广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1221号
原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，住所。注册号：440600500002230。
负责人冯欣，总经理。
委托代理人黄颖怡。
委托代理人李苹。
被告罗艳群，女，1982年7月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人程宽。
委托代理人龚秀庆。
原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司诉被告罗艳群物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄颖怡、李苹、被告罗艳群及其委托代理人程宽、龚秀庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系佛山市禅城区绿景三路8号1区1座2202房（下称涉案房屋）业主。根据小区前期物业管理委托合同约定，被告应每月向原告交纳物业管理费及公摊水电费。2010年5月至2014年8月，被告未履行合同约定及时向原告交纳物业管理费、公摊水电费等，经多次催要被告仍未缴纳，故诉请法院判令：1、被告以每月355.39元为标准向原告支付2010年5月1日至2014年8月31日物业管理费18512.58元及滞纳金（滞纳金以每月实际拖欠物业管理费为基数按日千分之一分段计算至实际付清之日止）；2、2012年7月4日至2014年7月3日园林、梯灯、水泵等公共分摊电费999.65元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、涉案房屋存在严重漏水等质量问题，不符合交楼条件，被告无法实际入住。故被告虽实际领取涉案房屋钥匙，不代表被告实际收楼，原告无权收取物业管理费及公摊费用。二、即使应当缴纳物业管理费等，依法应由雅居乐房地产有限公司承担。三、退一步讲，即使被告应负担物业管理费等，原告诉请亦不应得到支持。原告未举证证明其物业资质，约定物业费收费标准是否合法待定。并且2010年5月6日至2012年10月16日物业费等已超过诉讼时效。滞纳金标准过高，应依法予以调整。公摊电费举证不足，依法不应获得支持。故请驳回原告诉请。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各一份。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、住户登记表、业主授权印鉴书、业主收楼资料／钥匙签收承诺书、商品房买卖合同及补充协议各一份。拟证明被告是涉案房屋的业主，并于2010年1月15日起接受原告的物业服务。
3、《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理委托合同》各一份。拟证明原告为涉案小区提供物业服务，协议约定了物业服务费的收费标准。
4、禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书一份。拟证明涉案房屋的实际面积，即原告计收物业服务费的面积。
5、收费通知单一份。拟证明被告拖欠的物业服务费及其他费用的金额和明细。
6、律师函、EMS快递底单各三份。拟证明原告向被告书面催收款项。
7、禅城区供电局用电通知单、公摊电费明细表及公示。拟证明公摊电费的收费依据以及在小区进行了公示。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、被告身份证复印件。拟证明被告诉讼主体适格。
2、商品房买卖合同、补充协议、收楼通知书、业主收楼须知。拟证明涉案房屋应于2009年12月30日前交付；根据业主收楼须知可以看出被告根据雅居乐公司、物业公司要求，在未验楼的情况下，先行预交物业管理费、签署钥匙等书面文件，为此不能以签署钥匙等代表被告实际收楼；补充协议第16条是雅居乐公司事先拟定重复使用加重了被告的义务，属格式条款应无效。
3、照片21张。拟证明涉案房屋至今存在大面积渗漏水、地面空鼓等质量问题，严重影响居住使用，不符合交付条件，物业公司无权要求被告支付物业管理费。
经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：
原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，对业主信息登记表，被告不予认可，由于无被告签名，本院不予采信，对业主授权印鉴书、业主收楼资料／钥匙签收承诺书、商品房买卖合同及补充协议，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，被告对《前期物业管理服务协议》真实性无异议，本院对真实性予以确认，对《前期物业管理委托合同》，该证据与《前期物业管理服务协议》能相互印证，本院对真实性予以确认；证据4，被告不予认可，该证据与证据2商品房买卖合同能相互印证，本院予以采信；证据5、证据7之间能相互印证、被告虽不予认可，经本院依法审核，予以采信；证据6，被告不予认可，经依法核对原件，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告不予认可，由于系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告（买受人）于2009年2月28日与佛山市雅居乐房地产有限公司（下称雅居乐房地产公司、出卖人）签订《商品房买卖合同》合同主要约定，买受人向出卖人购买位于佛山市禅城区绿景三路8号一区一座2202房，房屋建筑面积为212.85平方米，买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》已在售楼部公示；出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。2010年1月15日，原告领取涉案房屋钥匙等，并签收了《住户手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《管理规约》《前期物业服务协议》等，并在原告提供的《业主授权印鉴书》签名，办理了收楼手续。涉案房屋经佛山市禅城区房地产交易中心于2010年9月21日测绘建筑面积为209.05平方米。
2007年6月8日，涉案小区的建设单位佛山市雅居乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，由雅居乐房地产有限公司委托原告对雅居乐花园提供前期物业管理服务事宜，合同主要约定“第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第三章第十七条委托管理期限自2007年12月1日起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止；第六章第二十一条物业管理服务费按以下建筑面积每月平方米收取：带电梯住宅每月每平方米1.7元，低层住宅每月每平方米3.2元，商铺每月每平方米1.8元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金；第二十四条高层楼房电梯运行电费按实结算，乙方向业主或物业使用人收取，按政府规定收费标准实际公摊，其他公用水电费，按政府规定收费标准实际公摊；第二十五条房屋公用部位的小修、养护费用，从管理费支出，大中修及更新费用，从物业维修基金中支出；……”
