重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初3081号
原告洪平，男，1955年7月10日出生，汉�，住重庆市北碚区。
原告秦愿，女，1955年9月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。
被告重庆旺德实业发展有限公司，住所地重庆市北碚区文星湾123号附1号、附2号，组织机构代码66641344-2。
法定代表人陈进，该公司董事长。
委托代理人程昌群，该公司员工。
委托代理人邓世明，该公司员工。
原告洪平、秦愿与被告重庆旺德实业发展有限公司（以下简称为旺德公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由代理审判员王建金适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告洪平、秦愿，被告旺德公司的委托代理人程昌群、邓世明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洪平、秦愿诉称：2008年12月31日，原告与被告签订了《拆迁补偿安置协议》，约定被告拆迁原�原有的非住宅用房，并对拆迁执行的法律、法规、政策文件及拆迁安置方式等进行约定。但由于被告的过错导致该协议不能继续履行。2011年2月21日，原告与被告就拆迁安置房按新《拆迁补偿安置协议》约定的方式办理交接。2011年5月3日，被告贴出公告称：凡愿意加上夫、妻姓名为共同财产的，应提交相关资料。原告按被告的要求将办证资料交付被告。但至今被告尚未为原告办理涉案房屋的产权证。被告给出的理由是原告未缴纳超面积部分的土地出让金，所以不能办理产权证。原告认为：1、根据协议约定，新房办理房地产权证登记时，所需费用甲乙双方按国家相关政策执行，各自缴纳所需费用。而渝府发[2008]37号文件的规定，被拆迁人取得申请土地房屋权属登记除工本费外，免相关契税和规费。因此，原告无须缴纳土地出让金；2、原告并未强制要求被告将涉案房屋�土地性质登记为出让地，故被告强制要求原告缴纳土地出让金也没有依据；3、即便如被告所说，涉案房屋土地使用性质必须办理成出让地，但超面积部分原告是以商品房的价格向被告购买的，亦无须再另行缴纳土地出让金。综上，因被告无故设置障碍，拒不为原告办理产权证的行为侵犯了原告的合法权利，被告应及时办理权属登记并赔偿原告由此产生的损失和违约金，计算期间为从2011年5月3日至判决之日或登记之日止（扣除90天）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照原告已付总房款296174元（6200元/平方米×47.77平方米），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故被告应支付原告逾期办证违约赔偿金为296174元×0.00021×1.3×1680天（1770天-90天）=135845元。综上，请�判令：1、被告按相关规定及时为原告办理房屋产权证；2、请求判令被告支付原告逾期办证违约赔偿金135845元。
被告旺德公司辩称：原、被告是签订了《拆迁安置补偿协议》，被告已于2011年2月21日将房屋交付给原告使用。根据协议约定，新房办理《房地产权证》登记时，所需费用由甲乙双方按国家有关政策规定各自缴纳所需的费用。而《重庆市国土房管局关于规范土地房屋登记有关问题的通知》（渝国土房管发[2010]33号）第六条（一）项的规定：经济适用房配套建设的非住宅登记进行房屋初始登记时，土地使用权类型填写“划拨”，土地用途填写“商业”，房屋用途填写“非住宅”；对仍登记房地产开发企业名下的配套非住宅的，在未完善划拨转出让用地手续前，不得办理转移登记。渝府发[2008]38号文只针对住宅部分土地出让金的缴纳进行了明确规定，对非住宅部分并没有规定。根据“谁受益，谁承担”的原则，原告应依法向政府职能部门缴纳应由自己承担的非住宅办理房屋产权证的相关费用。因原告不缴纳超面积部分的土地出让金而导致涉案房屋一直未办理产权证，故被告不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。且涉案房屋是经济适用房，原告要求按照商品房的标准计算违约赔偿金也没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年7月7日，重庆市建设委员会作出《关于确认文星湾住宅工程为经济适用房项目的通知》渝建[2008]239号，确认旺德公司实施的文星湾住宅工程为经济适用房项目。2008年7月22日，重庆市北碚区房管局、北碚区物价局作出《关于北碚区文星湾片区改造工程经济适用房项目被拆迁房屋同地段同用途新建商品房平均价格的公示》，其中商业经营性用房新建商品房交�平均价格（建筑面积）为：临干道平街层6200元/㎡；临干道平街第二层3600元/㎡；临支巷3000元/㎡。2008年7月29日，旺德公司取得该项目的《房屋拆迁许可证》，获得拆迁范围为北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾单号及附号上的房屋及附属物的拆迁资格。同日，旺德公司公布《城市房屋拆迁补偿安置方案》及附则，该方案明确实行产权调换安置，被拆迁人取得安置房申请土地房屋权属登记除工本费外，免相关契税和规费。拆迁非住宅的安置，拆迁人按原建筑面积予以还建不补结构差价，原则上不超过建筑面积。因规划设计等原因确需要超建筑面积的由被拆迁人按商品房市场销售价向拆迁人缴纳超建筑面积安置款。
