陕西省咸阳市秦都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）陕0402执异24号
案外人王某，男，1964年9月17日出生，汉族。
委托代理人田某某，男，系咸阳市秦都区148法律服务所法律工作者。
申请执行人李某某，男，1949年12月30日出生，汉族。
委托代理人叶某某，女，系咸阳市秦都区渭滨法律服务所法律工作者。
被执行人耿某某，男，1962年7月2日出生，汉族。
被执行人孙某，女，1962年9月12日出生，汉族。
本院在执行申请执行人李某某与被执行人耿某某、孙某民间借贷纠纷一案中，案外人王某对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了听证。案外人王某及委托代理人田某某、申请执行人李某某及委托代理人叶某某到庭参加听证。被执行人耿某某、孙某经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人王某称：案外人王某针对李某某因民间借贷纠纷在秦都区人民法院申请执行耿某某拥有的位于咸阳市毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户一套房一案提出执行异议。请求人民法院依法中止对耿某某名下的位于毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户套房的执行；依法中止案外人王某于2016年8月15日前搬离该套房的执行通知，由王某按租赁合同继续履行。其事实与理由如下：
一、秦都区人民法院2016年3月21日做出（2016）陕0402执恢166-1号执行裁定书和2016年8月8日秦都人民法院执行局下发的搬离该套房的通知书，上述两份法律文书下发前6年多即2011年4月19日至今一直合法租赁占用耿某某名下的位于咸阳市毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户套房。2011年4月19日耿某某与案外人王某签订了房屋租赁合同，合同规定，耿某某将位于咸阳市毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户租赁给王某，年租金6000元，租期20年，房屋为毛坯房，由王某出资装修，若耿某某提前收回房屋，则一次性给予装修补偿费4万元，退还下余租金，并按月息2%支付未到期租金利息。同年7月19日，耿某某因急需用款，向王某所在的陕西征信公司借款6万元，双方当时口头约定，以租金折抵还款和房屋装修费。所以，从2011年4月19日租赁合同签订至今，扣除3万元租金，耿某某仍下欠王某74644元人民币及利息（含供暖安装费用2544元热水器购置及安装费用2100元）而秦都区人民法院执行局于2016年8月8日下发通知书，要求案外人王某8月15日前搬离该套房，显然违法悖理。二、案外人王某从2011年4月19日租赁合同签订至今一直居住实际使用毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户套房。2011年4月19日案外人王某与耿某某签订租赁合同至今一直居住使用该套房，先后替耿某某交纳了供暖安装费用2544元及热水器购置及安装费用2100元；从租赁之日起至今一切物业管理费用、天然气管道维修费用、天然气费用、电费、取暖费等均由案外人王某承担。在案外人王某仅提供的13份原始票据中，费用达13327元人民币。上述证据足以证明案外人王某从2011年4月19日租赁合同签订至今实际一直居住使用该套房，这是不争的事实。
综上所述，案外人王某早在秦都区人民法院下发执行该套房裁定书之前六年就一直合法租赁实际使用该套房，至今被执行人耿某某仍下欠借款、装修款等计74644元人民币及利息，该套房租期尚有15年，且租金仍在下欠款抵扣之中，该套房亦在抵押期内。因此，根据民事诉讼法相关规定及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条（“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”）提出执行异议申请，请求人民法院依法中止执行耿某某名下的位于毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户房屋，以切实保护案外人的合法权益。
申请执行人李某某称：一、李某某与耿某某、孙某民间借贷一案审理、财产保全程序合法，依据查明的事实依法做出公正判决，执行程序合法，案外人王某所述不属实。2010年11月30日、2010年12月1日，耿某某、孙某夫妻二人共向李某某借款40万元，并出具借条三张。其中5万元约定利率为月息1.5分，35万元约定利率为月息1.8分。耿某某2010年12月1日借款时向李某某出具特级证明一份，约定在还清李某某借款前将其所有的咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户房产作为40万元借款的抵押担保，并将房门钥匙交给李某某。耿某某在拿到此笔借款后，一直逃避还款义务，李某某在多次催要此款未果的情况下，只有向秦都法院提起诉讼，法院审理后依法对耿某某名下的咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户房产进行了查封，并于2013年5月27日做出判决，判决书确定耿某某、孙某判决生效后十日内偿还李某某借款400000元（其中50000元利息按月息1.5%从2010年11月30日起计算至还款之日止；350000元利息按月息1.8%从2010年12月1日起计算至还款之日止）。判决生效后，因被执行人耿某某、孙某拒不履行给付金钱义务，申请人李某某于2013年10月25日向法院申请强制执行，（2014）秦执字第00189-1号民事裁定书确定截止2014年4月16日耿某某、孙某应给付李某某借款本金、利息、案件受理费、保全费、执行费合计人民币712978元。2015年1月15日咸阳市中级人民法院委托陕西公信房地产评估有限公司对耿某某所有的咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户房产进行了评估，评估价格为46.77万元。秦都区法院于2016年3月21日作出（2016）陕0402执恢166-1号执行裁定书，2016年8月8日贵院执行局下发限案外人王某2016年8月15日前搬离该套房产的通知书，王某以耿某某将此房2011年4月19日出租给他为由向法院提出执行异议申请书。
