广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终658号
上诉人（原审原告）：杨碧文，男，汉族，1962年8月16日出生，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：邹权霄、郭智玮，均系广东广法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所。住所地：广东省惠州市惠阳区新圩镇。
法定代表人：邓大勇。
上诉人杨碧文因租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法新民初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
杨碧文向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付未到期承租合同违约金150000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2005年3月18日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议书》，协议约定被告将其所有的瓦木结构职工宿舍楼三间房屋占地100平方米租给原告使用，租期40年，总租金74000元，并约定原告用被告欠其业务费冲抵全部租金，还约定合同期内任何一方毁约均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金。该协议书于同年4月14日到新圩司法所进行了见证。2008年12月18日，被告通过法定程序与惠州市国威房地产发展有限公司合作开发房地产，要将租赁范围土地参加合作改造，从而导致原、被告所签租赁协议无法继续履行，此应视为被告违约，被告要依约向原告支付违约金。依2009年3月1日惠阳物价局价格认证结论所示，上述协议未到期合同违约金认定为370000元。为此，原告、被告及国威房地产公司于2011年1月26日进行协商，确认被告对370000元的违约金承担150000元的赔偿责任。此后，原告多次向被告催收未果。
惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所辩称，一、2005年3月18日，被告与原告签订一份《房屋租赁协议书》，同意将名下所有的铁皮及瓦木结构职工宿舍楼三间房及地出租给原告，并约定合同期内任何一方违约均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金，在同年4月14日在司法所进行了见证。二、被告因与惠州市国威房地产有限公司合作开发房地产，须将上述租赁范围内的土地参加合作改造，所以无法继续履行与原告的《房屋租赁协议书》，在2009年3月1日经惠阳区物价局核定，被告须向原告承担违约金370000元。为解决与原告有关租赁纠纷事宜，在与原告、国威房地产公司三方协商后达成合意，被告出具了“毁约赔偿确认书”，同意赔偿原告150000元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，涉讼房屋位于惠州市惠阳区新圩粮食管理所大院内。2005年3月18日，原告（协议书称乙方）与被告（协议书称甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：甲方将搭建的简易铁皮厨房及连接的瓦木结构的职工宿舍楼三间两层房屋（占地面积100平方米）出租给乙方使用40年，从2005年1月1日起至2044年12月31日止，乙方一次性付给甲方租金74000元，用甲方结欠乙方的业务往来款变通支付，协议签订成立，即视乙方已付清租金给甲方，甲方已清还了结欠乙方的业务往来款74000元。合同期内，甲乙双方都不得随意找理由毁约，任何一方毁约，均要向对方赔偿合同标的价的5倍违约金。2005年4月14日，双方就该协议书在惠州市惠阳区司法局新圩法律服务所办理了见证。2008年12月18日，被告因与案外人惠州市国威房地产发展公司合作改造该房地产，导致原告上述协议书无法继续履行。2008年9月10日，被告委托惠州市惠阳区物价局价格认证中心对相关搬迁费用，未到期租金损失违约补偿，预期租金收益损失等进行市场价格认证。该中心于同年9月24日作出一份《价格鉴证结论书》，其中载明：新新饭店杨碧文，合同期2005年1月1日起至2044年12月31日，违约金补偿370000元，说明栏标注违约金补偿按照合同确定。2011年1月16日，被告向原告出具一份《毁约赔偿确认书》确认原被告双方订立上述房地租赁协议及被告违约的事实。该确认书还载明：根据2009年3月1日惠阳区物价局价格认证，上述协议毁约赔偿违约金认证为人民币叁拾柒万元（￥370000.00元），今经新圩粮所、国威房地产公司、杨碧文三方充分协商，确认新圩粮所赔偿违约金人民币壹拾伍万元（￥150000.00元）给杨碧文，新圩粮所无异议，由于新圩粮所目前经济存在困难，无力赔付这笔违约金，特请国威房地产公司帮忙经济，我新圩粮所保证认账。2015年9月8日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼房屋所在的土地使用权类型为政府划拨，被告出租诉讼房屋时没有经过市、县人民政府房产管理部门批准。
诉讼过程中，本院依法向惠州市惠阳区粮食局及惠州市惠阳区国有资产管理委员会发函，惠州市惠阳区粮食局复函称执行原被告之间因租赁合同所产生的如《函》所附起诉状中显示的债权债务关系。惠州市惠阳区国有资产管理办公室则复函称惠阳区粮食局新圩粮食管理所为区粮食局下属单位，未移交该办管理，关于该所与杨碧文的债权债务关系，该办并不知悉。
原审判决理由和结果
原审法院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。本案中，涉讼房屋所在的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未有提交针对土地租赁行为已获得经市、县人民政府土地管理部门批准登记的合法有效的证据。因此，原、被告双方签订的房屋租赁合同显属《合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。
关于原告诉请违约金的问题。违约金是合同一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。由于案涉合同被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，原、被告在《房屋租赁协议书》约定的有关违约金的条款亦归于无效，原告不能根据该违约金条款主张对方支付违约金，故本院对原告提出的违约金诉求不予支持。
