广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0405民初200号
原告梁如镇，男，1957年6月25日出生，汉族，住梧州市长洲区。
委托代理人覃学文，北京市华泰律师事务所律师。
被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司，住所地梧州市长洲区舜帝大道西段1号。
法定代表人黄德宏，总经理。
委托代理人卢远乐，广西彤日律师事务所律师。
原告梁如镇与被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法组成由审判员韦勇担任审判长，与人民陪审员李树新、李雪英参加的合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案，书记员陈湘瑜担任法庭记录。原告梁如镇及其委托代理人覃学文，被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司的委托代理人卢远乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁如镇诉称，原、被告于2013年12月14日签订了一份《商品房认购协议》，协议约定原告认购被告开发的A4第11幢16、17号商品房。协议签订后，原告向被告支付了认购定金20万元，并约定此定金作为双方日后签订正式商品房买卖合同的担保。之后，原告在认购协议约定的时间前往被告处商谈正式商品房买卖合同签约事宜，但由于原、被告双方对商品房买卖合同中的条款（如付款时间方式、交房条件和时间及房屋外立面、屋面等的所有权）等方面最终无法达成一致意见，直至起诉之日，双方未能订立正式的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当返还所支付的定金。另外，在双方的商品房买卖合同没有成立的情况下，被告以“房款”名义收取的款项应当予以返还。请求法院依法判令：1.被告返还原告认购定金20万元；2.被告返还原告预付款35956元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。原告梁如镇向法庭提供的证据有：
1.《商品房认购协议》，证明原、被告对双方正式订立商品房买卖合同进行约定的事实，此约定仅作为订立正式商品房买卖合同的担保；
2.认购金《收款收据》，证明原告按照认购协议约定交纳认购定金的事实；
3.预付款《收款收据》和《按揭首付款延期付款承诺书》，证明原告在认购书约定的时间内履行签约的义务，并且对合同的付款方式、交付条件、房屋外墙面所有权等条款进行了协商，但是双方没有达成一致意见完成签约；
4.《催缴房款通知书》，证明双方一直在协商签订商品房买卖合同事宜，但至今未达成一致意见；
5.手机短信截图材料，证明被告发短信给原告关于商品房买卖合同的详细过程；
6.《申请书》，证明2014年1月16日原告交申请书给被告，原告对商品房买卖合同的内容有异议，就此事被告接见了原告；
7.照片，录音光盘，证明原告就此纠纷与被告进行协商未果；
8.毅德城公告，证明原告对买卖合同的格式条款提出异议的情况下，被告对情况进行了说明；
9.梧州零距离网页截图，证明被告所提交的买卖合同存在违规行为，违规行为导致双方未能签订买卖合同的原因所在，被告提交的格式条款被国家相关部门要求进行更改；
10.长洲区工商分局的答复，证明长洲区工商分局对包括原告在内的认购人举报存在违规事项的答复。
被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司辩称，一、被告已于2015年7月解除《商品房认购协议》及没收定金等款项，原告没有在法定的合同解除异议期内依法提起诉讼，人民法院依法应对原告的诉讼请求不予支持。二、原、被告双方已对《梧州市商品房买卖合同》全部合同条款达成一致，原告依照两份《商品房认购协议》所支付的20万元定金，是作为原告于2014年1月20日前与被告签订两份《梧州市商品房买卖合同》的担保。三、原告未按照《商品房认购协议》约定的时间签订买卖合同已构成严重违约，依约依法均无权要求被告返还定金。四、原告交付部分购房款并作出承诺书为其真实意思表示，依法应受约束，无权要求返还按揭首付款。五、原告仅以双方未能就买卖合同条款达成一致为理由提起本案诉讼，要求返还定金等，实属恶意提起诉讼，被告要求原告承担因本次诉讼造成被告的经济损失，包括聘请律师的相关费用。被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司向法庭提供的证据有：
1.《按揭首付款延期付款承诺书》二份，证明原告因自身资金不足，已构成严重违约；原告对买卖合同的条款并不存在异议；
2.2015年7月14日EMS快递单，证明因原告未按照《商品房认购协议》履行签订买卖合同和交房款的合同义务，被告于2015年7月14日按原告在认购协议注明的地址向其邮寄催交房款通知函；