事实上，案件执行后，2014年3月12日下午李某某与执行法官去咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户房产物业公司了解此房产的居住情况，物业公司工作人员一男一女说此房已两年多无人居住。随后李某某用耿某某之前交给他的房门钥匙打开房间门锁，与执行法官一起进入查看房间内物，进入房间时发现房内物品上落了厚厚的一层灰土，由此可见此房间已经长时间无人居住。2014年3月14日李某某再次进入房间，在执行法官的授意下对每间房内的物品进行了拍照，之后将此套照片交给执行法官存档，执行法官让李某某将房间门锁换掉，为今后房产评估、拍卖做准备。2015年1月14日对房产进行评估时，李某某用之前换掉的钥匙打不开房门，三执行法官便让李某某叫来开锁公司人员将房门打开，发现房间内的原有物品另存放在大房间内，之后执行法官又让李某某更换门锁，李将此套钥匙全部交给执行法官保存。当日评估人员对此房屋内物品进行拍照等评估准备工作。二、耿某某故意逃避债务，与案外人王某、孙文利恶意串通，捏造房屋租赁合同，阻碍案件正常执行。耿某某2011年4月19日同时与王某和孙文利签订两份内容完全一致的房屋租赁协议，约定租期长达20年之久，不符合常理，意在逃避债务，哪份合同真，哪份合同假？王某即使在咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户居住，也是在他得知法院将此房进行拍卖时，在2014年3月14日李某某换锁之后强行入住的。
综上所述：案外人王某的执行异议申请不成立，请求法院查明案件事实，依法驳回案外人王某的执行异议申请，使李某某诉耿某某、孙某民间借贷纠纷一案顺畅执行。
本院查明，申请执行人李某某与被执行人耿某某、孙某民间借贷纠纷一案。在审理过程中，2013年5月27日，本院作出（2012）咸秦民初字第01031号民事判决书判令：被告耿某某、孙某在本判决生效后十日内偿还原告李某某借款400000元（其中50000元利息按月1.5%从2010年11月3日起计算至还款之日止；350000元利息按月1.8%从2010年12月1日起计算至还款之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8928元、保全费3270元，由被告耿某某、孙某承担。
另，本案在诉讼期间，经原告申请，对被告耿某某名下的位于咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层东户房屋进行查封。
在执行过程中，2014年4月16日，本院作出（2014）秦执字第00189-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人耿某某、孙某银行存款或扣留、提取其收入712978元，或者查封、扣押、冻结、变价其相应价值的财产。
2016年1月12日，本院作出（2014）秦执字第00189-2号执行裁定书，裁定：（2014）秦执字第00189号案执行终结。
2016年3月21日，本院作出（2016）陕0402执恢166-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人耿某某、孙某银行存款712978元或者扣留、提取其收入，查封、扣押、冻结、变价其相应价值的财产。
2016年8月8日，本院执行一庭作出通知，通知耿某某或其他现住户：本院受理李某某申请执行耿某某、孙某民间借贷纠纷一案，执行期间依法查封被执行人名下位于咸阳市秦都区玉泉路二巷8号玉泉家园4号楼2单元3层1号的住房一套，并对该房产进行了评估、拍卖程序，拍卖程序终结。现通知被执行人耿某某、孙某或现在居住该房屋内的住户。自通知之日起于2016年8月15日前搬离该房屋。逾期未搬离者，本院将依法强制执行，所产生的损失及后果由其该住户自己承担。
2014年12月29日，经咸阳市中级人民法院委托陕西公信房地产评估有限公司就申请执行人李某某与被执行人耿某某、孙某民间借贷纠纷一案，对位于咸阳市秦都区玉泉路玉泉家园4号楼2单元3层1号住宅，房屋建筑面积130.63平方米，为委托方进行司法技术鉴定提供价值参考组成评估小组进行了房地产价值评估。经评估人员现场勘察、综合分析、认真计算、严格审查，确定在估价时点2014年12月15日，为委托方司法判决提供房地产市场价值参考：1、房屋总建筑面积：130.63平方米；2、房地产评估单价：3580元/平米；3、房地产抵押价值：46.77万元；大写（人民币）：肆拾陆万柒仟柒佰圆整。后经陕西衡平国际拍卖公司进行公开拍卖，因无人竞买而流拍。
