吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉丰民一初字第191号
原告：吉林市宏大建筑材料厂，住所：吉林市丰满区。
法定代表人：李洪臣，该厂经理。
委托代理人：李宁，该厂副经理。
委托代理人：孙宇，吉林权维律师事务所律师。
被告：刘庆国，男，1968年8月31日生，汉族，住吉林市龙潭区。
委托代理人：李春雁，吉林市龙潭区正达法律服务所法律工作者。
委托代理人：杜文革，吉林江城律师事务所律师。
原告吉林市宏大建筑材料厂（以下简称宏大材料厂）与被告刘庆国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宁、孙宇、被告刘庆国及其委托代理人李春雁、杜文革到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宏大材料厂诉称：2012年12月10日，原、被告签订租赁合同，约定将原告位于吉林市丰满区的厂区及建筑面积约1500平方米的办公室、厂房租赁给被告作为仓库使用，租期一年，租金为13万元，保证金1万元（保证金至今未付）。2013年4月22日、5月5日，被告租赁的两座厂房分别坍塌，原告知悉后到达现场，发现被告在原告库房中存放的是散装粉煤灰，且将库房堆满。厂房倒塌原因是因散装粉煤灰自身存在涨力，且库房有窗，不是密封空间，承重不均，导致墙体断裂厂房坍塌。散装粉煤灰应在密封金属仓体或者罐体内存贮，被告经营散装粉煤灰，对于此专业问题应是清楚的，被告将散装粉煤灰放在原告有窗户的库房内，存在明显过错。根据双方合同约定，被告因使用不当造成租赁物损坏的，被告应承担赔偿责任。故请求判令：1、被告赔偿原告损失30万元，具体金额待评估后明确；2、解除原、被告间的租赁合同；3、被告将其存放在库房内的散装粉煤灰取走；4、被告承担本案诉讼费、评估费。
后本案审理过程中，原告依据鉴定结论将诉请变更为：1、被告赔偿原告损失803030元；2、因被告已将粉煤灰运走，故撤回“请求被告取走全部粉煤灰”的诉请。
被告刘庆国辩称：原告在出租仓库时明知被告存放的是散装粉煤灰，且散装粉煤灰是可以在仓库中存放的，答辩人没有过错。厂房倒塌的主要原因一是厂房建筑质量不合格，不符合做仓库的要求，二是受地理环境和天气的影响，不属于使用不当，不可归责于被告。
被告于第一次开庭庭审过程中提出反诉，要求原告赔偿被告经济损失，又于第二次开庭庭审中撤回了反诉申请。
本院认为，本案争议焦点如下：1、租赁物房屋倒塌原因；2、被告是否应对房屋倒塌承担赔偿责任，赔偿的具体数额为多少；3、原、被告间的租赁合同是否应予解除。
针对以上焦点，原告当庭提供证据如下：
1、房屋租赁合同，证明原、被告于2012年12月10日签订的租赁协议，协议约定因使用不当造成租赁物损坏，被告负有维修义务。
被告对该证据无异议，称实际签合同日期是12月5日，协议也约定了如租赁物原始存在问题，被告不承担责任。
本院对证据的真实性，予以确认。
2、房权证、土地使用证，证明原告的租赁物质量合格，证件齐全，符合法律规定。
被告对证据的真实性无异议，但房证记载房屋结构是混合，实际上是黄沙结构。土地是划拨土地，能否出租有疑问。
本院对证据的真实性，予以确认。
3、照片59张，证实本案中出租的房屋因被告使用不当发生倒塌。
被告对照片的真实性无异议。被告认为照片不能证明房屋倒塌是使用不当所致，只能证明是因房屋质量问题而倒塌。从照片可以看出，房屋原始有裂纹。
原告针对被告的质证，称照片分别拍摄于2013年4月23日和5月8日，原告并不知道存放的是粉煤灰，裂纹也不是原始裂纹，是存放粉煤灰后涨开产生的。如果原始有裂纹，被告不可能承租。房证上的混合结构指的不是混凝土结构，这是个建筑术语。
