潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坊民再重字第1号
申请再审人（原审被告）肖学成。
被申请人（原审原告）刘相元。
委托代理人王建华。
委托代理人付树范。
申请再审人肖学成因与被申请人刘相元、原审原告刘新义租赁合同纠纷一案，不服潍坊市坊子区人民法院（2006）坊埠民一初字第840号民事判决、潍坊市中级人民法院（2007）潍民一终字第66号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2009年12月30日作出（2009）鲁民提字第146-1号民事裁定，指定本院再审本案。本院于2010年10月29日作出（2010）坊民再重字第1号民事判决。肖学成不服上诉至潍坊市中级人民法院，2011年5月23日潍坊市中级人民法院作出（2011）潍民再终字第2号民事裁定，裁定撤销（2010）坊民再重字第1号民事判决，发回本院重审。2011年12月6日本院作出（2011）坊民再重字第4号民事判决书，肖学成不服上诉至潍坊市中级人民法院。2012年4月23日潍坊市中级人民法院作出（2012）潍民再终字第3号民事裁定，裁定撤销（2011）坊民再重字第4号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人肖学成及被申请人刘相元的委托代理人王建华、付树范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年9月4日，原审原告刘新义、刘相元起诉至本院称，2004年3月份，原告为了进行石材加工，与被告肖学成签订租赁合同，租赁被告坐落于坊子区潍胶路以北、赵家村南、养猪场以西的院落一处，租赁期限10年。合同履行过程中，被告通过挖路、锁门、停电等手段阻碍原告生产，其行为已构成根本违约。请求法院判令：解除与被告的租赁合同，被告支付原告违约金5万元，并返还原告所建房屋六间或支付补偿款3万元。原审被告肖学成辩称，原告请求解除合同、支付违约金没有事实和法律依据。
本院原审查明，2004年3月，原告刘新义、刘相元租赁被告肖学成所有的院落一处进行石材加工。二原告与被告于2004年3月1日签订租赁合同一份。该合同约定，被告同意将坐落于坊子区潍胶路以北，赵家村南、养猪场以西的自己的院落一处租给二原告，租赁期限10年，自2004年3月1日至2014年3月1日。该院落租赁费每年11500元。租赁期内，由二原告在所租赁的场地内自建房屋七间，租赁期满后，若二原告不再承租，由被告给付二原告15000元补偿，所建房屋归被告所有。合同第五条约定，租赁期间，除政府使用该院落外，双方不得擅自解除合同，任何一方违约，应当给付对方5万元违约金。合同还约定，被告保证二原告所租场地无其他纠纷。若因此给二原告造成损失，应承担赔偿责任。一切与该院落有关的外部事宜，由被告负责处理。合同签订后，被告将该院落交付给原告使用，并向村委申请了对该院落的供电，原告按约履行了合同义务，并投入资金38000元，在所租赁的被告院内自建房屋六间，购置了石材加工设备，从事石材生产。2005年10月10日，被告肖学成书面通知原告刘相元于该月20日停止供电。2005年10月20日，根据被告肖学成的申请，赵家村委停止了原告所租赁院落的供电，致使原告无法进行石材加工生产。2006年4月20日，本院制作（2005）坊民二初字第1130号民事判决书，依法判令被告肖学成在判决生效后十日内，协助原告刘新义、刘相元办理好租赁院落内的供电事宜。但在民事判决生效后，被告肖学成未履行该法律义务，导致原告的石材加工生产停产。
本院原审认为，原告刘新义、刘相元与被告肖学成签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，应认定为有效合同。合同履行过程中，因被告肖学成向村委申请停止供电，致使原告无法进行正常的生产经营活动，导致原被告之间形成纠纷。2006年4月20日，本院作出（2005）坊民二初字第1130号民事判决，依法判令被告肖学成在判决生效后十日内，协助原告刘新义、刘相元办理好租赁院落内的供电事宜。但在民事判决生效后，被告肖学成未履行该法律义务，导致原告的石材加工生产仍然无法正常进行。被告肖学成的行为已经构成根本违约。原告要求解除与被告的租赁合同，并赔偿原告违约金5万元的主张，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。本案中，原告经被告同意投资38000元在被告院内建房6间，构成了对被告财产的添附，因原、被告未对合同解除后房屋如何处理进行明确约定，而拆除该房屋又将对原告利益造成损失，因此将该房屋折价归被告所有较为合适。对原告要求被告支付该6间房屋的对价3万元的主张，符合当前市场价格，本院予以支持。本院于2006年10月8日作出（2006）坊埠民一初字第840号民事判决：解除原告刘新义、刘相元与被告肖学成之间签订的《租赁合同》；被告肖学成支付原告刘新义、刘相元违约金5万元；原告所建六间房屋归被告肖学成所有，被告肖学成支付原告刘新义、刘相元房屋对价3万元。案件受理费2910元，财产保全费820元，由被告肖学成负担。
