广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初2100号
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行。
代表人潘海良，该行行长。
委托代理人李杰，该行职工。
委托代理人麦浪，该行职工。
被告陈金超。
被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司。
法定代表人陈君展，该公司董事长。
委托代理人蒙剑，广西诚济律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平农行）诉被告陈金超、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由代理审判员黄君玉适用简易程序独任审判，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。书记员黄小钊担任记录。原告的委托代理人麦浪、李杰到庭参加诉讼，被告陈金超及华燕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈金超于2012年7月20日向原告申请一手房贷款220000元，期限20年，经原告审查，同意其申请，于2012年8月6日原告与借款人、担保人签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年8月9日向陈金超发放一手房贷款220000元，用于购买莲塘花苑小区商品房6幢1单元1301号房，期限20年，利率（年息）6.55%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以陈金超购买的商品房做抵押、华燕公司作为保证人，于2012年8月9日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2884号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2015年12月开始不再归还原告贷款，至今已欠利息5期，到2016年3月31日止共欠利息7370.82元，尚欠贷款本金201010.16元。贷款出现逾期后，虽经原告多次电话催收和上门催收，但借款人无还款意愿，亦没有履行还款义务。由于华燕公司不按时交房，至使房主集体抗议不归还原告借款，造成原告“莲塘花苑”小区的一手楼按揭贷款大批欠息。被告的行为已构成违约，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告陈金超立即偿还其欠原告的借款本息208380.98元，其中本金201010.16元，利息7370.82元（计至2016年3月31日止，从2016年4月1日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）；2、原告对被告陈金超座落于桂平市西山镇岭头村莲塘花苑小区6幢1单元1301号房房产享有抵押权（抵押证号：浔房预字第2012-2884号），原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；3、被告华燕公司对陈金超的债务负连带保证责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告华燕公司书面答辩称，对原告的诉请没有异议。现莲塘花苑小区已经基本完工，华燕公司尽快交房给业主，请求原告撤回起诉。
被告陈金超既未作答辩，也没有提交证据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年7月20日，被告陈金超向原告申请一手房按揭贷款220000元，期限20年，经原告审查，同意其申请。2012年8月6日，原告与被告陈金超（借款人、抵押人）、华燕公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告陈金超向原告借款220000元，用于购买被告华燕公司开发的位于桂平市西山××头村“××”小区××单元××房，借款期限20年，借款利率（年息）6.55%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以陈金超购买的上述商品房作抵押、华燕公司承担阶段性保证担保（即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。2012年8月9日，原、被告双方到桂平市房产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记手续（浔房预字第2012-2884号）后，原告即依约向被告陈金超发放一手房按揭贷款220000元（该款项依约汇入华燕公司的销售专户，账户20×××46）。2012年，被告华燕公司开发的“莲塘花苑”小区因经营资金出现问题，楼盘陆陆续续出现停工状态，交房时间一拖再拖，被告陈金超于2016年2月开始不再支付原告的贷款本息，为此，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，截至开庭审理日即2016年6月23日止，被告陈金超尚欠原告的逾期贷款本金2629.83元，逾期贷款利息2637.10元未付。
再查明，被告华燕公司开发的位于桂平市西山××“××”小区商品房××单元××房，按《商品房买卖合同》约定，应于2012年12月31日前交房，但华燕公司至今没有交房给被告陈金超。陈金超应付的首付款和银行按揭借款已全部支付完毕给华燕公司。
上述事实，有原告提供的被告《居民身份证》、《户口簿》、《离婚证》、《个人借款凭证》、《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《抵押预告登记证》、被告华燕公司的《营业执照》、《组织机构代码证》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《商品房预售许可证》、《欠息证明》以及当事人的陈述等证据在案证实。
本院认为，原告与被告陈金超、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。合同有效，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行义务。被告陈金超未按合同约定按期还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告陈金超立即偿还尚欠原告的借款本息208380.98元，其中本金201010.16元，利息7370.82元（计至2016年3月31日止，2016年4月1日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计），但借款合同没有到期且原告没有诉请解除借款合同，在借款合同没有解除前原告诉请被告陈金超偿还全部借款本息，于法无据，本院不予全部支持，只能支持到期部份的借款本息（即至2016年6月23日止的逾期未还的借款本金2629.83元，逾期未支付的利息2637.10元）。被告华燕公司承诺为陈金超欠原告的借款提供连带责任保证，应对被告陈金超尚欠的到期本息承担连带清偿责任。
至于原告主张涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押设立登记的具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（××）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予支持。被告陈金超、华燕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈金超应返还到期（计至2016年6月23日止）的借款本金2629.83元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
二、被告陈金超应支付到期（计至2016年6月23日止）的利息2637.10元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
三、被告广西华燕房地产开发有限公司对被告陈金超上述债务负连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费2212元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担2152元，被告陈金超、广西华燕房地产开发有限公司负担60元。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4424元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤
代理审判员 黄君玉
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 黄小钊