安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第01545号原告:陈东明，男，1978年1月5日生，汉族，农民，住安徽省凤台县。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。被告：凤台县阳光经济房开发有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县。法定代表人：ＸＸ辉。委托代理人：邓传松，安徽永幸律师事务所律师。被告：义乌市同越投资管理有限公司，住所地义乌市。法定代表人：任志刚，系公司经理。委托代理人：邓传松，安徽永幸律师事务所律师。原告陈东明与被告凤台县阳光经济房开发有限公司（以下简称阳光公司）、义乌市同越投资管理有限公司（以下简称义乌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告陈东明及其委托代理人冯涛、被告义乌公司的法定代表人任志刚及其委托代理人邓传松、阳光公司的委托代理人邓传松到庭参加诉讼，被告阳光公司的法定代表人ＸＸ辉没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈东明诉称：2009年底，阳光公司申请立项建设“凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场”。2013年6月，该建设项目已经竣工。原告打算租赁该项目的房屋用于经营宾馆，就与阳光公司负责人洽谈租赁事宜。阳光公司告知原告，该项目房屋已经交由义乌公司经营管理，原告可直接与义乌公司洽谈商铺租赁事宜。经多次协商，原告与义乌公司签订合同，约定：第一条、义乌公司将凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场的部分商铺租赁给原告使用，该商铺类型为商业，用途为宾馆，一楼面积：73.12平方米，二楼面积为：1014.9平方米。第三条、租赁期限：2013年10月10日起至2016年10月9日止。后又延长到2018年10月9日。合同约定了租金及支付方式等。第八条：违反合同的一方，应向另一方支付违约金；造成对方损失的，支付的违约金不足一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告及时履行合同义务，付给被告租金283063元，积极开展相关工作。装修工程于2013年11月30日全面竣工。在装修一开始，原告就积极向政府主管部门申报住宿许可证、营业执照等相关证件。但是由于阳光公司在“凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场”建设项目时，把其中规划四个消防通道中的三个通道建设成了三间门面房，只留下一个消防通道。所以，该项目一直没有通过消防验收，导致原告宾馆的相关证件办理不掉。到现在，宾馆装修竣工已经一年半了，还是无法经营。由于被告的错误，导致原告不能实现合同的目的。所以，根据法律规定，请求1、判决解除原、被告2013年7月31日签订的商铺租赁合同；2、判决被告退还租金283063元；3、判决被告赔偿损失2240962元；4、被告承担诉讼费用。阳光公司、义乌公司辩称：1、原告签订租赁合同属实，租赁期限是2013年10月至2018年10月9日。三年租金共计849189元，答辩人减免两年租金，实收一年租金为283063元。2014年3月7日，原告与第二被告签订了《商铺租赁合同》，原告租赁位于凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场6号楼面积为206.9平方米，租赁期限是2014年4月7日至2019年4月6日，三年租金共计336420元，答辩人减免两年租金实收一年租金112140元。2、原告租赁房屋为商业用途开设凤台县城关镇夜涩主题宾馆，并于2013年12月正式开业，经营状况良好。原告租赁房屋开设宾馆，应自行承担宾馆全部经营责任和办理相关证照责任。3、双方系房屋租赁合同关系，且双方已实际履行合同，答辩人既无过错也无违约，不应承担过错违约责任。4、原告租赁的房屋系临街门面房与消防通道无关，同时答辩人留半间门面房并免收租赁费用给原告做消防通道之用。原告应承担消防通道修建的自身责任，符合宾馆消防的要求。5、“凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场”系民生工程、经济适用房工程，享受政府优惠政策。综上，请求驳回原告的诉讼请求。在审理中，陈东明为自己的主张向本院提供了如下证据：1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；2、被告的工商登记信息，证明被告的主体资格；3、凤发改（2009）136号文件复印件、商品房预售许可证复印件，证明本案诉争房屋的产权人、出租人，证明原告有理由相信被告出租的房屋是通过规划及消防验收的；4、2013年7月31日商铺租赁合同，证明签订租赁合同，合同约定租赁房屋的用途是开设宾馆，被告应当提供合格合法的房屋；5、预先核准申请书、审核表、通知书、公共场所卫生许可申请书，证明原告办理宾馆的工商登记相关手续，由于被告提供的房屋自身没有验收，导致原告的宾馆消防也没有办法验收；6、2013年11月8日阳光公司证明，证明申报宾馆，阳光公司向工商局、消防队出具证明，但是由于阳光公司的该项目本身没有通过消防验收，消防队也没有批准原告申报宾馆的消防验收申请；7、装饰合同书、预算表、收据，证明原告为了装饰宾馆，花费2240962元，由于阳光公司擅自改变规划设计，导致其建设项目不能通过验收，导致原告不能实现合同的目的，被告应赔偿损失；8、评估报告，证明由于被告没有提交消防验收合格的房屋导致原告为经营宾馆装修的损失。