山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋市法民终字第1336号
上诉人（原审原告）李粉芸，女，1966年5月生，汉族，晋城市城区人。
委托代理人杜爱丽，山西弘毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南源泰建筑有限公司
法定代表人马其宝，该公司总经理。
委托代理人钱国庆，山西亚圣律师事务所律师。
委托代理人杨志刚，山西亚圣律师事务所律师。
上诉人李粉芸与被上诉人河南源泰建筑有限公司（以下简称河南源泰公司）排除妨害纠纷一案，前由泽州县人民法院于2014年12月25日作出（2014）泽民初字第1280号民事判决，判后，原审被告河南源泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日作出（2015）晋市法民终字第297号民事裁定：撤销泽州县人民法院（2014）泽民初字第1280号民事判决；发回泽州县人民法院重审。泽州县人民法院又于2015年9月24日作出（2015）泽民初字第819号民事判决，判后，原审原告李粉芸不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李粉芸的委托代理人杜爱丽，被上诉人河南源泰公司的委托代理人钱国庆、杨志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（以下简称信阳源泰公司），2013年9月17日“信阳源泰建筑有限公司”名称变更为“河南源泰建筑有限公司”。
2005年3月10日，泽州房地产公司与高平弘基公司签订合作协议，共同开发岭杰小区经济适用住房以北51.73亩土地的商品房住宅小区，协议约定双方共同组建“岭杰小区商品房住宅小区项目开发部”进行开发商品房住宅小区及住宅小区的配套设施等建设工程项目。2006年1月16日，泽州房地产公司与高平弘基公司约定将该开发部的名称确定为“高平弘基公司泽州项目部”。信阳源泰公司经招标投标程序，取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程施工项目。信阳源泰公司开始施工后，泽州房地产公司又增加了附属工程。2011年10月1日岭杰小区23号商住楼及其附属工程竣工。信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理单位签署了竣工报告。2012年10月12日，信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五单位对工程进行验收，并签署单位（子单位）工程质量竣工验收合格记录。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日泽州县建筑工程质量安全监督站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州县建筑工程质量安全监督站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，直至2014年12月4日该工程仍未进行复验。
2013年信阳源泰公司因岭杰小区23号商住楼施工后未得到工程款，将泽州房地产公司、高平弘基公司诉至晋城市中级人民法院，该院审理后作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决书，判令泽州房地产公司、高平弘基公司连带偿还信阳源泰公司工程款16931113.64元及利息，现该案已转入执行程序。被告河南源泰公司在岭杰小区23号楼13号房门上喷涂“此房有纠纷，禁止销售，如有购房者，后果自负”的字样，并用钢筋封堵。
另查明，2013年4月25日原告李粉芸与泽州房地产公司就岭杰小区的23号楼7单元13号房签订了商品房买卖合同。原告李粉芸已向泽州县锐华物业管理有限公司交纳部分水电费、物业费。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，经原审法院核实，岭杰小区23号楼13号房未进行登记；根据以上法律规定，该不动产物权的设立不发生效力，原告李粉芸未取得该房的房屋所有权证，不拥有该房的所有权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，原中华人民共和国建设部《关于发布国家〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》（建标[2001]157号）第6.0.7规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”，上述法律、规章均说明建筑工程竣工后必须验收合格并报建设行政主管部门备案，否则不得投入使用。本案诉争的岭杰小区23号楼虽经信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五方单位自行验收合格，但泽州县建筑工程质量安全监督站认为存在质量问题，于2013年1月6日向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，要求限期整改后重新组织验收。2014年5月7日泽州县建筑工程质量安全监督站再次下发通知要求两公司尽快整改并组织复验，说明岭杰小区23号楼的质量不合格，未经复验，也未向建设行政管理部门备案，并不具备投入使用的条件，泽州房地产公司、高平弘基公司并未合法占有岭杰小区23号楼，据此原告李粉芸也不能合法占有岭杰小区23号楼13号房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，原告李粉芸虽未取得岭杰小区23号楼13号房的合法物权，但其与泽州房地产公司签订的商品房买卖合同依然合法有效，该合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”，本案原告李粉芸认为自己的合法权益受到侵害时，应向泽州房地产公司提出违约之诉，要求其办理产权登记并赔偿因此而产生的损失。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告李粉芸的诉讼请求。
判后，原审原告李粉芸不服，向本院提起上诉称：1、原审认定李粉芸未取得岭杰小区23号楼7单元13号房屋的房屋所有权证即未办理所有权登记，就不拥有该房屋的所有权是错误的。2、原审认定上诉人不能合法占有岭杰小区23号楼7单元13号房屋也是错误的。3、被上诉人阻挠上诉人安装卷闸门并将上诉人的商铺用钢筋网封住，侵犯了上诉人的合法权益，原审驳回上诉人的诉讼请求错误。综上，请求撤销原判决，并依法改判被上诉人排除妨碍、停止侵害，并赔偿上诉人经济损失；一、二审案件诉讼费用均由被上诉人承担。
经审理，二审查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人对岭杰小区23号楼7单元13号房屋停止侵害，排除妨害并赔偿其损失的主张是否应予支持，有何依据？针对上诉人的请求，结合本案证据，本院评判如下：
排除妨害请求权的基础权利是合法物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条之规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，对于岭杰小区23号楼7单元13号房屋，上诉人虽与泽州县房地产综合开发总公司签订了商品房买卖合同，但未办理房屋产权登记，未取得该房屋的所有权证书，上诉人并不拥有该房屋的所有权。综上，因上诉人提供的证据不足以证明其对岭杰小区23号楼7单元13号房屋享有合法物权，故对其要求被上诉人对该房屋停止侵害、排除妨害并赔偿损失的主张不予支持。上诉人虽未办理房屋产权登记，但并不影响其与泽州县房地产综合开发总公司所签商品房买卖合同的效力，上诉人可依据该合同向泽州县房地产综合开发总公司主张权利。
综上，经本院审判委员会讨论认为，原审认定事实清楚，判处适当，上诉人的上诉请求无理无据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人李粉芸负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 何向丽
审 判 员 张 钰
代理审判员 郭淑娟
二〇一六年七月一日
书 记 员 赵 丽