山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1228号
上诉人（原审原告）：王艳敏，女，1974年2月14日出生，汉族，无业，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：陈兆港，山东龙奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李忠建，山东龙奥律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地：聊城市东昌府区柳园街道办事处前许街16号。
法定代表人：熊建龙，总经理。
委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。
上诉人王艳敏因与上诉人聊城市交大科技园有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东商初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王艳敏上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，将本案发还重审或依法改判。2、一二审诉讼费由聊城市交大科技园有限公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审法院认定的上诉人所交总房款数额错误。2、一审认定的交房时间错�。3、一审认定对方支付的款81642.18元，系履行本合同并与应支付的违约金相互折抵是错误的。4、一审计算违约金方式错误。二、一审适用法律错误。双方补充协议中关于“五方综合验收”的约定，违反国家强制性规定，而一审法院却认定有效，是错误的。
上诉人聊城市交大科技园有限公司辩称，一审对房款的认定是正确的，交房时间认定也有法律依据，已付款81642.18元就是我公司向王艳敏支付的违约金，双方签订补充协议选择房屋通过五方验收后王艳敏收房，并在收房后由王艳敏进行装修，装修完成后双方共同申请综合备案，符合建筑法及相关法规的规定，应予支持。请求二审法院驳回王艳敏的上诉。
上诉人聊城市交大科技园有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回王艳敏的全部诉讼请求。事实与理由:一、违约金的性质是补偿性给付，并非惩罚性。原审判决确定的违约金标准过高，请求人民法院按照同时期、同地段租房费用或者银行同期存款利率标准上浮百分之三十的标准，对违约金数额予以调整、减少。根据我国合同法第114条第2款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之二十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”具体到本案，对方购买房屋保值增值目的未受影响，实际受到影响的是对房屋的使用权。因此，实际损失应该为利息损失或同期同地段房屋的租赁费损失，对方要求按照日万分之三标准支付逾期交房违约金明显高于实际损失。后来一审法院委托鉴定机构对对方购买小区四栋房屋同时期、同地段租金标准进行了鉴定，鉴定结论为每天、每平方米租金最高标准为0.375元，以对方所购房屋为例，对方所购150平方房屋每天租金为:0.375元×150平方米＝56.25元，上浮30%应为56.25×l.3倍=73.125元，如果按照原审判决认定的日万分之三标准计算，违约金数额为85.6911元×3倍=257.07元，是实际损失的4.57倍。由此可见，违约金计算方�及数额过分高于实际损失，由补偿性变成了惩罚性，显失公平，上诉人无力承受。二、上诉人不应再向对方支付任何款项，一审法院判令上诉人再向对方支付2253.64元违背公平原则。
上诉人王艳敏答辩称，一、对原审法院委托鉴定租金的数额不予认可。根据《民事诉讼法》第七十六条规定“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。”我方从未收到法院任何关于选取鉴定机构的通知，因此鉴定机构关于房租的数额不予认可。二、原审时对方对该违约金一直予以认可。对方于2014年3月24日与业主代表达成一致，承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，若未能交付按照所交款的日万分之三支付违约金，按月支付。该承诺为其真实、自愿做出的，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效的，在一审庭审时从未对关于违约金过高提出异议，一直认可该承诺书违约金数额。请二审法院审理后驳回其上诉。
