广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第05998号上诉人（原审被告）广州晶英投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人黄婷婷。委托代理人许幼然，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州市花都大洋小汽车出租有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人招绮云。委托代理人谭维红，广东穗华律师事务所律师。上诉人广州晶英投资有限公司（以下简称晶英公司）与被上诉人广州市花都大洋小汽车出租有限公司（以下简称大洋公司）合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年12月12日，大洋公司（乙方）与晶英公司（甲方）签订一份《租赁意向书》，约定：1、甲方租赁给乙方的物业位于广州市花都区荔红北路22号，为甲方合法所有（见附件1—权属证明）。2、甲方确保租赁给乙方作为办公之用的物业属商业性质。由甲方负责协调上述物业所在村委出具相关合法证明以确保乙方能成功办理租赁备案和工商变更登记备案的相关手续。3、甲方租赁给乙方的物业是钢筋混凝土结构，建筑面积2200平方米，共三层。4、甲乙双方签署的上述物业《物业租赁合同》期限为10年（即从2014年12月16日至2015年3月15日止）。5、甲方租赁给乙方物业的每月租金价格定为：第1年的租金为33000元/月……8、甲方保证在2015年1月20日前完成要对上述物业现有租户的规劝退租和离场工作，如有拖延并影响乙方装修的情况下将按拖延日期的实际时间相应延长给乙方免租期。因租户修理厂装修后经营只有半年时间，甲方单方提前解约要求租户退租，将存在违约赔偿和装修费用折算赔偿问题，所有赔偿总额乙方同意承担30000元，余下部分由甲方承担。9、甲方签订本意向书后，必须于2014年12月12日前将物业交给乙方进行装修，并给予从2014年12月12日至2015年3月15日装修期间的免租；正式计算租金的时间从2015年3月16日开始。10、乙方于2014年12月12日向甲方缴纳物业承租的诚意金30000元，该诚意金在双方签定正式的《物业租赁合同》时转化为物业租赁押金；11、甲乙双方在签署本意向书之日7天内（即2014年12月19日前）共签署正式的《物业租赁合同》，若因乙方单方原因逾期不与甲方签署上述物业《物业租赁合同》的，乙方所交的诚意金不予退还；若因甲方原因逾期不签署上述物业《物业租赁合同》的，甲方必须将乙方缴纳的诚意金双倍退还给乙方并赔偿乙方的装修损失。《租赁意向书》附件为广州市花都区秀全街九潭村东安经济合作社及广州市花都区秀全街九潭村民委员会出具的《同意转租证明》，证明内容为：广州市花都区秀全街九潭村东安经济合作社拥有位于广州市花都区荔红北路22号商业楼的土地使用所有权和房产所有权，东安经济合作社租给晶英公司，并同意晶英公司用于经营及个体分租使用，租期20年，并由晶英公司与租户自行签订《租赁合同》。《租赁意向书》签订当天，大洋公司向晶英公司缴纳诚意金30000元。后大洋公司、晶英公司双方未在意向书约定期限内签订正式的租赁合同，对此大洋公司解释原因是晶英公司未能出具涉案房屋及土地的权属证明，无法证明涉案租赁物可用于商业用途，且涉案房屋未办理规划报建手续，致使合同无法签订。晶英公司解释在2014年12月19日前，大洋公司并没有要求与晶英公司签订正式合同，晶英公司曾电话联系大洋公司签订正式合同，但大洋公司不予理会。原审诉讼中，大洋公司提供其与案外人蔡某签订的《室内装饰设计委托合同》、设计方案、效果图及收据一张拟证明其签订合同后委托案外人对建筑物的使用进行设计并支出设计费16000元。上述合同签订时间及收款时间均为2015年1月5日。原审庭审中，原审法院就涉案建筑物是否办妥规划报建手续询问晶英公司，晶英公司表示其没有相关资料，需与村委核实。原审法院要求晶英公司在庭后五天内提交房地产权属证书或建设工程规划许可证等相关资料，否则视为无法提交。庭后，晶英公司未在规定期限内提交上述资料。