浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临民初字第1757号
原告：台州市黄岩天韵塑胶有限公司。
法定代表人：田爱姬。
委托代理人：徐沁泉。
被告：台州高乐高五金制品有限公司。
法定代表人：周海峰。
委托代理人：项建华。
委托代理人：方燕。
原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司诉被告台州高乐高五金制品有限公司为建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月12日、2014年9月5日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本院于2014年10月20日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司的特别授权委托代理人徐沁泉、被告台州高乐高五金制品有限公司的特别授权委托代理人项建华、方燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司起诉称：2014年1月25日原、被告签订《工业用地买卖转让合同》，合同约定：被告愿意将其所有的坐落于临海市涌泉镇西洋村其公司西侧、土地面积约4018.60平方米的国有土地使用权［临国用（2008）第0023号］转让给原告，转让款为40万元／亩，合同签订之日原告支付定金60万元，剩余转让款在过户完毕后付清，两个月内办理转让相关手续。如被告人为因素导致买卖终止的，双倍赔偿定金120万元。合同签订后原告当即以现金方式支付定金30万元，通过汇款方式支付定金30万元。签订合同时被告隐瞒了相关的事实，待转让合同签订、原告支付了30万元定金后，被告告知原告过户有问题，需通过法院拍卖才能过户，于是，同日原、被告签订《关于土地过户的补充协议》，协议约定被告必须在3月20日前将上述地块交由法院拍卖以完成原告购买和过户。合同生效后，被告既没有按合同约定在两个月内办理过户手续，也没有按补充协议约定在2014年3月20日前交由法院拍卖，表明被告不履行主要义务，原告多次与被告交涉未果。后原告向土地管理部门征询，该部门口头告知，由于被告所转让的地块空无一物，投资开发没有达到25%，根据《中华人民共和国城市房地产法》第三十九条第一款第二项之规定，土地无法办理过户过续。原告在签订协议前派人去看过现场，当时土地有填土，有乱石，至于投资开发是否达到25%，原告并不知道。原告认为，原、被告所签订的土地转让合同合法有效。由于被告的过错导致土地至今不能过户到原告名下，事实上，由于被告的土地存在过户上的瑕疵，将来也无法办理过户登记手续。根据土地管理部门登记的内容，该地块土地使用用途有限制，限于五金行业，而原告是塑胶加工制造公司，被告隐瞒了这一事实，使原告的合同目的根本无法实现。现起诉要求解除原、被告于2014年1月25日签订的《工业用地买卖转让合同》和《关于土地过户的补充协议》；要求被告双倍返还定金120万元。
在本案审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求，要求：一、解除原、被告签订的《工业用地买卖转让合同》；二、确认原、被告签订的《关于土地过户的补充协议》无效；三、被告双倍返还原告定金120万元。
被告台州高乐高五金制品有限公司答辩称：原、被告签订的《工业用地买卖转让合同》以及《关于土地过户的补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律的效力性强制性规定，应为合法有效。原告在签订合同之前就已经非常清楚土地的性质以及未开发的事实。原告在知晓土地现状的情况下跟被告协商，也是因为被告有案子在台州中院执行。被告并未违约，故无需承担违约责任。被告于2014年3月10日、18日向台州中院申请拍卖涉案地块，涉案地块最终未能拍卖是因为台州中院执行局冻结扣划了被告的银行资金，故无须再对土地进行拍卖，这属于合同所约定的政府部门不可抗力因素。被告无法预见，也无法避免，并不存在过错。原、被告自愿签订两份协议，原告应当承担合同风险。从《关于土地过户的补充协议》的内容来看，该份协议是原告纯获益的合作协议，原告在签订合同时获得了可期待的巨大利益。现原告因台州中院不可抗力的因素导致拍卖程序终结使其不能从中获益就否认事实、否认《关于土地过户的补充协议》的效力，违反了诚信原则与公平原则。对于双方自愿签订合同后最终发生的不利后果，原告具有过错，其应自行承担后果，被告不应赔偿原告的损失。综上，原、被告所签订两份协议合法有效，应当继续履行，要求驳回原告的诉讼请求。
