浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3396号
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江嘉寓门窗幕墙有限公司。
法定代表人：王志荣。
委托代理人：裘宇清。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市水业集团有限公司。
法定代表人：许阳。
委托代理人：李培伟。
上诉人浙江嘉寓门窗幕墙有限公司（以下简称浙江嘉寓公司）因与被上诉人杭州市水业集团有限公司（杭州水业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年10月21日，杭州水业公司为甲方（出租方）、嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司为乙方（承租方），双方签订《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》1份，约定：1、甲方保证租赁房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；2、租赁房屋为留和路抢修中心房屋（即留泗路700号），实际租赁面积为5741.67平方米，出租给乙方办公使用，甲方提供房屋竣工后毛坯及设备设施等正常使用；3、甲方提供土地房屋等相关资料，乙方提供营业执照等证照；4、租赁期限从2013年10月1日起至2016年12月31日。其中2013年10月1日起至2013年12月31日为装修期；5、装修期间租金免除，从2014年1月1日起开始计算租金，第一年年租金为1729573元，租金按照逐年递增5%的方式增长，即第二年为1816052元，第三年为1906855元。租金按季支付，实行先付后租。支付方式为：首期租金在合同签订后以支票形式在一个月内支付，之后每期在每季度首月10号前支付；6、乙方向甲方缴纳租赁保证金25万元，待租赁期满合同履行完毕后归还（不计息）…11、甲方有权解除合同并对租赁房屋的装修不予赔偿的情形为：乙方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上…；乙方有权解除合同的情形为：甲方延迟交付租赁房屋2个月以上以及违反本合同约定不承担维修责任，致使乙方无法继续使用的；12、租赁合同期满，乙方在租赁期间的新增装修无偿归甲方，并与承租房屋及附属设施、设备同时移交甲方；…15、乙方逾期交付租金的，应承担违约责任，每逾期一日，每日按未付年租金的万分之三向甲方支付违约金，逾期交付租金累计达三次以上的，甲方有权解除合同并要求乙方支付一个月租金的违约金。双方在合同中还约定了其他事宜。同年10月，浙江嘉寓公司即使用租赁房屋，并开始对租赁房屋进行装修。但是浙江嘉寓公司未按合同约定的时间支付租金、缴纳租赁保证金。2014年8月13日，杭州水业公司、浙江嘉寓公司和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司三方签订《水业集团留和路抢修中心房屋租赁补充合同》1份，约定杭州水业公司和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司签订的《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》中嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司的权利义务全部由浙江嘉寓公司进行履行。
2014年9月底，浙江嘉寓公司向杭州水业公司发送《关于催办留和路抢修中心房屋房产证办理的函》1份，提出公司经营、资质审批需要租赁房屋的产权证，要求杭州水业公司函复房产证办出时间。2014年12月30日，浙江嘉寓公司向杭州水业公司出具《承诺书》1份，上面载明：因租赁房屋未办权属证明及租赁许可证，严重影响浙江嘉寓公司建筑企业资质审批和服务业三产合作，故而浙江嘉寓公司未能支付2014年租金。现就租金支付作出如下承诺，并恳请杭州水业公司根据事实具体情况考虑给予政策优惠：1、2014年12月31日支付完成2014年度一个季度租金，金额为432394元，最晚支付日为2015年1月6日；2、2014年度剩余三个季度租金1297200元，于2015年2月11日前支付，其中恳请杭州水业公司领导考虑浙江嘉寓公司因产证相关事宜所造成的经济投入损失，和前期投资诚意，向杭州水业公司申请2014年度一个季度的租金减免扶持；3、承诺杭州水业公司的租赁房屋产证及租赁证到位后，浙江嘉寓公司严格履行合同条款按时支付租金。