黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1016号
上诉人（原审原告）：仇万军，男，1964年4月10日出生，汉族，大庆萨尔图区大地木林经销处经营者。
委托诉讼代理人：熊立兵，黑龙江衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：项娟，女，1983年11月23日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：关丽丽，黑龙江玉朗律师事务所律师。
原审被告：大庆益海房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路36号。
法定代表人：曲凤海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苑丽娟，女，1981年12月1日出生，汉族。
上诉人仇万军因与被上诉人项娟、原审被告大庆益海房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仇万军及其委托诉讼代理人熊立兵、被上诉人项娟的委托诉讼代理人关丽丽到庭参加诉讼，原审被告大庆益海房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人仇万军上诉请求：1.依法撤销（2016）黑0603民初2879号民事判决；2.依法改判支持上诉人在原审中提出的不得执行涉诉房屋，解除对该房屋查封的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：2013年2月28日，上诉人购买了原审被告的涉案房屋，支付了全部价款并实际占有，因原审被告的原因未办理过户手续，上诉人无过错。原审判决驳回上诉人原审诉讼请求适用法律错误。
被上诉人项娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人仇万军向一审法院起诉请求：判决不得执行位于御湖湾A01-x-xxxx室房屋，并解除对该房屋的查封；本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：原告仇万军与被告益海房地产公司于2013年2月28日签订《益海商务中心一期.御湖湾商品房认购书》,约定原告购买坐落在龙凤区御湖湾A01-x－xxxx室的房产,购房款434054元，原告仇万军及被告益海房地产公司均认可原告已经一次性交付了全部购房款，益海房地产公司给原告出具了收款收据。被告益海房地产公司作为房地产开发企业,自认至法庭辩论终结前，尚未取得建设工程竣工备案表，涉案房产暂不具备交房条件，原告仇万军、被告益海房地产公司亦认可原告在不具备交房条件的情况下自行配置了涉案房屋的钥匙并占有了该房屋。另查明，原告仇万军陈述除购买涉案房产外，其在大庆市还有两处可供居住的房产。再查明,被告项娟与益海房地产公司的另一起案件中,本院于2015年4月23日查封了原告所要购买的涉案房产。原告仇万军向法院提出执行异议,以其与益海房地产公司签订合同预签单并缴纳全部房款，且由于益海房地产公司的原因，该房屋未办理过户手续,其应为涉案房产所有权人为由,要求解除对涉案房产的查封。本院于2016年4月18日作出(2016)黑0603执异7号之一执行裁定书,裁定驳回了原告仇万军的异议申请。后原告遂提起案外人执行异议之诉，要求判决不得执行位于御湖湾A01-x－xxxx室房屋，并解除对该房屋的查封。一审法院认为，原告仇万军对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的焦点。本案中原告仇万军对登记在益海房地产公司名下的商品房提出执行异议，应否支持，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。根据该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于本案,第一、原告与被告签订的《益海商务中心一期.御湖湾商品房认购书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而该认购书不具备商品房买卖合同规定的形式要求，性质仍为预约合同而非本约合同，因此，不能认定原告仇万军在房屋被查封前已经与益海房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。第二、庭审中，原告自认在大庆市有其他居住用房，不符合买受人名下无其他用于居住房屋的规定。综上，原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，缺乏依据，不予支持。原告仇万军与被告益海房地产公司之间因涉案房屋被强制执行而产生的纠纷，可另行解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,判决:驳回原告仇万军的诉讼请求。案件受理费7811元,由原告仇万军负担。
本院二审期间，上诉人仇万军提交证据如下：
进户通知单。欲证明原审被告在2017年3月1日为上诉人补办了进户通知单，进户通知单中记载如已接房，请来办理接房未完成相关事宜及进户费用已补齐等字样。证明涉诉房屋确实由上诉人占有使用。原审被告对这一事实知情并认可。被上诉人仇万军质证称对证据的真实性和证明的问题均有异议。该证据并非是正规的房屋交接手续，另外依据原审被告在一审、二审中案件至今没有取得工程竣工验收备案表，因此原审被告是在不符合交房条件情况下交付房屋，该行为即违法行为，是无效法律行为，不应被保护，该份证据不应采纳。该证据能够证明上诉人所要证明的问题，本院对该证据予以确认。
本院二审期间，被上诉人项娟未提交证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：上诉人仇万军是否享有阻却对诉争房屋强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，上诉人仇万军在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行给付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上诉人仇万军与原审被告在法院查封前已签订了《预签单》，明确约定了房屋的座落、面积、价格，具备了合同的基本条件，双方达成了房屋买卖的合意，上诉人仇万军已支付了全部购房款，并在原审被告的默许下入住了涉案房屋，开具了进户通知单，可以认定上诉人仇万军已实际合法占有案涉房屋。案涉房屋没有变更登记的原因系由于原审被告的相关手续不全，并不是上诉人仇万军的原因未办理产权登记手续。因此，上诉人仇万军对案涉房屋享有物权，足以阻却对案涉房屋的执行。被上诉人项娟主张案涉房屋并非上诉人仇万军的唯一居住用房，并不影响上诉人仇万军作为购房人实际控制房屋的事实，本院不予支持。
综上所述，上诉人仇万军的上诉请求成立，一审法院认定事实清楚，但论理部分有误，导致判决有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2879号民事判决；
二、停止对位于御湖湾A01-x-xxxx室房屋的执行。
一审案件受理费7811元、二审案件受理费7811元，共计15622元，由被上诉人项娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱志晶
审判员 刘 放
审判员 王鹏渤
二〇一七年七月七日
书记员 王奕尊