广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1912号
原告广西南宁国澳土地开发有限公司（曾用名：广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司），住所地：南宁市新竹路。
法定代表人陈柯，董事长。
委托代理人覃信发，广西钰锦律师事务所律师。
被告王俊龙。
委托代理人黄庆生，广西创想律师事务所律师。
委托代理人黄俊，广西创想律师事务所实习律师。
第三人陈国光。
委托代理人黄健。
第三人广西幼儿师范高等专科学校，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人袁旭。
委托代理人韦祝成。
原告广西南宁国澳土地开发有限公司（以下简称“国澳公司”）与被告王俊龙、第三人陈国光、广西幼儿师范高等专科学校（以下简称“幼师学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员独任审判，并公开开庭进行了审理。原告国澳公司的委托代理人覃信发、被告王俊龙的委托代理人黄庆生、黄俊、第三人陈国光的委托代理人黄健到庭参加诉讼。第三人幼师学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告国澳公司诉称，原告（原名广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司）承租第三人幼师学校位于新竹路28号某栋沿街铺面以后，将其中某号铺面转租给被告使用。原、被告签订的合同约定租赁期限从2013年7月22日起至2013年9月30日止。合同期满后，被告拒不续签合同，也不交还铺面，强占铺面至2014年5月5日才搬离，且未与原告办理交接手续。根据合同第七条第2款的约定，被告的行为构成违约，应向原告赔偿经济损失。原告的损失有被告强制占用铺面给原告造成占用费损失，从2013年10月1日起至2014年5月5日止共占用了七个月零四天，根据铺面出租情况，该铺面的租金已按160元／月出租，即每月租金为6080元，上述期间的占用费合计43370元。被告强制占用铺面，致使铺面所剩余的租期短，导致原告无法将铺面再出租，因此被告还应赔偿原告的该部分损失，即从2014年5月6日至2014年9月1日期间的租金损失，按每月6080元计算，合计23510元。综上所述，被告在没有承租原告铺面的情况下，强制占用铺面，严重侵害了原告对铺面的使用权和租赁权，为此，特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付铺面占用费43370元（计算方式：某号铺面的建筑面积为38平方米，按每月每平方米160元计算，从2013年10月1日计算至2014年5月5日）；二、被告向原告赔偿租金损失23510元（计算方式：8号铺面的建筑面积为38平方米，按每月每平方米160元计算，从2014年5月6日计算至2014年9月1日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告王俊龙辩称，一、被告按期退租，没有延期占用铺面的行为。二、本案原告并非适格主体，与幼师学校签订租赁合同的是陈国光，租金均为陈国光向幼师学校支付，原告没有支付过租金。三、从幼师学校开具的发票看，2013年10月10日金奇缘公司已经不存在了，从工商登记资料来看，金奇缘公司与国玺公司均没有房屋出租的资格，也未见陈国光有任何授权金奇缘公司或国玺公司代其进行铺面租赁的行为。四、被告与金奇缘公司签订的合同为无效合同。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈国光陈述称，我在本案中涉及签订合同、支付租金、开具发票等与本案租赁合同有关的行为都是代表原告所为，与我本人无关。
第三人幼师学校未作书面陈述，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，原告公司原名称广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司，成立于2007年5月31日，经营范围包括平整土地、土地整理、场地租赁、停车场服务等。2013年7月15日，原告公司名称由“广西南宁金奇缘土地开发有限公司”变更为“广西南宁国玺土地开发有限公司”，法定代表人由“陈国光”变更为“陈柯”，管理人员（合伙企业投资人）由“陈柯”变更为“陈柯、陈国光”。2014年5月23日，原告公司名称由“广西南宁国玺土地开发有限公司”变更为“广西南宁国澳土地开发有限公司”。
2007年5月16日，第三人陈国光（乙方）（承租人）与第三人幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定第三人幼师学校将位于南宁市新竹路28号某栋沿街铺面出租给原告使用，租赁期限为六年，从2007年8月1日至2013年7月31日止。2014年1月15日，第三人陈国光（乙方）（承租人）与第三人幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定第三人幼师学校将南宁市新竹路28号某栋沿街铺面出租给原告使用，租赁期限为一年，从2013年9月1日至2014年9月1日止。在诉讼过程中，原告及第三人陈国光均认可第三人陈国光在本案中涉及签订合同、支付租金、开具发票等与本案租赁合同有关的行为是代表原告的行为，与第三人陈国光本人无关。
