广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鱼民初（一）字第1417号
原告赖××。
委托代理人周×。
委托代理人袁××。
被告谢××。
委托代理人杨××。
委托代理人潘×。
被告柳州市××管理有限公司，住所地：柳州市××生路××小区××楼3-33、3-34号门面。
法定代表人韦××。
第三人吴甲。
委托代理人杨××。
委托代理人潘×。
原告赖××与被告谢××、柳州市××管理有限公司（以下简称富邦××）及第三人吴甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理。依法由审判员马雪辉独任审判，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告赖××的委托代理人周×、袁××，被告谢××及第三人吴甲的共同委托代理人杨××、潘×到庭参加诉讼。被告富邦××经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赖××诉称，原告于2013年3月初通过被告富邦××介绍购买位于某某市蝴蝶山西路58号阳某花园11栋9单元102号房屋，2013年3月19日，原告与二被告签署房屋买卖协议，并交付购房某某20000元给被告谢××，支付给被告富邦××中介费6000元。被告谢××要求原告于2013年4月22日将200000元购房首付款支付给第三人吴甲。原告于2013年4月22日通过中国银行箭盘山某某以转账方式汇入200000到第三人吴甲的农某某行账户内。被告谢××在收到200000元首付款后突然变卦，以不满意被告富邦××的服务态度为由拒绝履行合同，第三人吴甲于2013年4月28日将200000元退回给原告。原告认为被告谢××违约，故诉至法院，请求判令：1、被告谢××双倍返还购房某某40000元；2、被告富邦××双倍返还中介费12000元；3、本案诉讼费由被告谢××、富邦××负担。
被告谢××辩称，1、本案诉争房屋的所有权人是吴乙，因原告的原因，吴乙不同意追认房屋买卖行为，故原告与被告谢××签订的《房屋买卖协议》无效，被告依法只应退还定金给原告，不承担双倍返还定金的责任。2、虽然合同无效，但被告从未拒绝履行合同约定的义务，并积极配合原告办理房产过户手续，但原告总以房屋需登记在其女儿名下而女儿未到场为由拒绝办理，在多次办理过户手续未果的情况下，双方协商解除《房屋买卖协议》，被告将原告支付的首付款200000元退还给原告，协议实际已经解除。3、被告谢××不应双倍返还定金。合同法关于定金法则的规定属于任意性法律规范，并不属于强制性法律规范，根据自愿及意思自治原则，当事人约定优于民事任意性法律规范，现《房屋买卖协议》已对定金退还作出约定，应当按照协议履行，被告谢××只需要退还给原告定金20000元。
被告富邦××未作答辩，亦未向法庭提供证据。
第三人吴甲陈某称，同意被告谢××的意见，首付款200000元是第三人吴甲收取，现已返还给原告。
经审理查明，2013年3月20日，原告赖××作为乙方与被告谢××作为甲方、被告富邦××作为丙方共同签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：甲方自愿将座落于某某市蝴蝶山路58号阳某花园11栋9单元1-2号房屋一套出售给乙方，面积为70平方米，房屋总价人民币430000元；乙方在签订协议之日向甲方支付购房某某人民币20000元，7-10个工作日内甲乙双方配合到房产部门办理房产过户手续，当乙方收到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》时，乙方支付房款人民币200000元给甲方；乙方等7-15个工作日后到房产局领取新的房产证，领证当日乙方向甲方支付剩余房款210000元；办理房产过户手续所需交纳的一切费用由乙方某担；签订本合同当日，乙方向丙方支付中介费人民币6000元；如果乙方违约，甲方则不退定金给乙方，如果甲方违约，则退还乙方定金；丙方应按法律规定的程序，保证监督甲乙双方合法按时将上述委托事项办结，并协同甲乙双方办清所有手续，若违约应付中介费双倍的责任。合同签订当日，原告即将20000元购房某某支付给被告谢××并向被告富邦××支付中介费6000元。2013年4月22日，原告按照被告谢××的要求将200000元购房首付款汇入第三人吴甲的账户。因双方在履行买卖协议过程中发生争议，2013年4月28日，第三人吴甲将200000元购房首付款通过银行转账的方式退还给原告。
另查明，座落于某某市蝴蝶山路58号阳某花园11栋9单元1-2号房屋所有权人是吴乙。被告谢××系吴乙的妹夫，第三人吴甲系吴乙的弟弟。
本案在审理的过程中，本院于2013年10月17日向吴乙了解情况并制作《谈话笔录》一份，主要内容为：吴乙称其曾口头委托被告谢××出售本案讼争房屋，并且知道本案《房屋买卖协议》的内容，但当时并未表示是否认可；此后，因原告未能按约定付款，吴乙称其不追认买卖行为，第三人吴甲将200000元房款退还给原告，但因原告不配合办理解除网签合同手续，故未退还20000元定金。
本院认为，原告与二被告于2013年3月20日签订的《房屋买卖协议》，双方对其真实性均予以认可，故本院予以确认。该协议系双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。关于被告认为买卖协议签订前未获得所有权人吴乙的授权、协议签订后也未获得吴乙追认，因而协议无效的辩解，本院认为，吴乙与被告谢××及第三人吴甲系亲戚关系，曾口头授权被告谢××出售本案争议房屋，在知道原、被告签订《房屋买卖协议》后也未明确表示反对，并默许第三人收取原告的购房款200000元，可以认定吴乙以默示方式对被告谢××出售房屋的行为进行追认，因此，从维护交易的稳定性及交易习惯而言，本院认定原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务，因此，被告谢××关于上述协议无效的辩解，本院不予采纳。原告已按约定支付购房某某及购房款，被告谢××未能按约定配合原告办理房屋产权过户手续，并将购房款200000元退还给原告，致使原告无法取得该房屋所有权，被告谢××已构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张适用定金罚则要求被告谢××双倍返还定金的问题，根据合同法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该条文不属于强制性法律规范，如果当事人另有约定应当除外。现双方在《房屋买卖协议》中已经明确约定如果被告谢××违约，则退还定金给原告，故被告谢××应当返还原告定金20000元，原告要求被告谢××双倍返还购房某某40000元，本院不予支持。关于原告要求被告富邦××双倍返还中介费12000元的问题，本院认为，被告富邦××系房产中介服务企业，在房屋买卖过程中为原告与被告谢××报告订立买卖合同的机会或提供订立买卖合同的媒介服务，监督买卖双方办理相关手续。现原告与被告谢××已签订《房屋买卖协议》，原告也未提供证据证实被告富邦××存在违反合同约定的行为，故原告仅以被告谢××在履行合同过程中违约致其无法取得房屋所有权为由，要求被告富邦××承担双倍返还中介费12000元的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告富邦××经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告谢××应向原告赖××返还购房某某人民币20000元；
二、驳回原告赖××的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1100元（原告已预交），减半收取550元，由原告赖××负担338元，被告谢××负担212元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 马雪辉
二〇一三年十一月七日
书记员 邱 媛
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。