上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1247号
原告巫志军。
原告张丽云。
上列二原告的共同委托代理人熊思，上海恒杰律师事务所律师。
被告任志丽。
委托代理人陈荣，上海天铭律师事务所律师。
原告巫志军、张丽云与被告任志丽房屋�赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊思，被告任志丽及其委托代理人陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巫志军、张丽云诉称，被告通过网络平台发布招租广告，称其自有的海宁路XXX号七楼商务办公楼（以下简称系争房屋）出租，可以做酒店式公寓。2014年4月18日，原告以做酒店式公寓的目的与被告签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租金每月43，328元，保证金10万元。原告当天支付四个月租金和保证金。次日，原告带工人进场装修，却被物业公司阻止，告知该房屋属于办公性质，不允许做酒店式公寓，不允许办理装修证，强调消防也过不了关。随后物业公司将七楼电梯封闭，不让原告进入。为此，原告多次与被告协调，要求被告出面帮助解决物业和消防问题�但始终未能解决。故请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同，被告返还原告已付四个月的租金173，312元和保证金10万元，并支付违约金计五个月的租金216，640元。
被告任志丽辩称，原告是主动联系被告租赁房屋的。签订租赁合同前，原告看过系争房屋的产证，知道房屋性质是办公楼。最开始原告表示是租用房屋做办公机构。后原告看到大楼的底楼和五楼都有酒店，而自己本身也是经营酒店式公寓的，就提出自己在此处还有可能做酒店式公寓。被告提出自己取得房屋只有半年，对能否做酒店式公寓并不清楚，要求原告合法经营。因原告表示做酒店式公寓的所有手续他们自己去办，故双方最终确定签约。为了租给原告，被告还与原先的租户解约。原告在装修中将原来的办公装修都已经敲掉了。由于物业公司要求原告按规定支付装修押金1万元，而原告不同意，后面�被告做工作谈到5，000元，原告仍然不同意支付，物业公司于是就不允许原告继续装修。此后原告是因为了解到装修费用太高，才不愿意继续履行合同。被告认为是原告违约，不同意原告诉请。
经审理查明，被告于2013年11月成为系争房屋的产权人，该房屋类型为办公楼，建筑面积678.33平方米。系争房屋无独立水电表，水电费按大楼总表以面积分摊。2014年3月11日，被告在58同城网站上发布了系争房屋的招租广告。原告在2014年4月16日查阅并复印了系争房屋的房地产登记薄。2014年4月18日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租系争房屋，房屋用途为酒店式公寓、办公，房屋类型为办公楼；房屋于2013年4月19日前交付，免租期2个月，租期自2014年6月19日到2024年6月18日；月租金43，328元，四个月一付，保证金为10万元；合同第九条约定，有下列情形之一的，一方可以解�合同，违约方应按月租金的五倍支付违约金，其中第二项情形为被告交付房屋不符合本合同约定致使不能实现租赁目的；合同第十条第6款约定，原告提前退租的，应按提前退租天数租金的三倍支付违约金，先从保证金中抵扣。在原告提交的无骑缝签字的合同上，合同2－1条约定承租方承诺租赁房屋作为“酒店式公寓”使用；在被告提交的有骑缝签字的合同上，该条约定承租方承诺租赁房屋作为“酒店式公寓或办公”使用。合同附件中约定，被告所得租金为净到手价格，不承担任何费用，原告负责装修房屋并维护，被告必须要配合原告办理相关的证件。租赁合同签订当日，原告向被告支付了四个月租金173，312元和保证金10万元。4月19日，原告带人进场装修，部分拆除了房屋内原铺设的地板。次日，大楼物业公司阻止原告继续施工，停用了七楼的电梯。物业公司要求原告必须先将包括消防改造在内的装修方案报公安消防部门通过，凭方案通过的证明向物业公司申请装修施工许可，并支付1万元装修押金后，方可继续施工。原、被告随即就消防申报问题发生纠纷，双方均要求对方承担消防申报责任。此外双方又对水电等公摊费用应如何负担产生争议。此后原告未向物业公司申请装修施工许可或缴纳装修押金，系争房屋持续空关至今。
另查明，因系争房屋的用途为办公楼，以交房时的房屋性质和消防布局无法做酒店式公寓。要改变用途，首先必须进行消防改造，将消防布局改变为符合酒店式公寓的标准，经申报公安消防部门通过后，再经工商、卫生等相关部门审核通过，才能变更用途为酒店式公寓。而改变消防布局到符合酒店式公寓标准须支出一定成本。租赁合同中对改变消防布局和消防申报等问题没有进行约定。原、被告双方在�案庭审中均表示己方并不了解系争房屋变更用途所需要的相关手续。
本案审理中，被告表示同意解除合同，双方于2014年7月31日确认房屋由被告当天自行收回。
上述事实，有原告提供的租赁合同、收条、房地产登记薄信息、函件、网页打印件，被告提供的租赁合同、网页打印件、函件、手机短信打印件、照片，法院向上海宏苑物业管理经营有限公司所作的调查笔录，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，在房屋租赁关系中，出租方有义务提供符合合同目的的租赁房屋，但承租方也应谨慎审查房屋是否满足其需要，双方均应恪守诚信缔约和履行。系争房屋的登记性质为办公，双方在签约之前已对此明知。要将办公性质的房屋用作酒店式公寓，需要经过一系列复杂的申报手续，其中消防改造问题首当其冲，但双方在租赁合同中对改变房屋性质的重要问题却全无约定�原、被告双方都声称自己并不了解系争房屋作酒店式公寓需要经过何种手续，更不知道需要消防改造和申报，可见双方以酒店式公寓为租赁目的之一签订合同均存草率。被告固然是没有提供完全符合合同目的的房屋，但原告对此情况应当知道却仍然签约，不谛于自甘冒险。被告主张原告是专业做酒店的，对相关手续应当明知，且承诺过自行办理手续，没有证据可以证明，本院不予采信。因此，双方对相关政策法规缺乏了解，签订租赁合同时对重要事项没有约定，是合同履行发生问题的主因。而在消防改造申报问题浮现后，双方本应基于诚信进行磋商，协商弥补合同漏洞以促成合同正常履行，或者及早解除合同返还房屋以减少损失。但事实却是双方都不愿承担任何消防改造和申报的成本，彼此推诿责任，互相指责，还无端扩大争议范围，导致合同失去履行的希望，损失也随时间经过不断扩大。对此，双方均存在过错，无法仅归责于其中一方。
现租赁合同已陷于履行不能，双方一致同意在2014年7月31日解除合同，应予准许。对房屋空关期间的房租、物业费和水电等分摊费用的损失，应由双方根据过错程度酌情予以分担。因双方均有过错，都无权要求对方承担违约责任，故被告已收取的押金应予返还，而原告要求被告承担违约金的诉请不予支持。至于被告已支付的租金，扣除被告按其过错应承担的损失，本院酌情确定还应返还9万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告巫志军、张丽云与被告任志丽就上海市海宁路XXX号7楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年7月31日解除；
二、被告任志丽应于本判决生效之日起10日内返还原告巫志军、张丽云保证�10万元；
三、被告任志丽应于本判决生效之日起10日内返还原告巫志军、张丽云已付租金9万元；
四、驳回原告巫志军、张丽云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，399.68元，减半收取2，699.84元，由原、被告双方各半负担1，349.92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 高行玮
二〇一四年九月四日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。