内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第108号
原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路8号颐高数码广场四层。
法定代表人陈何样，总经理。
委托代理人徐承强，男，1984年11月18日出生，汉族，呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司法务部副经理，住浙江省杭州市下城区。
委托代理人刘静，女，1980年1月3日出生，汉族，颐高集团华北区副总经理，住呼和浩特市。
被告包头市东源房地产开发有限责任公司，住所地包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊东源国际大厦。
法定代表人薛立君，董事长。
委托代理人姜玮强，内蒙古诚誉律师事务所律师。
原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司（以下简称颐高数码公司）诉被告包头市东源房地产开发有限责任公司（以下简称东源房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颐高数码公司的委托代理人徐承强、刘静与被告东源房地产公司的委托代理人姜玮强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颐高数码公司诉称，2012年原告颐高数码公司包头分公司与被告签订了位于包头市钢铁大街三层商业用房的租赁合同，租赁面积为5500平方米，租期为八年，自2012年5月1日至2020年4月30日。其中租赁及管理费第一年150万元，第二年170万元，第三年185万元，第四年至第六年200万元，第七年245万元，第八年260万元，共计1610万元。租赁及管理费采用先付后用的方式，每年支付一次，签约需缴纳50万元定金方可进场装修，2012年4月30日前交清第一年费用，以后每年4月1日前支付下一年度承租场地租赁及管理费。合同签订后，原告包头分公司依约向被告交付了上述租赁房屋，按照合同约定，被告应于2013年4月1日前一次性向原告包头分公司支付2013年5月1日至2014年4月30日的房租170万元，但截止目前被告累计支付了150万元，尚欠20万元未付。被告应于2014年4月1日前支付2014年5月1日至2015年4月30日的房租185万元。截止2014年7月31日，被告共欠付原告租金205万元，经原告包头分公司多次催缴，被告一直未付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年签订的关于包头市钢铁大街三层的《房屋租赁合同》；2、被告支付尚欠原告2013年5月1日至2014年4月30日租金20万元；支付2014年5月1日起至合同解除之日止的房屋租金；3、被告支付因其逾期支付租金而导致原合同无法履行应承担的违约赔偿金200万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告东源房地产公司辩称，原告主张的解除合同的请求不能成立，因为被告将承租房屋已经转租给另一承租人，而与另一承租人约定的支付租金的时间为每年的12月31日，该日期与原、被告约定的付款期限有九个月的差距，虽然这不能成为被告延付租金的抗辩理由，但由于被告是一家地产开发企业，创造现金流的能力有限，且近两年宏观经济形势和公司自身经营存在一定困难，导致被告在及时支付租金的问题上出现一些逾期，但被告仍然在积极筹措资金，希望双方能协商解决。由于双方签订的合同并未约定解除条款，所以被告认为原告主张解除合同的条件不能成立。原告主张被告尚欠2013年5月1日至2014年4月30日租金20万元没有事实依据，由于原告在租用写字楼1至3层过程中的装修改动，导致消防验收出现问题，给作为开发商的被告造成了一部分损失，对这一问题双方约定从2013年5月1日至2014年4月30日这一租赁期限内的租金中抵消20万元，作为对被告的补偿。双方对这一事实，完全知晓，也正因为如此，原告对当年度租金没有提出任何异议。此番再次主张该20万元，被告认为没有事实依据，故对该项请求不予认可。原告主张的200万元违约金无事实依据，且违约金约定明显过高于损失，假如成立也应依法予以向下调整。双方在租赁合同中约定“任何一方违背本合同规定，导致合同无法履行，应赔偿给对方损失即违约金人民币贰佰万元”，但从目前的履行情况来看，被告系由于自身经营困难导致延付，也在积极与原告寻求磋商，并不是完全拒绝履行合同义务。原告的合同目的并未落空，也未产生合同无法履行的后果。故原告主张给付违约金并无事实依据，给付条件并未成就。另外，被告延付租金给原告造成的损失实际上是利息损失，无论是按照原告主张的61.67万元还是按照185万元计算，其利息远远低于200万元。故该违约金明显过分高于损失。即便给付，也应当依法减少至以原告主张的租金额为基数，按照银行同期贷款利率的130%计算的数额为宜。
经审理查明，2012年12月11日原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司包头分公司与被告包头市东源房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》一份。合同第一条约定，原告拥有位于包头市昆都仑区钢铁大街三层商业用房的出租权，该房屋总建筑面积为5500平方米；合同第二条约定，该合同租赁期为八年，自2012年5月1日至2020年4月30日，租赁及管理费第一年150万元，第二年170万元，第三年185万元，第四年至第六年200万元，第七年245万元，第八年260万元，共计1610元，租赁及管理费采取先付后用的方式，每年支付一次，签约需要缴纳50万元定金方可进场维修，2012年4月30日前交清第一年费用，以后每年4月1日前交付下一年度承租场地租赁及管理费；合同第七条约定违约责任，任何一方违背本合同规定，导致合同无法履行，应赔偿给对方损失及违约金200万元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告依约缴纳了2013年4月30日之前的第一年租金。后被告在原告再三催促下缴纳了第二年的租赁及管理费共计150万元，剩余租赁费20万元尚未支付。第三年的租金185万元仍未支付。故原告诉至法院，请求判如所请。
以上事实，有原、被告提供的租赁合同、转账支票及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告于2012年12月11日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但被告没有按照合同约定履行支付租赁及管理费的合同义务，因此，关于原告提出的要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼主张，本院予以支持。被告辩称，2013年5月1日至2014年4月30日尚欠的租赁费20万元双方已经合意抵消，但被告未提供任何证据，且原告对该事实也不予认可，故对被告的抗辩理由本院不予采信。被告未交纳2014年5月1日之后的租赁及管理费，但其一直在使用房屋，故被告应当按照实际使用时间交纳相应的租赁及管理费。故对原告主张的要求被告交纳2014年5月1日之后至合同解除之日止的租赁及管理费的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金的请求，因双方约定的违约金200万元过分高于原告的实际损失，故根据被告的请求予以相应调整，被告应当按照其未付租赁及管理费的30%向原告支付违约金。因呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司包头分公司是原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司与被告包头市东源房地产开发有限责任公司于2012年12月11日签订的《租赁合同》；
二、被告包头市东源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日支付尚欠原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司2013年5月1日至2014年4月30日的租金20万元；
三、被告包头市东源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日支付原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司2014年5月1日起至本判决生效之日止的房屋租赁及管理费，按照年租金185万元计算；
四、被告包头市东源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日按照未付租赁及管理费的30%支付原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司违约金；
五、驳回原告呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24400元（原告已预交），由被告包头市东源房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 包莉莉
人民陪审员 石良仓
人民陪审员 冀 芹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李美英
附本判决适用法律条文：
《中华人民和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。