四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终1251号上诉人（原审被告）成都新西南房地产有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇桂湖东路**号。法定代表人李兵，董事长。委托代理人李中华，四川原则律师事务所律师。委托代理人张洪飞，四川信诺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡宗彬，男，汉族，1963年3月7日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人俸波，四川天与律师事务所律师。委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张志芳，女，汉族，1963年7月13日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人俸波，四川天与律师事务所律师。委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡猛，男，汉族，1986年2月4日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人俸波，四川天与律师事务所律师。委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都彬芳石化建材有限责任公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇宝光大道中段***号。法定代表人胡宗彬，总经理。委托代理人俸波，四川天与律师事务所律师。委托代理人许强，四川天与律师事务所律师。上诉人成都新西南房地产有限公司（以下简称新西南公司）因与被上诉人胡宗彬、张志芳、胡猛、成都彬芳石化建材有限责任公司（以下简称彬芳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年8月5日，新西南公司（甲方）与胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司（乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，合同约定胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司将其所有的位于新都宝光大道中段748号，有证建筑面积1277.33平方米，无证建筑面积396.66平方米，房屋建筑结构为混合结构的房屋（房屋使用性质为商铺、住宅、办公、车库）交予新西南公司予以拆除，新西南公司以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置，安置房屋为奥林花园B栋靠北临街一、二楼各四间，面积各约785平方米的商铺，奥林花园B栋二单元一楼5、6号、十四楼5、6号，面积各约104.33平方米的住宅，建筑面积共计1987.32平方米。双方还约定了结算产权调换差价款的办法。并约定“由乙方自行过渡，过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费4万元／月（18个月内）。19至24个月每月6万元；25至36个月每月12万元，以后一直按每月12万元给付，临时安置补助费每半年付一次、第一个月10号内付清。临时安置补助费从2011年6月1日开始算。”合同第七条第二款约定“甲方应当在本合同签订后于2014年3月28日前将上述安置房屋交给乙方入住。”合同第九条载明“违约责任：本合同生效后，因甲乙双方任何一方不履行或不按时履行本合同的条款而给对方造成的经济损失，责任方应承担违约责任，违约金一次性支付对方200万元人民币。如若再超过本合同约定的交房时间12个月不能交安置房另支付200万元人民币违约金，以此类推，违约金支付后继续履行本合同。合同签订后，胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司按照合同约定向新西南公司交付了被拆迁的房屋，并向新西南公司支付6146867元产权调换差价款及200000元购房预付款。新西南公司于2006年10月以协议方式取得位于新都镇宝光大道7184.82平方米（10.77亩）出让二类住宅建设用地使用权。在项目即将启动时，新都区政府要求新西南公司按新规划函[2006]34号文件在7184．82平方米基础上对周边零星土地约4545平方米进行整体拆迁整合。2006年11月，新都区政府对老川陕公路进行拓宽改造，要求新西南公司对周边14660平方米（约22亩）棚户区进行整体拆迁整合，拆迁范围达到19205平方米（约28.8亩）。之后由于规划道路和绿化占用部分土地，经规划测定该地块实际红线面积为19.1480亩，用地性质为二类居住用地。2012年新都区政府要求对该宗拆迁地块进行整体拍卖，新西南公司同意进行公开拍卖。2013年12月12日，成都市新都区国土资源局向成都市征地事务中心提出对近期拟以招拍挂方式出让的10宗国有建设用地使用权进行审查的申请，其中包含新西南公司用于建设拆迁安置房屋的桂西路社区的19.1480亩土地。2014年2月27日，成都市征地事务中心向成都市国土资源局行政审批处出具了《成都市征地事务中心关于新都区新都镇桂西路社区范围内拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函》（出让地补安审函[2014]49号），对新都区国土资源局拟以招拍挂方式出让的位于新都区新都镇桂西路社区范围内，面积约19、1480亩建设用地权属来源、所涉及村组征地补偿安置工作完成情况进行了全面的审查，对权属来源及补偿安置到位情况的审查结论为：宗地具备出让条件。截止原审法庭辩论终结前，新西南公司已经取得该宗土地的使用权，但并未开工建设。另查明，2011年6月1日、2011年12月14日、2012年7月13日、2012年12月12日、2013年6月18日、2013年12月18日、2014年6月17日、2015年9月30日，新西南公司分八次向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付了拆迁安置过渡费共计468万元。