上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第2925号
上诉人（原审被告）上海四莲商贸有限公司。
法定代表人瞿四毛，董事长。
委托代理人张贤能，上海市海通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海浩健投资管理有限公司。
法定代表人应梦麟，董事长。
委托代理人高峰，上海凯曼律师事务所律师。
上诉人上海四莲商贸有限公司（以下简称四莲公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第15550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月3日，上海浩健投资管理有限公司（以下简称浩健公司）与上海大顾建筑材料有限公司（以下简称大顾公司）原股东顾惠昌、陆振兵签订《股权转让协议》，受让大顾公司的全部股权，转让款为人民币（币种下同）2，480万元。同年1月8日，双方办理了股权及法定代表人的工商变更登记手续，之后浩健公司即将大顾公司之浦东薛家泓岸线码头租赁给四莲公司使用，为此，浩健公司作为甲方（出租人），四莲公司作为乙方（承租人），双方于2010年1月8日签订《租赁经营协议》一份。协议第一条约定，甲方将全资子公司“上海大顾建筑材料有限公司（薛家泓港码头）”项目租予乙方进行经营，甲方向乙方支付首笔500万元流动资金时，乙方应向甲方交付质保金200万元。第二条关于“甲方的权利义务”约定，甲方承诺总投资2，480万元，分期逐步到位，首期到位1，480万元，用于租赁对象的收购，余下1，000万元在2010年2月13日前支付给乙方500万元，用于码头正常经营前的投资，待新的《港口经营许可证》办理完成时支付给乙方500万元，作为码头经营的流动资金；甲方配合尽快将新的《港口经营许可证》办理到乙方的公司名下，以便乙方能够合法经营。“乙方的权利义务”约定，每半年租期届满前15天时即每年的6月15日、12月15日前安排足够的资金支付当期的租金；在租期内，乙方不得将甲方租给乙方的码头进行转租给任何第三方。第三条约定，待大顾公司的股权转让完成工商变更后，将大顾公司薛家泓港码头租赁给乙方，自双方签订租赁合同之日起，期限五年，即自2010年1月8日到2015年1月7日止；若乙方任何半年租期不按期缴纳租金，甲方除追究乙方法律责任外，有权即刻无条件收回码头租赁权，没收质保金。第四条约定，五年租金分配如下：第一年至第三年每年年租金为750万元，第四年及第五年每年年租金为1，250万元。第五条约定，每半年租期届满前15天时（即每年的6月15日、12月15日前）结清当期的租金，并汇入到甲方指定的账户内，乙方若届时迟延缴纳租金，则每天须向甲方按当期租金总额的0.5%支付违约金；对于乙方向甲方所收购的公司（大顾公司）之股东承借的1，000万元，每年180万元的利息，共计2年，由乙方自行全权承担，并向之出具借款合同。第六条约定，乙方违反本协议任一条款，甲方有权随时终止租赁合同，视乙方违约，没收质保金。上述协议签订以后，浩健公司按约向四莲公司交付了码头，四莲公司未向浩健公司支付过租金。
2010年6月23日，浩健公司、四莲公司又签订《场地租赁合同》一份，约定由浩健公司（甲方）将其向上海机场（集团）有限公司租赁的位于浦东机场薛家泓泵站南侧、面积约3，000平方米的场地转租给四莲公司（乙方）作为码头职工的临时生活区，合同有效期自2010年4月1日始至2012年3月31日止，合同期内的租金总额为30万元。该合同约定，租赁期满，乙方应在10天内无条件拆除有关设备设施，恢复原地貌，保证对该区域土地的再利用不产生不利影响，并向甲方返还场地，不得向甲方要求任何的补偿。该合同项下的租金由四莲公司直接支付给了上海机场（集团）有限公司。
