广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院
民事判决书
（2015）隆民一初字第470号
原告蔡华刚，男，1966年12月24日出生，汉族，干部，住广西隆林各族自治县革步乡粮所02号。
委托代理人黄龙星，男，1980年7月12日出生，汉族，隆林各族自治县法律服务所法律工作者，住广西隆林各族自治县新州镇兴隆街*号。
被告黄国君，男，1985年2月5日出生，壮族，隆林各族自治县职业驾校职工，住广西隆林各族自治县新州镇民族社区民族路***号。
委托代理人凌飞，广西隆葆春律师事务所律师。
原告蔡华刚与被告黄国君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由审判员何秋艳独任审判适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。书记员何彬琳担任记录。原告蔡华刚及其委托代理人黄龙星、被告黄国君的委托其代理人凌飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡华刚诉称，原告原有一套面积为127.39平方米的房产位于隆林各族自治县新州镇民生街226号2单元501室。2014年12月，原告与被告口头达成协议将上述房产出售给被告，当时约定房产总价为278000元，过户所产生的费用均由被告自行承担，被告支付定金10000元后余款268000元待过户完毕、原告搬出该房产后一次性付清。双方口头约定后，被告自行到隆林各族自治县房产管理局办理过户手续，为减少缴纳各种税费，被告要求与原告共同签订一份《房地产买卖契约》提交隆林各族自治县房产管理局，出于信任及帮助被告少缴纳各种税费，原告与被告于2015年1月6日签订了一份《房地产买卖契约》，原告在该《房地产买卖契约》的第二页及第四页签名处签了自己的名字外，其余的空格、空白处的内容如何填写原告完全不知情。该房产办理完过户手续后，被告支付给原告10000元，被告还应支付尚欠购房款268000元，当原告向被告主张要求支付所欠的购房余款时，被告却要求按照双方于2015年1月6日签订的《房地产买卖契约》的内容来履行，原房产总价已从278000元变更为234000元。而原、被告双方签订的《房地产买卖契约》约定234000元成交价格的内容不是原告与被告的真实意思表示，也不是该房产成交的价格，该合同是为了逃避国家税收为目的而签订的，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的合同属于恶意串通损害国家税收利益的情形，属于无效的合同。被告拒不支付购房余款的行为已经严重损害了原告的合法权益，因多次协商未果，特诉至法院。请求人民法院判决如下：1、由被告支付购房款268000元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄国君答辩称，原告所称的口头协议根本不存在，其起诉的事实与理由已经构成欺诈。事情的经过实际是，2014年1月25日至2014年6月1日，原告共向被告借款三次，共计136000元，由于疏忽，为该笔借款办理抵押登记的时候只登记了债务131000元。由于原告一直不能清偿债务，被告与原告协商后由原告自行将房屋变卖后还款，但自2014年9月-12月，原告在四个月的时间里仍不积极卖房。期间又于2014年10月10日及2014年12月8日分别向被告借款6000元，共计12000元。原告迟迟不还款的行为已经严重损害了被告的合法权益，原、被告双方为此才协商将抵押房产折价抵偿债务。2014年12月29日，原、被告双方签订了《房屋抵偿债务协议书》，约定抵债房产价值234000元，由被告找补差价103000元，原告需要承担办理房地产权证的税费和交易等全部费用，由被告扣除税费及其他尚欠借款后支付给原告。该协议的内容与在房产管理局签订的《买卖协议》内容完全一致，且每一页原告都按有手印，并非原告所说的是在空白的契约上签字，该契约是原、被告双方的合意，签订的地点在政务大厅，房管部门及双方的协调人凌先生将内容填入空白处，经双方核实内容后在房管部门陈正梅女士的见证下双方签字捺印，原告也可申请法院向房管部门的陈正梅调查取证。按照上述协议，被告还应支付原告一些余款，但支付的余款不是268000元，应该是合同约定的购房余款103000元，减除以下费用：2014年1月25日至2014年6月1日未付欠款5000元，房管局查档、工本费876.95元，税费18954元，及2014年10月10日及2014年12月8日的借款12000元，2015年1月31日被告支付余款10000元，2015年4月27日被告支付余款15000元，共计41169.05元。该笔余款被告已经在2015年4月27日提出支付给原告，但是原告不同意收取。故被告只需要再支付给原告购房余款41169.05元，原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回。
经审理查明，原告于2014年1月25日向被告借款101000元，还款期限为2014年3月1日；于2014年2月7日借款15000元，还款期限为2014年3月30日；于2014年6月1日借款20000元，还款期限为2014年7月1日。2014年6月30日双方到隆林各族自治县房产管理局办理了抵押登记，原告用属其所有的位于隆林各族自治县新州镇民生街226号2单元501室房产作为借款131000元的抵押物。2014年10月10日与2014年12月8日，原告又分别向被告借款6000元，共计12000元，还款期限均为2014年12月30日。原告分别于2014年1月25日向被告借款101000元，2014年2月7日借款15000元，2014年6月1日借款20000元，共计136000元，原告用属其所有的位于隆林各族自治县新州镇民生街226号2单元501室房产作为借款131000元的抵押物，并于2014年6月30日到隆林各族自治县房产管理局办理了抵押登记。
