江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终155号
上诉人（原审被告）：王文超，男，1985年3月24日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：杨玉亭，江苏东恒（苏州）律师事务所。
委托诉讼代理人：邱海娟，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴志芳，男，1968年2月11日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：殷明兰，江苏柏庐律师事务所律师。
原审原告：周莉萍，女，1968年9月3日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：殷明兰，江苏柏庐律师事务所律师。
原审被告：张静，女，1987年2月12日生，汉族，住江苏省昆山市。
原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号1711室。
法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱瑞龙，该公司员工。
上诉人王文超因与被上诉人吴志芳、原审原告周莉萍、原审被告张静、原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称“住商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王文超上诉请求：请求二审法院撤销原判，对违约金部分依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人签订房屋买卖合同时，王文超未经房屋共有人张静授权，系无权代理，吴志芳明知此事仍签订合同，并非善意第三人；吴志芳迟迟未履行支付首付款义务，是导致合同不能继续履行的主要原因。
吴志芳、周莉萍辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。
张静、住商公司未作答辩。
吴志芳、周莉萍向一审法院起诉请求：请求责令王文超、张静返还定金12万元，支付违约金22万元，以上共计34万元；本案诉讼费由王文超和张静承担。
一审法院认定事实：吴志芳与周莉萍系夫妻关系。王文超与张静系夫妻关系。2016年6月21日吴志芳作为乙方在住商公司新城家园店居间下与王文超、张静作为甲方、住商公司作为丙方签订昆山住商房屋买卖合同。合同约定甲方同意将坐落在昆山市开发区春漪园15号楼602室及阁楼出售给乙方。甲方依照现状交付房屋并由甲方在交房前解除此房屋内租约，同时包含春漪园15号楼018室车库。双方协商一致确认上述房地产的转让价款为110万元。甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证交由丙方代管。甲、乙双方同意于2017年2月28日前办理过户手续。甲、乙双方若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应当向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同补充约定，乙方于合同签订当日向甲方支付定金12万元（含之前已经支付的意向金2万元）。王文超代张静在该合同上签字。吴志芳述称因张静生小孩不能过来所以由王文超代签，因为不懂法律所以没有要求王文超提供授权委托书，但王文超当时带了张静的身份证和结婚证。张静主张当时在带孩子对房屋的出售并不知情。住商公司的经办人陈某在庭审中陈述王文超说张静是知道的，但是张静不太愿意卖房子，王文超自己说能做主。当日王文超向吴志芳出具收条，确认收到吴志芳支付的购房定金12万元（含之前已经交付的意向金2万元）。王文超将涉案房屋的产权证及土地使用权证书放至住商公司新城家园店。后吴志芳、周莉萍和王文超口头变更付款方式，约定到2016年8、9月份支付60到70万元，王文超答应将房屋交付吴志芳和周莉萍。2016年7月吴志芳催办理手续，但当时因涉案房屋已经出租，王文超准备到2016年8月9日租赁合同满一年后将合同解除，但是之后找不到理由解除房屋租赁合同。王文超和吴志芳、周莉萍协商过，王文超说协商不成功不卖房子了，然后将房屋产权证及土地使用权证拿出后未予归还住商公司新城家园店，2016年8月2日双方因此发生冲突报警。一审审理中，王文超和张静明确表示不履行上述合同。
一审法院认为，吴志芳与王文超以及住商公司之间的昆山住商房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。对三方均具有约束力。虽然该合同上出售方有张静，但该合同上张静并未签字确认，而系由王文超代张静签字。虽然双方系夫妻关系，但该关系并不足以能够证明王文超已经取得张静同意出售房屋的授权，也不足以能够让善意第三人相信王文超具有代理权，即不符合表见代理的构成要件，因此该合同对张静并不具有约束力。王文超个人与吴志芳签署房屋买卖合同，出售涉案房屋的行为属于无权处分，在张静未追认的情况下该合同无法继续履行。而且王文超在未有合理理由的情况下将涉案房屋的产权证和土地使用权证书取回并明确表示不履行合同。王文超的上述行为已经构成违约。现吴志芳主张王文超返还定金12万元，即表示要求解除合同，对此一审法院予以支持。王文超应将已经收取吴志芳的定金12万元返还吴志芳。
王文超的违约行为造成涉案合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。违约金的目的一是担保债务履行，二是惩罚违约人和补偿守约人所受损失，具有补偿性和惩罚性的双重特点。综合考虑本地区房地产行情处于持续上升的状态，吴志芳主张按照合同约定的标准支付违约金22万元的诉讼请求，一审法院予以支持。
因涉案合同对张静并无约束力，因此吴志芳要求张静返还定金12万元及支付违约金22万元的诉讼请求，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。
周莉萍与吴志芳虽然系夫妻关系，但其并非涉案合同相对人，而本案系合同纠纷，因此对其全部诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决：一、王文超于判决生效之日起十日内返还吴志芳定金12万元并支付违约金22万元，以上共计34万元。二、驳回吴志芳对张静的全部诉讼请求。三、驳回周莉萍的全部诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取3200元，财产保全费2220元，以上共计5420元，由王文超负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，王文超称双方口头约定王文超还贷日期为2016年7月20日，虽对此未书面记载于合同中，但根据字面意思应当理解为合同签订的次月还贷日系吴志芳应当支付67万元的日期。
二审中，王文超提供其与陈某的通话录音一份，证明双方当事人与住商公司曾口头约2016年7月份支付首付款67万元，吴志芳质证认为根据光盘录音，陈某并未讲到三方口头约定7月份支付首付款。本院认为根据通话录音文字稿，该通话录音并不能证明王文超的该项证明目的，故对该份证据不予采纳。
本院认为，涉案合同由王文超、吴志芳以及住商公司共同签订，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同上虽有王文超代张静签名，但张静并未授权，因此一审法院认定该合同对张静不产生约束力并无不当。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王文超认为其并未得到房屋共有人张静的授权，因此房屋买卖合同无效的上诉理由不成立。
关于王文超称合同未能继续履行系因吴志芳未及时履行支付首付款义务导致的上诉理由，本院认为，一审中证人陈某陈述双方当事人口头约定吴志芳于2016年8到9月份支付购房首付款，王文超予以认可，而王文超于2016年7月份在无合理理由的情况下即将涉案房屋的房产证与土地证收回，应视为其已不愿继续履行合同，构成违约。虽二审中王文超又称其与吴志芳口头约定首付款支付时间为2016年7月份，吴志芳不予认可，王文超亦未提供充分证据加以证明，其所称急于用钱的原因并不能直接推断出双方达成吴志芳在7月份支付67万元首付款的约定，故本院对其二审所述不予采信。
综上所述，王文超上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人王文超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
代理审判员 郭锐
代理审判员 赵俊
二〇一七年三月七日
书 记 员 郭玮