湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0114民初1212号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行，住所地武汉市蔡甸区。
负责人：皮大喜，该行行长。
委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。
被告：曾立聪，男，1979年6月2日出生，住湖北省郧县。
被告：武汉市碧桂园房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李业，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘汉辉，男，该公司员工。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行（以下简称邮政储蓄银行蔡甸支行）与被告曾立聪、武汉市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由审判员姚雅娟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人章敏，被告碧桂园公司诉讼代理人李业、刘汉辉到庭参加了诉讼，被告曾立聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮政储蓄银行蔡甸支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》；2、判令被告曾立聪向原告偿还计算至2016年7月13日止的借款本金人民币547，920.14元、借款利息及罚息13，762.27元（合计561，682.41元）；3、判令被告曾立聪向原告支付从2016年7月14日起计算至本案全部借款合同债务实际清偿之日止的罚息；4、判令被告曾立聪承担原告为实现本次债权发生的律师代理费20，000元；5、确认原告就被告曾立聪提供的抵押担保物武汉碧桂园房屋享有优先受偿权；6、判令被告碧桂园公司对上述第二项、第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任；7、判令全体被告共同承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
被告曾立聪未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提供证据材料。
被告碧桂园公司辩称，一、依照法律及合同规定，原告邮政储蓄银行蔡甸支行应先处置涉案商品房，并对所得价款优先受偿；二、原告在借款人曾立聪逾期还款后未依约通知我公司，我公司对连续逾期第五期后的贷款本息无需承担担保责任，故我公司仅需在处置涉案商品房后仍不足的部分，并且属于被告曾立聪逾期支付的第一、二、三、四期借款本息承担担保责任，请求法院驳回原告其他诉讼请求。
经审理查明，2014年3月29日，被告曾立聪（借款人）为购买武汉碧桂园房屋，与原告邮政储蓄银行蔡甸支行（贷款人）及被告碧桂园公司（保证人）签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，约定借款金额56万元，贷款期限自2014年3月29日至2044年3月29日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，实际利率以借据为准；贷款归还方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利等其他费用以及解除本合同；借款担保方式为抵押、担保；借款人连续三个月或累计六个月未足额还款的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿；由保证人碧桂园公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；协商不成向贷款人的所在地人民法院提起诉讼。同年3月31日，原告向被告曾立聪发放贷款56万元。同日，涉诉房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，权利约定期限为2014年3月29日至2044年3月29日。被告曾立聪从2016年2月起至7月连续逾期未按合同约定足额支付贷款本息，截止2016年7月14，下欠原告借款本金547，920.14元，利息13，762.27元。
诉讼中，被告曾立聪偿还了原告邮政储蓄银行蔡甸支行部分本金、利息及罚息，截止2016年9月30日，被告曾立聪尚欠原告借款本金542，471.89元未付。原告表示要求被告曾立聪支付借款本金542，471.89，对第二项诉讼请求中的其他部分予以放弃；要求曾立聪向原告支付从2016年10月1日起计算至本案全部借款合同债务实际清偿之日止的利息，第三项诉讼请求中其他部分予以放弃。
2016年7月14日，原告邮政储蓄银行蔡甸支行（甲方）与湖北平渊律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告曾立聪、碧桂园公司金融借款、担保合同一案，委托乙方指派律师龙贤富、章敏担任代理人，甲方应向乙方支付律师服务费2万元。截止2016年9月8日，邮政储蓄银行蔡甸支行未向湖北平渊律师事务所支付此款。
还查明，2012年10月18日，原告邮政储蓄银行蔡甸支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定甲方对乙方武汉碧桂园合同作楼盘住宅提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款及担保合同》项下的购房者未清偿的全部贷款本金和利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用；乙方在保证期限内若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；不管甲方、乙方与购房者共同签订的格式版本的《个人购房借款及担保合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。原告邮政储蓄银行蔡甸支行未将被告曾立聪逾期支付贷款本息事宜书面通知被告碧桂园公司。
认定上述事实，有原告邮政储蓄银行蔡甸支行提供的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、放款单、借据、还款记录、《武汉市期房抵押证明》、《委托代理合同》及被告碧桂园公司提供的《武汉市商品房买卖合同》、《按揭业务担保合作协议》等证据材料证实。
本院认为，原告邮政储蓄银行蔡甸支行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系关于整个武汉碧桂园合作楼盘的整体协议，《个人购房借款及担保合同》系原告与被告曾立聪、碧桂园公司三方就涉诉房屋签订的具体合同，根据具体合同优与整体合同，后合同优于前合同的原则，应以《个人购房借款及担保合同》作为处理本案纠纷的依据。
原告邮政储蓄银行蔡甸支行与被告曾立聪、碧桂园公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已履行了发放贷款的义务，被告曾立聪未按照合同约定履行偿还借款本息的义务，已构成违约，其连续三个月未按时足额偿还贷款本息，原告宣布贷款立即到期，要求解除《个人购房借款及担保合同》，本院予以支持，并由被告曾立聪向原告偿还下欠借款本金542，471.89元，并支付2016年10月1日起的相应利息。因本案律师费、保全费并未实际产生，律师费不属于诉讼中必然产生的费用，故原告主张被告曾立聪承担原告为实现本次债权发生的律师代理费20，000元及保全费，本院不予支持。《个人购房借款及担保合同》虽约定被告曾立聪将涉诉房屋抵押给原告，并已办理了抵押证明，但被告曾立聪未取得涉诉房屋的所有权，未办理正式的抵押权登记手续，抵押证明系抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，抵押权预告登记是为了保全一项以将来发生抵押权变动为目的的请求权的登记制度，是相对于本登记（即抵押权登记）而言的登记，并不当然产生抵押权变动的效力；依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，涉诉房屋上的抵押权尚未设立；故原告请求确认对涉诉房屋享有优先受偿权没有依据，本院不予支持。根据《个人购房借款及担保合同》约定，被告碧桂园公司主张仅对物的担保以外的，且属于被告曾立聪逾期支付的第一、二、三、四期借款本息承担担保责任的辩抗理由不成立，原告主张被告碧桂园公司对被告曾立聪所欠原告借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。原告自愿放弃部分诉讼请求，系处分其民事权利的行为，本院予以准许。被告曾立聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃答辩和举证的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行与被告曾立聪、武汉市碧桂园房地产开发有限公司签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》；
二、被告曾立聪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行借款本金人民币542，471.89元，并支付从2016年10月1日起至实际清偿之日的利息；
三、被告武汉市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市蔡甸区支行其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9，617元，减半收取人民币4，808.50元，由被告曾立聪、武汉市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已垫付，由被告执行时一并支付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三第第一款第一项的规定，预交上诉案件的受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚雅娟
二〇一六年十月二十日
书记员 杨红荣