江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3559号上诉人（原审被告）严小芳，女，汉族，1956年8月1日生。上诉人（原审被告）赵研，男，汉族，1983年2月12日生。被上诉人（原审原告）江苏东恒国际物业服务有限公司，住所地南京市秦淮区中华路50号。法定代表人蔡全胜，该公司总经理。委托代理人肖鸿飞，江苏锦隆律师事务所律师。委托代理人李悦，江苏锦隆律师事务所律师。上诉人严小芳、赵研因与被上诉人江苏东恒国际物业服务有限公司（以下简称东恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东恒公司原审诉称，其系南京市凤凰和鸣苑小区物业服务提供者，严小芳、赵研系该小区6幢二单元902室房屋的所有权人。2007年1月24日，东恒公司和南京市凤凰和鸣苑小区的开发商江苏凤凰置业有限公司（以下简称凤凰公司）签订了一份《前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2009年12月31日。2009年12月，东恒公司和凤凰公司续签了上述《前期物业服务合同》，并一直履行至今。2015年，东恒公司和凤凰公司签订了一份《补充协议》，对2009年签订的《前期物业服务合同》第二十九条进行了变更。东恒公司已依约履行了全部合同义务，但严小芳、赵研作为小区业主却未按照合同约定向原告支付物业服务费和公摊水、电费。东恒公司多次索要未果，现诉至原审法院，请求依法判令严小芳、赵研：1、支付2013年1月至2014年12月欠缴的物业服务费5442.78元；2、支付2009年1月至2014年12月欠缴的公摊水、电费3628.89元；3、承担本案的诉讼费用。严小芳、赵研原审辩称：第一，根据南京市物业服务标准等相关规定，1.75元/月/平方米的物业费标准属最高级别标准，但东恒公司提供的服务存在小区管道漏水、太阳能热水设备停用等瑕疵，故对于东恒公司主张的物业费5442.78元，严小芳、赵研不同意全额支付。第二，东恒公司主张的计算日期有误，严小芳、赵研于2012年6月21日取得房屋钥匙，并办理了房屋交接手续，应从此时计算。第三，东恒公司主张的公摊水、电费用均是自2009年开始起算，但严小芳、赵研当时并未实际入住，故不应承担该公摊水、电费用。第四，由于严小芳、赵研并未入住房屋，故不应承担本案的公告费用。综上，请求法院依法驳回东恒公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路389号凤凰和鸣苑某幢某单元902室房屋（建筑面积129.59平方米，以下简称涉案房屋）登记所有权人为严小芳、赵研。严小芳、赵研系母子关系。南京市凤凰和鸣苑小区的开发商为凤凰公司。2007年1月24日，凤凰公司（甲方）与东恒公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南京市凤凰和鸣苑提供前期物业服务事宜；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每平方米每月1.75元；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；合同期限为2007年1月1日至2009年12月31日；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止等等。2009年12月，凤凰公司（甲方）与东恒公司（乙方）另签订了一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南京市凤凰和鸣苑提供前期物业服务事宜；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每平方米每月1.75元；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；合同期限为2010年1月1日至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止等等。2015年，凤凰公司（甲方）与东恒公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定上述《前期物业服务合同》第二十九条变更为：“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可选择人民法院提起诉讼。”2008年，东恒公司通知严小芳、赵研领取涉案房屋的钥匙，严小芳、赵研以涉案房屋有质量瑕疵等为由未接收房屋，并要求对房屋进行整改。2009年11月27日，严小芳、赵研办理了涉案房屋的产权登记手续，登记的所有权人为严小芳、赵研。2012年6月21日，严小芳、赵研自东恒公司处领取了涉案房屋的钥匙并办理了房屋交接手续。