安徽省铜陵市义安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0706民初758号
原告（案外人）：田学义，男，1971年10月18日出生，户籍所在地安徽省铜陵市义安区，经常居住地安徽省铜陵市义安区。
委托诉讼代理人：陆珂，安徽景旺律师事务所律师。
被告(申请执行人)：熊英辉，男，1966年1月1日出生，住安徽省铜陵市义安区。
委托诉讼代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
第三人（被执行人）：王汝勇，男，1976年12月23日出生，住安徽省铜陵市义安区。
原告（案外人）田学义与被告（申请执行人）熊英辉、第三人（被执行人）王汝勇执行异议之诉，本院（原安徽省铜陵县人民法院）于2016年5月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（案外人）田学义及其委托诉讼代理人陆珂，被告（申请执行人）熊英辉及其委托诉讼代理人程贺，第三人王汝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田学义向本院提出诉讼请求：1、请求撤销安徽省铜陵县人民法院（现更名为安徽省铜陵市义安区人民法院）即本院作出的（2016）皖0706执异7号执行裁定书，停止对异议标的的执行；2、请求确认田学义与王汝勇签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认坐落于城关镇北路城北新村房产（房屋所有权证号：铜县房发字第xxx号）归田学义所有；3、诉讼费用由熊英辉承担。事实和理由：2016年5月3日，田学义收到本院送达的(2016)皖0706执异7号执行裁定书。田学义认为本院驳回其提出的执行异议的裁定事项，与客观事实相悖。一、田学义与王汝勇签订的《房屋买卖合同》是真实合法有效的，并早已支付全部房款，实际占有使用案涉房产。2004年12月14日，田学义就购买王汝勇名下的坐落于城关镇xxx案涉房产（房屋所有权证号：铜县房发字第xxx号，建筑面积25.13平方米）事宜，双方自愿签订《房屋买卖合同》。当日，田学义将全部购房款13000元交付给王汝勇，王汝勇向田学义出具收条一份，并将该房钥匙及全部证照（包括房屋所有权证、发票、水电卡等原件）交给田学义。田学义在购买并合法占有案涉房产后，常年对外进行出租并收取租金。二、未办理过户并非田学义自身原因，而是王汝勇一直未予配合办理，田学义提出对案涉房产的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。因王汝勇一直在外地不在铜陵，双方在签订合同后暂未办理房屋过户登记手续，直到2009年2月王汝勇从外地回到铜陵，田学义要求一起去办理房屋过户，并委托安徽天正房地产评估有限公司对案涉房产进行估价。但由于案涉房产已划入拆迁范围，铜陵市义安区房管部门口头告知无法办理过户登记手续。故田学义在2009年行使登记过户权利时，由于拆迁政策缘故未办理过户登记。2009年至今，由于王汝勇不在铜陵，也一直未配合田学义办理过户，故田学义对未办理过户登记不存在过错。综上所述，田学义作为案涉房产即执行标的的买受人，在2004年即与王汝勇签订书面买卖合同，支付全部购房款并合法占有使用房产，且未办理过户并非因田学义自身原因。故田学义作为案涉房产的合法所有权人向贵院提出执行异议，贵院依法应当终止对案涉房产即执行标的的执行。
