陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕07民终741号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文保，男，1975年5月15日出生，住陕西省留坝县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高礼强，男，1985年1月10日出生，住陕西省留坝县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何康，男，1994年11月25日出生，住陕西省留坝县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李富强，男，1986年8月15日出生，现住陕西省留坝县。
四上诉人共同委托代理人：刘有文，陕西兢业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯进平，男，1953年6月29日出生，住陕西省留坝县。
委托代理人：程菊莲，女，1970年5月25日出生，住陕西省留坝县，系冯进平妻子。
上诉人陈文保、高礼强、何康、李富强因与被上诉人冯进平房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省留坝县人民法院(2016)陕0729民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈文保、高礼强及四上诉人共同委托代理人刘有文，被上诉人冯进平及其委托代理人程菊莲，均到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
上诉人陈文保、高礼强、何康、李富强上诉请求：撤销原判依法改判或者发回重审，并由对方承担诉讼费。主要事实与理由：一、原审对租赁期间没有查清。双方在一审均认可租赁期限是五年，且第一年约定好是免租金，而一审没有认定。二、被上诉人存在过错，没有签订书面合同致使无法办理营业执照，进而无法办理税务发票导致客源减少而停业，因此对装饰、装修损失应当赔偿。
被上诉人冯进平答辩称：一、双方口头约定好的是租金一年一交，我并没有答应第一年免租金。上诉人口头说过可能要开3、5年，但当时说的是他们续租有优先权，并没有约定租赁就是5年期限。二、因上诉人拒不交纳租金，致使双方无法签订书面合同，其无法给顾客提供发票，在店内也不安装空调，致使顾客减少而停业，完全是上诉人自己导致的。
冯�平向一审法院起诉请求：1、解除原告与四被告关于餐厅和住宿楼租赁合同，四被告及时归还房屋及设施；2、四被告给付拖欠租金58000元及逾期利息，并支付电费500元、购买热水器费用1200元、化粪池维修费800元；3、本案诉讼费由四被告承担。
原审法院认定：2015年3月27日，原告冯进平与被告陈文保、高礼强、何康、李富强达成房屋租赁口头协议，由四被告租赁冯进平所有的位于姜窝子的两层房屋用于合伙经营餐饮住宿，每年租金68000元，当天四被告向原告冯进平支付押金1万元。四被告随即对房屋进行装修、配备设施，于2015年4月28日开始营业，7月下旬停业。期间原告冯进平曾向四被告催要剩余租金，四被告一直未支付。另查明，被告陈文保、高礼强、何康、李富强四人在装修和营业期间，原告冯进平的热水器一台协商折价1200元转让给四被告，四被告损坏原告冯进平的化粪池一直未维修，四被告电费交纳至2015年7月16日。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告冯进平与四被告口头约定房屋租赁合同，在审理中双方予以确认，该合同自成立时生效，双方均应按合同的内容履行自己的义务。原告冯进平已将租赁房屋及设施交付给四被告满一年，四被告应及时支付所欠租金，但经催要至今未付，现原告冯进平主张解除租赁合同，归还租赁房屋及设施，符合法律规定，予以支持。租赁合同约定每年租金68000元，原告主张扣减已付的押金1万元，四被告再给付租金58000元，符合合同约定，予以支持。四被告提出其与原告冯进平约定租赁期限为5年，第一年免收租金，5年租赁期满若不续租，则装修设施及设备归冯进平所有，但未提交证据证实，该院不予确认。原告冯进平主张的逾期利息，于法无据，不予支持。原告主张电费500元，但未向该院提交证据证实，四被告向该院提交电费发票，证实电费交纳至2015年7月16日，故电费500元不予支持，依照合同约定，租赁合同解除之前实际产生的电费应由四被告承担。原告冯进平主张热水器1200元，四被告提出热水器曾约定折价属实，但现仍安装在原告房屋内，该院认为，热水器在装修时因无法拆卸而约定折价卖给四被告使用，现依法解除租赁合同，四被告仍无法拆卸带走，如继续履行折价的约定有失公平，故结合四被告实际使用情况，确定热水器使用费300元，热水器仍归原告冯进平所有。原告冯进平主张化粪池维修费800元，四被告提出损坏属实，在解除租赁合同后及时负责维修，原告冯进平未提交计算维修费的证据，该院认为由四被告在合同解除后进行修理不便操作，结合损坏的实际情况，酌情确定化粪池修�费700元，原告主张超出部分不予支持。
四被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）冯进平退还押金1万元、支付违约金1万元，该院认为，租赁合同因四被告（反诉原告）未付租金而解除，原告（反诉被告）冯进平未违反合同约定，现押金1万元已计入租金，故四被告（反诉原告）的主张，不予支持。四被告（反诉原告）主张赔偿房屋装修损失176919.57元，经该院查明，四被告（反诉原告）为了经营自主进行房屋装修，装修装饰物已与房屋形成附合，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现原告（反诉被告）冯进平不同意继续利用，故四被告（反诉原告）主张赔偿房屋装修损失，该院不予支持。四被告（反诉原告）主张返还未形成附合的装修设施及购买的设备，该院在审理中现场勘查，经双方当事人在场确认的物品（详见勘查笔录），在租赁合同解除后，依法由四被告（反诉原告）拆除。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十一条第（二）项的规定，�判决：一、解除原告（反诉被告）冯进平与被告（反诉原告）陈文保、高礼强、何康、李富强的房屋租赁合同；被告（反诉原告）陈文保、高礼强、何康、李富强在本判决书生效之日起15日内腾房并结清电费；二、原告（反诉被告）冯进平的租金58000元、热水器使用费300元、化粪池修理费700元，合计59000元，由被告（反诉原告）陈文保、高礼强、何康、李富强连带承担；三、驳回原告（反诉被告）冯进平和被告（反诉原告）陈文保、高礼强、何康、李富强的其他诉讼请求。以上款项，限于本判决生效之日起十五日内付清。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1356元，依法减半收取678元，由原告冯进平承担35元，被告陈文保、高礼强、何康、李富强承担643元；反诉案件受理费4238元，依法减半收取2119元，由被告陈文保、高礼强、何康、李富强全部承担。
二审中，双方均未提交新证据。原审认定的案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。
本院认为，本案主要争议有二：一是，双方租赁合同的期限。二是，租赁合同无法继续履行，冯进平是否存在违约行为，是否应当赔偿装修、装饰的损失。
第一个争议焦点。根据我国合同法的规定，租赁合同应当签订书面合同，未签订书面合同的应当视为不定期租赁。因此，本案中双方租赁合同为口头达成，其租赁期限应当为不定期。上诉人上诉认为租赁期间为5年的理由不能成立。
第二个争议焦点。双方均认可租金为每年68000元，但对第一年是否免收租金各持己见；因第一年免收租金也非行业惯例，所以上诉人应当就此承担举证责任，但一、二审中上诉人均无证据予以证明，故此对该陈述无法认定。由此可见，上诉人2015年7月停业，双方无法再实际履行租赁合同，并非被上诉人违约行为导致，相反上诉人存在未支付租金的违约行为在先。依照我国合同法及其司法解释的规定，上诉人要求被上诉人赔偿装饰、装修损失的上诉理由，不能成立，故原审对其就已经形成附合的装饰装修物要求赔偿的诉请予以驳回，对未形成附合的装饰装修物由上诉人自行拆除，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确。上诉人所提上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1275元，由上诉人陈文保、高礼强、何康、李富强负�。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 李 晓
代理审判员 王雅泽
二〇一六年九月十九日
书 记 员 李 洋