湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1125民初2223号原告：龚金林，男，1955年7月8日出生，汉族，湖北省浠水县人，务工，住湖北省黄石市西塞山区，原告：秦本忠，男，1954年12月17日出生，汉族，湖北省浠水县人，退休职工，住湖北省浠水县，二原告共同委托诉讼代理人:赵刚，浠水县南城开发区法律服务所工作者，执业证号：4171017087。代理权限：代为立案，代收法律文书，参加诉讼，变更、增加、放弃诉请，参加调解，提出上诉，申请执行，申请撤诉，代领退费等。被告：侯华南，男，1973年9月20日出生，汉族，湖北省浠水县人，从事建筑，住湖北省浠水县清泉镇龚铺村*组**号，公民身份号码：4221271973********。委托诉讼代理人:严华，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号：14211199010603506。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代为签收法律文书。原告龚金林、秦本忠与被告侯华南合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚金林、秦本忠及二原告共同委托诉讼代理人赵刚，被告侯华南委托诉讼代理人严华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚金林、秦本忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年1月4日签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》无效。2、依法调解或判决被告返还投资股金50万元，并承担占用该资金的资金占用费34.5万元（按月利率15‰×50万元×46个月以后顺延），共计84.5万元。3、本案的一切费用均由被告方承担。事实和理由：2013年1月4日，二原告与被告侯华南签订了一份《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》，该《协议书》第一条是投资项目地址及该项目土地使用权取得的方式。第二条是股份比例：该项目拟募集股金总额为1500万元，乙方（二原告）自愿入股资金150万元，占总股份10%，后期投入按股份比例追加。第三条是股金交付时间及相关约定。第四条是该《协议》发生争议的解决方式。该《协议》签订后，原告找到案外人占伟，要求占伟参股，占伟同意参股，但要求二原告必须保证该投资款在二年内必须见效益。否则，转为借款，且月利率为30‰，二原告当时满口承诺了该条件。占伟于2013年2月5日前以转账形式向被告侯华南指定的账户转入20万元，同时又给被告侯华南10万元现金，该现金是送到被告位于浠水县体育馆项目部的办公室，被告只向二原告出具了一张收条，其内容是：“收到龚金林、秦本忠24号地块入股资金伍拾万元整，￥500000元，侯华南2013.2.5号。”该收条字迹左下角注有“其中，占伟占股叁拾万元整”的字样。被告人收到该笔投资款后既未向二原告说明资金使用去向，也不与二原告结算。被告占用原告资金达三年之久，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。以上所说均为事实，且证据确凿、充分，为维护原告的合法权益，二原告依法对被告提起诉讼。被告侯华南辩称，一、答辩人于2013年1月4日与龚金林、秦本忠签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》是本协议当事人的真实意思表示。二、答辩人于2013年1月4日与龚金林、秦本忠签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》符合法律规定。（一）、合作开发的法律依据。1、开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）国土资发（114）号第10条第2款第6项规定：申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。这两个规定为房地产合作开发提供了法律依据。2、合同依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条明确了“合作开发房地产合同”的概念。该条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。这个规定明确了房地产合作开发合同与其他合同不同的本质，提出了房地产合作可以出让土地使用权、资金等投资，并明确了合作关系是共同投资，共享利润、共担风险，可以不共同经营。3、效力依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条明确了合作主体对合作开发房地产合同效力的影响。该条规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这个规定明确了，参与开发的对象中要有一方具备房地产开发经营资质，否则会给合作开发带来法律风险。本案合作的一方浠水县第三建筑安装工程公司是有房地产开发经营资质的房地产开发企业，合作开发应当认定合同有效。