中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第46558号
原告高焕（GAOHUAN），女，1973年3月2日出生，加拿大籍。
委托代理人陈真，北京市京银律师事务所律师。
原告麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN），男，1967年1月26日出生，英国籍。
委托代理人陈真，北京市京银律师事务所律师。
被告戈静，女，1968年11月16日出生。
委托代理人李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
原告高焕、麦柏林（以下同时表述时简称二原告，分别表述时简称姓名）与被告戈静（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史震独任审判，公开开庭进行了审理。二原告之委托代理人陈真，被告之委托代理人李彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2015年4月2日，二原告与被告签订了编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：二原告将坐落于北京市朝阳区安家楼X号院X号楼X单元X号的房屋出售给被告，价格为人民币1415万元。合同签订至今5个月的时间，原告多次要求与被告共同履行合同，尽快完成交易。由于被告个人原因，除向高焕支付50万元定金外，其他合同义务均怠于履行，导致约定交易至今无法完成。被告怠于履行合同约定的行为已经造成二原告不能完成交易过户、无法在北京完成另行购买房屋、完成所有权转移登记。二原告于2015年7月31日以邮政特快专递的形式向被告发送关于催促履行合同的《催告函》，再一次要求被告履行合同约定的义务，但被告在合理期限内并未履行。综上，被告的行为已经构成了违约，故二原告诉至法院，要求判令：1、解除二原告与被告于2015年4月2日签订的编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告向二原告支付违约金283万元。
被告辩称：1、被告同意解除二原告与被告于2015年4月2日签订的编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但解除的原因不在被告，而在二原告。2、被告没有任何违约行为，不应承担任何违约责任，故不同意向二原告支付违约金。
经审理查明：2015年4月2日，二原告与被告在北京麦田房产经纪有限公司的居间下签订了编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：二原告将坐落于北京市朝阳区安家楼X号院X号楼X单元X号的房屋出售给被告；该房屋成交价格为人民币1415万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%）具体付款方式及期限的约定见附件二出卖人应当按附件二将该房屋交付给买受人；……买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理，见附件二；……。附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金人民币50万元；出卖人同意将购房款人民币5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付；商业按揭贷款，买卖双方应于网签后10个月工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币960万元；买受人以银行资金托管方式于银行面签当日支付出卖人购房款人民币400万元；权属转移登记的具体约定为：买卖双方应于2015年5月31日前且贷款批复后办理税费缴纳手续；房屋租赁及交付约定：出卖人未将该房屋出租，应于2015年8月31日前将该房屋交付买受人；……；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔；……。当日，二原告与被告又签订了《补充协议》，约定：鉴于买卖双方就买卖坐落于北京市朝阳区安家楼X号院X号楼X单元X号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现买受人拟变更新产权人，买卖双方经友好协商约定如下：应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定任意人员名下。同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定人员联系办理撤销事宜，如造成出卖人或其指定人员的损失由买受人承担；买受人承诺，若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承担，与他方无关……。被告在与二原告签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》后，向高焕支付了定金50万元。此后，被告未再向二原告支付任何款项，亦未指定任何人作为买受人或房屋的购买人。
2015年5月6日，二原告领取了房屋权属证书。2015年5月11日，麦柏林办理了《售房委托书》的公证手续，北京市长安公证处为麦柏林出具了（2015）京长安内民证字第5833号公证书。
2015年7月31日，高焕向被告寄送了《催告函》，主要内容为：“关于《北京市存量房屋买卖合同》履行的相关事宜致函如下：2015年4月2日，您与本人高焕GAOHUAN及本人配偶麦柏林先生（以下简称‘我方’）签订了编号为商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，我方将坐落于北京市朝阳区安家楼X号院X号楼X单元X号（京房朝私07第X号，共有权证号京房朝私共字第X号），建筑面积为234.91平方米房屋出售给您，价格为人民币壹仟肆佰壹拾伍万元整（￥14，150，000）。合同签订至今已近4个月，期间，我方多次要求与您共同履行合同，尽快完成交易。但由于您个人原因，您除支付定金外，其他合同义务均怠于履行，导致约定交易至今无法完成。您怠于履行合同约定的行为已经造成我方不能完成交易过户、无法在北京完成另行购买房屋、完成所有权转移登记。您的行为已经构成违约，已给我方造成了巨大的经济损失及不便。