因本案纠纷，大洋公司于2015年9月16日向原审法院起诉请求：1、晶英公司向大洋公司双倍返还诚意金共60000元；2、晶英公司向大洋公司支付诚意金利息（利息以30000元为基数按人民银行同期贷款利率自2014年12月13日起计至诚意金返还之日止）暂计1000元；3、晶英公司向大洋公司赔偿装修设计费16000元。晶英公司原审辩称请求驳回大洋公司的全部诉讼请求。原审法院认为：晶英公司并未提供证据证明其拟出租的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，且其所提交的其他证据亦无法证明涉案房屋已经过主管部门批准建设属于合法建筑，即使大洋公司、晶英公司双方依据《租赁意向书》签订正式的租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同依法亦属无效，因此在签订《租赁意向书》过程中，双方均有过错。在正式租赁合同尚未正式签订，且拟依据意向书签订的正式租赁合同依法应属无效的情况下，就《租赁意向书》的处理，应参照无效合同的处理原则，因该意向书取得的财产，应当予以返还，因此晶英公司应将已收取的诚意金30000元及所产生的利息返还给大洋公司。大洋公司要求晶英公司双倍返还诚意金没有依据，原审法院不予支持。至于设计费，由于大洋公司提供的证据无法证明与涉案租赁物有关以及设计者的身份情况，单凭一张收据亦无法反映真实的付款情况；另外，《租赁意向书》约定双方在2014年12月19日前签订正式的租赁合同，大洋公司一方面认为由于晶英公司原因导致合同无法订立，另一方面却又在约定的签订正式合同时间届满之后（2015年1月5日）与案外人签订设计合同及缴纳设计费，与常理不符，故对设计费的主张，原审法院不予支持。至于晶英公司在履行《租赁意向书》过程中所造成的损失，不属于本案审理范围。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月2日作出判决：一、被告广州晶英投资有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，返还诚意金30000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2014年12月13日起计算至付清款之日止）给原告广州市花都大洋小汽车出租有限公司；二、驳回原告广州市花都大洋小汽车出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费863元，由原告广州市花都大洋小汽车出租有限公司负担527元，由被告广州晶英投资有限公司负担336元。判后，晶英公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体阐述如下：一、一审判决认定事实不清。本案涉及的《租赁意向书》就是一份约定承诺期限的要约承诺，承诺人没有在约定时间内作出承诺意思表示，《租赁意向书》过期失效。且涉案物业符合出租、办证要求。大洋公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，人民法院依法应当给予驳回。1、本案涉及的《租赁意向书》约定大洋公司应当在2014年12月19日前作出签约行为(承诺)，否则《租赁意向书》过期失效。该意向书失效后，晶英公司有权没收诚意金。大洋公司没有在承诺期内作出承诺，反而在2015年9月21日向人民法院诉求其已自愿放弃的权利，一审法院给予支持，认定大洋公司2014年12月19日之后的行为有效，明显违背《合同法》第23条“承诺应当在要约确定的期限内达到要约人”的规定。2、晶英公司已在2015年10月21日【一审法院要求在2015年10月15日(星期四)的庭审之后5个工作日内】提交涉案物业的权属及规划等方面的《证明》原件给一审法院，但一审法院在一审判决第6页第1自然段不仅没有给予认定，反而说晶英公司没有依时提交。此认定明显违背客观事实。3、涉案物业可以出租、办理营业执照，符合双方在签订意向书时的期待，在约定的承诺期限内，大洋公司并没有提出任何异议，更没有作出依约履行签订正式合同(承诺)的意识表示。本案的争议焦点应当是在2014年12月12日至19日期间，双方当事人是否有签订正式的物业租赁合同，没有签订正式合同是否有沟通，是否应认定为大洋公司自动放弃签约，而不是转移焦点，将正式合同的法律效力作为本案判决依据，更严重的是正式租赁合同在本案是不存在的。