贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初813号
原告胡嗣慧，女，1986年7月21日出生，侗族，住黎平县，
被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
法定代表人庄朝本，男，1972年5月10日生，汉族，住福建省南靖县奎洋镇奎洋村和平路7号，该公司负责人，身份证号码:3506274197205103017。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
委托代理人王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司销售经理。
原告胡嗣慧诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告胡嗣慧、被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡嗣慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即办理商品房转移登记的有关文书并将有关文书交付给原告。2、判决被告承担截至2018年5月13日逾期办理商品房转移登记违约金61911．07元（房屋总价款423213元，面积127．72平方米，从2015年12月31日起计算到2018年5月13日期间，共计864天，按商业银行同期贷款年利率6．18％计算，423213×6．18％÷365×864＝61911．07元）。3、判决被告自2018年5月14日起至商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，按71．65元／天承担后期办理商品房转移登记违约金。4、判决被告立即返还原告多支付的购房款6892．29元及利息2086.53元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年5月4日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××号房屋，该套商品房产权登记面积127．72平方米，房屋总价款为423213元，原告依照约定通过现金和银行按揭的方式向被告支付了全部购房款，并已于2017年12月20日缴纳该房屋契税。合同约定被告应当于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同就被告向原告逾期交付办理商品房产权转移登记有关文书的违约责任和法律后果均作了明确约定，《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：…，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0．1％的违约金。”2014年8月31日，原告接收房屋时，被告明确表示该套房屋实际面积比预售面积少了2．08个平方米，并表明多收取的房款将用于办理房屋转移登记费用，因房屋转移登记迟迟不办理，此后原告多次向被告提出要求退还多收取的购房款，但被告总是以各种理由推脱，至今没有将多收取的房款退还给原告，合同签订以来，被告毫无诚信，被告开发的利南家园楼盘因为该项目本身存在某些问题尚未最后解决处理妥善，同时消防验收也尚未通过，造成该楼盘尚未综合验收合格，导致未能取得房屋初始登记，亦无法取得商品房所有权的初始登记，至今没有把房屋转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成房屋转移登记的有关约定义务，其应当依法承担支付逾期交付给原告房屋转移登记相关文书违约金，计算至2018年5月13日止，被告应当支付原告逾期办理房屋转移登记文书违约金61911．07元，并退还原告多支付的购房款6892．29元及利息2086．53元，共计8979.82元。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并支持原告的诉讼请求。
被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、办证不是单方面的原因，全部责任在我们身上是不合理的；2、违约金过高，我们要求调低。
原告在举证期限内向本院提交了以下4份证据：
1、《商品房买卖合同》及附件，证明原被告之间的权利义务关系。
2、收据，证明原告已按约定支付购房款、契税、维修基金等各项费用。
3、业务凭证，证明原告已按合同约定履行义务。
4、身份证复印件，证明原告主体适格。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2013年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告利南家园3幢13层1-13-3号商住房，合同约定建筑面积为127.72平方米、房屋总价款为423213元，合同约定交房日期为2014年8月30日前。合同第二十二条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款423213元，2014年8月31日交纳专项维修基金8326元，2017年12月20日缴纳契税8326.42元，契税收据注明原告商品房产权转移面积为125.64平方米。约定交房时间到期后，被告交付商品房给原告。原告购买的商品房现在尚未具备办理产权转移登记的条件，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原、被告就逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金等问题协商未果，原告于2018年5月16日向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据在卷证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则按合同约定全面履行义务。关于原告要求被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即办理商品房转移登记的有关文书并将有关文书交付给原告的诉讼请求，原告要求被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，也就是双方签订的合同继续履行，对此，本院予以支持。关于原告要求被告立即办理商品房转移登记的有关文书并将有关文书交付给原告的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合格，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。关于原告要求被告承担截至2018年5月13日逾期办理商品房转移登记违约金61911．07元的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记。现原告要求继续履行合同，根据合同约定，被告应于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告购买的商品房现在尚未具备办理房屋产权转移登记的条件，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，显然被告已违约，被告应按合同约定支付给原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，合同约定被告按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金，该案在诉讼中，被告认为违约金过高请求调低，原告在起诉时对违约金主动进行调整，要求以已付房价款423213元按商业银行同期贷款年利率6．18％计算，原告请求已付房价款按423213元计算，本院认为，原告购买的商品房面积存在误差，房价款应以实际结算的房价款为准，实际房价款应为423213元－6892元＝416321元，原告请求计算违约金的利率按年利率6．18％计算不高且符合法律规定，对此，本院予以支持，原告请求从2015年12月31日起计算到2018年5月13日期间，共计864天，本院予以支持，被告应向原告支付的违约金为416321×6．18％÷365×864＝60902元，本院支持违约金60902元，原告请求多出部份本院不予支持。关于原告要求被告立即返还原告多支付的购房款6892.29元及利息2086.53元的诉讼请求，双方合同约定商品房建筑面积为127.72平方米，契税收据注明原告商品房产权转移面积为125.64平方米，面积误差2.08平方米，庭审中被告认可面积误差2.08平方米，本院认定面积误差2.08平方米，根据合同约定商品房建筑面积为127.72平方米，房屋总价款423213，每平方米价格为423213÷127.72＝3313.6元，被告应退原告面积误差款为3313.6元×2.08＝6892元，本院支持被告退还原告面积误差款6892元。原告在起诉时要求被告支付面积误差款利息2086.53元，庭后原告对利息2086.53元予以放弃，对此，本院予以支持。关于原告要求被告自2018年5月14日起至商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，按每日71．65元承担后期办理商品房转移登记违约金的诉讼请求，因被告开发建设的商品房现在尚未具备办证条件，被告至今未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的违约行为将持续存在，根据合同约定，被告在违约期间应继续承担违约责任，至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。因房屋总价款已判决退还原告6892元，现被告承担违约金的房屋总价款应为423213元－6892元＝416321元，从2018年5月14日起至被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止的违约金计算应为每日416321元×6．18％÷365＝70元，本院支持被告从2018年5月14日起至被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止的违约金为每日70元，原告请求多出部份本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行。
二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付给原告胡嗣慧逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金60902元。
三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司从2018年5月14日起至被告将商品房转移登记的有关文书将付给原告时止，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司每日支付给原告胡嗣慧逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金70元。
四、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还给原告胡嗣慧面积误差款6892元。
五、驳回原告胡嗣慧的其他诉讼请求。
案件受理费1572元，减半收取786元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 粟志文
二〇一八年六月十九日
书记员 徐姗姗