河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12677号
上诉人（原审被告）：李明亮，男，1970年6月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李山林（系李明亮的哥哥），男，1968年3月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：翟叶，女，1966年12月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：范宁宁（系翟叶的女儿），女，1993年6月15日出生，汉族。
上诉人李明亮因与被上诉人翟叶房屋买卖合同纠纷一案，李明亮不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初2473号民事判决，向本院提�上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法对本案进行了审理。上诉人李明亮的委托诉讼代理人李山林，被上诉人翟叶的委托诉讼代理人范宁宁到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
李明亮上诉请求：撤销河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初2473号民事判决，依法改判驳回翟叶的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1.合同具有相对性，签订合同的双方是李明亮和翟叶，但是和翟叶联系的是李明亮的弟弟李某1，并不是合同主体。李明亮在整个过程中并未明确涨价，而且没有关于房屋涨价的授权，李某1的行为事后也没有经李明亮追认，不能说明是李明亮违约，李明亮也不需要承担责任。即使是要求涨价了，也属于合同重要事项的变更，翟叶不接受的话可以拒绝，也可以要求继续履行合同。2.翟叶提供的短信记录、通话记�、饭店的发票以及交警二大队的罚款等证据，与本案要证明的事实没有直接的联系。3.李明亮在与翟叶签订合同之后就以翟叶的名字进行了申报，并不存在任何违约的行为，导致合同不能履行的原因是政府行为，是不可抗力，李明亮不需要承担责任。4.李明亮和翟叶已经达成了新的协议，李明亮只需要退还10万元及另行支付5000元补偿金，双方对此事再无纠纷，只是李明亮要求翟叶书写收到5000元条子时翟叶不愿意写，事情没有谈成。翟叶已经收到定金10万元，定金条原件已经在李明亮手里，可以证明双方已经达成新的协议。
翟叶辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、李明亮单方违约导致涉案合同不能履行，其应承担违约责任，按照定金罚则双倍返还定金。二、因李明亮违约，翟叶有权向其索赔，应依法得到支持。三、李某1作为李明亮一方申请出庭的证人，且为李明亮的亲弟弟，其作出的不利于李明亮的陈述应予以采信。一审中李某1出庭作证，其当庭认可了短信记录即李明亮要求涨价并将安置房卖给他人且通知翟叶领取10万元定金的事实，而李明亮否认李某1证言中对己方不利的陈述，不应得到支持。四、涉案合同不能履行是李明亮违约导致，与政府行为或不可抗力无关。一审已经查明，涉案买卖合同的标的物即李明亮拆迁安置房面积依然存在，是李明亮在房屋建成之前以实际行动表明不再履行合同导致合同无法履行。
翟叶向一审法院起诉请求：判令李明亮承担违约责任，向翟叶返还双倍定金的剩余部分10万元，并赔偿翟叶实际损失8.35万元（2011年9月24日-2016年4月24日的租房费用共计8.35万元）。
一审法院认定事实：翟叶与李明亮于2010年9月24日签订《房屋买卖�议书》一份，约定了房屋坐落位置、房屋价款、定金、付款方式、违约责任、争议解决等条款，其中《房屋买卖协议书》第一条约定：“卖房人李明亮自愿将其坐落于郑州市中原区航海西路街道办事处段庄村四组的一套三室一厅130平方米的南水北调安置居民房一套（在建）卖给买房人翟叶”。第二条约定：“该房屋每平米单价为2500元（贰仟伍佰元整），总房屋价款为325000元（叁拾贰万伍仟元整）”。第三条约定：“买房人翟叶于签订本协议书时，付给卖房人李明亮定金100000元”。第七条约定：“因卖房人的过错导致房屋不能买卖时，卖房人应双倍返还买房人的定金”。另该协议书上载明：“证明人李某2李山林”。
翟叶于2010年9月24日依约向李明亮支付定金10万元。《房屋买卖协议书》约定的房屋至今未动工建设。2016年4月14日，李明亮通过其弟媳邢延银行�户以转账方式向翟叶退还定金10万元。
