山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3499号
原告田家江，男，1958年9月24日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王斌，男，济南市中君益法律服务所法律工作者，住济南市。
被告马海生，男，1978年3月14日生，回族，个体工商户，住济南市。
原告田家江与被告马海生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田家江及其委托代理人王斌，被告马海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田家江诉称：2010年8月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于经十路21398号门头房一间，租赁期限自2010年8月10日起至2013年8月9日止，后因原出租人不同意做餐饮，先后书面通知被告解除合同，但被告未腾空原告的房屋，而继续非法占用并使用原告的房屋，侵犯了原告对房屋的使用权，给原告造成很大的经济损失，同时造成较坏的影响。原告多次要求被告腾出房屋，交还给原告并赔偿原告的经济损失，但被告拒不履行。原告认为被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令被告马海生将位于济南市经十路21398号75平方米的房屋腾空交还给原告；判决被告马海生赔偿原告经济损失184000元，由被告方承担本案全部的诉讼费用。
被告马海生辩称：1、原告诉状中所述与事实不符。原告陈述说被告一直非法占有和使用诉争房屋，与客观事实不符，也是对法律关系的混淆。被告与原告田家江于2010年8月10日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南市经十路21398号门头房共计75平方米的房屋出租给被告作为营业使用，租赁期限自2010年8月10日至2013年8月9日，付款方式为每年按两次付款，每一次付款时间为2010年8月10日，以后付款方式以此类推，每半年支付一次。水、电费押金为人民币2000元，出租人田家江把房产合同书借用给被告，以便于办理营业执照、卫生许可证等证件。此《房屋租赁合同》是诺成、双务、有偿合同，也是签订合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，自双方签字之日起生效，是合法有效的。被告也已交房租38000元，并不是原告所陈述的一直非法占有和使用涉诉房屋。在原、被告签订合同后十几天，原告田家江就把该涉诉房屋内的水、电全部停了，致使被告无法正常经营，至今也没有给被告提供正常的用水和用电。被告多次找原告田家江协商，让其正常供水、供电，但原告田家江拒不提供。被告无奈，为保证正常经营，只能自己到别处打水，自行购买发电机发电以供经营使用。原告的违约行为，严重影响了被告的正常经营，给被告造成了较大的经济损失，也使得被告承受了巨大的精神压力。在2011年12月份左右，被告在自已经营的店里还受到社会黑暗势力的威胁让赶紧搬走、腾房，并采取暴力行为动手打了被告，为此，被告已向公安机关报案。2、原告所说的向被告发出书面通知，简直是无中生有，因为有书面通知，肯定有被告的签字认可。事实是被告未收到任何书面通知，并且被告多次给原告打电话协商，原告都拒绝接听，不闻不问。3、被告的立场是一直拥有该门面房的使用权，因为这三年内原告未按照合同执行，说明合同还未开始生效，如开始生效时，必须供水供电。4、被告要求原告和房主联通公司赔偿在三年内给被告造成的一切损失和精神补偿。
经审理查明：坐落于济南市市中区经十路21398号房屋（建筑面积18393.24平方米）系案外人中国联合网络通信有限公司济南市分公司（以下简称联通济南分公司）所有，房产证号为济房权证中字第1674**号。联通济南分公司（出租人）与原告田家江（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋门头38.7平米，仓储31.6平米房屋出租给承租人作为营业使用，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，第一年租金为58269元，第二年租金为62269元。合同第七条约定：“……7.3承租人应按照本合同约定用途使用租赁房屋，不得改变房屋用途。未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人；……”合同第八条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：……8.2承租人利用租赁房屋进行本合同第7.3所禁止的行为的；……”合同签订后，被告田家江向原告联通公司济南分公司支付了第一年（2010年7月1日至2011年6月30日）的房屋租金58269元，联通济南分公司将涉案房屋交付被告田家江使用。
2010年8月10日，原告田家江（出租人）未经联通济南分公司同意即与被告马海生（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租人将自有的位于经十路21398号门头房共计75平米房屋出租给承租人作为营业使用，三江源牛肉拉面，租赁期限自2010年8月10日起至2013年8月9日止，年租金为72000元。合同中双方约定：“3.2该门头房屋破旧严重，由承租人负责对房屋进行维修（维修内容包含新加门、重新粉刷墙面、铺设地面、新增卫生间等）。”合同中还约定在承租期间发生的水、电费及采暖费等费用，均由被告马海生承担，水费按照5.4元每立方米、电费按照1.00元每度电的标准，由被告马海生向原告田家江交纳，每月结算一次。合同第六条中双方约定：“6.1承租人（被告马海生）应按合同约定交纳房租、水、电、暖等费用。如逾期不交，出租人（原告田家江）有权停水、停电，直至收回房屋（但不视为出租人违约，且无需退款），由此造成的全部损失由承租人承担。……6.3合同到期后，如承租人拒不搬出或出租人无法联系到承租人，出租人有权采取任何措施强行收回房屋，屋内任何设施均视为归出租人所有。”合同第七条中双方还约定：“对承租人所做装修、设备及经营损失等出租人不予补偿。如租赁期未满且承租人没有违约行为，出租人按剩余未使用年限与合同年限的比例在扣除应付租金后无息退还剩余未使用期限的租金。”