阳光公司、义乌公司对陈东明提供的证据质证意见为：1号、2号、6号证据无异议；3号、4号、5号证据对真实性无异议，对证明观点有异议，双方是租赁关系，办理宾馆的证照是经营者的责任而不是出租方的责任，在签订租赁合同时被告明确告知消防证在办理中，原告也去消防队咨询过；租赁合同是2013年7月31日签订，原告申办是2014年6月25日，原告是在接近一年的时间才办理工商登记；7号证据真实性无法确认，证明观点有异议，与被告无关联性；8号证据与被告无关联性，不是原告，说明宾馆是存在的，经营者应当承担经营风险和责任。阳光公司、义乌公司在庭审中举证如下：1、组织机构代码、营业执照，证明主体资格；2、租赁合同二份，证明合同的目的是开设宾馆，合同上的违约责任中没有标注被告为原告办理相关许可证的义务，原告明知房屋的消防大证没有办理下来；3、录音笔录及U盘；证明被告为原告预留了消防通道；4、收款收据，证明原告的宾馆正在经营中；5、规划所证明及现场图纸，证明设计中留有消防通道。陈东明对上述举证质证意见如下：1号证据无异议；2号证据2014年3月7日的合同与本案无关，不是用来开宾馆的，被告应提供消防验收的房屋；3号证据属实，但是被告提供的房屋没有通过消防验收；4号证据有异议，宾馆没有该财务部公章；5号证据本身无异议，设计初留有消防通道，但后期全部堵上了，作为门面房使用。本院在认证中认为：对陈东明的举证1、2、3、4、5、6号证据的真实性无异议，经审查本院予以确认。7号证据被告有异议，该证据的真实性无法确定，本院不予采信。8号证据的真实性，本院予以采信。对阳光公司、义乌公司的举证，陈东明对1、2、3、5号证据真实性无异议，经审查本院予以采信；4号证据陈东明不予认可，该收款收据上加盖有“凤台县城关镇夜涩主题宾馆”财务专用章，该客户名单上王奇本人也未出庭作证，未能说明该收据的取得途径，真实性难以确定。经审理查明：陈东明与义乌公司经协商于2013年7月31日签订了一份《商铺租赁合同》，义乌公司将位于安徽省淮南市凤台县城关镇中山南路中山美食休闲广场6#楼109、110、207、208、209、210、213、214、217、218、220、221、224、225、228、229，7#楼203、204、207、208、211、212室的房屋出租给陈东明使用，商铺类型为商业，用途为宾馆，一楼面积73.12平方米，二楼面积1014.91平方米。租赁期限为2013年10月10日至2016年10月9日。三年租金共计849189元，义乌公司减免两年租金，实收一年租金为283063元。合同第九条、其他条款9-2补充手写条款“甲乙双方约定租赁日期延长到2018年10月9日，2016年10月10日至2017年10月9日租金为297216元，2017年10月10日至2018年10月9日租金为312076元。”该条款上有陈东明签名及义乌公司加盖公章确认。合同签订后，陈东明开始装修“凤台县城关镇夜涩主题宾馆”，装修于2013年11月份全面竣工。2014年3月7日，陈东明与义乌公司又签订一份《商铺租赁合同》，义乌公司将位于安徽省淮南市凤台县城关镇中山南路6#楼114、118、121、125、129室房屋租赁给陈东明，用途为商业，面积206.90平方米。租赁期限自2014年4月7日至2019年4月6日止。截止目前，本案争议房屋的仍然没有通过整体消防验收。2014年6月25日，陈东明向工商局申请“个体工商户名称预先核准申请书”，同一天，凤台县市场监督管理局出具“个体工商户名称预先核准通知书”，该通知书中载明，保留期至2014年12月25日。保留期内，个体户名称不得用于从事经营活动，不得转让。经登记机关设立登记，颁发营业执照后个体户名称正式生效。2015年7月，陈东明申请对其宾馆的装修花费进行评估，2016年3月22日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司淮南市分公司出具价格评估报告书，该宾馆的装修费用市场价格为158.26万元，其中装饰工程费用93.75万元，附属物品价值64.51万元。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为1、本案争议的《商铺租赁合同》是否应予解除：2、如应解除，双方过错责任如何划分，租金及损失如何承担。对于焦点1、本案《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第七章附则第七十三条（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第八条（三）的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”这里导致房屋无法使用，是指房屋不能按照租赁房屋的约定用途使用，或者无妨按照租赁房屋的性质使用。