江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1115号
上诉人（原审被告）：曹伟中，男，1962年2月6日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：刘建清，江苏常联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞亚大（系曹伟中妻子），女，汉族，1963年6月11日生，住常州市武进区。
被上诉人（原审原告）：常州市明乐纺织品有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇沟南工业园区，统一社会信用代码91320412743921433C。
法定代表人：白金媛，公司董事长。
委托诉讼代理人：李佳，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。
上诉人曹伟中因与被上诉人常州市明乐纺织品有限公司（以下简称明乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初6748号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人曹伟中上诉请求：请求依法撤销一审判决并改判驳回明乐公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定：“本案租赁标的物并且取得建设工程规划许可证，故双方之间所订立的所有租赁合同均应当认定为无效，明乐公司要求曹伟中按约定租金标准支付占有费，本院予以支持。曹伟中应当及时将租赁房屋返还明乐公司”，该认定没有事实依据。1、上诉人认为，被上诉人出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，更没有取得房屋所有权证，系违章建筑，根本不受法律保护，因此，被上诉人完全出租，无权收取租金或者占有费。一审法院判决上诉人按约定租金标准支付占有费是错误的。2、被上诉人明知其出租的房屋系违章建筑，采取欺骗手段，隐瞒事实，将房屋出租给上诉人，导致上诉人基础设施投入、装修等数百万元的经济损失，被上诉人系明显的过错方，理应由被上诉人赔偿。而一审法院反而无条件地判决应当及时将租赁房屋返还明乐公司，实属不公，明显判决不当。二、一审判决书认定：“对于曹伟中应支付明乐公司的电费标准，双方可按照无争议期间的电费与用电标量的比例进行测算。经测算，电费的平均支付标准为正常电费价格上浮每度0.151元，”不符合客观事实，也没有法律依据。首先2015年3月至2015年10月期间的电费标准，上浮并不是没有争议。其次，租赁期间，被上诉人曾经提出每月加价7000元或者上浮每度0.08元（并不是判决书所称得0.14元），上诉人均没有同意，而是一再要求按照国家规定的正常电费价格结算。判决书按照电费的平均支付标准为正常电费价格上浮每度0.151元判决计算电费没有实施依据。第三，一审判决书判决“对于曹伟中应支付明乐公司的电费标准，双方可按照无争议期间的电费与用电量的比例进行测算。”上浮根本没有约定，其判决没有实施和法律依据。第四，在正常的电费价格和标准下，加价向上诉人收取电费，系违反法律规定的行为，一审判决明显支持了被上诉人没有法律规定和事实依据的违法行为。按照一审判决书的认定：共计电量951506度，加价0.151元，合计143677.41元，一审判决书多判决上诉人支付电费143677.41元，一审的认定和判决，有违客观事实，也不符合法律的规定。
被上诉人明乐公司辩称，一、本案租赁标的物虽然未取得建设工程规划许可证，但是被上诉人的建设用地规划许可证正在办理中，有土地证，宗地图、房产证等材料。双方之间订立的租赁合同是有效的，上诉人应当按照合同的约定支付租金。二、针对电费，在一审庭审笔录的第三页中，双方对于2015年11月前的电费结算无异议，一审法院经过测算电费的平均支付标准为正常电价上浮0.151元/度。要求维持原判。
明乐公司向一审法院起诉请求，请求判令：1、判决解除明乐公司与曹伟中之间的《租房协议》；2、判令曹伟中将租赁车间腾空并返还给明乐公司；3、判令曹伟中支付明乐公司租金169333元，水电费228445元，租房押金10000元，合计407778元，（暂计至2016年12月26日，实际应计算至返还房屋之日止）；4、判决曹伟中赔偿明乐公司因其逾期支付租金、水电费收到的利息损失30701元（按24%的年利率，暂计算至2016年8月25日，实际应当计算至付清之日为止）；5、本案诉讼费由曹伟中承担。事实与理由：2015年2月26日，明乐公司与曹伟中签订《租房协议》，约定由曹伟中承租明乐公司位于石桥路26号的车间，租赁期限为5年，自2015年2月29日起至2020年2月27日止，租金为每年136000元，前3年不变，后2年友好协商，先交租金后使用并预付租房押金10000元。明乐公司按约将房屋交曹伟中使用后，曹伟中仅支付租房押金6000元、租金80000元，同时还拖欠水电费，2016年6月2日，曹伟中承诺在二个月搬迁，但至今仍未搬迁。故诉至法院，请求判如所请。