综上，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
驳回原告杨碧文的诉讼请求。
本案受理费3300元，由原告杨碧文负担。
当事人二审意见
上诉人杨碧文不服原审判决上诉称：一、一审判决适用法律错误。
(一)被上诉人与上诉人《房屋租赁协议书》依法成立生效。
1、依据《合同法》解释二第14条规定，已经明确：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”
即判定一条强制性规定系效力性强制性规定，需满足该强制性规定明确了违反则无效。因此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，不属于效力性规范。
2、国家后续颁布的上位法、新法《城市房地产管理法》、《城市房地产租赁管理办法》均没有规定划拔土地上建筑物出租须事先审批的规定。
3、依据《合同法解释》(一)第3条规定，适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释所列举的租赁合同无效之情形中并未包括未经批准出租划拨土地上的建成房屋的出租合同。
二、被上诉人有义务诚实信用的履行“毁约赔偿确认书”确认的给付义务。
2005年3月8日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议书》，由上诉承租被上诉人的瓦木结构职工宿舍楼三间房屋。2008年12月18日被上诉人经批准与国威房地产合作开发房地产，须将双方约定的租赁范围内的房屋所占土地参加改造。在向惠阳区物价局认证后，被上诉人同意向上诉人赔偿违约金150000元。被上诉人出具的“毁约赔偿确认书”是被上诉人与国威房地产公司合作房地产过程中，为解决与上诉人的租赁事宜。经上诉人、被上诉人和国威房地产公司充分协商后达成的新的协议。依据《民法通则》、《合同法》的规定，被上诉人有义务诚实信用的履行协议。综上，请求二审法院判令：l、撤销原审判决，并直接改判被上诉人立即支付未到期承租合同违约金150000元给上诉人；2、被上诉人承担本案的一审、二审案件受理费用。
被上诉人惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所答辩称,答辩人为完成惠阳区粮企改制任务，与惠州市国威房地产发展有限公司合作改造事宜后，上报惠阳区粮食局及惠阳区人民政府并得到
批准。得到上级部门批准后，答辩人须解决与被答辩人杨碧文签订的《房屋租赁协议书》。经请示就解除答辩人与被答辩人杨碧文的《房屋租赁协议书》的违约责任问题，同意向惠阳区物价局价格认证部门申请，认证解除《房屋租赁协议书》，须承担的违约责任数额。经惠阳区物价局价格认证部门的认证结论，造成解除与被答辩人杨碧文签订的《房屋租赁协议书》违约金为370000元。因答辩人考虑自身的经济不好、资金困难难以支付，最终在答辩人与被答辩人杨碧文、国威房地产公司协商确定，并签下《毁约赔偿确认书》承诺赔偿被答辩人杨碧文150000元。上级主管单位惠阳区粮食局是知悉此笔债权债务，且同意履行偿还义务的。一审时惠阳区粮食局的复函可以证明。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人支付违约金15万元的理由是否成立。具体评判如下:
因上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》约定租赁房屋的土地为划拨用地，并未补交土地使用权转让金和亦未取得国有土地使用权证，且出租时未取得惠阳区人民政府土地管理部门和房产管理部门批准同意。据此，原审判决依照法律的相关规定认定《房屋租赁协议书》无效，并无不当。但即便《房屋租赁协议书》无效，亦并不能以此认定上诉人失去向被上诉人主张赔偿损失的权利。首先，租赁协议虽然无效，但因本案纠纷并非是双方对合同效力存在争议而引起的，而是合同履行中因被上诉人与第三方合作开发房地产需要使用租赁房屋所在土地，单方解除租赁合同，致使合同无法继续履行引起的纠纷。故，即便租赁合同无效，上诉人亦可以根据被上诉人单方解除合同行为给其造成的损失而向被上诉人主张合理的赔偿（违约金）；其次，上诉人主张的损失（搬迁费用）经被上诉人委托惠州市惠阳区物价局认证中心鉴定为37万元。再有，经上诉人与被上诉人协商后，双方同意由被上诉人赔偿15万元，此行为的法律效力是双方当事人就合同无效后的赔偿问题达成的新的协议。且在本案一、二审中，被上诉人对赔偿上诉人15万元并无异议。因此，涉案租赁合同虽无效，但在合同因被上诉人的原因而无法履行后，上诉人有权依据新的赔偿协议向被上诉人主张合理的损失。
综上所述，上诉人上诉理由成立，原审判决认定事实无误，但适用法律、实体处理均不当，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销惠阳区人民法院（2015）惠阳法新民初字第318号民事判决；
二、被上诉人惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所在本判决发生法律效力后十五天内向上诉人杨碧文支付15万元。
一审受理费3300元、二审受理费3300元，合计6600元，由被上诉人惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所负担。限被上诉人惠州市惠阳区粮食局新圩粮食管理所在本判决发生法律效力后支付，逾期未支付，在执行本生效判决时一并执行。上诉人杨碧文已交的二审受理费3300元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓 耀 辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 陈暹华(兼)
彭科梅
附相关法律条文
1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条第一款符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
第(二)项领有国有土地使用证；
第(三)项具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
第(四)项依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
3、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效：
第(五)项违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；