重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初2740号原告：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙祥街4号1幢4，现办公地重庆市渝北区余松路450号同舟家居B区，组织机构代码：75006675-4。法定代表人：任和斌，董事长。委托诉讼代理人：王汉塘，男，1981年12月7日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。委托诉讼代理人：张秋静，女，1991年8月17日出生，汉族，住广西临桂镇，系公司员工。被告：重庆美冠汽车销售服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松路501号佳居花园2幢1-1，统一社会信用代码：91500112696599831R。法定代表人：李波，执行董事。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。被告：李波，男，1973年5月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。原告重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）与被告重庆美冠汽车销售服务有限公司（以下简称美冠公司）、李波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员朱锡林、胡涛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告同洲公司的委托诉讼代理人王汉塘、被告美冠公司、李波的委托诉讼代理人李思伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同洲公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告同洲公司支付2016年10月1日至2017年3月30日的租金679187.7元；2.二被告向原告同洲公司支付解除合同的违约金100000元；3.二被告向原告同洲公司支付从2016年10月1日起按照每日1000元的标准计算至2017年3月30日的逾期支付租金的违约金；4.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；5.二被告立即搬离重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼1层房屋；本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2009年11月6日，因筹建需要，被告美冠公司的发起人（法定代表人）即被告李波与原告同洲公司达成租赁房屋合意，约定承租原告同洲公司的位于重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼建筑面积为2545.52平方米（其中商业5门市380.23平方米未记载于合同中，但经二被告请求已经实际交付使用至今，并随同合同约定的2165.29平方米的租赁面积一并计算租金，双方对租赁商业5门市380.23平方米的事实已构成对原租赁合同的事实补充合同），还约定了租金及支付方式等内容。2016年第四季度开始，二被告无理由拒付租金，至今尚欠租金679187.7元未付。原告同洲公司多次催收无果，为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告美冠公司、李波共同辩称，第一，房屋承租人是被告美冠公司而非被告李波，被告李波不应支付租金，合同是以被告美冠公司名义签订的，被告李波在法定代表人处签字；第二，合同约定的承租面积仅为2165.29平方米，被告美冠公司没有承租商业5门市，故欠付租金的金额应当重新计算，对欠付租金的起算时间和计算标准予以认可；第三，违约金100000元过高，违约金是用于填补损失的，原告同洲公司的损失在滞纳金中可以弥补，原告同洲公司诉请的滞纳金与违约金重合，不应支持；第四，对解除合同予以认可，收到了原告同洲公司发送的解除合同的函件；第五，被告美冠公司愿意尽快搬离房屋；第六，保证金120000元应当用于抵扣租金。经审理查明：原告同洲公司是渝北区龙山街道余松路501号佳居花园2幢1-1房屋的所有权人。2009年12月8日，以原告同洲公司为甲方（出租方）、被告美冠公司为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋座落于重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼1层，建筑面积2165.29平方米、套内面积1942.87平方米、分摊面积222.42平方米，用途为汽车4S店；租赁期限10年，清水房交付；交房时间约定为2010年1月5日（其中商业6、7、8、9号门市交房时间为2010年4月1日，若甲方提前交房，以实际交房时间为准），租赁期限定为交房之日起满4个月后开始计租，计租满10年后止；第三条第2款约定，第一、二年租金标准为30元/平方米/月，从第三个租赁年起，租金标准每年按10%的年递增率递增，另前五年房屋公用分摊面积租金在当年租金标准基础上减半收取，第六年租金按递增后的当年租金标准收取，甲方向乙方出具正式租赁发票；第三条第3款约定，租金按季度以现金或转帐方式支付，租金由乙方在每季度末的最后10日前支付下季度租金给甲方（如遇法定节假日则往后顺延），先交后租，另乙方在签订本合同时支付120000元租房保证金给甲方；免租期4个月，由交房之日起计算，4个月后开始计租，如乙方在履行本合同未满三年内解除合同，仍应按合同约定的租金标准补交免租期租金；第五条第（二）款第1项约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，扣除乙方缴纳的房屋保证金，并由乙方向甲方支付100000元的违约金，（4）未按合同约定按时缴纳租金或保证金；第五条第（二）款第3项约定，在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天向甲方支付滞纳金1000元。