浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第2296号原告浙江大学。住所地杭州市西湖区余杭塘路866号。法定代表人吴朝晖，该校校长。委托代理人宋深海（特别授权代理），浙江浙经律师事务所律师。被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司。住所地杭州市西湖区康乐新村2幢3-5号。法定代表人陈松，该公司总经理。委托代理人王磊（特别授权代理），浙江浙元律师事务所律师。原告浙江大学为与被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司（以下简称衣佳衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月17日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告浙江大学委托代理人宋深海到庭参加诉讼。被告衣佳衣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浙江大学诉称，2011年11月14日双方签订浙江大学营业用房租赁合同，约定：浙江大学将杭州市江干区昙花庵路288号（原40幢101）、294号（原40幢104）2间房屋出租给衣佳衣公司，租期自2012年3月20日至2017年3月19日，租金半年一付，逾期支付租金按每日万分之十交滞纳金，不得擅自将房屋转租、转借给他人否则按照合同总租金的3%支付违约金，擅自退租的按合同总租金的10%向支付违约金，等等。同日，双方还签订另1份浙江大学营业用房租赁合同，约定：浙江大学将杭州市江干区昙花庵路290幢（原40幢102）、292号（原40幢103）2间房屋出租给衣佳衣公司，租期自2012年3月20日至2017年3月19日，每半年支付房租1次，逾期支付租金的滞纳金和其他违约责任同第1份合同。合同签订后浙江大学依约交付房屋，但衣佳衣公司未按时足额支付租金，除在2012年12月25日支付1139932.44元租金、2014年1月7日支付30万元租金外，其余租金均未支付。浙江大学向衣佳衣公司多次交涉，衣佳衣公司均以种种理由拖延支付租金。同时，衣佳衣公司还存在擅自转租的违约事实。2015年4月30日，衣佳衣公司在无力经营的情况下单方面退租，提前解除了上述2份合同。浙江大学认为，衣佳衣公司以经营困难为由拒不支付房租依据不足，其行为属违约行为；衣佳衣公司在浙江大学未同意的情况下擅自转租房屋，在合同未到期的情况下单方面退租，不符合法律规定和合同约定，应承担违约责任。原告浙江大学提出以下诉讼请求：一、判令被告衣佳衣公司支付租金2305550.59元，并承担逾期付款滞纳金1380197.74元（算至2015年9月20日止，此后按每日万分之十计算至租金付清日止）。二、判令被告衣佳衣公司支付违约金623884.63元。被告衣佳衣公司提交书面答辩状辩称，一、衣佳衣公司承租房屋时就告知浙江大学将用于转租，浙江大学对此并无异议。转租合同都在浙江大学备案，浙江大学对此皆是知情并配合办理相应店面的工商登记手续。因此不存在衣佳衣公司擅自转租的情况，衣佳衣公司不应承担转租产生的违约金。二、因秋涛路施工改造及昙花庵路改成单行线等因素，涉案房屋的市场租金已远低于签订合同当时，衣佳衣公司多次向浙江大学递交申请报告，希望浙江大学能给予优惠和支持，但浙江大学并无书面答复。鉴于情势变更等客观因素，浙江大学主张的租金过高，请求予以调整。三、浙江大学诉请的逾期付款滞纳金严重过高，请求予以降低。涉案2份合同约定，若拖欠租金超过15天以上，即视为衣佳衣公司单方已退租。根据该约定，衣佳衣公司在欠付租金15天之后，应当视为衣佳衣公司已经退租，因此后续继续占用房屋期间的使用费不应当计算滞纳金。另外，浙江大学主张的滞纳金已远大于其实际损失，有违公平原则。经审理本案事实认定如下：2011年11月14日，浙江大学（甲方）与衣佳衣公司（乙方）签订浙江大学营业用房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋为杭州市江干区景坛3期（景芳二区）昙花庵路288号（原40幢101）、294号（原40幢104）2间房屋，租赁期60个月，自2012年3月20日至2017年3月19日；租金金额为第1年622841.40元、第2年653983.47元、第3年686682.64元、第4年721016.77元、第5年757067.61元，合计租金3441591.89元；等等。同日，浙江大学（甲方）与衣佳衣公司（乙方）还签订了另1份浙江大学营业用房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋为杭州市江干区景坛3期（景芳二区）昙花庵路290号（原40幢102）、292号（原40幢103）2间房屋，租赁期60个月，自2012年3月20日至2017年3月19日；租金金额为第1年517091.04元、第2年542945.59元、第3年570092.87元、第4年598597.51元、第5年628527.39元，合计租金2857254.40元；等等。2份合同租金共计6298846.29元。上述2份合同均约定：合同签订后3天内乙方支付3000元押金给甲方，合同生效，租赁期满乙方不违反合同义务的情况下由甲方无息退还给乙方；租金支付时间按先支付租金后使用房屋原则，6个月租金在合同签订生效后立即支付，以后每半年的租金提前1个月一次性支付；乙方不管承租期间经营情况如何都按时付清租金，若拖欠租金超过15天以上，即视为乙方单方已退租，乙方应立即交回房屋；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋；乙方未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，应按合同总租金的3%向甲方支付违约金；在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，应按合同总租金10%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期1日须按拖欠租金每日万分之十计交滞纳金。