河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终809号
上诉人（原审原告）任志刚，男，1973年9月17日出生，汉族，无业，现住张家口市宣化区。
委托代理人李永霞、李元杰，河北海龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝俊峰，男，1969年4月2日出生，汉族，教师，现住张家口市宣化区。
第三人（原审第三人）张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司，住所地：张家口市宣化区胜利路崇秀街4号，组织机构代码证号：79136549-4。
法定代表人吴海涛，该公司董事长。
委托代理人任娅军，该公司售楼处职工。
上诉人任志刚因与被上诉人郝俊峰、张�口市宣化同鑫房地产开发有限公司（以下简称宣化同鑫公司）案外人执行异议一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2015）宣区执异初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任志刚的委托代理人李永霞、李元杰，被上诉人郝俊峰、第三人宣化同鑫公司的委托代理人任娅军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2015年8月17日我收到宣化区人民法院送达的（2015）宣区法执异字第00013号《执行裁定书》，我认为法院驳回我的执行异议缺乏事实与法律依据。理由如下：一、被告申请执行的坐落于张家口市宣化区庙底路15号院2号楼4号底商（以下简称4号底商）的所有权人是我，而不是第三人。2012年6月14日我与同鑫公司签订《庙底街住宅小区认购协议》，该协议约定，同鑫公司将上述底商售予我，单价为每平米6800元，房屋价款及相关费用共计893792元，我已全部付清，房屋已交付使用，故该底商的所有权人是我。二、被告对属于我所有的上述底商查封并申请执行是错误的，其行为没有任何法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现我已支付全款并实际占有商品房，且没有错误。因此，法院不能对上述底商进行查封。所以我诉至法院，请求人民法院�法判决确认坐落于张家口市宣化区庙底路15号院2号楼4号底商的产权归我所有，停止对上述房屋的执行并解除查封措施。
原审被告辩称，2012年3月我与宣化同鑫公司签订了拆迁补偿协议，该公司答应给我的房子的位置就是原告和另案两原告所主张房屋现在所在的位置。我和该公司要房子时该公司给我的房屋的位置和双方协议中约定房屋位置不一致，所以我起诉了该公司。诉讼中法院判决同鑫房开发公司败诉，双倍赔偿我房款。我起诉宣化同鑫公司时，我申请法院进行了财产保全，法院保全了该公司的房屋，也就是原告和另案两原告现在主张的房屋，我申请法院保全时房屋是宣化同鑫公司的房屋，现在房屋依然是宣化同鑫公司的房屋。法院宣判后宣化同鑫公司没有上诉。我认为原告方的损失是宣化同鑫公司造成的不是我造成的。另外我认为宣化同鑫公司和原告签订认购协议时该公司还没有取得预售许可证，该公司的预售许可证是在2012年8月27日取得的，所以原告方与该公司签订的认购协议是无效的。宣化同鑫公司的组织机构代码证有效期是从2013年1月14日至2017年1月14日，在与原告签订协议时该公司还不是合法的单位。在2014年6月宣化同鑫公司还登报出售原告所讲的房屋。2014年4月16日我起诉宣化同鑫公司时我和法院的工作人员及宣化同鑫公司的律师去看被查封的房屋时，该房屋刚刚盖好，并没有人使用。原告买房应该提供支付款项的凭证，而且应该将房款交付给开发公司，而不是法定代表人个人，原告购买房屋的价格也不符合常理，价格偏低。所以原告方所讲的并不属实，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人辩称，原告和另案两原告确实和我公司购买了底商，石再平购买的是2号底商，石全平购买的是3号底商，任志刚购买的是4号底商，所签订的合同是我公司打印的，石全平第一次交了房款40多万元，第二次交了40多万元，石再平与石全平的付款时间和方式都一样。任志刚购房交的是全款，房屋价格都是每平米6800元。2号和3号底商的建筑面积是131.4平方米，4号底商是136.7平方米。我公司同意原告的诉讼请求。
原审法院查明，郝俊峰原系张家口市宣化区庙底街48号院拆迁户。2012年2月13日郝俊峰与宣化同鑫公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，因宣化同鑫公司没有按照约定履行协议，郝俊峰于2014年4月诉至本院，要求宣化同鑫公司按照协议交付房屋或退还房款、支付违约金、赔偿损失。诉讼中，经郝俊峰申请本院于2014年8月5日依法查封了宣化同鑫公司名下的坐落于张家口宣化区庙底路15号院2号楼102�、202号、103号、203号、104号、204号房屋。