青海省西宁市城东区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青0102民初1268号
原告（反诉被告）：青海博西雅国际贸易有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地:青海省西宁市朝阳东路12号。
法定代表人：唐建成，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建鹤，青海豪剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青藏高原铁道国际旅行社有限公司（原青藏高原铁道国际旅行社，统一社会信用代码：×××（1-1）），住所地:西宁市城东区祁连路10号11楼。
法定代表人：赵小军，系公司总经理。
委托诉讼代理人：刘书峰、黄升，青海汇元律师事务所律师。
原告（反诉被告）青海博西雅国际贸易有限公司（以下简称博西雅公司）与被告（反诉原告）青藏高原铁道国际旅行社有限公司（以下简称铁道旅行社）租赁合同纠纷一案，博西雅公司于2018年4月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，博西雅公司委托诉讼代理人杨建鹤，铁道旅行社委托诉讼代理人刘书峰、黄升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
博西雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令博西雅公司对铁道旅行社的经营场地具有优先承租权,并判令铁道旅行社立即与博西雅公司签订经营场地续租合同；2.本案诉讼费用由铁道旅行社承担。事实及理由：2014年7月18日，博西雅公司通过西宁市公物拍卖中心取得了铁道旅行社所属的西宁站商业网点编号为2F-03商铺三年的经营权。时间从2015年3月1日至2018年2月28日。双方签订了《西宁站商业零售业租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同签订后，博西雅公司按照约定向铁道旅行社缴纳了场地租金及履行保证金，并对场地进行了精装修。经营三年来，博西雅公司遵守合同，也没有出现任何服务质量问题。租赁合同第五条第4款约定：租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还，若乙方希望在租赁期满后续组的，在租赁期届满前3个月书面通知甲方；第6条还约定：在本租约期满后，甲方收回租赁场地，甲方根据乙方合约期内的经营考核指标，来决定乙方是否具有承租优先权，租赁条件经双方协商一致后以书面约定，若乙方在合约期内出现服务质量问题记录三次以上，甲方将不与乙方续约。合同期内，博西雅公司在没有违反相关约定的情况下向铁道旅行社申请续约，铁道旅行社不但不依据合同与博西雅公司续租，反而将博西雅公司承租的经营场地另行对社会发出招商公告，决定新租主，如此博西雅公司是否还能得到原经营场地难以预料，租赁经营权及经济利益受到严重影响，情势状况十分危急。综上所述，双方签订的合同合法有效，并且博西雅公司满足了与铁道旅行社续签租赁合同的条件，但对方无视合同的严肃性，节外生枝，损害了博西雅公司的合法权益，故请求人民法院依法判决。
铁道旅行社辩称，一、博西雅公司的第一项诉讼请求自相矛盾且不明确，其既要求享有优先承租权又要求与其续签合同，明显自相矛盾，并且诉求不明确、不具体，博西雅公司应当进一步明确其具体诉讼请求，否则应当认为其没有明确的诉求。二、铁道旅行社认可博西雅公司具有优先承租权，但需参与铁道旅行社的招标活动。双方合同的第五条明确约定了合同期限及续租相关事宜，约定了租赁期满前三个月，博西雅公司需通知其续租的意愿并且约定了对方有权根据合同期内的经营指标，决定承租户是否具有优先承租权，并没有约定承租户提出了续租愿望并且没有严重的服务质量问题，即可以直接续租。经铁道旅行社审核，博西雅公司在租赁期内没有出现严重的服务质量问题，故其具有在同等条件下的优先承租权，但须参与铁道旅行社新一轮租赁的招标活动，从而实现其在同等条件下的优先承租权。