济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初3861号原告：代德刚，男，住济南市。委托诉讼代理人：解居一，山东泉舜律师事务所律师。被告：济南源泰置业有限公司，住济南市。法定代表人：周伯勤，总经理。委托诉讼代理人：董晨馨，山东康桥律师事务所律师。被告：山东北大资源地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永杰，总经理。委托诉讼代理人：董晨馨，山东康桥律师事务所律师。原告代德刚与被告济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代德刚的委托诉讼代理人解居一及被告济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司的委托诉讼代理人董晨馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代德刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司赔偿损失暂计一万元，依据学区房与非学区房价值差额评估鉴定结论确定赔偿数额；2.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费及因本案产生的所有费用由济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司承担。诉讼过程中，代德刚变更请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司赔偿损失暂计一万元，依据学区房与非学区房价值差额评估鉴定结论确定赔偿数额诉讼请求为：请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司按每平方米200元赔偿原告代德刚损失共计16648元（200×83.24=16648元）。事实与理由：因山东北大资源地产有限公司承诺尚品燕园系甸柳一小分校即现在的盛景小学学区房，购买尚品燕园商品房的业主，子女可免择校费享受中海紫玉东郡园区的小学即现在的盛景小学就近入学权益，因此，代德刚考虑到将来子女可以就近入学并享受优质的教育资源以及学区房的市场价值高、升值空间大，代德刚于2013年3月6日与济南源泰置业有限公司签署商品房买卖合同，购买由山东北大资源地产有限公司投资开发的尚品燕园房屋。2015年5月14日济南市历下区教育局下发了《2015年历下区小学适龄儿童信息登记通告》，后在其教育局官方网站公布：“历下区各小学学区范围，尚品燕园已实际入住业主适龄子女协调至盛福实验小学就读”。该份公示文件不但确定了尚品燕园小区不属于盛景小学学区，并且确定了尚品燕园小区根本没有固定学区，到代德刚起诉之日，尚品燕园小区依旧属于调剂入学。济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司的违约行为不但造成了代德刚选择优质学区房的目的落空的损失，还使尚品燕园小区房屋因非学区房市场价值降低致使代德刚受到损失。济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司应当予以赔偿。代德刚为维护合法权益，向人民法院提起诉讼，请求法院裁判，判如所请。济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司辩称，1、《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》是尚品燕园项目商品房的销售广告和宣传资料之一，依法属于要约邀请。要约作为订立合同的要件，其内容必须具体确定，而内容一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或报酬、违约责任、解决争议的方法等。涉案的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》是山东北大资源地产有限公司受济南源泰置业有限公司委托，就尚品燕园项目的教育配套问题，在与历下区政府的教育主管部门联系沟通的基础上，根据《义务教育法》的相应规定，向潜在买受人发出的关于教育配套问题的告知。《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》的内容和一般商品房买卖合同的法定内容比较，相差甚远。《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》的目的只是希望潜在买受人向自己发出要约的意思表示，明显属于商品房销售广告和宣传资料的范畴。2、《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》涉及的“中海紫御东郡园区的小学”（即盛景小学）不属于尚品燕园“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》对本案“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”没有重大影响，依法不应当被视为要约、不构成本案商品房买卖合同的内容或约定。本案中，尚品燕园项目的建设工程规划许可能够证明：小学、中学等教育设施原本不是尚品燕园开发规划范围内的房屋及相关设施，所以《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中关于“中海紫御东郡园区的小学、绿城百合花园园区的中学”的承诺不属于济南源泰置业有限公司就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”所作的说明和允诺。根据本案的《商品房买卖合同》、济南源泰置业有限公司自搜房网下载打印的尚品燕园项目附近的力高、绿城百合小区2012、2013年销售价格材料等证据能够证明，尚品燕园项目2012年、2013年的房屋成交价格，远远低于附近楼盘的房屋成交价格。《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》对“房屋价格的确定”没有重大影响。本案没有任何证据证明在本案《商品房买卖合同》签订时，除了“满足生活居住需求”的一般商品房买卖合同目的之外，代德刚还有“考虑到将来子女可以就近入学并享受优质教育资源以及学区房的市场价值高、升值空间大”的额外合同目的。《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》对“合同的订立”也没有产生重大影响。3、代德刚的诉讼请求没有事实根据和法律依据。代德刚并未提供证据证明代德刚及子女的户籍在尚品燕园项目行政所在地，不符合《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中明确的“业主及子女户籍在尚品燕项目行政所在地的，可免择校费享受...”