江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2987号
上诉人（原审原告）：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区跨塘镇跨春工业坊。
法定代表人：王琢珺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘梅，该公司员工。
委托诉讼代理人：单大椿，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：龚绿英。
委托诉讼代理人：王敏霞。
上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司(以下简称苏南物业)因与被上诉人龚绿英物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第0713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
苏南物业上诉请求：根据《商品房买卖合同》：“业主应自卖方交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起缴纳物业服务费”，本案中，卖方《房屋交付通知书》通知龚绿英于2013年5月30日交付房屋，且该房屋经竣工验收，质量合格，龚绿英无理由拒绝接收，故龚绿英应自2013年6月1日起交纳物业服务费。一审法院按照龚绿英实际接收房屋之日2013年11月起计算物业服务费错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
龚绿英辩称：2013年5月30日，其现场接收房屋时发现精装修房很多地方存在质量问题，如墙面凹凸不平、卫生间大理石台面破损等，开发商确认交付的房屋有质量问题，进行维修，直到2013年11月2日，开发商与龚绿英签订房屋交接书，确认房屋的正式交付。故一审法院认定其应于2013年11月起支付物业服务费正确，请求二审法院维持原审判决。
苏南物业向一审法院起诉请求：其自2011年7月为万科某花园提供前期物业服务。2011年8月，无锡鼎安房地产有限公司(以下简称鼎安公司)与龚绿英签订《商品房买卖合同》及附件（物业服务部分），约定了物业服务费用的标准、交纳日期及违约责任等内容。其按约提供物业服务后，龚绿英自2014年6月始拒绝支付物业服务费。现请求判令：龚绿英支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费9226.8元违约金1459.6元，合计10686.4元。
一审法院认定事实：
2011年8月31日，鼎安公司与龚绿英签订《商品房买卖合同》及附件（物业服务部分），约定龚绿英购买某花园第一幢2单元8层802号房屋；出卖人应当在2013年5月31日前将商品房交付买受人使用。
某花园一期的前期物业服务为苏南物业，合同期限自2011年6月8日起至2016年6月30日止。物业服务费用约定高层住宅的收费标准为3.15元/月/平方米（2013年7月1日至2016年6月30日期间按2.98元/月/平方米收取），业主应自卖方交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，应于每季最后一个月30日前交纳下期的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。
2013年11月2日，鼎安公司与龚绿英签订《某花园房屋交接书》，约定鼎安公司正式将龚绿英所购的万科某花园2单元802室交付给龚绿英，该房屋实测面积为172.02平方米，该房屋已达到合同约定的交付条件，双方已履行合同约定，鼎安公司提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》各一份等内容。
同日，龚绿英交纳公共服务费4024.8元、公共水电费1114.8元、电梯运行费1011.6元合计6151.2元，苏南物业为其开具了发票，该发票公共服务费栏附注“130601-140531”。
此后，双方因交纳物业服务费的起算日期存在分歧，龚绿英未再支付物业服务费。
庭审中，苏南物业称该其于2013年11月2日为龚绿英开具的发票中公共服务费栏附注“130601-140531”并向龚绿英释明“130601-140531”是物业费周期，拟证明龚绿英已交纳的物业费系交纳2013年6月1日至2014年5月31日期间的，物业费应自2013年6月1日起算。对此，龚绿英不予认可，其提出2013年11月2日办理交接手续，交了很多费用，包括大修理基金、物业费等，只要苏南物业给其开票就行。至于发票中公共服务费栏附注的内容，其没有注意，也不知是物业费周期，且苏南物业并未告知。物业费应自办理交接之日即2013年11月2日开始起算。
以上事实，由苏南物业举证的《商品房买卖合同》及附件、发票，龚绿英举证的《某花园房屋交接书》等证据及当事人陈述在卷佐证。
一审法院认为：
