湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00659号
上诉人（原审被告）贾得献，男，汉族。
上诉人（原审被告）贾成明，男，汉族。
二上诉人的共同委托代理人郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）周丽，女，汉族。
委托代理人潘娜，湖北隆中律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行反诉、和解，提起上诉。
上诉人贾得献、贾成明因与被上诉人周丽确认合同无效纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2015年9月18日作出的（2015）鄂襄城民二初字第00592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、李化参加的合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人贾得献、贾成明及其委托代理人郑鹏，被上诉人周丽及其委托代理人潘娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周丽诉称：原告周丽与被告贾得献于2002年3月9日登记结婚，2009年在卧龙镇木桥村二组自建一栋两层的房屋居住。2013年双方通过诉讼协议离婚，离婚财产分割协议上明确约定，本案涉诉房屋归原告所有。2014年被告贾得献乘原告在襄阳市内打工之际，私自将房屋出售给被告贾成明，原告发现房屋被被告贾成明占有居住后，多次要求被告贾成明搬出未果。现请求法院：1、依法确认被告贾得献与被告贾成明签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告贾成明腾退房屋，恢复原状；3、本案的诉讼费用由二被告承担。
原审被告贾得献、贾成明辩称：原告诉称的房屋不是原告和被告贾得献的夫妻共同财产，双方也没有约定房屋归原告所有。
原审法院查明：原告周丽与被告贾得献于2002年3月9日登记结婚，现均是卧龙镇木桥村二组村民。原告和被告贾得献婚后没有住房，2009年原告和被告贾得献将被告贾得献的弟兄贾得文、贾得虎位于卧龙镇木桥村二组三间旧民房拆除后，建筑了三间两层楼房开始居住生活，房屋至今没有办理土地使用证和房屋所有权证。2013年3月18日原告周丽向襄城区人民法院提起离婚诉讼，法院经审理后制作了（2013）鄂襄城民一初字第00273号民事调解书，民事调解书确定：1、原告周丽提出离婚，被告贾得献同意离婚；2、长女随贾得献生活，次女贾小晴随周丽生活，贾得献从2013年3月起每月给付小孩抚养费500元至小孩长大成人时止；3、双方各自财产归各自所有，其他无争议。同时，原告周丽和被告贾得献另行达成《离婚财产分割协议》，协议约定：“一、位于卧龙镇木桥村二组的楼房（上三间、下三间）归周丽所有，养猪场及其附属物归被告贾得献所有；二、双方共同债务共计欠26.8万元由被告贾得献负责偿还”。原告和被告协议离婚后，原告仍在双方共同所建的房屋内居住。2013年5月4日原告和被告贾得献在卧龙镇木桥村调解主任冯培军主持下和卧龙派出所民警王浩国见证下又达成一份《调解协议书》，内容为：一、贾得献在2013年农历8月15日支付周丽70000元，贾得献才能将位于木桥村二组房屋变更于贾小雨名下，周丽搬出；二、贾得献如不能在2013年农历8月15日支付周丽70000元，房屋产权归周丽所有；三、在此期间，周丽可在木桥村二组贾家房屋居住；4、......”。由于被告贾得献没有按照协议约定支付原告周丽70000元，被告贾得献于2013年8月23日向原审法院提起诉讼，要求撤销2013年5月4日与原告签订的《调解协议书》，原审法院经审理后，依法作出（2013）鄂襄城民二初字第01559号民事判决，驳回了被告贾得献的诉讼请求。宣判后，双方当事人均没有提出上诉。2014年10月18日，被告贾得献在原告外出打工和不知情的情况下，与南漳县武镇小洲村十组村民贾成明达成《房屋及耕地买卖协议》，协议规定：“甲（指原告贾得献）乙（指被告贾成明）双方协商，由甲方将宅基地和房屋及耕地自愿出售给乙方，成交价格32万元整。面积1800平方米，东至西长72米，南北宽26米。房屋共三间，上下二层。另加房屋北面厂房一间。耕地面积2.5亩，自留地0.5亩。一、甲乙双方权利与义务......；二、乙方责任......三、.....；四、......”。协议签订后，被告贾成明将购房款按照约定支付给被告贾得献后，于2014年农历12月搬入购买的房屋内并居住至今，为此引起诉讼。
