辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00348号
上诉人（原审被告）：金灵江。
委托代理人：王洪亮。
被上诉人（原审原告）：正源房地产开发有限公司。
法定代表人：惠盛林，该公司董事长。
委托代理人：李强，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
原审原告正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）与原审被告金灵江房屋租赁合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）大民二初字第00032号民事判决。金灵江不服该判决，于2014年12月1日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。金灵江及其委托代理人王洪亮，正源公司的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正源公司一审诉称：2011年11月3日，正源公司为出租方、金灵江为承租方协商一致签订关于租赁大连市沙河口区五一路福如园48、50、52、54号（工程号：幸福e家三期8、9、10、11-2号）公建的《正源幸福e家福如园商业用房租赁合同书》（合同编码：ZYDC111235-YX／FRY0206-ZL0205-O-SY0011），双方在2011年12月13日签订《补充协议》，租赁房屋建筑面积为16，266.21平方米，金灵江作为商业经营用房，租赁期间为18年，房屋的租金为141，553，600.00元，免租期为10月零4天，租金的支付方式为季度支付。合同约定计租日为免租期结束次日，第一期租金在2011年12月20日前支付，第二期租金在第一期租期结束前15日前支付，第三期租金在第二期租期结束前15日支付，以此类推。2012年1月17日办理交房手续并领取钥匙，根据合同约定自2013年1月6日开始计租。金灵江按照合同约定在2011年12月15日向正源公司支付了第一期的租金1，475，000.00元；第二期租金金灵江应在2013年3月21日前支付，而金灵江在2013年4月17日才实际交付第二期租金，已经迟延27天；第三期租金金灵江应在2013年6月20日支付，金灵江却在2013年8月26日实际支付，已经逾期67天；第四期、第五期的租金2，950，000.00元金灵江分别应在2013年9月20日和2013年12月21日支付，但金灵江至今未支付。根据合同约定“乙方未按本合同约定迟延向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按欠付款项的万分之六向甲方支付违约金，并按照合同约定价格两倍计算租金”，因此金灵江应当向正源公司支付违约金。合同中还约定“以诉讼方式解决争议的，违约方因本诉讼而遭受的损失包括但不限于律师费、交通费、调查费等”。故正源公司诉请要求判令金灵江：一、支付租金2，950，000.00元及违约金297，360.00元（暂计算2014年3月7日的违约金，保留继续计算的权利）；二、支付诉讼费、保全费、律师费。因正源公司起诉之后，金灵江陆续支付了100万元租金，2014年4月，正源公司向金灵江发出通知，要求金灵江在2014年4月30日前付清款项，否则租赁合同自动解除。2014年4月30日，金灵江仍未付清款项。故正源公司变更诉讼请求为：一、请求确认双方租赁合同已经解除；二、请求判令金灵江支付租金2，354，109.59元（计算至2014年4月30日）及违约金397，269.00元（违约金暂计算至2014年4月30日）；三、请求判令诉讼费、保全费、律师费由金灵江承担。后在诉讼过程中，正源公司明确表示不再追加要求解除合同的诉讼请求。
金灵江一审辩称：不同意正源公司的诉讼请求。按照合同约定第二笔租金应该在2014年6月15日支付，而不是正源公司说的2013年1月6日。合同约定以实际进驻之日为准，实际进驻之日以正源公司书面通知金灵江之日为准，而正源公司始终未书面通知金灵江进驻之日。2012年1月17日系为维修房屋金灵江才领取的钥匙，且只有三套房屋的钥匙，并不是交房手续。正源公司发出的2012年通知函金灵江没有收到，正源公司提供的发出该通知函的EMS快件是2013年版的，不可能在2012年发出通知函。金灵江没有违约，所以不应该承担律师费。根据金灵江提供的双方签订的其他八份合同可以看出，金灵江支付的租金为预付租金，并不是交纳的哪一期的租金，案涉房屋始终没有水电，正源公司一直没有解决。