原审被告肖学成不服原一审判决，向潍坊市中级人民法院上诉称，坊子区人民法院作出的（2006）坊埠民一初字第840号民事判决与（2005）坊民二初字第1130号民事判决相互矛盾；刘新义、刘相元不按时支付租金，违约在先；刘新义、刘相元用电事宜与肖学成无关。原审原告刘新义、刘相元答辩称，原一审判决正确。
潍坊市中级人民法院二审确认了一审认定的事实，并根据与一审同样的理由，于2007年3月19日作出（2007）潍民一终字第66号民事判决：驳回上诉，维持原判。原审被告肖学成因不服潍坊市坊子区人民法院（2006）坊埠民一初字第840号民事判决、潍坊市中级人民法院（2007）潍民一终字第66号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2009年12月30日作出（2009）鲁民提字第146-1号民事裁定，指令本院再审本案。
本院再审查明，本案租赁合同涉及的院落所占用的土地是坊子区凤凰街道办事处赵家村的集体土地，该土地属建设用地（无土地使用手续）。
申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义在履行合同过程中，因拖欠租赁费，肖学成于2005年1月25日将刘相元、刘新义起诉到本院，经本院主持调解，于2005年4月8日双方达成调解协议。
原审原告刘新义于2010年1月15日死亡，其妻子于2008年11月27日死亡，现有继承人：儿子刘明、母亲张乐秀。张乐秀放弃在本案中的诉讼权利。
本院再审认为，再审中，申请再审人肖学成主张“刘相元代签刘新义姓名”，并申请对签名进行笔迹鉴定。被申请人一方对该主张不予认可。本院认为，因该合同已实际履行，且在针对该合同纠纷的历次诉讼中，双方当事人均未主张合同违背自己的真实意思表示，因此，即使刘新义的姓名是刘相元代签的，也应视为刘新义对代签行为的追认，是有效的代理行为，并不对申请再审人肖学成构成欺诈，因此，肖学成提出的“刘相元代签刘新义姓名，构成欺诈，合同无效”的主张，不能成立，申请笔迹鉴定的理由不充分，不予支持。
本案租赁合同涉及的院落所占用的土地虽然是集体所有，但属于建设用地，尽管该宗土地因申请再审人肖学成及赵家居民委员会未办理土地使用审批手续，不符合法律规定，但不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此，并不导致本案的租赁合同无效。申请再审人肖学成提出的“刘相元、刘新义在集体土地上从事非农业生产建设，属违法，合同无效”的主张无法律依据，不予支持。
被申请人刘相元、原审原告刘新义在租赁的院落内从事石材加工，如果从事石材加工与其营业执照的经营范围不符，属于一般行政违法，也不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，申请再审人肖学成提出的“刘相元、刘新义从事石材加工，与营业执照的经营范围不符，属非法经营，合同无效”的主张无法律依据，不予支持。
综上，申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义签订租赁合同是当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
被申请人刘相元、原审原告刘新义不按时履行支付租赁费义务，申请再审人肖学成已通过诉讼程序，与刘相元、刘新义达成支付租赁费调解协议，如果刘相元、刘新义仍不履行支付租赁费义务，肖学成可通过申请法院强制执行的方式来实现合同目的。由此，肖学成提出的“刘新义、刘相元不按时履行支付租赁费义务，构成根本违约”的主张，不予支持。
申请再审人肖学成再审中主张“（2005）坊民二初字第1130号民事判决生效后，肖学成已履行了判决确定的协助义务，导致未能供电的根本原因是刘相元、肖学成未到村委签订供电合同”，并提供了赵家村居民委员会的证明材料证明其主张。被申请人一方对该主张不予认可，且申请再审人在本案原一、二审程序中仍坚持用电事宜与其无关，拒绝履行协助供电义务。因此，肖学成的该项主张与事实不符，不能成立。
