江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第213号上诉人（原审被告）丰县振大超市有限公司。法定代表人邬龙祥。委托代理人池坚。被上诉人（原审原告）滨海县振大超级购物广场有限公司。法定代表人徐大棍。委托代理人陈士斗。上诉人丰县振大超市有限公司（以下简称丰县振大公司）因与被上诉人滨海县振大超级购物广场有限公司（以下简称滨海振大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2014）丰民初字第0223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。丰县振大公司的法定代表人邬龙祥、委托代理人池坚，被上诉人滨海振大公司的委托代理人陈士斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2011年，滨海振大公司作为出租方（甲方）与邬龙祥、李起金等（注册后以工商为准）作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容如下：“前言：鉴于甲方是位于丰县解放路龙乡苑23号楼的使用权，将上述物业租赁给乙方用于经营大卖场。第一条、租赁物的意义：1、租赁物的具体范围：指甲方根据合同条款将位于丰县解放路龙乡苑23号楼的一至三层物业租给乙方用于大卖场经营。该房屋建筑面积一楼为2800平方米，二楼为2800平方米，三楼为3142平方米。2、配套设施设备：甲方提供租赁的物业和相应配套的水、电（含电力增容、动力、照明、配电）消防安全设施、环保设施（排水、排污等），乙方确认且具备正常使用功能的设备。甲方提供的配套设备、设施，一并为租赁物业范围给乙方使用，并在双方移交物业时进行确认。包括超市现有的设备和货架、电梯（不包括两台人行道电梯）。乙方同意支付甲方248万元人民币。3、配套工程及改建工程：甲方在租赁物业现状的基础上租赁给乙方，乙方如需改造或增补设备，费用由乙方自理。第二条、期限意义：1、合同期限：租期共13年，即大卖场开业起至2025年12月30日止。……。2、装修及经营免租期：免租期为装修期。装修期最长不超过3个月。3、起租日：起租日为开业期起。4、物业交付：于8月底交付。甲方在与乙方签订本合同15日后将物业现状交付与乙方，由乙方对该物业进行装修。第三条、租金及增幅：2011.2.1-2014.1.31，年租金220万元／年，2014.2.1-2015.1.31，年租金233万元／年，2015.2.1-2016.1.31，年租金247万元，依次类推，年租金递增率6%。第四条、租金的支付方式：每年按季收取租金，于每季季首前7个工作日内缴纳下季租金，由乙方凭甲方公司的财务收据向甲方交纳租金。因甲方有25%股份，乙方实付壹佰捌拾陆万元，另外陆拾贰万元由甲方冲抵股本金，具体由财务结算，结清后该设备产权归乙方所有。第五条、定金：合同签订后乙方向甲方支付人民币100万元作为定金汇入甲方指定账户中，定金冲抵第一年应交租金。甲方交付物业及设备后，乙方三天内支付甲方248万元人民币设备转让费。……。第九条、乙方权利义务：……。2、当甲方完全履行了自己的义务，而乙方单方面提出解除合同的，必须提前六个月通知甲方，赔偿甲方相当于六个月租金的损失。……。5、乙方须按时向甲方交纳租金，如不能按时、如数交纳租金，每延期一天，除如数补交租金外还应按所欠租金额的万分之五／日交纳滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方除补交所欠租金和滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租金损失。……。第十六条、违约责任：……。2、乙方的违约责任：乙方违反合同约定，从事违法、违约经营活动，应承担因此造成的全部法律责任和经济损失；如发生重大违法经营事件，致使乙方停业或无法继续经营超过6个月，甲方有权解除合同，乙方除承担甲方解除合同前应交付的租金、其他费用及滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租赁费用的损失。……。甲方（盖章）滨海县振大超级购物广场有限公司，法定代表人：陈正伟；乙方：冯振友、邬龙祥、李起金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。上述合同签订后，原告于2011年9月将租赁物交付被告使用。