宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第717号
原告何美玲，女，生于1965年12月10日，汉族，宁夏中卫市人，小学文化，农民，现住宁夏中卫市沙坡头区。
委托代理人汪希勇，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告宁夏鑫林房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人段学斌，系该公司总经理。
委托代理人宋新萍，宁夏言成律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告何美玲诉被告宁夏鑫林房地产开发有限公司（以下简称鑫林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，在审理过程中，案外人范全义认为本案诉争的标的与其有直接的利害关系，申请参加诉讼。本案审查后，通知范全义作为第三人参加了本案诉讼。并于2014年6月27日依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。庭审中，被告鑫林公司当庭提出反诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，决定合并审理。原告何美玲及其委托代理人汪希勇，被告鑫林公司的委托代理人宋新萍，第三人范全义及其委托代理人陈永栋到庭参加了诉讼。法庭审理后，因被告鑫林公司不预交反诉受理费，本院依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第143条之规定裁定按照自动撤回反诉处理。第三人范全义在庭审结束后向本院申请撤诉，本院审查后依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定裁定准予范全义撤回诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁原告在该项目范围内的房屋。2011年5月12日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份（字第11号），约定被告给原告在中卫市沙坡头区官桥花园二期13号楼安置90平米的住房1套，拆迁过渡期为18个月。2013年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13号楼3单元301号房，但至今被告没有给原告交付房屋。原告认为，原告按照《房屋拆迁补偿安置协议》完全履行了约定的义务，但被告严重违反协议，不给原告交付安置的房屋，给原告造成了重大经济损失。故诉至人民法院请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》合法、有效；2.依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的官桥花园二期13号楼3单元301号住房属原告所有；3.依法判决被告为原告办理房屋产权的手续；4.依法判决被告支付原告安置费29907元（自2011年5月12日至2014年5月12日，按被征收房屋建筑面积69.23㎡×6元／㎡·月×2倍×36个月）；5.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
1.房屋拆迁补偿安置协议1份，（1）证明原、被告于2011年5月12日签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定被告给原告安置的楼房为官桥花园13号楼二楼二单元90平方米的房屋，拆迁安置交房的过渡期为18个月的事实；（2）证明协议约定超面积3%以内按照拆迁安置价格补足房款，其余部分按照同期销售价格找补房款的事实；
2.补充协议1份（原件），证明确定被告给原告置换的房屋面积为90平方米的事实；
3.《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告在2013年6月4日签订房屋买卖合同，合同约定被告将官桥花园13号楼3单元301号住房安置给原告，该房屋建筑面积为96.72平方米的事实。
被告对原告提供证据的质证意见：
1.对房屋拆迁补偿安置协议的三性无异议，但对其证明目的不予认可。协议明确约定应调换房屋建筑面积为69.23平方米，而不是给原告安置90平米的住房，所以超出安置的面积应当为27.49㎡（96.72㎡－69.23㎡）。此外协议约定安置过渡期的前18个月不支付安置费；
2.对于原告提供的补充协议，经与被告公司的法定代表人核实，没有此事实，因此不发表质证意见；
3.对《商品房买卖合同》的三性及其证明目的均无异议。
被告辩称：1.原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》予以认可；2.被告持有两份关于官桥花园13号楼的销售示意表，第一份销售示意表是被告起初给各拆迁户安排房屋的示意表，因为拆迁户不同意户型及楼层，都不愿意接受。2013年6月份拆迁户发现部分住户在装修房屋，就到市人民政府上访要求重新安排。市人民政府为了平息事态，在中卫市住房和城乡建设局的组织下，将官桥花园13号楼又重新进行了分配，第二份销售示意表重新确定了各拆迁户安置的房屋，其中包括本案诉讼争的官桥花园13号楼3单元301室住房；3.2011年6月1日，被告向案外人李华借款后没有返还，便将涉案房屋抵顶给了范全义。中卫市住房和城乡建设局在协调各拆迁户安置住房的过程中，被告已将涉案房抵顶给范全义的情况告知了中卫市住房和城乡建设局，但是政府为了安抚上访的拆迁户，最终权衡利弊后将涉案房屋安置给了拆迁户何美玲，导致一房二卖的情况。被告只能服从政府的安排，没有其他选择；4.