广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初1315号
原告：骆丽萍，女，1977年11月19日出生，汉族，广东省龙川县人，住广东省惠东县。
委托诉讼代理人：徐庆忠，广东翔伟律师事务所律师。
被告：温世鹏，男，1978年7月17日出生，汉族，广东省陆丰市人，住广东省陆丰市。
原告骆丽萍诉被告温世鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骆丽萍的委托诉讼代理人徐庆忠到庭参加诉讼，被告温世鹏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告骆丽萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告温世鹏于2009年10月28日订立的《房屋租赁合同》；2、被告立即付清2016年3月28日前所欠原告的房租1264000元以及违约金202320元；3、被告从2016年3月29日起至出租房屋交同原告接管之日止，每月支付原告租金损失79000元，并对所欠租金每天按1‰计算利息给原告；4、被告在10天内将承租的A、B、C栋房屋以及3513.39平方米土地交回原告接管；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告对诉讼请求第2项增加“从2016年3月29日至付清款日止每天按1‰计算违约金给原告”；诉讼请求第3项后面增加“至付清款日止”。事实与理由：原告于2009年10月28日与被告订立《房屋租赁合同》，将位于惠东县平山街道办平深路321XXX号（原称利埔路原称XXX路29XX号）的三栋面积3645.67平方米的楼房出租给被告经商，租期15年，租金前10年每月按79000元计，后5年每年按84000元计。合同订立后，原告依约将出租房屋交给被告使用，被告亦能依约付清2014年12月以前的租金，但从2015年1月份起，被告却不依约支付房租给原告。虽经原告反复追讨，但被告总是以种种借口拒付。2015年4月间，原告委托代理律师发出律师函以及《解除合同通知书》，但被告收到后除于同年7、8、9月份付给原告12万元外，对余欠房租依旧不予付清。2015年12月9日以及2016年1月9日，被告曾两次发《承诺书》给原告，承诺将赖秀云赖某某等4人的月租134412元转给原告代收抵偿欠租，但被告所出具的该承诺书都是糊弄原告，实际上今年以来赖秀云赖某某等人的月租十多万元依旧被被告暗中提前收取，而原告却无法代收抵欠。被告不依约付清房租给原告已严重违反了双方所订立的《房屋租赁合同》之约定，原告发函解除该租赁合同是符合法律之规定的，被告应依法付清所欠租金给原告并依法承担相应的违约责任。
被告温世鹏未作答辩及未向本院提交证据。
原告骆丽萍围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证、证明被告主体资格；3、房屋租赁合同，证明租赁合同关系、资金、租期以及违约责任；4、房地产权证、国有土地使用证，证明出租房屋及土地产权、租赁合同合法有效；5、律师函、邮政特快专递单，证明原告委托律师发函给被告催付欠租；6、解除合同通知书、邮政特快专递单，证明原告发函通知被告解除租赁合同；7、承诺书（两份）、被告与赖秀云赖某某等4人的《合作合同书》，证明被告承诺将赖秀云赖某某等4人的每月租金134412元转让给原告收取抵欠，但暗中却食言自收；8、被告欠原告房租及违约金明细表，证明被告欠原告房租1264000元以及违约金202320元。9、申请书、身份证复印件、企业机读资料，证明当时与原告签订合同的被告是有两个身份证，当时使用的是住所地为惠州的身份证（尾号1738），该身份证已被注销，故申请将被告的身份证进行变更，变更后的身份证以法院核实的为准（住所地陆丰市，尾号1776）。
庭审中，原告自认被告实际支付房屋租金是至2014年11月止，自2014年12月起未能交付租金给原告。对诉讼请求第2项违约金计算方式明确为根据合同第五条，每月按3%计算（实际上是每天1‰）。另原告自认被告曾于2015年的7、8、9月分别向原告转账支付40000元合共120000元，但认为是支付违约金。