同时，浙江嘉寓公司要求杭州水业公司体谅其难处予以同等承诺租赁房屋产证及租赁许可的办证成功时间。当日，浙江嘉寓公司支付租金150000元，之后也未按《承诺书》之承诺支付2014年度一个季度租金。2015年1月6日，杭州水业公司向浙江嘉寓公司发出《解除合同通知函》1份，要求：浙江嘉寓公司在收函后7个工作日内缴清2014年租金1579573元、合同租赁保证金250000元，并结清水电费等相关费用；如未按上述通知履行义务的，将解除租赁合同。浙江嘉寓公司收函后，于2015年1月28日支付租金282393.24元，剩余租金一直未予支付。2015年4月10日，杭州水业公司诉至原审法院。2015年5月22日，双方自行就涉案租赁房屋的交还进行交接，浙江嘉寓公司将租赁房屋腾退返还给杭州水业公司。
另查明：涉案租赁房屋所在建设工程于2009年9月27日领取了建设工程规划许可证，于2012年11月28日领取了建设工程规划核实确认书，于2012年12月17日领取了建设工程竣工验收消防备案，于2013年5月底竣工验收合格，于2013年12月31日工程竣工备案登记完成，于2015年7月16日领取房屋所有权证。在审理中，经浙江嘉寓公司申请，原审法院委托浙江普阳资产评估有限公司对涉案租赁房屋内的装修损失进行评估。评估机构于2015年8月25日出具（2015）杭西法评委字第115号资产评估报告书，结论是在评估基准日2015年7月15日，委托资产评估价值为651744.71元。杭州水业公司在庭审中自认《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》第3条“甲方提供土地房屋等相关资料”是指杭州水业公司提供土地使用证、房屋权属证等相关资料给浙江嘉寓公司。浙江嘉寓公司亦认可杭州水业公司的上述意见。杭州水业公司向原审法院起诉，请求判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同，浙江嘉寓公司腾退位于杭州市西湖区留下街道留泗路700号房屋（租赁面积为5741.67平方米）；2.浙江嘉寓公司支付房屋租金1297179.76元（截至2014年12月31日），支付2015年第一季度房屋租金454013元，支付自2015年4月1日至实际腾退之日止的房屋租金（按年租金1816052元计算），并支付违约金144131元；3.本案诉讼费由浙江嘉寓公司承担。在审理中，因浙江嘉寓公司于2015年5月22日已经将租赁房屋腾退返还给杭州水业公司，事实上租赁合同已经解除，故杭州水业公司撤回第一项诉请，第二项诉请中的房屋租金则计算支付至2015年5月22日止。浙江嘉寓公司提出反诉，请求：1.杭州水业公司向浙江嘉寓公司支付违约金144131元；2.杭州水业公司向浙江嘉寓公司赔偿装修款损失651744.71元；3.反诉诉讼费由杭州水业公司承担。
原审法院认为：根据双方的诉辩主张，本案存在以下三个争议焦点，现分别分析如下：（一）涉案房屋租赁合同的效力。《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》订立之时，租赁合同关系的当事人即为杭州水业公司和嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司。之后《水业集团留和路抢修中心房屋租赁补充合同》的签订，即意味着嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司将合同的权利和义务全部转移给了浙江嘉寓公司，故浙江嘉寓公司为涉案房屋租赁合同的当事人。浙江嘉寓公司以涉案租赁房屋是公共设施，转为经营性用房，损害社会公共利益为由，主张合同无效，其该项辩称并无相关法律依据。虽然涉案租赁房屋规划批准为抢修中心，土地性质确系公共设施用地，但是对公共设施作其他用途的合理使用并不意味着必然会损害社会公共利益。比如地下人防设施亦属于公共设施，但是在满足一定要求的情况下，对其出租等使用不仅合法，而且也符合物尽其用的原则。就本案租赁房屋，浙江嘉寓公司并未提供证据证明因本案的使用客观上已经造成公共利益受损或必然受损，故浙江嘉寓公司的上述抗辩意见并无依据，不予采纳。