湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第179号
上诉人（原审原告）赤壁市群众艺术馆（以下简称群艺馆）。住所地：赤壁市沿河大道***号。组织机构代码：42126187-4。
法定代表人王霞，群艺馆馆长。
委托代理人丰万军，湖北省赤壁市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）谢明星。
委托代理人李晓，湖北君泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨杰。
上诉人群艺馆因租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00050号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年11月1日，原告群艺馆与被告谢明星签订了一份门店出租合同。合同约定：原告将其位于赤壁市沿河大道166号的一楼的五间门店（房屋南边第三间至第七间）出租给被告谢明星经营；租赁期限从2008年11月1日至2013年10月30日；租金：第一年为9万元整，从第二年开始，租金在原基础上每年增加5000元，五年租金共50万元整。合同订立后，被告谢明星在此经营“巴黎风情婚纱摄影”影楼。同时被告谢明星还租赁了原告三楼的房屋，并将其改造成摄影棚。2011年3月，原告为了做好全国第三次文化馆评估定级达标工作，要求提前收回被告谢明星承租的三楼房屋。为配合原告的工作，被告谢明星只得关闭影楼。后经双方多次协商，原告以延长一楼五间门店的租赁时间3年，且原房屋租金不变（11万元／年）的方式作为对被告谢明星三楼房屋装修费及转让费的补偿。双方于2011年6月1日就上述情况签订了《群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明》和《群艺馆门店出租合同》。
《群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明》内容如下：为了做好全国第三次文化馆评估定级达标工作，…，经请示文体新局长、分管领导同意，双方共同协商，现将提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明如下：1、提前收回房屋租赁合同，对租赁户房屋装修及转让费不作赔偿；2、对原租赁户一楼门店五间加租三年（从2013年11月1日至2016年11月1日止），原房租租金不变，每年租金11万元整；3、退还三楼房屋租赁押金1万元整；4、退还三楼租金8个月计：1.3万元整；以上条款经双方协商同意，从签字之日起生效。原告在出租户后加盖了公章且时任负责人陈敏丽签了名。
《群艺馆门店出租合同》约定：原告将其一楼的五间门店（房屋南边第三间至第七间）出租给被告谢明星经营；租期从2013年11月1日至2016年10月30日止，为期三年；租金每年为11万元整，三年共计33万元整；承租人在经营期间，如将门店转让他人，必须经出租方同意后方可转让，否则视为违约终止合同，出租方收回门店；等等。
同时查明，2011年6月15日，被告谢明星将其承租的原告一楼的五间门店转租给被告杨杰个人经营“赤壁市九牧王服饰沿河大道店”。同时，被告谢明星虚构了一份原告与被告杨杰间的门店租赁合同（租赁期限自2011年6月15日至2016年6月14日），用于办理“赤壁市九牧王服饰沿河大道店”的营业执照。同年8月16日，原告向被告谢明星出具了一份“今证明九牧王服装专卖店为租赁经营，该房屋属赤壁市群众艺术馆所有。”的证明。
另查明，2007年1月至2012年12月间，陈敏丽在原告处任负责人，现为原告的主管部门文体新局的职工。
根据原、被告的上述诉辩意见及庭审双方的举证、质证情况，原审法院认为本案争议焦点有以下3个方面：
1、原告与被告谢明星于2011年6月1日签订的《群艺馆门店出租合同》是否有效？
2、被告谢明星虚构的原告与被告杨杰间的门店租赁合同（租赁期限自2011年6月15日至2016年6月14日）是否有效？
3、被告谢明星将承租门店转租给被告杨杰的行为是否有效？被告谢明星、杨杰应否返还原告门店并赔偿原告租金损失及超出合同履行期限的租金？
原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效；合同成立是指当事人通过缔约过程而达成意思一致；有效合同是指合同成立后因合同符合法定有效要件，其效力取得现行法律认可的合同；无效合同是指合同成立后因其内容违法其效力遭到现行法律否定的合同。综上所述，确认合同有效或无效的前提条件是合同已经成立。