曹伟中辩称，我现已付租金80000元、押金60000元，还支付水电费486132元，至明乐公司起诉时，我并不结欠明乐公司的款项。明乐公司无理由单方要求解除合同，系明乐公司违约，故要求驳回明乐公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。一审法院经审理认定事实如下：
2015年2月26日，以明乐公司法定代表人白金媛为甲方、曹伟中为乙方，双方签订《租房协议》，协议主要约定：1、曹伟中承租明乐公司位于石桥路26号行车间一闸607.2平方米、行车向南一闸462平方米，租金为每年136000元；2、租赁期限为5年，自2015年2月29日起至2020年2月27日止；3、先交租金后使用；4、预付租房押金10000元，前3年租房价格不变，后2年双方友好协商；5、用电甲方保证提供，从配电间表里出来，由乙方负责。合同签订后，明乐公司依约定将租赁标的物交付曹伟中使用。曹伟中至今共支付明乐公司租房押金6000元、租金80000元、水电费486132元。
双方在租赁期间，从起租日起至2015年10月，双方对于水电费的支付结算并无争议。从2015年11月起，双方对于电费的支付标准产生争议。明乐公司陈述除前期至10月份双方均按正常电费上浮0.14元并加损耗计算，从2015年11月起，均是按国家正常电费的标准上浮0.08元计算，并每月加上电容使用费7000元。对此曹伟中有异议，认为至2015年10月双方电费系正常支付结清无异议外，对于此段期间并非上浮0.14元，而是有不同的上浮价格。至2015年11月，明乐公司提出加7000元电容费的标准后，曹伟中从未同意，双方的矛盾争议也是由于明乐公司对电费标准一再提高而导致，故不认可该电费的计算方式。
双方对于以下水电费发生的事实无争议：2015年3月-2015年10月使用的峰电是14368.8度，平电是165060度，谷电是159597.2度，曹伟中支付明乐公司的水电费款项是227709元(其中水费共计669元)，此款项结清了此段期间的水电费。电力公司收取明乐公司的标准电价为峰电1.1002元每度、平电0.6601元每度、谷电0.32元每度，另收取每月基本电费28000元(即本案当事人所称的电容费)。至2016年12月底，曹伟中租赁房屋的电表抄表显示数为：峰电401，平电3115，谷电2771，上述电表为160倍的电表。曹伟中刚开始承租时，电表为40倍电表，从0用到电表显示峰电为100.26、平电为192.5、谷电为160.69之时，更改为160倍电表，经计算，至2016年12月底，曹伟中实际用电量为峰电52128.8度、平电475300度，谷电424077.2度。水表至2016年12月底显示表数为530吨，至此水表数，双方确认水费共计金额为3761元，2016起，水费按每吨4.5元计算。
明乐公司出租给曹伟中的厂房有土地使用权证及建设用地规划许可证，但无房产证，也未能提供建设工程规划许可证。
一审法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，故双方之间所订立的所有租赁合同均应当认定为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中明乐公司要求曹伟中按约定租金标准支付占有使用费，法院予以支持。由于租赁合同无效，故曹伟中应当及时将承租房屋返还明乐公司。对于曹伟中已支付的租房押金，可折抵应支付的占有使用费。对于曹伟中辩称已支付押金60000元，并以明乐公司诉状中提到收取押金60000元作为其已支付该金额的证据，由于明乐公司称系笔误，将6000元写成60000元，且明乐公司起诉时所提供的其他材料也足以印证系笔误，故法院对曹伟中已支付押金60000元的辩称意见不予采纳。对于曹伟中应支付明乐公司的电费的标准，可按双方无争议期间的2015年3月至2015年10月实际支付的电费与用电量的比例来对曹伟中2015年11月起应付电费金额及支付标准进行测算。明乐公司所称2015年11月起电费计算标准双方已达成口头协议并无证据证明，法院对此不予采纳。经测算，2015年3月至2015年10月双方无争议期间，电费的平均支付标准为正常电费价格上浮0.151元/度。明乐公司主张租金及水电费的利息损失，因本案系无效合同，且占有使用费、水电费一直动态发生，对明乐公司的该诉讼请求法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出了如下判决：一、曹伟中于本判决生效之日起六十日内将租赁房屋返还常州市明乐纺织品有限公司。二、曹伟中于本判决生效之日起十日内给付常州市明乐纺织品有限公司房屋占有使用费164450元(计算至2016年12月31日，从2017年1月1日起至租赁房屋返还之日止，按每年136000元的标准给付)。三、曹伟中于本判决生效之日起十日内给付常州市明乐纺织品有限公司水费、电费共计168108元(计算至本判决查明的电表、水表的显示数)。四、驳回常州市明乐纺织品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7417元，由常州市明乐纺织品有限公司负担1367元，由曹伟中负担6050元。曹伟中负担之款于本判决生效之日起十日内给付常州市明乐纺织品有限公司。
二审审理中，上诉人曹伟中向本院提交了下述证据：