鼎安公司与龚绿英于2011年8月31日签订的《商品房买卖合同》及附件（物业服务部分）合法有效，对双方均具有法律约束力。苏南物业据此对万科某花园进行物业管理，龚绿英作为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，有义务交纳物业服务费。
本案中，虽《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限“2013年5月31日前”，但该合同中同时约定交付条件“将具备经验收合格的商品房交付买受人使用”，根据《某花园房屋交接书》“鼎安公司正式将万科某花园2单元802室交付给龚绿英……该房屋已达到合同约定的交付条件，鼎安公司提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》各一份”，可以认定诉争房屋的出卖人鼎安公司以书面形式确认其与龚绿英于2013年11月2日对诉争房屋办理正式交接。
因《商品房买卖合同》附件（物业服务部分）约定“业主应自卖方交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起交纳物业服务费”，故龚绿英就万科某花园2单元802室房屋交纳物业服务费的日期应自2013年11月开始起算。龚绿英辩称“双方于2013年11月2日办理房屋交接手续，物业服务费应自该交接之日开始计算”成立，予以采纳。关于苏南物业称其向龚绿英开具的发票中附注的内容表示物业费周期应自2013年6月1日起算，因龚绿英不予认可，苏南物业亦无证据证明其就发票中附注的内容系物业费周期向龚绿英告知或释明，故对苏南物业主张物业费应自2013年6月1日起算不予支持。
苏南物业主张的物业服务费应为2014年11月至2015年11月期间所产生的，经计算为6664.05元（172.02平方米×2.98元／平方米×13个月）。龚绿英未能按约支付自2013年11月开始产生的物业服务费，构成违约，应承担违约责任。关于违约金，因《商品房买卖合同》附件（物业服务部分）中约定“物业服务费按季交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金”，该约定不违反法律、相关法规的强制性规定，合法有效，对龚绿英具有法律约束力，龚绿英辩称“苏南物业主张的违约金太高，要求法院予以调整”，缺乏依据，不予采纳。根据《商品房买卖合同》附件（物业服务部分）约定“物业服务费按季交纳，应于每季最后一个月30日前交纳下期的物业服务费”，苏南物业主张的违约金分段计算为968.84元，苏南物业主张的违约金中超过968.84元部分，不予支持。
综上，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，一审判决：一、龚绿英于判决发生法律效力之日立即支付苏南物业2014年11月至2015年11月期间的物业服务费6664.05元并支付逾期交纳物业服务费的违约金968.84元；二、驳回苏南物业的其他诉讼请求。如龚绿英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由苏南物业负担14元，龚绿英负担36元。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
二审审理过程中，苏南物业为证明本案所涉房屋于2013年5月30日交付时没有质量问题，符合交付条件，物业服务费应从2013年6月1日起算，提供以下证据：
1、竣工验收的通知、竣工验收备案表等验收资料；
2、2013年5月31日龚绿英的验房单上仅注明冰箱有质量问题，未提及其他房屋质量问题；
3、房产开发公司于2013年8月1日对业主的《温馨提示》，告之关于验房问题已于2013年7月7日处理完毕。
对于苏南物业的证据，龚绿英质证认为：
1、某花园的竣工验收材料仅能证明房屋的主体施工质量符合国家标准，但无法证明开发商交付的精装修房没有质量问题，龚绿英与开发商签订的房屋交接单已证明2013年5月31日交付的房屋不符合合同约定，开发商确认维修后交付的事实；
2、苏南物业提供的验房单不完整，龚绿英书写的质量问题的部分没有提供，否则开发商是不会同意维修房屋的；
3、《温馨提示》虽说明验房问题已修复，但经实地勘验，发现仍未全部修复，所以开发商继续维修，直到2013年11月2日双方正式交付房屋。
本院认为：
已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用不应由物业买受人负担。本案中，龚绿英为证明物业的交付时间，提供了其与开发商签订的《某花园房屋交接书》，确认物业的交付时间是2013年11月2日，也就是说，龚绿英直到2013年11月2日才成为某花园的业主。故一审认定龚绿英应自2013年11月起交付物业费并无不当。苏南物业二审中的证据超过举证期限，且不足以否定本案所涉房屋卖方确认的房屋交付时间，故其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审所作判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由苏南物业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年九月十八日
书 记 员 蒋 懿