2014年12月30日本院针对郝俊峰诉宣化同鑫公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案依法作出（2014）宣区商初字第118号民事判决书，判决：“一、郝俊峰与张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议于本判决生效之日解除；二、张家口市宣化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付郝俊峰房款157.04万元，并赔偿郝俊峰损失157.04万元；三、驳回郝俊峰的其它诉讼请求。”该判决作出后双方当事人均未上诉，该判决现已生效。2012年7月15日任志刚与宣化同鑫公司签订了《庙底村住宅小区认购协议》，该协议约定任志刚向宣化同鑫公司购买“庙底村住宅小区”商4号底商（由南向北），即郝俊峰申请本院保全的宣化同鑫公司名下的坐落于张家口市宣�区庙底路15号院2号楼104号、204号房屋。在郝俊峰申请本院对（2014）宣区商初字第118号民事判决书进行强制执行时，任志刚于2015年8月3日向本院针对上述标的物的执行提出异议，任志刚认为上述4号底商属其所有，要求本院停止对商品房的执行。本院于2015年8月14日作出（2015）宣区法执异字第00013号执行裁定书，裁定驳回任志刚的异议。为此任志刚诉至本院。现上述4号底商至今没有办理过户，依然系宣化同鑫公司名下房屋。
原审法院认为，任志刚与宣化同鑫公司签订《庙底村住宅小区认购协议》后双方形成买卖合同关系，根据相关法律规定，买卖标的物的所有权的转移从标的物交付之时或办理产权过户之时转移。任志刚购买的房屋一直没有办理过户手续，出卖房屋的产权一直登记在宣化同鑫公司的名下，而且任志刚亦不能证实在法院保�该套房屋之前宣化同鑫公司就已将该房屋交付给其实际占有使用，所以本案诉争房屋依然属于宣化同鑫公司所有。故对任志刚要求法院确认坐落于张家口市宣化区庙底路15号院2号楼4号底商的产权归其所有，停止对上述房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求，证据不足，法院不予支持，遂判决：驳回任志刚的诉讼请求。
宣判后，原审原告石全平不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审法院认定事实不清，一审法院认为上诉人不能证实在保全该套房屋前宣化同鑫公司就己将该房屋交付给其实际占有使用，认定事实不清，庭审中，上诉人提交了装修票据、照片、水电费用等证据，证实在4号底商被查封前，就已经实际占有和居住，而一审法院在判决中对上述证据只字不提，径直认定上诉人没有实际占用该房屋，依照《证据规定》第63条之规定，一审法院应当以证据能够证明的案件事实为依据作出裁判。一审法院仅凭其主观臆断作出了与客观事实相佐的判决，与法律相悖；二、一审法院适用法律错误，一审法院认为诉争房屋依然属于宣化同鑫公司所有，适用法律错误，我国物权法确立了房产登记制度，要求物之所有人到相关国家机关依法登记后，才能从法律上确认其对物的所有权，并通过所有权人登记名册向社会公示，物权登记制度的确立，使不同当事人对同一标的物发生所有权争议时，以登记在册的人为所有权人，但是，法律并没有因此否认物之所有人不依法进行物权登记的客观现实，且《物权法》第9条：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，显而《物权法》并没有对不动产的设立、变更、转让，一概规定必须经依法登记才发生法律效力，最高人民法院有关查封财产的司法解释�，对已经签定买卖合同并交付全部价款的财产，不得采取财产保全措施；对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，可以采取保全措施，说明物权人不进行物权登记这一客观事实的存在，只要没有占有人以外的人向物之占有人主张物权，那么占有人就是物之所有权人，本案上诉人已经举证证实了向同蠢房地产公司支付了全部价款，并实际占有和适用该房屋，且不存在过错，符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条之规定，依照该规定应停止执行并解除相应查封措施；综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请上级人民法院撤销宣化区人民法院（2015）宣区执异初字第7号民事判决书，依法改判或发回重审，从而维护上诉人的合法权益。
原审被告郝俊峰�原审第三人宣化同鑫公司服判。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，上诉人任志刚应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而上诉人任志刚提交的证据不能证明其在法院查封之前已与第三人宣化同鑫公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，因此上诉人任志刚提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对上诉人任志刚的上诉请求本院难以支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人任志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张敬民
审 判 员 马瑞云
代理审判员 雷 鹏
二〇一六年六月三十日
书 记 员 张 巍