江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00991号
原告周辉。
委托代理人王娟，江苏曹娟律师事务所律师。
被告马井林。
被告陆琳。
两被告共同委托代理人唐德乾，徐州市离退休法院工作者协会法律工作者。
被告新沂市新东方置业有限公司，住所地新沂市钟吾路南段。
法定代表人苏汉，该公司执行董事。
委托代理人成凤忠，北京君佑律师事务所律师。
原告周辉诉被告马井林、陆琳、新沂市新东方置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告周辉及其委托代理人王娟，被告马井林、陆琳委托代理人唐德乾，被告新东方公司委托代理人成凤忠到庭参加诉讼。本案在审理过程中依法延长了审限，现已审理终结。
原告周辉诉称：被告马井林、陆琳系夫妻关系，两人原从被告新东方公司处购买位于新沂市苏北物流中心＊＊幢＊＊＊室房屋。2014年春节后，原告从网上得知被告马井林欲出售上述房产，经双方协商，被告马井林、陆琳以271000元价格将上述房产出售给原告。因涉案房产被告马井林仅与新东方公司签订商品房认购协议书，为减少不必要的麻烦和手续，三名被告要求原告直接与新东方公司签订商品房认购协议书。2014年2月8日，原告与被告新东方公司签订了商品房认购协议书并缴纳了2000元过户费用。2014年2月10日，原告将271000元交付给三名被告。之后原告要求被告新东方公司将涉案房屋备案，新东方公司告知涉案房屋已经抵押他人，无法进行备案及产权登记。被告马井林、陆琳在与原告签订商品房买卖合同过程中，故意隐瞒涉案房屋被抵押、查封的事实，导致无法过户和交付，给原告造成重大损失。被告新东方公司在与原告签订商品房认购协议时故意隐瞒事实，并收取原告2000元过户费用，致使原告将购房款全额给付被告马井林，应承担连带赔偿责任。综上，请求法院判令：一、解除原告与被告马井林、陆琳签订的新沂市苏北物流中心＊＊-＊＊＊室房屋买卖合同；二、被告马井林、陆琳、新东方公司共同返还购房款273000元并支付利息（自2014年2月10日起至付款之日止，按月利率1%计算）。
被告马井林、陆琳辩称：1、原告与被告马井林、陆琳之间不存在房屋买卖合同关系。马井林于2011年8月购买了涉案房屋，在付清全部价款后，新东方公司并未交付房屋。后马井林因工作关系不再需要涉案房屋，便与新东方公司协商并达成了解除房屋认购协议的一致意见，新东方公司收回了马井林持有的商品房认购协议书和购房款收据，并在认购协议书上注明“作废”等内容，新东方公司亦同意按房屋现值退还购房款，但迟迟未退还。2014年2月初，新东方公司将涉案房屋出卖给原告，原告与新东方公司签订了涉案房屋认购协议书，并交纳了购房款及过户费用，在付款过程中，新东方公司为了简化与马井林的退款交接手续，要求原告直接将270000元支付给马井林。马井林虽然收到了新东方公司的退房款，但其中涵盖了马井林与新东方公司解除认购协议和原告与新东方公司签订认购协议两个不同法律关系，不能断章取义地理解为原告购买的是马井林的房屋，故马井林与原告之间不存在房屋买卖合同关系，并非合同相对人。2、马井林与陆琳虽系夫妻关系，但与新东方公司签订、解除房屋认购协议均是个人行为，与陆琳无关。3、马井林与新东方公司签订认购协议书并给付购房款后，并未实际取得涉案房屋，之前也不知道房屋被抵押之事，直到与新东方公司解除认购协议时也不知情，故马井林不存在过错，不应当承担责任。4、原告签订认购协议书时，涉案房屋属现房，完全符合上房入住条件，随时可以与新东方公司办理上房手续，虽然涉案房屋已被新东方公司抵押，但要看抵押合同是否合法有效。即使抵押合同成立，也不必然产生抵押物被处置的法律后果。只要新东方公司履行了抵押合同项下的债务，抵押物便可以被解除抵押。虽然暂时不能办理备案登记，但不影响原告与新东方公司之间买卖合同的效力，故原告并非已经不能实现订立合同目的，不具备解除合同的法定条件，原告完全可以像其他购房者一样通过执行异议程序实现权利。5、新东方公司故意隐瞒事实，存在重大过错，其作为合同相对人和义务人应承担全部责任。6、原告诉请按照月利率1%计算利息无合同依据和法律依据，充其量只能自起诉之日按银行同期同档贷款基准利率计算，由新东方公司予以赔偿。
