北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14478号
上诉人（原审被告、反诉原告）李斌武，男，1972年6月5日生。
委托代理人杨一帆，北京市纵横律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蒲晓，男，1984年5月28日生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谢婧，女，1988年5月12日生。
委托代理人王思阳，北京市京伦律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1983年1月12日生。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日生。
被上诉人（原审第三人）北京中融信担保有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫惠，女，1980年10月4日生。
上诉人李斌武与被上诉人蒲晓、谢婧、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人李斌武的委托代理人杨一帆，被上诉人蒲晓、谢婧及委托代理人王思阳、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年4月，蒲晓、谢婧诉至原审法院称：经链家公司提供居间服务，蒲晓、谢婧与李斌武就买卖北京市朝阳区×园×号楼×号房屋（以下简称×号房屋）事宜签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。双方约定成交价系260万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施等作价22万元，定金1万元。双方就违约责任明确约定，如李斌武拒绝售房则构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%支付违约金。合同签署后，蒲晓、谢婧即向李斌武支付定金10万元，向链家公司支付居间费62040元，向中融信公司支付保障服务费14100元，评估费600元。然而李斌武决绝履行合同义务，拒绝将房屋出售，经蒲晓、谢婧及链家公司多次催告，李斌武拒不履行。故诉至法院：1.判令解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令李斌武返还定金10万元；3.判令李斌武支付违约金56.4万元；4.判令李斌武赔偿居间费62040元、保障服务费14100元、评估费600元，金额合计76740元。
李斌武辩称并反诉称：不同意蒲晓、谢婧的诉讼请求。李斌武从未明确提出解除合同，不存在违约行为，蒲晓、谢婧是违约方。双方签署合同后，蒲晓、谢婧仅支付了定金10万元，未能于2014年3月20日支付89万元首付款，经李斌武多次催促后仍未履行，逾期超过15日。李斌武依约行使合同解除权，于2015年4月5日正式书面通知解除合同，解除合同的书面通知于2015年4月7日到达，故合同于2015年4月7日解除。合同解除后，蒲晓、谢婧应支付房屋总价款的20%的违约金56.4万元，已付10万元定金用于冲抵违约金。故提出反诉：1.请求确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《房屋交易保障服务合同》于2015年4月7日解除；2.判令蒲晓、谢婧支付解除合同违约金56.4万元，已付定金10万元冲抵违约金。
蒲晓、谢婧针对反诉辩称：不同意李斌武的反诉请求。履约期间，李斌武明确告知将不再继续履行合同，其以实际行为表示不履行合同义务。基于上述两点，李斌武构成根本违约，致使合同目的无法实现，蒲晓、谢婧没有违约行为，不同意支付违约金。
链家公司述称：同意蒲晓、谢婧的第一项诉讼请求，其他请求不发表意见。
中融信公司述称：同意蒲晓、谢婧的第一项诉讼请求，其他请求不发表意见。
原审法院经审理查明：2015年2月10日，李斌武（甲方）与蒲晓（乙方）、链家公司（丙方）签署《买卖定金协议书》，甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：房屋系×号房屋，乙方确认以282万元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。甲乙双方同意房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方的房款支付方式采用贷款方式，且乙方支付首付款不低于100万元。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费62040元。
