四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字的239号
原告张巧龙，男，汉族。
委托代理人勾宗珍。
被告李辉，男，汉族。
被告李鑫漫，女，汉族。
法定代理人佘小华，女，汉族。
特别授权委托代理人李开胜。
委托代理人何文章。
第三人佘小华，女，生于1985年8月27日，汉族，务工，住盐亭县云溪镇文同路上段中央大城11幢1-2-2号，公民身份号码：513030198508270325。
原告张巧龙与被告李辉、李鑫漫及第三人佘小华确认二手房买卖合同纠纷一案，2013年12月31日立案受理后依法适用简易程序，由审判员敬思进独任审判，公开开庭进行了审理。原告张巧龙及代理人勾宗珍到庭参加了诉讼。被告李辉经传票传唤无正当理由拒不到庭。被告李鑫漫的法定代理人佘小华，佘小华的全权代理人李开胜，委托代理人何文章，第三人佘小华到庭参加诉讼，经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月12日，原被告经协商一致签订了《二手房买卖合同》一份，约定将被告位于盐亭县云溪镇文同路上段215号（中央大城11幢1-2-2号）成套住房一套（产权证号：00021136号）出售给原告。按约定原告当日给被告交纳了购房定金10万元整，约定剩余房款5万元在12月23日办理房产过户手续全额交清。签订合同当日，被告把此套房屋的原房产证、土地使用权证交原告保管至今。当原告准备好剩余房款给被告支付时，被告以种种理由不见面，拖延办理房产过户手续，手机也关机了，导致原告无法按时获得所购住房。2013年12月22日、23日连续两天给被告打电话，发短信，要求按约办理房产过户手续，被告都不理不睬。原告只好于2013年12月23日将剩余房款5万元一次性给被告存入银行。原告方认为依法签订的合同受到法律保护，双方应按约履行。被告把房产证、土地使用权证交给了原告，协议到期后不按约履行交房义务，因而原告起诉到法院，望支持原告的诉讼请求。
第一被告李辉未作答辩。
第二被告方及第三人答辩称：①、被告辩称意见，原告从李辉手上买房是上当受骗，虽持有房产证，李辉处理的房产是其女李鑫漫的，这种买卖，法律是不认可的，李鑫漫2014年2月16日才6岁，是不可能签字卖房给原告的，房子来源是全权代理人李开胜的，属于开发拆迁的安置房，由于李辉不争气，才把房产办理给了孙女李鑫漫，该案是二手房买卖合同纠纷，起诉状上是商品房买卖合同纠纷，不妥。李辉是监护人其母亲佘小华也是监护人，李辉背着生女的母亲处理财产其买卖协议无效不应收到法律保护。②、第三人佘小华辩称这个事我不晓得，我一直在外面务工，李辉卖房未与我协商。
经审理查明，2013年12月12日李辉、李鑫漫为甲方与张巧龙为乙方的自然人签订了一份二手房买卖合同。合同主要条款为甲方将坐落在中央大城11幢1单元2楼2号94.63平方米的住房卖给乙方，每平方米1585.12元，总价款15万元，合同签订之日乙方向甲方支付定金10万元，甲方于收到乙方全额房款之日起3天内交易的房产全部交付给乙方使用，并在当日结清水、电、气等费用。在合同最后一页格式条款下方手写约定“房屋过户时间定于2013年12月22日，见于22日是星期天改为当月的23日星期一），合同签订当天，张巧龙将10万元现金交与李辉、李鑫漫，李辉、李鑫漫出具收条。收条上载明剩余房款于2013年12月22日付清当天过户（见于22日是星期天改为23日过户）。李辉、李鑫漫签字。李开胜在下方签字（原告张巧龙说10万元现金是当天拿到李辉住地当面交的，李开胜说当天未交现金，只叫他在收条上签字，眼睛近视未看内容就签了，同时说，有往来的是10.8万元，不是10万各执一词，收条记明是10万元以书证为准）。之后，李辉外出失去联系，张巧龙通过电话、短信与李辉联系，李辉不露面而将剩余5万元房价款存到邮政储蓄银行并做背书说明，于2012年12月27日起诉确认房屋买卖合同纠纷。
审理中，原、被告对自己的主张当庭提供了以下证据。
1、原告方提供的证据及证明的事实。
①、原被告的身份信息，一是证明原被告的主体资格；二是证明李辉是李鑫漫的监护人；②、原、被告所签订的房屋买卖合同及收款收据，一是证明原被告间签订的房屋买卖合同是合法行为；二是证明原告按约履行了给付房款义务，是按交易价格在行事；③房产证、土地使用权证，证明被告将两证交给原告保管，被告的行为是有效的；④邮政储蓄存单，证明的是原告依约履行付款义务，在被告不露面的情况下将应付5万元房款存入邮政储蓄银行；⑤原告与第一被告通话记录和短信往来，证明的是原告依约付款，被告李辉不见面，用通话、短信等方式要求李辉领余款。
