山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第97号
原告：李淑兰。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：姚炳君，齐齐哈尔铁路分局退休职工。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、姚炳君申请执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰与被告姚炳君到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称，李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含1122号在内房产一宗，查封期间2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书，该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级人民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，姚炳君提出执行异议，称其于2011年1月18日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理，作出（2014）烟执异字第34号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与姚炳君签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；姚炳君等购房户远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，姚炳君也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1122号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。
被告姚炳君答辩称，一、1、关于购房合同没备案一事。我与隆祥公司签订的购房合同是真实的。2011年1月18日我与隆祥公司签订由烟台市房产管理局印制的《商品房预（销）售合同》，合同编号为海房预（销）字200935号购买了凤都商业广场地上一层1122号商铺。我和隆祥公司不但签订了房屋购买合同，而且还将购房款交付开发商，履行了买房人的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因此，我与隆祥公司签订的预售合同为有效合同。2、我与隆祥公司签订合同交付全款是事实。同时我与隆祥公司在签订的合同中还约定2011年9月30日至2014年9月30日将商铺委托给隆祥公司由他们经营管理三年，谈不上金钱之债已过诉讼时效。二、我是在对在建商铺和周边环境实地考察后决定购房而非聚众购房，2011年1月18日我通过隆祥公司财务POS机付出购商铺款210000元，并以现金形式交付了尾款1199元。隆祥公司当时就向我出具了收据和POS机消费记录凭证，行为符合交易惯例。资金来源包括了我夫妇多年来的积蓄和借款。我们是房屋的所有人，李淑兰无权强行执行我们的房屋。综上，请求驳回原告李淑兰的诉讼请求。
经审理查明，本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1122号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。内容为：一、隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；二、隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；三、隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；四、隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；五、隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；六、隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；七、一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。案外人姚炳君提出执行异议。本院于2015年2月5日做出（2014）烟执异字第34号执行裁定书，认为，涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但案外人姚炳君向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1122号房产的执行。
姚炳君主张其于2011年1月18日购买了涉案房屋，交纳了全部房款，并将涉案房产委托隆祥公司经营。向法庭提交2011年1月18日与隆祥公司签订的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各一份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》一份及2011年1月18日其在中国银行POS机交易210000元明细一份（商户名称为隆祥置业）、隆祥公司当日出具的收1122号房购房款收据证明上述主张。其中《商品房预（销）销售合同》第一条约定，姚炳君购买凤都商业广场1122号房，建筑面积33.15平方米，总价211199元。第二条约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。《补充协议》约定，隆祥公司按照单价每平方米6371元，总价211199元将商铺出售给姚炳君。为使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，姚炳君自愿将该商铺委托给隆祥公司聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同。姚炳君与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》第一条约定，在不损害姚炳君利益的前提下，姚炳君委托海阳凤都商业服务有限公司全权代表本人向隆祥公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。第二条约定，姚炳君自愿将该商铺委托给海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理三年，在该期限内海阳凤都商业服务有限公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。合同另对三年经营管理期限届满后姚炳君个人出租及继续委托租赁等作了约定。李淑兰对上述证据提出异议，一是不确定商品房预（销）售合同的真实性。二是根据该合同第23条约定，买卖双方未共同持合同到房产管理部门登记备案，合同未生效。三是依据《物权法》第9条的规定精神，买卖房屋未办理预登记和网签，不能对抗第三人即烟台市中级人民法院的查封。四是POS机单据没有相关银行的印章，亦未按照合同第二条约定将款打到监管账户。五是根据当事人的庭审陈述，无偿给海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年是在隆祥公司与姚炳君签订买卖合同时房价优惠18%的基础上，优惠后的价格是6371元，但当年海阳相同地段的房价最高也未超过5000元。认为经营管理合同的乙方是海阳凤都商业服务有限公司，不是涉案当事人，无权处分涉案当事人的相关权益，与本案无关。
对于姚炳君与隆祥公司为何未按合同约定办理备案手续的问题，姚炳君称其要求和隆祥公司一起去办理备案手续，隆祥公司一位姓温的副总说由公司统一办理，其就不用去了。对该主张，姚炳君未提供证据证明。
对于姚炳君与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同及与隆祥公司签订的补充协议的履行情况，姚炳君称，依照约定，其无偿委托海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年。至2014年9月30日海阳凤都商业服务有限公司将房屋交付原告，但实际上双方没有履行。
对于房屋是否交付的问题，姚炳君称工程至今没有收工，故未交付使用。对于工程是否竣工验收的问题，李淑兰及姚炳君均不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第34号执行裁定书、2011年1月18日商品房预（销）售合同和补充协议、姚炳君与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同一份、2011年1月18日中国银行POS机交易210000元明细、收款收据及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二，一是姚炳君是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于姚炳君是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，姚炳君提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，姚炳君提供证据证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2011年1月18日签订了商品房预（销）售合同，并于当日通过中国银行POS机和现金形式向隆祥公司支付了全部房款，同时委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理的事实清楚，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在姚炳君。根据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。姚炳君对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。李淑兰主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1122号房屋的执行，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
人民陪审员 赵 军
二〇一五年九月十八日
书 记 员 辛婷婷