蔬菜工贸总公司。
法定代表人：刘桂华，总经理。
委托代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桂林保罗牛排有限公司。
法定代表人：文宝珍，该公司董事长。
委托代理人：蒋俊才，广西务诚律师事务所律师。
委托代理人：白俊君，广西建桂律师事务所律师。
第三人：桂林市谨鸿酒店管理有限公司。
法定代表人：孟然，该公司总经理。
委托代理人：周蓓，广西卓合律师事务所律师。
原告桂林市蔬菜工贸总公司（以下简称“蔬菜公司”）与被告桂林保罗牛排有限公司（以下简称“保罗牛排”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。2015年3月19日，被告（反诉原告）提起反诉。同日，因案情复杂，本院依法组成合议庭，转为适用普通程序进行审理。本案于2015年5月5日进行公开开庭审理。2015年5月6日，为查明案件事实，本院依法追加桂林市谨鸿酒店管理有限公司为本案第三人。2015年6月9日，本院再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人张志伟，被告（反诉原告）委托代理人蒋俊才、白俊君，第三人的委托代理人周蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告于2007年2月26日与被告签订房屋租赁合同，将正阳路77号二楼约500㎡的房屋出租给被告使用，期限从2007年3月1日至2014年12月31日止。合同届满前，原告通过公证送达的方式，于2014年12月16日向被告发出公开招租通知及招租说明书。被告并未表达愿意继续承租。同年12月25日，原告又向被告公告送达合同到期通知，要求被告在合同到期后7日内搬离房屋。租期届满后，被告并未搬出承租房屋。原告已按照正常的招租程序与第三人签订租赁合同，约定租金为2万元／月。由于被告一直占用房屋，导致原告不能向第三人交付房屋，造成经济损失。原告故诉至法院，请求判决被告搬出桂林市正阳路77号综合楼2楼并按2万元／月的标准向原告支付2015年2月1日起至被告实际搬离房屋时止的房屋使用费。
被告（反诉原告）答辩并反诉称：原、被告签订的租赁合同至2019年12月到期，被告一直按照合同约定缴纳租金。原告的诉请缺乏事实依据。原告违反合同约定于2015年2月4日另行招租，侵害被告的合法权益，原告的招租行为无效，与第三人签订的租赁合同无效。被告请求法院判决：确认原告（反诉被告）于2014年12月15日及12月26日作出的通知无效，原告（反诉被告）继续履行与被告（反诉原告）2007年2月26日签订的租赁合同。
原告（反诉被告）反诉答辩称：双方的租赁合同于2014年12月31日到期，在没有签订新合同的情况下，保罗牛排无权继续使用承租房屋。原告与第三人签订的租赁合同合法有效。
第三人述称：因原、被告的租赁合同到期，第三人与原告（反诉被告）蔬菜公司签订的租赁合同有效。请求法院支持蔬菜公司的诉请。
原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、2007年2月26日的租赁合同，证明原、被告于2007年2月26日签订租赁合同，租期至2014年12月31日；2、房产证，证明保罗牛排承租的正阳路77号二楼归蔬菜公司所有；3、（2014）桂桂证民字第13332号公证书，证明蔬菜公司通过公证送达的方式于2014年12月16日向保罗牛排邮寄公开招租通知及招租说明书，保罗牛排没有表示续租；4、（2014）桂桂证民字第13875号公证书，证明蔬菜公司通过公证送达的方式于2014年12月25日向保罗牛排邮寄合同到期通知，要求保罗牛排在合同到期7日内搬离承租房屋；5、桂林晚报两份，证明原告就涉诉房屋登报招租；6、2015年1月27日的租赁合同，证明蔬菜公司与第三人签订新的租赁合同，租金每月2万元。
被告（反诉原告）向本院提交如下证据以支持其抗辩和反诉：1、2007年2月26日的租赁合同，证明合同履行期限至2019年12月31日；2、2011年3月31日的申请报告，证明保罗牛排于2011年3月向蔬菜公司提出延长租赁合同期限至2019年12月30日；3、交旧印章凭据，证明保罗牛排于2011年12月5日将公司旧印章上交，申请延长租赁期限的申请报告盖的是旧印章；4、保罗牛排发给蔬菜公司的函及邮寄回单、邮局的短信回执照片，证明保罗牛排于2014年12月30日告知蔬菜公司租赁合同租赁期限至2019年12月；5、房租、水电缴费单及通知单、银行转账回单，证明保罗牛排于2015年后继续履行合同的事实。
第三人向本院提交如下证据：1、2015年1月27日的租赁合同，证明第三人与蔬菜公司就诉争房屋签订租赁合同；2、银行进账单及收据，证明第三人按照合同约定，向蔬菜公司缴纳定金4万元。