为尽快完成交易减少损失的扩大，请您于2015年8月17日起一周内向我方支付首付款（或全部购房款），并办理相关贷款或房屋所有权转移登记手续。在上述期限内，我方将配合您办理相关手续，若您未在上述期限内予以履行，则到期后合同解除，我方人（应为“仍”）将依据合同约定追究您的违约责任。本催告函以EMS特快专递的方式送达”。2015年8月3日，被告签收该《催告函》。2015年8月24日，被告向二原告发送了回函一份，主要内容为：“贵方于2015年7月31日发出的《关于催促履行北京市存量房屋买卖合同之催告函》已收悉，因多次与贵方协商未果，贵方要求我方2015年8月25日回复相关问题，现就上述函件中提到的相关问题，作出如下回复：一、关于贵方提到的我方怠于履行合同及违约问题。1、我方不存在怠于履行合同，合同延期履行是双方原因造成的。从我方与贵方签订《北京市存量房屋买卖合同》之后，我方一直积极履行合同约定。贵方在与我方签订上述合同的时候就知道，我方按照北京市限购政策的规定（《落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，上述政策规定，对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。），因我方在北京拥有两套以上住房，故我方是没有资格在北京市再购买房屋的。正是基于上述原因，双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，并未约定具体的房屋面签、过户时间等，贵方提到我方怠于付款问题是不存在的，按照双方的《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，我方支付400万元购房款项是在上述合同网签之后支付的，现在网签行为并没有完成，是因为购房资格问题没有予以落实及贵方提出要延期交房，上述情况我方也一直与贵方予以沟通，贵方也同意我方延期以取得资格或找其他有购房资格亲属进行过户，我方对贵方的理解表示感谢。贵方提出交房时间从2015年8月31日延期到明年，由于延期时间太长，我方无法同意，这个问题也是造成双方合同至今未能进一步履行的重要原因。2、我方不存在违约问题。以上情况说明，由于双方的原因，即我方购房资格落实问题以及贵方要求延期交房问题，造成合同至今未能继续履行。按照合同约定，我方不存在违约情形，故不应当承担违约责任。二、关于贵方要求我方支付款项问题。贵方要求我方在2015年8月24日前支付合同款项及进行房屋过户是不现实的。首先，合同款项包括首付款项400万元以及贷款款项，上述款项中的贷款不可能由我方支付，也无法再2015年8月25日前完成贷款手续。其次，房款400万元是房屋买卖合同网签之后支付，现在合同并没有网签情况下，我方是无法支付给贵方上述款项的。再次，贵方应于2015年8月31日将房屋交付给我方，贵方一直使用房屋，要求延期交房，上述问题没有解决情况下，我方也无法将房款400万元支付给贵方。最后，在上述款项没有支付情况下，过户是不可能进行的。我方本着购买房屋的诚意，希望与贵方进一步协商解决合同履行过程中出现的问题，望贵方予以理解和配合”。截至法庭辩论终结前，被告仍未取得北京市的购房指标，亦未指定他人作为买受人与二原告办理网签以及房屋过户手续。
庭审中，二原告向本院提交了交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）、《补充协议》、简易交易流程图、北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》、《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单、房屋买卖价格网站截图、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。
被告对交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）的真实性予以认可，证明目的无异议，并称该证据可以证明在合同中，双方对于被告履约的期限没有明确的时间点，被告没有违约行为；对《补充协议》的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，并称《补充协议》是双方意思自治的表示，也是双方真实意思的表示，同时也证明了二原告在签订合同时就已知道被告没有购房资格；对简易交易流程图的真实性不予认可，并称该证据仅是草图，不能说明任何问题；对北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》的真实性均予以认可，但称上述证据均不能证明被告违约，导致合同解除；对《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称按照合同约定，被告支付定金后的下一个时间点应该是网签，因为原、被告签订合同时，双方明确约定，被告需将该房屋过户到其他人名下，因为被告不具备购房资质，所以对网签的时间双方并未约定，因此被告没有任何违约行为；对房屋买卖价格网站截图、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》的真实性表示无法确认，并称该证据与本案没有关联性。
被告向本院提交了《补充协议》、《回函》、顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件、手机短信照片。二原告对《补充协议》的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称原、被告在签署合同之前，二原告并不清楚被告不具备购房资格，二原告均系外籍人员，对北京的购房政策知道的不是特别清楚，二原告一直本着完成交易的目的，二原告才同意了被告将房屋过户给他人的要求，此份证据不能证明，二原告在签署合同之前就知道被告不具备购房资格；对该《回函》的真实性无法核实，但二原告确实收到过被告寄送的《回函》，二原告收到的《回函》与此份证据的内容大致一样，不过对被告的证明目的不认可，被告不能用自己的陈述来证明对方的过错或者言论，被告的证据是来源于自述；对顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件的真实性没有异议；对手机短信照片的真实性无法确认，并称即使是真实的，要求的内容也是两个内容，可以看出被告没有履行合同的行为。另，经本院释明，被告明确表示其不认为自己的行为构成违约，并坚持称二原告未在2015年8月31日前将房屋交付给被告使用已经构成了违约；另称，如果法院判定其构成违约，其认为违约金约定过高，要求降低，降低的幅度由法院裁量。
