广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第621号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司。
法定代表人：胡玲，职务董事长。
委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某贞。
委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人张某贞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月10日，张某贞与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：张某贞购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号御景绿洲花园一期第6栋17层1702房；建筑面积141.79平方米；总价款962584元；张某贞以按揭方式付款，自预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付全部房价款的31.43%，金额302584元；剩余房款金额660000元，须于2011年11月13日前申请办理银行按揭手续；国泰天彤公司应于2012年12月31日前将房屋交付张某贞使用。上述合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张某贞支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，张某贞有权单方面解除合同。张某贞要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到张某贞解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还张某贞已支付房价款并支付利息（利息以张某贞付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向张某贞支付违约金，违约金不足以补偿张某贞实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。张某贞要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张某贞支付违约金等。
上述合同签订后，张某贞支付了全部购房款962584元，但国泰天彤公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付张某贞使用，涉案楼房至本案法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。
张某贞于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司向张某贞支付延期交房违约金，从2013年1月1日起至实际交付房屋时止，以总房价962584元为本金，以0.05%计；2.案件诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。1.国泰天彤公司辩称对与张某贞签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号案中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号案为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章的真伪与本案并无关联性。另，张某贞已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。张某贞与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称其逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等原因导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为，国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等因素应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致国泰天彤公司逾期交楼。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但并未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张某贞支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明张某贞诉请的违约金过分高于张某贞的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为张某贞主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。
三、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天。张某贞与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，对于国泰天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩原审法院不予采纳。
四、关于国泰天彤公司主张张某贞存在迟延付款情况，要求将张某贞迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣的问题。国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，不予支持。
综上，在合同履行的过程中，张某贞已付清房价款，国泰天彤公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付张某贞使用，但国泰天彤公司至今未能交付符合双方约定的交楼条件的房屋给张某贞，国泰天彤公司应负违约责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：国泰天彤公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向张某贞支付逾期交房违约金，以962584元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由国泰天彤公司逐月支付给张某贞（违约金总额以张某贞已付总房款962584元为限）。一审案件受理费2621元，由国泰天彤公司负担。
判后，国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案楼盘取得验收备案，已达到永水、永电、通邮，符合交楼标准，国泰天彤公司已书面通知业主前来收楼，故违约金应计算到通知书确认的收楼日止。二、本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是张某贞无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即张某贞的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即张某贞的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。据此请求：1.撤销原审判决；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向张某贞支付违约金，从2013年1月1日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知张某贞收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由张某贞承担。
张某贞答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，国泰天彤公司向本院提交如下证据：证据一、1、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书；证据二、（2014）穗从法房初字第73号民事判决生效证明；证据三、穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据四、2014年7月4日，从化市自来水公司出具《关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见》；证据五、2014年11月27日，从化市民防办公室出具从民防（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》；证据六、《收楼通知书》及EMS邮寄底单。其中，证据一、二拟证明对于同一楼盘原审法院曾判决按每日总房款的万分之三标准支付逾期交房违约金；证据三、四、五拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用；证据六拟证明国泰天彤公司通知张某贞于2015年2月10日前收楼。
张某贞确认上述证据的真实性，但认为与本案不具有关联性。
双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院认为，根据国泰天彤公司的上诉请求和理由，二审争议焦点为：一、逾期交房违约金截止日期的认定；二、逾期交房违约金标准应否予以调整。
关于逾期交房违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，张某贞有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知张某贞收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张某贞支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成张某贞的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案并不具有参考性，国泰天彤公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5242元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年三月十六日
书 记 员 杨仁义
李宪琼
黄浪