广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终974号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐坤平，男，汉族，1981年7月2日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：何瑞华，广东熊何律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱丽珍，广东熊何律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人：吕日锵。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
原审第三人：佛山市千色汇商城经营管理有限公司。住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人：吕日锵。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
上诉人徐坤平因与被上诉人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）、原审第三人佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐坤平上诉请求：1.改判解除徐坤平与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2.改判圆方公司向徐坤平返还房款103250元及利息（以103250元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率的标准自2015年5月24日开始计算至圆方公司实际返还完毕之日止）；3.变更一审判决第一项为：圆方公司向徐坤平支付逾期交付佛山市禅城区××号商铺的违约金5162.50元；4.变更一审判决第二项为：圆方公司向徐坤平支付逾期办理佛山市禅城区××号商铺房地产权证的违约金2787元；5.本案一、二审诉讼费用由圆方公司承担。事实和理由：一、徐坤平与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》依法成立，因圆方公司未按照合同约定向徐坤平交付案涉房产，按照约定，徐坤平有权解除合同并要求圆方公司承担相应的违约责任。徐坤平已经依约履行了全部的付款义务，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条第二款、第十五条的规定，圆方公司应当在2015年10月31日前向徐坤平交付经竣工验收合格的商品房，但是圆方公司至今未依约交付，其行为已经构成违约。徐坤平有权解除合同，要求圆方公司退还全部的已付款103250元，并要求圆方公司按照徐坤平累计已付款的5%（103250元×5%＝5162.5元）向徐坤平支付逾期交房的违约金共5162.5元，逾期办证的违约金共2343.78元。二、圆方公司在竣工验收前的书面交付无效，且圆方公司与千色汇公司是关联企业，案涉商品房事实上至今未交付给徐坤平。根据圆方公司与千色汇公司的工商登记资料可知，圆方公司与千色汇公司属于关联企业，千色汇公司单方面出具的通知函、移交确认函的三性均不应予以确认，圆方公司实际上并未交付案涉房产。从徐坤平与千色汇公司签订的《委托经营协议书》第三条第5款约定的委托经营期三年，该收益已在徐坤平支付该商铺使用权总额中予以折扣的内容可知，实际上，双方签订委托经营协议后，千色汇公司并未支付任何经营收益，合同上写明在徐坤平支付圆方公司商铺价款中予以抵扣实际上是圆方公司与千色汇公司恶意串通损害徐坤平利益。一审法院仅依据与圆方公司有利害关系的千色汇公司单方出具的移交确认函就直接认定竣工验收备案时间即2015年12月11日为交付之日明显是违背客观事实的。三、徐坤平委托千色汇公司经营并不能免除圆方公司交付案涉房产的义务。圆方公司采用了售后包销的方式销售案涉商铺本来就是违法行为，即使其售后包销方式合法，也不能免除圆方公司依法交付案涉商品房的合同责任。圆方公司是合同的相对方，徐坤平从未向圆方公司出具过任何材料要求其向徐坤平以外的任何第三人交付案涉商品房，徐坤平与千色汇公司的约定与圆方公司无关，圆方公司应当按照合同约定向徐坤平交付案涉商品房。
被上诉人圆方公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人千色汇公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
徐坤平向一审法院提出诉讼请求：1.解除徐坤平与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2.圆方公司向徐坤平返还房款103250元及利息（以103250元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率的标准自2015年5月24日开始计算至圆方公司实际返还完毕之日止）；3.圆方公司向徐坤平支付逾期交房的违约金5162.50元；4.圆方公司向徐坤平支付逾期办证的违约金2787元；5.本案全部诉讼费用由圆方公司承担。
圆方公司向一审法院提出反诉请求：1.徐坤平继续履行圆方公司与徐坤平于2015年5月24日签订的《广东省商品房买卖合同》；2.徐坤平支付商铺面积差异金额8742元；3.徐坤平承担本案的反诉费用。圆方公司在庭审中明确，反诉请求第一项的具体履行的内容即反诉请求第二项。
