广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第407号
原告：崔少英，女，1942年1月19日出生，澳门居民，住澳门提督马路。
原告：陈念韬，男，1965年8月9日出生，澳门居民，住澳门提督马路。
上列两原告共同委托代理人：卢大文、段孟召，分别系广东ＸＸ海天律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市嘉豪房地产有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：苏明。
被告：黎骁慧，女，1937年10月22日出生，香港居民，住香港坪洲。
被告：王明，男，1920年12月23日出生，香港居民，住香港坪洲。
第三人：中山市三乡镇建设发展公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：林国胜。
委托代理人：刘柱辉、高健洪，均系广东金丰华律师事务所律师。
原告崔少英、陈念韬诉被告中山市嘉豪房地产有限公司（以下简称嘉豪公司）、黎骁慧商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告申请追加王明为本案共同被告、追加中山市三乡镇建设发展公司（以下简称三乡建设公司）为无独立请求权第三人参加诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔少英及两原告共同委托代理人卢大文，第三人三乡建设公司委托代理人刘柱辉、高健洪到庭参加了诉讼。被告嘉豪公司、黎骁慧、王明经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔少英、陈念韬诉称：原告于1997年3月17日向第三人三乡建设公司购买了中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊号房屋，支付了全部房款港币126752元以及房产买卖公证费900元、水电费押金747.5元、测绘费764元、代收确权费50元，并于签订《商品房购销合同》的当日收楼。1999年2月15日嘉豪公司成立，嘉豪山庄房地产划归该公司。由于该楼盘为问题楼盘，故无法办理产权登记手续。后经政府协调，该房屋终于可以办理产权登记，但两原告向中山市国土局申请产权登记时，由于之前以被告黎骁慧、王明的名义于1995年8月17日将该房屋办理了备案登记，致使两原告无法办理房地产权登记，损害了两原告的合法权益。为此，两原告诉至法院，请求判令：1.确认中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊房的产权属于两原告所有；2.被告嘉豪公司为原告办理前述房屋的房地产权证，将前述房屋的国有土地使用权和房屋所有权登记在两原告名下；3.由三被告承担本案诉讼费用。
本案在诉讼过程中，两原告变更其诉讼请求为：1.确认被告嘉豪公司与被告黎骁慧、王明于1995年8月17日签订的商品房买卖合同已解除；2.嘉豪公司继续履行于1997年3月17日与两原告签订的商品房购销合同，并协助两原告办理中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊房的房地产权属证书；3.本案诉讼费用由被告嘉豪公司承担。
原告崔少英、陈念韬就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.公证书复印件；2.两张收据、两份办证费用收据；3.收楼证明；4.身份证；5.企业机读资料；6.商品房销售合同登记备案证明表。
被告嘉豪公司、黎骁慧、王明经本院公告，期限届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
第三人三乡建设公司述称：针对原告对嘉豪公司的起诉，涉案房产目前开发商是嘉豪公司，合同的履行和办证应由嘉豪公司处理，与第三人无关。由于政策的限制，第三人当时是三乡镇唯一有开发资质的公司，嘉豪山庄实际是珠海市广利实业公司开发的，相关的生效判决文书确认第三人与广利公司及嘉豪公司只是存在土地转让关系，且嘉豪山庄的一切债权、债务于1997年3月8日已由中山市中级人民法院判决由广利公司享有和承担，后珠海广利公司成立是嘉豪公司，作为该楼盘的开发商，故有关本案的纠纷应由珠海广利公司和嘉豪公司承担，与第三人无关。
第三人三乡建设公司就其陈述意见在举证期间内向本院提交的证据有：1.广东省中山市中级人民法院（1997）中中民初字第26号民事判决书；2.广东省中山市中级人民法院（2000）中中经初字第2号民事判决书；3.广东省高级人民法院（2001）粤高法经一终字第22号民事判决书；4.广东省中山市人民法院（2004）中三民一初字第746号民事判决书；5.广东省中山市第一人民法院（2008）中法民一初字第49号民事判决书。
经审理查明：1997年3月17日，第三人三乡建设公司作为发展商与两原告签订商品房购销合同，主要内容为：由两原告向三乡建设公司购买中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊号房屋（涉案房屋），房屋建筑面积为74平方米，房屋总价为港币126752元，两原告应于1997年3月17日前支付全部房价款。除上述房价款外，三乡建设公司依据有关规定代政府收取以下费用：契税港币7605元、手续费港币634元、登记费港币45元、工本费港币6元、印花费港币5元、土地使用费港币254元，合计港币8549元。该合同第十九条约定：两原告在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，三乡建设公司给予协助。合同还约定了其他事项。上述合同签订当日，两原告一次性支付了合同约定的全部款项，上述款项由三乡建设公司嘉豪山庄收取并开具认购楼款收据，收据上盖有“三乡建设公司嘉豪山庄业务专用章”。同日，两原告与第三人三乡建设公司在中山市公证处为该合同办理了公证，证明该合同是双方当事人签订的。商品房购销合同签订后，涉案房屋交付给两原告占有使用，至今涉案房产一直由两原告支付水电费及物业管理费等费用。后被告未依约办理涉案房屋房地产权证，两原告遂诉至本院主张前述实体权利。
