南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2248号
原告：南宁市龙光房地产开发有限公司。
法定代表人：王泽权，董事长。
委托代理人：林林、唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告：丁涵。
第三人：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。
法定代表人：杨世亮，行长。
原告南宁市龙光房地产开发有限公司诉被告丁涵、第三人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐忠玉到庭参加诉讼；被告丁涵、第三人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月3日，原被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于南宁市白沙大道××号××号楼××单元××号房一套，房屋总价款为1014885元，同日，被告支付了首付款214885元，并办理了剩余房款的银行按揭手续。2009年5月12日，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人借款用于支付购买涉案房屋剩余的购房款，被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告未能依约履行还款义务，原告已承担了连带保证责任，而被告至今未将该款项偿还给原告。故请求法院依法判令：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告向原告支付违约金50744.25元；三。本案涉案房屋归原告所有，被告协助原告在判决生效十日内注销上述房屋的备案登记，撤销备案相关的手续费、执行费、律师费等一切费用由被告承担；四、被告返还涉案房屋给原告；五、被告支付原告为维权支付的律师费44553元；六、被告与第三人在判决生效十日内解除上述房屋抵押预告登记手续，相关费用由被告与第三人承担；七、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为被告在判决生效十日内协助原告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；变更第六项诉讼请求为被告与第三人在判决生效十日内协助原告办理解除上述房屋抵押预告登记手续。
被告丁涵、第三人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部在法定期间内未提出答辩，亦未提交任何证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院已对原告证据的原件与复印件核对一致。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据及陈述的案件事实均予以采信。
本院认为，原被告签字、盖章确认的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应全面履行已确认的义务。根据《合同补充协议》第二条第（7）项的约定，因被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任造成损失的，原告有权要求被告以现金偿付，被告无法现金偿付的，原告有权解除合同。本案中，根据原告所提交的西乡塘区人民法院作出的（2013）西民二初字第427号民事判决书及（2014）西执字第1094号执行结案通知书，证实因被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任所造成的损失，被告存在违约。而诉争房产目前仅办理了商品房买卖合同备案登记，尚未进行实际的产权登记，则原被告所签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，被告在履行过程中存在违约行为，根据《合同补充协议》的约定，原告可以解除合同。故本院对原告提出解除与被告所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的主张予以支持。另，根据《合同补充协议》第二条第（7）项的约定，被告违约导致原告损失的，应承担赔偿责任，包括原告为诉讼所产生的诉讼费和律师费，并按合同总房款的5%计算违约金。现原告提交的《民事委托代理合同》及律师费发票，可以证实原告委托律师参与诉讼所产生的律师代理费为44553元，本院予以确认；根据《商品房买卖合同》第四条的约定，合同总房款为1014885元，则违约金为50744.25元。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原被告所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》既已解除，则被告应当向原告返还房屋，原告则需向被告退还所收取的房款。根据合同约定，诉争房屋的首付款为214885元，庭审中，原告对该款项予以确认，则原告需向被告退还的首付款为214885元。至于被告已支付的按揭房款，根据执行结案通知书，证实原告已将所收取的按揭房款以承担担保责任的方式赔付给了第三人，由于本案审理的是商品房销售合同纠纷，不宜对追偿权的事实进行认定，故对按揭款的退还问题，原被告可以结合追偿的具体金额进行相应的抵扣，既可以减轻当事人的诉累，也可以节约司法成本，故按揭款的退还由原被告结合追偿的具体金额协商处理或另案起诉比较适当，在本案中暂不予退还。对于原告请求判令确认诉争房屋归原告所有的问题，本院认为，截至庭审之日，诉争房屋尚未进行物权登记，仅仅办理了商品房买卖合同备案登记，未产生物权效力，根据“房随地走”的原则，诉争房屋的所有权仍然归开发商也就是原告所有，因此，原告主张确认该房屋归其所有，实属多此一举。原告仅主张被告将其实际占有使用的房屋返还给原告即可。因诉争房屋尚未办理物权登记，故对原告确认该房屋所有权的主张，本院依法予以驳回。
关于原告的其他诉讼请求问题，本院认为，合同的解除将导致权利恢复到最原始的状态，本案中，被告既应将诉争房屋返还给原告，则其应保证所返还的房屋不存在权利瑕疵。现诉争房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记，则被告有义务协助原告将上述备案登记予以注销。另，由于被告在办理按揭贷款时，第三人为保证债务的履行，在该诉争房产上办理了抵押预告登记，根据原告所提交的执行结案通知书，第三人的债权已由原告履行保证责任予以实现，则被告与第三人作为设定房屋抵押预告登记的双方，均有义务协助原告将上述抵押预告登记予以解除。故本院对原告提出被告与第三人应当协助其办理注销商品房买卖合同备案登记及解除抵押预告登记的主张，予以支持。至于履行上述义务过程中是否会产生费用，或产生的费用为多少，因未实际发生，且涉及行政主管部门的具体要求，故本院在本案中不宜处理。原告可以在办理完上述手续，根据实际情况，另案处理。
综上，被告在合同履行过程中存在违约行为，原告依照合同约定请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，应当恢复原状，当事人各方应当相互协助，剔除各项权利瑕疵，致使合同标的恢复到最原始的状态。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁市龙光房地产开发有限公司与被告丁涵于2009年5月3日所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告丁涵应将南宁市江南区白沙大道××号××号楼××单元××号房返还给原告南宁市龙光房地产开发有限公司，原告南宁市龙光房地产开发有限公司应退还被告丁涵首付款214885元；
三、被告丁涵应在本判决生效后十日内协助原告南宁市龙光房地产开发有限公司办理注销南宁市江南区白沙大道××号××号楼××单元××号房的商品房买卖合同备案登记；
四、被告丁涵、第三人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部应在本判决生效后十日内协助原告南宁市龙光房地产开发有限公司办理解除南宁市江南区白沙大道××号××号楼××单元××号的抵押预告登记；
五、被告丁涵应向原告南宁市龙光房地产开发有限公司支付违约金50744.25元、律师代理费44553元，共计95297.25元；
六、驳回原告南宁市龙光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14667元，诉讼保全费5000元，由被告丁涵负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙永富
人民陪审员 唐耀华
人民陪审员 卢瑞玲
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 李晓丹