广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初859号原告黄雄英，女，1978年12月4日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人许勇，广东鼎为律师事务所律师。委托代理人罗煜馨，广东鼎为律师事务所实习律师。被告喻坤，男，1973年8月28日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。被告吴静，女，1988年10月29日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人马振杰，广东瀚宇律师事务所律师。第三人谢虎，男，1985年8月10日出生，汉族，住址广州市白云区。委托代理人马振杰，广东瀚宇律师事务所律师。上述当事人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许勇、罗煜馨，被告喻坤，被告吴静、第三人谢虎及委托代理人托代理人马振杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄雄英诉称，原告与被告喻坤为夫妻关系，被告吴静与第三人谢虎为夫妻关系，被告喻坤与第三人谢虎为表兄弟关系。被告喻坤与被告吴静于2015年6月12日签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告喻坤将其名下的位于宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园13栋一单元11B房产以2,250,000元的价格转让给被告吴静。原告与被告喻坤于1996年2月10日登记结婚，涉案房产的登记日期为2009年7月10日，该房产实为原告与被告喻坤夫妻共同共有，现原告主张以被告喻坤擅自处置夫妻共同财产，且被告吴静并非善意第三人为由，请求法院确认被告喻坤与被告吴静签订的《房屋买卖合同》无效。（一）被告喻坤擅自处分夫妻共同共有房产的行为，侵犯了原告合法权益。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项明确“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，应由夫妻协商后一致决定，房屋买卖合同中一般应有夫妻双方共同的签字或者盖章。而本案被告喻坤在原告毫不知情的情况下转让涉案房产，侵犯了原告的合法权益。（二）被告吴静并非善意第三人，且未支付合理对价，不符合善意取得的构成要件。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”因此，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，除非被告吴静善意购买且支付合理对价并办理产权登记手续，否则合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”据此，构成善意取得须符合下列条件：1、受让人受让该不动产时是善意的；2、支付了合理的价格；3、受让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。判断受让人是否善意一般考虑如下因素：1、交易时转让的价格高低；2、交易的场所和环境；3、受让人是否询问过夫妻另一方意见；4、转让人与受让人之间的关系。对应上述因素，分析本案情况如下：（1）涉案房产交易价格仅为市场交易价的61.93%，低于70%，属不合理低价。被告喻坤与被告吴静在《房屋买卖合同》中约定涉案房产转让价格为2,250,000元。根据深圳市深信房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》，涉案房产2015年6月的市场交易价为3,632,845元，交易价格2,250,000元仅为评估价格3,632,845元的61.93%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”据此，被告喻坤与被告吴静在转让涉案房屋的价格低于目前涉案房产的市场交易价的70％，属于明显不合理的低价。（2）涉案房产转让人与受让人之间为亲戚关系，被告吴静对被告喻坤的婚姻状况及涉案房产的价值完全知情，故其并非善意第三人。被告喻坤为第三人谢虎的表哥，第三人谢虎与被告吴静为夫妻关系，因此被告喻坤与被告吴静属于亲戚关系。被告吴静及第三人谢虎对于原告与被告喻坤间的夫妻关系及涉案房产属于原告与被告喻坤的夫妻共同财产，是完全知情的，但被告吴静与被告喻坤签订房屋买卖合同时并未征询原告意见；另外，被告吴静与第三人谢虎的购房意愿早已存在，故其对涉案房产的市场价格是非常清楚的，在此状况下仍然与被告喻坤单独签订《房屋买卖合同》，显然，被告吴静受让涉案房产时并非善意。鉴于上述，可以认定被告吴静并非善意购买房产，且未支付合理对价，不属于本案善意第三人。（3）原告作为涉案房产共有人，有权要求确认合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案被告喻坤故意隐瞒原告，擅自处分夫妻共同共有房产，已侵犯原告的合法权益。