2013年7月23日，原告（甲方）（出租人）与被告（乙方）（承租人）签订《租赁合同》一份，约定原告将其经营的南宁市新竹路某栋沿街铺面某号铺面出租给被告使用，租赁期限从2013年7月22日起至2013年9月30日止；铺面建筑面积38平方米，按130元／平方米／月计算，每月租金为4940元，每半年租金为29640元，租金每半年交纳一次；乙方在签订合同时向甲方交纳铺面押金14820元。合同第五条约定：1、乙方有义务按期足额向甲方交纳租金、治安管理费和水电费（合同期内押金不能充当租金使用），必须遵守“先交租金后使用”原则。合同第六条约定：1、乙方应按时足额向甲方交纳租金、治安管理费、水电费。逾期时间10天以内的，甲方有权单方面停止供水供电，且乙方要按逾期总额每日5‰向甲方支付违约金；超过20天的，甲方有权单方解除合同收回铺面，且不退还乙方所交纳的铺面押金，并向乙方索赔所拖欠的租金、治安卫生管理费、水电费和违约金。2、乙方不得无故提前退租；如乙方无故退租，甲方不退还乙方剩余租金、治安卫生费和押金，还需另向甲方支付三个月租期的违约金。3、甲方不得无故提前收回出租铺面。否则，甲方应向乙方支付三个月租期的违约金。4、合同有效期内，乙方不得转让、转租铺面。否则，甲方有权终止合同收回铺面，不退还乙方所交的租金和押金，并追究乙方的违约责任。合同第七条约定：1、合同期满后，同等条件下乙方可优先租用。2、合同期满时，乙方不能续租的，应按期搬出所租赁的铺面。乙方应按合同期满时的铺面原样交回甲方，不得拆除、毁坏或搬走租赁铺面内的建筑及固定装修装饰物，否则视为乙方违约，甲方有权追究其损坏责任，并由乙方负责修缮或经济赔偿给甲方。如有建筑主体的损坏，乙方应给予修缮或赔偿甲方维修费，否则甲方有权不退还乙方所交的押金。3、合同期满时，乙方不拖欠甲方租金和水电费或无其他违约情况，按时交回铺面给甲方后20个工作日，甲方将乙方所交纳的铺面押金一次性无息全部足额退还给乙方。合同第八条约定：1、租赁期满合同解除，乙方必须在租赁期满或合同解除之日起5日内搬出属于乙方全部物件，由双方有关人员在场查验，办清交接手续。超过十五天不搬，房屋场地内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同还约定双方的其他权利义务。该合同甲方处有“广西南宁金奇缘土地开发有限公司”财务专用章，甲方代表处有“陈桂珍”签名；乙方处有“王俊龙”签名。
另查明，原告为证明第三人幼师学校同意延长2007年5月16日《租赁合同》期限至2013年8月31日，提供了《文件呈批传阅单》一份，该份文件载明第三人幼师学校同意关于某栋某楼铺面租赁合同的租金开始计收日期延长至8月31日止。第三人幼师学校于2014年9月22日出具《证明》一份，载明：兹证明位于南宁市新竹路沿街铺面的房屋产权归我单位所有，该场地建于2007年，尚未取得产权证，现已经竣工验收合格，可以作为办公场地，不属于违章建筑，无安全隐患。现委托广西南宁国玺土地开发有限公司对该场地进行转租管理，期限从2007年8月1日至2016年8月31日止，并同意租给广西南宁国玺土地开发有限公司经营使用，由此产生的产权纠纷和房屋质量问题由我单位承担。
再查明，合同期限届满后双方没有办理铺面交接手续。被告称其于2013年9月30日搬离铺面，与原告进行口头交接。原告对此则不予认可，主张其于2014年5月5日收回铺面。
还查明，在诉讼过程中，原、被告均认可被告已经付清2013年9月30日前的租金11362元。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人幼师学校经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。第三人陈国光分别于2007年5月16日、2014年1月15日与第三人幼师学校签订《租赁合同》，在签订2007年5月16日的合同时第三人陈国光系原告的法定代表人，在签订2014年1月15日的合同时第三人陈国光系原告的管理人员（合伙企业投资人），可以视为第三人陈国光在行使其职务行为，而且原告对第三人陈国光的上述行为予以追认，因此，第三人陈国光与第三人幼师学校签订上述两份《租赁合同》的行为，应由原告承担民事责任。另外，“广西金奇缘土地开发有限公司”、“广西国玺土地开发有限公司”、“广西国澳土地开发有限公司”为公司名称的变更，三者实为同一主体。被告关于“广西金奇缘土地开发有限公司”与“广西国玺土地开发有限公司”为不同法人的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
原、被告于2013年7月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性或强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据双方合同第一条、第八条的约定，原、被告订立的租赁合同的租赁期限在2013年9月30日期限届满后，被告应于2013年10月5日前搬离铺面并将铺面返还给原告，双方还应就此办理交接手续。被告抗辩称其已于2013年9月30日搬离涉案铺面，其对此应负有举证责任，但其未能提供铺面交接凭证等相关证据，应承担举证不能的法律后果，而原告对此亦持有异议，故对被告该项抗辩，本院不予采信。原告自认于2014年5月5日收回涉案铺面，应认涉案铺面自该日起由原告实际控制占有，故本院确认被告自2013年10月1日起至2014年5月5日止占有使用涉案铺面，其应向原告支付上述期间的房屋占用费。原告主张按160元／平方米／月的标准计算房屋占用费，没有事实和法律依据，房屋占用费的标准应参照《租赁合同》中约定的租金标准130元／平方米／月计算，共计35403元（计算方式：130元／平方米／月×38平方米×7个月＋130元／平方米／月×38平方米÷30天×5天）。原告主张由于被告强占铺面致使所剩租期短，原告无法达到将铺面再出租收取租金的目的，故要求被告赔偿2014年5月6日至2014年9月1日的租金损失，但被告在2014年5月6日之后就没有实际使用铺面，因此，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王俊龙应向原告广西南宁国澳土地开发有限公司支付房屋占用费35403元；
二、驳回原告广西南宁国澳土地开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费736元，由原告负担346元，被告负担390元。上述款项原告已预交，由被告将其应负担部分随同上述应付款项一并支付给原告。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一四年十一月十日
书记员 唐维婷
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。