湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民三终字第85号
上诉人（原审原告）曾爱萍，女，1965年1月20日出生，汉族，居民，住常德市武陵区。
委托代理人ＸＸ，湖南劲鸣律师事务所律师。
委托代理人田芳，湖南劲鸣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）湖南泓鑫置业有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处朝阳路居委会武陵大道197号4栋2楼。
法定代表人杨瑞奇，该公司总经理。
委托代理人陈其中，男，住常德市武陵区。
上诉人曾爱萍因与被上诉人湖南泓鑫置业有限公司（以下简称泓鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾爱萍及其委托代理人ＸＸ、田芳，被上诉人泓鑫公司的委托代理人陈其中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年12月24日，曾爱萍与泓鑫公司签订了一份《常德市商品房预售合同》，合同约定：曾爱萍购买泓鑫公司开发的常德市育才路泓鑫·城市花园二期第6-1幢109号商品房一套，其价款为1359800元。付款时间为合同签订之日和2010年4月19日分两次付清购房款。交房时间为2010年7月31日。双方在合同第十九条中约定房屋产权转移登记为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次�起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同时还约定了逾期付款和交房的违约责任等。合同签订后，曾爱萍于当日和2010年4月19日分两次向泓鑫公司的财务处按时交清了全部的购房款1359800元。泓鑫公司于2010年7月31日按时交房。2010年11月27日，泓鑫公司办好初始登记。2013年5月14日，泓鑫公司为曾爱萍开具《销售不动产统一发票》。后因双方为办理房屋产权证及土地使用证发生矛盾协商未果，曾爱萍遂诉至法院，请求法院判令泓鑫公司赔偿其违约金148898.10元，并协助其办理房屋产权证及土地使用证。本案诉讼费由泓鑫公司承担。
原审法院认为，曾爱萍与泓鑫公司签订的《常德市商品房预售合同》，未违背相关法律和行政法规的强制性规定，是双�当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。曾爱萍与泓鑫公司均己按合同约定的时间内付清了购房款和按时交付了商品房。曾爱萍认为所购商品房未按合同约定及时办理房屋产权证和土地使用证，系泓鑫公司违约所致。故本案争执的焦点是：1、泓鑫公司是否违约？2、是双方共同办理房屋产权证及土地使用证权属转移登记，还是曾爱萍委托泓鑫公司办理房屋产权证及土地使用证权属转移登记？曾爱萍与泓鑫公司在合同第十九条中明确约定：双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。其共同办理就是各自完成各自的手续，然后相互协助共同到相关部门办理权属登记。曾爱萍与泓鑫公司特别选择共同办理权属登记，应理解为办理房屋权属转移登记，应由双方共同先办完应办的手续后向权属登记机关申请办理转移登记�不是独自一方委托另一方向权属登记机关申请办理转移登记。双方选择该条应为特别约定，现曾爱萍未办理好房屋产权证及土地使用证，其责任并非泓鑫公司造成。且双方还约定在2010年7月30日交房后90日内办完初始登记，而泓鑫公司于2010年11月27日才办好初始登记，泓鑫公司在2010年7月30日交房至2010年11月27日才办好初始登记的此段时间内违约，曾爱萍应知其权益受侵害。但从2010年11月27日泓鑫公司办好初始登记到2013年5月14日为曾爱萍开具《销售不动产统一发票》，时间己达二年半，曾爱萍也未找泓鑫公司办理房屋产权证及土地使用证的相关手续，更未寻求法律保护，其诉讼请求超过诉讼时效。从上二点所述，泓鑫公司未构成违约，曾爱萍要求泓鑫公司赔偿违约金148898.10元无事实和法律依据，对其诉讼请求，不予支持。泓鑫公司销售商品房后，有义务依双方签订的《常德市商品房预售合同》，协助曾爱萍办理房屋产权证及土地使用证。故对曾爱萍要求泓鑫公司协助办理房屋产权证及土地使用证的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第六十四条之规定，遂判决：一、湖南泓鑫置业有限公司协助曾爱萍办理房屋产权证及土地使用证；二、驳回曾爱萍的其它诉讼请求。本案诉讼费17031元，由曾爱萍负担15000元，湖南泓鑫置业有限公司负担2031元。