熊英辉辩称，1、田学义与王汝勇签订的《房屋买卖合同》有矛盾的地方和严重瑕疵。《房屋买卖合同》中载明该房屋使用年限与产权登记证上载明的时间不一致；合同甲方签字项的落款日期中“2004年”有明显涂改的痕迹，落款日期明显系一人所写；田学义提供的诉讼材料《证据清单》第二、三项列明《房屋买卖合同》《收条》是2014年12月14日签订和出具的。2、田学义所称自相矛盾。田学义在诉状中称2004年12月14日王汝勇就将案涉房屋所有权证交与田学义，并于2009年9月要求王汝勇一起去办理过户手续，并委托安徽天正房地产评估有限公司对案涉房屋进行估价，但在房地产评估报告中显示的委托方是第三人王汝勇，评估费也是王汝勇交纳的，故王汝勇应该是积极配合田学义办理过户的，而非未配合。3、田学义所称早已支付房款并实际占有使用案涉房产，没有事实依据。田学义提供的三份《房屋租赁合同协议书》中写明的承租房屋地点、租赁房屋间数、面积与案涉房屋不相符，故田学义出租的房屋不能认定就是案涉房屋。4、田学义称未办理过户并非自身原因，而是王汝勇一直在外地不予配合和案涉房产已划入拆迁范围，与事实不符。王汝勇于2011年上半年在原县委大楼后门承租了一间门面房经营铜陵青山绿化有限公司，并于2011年7月至2013年9月28日期间，连续多次向熊英辉借款并出具了借条，且在太平法庭于2014年4月17日开庭审理熊英辉与王汝勇民间借贷纠纷案件时出庭应诉了。即使田学义诉称的2004年的协议是真实的，但其未提供书证或其他证据证明在2004年至2009年的五年间存其他不能办理过户的原因，故田学义未办理过户登记的责任在其自身，而非拆迁的原因。6、熊英辉于2016年3月24日向房屋登记部门申请产权变更登记，房屋登记部门于2016年4月9日完成了产权变更登记并核发了有效的房地产权证，田学义所称在2009年行使登记过户权利时，由于拆迁政策缘故未办理过户登记，完全不是事实。综上，熊英辉认为田学义的主张毫无道理，且不具有对执行标的物享有所有权和其他足以阻止执行的实体权利，所以恳请法庭驳回田学义的诉讼请求。
王汝勇辩称：1、房屋确实是卖给了田学义，合同签订时间确实是2004年12月14日，只是字迹不是很清楚。2、田学义找王汝勇去办理过户登记，王汝勇于2009年二三月份去办理时，房产局答复称因为拆迁不能办理变更登记，也未说明何时可以办理。3、2012年，拆迁办向王汝勇进行摸底调查时，王汝勇向其告知房子已经卖给田学义了；2016年三四月份时，评估公司打电话给王汝勇时，王汝勇也向其告知房屋已经卖给田学义了。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：田学义和熊英辉的身份证、《铜陵县人民政府房屋征收决定》（铜政[2012]71号）和《铜陵县人民政府房屋征收决定公告》（铜政[2012]72号）、《铜陵县天工北侧国有土地上房屋征收补偿安置方案》、《国有建设用地使用权出让合同》、自本院执行局调取的案涉房屋照片、协助执行通知书及回执各两份、执行裁定书两份（以上书证均为复印件）、熊英辉的《房地产权证》（原件经庭审质证，卷宗保留复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、田学义提供了《房屋买卖合同》、王汝勇出具的《收条》、房屋所有权证（铜县房发字第xxx号）、《房屋租赁合同协议书》三份、水电费发票五张，拟证明田学义与王汝勇就案涉房屋已在2004年12月14日签订了买卖合同，且在当日将全款交付给了王汝勇，王汝勇出具收条并将房产证原件等全部证照交给了田学义，田学义此后将案涉房屋对外进行租赁并收取租金，继续缴纳水电费，田学义是该房屋的实际所有权人。熊英辉质证认为，《房屋买卖合同》中的签订日期存在涂改，即使合同是存在的，合同的签订日期也是2014年12月14日，该份合同是不真实的。田学义称2004年签订的合同，距今已经12年了，田学义长时间没有按照法律规定到当地产管理部门办理变更登记，是有过错的；收条是不真实的；房屋所有权证是真实的，但与本案没有关联性；《房屋租赁合同协议书》与本案没有关联性；对水电费发票的真实性没有异议，但是交费人是王汝勇而非田学义，不能证明田学义占有该房屋。田学义在庭审中提出证据清单中的2014年是笔误，《房屋买卖合同》是2012年在拆迁时为确权需要在拆迁公司当面补签的。王汝勇对该五份证据没有异议。本院认为，田学义提供的前述五份证据能形成一个证据链实现证明田学义与王汝勇之间存在房屋买卖合同关系及田学义实际占有房屋的目的。