广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法花民四初字第57号
原告（反诉被告）广州市诗乐电子有限公司。
法定代表人黄月红，总经理。
委托代理人温绍东、杜宁，广东永航律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨毅明，男，1963年6月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区新联杨家里东街*号。
委托代理杨书彪、谢伟坤，广东卓信律师事务所律师。
原告广州市诗乐电子有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告杨毅明（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广州市诗乐电子有限公司的委托代理人温绍东、杜宁，被告杨毅明的委托代理人谢伟坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市诗乐电子有限公司诉称，2007年4月1日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告作为出租人将位于广州市白云区人和镇蚌湖新联村三华西街3号的房地产租赁给原告作工厂用途使用，厂房宿舍建筑面积3750㎡，租赁期限自2007年4月1日至2013年4月30日，月租金30125元，每两年递增5%，由原告每月以现金方式按月缴付下月租金。依据租赁合同第四条，签约时原告向被告缴纳了60000元作为保证金，约定应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告或抵偿租金。依据租赁合同第七条第（4）项，原告有权于合同终止后搬走其投入的设备、生产线、电梯等用品。租赁合同于2013年4月30日期满前，原告主动与被告就搬迁事宜进行磋商并表示将按合同约定的20天搬迁期内即2013年5月20日前搬离。被告当时明确表示已在找其他承租人但仍未找到，建议原告暂缓搬迁，租金按照实际产生的租用时间以市场价计算。原告考虑被告处境表示同意并交纳了2013年5月租金57268元。后因被告表示将不退还60000元的保证金、不允许原告撤走生产设备，该行为可能会给原告造成巨大损失，迫于无奈，原告只好请求租赁所在地的广州市白云区人和镇新联村民委员会出面协调。
2013年6月4日，原、被告及担保方案外人广州市白云区人和镇新联村民委员会签署三方《协议书》（以下简称协议书），就租赁期满搬迁期间的财产安全事宜达成一致。按照该协议书第一条约定，原告当日向被告交付了6月份租金57268元，并于2013年6月29日搬离该租赁场所，除被告强行霸占原告所有的电梯、空调等设备而未能搬离外，原告将租赁物完好交还被告。被告应按照协议第二条在2013年7月3日前将60000元保证金退还原告。原告已经履行完毕租赁合同及协议书的全部义务，被告确拒不退还保证金及电梯、空调等设施严重损害原告利益，现诉请法院，请求判令：1、被告退还保证金60000元并支付逾期利息；2、被告归还电梯一部、立柜式空调四部、壁挂式空调一部的等值金额共55600元；3、上述电梯及空调的使用费5000元；4、受理费由被告承担。
被告杨毅明辩称，原、被告租赁关系解除时，原告没有履行对租赁物恢复原状的义务，并有故意损坏的情况，原告应当承担相应的违约责任。我方没有持有原告任何空调，故原告要求我方返还空调等设备等值金额没有依据；关于电梯，我方一直要求原告拆除，但原告至今仍未拆除；关于使用费用，我方并未占有原告主张的空调亦未使用原告的电梯，故原告要求我方支付使用费无事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告杨毅明反诉称，2007年4月1日，原、被告签订了租赁合同，双方约定，原告租赁位于广州市白云区人和镇蚌湖新联村三华西街3号的厂房和宿舍，进行工厂生产用途使用，租赁期限自2007年4月1日至2013年4月30日。合同期满，原告仍继续租用上述场地，租金为57268元／月。2013年6月4日，原告在毫无征兆情况下，突然说要停止租赁、撤离场地，使得我方没有合理时间进行再租赁。另外，原告在租赁期间暴力使用租赁物，甚至在搬出时有破坏租赁物的情况，导致租赁物各项损失，包括：地面、地砖、墙体、墙体洞口、电线、门窗、隔断墙、吸尘槽、吸尘池以及废料垃圾污染。我方与原告进行多次协商要求原告恢复原貌，但原告拒之不理，迫于无奈，我方只能自行修复并支出修复费用。因我方实施修复工程期间无法再行租赁，故产生相应的租金损失。原告的搬离前尚未付清2013年6月电费6123元。鉴于原告的上述违约行为，故反诉要求：1、原告支付的93000元修复费用；2、原告支付2013年6月电费6123元；3、原告支付2013年7月至10月的租金损失229072元。
