北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7232号
上诉人（原审原告）：王天营，男，1977年10月17日出生。
委托诉讼代理人：翟炜，北京市必浩得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：麻贞洁，女，1977年7月10日出生。
委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：高敏，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人王天营、上诉人麻贞洁因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第14922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王天营上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判麻贞洁支付违约金70万元及赔偿损失20.99万元；2.判令麻贞洁以10万元为基数，自2015年9月15日起，按照每日万分之五的比例向其支付逾期违约金（暂计算至2016年6月28日止为13550元）。事实和理由：1.原审法院对麻贞洁违约程度认定偏轻；2.原审判决的违约金数额不足以弥补其损失；3.其于2015年9月2日向麻贞洁发出解除函，自合同解除之日麻贞洁负有返还定金的义务，现其逾期返还定金，应按照合同约定承担日万分之五的逾期返还违约金。
麻贞洁上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回王天营关于违约金的诉讼请求。事实和理由：双方合同约定的付款方式，第一次付款是解抵押当天支付50万，第二次于2015年7月1日支付170万。王天营没有按约定支付第二笔款项构成违约，故原审法院认定其违约是错误的。
我爱我家公司辩称，尊重原判，不发表意见。原审判决对于居间费没有处理，我们认为应当由违约方承担，但我们没有提出上诉。
王天营向一审法院起诉请求：1.判令解除王天营与麻贞洁之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.麻贞洁返还已付款人民币100000元，居间服务费人民币56700元，并以人民币156700元为基数，按每日万分之五计算，向其支付自2015年9月14日起实际支付之日止的逾期返还违约金（暂计算至2016年6月20日为人民币20250元）；3.麻贞洁支付违约金人民币700000元，并赔偿损失人民币209900元。
一审法院认定事实：2015年2月7日，王天营、麻贞洁经我爱我家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M14100765）。该合同约定，麻贞洁将其位于北京市东城区×××503号房屋（简称涉诉房屋）售予王天营，该房屋建筑面积65.3平方米。该房屋已设定抵押，抵押金额为人民币1940000元，对于该房屋的抵押，麻贞洁应于网签之前办理抵押注销手续。该房屋成交总价为人民币3500000元。王天营应于本合同签订之日向麻贞洁支付定金人民币100000元，定金通过自行交接方式划转。王天营选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币1200000元。双方一致同意，除定金与拟贷款金额以外的所有成交总价款第一次于麻贞洁解抵押当天支付人民币500000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于2015年7月1日支付人民币1700000元，资金通过资金存管方式划转。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。因麻贞洁原因致使王天营未能在合同签订之日起120内取得房屋所有权证书的，王天营有权单方解除合同。因王天营原因致使麻贞洁在合同签订之日起120日未能完成房屋产权转移且王天营取得房屋产权证书，麻贞洁有权单方解除合同。如王天营依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自王天营向麻贞洁发出的书面解除通知到达麻贞洁之日起自动解除。麻贞洁应于5个工作日内将其已经收取的王天营的全部付款返还给王天营，并按照房屋成交总价的20%向王天营支付违约金。如麻贞洁逾期将王天营已经支付的款项返还给王天营，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向王天营支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由麻贞洁承担。
同日，王天营、麻贞洁与我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定王天营应支付居间服务费人民币56700元。王天营、麻贞洁任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致我爱我家公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，我爱我家公司不承担责任，且我爱我家公司有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已支付的，我爱我家公司无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，我爱我家公司有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。
2015年3月6日，王天营作为买受方、麻贞洁作为出卖方、我爱我家公司作为见证方签订《补充协议》，约定，王天营、麻贞洁协商同意，因王天营原因要求签订《买卖合同》后从2015年5月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续。上述日期前导致的合同履行延期，王天营、麻贞洁及我爱我家公司均不承担违约责任，且王天营、麻贞洁不能因此原因解除合同。如约定日期后王天营、麻贞洁任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约，并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。
