黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民二初字第547号
原告王璐，女，1975年3月31日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人冯慧丽，黑龙江昆奇律师事务所律师。
委托代理人陶沙力，女，1951年5月11日生，汉族，住址同原告。
被告张庆芝，女，1962年3月1日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
第三人梁雷，男，1978年11月4日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告王璐与被告张庆芝、第三人梁雷买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王璐及其委托代理人冯慧丽、陶沙力、被告张庆芝、第三人梁雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告系相邻关系，被告称自己的房产出售，原告信以为真，便向被告缴纳3万元的定金，交付定金后，原告在与被告办理交易时，才知道被告所出售的房产，并不是被告的。属于黑龙江省宇翔房地产开发有限公司的三联单，三联单的买受人不是被告而是第三人梁雷，后经原告多次到黑龙江省宇翔房地产开发有限公司咨询均告知该房屋不能办理更名手续，被告出售他人房产的行为属于无效合同，且第三人梁雷不是该房的合法所有权人，其没有取得有效的权属证书，被告的行为导致原告无法实现交付定金购买房产的目的，因此原告诉至法院要求确认原、被告口头约定的购房合同无效、被告和第三人返还其购房定金人民币3万元并赔偿原告因筹备购房款所造成的经济损失人民币6158元及诉讼费用。
被告辩称，一、原告所述不属实。1、原、被告系邻里关系，被告在出卖房屋时已告知原告此房的真实信息，而且原告及原告母亲也是明知的，原告及原告母亲等都参与了看房而且多次与被告商讨房屋价格，因此原告以其房产属于黑龙江省宇翔房地产开发有限公司的三联单为由，认定双方约定的口头协议无效不成立；2、该房产的买卖过程中，被告是经房屋所有人权人梁雷的授权，由被告处理该房产交易过程中所有款项及接收事宜，并且有第三人梁雷的授权书，否则，原告也不会付定金的；3、原告与被告同居住在一个单元楼，原告居住16楼，被告居住在6楼，此房的所有瑕疵原告都知道，并且原告母亲还组织所有同楼住户与黑龙江省宇翔房地产开发有限公司打官司，通过仲裁，裁定房屋所有权以及赔偿相关事宜、所有仲裁费及相关费用（劳务费）都是原告母亲所收取的，此房是三联单原告买房之前是知晓的，所以原、被告口头约定房屋买卖合同成立；二、原告所述无理，本案原告定金已交付，双方约定合同已经成立，按合同法规定，双方应全面履行合同义务，现原告的行为是单方违约行为，被告因双方合同成立后已经另行租房居住，全年租金18000元，加上装修、搬家、误工等相关费用总计近2万元的损失。因此被告不同意返还定金，要求被告继续履行合同，而且该房屋卖给原告后是可以完成更名过户手续的。并且当时原告及原告母亲去黑龙江省宇翔房地产开发有限公司咨询过户一事时，该公司告知过户是早晚的事只是时间长短问题，这也是此前原告所明知的。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益不受侵犯。
第三人述称，1、诉争房产的所有权人是第三人，第三人是经哈尔滨仲裁委员会裁决书裁决取得了该房屋的所有权，被告是经第三人授权后帮第三人出售房屋的；2、第三人没有收到原告给付的购房款，只知道被告收取原告3万元的购房定金，原告要求赔偿其给付全款造成的经济损失人民币6158元没有法律依据。关于原告要求返还其定金3万元的诉求与第三人无关，第三人没有收取原告的定金，是被告收取的，该定金不应由第三人返还；3、原告称争议房产不能过户不属实，原告交纳全款后，此房是可以更名过户的，因原告未交纳全款，所以未办理更名过户手续。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据及被告、第三人质证意见如下：
证据一、2012年11月20日被告出具的收条一份。证明被告收到原告的购房定金3万元。
被告及第三人对证据一无异议。
证据二、中国建设银行存折一份。证明1、原告母亲陶某某为原告筹措购买争议房购房款，于2013年1月21日提前支取定期存款4万元，利息损失1196元；2、同日原告母亲陶某某又为原告筹措购买争议房购房款，又提前支取定期存款3万元，利息损失933元。
被告及第三人对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，认为争议房产的购房全款是81万元，而原告母亲在建设银行提前支取的7万元，不能证明此款用于购买争议房产。
证据三、中国建设银行业务回单一份（证券交易卡号：×××）。证明原告母亲陶某某为原告筹措争议房款将其长城品牌基金予以出售，损失4029.91元。
被告及第三人对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，质证意见同证据二
证据四、视听资料光盘一份。证明原告及原告的母亲陶某某及证人李某某三人于2013年5月22日一同到宇翔房地产开发公司询问争议房产是否能够办理更名过户手续，当时宇翔房地产开发公司办公人员接待的，其称现在宇翔房产一律不予更名。
被告及第三人对证据四有异议，认为1、不能证明录音的工作人员是否为宇翔房地产开发公司的工作人员；2、在2012年10月至12月期间我们到宇翔房产公司问可以办理更名过户手续，而原告却在2013年5月份咨询不能办理过户手续，这期间发生的事情，我们是不能预知的。另外2012年11月份被告收的定金，至2013年5月22日期间，原告都没有向被告交纳购房全款。
证据五、证人李某某的证人证言一份。证明原告未购买争议房产的原因系因此房产不能办理更名过户。
被告及第三人对证据五有异议，认为证人与原告的母亲是多年的同学关系，有利害关系，其所述真实性有异议，原告称争议房产不能过户不属实，原告提供的录音其工作人员称是暂时不能办理过户，且证人不能说清楚宇翔房产公司的地址。
