黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书（2016）黑8101民初52号原告：何某，男，1971年2月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏某（原告之妻），女。委托诉讼代理人：高某，男。被告：黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司。法定代表人：石某，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张某，绥滨县绥滨镇法律服务所法律工作者。原告何某与被告黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司（以下简称建三江瑞远房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月17日依原告申请，依法采取了诉前财产保全措施。本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，双方当事人申请了庭外自行和解。原告何某委托诉讼代理人苏某、高某，被告建三江瑞远房地产公司委托诉讼代理人王某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助办理位于绥滨农场荣御家园6号楼2单元302室、502室、5号楼4单元201室、6号楼4单元201室的房屋产权证书，并负担办理房屋产权证书的相应税费；2.要求被告给付逾期办理房屋产权证书的违约金164000.00元；3.要求被告返还房屋装修保证金8000.00元。诉讼中，增加诉讼请求，违约金由164000.00元增加至截止2016年6月13日的233324.21元，并要求被告按本金692254.00元、日利率0.0315%支付从2016年6月14日计算至房屋产权部门发放涉案房屋产权证书之日止的违约金；同时要求被告因涉案房屋面积减少双倍赔偿原告23552.00元。原告未在本院指定的期限内交纳增加诉讼请求部分的诉讼费。事实和理由：2011年5月31日，原告与被告签订房屋拆迁协议，并于2013年1月3日办理入户手续，该房屋至今未能办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理商品房买卖合同纠纷的解释》）的相关规定，原告提起诉讼。建三江瑞远房地产公司辩称，1.被告开发承建的是根据总局文件精神，经批准的棚户区危旧房改造回迁房项目。原、被告签订的是房屋拆迁协议，原、被告不存在商品房买卖合同关系，原告以商品房买卖合同关系及其法律规定作为法律依据，要求被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任无任何事实和法律依据。2.2011年5月31日，根据绥滨农场建设工程的建设需要，经规划部门和房屋拆迁主管部门批准，原、被告双方经协商一致，自愿达成协议，签订了房屋拆除协议书，双方约定了权利义务关系，被告履行了该协议，将房屋交付原告，不存在违约行为。3.被告一直积极办理房屋产权证，按鹤岗市地方税务局文件鹤地税发〔2009〕16号，鹤岗市地方税务局关于加强棚户区改造税收管理的通知精神，应享受回迁房暂不征税的优惠政策。被告为此多次向税务局主张权利，要求按文件精神执行优惠政策，因税务部门原因，不能落实执行，经被告不断争取，最终取得该优惠政策，被告向税务部门提交了书面申请、原告等拆迁户身份证、协议书、原始房屋产权证的相关手续，房屋产权证仍在办理中。2016年4月中旬，原告提交了本人身份证复印件，并注明“此身份证（何某）只限于绥滨农场荣御家园办理减免税使用”，原告本人同意并认可被告办理原告回迁房减免税，原、被告即达成了同意办理免税，取得房屋产权证的合同关系，现在被告仍在办理中，并无违约行为，不应承担违约责任。4.因绥滨农场委托被告开发承建的是棚户区改造项目，涉及整体搬迁安置，统一办理房屋产权证，落实免税优惠政策等因素，房屋产权证还在办理过程中。并且在地方税务与国税交接时期，不是因被告的原因，未办理房屋产权证书，被告不存在违约和过错责任，不承担违约责任，不存在向原告在诉状中所述的应“给付逾期办理房屋产权证违约金”，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。5.原、被告双方签订的房屋拆迁协议中，因是根据总局文件精神，进行的棚户区危旧房改造，涉及整体搬迁，是政府行为，根据文件精神，绥滨农场是建设单位，是销售不动产的纳税人，原、被告双方不是约定具体办理产权证时间的主体，协议书中没有约定，也不可能约定办理房屋产权证的具体时间和税费承担的问题。