湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终988号
上诉人（原审被告）：郑廷芬，女，1958年11月21日出生，汉族，住枝江市。
上诉人（原审被告）：朱红林，女，1981年7月26日出生，汉族，住枝江市。
上诉人（原审被告）：向志远，男，1970年11月18日出生，汉族，住枝江市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：苟敏，湖北鑫典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时继荣，男，1963年10月22日出生，汉族，住枝江市。
被上诉人（原审原告）：时茜(时继荣之女)，女，1987年11月5日出生，汉族，住枝江市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：余爱东，湖北演绎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨尚凤，1943年4月17日出生，汉族，住枝江市。
被上诉人（原审被告）：杨锋华（系杨尚凤之子），男，1968年11月30日出生，汉族，住址同上。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨玉翎（系杨尚凤孙女、杨锋华之女），女，1995年12月5日出生，汉族，住址同上。
上诉人郑廷芬、朱红林、向志远因与被上诉人时继荣、时茜、杨尚凤、杨锋华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑廷芬、朱红林、向志远上诉请求：撤销湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初931号民事判决，依法改判。事实及理由：1、暂时不能办理房产证不构成根本违约，依法不应当解除。2、购买人购买时明知该房屋暂时不能办理产权登记，自身存在一定过错，依法应承担相应的房屋使用费。3、涉案房屋系上诉人与他人合伙开发，其他各合伙人应共同返还购房款。4、一审中没有明确时继荣、时茜应将房屋返还，侵害了上诉人利益。5、装修价值评估系时继荣、时茜单方委托鉴定机构所作，不能作为残值的依据。
时继荣、时茜、杨尚凤、杨锋华辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
时继荣、时茜向一审法院起诉请求：1、请求解除与郑廷芬、朱红林、向志远之间签订的《售房合同》；2、郑廷芬、朱红林、向志远返还购房款385000元；3、判令郑廷芬、朱红林、向志远共同赔偿装修损失118300元、房屋维修费9000元。
一审法院认定事实：杨尚凤和杨锋华分别享有位于枝江市××号面积为64平方米的国有土地使用权。2010年6月24日，杨尚凤、杨锋华（甲方）与郑廷芬（乙方）签订《合伙建房协议》，约定：甲方提供现有房屋地基，乙方提供建房所需的全部资金（包括旧房拆除费用），并由乙方全权负责在此地基上新建两栋各不超过6层的楼房，每层建筑面积约120平方米左右；乙方全权负责建楼，必须符合枝江市城市规划部门的要求；建房过程中发生的各种纠纷和事故与甲方无关；新房建成后，两栋楼房的二楼、一栋楼房顶层的隔热层和建筑高度不超过2.2米的车库两间归甲方所有，其他房屋的土地使用权和房屋所有权归乙方所有，与甲方无关；属乙方所有的房屋乙方有权自行处置，但乙方处置房屋时所产生的各种纠纷和法律责任与甲方无关；合同签订后，乙方向甲方分两次支付人民币二十万元整，作为对甲方的补偿。2010年10月8日，杨尚凤和杨锋华分别取得建设用地规划许可证（用地面积为64平方米）和建设工程规划许可证（建设规模：建筑面积192平方米（三层）），2010年10月28日，取得居民住宅用地批准书。《合伙建房协议》签订后，郑廷芬、朱红林、向志远在该土地上建成了高五层（不含一楼车库）、每层两户、每户面积120平米左右的楼房一栋。
2011年1月15日，时继荣（乙方）与朱红林（甲方）签订《售房合同》，约定：甲方将坐落于枝江市马店镇五一路12号一楼建筑面积约124平方米住房一套和底下整层车库（车库无产权证），出售给乙方（含公摊面积）；房屋与车库总售价为385000元；合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金70000元，乙方应当在甲方交房当天付清余款……；甲方支付乙方人民币10000元，作为房屋产权过户代办押金，办理期限为一年，从交房之日起开始计算；办理房屋产权证的过户费用由甲方承担，乙方须协助甲方办理该房屋的过户手续；乙方在使用房屋期间，如房屋未改动结构而有质量问题，一年内甲方承担维修；本合同甲、乙双方签字生效。签订合同当日，时继荣支付购房定金70000元。2011年5月12日，郑廷芬、朱红林、向志远（甲方）与时茜就上述同一套房屋再次签订《售房合同》，约定枝江市马店镇五一路12号西一楼建筑面积约124平方米住房一套出售给乙方，价款385000元，合同上手写备注“西一楼及西边一楼底下整层车库归乙方所有”；乙方应当在交付当天付清余款；甲方支付给乙方人民币10000元，作为房屋产权过户代办押金，从交房之日开始计算；办理房屋产权证的过户税费及一切办证费用（二证）由甲方承担；合同尾部手写备注“所有款项已付清”，郑廷芬、朱红林、向志远在备注后签名确认。郑廷芬、朱红林、向志远也向时继荣、时茜交付了房屋。时继荣、时茜于2012年对购买的房屋和车库进行装修后入住。后因郑廷芬、朱红林、向志远没有为时继荣、时茜购买的房屋办理产权证书，且时继荣、时茜与杨尚凤就时继荣、时茜购买的车库权属也产生争议，时继荣、时茜为此诉至法院。
一审庭审中，双方认可时继荣、时茜已交纳购房款375000元，余下10000元未付。时继荣、时茜购买的房屋因为政策原因，现无法办理产权登记证书。2017年5月22日，湖北隆兴资产评估有限公司接受时继荣的委托，对其购买的房屋和车库的装修价值进行了评估，评估结论为：争议房屋和车库的装修价值现值118300元。