同时，本案被告喻坤与被告吴静有亲戚关系，被告吴静对于原告与被告喻坤夫妻关系及涉案房产属于原告与被告喻坤的夫妻共同财产的事实完全知情。被告喻坤与被告吴静在未取得原告同意的情况下签订《房屋买卖合同》，低价转让涉案房产，被告吴静并非善意取得，属于恶意串通，该行为严重侵犯了原告的财产权。综上所述，被告喻坤与被告吴静订立的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效法律后果的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告吴静应将涉案房产变更登记至被告喻坤名下，被告喻坤向被告吴静返还转让价款2,250,000元。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认被告喻坤与被告吴静签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333020452）无效（合同标的2,250,000元）；二、两被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。被告喻坤答辩称，被告喻坤和原告在1996年结婚，婚后关系一直不好，被告喻坤名下有两套房，一套是被告喻坤现在住的，另外一套就是涉案的房产。由于被告喻坤需要现金，2015年6月12日签订合同的时候，被告喻坤就住在楼上，房价也写得很清楚，被告喻坤之所以按照这么低的价格给被告吴静和第三人谢虎，也是考虑到亲戚关系，想尽快套现。被告吴静和第三人谢虎共同答辩称，一、原告参与了整个房产买卖合同，其与被告喻坤就房产买卖事宜已经达成合意，并不是毫不知情。喻坤听闻2015年3月起开征房产税，早在2014年已将哎房产挂在中介处待售。2014年底，谢虎在休假期间拜访原告和被告喻坤，谈及结婚事宜，原告和被告喻坤建议被告吴静和第三人购买涉案房产作为婚房使用，亲戚之间也可以相互照应。原告当天就带第三人现场查看了涉案房屋，并在家家顺房产中介公司咨询了房产过户的相关事宜，随后经过几次协商，在2015年春节期间口头约定了房屋买卖合同，将涉案房产出售给被告吴静，合同价为2,250,000元（按当时市场价因亲戚关系优惠50,000元），原告对整个交易过程是知晓的，并全程参与。由于双方对房产交易均系外行，为了顺利完成交易，双方将房产提前过户等相关事宜委托给家家顺中介代为办理，并应中介要求，双方签署了房屋买卖合同，日期倒签在2015年6月12日。二、被告吴静已经支付了合理对价，符合善意取得的条件。被告吴静第一笔购房定金是2015年4月21日支付的，根据常识，只有房产买卖合同签订以及确定房款总价以后才可以确定定金，可见原、被告及第三人谢虎之间是存在口头买卖合同，合同签订时间是在2015年4月21日之前，交易价是2,250,000元，该价格是比较合理的，原告之所以要求解除合同是因为那段时间房价上涨了，在此期间房价大幅上涨，原告依据2015年6月份的房价主张案涉合同无效，不符合客观事实。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：1996年2月10日，原告黄雄英和被告喻坤登记结婚。2009年7月10日，深圳市国资源和房地产管理局宝安分局向被告喻坤颁发了深房地字第5000381715号房地产证，被告喻坤系深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园13栋一单元11B号房地产权利人，该房地产建筑面积为99.53平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年4月21日、5月11日、5月13日，第三人谢虎通过银行转账方式向被告喻坤转账支付86,000元、95,000元、36,000元，合计217,000元。被告吴静和第三人谢虎称喻坤拖欠借款放贷利息28,000元，被告喻坤同意将上述利息欠款中的23,000元作为案涉房屋买卖定金，被告喻坤支付之后支付了剩余5,000元利息，因此被告吴静和第三人谢虎实际已支付定金240,000元。被告喻坤称上述款项并非案涉房屋买卖合同定金，系其他经济往来款项。2015年6月12日，被告喻坤作为卖方和作为买方的被告吴静签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告喻坤以225万元的价格将案涉房产转让给被告吴静，买方在合同签订时向卖方支付定金140,000元，2015年5月25日前支付除定金之外的首期款41万元；案涉房产附有租约，正在履行中。2015年7月30日，喻坤向吴静转账140,000元，被告喻坤主张该笔款项为购房定金，系喻坤代吴静支付；2015年8月7日，吴静向喻坤转账140,000元，同日，喻坤向吴静转账140,000元，吴静又向喻坤转账140,000元；2015年8月9日，喻坤向谢虎转账140,000元。2015年6月12日、8月7日、9月22日，喻坤先后出具了三份收款收据，均载明收到吴静支付的案涉交易定金140,000元。