2、第二被告法定监护人的委托代理人提供的证据及证明的事实
①、李辉与佘小华结婚证，证明两点：一是李辉与佘小华是夫妻关系，二是李辉、佘小华是李鑫漫的法定监护人；②、县农业局农场住宿楼拆迁安置补偿协议（2009年1月9日），证明的是这个房子的来历；③、房管所复印材料加盖了印章的争执之房的房产档案，证明的是2009年1月9日拆迁安置协议，该房本来是李开胜的（李开胜是农场退休职工），是李开胜送给孙女李鑫漫而将房产过户到李鑫漫头上的，④、李开胜代李鑫漫过户的证明，证明00020984号所有成套住房由华油公司所有，李开胜将李鑫漫（原名李米露）这个信息提供给华油公司后，华油公司按李开胜的意思，将安置李开胜的房屋登记到了李鑫漫名下；⑤、申明，证明李鑫漫所有的房屋没有共有人，李辉、佘小华在申明上都签字捺印。李辉、佘小华都无权处置李鑫漫的个人财产。⑥、农行存款凭条一张，户名李龙分（原告之母），代理人李辉，金额为10.08万，所谓购房款10万元是不知道的。
3、第三人佘小华未提供证据，只是强调李辉卖房自己不晓得，她在外务工不在家。生女李鑫漫的生活、学习费用是李开胜和她在负全部责任。
第二被告及第三人对原告所举证据的质证意见，①、对诉讼主体的身份信息无异议；②、房屋买卖合同和收条表现为李辉填写，收条下面有李开胜签字，这个不能证明李辉有权处理房屋，对方（原告方）的证明目的不能达到；③、李开胜在收条下面签字只能说明李开胜在场，且李开胜说他没有看合同，眼睛近视500-600度，以为是还李辉的钱，就在收条上签了字，但不能证明李开胜同意卖房；④、房产证本身无异议，但也不能证明房产证是真是假，现在李开胜手理还有一套房产证（当庭出示），原告手中的房产证也不是李鑫漫交给原告的；⑤、存款单，原告说通知李辉不到将房款存入银行，这个只有李辉才说得清楚；⑥、手机通话及短信往来，不能代表双方往来是认可的，原告也说的是联系不上李辉。
原告方对被告方举证的质证意见是：①、户籍信息和家庭成员关系无异议，这与本案无关；②、拆迁安置协议仅证明登记在李鑫漫名下房屋来源，登记后与原产权人没有关系，接受赠与人可以处置；③、第三组证据证明的是房屋来源和产权人是谁，同时帮原告方证实了李辉与李鑫漫之间的关系，李辉是监护人之一，他做出的决定，在场人也没有反对，原告方认为是合法有效的，对方要证明监护人不能处置房产是是没有法律规定的。作为房屋所有权人在处置房产时根据监护人意图在买卖协议上签字确认了的，是有效的，④、关于10.8万存单问题，一是与本案无关，二是那种凭证银行窗口上多的是，谁都可以拿几张填写，不能说明什么问题。
本院认为，本案事实清楚，争议的焦点是合同的效力认定，即法律的适用问题，未成年人依法取得的财产，监护人能否处理，在什么样的情形下可以处理涉及未成年人的保护与合同法中买卖合同章节中具体条款的适用问题。未成年人保护法对家庭、学校、社会、司法机关如何保护未成年人合法权益均作了明确规定。《中华人民共和国未成年人保护法》第五十条、【司法机关的职责】、公安机关、人民检察院、人民法院及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益。第五十五条【办理未成年人案件的原则】，公安机关、人民检察院、人民法院办理未成年人犯罪案件和涉及未成年人权益保护案件，应当照顾未成年人身心发展特点，尊重他们的人格尊严，保障他们的合法权益，并根据需要设立专门机构或者指定专人办理。《中华人民共和国民法通则》第五十八条【监护人的职责、权利与民事责任】监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护人的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通。损害国家集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同案件若干问题的指导意见》，法发（2009）40号，第十五条，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全稳定。人民法院应当注意根据《合同法》解释（二）第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效。违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。本案中合同约定的交易标的物属于年近6周岁（审理时未满6周岁）的未成年人所有。且审理中原、被告均未提到第一被告李辉的卖房行为是为了第二被告李鑫漫的生活、学习所需。