同日，李斌武（出卖人）与蒲晓、谢婧（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售×号房屋，产权证明载明建筑面积系99.3平方米。经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格系260万元整，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为22万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额系182万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已经发生及要产生的各项费用。出卖人应在2015年7月31日前将房屋交付买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起52日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李斌武（甲方），蒲晓、谢婧（乙方）与链家公司（居间方）签署《补充协议》，甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施总价总计282万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2015年2月9日向甲方支付定金10万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2015年3月20日前3个工作日内将第一笔首付款89万元整（不包含前期支付定金10万元）以非建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签生效后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在2015年3月31日前3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2015年7月31日前3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方同意，本次交易涉及税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。《补充协议》第四条违约责任约定，若甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。若乙方拒绝购买该房屋或者逾期履行付款义务超过十五日的，则乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。《补充协议》其他约定：1.甲方承诺本房缴税过户时为满五年唯一住房，如不满五年不唯一，所产生税费由甲方承担；2.经甲乙双方同意，甲方户口于2022年3月31日前迁出。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%违约金；逾期超过15日未迁出的自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
同日，李斌武（甲方），蒲晓、谢婧（乙方）与链家公司（丙方）签署《居间服务合同》，鉴于甲乙双方就买卖×号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙、丙三方订立居间服务合同。因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间服务费，即应向丙方支付的居间代理费为62040元，由乙方承担，并于本合同签订当日向丙方支付。
同日，李斌武（甲方），蒲晓、谢婧（乙方）与中融信公司（丙方）签署《房屋交易保障服务合同》，鉴于甲乙双方就买卖×号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。丙方保障服务费的收费标准系按房屋交易总额的0.5%收取共计14100元整，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。
签署上述协议后，蒲晓、谢婧向李斌武支付购房定金10万元，向链家公司支付居间服务费62040元，向中融信公司支付保障服务费14100元及评估费600元。
关于履约情况，蒲晓、谢婧作如下表述：李斌武于签约后的三天即2015年2月12日向蒲晓、谢婧及链家公司提出解约，要求面谈协商解约事宜。当晚，三方见面协商，李斌武以母亲生病为由拒绝出售房屋，并称只能等理财期满后返还定金。蒲晓、谢婧表示理解但希望找到能够接受的处理方式，三方未能达成一致意见。后链家公司要求李斌武变更房屋地址并提供信息进行网签，李斌武没有配合，双方约定春节后见面协商。2015年2月16日，蒲晓接到李斌武发送的短信索要账号退还定金，蒲晓表示拒绝希望继续履行合同。链家公司于2015年3月3日与李斌武联系，李斌武再次表明拒绝出售×号房屋，链家公司便于2015年3月17日向李斌武发送催告函，但李斌武签收后没有回复。蒲晓、谢婧于2015年3月24日向李斌武发送短信要求见面协商，希望于2015年3月31日前解决此事，但李斌武没有回复。链家公司于2015年3月25日再次短信联系李斌武，亦没有回复。后于2015年4月收到了李斌武邮寄的合同解除通知函。蒲晓、谢婧认为李斌武明确表示拒绝售房，且其行为拒绝履行合同义务，违反合同约定。就此，蒲晓、谢婧提交如下证据予以证明：
1.提交蒲晓手机短信记录。手机短信记录显示151XXXX****手机号码于2月16日发送信息“请把银行卡账号给我，我把10万元定金年前还你”；机主短信回复“李哥请遵照合同约定履行”；151XXXX****手机号码回复“我妈现在看病开销很大，节后转北京入院治疗，我正在凑钱。这个病一年康复至关重要，所以我只关心我妈能否安全康复。至于卖房不予考虑。怕将来资金紧张无法及时返还，耽误你使用。见谅！”