2015年2月7日，王天营向麻贞洁支付定金人民币100000元。后，王天营向我爱我家公司支付服务佣金56700元。2015年5月28日，王天营、麻贞洁办理了涉诉房屋网签手续。涉诉房屋至今未办理解抵押手续。
2015年9月2日，王天营分别向麻贞洁、麻贞洁代理人于飞、我爱我家公司员工于家伟通过EMS邮寄解除合同通知，其中，于飞、于家伟分别于2015年9月6日、9月3日收到该解除合同通知。麻贞洁因本人不在指定地址，王天营邮寄的解除合同通知于2015年9月6日被退回。经询问，麻贞洁未授权于飞代收相关合同文件及解除通知。
2015年9月15日，王天营向原审法院提起本案诉讼，并于同月另行购置了住房，现已取得房屋所有权证书。
原审法院庭审中，关于麻贞洁未办理解抵押手续的原因，麻贞洁称系因其资金周转紧张所致，后又与王天营协商未成；同时，合同并未明确约定办理解抵押手续的时间，其亦在等待王天营支付首付款，而王天营没有支付，导致其没有资金去办理解抵押手续，故麻贞洁认为，王天营未在2015年7月1日向其支付1700000元购房款构成违约。经原审法院询问，双方均表示，关于解抵押的资金来源，双方未明确约定。
原审法院审理中，王天营为证明其房屋差价损失，申请对涉诉房屋在2016年1月14日的市场价值进行评估。经原审法院委托，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2016年2月29日出具《房地产估价报告》，确定涉诉房屋于价值时点的市场价值为：房地产总价人民币4409900元；楼面单价人民币67533元每平方米。
原审法院审理中，麻贞洁认为双方约定的违约金过高，要求法院进行调整。
一审法院认为，王天营、麻贞洁就涉诉房屋签订的买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。本案双方争议焦点关键在于麻贞洁是否构成违约。第一，买卖合同约定的解抵押时间为“网签之前”；第二，双方办理网签手续的时间为2015年5月28日；第三，就买卖合同约定的“第一次”及“第二次”付款时间，从字面意义上理解，第一次付款时间当然在第二次付款时间之前。故双方约定的第一次“麻贞洁解抵押当天支付人民币500000元”当然应在第二次“2015年7月1日支付人民币1700000元”之前；第四，在合同履行过程中，麻贞洁未积极办理解抵押手续，怠于履行该项主要合同义务，且至今未办理涉诉房屋的解抵押手续。综合以上几个方面考虑，法院认为本案纠纷发生的关键原因在于麻贞洁未按合同约定于网签之前且最迟亦未于2015年7月1日前办理房屋解抵押手续，以致买卖合同不能继续履行，麻贞洁应对此承担相应的违约责任。现王天营要求解除买卖合同及补充协议，有合同及法律依据，麻贞洁亦表示同意，予以准许。麻贞洁应退还其已收取的购房定金人民币100000元。关于居间服务费，因买卖合同未对此明确约定，王天营可另行主张，本案中不予处理。关于定金的逾期返还违约金，因王天营向麻贞洁发送的合同解除通知未成功到达麻贞洁，未发生解除合同的法律效力，故无法确定麻贞洁应当返还的时间，故关于定金的逾期返还违约金，不予支持。关于王天营主张的违约金人民币700000元及损失人民币209900元，法院根据王天营的已付款情况；麻贞洁违约过错程度；同时考虑到房屋价格上涨趋势；王天营已于2015年9月2日知晓麻贞洁违约等情况；结合房地产估价报告结论，对麻贞洁应承担的违约金及应赔偿的损失数额一并予以酌定。判决：一、解除王天营与麻贞洁于二〇一五年二月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及王天营、麻贞洁、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一五年三月六日签订的《补充协议》；二、麻贞洁于判决生效后七日内返还王天营已付购房定金人民币十万元；三、麻贞洁于判决生效后七日内给付王天营违约金人民币三十五万元；四、驳回王天营的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王天营提交麻贞洁向其发送的短信息记录，载明麻贞洁告知其解抵押资金出现问题，以证明麻贞洁违约的事实。麻贞洁对该短信息记录真实性予以认可，但认为该短信为双方协商的过程，不能证明麻贞洁违约。本院结合原审法院审理中麻贞洁的陈述，对该份证据予以确认。王天营另提交链家网站打印的报价单，载明地坛北里三室一厅66.98平方米房屋现售价580万元，以证明其存在的损失数额。麻贞洁对该证据的真实性与关联性均不予认可。由于该房屋信息由第三方网站刊登，且仅为出售方单方报价，不能具体反映本案王天营的损失，本院对该份证据不予采纳。
本院对一审法院查明的上述事实予以确认，对与本案争议焦点缺乏关联性的相关事实不予确认。
本院认为，麻贞洁与王天营及我爱我家公司签订的买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方合同约定，麻贞洁应于网签之前办理抵押注销手续，双方于2015年5月28日办理涉诉房屋的网签手续，而抵押注销手续至今仍未办理。在双方未有明确约定解抵押资金来源的情况下，办理还款及抵押注销手续应为卖方的义务，现麻贞洁未能按期履行，构成违约，应承担相应的违约责任。因麻贞洁未办理抵押注销手续，故合同约定的王天营首次付款的期限（即麻贞洁解抵押当天）尚未到达，其不应当因未支付第一次及第二次付款而承担违约责任。综上，麻贞洁的上诉请求不能成立，应予驳回。麻贞洁承担的违约金数额，应与其怠于履行合同义务导致王天营另行购房的损失相当。王天营已于2015年9月另行购置住房，故不宜以评估报告确定的价值时点（即2016年1月）房屋市场价值作为计算损失的依据。原审法院综合王天营的付款情况、麻贞洁的过错程度，同时考虑房屋的价格上涨趋势，酌情确定麻贞洁应承担的违约金数额，该处理并无不当，本院予以维持。本案诉讼前，王天营曾向麻贞洁发出解除合同的通知，但未有证据显示该通知已到达麻贞洁，故王天营主张以2015年9月15日作为麻贞洁应当返还已付款的起始日期，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，王天营的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9534.5元，由王天营负担5651.8元（已交纳），由麻贞洁负担3882.7元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 淼
审判员 蒋春燕
审判员 刘丽杰
二〇一六年九月二十八日
书记员 宋 佳