浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初644号
原告绍兴市咸亨酒店有限公司，住所地绍兴市鲁迅中路179号。
法定代表人宋金才，董事长。
委托代理人（特别授权代理）严利锋、陈梁泓，上海亚冠律师事务所律师。
被告陈华标。
原告绍兴市咸亨酒店有限公司与被告陈华标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理。本案依法组成合议庭，于2016年5月12日、26日公开开庭进行了审理。原告绍兴市咸亨酒店有限公司委托代理人严利锋、陈梁泓、被告陈华标到庭参加诉讼。本案管辖权异议时间为2016年2月3日至4月15日，现已审理终结。
原告绍兴市咸亨酒店有限公司诉称：2011年9月26日，原、被告双方签订《租赁合同1》和《租赁合同2》，约定由被告租用原告位于绍兴市××中路与××交叉口，建筑面积分别为北区1189.02平方米、南区956.86平方米，合计2145.88平方米的房屋，租赁期限从2012年1月1日起至2021年8月31日止，租金分别为北区4321260元、南区16887600元，合计21028860元。其中至2017年12月31日止的南区年租金为170万元，北区年租金为43.5万元。两份合同的第七条第3款约定，“乙方如未能按约支付租金的，每逾期一日以平均每日租金双倍赔偿甲方。逾期超过30天及以上，甲方有权解除合同，乙方还应支付甲方总租金10%的违约金或者赔偿全部损失”，另，合同还对其他条款作了约定。合同签订后，被告按约将涉案房屋交付给被告使用，但被告自2014年1月起开始逾期支付租金。截止2015年12月，被告尚有2014年部分租金1417334.8元，2015年全年租金213.5万元及水电费110723.6元、物业费76019.4元未付给原告，原告多次催讨均无果。2015年12月5日，原告发函给被告，认为被告之行为已违反了原、被告之间签订的租赁合同之约定，原告决定解除与被告签订的租赁合同。现原告诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告之间在2011年9月26日签订的《租赁合同1》及《租赁合同2》；2、被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告；3、被告向原告支付拖欠的2014年房租1417334.80元，2015年房租213.5万元，并支付总租金10%的违约金2102886元；4、被告向原告支付拖欠的至2015年12月止的水电费110723.6元、物业费76019.4元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第2项诉讼请求明确为要求被告将涉案房屋腾退并返还给原告。
被告陈华标辩称：原告诉讼中陈述的只是部分事实，另外还涉及到其他情况。对原告要求解除合同有异议，由于原告没有房屋所有人同意转租房屋，故原告无权转租给被告，故整个租赁合同无效。由于租赁合同无效，故不存在返还以及支付租金的问题。物业费和水电费可以按实际情况结算，但物业服务是由原告管理，但至今原告都没有提供物业管理服务，而是由被告自行承担的，故该笔费用要求原告减免。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、租赁合同2份，证明原、被告间签订租赁合同的事实。需要说明的是合同约定第7条第3项中有关违约责任明确如果被告没有按照约定支付租金，逾期30天以上的，原告有权解除合同，被告并应支付相应的违约金。被告质证认为，原告没有提供原房东的同意转租合同，由于原房东没有同意转租，导致被告与案外人签订的另一份合同损失巨大。又由于原告擅自发函给案外人，导致被告损失，该损失应由原告承担。
2、物业管理服务协议1份，证明原、被告就涉案房屋签订物业管理服务协议协议，并对物业管理费用的收取标准进行约定的事实。被�质证认为，原告没有尽到物业服务管理的义务，根据双方签订的协议第1条，本案所涉的房屋系公共通道，故该通道应由原告来管理，而事实上是由被告自行在处理，故物业管理费的收取不合理。
3、产权证6份（原告的房产证）、房屋所有权证复印件10份（孙晓晴、缪利恩）、租赁合同1份，证明涉案房屋的产权情况及原告与孙晓晴、缪利恩签订的租赁合同第5条第4项中约定房东是同意原告转租房屋。被告质证认为，租赁合同第5条第4项可以明确原告出租给被告的房屋，必须经孙晓晴、缪利恩同意，但在2013年该两人有一份函发给原告，否定了其同意出租涉案房屋，由于该份函，直接导致被告与第三方合同的推翻，造成被告损失。
4、通知13份、水电费抄表13份，证明2015年12月止，被告总共结欠原告水电费情况的事实。被告质证认为，无异议。对金额亦�异议。
