辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2015）庄审民初再字第28号原审原告：中国东方资产管理公司大连办事处。负责人：崔磊，系总经理。委托代理人：孙树国。委托代理人：吴琳，女。原审被告：王继红，女。原审被告：庄河市兴威房产业开发有限公司。法定代表人：姚岸欣，系该公司经理。委托代理人：李锡国，系该单位职工。再审第三人：刘生忠，男。再审第三人：李一佳，女。上述二再审第三人共同委托代理人：张良。再审第三人：于天财，男。原审原告中国建设银行庄河市支行（以下简称建行庄河支行）诉原审被告王继红、庄河市兴威房产业开发有限公司（以下简称兴威公司）借款合同纠纷一案，本院于2003年1月13日作出（2003）庄民合初第80号民事判决，已经发生法律效力。再审第三人刘生忠、李一佳因不服（2003）庄民合初第80号民事判决书，向庄河市人民检察院提出申诉，庄河市人民检察院于2015年5月7日向本院提出检察建议，经本院审判委员会讨论决定，于2015年8月25日作出（2015）庄立二民监字第27号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审原告东方资产的委托代理人孙树国、吴琳、原审被告庄河市兴威房产业开发有限公司（以下简称兴威公司）、再审第三人刘生忠、李一佳的共同委托代理人张良、再审第三人于天财到庭参加了诉讼。原审被告王继红经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年1月10日，我行与王继红签订商品房抵押贷款合同，约定王继红向我行借款41万元，用于其购买被告庄河市兴威房产业开发公司开发的商品房，期限自2001年1月10日至2002年1月9日，利率为月息4.8675‰，由被告庄河市兴威房产业开发公司担保，并以被告王继红所购买的*市*街*号商服*号楼东单元*层*号（轴线：东西18一20）商品房作抵押，且办理了抵押登记。2001年2月23日，该抵押贷款合同在庄河市公证处办理了公证。被告王继红分别于2002年5月8日还款86389.41元，2002年5月17日还款1万元，2002年5月23日还款108000元。截至2002年9月21日，被告王继红尚欠我行借款本金205610.59元，利息14530.05元。现要求被告王继红偿还所欠的借款本息合计220140.64元，被告庄河市兴威房产业开发公司承担担保责任。二被告辩称：这个贷款是假的，因为2000年9月28日和10月9日，建筑总公司向建行借款200万元，后来建行领导和建筑总公司领导协商，用按揭贷款方式偿还建筑总公司的200万元借款，所以作了一些假的按揭贷款手续。如果法院能够调解的话，我们把剩下没有卖的房子给建行，不够的由建筑工程总公司负责偿还。原审查明，被告庄河市兴威房产业开发公司作为甲方与被告王继红作为乙方签订了商品房销售合同，约定甲方将坐落在庄河市永兴街167号商服1号楼东单元1-3层7、8号商品房出售给乙方，建筑面积为306.73平方米，总价款为834038元。2001年1月9日，该合同经庄河市公证处进行了公证。同年1月10日，原告作为甲方与被告王继红作为乙方和庄河市兴威房产业开发公司作为丙方签订了商品房抵押贷款合同，合同约定，乙方向甲方借款人民币41万元，用于购买丙方开发的*市*街*号商服*号楼*单元*层*号商品房，借款期限为1年，即从2001年1月10日起至2002年1月9日止，月利率为4.8675‰，同时约定乙方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保，甲、乙、丙三方应向房地产登记部门办理抵押登记，抵押期限自2001年1月10日起至所有贷款本息还清之日止，丙方对乙方在甲方的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任。乙方在执行本合同期间，没有按期还款，甲方按规定对逾期本息按日利率万分之二点一计收罚息。合同签订当日，即办理了抵押登记手续。同年2月23日又办理了公证。后原告按合同约定发放了贷款。被告王继红分别于2002年5月8日还款86389.41元，2002年5月17日还款1万元，2002年5月23日还款108000元。截至2002年9月21日，被告王继红尚欠我行借款本金205610.59元，利息14530.05元。现原告诉至本院，要求被告王继红偿还所欠的借款本息，被告庄河市兴威房产业开发公司承担担保责任。二被告称该贷款及贷款手续是假的，但未能向本院提供证据证明。原审认为，原告与二被告在平等自愿的基础上签订了商品房抵押贷款合同，并办理了公证和抵押登记，该合同合法有效。对合同的当事人产生法律约束力，任何一方均应按照合同约定全面履行义务。二被告称该贷款及贷款手续是假的，因未能向本院提供证据证明，对其辩解意见本院不予采纳。被告王继红在合同签订后，仅履行了部分义务，系违约行为，应承担违约的法律责任。被告庄河市兴威房产业开发公司作为保证人，应按合同的约定对抵押物担保以外的债权承担连带保证责任。本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第二十八条之规定，判决如下：被告王继红于本判决生效之日起10日内，偿付原告中国建设银行庄河市支行借款本金205610.59万元，2002年9月21日前的利息14530.05元，以后的利息按合同约定给付。被告庄河市兴威房产业开发公司对被告王继红在原告的借款承担抵押物担保以外的债权的连带保证责任。案件受理费5812元，其他诉讼费5812元，合计11624元，由被告王继红承担，被告庄河市兴威房产业开发公司承担连带责任。本院再审过程中，再审原告诉称：案件事实和理由与原审时建行庄河支行向法庭陈述的意见一致。关于检察建议书，检察建议我不发表意见，要根据证据和事实说话。原审被告王继红未作答辩。原审被告兴威公司辩称：兴威公司贷款是用王继红的名义贷款，王继红并不是实际购房人，现在的房屋已卖给再审第三人，已签订合同并付清款项。关于检察建议书的建议，我没有什么意见。