广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1468号
上诉人（原审被告）：莫合仪，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：梁志满，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：颜凤香，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：梁泳茵，住广东省广州市海珠区。
上诉人共同委托代理人：刘勇、姚翔，广东博浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟锦沛，住广东省江门市新会区。
委托代理人：钟锦泉，住广东省江门市新会区。
委托代理人：钟健林，住广东省江门市新会区。
原审被告：梁燕霞，住广东省广州市海珠区。
上诉人莫合仪、�志满、颜凤香、梁泳茵因与被上诉人钟锦沛、原审被告梁燕霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，钟锦沛是原广州市荔湾区带河路成金里10号房屋的产权人。钟锦沛和莫合仪曾于1987年签订《广州市私房租赁合约》，将该房屋出租给莫合仪，租期从1987年10月起至1991年10月，期满前一月没有提出终止合约的，本合约继续有效，每月租金6.1元。
2002年5月28日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字（2002）37号拆迁公告，由广州市荔湾区建设和市政局对上址实施拆迁。
2002年12月26日，广州市荔湾区建设和市政局（甲方）与莫合仪（乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除上述�屋，乙方是该屋的使用人，承租居积24.34平方米，有正式户口的实际居住人口8人，甲方将宝岗大道南北广场A3幢2710房，使用面积40.42平方米安置给乙方永迁居住，乙方承租屋的业主下落不明，要办理代管手续，现安置乙方搬迁17号原居积14.86平方米，21号原居积9.48平方米，合计24.34平方米。异地永迁增幅2%后应安置居积24.83平方米。现实际安置居积28.62平方米，对比超出居积28.62平方米-24.83平方米=3.79平方米×12=4.5平方米，超部分面积乙方同意按成本租交租该屋可以交给甲方拆除。永迁后的永迁房均由莫合仪承租使用，并全权办理有关租赁手续，永迁房的租金由房管站收租，该屋发还业主管业，租户跟业主安置。
上述协议签订后，广州市荔湾区建设和市政局拆除上址房屋房屋，并安置广州市海珠区宝岗路41号2710房给莫合仪居住至今。
2004年3月19日�广州金某物业管理有限公司向莫合仪发出《租金缴费通知》，要求莫合仪在2004年4月10日到南北广场管理处签订房屋租赁协议书并缴交2003年1月至2004年6月的房屋租金，每月租金192.4元，使用面积40.42平方米。但莫合仪没有签订房屋租赁协议书，也没有缴纳租金。
2007年9月4日，广州市荔湾区建设和市政局（甲方）与钟锦沛（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除带河路成金里10号房屋，建筑面积31.3022平方米，甲方将宝岗路41号A3幢2710房，建筑面积55.3266平方米的房屋用作拆迁乙方上述房屋后的产权调换补偿。乙方原址房屋建积31.3022平方米，产权调换的房屋建积55.3266平方米，两者相差24.0244平方米，其中0.626平方米属异地增幅补偿不作价，楼摊11.3499平方米按1700元每平方米作价，优惠价5平方米按1700元每平方米作价，余下7.0485平方米按4450元每平方米作价合计乙方应支付给甲方购房款共伍万玖仟壹佰陆拾元陆角陆分（59160.66元）。
2008年9月17日，钟锦沛取得广州市国土资源和房屋管理局核发的宝岗路41号2710房的《房地产权证》。
