江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0623民初1734号原告：南通九洲房地产开发有限公司，住所地如东县。法定代表人：徐彦明，公司执行董事。委托诉讼代理人：曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。被告：陈晔辉。被告：盛娟。被告：南通顺意房地产开发有限公司，住所地如东县。统一社会信用代码913206237910734595。法定代表人：陈晔辉，公司执行董事。以上三被告的委托诉讼代理人：郭永飞，如东县兵房镇法律服务所法律工作者。被告：蔡红星。原告南通九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）与被告陈晔辉、盛娟、南通顺意房地产开发有限公司（以下简称顺意公司）、蔡红星商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曹永，被告陈晔辉、盛娟、顺意公司的共同委托诉讼代理人郭永飞，被告蔡红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告陈晔辉、盛娟立即向原告支付拖欠的购房款人民币9058055元；2、被告陈晔辉、盛娟自2015年1月3日起至实际付清之日止按月息2.5%支付上述欠款利息（暂计算至起诉之日的利息为人民币2717418.5元）；3、被告南通顺意房地产开发有限公司、蔡红星对陈晔辉、盛娟的上述欠款本息承担连带的给付责任；4、诉讼费用由被告承担。庭审中原告表示，因在双方订立合同前，被告曾经支付323640元，故原告将该款在被告应付购房款中予以抵扣，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告陈晔辉、盛娟立即向原告支付拖欠的购房款人民币8734415元。事实和理由：被告陈晔辉、盛娟系夫妻关系。2015年1月1日，原告与被告陈晔辉、盛娟及顺意公司签订购房协议一份，约定原告将九洲花园剩余商铺2933.37平方米一次性打包出售给被告陈晔辉、盛娟，单价3500元/平方，总价款为人民币10268055元，同时对付款方式及利息进行了约定，被告顺意公司作为担保人在上述购房协议上签字盖章。2015年1月3日，被告陈晔辉又向原告出具欠条一份，载明欠原告人民币10268055元，并约定了付款方式及利息。该欠条由被告陈晔辉、顺意公司签字盖章外，并由被告蔡红星作为担保人签字。后原告按照购房协议的约定，将上述出售商铺合计十二间共2933.73平方米协助被告领取了房产证、土地证，并由被告以上述房产向银行进行抵押、贷款。但被告陈晔辉、盛娟到目前为止仅支付1210000元，尚欠9058055元未能付清，担保人也未履行担保责任。同时根据购房协议及欠条的约定，被告应当支付利息，该款自2015年1月3日起，按月息2.5%暂计算至起诉之日为2717418.5元（9058055元×2.5%×15个月）。故原告具状诉讼。被告陈晔辉、盛娟、顺意公司共同辩称，1、被告陈晔辉、盛娟在涉案房屋买卖合同签订前确实向原告支付过购房款323640元，但该笔款项与本案并非同一买卖关系，在双方协调过程中，其会考虑予以冲抵；2、2015年1月2日，原告与陈晔辉签订了商品房买卖合同，合同对××及××的违约责任等进行了约定，与购房协议是相互矛盾的，应当以商品房买卖合同为准；3、商品房买卖合同第11条约定了房屋的交接方式，但时至今日，原告并未将案涉商铺交付被告；4、原告要求被告支付利息的标准偏高，且被告的逾期付款行为并未对原告造成实际损失，请求按照同期银行贷款利率予以调整。同时因原告于2015年11月29日将4500000元债权转让给案外人黄学建，原告在主张违约损失时应从2015年11月29日开始在总额中扣除该笔款项。被告蔡红星辩称，1、其是原告九洲公司的员工，原告九洲公司和陈晔辉、盛娟发生商品房买卖是其介绍的，欠款和担保也都是事实；2、原告九洲公司将部分债权转让他人，且未向其主张过权利，因此原告九洲公司要求其承担连带给付责任的请求已经超过诉讼时效。经审理查明，原告系2009年10月21日成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发、销售；钢结构制作、安装、销售；建材销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2010年9月28日，原告取得商品房预售许可证，证号为通房预售证2010（19）号（如东），项目名称九洲花园小区，房屋用途性质商住，预售总建筑面积16646.31㎡。被告顺意公司系2006年7月31日成立的有限责任公司，公司股东为陈晔辉、盛娟。