山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民初字第7726号原告张圆波，女，19XX年X月X日出生，汉族，住址青岛市黄岛区。委托代理人徐银娣，山东岛城律师事务所律师。委托代理人韩亚男，山东岛城律师事务所律师。被告青岛广顺房地产有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人朱兰英，执行董事。委托代理人孙福林，山东慧勤律师事务所律师。被告青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市开发区。法定代表人管延成，总经理。委托代理人秦志翔，男，19XX年X月X日出生，汉族，住址山东省莱西市。系公司员工。被告青岛暖万家供热有限责任公司，住所地青岛市黄岛开发区。法定代表人刘金岩，董事长。委托代理人于新卫，山东新和律师事务所律师。委托代理人王仲，山东新和律师事务所律师。原告张圆波诉被告青岛广顺房地产有限公司（以下简称广顺公司）、青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代公司）、青岛暖万家供热有限责任公司（以下简称暖万家公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德强担任审判长，审判员曹方超主审、与审判员马先明共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张圆波及其委托代理人徐银娣、韩亚男、被告广顺公司委托代理人孙福林、被告新时代公司委托代理人秦志翔、被告暖万家公司委托代理人于新卫、王仲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张圆波诉称，2013年8月从被告广顺公司处购得薛家岛七栋洋房3号楼1单元301户。2014年11月供暖，在其未缴纳本年度供暖费且对供暖试压日期不知情的情况下，被告私自对该楼房进行首次供暖试压时，因暖气管道漏水造成原告房间内地板、家具和墙面损失。损失发生后，被告一直推诿不给原告进行修缮，造成原告房屋至今无法居住。之后原被告之间一直未针对赔偿问题达成协议。现原告诉至法院，请求法院判令被告承担原告因暖气管道漏水造成的房间内地板、墙壁、家具、卫生间重新做防水等损失20000元，因暖气漏水造成的自2015年8月份至判决生效之日的房屋租金损失人民币15600元，赔偿201户业主损失5000元，并承担本案诉讼费用。被告广顺公司辩称，一是原告的诉讼请求无事实和法律依据，各项请求不应该由其公司承担，2012年9月29日双方签订商品房预售合同，2013年8月14日依约定办理了房屋交付手续，依据合同第十五条的约定，房屋交付后风险相应的发生转移，依据补充条款第五条的约定，因不可抗力和非因甲方原因造成的损坏、缺陷，甲方不承担保修责任；二是依据《青岛市供热条例》第39、46条的规定，禁止私自改造供热管道及设施。经我方了解，涉案设施已经过私自改造，因此其公司不承担赔偿责任；三是本案属供热服务合同纠纷，我方不是供热合同当事人，供热属市政配套，故其公司不需承担责任。被告新时代公司辩称，根据国务院物业管理条例第52条规定，供热的管理及相关管线设备的维修养护是由供热公司承担的，物业公司没有进行管理的责任和权利，因此原告的诉讼请求无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告暖万家公司辩称，一是原告房屋所在小区系2014年首次并网供暖，根据城市供热条例规定，建设单位应对供热设施进行验收，合格后方能交付使用，由于开发商对供热设施进行首次试压时发生了管道漏水，因此原告的损失与其公司没有关系；二是其公司与被告新时代公司签订的入网协议约定，被告新时代公司应对该小区居民室内供热设施维护维修两个采暖期；三是供热条例规定，居民停止供热应向供热企业申请，并办理相关手续。综上，原告的损失不应有其公司承担赔偿责任。另外，原告主张的赔偿损失额过高，请法庭依法调整。经审理查明：1、位于青岛开发区漳江支路101号—七栋洋房小区系新建住宅小区。原告张圆波系该小区1单元301室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，原告将涉案房屋装修后租赁给案外人王建良用于居住。原告张圆波称2014年11月18日晚上9时，涉案房屋租户给原告张圆波打电话告知地板上出现积水，因为当时时间太晚，因此原告让租户先将自来水的阀门关上。2014年11月19日早晨7点，原告带着管道工去涉案房屋检查，发现是暖气管道漏水所致。后原告联系被告新时代公司管理员请求处理，被告新时代公司派工作人员到涉案房屋中进行处理，发现无法关闭暖气管道阀门，后被告青岛广顺公司到场将楼道总阀门关闭，后原告家中停止漏水。原告称漏水发生后，原告与开发商及物业协商过赔偿事宜，但并未针对赔偿事宜达成一致。被告广顺公司辩称对漏水发生过程无异议，发生过程都是由原告、租户、物业、工人在协商，被告广顺公司对协商过程并不清楚。被告新时代公司辩称漏水发生后，新时代公司及时联系被告广顺公司进行维修，但因供暖设备都是由被告广顺公司与被告暖万家公司进行维护和管理，被告新时代公司无法打开、关闭阀门。被告暖万家公司并未参与处理漏水事故的过程，也未有证据证明漏水事故发生时有任意一方曾通知被告暖万家公司前来处理漏水事故。2、原告提交收款收据两份，证明原告于2010年5月3日为购买地板、脚线等材料款支出费用9311元，201户为维修房屋支出维修费用5100元。