山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）寿商初字第2789号
原告：潍坊银行股份有限公司寿光支行。住所地：寿光市圣城街盛隆超市以西。
法定代表人：李宏光，行长。
委托代理人：房超，该行职工。
被告：殷凤娟。
被告：许振基。
被告：潍坊万华置业发展有限公司。住所地：寿光市圣城街**号。
法定代表人：傅继孝，经理。
委托代理人：张君，山东联邦律师事务所律师。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司。住所地：寿光市圣城街西段。
法定代表人：范腾龙，总经理。
原告潍坊银行股份有限公司寿光支行诉被告殷凤娟、许振基、潍坊万华置业发展有限公司（以下简称潍坊万华置业公司）、潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司（以下简称潍坊住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人房超，被告潍坊万华置业公司的委托代理人张君到庭参加诉讼，被告殷凤娟、许振基、潍坊住房置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告殷凤娟从我行办理住房按揭贷款43万元，期限为2011年2月24日至2031年2月23日，以借款人所购房产作抵押，并由潍坊住房置业公司及潍坊万华置业公司提供担保。现被告未按约定偿还借款，构成违约，按照合同约定，原告有权提前收回全部贷款。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告偿还我行贷款392430.82元及相应利息87256.61元（截至2015年7月29日，之后的利息按照合同的约定计收），共计479687.43元；判令确认预售抵押登记有效；判令担保人对以上贷款本息承担连带还款责任；被告承担本案的诉讼费用及其他费用。
被告潍坊万华置业公司辩称：对借款合同、保证合同的真实性无异议，但依据担保法第28条、物权法第176条规定，债权人应当先就物的担保实现债权，保证人只对剩余债务承担保证责任。
被告殷凤娟、许振基、潍坊住房置业公司未答辩。
经审理查明：2011年2月24日，原告（贷款人、乙方）与被告殷凤娟、许振基（借款人及共同债务人、甲方）签订《个人住房消费借款合同》（编号2011年潍坊银行借字1601第0149号），约定：借款金额为430000元；借款期限自2011年2月24日起至2031年2月23日止；贷款利率为年利率5.61%，按月计息，采取等额本息法偿还，第一次确定的每月还本付息额为2984.69元，共还款240个月，此后按利率调整还本付息额；借款用途为用于向潍坊万华置业发展有限公司购买玫瑰园3-1-1702、C-31室房产一套；借款由甲方授权乙方将借款连同甲方存入的首期购房款至售房人潍坊万华置业发展有限公司在贷款人处开立的存款账户；若借款人未按约定偿还本息，乙方有权对逾期借款，从逾期之日起在主合同约定的借款利率基础上上浮百分之五十计收罚息，并对未支付的本息按罚息计收复利，直至本息清偿为止；如借款人一个月未按规定归还借款本息，则贷款人有权提前收回已发放的贷款本息及相关费用；合同还约定了其他事项。殷凤娟、许振基作为借款人及共同债务人，原告作为贷款人，在合同落款处签字盖章。
同日，被告殷凤娟、许振基（甲方、抵押人）与原告（乙方、抵押权人）签订了《个人抵押合同》，约定：担保的主债权为乙方依据编号为2011年潍坊银行借字1601第0149号借款合同向借款人发放的个人住房贷款，抵押担保范围包括：主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、为实现主债权而发生的费用和所有其他应付费用；抵押物为寿光市玫瑰园3号楼1单元1702室及C区31号车库；并约定依据主合同约定提前收回贷款，其主合同项下的债权未实现或未能全部实现时，乙方有权提前处分抵押物，并从处分所得价款中优先受偿；合同同时约定了其他事项，并后附抵押物清单一份，该清单载明抵押物名称为“房屋抵押预告登记证明”，权利证号为“2011068887、2011068889”。被告殷凤娟、许振基作为抵押人，原告作为抵押权人，在合同落款处签字盖章。
