山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书(2015)河民初字第1229号原告（反诉被告）：山东**科技有限公司，驻东营市河口区。法定代表人：毕某某，经理。委托代理人：万某某，山东***律师事务所律师。被告（反诉原告）：东营**集团有限公司，驻东营市河口。法定代表人：武某某，董事长。委托代理人：贾某某1，东营**集团有限公司经理。委托代理人：贾某某2，东营**集团有限公司经理。原告山东**科技有限公司诉被告东营**集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山东**科技有限公司的委托代理人万某某，被告东营**集团有限公司的委托代理人贾某某1、贾某某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东**科技有限公司诉称，2014年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告的房屋用于职工住宿，租赁期限为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为25000元，水、电、暖费用由原告承担。合同签订后，原告按约履行并预交了部分费用，但2015年9月28日被告单方将原告租赁房屋所在的厂区大门锁上，致使原告无法入住，只能暂时为职工租住宾馆，给原告造成了巨大损失。为此诉至法院，诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还剩余租金6300元及预付费用12893.72元，支付违约金2083元，赔偿原告损失12320元，共计33596.72元；3、诉讼费由被告承担。被告东营**集团有限公司辩称，1、原告租赁房屋期间未按时交纳水电费，被告依约有权收回房屋；2、原告系自行决定搬离，而非被告要求其搬离；3、原告至今仍拖欠被告水电费，并且在租赁期间给被告造成了财产损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告东营**集团有限公司诉称，2014年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，由山东**科技有限公司承租东营**集团有限公司的房屋作为职工宿舍，租赁期限为一年，至2015年12月31日到期，水、电、暖气和冷气费用由山东**科技有限公司承担，其应按照河口区实行的计价标准于次月10日之前支付。山东**科技有限公司自2015年3月份起每月均未能按时交纳水、电暖费用，且在租赁期间，破坏租赁房屋三楼的卫生间门及宿舍墙壁、门锁，宿舍卫生较差，东营**集团有限公司多次要求其交纳费用并进行修理或赔偿，但直至8月份其才交清了之前所欠的水电暖费用，却未对毁损的房屋进行修理，未对卫生进行整改。2015年9月，东营**集团有限公司通知山东**科技有限公司交纳上月水、电费用，遭到无故拖延，便于9月28日暂停山东**科技有限公司使用租赁房屋，但9月30日下午，山东**科技有限公司强行推开东营**集团有限公司大门，搬走其所有物品，至今未仍交纳8、9月份的水、电费用。反诉诉讼请求为：1、解除涉案房屋租赁合同；2、判令山东**科技有限公司缴纳2015年8月、9月的水费4083.65元及电费30559.84元，并赔偿门窗修理费以及卫生清理费3000元，上述合计37643.49元；3、诉讼费由山东**科技有限公司承担。反诉被告山东**科技有限公司辩称，1、同意解除房屋租赁合同；2、其公司已经于2015年8月27日预交41767.43元的费用，扣除8、9月份其使用的水电费4620元后仍有剩余；3、因东营**集团有限公司未及时交付发票，其公司财务无法支付该笔费用；4、东营**集团有限公司存在违约行为，给其公司造成了损失。针对本诉，原、被告提交下列证据：（一）原告证据证据1：《房屋租赁合同》一份，证明：2014年12月30日原、被告签订房屋租赁合同，由原告租赁被告厂房内的宿舍楼3楼整层宿舍和配套设施，以及4楼套间两套，合同约定水、电费由原告自行承担，冷暖气费按照原告实际使用房间数的室内使用面积计算，其中暖气费为54元/平方米，冷气费为20元/平方米，租赁费为25000元，若被告违约，无正当理由未提前一个月书面通知收回房屋，则应按一个月的租金额向原告支付违约金及损失。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但被告因原告未按时交纳水电费而收回房屋。