贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0181民初546号原告刘亮，男，1996年6月21日生……。委托代理人刘生明，系原告刘亮的父亲，代理权限为特别授权代理。委托代理人李辅智，贵州诚稳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司清镇分公司，……。负责人毛世平，分公司经理。被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司……法定代表人林泉，公司经理。二被告共同委托代理人刘涛，清镇市威清法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。第三人刘生明，男，1971年10月23日生，……。原告刘亮诉被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称宏泰清镇分公司）、贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。因本案的处理结果与刘生明具有法律上的利害关系，为查明案件事实需要，本院依法追加刘生明为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告刘亮的委托代理人刘生明、李辅智，被告宏泰房开、宏泰清镇分公司的共同委托代理人刘涛、第三人刘生明到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘亮诉称：2014年11月26日，原告的父亲刘生明、母亲谢艾华与被告清镇分公司签订《清镇人民广场门面认购协议》，欲购买清镇市人民广场G3栋（1-4）单元1楼4号门面。同日，刘生明交付定金12万元。2014年12月1日，原告与被告宏泰房开正式签订《商品房买卖合同》，约定购买上述门面房屋。因双方在合同中未约定交房时间和房权证办理时间，经协商，2014年12月17日，刘生明向被告清镇分公司作出书面承诺，称购买公司的门面房屋，公司已将该门面抵押，公司提供资料后一个月内付清尾款；同时申请提前领房使用，如公司资料完善，不能在一个月内付清尾款，公司将有权收回门面使用权。次日，宏泰公司将案涉房屋交付原告使用。2015年5月29日原告与被告签订《补充协议》，就付款事宜作出约定，公司并承诺此房售给原告后，不再将房屋做任何抵押。2015年10月27日，原被告再次形成《补充协议》，被告承诺2015年12月20日办理相关手续，原告看见门面的房产证、土地证后补清尾款，如2015年12月20日未将该门面的房产证、土地证交给房管所，被告将向原告一次性支付总房款10%的违约金。本协议具有与原合同同等的法律效力。至约定期限届满，二被告仍未将门面过户给原告。综上，诉请判令：1、依法确认原告与被告宏泰房开于2014年12月1日所签《商品房买卖合同》有效；2、判令被告宏泰房开履行原、被告于2014年12月1日所签《商品房买卖合同》义务，将清镇市人民广场G3栋（1-4）单元1楼4号门面的房屋所有权过户给原告；3、判令二被告赔偿原告逾期办理房屋过户手续违约金214561.2元即总购房款的10%；4、本案诉讼费由二被告承担。被告宏泰房开、宏泰清镇分公司辩称：我们认可商品房买卖合同有效，我们同意办理过户手续，但是需要给我们一点时间。第三人刘生明述称，案涉门面房过户给原告刘亮没有意见。经审理查明，原告刘亮与第三人刘生明系父子关系。2014年11月26日，第三人刘生明与被告宏泰清镇分公司签订《清镇人民广场门面认购协议》，约定第三人认购被告开发建设的人民广场项目G3栋1-4单元1层4号门面，总价为2145612元，第三人于签订认购书之日支付12万元作为购房定金。同日，第三人向被告宏泰清镇分公司支付12万元。2014年12月1日，原告刘亮作为买受人与被告宏泰清镇分公司签订《商品房买卖合同》，约定购买清镇市人民广场第G3幢1-4单元1层4号商业用房，建筑面积共109.47平方米，套内建筑面积107.1平方米，房屋总价款为2145612元；付款方式为分期付款，于2014年12月1日付首付款100万元，余款1145612元于2015年6月30日前付清；房屋交付期限为购房余款到账后交房；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等内容。2015年5月29日，刘亮与宏泰清镇分公司签订《补充协议》，载明“本公司销售给业主刘亮的门面：人民广场商住楼G3栋（1-4）单元1层4号一间总金额：贰佰壹拾肆万伍仟陆佰壹拾贰元，原定一次性付款，现购房人刘亮经营资金周转困难，经双方协商改为分期付款。首次付款于2014年12月1日已付壹佰万元，再次于2015年5月28日贰拾万元，余款2015年8月30日付贰拾万元，剩余柒拾肆万伍仟陆佰壹拾贰元在2016年元月30日前付清。