而第三人（李鑫漫母亲，监护人之一）庭审中向法庭陈述，李鑫漫的学习、生活等费用是她自己务工挣钱和李鑫漫爷爷李开胜退休工资在维持，因此，李辉卖房的目的不是为了李鑫漫的生活、学习。第三人佘小华也是监护人之一，因监护不力，致被监护人的房屋被卖。李辉已收取10万元现金用在什么地方没有证据证明，应视为第一被告李辉及第三人佘小华夫妻共同收入。本案中的涉案合同只要实际履行，即原告方给付购房款，被告方交付房屋并过户，就必然要损害第二被告李鑫漫的合法权益。同时也违反民法通则第五十八条第一款和未成年人保护法第五十条、第五十五条的规定。这些规定又不属于市场准入资格的管理性规定，而未成年人保护法属特别法。《民法通则》、《未成年人保护法》对未成年人的法条中均引用了“应当”二字，应当是必须遵照执行，是属于效力性强制性规定。因而本案的涉案合同不认定有效符合法律规定和本案实际（休庭后已向原告张巧龙作了法律释明）。虽然原告及代理人提供了证据证明在合同签订过程中无违法行为，但只要实际履行合同，第二被告李鑫漫（未成年人）所有的房屋就会因合同的履行而过户他人。目前李鑫漫不需要卖房维持生活、学习，而履行合同就必然违反法律保护未成年人的强制性规定。因此，原告及代理人所举证据及辩解观点，本院不能采信。请求确认原、被告签订的二手房买卖合同有效；判令被告按约办理过户手续不能得到支持。第二被告方的答辩意见，所举证据及第三人的陈述为了保护未成年人合法权益于法有据，于情有理，能证明案件事实真相的证据和所持观点本院予以采信。对与案件事实及处理结果无关的证据和辩解观点本院不予采信。第二被告李鑫漫现在生活、学习不需要卖房维持，请求认定合同无效的观点符合法律规定和客观实际，本院予以支持。为了让未成年人能健康、快乐的成长，其合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国未成年人保护法》第五十条、五十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
原、被告间签订的二手房买卖合同无效；
二、由被告李辉及第三人佘小华夫妻于本判决生效后十日内共同退还已收原告张巧龙购房定金（人民币）10万元，并从收款之日起至退清之日承担按中国人民银行同期贷款利率计算利息。被告李鑫漫不承担退还购房定金责任。
如果被告及第三人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费100元，由原告张巧龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 敬思进
二〇一四年五月四日
书记员 梁小琴
附法条：
《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
《中华人民共和国未成年人保护法》
第五十条【司法机关的职责】、公安机关、人民检察院、人民法院以及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益。
第五十五条【办理未成年人案件的原则】公安机关、人民检察院、人民法院办理未成年人犯罪案件和涉及未成年人权益保护案件，应当照顾未成年人身心发展特点，尊重他们的人格尊严，保障他们的合法权益，并根据需要设立专门机构或者指定专人办理。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导性意见》2009年7月7日法发（2009）40号
五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力
15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”。关系到民商事合同的效力以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
判后释明：
一、法律对老人及儿童的合法权益的保护在明朝和清朝时代就有体现。新中国成立前的陕甘宁边区法规中表现得更明显。新中国成立后的第一部婚姻法更明确规定了保护妇女儿童的合法权益。1991年我国制定了未成年人保护法，对未成年人合法权益的保护作了特别规定。不仅中国法律给予了保护，全世界人民予以了认可。
二、中华民族上下五千年文明史中对老人、妇女、儿童的保护更是视为美德。
三、少年儿童是国家的未来，少年强则国强，少年儿童的合法权益毋庸置疑应当受到保护。
四、司法机关及司法人员若不依法保护少年儿童的合法权益，及有可能给他们的生活、学习带来不利因素，甚至有可能影响他们的健康成长。其后果可能是家之不幸，国之不幸。