被告温世鹏未到庭对原告的上述证据发表质证意见，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据原告自认及其提交证据对本案的事实认定如下：原告骆丽萍（甲方）于2009年10月28日与被告（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定原告将其位于惠东县平山利埔XXX路29号XX号的内外三栋（ABC栋，其中A栋第一层临街铺面共11间归甲方使用）楼房出租给被告使用，租赁期限为15年，分为两期，第1期为10年，自2010年3月1日至2020年2月28日为第1期，2020年3月1日至2025年2月28日为第2期。租金数额：第1年租金为每月65000元，第1期第2年开始每月租金为70000元，第2期每月租金为75000元。A栋右边6间店面租金为每月1500元。合同第五条租金支付方式：每月月底前两日缴交下月租金，逾期乙方每天按5‰计收违约金，如果逾期5日或累计欠缴租金已达5日，甲方有权中途单方终止合同，乙方应于10天内清偿所欠租金。乙方预交租赁押金150000元，不抵作日常租金，期满退回，如中途违约一方无权要求返还。合同第十二条第3款约定，因乙方违反合同规定严重损害了甲方的利益，致使甲方无法实现本合同的初衷与目的时，甲方有权要求解除合同。
原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告骆丽萍依约将上述出租房产交付被告温世鹏使用，被告亦按照合同约定缴纳租金。但自2014年12月起，被告未能依约向原告支付租金。2015年4月1日，原告委托广东翔伟律师事务所律师徐庆忠向被告发出函件，内容为被告结欠原告2015年1至4月的租金（每月79000元）未付，委托律师向原告发函催讨，并要求被告收函后5日内付清。徐庆忠律师通过邮政特快专递向被告邮寄上述函件。
上述原告骆丽萍出租给被告温世鹏的A、B、C栋楼房所在土地已领取国有土地使用权证，证号分别为惠东国用（2004）第011632号和011633号惠东国用（2004）第XXX2号和XXX3号，其中A栋楼房已办理房地产权证，证号为粤房地证字第C2465131XXX号。2015年4月18日，因被告仍未能向原告支付租金，原告于当日向原告发出一份《解除合同通知书》，内容为原告向被告告知，因被告拖欠2015年1至4月的房租未付，出现合同解除的约定条件，原告通知被告解除双方2009年10月28日订立的《房屋租赁合同》，立即搬走及交回承租房屋交回原告，付清1至4月的房租316000元及相应计至2015年3月31日止的违约金71100元。
2015年12月9日，被告向原告发出一份《承诺书》，内容为被告租用原告楼房拖欠房租事宜作出支付新租和偿还欠租的承诺：1、被告转租一楼的四个承租户赖秀云赖某某、何声何某某、刘辉刘某某和徐卫田徐某某每月租金合计134412元转由原告收取；2、原告收取的房租扣除工人工资5000元、房租利息15000元外，剩余租金114412元用于支付每月新发生的租金79000元，偿还此前拖欠租金35412元；3、被告确认此前欠原告资金686000元，此后原告每月收取租金抵扣35412元，直至抵清为止（若向承租户收取的租金未能扣清，由被告另行清偿）。2015年12月11日，被告向原告提供其与案外人赖秀云赖某某的《合作合同书》（2份），与案外人何声何某某的《合作合同书》、协议书各一份，与案外人刘辉刘某某的《合作合同书》，与案外人徐卫田徐某某的《合作合同书》，上述合同（协议）内容为：被告将其承租原告的租赁物中的部分分别以合作或租赁方式转租给案外人，并收取案外人相应的管理费或租金。被告已在上述合同（协议）上备注同意由原告收取管理费。2016年1月9日，被告又向原告发出《承诺书》，内容为被告租用原告楼房拖欠房租事宜作出支付新租和偿还欠租的承诺：1、被告转租一楼的四个承租户赖秀云赖某某、何声何某某、刘辉刘某某和徐卫田徐某某每月租金合计134412元转由原告收取；2、原告收取的房租扣除工人工资3000元、房租利息15000元外，剩余租金116412元用于支付每月新发生的租金79000元，偿还此前拖欠租金37412元；3、被告确认此前欠原告资金686000元，此后原告每月收取租金抵扣37412元，直至抵清为止（若向承租户收取的租金未能扣清，由被告另行清偿）。
根据原告自认，被告在2015年7、8、9月分别通过银行转账支付原告各40000元合共120000元的违约金，此后经催讨仍未能支付房租。另对原告诉请结欠租金的起算时间，原告起诉提出欠租时间自2015年1月起算，但庭审时辩称此前系计算错误，现经原告财务人员核对，被告欠付租金应从2014年12月起算。发出上述两份《承诺书》后，原告自认被告未能按约定将其转租所得的管理费交由原告代为收取。原告于2016年4月20日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
诉讼期间，应原告的申请，本院依法作出（2016）粤1323民初1315号民事裁定，冻结案外人赖秀云赖某某、何声何某某、刘辉刘某某、徐卫田徐某某自2016年5月起至2017年2月9日止每月应付给被告温世鹏关于惠东县平山利埔XXX路29号XX号商铺合作的收益（管理费）。
