山东省齐河县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1425民初2142号
原告:山东通能国际贸易有限公司（下简称：通能贸易公司），住所地：山东省德州市齐河县经济开发区经七路东、纬五路北。
法定代表人：宋建伟，总经理。
委托诉讼代理人：戚志，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚东东，北京大成（济南）律师事务所实习律师。
被告：齐河尚古宜家文化传媒有限公司（以下简称：尚古宜家公司），住所地：山东省德州市齐河县经济开发区纬四路。
法定代表人：王萍，执行董事。
被告：中国工商银行股份有限公司齐河支行（下简称：工商银行齐河支行），住所地：山东省齐河县城齐贸大街176号。
主要负责人：杜雪亭，行长。
两被告诉讼委托代理人：司兴波，山东天宇人律师事务所律师。
两被告诉讼委托代理人：耿艺宸，山东天宇人律师事务所实习律师。
原告通能贸易公司与被告尚古宜家公司、工商银行齐河支行确认合同无效纠纷一案，于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告通能贸易公司委托代理人，被告尚古宜家公司、工商银行齐河支行共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通能贸易公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告尚古宜家公司将山东（齐河）海森特广场A座1-501、1-601、1-701房屋占用范围内土地使用权抵押给被告工商银行齐河支行的行为无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，本案的案外人贾维杰因与被告尚古宜家公司债务转移合同纠纷一案在德州市中级人民法院诉讼。贾维杰起诉时，向法院提出了诉讼保全申请，受诉法院于2014年12月22日依法查封了在被告尚古宜家公司名下登记的多套房屋，其中包括涉及本案的三套房屋，原房产证号为齐014094（房屋1-501）、齐014095（房屋1-601）、齐014096（房屋1-701）。当时，被查封房屋的产权虽然已经登记在被告尚古宜家公司名下，但房屋的土地使用权仍然登记在该房地产项目开发商名下，土地使用权证为海森特广场A座整体建筑物的权证，开发商正在为购房户办理土地使用权分户。因此，法院仅对被告尚古宜家公司名下房屋在房产登记部门做了查封保全手续。此后，被告尚古宜家公司在2015年1月25日取得被查封房屋的土地使用权证，2015年3月23日（原告起诉状中为1月25日，庭审中按被告陈述日期变更）将包括涉案三套房屋在内的多套房屋土地使用权直接抵押给了被告工商银行齐河支行作为债务担保。被抵押的本案所涉三宗土地使用权证号为：齐国用2015第23号（房屋1-501）、齐国用2015第24号（房屋1-601）、齐国用2015第25号（房屋1-701）。2015年7月，德州市中级人民法院对案件做出（2014）德中商初字第186号民事审判决，判令被告尚古宜家公司向贾维杰履行还款义务。判决生效后，因债务人未履行义务，贾维杰向人民法院申请强制执行，并被移送至德州市德城区人民法院强制执行，执行法院于2015年12月又对涉案房屋的土地使用权进行了查封。因被告始终未履行判决所确定的义务，执行法院委托房地产估价机构将涉案房屋及其占用范围内的土地使用权一同作价评估，三套房屋及土地使用权的估值均为每套464.68万元。
2016年7月20日，原告与贾维杰签订债权转让协议，受让（2014）德中商初字第186号民事判决书确认的全部债权。执行法院作出（2015）德城执字第1449-2号执行裁定书，裁定变更原告为案件申请执行人。因涉案房屋已由执行法院依照法定程序委托拍卖机构经过三次拍卖而流拍，经原告申请，执行法院于2016年8月10日作出（2015）德城执字第1449-3号执行裁定书，裁定将涉案三套房屋以第三次拍卖保留价925.9214万元抵偿债务。原告持法院生效法律文书于2016年9月7日在房产登记部门办理了产权登记并取得房产证，新证号为：齐字第022994号（1-501）、齐字第022995号（1-601）、齐字第022996号（1-701）。后原告到相关部门办理房屋土地使用权转移登记时才发现，在2015年3月23日（原告起诉状中写为1月25日，庭审中按被告陈述日期变更），被告尚古宜家公司已将涉案房屋土地使用权抵押给了被告工商银行齐河支行作为债务担保，导致原告无法取得房屋土地使用权。
