广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第127号
原告：王丰年，男，汉族，1971年10月16日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：刘民杨，广东虎门律师事务所律师。
被告：长讯通信服务有限公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：陈岳武，该公司总经理。
委托代理人：席大斌，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：陈原友，该公司员工。
原告王丰年诉被告长讯通信服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员陈国云适用简易程序独任审判，于2014年2月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘民杨、被告的委托代理人席大斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丰年诉称：原、被告于2012年5月1日签订一份租赁合同，约定被告承租原告位于东莞市虎门镇的房屋一间供其员工住宿之用，期限二年，即自2012年5月1日至2014年4月30日止，每月租金3600元，每半年支付一次租金，即每年的2月15日、7月25日前分别支付当年上半年及下半年的租金，逾期支付租金的每天按5%的标准支付滞纳金。同日，双方约定由被告支付租赁的相关税费，合同期内的租金调整为每月3300元。上述合同签订后，原告即将房屋交给被告使用，被告也按时支付了2012年的租金，但2013年的租金一直没有按时支付。经多次催讨无果后，原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，并将房屋钥匙交回给原告；2.被告立即支付2013年租金39600元及滞纳金39600元，并支付2014年1月1日起至房屋实际交回原告之日止的租金；3.本案诉讼费由被告承担。
被告长讯通信服务有限公司辩称：一、双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2013年3月31日实际解除，被告已于2013年3月31日搬离出租屋。二、根据双方的约定，原告应先向被告开具发票后，再由被告支付租金。因原告没有开具2013年1月至2013年3月31日期间租金的发票，被告有权拒付该期间的租金。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：原、被告于2012年5月1日签订一份《租赁合同》，约定：原告将其位于东莞市虎门镇南栅社区平岗新村九巷＊号房屋（已办有房地产权证：粤房地权证莞字第**号）出租给被告作其员工住宿之用，租赁期限两年（即自2012年5月1日起至2014年4月30日止），被告应于2012年5月1日前交纳押金6600元，押金必须在租期满后才可退回，每月租金3600元，每半年支付一次租金，即每年的2月15日之前及7月25日之前分别支付当年上半年及下半年的租金，如拖欠租金超过7天，自第7天起，按日加收5%的滞纳金，至租金收回为止，如拖欠租金超过15天，原告有权终止合同，收回楼房并没收押金。该合同第六条另约定，合同期未满，期间不能退出承租，若被告退出承租，原告将没收押金（退出承租的条件：必须提前一个月通知原告并缴纳完租用期间所有水电费、物业管理费以及电视、电话费并撤消电视、电话等）。同日，双方签订一份《租赁合同补充协议》，约定：根据双方签订的《租赁合同》，被告负责合同期内的租赁发票税及其它所有涉及营业的税务和费用，2012年5月1日至2014年4月30日期间原告应实收被告每月固定租金3300元。上述合同及协议签订后，被告即向原告交纳了押金6600元，原告将房屋交付给被告使用，被告亦于2012年9月份支付了2012年5月至12月期间租金合计28800元，原告于2012年8月份向被告出具相应金额的发票。
另查：双方此前并无任何房屋交接手续，在本院的指引下于2014年2月21日完成了房屋的交接。被告主张于2013年3月份已通过电话联系的方式向原告提出解除租赁合同关系，但承认当时原告并不同意解除，其认为涉案租赁合同已于2013年3月31日实际解除（为证明自身主张，被告申请了温某出庭作证）；原告否认曾接到被告提出的解除合同之通知。
以上事实，有《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、房地产权证、工商银行转账凭证、租金发票和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：
关于2013年1月1日至2013年3月31日期间租金的问题。被告确认尚欠该期间的租金未付，但主张租金的支付应以原告交付发票为前提条件。对此，本院认为，被告未能提交任何证据证明双方曾作出租金的支付需以交付发票为前提条件的约定。虽然被告于2012年9月份支付2012年5月至12月期间的租金前，原告已于2012年8月份开具了发票，但并不能因此推定双方曾作此约定。被告以原告未交付发票为由拒付2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金，不能成立，依法不予支持。按照合同的约定，被告应于2013年2月15日前即应付当年上半年的租金，因此，原告主张的2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金即9900元（3300元×3=9900元）早已到期，原告诉请被告予以支付，理据充分，依法予以支持。
关于合同解除时间的问题。原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守。本案中，被告主张曾于2013年3月份向原告提出解除合同之请求，但仅有证人温某的证言为凭，而温某作为被告的员工，与被告存在一定的利害关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，不能单独作为认定案件事实的依据，因此，对被告该主张不予采信。退一步而言，按照合同之约定，合同期未满，被告不能退出承租。被告在没有合同单方解除权的情况下，即使有向原告提出退租之请求，若未得原告的同意，合同亦不能因此而解除。况且，被告于2014年2月21日才将房屋交回给原告。因此，被告以涉案合同于2013年3月31日已实际解除为由主张无需支付2013年3月31日后的租金，不能成立，依法不予支持。被告没有按时支付租金已超过合同约定的15天，依照合同的约定，原告有权解除合同并收回租赁物且没收押金。原告于2013年12月30日起诉至法院请求解除涉案合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，涉案合同在被告于2014年1月16日收到起诉状副本时即告解除。原告诉请被告支付2013年4月1日至2014年1月16日合同期内的租金31403.22元（3300×9＋16／31×3300=31403.22），合法有据，依法予以支持。
关于违约金的问题。按照合同的约定，如被告逾期付款超过7天，则从第7天起按日加收5%滞纳金，该滞纳金实为双方对违约金的约定。被告迟延支付租金对原告造成的损失，在没有其他举证证明的情况下，一般为利息损失，而合同约定的“每日加收5%”应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，被告请求予以减少，符合法律规定，可予支持。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等，酌情认定违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的150%作为计算依据，其中2013年1月1日至2013年6月30日期间租金19800元，从2013年2月22日起计；2013年7月1日至2013年12月31日期间租金19800元，从2013年8月1日起计；2014年1月1日至2014年1月16日期间的租金1703.22元，从2014年2月22日起计，均计至实际付清之日止，以不超过39600元为限。
合同于2014年1月16日解除后，被告于2014年2月21日才将涉案房屋交回给原告，原告诉请被告支付2014年1月17日至2014年2月21日实际占有使用该房屋期间的使用费（参照租金标准计算为：3832.25元（15／31×3300＋21／31×3300=3832.25），本院依法予以支持。原告主张该使用费的违约金，缺乏合同依据，不予支持。
最后，双方于2014年2月21日已完成了涉案房屋的交接，原告诉请被告交回房屋，已然没有必要。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告王丰年与被告长讯通信服务有限公司2012年5月1日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2014年1月16日解除。
二、被告长讯通信服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王丰年支付2013年1月1日至2014年1月16日期间租金41303.22元及违约金（以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的150%计至实际付清之日止，其中2013年1月1日至2013年6月30日期间租金19800元，从2013年2月22日起计；2013年7月1日至2013年12月31日期间租金19800元，从2013年8月1日起计；2014年1月1日至2014年1月16日期间的租金1703.22元，从2014年2月22日起计，以不超过39600元为限）。
三、被告长讯通信服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王丰年支付2014年1月17日至2014年2月21日房屋占有使用费3832.25元。
四、驳回原告王丰年的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费890元（原告已预交），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈国云
二〇一四年三月二十一日
书记员 何丽姗