山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终7223号
上诉人（原审被告）：王井法。
委托诉讼代理人:彭桐亮，山东康元律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘丽，山东康元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵从利。
委托诉讼代理人：赵兵，胶州恒德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨川。
委托诉讼代理人：付华，山东海之源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所律师。
上诉人王井法、赵从利因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王井法的委托诉讼代理人彭桐亮、刘丽，被上诉人赵从利的委托诉讼代理人赵兵，被上诉人杨川及委托诉讼代理人王宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王井法上诉称，其与被上诉人杨川之间的房屋买卖，
不是上诉人王井法的真实意思表示，且上诉人王井法与上诉人赵从利也未恶意串通签订房屋买卖合同。2010年，涉案房屋属于上诉人王井法所有，但该房屋未办理相关产权手续，与被上诉人杨川的房屋买卖也非上诉人王井法的本意。在房屋买卖合同签订之时，是上诉人王井法的儿子与被上诉人签订的合同，且上诉人王井法也并未收到被上诉人的购房款。2016年，涉案房屋办理了房产证，上诉人王井法与上诉人赵从利达成了买卖房屋的合意，将房屋过户到赵从利的名下，双方不存在原审推定的恶意串通损害被上诉人杨川利益的情形。原审判决被上诉人杨川并未提出向我方支付购房款的诉讼请求，但一审法院却予以判决支付，违反了民诉法不告不理的原则，程序严重违法。本案不适用根据商品房买卖合同司法解释第十条，该条适用范围是房地产开发企业将未建成或已竣工房屋出售给买受人，并不适用于公民二手房转让。综上，原审认定事实以及适用法律错误，求二审法院查明事实，法改判。
上诉人赵从利上诉称，1、上诉人赵从利与上诉人王井法之间签订的房屋买卖合同真实的，原审判决对此也予以认可。上诉人赵从利通过案外人周兆章32万元到期债权，以及房屋所有人王井法同意取得的涉案房屋，符合有关法律规定，上诉人赵从利是涉案房屋真正合法所有人。上诉人赵从利是属于善意取得，应受法律保护。上诉人赵从利与被上诉人杨川、上诉人王井法，在买房之前不认识，也从不知晓杨川与王井法之间签订房屋买卖合同，不存在与上诉人王井法恶意串通之事实。2、上诉人王井法与被上诉人杨川签订的房屋买卖合同时，上诉人王井法并未取得涉案房屋的产权证，其房屋买卖合同应属于效力待定，且被上诉人杨川至今尚欠王井法8万元，上诉人王井法明确表示，不想将涉案房屋出售给被上诉人杨川，自愿承担违约责任，且涉案房屋已经办理到上诉人赵从利名下，上诉人赵从利是涉案房屋的合法所有人。3、一审判决人认定赵从利和王井法房屋买卖合同价款20万元，而发票标明为263497.5元。即便一审法院不认可转账购房款32万元，不认定为20万元。20万元是为了合理避税，涉案房屋政府指导价为263497.5元，说明我方主张的合理避税属实，真实交易价格为32万元。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人杨川答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审中杨川提出的诉讼请求：1、依法确认杨川与王井法签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令王井法、赵从利为杨川办理胶州市兖州路117号新向阳小区改造工程x号楼x单元x号房屋的过户手续；3、依法确认王井法与赵从利签订的房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用均由王井法、赵从利负担。
原审查明，2010年9月30日，杨川（乙方、买方）与王井法（甲方、卖方）在中介方胶州市福来居房产信息服务中心的见证下签订房屋买卖合同一份，约定甲方王井法将其位于胶州市兖州路向阳小区x号楼x单元x楼x号房屋出卖于杨川，建筑面积为77.82平方米，合同价款为26万元，付款方式为首付10万元，还约定房产办理过户交易等一切费用由乙方承担，甲方保证上述房地产权属清楚，如因甲方个人原因未能办理房产证，甲乙双方解除合同并且甲方赔偿乙方双倍经济损失。杨川在该合同乙方处签字捺印，王井法在甲方处签字捺印，王井法之子王浩男在甲方下方委托代理人处签字捺印。签订合同后，杨川陆续给付王井法购房款18万元。签订合同后，王井法将涉案房屋交付给杨川，杨川一直居住至今。
2013年8月15日，杨川（乙方）与王井法（甲方）签订房产转让协议书一份，约定关于王井法、王浩男父子于2010年9月30日将向阳小区x号楼x单元x楼x号房屋出卖于杨川，杨川已付给王井法、王浩男父子18万元，经双方约定王井法父子二人办好该楼房房产手续并将房产证交付给杨川后，杨川一次性付清剩余房款。王井法、王浩男在该协议书甲方处签字捺印，杨川在乙方处签字捺印。