证据2：被告出具的收据一份，证明：原告按约交纳了租赁费25000元。被告质证意见：对证据无异议。证据3：申请法院调取的出警记录一份，证明：2015年9月28日被告在未向原告发出书面通知的情况下，禁止原告入住；被告工作人员称原告未支付水电费不属实。被告质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。根据合同约定，原告应在9月10日前支付8月份的水电费，但其直至9月28日尚未支付，被告有权禁止其继续使用房屋。证据4：河口区**饭店出具的住宿费发票以及入住明细一份，证明：由于被告违约，原告为职工32人租住宾馆，产生住宿费12471元，扣除职工的个人消费151元，实际住宿费用为12320元。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但因原告未能按时交纳水电费，被告才将房屋收回，故该费用与被告无关；即使原告确需租赁房屋给职工居住，也应按照租赁被告房屋的标准进行租赁，故原告主张的租赁费金额过高，亦存在单人单间的情况。证据5：被告于2015年3月23日出具的收据一份，证明：2015年3月23日被告收到15744元。被告质证意见：对证据真实性无异议，该款包括2015年1月1日至3月11日的水、电费904.46元，取暖、制冷费用14840.32元，共计15744.78元，被告仅收取15744元；该证据能够证明原告未按时交纳水电费及取暖、制冷费用。证据6：2015年8月27日被告工作人员出具的收条一份及银联商务签购单一份，证明：原告支付了2015年3月31日至7月31日的水、电费3469元，并将2015年7月31日之后的电费41767.43元（包含预交部分）交到了电业局，两项费用共计45236.43元。被告质证意见：对证据真实性无异议，因原告已经实际使用了租赁房屋的3楼25间、4楼2间、2楼2间房屋，故与被告方于6月份达成口头协议，约定被告除已经收取的取暖制冷费用外，不再另行收取原告使用的取暖和制冷费用，改为由原告交纳实际使用空调产生的取暖和制冷电费。2015年3月31日至7月31日全部的水电及空调的费用总计为45236.43元，因财务人员计算错误，向原告返还1822元，实际收到43413.55元（该43413.55元包含案外人孙某某的电费14000元，经孙某某与原告协商，由其交给原告，再由原告交给被告），其中的41767.43元经原、被告及案外人孙某某商定由原告直接向河口供电公司缴纳，该费用并非2015年7月31日后产生的费用，亦非原告预交的费用，剩余费用由原告交纳给被告。故截至2015年7月31日前，原告租赁和使用房屋的水、电费及取暖制冷费用已经全部交齐。该份证据同时能够证明原告逾期交纳水电费的事实。证据7：被告向原告出具的租赁费催收函一份，证明：原告租赁的房屋2015年1月1日电表初始数字为2303，新安装水表8块，原告收到被告通知的时间是2015年3月12日，已经于2015年3月17日将相关的费用支付给了被告。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但原告一直没有缴纳1-2月份的费用；催收函要求原告于3月18日前支付，但原告的实际交付时间为3月23日，已经逾期。证据8：2015年9月27日拍摄的照片八张，证明：原告租赁的房屋共有电表两块、水表六块，其中水表初始数字为0，三楼电表的初始数字为2303度。2015年9月27日水表数为1073.2方，三楼电表数为8022.92度，四楼为342度。故原告使用电共计6061.92度，使用水共计1073.2方。被告质证意见：对证据真实性有异议，不认可照片中的数据；电表系原告自行安装，且照片显示的用电量与向电业局交纳费用的电量相差较大。证据9：原告公司2015年9月和10月的薪资表10份，证明：名海宾馆出具的入住明细中的人员系原告职工。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但不认可入住明细单中的人员即为原告职工。（二）被告证据证据1：《房屋租赁合同》一份，证明：合同第十三条第一项约定，乙方未按合同约定缴纳房屋租赁费用，甲方有权解除合同，该租赁费用包括房屋租赁管理费及水、电费，故因原告未按时交纳水、电费，被告有权收回房屋。证据2：缴纳租赁费用的催收函一份，证明：原告2015年1、2月份的水、电费及取暖费未按时交纳。