广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防民初字第413号
原告吕全兴，个体户。
委托代理人朱恩平，广西精一律师事务所律师。
被告广西卓尚置业投资有限公司，住所地防城港市防城区防港路6号。
法定代表人黄传光，董事长。
委托代理人庞宏作、李近安，该公司员工。
第三人肖德武，自由职业。
委托代理人刘烜辉，广西同望律师事务所律师。
原告吕全兴诉被告广西卓尚置业投资有限公司（简称卓尚公司）、第三人肖德武商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月13日决定受理后，依法由审判员刘茂堂适用简易程序，于2015年4月15日公开开庭进行了审理，书记员黄永欢担任法庭记录。原告吕全兴的委托代理人朱恩平，被告卓尚公司的委托代理人庞宏作、李近安，第三人肖德武的委托代理人刘烜辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吕全兴诉称，原、被告于2013年2月5日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告以692671元的价格向被告购买位于防城区滨江名庭4栋7层70××号商品房，支付方式为一次性支付全部房款。合同签订后，原告分别于2013年7月5日和2014年3月20日通过银行转账方式将所有的购房款付给被告。合同签订当日，被告即将房屋交付给原告。同时，原告与广西卓尔物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，签订后即向该公司交纳了物业费等。2013年7月10日，原告对该房进行装修入住。2015年2月9日，原告在防城港市房屋产权登记中心查询到被告已于2014年1月14日把该房屋办理备案登记于第三人名下。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。原告已支付全部房款，被告也将房屋交付原告。合同的权利义务全部履行。但被告违反合同约定，把已交付原告使用的房屋非法卖给第三人损害了原告的合法权益。为此，请求判令：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效；二、确认位于防城区滨江名庭4栋7层702号房归原告所有；三、被告继续履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，协助原告办理房屋产权登记并承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供证据如下：1、身份证；2、商品房买卖合同及补充协议；3、收据；4、物业管理服务协议；5、收据；6、居民用气合同；7、房屋备案查询证明。上列证据证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。原告实际占有房屋及被告违反合同将原告已使用房屋出卖给第三人的事实。
被告卓尚公司答辩称，一、原告未按合同的约定付清全部房款已构成违约，原告交了部分房款507671元之后，余款超过了258天才支付清房款。被告认为原告有退房倾向，于是将该房挂牌销售。二、原告逾期付款时未与开发商即被告进行沟通，造成被告内部登记资料仍以被告人付款期限内未付款标记。三、原告是由广西弘凯世家投资有限公司等三家销售代理商找来的客户，由于代理公司管理混乱和没有能履行被告楼盘销售代理工作，被告结束与代理公司的合作关系，转另与北海方达房地产营销有限公司签订代理协议，方达公司成为被告新的代理商。在方达公司与原销售商交接时由于管理有遗漏，原销售商未将自己的客户即原告的情况如实反映给被告，致使被告未能将房产备案至原告名下，被告的意见是把涉案房屋登记给原告，被告退款给第三人。
被告为其辩解在举证期限内未提交证据。
第三人肖德武陈述称，第三人作为房屋买受人，对涉案的房屋第三人已经足额支付了款项，完成了房屋备案登记，原告无权对该房主张权利。
第三人对其陈述提交如下证据：商品房买卖合同及房屋买卖信息对应清单，银行转账回单及被告出具的收据和商品房买卖合同备案证明，证明第三人已合法取得涉案房屋。
经开庭质证被告对原告证据1-6无异议。被告对第三人证据的真实性无异议。被告对原告证据7有异议。认为原告在履行合同过程中存在违约，不存在被告一房二卖问题。第三人对原告证据有异议，认为原告未依合同付款，存在违约行为，对涉案房屋不享有权利，原告对第三人证据真实性无异议，但从该证据上看，第三人与被告签订的房屋买卖合同约定的每平方米价格才1850元，远低于市场价格，很明显存在恶意串通。本院认为，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。对各方当事人有异议的证据，本院将综合全案证据及案件事实综合认定。
综合全案证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2013年7月5日原告吕全兴与被告卓尚公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，卓尚公司将座落于防城港市防城区防城镇防港大道188号滨江名庭4栋7层702号商品房买给吕全兴，每平方米3900元，总房价款为697671元，支付方式为一次性支付全部房款。此外，合同还对房屋交付、房屋产权登记等双方的权利义务、违约责任作出了约定，合同签订当日吕全兴支付了507671元给卓尚公司。因吕全兴未能一次性付清房款，同日双方在原合同基础上签订了《合同补充协议》，补充协议约定吕全兴应于2013年9月5日前付清房款190000元给卓尚公司，如吕全兴违反补充协议的约定，则按双方签订的《商品房买卖合同》中有关逾期付款的约定承担违约责任。合同签订当日，卓尚公司即将房屋交付给吕全兴。吕全兴接受房屋后即与广西卓尔物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并依约向该物业公司交纳了相关物业费用，2013年7月10日，吕全兴对该房屋进行装修入住。2014年3月20日吕全兴向卓尚公司支付了余下房款190000元，至此，吕全兴付清全部购房款给卓尚公司。另查，2014年1月14日，卓尚公司与第三人肖德武签订《商品房买卖合同》，卓尚公司把滨江名庭中的29套房屋以每平方米1850元的价格出卖给肖德武，其中包括卓尚公司出卖给吕全兴的滨江名庭4栋7层702号房屋。合同签订当日，肖德武把全部房款通过中国光大银行转到卓尚公司法定代表人黄传光的个人账户。同日，卓尚公司将29套房屋在防城港市房屋产权登记中心进行了备案登记，备案登记在肖德武名下，由于该房已备案在第三人名下，导致原告无法办理产权登记手续。
本院认为，原告吕全兴与被告卓尚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同未违反法律和国家政策的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，出卖人卓尚公司已将标的物交付买受人吕全兴，买受人吕全兴按合同约定付清了全部房款，并与物业公司签订了物业管理服务协议，支付了相应的物业管理费用，同时对房屋进行了装修入住。吕全兴取得该房屋的使用权后，卓尚公司应按合同的约定协助吕全兴进行房屋产权登记相关事项。因此，原告请求本院确认与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，并履行合同义务协助原告办理房屋产权登记，理由成立，本院予以支持。关于原告请求确认位于防城区滨江明庭4栋7层70××号房归其所有的问题，本案是合同之诉，非确权之诉，本案不作处理。第三人肖德武认为涉案房屋卓尚公司已出让给第三人，第三人也已付清了房款且在防城港市房屋产权登记中心进行了备案登记。本院认为，吕全兴与卓尚公司签订的合同在先，且已实际占有涉案房屋，而第三人与卓尚公司的买卖行为在后，按买卖合同交易习惯和公平原则，吕全兴与卓尚公司签订的买卖合同优于第三人与卓尚公司签订的买卖合同，至于第三人与卓尚公司的买卖行为目的不能实现，第三人可以与卓尚公司协商解决，也可以通过法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定判决如下：
一、原告吕全兴与被告广西卓尚置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效；
二、被告广西卓尚置业投资有限公司继续履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，在判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权登记；
三、驳回原告吕全兴其他诉讼请求。
案件受理费10977元，减半收取5488.50元，由被告广西卓尚置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10977元，汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审判员 刘茂堂
二〇一五年五月七日
书记员 黄永欢