新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院行 政 判 决 书（2017）新0105行初78号原告：郭吉元，男，1960年8月16日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托代理人:王煊，新疆元正律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局，组织机构代码01019848-7，住所地乌鲁木齐市西虹东路399号。法定代表人：姜毅，男，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局局长。委托代理人：马晓燕，女，1982年11月10日出生，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心法制科职员，住乌鲁木齐市天山区。被告：乌鲁木齐市国土资源局，组织机构代码01019850-8，住所地乌鲁木齐市天山区碱泉街1号。法定代表人：姬向东，乌鲁木齐市国土资源局局长。委托代理人：钟翠芳，新疆星河律师事务所律师。第三人：于航，男，1988年8月9日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告郭吉元与被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（以下简称乌市房产局）、乌鲁木齐市国土资源局（以下简称乌市国土资源局）、第三人于航房屋行政登记一案，原告郭吉元于2017年3月24日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，于2017年3月28日向被告乌市房产局、2017年3月29日向被告乌市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。原告郭吉元的委托代理人王煊，被告乌市房产局的委托代理人马晓燕，被告乌市国土资源局的委托代理人钟翠芳到庭参加诉讼，第三人于航经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年7月3日，被告乌市房产局对原告郭吉元所有的位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室（房屋产权证编号为乌房权证乌市新市区字第XXXXXXXX**号）办理了抵押登记，抵押权人为第三人于航，并核发了乌房新市区他字第XXXXXXXXXX号房屋他项权证。原告郭吉元诉称，原告于2016年前往被告乌市房产局查询名下房屋权属状况时发现被告对原告所有的乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室作出房屋抵押登记的行政行为，抵押权人系于航。根据被告提供的房屋登记资料，原告并未发现登记材料中含有债权债务主合同，而原告也从未与抵押权人于航签订过相关债权债务主合同。依据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十一条之规定，申请办理房屋他项权登记，应当提交房屋权属证书或者登记证明，并根据办理事项提交下列文件：（一）债权债务主合同和抵押合同。此外，目前房屋登记管理相关工作由被告乌市国土资源局负责，故将其列为共同被告。原告认为，被告乌市房产局因审查不严而作出了违法行政行为，为维护自身合法权益，特诉至贵院，提出诉讼请求：判令撤销被告对原告所有的新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX房屋的抵押登记行为。原告郭吉元针对其诉讼请求未提交证据。被告乌市房产局辩称，原告将乌市房产局作为行政诉讼被告主体不适格。自2016年11月30日起，乌鲁木齐市实施不动产统一登记制度，房屋登记的职权已变更为乌市国土资源局。根据《行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”之规定，我单位不具有行政诉讼被告主体资格，原告向人民法院提起行政诉讼的，应当仅将乌市国土资源局作为不动产登记行政诉讼的被告，请求法院依法变更我方的诉讼主体资格。被告乌市房产局向本院提交以下证据、依据：1.《关于乌鲁木齐市全面实施不动产统一登记的公告》复印件；2.《关于明确乌鲁木齐市不动产登记与房屋交易职责衔接有关事项的通知》（乌国土资〔2016〕116号）；3.《乌鲁木齐市不动产登记与房产交易管理工作衔接办法（试行）》复印件，证明自2016年11月30日起，乌鲁木齐市实施不动产统一登记，房屋登记的职权变更为乌市国土资源局，本案可能引起的注销登记行为，由乌市国土资源局进行登记。4.XXXXXXXXXX号房屋他项权证登记档案（内附房屋权属登记表、身份证明文件、委托公证书、房屋抵押合同），证明抵押人郭吉元委托其配偶束某与抵押权人于航向乌市房产局申请位于乌鲁木齐市水磨沟区苏州东路X号X栋房屋的抵押登记。