以上事实，有当事人当庭陈述、交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）、《补充协议》、简易交易流程图、北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》、《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单、房屋买卖价格网站截图、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》、《补充协议》、《回函》、顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件、手机短信照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，二原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。双方当事人均应遵守。二原告主张被告未依约向其支付购房款，故被告已经构成了违约，因此要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。被告不认可其存在违约的情况，不同意承担违约责任，但同意解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。因二原告与被告均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，故本院对二原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》的诉讼请求亦不持异议，依法予以确认。
关于本案中被告是否违约一节。二原告主张被告经催告，至今未能与二原告办理网签，亦未向二原告支付购房款。被告则称其虽然没有向二原告支付购房款，但双方协议中，并未就购房款的实际支付时间进行约定，故其不构成违约，同时二原告因未在2015年8月31日前将房屋交付给被告使用已经构成了违约。本案中，在二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》后，二原告积极履行合同义务，并办理相关的房屋所有权证的补办手续等，而被告未按照双方《补充协议》约定的内容告知二原告其指定的人员（购买人），被告亦未与二原告办理网签手续及贷款手续，且未向二原告支付剩余购房款。虽然，二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》中并未明确约定具体的付款时间，但在《北京市存量房屋买卖合同》的附件二中约定：买卖双方应于网签后10个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币960万元；剩余购房款买受人以银行资金托管方式于银行面签当日支付出卖人购房款400万元。另，在《北京市存量房屋买卖合同》的附件二中还约定：买卖双方应于2015年5月31日前期贷款批复后办理税费缴纳手续，以及出卖人未将该房屋出租，应于2015年8月31日将该房屋交付买受人。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”根据上述规定，二原告有权要求被告支付相应的购房款，且二原告通过《催告函》的方式已经向被告进行告知并给予了相应的准备时间，而被告并未在合理的期限内向二原告支付相应的购房款，亦未与二原告办理网签手续以及贷款手续，且以回函的形式告知二原告要求其付款不现实。另，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二中关于房屋权属登记以及交付的内容以及交易习惯不难得出，被告最迟应于2015年8月31日前办理完毕网签手续以及贷款手续，但被告截至法庭辩论终结前，仍表示其不能办理网签和贷款手续，亦不能向二原告明确其指定的人员（购房人）。被告的行为已经构成了违约，被告应当依法承担违约责任，并向二原告支付违约金。现二原告要求被告依约承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但被告当庭表示二原告所主张的违约金数额过高，要求予以降低，经审查，本院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给二原告造成的实际损失之情形，故本院对此予以调整，具体金额本院将根据房屋买卖合同的履行情况、当前房屋市场的现状、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。另，被告在双方合同签订后曾向高焕支付过定金50万元，故本院在计算被告向二原告支付的违约金中予以折抵。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十九条之规定，判决如下：
一、原告高焕（GAOHUAN）、麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN）与被告戈静于二○一五年四月二日签订的编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自本判决生效之日解除；
二、被告戈静于本判决生效后七日内给付原告高焕（GAOHUAN）、麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN）违约金人民币一百万元［被告戈静已经向原告高焕（GAOHUAN）支付定金五十万元，折抵该款项后，被告戈静应再向原告高焕（GAOHUAN）、麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN）支付违约金人民币五十万元］；
三、驳回原告高焕（GAOHUAN）、麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61840元，由原告高焕（GAOHUAN）、麦柏林（MCNEILLPAULBRIAN）负担5490元（已交纳），由被告戈静负担56350元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 史震
二〇一五年十一月四日
书记员 张珅