湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00107号
上诉人（原审被告）陈红，女。
被上诉人（原审原告）李涛，男。
委托代理人吴勇，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）周辉，男。
被上诉人（原审被告）周毅，男。
委托代理人周辉，系周毅之弟。特别授权代理。
上诉人陈红因与被上诉人李涛、周辉、周毅门面转让合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第01150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，周辉之兄周毅为宜昌市西陵区环城北路194号1楼的产权人，该房屋面积为39.28平方米，设计用途为住宅。陈红自2003年起在环城北路经营餐馆。2012年3月27日，原在福建从事餐饮服务的李涛（乙方、受让方）在已知实际产权人的情况下与陈红（甲方、转让方）、周辉（商铺出租方）签订《餐馆转让合同》，约定：周辉同意陈红于2012年3月27日前将位于西陵区环城北路194号餐馆（面积40平方米）转让给李涛使用，并保证李涛同等享有陈红在原有租赁合同中所享有的权利与义务。在原租赁合同到期后（2012年4月10日租期届满），租期按照原有协议顺延三年，并由李涛与周辉按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。在原租赁合同到期前，李涛同意代替陈红向周辉履行租赁合同，每月交纳该合同约定由陈红交纳的水电费等各项费用。该合同第三条约定，该店铺现有的装修、工具、设备、食材（包括酒水、燃料、各种调味品）全部无偿归李涛使用，合同期满后不动产归周辉所有，其它归李涛所有。李涛接手该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。合同第四条约定，李涛于2012年3月28日前一次性向陈红支付顶手费5万元，上述费用包括陈红已向周辉支付的押金及合同第三条所列物品的费用，陈红不得再向李涛索取任何其它费用。该店铺的营业执照已由陈红办理，经营范围为餐饮，一并转让给李涛使用，�再收取任何费用，但李涛在其经营期间发生的债权、债务全部由李涛负责，与陈红无关。李涛接手前，该店铺及执照上所载企业所欠的一切债务由陈红负责偿还，与李涛无关。合同第八条约定，如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，陈红退还全部转让费，赔偿李涛接手该店铺的装修损失费，并支付转让费的20%作为违约金。陈红在营业执照有效期届满时要无偿协助李涛办理营业执照变更等相关手续。
2012年3月27日，周辉与李涛签订《房屋租赁合同》，约定周辉将西陵二路环城北路194号的房屋租给李涛，每月租金2000元，租赁期间为一年（自2012年4月10日至2013年4月10日），押金2000元，该房屋租金按季度支付，支付时间应提前一个月。
2012年3月28日，李涛以转账的方式向陈红支付店面转让费5万元。李涛遂接手经营门面，以“李家兄弟”的字号对外经营。经营期间向周辉交纳押金2000元，交纳一个季度的租金6000元。
2012年5月22日，宜昌市环城北路3号房屋经宜昌市房屋安全鉴定所鉴定，该房屋危险性等级为D级（承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房），应立即停止使用予以拆除。2012年5月23日，宜昌市西陵区人民政府下达《关于环城北路3号房屋居民应急疏散撤离的公告》，内容为：环城北路3号房屋居民应迅速应急疏散撤离。2012年5月24日宜昌市个体私营协会民主基层协会在李涛的经营门面发出《关于环城北路3号房屋出现重大安全隐患的通知》，内容为：环城北路3号房屋经营者应迅速应急疏散撤离。2012年5月30日政府相关部门强行要求李涛撤离该门面，并在门面前用砖砌了两堵两米多高的隔离墙面，李涛自该日起停止经营。因涉案房屋被拆，合同目的无法实现，李涛多次找陈红协商转让费返�事宜，但陈红表示不予返还，周辉也不予配合解决。李涛遂诉至宜昌市西陵区人民法院，请求判令：1、解除李涛与陈红、周辉于2012年3月27日签订的《餐馆转让合同》；2、陈红向李涛返还餐馆转让费5万元，周辉、周毅与陈红承担连带责任；3、一审诉讼费由陈红、周辉及周毅承担。
2012年9月4日，周毅与环城北路3号应急避险解危疏散指挥部签订《环城北路3号解危疏散协议（产权房）》，约定周毅将坐落在西陵区环城北路194号3-105号住改非产权房以一楼住户进行原地调换，产权性质不变，搭住时间6个月，并对居住房屋进行补偿，其中装修补偿费为11784元，空调迁移费200元，搬家费2000元，搭住房时间6个月，搭住费6000元，补偿费合计19984元。周毅定于2012年9月1日内疏散搬离，交原房钥匙的同时，领取房屋补偿费。2012年9月1日，李涛收到周辉退还的房屋押金2000元、租金2700元。2012年9月10日李涛出具收条表明收到周辉门面疏散装修补偿金1万元。李涛将西陵区环城北路194号3-105号房屋的物品搬出。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：李涛提供的福建省暂住证明、《餐馆转让合同》、《协议书》、转账凭条、收条、《关于环城北路3号房屋出现重大安全隐患的通知》、产权证明、《环城北路3号解危疏散协议（产权房）》及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：李涛与陈红签订的《餐馆转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该院依法确认其效力。涉案《餐馆转让合同》涉及两个方面的法律关系，即李涛与房屋所有权人周毅之间的租赁合同关系以及李涛与陈红之间的门面转让合同关系。合同签订后，涉案房屋被鉴定为危房而被强制拆除，该事件的发生是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，李涛当然可以解除合同。在租赁合同关系中，因不可抗力致使合同目的无法实现，出租人周辉、周毅应免除责任。现周辉、周毅已退还押金，并未收取剩余租期的租金，另还支付李涛装修补偿款1万元，故周辉、周毅对李涛的转让损失不再承担赔偿责任；在转让合同关系中，李涛在与转让人陈红签订《餐馆转让合同》后仅两个月，因不可抗力致使合同目的无法实现，依公平原则，李涛、陈红对转让损失（应扣除周辉、周毅补偿的10000元）应予平均分担，即陈红应退还李涛转让费20000元［（50000元-10000元）÷2］。
