湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民一初字第418号
原告李启高，男，1950年10月15日出生，土家族。
被告湖南凯邦置业有限公司。
法定代表人肖旭亮，公司董事长。
委托代理人向建（特别授权），湖南金太阳律师事务所律师。
原告李启高诉被告湖南凯邦置业有限公司（以下简称凯邦公司）商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼后，本院于2013年6月13日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月27日对本案进行了公开开庭审理。原告李启高、被告凯邦公司的委托代理人向建均到庭参加诉讼。诉讼期间，本院于2013年12月12日作出（2013）怀鹤民一初字第418-1号民事裁定，裁定中止本案诉讼。本案现已审理终结。
原告李启高诉称，原、被告于2011年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告并已付清款项。按约定被告应在2012年6月28日前，将取得竣工验收备案表的商品房交付使用。但被告至今未取得竣工验收备案表，原告也未收到特殊情况通知。根据合同约定被告应按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。原告多次提出协商赔偿要求时，被告拒绝按合同履行违约责任。被告拒绝按合同履行违约责任。原告请求：1、判令被告支付至起诉日逾期交房违约金25259元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告凯邦公司辩称，原告所诉称的事实陈述不完整，法律依据错误，其诉讼请求不成立，将在举证和辩论程序中详细陈述。
经审理查明，原、被告于2011年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买预售许可证号为怀房售许字（2010）第0150号变更的凯邦.万象城第6幢9层908号商品房；商品房总价款245597元；被告应在2012年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；除合同规定特殊情况外，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金……。原告已付清了全部房款。凯邦.万象城房屋于2012年9月15日竣工并经验收合格，于2013年3月29日经综合评定该工程消防验收合格，但至诉讼期间尚未取得《竣工验收备案表》。2013年1月22日，被告在《边城晚报》刊登交房公告。但原告认为被告未取得《竣工验收备案表》应承担违约金，故诉至本院。
另查明，凯邦.万象城项目（包括1、2期）于2009年11月23日经怀化市发展和改革委员会以怀发改投[2009]91号文批准许可；2009年11月3日取得1期建设用地规划许可。2009年12月15日，被告取得1期建设工程规划许可证。关于2期项目怀化市规划局下达了2009年第13号文件，要求连同1期用地“统一规划、统一建设”；2009年12月17日，经评审，怀化市规划局批准1、2期项目报建方案；被告与2期项目的国有土地使用权人均签订了安置补偿协议。但在建设开发过程中，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，原《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，导致国有土地过户手续中止，凯邦.万象城2期项目须按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定补办相关手续，成为房地产开发遗留问题。怀化市国有土地上房屋征收办公室于2011年6月30日成立，为补办2期项目手续，于2012年重新启动2期项目用地的国有土地使用权挂牌出让程序，被告再竞得该地块。
上述事实，经当事人当庭举证、质证、辩论及陈述，本院确认，有下列证据证明：
1、原告身份证明，被告企业注册登记资料、组织机构代码登记基本信息复印件各1份，证明原、被告身份情况；
2、商品房买卖合同复印件1份，证明双方当事人协商签订关于原告购买被告开发的凯邦.万象城预售商品房协议，并对商品房总价、房款支付时间及方式、逾期付款责任、商品房交付时间及交付标准、可据以延期的条件、逾期交房责任等内容进行了约定；
3、交款收据复印件3份，证明原告支付房款的情况；
4、怀化市建设工程质量安全监督管理站出具的证明及怀化市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书1份，本组证据拟证明的凯邦.万象城房屋已经怀化市建设工程质量安全监督管理站及怀化市公安消防支队验收合格的事实，已为生效的（2013）怀鹤民一初字第107号民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，（2013）怀鹤民一初字第107号民事判决书与被告所举本组证据，均作为本案采信的证据，本院对被告拟证明的相关事实予以确认；
5、《边城晚报》1份，证明被告于2013年1月22日在《边城晚报》刊登交房公告的事实；
6、庭审笔录、原告诉状各1份，有原、被告陈述记录在卷，证明本案其他相关事实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行。本案的争议焦点在于违约金的计算，被告并已在庭审中以约定的违约金过高为由请求减少。
