广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终29号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴绪才，男，汉族，1972年6月22日出生，住罗定市。
委托代理人：许志刚，广东沃金律师事务所律师。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人吴绪才商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项要求支付逾期办证违约金37235.86元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约责任行为是法律适用错误。
《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请二审法院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。
二、一审法院要求上诉人承担违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”
罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
本案中，一审法院简单认定：“被告于2011年5月10日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16720元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托……由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续……”而事实上，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XXXX小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署、提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。进从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。
2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”
在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况下才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属的材料的原因在于被上诉人。
三、一审法院存在事实认定的错误。
《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。
四、上诉人只有向产权登记机关办理权属登记备案手续的协助义务，但不具有批准发放权属证书的权利，即使计算逾期办证违约金也只能计算至上诉人为被上诉人的房屋提交产权登记机关备案之日，而不应该计算至办妥房产证之日。
办理房产证的法定义务人是被上诉人，上诉人只有协助的义务，是协助提交资料报产权登记机关备案。
上诉人并不是办证、发证机关，并不能掌握、左右办证期限，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院处理的范围。
因此，上诉人在向产权登记机关提交备案资料之日已完成委托代理义务，在此之后，正如补充协议第四条的约定，因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的，这属于产权登记机关具体行政行为，并不能归于上诉人的民事责任。
原审判决将逾期违约金计算至办妥房产证之日，实际是将产权登记机关的具体行政行为的作为时间计算在上诉人的民事责任之内，这显然是超越民事诉讼的处理范围，原审判决违反了程序性规定，应当予以撤销。
综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，要求上诉人承担迟延办证的违约责任于法无据，也与约定不符。
请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴绪才辩称：一、上诉人称被上诉人未出具相关授权委托书及上诉人已电话及邮寄书面通知被上诉人前往办理授权委托手续与事实不符。
1、被上诉人已按照约定缴纳有关办证费用并交齐有关材料给上诉人。
被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同及补充协议的时候就将委托书签署给上诉人并缴清了有关的费用。如果被上诉人未向上诉人出具办理房产证的委托书，被上诉人为什么要缴纳办证费用给上诉人呢？签署委托书是一个简单的行为，仅仅是在上诉人事前拟好的统一格式的委托书上签字即可，被上诉人一心想让上诉人代办房产证，不可能不签委托书的，否则也不会缴纳办证费用。
2、上诉人负有办证义务，其应当就被上诉人未提交齐全办证材料进行举证。
根据证据规则的规定，上诉人作为办证义务方，有义务为被上诉人办理房产证，其应当就未能按时为被上诉人办理房产证承担举证责任。如果其认为被上诉人未能按时递交委托书，其正当的方式是及时向被上诉人催告，限期要求被上诉人在指定期限内补齐有关手续才对。但本案并没有这样的情况。
所以，综上所述，无论是从被上诉人提交的缴纳办证费用票据，还是从一般的日常交易常理来说，都无法得出被上诉人未出具委托书给上诉人这一事实。而上诉人也从未因此向被上诉人进行过催告，应视为其举证不能。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据该条法律的规定，如果商品房买卖双方在购房合同中没有明确约定办证时间的，则是在房屋交付之日起的90日止。
三、合同约定办证时间。
被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同附件四第四条明确约定，上诉人应在被上诉人交齐购房款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并须在办理本合同签约手续时缴清办理房产证的相关费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托上诉人办理。
综上所述，上诉人逾期未给被上诉人办理房产证，应当承担违约责任，请依法驳回上诉人的上诉请求。
吴绪才向一审法院起诉请求：1、判令创宇公司支付逾期办理产权证违约金64734.76元（违约金数额暂计至2016年9月22日为64734.76元）；2、本案的诉讼费用由创宇公司承担。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XXXX路XX号的XXXX住宅小区的房地产开发商。2011年5月13日，吴绪才作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX住宅小区第XX座X层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为534998元。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……
合同签订后，吴绪才已于2011年5月10日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及其他费用共16720元。签订合同后，吴绪才按合同付清了全部的购房款534998元。2012年12月8日，吴绪才办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“XXXX住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。吴绪才与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、吴绪才、创宇公司之间关于申办房地产权证的委托关系是否已经成立？二、创宇公司应否向吴绪才支付逾期办理房地产权证违约金？
对于第一个争议焦点即吴绪才、创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，创宇公司已收取吴绪才支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共16720元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受吴绪才要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，吴绪才亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续。吴绪才与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。
对于第二个争议焦点即创宇公司应否向吴绪才支付逾期办理房地产权证违约金的问题。根据吴绪才、创宇公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因创宇公司的责任不能在吴绪才交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，创宇公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向吴绪才支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而根据创宇公司提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，吴绪才认为2012年11月30日为房屋交付使用之日的主张，不予采纳。因此，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向吴绪才支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司关于违约金计算的抗辩意见，理由成立，予以采纳。由于创宇公司至今未为吴绪才办妥房产证，且对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于吴绪才方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故吴绪才请求创宇公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，其合理合法部分，予以支持，即创宇公司应支付其逾期办理房地产权证的违约金37235.86元（从2014年10月27日起至2016年9月22日止，共696天，每日按商品房总价款534998元的0.1‰的标准计付违约金）给吴绪才，其超出上述数额部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，作出判决如下：一、限创宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2016年9月22日止的逾期办证违约金37235.86元给吴绪才；二、驳回吴绪才的其他诉讼请求。案件受理费709元，由创宇公司负担408元，吴绪才负担301元。
二审中，上诉人创宇公司提交了涉案房屋不动产权证书复印件一份，拟证明上诉人已经为被上诉人办理不动产登记，只是因为政府原因未能如期交付相关的证件。被上诉人吴绪才没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：创宇公司于2017年1月16日为涉案房屋罗定市XXXX路XXXX住宅小区XX座XXX房办妥不动产权证书。
二审诉讼中，上诉人确认其于2016年1月4日办理涉案房屋的初始登记。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案涉案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付使用条件后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年1月4日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人还认为被上诉人未能出具委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年1月4日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年1月4日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费730.89元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 徐俊贤