一审法院经审理查明：2011年11月3日，正源公司、金灵江签订《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》一份，正源公司将大连市沙河口区五一路福如园49、50、52、54号公建（工程号：幸福e家三期8、9、10、11-2号公建）出租给金灵江使用，建筑面积16，266.21平方米。案涉房屋现状交付使用，所有设备、设施、室内外装饰装修等均已取得金灵江检查并确认符合条件。金灵江确认：本合同项下房屋的现状（包括其构造、设施、附属物等）及可能出现的风险（包括但不限于潮湿、渗水、浸水等）金灵江已充分了解，符合本合同及附件所述，并确认租赁房屋不存在影响或危及人身安全健康的状况，能够满足存放物品等用途的需要，愿意承租该住房。合同第五条租赁期限约定：1、期限：租赁期为18年，自现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日起算18年。2、交付：若金灵江按合同约定付清款项，正源公司于2012年3月2日或现场勘验完成之日交付租赁房屋。实际以现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日为准。租金总额为141，553，600.00元，其中第一至第三年每年租金为人民币5，900，000.00元。免租期10个月，自现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻之日起计算。免租期内金灵江无需支付租金，免租期满后开始计算租金。但是，金灵江在免租期内开业的，则自金灵江开业之日起计算租金。租金采取季度支付租金的形式。计租日为免租期结束次日。设为A，A即代表日期，某年某月某日。如金灵江在免租期内开业的，则金灵江开业之日即为计租日。A1=A＋3个月，A2=A1＋3个月，A3=A2＋3个月…以止类A72=A71＋3个月，则各期租金明细如下：第一至第三年每年年租金为人民币5，900，000.00元，第1期租金：即A至A1期间租金1，475，000.00元在2011年12月20日前支付；第2期租金：即A1至A2期间租金1，475，000.00元在A1-15日前支付…。关于违约责任双方约定，金灵江未按本合同约定迟延向正源公司支付租金，每逾期一日，金灵江应按欠付款项的万分之六向正源公司支付违约金，并按照合同约定价格两倍计算租金，至租金支付日时金灵江尚未支付下一租赁期间的租金，正源公司有权解除合同，金灵江除应缴纳欠付款项外，还应当按【六个月租金金额】承担违约金，同时在15个工作日内撤出场地，正源公司自行或者委托大连正源物业服务有限公司对租赁房屋予以停电。合同第十七条争议解决条款还约定以诉讼方式解决争议的，拟生效的法律文书认定违约方败诉或承担主要责任的，违约方还应承担起诉方因进行本诉讼而额外遭受的损失，包括但不限于律师费、交通费、调查费等。
2011年12月13日正源公司、金灵江双方签订关于《【正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书】》的补充协议一份，主要内容为：经双方协商，金灵江负责对案涉房屋损坏部分进行维修，维修费用由金灵江承担。正源公司承诺延长金灵江免租期4天，即免租期变更为10个月零4天，自现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻之日起计算。根据正源公司出具的幸福e家·福如园房屋租赁／销售收房流程档案记载，2012年1月17日，金灵江接收幸福e家三期8、9、10号公建的钥匙，对案涉房屋进行维修，金灵江在钥匙发放栏后签名。维修之后，金灵江一直持有上述钥匙。
2011年12月15日、2013年4月17日、2013年8月26日，金灵江分别交纳案涉房屋的租金1，475，000.00元，合计4，425，000.00元。2014年4月8日、12日、24日，正源公司提起本案诉讼之后，金灵江又陆续向正源公司交纳了20万、30万和50万元租金。目前，金灵江共向正源公司支付542.5万元租金。
