江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01907号
原告（反诉被告）朱登彩，驾驶员。
委托代理人沈辉，江苏律轩律师事务所律师。
被告蔡晓云（反诉原告），个体户。
被告高宪栋（反诉原告），个体户。
两被告委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）朱登彩诉被告蔡晓云、高宪栋（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，并于2015年3月19日作出一审判决，判决后原告朱登彩、被告蔡晓云、高宪栋均不服一审判决，在上诉期内向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院立案受理，于2015年7月16日作出裁定，裁定撤销本院作出的（2014）盱民初字第2174号民事判决，发回本院重新审理。本院于2015年8月3日重新立案受理后，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告朱登彩委托代理人沈辉、被告蔡晓云、高宪栋共同委托代理人李云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱登彩诉称，2013年7月25日，原、被告签订“房屋租赁协议”，该协议约定：原告将位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面房、住宅及院落出租给被告使用，租期十年（从2013年7月25日至2023年7月25日）。租金从2013年7月25日至2016年7月25日租金每年9万元，从2016年7月25日至2023年7月25日租金每年上涨总数的5%。从2013年7月25日缴纳第一年租金9万元，到2014年7月25日至2016年7月25日每年提前两个月缴纳租金9万元，2016年7月25日至2023年7月25日提前两月缴纳每年数额含每年增长数，以上租金均需在到期日之前一次性付清。该协议第九条第四款同时约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的两倍支付违约金。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告也向原告支付了第一年的租金。然后时至今日，两被告并没有按照约定，继续向原告支付2014年7月25日至2015年7月25日的房屋租金。综上，两被告的违约行为，侵害了原告的合法权益，请求法院判决1.两被告给付原告2014年7月25日至2015年7月25日期间的房屋租金90000元；2.两被告给付原告逾期支付房租违约金（按每日493.16元计算从2014年7月25日起至被告实际给付原告本次诉讼的9万元房租之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告蔡晓云、高宪栋辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。
反诉原告蔡晓云、高宪栋反诉称，2013年7月25日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁协议，反诉人承租了被反诉人所有的位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面、住宅和院落。协议签订后，反诉人如约交付了租金，并按被反诉人要求交付了水、电费押金15000元。但当反诉人接受房屋后，却发现被反诉人交付的房屋无法经营旅馆业，在使用过程中一是室外下水道经常不畅，常常粪水四溢，臭气熏人；二是房屋山墙渗水，导致室内潮湿，影响居住舒适度。但为了能够经营，反诉人蔡晓云不仅雇人维修和疏通下水道，而且采取了相应措施驱除室内湿气，但效果不佳，合同的目的也就无法实现。于是反诉人多次与被反诉人协商要求终止合同，2014年5月29日双方达成了一致意见解除了合同，被反诉人接受了钥匙，并承诺及时退还押金，且对外招租，期间也有人短暂承租过该房屋。此后，反诉人要求被反诉人退还收取的水电费押金，而被反诉人一再推托。后反诉人蔡晓云向盱眙县人民法院提起诉讼，要求被反诉人返还水、电费押金，被反诉人收到诉状后，同意与反诉人蔡晓云协商返还押金事宜，欲使反诉人向法院撤诉，但过后被反诉人却言而无信，反起诉反诉人，主张所谓的房租费和违约金。为此，反诉人提起反诉，再次要求被反诉人返还押金。综上，请求法院判决被反诉人返还反诉人水、电费押金15000元及利息（自2014年7月25日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至本判决给付之日），本案反诉费用由反诉被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.房屋租赁协议一份，证明原、被告间存在租赁合同关系及租金的计算方式、违约解除合同违约金的标准应按照总租金的20%进行计算；
