河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终10827号
上诉人（原审被告）：李翠芳，女，1967年8月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李东风，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑州中南物业管理有限公司，住所地郑州市经济技术开发区经北一路13号123号。
法定代表人：王月红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王玲玲，河南昌浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹佳睿，河南昌浩律师事务所实习律师。
上诉人李翠芳因与被上诉人郑州中南物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人李翠芳及其委托诉讼代理人李东风，被上诉人郑州中南物业管理有限公司的委托诉讼代理人王玲玲、邹佳睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李翠芳上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1451号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由郑州中南物业管理有限公司承担。事实与理由：1、郑州中南物业管理有限公司一审仅仅依据《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准，但没有任何证据证明其按约定的服务内容及服务标准提供了物业服务，而李翠芳一审提供了大量证据证明郑州中南物业管理有限公司的物业服务存在重大瑕疵；郑州中南物业管理有限公司主张物业费中包含“智能化运行维护费用”，但其并未在本案所涉小区安装任何智能化设备，也未提供任何智能化维护服务，一审判决认定事实不清；2、郑州中南物业管理有限公司主张李翠芳所欠物业费中有部分已经超过诉讼时效，应当予以扣除；3、郑州中南物业管理有限公司仅为三级物业，却按照一级物业的标准进行收费，且提供的物业服务存在重大瑕疵，郑州中南物业管理有限公司已经违约在先，其主张的违约金于法无据，且一审判决的违约金过高，不符合法律规定，显失公平。
郑州中南物业管理有限公司辩称：1、李翠芳未能提供有效证据证明郑州中南物业管理有限公司未按照约定提供物业服务，李翠芳关于郑州中南物业管理有限公司未按约定的服务内容及服务标准提供物业服务的上诉理由不能成立；李翠芳以郑州中南物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费不符合合同约定，亦无法律依据，一审判决认定事实清楚；2、郑州中南物业管理有限公司一审提交的《缴费通知书》能够证明郑州中南物业管理有限公司向李翠芳催收物业费的事实，每次催收物业费的间隔时间均未超过二年，且《前期物业管理服务协议》中虽然约定物业费分期支付，但双方的合同关系一直有效存续并持续履行，本案未超过诉讼时效；3、《前期物业管理服务协议》合法有效，李翠芳一审未要求调整违约金情况下，一审法院充分考虑违约金并调整为每日1‰符合法律规定。
郑州中南物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李翠芳支付物业管理服务费用11527.2元及至实际付款之日止的违约金（违约金按照每日千分之三的标准自2010年10月16日暂计至2016年1月5日的数额为32317.33元）；2、本案的诉讼费用由李翠芳承担。
一审法院认定的事实：李翠芳系郑州市郑东新区中南·海知音小区2号楼3单元9层903室的业主，房屋建筑面积为142.61平方米。2008年10月21日，郑州中南物业管理有限公司、李翠芳签订中南·海知音《前期物业管理服务协议》，约定郑州中南物业管理有限公司对上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。关于物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.32元计算，智能化运行维护费，每月每平方米0.05元计算，季首15日内交纳每季度物业管理费用；物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整；郑州中南物业管理有限公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李翠芳有权要求郑州中南物业管理有限公司限期改正，逾期未改正给李翠芳造成损失的，郑州中南物业管理有限公司承担相应的法律责任；对于郑州中南物业管理有限公司未收取物业服务费的，郑州中南物业管理有限公司有权就李翠芳所受损失不承担法律责任。李翠芳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，郑州中南物业管理有限公司有权要求李翠芳补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。
2008年12月25日郑州市住房保障和房地产管理局为郑州中南物业管理有限公司颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。2009年4月29日，郑州市金水区物价局为郑州中南物业管理有限公司颁发了《收费许可证》，该许可证显示高层住宅物业服务费为每月每平方米1.10元，电子监控设备运行维护费为每月每平方米0.05元。
李翠芳自2011年2月未再向郑州中南物业管理有限公司交纳物业服务费。郑州中南物业管理有限公司分别于2011年7月2日、2012年1月2日、2012年7月2日、2013年1月2日、2013年7月2日、2014年1月2日、2014年7月2日、2015年1月2日、2015年7月2日、2015年12月2日向李翠芳出具缴费通知书。
一审法院另查明，2012年7月6日，经业主大会表决通过，李翠芳所在的涉案小区即郑东新区中南·海知音业主委员会依法成立。2014年5月9日，该业主委员会在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了备案。2015年12月26日，该业主委员会向郑州中南物业管理有限公司致函解除上述协议，并于2015年12月31终止上述协议。后郑州中南物业管理有限公司与该业主委员会就物业设施进行了移交。