6.原告在履行合同过程中，存在违约行为，因是棚户区改造，整体搬迁，是保障性用房，在办理房屋产权证期间内，原告将房屋转让他人，并且提出无理要求，要求将该楼房产权证直接办理第三人名下，被告反对原告的违法行为，致使双方未能达成一致意见，存在争议，原告不能配合被告办理房屋所有权证及提交相关手续，存在过错，应承担违约责任。7.被告不应作为本案的诉讼主体。2011年6月9日，绥滨农场与被告签订了绥滨农场危旧房改造委托开发协议书，被告与绥滨农场是委托开发关系，绥滨农场是委托人，被告作为被委托人，双方是委托关系，建设单位是绥滨农场。8.原告在诉状中适用法律错误，原告适用《审理商品房买卖合同纠纷的解释》，属错误适用法律规定，因被告开发承建的是按总局批准的棚户区危旧房改造工程，不是商品房开发，原告的楼房是拆迁置换的楼房，与被告不是商品房买卖关系，原、被告没有签订商品房买卖合同，没有约定办理房屋所有权登记的期限，原告以商品房买卖合同关系作为法律依据和事实理由，提出的诉讼请求，属于适用法律错误，与本案无任何关联性。9.关于装修保证金的返还问题，原告从未告知被告房屋装修完毕，申请被告验收。综上所述，绥滨农场委托被告开发的工程，是根据总局文件精神，经批准的棚户区危旧房改造回迁项目，原、被告不存在商品房买卖合同关系，原告以商品房买卖合同关系及其法律规定作为法律依据，要求被告承担逾期办理房屋产权证的诉讼请求无任何事实与法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。另外，被告认为，原告计算违约金属于自行计算，没有事实和法律依据，房屋面积的误差应提供相应的证据予以证实。原告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1.2011年5月31日原、被告签订的房屋拆迁协议书（复印件，同时提交原件进行核对）一份。证明原、被告主体适格，原告有权向被告主张权利，回迁房屋面积为306.1平方米。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为原告要证实的问题是有权向被告主张权利，但在该证据中没有约定办理房屋产权登记的期限。2.收据（复印件，同时提交原件进行核对）一份。证明涉案房屋回迁的面积为300.98平方米，其中荣御小区6号楼2单元302室的面积是77.89平方米，荣御小区6号楼2单元502室的面积是77.89平方米，荣御小区5号楼4单元201室的面积是77.47平方米，荣御小区6号楼4单元201室的面积是67.73平方米，与回迁协议上的面积306.1平方米相差5.12平方米。被告对该证据没有异议。3.收据（复印件，同时提交原件进行核对）二份。证明原告向被告缴纳保证金8000.00元。被告对该证据没有异议。4.荣御家园5、6、7#楼销售预定协议书（复印件，其中提供买受人为韩志友的原件进行核对）二份。证明涉案楼房同楼层房屋价格（买受人张树清）2300.00元/平方米、（买受人韩志友）2280.00元/平方米。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据是销售预定协议书，而原告拥有的是拆迁置换的楼房，不是商品房买卖，不能以此作为诉讼请求的依据；该证据买受人是韩志友、张树清，不是原告，与本案无关。5.（2009）宝民初字第889号民事判决书（复印件，同时提交原件进行核对）、〔2010〕垦民终字第94号民事判决书（复印件，同时提交原件进行核对）各一份。证明原告方违约金的计算方式是按照房屋的总价款692254.00元×利率3.15%×违约天数。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该组证据中原告的诉讼请求是房屋买卖合同纠纷，不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，与本案无关；该证据是以《审理商品房买卖合同纠纷的解释》为依据下达的判决书，而本案的涉案楼房是拆迁置换的楼房，不适用该司法解释，本案不能以该证据作为定案依据。被告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1.