江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初2195号
原告：宋鹏飞，1989年2月9日生，住河南省荥阳市。
委托诉讼代理人：何进，江苏正大求实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程晓宁，江苏正大求实律师事务所实习律师。
被告：董桂英，1965年7月26日出生，住江苏省泗阳县。
被告：陈士虎，1962年5月7日出生，住江苏省泗阳县。
被告：李苏，1988年9月28日生，住江苏省如东县。
委托诉讼代理人：张前程，安徽北方之光律师事务所律师。
原告宋鹏飞与被告陈士虎、董桂英、李苏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋鹏飞及其委托诉讼代理人何进、程晓宁、被告李苏的委托诉讼代理人张前程到庭参加诉讼，被告陈士虎、董桂英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋鹏飞向本院提出诉讼请求：1.解除南京市存量房交易合同；2.被告立即返还原告双倍定金10万元；3.被告赔偿原告损失共计349165元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月底，经中介居间介绍，南京市雨花台区凤信路xx号xx幢xx单元xx室房屋为李苏所有，陈士虎与董桂英是李苏的岳父母，因限购政策没有登记在李苏名下而是登记在陈士虎和董桂英名下，李苏还提供了陈士虎与董桂英的授权委托书。2016年3月1日，原、被告双方经中介协调签订《南京市存量房交易合同》一份，李苏作为代理人在合同上签字，合同约定房屋转让价为180万元，合同生效后90日内办理所有权转移登记。合同签订后，被告既不办理房屋贷款解押手续，也不配合原告办理贷款审核，李苏表示陈士虎和董桂英改变主意不同意出售房屋，原告与被告协商不成，为维护其合法权益，遂诉至法院。
被告陈士虎、董桂英未作答辩。
被告李苏辩称，1.涉案房屋买卖合同不能履行，并非被告全部过错，而是双方共同过错造成。因原告将定金支付给中介公司，而中介公司未支付给被告，原告具有过错，被告只是缺少法律意识，未先行解除合同而另售他人只是程序上的瑕疵。2.被告李苏仅为涉案房屋买卖合同的代理人，在本案中不应承担赔偿责任。3.原告主张的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，原告主张被告双倍返还定金无事实依据，因被告未收到定金。其次，原告主张被告赔偿损失34万元也缺乏法律依据。可预见损失只有在当事人没有约定或损失赔偿时才予以适用，本案中违约责任约定明确，不应适用可预见规则；可预见规则应当以违约方在订约时能够或应当能够预见到的因违约可能造成的损失，本案中被告不能预见短期内房屋升值巨大；本案合同已约定违约金计算方式，应当排除可得利益赔偿规则的适用；原告主张的损失34万元无事实依据，涉案评估报告评估规则、评估方法、评估结果均有问题，不应适用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实如下：2016年2月28日陈士虎、董桂英于出具书面（手写）授权委托书一份，载明就涉案房屋出售事宜，陈士虎、董桂英委托李苏代为签署涉案房屋的房屋买卖合同、代为收取定金；并说明李苏在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件所造成的法律后果，陈士虎、董桂英均予以承认。2016年3月1日，原告宋鹏飞与被告陈士虎、董桂英及居间人南京存房房地产经纪有限公司签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》一份，约定由陈士虎、董桂英将其名下位于南京市雨花台区凤信路xx号xx幢xx单元xx室房屋出售给宋鹏飞，面积为94.67平方米，总价为180万元，其中定金5万元，尾款2万元，首付款58万元应于贷款审核完成后10个工作日内支付，并约定宋鹏飞应于2016年4月5日前与贷款银行签订借款合同。双方另补充约定合同履行过程中任一方单方不买不卖不履行合同的，除定金法则赔偿外，由违约方向守约方支付总房款的10%作为赔偿金额，令中介方中介费和综合保障服务费由违约方支付。合同中买方有宋鹏飞签字，出卖方陈士虎、董桂英由李苏代为签字。合同签订后，宋鹏飞向中介方南京存放房地产经纪有限公司缴纳中介费9000元、保障金9000元、贷款费820元，合计18820元。同日，李苏代为出具定金收条一份，载明出售方陈士虎、董桂英已收到买受访宋鹏飞购买涉案房屋的定金5万元。
2016年5月18日，原告宋鹏飞在本院受理本案后持本院受理案件通知书至南京市房屋产权监理处档案馆查询得知：2016年3月16日，陈士虎、董桂英通过公证委托李苏作为代理人办理出售涉案房屋的相关事宜。2016年4月1日，陈士虎、董桂英与案外人赵某、马某签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定陈士虎、董桂英将涉案房屋出售给赵某、马某，房屋总价为1535000元。2016年4月27日，陈士虎、董桂英与赵某、马某申请对涉案房屋权属转移登记，2016年5月14日，赵某、马某取得涉案房屋权属证书。