原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
证据一、《工业用地买卖转让合同》、银行存款回单各1份，拟证明原、被告发生工业用地买卖的经过、合同约定的相关事宜以及原告支付定金的事实。经质证，被告无异议。
证据二、国有土地使用权证1份，拟证明原、被告交易的土地就是该使用权证所登记的范围。经质证，被告无异议，同时认为土地登记证上明确载明是工业用地，并没有写明限于五金行业用地。
证据三、《关于土地过户的补充协议》1份，拟证明原、被告签订过补充协议的事实，该协议是无效的。经质证，被告对其真实性无异议，但认为该补充协议是有效的。
被告台州高乐高五金制品有限公司为支持自己的主张，向本院提交银行回单1份（证据1），拟证明被告已按约履行合同向法院提交拍卖申请，地块未拍卖是因合同所约定的政府部门不可抗力的因素导致，被告并无过错的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但对关联性及待证事实表示异议，认为该份证据不能证明被告在3月20日以前就已经向法院提交拍卖申请，被告本身在法院就有执行案件。
被告台州高乐高五金制品有限公司为证明其已按约就涉案土地向台州中院提交拍卖申请，其并不存在违约行为的事实，申请本院向台州中院调取其提交拍卖临涌国用（2008）第0023号土地使用权的申请材料。经本院调取，台州中院执行庭出具情况说明1份，并附该院在办理执行案件中被告台州高乐高五金制品有限公司提交的情况说明复印件2份（证据2）。经质证，被告无异议；原告对该组证据的真实性无异议，但对其关联性及待证事实表示异议，认为从三份情况说明的内容来看，这是另一个案件的执行、评估、拍卖的情况，与本案无关；原、被告所签订的补充协议也没有提到要通过另一个案件的执行来完成拍卖；原、被告的补充协议是1月25日签订的，协议明确约定是3月25日前完成过户，至于如何过户，那是被告的事情；台州中院没有义务为被告的土地拍卖提供便利，本案不是政府部门不可抗力的因素造成的，而是被告的原因造成地块不能拍卖，故被告存在过错。
对上述证据，本院认证如下：被告对证据一、二无异议，该两组证据能够证明原告所主张的待证事实，本院对其证明力予以确认。被告对证据三的真实性无异议，该份证据能够证明原、被告签订补充协议的事实，故本院对其证明力予以确认；至于该补充协议的效力，本院将另作分析。证据1仅能证明被告曾于2014年5月6日通过网银向台州中院转账汇入6225元评估费的事实，但仅凭该单一证据，无法确认该评估费与本案有关，故本院对其证明力不予确认。根据证据2中台州中院执行庭出具的情况说明中的记载，该组能够证明原告已将涉案土地向台州中院申请拍卖的事实，故本院对该组证据就该事实的证明力予以确认，至于被告是否违约，本院将另作分析。
本院经审理，认定事实如下：
原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司与被告台州高乐高五金制品有限公司于2014年1月25日签订《工业用地买卖转让合同》一份，约定：被告将其所有的、坐落于临海市涌泉镇西洋村、土地使用权证号为临涌国用（2008）第0023号、面积约4018.60平方米的土地以40万元／亩的价格转让给原告；原告支付定金60万元；在合同签订之日起2个月内办理转让过户手续，过户给原告重新注册新公司，过户方式双方协商再确定。原、被告同时在该份合同中就违约责任作了约定：如果由于政府部门不可抗力的因素导致不能办理过户手续的，双方终止合同，被告在十五天内不计利息返还原告之前所支付的定金60万元；如果因被告人为因素导致买卖终止的，由被告赔偿原告两倍定金计120万元；如果因原告人为因素导致买卖终止的，被告没收原告支付的定金60万元。协议签订后，原告以现金形式交付被告定金30万元，次日通过银行转帐方式汇给被告30万元。在签订《工业用地买卖转让合同》同一日，原、被告签订《关于土地过户的补充协议》一份，其中约定过户方式为：被告在3月20日前向法院提交将此地块拍卖，原告参加竞拍的形式完成购买和过户。
