安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00478号
上诉人（原审被告）：冉献峰。
委托代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢正德。
被上诉人（原审原告）：谢正虎。
两被上诉人共同委托代理人：韩春，安徽皋陶律师事务所律师。
原审被告：徐玮玮。
委托代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。
上诉人冉献峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2014年5月6日作出的（2014）六金民二初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人冉献峰、原审被告徐玮玮的共同委托代理人刘明星，被上诉人谢正德、谢正虎的共同委托代理人韩春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谢正德、谢正虎诉称：原、被告于2013年3月4日签订一份《房屋租赁合同》，原告将其位于六安市皖西路仙安商城DI南9#、10#两间门面房出租给被告，两被告自愿以房屋现状承租使用，合伙从事“金玉阁”酒店餐饮经营。合同第二条约定租赁期限暂定二年，自2013年4月18日起至2015年4月17日止。第一年年租金48000元，以后每年租金根据周边租金的浮动行情决定，采取提前支付方式支付租金，在本合同签订后一次性付清第一年租金，不得拖欠，以后每年必须提前一个月付清当年租金。合同约定，被告在租赁期间逾期支付租金，自逾期之日起以日计算加一倍支付原告的租金。同时，原告有权强行收回房屋。本合同自甲乙双方�字之日起生效。合同签订后，被告没有按照合同约定支付租金，而以解放路被封，对其生意有影响为理由，要求将前6个月每月降低租金400元，并口头承诺只要原告同意其要求就立即支付租金。原告同意并与其签订了《补充协议》，可被告没有诚信，竟然再次违约。无奈情况下，原告依约向两被告发出《解除合同通知书》并进行公证送达。到目前，两被告尚欠原告租金8533.27元。由于两被告的种种违约行为，给原告造成房屋租金损失和他人缔约损失等，现诉至法院，要求：1、确认原、被告合同解除并判令被告将原告房屋恢复原状或折价15000元赔偿给原告；2、判令两被告立即返还原告房屋；3、判令两被告立即支付尚欠原告房屋租金8533.27元；4、判令两被告支付占用房屋期间租金10266.41元（仅计算至起诉日，每日133.33元，实际计算至给付之日）；5、判令两被告支付给原告造成损失10266.41元；6、判令两被告承担合同履行期间违约金：8533.27元；7、判令两被告承担本案的全部诉讼等费用。
原审被告冉献峰辩称：冉献峰与原告签订合同属实，欠缴租赁费也属实，其欠缴租赁费属于不可抗力因素而导致的，不能导致合同解除；被告冉献峰愿意支付下欠租赁费用，合同继续履行；原告诉请第一项没有依据，第三、四、五重复计算。
原审被告徐玮玮辩称：被告徐玮玮不是本案当事人，也不是租赁合同的当事人，徐玮玮与冉献峰系朋友关系，请求驳回原告对徐玮玮的诉请。
原审法院查明：原告与被告冉献峰于2013年3月4日签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于六安市皖西路仙安商城DI南9#、10#两间门面房出租给被告冉献峰，被告自愿以房屋现状承租使用。合同约定：租赁期限暂定二年，自2013年4月18日起至2015年4月17�止。第一年年租金48000元，以后每年租金根据周边租金的浮动行情决定，采取提前支付方式支付租金，在本合同签订后一次性付清第一年租金，不得拖欠，以后每年必须提前一个月付清当年租金。被告在租赁期间逾期支付租金，自逾期之日起以日计算加一倍支付原告的租金，同时原告有权强行收回房屋。合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订后因解放路被封，被告冉献峰要求将前6个月租金每月降低400元，即每月3600元，双方为此签订了《房屋租赁合同补充协议》，后被告仅分二次通过银行付租金19600元，其余租金至今没付。2013年12月6日，原告通过六安市皋翔公证处向被告冉献峰送达了《关于解除租赁合同的通知》，但被告一直没有交出所租房屋及付清租金。另查，被告冉献峰交给原告5000元水电费押金。
原审法院认为：原告与被告冉献峰所签订的《房�租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法、有效，双方理应按合同约定履行各自的义务，被告冉献峰没有按合同约定的时间支付租金，违反了合同约定，现原告诉请解除与被告签订的租赁合同，返还房屋，支付尚欠租金8533.27元、占用房屋期间租金10266.41元及后续租金，予以支持，原告要求被告承担违约金8533.27元，被告将房屋恢复原状，有明确约定，予以支持。原告要求被告支付给原告造成的损失10266.41元，证据不充分，不予支持。被告冉献峰辩称，欠缴租赁费属于不可抗力因素而导致的，不能导致合同解除，因双方在签订《补充协议》时，已就六安市解放路封路给被告造成的影响达成了新的协议，其该辩解意见，不予支持。被告冉献峰庭审中辩称已付原告5000元押金，原告当庭认可，双方可据实结算后从被告所欠房租中自行比除。被告徐玮玮辩称，其不是租赁�同的当事人，该院认为，徐玮玮并没在有《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中签字，对其辩称予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告谢正德、谢正虎与被告冉献峰的房屋租赁关系；二、被告冉献峰应返还原告谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9#、10#的房屋，并将房屋恢复原状；三、被告冉献峰应支付尚欠原告谢正德、谢正虎房屋租金8533.27元；四、被告冉献峰应支付原告谢正德、谢正虎占用房屋期间租金10266.41元。并从2014年2月25日起按每日133.33元支付租金，至房屋交付时止；五、被告冉献峰应支付原告谢正德、谢正虎违约金8533.27元；六、上述二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费2320元，由被告冉献峰负担。
