上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1573号
原告张海发，男，1952年10月16日生，汉族，住上海市普陀区。
原告张富兴，男，1946年9月26日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人张伟（系张富兴之子），住上海市普陀区。
上列两原告的共同委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。
被告上海巨汇物流有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人黄东升，总经理
委托代理人黄东阳。
委托代理人吴广亚，江苏兴时代律师事务所律师。
第三人上海拓南实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人张云志，总经理。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
原告张海发、张富兴与被告上海巨汇物流有限公司（以下简称巨汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知上海拓南实业发展有限公司（以下简称拓南公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告张海发、原告张富兴的委托代理人张伟及原告张海发、张富兴的共同委托代理人李璐佳，被告巨汇公司的委托代理人黄东阳、吴广亚，第三人拓南公司的委托代理人王雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海发、张富兴诉称，张海发、张富兴从拓南公司租的土地，建造了仓库等，出租给包括巨汇公司在内的四个承租人。2010年12月10日，张海发、张富兴与巨汇公司签订《仓库租赁协议》，将宝山区祁春路XXX号内1，500平方米仓库出租给巨汇公司，每年租金264，000元，租期从2010年12月10日起至2013年12月10日止。合同到期后，张海发、张富兴未与巨汇公司续签租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系，巨汇公司于2014年5月7日支付了2014年3月11日至6月10日的租金45，000元（因巨汇公司提出大棚漏水，双方口头协商上述期间的租金按45，000元计算）。2014年9月5日，张海发、张富兴通知巨汇公司解除租赁合同，并在大门处张贴律师函。2014年9月11日，张海发、张富兴还向巨汇公司发送短信，告知租赁合同于2014年9月15日解除，巨汇公司应付清欠租，并于9月16日返还系争房屋。巨汇公司收信后拒不返还，故张海发、张富兴起诉要求确认租赁合同于2014年9月15日解除，巨汇公司返还系争房屋，支付从2014年6月11日至2014年9月10日期间的租金66，000元，及按租金标准计算支付从2014年9月16日起至返还房屋之日止的房屋使用费。
被告巨汇公司辩称，巨汇公司从2003年起即租赁系争房屋，在场地上搭建了四间简易房，在大门外搭建了2间简易房，并对办公室、仓库进行了简单装修。巨汇公司与张富兴于2010年12月10日签订《仓库租赁协议》，未与张海发签订过租赁协议，张海发并非本案适格原告。《仓库租赁协议》到期后，巨汇公司与张富兴达成口头协议，按原合同内容继续履行三年，巨汇公司于2014年5月7日支付张富兴租金51，955元。张富兴从宝山区大场镇南大村委会处领取了动迁补偿款，巨汇公司要求张富兴给予相应的补偿款才同意解除租赁合同。张富兴与拓南公司之间的租赁合同于2014年7月1日已经解除，巨汇公司无需再向张富兴支付租金。
第三人拓南公司述称，拓南公司支付给张富兴、张海发的系终止租赁合同的补偿费，并非动迁补偿款。拓南公司支付的补偿款系打包价，没有具体的计算明细，该补偿款包括了张富兴、张海发承租的全部土地上各项补偿。
经审理查明，2005年11月29日，拓南公司（甲方）与张富兴、张海发签订《场地租赁协议》，约定，甲方将位于钱龙桥（河南浜南侧）场地4.7亩租借给乙方使用；甲方出借的场地属农村集体用地，房屋为集体自建房，无房地产权证；租期从2006年1月1日起至2020年12月31日止；自本协议生效之日起，原甲方钱龙桥生产队，乙方张富兴、张海发于2001年2月1日签订的租赁协议书自行作废。2010年12月10日，张富兴与巨汇公司签订《仓库租赁协议》，约定，出租方：张富兴、张海发（甲方），承租方巨汇公司（乙方）；甲方位于祁春路XXX号内，仓库建筑面积1，500平方米出租给乙方；租期自2010年12月10日起至2013年12月10日止，租期为三年，到期后本协议自动终止；租赁期满，乙方需要继续承租该房屋，应于租期届满前3个月向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；仓库租金从2010年12月10日起每年为264，000元，每三个月为一个付款期，每期付款66，000元，先付后用，每期到期前10天付款，不得拖欠。巨汇公司承租后，在场地上搭建了四间简易房，在大门外搭建了两间简易房。