广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终911号上诉人（原审被告）：清远新世纪地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：凌举朋。委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：朱敬，广东中肯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟建源，男，1965年4月24日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：胡冬玲，女，1969年2月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：钟建源，同上，系胡冬玲丈夫。上诉人清远新世纪地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人钟建源、胡冬玲商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。新世纪公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回钟建源、胡冬玲的全部诉讼请求。二、本案一、二审受理费全由钟建源、胡冬玲承担。事实和理由：一、新世纪公司已按双方签订的《商品房买卖合同》约定履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务，不存在违约。1、合同约定需由新世纪公司提供的资料是办理房地产权证的资料，而非国有土地使用权证。根据物权法的规定，新世纪公司应已履行了向产权机关提供资料的义务。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，土地使用权变更登记必然在核发房屋所有权证之后，不可能同时提交资料办理。一审判决认为办理权属登记包括房地产权属登记及国有土地使用权登记，应同时提交资料是对合同约定的错误理解，不符合法律规定，也不具有可行性。2、新世纪公司通知钟建源、胡冬玲于2014年1月30日前办理收房手续，但其因自身原因迟至2015年1月4日才办理商品房交付手续，故新世纪公司应在2015年4月4日前提供办理权属登记的资料。依据《房屋登记条例》核发房地产权证的期限是30个工作日，由此可以推定新世纪公司在2015年4月4日前已向登记机关提供了资料，不存在违约。而一审判决认为新世纪公司应在2014年4月30日前提交办证资料不符合合同约定。3、《商品房买卖合同》没有约定办理土地使用权变更登记的期限和相应的违约责任。一审判决认为新世纪公司应在房屋交付使用后90天提交相关资料办理国有土地使用权登记不符合合同约定，也不符合法律规定。尤其在新世纪公司向国土管理部门提交资料时正适逢产权登记政策和登记部门有变化，暂停了办理土地使用权变更登记，故于2017年5月才按办妥不动产权证。即便如此，依据《不动产登记暂行条例》第三十三条的规定，钟建源、胡冬玲的房地产权证即使不更换为不动产权证也不影响其权益，其效力已及于其所用的土地使用权。二、一审判决对违约金进行调整没有法律事实依据，证据不足，适用法律不当。1、如上所述，新世纪公司不存在违约，不应承担违约责任。2、钟建源、胡冬玲没有证据证明其存在损失，更没有证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，其主张调整违约金证据不足亦没有法律事实依据，不存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的条件。因此，即使认定新世纪公司违约，也应按合同约定计算违约金。综上所述，一审判决认定新世纪公司违约属于事实错误，证据不足，适用法律不当，请二审法院予以撤销，维护新世纪公司的合法权益。钟建源、胡冬玲答辩称，一、逾期办证违约事实清楚，新世纪公司应承担违约责任。从一审法庭调查和双方认可的证据均显示新世纪公司未依约在2015年4月30日前提交相关资料，办理包括国有土地证和房地产证在内的国有土地使用证权属登记，违反了合同约定，应该承担违约责任。二、新世纪公司是在钟建源、胡冬玲于2017年1月5日信访后，经政府部门及本人不断督促，才提交相关资料办不动产证，并不存在其所称的政府因素。三、钟建源、胡冬玲未取得国有土地使用证，导致涉案房屋既不能转让，也不能抵押贷款，损害了钟建源、胡冬玲的相关权益。四、一审法院判决开发商承担违约责任的金额不高，相反还不够补偿钟建源、胡冬玲的损失。合同的违约金按已付房价款O.2%支付，是一个固定的金额，实际上并不够补偿钟建源、胡冬玲为此事花费的时间、金钱、精力的损失。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据充分，上诉人应该承担逾期办理固有土地使用证而产生的违约责任，请求二审法院予以支持。钟建源、胡冬玲向一审法院起诉请求：一、新世纪公司支付逾期办证违约金（以购房款503793元为基数，从2013年4月1日起按年利率1%计至办理好不动产权证登记日止，至2017年6月30日止约为20991.38元)；二、由新世纪公司承担本案的诉讼费。一审法院查明：2012年2月22日，钟建源、胡冬玲与新世纪公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，钟建源、胡冬玲购买新世纪公司开发位于清远××××区××号×房屋，总价款503793元。2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设局工程竣工验收合格的商品房交钟建源、胡冬玲使用。新世纪公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由新世纪公司提供的资料报产权登记机关备案，因新世纪公司责任，钟建源、胡冬玲不能在规定期限内取得房地产权证书的，钟建源、胡冬玲不退房，新世纪公司向钟建源、胡冬玲支付已付房款0.2%的违约金。合同签订后，钟建源、胡冬玲依合同约定支付全部购房款。2014年2月1日，新世纪公司将房屋交付钟建源、胡冬玲使用。