上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5344号
上诉人（原审原告）陈四林，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）李佩华，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）陈某某，XX年XX月XX日生，汉族。三上诉人之共同委托代理人姚亮，上海齐坦律师事务所律师。三上诉人之共同委托代理人曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海得意家装饰市场经营管理有限公司。法定代表人夏欢，经理。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人周晶，上海市联合律师事务所律师。上诉人陈四林、李佩华、陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈四林、李佩华、陈某某之共同委托代理人曹兴龙，被上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）之委托代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，陈四林、李佩华、陈某某系上海市金山区XX大道XX号上海XX贸易城·（XX广场）三层XX号商铺（建筑面积75.08平方米）（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人。2013年10月17日，陈四林、李佩华、陈某某与得意家公司签订《上海XX贸易城·（XX广场）商铺委托经营管理协议》（以下简称协议），约定由陈四林、李佩华、陈某某全权委托得意家公司经营管理涉案商铺，由得意家公司根据其对XX广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场，第一个经营管理期（托管期）自2010年9月26日起算至2015年9月25日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止协议。同时，双方约定以5年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管时间最长不超过20年。托管期内，陈四林、李佩华、陈某某委托得意家公司以得意家公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，第一个委托经营管理期内，该物业免租。协议还约定，托管期限届满后，陈四林、李佩华、陈某某可继续委托得意家公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，陈四林、李佩华、陈某某自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合得意家公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论陈四林、李佩华、陈某某继续委托得意家公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知得意家公司，逾期视同继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。协议到期前后双方因故产生纠纷，陈四林、李佩华、陈某某诉至原审法院，请求判令：1、得意家公司将涉案商铺返还给陈四林、李佩华、陈某某；2、得意家公司支付2015年9月26日起至返还之日止的房屋使用费（以房屋总价690,000.22元为基数，按年回报率9%计算）。原审庭审中，陈四林、李佩华、陈某某将诉请中的租金、使用费统一明确为房屋委托经营收益。得意家公司不同意陈四林、李佩华、陈某某的诉讼请求。原审另查明，陈四林、李佩华、陈某某已全额支付了涉案商铺的购房款，并取得了房地产权证。原审庭审中，陈四林、李佩华、陈某某还向原审法院提供了终止委托经营管理通知函及挂号信函（寄件联复印件），时间为2015年7月6日。得意家公司对该份证据不予认可。原审认为，陈四林、李佩华、陈某某与得意家公司签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于协议效力问题。原审法院认为，本案中，协议第三条第8项已明确约定，即陈四林、李佩华、陈某某应于托管期限届满前三个月内书面告知得意家公司，否则视同继续委托。从陈四林、李佩华、陈某某提供的证据来看，终止委托经营管理函及挂号信函为复印件，挂号信函为寄件联而非签收联，得意家公司不予认可并表示未收到前述函件，故该份证据不能证明陈四林、李佩华、陈某某之主张，按照约定协议延续至下一个托管期满。由此，陈四林、李佩华、陈某某要求得意家公司返还房屋的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。关于陈四林、李佩华、陈某某主张2015年9月26日后的房屋委托经营收益问题。根据协议第三条第8项之规定，若陈四林、李佩华、陈某某未在约定期限内履行告知义务，则协议期限顺延至下一个托管期并视为接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。现陈四林、李佩华、陈某某主张按年9%主张回报率，缺乏依据，且涉及下一个托管期，故本案中不予处理。同时，原审法院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，陈四林、李佩华、陈某某在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一六年三月二十八日作出判决：驳回陈四林、李佩华、陈某某的诉讼请求。一审案件受理费50元，由上海得意家装饰市场经营管理有限公司承担。原审法院判决后，上诉人陈四林、李佩华、陈某某不服，共同向本院提起上诉称：在第一个5年期满前，上诉人已经寄送了解除函件，原合同已经到期终止，双方目前是不定期的委托关系。即使法院认定该解除函件未产生效力，其也有权诉请解除合同关系。委托经营合同期满后，双方对续签合同意见不一，合同已期限届满，被上诉人仍然占有涉案商铺，且未支付第一个5年期满后的使用费，故请求二审法院撤销原判，改判：一、解除涉案合同，被上诉人归还涉案商铺；二、被上诉人支付第一个5年委托期限届满后至实际返还之日止的房屋使用收益（以房屋总价的年回报率9%计算）。被上诉人得意家公司辩称，其没有收到过上诉人的解约函件，双方的委托合同关系已经自动延续5年。原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。上诉人在二审中提交了五份新证据：1、董某某与上海A有限公司（以下简称A公司）签订的委托经营管理合同，用以证明涉案商铺之前是由A公司管理，而该份合同文本中约定委托方是不承担税金、物业费的。2、案外承租人与被上诉人签订的租赁合同一份，用以证明该份合同中将租金和管理费区别约定，被上诉人存在故意减少上诉人应得收益计算基数的行为。3、涉案商铺开发商与上海见畅物业有限公司的前期物业服务合同，用以证明涉案商铺的物业费标准比原审认定的低。4、案外人与A公司的判决书一份，用以证明该案中法院支持了小业主解除合同的诉请。5、商铺买卖合同附件，用以证明物业费标准。被上诉人发表质证意见称，上述证据均与本案争议无关。本院经审查认为，上述证据与本案争议缺乏直接关联性，故不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。关于涉案合同是否应当解除的问题。根据约定，如上诉人未在每5年托管期届满前三个月内书面告知被上诉人终止委托，则视为继续委托5年。上诉人称其曾经在第一个5年委托期限届满前三个月内发送过解约函，被上诉人则否认其曾经收到过该份函件，而上诉人未能提供其寄送函件的签收凭证。故现有证据不能显示上诉人已经在约定期间内送达了书面的解约函件，原审认定双方之间的委托经营关系自动延续5年托管周期符合合同约定。上诉人主张双方之间的委托经营关系已经解除，被上诉人应返还涉案商铺，支付使用收益，均缺乏事实依据，本院不予支持。本院需要说明的是，被上诉人作为受托方，应当对委托人尽到勤勉、诚信的管理义务。在新的管理期间内，被上诉人应当依照合同约定尽快与上诉人确认新的收益标准，明确具体的费用承担问题，及时足额支付经营收益，以积极行为改善自身管理状况，取得上诉人的信任。如在后续委托期间内，被上诉人出现了新的违约行为，引发争议纠纷，上诉人仍可另行主张权利。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈四林、李佩华、陈某某共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……