对被告的反诉请求，原告辩称，对于所欠电费6123元予以认可，并同意在保证金60000元中予以扣减。依据租赁合同约定，我方将租赁物交还被告时，投入的水电装修及增加的固定设施是不可拆除和毁损。故被告拆除上述设施的费用即被告提交的《定额分部分项工程预算表》及《定额分部分项工程结算表》（以下简称预算表及结算表）中第11-12项的一楼砖墙砌体洞口是我方在租赁期间用作风扇口使用，我方搬离时已经修复，原告离场搬迁机器时需拆除一楼厂房内隔断墙约1立方米，故我方同意支付该11-12项费用及相对应的人工费用共4087.14元；第1-2项厕所的拆除与安装为被告重新装修、安装新设备；第3-5项天花的铲除及修复为租赁物的正常损耗，依据合同法第218条原告不应承担赔偿责任；第6-7项厂房大门的修复为公共厂房大门外张贴厂名处的墙体修补，但厂名处有多家工厂都在使用；第8-10项是一、二楼重新铺设地砖，我方在承租时原有的地砖质量很差，原有地砖没有遭到人为破坏，作为厂房用途地砖不需要重新铺设；第13项彩钢波纹瓦棚系我方承租后增添的固定设施，有工程承包协议书予以证实，故该固定设施亦不应由我方承担拆除费用；上述1-10及第13项均为租赁物作为厂房使用的正常损耗，不属于合同约定的影响建筑物质量或人为损坏的情形，不应由原告承担赔偿责任。第18-22项被告拆除吸尘槽、吸尘池、风管等固定设施应属于租赁合同约定的不允许我方拆除的范围，上述拆除行为而引起的顶层地面的特别平整修复更系被告为加建第四层而做准备，拆除及修复占用的时间导致的损失不应由我方承担。对于被告拆除固定设施工程的支出、装修厂房工程的支出及由此导致的租金损失应由被告自行承担。
经审理查明，2007年4月1日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定被告将位于广州市白云区人和镇蚌湖新联村三华西街3号的厂房出租给原告做工厂使用，期限自2007年4月1日至2013年4月30日，月租金为30125元且每两年递增5%，原告向被告交纳60000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告，厂房及设施属合同签订前的建筑施工质量问题由被告负责修缮，厂房及设施属合同签订后由于原告生产过程中影响建筑设施的质量及人为损坏的由原告负责修缮。合同的其他约定写明：“（2）甲方（被告）提供合格的消防设施给乙方（原告）使用，合同期满，乙方保证物业所有设施完好交还给甲方。（3）乙方投入的水电装修及增加的固定设施交回甲方时不能拆除和毁坏。（4）合同终止乙方投入的设备、生产线、电梯等用品，乙方有权搬走。搬迁期为20天。”2007年4月2日，被告出具收据，写明收到原告保证金60000元。合同到期后，2013年6月4日，原、被告与案外人广州市白云区人和镇新联村民委员会（以下简称新联村委）签订《协议书》，写明原告在2013年6月4日支付2013年6月租金，在2013年7月1日前搬离，新联村委担保被告在2013年7月3日前退回原告订金60000元。原告分别于2013年5月24日、2013年6月4日向被告缴纳2013年5月及6月租金各57268元。2013年6月29日，案外人杨兴写明收到原告锁匙20条。
2007年4月13日，原告与案外人刘某签订《工程承包协议书》，约定刘某为原告在涉案厂房搭盖彩瓦棚、铺水泥地、拆砌墙、开门窗、消防池盖水泥板、宿舍楼顶建水池，工期自2007年4月13日至2007年4月20日。2007年4月27日，原告与案外人郑某签订《工程承包协议书》，约定郑某为涉案厂房安装简易载货电梯3层3站，工期自2007年4月30日至2007年5月30日，工程价款为34500元。2007年4月27日，原告与案外人叶某签订《工程承包协议书》，约定叶某为原告在涉案厂房安装电路及电路设施，工限自2007年4月27日至2007年5月20日。2007年4月29日，原告与案外人曾某签订《工程承包协议书》，约定由曾某为原告在涉案厂房内搭盖彩瓦棚、安装自动排风扇及吸尘管、引水管，工期自2007年5月4日至2007年5月19日。2007年5月10日，原告与案外人刘某签订《工程承包协议书》，约定刘某为原告在涉案厂房砌墙及水池、装排风扇、引排水管及贴瓷砖，工期自2007年5月11日至2007年5月21日。2010年8月2日，案外人广州市鸿沣冷气设备有限公司向原告开具发票，票载格力空调两台共7100元。2011年6月14日、2011年11月11日，案外人广州市皇京贸易有限公司向原告开具发票，票载“格力鸿运满堂”一套9200元、“格力悦风”一套4800元。