1、关于原告与被告谢明星于2011年6月1日签订的《群艺馆门店出租合同》的效力问题。原告认为该合同是原告的原负责人陈敏丽背着单位馆委会独自与谢明星签订的合同，且是二人恶意串通，故意压低租金，延长租期，损害了原告的合法利益，因此该合同无效。被告认为该合同是双方的真是意思表示，是有效的。原审法院认为，（1）原告群艺馆的原负责人陈敏丽在其任期内代表原告与被告谢明星于2011年6月1日签订的《群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明》及《群艺馆门店出租合同》，是双方就原告提前收回被告谢明星承租的三楼房屋，给谢明星造成房屋装修等经济损失，经协商达成的以延长一楼门店的租赁时间而租金不变的方式来赔偿被告谢明星损失的协议，是双方的真实意思表示；且该合同约定的租金11万元／年，即每间门店平均租金2.2万元／年（其中还含补偿），与原告同期出租给毕徐风的一间门店（该门店与被告谢明星承租门店相邻）的租金2.4万元／年是相当的（原告申请印章真伪鉴定时提交的参检样本，毕徐风承租原告门店的租期自2011年7月25日至2015年7月25日止，为期四年。）。故原告所称其原负责人陈敏丽与被告谢明星恶意串通，故意压低租金，延长租期，损害其合法利益，缺乏事实依据。（2）原告的单位制度规定重大决策须经其馆委会同意并征求职工意见，是原告的一种内部管理制度，对外不具有约束力；且陈敏丽是原告当时的法定代表人，被告谢明星完全有理由相信陈敏丽与其签订合同是陈敏丽在依法行使职权，是原告的真实意思表示，并且该合同上还加盖了原告的公章，被告谢明星不知道也不应当知道陈敏丽与其签订合同未征求原告单位职工意见及未经馆委会同意。综上（1）、（2）所述，原审法院认为原告的原负责人陈敏丽经手与被告谢明星于2011年6月1日签订的《群艺馆门店出租合同》，是原、被告双方自愿订立的，是双方的真实意思表示，且合同内容未损害原告的合法利益，该合同也不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该合同是依法成立的有效合同，对原告与被告谢明星具有法律约束力；故对原告要求确认该合同无效的请求不予支持，对被告谢明星关于该合同有效的抗辩意见予以采纳。
2、关于被告谢明星虚构的原告与被告杨杰间的门店租赁合同的效力问题。原告认为该合同是伪造的，因此合同无效，被告认为该合同是子虚乌有的。原审法院认为，确认合同无效的前提条件是合同已经成立，对未成立的合同也就谈不上合同无效问题。本案中，因原告与被告杨杰间的门店出租合同系被告谢明星虚构的，不是原告与被告杨杰真实订立的，原告与被告杨杰事后没有追认，也没有履行，对原告与被告杨杰而言，该合同未成立，对双方没有法律约束力。综上所述，原审法院对原告要求确认上述未成立的合同无效的请求，不予支持。
3、关于被告谢明星将承租门店转租给被告杨杰的行为的效力问题。原告认为被告谢明星的转租行为未经其同意，因此转租行为无效。原审法院认为，（1）原告在其与被告谢明星签订的三楼房屋租赁合同履行期限内，因原告方的原因导致原告提前收回被告谢明星用于摄影的三楼房屋，因无摄影棚，被告谢明星无法继续经营摄影下去，只得关闭经营了多年的影楼；因原告提前收回三楼房屋对被告谢明星造成经济损失的补偿，采取的是延长被告谢明星承租其一楼门店的租赁期限，加租三年，原房屋租金不变的方式，即一楼门店的租赁期限延长至2016年10月30日。为此，被告谢明星为支付原告的租金并挽回其经济损失，只得将其承租的一楼门店对外招租，原告方是明知的、认可的。（2）2011年8月16日，原告出具的一份“今证明九牧王服装专卖店为租赁经营，该房屋属赤壁市群众艺术馆所有。”的证明充分证实原告对被告谢明星将承租门店转租给被告杨杰的行为是明知的、认可的，并且对被告谢明星的转租行为予以了追认。（3）对陈敏丽的证言中关于其不知道被告谢明星已将门店转租给他人的事实的陈述，原审法院不予采信。理由有：第一，陈敏丽与本案有利害关系，原告提出陈敏丽与被告谢明星恶意串通签订门店出租合同，损害原告的利益，原告为了证明其未与被告谢明星恶意串通，即使知晓被告转租门店的事实也会予以否认。第二，陈敏丽现为原告主管单位文体新局的职工，与原告有利害关系。第三，被告谢明星将门店转租给被告杨杰个人经营九牧王服饰后，陈敏丽尚在原告处上班一年有余，九牧王服饰店就在原告办公场所的一楼，营业执照（经营者姓名为“杨杰”，组成形式为“个人经营”）挂在店中，陈敏丽不可能不知晓被告谢明星已将门店转租给他人经营的事实；陈敏丽称其以为是被告谢明星转行经营九牧王服饰店，难以自圆其说。（4）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告自知道或者应当知道被告谢明星于2011年6月15日将门店转租给杨杰后直至2013年才提出异议，因此，原告以未经其同意为由请求认定被告谢明星转租行为无效的，不予支持。综上所述，原告对被告谢明星转租门店是明知的、认可的，并且对被告谢明星的转租行为予以了追认，故被告谢明星转租门店的行为有效，对原告要求确认被告谢明星将承租门店转租给被告杨杰的行为无效的请求不予支持，对被告谢明星关于其将承租门店转租给被告杨杰的行为有效的抗辩意见予以采纳。因被告谢明星将承租门店转租给被告杨杰的行为有效，且门店租赁合同尚未到期，另外原告又未提供充分有效的证据证明其有租金损失，故对原告要求被告谢明星、杨杰返还门店并赔偿其租金损失及超出合同履行期限的租金的请求，不予支持。