的基本条件。另，盛景小学和盛福实验小学相比，没有任何证据能够证明两者之间存在教育资源的区别或差别。《商品房买卖合同》中也没有关于教育配套设施的约定，所以代德刚的诉讼请求无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：代德刚于2013年3月6日与济南源泰置业有限公司签署商品房买卖合同，购买尚品燕园房屋，房产总价款为650066元，合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。代德刚于2014年12月18日交付全部房屋价款，济南源泰置业有限公司于2014年12月30日交付房屋。山东北大资源地产有限公司发布《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》，通知载明：凡购买尚品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡区的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益。2013年9月17日，济南市历下区教育局在收到山东北大资源地产有限公司递交的《关于提前报请尚品燕园学区划分的咨询函》后出具关于尚品燕园所在学区的复函，答复内容为尚品燕园住宅小区业主子女将在盛福片区现有学校（绿城百合居住区配建学校、中海紫御东郡居住区配建学校、济南市盛福实验小学及盛福片区其它配建学校）内，结合实际情况进行安排，每年招生情况，根据市、区两级政府招生工作意见执行。现根据济南市历下区教育局公示的历下区2015年各小学学区范围的划分，尚品燕园已实际入住业主适龄子女协调至盛福小学就读。代德刚认为济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司的违约行为不但造成了代德刚选择优质学区房目的落空的损失，还使尚品燕园小区房屋因非学区房市场价值降低致使代德刚受到损失。现代德刚诉至法院，请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司按每平方米200元赔偿原告代德刚损失共计16648元（200×83.24=16648元）由此形成诉讼。另查明，据内资企业登记信息查询结果，济南源泰置业有限公司法定代表人为周伯勤，住所地济南市''style=''cousor:pointer''>为济南市。济南源泰置业有限公司成立于2011年11月8日，成立之初，张兆东担任公司法定代表人，刘阁担任董事长，2012年8月，增加新股东济南泰源房地产经纪有限公司、济南泰利房地产经纪有限公司，公司类型变更为其他有限责任公司。2014年11月24日，济南源泰置业有限公司法定代表人变更为周伯勤。2009年9月11日，山东北大资源地产有限公司选举刘阁为公司董事长，聘任张兆东担任总经理，选举张兆东为公司法定代表人，2015年12月21日，山东北大资源地产有限公司聘任周伯勤担任公司经理职务并担任公司法定代表人。2016年4月12日，山东北大资源地产有限公司聘任刘永杰担任公司经理职务并担任公司法定代表人，企业类型为有限责任公司，住所地济南市''style=''cousor:pointer''>为济南市。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2013年3月6日代德刚与济南源泰置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效。本案的争议焦点为：一、山东北大资源地产有限公司与济南源泰置业有限公司是否构成人格混同；二、《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中对教育配套设施的承诺，是否构成合同内容。对于焦点问题一，据现有证据，无法充分证明山东北大资源地产有限公司与济南源泰置业有限公司两公司之间存在公司组织机构、经营场所、财产、业务方面的混同，故本院认定，涉案两公司均为独立的法人，不存在人格混同。对于焦点问题二，双方签订的商品房买卖合同中并没有关于教育配套设施的约定，山东北大资源地产有限公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中虽有对教育配套设施的承诺，但合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。补充协议后的特别提醒也载明，出卖人已就合同及所有附件（含补充协议）的内容，特别对其中涉及减轻或免除出卖人责任的条款作出了全面详细的说明和解释，履行了告知义务和提示义务，双方就相关内容进行了讨论并达成一致意见，买受人已完全了解明白条款的含义，合同及本补充协议不属于格式条款合同。代德刚在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。代德刚主张《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽未载入商品房买卖合同，但可适用上述规定，但据现有证据，无法充分证明《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中关于教育配套设施的承诺对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故本院认为关于教育配套设施的承诺不能构成合同内容。综上所述，代德刚与济南源泰置业有限公司签订的商品房买卖合同中没有关于配套教育设施的约定，山东北大资源地产有限公司下发的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽然有关于对涉案房屋配套教育设施的承诺，但山东北大资源地产有限公司并不是其涉案合同主体且其承诺并未对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故其做出的关于教育配套设施的承诺更不应视为合同内容，一切应以以涉案合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。代德刚的诉讼请求无事实和法律依据。本院对代德刚提出的请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司按每平方米200元赔偿原告代德刚损失共计16648元（200×83.24=16648元）的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告代德刚的诉讼请求。案件受理费216元，由代德刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣人民陪审员  李永盛人民陪审员  王化梅二〇一七年一月二十二日书 记 员  张 琦