江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠洛商初字第0149号
原告孙俊杰，
委托代理人柳向魁（受孙俊杰特别授权委托），
被告无锡鑫马冶金设备有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区洛社配套区西区。
法定代表人陶莉学，该公司董事长。
委托代理人张滔（受该公司特别授权委托），
被告无锡英威伦电气有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇铁路桥村。
法定代表人徐维明，该公司总经理。
委托代理人陶莉花（受该公司特别授权委托）。
委托代理人张滔（受该公司特别授权委托），
原告孙俊杰与被告无锡鑫马冶金设备有限公司（以下简称鑫马公司）、无锡英威伦电气有限公司（以下简称英威伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案后，由审判员王臻独任审理，于2013年6月6日公开开庭进行了审理；后本案于2013年7月29日依法组成合议庭，于2014年4月11日再次公开开庭进行审理，两次开庭时，原告孙俊杰的委托代理人柳向魁、被告英威伦公司的委托代理人陶莉花、被告鑫马公司和英威伦公司共同的委托代理人张滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙俊杰诉称：2009年12月19日，孙俊杰与鑫马公司签订租房合同，孙俊杰向鑫马公司租赁位于洛社花苑村的厂房一幢，租期自2010年3月1日至2015年4月1日。2010年12月30日双方又签订补充协议，对租金数额另行约定。2011年12月孙俊杰收到两被告签发的通知书，才得知该厂房已经转让给英威伦公司。由于鑫马公司在出卖厂房时未书面通知孙俊杰，侵害了孙俊杰优先购买权，鑫马公司应当对孙俊杰造成的损失承担赔偿责任；由于英威伦公司明知厂房已经出租，并未通知孙俊杰行使优先购买权，仍购买该厂房�恶意串通损害孙俊杰的利益意图明显；另，双方成交价低于市价70%，也证明双方存在恶意串通，因此英威伦公司应当对鑫马公司承担的赔偿责任承担连带责任。故请求鑫马公司赔偿孙俊杰厂房差额50万元、停产损失50万元、搬迁损失50万元，英威伦公司对此承担连带责任。
被告鑫马公司和英威伦公司共同辩称：孙俊杰主张的150万元的损失不存在，孙俊杰没有购买同样厂房，故不存在支付比本案争议厂房更多房款这一事实；其次孙俊杰重新租房产生的停产损失以及搬迁损失应当由其自行承担，因为孙俊杰因解除租房合同所导致的搬迁等事宜并不是因为优先购买权引起，而是因为其未在约定期限内支付租金存在违约行为导致，应由其为自己过错承担责任。本案中没有证据证明争议房屋的成交价低于市场的70%，也没有证据证明两被告之间存在恶意串通。综上，请求驳回孙�杰的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月19日，孙俊杰与鑫马公司签订《租房合同书》，孙俊杰承租鑫马公司位于洛社花苑村的厂房一幢计3352.9平方米，年租金285000元，期限自2010年3月1日至2015年4月1日。2010年12月30日鑫马公司与无锡市骏达连铸机械厂（以下简称骏达厂）共同的法定代表人陶莉学又与孙俊杰签订《协议条件达成（草）》，对房屋年租金做出重新约定，2010年3月至2011年3月31日的年租金为300000元，2011年4月1日至2012年3月31日的年租金为330000元，2012年4月1日至2015年3月31日的年租金为350000元，并约定每年的房屋租金必须于前半年月底前付清；如不付清，鑫马公司可要求孙俊杰搬出所承租的房屋。同时约定骏达厂将争议厂房内的供电变压设备出租给孙俊杰和无锡源泽铸造有限公司（以下简称为源泽公司），年租金为60000元。
2011年8月25日，鑫马公司与英威伦公司签订了《存量房买卖合同》，约定了将争议厂房转让给英威伦公司。2011年8月26日，英威伦公司支付鑫马公司房款3958282元，鑫马公司交税开票。2011年9月2日，英威伦公司领取了争议厂房的所有权证。2011年9月8日，英威伦公司又支付鑫马公司转让国有土地费1264000元，鑫马公司交税开票。
2011年12月17日，鑫马公司和英威伦公司、骏达厂共同以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《通知书》，告知承租的厂房已经转让给英威伦公司，同时告知按照原《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》已经拖欠自2011年3月1日起的租金，要求将2011年3月1日至2012年2月29日的租金全部支付给英威伦公司，包括房屋租金330000元及供电设备租金60000元，共计390000元于收函后2日内支付到英威伦公司的帐户内，并提供了开户行、户名及帐号；并通知孙俊杰、源泽公司需与英威伦公司重新签订合�。2011年12月22日鑫马公司和英威伦公司、骏达厂又以特快专递形式邮寄给孙俊杰及源泽公司《合同解除通知书》，告知因孙俊杰及源泽公司在前一份通知收到后2日内未与英威伦公司签订合同，未支付租金，其行为构成严重违约，通知解除《租赁合同书》和《协议条件达成（草）》，要求在收函后5日内搬出租赁厂房。孙俊杰和源泽公司也以特快专递方式发给鑫马公司、骏达厂、陶莉学以下材料，分别为：落款日期为2011年7月20日、9月8日、11月28日、12月19日的四份《函告》及《回函》，主要内容为告知租赁房屋漏水导致损失，要求协商解决；通知对方来领取2011年度租金；不同意解除租赁合同；转让房屋行为侵犯了承租人的优先购买权、转让无效等。鑫马公司、骏达厂、英威伦公司称函件未收到，对函件内容都不予认可。
