上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3123号
原告朱圣松。
被告上海荣惠置业有限公司。
法定代表人毛逸铭。
委托代理人倪迎佳，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。
原告朱圣松诉被告上海荣惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告朱圣松、被告上海荣惠置业有限公司的委托代理人倪迎佳、赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱圣松诉称，2011年6月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权（以下简称系争房屋）转让给原告，暂测建筑面积为89.43平方米，其中套内建筑面积为67.40平方米、公用分摊建筑面积为22.03平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币16，197.31元（以下币种相同）。2012年9月3日交房时，实测总建筑面积为90.20平方米，其中套内建筑面积为67.51平方米，公用分摊建筑面积22.69平方米。原告为此于2012年9月3日向被告支付面积补差款12，471元。根据合同中《特别告知一》第五条约定暂测面积与交付时的实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即分摊房屋公用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变。系争房屋的公用建筑面积差为22.69平方米-22.03平方米=0.66平方米，被告应退还给原告多收的面积补差款10，690元（0.66平方米×16，197.31元／平方米=10，690元）。现向法院起诉要求：一、判令被告返还面积补差款10，690元；二、判令被告支付上述款项自2012年9月4日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至判决生效之日止的利息损失；三、诉讼费由被告负担。
被告上海荣惠置业有限公司辩称，原告援引的第五条是合同《特别告知一》部分，合同补充条款约定，预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或者主张，故《特别告知一》条款不适用于本案。原、被告之间关于面积差问题应适用补充条款第五条约定当暂测面积与实测面积的误差超过3.00%（包括3.00%），被告不向原告收取超过部分的房价款，即在3%以内的部分按实结算。《上海市房地产转让办法》是地方性法规，不是强制性法规，故在原、被告有约定时应从约定，不适用该规定。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市浦东新区周浦镇周星路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转让给原告。合同《特别告知一》第五条约定，暂测面积与交付时的实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。合同第二条约定据被告暂测系争房屋建筑面积为89.43平方米，其中套内建筑面积为67.40平方米、公用分摊建筑面积为22.03平方米。第三条约定原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16，197.31元。根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款暂定为1，448，525元。第四条约定原告购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条约定在该房屋交付时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），被告不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。补充条款一第一条约定本补充条款是双方就原告向被告购买商品房而签订的《上海市商品房预售合同》的补充，与本合同以及附件统称为“本合同”。本补充合同条款与本合同主文以及附件若有不一致，以本补充条款为准。第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，若被告暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），被告不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第三十一条第2款约定预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或主张。合同签订后，原告于2011年6月22日支付438，525元，2011年11月24日支付101万元，2012年9月3日支付12，471元。经实测系争房屋的总建筑面积为90.20平方米，其中套内建筑面积为67.51平方米，公用分摊建筑面积22.69平方米。
以上事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票（自开）、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告主张根据合同中《特别告知一》第五条约定暂测面积与交付时的实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，要求被告返还面积补差款10，690元。针对被告是否应返还面积补差款该争议焦点，本院认为，首先，补充条款一第三十一条第2款约定预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或主张。其次，合同第五条以及补充条款一第五条对面积误差的处理均作了约定，因补充条款一第一条约定本补充合同条款与本合同主文以及附件若有不一致，以本补充条款为准，故对面积误差的处理因按照补充条款一第五条约定处理。第三，补充条款一第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，若被告暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），被告不向原告收取超过部分的房价款，结合合同第三、四条约定系争房屋的总房价款系暂定价，除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动的条款，补充条款一第五条应理解为面积误差在3%以内，应当按照合同约定的价格据实结算。故对原告要求被告返还面积补差款10，690元以及利息损失的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告朱圣松的全部诉讼请求。
案件受理费人民币75元，减半收取计人民币37.50元，由原告朱圣松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年三月十四日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。