5、告知函1份、签收记录1份，证明原告向被告发出要求解除合同的通知，被告亦已经收到并签收的事实。被告质证认为，被告没有看到，不是被告签收的。
6、租赁合同补充协议1份，证明原、被告与第三方签订补充合同，从该补充合同中可以明确第三方已经明确将房屋转租给被告，并未提出异议，故可视为第三方同意原告的转租行为的事实。被告质证认为，有异议。被告怀疑该份租赁合同的真实性。该合同上有涂改现象，三方签订合同时，被告并未看到第三方当事人在场，故请求法庭核实该份合同的真实性、合法性。因为当时在场的只有王利富（音），而被告至今都未看到过合同中的孙晓晴和缪利恩。合同中被告的名字确实是被告本人所签。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
7、紧急联系函复印件1份�证明原告没有通过孙晓晴的授权，私下转租给被告，该转租合同无效的事实。原告质证认为，对证据的三性均有异议。该函的内容主要是电力设备、配电装置的事情，孙晓晴作了一个告知，该联系函与原告提供的租赁合同和补充合同的内容相违背。
8、租赁合同1份、补充协议1份、承诺书1份、补充合同1份，证明被告与案外人签订的转租合同有效的事实。原告质证认为，与本案无关联性。即使如被告所述的，这是被告在产生三方房屋租赁合同间应处理的关系，与原告无关。
9、通知函1份，证明由于原告发给被告该份函，以及私下发给第三方该份函，导致本案的转租合同无法履行，造成被告租金无法收回的事实。原告质证认为，对三性有异议。上述证据无法证明被告的待证事实，亦与原告无关。
10、同意书复印件1份、公函复印件1份，证明�告与钱柔夷签订的合同，是经原告同意，后又反悔，造成被告损失的事实。原告质证认为，同意书系复印件，故对真实性、关联性有异议，该证据与原告无关联性，虽然下面载有原告的名称，但未盖章。公函系复印件，故对真实性、合法性有异议。该公函原告并没有收到过，而且载明的内容与事实不符，里面载明的租金金额亦已远远不止这个金额。
11、房产分层分户图复印件3份，证明被告要求原告赔偿装修费的事实。原告质证认为，证据系复印件，原告不同意质证。该无法证明被告的待证事实。
针对上述证据，本院作如下认证：证据1、2、4符合证据的三性，本院予以认定；对证据3、5的真实性予以确认；经本院向案外人核实，对证据6的真实性予以确认；证据7系复印件，原告对此有异议，且案外人孙晓晴对该证据亦未予以认可，故本院不予认定；证据8、9与本案不具有关联性，故不予认定；证据10、11系复印件，且原告不予认可，本院不予认定。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方陈述，可以认定以下事实：2011年9月26日，原、被告双方签订《租赁合同（1）》一份，约定原告将坐落于绍兴市××中路与××交叉口，建筑面积为：北区一层135.81平方米（鲁迅中路195号、鲁迅中路203号、205号）、北区二层641.75平方米（鲁迅中路193号201室、新建南路529号201室）、北区三层411.46平方米（鲁迅中路193号301室、新建南路529号301室），合计1189.02平方米房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2021年8月31日止，租金总额为4321260元，其中2012年至2017年，年租金为43.5万元。租金支付方式为先付后用，首期租金在2011年11月1日前支付，以后租金在每半年度将至前15天内付清（半年度租金按年租金的平均分配计算），按此类推。该合同第七条第3项约定，被告如未能按约支付租金的，每逾期一日以平均每日租金双倍赔偿原告。逾期超过30天及以上，原告有权解除合同，被告还应支付原告总租金10%的违约金或赔偿全部损失。
同日，原、被告双方签订《租赁合同（2）》一份，约定原告将坐落于绍兴市××中路与××交叉口，建筑面积为：南区一层285平方米（鲁迅中路209号3、4、5、6室）、南区二层671.86平方米（鲁迅中路209号1室），合计956.86平方米房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2021年8月31日止，租金总额为16887600元，其中2012年至2017年，年租金为170万元。租金支付方式及期限与《租赁合同（1）》相同，该合同第七条第3项的约定内容与《租赁合同（1）》亦相同。
同时查明，2011年6月19日，案外人孙晓晴、缪利恩（甲方）与原告绍兴市咸亨酒店有限�司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市鲁迅中路与新建路口，鲁迅中路209（1-10）号房屋（建筑面积为1298.86平方米）出租给乙方使用，租赁期限为10年，从2011年9月1日起至2021年8月31日止，租金总额为2473万元。2011年11月3日，案外人孙晓晴、缪利恩与原、被告三方签订《租赁合同补充协议》一份，三方就立面装饰方案、户外低压配电装置、户外广告等内容进行补充约定。