庭审中，被告吴静和第三人谢虎均称因被告吴静已经支付案涉交易定金，为形成定金支付转账凭证以配合银行审批贷款，故由喻坤现将定金140,000元转回给吴静，再由吴静转给喻坤；但；被告吴静和第三人谢虎称喻坤最后转账给谢虎的140,000元系喻坤返还谢虎的借款，被告喻坤主张该笔款项系案涉交易定金。之后，被告喻坤和吴静就案涉交易办理了首期款54万元的资金监管手续，上述款项已支付给喻坤。2015年11月19日，案涉房地产过户登记至被告吴静名下。2015年11月23日，中国银行股份有限公司深圳分行就案涉交易向吴静发放贷款157万元，该款直接支付至被告喻坤银行账户。被告吴静和第三人谢虎称在银行贷款发放后，被告喻坤将多余的案涉交易款项100,000元以现金方式退还给了被告吴静。2016年1月8日，原告委托深圳市深信房地产评估有限公司对案涉房地产的市场价值进行评估，该机构出具的评估报告显示案涉房地产在2015年6月12日的市场价值为3,632,845元。被告吴静和第三人谢虎对上述评估结论不予认可，并称案涉交易实际于2014年10月份达成口头合同，深圳市房地产市场价格在2015年4月份之后出现大幅上涨，不能以上述评估价格认定案涉交易价格过低。被告吴静提交了一份录音，并依据该录音证据主张原告知晓并同意案涉交易。该录音系谢虎与其所称的案涉房屋承租人之间的通话录音，该承租人确认案涉房产业主和其妻子带着谢虎去看房。原告和被告喻坤不认可上述录音证据的真实性、合法性和关联性。庭审中，被告喻坤称其急需资金所以将案涉房产低价出售给被告吴静，并确认已收到被告吴静支付的全部购房款2,250,000元；被告吴静和第三人谢虎称买卖双方在2014年10月份达成交易案涉房屋的口头协议，当时的市场价格为2,300,000元，因为系亲戚关系所有优惠了50,000元，之后因为办理贷款、过户等手续，又在中介公司处签订了一份买卖合同，全权委托中介公司处理。被告喻坤和第三人谢虎均确认第三人谢虎将多笔资金借给被告喻坤，由被告喻坤放贷给他人，第三人谢虎收取部分利息。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的银行转账记录、房地产证、婚姻登记证明、深圳市二手房买卖及居间服务合同、评估报告书录音光盘等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被告吴静和喻坤之间是否存在恶意串通损害原告利益的行为，对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房地产在案涉交易前登记在被告喻坤名下，被告喻坤系案涉房地产所有权人，被告吴静基于对不动产登记公示的信任与被告喻坤签订买卖案涉房地产的合同，被告吴静不存在过错。其次，被告喻坤称因急需资金所以出售案涉房产，故其在2015年7月30日代被告吴静支付了案涉交易定金140,000元。本院认为，被告喻坤系案涉交易卖方，其代案涉交易买方吴静支付定金，完全违背基本逻辑，不符合常理。根据审理查明的事实可知，上述140,000元定金之后在喻坤和吴静的账户之间进行了多次流转，最后由吴静转回至喻坤账户；而喻坤最后于2015年8月9日向第三人谢虎账户转账140,000元，该笔款项并未转回至喻坤账户，喻坤主张该笔款项亦系案涉交易定金，明显有悖常理，足以说明被告喻坤陈述不属实，无法自圆其说。相反，被告吴静和第三人谢虎有关交易定金已于2015年4月至5月期间支付完毕及之后140,000元款项流转系为了形成定金支付凭证以供银行审批贷款的陈述，符合二手房交易实践，本院予以采信。据此，本院亦认定案涉交易定金于2015年4月至5月期间支付完毕，足以说明被告喻坤和吴静在此之前已就案涉交易达成买卖合意，双方之后签订买卖合同的目的系为了便于履行交易，双方实际上并非按照书面买卖合同履行各自义务。再次，受2015年“3.30房产新政”等因素的影响，深圳市二手房市场价格在2015年4月后短期内出现大幅上涨，作为卖方的被告喻坤以及作为被告妻子的原告具备毁约以追逐不当利益的动机；且因案涉房地产价格短期内出现较大幅度上涨，案涉房地产在2015年6月12日的评估价格无法客观反映案涉房地产在达成买卖合意时的价格，原告据此认定案涉房产买卖价格过分低于市场价值，证据不足，本院不予采信。综上，原告关于被告喻坤和吴静恶意串通的主张，证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。结合案涉房地产已经登记至被告吴静名下的事实，本院认为被告吴静符合法律关于善意取得的条件，其系案涉房地产合法所有权人。如原告认为被告喻坤无权处分案涉房产，且损害了原告利益，其可依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定向被告喻坤请求赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄雄英的全部诉讼请求。本案受理费24,800元、保全费5,000元，由原告负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  潘秋芬人民陪审员  曾映霞二〇一六年八月十二日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  任 瑛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。