贵州省兴仁县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁民初字第1552号原告刘庆杜，男，1986年4月30日生，汉族，甘肃省白银市人，大学本科，公务员，现住兴仁县。委托代理人余光云，贵州黔乾律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告贵州浩然房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴仁县东湖街道办事处振兴路**幢***层。法定代表人王翔，系该公司总经理。委托代理人李光林，贵州心达律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘庆杜诉被告贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称“浩然公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由审判员肖翔飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘庆杜及其委托代理人余光云，被告浩然公司的委托代理人李光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆杜诉称：原告与被告于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于兴仁县振兴大道北侧命名为兴仁县浩然上城小区第1幢A1单元16层4号商品房预售给原告。合同约定，被告应于2014年12月30日前将符合双方约定的房屋交付给原告；被告逾期交房超过90日买受人享有退房（解除合同）权利，合同还约定了其他事项。交房期限到后，原告多次到被告处要求其交付双方买卖的商品房，被告均不给予任何答复和交付约定的商品房。原告于2015年4月5日向被告发出了书面退房通知书，销售经理接收但拒绝签字。原告购买被告开发的上述商品房时，已依约向被告支付了首付款173752元，并向银行借款后，通过银行转账支付购房款300000元，于签订上述购房合同当日，向被告支付维修基金9475元、自来水开户费1150元、电源开户费520元、闭路电视开户费365元、测绘费193元、交易登记费425元、交易管理费2369元、合同备案费80元、房屋他项权证费80元、转移登记费80元、契税7106元，合计21843元。综上所述，被告不依合同约定履行合同义务的行为明显违反法律规定，已经构成了违约，达到了合同解除的约定条件。二原告已依法向被告发出了解除合同的相关材料，被告收到解除合同相关材料后未表示反对，应认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，因此，请求人民法院依法判令：1、确认原告与被告于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、被告返还原告支付的购房首付款173752元和购房款300000元，并按月利率2%赔偿原告分别自2013年10月14日起和2014年3月21日起至被告清偿完毕之日止期间的利息损失；3、被告赔偿原告维修基金、自来水开户费、电源开户费、闭路电视开户费、测绘费、交易费、交易代理费、合同备案费、房屋他项权证登记费、转移登记费、契税等合计21843元及按月利率2%赔偿原告自2013年10月14日起至被告清偿完毕之日止期间的利息损失；4、本案诉讼费用由被告承担。被告浩然公司辩称：第一、对于原告诉请解除《商品房买卖合同》一节。因涉案商品房已向兴仁县房管局办理房屋预登记手续，同时该房已为二原告的按揭贷款作抵押，且已缴纳的契税无法退回，已办理的水、电户头撤销、变更手续繁杂，被告希望双方继续履行合同。对于延期交房的行为，被告除按约定承担违约责任外，另行给予原告26000元的补偿。如原告执意要解除合同，原告应先向银行撤回该房按揭贷款的抵押手续，向兴仁县房管局办理商品房买卖预登记撤销手续，完成撤销水、电户头手续，自行向税务部门退取契税。在前述事项未解决前，被告不同意解除《商品房买卖合同》。第二、对于原告诉请返还购房款并按月利率2%承担利息一节。首先，因原告所购商品房已向银行办理了按揭贷款抵押担保手续，原告尚有近280000元的银行贷款未还，而该按揭贷款是以涉案商品房为抵押，该按揭贷款的借款人是原告，抵押担保的财产为被告出卖的房产，如原告要解除合同，应先行归还贷款，解除被告出卖的房屋的抵押担保。原告既要要求退还房款，又不解除被告所售商品房的抵押担保，没有法律依据。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项约定：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已交房款人民币173752元，被告承担的违约金为1737.52元，并且支付违约金的期限为法院判决解除《商品房买卖合同》之日起90日内，该项请求法院应予驳回。第三、对于原告诉请被告赔偿预交的维修基金、契税等21843元，并按月利率2%支付利息一节。因该费用为代收费用，比如契税等已交税务机关，无法退回。现留在被告处的其他费用，被告可以退给原告，已交相关部门的契税、水电开户费等只能由原告自己向相关部门要求退回。同时，原告请求按月利率2%支付利息的请求无约定也无法律规定，该请求人民法院依法应予以驳回。综上，在房产市场，延期交房普遍存在，原告之所以解除双方签订的商品房买卖合同，其目的是因为房价下跌，将市场风险转嫁给被告。被告希望继续履行合同，除按合同约定承担违约责任外，另行给予原告26000元的补偿。如原告执意要解除合同，前置条件是原告先要解除被告出售的商品房的按揭贷款抵押担保，并向兴仁县房管局撤销涉案商品房买卖的预登记，已交的契税等由原告承担或自己向收费部门要求退还，否则，不能解除双方签订的《商品房买卖合同》。