另查明，坐落于鲁迅中路193号201室、301室，鲁迅中路195号、203号、205号，新建南路529号201室、301室房屋登记于原告绍兴市咸亨酒店有限公司名下；坐落于鲁迅中路209号-1、3、6室房屋登记于案外人缪利恩名下；坐落于鲁迅中路209号-4、5室房屋登记于案外人孙晓晴名下。
本院认为，本案争议焦点为合同效力的问题。关于《租赁合同（1）》的效力问题。原告绍兴市咸�酒店有限公司将其自有的房屋出租给被告，并与被告陈华标在自愿合法的基础上签订的《租赁合同（1）》为有效合同，受法律保护，双方均应当根据合同内容履行义务。关于《租赁合同（2）》的效力问题。被告认为，原告将案外人孙晓晴、缪利恩的房屋转租给被告，未经案外人孙晓晴、缪利恩的同意，故该合同系无效合同。根据目前查明的事实，案外人孙晓晴、缪利恩与原告签订的租赁合同中约定，在租赁期间内，如原告需对部分租赁物转租的应报案外人备案。此后，原、被告双方与案外人孙晓晴、缪利恩就涉案房屋的租赁问题达成一致并签署补充协议，应视为原告已向案外人备案，且案外人认可该原告的转租行为，故《租赁合同（2）》亦应认定为有效合同，双方均应当根据合同内容履行义务。
根据合同约定，逾期支付租金超过30天及以上，原告有权�除合同，现被告逾期支付租金超过30天的事实清楚，故原告主张解除原、被告房屋租赁合同，并要求被告立即腾退归还原告房屋并支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间点以原告要求解除合同的意思表示送达到被告之日为准，本案中原告虽提交合同解除告知函，但尚不足以证明该函件实际送达到被告，故本案合同解除时间点应为起诉状副本送达至被告之日，即2016年1月24日。原告主张要求被告支付拖欠至2015年12月止的水电费110723.6元，被告无异议，本院予以支持。原告主张要求被告支付物业费76019.4元，因该合同关系系原告与被告之间的物业服务合同关系，与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，故本案中不予处理，原告可另行向被告主张相应权利。关于违约金的问题。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告认为双方约定的按总租金10%的标准支付违约金过高，本院依法酌情确定违约金标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。被告认为其对房屋进行装修，要求原告赔偿装修费及损失的辩称意见，缺乏事实依据，且被告未提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市咸亨酒店有限公司与被告陈华标于2011年9月26日签订的《租赁合同（1）》和《租赁合同（2）》于2016年1月24日解除；
二、被告陈华标应于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区鲁迅中路193号201室、301室，鲁迅中路195号、203号、205号，新建南路529号201室、301室，鲁迅中路209号-1、3、4、5、6室房屋腾退并返还给原告绍兴市咸亨酒店有限公司；
三、被告陈华标应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市咸亨酒店有限公司2014年至2015年的房屋租金人民币3552334.8元及违约金（其中349834.8元从2014年1月1日起算，106.75万元从2014年7月1日起算，106.75万元从2015年1月1日起算，另106.75万元从2015年7月1日起算，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定履行之日止）；
四、被告陈华标应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市咸亨酒店有限公司至2015年12月止的水电费人民币110723.6元；
五、驳回原告绍兴市咸亨酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52694元，由原告绍兴市咸亨酒店有限公司负担16194元，被告陈华标负担36500元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一六年六月一日
书 记 员 朱黄莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。