黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终567号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高淑媛，女，1965年1月2日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：高淑艳（系上诉人妹妹），住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江张艳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘秀芳，女，1964年11月8日出生，汉族，住牡丹江市西安区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑传喜，男，1964年4月4日出生，汉族，住牡丹江市西安区。
二被上诉人委托诉讼代理人：袁绍伟，黑龙江国盛律师事务所律师。
上诉人高淑媛因与被上诉人潘秀芳、郑传喜房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2017）黑1004民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高淑媛的委托诉讼代理人高淑艳、潘龙，被上诉人潘秀芳、郑传喜及其委托诉讼代理人袁绍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高淑媛上诉请求：1.请求撤销（2017）黑1004民初1361号民事判决书；2.请求将本案发回重审或依法改判，继续履行房屋租赁合同或赔偿上诉人的装修费用金额113820元以及由于被上诉人闹店造成的经营性损失28000元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案事实不清证据不足。2013年至今虽然没有签定合同，但除租金调整外，双方仍按原合同履行权利义务，并无争议，上诉人有理由认为被上诉人是同意承租期为20年的，只不过是每年续签房屋租赁协议而已，所以才投入大量资金改造、添附物品。因此在上诉人装修的合理使用年限内解除房屋租赁协议，二被上诉人应对上诉人的装修及添附部分予以赔偿。上诉人提出的反诉合理合法应予以保护。上诉人不应将物业费交付给被上诉人，是因为被上诉人不是收取物业费的主体，没有权利代替物业公司主张权利，没有缴纳物业费是因跑水问题上诉人与物业公司正在协商补偿事宜。上诉人也不应将取暖费交付给被上诉人，是因为被上诉人不是收取取暖费的主体，被上诉人没有缴纳此费用，无权行使此权利。2.一审判决认定程序违法，二被上诉人的诉请与人民法院的判项不一致，一审法院较大的行使了自由裁量权。上诉人提出反诉的同时申请对已装修添附的部分予以鉴定，而一审法院没有进行，却判决返还房屋，上诉人一旦返还此房屋势必无法保持房屋现状，以致上诉人的权利无法主张。损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，请求予以撤销。
被上诉人潘秀芳、郑传喜辩称，1.2013年之后，双方没有签订再签订书面租赁合同，根据合同法规定，应视为双方存在不定期租赁合同，而不是上诉人所说的20年租期；2.根据宾馆旅店业的行业规定，装饰装修的使用年限是5年，现该装饰装修已经适用7年，被上诉人也没有义务对装饰装修的残值补偿，上诉人要求对装饰予以赔偿没有法律依据3.物业费的承担主体是被上诉人，原审判决根据合同约定判决将物业费交给被上诉人符合双方合同约定；4.取暖费的承担主体是被上诉人，合同约定取暖费由上诉人承担；5.原审判决程序合法，被上诉人在原审时经原审法院释明变更诉讼请求，诉请与法院判项是一致的。原审判决将拖欠的占用期间的使用费、物业费、取暖费，分别计算，不存在混淆被上诉人权利的问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉人的请求，维持原判。
潘秀芳、郑传喜向一审法院起诉请求:要求被告支付2016年10月至2017年10月租金78000元（月租金6000元计13个月）。2017年11月13日，二原告变更诉讼请求：1.要求解除租赁合同，被告立即归还承租房屋；2.被告结清租赁房屋2014年1月至2017年12月物业费2021.76元（每平方米0.36元、每月42.12元），并顺延至实际归还房屋之日；3.被告支付2016年10月至2017年10月房屋租金78000元（每月6000元计算13个月），并顺延至实际归还房屋之日；4.恢复原告潘秀芳名下的房屋楼梯原样；5.被告给付2017年度暖气费613.08元（每日7.86元计算至2017年12月31日），并顺延至实际归还房屋之日；6.诉讼费用由被告负担。
