江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终217号
上诉人（原审被告）缪兰凤。
被上诉人（原审原告）姜建平。
上诉人缪兰凤因与被上诉人姜建平房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋新民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年3月3日，姜建平（甲方）与缪兰凤（乙方）签订租房合同一份，双方约定：1、甲方将位于××小区×××-×××房屋出租给乙方用于居住，租期为1年，即从2015年3月1日起至2016年3月1日止，房租每月1050元。2、房租缴纳方法：付三押一3、水电费及其他费用由乙方缴纳，电表度数4148.77，水表度数已结清。4、乙方租住该房另缴押金1000.00元整，租期结束后乙方未违反合同，押金金额退回。5、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：（1）私自转让；（2）不按时缴纳水电费、房租，过期20天以上的；（3）在租房内从事违法活动或严重影响邻居生活的；（4）擅自改变房屋的原有结构……9、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经签字或者盖章后生效。姜建平在合同下方甲方处签署姓名、身份证号码和电话号码，缪兰凤在合同下方乙方处签署姓名和电话号码。
另查明，姜建平于2015年3月1日将上述案涉××小区×××幢×××室房屋交付给缪兰凤承租使用，后缪兰凤交付给姜建平2000元。
庭审中，姜建平认可房租按照1000元每月计算，并认为缪兰凤交纳的2000元系2015年3月份的房租1000元和租房押金1000元，其应当在3月底付4月、5月和6月份的房租，押金应当在退房时检查房屋没有问题予以退还。缪兰凤认为其交纳的2000元是2015年3月和4月份的房租，尚欠2015年5月和6月两个月的房租，房租是1000元每月，双方并未具体谈什么时间交房租。
姜建平认可其于2015年7月4日在未通知缪兰凤的情况下将出租的房屋门锁予以更换，房屋现在其实际控制之中，缪兰凤的相关个人物品（双人课桌6张、凳子12张、复印资料1沓、皮包1个、雨伞1只、电蚊拍1只、电水壶1只），经双方确认现均在案涉租赁房屋内，缪兰凤的电瓶车一辆在姜建平家中，同意全部归还给缪兰凤，缪兰凤可随时去取。缪兰凤认为姜建平的行为给其造成了损失，房子内的相关个人物品待法院将纠纷处理完再作处理；对于姜建平要求解除租房合同的请求，缪兰凤表示同意。
审理中，法院组织双方进行调解，因双方意见分歧较大，致本案调解未成。
又查，案涉××小区×××幢×××室房屋截至2015年7月1日的水费是8.9元，截至2015年5月份的电费是11元，对此缪兰凤认可该费用由其承担。
审理中，姜建平当庭明确诉讼请求为：缪兰凤立即给付2015年4-6月份的房租3000元（按每月1000元计算），2015年3-6月份的水电费；双方解除合同，缪兰凤从承租房屋内搬清所有私人物品。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订为期一年的房屋租赁合同，合法有效，应当受到法律的保护。姜建平按照合同约定将出租房屋交付给缪兰凤使用，其应当依约如数支付相应的租金。本案中，双方在合同中约定房租的缴纳方法为“付三押一”，对此姜建平理解为缪兰凤应当先交三个月的房租和一个月的押金，押金于退房时检查房屋没有问题予以退还；缪兰凤认为双方并没有谈具体的缴纳时间，仅是说每个月房租为1000元。根据双方约定的“付三押一”房租缴纳方法，结合本地房屋租赁的交易习惯，可确认缪兰凤应当在租赁房屋时（2015年3月）缴纳前三个月（2015年3-5月）的房租和一个月的房租作为押金，在2015年6月缴纳下三个月（2015年6-9月）的房租。现缪兰凤缴纳了2000元给姜建平，应当先抵算押金1000元，剩余1000元抵算租金。双方均认可承租房屋的期间为2015年3月-2015年7月，现姜建平主张缪兰凤支付2015年4月-6月份的房租按1000元／月计算，合计3000元。因姜建平自认在2015年7月4日未通知缪兰凤的情况下自行锁门，存在一定的过错，法院酌情将案涉房屋的押金抵算租金，故截至2015年6月，缪兰凤尚欠姜建平房租2000元，应当给付。关于缪兰凤辩称的姜建平的锁门行为给其造成了相应的损失，对此姜建平不予认可，缪兰凤亦未能提供相应的证据予以佐证，法院碍难支持。