证据3：2015年8月26日原、被告及孙某某三方签订的《关于东营**集团有限宿舍电费结算明细表》一份，证明:1、原、被告于2015年6月份达成口头协议，约定原告按照实际使用空调的情况交纳电费，不再按照房屋面积计算，故经双方结算截止2015年7月31日原告应付电费为43413.55元；2、原告自2015年3月至7月的水、电费及取暖制冷费用未按时交纳。证据4：河口区供电公司于2015年12月3日出具的明细单一份，证明：被告公司2015年8月份的电费为25415.07元，此期间仅原告在被告处承租，故该费用应由原告承担。2015年10月12日河口供电公司出具的增值税发票一份，证明：被告公司2015年9月份的电费为5144.77元，此期间仅原告在被告处承租，故该费用应由原告承担。证据5：胜利石油管理局供水公司于2015年9月25日出具的水费发票1份，证明：被告2015年8、9月份的水费共计4083.65元，因原告租赁产生的相应水费应由原告交纳。证据6：2015年8月26日河口区供电公司向被告发出的欠费停电通知书一份，证明：因原告拖欠水、电费，导致被告无法向供电公司缴纳电费而被停电，双方于2015年8月26日重新达成了协议。原告对以上证据的质证意见：对证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，合同虽然约定了被告的解除权，但行使解除权仍应按照法定程序，不得任意解除。对证据2真实性没有异议，与原告提交的催收函一致，由于被告没有向原告交付全部租赁房屋，双方存在争议，且当时恰逢春节临近，原、被告在2015年3月份之前一直未对水电表的数额进行确认，导致原告直至2015年3月中旬才将相应费用支付给被告。对证据3真实性不予认可，该协议未经过原告公司盖章确认。对证据4真实性没有异议，但该证据与本案缺乏关联性。对证据5真实性没有异议，但原告已经将相应的水、电费用预交给了被告，被告应向相应部门缴纳水费。对证据6真实性无法确认，被告拖欠电费与原告无关，原告已经将相应的电费预交给了被告。针对反诉，原、被告提供下列证据：（一）反诉原告证据证据1：东营**集团有限宿舍水电费统计表一份，证明：山东**科技有限公司未按时缴纳3—6月份的水电费。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，该水电费其已经实际缴纳，且能够证明水表的初始数字为0方。证据2：证人孙某某的出庭证言，证明：1、山东**科技有限公司承诺按月支付空调制冷电费；2、山东**科技有限公司与东营**集团有限公司签署的宿舍水、电费结算表的真实性以及山东**科技有限公司实际居住宿舍的数量；3、修理宿舍、卫生间门的费用。反诉被告质证意见：证人所述不属实，1、证人与东营**集团有限公司的合同已经于2015年7月履行完毕，其没有必要再与原、被告协商水电费问题；2、证人陈述的水电费明细表形成地点与反诉原告陈述不一致；3、证人陈述的14000元发生过程与反诉原告陈述不一致；4、水电费明细表上未加盖山东**科技有限公司的印章，反诉原告亦无证据证明该表履行情况。综上，孙某某的证言不具有客观性，无法证实结算明细表的真实性。证据3：陈某某在《关于东营**集团有限宿舍水电费结算表》背面出具的收条一份，证明：东营**集团有限公司将多计算的1822元退还给了山东**科技有限公司。反诉被告质证意见：对该证据不清楚。证据4：2016年3月23日东营市河口区供电公司出具的客户电费明细单一份，证明：2015年9月份东营**集团有限公司的电费明细。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，但抄表时间为2015年10月5日，并非山东**科技有限公司从东营**集团有限公司搬离的时间，故该电费明细包含了东营**集团有限公司自己使用的电费部分，且该电费包含照明用电和空调用电。2015年9月份的空调电费其已经按照合同约定的每平方米20元预交（包含在2015年3月份交纳的15744元中），仅照明电费应由其交纳。证据5：东营**集团有限公司2015年5月至11月期间的资产负债表以及利润表各一份，共计14页，证明：该期间东营**集团有限公司已经停止经营、生产和加工等相关事宜。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，但不能证明东营**集团有限公司不生产、不经营以及不使用公司的用电设备。证据6：2015年7月至11月期间供电公司电费明细6页，证明：中央空调运行期间的费用明显高于不运行期间的费用，2015年8、9月份山东**科技有限公司租赁其公司宿舍期间空调机组正常运行。