广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0784民初31号
原告：鹤山市工联资产经营有限公司，住所地：广东省鹤山市。
法定代表人：钟春华。
原告的委托诉讼代理人：乔宝华，广东华发（江门）律师事务所律师。
原告的委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华发（江门）律师事务所律师。
被告：黎振强，男，1964年5月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被告：彭丽娜，女，1966年8月6日出生，汉族，住长春市朝阳区。
上述两被告的委托诉讼代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。
原告鹤山市工联资产经营有限公司（下称“工联公司”）与被告黎振强、彭丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡子鹏、两被告的委托诉讼代理人黄细强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付所欠2017年3月至2017年8月租金600000元、电费67709.04元，合计667709.04元；2.判令两被告向原告支付从2015年8月起以所欠的全部租金为本金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金（计至付清之日，暂计至2017年10月31日为209645.50元）；3.判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告黎振强于2011年10月签订了《租赁合同》，约定将位于鹤山市沙坪镇文明路×号厂房出租给被告用于工业厂房，租期为2012年9月1日至2017年8月30日，租金每月10万元。2015年8月，两被告开始拖欠租金，原告就2017年2月拖欠租金已起诉至法院。现两被告除上述拖欠的租金外尚欠2017年3月至8月的租金、电费及所有欠租的违约金。两被告拖欠租金的行为违反了合同约定，且严重损害了原告的利益，恳请法院依法作出裁决。诉讼中，原告确认被告黎振强已经缴交了电费67709.04元，并变更第1项诉讼请求为：判令两被告向原告支付所欠2017年3月至2017年8月租金600000元。
两被告共同辩称,一、将彭丽娜列为本案被告系没有任何事实根据和法律依据的。彭丽娜仅系黎振强开办的鹤山市龙强鞋业有限公司一名职员，负责财务工作，与涉案《租赁合同》没有任何关系，原告将彭丽娜作为被告系不适格的，应予撤销。二、被告已交付结清2017年8月份及之前的所有电费，已没有欠原告任何电费。被告提交的“证据一”号码为6253516“收据”系原告出具给被告的，已明确收到了被告8月份电费39967.84元，被告所承担的缴费义务已经完全履行，已经不欠原告任何费用。三、原告计算违约金的起计时间以及计算利息的本金错误，本案诉求的欠租金时间段为从2017年3月至2017年8月，原告诉请的第2项计算违约金时间却从2015年8月起计算超出了计算范围，因为2017年3月前部分诉求并非是本案审理范围，应予驳回。四、本案原告诉求从2017年3月至8月此时段的租金仍以每月10万计算是错误的。自2017年3月份原告向被告黎振强提起案号为(2017)粤0784民初861号租赁合同纠纷的诉讼之日起，原告已收回了部分出租房屋，仅留下部分出租房屋仍由被告使用。2017年3月28日，原告向鹤山市人民法院提起对被告黎振强的租赁合同纠纷诉讼，原告已清楚知道所出租的房屋已大部分空置，仅剩下被告仍然在使用的鹤山市××文明路××号之二的A号楼，其他房屋已经空置，被告已分别于2016年1月3日、3月20日、4月10日向原告提出了交还空置房屋的邀约，原告亦已收到相关邀约[详见：（2017）粤0784民初861号案被告提交的证据7：现场对话录音、附现场对话录音内容，该证据于该案庭审时原告已确认其真实性]，但原告一直没有作出书面回复，但自从原告提起2017年3月份的诉讼，法院立案之日起，应该视为原告对被告邀约的答允，因为根据《租赁合同》第五条约定“……如乙方拖欠租金达两个月，甲方有权收回出租之房屋。”原告已清楚知道出租房屋已大量空置，被告已拖欠不止两个月的租金，被告已无力缴付租金事实，因此原告已根据该条款收回了部分房屋，仅留被告使用的部分房屋仍处于出租状态。相关证据为：原告提交的证据p19，原告支付给广东电网有限责任公司江门供电局的2017年8月电费为67709.04元，但8月份原告收取被告的电费为39967.84元，已经清晰地划分了交付电费的义务，足以证明原告已收回了部分出租房屋，并为收回的出租房屋支付该部分房屋电费，而被告仅为仍在使用的房屋支付电费。因此，被告认为从2017年3月份始每月应交的租金为：6893.65平方米÷3÷25778.87平方米×100000元／月=8913.82元／月。从2017年3月到2017年8月的租金总额应为53482.94元。此外，原告有部分违约金请求已经过了诉讼时效，已经超过原来诉讼时效的违约金请求应予以驳回。综上，请求法院依法据实审理。
本院经审理认定事实如下：
2011年10月1日，原告工联公司作为甲方，被告黎振强作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于鹤山市沙坪镇文明路99号的厂房（含文明路99号之一、之二、之三、之四、之五）出租给乙方作为工业用途使用，租期为5年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；乙方每月应向甲方缴纳租金人民币100000元；甲方收乙方租赁房屋保证金300000元，合同期满退回给乙方；计租时间从2012年9月1日起，租金在每月10日前交清；乙方逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，如乙方拖欠租金达两个月，甲方有权收回出租之房屋；乙方在租约有效期内，单方提前终止合约的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，否则甲方将不退回租赁房屋保证金。合同签订后，被告黎振强依约缴纳了保证金300000元给原告，原告亦将涉案房屋交付被告黎振强使用。其后，被告黎振强于2015年8月起拖欠租金。被告黎振强曾于2017年3月27日向原告支付租金50000元（庭审中，原、被告双方确认是交纳2015年8月份的租金）。原告于2017年6月26日作出说明：截至说明作出之日，被告欠原告租金共1800000元，双方对此均无异议。