王艳敏向一审法院起诉请求：判令被告聊城市交大科技园有限公司给付原告违约金、补贴共计226335.82元。
一审法院认定事实：2013年9月6日，原、被告签订了商品房预售合同及地下车位有偿使用协议，原告购买被告开发的西安交通大学聊城科技园36幢1单元1501号房屋及有偿使用小区36#C28号地下车位，使用费为100000元。房屋建筑面积150.02平方米。房屋总价款856911元。合同第十条约定被告应在2013年12月31日交付房屋。第十一条约定，出卖人逾期交房逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第�天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2014年3月24日，被告做出书面承诺书，承诺高层住宅将于2014年6月30日前经相关部门竣工验收合格后交付使用，如若未能在承诺日期前交付，自2014年6月30日之后将按所交款的日万分之三支付违约金，此款按月支付给购房者。部分购房户作为业主代表在承诺书上签名。2014年6月5日，原、被告签订补充协议书，约定原告选择在被告约定时间内自行装修，待基础装修完成后，被告给付合同面积每平方米100元装修补贴，此补贴由原告持对应金额的装修发票领取。第五条约定原告同意按《商品房预售合同》第十条第4款约定的交付条件（五方综合验收）收房。同日，原、被告签订补贴协议书，约定被告补贴原告利息补贴53047.82元。2014年8月27日，被告办理了商品住宅使用说明书与商�住宅质量保证书，并取得单位工程质量竣工验收记录，分别由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位加盖公章。2014年8月30日，被告给原告邮寄《业主入住通知书》，原告本人签收。2014年9月5日，被告给付原告款项81642.18元，对此款用途标注为材料款。原告称此款为被告给付的封口费，与本案无关。
一审法院认为：原、被告签订的商品房预售合同与地下车位有偿使用协议均为双方真实意思表示，合法有效，双方均应受合同约束。被告承诺2013年12月31日交付房屋，未按时交付，应承担违约责任。2014年3月24日，被告做出书面承诺书，承诺高层住宅将于2014年6月30日前经相关部门竣工验收合格后交付使用，如若未能在承诺日期前交付，自2014年6月30日之后将按所交款的日万分之三支付违约金，原告虽未在此承诺书上签名，但此承诺书系被告对所有购房者的承诺，应视为对违约责任的变更，被告应按此约定承担违约责任。2014年6月5日，原、被告签订补充协议书及补贴协议书，被告认可协议效力，并同意按协议约定履行，故原告所请求的利息补贴53047.82元应由被告支付。装修补贴则依据协议约定，待基础装修完成后，被告给付合同面积每平方米100元装修补贴，此补贴由原告持对应金额的装修发票领取，本案中不予处理。补充协议书中约定原告同意按《商品房预售合同》第十条第4款约定的交付条件（五方综合验收）收房，现被告已提交商品住宅使用说明书与商品住宅质量保证书，并取得单位工程质量竣工验收记录，即五方综合验收记录，应认定涉案房屋符合房屋交付条件，原告提出上述证件不具备法律效力、违反国家法律强制性规定、系被告自行制作等主张，但未提供相反证据推翻原告所提交的证据，故被告所交�的房屋符合双方约定的交付条件。如原告另有证据，可待证据完备后另行主张权利。2014年8月30日，被告向原告发出入住通知书，原告本人签收，此后被告不应再承担逾期交房的违约金。原告已交房价款为856911元，自2013年12月31日至2014年6月30日，按合同约定日万分之一计算，被告应支付的违约金为15424元，2014年6月30日至2014年9月1日按合同约定日万分之三计算，违约金为15424元，违约金共计30848元。被告已支付的材料款81642.18元，因被告无法定与其他约定支付该款项，只可视为履行本合同行为，应予扣除，款项折抵后为2253.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳敏逾期交房违约金、利息补贴共计2253.64元。二、驳回原告王艳敏要求被告聊城市交大科技园有限公�支付装修补贴之诉讼请求。案件受理费4109元，原告王艳敏承担4059元，被告聊城市交大科技园有限公司承担50元。
