上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3511号
上诉人（原审原告、反诉被告）詹强。
上诉人（原审原告、反诉被告）王云静。
上诉人（原审原告、反诉被告）徐秀云。
上诉人（原审原告、反诉被告）詹森。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵明刚。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王发俊。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐寰。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵海生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵辰月。
上诉人詹强、王云静、徐秀云、詹森因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月为置换房屋，打算将登记在其名下的上海市浦东新区花山路x弄x号x室房屋（以下简称系争房屋）出售。2012年12月19日，赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月（以下简称甲方）与詹强、王云静、徐秀云、詹森（以下简称乙方）经A事务所居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，价款为142万元（人民币，下同）；合同第六条约定，甲、乙双方在2013年3月25日之前办理过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定的付款期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金。逾期超过15日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定房款20%的违约金；补充条款（一）第6项约定，如因乙方原因致使双方不能按期办理过户交易手续的，甲方按照本合同第九条追究乙方的违约责任。合同签订后，乙方分别于2012年12月19日、2012年12月22日、2013年2月28日支付房款2万元、48万元、61.50万元，乙方合计支付甲方房款111.50万元。2013年1月，乙方办理审税相关事宜。审税完毕后，2013年3月8日，双方将所有的材料备齐，至浦东新区房地产交易中心（以下简称交易中心）办理过户手续时，经交易中心审查乙方中的徐秀云属限制购房对象（徐秀云，单身，在上海已经有一套房屋），无法办理过户手续。之后，乙方通过中介人员向甲方提出重签合同，要求去掉合同抬头购买人中徐秀云的名字，将购买人变更为詹强、王云静、詹森，其他内容不变。甲方中的赵海生与中介人员交涉，要求明确重签合同的交易流程及交易风险。最终，甲方不同意重签合同。甲方于2013年4月14日向乙方发函解除合同，该函在2013年4月15日送达给了乙方。2013年4月21日，甲方再次发函催告乙方要求办理合同解除后的相关事宜。
2013年7月，詹强、王云静、徐秀云、詹森诉至原审法院，要求判令赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月共同配合詹强、王云静、詹森将上海市浦东新区花山路x弄x号x室房屋过户至詹强、王云静、詹森名下，并将系争房屋交付给詹强、王云静、詹森。赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月不同意詹强、王云静、徐秀云、詹森诉请，并反诉要求：1、确认赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月与詹强、王云静、徐秀云、詹森之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年4月15日解除；2、要求詹强、王云静、徐秀云、詹森支付赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月违约金28.40万元。
原审审理中，A事务所的工作人员陈磊出庭作证称，如果重签合同，将徐秀云的名字从购房方中去掉，在查询购房资格15天后，双方可以办理系争房屋过户手续。A事务所出具的情况说明陈述了相关的交易流程。
原审认为，赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月与詹强、王云静、徐秀云、詹森订立的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。詹强等四人有义务审查己方人员的购房资格。因徐秀云属限购对象，未能按约办理过户手续，责任在詹强等四人。詹强等四人要求赵明刚等五人重新签订合同，将徐秀云从购买人中去掉，将购买人变更为詹强、王云静、詹森三人，赵明刚等五人不同意。因变更购买人的名字，修改的是合同一方的主体，涉及权利义务的变更，需要赵明刚等五人的同意才能变更。詹强等四人主张重新签合同，变更购买人的名字，是权利转让，赵明刚等五人有义务配合重新签订合同的意见，于法无据，法院不予采纳。詹强等四人要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。赵明刚等五人发函解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除，赵明刚等五人愿意返还房款111.50万元，于法不悖，予以准许。因詹强等四人违约，赵明刚等五人主张28.40万元的违约金。詹强等四人认为赵明刚等五人没有损失，要求调低违约金。现就赵明刚等五人主张的损失范围及所提供的证据，法院认为赵明刚等五人主张的违约金确实高于实际损失。违约金由法院参照违约给赵明刚等五人造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则酌定为7万元。
