上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1720号
原告：石高杰，男，1975年11月9日生，汉族，住江苏省溧阳县绸缪镇绸缪村委玉堂村XXX号。委托诉讼代理人：杨秀，原告妻子，住上海市青浦区赵巷镇金汇村里浜318号1室。委托诉讼代理人：曹树辰，上海申浩律师事务所律师。被告：张治平，男，1964年8月24日，汉族，住浙江省天台县始丰街道西清路3巷13-3号。被告：上海君旺阁浴室，住所地上海市宝山区三门路XXX号XXX幢二层。投资人：褚定球，经理。委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。第三人：上海望岛物业管理有限公司，住所地上海市宝山区三门路XXX号XXX幢。法定代表人：张珺，董事长。委托诉讼代理人：陈国胜，员工。原告石高杰与被告张治平、上海君旺阁浴室(以下简称君旺阁浴室)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序并追加第三人上海望岛物业管理有限公司(以下简称望岛物业)参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告石高杰的委托诉讼代理人杨秀、曹树辰，被告张治平、被告君旺阁浴室投资人褚定球及其委托诉讼代理人魏佳璐、第三人望岛物业委托诉讼代理人陈国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石高杰向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告签订的《门面租赁合同》无效；2、判令被告君旺阁浴室支付相当于房屋租金的装修工程款(以下币种均为人民币)147,000元，被告张治平承担连带责任。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告张治平签订《装修工程承包合同》，对被告张治平经营的“上海市宝山区君旺阁浴室”部分区段进行装修，后原告又与被告张治平签订《三门路XXX号君旺阁浴场装修工程增加工程量协议书》，约定增加的工程量价款为人民币41,000元，合同总价款为147,000元。同时，上述两份合同都约定被告张治平以临近的一间门面房(以下称为系争房屋)交给原告出租，以租金抵扣工程款，但事后被告张治平拒不提供系争房屋的合法手续，致使房屋不能出租以收取租金，无法实现抵扣工程款目的。2015年4月25日，被告张治平将其经营的“上海市宝山区君旺阁浴室”转让给被告君旺阁浴室，而对于拖欠的工程款，被告君旺阁浴室仍然沿袭被告张治平的做法，以出租系争房屋收取租金抵扣工程款，并委托他人与原告签订同样的《门面租赁合同》，应视为被告君旺阁浴室承继了以租金抵扣支付工程款的责任和义务，但被告君旺阁浴室仍然无法提供合法手续，致使系争房屋不能出租并被第三人收回。综上，系争门面房被第三人收回，致使原告无法实现以租金抵扣工程款的合同目的，且非原告原因所造成，现原告起诉要求准如诉请。被告张治平辩称，与原告的确签过装修合同及增加工程量协议书。被告君旺阁浴室的前身是被告张治平经营的，和第三人有租赁合同，由于和第三人关系良好，实际使用的面积超过浴室租赁面积，其中包括系争房屋，但系争房屋是否有产权证不清楚。由于被告张治平当时没钱，就把系争房屋租给原告使用，用租金来抵扣工程款。但原告并没有把装修工程全部完成，是被告张治平另找人完成余下的工程。在被告张治平把浴室转让给被告君旺阁浴室时，包括了原告这笔钱在内，而且向被告君旺阁浴室讲清楚系争房屋租给原告抵扣工程款的事情。所以原告不应该再向被告张治平要装修工程款了。被告君旺阁浴室辩称，本被告就原告诉请要求确认两份门面租赁合同无效不持异议。但原告主张的工程款，是原告与被告张治平之间装修工程所产生，本被告不是合同相对方，不应承担支付义务。本案所涉门面租赁合同租金抵扣工程款未能实现，是因为被告张治平未经第三人同意擅自处分系争房屋所致，本被告对合同无效没有过错，应当由过错方即被告张治平承担相应的责任。