对照片的真实性，本院予以确认。
4、吉林建大工程检测有限公司司法鉴定意见书，证实房屋倒塌与被告存放粉煤灰方式存在利害关系。被告存放方式不正确，应将粉煤灰与墙壁隔开，避免产生水平推力作用于墙壁。
被告对证据4有异议，认为该鉴定程序违法，鉴定机构的选取应是原、被告双方商定，而建大这家机构是法院选定的。从鉴定内容上，倒塌原因是多方面的，主要原因是房屋质量不合格，仓库不符合存放粉煤灰要求，黄沙堆砌。2012年大雪，房屋没有排水设施，地基长时间被浸泡。鉴定机构没有要图纸，我们不知道怎么推定粉煤灰造成的房屋倒塌。要求重新鉴定。
5、吉林市恒源工程管理服务有限公司司法鉴定报告，证实因被告使用不当造成原告损失，即房屋拆除及重建工程造价80余万元。
被告质证认为鉴定80.3万元的损失过高。鉴定中说明，按照建设单位是一级企业作为标准，材料也没有折旧，材料用的是水泥，也不是黄沙，原告房屋基础还能用，鉴定给重新计算了。要求重新评估。
6、司法鉴定票据2张，证实鉴定费用情况。
被告对真实性无异议，但表示不同意承担该部分费用。
7、保全费收据，原告支付保全费2020元。
被告质证认为，该费用应由败诉方承担。
8、吉林建大工程检测有限公司对被告异议书的答复，证实鉴定人在现场检测时并未见房屋有下沉、水浸泡现象。房屋倒塌是因为被告没有防止水平推力，将粉煤灰直接堆放造成的必然损害。
被告对证据的真实性无异议，但被告已对鉴定的程序提出意见，质证观点同对鉴定的质证意见。
9、吉林建大建筑工程检测有限公司对原告异议的回复，证实被告将粉煤灰直接散装堆放，没有与墙壁进行有效隔离，因此对建筑物造成损害。
被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。
被告当庭提供证据如下：
1、租赁合同，证实合同约定，租赁物原始出现问题，责任不由承租方承担。
原告对证据的真实性无异议，但认为租赁房屋原始不存在问题。
2、照片8张，拍摄时间为2013年5月5日、15日，证实房子原来就有裂纹，原告也应知道存放的是粉煤灰，从照片也能看出房屋没有排水。
原告对照片的真实性无异议，认为照片是2013年5月份拍摄的，当时房屋已经发生倒塌了。如果是原始裂纹，被告根本不可能承租。房屋是有排水的，在后墙下。
3、证人郭某某出庭作证，证实被告曾雇证人所在的公司为被告出车拉运粉煤灰。2012年11月下旬，我送灰的时候，库房的房主姓李的过来了解具体情况了。他知道存放的是粉煤灰。
被告认为证人证言能够证实原告在签订租赁协议之前就知道被告存放的是粉煤灰。我们是先往库里送的灰，后来才签的协议。房屋边上的邻居曾经因粉煤灰影响环境找过原告，还告到过环保局，原告不可能不知道这事。
原告质证认为，双方签订合同日期是2012年12月10日，证人称是11月下旬拉的粉煤灰，这两点是矛盾的。证人是否是送货公司司机，无法证实。证人对原告法定代表人的陈述也不准确，证人证言不具真实性。
原告陈述称，签订合同时被告告诉原告其存放的是水泥，直到2013年4月房屋倒塌出现裂纹，原告才知道装的是粉煤灰。当时要求被告修复，大约过了一周，房子就倒了。
针对被告提出的对吉林市恒源工程管理服务有限公司的鉴定报告的异议，及申请鉴定人出庭的申请，我院通知该鉴定公司派员出庭接受质询，该公司委派公司工程师董某某作为鉴定人出庭。鉴定人针对本案鉴定表示，建筑企业分为三级，按照法律规定无论哪个级别的企业，均应缴纳四项费用：养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金，由于一级企业上述费用缴纳的非常完整，所以假设一级企业为建设单位进行的鉴定。三级企业如果缴费缴纳的好，费率与一级企业是一样的，其他项目也都是一样的，所以三级企业和一级企业施工的工程造价应该没有什么区别。我们的鉴定是按照实际发生的拆除和重建价值进行的，未考虑残值。
