广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12127号原告：杨汶彬，男，1983年1月13日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：陈壮，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。被告：陈伟锋，男，1971年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市进邦房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城海三路8号丽雅苑南区28号商铺。法定代表人：戴婉妮，总经理。委托诉讼代理人：张信兴，该公司员工。被告：黄婷婷，女，1990年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告杨汶彬与被告陈伟锋、佛山市进邦房地产中介有限公司（以下简称进邦公司）、黄婷婷房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁陈兵，被告进邦公司的委托诉讼代理人张信兴，被告黄婷婷到庭参加诉讼。被告陈伟锋没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈伟锋的房产买卖合同；2.被告陈伟锋返还原告定金2万元，赔偿原告违约金10万元及原告支付的按揭费用和中介费用24600元，共计144600元，被告进邦公司与被告黄婷婷承担连带责任；3.原告申请的财产保全费用1500元，由三被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月27日，原告与被告陈伟锋、进邦公司签订《房地产买卖合同》，约定：交易房产位于南海区××街道××北路××楼××房，该房产建筑面积为123.66平方米，成交价为100万元，卖方应当保证对所卖物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续或合同目的无法实现时，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。原告与被告陈伟锋、进邦公司合同签订后，原告于2016年3月27日向被告陈伟锋支付定金1000元，于2016年3月28日向被告陈伟锋支付定金19000元，共支付定金20000元。2016年3月28日原告向被告进邦公司支付代收按揭费用9600元，及15000元中介费用，共支付中介费用24600元。然而，原告在支付了上述定金、按揭费用及中介费用后，按照合同约定办理按揭买房的申请手续后，被告陈伟锋却迟迟没有对交易房产办理提前还款的手续，而被告进邦公司对陈伟锋不履行合同约定的行为也没有做出及时有效的处理。直到2016年5月26日被告进邦公司才通过查询得知交易房产已被法院查封，被告进邦公司在得知交易房产被查封的信息之后，未及时告知原告真实情况，并只向原告称被告陈伟锋的房产有债务上的纠纷，进邦公司介绍了融资公司给陈伟锋以尽快帮助其还清债务和按揭。但两被告一直未能解决房产交易问题。直到2016年7月1日，原告才得知该房产被法院查封。被告进邦公司虽在7月1日组织买卖双方、融资公司一起协商解决问题，但最后陈伟锋不同意通过融资解决问题。后原告多次找两被告协调处理此事，两被告一拖再拖，既拒绝继续履行合同，亦拒绝解除合同退款。原告认为，被告陈伟锋隐瞒其房产被法院查封的事实仍与原告签订《房地产买卖合同》，并且一直未采取有效措施解决涉案房产的权属纠纷和办理相关过户手续，导致原告购买房屋的目的无法实现，陈伟锋的行为已构成严重违约。被告进邦公司作为房产中介，未认真履行审查交易房产的权属问题以及被告陈伟锋的订约能力、支付能力、信用等事项的义务，也未履行如实报告的义务，导致原告的权益受损，进邦公司应对原告的损失承担连带责任。另，被告黄婷婷系陈伟锋之妻，房屋买卖违约行为发生在婚姻关系存续期间，黄婷婷应对夫妻之间的共同债务承担偿还责任。被告进邦公司辩称，各方于2016年3月27日签订的《房地产买卖合同》，由业主保证是否有抵押的情况，业主承认没有查封，但有欠款，进邦公司没有拖延很长时间将该情况告诉原告，第一时间将还贷的相关情况告知原、被告，因被告陈伟锋的原因融资公司不愿意借款予被告将房屋的欠款还清，原告亦不同意垫资，双方无法办理房屋过户手续。各方应按照合同的方式来承担责任，进邦公司不应当承担连带责任。被告黄婷婷辩称，因第一次买卖房屋，被告根本不知道查封的情况，若进邦公司让陈伟锋先查询房屋情况，就不会存在后续的纠纷，主观上陈伟锋、黄婷婷无过错。且陈伟锋与邦公司没有签订合同，不应承担中介费用。被告只同意交还原告的定金，不同意支付其他费用。被告陈伟锋没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告陈伟锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××街道××北路××楼××房，登记权属人为被告陈伟锋。