天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7274号上诉人（原审原告）：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2150室。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：杨恩玉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨博毅，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：曹利华，男，1960年6月19日出生，汉族，原天津恒星有限公司董事长，住天津市北辰区。上诉人天津万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人曹利华物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。万科物业公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判曹利华全额支付2014年1月至2017年4月物业费3,948元及违约金1,228.42元；3．诉讼费由曹利华负担。事实和理由：双方签订的《天津市前期物业管理服务合同》已完全履行，双方系物业服务合同法律关系。曹利华毫无理由拒缴物业服务费。一审判决对事实查明有误，万科物业公司在合同存续期间如约履行了对该小区的物业服务，对该小区的道路已进行了修缮。对该小区的垃圾，万科物业公司常年聘请第三方保洁公司进行清扫，且对于超出第三方清理范围的垃圾，万科物业公司会定期进行清理。小区内设有24小时门岗，安保情况有完善的值班记录。万科物业公司积极治理小区违建问题，部分违建行为得到治理、拆除。万科物业公司无实际执法权，违建行为不能作为万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵的理由。小区游泳馆问题，因房屋产权人为开发单位，开发单位合理处分房屋的行为万科物业公司无权制止，不应认定仅支付万科物业公司60%的物业服务费。一审判决认定万科物业公司在制止小区私搭乱建、绿地维护道路修补、设备管理、卫生环境存在管理瑕疵，其中万科物业公司对小区内违建问题无执法权，强制力。该小区设施运行良好。一审判决适用自由裁量权幅度过大，本不应减免事项均纳入减免范围。万科物业公司经营无实际获利，连续亏损，仅支付万科物业公司60%的物业服务费，导致正常缴纳的业主转变为不良缴费业主，影响了日常经营，适用自由裁量幅度明显不当。曹利华辩称，不同意万科物业公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。对上诉状第一条和第二条所提问题，曹利华在一审审理期间已提交照片为证，保安形同虚设，业主很晚回来，门岗都没有人，没有安保，小区发生入室抢劫和被盗情况，以上情况公安机关有备案。私搭乱盖行为万科物业公司未进行制止。万科物业公司向一审法院起诉请求：1．曹利华支付万科物业公司物业费3,948元、违约金1,228.42元，共计5,176.42元；2．案件受理费由曹利华负担。一审法院认定事实：2003年4月28日，天津万科物业管理有限公司与天津万科房地产有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定天津万科物业管理有限公司为万科花园新城小区（以下简称涉案小区）提供前期物业管理服务，服务内容及标准主要包括：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维护、养护、运行和管理；3、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、水面、花木的养护管理；5、公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、车辆行驶与停放秩序的管理服务；7、维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、安全监控等；8、物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理；9、公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，应当提供服务，业主应当按规定付费；10、其他委托事项，业主和物业使用人房屋自用部分，自用设施及设备的维修、养护。合同期限自2003年4月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元；业主于每月5日前交纳物业费；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，天津万科物业管理有限公司对涉案小区提供了相关的物业管理服务。曹利华系涉案小区紫荆苑2-104号房屋业主，房屋面积为123.37平方米，每月应交纳物业管理服务费98.7元。2014年1月1日至2017年4月30日期间，曹利华以万科物业公司提供的物业服务不到位为由，未交纳物业服务费。另查，根据曹利华提供的照片及一审法院已审结的该小区其他物业服务合同纠纷案件中认定，万科物业公司在制止小区私搭乱盖、绿地维护道路修补等方面的管理存在瑕疵。再查，天津万科物业管理有限公司于2007年5月18日更名为万科物业公司。一审法院认为，万科物业公司与案外人天津万科房地产有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于合同双方及该小区的业主具有法律约束力，万科物业公司应依约为涉案小区提供了物业管理服务，曹利华应按照合同约定向万科物业公司交纳物业管理服务费。根据曹利华提供的证据显示，曹利华所在小区存在卫生环境差、私搭乱盖、侵占绿地、设施维护不到位等情况，万科物业公司在本案中未完全尽到合同中约定义务，对于曹利华应当交纳的费用应予酌减。一审庭审中，曹利华抗辩万科物业公司主张的2015年4月30日前的物业费已经超过法定诉讼时效，万科物业公司未提交导致诉讼时效中断的相关证据，对曹利华的该项抗辩，一审法院予以支持。综上，一审法院酌定曹利华应向万科物业公司交纳2015年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理服务费总额的60%为宜，即1,421.28元。另，因万科物业公司未能完全履行《天津市前期物业管理服务合同》中约定的义务，故对万科物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于曹利华的其他抗辩理由，因与本案不属于同一法律关系，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、曹利华于判决生效之日起十日内给付天津万科物业服务有限公司2015年5月1日至2017年4月30日期间的物业管理服务费1,421.28元；二、驳回天津万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由天津万科物业服务有限公司负担。二审中，曹利华没有提交新证据。万科物业公司提交8份证据：1．公共设施消毒和清理照片；2．垃圾清理的照片；3．绿化消杀的照片；4．拆除违章的照片；5．道路维修照片；6．公共设施维修的照片；7．修理防盗的照片；8．安保交接记录。以上证据证明万科物业公司对小区公共区域树木进行修剪，协助相关部门拆除违章建筑，履行道路维修义务，维护公共设施，按照双方所签前期物业合同如约提供了物业服务。曹利华质证称，不认可万科物业公司的证据及其证明目的，其所居住的小区道路现在还是坏的，私搭乱盖没有拆除，证据显示的是局部情况，不代表小区的整体情况。本院认证，上述证据的形成时间均在一审立案之前，且证据显示的系局部情况，未能全面展示整个小区的现状，不属于二审期间新证据，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。万科物业公司上诉主张曹利华全额交纳物业费服务费及违约金一节，因双方签订了物业服务合同，万科物业公司提供的物业服务不到位，存在瑕疵，一审判决酌情认定曹利华应向万科物业公司交纳60%物业服务费并无不妥。万科物业公司未能完全履行《天津市前期物业管理服务合同》中约定的义务，对万科物业公司主张的违约金，一审法院不予支持是正确的。万科物业公司主张曹利华应全额交纳物业服务费及违约金，理据不足，故其上诉请求，本院不予支持。综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓燕代理审判员  张炳正代理审判员  赵 盈二〇一七年九月十四日书 记 员  王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……