2013年7月10日，原告律师向被告发出《律师函》，函载被告于合同终止后不依约退还原告保证金60000元、不允许原告拆除空调及电梯，严重违反合同约定损害原告利益，通知被告自收到该函之日起5日内依约退还保证金60000元并配合原告拆除电梯及空调设备，若被告不予退还及配合，原告将采取司法程序。
2013年6月30日，被告出具收据，写明原告2013年6月份电费为6123元。2013年7月14日及2013年7月28日，被告在涉案厂房拍摄厂房现状视频，该视频显示涉案厂房顶楼砌有水泥池，各水泥池均有不同程度破损；楼梯及一楼地面瓷砖有不同程度破损；一楼墙体下端有排风口墙体拆除及填补洞口；部分窗户破损；一楼墙体及大门有部分拆除；一楼墙面有部分污损；一楼电线部分外露；室外隔断墙部分破损。原告对上述视频显示的租赁物状况真实性无异议，仅确认一楼排风口填补及墙体拆除系由原告所为，其他均属租赁物正常损耗。2013年7月16日，被告律师向原告发出《律师函》，函载上述视频显示的破损均系原告暴力使用租赁物行为，属于擅自改变建筑质量及损坏设施的行为，要求原告对租赁物进行维修及恢复原状。2013年7月29日，被告与案外人广州白云城西建筑工程有限公司（以下简称城西公司）签订《建筑工程承包合同》，约定由城西公司对涉案厂房进行修复施工，工程内容包括：一楼墙体及门洞、墙体洞口、星瓦棚及间隔墙修复，一楼吸尘槽拆除，顶楼地面特别平正修复、破损门窗修复、地胶及不明物体清理、破损地砖修补，垃圾清理及电路修复。工期自2013年7月31日至2013年10月10日。2013年9月12日，城西公司向原告开具发票，票载维修工程款45325元，付款方为被告。2013年11月7日，城西公司出具收据，写明：“兹已收白云区蚌湖新联9社杨毅明交来原诗乐厂建筑工程款，人民币34675元。余款13000待隔断墙完成后由杨毅明结算支付。”2013年11月11日，被告与城西公司就修复工程进行结算，其中定额分部分项工程结算表显示共22项除第14-17项外工程总计57728.68元，单位工程结算汇总表显示工程费用共计83303.12元。
2013年7月24日，案外人新联村委出具《证明》，证载：“白云区人和蚌湖新联三华西街3号杨毅明厂房与新联村厂房宿舍楼的隔离墙为新联村物业”。2013年11月1日，新联村委及案外人广州市白云区人和镇新联村第八经济合作社共同出具《证明》，证载：“兹我村第八经济合作社将该社用地
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三华氹（地名）地块［新联厂宿舍南面、新联小学西面］，已出租给我村村民杨毅明使用，租期自2006年1月1日至2040年12月31日。地块上盖物由杨毅明出资建设，并由其在租赁期内自行处分及收益。三华氹（地名）地块现门牌号码为新联村三华西街3号。”2013年11月5日，新联村委出具《说明》，写明：“白云区人和镇蚌湖新联村三华西街3号杨毅明厂房与新联厂宿舍的原隔离墙为新联村物业。但由杨毅明厂房的租客
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广州市诗乐电子有限公司拆除。现我村要求拆除方或杨毅明恢复该隔离墙的原貌。”2013年11月21日，新联村委出具《情况说明》，写明：“我村新联村三华西街3号杨毅明厂房，北面靠近新联厂宿舍的整栋厂房［三层外加一层瓦棚顶］区域建成后，由广州市诗乐电子有限公司作为首个承租人，并一直使用至今年6月。”
庭审中，经本院释明，被告未能提供涉案厂房相关建设工程规划许可证等报建手续、未能提供证据证实涉案租赁合同有经相关行政部门登记备案。原告出示空调照片，主张搬离时被告将原告空调搬走放置被告家中，被告抗辩称空调已由原告自行拆除及搬离，照片示未能证实该空调系由被告持有。原告主张电梯尚未搬离，被告予以确认但主张电梯应由原告自行拆除且拆除期间需要原告支付相应场地占用费。原告主张搬离时已将租赁物钥匙交由案外人杨兴签收，但未能提供证据证实被告方委托案外人杨兴接收并确认租赁物现状。
以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《协议书》、律师函、收据、银行转账交易记录、发票、照片、《工程承包协议书》、《证明》、快递单、邮件查询记录、视频光盘、维修报价单、预算价、说明、情况说明、企业登记资料、身份材料、营业执照及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案涉及以下三个问题：
一、关于租赁合同的合同性质问题。