5.XXXXXXXXXX号房屋他项权证登记档案（内附房屋权属登记表、委托公证书），证明抵押人束某与抵押权人于航向乌市房产局申请位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路10号天安名门X栋X层X单元XXX室的抵押登记。6.XXXXXXXXXX号房屋他项权证登记档案（内附房屋权属登记表、委托公证书），证明抵押人郭吉元委托其配偶束某与抵押权人于航向乌市房产局申请位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室的抵押登记，房产抵押合同中载明郭吉元和于航自愿达成上述三套房屋的抵押协议，同时提交了其他法律规定的必要要件。法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款，《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十一条。被告乌市国土资源局辩称,本案的抵押登记行为发生在2013年7月3日，我单位2016年11月30日才接管不动产登记业务，所以前期的登记行为，是乌市房产局完成的，与我局无关。从我方调取的涉案房产档案看，抵押行为是原告对束某的公证授权，乌市房产局根据束某提供的授权委托书办理的抵押登记。通过乌鲁木齐市房产大厦业务办理告知单及乌市国土资源局与乌市房产局联合下发的乌国土资〔2016〕116号文件，从2016年11月30日之后乌鲁木齐市全城实现不动产统一登记，原来由房产局一家办理的业务，现在必须由两个部门来办理，并且是有先后的，房产的所有交易行为，包括抵押行为，必须经过房产管理部门的审核确认后，出具房屋交易告知单，申请人持知单后才能到不动产登记中心办理相关的登记行为，包括抵押登记。综上，我方认为是原告向他人公证授权，办理了房屋抵押登记，乌市房产局已经尽到了形式审查的义务，办理抵押登记程序合法，有法律依据，不存在任何过错，如果原告与束某或于航有其他纠纷，应该通过民事诉讼的途径解决，在现有状况下，我局不能撤销涉案房屋的抵押登记。被告乌市国土资源局向本院提交以下证据、依据：1.乌鲁木齐市房屋权属申请表（他项权登记），证明涉案房屋的抵押登记行为发生于2013年7月3日，有抵押人束某的亲笔签字和第三人于航的亲笔签字，附件中有抵押人和抵押权人确认的内容，清楚载明抵押人对涉案房屋的所有权以及与他人共有的情况，保证不存在任何纠纷。2.委托书及公证书，证明郭吉元于2013年5月24日到公证处并在委托书上亲自签名并按手印，并且表示知道委托的法律意义和法律后果，委托束某到乌市房产局办理涉案房产的抵押登记手续，并签署相关文件，领取他项权证，委托书中明确载明委托人郭吉元因工作繁忙，无法亲自前去办理涉案房屋的解押和再次抵押的手续，特委托束某作为代理人，程序合法。3.房产大厦业务办理告知单，告知办事群众原来由乌市房产局办理的业务，现由乌市房产局和乌市国土资源局共同办理，并告知办事流程。第三人于航未进行陈述。第三人于航未向本院提供证据。经庭审质证，原告郭吉元对被告乌市房产局提交的《关于乌鲁木齐市全面实施不动产统一登记的公告》的真实性、合法性和关联性均不认可，认为该证据是复印件。对乌国土资〔2016〕116号文件、《乌鲁木齐市不动产登记与房产交易管理工作衔接办法（试行）》的真实性认可，关联性不认可，认为依据该文件的规定，存量房抵押由房产管理部门对抵押行为审核确认，出具房屋交易和产权状况告知单后，转不动产登记部门办理登记，说明二被告共同对本案涉案房屋抵押登记的撤销负有义务，也不能证明乌市房产局主体不适格。对三份房产档案的真实性认可，合法性不认可，该房产档案中没有债权债务主合同，所以乌市房产局没有尽到形式审查的义务，属于主要证据不足，原告和于航从来没有签署过债权债务合同，主合同不存在，从合同也不生效，乌市房产局在作出具体行政行为时缺乏主要证据，并且违反了相关法律规定。对乌市房产局所适用的法律依据本身没有意见，但乌市房产局提交的证据不能证明房屋登记的全部职责均交给了乌市国土资源局。被告乌市国土资源局对被告乌市房产局提交的《关于乌鲁木齐市全面实施不动产统一登记的公告》的真实性、合法性和关联性均不认可，认为是复印件。对乌国土资〔2016〕116号文件及《乌鲁木齐市不动产登记与房产交易管理工作衔接办法（试行）》的真实性认可，对关联性不认可，认为乌国土资〔2016〕116号文件明确写明抵押行为和注销行为均要由房产管理部门就房屋的交易和产权状况经过审核确认后出具告知单，才能转不动产登记部门进行办理，在办理注销登记时，也必须是由申请人持房屋抵押注销材料，向房屋管理部门申请注销备案，房产管理部门出具注销备案的告知单后，由不动产登记部门进行登记，因此乌市房产局的主体适格。对三份房产档案的真实性认可，通过三份档案可以看到乌市房产局根据相关资料办理了抵押登记，程序合法，原告没有提交证据证明主合同没有生效。对乌市房产局所适用的法律依据本身无异议，但不能代表乌市房产局不能作为被告。原告郭吉元对被告乌市国土资源局提交的房屋权属申请表、委托书及公证书真实性认可，关联性不认可，认为房产档案中既没有提供抵押合同，也没有提供债权债务主合同，乌市房产局在2013年7月3日作出行政行为依据的法律规范是《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》，该条例明确规定，应审核债权债务合同和抵押合同，乌市国土资源局提交的证据不能证明乌市房产局办理抵押登记时履行了形式审查的义务，应该依据《行政诉讼法》第七十条的规定，认定为缺乏主要证据。