孙俊杰认为鑫马公司与英威伦公司之间转让争议厂房的行为，侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂于2012年1月诉至本院，要求确认鑫马公司与英威伦公司之间的房屋买卖合同无效。一审判决确认鑫马公司和英威伦公司签订的争议厂房的买卖合同无效。鑫马公司不服原审判决上诉，2013年3月二审经审理后认为：目前没有证据证明英威伦公司以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，英威伦公司作为买受人也不存在过错。孙俊杰也未提供证据证明鑫马公司与英威伦公司存在恶意串通的情形，因此原审法院认定鑫马公司与英威伦公司恶意串通的依据不充分，应当予以纠正。综上，按照法律规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”在本案中，英威伦公司已经付清房款及土地使用权转让费并办理了产权过户手续，房屋买卖合同已经履行完毕。因此，孙俊杰要求确认鑫马公司与英威伦公司之间的买卖合同无效的请求应当予以驳回，本案应予改判。终审判决撤销原判决，驳回孙俊杰的诉讼请求。
2012年2月，英威伦公司以孙俊杰、源泽公司为被告、以鑫马公司、骏达厂为第三人诉至法院，请求判令解除英威伦公司与孙俊杰、源泽公司之间的租赁合同，孙俊杰、源泽公司立即支付拖欠租金及赔偿逾期支付利息损失，同时判令孙俊杰、源泽公司立即搬出争议厂房，返还厂房给英威伦公司。一审判决租赁合同于判决生效后予以解除；孙俊杰和源泽公司支付拖欠的2011年3月1日起至2012年12月31日止的租金共计727500元，并偿付利息损失；孙俊杰和源泽公司于判决生效后30日内迁出争议厂房，将争议厂房和供电设备�还给英威伦公司，并于迁出之日支付2013年1月1日起至迁出之日止按照年租金410000元计算的厂房和供电设备的租金。孙俊杰、源泽公司不服判决上诉，该案尚未审理终结。
本案审理过程中，孙俊杰申请对争议厂房及土地在鑫马公司和英威伦公司交易时的市场价值进行评估，经本院委托，评估机构出具《房产评估报告》以及《土地评估报告》各一份：评估房产的总价值398.9万元，土地的总价值是173.06万元，合计571.96万元。两被告实际成交价房产为395.83万元，土地为126.4万元，合计522.23万元。现评估总价高于两被告实际成交总价49.73万元。孙俊杰垫付评估费34600元。
以上事实，由孙俊杰提供的租赁合同书、协议条件达成、函告及邮寄回单5份、房屋产权证、买卖合同、损失清单、完工单、送货单、统计单、销售清单、发货单、施工人员身份证件、苏同方（2014）（锡房）（�）（估）字第8号房产评估报告及（2014）（锡地）（法）（估）字第1号土地评估报告；鑫马公司和英威伦公司提供的（2013）锡民终字第0046号民事判决书；以及（2012）惠洛商初字第0019号民事判决书、（2012）惠洛民初字第0032号民事判决书、（2013）锡商终字第0326号民事裁定书、（2014）锡商终字第0003号民事裁定书、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案有以下争议焦点：争议焦点一、孙俊杰是否因鑫马公司侵害其优先购买权而产生损失？损失的项目及金额的认定？出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。对于孙俊杰主张的争议厂房价值差额，因鑫马公司与英威伦公司就争议厂房及土地使用权转让的实际价格，低于在诉讼中评估在转让时的市场价值49.73万元，而如果孙俊杰在厂房及土地使用权转让时享受到优先购买权，则可以以低于当时市场价值的价格购买得房屋，而享受到该低价的优惠，故鑫马公司与英威伦公司之间的交易价格低于市场价值之间的差额应当认定为损失，经评估该损失金额应当认定为49.73万元。对于孙俊杰主张的停产损失50万元、搬迁损失50万元，因双方就租赁合同是否解除之诉尚在审理中，孙俊杰至本案一审辩论终结前尚未迁出房屋，故上述两项损失尚未实际发生，故本案不予理涉。争议焦点二、英威伦公司是应否对上述损失承担连带赔偿责任？鑫马公司与英威伦公司之间实际转让争议厂房和土地使用权的价格，与评估价值之间差额49.73万元，相对于两项的总价571.96万元并不显著，不足以证明英威伦公司作为买受人存在过错，且孙俊杰也未提供其他证据证明鑫马公司与英威伦公司存在恶意串通的�形，故孙俊杰要求英威伦公司承担连带赔偿责任的主张无相应的法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、鑫马公司应于本判决生效后5日内赔偿孙俊杰损失49.73万元。
二、驳回孙俊杰要求英威伦公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
三、驳回孙俊杰其他部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18300元，保全费5000元，评估费34600元，合计57900元，由鑫马公司负担18038元，由孙俊杰负担39862元。（该款已由孙俊杰预交，鑫马公司应负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向孙俊杰支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 王 臻
代理审判员 张少云
人民陪审员 杨雪霞
二〇一四年五月九日
书 记 员 吴 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵�承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。