北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初27400号
原告：汪琪，女，1958年4月19日出生，汉族，中国建设银行北京分行退休职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘泽先（原告之夫），男，1957年6月15日出生，北京商报社记者，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：汪起（原告之兄），男，1949年6月19日出生，西城区鲁迅中学退休教师，住北京市西城区。
被告：郭林茂，男，1963年3月6日出生，汉族，全国人大常委会培训中心巡视员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：季汉清，北京市众民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭琪（被告之女），1993年4月19日出生，北京第二实验小学大队辅导员，住北京市西城区。
原告汪琪与被告郭林茂房屋买卖纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪琪及其委托诉讼代理人刘泽先、汪起，被告郭林茂的委托诉讼代理人季汉清、郭琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汪琪向本院提出诉讼请求：1.判令郭林茂赔偿违约金31万元（自2016年9月29日至2016年11月29日）；2.判令郭林茂支付2016年10月至2016年的物业费370元及2016-2017年半年的供暖费1527.48元；3.要求郭林茂修复墙壁渗水，修复墙体开裂，修复门锁，修复空调、吊柜及衣柜，修复水龙头；4.诉讼费由郭林茂承担。事实和理由：2016年3月14日，原告汪琪及丈夫刘x1以女儿刘x2的名义与被告郭林茂的委托代理人郭琪签署购房合同，购买产权人郭林茂位于北京市西城区xx小区xx号楼x门x层xx室的房产，标的额1000万元。中介机构的北京链家房地产经纪公司宣武门店。后因购房资质问题，双方又签署了《变更协议》和《补充协议》，讲产权转至汪琪名下。根据双方约定交房时间为2016年9月29日。2016年9月29日，郭林茂约定在上午10点交房，汪琪及链家经纪人准时到场，郭林茂一方无人办理交接。后交房改至当日晚七点半，但临近晚八点出卖人方仍未到场。9月30日，链家公司工作人员通知2016年10月1日办理交接。2016年10月1日上午10点多，汪琪及家人、出卖人的委托人郭琪，链家公司的经纪人张xx、经理葛xx至涉案房屋办理交接手续。经验收，房屋存在以下问题：1、房屋内壁存在严重漏水现象；2、房屋中多处附属设施和装修破坏；3、物业交割中，被告方尚存在当年和跨年度欠费记录，致使物业交割无法完成。根据验房结果，汪琪提出了不符合合同约定的问题，要求出卖人按合同履行，中介链家公司做了记录。综上，房屋交接无法顺利完成完全是因为出卖人方的原因造成，已经构成实质性违约，买房人有权按照合同条款第七条，违约责任的约定要求出卖人按照买受人全部已付款的20%支付违约金。
被告郭林茂辩称，不同意汪琪的诉讼请求，理由如下：一、出卖人不存在延期交房的事实。原告、被告以及中介公司曾约定2016年9月29日上午八点在涉案房屋办理交接手续，直至九点，原告未出现，因被告有事前往单位，与房屋中介公司商定，有中介公司先行对涉案房屋进行查验，在确认涉案房屋符合合同约定的情况下，将涉案房屋钥匙交给中介公司，由中介公司转交原告。在被告方与中介公司共同对涉案房屋查验后，将房屋钥匙交给房屋中介公司，并由中介公司经理葛祥风出具一份承诺书。二、被告交付的房屋符合合同约定。原告将阳台旁边墙体上的部分水迹说成为“严重漏水”，与事实不符。经物业公司查看并未发现漏水，认为墙体水迹可能系隔壁放置湿拖把所致；且原告充分了解房屋现状并经过多次实际考察涉案房屋，基于对房屋现状认可签订合同，即便存在部分水迹，不应由被告修复。三、合同约定被告保持卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗的原状，被告交付的涉案房屋与原状保持一致，未曾破坏。被告交付的标的为涉案房屋，合同价款中不包含家用电器折价，家用电器是被告赠与原告，被告未保证电器可以正常使用，原告要求被告维修无法律依据。四、被告并不存在拖欠供暖费及物业管理费的情况。
经本院审理查明，2016年3月14日，出卖人郭林茂的委托代理人郭琪与买受人刘x2的委托代理人刘x1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将其名下的宣武区xx园xx号楼2-1-101出售给买受人，建筑面积127.29平方米。上述合同中约定：“……五、房屋产权及其具体状况的承诺。……（三）出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用。因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失，但买受人使用不当导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款约定之范围内。（四）出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第六条房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人……3、出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人；……（二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。