在2014年3月4日的庭审中，原告明确要求解除双方的租赁合同，且自认被告已支付违约金20万元。被告代理人向法庭陈述一周内答复，如不答复，视为同意解除双方的租赁合同。被告于2014年3月6日出具书面答复，表示同意解除合同，且认为解除合同的日期为2013年12月14日。庭审中，原告自认被告已将租金支付至2013年11月30日，被告主张其已将租金支付至2013年12月28日，原告对此不予认可。又查明：被告丰县振大公司成立于2012年12月5日，邬龙祥为其法定代表人。庭审中，被告主张双方实际履行的合同是署期为2012年8月18日的租赁合同，该租赁合同由出租方滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司（甲方）与丰县振大超市有限公司（乙方）签订，该合同甲方由陈正伟签字，并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司公章，乙方由邬龙祥签字。该合同出租的标的物与涉案标的物一致，租期自2012年9月1日至2025年8月31日，2012年9月1日至2012年12月31日为免租金期，年租金50万元。因乙方终止合同的约定如下：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的服务转租的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、拖欠租金累计达2个月的；4、利用承租房屋进行违法活动的，5、法律、法规规定的其他可以收回的。”对提前终止合同的约定为租赁期间任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同前，本合同仍有效。对违约责任的约定为租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，须向对方偿付年度租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之二向乙方加收滞纳金。本合同履行中方式争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，甲乙双方同意由徐州仲裁委员会仲裁。另查明：在丰县振大超市有限公司诉滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司、陈正伟财产损害赔偿纠纷一案中，丰县振大超市有限公司起诉所依据的租赁合同内容与本案原告起诉所依据的合同内容一致。一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鉴于原被告双方对对方提供租赁合同所涉标的物一致这一事实均无异议，本院对此予以确认。双方仅对实际履行的租赁合同文本存在争议，对此，根据当事人庭审陈述和查明的事实，确定原被告实际履行的租赁合同为原告提供的涉案租赁合同，并非被告提供的2012年8月18日签订的租赁合同。理由如下：首先，在本案中，原告提供的租赁合同的出租方（甲方）为滨海县振大超级购物广场有限公司，承租方（乙方）为邬龙祥、李起金、冯振友，且特别注明“注册后以工商为准”，在该份租赁合同的落款处，甲方由陈正伟签字并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司公章，乙方由冯振友、邬龙祥、李起金共同签名，这说明在签订涉案租赁合同时，丰县振大超市有限公司并未设立，这与租赁合同中特别注明的“注册后以工商为准”内容相印证；而被告提供的租赁合同的署期为2012年8月18日，该合同的出租方（甲方）为滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司，承租方（乙方）为丰县振大超市有限公司该份租赁合同的落款处甲方由陈正伟签字，并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司公章，乙方由邬龙祥签字，鉴于此时丰县振大超市有限公司尚未设立，邬龙祥是否有权代表丰县振大公司签字无法确认；其次，在双方租赁关系存续期间，因涉案租赁合同履行发生争议，在丰县振大超市有限公司要求滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司、陈正伟赔偿损害赔偿纠纷一案中，丰县振大超市有限公司据以起诉的租赁合同与原告提供的租赁合同文本内容一致，这亦说明被告认可双方实际履行的租赁合同为原告提供的租赁合同，并非其提供的署期为2012年8月18日的租赁合同，故原告要求以其提供的租赁合同来确定双方间的权利义务，该请求于法有据，本院予以支持。