宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂三峡民初字第00559号
原告（反诉被告）湖北安诚物业服务有限公司。住所地宜昌市东山开发区深圳路****号。
法定代表人李俊，该公司总经理。
委托代理人杨敏，该公司员工，一般授权代理。
委托代理人崔楚慧，该公司员工，一般授权代理。
被告（反诉原告）蒋仁实，1968年7月15日出生。
委托代理人雷春华，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人涂绍应，湖北民基律师事务所实习律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）湖北安诚物业服务有限责任公司（以下简称安诚物业公司）诉被告（反诉原告）蒋仁实物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由审判员刘青春适用简易程序，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安诚物业公司的委托代理人杨敏、崔楚慧、被告（反诉原告）蒋仁实的委托代理人雷春华到庭参加诉讼，双方庭后申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告安诚物业公司诉称：原告与被告所入住的小区业主委员会--
畔山林语小区业主委员会分别于2011年10月16日、2015年1月31日签订《物业服务合同》，双方协商约定小区物业服务费自2012年6月1日起按照1.1元／㎡／月、电梯费按照30元／户计收。被告自2013年1月1日至2015年6月30日间共计8200元物业服务费未缴纳给原告。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付原告物业服务费8200元；2、判令被告支付违约金771元；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告蒋仁实辩称，自2012年起，被告居住的房屋外墙面一直存在严重的漏水，导致其室内墙壁被漏水侵蚀，室内装饰装修也因漏水严重腐蚀，2013年，物业公司在其要求下，只是对外墙进行了简单的处理，漏水问题至今仍在持续，被告一直持续不断的要求物业公司按照合同约定解决，但物业公司置之不理。被告有权拒交物业费，并反诉要求：1、判令反诉被告物业公司立即履行维修维护义务，2、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水造成的损失10000元，3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告安诚物业公司答辩称，反诉原告房屋漏水属实，我们曾经于2014年初对该漏水进行了处理。但处理后，我们并未接到有关反诉原告房屋漏水的书面报告。根据合同约定，对房屋漏水等情形，反诉原告应当向小区业委会提出书面维修申请。
经审理查明，被告蒋仁实系畔山林语小区业主，住该小区12-202室，房屋产权面积248.49㎡。宜昌安诚物业管理有限责任公司（合同乙方）与畔山林语小区业主委员会（合同甲方）于2011年10月16日共同签订《物业服务合同》，甲方将畔山林语小区委托乙方实行物业管理。该合同第二章约定了物业服务内容，包括房屋建筑共用部位、共用设施、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共秩序和公共区域环境卫生的维护、公共区域内车辆行驶、停放秩序的维护与管理，房屋装饰装修服务与管理，房屋与业主档案、图纸资料管理等。第三章约定了服务标准为执行《普通住宅小区物业管理服务等级标准》【中物协2004）（二级）。第四章约定服务期限为3年，自2011年10月16日至2014年12月31日止。第五章第十七条第一款约定物业服务费标准为1.1元／㎡／月，电梯费30元／户／月，并约定此收费标准自2012年6月1日起执行；第十八条约定物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，······，小区单项维修项目成本超过3000元（含3000元）以上的，由物业公司向业委会申报维修项目、提供详细费用预算后，业委会按照专项维修资金使用程序申请使用。第八章第二十七条还约定，逾期未缴纳者，可按照欠缴费用日千分之三加收违约金。合同到期后，宜昌安诚物业管理有限责任公司（合同乙方）与畔山林语小区业主委员会（合同甲方）又于2015年1月31日续签了《物业服务合同》，甲方将畔山林语小区继续委托乙方实行物业管理。该合同第二章仍约定了物业服务内容，包括房屋建筑共用部位、共用设施、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共秩序和公共区域环境卫生的维护、公共区域内车辆行驶、停放秩序的维护与管理，房屋装饰装修服务与管理，房屋与业主档案、图纸资料管理等。第三章约定了服务内容和标准。第四章约定服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。第五章第十七条第一款约定物业服务费标准为1.1元／㎡／月，电梯费30元／户／月，逾期未缴纳者，可按照欠缴费用日千分之三加收违约金。第二十条约定，涉及到单个业主因维修需要使用公共维修资金的，该业主须先行向业委会提出书面维修申请，······。宜昌安诚物业管理有限责任公司依约提供了物业管理服务。2013年以前，被告蒋仁实依约按时交纳了物业服务费。自2013年1月1日至2015年6月30日止，被告蒋仁实以物业公司管理不力，噪声、油烟等污染影响了其居住质量，同时未及时认真负责的解决其房屋外墙漏水等问题为由，拒缴物业服务费8200元，原告安诚物业公司催缴多次未果。
案件审理过程中，本院组织双方当事人到反诉原告的房屋内进行现场勘查，双方达成如下一致意见：反诉原告的房屋漏水是由于外墙产生裂缝；2013年，反诉被告曾经根据反诉原告的反映，对反诉原告的漏水的外墙进行了简单的处理；因外墙漏水导致反诉原告的装修损失为2000元。
另查明，2014年8月25日，宜昌安诚物业管理有限责任公司变更为湖北安诚物业服务有限公司。
上述事实，有原告提交的费用催收回执、催费用催收通知书、律师函、《物业服务合同》、住改商向有关部门的书面报告、安诚物业公司营业执照、反诉原告提交的房屋漏水的照片、本院组织双方就房屋漏水的原因、损失进行协调的笔录等证据证实。
本院认为，原告安诚物业公司与畔山林语小区业主委员会签订的《物业服务合同》主体适格，内容不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告安诚公司按照合同约定为被告蒋仁实在内的小区所有业主提供了物业服务；被告蒋仁实作为小区业主之一，在接受原告安诚物业公司提供的物业服务的同时，理应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务；但房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理责任，是原告安诚物业公司物业服务内容的一部分，反诉被告安诚物业公司亦应当按照合同约定的义务，负责维修反诉原告的房屋所在的外墙，反诉被告未及时有效的维护，是违反合同约定的义务，应当承担违约责任，即使合同没有约定物业公司违反合同约定的义务应当承担违约责任，也应当按照公平原则，减少物业服务费，造成反诉原告的装修损失，同时应当承担赔偿责任。故原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院酌定按所欠物业服务费的80%予以支持，其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告履行合同义务，维修反诉原告的外墙漏水、并赔偿反诉原告的损失的诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告蒋仁实于本判决生效之日起十日内支付原告湖北安诚物业服务有限公司物业服务费6560元。
反诉被告湖北安诚物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告蒋仁实的损失2000元；
反诉被告湖北安诚物业服务有限公司在本判决生效之日起六十日内维修反诉原告蒋仁实房屋所在外墙；
驳回原告的其他诉讼请求；
驳回反诉原告的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案本诉受理费25元（已减半），由被告湖北安诚物业服务有限公司负担10元，被告蒋仁实负担15元；反诉案件受理费25元（已减半），由反诉原告蒋仁实负担5元，反诉被告湖北安诚物业服务有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 刘青春
二〇一五年十二月十四日
书记员 钟 飞