广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民三初字第2346号
原告华夏银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市禅城区。注册号（分）440600000023779。
负责人雷越强，行长。
诉讼代理人潘洁颜，广东雅业律师事务所律师。
诉讼代理人黄健仪，广东雅业律师事务所律师。
被告简贵容，女，汉族，住所地：广东省乐昌市，公民身份号码×××8225。
被告佛山市中南恒展房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。注册号440682000107517。
法定代表人杨桂芳。
诉讼代理人黄镔，广东金信方正律师事务所律师。
诉讼代理人李嘉杰。
原告华夏银行股份有限公司佛山分行诉被告简贵容、佛山市中南恒展房地产有限公司（以下简称中南恒展公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告及被告中南恒展公司的诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告简贵容经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：
一、各方签约情况：
（一）《广东省商品房买卖合同》：2012年9月18日，被告简贵容和佛山市中南恒展房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：20120908432223），约定简贵容向佛山市中南恒展房地产有限公司购买位于广东省佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房，该商品房属预售，按套出售，总价款为人民币伍拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元（543377元）整，简贵容应于2012年9月18日前付清首期房款163377元，余款380000元按揭付款。
（二）《个人房屋抵押借款合同》：2012年10月22日，原告和被告简贵容、佛山市中南恒展房地产有限公司签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165），约定简贵容向原告申请个人房屋抵押借款，作为简贵容支付购买房产的部分购房款。并且，该《个人房屋抵押借款合同》项下的贷款，只能用于按照简贵容和佛山市中南恒展房地产有限公司于2012年9月18日签订的第20120908432223号《广东省商品房买卖合同》购买座落于广东省佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房。
上述《个人房屋抵押借款合同》项下贷款金额为人民币叁拾捌万元整，该贷款金额是指本金，不包括应计收的利息和其他费用。贷款期限为30年，自2012年10月22日始至2042年10月22日止。实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为年利率5.5675%，利息自贷款发放之日起计算。该合同第7条约定，若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率依照本合同第8条约定的浮动比例执行；贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，按以下方式处理：本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用。
该合同第8条约定，依本合同第7条约定进行调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率下浮15%确定。
该合同第10条约定，上述贷款本息的归还方式为：等额本息还款法分期还本付息。简贵容每期以相等的金额偿还贷款本息，但首期与末期还款按贷款实际天数计算。
该合同第17条约定，简贵容不按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。
上述合同第22条约定，合同贷款利率发生变更的，本合同项下的罚息利率自动作相应变更，并与合同贷款利率同时开始适用，分段计算。
为保证能如期足额归还本息，简贵容自愿以座落于广东省佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房向原告提供抵押担保。上述合同第39条约定，简贵容如不按合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，原告有权通知并行使抵押权，包括但不限于：请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。上述合同第40条约定，原告按上述合同出租或出售或处分该抵押房产所得的款项，依下列次序清偿原告债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金。上述顺序原告有权予以变更。
该合同第42条约定，被告佛山市中南恒展房地产有限公司自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及被告简贵容应付的其他款项承担连带保证责任。
该合同第43条约定，本合同项下的保证期间，自本合同约定的简贵容每次应偿还贷款本息之日起两年。
该合同第44条约定，若除中南恒展公司提供的保证担保方式外，本合同项下还存在其他担保（包括但不限于上述主合同债务人向原告提供的房屋抵押等物的担保）的，原告有权选择要求中南恒展公司首先承担保证责任，中南恒展公司对原告承担的担保责任不受任何其他担保的影响，其担保责任的承担也不以原告向简贵容及其他任何人提出权利主张或进行诉讼／仲裁／强制执行为前提。若原告因任何原因放弃、变更简贵容向其提供物的担保，变更担保的顺位，造成其在上述物的担保项下的优先受偿权益丧失或减少，中南恒展公司同意其在本合同项下的担保责任并不因此而免除或减少。
该合同第52条约定，本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利。
该合同第53条约定，因简贵容及／或中南恒展公司违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担原告为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用。
该合同第54条约定，如有下列情形之一的，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和／或要求保证人承担连带保证责任：54.1简贵容未按本合同约定还本付息；54.4简贵容或中南恒展公司财务状况发生重大变化，或其不动产、物业或财产等受到查封、冻结或扣押、没收等影响或威胁，而该影响或威胁在发生后三十天内仍不能圆满解除，或抵押房产全部或部分灭失或毁损、价值明显减少而未获及时补救，原告认为简贵容或中南恒展公司履行本合同项下义务的能力已受到影响的；……
二、抵押登记情况：
依照上述《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165），2012年11月2日，被告简贵容办妥该合同项下按揭登记手续，按揭登记证明书号码：南房按证字第886155652号，合同登记号码：20120908432223。
三、原告履约情况：
依照上述《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165），原告于2012年11月9日向被告简贵容发放贷款本金人民币380000元整，并将该款划付至简贵容同意的中南恒展公司账户以支付该合同项下简贵容购房款。
四、被告违约情况：
