重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终4502号上诉人（原审被告）周利勤，居民。委托代理人周作荣，务农。被上诉人（原审原告）重庆市合川区锦城物业服务有限公司。法定代表人江兰英，系该公司总经理。委托代理人石宇，重庆宸沛律师事务所律师。上诉人周利勤与被上诉人重庆市合川区锦城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2016年4月8日作出（2016）渝0117民初570号民事判决，周利勤对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2016年6月22日对本案进行了询问。上诉人周利勤的委托代理人周作荣，被上诉人重庆市合川区锦城物业服务有限公司的委托代理人石宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，周利勤为重庆市合川区锦城路2号水榭香都小区的业主。2007年2月25日，周利勤公证委托其父亲周作荣签署合川市三鑫物业发展有限公司开发的位于重庆合川区的三星•水榭香都8号楼12层8号房的买卖合同；办理房地产权证并领取该证；代缴相关税费；代为管理及出租上述房屋及商铺、收取租金等事宜。2007年12月15日，合川市三鑫物业发展有限公司（甲方）与重庆市合川区锦城物业服务有限公司（乙方）签订了合川区锦城路2号水榭香都小区《前期物业服务合同》，合同第一条、第二条约定了甲方委托（乙方）的物业管理服务区域为合川区锦城路2号水榭香都小区（占地面积19118㎡，建筑面积56400㎡）；合同第二章委托管理事项中对重庆市合川区锦城物业服务有限公司为业主的服务内容进行了约定，其中包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共同厕所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。合同第五条约定“1、物业服务费选择以下方式收取：住宅（按建筑面积计算）高层0.57元/平方米•月，多层0.45元/平方米•月，商业（门市）1.40元/平方米•月，电梯楼电梯运行费：从3楼开始，每户35元/月，每增加一层加1元，以�类推”；合同第六条约定“共用的专项设备运行的能源消耗及公共水电（如路灯费、消防水电费、观光水电费、楼道清拖）应独立计算，合理向业主分摊计收，费用收取由乙方负责”；合同第七条约定“物业服务费或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务”；合同第二十条约定“委托管理期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日小区内成立业主委员会止”；合同第二十四条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，合川市锦城物业服务有限公司便对该小区提供了物业服务。周利勤于2008年3月28日由其父亲周作荣代其接房后，成为该物业管理服务区内的业主，其住宅建筑面积为120.32㎡。同时，锦城物业公司（甲方）与周利勤（乙方）又签订了《三星房屋使用公约》，约定：一、甲方按《重庆市物业管理条例》的有关规定：对合川区锦城路2号小区8幢12层8号的房屋共用部位，共用设施、设备、物业用房，按有关规定进行维护、管理和使用。……三、乙方同意由合川市锦城物业服务有限公司对所辖物业进行维修、管理服务，并按合川区物价发《2008》225号文件的规定和合同的约定交纳费用。……十八、业主委员会成立之日起三十天，本公约自然终止。从2008年7月起，周利勤拒绝缴纳物业服务费。2011年1月5日，重庆市合川区锦城物业服务有限公司起诉要求周利勤支付2008年7月1日至2010年12月的物业服务费1998元和滞纳金2610元、垫付的电梯费1320元，合计5928元。2011年3月16日，法院依法判决：一、由周利勤于本判决发生法律效力之日起十日内付给�庆市合川区锦城物业服务有限公司物业服务费1998元和电梯费1320元。二、驳回重庆市合川区锦城物业服务有限公司要求周利勤支付违约金的诉讼请求。周利勤不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。同年7月20日，该院依法驳回上诉，维持原判。从2011年1月1日起至2015年12月31日止周利勤未缴纳物业服务费、公损费、电梯费等，重庆市合川区锦城物业服务有限公司再次起诉至法院。本案在审理过程中，重庆市合川区锦城物业服务有限公司自愿放弃周利勤支付滞纳金的诉讼请求。另查明，重庆市合川区锦城物业服务有限公司原系合川市锦城物业服务有限公司，2007年4月12日更名为重庆市合川区锦城物业服务有限公司。重庆市合川区锦城物业服务有限公司在一审中诉称，周利勤系水榭香都小区业主，重庆市合川区锦城物业服务有限公司系该小区的物业服务公司。现周利勤违反合同约定，拒不缴纳相关物管费用，重庆市合川区锦城物业服务有限公司多次催收无效，故起诉请求：判令周利勤支付物业服务费3999元，公损费300元，电梯费2640元，滞纳金3582元，共计10521元；本案诉讼费由周利勤承担。周利勤在一审中辩称，重庆市合川区锦城物业服务有限公司与周利勤为合同互欠债务人，周利勤委托周作荣与重庆市合川区三鑫物业发展有限公司签订购买商铺和住房合同。在接收房地产权证时，重庆市合川区锦城物业服务有限公司收取了周利勤购房所交的全部代收现金条，其中住房代收条作了结算；重庆市合川区锦城物业服务有限公司收走买商铺代收现金条4张，金额共35776元，重庆市合川区锦城物业服务有限公司给了周利勤商铺缴纳契税证、维修金据共2张，重庆市合川区锦城物业服务有限公司给了周利勤现金5000元，�住房结算式计算35776元－退现金5000元－契税14276.01元－维修金836.25元=15663.74元，按此计算重庆市合川区锦城物业服务有限公司欠付周利勤15663.74元。重庆市合川区锦城物业服务有限公司提交法院的《前期服务合同》是恶意伪造的不法证据、【2008】225号文件己废止五年，起诉依据无证据能力。合同主体不合法，是无效合同。前期物业合同双方恶意串通，损害国家利益、业主利益、以合法形势掩盖非法目的，违反合同法第五十二条规定，合同无效。违反国家收费标准通知，提高收费标准多收费。