北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终929号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京天和苑房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇石门营村。
法定代表人王书林，董事长。
委托代理人姚连玉，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京德海发钢结构制造有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇石门营村东。
法定代表人肖颖，总经理。
委托代理人杨美杰，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人佟世德，男，1957年1月5日出生，北京德海发钢结构制造有限公司职员。
第三人北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区永定镇何各庄村北。
法定代表人周杨，镇长。
委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人北京天和苑房地产开发有限公司（以下简称天和苑公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民（商）初字第3358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天和苑公司在原审法院起诉称：我公司与北京德海发钢结构制造有限公司（以下简称德海发公司）于2004年3月12日签订《租地合同》，约定由德海发公司租用我公司12亩土地，租赁期限自2004年4月1日截至2014年3月30日，年租金为5万元。2013年10月，德海发公司与北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）签署编号为F-07的《北京市集体土地非住宅征收货币补偿协议》（以下简称F-07协议），永定镇政府已将全部拆迁补偿款给付德海发公司。涉案土地是我公司从永定镇石门营村承包又转包给德海发公司的，永定镇政府并未就涉案土地给予我公司补偿，而是告知我公司自行和德海发公司解决此事。另外，在政府征收时，德海发公司的承包期限已不足一年，故分配停产停业损失更多的应考虑我公司未履行完毕的合同期限的损失。我公司认为，按照双方曾达成的补充协议，F-07协议中停产停业综合补助费286192元中的50%以及其他补助（2193360元）共计2336456元应归我公司所有。故我公司请求法院判令：1、德海发公司返还拆迁款共计2336456元并给付延迟履行利息损失（以2336456元为本金，自2013年10月17日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清日止）；2、由德海发公司承担本案诉讼费用。
德海发公司在原审法院答辩称：我公司与天和苑公司并未就分配拆迁补偿款达成过补充协议。我公司与永定镇政府签订的补偿协议中并未注明需要将获得的拆迁款分配给天和苑公司，我公司所获得补偿是因为我公司在涉案土地上实际经营且是出资建设了建筑物的唯一一家公司。拆迁补偿款中的其他补助是基于停产停业损失所取得的，装修补偿款应属于我公司所有。另外，永定镇政府已经对天和苑公司进行了相关的补偿，天和苑公司如果觉得补偿不够应该和政府协议解决，与我公司无关。故我公司不同意天和苑公司的诉讼请求。同时，我公司提起反诉称：由于政府拆迁，双方当事人之间的租地合同已无法继续履行，天和苑公司应退还保证金1万元以及自2013年9月18日（拆迁公告之日）至2014年3月30日的租金30908.94元。天和苑公司所收取的保证金系用于保证我公司依约支付租金并遵守合同中关于不破坏性使用土地的约定。我公司请求法院判令天和苑公司：1、退还租地保证金1万元；2、退还2013年9月18日-2014年3月30日的租金30908.94元；3、承担反诉费用。
天和苑公司在原审法院针对德海发公司的反诉答辩称：双方租地合同中约定的租地保证金保证的内容是德海发公司不得转租土地。在合同履行过程中，德海发公司违约将3亩土地转租给北京海文豪斯建材有限公司（以下简称海文豪斯公司），因此预交的租地保证金不应退还。我公司同意退还部分租金，但认为应从2013年10月18日（签订拆迁协议之日）起计算，数额为23014元。
永定镇政府在原审法院未出庭参加诉讼，但通过书面答辩状辩称：天和苑公司将永定镇政府列为本案第三人没有依据。依据与德海发公司签订的补偿协议，永定镇政府已经将补偿款支付给了德海发公司。根据2014年10月21日永定镇政府与天和苑公司签订的《补充协议书》第4条约定，天和苑公司与德海发公司之间的纠纷应由天和苑公司自行解决。