诉讼中，翟叶主张李明亮存在违约行为，并向法庭提交李明亮弟弟李某1的短信记录、出庭证人李某2的证人证言等证据证明李明亮单方面要求涨价，否则即将协议约定的房屋卖与他人，翟叶不同意李明亮的涨价要求，李明亮存在违约。李明亮陈述称翟叶与李某1的短信及通话记录与本案没有关联性，李明亮并未授权李某1与翟叶协商，也未追认，所以对上述证据不予认可；对证人李某2及范俊峰的证人证言，李明亮陈述称两位证人均与翟叶有亲属关系，应当不予采信；李明亮称涉案房屋至今未动工建设，是因为政府规划的原因，并非李明亮的过错，李明亮也从未要求涨价，不存在违约行为。
一审法院认为，翟叶、李明亮签订的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应严格按照协议履行各自义务。经庭审查明，李明亮已将收取翟叶的款项退还翟叶，双方均表示不再继续履行该协议。本案中，双方所争议的系造成本案房屋买卖合同法律关系不能继续履行的原因是否为李明亮的违约行为。诉讼中，李明亮申请证人李某1出庭作证，庭审中，证人李某1认可系李明亮弟弟，且在作证过程中对翟叶提交的短信内容予以了认可，并陈述称本案房屋买卖合同法律关系成立后系其主动同翟叶进行了有关合同履行的沟通，南水北调安置房改成了城中村改造房。综上，翟叶提供的证据结合李明亮证人李某1的证言能够证明李明亮因段庄村房屋被拆迁所享有的安置房面积依然存在，导致本案房屋买卖合同法律关系无法继续履行系李明亮行为所致，一审法院认定李明亮存在违约行为。综合翟叶、李明亮房屋买卖协议书第三、七条内�及李明亮于2010年9月24日向翟叶出具的收条，可以认定双方存在定金合同法律关系，李明亮违约后，应当按照定金罚则向翟叶双倍返还定金。针对返还数额，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”，本案中，双方主合同约定的房屋价款为325000元，其20%应为65000元，故应当以该数额确定定金罚则的适用。考虑李明亮已将收取的房款定金退还给翟叶，故根据定金罚则的规定，李明亮应再向翟叶支付65000元。针对翟叶主张租金损失的诉讼请求，诉讼中双方均认可涉案房屋未开工建设，即使双方同意继续履行协议，翟叶仍需另行租房居住，所以翟叶的租金损失并不是李明亮的违约行为所导致。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违�时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”本案中，虽然双方当事人没有约定违约金条款，但在翟叶选择适用双方约定的定金条款后仍主张李明亮赔偿其损失的，应当证明定金罚则的适用不足以弥补其损失。因翟叶没有证据证明其上述主张，故一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李明亮自该判决生效之日起十日内向翟叶支付款项65000元；二、驳回翟叶的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，由翟叶负担2564元，李明亮负担1406元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：李明亮上诉称其在房屋买卖过程中并没有涨价的意思表示，李某1的言行不能代表李明亮，导致合同不能履行的原因是政府行为，李明亮没有违约行为，不应承担违约责任。李某1系李明亮弟弟，其在一审中作为李明亮申请的证人出庭作证时陈述称，本案合同签订后其同翟叶就合同履行进行过沟通，其告诉翟叶涉案的南水北调安置房改成了城中村改造房，如要拆迁安置房需要3500元每平方米，双方并协商过退定金10万元及利息5000元的事情。一审法院根据翟叶提供的证据结合李某1的证言，认定本案房屋买卖合同无法继续履行系李明亮行为所致，并无不当，李明亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。李明亮上诉称双方已经达成了新的协议，李明亮只需要退还10万元及另行支付5000元补偿金，双方就此事再无任何纠纷。对此李明亮未提供充分证据证明已与翟叶达成上述合意，翟叶对此亦不予认可，因此，李明亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，李明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3970元，由李明亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 小 潭
审判员 马 莉
审判员 �刘平安
二〇一六年十二月七日
书记员 佟 欣 玮