四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0522民初2485号原告：泸州川源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91510522560719427D。法定代表人：赵家贵，董事长。委托诉讼代理人：穆兰，女，1982年10月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵立超，男，1992年11月2日出生，汉族，公司员工。被告：丁银贵，男，1979年2月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。原告泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房地产公司）与被告丁银贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告川源房地产公司的委托诉讼代理人、被告丁银贵及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告川源房地产公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付从2015年12月1日起至2016年11月30日止的房屋租金137979元，并支付违约金21040.50元。事实和理由：原告于2013年3月29日与被告签订房屋租赁合同，约定原告将自有的xxx房屋出租给被告从事儿童游乐场经营使用，租赁期限从2013年5月15日起至2021年5月14日止，并对租金、给付时间及给付方式等作了详尽的约定。合同签订后，原告依约履行了义务。截至2015年11月，被告也按约履行了租金交纳义务。但自2015年12月起，被告便未再支付租金，截至2016年11月30日共计欠付租金137979元。经原告多次催收未获，遂诉至法院要求被告依约支付房屋租金，并支付违约金等。被告丁银贵辩称，原告所述被告租赁xxx房屋属实，但合同相对方系恒万物业公司，并非原告。涉案房屋未按照建设规划许可证进行建设，未经验收合格，且原告违法将车库改建为商业用房，故合同无效。原告主张的租金计算方法不合理，出租面积不确定，租赁房屋内空调无法使用，租金应相应予以调减。另因原告原因导致被告经营场所通道被阻断达5个月，期间的租金应予以免除。租赁的房屋漏水，影响被告的正常经营，租金也应相应减少。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，原告川源房地产公司委托合江恒万物业有限公司对外出租原告公司所有资产，授权合江恒万物业有限公司仅负责签订房屋租赁合同，所有的权利、义务由委托人川源房地产公司享有和承担。2013年3月29日，合江恒万物业管理有限公司与被告丁银贵签订《房屋租赁合同》，约定合江恒万物业管理有限公司将xxx商铺出租给被告从事儿童游乐场经营使用；租赁期限共计8年零1个月，即从2013年5月15日起至2021年5月14日止，其中2013年5月15日至2014年5月14日为免租期，正式计租金日为2014年5月15日；被告应按时缴纳各项费用，包括物业服务费、中央空调费、水电等费用；租金计算方法为：2013年5月15日起至2016年5月14日期间的租金标准为22元/㎡，2016年5月15日起至2019年5月14日期间的租金标准为24.2元/㎡，2019年5月15日起至2021年5月14日期间的租金标准为26.4元/㎡；租金半年交付一次，于每一个时段届满前30日交付下一时段租金。另承租方应于合同签订当日支付65736元定金，该定金在合同开始执行后转为租金。合同签订当日，被告还应缴纳履约保证金21912元。双方还约定违约金为21912元，若一方违约，违约金不足以弥补实际损失的，还应承担赔偿责任。若被告逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰支付逾期履行违约金等。该租赁合同还对双方享有的权利义务、免责事由、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告将合同所涉的房屋交付被告经营魔法·儿童主题乐园。承租后，被告按约支付了原告租金至2015年11月30日，其中，2014年12月至2015年6月的租金系原告免收。而后，被告以房屋渗水、房屋不符合规划等为由未再支付租金。后原告经登报、通知等方式催收未获，遂提起本案诉讼。另查明，2012年11月6日，原告取得座落于xxx的房屋所有权证，建筑面积为10086.09㎡，并将此房产向兴业银行股份有限公司泸州分行抵押贷款，于2013年6月4日办理了他项权利登记。还查明，到被告经营的儿童乐园有几条道路。因原告与他人存在其他纠纷，其中一条道路即川源第一城的天桥被大货车阻断一月左右，后原告组织排除妨碍，已恢复正常通行。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的原告营业执照、原告向合江恒万物业有限公司出具的授权委托书、合江恒万物业管理有限公司出具的关于授权委托书的说明、《房屋租赁合同》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》、国有土地使用权证、房屋所有权证、xxxx号房权证、xxxx号他项权利证、泸州晚报刊登的催收声明、催收通知等证据，被告提交的被告的身份信息复印件、营业执照复印件、现场照片、证人王毅君、王德辉、戴惠敏的当庭证言等证据，本院调取的合江县住房和城乡规划建设局处复印的合江县川源第一城负二层规划设计图、建设工程规划许可证等证据。上述证据，经双方质证和本院审查，予以综合确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租赁合同虽为合江恒万物业有限公司与被告签订，但租赁物并非合江恒万物业有限公司所有，合江恒万物业有限公司只是依原告的委托授权进行房产出租，故原告系出租人，是本案适格诉讼主体和租赁合同当事人。原告所出租的房产，虽原规划为车库，但其取得的是商业用房所有权证，说明规划已被修改，并且已经竣工验收，故原告对其出租物拥有合法物权，可以进行出租。原告既是租赁物的所有权人，又拥有合法的产权，其与被告的租赁合同依法成立并合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经将租赁物出租给被告，被告应当按照约定支付原告租金，故原告主张被告支付租金的请求，本院予以支持。被告认为计算租金的面积不准确，既无证据证明所主张的事实存在，并且被告已经按合同载明的面积给付了2013年5月至2015年11月30日期间的租金，故本院对被告的面积误差理由不予采信，仍按498㎡计算被告应付租金。在被告承租期间，虽存在因施工作业、房屋维修等对被告经营有一定影响的事实，但原告已经给予被告6个月免租，其免租的作法应当已经与原告的责任相当，故本院对被告要求扣除租期的理由也不予支持。对于原告主张被告的违约责任，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案被告未按合同约定支付原告租金的事实存在，已经构成违约，应当承担违约责任，但原告主张按双方约定的每日5‰计算违约金，明显超出原告实际损失，故本院对原告的违约金请求调整为按中国人民银行计收逾期贷款的规定计算。据此，本院为维护双方当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：被告丁银贵于本判决生效后十日内支付原告泸州川源房地产开发有限公司2015年12月至2016年11月合江川源第一城A座负二层儿童城号商铺租金137979元，并自欠付之日起以所欠租金为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，由原告泸州川源房地产开发有限公司负担480元，被告丁银贵负担3000元。被告丁银贵负担部分原告泸州川源房地产开发有限公司已预缴，由被告丁银贵在履行判决义务时一并向原告泸州川源房地产开发有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  何开泉审 判 员  田永杰人民陪审员  李洪云二〇一七年一月二十四日书 记 员  张瑞嘉本案适用法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过因违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。