2011年2月27日，浩健公司向四莲公司发送《通知函》，函中要求四莲公司在收到通知的两周内支付所欠所有租金及协议规定的违约金，如过期再不支付，将视为严重违约，浩健公司按协议有权即刻无条件收回码头的租赁权并没收保证金；另外，浩健公司现有意将码头作转让以收回权益，四莲公司作为租赁方，有优先购买转让的权利。如四莲公司有意向可作为第一买家优先考虑，应在两周内给予回复，如两周后四莲公司无回复，将视四莲公司放弃优先转让权，浩健公司将转让给其他方。四莲公司收函后在该通知函尾部加注：“……我公司应该付的码头租金应该付，但甲方的码头经营许可证不到位影响我公司经营也应该承担一切经济损失。”
2011年12月6日，四莲公司向浩健公司作出承诺函一份，表示受2010年上海世博会的影响，全年未有任何经营，只有大量投入疏浚河道和重建码头，现承诺于2012年1月20日归还50万元，于2012年3月31日归还250万元，在此基础上与浩健公司进行协调，尽快安排计划归还余下的款项及租金。
2012年1月10日，浩健公司向四莲公司发送《律师函》，函中称根据涉案《租赁经营协议》，四莲公司承租经营近二年，但从未支付租金；另外，四莲公司多次向浩健公司借用大顾公司营业执照并编造虚假文件骗取了上海市交通运输和港口管理局的文件批文，造成大顾公司续办《港口经营许可证》至今无法办理。为此，浩健公司发函通知四莲公司，双方于2010年1月8日签订的租赁协议在本函到达四莲公司之日即为终止日，四莲公司在本函到达之日起的15个工作日内应主动撤离承租的码头并在合理时间通知浩健公司现场交接，否则所造成的一切后果均由四莲公司承担。
2012年5月17日，浩健公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、终止其与四莲公司于2010年1月8日签订的《租赁经营协议》，四莲公司迁出租赁场地、返还租赁物；2、四莲公司支付租赁费暂计1，500万元，实际要求支付至四莲公司迁出日止；3、四莲公司支付延期缴纳租金的违约金暂计100万元，实际要求计算至四莲公司迁出返还之日止。原审审理中，浩健公司撤回要求四莲公司支付违约金的诉讼请求。
原审另查明，浩健公司、四莲公司签订协议后，浩健公司曾向上海港港政管理中心申请临时使用薛家泓水闸下游侧岸线码头，该中心于2010年5月12日作出会议纪要，不支持浩健公司本次临时岸线申请。又，四莲公司于2010年3月即向浩健公司借用浩健公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证及委托书，另外还向浩健公司借取了大顾公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，用于办理租用浦东机场场地事宜，后又数次向浩健公司借用了大顾公司的公章用作办理港口经营许可证用途。上海市交通运输和港口管理局先后于2010年12月2日及2012年4月18日作出批复，同意四莲公司临时使用薛家泓水闸码头运送建筑材料和土石方，有效期分别至2011年12月31日及2012年12月31日止。
原审又查明，2010年7月18日，原大顾公司股东顾惠昌出具《收条》一份，表示上海天民特种建筑材料有限公司原在大顾公司码头强行遗留的建筑材料、做场地材料等资产，已作价270万元解决，其中170万元同意从浩健公司与其股权转让款中作相应抵扣，余款由浩健公司支付，特立此收条，确认该170万元的支付款项。对于该笔款项，四莲公司表示其已代浩健公司垫付，并约定在其应当支付的租金中予以抵扣，浩健公司确认四莲公司已代其垫付了170万元材料款，并同意在应当向四莲公司收取的租金中扣除。
原审审理中，四莲公司表示因浩健公司没有按约向其提供1，000万元流动资金，又未办理《港口经营许可证》，其才没有支付租金，如浩健公司将租金调整至原标准的30%，其同意立即支付，否则不同意支付租金。对此，浩健公司表示，根据约定，其仅是配合四莲公司办理码头经营许可证，无法办出许可证是因四莲公司自身原因造成的，与浩健公司无关，不同意调整租金；另外，合同约定的1，000万元实际是应四莲公司要求将浩健公司应该支付给大顾公司股东陆振兵、顾惠昌的转让款中的部分作为浩健公司向该两名股东的借款，先给四莲公司作为流动资金使用，现因四莲公司未按约向浩健公司支付质保金，其才未向四莲公司提供1，000万元流动资金，且四莲公司应当先向浩健公司支付租金，浩健公司再向其提供流动资金。