黑龙江省农垦总局黑垦局文﹝2009﹞54号《黑龙江省农垦总局关于印发的通知》（复印件）、黑龙江省农垦总局黑垦局文﹝2011﹞136号《黑龙江省农垦总局关于下达黑龙江垦区2011年第三批基本建设投资计划的通知》（复印件）、黑龙江省人民政府黑政函﹝2010﹞16号《黑龙江省人民政府关于黑龙江垦区危房改造项目享受有关税收优惠政策的批复》（复印件）、黑龙江省人民政府办公厅文件黑政办发﹝2009﹞14号《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省森工国有林区棚户区改造工程项目暂行管理办法的通知》（复印件）、黑龙江省绥滨农场文件绥农场呈[2011]23号《黑龙江省绥滨农场关于整体搬迁建设荣御家园5-7号住宅综合楼的请示》（复印件）、黑龙江省农垦宝泉岭管理局宝垦局文[2011]110号《黑龙江省农垦宝泉岭管理局关于绥滨农场整体搬迁建设荣御家园5-7号住宅综合楼的批复》（复印件）、黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局文件宝局城发[2011]45号《关于绥滨农场建设荣御家园5-7号住宅综合楼扩初设计的批复》（复印件）、绥滨农场危旧房改造委托开发协议书（复印件）、建字第2011049号建设工程规划许可（复印件）、地字第2011049号建设用地规划许可证（复印件）、编号2308302012071612501建筑工程施工许可证（复印件）、选字第2011049号建设项目选址意见书（复印件）、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（复印件）、黑地税函[2008]103号《黑龙江省地方税务局关于棚户区改造税收管理问题的通知》（复印件）、鹤岗市地方税务局文件鹤地税发﹝2009﹞16号《鹤岗市地方税务局关于加强棚户区改造税收管理的通知》（复印件）、《黑龙江省垦区条例第三十五条》（复印件）各一份。证明根据文件精神，销售不动产纳税人是绥滨农场，而不是被告，危房改造委托开发的住宅楼享受回迁房暂不征税的优惠政策；绥滨农场与被告是委托和被委托关系，被告接受绥滨农场委托开发住宅楼，解决危旧房改造异地安居的实际问题，并纳入农场年度危房改造计划，并将国家优惠政策落实到位。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该组证据中已经明确表述回迁房屋是对价的，原告房屋是用同等商品房的价款购买的。2.房屋拆迁协议书（复印件，同时提交原件进行核对）一份。证明原、被告双方经协商一致，自愿签订的房屋拆迁协议书，原告房屋是拆迁房，是回迁户，不是购买的商品房，协议书没有约定由被告办理房屋所有权证，没有约定具体的办证时间和逾期办理房屋所有权证的违约责任。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告所述的双方不是商品房买卖关系，是达成的拆迁协议关系，但拆迁协议中回迁的房屋与购买的房屋均是对价的；拆迁房屋的补偿的方式有两种，一种是货币，一种是产权置换，基础点是回迁的房屋及拆迁的房屋，价值是对价的，如果是货币补偿，可以用补偿款购买房屋，而回迁安置就是省去了给付货币后再用货币购房的手续，实际是用同样的钱购买回迁房屋。3.电脑截图（打印件）二张、原告何某身份证截图（打印件）一张、原何某被拆迁房屋的房屋所有权证（复印件，同时提交原件进行核对）三份、地产开发企业销售不动产开具发票申请表（复印件）一份。证明2016年4月6日（星期三）下午2:56分，地税局通过邮箱给被告发过来棚改表，办理减免税表格，被告根据地税局发过来的棚改表，要求原告提供身份证复印件，被告给原告打电话，原告同意办理优惠减免税，并通过邮箱，于2016年4月6日（星期三）下午3:58分，将身份证发到被告邮箱；原告提交的身份证复印件注明“此身份证（何某）只限于绥滨农场荣御家园办理减免税使用”，原告本人同意并认可被告办理本人回迁房减免税，现在被告仍在办理当中，并无违约行为，不应承担违约责任。原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为根据地产开发企业销售不动产开具发票申请表体现的申请时间，是被告在2016年4月25日才提出申请，可以证明被告在此日期前没有办理涉案房屋缴纳销售不动产税的事宜。4.棚户区改造回迁房分户明细表（复印件，来源于2016年4月6日星期三下午2:56分，地税局通过邮箱给被告发过来相关手续）一份、地产开发企业销售不动产开具发票申请表（复印件，标明了免税金额54187.50元、86700.00元、60690.00元）一份、荣御家园回迁情况说明（复印件，同时提交原件进行核对）四份、荣御家园回迁情况表（复印件，同时提交原件进行核对）一份。证明原告已经将回迁房转让给林怀祥、曹龙彬、于安营和孙淑华。原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告提供的名单不属实，原告只与曹龙彬签订协议了，未与其他人签订协议，原告与他人的买卖关系与被告给原告缴纳税款、办理房产证无关。