原审判决认为：原告和被告贾得献在夫妻关系存续期间，在卧龙镇木桥村二组建造了一栋三间两层楼房，虽然该房屋没有办理房屋产权证，但双方居住、使用多年，应当属于夫妻共同财产。2013年3月18日原告和被告贾得献协议离婚时，双方就财产另行达成《离婚财产分割协议》，确定三间两层楼房归原告周丽所有。2013年5月4日原告和被告贾得献又达成《调解协议书》，协议约定被告贾得献如不能按期支付原告70000元，房屋归原告周丽所有。后被告贾得献没有按约定支付。原告和被告贾得献在离婚时和离婚后先后两次就夫妻共同财产分割达成协议，均确定房屋归原告所有，属于双方当事人真实意思表示，协议对双方具有法律约束力，应当受到法律保护。2014年10月18日，被告贾得献在原告外出打工和不知情的情况下，与被告贾成明达成《房屋及耕地买卖协议》，由于诉争房屋在被告离婚时和离婚后两次协议已经确定归原告所有，被告贾得献明知自己无权处分诉争房屋，被告贾成明在没有认真履行审查购买房屋归属的情况下，与被告贾得献签订《房屋及耕地买卖协议》，并搬入居住，损害了原告的合法权益；且被告贾成明户口所在地在南漳县武安镇小洲子村十组，不是房屋所在地卧龙镇木桥村二组集体组织成员，被告未经卧龙镇木桥村同意的情况下，不能取得诉争房屋宅基地使用权，被告贾得献擅自将房屋出售给被告贾成明的同时也处分了宅基地使用权，二被告签订的《房屋及耕地买卖协议》，是法律法规明确禁止的，损害了集体经济组织的权益，故原告请求确认二被告签订的《房屋及耕地买卖协议》无效，并要求被告贾成明腾腾退房屋，恢复原状，原审法院予以支持。二被告辩称房屋不是原告和被告贾得献的夫妻共同财产，双方也没有约定房屋归原告所有，与事实不符，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项，第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款之规定，判决如下：一、被告贾得献与被告贾成明于2014年10月18日签订的房屋买卖合同无效；二、被告贾成明于本判决生效后十日内将购买位于卧龙镇木桥村二组的三间两层房屋恢复原状、腾退并交付给原告周丽。案件受理费1930元，被告贾得献和被告贾成明各承担965元。
上诉人贾得献、贾成明不服原审上述判决，向本院提出上诉称：一、原判认定房屋归周丽所有错误。上诉人贾得献与贾得武于2014年4月29日签订《协议书》，约定本案争议房屋归上诉人贾得献所有。原判认定房屋归周丽所有没有事实依据。被上诉人在一审的诉讼请求并未要求房屋只交付给被上诉人一人，而原判将房屋交付给被上诉人，超出被上诉人诉讼请求范围，违反了民事诉讼不告不理的原则。二、原判认定《房屋及耕地买卖协议》违反法律法规禁止性规定错误。原判认定《房屋及耕地买卖协议》违反法律法规禁止性规定，但并未列明所依据的相应条款。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人周丽辩称：原判认定事实清楚。上诉人贾得献无权出卖房屋，贾成明无权购买。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：2013年3月18日，上诉人贾得献与被上诉人周丽协议离婚时，在双方达成的《离婚财产分割协议》中明确约定本案诉争房屋归被上诉人周丽所有。2014年10月18日，上诉人贾得献与上诉人贾成明达成《房屋及耕地买卖协议》，将被上诉人周丽所有的房屋出售给上诉人贾成明，属无权处分，双方签订的房屋买卖合同无效。被上诉人周丽在一审中的诉讼请求为要求上诉人贾成明腾退房屋、恢复原状，该诉争房屋交付对象明确，原判判决上诉人贾成明将诉争房屋恢复原状、腾退并交付给原告周丽，并无不当。上诉人贾成明不是诉争房屋所在地集体组织成员，原判认为上诉人贾成明在未经卧龙镇木桥村同意的情况下，取得诉争房屋宅基地使用权，违反法律法规禁止性规定，并无不当。上诉人贾得献、贾成明的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人贾得献、贾成明各负担775元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月二十三日
书记员 张诗怡