四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1435号
上诉人（原审原告）：李金秋，女，1966年9月3日出生，汉族，住广东省深圳市宝安37区。
委托诉讼代理人：侯文，四川侯文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄桂香，女，1930年6月15日，汉族，住广东省深圳市宝安37区。
被上诉人（原审被告）：王洪开，男，1941年3月25日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。
原审第三人：阆中市国有资产管理中心，住所地四川省阆中市巴都大道财政局办公楼。
法定代表人：胡伟，该中心主任。
委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。
上诉人李金秋因与被上诉人黄桂香、王洪开、第三人阆中市国有资产管理中心（以下简称阆中国资中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金秋上诉请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初888号民事判决，改判支持李金秋一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由黄桂香、王洪开、阆中国资中心承担。事实与理由：第一，一审认定事实错误。一是一审认定黄桂香述称其自2003年起未在诉争房屋居住不实，其在2005年与王洪开签订《房屋买卖合同》时仍在该房屋居住，与事实不符。二是一审认定李金秋常年未回阆中市，对黄桂香与王洪开签订《房屋买卖合同》不知情不合情理，明显不当。李金秋离婚后，一人在深圳经营招待所，未雇请人员，故没有时间回家。2003年之前，其母亲黄桂香帮其照管子女和房屋。2003年之后，其子女到深圳上学。故其没有必要回家。2005年，黄桂香与王洪开签订《房屋买卖合同》时，已搬回南部县居住。黄桂香自作主张低价出售房屋，未通知李金秋符合常理。2008年地震后，李金秋委托其侄儿查看过诉争房屋的受灾情况，其本人未回阆中查看房屋。三是认定诉争房屋售价8,000.00元合理与事实不符。诉争房屋位于阆中市江南镇，面积130多平方米。2005年，阆中古城房价为400元/米2左右。诉争房屋售价60元/米2，严重低于市价。第二，一审认定黄桂香的售房行为构成表见代理错误。首先，黄桂香是以自己名义出售诉争房屋，不是以李金秋的名义售房。其次，王洪开在黄桂香未出示李金秋的授权委托书、身份证复印件的情况下，仅凭黄桂香与李金秋之间的母女关系，认为黄桂香有权处置该房屋，违背常识。复次，王洪开存在过错。诉争房屋权属证上明确记载房屋所有权人为李金秋，而非黄桂香。王洪开明知黄桂香不是房屋所有权人仍与其签订《房屋买卖合同》，未尽到一般注意义务，具有重大过失。又次，黄桂香不具有代理人的身份或具有代理权的外观表象，王洪开也无相关证据予以证明。最后，王洪开称李金秋对黄桂香的行为构成默认，于法无据。默认行为只有法律明确规定和合同约定时才产生相应法律后果。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十九条认定黄桂香的售房行为有效缺乏法律依据。第三，李金秋的诉请于法有据。被拆迁房屋（即诉争房屋）系李金秋所有。黄桂香出售该房屋系无权处分，涉案《房屋买卖协议》效力待定。李金秋至今未追认该合同，故黄桂香的售房行为无效。王洪开不能基于黄桂香的无权处分行为取得被拆迁房屋的还房。李金秋才是适格的被拆迁人，有权要求王洪开返还其取得的安置房屋和安置补偿费用。
王洪开辩称，一审认定事实正确，黄桂香在2005年前售房是事实。她的邻居都证明其2005年已搬到深圳居住。房屋售价应按当时的市价判断。李金秋主张的售价严重低于市价未举出任何证据。事实上，黄桂香当时卖房的价格高于市场价。关于法律适用。黄桂香的行为构成表见代理。房屋交易的契税凭证等都能证明是李金秋委托黄桂香卖房。黄桂香和李金秋是母女关系，按情理，李金秋对黄桂香的售房事宜是知晓的。2005年，黄桂香在售房前的一个月才将户籍迁至深圳，与李金秋共同居住至今，因此李金秋对黄桂香的卖房行为知情。黄桂香出卖房屋之前一直在此合法居住，并到处托人帮忙卖房，后来也协助王洪开办理房屋过户手续等。
原审第三人阆中国资中心述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。李金秋称黄桂香的行为不构成表见代理，但没有举出任何证据，其上诉理由不成立。
李金秋向一审法院起诉请求：1、确认黄桂香与王洪开签订的《房屋买卖合同》无效；2、阆中国资中心交付给王洪开的房屋归李金秋所有；3、王洪开领取的25,424.08元交付给阆中国资中心；4、诉讼费用由王洪开、阆中国资中心负担。
