浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）甬海执异字第20号
案外人：宁波颐高物业服务有限公司，住所地：宁波市江东区。
法定代表人：陈军达，该公司执行董事。
委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行，住所地：宁波市高新区。
代表人：钱航宜，该支行行长。
委托代理人：王凌翔，浙江海泰律师事务所律师。
被执行人：吴伟铭。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司宁波国家高新区支行（以下简称建行高新支行）与被执行人吴伟铭申请实现担保物权一案过程中，案外人宁波颐高物业服务有限公司（以下简称宁波颐高公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，两次组织听证。案外人宁波颐高公司的委托代理人叶映辉，申请执行人建行高新支行的委托代理人王凌翔到庭参加了听证。被执行人吴伟铭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人宁波颐高公司称，被执行人吴伟铭于2013年5月14日、5月28日将涉案房屋（位于宁波市东渡路）抵押给申请执行人建行高新支行，但是案外人宁波颐高公司自2010年6月起已承租了上述房屋（自2010年6月至2012年10月17日案外人向原房屋所有权人宁波华东大明进出口有限公司承租，2012年10月17日根据宁波市中级人民法院（2009）浙甬民执字第176-3、177-3号执行裁定书上述房屋裁定给被执行人吴伟铭所有后，案外人向吴伟铭承租，租赁期限至2025年11月30日），案外人支付了至2016年3月22日的租金。为此，案外人认为其承租该房屋早于被执行人吴伟铭抵押给申请执行人建行高新支行，根据买卖不破租赁原则，案外人在租期内对涉案房屋继续享有租赁权，并且作为承租人，对上述房屋享有优先受让权。
为证明其主张，案外人宁波颐高公司向本院提交了下列证据材料：
1.宁波市中级人民法院（2009）浙甬民执字第176-3、177-3号执行裁定书和协助执行通知书，以及租赁发票和网上汇款交易凭证，拟证明支付租金汇至中院执行账户，2010年10月11日-2012年10月15日，案外人宁波颐高公司已承租涉案房屋，该事实被宁波市中级人民法院所确认；
2.授权证明3份、7份转账证明，拟证明案外人宁波颐高公司将2700000元租金支付给吴伟铭的事实；
3.授权委托书、租赁合同，拟证明吴伟铭委托瞿志祥签订租赁合同，并对租赁事宜作出了约定的事实；
4.宁波新上海国际物业服务有限公司的情况说明1份及物业费付款凭证，拟证明案外人从2011年开始就占有使用涉案房屋。
以上证据材料均为复印件。
申请执行人建行高新支行答辩称，案外人宁波颐高公司主张的租赁关系是在抵押权设定之后设立的，依法不能对抗设定在前的抵押权。故请法院予以驳回申请。
为证明其主张，申请执行人建行高新支行向本院提交了下列证据材料：
1.吴伟铭出具给申请执行人的承诺书1份，拟证明在向申请执行人借款时涉案房屋未有出租之事实；
2.拍卖须知1份，拟证明吴伟铭竞拍涉案房产时不存在租赁关系的事实。
被执行人吴伟铭既未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。
经质证，申请执行人建行高新支行对案外人宁波颐高公司提交证据材料的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，因为协助执行义务只能证明在吴伟铭买受之前存在的租赁关系，并不能证明吴与宁波颐高公司存在租赁关系，所以与本案无关；对证据2的真实性无异议，但认为该款项并不能证明支付是用于租赁，而且支付时间是在抵押权设定之后，不能证明租赁权实际存在；对证据3，认为不具有真实性，且内容不具合法性，另合同签订是在抵押权设定之后，故即使存在也不足以对抗抵押权；对证据4，认为与本案无关，同时宁波颐高公司支付物业费是非法占有期间的支出，故并不能证明租赁关系存在的事实。案外人宁波颐高公司对申请执行人建行高新支行提交证据材料的质证意见如下：对证据1，认为系吴伟铭的单方面意思表示，且与事实不符，故对案外人不具有约束力；对证据2的真实性无异议，但认为拍卖须知上虽记载涉案房屋不附带租赁，但并不能就此否认租赁事实的存在，而且宁波市中级人民法院让案外人协助执行租赁款项以证明宁波市中级人民法院认可租赁的事实，而且通知书在拍卖须知后出具，故应以通知书证明事实为准。