高淑媛向一审法院提出反诉请求：要求继续履行租赁合同，同意继续按原标准支付租金。若解除合同，要求反诉被告赔偿装修损失90000元（具体金额以司法鉴定为准）。经本院释明，反诉原告明确反诉请求为同意解除租赁合同，要求反诉被告赔偿装修损失90000元（具体金额以司法鉴定为准）。
一审法院认定事实：原告郑传喜与潘秀芳系夫妻，牡丹江西海林街39栋D5-1号门市房（即39号楼5号门市）产权登记所有权人为郑传喜，39栋D5-2门市房（即39号楼5F门市）产权登记所有权人为潘秀芳。2011年7月26日，被告高淑媛从案外人杨国臣、宋丽丹处承兑馨馨语旅店（39号楼5号门市），转让价格130000元。2011年10月10日，原告郑传喜与被告签订房屋租赁协议，被告承租郑传喜名下的39号楼5号门市（建筑面积76.88平方米），月租金2000元，按年支付，提前两个月交下次房租，没有按时交房租时合同解除，被告预交押金2000元；水、电、卫生、有线电视、物业等费用均由被告承担；被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施；双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失；租期1年，自2011年10月10日至2012年10月9日。协议签订后，被告交给原告房屋押金2000元，租赁该房屋经营旅店。2012年10月17日，原告郑传喜与被告续签房屋租赁协议，月租金调整为2500元，按季支付，提前一个月交下次房租，租期1年，自2012年10月9日至2013年10月8日，其他内容与2011年10月10日租赁协议一致。2011年11月2日，原告郑传喜与被告签订房屋租赁协议，被告承租潘秀芳名下的39号楼5F门市（建筑面积40.82平方米），月租金1600元，按季支付，提前一个月交下次房租，没有按时交房租时合同解除；水、电、卫生、有线电视、物业、暖气费等费用均由被告承担；被告在使用期间不得随意破坏室内原有设施；双方如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，否则违约方将负担一切损失；租期1年，自2011年11月20日至2012年11月20日。协议签订后，被告对承租的两处房屋进行装饰装修，打通5F门市房与5号门市房的间壁墙，更换5号门市房的房门，拆除5F门市房的室内楼梯、卫生间和一楼房门，5F门市增设二层楼板、室内间壁，将原用于美容院的5F门市房装修用于经营旅店。被告主张装修5号门市房及更换房门花费23820元，装修5F门市房花费90000元，二原告不予认可。装修期间，证人杨淑琴、刘国军、宋立军、钟臣证实原告郑传喜到过装修现场。2012年10月17日，原告郑传喜与被告续签房屋租赁协议，月租金仍为1600元，租期1年，自2012年11月19日至2013年11月18日，其他内容与2011年11月2日租赁协议一致。此后，原、被告就上述两处租赁房屋未再签订书面房屋租赁协议。2012年1月8日至2012年10月17日，二原告按每季度10800元收取了被告两处房屋的租金，2012年10月17日至2014年7月15日，按每季度12300元收取了两处房屋的租金，自2015年1月19日按每季度12500元收取了两处房屋的租金。原告郑传喜名下的5号门市房屋租金交纳至2016年10月8日，原告潘秀芳名下的5F门市房屋租金交纳至2016年11月18日。2017年12月22日，牡丹江铁路物业管理中心出具情况说明，郑传喜和潘秀芳房屋的物业费从2011年10月起收费面积117.7㎡，2011年10月－2014年12月每平方米0.24元、每月物业费28.25元，2015年1月－2017年12月每平方米0.36元、每月物业费42.37元。2013年11月缴纳2013年1月至2013年12月物业费339元，2014年11月缴纳2014年1月-2014年12月物业费339元，2016年12月16日缴纳2011年11月－2012年12月物业费395.50元，其他时段物业费未缴纳。该户因公共设施故障造成损失，申请减免2015年到现在的物业费，减免手续已上报，尚在审批中。