第七条违约责任。（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条的约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还团部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金……”同日，甲方（出卖人）郭林茂的委托代理人郭琪，乙方（买受人）刘x2的委托代理人刘x1及丙方北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：“……第一条成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币（大写）壹仟万元整，此价格为甲方净得价，不含税。……6、物业交割：甲乙双方应当在甲方交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）叁万元作为物业交割保证金：该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。……第六天其他。……2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等的法律效力，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。3、甲乙双方达成的其他约定……关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移交付给乙方：装饰装修：以下装饰装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁及门窗（其余装饰装修、家具、家电标记为×号）”。2016年6月30日，郭林茂作为甲方；刘x2作为乙方，北京链家房地产经纪有限公司作为丙方，汪琪作为丁方，四方签订《变更协议书》，约定甲、乙双方就涉案房屋所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务，并按照变更后的合同继续履行。2016年8月15日，郭林茂作为甲方，刘x2作为乙方，北京链家房地产经纪公司作为丙方，汪琪作为丁方，四方签订《补充协议》，约定：“关于宣武区xx园xx号楼xx房甲、乙、丙、丁四方友好协商达成以下协议：1.由于乙方购买人刘x2目前不具备购房资格导致无法过户，乙方及丙方要求甲方将购买人乙方刘x2……变更为其母汪琪……经过协商甲方同意变更；2.乙方补偿甲方人民币五万元整（50000元整），并于甲方郭林茂亲笔签署的变更协议交给丙方时，丙方将该五万元人民币交给甲方；……6、房屋交付时间变更为出卖方于2016年9月29日前将房屋交付给购买方，另出卖方将四个空调、一个双人床、一个写字台留给购买方……”2016年3月17日，北京市热力集团有限责任公司xx分公司开具供暖费结清证明，证明郭林茂就涉案房屋自2006年1月15日至2016年3月15日的供暖费已结清。2016年10月7日，北京xx物业服务有限责任公司出具发票，载明郭林茂交付2016年1月至2016年9月的物业费及垃圾费。涉案房屋产权已于2016年8月登记至原告汪琪名下。现原告与被告因房屋交付存在争议，原告诉至法院，请求：1.判令郭林茂赔偿逾期交房违约金31万元（自2016年9月29日至2016年11月29日）；2.判令郭林茂支付2016年10月至2016年的物业费370元及2016-2017年半年的供暖费1527.48元；3.要求郭林茂修复墙壁渗水，修复墙体开裂，修复门锁，修复空调、吊柜及衣柜，修复水龙头；4.诉讼费由郭林茂承担。被告以其答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
另查，一、庭审中，原告为证明涉案房屋存在损坏情况提交了照片26张；被告阳台认可靠近窗户墙面存在水迹的情况以及屋内留存空调的情况，对于其余照片的真实性不认可，对留有空调的照片认为空调是无偿赠与，交房时空调机盖是闭合的。同时，原告提交视频资料、录音资料、原告与北京链家房地产有限公司职员张xx微信记录、原告与北京链家房地产有限公司宣武门店经理葛xx的短信息，其中原告与北京链家房地产有限公司宣武门店工作人员张xx的微信中显示张xx要求原告在物业交割单上签字再交付钥匙，上述证据证明办理交接时间的约定、被告变更交付时间、原告要求交钥匙及被告相关费用未交清的情况。被告对录音证据的真实性不认可，对于微信截图的真实性不认可，且认为微信截图不连续。
二、庭审中，被告提交燃气凭条、热水费发票、自来水缴费单、污水处理费发票、自来水费发票等，证明被告在约定的交房日期前，已结清涉案房屋的所有费用。原告认为供暖费证明当时被告没有出示，其他的费用是交房日期后被告补交的。被告为证明涉案房屋在交付之前并未发生过渗水情况，提交了北京xx物业服务公司出具的《证明》、《工程维修工作单》及北京链家房地产经纪有限公司出具的《证明》；原告认为北京鲁能物业服务公司出具的证明不能证明房屋不存在漏水现象，对于其余两份证据的真实性不认可。另，被告为证明其不存在延期交房，系原告无理拒收房屋提交了北京链家房地产经纪有限公司宣武门店出具的《证明》及该门店经理出具的《承诺书》；原告对上述两份证据的真实性不认可。
三、庭审中，被告申请北京链家房地产经纪有限公司宣武门店商圈经理葛xx出庭，葛xx对约定的交房具体时间的陈述为“被告方要求8点收房，原告方要求10点”、“双方时间凑不到一起，所以分开来做”；对于2016年10月1日的交接情况，葛xx称“我先让被告先拍的所列问题的照片，让被告方先走了，因为双方无法达成一致”；原告认为交付房屋的时间2016年9月29日上午10点是被告约的，合同中约定买卖双方一起验房，中介公司不能代表被告进行交接，且房屋交接前后完全不一致，10月1日交割时中介公司未出示交割单。
