福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第1527号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈敏玉，住福建省漳平市。
委托代理人陈光儒，福建耀远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司，住所地龙岩市。
法定代表人齐界，执行董事。
委托代理人陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人林宇翔，福建天衡联合律师事务所实习律师。
上诉人陈敏玉与被上诉人龙岩万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，前由新罗区人民法院审理后，于2015年9月8日作出（2015）龙新民初字第2127号民事判决。宣判后，原审原告陈敏玉不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈敏玉及其委托代理人陈光儒、被上诉人万达公司的委托代理人陈德龙、林宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月1日，原告（反诉被告）陈敏玉与被告（反诉原告）万达公司就购买龙岩市新罗区曹溪街道双龙路1号C1#902室商品房达成初步意向，并于2013年7月6日支付50000元定金。2013年7月14日原告向被告支付首付款224579元（包括原告于7月6日预付的定金50000元在内）、契税22337.37元、预告登记费80元、抵押登记费80元，合计人民币247076.37元。2013年7月31日，原告陈敏玉向被告万达公司购买位于龙岩市新罗区曹溪街道双龙路1号C1#902室商品房一套。双方于当日签订了编号为201309002的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）。该《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）约定：1.由原告向被告购买址于龙岩万达广场C区C1幢9层902号商品房一套，房屋建筑面积为85.96平方米。2.合同项下的总购房款共计人民币744579元，首付款224579元于购房合同签订之前支付，余款520000元以银行按揭贷款的方式支付。3.原告在签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。4.原告应向经被告认可的银行（或者公积金管理中心）申请贷款，并保证该剩余的购房款在购房合同签订后30日内支付到被告的银行账户。若原告逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，则视为原告违约，被告有权解除合同，并要求原告承担包括：按合同总价款的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合被告办理合同备案撤销及预告登记的注销手续等违约责任。该违约金被告均有权从原告已支付购房款中直接抵扣等内容。《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）签订后，原告陈敏玉因自身年龄较大的缘故未能成功办理25年期限共计520000元购房余款的按揭贷款。原告陈敏玉至今未按约向被告支付购房余款。被告于2015年3月19日万达公司托福建天衡联合律师事务所向原告陈敏玉发送《律师函》一份，函告：解除讼争合同、要求原告按总购房款的20%支付违约金，配合被告办理讼争合同备案登记注销手续等。该函件已于2015年3月23日送达至原告指定的送达地址。现原告于2015年2月11日诉至本院，请求判令1.撤销原告陈敏玉与被告万达公司于2013年7月31日签订的（合同编号：201309002）《商品房买卖合同》；2.被告应立即向原告返还购房首付款224579元、契税22337.37元、预告登记费80元、抵押登记费80元，合计人民币247076.37元，并支付利息（从2013年7月14日起至一审判决确定的还款期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。被告于2015年3月30日提起反诉，请求判决：1.确认原、被告双方于2013年7月31日签订的编号为201309002的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）已于2015年3月23日解除；2.判令原告立即配合原告到房地产管理部门办理编号为201309002的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）的登记备案撤销及址于龙岩万达广场C区C1幢9层902号商品房预告登记注销等手续；3.判令原告按总购房款的20%（即人民币148915.8元）向原告支付违约金；4.判令由原告赔偿被告律师费损失29300元；5.判令由原告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告当庭申请撤回对律师费的请求。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告万达公司与原告陈敏玉于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。原、被告在合同中明确约定原告在签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。现原告未能足额办理购房余款的按揭贷款系因自身年龄条件不符合按揭银行的贷款政策，故原告无权不按约支付购房余款。原告主张被告的工作人员存在误导其选择按揭贷款还款方式的行为，从而导致原告对购房行为产生重大误解。同时，原告还主张被告在售房过程中存在欺诈行为，但原告并未举证证明被告存在误导和欺诈原告的行为，故原告应承担举证不能的不利后果，原告诉请撤销合同并返还购房首付款及相关税费于法无据，本院不予支持。原告在合同签订后未依约在规定的期限内向原告支付剩余购房款的行为显属违约，应承担解除合同、支付违约金等相应的违约责任，故被告反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；要求原告配合被告办理讼争房产预告登记注销及编号为201309002《商品房买卖合同》的备案登记撤销等手续；要求原告按总房价的20%支付违约金148915.8元的诉讼请求有理，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除时间，因原告于2015年3月23日收到被告解除《商品房买卖合同》的律师函，故双方的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）于2015年3月23日解除。