合同还约定了其他内容。被告李波在乙方落款法定代表人处签字捺印。合同后有附件3面积测绘报告及附图，载明商业5、6、7、8、9、10、11门面位于第2幢第一层，建筑面积分别为380.23平方米、474.27平方米、334.59平方米、510.15平方米、372.95平方米、68.38平方米、404.95平方米，公摊面积分别为39.06平方米、48.72平方米、34.37平方米、52.4平方米、38.31平方米、7.02平方米、41.6平方米，套内面积分别为341.17平方米、425.55平方米、300.22平方米、457.75平方米、334.64平方米、61.36平方米、363.35平方米。2009年12月10日，被告李波作为法定代表人向工商部门申请设立登记被告美冠公司，被告美冠公司于2009年12月14日成立。原告同洲公司举示了《4S房屋付租清单（2011年10月—12月）》，主要载明：商业5、商业6、商业11于2011年2月1日起算租金；商业7于2011年4月10日起算租金；商业8的套内293.75平方米和公摊33.8平方米的部分于2011年4月10日起算租金、套内164平方米和公摊18.6平方米的部分于2011年12月1日起算租金；商业9、商业10于2011年12月1日起算租金。二被告对商业6、7、8、9、10、11的租金起算时间予以认可。被告美冠公司向原告同洲公司支付了120000元租房保证金、2011年10月至2011年12月门市租金175748.35元及车位租金16790元合计192538.35元、2016年4月1日至2016年6月30日佳居一期2幢商业5至商业11房屋租赁费327400元。2017年3月30日，原告同洲公司向被告李波送达了《解除租赁合同通知书》，以未按时支付租金为由，要求解除《房屋租赁合同》、二被告腾空房屋、支付拖欠的租金和违约金100000元。原、被告一致确认《房屋租赁合同》于2017年3月30日已经解除。本院于2017年6月2日会同原、被告双方至案涉房屋进行了现场勘验，情况为：房产证附图标注内的商业5门面现在无人使用，现挂有“美冠机动车登记服务站”的招牌，该房屋曾部分用于美冠机动车登记服务站使用，部分面积曾用于办公美冠公司的员工食堂使用。二被告陈述：商业5门面的面积不全是由被告使用，有部分面积是由旁边的“美冠渝博车行”在使用，不清楚该车行与被告美冠公司的关系，也不清楚该车行从何处租赁房屋。原告同洲公司陈述：“美冠渝博车行”是否使用商业5门面与本案无关，因为该车行使用的房屋也是从被告租赁来的。庭审中，原告同洲公司陈述：二被告实际承租的房屋为重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼1层商业5、6、7、8、9、10、11门面，二被告也是按照上述房屋的面积支付租金；《房屋租赁合同》是在被告美冠公司成立之前签订的，因被告李波办理被告美冠公司的注册登记手续需要提交合同；被告李波签订了合同并支付了租金，故被告李波应当承担支付责任，被告李波是被告美冠公司的法定代表人，故被告美冠公司也应当承担支付责任；120000元租房保证金可以用于抵扣二被告欠付的租金；诉请的100000元是解除合同的违约金，合同解除后二被告一直没有搬离，原告同洲公司无法另行出租，给原告同洲公司造成了租金损失。上述事实，有被告美冠公司的工商查询档案、《房屋租赁合同》、《4S房屋付租清单（2011年10月-12月）》、2011年11月18日发票、《解除租赁合同通知书》、《李波（重庆美冠汽车销售服务有限公司）付租清单2016年1月至12月》、2016年1月21日发票、机打发票网络查询截图、《现场勘验笔录》、照片10张以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。原告同洲公司举示的《美冠汽车2017年1.1-2017年12.31租金预算表》、《2016年10月份至2017年4月30日李波欠交租金明细表》系由原告同洲公司单方制作且二被告不予认可，故不予采信。本院认为：被告李波以被告美冠公司的名义签订了《房屋租赁合同》并在合同落款被告美冠公司的法定代表人处签字和捺印，且实际使用门面的是被告美冠公司，故《房屋租赁合同》的主体应为原告同洲公司和被告美冠公司，被告李波不是《房屋租赁合同》的一方，故原告同洲公司要求被告李波承担合同责任没有事实和法律依据，本院不予支持。原告同洲公司和被告美冠公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告一致确认《房屋租赁合同》于2017年3月30日已经解除，故原告同洲公司诉请判决解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告美冠公司应当返还房屋给原告同洲公司，故对原告同洲公司诉请被告美冠公司立即搬离重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼1层房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告美冠公司是否承租了商业5门面。第一，依据现场勘验，商业5门面挂有“美冠机动车登记服务站”的招积曾用于办公美冠公司的员工食堂使用；第二，开票日期为2016年1月21日的发票载明被告美冠公司支付了2016年4月1日至2016年6月30日佳居一期2幢商业5至商业11房屋租赁费327400元。据此，可以认定被告美冠公司承租了商业5门面。关于租金。被告美冠公司作为支付租金的义务人，应当对租金已付的事实承担举证责任，现被告美冠公司未对此举证，故对原告同洲公司所陈述的被告美冠公司欠付2016年10月1日至2017年3月30日期间的租金的事实予以认可。