广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2143号
上诉人（原审被告）王喜东，男，1979年8月13日出生，住广东省揭东县。
被上诉人（原审原告）梁丽琼，女，1940年11月1日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄秉。
上诉人王喜东因与被上诉人梁丽琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法伦民初字第661号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年2月4日，梁丽琼与王喜东、王春明（案外人）共同签订一份《租赁合同》，双方约定：梁丽琼同意将其座落于顺德区伦教街道熹涌梁丽琼房3-9号铺位租赁给王喜东、王春明作百货商场使用，租赁时间为五年，从2003年2月1日起至2008年1月30日止。租金计算：第1、2年租金每月合共2500元，第3、4年月租金2800元，第5年月租金3000元。以上租金所涉及的一切税费由王喜东、王春明负责，并按国家有关制度规定代扣代缴。在签订合同时，王喜东、王春明一次性付给梁丽琼定金7500元，合同即时生效。合同期满，王喜东、王春明没有拖欠租金、滞纳金、税费、罚款等有关款项，定金退回。本合同自签订之日起生效。合同签订后，梁丽琼收取王喜东、王春明支付的7500元定金。2008年1月21日，梁丽琼与王喜东签订一份《租赁合同》，双方约定：梁丽琼同意将其座落在顺德区伦教街道熹涌大道东侧南环一路5号梁丽琼楼首层租赁给王喜东作商铺使用，租赁期限为五年，即从2008年2月1日起至2013年2月1日止；租金计算：从2008年2月至2011年2月，每月租金3300元，从2011年2月起至2013年2月，每月租金3350元。租赁税费及房屋产生�各项税费由王喜东负担。在签订合同时，王喜东一次性付给梁丽琼定金7500元，合同即时生效。合同期满，王喜东没有拖欠租金、滞纳金、税收费用及罚款等有关款项，定金退回给王喜东。期满续租则另行商议。合同期满王喜东续租与否均要提前两个月通知梁丽琼，如要停租，王喜东所作的装修及固定设施无偿给梁丽琼所有，其余生产设备要在一个月内清走；如王喜东认为要续租，则重新订立协议。本合同自签定之日起生效。双方同意在签订第一份租赁合同时王喜东与他人所付的定金作本合同定金。合同签订后，王喜东继续使用上述租赁房产，支付合同期内的租金，没有向税务机关和梁丽琼缴纳相关税费。租赁期限届满后，双方因租金问题未能达成协议，没有续签租赁合同，王喜东至今仍使用梁丽琼的房产，按原租赁合同约定每月存入梁丽琼原指定的租金收款账户�至2014年2月份止。
另查明，佛山市顺德区伦教王喜东百货店是王喜东开办经营的个体工商户，成立日期：2003年5月16日，经营范围：日用百货、副食品、卷烟。王喜东于2013年11月13日收取原审法院送达的起诉状副本及应诉材料。
梁丽琼所属2004年1月至2013年11月在佛山市顺德区地方税务局伦教税务分局缴纳出租给王喜东作为佛山市顺德区伦教王喜东百货店经营场所的房产申报租金收入142800元，缴纳地方税费共27668.81元，其中申报缴纳2008年2月至2013年11月地方税费16194.9元。
2013年11月7日，梁丽琼向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除梁丽琼与王喜东于2008年1月21日签订的《租赁合同》；二、王喜东立即将租赁的商铺交还给梁丽琼使用；三、王喜东将拖欠的租赁税合共17498.4元（从2008年2月1日起暂计至2013年10月31日，共69个月，每月253.6元）支付给梁丽琼；四、王喜东交�的7500元定金归梁丽琼所有；五、王喜东承担本案全部诉讼费用。诉讼中，梁丽琼增加诉讼请求，请求王喜东向梁丽琼支付自2004年1月至2008年2月期间已付的租赁税费，连同2008年2月1日起至2013年10月31日已付的租赁税费17498.4元，合共27668.81元。
原审法院认为：梁丽琼与王喜东于2008年1月21日签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护。双方约定租赁期限至2013年2月1日，因此，梁丽琼与王喜东签订的上述合同自期限届满时失效，合同的权利义务终止。双方签订的《租赁合同》期满后没有重新签订租赁合同，但王喜东仍然按该合同的约定按月向梁丽琼缴交租金，虽然梁丽琼对此有意见，但没有将王喜东支付的租金退回，视为梁丽琼对续租无异议，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。梁丽琼未能提供证据证明已在诉前通知王喜东解除合同，王喜东也不能确定收�梁丽琼通知解除合同的时间，因此，以王喜东收到法院送达起诉状副本及应诉材料之日视为合同解除时间。梁丽琼请求解除双方存在的租赁关系，法院予以支持。根据现行法律规定，出租人（纳税人）出租房屋并取得收入，应依法申报缴纳有关地方税费。因此，梁丽琼应履行申报缴纳税费义务。梁丽琼与王喜东在《租赁合同》中约定，租赁税费及房屋产生的各项税费由王喜东负担。