原告通能贸易公司认为，两被告就三宗土地的抵押行为是无效民事行为。理由1、被告通能贸易公司抵押给被告工商银行齐河支行的土地使用权是原告名下房屋占用范围内的土地使用权，而不是独立地块上的建筑用地使用权，土地使用权是因法律拟制而设定的权利，是依附于房屋产权的从权利。所以，该土地使用权既不能脱离房屋所有权单独存在，也不能单独进行处分。被告工商行齐河支行从被抵押的土地使用权证上，明显能看出该土地使用权已分户附属于某房屋，作为专业金融机构，明知此土地使用权不能单独抵押，应当与房屋产权一起抵押才能进行有效处分（银行在正常业务中也从不会接受这种土地使用权单独抵押），却仍然配合被告尚古宜家公司将土地使用权单独抵押，恶意串通，严重损害原告合法权益。理由2、依据最高人民法院的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。所以，法院于2014年12月22日查封被告尚古宜家公司名下三处房产，其查封效力依法及于该房屋使用范围内的三宗土地使用权。虽然当时土地使用权仍在开发商名下未分户给被告尚古宜家公司，但这并不属于法律规定的土地使用权与地上建筑物所有权分属于不同主体的情形。购房者在取得房屋所有权时，其房屋占用范围内的土地使用权应当一并取得，所以，被告尚古宜家公司于2014年11月17日取得涉案房屋所有权时，房屋占用范围内的土地使用权也一并同时转移给其所有，只是由于房地产开发项目的流程问题，2014年12月22日法院查封房屋时，该土地使用权分户手续正在办理过程中。因此，法院对房屋查封效力当然及于该房屋占用范围内的土地使用权。被告尚古宜家公司在2015年1月25日办理完毕土地使用权登记后，于3月23日将附属于被查封房屋的土地使用权单独抵押的行为，违反了法律的禁止性规定，是无效的民事行为。
综上，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决两被告将原告名下房屋占用范围内土地使用权抵押行为无效。
被告尚古宜家公司、工商银行齐河支行共同辩称：1、通能贸易公司不是本案的适格原告。通能贸易公司获得房屋所有权的依据是德州市德城区人民法院（2015）德城执字第1449-3号《执行裁定书》，该裁定书仅将产权证号为齐014094－501房产、齐014095－601房产、齐014096－701房产进行了裁定，未将相对应的三宗土地使用权裁定处分并确权，因此，通能贸易公司仅有权持该裁定到房产管理部门办理房产过户手续，而无权到土地管理部门办理土地过户手续，因此，通能贸易公司不能根据该裁定取得土地使用权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。确定法律关系成立或不成立的诉讼，只有在原告有法律上利益时才可提起。直接利害关系是一种权利、义务的冲突关系，属于法律上的利害关系，它只能是现实存在的一种已然状态，不可能是将来发生的或然状态。如果起诉人的合法权益未曾受到侵害，或者他与别人不存在民事权利义务上的争议，就不能也无需提起诉讼；如果其与诉讼标的没有利害关系，或者只有事实上的利害关系而构不成法律上的利害关系，也不能作为原告起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”通能公司主张对诉争土地拥有使用权，却无法提供对应的土地使用权证或者将土地使用权裁定给通能贸易公司的司法文书，即通能贸易公司不能提供相关证据予以证实其土地使用权。因此，通能贸易公司不是本案的适格原告，请法院依法裁定驳回其起诉。2、通能贸易公司诉求不符合事实情况，其应承担不利的法律后果。通能贸易公司诉求法院认定无效的抵押行为系2015年1月25日抵押行为（民事起诉状第一页倒数二行至第二页第三行），而当日两被告之间没有发生抵押行为，两被告的抵押行为发生在2015年3月。根据民事诉讼法规定，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。又根据民事诉讼法“不告不理”的原则，通能贸易公司无权在本案中请求法院对两被告发生在2015年3月的抵押行为进行审理。