重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02768号
上诉人（原审被告）杨瑷濂。
委托代理人杨泉。
被上诉人（原审原告）上海景瑞物业管理有限公司。
法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
上诉人杨瑷濂因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月3日作出（2015）沙法民初字第00894号民事判决，上诉人杨瑷濂对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年6月3日进行了询问，上诉人杨瑷濂的委托代理人杨泉，被上诉人上海景瑞物业管理有限公司的委托代理人葛春喜参加了询问。本案现已审理终结。
原告景瑞公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区XXXX小区的物业服务公司，被告是该小区XX-X-X-
X号房屋的业主，原被告双方签订了《XXXX前期物业服务协议》，合同约定XXXX高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元／月／平方米，被告应当在每月10日之前向原告交纳当月物业服务费。逾期未交纳，被告应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2013年2月至2014年10月期间的物业服务费。现起诉至本院，请求法院判令被告支付原告2013年2月1日至2014年10月31日期间物业服务费2820.72元（1.35元／月／平方米＊99.50平方米＊21个月）；给付逾期支付物业服务费违约金2792.50元。
被告杨瑷濂辩称，被告未交纳2013年2月1日至2014年10月31日期间物业服务费属实，但是原告未向业主公示公用面积的收入情况，且小区公共通道长期被占用，原告未按物业服务合同约定全面履行义务，被告有权不支付物业服务费。若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。
一审法院审理查明，被告杨瑷濂系重庆市沙坪坝区XXX正街XX号（XXXX小区）附XX号X-X号房屋（开发商自编号为XX-X-
X-X）的业主，房屋建筑面积99.50平方米。原告为一级物业服务资质。
景瑞公司（乙方）即原告与被告房屋所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订有《XXXX二期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对XXXX小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定高层住宅的物业服务收费标准为1.35元／月·平方米（含电梯费使用费及水电公摊费），按建筑面积计算。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同落款处没有注明签订时间。
2009年8月21日，被告杨瑷濂（乙方）接房时与原告的分支机构上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）签订《XXXX前期物业服务协议》，约定甲方的主要义务包括管理工作、保安工作、工程维修与维护工作等。XXXX高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元／月·平方米，按建筑面积计算。物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日之前缴纳物业管理费，逾期将按欠费金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金。甲方提供物业服务为期三年，服务期满后，由本小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。
另查明，XXXX小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由原告一直为被告所在小区提供物业服务。被告未交纳2013年2月1日至2014年10月31日期间物业服务费。原告曾通过邮寄律师函方式向被告催收拖欠的物管服务费用。
现原告景瑞公司以被告未履行交费义务为由诉至本院，要求判如所请。审理中，原告称与业主签订的《前期物业服务协议》是业主接房时与在该小区服务的原告分公司签订，原告分公司代表原告在该小区提供服务。
一审法院判决认为，原告与重庆景康置业发展有限公司签订的《XXXX二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告的分支机构上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与被告签订的《XXXX前期物业服务协议》是代表原告进行物业服务的分支机构与业主对前期物业服务合同的补充协商。原告为XXXX小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。合同约定物业管理费收费标准为1.35元／月·平方米，被告的房屋建筑面积为99.50平方米，按合同约定计算，被告每月应当交纳物业服务费134.32元，2013年2月1日至2014年10月31日共21个月合计2820.72元。被告杨瑷濂辩称因原告未按物业服务合同约定全面履行义务，被告有权不支付物业服务费，但并未提供充分的证据加以证明，故对其辩解，本院不予采信。
原告与建设单位签订的前期物业服务合同约定被告应在每月5日内交纳当月物业服务费，代表原告进行服务的分公司与被告约定被告应在当月10日之前交纳物业服务费，故本院将每月的交费期间确定为当月10日之前。被告未按约交纳，应当承担违约责任。关于违约金的计算方式，应依照约定以每月应交物业服务费134.32元为基数，从当月第11日起，按照每日千分之三的标准累计至本判决发生法律效力之日止，但违约金总金额应以不超过欠费本金金额2820.72元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杨瑷濂于本判决发生法律效力后立即支付原告上海景瑞物业管理有限公司2013年2月1日至2014年10月31日期间的物业服务费2820.72元。二、被告杨瑷濂于本判决发生法律效力后立即支付原告上海景瑞物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2013年2月1日至2014年10月31日期间每月应交物业服务费134.32元为基数，从当月第11日起，按照每日千分之三的标准累计至本判决发生法律效力之日止，总额以不超过欠费本金金额2820.72元为限。三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杨瑷濂负担。限被告杨瑷濂于本判决发生法律效力后立即迳付原告上海景瑞物业管理有限公司。
宣判后，杨瑷濂不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令被上诉人停止侵权，定期公示公共面积的营利收支和管理情况，维护上诉人及广大业主的合法权益，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。双方争议的焦点是：被上诉人利用小区公共面积进行营利性收入且拒不公示管理情况和账目，严重侵害上诉人及其他业主的知情权、收益权。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同已于2012年到期，一审采用该过期合同、无效合同为依据进行裁判，有失公正。
被上诉人上海景瑞物业管理有限公司表示服从一审判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，被上诉人与涉案小区的开发商签订的物业服务合同及被上诉人的分支机构与上诉人签订的物业服务协议，均系合同或协议双方的真实意思表示，合法、有效。按照《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，在物业服务合同和物业服务协议到期后，涉案小区业主委员会并未召开业主大会对是否续聘或解聘被上诉人作出决定，而被上诉人自愿按照原合同约定实际继续对涉案小区提供物业服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘式续聘决定为止。因此，上诉人应按照物业服务协议的约定支付相应的物业服务费，逾期支付的还应承担违约责任，因此，对被上诉人要求上诉人支付未缴纳的物业服务费并承担违约责任的诉讼请求，应依法予以支持。对于上诉人提出“被上诉人利用小区公共面积进行营利性收入且拒不公示管理情况和账目，严重侵害上诉人及其他业主的知情权、收益权”的上诉意见，不属于本案的审理范围，双方可另行协商解决。综上，上诉人杨瑷濂的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨瑷濂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年七月三十日
书 记 员 韩 微