福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第3026号
原告福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道甘蔗岭富达楼1层23号店，组织机构代码06226484-5。
代表人卢友强。
委托代理人张永龙，男。
被告陈启山。
委托代理人郭菁，女，1978年10月21日出生，回族。
委托代理人李东成，福建乐康律师事务所律师。
原告福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司（以下简称鑫家园公司）与被告陈启山居间合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由审判员卢伟湘适用简易程序公开开庭进行审理。原告鑫家园公司委托代理人张永龙，被告陈启山委托代理人郭菁、李东成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫家园公司诉称，原告是一家专业的房地产经纪公司，被告向原告提出买房的中介要求。2014年1月5日，被告在原告的撮合下向房东陈松辉购买了位于龙岩市新罗区南城小溪路4号中南林景花园4号楼445室房产，同时三方签订了房地产认购（定金）协议（NO.5130559），协议约定：陈松辉以110万元价格将房产转让给被告，并约定了付款方式，陈启山向陈松辉支付购房定金5万元，同时还约定了被告应支付给原告中介佣金2.75万元。协议签订后，为了逃避支付中介佣金，被告于2014年4月11日私自与卖房人买卖并过户上述房产。原告与被告没有签订房屋买卖居间合同。房地产认购协议签订之前，原告有为被告提供房屋买卖相关的服务，为被告提供相应的房产信息，为被告与卖主达成买卖协议提供服务，同时也提供了买卖双方的具体信息以及提供房产政策的咨询服务。原告多次与被告沟通，要求被告支付佣金2.75万元，被告拒绝支付。为此，原告诉请法院判令被告支付原告房地产中介服务佣金2.75万元。
被告陈启山辩称：1、原告并未促成被告与案外人陈松辉签订正式的房屋买卖合同。2014年1月5日，被告与陈松辉仅签订房地产认购（定金）协议，对具体的付款方式及期限、违约责任等条款没有达成一致意见，仅约定支付5万元定金，其余等待签订正式房屋买卖合同再约定。三方并未对中介佣金进行协商，当时商定可待三方另行签订《房屋买卖居间合同》时再行约定。2014年2月，当时为被告与陈松辉提供居间服务的原告员工严智杰离职，原告并未另行安排其他人员提供后续服务。2014年4月11日以后，被告才找到房主陈松辉，协商房屋买卖的具体细节，协商的购房价格仅为100万元，并于2014年4月28日办理了房产过户手续。因此，被告不应向原告支付任何报酬。2、《房屋认购（定金）协议》法律性质属定金合同，合同双方是被告与陈松辉，该协议仅对被告与陈松辉有约束力。因此，原告援引该协议的内容来认定原、被告之间的权利义务，违反了合同相对性原则。3、原、被告没有签订《房屋买卖居间合同》，双方对有关居间服务的内容、居间费用计算依据、居间费用支付方式和期限、违约责任等未进行任何约定，原告要求被告支付居间费用没有事实和法律依据。4、为被告提供居间服务的原告员工严智杰无房产经纪人从业资质，原告员工刘昕辉允许经济人王有兰以自己的名义从事房地产经纪业务，违反了《福建省房地产经纪人管理办法》的相关规定，根据合同法规定“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月5日，在原告撮合下，陈松辉（甲方）与被告陈启山（乙方）签订了《房地产认购（定金）协议》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于龙岩市新罗区南城小溪路4号中南林景花园4号楼445室房产转让给乙方，转让价格为110万元，签订协议时乙方向甲方支付认购定金5万元；双方约定于2014年4月10日前携上述房产相关材料签订正式买卖合同；房产交易相关税费由乙方缴纳，中介佣金计人民币2.75万元由乙方缴纳；如甲乙双方任一方改变买卖意向或违反本协议约定，均属违约行为，违约方应向守约方支付等同于定金数额的违约金；签订正式买卖合同当日，乙方支付购房款（含定金）50万元，乙方领取属于自己名下的房产证2××天内2××万元，剩余房款40万元银行公积金贷款后支付给甲方；款清交房，交房前水电、物业等费用由甲方支付；本协议经三方签章即生效，本协议一式三份，甲、乙、中介方各执一份，均具有同等法律效力。陈松辉与被告陈启山分别在上述协议落款处“甲方”及“乙方”处签字确认，原告在落款处“中介方”处盖章确认。当天，被告陈启山向陈松辉支付购房定金5万元，陈松辉向被告陈启山出具收条一份。2014年4月11日，就上述房产陈松辉与被告自行签订《房地产合同》，陈松辉、林媚以100万元价格将上述房产转让给郭菁和被告陈启山，并于2014年4月28日申请办理了房产过户手续。在此期间，被告陈启山未支付原告中介佣金2.75万元。
以上事实有原告提供的《房地产认购（定金）协议》、收条、房产证、土地证各一份、身份证二份，被告陈启山提供的房产／土地使用权权属转移涉税证明二份（4张）、销售不动产发票二份、房地产合同一份，以及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告以及陈松辉订立的《房地产认购（定金）协议》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。在本协议中，陈松辉与被告就涉案房产的房产价格、款项支付方式、违约责任、税费及中介佣金支付等条款进行约定，即双方就房产买卖的主要条款均已达成一致意见，原告作为中介方也在该协议上盖章确认，该协议的签订应认定为原告依约为陈松辉与被告陈启山提供了房屋买卖中介服务。被告陈启山未按约定支付原告中介佣金，已构成违约，应限期支付。在双方约定的签订正式房产买卖合同的时间2014年4月10日的第二天，即2014年4月11日陈松辉与被告陈启山自行就涉案房产签订房产买卖合同并随后办理房产过户手续，原告未为陈松辉与被告提供后续的房产过户服务，应适当减少中介佣金，本院酌情确认被告陈启山应支付原告中介佣金1.7万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈启山应于本判决生效之日起十日内支付原告福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司中介佣金17，000元。
二、驳回原告福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费490元、减半收取为245元，由原告福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司负担125元，由被告陈启山负担12××元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 卢 伟 湘
二〇一四年八月二十日
书记员 邓婷婷（代）
附注：
一、引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。