衣佳衣公司向浙江大学支付了押金1万元。2012年12月25日，衣佳衣公司向浙江大学支付了租金1139932.44元；2014年1月7日，衣佳衣公司向浙江大学支付了租金30万元；共计1439932.44元。衣佳衣公司未向浙江大学支付其余租金。2013年3月21日，衣佳衣公司向浙江大学送达申请报告，内容为因秋涛路高架桥导致昙花庵路由双向路变为单行线，客户人群大幅度分流减少，营业额下降，要求对租金作出调整，等等。2014年11月19日，衣佳衣公司向浙江大学送达告知函，内容为因商铺所在路段由原来的双向行驶变为单行线，人流量骤减，衣佳衣公司一直亏损严重，已到无法维持正常经营的地步，衣佳衣公司决定提前终止商铺租赁合同，请浙江大学另行安排客户，等等。2015年1月23日，衣佳衣公司向浙江大学送达情况说明，内容为衣佳衣公司转租房屋的具体情况，衣佳衣公司表示其公司已基本陷于瘫痪，决定此事结束后解散公司，希望浙江大学给予妥善的解决方案，等等。上述事实，有原告浙江大学提交的浙江大学营业用房租赁合同、申请报告、告知函、情况说明、本案庭审笔录证实。本院认为，浙江大学与衣佳衣公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。衣佳衣公司主张约定的租金过高要求调整缺乏依据，衣佳衣公司应按约定的租金标准支付租金。衣佳衣公司主张租赁合同约定若拖欠租金超过15天以上即视为衣佳衣公司单方已退租、衣佳衣公司应立即交回房屋，因此在衣佳衣公司拖欠租金15天之后应视为衣佳衣公司已经退租，即租赁合同已经解除。本院认为，租赁合同虽有该约定，但衣佳衣公司拖欠租金超过15天以后，其公司仍向浙江大学支付了1年的租金，浙江大学也予以接受，此后衣佳衣公司还向浙江大学提出要求调整租金以及通知浙江大学提前终止合同，浙江大学也主张在衣佳衣公司拖欠租金后其单位多次要求支付，因此应认定在衣佳衣公司拖欠租金超过15天以后双方仍在继续履行租赁合同，均未主张租赁合同已经解除，双方以其行为变更了租赁合同的约定，衣佳衣公司的主张不能成立。2014年11月19日，衣佳衣公司通知浙江大学提前解除租赁合同，浙江大学未要求继续履行合同，且已收回租赁房屋，因此双方之间的房屋租赁合同关系已于2014年11月19日解除。交还租赁房屋的日期衣佳衣公司未能予以证明，本院依浙江大学的主张认定为2015年4月30日，衣佳衣公司应向浙江大学付清2015年4月30日之前的租金、房屋占有使用费共计3745483.04元，衣佳衣公司已支付1439932.44元，还应支付2305550.60元（其中租金1734779.40元）。租赁合同约定，衣佳衣公司如逾期支付租金，每逾期1日须按拖欠租金每日万分之十计交滞纳金。衣佳衣公司逾期支付租金，应向浙江大学支付滞纳金，但每日万分之十的标准过分高于实际损失，本院减少至每年24%。依此标准按衣佳衣公司拖欠的租金1734779.40元计算至2015年9月20日，衣佳衣公司应向浙江大学支付的逾期支付租金滞纳金为777527.89元。租赁合同约定，衣佳衣公司未经浙江大学书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，应按合同总租金的3%向浙江大学支付违约金；在租赁期内衣佳衣公司未经浙江大学同意中途擅自退租的，应按合同总租金10%向浙江大学支付违约金。浙江大学主张衣佳衣公司存在上述两项违约行为，应分别向其支付违约金188965.39元、629884.63元，浙江大学表示只要求衣佳衣公司向其支付违约金629884.63元；衣佳衣公司主张其公司不存在擅自转租的情况。本院认为，衣佳衣公司于2014年11月19日通知浙江大学提前解除租赁合同，属于租赁合同约定的在租赁期内未经浙江大学同意中途擅自退租的情形，即使衣佳衣公司不存在擅自转租的情况，浙江大学亦有权要求衣佳衣公司支付合同总租金6298846.29元10%的违约金629884.63元，扣除1万元押金后，衣佳衣公司应向浙江大学支付违约金619884.63元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司向原告浙江大学支付租金、房屋占有使用费人民币2305550.59元，于本判决生效后十日内付清。二、被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司向原告浙江大学支付逾期支付租金的滞纳金人民币777527.89元（暂计算至2015年9月20日，此后以尚欠租金人民币1734779.40元为基数按年利率24%计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司向原告浙江大学支付违约金人民币619884.63元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告浙江大学其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币20638.50元，由原告浙江大学负担人民币2426.50元，由被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司负担人民币18212元。被告杭州衣佳衣服饰贸易有限公司应负担的案件受理费人民币18212元，于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币41277元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一六年一月二十六无代书记员 邵翩翩