原告认为，就鉴定人出庭情况，可以断定一级企业和三级企业施工造价实际是一样的，被告没有证据证实法律限定只能用几级企业。
被告认为鉴定人回答的问题不真实。企业资质划分根据的是业绩和工程量，跟规费缴纳情况无关。
针对被告提出的吉林建大工程检测有限公司所作的鉴定的程序问题，法庭当庭宣读丰满区人民法院立案庭出具的情况说明一份，该份说明证实因本案的房屋倒塌鉴定，吉林市内无具有相关资质的鉴定机构，故需在省内名册中选择。省内有资质的机构有两家，分别为吉林省建筑工程质量检测中心和吉林建大建筑工程检测有限责任公司，我院分别向两家机构发出了咨询函。省检测中心回复无法接受委托，建大检测公司回复可接受委托。鉴于以上情况，该鉴定未组织当事人抽选机构，而是直接委托了吉林建大工程检测有限责任公司。
原告对此情况说明无异议。
被告认为被告代理人曾咨询过中级人民法院技术鉴定处，得到的答复是有资质的机构不只这两家，中院也没有同意本案指定鉴定机构。
本院认为，原告提供的证据4，因我院立案庭已出具情况说明，说明了选取鉴定机构的实际情况，吉林建大建筑工程检测有限责任公司是具备合法鉴定资质的鉴定机构，我院选定该鉴定机构的程序合法，对其鉴定结论本院予以采信。对于被告提出的重新鉴定的申请，本院不予准许。
证据5，对于被告提出的该鉴定假定施工建设单位为一级企业，该鉴定结论工程造价过高，本院认为，该鉴定机构具有合法鉴定资质，且本次鉴定程序合法，该鉴定机构鉴定人员出庭接受了质询，表示无论何种级别的建设单位根据法律规定都应缴纳四项规费，一级企业缴纳完整，故按照一级企业进行了鉴定。如三级企业也全部缴纳四项费用，那么其工程造价与一级企业无差别。故本院认为，参照何种级别企业标准计算工程造价，并无相关明确规定，吉林恒源工程管理服务有限公司假定施工单位为一级企业的鉴定方法，并无不妥，故对该鉴定结论，本院予以采信。对于被告提出的重新鉴定的申请，本院不予准许。
证据6-9的真实性，本院予以确认。
对于被告提供的证据1、2的真实性，本院予以确认。
证据3，该证人称系为被告拉运粉煤灰的公司的司机，因原告对其身份提出质疑，本院无法判定其身份的真实性。其证实原告法定代表人李某在2012年11月即知道仓库存放的是粉煤灰。本院认为，因原告予以否认，且证人对原告法定代表人年龄的陈述并不确定，又无其他有效证据对上述证言予以佐证，故其证言的真实性，我院无法判定。本院认为，被告是否知道原告在仓库存放的是粉煤灰，与本案并不具有关联性，故对上述证言，本院不予采信。
经审理查明：2012年12月10日，原告吉林市宏大材料厂与被告刘庆国签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其位于吉林市丰满区的厂房（建于2003年）、办公室租赁给被告做仓库使用。租期为一年，年租金为13万元，保证金1万元。承租方在租赁期内应爱护租赁物，因承租方使用不当造成租赁物损坏，承租方应负责维修，费用由承租方承担。租赁物原始存在问题，不由租赁方负责。原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了租金13万元。
被告接手租赁房屋后，将大量的散装粉煤灰存放在租赁的厂房中。2013年4月，原告发现存放粉煤灰的厂房出现裂纹、倒塌现象，同年5月厂房再次发生倒塌。因就厂房的赔偿问题，原、被告协商不成，原告诉至法院要求被告赔偿其房屋倒塌的损失。