一审法院把一个不存在的租赁合同作为认定本案纠纷的裁判依据，明显缺乏事实和法律依据。大洋公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院给予驳回。二、一审判决适用法律错误。本案纠纷是“租赁意向书”并不是租赁合同，本案立案时的案由是“租赁合同纠纷”，晶英公司向一审法院提出异议，一审判决书将案由改为“合同纠纷”，但本案不存在租赁合同，更不属于租赁合同纠纷。一审判决第6页第2、3自然段依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”作出判决，明显不当。综上，本案纠纷是意向书没有签订的责任方，并由责任方承担责任，而不是后续的租赁合同的法律性质。因大洋公司没有在约定时间内与晶英公司签订正式合同，也没有作出履约的意识表示，而晶英公司已尽到通知义务，2014年12月19日之前没有签订正式合同，是大洋公司以不作为放弃自己的签约权(承诺权)，相应的法律后果应由其自身承担。晶英公司上诉请求：1、撤销(2015)穗花法民三初字第1219号民事判决书第一项判决；2、驳回大洋公司的全部诉讼请求。大洋公司二审答辩称晶英公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院全部驳回。本案争议焦点是双方未在合作意向书规定的期限内签订正式物业租赁合同是由哪一方的原因所造成的。大洋公司认为是因为晶英公司的原因造成。因为晶英公司无法举证证明其出租给大洋公司的物业的产权证明，也无法出具涉案房屋的工程验收规划许可证，且晶英公司提交的其他证据也无法证明涉案房屋得到主管部门批准，是合法建筑。其次，至今晶英公司不能依据《租赁意向书》第1条的约定证明其出租给大洋公司的物业为其合法所有。最后晶英公司不能如《租赁意向书》第2条约定保证租赁给大洋公司物业属于商业性质。所以，双方未能在合作意向书约定的期限内签订物业租赁合同是由于晶英公司的原因造成的。本院经庭询确认一审法院查明事实。二审期间，晶英公司提出该司一审提交2015年10月19日东安经济合作社出具的《证明》可证实涉案建筑物符合出租要求，并可依法办理营业执照，符合意向书签订时的出租使用约定。大洋公司质证认为即使该《证明》是真实的但是也无法证明晶英公司享有合法的使用权或者所有权，该证明不足以证实东安合作社对涉案建筑物享有合法所有权或该房产已经规划报建或是有关部门批准建设的合法建筑。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案晶英公司的上诉请求和大洋公司答辩意见，分析如下：双方当事人针对拟定的《物业租赁合同》而签订的《租赁意向书》是双方的真实意思表示，合法有效。《租赁意向书》第10条约定“乙方于2014年12月12日向甲方缴纳物业承租的诚意金30000元，该诚意金在双方签定正式的《物业租赁合同》时转化为物业租赁押金；”，第11条约定“甲乙双方应在共同签署本意向书之日起7天内（即：2014年12月19日前）共同签署正式的《物业租赁合同》，若因乙方单方原因逾期不与甲方签署上述物业《物业租赁合同》的，乙方所交的诚意金不予退还；若因甲方原因逾期不签署上述物业《物业租赁合同》的，甲方必须将乙方缴纳的诚意金双倍退还给乙方并赔偿乙方的装修损失。”从《租赁意向书》第10条、第11条约定的内容来看，大洋公司支付的30000元诚意金属于缔约保证金，由于晶英公司出租的涉案物业因未取得建设工程规划许可证而属于违法建设，即《租赁意向书》中双方约定要签订的正式租赁合同为无效合同，大洋公司支付的诚意金不产生保证的效果。为此，原审法院认为晶英公司所收取的意向金30000元及利息应予返还并无不妥。对晶英公司上诉认为该司所收大洋公司30000元意向金及利息不需返还的主张，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。晶英公司上诉理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由广州晶英投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一六年一月十二日书 记 员  罗 涛