三被告对上述证据均不认可。因原被告未针对损失数额达成一致，原告张圆波提出鉴定申请，请求对青岛开发区薛家岛七栋洋房3号楼1单元301户和201户房屋被水泡的损失数额进行鉴定，青岛大华保险公估有限公司作出的（2015）黄鉴字第277号房屋损失评估报告作出以下评估结论：……鉴定人评估结论为位于青岛经济技术开发区薛家岛七栋洋房3号楼1单元301户房屋室内进水浸泡损失金额为RMB6766.00元，人民币大写：陆仟柒佰陆拾陆元整。七栋洋房3号楼1单元201户房主受损后自行恢复，受损痕迹修复后无法辨清，现场无法确定其损失，故无法评估。该份评估报告列明青岛经济技术开发区薛家岛七栋洋房3号楼1单元301户房屋的受损明细为地板5215元、墙面修复1151元、拆除清理费400元。三被告对鉴定报告均未提出异议。原告张圆波为此鉴定支出鉴定费人民币3000元。另外，原告提交其与案外人王建良于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2014年8月15日至2015年8月15日，共计12个月，每月租金人民币1500元。原告提交收条一份，该收条载明：“房屋因泡水无法居住，要求退回房租9000元，物业费1000元。王建良。2014.11.28。”3、被告广顺公司称原告房屋漏水的供暖管道是原告在装修过程中将此管道凿穿所致，并申请对涉案房屋进行现场勘查。本院工作人员现场勘查时，被告广顺公司所称的漏水的部分供暖管已经更换。原告提交青岛电视台某节目对其房屋漏水事件进行报道的节目视频，证明漏水原因系阀门未关闭造成的。被告广顺公司辩称通过该节目视频无法证明漏水原因。被告新时代公司辩称通过该节目视频无法证明原告的证明事项。被告暖万家公司对此无异议。原告张圆波在该节目中称：“当时这个地方，当时我装修的时候，就想在家里弄根管，结果把这个地方给碰了个眼，我们不知道。这些水就是从这个地方冒出来的”。被告广顺公司提交前期物业合同，证明由被告新时代物业公司负责对小区共用部分设备的维修和维护。原告张圆波辩称此合同无法免除被告广顺公司的责任。被告新时代公司辩称合同第三条第二款约定新建物业在保修期内的维修按国家规定的保修期限由国家开发建设单位即本案被告广顺公司负责。合同第三十一条约定，若被告广顺公司违反本合同第十八条约定，拒绝或者拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或者委托被告新时代公司修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。另外，供暖设备应由专营公司负责，不属于小区共用设施设备。2014年1月1日，被告广顺公司（甲方）与被告新时代公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由被告新时代公司对石雀滩A1、A2地块（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。前期物业服务合同第二章服务内容与质量第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、景观及建筑小品等的养护和管理；5、车辆停放、交通管理；6、公共区域的秩序维护、安全防范的您是想的协助管理服务，不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任；7、物业使用中对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为及其它禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业装饰装修管理服务；9、物业共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造费用的账务管理；10、物业服务档案和物业档案的保管等”。4、被告暖万家公司提交其公司（甲方）与被告广顺公司（乙方）的《新建居民住宅小区热力入网协议》，该份协议载明：“……三、乙方负责在保修期内（《青岛市城市供热条例》规定供热设施保修期不得低于二个实际采暖期）对居民室内供热设施维护和维修”。被告广顺公司辩称该合同属于格式合同，不能因此免除被告暖万家公司的检修义务。被告暖万家公司称“维护与维修”的范围包括用户室外管道井内设施以及用户室内的所有设施，负责对初次供热未申请供热户管道阀门关闭，但被告暖万家公司称上述范围并未有书面约定。被告暖万家公司提交被告广顺公司向其公司发出的打水试压申请，申请时间为2014年10月24日，被告暖万家公司称该份申请由被告广顺公司发出，暖万家公司收到该份申请的时间为10月30日。被告暖万家公司负责测压，“验压合格”时间为2014年11月12日。被告暖万家公司称原告所在小区属于分户控制供暖（单户单控），该小区供热管道阀门有4个（两个锁闭阀，两个手动阀），正常供暖时，供热阀门应当全部处于开启状态，开关上述阀门的工具为特种工具，平常由供热公司管理。原告所在小区因系第一年供热，因此被告暖万家公司不接受业户单独申请，而是由被告广顺公司提交书面申请并附单位采暖系统图。被告暖万家公司未提交相关证据证明的主张：2014年10月24日被告青岛广顺公司提出供热打压申请后，被告暖万家公司将开、关钥匙均交给了被告广顺公司，由广顺公司自行将供暖开关打开，用自来水自行试压。试压结束后，该公司依据业主向其申请用热的记录，将不用热的业主供热开关关闭，并将开、关钥匙交回被告暖万家公司。