再审第三人刘生忠、李一佳述称：1、首先我对检察建议书表示赞同。2、本案第三人刘生忠、李一佳实际购买了涉案房屋签订了书面合同，支付了购房款，兴威公司也将房屋交付给了上述第三人，第三人实际占用使用至今，王继红没有实际购买房屋，贷款合同是虚假的，第三人不同意再审原告的诉讼请求，希望法庭确认王继红的购房合同以及按揭贷款行为属无效的，确认第三人的买卖合同是有效。再审第三人于天财述称：没有意见。本院再审查明：原审被告庄河市兴威房产业开发公司作为甲方与原审被告王继红作为乙方签订了商品房销售合同，约定甲方将坐落在*市*街*号商服*号楼*单元*层*号商品房出售给乙方，建筑面积为306.73平方米，总价款为834038元。2001年1月9日，该合同经庄河市公证处进行了公证。同年1月10日，原审原告作为甲方与原审被告王继红作为乙方和庄河市兴威房产业开发公司作为丙方签订了商品房抵押贷款合同，合同约定，乙方向甲方借款人民币41万元，用于购买丙方开发的*市*街*号商服*号楼*单元*层*号商品房借款期限为1年，即从2001年1月10日起至2002年1月9日止，月利率为4.8675‰，同时约定乙方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保，甲、乙、丙三方应向房地产登记部门办理抵押登记，抵押期限自2001年1月10日起至所有贷款本息还清之日止，丙方对乙方在甲方的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任。乙方在执行本合同期间，没有按期还款，甲方按规定对逾期本息按日利率万分之二点一计收罚息。但对购买兴威公司商品房一节，原审被告王继红称其并未购买，而是出借身份证、户口薄和在购房、借款、抵押文书上签字或盖章，也未偿还过借款。建行庄河支行将款出借后，直接汇入兴威公司账户，建行庄河支行尚有本金205610.59万元及截止到2002年9月21日前的利息14530.05元未予收回。另查，2000年10月15日，再审第三人刘生忠与兴威公司签订了销售合同，内容为：刘生忠购买兴威公司开发的**街*号*栋*层，面积为79.88平方米。同日，兴威公司为刘生忠出具了专用收款收据，载明：房款79880.00元。2008年5月8日，刘忠生缴纳契税1238.14元，现该房屋由刘忠生占有使用至今。2000年6月21日，再审第三人李一佳与兴威公司签订商品楼销售合同，内容为：李一佳购买兴威公司开发的*市*街*号*栋*层房屋，面积为92.498平方米。同日，李一佳付清房款83248.20元，2008年5月8日，李一佳缴纳契税1290.34元，现该房屋由李一佳占有使用至今。2000年4月1日，再审第三人于天财与兴威公司签订了商品楼销售合同，内容为：于天财购买兴威公司开发的*市*街*号*栋*层房屋，面积为53.121平方米。同日，于天财付清房款212480.00元，2008年5月8日，于天财缴纳契税8605.44元，现该房屋由于天财占有使用至今。原审原告建行庄河支行于2004年6月28日将本案案涉债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处；2004年11月29日，该债权又由中国信达资产管理公司沈阳办事处转让给中国东方资产管理公司大连办事处。庄河市房地产管理所证实，189-103、189-104、189-1-2-2、189-1-3-2与王继红办理的按揭贷款的抵押物*市*街*号商服*号楼*单元*层*号商品房系同一地址。本院再审认为，原审原告建行庄河支行与原审被告王继红签订的《商品房抵押贷款合同》中除抵押条款无效外，其余条款均不违反法律规定，合法有效，双方应共同遵照执行。合同签订后，建行庄河支行按照合同约定，向借款人王继红发放了贷款，已履行全部合同义务。但借款人王继红未按约定如期偿还借款本金及利息，故建行庄河支行请求王继红借款人偿还尚欠的全部借款本金及利息的诉讼请求应予支持。依照该合同第七条“兴威公司为借款人王继红的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任”的约定，兴威公司作为保证人应当在担保债务范围内对被保证人王继红承担连带保证责任。关于建行庄河支行与借款人王继红签订的贷款合同中抵押借款的效力问题，由于王继红未实际购买案涉房屋，未取得该房屋的所有权，且本案第三人刘生忠、李一佳、于天财已通过合法手段善意取得了案涉房屋，故王继红非案涉房屋的所有权人，其无权以案涉房屋设立抵押，其与建行庄河支行签订的贷款合同中的抵押条款无效，建行庄河支行不能依该抵押条款行使抵押权。据此，兴威公司不应在抵押物以外承担连带保证责任。原审判决认定事实有误，导致判决错误，本院应予纠正。根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，本案依据原审原告建行庄河支行的申请，将原审原告变更为再审原告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2003）庄民合初字第80号民事判决。二、原审被告王继红于本判决发生法律效力后10日内偿付再审原告中国东方资产管理公司大连办事处借款本金205610.59万元、至2002年9月21日止的利息14530.05元，以及2002年9月22日起至本院确定给付之日止本金205610.59万元按合同约定计算的利息。原审被告庄河市兴威房产业开发公司对此承担连带保证责任。三、原审被告王继红与原审原告中国建设银行庄河市支行于2001年1月10日签订的以位于*市*街*号商服楼*单元*层*号（现房号189-103、189-104、189-1-2-2、189-1-3-2）的房屋作抵押的抵押合同无效。案件受理费5812元，其他诉讼费5812元，合计11624元，由原审被告王继红负担，原审被告庄河市兴威房产业开发公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  林荣祥审判员  张国宣审判员  隋晓丽二〇一五年十二月二十日书记员  曲丽坤