南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2063号
原告明发集团南京房地产开发有限公司，住所地：本区浦东北路88号明发集团江苏总部基地。
委托代理人张燕，女，1984年10月17日生，汉族。
委托代理人宋丽敏，女，1980年12月19日生，汉族。
被告杨树业，男，1965年8月12日生，汉族。
被告南京青果健身有限公司，住所地：本区滨江大道1号明发滨江新城249-250幢401室。
法定代表人王洋，男，1981年3月7日生，汉族。
原告明发集团南京房地产开发有限公司与被告杨树业、南京青果健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明发集团南京房地产开发有限公司的委托代理人张燕、宋丽敏，被告南京青果健身有限公司的法定代表人王洋到庭参加了诉讼。被告杨树业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告明发集团南京房地产开发有限公司诉称，2012年2月10日，被告杨树业、南京青果健身有限公司签订了《租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于南京市浦口区滨江大道1号250区域4楼，建筑面积1480平方米，租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日止，用于经营健身会所。乙方延迟支付租金按每延期1日向甲方支付迟延部分的千分之一作为违约金，如乙方逾期缴纳下期租金达三十天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任。2012年4月至2014年4月共计24个月给予免租期，2014年5月起缴纳房租每月49518元，截止起诉时应缴纳房屋租金148554元，违约金3000元。经原告多次催讨，被告至今未按期支付租金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告支付欠缴的租金共计173313元（2014年6月15日至2014年9月31日）及违约金3000元，合计151554元；2、判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。
南京青果健身有限公司辩称，我公司于2012年4月1日和原告签订了租赁合同，当时约定位置为明发滨江250幢4楼。当时的商铺开业率没有达到20%。签订合同时考虑到商场的经营状况，合同中约定，如果商铺开业率达不到75%就免租。目前250幢营业状态不是很理想，造成我公司付不出房租。
被告杨树业未到庭提供答辩意见。
经审理查明，2012年2月10日，原告（甲方）与被告杨树业（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方所有的位于南京市浦口区明发滨江大道1号250区域4楼，建筑面积为1480平方米，甲方保证该租赁场地用途为商业用房，甲方有权将其出租给乙方作为健身美体会所经营场所使用；租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日止。乙方的装修期为3个月。营业后免租期总计12个月（第一个租约年免租6个月，2012年4月1日至2012年9月30日；第二个租约年免租3个月，第三个租约年免租3个月，第二、三个租约年的免租期分别为前三个季度的最后一个租约月为免租月）；乙方应于2011年12月18日前进场装修，并保证于2012年4月1日前对外试营业，于2012年5月1日前正式开业。同时甲方保证在乙方正式开业后三个月内，乙方所在商业甲方250号物业1-4层整体商业面积开业率达到75%，即开业的商业面积占甲方250号物业1-4层整体商铺总数的75%以上，不论所有商铺是否已经出租。甲方若违反上述开业率条款，甲方不得收取乙方租金，该期间视为乙方的装修免租期，房屋租赁的免租期相应顺延。出租商铺的合同租金标准按建筑面积计每平方米1.1元／天（含租金和物业管理费、卫生费、设备设施使用费及维修费等综合管理费），自租赁期的第三个租赁年度起，每两年在上一租赁年度基础上递增5%，每年度租金标准如下：2012年4月1日至2013年3月31日租金为297110元（扣除6个月免租期，计算6个月的租金）；2013年4月1日至2014年3月31日租金为445665元（扣除3个月免租期，计算9个月的租金）；2014年4月1日至2015年3月31日租金为467948元（扣除3个月免租期，计算9个月的租金）…；采取先付租金后使用的原则，按月计算交租期，乙方在2012年4月1日交付首次租金49518元，以后在当个交租期限届满前十日内交纳下期的租金。乙方迟延支付租金按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之一作为违约金。签订合同后，被告杨树业作为公司发起人之一注册成立了南京青果健身有限公司，并在南京市浦口区明发滨江大道1号250区域4楼经营健身会所。2013年12月份，被告杨树业将公司股份全部转让给王洋。2013年12月，被告南京青果健身有限公司缴纳租金49518元，2014年7月再次缴纳租金25000元。2014年8月14日，原告与被告杨树业、被告南京青果健身有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》一份，约定自协议签订之日起，被告南京青果健身有限公司取代杨树业成为租赁合同的一方，各方同意被告南京青果健身有限公司作为新的承租方继续履行原合同，并对本协议签订之日前产生的义务承担连带责任。
另查明，南京市浦口区明发滨江大道1号250区域4楼的所有权人为原告明发集团南京房地产开发有限公司。整个250幢楼的面积为28759平方米，至2013年4月，该幢房屋已出租开业面积为22911.6平方米。
以上事实由原告提供的《租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》、催告函、房地产估计报告、250幢楼的平面图纸、房屋面积测绘报告以及店铺租赁合同等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。被告杨树业作为公司的发起人之一，其以自己的名义与原告签订《租赁合同》的行为属于公司设立的行为，其合同所产生的权利义务应由设立后的公司即被告南京青果健身有限公司承继。三方亦签订协议约定，被告南京青果健身有限公司取代杨树业成为租赁合同的一方，各方同意被告南京青果健身有限公司作为新的承租方继续履行原合同，并对协议签订之日前产生的义务承担连带责任。因此，被告南京青果健身有限公司已经取代被告杨树业作为《租赁合同》的合同相对方。且被告南京青果健身有限公司作为租赁房屋的实际使用人和受益人，应对由于房屋租赁产生的费用承担支付的责任。而被告杨树业由于作为合同签订人，其后经协商已将合同主体变更，故被告杨树业不承担责任。
对被告南京青果健身有限公司在使用租赁物的过程中与原告依据《租赁合同》的约定，被告所租赁的房屋所在的250幢在2013年4月的开业率已经达到75%，即从2013年4月起双方开始计算房租，之前的期间均为双方约定的免租期，应缴纳的租金期限对应合同中的约定相应顺延。即顺延为按照2013年4月1日至2014年3月31日的租金为297110元（扣除6个月免租期，计算6个月的租金），2014年4月1日至2015年3月31日租金为445665元（扣除3个月免租期，计算9个月的租金）计算。原告在庭审中明确表示，对于合同中与被告约定的12个月的免租期提前，同意免去被告2013年4月1日至2014年3月31日的共计12个月的租金，对此本院予以认可。因此，原告主张的计租期限从2014年5月1日起计算。因此，对原告主张被告支付2014年5月1日至2014年9月31日的房屋租金本院予以支持，期间租金总金额为49518＊5=247590元。又由于被告南京青果健身有限公司已经缴纳房屋租金74518元，因此，被告南京青果健身有限公司还应支付此期间的房屋租金为173072元。依据合同的约定，违约金按照迟延交付租金金额的每日千分之一计算，原告主张被告应支付违约金3000元并没有超过合同约定的金额，对此本院予以支持。
据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告南京青果健身有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告明发集团南京房地产开发有限公司逾期租金173072元以及逾期支付租金的违约金3000元。
二、驳回原告明发集团南京房地产开发有限公司要求被告杨树业承担责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3331元、财产保全费1370元，合计4701元由被告南京青果健身有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 鄢志文
人民陪审员 张绍明
人民陪审员 姜桂兰
二０一五年一月二十日
书 记 员 林苏梦