依据合同第三条第2款的约定和《4S房屋付租清单（2011年10月-12月）》，商业5、6、11三个门面的起算租金时间均为2011年2月1日，租赁第6年即2016年2月1日至2017年1月31日的月租金分别为380.23平方米×43.92元/平方米/月＝16699.7元、474.27平方米×43.92元/平方米/月＝20829.94元、404.95平方米×43.92元/平方米/月＝17785.4元，租赁第7年即2017年2月1日至2018年1月31日的月租金分别为380.23平方米×48.31元/平方米/月＝18368.91元、474.27平方米×48.31元/平方米/月＝22911.98元、404.95平方米×48.31元/平方米/月＝19563.13元；商业7的起算租金时间为2011年4月10日，租赁第6年即2016年4月10日至2017年4月9日的月租金为334.59平方米×43.92元/平方米/月＝14695.19元；商业9、10两个门面的起算租金时间均为2011年12月1日，租赁第5年即2015年12月1日至2016年11月30日的月租金分别为334.64平方米×39.93元/平方米/月＋38.31平方米×39.93元/平方米/月÷2＝14127.03元、61.36平方米×39.93元/平方米/月＋7.02平方米×39.93元/平方米/月÷2＝2590.25元，租赁第6年即2016年12月1日至2017年11月30日的月租金分别为372.95平方米×43.92元/平方米/月＝16379.96元、68.38平方米×43.92元/平方米/月＝3003.25元；商业8门面套内面积293.75平方米、公摊面积33.8平方米的部分起算租金时间为2011年4月10日，租赁第6年即2016年4月10日至2017年4月9日的月租金为327.55平方米×43.92元/平方米/月＝14386元；商业8门面套内面积164平方米、公摊面积18.6平方米的部分起算租金时间为2011年12月1日，租赁第5年即2015年12月1日至2016年11月30日的月租金为164平方米×39.93元/平方米/月＋18.6平方米×39.93元/平方米/月÷2＝6919.87元，租赁第6年即2016年12月1日至2017年11月30日的月租金为182.6平方米×43.92元/平方米/月＝8019.79元。据此，被告美冠公司欠付原告同洲公司的租金为：商业5门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金16699.7元/月×4个月＋18368.91元/月×2个月＝103536.62元；商业6门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金20829.94元/月×4个月＋22911.98元/月×2个月＝129143.72元；商业11门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金17785.4元/月×4个月＋19563.13元/月×2个月＝110267.86元；商业7门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金14695.19元/月×6个月＝88171.14元；商业9门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金14127.03元/月×2个月＋16379.96元/月×4个月＝93773.9元；商业10门面2016年10月1日至2017年3月30日的租金2590.25元/月×2个月＋3003.25元/月×4个月＝17193.5元；商业8门面套内面积293.75平方米、公摊面积33.8平方米的部分2016年10月1日至2017年3月30日的租金14386元×6个月＝86316元；商业8门面套内面积164平方米、公摊面积18.6平方米的部分2016年10月1日至2017年3月30日的租金6919.87元×2个月＋8019.79元/月×4个月＝45918.9元。以上合计103536.62元＋129143.72元＋110267.86元＋88171.14元＋93773.9元＋17193.5元＋86316元＋45918.9元＝674321.64元，扣减保证金120000元后，被告美冠公司还应当向原告同洲公司支付2016年10月1日至2017年3月30日的租金554321.64元。关于逾期支付租金的违约金。合同第五条第（二）款第3项约定被告美冠公司逾期支付租金的，每逾期一日应按1000元的标准支付违约金。被告美冠公司逾期支付租金应向原告同洲公司支付违约金，但违约金按每日1000元计算的标准过高，故本院酌情将违约金计算标准调整为按照年利率24%计算。依据合同第三条第3款约定，被告美冠公司应在每季度末的最后10日前支付下季度租金给原告同洲公司，先交后租。故被告美冠公司欠付租金的支付时间为：商业5门面，2016年7月21日前支付2016年10月1日至2016年10月31日的租金16699.7元，2016年10月21日前支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金16699.7元/月×3个月＝50099.1元，2017年1月21日前支付2017年2月1日至2017年3月30日的租金18368.91元/月×2个月＝36737.82元；商业6门面，2016年7月21日前支付2016年10月1日至2016年10月31日的租金20829.94元，2016年10月21日前支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金20829.94元/月×3个月＝62489.82元，2017年1月21日前支付2017年2月1日至2017年3月30日的租金22911.98元/月×2个月＝45823.96元；商业11门面，2016年7月21日前支付2016年10月1日至2016年10月31日的租金17785.4元，2016年10月21日前支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金17785.4元/月×3个月＝53356.2元，2017年1月21日前支付2017年2月1日至2017年3月30日的租金19563.13元/月×2个月＝39126.26元；商业7门面，2016年6月29日前支付2016年10月1日至2016年10月9日的租金14695.19元/月÷30天×9天