安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0123民初3627号原告：吴亮，男，1989年1月4日出生，汉族，住安徽省舒城县，委托代理人：赵伟龙，安徽中天恒律师事务所律师。被告：吴月，女，1979年2月23日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托代理人：夏婷婷，安徽瀛鼎律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行，住所地安徽省合肥市蜀山区环湖东路398号丽苑E幢，统一社会信用代码913401007117488679。负责人：吴艳，行长。委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。第三人：陈红霞，男，1977年2月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，原告吴亮与被告吴月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，审理过程中，原告吴亮申请追加中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行（以下简称建行蜀山支行）作为无独立请求权的第三人参加诉讼，陈红霞申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院遂依法予以准许，后原告吴亮提出变更申请，并表示撤回列建行蜀山支行为无独立请求权第三人的申请，本院同时以该案双方争议较大为由依法口头裁定将案件转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴亮及其委托代理人赵伟龙，被告吴月的委托代理人夏婷婷，第三人陈红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亮诉称：2016年3月1日，原、被告签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以人民币76万元的总价购买被告所有的位于合肥市××大道与××交叉口××大地城××室房产，且被告所出示的《房地产权证》上显示该房屋为被告个人单独所有。当日，原告依约支付了定金人民币6万元并取得了被告出具的定金收条。之后，由于市场因素，该房屋的价格不断攀升，被告多次表示不愿意继续履行上述合同及协议，为此，原告多次与被告协商，被告均不予理睬。原告认为，上述合同及协议均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告如约履行了合同义务，而被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、被告吴月继续履行与原告吴亮于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、被告吴月将坐落于合肥市××大道与××交叉口锦绣大地城4幢304室的房屋权属变更登记至原告吴亮名下；3、被告吴月支付原告吴亮违约金6万元；4、本案全部诉讼费用、保全费均由被告承担。诉讼过程中，原告吴亮将其诉讼请求变更为：1、请求判决解除吴亮与吴月于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告吴月双倍返还定金共计12万元；3、判决被告吴月赔偿原告吴亮损失50万元（具体数额以评估鉴定报告为准）；4、本案全部诉讼费包括但不仅限于诉讼费、保全费、评估费等均由被告吴月承担。被告吴月辩称：1、案涉房屋系被告吴月与第三人陈红霞共同所有，当初签订合同及协议时，第三人陈红霞不在场，亦不知情，事后亦未得到第三人陈红霞的追认，故案涉合同不生效；2、在签订合同时，经被告与中介公司告知，原告已经知晓该房屋为被告与第三人夫妻共同所有，按照当时的政策过户时没有第三人陈红霞的配合，该合同无法完成过户手续，即对于合同能否顺利履行的风险，原告是能够预见并自愿承担的，此种情况下，因第三人陈红霞不同意出卖房屋，不应视为是被告违约，被告亦无需承担违约责任；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案中，第三人陈红霞于2016年3月8日即明确表示不同意出卖房屋，此时，原告的损失应仅限于自签订之日起至陈红霞表示不愿出卖房屋之日的损失，即其所交的6万元定金的利息损失，而原告拖延至2016年10月份起诉，期间包括房屋上涨等损失均不应由被告吴月承担，且违约金和定金只能选择一项，故原告主张的双倍返还定金及赔偿损失只能要求一项，其主张的50万元损失过高，依法不应予以支持。第三人陈红霞述称：案涉房屋系第三人陈红霞与被告吴月婚后共同出资购买，共同所有，被告吴月未经第三人同意，事后亦未得到第三人追认，其与原告吴亮所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》侵害了第三人陈红霞的合法财产权，且原告吴亮目前仅支付了定金，并未支付对价且未办理产权登记手续，不符合第三人善意取得的条件，故请支持第三人陈红霞的请求，依法确认案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》无效，同时，对于原告吴亮主张的双倍返还定金与赔偿损失，与第三人陈红霞无关。经审理查明：2016年3月1日，原告吴亮（买受人，乙方）与被告吴月（出卖人，甲方）经中介公司居间联系签订《存量房买卖合同》，合同约定由吴月将其所有的位于合肥市××大道与××交叉口××大地城××室房产（建筑面积97.76平方米）出售给吴亮，转让价款为人民币76万元。甲、乙双方同意，甲方于拿款前伍个工作日内腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。甲方承诺，自本合同签订之日起至存量房验收交接期间，凡已纳入本合同附件一的各项存量房装饰及附属设施被告损坏或被拆除的，应按其价值原件向乙方支付赔偿金。合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条约定：甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。同日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，协议第1条约定：吴亮（买受人，乙方）自本协议生效之日向吴月（出卖人，甲方）支付定金6万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行合同，甲方收取的定金不予返还。协议第4条约定：该房屋交易中，个税由乙方承担。协议第5条约定：甲、乙双方须在甲方房产证满两年后十个工作日内到房产局办理过户手续，乙方须将首付款19万元整（含定金）托管至房产局资金托管账户，剩余贷款57万元整由银行转入房产局资金托管账户，乙方申请商业贷款。