2011年4月19日，被执行人耿某某（出租方）与案外人王某（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条：房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于咸阳市秦都区毛条路玉泉家园4号楼2单元3楼东户；2、出租房屋面积共131.41平方米。第三条：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条：租赁期限：1、该房屋租赁期共二十年。自2011年4月19日起至2031年4月18日止；2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满12个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条：租金及支付方式：1、该房屋每年租金为6000元（大写：陆仟圆整）；2、房屋租金支付方式如下：乙方一次性向甲方缴纳三年房租，以后每年于4月18日缴纳当年房租，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条：租赁期内相关费用及税金：1、甲方应承担的费用：（1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2、乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行承担的费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第七条：房屋修缮与使用：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前30日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋。第八条：房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方若要出售房屋，必须征得乙方的同意。同等条件下，乙方有优先购买权；2、乙方在租赁期内有权转租、转借承租房屋。第九条：合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。3、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满12个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权。4、租赁期满合同自然终止。第十条：房屋交付及收回的验收：1、甲方将房交与乙方；2、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及乙方所装修附属设施交还甲方。第十一条：甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金3倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，除退还未到期租金外，还应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，甲方应赔偿乙方损失。第十二条：乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十三条：本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等效力。第十四条：其他约定事项：1、甲方出租给乙方的房屋为毛坯房。房屋由乙方进行简单装修，费用由乙方自行承担。若甲方提前收回房屋，则甲方给予乙方一次性装修补偿四万元。2、甲方在征得乙方同意的情况下，可提前收回房屋，除退还下余租金外，并须支付未到期租金的利息，利息按月利率百分之二计算。第十五条：本合同自双方签（章）后生效。本合同一式三份，由甲、乙双方和中间人各执一份。具有同等法律效力。
2011年4月19日，被执行人（出租方）耿某某与孙文利签订房屋租赁合同一份，合同约定内容除孙文利姓名外其余内容与案外人王某和被执行人耿某某签订的房屋租赁合同内容相同。
2011年4月19日，孙文利向被执行人耿某某一次性交纳三年租金18000元。案外人王某将孙文利向被执行人耿某某交纳的三年租金18000元付给孙文利。即案外人王某一次性付清被执行人（出租方）耿某某三年房屋租金18000元。2011年7月19日被执行人耿某某借陕西征信信用管理有限公司60000元。该公司法定代表人梁军艳与案外人王某系夫妻关系。
被执行人（出租方）耿某某将咸阳市秦都区毛条路玉泉家园4号楼2单元3楼东户毛坯房屋交给案外人王某后，2011年4月底，案外人王某将该房屋交陈溥装修（2011年5月1日至2011年10月份止），并已向陈博支付装修费40000元。后案外人王某在该房屋居住至今。
本院认为：本案在诉讼过程中和执行过程中，在查封被执行人耿某某名下咸阳市秦都区毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户房屋之前，2011年4月19日案外人王某已与被执行人耿某某签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，对合同当事人具有约束力。案外人王某已合法占有该房屋至今，并已支付房屋租金18000元和装修费用40000元及物业费13327元。本院执行一庭2016年8月8日作出的通知不符合法律规定，应对被执行人耿某某名下咸阳市秦都区毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户房屋中止执行，故案外人王某异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（二）项的规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：
中止对被执行人耿某某名下咸阳市秦都区毛条路玉泉家园4号楼2单元3层东户房屋一套的执行及中止本院执行一庭2016年8月8日通知的执行即：“现通知被执行人耿某某、孙某或现在居住该房屋内的住户。自通知之日起于2016年8月15日前搬离该房屋。逾期未搬离者，本院将依法强制执行，所产生的损失及后果由其该住户自己承担。”
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 罗林
代理审判员 张赟
代理审判员 高敏
二〇一七年三月九日
书 记 员 杨进