山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奎民一初字第443号
原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会。
委托代理人张国梁，男，汉族。
委托代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。
被告张某诚。
委托代理人潘素梅。
委托代理人田宝，山东宝通律师事务所律师。
原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会与被告张某诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国梁、田鲁东，被告张某诚及其委托代理人潘素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年5月24日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告的益利大院南（××）（××）号房屋，面积为37.44平方米、22.64平方米，租期为20年。被告租赁该房后，未经允许即侵占原告集体土地，擅自在所租赁房屋处乱搭乱建，原告多次要求被告恢复原状，但被告拒不理会，给原告造成重大经济损失。同时依据《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》及《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》之规定，需对该处进行拆迁征用，双方之间签订的合同已不存在继续履行的条件，为此特诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的商品房租赁合同，被告同时交还租赁房屋；2、判令被告将非法占用集体土地上自建的建筑物拆除，归还集体土地，赔偿原告损失20000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。
被告辩称，我认为原告诉请所依据的理由完全错误。2000年5月24日，我与北胡村委签订房屋租赁合同，一次性缴纳了20年的租金，买断了20年的使用权，村委承诺供水供电，修路建公厕，给我创建良好的营业环境。但是村委违背了合同法第六十条诚实信用原则的规定，不但没有修路建公厕，反而建起了垃圾场，垒起了院墙，致使行人车辆都无法通过，使我们无法营业，造成了巨大的经济损失，按照合同法的规定，我们要求继续履行合同，村委应按约定履行自己的义务。同时，村委应就其违反合同约定的行为赔付我们13年的损失，以每间屋月收入1500元计算，13年为234000元，三间房屋共计702000元。如果村委要求与我解除合同，我要求村委另赔偿我尚未履行部分的经济损失，以每间屋月收入3000元计算，7年为252000元，三间房屋共计756000元。另外，原告主张我们私搭乱建房屋，是因为村委没有履行他们的义务，我们在被逼无奈的情况下才对房屋进行了改建。
经审理查明，2000年5月24日，原告（时名为潍坊高新技术产业开发区新城街道办事处北胡住村民委员会）作为甲方与作为乙方的被告签订商品房租赁合同一份，合同约定原告将益利公司大院南新建商品房向村民出租，被告租得××号、××号商品房，面积分别为37.44平方米和22.46平方米，租期二十年，租金一次付清，但合同租金数额部分空白未填写。合同第三条约定，乙方不准将所租房屋出租、转让，在租期内需要对房屋整修、改造须经村委同意，如出现事故，乙方自负。合同第四条约定，租赁期满后，乙方必须完好无损的向甲方交回房屋，在租期内，如果国家征用土地需要拆迁，征地方、租房户双方协商解决，甲方不作补偿和退还租金。合同签订当日，被告向原告交纳了29号房租金28800元，31号房租金17280元，原告为其出具了编号为×××××××、×××××××的开发区农村财务双代管专用收据。此后，被告租用了争议房屋，并于使用过程中在房屋外加盖了院墙、大门等建筑。
2009年11月17日，奎文区城中村改造领导小组下发奎城中村发（2009）8号《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》，就北胡住村参与城中村改造的范围作出了规定。2010年5月16日，潍坊市人民政府下发了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》，对北胡住村城中村改造的相关事宜作出批复。
原告现因被告至今仍租赁争议房屋拒不搬出，向本院提起诉讼，要求被告拆除其自建建筑物并从房屋中搬出。被告在庭审答辩中主张原告违约，并要求原告就其违约行为赔偿被告相关损失70余万元，如原告解除争议租赁合同，另需向被告支付赔偿款70余万元，本院当庭告知被告该项主张属反诉范畴，但被告未在本院规定时间内交纳反诉费用。