本院认为，原告骆丽萍与被告温世鹏于2009年10月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，由此形成的房屋租赁合同关系，不违反法律规定，合法有效。根据原告的自认及提供的证据显示，被告承租房屋后自2014年12月起已逾期数月未能按时交付租金，经催告后仍未能交付结欠房租，构成合同根本违约，根据合同第五条和第十二条第3款的约定，被告的逾期交租行为已使得原告取得租金收益的权益受到损害，符合合同解除的条件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告诉请解除与被告于2009年10月28日签订的《房屋租赁合同》，证据充足、理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告应将其承租原告的上述房屋交还给原告接管。
对本案被告温世鹏结欠原告骆丽萍的租金金额问题。原告庭审自认被告自2014年12月起未依约交付租金，虽与其起诉时提及的时间不一致，但原告庭审中已辩解系因计算错误继而将未依约支付租金时间变更为“自2014年12月”，并从其提供的证据《欠原告房租及违约金明细表》中亦列明被告的欠租起算时间（2014年12月），被告未能到庭对欠租情况进行说明及提出反驳意见，视为其自愿放弃抗辩的权利，综合原告的庭审自认及其提交证据，被告应在每月月底前两日缴交下月租金未能按时缴交，本院对被告从2014年12月起算逾期交付租金的事实予以确认。对于原告自认被告于2015年7至9月各支付40000元合计120000元，本院对该事实予以确认。原告虽辩称该笔款项系被告支付的违约金，但未能举证证明双方曾就违约金支付情况达成合意，在本案中不宜认定为违约金，故该3笔付款应视为租金在相应结欠租金中予以扣减，对原告诉请的结欠租金金额予以调整。综合上述查明事实及依照双方合同约定，被告应向原告支付自2014年12月起至返还房屋日止每月按79000元计算的房租给原告（支付时应扣减被告已付的3笔40000元共120000元租金）。具体计付实欠租金金额标准如下：至2015年6月28日止欠租金应为553000元；至2015年7月28日止的租金应为592000元；至2015年8月28止的欠租金应为631000元；至2015年9月28日止的欠租金应为670000元；至2015年10月28日止的欠租金应为749000元，以此类推，此后以每月租金79000元累加计付至返还房屋日止）
对于逾期违约金问题，由于原、被告在合同中对逾期交租约定每日按5‰计收违约金，虽原告现按月利率3%（日利率1‰）进行计付违约金已降低了计算标准，但根据《中华人民共和国合同书》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”的规定，被告逾期交租金实际占用的是原告的资金，产生的仅为利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限……”，本案逾期违约金应以年利率24%为宜，故对原告诉请超出部分不予支持。由于本院已对租金金额做出调整，被告应按照按年利率24%以实欠租金金额计付自逾期付租金之日起（2014年12月）至交还房屋日止的逾期违约金给原告。
被告温世鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告骆丽萍与被告温世鹏于2009年10月28日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告温世鹏应在本判决发生法律效力之日起30日内将其承租原告骆丽萍的上述A、B、C栋房屋返还给原告。
三、被告温世鹏应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告骆丽萍自2014年12月起至房屋实际返还原告日止每月按79000元计算的房屋租金（支付时应扣减被告已付的3笔40000元共120000元租金）及逾期违约金（逾期违约金从2014年12月起按年利率24%计付至房屋实际返还原告日止，按实欠租金金额计算）。
四、驳回原告骆丽萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18708元、保全费5000元共计23708元，由原告骆丽萍负担708元，由被告温世鹏负担23000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 刘振波
代理审判员 庄 滢
人民陪审员 张永红
二〇一六年十月十二日
书 记 员 林耀驰
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