湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03856号
原告龙跃辉。
委托代理人陶银球，湖南通程律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，董事长。
委托代理人向阳晖，湖南天地人律师事务所律师。
原告龙跃辉诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员姚俊适用简易程序于2013年11月26日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任记录。原告龙跃辉的委托代理人陶银球、被告金邦公司的委托代理人向阳晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙跃辉诉称：2009年11月4日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目7幢906号房屋，房屋总金额为631747元。根据合同约定，被告应在2010年8月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日个工作日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2010年9月7日履行了房屋交付义务，但被告至今未按合同约定为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证。根据合同约定，被告应当向原告支付未依约办理房屋产权备案、登记的违约金121488.73元（631747元×0.0003×641天）。原告诉请法院判令：一、被告金邦公司在本案判决生效后15日内完成原告所购房屋的产权证、土地使用权证的备案登记义务；二、被告向原告支付逾期办妥房屋产权备案、登记的违约金人民币121488.73元（暂从2012年2月13日计算至2013年11月18日，2013年11月19日起按万分之三每日顺延照计至实际办妥产权备案登记之日止）。
被告金邦公司辩称：一、实际交房时间晚于合同约定的交房时间，应按实际交房时间推算违约金；二、违约金约定标准过高，请求依法调整。
经审理查明：2009年11月4日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢9层906号房屋。合同第四条约定房屋总金额为631747元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年8月30日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2010年9月4日交付了合同约定的商品房，但至今未办妥该房屋的产权登记备案手续。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、入伙通知书、前期物业管理服务合同等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题；二、如被告须承担违约责任，则如何承担的问题。
一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题。
原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定期限内完成产权登记备案手续，应承担违约责任。
二、关于被告如何承担违约责任问题。
原告主张被告从2012年2月13日起，按照原告所购房屋总房款万分之三每日的标准支付违约金，被告提出违约金计算标准过高且起算时间有误，请求予以减少。经审查，《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证”。被告于2010年9月4日交付房屋，故应从2012年2月22日起承担违约金。关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，合同当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告提供的证据不足以证实因被告的逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定判令被告给付原告本案判决之日前已经产生的违约金为14500元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司于本判决生效之日起90日内将办理原告龙跃辉所购位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢9层906号商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；办好房屋所有权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告龙跃辉支付2012年2月22日至2013年12月5日所产生的逾期办证违约金14500元；并从2013年12月6日开始，至房屋产权登记机关实际受理原告所购未来城第7幢6层602号商品房产权登记备案之日止，被告金邦公司按原告已付房款万分之一每日的标准向原告支付违约金；若被告在房屋所有权证办妥后90日内未将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关入窗办理国有土地使用权证，则从逾期之日起至国土部门实际受理之日止，被告按原告已付房款万分之一每日的标准另行向原告支付违约金；
三、驳回原告龙跃辉的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1365元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告龙跃辉已垫付，限被告湖南金邦物业发展有限公司在给付案款时一并向原告龙跃辉支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 姚 俊
二〇一三年十二月五日
书记员 罗翠玲