因此，王喜东应履行向梁丽琼支付租赁房屋所产生各项税费的义务。由政府税务机关出具的纳税证明可以证实梁丽琼所属2008年2月至2013年11月合共缴纳地方税费325841.16元，其中出租给王喜东个人开办经营的佛山市顺德区伦教王喜东百货店的房产所属上述期间申报缴纳地方税费共16194.9元。故王喜东认为梁丽琼出租的房产不但有其租赁的房产，还有其他房产用于出租，有理由相信梁丽琼并未垫付税金；而且王喜东长达9年没有交纳税金，可以证明梁丽琼与王喜东之间的税费是由梁丽琼来承担的主张没有依据，法院不予支持。梁丽琼与王喜东签订的租赁合同确定了履行期限，诉讼时效期间应当从履行期限届满之日起计算。据此，梁丽琼请求王喜东支付税费的诉讼时效期间应从2013年2月2日起算。王喜东认为梁丽琼请求王喜东支付税金中部分已超过诉讼时效，缺乏依据，法院不予支持。本案中，梁丽琼请求的是其已向税务部门申报并已缴纳的款项按合同的约定应由王喜东承担，至于梁丽琼申报缴税租金的金额与本案无直接关联。梁丽琼请求王喜东支付其从2008年2月起至2013年10月31日止缴纳的税费，符合双方约定和法律规定，法院予以支持，至于税费金额多少的确定，因税务部门只提供梁丽琼所属2008年2月至2013年11月申报缴纳税费金额，因此，按月平均折算税费为234.71元，按梁丽琼请求计算期间计算其申报缴纳税费金额为16194.9元。梁丽琼于2003年2月4日与王喜东及案外人共同签订租赁上述房产协议，租赁期限从2003年2月1日至2008年1月31日。诉讼中，梁丽琼增加诉讼请求，请求王喜东支付2004年1月至2008年2月期间的租赁税费，因该租赁合同的承租人并非王喜东一人，与本案不是同一法律关系，因此，在本案中不作处理，梁丽琼可通过其他法律途径解决。梁丽琼与王喜东约定合同期满王喜东没有拖欠租金、滞纳金、税收费用及罚款等有关款项，定金退回给王喜东。但租赁期届满后，王喜东拖欠梁丽琼缴纳的税费，王喜东请求梁丽琼退回定金，不符合双方约定。梁丽琼请求该定金归其所有，合法有据，法院予以支持。王喜东主张梁丽琼要求解除租赁合同，对其在该房产中的装修费用及设施投入，应该折价补偿，但其没有提起反诉请求，因此，本案不作处理。因双方约定如要停租，除王喜东所作的装修及固定设施外，其余生产设备要在一个月内清走。因此，王喜东主张至少应当按照合同约定给予不少于三个月清场的合理期限缺乏依据，法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十五条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认梁丽琼与王喜东于2008年1月21日签订的《租赁合同》于2013年11月13日解除；二、王喜东于判决发生法律效力之日起一个月内向梁丽琼返还座落于佛山市顺德区伦教街道熹涌村委会熹涌大道东侧南环一路5号租赁房产；三、王喜东于判决发生法律效力之日起五日内向梁丽琼支付缴纳的租赁税费16194.9元；四、王喜东向梁丽琼支付的定金7500元归梁丽琼所有；五、驳回梁丽琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费533.48元（梁丽琼已预交），由梁丽琼负担177.61元，王喜东负担355.87元。
上诉人王喜东上诉提出：一、涉案房屋的真正房东不是梁丽琼，而是梁丽琼的女儿吴佩红；王喜东从来没有见过梁丽琼，合同也不是她签的。前一份租赁合同到期后，王喜东与吴佩红及其丈夫协商续签合同的事宜，当时吴佩红提出房租从每月3030元升至3300元，税费包含在房租中且无需王喜东负责，王喜东才签订了合同。多年来吴佩红从来没有要求王喜东交过一分钱的税费是最好的证明。保证不�交税费这些话，吴佩红还对同一栋房屋里的其他商户讲过，但其一家人现在却不承认。2008年合同中梁丽琼的名字是打印的，梁丽琼今年73岁，王喜东从来没有见过梁丽琼，其本人是否健在也没有查清楚。二、为了续租房屋、减少损失，王喜东低声下气地与房东协商，接受其加租要求，原审期间房东的两个律师一次一次地提出加租，王喜东答应后，他们又反口，并表示税费不能少。王喜东明白房东不想再续租，但王喜东确实需要一、两年时间把货物清理，避免短期内清仓造成较大损失。按照合同约定，王喜东有优先承租权。三、吴佩红是地税局的领导，涉案两份《纳税证明》不真实。2013年12月3日《纳税证明》证明2004年1月至2013年11月纳税371508.79元，2013年12月11日《纳税证明》证明2008年2月至2013年11月纳税325841.16元，2004年至2008年纳税只有45667元，其中还包括王喜东的税款11473元，也就是说2004年至2008年房东才纳税3万元，这不合理。两张《纳税证明》最大的区别是，2013年12月3日《纳税证明》有注明申报的租金，但2013年12月11日《纳税证明》却故意不写申报的租金，其就是想掩盖偷税漏税的行为。2013年12月3日《纳税证明》提到申报租金142800元，即每月申报租金1300元，与《租赁清单》的内容一致。王喜东交纳的租金开始是每月2500元，现在是每月3350元，申报租金1300元与王喜东没有关系，房东偷税漏税，不应由王喜东承担。