四莲公司坚持认为应当由浩健公司先向其提供流动资金，其再向浩健公司支付租金，另外，其已经向浩健公司支付了200万元质保金，其中70万元是通过其公司股东吴文科的账户付至了浩健公司应瑛账户上。对此，浩健公司否认四莲公司向其支付了200万元质保金，对于四莲公司所称的转账支付的70万元，浩健公司总经理应瑛到庭称，其确实收到过吴文科转账支付的70万元，但该款是其与吴文科之间其他业务往来产生的款项，与浩健公司、四莲公司均无关，并非涉案协议约定的质保金。同时，浩健公司表示，本案中仅要求解除与四莲公司之间的《租赁经营协议》，四莲公司迁出所租赁的码头并支付相应的租金，至于四莲公司根据双方另行签订的场地租赁合同租用的码头旁场地的迁出及使用费问题在本案中不要求处理。
又，审理中，四莲公司表示其在涉案码头上投入了大量费用，进行了场地平整、港口疏浚、修建房屋等，要求法院将其在码头上投资建造的相关设施判令归其所有，由其补偿浩健公司500万元，并要求对相关设施等进行评估，但一直未提出评估申请。后经浩健公司申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案码头上的装修、构筑物及附属建筑进行司法审价。审价中，经法院释明，四莲公司仍未向评估部门提供审价材料，评估部门无法开展鉴定工作，遂将涉案评估作退卷处理。
原审法院认为，涉案《租赁经营协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。支付租金系承租人的主要合同义务。本案中，前三年的年租金标准为750万元，但四莲公司自2010年1月承租至今，除了代浩健公司垫付过170万元材料款外，未向浩健公司支付过任何租金，庭审中又表示除非将租金标准调整至原标准的30%，否则不同意支付租金，四莲公司的行为表明其已不愿意履行合同主要义务，涉案租赁经营协议丧失了继续履行之基础，浩健公司要求解除具有事实和法律依据，法院予以支持。四莲公司虽以浩健公司未按照协议提供1，000万元流动资金以及浩健公司没有履行办理“港口经营许可证”的义务作为拒付理由，但即使扣除双方争议的1，000万元流动资金，四莲公司仍欠付租金，事实上四莲公司于2011年12月向浩健公司出具承诺函时，亦认可欠租事实，但未兑现；另外，协议仅约定浩健公司“配合尽快将新的《港口经营许可证》办理到乙方的公司的名下，以便乙方（即四莲公司）能够合法经营”，且在协议履行中，浩健公司亦应四莲公司要求数次将浩健公司及大顾公司的相应材料及公章出借给四莲公司作办理港口经营许可证之用，故四莲公司的上述抗辩难以成立。
协议解除后，四莲公司再行占有使用涉案码头失去了合同依据，应予迁出并返还。同时，双方仍应按约进行结算。原审审理中，浩健公司、四莲公司双方确认四莲公司已代浩健公司垫付了170万元材料款，浩健公司亦同意该笔款项作为租金抵扣，法院可予准许，并在四莲公司应当支付的款项中予以扣除。对四莲公司应当支付的租金数额，鉴于浩健公司未能按约提供1，000万元流动资金，自身亦存在过错，客观上四莲公司直至2010年12月2日才经相关部门批复同意其临时使用码头运送建筑材料和土石方，这些都一定程度上影响了四莲公司对涉案码头的经营使用，故法院对前二年的租金酌情进行调整。四莲公司称其已向浩健公司支付了质保金200万元，但浩健公司不予认可，四莲公司又未能提供证据予以证实，故对四莲公司该意见法院不予采信。对于四莲公司提出其在涉案码头上投资建设的问题，经法院释明，四莲公司仍未配合评估，致评估未果，对其主张的投资建造费用本案中不予处理。原审审理中，浩健公司撤回要求四莲公司支付延期缴纳租金违约金的诉请，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，原审法院于2013年8月9日作出判决：一、解除原告上海浩健投资管理有限公司与被告上海四莲商贸有限公司之间的《租赁经营协议》；二、被告上海四莲商贸有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区薛家泓岸线码头迁出，并将码头返还给原告上海浩健投资管理有限公司；三、被告上海四莲商贸有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