房屋于2015年12月10日被顺德区人民法院查封。2016年3月27日，陈伟锋（卖方）、原告（买方）、进邦公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价1000000元；卖方应当保证对物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒与物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续或合同目的无法实现时，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；并对提前还贷、按揭贷款等进行了约定。同日，陈伟锋收取原告定金1000元。同日，原告与进邦公司签订《代理费承诺书》，约定原告支付房地产咨询及居间服务代理费30000元，于签按揭当天支付50%，于申请交税支付50%。2016年3月28日，陈伟锋收取原告定金19000元。同日，进邦公司收取原告咨询及代理服务费15000元、按揭费9600元。原告拟按揭贷款银行同意按揭申请后，被告发现涉讼房屋被查封。2016年7月19日，原告按陈伟锋身份证地址寄发解除合同通知书，该邮件因收件人不接电话被退回。2016年7月25日，原告提起本案诉讼。另查明，被告黄婷婷与陈伟锋为夫妻关系。本院认为，原告、陈伟锋、进邦公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼房屋被查封无法办理包括权属变更登记手续，合同目的无法实现，原告请求解除与陈伟锋的房屋买卖合同关系的主张本院予以支持。原告寄发的解除合同通知书，陈伟锋并未实际收取，合同亦未约定具体送达地址，原告请求确认买卖合同于2016年7月19日解除的主张本院不予支持。合同解除，原告请求被告陈伟锋返还定金20000元的主张本院予以支持。陈伟锋作为出卖人，保证房屋符合出卖条件、不存在交易障碍为其基本义务，该注意义务并不因对交易流程熟知程度的高低而免除，黄婷婷辩称无主观过错无须承担责任的主张本院不予采纳。因陈伟锋的原因无法履行致合同解除，原告请求陈伟锋承担违约责任的主张本院予以支持。但原告仅支付20000元定金，综合考虑已付款与总房款比例及合同期间，本院酌定本案适用定金罚则进行处理，陈伟锋支付20000元违约金予原告，原告请求超出部分本院不予支持。合同明确约定一方违约情况下中介费的最终负担主体，黄婷婷辩称陈伟锋与进邦公司没有合同关系，不应承担中介费用的主张本院不予采纳。原告请求陈伟锋赔付中介费15000元的主张符合约定，本院予以支持。黄婷婷与陈伟锋为夫妻关系，婚姻存续期间产生的债务由二人共同承担，原告请求黄婷婷承担连带责任的主张本院予以支持。进邦公司作为居间人负有的是向买卖双方如实报告信息的义务，没有证据反映进邦公司其前已知悉涉讼房屋被查封的情况，原告请求进邦公司对陈伟锋的债务承担连带责任的主张缺乏理据，本院不予支持。结合中介费的约定及实际支付金额，本院判定进邦公司亦无须承担中介费赔付（返还）责任。但合同签订后，进邦公司未有提示双方查核涉讼房屋信息即进行后续贷款申请，就此存在一定过错，相应的按揭费应由进邦公司退还予原告。陈伟锋、黄婷婷已就买卖合同违约承担相应的违约责任，违约金亦具有一定的补偿性质，原告请求陈伟锋、黄婷婷对按揭费部分承担责任的主张本院不予支持。被告陈伟锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨汶彬与被告陈伟锋就位于佛山市南海区桂城街道文华北路23号星晖园9号楼1座204房的房屋买卖合同关系；二、被告陈伟锋应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告杨汶彬；三、被告陈伟锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予原告杨汶彬；四、被告陈伟锋应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付15000元予原告杨汶彬；五、被告黄婷婷对上列第二、三、四项债务承担连带责任；六、被告佛山市进邦房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还9600元予原告杨汶彬；七、驳回原告杨汶彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3192元,财产保全费1243元，合共4435元（原告已预交），由原告负担2369元，由被告陈伟锋、黄婷婷负担1900元，由被告进邦公司负担166元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍人民陪审员  周惠霞人民陪审员  林 巧二〇一六年十二月二十二日书 记 员  郭文静