2.提交链家公司于2015年3月13日发送的《催告函》及快递详单。内容大意系链家公司要求李斌武于2015年3月17日前提交办理交易房屋网签手续的相关材料（办理房屋地址变更手续）并配合办理网签手续，相关事宜与链家公司经办人彤珊联系。经询，李斌武表示收到上述函件，但不清楚链家公司为何会发函要求提交上述材料，且临近蒲晓、谢婧支付首付款日期，在没有收到首付款的情况下，上述要求系无理要求，故并未履行。
3.提交经办人彤珊的书面证言及短信记录。证言如下：“本人是经办朝阳区×园×号楼×二手房买卖事项的经办方，其中，卖方：李斌武，买方：蒲晓。双方于2015年2月10日签约，于2015年2月12日业主通知不想出售且于当日三方见面协商，多次电话短信联系均未果。客户资质审核通过后，业主没有配合进行房屋地址核验，并且不配合网签。导致后期合同无法履行。”短信记录中，标注×的界面显示3月3日收到信息“我妈在京治病不考虑出售了”；机主短信回复“那客户这边不同意中止合同，您这边只能算成单方面违约了。您也同意对吗？”……3月12日机主发送信息“李先生，咱们这边如果确认不卖了就和客户协商一下怎么处理，正常流程现在已经网签面签了”；对方回复信息“对不起，不能接。短信收到。我现在正在全力给我妈看病，没精力处理此事。适当时间我们再联系，多谢！”……3月17日机主发送信息“李先生，您这边考虑的怎么样了？”；对方回复信息“我尽最大努力减少买家损失，我妈住院当天（2月12日）即电话通知你们及买家家庭发生变故，家人来京治病房屋无法出售，并请买家提个赔偿方案，但春节期间对方没有回应。我17号提出先退定金，买家坚持按合同走，没有同意。因此，我在力所能及……我到年底之前不会出售。但如果我妈恢复的不错，此前出售的可能性也有。这是现状。至于赔偿，只要我们诚心谈，总能找到大家都能接受的方案。至于起诉，我现在认为这是两败俱伤的做法，也希望买家能在咨询法律专业人士基础上谨慎考虑。因此，我的立场是年底之前无法出售房屋，除非我不再需要该房用于治病。为不耽误买家购房，建议我们诚心协商解决这一问题。”
4.申请链家公司商圈经理王明利出庭作证。王明利到庭表述，李斌武于2014年11月份找到其要求出售房屋，业务员前期作了大量工作，代客户看房100多次，就价格方面也做了协商调整，最后找到了蒲晓、谢婧。二人看完房后就有购房意向，当晚约谈见面，签署了一系列协议，并支付了定金5万元，后应李斌武要求，又支付了5万元。2015年2月12日李斌武电话联系表示不卖房了，当天晚上三方见面协商。李斌武表示坚决不卖房，也不会赔偿，只退定金。后来再协商的时候，李斌武表示等4月份再说。中途李斌武电话联系过说没想到后果如此严重，说就继续履行吧，但后来又不履行了，协商也不见面，拖到了现在。签约时口头告知李斌武在支付首付款前需要先行变更×号房屋地址，网签后才能办理资金帐户的第三方监管。给李斌武发送催告函，让他改房本、办网签，他都不配合，后面的事情都没法进行。就证人证言，蒲晓、谢婧、链家公司、中融信公司均予认可；李斌武认为证人作×的身份接受蒲晓、谢婧支付的居间费，与本案有利害关系，内容有很多不实之处，发表了倾向蒲晓、谢婧的不实证言，不予认可。
关于履约情况，李斌武表示依据合同约定，蒲晓、谢婧应于2015年3月21日支付第一笔首付款，逾期超过15日，守约方依约享有合同解除权。蒲晓、谢婧未能于约定期限内支付首付款，违反合同约定。李斌武于2015年4月7日向其邮寄送达合同解除通知函件。蒲晓、谢婧及链家公司于当日签收，故《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于当日解除。就此，提交《合同解除通知函》及快递详单为证。经询，李斌武表示从未明确说要解除合同。
关于履约情况，链家公司及中融信公司表示经链家公司提供居间服务，蒲晓、谢婧与李斌武于2015年2月10日签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，当时口头约定李斌武于次日配合办理房屋地址变更手续，否则根据房管部门要求，×号房屋办理无法办理权属转移登记手续。2015年2月11日，李斌武没有配合办理地址变更手续。2015年2月12日，李斌武明确表示房屋不卖了，当晚三方面谈协商此事，没有达成一致意见。接下来的几天一直与李斌武联系，但联系不上。2015年3月3日，李斌武发短信表示房屋不卖了，之后就联系不上了。2015年3月13日，链家公司发送催告函要求李斌武继续履约，后还是无法取得联系。链家公司及中融信公司表示对于蒲晓、谢婧所述的履约情况予以认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒲晓、谢婧与李斌武签署之《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。买受人应当依约履行付款义务以积极促成交易的实现，出卖人亦应依约履行交付房屋、办理权属转移登记手续及相关涉房手续办理的协助配合义务。