对房产大厦业务办理告知单的真实性、合法性和关联性均不认可，该证据没有任何法律效力，也不知道真实出处在哪里。被告乌市房产局对被告乌市国土资源局提交的房屋权属申请表、委托书及公证书的真实性、合法性和关联性均认可，对房产大厦业务办理告知单的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院综合全案情况审查对被告乌市房产局提交的全部证据的真实性予以确认，关联性不予确认；对被告乌市国土资源局提交全部证据的真实性予以确认，关联性不予确认。经审理查明，位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX号的房屋登记在原告郭吉元名下，房屋产权证编号为乌房权证乌市新市区字第XXXXXXXX**号，建筑面积86.75平方米。郭吉元与于航签订《房产抵押合同（契约）》，约定郭吉元将涉案房产抵押给于航，作为郭吉元向于航借款的保证，该抵押合同系郭吉元的配偶束某代签。2013年5月24日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2013）新证民字第15939号《公证书》，郭吉元公证委托束某办理位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室房产的解押及再次抵押的相关手续。2013年7月3日，郭吉元、束某及于航向乌市房产局申请抵押权登记，被告乌市房产局核发三份他项权证，第一份（主案）是对郭吉元所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区苏州东路X号X栋房屋（房屋产权证号XXXXXXXX**）办理了抵押登记，抵押权人为第三人于航，并核发了乌房新市区他字第XXXXXXXXXX号房屋他项权证；第二份（副案）是对束某所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路10号天安名门X栋X层XXX室（房屋产权证号XXXXXXXX**）办理了抵押登记，抵押权人为于航，并核发了乌房新市区他字第XXXXXXXXXX号房屋他项权证；第三份（副案）是对郭吉元所有的位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室即本案涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为于航，并核发了乌房新市区他字第XXXXXXXXXX号房屋他项权证。本院认为，2016年11月30日前，被告乌市房产局负责乌鲁木齐市辖区范围内的房屋权属登记管理工作，具有核发房屋他项权证的行政职责。依法以房屋设定抵押权的，应当申请办理房屋他项权登记，房屋抵押权登记应严格依照法定的程序进行。《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十一条规定，申请办理房屋他项权登记，应当提交房屋权属证书或者登记证明，并根据办理事项提交下列文件：（一）债权债务主合同和抵押合同、地役权合同；（二）租赁合同；（三）法律、法规规定的其他文件。本案中，2013年7月3日，被告乌市房产局为涉案房屋办理了抵押登记业务，而在乌市房产局提交的证据中只有抵押合同，未提交债权债务主合同。根据上述规定，乌市房产局在办理涉案房屋的抵押权登记时，存在应当交验的主要文件、材料不齐全，乌市房产局未尽到形式审查的职能，乌市房产局对涉案房产上所作的抵押权登记事实不清、主要证据不足。故对原告郭吉元要求撤销乌市房产局对郭吉元所有的位于新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX号房屋的抵押登记行为的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。自2016年11月30日起乌鲁木齐市房屋权属登记的职责由乌市房产局变更为乌市国土资源局，乌市国土资源局作为继续行使行政职权的行政机关，负有为原告郭吉元撤销抵押登记的法定职责。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决如下：撤销被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局于2013年7月3日对原告郭吉元所有的位于乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场X栋XXXX室房产所作的抵押权登记。案件受理费50元（原告郭吉元已预交），由被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  王彩虹人民陪审员  韦 国人民陪审员  姜红文二〇一七年八月二十九日书 记 员  张 悦