原审法院审理查明：天和苑公司（甲方）与德海发公司（乙方）于2004年3月12日签订《租地合同》，主要约定：1、乙方自甲方租用12亩土地（该土地系甲方承包），租赁期限为10年、每年租金为5万元；2、付款方式为合同签订日乙方交纳租地保证金1万元，合同期满退还，即日起十日内交齐总面积的半年租金，下半年租金提前一个月交付，第二年起租金一次付清全年；3、甲方对乙方所租土地使用情况进行监督，对乙方土地的破坏性使用有权制止，否则甲方有权终止合同，并要求乙方进行经济赔偿；4、乙方对所租土地不准转让、转租、抵押、变卖；5、遇国家拆迁所给予的补偿费，地上物补偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方。合同签订后，双方履行了合同义务。2010年，德海发公司将涉案土地中的3亩转包给海文豪斯公司。
另查明，天和苑公司于2002年5月与北京市门头沟区永定镇石门营村村民委员会（以下简称石门营村委会）签订《土地租赁合同》，承包该村约200亩耕地和荒地，租期为30年。本案涉案土地系上述土地中的一部分。
北京市门头沟区人民政府于2013年9月16日印发门政会（2013）238号文件《永定地区相关拆迁工作专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》），其中载明”一、关于天和苑公司的相关问题。因天和苑公司迟迟未签订征收补偿协议，影响到棚改新增100万平米安置房建设工程的顺利进行，为保证已签约回迁户能按期顺利回迁入住，现与天和苑公司的分租户分别签订房屋征收补偿协议，先行动迁。四、关于给予德海发公司场地营损的决定。经核实，德海发公司确实在所承租院内生产加工钢材，进行实际经营。因新增100万平米项目沿用S1线征收政策及相关会议纪要，鉴于上述实际情况，会议原则同意按照其空地面积的40%给予一次性停产停业综合补助费”。
永定镇政府与德海发公司于2013年10月12日签订F-07协议。上述协议载明永定镇政府向德海发公司支付征收补助费共计2803750元，其中停产停业综合补助费286192元、其他补助2193360元。在F-07协议中所附的非住宅补偿确认单中载明”符合停产停业综合补助费场地面积为2741.7平方米”。其他补助费2193360元系根据上述符合停产停业综合补助费场地面积，按照800元／每平方米的标准计算得出。永定镇政府于2013年10月16日向德海发公司转账支付F-07协议中确定的征收补偿费用。
再查明，永定镇政府（甲方）于2014年10月21日与天和苑公司（乙方）签订《补充协议书》，其中载明甲方在本次征收范围内与德海发公司等已经分别签订了《北京市集体土地非住宅征收货币补偿协议》，乙方对该两份协议效力补偿金额不持异议。该金额不在甲乙双方签订的《北京市集体土地非住宅征收货币补偿协议》的总金额范围内，乙方与德海发公司等之间的纠纷由乙方自行解决。
原审法院认定上述事实，有《租地合同》、F-07协议、《补充协议书》、《会议纪要》、工作记录、《土地租赁合同》及当事人陈述在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。天和苑公司与德海发公司均应按约定履行双方就涉案土地所订立的《租地合同》。本案中由于政府征收，导致土地承租方无法继续使用涉案土地，天和苑公司与德海发公司作为涉案土地的承包人都会承受一定的经营损失。因此，涉案土地上政府所给予的停产停业综合补助应在两公司之间依法合理分割。F-07协议中已经明确停产停业综合补助费包括286192元，该协议中的其他补助费2193360元系根据非住宅补偿确认单中已明确的”符合停产停业综合补助场地面积2741.70平方米”计算得出的数额，故此笔费用亦应认定为停产停业综合补助费。天和苑公司主张曾与德海发公司就分配拆迁补偿款达成过补充协议，但未能提供证据加以证明，故法院对天和苑公司的此项主张不予采信。对于上述共计2479552元的分割依据，法院将参考以下因素进行酌定。一、德海发公司在涉案土地内建设房屋并实际经营，此次征收必然导致该公司在企业迁址、人员安置、设备处理等诸多方面受到损失。天和苑公司虽然亦为土地承包人，但天和苑公司自石门营村委会承包土地后仅将涉案土地转包给德海发公司而无其他经营投入。二、在2013年征收土地时德海发公司的土地承包合同确已即将终止，但永定镇政府按照空地面积的40%给予一次性停产停业综合补助费的原因在于德海发公司确实在涉案土地内生产加工钢材，进行实际经营。三、在永定镇政府与天和苑公司所签订的《补充协议》中已明确载明，永定镇政府给予德海发公司的补偿金额不包含在永定镇政府与天和苑公司签订的补偿协议总金额范围内。综合以上因素，F-07协议中的停产停业综合补助款应在考虑两家公司实际经营投入和预期可得利益损失的基础上进行分配，其中绝大部分补偿补助款应由实际经营者德海发公司享有。法院根据公平原则，酌定德海发公司给付天和苑公司停产停业综合补助费49万元。天和苑公司要求按中国人民银行同期贷款利率计息的诉讼请求，因没有事实和法律依据，法院不予支持。
