江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2085号
上诉人（原审被告）柳云浩。
委托代理人钟长德。
委托代理人李泽民。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所地无锡市新江南花园二区79-2号。法定代表人丁建新，该公司董事长。上诉人柳云浩因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院作出的（2014）南民初字第1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
柳云浩系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）x号x室（该房屋建筑面积为151.49平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。
2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。
因新江南物业公司与柳云浩就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司曾于2013年10月诉讼至原审法院，要求柳云浩支付拖欠的物业管理费用13202元（其中包括电梯费2760元），后撤回起诉。2014年7月，新江南物业公司再次诉讼至原审法院，要求柳云浩支付自2004年1月至2011年8月的物业管理费13202元（其中包括电梯费2760元）。
审理中，新江南物业公司对于物业费收费标准问题，认为是按物价局批复合法收费。对于诉讼时效问题，新江南物业公司认为物业服务是一个持续性的行为，诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期间届满之日即2011年8月31日起开始计算。
新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
原审法院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
新江南物业公司于2012年11月至原审法院信访，要求就其与包括柳云浩在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费及电梯费。
审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、无锡市房屋登记簿证明、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号卷宗、（2012）南民初字第435号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：
虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，柳云浩认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于柳云浩提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至原审法院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，柳云浩拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。
据此，原审法院依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：柳云浩于判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费6265.2元，电梯费2760元，共计9025.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费130元，减半收取为65元（已由无锡新江南物业管理有限公司预交），由新江南物业公司负担21元、由柳云浩负担44元。柳云浩于判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给新江南物业公司。
柳云浩不服原审判决，向本院提起上诉称：1、因新江南花园原业主委员会的成立不符合法定程序，且该业主委员会与新江南物业公司所签订的《物业管理委托合同》未经业主大会审查同意，故《物业管理委托合同》应为无效，对柳云浩不具有法律约束力。此外，无锡市物价局《关于新江南“时代雅居”物业管理收费标准的批复》违反法律规定，也是无效的，不应该按照该标准收取物业服务费。2、其与新江南花园物业管理有限公司于2002年签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对新江南物业公司和其均具有法律约束力，双方均应按照该协议履行。3、《前期物业管理服务协议》中关于物业服务费按建筑面积每月每平米1.2元进行收取的规定是违法的，应该按照物价部门制定的标准进行收取。据此，对于2002年至2006年12月30日期间的物业服务费，应依据《无锡市物业管理服务收费暂行办法》的规定，按建筑面积大于80平方米的按每户每月10元的标准收取，对于2007年1月1日至2011年8月31日期间的物业服务费，应该按照无锡市物价局、房管局（2007）1号文的规定，按照二级标准即每平方米0.3元的标准收取。此外，又因之前的生效判决书中确认了新江南物业公司的服务不到位，物业服务费应该按照六折的标准收取，故2007年1月1日至2011年8月31日期间的物业服务费应该按照每平方米0.18元的标准收取。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人新江南物业公司未作答辩。
二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2002年，柳云浩与无锡新江南花园物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，在该协议中约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理，住宅按每月人民币1.20元／平方米（建筑面积）计收物业管理服务费用，并约定物业管理服务费用标准按物价局批复后调整，每月10日前交纳物业管理费，免收1年电梯费。
以上事实，由前期物业管理服务协议及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为：
新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订的物业管理委托合同的效力虽因新江南花园业主委员会的问题存在瑕疵，但并不能据此否定新江南物业公司按约提供物业服务的事实。且柳云浩与新江南物业公司虽在合同期限届满后并未续签物业服务合同，但新江南物业公司仍向小区业主提供了物业管理服务，且并未出现专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议的事实，柳云浩事实上也一直接受新江南物业公司的服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主存在事实上的物业管理关系，柳云浩应该向新江南物业公司交纳物业服务费。
柳云浩与新江南花园物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议中明确约定住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元收取，并约定了物业管理服务费用标准按物价局批复后调整，而无锡市物价局于2003年发出了《关于新江南“时代雅居”物业管理收费标准的批复》，其中明确了“时代雅居”的物业服务费的收费标准，柳云浩认为物价部门核定的收费标准不合法并主张予以调整缺乏依据。鉴于新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，原审法院已在该批复核定的收费标准基础上酌定减少了柳云浩应交的物业费，已经充分考虑柳云浩利益，并无不妥。
综上，上诉人柳云浩的上诉意见均缺乏依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人柳云浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛崴
代理审判员 李杨
代理审判员 李飒
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 蒋懿