原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议约定被告给原告调换安置的房屋建筑面积为69.23平方米，拆迁过渡期为18个月，该期间的安置费被告不承担，所以原告计算安置费错误。被告承担的安置费应当为（36个月-18个月）×6元／㎡·月×69.23㎡=7476.84元；5.房屋拆迁补偿安置协议约定房屋面积以房屋测绘中心出具的房屋实际面积为准，多退少补，超面积在3%以内按照拆迁价格补偿房款，其余部分按照同期房屋销售价格找补房款。双方应当按照房屋拆迁补偿安置协议的约定履行义务。因被告给原告安置的官桥花园13号楼3单元301室住房建筑面积为96.72㎡，拆迁补偿安置协议约定给原告应调换房屋建筑面积为69.23㎡，超面积共计27.49㎡。协议约定超面积在3%以内按照拆迁价格计算，所以3%的面积为69.23㎡×3%=2.0769㎡，在本案中应当是2.0769㎡×1590.4元。超面积在3%以外的部分为25.4131㎡，按三楼的上浮系数12%及三楼的市场销售价格，3680元，原告应向被告补缴房款96823.3元。此外，安置原告三楼，还应找补被告楼层系数差价16481元（96.72㎡×1420元／㎡×上浮12%）。
综上答辩意见，原告应补缴的涉案房屋差价及楼层系数差价共计113304.3元。故提起反诉请求：1.依法判决原告向被告支付安置房屋超面积差价96823.3元；2.依法判决原告向被告补偿楼房系数差价16481元；（3）本案本诉案件受理费及反诉费由原告承担。
被告提交以下证据证明其主张的事实：
1.《房屋拆迁补偿安置协议》复印件1份，证明原、被告双方约定的具体拆迁事项的事实。原告应当按照该协议约定给被告补偿超面积差价及楼层系数差价；
2.卫政办发（2012）211号文件1份，（1）证明给原告安置调换的房屋面积应当按69.23㎡计算，安置房屋的均价为1420元／㎡，3楼系数上浮12%，原告应当给被告支付楼层系数差价款16481元的事实；（2）协议约定过渡期前18个月没有安置费，超过18个月的过渡期安置费为6元／㎡·月，不存在双倍计算安置费的事实；
3.宁夏鑫林房地产开发有限公司宁鑫房发字第（2011）18号文件1份，证明被告鑫林公司销售的楼房三楼销售价格为3680元／㎡，原告应向被告找补楼房差价96823.3元的事实；
4.官桥花园13号楼销售示意表2份（复印件），证明被告曾给原告安置了房屋，因包括原告在内的各拆迁户不同意所分楼层，所以向市人民政府上访，后在中卫市住房和城乡建设局的安排下给原告安置了涉案房屋并签订了商品房买卖合同。安置给原告的涉案官桥花园13号楼3单元301房屋存在与第三人范全义安置重复的事实；
5.记账凭证2份、收据1份、银行电汇凭证3张、个人结算业务申请书1份、领条3张，证明了2011年6月1日被告向案外人李华借款110万元，其中范全义以自己的名义向被告汇款60万元，李华以自己的名义向被告付款25.7万元。董付花（实际为范全义支付）向被告付款15万元。案外人李华实际向被告提供借款共计100.7万元，剩余款项作为利息支付给李华并李华领取。因上述借款未返还，被告以涉案房屋抵顶借款的事实。
原告对被告提供证据的质证意见：
1.对《房屋拆迁补偿安置协议》的三性无异议，该协议明确约定给原告安置的房屋面积实际为90㎡；
2.对于卫政办发（2012）211号文件的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。理由：该文件是中卫市人民政府针对第九小学及第七中学建设项目房屋征收及补偿安置的通知，且该证据仅仅是中卫市人民政府办公室的文件，不是正式的法律渊源，所以并不适用于本案，不能证明被告的证明目的；
3.宁夏鑫林房地产开发有限公司宁鑫房发字第（2011）18号文件是被告内部的通知，对其真实性无法核实，所以对其三性均有异议，被告据此也不能证明被告的证明目的；
4.对2份官桥花园13号楼销售示意表的三性及证明目的均无异议，但需要说明的是，被告没有按照合同约定给原告安置相应的楼层，原告才要求被告重新进行了安置；
5.对于被告提供的记账凭证、收据、银行电汇凭证、个人结算业务申请书、领条的真实性无法确认，且与本案原告没有关系。该组证据无法证实债务没有还清以房屋顶账的事实。
对原告提供证据的认证：
1.被告对原告提供的房屋拆迁补偿安置协议、《商品房买卖合同》的三性没有异议，本院对其证明效力予以确认；
2.补充协议证明被告给原告置换安置房屋面积90㎡的事实，与原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议的约定能够互相印证，因此其来源合法，内容客观真实，对其证明效力予以确认。
被告提供证据的认证：
1.原告对《房屋拆迁补偿安置协议》的三性无异议，对其证明效力予以确认；
2.卫政办发（2012）211号文件是2012年6月2日发布的，而原告与被告于2009年5月25日签订房屋拆迁补偿协议，所以该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予确认；
3.被告提供宁夏鑫林房地产开发有限公司宁鑫房发字第（2011）18号文件的目的是为了证明其反诉要求原告补交超面积的房款，因被告没有预交反诉受理费，对被告的反诉请求，本院已按自动撤回反诉处理，所以该证据对本案事实已没有关联性，对其证明效力不予认定；
4.2份官桥花园13号楼销售示意表只是对拆迁户安置房屋的意向，最终确定实际安置的房屋，应当以有效的合同、协议等证据证产，因此对其证明效力不予确认；
5.被告提供记账凭证、收据、银行电汇凭证、个人结算业务申请书、领条的目的是为了证明涉案房屋以抵债的方式抵给了范全义，因范全义在案件审理过程中认可中卫市住房和城乡建设局将涉案房屋协调安置给原告的意见，且范全义放弃讼争涉案房屋并撤回了诉讼，故该组证据与本案的事实已经没有了关联性，故对其证明效力不予确认。