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，但可以证明在山东**科技有限公司搬离后东营**集团有限公司仍产生了大量的电费，故不认可其证明目的。证据7：2016年4月份拍摄的三楼、四楼宿舍电表度数照片两张，证明：山东**科技有限公司员工租赁我公司三、四楼宿舍期间的实际照明用电量。反诉被告质证意见：对证据的真实性无异议，但该组证据形成于山东**科技有限公司搬离6个月后，且上述证据6可以证实山东**科技有限公司搬离后，东营**集团有限公司仍然使用了大量的电，故无法证实山东**科技有限公司在搬离时的照明用电量。证据8：2016年4月份拍摄的涉案租住宿舍卫生间门被损坏的照片四张，证明：山东**科技有限公司租赁其公司宿舍期间对宿舍的损坏情况。反诉被告质证意见：对证据的真实性无法确定，从东营**集团有限公司提供的该组证据无法证实损坏物品的事实、价值以及损害人是否为山东**科技有限公司的员工。证据9：李某某出庭作证的证言，证明：1、东营**集团有限公司于2015年6月份左右已经停止生产经营，并辞退所有员工；2、山东**科技有限公司员工实际居住的宿舍房间数量以及山东**科技有限公司对于公共设施的损坏情况；3、在东营**集团有限公司停产之后，没有任何第三方进入其公司居住或工作。反诉被告质证意见：证人系东营**集团有限公司的职工，与该公司存在法律上的利害关系，其所述与书证不符的内容不应采信；证人所述山东**科技有限公司搬离后东营**集团有限公司的用电情况与东营**集团有限公司提交的11、12月份电费清单显示的用电情况不符，该两月的平均电费为2000-3000元，仅证人所在的值班房不可能产生如此多电费，故能够推断在山东**科技有限公司搬离之后，并非只有值班室工作人员使用东营**集团有限公司的厂房及宿舍。（二）反诉被告未提交证据。根据以上当事人举证、质证情况，本院对当事人提供的证据作出如下认证：（一）针对本诉中的证据作出如下认证：原告山东**科技有限公司证据1-7，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据8，被告对真实性不予认可，因该证据中的照片系原告单方拍摄，本院对其真实性不予确认；证据9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告东营**集团有限公司证据1、2、4、5，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3《关于东营**集团有限宿舍电费结算明细表》系复印件，原告对其真实性不予认可，被告申请签订该协议当事人之一的孙某某出庭作证，孙某某当庭认可该表的真实性，并称该表原件在陈某某手中，该表背面有陈某某向东营**集团有限公司出具的收条，且内容中的第六条为“三方于8月27日共同到河口电业局将7月份电费41767.143元缴清，余款交东营**集团有限公司代表贾某某2收，由贾某某2缴清水费”，与原告证据6即2015年8月27日被告工作人员出具的收条以及银联商务签购单（山东**科技有限公司交纳电费41767.43元）的内容相互印证，故本院对其真实性予以确认，陈某某系山东**科技有限公司副总经理，且为房屋租赁合同的经办人，其签约行为应属履行职务行为，且山东**科技有限公司已经按照协议约定实际交纳了电费，应视为其公司对协议内容的确认，故本院对该证据的证明效力予以确认；证据6欠费停电通知书原告不予认可，因该证据为复印件，本院对其真实性不予确认。（二）针对反诉中的证据作出如下认证：反诉原告证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2证人孙某某的证言，其所述与本诉被告证据3《关于东营**集团有限宿舍电费结算明细表》、原告证据6收条内容相互印证的部分，本院予以采信。证据3陈某某出具的收条，被告不清楚其真实性，该收条内容与本诉原告证据6收条的内容相互印证，本院对其真实性予以确认。证据4-7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但上述证据无法证明山东**科技有限公司租赁东营**集团有限公司宿舍楼期间，仅有山东**科技有限公司用电，亦无法证明2015年8、9月份山东**科技有限公司租住宿舍楼所使用的电量，本院对其证明效力不予采信。