安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终573号
上诉人（原审被告）：许群，女，1979年4月6日出生，汉族，经商，户籍地安徽省芜湖市芜湖县，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。
被上诉人（原审原告）：陈孝静，男，1976年9月9日出生，汉族，经商，户籍地浙江省温州市龙湾区。
被上诉人（原审原告）：兰剑，男，1975年9月28日出生，畲族，经商，户籍地江西省贵溪市。
上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师。
上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：刘虹，安徽昌法律师事务所实习律师。
上诉人许群因与被上诉人陈孝静、兰剑房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许群上诉请求：1.请求依法撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初1677号民事判决，判决驳回陈孝静、兰剑的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由陈孝静、兰剑承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.许群实际租赁房屋为三至八层，而一审错误认定许群租赁的是三至七层。2.陈孝静拒绝提供账号，拒不收取租金。陈孝静、兰剑擅自将房屋租赁给案外人吕秋仙，造成许群无法经营；陈孝静、兰剑不按协议向出租人方峰鸣支付租金，导致方峰鸣收回许群租赁房屋的第八层被收回及协议被解除，使许群利益受损。3.2015年4月1日至2015年9月30日的租金12万元，应当由陈孝静、兰剑向吕秋仙收取。4.一审判决许群支付2015年10月1日之后的租金及律师费错误。在陈孝静、兰剑与方峰鸣的纠纷中，案涉房屋被法院依法查封，许群不能实际使用房屋。二、一审判决程序违法。陈孝静、兰剑没有起诉要求解除租赁合同，根据民事案件不告不理的原则，一审判决超越诉请范围。三、一审判决适用法律错误。
陈孝静、兰剑共同辩称，一、本案事实清楚，许群租用的房屋为3至7层，租赁合同上3至8层属于笔误；许群拒绝履行缴纳租金的义务，其行为构成实质性的违约，案涉合同已经终止。二、本案程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
陈孝静、兰剑向一审法院起诉请求：1.许群立即腾空违法侵占的前园南路3号三层至七层房屋；2.许群自2015年10月1日起按每日657.53元赔偿损失至腾空房屋为止；3.许群支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金12万元；4.许群支付陈孝静、兰剑的律师费6000元。
一审法院认定事实：2010年8月11日，方峰鸣与兰剑、陈孝静签订店面（房屋）租用协议，约定兰剑、陈孝静向方峰鸣承租坐落于黄山市屯溪区前园南路3号二层至七层房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月30日止。
2010年9月12日，兰剑、陈孝静与许群签订《店面（房屋）租用协议书》，约定兰剑、陈孝静将坐落于黄山市屯溪区前园南路3号三层至七层房屋（建筑面积约2300平方米）转租给许群，租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月30日止，第一年至第三年每年租金为22万元，第四至第六年每年租金为24万元，第一年租金于协议签订后一次性付清，以后每年10月1日付清下年度租金，否则视为自动放弃，终止合同，兰剑、陈孝静有权停电停水，如双方有争议，因诉讼产生的律师费、诉讼费等一切费用由败诉方承担。方峰鸣在该协议上签字同意转租。许群承租该房屋后利用该房屋经营酒店。许群未支付2014年11月1日之后承租期间的租金。
2014年10月10日，吕秋仙与兰剑、陈孝静签订《店面（房屋）租赁协议书》，约定兰剑、陈孝静将坐落于黄山市屯溪区前园南路3号三层至七层房屋出租给吕秋仙开设宾馆，租期六年，自2014年10月1日至2020年9月30日止。吕秋仙在签订合同前已实际占有黄山市屯溪区前园南路3号三层至七层房屋。
2015年3月26日，吕秋仙与许群签订还款协议，约定吕秋仙不得阻碍许群经营的天竺酒店的营业。许群已将2015年3月23日至7月22日天竺酒店的电费交给兰剑、陈孝静。
2015年5月28日，吕秋仙提起诉讼，请求判令解除与兰剑、陈孝静签订的合同并返还相关费用。屯溪区人民法院作出（2015）屯民一初字第01071号民事判决，解除吕秋仙与兰剑、陈孝静签订的《店面（房屋）租赁协议书》，兰剑、陈孝静返还吕秋仙租金12万元及押金3万元。该判决经黄山市中级人民法院维持原判。
2015年10月15日，方峰鸣提起诉讼，请求判令解除与兰剑、陈孝静签订的店面（房屋）租用协议，兰剑、陈孝静及许群腾空并按现状交还房屋。屯溪区人民法院作出（2015）屯民一初字第01756号民事判决，解除方峰鸣与兰剑、陈孝静签订的店面（房屋）租用协议，兰剑、陈孝静将坐落于黄山市屯溪区前园南路3号二层至七层房屋腾空并将该房交还方峰鸣。
