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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3345号
上诉人（原审被告）：施里明，身份证住址广东省阳东县。
委托代理人：周巧玲
被上诉人（原审原告）：谭颜妹，身份证住址广州市荔湾区。
上诉人施里明因与被上诉人谭颜妹租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人施里明及其诉讼代理人周巧玲、被上诉人谭颜妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月1日，谭颜妹（甲方）与施里明（乙方）签订《场地有偿使用协议》，约定甲方同意将座落在广州市西槎路同德围码头供应站03号场地交由乙方有偿使用。经双方协商，达成如下协议：场地面积150平方米，使用期限自2011年7月1日至2017年6月30日，共计6年。场地使用费为3300元／月，以后每满两年，场地使用费递增10%。押金为两个月租金，即6600元。使用期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的场地使用费、水费、电费等应由乙方负担的费用以及乙方应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方每月5号前必须按时向甲方缴清当月场地使用费，乙方每迟交一天应向甲方支付当月应交场地使用费总额3‰的逾期违约金。水费、电费、卫生费、管理费以及其他费用乙方应自收到甲方的缴费通知之日起5天内付清，每迟交一天应向甲方支付当月应交前述费用总额3‰的逾期违约金。……乙方使用场地前必须办妥有关人员的居住证，合同期内除了承担水、电、管理费等费用外，还须承担安防联、卫生、环保、工商、税务等法定的一切费用。合同期内乙方应自觉遵守有关法律法规，同时还是治安、消防、卫生、安全、环保的责任人，负责承担一切经济法律责任。乙方因违反有关法律法规，相关责任由乙方自行承担，造成甲方损失的，应该赔偿甲方损失。……乙方不得在场地内生产、经营、储存违法、违禁物品……。补充：管理费、卫生费、治安联防其他共100元／月。
上述合同签订后，谭颜妹依约将涉案仓库交付施里明使用。审理中，谭颜妹、施里明双方确认，施里明实际仅承租涉案仓库60-70平方米面积，实际履行租金为1300元／月，实际交付的保证金为2600元，其余内容按照上述合同约定履行。
据当事人陈述，2013年4月，谭颜妹要求施里明签署《安全生产责任书》，施里明认为内容不合理，故拒绝签署。2013年7月，施里明上门向谭颜妹交当月租金，谭颜妹以有施里明两个月押金为由，拒绝接受租金，要求施里明签署上述责任书，施里明未有签署，谭颜妹即未有收取施里明的租金。谭颜妹主张其在2013年7月后多次向施里明主张收取租金，施里明未有交纳，施里明否认，称其并未不交租，而是谭颜妹不收租。谭颜妹称，2014年1月底，其因施里明欠租而将涉案仓库锁住，仓库内存有施里明的物品。施里明对谭颜妹锁门的时间不予确认，主张谭颜妹在2013年12月即开始锁门，但未提交证据证实，涉案仓库由谭颜妹锁住，施里明未使用。审理中，一审法院从便于生产经营角度组织双方恢复仓库正常使用状态，谭颜妹同意施里明支付租金后即开锁，施里明不同意谭颜妹开门，主张要求谭颜妹赔偿后，才同意继续至场地经营使用。2014年7月15日，一审法院引导双方当事人相互配合至现场打开涉案仓库门锁并要求双方当事人提交书面情况确认，逾期不提交的以2014年7月15日为谭颜妹开锁并交付场地之日。施里明逾期未有向一审法院提交书面情况确认。
另查，施里明未交自2013年7月1日之后的租金，2012年7月至2014年7月的管理费、卫生费、治安联防其他费。审理中，施里明同意向谭颜妹支付电费。由于施里明拒不支付上述期间的租金、租金违约金及管理费、卫生费、治安联防其他费，谭颜妹遂诉至一审法院成讼。
以上事实：有收据、场地有偿使用协议、安全生产责任书、身份资料及双方当事人陈述等证据证实。
谭颜妹于2014年5月5日，向一审法院提起本案诉讼，诉称：施里明在2011年7月1日与我签订了租赁合同，约定了违约金条款和租金递增条款。在2013年7月1日，租金满两年需要递增时，需要施里明加签《安全生产责任书》，这是街道要求居委，居委要求我，我又要与每个客户签的。由于施里明拒绝不签，连租金都不交了，所以我只能起诉至法院。请求法院判令：1、施里明支付2013年7月1日至本判决作出之日止的租金（按1650元／月）；2、施里明支付我自2012年7月至2014年7月的管理费、卫生费、治安联防其他费用（按100元／月计算）；3、施里明支付我2014年1月的电费275元；4、施里明支付我逾期交纳租金违约金3000元；5、受理费由施里明承担。
施里明一审答辩称：谭颜妹已经在2013年12月份将涉案仓库的门锁住，我无法正常使用场地，所以谭颜妹锁门之后的租金我不同意缴纳，正常使用期间的租金可以缴纳。另外，我不同意缴纳管理费、卫生费、治安联防其他费用，因为自我承租仓库以来，从来都没收取过这个费用，并且谭颜妹也没有为我提供物业管理服务。我使用期间的电费，我同意缴纳。但是租金违约金我不同意交，我是愿意缴租的，是谭颜妹不同意收租，谭颜妹还将门锁住，我根本没有违约责任，所以不需要支付违约金。
