山东省邹平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹民初字第1462号
原告邹平县卫生局，住所地邹平县城黄山二路。
法定代表人赵树同，该局局长。
委托代理人刘润丰，山东远识律师事务所律师（特别授权代理）。
被告山东新雨牧业有限公司，住所地邹平县好生街道办事处邹周路。
法定代表人李峰，该公司总经理。
委托代理人张莉，邹平环宇法律服务所法律服务工作者（特别授权代理）。
原告邹平县卫生局与被告山东新雨牧业有限公司（以下简称新雨牧业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘润丰、被告委托代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹平县卫生局诉称，2011年5月26日原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将邹平县疾控中心大楼14、15层出租给被告，租赁期限自2011年6月1日起至2031年5月31日止，房屋租赁费为360000元／每年，物业管理费按面积分摊。2013年5月1日经双方协议被告退回14层，只租赁15层。同时合同第12条约定被告拖欠租金累计3个月时原告有权终止合同并收回房屋，第14条约定合同违约金为年租金的10%，被告逾期交付租金的，每逾期一日原告有权按月租金的1%向被告加收滞纳金。自2013年10月份被告开始拖欠原告物业管理费，自2014年2月份开始拖欠原告房屋租赁费。原告多次催要，被告均拒绝履行交付租赁费和物业管理费的合同义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令解除原被告之间于2011年5月26日签订的《房屋出租合同》；被告立即向原告支付租赁费240000元，物业管理费101875元，违约金18000元，并按月租金的1%每日向原告支付滞纳金67500元（自2014年2月1日起至2015年5月31日止），共计427375元；本案一切诉讼费用由被告承担。庭审过程中原告邹平县卫生局减少诉讼请求至318736元。
被告新雨牧业公司辩称，欠租赁费是事实，但仅欠2014年2月至2015年2月的租赁费，2015年2月1日因原告给被告停电停水，无法办公被告就搬走了。被告在装修14层时支付装修费250000元左右，2013年被告在退租14层房屋时原被告双方协商同意14层的装修费折抵该楼层的租金。因装修费折抵问题一直拖着没有解决，导致了我公司没有及时交清租赁费。原告方的违约在先，我方不存在违约问题，我方只同意支付拖欠的租金，因违约造成的费用我方不予承担。
为支持其诉讼请求，原告邹平县卫生局向本院提交以下证据材料：
证据1.营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、房产证复印件一份、法定代表人证明一份、证明一份。证明邹平县城市建设经营有限公司的基本情况及邹平县疾控中心大楼属于邹平县城市建设经营有限公司所有。该公司是经邹平县政府研究成立，专门对邹平县下属机构进行财产管理的单位；2009年8月1日邹平县城市建设经营有限公司将其所有的邹平县疾控中心大楼交给原告管理使用，原告有权以自己的名义对外出租，签订租赁合同并收取租赁费；
证据2.《房屋出租合同》复印件一份。证明原被告于2011年5月26日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将邹平县疾控中心大楼的14、15层租赁给被告使用，租赁期限自2011年6月1日起至2031年5月31日止，合同前5年每年租金为360000元，租赁费按月交付。同时约定被告租赁期间所产生的水电费、电梯运转费、中央空调费、物业管理费等费用（按合计面积分摊）由被告负责。被告拖欠租金3个月或拖欠应分摊费用累计达3个月时原告有权终止合同并收回房屋。2013年5月份双方协议被告退回14层，只租赁15层；
证据3.《交纳疾控大楼房屋租赁费通知》六份附《租赁户物业费用分摊表》及《疾控大楼物业费分摊明细表》。证明被告自2014年2月份开始拖欠原告租赁费，截至2015年5月31日共拖欠原告租赁费240000元；自2013年10月份开始拖欠原告物业费，截至2015年5月31日共拖欠101875元。累计拖欠租赁费和物业费共计人民币318736元。
被告新雨牧业公司向本院提交以下证据材料：
原告方出具的收款收据复印件一份、银行转账凭证一份。证明2014年1月8日，被告通过银行转账形式支付给原告房屋租金、物业管理费57173元。