涉案厂房所在地块由广州市白云区人和镇新联经济联合社集体所有，地块上盖物由杨毅明出资建设。被告未能提供涉案厂房的相关建设工程规划许可证等报建材料及涉案租赁合同登记备案材料，故应承担相应不利的法律后果，故本院视涉案厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》应属无效合同。
二、关于原告本诉主张的保证金、空调、电梯及使用费用等问题。
原、被告租赁合同期限届满后，双方重新签订《协议书》，该协议书仅约定被告应于2013年7月3日前退还原告保证金，但未约定退还条件，故该协议书应视为对租赁合同内容中关于保证金退还条款的重新约定及变更，故被告应依据该协议于2013年7月3日前退还原告保证金60000元。且原、被告双方之间的租赁合同无效，依据合同无效双方各自返还的规定，现原告主张要求被告退还保证金60000元合理合法，本院予以支持。关于保证金利息，被告未按约返还保证金，实际占用原告资金，故原告要求被告支付占用保证金的利息合法合理，本院予以支持，但因原、被告未约定逾期返还保证金需支付利息，故本院确认被告应自原告起诉之日即2013年9月4日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至被告实际还清之日止。关于空调，原告出示照片主张空调放置于被告处且被告持有空调拒不退还，但被告对照片中显示的住所不予确认，且照片未能显示具体时间，无法核实是否与涉案厂房搬离时间相吻合，原告仅凭照片不能证实空调由被告持有且拒不退还，故原告主张被告赔偿空调费用无事实及法律依据，本院不予支持。关于电梯，被告确认电梯仍在被告厂房内尚未拆离，双方签订租赁合同时已对合同终止后电梯的搬离进行约定，故原告安装电梯应视为经过被告同意进行的装饰装修，现合同无效，被告不同意对电梯进行折价所有，故应由原告将电梯拆除。依据《协议书》原告应于2013年7月1日前搬离，故原告应于2013年7月1日搬离同时将电梯拆除搬离。现电梯仍存在于被告厂房处并未灭失或损毁，在标的物仍存在的情况下，原告以被告不配合原告拆除电梯为由起诉，应首先要求被告将电梯返还而非要求被告赔偿电梯损失，经本院释名，原告坚持不变更诉讼请求，故本院对原告主张被告赔偿电梯价款的诉讼请求不予支持，原告应就电梯另行向被告主张返还。关于空调、电梯的使用费用，原告未能提供证据证实被告持有空调，故要求被告支付空调使用费用无事实及法律依据，本院不予支持。被告虽持有电梯，但原告未能提供证据证实被告有使用电梯的情况，故原告主张被告支付电梯的使用费用无事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于被告反诉主张的电费、维修费及租金损失问题。
经双方在庭审中确认，原告尚未缴纳2013年6月电费6123元，本院对上述事实予以采信。原告在退场时未向被告清付退场前的电费，故被告反诉要求原告支付电费6123元合理合法，本院予以支持。
原告作为承租人应负有离场前通知被告对租赁物现状予以确认并进行交接签收的义务，原告出示案外人杨兴签收钥匙的凭条主张涉案厂房已经被告核准交付，但未能提供证据证实被告有委托杨兴确认租赁物现状，被告现认为原告离场时租赁物状况不符合交接条件，并反诉因原告对租赁厂房的暴力使用致使租赁物损坏要求原告支付维修费用，对照被告提交的定额分部分项工程结算表，本院认定如下：
第1-2项有关厕所的修复工程费用，被告主张视频资料20130728-074553录像中2分43秒至2分46秒之间显示厕所杂物散杂，但经仔细观看未能发现厕所相关情况，被告主张厕所管道被泥沙堵塞亦未能提供相应证据予以证实，故被告要求原告支付该两项费用无事实及法律依据，本院不予支持。第13项彩瓦棚维修费用，被告主张原告存在刻意破坏彩瓦棚的行为但未能提供证据证实，本院不予采信。依据原告提交的《工程承包协议书》显示，彩瓦棚系由原告承租后添附的附属设施。因彩瓦棚系原告添附，并非属于原告承租时租赁物附属设施，现被告主动对原告添附的彩瓦棚进行修复属于被告自愿行为，该修复费用应由被告自行承担，故被告要求原告承担该项费用于法无据，本院不予支持。第14-17项间隔墙维修费用，案外人新联村委确认隔离墙为其所有，且被告尚行未对隔离墙进行维修，故有关隔离墙的维修费用应由案外人新联村委提起相关主张，现被告要求原告支付该四项费用无事实及法律依据，本院不予支持。