2012年12月26日，金灵江向正源公司发函，申请确定进驻日期为2013年3月20日。2013年4月16日，金灵江向正源公司发函，载明金灵江已于2012年12月将项目围挡设立，并载明因冬季严寒期、临近春节，且受市场经济不稳定因素的影响，申请进驻日期相应延后。2014年1月15日，正源公司向金灵江发出通知函，载明2012年3月2日起开始计算免租期，免租期10个月零4天。截至2014年1月14日，金灵江已逾期的租金2，950，000.00元，已产生违约金合计为123，900.00元，要求金灵江于2014年1月22日之前支付上述租金和违约金，如金灵江逾期支付上述款项，则正源公司将依约解除本合同。该通知函于2014年1月17日签收。从该通知函的内容及签收时间来看，该通知函上的落款时间2013年1月15日应系笔误，正确时间应为2014年1月15日。2014年2月28日，金灵江向正源公司发函，载明金灵江于2013年8月26日组织施工人员进驻，申请将正式进驻日期确定为2013年8月26日。
另查，正源公司、金灵江之间另签有八份《商业用房租赁合同书》。从该其他租赁合同书所附的部分内部交款单和收房流程档案来看，均注明了交纳租金的期限，并且金灵江均在业主一栏签字。
再查，就案涉纠纷，正源公司与辽宁同方律师事务所大连分所签订委托合同一份，委托该所李强、杜国栋律师作为其在本案一审阶段的委托代理人，委托代理费为80，947.00元。2014年4月2日，辽宁同方律师事务所大连分所开具律师代理费发票一张，金额同上。
在诉讼过程中，正源公司表示不再要求解除租赁合同，仅要求金灵江按照合同约定支付租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，正源公司与金灵江签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》（以下简称案涉房屋租赁合同）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，各方均应依约履行。正源公司在诉讼过程中放弃要求解除案涉租赁合同的主张，金灵江亦不同意解除租赁合同，即双方当事人均自愿同意继续履行租赁合同，故一审法院对于案涉租赁合同应否解除不予审理。结合本案中双方当事人的诉讼观点，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的进驻日应如何认定；二、案涉房屋租赁合同的租金应如何计算；三、案涉房屋租赁合同的违约金应如何计算。
针对第一个争议焦点，正源公司主张案涉房屋的进驻日期为2012年3月2日，而金灵江主张其实际于2013年8月26日开始实际施工，应以此时确定为案涉房屋租赁合同的进驻日期。对此，一审法院认为，应确定以2012年3月2日为进驻日期，具体理由如下：案涉房屋租赁合同交付中约定“若金灵江按合同约定付清款项，正源公司于2012年3月2日或现场勘验完成之日交付租赁房屋。实际以现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日为准”。对于该条款应作如下理解，即案涉房屋于2012年3月2日交付，或自现场勘验完成之日交付，如以现场勘验完成方式交付则应以正源公司书面通知金灵江进驻日为准。金灵江已经依约在2011年12月15日交纳了第一期的租金1，475，000.00元，正源公司于2012年1月17日将案涉房屋8、9、10号公建的钥匙交付给金灵江进行维修，自此之后，金灵江未将房屋钥匙返还给正源公司。至于11-2号公建的钥匙，正源公司主张其于2012年1月17日同时交付给金灵江，而金灵江主张正源公司从未给钥匙，其是于2013年9月初装修时砸墙进入。对此，双方均未提供充分的证据。但考虑到金灵江于2012年12月对案涉房屋设立围挡，对此双方均无异议，从常理上考虑，金灵江在设立围挡之前，其应已实际占有、控制案涉房屋。据此，在金灵江没有提供充分的证据证明正源公司没有交付11-2号公建钥匙的前提下，可以认定正源公司在2012年1月17日已经将包括11-2号公建在内的案涉房屋交付给金灵江，理应确定2012年3月2日为进驻日。此外，如按照金灵江主张2013年8月26日为进驻日，则扣除合同约定的10个月零4天的免租期，金灵江理应从2014年6月30日开始计付租金，而金灵江早在2013年4月17日、2013年8月26日即已经分别交纳了两个季度的租金，正源公司提起诉讼后，金灵江又陆续向正源公司交纳了100万元的租金。对此，金灵江主张为预付租金，且并不对应是哪期的租金，而正源公司认为金灵江支付的上述租金虽有迟延，但是按照约定以2012年3月2日为进驻日开始支付租金。对此，从常理上来讲，如租赁期尚未开始，则金灵江没有预付租金的依据和合理的理由，故正源公司的说法较为合理。综上，案涉房屋租赁合同的进驻日应认定为2012年3月2日。至于金灵江主张案涉房屋不具备交房条件一节。案涉房屋租赁合同第二条约定，案涉房屋现状交付使用，所有设备、设施、室内外装饰装修等均已取得金灵江检查并确认符合条件，且金灵江对案涉房屋的现状及可能出现的风险已经充分了解。由此可以看出，在交付案涉房屋之前金灵江已经清楚房屋状况，并同意按照现状交付，现其再提出案涉房屋不具备交房条件，缺乏充分的事实和法律依据，其该项抗辩主张一审法院不予支持。