被告租赁原告潘秀芳名下的5F门市房期间，已交纳2017年4月15日之前的取暖费，未交纳2017年10月15日至2018年4月15日期间的取暖费1438.63元。2016年7月7日，二原告向被告提出解除合同，被告不同意解除，占有使用两处租赁房屋经营旅店至今。2017年11月15日，反诉原告申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费的金额及装修后的重置价值进行鉴定。2017年12月11日，反诉原告申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费的金额及装修使用后剩余价值进行鉴定。一审法院认为：原告潘秀芳、郑传喜与被告高淑媛签订房屋租赁协议，二原告将其所有的两处门市房出租给被告经营旅店，被告向二原告支付租金，双方房屋租赁关系依法成立。租赁协议是原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。2012年10月17日双方签订的房屋租赁协议约定39号楼5号门市房租期至2013年10月8日，5F门市房租期至2013年11月18日。租赁期限届满后，原、被告未再签订书面房屋租赁协议，被告继续使用两处门市房，并按二原告的要求支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。本案二原告与被告形成了不定期租赁关系。二原告于2016年7月向被告提出解除租赁关系，按照双方房屋租赁协议中“提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方”的约定，原告已经履行了提前一个月通知被告解除租赁合同的义务，且被告在诉讼中表示同意解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故本院对二原告要求解除房屋租赁合同，被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于被告是否应支付二原告2016年10月至返还房屋止的占有使用费以及支付标准的问题。原、被告之间不定期租赁关系解除后，被告仍占有使用两处租赁房屋，原告郑传喜名下的5号门市房租金交纳至2016年10月8日，原告潘秀芳名下的5F门市房租金交纳至2016年11月18日，故被告应向二原告支付逾期腾房占有使用费。二原告虽主张按郑传喜与证人闫荣彬签订的房屋租赁协议中约定的每年78000元标准计算租金，被告虽主张潘秀芳名下的门市房按原告与案外人韩艳丽签订的房屋租赁协议中约定的年租金2000元标准计算，但因原、被告之间形成不定期租赁关系后，原租赁合同继续有效，故应按原、被告最后实际履行的租金两处房屋每季度12500元计算逾期腾房占有使用费，即被告应支付二原告5号门市房2016年10月9日至2017年10月8日、5F门市房2016年11月19日至2017年11月19日逾期腾房占有使用费50000元，因被告在租赁房屋时预交押金2000元，被告要求抵顶应付租金，庭审中二原告表示同意返还，故被告应支付二原告上述期间逾期腾房占有使用费48000元。此后两处房屋的逾期腾房占有使用费按每季度12500元标准计算至被告返还二原告两处租赁房屋时止。对二原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于被告是否应结清租赁房屋的物业费及支付5F门市房2017年度取暖费的问题。因原、被告在房屋租赁协议中约定两处租赁房屋的物业费及5F门市房的取暖费由被告交纳，故被告应支付使用租赁房屋期间的物业费及5F门市房的取暖费。根据牡丹江铁路物业管理中心出具的情况说明，两处租赁房屋欠缴2015年1月1日至今的物业费，虽被告主张因地下渗水造成旅店经营损失，物业费减免，但因物业中心证明被告申报减免的手续正在审批中，并未同意是否减免，故被告应交纳两处租赁房屋2015年1月1日至2017年12月31日物业费1525.32元（每月42.37元×36个月），此后按该标准计算至被告返还二原告两处租赁房屋时止，对二原告诉请超出部分，本院不予支持。对于5F门市房2017年度取暖费，被告虽主张应在取暖期结束后再交纳取暖费，但根据《黑龙江省供热条例》第四十四条的规定，实行热计量收费的用户应当于每年12月31日前向供热单位按面积预交全部热费，待供热期结束后，按实际计量情况结算热费，多退少补。未实行热计量收费的用户应于供热期前向供热单位交纳不少于50%的热费，剩余热费应于每年12月31日前向供热单位交纳。