经过庭审质证，被告（反诉原告）保罗牛排及第三人对原告（反诉被告）蔬菜公司提交的证据2、3、4、5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
蔬菜公司及保罗牛排各自提交的证据1-2007年2月26日的租赁合同，各方当事人对其真实性无异议，但互相不认可对方的证明内容。本院认为，鉴于各方对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可。合同到期时间，本院将结合其他证据，综合予以认定。
蔬菜公司提交的证据6租赁合同，保罗牛排对其真实性不予认可，认为系蔬菜公司与第三人恶意串通签订的合同。第三人对其真实性无异议。本院认为，该合同系蔬菜公司与第三人签订的租赁合同，第三人亦提交合同原件。因此，本院对该份证据的真实性予以确认。
保罗牛排提交的证据2申请报告，蔬菜公司表示没有收到该份报告，且该报告落款时间为2011年3月，与合同约定保罗牛排无违约情形下，蔬菜公司同意与保罗牛排于2011年12月签订延期合同的时间不一致。第三人认为，对该份证据的真实性无法确认，也不能证明保罗牛排递交了该份报告。本院认为，保罗牛排并未提交证据证明蔬菜公司收到该份报告，蔬菜公司对此也予以否认。因此，本院对该份报告的真实性无法确认，不将其作为认定本案事实的依据。
保罗牛排提交的证据3交旧印章凭据，蔬菜公司对其真实性无异议，但认为与本案无关。第三人不确认其真实性，且认为与本案不具有关联性。本院认为，申请报告盖有旧印章不能证明保罗牛排曾于2011年向蔬菜公司送达了申请报告。且该凭据也未能体现旧印章的样式。因此，本院不将该证据作为认定本案事实的依据。
保罗牛排提交的证据4保罗牛排发给蔬菜公司的函及邮寄回单、邮局的短信回执照片，蔬菜公司对其真实性无异议，也认可邮寄单上载明蔬菜公司的地址及电话，但表示没有收到该邮件，且邮件载明送达的时间也过了合同租赁期。第三人表示无法确认其真实性，且保罗牛排单方邮寄租期延期的函，不能产生原租赁合同延期的效果。本院认为，由于蔬菜公司认可邮寄单上载明的送达地址及电话，邮局的短信回执体现函件已由蔬菜公司位于崇信路58号办公点的员工签收。因此，本院对该组证据的真实性予以确认。
保罗牛排提交的证据5房租、水电缴费单及通知单、银行转账回单，蔬菜公司对其真实性无异议，但认为水电费是因保罗牛排占用房屋产生水电费支出，必须由其缴纳，房租是保罗牛排单方缴纳，蔬菜公司并未同意其继续承租房屋。第三人表示无法确认其真实性。本院认为，鉴于蔬菜公司对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
第三人提交的证据1租赁合同，蔬菜公司对其真实性无异议，保罗牛排认为系恶意串通签订的合同，对其真实不予认可。本院认为，保罗牛排并无证据证明其主张，签订合同的双方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
第三人提交的证据2银行进账单及收据，蔬菜公司对其真实性无异议，保罗牛排对其真实性不认可，认为收据是2015年2月17日出具，银行凭证的时间为2015年3月17日，存在恶意串通的可能。本院认为，银行进账单载明的日期为2015年2月17日，且系原件，与收据相对应，本院对该组证据的真实性予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案如下法律事实：
2007年2月26日，蔬菜公司作为甲方与作为乙方的保罗牛排签订租赁合同，合同约定（节录）“：出租的房屋坐落在正阳路77号二楼，场地面积约500㎡，租赁用途为餐饮；租赁期限从2007年3月1日至2014年12月31日止，如乙方要求，租赁期限应按4.3条款顺延；每月租金1万元；从签订合同之日起，每满两个年度递增月租金600元，即2007年3月至2008年12月，每月租金1万元；2009年1月至2010年12月，每月租金10600元；2011年1月至2012年12月，每月租金11200元；2013年1月至2014年12月，每月租金11800元；租金按月缴纳，乙方在每月10日前向甲方交纳当月租金；乙方在合同签订之日向甲方缴纳履约保证金3万元，合同期满，甲方将保证金全部退还乙方，保证金不计利息；乙方承担租赁期间的水、电费用，并于甲方下达通知之日起3日内向甲方缴纳上述费用；4.3、在乙方保证本合同正常履行且无违约事由发生的前提下，甲方同意乙方提出的在2011年12月提前订立2015年1月至2019年12月的延期合同，房屋租金为：2015年1月至2016年12月，每月租金12400元；2017年1月至2018年12月，每月租金13000元；2019年1月至12月，每月租金13600元；合同期满时，乙方在同等条件下拥有优先承租权；租赁期满或合同解除时，乙方应当在7日（含节假日及双休日）内搬清租赁房屋内自有物品（不得损坏甲方房屋结构和设施），并交还租赁房屋；逾期则视为乙方放弃对租赁房屋内物品的所有权，甲方有权自行组织人员清场，处理租赁房屋内物品；乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权解除合同并计算违约金……”。合同签订后，蔬菜公司依约向保罗牛排交付租赁房屋，保罗牛排亦进场开始经营餐饮。保罗牛排营业执照上登记的住所地址为桂林市正阳路77号综合楼二楼。合同履行过程中，保罗牛排从2009年1月起至2012年12月止，没有按照租赁合同约定给付蔬菜公司递增差额部分的租金，共计43200元。