3、通能贸易公司没有证据证明两被告对涉案土地抵押行为违法。两被告经平等协商一致，在自愿的基础上办理了抵押登记。抵押登记时原案审理或执行法院未对涉案土地下发过裁定进行过权利限制。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第二款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。原案件审理法院德州市中级人民法院在明知房产土地不属于同一机关时，仅查封房产，不查封土地使用权，对于涉案房产查封的效力依法不及于涉案房产的土地使用权。在执行过程中，两被告办理抵押登记时，法院也未下发裁定对土地权属进行过权利限制，通能贸易公司以房产查封来主张土地权利于法无据。因此，两被告经平等协商一致，自愿办理土地抵押的行为，不违反法律的禁止性规定，依法有效。
综上所述，两被告认为，原告通能贸易公司不具有适格的原告主体地位，诉求与事实不符且缺乏证据证明，请求法院依法驳回。
原告通能贸易公司提交如下证据：证据一、德州市中级人民法院（2014）德中商初字第186号民事裁定书和《协助执行通知书》各一份，以证明法院于2014年12月22日对被告尚古宜家公司的房产进行查封，其中包括本案争议三套房屋，证号为：齐014094（1-501）、齐014095（1-601）、齐014096（1-701）。证据二、德州市中级人民法院（2014）德中商初字第186号民事判决书一份，证明法院判决尚古宜家公司向原债权人贾维杰履行还款义务。证据三、德州市中级人民法院（2015）德中执字第466号民事裁定书一份，证明（2014）德中商初字第186号民事判决由德州中院指定德城区人民法院执行。证据四、债权转让协议书一份、德城区人民法院（2015）德城执字第1449-2号执行裁定书一份，证明原债权人贾维杰将债权转让给原告，执行法院裁定变更申请执行人为原告通能贸易公司。证据五、德州正元土地房地产咨询评估有限公司出具的房地产估价报告三份，证明涉案的山东海森特城市广场A座1-501、1-601、1-701房产评估价值。证据六、德城区人民法院（2015）德城执字第1449-3号执行裁定书一份，证明法院裁定将房屋以第三次流拍的保留价值925.9214万元抵债给原告。证据七、新证号为齐字第022994号（1-501）、齐字第022995号（1-601）、齐字第022996号（1-701）房产证三本，证明原告已于2016年9月7日取得涉案房屋的产权。原告通能贸易公司以上七组证据证明其为本案所涉三套房屋的所有权人，两被告对以上七组证据的真实性、合法性没有异议，本院认为，以上证据与原告证明其为本案所涉三套房屋的所有权人具有关联性，所以，本院予以采纳并在卷佐证，并确认原告通能贸易公司为本案所涉三套房屋的所有权人。但诉辩双方对抵债房产是否包括对应土地使用权，原告通能贸易公司是否已经通过司法执行程序取得涉案三宗土地使用权存有争议。
被告尚古宜家公司向本院提供齐河县国土资源局齐国用（2015）第23号、第24号、第25号三份国有土地使用权证书，证明被告尚古宜家公司于2015年1月24日取得本案所涉三宗土地使用权。被告工商银行齐河支行向本院提供齐河县国土资源局出具的齐他项（2015）第46号、第47号、第48号三份土地他项权利证书，载明：他项权利种类为国有土地使用权抵押。因为，原告对被告提供以上证据真实性没有异议，并且《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以，本院认定以上证据具有合法性，与证明对象具有关联性，对以上证据予以采纳，并确认被告尚古宜家公司于2015年1月24日取得本案所涉土地使用权，被告工商银行齐河支行于2015年3月23日取得本案所涉土地使用权的抵押权。
本院在原告申请下调取两被告在齐河县国土资源局进行抵押登记时的相关材料，包括：两被告签订的最高额抵押合同、企业借款合同、国有土地使用权抵押合同，两被告土地抵押登记申请书，以及被告尚古宜家公司名下本案所涉三处房产证和三宗土地使用权证书的复印件，以上材料由齐河县国土资源局加盖公章出具，因双方当事人对证据本身无异议，所以，本院予以采纳，并以此确认被告尚古宜家公司就本案所涉三宗土地使用权为借款向工商银行齐河支行进行了抵押，并在土地登记部门办理了抵押登记手续。庭审中，两被告自述最高额抵押合同、企业借款合同签订后，工商银行齐河支行并未向尚古宜家公司实际发放贷款，但因借款期限尚未届满，不排除以后向尚古宜家公司实际发放贷款的可能。
