广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3147号
上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：岑永诚，该司经理。
委托代理人：罗红明、严瑾，分别为广东百越律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶安安，女，1989年3月12日出生，汉族，住广州市从化区。
委托代理人黄伟国、李国峰，均为广东天胜律师事务所律师。
上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人叶安安商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第288号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：叶安安、中村公司于2013年2月4日签订《商品房预售合同》，订明由叶安安向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C5幢8层801号房，房屋地址海珠区嘉泰二街9号（C5）801房，总金额为2900000元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付叶安安使用；中村公司向叶安安交付房屋时，应当向叶安安发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）原中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向叶安安提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向叶安安提供加盖中村公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给叶安安；（八）项应交由叶安安填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……十、原中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：原中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，叶安安同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；……十一、原中村公司双方同意对本合同第十三条内容作出如下补充：…2、商品房达到交付使用条件后，叶安安应在此交付期限（以收楼通知书载明的日期为准）到楼盘现场办理相关收楼手续（包括但不限于完全支付该商品房全部价款、办理该商品房权属转移登记的各种税费、提供交存住宅专项维修资金有效凭证复印件，并提供原件核对、各项违约金及其他有关款项，签署房屋交接文件及《业主临时管理规约》），若叶安安未办妥相关收楼手续，则中村公司有权拒绝向叶安安交付该商品房，且不因此承担任何逾期交房的违约责任，并按本协议第十二条第3项的约定执行；……十二、原中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日叶安安要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向叶安安支付违约金；……十三、原中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：原中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，叶安安不得因此拒绝收楼，叶安安仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，叶安安已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今仍未将上述房屋交付给叶安安使用。
另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。中村公司还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市环境保护局关于凤浦西苑（原广州中村苑）C1-C6栋商住楼建设项目竣工环保验收的意见》、《通邮申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，叶安安对其真实性、合法性均予以确认。
诉讼中，叶安安表示其没有收到收楼通知书，其曾多次去现场收楼，但中村公司均以借口拒绝交楼。叶安安、中村公司在庭审中均表示愿意在不设置附加条件的前提下按合同约定办理收楼手续，但庭审后叶安安前往收楼时，中村公司仍要求叶安安签署放弃违约金的协议后才能办理收楼手续，因叶安安拒绝签署而未办理收楼手续。
因本案纠纷，叶安安于2014年3月31日向原审法院起诉请求：一、判决中村公司立即向叶安安交付广州市海珠区嘉泰二街9号星品轩C5幢801号房屋；二、判决中村公司向叶安安支付迟延交付房屋违约金（以房价总款2900000元为基数，按照日0.01%计，自2013年5月30日起计至实际交付房屋之日止）；三、判决中村公司赔偿叶安安在迟延交房期间为解决居住问题而租房的租金损失（按每月6500元，从2013年5月31日起计至房屋实际交付之日止）；四、判决中村公司承担本案所有的诉讼费用。
中村公司原审辩称，同意交楼给叶安安，不同意叶安安的其他诉讼请求。
原审法院认为：叶安安、中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。
根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付叶安安使用；中村公司向叶安安交付房屋时，应当向叶安安发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，叶安安同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，叶安安不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司在2013年1月6日才取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即使中村公司在2013年12月底曾经通知叶安安收楼，仍然不符合合同约定的交楼条件，叶安安在当时没有收楼并无不当。现中村公司至今未再次通知叶安安收楼，且在诉讼中要求叶安安签署放弃赔偿的协议后才同意将涉案房屋交付给叶安安使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故叶安安要求中村公司立即将涉案房屋交付给其使用及支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，原审法院予以支持，违约金应计至中村公司实际交付涉案房屋给叶安安之日止。至于叶安安要求中村公司赔偿其租金损失的诉讼请求，因双方并未约定中村公司迟延交付房屋需赔偿叶安安租房损失，叶安安也未能提供证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，故其该项诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。中村公司认为不应赔偿叶安安租金损失的意见有理，原审法院予以采纳；其余抗辩意见，均缺乏依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年6月23日判决：一、广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，将位于广州市海珠区嘉泰二街9号（C5）801房屋交付叶安安。二、广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向两叶安安支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至中村公司实际交付上述房屋之日止，每日按叶安安已付房款2900000元的0.01%的标准计算；违约金总额以2900000元的5%为限）。三、驳回叶安安的其他诉讼请求。本案受理费1735元由叶安安负担735元、广州市中村房地产开发有限公司负担1000元。
判后，中村公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：中村公司与叶安安于2013年2月4日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房合同》），约定于2013年5月30日向叶安安交付房屋，故逾期交付房屋违约金的日期起算时间为2013年5月31日起。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，在符合法律规定的交楼条件后，中村公司于2013年12月24日以“EMS特快专逊”的形式将《收楼通知书》寄给叶安安，叶安安本人于2013年12月24日签收，显示叶安安已知悉收楼的通知。因叶安安一直迟延收楼，依据《商品房合同》补充协议第十二条第3款约定，“从收楼通知书载明的日期起，由于叶安安的原因，未能按期交付的，视为商品房已交付，原告应从交付之日起承担房屋所有人的责任。”故逾期交付房屋违约金计算截止之日为2013年12月24日。中村公司上诉请求本院撤销一审判决，驳回叶安安的诉讼请求。
叶安安二审答辩称其对一审认定违约金起算日是2013年5月31日没有异议。中村公司以其行为表明未依约履行合同，应当承担责任。叶安安多次到中村公司售楼处，中村公司均拒绝交楼，特别是一审开庭后，按照当庭达成的一致意思，叶安安到中村公司处收楼，但中村公司依旧拒绝交楼。叶安安也跟一审法院法官沟通，经法院协调都没有结果。中村公司开发的楼盘与叶安安相同情况的不止叶安安一个，因此中村公司说的违约金计至2013年12月24日没有事实和法律依据。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案各方均无新的证据提交本院。
本院认为：原审法院对叶安安与中村公司之间的合同及补充协议性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。
根据双方签订合同及补充协议约定，中村公司应当于2013年5月30日前交房给叶安安。中村公司交房条件为建设、监理、施工、勘察设计单位出具的《工程竣工验收报告》，房屋交付时有关资料为中村公司现场公示上述单位《工程竣工验收报告》的复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，叶安安不得因此拒绝收楼。另中村公司应当向叶安安发出收楼通知。中村公司于2014年1月6日才取得涉案楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，故该司虽于2013年12月23日通知叶安安收楼，但该时涉案楼宇并未符合交付条件。此后，中村公司直至叶安安提起本案诉讼之日未再向叶安安发出收楼通知。据此，中村公司逾期交付涉案房屋给叶安安，即使达到交房条件亦未再通知叶安安收楼，未履行通知收楼的义务，原审法院认定中村公司应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。中村公司上诉以尚未符合交楼条件时通知叶安安收楼的日期（即2013年12月24日）为逾期交付房屋违约金计算截止之日的主张无事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中村公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由广州市中村房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。