河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1233号上诉人（原审被告）：杨济刚，男，1963年11月5日出生，汉族，住廊坊开发区。被上诉人（原审被告）：董兰彩，女，1975年6月30日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人唐艳涛，河北天枢律师事务所律师。原审被告：李丽，女，1979年11月30日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人杨济刚与被上诉人董兰彩房屋买卖合同纠纷一案，不服廊坊经济技术开发区人民法院（2016）冀1091民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月20日立案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨济刚、被上诉人董兰彩及其委托诉讼代理人唐艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨济刚上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，增加、变更诉讼请求最晚应于法庭辩论终结前提出。一审法院于2016年12月6日9时30分开庭审理了本案，并于当天审理结束。但是一审法院受理了被上诉人于2016年12月15日的变更诉讼请求的申请，并重新审理了此案。一审法院违反法定程序，因此，二审法院应将本案发回重审。2、一审法院对违约情况的事实审理不清。上诉人同意解除合同，但是上诉人不服一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金336000元的判决。因为上诉人并未违约，违约方是被上诉人：（1）上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》并无办理过户时间的约定。因此，不存在上诉人迟延配合被上诉人办理过户手续的事实。不存在上诉人迟延履行合同的违约情况（2）上诉人与被上诉人在《房屋买卖居间合同》中并未约定被上诉人支付剩余房款的支付方式，是因为不知道被上诉人是否可以通过贷款方式支付，如不能通过贷款支付，是需要被上诉人支付剩余房款后将剩余房款交付上诉人后，上诉人为被上诉人办理过户手续。因此，在被上诉人无法通过贷款方式支付剩余房款后，上诉人与被上诉人口头约定被上诉人交付剩余房款后办理房屋过户手续。同时上诉人要求被上诉人交付剩余房款后办理房屋过户手续的要求符合协议约定及交易习惯。本案中，双方买卖房屋的交易方式应为全款交易，是因被上诉不交清剩余房款造成无法继续交易，因此本案中的违约方是被上诉人。3、上诉人一直在积极的履行合同的各项约定，为积极配合被上诉人办理房屋过户手续做准备。包括上诉人与李丽签订房屋产权确认书、将李丽诉至法院确认涉案房屋产权归属、与李丽办理涉案房屋的代理过户等授权公证书等，都是在为积极配合被上诉人办理房屋过户做准备。综上所述，本案中上诉人没有任何违约之处，是被上诉人违约。而一审法院程序违法事实审理不清作出了本案的判决，对上诉人非常的不公平。因此上诉至中院，希望中院还上诉人一个公道！董兰彩辩称，1、在一审过程中，我方确实起诉要求上诉人一方继续履行合同，协助我方办理银行贷款及过户手续，但在2016年12月6日庭审过程中，上诉人一方明确表示将不再偿还银行贷款，要求我方支付全款，致使我方合同目的无法实现，无奈我方才提出变更诉讼请求，但该变更诉讼请求的提出是在法律规定的期限内，并且已经由一审法院予以批准，故该程序不存在任何错误。2、既然上诉人同意解除合同，就应当区分和认定违约方。而一审中我方已提交了双方所签订的房屋买卖居间合同，该合同中明确约定了剩余款项的支付方式为按揭贷款，按正常程序，我方办理按揭贷款前，出卖方应当将银行贷款偿还后才会与我方办理，但上诉人拒绝偿还银行贷款，并要求我方支付全部房屋款项，故此明显违反合同约定，属于违约。一审法院认定上诉人违约是在查明事实的基础之上，且由上诉人自认，不存在任何错误。综上，请求二审法院依法维持原判。董兰彩向一审法院起诉请求：1、解除其与被告杨济刚之间于2016年9月2日签订的《房屋买卖居间合同》，判令被告返还原告已付购房款1100000元；2、判令被告杨济刚、李丽向原告支付违约金336000元；3、被告承担中介费53270元（含税320元）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月2日，原告与被告杨济刚签订了《房屋买卖居间合同》，由原告购买登记于被告李丽名下、实际产权人为杨济刚的、位于廊坊经济技术开发区东方之珠小区的第93幢1单元1104号房屋，价款为1680000元。