＝4408.56元，2016年9月29日前支付2016年10月10日至2017年1月9日的租金14695.19元/月×3个月＝44085.57元，2016年12月30日前支付2017年1月10日至2017年3月30日的租金14695.19元/月×2个月＋14695.19元/月÷30天×21天＝39677.01元；商业9门面，2016年8月21日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金14127.03元/月×2个月＝28254.06元，2016年11月20日前支付自2016年12月1日至2017年2月28日的租金16379.96元×3个月＝49139.88元，2017年2月18日前支付2017年3月1日至2017年3月30日的租金16379.96元；商业10门面，2016年8月21日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金2590.25元/月×2个月＝5180.5元，2016年11月20日前支付自2016年12月1日至2017年2月28日的租金3003.25元×3个月＝9009.75元，2017年2月18日前支付2017年3月1日至2017年3月30日的租金3003.25元；商业8门面套内面积293.75平方米、公摊面积33.8平方米的部分，2016年6月29日前支付2016年10月1日至2016年10月9日的租金14386元/月÷30天×9天＝4315.8元，2016年9月29日前支付2016年10月10日至2017年1月9日的租金14386元/月×3个月＝43158元，2016年12月30日前支付2017年1月10日至2017年3月30日的租金14386元/月×2个月＋14386元/月÷30天×21天＝38842.2元；商业8门面套内面积164平方米、公摊面积18.6平方米的部分，2016年8月21日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金6919.87元/月×2个月＝13839.74元，2016年11月20日前支付自2016年12月1日至2017年2月28日的租金8019.79元×3个月＝24059.37元，2017年2月18日前支付2017年3月1日至2017年3月30日的租金8019.79元。故被告美冠公司应当向原告同洲公司支付的商业5、6、11门面的逾期支付租金的违约金为：以16699.7元＋20829.94元＋17785.4元＝55315.04为基数从2016年7月22日起按年利率24%的标准计算至2017年3月30日，原告同洲公司自愿将起算时间调整为从2016年10月1日起，属于对自己权利的处分，本院予以认可；以50099.1元＋62489.82元＋53356.2元＝165945.12为基数从2016年10月22日起、以36737.82元＋45823.96元＋39126.26元＝121688.04为基数从2017年1月22日起，均按年利率24%标准计算至2017年3月30日。被告美冠公司应支付的商业7门面和商业8门面套内面积293.75平方米、公摊面积33.8平方米的部分的逾期支付租金的违约金为：以4408.56元＋4315.8元＝8724.36元为基数从2016年6月30日起、以44085.57元＋43158元＝87243.57元为基数从2016年9月30日起、以39677.01元＋38842.2元＝78519.21元为基数从2016年12月31日起，均按年利率24%标准计算至2017年3月30日。被告美冠公司应支付的商业9、10门面和商业8门面套内面积164平方米、公摊面积18.6平方米的部分的逾期支付租金的违约金为：以28254.06元＋5180.5元＋13839.74元＝47274.3元为基数从2016年8月22日起、以49139.88元＋9009.75元＋24059.37元＝82209元为基数从2016年11月21日起、以16379.96元＋3003.25元＋8019.79元＝27403元为基数从2017年2月19日起，均按年利率24%的标准计算至2017年3月30日。关于解除合同的违约金。原告同洲公司主张解除合同的违约金100000元没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告重庆美冠汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即向原告重庆同洲控股（集团）有限公司支付2016年10月1日至2017年3月30日的租金554321.64元；二、被告重庆美冠汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即向原告重庆同洲控股（集团）有限公司支付以55315.04为基数从2016年10月1日起、以165945.12为基数从2016年10月22日起、以121688.04为基数从2017年1月22日起、以8724.36元为基数从2016年6月30日起、以87243.57元为基数从2016年9月30日起、以78519.21元为基数从2016年12月31日起、以47274.3元为基数从2016年8月22日起、以82209元为基数从2016年11月21日起、以27403元为基数从2017年2月19日起，均按年利率24%的标准计算至2017年3月30日的逾期支付租金的违约金；三、被告重庆美冠汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即搬离重庆市渝北区余松路501号佳居花园2号楼1层商业5、商业6、商业7、商业8、商业9、商业10、商业11门面；四、驳回原告重庆同洲控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13630元，由原告重庆同洲控股（集团）有限公司负担5883元，被告重庆美冠汽车销售服务有限公司负担7747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  朱锡林人民陪审员  胡 涛二〇一七年九月十九日书 记 员  陈 实