浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第793号
上诉人（原审被告）浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司。
法定代表人俞江山。
委托代理人（特别授权）吴敏青。
被上诉人（原审原告）浙江聚金龙玻璃有限公司。
法定代表人占凤德。
委托代理人（特别授权）徐龙秀。
原审被告俞江平。
上诉人浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司（以下简称大龙公司）为与被上诉人浙江聚金龙玻璃有限公司（以下简称聚金龙公司）、原审被告俞江平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
聚金龙公司起诉称：俞江平与俞江山系姐弟关系，2012年10月1日，俞江平委托其父亲与原告的法定代表人占凤德签订了房屋租赁合同，约定将位于东阳市白云商贸园区西一路19号，面积为6745平米厂房（按6600平方米计算租金）、房屋及场地租赁给被告俞江平经营办厂，约定租期为2012年10月1日至2017年9月30日止。前三年租金为158元／平米，每年租金计1042800元，租赁合同签订之日一次性支付当年租金，第二年租金需提前一个月付清。并约定了相应的违约和免责条款。合同签订后原告依约交付了租赁房屋、厂房和场地给被告俞江平，并由大龙纸业公司实际占有和使用。但被告仅支付了50万元，余款542800元经原告多次催讨，只在2013年2月2日向原告出具了一份租金欠条，承诺于2013年3月底之前付清，但至今分文未付，并且还拖欠水电费。经原告催讨，被告一直未缴纳拖欠的租金和水电费，已构成根本违约，为此原告于2013年8月9日通过东阳市公证处，公证邮寄了解除合同的律师函，要求解除合同、付清租金和水电费并腾空交付租赁物，但至今被告未任何回应。请求判令：一、租赁合同自2013年8月12日收到解除合同函之日解除；二、二被告于2013年9月30日前腾空房屋交付租赁物；三、二被告支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止拖欠的租金542800元及逾期支付的滞纳金（自2012年10月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；四、二被告自2013年10月1日起按每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费；五、二被告支付拖欠的水电费5万元。在审理中，原告经法院释明，其诉讼请求变更为：请求判令：一、确认原告与被告签订的租赁合同无效并解除；二、二被告腾空房屋交付租赁物；三、二被告支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止拖欠的占用费542800元及逾期支付的滞纳金（自2012年10月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；四、二被告自2013年10月1日起按每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费。
俞江平、大龙公司辩称：1、租赁合同系俞江平父亲以俞江平之名签订，2013年2月2日出具欠条后，次日俞江平父亲以俞江平之名又汇款50万元给原告，故尚欠42800元；2、合同签订后，原告交付的租赁物不符合标准，如至2013年4月底才将部分原告自已使用租赁物交付给被告，部分未安装窗户等，有七个电表的配电房在原告的厂房内未搬出，交付的厂房漏水严重，多次要求原告修理均未予理睬，故原告未按约定履行合同，被告拖欠租金不属违约。3、被告已交纳水费1.5万余元，电费5万元，远超应交纳的数额，应由原告返还。4、被告俞江平未收到解除合同通知，且合同未达到解除的条件。故请求驳回原告的诉请。
原审判决认定，2013年2月2日，原告法定代表人占凤德（为合同甲方）与大龙公司两股东的父、母补签了房屋租赁合同（附建筑面积及区块图一张），乙方一栏分别由俞江平的父母签署了俞江平的名字并由俞江平母亲捺印，落款时间为2012年10月1日，合同约定将位于东阳市白云商贸园区西一楼19号、出租房屋一楼共四个区块6745平米左右、面积按6600平米计价的涉案标的物租赁给被告使用。约定租期为2012年10月1日至2017年9月30日止。前三年租金为每平方米158元，后二年租金涨幅不超过前三的10%。租金支付方式为第一年合同签字生效即2012年10月1日，全部租金以汇款方式一次性支付给原告指定的账号，并约定了相应的违约和免责条款。合同附件中注明，门卫保安工作由乙方负责管理，外来人员、车辆一律要登记，其他人员可以按规定时间自由进出。2013年2月2日，由俞江平的母亲签署了“尚欠人：俞江平”向原告出具欠条一份，内容为：今尚欠租房费542800元，此币在2013年3月底之前，特此依据。2013年2月3日被告以汇款方式汇给原告50万元。2013年5月22日，由俞江平投资240万元、俞江山投资60万元共同设立了大龙公司，法定代表人俞江山。2013年8月9日原告委托律师向二被告寄送解除合同的通知，该通知经东阳市公证处公证，2013年8月12日刘永强（经理）签收。原告陈述租赁物现未取得建设工程规划许可证。原、被告一致陈述租赁物中的配电房由被告与其他租户共同使用。审理中，原告陈述水电费损失由其另行主张并书面申请撤回对该部分的诉讼请求。
