天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初1193号
原告郑宝祥，男，1958年6月17日出生，汉族，住天津市和平区。
委托代理人李天亮，天津坤德律师事务所律师。
被告天津海津置地投资有限公司，住所地天津空港经济区保航路1号航空产业支持中心645B41室。
法定代表人徐小光，董事长。
委托代理人刘伍，天津滨法律师事务所律师。
委托代理人张鑫，天津滨法律师事务所律师。
原告郑宝祥诉被告天津海津置地投资有限公司（以下简称海津公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员闫秀珍独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告郑宝祥及委托代理人李天亮、被告海津公司的委托代理人刘伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年8月6日签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115房屋，房屋建筑面积63.34平方米，设计用途为办公，房款总价为559530元；买卖合同第五条约定，被告违约应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价格的万分之五向原告支付违约金；买卖合同附件六第十条同时约定：若因被告原因导致逾期办理权属证明的，则买卖合同继续履行，被告需按照买卖合同约定的标准向原告支付违约金。买卖合同签订后，原告依约履行全部义务，但被告至今拒绝为原告办理该房屋的所有权证书，为维护合法权益，原告起诉至法院，要求：1.判令被告为原告办理天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115号房屋所有权证。2.判令被告按同期人民银行贷款利率标准向原告支付自2013年8月12日至判决生效之日期间的利息（暂计至2016年2月12日为70951元）。3.诉讼费用由被告承担。
原告为证实其诉讼请求成立，提交以下证据材料：
证据一、天津市商品房买卖合同，证明原、被告双方就天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115号房屋存在买卖合同关系。
证据二、天津市企业单位往来收据，证明原告已向被告缴纳天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115房屋的税费。
证据三、建筑业工程项目情况登记表。
证据四、天津海津置地投资有限公司工程结算单
证据五、建筑业统一发票
证据六、抵债�议和委托书。
证据三到六证明被告以天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115号房屋抵偿拖欠原告的工程款的情况。
被告海津公司辩称：被告同意为原告办理涉诉房屋的所有权证，但涉诉房屋被二中院和滨海法院三次轮候查封，被告无力解除查封，所以被告无法办理产权转移登记手续，办理产权时间无法确定。不同意支付原告利息，被告因欠付原告的工程款，才将涉案房屋抵押给原告，双方签订的房屋买卖合同不是房管局网签的合同，故利息不适用该合同约定。另外，原告在与被告签订商品房买卖合同时，涉案房屋存在暂时无法办理产权证的情形，原告未尽审查义务。鉴于原告向被告主张的逾期过户违约金属于按日给付的继续性违约金，违约金保护的范围计算至起诉前两年，即2014年1月5日。
被告为支持其主张，向法庭提�涉诉房屋产权登记信息，证明办理涉诉房屋产权过户已在客观上不能。
经质证，被告对原告所举证据一的合法性，关联性，真实性认可，但认为根据合同约定，产权变更登记应在初始登记后1年内完成；合同明确约定了违约金的计算方式，违约金应按照合同约定履行，故不认可原告的证明目的。被告对原告所举证据二至证据六的真实性予以认可，但已存在客观不能办理涉诉房屋产权转移登记的情况，被告履行不能，原告应该另行起诉。
原告对被告所举证据的真实性没有异议，但即使存在查封，不妨碍原告要求被告办理房屋产权变更登记，所以不存在被告所说的事实上不能履行的情况。
经审理查明，海津公司与案外人天津市长川装饰工程有限公司（以下简称长川公司）于2013年8月6日签订《抵债协议》，协议约定海津公司抵顶给长川公司�津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦共1个房屋，抵债房屋楼号为3-1115，房屋标注单价为每平方米10500元，抵债单价为每平方米8833.75元，实测建筑面积为63.34平方米，抵债总价为559530元。该抵债总价用于抵顶海津公司所欠长川公司的空港国际中心裙房二层顶棚喷涂工程款559530元，该协议还约定，上述房屋由长川公司指定的购房人与海津公司签订商品房买卖合同。海津公司在接到长川公司办理商品房买卖合同的书面通知后，与通知书上指定的购房人签订商品买卖合同，办理购房手续。购房人在签订购房合同时，需按照规定缴纳契税、公共维修基金、印花税、转移登记费及转移登记手续费。海津公司向长川公司指定的购房人出具购房发票。协议还约定本次抵债的房屋，与以其他方式购买海津公司该楼盘的业主享有相同的权益。长川公司与海津公司签署的《天津海津置地投资有限公司工程结算单》载明工程结算核定金额为559530元。同日，长川公司给海津公司开具建筑行业统一发票，票面金额为559530元。
