广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第558号原告：周剑豪，住广东省广州市开发区。委托代理人：李立（2014年1月16日授权），广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：王文倩（2015年3月19日授权），广东诺臣律师事务所律师。被告：温州市玖玖旅馆管理有限公司，住所地：浙江省温州市。法定代表人：�琨，执行董事兼总经理。委托代理人：向开虎、徐维，均系该司职员。原告周剑豪诉被告温州市玖玖旅馆管理有限公司（简称“玖玖旅馆公司”）租赁合同纠纷一案，本院2014年1月28日受理后，被告玖玖旅馆公司在提交答辩状期间提起管辖权异议，本院审查后于2014年7月1日作出（2014）穗天法民四初字第558号民事裁定，驳回被告玖玖旅馆公司的异议申请。此后本院依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告周剑豪的原委托代理人赖嘉敏，被告玖玖旅馆公司的委托代理人徐维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周剑豪诉称：原告与被告于2012年10月签订房屋租赁合同，约定原告将广州市天河区天源路49号三层整层出租给被告经营旅馆业，租赁期自2012年10月17日起至2022年6月30日止。合同签订后，原告按合同约定于2012年10月17日将租赁房屋交付被告使用，2013年3月被告未经任何书面通知，单方面中途退租并拖欠原告租金，原告经多次书面催告未果后，书面通知被告解除合同。被告中途退租的行为违反了双方签订的租赁合同“租赁期间，非本合同规定的情况，若乙方解除、终止或中途擅自退租的，需要提前两个月书面提出，乙方向甲方支付违约金60万元并赔偿甲方因此造成的直接损失和间接损失，损失赔偿费用甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付”之约定。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，被告应当承担违约责任。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告承担违约责任，支付拖欠的2013年3月17日至4月17日期间的租金117056元、逾期付款违约金（以117056元为本金，按每日1‰的标准，自2013年3月17日起计至清偿之日止）、水费684.4元、电费2223.8元、损坏开关电缆的损失6256.8元、单方终止合同的违约金60万元；2、被告承担本案诉讼费用。被告玖玖旅馆公司辩称：一、我方提前书面通知解除合同，帮助原告及时止损（防止损失继续扩大）。二、合同约定违约责任和损失赔偿可从租赁保证金中予以抵扣。我方已向原告交付20万元租赁保证金，可以冲抵原告主张的损失。三、我方主动通知解除合同并交还房屋，原告收到通知后仍然继续收租金至2013年4月份，这部分租金属于原告放任损失扩大部分。四、合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。经审理查明：广州市天河区天源路49号房屋（建基面积1777.55平方米，总建筑面积7257.67元，房屋用途为农贸市场，简称“涉案房屋”）的登记权属人为广州市天河区元岗街元岗村民委员会（现改制为广州市元岗经济发展公司）。原告称其系向广州市元岗经济发展公司承租涉案房屋。2012年10月12日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租涉案房屋（总计面积约1860平方米）给乙方经营使用。甲方保证该房屋不属违章建筑，符合政府规定的消防、建筑要求或标准，以及其它有关规定并已合格通过相关验收，也未被法院或者其它政府机构采取查封、扣押等强制措施。甲方同意乙方自行装修该房屋并增添设施、设备。涉案房屋的产权用途为农贸市场，消防设计审核为商场。乙方承诺涉案房屋用作经营旅馆使用。甲方于2012年10月17日前向乙方交接房屋。租赁期自2012年10月17日起至2022年6月30日止，共计9年零8个月零14天，其中2012年10月17日至2013年1月16日期间为�租装修期。2013年1月17日至2016年1月16日期间年租金1316880元，2个月租金219480元；2016年1月17日至2019年1月16日期间年租金1448568元，2个月租金241428元……乙方须在房屋交接后5个工作日内将首期2个月租金支付甲方。租赁期内，租金每2个月支付一次，以先付后用为原则，租金到期日为每年的1月16日、3月16日、5月16日、7月16日、9月16日、11月16日。