湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂红安民二初字第00064号原告（反诉被告）杨才君，男，汉族，1992年4月17日出生。委托代理人刘春茂，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）湖北盛地房地产开发有限公司。法定代表人曾爱华，该公司经理。委托代理人艾勇，湖北万泽律师事务所律师。特别授权。原告杨才君与被告湖北盛地房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理本诉，2015年11月17日受理反诉后，依法组成合议庭，并经原、被告双方同意于2015年11月20日就本诉与反诉公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘春茂，被告的委托代理人艾勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及辩称，一、请求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；二、要求被告退还原告租金62800元，物业管理费1184元、物业保证金8000元、装修广告损失费34468元、原告加盟费22000元、技术转让费4400元、保证金3000元、营业可得利润损失309712元。另原告对被告反诉辩称其不存在违约，故不应支付被告违约金及赔偿损失。被告辩称及反诉称，导致合同履行不能的原因是原告打被告的员工。对装修广告损失费、营业可得利润损失认为与被告无关，其计算方法也不认同，有损失也是原告造成的。同时反诉要求解除与原告签订的房屋租赁协议及补充协议，原告为此应支付违约金50万元，赔偿损失1万元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、湖北盛地房地产开发有限公司与原告房屋租赁合同（街铺）一份、房屋租赁合同（街铺）补充协议一份。拟证明双方存在合同租赁关系。被告对该证据无异议。2、彭丽敏证人证言一份、物业保证金收据一张、水电费收据三张、物业管理费收据三张、装修管理费收据一张、物业保证金收据一张。拟证明彭丽敏为涉案商铺的原承租人，原告向彭丽敏支付的78500元实为向被告交付的租金，原告履行了支付租金、物业管理费、水电费的义务。被告认为，对双方合同关系认可，相关的租金应以合同为准，原告没有直接交付租金给被告，对涉案门店转让费不认可。3、2015年5月1日彭丽敏出具的收条一张、2015年5月1日原告杨才君出具的欠条一张，2015年8月25日收条一张。拟证明原告履行了租赁合同支付租金的义务。被告认为真实性无法核实，租金只认一个人，如果原告有权收的话，那也是原告和彭丽敏之间的事。4、行政拘留决定书、接警登记表、原告与曾元华、郑晓的短信记录。拟证明被告将原告承租的门店上锁导致原告无法经营，构成根本违约，原告有权解除合同。被告认为，纠纷是双方的，但停电锁门不能确定是我公司还是物业公司所为。5、原告店面装修、广告材料单据、人工费单据若干；原告连锁加盟协议一份，技术转让协议书一份；授权书一份，保证金3000元收据一张、加盟费22000元收据一张、技术转让费4400元收据一张、店面经营记帐本、各类进货单、送货单。该组证据拟证明被告明知原告经营的是连锁加盟店，应赔偿原告保证金3000元、加盟费22000元；原告每月纯利润为19357元，被告给原告造成的经营利润损失309712元应赔偿。被告认为，对上述广告损失、加盟费、技术转让费、营业利润的真实性、关联性有异议。本院认为，对原告提交的证据1、2、3、4、能客观反应原告租赁被告门店的由来及合同履行情况，本院予以采信，证据5中关于广告费、装修费、人工费单据不具备真实性、合法性、关联性，本院不予采信，加盟损失不能充分证明是原告的直接损失。被告为反诉请求及其辩解，向本院提交证据如下：湖北盛地房地产开发有限公司与原告房屋租赁合同（街铺）一份。湖北盛地房地产开发有限公司与彭丽敏房屋租赁合同一份、解除合同协议书一份。证明原、被告双方合同关系及其权利义务、月租金金额为6290元。原告认为，本案诉争门店是有免租期的，所以免租期内的租金不应扣除。本院认为，该合同为格式合同，关于免租金及月租的理解双方有异议的应以实际履行为依据。