证据8照片四份，被告对真实性不予认可，该证据系原告单方制作，本院对真实性不予确认。证据9证人李某某的证言，因其系原告公司工作人员，与该公司存在法律上的利害关系，且其证言无其他有效证据予以佐证，故本院不予采信。根据以上证据认证情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认以下事实：2014年12月30日，东营**集团有限公司作为甲方、山东**科技有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条甲方将位于其公司院内宿舍楼3层整层宿舍和配套设施、宿舍楼4楼套间2套出租给乙方，乙方自行承担水、电，暖气的使用费，冷暖气费用按照乙方实际使用房屋间数的室内使用面积计算，暖气按每平方米24元收取，冷气按每平方米20元收取。第二条租赁期限为12个月，自2015年1月1日至2015年12月31日，租赁期内，若因甲方或者乙方原因需要提前终止租赁的，必须提前3个月通知对方，并做好相应的交接。第三条租赁管理费为25000元。第四条乙方使用的水、电费，按照水、电表实际用量，并按照河口区实行的计价标准于次月10日前向甲方支付，电费每度0.81元，水费每立方3.5元。第七条甲方保证该房屋建筑结构完好，各类设施均安全可靠，能正常使用；甲方负责该房屋的结构和水电、消防器材和设施正常使用和日常维护，维修费由甲方承担。因乙方使用不当或者不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿，并及时告知甲方。第八条租赁期内，乙方原则上不能改变结构或装修等，乙方如需对房屋进行维修、装潢或增加附属设施，必须先征得甲方书面同意，且乙方不得改变房屋原有建筑结构。第十三条租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：（1）乙方未按合同约定支付租赁费用；…（4）未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋结构或用途的；（5）乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现严重损坏或故障等情形不承担维修费用的。第十四条租赁期内，甲方违反合同约定，无正当理由未提前一个月书面通知收回房屋，甲方因房屋权属不清而导致本合同无法履行时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失。”甲方代表刘某某，乙方代表山东**科技有限公司副总经理陈某某在合同上签字并各自加盖了公司印章。合同签订后，东营**集团有限公司将租赁房屋交付给山东**科技有限公司使用，山东**科技有限公司于2015年1月4日向东营**集团有限公司交纳了房屋租赁费25000元。涉案房屋取暖及制冷均使用中央空调，空调所用电表在山东**科技有限公司入住前已经安装，山东**科技有限公司入住后自行安装了所租用宿舍楼的水表和日常生活用电电表。2015年3月12日东营**集团有限公司向山东**科技有限公司发出《关于山东**科技有限公司交纳租赁费用的函》，山东**科技有限公司于2015年3月17日收到该函，该函中载明“现我方因经济情况特向贵单位提出交纳剩余租金及自入住以来两个月的水、电费用，具体费用如下：一、水电费用自2015年1月1日以来，新装水表8块，共计走水33.7立方米，单价3.5元/立方米，合计117.95元；电表1月1日起始数字为2303，3月11日数字为3272，差值971度，单价0.81元，合计786.51元，水电费用共计904.46元。二、冷暖费用根据合同约定，贵单位共使用三楼标准间11套（6.2M×3.2M×11=218.24㎡），四楼套间2套（6.2M×9.6M×2=119.04㎡），面积共计337.28平米，取暖按照每平米24元收取，制冷按照每平方米20元收取，共计14840.32元。一、二项费用共计15744.78元，请自接到本函后于2015年3月18日前支付。”2015年3月23日，山东**科技有限公司向东营**集团有限公司支付15744元，东营**集团有限公司向其出具收据一份。庭审中东营**集团有限公司认可山东**科技有限公司已经交纳了2015年3月31日之前的全部水电费用。2015年8月26日贾某某2代表东营**集团有限公司、陈某某代表山东**科技有限公司与案外人孙某某（学生培训）签订《关于东营**集团有限宿舍水、电费结算明细表》一份，内容为：“经东营**集团有限、山东**科技有限公司、学生培训三方代表根据水电使用情况，按阶段使用的水、电表数及参照日平均数计算费用如下：1.