苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初1500号
原告王某甲。
原告蒋某。
以上两原告共同委托代理人庄秋英、程忠传，江苏锦同律师事务所律师。
被告王某乙。
被告朱某。
委托代理人陈烈生，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人徐伟，江苏恒则律师事务所实习律师。
原告王某甲、蒋某诉被告王某乙、朱某分家析产纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人程忠传，被告朱某及其委托代理人陈烈生、徐伟到庭参加了诉讼，被告王某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王某甲、蒋某共同诉称，被告王某乙系两原告的儿子。被告王某乙、朱某于年月日登记结婚，于2007年8月24日登记离婚，双方在离婚协议中对位于苏州市吴中区横泾镇尧南村7组房屋予以分割，前面楼房归被告朱某所有，后面三间半平房归被告王某乙所有。因上述房屋系原、被告于1999年在两原告原有的宅基地老房上翻建，应属家庭共有财产而非两被告夫妻共同财产，两被告签订离婚协议对该房屋的分割侵害了两原告的共有权，应属无效；故起诉要求确认被告王某乙、朱某签订的离婚协议书就位于苏州市吴中区横泾镇尧南村（7）西仓坞13号的房屋主房和辅房的分割条款无效；依法实物分割该房屋，由两原告占该房屋的50%份额；本案诉讼费由被告承担。
被告王某乙辩称，其系两原告儿子，与被告朱某离婚时对位于苏州市吴中区横泾镇尧南村7组房屋予以分割，该房屋是其与朱某、两原告于1999年在两原告所有的原宅基地老房上翻建，属家庭共有财产，故同意重新分割，但其对楼房的可得份额仍按离婚协议约定分配给朱某。
被告朱某辩称，离婚协议所涉财产分割是双方真实意思表示，合法有效，原告知晓两被告离婚时对涉案房屋予以分割后从未向被告主张过权利，现在主张权利已过诉讼时效。涉案房屋系两被告婚后共同建造，产权登记所有人是被告王某乙，因此两被告对该房屋的处理并未侵害原告利益。被告朱某愿意让原告继续在该房屋内居住，并同意对两原告养老送终，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告王某甲、蒋某系夫妻，婚后育有一子一女，儿子即被告王某乙。年月日，被告王某乙、朱某登记结婚，随后被告朱某户口迁入尧南村与被告王某乙及两原告共同生活。尧南村７组【现更名为尧南村（7）西仓坞13号】房屋系在农村集体土地（宅基地）上建造，该宅基地由原告王某甲于1988年8月向吴县土地管理局申请办理宅基地登记，当时核准宅基地面积273.6平方米，超标面积18.9平方米，宅基地证号11-07-**。1999年元月14日，上述房屋以被告王某乙名义登记产权，其中1幢平房建筑面积109.60平方米，2幢平房建筑面积16.20平方米，3幢平房建筑面积77.70平方米，使用土地面积273.5平方米。1999年9月，被告王某乙作为户主申请原址翻建尧南村（7）西仓坞13号房屋，当时在册家庭成员共六人，即王某乙、朱某、王某甲、蒋某及两被告的子女（分别10岁、11岁）。翻建后的尧南村（7）西仓坞13号房屋为三间二层的楼房（原1幢），楼房北面隔着东西走向的通道为三间平房（原3幢，下称辅房，每一间平房均设卫生间），通道东头是一间平房（原2幢，下称平房，用作厨房）直接毗接楼房与辅房，通道西头有一侧门可直接通往辅房。楼房南面为内院，内院西侧为车库，大门口位于南围墙正中间。楼房大门位于楼房南面正中间，入门即为位于南面约半层面积的客厅，北面从西向东依次为厨房间、楼梯卫生间（西面楼梯，东面卫生间）、卧室，二层中间一间是客厅、东面一间是卧室，西面一间中间设卫生间，卫生间南、北侧各为一间卧室。
另查明，2007年8月24日，被告王某乙与被告朱某登记离婚，离婚协议书约定，位于苏州市吴中区横泾镇尧南村７组的房屋前面的楼房归女方所有，离婚后由女方、婚生女以及男方父母居住，后面三间半平房归男方所有，离婚后由男方以及婚生子居住。
又，2011年，楼房由朱某出资重新装修。
审理中，两原告陈述，儿子王某乙是瓦工，1999年翻建房屋由王某乙经手，当时女儿已出嫁，王某甲出资5万元，钱是从银行取出的，分两次各2.5万元给王某乙，蒋某未出资，翻建历时1个多月，当时两人虽都在横泾公墓上班，但工余时间有参与建房，王某甲是做小工，蒋根土是给小工做饭。翻建完工后先住楼房二楼两三年，后因儿子与儿媳经常吵架，从二楼搬到一楼小房间住，后又搬到辅房住其中一间，直到今年孙子结婚要设婚房才租住在尧南小区。直至2015年8、9月听村里人讲才知道儿子离婚了。
被告王某乙陈述，其是瓦工，翻建楼房由其经手，1999年重阳节开工，毛坏完工差不多快过年了，楼房是拆掉原1幢4间平房后翻建，楼房建造中使用了拆掉平房的木料、瓦片、砖头，新买建材8万元左右，支付人工费1万元左右，其中5万元是父亲给的，向妹妹借了6000元，向朱某大姐借了2000元，并拖欠了部分材料货款，不过离婚前所有欠款均已清偿。辅房翻建基本上只修缮屋面漏水情况，自己经手做的，墙体与基础都没动，没花什么钱。离婚后，因女儿要结婚朱某出资于2011年重新装修了楼房。
