安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终1330号上诉人（原审被告）：亳州嘉瑞置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区。法定代表人：杨玉英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洪亮，安徽香樟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永胜，安徽香樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：候玉斌，男，1971年3月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人亳州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞置业公司）因与被上诉人候玉斌商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉瑞置业公司的委托诉讼代理人张洪亮、被上诉人候玉斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人没有将验收合格的房屋交付给被上诉人与事实不符。被上诉人购买的上诉人开发的金海苑南区第S1-102号房屋位于该小区的S1#楼，该幢楼于2012年11月3日经有关单位进行了竣工验收，经验收该幢楼完全合格，且上诉人已按合同约定的时间交付了被上诉人购买的上述房屋，上述事实有竣工验收记录、工程竣工验收报告等证据证明。二、本案已过诉讼时效，一审适用法律错误。按合同约定，本案房屋买卖合同的履行期限届满之日为2012年5月31日，诉讼时效应从合同履行期间届满即2012年6月1日开始计算，诉讼时效期间至2014年6月1日届满，而被上诉人于2016年3月3日才提起诉讼，所以本案已过诉讼时效，一审判决认定没过诉讼时效属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。候玉斌答辩称：案涉房屋没有验收合格，我曾去检查过房屋，房屋墙面的水泥一碰就脱落，房子至今没有交付，本案没有超过诉讼时效。候玉斌向一审法院起诉请求：依法判令嘉瑞置业公司支付违约金76275元（按日万分之一自2012年6月1日计算暂计算至2016年3月1日，以后的违约金计算至该房屋实际经验收合格之日止）并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月15日马芳与嘉瑞置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：W201107150088，合同约定嘉瑞置业公司将位于亳州市谯城区涡河还原小区建安路东侧金海苑南区第S1-102号房出让与候玉斌，房款总计565000元。合同第八条约定出卖人应当在2012年5月31日前，将验收合格的商品房交付于候玉斌，第十一条约定嘉瑞置业公司在交付房屋时应当同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2011年7月15日候玉斌交付房款285000元，余款280000元通过银行按揭的方式支付给嘉瑞置业公司。至今嘉瑞置业公司仍未向候玉斌交付验收合格以及具有《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》的房屋。合同第九条约定出卖人逾期60日交付房屋的，出卖人按买受人累计已付款的0.01%按日计算至实际交付之日支付违约金于买受人。第十九条约定双方发生争议协商不成的，可向人民法院提起诉讼。嘉瑞置业公司没有向有关部门办结备案登记。候玉斌诉求嘉瑞置业公司支付违约金自2012年6月1日起计算至2016年3月1日，以后的违约金计算至该房屋实际经验收合格之日止。一审法院认为，候玉斌与嘉瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于商品房何时具备交付条件，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》将交房条件约定为合同第八条确定的第一款第1项“该商品房经验收合格”，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，涉案房屋嘉瑞置业公司至今未到亳州市有关部门办结备案登记（未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），不符合双方签订的合同第八条约定的交房条件，故嘉瑞置业公司认为工程已经按照约定时间竣工验收，与事实不符。现侯玉斌已表示要求继续履行合同，按照合同第九条的约定，侯玉斌可以主张嘉瑞置业公司支付逾期交房的违约金，根据双方合同的约定，每日按总房价款万分之一的标准向侯玉斌支付，该约定对双方均具有约束力。针对嘉瑞置业公司关于“本案已过诉讼时效”的抗辩意见，一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年。嘉瑞置业公司虽按约定将房屋交付于候玉斌，但嘉瑞置业公司未在约定的时间内将验收合格的房屋交付与候玉斌，属于违约行为，超过诉讼时效显然不成立。因此，对其抗辩不予采信。判决：被告亳州嘉瑞置业有限公司于本判决生效后五日内向原告侯玉斌支付逾期交房违约金76275元[以565000元为本金，按每日万分之一的标准，自2012年6月1日计算暂计算至2016年3月1日的违约金76275元（56.5元/天×1370天=77405元，但原告仅主张76275元）]；以后的违约金自2016年3月2日起计至交付验收合格的房屋之日止（以565000元为本金，按每日万分之一的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1707元，由被告亳州嘉瑞置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实同一审，但与一审查明不同的是，2011年7月15日是候玉斌与嘉瑞置业公司签订的编号W201107150088的商品房买卖合同，而非马芳。另查明：合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方办理验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。嘉瑞置业公司未向候玉斌提交书面通知，候玉斌也未签署房屋交接单。合同第九条约定出卖人逾期超过60日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。原审原告的姓名为候玉斌，一审误写为侯玉斌。本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉房屋是否已验收合格并交付给候玉斌？2、本案是否已超过诉讼时效？一、关于争议焦点1，嘉瑞置业公司与候玉斌约定2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。嘉瑞置业公司提供的工程竣工验收报告上，城建档案管理机构、工程质量监督站均未签字、盖章出具认可性意见，故应确认争议房屋至今尚未验收合格。嘉瑞置业公司未按照合同约定日期交付经验收合格的商品房，应为违约，应按照合同约定承担逾期交房的违约金。二、关于争议焦点2，本案中，嘉瑞置业公司应在约定的时间内将符合合同约定的房屋交付给候玉斌，但嘉瑞置业公司未按照合同约定书面通知候玉斌交房，其所称的电话通知，也无相关证据证明，候玉斌也不认可房屋已实际交付，故应认定嘉瑞置业公司至今未按约定向候玉斌交付已经验收合格的房屋，因此嘉瑞置业公司所称的本案已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，嘉瑞置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1707元，由亳州嘉瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓非审判员  王艳东审判员  彭 亮二〇一六年九月十八日书记员  王 琪附本案相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。