2008年10月4日，钟锦沛向莫合仪发出《住户搬迁告知书》，表示不再出租房屋，要求莫合仪于2008年11月1日前搬离，并负责以前的全部租金。钟锦沛经催告无效，于2008年12月17日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令莫合仪立即搬出广州市海珠区宝岗路41号2710房，并将该房完整交还钟锦沛；2、判令莫合仪支付租金72000元（自2003年1月1日起按每月租金1000元暂计至起诉之日止，要求计算至莫合仪实际搬迁之日）；3、诉讼费由莫合仪承担。经审理，原审法院作出（2009）海民三初字第135号民事判决，认为莫合仪是钟锦沛的原承租户，因历史原因而入住涉案房屋，现莫合仪�没有住房去向，钟锦沛要求莫合仪搬迁理由不充分，原审法院不予支持，故判决：一、莫合仪户按有资质的评估机构以私房标准价租金评定的每月租金向某甲锦沛支付从2007年10月4日起的租金，其中至本判决书生效之日的租金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分逐月支付；二、驳回钟锦沛其他诉讼请求。钟锦沛和莫合仪均提出上诉，广东省广州市中级人民法院于2009年作出（2009）穗中法民五终字第2396号民事判决，认为现莫合仪没有其他住房去向，故驳回钟锦沛要求搬迁的诉请，合情合理，鉴于莫合仪并非无故拖欠租金，钟锦沛以莫合仪拖欠租金为由要求搬迁理据不足，故判决驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力。
2014年5月14日，钟锦沛向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、莫合仪与钟锦沛解除广州市海珠区宝岗路41号2710房的租赁关系�2、莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵、梁燕霞立即搬出该房屋，将房屋完整交回钟锦沛使用；3、莫合仪承担本案受理费。
莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵向原审法院辩称：莫合仪原承租的荔湾区带河路成金里10号房屋后座（后改为21号），面积9.48平方米，1987年前由政府代管，房租由房管部门按公房标准收取。1987年政府撤管发还钟锦沛，钟锦沛仍一直按公房租金标准继续租给莫合仪居住。在此期间，拆迁房屋多次出现严重危房情况，但钟锦沛完全不管，均是由莫合仪出钱维修加固，正是由于莫合仪的多次维修才使该房屋能够保存下来。2002年因城市建设需要，本案拆迁房屋面临拆迁，但此时钟锦沛却不出现（下落不明），政府联系不上他。莫合仪当时面临选择，即如果业主（钟锦沛）明确今后不再将产权调换的房屋继续租给莫合仪或双方不能签订新的�赁合同，则莫合仪可在如下两种选择中择其一：一是可要求拆迁人支付一定的补偿费用由自己解决住房问题；其二是要求拆迁人或房管部门另外安置房屋居住。正是由于钟锦沛不出现（下落不明），才导致莫合仪最终接受政府部门作为钟锦沛（业主）的代理人而向莫合仪提出的条件，即新安置的永迁房屋由房管部门按公房标准收取租金，且钟锦沛（业主）出现仍要继续安置莫合仪【见（2009）海民三初字第135号民事判决书】。根据《房屋拆迁安置协议》，莫合仪原居住的带河路成金里10号房屋后座的实际面积为9.48平方米，整个拆迁房屋的面积为24.34平方米，实际安置的本案房屋套内面积43.9767平方米，建筑面积55.3266平方米，超过莫合仪原拆迁房屋的一倍，而多安置的面积是根据国家规定，按莫合仪原居住拆迁房屋正式户口人数（七口人，包括一独生子女）来安置调换房屋面积的。如果当时没有莫合仪的七口人租住，钟锦沛根本不可能安置到55.3266平方米的房屋。因此，本案房屋超出原拆迁房屋的面积，实际上是拆迁部门（也是政府部门）安置给莫合仪家人租住的，并且双方当时明确约定的搬迁条件是永迁后按公房标准收租。但隔六年后，钟锦沛突然出现，要求莫合仪搬离，使得莫合仪完全失去了选择其他安置的机会，并面临无房可住的严重局面。可见，本案纠纷完全是由于钟锦沛的过错行为所导致。莫合仪家庭经济困难，如果拆迁时钟锦沛或拆迁部门代管要求按私房标准支付安置后的租金，则莫合仪根本无力支付，那么当时也就不会选择本案房屋永迁，而房管部门也一定会另安排公租房给莫合仪。根据《房屋拆迁安置协议》第十条规定，“该屋发还后归业主管业，租户跟业主安置”，依此条规定拆迁人，房管部门及政府相关机构均已不再安置莫合仪的住房，这都是由于钟锦沛拆迁时不出现（下落不明）所造成的。钟锦沛现在要求收回房屋，就应按《房屋拆迁安置协议》的住房安置条件安置莫合仪的住房。
梁燕霞向原审法院辩称：我没有住在涉案房屋，我只是户口挂在该房屋，钟锦沛不应起诉我。