结合当事人的质证意见，本院对涉案证据材料作如下认证：
1.关于对案外人宁波颐高公司提交的证据材料的认证。1）因申请执行人对证据1的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，但该证据只能证明宁波市中级人民法院于2012年10月26日通过协助执行的方式要求案外人“将宁波华东大明进出口有限公司在宁波颐高物业服务有限公司的租金收入1193571.48元扣除应缴纳税款后的款项”扣划至该院执行款专用户，并不能证明案外人宁波颐高公司与宁波华东大明进出口有限公司之间存有租赁关系，事实上是宁波颐高集团与宁波世贸贸易中心存在涉案房屋的租赁关系后带租约（2005年-2010年）卖给了宁波华东大明进出口有限公司，且上述款项系吴伟铭拍得涉案房屋之前的房租；2）因申请执行人对证据2的真实性无异议，故本院予以确认，但是，该证据只能证明案外人于2013年9月26日至10月25日期间向吴伟铭支付了2700000元，宁波银行网上银行交易凭证上载明的款项用途为“暂付吴伟铭租金”、“房租”、“吴伟铭14年租金”，同时，结合案外人提交的证据3，可以认定即使案外人与吴伟铭之间就涉案房屋签订过租赁合同，也是在涉案抵押权设定之后方始存在租赁关系；3）虽然申请执行人对证据3的真实性、合法性不予认可，但本院认为，结合另案中而案外人对此并无异议的证据——中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具的（2014）柬公字第0000292号公证书中吴伟铭所作的《有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明》，签署该份租赁合同的吴伟铭的委托代理人瞿志祥在签订合同之时是否为系有权代理尚存争议，退一步讲，即使为有权代理即2014年即使该租赁合同真实有效，亦只能证明合同签订在涉案抵押权设定之后，并不能对抗设定在先的涉案抵押权；4）对证据4，本院认为该证据只能证明宁波颐高公司支付了占有使用涉案房屋期间相应的物业费，并不能直接证明其与吴伟铭之间确实存在租赁关系的事实。
2.关于对申请执行人建行高新支行提交的证据材料的认证。1）虽案外人以证据1系吴伟铭的单方面意思表示且与事实不符为由认为该证据对案外人不具有约束力，但本院认为案外人的异议并不能否定吴伟铭曾向申请执行人出具承诺书的事实，故本院予以认定；2）因案外人对证据2的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
经审理，查明：
1.2012年10月26日，宁波市中级人民法院通过协助执行的方式要求案外人“将宁波华东大明进出口有限公司在宁波颐高物业服务有限公司的租金收入1193571.48元扣除应缴纳税款后的款项”扣划至该院执行款专用户，案外人宁波颐高公司依法予以协助。同年11月17日，宁波市中级人民法院依法作出（2009）浙甬民执字第176-3、177-3号执行裁定书，裁定被执行人宁波华东大明进出口有限公司的涉案房产所有权及相应的其他权利归买受人吴伟铭所有，财产权自本裁定送达买受人吴伟铭时起转移。同月20日，涉案房产登记在吴伟铭名下。该裁定书以及拍卖、变卖涉案房产时的拍卖须知、司法变卖工作公示显示涉案房屋处置时并未附带租约。案外人宁波颐高公司从2010年起至今一直在占有使用涉案房屋，但并无证据证明其与涉案房屋所有人在2013年11月14日前签订过租赁合同。
2.2013年5月14日，吴伟铭向申请执行人建行高新支行出具了一份承诺书，载明本人声明涉案房产在承诺日未对外出租；同时承诺若在承诺日后对外出租，将事先通知建行高新支行；等等。同年5月14日、5月28日，吴伟铭与建行高新支行先后签订《最高额抵押合同》四份，约定以其所有的房产为宁波修远进出口公司向建行高新支行申请办理的授信业务（业务内容包括“发放人民币／外币贷款”、“承兑商业汇票”、“开立信用证”、“进出口贸易融资、国内信用证、国内保理”等）项下发生的合同债务提供最高额抵押担保，担保限额总计人民币72328000元，并就抵押事宜办理了抵押登记手续。后致讼。