重庆市合川区锦城物业服务有限公司与前期物业服务合同甲方恶意串通，强交未建“对讲门禁系统”的未完工房给小区全体买房人，至今八年来完工，损害周利勤合法权益。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一�规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原合川市三鑫物业发展有限公司是周利勤所居住小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与重庆市合川区锦城物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对合川区锦城路2号小区业主均具有约束力。周利勤成为小区业主后，重庆市合川区锦城物业服务有限公司与周利勤又自愿签订了《房屋使用公约》，在合同和公约中均对重庆市合川区锦城物业服务有限公司服务管理范围、收费标准及被告物管费用的缴纳进行了约定，故重庆市合川区锦城物业服务有限公司与周利勤应按约定全面履行义务。按照《前期物业服务合同》约定，重庆市合川区锦城物业服�有限公司对小区进行的服务，周利勤应支付物业服务费等费用。本案中周利勤房屋建筑面积为116.95㎡，从2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费为：116.96㎡×0.57元/月•平方米×60月=3999.69元，电梯费按合同约定计算为：44元/月X60月=2640元。根据《前期物业服务合同》第六条约定，公损费每月5元合计300元系重庆市合川区锦城物业服务有限公司实际支出产生，有路灯电费发票为证，对该费用周利勤应全额交纳。本案在审理过程中，重庆市合川区锦城物业服务有限公司自愿放弃周利勤支付滞纳金的诉讼请求，法院予以尊重。周利勤所称购房费用中重庆市合川区锦城物业服务有限公司欠付周利勤15663.74元的问题，不属于本案受理范围，周利勤可另案处理；周利勤称“对讲门禁系统”问题不属于重庆市合川区锦城物业服务有限公司的责任范围，故周利勤的理由并不能成为不交物业管理费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：由周利勤在一审判决发生法律效力之日起五日内付给重庆市合川区锦城物业服务有限公司从2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费3999.69元、电梯费2640元、公损费300元合计6939.39元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由周利勤负担，限周利勤在本判决生效后七日内向合川区人民法院缴纳。一审宣判后，周利勤不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、1、撤销一审判决，驳回被上诉人起诉；被上诉人不当得利，非法占有现金15653074元应返还上诉人。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、没有证据证明重庆市合川区锦城物业服务有限公司是涉案小区合法的物业服务公司，重庆市合川区锦城物业服务有限公司起诉王兰的合同载明的公司名称、法人名称都不是法人营业执照注册的公司名称；前期物业服务合同不是依法签订对业主不具有约束力。2、前期物业服务合同的甲方合川市三鑫物业发展有限公司已于2009年7月31日被注销，权利义务未转移给第三方，已经失去法律效力六年。且前期物业服务合同已经到期，业委会与2011年依法解聘了物业服务；前期物业服务合同未进行备案违反物管条例规定。3、重庆市合川区锦城物业服务有限公司承诺欠周利勤的现金在物管费中扣除，符合�同法第七十六条规定。重庆市合川区锦城物业服务有限公司未提供物业服务。重庆市合川区锦城物业服务有限公司答辩认为：周利勤陈述的不当得利不属于本案审理范围，周利勤可以另案起诉。重庆市合川区锦城物业服务有限公司在一审时已经提交充分证据说明涉案小区物业公司名称的先后变更问题。周利勤没有举示证据证明重庆市合川区锦城物业服务有限公司被涉案小区业委会合法解聘。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：第一，根据涉案《前期物业服务合同》第二十条关于“本合同期限暂为叁年，自2008年1月1日至2010年12月31日小区内成立业主委员会止。合同期满，业主委员会未提出解聘要求，本合同继续有效，业主委员会与选聘或续聘我公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止”的约定可知，在�有出现新的物业公司与业委会签订物业服务合同并解聘重庆市合川区锦城物业服务有限公司的情况下，该《前期物业服务合同》继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定的条款履行各自的义务。而本案中周利勤没有举示充分证据证明涉案小区业委会已经解聘了重庆市合川区锦城物业服务有限公司。第二，虽然周利勤提交了（2016）渝0117民初2088号调解书与合阳城街道锦城路社区证明，但该两份证据与本案没有关联性，也不足以证明周利勤关于重庆市合川区锦城物业服务有限公司未提供物业服务的主张，结合周利勤在二审审理中述称重庆市合川区锦城物业服务有限公司虽然提供了涉案小区的物业服务，但该公司的物业服务不到位分析，则周利勤关于重庆市合川区锦城物业服务有限公司未提供物业服务的理由不成立，应按照约定交�物管费。第三，关于周利勤主张应从重庆市合川区锦城物业服务有限公司欠周利勤的现金中抵扣物管费的问题。欠款纠纷与物管费纠纷不属于同一法律关系，周利勤可以另诉解决。至于周利勤主张重庆市合川区锦城物业服务有限公司名称的前后不一致问题，一审法院已经查明，本院不再赘述。此外，周利勤关于《前期物业服务合同》中甲方合川市三鑫物业发展有限公司已于2009年7月31日被注销权利义务未转移给第三方的问题，因作为开发商的合川市三鑫物业发展有限公司被注销与本案物业服务纠纷没有直接关联性，也不是周利勤拒交物业服务费的正当理由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周利勤承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年六月二十八日书 记 员  冉梦云