被告及第三人为证明其辩诉主张，共同向本院提供证据及原告质证意见如下：
证据一、商品房买卖合同书一份、黑龙江省资金往来票据三张。证明位于南岗区XXX室即本案争议房产系第三人梁雷所有的房产，此房第三人梁雷于2004年8月26日购买，并交纳购房款31万余元。
原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为该份合同只能证明第三人与黑龙江省宇翔房地产开发公司签订了商品房买卖合同用于购买所争议房产，并不能证明第三人已取得了该房产的所有权，资金往来票据只能说明第三人与开发公司有过钱款来往，但是不能证明第三人是该房产的合法所有权人，并依法取得了房屋所有权证。
证据二、哈尔滨仲裁委员会（2007）哈仲裁字第804号裁决书一份及2007年10月30日（2007）哈仲裁补字第804号裁决书补正通知书一份。证明争议房产经仲裁系第三人梁雷所有的房产，系原告母亲陶某某带第三人到仲裁委打官司，所有手续都是原告办理的，可以证明原告是知道该房产的实际情况，其知道该房产的所有权是第三人。
原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，认为1、第三人并没有要求宇翔开发公司履行协助办理争议房产的所有权证手续，进而取得争议房产的所有权证，因此第三人还不是争议房产的合法所有权人；2、仲裁确实是原告母亲陶某某去打的官司，但其只负责我们一个单元的，原告与第三人是一个单元的，每户只收取100元代理费用。
证据三、授权委托书一份。证明争议房产所有人第三人梁雷授权被告买卖争议房产事宜。
原告对证据三有异议，第三人不具有争议房产的合法所有权人身份，其授权张庆芝出售此房产无效。
证据四、租房合同一份。证明原告购买争议之房后，原告让被告出去租房住，但被告出去租房后，原告却称不买房子了，原告是知道争议房产的情况的，原告母亲也看到被告租房子的合同了。
原告对证据四有异议，认为双方争议的房产并没有实际交付给原告，且争议房产的卖房人是第三人梁雷，而不是被告，至于被告所述的租房与本案无关。
分析原、被告及第三人提供的证据，原告提供的证据一，被告及第三人提供的证据一、证据二、证据三形式合法，内容客观真实，能够证明本案事实，本院予以采信。原告提供的证据二、证据三，被告及第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告提供的证据四、证据五及被告和第三人提供的证据四不能证明其各自主张，本院不予采信。
分析原、被告的诉辩主张，提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：
原、被告及第三人系相邻关系。被告原系第三人之岳母。2004年8月26日，第三人梁雷在黑龙江省宇翔房地产开发有限公司购买了位于哈尔滨市南岗区XXX室房屋，并签订了《商品房买卖合同》。2007年第三人梁雷与黑龙江省宇翔房地产开发有限公司因房屋购销合同产生纠纷，第三人梁雷向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。2007年5月18日和2007年10月30日，哈尔滨仲裁委员会分别作出了（2007）哈仲裁字第804号裁决书及（2007）哈仲裁补字第804号裁决书补正通知，裁决黑龙江省宇翔房地产开发有限公司应履行向梁雷提供相应资料，协助梁雷办理黑龙江省哈尔滨市南岗区XXX室房屋所有权证的义务，但第三人至今未取得该房屋的权属证书。2012年3月1日，第三人委托被告办理位于哈尔滨市南岗区XXX室房屋（诉争之房）的买卖事宜。原告得知后，于2012年11月12日与被告口头协商，该房成交价为81万元，原告于2012年11月20日前交纳购房定金3万元，尾款在房产更名过户时交齐，被告协助办理更名，过户费用由原告承担。2012年11月20日，原告向被告交纳了购房定金3万元，被告为原告出具了收条一份。双方没有签订房产买卖书面合同。现原告以该诉争之房至今无法办理房屋所有权证书为由诉至本院，要求确认原、被告签订购房定金合同无效、返还其购房定金人民币3万元、赔偿其因筹备购房款所造成的经济损失人民币6158元。
基于上述事实，本院认为，案涉房产系第三人以其名义从开发商黑龙江省宇翔房地产开发有限公司购买的商品房，系该房产的财产所有人，该房产至今未能办理权属证书。因第三人承认委托被告买房，故第三人与被告间委托关系成立。被告在第三人授权范围内所为的民事行为应视为第三人的民事行为，其法律后果应由第三人承担。原告向被告交纳购房定金3万元，被告为原告出具收据，应确认被告在第三人授权范围内行使代理权利，故原告与第三人为购买案涉房产的定金合同成立且履行，定金合同有效。因案涉房产至今未能办理权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”规定，该房产法律禁止交易，故原告要求解除定金合同的请求，于法有据，本院应予支持。因被告系第三人的委托代理人，原告将定金3万交付被告的行为应视为交付第三人，故原告要求被告返还原告定金3万元，本院不予支持，第三人应返还原告购房定金3万元。原告与被告及第三人均居住在同一开发商开发的小区同一栋楼同一单元的不同楼层内，该小区的业主均未取得房产权属证，双方在明知案涉房产未取得房产证的情况下，仍然进行交易，双方均有过错，其各自损失应自行承担。原告要求被告及第三人赔偿其因筹备购房款所造成的经济损失之主张，本院不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告王璐与第三人梁雷间签订的购房定金合同；
二、第三人梁雷自本判决生效后十日内返还原告王璐购房定金人民币3万元；
三、原告的其它诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由第三人梁雷负担。
如不服本判决，可以接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孙迎梅
审 判 员 李 丽
人民陪审员 徐威武
二〇一四年二月十日
书 记 员 吕颜伟