浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0127民初3652号
原告：洪昌书男，1979年10月15日出生，汉族，住淳安县。
原告：周小爱女，1977年11月7日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：胡林娟，浙江良恭律师事务所律师。
被告：淳安雨龙置业有限公司，住所地：淳安县浪川乡联新路68号。
法定代表人：黄ＸＸ，执行董事。
委托诉讼代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告洪昌书、周小爱诉被告淳安雨龙置业有限公司（以下简称雨龙公司）合同纠纷，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告雨龙公司支付两原告违约金20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告购买被告开发建设的位于淳安县商铺，因建成的房屋与合同约定出入很大，导致不能正常使用，且存在延期交付等问题，为此原告起诉要求解除与被告之间的商品房买卖合同，淳安法院于2016年立案受理，案号为（2016）浙0127民初2993号、2995号。在该案审理过程中，原、被告于2017年3月7日经协商后达成如下一致意见：被告负责出资改造，在现有基础上降低50公分左右（包括商铺内外），三个月内完成改造，并确保安全和质量；如未改造或改造不到位，被告支付原告违约金每间10万元；原告撤诉等。但2017年5月8日，原告发函给被告，明确告知无法实现在现有的基础上降低50公分左右的要求。原告认为，被告作为专业建设方在2017年3月7日签订协议时应明知原商铺地面、室外平台均为现浇钢筋混凝土梁板结构，不容许敲凿、降低的事实，特起诉。
被告雨龙公司答辩称：1、原告诉状所称的“建成房屋与合同约定相差很大不能正常使用”与事实不符，建成的房屋的地平面与审批相比是有所抬高，但抬高的高度仅为0.26米，并不影响正常使用。2、2017年3月7日，原、被告确实签订过涉案的协议书，但协议的成立与生效是二回事。从协议约定的内容来看，改造是在确保房屋安全和质量的前提下，由被告负责出资将商铺内外降低五十公分左右，三个月内完成，因此改造的先决条件是确保房屋结构与安全。如果房屋的主体机构安全无法得到保障，改造也就不从谈起，更失去了意义。相反，如果改造不影响房屋的安全和质量，而被告主观上不愿意出资改造，或者改造不符合约定，应向原告支付违约金每间10万元。所以，确保房屋的结构安全是改造的前提条件，同时也是涉案协议生效的附加条件以及被告承担违约金的先决条件。3、签订协议时，被告委派的人员是施工单位的一个负责人，其缺乏专业知识，并不知道商铺内外降低50公分左右的改造是否会影响房屋的主体结构安全，所以并不存在恶意欺骗。现在既然涉案房屋的设计单位浙江建院规划设计院，基于房屋的主体结构安全考虑，出具了图纸和书面意见。被告当然不能无视房屋结构安全的警告，盲目改造，当然也就不能为此承担约定的违约金。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述：原告不清楚审批的标高是多少，现实情况就是案涉房屋的地面与路面以及周围建筑的地面高出了近1.2米，这是原告实际测量的。“确保房屋的安全和质量”并不是涉案协议所附的生效条件，只是要求改造的过程中确保安全。至于签订协议时不管被告的委派人员是做什么，都是代表被告履行职务行为，协议也加盖了被告的公章。
针对原告的补充陈述，被告补充答辩：不影响房屋的安全和质量是改造的前提条件。正是出于对这一问题的考虑，才有了协议第二条“因甲方主观原因未改造或改造不到位，应支付违约金每间10万元”的约定。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：
1、协议书一份（原件），拟证明原、被告双方就案涉房屋协商一致达成处理意见的事实。
2、函一份（复印件），拟证明被告未按照协议改造应按约支付违约金的事实。
为证明其主张，被告向本院提交浪川芹溪家园二期1号楼一层平面图的说明一份（复印件，加盖浙江建院建筑规划设计院工程业务专用章），拟证明设计单位认为原告所购买的商铺的地面及雨棚下室外平台均为现浇钢筋混凝土梁板结构，绝不容许敲凿、降低，以免造成主体结构受损。
针对原告的证据，被告对证据1的真实性无异议，主张该协议是附生效条件的协议，现协议所附的条件不能成就，因此协议并未生效；对证据2的三性均无异议。本院审查后对原告提供的证据1、2的真实性均予以确认。
针对被告的证据，原告对真实性无异议，但主张该证据与本案缺乏关联性，且设计单位是建设单位的客户，存在利害关系，设计单位出具的说明不能作为认定是否可以改造的意见，本院审查后依法确认其证明力。
综合本院采信的有效证据、当事人的庭审陈述及原、被告双方的举证责任，本院对本案事实认定如下：
2014年12月份，原告购买被告开发建设的位于淳安县商铺，每年价格48万余元,定于2015年10月1日前将房屋交付使用。因合同项下的建成的商铺的地面比审批的标高及周围基础路面均有所抬高，导致进出房屋只能依靠台阶和斜坡，车辆无法驶近，店铺左右两侧情况也都如此，通行十分不便，且存在长期延迟交房的问题，为此原告于2016年向法院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同；被告返还原告购房款并赔偿利息损失。在该案的审理过程中，双方于2017年3月7日就上述问题达成如下一致意见：1、乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的淳安县商铺，因基础地面抬高，导致出入不便。由甲方负责出资改造，在现有基础上降低五十公分（包括商铺内外）左右。三个月内改造完成，并确保安全和质量。2、因甲方主观原因未改造或改造不到位，甲方应向乙方支付违约金每间10万元。3、协议签订之日起三日内，乙方撤回起诉。之后，原告向法院撤回该案的起诉，但原告撤诉后，被告并未按照协议约定对商铺进行改造。2017年5月8日被告发函给原告，告知：设计单位已经出具了说明，为了确保项目主体结构室内、室外的安全，公司无法进行改造，不能实现“在现有基础上降低50公分左右”的要求。另，设计单位浙江建院建筑规划设计院出具的改造意见，载明：“a、原商铺地面、雨棚下室外平台均为现浇钢筋混凝土梁板结构，绝不容许敲凿、降低，以免造成主体结构受损。b、室外工程断面：在已完成的现状下按实际情况可稍作调整，由建设方定夺”。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效。原告按约定支付了全部房款，但被告并未按约定的条件和期限交付房屋，已经构成违约。现双方就违约事宜达成一致的处理意见，但被告仍未按协商结果对涉案房屋进行改造，理应承担支付违约金的责任。虽然双方约定了每间店铺10万元的违约金，但在本案审理过程中，被告在法院向其释明若不支持其免责抗辩是否主张调整违约金时，明确表示违约金过高要求予以降低，因此本案违约金的确定还应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一方面，虽然被告抗辩其主观上并无故意违约，但签订协议前后涉案房屋的客观情况并未发生变化，其作为涉案房屋的建设方，对房屋在签订协议时的基本情况应当有所了解，对建筑方面的专业知识应当有一定掌握，理应在签订协议时对能否达到使商铺内外均降低五十公分的要求做出客观判断，但仍与原告签订涉案的协议，自身存在过错；另一方面，作为店铺使用的商品房如果通行不便，势必会对其使用价值造成影响，且被告的延期交房行为也会导致资金占有的损失，因此结合房屋总价、延期交房的时间，本院酌情确定违约金为每间7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告淳安雨龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪昌书、周小爱违约金14万元；
二、驳回原告洪昌书、周小爱其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告洪昌书、周小爱负担645元，被告淳安雨龙置业有限公司负担1505元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 蔡姣姣
二〇一七年十一月二十七日
书记员 王红良
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，很据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。