上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第38631号
原告高桂英，女，1957年9月24日生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
被告乔建华，男，1963年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人王启宇，男，1952年4月12日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原告高桂英诉被告乔建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了王启宇作为第三人参加诉讼，并于2016年2月4日再次公开开庭进行了审理。原告高桂英的委托代理人ＸＸ之，被告乔建华及第三人王启宇的委托代理人严钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高桂英诉称，原、被告于2013年3月8日签署了一份《房地产买卖合同》，约定被告以120万元（人民币，以下币种相同）的价格将其位于浦东新区周浦镇西大街XXX号XXX室房屋出售给原告。合同签订后，原告按约支付了全部房款，双方于2013年4月19日办理了产权过户手续。在办理房屋交接时，被告表示其暂无住处，希望再居住半年，愿意按每月2，000元的标准向原告支付房屋使用费，但被告事后没有按约支付房屋使用费，并以各种理由拒绝搬离房屋。被告拒不搬离房屋及迁移户口的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法财产权益，故起诉至法院，要求判令被告：1、腾空并迁离浦东新区周浦镇西大街XXX号XXX室房屋；2、支付自2013年3月10日起至搬离日止、按每月2，000元的标准计算的房屋使用费；3、支付以总房价120万元为基数、按日万分之六标准、自2013年5月9日起至户口实际迁出日止的逾期迁移户口违约金。审理中，原告撤回要求被告支付房屋使用费的诉讼请求。
被告乔建华辩称，不同意原告的诉讼请求。其并没有出售系争房屋，因向第三人王启宇借钱，王启宇要求其先将房屋过户到原告名下才同意借钱，其才与原告签订了房屋买卖合同，并承诺在半年内将120万元房款还给王启宇。因为是借款而非房屋买卖，所以其不需要迁出户口，也不应承担逾期迁户口违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人王启宇述称，其在2012年陆续借给被告钱款30万元，年底时要求被告还款，被告还不出，但被告表示可以出售房屋后还钱，其不清楚被告是如何出卖房屋的，在被告归还借款之后，其才知道被告已将房屋出售给了原告。之后因原告收不回房屋，其陪原告去找被告协调，听出被告不想卖房屋，故要求被告承诺还钱，被告没有兑现承诺，故又去协调了一次，要求被告支付钱款，否则要求被告无条件搬出并归还房屋，但被告不同意，故其不再进行居中协调，让原、被告自己解决。其与被告之间的借款已经结清，对于原告的诉请，要求法院依法判决。
经审理查明，2013年3月8日，原告高桂英作为买受人（乙方），被告乔建华作为卖售人（甲方），双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的浦东新区周浦镇西大街XXX号XXX室房屋。合同第二条约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计120万元。第四条约定，甲方于2013年3月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2013年5月23日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同《补充条款（一）》第3条约定，甲方承诺：自办理该房地产权利转移登记（送件并取得收件收据）之日起五日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续；若原有户口（若有）未能按时迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之六向乙方支付违约金，直至原有户口（若有）全部迁出时止。合同附件三“付款协议”中约定：乙方应在签订本合同当日内向甲方支付首期房价款36万元；合同签订后，甲方应向抵押权人中国银行上海市浦东分行和抵押权人洪程提前还贷和还款，注销完毕原房屋抵押权，并至迟在过户日前完成；乙方于甲方向抵押权人还款、原房屋抵押权登记全部注销完毕后，办理过户登记时支付第二期房款79万元，于房屋过户登记完成后一周内支付尾款5万元。