2.房屋产权证一份，证明案涉房屋系原告所有，原告具有合法的出租资格；
3.水费发票一张、电费发票5张、复电费1张，证明自2014年7月至12月间两被告尚欠电费1509元，水费64元，本案所涉纠纷在淮安中院开庭之后，双方明确了解除合同的时间，此后原告去缴纳了复电费50元；
4.通知函两份，证明截止被告发函之日并没有向原告交付电卡及钥匙；
5.葛莉情况说明、结婚证、身份证，证明朱登彩与葛莉系夫妻关系，葛莉同意朱登彩以个人名义起诉主张权利。
被告蔡晓云、高宪栋对原告提供的第一组、第二组证据真实性不持异议，但认为合同中关于违约金的约定过高，是违反法律规定的，应属无效。原告提供的房产证所载明的房屋与租赁合同中约定的房屋不是同一套房屋。被告对原告提供水电费票据的真实性无异议，但两被告于2014年7月25日已搬离所租房屋，不产生水电费问题。对两份通知函系被告蔡晓云发出，高宪栋并不清楚，原告曲解了两份函的本意，蔡晓云发函是向原告索要押金。对第五组证据证实性无异议。
两被告为证明其抗辩事实，提供了以下证据：
1.（2014）盱管民初字第610号民事裁定书、EMS送达回执一份、万事通报纸一份、照片一份，上述证据证明原、被告双方合意解除租赁合同后，两被告已经搬离房屋，原告对外发出了招租信息，但因原告未按约定退还水电保证金，被告蔡晓云将原告起诉到法院。
2.证人张某证言，证实被告蔡晓云在2014年7月处理租赁屋内床铺等物品时，张某在蔡晓云处购买了一张床；证人雍某证言及房屋租赁协议、房产证，证明雍某租赁了朱登彩隔壁的房屋二、三、四楼用于开设培训班。2014年8月初，原告朱登彩与其协商在其租赁的房屋走道口开个门，便于原告所有的房屋前面门面出租；证人满某证言，证明蔡晓云在2014年6月、7月份请满某帮忙拆除出租房的空调的，总计十几台空调。
3.2014年7月9日高宪栋与案外人董如平签订的房屋租赁合同、收条、2013年10月18日江苏盱眙农村商业银行转账凭证、收据五份，证明原、被告双方于2014年7月25日合意解除了租赁合同。
原告对两被告提供证据的三性均不持异议，但认为该三份证据能够证实合同在履行过程中，被告擅自退租，拖欠水电费，故双方产生分歧，被告蔡晓云提供的上述证据上自己标明是因为起诉不对，才撤诉的。对两被告提供的万事通报纸真实性、合法性均不予认可，该广告并非原告所打，与原告无关。对于门面房上的广告照片真实性、合法性不予认可，被告陈述照片的张贴时间与被告原审提供证人陈述的张贴时间不一致，故应当是不真实的。对被告提供的证人证言所述事实不予认可，对雍某提供的房产证及租赁合同真实性不持异议。原告对被告提交的第三组证据中房屋租赁合同及收条真实性不予认可，因合同约定的租赁时间是2014年7月5日，与被告高宪栋所述的搬家时间不一致；对转账凭证的真实性予以认可，但高宪栋的钱并非交给原告，但原告与高宪栋之间也形成了合同关系。
反诉原告就反诉部分陈述事实，向本院提交了原告出具给蔡晓云、高宪栋的收条各一份，证明原告收取了蔡晓云水电费押金10000元、高宪栋水电费押金5000元。
反诉被告对反诉原告提供的证据无异议，但认为反诉原告欠反诉被告水电费，故不符合退还的约定。
因庭审时原告朱登彩本人未到庭参加诉讼，根据法庭要求，朱登彩于庭后到庭就案件事实做了简要陈述，其认可高宪栋于2014年7月25日退房搬走的事实，但对于蔡晓云何时搬走表示不清楚。对于其哥哥朱登高的房屋在其房屋隔壁，租赁给他人开培训班的事实亦不持异议。
本院对于本诉部分原告提供的证据经审查后认为，结婚证、身份证及情况说明能够证实原告朱登彩与葛莉的身份关系，葛莉将诉讼权利交由其丈夫朱登彩行使符合法律规定，上述证据可以作为定案依据；对房产证及租赁合同，虽两者载明的房号不一致，但因双方均认可之间存在租赁合同关系，而原告在盱眙县盱城镇五墩西路仅有一套房屋，指向性明确，故房产证及租赁合同亦可作为定案依据；对电费票据，能够证实案涉房屋在2014年7月至12月间共产生电费1509元，对于水费票据，因票据中载明的用户虽为朱登彩，但显示地址为转盘巷天天火锅，难以确认与本案所涉房屋的关联性，故对该份证据不予认可。两份通知函经蔡晓云确认为其所发出，真实性应予以确认。