证据一、2015年1月23日被上诉人虞明舜出具的收据一份，用于证明被上诉人对于电费加价是有承诺的，加8分/度左右。虞明舜是公司实际经营人，是明乐公司法定代表人白金媛的丈夫。该证据名为收条，实为承诺书，后面的租房合同是根据承诺来写的。但我们也没有认可，现在即使要加价，不是按判决书上的0.151元/度，只能按承诺执行。
证据二、双方租赁关系发生以后实际支付的电费清单和凭证，用以证明双方电费的上缴有约定，被上诉人在订立合同前有承诺书给上诉人，承诺按约定交纳，但实际双方对电费没有实际结清。我们认为电费的结算应按国家规定及被上诉人出具的承诺书来进行。
对上述证据，被上诉人明乐公司经质证认为，对证据一，该收据与本案无关，虞明舜不能代表公司，且是在签订合同前写的，应以租房协议和双方在履行合中约定的定价为准。对于证据二中上诉人支付的款项予以认可。对于上诉人所说的计算方式不认可。
二审审理中，被上诉人明乐公司向本院提交了下述证据：
证据一、情况说明一份，
证据二、2014年12月-2017年3月供电局收取明乐公司电费明细，明乐公司每月电费明细，明乐公司据此陈述，明乐公司电表，电表分为峰平谷，峰在100.26之前为40倍的电表，100.26之后为160倍的电表。平为192.5之前为40倍的电表，192.5之后为160倍的电表，谷在160.69之前为40倍的电表，160.69之后为160倍的电表。一审庭审前，峰表度数为401，平表度数为3115，谷表为2771。目前的电表度数是：峰为410.52，平为3169.39，谷为2820.26。计算方式分为二段，第一段为2005年2月至2005年10月，计算方式为正常电价每度电产生的损耗+每度电0.14元；损耗的计算方式为所有租房总表-
所有租户分电表之后除以总表数，014元/度相当于电容。第二段的计算方式为2005年至今，计算方式为正常电价每度+损耗每度（损耗与上述一致）+0.08分/度（高压电维护费）+7000元/月（电容），上诉人每月用电量取电容300开米，按国家规定，每开米收费40元。当时经双方协商，优惠为每开米35元，按照200开米算，故电容费为7000元。水费，目前水表为530吨，2015年之前按3.5元/吨计算，2016年按4.5元/吨计算，原因是国家调价。
证据三、明乐公司自2014年12月-2017年3月缴费的机打发票以及供电局出具的增值税专用发票。在供电局提供的机打发票联中，可以看到被上诉人按照其用电量对应的电容交付了28000元，电容是随着用电量的大小决定的，上诉人在被上诉人处用电比例较大，其所占的电容也较大。
证据四、被上诉人与上诉人之间水电费的计算明细。
证据五、被上诉人损耗计算明细。
对上述证据，上诉人曹伟中经质证认为，1、对于情况说明，真实性不予认可，同时对于其表达的计算方式也不认可，情况说明与本案无关。双方不存在被上诉人所称的协商和约定，而事实上双方的约定由于上诉人用电多，所以被上诉人在我们租房之前就承诺我们每度电加价8分左右。对于机打发票和专用发票，真实性认可，但是被上诉人怎么交电费，交多少，由于涉及工厂较多，与上诉人没有关联性。我们只应该按照国家规定和被上诉人的承诺来交电费即可。对于水电费计算明细，基本上一致，相差了367元，认可。对于损耗计算明细，真实性不予认可，且这情况我们也不清楚。
二审审理中，除上诉人曹伟中在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以认定。
二审审理中查明，本案审理过程中，曹伟中已于2017年1月19日将本案所涉房屋返还给了明乐公司。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋租赁合同因租赁房屋并未取得建设工程规划许可证因违反该法律规定而归于无效。合同无效后，合同双方当事人因无效合同而取得的财产应当予以返还，故一审判决上诉人返还本案所涉房屋并无不当，且曹伟中已经将涉案房屋予以返还，本院不再理涉。本案中，明乐公司出租的房屋并未领取相关建设批准证明，不能取得涉案房屋的法定所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益，因本案中的房屋租金标准系双方合意达成，故一审法院判决支持明乐公司主张要求曹伟中参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。至于曹伟中认为其因合同无效给其造成的损失，因本案中曹伟中并未明确主张，故本院在本案中不予审理，曹伟中应另行依合法途径主张。对于曹伟中主张的电费标准问题，因目前并无证据表明虞明舜系明乐公司的实际经营人，故曹伟中主张按照虞明舜的承诺书记载的标准计算电费并无合法依据。根据一审庭审笔录记载，双方当事人对前期结算的电费并无异议，故一审法院根据双方当事人前期电费结算的情况计算双方发生争议的电费并无明显不当，且根据明乐公司向电力公司支付电费的相关凭证，电力公司在向明乐公司收取电费时，加收了除正常电费收费标准以外的电容费等其他费用，曹伟中作为明乐公司房屋的承租人，对电力公司收取的电容费等其他费用予以分担亦属正当。综上，上诉人曹伟中的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7417元，由上诉人曹伟中负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 雍丽萍
二〇一七年六月六日
书记员 马筱艳