2011年5月3日，拆迁人旺德公司（甲方）与被拆迁人洪平、秦愿（乙方）签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定：1、甲方拆除�方原位于北碚区文星湾××号房屋，系砖砖结构，房屋性质私房，房屋用途为非住宅，建筑面积为35平方米，《房屋所有权证》编号××字第×××号，《国有土地使用证》编号碚国用×××字第×××号。2、拆迁安置实行拆一还一面积就近的安置原则。甲方安置乙方××门面一间，建筑面积为47.77平方米。3、甲方安置超出乙方原房屋建筑面积12.77平方米，由乙方以该地段评估最高价6200元/平方米向甲方支付超建筑面积款计79174元，实付77590元。扣除甲方应支付给乙方的各项补助及奖励费，乙方应支付甲方合计33918.40元。4、新房办理《房地产权证》登记时，所需费用甲乙双方按国家有关政策执行，各自缴纳所需费用。协议签订后，重庆市北碚区公证处对该协议进行公证。
另查明：在双方签订协议之前，旺德公司已于2011年2月21日将安置房××号门面交付洪平、秦愿使用�同日，洪平向旺德公司缴纳了55450元。
2011年4月6日，旺德公司对文星湾的拆迁住户发出《通知》，该通知载明为解决个别拆迁住户需增加配偶姓名在产权证上的要求，请需要添加配偶姓名的拆迁住户夫妻双方尽快带上下列资料到北碚区公证处办理需添加配偶姓名的公证手续：1、结婚证原件及复印件一份；2、夫妻双方身份证原件及复印件一份；3、夫妻双方户口薄原件及全页复印件一份；4、《拆迁补偿安置协议公证书》原件及复印件一份；5、公证费用200元正。已取得添加配偶关系《公证书》的拆迁住户，请于2011年4月30日前提交下列资料到我公司开发部（一幢5层）：1、结婚证复印件二份；2、夫妻双方身份证复印件二份；3、夫妻双方户口薄全页复印件二份；4、添加配偶承诺《公证书》原件及复印件二份。2011年5月4日，秦愿按《通知》要求将办理安置房243#�面添加配偶姓名到新房产证所需的相关资料交给旺德公司。
2011年12月2日，安置房××门面即北碚区文星湾××号的房地产权登记在旺德公司名下。该房地证载明：土地使用权类型为出让，土地用途为其他商服用地，房屋用途为商服用地。该房地证的记事栏记载：该房已抵押，抵押注销日期为2011年12月6日。截止至本案庭审结束，旺德公司尚未将涉案房屋的房地产证办理至洪平、秦愿名下。审理中，旺德公司与洪平、秦愿明确未办理房地产转移登记的原因系双方对安置房超面积部分的土地出让金应由谁缴纳的问题发生争议。
以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及拆迁公告、拆迁安置方案及附则、拆迁安置协议、公证书、收据、房地产权证、收条等证据载卷为据，足以认定。
本院认为，洪平、秦愿与旺德公司签订的《非住宅房屋拆�补偿安置协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。本案双方争议的焦点为洪平、秦愿是否应承担支付超面积部分的土地出让金问题。对此，本院认为：1、旺德公司公布的《城市房屋拆迁补偿安置方案》明确了被拆迁人取得安置房申请土地房屋权属登记除工本费外，免相关契税和规费。该方案并未区分住宅与非住宅办证的区别。故洪平、秦愿作为被拆迁人不应再承担缴纳土地出让金的义务。2、超面积部分，洪平、秦愿是以该地段评估的商品房最高价6200元/平方米向旺德公司支付了超面积款的，该款项应当已包含了超面积部分的土地出让金。旺德公司再次要求洪平、秦愿支付超面积部分的土地出让金没有法律依据。综上，本院认为，洪平、秦�不应支付超面积部分的土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，虽然双方在拆迁安置协议中并未约定办证时间，但本案涉案房屋的房地产权证已办理至旺德公司名下。故洪平、秦愿有权要求旺德公司及时将房地产权证办理至其名下。
关于洪平、秦愿主张的逾期办证的违约赔偿问题。洪平、秦愿与旺德公司在协议中并未约定办证时间及未及时办证的违约责任。双方争议的焦点为本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买�合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”洪平、秦愿与旺德公司签订的是拆迁安置补偿合同，并非系商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。故洪平、秦愿要求旺德公司按照解释第十八条的规定支付其逾期办证违约赔偿金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告重庆旺德实业发展有限公司于本判决生效之日起15日内将位于重庆市北碚区文星湾××号房屋的房地产权办理至原告洪平、秦愿名下；
驳回原告洪平、秦愿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3016元，减半收取1508元，由原告洪平、秦愿负担915元，由被告重庆旺德实业发展有限公司负担593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可�向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王建金
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 阙 锐