故本院对被告的抗辩意见不予支持。根据哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段收费车间出具的证明，潘秀芳5F门市房全年热费1438.63元，每天核算7.86元，被告应支付5F门市房2017年10月15日至2017年12月31日取暖费613.08元（2017年10月15日至2017年12月31日计78天，按每天7.86元计算），此后按该标准计算至被告返还二原告租赁房屋时止。本院对原告此项诉讼请求予以保护。关于被告是否应将承租房屋的楼梯恢复原状的问题。被告租赁5F门市房后，为经营旅店，将5F室内楼梯及设施拆除，重新进行装修。二原告明知5F门市房原用于美容院，被告必然要进行装修才能经营旅店，在装修期间，证人杨淑琴、刘国军、宋立军、钟臣均证实原告郑传喜曾到装修现场，二原告应对装修情况知情，且被告已使用装修后的租赁房屋六年，二原告认可被告承租期间将5F门市房的二楼与5号门市之间打通房门，拆除5F楼梯及5F楼上、楼下的厕所，在5F通风部分增设二层楼板，并将5F原有房间的设施拆除，应视为二原告默示同意装修，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予支持”的情形，故本院对二原告此项诉讼请求不予支持。关于反诉被告是否应赔偿反诉原告装饰装修损失的问题。第一、反诉原告明知与反诉被告签订的房屋租赁协议约定的租期为1年，仍基于反诉原告经营旅店的需要对承租房屋进行装饰装修，反诉原告对租赁期限届满后无法收回装饰装修损失有预见义务；第二、反诉原、被告在租赁协议期限届满后，未再签订书面租赁协议，双方形成不定期租赁关系，反诉被告可以随时向反诉原告主张解除房屋租赁合同，且租赁协议中双方已约定如有特殊情况，提前终止租赁协议时，提前一个月通知对方，反诉被告已经履行了提前通知反诉原告解除租赁合同的义务；第三、反诉原告虽称反诉被告郑传喜口头承诺可长期使用租赁房屋，但仅有证人杨淑琴证言，因杨淑琴与反诉原告有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，故反诉原告应承担举证不能的法律后果；第四、在反诉原告对租赁房屋进行装饰装修期间，反诉被告郑传喜曾到装修现场了解情况，应视为反诉被告默示同意反诉原告进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案虽认定反诉原告经过反诉被告同意装饰装修，但因双方租赁期间已经届满，故对形成附合的装饰装修费用应由反诉原告自行承担；第五、反诉原告虽申请对租赁房屋装修所需材料费、人工费和装修后重置价值以及装修使用后剩余价值进行鉴定，但因反诉被告依法依约解除双方不定期租赁关系，反诉原告主张租赁房屋装修所需材料费、人工费和装修后重置价值与反诉被告无关；对于装修使用后剩余价值，根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%，即经过承租人长时间使用，房屋装饰装修物的价值均已磨损、老化或落后，不必然使出租人受益。反诉原告于2011年年末装修，已经营旅店使用六年，按反诉原告主张装修承租两处房屋共花费113820元核算，反诉原告装饰装修的残值所剩无几，为减少诉讼成本，不增加当事人的负担，故本院对反诉原告鉴定申请不予准许。综上，一审法院对反诉原告要求反诉被告赔偿装饰装修损失90000元的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院对二原告要求解除原、被告签订的两份租赁协议、返还租赁房屋，被告支付逾期腾房占有使用费、物业费、取暖费的诉讼请求予以支持，对二原告要求被告恢复5F门市房内楼梯原状不予支持；对反诉原告要求反诉被告赔偿装饰装修损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定，判决如下：一、解除原告郑传喜与被告高淑媛于2012年10月17日签订的两份房屋租赁协议；二、被告高淑媛于本判决生效后十日内将两处租赁房屋（一处产权登记在郑传喜名下、位于牡丹江市爱民区西海林街39号楼5号门市房、建筑面积76.88平方米；一处产权登记在潘秀芳名下、位于牡丹江市爱民区西海林街39号楼5F门市房、建筑面积40.82平方米）返还原告潘秀芳、郑传喜；三、被告高淑媛于本判决生效后十日内给付原告潘秀芳、郑传喜牡丹江市爱民区西海林街39号楼5号门市房2016年10月9日至2017年10月8日、5F门市房2016