涉案房屋租赁合同主体合格，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故房屋租赁合同合法有效。（二）双方是否各自有违约行为。杭州水业公司主张浙江嘉寓公司违约未按期支付租金。浙江嘉寓公司则认为杭州水业公司违约，交付的租赁物不符合交付条件，故其有权拒付租金。浙江嘉寓公司就其上述主张认为的违约行为具体为：一是租赁房屋不符合国家对租赁房屋的有关规定；二是租赁房屋无房屋权属证书。关于浙江嘉寓公司主张的第一个违约行为，在阐述合同效力时已经明确，出租该性质房屋并不违反相关规定。而我国就建设工程实行的是竣工验收备案制，而非许可制，故未经备案的建设工程并非不能交付使用。涉案租赁房屋的建设工程实际工程竣工验收合格、消防部门验收合格均在租赁房屋交付之前，涉案租赁房屋的交付不违反法律强制性规定，故浙江嘉寓公司的该项主张没有依据。关于浙江嘉寓公司主张的第二个违约行为，双方已经在庭审中认可一致即合同约定杭州水业公司负有提供房屋权属证书之义务，而杭州水业公司确实未向浙江嘉寓公司提供房屋权属证书，故对浙江嘉寓公司的该项违约主张予以采纳。但是杭州水业公司未能提供房屋权属证书并不赋予浙江嘉寓公司有权拒付租金的法律后果。理由为：从双方履行合同的过程来看，杭州水业公司的违约行为并非根本性违约。首先，双方对于房屋权属证书的交付时间未有明确约定；其次，在房屋租赁合同签订之后的近10个月，嘉寓门窗幕墙节能科技（上海）有限公司将合同的权利和义务全部转移给浙江嘉寓公司时，浙江嘉寓公司也未提及房屋权属证书未交付，而是要求承受权利义务；再次，2014年9月，浙江嘉寓公司发函催办房屋权属证书时，也只是要求杭州水业公司研究办理出证时间；最后，2014年12月30日，浙江嘉寓公司承诺付清租金时，虽提及房屋权属证书未能办理，并希望给予政策优惠，但仍均承诺付清全部租金。从上述浙江嘉寓公司的反映可见，租赁房屋的交付基本满足浙江嘉寓公司的使用要求，支付租金并不以交付权属证书为前提，故杭州水业公司未能及时办理房屋权属证书并非根本性违约，浙江嘉寓公司亦不能以此为由拒付租金。然而租金的支付是浙江嘉寓公司作为承租人的主要债务，浙江嘉寓公司拒付租金构成根本性违约，故杭州水业公司有权解除合同。在审理中，浙江嘉寓公司于2015年5月22日已经将租赁房屋腾退返还给杭州水业公司，双方也就此办理了交接手续，故涉案房屋租赁合同已经解除。（三）双方各自应承担的民事责任。如前所述，浙江嘉寓公司无权拒付租金，故从2014年1月1日起至2015年5月22日止，按照合同约定，租金共计为2442324.59元，扣除已经支付的432393.24元，尚欠租金2009931.35元未付。故杭州水业公司诉请要求支付上述租金的请求，合法有据，原审法院予以支持。因杭州水业公司与浙江嘉寓公司各自都有违约行为，应当各自承担违约责任，故双方要求对方支付违约金的请求，原审法院均不予支持。关于浙江嘉寓公司主张的装修损失，因双方在本案中均有违约行为，并最终导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应根据双方各自的过错承担相应的责任。本案中，虽然杭州水业公司迟迟未能向浙江嘉寓公司提供房屋权属证书，但是该违约行为就本案而言并非根本性违约，而浙江嘉寓公司拒付租金的行为属于根本性违约，故浙江嘉寓公司的过错较杭州水业公司更大。因此，本案装饰装修残值损失651744.71元由杭州水业公司承担30%的赔偿责任，由浙江嘉寓公司自负70%的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，原审法院于2015年10月13日判决：一、浙江嘉寓公司支付杭州水业公司房屋租金2009931.35元；二、杭州水业公司赔偿浙江嘉寓公司装饰装修残值损失195523.41元；三、上述第一、二项相互折抵，浙江嘉寓公司还应支付杭州水业公司款项1814407.94元，该款于判决生效之日起十日内付清；四、驳回杭州水业公司的其他本诉请求；五、驳回浙江嘉寓公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取10929元，由杭州水业公司负担649元，由浙江嘉寓公司负担10280元。反诉案件受理费减半收取5879元，杭州水业公司负担2105元，由浙江嘉寓公司负担3774元。