钟锦沛在原审诉讼中表示：1、因莫合仪未履行（2009）穗中法民五终字第2396号民事判决确定的义务，钟锦沛于2010年10月向法院申请强制执行，仅执行到位5000元。今年又恢复执行，目前仍在执行中；2、现在钟锦沛年纪也大了，要求居住到涉案房屋。莫合仪有能力支付租金，但拒不履行。钟锦沛多次要求解除租赁关系，莫合仪一直以没有搬迁去向为由不肯搬迁，这是不符合法律规定的。莫合仪的住房问题应由其自己解决，应向人民政府或当地居委申请救济或帮助，广州市政府一�以来推出大量的公租房和经济适用房，莫合仪完全可以在这几年内向有关部门申请，但其没有申请，也没有向某甲锦沛支付租金，即使法院判决后，莫合仪也不履行，这是一种恶意霸占的行为。
莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵、梁燕霞在原审诉讼中表示：1、目前有七个人的户口在涉案房屋，但实际上只有四个人（莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵）居住使用，梁燕霞不住在涉案房屋，她居住在芳村的公房。除上述莫合仪外，无其他人居住使用涉案房屋；2、钟锦沛和莫合仪之间没有签订租赁协议，之所以没有签订租赁协议，是因为涉案房屋在拆迁之前，莫合仪是和房管局签订的租赁协议，当时钟锦沛坚持要求按每月1800元租金标准才同意签订租赁协议，莫合仪坚持要求按国家公房的租金标准才同意签租赁协议，因此双方就租金问题没有达成协议；3、确�钟锦沛所称的执行案件目前在恢复执行过程中，但莫合仪没有履行（2009）穗中法民五终字第2396号民事判决的能力；4、莫合仪从今年1月份开始，每月退休金2800元，1月之前为每月2200元，（2009）穗中法民五终字第2396号民事判决作出时，每月为1800元；5、莫合仪回迁居住到涉案房屋后，基本上对该房屋没有装修，现在的门窗都有些烂了。
梁志满、颜凤香在原审诉讼中表示：我们二人没有工作，平时只能找散工，每人每月平均收入约2000元。
原审法院向莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵、梁燕霞释明法律，并告知当事人有义务向法院如实反映情况，如反映的情况不属实，将会承担相应的法律责任。莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵、梁燕霞坚持表示涉案房屋目前只有莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵居住使用，梁燕霞没有居住使用。钟锦沛对此认为�梁燕霞的户口在涉案房屋，所以坚持要求梁燕霞迁出。
原审法院认为：钟锦沛于2008年已经取得涉案房屋的《房地产权证》，有权对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。钟锦沛曾经起诉莫合仪要求搬迁，原审法院（2009）海民三初字第135号民事判决及广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第2396号民事判决考虑到莫合仪暂无搬迁去向，故未支持钟锦沛的该项诉讼请求，但钟锦沛已经取得涉案房屋的产权，且莫合仪曾经是钟锦沛的租户，故判令莫合仪按私房标准价租金标准支付租金。上述判决生效后，莫合仪若能积极履行发生法律效力的判决书，按时向某甲锦沛支付租金，则双方的租赁关系尚可继续保持，但从实际情况看，莫合仪一直未履行交租义务，钟锦沛向原审法院申请强制执行，目前仍未收齐拖欠的租金。在此情况下，钟锦沛作为产权人，基于莫合仪长期拖欠租金这一事实，有权解除双方的租赁关系。
莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵多年来居住在涉案房屋，且未按生效判决的要求支付租金，严重损害了产权人的权利，现钟锦沛要求莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵迁出房屋，原审法院予以支持。考虑到莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵的实际情况，可酌情给予六个月的搬迁期限。