长川公司出具授权委托书，授权郑宝祥按《抵债协议》约定与海津公司签订购房协议。后原、被告双方签订了《天津市商品房房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买天津空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1115号房屋，房屋建筑面积63.34平方米，套内建筑面积为49.28平方米，公摊面积为14.06平方米，设计用途为办公，房款总价为559530元。合同约定原告应于2013年8月2日前，一次性存入商品房全部价款559530元。被告应于2013年8月11日前，将符合交付条件的房屋交付原告。若逾期交房，逾期在30日内的，原告有权向被告主张已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行�期贷款利率计算。若逾期超过30日，则被告除支付上述利息外，还应按照每日商品房价款的万分之五原告支付违约金。另外，双方约定自初始登记完毕之日起360日内办理房屋权属转移登记，由于被告原因，未能在上述期限内半结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.05%向原告支付违约金。签订该商品房买卖合同后，海津公司与郑宝祥办理了交房手续。截至法庭辩论终结前，被告海津公司未为原告办理房屋产权转移登记手续。
长川公司出具《证明》说明：海津公司与郑宝祥签订的《天津市商品房买卖合同》所有权利义务由郑宝祥行使，与天津空港经济区西二道82号丽港大厦3-1115号房屋有关的一切权益由郑宝祥享有，该房屋所有权登记于郑宝祥名下，我公司无任何异议。
另查明，涉诉房屋于2013年1月10日登记于海津公司名�，于2015年4月14日被天津市第二中级人民法院查封，分别于2015年4月23日、2015年4月30日、2015年8月27日被天津市滨海新区人民法院轮候查封。
上述事实有原、被告当庭陈述与所提交证据材料予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告之间的《天津市商品房买卖合同》系法院查封涉诉房屋之前签订，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，虽未办理房屋产权转移登记，但合同应属合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。按照案外人长川公司与被告之间《抵债协议》的约定和长川公司的授权委托书、证明的内容，应视为原告依合同约定履行了交纳购房款的义务，在实际交付房屋后被告应按合同约定期限为原告办理房屋所有权转移登记手续。被告一方不履行非金钱债务，原告可以要求被告履行，但在法律上或者事实上不能履�的除外。本案涉诉房屋已被人民法院依据生效裁定查封，所有权人天津海津置地投资有限公司已无权进行处分。原告请求被告协助办理涉诉房屋产权变更登记手续，在法律上属不能履行。经本院释明，原告坚持要求被告为其办理房屋产权证，在涉案房屋权利存有查封的现实状况下，本院不能判令被告为原告办理产权过户手续。原告可待涉诉房屋的查封措施解除后向被告主张权利，或另行向被告主张解除合同赔偿损失。
在具备办理房屋产权转移登记的条件下，被告未及时为原告办理房屋产权证，被告存在过错，原告有权要求被告承担违约责任。关于违约金的计算标准，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应按合同约定履行，本院对违约金的数额认定为559530元×0.05%=279.77元。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告天津海津置地投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑宝祥违约金279.77元。
二、驳回原告郑宝祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为787元，由原告郑宝祥负担87元，被告天津海津置地投资有限公司700元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫秀珍
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨 晗
相关法律法规：
1.《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履�；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
4．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋�付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。