宣判后，浙江嘉寓公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定部分事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋租赁违反法律强制性规定，损害社会公共利益，租赁合同依法应为无效。原审判决未查明该房屋未经改变批准用途的事实。房屋系公共设施用地且划拨取得建设用地使用权，房屋规划设计为引水工程，与租赁合同中约定的经营用房不符，也没有办理土地性质变更。不同用途房屋在消防、安全等方面规划及建设要求均不同，擅自变更用途而不办理手续，不仅影响房屋正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。涉案租赁房屋系防止城市内涝的重要维护抢修工程用房，其以商业方式出租明显会造成公共利益受损或必然受损，故租赁合同因损害社会公共利益而应为无效。二、合同无效的过错完全在杭州水业公司，应当由杭州水业公司对浙江嘉寓公司的损失承担全额赔偿责任。杭州水业公司明知租赁房屋是市政公共设施用房，应用于公共设施维护抢修，不能挪作他用，在合同中作出房屋符合国家对租赁房屋的有关规定等保证，骗取浙江嘉寓公司签订合同。杭州水业公司依法负有办理土地用途、房屋用途变更手续的义务，却拒不及时办理。从而导致租赁房屋事实上因房屋性质问题，无法办理相关经营证照，使得浙江嘉寓公司无法实现经营目的，由此造成包括装修损失、经营困难等在内的损失。故杭州水业公司应承担全部赔偿责任。故提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二、三、五项，改判杭州水业公司赔偿浙江嘉寓公司装饰装修残值651744.71元；二、一、二审诉讼费用由杭州水业公司承担。
针对浙江嘉寓公司的上诉，杭州水业公司答辩称：一、杭州水业公司出租房屋符合法律规定，未损害社会公共利益，合同依法有效。根据杭州水业公司提供的杭州市人民政府国有资产监督管理委员会文件杭国资营（2010）60号规定，国有企业公有房产包括商业性用房、办公性用房、生产性用房、仓储性用房、场地等，在保证自身办公、经营需要的前提下，允许对外出租。杭州水业公司将房屋出租给浙江嘉寓公司，也得到国有资产管理部门杭州市城市建设投资集团有限公司的批准。二、在合同履行过程中，浙江嘉寓公司未按期支付房屋租金，已构成根本性违约，主要过错责任在于浙江嘉寓公司。杭州水业公司交付的房屋符合约定条件，房屋在交付前已经竣工验收合格、消防验收合格，并报备案。而浙江嘉寓公司却未按约支付房屋租金，拖欠租金达一年多，已构成根本性违约。原审法院将浙江嘉寓公司装饰装残值损失，判由杭州水业公司承担30%赔偿责任，已充分考虑浙江嘉寓公司的经济利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，浙江嘉寓公司向本院提交以下证据材料：
发票1份，用以证明杭州水业公司未按照法律规定办理批准及缴纳土地收益的手续，损害社会公共利益，导致租赁合同无效的事实。
该证据经杭州水业公司质证：真实性、合法性及关联性无异议，原审判决已将上述款项在租金中扣除，但对证明目的有异议。本院经审查后认为，上述证据的真实性可以确认，但尚不足以证明浙江嘉寓公司主张的待证事实。
二审期间，杭州水业公司未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于本案所涉《水业集团留和路抢修中心房屋租赁合同》及《水业集团留和路抢修中心房屋租赁补充合同》效力问题。首先，从上述租赁合同内容来看，在签订合同时，双方当事人对租赁房屋的性质及现状均已知悉。同时，双方当事人亦应当对作为合同标的物的房屋进行了解。其次，未有证据证明上述合同的签订当然损害社会公共利益。现浙江嘉寓公司主张租赁合同无效，不仅没有法律依据，亦有违诚信原则。故原审法院认定租赁合同合法有效，并无不当。（二）关于租赁房屋装修残值损失的承担。根据合同约定及履行情况，原审法院认定浙江嘉寓公司未按约支付租金构成根本性违约，杭州水业公司未及时提供房屋权属证书构成非根本性违约，也无不当。依据双方当事人在合同履行过程中的过错程度，兼顾公平原则，原审法院判定由杭州水业公司与浙江嘉寓公司所分担的租赁房屋装修残值损失的比例份额，尚在合理范围内。综上，浙江嘉寓公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8143元，由浙江嘉寓门窗幕墙有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 王 颖