3.律师函二份，证明因原告经被告多次催促均没有履行《商品房认购协议》的合同义务，被告于2015年7月18日委托律师以律师函的方式解除上述合同并没收定金。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为原告已经认可商品房买卖合同的条款，双方已对认购协议和买卖合同达成一致。认购协议的定金是对签订商品房买卖合同的债权担保；对证据2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议。认为该证据正好证明了原告已经认可商品房买卖合同的全部条款，如对买卖合同条款有异议，根本不可能出具付款承诺书和支付部分购房款；对证据4的真实性无异议，关联性不认可；对证据5、6的三性不予认可；对证据7的真实性认可，对其关联性有异议；对证据8真实性无异议，对其关联性有异议；对证据9的真实性由法庭认定，关联性不予认可；对证据10的真实性由法庭认定。
原告对被告提供的证据1的真实性予以认可，但对其证明目的有异议；对证据2、3的真实性无异议，但对证明对象、目的有异议。
本院对当事人无异议的证据予以认定，对当事人有异议的证据结合案件事实予以综合评判。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
一、2013年12月14日，原、被告签订《商品房认购协议》二份，主要约定：1.被告向原告出售的商品房项目位于梧州市长洲区舜帝大道西段1号梧州毅德商贸物流城A4第11幢16、17号房屋；2.房价款各为627978元，付款方式为按揭付款；3.签订本认购协议时，原告向被告支付认购定金各10万元，作为原、被告双方订立《梧州市商品房买卖合同》的担保，签订《梧州市商品房买卖合同》后，认购定金转为首期房价款；4.为启动繁荣梧州毅德商贸物流城，原告同意在交付首期房款时，从已支付并转为首期房价款的认购定金中减除每套2万元作为开业保证金由被告暂扣，若原告按其承诺自梧州毅德商贸物流城开业之日起，两年内连续开门营业的，由被告返还原告每套2万元开业保证金，若原告未按要求开门营业，视为原告违约，每套2万元开业保证金不予退还；5.原告于2014年1月20日前与被告签订《梧州市商品房买卖合同》；6.在预订期内，被告将物业另售他人，被告应双倍返还定金给原告，原告不前来签订《梧州市商品房买卖合同》，被告不予退还定金，并可将商品房另售他人；7.在签订本协议时，被告已向原告提供《梧州市商品房买卖合同》样本（含附件），原告已阅读并认可本协议和《梧州市商品房买卖合同》样本的全部条款。同日，原告向被告交纳了定金20万元，被告向原告出具收款收据。2014年1月17日和4月28日，原告向被告支付房款35956元。二、2014年4月28日，原告向被告出具《按揭延期付款承诺书》二份，承诺书载明：“本人梁如镇所定梧州毅德商贸物流城A4第11幢16、17号铺，该商铺房款总计（各）627978元，现因资金周转问题，除去定金及本次交款97978元后的剩余按揭首付房款共计（各）22万元，将于二次付清：第一次10万元，于所购房屋二层完成三日内支付；第二次12万元，于所购房屋封顶时一次性全部付清。”原告在承诺人处签字。至今，原告未与被告签订《梧州市商品房买卖合同》。
本院认为，原告与被告签订的《商品房认购协议》，是双方对商品房的基本状况和房屋价款作出约定，未对付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容作出约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该认购协议作为原、被告约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，而不是商品房买卖合同。
原、被告签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订《商品房认购协议》的目的在于将来双方订立商品房买卖合同，原告与被告签订了该协议，并向被告缴纳了20万元的定金，该行为表明原告接受了《商品房认购协议》中的条款及原告在签订认购协议时已知悉《梧州市商品房买卖合同》样本的内容。而且，原告出具的《按揭延期付款承诺书》也表明原告愿意履行合同。因此，造成双方未能订立商品房买卖合同原因在原告。至于原告提出至今未与被告签订《梧州市商品房买卖合同》的原因，是双方对该房买卖合同中某些条款未能达成一致意见的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。由于原告没有依约签订《梧州市商品房买卖合同》，被告可不予退还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，本案应当适用定金罚则，原告作为买受人，无权要求被告返还定金。因此，原告要求被告返还定金20万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于原告不愿与被告签订商品房买卖合同，致使双方所签订的认购协议的目的无法实现，因此现原告要求被告返还购房款35956元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司向原告梁如镇返还购房款35956元；
二、驳回原告梁如镇的其他诉讼请求。
案件受理费4840元，由原告梁如镇负担4102元，被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司负担738元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 韦 勇
人民陪审员 李树新
人民陪审员 李雪英
二〇一六年六月一日
书 记 员 陈湘瑜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。