2016年9月27日,本院委托上海友达土地房地产评估有限公司（南京分公司）对涉案房屋在2016年4月27日、2016年5月18日、2016年6月18日价格进行评估，后因不同日期评估部门均要求缴纳评估费用，原告宋鹏飞缴纳了评估涉案房屋在2016年6月18日价格的评估费，被告李苏拒绝缴纳费用。上海友达土地房地产评估有限公司（南京分公司）于2017年2月8日出具涉案房屋在2016年6月18日的《估价报告书》，涉案房屋经评估在2016年6月18日总价为2180345元，单价为23031元。
本案争议焦点为：1.哪一方违约致涉案合同不能履行；2.如认定被告陈世虎、董桂英违约，李苏应否对原告的损失承担责任；3.原告主张的损失是否合理。
本院认为，原、被告双方经南京存房房地产经纪有限公司居间介绍于2016年3月1日签订的《房地产买卖中介合同》，是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。关于哪一方违约致涉案合同不能履行问题，本院认为，合同签订当日，被告陈士虎、董桂英向原告宋鹏飞出具收条，收条中载明已收取定金5万元，被告李苏认为陈士虎、董桂英未收到定金，未能提交证据予以佐证，故李苏主张原告宋鹏飞未按约支付定金无事实依据，本院不予支持。双方合同约定原告宋鹏飞已按约支付了定金，在双方约定原告支付首付款时间之前，且双方未解除涉案房屋买卖合同的情况下，被告陈士虎、董桂英即将房屋出卖给他人，致涉案房屋买卖合同无法履行，被告陈士虎、董桂英具有过错，其行为已构成根本违约，故对原告宋鹏飞主张解除其与被告陈士虎、董桂英之间的房屋买卖合同，本院予以支持。
关于李苏应否对宋鹏飞的损失承担责任问题，本院认为涉案房屋所有权人登记为被告陈士虎、董桂英，陈士虎、董桂英2016年2月28日书面授权被告李苏代为签署房屋买卖合同并代为收取定金，李苏已按照陈士虎、董桂英的委托事项与原告宋鹏飞签署房屋买卖合同并收取定金，李苏已履行该委托合同的相关义务，故相应的法律后果应由委托人陈士虎、董桂英承受。原告李苏在2016年3月16日再次接受被告陈士虎、董桂英的委托出售涉案房屋，李苏接受委托并代为处理陈士虎、董桂英事务的行为，不违反法律规定，原告认为李苏作为受托人应对委托人陈士虎、董桂英的过错承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的损失数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因被告陈士虎、董桂英根本违约致双方合同无法履行，原告宋鹏飞主张被告陈士虎、董桂英双倍返还定金100000元不违反法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，违约方应当承担中介费和综合保障服务费，故对原告宋鹏飞主张被告承担中介费9000元、综合保障服务费9000元，合计18000元，本院予以支持，但贷款费820元，不属于合同约定范围，本院对原告主张的贷款费820元不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告陈士虎、董桂英未告知原告宋鹏飞其已将房屋出卖给他人，原告宋鹏飞知悉被告陈士虎、董桂英将房屋出售给他人的日期为2016年5月18日，故对涉案房屋溢价部分损失应以2016年5月18日的房屋总价计算，原告宋鹏飞主张以2016年6月18日的房屋总价计算溢价损失无法律依据，参考上海友达土地房地产评估有限公司（南京分公司）出具的评估意见，本院酌定涉案房屋在2016年5月18日的房屋总价为205万元，即在2016年5月18日原告就涉案房屋的溢价损失为25万元，扣除定金罚金5万元，被告还应支付原告20万元，原告主张超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋鹏飞、被告陈士虎、董桂英及南京存房房地产经纪有限公司于2016年3月1日签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》；
二、被告陈士虎、董桂英于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告宋鹏飞定金100000元；
三、被告陈士虎、董桂英于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宋鹏飞损失200000元；
四、被告陈士虎、董桂英于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宋鹏飞中介费9000元、综合保障服务费9000元，合计18000元；
五、驳回原告宋鹏飞主张被告李苏赔偿的诉讼请求；
六、驳回原告宋鹏飞的其他诉讼请求；
本案案件受理费8308元，评估费16600元，合计24908元，由原告宋鹏飞负担7274元，由被告陈士虎、董桂英共同负担17634元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8308元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。
审 判 长 李筱艳
人民陪审员 蔡正勤
人民陪审员 夏留根
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 王启慧