针对第二个争议焦点，一审法院认为，如上所述，案涉房屋租赁合同的进驻日为2012年3月2日，合同约定的免租期为10个月零4天，免租期结束次日为计租日，即计租日应为2013年1月6日。合同约定第一至三年每年租金为5，900，000元，则自2013年1月6日计算至正源公司主张的2014年4月30日，金灵江应支付的租金为7，742，740元（5，900，000元÷365天×479天=7，742，740元），现金灵江在此日期之前已向正源公司支付542.5万元租金，则金灵江欠付的租金数额为2，317，740.00元。正源公司诉请要求金灵江支付租金2，354，109.59元，对于其中的合理部分一审法院予以支持，即金灵江应向正源公司支付租金2，317，740.00元。
针对第三个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉房屋租赁合同中约定，金灵江未按合同约定迟延向正源公司支付租金，每逾期一日，金灵江应按欠付款项的万分之六向正源公司支付违约金。正如前所述，金灵江未按约定全额支付租金，对此构成迟延支付租金的违约责任，应向正源公司承担违约责任。对该违约金的计算标准，经一审法院向金灵江释明，金灵江表示该标准为合同约定的标准，是合理的，未申请一审法院调整，故一审法院不予调整。按照案涉租赁合同的相关约定，租金采取季度支付的形式。第一期租金应于2011年12月20日前支付，计租日为2013年1月6日，则第二期租金应于2013年4月6日之前15日支付，第三期租金应于2013年7月6日之前15日支付，依次类推。金灵江于2011年12月15日、2013年4月17日、2013年8月26日分别交纳前三期的租金，其中第一期租金未迟延，第二期租金迟延26天（4月6日至4月17日加15天），第三期租金迟延66天（7月6日至8月26日加15天）。之后至正源公司主张的2014年4月30日止，金灵江分别应于2013年10月6日之前15日（计算至2014年4月30日为221天）、2014年1月6日之前15日（计算至2014年4月30日为129天）及2014年4月6日之前15日（计算至2014年4月30日为39天）各支付一季度的租金，但金灵江均没有支付，对此，计算至2014年4月30日，金灵江应承担的违约天数合计为481天（26＋66＋221＋129＋39=481）。因金灵江在2014年4月8日、12日、24日又陆续向正源公司交纳了20万、30万和50万元租金，对该部分租金截止至2014年4月30日之前对应的违约金8，280.00元理应予以扣除，计算方式如下：（20万元×23天＋30万元×19天＋50万元×7天）×6÷10，000=8，280元。综上，金灵江应承担的违约金应为417，405元（1，475，000元×481天×6÷10，000-8，280元=417，405元）。现正源公司诉请要求金灵江支付违约金397，269.00元，系对自己权利的处分，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
至于正源公司主张要求金灵江支付律师费80，947.00元一节，一审法院认为，案涉房屋租赁合同第十七条争议解决条款约定“以诉讼方式解决争议的，拟生效的法律文书认定违约方败诉或承担主要责任的，违约方还应承担起诉方因进行本诉讼而额外遭受的损失，包括但不限于律师费、交通费、调查费等”。金灵江逾期支付租金，构成违约行为，金灵江对此承担违约责住。正源公司为本案诉讼支付了80，947.00元律师费，按照合同中的上述约定，金灵江理应赔偿正源公司支付的律师费80，947.00元。故对于正源公司要求金灵江支付律师费的主张一审法院予以支持。