拆迁安置过渡费从2011年6月1日支付到2015年11月30日，其中2011年6月1日至2012年12月1日每月支付4万元，2012年12月1日至2013年6月1日，每月支付6万元，从2013年6月1日至2014年12月1日、2014年12月1日至2015年11月30日，每月支付12万元。2015年9月30日，新西南公司向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付了成都市中级人民法院终审判决（2015）成民终第3579号民事判决确定的违约金及诉讼费609800元。原审认定以上事实有《房屋拆迁补偿安置合同书》、成都市新都区房产管理局于2013年12月25日向成都市新都区土地储备中心出具的《关于新都区新都镇桂西社区（宝光大道以西，南四支渠以东）拆迁地块情况说明的函》、《成都市新都区国土资源局关于经营性用地出让前期工作完成情况审查的申请》（新国土【2013】460号）、《成都市征地事务中心关于新都区新都镇桂西路社区范围内拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函》（出让地补安审函【2014】49号）、新西南公司出具的收据2张，新西南公司支付安置过渡费及违约金的凭据、（2015）新都民初字第2956号民事判决、（2015）成民终字第3579号民事判决等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的诉讼请求是：1、判令新西南公司向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付未在2015年3月28日前交房的违约金人民币2000000；2、新西南公司承担诉讼费用。原审法院认为，案件的争议焦点为：1、胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的起诉是否构成重复起诉；2、政策变化和政府行为是否属于不可抗力；3、合同约定的每年200万元违约金是否过高，是否应该调整。针对以上争议焦点分述如下：1、胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的起诉是否构成重复起诉。胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司提起的（2015）新都民初字第2956号诉讼，针对的是2014年3月28日未交房的违约金，原审诉讼针对的是2015年3月28日未交房的违约金。双方在《房屋拆迁补偿安置合同书》第九条约定“因甲乙双方任何—方不履行或不按时履行本合同的条款而给对方造成的经济损失，责任方应承担违约责任，违约金一次性支付对方200万元人民币，如若再超过本合同约定的交房时间12个月不能交安置房另支付200万元人民币违约金，以此类推，违约金支付后继续履行本合同。”故原审诉讼不属于重复起诉，其起诉符合法律规定。2、政策变化和政府行为是否属于不可抗力。胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司尚未取得合同约定的拆迁安置房的原因在于新西南公司取得的修建安置房的土地需以拍卖的方式进行出让，现新西南公司尚未取得该块土地。不可抗力，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、不可避免、无法控制并不能客服的客观情况，如自然灾害、战争等。原审中，2004年12月1日成都市国土资源局出台文件《关于中心城区国有土地使用权出让有关政策的通知》（成国土资发[2004]399号），对土地整合进行了规定。明确“因城市规划原因，需要建设项目对其周边不规则、不具备单独提出规划条件、不能单独进行建设的零星地块（旧城国有土地小于3000平方米，新征国有土地小于5000平方米）进行整合后整体建设的，由市规划局提出整合意见，市国土资源局审核后，办理用地手续”。2011年8月5日，新西南公司与胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司签订《房屋拆迁补偿安置合同书》。从时间来看，关于通过整合方式取得的土地使用权面积上限为5000平方米的规定在案涉《房屋拆迁补偿安置合同书》之前，新西南公司作为专门从事房地产开发的公司，在签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同书》时，应当能预见到超过5000平方米的土地取得方式所存在的不确定性以及该土地可能需要通过招拍挂方式取得。后续土地使用权的取得方式发生变化并非新西南公司不能预见，故案涉情形不属于不可抗力。3、合同约定的每年200万元违约金是否过高，是否应该调整。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案件中，新西南公司未按照合同的约定向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司交付拆迁安置房，应当对其违约行为承担责任。胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的损失应认定为是应交付的拆迁安置房的租金损失。在双方约定的交房时间2014年3月28日之后，新西南公司每月支付给四原告的过渡安置费是每月12万元，一年的过渡安置费应为144万元。新西南公司支付的过渡安置费能够弥补四原告的一部分损失，故原审法院认为在新西南公司已经按照每月12万元支付过渡安置费的情况下，从2014年3月28日起200万元一年的违约金过高，应适当予以减少。原审法院以胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将新西南公司应支付给胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的违约金酌情调整为60万元。根据双方《房屋拆迁补偿安置合同书》的约定，到2015年3月28日新西南公司仍未交付约定的安置房，应承担违约责任。