2009年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定“第二条物业管理服务内容房屋公用部分及设施的维护与管理，房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，保安协助公安部门维护本物业区域内公共部分的公共秩序的维护管理；第四条物业管理服务费用，乙方交纳的费用时间为每月5日前交纳上月费用，各项收费标准按照建筑面积带电梯住宅每月每平方米1.7元，低层住宅每月每平方米3.2元，商铺每月每平方米1.8元，公共水电费分摊按佛山市政府部门的规定进行分摊；第九条乙方违反协议，不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一计算违约金……”
2013年1月7日，原告通过邮寄方式向被告发出《律师函》，主要载明截止至2013年1月1日阁下拖欠涉案房屋物业管理费等共计11983.34元，已催告多次，但阁下仍拖欠至今，请阁下收到本律师函十日内缴清拖欠上述费用。2013年12月13日，原告通过邮寄方式再次向被告发出《律师函》，主要载明截止至2013年12月1日阁下拖欠涉案房屋物业管理费等共计16392.01元，已催告多次，但阁下仍拖欠至今，请阁下于收到本律师函十日内支付上述费用。2014年4月21日，原告通过邮寄方式再次向被告发出《律师函》，主要载明截止至2014年4月1日阁下拖欠涉案房屋物业管理费等共计30044.90元，已催告多次，但阁下仍拖欠至今，请阁下于收到本律师函十日内支付上述费用。
原告提交的被告欠费清单显示被告拖欠原告2010年5月6日至2014年8月物业管理费18512.58元，2012年7月4日至2014年7月3日园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用999.65元。
另查明一，广东电网有限责任公司佛山禅城供电局出具客户编号为061109000367265、客户名称为原告的2009年4月至2014年9月电费清单。原告出具了雅居乐花园梯灯及水泵用电分摊明细，8号二区组团／区园林及灯用电分摊表，用电日期从2012年7月4日至2014年7月3日止。
另查明二，雅居乐物业管理服务有限公司为壹级资质物业服务企业。原告为雅居乐物业管理服务有限公司分公司，于2007年6月26日成立，经营范围为物业管理服务、室内装修工程、自有物业租赁，停车场经营等。
诉讼中，原告陈述：原告主张公摊电费基于供电部门出具的用电情况进行分摊并将公摊电费开支情况在小区进行了公示。
诉讼中，被告陈述：被告虽签收涉案房屋钥匙，但由于涉案房屋存在质量问题，应视为未交付，被告不予支付物业管理费。即使要支付物业管理费，原告主张的滞纳金过高。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告于2007年6月8日与涉案小区开发商佛山市雅居乐房地产有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》、于2009年2月28日与被告所签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原告以及作为小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
关于被告需要交纳的物业管理费具体数额问题。原告已依照《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，依约向被告在内的涉案小区业主提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故被告理应准时足额向原告交纳合同约定的物业服务费。被告抗辩提出其虽签收涉案房屋钥匙，但由于涉案房屋不符合交付条件及原告主张已过诉讼时效，因此被告无需缴纳物业管理费。经审查，首先，被告当庭陈述的涉案房屋不符合交付条件仅为口头陈述，未有提供证据予以证明。被告如认为涉案房屋不符合交付条件，可通过正当途径向出卖人主张权利，本院在本案中不作处理。其次，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，关于被告诉讼时效的抗辩，物业管理费收取依据是当期物业合同，在一个合同期限内产生的所有物业管理费应视为一个整体，而业主每月或每个季度、每年缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，因此诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期缴纳届满之日起开始计算，且原告已多次通过书面律师函的形式进行了催收，故本院对被告的该抗辩不予支持。综合上述分析，本院对被告提出的无需缴纳物业管理费的抗辩意见，不予采纳。被告应向原告缴纳2010年5月1日至2014年8月31日的物业管理费18479.76元（209.05平方米×1.7元／平方米×52个月）。关于违约金的问题，被告到庭提出抗辩，鉴于该计算标准过高，依据公平原则，本案酌定违约金以每月物业管理费355.38元为基数从2010年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计算。关于原告主张的公共分摊电费问题，被告虽对公摊水电费提出异议，但原告提供了相关供电部门用电记录单据予以核实，且与提供的公共电费分摊明细表能相互印证，故对原告主张被告支付代垫的2012年7月4日至2014年7月3日的公共分摊电费999.65元的诉请，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
被告罗艳群于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区绿景三路8号一区1座2202房2010年5月1日至2014年8月31日的物业管理费18479.76元及违约金（违约金以每月物业管理费355.38元为基数从2010年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计至本判决确定的给付之日止）；
被告罗艳群于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区绿景三路8号一区1座2202房2012年7月4日至2014年7月3日的公共分摊电费999.65元；
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司的其它诉讼请求。
被告罗艳群如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取324元，由被告罗艳群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。