合同第九条“其他”条款中，双方约定原告负责借给被告房产证合同书，以便于被告办理营业执照、卫生许可证等证件，办理完毕后，被告应将上述证件归还给原告。还约定第一次付款时间为2010年8月10日，付款金额为人民币38000元，第二次为2011年2月，付款金额为38000元，以后每半年付一次，共计216000元。合同落款处，由原告田家江和被告马海生分别在出租人和承租人处签名捺印予以确认。合同签订当日，被告马海生向原告交纳了半年的租金36000元及水、电押金2000元，原告田家江将涉案房屋交付给被告马海生使用至今，在其使用涉诉房屋期间，其自行对房屋进行了部分装修改造。2010年8月16日，被告马海生所承租的房屋停水；8月22日，涉诉房屋停电。原告田家江陈述停水、停电是房屋所有权人联通济南分公司停的，与其无关。在涉诉房屋停水、停电后，被告马海生自行购买了发电机用于其日常经营和生活使用，其经营、生活用水也系其自行在外购买。自2011年3月起，被告马海生未向原告田家江支付过租金。原告田家江现诉至法院，要求法院依法判令被告马海生将涉诉房屋腾出，交还给原告；判令被告马海生向其支付占用房屋期间的使用费184000元；由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，2010年9月28日，联通济南分公司向原告田家江发出通知，载明：“承租人田家江于2010年7月与我公司签订房屋租赁合同（编号：01XZZ201000526929）租赁位于经十路21398号原职工食堂煤气站房屋一处。根据租赁合同第7.3条规定：未经出租人书面同意，不得将房屋转租给第三人。现承租人违反该规定擅自将该处房屋转租给三江源拉面馆使用。现我公司根据租赁合同第八条之8.2款规定解除本合同，并限承租人于接到该通知7日内腾空房屋交还我方，否则我公司将按合同有关规定提起法律诉讼。”2010年10月14日，受联通济南分公司委托，山东海那律师事务所律师李占义、孔淑芳向被告田家江发出律师函，要求原告田家江于2010年10月17日前交还承租的房屋。案外人联通济南分公司将田家江、马海生诉至法院，要求法院依法判决田家江、马海生将涉诉房屋腾出，交还给联通济南分公司；判决田家江向联通济南分公司支付房屋占用费，自2011年7月1日起计算至判决生效之日止，按每年62269元计算；判决马海生对田家江的上述义务承担连带责任。我院作出（2013）市民初字第2762号民事判决书，认定田家江与马海生所签订《房屋租赁合同》未经所有权人同意，为无效合同，判决：田家江、马海生于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区经十路21398号原职工食堂煤气站房屋腾出，交还给原告联通济南分公司；田家江于判决生效之日起十日内支付联通济南分公司房屋占用费，自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按每年62269元计算；驳回原告联通济南分公司的其他诉讼请求；案件受理费2900元，由田家江负担。对该判决，田家江不服，提出上诉，济南市中级人民法院经过审理作出（2014）济民四终字第149号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
再查明，庭审中，原告田家江当庭表示，同意适当减收被告马海生应向其交纳的房屋占用使用费，按每年62269元的标准收取。本案在开庭审理后，被告马海生向法院提交其在经营期间自行装修、购买经营用桌椅、购买发电机汽油、改造水、电、发电机维修发票等各项损失的票据一宗，累计410060元。对此费用，被告马海生要求原告田家江予以赔偿，但未提出反诉。
以上事实，有房屋租赁合同、民事判决书、照片及原、被告当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：案外人联通济南分公司与被告田家江签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方当事人均应严格按照合同约定享有权利、承担义务。因该合同明确约定未经案外人联通济南分公司书面同意，原告田家江无权转租，故本案中原告田家江与被告马海生所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，而原、被告亦于2010年9月28日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，故原告田家江及被告马海生无权继续占有使用应属案外人联通济南分公司所有的涉案房屋。对此，本院已作出（2013）市民初字第2762号民事判决书，判决田家江、马海生于判决生效之日起三十日内将涉诉房屋腾出，交还给案外人联通济南分公司，该判决已发生法律效力。据此，本案中，原告田家江已无权再要求被告马海生腾房，故对原告田家江的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告田家江要求被告马海生向其支付占用房屋期间占用费184000元的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽原、被告所签订的《房屋租赁合同》无效，但根据上述规定，被告马海生仍应当按照合同约定向原告田家江支付其占用期间的使用费，因原告田家江表示该房屋无法正常提供水电，可以按每年62269元标准减收部分使用费，是其对诉讼权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院依法予以准许，具体支付金额为148807元（三年使用费为186807元，减去被告马海生已支付的36000元及押金2000元）。关于被告马海生提出的要求原告田家江赔偿其经济损失的请求，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因马海生未提出反诉，故本案中不予处理，被告马海生可以另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告马海生于本判决生效之日起十日内向原告田家江支付其占用济南市市中区经十路21398号门头房的使用费148807元。
二、驳回原告田家江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1990元，原告田家江承担400元，被告马海生承担1590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年一月九日
代理书记员 商玉莹