2014年3月10日、3月18日，被告在申请执行人为扩其伊提拉尔装置工贸有限公司，被执行人为被告的国际货物买卖合同纠纷执行一案中尚有部分执行款未支付，故向台州中院提交情况说明，表示其无力支付剩余款项，要求将涉案土地评估、拍卖。台州中院委托评估机构对该土地进行评估，评估价值为209万元。在拟移交拍卖的过程中，经查询得知被告有银行存款58万元，而该执行案件剩余未执行标的为50万元，为节约司法成本，该院直接从银行扣划执行款，案件执行完毕，故未对涉案土地进行拍卖。
涉案地块现投资开发未达25%，土地使用权仍登记在被告台州高乐高五金制品有限公司名下。
本院认为：原、被告之间于2014年1月25日订立的《工业用地买卖转让合同》系双方当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条虽规定“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不得转让”，但该规定属于行政管理规定，不符合该规定的转让合同将导致不能办理土地使用权变更登记手续的后果，是不发生物权变动的效力，属于合同能否履行的问题，不能据此否定合同效力，故原、被告签订的《工业用地买卖转让合同》应为有效。对原、被告于同一日签订的《关于土地过户的补充协议》，原、被告在该协议中企图通过法院拍卖的形式完成土地的过户，以规避《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，系以合法形式掩盖其非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该补充协议应认定为无效。
对《工业用地买卖转让合同》是否应当继续履行的问题，本院认为，原、被告在该合同中约定“在本合同签订即日起两个月内办理过户转让相关一切手续”，现涉案土地至今投资开发未达25%，无法办理过户手续，合同目的无法实现，故对原告要求解除《工业用地买卖转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。
对被告是否应双倍返还原告定金的问题，本院认为，原告在获知涉案土地过户存在问题的时候，未选择与被告解除合同或协商以积极的方式促成土地转让条件的达成，而是在同一日就该土地的过户方式与被告签订《关于土地过户的补充协议》，该补充协议虽无效，但也是原、被告整个土地买卖协议的一部分。涉案土地虽最终未能通过法院拍卖以完成过户，但该补充协议自始无效，故不宜因此而认定被告存在违约行为。对原告要求被告承担违约责任，双倍返还定金120万元的诉讼请求，本院不予支持。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告明知标的物存在过户瑕疵而协商通过法院拍卖的方式完成过户，双方对不能达到过户目的的可能性应可以预见，故本案不属于原、被告约定的“政府部门不可抗力的因素”，对被告有关涉案土地不能过户系政府不可抗力因素导致的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原、被告解除《工业用地买卖转让合同》后，被告应将已经收取的定金60万元及相应的利息返还、支付给原告。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司与被告台州高乐高五金制品有限公司于2014年1月25日签订的《工业用地买卖转让合同》。
二、确认原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司与被告台州高乐高五金制品有限公司于2014年1月25日签订的《关于土地过户的补充协议》无效。
三、被告台州高乐高五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司600000元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类存款基准利率，从2014年1月26日起计算至生效判决确定的履行之日止）。
四、驳回原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由原告台州市黄岩天韵塑胶有限公司负担5600元，由被告台州高乐高五金制品有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。【本院执行款专户信息——开户名：临海市人民法院（执行款专户），帐号：51×××15，开户行：台州银行，注明民一庭执行款】
审 判 长 周玲珠
人民陪审员 陈素芽
人民陪审员 徐尚宝
二〇一五年一月八日
代理书记员 李苹苹