庭审后，为查明案件事实，本院向齐河县不动产登记中心调取德州市德城区人民法院（2015）德城执字第1449号民事裁定书及协助执行通知书各一份，该证据交由两被告质证后，因被告对证据的合法性、真实性没有异议，所以，本院予以采纳，并认定德城区人民法院于2015年12月14日对本案所涉三宗土地使用权进行了查封；本院向德州市德城区人民法院调取了书面说明一份，该书面说明由（2015）德城执字第1449号执行案件承办人魏波书写，并加盖法院公章，该证据交由两被告质证后，两被告对证据形式、内容持有异议，但本院认为该书面说明并非原告通能贸易公司提供，而系本院工作人员为查明案件事实向相关法院调查调取，被告也未向法院提供任何反驳的证据，所以，本院对该书面说明予以采纳，对所说明的“（2015）德城执字第1449－3号裁定书载明的将尚古宜家公司房产三处抵偿所欠通能贸易公司债务，抵偿的三处房产包括对应的三宗土地使用权”的相关内容予以认定。
针对以上双方当事人诉求、答辩，结合庭审情况，本院总结归纳双方当事人争议事实、证据的焦点主要在以下两个方面：
1、原告主体地位是否适格。被告认为尚古宜家公司是本案所涉土地使用权的合法产权人，工商银行齐河支行是本案所涉土地使用权的抵押权人，原告通能贸易公司没有证据证明其与诉求的土地使用权抵押行为有直接利害关系，不具有适格的原告主体地位。而原告认为其具有适格的原告主体地位，理由：一是土地使用权不能脱离房屋所有权单独存在，原告在取得房屋所有权同时，当然取得本案所涉房屋土地使用权；二是德城区人民法院执行过程中，于2015年12月对本案所涉三宗土地使用权进行了查封，并且，房产评估报告载明的评估对象为商业房屋及其占用范围内的土地使用权，评估报告对房屋和土地使用权也进行了综合评估并认定价值，德城区法院（2015）德城执字第1449-3号执行裁定抵偿925.9214万元债务的房产三处应当包括房产相对应的土地使用权益。因此，原告认为，本案所涉三宗土地使用权已经通过司法执行程序确认归原告通能贸易公司所有。而被告尚古宜家公司和工商银行齐河支行认为，原告只是取得房屋所有权，并不当然取得房屋对应的土地使用权；并且，德城区法院执行案件评估报告中虽然评估对象记载为商业房屋及其占用范围内的土地使用权，但并没有载明土地的实际面积，特别是德城区法院（2015）德城执字第1449-3号执行裁定书只载明，将被执行人尚古宜家房产三处抵偿债务，并没有涉及三处房产相对应的三宗土地使用权。
焦点2、土地使用权抵押行为效力问题。原告认为，以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。被告工商银行齐河支行作为专业金融机构，明知土地使用权不能单独抵押，依然违法与被告尚古宜家公司签订抵押合同。同时，依据最高人民法院规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。因此，执行法院于2014年12月22日查封本案所涉三处房产时，其查封效力依法及于相对应的三宗土地使用权，而被告尚古宜家公司将已查封的土地使用权进行抵押，显然违背了司法限制性规定。所以，原告主张两被告就本案所涉土地进行的抵押行为无效。被告认为，最高人民法院虽然规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，但同时也规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。原案件审理法院在明知房产、土地不属于同一机关的情况下，仅查封房产，不查封土地使用权，所以，对于涉案房产查封的效力依法不及于涉案房产的土地使用权。2015年3月23日两被告办理抵押登记之前，没有法院下发裁定对被告尚古宜家公司土地抵押行为进行过权利限制，原告以房产查封来主张土地使用权抵押无效于法无据。所以，两被告主张土地抵押的行为系经双方平等协商、自愿办理，并且不违反法律禁止性规定，依法有效。
对两被告主张原告起诉状中所诉系2015年1月25日抵押行为，在本案中无权请求法院对2015年3月23抵押行为进行审理的辩解主张，因原告通能贸易公司在庭审中已经按照被告陈述进行了变更，所以，本院对此不再归纳为争议焦点进行审理。