宣判后，冉献峰不服，向本院提起上诉称：1、上诉人不能及时支付租金是因为六安市人民政府兴修地下人防工程，解放路、皖西路封闭施工，造成上诉人长期亏损，无力支付，上诉人并无过错，原审判决解除租赁合同错误；2、租赁合同约定对房屋除墙体外的其他部分及装修并未约定恢复原状，原审笼统判决将房屋恢复原状错误；3、原审判决上诉人承担等同于所欠房租数额的违约金过高，超出了对方损失30%，依法应予调整。综上，原审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
二审庭审中，双方当事人所举证据及证明目的同于原审。相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经审理查明：六安市皋翔公证处（2013）皖六皋公证字第22909号公证书载明：谢正德作为申请人，申请六安市皋翔公证处向冉先锋、徐玮玮公证送达《关于解除租赁合同的通知》，该公证处公证人员在六安市佛子岭路锦绣华府小区“炜峰装饰”门面房内，将该通知书递交给自称叫“徐玮”的女子，其收下文书后拒绝在《文书送达情况记录》上签名。本院二审审理查明的其他事实同一审一致。
本院认为：被上诉人作为房屋的承租人，未按合同约定及时向出租人支付租金，致使出租人通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现。上诉人称因道路改造致经营亏损，但双方经协商已达成补充协议，被上诉人已相应地减少了部分租金，但上诉人仍未按补充协议约定履行义务，也未就租金问题再行协商解决，即拒付租金，构成根本违约。虽然被上诉人在诉讼前通过公证送达解除合同通知，但未向承租人冉先锋本人送达，故对冉先锋不产生解除合同的效力。但被上诉人通过起诉的方式，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，原审依法判决解除正确，本院予以维持。双方签订的《房屋租赁合同》中仅约定了房屋墙体如改动，在退租或解除合同时须恢复原状。本案中，上诉人称房屋墙体未作改动，而两被上诉人未提供证据证明上诉人对房屋墙体进行了改动，其也不能提供房屋出租前的原貌状况，故其要求恢复原状，证据不足。上诉人认为原审关于恢复原状的判决错误理由充分，本院予以支持。关于违约金是否过高问题，本院认为，六安市解放路改造工程属政府行为，工期较长，对上诉人经营的餐饮业确实产生不利的影响，上诉人未支付下欠租金，有其客观原因。上诉人上诉称原审判决的违约金过高，实际上包含有请求人�法院予以调整之意。本院根据本案实际情况，酌情确定上诉人支付违约金以2500元为宜。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00338号民事判决第一、三、四、七项，即“解除谢正德、谢正虎与冉献峰的房屋租赁关系”；“冉献峰应支付尚欠谢正德、谢正虎房屋租金8533.27元”；“冉献峰应支付谢正德、谢正虎占用房屋期间租金10266.41元。并从2014年2月25日起按每日133.33元支付租金，至房屋交付时止”；“驳回原告的其他诉讼请求”。
二、撤销六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00338号民事判决第六�，即“上述二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行完毕”。
三、变更六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00338号民事判决第二项“冉献峰应返还谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9#、10#的房屋，并将房屋恢复原状”为“冉献峰应返还谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9#、10#的房屋”。
四、变更六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00338号民事判决第五项“冉献峰应支付谢正德、谢正虎违约金8533.27元”为“冉献峰应支付谢正德、谢正虎违约金2500元”。
五、上述第一、三、四项判决于本判决送达之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2320元，谢正德、谢正虎负担1000元，冉献峰负担1320元。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一四年九月一日
书记员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判�、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。