兰剑、陈孝静因提起本案诉讼，支付了律师费6000元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应按照约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。许群于2015年10月1日前未支付下一年度的租金，从其与陈孝静的短信内容来看，是陈孝静未向其提供银行账号，但从2015年10月1日至今已十月有余，在此期间许群还曾向陈孝静、兰剑支付过电费，且双方数次在庭审中见面，许群从未主动支付过租金。在本案庭审中，许群虽表示同意支付但又提出了种种理由，其实质上是拒绝支付租金，构成根本违约，兰剑、陈孝静要求解除合同符合法律规定，予以支持。合同解除后，许群应将房屋腾空。2015年3月23日之后天竺酒店的电费由许群支付，可见此时吕秋仙已将天竺酒店交由许群经营，许群应支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金12万元。2015年10月1日之后，黄山市屯溪区前园南路3号三层至七层房屋由许群继续使用，许群应按照每天657.53元支付租金至腾空房屋为止。兰剑、陈孝静为本次诉讼支付律师费6000元，因许群属于违约方，故根据合同约定该费用应由许群承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告许群于本判决生效之日起五日内将坐落于黄山市屯溪区前园南路3号三层至七层房屋腾空；二、被告许群于本判决生效之日起五日内一次性支付原告陈孝静、兰剑2015年4月1日至2015年9月30日的租金12万元；三、被告许群于本判决生效之日起按照每天657.53元的标准支付原告陈孝静、兰剑自2015年10月1日起至实际腾空房屋之日止的租金；四、被告许群于本判决生效之日起五日内一次性支付原告兰剑、陈孝静支出的律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，由被告许群负担。
本院二审期间，陈孝静、兰剑提交了许群对方蜂鸣的承诺书，证明许群单独向方蜂鸣租用了八楼东头一间房屋，案涉租赁房屋只包含三至七层。许群认为，该承诺书系其本人所写，但不属实。本院认证意见，该承诺书系许群本人所写，可以证明许群向陈孝静、兰剑租赁的房屋不包括第八层。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月23日，陈孝静、兰剑委托安徽昌法律师事务所向许群发出一份律师函，主要内容为：许群未按合同约定于10月1日前支付下一年度租金，合同自动终止。
二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的主要焦点为：一、一审判决许群腾空案涉房屋是否正确，双方当事人是否存在违约行为；二、许群是否不应承担2015年4月1日至腾空房屋之日止的租金及律师费。
关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方于2010年9月12日签订的《店面（房屋）租用协议书》，合法有效。根据该协议约定“……第一年租金于协议签订后一次性付清，以后每年10月1日付清下年度租金，否则视为自动放弃，终止合同……”本案中，许群未于2014年10月1日付清下一年度的租金，属违约行为，依约案涉合同视为终止，陈孝静、兰剑于2014年10月10日将案涉房屋出租给吕秋仙，不构成违约，许群当时亦未提出异议。许群与案外人吕秋仙于2015年3月26日约定吕秋仙不得阻碍许群经营，以及许群交纳了2015年3月至7月电费的事实，说明许群与陈孝静、兰剑同意继续履行2010年9月12日签订的《店面（房屋）租用协议书》，但许群并未按照约定支付租金，其上诉称陈孝静、兰剑拒收租金，无充分的证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。陈孝静、兰剑于2015年10月份通过发律师函的方式通知许群，合同自动终止，而许群并未就解除合同的效力请求人民法院或者仲裁机构确认。因此，合同自通知到达对方时解除，一审判决许群腾空案涉房屋符合法律规定。案涉房屋系陈孝静、兰剑承租后转租给许群，而陈孝静、兰剑向方峰鸣承租的房屋为二层至七层，故许群上诉称其租赁的房屋为三层至八层，无事实依据。
关于争议焦点二。根据许群与案外人吕秋仙于2015年3月26日达成的还款协议内容及许群交纳了2015年3月至7月电费来看，可以证明许群认可其使用案涉房屋，且本案中无证据证明许群无法使用案涉房屋。故，一审法院判决许群支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金、按照案涉合同约定的租金标准即每天657.53元支付2015年10月1日起至腾空之日止的租金，并无不当。案涉合同约定因诉讼产生的律师费由败诉方承担，故许群应承担陈孝静、兰剑的律师费。
综上，许群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由上诉人许群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫东
代理审判员 余陶然
代理审判员 张 帅
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 张 军