四、房东应退回定金给王喜东。根据合同第四条约定，合同期满，王喜东没有拖欠租金、滞纳金、税收费用及罚款等有关款项，定金应退回王喜东；若有拖欠租金或损坏房屋，则扣除欠租和修复损毁后余额退回。由此可见，即使王喜东欠租或欠税，房东只能在定金中扣除，若有余额则应退回给王喜东。双方对税费存在争议，合同期满的时候房东没有给王喜东任何发票就要求交税，房东是有责任的，不能把责任都推卸给王喜东。按照合同的约定，定金是用来扣除费用的，不能既扣除费用又没收定金，这不公平。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人梁丽琼答辩称：王喜东的各项上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点包括：1.王喜东应否向梁丽琼支付税费16194.9元；2.梁丽琼能否没收王喜东已交纳的定金7500元。
关于第一个争议焦点。2008年1月21日，王喜东与梁丽琼签订《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。王喜东认为该合同并非梁�琼签订，但涉案房屋的登记权属人是梁丽琼，双方已履行合同多年，故该合同的出租方应是梁丽琼，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同期满后双方没有签订新的书面合同，由于王喜东仍然按照合同约定按月交纳租金，梁丽琼予以接收，故应视为双方的租赁关系继续有效，原租赁合同的约定对双方均具有约束力，但租赁期限为不定期。根据租赁合同的约定，王喜东每月交纳租金，租赁税费及房屋产生的各项税费由王喜东负担。因此，在梁丽琼作为出租人依照有关规定缴纳租赁房屋所产生的税费之后，王喜东应依照双方的约定向梁丽琼支付相应的税费。王喜东认为税费包含在租金之中以及房东曾承诺无需其支付税费，缺乏事实依据，本院不予支持。根据佛山市顺德区地方税务局伦教税务分局2013年12月11日出具的《纳税证明》可知，梁丽琼所属2008年2月至2013年11�共缴地方税费325841.16元，其中出租房产给佛山市顺德区伦教王喜东百货店申报缴纳地方税费16194.9元，故王喜东应向梁丽琼支付相应税费16194.9元。王喜东对《纳税证明》提出异议，但未能提供足以反驳的证据予以推翻，本院对其主张不予支持。
关于第二个争议焦点。双方所签《租赁合同》第4条约定：“……合同期满，乙方（王喜东）没有拖欠租金、滞纳金、税收费用及罚款等有关款项，定金退回乙方（王喜东）；若有拖欠租金或损坏房屋，则扣除欠租和修复损毁后余款退回，若定金不足以扣除，甲方（梁丽琼）有权追讨……”本案中，虽然王喜东负有支付税费的合同义务，但其履行义务的前提条件是梁丽琼作为出租人已依法纳税并告知具体的税费数额；事实上，梁丽琼未能提供证据证明其每月向王喜东出示纳税凭证并要求王喜东支付，故王喜东在不清楚税费是否�生以及具体数额是多少的情况下没有履行相应义务，其对此没有过错，该行为并不构成违约，梁丽琼以此为由要求没收定金，理据不足，本院不予支持。此外，王喜东并没有拖欠租金，梁丽琼亦未能提供证据证明存在其它没收定金的事由，故王喜东已交纳的定金7500元不应归梁丽琼所有，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。由于王喜东在诉讼中提出定金是用来扣除费用的抗辩，故根据本案实际情况，本院将税费16194.9元与定金7500元相互抵扣，即是由王喜东向梁丽琼支付税费8694.9元，梁丽琼无需再向王喜东退回定金7500元。
综上，王喜东的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持；对其无理部分，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法伦民初字第661号民事判决第一、二、五项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法伦民初字第661号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法伦民初字第661号民事判决第三项为：上诉人王喜东应于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人梁丽琼支付租赁税费8694.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费533.48元，由上诉人王喜东负担266.74元，被上诉人梁丽琼负担266.74元。二审案件受理费392.37元（上诉人王喜东已预交533.5元），由上诉人王喜东负担268.18元，被上诉人梁丽琼负担124.19元；被上诉人梁丽琼负担的部分124.19元应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将�法强制执行；上诉人王喜东多预交的二审案件受理费265.32元部分，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 袁嘉莹