合同签订后，原告已向被告杨济刚交付了房款1100000元，但被告杨济刚与李丽经原告多次催告后，迟迟不按照二手房按揭贷款的要求配合原告办理银行贷款手续，而且至今该房屋因仍欠银行贷款未还而处于抵押状态，致使合同目的无法实现，故提起诉讼。一审法院认定事实：原告董兰彩与被告杨济刚于2016年9月2日，通过廊坊市丰居房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定董兰彩购买登记于李丽名下、但实际产权人为杨济刚的位于河北省××经济技术开发区东方××小区××单元××号房屋，房屋总价款为1680000元。合同签订当日，原告向被告杨济刚支付200000元定金，2016年9月30日支付900000元房屋预付款，前后共计付款1100000元。2016年11月14日，原告董兰彩与被告杨济刚、李丽与中介公司一同到银行办理贷款面签手续，但未办理成功，致使合同未能履行。本案诉争所涉房屋为被告按揭贷款购置，至今尚还需偿还银行约480000元贷款本息，因此房屋上存在抵押权。一审法院认为，本案的争议焦点为导致合同不能继续履行的违约方到底是原告还是被告。而判断是谁违约，前提是双方买卖房屋的交易方式是全款交易还是按揭贷款交易。从证据认定看，双方房屋买卖交易方式应为按揭贷款方式。虽然合同履行中被告一方提出过全款履行的要求，但并未与原告达成合意，且按揭贷款交易方式有利于双方达成合同目的，也符合当前二手房市场的交易习惯。而按揭贷款交易方式下，所交易房屋上原先的贷款必须先解除，才能办理按揭贷款相关手续。正常情况下，案涉房屋原先的贷款，应由出卖人偿还。杨济刚主张其曾与原告及中介公司达成口头协议，该贷款由原告付清尾款，以该款项偿还贷款，但被告对自己的主张未能举出充分证据，则应认定出卖人系归还贷款的责任人，其归还贷款系对买受人办理按揭贷款、保证合同履行的正常协助义务。现该贷款未偿还导致合同不能继续履行，违约方为出卖人，其应当承担相应的违约责任。本案的房屋买卖合同，由杨济刚与董兰彩签订，虽然名义房主为李丽，但李丽并未参与合同的订立，也未阻碍合同的履行，且董兰彩在订立合同之初就知晓杨济刚为房屋实际权利人，因此杨济刚作为出卖人应当承担违约责任，李丽不承担责任。本案中，因杨济刚违约导致合同无法履行，董兰彩请求解除房屋买卖合同，请求判令杨济刚返还已付购房款、按合同约定的房款总额20%的标准支付违约金，请求判令被告承担中介代理费53270元。对于解除合同、返还购房款、支付违约金的主张，有法律和事实依据，本院予以支持；对于由被告承担代理费的主张，与居间合同的性质不符，故对该项请求本院不予支持。判决：1、准予原告董兰彩与被告杨济刚解除《房屋买卖居间合同》，被告杨济刚退还原告已经支付的购房款1100000元，该款项于本判决生效之日起5日内交付；2、被告杨济刚向原告董兰彩支付违约金336000元，于本判决生效之日起5日内交付；3、驳回原告董兰彩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3170元，诉讼保全费5000元，合计8170元，原告董兰彩负担300元，被告杨济刚、李丽负担7870元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人董兰彩购买上诉人杨济刚所有的房屋，双方签订了房屋买卖合同，合法有效，应当共同遵守。现被上诉人董兰彩主张杨济刚违反合同约定，称杨济刚未解除所售房屋的银行抵押，致使合同不能履行，其要求解除合同，要求杨济刚承担违约责任赔偿经济损失。杨济刚则主张董兰彩违反合同约定，称董兰彩应按照双方口头约定先给付全部房款，才能解除所售房屋的银行抵押，后为董兰彩办理房屋过户手续，董兰彩应承担违约责任。根据双方提交的证据可以证实，杨济刚欲出售的房屋尚有按揭贷款没有还清，无法进行过户交易，其须将银行贷款还清，解除房屋抵押，然后再出售给他人办理过户，杨济刚应承担解除所售房屋银行抵押的义务与责任。杨济刚称董兰彩应按照口头约定先给付全部房款，但董兰彩否认有此口头约定，杨济刚未提供其他证据证实其主张，其无法证实董兰彩违约在先。另董兰彩提供的房屋买卖合同证实董兰彩购买杨济刚房屋的尾款付款方式为按揭，表明董兰彩没有全款购买该房屋的意向。综上分析，杨济刚对其主张未能举出充分证据，不能证实董兰彩应先付清全部房款的约定，亦不能证实董兰彩在涉案房屋中存在违约之处，故杨济刚应当按照通常的交易习惯，首先为其所售房屋解除抵押，再办理房屋过户手续。现因杨济刚不主动偿还所售房屋贷款，致使该房屋买卖合同不能继续履行，其应当承担合同履行不能的违约责任。综上所述，上诉人杨济刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由杨济刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  柴秋芬审 判 员  丁宗发代理审判员  杨日升二〇一七年五月八日书 记 员  薛 炜