针对以上双方争议事实、证据等焦点问题，本院认定如下：
一、关于原告主体资格问题。因我国《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，即“房地一体主义”原则。原告提供的（2015）德城执字第1449-3号执行裁定书，虽然只裁定表述将被执行人尚古宜家公司房产三处（产权证号：齐014094、齐014095、齐014096）抵偿所欠通能贸易公司债务，未明确载明相对应三宗土地使用权。但依据《物权法》“房地一体主义”原则，结合德城区法院2015年12月14日对本案所涉三宗土地的裁定查封情况，结合执行房产评估报告载明的评估对象为“商业房屋及其占用范围内的土地使用权”，结合三处房产抵偿925.9214万元债务数额，特别是德城区人民法院关于抵债房产包括对应土地使用权的书面说明，本院综合认定，本案所涉三宗土地使用权已同三处房产通过司法执行程序确定归原告通能贸易公司所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十七条规定，人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。所以，原告通能贸易公司行使三宗土地权利必然与两被告就该三宗土地使用权设置的抵押负担产生直接的、法律上的利害冲突，所以，本院认定通能贸易公司是本案适格原告，而对被告尚古宜家公司、工商银行齐河支行辩解通能贸易公司不具有原告主体资格的主张不予支持。
二、关于抵押行为效力问题。本院认为，第一，虽然《担保法》第三十六条第一款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。但《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本院认为，对于同一位阶上的不同法律规定，按照新法优于旧法的原则，应当适用《物权法》，所以，本院认为，以建设用地使用权单独抵押，而未将该土地上的建筑物一并抵押的，只视为一并抵押，并不导致抵押行为当然无效；第二，虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。但该条文第二款同时也规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。并且，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本院认为登记是不动产查封产生公示效力的法定要件，在2015年3月10日两被告签订抵押合同，向相关部门办理抵押登记时，只有本案所涉三处房产处于查封状态，没有法院在相关部门对本案所涉三宗土地进行查封登记，所以，不能认定两被告有违反法院强制措施之行为，即使三处房产查封效力在两被告进行抵押行为时实际及于三宗土地使用权，但是，由于对土地使用权查封没有在相关部门进行登记，所以应当视为对社会没有公示，对善意第三人工商银行齐河支行与尚古宜家公司进行的抵押行为不能产生对抗效力，亦不能认定两被告有恶意串通损害原告公司合法权益之行为。
综上所述，本院认为，原告通能贸易公司主体适格，可以提起本案诉讼，但其向法院诉求确认被告尚古宜家公司与工商银行齐河支行就本案所涉三宗土地使用权进行的抵押行为无效，缺乏法律依据，本院依法不予认定支持。依照《物权法》第一百四十七条、第一百八十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款、第二十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百一十九条第一项，第一百五十二条，《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回原告山东通能国际贸易有限公司对被告齐河尚古宜家文化传媒有限公司、中国工商银行股份有限公司齐河支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告山东通能国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 黄勇
审 判 员 纪凯
人民陪审员 胡田
二〇一七年九月十四日
书 记 员 翟娜