本院经庭审举证、质证、认证，审理查明如下事实：2013年11月6日案外人彭丽敏与被告签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：彭丽敏承租位于红安县盛地·沃尔玛广场S2一一层027、028号商铺；租期为2014年1月15日至2017年1月14日；其中2014年1月15日至2015年7月14日为免租期，免租期内不用缴纳租金但需缴纳物业管理费；租金为每月每平方米80元，合计每月6290.4元，物业管理费每月每平方米5元，合计每月393.15元；对其他费用和责任约定中规定该物业中所经营的企业或门店需要发布广告的并且有条件可以发布的，因发布广告而产生的费用由承租方承担；合同期满或中途终止解除的，承租方可将其添置的动产物自行搬走，其余应无偿归出租方所有，出租房不向承租方作任何补偿。该合同就解除合同方面也作了约定，即承租方要转让该房屋，需事先书面通知出租方且取得出租方书面同意，否则视为出租方违约，出租方如未履行该合同约定的维修、保养责任，致使该房屋发生损坏造成承租方财产损失和人身伤害的或出租方告知承租方该房屋出租前已设定抵押且现被处分的，应赔偿承租方装修装潢损失。该合同还就其他方面对承租方作了违约规定，同时合同约定双方守约方可书面通知违约方解除合同，违约方应向守约方按半年租金的2倍支付违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可继续追偿。另合同其他条款方面还约定：合同签订的当天，承租方需支付出租方一年半的租金即2015年7月15日至2017年1月14日共计113227.20元，该款不含物业管理费，承租方需在签订正式合同后一周内进场装修，否则出租方有权单方解除合同，并追究承租方的违约责任。合同签订后，彭丽敏如期支付了一年半租金113227.20元和物业保证金8000元。2015年4月原告与武汉恒泰益餐饮管理有限公司商讨加盟事宜，与此同时开始在红安县寻找适宜商铺，后发现彭丽敏的门店要转租，2015年5月1日原告经与原承租人彭丽敏及被告三方协商，被告同意原告继续承租彭丽敏的门店，被告不负责退还彭丽敏的租金，由原告给付彭丽敏78500元，原告不再支付被告合同项下的租金，另彭丽敏将其交付给被告的8000元物业保证金收条交给原告，授权由被告届时直接退还给原告。当日，被告将其与彭丽敏之间的房屋租赁合同作废，并与彭丽敏签订了《解除合同协议书》，同时又与原告签订了《房屋租赁合同（街铺）》和《房屋租赁合同（街铺）补充协议》。《房屋租赁合同（街铺）》的内容与彭丽敏与被告签订的租赁合同一致，为格式合同，只是将合同承租人变更为原告，租期作了变更，彭丽敏剩余租期由原告承租，即租期为2015年5月1日至2017年1月14日，因原承租人已交纳的房租被告未退，由原告直接将租金给付原承租人，原告视为已交纳了门店的租金即在租期内不再向被告另行支付租金，故合同的免租期写为“2015年5月1日至2017年1月14日”；另合同其他条款方面作了特别约定即：原告需在签订正式合同后一周内进场装修，并且提供装修所需图纸等被告工程审核通过后方可装修，另免租金期间不免收物业管理费。《房屋租赁合同（街铺）补充协议》中约定双方在遵守原租赁合同条款的基础上，原告承诺该物业只用于经营“易记酸辣粉”，租赁期间原告不得将该商铺转让给第三方，如需转让或更改经营品类，需事先向被告方提交书面申请，并且得到被告书面同意才可转让或更改，原告不得收取任何转让费，否则视为原告违约，被告则有权单方解除合同，并追究原告的违约责任；原、被告双方租赁合同期满或终止解除的，原告应在合同期满或中途终止解除当日内将其进场后添置的动产物自行搬走，其余应无偿归被告所有，原告不得另外向被告索要任何费用及装修补贴，若原告在合同期满或终止解除当日未自行搬离的则视为原告遗弃上述所有物品，被告有权自行处理，处理过程中所产生的清理费用及物品设备由原告自行承担，被告不承担任何责任，原告无异议。该合同签订后，原告分别于2015年5月1日和8月25日向彭丽敏付清了78500元。同年5月7日，原告与武汉恒泰益餐饮管理有限公司（以下简称“恒泰益公司”）签订全国连锁加盟协议，约定：原告为特许经营商，授权使用“易记酸辣粉”商标，在红安沃尔玛开设“易记酸辣粉”加盟店，加盟期限为2015年5月7日至2018年5月7日。