与此同时，铁道旅行社提出了反诉请求：1.依法判决确认铁道旅行社与博西雅公司2014年7月18日签订的《西宁站商业零售业租赁合同》履行完毕，合同终止；2.依法判令博西雅公司归还铁道旅行社位于火车站候车室商业区（编号：2F-03）的商铺，并按合同约定归还场地；3.依法判令博西雅公司承担合同到期日至实际交还场地期间的场地租赁费用（按每月每平米120元，场地面积15平米进行计算，现已缴至2018年5月15日）；4.本诉与反诉费由博西雅公司承担。事实及理由：201４年7月18日，铁道旅行社通过拍卖与博西雅公司签订了《西宁站商业零售业租赁合同》，铁道旅行社将西宁站商业网点（编号：2F-03）的商铺租赁给博西雅公司，合同期限为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日。合同第五条第4款约定：租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还，若乙方希望在租赁期满后续租的，在租赁期届满前3个月书面通知甲方。第5款约定：租赁期满前三个月内，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括向未来的租户展示租赁场地以及对租赁场地进行合理或必要的检查和维修等，乙方应予以配合。因此，铁道旅行社认为合同因期满而履行完毕，合同终止，博西雅公司拒不交还租赁场地应按合同违约条款承担逾期交房之日起至实际交房之日期间的场地占用费。甲方也按合同约定做了重新招标的准备工作，虽然博西雅公司没有依据合同作出续租的意思表示，但在铁道旅行社发出新一轮招标公告后，博西雅公司已经报名参与招商，其在同等条件下可享有承租优先权。其拒不归还商铺的行为已构成违约，并且严重干扰了铁道旅行社的正常经营秩序，给铁道旅行社造成了重大损失，为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持铁道旅行社的全部反诉请求。
针对铁道旅行社的反诉请求，博西雅公司辩称，铁道旅行社诉求法院确认双方在2014年7月18日签订的《西宁站商业零售业租赁合同》履行完毕，合同终止，博西雅公司认为双方签订三年的合同已经到期，本次诉讼，博西雅公司要求的是续租权，因此铁道旅行社的这一项诉讼请求没有实质意义。铁道旅行社诉求博西雅公司归还编号为2F-03商铺，并按合同约定归还场地，博西雅公司认为，在双方签订的合同中，并未约定合同期满后将所有的铺面打乱向社会重新招标，铁道旅行社的行为严重违背了博西雅公司的初衷，博西雅公司对铺面进行了精装修，耗资巨大，故博西雅公司不予退还铺面。对于铁道旅行社的租金诉求，博西雅公司认为，在合同期满不久，铁道旅行社就将博西雅公司承租的铺面及场地停水停电，导致博西雅公司无法经营。综上所述，铁道旅行社的反诉请求不成立，请求法院予以驳回。
博西雅公司提交了以下证据：
证据一：《西宁站商业零售业租赁合同》一份,证明方向：合同的租赁期是三年，在约定条款中，博西雅公司可以在租赁期满后申请续租。
证据二：商铺报告一份,证明方向：在合同期满三个月以前，博西雅公司已经向铁道旅行社提起了续租申请。
铁道旅行社对博西雅公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证明方向持有异议，铁道旅行社认为，对方着重谈合同第四项和第六项的约定，以偏概全强调续租权，但无论是法律还是合同上，都没有续租权这一项权利存在，应当全面正确看待续租问题。博西雅公司仅仅表达了续租的希望，根据合同法的规定，博西雅公司的行为仅仅是一种要约邀请。对证据二的真实性不予认可，理由是铁道旅行社并未收到续租通知，这并不能证实博西雅公司有自动续租权。
铁道旅行社提交了以下证据：
证据一：《西宁站商业零售业租赁合同》一份，证明方向：在租赁合同中双方约定了租赁期满，甲方可以收回租赁场地，三个月后，甲方可以重新招租，乙方必须配合腾退场地，租赁条件经双方明确后签订了书面合同。
证据二：《通知》及商户签字确认表一组、公开信及回复一组、会议纪要及会议签到表一组，证明方向：铁道旅行社与博西雅公司签订的租赁合同已经到期，铁道旅行社就合同到期商铺进行重新招商相关事宜通知了所有商户，如果博西雅公司愿意继续签订租赁合同，应当参加铁道旅行社重新招商的活动。
