中华人民共和国
上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2519号
原告（反诉被告）邱正宇。
委托代理人余杨，上海市金马律师事务所律师。
被告（反诉原告）倪王慕徵。
委托代理人施家杰。
被告（反诉被告）上海诺宝房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区钦州南路***号-1临。
投资人陈刚，总经理。
委托代理人曹李。
委托代理人陈杰。
原告（反诉被告）邱正宇与被告（反诉原告）倪王慕徵、上海诺宝房地产经纪事务所（反诉被告，以下简称诺宝事务所）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。除原告邱正宇、被告倪王慕徵未到庭外，其余诉讼当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱正宇诉称，2012年10月5日，原告与被告倪王慕徵就原告购买被告所有的上海市徐汇区某路某弄某号某室的房屋（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》，双方约定该房屋的转让价格为人民币（下同）2，800，000元。原告于当日支付定金30，000元。根据协议约定，双方同意于协议生效后的135日内签订《上海市房地产买卖合同》，随后办理过户手续。然而时至今日，由于被告的原因，双方未就该房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，且被告以《公函》的形式书面通知原告在违约条款的框架下处理善后事宜。原告认为被告违反约定的行为严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年10月5日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告倪王慕徵双倍返还原告购房定金60，000元；3、被告倪王慕徵赔偿原告损失470，000元。
被告倪王慕徵辩称，程序上，原被告签订的是居间协议，该居间协议是无效协议；在居间协议框架下，被告同意该承担多少就承担多少，若合同解除了，被告同意返还定金30，000元。不同意原告第三项诉请。原、被告于2012年10月5日签订房地产买卖居间协议，原告在签订该居间协议时，对房屋的权属状况已充分了解，并自愿买受该房屋。该房屋产权为被告与案外人倪某某（被告丈夫）共同共有，倪某某于2006年8月21日去世。因继承尚未处理，导致该房屋的买卖不能继续履行。被告认为，居间协议侵犯了倪某某的其他法定继承人的权益，应属无效协议。故提起反诉，请求判令：1、原、被告签订的“房地产买卖居间协议”无效；2、原、被告依“房地产买卖居间协议”收取的钱款，予以返还（30，000元）。
被告诺宝事务所辩称，2012年10月4日，原告方父母等亲属到系争房屋中看房，感觉颇为满意，与出卖方（即被告倪王慕徵）谈妥价格等细节后，双方签订了居间协议。签约后，被告告知买卖双方产证需要变更后（因倪某某已死亡）方可交易。由于原告属于置换购房，被告倪王慕徵需要时间办理继承公证，双方口头约定办理过户时间为100天内，被告倪王慕徵收取了原告支付的定金，当时倪王慕徵及三个女儿均在场。双方没有签订买卖合同的原因是，原告现金不足，被告倪王慕徵的材料也没有准备好（继承公证没有办出来）。被告当时告知过被告倪王慕徵，继承公证需要抓紧时间办理，并告知继承公证后，系争房屋产证才能变更。后倪王慕徵的大女儿告知被告，由于种种原因，无法从台湾调取资料。被告也曾到黄浦公证处咨询，被告知需由倪王慕徵本人亲自去海外查询，但由于她年事已高，未能前往，最终致系争房屋买卖未果。
反诉被告邱正宇辩称，不同意反诉诉请。案外人倪某某已经死亡的事实，签约前中介与原告均不清楚，被告倪王慕徵自己最清楚，被告倪王慕徵在明知系争房屋为其与倪某某共有，以及倪某某已经过世的情况下仍将该房屋委托出售，存有过错。被告倪王慕徵自始至终从未有过不出售房屋，或者由于家里人反对而不出售房屋的意思表示。原告曾发函给被告倪王慕徵，被告倪王慕徵回函告知，继承公证程序复杂，难以办理，但从未提及因女儿原因导致不想出售房屋，还向原告提出在居间协议第四条框架下解决争议。故被告倪王慕徵的反诉，恶意明显，原告认为双方签订的协议合法有效，依据关于审理买卖合同纠纷案件法律适用解释第3条，出卖方缔约时没有所有权或处分权，以建立合同为由，提起合同无效的，应不予支持。
反诉被告诺宝事务所辩称，对于居间协议效力，保留意见。
经审理查明，上海市徐汇区某路某弄某号某室（建筑面积126.04平方米，即系争房屋）系被告倪王慕徵与其丈夫倪某某（2006年8月21日去世）共同共有房产。2012年10月5日，原告（乙方、购买方）与被告倪王慕徵（甲方、出售方）、被告诺宝事务所（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》一份，内容为，甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方前述房屋达成买卖条件并签订本协议。乙方在签订本居间协议时，对该房屋的权益状况已充分了解，并自愿买受该房屋。若本条描述与该房屋实际状况不符或不详尽，则以该房屋权属证明或相关法律文书记载内容为准，且三方同意对此不再另行签订补充协议予以变更和确认。