年11月19日至2017年11月19日逾期腾房占有使用费48000元（已抵减押金2000元），此后上述两处房屋逾期腾房占有使用费按每季度12500元计算至被告高淑媛返还原告潘秀芳、郑传喜上述两处房屋时止；四、被告高淑媛于本判决生效后十日内支付原告潘秀芳、郑传喜上述两处房屋（2015年1月1日至2017年12月31日）物业费1525.32元，2018年1月1日之后上述两处房屋物业费按每月42.37元计算至被告高淑媛返还原告潘秀芳、郑传喜上述两处房屋时止；五、被告高淑媛于本判决生效后十日内给付原告潘秀芳、郑传喜牡丹江市爱民区西海林街39号楼5F号门市房2017年10月15日至2017年12月31日取暖费613.08元，2018年1月1日之后取暖费按每个采暖期每天7.86元计算至被告高淑媛返还原告潘秀芳、郑传喜该房屋时止；六、驳回原告郑传喜、潘秀芳其他诉讼请求；七、驳回反诉原告高淑媛的反诉请求。
二审期间,高淑媛围绕上诉请求,向法庭提供证据,本院组织双方当事人对证据进行了质证，对有争议的事实，本院认定如下：证据一,供热费增值税发票。本院认为，该份证据证明上诉人高淑媛于2018年3月30日，即在一审判决后，缴纳了2017年度取暖费1438.63元的事实，故对该份证据予以采信。证据二、上诉人申请宋丽丹出庭作证。本院认为，证人宋丽丹的证言证实宋丽丹将馨馨语旅店出兑给高淑媛，其不能证实上诉人欲证明的问题，故对证人宋丽丹的证言不予采信。证据三、上诉人申请李丹出庭作证。本院认为，证人李丹证明郑传喜、潘秀芳去闹店的事实与本案无关，上诉人主张闹店的经营性损失可另行起诉，故对证人李丹的证言不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于双方的租赁期限应如何认定及被上诉人是否应赔偿上诉人装修损失的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，高淑媛称其有理由认为郑传喜同意租期为20年，但其提供证据不足以证实该主张。经查，双方在两次租赁合同中，均约定了租期为一年，此后双方未在签订租赁合同，虽双方租赁合同到期后未解除租赁关系，高淑媛亦未提供证据证实双方对租赁期限重新约定，应认定为不定期租赁。故对高淑媛的该项上诉主张不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”高淑媛在进行装修时应清楚的知道其与郑传喜签订的房屋租赁协议约定的租赁期限仅为一年，高淑媛未提供证据证实与潘秀芳、郑传喜就装修费用另有约定，潘秀芳、郑传喜同意高淑媛进行装修不能推定为郑传喜同意在合同到期后补偿高淑媛附合装饰装修费用，故根据上述法律规定，双方合同期满后，高淑媛即无权要求潘秀芳、郑传喜补偿其附合装饰装修费用。此后双方虽然续签了一年的合同，并且之后转为不定期租赁关系，但这并不能使高淑媛重新获得要求潘秀芳、郑传喜补偿附合装饰装修费用的权利。高淑媛提出要求潘秀芳、郑传喜赔偿装修及添附部分的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。
关于上诉人是否应给付被上诉人物业费、取暖费以及数额。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”故依照合同的相对性原则，高淑媛应按照其与潘秀芳、郑传喜协议的约定交纳物业费、取暖费，其没有履行约定的义务，潘秀芳、郑传喜可以要求其给付相应的费用。故一审判决高淑媛承担上述费用并无不当。二审中，高淑媛提交的新证据证实其在一审判决后，已全额缴纳了2017年度的取暖费用，对该事实本院予以确认。故对一审判决中，高淑媛承担的该项费用予以扣除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持牡丹江市爱民区人民法院（2017）黑1004民初1361号民事判决书主文部分的第一项、第二项、第三项、第四项；第七项；
二、撤销牡丹江市爱民区人民法院（2017）黑1004民初1361号民事判决书第五项；
三、驳回被上诉人潘秀芳、郑传喜其他诉讼请求。
一审案件受理费1816元，由潘秀芳、郑传喜负担762.5元，由高淑媛负担1053.5元，反诉费1025元，由高淑媛负担；二审案件受理费4189元，由高淑媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕 旭
审判员 李仲斌
审判员 卢文丽
二〇一八年六月十九日
书记员 安虹旭