因双方的租赁期限未满，姜建平请求解除与缪兰凤签订的房屋租赁合同，缪兰凤亦予以同意，法院无异。
关于姜建平主张的2015年3-6月份的水电费，根据姜建平提供水电费票据，共发生水费8.9元、电费11元，合计19.9元，缪兰凤对此表示愿意承担，法院亦予以确认。
关于姜建平主张由缪兰凤从房屋内搬清所有私人物品的问题。因案涉出租房屋已经于2015年7月4日由姜建平将房屋门锁更换，故房屋现在姜建平的控制范围内。对于缪兰凤留在房屋内的私人物品，双方均认可现仍在承租房屋内缪兰凤所有的私人物品有：双人课桌6张、凳子12张、复印资料1沓、皮包1个、雨伞1只、电蚊拍1只、电水壶1只。因上述物品属于缪兰凤所有，应当归还给缪兰凤，姜建平亦表示缪兰凤可随时去取，但上述物品现均在姜建平控制的房屋内，故姜建平应当给予配合。另对于双方确认的缪兰凤的电瓶车一辆在姜建平家中，因不在本案的处理范围，且姜建平表示缪兰凤可随时取回，故本案不作理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、二百二十六条之规定，原审判决：一、解除姜建平与缪兰凤于2015年3月3日签订的租房合同。二、缪兰凤于判决生效后立即给付姜建平租金合计2000元。三、缪兰凤于判决生效后立即给付姜建平自2015年3月至2015年6月的水电费合计19.9元。四、缪兰凤于判决生效后立即从其承租的××小区×××幢×××室内搬清所有私人物品（具体物品有：双人课桌6张、凳子12张、复印资料1沓、皮包1个、雨伞1只、电蚊拍1只、电水壶1只），姜建平应予协助。五、驳回姜建平的其他诉讼请求。案件受理费130元由缪兰凤负担。
宣判后，上诉人缪兰凤不服，向本院提起上诉称，1、姜建平私自偷换租赁房屋的门锁，违反合同约定，导致本人在租用合同期内印发的广告作废，暑假班开课连老师都请了却无处上课。姜建平对周围老百姓说谎，对法院说谎，导致本人无法再开家教，我在学生和家长面前没有名誉，在所有教师面前没有名誉，请法院根据实际情况对姜建平作出裁判。2、姜建平用汽车拦截，用大锁强锁，带二十多人在场，其对上述事实均已承认。以上行为与租房无关，但其行为已违法，请法院依法裁决，还我公正。
被上诉人姜建平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人缪兰凤提交印制广告和名片的收据复印件，证明其所印广告被锁在出租的房子里面，要求被上诉人赔偿。被上诉人姜建平质证认为：缪兰凤印广告和名片姜建平不知道，其拒绝赔偿。
本院认为，案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为合法有效。根据双方的合同约定，房租缴纳方式为付三押一，缪兰凤应当在签订合同之时就缴纳三个月房租以及押金共计4000元，但其仅缴纳2000元，余款迟迟未缴纳，且在2015年6月份亦未缴纳下三个月的房租，合同约定承租人不按时缴纳水电费和房租超过20天以上的，出租人有权终止合同。2015年7月缪兰凤拖欠房租已远超20天，姜建平有权终止合同，其直接锁门的行为虽有不当之处，但并非明显违约情形，因此对于缪兰凤印制广告和名片的损失姜建平无需赔偿。关于电话费，缪兰凤未提供证据证明数额，且该费用与姜建平无关，故本院不予支持缪兰凤该上诉请求。关于缪兰凤上诉认为姜建平扣押其电瓶车给其造成的损失，缪兰凤一审未提供证据，与本案也不属同一法律关系，其可另行主张。关于缪兰凤上诉认为姜建平侵犯其名誉，与本案亦不属同一法律关系，缪兰凤可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人缪兰凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年三月十四日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。