广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终3061号上诉人（原审被告）：贺文，住所地：甘肃省临泽县。委托代理人：朱春立，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托代理人：张春梅，北京市汉威（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙英健，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：许晓钦，广东君言律师事务所律师。委托代理人：杨茜，广东君言律师事务所律师。上诉人贺文因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2015年4月16日，孙英健（买方）与贺文（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区XX名轩XX号房产以145万元价格转让给买方，购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付5万元，签订合同后两日内，买方补交定金5万元；双方同意，上述定金10万元委托第三方对此进行监管，此款在做全权公证后三日内由第三方直接支付给卖方；卖方同意在定金中预留6000元作为交房保证金；房屋存在抵押，卖方应在签订本合同后五日内委托第三方办理赎楼；买方须于2015年6月10日之前预付首期购房款（不包括定金）50万元到买方贷款银行作资金监管。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。2015年4月16日、4月18日，孙英健采取在第三方深圳市XX房地产经纪公司刷卡的方式，分别向贺文支付定金各5万元，共计10万元。2015年5月4日，贺文向深圳市XX融资担保有限公司出具公证委托书，委托该公司进行赎楼。2015年5月27日，孙英健与贺文的代理人前往建设银行办理资金托管业务，托管协议书上载明托管的金额为40万元。对于为何该资金托管协议书上注明的金额为40万元，而非合同约定的50万元。孙英健陈述，系双方当事人协商一致的结果，贺文对此不予确认。2015年6月5日，贺文与案外人徐某签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》，贺文将涉案房产出售给案外人徐某。2015年6月11日，涉案房产变更登记至案外人徐某名下。原审另查，贺文申请小区物业公司与中介公司工作人员出庭作证。中介公司员工称，签订完毕合同后，贺文第二天就委托XXXX担保公司赎楼。但在签订完毕合同一个星期左右的时间，贺文称不卖了，并拒绝提供收款账号和密码，导致无法办理赎楼手续。原审再查，原审法院于2015年7月21日向贺文送达孙英健起诉材料。孙英健向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除孙英健与贺文签订的《房产买卖合同》；2、贺文向孙英健返还定金10万元；3、贺文向孙英健支付违约金29万元；4、诉讼费由贺文承担。原审法院认为，孙英健与贺文签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。贺文在合同约定的首期款支付日期前，与案外人签订房屋买卖合同，并将涉案房产变更登记至案外人名下，导致孙英健合同目的无法实现。孙英健有权解除上述合同并要求贺文返还定金100000元及支付按照合同转让价20%计算的违约金290000元。关于合同解除的时间，因孙英健未提交证据证明在起诉前有向贺文主张解除合同。则本案《房屋买卖合同》的解除时间为贺文收到起诉状之日，即2015年7月21日。贺文虽辩称其配偶不知道贺文向孙英健出售涉案房产，且孙英健未能足额支付首期款，孙英健也存在违约行为。但首先，涉案房产登记在贺文名下。在贺文未告知孙英健的情况下，孙英健不可能知道其配偶是否同意贺文以145万元的价格向孙英健出售涉案的房产；其次，虽然资金监管协议上约定的监管金额为40万元，但贺文的代理人在该协议上签字确认，视为孙英健与贺文就首付款的金额达成合意变更。即便是没有达成合意变更，合同约定的支付首期款的日期也尚未届满。贺文在支付首付款期限届满前就将涉案房产另行出售，也构成违约。贺文的该种行为，违反诚实信用原则。贺文请求调整违约金，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认孙英健与贺文于2015年4月16日签订的《房产买卖合同》于2015年7月21日解除；二、贺文应于判决生效之日起十日内向孙英健支付违约金290000元；三、贺文应于判决生效之日起十日内向孙英健返还定金100000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，因适用简易程序而由法院收取的3575元，由贺文负担。上诉人贺文不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院重要事实未查明。1、孙英健违反合同约定的资金监管金额，擅自将监管金额由50万元变更为40万元，本身就是孙英健一直未能筹到首期款导致合同不能履行的，贺文不存在违约行为。2、中介公司作伪证。首先，贺文的账户在贺文与孙英健其签署的《房屋买卖合同》第十三条已经明确载明，不存在不提供收款账户的问题。其次，任何时候赎楼都不需要提供密码，中介公司员工称无法提供密码导致无法办理赎楼手续，简直是无稽之谈。而且，根据合同第八条，买方应当承担的费用有赎楼费、卖方赎楼的短贷利息。孙英健不缴纳赎楼费，担保公司不可能去赎楼，这是担保赎楼的交易惯例，原审法院对孙英健是否缴纳担保赎楼费的事实没有查实。早在4月17日，贺文已经和孙英健办理了委托深圳市XXXX融资担保有限公司全权委托，其中一个代理人叫王某，该证据在一审判决中没有出现，一审法院也没有查明。正是有了该公证委托，双方才在签订合同后办理了资金监管。所以不存在孙英健在一审所述的贺文违约、不配合等事情。双方签订合同当日，即16日深夜23点多，贺文收到了第一笔定金，在次日贺文就办理了公证委托，说明贺文是在积极履行合同。委托XXXX融资担保有限公司后贺文就提供了赎楼的账号和密码，在买卖合同第13条也已经记载了赎楼的收款账号，所以一审判决认定贺文违约没有账号和密码无法办理赎楼手续的事实显然是错误的。二、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，假设法院认定贺文违约，贺文在原审答辩中提出违约金额过高，远超孙英健实际损失，显失公平，法院应予调整。综上，为维护贺文的合法权益，请求判令：1、驳回原审判决第一、二、三项；2、孙英健承担本案全部诉讼费用。被上诉人孙英健答辩称：一、虽然合同约定了资金监管50万元，但双方在办理资金监管手续时，银行称40万元即可，因此经双方协商一致，双方将资金监管的金额定为40万元，资金监管协议有贺文代理人的签字确认。二、一审判决认定贺文违约的主要事实是贺文一房两卖，双方约定资金监管的时间为2015年6月10日之前，而贺文在2015年6月5日就以案外人徐某签订了《深圳市二手房买卖合同》，将涉案的房产出售给了案外人，贺文该行为已经构成了根本违约。三、涉案房产在双方签订买卖合同后价格大幅度上涨了50%以上，孙英健遭受了巨大的经济损失，因此一审判决20%的违约金并不高，且贺文的违约是恶意的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认，各方均应严格遵照处理结果亦无不当，本院予以确认。贺文虽上诉称孙英健擅自变更了合同约定的监管金额，但资金履行。在合同履行过程中，贺文将涉案房产另行出卖，导致孙英健购买涉案房产的合同目的无法实现，构成违约，原审法院判决其返还定金并按照合同转让价20%的标准承担违约金，认定事实清楚，托管协议上有贺文代理人签字确认，应视为双方合意的结果。贺文另主张违约金过高，但并未提供证据证明其290000元的违约金数额过分高于孙英健的损失，应承担举证不能的不利后果。故对贺文的上诉主张，本院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7150元，由上诉人贺文负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年五月二十五日书 记 员 林晓翔（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。