（二）、合作开发的模式合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据第《民法通则》第五十二条规定企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。这样，在我国现行的房地产开发模式中，一般有两种大的模式：非法人型房地产经营模式和法人型经营模式。非法人型合作所谓非法人型经营模式是指合作人的合作方式、投资和利润分配比例等一系列权利和义务均由合作开发协议约定，合作人对外承担无限连带责任的模式。自然人可以成为房地产合作开发的依据是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十六条：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合资或合作开发房地产项目，……”的规定，从这个规定来看自然人可以直接参与房地产合作开发，是房地产合作开发的主体。三、《合同法》及其司法解释施行后，法院确认合同无效的法律依据统一为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。合建审批手续与土地使用权变更登记对合作开发合同效力的影响，也发生了较大变化。广东省高级人民法院《关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》(简称“广东高院《指导意见》”)的规定顺应了该等司法趋势，较具有典型意义。该意见规定，当事人未办理合建审批手续、土地使用权变更登记手续不影响合作建房合同的效力，但合作双方为了逃避交易税收而约定不办理土地使用权变更登记手续，房地产项目以原土地使用者名义进行开发建设的，视为恶意串通，逃避税收，损害国家利益，应当认定当事人约定不办理土地使用权变更登记手续的条款无效，责令当事人办理土地使用权变更登记首先，按有关规定补缴税费。最高院的有关案例也表明当事人未办理合建审批手续、土地使用权变更登记手续不影响合作建房合同的效力。在铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合建建房纠纷案中【参见最高院民一庭：《民事审判指导与参考》2001年第3卷】，最高院审判意见认为，《城市房地产管理法》没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合作开发合同生效的条件，因此有关合作开发协议没有违反国家有关法律和行政法规强制性和禁止性规定，从而认定该合作开发协议有效。《解释》的出台，没有对合建审批手续与土地使用权变更登记对合作开发合同效力的影响作出任何判断，但也没有认定合建审批手续与土地使用权变更登记应当作为合作开发合同的基本内容和法律特征之一，结合前述案例，答辩人认为，《解释》对该等条件是并无限制。四、原告请求支持利息没有事实和法律依据。综上，答辩人与龚金林、秦本忠签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》系当事人的真实意思表示，符合法律规定，原告请求确认无效没有事实和法律依据。原告所付的50万元合作开发资金，答辩人已全额交到24号地块土地出让方浠水县国土资源局。该地块土地出让金为802万元，当事人约定一期投资为1500万元，本案原告认缴出资为150万元，迄今，原告尚欠100万元。答辩人已告知原告合作投资的资金交土地出让金350万元，土地拍卖佣金40100元，支付村民土地补偿费。原告诉称没有说明资金使用去向，不是事实。原告请求返还投资股金不符合协议和法律规定，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据材料有：一、二原告身份证复印件、被告户籍证明。证明：原、被告诉讼主体适格。二、2013年1月4日签订的浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书。证明：原、被告合伙投资事实。三、2013年2月5日被告出具的收条。证明：被告收到投资入股款50万元的事实。被告侯华南对原告提交的证据材料经质证认为，对证据一身份信息无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性有异议，协议书上甲方占伟的签字是加上去的。对证据三的质证意见同证据二。被告侯华南提交的证据材料有：一、拍卖成交确认书及公证书。证明：当时侯华南、张得利、龙志祥三人一起参与拍卖最后竞得24号地块。二、浠水县国土资源局国有建设用地使用权出让合同。证明：侯华南、张得利、龙志祥三人一起签订的。三、侯华南缴纳的土地出让金350万元收据。证明：资金是侯华南等人缴纳的。四、支付拍卖佣金401000元的网络发票。证明：侯华南等人支付拍卖佣金401000元。五、浠水县第三建筑安装工程公司2017年11月18日的证明。证明：张得利、侯华南与三建公司一起参与拍卖。六、侯华南的资格证书。证明：侯华南是天健公司和三建公司的员工。七、浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书。证明：该协议书没有占伟的签字。二原告对被告侯华南提交的证据材料经质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据并没有证实被告参与并取得中标。对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明是侯华南签订的这一事实。