据此判决：一、金灵江于判决生效之日起十日内向正源房地产开发有限公司支付租金2，317，740.00元；二、金灵江于判决生效之日起十日内向正源房地产开发有限公司支付违约金397，269.00元；三、金灵江于判决生效之日起十日内向正源房地产开发有限公司支付律师费80，947.00元；四、驳回正源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32，778.00元，保全费5，000.00元，合计37，778.00元，由正源房地产开发有限公司负担8，610.00元，由金灵江负担29，168.00元。
金灵江上述称：一、一审判决认定2012年3月2日为租赁房屋进驻日，不符合双方合同约定，属认定事实错误。双方于2011年11月3日签订的《租赁合同》约定：“若金灵江按合同约定付清款项，正源公司于2012年3月2日或现场勘验完成之日交付租赁房屋。实际以现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日为准”。双方于2011年12月13日签订的《租赁合同》补充协议约定：“正源公司承诺延长被告免租期4天，即免租期变更为10个月零4天，自现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻之日起计算”。正源公司始终未按租赁协议及补充协议的约定履行“现场勘验”义务，更谈不上“现场勘验”完成之日。关于“正源公司书面通知金灵江进驻日”，正源公司实际只是于2014年1月15日向金灵江发函要求从2012年3月2日起开始计算免租期。而金灵江共四次向正源公司发函，并于2013年4月16日告知正源公司金灵江于2012年12月在租赁房屋外围设立围挡。2014年2月28日发函告知于2013年8月26日组织工人进驻。上述事实说明一审判决以“作如下理解，从常理考虑，从常理上讲”等主观臆断，认定2012年3月2日为进驻日是错误的。二、一审判决将“交付钥匙”视为“合同约定的交付房屋”是错误的。金灵江为修缮房屋于2012年1月17日，领取了8、9、10号公建的钥匙，并非房屋交付入驻，金灵江只是在钥匙发放处签字，且其中11-2号钥匙未领。金灵江除案涉房屋外，与正源公司还签订了8份房屋租赁合同，该部分房屋的交付都是在同意收房处签字。因此，领取案涉房屋钥匙并非是实际交付房屋。三、一审判决将“预付租金”推定为“交付租金”也是错误的。金灵江交付的案涉款项“内部交款单”的“摘要”一栏均未标明租金对应的租期。而其他租赁合同交付租金的“内部交款单”上“摘要”一栏均标明已付租金对应的租期。因此，案涉房屋租金为应正源公司要求，先预付的租金。因此，一审判决此节认定错误。三、正源公司从未完成案涉房屋的交付义务。2013年4月16日金灵江正式进驻开始进行改造装修，2013年12月6日、2014年1月15日金灵江两次书面通知正源公司水电存在问题，并要求解决，直至2014年3月3日正源公司才为租赁房屋安装上水表。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由正源公司承担。
正源公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，应依法维持原判，驳回金灵江的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：正源公司与金灵江签订的《正源·幸福e家·福如园商业用房租赁合同书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，一审法院认定合法有效是正确的，各方均应依约履行。
本案争议的焦点问题是金灵江入驻租赁房屋时间问题。双方于2011年11月3日签订的案涉房屋租赁合同约定：“若金灵江按合同约定付清款项，正源公司于2012年3月2日或现场勘验完成之日交付租赁房屋。实际以现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日为准”。双方于2011年12月13日签订的《租赁合同》补充协议约定：“免租期为10个月零4天，自现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻之日起计算”。上述合同约定交付租赁房屋时间及补充协议约定免租期起算时间均为“以现场勘验完成日且正源公司书面通知金灵江进驻日为准”。第一、双方实际履行期间始终未进行“现场勘验”。第二、关于“正源公司书面通知金灵江进驻日”问题，正源公司于2014年1月15日向金灵江发函，载明2012年3月2日起开始计算免租期。因正源公司该函件主张的计算免租期2012年3月2日当时并未向金灵江发函，而于之后的2014年1月15日才向金灵江发函，金灵江对此也不予认可。