供电是被申请人刘相元、原审原告刘新义从事经营活动必须具备的条件。合同约定，一切与该院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理；从合同履行情况看，赵家村居民委员会给涉案院落供电、停电都是基于肖学成的申请而进行。因此，肖学成不协助办理供电事宜，违反合同约定，致使刘相元、刘新义无法实现合同目的，构成根本违约。被申请人要求解除合同，支付违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
合同约定刘相元、刘新义自建房屋七间，在履行合同过程中实际建房六间，但肖学成并未提出异议。在原审过程中，肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间、建房花费3.8万元，也未提出异议，应认定肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间的事实已经认可。导致刘相元、刘新义所建房屋是非法建筑，是因肖学成未按合同约定履行“保证所租场地无其他纠纷，与院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理”的合同义务而造成，因此而造成经济损失也应由肖学成承担。因合同未履行完毕，不应按合同约定金额1.5万进行补偿，原审判决肖学成支付六间房屋3万元的对价是恰当的，应予维持。
原审原告刘新义已经死亡，继承人张乐秀放弃诉讼权利，本案与刘新义有关的诉讼程序及诉讼结果依法由其继承人刘明承担。
2010年10月29日本院作出（2010）坊民再重字第1号民事判决，判决一、解除申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义之间签订的《租赁合同》。二、申请再审人肖学成支付被申请人刘相元、刘明违约金5万元，于本判决生效后十日内付清。三、被申请人刘相元、原审原告刘新义所建六间房屋归申请再审人肖学成所有，肖学成支付被申请人刘相元、刘明房屋对价3万元，于本判决生效后十日内付清。原一审案件受理费2910元，财产保全费820元，原二审案件受理费2910元，由申请再审人肖学成负担。
再审申请人肖学成不服上诉至潍坊市中级人民法院，2011年5月23日潍坊市中级人民法院作出（2011）潍民再终字第2号民事裁定，裁定一、撤销潍坊市坊子区人民法院（2010）坊民再重字第1号民事判决；二、本案发回潍坊市坊子区人民法院重审。
原审原告刘相元诉称，原、被告双方当事人签订合同，不存在代签欺诈问题，是双方真实意思的表示，原告租赁的是被告建成的院落及房屋，占用的土地是建设用地，其经营行为也是合法的，双方签订的合同，不符合法律规定合同无效的任何一种情况，合同有效。电是日常生活和经营必不可少的，应由出租人提供，出租人终止供电，使承租人无法实现合同目的，构成根本违约，应当支付违约金。合同约定，合同期满后，申请再审人为被申请人添附的房屋补偿1.5万元，因申请再审人申请村委停电至合同期满尚有8年时间，补偿款不适用合同约定的1.5万元。请求判令原、被告解除双方签订的合同，被告给付原告违约金20000元，支付房屋对价款60000元，诉讼费用由被告承担。
原审被告肖学成辩称，原、被告于2004年3月1日签订的租赁合同中未约定租赁用途、供电等事宜。在已生效的（2005）坊民二初字第1130号民事判决书中已对刘相元和刘新义的起诉作出认定和裁判。被告已积极履行判决中确定的协助义务，因刘相元、刘新义未履行判决义务，是导致未能供电的根本原因，肖学成并未违约，刘相元、刘新义要求支付违约金无事实和法律依据。租赁合同的标的物是院落，刘相元、刘新义使用肖学成的院落经营石材、建材，也就实现了他们的合同目的。相椐相关法律规定，刘相元、刘新义要求解除合同的条件未成就时，合同不能解除。在双方签订的租赁合同中约定刘相元、刘新义在租赁的场地自建房屋七间，到期后由肖学成付给刘相元、刘新义15000元的补偿款，房屋归肖学成。刘相元、刘新义要求支付60000元的房屋补偿款明显与合同约定不符。刘相元、刘新义在农村集体土地上建房六间是非法建筑，不受法律保护。签订合同时，刘相元代签刘新义的姓名，构成欺诈；刘新义、刘相元不按时履行支付租赁费义务，构成根本违约。另外肖学成与刘相元、刘新义签订的租赁合同属于无效合同，刘相元、刘新义在农村集体土地上非法建房从事非农建设，违反法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。
经本院再审重审查明，2007年1月23日、2010年9月16日潍坊市坊子区人民政府凤凰街道办事处赵家居民委员会两次出具证明，主要内容为：肖学成多次来村委要求给刘相元、刘新义接电，村委规定：谁用电谁申请。村委研究同意，签订合同才能接电，刘相元、刘新义未到村委办理相关的用电手续，是导致未能接电的根本原因。2010年7月30日潍坊市国土资源局坊子分局出具证明一份，内容为：经调查，该宗地位于坊子区凤凰街道办事处赵家村南、潍胶路北侧、养猪场以西，现由赵家村村民肖学成所占用的土地是坊子区凤凰街办赵家村的集体土地，该宗地属建设用地（无土地使用手续）。特此证明。