经询，原告认为被告未在约定时间到场交付房屋，且对房屋损坏状况不认可，故原告无法在交割单上确认签字，被告不向我方交付房屋钥匙，我方要求先行领取房屋钥匙；被告在庭审中明确表示同意在未签订物业交割单的情况下将房屋钥匙交付原告，但被告表示房屋钥匙在北京链家房地产经纪有限公司，且北京链家房地产经纪有限公司规定在未签订交割单的情况下不能交付钥匙。
上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议》、供暖费结清证明、发票、照片及证人证言等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出卖人交付房屋符合商品房买卖合同约定和商品房交付的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋交付时存在功能性质量瑕疵以严重影响正常居住使用的除外，买受人接受房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。本案中，刘x2与郭林茂之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定有效。后经过原告、刘x2、北京链家房地产经纪有限公司及被告协商，签订《变更协议》及《补充协议》，刘x2就购买涉案房屋的全部权利义务转移给汪琪，故汪琪与郭林茂之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系。
一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，应当明确被告是否存在逾期交房的情况。诉讼过程中，原告主张原告与被告之间约定的交付房屋时间为2016年9月29日上午十点，其提交的证据系原告与北京链家房地产经纪有限公司工作人员张智军之间的微信记录，不足以证明原告与被告对2016年9月29日交房的具体时间进行约定。结合庭审中北京链家房地产经纪有限公司人员与原告之间的微信记录及证人证言，因双方验房时间未能约在一起，故采取了分开验房的方式，被告先于原告与北京链家房地产经纪公司人员进行验房，并于当日将涉案房屋的钥匙交给北京链家房地产经纪有限公司人员；原告在与北京链家房地产经纪有限公司工作人员验房过程中，认为存在房屋存在物业、水电等欠费问题及房屋装修、家具家电损坏问题。因合同约定物业交给系买卖双方共同交割，中介公司陪同，故被告未能在2016年9月29日前与原告进行物业交割及验房事宜，构成逾期交付。2016年10月1日，原告方、被告方的委托人郭琪及北京链家房地产经纪有限公司工作人员均至涉案房屋进行物业交割及房屋交付，原告因被告不认可房屋存在装修、家具家电的损坏问题，原告未在物业交割单上签字，北京链家房地产经纪有限公司工作人员认为不能在此情况下将房屋钥匙交给原告。因此，2016年10月1日被告方到场与原告进行了物业交割及验房事宜，并未存在被告拒绝交付房屋的情形，原告未能取得涉案房屋钥匙亦非被告拒绝交付，原告提交的证据亦不足以证明当日房屋存在严重影响正常使用的功能性质量瑕疵，故自该日起原告要求被告承担逾期交房的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。结合合同约定，郭林茂应当按已交付房价款万分之五的标准支付自2016年9月30日至2016年10月1日期间的违约金，因房屋总价款10000000元，尚有30000元的物业交割保证金未向郭林茂交付，故郭林茂应当支付违约金为9970元。
二、对于原告要求被告支付2016年9月29日至2016年11月29日期间的物业管理费及2016年至2017年半年供暖费的诉讼请求，因被告支付物业管理费至2016年9月30日及房屋于2016年10月1日后未能交付并非被告之原因，故原告要求被告支付上述费用，于法无据，本院不予支持。
三、对于原告要求被告修复墙壁渗水，修复墙面开裂，修复门锁，修复空调、吊柜及衣柜，修复水龙头的诉讼请求，其中对于原告主张的墙壁渗水修复，原告提交的证据虽证明墙面存在水印或水渍，但未提交证据证明在涉案房屋存在墙壁渗水或漏水的持续状态，抑或涉案房屋存在墙壁渗水的质量问题，故原告要求被告对修复墙壁渗水的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难于支持；原告要求修复的墙面开裂及卧室门锁，原告主张的此两处损坏系与原状不一致，但未提交证据证明予以佐证，故本院不予支持；对于原告要求修复衣柜、吊柜及水龙头的请求，因上述设施设备，并未包含在被告向原告交付的家具家电中，故被告对上述家具家电并不存在维修义务；对于原告主张被告维修空调的请求，因空调系被告在补充协议中留给原告的物品，并未约定被告对上述物品的维修义务，故原告该项诉讼请求不予支持。原告主张空调系支付相应对价取得，但其提交的证据不足以证明其该项诉讼主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，郭林茂支付汪琪逾期交付房屋违约金九千九百七十元。
二、驳回汪琪的其他诉讼请求。
如果郭林茂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百八十九元，由原告汪琪负担二千八百九十三元，已交纳；由郭林茂负担九十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一七年一月六日
书 记 员 郭莹莹