第三、关于金灵江已交纳租金时间及款项问题。依据双方签订的租赁合同补充协议约定，免租期为10个月零4天，免租期满后开始计算租金。第2期租金：即A1至A2期间租金在A1-15日前支付。如依据正源公司主张于2012年3月2日为进驻日，免租期10个月零4天后开始计算租金，计租日应为2013年1月6日，第二期租金于A1-15日即2013年3月21日前交纳。第三期租金应在A2-15日即2013年6月21日前交纳第二期租金。金灵江分别于2011年12月15日、2013年4月17日、2013年8月26日，交纳案涉房屋的租金1，475，000.00元，合计4，425，000.00元。诉讼期间2014年4月8日、12日、24日，又陆续交纳了20万、30万和50万元租金。共支付542.5万元租金。金灵江所实际交纳上述款项的时间虽然与其自己主张的进驻日2013年8月26日对应的第二期、第三期交款时间不相符，与正源公司主张的进驻日2012年3月2日也不相符。且金灵江缴纳上述款项的收款收据也未注明对应的租期时间。第四、关于交付租赁房屋钥匙问题。虽然正源公司主张于2012年1月17日，向金灵江交付了租赁房屋的钥匙，但其只交了8、9、10号公建的钥匙，11-2号钥匙始终未交付。综上所述，正源公司未按照合同约定通过现场勘验的方式交付房屋、正源公司没有证据证明书面通知所主张的2012年3月2日为金灵江进驻日，金灵江对此也有异议、金灵江交付租金的内容及时间均无法证明进驻房屋日期、正源公司主张的交付房屋钥匙时间未将全部钥匙交付金灵江。因此，一审法院推定案涉租赁合同的进驻日为2012年3月2日，没有事实和法律依据，属于认定事实错误。金灵江虽主张于2013年8月26日组织施工人员进驻，该日期为进驻日。但是金灵江于2013年4月16日向正源公司发函载明其已于2012年12月将项目围挡设立。虽然，金灵江主张在此之前并未领取全部房屋钥匙，但其在设立围挡后，其已实际占有、控制了案涉房屋。因此，正源公司没有充分证据证明金灵江在设立围挡前入驻案涉房屋，应认定金灵江设立围挡时间为其进驻案涉租赁房屋时间。因金灵江未提交证据证明设立围挡时间为2012年12月具体那一天，本院确认为2012年12月1日。
关于金灵江主张案涉房屋不具备交付条件的问题。案涉房屋租赁合同约定，案涉房屋现状交付使用，所有设备、设施、室内外装饰装修等均已取得金灵江检查并确认符合条件。双方签订的补充协议约定，金灵江负责对案涉房屋损坏部分进行维修，维修费用由金灵江负责。依据双方的约定，金灵江主张的案涉房屋不具备交付条件，没有事实和法律依据，其该节上诉请求，本院不予支持。
案涉房屋租赁合同的进驻日为2012年12月1日，合同约定免租期为10个月零4天，免租期结束次日为计租日，即计租日应为2013年10月5日。合同约定第一至三年每年租金为5，900，000元，则自2013年10月5日计算至正源公司主张的2014年4月30日，金灵江应支付的租金为3，313，698.63元（5，900，000元÷365天×205天），现金灵江在此日期之前已向正源公司支付542.5万元租金，上述事实说明正源公司关于截止2014年4月30日止金灵江尚欠正源公司房屋租金的主张没有事实和法律依据。
关于金灵江是否违约及承担违约责任的问题。双方约定第一期租金应于2011年12月20日前支付，计租日为2013年10月5日，则第二期租金应于2014年1月5日之前15天支付，第三期租金应于2014年4月5日之前15日支付，依次类推。金灵江于2011年12月15日、2013年4月17日、2013年8月26日分别交纳了第一期、第二期、第三期的租金。该节事实说明，金灵江并未迟延向正源公司交纳房屋租金。因此，一审判决关于金灵江迟延支付租金并承担违约责任的认定是错误的。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第00032号民事判决；
二、驳回正源房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费32，778.00元，保全费5，000.00元，合计37，778.00元，二审案件受理费29，168.00元，共计66，946.00元，由正源房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 潘志斌
审判员 王 隽
审判员 赵碧涛
二〇一五年九月二十一日
书记员 刘 禹