西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01202号
上诉人（原审被告）西安惠航商贸有限公司，住所地西安市北郊徐家湾渭滨路62号。
法定代表人孟双会，总经理。
委托代理人吕金城，陕西大唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安市未央区百货公司，住所地北郊徐家湾渭滨街62号。
法定代表人孟普选，该公司经理。
委托代理人徐本万，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人朱俊丽，陕西仁和万国律师事务所律师。
原审第三人陕西佳苑置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区丰禾路6号佳源大厦2层。
法定代表人张谦，董事长。
委托代理人李纯远，男。
上诉人西安惠航商贸公司（以下简称惠航公司）因与被上诉人西安市未央区百货公司（以下简称未央百货）、第三人陕西佳苑置业有限责任公司租赁纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第01555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年2月17日未央百货诉至原审法院称，2004年3月8日，其与第三人陕西佳苑置业有限责任公司共同作为出租方，同惠航公司签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于西安市北郊徐家湾渭滨路62号的未央商厦地下室租赁给惠航公司，租赁期限10年，租金每年20万元。2006年8月3日，其又与惠航公司签订《补充协议》，将租赁期限延长至2024年5月9日。合同签订后，惠航公司使用房屋。因该房屋并未取得规划建审手续，故其诉至法院，请求确认其和第三人与惠航公司签订的《房屋租赁合同》及其与惠航公司签订的《补充协议》无效，惠航公司向其立即腾交房屋，并由惠航公司承担本案诉讼费用。
惠航公司辩称，其与未央百货签订的合同是各方真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形，且《房屋租赁合同》及《补充协议》的签订时间均早于最高人民法院2009年制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，故该解释不适用于本案，合同有效并应当继续履行，故不同意未央百货的诉讼请求。
第三人陕西佳苑置业公司述称，其与本案无关，故不发表意见。
原审法院经审理查明，2004年3月8日，未央百货与陕西佳苑置业有限责任公司共同作为出租方，同惠航公司签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于西安市北郊徐家湾渭滨路62号的未央商厦地下室租赁给惠航公司，面积约2000平方米，租赁期限10年，租金每年20万元，首次交付二年的租金，其后每年4月10日前交付该年度的租金。2006年8月3日，未央百货与惠航公司签订《补充协议》，约定由惠航公司投资13.62万元安装自动喷淋防火设施，并将租赁期限延长至2024年5月9日。合同签订后，双方均依约履行，惠航公司按照约定每年支付租金并使用该房屋至今，租金已交至2014年4月。审理中，未央百货称出租时已告知惠航公司房屋没有手续，但未提供相关证据，并称其在另一工程中欠付第三人款项，故将第三人列为出租方并由第三人收取部分租金，现因企业改制，故欲将房屋收回。未央百货、惠航公司均称惠航公司对房屋有部分装修，但惠航公司拒绝向法庭提供房屋添附情况，称若合同无效，即让未央百货将添附部分拆除，经法院释明，惠航公司仍表示就房屋添附损失在本案中不提出反诉。另查，未央百货享有西安市北郊徐家湾渭滨路62号的土地使用权，经原西安市未央区计划经济委员会批准，在该土地上于1998年建成百货大楼，即本案未央商厦，分为地上6层（每层约2500平方米），地下1层（约2000平方米），整体均无规划建设手续。
原审法院经审理认为，公民、法人的民事行为不得违反相关法律法规的强制性规定，违反相关法律法规的行为属无效民事行为，其自始就没有法律效力。未央百货所建的未央大厦未取得相关规划建设手续，属违法建筑，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故未央百货就该房屋与惠航公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应属无效。因合同无效，惠航公司应将涉诉房屋返还未央百货，但未央百货建设该房屋时未办理建设工程规划手续即将房屋对外出租，合同无效的主要责任在未央百货。对于惠航公司在涉诉房屋上的添附，因惠航公司拒绝向本院提供房屋添附情况，且表示在本案中对其添附造成的损失不予主张，故本案对该部分不予处理。至于惠航公司提出的司法解释适用问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系对如何正确理解及适用《中华人民共和国合同法》所作的具体规定，具有追溯力，故惠航公司对该司法解释不适用于本案的辩称无法律依据，不予采纳。西安市未央区人民法院于2014年8月15日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告西安市未央区百货公司与被告西安惠航商贸有限公司，第三人陕西佳苑置业有限责任公司2004年3月8日签订的《房屋租赁合同》及原告西安市未央区百货公司与被告西安惠航商贸有限公司2006年8月3日签订的《补充协议》无效。二、被告西安惠航商贸有限公司于本判决生效后30日内将承租的位于西安市北郊徐家湾渭滨路62号未央商厦地下室返还原告西安市未央区百货公司。案件受理费22900元，由原告自行负担。