原审判决宣判后，曾爱萍不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误；上诉人与被上诉人签订商品房预售合同后，上诉人按约及时向被上诉人支付了购房款，但被上诉人向上诉人交付房屋后，经上诉人多次联系催促，至今仍不给上诉人提供《销售不动产统一发票》，不履行协助办理房屋权属证书义务，导致上诉人至今不能办理房屋权属转移登记。被上诉人的行为违反了合同约定义务，构成了严重违约，依法应对上诉人承担逾期办证违约责任，及时协助上诉人办理房屋权属证书，赔偿违约金148898.10元；本案逾期办证违约金起算点应为上诉人取得房屋所有权证书之日起30日后，上诉人要求被上诉人承担违约赔偿的主张并未超过诉讼时效；上诉人在一审起诉仅要求被上诉人赔偿违约金148898.10元和协助办理房屋两证，属普通财产案件，依照《诉讼费用交纳办法》，只能交纳诉讼费3278元，原审法院却按购房总价款1359800元计收17031元诉讼费错误。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
为支持其上诉�张，曾爱萍在二审举证期限内，申请高某、郭某某两名证人到庭作证，并向本院提交了如下证据材料：
1、常德市房地产档案馆房屋权属登记信息查询证明一份，拟证明涉案房屋初始登记时间为2011年2月18日，远超过泓鑫公司承诺初始登记时间的事实；
2、常德市房屋转移登记申请书一份，拟证明曾爱萍不断找泓鑫公司要求办理房屋权属转移登记，因泓鑫公司原承办售房的售楼员苏燕休产假未办理，泓鑫公司另一售楼员张丽于2012年底给其提供一份常德市房屋转移登记申请书的事实；
3、曾爱萍申请的证人高某、郭某某当庭陈述，俩人曾先后于2011年、2012年多次陪曾爱萍前去泓鑫公司售楼部向其售楼员催办房屋权属转移登记事项，而泓鑫公司售楼员则答复因公司房屋转移登记的相关资料未备齐，不能为曾爱萍开具《销售不动产统一发票》。
另外，曾爱萍还提交诉讼费发票一份，拟证明武陵区人民法院超过《诉讼费用交纳办法》规定的标准，向其收取诉讼费17031元的事实。
被上诉人泓鑫公司答辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确；被上诉人与上诉人在合同中约定共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记，证实被上诉人只有协助办证义务，上诉人所购房屋至今未办好权属转移登记，是其怠于办理所致；上诉人认为被上诉人违约无据支持，其要求被上诉人承担违约赔偿责任的主张已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。
在二审举证期限内，泓鑫公司未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，泓鑫公司对曾爱萍提交的证据1、证据2真实性认可无异议，但认为曾爱萍申请的两位证人是其同学和朋友，其当庭陈述的事实不真实，不能作为定案证据使用，曾爱萍提交的诉讼费发票与本案争议事实无关联性。本院认为，曾爱萍提交的证据1、证据2及两位证人证言，能与泓鑫公司迟延办理涉案房屋初始登记和转移登记、开具《销售不动产统一发票》的事实相互印证，泓鑫公司对此不能提供相反证据否定和反驳，可作为定案证据采信。
经审理查明，上诉人曾爱萍与被上诉人泓鑫公司在签订的《常德市商品房预售合同》第十九条产权登记（一）初始登记条款中约定：出卖人应当在办理房屋分户证之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约�，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。双方在《常德市商品房预售合同》第十九条产权登记（二）转移登记条款中约定：1、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记；2如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。泓鑫公司所开发的涉案房屋于2009年8月6日竣工验收合格，于2011年2月18日办理涉案房屋初始登记。泓鑫公司2012年底给曾爱萍提供一份房屋转移登记申请书，2013年5月6日为曾爱萍开具泓鑫二期开票办证申请表（商铺�，同年5月14日从常德市地方税务局直属局开出曾爱萍付款的《销售不动产统一发票》，同年9月29日为曾爱萍开具《二期商铺结算表》。经曾爱萍多次催促，在二审期间，泓鑫公司给曾爱萍提供了《销售不动产统一发票》。曾爱萍于2014年7月31日办理了所购房屋权属登记，同年9月3日办理了该房屋土地使用权证。