另，原告在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，除退还被告尚未履行期间的租金外，另将其前期已履行部分的租金全部退还原告，并放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、奎城中村发（2009）8号文件、潍政复字（2010）216号文件及双方当事人的陈述在案为证。
本案双方当事人争议的主要焦点为：原告与被告签订的房屋租赁合同是否可予解除。
原告主张，被告在租赁争议房屋后未经允许侵占集体土地，在租赁房屋外乱搭乱建，同时争议房屋所在土地已被列入政府拆迁征用范围，因此双方之间的租赁合同已不存在继续履行的条件，依法应予解除。
为证明其主张，原告提供证据一，前述政府文件两份，原告以此证明被告租赁房屋的土地被政府征用，原告作为土地的所有人，应当根据政府文件，将土地收回后交付政府参与城中村改造。被告经质证对两份文件的真实性提出异议，并认为文件内容并不能证明原告主张。证据二，照片一张，拍摄时间为2013年6月21日，原告称照片内容为被告租赁房屋的现状，原告以此证明被告违反约定，擅自对租赁房屋进行了改建，搭建了院落。被告经质证对照片真实性无异议，同时主张，之所以对房屋外围进了改造搭建，是因为被告租赁的房屋性质是商业用房，而原告未按约定提供相应的商业配套环境，被告是出于无奈才对房屋进行了改建。证据三，通知两份及通知贴在公开栏的照片两份，通知时间分别是2009年1月5日及2013年1月23日，通知内容为要求包括争议房屋在内的大院南商品房限期拆除。原告以此证明其向被告履行了解除合同的通知义务。被告经质证对证据的真实性提出异议，称自己并没有看到通知。
被告主张，原告未按约定提供商业用房相应的配套设施和条件，被告是出于无奈和安全考虑才对其租赁房屋进行了搭建。原告无权主张解除房屋租赁合同。
为证明其主张，被告提供证据照片一张，被告称照片内容为租赁房屋前的实际状况，被告以此证明租赁房屋的外部环境存在脏乱差的现象，亦未形成发展第三产业的配套环境。原告经质证认为，1、照片不能显示出租赁房屋所在位置和环境脏乱差的关联性；2、造成照片显示环境的根本原因，是包括被告在内的几个租赁户不退房，而周围的其余43户均已拆迁完毕；3、原告每年都有专项资金和专门人员进行环境清理。
对于该争议焦点本院认为，在原、被告签订的房屋租赁合同履行过程中，被告在未取得原告同意的情况下私自对租赁房屋实施了加盖等改建行为，应认定被告具有一定的违约情形。因包括租赁房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，且与租赁房屋相邻的同种情况房屋大部分已经拆除，争议房屋租赁合同已在客观上失去了继续履行的必要条件，因此，对于原告要求解除该租赁合同的诉讼请求本院予以支持，被告应将租赁房屋交还原告，原告亦应退还被告尚未履行期间的租金，其中××号房根据双方20年租金28800元的约定，年租金应为1440元，尚未履行期间为7年，共计10080元。××号房根据双方20年租金17280元的约定，年租金应为864元，尚未履行期间为7年，共计6048元，两间房租金共计为16128元。原告在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，将前期已履行部分的租金××号房18720元、××号房11232元全部退还被告，共计29952元。本院认为，该意见系原告对于自己权益的自由处分，不违背法律规定，亦可对被告因解除租赁合同产生的损失予以相应补偿，本院对该意见予以认可。被告自行对租赁房屋进行的改造搭建行为，系违约行为，对于原告要求其拆除的诉讼请求本院予以支持。因原告在庭后已放弃要求被告赔偿其相关损失的诉讼请求，本院对于该项请求不予处理。被告虽当庭提出反诉请求，但其未在本院规定的时间内交纳反诉费，对其反诉请求本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关法律法规之规定，判决如下：
一、解除原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会与被告的房屋租赁合同；
二、被告将其在租赁房屋中的自建建筑物拆除，并将租赁房屋交还原告；
三、原告退还被告租金16128元，并支付被告补偿款29952元，共计46080元。
以上判决第二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
原、被告双方如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费4294元，由原告承担2147元，由被告承担2147元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费4294元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张晓睿
审 判 员 王学远
人民陪审员 李宗芹
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李 林