原审另查明，涉案位于胶州市兖州路向阳小区x号楼x单元x楼x号房屋系回迁安置房。2016年11月15日，涉案房屋登记于王井法名下，房权证号为胶私变字不动产权第58084号。
原审再查明，根据胶州市国土资源局及胶州市地方税务局的相关材料证，2016年11月24日，王井法（甲方、卖方）与赵从利（乙方、买方）签订房屋买卖协议一份，约定王井法将其位于向阳小区x号楼x单元x户房屋卖于赵从利，房产转让价格为20万元，还约定在交易中产生的费用由乙方承担，甲方应于全部房款到账之日起，保证在三日内将房产交付乙方使用。2016年12月19日，涉案房屋变更登记于赵从利名下。
原审认为，本案的争议焦点为：一、杨川与王井法之间签订的房屋买卖合同是否有效。二、王井法与赵从利之间所签订的房屋买卖合同是否合法有效。
关于本案争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》规定，依法订立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立的有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。本案中，杨川与王井法于2010年9月30日自愿签订房屋买卖合同，是在平等自愿的基础上达成的协议，是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方当事人均应自觉履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，杨川按照合同约定履行了给付大部分购房款的义务，且王井法向杨川交付了房屋，杨川也已装修并入住。根据杨川与王井法于2013年8月15日签订的协议书，约定了王井法将涉案房屋房权证书交付杨川办理过户手续后，杨川一次性付清尾款，而王井法在2016年11月15日取得涉案房屋的房权证后，未按照协议的约定配合杨川办理过户手续，其行为违背了诚实信用原则，现杨川要求王井法协助其办理相关的房屋过户手续符合法律规定，原审法院予以支持。
王井法辩称买卖房屋不是其真实意思表示，是其子与杨川经办的，原审认为，庭审中经询问，王井法对房屋买卖合同、房产转让协议书及收到条中均认可是其签字，亦认可收到购房款，既然不是真实的买卖房屋，却收受杨川缴纳的购房款并未提出异议，王井法对此未作合理解释。故对王井法的辩解不成立，原审法院不予采信。王井法辩称向杨川追索剩余8万元购房款未果故杨川违约在先，根据杨川与王井法于2013年8月15日签订的协议书，双方约定剩余房款待王井法办理涉案房屋的房权证后杨川一次性付清，该协议中对剩余房款的给付附期限，杨川在期限届至前未履行给付义务符合协议的约定，不存在违约行为，故王井法的该辩解原审法院不予采信。
关于本案争议焦点二，
首先需要审查王井法与赵从利之间是否存在房屋买卖合同关系。王井法辩称是将房产抵押贷款，不是真实的房屋买卖合同关系，根据胶州市地方税务局及胶州市国土资源局调取的材料，可证实王井法和赵从利签订房产买卖协议书，王井法与赵从利均在该协议书及不动产登记申请表中签字并捺印，即王井法对房屋买卖一事是明知的，其辩称是办理抵押贷款登记不符合事实，原审法院不予采纳。
其次，本案中赵从利是否属于善意购房人，就此，原审法院从以下几点进行分析：1、从庭审查明的事实看，虽赵从利主张涉案房屋价款为32万元，但在胶州市地方税务局进行备案的双方签订的协议中的价格为20万元，虽赵从利辩称是为避税，但其未提交证据证实其与王井法存在买卖房屋价款32万元的约定，在王井法不认可该价款的情况下，原审法院对双方在行政管理部门胶州市地方税务局进行备案的合同予以确认。从该合同中，可看出2016年赵从利与王井法之间签订的房屋买卖合同价款为20万元，而在2010年，王井法与杨川就涉案房屋签订的房屋买卖合同价款为26万元，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，亦为明显不合理之低价。2、房屋非普通商品，购买房屋作为一项重大民事活动，一般而言，购房者在购买现房尤其是二手房之前均会要求实地查看所购房屋，了解房屋建筑质量、位置朝向、户型结构及装修装修状况，尤其是如果该房已经进行过装修并有人居住，购房者通常要对使用者是否对房屋结构进行过改动，是否满足自己的使用需求，装修价值加上房屋本身价值是否与房价大致相当等进行了解。本案中，赵从利和王井法签订房屋买卖合同时，涉案房屋早已被杨川占用使用，赵从利作为房屋买受人，对房屋是否存在他项权利具有更高的注意义务，赵从利在没有实际考察该房屋是否存在权利瑕疵的情况下，尤其庭审中其陈述“听说有人租住在该房屋内”的情况下，并未实际查看过现房，其在不知晓房屋真实状况的情况下即与王井法签订房屋买卖合同明显有悖常理，不符合一般的交易习惯。3、关于支付对价，赵从利主张购买涉案房屋系因案外人周兆章欠赵从利借款30万元，后周兆章提出用涉案房屋以32万元的价款抵顶债务，购房款及所有税费均由周兆章负责，而庭审中王井法对此不予认可，主张系将房屋抵押并从赵从利处贷款，亦未认可通过周兆章与赵从利联系，对此，赵从利仅提交了其与周兆章之间的银行往来明细，该证据仅能证实其与周兆章之间存在资金往来情况，无法证实其所述的关于其与周兆章之间存在该约定。赵从利亦未提交证据证实周兆章确实将购房款给付王井法，故根据现有证据，无法证实赵从利为购买涉案房屋支付了相应对价。综合上述几点，根据本案现有证据难以认定赵从利为善意购房人。