经审理查明：被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁原告在该项目范围内的房屋。2011年5月12日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，协议主要约定：一、用产权调换的方式进行安置：拆迁人给被拆迁人安置的住址为官桥花园13号楼，应调换房屋建筑面积为69.23㎡，实安置房屋建筑面积90㎡，安置房屋的楼号为13号楼，其他安置说明：要求安置二楼二单元，按拆迁房号先后选择楼层；二、拆迁过渡期为18个月；三、协议签订后被拆迁人应在3日内将拆迁房屋腾出交由拆迁人使用。四、补充条款约定：1.水、电暖入网费由开发商负责；2.房屋面积以房产测量中心出具的测量报告为准，多退少补；3.交房时找补门款400元；4.超面积在3%以内按拆迁价格找补房款，其余部分按同期销售价格找补房款。协议签订后，原告按约将房屋交付被告拆迁，但是拆迁过渡期满后，被告没有向原告交付安置房屋。
2013年6月4日，原告何美玲与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2013010）1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13号楼3单元301室，建筑面积96.72㎡。付款方式约定房屋交付时，按签订的拆迁补偿协议多退少补，补清差价。合同没有约定交付房屋的期限、产权登记的期限及双方的违约责任。商品房买卖合同签订后，因被告开发建设的13号楼没有竣工验收，所以被告没有给原告交付房屋。为此原告诉至人民法院。
本案在审理地过程中，经中卫市住房和城乡建设局及其他相关部门组织原、被告及范全义协调达成协议，范全义同意从讼争的涉案房屋中退出，由建设部门对范全义重新给予安置。
本院认为：原告与被告鑫林公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人对合同的效力没有争议，两份合同合法有效。因此原告要求确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定安置的官桥花园13号楼3单元301号住房属于原告所有并要求被告该房屋产权手续的诉讼请求，经核实，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同的约定，被告应当给原告交付中卫市沙坡头区官桥花园二期13号楼3单元301号房屋。但是被告开发的涉案房屋至今没有竣工验收并交付，只有被告开发的涉案房屋竣工验收并达到交付条件时，原告才可依据双方签订的《商品房买卖合同》及相关手续确认房屋所有权并依法办理房屋产权登记，实现房屋所有权变更的法律后果。目前涉案房屋没有竣工验收，还不具备确权及办理房屋产权登记的条件，因此原告要求确认官桥花园二期13号楼3单元301号房屋属其所有并由被告协助办理房屋产权手续的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告可待被告开发建设的房屋竣工验收并将涉案房屋交付后，具备了房屋产权登记的条件时，要求被告协助办理房屋产权登记。
对于原告要求被告支付安置费29907元的诉讼请求，经核，《房屋拆迁补偿安置协议》中明确拆迁过渡期为18个月，此期间拆迁人给被拆迁人临时安置补助费没有约定，应视为不支付临时安置费，超过18个月的拆迁过渡期，由拆迁人支付被拆迁人临时安置补助费。双方当事人于2011年5月12日签订拆迁协议，被告应当于2012年11月12日向原告交付安置房屋，但被告没有在18个月的拆迁过渡期满后给原告交付安置房屋，应当自2012年11月12日开始给原告支付安置费。原告要求被告自2011年5月12日至2014年5月12日共承担36个月的安置费与协议约定不符，本院不予采纳。被告向原告承担安置费的期间应当从2012年11月12日至2014年5月12日，共计18个月。
对于超过拆迁过渡期临时安置补助费的标准，双方当事人没有约定，可参照《中卫市人民政府关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》第三条“临时安置补助费继续执行2008年标准，其中居住用房为每平方米4.5元／月、办公用房为每平方米5.5元／月、生产或营业用房每平方米10元／月。……产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。”及第八条“调整后的房屋拆迁货币补偿基准价格自2009年1月1日起执行。”的规定，超过拆迁过渡期的临时安置补助费应当按照每平方米4.5元／月的双倍计算。被告应当支付原告超过拆迁过渡期的临时安置补助费14580元（实安置房屋建筑面积90㎡×4.5元／㎡×2×18个月）。原告要求按每平方米以每月6元的双倍计算临时安置补助费的请求，不符合相关政策规定，不予采纳。被告虽然当庭提出了反诉，但因没有按期缴纳反诉费，其反诉请求本院裁定按自动撤回起诉处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁夏鑫林房地产开发有限公司与原告何美玲于2011年5月12日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013010）有效；
二、被告宁夏鑫林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何美玲逾期交房的临时安置补助费14580元；
三、驳回原告何美玲的其他诉讼请求。
如被告宁夏鑫林房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费848元（原告缓交），由原告何美玲负担413元，由被告宁夏鑫林房地产开发有限公司负担434元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 王希刚
审 判 员 吴晓利
人民陪审员 高 博
二〇一五年一月二十五日
书 记 员 张立佳
附：本案相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。