海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民一初字第120号
原告：谢文革，男。
委托代理人：李绍芝，女。
委托代理人：李绍敏，女。
被告：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：张晋，总经理。
委托代理人：谢明和，该公司员工。
委托代理人：陈勇，该公司员工。
原告谢文革诉被告海南环瑞置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员黎雪独任审判，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李绍芝、李绍敏到庭参加诉讼，被告委托代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢文革诉称：原告于2004年5月5日向被告购买“海南第一摩尔·中央商城”二层A035号铺面，至今仍未给原告办理并交付产权证。原告与被告签定的“海南第一摩尔・中央商城”二层A035号铺面自2005年1月1日起至2015年12月31日止的代租协议，约定被告每年应支付原告39003.5元的返租回报。因被告无法办理银行按揭，于2006年3月与原告签订协议，将自2005年1月1日起头五年10个月的租金充抵原告购铺面需按揭的金额，2010年11月起支付原告租金。被告截止起诉日止共拖欠原告的返租款123511.08元。原告每年向被告要求支付返租款，均遭被告忽悠，因此原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2010年11月1日起至2014年1月拖欠“海南第一摩尔・中央商城”二层A035号铺面的租款123511.08元并支付因拖延造成的原告银行利息损失；2、被告承担本案的诉讼费及保全等费用。
被告海南环瑞置业有限公司辩称：根据《商品房销售管理办法》第11条规定，代租协议无效，原告实际支付购铺款与商品房买卖合同约定不一致，其未履行买卖合同义务，应当以原告实际支付的铺面款来计算租金。退一步讲，商铺2008年竣工后的代租协议有效，其租金标准应以实付购铺款为依据计算。部分租金已过一年的诉讼时效，2010年11月至2012年10月份之前的租金已过一年的诉讼时效，已过诉讼时效的租金，其利息同样也已过诉讼时效。原告的第一项诉讼请求有误，根据双方代租协议的约定，应该是从2010年12月开始计算租金。
经审理查明：2004年5月5日，原告谢文革与被告海南环瑞置业有限公司及案外人海口港集团公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的中央商城一期二层A035号房，建筑面积为49.33平方米，总价款为390035元。原告支付了161032元购房款。之后，原告谢文革与被告海南环瑞置业有限公司签订一份《OceanStar中央商城代租协议》，该协议约定，原告授权被告以被告的名义对外出租上述铺面，原告根据代租协议的约定向被告收取代租租金，代租期限为十年，从2005年1月1日起至2014年12月31日止，被告每年按原告实付购铺款的10%向原告支付返租回报，即每年支付原告返租回报39003.5元。租金以现金方式支付，其中被告返还原告的前5年11个月租金，从原告支付的购房款中一次扣除，从2010年12月起按半年度支付原告租金，具体时间为每年的1月份和7月份分别支付总房款的5%，如被告逾期支付返租回报，则应按应付款日万分之三向原告支付违约金。上述代租协议签订后至本案2014年2月20日开庭审理时，被告未向原告支付租金，原告于2014年1月10日向本院提起诉讼，要求被告支付2010年11月1日至2014年1月的代租租金和原告的银行利息损失。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《OceanStar中央商城代租协议》、《客户谢文革还款计划》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：原告和被告签订的《商品房买卖合同》、《OceanStar中央商城代租协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。《商品房买卖合同》、《OceanStar中央商城代租协议》签订后，原告已经以支付现金及租金抵扣的方式支付完毕全部购房款，履行了合同及协议约定的义务，被告未按《OceanStar中央商城代租协议》的约定按时向原告支付租金已构成违约，因此，被告应按代租协议的约定向原告支付代租租金。被告应向原告支付中央商城一期二层A035号铺面2010年12月1日-2014年1月的租金为123511.08元（39003.5元÷12个月×38个月=123511.08元），原告起诉要求被告支付租金123511.08元，并未超过上述数额，本院予以支持。本案中，被告拖欠原告租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，被告关于2010年12月1日-2012年11月的租金和利息已经超过诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予采信。虽然原、被告双方在代租协议中约定如被告违约，应向原告支付违约金，现原告要求以银行同期同类贷款利率来计算利息并未高于双方代租协议约定按照日万分之三计算违约金，且庭审中被告对原告要求按照银行同期同类贷款利率计算利息没有意见，因此被告应向原告承担逾期支付租金的利息。2010年12月-2011年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2011年2月1日计算至2014年1月10日；2011年6月-2011年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2011年8月1日计算至2014年1月10日；2011年12月-2012年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2012年2月1日计算至2014年1月10日；2012年6月-2012年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2012年8月1日计算至2014年1月10日；2012年12月-2013年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2013年2月1日计算至2014年1月10日；2013年6月-2013年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2013年8月1日计算至2014年1月10日；以上每笔利息的计算均按照中国人民银行一年期贷款利率计算。2013年12月-2014年1月的租金应当于2014年1月支付，原告于2014年1月10日向本院起诉时尚未超过双方约定的租金支付时间，其要求被告支付2013年12月-2014年1月的租金的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢文革支付中央商城一期二层A035号铺面2010年12月至2014年1月的租金123511.08元及利息（2010年12月-2011年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2011年2月1日计算至2014年1月10日；2011年6月-2011年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2011年8月1日计算至2014年1月10日；2011年12月-2012年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2012年2月1日计算至2014年1月10日；2012年6月-2012年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2012年8月1日计算至2014年1月10日；2012年12月-2013年5月的利息，以19501.75元租金为本金，从2013年2月1日计算至2014年1月10日；2013年6月-2013年11月的利息，以19501.75元租金为本金，从2013年8月1日计算至2014年1月10日；以上每笔利息的计算均按照中国人民银行一年期贷款利率计算）。
二、驳回原告谢文革的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1385元，由被告海南环瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 黎雪
二〇一四年三月二十六日
书记员 石悦
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
签发：殷娟审核：殷娟撰稿：黎雪校对：石悦
印刷：王晓蕾、高雅玲海南省海口市秀英区人民法院2014年3月26日印制（共印九份）