西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初6811号
原告：中海兴业（西安）有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区芙蓉南路*号中海大厦**楼11501。注册号：610100400003181。
法定代表人：郭勇，该公司董事长。
委托代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被告：杨小龙，男，汉族，1975年10月10日出生，住陕西省神木县，
被告：温志强，男，汉族，1966年7月26日出生，住陕西省西安市雁塔区，
原告中海兴业（西安）有限公司诉被告温志强、杨小龙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中海兴业（西安）有限公司（以下简称中海公司）诉称，2011年5月案外人冯刚平购买原告开发建设的位于西安市××新区××单元××号房屋，房屋总价款1495225元，首付款455225元，剩余房款1040000元以按揭方式支付，原告对该笔按揭贷款承担阶段性连带保证责任。后因业主冯刚平无法归还银行欠款，按揭银行起诉冯刚平与原告，最终导致原告代替冯刚平归还了银行全部欠款。原告代偿后，依照约定管辖提出仲裁。2016年10月13日西安仲裁委员会做出西仲裁字（2016）第955号裁决书，裁决解除《商品房买卖合同》、冯刚平支付原告合同解除违约金并配合原告办理《商品房买卖》登记备案的注销手续。原告本可以通过解除合同收回涉案房产的方式弥补其作为保证人代为偿还银行按揭贷款的不利后果，但在执行过程中发现，涉案房产已被杨小龙通过违法违规方式以物抵债，登记在原告名下的房产被过户登记至杨小龙名下。经了解原因，杨小龙与贾亚梅之间存在债权债务纠纷，在案件执行程序中，杨小龙以贾亚梅系冯刚平配偶为由，通过以物抵债的方式执行了冯刚平个人婚前购买的、登记在原告名下的涉案房产。杨小龙于2017年2月14日取得房产证后，与温志强恶意串通，于2017年3月9日进行房产过户交易，并于2017年4月17日完成了涉案房产的权属转移。根据合同法第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案杨小龙以违法违规方式获取涉案房产，取得产证后紧急转移，温志强明知涉案房产存在权属争议，甚至还来我公司试图从中调停。该种情形下，两被告不但不终止交易，反而加速过户进程，最终赶在418限购新政出台前一天完成交易。二被告之间的转让行为系明显恶意串通，目的在于转移第一被告非法获取的财产，严重侵害了我公司的利益。原告请求判令：1、依法确认被告杨小龙与温志强之间转让位于西安市××新区××单元××房产的行为无效（成交价1800000元）；2、本案诉讼费、保全费由二被告共同负担。
被告杨小龙辩称，我取得涉案房屋的所有权是通过人民法院做出裁定所得，2017年1月9日裁定书送达到西安市房管局，既然房子属于本人所有，本人卖房属于正常的交易，原告起诉不正确，我要求原告赔偿我的住宿费、精神损失费、误工费、车费。
被告温志强辩称，我购买房屋是通过正常的交易渠道购买，2017年过年时家人商量买房的事情。有天下班路过中介公司，看到涉案房屋的信息，决定购买，2017年3月8日按照约定去中介办公室见到了被告杨小龙，签订了合同，房屋成交价2000000元，我支付了中介费60000元，并交给杨小龙诚意金200000元。按约定3月28日办理了贷款及网签，430000元存到了银行监管账户中，4月1日办理了银行贷款，支付完毕税费。4月6日下午按照约定进行房屋交验手续，发现房屋没有水电，询问物业，物业说不清楚，报警后，到警务室做了笔录。后我了解到原告和杨小龙之间存在纠纷，我们三方来到中海大厦协商，未达成一致。4月14日陕西省高级人民法院下发裁定书解除房屋的查封，4月17日产权管理中心通知我房屋是我的，房产证已经办下来了，4月24日我领取了不动产权管理证书，产权原件交到产权管理中心。原告称我与杨小龙恶意串通不属实，我作为购房者，为了保护自己的权益去原告处了解情况没有过错。不论原告与被告杨小龙之间存在什么纠纷，都不能侵害我的利益，我要求原告撤销对我的起诉，并进行赔礼道歉。
经审理查明，西安市曲江新区芙蓉东路99号2幢2单元31层23104号房屋（以下简称23104号房）2014年4月23日初始登记在原告名下。2011年5月案外人冯刚平与原告签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，房屋总价款1495225元，其中首付款455225元，剩余1040000元以按揭方式支付。冯刚平就该按揭款与中国银行西安鼓楼支行签订了贷款合同，原告对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。后因冯刚平无法按期偿还贷款，中国银行鼓楼支行向西安市莲湖区人民法院起诉，（2014）莲民初字第01561号民事判决书判决冯刚平偿还所欠贷款本金及利息、罚息，并判令原告承担连带清偿责任。后原告代冯刚平向中国银行西安鼓楼支行支付了欠款。原告2016年向西安仲裁委员会申请仲裁，要求冯刚平解除双方的商品房买卖合同并承担违约金等请求。该仲裁委于2016年10月13日做出西仲裁字（2016）第955号裁决书，裁决解除双方签订的商品房买卖合同、冯刚平配合办理登记备案注销手续等内容。
另一方面，因杨小龙与冯刚平之妻贾亚梅之间存在借款纠纷，经陕西省神木县人民法院判决并经陕西省子洲县人民法院执行后，2017年1月9日子洲县人民法院做出（2017）陕0831执3号执行裁定书，裁定冯刚平、贾亚梅自愿将23104号房以物抵债给申请执行人杨小龙，所有权自本裁定送达杨小龙时起转移，将冯刚平购买的23104号房过户至杨小龙名下，原房产证作废。2017年2月14日23104号房经西安市不动产登记局变更登记至杨小龙名下。2017年3月4日杨小龙作为卖方、温志强作为买方，与陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十八分公司签订了二手房买卖合同（经纪版），约定房屋转让价为1430000元，其中首付款430000元，贷款1000000元。2017年3月8日杨小龙、温志强在的居间下，签订了房屋买卖三方合同，约定房屋成交价格为2000000元。2017年3月8日温志强向杨小龙转账支付定金200000元，4月5日转账支付房款370000元，2017年3月28日温志强向资金监管账户存入首付款430000元，2017年3月31日温志强与招商银行西安分行签订个人购房借款及担保合同，贷款金额为1000000元。2017年4月17日涉案房屋转移登记至温志强名下。
以上事实，有西安市不动产登记簿、商品房买卖合同、贷款合同、西仲裁字（2016）第955号裁决书、（2017）陕0831执3号执行裁定书、房屋所有权证、二手房买卖合同（经纪版）、房屋买卖三方合同、个人购房借款及担保合同、银行转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。杨小龙通过陕西省子洲县人民法院的执行裁定书取得涉案房屋的所有权，并办理了登记手续，取得了房屋的房屋所有权证，其享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。杨小龙将涉案房屋出售给温志强，合同约定的价款是2000000元，通过银行转账及贷款合同能够印证温志强支付的房屋价款是2000000元，不存在价格过低的不合理情况。原告以杨小龙与温志强办理过户手续过快系明显恶意串通，仅为主观推测，并无法律依据。故对原告要求确认两被告转让涉案房屋无效的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条之规定，判决如下：
驳回原告中海兴业（西安）有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费21000元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审判长 孙文文
审判员 郝 杰
审判员 宁 莎
二〇一八年四月二十八日
书记员 刘 敏
打印：相丽华校对：吕晓凤2018年月日送达