另查明，原审被告刘新义于2010年1月15日死亡，其妻子于2008年11月27日死亡，现有继承人：儿子刘明、母亲张乐秀。刘明于2011年5月11日因交通事故死亡，张乐秀放弃在本案中的诉讼的权利。
本院再审重审认为，原审被告肖学成将其占用的集体土地转租给原审原告刘相元、刘新义经营使用，本案租赁合同涉及的院落所占用的土地虽然是集体所有，但属于建设用地，尽管该宗土地因申请再审人肖学成及赵家居民委员会未办理土地使用审批手续，不符合法律规定，但不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此，并不导致本案的租赁合同无效。申请再审人肖学成提出的“刘相元、刘新义在集体土地上从事非农业生产建设，属违法，合同无效”的主张无法律依据，不予支持。
申请再审人肖学成再审中主张“（2005）坊民二初字第1130号民事判决生效后，肖学成已履行了判决确定的协助义务，导致未能供电的根本原因是刘相元、肖学成未到村委签订供电合同”，并提供了赵家村居民委员会的证明材料证明其主张。被申请人一方对该主张不予认可，且申请再审人在本案原一、二审程序中仍坚持用电事宜与其无关，拒绝履行协助供电义务。因此，肖学成的该项主张与事实不符，不能成立。
供电是被申请人刘相元、原审原告刘新义从事经营活动必须具备的条件。合同约定，一切与该院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理；从合同履行情况看，赵家村居民委员会给涉案院落供电、停电都是基于肖学成的申请而进行。因此，肖学成不协助办理供电事宜，违反合同约定，致使刘相元、刘新义无法实现合同目的，构成根本违约。被申请人要求解除合同，支付违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
合同约定刘相元、刘新义自建房屋七间，在履行合同过程中实际建房六间，但肖学成并未提出异议。在原审过程中，肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间、建房花费3.8万元，也未提出异议，应认定肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间的事实已经认可。导致刘相元、刘新义所建房屋是非法建筑，是因肖学成未按合同约定履行“保证所租场地无其他纠纷，与院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理”的合同义务而造成，因此而造成经济损失也应由肖学成承担。因合同未履行完毕，不应按合同约定金额1.5万进行补偿，原审判决肖学成支付六间房屋3万元的对价是恰当的，应予维持。
2011年12月6日本院作出（2011）坊民再重字第4号民事判决，判决一、解除申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义之间签订的《租赁合同》。二、申请再审人肖学成支付被申请人刘相元、刘明违约金5万元，于本判决生效后十日内付清。三、被申请人刘相元、原审原告刘新义所建六间房屋归申请再审人肖学成所有，肖学成支付被申请人刘相元、刘明房屋对价3万元，于本判决生效后十日内付清。原一审案件受理费2910元，财产保全费820元，原二审案件受理费2910元，由申请再审人肖学成负担。
再审申请人肖学成不服上诉至潍坊市中级人民法院，2012年4月23日潍坊市中级人民法院作出（2012）潍民再终字第3号民事裁定，裁定一、撤销潍坊市坊子区人民法院（2011）坊民再重字第4号民事判决；二、本案发回潍坊市坊子区人民法院重审。
原审原告刘相元诉称，2004年3月份，原告为了进行石材加工，与被告肖学成签订租赁合同，租赁被告坐落于坊子区潍胶路以北、赵家村南、养猪场以西的院落一处，租赁期限10年。合同履行过程中，被告通过挖路、锁门、停电等手段阻碍原告生产，其行为已构成根本违约。请求法院判令：解除与被告的租赁合同，被告支付原告违约金5万元，并返还原告所建房屋六间或支付补偿款3万元。
原审被告肖学成辩称，双方签订的租赁合同并未约定租赁用途、供电等事宜，而且（2005）坊民二初字第1130号民事判决生效后，我已积极履行判决中确定的协助义务。刘相元多次违约在先，不履行合同约定的支付租赁费的义务，构成根本违约，除非把租赁费交于我或到国家规定的提存机关提存，否则是无效的，法院不是国家的提存机关。双方签订的租赁合同因违反国家法律是无效的。