原审法院于二○一三年九月二十四日依法作出判决：一、确认詹强、王云静、徐秀云、詹森与赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月之间于2012年12月19日订立的《上海市房地产买卖合同》于2013年4月15日解除；二、赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月应于判决生效之日起七日内返还詹强、王云静、徐秀云、詹森房款人民币111.50万元；三、詹强、王云静、徐秀云、詹森应于判决生效之日起七日内支付赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月违约金人民币7万元；四、驳回詹强、王云静、徐秀云、詹森的全部诉讼请求；五、驳回赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币17，580元，减半收取计人民币8，790元，由詹强、王云静、徐秀云、詹森负担；一审反诉案件受理费人民币2，780元，减半收取计人民币1，390元，由赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月负担人民币1，040元，由詹强、王云静、徐秀云、詹森负担人民币350元。
判决后，詹强、王云静、徐秀云、詹森不服，上诉称，合同权利依法可以转让，上诉人方要求将徐秀云的名字去掉属于权利转让，只要通知被上诉人方即生效；重新签订合同是权利转让所附生的义务，履行的仍然是原合同，对被上诉人方的权利义务没有影响，被上诉人方若拒绝，应举证证明存在合同法所规定的合同权利不得转让之情形，否则被上诉人属于恶意违约；本案系争房屋无法过户存在两个原因，一是徐秀云属限购过户对象，二是被上诉人方不配合，故不能过户的原因不能全部归责于上诉人，原审判令上诉人承担违约责任错误。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月辩称，合同主体的变更属于权利义务的转让，需要双方协议一致才能变更；双方在合同中对不能过户的违约责任有明确约定，本案不能过户的责任在上诉人，上诉人理应承担相应违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。一、关于上诉人要求被上诉人配合将房屋过户至詹强、王云静、詹森三人名下的诉讼请求，因房屋过户需以买卖合同为依据，而本案中买卖合同的买受方为詹强、王云静、詹森、徐秀云四人，现上诉人要求将买受人变更为三人，变更的是合同主体，涉及权利义务的变更，依法需要得到出卖方的同意，在被上诉人明确表示不同意的情况下，上诉人要求将房屋过户至三人名下缺乏合同依据，该诉讼请求本院难以支持。二、关于上诉人应否承担系争房屋不能过户的违约责任，系争房屋因徐秀云属限购对象故未能按约办理过户手续，对此上诉人显然未尽到审核义务，但从本案双方履行情况来看，首先，合同约定的办理过户手续时间为2013年3月25日，而双方实际前往交易中心办理过户手续的时间在2013年3月8日，在当日发现徐秀云属限购对象后上诉人即提出去掉一个购房人后重新签订合同再办理过户手续，根据中介公司人员的相关陈述，如去掉徐秀云的名字重签合同后，在查询购房资格15天后即可办理过户手续，而该时间尚在双方合同约定的过户期限之内；其次，上诉人在办理过户手续之前已经支付了大部分房款，之后的贷款也未用徐秀云的名义办理，故去掉徐秀云的名字对上诉人方后续付款义务不会构成任何障碍，也不会对被上诉人的权利构成侵害，故从上述履行情况来看，在办理系争房屋过户手续遇到障碍的情况下，上诉人已经用积极的态度来消除障碍以促成重新办理过户手续，而由于被上诉人不予配合导致最终未能办理过户，故系争房屋未能过户不能归责于上诉人，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判令双方合同解除并无不当，但判令上诉人支付违约金不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633号民事判决第三、五项；
三、驳回赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月要求詹强、王云静、徐秀云、詹森支付违约金的反诉请求。
一审本诉案件受理费人民币8，790元，由詹强、王云静、徐秀云、詹森负担，一审反诉案件受理费人民币1，390元，由赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月负担；二审案件受理费人民币18，355元，由詹强、王云静、徐秀云、詹森负担人民币16，805元，由赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月负担人民币1，550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 李 兴
二〇一四年三月十三日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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