再次，杨川主张王井法与赵从利之间所签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害了杨川的利益，应属无效。经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或者第三人的利益并从中受益，其中有三项特性：1、当事人双方出于恶意，2、当事人之间互相串通，3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中，作为王井法来说，在明知已经涉案房屋卖予杨川的情况下，再次将涉案房屋卖予赵从利，属于典型的一房二卖，其主观恶意明显，明显存在过错。而王井法与赵从利之间所签订的房屋买卖合同是否属于合同法所规定的恶意串通的情形，原审法院认为，法律上的恶意串通系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照证据规则第九条之规定，法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；根据盖然性原则予以判断和认定。恶意串通行为通常较为隐蔽，此时，可以通过数个已知来源于案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推定当事人之间是否存在恶意串通情形。如果当事人外在表示行为存在重大疑点，在订立房屋买卖合同过程中存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高即可认定该房屋买卖合同双方系恶意串通。本案中，根据以上所述，赵从利的购房行为存在重大疑点：所签房屋买卖合同的价款远低于市场价格、购买房屋之前未实地考察、对房屋现状不知情、是否支付对价存疑，双方买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，可以推定其与王井法订立房屋买卖合同存在恶意串通。
综上，杨川与王井法签订房屋买卖合同且部分履行在先，王井法与赵从利形成的房屋买卖合同关系并恶意过户在后，致使杨川合法使用多年的房屋房权证书却登记于赵从利名下，侵害了杨川的合法权益，因此，王井法与赵从利之间形成的房屋买卖合同关系应属无效。杨川的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。故，判决：一、王井法与赵从利签订的房屋买卖合同无效。二、王井法于判决生效之日起十日内协助杨川办理位于胶州市兖州路117号号新向阳街区改造工程x号楼x单元x号房屋所有权转移登记手续。三、杨川于判决生效之日起十日内向王井法交付购房款8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2520元，共计2620元，由王井法负担。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，2010年9月30日，被上诉人杨川与上诉人王井法之子王浩男签订房产转让协议。2013年8月15日，被上诉人杨川与上诉人王井法之子王浩男签订房产转让协议，约定将涉案房屋出售给被上诉人杨川，被上诉人王井法父子二人办好该楼房房产手续并将房产证交付给被上诉人杨川后，杨川一次性付清剩余房款。合同签订后，被上诉人杨川依约支付被上诉人王井法、王浩男父子18万元。上诉人王井法对上述协议签字捺印，是对其子王浩男行为的追认，故2013年8月15日签订的房屋买卖协议，是上诉人王井法与被上诉人杨川的真实意思表示，不违背有关法律规定，对上诉人王井法与被上诉人均具有约束力。涉案房屋被上诉人实际入住多年，并履行了合同约定付款义务。
上诉人王井法于2016年11月24日，在房屋出售后，又与上诉人赵从利签订涉案房屋的买卖协议，存在明显的恶意故意，有违诚信原则。上诉人赵从利在签订涉案房屋买卖合同前，对涉案房屋既没有到现场进行实际勘查验收，或与实际入住人员沟通，又不能对约定付款数额与实际交易等主要内容存在矛盾做出合理解释，且上诉人赵从利所称的案外人到期债权是否真实存在本案无法考证。上诉人赵从利的上述行为，有悖正常交易习惯，本院不予采信。原审据此认定上诉人王井法与上诉人赵从利签订的房屋买卖合同无效，并且为减少诉累，判令被上诉人杨川支付剩余款项，并无不当。
综上，原审认定事实及适用法律基本正确，但鉴于涉案房屋的产权证书现办理在上诉人赵从利名下，上诉人赵从利有义务协助被上诉人杨川对涉案房屋更名过户，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初750号民事判决第一项、三项；
二、变更山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初750号民事判决第二项为：“上诉人赵从利、王井法于本判决生效之日起十日内，协助被上诉人杨川办理位于胶州市兖州路117号号新向阳街区改造工程4号楼1单元1702号房屋所有权转移登记手续。”
二审案件受理费200元，由上诉人王井法、赵从利负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一七年十月二十三日
书记员 王庆光