本院查明的其他事实与原审法院无异。
本院认为，本案争议焦点为：1、泓鑫公司在办理产权转移登记中是否存在违约行为？2、曾爱萍起诉是否超过诉讼时效？
关于焦点一，上诉人曾爱萍与被上诉人泓鑫公司签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，应认定其买卖关系合法有效，双方应按约全面履行合同义务。根据合同约定，涉案房屋交付使用后，曾爱萍与泓鑫公司共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。泓鑫公司应在交房之日起90日内，履行协助曾爱�办理房屋所有权证和土地使用权证的转移登记义务。因泓鑫公司未及时取得涉案房屋楼栋权属证明，经曾爱萍多次催促，泓鑫公司以房屋转移登记的相关资料未备齐，涉案房屋测量面积差价未结算为由，迟延至2013年5月14日才从常德市地方税务局直属局开出曾爱萍购房付款的《销售不动产统一发票》，且未及时将该发票交给曾爱萍。泓鑫公司未按约履行协助曾爱萍办理权属转移登记的义务，导致曾爱萍在接收房屋后因缺乏办理房屋权属转移登记的必备条件，而不能办理房屋权属转移登记。故泓鑫公司在办理涉案房屋产权转移登记过程中存在违约行为。
关于焦点二，本案中，曾爱萍要求泓鑫公司对其办理房屋产权过户过程中的违约行为承担违约责任。依照曾爱萍与泓鑫公司在房屋买卖合同中约定的“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的条款，只在曾爱萍实际取得房屋所有权证书之日起30日之内，泓鑫公司不按约自动履行违约赔偿义务的情况下，曾爱萍才能起诉主张逾期办证违约金。由于泓鑫公司迟延履行协助办证义务，导致曾爱萍房屋权属转移登记拖至2014年7月底才实际办理。根据合同约定，曾爱萍主张违约请求权应在实际取得房屋权属转移登记30日之后，故曾爱萍在未实际取得房屋权属转移登记之前起诉要求泓鑫公司承担逾期办证违约赔偿责任，是在诉讼时效起算之前。鉴于本案产权证已经办理，且曾爱萍起诉的金额少于实际违约金，对泓鑫公司并无不利，为减轻当事人诉累，节约审判资源，让其另行起诉已无必要。泓鑫公司认为曾爱萍诉请已�过诉讼时效的辩解主张不能成立，本院不予支持。原审法院将泓鑫公司迟延办理初始登记时间，作为曾爱萍主张逾期办证违约赔偿的诉讼时效起算点错误。
关于违约金的计算标准，依照合同约定，应当自2010年11月1日起至2014年7月31日止，按照购房款总额每日万分之一的标准计算，但曾爱萍只计算至2013年11月1日，系其对诉讼权利的放弃，故本院应照其主张的计算期间计算违约金。曾爱萍要求泓鑫公司协助办理房屋产权证及土地使用权证，属实现物权请求权，原审法院判决支持是正确的。曾爱萍向原审法院起诉要求泓鑫公司履行办证义务，并支付逾期办证违约金148898.10元，其理由正当。依照国务院《诉讼费用交纳办法》规定的标准，本案一审收取诉讼费应为3278元，原审法院决定收取17031元不当，本院依法予以变更。
综上所述，上诉人曾爱萍要求泓鑫公司赔偿逾期办�违约金的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院判决驳回曾爱萍要求泓鑫公司赔偿逾期办证违约金的请求错误，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）、（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00326号民事判决第一项，即湖南泓鑫置业有限公司协助曾爱萍办理房屋产权证及土地使用证；
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00326号民事判决第二项，即驳回曾爱萍的其他诉讼请求；
三、被上诉人湖南泓鑫置业有限公司于本判决生效之日起五日内，向上诉人曾爱萍支付逾期办证违约金148898.10元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3278元，二审案件受理费3278元，两项合计6556元，由被上诉人湖南泓鑫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋晓玲
审 判 员 刘松林
审 判 员 朱晨辉
二〇一四年十月十日
代理书记员 徐晓敏
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。