综上，该院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、解除李涛与陈红、周辉于2012年3月27日签订的《餐馆转让合同》；二、陈红返还李涛转让费20000元；三、驳回李涛的其他诉讼请求。一审诉讼费1130元（李涛已预交），由陈红负担483元，李涛负担647元。
陈红不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、涉案《餐馆转让合同》第八条明确约定，如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，陈红退还全部转让费。一审法院已经确认涉案房屋是李涛在经营两个月之后发生的政府拆迁，故按照合同约定，不存在由陈红退还转让费的情况。2、李涛在福建有多年从事餐饮服务的经验，并且在接手陈红餐馆之前曾多次到现场考察，双方经多次协商后才签订《餐馆转让合同》，显然陈红不存在利用优势或利用对方没有经验的情况，且政府拆迁行为发生在餐馆转让以后，陈红与周辉所签租赁合同只有十来天即到期，陈红对于涉案房屋为危房的情况亦不知情，故陈红不应承担退还转让费的责任。3、陈红在签订合同的过程中并无�何过错，且已尽到应尽的义务，本案所涉门面的转让费5万元包括门面装修、工具、食材、酒水、调味品等，李涛虽然只经营了两个月，但出租方已经给了一定补偿，李涛的其他损失应属于商业风险，不应由陈红负担。4、陈红与李涛签订的《餐馆转让合同》，不仅取得了房屋所有权人周辉的同意，而且该转让合同也已经履行完毕，李涛因仅经营两月而停业所导致的纠纷，应是李涛与周辉在履行租赁合同中发生的纠纷，与陈红无关。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持陈红的诉请，并由李涛承担一、二审诉讼费。
被上诉人李涛未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、李涛一直在外地酒店打工，对宜昌的情况不熟悉，尤其是签订餐馆转让合同时，李涛作为一个外地人，不可能知晓门面的经营状况及涉案房屋为危房即将要拆迁的事实。而陈红在此经营多年，�可能不知晓涉案房屋为危房的情况，且陈红对其隐瞒了这一情况，导致签订合同时显失公平，陈红应该退还门面转让费。2、李涛起诉的依据是三方签订的餐馆转让合同，而非租赁合同关系。李涛签订该合同时，其内心认为至少可以经营三年，而实际上，李涛对此门面包括转让费在内投资了十几万，现在李涛仅经营了不足两个月就因该房屋要拆迁而导致无法经营，其损失是重大的。相关部门给予的补偿根本不能弥补李涛的经营损失。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人周辉未提交书面答辩状，在庭审中辩称：陈红与李涛签订门面转让合同时，周辉并未在场，合同上的签名是补签的，之后周辉与李涛重新签订了租赁合同，周辉只负责收取租金，转让费与周辉无关。拆迁后，周辉已经支付了相应的补偿款给李涛，不应再承担任何责任。请求二�人民法院依法裁判。
被上诉人周毅的答辩意见与周辉相同。
二审诉讼中，陈红、李涛及周辉、周毅均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，本案争议焦点为涉案门面转让费是否应予退还的问题。针对上述争议焦点，本院评述如下：
李涛在一审中的诉请是请求解除其与陈红、周辉签订的《餐馆转让合同》，而在签订餐馆转让合同后，李涛与周辉重新签订了为期一年的租赁合同。由此可见，李涛与陈红之间形成的是门面转让合同关系，李涛与周辉之间系房屋租赁合同关系，周辉虽在《餐馆转让合同》上签字，但从《餐馆转让合同》的内容及其后的履行情况来看，周辉并非《餐馆转让合同》的当事人（转让方），其之所以在合同上签字系以房屋出租人的身份同意前述陈红与李涛之间的转让，并就转让后的房屋租赁相关问题与受让人进行约定。在《餐馆转让合同》签订的第二天，李涛依约定支付给陈红门面转让费5万元，陈红依约将门面交付给李涛，双方的权利义务已经履行完毕，合同已终止，故不存在解除合同的问题。一审法院判令解除涉案《餐馆转让合同》确有不妥，本院予以纠正。在涉案房屋被拆迁前，只存在李涛与周辉的租赁合同关系，现因发生客观事由导致租赁合同不能履行，李涛可通过另案诉讼解决。而关于门面转让费是否应予退还的问题，因该合同已履行完毕不存在解除事由，且李涛未提起其他诉讼请求，门面转让费应予以退还的主张因没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
�、撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第01150号民事判决；
二、驳回李涛的全部诉讼请求。
一审案件受理费1130元（李涛已预交1130元），由李涛负担。二审案件受理费300元（陈红立案时已申请缓交），由李涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年五月五日
书 记 员 冀琦芳