虽然《房屋买卖合同》系2012年补签，但王汝勇出具的《收条》中明确注明了所收款项的性质、金额、所售房屋坐落位置、数量及面积，且熊英辉未能提供足以反驳或推翻该《收条》真实性的证据。熊英辉提出《房屋租赁合同协议书》中存在的瑕疵不足以否定该协议书的真实性及与关联性。故本院对该四份证据予以确认。2、田学义提供《房地产估价报告书》及评估费发票、王汝勇的谈话笔录一份，拟证明2009年2月田学义与王汝勇商议去办理过户登记时，由王汝勇委托估价，因涉及拆迁，房管部门口头告知无法办理手续，故未办理过户登记的过错不在田学义。谈话笔录中明确载明2012年土地征收中心因为拆迁对案涉房屋进行摸底调查时王汝勇明确告知该房实际所有人是田学义，由田学义享受回迁安置政策。熊英辉质证认为，对评估报告的真实性没有异议，但是2009年2月10日估价至今已经七年了，田学义没有进行房屋产权变更登记，说明田学义对未进行变更登记有过错，且评估报告中的评估人员不符合房地产估价规范的规定；谈话笔录是不真实的，王汝勇所说与事实不符，王汝勇配合田学义办理过户，房管部门口头告知没有事实根据。王汝勇对该两份证据没有异议。本院认为，不论《房地产估价报告书》的制作或者案涉房屋评估的过程是否符合规范，但均不能否定《房地产估价报告书》的真实性和对案涉房屋进行了评估的事实，故本院对《房地产估价报告书》予以确认。田学义提供的王汝勇的谈话笔录是王汝勇个人的陈述，不能直接作为本案的书证使用，结合本案其他证据，本院对该份谈话笔录中王汝勇所述的房屋买卖过程、进行房屋评估的过程予以认可，对其陈述的办理过户登记的过程及拆迁事项不予确认。3、熊英辉提供了铜陵县公安局西联派出所出具的《证明》、《结婚登记申请书》及《婚姻状况证明》复印件，拟证明田学义与王汝勇系亲戚关系。田学义质证认为，对该组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。王汝勇对该组证据没有意见。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据与本案待证事实无直接关联性，本院对该组证据的关联性不予认可。4、熊英辉提供了2012年6月28日和2013年9月28日《借条》复印件两份[原件在本院（2014）铜民二初字第00208号案卷中]，拟证明王汝勇在出具借条期间一直在铜陵，田学义所称的王汝勇不配合不属实。田学义质证认为，该组证据与本案没有关联性，对真实性不清楚。王汝勇质证认为，2012年6月28日的《借条》系由王汝勇出具，但《借条》中的部分内容不是王汝勇书写的；2013年9月28日的《借条》是不真实的，不予认可。本院调取（2014）铜民二初字第00208号案卷后，经查证，两份借条的原件保存于该案卷中，该案的当事人熊英辉与王汝勇进行了调解并签订了调解协议。故对熊英辉提供的该组证据，本院予以认可。5、熊英辉提供了《铜陵市义安区城北新村区域国有地块棚改项目征收补偿安置方案》和《致城北新村区域国有地块棚户区改造区域全体居民公开信》（原件经庭审质证，卷宗保留复印件），拟证明之前没有完成的征收现在重新开展。田学义质证认为，对真实性没有异议，但与本案无关联性。本院对该组证据的真实性予以认可，但该组证据与本案待证事实无直接关联性，本院对其关联性不予认可。
经审理查明：2004年12月14日，王汝勇将其所有的位于城关镇xxx总面积为25.13平方米的两间平房（房屋所有权证号:铜县房发字第xxx号）出售给了田学义。田学义向王汝勇交付了购房款13000元，王汝勇出具了《收条》并交付了前述房屋。该《收条》载明：今收到出售房款13000元。注：城关镇xxx平房两间、面积25.13平方米。田学义将该房屋对外出租，但并未办理房屋产权变更登记手续。2009年2月，为办理前述房屋的产权变更登记手续，田学义经与王汝勇协商以王汝勇的名义申请安徽天正房地产评估有限公司对该房屋进行评估并支付了评估费300元。安徽天正房地产评估有限公司于2009年2月11日出具了《房地产估价报告书》。该报告书中载明：估价目的：求取估价对象市场价格，为其房地产转让提供价值依据。2012年，田学义与王汝勇就前述房屋买卖补签了《房屋买卖合同》，并约定房屋的坐落位置、面积及价款等。