（2014）清中法民二终字第387号民事判决认定，2014年1月22日，新世纪公司通知钟建源、胡冬玲于2014年1月30日前办妥收房手续，新世纪公司应付钟建源、胡冬玲逾期交付房屋违约金至2014年1月30日。2015年1月4日，新世纪公司与钟建源、胡冬玲签订《商品房交付书》将房屋交付。2015年4月23日，清远市清新区住房和城乡建设局核发房地产权证。2017年1月5日，钟建源、胡冬玲到清远市清新区信访局要求督促新世纪公司办理国有土地使用权证。2017年5月30日，新世纪公司为钟建源、胡冬玲办理好不动产权证。2017年8月30日，钟建源、胡冬玲领取了不动产权证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。钟建源、胡冬玲与新世纪公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期办证违约金。1、房屋交付。据（2014）清中法民二终字第387号民事判决，认定2014年1月30日新世纪公司将房屋交付钟建源、胡冬玲。2、违约责任。据合同约定，提交相关资料办理权属（不动产权登记）登记备案是新世纪公司的责任，办理权属登记包括房地产权登记及国有土地使用权登记（现合并为不动产权登记）。新世纪公司未能依约在房屋交付使用后90日内（2014年4月30日前）提交相关资料办理国有土地使用权登记，应承担违约责任。3、违约金的调整。钟建源、胡冬玲主张按合同约定计算的逾期办证违约金，不足以弥补损失，主张调整按年利率1%计算，符合本地区的实际情况，应予支持。钟建源、胡冬玲主张从2013年4月1日起计算逾期办证违约金，部分与计算逾期交付房屋违约金的时间重复，应不予支持。4、诉讼时效。新世纪公司没有提交证据证明钟建源、胡冬玲到清远市清新区信访局前，知道该权利受到侵害，钟建源、胡冬玲请求新世纪公司支付逾期办证违约金没有超过诉讼时效期间2年。综上，新世纪公司应以房款503793元为基数、从2014年5月1日起按年利率1%计至2017年5月30日支付钟建源、胡冬玲的逾期办证违约金15743.53元（503793×1%÷360×1123）。判决：一、清远新世纪地产开发有限公司应付钟建源、胡冬玲的逾期办证违约金15743.53元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回钟建源、胡冬玲的其他诉讼请求。案件受理费324元，折半计收162元，由清远新世纪地产开发有限公司负担122元，钟建源、胡冬玲负担40元。本院二审期间，新世纪公司提交证据粤房地权证，拟证明新世纪公司于2015年4月4日前已将办理产权登记的资料提供给登记机关，没有违约。且根据房地产权证上载明的内容，钟建源、胡冬玲对涉案房屋已享有房屋所有权及其所占用土地使用权。本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的争议焦点是：一、新世纪公司是否应承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证违约金应如何确定。关于新世纪公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，新世纪公司应当于在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经本院（2014）清中法民二终字第387号生效判决确认，涉案房屋的交付使用日期为2014年1月30日。根据合同约定，新世纪公司应于2014年5月1日前为钟建源、胡冬玲办理权属登记资料备案的手续，故其提出该时间截点应为2015年4月4日前的上诉理由不成立，本院不予采纳。其次，新世纪公司主张合同上述条款约定的权属登记资料仅为房屋产权证的资料，不包括国有土地使用权证。对此本院认为，涉案房屋的买卖双方签订涉案合同是为了保障交易的顺利进行，同时亦要保障买受人最终获得包括房屋所有权、使用权及其转让、抵押等各项权益。在合同约定的办理权属登记资料备案手续的期限内，根据清远市清新区的相关规定和交易习惯，房屋所有人各项权利的充分行使应当包含了房屋产权证和国有土地使用证。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案对权属证的理解为房屋产权证和国有土地使用证符合合同订立的目的和当地的交易习惯，即便两证非同一时间办理，新世纪公司亦应在签订合同时充分预见提交资料所需的合理时间。因此，新世纪公司应当在合同约定的期限内履行提供上述两证的资料报产权登记机关备案之义务。此外，权属证登记办理政策的变化并不影响新世纪公司履行上述义务。综上所述，新世纪公司未在合同约定的期限内履行办理权属登记资料备案的手续，应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金应如何确定的问题。虽然双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金按已付房价款的0.2%支付，但该违约金为固定数额，在新世纪公司长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补钟建源、胡冬玲因此所遭受的损失，难以实现其设立的初衷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，钟建源、胡冬玲要求调整逾期办证违约金的主张应予支持。其次，违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。结合本案的实际情况，在平衡双方当事人利益的基础上，一审法院酌情将涉案违约金调整至以已付购房款为基数按每年1%的标准计算并无不当，本院对此予以确认。综上所述，新世纪公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由清远新世纪地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇一八年六月二十七日法官助理  黄 敏书 记 员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。