告上海浩健投资管理有限公司2010年1月8日至2013年1月7日期间的租金人民币1，630万元（已扣除被告上海四莲商贸有限公司垫付的170万元材料款），并向原告上海浩健投资管理有限公司支付自2013年1月8日起至实际返还码头之日止按每日人民币34，246元的标准计算的租金和使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费117，800元、评估费28，301.89元，共计146，101.89元，由上海四莲商贸有限公司承担。
原审判决后，四莲公司不服，上诉至本院称，原审认定事实和适用法律均存在错误：一、浩健公司违约在先，四莲公司有权拒付租金。根据《租赁经营协议》的约定，浩健公司应当在2010年2月3日前支付流动资金500万元，在新的《港口经营许可证》办妥时再支付流动资金500万元，故四莲公司支付租金的时间则应当为每年的6月15日和12月15日。租金支付的日期晚于流动资金的支付日期，根据合同法第六十七条之规定，在浩健公司未付流动资金的情况下，四莲公司有权行使先履行抗辩权，拒付租金。二、原审对于浩健公司的违约责任责罚过轻，有失公正。原审认定浩健公司未提供流动资金、未及时办妥港口经营许可一定程度上影响了四莲公司对涉案码头的经营使用，但其酌定的租金不合理，明显过高。三、在四莲公司是否支付质保金的问题上，原审认定也过于草率。在合同履行过程中，四莲公司的股东之一吴文科2010年2月7日转给浩健公司总经理应瑛70万元的质保金，浩健公司2011年2月27日的《通知函》中称“按协议有权即刻无条件收回码头的租赁权并没收保证金”，也确认了质保金已支付的事实。因此，在浩健公司不履行及不能履行其在前的义务时，四莲公司有权要求浩健公司将租金标准予以合理调整后再予支付，故要求撤销原审判决，改判驳回浩健公司要求解除《租赁经营协议》并迁出涉案码头的诉讼请求，由四莲公司支付浩健公司2010年1月8日至2013年1月7日期间租金1，030万元（已扣除170万元的材料款），2013年1月8日起以原租金的30%为标准支付租金，本案的一、二审诉讼费由浩健公司承担。
被上诉人浩健公司辩称，不同意四莲公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审审理过程中，浩健公司（甲方）还与四莲公司（乙方）于2012年10月24日签署过《租赁经营补充协议书》，该协议载明：“2010年1月3日，甲方上海浩健投资管理有限公司收购了上海大顾建筑材料有限公司100%的股权。上海大顾建筑材料有限公司在上海市浦东机场薛家泓水闸码头原自行投资建造的设施随之（以2，480万元转让）归甲方所有。2010年1月8日，甲方同乙方上海四莲商贸有限公司签订了《租赁经营协议》一份。2012年5月，甲乙双方之间为租金、经营损失等问题发生诉讼。就解除甲、乙双方之间的租赁关系事宜达成如下补充协议：一、甲、乙双方一致同意继续履行于2010年1月8日签订的《租赁经营协议》。二、甲方考虑乙方前两年对码头投资、改建，同意对乙方以往2010年、2011年2年所欠租金等放弃一切费用的追索权。三、甲乙双方签本案补充协议7天内支付350万元租金，……余款在2013年12月底付清，如果乙方在2013年12月底前提前支付租金，总计达到原甲方购入价2，480万元，甲方同意将码头无条件成为乙方，经营权、收益权、产权及所有财产无条件给乙方。四、甲方自愿将原在浦东机场薛家泓水闸码头上的一切资产自愿是乙方所有。……”原审审理过程中，双方均未向原审法院提及签署过《租赁经营补充协议书》一事，二审审理过程中，本院要求当事人提供上述《租赁经营补充协议书》的原件，浩健公司提供了三份，四莲公司未能提供原件。浩健公司称，当时双方签署上述协议要求四莲公司支付相应的款项，否则该合同解除，因四莲公司未支付任何款项，故双方之后已实际解除了该协议，并将其作废，浩健公司收回所有的三份原件。四莲公司则主张，该协议表明当事人之间的关系已从原先的租赁关系转化为码头的转让关系，双方之间只存在买卖欠款关系。