经庭审质证，被告新雨牧业公司对原告提交的证据1无异议。对原告提交的证据2本身无异议，对其证实的内容有异议。15层的房屋被告在2015年2月已经退回。对原告提交的证据3有异议，房屋租赁费应当从2014年2月计算至2015年2月份。2014年1月8日被告方交纳租赁费及物业管理费57173元，原告计算的物业管理费存在重复计算，且计算数额过高。原告邹平县卫生局对被告提交的证据本身无异议，对被告的观点有异议。诉状中没有包含该月物业费，被告交纳的物业费是2013年的，与本案无关。
本院认为，原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据，与待证事实相关联，应作为有效证据使用，本院予以采纳。
经审理查明，邹平县疾控中心大楼系邹平县城市建设经营有限公司所有。2009年8月1日，邹平县城市建设经营有限公司将该大楼交由原告邹平县卫生局管理使用，原告在管理使用期间有权以自己的名义对外出租大楼房屋并收取租赁费。2011年5月26日，原告邹平县卫生局与被告新雨牧业公司签订房屋出租合同一份，合同约定原告邹平县卫生局将邹平县疾控中心大楼14、15层，共36间房屋出租给被告新雨牧业公司使用，租赁期自2011年6月1日至2031年5月31日。该房屋前五年每年租金总额为360000元，从第6年起重新协商租金，以后每3个年度协商一次租金。被告新雨牧业公司须在合同签订后每月20日前将租金交付给原告邹平县卫生局。同时约定被告租赁期间所产生的水电费、电梯运转费、中央空调费、物业管理费等费用（按合计面积分摊）由被告负责。被告拖欠租金3个月或拖欠应分摊费用累计达3个月时原告有权终止合同并收回房屋。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金，被告新雨牧业公司逾期未交付租金的，每逾期一日，原告邹平县卫生局有权按月租金的1%向被告加收滞纳金。2013年5月份双方协议被告退回14层，只租赁15层。自2014年2月份开始被告拖欠原告租赁费未支付，自2013年10月份开始拖欠原告物业费未支付。因租赁费及物业费支付问题，原告邹平县卫生局于2015年6月26日向本院提起诉讼，请求法院依法判令解除原被告之间于2011年5月26日签订的《房屋出租合同》；被告立即向原告支付租赁费240000元，物业管理费101875元，违约金18000元，并按月租金的1%每日向原告支付滞纳金67500元（自2014年2月1日起至2015年5月31日止），共计427375元；本案一切诉讼费用由被告承担。庭审过程中原告邹平县卫生局减少诉讼请求至318736元。
本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。被告新雨牧业公司应按照合同约定按时支付房屋租赁费及物业管理费。根据合同约定，被告新雨牧业公司拖欠租金累计3个月时原告有权终止合同并收回房屋，且被告新雨牧业公司已搬出租赁房屋，原告邹平县卫生局要求解除与被告新雨牧业公司签订的房屋租赁合同，本院予以支持。被告新雨牧业公司辩称房屋租赁费应计算至2015年2月1日，被告新雨牧业公司虽于2015年2月1日搬离租赁房屋，但并未通知原告及与原告邹平县卫生局办理相应的交接手续，且至原告邹平县卫生局起诉时仍持有租赁房屋的钥匙，原告邹平县卫生局要求被告新雨牧业公司支付自2014年2月至2015年5月房屋租赁费240000元及物业费78736元，符合法律规定，本院予以支持。对被告新雨牧业公司辩称的装修费折抵租金一说，被告并未提交相应的证据予以证实，本院不予采纳。对原告超出诉讼请求部分的违约金及滞纳金，视为原告邹平县卫生局自愿放弃诉讼权利，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告邹平县卫生局与被告山东新雨牧业有限公司之间于2011年5月26日签订的《房屋出租合同》；
二、被告山东新雨牧业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹平县卫生局房屋租赁费240000元及物业管理费78736元，共计318736元。
如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由被告山东新雨牧业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 何秀芹
人民陪审员 贺孝玲
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 孙玉颖