2015年1月1日，原告（甲方）与被告陈晔辉（乙方）签订购房协议一份，协议约定：1、甲方将九洲花园剩余的商铺2933.73平方米一次性打包，以每平方米3500元的价格卖给乙方；2、甲方配合乙方在五个工作日内取得房产证、国有土地使用证后方可进行银行融资。春节前必须支付甲方叁佰万元，其余部分作为乙方向甲方的借款，时间为壹年，月息贰点伍分财务费用；3、为确保甲方的资金安全，甲方委派蔡红星进驻销售中心监管借款资金，领取预售房许可证后开始销售，一切回笼资金必须偿还甲方的借款本息；4、为了进一步确保甲方的资金到位，乙方除本人和妻子签字外，用南通顺意房地产开发有限公司进行连带责任担保；5、甲方已出租的商铺到期后不能再以九洲公司对外出租，售楼部在没有售出前仍由九洲公司使用。购房协议由原告作为甲方盖章，被告陈晔辉、盛娟作为乙方签字，被告陈晔辉、顺意公司在担保方处签字、盖章。2015年1月2日，原告（××）与被告陈晔辉（××）分别就九洲花园小区1幢1单元101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、111铺，3幢1单元101号，4幢1单元101铺、104铺签订商品房买卖合同。2015年1月13日，就兵房九洲花园小区12幢1单元101铺签订商品房买卖合同。合同对房屋基本情况、计价方式与价款、××逾期付款的违约责任、交付期限、××逾期交房的违约责任、交接方式等进行了约定。2015年1月3日，被告陈晔辉向原告出具欠条一份，载明：今欠南通九洲房地产开发有限公司现金人民币壹仟零贰拾陆万捌仟零伍拾伍元整，到2015年1月30日前归还叁佰万元整，2015年4月10日前（所得税费用）归还贰佰万元整，余款壹年内付清，月息按2.5分结算，特立此据。该欠条由被告陈晔辉签字，被告蔡红星、顺意公司作为担保人签字、盖章。2015年3月9日，原告九洲公司（甲方）与被告陈晔辉、盛娟（乙方）签订购房补充协议一份，约定2015年1月1日，甲乙双方签订购房协议，乙方购买甲方商铺房2933.73平方米，每平方米3500元，合计房价10268055元。乙方购房后未能按照购房协议和欠条中要求足额履行归还房款。现为了确保甲方房款及时归还，进一步严肃购房协议和欠条中相关条款，补充以下内容及违约责任：一、还款日期：2015年4月10日前200万元，9月30日前150万元，余款在2016年春节前结清。二、欠款中计息计算方法：150万按月2.5分计算，并在2015年9月30日还清，其余款按月2分计算，到归还为止。三、乙方如不按期履行还款，甲方有权解除购房协议，乙方需承担百分之五的违约责任和负责甲方损失的责任。四、双方签字后生效，并以原订立购房协议同等具备法律效力。协议由被告陈晔辉签字，被告顺意公司加盖印章。2015年4月10日，被告陈晔辉出具承诺书一份，载明：本人承诺在2015年6月25日前一次性归还陈建生借款现金人民币贰佰万元整，如到期不还，每天支付违约金伍仟元整。庭审中，原告陈述因被告未能按约履行购房补充协议，由原告公司总经理陈建生向其催要，故出具该承诺书。2015年11月29日，原告（甲方）与案外人黄学建（乙方）、被告陈晔辉、盛娟、顺意公司（丙方）签订债权转让协议一份，约定将丙方欠甲方9360000元（未结利息）的债权转让给乙方4500000元，转让时间从2015年11月29日起，并由丙方与乙方办理借款手续。当日，被告顺意公司出具还款计划一份，载明：南通顺意房地产开发有限公司收购南通九洲房地产开发有限公司商铺3000㎡。根据协议要求，到2015年12月31日止连本带息尚欠南通九洲房地产开发有限公司计人民币壹仟壹佰贰拾陆万捌仟元整，托除黄学建肆佰伍拾万元整，实欠陆佰柒拾陆万捌仟元整，并于2016年1月5日前还款肆佰万元整，余款贰佰柒拾陆万捌仟元以金地来公寓住宅房抵算，房屋价格每平方米不高于3200元计算。该还款计划由被告陈晔辉签字，被告顺意公司加盖印章。庭审中，原、被告各方对被告陈晔辉、盛娟至今仅支付1210000元无异议。另查明，2016年4月27日，原告（乙方）与黄学建（甲方）再次签订债权转让协议一份，约定甲方将上述对陈晔辉、盛娟、顺意公司的债权人民币4500000元及附属权益一次性全部转让给乙方拥有，乙方同意接受。同时原告与黄学建共同向被告陈晔辉、盛娟、顺意公司邮寄债权转让通知书，被告陈晔辉、盛娟、顺意公司于2016年4月29日收到该通知及债权转让协议复印件。还查明，被告陈晔辉、盛娟分别于2015年1月5日、2015年1月15日就案涉大豫镇新兴路南侧九洲花园小区1幢101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、111铺，3幢101铺，4幢101铺、104铺，12幢101铺办理了房屋所有权证及土地使用权证。但该上述12间商铺中，直至庭审结束，原告只交付了1幢103铺，其余11间商铺均未交付。庭审中，原、被告对实际购房人系被告陈晔辉、盛娟均无异议。