本案审理过程中，经原告申请、我院委托由吉林建大建筑工程检测有限责任公司对房屋倒塌原因进行了鉴定，该公司鉴定报告分析认为：房屋倒塌的直接因素是装载散粒粉煤灰超高所致。为防止产生的水平推力直接作用于墙壁，对建筑物形成危害，装载散粒粉煤灰与墙壁应分隔开。鉴定结论为：被申请人屯装粉煤灰的方式与涉案房屋倒塌存在因果关系。其答复被告异议回复中说明：现场检测未见房屋基础下沉破坏现象。
经原告申请、我院委托吉林恒源工程管理服务有限责任公司为租赁房屋拆除及重建的工程量进行了鉴定，鉴定结论为：吉林市宏大建筑材料厂平房拆除和重建工程造价为803030元。
另查明，至本案第二次庭审前，被告已将其所有的租赁场地的粉煤灰运出。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案原告要求被告赔偿其厂房拆除、重建的损失的诉讼请求，应予支持。原、被告系租赁关系，双方的租赁合同合法、有效。依双方租赁合同约定，被告如因使用不当造成租赁物损坏，即对租赁物负有维修并承担维修费用的义务。现被告在对厂房的使用过程中，因存放散装粉煤灰的方式不当，造成租赁房屋倒塌，应属使用租赁物不当，造成租赁物损坏的行为，对原告的损失，应予赔偿。被告认为房屋倒塌的主要原因是房屋原始存在质量问题，本院认为，该房屋建于2003年，具有政府颁发的房权证书和土地使用证书，系混合结构。被告租赁房屋的用途是仓储，如在签订租赁协议时该房屋就如被告所称存在裂痕，或其他质量问题，被告依然愿意租赁并支付了13万元的租赁费，不符常理。且由吉林建大建筑工程检测有限责任公司的答复记载：现场检测未见房屋基础下沉破坏现象。吉林建大建筑工程检测有限责任公司的鉴定意见书已证实，装载散粒粉煤灰超高是房屋倒塌的直接因素。故被告的上述辩论意见，本院不予采信。综上，本院认定租赁房屋倒塌系被告存放货物时方式不当造成，对于原告房屋倒塌损失，被告应予赔偿。
关于赔偿数额，经吉林恒源建筑管理服务有限公司鉴定，租赁房屋拆除及重建的工程造价为803030元，该鉴定机构鉴定人员已出庭说明了该鉴定的鉴定过程、鉴定依据，并阐述了鉴定结论的合法性，本院认为，该鉴定机构系具有专业鉴定资质，鉴定程序合法，其鉴定结论应予采信。本案租赁房屋建于2003年，至倒塌时已十年之久，本院认为应考虑房屋的折旧问题，酌情认定被告赔偿原告重建房屋损失的80%。故被告应赔偿原告房屋拆除损失96938元、重建损失564873.6元（706092×80%），合计661811.6元。两次鉴定费用合计19030元（分别为11000元、8030元），亦应由被告承担。
关于原告要求解除与被告间的租赁合同的诉讼请求，因原、被告的租赁合同期限为一年，从2012年12月10日起至2013年12月10日止，可见，现该租赁合同租赁期间已届满，故已无需另行解除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告刘庆国赔偿原告吉林市宏大建筑材料厂房屋拆除及重建损失661811.6元、鉴定费19030元，于本判决生效后30日内给付；
二、驳回原告吉林市宏大建筑材料厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11830元，保全费2020元，合计13850元，由原告负担2080元，由被告刘庆国负担11770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长 于萍楠
审判员 塔 磊
审判员 李雪飞
二〇一四年六月十日
书记员 罗 越