本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：驳回原告群艺馆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告群艺馆负担。
宣判后，群艺馆不服上诉称：第一，被上诉人谢明星没经我方同意擅自转让房屋，并伪造“群艺馆”印章，骗取办理经营主体变更登记。第二，双方租赁合同约定被上诉人无权将租赁房屋对外转租，现被上诉人谢明星将房屋转租给杨杰，未告知我方。法律、法规规定，未经出租人同意承租人无权转让房屋。现被上诉人谢明星已将房屋转租给杨杰，属违约行为，上诉人有权解除合同，并有权要求被上诉人谢明星赔偿损失。请求二审依法改判被上诉人谢明星赔偿房屋、租金损失33万元，承担违约金6.6万元；判令被上诉人杨杰赔偿房屋租金31.5万元；判令上诉人群艺馆与被上诉人谢明星解除房屋租赁合同。
被上诉人谢明星辩称：被上诉人谢明星的转租行为已经上诉人群艺馆的同意，上诉人于2011年8月16日向被上诉人谢明星出具一份“今证明九牧王服装专卖店为租赁经营，该房屋属赤壁市群艺馆所有”的证明，当时该门店是被上诉人杨杰在经营九牧王服装，且上诉人群艺馆办公地点在九牧王门店楼上，所以，被上诉人谢明星将门店转让给被上诉人杨杰经营上诉人群艺馆是明知的，其出具证明的行为，就是一种追认被上诉人谢明星的转租行为。另外，上诉人群艺馆要求被上诉人谢明星赔偿其房屋租赁损失33万，违约金6.6万元及要求被上诉人杨杰赔偿房屋租金31.5万元，毫无事实和法律依据。双方通过充分协商，于2011年6月1日签订的“群艺馆门店出租合同”，以及“群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明”均是当事人的真实意思表示，该合同未损害国家和他人利益，属有效合同，上诉人群艺馆上诉要求解除合同无事实法律依据。综上，上诉人群艺馆的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实属实，二审继续予以确认。
本案的争议焦点是，被上诉人谢明星将争议的门店转租给被上诉人杨杰的行为是否合法有效；上诉人群艺馆与被上诉人谢明星签订的“群艺馆门店出租合同”是否应解除。
本院认为，上诉人群艺馆与被上诉人谢明星于2008年11月1日签订的门店出租合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2011年6月1日，上诉人群艺馆因工作需要，需提前收回已出租给被上诉人谢明星的三楼摄影棚。经双方协商，又签订了一份群艺馆门店出租合同，上诉人群艺馆为了弥补提前收回被上诉人谢明星的三楼摄影棚所造成的损失，合同约定一楼五间门店加租三年，每年租金按原租金11万元收取。被上诉人谢明星因上诉人群艺馆将其摄影棚房屋收回，致其无法从事摄影经营，故其将租赁房屋转租给被上诉人杨杰从事“九牧王”服装经营。上诉人群艺馆于2011年8月16日出具证明，证明“九牧王”服装专卖店门店房屋属上诉人群艺馆所有。被上诉人杨杰领取工商、税务等证照后在店内挂牌营业，且上诉人群艺馆在被上诉人杨杰经营的“九牧王”门店右侧大门进出上班，现被上诉人谢明星虽无上诉人群艺馆书面同意其转让门店的证据，但根据上述事实和证据，可推定上诉人群艺馆应当知道被上诉人谢明星已将门店转让给被上诉人杨杰经营的情况下未提出反对意见而予以默许经营。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人群艺馆以不知道房屋转租及未同意被上诉人谢明星转租为由，主张解除门店租赁合同的理由不能成立。被上诉人谢明星并未私刻“群艺馆”公章，只是采取不正当方式虚构了一份杨杰与上诉人群艺馆的房屋租赁合同，以便杨杰办理工商等证照，但该行为不影响双方当事人所签订的“门店出租合同”的效力。综上，上诉人群艺馆的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人群艺馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 杨三华
审判员 杨荣华
二〇一四年十月二十日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……