第3-5项天花批荡维修费用，视频显示一楼墙体及楼梯墙面有大面积污黑情况，被告主张污损情况为原告认为破坏，但未能提供证据证实原告恶意破坏情况，故本院对被告主张污损系由原告恶意造成不予采信。原告主张该现象为租赁物正常使用造成的损耗，因考虑墙壁使用年限等原因亦会造成墙壁污损，故被告要求原告承担墙壁污损的全部维修费用于理不合，本院不予支持。同理，第8-10项地面地砖维修费用及第20项顶楼地面清理费用，被告主张原告对地砖及楼顶进行人为破坏，但未能提供证据证实，本院不予采信。因考虑地砖使用年限等原因亦会造成地砖破损、考虑顶楼在正常使用过程中亦会产生尘灰及污垢，故被告要求原告承担损坏地砖及楼顶清理的全部维修费用于理不合，本院不予支持。原告承租厂房应尽到妥善保管租赁物的义务，现视频显示墙体、地砖及楼顶确有污损、破损及垃圾，且污损较为严重，即损害后果超出合理范围，故本院认为原告承租期间未完全尽到妥善保管义务，酌定原告应对上述3-5、8-10及第20项维修费用承担20%的赔偿责任，共为6775.24元［（187.52元＋539.28元＋168.91元＋2246.18元＋28167.38元＋1359.81元＋1207.12元）×20%］。
第6-7项门口墙体修复费用，视频20130714-082517第6分42秒至7分3秒显示租赁物大门处有墙体破损及门框损坏，原告主张该处为厂名张贴处系因制作厂名造成，并主张该处并非原告独自造成而由案外人共同造成，但原告未能提供证据证实其他案外人的损害情况，故本院对原告抗辩不予采纳，确认上述门口墙体及门框损坏系由原告造成，现被告要求原告承担上述6-7项的维修费用合法合理，本院予以支持。第11-12项墙体洞口维修费用，原告确认墙体洞口系由原告造成并愿意承担相应的维修费用，故本院予以确认。第18-19及21项顶楼吸尘池及风管拆除，视频显示租赁厂房顶楼建有吸尘池及风管，依据原告提交的《工程承包协议书》，吸尘池及风管系由原告承租后自行添附，现合同无效被告不同意继续使用原告添附的吸尘池及风管，故上述吸尘池及风管应由原告拆除，现被告要求原告承担第18-19及21项费用合法合理，本院予以支持。故原告需承担承担6-7、11-12、18-19及21项的全部费用共计10719.55元（2461.89元＋289.23元＋2692.7元＋141.44元＋2159.33元＋469.6元＋2505.36元）。
第22项废料运输费，本院确认原告需费用共计17494.79元（10719.55元＋6775.24元），该费用共占结算表第1-21项（除第14-17项）费用的34.71%（17494.79元÷50400.34元×100%），故第22项原告仅应承担34.71%的费用即2543.67元（7328.34元×34.71%）。故结算表中原告共应承担的维修费用为20038.46元（17494.79元＋2543.67元）。与工程费用相对应的人工及税费，原告主张按照费用比例承担合理，故人工及税费等应为8877.26元（20038.46元÷57728.68元×（83303.12元-57728.68元）］。故原告共应承担维修费用28915.72元（20038.46元＋8877.26元）。
关于维修期间租金损失，被告主张2013年7月至2013年10月共4个月为维修期间，该期间因修复原告造成的租赁物损失导致无法出租而损失租金，但被告未能提供证据证实厂房已进行出租、未能提供证据证实出租过程中因修复工程而导致出租失败及租金损失，故被告厂房是否实际进行出租以及出租的实际租金或损失无法确定。现被告主张原告支付维修期间导致的租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，被告需向原告返还保证金60000元及利息，原告需向被告支付2013年6月电费6123元、维修费用28915.72元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告杨毅明返还原告广州市诗乐电子有限公司保证金60000元及利息（利息以60000元为本金，自2013年9月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）；
二、在本判决生效之日起三日内，原告广州市诗乐电子有限公司支付被告杨毅明2013年6月电费6123元；
三、在本判决生效之日起三日内，原告广州市诗乐电子有限公司支付被告杨毅明维修费28915.72元；
四、驳回原告广州市诗乐电子有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告杨毅明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2819元、反诉受理费3001元，由被告杨毅明负担本诉受理费1355元、反诉受理费2683元（于本判决生效之日起三日内直接向广州市诗乐电子有限公司支付本诉受理费1355元），由原告广州市诗乐电子有限公司负担本诉受理费1464元、反诉受理费318元（于本判决生效之日起三日内向本院缴纳反诉费318元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 林 艾 婧
人民陪审员 聂 清 玉
人民陪审员 谢 兰 英
二〇一四年四月四日
书 记 员 谢玉明（代）