如原告成就解除被告出售的商品房的按揭贷款抵押担保，和向兴仁县房管局撤销商品房买卖预登记后解除合同，被告也只能按合同约定退还房款和承担违约责任。原告刘庆杜向本院提交下列证据予以证明其主张：1、《身份证》复印件，证明原告具有诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明被告浩然公司将其开发的命名为浩然上城小区的第1幢A1单元10层4号商品房出售给原告；合同约定最后交付商品房的时间为2014年12月30日；约定的交房条件为：（1）该商品房已取得竣工合格证明文件；（2）有资质的房产机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（上水、下水达到使用条件；供电达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络到户；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化必须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或准许使用文件，并经房地产主管部门备案）；（4）该商品房为住宅，出卖人还应当提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等，并符合国家有关法律、法规及相关标准、规程的要求。出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权退房。3、《票据》7张，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，向被告浩然公司支付了购房首付款173752元，通过银行贷款购房的按揭款为300000元，维修基金等费用21843元；4、《照片》8张，证明2015年4月5日原告向被告送达了退房通知书，要求被告解除合同并退回已交的购房款和其他税费。5、证人袁某证言，证明原告于2015年4月已将退房通知书送达给被告。被告质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，同时证明选择解除合同，退还原告购房款的时间为解除合同后90日内，承担违约责任已明确约定为已付房款的万分之一；对证据3的真实性予以认可，对贷款支付凭证予以认可；证据4属于视听材料范畴，容易加工更改，不能客观真实的反应事实，不能证明原告需要证明的内容，属于虚假证据，对该组证据被告不予采信；证人袁某与本案有利害关系，对其证言效力被告方不予认可。被告浩然公司向本院提交下列证据予以证明：1、《商品房买卖合同》，证明如原告选择解除合同，退款时间为解除合同之日起90日内及违约金的约定；2、《抵押借款合同》，证明涉案商品房已经设置了按揭抵押担保的事实；3、《契税发票》、《有线电视安装工程协议书》、用水户头和有线电视户头的《打款凭证》，证明在原告所交的费用中，有很多是代收费用。其中的契税已经无法退回，水电及闭路电视开户费用已经交纳给相关部门，如要退费，必须撤销或变更户头后才能退费。4、《营业执照》、《组织结构代码证》、《法定代表人身份证明》，证明被告的诉讼主体资格及法定代表人身份信息。原告质证意见：对被告提交的上述证据均无异议。对于原告提交的证据1、2、3，因被告对真实性无异议，本院予以采信；对证据4、5，因被告提出异议，宜结合案情予以综合认定。对于被告提交的证据，因原告均无异议，本院予以采信。经审理查明，2013年8月23日，被告取得其开发建设的兴仁县东湖街道办事处振兴大道北侧浩然·上城小区第一幢楼宇的商品房屋预售许可证。2013年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、原告购买被告开发建设的位于上述小区第1幢A1单元16层4号的预售住宅商品房一套，价格为473752元。二、被告应于2014年12月30日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告。交房时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。三、被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。签订合同当日，原告刘庆杜向被告支付了首付房款173752元；并向被告支付住宅专项维修基金9475元、自来水开户费1150元、电源开户费520元、闭路电视开户费365元、测绘费193元、交易登记费425元、交易管理费2369元、合同备案费80元、房屋他项权证费80元、转移登记费80元、契税7106元，合计21843元。2014年3月21日，原告与中国建设银行股份有限公司兴仁支行签订《住房公积金抵押借款合同》，并以其向被告购买的上述预售住宅商品房作为抵押，向中国建设银行股份有限公司兴仁支行贷款300000元，用于支付上述购房余款。后中国建设银行股份有限公司兴仁支行按合同约定，将提供给原告的贷款300000元，直接划入被告的银行账户。因被告未能按照合同约定的交房时间即2014年12月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，原告于2015年4月5日向被告发出退房通知书，通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。因与被告交涉解除合同事宜未果，原告遂诉至本院。本院认为，被告在取得商品房预售许可证后，与原告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定履行了自己的义务，向被告支付了购房款；被告理应按照合同约定的交房期限，向原告交付符合约定条件的房屋。