一审法院认定事实：李金秋系黄桂香女儿。1994年左右，李金秋从他人手中购买了位于阆中市江南镇五郎庙巷2号附1号房屋（以下简称诉争房屋），其户籍也迁至该地。黄桂香跟李金秋在该房屋共同居住、生活，其户籍地也位于该处。1999年底，李金秋前往深圳务工，黄桂香仍在诉争房屋内居住，并帮李金秋照管两个子女。王洪开经人介绍，于2005年5月11日与黄桂香签订《房屋买卖协议》一份，约定黄桂香将诉争房屋以8,000.00元的价格卖给王洪开。2005年5月12日，王洪开向黄桂香支付房款8,000.00元。同年5月16日，王洪开为少交相关税费，又与黄桂香签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋价款为5,000.00元。同年5月18日，王洪开缴纳相关税费，并取得了契税完税证与房屋契证、契本契。同时，黄桂香将房屋所有权证交付给王洪开，但并没有办理房屋产权过户手续。证人证实，诉争房屋在2005年期间，因交通、环境等方面的原因，房价并不高，8,000.00元价格在当时属于合理价格。2009年，因江南镇五郎庙巷需要恢复南津关古镇，第三人阆中国资中心与王洪开达成了房屋拆迁安置补偿协议，王洪开女婿宋大明代王洪开签订了《南津关古镇房屋拆迁安置补偿协议书》。该份协议约定安置地点为阆升路安置还房小区1幢1单元2楼1号房屋，阆中国资中心给付王洪开搬迁补助费、临时安置补助费、附属物补偿金合计12,712.00元，江南镇人民政府为拆迁实施单位。随后，王洪开向江南镇人民政府交付了房屋所有权证、契本契约、契证。因诉争房屋并未办理产权过户手续，阆中国资中心与王洪开达成拆迁相关协议时，均以“李金秋（王洪开）”的方式填写被拆迁人相关内容。2011年9月29日，王洪开与江南街道办事处（前身为江南镇人民政府）进行还房资金结算后，王洪开补给阆中国资中心6,457.00元，江南街道办事处同日出具准予回迁通知书。王洪开现已实际入住阆升路还房小区房屋（后房号更改为2号）。同时查明，黄桂香现居住地为深圳市宝安区37区龙泉一路一巷5号203，同李金秋居住地一致。
一审法院认为，本案争议焦点为黄桂香出卖房屋的行为是否构成表见代理。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，构成表见代理应该满足两个条件。第一，无权代理人的代理行为在客观上具有代理权的表象。首先，李金秋陈述其1999年底离开阆中后未再回过阆中。1999年至2005年期间，黄桂香在诉争房屋居住生活，并帮李金秋照管子女、管理诉争房屋。其次，黄桂香与李金秋系母女关系，双方关系密切。1999年前，黄桂香与李金秋共同居住、生活，且二人现在的居住地也一致。黄桂香陈述自己离开阆中后，前往南部与其儿子共同居住生活，但其陈述与儿子共同生活的时间是2003年，与审理查明的黄桂香从1999年至2005年在诉争房屋居住生活及2005年将诉争房屋卖给王洪开的事实不一致，因此对黄桂香的陈述不予采信。故黄桂香的售房行为在客观上具有代理权的表象。第二，相对人在主观上善意且无过失，相信行为人有代理权。首先，房屋买卖实际约定的价格为8,000.00元，且在2005年属于合理价格范围，即王洪开支付了合理的对价。其次，王洪开与黄桂香签订房屋买卖协议后，黄桂香交付了房屋所有权证，黄桂香还同王洪开一同办理房屋契证、契本契。最后，王洪开在知道黄桂香与李金秋的关系后，决定购买房屋，并陈述要求黄桂香配合办理过户手续，但因李金秋在深圳，而黄桂香在出卖房屋后离开阆中，且缺少必要的联系方式，客观上导致王洪开无法要求办理过户手续。因此王洪开当时已尽到合理注意义务。李金秋称其2005年至2016年均没有回过阆中，一直在深圳居住生活，黄桂香亦未告知出卖房屋一事。但李金秋户口一直在阆中，且有房屋在阆中，可是长达11年未回过阆中，也未对房屋进行管理和使用，不符合一般生活习惯。特别是2008年地震后，诉争房屋所在地属于地震灾区，李金秋多年既未对房屋进行修缮也未对房屋进行使用、出租与管理，不符合日常生活中房屋所有权人行使所有权的表现形式。李金秋在王洪开已实际购买、占有房屋11年后，才以其母亲黄桂香未经其同意出售房屋为由主张《房屋买卖合同》无效，属于怠于行使自己的权利。王洪开购买房屋时，该地段房价较低，2005年后，阆中房价开始上涨。特别是2009年后，诉争房屋所在地进行了拆迁、开发，王洪开入住的还房小区的房屋价值也显著提升。基于此，李金秋在时隔多年后主张房屋买卖合同无效，不符合市场经济交易一般规律，也是对市场经济秩序的损害。综上所述，黄桂香出卖房屋的行为符合表见代理的构成要件，王洪开与黄桂香签订的房屋买卖合同成立并生效，李金秋的诉讼请求不予支持。李金秋所受损失，可以另行向黄桂香主张。