2014年12月16日，蔬菜公司到桂林市公证处办理邮寄送达公证，将招租通知及门面招租说明书以特快专递的方式寄往桂林市正阳路77号二楼（桂林保罗牛排有限公司）文宝珍收，填写的电话号码为保罗牛排在工商局登记的号码。通知载明：“桂林保罗牛排有限公司（文宝珍）：你租赁我公司位于正阳路77号二楼的房屋将于2014年12月31日到期，我公司将于2014年12月对该房屋进行公开招租。如你方有意继续承租，请接通知后，于2014年12月19日前到我公司物业部提交承租方案。此次招租同等条件下，你方享有优先权。如你方放弃续租优先权，必须于我公司公布中选结果之日起五日内搬空房屋，并办理交房手续。”门面招租说明载明：招租门面位于桂林市正阳路77号二楼，建筑面积约500平方米；招租报价不得低于100元／平方米；报名时间为2014年12月16日至2014年12月19日；等等。同日，蔬菜公司在桂林晚报就诉争房屋刊登招租广告。
2014年12月25日，蔬菜公司再次到桂林市公证处办理邮寄送达公证，将合同到期通知以特快专递的方式寄往桂林市正阳路77号二楼（桂林保罗牛排有限公司）文宝珍收，填写的电话号码为保罗牛排在工商局登记的号码。通知载明：“桂林保罗牛排有限公司（文宝珍）：你租赁我公司位于正阳路77号二楼的房屋将于2014年12月31日到期，我公司已于2014年12月16日通过公证送达向你发出公开招租通知及招租说明书，至招租截止日你未以任何形式向我公司表示续租意愿，因此，你与我公司签订的房屋租赁合同到期自然终止。请你接到通知后，按照合同5.8款之约定：在租赁期满或合同终止时，乙方应当在7日内（含节假日及双休日）内搬清租赁房屋内自有物品（不得损坏甲方房屋结构和设施），并交还租赁房屋。”
2014年12月30日，保罗牛排向蔬菜公司邮寄函件，载明：“桂林市蔬菜工贸总公司：根据我公司与贵公司2007年2月26日签订的《房屋租赁合同》约定，我公司承租桂林市正阳路77号二楼的期限至2019年12月。因此，我公司特函告贵公司：维护与我公司所签租赁合同的持续性。”保罗牛排在寄件人地址填写桂林市正阳路77号二楼，电话为工商登记所留号码。2015年1月5日，邮局短信回执载明邮件已妥投。保罗牛排仍使用承租房屋至今。
2015年1月3日，蔬菜公司再次在桂林晚报就诉争房屋刊登招租广告。
2015年1月27日，蔬菜公司与第三人签订租赁合同，载明：房屋坐落在桂林市正阳路77号二楼，面积500平方米；租期从2015年2月1日起至2030年1月31日止；装修期从2015年2月1日至4月30日止；延期交房，则装修期顺延；月租金为2万元，每五年递增5%；第三人在合同签订之日缴纳保证金4万元；等等。2015年2月17日，第三人向蔬菜公司缴纳押金4万元。
2015年2月至4月，蔬菜公司向保罗牛排发出缴纳水电费通知单。2015年2月至11月，保罗牛排每月到银行以现金存款的方式向蔬菜公司支付14400元，合计144000元。
另查明，2014年2月25日，蔬菜公司以保罗牛排拖欠租金为由起诉至本院，请求判决保罗牛排支付拖欠的房屋租金43200元，并支付自2007年3月起逾期缴纳租金的违约金103534元（截至2013年12月，实际至付清拖欠的租金时止）。本院于2014年12月1日作出（2014）秀民初字第225号民事判决后，保罗牛排不服判决向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院经审理认为，虽然保罗牛排拖欠蔬菜公司2009年至2012年递增租金未交，但该债务不属于同一债务分期给付的情形，该债务的诉讼时效为一年；蔬菜公司在2012年12月31日前一直未向保罗牛排催交，其主张保罗牛排支付2011年之前的递增月租金已过诉讼时效。2015年6月10日，桂林市中级人民法院作出（2015）桂市民四终字第219号民事判决：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2014）秀民初字第225号民事判决；二、保罗牛排支付蔬菜公司2012年1月至2012年12月31日递增月租金14400元及违约金；等等。
本院认为，本院的争议焦点为：一、保罗牛排的优先承租权是否受到侵害；二、原、被告签订的合同租赁期限至何时终止；三、蔬菜公司于2014年12月16日及2014年12月25日通过公证邮寄方式邮寄的通知是否有效；四、蔬菜公司的损失。