因双方在合同中约定，被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告未充分举证证明其在双方约定的交房期限届满前，即2014年12月30日前，以及在双方约定的交房期限届满后2015年3月31日前，其已具备双方约定的交房条件，并已通知原告接房，且双方交易的商品房所在的楼宇，在双方约定交房期限届满之日起90日后，仍然处于在建工程状态。故原告依照合同约定要求被告退房，并解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求本院予以支持。关于原告提出其于2015年4月5日向被告发出书面解除合同通知书，被告收到后未在法定期限内提出异议，该解除合同通知书依法已经产生法律效力，要求确认双方签订的商品房买卖合同已经解除。因双方在合同中约定，被告逾期交房超过90日的，原告才有权退房（解除合同），而原告在2015年4月5日向被告发出解除合同通知书时，被告逾期交房已超过90日，原告取得合同解除权，被告收到后未提出异议，故已对被告产生解除合同的法律效力，对原告的这一诉讼主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，双方在签订商品房买卖合同后，原告已按照合同约定向被告支付了全部房款和其他费用，已充分履行了其在合同中的义务，但被告在双方约定的交房期限内和交房期限逾期90日内仍未向原告交付符合双方约定条件的商品房，被告依法应当承担全部违约责任，赔偿其违约给原告造成的经济损失。退还原告已支付的全部房款和其他费用，并赔偿因其占用原告的资金而给原告造成的利息损失。宜确定被告从占用原告的资金之日起，至被告将原告支付的资金全部返还之日止，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告支付所占用的资金发生的利息。因原告未充分举证证明双方曾明确约定在履行合同过程中，如因被告违约，应按照月利率2%向其支付占用资金所发生的利息，故原告要求被告按照月利率2%向其支付占用资金所发生的利息的诉讼请求本院只予部分支持。关于被告提出其只能按照合同约定向原告支付1%的违约金，原告的利息请求应予驳回一节。虽双方在合同中约定，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金，但原告要求被告以所占用的全部资金，按照月利率2%向其支付利息，应视为原告要求调整违约金，并要求被告赔偿可能造成的利息损失，而双方约定的违约金尚不足以弥补被告因为违约而给原告造成的利息损失，故被告的这一辩解意见本院不予采纳。关于被告提出原告向其支付的契税、水电开户费、有线电视开户费等费用，系代收费，且已向有关部门支付，这些费用应由原告自行向有关部门要求退回一节。虽被告已举证证明其因开发建设浩然上城小区商品房，已向兴仁县供水总公司、贵州省广电信息网络股份有限公司兴仁县分公司交纳了相关费用，以原告刘庆杜作为纳税人向贵州省兴仁县地方税务局交纳了7106元的契税，因本案系被告单方违约后，原告取得合同解除权且行使该权利已获本院支持，被告代为向原告收取并已向有关部门交纳的上述费用，仍应视为被告因违约而给原告造成的经济损失，被告应予赔偿，并应赔偿原告因支付此费用所产生的利息损失。故原告要求被告退还其已预交的上述费用并赔偿利息损失的诉讼主张本院予以支持；被告的上述辩解意见本院不予采纳。关于被告提出原告要解除双方签订的商品房买卖合同，应先解除其向原告出售的房屋的抵押担保及撤销商品房预登记，否则不能解除双方签订的商品房买卖合同一节。本案中合同终止履行后，会给被告带来房屋抵押及商品房买卖预登记是否解除的问题，并可能产生一定的损失。但这系另外的法律关系，被告不能以此来限制原告的合同解除权。合同解除后，原告有义务协助被告办理解除银行抵押担保、商品房买卖预登记手续、及相关退费手续，但所造成的损失应由被告自行承担，因为导致合同解除的根本原因是被告违约。故对被告辩称应先解除贷款抵押合同，撤销商品房买卖预登记，撤销水、电户头手续、退取契税等才能解除合同的辩解理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘庆杜与被告贵州浩然房地产开发有限公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州浩然房地产开发有限公司返还原告刘庆杜已支付的购房款473752元；三、被告贵州浩然房地产开发有限公司返还原告刘庆杜已向其支付的住宅专项维修基金9475元、自来水开户费1150元、电源开户费520元、闭路电视开户费365元、测绘费193元、交易登记费425元、交易管理费2369元、合同备案费80元、房屋他项权证费80元、转移登记费80元、契税7106元，合计21843元；四、被告贵州浩然房地产开发有限公司应返还原告的上述款项中，对返还原告刘庆杜支付的首付房款173752元和支付的其他费用21843元，应从2013年10月14日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告刘庆杜支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；对返还原告刘庆杜的其余房款300000元，应从2014年3月21日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告刘庆杜支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；上述款项限于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告刘庆杜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8732元，减半收取4366元，由被告贵州浩然房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  肖翔飞二〇一六年六月二十日书记员  黄贵云