在原审法院释明相关法律的情况下，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵表示梁燕霞住在芳村的公房，其没有居住在涉案房屋，钟锦沛亦未举证证实梁燕霞实际居住在涉案房屋，故其要求梁燕霞搬出涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原审法院于2014年11月28日作出判决：一、解除�锦沛和莫合仪关于广州市海珠区宝岗路41号2710房的租赁关系；二、莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵在本判决生效之日起六个月内，腾空广州市海珠区宝岗路41号2710房，并将该房屋交还给钟锦沛；三、驳回钟锦沛的其余诉讼请求。本案受理费200元，由钟锦沛负担50元，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵共同负担150元。
判后，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案纠纷完全是由钟锦沛的过错引起的。2002年因政府城市建设需要，涉案房屋面临拆迁，但此时钟锦沛下落不明，我方无奈接受政府部门作为钟锦沛的代理人向我方提出的条件，即新安置的永迁房由房管部门按公房标准收取租金，我方最终选定涉案房屋。正是因钟锦沛的原因使得我方失去了选择其他安置的机会，并面临无房可居的严重局面。二、因为我方原因，�使得钟锦沛多得了超过一倍面积的回迁房屋。我方原居住的带河路成金里10号房屋后座的实际面积为9.48平方米，整个拆迁房屋的面积为24.34平方米，实际安置房屋的套内面积43.9767平方米，建筑面积55.3266平方米，超过我方原拆迁房屋的一倍。多安置的面积是根据国家规定，按我方原居住拆迁房屋的正式户口人数（七口人，包括一独生子女）来安置调换房屋面积的，如果没有我方租住，钟锦沛根本不可能安置到55.3266平方米的房屋。本案超出原拆迁房屋的面积实际上是拆迁部门，也是政府部门安置给我方及家人租住的。并且双方当时明确约定的搬迁条件是永迁后按公房标准收租，故钟锦沛完全没有理由全部按照私房标准计收房屋租金。三、原审判决有违公平公正。1、我方并不是有意不付房租，原审判决认定我方拖欠租金，钟锦沛有权解除租赁关系，但对拖欠租金的原因没有处理，有违公平公正。拆迁时约定的是按公房标准收租，法院判决按私房标准交租，在执行时我方积极配合已经支付了5000元，我方收入微薄，根本无力按照私房标准履行，并非我方有意不交。2、拆迁时政府相关部门已表示不再安置其他房屋给我方，原审判决我方交还房屋，但我方又无其他住房居住。四、2008年钟锦沛从政府手上接回涉案房屋，显然是承继关系，钟锦沛必须承继政府与莫合仪签订的协议约定来出租给莫合仪居住，并按照约定收取租金，而不是按照市场评估价收租，因此是钟锦沛先违反协议。综上，请求本院撤销原审判决，依法改判驳回钟锦沛的全部诉讼请求。
钟锦沛答辩称：一、莫合仪与其父梁长自解放前就一直租住在我方位于市带河路成金里10号的房屋。1960年1月1日起，该房屋由广州市荔湾区房地产管理所接管并代理收租和修缮，以梁某为户代表与我方签订了《广州市统一租部》。1985年7月31日，房管局寄信通知我方领回房屋自行管业，因我不便管理就继续委托房管局双代管理。1987年10月6日，由莫合仪和其父梁某内部分户将房屋分割租用，各自与我方在房管局重新签订《房屋租赁合约》。后梁某去世后由莫合仪使用房屋，1991年至拆迁前，其便没有再向房管局缴交租金。1987年1月12日，向某乙房管站寄信通知我方缴交修缮费2525.51元。10月5日，我方一次性缴纳了全部修缮费用，上述事实有《通知》、《双代》、《收款收据》予以证明，故莫合仪所称出现严重危房情况，由其出钱维修的说法没有事实依据。二、莫合仪等违反法律规定，以不履行通知义务来达到获得更好安置条件的目的，恶意串通第三人擅自与市政局签订了《广州市拆迁安置协议》，来取得我方的补偿面积并霸占使用，该协议应部�无效。由于拆迁后的涉案房屋部分面积是拆迁补偿给我方的私房，而部分面积是安置莫合仪等暂住的公房，莫合仪串通第三人擅自将我方的补偿面积合并到其所得的安置面积一起，并选定早已规划设计建成的规格房的门牌号码，造成公私财产不可分割，这归责于莫合仪等人的过错。2007年，我方与市政局签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，通过补价方式购买了原房屋多出的面积，登记并取得全部所有权，莫合仪也没有在法定期间提出异议，表明其放弃了该部分公房安置面积的住房保障权利。