被告新东方公司辩称：1、原告要求解除合同条件不成就，涉案房屋虽备案在他人名下，但并非法律意义上的抵押。2、房屋认购协议具备了商品房买卖合同的必要条款，是合法有效的，与房产部门的备案合同不是同一法律关系，备案合同并非是真实的房屋买卖合同，我公司对涉案房屋的出售只是与原告签订了房屋买卖合同，并未与其他人订立具有真实房屋买卖意思表示的合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋位于新沂市新安街道钟吾南路88号苏北物流中心＊期＊＊幢＊＊＊号。2011年7月，被告马井林就涉案房屋与新东方公司签订《认购协议书》，并支付购房款212681元。2014年2月8日，原告周辉（乙方）与被告新东方公司（甲方）就涉案房屋另行签订《苏北物流中心二期商品房认购协议书》，协议约定：乙方认购的商品房位于钟吾南路＊＊号苏北物流中心＊期＊＊幢＊＊＊号，建筑面积为132.1平方米（含公摊面积，实际面积以政府部门最终确认的面积为准）；乙方认购单价为每平方米1610元，认购总价为212681元；乙方必须于签订协议书后十五日内，付清购房款212681元，同时与甲方签订《商品房买卖合同》及完成相关手续的办理。当日，周辉支付新东方公司过户费用2000元。2014年2月10日，周辉给付马井林271000元（其中通过中国邮政储蓄银行转账270000元，另外支付1000元现金），新东方公司向周辉出具212681元购房款收据。当日，马井林出具证明一份，内容为：“本人马井林现将物流中心＊期＊＊幢＊＊＊号房屋（132.1㎡）更名为周辉，成交价为271000元整，转账金额已收到，2014.2.10，特此证明，房屋一切权限属于周辉所有马井林”。该证明由原告持有，但被告马井林称证明系其出具给被告新东方公司，新东方公司对此称因人员调整而无法确定。
以上事实，有原告提供的认购协议书、证明、购房承诺、中国邮政储蓄银行转账凭单、收款收据，原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。
本院认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。周辉主张其与马井林之间存在房屋买卖合同关系，马井林不予认可；对该事实，周辉应当承担举证证明责任。
周辉提供马井林出具的证明及中国邮政储蓄银行转账凭条，用以证明马井林于2014年2月10日将涉案房屋出售给周辉，并收取271000元购房款。马井林质证认为，该证明仅能证明马井林与新东方公司已经解除房屋买卖合同关系，同意将涉案房屋更名为周辉，且该份证明是由马井林出具给新东方公司的。根据周辉与新东方公司签订《认购协议书》，该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，该合同买卖主体明确，意思表示一致，可以认定周辉与新东方公司之间形成商品房买卖合同关系。周辉提供的证明及转账凭条仅仅可以证明马井林同意解除原与新东方公司就涉案房屋签订的买卖合同以及实际收到的款项，不能证明其与马井林存在买卖合同关系，且该主张与原告签订的《认购协议书》是矛盾的。因此，周辉主张解除其与马井林、陆琳之间的房屋买卖合同，无事实依据，本院依法不予支持。周辉要求新东方公司对购房款及利息承担连带赔偿责任，亦无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告周辉的诉讼请求。
案件受理费5968元，由原告周辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 孙莹莹
人民陪审员 周贞红
人民陪审员 杜 雷
二〇一六年三月十一日
书 记 员 王肖肖