本院原审认定事实正确，再审予以确认。另查明，本案租赁合同涉及的院落所占用的土地是坊子区凤凰街道办事处赵家村的集体土地，该土地属建设用地（无土地使用手续）。
申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义在履行合同过程中，因拖欠租赁费，肖学成于2005年1月25日将刘相元、刘新义起诉到本院，经本院主持调解，于2005年4月8日双方达成调解协议。
原审原告刘新义于2010年1月15日死亡，其妻子已于2008年11月27日死亡，刘新义有继承人：继子刘明、母亲张乐秀。刘明于2011年5月11日因交通事故死亡，刘明有继承人：哥哥唐东亮。现唐东亮、张乐秀均声明放弃继承人的权利，不参加本案诉讼。
上述事实，有本院调取的国土资源局证明一份、法院调查笔录一份及原、被告在原审、再审过程中的陈述为证，足以认定。
本院认为，原审原告刘相元、刘新义与原审被告肖学成签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予保护。本案租赁合同所涉及的院落所占用的土地虽然是集体所有，但属建设用地，尽管未办理土地使用审批手续，不符合法律规定，但只是违反国家管理性规定，不属于违反效力性规定的情形，不导致本案合同无效，对于申请再审人肖学成提出的合同无效的主张本院依法不予支持。
供电是被申请人刘相元、原审原告刘新义从事经营活动必须具备的条件。合同约定，一切与该院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理；从合同履行情况看，赵家村居民委员会给涉案院落供电、停电都是基于肖学成的申请而进行。因此，肖学成不协助办理供电事宜，违反合同约定，致使刘相元、刘新义无法实现合同目的，构成根本违约。被申请人要求解除合同，支付违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被申请人刘相元、原审原告刘新义不按时履行支付租赁费义务，申请再审人肖学成已通过诉讼程序，与刘相元、刘新义达成支付租赁费调解协议，如果刘相元仍不履行支付租赁费义务，肖学成可通过申请法院强制执行的方式来实现合同目的。由此，肖学成提出的“刘相元多次违约在先，不履行合同约定的支付租赁费的义务，构成根本违约”的主张本院依法不予支持。
合同约定刘相元、刘新义自建房屋七间，在履行合同过程中实际建房六间，但肖学成并未提出异议。在原审过程中，肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间、建房花费3.8万元，也未提出异议，应认定肖学成对刘相元、刘新义自建房屋六间的事实已经认可。导致刘相元、刘新义所建房屋是非法建筑，是因肖学成未按合同约定履行“保证所租场地无其他纠纷，与院落有关的外部事宜，由肖学成负责处理”的合同义务而造成，因此而造成经济损失也应由肖学成承担。因合同未履行完毕，不应按合同约定金额1.5万进行补偿，原审判决肖学成支付六间房屋3万元的对价是恰当的，应予维持。
因原审原告刘新义于2010年1月15日死亡，其妻子于2008年11月27日死亡，仅有继承人继子刘明、母亲张乐秀。而刘明于2011年5月11日因交通事故死亡，其继承人哥哥唐东亮、继祖母张乐秀均声明放弃继承人的权利，不参加本案诉讼，由此刘新义作为原告的主体资格消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条的规定，判决如下：
一、解除申请再审人肖学成与被申请人刘相元、原审原告刘新义之间签订的《租赁合同》；
二、申请再审人肖学成支付被申请人刘相元违约金5万元，于本判决生效后十日内付清；
三、被申请人刘相元、原审原告刘新义所建六间房屋归申请再审人肖学成所有，肖学成支付给被申请人刘相元房屋对价3万元，于本判决生效后十日内付清。
原一审案件受理费2910元，财产保全费820元，原二审案件受理费2910元，由申请再审人肖学成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 马振明
代理审判员 汤婷婷
代理审判员 韩 璐
二〇一三年六月十四日
书 记 员 李 健
法律条文释明
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条有下列情形之一的，终结诉讼：
（一），原告死亡，没有继承人的，或者继承人放弃诉讼权利的；
（二），被告死亡，没有遗产，也没有应当承担义务的人的；
（三），离婚案件一方当事人死亡的；
（四），追索赡养费、抚养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的。