被告当庭撤回对律师费的主张，系其对自身实体权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许。为此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陈敏玉与被告（反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司于2013年7月31日签订的编号为201309002的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）于2015年3月23日解除。二、原告（反诉被告）陈敏玉应于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司对坐落于龙岩市新罗区曹溪街道双龙路1号（龙岩万达广场C区C1幢9层902号商品房办理预告登记注销及编号为201309002《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》及其他相关附件）的备案登记撤销手续。三、原告（反诉被告）陈敏玉应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司违约金148915.8元。四、驳回原告（反诉被告）陈敏玉的诉讼请求。
宣判后，原审原告陈敏玉不服上诉称，（一）原审认定事实证据不足。1、被上诉人既未在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前依法向上诉人明示有关住房限购限贷政策等规定及《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本，该行为属于欺诈行为；也不存在被上诉人已对可能限制、影响上诉人权利的条款及内容等仔细阅读、充分理解并同意遵照执行之情形。所以《商品房买卖合同》附件六即《补充协议》第一、二条内容属虚设条款，不能证明上诉人已经同意“不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除乙方约定义务”的情形；2、《补充协议》第四条第3项约定：“乙方承诺签订本合同前已向银行确认贷款方式的可行性，并已具备贷款条件。”与事实不符。事实上，被上诉人在签订《补充协议》前并没有告知上诉人其所认可的银行是哪一家银行，且至2014年4月时止，被上诉人才告知应向龙岩邮储新罗支行办理贷款。故该条款也是虚设的。可见被上诉人在售房时不仅未明示买受人购房应注意事项，也未告知其认可的银行，反而编造谎言，欺骗上诉人“余款可以办理25年按揭贷款”，至上诉人违背真实意思与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。3、上诉人听信了被上诉人工作人员的诱导才签订了《商品房买卖合同》，属于重大误解。无论是被上诉人欺诈行为还是上诉人重大误解，依法上诉人均享有撤销权。（二）原审认定上诉人违约依据不足。1、上诉人未能对购房余款给予25办理年的银行按揭贷款，其过错责任全在被上诉人未履行《补充协议》第一条第一项应当“明示”及“说明”等约定义务所至；根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《补充协议》中有关上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款无效。2、上诉人不存在违约情形，上诉人之所以未能对购房余款给予办理25年的银行按揭贷款，责任在于被上诉人未履行“明示”及“说明”职责所致。依法《补充协议》中所有免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款无效。原审认定上诉人违约依据不足。3、原审判非所请，且支持被上诉人的反诉请求错误。被上诉人请求是：确认双方订立的合同及补充协议于2015年3月23日解除，而一审法院却认定被上诉人要求解除双方订立的商品房买卖合同及补充协议的诉讼有理。且被上诉人解除通知是在诉讼过程中提出的，对上诉人不发生效力，因上诉人请求撤销商品房买卖合同及补充协议在前，被上诉人的反诉明显不当。综上，原审判决驳回上诉人的诉讼请求，支持被上诉人的反诉明显不当，请求二审支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人辩称：1、答辩人并不存在欺诈行为，讼争合同的签订也不存在所谓的重大误解，上诉人据此主张撤销合同依据不足，原审对此予以认定并无不当。2、上诉人关于答辩人有义务向其告知限贷政策，并将按揭贷款无法办理归结于答辩人未履行该义务的主张依据不足。3、上诉人行使撤销权已过1年的除斥期间，其已丧失撤销讼争合同的权利。4、答辩人具备解除讼争合同的条件，一审判决认定讼争合同解除并要求上诉人承担相关责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
经审理查明，除上诉人对下列事实提出异议外，对原审认定的其他事实双方当事人均无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。
上诉人主张，原审判决认定的下列事实错误：1、判决书P8页倒数第5行“《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）签订后”，应补充认定：“被上诉人于2014年4月才将上诉人按揭贷款材料送到新罗区邮政储蓄支行”；2、判决书P8页倒数第3行“原告陈敏玉因自身年龄较大的缘故未能成功办理25年期限共计520000元购房余款的按揭贷款”之后应补充认定：“上诉人被告知不能贷款后，双方就如何支付剩余房款进行了协商，到2014年7月8日被上诉人向上诉人发出律师函止，明确双方协商不成。”对该部分主张，上诉人未提供相关证据证明。被上诉人对上诉人的第1点异议，认为按揭贷款办理是上诉人和银行的关系，被上诉人只是根据上诉人的要求尽协助义务而已，所以无法改变上诉人违约的事实；关于第2点，认为双方从未进行协商。对此，本院认为，上诉人对其主张未提供相关证据予以证明且被上诉人不予认可，本院依法不予采信。
另查明，庭审中，上诉人主张其于2014年4月才得知因年龄问题，被上诉人认可的龙岩邮储新罗支行不能为其办理二十五年购房余款按揭手续。对此，被上诉人无异议，并主张之后至上诉人起诉时止，双方未就此问题进行过任何协商。
综上，本院查明的事实与原审查明的事实一致外，补充认定：上诉人于2014年4月才得知因年龄问题，被上诉人认可的龙岩邮储新罗支行不能为其办理二十五年购房余款按揭手续。之后至上诉人起诉时止，双方未就此问题进行过任何协商。
本院认为，上诉人陈敏玉于2013年7月31日与被上诉人万达公司自愿签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。对此双方均无异议。本案的争议焦点是：