2015年5月28日，简贵容名下的位于广东省佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房抵押房产依法被佛山市南海区人民法院采取执行查封拍卖程序，该执行案号：（2014）佛南法桂执字第1001-7号。时至今日，该抵押房产即将被依法拍卖，原告认为，简贵容履行合同的能力已受到影响。
本案中，原告为实现债权，已委托律师代为处理本案债务事宜，原告按照相关律师收费规定应支付律师费25000元，该费用属于原告实现本案债权而必然发生的确切费用，被告应予以承担。
为此，原告诉至法院，请求判令：
1、被告简贵容向原告归还《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165）项下贷款本金366124.51元、利息1329.11元（以366124.51元为本金，按年利率5.2275%从2015年6月19日起计至2015年7月15日止为1329.11元）、罚息（以366124.51元为本金，按《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165）约定自2015年7月16日起计算至实际清偿日止）、复利（以1329.11元为本金，按《个人房屋抵押借款合同》（编号：FS02P1011120165）约定自2015年7月16日起计算至实际清偿日止）；
2、被告简贵容向原告支付律师费25000元；
3、原告对被告简贵容的位于广东省佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房（按揭登记证明书号码：南房按证字第886155652号，合同登记号码：20120908432223）的折价、变卖或拍卖所得价款在上述诉讼请求1、2列明款项范围内享有优先受偿权；
4、被告佛山市中南恒展房地产有限公司对诉讼请求1、2承担连带清偿责任；
5、本案诉讼费由被告承担。
被告中南恒展公司辩称：
一、简贵容抵押的房屋已足以清偿欠款及其他债务。
二、简贵容已办理讼争房屋的所有权和抵押权登记手续，中南恒展公司的担保责任免除条件已经成就，故中南恒展公司无须再承担担保责任。根据中南恒展公司向佛山市南海区狮山镇房管所查询的结果，简贵容早于2013年5月31日完成讼争房屋的权属登记手续，于2013年6月26日取到房屋所有权证。此外，简贵容于2012年11月2日就讼争房屋设置抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司佛山分行。
根据《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“抵押合同”）第16条规定，本合同项下担保性质为阶段性担保，即丙方（中南恒展公司）对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权及房屋抵押权登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。故此，中南恒展公司向华夏银行的担保义务早于2013年5月31日免除。
三、华夏银行已经计收罚息，其再计算复利没有法律依据，系重复计算违约金，法院不应予以支持。
四、抵押合同本身系格式合同，其中有大量格式条款系限制贷款人及担保人的权利，故法院不应支持华夏银行依据该等条款所提出的主张，且对该等条款应作出对华夏银行不利的解释和适用。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九、四十、四十一条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。
而在抵押合同中，第20条、第44条、第45条等均为格式条款，华夏银行依据该等条款主张权利的，法院不应予以支持。
五、华夏银行应对自己的主张进行举证，若举证不能的应承担相应后果。
根据法院向中南恒展公司提供的证据，尚未见简贵容的还款记录，帐户流水等，亦未见华夏银行已支付律师费的凭证，故对于该等诉讼请求在华夏银行补充相应证据时，法院不应予以支持。
综上，中南恒展公司的担保责任已经免除，华夏银行起诉要求中南恒展公司承担保证责任没有法律依据，法院应驳回其对中南恒展公司的全部诉讼请求。
经审查，本院对原告起诉、被告答辩的事实予以确认。
另查明一：借款合同中约定的次年的第一个付息日指1月20日。
另查明二：本院于2015年8月4日通过邮寄的方式向被告简贵容送达起诉状副本。至2015年8月8日，被告简贵容尚欠原告贷款本金365619.94元、利息1008.73元。
诉讼中，原告未提交委托代理合同及律师费支付凭证。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。案涉借款、担保合同不存在无效情形，受法律保护，各方应按照合同的约定履行权利义务。
一、违约责任
涉案抵押房产被另案查封拍卖，根据约定原告可以宣布本合同项下已发放贷款提前到期。此变更权属形成权，变更通知到达时生效，因原告未送达该通知，则以本案应诉材料送达给被告之日为提前到期生效时间。借款提前到期后，被告未履行，再次违约，应支付全部所欠本息。逾期利息应按罚息计，罚息利率按约定浮动调整。
关于罚息、复利问题。原告同时主张逾期罚息及复利，该二者为违约惩罚措施，实为违约金，因被告对复利有异议，根据合同法第一百一十四条的规定，应审查罚息及复利是否过分高于造成的损失。本案借款到期后对本金计收逾期罚息已经足以弥补借款人逾期归还贷款本金给原告造成的损失，如再收复利，无疑过高，应予调整，具体调整为只计罚息，不再计复利，即该调整不具溯及力。
关于律师费。原告未提交委托代理合同及支付凭证，无法证明已与受托律师事务所明确约定了律师费收费项目、收费方式、收费标准、收费数额、付款方式、条件等，及律师费已经支付，故该律师费主张不应予以支持，待符合条件时原告可另行主张。
二、担保责任
（一）抵押
合同约定以佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房为涉案借款提供抵押担保，且已办理了抵押登记，抵押权已设立，原告为抵押权人。在借款人未履行到期债务时，原告有权行使抵押权利，就案涉债务对上述抵押物的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。
（二）保证
被告中南恒展公司为案涉债务提供了连带保证责任担保，依照合同约定，该保证为阶段性担保，而非全程担保，按文义解释，应理解为附停止条件的保证行为，即当办理完毕房屋所有权及房屋抵押权登记手续这一条件成就时，保证责任即解除。而经查明，上述房屋所有权及房屋抵押权登记手续于2013年5月31日已办妥，因此中南恒展公司的保证责任已解除，原告主张与合同约定不符，不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告简贵容在本判决发生法律效力之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金365619.94元及利息、罚息（计至2015年8月8日，利息为1008.73元，此后按中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率下浮15%计罚息至实际清偿之日止，若上述基准利率调整，则罚息利率在下一年的1月20日相应予以调整）；
二、原告华夏银行股份有限公司佛山分行就上述第一项确定的债权对抵押财产即佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城23栋2501房的拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告华夏银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3593元，由原告华夏银行股份有限公司佛山分行负担229元，被告简贵容负担3364元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黎秋华
二〇一五年八月十四日
书记员 李秀珍