故在我方不同意出租而莫合仪等人又继续霸占使用的情况下，我方完全有权主张全部面积按私房标准赔偿房租损失。三、莫合仪对于政府部门的安置不服与本案不是同一法律关系，至于其居无定所应通过其他合法途径解决，但应当早日搬离涉案房屋。四、涉案房屋是由钟锦沛依�购买，拆迁时莫合仪没有尽到通知义务。安置莫合仪的是政府部门。拆迁时原来的租赁关系已依法终止，因为租赁户已拆迁，物权地点已改变，所以安置到新的地方钟锦沛也根本不知情，房屋拆后才知道涉案房屋被拆掉。钟锦沛通过和拆迁部门协商，拆迁部门同意钟锦沛在原来的补偿面积以外增加购买一部分面积。钟锦沛购买涉案房屋确权后就通知莫合仪办理承租手续，但是其一直拒绝办理。钟锦沛根本不存在违约，违约的是莫合仪，其一直没有支付租金，物业代管部门向其发出交催缴通知书其也拒绝支付租金。租金应按照私房价格。
梁燕霞称：被拆迁房屋是我方负责维修的，对方不愿意给维修费所以就没有过来收取租金，所以才由政府安置我方入住的，钟锦沛擅自提高租金没有依据。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，钟锦沛向本院提交以下证据：证据1、三份广州市统一租部原件，拟证明莫合仪与其父亲梁某在解放前就承租于涉案房屋；证据2、收款收据及荔湾区房管局信函、租金结算表原件，拟证明涉案房屋不是由莫合仪维修，而是由房管部门双管双代负责维修，由钟锦沛承担维修费用；证据3、通知书信封，拟证明房产代管部门清楚钟锦沛的联系方式，可以通知到钟锦沛等。
莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵对证据1的真实性没有异议，拆迁之前都是按照公房标准缴租的；对证据2真实性没有异议，但认为收款收据及荔湾区房管局信函、租金结算表没有显示是涉案房屋维修费，也无法证明是钟锦沛维修的；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议。
莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵称：我方虽对前案判决不服，但没有申请再审。由于拆迁安置协议已安置我方，且前案生效判决没有判决我方搬离，导致政府没有再给我方安置经济适用房或廉租房，且判决的租金远远超过之前公房租金标准，所以我方一直无法缴租。目前不再有经济适用房或廉租房安置我方，即我方失去了承租经济适用房或廉租房的机会。我方不同意钟锦沛主张的租金标准，希望按照每月500元的标准交租。
钟锦沛以其另案向原审法院起诉广州市荔湾区建设和市政局为由，申请本案中止审理。
本院认为：关于莫合仪户应就涉案房屋向某甲锦沛支付的租金标准已有生效判决予以确定，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵再在本案中对于租金标准提出异议，不属本案审理范围。
钟锦沛已经取得涉案房屋的所有权，拥有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。生效判决基于当时莫合仪并无去向，且并非无故拖欠租金，�在该案中驳回钟锦沛关于判令莫合仪搬迁的请求。但是，莫合仪户并未履行生效判决确定的支付租金义务，以致钟锦沛即使申请强制执行，仍然未能收到足额租金，其权利已受到严重侵害。原审法院据此判决解除莫合仪与钟锦沛之间的租赁合同关系并无不当。生效判决至今已逾五年，原审法院亦已酌情给予莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵六个月的搬迁期限，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵应另寻途径解决其居住问题，不得阻却钟锦沛对其所有的房屋行使合法权利。
莫合仪与广州市荔湾区建设和市政局之间的房屋拆迁安置合同关系，属于另一法律关系，不影响本案的处理。钟锦沛以其另案向原审法院起诉广州市荔湾区建设和市政局为由，申请本案中止审理，理据不足，本院不予准许。
二审期间钟锦沛提交的证据均不属于新的证据，本院不予�纳。
综上所述，莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人莫合仪、梁志满、颜凤香、梁泳茵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 李宪琼