双方在协议中同时约定：1、甲方确认该房屋产权无争议，能正常上市交易；2、乙方确认为首次购房且银行无不良征信记录；3、乙方自愿用首付款给甲方还银行按揭，不足部分由甲方自行解决，定金包含在首付款内；4、甲、乙双方协商确认，在房产证满两年后十个工作日内办理缴税、过户登记等手续；5、若单方违约，违约金为6万元整。上述合同及补充协议签订当日，原告吴亮按约向被告吴月支付6万元购房定金，被告吴月向其出具定金收条一张。此后不久，被告吴月与第三人陈红霞便通过中介公司向原告提出不愿意出售房屋，原告表示要求继续履行合同，虽经中介公司居中协调未果，以致成讼。另查明：被告吴月与第三人陈红霞系夫妻关系，该两人于2002年4月27日登记结婚，案涉位于合肥市经开区桃花工业园锦绣大道与金寨路交叉口锦绣大地城4#304室房屋系由被告吴月于双方婚姻关系存续期间以按揭贷款方式购买的，第三人陈红霞系共同抵押人，案涉房屋于2014年10月9日办理了房屋产权登记，产权证号为：房地权证肥西桃花字第××号。房地产权证书及不动产统一发票、契税完税证明及住宅专项维修资金专用收据上所登记的房地产权利人均为被告吴月。再查明：促成原、被告双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的中介公司为合肥房宝宝房产代理销售有限公司丹霞路分公司（原名“冉冉地产”），案涉房屋系由该公司置业经纪人夏某促成交易的，本案审理过程中，根据原、被告双方申请，夏某作为证人出庭，证人陈述被告吴月在与原告吴亮签订合同当日曾与其爱人即本案第三人陈红霞电话沟通售房事宜，合同签订不久后，被告吴月及第三人陈红霞即表示不愿意出售房屋。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述，原告吴亮提交的原、被告身份证复印件、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收条、房地产权证、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票、安徽省契税完税情况证明、住宅专项维修资金专用收据、借记卡账户查询单、《情况说明》、证人夏某的身份证复印件及其所任职公司的《营业执照》复印件，被告吴月提交的结婚证、商品房买卖合同及补充协议复印件、住宅房屋登记费专用收据复印件等证据附卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：本案中，被告吴月作为案涉房屋的登记房地产权利人与原告吴亮于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，相关内容亦未违反法律法规的禁止性规定，上述合同及协议依法成立并生效，故对于第三人陈红霞请求确认案涉合同及协议无效，本院依法不予支持。现因案涉房屋系由被告吴月与第三人陈红霞在婚姻关系存续期间购买并共同办理了按揭抵押贷款，对于该套房屋虽登记在被告吴月名下，但应认定为夫妻共同财产，而原、被告双方签订合同及协议当日，第三人陈红霞不在场，亦未有证据显示第三人有知情并同意出售房屋的意思表示，随后约一周左右的时间，第三人即陪同被告并通过中介公司向原告表示不愿意出售房屋，而此时，作为买受人的原告吴亮仅履行了交付定金的义务，并未完成支付合理对价并办理产权登记手续等行为，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”所规定的善意取得情形，此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向双方承担违约责任”的规定，应由被告吴月向原告吴亮承担违约责任，而原告吴亮虽不能取得案涉房屋，但因其在合同履行过程中并无违约行为，故对其因合同目的不能实现而主张解除案涉合同及协议，依法应予支持。关于原告吴亮主张的双倍返还定金问题。本案中，原、被告双方在合同中约定了6万元定金，同时又约定“若单方违约，违约金为6万元整”，现因被告吴月违约，故原告吴亮选择主张由被告双倍返还定金12万元，依法应予支持。关于原告吴亮诉请的由被告吴月赔偿其50万元损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告吴亮为取得案涉房屋的所有权与被告吴月签订《存量房买卖合同》，现因被告违约致原告合同目的不能实现，又因近期合肥市区房价上涨幅度较大，为此，确给原告吴亮造成了一定的可得利益损失，但鉴于合同订立时间不久，被告吴月即以第三人陈红霞不同意出售房屋为由要求解除合同，此种情况下，原告未能及时采取措施避免损失扩大，由此所造成的损失不能完全由被告吴月承担。同时，原、被告双方在《存量房买卖合同》及《补充协议》中分别规定了违约金计算方法及单方违约承担6万元违约金等内容，该相关约定应视为双方对违约所产生的风险及损失的预估，可作为被告赔偿原告损失的参照标准。综合上述因素，本院酌定被告吴月在双倍返还原告定金12万元的同时，另行赔偿原告吴亮损失6万元。关于原告吴亮主张的暂定损失50万元无证据支持，本院不予采信，至于其主张的具体数额以评估鉴定报告为准，在本案举证期间及法庭辩论结束前，其并未提交书面的鉴定申请及鉴定依据，对其该项主张，本院不予采纳，应以本院依据案件事实及双方合同约定所酌定的损失予以认定。关于被告吴月抗辩的定金罚则与违约金只能选择其一的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。支付违约金只是承担违约责任的形式之一，除此以外，确有损失的，可以在适用定金罚则的同时主张赔偿损失，故原告吴亮主张双倍返还定金的同时，要求被告赔偿损失，依法应予支持，对于被告吴月的相关抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告吴亮与被告吴月于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告吴月应于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告吴亮定金人民币12万元；三、被告吴月应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告吴亮损失人民币6万元；四、驳回原告吴亮的其他诉讼请求。五、驳回第三人陈红霞的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元（其中，原告吴亮预交12000元，第三人陈红霞预交100元），财产保全费4620元，共计人民币16720元，由被告吴月负担16620元，由第三人陈红霞负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  朱利琴代理审判员  薛明玉人民陪审员  韩卫民二〇一七年一月十八日书 记 员  汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。