辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00323号
上诉人（原审原告）：沈阳市第十三建筑工程公司
法定代表人：ＸＸ华，该公司经理。
委托代理人：金昌浩，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王霞
被上诉人（原审被告）：沈阳恒宇房地产开发有限公司
法定代表人：郭采懿，该公司董事长。
委托代理人：张国纯，该公司副总经理。
沈阳市第十三建筑工程公司（以下简称第十三建筑公司）为与王霞、沈阳恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服抚顺市中级人民法院于2015年6月9日作出的（2015）抚中民初字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。第十三建筑公司的委托代理人金昌浩，王霞，恒宇公司的委托代理人张国纯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2015年1月9日，第十三建筑公司向一审法院提起诉讼称：第十三建筑公司申请对恒宇公司强制执行程序中，王霞对于抚顺市中级人民法院裁定查封位于沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2-6-2号的房屋（下称异议房屋）提出执行异议。在抚顺市中级人民法院举行的听证过程中，王霞所举出的证据不足以支持其执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不可以扣押、冻结财产的条件。但是抚顺市中级人民法院于2014年12月19日作出的（2014）抚执异字第00033号执行裁定书却裁定中止对异议房屋的执行。第十三建筑公司认为，抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00033号《执行裁定书》认定事实不请、适用法律不当，请求判令：一、许可对沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2－6－2号房屋的执行；二、被告承担本案全部案件受理费。
王霞一审辩称：沈阳市中级人民法院作出（2011）沈中执字第180号民事裁定书，查封大东区劳动路23－1号5栋2－6－2号房屋，而在此之前答辩人早已交付了购房全部价款359,418.00元，并且大东区政府给我们办理了入住手续，因此，购房合同是合法的，我们购买的房子也是合法的，在查封之前我们已使用，已将装饰材料放在屋室内，并按期交纳物业费等，因此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用[中华人民共和国民事诉讼法]执行程序若干问题的解释》第十五条规定，请求法院依法驳回第十三建筑公司诉讼请求。
恒宇公司一审辩称：抚顺市中级人民法院2014年12月19日作出（2014）抚执异字第00033号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恒宇公司与王霞签订的合同是合法的，请求法院驳回第十三建筑公司的诉讼请求。
一审法院查明，2011年4月12日，沈阳市中级人民法院作出（2008）沈中民二初字第137号民事判决书，判决恒宇公司尚欠第十三建筑公司工程款26,876,111.40元及利息，于该判决生效后10日内给付第十三建筑公司。2013年5月20日，沈阳市中级人民法院作出（2011）沈中执字第180号执行裁定书，依法预查封沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2－6－2号房屋。2013年12月3日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽执一监字第92号执行裁定书，裁定沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第137号民事判决书由本院执行。
另查明，2007年6月28日，王霞与恒宇公司签订商品房买卖合同，王霞购买恒宇公司开发的沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2－6－2号房屋，单价3,283.00元每平方米，总金额362,930.00元。恒宇公司开具的收款收据显示，王霞2007年6月28日，交定金1万元；2007年8月6日，交房款102,903.00元。2012年5月26日，沈阳市东强房产管理有限公司（根据沈阳市政府第105、204号和大东区政府第31、63号文件精神，自2008年8月1日起接管中德国际花园项目后续工程建设及管理工作）开具收款收据，王霞缴纳房款和维修基金256,515.00元。2010年5月20日，沈阳东强房产管理有限公司出具商品房准住通知。
再查明，王霞于2010年5月26日缴纳物业管理服务费816元、清运费380元、门卡费15元。
一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。对本案所涉的执行标的物，案外人王霞已提供了商品房订购协议、商品房准住通知、房款收据加以证明。以上证据对其辩称的主要事实予以印证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，并与二被告陈述的事实相吻合，王霞对执行标的物享有的足以排除强制执行的民事权益。因此，第十三建筑公司要求对沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2－6－2号房屋予以执行的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决如下；驳回第十三建筑公司的诉讼请求。案件受理费100元，由第十三建筑公司承担。
第十三建筑公司的上诉请求及理由：王霞与恒宇公司并未签订《商品房买卖合同》，而仅仅签订了《商品房认购书》。一审法院却在审理查明部分认定双方签订了《商品房买卖合同》，显然属于没有查清事实，所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力。合同约定的是当事人为特定行为（签订商品房买卖合同）的义务，而不是对将来签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，仅仅是为签订《商品房买卖合同》进行预约，认购书当然不具备房屋买卖合同的效务。而且所交的所谓购房款未开具合法的发票，无法证明房屋买卖的真实性和合法性。王霞虽提供了缴纳一次物业费的票据，但没有任何缴纳水、电费的票据，对异议房屋占有使用却不使用水、电，这样的占有使用无法使人信服。故王霞缴纳一次物业费并不能证明共实际占有。王霞与恒宇公司至今未签订商品房买卖合同，诉争房屋至今未办理初始登记手续及权属登记，对此王霞存在明显过错。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销（2015）抚中民初字第00014号民事判决，撤销抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00033号《执行裁定书》并许可对沈阳市大东区劳动路23－1号5栋2－6－2房屋的执行。诉讼费由被上诉人承担。
王霞二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
恒宇公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
本院查明：一审认事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2014年11月12日沈阳市大东区人民政府（沈大东政函字[2014]133号）向抚顺市中级人民法院出具《大东区人民政府关于解除中德国际花园9套已履行入住手续房屋查封的函》，该函证明王霞购买的涉案房屋已经办理入住手续。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题即是：王霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，第十三建筑公司主张对涉案房屋许可强制执行应否支持。经查，王霞于2007年6月28日与恒宇公司签订《商品房认购协议》并交付购房订金1万元。后双方虽未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，但王霞陆续交付了购房全款并办理了涉诉房屋的入住手续。且2014年11月12日沈阳市大东区人民政府（沈大东政函字[2014]133号）向抚顺市中级人民法院出具《大东区人民政府关于解除中德国际花园9套已履行入住手续房屋查封的函》印证涉案房屋实际交付王霞的事实。故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，应认定王霞与恒宇公司就涉案房屋买卖合同关系成立，且双方就合同主要内容已实际履行。王霞享有足以排除对涉案房屋强制执行的实体权利。第十三建筑公司虽不认可王霞与恒宇公司的买卖合同关系及实际履行的事实，但未向法院提交有效证据证明其主张。故第十三建筑公司的上诉主张不成立，其申请法院许可其对涉案诉争房屋执行的请求一审法院未予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由沈阳第十三建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理审判员 郝 宁
二〇一六年九月一日
书 记 员 周 洋