2016年7月左右，时继荣、时茜因购买的房屋楼顶卫生间漏水，时继荣、时茜征得杨尚凤的同意后，出资对杨尚凤的卫生间及自己的屋顶进行维修。
案外人戴绍鹏于2011年4月向郑廷芬、朱红林、向志远三人购买位于枝江市××楼××住房××（与本案时继荣、时茜系同一栋楼），因为郑廷芬、朱红林、向志远在约定的时限内未给戴绍鹏办理所购房屋的产权证书，戴绍鹏为此于2016年4月诉至一审法院，要求解除售房合同，返还购房款，并赔偿装修损失。一审审理后于2017年2月21日作出（2016）鄂0583民初573号民事判决书，判决：一、解除戴绍鹏与郑廷芬、朱红林、向志远于2011年4月24日签订的《售房合同》；二、郑廷芬、朱红林、向志远于判决生效之日起十日内返还购房款265000元，并赔偿装修损失46244.05元……。郑廷芬、朱红林、向志远三人不服该判决，上诉至宜昌市中级人民法院。2017年11月10日，宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05民终2581号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，时继荣与朱红林先签订一份《售房合同》，后时茜与郑廷芬、朱红林、向志远又就同一套房屋签订一份《售房合同》，两份合同出售的房屋、价款等约定均一致。时继荣、时茜为家庭共同成员，时继荣与朱红林签订售房合同后，时茜又与郑廷芬、朱红林、向志远签订售房合同，是因为时继荣、时茜购买的房屋系郑廷芬、朱红林、向志远共同所有，应由共同所有人共同确认。这两份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，均合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。第一份合同中约定为时继荣办理房屋产权证书的时限为一年，第二份合同中没有明确约定办证时间。现两份售房合同均有效，第二份合同中没有明确约定房屋产权证书的办理时间，应以第一份合同约定的一年时间为准。时继荣、时茜按合同约定的时间交清了购房款，郑廷芬、朱红林、向志远虽然交付了房屋，但在约定的时限内未为时继荣、时茜办理房屋产权证书，经时继荣、时茜多次催促后也未办理，且现在因为政策原因也无法为时继荣、时茜办理房屋产权证书，已构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件。故时继荣、时茜要求解除与郑廷芬、朱红林、向志远签订的售房合同的诉讼请求，予以支持。售房合同的解除是因为郑廷芬、朱红林、向志远在约定的时间内未给时继荣、时茜办理房屋产权证书，且在时继荣、时茜催告后履行不能，郑廷芬、朱红林、向志远违反了合同约定而解除合同，故郑廷芬、朱红林、向志远称郑廷芬、朱红林、向志远应承担一定责任的辩解，缺乏事实及法律依据，不予采信。合同解除后，时继荣、时茜应向郑廷芬、朱红林、向志远返还所购房屋和车库，郑廷芬、朱红林、向志远返还购房款375000元，并赔偿时继荣、时茜的装修损失118300元。由于合同具有相对性，对其他人不具有约束力，《售房合同》系时继荣、时茜与郑廷芬、朱红林、向志远之间签订的，售房款由郑廷芬、朱红林、向志远收取，房屋由郑廷芬、朱红林、向志远交付给时继荣、时茜，该约定不能约束杨尚凤和杨锋华，故郑廷芬、朱红林、向志远辩解杨尚凤和杨锋华也应承担违约责任的理由不能成立，不予采信。时继荣、时茜虽然因为房屋漏水对楼上住户杨尚凤所有的卫生间和自己房屋的屋顶进行了维修属实，但其提供的证据不足以证实其实际支付9000元的维修费用，且售房合同中明确约定因房屋质量问题的，一年内售房方承担维修责任，现交付房屋的时间已远远不止一年的时间，故时继荣、时茜要求郑廷芬、朱红林、向志远赔偿装修损失9000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除时继荣、时茜分别与朱红林及被告郑廷芬、朱红林、向志远于2011年1月15日、2011年5月25日签订的《售房合同》；二、郑廷芬、朱红林、向志远于判决生效之日起十日内返还时继荣、时茜购房款375000元，并赔偿装修损失118300元；三、驳回时继荣、时茜的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4462元，由时继荣、时茜负担112元，郑廷芬、朱红林、向志远负担4350元。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、房屋过户登记系买受人取得不动产所有权的必要条件，买受人购买房屋的目的在于取得房屋所有权，房屋未经变更登记，买受人不能享有其物权，而仅是享有依据房屋买卖合同而形成的债权请求权，因此，是否办理房屋变更登记直接关系到买受人的切身利益，卖房人不为买房人办理房屋过户登记应构成根本违约，买房人依法享有合同解除权。2、无证据表明时继荣、时茜在签订合同时明知涉案房屋不能办理过户登记，相反，双方合同明确约定卖房人应在一年内为时继荣、时茜办理房屋过户手续，即签约时房屋是能够办理过户登记的。3、依据合同相对性原理，郑廷芬、朱红林、向志远系涉案房屋买卖合同的合同相对人，其应承担合同相应责任，至于其他合伙人系郑廷芬、朱红林、向志远与之的另一种法律关系，本案不予审理。4、合同解除后，买房人返还房屋、卖房人返还购房款系合同解除的必然结果，一审对此在判决书中亦有表述。5、时继荣、时茜在一审提交的湖北隆兴资产评估有限公司装修残值评估报告虽系时继荣单方委托，但湖北隆兴资产评估有限公司作为具有评估资质的公司，其作出的评估报告在没有其他相反证据的情况，应作为涉案房屋装修残值的认定依据。对郑廷芬、朱红林、向志远的上诉理由，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。郑廷芬、朱红林、向志远的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6925元，由郑廷芬、朱红林、向志远负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹为民
审判员 李 平
审判员 关俊峰
二〇一八年四月二十日
书记员 赵芯羽