广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0502民初189号
原告：吴文莲，女，1968年9月13日出生，汉族，住所地北海市海城区。
委托代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。
委托代理人：张殿民，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被告：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。
法定代表人：王合娟，总经理。
委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
原告吴文莲诉被告北海尚源居房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法由审判员陈军华适用简易程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告吴文莲的委托代理人张殿民、李德安、被告北海尚源居房地产开发有限公司的委托代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告北海尚源居房地产开发有限公司由于做生意资金紧张，于2015年5月18日与原告签订《借款抵押合同》一份，约定向原告借款200万元，双方约定借款期限为6个月，利息为月利率2%，被告北海尚源居房地产开发有限公司以其位于北海市南珠大道以西、北海大道以北和谐苑6幢0101号、0103号房产作为借款的抵押物。由于借款期限届满后，被告北海尚源居房地产开发有限公司只支付了2个月的利息8万元，本金200万元及其余利息至今没有支付，原告为此特向法院请求判决：一、被告归还借款本金200万元及利息238667元（按照月息2%从2015年5月21日暂计至2016年1月15日，其中已扣除已支付的8万元利息，以后另计）；二、原告对被告用来抵押的和谐苑6幢0101号、0103号房产享有优先受偿权。三、被告支付原告本案的律师代理费96000元及保函费12000元；四、由被告承担本案的诉讼费用。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、借款抵押合同，证明原、被告签订借款抵押合同，形成借款、抵押的关系；2、银行存款历史交易明细、借条，证明原告于2015年5月21日分两笔支付给被告200万元；3、抵押权证明登记、被告股东会决议，证明被告将和谐苑6幢0101号、0103号房产抵押给原告；4、律师费发票、保函费，证明原告支付的律师代理费、保函费用；5、借条，证明王合娟在2015年5月21日支付给吴文莲的12万元是返还其所欠吴文莲的债务，与本案无关。
被告北海尚源居房地产开发有限公司辩称：原告虽然转账给原告200万元，但当日被告已将其中28万元支付给了原告，因此本案借款本金应当是172万元，而且被告已经在2015年7月20日将其中4万元利息支付给原告，因此借款的利息应当相应扣除4万元。另本案的律师费、保函费不属于必然发生的费用，法院应该予以驳回。
被告北海尚源居房地产开发有限公司对其辩解在举证期内提交的证据有：1、电子回单，证明被告于借款当天支付16万元到原告吴文莲名下账户；2、电子回单，证明被告借款当天另支付12万元到原告指定的邱财燕名下账户；3、交易受理单，证明被告还息4万元给原告。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但认为合同约定的200万元借款，实际履行的借款金额是172万元；对证据2-3三性没有异议；对证据4的真实性没有异议，但认为该费用不是必然发生的费用，因此该证据与本案没有联系；对证据5开形式上的真实性没有异议，但认为这是原、被告之间因为约定的利息超出法律规定范围而开出的借条，是原告为了能够收到超出法律规定之外的利息，才出具这张借条的。
原告对被告提交的证据1-3的真实性没有异议，但认为被告2015年5月21日支付的4万元是第一个月的利息，2015年7月20日支付的4万元是第二个月的利息，而2015年5月21日被告支付给原告吴文莲的12万元是偿还2015年4月17日的借款，与本案无关，另收款人为邱财燕的证据与本案无关，没有关联性，不予发表质证意见。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下；对当事人无异议的证据，本院予以采信；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告北海尚源居房地产开发有限公司以开发房地产项目为由，于2015年5月18日与原告签订《借款抵押合同》一份，约定向原告借款200万元，双方约定借款期限为6个月，利息为月利率2%，付息还款方式为：从贷款人将借款转账到借款人指定的银行账户当日起计算利息，第一次于2015年5月18日日支付当月的利息4万元，以后在每个月18日支付当月的利息，借款到期一次性归还本金。被告北海尚源居房地产开发有限公司以其位于北海市南珠大道以西、北海大道以北和谐苑6幢0101号、0103号房产作为借款的抵押物。双方还约定违约责任为：借款人不按本合同约定支付利息或归还本金给贷款人，视为严重违约，违约时间在三十日内的，借款人按所欠利息和本金的实际金额每日2%支付违约金给贷款人，违约时间超过三十日的，贷款人有权提前终止本合同，本合同终止后，借款人除承担偿还贷款人的本息和违约金外，还要承担贷款人为实现债权支付的全部费用（如诉讼费、律师费、执行费、拍卖费等）。合同签订后，原告于2015年5月21日向被告北海尚源居房地产开发有限公司通过转账支付了借款200万元，被告的法定代表人王合娟于当日也通过转账归还了2015年4月17日所借原告的借款12万元及按约支付了第一个月的利息4万元，此后还于2015年7月20日支付了第二个月的利息4万元给原告，除此之外，被告北海尚源居房地产开发有限公司至今未能偿还借款本金及余下利息，原告经多次催讨未果，因此向本院起诉，提出上述诉讼请求。
本院认为：原告与被告北海尚源居房地产开发有限公司之间的借贷关系，有原告提供的借款抵押合同、银行存款历史交易明细、借条、抵押权证明登记等材料在卷证实，对此本院予以确认。另虽然被告主张其实际借款为172万元，但从双方提交的证据来看，其于2015年5月21日支付给原告吴文莲的12万元以及支付给案外人邱财燕的12万元与本案没有关联性，另4万元也是被告按合同约定支付的利息，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。被告北海尚源居房地产开发有限公司未按时偿还借款的行为已构成违约，为此被告北海尚源居房地产开发有限公司除了归还借款本金200万元外，还应从2015年7月22日起按约定的月利息2%向原告支付逾期还款利息。另根据双方签订的合同约定，原告因本案产生的律师代理费9.6万元应由被告北海尚源居房地产开发有限公司承担，对于以上债务，原告对被告名下作为抵押物的位于北海市南珠大道以西、北海大道以北和谐苑6幢0101号、0103号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。但原告请求的保函费1.2万元不属案件必然产生的费用，对该请求本院依法不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告北海尚源居房地产开发有限公司须偿还借款本金200万元及利息（利息以本金200万元为基数，按月利率2%从2015年7月22日计至还清借款之日止）给原告吴文莲；
二、被告北海尚源居房地产开发有限公司须支付律师代理费9.6万元给原告吴文莲；
三、原告吴文莲对被告北海尚源居房地产开发有限公司名下作为抵押物的位于北海市南珠大道以西、北海大道以北和谐苑6幢0101号、0103号房产的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告吴文莲的其他诉讼请求。
案件受理费13777元，诉讼保全费5000元，合计18777元，由被告北海尚源居房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费27554元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈军华
二〇一六年三月二十九日
书记员 赖宇昊
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。