原审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告至今未取得建设工程规划许可证，故与被告间订立的租赁合同依法应认定无效。无效合同自始没有法律效力。被告应返还租赁物，并支付房屋占有使用费。关于被告已支付的租金数额是100万元还是仅支付50万元的问题。首先，被告在第一次庭审质证中从未抗辩其已支付租金100万元；其次被告陈述合同签订之日以现金方式支付50万元，后当日又出具欠条一份，次日又汇款50万元，被告的上述陈述与一般交易习惯不相符合，因为合同明确约定以汇款方式支付租金，若被告已支付现金50万元，则完全可在合同中予以体现或应持有原告出具的收条，或者在本案讼争前向原告索回欠条，故被告应承担举证不能的责任。在现原告持有被告的欠条情况下，应作出对被告不利的解释，确定被告尚欠原告租金542800元。由于原告因将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给被告使用，且双方也未约定利息损失的计算方式，故原告主张的利息损失不予支持。虽然俞江平的父母以俞江平的名义签订合同，并以俞江平的名义出具欠条，但租赁物的实际使用人为大龙公司，支付房屋占有使用费的责任人应为大龙公司，腾空房屋并将租赁物返还原告的责任应由大龙公司承担。原告不要求在本案中解决水电费纠纷，系对其自身权益的处分，且不违反法律规定，予以准许。综上，原告经释明变更后的诉请大部分成立，予以支持。被告大龙公司的大部分辩称意见没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决：一、原告浙江聚金龙玻璃有限公司与俞江平间的房屋租赁合同无效。二、被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司应于判决生效后三十日内腾空房屋并交付租赁物。三、被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司应于判决生效后十日内支付房屋占用费542800元（已计算至2013年9月30日），此后的房屋占用费按面积6600平方米以每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止。四、驳回原告浙江聚金龙玻璃有限公司对被告俞江平的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费11196元，财产保全费3520元，合计14716元，由原告浙江聚金龙玻璃有限公司承担2716元，被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司承担12000元
宣判后，大龙公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定大龙公司尚欠聚金龙公司租金542800元，与事实不符。出具542800元欠条的日期是2013年2月2日，汇款500000元的日期是2013年2月3日，证明写下542800元欠条的第二天已支付欠款500000元，尚欠42800元。一审判决按合同约定面积、价格支付占用费是错误的。被上诉人至今未按合同约定时间完全交付房屋给上诉人使用。面积实际按被上诉人外墙量和上诉人按内墙量就相差上百平方米。因上诉人是机器先进场，差不多安装好后再补签租赁合同，无奈接受被上诉人的测量面积。现合同无效，要计算占用费就应按实际面积计算。承租面积中有一个配电房，至今未完全交付给上诉人，配电房是几个承租户共同使用的，这部分面积应扣减。合同约定的租赁价格高于市场价，本案既然按无效合同处理，占用费也应按市场价来确定。一审判决计算占用费到腾空为止，并限判决生效后三十日内腾空，不符合事实和法律。2013年12月被上诉人剪掉上诉人的电源，并锁掉配电房，使上诉人停产。占用费在上诉人被剪掉电源、锁掉配电房那天就不应计算。上诉人的机器流水线上百米长，拆机器需要几个月时间，一个月的腾空时间不合理。二、一审判决没有考虑合同无效后的损失赔偿问题，不合法不合理。租赁合同无效的后果是因为被上诉人的租赁物不合法造成的，一审判决只解决了合同的效力及上诉人应履行的返还租赁物的义务，却没有考虑上诉人因签订合同所遭受到的巨大损失问题，不合法且不公平。上诉人搬迁造成的损失完全是被上诉人导致的，应由被上诉人赔偿。综上，请求撤销原判，并依法改判。
聚金龙公司辩称，一、上诉人在一审的第一次庭审答辩以及对证据质证时都没有提及只欠42800元，上诉人承认欠542800元。如果500000元是付过的，在第一次开庭的时候会先提出来，不可能忽略或无视500000元已经支付的情况。合同中约定是由汇款方式支付的，如果上诉人以现金支付，应该提供收条或者从被上诉人处拿回欠条。所以上诉人陈述只欠42800元租金，与事实不符。上诉人认为应该按照实际面积来计算拖欠的租金，而且应该按照所谓的当地的实际市场价110元／平方米来计算，这个观点是不能成立的。因为双方签订合同是经过长时间的协商，上诉人对该地段的租金和厂房的功能、现状做了充分调查和了解。至于面积，上诉人说到配电房没有交付使用，不属实。配电房是共用的，配电房是电线接进来，通过电力分配到各个车间，配电房是安放变压器等，不允许存放任何杂物，上诉人独占使用是不现实的。三、30天内上诉人努力去搬应该够的，如果上诉人时间不够，上诉人跟被上诉人协商，我们可以适当给予时间。导致双方争讼的原因在于上诉人没有按照合同约定及时足额交付租金，即使上诉人有损失，也是上诉人自己所造成的，且也不是本案审理的范围，因为上诉人在原审中没有提出反诉，即使要被上诉人赔偿也应该由上诉人另案起诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。
俞江平未发表答辩意见。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人尚欠被上诉人占用费542800元还是42800元的问题。本案房屋租赁合同中约定的年租金为1042800元，并约定租金以汇款方式支付。该合同的实际签订时间为2013年2月2日，出具542800元欠条的时间为2013年2月3日，欠条中承诺欠款542800元于同年3月底前支付。被上诉人以在2013年2月3日汇给被上诉人500000元主张尚欠被上诉人42800元。但上诉人在一审中对该份542800元欠条的质证意见为由于被上诉人一直没有全部交付厂房，上诉人才一直拖欠租金，并未对欠款数额提出异议。且上诉人主张在2013年2月2日现金支付500000元的事实既与约定的支付方式不符，也未提供证据予以证实。故应认定上诉人尚欠占用费的数额为542800元。至于上诉人提出应按实际面积和市场价计算占用费的问题。因双方在合同中已约定了租金的具体价格和计算租金的面积，上诉人也无充分有效的证据证明该价格显失公平，一审按双方约定价格计算占用费符合法律规定。二、关于上诉人提出的损失问题，因上诉人未提出反诉，当事人可另行解决。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11196元，由上诉人浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 钱 萍
二〇一四年八月十一日
代书记员 徐圆圆