结算时间自2015年6月3日至7月31日止；2.山东**科技有限公司使用的水电费如下：①3月31日至6月2日合计2621元（其中水费421.1方×3.5元/方等于1473.85元，电费1416.69度×0.81元/度等于1147.52元）；②根据使用空调后的平均数，6月2日至6月30日：照明和风机616元+空调8616元+水费324元=9556元；③7月1日至7月31日：照明和风机865.54元+空调30012.23元+水费358.67元=31236元（上述空调按日均968.14元/天计算）；④3月31日至7月31日山东**科技有限公司应付水电费用（其中包括孙某某应付山东**科技有限公司空调费14000元）合计为43413.55元；⑤孙某某已付山东**科技有限公司学生培训费8000元，8月27日再付给山东**科技有限公司6000元；⑥三方于8月27日共同到河口电业局将7月份电费41767.43元缴清，余款交东营**集团有限公司代表贾某某2收，由贾某某2缴清水费。⑦8月水电费按9月5日山东**科技有限公司宿舍抄表数计缴。到8月1日表底数水649.6方，电底数5560.5度。”签订上述明细表的次日即2015年8月27日，山东**科技有限公司向河口区电业局交纳电费41767.43元，东营**集团有限公司代表贾某某2向山东**科技有限公司出具收条一份，载明“今收山东山东**科技有限公司水电费3469元，3月31日—7月31日，以及41767.43元电费山东**科技有限公司已到电业局交清，合计45236.43元”，在收条左下角由东营**集团有限公司代表陈某某注明“因东营**集团有限贾某某2计算错误，多收了现金1822元已退还本人（此款由本人垫付的）”，同日陈某某并在东营**集团有限公司留存的《关于东营**集团有限宿舍水、电费结算明细表》复印件的背面出具了收条一份，载明“收到贾某某2计算误差退还的1823元正”。2015年9月28日，东营**集团有限公司以山东**科技有限公司迟延支付水、电费为由禁止山东**科技有限公司员工入住，2015年9月30日经多方协调，山东**科技有限公司从东营**集团有限公司搬离。山东**科技有限公司员工因无法入住租赁的东营**集团有限公司宿舍楼，于2015年9月28日至2015年10月8日期间入住河口区德盛街名海饭店，产生住宿费12471元。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，缔约双方均应按约履行，在履行过程中经双方协商就合同内容进行变更的，亦应按变更后的协议继续履行。本案诉讼过程中，双方当事人均要求解除房屋租赁合同，但经查实因东营**集团有限公司禁止山东**科技有限公司入住，山东**科技有限公司已于2015年9月30日从租赁房屋中搬离，故双方的租赁合同已经终止，本院对其双方要求解除合同的诉请不再处理。本案双方当事人争议的焦点问题主要有以下两点：1、东营**集团有限公司解除房屋租赁合同理由是否成立，其应否返还剩余期限的租金，并承担支付违约金和赔偿损失的责任；2、东营**集团有限公司要求山东**科技有限公司支付2015年8月份和9月份的水、电费，理由是否成立？金额为多少？其要求山东**科技有限公司赔偿门窗修理费及卫生清理费3000元，理由是否成立。针对上述争议焦点分析如下：一、第1个争议焦点涉案《房屋租赁合同》缔约之初，双方当事人对房屋租赁费、水、电费及冷暖气使用费均作出了明确约定，截至2015年3月31日，山东**科技有限公司按照合同约定的计费标准向东营**集团有限公司交纳了水、电费以及取暖和制冷费用。而从2015年8月26日《关于东营**集团有限宿舍水、电费结算明细表》看，双方对3月31日—6月2日期间的水、电费仍按合同约定的计费标准进行结算，而对6月2日—7月31日期间的水、电费，则采取了“照明和风机电费+空调电费+水费”的结算方式，其中照明和风机电费以及水费仍按合同约定的水、电计费标准结算，而空调电费按照每日968.14元计算，能够确认双方自2015年6月份起对空调用电费用进行单独计算，印证了东营**集团有限公司关于经双方协商一致，自6月份起不再按照房屋面积计算制冷费用，改按实际用电量交纳空调电费的主张。同时根据该明细表亦能够确认，三方结算的电费41467.43元系2015年7月31日之前已经实际发生的费用，经三方协商由山东**科技有限公司交纳，故山东**科技有限公司主张上述费用为其预交或者为东营**集团有限公司垫付，理由不成立，本院不予支持，其仍应向东营**集团有限公司交纳2015年8月份之后的水、电费用。