在本被告重新与第三人签订租赁合同时，关于被告张治平对外出租的房屋第三人也承诺由本被告出租并收取租金，但是在租赁合同中不予体现。同时在合同附件中，也就是在宗地图上对本被告实际使用地块予以标识，但是附件后被第三人擅自拿走了。另外，案外人陈某某与原告签订的门面租赁合同也与本被告无关，本被告既未授权也未同意陈某某签订该合同。陈某某未按本被告要求盖章而擅自代签委托书，应属无效。原告明知被告张治平无法出租系争房屋，又不断以各种理由诱骗本被告出具相关材料，目的就是为了让本被告加入诉讼并承担不应当承担的责任。综上，要求驳回原告对本被告的诉讼请求。第三人望岛物业述称，被告张治平从2008年就开始经营浴室了，有过租赁合同，但是经营不善。后来张治平提出要用系争房屋来放放东西，第三人看他经营状况不好，就借给他用了，但对此没有签过租赁合同，也没有收取租金。第三人知晓被告张治平与被告君旺阁浴室签订了转让协议，后来便与被告张治平终止了原先的浴室租赁合同，与被告君旺阁浴室重新签订了租赁合同。相关的租赁合同只有浴室范围，没有其他房屋，不存在划范围的附件。系争房屋也没有产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年8月25日，被告张治平以三门路XXX号君旺阁浴场业主名义，与原告签订《装修工程承包合同》，约定由原告对被告经营的三门路XXX号浴场内进行装修工程，承包范围为包工包料(不含电器设备)，竣工日期为2014年9月24日，合同价款为106,000元。同时合同第五条约定付款方式为：本合同的工程价款作为一楼门面房贰年租金。当天，原告(乙方)与被告张治平(甲方)还签订《门面租赁合同》，约定被告张治平向原告出租门面房一间，面积37平方米，位于宝山区三门路XXX号农贸市场西出口右第一间(即系争房屋)。租赁期为四年，从2014年10月1日至2018年9月30日。租金每年为55,000元(在整个合同履行期内，第一年租金固定，第二年后，每年递增百分之八)。租金付款方式以乙方给甲方装修工程款为租金，合同履行期间内工程款不足以抵扣租金时，则按季支付租金。事后，原告与被告张治平还签订了《三门路XXX号君旺阁浴场装修工程增加工程量协议书》，约定经双方协商一致，增加相应工程量，主合同的工期相应顺延，增加的工程量价款为41,000元，与主合同价款合计为147,000元。同时约定，工程价款作为一楼门面的租金顺期抵扣，如因非原告原因，一楼门面的租期未满，租金不足抵扣工程款时，被告张治平必须退还工程款与门面实际租期内租金的差价给原告。双方还约定本协议作为主合同《装修工程承包合同》的附件，与其具有同等的法律约束力。二、2015年4月25日，被告张治平(甲方)与裘军校(乙方)签订《转让协议》，约定甲方将宝山区三门路XXX号君旺阁浴室转让给乙方，包括甲方已出租给别人房屋及浴室的所有装潢设施及设备等一切所有东西，所属于浴室的权利随转让而转移给乙方。同时约定转让费为2,480,000元，交接日期为2015年4月20日，乙方接手前(2015年4月20日)的一切经营行为及产生的债权、债务(水电煤气及房租等)由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。……。审理中，被告张治平确认收到转让费2,480,000元。第三人望岛物业确认被告张治平将浴室转让后，即与被告张治平终止了租赁关系，重新与被告君旺阁浴室签订了租赁合同。被告君旺阁浴室投资人褚定球在庭审中表示，出面签约的裘军校与其系合伙关系，对裘军校与被告张治平签订的转让合同是认可的。被告君旺阁浴室于2015年7月23日登记成立，投资人登记为褚定球，企业类型为个人独资企业。三、2015年5月26日，案外人陈某某以出租方(甲方)名义与原告(乙方)签订《门面租赁合同》，合同内容与2014年8月25日的《门面租赁合同》基本一致，其中第三条租金付款方式为：合同履行期间内，以乙方给甲方(按当时张治平装修合同)装修工程款(人民币壹拾肆万元整)为租金，合同履行期间内工程款不足以抵扣租金时，则按季支付租金。