天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初777号
原告中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行，住所地天津自贸区（空港经济区）环河北路与中心大道交口空港商务园西区30-1-102。
代表人ＸＸ，该支行行长。
委托代理人魏栋槐，该支行工作人员。
委托代理人商昆，该支行工作人员。
被告李应中。
被告李素珍。
原告中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行（以下简称“农行保税区支行”）与被告李应中、李素珍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘锐独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏栋槐、商昆到庭参加诉讼，被告李应中、李素珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行保税区支行诉称，2010年7月，原告与被告就贷款事宜达成一致，并签订12105201000006004号《个人购房担保借款合同》。约定：被告向原告借款1100000元，用于购买天津开发区泰祥路与第四大街交口东北侧弘景苑××号商品房，贷款期限自2010年7月7日至2040年7月6日，利率按年利率4.455%执行，采用等额本息还款方式，利息按月结清。在申请此笔贷款时，被告李素珍与原告签订同意书，约定对此笔贷款的本金及利息承担连带担保责任。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告自2015年8月7日起不能按时还款，截至2016年4月10日，尚欠本金1008499.83元及贷款利息。为维护合法权益，现起诉要求：1、宣布合同提前到期，要求被告偿还全部剩余贷款本金1008499.83元，截至2016年4月10日的借款利息32142.49元、罚息301.3元、复利623.83元，以及自2016年4月11日起至实际还款之日止，以未偿还本金1008499.83元为基数，按借款利率上浮50%计算的罚息，及以借款利息32142.49元为基数，按借款利率上浮50%计算的复利；2、原告对被告李应中名下坐落于天津开发区泰祥路与第四大街交口东北侧弘景苑××号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、要求被告李素珍承担连带担保责任；4、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。
原告针对其主张，提供如下证据材料：
证据一、《个人购房担保借款合同》及抵押清单各一份，证明原告与被告李应中签订个人购房担保借款合同，约定自2010年7月7日至2040年7月6日止，被告李应中向原告贷款1100000元的事实；
证据二、抵押登记相关证据三张，证明原、被告就天津开发区泰祥路与第四大街交口东北侧弘景苑××号商品房依法办理了抵押登记；
证据三、《借款凭证》一份，证明原告向被告李应中发放贷款1100000元的事实，原告已履行完放款义务；
证据四、《同意书》一份，证明被告李应中的配偶李素珍就前述贷款承担连带担保责任；
证据五、《债权债务承接说明》一张，证明被告与原告签订借款合同时，原告的名称是农行天津港保税区分行，自2015年6月29日原告启用“中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行”公章；
证据六、欠款明细表一张，证明截至2016年4月10日被告欠款的数额。
被告李应中、李素珍未出庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据材料。
经审理查明，2010年6月12日，中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行与被告签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：12105201000006004。约定：被告向中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行贷款1100000元用于购买房产，借款期限为360个月，自2010年6月22日至2040年6月21日，借款利率为浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮25%确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。如合同项下借款人提供了抵押担保，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押物为天津开发区弘景苑××号房屋，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2010年6月23日，中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行与被告就上述抵押物办理了抵押登记手续。
2010年6月10日，被告李素珍向中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行出具《同意书》，载明：本人李素珍系李应中的配偶，同意其向中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行申请办理个人住房一手楼贷款，金额为1100000元，本人同意对此笔贷款承担连带担保责任，贷款的本金及利息由夫妻双方共同承担，本人同意以天津开发区泰祥路与第四大街交口东北侧弘景苑××号房产作为此笔贷款的抵押物。
上述合同签订后，中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行依约于2010年7月7日向被告发放贷款1100000元，实际借款期限为2010年7月7日至2040年7月6日。合同履行期间，被告偿还借款本息至2015年7月，后未再按约还款。截至法庭辩论终结时，被告尚欠全部贷款本金1008499.83元、截至2016年4月10日的借款期间利息32142.49元、罚息301.3元、复利623.83元。以上款项原告经催要未果，于2016年3月18日诉至本院。
另查，原告主张，2015年6月29日，原“中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行”公章被收缴作废，同时启用“中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行”公章，原中国农业银行股份有限公司天津港保税区分行的债权债务由中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行承接。
以上事实，有原告当庭陈述及提交的证据在案证实，足以认定。
本院认为，原告与被告李应中签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告李应中理应按合同约定的还款方式按期还本付息。但其自2015年8月开始出现逾期，超过90日未足额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。原告现要求被告李应中偿付全部剩余贷款本金1008499.83元及截至2016年4月10日的借款期间利息32142.49元、罚息301.3元、复利623.83元，于法有据，本院予以支持。
关于自2016年4月11日起至实际给付之日止的罚息及复利，原告要求罚息以全部剩余贷款本金为基数，复利以未偿还借款期间利息为基数，均按借款利率上浮50%计算，该标准符合合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持，关于计算期间，本院确定自2016年4月11日起计算至本判决确定的给付之日止。
关于抵押权问题，原告与被告李应中签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定了抵押条款，双方依法就被告李应中名下坐落于天津开发区弘景苑××号房屋办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，如被告不履行到期债务，根据合同约定及法律规定，原告作为抵押权人有权以被告提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
关于保证责任，本院认为，被告李素珍向原告出具的《同意书》系其真实意思表示，合法有效，同意书中明确约定其承诺对本案涉诉《个人购房担保借款合同》项下贷款承担连带保证责任，且上述合同中亦约定如合同项下借款人提供了抵押担保，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任，现被告李应中未按期履行借款合同中约定的给付义务，原告要求被告李素珍承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李应中于本判决生效后十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行借款本金1008499.83元；
二、被告李应中于本判决生效后十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行截至2016年4月10日积欠的借款期间利息32142.49元、罚息301.3元、复利623.83元，以及自2016年4月11日起至本判决确定的给付之日止的罚息和复利（其中罚息以全部剩余贷款本金1008499.83元为基数，复利以截至2016年4月10日积欠的借款期间利息32142.49元为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮25%再上浮50%计算）；
三、如被告李应中逾期不履行上述付款义务，原告有权以被告提供的抵押物（天津开发区弘景苑××号房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李应中所有，不足部分由被告李应中继续清偿；
四、被告李素珍对上述第一、二项债务承担连带偿付责任，代偿后，有权就已承担的部分向被告李应中追偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14114元，减半收取7057元（原告已交纳），由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘锐
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 高欢
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。