依照合同法第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决驳回李金秋的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案外人王久铭（音，下同）购买诉争房屋后，出卖人将房屋有所权变更登记至王久铭名下，但未办理土地使用权变更登记，只将诉争房屋的土地使用权证交与王久铭。1994年，王久铭又将诉争房屋售与已离婚的李金秋，并与李金秋办理了房屋所有权变更登记手续，但未办理土地使用权变更登记，只是将原土地使用权证交与了李金秋。因诉争房屋较破旧，李金秋多次进行维修。黄桂香将诉争房屋卖与王洪开后，将房屋所有权证及原土地使用权证的封皮交与王洪开。此后，黄桂香搬离诉争房屋，回南部老家与其子共同生活。期间，李金秋常在空闲时间打电话给黄桂香，向其嘘寒问暖，还不时向其寄一些钱。2008年地震后，李金秋既未回家也委托他人察看诉争房屋的受灾情况。2016年，李金秋回阆中办理社保事宜，通过其远在新疆的前夫联系，入住其前夫侄女家。李金秋前夫的侄女居住在阆中江南镇还房小区。本案诉讼期间，黄桂香患病，李金秋将其接至深圳治疗。
本院认为，本案争议焦点为黄桂香向王洪开出售诉争房屋有无代理权。首先，李金秋购买诉争房屋后，将母亲黄桂香接至家中同住。其外出务工后，李金秋委托母亲黄桂香监护其子女，照管诉争房屋,处理家中日常事务。因此黄桂香出售诉争房屋是行使代理权。因黄桂香是以自己的名义出售诉争房屋，故构成间接代理。其次，李金秋的邻居证实，黄桂香出售诉争房屋的原因是李金秋已安排其子女前往深圳务工，且李金秋子女在诉争房屋售与王洪开前已前往深圳，表明黄桂香是受李金秋委托出售诉争房屋。再次，李金秋子女前往深圳务工后，至2016年李金秋回阆中前，母子三人均未回阆中，期间超过10年。此间，李金秋在其母亲搬离后，既未回家修缮诉争房屋，也未托人照管，长期不闻不问。特别是2008年汶川地震后，诉争房屋所在地属于地震重灾区，李金秋既没有回家察看诉争房屋的受灾情况，也没有委托他人察看。这与其述称诉争房屋破旧、长年需要维修的情况明显不符，也不符合日常生活经验。唯一合理的解释是其已委托其母亲出售了诉争房屋。复次，黄桂香2005年离开诉争房屋回南部老家与其子共同生活后，李金秋常给其打电话嘘寒问暖，并寄送现金。在本案诉讼期间，黄桂香患病，李金秋又将其接至深圳治疗。表明母女二人一直保持联系，并且关系甚好。在情理上，李金秋会向母亲黄桂香打听诉争房屋乃至家乡的情况，黄桂香也会向女儿李金秋介绍上述情况。同时，李金秋2016年回阆中办理社保事宜，通过其前夫联系，入住其前夫侄女家。因李金秋已于1994年之前离婚，在2016年仍能与其前夫联系，且其前夫远在新疆，表明二人一直保持联系，并且关系较为友好。而其前夫的侄女系阆中市江南镇人，也属拆迁还房对象，并居住在还房小区。因此其前夫的侄女对江南镇的拆迁还房情况不仅知晓，而且非常关注。拆迁还房对所在地的居民而言，是一件非常重大的事情。如果李金秋未委托黄桂香出售诉争房屋，在情理上，其前夫的侄女会将相关拆迁还房情况通过李金秋的前夫告知李金秋，李金秋也会向其前夫的侄女了解拆迁还房情况。然而，二人均无上述行为，由此印证李金秋已委托其母亲黄桂香出售了诉争房屋。最后，若诉争房屋未出售，一般而言，李金秋2016年回阆中前先要打听诉争房屋的现状，安排修缮等事宜。然而，李金秋述称，其入住其前夫侄女家后，回诉争房屋却找不到，方知诉争房屋被拆迁。即使其先未打听诉争房屋现状，在其欲回诉争房屋时，其前夫的侄女也会告知诉争房屋已被拆迁，不会等到其到达诉争房屋原址后才知道被拆迁。综上，黄桂香是基于李金秋的委托出售诉争房屋。李金秋称其未委托其母亲黄桂香出售诉争房屋的理由不成立。即使李金秋未委托黄桂香出售诉争房屋，但黄桂香基于其与李金秋间的母女关系受托照管李金秋的子女、房屋等，并四处托人打听购房信息以及黄桂香将诉争房屋的所有权证及土地使用权证封皮交与王洪开，王洪开有理由相信黄桂香有代理权，且自身无过错，依照合同法第四十九条之规定，黄桂香的售房行为构成表见代理。或者，在黄桂香出售诉争房屋后的11年期间，李金秋未提出异议，也未对诉争房屋主张任何权利，其行为已构成追认。总之，王洪开受让诉争房屋符合法律规定。虽然李金秋未将房屋的所有权及土地使用权变更至王洪开名下，但诉争房屋已被拆迁，且王洪开与拆迁单位签订了拆迁安置补偿协议，王洪开依法取得诉争房屋因被拆迁产生的相关权利。所以，李金秋诉请王洪开返还因诉争房屋拆迁而安置的还房和领取的补偿款，无事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，李金秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220.00元，由上诉人李金秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘荣耀
审判员 吴 彪
审判员 田 娟
二〇一七年九月五日
书记员 凌鸿雁