湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初5320号
原告罗辉萍，女，1963年8月25日出生，汉族。
委托代理人欧长江，湖南浏阳河律师事务所律师。
被告浏阳金碧置业有限公司，住所地浏阳市行政中心西北角商会大厦一楼。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，居民，住湖南省湘潭市雨湖区护潭乡政府机关护潭路1号，系该公司员工。
原告罗辉萍与被告浏阳金碧置业有限公司合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗辉萍及其委托代理人欧长江，被告浏阳金碧置业有限公司的委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗辉萍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告所付的购房首付款167970元、税费534元及利息30234.6元（以本金167970元为基数，暂按年利率6%计算自2013年10月7日起至2016年10月7日止，请求判决时按照银行贷款利率自2013年10月7日计算至履行日止）；3、判决被告归还贷款本金129999.95元，利息18856.21元；4、判决被告赔偿原告违约金29797元；5、被告赔偿因逾期交房对原告造成的经济损失14000元（按每月1000元计算，从2015年7月起至被告履行判决之日止，到起诉日止，暂计14000元）。
被告浏阳金碧置业有限公司辩称，1、原告要求解除合同，退还房款的诉讼请求，已经超出了诉讼时效，原告依法丧失了要求解除合同、退回房款的胜诉权。2、原告要求解除合同的事实依据和法律依据都是不充分的。合同第十五条约定：“原告不得以被告交付使用的商品房的装饰装修设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”所以原告提出的商品房问题无论存在与否，依据合同约定不能成为其拒绝收楼的理由。合同第十九条约定：“在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，被告应当履行保修义务；买卖双方对交付商品房的质量有争议时，原告可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，原告有权解除合同，被告承担鉴定费用并赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，原告只有在具有资质的机构经过鉴定确认房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，才能向被告主张解除合同、赔偿损失，否则被告仅在保修范围和保修期限内承担保修义务。原告既没有依照合同约定要求相关部门进行测量，也没有依据合同约定申请鉴定，因此本案法院组织的勘验，不具备合同约定的最终认定的效力。本案不是属于合同法规定的质量问题，原告也没有提供证据证明层高误差导致不能达到合同目的。原告称要在标的房屋内加阁楼，这是不正当使用房屋，原告却以逾期交房为由，要求被告解除合同，支付违约金，赔偿损失的诉讼请求完全不能成立。合同第十一条并没有约定要赔偿原告损失，原告在行使合同约定的解除权的时候，不能要求被告支付利息损失、违约金及每月1000元的损失，这是不能并存的。本案原告拒绝收房的理由是房屋存在质量问题，但是原告并没有提供确实充分的证据证明房屋存在质量问题，因此原告拒绝收房超过180日的后果应由原告自负，而不是由被告承担逾期交房的责任。
本院经审理认定事实如下：2013年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于浏阳市白沙路土地使用权证为**的土地；第三条：买受人购买的房屋为第21幢1层110号房，该房房屋建筑面积68.64㎡，套内建筑面积63.86㎡，层高为4.45m；第七条：付款方式为银行按揭，于2013年10月9日支付房款167970元，余款130000元须在2013年10月9日前办理银行按揭贷款手续；第九条（交付期限及条件）：出卖人应当在2015年6月30日前，在该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条（房屋室内层高及差异处理方式）：本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面之间或楼面与地面之间的垂直距离。买受人所购房屋的室内层高为4.45m，若房屋实际交付时室内层高低于该约定双方同意按如下方式处理：1、室内层高差异的确认部门以长沙市建筑管理或其指定测量部门为准；2、层高差异在1.5%以内的，买受人予以理解和接受，超过由双方协商解决；第十一条（出卖人逾期交房的违约责任）：逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人房屋总价的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十九条（保修责任）：买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。合同签订后，原告向被告支付了首付款167970元，用去税费534元。2013年11月19日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额130000元，用于购买坐落于浏阳市白沙路恒大华府21栋110号房屋，贷款期限为120个月，自2013年11月19日至2023年11月19日，贷款归还的办法是按月等额本息还款法。借款人授权贷款人将贷款资金划付至被告名下账户，借款担保方式为抵押加保证组合担保，以上述房屋作为抵押物，由被告承担连带责任保证。合同签订后，原告自2013年11月19日起逐月向中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行归还贷款本息，至今已经归还贷款本金129999.95元，利息18856.21元，贷款本息已经全部偿还。
2015年6月30日，原告到被告处验收房屋时认为该房屋层高仅为3.5米，因与合同约定层高相差1米，故拒绝收房。另查明：1、诉讼中，本院到现场测量，涉案房屋室内层高为3.47m；2、诉讼中，原告请求撤回对中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行的起诉，本院已依法予以准许。
本院认为，本案原告一直在主张权利，故原告起诉显然没有超过诉讼时效。原告罗辉萍与被告浏阳金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，对双方都有约束力，双方均应按合同全面履行合同规定的义务。被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，买受人所购房屋的室内层高应为4.45米。尽管双方约定同意室内层高差异的确认部门以长沙市建筑管理或其指定测量部门为准，但是因室内层高的确认非专业技术问题，本院在诉讼中依法测量所得出的结论完全可以作为定案的依据。因涉案房屋室内层高仅为3.47m，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房合同解除后，被告应返还已付购房首付款167970元并赔偿首付款利息损失。因原告授权银行将贷款资金划付至被告名下账户，贷款的实际收取方为被告，又原告已经付清银行全部贷款，故被告应归还银行根据原告的授权将贷款划付至被告名下帐户的资金129999.95元，同时，原告向银行支付的利息18856.21元系其客观实际损失，该损失应由被告承担，故被告应支付原告贷款利息损失18856.21元。因此原告要求被告返还已付购房首付款及已向中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据本案具体情况，利息损失应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于原告所支付的税费534元，因系客观上造成原告的损失，故被告应赔偿原告税费损失534元。
关于基于同一违约行为，能否同时主张违约金与购房款利息损失赔偿的问题。本院认为本案基础法律关系是单一的，原告所主张购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，它与双方约定的违约金，均是基于层高不符这一违约行为，两者在性质上、功能上相当，根据合同法上的约定优先原则，二者不能并存。又双方约定的违约金，针对的是出卖人逾期交房的违约责任，而原告所称的逾期交房并非被告在约定的时间内逾期交房，而是因为层高问题导致原告拒绝收房。故对原告主张违约金，本院依法不予支持。关于原告主张被告赔偿因逾期交房对原告造成的经济损失14000元。因原告已经主张逾期利息损失，该损失足以弥补原告的损失，又原告该项主张没有事实依据，故对于原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除罗辉萍与浏阳金碧置业有限公司于2013年10月9日就浏阳市白沙路恒大华府第21幢1层110号房所签订的《商品房买卖合同》；
二、浏阳金碧置业有限公司于判决生效之日起五日内向罗辉萍返还首付款167970元及罗辉萍已向中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行归还的贷款本金129999.95元，利息18856.21元；
三、浏阳金碧置业有限公司于判决生效之日起五日内向罗辉萍赔偿以167970元为本金，自2013年10月7日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
四、浏阳金碧置业有限公司于判决生效之日起五日内向罗辉萍赔偿税费损失534元；
五、驳回罗辉萍其余诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5531元,由浏阳金碧置业有限公司负担3000元，由罗辉萍负担2531元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审 判 长 戴 琳
人民陪审员 刘 智
人民陪审员 杨 金
二〇一七年三月二日
书 记 员 陈晴旺
案款缴纳账号：
收款人名称：浏阳市人民法院案款专户
收款人账号：800125239611019
开户行：长沙银行联城支行
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。