业主刘亮必须遵守双方协议按时付款，到时付清。我公司承诺此房售给业主刘亮后，不再将此房作任何抵押，如有违约，一切经济纠纷及任何责任由本公司承担”。2015年10月27日，宏泰房开（甲方）与刘亮、刘生明（乙方）签订《补充协议》，约定“甲方销售给刘亮的门面：清镇市人民广场商住楼G3栋（1-4）单元1层4号一间总金额：贰佰壹拾肆万伍仟陆佰壹拾贰元（2145612元），甲方承诺2015年12月20日办理相关手续，乙方看见甲方该门面的房产证、土地证，补清该门面尾款时，甲方给乙方办理房产证、土地证（以交件给房管所为准）。如2015年12月20日未将该门面的房产证、土地证交给房管所，甲方将向乙方一次性支付总房款的10%的违约金。同时，甲方已办理过户手续，乙方未将购房尾款支付给甲方，乙方将向甲方一次性支付总房款的10%的违约金。本协议与原合同具有同等法律效应”。另查明，刘亮共计交付宏泰清镇分公司房款140万元。2014年12月18日，宏泰房开将案涉商业房屋交刘亮管理使用至今。同时查明，案涉商业用房登记于宏泰清镇分公司名下，房权证号为1600075**；至2016年6月7日止，房屋登记部门未查询到有关案涉商业房屋的抵押登记信息。审理中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封案涉清镇市红旗路人民广场G3栋（1-4）单元1楼4号房屋，并提供清镇市红旗路人民广场商住楼H3栋5-6单元1层4号房屋（筑房权证清镇字第1600245**号）作为保全担保。2016年3月21日，本院（2016）黔0181民初546号民事裁定书裁定查封清镇市红旗路人民广场G3栋（1-4）单元1楼4号房屋，查封期间从2016年3月23日至2018年3月22日。上述事实，有原、被告的陈述、身份证、组织机构代码证、门面认购协议、商品房买卖合同、收款收据、补充协议等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与被告于2014年12月1日就买卖清镇市红旗路人民广场G3栋1层4号商业房屋达成合意，双方签订的《商品房买卖合同》及后来协商达成的《补充协议》，是双方真实意思表示，为有效协议，对双方均具有拘束力。关于原告诉请被告办理房屋所有权过户手续的主张，经查，双方签订《商品房买卖合同》后于2015年5月29日签订《补充协议》，被告同意原告分期付款，尾款745612元于2016年1月30日前付清；于2015年10月27日签订《补充协议》，约定被告于2015年12月20日办理相关手续，原告看见案涉商业房屋的房产证、土地证即补清房屋尾款。综上，应认定双方约定被告于2015年12月20日为原告办理案涉房屋的权属过户手续，原告在房屋手续办理完毕后补清尾款。上述《补充协议》对双方均具有拘束力，双方均应按《补充协议》履行义务，故对原告诉请被告将案涉商业房屋的房屋所有权过户给原告的主张，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿逾期办理房屋过户手续违约金214561.2元（总房款10%）的主张，现查明，双方于2015年10月27日《补充协议》中约定，如被告2015年12月20日未将房产证、土地证交房管所，被告将向原告一次性支付总房款的10%的违约金，现被告至今未履行义务向房管部门递交相关证件办理过户手续，被告行为确属违约，应按案涉房屋总房款2145612元的10%标准支付原告违约金即214561.2元，故对该主张，本院予以支持。另，宏泰房开与宏泰房开清镇分公司之间系总公司与分公司关系，故二者对外应承担连带责任。综上，为构建和谐稳定的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司、贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告刘亮办理清镇市红旗路人民广场G3栋（1-4单元）1层4号商业房屋（权证号为16000……）的产权过户手续；二、被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司、贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘亮违约金214561.2元。案件受理费4518元，由被告贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司、贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司清镇分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  程 丹人民陪审员  杨光华人民陪审员  桑德志二〇一六年六月十四日书 记 员  兰 茜