被告辩称依据其提供的租赁合同，本案应交由徐州仲裁委员会仲裁，应依法驳回原告起诉，本院认为，根据查明的事实和原告提供的租赁合同，双方因履行租赁合同发生争议，双方应友好协商解决，协商不成可向合同履行地人民法院提起诉讼，本院作为合同履行地法院，依法对本案享有管辖权，故，对被告应驳回原告起诉的辩解，本院不予采纳。根据原告提供的租赁合同第四条和第九条第（5）项的约定，每年按季度收取租金，于每季季首的前7个工作日内交纳下季租金；乙方应按时交纳租金，如不能按时、如数交纳租金，每延期一天，除如数补交租金外还应按所欠租金额的万分之五／日交纳滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方除补交所欠租金和滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租金损失。根据双方的约定，2013年12月1日至2014年2月28日期间的租金应于2013年12月7日前交纳完毕，被告辩称其已将租金支付至2013年12月28日，原告对此不予认可，被告亦未提供相关证据予以证实，被告未按时交纳租金已构成违约；根据双方签订的租赁合同的约定，2011年2月1日至2014年1月31日期间年租金为220万元，2014年2月1日至2015年2月1日期间年租金为233万元，故被告应支付原告拖欠租金的数额为56.1万元［（220÷12×2）＋（233÷12）］，并非原告主张的56.7万元，因被告逾期支付违约金超过一个月，原告现要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。本案中，原告要求解除与被告签订的租赁合同，根据合同的约定，因被告逾期支付应付租金构成违约，原告享有租赁合同的解除权，并有权要求被告支付解除合同的违约金116.5万元，鉴于原告自认被告已支付20万元，故对原告要求被告在支付违约金96.5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告丰县振大超市有限公司辩称，其已将租金支付完毕，不应再承担支付租金义务，该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告滨海县振大超级购物广场有限公司与被告丰县振大超市有限公司签订的涉案房屋租赁合同；二、被告丰县振大超市有限公司于本判决生效后十日内支付给原告滨海县振大超级购物广场有限公司租金56.1万元，并支付违约金96.5万元。三、驳回原告滨海县振大超级购物广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18945元（原告已预交），由被告丰县振大超市有限公司负担（随案款一并支付给原告）。上诉人丰县振大公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、既然被上诉人已向上诉人支付了248万元的设备转让费，就不应该再向上诉人收取2011年签订的《租赁合同》第一条第二项的“配套设施设配”费。如果收了，那就是不当得利，应予以扣除。而双方于2012年8月18日签订的《房屋租赁合同》正好反映了这一点。可原审法院却恰恰遗漏这一点，所以本案应由仲裁审理。2、实际上，上诉人与被上诉人在2014年1月5日就签订了一个《解除租赁协议合同》，在这份合同中，双方已就合同解除的责任作出了明确约定，可原审法院却作出了支持被上诉人违反该约定的主张。3、至于上诉人的开业日期到底为何日，上诉人相信会有新的证据能够证明是在2012年12月28日。4、原审法院对本案的诉讼费收取及承担有违规定，应予以纠正。综上所述，由于原审法院对本案重大事实有严重遗漏，且查明不清，诉讼费收取违规。上诉人请贵院将本案发回重审，或在查清事实后依法作出公正的判决。被上诉人滨海振大公司答辩称：针对上诉状上诉理由中的第一条，关于248万元的设备转让费，248万元设备系列明在清单上的设施，这是不包含在租金内，转让设备及配套设施后，该部分的所有权均归上诉人所有，而根据合同约定，在本合同终止时，上诉人应当将设备及配套设施自行处理，并恢复原状，而上诉人在合同终止后，没有将这些设备及配套设施进行清理，责任也不在于被上诉人，与房屋租赁合同中的租金也没有关联性。