对证据三、证据四的真实性、合法性无异议，缴费对象并不是被告。对证据五的真实性无异议，只是针对被告与第三建筑公司之间的法律关系。对证据六、证据七的真实性、合法性无异议。对当事人无异议的证据即二原告提交的证据一、被告提交的证据七，本院予以确认。被告提交的证据六可证实被告侯华南在天健公司工作。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二与被告提交的证据七为同一份协议书，但原告提交的协议书上多出案外人占伟的签名，原告对被告提交的协议书的真实性、合法性均无异议，亦承认该签名系自行添加，故本院对原告提交的协议书中“占伟”的签名不予认证。原告承认其提交的证据三中“其中：占伟入股叁拾万元整2013.2.5号”字样系原告龚金林事后添加，故对该字样本院亦不予认证；被告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，被告侯华南与案外人张得利以浠水县第三建筑安装工程公司（以下简称“三建公司”）名义拍卖竞得浠水县（2012）-24号地块的国有建设用地使用权，并以三建公司名义向浠水县国土资源局缴纳了部分土地出让价款。2013年6月26日，案外人张得利以三建公司名义与浠水县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并加盖了三建公司印章。2013年1月4日，原告龚金林、秦本忠与被告侯华南签订《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》约定，甲方（被告侯华南）以三建公司资质取得浠水县国土局在2012年12月28日拍卖24号地块开发权，乙方（二原告）自愿参与入股共同开发，项目地址以2012年6月3日签字的土地使用权转让协议及浠水县国土局拍卖合同为准，该项目拟募集股金总额为1500万元，乙方自愿投入股金150万元，占股10%。2013年2月5日，被告侯华南出具收据，内容为“收到龚金林秦本忠24号地块入股资金伍拾万元整￥500000.00元侯华南”。本院认为，本案的争议焦点是：1、《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》的效力问题；2、被告是否应返还二原告的投资款50万元及赔偿损失。关于《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》的效力问题。本院认为，《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》的双方当事人为原告龚金林、秦本忠与被告侯华南，双方当事人均为自然人，显然不具备房地产开发经营资质。被告侯华南等人借用三建公司资质取得了浠水县（2012）-24号地块的国有建设用地使用权，但三建公司并未作为合同当事人签订该投资入股协议书，根据合同的相对性，该协议书不能对三建公司产生约束力。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效……”，故本院认为《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》违反法律规定，应属无效协议。关于被告侯华南是否应返还原告龚金林、秦本忠的投资款50万元及赔偿损失的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告侯华南承认已收到原告龚金林、秦本忠的投资款50万元，依法应当返还。二原告要求被告侯华南承担损失，本院认为被告侯华南与二原告签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》无效，双方均有过错，被告侯华南应对因协议书无效而给二原告造成的损失承担相应的民事赔偿责任。本院认为二原告的损失应限于自50万元投资款交付给被告侯华南之日即2013年2月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失共计115781.25元（以50万元为基数，按照贷款年利率4.75%标准，计算至2017年11月26日，以后顺延）。鉴于本案原告龚金林、秦本忠与被告侯华南均有过错，故该利息损失应由当事人各承担一半，即被告侯华南应对二原告的损失承担一半的赔偿责任即57890.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：一、确认原告龚金林、原告秦本忠与被告侯华南于2013年1月4日签订的《浠水县三建公司24号地块开发项目投资入股协议书》无效；二、被告侯华南于本判决生效之日起三十日内返还原告龚金林、原告秦本忠投资款共计50万元；三、被告侯华南于本判决生效之日起三十日内赔偿原告龚金林、原告秦本忠的损失57890.63元（以50万元为基数，自2013年2月5日起算至2017年11月26日，按照年利率4.75%标准计算二分之一，以后顺延至付清之日止）；四、驳回原告龚金林、原告秦本忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6125元，由被告侯华南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 余慧峰二〇一七年十二月十二日法官助理 黄露露书 记 员 方 占