一审法院查明：2015年5月24日，徐坤平（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1××9），约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区佛山大道以西、江湾路以北、编号为《佛禅国用（2012）第1××7号》的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名明福智富广场；第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区××号，该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构，层高3.90米；该商品房合同约定建筑面积共8.47平方米，其中套内建筑面积4.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.10平方米；第四条：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23627元，总金额103250元；第五条：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息；第六条：买受人按下列第1方式付款：1.一次性付款：（1）结算方式：现金；约定金额：103250元；付款比例：100%；约定日期：2015年5月23日；第八条：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经竣工验收合格；第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房。
2015年5月23日，徐坤平（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：……二、面积差异处理：1.买受人选择商铺按套总价款计价，本合同约定套内建筑面积为买受人确认面积，不采用本合同第五条面积确认及差异处理约定条款。双方同意本合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异的，以及商铺的套内面积差异±3%（含本数），双方不作任何补偿。商铺套内面积差异值超过±3%（不含本数），买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。
2015年5月16日，徐坤平向圆方公司支付购房定金15000元；同年5月23日，徐坤平向圆方公司支付房款88250元，两项合计103250元。
2015年5月24日，徐坤平（甲方）与千色汇公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城××广场项目负一层的商铺××号委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为8.47平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给千色汇公司，并获得相应的租金收益；三、甲乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。
2015年8月23日，千色汇公司向圆方公司出具《通知函》，内容：贵公司位于××号“明福智富广场”负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签订《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。同日，千色汇公司出具《移交确认函》，内容：今收佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区××号“明福智富广场”负一层商铺，特此确认。
2015年12月8日，涉案商铺所在建筑通过竣工验收，并于同年12月11日进行备案。
2017年6月12日，佛山市禅城区国土城建和水务局根据圆方公司的申请出具《首次登记确权清单》，确认涉案42号商铺的建筑面积为9.05平方米，套内面积4.74平方米。
2017年6月12日，圆方公司向明福智富广场业主出具《通知》，告知业主可以办理房产证，交齐房款的业主于2017年6月12日起带齐资料到圆方公司办公室领取办理房地产权证所需的资料，并由各业主前往佛山市行政服务中心办理房地产权证相关手续。圆方公司于2017年6月14日向徐坤平邮寄上述《通知》，徐坤平于2017年6月15日收到该邮件。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。徐坤平与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》、徐坤平与千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。
关于徐坤平诉请解除《广东省商品房买卖合同》、返还房款及利息。徐坤平依据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定，主张以圆方公司逾期交房超过60日为由解除合同。首先，圆方公司提交的《移交确认函》明确其已向千色汇公司交付涉案商铺在内的“明福智富广场”负一层商铺，千色汇公司亦予以确认。但该份《移交确认函》的落款时间为2015年8月23日，早于涉案商铺所在项目的竣工验收合格备案时间（2015年12月11日），即圆方公司交付给千色汇公司的商铺不符合《广东省商品房买卖合同》所约定的商铺交付条件。故，一审法院对圆方公司所述其于2015年8月23日向徐坤平履行了交付涉案商铺的义务，不予确认。其次，根据徐坤平与千色汇公司签订的《委托经营协议书》，徐坤平已全权委托千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，即圆方公司将涉案商铺交付给千色汇公司，符合上述协议约定。由于圆方公司于涉案商铺竣工验收合格前将商铺交付给千色汇公司，故一审法院认定圆方公司于涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日将商铺交付给徐坤平，已经履行了交付商铺的义务。经核算，圆方公司逾期交付商铺41天，未超过60天，不符合合同约定解除的条件。因此，徐坤平主张解除合同的诉请，一审法院依法不予支持。因合同尚未解除，徐坤平主张返还房款及利息，缺乏理据，一审法院不予支持。
关于徐坤平诉请圆方公司支付逾期交房违约金。据前查明，圆方公司于2015年12月11日交付涉案商铺给徐坤平，已超过约定的交付日期，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条的规定，逾期交房不超过60日的，圆方公司应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向徐坤平支付已交付房价款万分之二的违约金，经核算，圆方公司应向徐坤平支付逾期交房违约金846.65元（103250元×0.0002×41天）。因此，对徐坤平主张的超出部分，一审法院不予支持。