上诉人惠航公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院对未央百货的诉讼主体资格未加严格审查，其法定代表人孟普选并不知该诉讼案件发生，原因是未央百货被某某公司承债式兼并，在未央百货法人主体资格尚未取消前暂由其主管上级代管，提起本案诉讼均为某某公司所为，而非未央百货真实意思表示。原审判决查明事实不清，出租时未央百货并未告知惠航公司租赁的房屋没有手续，除承租的地下室外该未央商厦早已另有商户承租房屋；惠航公司称“若合同无效，即让原告将添附部分拆除”是其公司坚持租赁合同有效的抗辩时所作的陈述，原审判决在查明中对惠航公司针对房屋添附情况所作的如此表述属断章取义，惠航公司坚持认为本案所涉的租赁合同和补充协议合法有效，从而就不存在房屋添附损失。原审判决适用法律不当，判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，惠航公司在原审法院审理期间已提出本案所涉的租赁合同和补充协议分别签订于2004年和2006年，时间上均早于2009年9月1日起施行的该《解释》。如果法院片面的适用《解释》第二条第一款条款前半部分的内容，则本案未央百货在原审时提起诉讼的诉讼时效也存在问题。该《解释》第二条第一款规定“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”并未被原审法院适用于本案。原审判决书在查明中所表述的“未商计字（1996）077号、未计发（1996）159号、未计发（1997）8弓、未商计字（97）009号”等文件均是未央百货的行政上级主管单位就该“未央商厦”建设所作的批准文件，在未计发（1996）159号文件内容中可见“根据区政府1996年12月10日第12届43次常务会议决定，同意徐家湾百货商店筹建商贸大楼”等文字内容，说明该商厦是经过区政府常务会议批准建设的。综上请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院（2014）未民初字第01555号民事判决；2、认定未央百货与惠航公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》有效，依法驳回未央百货的诉讼请求；3、判决承担案件诉讼费用。
被上诉人未央百货针对惠航公司的上诉答辩称，涉案房屋至今没有规划建设手续，该事实一审法院已经彻底查明。法院不仅调查了未央区直属企业资产管理运营公司，法院还向未央区规划局、未央区住房保障和建设管理局以及西安市规划局和西安市房屋质量监督管理站等部门进行了调查，相关部门均证实该租赁房屋没有任何规划建设手续。无论答辩人是否告知被答辩人涉案房屋没有规划建设手续，均不影响该客观存在的事实及由该事实引发的《房屋租赁合同》无效的法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的“或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，该主管部门当然是指规划主管部门，而不是建设单位的上级主管部门。未计发（1996）159号只是立项文件，不是规划许可文件。该文件内容“根据区政府96年12月10日第12届43次常委会决定，同意徐家湾百货店筹建商贸大楼”只是区政府的初步同意筹建意向，并不是规划许可文件，之后应该按照法律规定办理建设工程规划许可证或经规划主管部门批准建设。涉案房屋在一审法庭辩论终结前既没有取得建设工程规划许可证，也没有经规划主管部门批准建设，涉案《房屋租赁合同》当然无效。上述司法解释第二十五条明确规定：“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”。该《解释》已经排除了不适用的情形，而本案并不属于排除适用的情形，因此一审法院适用该《解释》完全正确。未央区百货公司是全民所有制企业，不是私营企业，该公司正在改制过程中，其原法定代表人孟普选也已经退休，所以，未央区百货公司相关印鉴由上级主管部门未央区直属企业资产管理运营公司代为保管，未央区直属企业资产管理运营公司已经向一审法院出具了情况说明，证明该案的所有印鉴均真实合法有效，明确了答辩人参加诉讼是其真实的意思表示。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。未央百货与惠航公司签订租赁合同所涉房屋，至今未取得相关建设规划手续，依据上述规定，该合同应为无效合同。惠航公司主张涉案租赁合同和补充协议分别签订于2004年和2006年，均早于2009年9月1日起施行的该解释，本案不应适用该解释，因上述司法解释系对如何正确理解及适用《中华人民共和国合同法》所作的具体规定，故惠航公司该主张不能成立。合同无效则自始无效，惠航公司提出未央百货的起诉超过诉讼时效的主张缺乏相应的法律依据，亦不能成立。因合同无效产生的缔约过失责任，因惠航公司在原审明确表示本案中不予反诉，故可由双方自行协商或另行诉讼解决。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22900元，由西安惠航商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 高喜平
代理审判员 刘 旭
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 樊佩瑶