同日，原告向恒泰益公司支付了加盟费22000元、技术转让费4400元、保证金3000元。2015年6月17日原告缴纳了该年7月15日至10月14日物业管理费1180元，2015年9月11日，原告父亲杨胜成与被告董事长助理程晓娟就门店转让一事发生口角争执，后经红安县公安机关对杨胜成作出治安处罚行政拘留三日的行政处罚决定书，之后被告在未通知原告的情况下，关停了原告的经营门店的用电，并强行将原告经营的店铺上锁，原告为此不能经营，便多次找被告协商未果。现原、被告双方都要求解除合同，赔偿损失故双方诉至本院。本院认为，原承租人彭丽敏经被告同意将其承租的门店转让给原告，原、被告双方还签订了《房屋租赁合同（街铺）》和《房屋租赁合同（街铺）补充协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违背相关法律，属合法有效合同，本院予以认定。但该《房屋租赁合同（街铺）》合同系格式合同，合同中关于免租期及实际给付租金的约定不明确，原告实际是承接的原承租人彭丽敏剩余的租期，但该合同中关于免租期的约定与原告实际承租期一致，其显然不合常理，租金方面合同中虽约定月租金为6290元，但原告实际给付原承租人租金78500元并以此折抵被告退还原承租人的租金，基于原、被告双方均未提供其他相关证据印证，本院依据《中华人民共和国合同法》第41条规定，以此推定原告承租被告门店20个月，租金共计78500元，在免租期不明的情况下能反应被告在与原告签订合同同时是给予原告方优惠的，所以尽管合同约定了月租金为6290元，但与原、被告双方实际履行合同不一致，所以本院认定原告实际是按每月3925元（78500÷20＝3925）支付租金。关于本案原、被告双方合同解除及违约的问题，本院认为原、被告双方在本诉及反诉中都请求解除合同，故本院对此诉请予以支持；原告在合同履行过程中被告并无其他相关证据印证其有明显违约行为，其父虽与被告员工发生冲突，但无证据反应与原告有关联性，故本院对被告提出的要求原告支付违约金及损失的诉请本院不予支持；原告父亲与其员工发生冲突，公安机关对此已作出了行政处罚，被告未能理性处理该矛盾，而擅自将原告承租的门店断电和锁门，使原告不能经营，被告的行为已构成违约，故对原告要求的退还租金62800元（3925元×16个月＝62800元）及物业保证金8000元的诉请予以支持，物业管理费因原告实际交付至2015年10月14日，而被告关停门店是2015年9月11日，所以被告只退还原告一个月的物业管理费即393.15元。对原告提出的要求赔偿原告装修费、广告费和营业可得利润损失的诉请，因其提交的证据不具备证据三性，本院不予认定；对要求赔偿原告加盟费22000元、技术转让费4400元、保证金3000元的诉请，本院认为因原告加盟时间为2015年5月7日至2018年5月7日现原告虽不能在本案诉争的门店继续经营，但不排除其可以选择其他经营场所继续经营的可能，原告不能以此作为其直接损失，要求被告赔偿。然本院针对被告违约强行关停原告经营的门店势必给原告造成损失，但原告未能提供合法有效证据证明其受损的这一客观事实，故酌情认定损失按半年租金去计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第142条，《中华人民共和国合同法》41条、107条的规定，判决如下：解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同（街铺）》和《房屋租赁合同（街铺）补充协议》。被告退还原告房屋租金62800元、物业管理费393.5元、物业保证金8000元，经营损失23550元（3925元×6个月＝23550元），共计94743.5元，该款于本判决生效之日起三日内给付。驳回原告其他诉讼请求。驳回被告其他诉讼请求。本案本诉受理费7980元，反诉受理费4450元，由原告负担3990元，被告负担8440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费7980元,款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 霞审 判 员  黄红英人民陪审员  耿宝员二〇一六年四月十三日书 记 员  李继忠