本院对于本诉部分被告提供的证据经审查后认为，民事裁定书、回执的真实性应予确认，该两份证据可以证实被告蔡晓云曾以原告朱登彩未向其退还租房水电费押金为由向本院提起诉讼，后撤诉的事实；对于万事通报纸可以证实案涉房屋曾于2014年8月10日、11日等时间段对外招租；2013年10月8日的转账凭证印证后双方所述的原、被告合同虽书面书写订立于2013年7月25日，但实际系形成于2013年10月8日。证人雍某证言及其提供租赁合同、房产证、高宪栋的租赁合同、收条与原告认可高宪栋于2014年7月25日搬走的事实、朱登彩房屋的出租事实能够相互印证，故上述证据虽非直接证据，亦能证明部分案件事实，可以作为定案依据。
对于反诉部分，反诉原告提供的证据经反诉被告确认，可以证实原告收取了两被告共计15000元水电押金的事实。
经审理查明，2013年7月25日，朱登彩与蔡晓云及案外人蔡叶签订《房屋租赁合同》，约定朱登彩将其所有的位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面房住宅及院落一起出租给蔡晓云及蔡叶使用，租期为十年，自2013年7月25日至2023年7月25日，其中2013年7月25日至2016年7月25日每年租金为90000元，2016年7月25日至2023年7月25日租金每年上涨5%，其中第一年租金于2013年7月25日一次性付清，2014年7月25日至2023年7月25日每年提前两个月付清下年的租金，其中合同第七条合同的变更、解除与终止中第一款约定：“双方可以协商变更或终止本合同”，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，承租人蔡叶实际使用的房屋系前排约60平方米门面用于开设洗化用品店，蔡晓云实际使用的系后面1-3层住宅楼用于开设旅馆。承租人蔡叶亦按合同约定支付了原告第一年租金90000元、水电费押金10000元。2013年10月18日，经原告同意，蔡叶将其承租的门面房转让高宪栋，并收取转让费50200元。同日，原告与高宪栋、蔡晓云重新签订《房屋租赁协议》，该份合同除抬头及落款处承租方变更为“高宪栋、蔡晓云”外，与前一份租赁合同无出入，包括签订日期仍书写为“2013年7月25日”。2013年10月18日，高宪栋与蔡晓云签订《补充协议》，约定：“门面、房屋为连体，门面归高宪栋所有，后面房屋归蔡晓云所有，房租分配：高宪栋方为陆万伍仟元整，蔡晓云方为贰万伍仟元整，但门面、房屋的特殊情况。后面房屋不想继续租的情况下，租门面方必须承担把房屋一起租下来，并协商相关房屋内的物品。注：双方如有一方中途转让，必须经过另一方和房东同意”。合同签订时，原告朱登彩收取了高宪栋水电费押金5000元，
高宪栋租赁房屋用于开设“恒鑫通信智能手机专卖店”。两被告陈述2014年5月与朱登彩协商退房事宜，朱登彩口头表示同意，还在高宪栋租赁的门面房外墙上张贴了房屋出租广告（内容为：房屋出租，门面及后面旅馆共计400平方米189××××0906）。2014年7月25日，高宪栋搬离所租赁的门面房，对此事实，朱登彩表示认可，但陈述未经其同意。蔡晓云陈述其于2014年7月25日当天亦搬离出租房屋，并在此前两月已逐步清理出租房内床铺、空调等物品，并在2014年7月26日上午向房东交付了钥匙。此后因数次向房东索要10000元水电费未果，2014年8月29日，蔡晓云向本院提起诉讼，主张其在房屋租金未到期的情况下倒闭，并提前两月通知朱登彩及高宪栋，朱登彩与高宪栋知情并认可，其在房租到期时退房并通知朱登彩结算水电费，朱登彩均推托，故诉讼主张朱登彩返还租房水电费押金10000元，朱登彩与高宪栋共同赔偿其误工费损失1000元，朱登彩于2014年8月31日对本院邮寄的诉讼传票等材料进行了签收。2014年9月18日，蔡晓云以与朱登彩、高宪栋庭外和解为由，撤回了起诉，同年11月10日，本院作出准予撤回起诉的裁定书，并送达双方。2014年9月18日或19日，蔡晓云向朱登彩邮寄通知函一份，注明：“朱登彩先生，你好：我们是租你五墩西路9号前面租门面房人高宪栋和后面租房人蔡晓云，我们因经营不善，现已倒闭，我们现提前通知你，房屋退租，把钥匙和电卡交给你，并请你来结算最后一次水电费后，退还我们的水电费押金，蔡晓云100**元，高宪栋5000元／通知人蔡晓云、高宪栋／2014年7月25日”，朱登彩认可于2014年9月20日收到了该份通知函。2014年9月24日，蔡晓云又向原告寄送了一份通知函，注明：“房屋已退租，请朱登彩来结算水电费及押金”，原告亦认可收到了该份通知。2014年9月29日，原告以两被告未及时交纳租金为由，诉讼来院。
