吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民一初字第1739号原告：魏雅琪，住吉林市。委托代理人：程建航，吉林巡达律师事务所律师。被告：张继双，住长春市二道区。第三人：吉林市广播电视器材总公司，住所地吉林市。法定代表人：赵铁实。第三人：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地长春市。负责人：赵春辉，总经理。委托代理人：徐瑛，吉林钟言宇德律师事务所律师。第三人：吉林市吉信汽车维修有限公司，住所地吉林市。法定代表人：周春林，经理。第三人：中国工商银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市。负责人：朱评，行长。委托代理人：汪海波，住吉林市。原告魏雅琪与被告张继双、第三人吉林市广播电视器材总公司（以下简称广电器材总公司）、中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融资产管理公司）、吉林市吉信汽车维修有限公司（以下简称吉信汽车维修公司）、中国工商银行股份有限公司吉林市分行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏雅琪及其委托代理人程建航、被告张继双、第三人华融资产管理公司的委托代理人徐瑛、工商银行的委托代理人汪海波到庭参加诉讼，第三人广电器材总公司及吉信汽车维修公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏雅琪诉称：原告于2007年6月30日与被告张继双签订房屋买卖协议，张继双将竞拍所得的位于吉林市青岛街某号原某广场一层五间车库卖给原告，该房产总金额20万元，原告已交付购房定金10万元，余款在办理完产权证后交齐。被告保证所转让的房产产权真实，无出租、无抵押、无查封、无争议。该房产系广电器材总公司抵押给工商银行的资产。工商银行将本案争议的五间车库采取以租代购的方式租赁给吉信汽车维修公司经营使用，租赁期限自2000年7月16日至2004年7月16日止。租期届满后，工商银行又将此房产转让给华融资产管理公司。华融资产管理公司于2006年12月19日委托吉林机动车拍卖中心拍卖，张继双竞拍取得。在双方买卖合同生效后，原告多次要求被告履行交付所购房屋和办理房屋产权及土地使用权过户登记的义务，但被告却以和各第三人之间存在纠纷为由，未向原告履行上述法定义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告履行房屋买卖合同向原告交付所购房屋及办理房屋产权和土地使用权过户登记的义务；各第三人协助被告向原告交付标的房屋及办理房屋产权和土地使用权过户登记；由被告承担诉讼费用。被告张继双辩称：这个房屋是通过正常拍卖取得，跟原告签订协议时即已明确告知该房产所处状态，当时房屋一直被吉信汽车维修公司非法占用，原告也明晰这个情况，而且同意由原告自己协调相关部门和吉信汽车维修公司协商收回，因此房屋售价明显低于正常价格，后果应由原告自行承担。第三人华融资产管理公司述称：原告起诉的标的物是工商银行剥离抵贷资产而来，我公司以拍卖方式卖给被告，原、被告签订买卖协议后，是否得到实际履行与我公司无关。如将来办理房屋过户手续时，我公司可以提供相关的证明和必要的帮助。第三人工商银行述称：2005年5月27日，工商银行按照国家不良债权剥离的政策，将债权及对应的资产，含本案争议的五间车库剥离给华融资产管理公司，我方已不是债权的主体，不应承担相应责任。如法院支持原告取得房屋所有权，我方可以提供必要的证明协助原告办理产权变更手续，但不承担任何费用。第三人广电器材总公司及吉信汽车维修公司未提供答辩意见。原告魏雅琪针对其诉讼主张向本院提供如下证据：1、房屋买卖协议，证明交易房屋坐落位置、签订时间及价款，被告未按协议履行交付房屋的义务；2、工商银行与广电器材总公司签订的以房抵债协议书，证明广电器材总公司以本案争议房屋抵债还贷的事实；3、工商银行与吉信汽车维修公司签订的以租代购车库协议书、工商银行与华融资产管理公司长春办事处签订的非信贷风险资产转让协议和资产剥离项目清单，证明工商银行采取以租代购形式租赁给吉信汽车维修公司，租赁期5年，至2004年7月16日期满后，工商银行将该房产转让给华融资产管理公司；4、吉林机动车拍卖中心拍卖档案，证明华融资产管理公司长春办事处将包括本案争议的5间车库在内的5983.74平方米房产委托吉林机动车拍卖中心拍卖，张继双竞买成功，取得上述房产权利。被告又将房屋转卖给原告，但房屋被他人占有使用，原告有权要求被告交付房屋，并由被告和各第三人协助原告办理房屋产权和土地使用权变更登记。被告张继双质证认为：对证据1，真实性无异议，但原告将定金交给了宜华堂房地产经纪公司的赵瑞生，与公司无关，与我本人无关；对证据2—4没有异议。第三人华融资产管理公司质证认为：对证据1，因为我公司不是协议双方当事人，所以无法质证；对证据2—4，真实性、合法性均无异议，但需要说明的是，以租代购协议吉信汽车维修公司只交了2万元租金，之后再没有交，合同解除后银行才将此剥离至我公司。