博西雅公司对证据一、二的真实性、合法性予以认可。对证明方向持有异议，博西雅公司不同意铁道旅行社所述的在同等条件下的优先承租权，博西雅公司认为其具有自动续租权。
本院对双方均认可的证据的真实性予以确认。
经审理查明，2014年7月18日，博西雅公司通过西宁市公物拍卖中心取得了铁道旅行社所属的西宁站商业网点编号为2F-03商铺三年的经营权。期限为2015年3月1日至2018年2月28日。双方签订了《西宁站商业零售业租赁合同》，合同约定，商铺的面积为15平米，每月每平米的租金为120元。租赁合同签订后，博西雅公司按照约定向铁道旅行社缴纳了商铺租金及履行保证金后开始了经营活动。合同到期后，双方经协商将租赁期限延长到2018年5月15日，原告也按此约定缴纳了租金。2018年5月16日，铁道旅行社对博西雅公司承租的商铺停止了供水供电。双方签订的租赁合同第五条租赁期限第4项约定：租赁期满，甲方（铁道旅行社）有权收回租赁场地，乙方（博西雅公司）应如期归还，若乙方希望在租赁期满后续组的，在租赁期届满前3个月书面通知甲方。第5项约定，在租赁期满前3个月内，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括向未来的租户展示租赁场地以及对租赁场地进行合理或必要的检查和维修等，乙方应予以配合。第6项还约定：在本租约期满后，甲方收回租赁场地，甲方根据乙方合约期内的经营考核指标，来决定乙方是否具有承租优先权，租赁条件经双方协商一致后以书面约定。
本院认为，博西雅公司与铁道旅行社签订的《西宁站商业零售业租赁合同》合法有效，该合同明确约定，租赁期满，甲方收回租赁场地，乙方应如期归还，若乙方希望在租赁期满后续组的，在租赁期届满前3个月书面通知甲方，上述条款的含义是，合同到期后，博西雅公司将所承租的商铺交付给铁道旅行社，如果博西雅公司希望在租赁期满后续组的，在租赁期届满前3个月书面通知铁道旅行社，但这只是一种邀约，铁道旅行社有权作出续租的承诺，也有权作出不再续租的决定，现双方均认可，合同已到期，铁道旅行社也明确表示了收回出租铺面的意思，而博西雅公司拒绝腾退和交付商铺的行为，违反了合同的约定，博西雅公司所持的对铁道旅行社的经营场地具有优先承租权并判令铁道旅行社立即与博西雅公司签订经营场地续租合同的主张既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。双方对合同已到期的基本事实不持异议，故铁道旅行社要求判决确认铁道旅行社与博西雅公司于2014年7月18日签订的《西宁站商业零售业租赁合同》履行完毕的诉求，本院予以支持。对铁道旅行社要求博西雅公司归还铁道旅行社位于火车站候车室商业区（编号：2F-03）的商铺的诉求，本院亦予以支持。2018年5月16日,铁道旅行社就对博西雅公司承租的商铺停止了供水供电，致使博西雅公司不能正常营业，故对铁道旅行社主张博西雅公司承担合同到期日至实际交还场地期间的场地租赁费用的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本院确认原告（反诉被告）青海博西雅国际贸易有限公司与被告（反诉原告）青藏高原铁道国际旅行社有限公司于2014年7月18日签订的《西宁站商业零售业租赁合同》已履行完毕；
二、原告（反诉被告）青海博西雅国际贸易有限公司于本判决生效后十日内将火车站候车室商业区编号为2F-03的商铺予以腾退，归还给被告（反诉原告）青藏高原铁道国际旅行社有限公司；
三、驳回原告（反诉被告）青海博西雅国际贸易有限公司的本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）青藏高原铁道国际旅行社有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1257元，均由青海博西雅国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员王媛
二〇一八年七月四日
书记员马海梅