2011年4月6日，铜陵县国土资源局与安徽新宏置业有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将前述房屋所在地块的土地使用权出让给了安徽新宏置业有限公司。2012年6月1日，铜陵县人民政府发布了《铜陵县人民政府房屋征收决定》（铜政[2012]71号）、《铜陵县人民政府房屋征收决定公告》（铜政[2012]72号）、《铜陵县天工北侧国有土地上房屋征收补偿安置方案》，决定对前述房屋所在地块进行征收。《铜陵县人民政府房屋征收决定公告》还载明：征收实施期限：2012年6月1日至2012年10月31日。公告发布后，本案所涉房屋未被征收。2014年2月19日，本院因熊英辉诉王汝勇民间借贷纠纷一案，依据熊英辉的申请对登记在王汝勇名下的前述房屋进行了查封。后本院依据熊英辉的申请，于2015年10月13日裁定对前述房屋进行拍卖[（2014）铜执字第00656-1号]。2016年3月15日，因前述房屋流拍，本院裁定[（2014）铜执字第00656-2号]：将被执行人王汝勇所有的铜陵县城关镇xxx私有房屋（权证号xxx）作价3.41万元，交付申请执行人熊英辉抵偿债务3.41万元。该房产的所有权自本裁定送达接受抵债物的申请执行人熊英辉时转移。同日，本院向铜陵县住房和城乡建设局下达了《协助执行通知书》，要求协助执行下列项目：依法将登记在执行人王汝勇名下的铜陵县城关镇xxx房屋（产权证号为xxx）过户到接受抵债物的申请执行人熊英辉名下。2016年4月9日，铜陵县住房和城乡建设局为前述房屋办理了产权变更登记手续。
2016年4月5日，田学义就本院对前述房屋的执行提出执行异议申请。2016年4月25日，本院裁定驳回田学义的异议[（2016）皖0706执异7号]。后田学义提起本案诉讼。
本院认为，田学义作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的即讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定如下：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，田学义于2004年12月14日自王汝勇处购得讼争房屋但未就该房屋办理产权变更登记手续。讼争房屋所在地块土地使用权是2011年4月6日出让，政府的征收决定是2012年6月1日公布，在2004年12月14日至2011年4月前田学义有权就其已购买的房屋要求王汝勇配合其办理过户手续，但在近七年的时间内田学义怠于行使该项权利。田学义提供了2009年2月11日安徽天正房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》，该报告书中载明的估价目的是为该房地产转让提供价值依据，而田学义取得该报告书后仍未就讼争房屋办理产权变更登记手续。同时，田学义未提供证据证明王汝勇存在下落不明或拒绝配合过户的情形。田学义怠于行使权利是讼争房屋未办理过户登记的重要原因之一。故本院认为田学义所诉情形与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规不一致，即不满足该规定第（四）项的条件，本院依据生效法律文书将讼争房屋作为执行标的符合法律规定。田学义的诉讼请求事实依据不足，于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告（案外人）田学义的诉讼请求。
案件受理费650元，由原告（案外人）田学义负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 陈 斌
审 判 员 杨 琴
人民陪审员 方金妹
二〇一六年十一月八日
书 记 员 叶丹妮
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。