西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第02127号
原告杨华太，男，汉族，1978年10月2日出生，个体工商户。
委托代理人杨永政，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人刘斐，陕西维谨律师事务所律师。
被告李海东，男，汉族，1978年2月23日出生，个体工商户。
委托代理人熊国强，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人王甜甜，陕西德伦律师事务所实习律师。
原告杨华太与被告李海东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨华太委托代理人刘斐、被告李海东委托代理人熊国强、王甜甜到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告杨华太诉称，2014年2月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定将位于陕西省西安市长乐路北方医院东侧第2-3间的1、2楼、面积260平方米的店铺租赁给原告用于眼镜类业态经营，租赁期限为2013年2月19日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告即开展了房屋装修、货物准备工作，并于2013年2月16日与陕西尚品尚建设有限公司签订了装修施工合同，并先后共支付了350000元工程款。被告于2013年2月23日向原告交房，装修施工随即进行。2013年3月23日，被告称该房屋不能继续使用，双方遂签订了《租赁房屋未能实际使用确认书》，同时被告承诺房屋一旦具备使用条件即告知原告，原告虽立即发出停工通知，但因被告不能交房，造成原告损失327532元。根据双方签订的合同，被告应按照约定租赁期限剩余时间租金的50%向原告承担违约责任。为维护权益，向法院起诉，请求判令被告赔偿原告装修损失327532元；判令被告向原告支付违约金450349元。
被告李海东辩称，原、被告之间签订房屋租赁合同时，均知悉该房屋不允许转租，签订租赁合同时，原、被告均有过错。原告所称的装修只进行了加装门头及部分房屋及墙体的处理，并非完全进行了原告所述的装修，故原告所述的装修损失情况与事实不符。原告明知本案涉诉房屋产权人为西安市北方医院，被告没有转租权，故双方签订的房屋租赁合同无效，被告不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月7日，原、被告签订房屋租赁合同书一份，约定甲方（被告）将位于西安市长乐路北方医院东侧第2-3间的1、2楼房屋出租给乙方（原告）用于眼镜类业态经营。合同签订时甲方应提供身份证明、房屋所有权证明或载明甲方承租房屋并有权出租、转租等与房屋出租权利证明相关的文件。甲方确保拥有该房屋的对外租赁权，合同履约期内，因产权和租赁权所发生的债权债务纠纷全部由甲方负责，乙方不承担任何责任，给乙方造成的损失由甲方承担赔偿责任和违约责任。租赁期限自2013年2月19日起至2015年12月31日止。甲方需在2013年2月19日前向乙方移交租赁场所并签订房屋交接确认书。该确认书签订后2日内，乙方向甲方支付房屋押金30000元。2013年2月19日至2013年3月11日为装修免租期，2013年3月12日至2013年12月13日租金249698元，2014年度租金325500元，2015年度租金325500元。乙方可以对房屋进行装修。甲方提供的场所出现第三方争议、场所权属瑕疵或非法出租，致使本合同无法履行或者甲方在合同期内单方收回店铺，甲方应立即退还乙方按实际租赁时间多交部分的租金，并对乙方按本合同约定租赁期限剩余时间租金的50%进行赔偿。该合同签订后，被告李海东于2013年2月28日向原告出具了收到249698元租金的收据。2013年2月16日，原告与陕西尚品尚建设有限公司签订工程合同书，约定位于本案涉诉房屋的装修工程总造价为564153元。2013年2月23日，原、被告签订了房屋交接确认书，该确认书载明该房屋权属人为北方医院，第一承租人为被告李海东。确认书签订后，被告将本案涉诉房屋交付原告，原告当日与陕西尚品尚建设有限公司签订进场施工交接单，后施工人员的施工被西安市北方医院阻止。2013年3月23日，原、被告签订租赁房屋未能实际使用确认书，该确认书明确本案涉诉房屋自原告接收之日至签订确认书之日未能实际使用该房屋，原告何时能实际使用该出租房，以双方签订的确认书为准。原告于签订未能实际使用确认书当日向陕西尚品尚建设有限公司发出停工通知单，要求停止装修工程施工。2013年6月4日，被告将原告支付的租金249698元及押金30000元退还原告。庭审中，被告向法庭出具了本案涉诉房屋的租赁合同（复印件）及授权委托书一份。租赁合同中出租人为西安市北方医院，承租人为西安市新城区好心情渔具行，承租人签字处为李玉玲、詹显亮。授权委托书中授权人为詹显亮，授权被告李海东帮助出租本案涉诉房屋，但原告称其与被告签订租赁合同时未见到该委托书。原告在庭审过程中认可其知道该房屋的权属情况及租赁情况，原告为了能承租该房屋，所以协商该房屋的转租权与签订租赁合同同时进行，但由于西安市北方医院不同意被告转租，故原告委托的装修施工方进入现场后即遭到西安市北方医院的阻止。另外，原告称其与陕西尚品尚建设有限公司签订合同后，以现金的形式分两次向其支付了共计350000元工程款，并向法庭出具了该公司向其开具的发票。原告称经其与陕西尚品尚建设有限公司结算，装修工程款共计327532元。被告对原告主张的装修费数额不予认可，故申请本院对此进行司法评估。本院依法委托评估机构进行价值评估，但因原告未能提供装修施工图纸，故无法评估。原告当庭出具了大众直通车眼镜超市第二十九分店的收益明细，证明本案涉诉房屋正常使用四年的的收益不低于2223000.4元。
以上事实有西安市北方医院与西安市新城区好心情渔具行签订的房屋租赁合同、授权委托书、原、被告签订的房屋租赁合同、房屋交接确认书、租赁房屋未能实际使用确认书、租金收据、工程合同书、收款发票、进场施工交接单、停工通知单、施工合同终止协议书、大众直通车眼镜超市第二十九分店的收益明细、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，出租人在出租房屋时，应拥有该出租房屋合法的使用权，承租人在转租房屋时应经出租人同意。被告李海东非本案涉诉房屋的所有权人，对该房屋亦没有转租权，原告在签订该合同时明知被告无转租权且西安市北方医院对被告的转租行为亦不允许，故原、被告签订的该房屋的租赁合同无效，原告依据该合同主张的违约责任无据，本院依法不予支持。原告主张的装修损失，虽然其提交了装修施工合同及发票等证据，但该主张无银行转账记录及实际施工成果等证据相互佐证，不能充分证明该装修工程及费用实际产生，且由于无装修施工图纸导致鉴定机构无法对装修工程的施工量及成本进行鉴定，故原告主张的装修损失，证据不足，本院依法不予支持，唯被告认可原告在该房屋中做了加装门头及室内墙体处理，且认可该工程量的费用为15000元，对于被告自认的部分，本院依法予以准许。庭审中，原告认可其知悉被告对本案涉诉房屋没有转租权，但其依然与被告签订该房屋的租赁合同致使该合同无效，对此原、被告均有责任，故应对损失各承担50%为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李海东于本判决生效之日起十五日内向原告杨华太支付装修损失7500元（15000＊50%）。
二、驳回原告杨华太其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14268元，由原告杨华太承担14218元，由被告李海东承担50元（此款原告已预交，被告随上述款项直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 胡九红
代理审判员 耿 垒
人民陪审员 王文丽
二〇一五年十月十六日
书 记 员 赵茵茵