本院二审中，上诉人王艳敏提交聊城建设工程信息网网页打印件3份，证明该政府网站对外公示信息中没有任何关于原审被告涉案房屋的备案信息，以此来证明涉案工程没有经过质监站竣工验收备案，达不到交房条件。提交照片一组、视频一份，证明涉案房屋地面及墙面出现了严重的质量问题，包括钢筋裸露、天花板起皮，严重影响入住，实际情况达不到交房条件。上诉人聊城市交大科技园有限公司质证称，第一，工程备案并不是涉案房屋交房必备的要件，根据2014年6月5日双方签订的补充协议中第1条约定，王艳敏认可涉案房屋在通过五方验收后收房，收房后王艳敏完成装修后到行政主管部门进行备案，因王艳敏至今没有收房也没有完成装修导致�案房屋无法进行备案，不能备案的原因是王艳敏违反了补充协议的约定。第二，无论现场的视频和照片是否真实与本案均不具有关联性，如果王艳敏认为涉案房屋存在质量问题应当另行诉讼。第三，根据双方签订的商品房预售合同附件6的约定，聊城市交大科技园有限公司向王艳敏交付的房屋就是毛坯房。第四，聊城市交大科技园有限公司已经按照预售合同约定的地址向王艳敏送达了收房通知，王艳敏本人签收后拒不接受房屋，拒不完成装修，无权要求2014年8月30日之后的违约金。上诉人聊城市交大科技园有限公司提交评估报告一份，证明涉案房屋同时期、同地段租金价格为每天每平方米0.37元，日万分之三过分高于实际损失。另外王艳敏提供的万分之三的承诺形成于2014年3月24日，该承诺与王艳敏不具有关联性，因在承诺作出后双方在2014年6月5日已就具体情况达成了�充协议，因此万分之三的违约金不适用于本案。上诉人王艳敏质证称，对真实性没有异议，对证明内容有异议，这仅是评估报告，双方约定的内容不违反法律强制性规定，应按照约定承诺为准。查明的其他事实同一审。
本院认为，双方签订的商品房预售合同和地下车位有偿使用协议合法有效，双方均应依约履行。合同约定于2013年12月31日交付房屋，但未按时交付，上诉人聊城市交大科技园有限公司作为出卖人，应承担违约责任。2014年3月24日聊城市交大科技园有限公司承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，否则自该日期起将按所交款的日万分之三支付违约金，应视为自愿变更了违约责任，即应按其承诺履行。二审中上诉人聊城市交大科技园有限公司虽提交评估报告一份，证明涉案房屋同时期、同地段租金价格为每天每平方米0.37元，承诺的日万分之三违约金�分高于实际损失。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中聊城市交大科技园有限公司自愿变更了违约金数额的计算方法，不适用该条的规定，一审中其未提出违约金过高问题，且对方未参与该评估过程，对方不认可其内容，故对该评估报告的效力，本院不予认定。其称日万分之三违约金过高的主张，本院不予采纳。二审中上诉人王艳敏提交聊城建设工程信息网网页打印件3份，证明该政府网站对外公示信息中没有任何关于原审被告涉案房屋的备案信息，以此来证明涉案工程没有经过质监站竣工验收备案，达不到交房�件。提交照片一组、视频一份，证明涉案房屋地面及墙面出现了严重的质量问题。本院认为，双方对是否达到交房条件有争议，但双方在2014年6月5日签订的补充协议中，明确约定了双方同意在完成五方综合验收后交房，待完成装修后进行综合验收备案。后上诉人聊城市交大科技园有限公司提交商品住宅使用说明书与商品住宅质量保证书，并取得单位工程质量竣工验收记录，即五方综合验收记录，应认定涉案房屋符合房屋交付条件。上诉人王艳敏主张五方综合验收的约定违反国家强制性规定，没有充分证据证明，对其该上诉主张，本院不予采纳。其主张涉案房屋出现质量问题，与本案不属于同一法律关系，其可另行主张。2014年8月30日聊城市交大科技园有限公司向王艳敏发出入住通知书，王艳敏本人签收，一审认定此后不应再承担逾期交房的违约金，合理合法。王艳�已交房款856911元，一审按约定分段计算违约金是正确的。聊城市交大科技园有限公司已支付的81642.18元，无法定和约定的原因，一审结合利息补贴及违约金的情况予以抵扣，并无不当。
综上所述，上诉人王艳敏及聊城市交大科技园有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4109元，由上诉人王艳敏承担4059元，上诉人聊城市交大科技园有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁奎
审判员 石 鑫
审判员 孙久强
二〇一六年九月十七日
书记员 赵书青