一审法院认为，谭颜妹与施里明之间履行的租金协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效。谭颜妹将仓库依约交付施里明使用，施里明理应向谭颜妹支付相应的租金，现施里明欠缴自2013年7月之后的租金，应承担返还上述款项的义务。但自2014年1月后，涉案仓库已被谭颜妹锁住，施里明并未实际使用仓库，故自谭颜妹锁住仓库之后，即自2014年2月始的租金施里明无需缴纳，施里明主张谭颜妹自2013年12月锁住涉案仓库大门，没有提供证据证实，不予采信。在本案庭审中，经一审法院释明，谭颜妹表示同意打开仓库给施里明使用，但施里明拒绝恢复仓库经营状态的理由仅为向谭颜妹主张赔偿，而并非正常履约的意思表示。一审法院引导双方在2014年7月15日由双方相互配合开锁，但施里明逾期未提交书面确认说明。故施里明既不搬离仓库又不配合谭颜妹完成恢复仓库正常承租经营状态的义务，仓库因空置而导致的扩大损失应由施里明承担。自2013年7月16日始，施里明应继续向谭颜妹支付涉案仓库的租金，因谭颜妹主张的租金期间计算至本判决作出之日止，在本判决作出之后实际产生的租金，谭颜妹可另行向施里明主张权利。关于租金单价，谭颜妹主张按照1650元／月计算理据不足，双方实际履行的租金按照1300元／月计算，根据合同约定，场地费应两年递增10%，故自2013年7月1日始，租金应按照1300元／月上浮10%，即1430元／月计算。关于租金违约金，谭颜妹承认施里明曾主动缴纳2013年7月的租金，而谭颜妹是以施里明不签署《安全生产责任书》为理由不收租金，该理由不是合同约定的理由亦不属法律规定可拒收租金的条款，故谭颜妹要求收取施里明2013年7月租金违约金的诉求，不予采纳。但施里明并未举证证明其有积极缴纳2013年8月之后租金的意思表示，故自2013年8月之后的欠缴租金违约金，施里明应予支付谭颜妹。租金违约金的计算标准按照合同约定，以当月应缴租金为本金，按照每日3‰的标准，自当月6日计算至实际付清之日止，并以谭颜妹主张的3000元为限。谭颜妹主张的管理费、卫生费、治安联防费、其他费属合同约定的内容，施里明未有举证证明交纳上述费用，故谭颜妹要求施里明补齐缴纳2012年7月至2014年7月期间的上述费用的诉求合理合法，予以支持。谭颜妹主张的电费属施里明实际使用支出，施里明亦同意缴纳，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，施里明支付谭颜妹自2013年7月至2014年1月、2014年7月16日至本判决作出之日止的租金（按1430元／月计算）；二、本判决生效之日起十日内，施里明支付谭颜妹自2013年8月至2014年1月、2014年7月16日至本判决作出之日止的欠缴租金违约金（以当月应缴租金为本金，按照每日3‰的标准，自当月6日计至付清之日止，并以3000元为限）；三、本判决生效之日起十日内，施里明支付谭颜妹自2012年7月至2014年7月的管理费、卫生费、治安联防其他费共计2400元；四、本判决生效之日起十日内，施里明支付谭颜妹电费275元。五、驳回谭颜妹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元，由施里明负担，并于本判决生效之起三日内迳付谭颜妹，一审法院不再予以退回。
判后，施里明不服，向本院提起上诉称：一、从2013年7月至2013年12月我方有使用，同意交租金。租金加上电费等应是7425元。我方不同意交租的原因是对方自2014年1月至今把门锁了，2014年7月份后停水电我方无法使用，故不应交租。二、我有交租给对方的，是对方不愿意收租，我方没有违约，违约金不用支付。三、管理费和卫生费不用给，根据合同这些费用与我方有否使用无关。四、电费我方同意给。
被上诉人谭颜妹答辩称：一、对方不交租半年，我可以锁门。二、对方没有交租就要按合同交违约金，一审法院判决限3000元是不对的。三、管理费等是由于整个场50多户，每人都要交，我只是代收的。电费没有争议。
二审经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
在二审审理过程中，上诉人施里明于2014年12月8日向法庭提交其已向被上诉人支付了2013年7月1日至2013年12月30的租金8580、电费275元，2014年10月17日至2014年12月17的每月租金1430元，上述款项共计11715元。并确认已经收到被上诉人交回的场地，双方同意继续履行合同。该事实有收款收据等证据证实。
本院认为，上诉人施里明与被上诉人谭颜妹签订的《场地有偿使用协议》意思表示真实有效，租赁合同关系明确，本院予以确认。
本案中双方争议的焦点在于：1、上诉人施里明是否该支付2014年1月的租金以及2014年7月17日以后的租金和支付2012年7月至2014年7月的管理费、卫生费、治安联防等其他费用，2、上诉人施里明是否构成违约及是否需要支付违约金。上诉人施里明认为自己未交租金是因为被上诉人锁门及停水电而导致无法使用场地，但上诉人并未向法院提供足够相应证据证明，故不足以影响本案查明的事实认定。双方既然签订场地有偿使用协议，而被上诉人谭颜妹已依约将场地交付上诉人施里明使用，上诉人就有义务向被上诉人支付相应的租金，上诉人未按协议约定交付租金，已构成违约，故亦需支付相应违约金，上诉人的上诉意见理据不足，本院不予支持。上诉人提出的管理费、卫生费、治安联防费、亦属合同约定的内容，故上诉人需要支付的款项，一审法院已充分论述，本院不再赘述，予以维持。另在二审审理过程中，上诉人施里明已向被上诉人支付部分租金及电费等，可以在执行程序中按实际给付部分予以扣除。上诉人施里明与被上诉人谭颜妹均有继续履行《场地有偿使用协议》的意愿，本院予以支持。
综上，上诉人施里明上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。一审法院查明事实清楚，认定无误，适用法律正确，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费386元，由上诉人施里明负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶荣福
审判员 徐 兵
审判员 闵海蓉
二〇一四年十二月十一日
书记员 党春婷
梁园园