另查明，原、被告双方于2014年12月29日签订了《房屋抵偿债务协议书》，双方协议将争议房产作价234000元卖与被告，扣除之前原告尚欠的债务131000元后，由被告找补差价103000元，待原告将争议房产过户到被告名下的手续办理完毕之日起3日内扣除其他费用后支付给原告，由原告负担办理房地产权证的税费和交易等全部费用。该协议书没有将2014年10月10日与2014年12月8日的借款共计12000元计算在内。2015年1月5日，原告出具委托书，委托由被告代为办理争议房产过户、税务登记及与之相关的一切手续。后原、被告双方又于2015年1月6日签订了《房地产买卖契约》，确认原告将争议房产出售给被告，成交价格为234000元，由被告在办理完过户手续扣除过户及其他费用后付清给原告。
再查明，被告共支付给隆林各族自治县房产交易中心等的工本费为876.95元，到隆林各族自治县地方税务局缴纳争议房产的转让税费18954元。2015年1月31日，原告蔡华刚出具收据，内容为“今收到黄国君交来购我新州镇民生街226号房屋余款第一笔（分两笔）人民币壹万元正（￥10000），第二笔余款待我搬出上述房屋后再付清”，2015年4月27日，原告出具承诺书，内容为“今收到黄国君交来购我隆林各族自治县新州镇民生街226号房屋余款现金人民币壹万伍仟元整（￥15000元），本人承诺在2015年4月15日前将隆林各族自治县新州镇民生街226号房屋内的所有个人物品搬离房屋，一切损失由本人承担，无权再追责”。
另查明，原告于2014年1月25日向被告借款101000元，还款期限为2014年3月1日；于2014年2月7日借款15000元，还款期限为2014年3月30日；于2014年6月1日借款20000元，还款期限为2014年7月1日。2014年10月10日与2014年12月8日，原告又分别向被告借款6000元，共计12000元，还款期限均为2014年12月30日。
上述事实有以下证据证实，借条、抵押权证、房屋抵偿债务协议书、委托书、房地产买卖契约、税费发票、房地产买卖申请审批书、收据、承诺书及当事人的陈述等。
本院认为，原告因向被告借款，以属原告所有的位于隆林各族自治县新州镇民生街226号2单元501室房产作为抵押物，并于2014年6月30日办理了抵押登记，被告对争议房产依法享有抵押权。2014年12月29日，原、被告双方签订了《房屋抵偿债务协议书》，协议约定将争议房产作价234000元卖与被告，扣除之前原告尚欠的债务131000元后，由被告找补差价103000元，待原告将争议房产过户到被告名下的手续办理完毕之日起3日内扣除其他费用后支付给原告，由原告负担办理房地产权证的税费和交易等全部费用。该协议实为抵押权的实现，原、被告双方对争议房产协议折价234000元卖与被告，并未违反法律规定，本院予以确认。2015年1月6日，原、被告双方又签订了《房地产买卖契约》，亦约定争议房产的成交价格为234000元并卖与被告。《房屋抵偿债务协议书》与《房地产买卖契约》均约定将争议房产折价234000元卖与被告，且两份协议均有原、被告双方签名捺印，原、被告双方作为完全民事行为能力人，签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，协议对双方当事人均具有法律约束力，双方应按协议处理。且原、被告双方亦已经按照协议履行了部分内容，原告以原、被告双方另达成有口头协议为由，否认按照原、被告双方签订的书面协议履行，无证据证实，被告又不予认可，本院不予支持。
故在本案中，被告应支付给原告的购房余款为购房总价234000元扣减除以下费用：
1、抵押债务131000元，该笔债务已经办理抵押登记，应予以扣减；
2、工本费876.95元＋税费18954元=19830.95元，根据原、被告双方签订的《房屋抵偿债务协议书》，已经明确约定由原告承担办理房屋产权证的税费与交易的全部费用，故应予扣减；
3、2015年1月31日被告支付的购房款10000元，有原告亲笔书写的收据证实，应予扣减；
4、2015年4月27日被告支付的购房款15000元，亦有原告出具的承诺书证实，扣减符合法律规定；
5、2014年1月25日至2014年6月1日原告向被告借款中尚未办理抵押登记的5000元及2014年10月10日与2014年12月8日原告向被告借款12000元，共计17000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，因原、被告双方均属互负到期债务的情形，故被告要求从购房余款中抵消、扣减除该笔债务17000元，有法律依据，本院予以支持。
即被告在本案中应支付给原告的购房余款为234000元-131000元-876.95元-18954元-10000元-15000元-17000元=41169.05元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、九十九条之规定，判决如下：
被告黄国君支付原告蔡华刚购房余款41169.05元；
驳回原告蔡华刚的其他诉讼请求。
案件受理费2660元，由原告蔡华刚承担2252元，由被告黄国君承担408元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何秋艳
二〇一五年七月十三日
书记员 何彬琳