江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1618号
上诉人（原审被告）江苏镇乾置业发展有限公司，住所地在江苏省东台市安丰镇安东村八组。
法定代表人柳亚东，该公司执行董事。
委托代理人臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托代理人虞银春，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾雪梅，居民。
委托代理人游年，江苏东亭律师事务所律师。
上诉人江苏镇乾置业发展有限公司（以下简称“镇乾公司”）因与被上诉人顾雪梅委托合同纠纷一案，不服东台市人民法院（2015）东安民初字第0359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭�理了本案。现已审理终结。
顾雪梅原审诉称：我于2012年1月6日向镇乾公司购买东台市安丰镇镇乾广场2-5幢114号商铺，同日顾雪梅、镇乾公司签订商业用房委托投资经营合同一份，约定该商铺由被告镇乾公司统一经营十年，前三年为顾雪梅给予镇乾公司无偿使用（2012年1月6日至2015年1月5日），第四至七年镇乾公司支付原告租金，租金价格为商品房买卖合同价的7%，第八至十年镇乾公司支付顾雪梅租金，租金价格为商品房买卖合同价的8%，支付期限为镇乾公司按年提前三日内支付原告下年度商铺租赁费。同时约定违约责任为：如镇乾公司逾期不支付租赁费，每逾期一日，向顾雪梅按本期应付委托经营收益金额的万分之三支付违约金。顾雪梅已按约履行全部义务，但经多次交涉，镇乾公司未向顾雪梅支付2015年度的商铺租赁费。请求法院判令镇乾公司履行合同，支付2015年合同租金28544.25元，并自2015年1月6日起至镇乾公司实际给付之日止按28544.25元的日万分之三计算违约金，同时承担本案诉讼费用。
镇乾公司原审辩称：顾雪梅于2012年1月6日与东台市日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司签订委托经营合同，而东台市日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司现变更为东台市镇乾国际家居广场有限公司，故镇乾公司不是适格的主体。该合同甲方签章为东台日盛置业有限公司，该公司后变更为本案镇乾公司，系房地产开发企业。依据原建设部规定，房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售商品房，该合同违反法律规定，应当认定为无效，故顾雪梅的请求无事实依据。本案以委托合同纠纷为案由，受托人与实际承租人所签订的租赁合同，实际收取的租金仅为房屋价款的1.5%，且与案涉房屋一起出租的房屋租金已经由原委托经营合同的7%变更为5%。依据合同法规定，受托人的行为结果应当由委托人来承担，故顾雪梅要求按7%给付租金不符合法律规定。由于顾雪梅不认可变更后的租金比例标准，故镇乾公司无法履行给付租金义务，因而不存在违约金的说法。
原审法院经审理查明：2012年1月6日，顾雪梅与东台日盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买案涉房产东台市安丰镇镇乾广场即安丰镇家居装饰城二期2-5幢114号商铺，合同约定该房产建筑面积51.28平方米，单价为7825.27元/平方米，价款为401280元。后因产权登记面积为52.11平方米，顾雪梅实际支付的房屋总价款为407775元。2012年1月6日，顾雪梅与东台日盛置业有限公司（至本段结束指称“甲方”）签订《商业用房委托投资经营合同》一份，约定将顾雪梅所有的案涉房产委托给甲方统一招租经营管理�合同还约定，案涉房产从2012年1月6日至2015年1月5日无偿给甲方使用三年，从第四至七年租金价格为商品房买卖合同价的7%，第八至十年租金价格为商品房买卖合同价的8%，在承租期间甲方按年提前三日内支付顾雪梅下年度商铺租赁费。合同另约定，甲方若逾期不支付顾雪梅委托经营收益，每逾期一日，甲方按本期应付委托经营收益金额的万分之三向顾雪梅支付违约金。在该《商业用房委托投资经营合同》尾部甲方签章处，签章单位显示为东台日盛置业有限公司。
原审法院另查明：东台日盛置业有限公司现变更为江苏镇乾置业发展有限公司。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。镇乾公司辩称顾雪梅与东台日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》无效，原审法院认为该合同不违反法律法规强制性规定，系当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，对镇乾公司的该辩称意见不予采信。该合同尾部签章系东台日盛置业有限公司的公章，故该合同应当视为顾雪梅与东台日盛置业有限公司签订的。东台日盛置业有限公司现变更为镇乾公司，故镇乾公司应对该《商业用房委托投资经营合同》承担相应的法律责任。
镇乾公司辩称应当按照《商品房买卖合同》中约定的合同价401280元计算相应租金，顾雪梅认为应当按照实际购买价407775元计算。双方均一致认可两者的差额系测量面积与合同所载房产面积误差所补的差价，故对顾雪梅要求按实际购买价407775元计算租金的诉讼请求依法予以支持，对镇乾公司的该辩称意见亦不予采信。
根据《商业用房委托投资经营合同》的约定，自2015年1月6日起至2022年1月5日止，顾雪梅将案涉房产委托给镇乾公司统一经营管理，从第四至七年租金价格为商品房买卖合同价的7%，第八至十年租金价格为商品房买卖合同价的8%，且在承租期间按年提前3日内支付下年度租金，故镇乾公司应当按约定支付给顾雪梅相应租金。因2015年1月6日至2016年1月5日系第四年，故该期间的租金为407775元×7%=28544.25元。该合同同时约定了违约责任，镇乾公司未按约定给付相应租金，构成违约，故对顾雪梅要求自2015年1月6日起至镇乾公司实际给付之日止按收益额28544.25元的日万分之三计算违约金的诉讼请求依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院遂判决：镇乾公司应于判决发生法律效力之日起30日内向顾雪梅支付东台市安丰镇镇乾广场2-5幢114号商铺2015年度租金28544.25元及违约金（自2015年1月6日起至实际给付之日止，以本金28544.25元按日万分之三的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，其他费用80元，由镇乾公司负担。
镇乾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订《商业用房委托投资经营合同》违反建设部《商品房销售管理办法》的规定，应当认定无效。二、案涉房屋一起出租的房屋租金已经由原委托经营合同的7%变更为5%。三、一审法院认定上诉人承担违约责任，属适用法律不当。请求二审法院撤销原审法院判决，发回重审或依法改判。
被上诉人顾雪梅答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的合同真实有效，为有效合同。2、案涉房屋的租�以房屋价款的7%计算符合事实。3、一审法院认定上诉人承担违约责任，依法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为：镇乾公司与顾雪梅签订的《商业用房委托投资经营合同》，主体适格，内容合法，意思表示自愿，应认定合同有效。关于镇乾公司上诉称，案涉房屋与顾雪梅一起出租的房屋的租金已经由原委托经营合同的7%变更为5%的理由，虽然镇乾公司与其他业主变更了合同，将房屋的租金由原委托经营合同的7%变更为5%，但并不影响镇乾公司与顾雪梅之间的约定，对顾雪梅没有约束力，镇乾公司应依合同履行其义务，该上诉理由，本院不予采纳。关于镇乾公司上诉称，一审法院认定上诉人承担违约责任，属适用法律不当的理由�由于镇乾公司未依合同履行义务，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款之规定，判决镇乾公司承担违约责任并无不当，对其上诉理由，本院不予支持。综上，镇乾公司上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。原审判决事实基本清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费544元，由江苏镇乾置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳维群
代理审判员 钟红梅
代理审判员 付陈友
二〇一六年五月十九日
书 记 员 徐 平
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第�百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。