另查中山市国土房管档案馆档案资料证明表显示：1995年8月17日，被告黎骁慧、王明与三乡建设公司签订一份商品房销售合同，涉案房产备案登记在被告黎骁慧、王明名下，发展商为嘉豪公司。本案在审理过程中，为查明案件相关情况，本案承办法官通过电话对黎骁慧进行过询问，黎骁慧称在1995年时本是购买涉案房产，但后来看上嘉豪山庄的一套别墅，故不久后便与开发商解除了购买涉案房产的合同而实际购买了别墅；但因其年纪大，且常居香港，不愿意参加庭审。为此，本院依职权调取了（2009）中一法三民一初字第1010号民事判决书，该案查明中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊号别墅是黎骁慧、王明在1996年10月23日购买的。
又查嘉豪公司于1999年2月15日成立，股东是珠海市广利实业有限公司（以下简称广利实业公司）和珠海市广利贸易公司，后因逾期未年检于2011年6月15日被中山市工商行政管理局吊销营业执照。
再查案外人高州市第八建筑工程公司曾以拖欠工程款纠纷为由另案起诉广利实业公司及三乡建设公司，一审案号为（2000）中中经初字第2号，二审案号为（2001）粤高法经一终字第22号。前述判决已生效，判决查明如下事实：1992年3月13日广利实业公司与三乡建设公司签订一份《合作开发“广利花园”住宅区合同书》，约定双方共同筹建领导小组合作开发三乡镇“广利花园”住宅区（后更名为嘉豪山庄）。三乡建设公司负责办理建设征地手续，提供建设用地……广利实业公司在代理出售过程中所发生经济纠纷债权债务与三乡建设公司无关，三乡建设公司不负任何经济或法律责任；双方在合作开发期间，无论盈亏，广利实业公司在1993年6月前应包干向三乡建设公司支付利润110万元；其余盈利不论多少，归广利实业公司所有，如发生亏损，全部归广利实业公司负担。1997年3月8日，双方又签订一份协议书，约定：“双方认为1992年3月13日所签的合作开发合同的约定内容已不能适应房地产业发展的需要，双方同意终止该合同，由广利实业公司独立进行嘉豪山庄的开发和经营管理，嘉豪山庄开发过程中产生的一切债权债务均由广利实业公司负责，三乡建设公司不承担责任。”……该判决还查明，因三乡建设公司与广利实业公司合作开发嘉豪山庄一事，广利实业公司私刻了“三乡建设公司嘉豪山庄业务专用章”、“三乡嘉豪山庄工程部”印章，上述印章未在公安局办理登记刻制审批手续及刻制事宜。
广东省中山市第一人民法院于2009年7月30日作出的（2008）中法民一初字第49号民事判决书查明（第7页第二段）：1994年9月27日中山市规划局发出的《预售商品房许可证》（编号：中预许字第083C号），载明售房单位为中山市三乡镇建设发展公司，房屋座落地点为中山市三乡镇桥头村嘉豪山庄，用途性质为别墅、商住，境内预售建筑面积为10000平方米，共150套。1999年3月10日，经有关部门审查，同意售房单位变更为中山市嘉豪房地产有限公司。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。嘉豪山庄项目最早是由三乡建设公司与广利实业公司合作开发，但双方名为合作，实为土地使用权转让关系，因此三乡建设公司无须承担相关民事责任。双方于1997年3月8日签订的协议书约定终止双方所签的合作开发合同，由广利实业公司独立进行嘉豪山庄的开发和经营管理。则两原告于1997年3月17日与三乡建设公司与两原告签订商品房购销合同的行为系无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也即三乡建设公司签订的合同系效力待定的合同，如果事后能够得到权利人的追认，即为有效的合同。签订合同后，两原告足额支付了购房款，购房款收据上盖有三乡建设公司嘉豪山庄业务专用章，因该印章为广利实业公司私刻，故商品房购销合同签订后，两原告支付的购房款实际上由广利实业公司收取。嘉豪公司成立后，嘉豪山庄项目整体由嘉豪公司概括承受，即现在嘉豪山庄的开发商是嘉豪公司，权利义务应由嘉豪公司承担。而从原告提交的收楼证明及支付水电费、管理费的票据可知，涉案房产已交付两原告使用至今，两原告已实际占有、使用该房屋长达十多年，在这期间无论是广利实业公司还是嘉豪公司均并未提出异议，本院认为嘉豪公司已追认了三乡建设公司与两原告签订的商品房销售合同，该合同有效，效力及于嘉豪公司及两原告。现两原告已按合同约定支付了全部购房款，且实际占有使用，两原告是涉案房产的实际买受人。至于涉案房产于1995年8月17日在中山市国土部门备案登记在被告黎骁慧、王明名下的问题，被告黎骁慧、王明虽未到庭参加庭审，但黎骁慧在电话中陈述的事实、（2009）中一法三民一初字第1010号民事判决书及涉案房产一直是两原告实际占有使用的十多年的事实，相互印证，形成了证据链，足以证明被告黎骁慧、王明与嘉豪公司实际早已解除了购买涉案房产的商品房销售合同，故三被告负有协助注销涉案商品房销售合同备案登记的义务，本案原告虽未提出该诉讼请求，但基于诉讼经济原则，本院一并判决处理。综上，两原告的诉求合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
确认被告中山市嘉豪房地产有限公司与被告黎骁慧、王明于1995年8月17日签订的商品房销售合同已解除；
被告中山市嘉豪房地产有限公司、黎骁慧、王明于本判决发生法律效力之日起十五日内协助注销位于中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊号房商品房销售合同备案登记；
三、被告中山市嘉豪房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告崔少英、陈念韬办理位于中山市三乡镇嘉豪山庄＊＊＊号房的房地产权属证书；
案件受理费2700元（两原告已预交），由被告中山市嘉豪房地产有限公司负担（被告须在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告崔少英、陈念韬可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市嘉豪房地产有限公司、第三人中山市三乡镇建设发展公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 温泳梅
审 判 员 张群立
代理审判员 赵 波
二〇一四年一月十五日
书 记 员 黄冠华