3.案外人于2013年9月27日依吴伟铭的指令向吴伟铭指定的账户分二次汇款1700000元，支付了2700000元，同年10月25日，又依瞿志祥的指令向吴伟铭交行宁波分行账户分五次共汇款1000000元，宁波银行网上银行交易凭证上载明的款项用途为“暂付吴伟铭租金”、“房租”、“吴伟铭14年租金”。
4.2013年11月14日，瞿志祥以吴伟铭的委托代理人的身份代吴伟铭与宁波颐高公司就涉案房产签订了一份租赁期限从2013年11月14日起至2025年11月30日止的租赁合同，合同上的“吴伟铭”系瞿志祥代签，瞿志祥以吴伟铭的委托代理人的身份也在合同上签字确认。
5.2014年9月30日中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具的（2014）柬公字第0000292号公证书中吴伟铭所作的《有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明》中载明：1.宁波颐高公司向吴伟铭支付的2700000元系吴伟铭向宁波颐高公司的借款；2.吴伟铭“已经将东渡路房产租给了上海另一家公司，他们也一直在催促，可宁波颐高公司始终没有给我明确答复，是退场还是定下来租，我想，总不能这么拖着，如果宁波颐高公司之前空档期间的赔偿能定下来，后续给的租金价格也合适，那我也可以和上海公司商量妥善的处理方案，在这个背景下，我在2013年10月23日晚上出具了一份授权委托书给瞿志祥，让他去和宁波颐高公司协商”，授权范围包括涉案房屋的租赁价格、时间、签订合同及其他事项，瞿志祥表示如要签订租赁协议一定会经过吴伟铭同意再签订。后因故于同年11月5日晚上致电瞿志祥告诉他之前那份授权委托书作废无效，瞿表示同意并答应过几天把之前那份授权委托书还给吴伟铭。同年11月28日晚上，吴伟铭约瞿志祥见面，并要求索回那份授权委托书，瞿说没带在身边并表示“你既然收回了授权，那份授权书自然失效”。3.瞿志祥所签订的租赁协议在没有经过本人同意和知情，并且明知那份授权委托书已经无效的情况下所签订的，都为无效。
本院认为，从本案现有证据来看，虽然宁波颐高公司从2010年起至今一直在占有使用涉案房屋，但并不能证明其与涉案房屋所有人在2013年11月14日前签订过租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，宁波颐高公司与吴伟铭之间的租赁关系应属不定期租赁。现因宁波颐高公司已向吴伟铭支付了至2016年3月22日租金，故本院认定宁波颐高公司与吴伟铭之间的租赁关系至2016年3月22日止。
2013年11月14日，瞿志祥以吴伟铭的委托代理人身份确实代吴伟铭与宁波颐高公司就涉案房产签订了一份租赁期限从2013年11月14日起至2025年11月30日止的租赁合同，但从2014年9月30日中华人民共和国驻柬埔寨大使馆领事部出具的（2014）柬公字第0000292号公证书中吴伟铭所作的《有关东渡路房产租赁事宜的说明及声明》来看，瞿志祥是否系有权代理尚有争议。退一步讲，即使是该合同为有效合同，但因涉案房产已于2013年5月14日、5月28日抵押给建行高新支行并就抵押事宜办理了抵押登记手续，故案外人取得租赁权亦在抵押权设立后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，案外人主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
综上，本院认为，案外人宁波颐高公司与被执行人吴伟铭之间就涉案房产存在租期至2016年3月22日止的不定期租赁关系，对此租赁权应予保护；但案外人宁波颐高公司主张的租赁期限从2013年11月14日起至2025年11月30日止的租赁权，因于法不符，故应予涤除。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（八）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条第一款第（五）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（四）项之规定，裁定如下：
一、确认案外人宁波颐高物业服务有限公司与被执行人吴伟铭之间就涉案房产存在租期至2016年3月22日止的租赁关系；
二、驳回案外人宁波颐高物业服务有限公司的其他异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一五年六月九日
代书 记员 郑 珺