同日，原告（贷款人、乙方）分别与被告潍坊万华置业公司及潍坊住房置业公司（保证人、甲方）签订《保证合同》各一份，两份合同均约定：担保的主债权为乙方依据编号为2011年潍坊银行借字1601第0149号借款合同向借款人发放的个人住房贷款；保证担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、为实现主债权而发生的费用和所有其他应付费用；保证方式为连带责任保证，当借款人不按借款合同的约定履行还款义务时，乙方有权直接向甲方追偿，甲方应在接到乙方书面通知后立即无条件清偿全部担保债权；保证期间为主合同确定的借款到期之日起两年；合同同时约定了其他事项。被告潍坊万华置业公司、潍坊住房置业公司及原告均在合同落款处盖章确认。
借款合同签订当日，原告与被告殷凤娟签订潍坊银行借款凭证一份，约定：借款金额为430000元，约定还款期限2031年2月23日；借款年利率5.61%，逾期利率8.415%。原告根据被告殷凤娟的授权将借款430000元汇入被告殷凤娟指定的银行账户。借款发放后，被告殷凤娟、许振基未按约定偿还借款本息。截至2015年7月29日，被告殷凤娟、许振基尚欠原告借款本金392430.82元及利息87256.61元（计算至2015年7月29日）未付。保证人亦未履行保证责任。
另查明：2011年1月26日，原、被告就寿光市圣城街南、正阳路西玫瑰园3号楼1单元1702室及玫瑰园C区车库31号房产到房管部门办理了预售商品房抵押预告登记手续（证书编号：寿房预寿光字第2011068889号、第2011068887号）。至今该房产尚未办理抵押登记手续。
上述事实，有原告提交的个人住房消费借款合同、借款凭证、个人抵押合同、保证合同、抵押预告登记证书、被告身份证复印件、结婚证复印件及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：原、被告签订个人住房消费借款合同、抵押合同、保证合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告作为贷款人，其提交的借款合同、借款凭证能够证明其已按合同约定发放了借款，被告殷凤娟作为借款人，未按合同约定期限及时偿还借款本息，构成违约，依据合同约定原告有权宣布合同项下借款本息全部到期，故原告要求被告殷凤娟偿还剩余全部借款本金及利息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告许振基与殷凤娟系夫妻，且在借款合同落款“共同债务人”处签名，故应当就婚姻关系存续期间形成的债务，承担共同还款责任。对于原告要求确认预售商品房抵押预告登记有效的诉请，本院认为，借款合同中明确约定了被告以所购商品房为涉案债权提供抵押担保，并到房管部门办理了抵押预告登记手续，该行为系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，因此该预售商品房抵押预告登记合法有效。被告潍坊住房置业公司、潍坊万华置业公司作为连带责任保证人，因借款人提供抵押的房产尚未办理权利权属证书，亦未办理抵押登记，因此保证人依照合同约定仍需对合同项下已经发生和正在发生的债务承担保证责任，现因借款人违约，原告依据合同约定宣布全部借款提前到期，因此保证人需对全部债务承担保证责任，保证人承担保证责任后，可依法向债务人追偿。被告潍坊万华置业公司辩称债权人应当先就物的担保实现债权，保证人只对剩余债务承担保证责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告殷凤娟、许振基、潍坊住房置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告殷凤娟、许振基于本判决生效后十日内返还原告中国银行股份有限公司寿光支行借款本金392430.82元及利息87256.61元（利息计算至2015年7月29日，之后利息按合同约定标准计算至生效判决确定的履行之日）；
二、寿光市玫瑰园3号楼1单元1702室及玫瑰园C区车库31号房产预售商品房抵押预告登记有效（寿房预寿光字第2011068889号、第2011068887号）；
三、被告潍坊万华置业发展有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告殷凤娟、许振基追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8495元，保全费2918元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王世山
审 判 员 李荣晋
人民陪审员 唐 静
二〇一六年二月十六日
书 记 员 李 凯