因涉案房屋一直处于空置状态，严小芳、赵研按照《前期物业服务合同》的约定，以70%的比例交纳了2012年7月至2012年12月的物业服务费。自2013年1月1日起，严小芳、赵研一直未向东恒公司交纳相应的物业服务费和公摊水、电费用。严小芳、赵研至今未实际入住涉案房屋。2014年5月28日，东恒公司向严小芳、赵研邮寄了一份律师函，要求严小芳、赵研尽快交纳拖欠的物业服务费和公摊水、电费用，否则将采取法律途径维护自己的权益；截至2014年12月12日，严小芳、赵研拖欠东恒公司2013年1月至2014年12月的物业费5442.78元，2009年1月至2014年12月的公摊费用3628.89元，合计9071.67元等等。由于严小芳、赵研一直未向东恒公司交纳拖欠的物业服务费和公摊水、电费用，东恒公司遂诉至原审法院，请求判如所请。原审审理中，东恒公司对自己的主张提供了相关合同、公摊费用明细表、公摊费用票据等证据。严小芳、赵研对东恒公司证据的真实性无异议，但表示其并未与东恒公司订立合同，公摊费用票据不明确等等。因双方当事人意见分歧较大，致使本案原审调解未果。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《补充协议》、公摊费用明细表、律师函、票据、照片以及原审法院庭审笔录等证据予以证实。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案房屋所在小区是由凤凰公司开发建设。凤凰公司与东恒公司签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，该合同对全体小区业主具有法律约束力。严小芳、赵研作为涉案房屋的业主，应当按照上述合同的约定交纳物业服务费、公摊水、电费等费用。根据法律规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，而非由业主交纳。业主虽办理产权登记但房屋未实际交付的，不承担物业服务费用。根据《前期物业合同》的约定，购房业主房屋连续六个月以上空置的，东恒物业公司应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。由于严小芳、赵研实际接收房屋日期是2012年6月21日，此后一直未实际入住涉案房屋，故涉案房屋的物业服务费应当按照合同约定的空置房屋标准计算，且严小芳、赵研实际上也已按此标准交纳过部分物业服务费用。因此，严小芳、赵研应当支付2013年1月至2014年12月的物业服务费3810元（1.75元/月/平方米×24个月×129.59平方米×70%）。严小芳、赵研于2012年6月21日取得房屋钥匙，完成了实际交付。在此之前不应由严小芳、赵研交纳公摊水、电费等费用，而之后的公摊费用，严小芳、赵研应当及时交纳。东恒公司对其主张的已垫付公摊费用的事实，提供了有关公摊费用票据等证据加以证明，原审法院予以认定，故严小芳、赵研应当支付2012年7月至2014年12月的公摊水、电费用1052元（1503.05元×70%）。严小芳、赵研提出东恒公司服务有瑕疵等问题的抗辩意见，但未提供充分证据予以证明，且其提供的照片并非发生在东恒公司主张的交费期间，故原审法院对严小芳、赵研的抗辩理由不予采纳。综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、严小芳、赵研于判决生效之日起十日内给付东恒公司2013年1月至2014年12月的物业服务费3810元；二、严小芳、赵研于判决生效之日起十日内给付东恒公司2012年7月至2014年12月的公摊水、电费用1052元。如严小芳、赵研未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，公告费450元，合计500元，由东恒公司负担20元，严小芳、赵研负担480元（此款东恒公司已预交，严小芳、赵研在给付上述款项时一并支付给东恒公司）。严小芳、赵研不服原审判决，向本院上诉称：一、其未入住涉案房屋，未实际产生电费，且涉案房屋所在楼幢有独立电表但东恒公司提交的电费表中却没有显示，故其不应承担相应费用。二、东恒公司提供的有关公摊费用票据混乱，在法庭上未能解释清楚，且言语前后矛盾。三、东恒公司辩称用所有已知手段无法联系严小芳、赵研，因此采取公告形式通知，产生了450元公告费。实际上是东恒公司利用严小芳、赵研未入住涉案房屋的事实，在严小芳、赵研不知情的情况下，迅速走完起诉的必要流程，而原审开庭时审判长仅打了一个电话立即就和严小芳、赵研取得了联系，而且严小芳、赵研积极应诉，足以说明东恒公司所谓的无法联系严小芳、赵研不是客观事实，采取公告形式的通知属于无理取闹，由此产生的费用应由东恒公司承担。四、原审判决存在多处错漏。1.判决书第一页第七行“委托代理人戴文静”，实际情况为，东恒公司原审出庭的代理律师是肖鸿飞、李悦。