2014年11月16日原告所在小区正式供暖。上述事实，有原、被告提交的书证、视听资料及庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案原被告之间争议的焦点为：一、关于原被告之间责任分担问题。二、关于原告诉求的损失数额的确定。针对上述问题，结合本案查明的事实及庭审过程中原、被告双方的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定：一、损害责任的划分。被告新时代公司辩称其仅对该住宅小区共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护负责，对本案原告的损失没有过错，不应承担赔偿责任。本院认为，被告广顺公司委托被告新时代公司在七栋洋房小区提供物业服务。原告通知被告新时代公司其家中积水，被告新时代公司工作人员查明系暖气管道漏水，且无法关闭原告楼内的供热管道的阀门，而整栋楼的暖气管道的总阀门一般位于小区的古力井内，不需专业工具便可进行关闭，被告新时代公司本可暂时将暖气管道总阀门关闭，以避免损失继续扩大，而实际上被告广顺公司接到被告新时代公司通知并到场后，由被告广顺公司工作人员将暖气管道整个楼的总阀门关闭，漏水才停止。此外，被告新时代公司在发现系暖气管道漏水后，亦未及时通知专业部门即被告暖万家公司前来处理漏水事故。综上可见，被告新时代公司并未及时处理漏水事故，避免损失扩大，因此被告新时代物业公司应当承担相应的损害责任。被告暖万家公司辩称其与被告广顺公司在《新建居民住宅小区热力入网协议》中约定，由被告广顺公司在不低于两个采暖期内对居民室内供热设施维护和维修，因原告漏水事件发生在约定的采暖期内，因此被告暖万家公司不应承担赔偿责任，但被告暖万家公司并未提交证据证明其公司与被告广顺公司针对“供热设施维修和维护”的具体内容有明确约定，因此被告暖万家公司辩称其中“维护和维修”的内容包括“负责对初次供热未申请供热户管道阀门关闭”的该项抗辩事由，证据不足，本院不予采信。本案原告家中未申请供暖亦未交纳供暖费用，但其房屋却因暖气管道漏水造成屋内财产损害，户内供暖设备的阀门在发现漏水时均处于开启状态。被告暖万家公司系专业供暖机构，供暖的相关事宜应当由专业的供暖公司工作人员进行操作。供暖管道开关阀门的工具亦为特种工具，日常均由被告暖万家公司控制。被告暖万家公司辩称试压时已将开关阀门的工具交予被告广顺公司，但被告暖万家并未提交相关证据证明其已将工具转交，因此被告暖万家公司的该项抗辩事由，证据不足，本院不予采信。另外，被告广顺公司已经委托被告新时代公司七栋洋房小区进行管理，本案漏水事故发生后，被告广顺公司接到被告新时代公司通知到达现场后将暖气管道总阀门关闭，以避免涉案房屋内的损失进一步扩大，可见被告广顺公司在得知漏水事故后已作出得当的处理。综上所述，被告广顺公司对原告损失不承担损害责任，而被告暖万家公司应当承担相应的损害责任。另外，法律规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。因原告曾碰坏供暖管道，导致供热管道出现漏水点，因此原告对损害事实发生有一定过错。综上，本院认为原告与被告新时代公司、被告暖万家公司的责任分担以2：2：6为宜。二、关于原告诉求的损失数额的确定。青岛大华保险公估有限公司作出的（2015）黄鉴字第277号房屋损失评估报告，合法有效，本院予以采信，被告新时代公司应当支付原告财产损失人民币1353.2元（6766×0.2），被告暖万家公司应当支付原告财产损失人民币4059.6元（6766×0.6）。鉴定费用由被告新时代公司与被告暖万家公司分担，被告新时代公司应当支付原告张圆波鉴定费人民币1500元（3000÷2），被告暖万家公司应当支付原告张圆波鉴定费人民币1500元（3000÷2）。关于原告诉请的卫生间重新做防水的损失，因原告并未举证证明其财产损害与卫生间防水之间存在因果关系，因此原告该项诉求，证据不足，本院不予支持。关于原告诉请的租房损失。因房屋漏水造成涉案房屋不具备对外出租条件，参考原告提交的房屋租赁合同，结合本案案情，因此原告张圆波的租房损失，本院酌情支持人民币8000元，由被告新时代公司负担2000元，被告暖万家公司负担6000元。关于原告诉请的201户的损失，因与本案并非同一法律关系，因此本院不予处理，201户业主可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛新时代物业服务有限公司于本判决生效十日内支付原告张圆波财产损失共计人民币1353.2元；二、被告青岛暖万家供热有限责任公司于本判决生效十日内支付原告张圆波财产损失共计人民币4059.6元；三、被告青岛新时代物业服务有限公司于本判决生效十日内支付原告张圆波租房损失共计人民币2000元；四、被告青岛暖万家供热有限责任公司于本判决生效十日内支付原告张圆波租房损失共计人民币6000元；五、被告青岛新时代物业服务有限公司于本判决生效十日内支付原告张圆波鉴定费人民币1500元；六、被告青岛暖万家供热有限责任公司于本判决生效十日内支付原告张圆波鉴定费人民币1500元；七、驳回原告张圆波的其他诉讼请求。案件受理费815元（原告已预交），由原告负担546元，由由被告青岛新时代物业服务有限公司负担69元，由被告被告青岛暖万家供热有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘德强审判员  曹方超审判员  马先明二〇一六年四月二十八日书记员  曹 彬