合同签订后，原告于2013年3月8日向被告支付了36万元，被告向原告出具了一份《收款收据》，内容为“今收到付款人高桂英购买本人位于上海市浦东新区周浦镇西大街XXX号XXX室房屋的房款共计叁拾陆元，该笔房款确定无误已收到。”后原告又于2013年4月19日向被告支付了74万元，于2013后4月22日支付了10万元，共计支付给被告房款120万元。2013年4月19日，洪程至浦东新区房地产登记处办理了抵押权注销登记。2013年5月9日，系争房屋被登记至原告高桂英的名下。
2013年4月20日，原、被告签订了一份《租赁协议》，约定由被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2013年4月20日至2014年2月20日止，租赁费为每月2，000元，于当月5日前支付。
另查明，系争房屋系被告乔建华动迁所得，至今仍由被告居住使用，被告的户口仍在系争房屋内。
2015年7月20日，被告出具一份承诺书，表示其想购买系争房屋，并承诺于8月底前支付房款150万元，如不兑现，自愿结束租赁并迁出，房屋由业主自行处置。后又再次承诺于2015年9月30日前支付30万元，余款于2015年底解决，如到期不能支付，则按之前承诺书约定，无条件搬出所有家具用品，将房屋归还给原告（但被告未在该承诺书上署名）。
审理中，被告称原告高桂英与第三人系亲戚关系，其因与朋友做生意向洪程借钱，故向王启宇借钱用以归还借款，但王启宇要求其跟原告签订合同之后才愿意借钱，其与原告是在借款情况下才签订了买卖合同低价转让房屋，原告支付给其的房款是王启宇给的，且其从原告方只收到84万元，不知道原告卡转的36万元是如何到账又如何转出的，收据是王启宇叫其写的，该收据上的钱款并不是签合同当天支付的，且其中包括了利息；其也从未讲过要求暂住半年并支付房屋使用费。王启宇为让其迁出，还叫了一帮人至被告处要被告写了承诺书，承诺借款在2015年底解决，如到期不能支付，则无条件搬出所有家具用品，将房屋归还高桂英。原告表示，王启宇只是其远房亲戚，其通过中介公司居间介绍与被告签订了买卖合同，王启宇和被告之间有何关联其并不知情，不存在王启宇要求被告将房屋出售给其的情形，其后来才得知被告出售房屋系为了套现归还借款和放高利贷，但双方约定的房价款是当时的市场价，不存在被告所说的低价转让情形，其已经支付了合同约定的全部房款，被告应当根据合同约定交付房屋并迁移户口，关于违约金，现愿意调整至按每日万分之二的标准计算。第三人王启宇则坚持述称意见，对被告的说法不予认可。
上述事实，由原、被告和第三人的陈述及《上海市房地产买卖合同》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《上海市房地产权证》、《常口现实库信息资料》、《收款收据》、《动迁安置协议书》、《上海市浦东新区房地产登记收件收据》、《租赁协议》、《承诺书》等证据予以佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。被告称涉案合同系因向王启宇借款才应王启宇要求与原告签订了房屋买卖合同，所涉款项实际是王启宇的，但原告与第三人均不予认可，被告又未能提供证据予以证实，本院不予采信。被告认为只收到原告支付的房款84万元，但根据现有证据显示，原告已经向被告支付了房款120万元，故被告的该意见本院亦不予采信。根据合同约定，被告应在2013年3月9日前腾出系争房屋并通知原告交接，但被告至今没有向原告交付房屋，故原告要求被告交付房屋具有合同和法律依据，本院予以支持。合同约定，被告应在办理系争房地产权利转移登记（送件并取得收件收据）之日起五日内办理原有户口迁出手续，未能按时迁出的，每逾期一日应当按照房地产转让价款的万分之六向乙方支付违约金，原告已于2013年5月9日取得了涉案房地产权证，但被告的户口至今仍在系争房屋内，故原告从该日起计算逾期迁户口违约金并无不当，审理中，原告自愿将违约金标准调整至按每日万分之二计算，本院可予准许。鉴于户口迁出时间的不确定性，本案的逾期迁户口违约金判决至一审判决时止。审理中，原告自愿撤回要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告乔建华于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区周浦镇西大街XXX号XXX室房屋内迁出，并将房屋交付给原告高桂英；
二、被告乔建华于本判决生效之日起十日内支付原告高桂英逾期迁出户口违约金（计算方式为：以1，200，000元为本金、按每日万分之二的标准、自2013年5月9日起计算至2016年2月18日止）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，954元，减半收取计2，477元，由被告乔建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 倪军燕
二〇一六年三月七日
书记员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。