北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第10914号
原告邢昌雷，男，1966年7月12日出生。
委托代理人郭雪海，北京市中海律师事务所律师。
被告北京绿地京创置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路桃园1号-266。
法定代表人欧阳兵，董事长。
委托代理人李伟，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人张振峰，北京市盈科律师事务所律师。
原告邢昌雷与被告北京绿地京创置业有限公司（以下简称绿地京创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢昌雷的委托代理人郭雪海、被告绿地京创公司的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邢昌雷诉称：2011年1月15日，原、被告签署了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于北京市房山区××项目××住宅楼××层××单元××房。原告已按约定期限支付房款。按照合同约定和法律规定，小区污水应当接入市政污水排放体系。但被告直接把小区的生活污水排入附近河道，污染了环境，也违反了环境保护法。如果有关部门责令关闭小区的污水排放，将直接导致小区污水横流、无法居住。该预售合同第二十二条约定，如买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付房款万分之二的违约金。原告2012年10月30日办理房屋交接和入住手续，原告取得权属证明的时间是2015年1月21日，被告违约83天，应支付违约金38240元。预售合同第十三条约定，如被告未于2012年10月30日交付之日实现市政供电，则每逾期一日，支付相当于全部房价款万分之一的违约金。原告最近了解到，直到2014年2月25日才用上正式市政供电。被告逾期483天，应支付该项违约金111728元。原告为维护自身合法权益，起诉要求1.被告支付未按约定期限取得房屋所有权证书违约金38240元，2.被告继续履行合同，提供符合合同约定的污水排放系统，3.被告支付未按约定期限提供市政供电的违约金111728元。诉讼费由被告承担。
被告绿地京创公司辩称：对于延迟取得房屋所有权证书违约金，根据双方预售合同第二十二条的约定，该项违约金最高额为原告已付购房款的0.5%，该约定并非格式条款，也没有排除原告的权利和免除被告的责任，应为有效。延迟取得房屋所有权证是由于原告自身原因造成的，被告不应支付违约金。对于用电问题，房屋交付标准中关于供电设施的约定为具备市政用电的开通条件，被告在向原告交付房屋时，涉案房屋的电力设施已经具备市政用电的开通条件，因电力属国家专营行业，具体开通事宜须由房屋所在地电力供应部门负责，被告并无违约情形。根据北京市建委、规划委、国土资源局京建法（2007）99号文件的规定和要求，自2012年10月至2014年4月期间，房山区××项目业主用电均为市政供电，上述过渡供电期间由物业公司代为收取电费，电费标准为市政收费标准，上述期间能够保证用电的使用功能要求和使用安全，故不存在延期供电问题。由于市政线路铺设的问题导致原告无法享受市政双路供电，不是被告的责任。被告向原告提供过渡性供电措施期间并未给原告造成实际的损失，如果被告的行为构成违约，请求法院对违约金进行调整。关于排污的问题，涉案房屋所属项目均通过竣工验收备案，排污设施符合国家标准，被告已委托具有相应资质的机构负责排污事宜，不存在原告所述的排污问题。
经审理查明：2011年1月15日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区××项目××住宅楼××层××单元××号的房屋一套，房屋总价款为2311251元，被告应在2012年10月31日前向原告交付房屋。该预售合同第十三条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。该预售合同第二十二条对产权转移登记的约定为，买受人委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如买受人不要求退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。预售合同约定，上水、下水于该商品房实际交房之日达到开通条件，排水为市政排水。商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。其中，关于逾期办理所有权证的违约责任条款等使用下划线进行了标注。
原告依据双方于2011年1月15日签订的《北京市商品房预售合同》向被告购买房屋的房号最终确定为房山区××街××号院××号楼××单元××号，按实测套内建筑面积计算，房屋总价款为2303674元。
商品房预售合同签订后，原告依约向被告给付了全部购房款2303674元。××项目××住宅楼于2012年10月15日办理了工程竣工验收备案。被告于2012年10月30日向原告交付了房屋。原告交纳产权代办费后，由被告委托的代办机构办理房屋所有权证。2015年1月21日，原告购买的该套房屋办理了产权转移登记。自被告向原告交付房屋之日至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，被告委托物业单位依据居民用电收费标准向原告收取电费。原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。
上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、入住通知书、购房款发票、房屋所有权证、被告提交的《北京市商品房预售合同》、工程竣工验收备案表及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。原告购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理产权转移登记，且被告未提供证据证明产权转移登记办理迟延系由于原告自身原因造成的，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，被告应当向原告给付逾期取得房屋所有权证书违约金11518元。合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。原告认为该约定为格式条款，且排除了原告取得房产证的权利、免除了被告办理房产证的义务，该条款应为无效的主张，本院不予采信。依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定。被告主张该违约金过高，请求予以减少。本院综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付逾期提供市政双路供电违约金16126元。关于小区污水排放问题，如果存在违反环境保护相关法律法规的行为，当事人可另行解决。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢昌雷给付逾期办理房屋所有权证书违约金一万一千五百一十八元。
二、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢昌雷给付逾期提供市政双路供电违约金一万六千一百二十六元。
三、驳回原告邢昌雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百元，由原告邢昌雷负担二千八百零九元（已交纳），由被告北京绿地京创置业有限公司负担四百九十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 周 桓
人民陪审员 刘堪铎
人民陪审员 王学永
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 杨 飞