涉案《房屋租赁合同》约定了每月交纳水电费的时间，并约定在承租人未按约支付租赁费用时出租人的合同解除权，故在山东**科技有限公司未按约交纳水、电费的情况下，东营**集团有限公司依约有权解除合同。山东**科技有限公司于2015年9月30日从租赁房屋中搬离，故东营**集团有限公司应退还剩余3个月租期的租金，金额为6250元（25000元÷12个月×3个月）。同时根据上述分析，东营**集团有限公司不存在违约情形，本院对山东**科技有限公司主张的违约金不予支持。关于山东**科技有限公司主张的住宿费损失，虽然东营**集团有限公司因山东**科技有限公司违约有权解除合同，但其应提前向山东**科技有限公司发出通知，并给予合理的期限补交费用或搬离房屋，而东营**集团有限公司自称其于2015年9月28日中午通知的山东**科技有限公司，当日即禁止该公司入住，故其未尽到上述义务，应赔偿由此造成的山东**科技有限公司损失。关于损失赔偿的金额，山东**科技有限公司在东营**集团有限公司禁止其入住后，应积极与东营**集团有限公司进行协商并采取措施防止损失扩大，而其于9月28日入住宾馆，于9月30日搬离租赁房屋后仍继续入住宾馆，由此所致扩大的损失应由其自行承担，本院仅支持28日和29日两天的住宿费，根据名海饭店出具的入住明细单计算为1920元（80元/天×12间×2天）。二、第2个争议焦点东营**集团有限公司提交2015年8月份和9月份其交纳水、电费的发票，称其上载明的金额即山东**科技有限公司应向其交纳的该两月的水、电费，但未能提供有效证据证明此期间仅有山东**科技有限公司使用其公司水电，故本院对其主张不予采纳。山东**科技有限公司租住期间，宿舍楼的水表和日常生活用电电表均系单独安装，2015年8月26日双方结算时已经确认8月1日的水表底数为649.6方，日常生活用电电表底数为5560.5度，庭审中双方又认可9月30日的水表底数为1073.2方、日常生活用电电表底数为10325.93度，故2015年8、9月份山东**科技有限公司用水量为423.6方（1073.2-649.6），日常生活用电量为4765.43度（10325.93-5560.5），该两项费用按合同约定的计费标准计算，水费为1482.6元（3.5元/方*423.6方），电费为3860元（0.81元/度*4765.43度）。关于该两月的空调电费，东营**集团有限公司主张应按照《关于东营**集团有限宿舍水、电费结算明细表》中每日968.14元计算，山东**科技有限公司不予认可，因该明细表系对2015年7月31日之前空调用电费用计算标准的确认，不能证明双方亦同意此后的空调电费仍按该标准计算。庭审中，双方当事人对山东**科技有限公司2015年8、9月份使用空调的用电量以及空调电费计算标准均未提供证据予以证明，双方虽同意庭后对上述用电量进行核对，但在法庭指定的期限内未反馈核对结果，故对该部分电费本院在本案中不予处理，当事人可另行主张。另，东营**集团有限公司对其主张的门窗修理费及卫生清理费3000元，未能提供有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东营**集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告山东**科技有限公司租赁费6250元，并支付住宿费损失1920元，合计8170元；二、反诉被告山东**科技有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告东营**集团有限公司水费1482.6元、日常生活用电费3860元，合计5342.6元；三、驳回原告山东**科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东营**集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费640元，由原告山东**科技有限公司负担484元，被告东营**集团有限公司负担156元；反诉案件受理费371元，由反诉原告东营**集团有限公司负担318元，反诉被告山东**科技有限公司负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  刘晓蕊代理审判员  王洪双人民陪审员  薄鸿伟二〇一六年五月十三日书 记 员  张爱媛