另查明，2014年8月10日、8月11日在本县城区范围内广泛发布的广告媒体“万事通”报纸上就案涉房屋刊登出租广告一则，内容为：“门面及后门院落约400平方（金都斜对面）。电话：189××××0906、139××××7658”。对于该则广告原、被告双方均否认为自己所刊登，但原告认可上述两个号码系原告与其妻子葛莉的号码。
再查明，朱登彩于2015年5月28日为案涉房屋缴纳2014年7月至8月电费1501元、9月至10月电费5元、11月至12月电费3元，共计1509元，另原告于同日交纳2014年9月水费64元。因长期未缴纳电费，供电公司停止供电，朱登彩向供电公司支付复电费50元。2015年6月25日，原告将案涉房屋中的门面房租赁给案外人ＸＸ波使用，双方订立了书面的租赁合同。
诉讼中，原告明确诉讼请求为要求两被告给付自2014年7月25日至2015年5月27日共计305天的租金75182.5元（246.5元／天）及房屋闲置损失45000元（7500元／月×6个月）。
本院认为，本案本诉部分的主要争议焦点为1.案涉租赁合同解除的时间、方式；2.原告主张的租金及房屋闲置损失是否有合同及法律依据。现两被告均抗辩在合同第一年房租到期前已与朱登彩协商退房并获同意，但朱登彩予以否认。对此，首先，朱登彩认可其中一承租人高宪栋于2014年7月25日已搬离租赁房屋；其次，2014年8月10日、8月11日就案涉房屋原告已登报对外招租，其虽否认招租广告非其所刊登，但如有承租者，实际收益人系原告，而两被告无权就全部房屋登报招租，故原告陈述该招租广告系由两被告刊登既无依据，亦不符合常理，本院不予采信；再者，同年8月29日，蔡晓云就以房屋已退为由诉至本院，要求朱登彩返还水电押金10000元，结合证人雍某的陈述的开门事实，可以认定，本案两被告虽无直接证据证实在2014年7月25日前双方已协商解除合同并退还房屋的事实，但其提供的间接证据间形成了证据链，可以证实上述事实。关于原告陈述的蔡晓云出具的通知函的情况，蔡晓云虽于2014年9月发出该函件，但其发函的主要目的在于向原告讨要水电费押金10000元，而上述目的是基于其认为已经与原告解除合同并退房的前提下提出的。综上，既原、被告双方在2014年7月25日前已协商一致解除合同，而两被告于同日已退还原告房屋，原告再主张两被告给付租金无依据，本院不予支持。本案虽能确定双方于2014年7月25日已协商一致解除合同，但因原、被告签订的系长期合同，两被告提前解约实属违约，虽经原告同意解除合同，但现并无证据证明双方就提前解除合同给原告造成的损失进行了免除，结合本案基本事实，本院酌情参照双方约定的第一年租金标准认定两被告需赔偿原告两个月房屋闲置损失15000元。
关于反诉原告主张返还的水电费问题，因反诉被告支付了2014年7月至8月的电费1501元及水费64元，对该部分费用反诉原告现同意承担，本院予以确定。对于2014年9月至12月期间的电费8元，因彼时房屋反诉原告已经退还给反诉被告，故该部分电费反诉原告无需承担。对于复电费50元，反诉原告于2014年7月就已退房，因租赁房屋水电费均在双月缴纳，故即使在反诉原告未缴纳的情况下，反诉被告亦可以用水电押金现行支付，此后再说明情况后一并予以扣除，而非拖延缴纳电费数月导致被供电部门断电而产生复电费，故该笔费用非因反诉原告原因产生，反诉原告无需承担。综上，反诉被告应返还反诉原告水电费押金13454元，该笔退款反诉原告应于反诉被告在2014年7月25日实际退房后就应予以返还，其拒付行为构成违约，反诉原告主张自2014年7月26日起至实际给付之日止利息损失有依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告蔡晓云、高宪栋于本判决生效后十日内支付原告朱登彩房屋闲置损失15000元；
二、驳回原告朱登彩的其他诉讼请求；
三、反诉被告朱登彩于于本判决生效后十日内返还反诉原告蔡晓云、高宪栋水电费押金13454元及利息（自2014年7月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2704元，由原告朱登彩负担2367元，被告蔡晓云、高宪栋负担337元；反诉案件受理费200元，由反诉被告朱登彩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 张秀楷
代理审判员 王云云
人民陪审员 曹 慧
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 卓 蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。