2014年5月16日，宝山区大场镇南大村经济合作社、拓南公司（甲方）与张富兴、张海发（乙方）签订协议书，约定，甲方与乙方于2005年11月29日签订了《场地租赁协议》约定乙方租赁甲方土地4.7亩，租期从2006年1月1日起至2020年12月31日止；乙方在租赁场地上建造了建筑物、构筑物等并进行装饰装修；甲方双方就《场地租赁协议》终止后的补偿事宜达成一致，《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计2，449，319.10元；乙方与全部次承租人之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理与承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部次承租人于2015年3月31日前清腾完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方，并根据本协议约定将属于甲方的，包括但不限于建筑物、构筑物及添附等全部资产交归甲方，甲方于2015年4月10日起对相关道路和房屋等实施封闭措施，并停止供应水、电；甲方于乙方签订本协议之日起5个工作日内先期支付乙方补偿款1，449，319.10元，余款100万元在乙方及全部次承租人清腾完毕，交付租赁场地及应归属甲方的建筑物、构筑物等全部资产，并经甲乙双方签字确认验收交接之日起7个工作日内支付；若乙方或任何次承租人未能按本协议约定期限清腾搬迁的，每逾期一天，乙方向甲方支付7，000元违约赔偿金；甲乙双方就包括但不限于《场地租赁协议》、租赁场地、地面建筑、装饰装修等添附及次承租人的补偿和搬迁等问题再无任何争议，乙方对包括但不限于甲方、南大村委会或政府机构不再享有并不得主张任何本协议之外的权利。2014年5月7日，巨汇公司支付张富兴、张海发2014年3月11日至2014年6月10日的租金51，955元。2014年9月11日，张富兴向黄东升发出手机短信，内容为，租借给巨汇公司的1，500平方米仓库至2014年9月15日为止解除租赁关系，最晚在本月15日将所欠租金87，000元支付给张富兴，9月16日将收回仓库使用权。黄东升于当日收到短信。
审理中，张富兴、张海发提供照片，反映在系争房屋大门口贴有律师函，该函的落款日期为2014年9月5日，内容主要为张富兴、张海发委托律师函告巨汇公司，仓库租赁合同于2014年9月15日解除，巨汇公司将欠租87，000元支付给张富兴、张海发，张富兴、张海发于2014年9月16日将收回仓库使用权。巨汇公司表示，没有收到、看到过该律师函。张富兴还表示，张富兴系代表本人及张海发在《仓库租赁协议》上签字。
以上事实，有张富兴、张海发提供的《场地租赁协议》、《仓库租赁协议》、协议书、照片、手机短信，及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，《场地租赁协议》由张富兴、张海发与拓南公司签订，即张富兴、张海发共同承租了4.7亩土地。《仓库租赁协议》上张海发虽没有签字，但该协议写明出租方为张富兴、张海发两人，张富兴也表示其代表本人及张海发在该协议上签字，加之张富兴、张海发共同向拓南公司承租了4.7亩土地，故张海发主张其系《仓库租赁协议》的出租人，本院予以采纳。巨汇公司关于张海发原告主体不适格的意见，本院不予采纳。农民集体土地不得出租用于非农建设，张富兴、张海发与巨汇公司签订的《仓库租赁协议》所涉场地系农民集体土地，所涉房屋没有房地产权证及相关行政审批手续，故该租赁协议应属无效。巨汇公司应将系争房屋及场地返还给张富兴、张海发。巨汇公司至今仍在使用系争房屋及场地，张富兴、张海发要求巨汇公司支付使用费，本院予以准许。张富兴、张海发自认2014年3月11日至2014年6月10日的租金按45，000元计算，本院予以确认。巨汇公司已经支付上述期间的租金51，955元，相当于多支付了6，955元，可从2014年6月11日至2014年9月10日期间的使用费66，000元中扣除，巨汇公司还需支付上述期间的使用费59，045元，及按每月22，000元计算，支付从2014年9月16日起至实际返还系争房屋、场地之日止的使用费。拓南公司与张富兴、张海发之间系终止《场地租赁协议》达成补偿，并非动迁补偿，巨汇公司要求动迁补偿，本院不予准许。巨汇公司与张富兴、张海发所签《仓库租赁协议》已于2013年12月10日到期，张富兴、张海发在2014年9月亦通知巨汇公司搬离，巨汇公司在租期届满后再要求停产停业损失、搬迁损失，缺乏法律依据。鉴于拓南公司与张富兴、张海发签订的协议书中有装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等补偿项目，拓南公司也表示对张富兴、张海发的补偿款中包括了土地上的所有补偿，即考虑到了巨汇公司等次承租人的补偿问题，现拓南公司称补偿款系打包价，无补偿明细，本院根据案情酌情确定张富兴、张海发支付巨汇公司补偿款共计25万元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告张富兴、张海发与被告上海巨汇物流有限公司就上海市宝山区祁春路XXX号内1，500平方米仓库于2010年12月10日签订的《仓库租赁协议》无效；
二、被告上海巨汇物流有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给原告张富兴、张海发；
三、被告上海巨汇物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张富兴、张海发2014年6月11日至2014年9月10日期间的租金59，045元，及按每月22，000元计算，支付从2014年9月16日起至实际返还上述房屋及场地之日止的使用费；
四、原告张富兴、张海发支付被告上海巨汇物流有限公司补偿款25万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1，975元，由被告上海巨汇物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年一月二十一日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合工业利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。