审理中，原告提供落款日期为当年8月10日的委托书一份，内容为“上海君旺阁浴室(上海宝山区三门路XXX号XXX幢1-2层)法人代表褚定球，全权委托陈某某办理浴室一切事务。”落款有委托人褚定球及被委托人陈某某签名。审理中，褚定球否认委托书上签名系其本人所签。原告为此提交当时原告方及其律师、陈某某在君旺阁浴室与褚定球的电话录音，录音内容显示原告律师要求褚定球出具委托书，褚定球让陈某某写张委托书，委托陈某某签合同，并让敲君旺阁浴室的图章，陈某某表示图章不在。原告对此述称，陈某某当时因图章不在，就让柜台里的收银员在委托书上签了褚定球的名字。褚定球认可本人的电话录音内容，但表示内容记录不完整，原告让其补各种材料是为了与第三人诉讼做准备，纯属帮忙。四、系争房屋所在地宝山区三门路XXX号产权人为上海茶叶进出口公司三门路冷库，第三人望岛物业受产权人委托对该房产地域进行管理。无证据证明系争房屋依合法手续建造并办有产权证。原告于2014年8月从被告张治平处租得系争房屋，2015年5月系争房屋被第三人望岛物业收回。就被告张治平辩称原告并未完成全部装修工程，原告表示确有一点工程未完成，所以在门面租赁合同中最终约定工程款是140,000元，愿意一并调整诉请标的为140,000元。以上事实，有原告提供的《装修工程承包合同》，增加工程量协议书、《门面租赁合同》、委托书、房地产权证、营业执照、录音记录、被告君旺阁浴室提供的转让协议以及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据查明事实，本案被告张治平因装修工程款支付困难将系争房屋租给原告以租金抵扣工程款，后被告张治平又与被告君旺阁浴室投资方签订了相关出租房屋及浴室的转让协议，被告君旺阁浴室投资方在受让后，与原告也签订了系争房屋的《门面租赁合同》，内容与前合同相同，明确了原告同样以租金抵扣工程款，被告张治平对此并无异议，故原先设定在系争房屋之上的相关权利义务已经一并转移至被告君旺阁浴室一方，且投资人褚定球在事后形成的委托书上亦以被告君旺阁法人代表名义授权委托陈某某办理浴室一切事务，属于追认表示，因此原告要求被告君旺阁浴室承担相应责任并无不妥。被告君旺阁浴室一方虽然否认褚定球当初曾在委托陈某某的委托书上签过字，但根据查明事实，褚定球对委托陈某某处理相关事务的意思表示是确定的，委托手续上的瑕疵不能改变意思上的真实表示。由于法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故系争房屋因上述原因导致原告与被告张治平签订的门面租赁合同无效，在上述违反效力性强制规定情形未消除的情况下，被告君旺阁浴室与原告之间的门面房租赁合同，亦同样无效。由于被告君旺阁浴室已受让系争房屋上的相关权利义务，被告君旺阁浴室应承担合同无效而产生的对应法律后果，即被告君旺阁浴室须根据合同约定退还原告工程款，但应参照年租金55,000元扣除原告实际占用期间的使用费。因系争房屋已被第三人收回，故系争房屋本院不再处理。被告张治平辩称原告未完成装修工程，但事后一直未做否认表示，且在转让浴室及系争房屋时也未做处理，故本院以原告自愿调整的140,000元为准，并酌情扣除原告实际占用期间的使用费41,250元。原告要求被告张治平承担连带责任缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告石高杰与被告张治平签订的《门面租赁合同》无效；二、原告石高杰与被告上海君旺阁浴室签订的《门面租赁合同》无效；三、被告上海君旺阁浴室于本判决生效之日起十日内支付原告石高杰装修工程款98,750元；四、原告石高杰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取3,240元，由原告石高杰负担1,063元，被告上海君旺阁浴室负担2,177元。公告费260元由原告石高杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汤宇军
审 判 员 蒋梦娴
人民陪审员 郁 雯
二〇一六年九月六日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。