二审审理过程中，浩健公司还向本院表示，对于四莲公司股东吴文科转账到浩健公司总经理应瑛账户上的70万元款项，认可作为已支付的质保金，并同意在合同解除的情况下返还给四莲公司。
本院认为，在双务合同中，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，浩健公司与四莲公司签署的《租赁经营协议》属于租赁合同范畴，而租赁合同作为双务合同的一种，其双务对价关系表现为出租人提供适租的租赁物给承租人，承租人则应支付相应的租金。如出租人与承租人的履行义务有先后顺序，则应从其约定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。浩健公司与四莲公司签订《租赁经营协议》后，浩健公司按约向四莲公司交付了作为租赁物的码头，四莲公司却未向浩健公司支付过租金。虽然上述《租赁经营协议》中约定的浩健公司应支付给四莲公司的1，000万元早于四莲公司支付第一期租金的日期，但由于该1，000万元款项支付的义务并不属于租赁合同中与支付租金具有对价关系的义务，在浩健公司已按约交付了码头并实际使用的情况下，四莲公司以该1，000万元未按约支付作为其拒绝支付租金的抗辩，依据不足，本院难以支持。
其次，根据浩健公司与四莲公司于原审审理期间所签署的《租赁经营补充协议书》的内容与双方各自对该协议书原件的持有情况以及对该协议书内容所发表的意见，本院认为，该协议书实际上是双方于原审审理过程中所达成的一种具有和解性质的协议，但四莲公司未履行该协议书，从浩健公司持有全部原件而四莲公司无法提供原件以及双方均未在原审审理过程中向法院提及该协议等情况看，本院采信浩健公司的说法，该协议书双方已约定不再履行，予以作废，双方的权利义务仍应以《租赁经营协议》约定的为准。
再次，四莲公司在《租赁经营协议》签订后未向浩健公司支付租金，构成违约，浩健公司要求解除《租赁经营协议》具有事实和法律的依据，四莲公司应将涉案的码头返还给浩健公司，并应当支付欠付的租金。虽然四莲公司以浩健公司未按约支付1，000万元作为其拒付租金的抗辩依据不足，但考虑到浩健公司未提供上述1，000万元的流动资金、未及时办妥港口经营许可，在一定程度上影响了四莲公司对涉案码头的经营使用，故原审法院依法对四莲公司应支付的前两年租金进行调整，当属有据，酌定的金额亦尚属合理，本院予以维持。
最后，关于四莲公司是否向浩健公司支付过200万元的质保金的问题，本院认为，虽然2011年2月27日浩健公司向四莲公司发送的《通知函》中提及过“有权即刻无条件收回码头的租赁权并没收保证金”，但浩健公司二审中解释该通知函是根据《租赁经营协议》第6条向四莲公司主张权利，故列举了该条款，并不表示浩健公司已经收取了保证金。因此，四莲公司应当就其200万元的支付进行充分举证。二审审理过程中，浩健公司认可四莲公司主张的的吴文科转账给浩健公司总经理应瑛的70万元款项为质保金，并同意在合同解除的情况下予以返还，故可以认定四莲公司支付了70万元的质保金；但对于剩余的130万元的质保金的支付情况，四莲公司未能提供确实而充分的证据，故本院难以认定。对此，《租赁经营协议》解除后，浩健公司应当返还四莲公司上述的70万元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第15550号民事判决第一、二、三项；
二、上海浩健投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还上海四莲商贸有限公司质保金人民币70万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币117，800元、评估费28，301.89元，共计146，101.89元，由上海四莲商贸有限公司负担。二审案件受理费人民币53，800元，由上海四莲商贸有限公司负担50，000元，上海浩健投资管理有限公司负担3，800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 张雪静
二〇一四年一月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……