甲方应在每期租金到期之日前10天按上述表格的金额向乙方出具税务局认可房屋租赁发票，乙方收到房屋租赁发票后5个工作日内向甲方支付该期房租；乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计付违约金；如因甲方逾期提供税务局认可房屋租赁发票，造成乙方延期支付房租，乙方无须支付违约金，甲方无权向乙方追究违约责任。合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金200000元；在房屋交接时乙方凭房屋租赁定金收据�甲方换取房屋租赁保证金收据。租赁关系终止，在乙方付清所有租金及乙方承租该房屋所涉及的水、电、有线电视、网络、排污等费用时，甲方应在5个工作内无息退还乙方保证金。租赁期间，乙方使用该房屋和相关设施、设备发生的水、电、通讯等费用由乙方承担。乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，乙方所做的装修无须复原；返还时，乙方可以搬走可移动的家电、物品及大型设施、设备，其它固定物品归甲方所有。乙方迟延支付房租，逾期超过30日仍未支付的，甲方可书面通知乙方解除合同，违约方应向守约方支付违约金60万元；给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失。租赁期间，非本合同规定的情况，若甲方解除、终止或提前收回该房屋的，需要提前2个月书面提出，且甲方应向乙方支付违约金60万元并赔偿乙方因此造成的直接损失和�接损失。等等。2012年10月17日，原告收取被告租赁保证金200000元。同日，双方办理涉案房屋的场地交接手续，原告将涉案房屋交付被告使用。被告支付租金至2013年3月16日。2013年3月21日，原告向被告邮寄发出《租金催缴通知》，函称：根据合同约定贵司应于2013年3月16日前支付租金219480元，但贵司至今未付。现通知贵司缴清所欠款项，逾期未支付的，我司将依合同要求贵司承担相应责任。2013年4月18日，原告向被告邮寄发出《关于解除合同并限期办理离场清缴手续的通知》（该邮件于2013年4月19日妥投），函称：贵司至今拖欠本应于2013年3月16日前支付租金219480元，现根据法律及合同约定，书面通知如下：一、双方租赁合同于2013年4月18日起因贵司违约不支付房租，依约解除。请贵司在收到本书面通知后三天内搬出涉案房屋，并将钥匙交给�方工作人员。逾期未办理离场手续的，场内一切固定设备、设施及装修我方将有权自行处理，并不作任何补偿。二、截至2013年4月17日贵司目前所欠租金金额为117056元，逾期违约金为3745.8元、违约金60万元，水电费按屋内水电表实际使用读数计算金额。请贵司于2013年4月25日前缴清上述欠款。三、如贵司不能按本通知的要求缴清欠款、交还场地，我方将通过必要的法律途径追究贵司的责任，并有权要求贵司承担相应的损失。2013年5月23日，原告向被告邮寄发出《关于限期退场和办理清缴手续的通知》（该邮件于2013年5月27日妥投），函称：一、贵司目前仍有一部分物资（附清单）放置在工地内，请贵司在2013年5月25日前与我方工作人员联系办理退场手续，清理场内物资，逾期未前来办理退场手续的，我方某对场内的一切设备、设施、物品及装修自行处理，并不作任何抵偿。二、贵司目前所欠租金金额为117056元，逾期违约金3745.8元、违约金60万元、水费684.4元、电费2223.8元、损坏开关电缆照价赔偿金额6256.8元。请贵司于2013年5月25日前缴清上述欠款。三、如贵司不能按本通知的要求缴清欠款，逾期将加倍计算利息和违约金，并且我方某通过法律途径追究贵司的责任，并承担相应的损失。2014年1月28日，原告提起本案诉讼。关于涉案房屋的现状，庭审中原告确认其于2013年5月下旬收回涉案房屋，现已另行出租。被告则称，根据原告诉状中的陈述，原告确认我方在2013年3月单方中途退租，证明我方已于2013年3月已撤场。关于原告主张的水电费、开关电缆的损失，原告提供如下证据证实：1、原告自行制作的《租金及水电费计算明细》（其中载明：水费单价5.8元/吨，实际用水118吨，合计684.4元；电费单价0.9928元/度，实际用电2200度，合计2184.16元）。2、广州市供电局有限公司电费通知单（载明用电地址广州市天河区天源路元岗购物广场，计费时段2013年2月1日至3月1日，电费单价0.9928元，总电费28878.85元）。3、2013年3月11日元岗村水费单（载明户名金元岗，上月行度53829，本月行度54268，单价5.8元，实用水量439，水费金额2546.2元）。