一、上诉人是否超出法定行使撤销权的期限？《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”本案中，上诉人于2014年4月才知道其因年龄问题不能办理二十五年购房余款贷款手续，至2015年2月11日起诉时止，未超出上述法律规定一年的行使撤销权的期限，被上诉人主张上诉人已超出法定行使撤销权期限，其撤销权消灭没有事实依据，本院不予支持。
（二）上诉人要求撤销《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件的理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”联系本案而言，双方当事人订立的上述合同中已明确约定“上诉人在签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。”上诉人系成年人，理应知晓签订合同的行为后果，其主张签订合同时并未看合同内容，不知该条款不能成为行使撤销权的理由；上诉人主张系被上诉人的工作人员在其签订合同前存在诱导其选择按揭贷款还款方式的行为，从而导致其对购房行为产生重大误解及被上诉人在售房过程中存在欺诈行为，均未举证证明，本院依法不予采信，上诉人申请撤销合同的理由不成立，故原审法院判决驳回上诉人诉请撤销合同并返还购房首付款及相关税费的请求，符合上述法律规定，本院依法予以维持。
（三）上诉人是否存在合同约定或法定的违约行为？从查明的事实，双方合同中已明确约定‘上诉人保证剩余的购房款在购房合同签订后30日内支付到被上诉人的银行账户。若上诉人逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，则视为上诉人违约，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担包括：按合同总价款的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合被上诉人办理合同备案撤销及预告登记的注销手续等违约责任。该违约金被上诉人均有权从上诉人已支付购房款中直接抵扣’等内容；上诉人在合同签订后，因未能办理银行按揭贷款手续而至今未依约在规定的期限内向被上诉人支付剩余购房款，原审法院认定上诉人逾期付款行为已构成违约，符合双方合同的约定及法律规定。
（四）原审认定双方解除合同的时间为2015年3月23日是否符合法律规定？《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》（含《补充协议》中已明确约定若上诉人逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，则视为上诉人违约，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担包括：按合同总价款的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合被上诉人办理合同备案撤销及预告登记的注销手续等违约责任。该违约金被上诉人有权从上诉人已支付购房款中直接抵扣等内容。上诉人自双方购房合同签订至今未支付购房余款已构成违约，双方约定一方解除合同的条件已成就，被上诉人行使解除权，于2015年3月23日向上诉人送达了解除《商品房买卖合同》的律师函，原审根据上述法律规定，确认双方的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）于2015年3月23日解除并无不当，上诉人对此提出异议理由不成立，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，上诉人主张被上诉人存在欺诈及其本人对合同内容存在重大误解的理由均不成立，其申请撤销合同并退还全部购房款等诉讼请求无事实和法律依据，原审判决予以驳回正确；上诉人在合同签订后未按约履行构成违约，原审判决确认双方合同的解除时间为2015年3月23日符合法律规定；但鉴于双方当事人自2014年4月知悉上诉人不能办理购房余款按揭手续之后，被上诉人并未按合同约定的30日后积极进行协商解决，而是至2015年2月11日上诉人提起本案之诉后的2015年3月23日，事隔近一年，商品房买卖市场情势发生重大变更后才行使合同解除权，在一定程度上扩大了损害后果，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因被上诉人对损害后果也有责任的可以减轻上诉人的违约责任，因此，上诉人应承担违约金的60%，被上诉人自行承担40%，原审判全部违约金由上诉人负担不当，本院予以纠正。根据合同的约定，违约金按总房价的20%计算为148915.8元中，上诉人应承担89349.48元，被上诉人自负59566.32元。根据查明的事实，上诉人已支付了购房首付款224579元，扣除上诉人应承担的违约金后，被上诉人理应归还上诉人多余的款项，原审对此未作判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）龙新民初字第2127号民事判决第一、二项，即：一、原告（反诉被告）陈敏玉与被告（反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司于2013年7月31日签订的编号为201309002的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）于2015年3月23日解除。二、原告（反诉被告）陈敏玉应于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）龙岩万达广场投资有限公司对坐落于龙岩市新罗区曹溪街道双龙路1号（龙岩万达广场C区C1幢9层902号商品房办理预告登记注销及编号为201309002《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》及其他相关附件）的备案登记撤销手续。
二、变更（2015）龙新民初字第2127号民事判决第三项为：上诉人陈敏玉应于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人龙岩万达广场投资有限公司违约金89349.48元。
三、被上诉人应于本判决生效之日起十日内一次性退还上诉人剩余的购房款135229.52元（即：购房首付款224579元扣除应支付的违约金89349.48元）。
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。
二审案件受理费11680元，由上诉人陈敏玉负担7008元，被上诉人龙岩万达广场投资有限公司承担4672元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 静
审 判 员 丁 建 岩
代理审判员 严 丽 梅
二〇一五年十二月三日
书 记 员 邹倩影（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；