关于上诉状第二项，上诉人与被上诉人没有在2014年1月5日签订解除租赁协议合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、上诉人承担的违约金数额如何确定，涉及到上诉人开业日期如何确定。二、被上诉人收取的配套设施、设备费应否抵扣租金。二审期间，上诉人丰县振大公司提交了如下证据：1、提供2014年1月5日的解除租赁协议合同以及2014年1月5日的一份解除租赁协议合同与陈正伟的委托书，陈正伟当时是振大超市的法定代表人。原审法院认定上诉人在履行期间没有交付租金的说法是错误的，根据双方解除租赁协议合同的内容来看，根本不存在这个问题。经质证，被上诉人滨海振大公司认为不是法律意义上二审应当提供的证据，在一审时，上诉人从未说明或提出这方面的证明情况，另外被上诉人对该证据的真实性不予认可，理由是该合同没有被上诉人的公章，代理人卢如富仅仅是由陈正伟来进行委托，在该委托书中也明确载明是派卢如富全权代表参加丰县振大超市有限公司的董事会，这仅仅是丰县振大超市有限公司内部的董事会，卢如富也无权决定代表被上诉人与上诉人解除租赁合同。被上诉人也无法核实陈正伟的签字的真实性。2、关于2012年12月28日开业的问题，提供振大国际酒店结账单一组，证明2012年12月28日上诉人开业。经质证，被上诉人滨海振大公司对其真实性无异议，但同时认为不能证明上诉人的观点。二审查明事实与一审一致。本院认为，第一，上诉人承担的违约金数额如何确定，涉及到上诉人开业日期如何确定的问题。在解决此问题之前，需要明确的是本案实际履行的哪份合同，对此问题，一审判决理由已经加以分析认定。在双方租赁关系存续期间，因涉案租赁合同履行发生争议，上诉人要求被上诉人设立的丰县分公司及陈正伟损害赔偿纠纷一案中，其据以起诉的租赁合同与被上诉人在本案一审期间提供的租赁合同文本内容一致，足以说明上诉人认可双方实际履行的租赁合同为被上诉人提供的租赁合同。故一审法院依照双方于2011年签订的租赁合同确定上诉人承担的违约责任并无不当。上诉人在二审中提供的一份解除租赁协议合同，拟证明双方已就合同解除的责任作出了明确约定，本院认为，该合同没有加盖被上诉人的公章，该合同上代表“甲方”即被上诉人签字的“卢如富”仅是受陈正伟委托，在陈正伟向卢如富出具的委托书中载明是“派卢如富全权代表参加丰县振大超市有限公司2014年1月5日的董事会”，故卢如富无权代表被上诉人与上诉人签订解除租赁合同。关于上诉人开业日期问题，上诉人在二审中提供振大国际酒店结账单一组，拟证明上诉人2012年12月28日开业，本院认为，该组结账单只能证明上诉人和酒店结账的时间，不能证明结账时间就是开业时间，且开业时间和起租时间是两个概念，本案双方2011年签订的租赁合同第三条约定了租金的起算时间“租金及增幅：2011.2.1-2014.1.31，年租金220万元／年。······”故一审法院依照双方于2011年签订的租赁合同确定上诉人租金的起算时间并无不当。第二，关于被上诉人收取的配套设施、设备费应否抵扣租金的问题。本院认为，被上诉人收取的配套设施、设备费不应抵扣租金。理由是：根据双方签订的2011年租赁合同第一条第一项约定，租赁的具体范围主要为一、二、三层的物业出租，在该租赁合同的第一条第二项以及第五条又特别约定，甲方（滨海振大公司）支付乙方（丰县振大公司）物业及设备后，乙方（丰县振大公司）三天内支付甲方（滨海振大公司）248万元人民币设备转让费。由此可见，合同中明确约定248万元为设备转让费，而非租金，即这些设备已经转让给上诉人，上诉人支付了248万元转让费之后，这些设备归上诉人所有，由上诉人经营后自行处理。故上诉人该主张不成立，本院不予支持。第三，上诉人称本案应由仲裁审理，于法无据，如上文所述，本案以2011签订的合同为准，那么在此合同中，双方约定因履行租赁合同发生争议，双方应友好协商解决，协商不成可向合同履行地人民法院提起诉讼，一审法院作为合同履行地法院，依法对本案享有管辖权。2011年租赁合同并未约定仲裁条款，故上诉人该上诉主张不成立，本院不予支持。第四，一审法院严格按照国务院《诉讼费用交纳办法》收取诉讼费，不存在上诉人所称偏高问题。综上，上诉人丰县振大公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18534元，由上诉人丰县振大公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  陈 颖二〇一五年三月九日书 记 员  苗 鑫