5.黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省中央下放地方煤矿棚户区改造工程项目暂行管理办法的通知（打印件，来源于网上下载）一份。证明根据该通知第四十四条规定，参照《经济适用住房管理办法》，棚户区改造安置房入住不满5年的，不得直接上市交易，入住满5年直接上市交易的，应补缴免收的相关税费。原告在房屋产权证办理期间，将房屋出售交易，违反规定。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据适用的是矿区四个城市鸡西、鹤岗、双鸭山、七台河的棚户区改造，与本案无关。6.中标通知书（复印件）、建设用地批准书（复印件）各一份。证明招标人、用地单位都是绥滨农场。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该组证据不能免除被告向税务机关缴纳原告所置换房屋的税款。本院组织当事人对双方提供的证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据1，能够证明其诉讼请求及证明方向，被告虽有异议，但被告提供的证据不足以反驳原告的诉讼主张和该证据的证明方向，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提供的证据2、3，能够证明其诉讼请求及证明方向和本案相关事实，且被告无异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。原告提供的证据4、5，有被告陈述相印证，能够证明原告主张的房屋总价款692254.00元（300.98平方米×2300.00元/㎡）和按日利率万分之三点一五计算违约金的诉讼请求，被告虽有异议，但被告提供的证据不足以反驳原告的诉讼主张和该证据的证明方向，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据，能够证明本案的相关事实，且原告对该组证据的真实性、合法性无异议，该组证据作为证明本案的相关事实的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；该组证据不能证明被告反驳原告诉讼请求的主张，且原告有异议，其作为证明被告反驳原告诉讼请求主张的证据不具有关联性，本院不予采信。根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年3月31日，黑龙江省绥滨农场（以下简称绥滨农场）向宝泉岭管理局呈递《黑龙江省绥滨农场关于整体搬迁建设荣御家园5-7号住宅综合楼的请示》。黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局于2011年4月18日作出《关于绥滨农场建设荣御家园5-7号住宅综合楼扩初设计的批复》、黑龙江省农垦宝泉岭管理局于2011年4月21日作出《黑龙江省农垦宝泉岭管理局关于绥滨农场整体搬迁建设荣御家园5-7号住宅综合楼的批复》，同意绥滨农场的请示。2011年6月9日，绥滨农场与建三江瑞远房地产公司签订《绥滨农场危旧房改造委托开发协议书》，约定：绥滨农场同意建三江瑞远房地产公司在场直规划荣御家园5、6、7#楼段实施委托式开发住宅楼，解决本年度危旧房改造异地安居的实际问题；建三江瑞远房地产公司为该项目的开发主体，对开发建设项目负法律责任，绥滨农场协助建三江瑞远房地产公司办理建设项目开工前各种手续和竣工验收的相关手续，办理前期和善后手续，所发生的一切费用由建三江瑞远房地产公司负担；建三江瑞远房地产公司在规划小区内实施动迁时要执行总局、管局及农场相关规定，绥滨农场不参与动迁过程等。2011年5月31日，何某与建三江瑞远房地产公司签订《房屋拆迁协议书》，约定：何某选择回迁住宅，按动迁安置方案拆迁比例（壹：壹），原住宅面积为237.00平方米，不足50.00平方米，一户补总计20.00平方米；车库面积56.76平方米，折合住宅13.50平方米，无照房38.95平方米，折合住宅18.00平方米，供热管口费3万元，折合17.60平方米，以上累计折合总面积306.10平方米，回迁住宅4套75.00平方米（2、3、4楼）。且何某选择现金补偿，补偿标准为有房证主房1700.00元/㎡、无房证主房800.00元/㎡、仓房400.00元/㎡。涉案房屋于2012年12月28日竣工验收合格。