2.判决书第二页第十五行“原告主张的物业服务费5442.78元，被告方不同意全额支付”，实际上空置房的物业费应按70%收取，实际全额费用为3810元。严小芳、赵研不同意的是全额支付3810元，而不是5442.78元。3.判决书第四页第十三行“被告方对原告证据的真实性无异议”，实际情况是有异议。严小芳、赵研认为合同是开发商于2009年签订，而业委会已于2012年3月成立，由于东恒公司服务标准与收费标准存在差异，业委会要求降低物业费，东恒公司不能与业委会达成共识，因此采取“拖”字诀，继续沿用与开发商签订的前期合同；东恒公司提供的票据混乱，未包括涉案房屋所在6幢的发票。根据2014年12月20日的《南京市物业服务收费管理实施办法》，业主大会成立后，应与业委会签订物业服务合同，收费标准应由业委会确定。4.判决书第四页第十五行“本案调解未果”，实际情况为法院未主持调解，而是让双方自己协商解决，因东恒公司无视事实依据，始终不肯让步，导致协商未果。5.判决书第五页第十四行“公摊费用票据……，本院予以认定”，实际情况为，东恒公司对提供的有关公摊费用票据等证据不能解释清楚，前后言语矛盾，法官要求其进一步提供证据并解释。五、原审法院在未完全理解事实和理由，未完全收集和确认证据的情况下匆忙作出了枉法判决。六、东恒公司追加赵研为原审被告，就是要赵研支付物业费，而原审法院未明确严小芳与赵研各自应承担的具体数额，是因为原审法院了解赵研无经济来源，要求严小芳全部承担，有违法理。若要严小芳全部支付全部物业费，东恒公司必须对赵研撤诉。综上，请求本院：一、维持原审判决第一项；二、变更原审判决第二项为严小芳、赵研向东恒公司给付2012年7月至2014年12月的公摊水、电费用401元（扣除公摊电梯费651元，即930.1×70%），前提是：票据详实，计算清楚，东恒公司能向严小芳、赵研作出正确解释，否则严小芳、赵研不予给付；三、判令东恒公司负担公告费450元；四、判令东恒公司承担本案全部诉讼费用；五、明确严小芳、赵研各自承担费用的具体数额。东恒公司辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人严小芳、赵研对原审法院查明事实的异议同上诉状内容。被上诉人东恒公司对原审查明的事实无异议。原审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。二审期间，严小芳、赵研将其上诉请求中的“维持原审判决第一项”变更为“物业服务费要打50%的折扣”。法庭询问严小芳、赵研要求按50%标准交纳物业费的依据，严小芳、赵研陈述，据其了解，河北石家庄的空置房屋物业费按35%收取，陕西西安的空置房屋物业费按20%收取，而该两地冬天都有暖气供应，还有设备，但涉案房屋却什么设备都没有。二审中，东恒公司陈述，就案涉2012年7月到2014年12月公摊水、电费，依据2012年7月到2014年12月份的水、电抄表数据，按如下计算方法计算：例如公摊电梯电费是以2014年12月份的电梯数据，减去2014年7月份的电梯数据，乘以电表的倍率30，乘以0.867元每度，除以66户（6栋共计有66户），乘以1.06（上诉人的楼层系数），计算出的数据即是严小芳、赵研承担的公摊电梯电费。严小芳、赵研则述称，涉案房屋是毛坯房，其没有乘坐电梯，不产生电梯费用。66户去掉其一户，应当是65户产生的电梯费用，其没有责任替其他业主承担电梯电费。以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，凤凰公司与东恒公司签订的《前期物业服务合同》对严小芳、赵研具有约束力。严小芳、赵研虽称案涉房屋为空置的毛坯房，但根据《前期物业服务合同》的约定，空置房屋业主应按70%的标准交纳房屋空置期间的物业服务费并应承担分摊公共能耗费。东恒公司要求严小芳、赵研支付2014年12月前欠交的物业服务费和公摊水、电费，因严小芳、赵研在2012年6月收房后曾支付半年的物业服务费，但一直未支付公摊水、电费，原审法院据此判令严小芳、赵研向东恒公司给付2013年1月至2014年12月的物业服务费3810元以及2012年7月至2014年12月的公摊水、电费1052元，有事实和法律依据，本院应予维持。严小芳、赵研上诉称，其应按50%的标准支付物业服务费，且公摊电梯费应予扣除。对此本院认为，如前所述，严小芳、赵研应按《前期物业服务合同》的约定履行相应交纳物业服务费及公摊水电费的义务，严小芳、赵研对其按50%标准支付物业费、不承担公摊电梯费的主张没有相应证据证明，本院对此不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人严小芳、赵研负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年七月十八日书 记 员  王 慧