一审法院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案中，郑州中南物业管理有限公司、李翠芳签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李翠芳应当按照协议约定的期限、标准向郑州中南物业管理有限公司缴纳相应的物业费。郑州中南物业管理有限公司主张李翠芳未缴纳物业费，李翠芳对此并未提交证据予以反驳，对该事实该院予以确认。关于费用的数额，按照郑州中南物业管理有限公司、李翠芳签订的物业服务协议约定，物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.32元计算，智能化运行维护费按每月每平方米0.05元计算，因李翠芳建筑面积为142.61平方米，李翠芳自2011年2月未再缴纳物业费，经计算，李翠芳拖欠物业费共计11527.17元（1.37×59×142.61），对郑州中南物业管理有限公司该部分诉请该院予以支持，超过的部分不予支持。
李翠芳未缴纳物业费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。该院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法关于违约金的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。协议约定违约金按照每日3‰的标准计算，该标准明显过高，综合考虑李翠芳的违约时间、违约程度、郑州中南物业管理有限公司的可期待利益等因素，该院酌定以日1‰的标准计算违约金，该标准低于双方约定的日3‰的标准，既能弥补郑州中南物业管理有限公司的损失，也体现了对李翠芳严重违约行为的惩罚。其中自违约之日起（2011年1月16日）至起诉日即2016年1月5日止的违约金，以拖欠物业费为基数按照该标准计算为10772.44元，2016年1月6日起的违约金以11527.17元为基数，按照日1‰的标准继续计算至判决确定的付款之日止。对郑州中南物业管理有限公司主张过高的违约金部分，该院不予支持。
李翠芳辩称，郑州中南物业管理有限公司未按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的服务内容及对应的服务质量标准提供物业服务，其依照协议收取物业费及滞纳金于法无据。该院认为，根据双方协议约定，郑州中南物业管理有限公司违反协议未达成管理服务质量约定目标的，李翠芳有权要求郑州中南物业管理有限公司限期改正，逾期未改正给李翠芳造成损失的，郑州中南物业管理有限公司承担相应的法律责任。对此，李翠芳并未提交有效证据证明郑州中南物业管理有限公司违反协议约定未达到服务质量约定目标，且未予改正给李翠芳造成了损失，故对李翠芳的该答辩意见该院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李翠芳于本判决生效后十日内支付郑州中南物业管理有限公司2011年2月至2015年12月的物业管理服务费用11527.17元、违约金10772.44元及2016年1月6日起至本判决确定的付款之日止的违约金（以11527.17元为基数，按照每日1‰的标准计算）；二、驳回郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元，由郑州中南物业管理有限公司负担440元，李翠芳负担456元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李翠芳二审提交社区便民信息服务灯箱合作合同复印件一份，拟证明郑州中南物业管理有限公司在与李翠芳所在小区提供物业服务期间，与案外人郑州精传媒广告有限公司签订了广告合同，而未按照前期物业服务合同的约定，将该合同所产生的收益进行公示，或取之于民用之于民，郑州中南物业管理有限公司没有按照物业合同的约定履行其相应的义务。
郑州中南物业管理有限公司质证称，对该证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。该证据系复印件，无法核实其真实性，不应单独作为认定案件事实的依据；即使该合同真实亦是郑州中南物业管理有限公司与案外人之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，亦不能证明郑州中南物业管理有限公司的物业服务不符合合同约定。
郑州中南物业管理有限公司二审未提交新的证据。
根据当事人的举证、质证情况，本院认为李翠芳二审提交的证据系复印件，郑州中南物业管理有限公司不予认可，且真实性无法核实，应当不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑州中南物业管理有限公司、李翠芳签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，均应按上述协议履行。李翠芳一审提交消防、电梯等交接单显示，本案所涉小区的部分公共设施、设备存在老化、缺失、破损、无法启用、锈蚀严重，以及用于智能化管理的监控系统部分损坏、单元门门禁系统从未投入使用等情况，以证明郑州中南物业管理有限公司未按双方所签《前期物业管理服务协议》约定的服务内容、服务标准提供相应的物业服务。郑州中南物业管理有限公司虽不予认可，但未提交相应证据支持其主张，应当承担举证不利的后果。故李翠芳关于郑州中南物业管理有限公司未按《前期物业管理服务协议》约定的服务内容、服务标准提供相应物业服务的上诉理由本院予以认可。
郑州中南物业管理有限公司未按双方所签《前期物业管理服务协议》约定的服务内容、服务标准提供相应物业服务，李翠芳未按该《前期物业管理服务协议》约定的时间缴纳物业费，双方当事人的行为均构成违约。综合考虑双方当事人违约的程度、造成的后果以及郑州中南物业管理有限公司的资质等情况，依据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本院酌定李翠芳欠缴的物业费按每月每平方米1.10元标准计算为宜。李翠芳名下房产的建筑面积为142.61平方米，李翠芳自2011年2月未再缴纳物业费，经计算，李翠芳拖欠物业费共计9255.39元（1.1×59×142.61）。由于郑州中南物业管理有限公司未按双方所签《前期物业管理服务协议》约定的服务内容、服务标准提供相应的物业服务，存在违约行为，本院对郑州中南物业管理有限公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，李翠芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1451号民事判决；
二、李翠芳于本判决生效后十日内支付郑州中南物业管理有限公司2011年2月至2015年12月的物业管理服务费用9255.39元；
三、驳回郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费896元，由郑州中南物业管理有限公司负担846元，李翠芳负担50元；二审案件受理费896元，由郑州中南物业管理有限公司负担846元，李翠芳负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 扈孝勇
审 判 员 付大文
代理审判员 刘 敏
二〇一六年十二月五日
书 记 员 景慧洁