协议明确购买系争房屋总价款为2，800，000元，付款方式为，签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款2，030，000元作为首付款（含定金）；乙方以贷款方式支付甲方房款720，000元，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；交付房屋时支付甲方房款50，000元。
乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付30，000元整作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。本协议书所列条件如不为甲方所接受，除甲乙双方另行达成一致外，乙方所支付给丙方的意向金，丙方应在委托期满后2个工作日内无息返还给乙方。如甲方接受前述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付给甲方。协议第四条载明，甲方双方签署本协议后买卖关系成立，双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起135日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后30日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有。同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金。协议第六条约定，甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同第四条规定向乙方、丙方承担违约责任。
签约当日，原告支付被告倪王慕徵定金30，000元，被告倪王慕徵出具收款收据。
审理中，原告申请对系争房屋的市场价值进行评估，经上海市高级人民法院委托，上海富申房地产估价有限公司出具估价报告书，估价结论为，该房地产于估价时点2014年1月24日的无任何权利负担的房地产市场价值为3，756，100元，每平方米建筑面积房地产价值为29，801元。原告变更第三项诉请为，要求被告倪王慕徵赔偿损失926，100元。
以上事实，有房地产权证、房地产买卖居间协议、收款收据、居民死亡医学证明书、外国人死亡证等证据证实以及当事人的陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的房地产买卖居间协议为当事人真实意思表示，当属合法有效，各方均应恪守履行。由于被告倪王慕徵的单方面原因，致使买卖双方未能签订买卖合同，原告购买系争房屋的目的亦无法实现，故原告有权要求解除房地产买卖居间协议。被告倪王慕徵反诉要求确认房地产买卖居间协议无效的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。被告倪王慕徵的行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，应予支持。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从原、被告订立的房地产买卖居间协议的内容来看，主要是就房屋的基本情况、买卖条件、意向金支付、佣金支付、买卖合同的签订等项目作出约定，其性质应为居间协议，而非买卖合同，买卖双方并未就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，故原告依据有关买卖合同的相关法律规定主张被告赔偿，缺乏事实依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邱正宇与被告（反诉原告）倪王慕徵、被告（反诉被告）上海诺宝房地产经纪事务所于2012年10月5日签订的《房地产买卖居间协议》；
二、被告（反诉原告）倪王慕徵于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）邱正宇定金60，000元；
三、驳回原告（反诉被告）邱正宇的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）倪王慕徵的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13，741元、诉讼保全费5，000元、公告费260元，合计19，001元，由原告邱正宇负担16，911元、被告倪王慕徵负担2，090元；反诉案件受理费14，720元，由反诉原告倪王慕徵负担。评估费11，000元，由原告邱正宇负担。
如不服本判决，原告邱正宇及被告上海诺宝房地产经纪事务所可在判决书送达之日起十五日内，被告倪王慕徵可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 郑誉华
人民陪审员 马蒋荣
二〇一四年八月二十日
书 记 员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。