鹤山市××文明路××号之一、之二、之三、之四、之五共计五套房屋的登记所有权人均为原告，房屋所有权取得方式为划拨；上述五套房屋坐落于鹤山市××文明路××号的鹤国用（2011）第005138号国有工业用地，该国有工业用地的土地使用权人为原告，土地权属性质为出让。
原告曾就被告黎振强尚欠的租金1800000元提起诉讼，本院于2017年8月1日作出（2017）粤0784民初861号民事判决书，判令被告黎振强于判决生效之日起十日内向原告支付租金1800000元。被告黎振强不服一审判决并提起上诉，江门市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）粤07民终3001号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，原告陈述第一次起诉的租金1800000元是截止至2017年2月份的租金，故本次起诉的600000元是2017年3月至同年8月的租金，被告表示原告本次起诉2017年3月至2017年8月的租金没有问题，但计算租金方式应按被告答辩内容计算。原告确认被告彭丽娜并非被告黎振强的妻子。原、被告双方确认被告没有支付过违约金给原告，原告也没有向被告追收过违约金。
本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告黎振强之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。原告依约将符合合同约定的租赁物交付被告黎振强使用，故被告黎振强应支付租金给原告。
对2017年3月至同年8月的租金金额认定问题。《租赁合同》约定每月租金为100000元，故原告主张2017年3月至同年8月共六个月的租金金额为600000元，理据充分，应予支持。至于被告辩称的其已经向原告提出交还空置房屋并应扣减相应租金的内容，由于被告并未提供证据证明原告已经作出同意变更合同的明确答复，即双方并未经过协商一致变更涉案的租赁合同，故被告黎振强仍应当按照合同行使权利和履行义务。对被告该项抗辩内容，本院不予采纳。
对保证金300000元的问题。原告要求不冲抵租金，应另案处理，理由是被告仍有部分物业未交还给原告，应待交接手续完毕后才协商退回。被告认为应冲抵租金，理由是被告已经完全搬离了租赁物，原告已经另行出租。由于《租赁合同》约定合同期满退回保证金给黎振强，而合同已于2017年8月30日期满，故保证金300000元应退回被告黎振强。比对被告黎振强在本案应支付的租金金额，被告黎振强尚应支付原告工联公司租金300000元（欠租金600000元-保证金300000元）。
对违约金的认定问题。原告主张从2015年8月起以所欠的全部租金为本金以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。被告辩称原告主张违约金有部分已经超过诉讼时效，且2017年3月前的部分诉求并非本案审理范围，故只应计算2017年3月至同年8月所欠租金的违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持……”的规定，债权请求权适用诉讼时效。原告主张的租金违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，租金请求权的诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定于2017年10月1日起适用，但若《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的权利人的权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。由于涉案违约金是因租金而生，故违约金的诉讼时效应与租金诉讼时效一致。由此可知，以2016年10月1日为分界线，之前的租金产生的违约金已经超过诉讼时效，之后的租金产生的违约金没有超过诉讼时效。由于原告从未向被告主张过违约金，现被告提出诉讼时效抗辩，故本案只支持原告主张的从2016年10月份开始至2017年8月份止的租金（合计110000元）产生的违约金，即从2016年10月11日开始起算的违约金。被告黎振强应支付原告从2016年10月11日起至付清租金之日止的违约金（以实欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2017年10月31日为31397.36元；2017年11月1日起至付清租金日止的违约金以110000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
此外，由于原告确认被告彭丽娜并非被告黎振强的妻子，本案又无证据证明两被告是夫妻关系，故对原告要求被告彭丽娜承担清偿责任的请求，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
一、被告黎振强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市工联资产经营有限公司支付2017年3月至2017年8月尚欠的租金人民币300000元；
二、被告黎振强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市工联资产经营有限公司支付2016年10月11日起至付清租金之日止的违约金（暂计至2017年10月31日为31397.36元；2017年11月1日起至付清租金日止的违约金以110000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告鹤山市工联资产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12573.50元，保全费4907元，诉讼费合计17480.50元，由原告鹤山市工联资产经营有限公司负担7824.19元，被告黎振强负担9656.31元（原告已预交诉讼费17480.50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 源冠泉
审 判 员 何建通
人民陪审员 李洁晶
二〇一八年一月十五日
书 记 员 刘慧坚