被告朱某陈述，王某乙是瓦工，1999年翻建都由王某乙亲手建造，楼房翻建于重阳节开工，所有材料都是新买的，拆掉平房的材料全用于翻建辅房，辅房翻建晚于楼房一两年，楼房建造材料及人工花费8万元左右，向其姐姐借了5000元、向其妹妹借了5000元，拖欠20000元左右材料及人工费，另50000元是其与王某乙的积蓄，两原告未出资，因建房所欠款项已全部清偿。建房时其在家做小工，两原告因与儿子关系不和未参与建房。2011年因女儿结婚装修楼房约花费9万元。其与王某乙离婚后户口本分户，需两原告签字，故两原告早就知道其与王某乙离婚的事。
以上事实，有原告提供的离婚登记档案材料、常住人口登记卡、建房审批表复印件、宅基地申请登记表复印件，被告朱某提供的村镇房屋所有权证及本院询问笔录及本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案所涉房屋是农村自建房屋，房产权利的设立不是源于登记行为而是源于合法建造行为，而农村房产权属登记习惯上普遍不将家庭共有人员登入，因而不能单纯据此否认存在着家庭共有人，并且房产登记也不是一项不容否定和更改的事项，否则便不存在司法上的民事确权诉讼了，故对被告朱某抗辩涉案房屋登记产权人为被告王某乙故主张涉案房屋属两被告夫妻共有财产进而否认两原告共有人身份，本院不予采信。
对于涉案房屋权属问题，家庭共同财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。本案所涉房屋翻建时，家庭成员有两原告、两被告及其一子一女共六人，其中两被告的子女均未成年，建房时未出资出力，对翻建房屋没有贡献。被告朱某虽抗辩两原告建房时未出资出力，但对此未提供相关证据，而被告王某乙认可两原告对翻建房屋曾出资出力，因房屋翻建当时两原告均属具备劳动能力的成年人，与两被告共同生活的期间跨越翻建前后许多年头，另翻建中使用了部分由两原告享有权利的老屋中原有材料，基于此本院认定两原告对涉案房屋有贡献，据此确认涉案房屋建成时所有权为王某甲、蒋某、王某乙、朱某四人共同共有。两被告离婚时，对本案所涉房屋的全部权属作为夫妻共有财产分割归属，未考虑两原告共同共有的份额，属无权处分，该处分行为未经两原告追认对两原告不发生效力，但被告王某乙对楼房可享有的共有份额基于该条款约定归被告朱某享有，被告朱某对辅房及平房可享有的共有份额基于该条款约定归被告王某乙享有，故对两原告诉请要求确认该条款无效，本院不予支持。因两被告已离婚，共有基础丧失，现两原告诉请要求分割涉案房屋，被告朱某抗辩两原告在两被告离婚多年后才主张权利已过诉讼时效，对此，两原告表示直至2015年才得知两被告离婚的事实。因两被告离婚不必向两原告公开离婚协议，退一步讲，两原告即使知晓两被告离婚的事实亦不表明知晓离婚协议内容进而知道自身权利受侵害，且两原告要求分割共有财产系基于对涉案房屋享有物权而非债权，故对被告朱某上述诉讼时效抗辩，本院不予支持，对两原告要求分割涉案房屋，应予准许。
对于分割方式，家庭共有财产在缺乏约定情形下系属不分份额的共同共有，但进行分析时也不是当然地平均等分，应考虑各人的贡献大小、生产生活需要程度等因素综合而定，以此平衡各方当事人的利益。两原告要求实物分割，考虑到涉案房屋系在两原告的老宅基地上翻建而成，两原告并无其他住房，现已年老却需在外租房居住，涉案房屋亦具备实物分割的条件，故可采实物分割。综合原、被告的陈述，结合翻建当时双方当事人的年龄、职业，本院认为两被告相较于两原告对涉案房屋的贡献更大。同时考虑到涉案楼房已于2011年由被告朱某出资重新装修的事实，分割时可考虑给适当多得。楼房一层东北处卧室、辅房东面一间、直接毗接楼房与辅房的平房（用作厨房）归原告王某甲、蒋某所有；辅房西面一间、辅房中间一间归被告王某乙所有；考虑到出入方便及今后互不影响各自生活，原告王某甲、蒋某及被告王某乙今后出入房屋从楼房北面通道出入，该通道由原告王某甲、蒋某与被告王某乙共用，其余房屋归被告朱某所有，被告朱某今后出入房屋从南大门出入。考虑两原告居住的方便，两原告分得的房屋与被告朱某的房屋相通处（门）的隔断由两原告自行负责，并自行解决从楼房北面通道出入楼房一层东北处卧室的出入问题。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十五条、第九十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决如下：
一、坐落于苏州市吴中区横泾街道尧南村（7）西仓坞13号的楼房一层东北处卧室、辅房东面一间、毗接楼房与辅房的平房归原告王某甲、蒋某共有，原告王某甲、蒋某自行负责从楼房北面的通道出入上述房屋并封闭现楼房一层东北处卧室的门；辅房西面一间、中间一间归被告王某乙所有，楼房北面通道由原告王某甲、蒋某及被告王某乙共用；楼房一层客厅、厨房间、楼梯卫生间、楼房二层归被告朱某所有，楼房以南内院场地由被告朱某使用。
二、驳回原告王某甲、蒋某的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为人民币5100元，由原告王某甲、蒋某负担1700元，被告王某乙负担1700元，被告朱某负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。
审 判 员 王丽娜
二〇一六年五月二十五日
法官助理 詹立平
书 记 员 吴彬峰