本院确定新西南公司应向四原告支付未能在2015年3月28日交付安置房屋的逾期交房违约金60万元（从2015年3月28日起至2016年3月27日止）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第—款、第一百四十二条的规定，判决：新西南公司于判决生效之日起十日内向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付未能在2015年3月28日交付安置房屋的逾期交房违约金60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费5000元，共计16400元，由胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司负担8000元，由新西南公司负担8400元宣判后，原审被告新西南公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、一审判决超出胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的诉讼请求范围，属于明显错判应予撤销；2、胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司原审中主张的2015年3月28日起至2016年3月27日的未交付违约金，因支付条件未成就不应支持；3、本案中胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司构成重复起诉，应予裁定驳回；4、案涉合同未能及时履行，依法属于不可抗力，应免除新西南公司的违约责任；5、胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司并无证据证明其实际损失，在新西南公司已经支付144万元过渡费的情况下应驳回其诉讼请求。综上，新西南公司上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司承担。胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司答辩称：1、本案中不存在重复起诉问题，前一次提起诉讼针对是2014年3月28日未交房违约金，本次诉讼针对的是2015年3月28日未交房违约金，胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的起诉符合双方拆迁安置合同的相关约定，应予支持；2、对于是否属于不可抗力免责的问题，本案中只涉及到政府规划问题，显然不属于不可抗力；3、原审判决酌减的违约金，已经明显低于胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司的实际损失，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审另查明，胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司在（2014）新都民初字第2956号案件中，诉讼请求为：请求判令新西南公司立即向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付违约金，从2014年3月28日起算，超过12个月未交付安置房，则应再向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付违约金200万元，以此类推。原审法院在（2014）新都民初字第2956号判决书中判令新西南公司向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司支付2014年3月28日未交付房屋违约金，并针对胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司诉请类推每十二个月未交房则均应支付200万元违约金的主张，酌定每一次违约期限届满时应支付的违约金金额为60万元。本院（2015）成民终字第3579号民事判决对（2014）新都民初字第2956号予以维持。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司与新西南公司订立的《房屋拆迁补偿安置合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。一、根据本案原审及二审中查明事实，胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司在（2014）新都民初字第2956号案件中诉讼请求为判令新西南公司支付截止2014年3月28日未交房违约金，在本案原审中诉讼请求为判令新西南公司支付截止2015年3月28日未交房违约金，因此本案不存在重复起诉的情形。二、违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中双方约定若新西南公司未按照《房屋拆迁补偿安置合同书》约定的时间向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司交付拆迁安置房屋，则应承担相应的违约金责任，属于一种典型的附条件约定违约金，原审判决根据新西南公司未按照《房屋拆迁补偿安置合同书》约定的时间及时向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司交付拆迁安置房屋的事实，判令新西南公司承担相应的违约金责任正确，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以维持。三、原审判书中对于违约期间从2015年3月28日起至2016年3月27日止的内容，属于对若在2016年3月28日新西南公司仍未履行向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司交付拆迁安置房屋，则胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司可继续向新西南公司主张违约金时间节点的分析。新西南公司据此认为原审判决超出胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司诉讼请求范围进行审理的主张，本院不予支持。对于新西南公司未能在约定的期间内向胡宗彬、张志芳、胡猛、彬芳公司交付拆迁安置房屋，是否属于不可抗力原因所致以及原审判决认定的违约金金额是否过高问题，原审判决已经充分阐述，本院在此不再另行赘述。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9800元，由上诉人成都新西南房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方代理审判员  张菲菲代理审判员  夏 伟二〇一六年三月三十日书 记 员  蔡诗言