第三人工商银行质证认为：对证据1，工商银行不是协议的当事人，与工商银行无关，不发表质证意见；对证据2真实性无异议；对证据3真实性有异议，我方未见过协议原件，吉信汽车维修公司属于非法占有；证据4与工商银行无关，不发表质证意见。被告张继双就其抗辩主张向本院提供如下证据：1、拍卖成交确认书，证明整个拍卖过程合法有效，标的物是合法取得的；2、以租代购协议书，证明本案争议的五间车库包含在拍卖标的物中，吉信汽车维修公司并未履行协议。原告魏雅琪质证认为：对证据1真实性无异议；证据2的真实性无异议，本案争议房屋系被告合法取得，但未向原告交付。第三人华融资产管理公司对此无异议。第三人工商银行质证认为：对证据1，与工商银行无关，不发表质证意见；对证据2无异议。第三人华融资产管理公司未提供证据。第三人工商银行向本院提供如下证据：非信贷风险资产转让协议书，证明债权及对应的资产已于2005年5月27日转让给华融资产管理公司，工商银行在本案中不应承担任何责任。原告魏雅琪质证认为：真实性无异议，但工商银行应该将非法占有者腾迁出该房屋。被告张继双及第三人华融资产管理公司对此无异议。关于当事人各方所提证据具备真实性、客观性及关联性，本院对此予以采信。通过当事人陈述、举证及本院对证据的认证，本院对以下事实予以确认：1997年7月16日，吉林市工商银行松江办事处与广电器材总公司签订以房抵贷协议书，广电器材总公司将其名下位于青岛街某号综合楼包括本案争议的五间车库总计价值2160万元的财产抵偿给吉林市工商银行松江办事处。1999年7月16日，吉林市工商银行哈达支行与吉信汽车维修公司签订以租代购车库协议书，双方约定将位于吉林市青岛街某号原某广场后面五间车库，面积130.86平方米，价值235548元，采取以租代购形式租赁给吉信汽车维修公司。租赁期限为五年，租赁费235548元，期满租赁费全部支付完毕后，产权归吉信汽车维修公司所有。2005年5月27日，中国工商银行吉林省分行与华融资产管理公司长春办事处签订非信贷风险资产转让协议，将包括上述房产在内的总计价值6165491033.32元资产转让给华融资产公司。2006年12月28日，华融资产管理公司委托吉林机动车拍卖中心拍卖包括本案争议的五间车库在内的广电器材总公司抵贷房产，张继双竞买成功。2007年6月30日，张继双委托长春宜华堂房地产经纪有限公司（乙方）与魏雅琪（甲方）签订房屋买卖协议，将位于青岛街1号原帝圣文化官场一层五间车库（建筑面积130.86平方米）以20万元的价格卖给魏雅琪，同时约定：该建筑原产权所有人为中国工商银行吉林市分行，乙方法人代表于2006年12月28日通过吉林机动车拍卖中心竞拍所得，乙方保证所转让的上述房产权属真实，无出租、无抵押、无查封、无争议；乙方保证上述房产的产权办理到甲方名下，办理产权手续所缴纳的费用由甲方单独承担，甲方需向乙方提供在办理产权时所需要的相关手续，并全力配合；该房产占用土地性质为国有划拨性质，如需办理土地证，由甲方自行到相关部门协调办理，乙方无条件为甲方出具相关手续；甲方已交定金壹拾万元，甲方须在乙方办理完产权证后把剩余车库款全部交齐。本案争议房屋一直被他人占有使用。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告交付部分房款后，根据合同约定，被告应当履行协助原告办理房屋产权变更登记的义务，广电器材总公司作为所有权人、华融资产管理公司及工商银行作为房产转让方，均有义务出具相关手续或证明协助原告办理产权变更登记之义务，故原告此项诉请本院予以支持。吉信汽车维修公司并非法定或合同约定义务承担主体，故吉信汽车维修公司对此不应承担责任。关于诉争房产的交付问题，因拍卖瑕疵声明中已明确为权利拍卖，双方当事人在交易时即已明知房产已被他人占有，且原告在相当长的时间内并未就此主张过任何权利，这明显不符合常理，故本院认为，在被告向原告交付房证及拍卖相关手续后，即应视为被告已经履行了交付房屋的义务，综上，对于原告请求判令被告交付房屋的诉请，本院不予支持。另，根据双方合同约定，该房产所占土地系国有划拨性质，原、被告均未办理土地使用权出让手续，亦无土地使用权属证明，故原告要求被告及各第三人协助办理土地使用权变更登记之诉请，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张继双、第三人吉林市广播电视器材总公司、中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司、中国工商银行股份有限公司吉林市分行于本判决生效后十五日内协助原告魏雅琪办理位于吉林市青岛街某号原某广场一层五间车库（建筑面积130.86平方米）的产权变更登记手续，所需费用由原告魏雅琪承担；二、驳回原告魏雅琪的其他诉讼请求。案件受理费4300元由原告魏雅琪和被告张继双各负担2150元，被告张继双负担部分于本判决生效后三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 彭 涛人民陪审员 王 旭人民陪审员 桂玉华二〇一六年六月七日代理书记员 朱 琳