本案中，被告一直辩称原告方的宾馆一直在营业中，经营状况良好，但是原告方不予认可，被告也没有举出充分的证据予以证明。由于没有通过消防验收，即使原告方有经营行为，也是无证经营，是应当受到行政处罚的行为，并不能充分行使其开设宾馆进行正常营业的合同目的。因此，本案讼争的《商铺租赁合同》涉及的房屋没有通过消防验收，属于违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，应予解除。2、对于租赁费的问题，原告认为被告具有全部过错，应当退还全部租金。被告方认为在签订合同的时候，已经告知原告方消防证正在办理中，原告方仍然同意签订合同，因此，损失应当由原告自己负责。本院认为，对于原告方来讲，应当尽到合理的注意，对于其租赁房屋开设宾馆，应当对房屋具备相关手续进行合理的审查。作为被告方出租房屋，应当提供手续健全的房屋，截止目前，本案的房屋消防整体验收仍然没有通过，因此双方均具有过错。原告方在诉状中陈述，装修结束后，一年半才提起诉讼。其应当在权利受损后，及时主张权利，对于扩大的损失，应当自己承担。结合合同约定的三年的房租为283063元，原告起诉的时间以及实际占用房屋将近二年的时间，本院酌定被告应向原告退还283063元租金的三分之一即127687.67元。对于赔偿损失2240962元的请求，因原告方申请对装修花费进行了评估，评估结论为装饰工程费用93.75万元，附属物品价值64.51万，合计158.26万元。本案原告租赁房屋是用来开设宾馆，被告方应当提供合法、手续齐全的房屋，提供通过消防验收的房屋，应是出租方的义务。原告方称租赁房屋的没有通过消防验收，是被告方将设计的消防通道堵上后当做门面房使用，而导致消防整体验收不能通过。被告方辩称已经为原告单独预留了消防通道。原告方向本院申请，要求调取不能办理消防证就不能办理营业执照的依据。经本院到市场监督管理局了解，部分行业从2015年开始起，已可先照后证办理。但是不通过消防验收的情况下，仍然无法正常营业，因为消防管理部门经常会进行检查。本案中双方均具有过错，结合庭审查明的事实来看，本案争议的房屋消防整体验收至今没有通过。被告方在庭审时辩称，在签订合同时已告知了原告消防证没有办理下来，原告方在签合同时是知道的，但是没有举出切实的证据予以证明。在庭审后，被告申请对合同手写条款的书写时间进行鉴定，因不符合法律规定，本院不予准许。对于原告来说，应当按照正常程序，办理了消防证、特许证、营业执照、税务登记等相关证照后，才应当对宾馆进行装修、营业。如果当时消防证办不下来无法经营，就请求解除合同，其装修损失也可避免。其在签订合同后，没有办理相关营业手续就进行装修，因此，原告也具有重大过错。另外，原告在签订了三年的合同后，又续签二年合同的行为，以及于2014年3月7日又另行签订房屋租赁合同的行为，说明原告方并未尽到合理的注意义务，去审查其租赁房屋应当具备的相关手续。由于双方在履行合同中的过错程度相当，应当各承担50%的过错责任。关于评估结论158.26万元，系原告方申请对装修费用进行评估，本次评估结论为装饰工程全新费用的评估价格。因此，对于无法拆除的装饰工程费用93.75万元系损失，应当按照双方的过错程度，由被告方赔偿468750元。对于附属物品价值64.51万元，是可以拆除的部分，评估结论系物品的价值，不是损失，该部分的物品损失没有评估依据，原告方可另行主张，本案中不予处理。对于被告阳光公司是否应当承担责任的问题。因本案系房屋租赁合同纠纷，阳光公司不是本案合同的当事人，与原告没有合同关系，依据合同相对性原则，不应在本案中承担责任。综上。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条（三）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈东明与被告义乌市同越投资管理有限公司于2013年7月31日签订的《商铺租赁合同》；二、被告义乌市同越投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈东明退还租金127687.67元；三、被告义乌市同越投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈东明赔偿损失468750元；四、被告凤台县阳光经济房开发有限公司在本案中不承担赔偿责任；五、驳回原告陈东明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26992元，由原告陈东明负担20614元，被告义乌市同越投资管理有限公司负担6378元；评估费11300元，由原告陈东明负担5650元，由被告义乌市同越投资管理有限公司负担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  余华伟代理审判员  曹非凡人民陪审员  沈 轶二〇一六年七月四日书 记 员  张 娟本案引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第七十三条（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。