一、优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。为保证出租方的利益，承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件至少要考虑以下因素：租赁价格、租金支付方式、租赁期限、租赁用途、承租人的诚信度等。只要有充分证据，出租人可以抗辩承租人的优先承租权。本案中，虽然租赁合同约定保罗牛排在同等条件下拥有优先承租权，但保罗牛排未报名参与合同期满后的招租，且其从2009年1月起至2012年12月没有按照合同约定支付递增差额部分的租金，已构成违约，对蔬菜公司的权益造成侵害并引发诉讼。根据合同缔结自由原则，蔬菜公司选择其他承租人以此控制交易风险，其行为并无不当。在此情形下，保罗牛排以蔬菜公司的招租行为侵害其优先承租权，认为蔬菜公司的招租行为无效，蔬菜公司与第三人签订的租赁合同无效的辩解理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、原、被告签订的租赁合同约定，合同期限至2014年12月31日止；保罗牛排在保证租赁合同正常履行且无违约事由发生的前提下，蔬菜公司同意保罗牛排提出的在2011年12月提前订立2015年1月至2019年12月的延期合同。根据前述约定，原、被告签订延期租赁合同是附条件的：一、保罗牛排正常履行合同且无违约事由；二、保罗牛排需在2011年12月提出订立延期合同。由于保罗牛排从2009年1月起至2012年12月没有按照合同约定支付递增差额部分的租金，已构成违约，且未在2011年12月提出续签合同。因此，在原、被告未签订新合同的情形下，原租赁合同于2014年12月31日终止。租赁合同到期前，蔬菜公司已发出合同到期腾房通知；租赁合同到期后，保罗牛排仍占用承租房屋，蔬菜公司向其催缴水电费不能视为同意继续履行租赁合同。保罗牛排于2015年2月后，每月自行向蔬菜公司账户存入14400元，系单方意思表示，亦不能视为双方形成不定期租赁，双方并未因此达成续租门面的意思表示。
三、原、被告的租赁合同于2014年12月31日到期，蔬菜公司于2014年12月16日及2014年12月25日通过公证邮寄的方式向保罗牛排寄送两份通知，告知保罗牛排参与招租及因未参与招租限期搬离承租房屋。寄送地址为桂林市正阳路77号二楼，联系电话为保罗牛排工商登记中的号码，收件人为文宝珍。虽然保罗牛排否认收到上述两份通知，但保罗牛排一直在上述地址经营，且于同年12月30日邮寄给蔬菜公司的邮件中，填写的寄件人姓名、电话及地址与蔬菜公司填写的收件人信息一致。因此，蔬菜公司在租赁合同到期前，以与保罗牛排相同的收件人信息通过公证邮寄的方式寄送的两份通知有效。
四、蔬菜公司与保罗牛排的租赁合同到期后，蔬菜公司与第三人签订新的租赁合同，月租为2万元。由于保罗牛排并未交还承租门面，导致蔬菜公司不能向第三人履行交付门面的义务，未能获得新租赁合同带来的租金收益。因此，新合同约定的月租2万元即为蔬菜公司的损失。保罗牛排应按每月2万元的标准向蔬菜公司支付房屋占用费，但应扣除已支付的144000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
1、被告（反诉原告）桂林保罗牛排有限公司搬出承租的桂林市正阳路77号二楼（占地面积约500㎡）门面并将门面返还原告（反诉被告）桂林市蔬菜工贸总公司；
2、被告（反诉原告）桂林保罗牛排有限公司按照每月2万元的标准，向原告（反诉被告）桂林市蔬菜工贸总公司支付从2015年2月1日起至搬离桂林市正阳路77号二楼（占地面积约500㎡）门面并返还原告（反诉被告）桂林市蔬菜工贸总公司时止的房屋使用费（扣除保罗牛排已支付的144000元）；
三、驳回被告（反诉原告）桂林保罗牛排有限公司的诉讼请求。
原告（反诉被告）桂林市蔬菜工贸总公司预交本诉案件受理费300元，被告（反诉原告）桂林保罗牛排有限公司预交减半收取反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）桂林保罗牛排有限公司负担。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未履行其他义务，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费本诉部分300元，反诉部分25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 谢 挺
人民陪审员 王喜生
人民陪审员 王暄懿
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 屈斐琳