关于徐坤平诉请圆方公司支付逾期办证违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，圆方公司应在商品房实际交付给徐坤平之日起365天内向徐坤平提交办理房地产权证所需的资料，由于圆方公司原因造成逾期，自逾期之日起圆方公司按徐坤平已付房价款按每日万分之一向徐坤平支付违约金。本案中，圆方公司将涉案商铺交付给徐坤平的日期为2015年12月11日，按照上述合同约定，圆方公司应于2016年12月10日前向徐坤平交付办证所需的资料。据前查明，徐坤平于2017年6月15日收到圆方公司送达的办证通知，故圆方公司未能在合同约定的期限内履行义务，该行为已构成违约，圆方公司应自2016年12月11日起至2017年6月15日止，每日按已付房款的万分之一向徐坤平支付违约金。经计算，圆方公司应支付的逾期办证违约金为1930.78元（103250元×0.0001×187天）。因此，对徐坤平主张的超出部分，一审法院不予支持。
关于圆方公司的反诉请求。圆方公司以《首次登记确权清单》所载涉案商铺的套内面积与合同约定的计价面积之间的差异值超过3%为由诉请徐坤平支付商铺面积差异款。根据徐坤平、圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》第五条，所规定的是合同约定计价面积与产权登记面积存在差异的不同处理原则。本案中，圆方公司所依据的《首次登记确权清单》记载涉案商铺的套内面积，是圆方公司提交资料用于业主办证所需的申请，所记载的面积不属于合同约定的产权登记面积，也并非经过相关部门测绘所出具的面积。因此，一审法院对圆方公司以《首次登记确权清单》所载涉案商铺的面积为准计算面积差异，并要求徐坤平支付面积差异款，缺乏依据，一审法院不予支持。圆方公司确认反诉请求继续履行合同具体指的是要求徐坤平向圆方公司支付商铺面积差异款即反诉请求第二项，因第二项反诉请求未获支持，且涉案合同并未解除，也无由一审法院判决合同继续履行的必要，故一审法院对圆方公司的该项诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、圆方公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐坤平支付逾期交付佛山市禅城区××号商铺的违约金846.65元；二、圆方公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐坤平支付逾期办理佛山市禅城区××号商铺房地产权证违约金1930.78元；三、驳回徐坤平的其他诉讼请求；四、驳回圆方公司的全部诉讼请求。如圆方公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1262元，由徐坤平负担946元，圆方公司负担316元；反诉费2538元，由圆方公司负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.涉案《广东省商品房买卖合同》应否予以解除；2.徐坤平诉请的有关费用是否合理、应否予以支持。
首先，关于涉案《广东省商品房买卖合同》应否予以解除的问题。第一，徐坤平与千色汇公司签订的《委托经营协议书》对涉案商铺交接进行了约定：“甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜”。千色汇公司据此于2015年8月23日向圆方公司发出《通知函》告知圆方公司协助其办理涉案商铺的交接手续、圆方公司据此向千色汇公司交付涉案商铺的行为均符合《委托经营协议书》的约定。圆方公司与千色汇公司亦均确认圆方公司已向千色汇公司交付涉案商铺，并提交了《移交确认函》予以证明。徐坤平虽上诉主张不确认圆方公司向千色汇公司交付涉案商铺的行为，但没有提交充分、有效的证据予以反驳，其该上诉主张因缺乏事实依据，本院不予支持。第二，根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商铺交付条件为商品房经竣工验收合格。而《移交确认函》的落款时间为2015年8月23日，涉案商铺所在建筑物的竣工验收合格备案时间为2015年12月11日，也就是说圆方公司于2015年8月23日交付给千色汇公司的商铺不符合合同所约定的商铺交付条件，一审法院根据已查明的事实认定涉案商铺的交付时间为涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日符合法律规定及合同约定，本院予以维持。第三，《广东省商品房买卖合同》约定圆方公司应于2015年10月31日前交付涉案商铺，并约定逾期超过60天的，徐坤平有权解除合同。圆方公司于2015年12月11日交付涉案商铺给徐坤平，即圆方公司逾期交付涉案商铺41天，并未超过60天，不符合合同约定解除的条件。综上，徐坤平上诉主张圆方公司未按照合同约定向其交付涉案商铺，其有权解除合同的上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其次，关于徐坤平诉请的有关费用是否合理、应否予以支持的问题。基于前述，《广东省商品房买卖合同》尚未解除，徐坤平诉请返还房款及利息因缺乏理据，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。圆方公司于2015年12月11日交付涉案商铺给徐坤平，合同约定的交房日期为2015年10月31日前，已超过了约定的交付日期，其行为已构成违约，其应向徐坤平支付相应的逾期交房违约金。一审法院根据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定计算相应的逾期交房违约金合法有据，本院予以维持。徐坤平于2017年6月15日收到圆方公司送达的办证通知，案涉合同约定圆方公司应于2016年12月10日前向徐坤平交付办证所需的资料，即圆方公司未能依约向徐坤平交付办证所需的资料，其行为已经构成违约，其应向徐坤平支付相应的逾期办证违约金。一审法院根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定计算相应的逾期办证违约金合法有据，本院亦予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。徐坤平的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2524元，由上诉人徐坤平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年三月十六日
法官助理 黄结仪
书 记 员 冯隽尧