4、《金元岗购物广场12年11月份水电明细表》（其中载明铺位名称“X40九九”电表上月读数0、水表读数0）、《金元岗购物广场12年12月份水电明细表》、《金元岗购物广场13年1月份水电明细表》、《金元岗购物广场13年2月份水电明细表》、《金元岗购物广场13年3月份水电明细表》、《金元岗购物广场13年4月份水电明细表》、《金元岗购物广场13年5月份水电明细表》（其中载明铺位名称“X40九九”电表上月读数55、水表读数118）。5、2013年5月22日光�五金电器批发部出具的收款收据一份（载明接线端子等合计6256.8元）。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定：租赁期内，租金每2个月支付一次，以先付后用为原则，租金到期日为每年的1月16日、3月16日、5月16日、7月16日、9月16日、11月16日；被告逾期支付的，每逾期一日按逾期金额的0.1%计付违约金；被告迟延支付房租，逾期超过30日仍未支付的，原告可书面通知解除合同，违约方应向守约方支付违约金60万元，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失。本案中，合同签订后被告支付原告租赁保证金200000元，支付租金至2013年3月16日，但2013年3月17日之后的租金至今未付，构成违约。2013年4月18日发函解除合同�此时被告迟延支付租金已达一个月，依约原告享有合同解除权，双方租赁合同自该解约通知送达之日即2013年4月19日予以解除。被告称其已于2013年3月撤场且原告已于2013年3月收回涉案房屋，未举证证实，本院不予采信。原告自认其已于2013年5月下旬收回涉案房屋。现原告要求被告支付2013年3月17日至2013年4月17日期间的租金109740元（219480元÷2个月），理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。被告辩称合同约定的违约金过高，要求本院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，2013年3月17日至2013年4月17日期间租金的逾期付款违约金，应以109740元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2013年3月17日起计至清偿之日止，但违约金总额以不超过本金为限。至于原告要求被告另支付违约金60万元的诉请。按查明的事实，本案是原告在被告迟延支付租金后依约行使合同解除权，且合同明确约定这种情况下违约方应向守约方支付违约金60万元。综合本案被告承租的期限、面积及履约情况，结合原告自身所述其于2013年5月下旬收回房屋后已另行出租的陈述等因素，遵循公平合理原则，本院认为被告支付原告违约金40万元较为适当。关于原告主张的水电费、开关电缆损失的诉请。鉴于被告对原告提供的相关证据不予确认，原告所举的关于水电读数的证据并没有被告签名确认；原告称被告租赁期间损坏了开关电缆，但除收据外没有其它证据证实，对该事实被告也没有予以确认，因此，原告上述诉请理据不足，本院不予支持。关于租赁保证金，因合同未约定因被告违约导致合同解除的情况下原告有权没收保证金，本案中被告也提出应以保证金冲抵欠费，为免双方讼累，在本院已判令被告清偿欠租及相关违约金的情况下，本院判令原告退还租赁保证金200000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告温州市玖玖旅馆管理有限公司支付原告周剑豪租金109740元及逾期付款违约金（以109740元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2013年3月17日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告温州市玖玖旅馆管理有限公司支付原告周剑豪违约金400000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告周剑豪�还被告温州市玖玖旅馆管理有限公司租赁保证金200000元。四、驳回原告周剑豪的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11100元，由原告周剑豪负担2100元，被告温州市玖玖旅馆管理有限公司负担9000元；财产保全费4170元，由原告周剑豪负担1050元，由被告温州市玖玖旅馆管理有限公司负担3120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 新 程人民陪审员 吴 旭 英人民陪审员 梁 泳 怡二〇一五年三月二十日书 记 员 �怡筠梁雅芝