对于天和苑公司是否应返还德海发公司保证金及土地租金一节，由于双方在《租地合同》中未明确保证金性质，法院认为德海发公司所交纳的保证金系对该公司全面履行合同义务所提供的担保。由于《租地合同》约定的德海发公司有依约交纳租金、合理利用土地、不得转租等多项义务，德海发公司违约转租土地应被扣除一定比例的保证金。对于天和苑公司返还德海发公司租金的起算时间一节，应自政府发出拆迁公告之日开始计算。综上，法院酌定天和苑公司返还德海发公司保证金及租金共计3.2万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京德海发钢结构制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京天和苑房地产开发有限公司拆迁补偿款四十九万元；二、北京天和苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京德海发钢结构制造有限公司保证金及租金共计三万二千元。三、驳回北京天和苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京德海发钢结构制造有限公司的其他反诉请求。如果北京天和苑房地产开发有限公司、北京德海发钢结构制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天和苑公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判支持我方在原审的诉讼请求，驳回对方的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与被上诉人于2004年3月签订的租赁合同第7条中对于双方拆迁补偿款有约定，我方认为应按此约定进行分配；二、原审法院引用门头沟区镇政府会议纪要作为判决依据，我方认为违反我国法律规定，不应依据会议纪要将补偿款的大部分归被上诉人所有；三、即使双方租赁合同中未对补偿分配进行约定，根据我国法律规定拆迁补偿的分配原则应以剩余经营期限和土地经营性质进行合理分配，被上诉人在该地上的租赁合同期限至2014年3月到期，距离拆迁截止日期只剩5个月，上诉人距离租赁合同到期还有21年，故我方认为拆迁补偿费的分配方式有失偏颇；四、对于原审法院对保证金和返还租金的认定，我方认为被上诉人违反租赁合同约定，再次出租给第三人，应当不予返还全部的保证金。租金应计算到拆迁补偿协议签订的日期，即为2013年10月12日，由于被上诉人私自对外出租至第三人，其存在违约，也是我方不予退还2013年9月18日至2014年3月30日期间租金的理由；五、造成诉讼纠纷引起的原因在于被上诉人，我方认为诉讼费用大部分应由被上诉人承担，而不是上诉人承担。
德海发公司答辩称：服从原审法院判决，不同意天和苑公司的上诉请求及理由。一、关于停产停业损失问题，双方的租赁合同中未约定。二、关于会议纪要的问题，原审判决已明确阐述会议纪要签订的背景，我方认为会议纪要明显说明当时的拆迁事实。其一、会议纪要能够反映出天和苑公司当时被纳入拆迁范围，其二、会议纪要第一款第三项能够描述当时的拆迁背景，故原审法院引用会议纪要为依据是合理合法的。三、关于拆迁补偿款分配原则问题，北京市高级人民法院相关规定”但出租人分得的数额不能超过50%”，天和苑公司认为其是出租人，原审法院分配了二、八的比例并未违反北京市高级人民法院的规定。四、关于保证金和租金的问题，我方认为租金的起算日期是2013年9月18日，原审法院对此认定没有问题。五、关于诉讼费用承担问题，差旅费等费用并不包含诉讼费用，我方认可原审法院判决。
永定镇政府答辩称：我方对本案原被告的诉争不享受实际权利义务，故不发表具体意见，我方听从法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：天和苑公司与德海发公司订立的《租地合同》合法有效，双方均应依约履行。对于拆迁给予的补偿款双方合同中约定：地上物补偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。对于停产停业综合补助费的分配双方并无约定。关于停产停业综合补助费的分配，F-07协议中已经明确停产停业综合补助费包括286192元，该协议中的其他补助费2193360元系根据非住宅补偿确认单中已明确的”符合停产停业综合补助场地面积2741.70平方米”计算得出的数额，该笔款项并非土地补偿，故上述共计2479552元应为停产停业综合补助费进行分配。原审法院综合考虑到天和苑公司与德海发公司的实际经营投入和预期可得利益损失的基础上进行的分配并无不妥，本院予以维持。天和苑公司要求按中国人民银行同期贷款利率计息的诉讼请求，因没有事实和法律依据，法院不予支持。对于天和苑公司是否应返还德海发公司保证金及土地租金一节，原审法院考虑到德海发公司违约转租部分土地，故扣除一定比例的保证金是正确的。对于天和苑公司返还德海发公司租金的起算时间一节，应自政府发出拆迁公告之日开始计算。综上，原审法院酌定天和苑公司返还德海发公司保证金及租金共计3.2万元并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二万五千四百九十二元，由北京天和苑房地产开发有限公司负担一万六千八百四十二元（已交纳）；由北京德海发钢结构制造有限公司负担八千六百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费四百一十一元，由北京德海发钢结构制造有限公司负担一百一十一元（已交纳）；由北京天和苑房地产开发有限公司负担三百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费二万一千七百一十八元，由北京天和苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年二月二十六日
书记员 赵梦芸