现双方均认为对方违约，对于履约过程表述存在明显差异。法院依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。房屋买卖交易行为中，尤其涉及到二手房买卖交易，除买受人支付房款、出卖人交房过户等主要义务外，还包含了抵押贷款、资金监管、办理网签等多个细节及环节，各方当事人均应相互协助以积极促成买卖行为的实现。蒲晓、谢婧表示李斌武于签约后第三日明确拒绝出售房屋且拒绝履行办理地址变更手续等协助义务，并就此提交短信记录、催告函、证人证言等为证。上述证据材料虽非具有直接证明力之书证，但在房屋买卖交易过程中采用电话、短信联络属普遍通行做法，不宜苛求普通民事主体以过高的法律意识及证据限制，且上述证据相互关联并相互印证可以在时间上形成连贯之证据链，与居间方链家公司及服务保障房中融信公司所述情况亦相互佐证。李斌武否认签约后拒绝售房，但在收到链家公司发送之催告函后未能积极履行协助义务，亦未举证证明具有积极履约意向。有鉴于此，蒲晓、谢婧所述事实具有高度可能性，法院对其所述予以采信并据此认定相关事实。依据补充协议约定，李斌武拒绝将房屋出售给蒲晓、谢婧的行为，构成根本违约。蒲晓、谢婧作为守约方享有合同解除权，现蒲晓、谢婧要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有事实及法律依据，法院予以支持。就蒲晓、谢婧已付定金，李斌武应予返还。关于违约责任，考虑到蒲晓、谢婧支付定金10万元的履约情况、李斌武于签约后短期内即明确表明拒绝售房的客观情况及主观意愿，结合守约方因此造成之损失及违约方因此获得之利益等多方面因素，法院对于违约金酌情判处。各方于补充协议中明确约定了买方或卖方违约情况下涉房居间费等费用的负担问题，现蒲晓、谢婧要求李斌武支付涉房交易居间费、服务保障费及评估费理由正当，法院予以支持。另，李斌武以蒲晓、谢婧存在违约行为提出反诉请求依据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年6月作出判决：
一、蒲晓、谢婧与李斌武签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于判决书生效之日起解除。
二、李斌武于判决生效之日起七日内返还蒲晓、谢婧定金十万元。
三、李斌武于判决生效之日起七日内赔偿蒲晓、谢婧违约金十万元。
四、李斌武于判决生效之日起七日内赔偿蒲晓、谢婧居间代理费六万二千零四十元、保障服务费一万四千一百元、评估费六百元。
五、驳回蒲晓、谢婧的其他诉讼请求。
六、驳回李斌武的反诉请求。
判决后，李斌武不服，上诉至本院，要求撤销原判，发回重审或撤销原判第二、三、四项，改判为李斌武不向蒲晓、谢婧支付定金、违约金、居间代理费、保证服务费和评估费。事实和理由主要为：1.原审认定李斌武拒绝售房构成根本违约，没有事实依据；2.原审适用法律错误；3.原审酌定十万元违约金过高；4.原审对诉讼费分担有误；5.原审遗漏李斌武要求解除《房屋交易保障服务合同》的反诉请求。蒲晓、谢婧、链家公司、中融信公司同意原判。
本院审理过程中，蒲晓、谢婧和中融信公司均表示中融信公司已将保障服务费14100元和评估费600元退还给蒲晓、谢婧，双方同意解除《房屋交易保障服务合同》。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、收费收据、催告函、合同解除通知函、证人证言等在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李斌武与蒲晓、谢婧签订的购房合同合法有效，双方应当按照合同约定积极履行各自义务。蒲晓、谢婧主张李斌武在签订合同后拒绝出售房屋，并提交短信记录、催告函、证人证言等证据予以证明。这些证据已经能够形成完整的证据链，达到高度盖然性证明标准。李斌武拒绝出售房屋的行为已经构成根本违约。蒲晓、谢婧在李斌武表示不出售房屋后未支付房款系行使合理抗辩权，不构成违约。蒲晓、谢婧作为守约方要求解除合同，于法有据，应予支持。原审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除，由李斌武向蒲晓、谢婧返还定金以及酌情赔偿违约金，并无不妥，本院予以确认。二审中李斌武和蒲晓、谢婧、中融信公司均表示同意解除《房屋交易保障服务合同》，本院不持异议，三方签订的《房屋交易保障服务合同》予以解除。由于中融信公司在原审判决后已将保障服务费14100元、评估费600元返还给蒲晓、谢婧，该两项内容不应再作为蒲晓、谢婧的损失要求李斌武赔偿，故本院将对原审相应判项予以调整。李斌武原审反诉中要求确认《房屋交易保障服务合同》于2015年4月7日解除，该日期为蒲晓、谢婧收到李斌武合同解除通知函的日期，对该解除通知函内容蒲晓、谢婧并未表示同意，故原审未支持李斌武该项请求并无不当。李斌武认为原审诉讼费分配有误，本院认为蒲晓、谢婧按照合同约定主张违约金并无不当，原审法院虽根据案件情况酌减了违约金，但不能据此要求蒲晓、谢婧承担其余部分对应的诉讼费，故原审对诉讼费用的分配并无不当。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19580号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19580号民事判决第四项为李斌武于判决生效之日起七日内赔偿蒲晓、谢婧居间代理费六万二千零四十元。
一审案件受理费14680元，由李斌武负担（蒲晓、谢婧已交纳，李斌武于本判决生效之日起七日内给付蒲晓、谢婧）。反诉案件受理费4720元，由李斌武负担（已交纳）。二审案件受理费5231元，由李斌武负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茜
代理审判员 夏 莉
代理审判员 王世洋
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 石艳明