庭审中，原告表示因被告陈晔辉、盛娟在本案购房协议签订前，曾向原告支付323640元用于购买居住用房，要求将该款在本案中扣除。庭后，被告陈晔辉、盛娟表示不同意将该款在本案中予以扣除。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的商品房预售许可证、资质证书、购房协议、商品房买卖合同、欠条、购房补充协议、承诺书、还款计划，被告陈晔辉、盛娟、顺意公司提供的债权转让协议、债权转让通知书、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件等证据予以证实，且经庭审审核、质证，足可认定。本院认为，原告与被告陈晔辉、盛娟的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效。无论是根据购房协议、商品房买卖合同还是欠条等，均可认定房屋总价款为人民币10268055元，各方对此数额也均予以认可。因被告陈晔辉、盛娟至今仅支付购房款1210000元，故被告陈晔辉、盛娟还应向原告支付购房款人民币9058055元。对原告主张的在购房款中扣除人民币323640元的诉讼请求，因该笔款项系被告陈晔辉、盛娟在本案商品房买卖合同签订前为购买居住用房而支付，与本案商品房买卖合同并非基于同一事实，且被告陈晔辉、盛娟不同意在本案中予以扣除，本院不予准许。对原告主张要求被告陈晔辉、盛娟按月息2.5%支付欠款利息的诉讼请求，被告陈晔辉、盛娟认为月息2.5%的标准偏高，且未造成原告实际损失，请求法院按照同期银行贷款利率予以调整。本院认为，被告陈晔辉于2015年1月3日向原告出具的欠条中约定了2.5%的月息，该利息约定并非违约金的约定，而是对总欠款利息的约定，因此不能适用《中华人民共和国合同法》中关于违约金约定的条款。但该利息的约定偏高，本院依法调整为按月息2%计算。对利息的计算基数，被告陈晔辉、盛娟主张应自2015年11月29日起在总额中扣除转让给案外人黄学建的债权4500000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，原告与被告陈晔辉、盛娟对欠款利息进行了约定，故该约定对受让人黄学建继续有效。此后，黄学建再次将该4500000元债权及附属权益转让给原告，故被告的该项主张本院不予采信。被告顺意公司、蔡红星作为担保人在欠条上签字、盖章，对保证的方式没有进行约定，应按照连带责任承担保证责任。对本案的担保期限及担保范围，首先，对于被告顺意公司，其在欠条出具后又在2015年11月29日的债权转让协议及还款计划中进行了盖章确认，故被告顺意公司应对被告陈晔辉、盛娟尚余欠款及利息承担连带担保责任；其次，对于被告蔡红星，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。虽然2015年3月9日的购房补充协议对还款期限作出重新约定，但该约定并未经被告蔡红星书面同意，故被告蔡红星仍应按照欠条中约定的担保范围及还款期限承担担保责任。根据欠条约定“到2015年1月30日前归还叁佰万元整，2015年4月10日前归还贰佰万元整，余款壹年内付清”，该5000000元已超过法律规定的连带责任的保证期间。对于被告陈晔辉、盛娟已支付的1210000元，应视为对先到期债务及担保数额较少的债务的优先清偿。故被告蔡红星应对被告陈晔辉、盛娟欠款中的5268055元及其利息承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条、第三十条之规定，判决如下：一、被告陈晔辉、盛娟于本判决生效后三十日内归还原告南通九洲房地产开发有限公司欠款人民币9058055元，并支付自2015年1月3日起至判决确定给付之日止以本金人民币9058055元为基数按照月利率2%计算的利息。二、被告南通顺意房地产开发有限公司对被告陈晔辉、盛娟的上述给付义务承担连带责任。三、被告蔡红星对被告陈晔辉、盛娟的上述给付义务中的欠款人民币5268055元，及以本金人民币5268055元为基数自2015年4月11日起至判决确定给付之日止按照月利率2%计算的利息承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92453元、保全费5000元，合计人民币97453元，由被告陈晔辉、盛娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币92453元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  张晓红代理审判员  镇永娟人民陪审员  吴明秀二〇一六年九月三十日书 记 员  顾 旭附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。