本案中，被告在凯邦.万象城项目开发之初，根据政府部门要求本应将1、2期“统一规划、统一建设”，被告亦按此要求进行了开发建设的前期工作，但在建设开发过程中因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行，原《城市房屋拆迁管理条例》的废止，导致其不得不补办相关手续，成为造成其逾期交房的主要原因，而该原因非被告在与原告签订合同时所能预见和避免，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案应考虑该因素从公平原则出发对双方约定的违约金比例予以调整。
被告在庭审中辩称，《合同》第八条双方约定在2012年6月28日被告需完成两个义务，一是将约定的商品房交付原告使用；二是将交付的房屋取得《竣工验收备案表》，在第九条中双方仅约定了未按期将商品房交付原告使用的违约责任，没有约定未取得《竣工验收备案表》的违约责任。被告所修建的房屋正在办理《竣工验收备案表》，但并没有不交房，因此原告因为被告未取得《竣工验收备案表》而主张按照未将房屋交付使用的违约情形要求被告承担违约责任不适当。对此本院认为，关于被告的交房义务，在合同第八条中约定了二项内容，一为交房期限，即2012年6月28日前；二为交房标准，即在建设主管部门备案及取得《竣工验收备案表》。但该合同条款并未对以上二项内容规定相应的违约金责任。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”，则明确的是针对“逾期交房”的违约情形。并详细说明：“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；……”，故本院认为原、被告仅对交房期限作出了违约金责任约定，合同并未对被告未能取得《竣工验收备案表》的情形约定违约金责任。违约责任的承担方式既包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等法定承担方式，也包括支付违约金的约定承担方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，支付违约金须以双方明确约定为依据。本案双方签订的《商品房买卖合同》虽约定了被告应取得《竣工验收备案表》的交付标准，但并未约定未达到该标准的违约金责任，故原告对于被告未达到约定交付标准的违约行为的责任追究并不适用违约金罚则，故对被告的上述理由，本院予以采信。原、被告仅就房屋交房期限约定按日万分之五计算违约金，而被告并未拒绝交房，并考虑到合同约定交付的商品房室内标准，及被告签订合同时所不能预见和避免的在履行过程法律环境发生的重大变化因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，对2012年6月29日（即约定交房日期的第二日）至2012年9月14日（即竣工并经验收合格的前一日），共计77天的违约金，调整为按日0.02%计算。
关于商品房竣工并经验收合格后的违约金，本院认为，商品房竣工验收备案制度及《竣工验收备案表》，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量管理，在建设工程竣工验收后的审核程序中出具的文件，是一项行政管理措施。对于违反该行政管理规定的行为，行政主管部门可以依法作出行政处理决定，但并不必然导致房产交付的民事行为效力归于无效。故取得《竣工验收备案表》，系双方的约定交付标准，而非法定交付标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上述法律、行政法规明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付的法定标准，故被告在经验收合格后向原告交付商品房，虽未取得《竣工验收备案表》，但其交付行为仍符合法定标准，应为有效，此时被告通知原告交房后不应再为交付行为承担违约金责任。关于商品房的交付通知，合同约定被告要予以书面通知，但并未明确被告应向何地址、通过何种方式送达通知方为完成，以及以何种形式证明其已完成通知义务。在此约定条件下，被告首先与原告电话联系，在原告到场后再向其发出书面通知符合常理，但完成这种通知程序的关键在于原告的协助、认可。原告作为合同相对方在明确了交房期限的前提下对涉及自身重大的利益的事项，也应进行必要、及时的询问，另也考虑法律环境发生重大变化的因素，对被告商品房验收合格后，但未能有效通知原告期间的违约金再予调整。被告于2013年1月22日在边城晚报刊登催促买受人收房的声明，并如原告诉状所言又多次电话通知原告，故被告有效告知原告收房的时间应为2013年1月22日。综合本案情况，对2012年9月15日（即经验收合格之日）至2013年1月22日（即被告边城晚报刊登催促商品房买受人收房的声明），共计129天的违约金，调整为按日0.005%计算。
综上所述，原告的违约金应计算为245597元×0.02%/天×77天+245597元×0.005%/天×129天=5366.29元。鉴于被告于2013年1月22日通过边城晚报刊登催促收房的声明，并又电话通知了原告，已履行了告知义务，且具备交房的法定条件，对于原告主张的被告在2013年1月22日之后的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告湖南凯邦置业有限公司支付原告李启高违约金5366.29元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告李启高的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费431元，由原告李启高承担371元，被告湖南凯邦置业有限公司承担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 仇江涛
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 向绪平
二〇一四年十月十七日
代理书记员 丁群群
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。