2013年1月3日，建三江瑞远房地产公司将绥滨农场荣御家园小区5号楼4单元201室面积为77.47平方米、6号楼4单元201室面积为67.73平方米、6号楼2单元302室面积为77.89平方米、6号楼2单元502室面积为77.89平方米的房屋交付何某。建三江瑞远房地产公司实际交付何某的房屋面积为300.98平方米。荣御家园5、6、7#楼的二层楼、三层楼、四层楼平均售价2380元/㎡。涉案项目的小区楼房已经有办理房屋产权证的住户。涉案房屋至今未办理房屋产权证书。建三江瑞远房地产公司收取何某装修保证金8000.00元，未返还。本院认为，本案的争议焦点为：房屋拆迁安置补偿合同是否适用《审理商品房买卖合同纠纷的解释》。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”房屋拆迁安置补偿合同非《中华人民共和国合同法》分则或者其他法律明文规定的有名合同，故房屋拆迁安置补偿合同是适用《审理商品房买卖合同纠纷的解释》无可非议。同时《审理商品房买卖合同纠纷的解释》的第七条已经明确拆迁人与被拆迁人相关纠纷按照第七条、第八条的规定处理，也就是说，该解释的相关内容也是调整房屋拆迁安置补偿合同拆迁人与被拆迁人权利义务关系的规范。房屋买卖合同的出卖方应按照合同约定或者交易习惯协助买方办理产权确认手续。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”拆迁房回迁后，办理回迁面积范围内房屋产权证需要支付的相关税费，房地产开发商已经计入拆迁补偿费用中，应当由房地产开发商给予补偿；同时，本案被告也陈述了涉案拆迁项目不动产税交纳的过程，即正常买卖的房屋由开发商交，办理在拆迁户的名下，拆迁面积之内的税费应减免，超出部分的个人所得税、营业税也是减免的，契税由被拆迁人自己缴纳。且原告应提供的相关手续，被告也认可提供齐全，只是税务局没有执行相应减免税法规。作为合同相对方的被告，应当履行合同义务。因此，原告要求被告协助办理涉案房屋产权证书，并负担办理房屋产权证书相应税费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于被告能否办理涉案房屋免税事宜，是其与相关行政部门的另外法律关系，不能以其对抗原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告认可原告向被告交纳装修保证金8000.00元，但被告未提供证明原告违反装修相关规定的证据，故原告要求被告返还房屋装修保证金8000.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，被告于2013年1月3日将涉案房屋交付原告使用。因此，被告应在从2013年1月3日起90日（即到2013年4月3日）内将涉案房屋权属证书交给原告，但是原告至今未能取得涉案房屋权属证书，被告应当承担违约责任。如被告所述是由于税务部门原因未办理减免税事宜属实，那么被告作为合同相对方也应先缴纳涉案房屋办理权属证书相关费用，以完成法律规定被告应履行的合同义务，待税务部门办理减免税后再行退还给被告，被告不能以此免除自身的法律规定的责任。被告应当给付原告按照房屋本金692254.00元，自2013年4月4日按日万分之三点一五计算至被告为原告办理完毕涉案房屋权属证书之日的违约金。原告主张的其他诉讼请求，因原告未在本院指定的期限内交纳增加诉讼请求部分的诉讼费，本院不予审理。被告提供的证据不能证明其反驳原告诉讼请求的主张，被告的反驳主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司协助原告何某办理位于绥滨农场荣御家园6号楼2单元302室、502室、5号楼4单元201室、6号楼4单元201室的房屋权属证书，并负担办理房屋权属证书的相关税费及给付原告何某违约金（692254.00元自2013年4月4日按日万分之三点一五计算至被告为原告办理完毕涉案房屋权属证书之日）；二、被告黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司返还原告何某房屋装修保证金8000.00元；上述一、二项，被告黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内履行完毕。三、驳回原告何某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740.00元（原告预交）、财产保全申请费1520.00元，由黑龙江省建三江农垦瑞远房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  秦 哲审 判 员  郑立明人民陪审员  耿国发二〇一六年十月二十日书 记 员  张玉娜