辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民再16号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵维杰，男，1973年4月29日出生，汉族，个体业者，住凌海市八一路**号*栋*单元**室。
委托诉讼代理人：孙福田，男，1955年6月14日出生，汉族，法律工作者，住锦州市太和区凌南西里***号。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邓兰英，女，1972年2月3日出生，汉族，个体业者，住凌海市八一路**号*栋*单元**室。
委托诉讼代理人：孙国禄，男，1945年4月20日出生，汉族，法律工作者，住锦州市古塔区保安里*****号。
二再审申请人共同委托诉讼代理人：沈凤琴（系赵维杰母亲），1951年3月5日出生，汉族，无业，住凌海市白台子乡回兰村**号。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王文玉，男，1951年5月23日出生，汉族，退休工人，住凌海市凌海大街**号楼*单元**号。
委托诉讼代理人：柏卓林，辽宁方兴律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王丽，女，1973年9月26日出生，汉族，个体业者，住凌海市凌海大街**号楼*单元**室。
委托诉讼代理人：匡旭东（系王丽丈夫），1972年1月18日出生，汉族，无业，住凌海市凌海大街**号楼*单元**室。
再审申请人赵维杰、邓兰英与被申请人王文玉、王丽因房屋租赁纠纷一案，辽宁省凌海市人民法院于2014年10月22日作出（2014）凌海大民初字第00926号民事判决。王文玉、王丽不服，上诉至本院。本院于2015年6月8日作出（2015）锦民终字第00033号民事裁定，将本案发回重审。2015年12月3日，凌海市人民法院作出（2015）凌海右民初字第01710号民事判决，赵维杰、邓兰英不服，上诉至本院。本院于2016年6月20日作出（2016）辽07民终813号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决已发生法律效力。赵维杰、邓兰英不服，向本院申请再审，本院于2017年4月6日作出（2016）辽07民申164号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵维杰的委托诉讼代理人孙福田，再审申请人邓兰英的委托诉讼代理人孙国禄及二再审申请人的共同委托诉讼代理人沈凤琴，被申请人王文玉的委托诉讼代理人柏卓林，被申请人王丽及其委托诉讼代理人匡旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵维杰、邓兰英申请再审称，（2016）辽07民终813号民事判决认定事实不清，适用法律错误，要求依法撤销该判决，判令二被申请人赔偿二再审申请人房租费90000元，广告费10330元及装修地暖2600元，计102930元；再审被申请人承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一审法院判决程序违法，开庭前没有依法传唤二申请人出庭；申请人租赁该房屋是为了经营电动车生意，在装修时受到他人阻止，不但一天没有经营，还搭上了修地暖、雇工工资、租用库房等大量资金，原审判决将剩余二年的租赁费交付给被申请人错误，应依法改判。
王文玉、王丽辩称，申请人承租房屋三年，只交过一年的房租，且房屋一直在对方使用中，应维持原审判决。
王文玉、王丽（反诉被告）向一审法院请求，解除原告与二被告签订的房屋租赁合同，二被告给付原告拖欠的租赁门市房的房租50000元、赔偿装修费用50000元。事实和理由：原告于2011年8月1日与两位被告签订门市房租赁协议书一份，协议书约定租房期限为三年，时间为2011年8月1日至2014年7月31日止，每年房租应在8月1日前一次性付清，此楼房坐落在凌海市水产公司东转角临街门市房，该门市房的所有权人是原告王文玉，因王文玉年岁已高，体弱多病，全权委托其女儿原告王丽代理签订了此份租赁协议，签订租赁合同时所有的事情两位被告是非常清楚的，当时也没有提出过任何异议，当时口头约定房屋装修由两位被告负责，费用由两位被告承担，所以本房租金比当时正常租金便宜很多，由于该门市房铝合金门脸使用时间长，两位被告正在更换门市房门脸时，门市房南侧邻居蒋喜平、郭宏伟夫妻两人野蛮的阻止施工，造成门脸更换工作不能继续进行，原告当时要求解除合同两被告不同意，两被告就以此事为借口，无故拖欠原告王文玉租金20个月之久，原告三番五次讨要所欠租金，直至今日两位被告也没有给付原告一分钱，两位被告在门脸装修施工过程中遭到邻居阻拦，造成装修停止，此事原告经过法庭诉讼，法院依法支持了原告王文玉的诉讼请求。法院判决邻居蒋喜平、郭宏伟夫妻两人构成排除妨害的行为成立。原告王文玉在此事中没有任何过错。两位被告理应给付原告所欠房租。
赵维杰、邓兰英（反诉原告）辩称，原告起诉状所述与事实不符。二被告是合法经营电动车的个体业者，2011年8月1日原告将位于凌海市水产公司东转角门市楼出租给二被告用于电动车销售经营，双方还签订了房屋租赁协议书，协议约定，租期三年，2011年8月1日起到2014年7月31日止，年租金30000元，协议签订前被告给王丽租金30000元，王丽给打了收条。2011年8月20日被告找王丽共同协商该房屋装修事宜，王丽对此没有异议并表示同意，2011年9月3日被告开始在承租房屋内进行装修施工，刚刚铺完地暖正准备装修前门脸时，右侧门市房主蒋喜平出面干涉阻止被告施工并在屋内堆放了红砖导致屋内装修无法进行，在这样情况下为了平息事端防止事态扩大被告只好停止了装修，随后被告多次找王丽问其原因并要求解决眼前的纠纷问题，王丽给被告的答复是正在与蒋喜平打官司快结束了，被告的损失少不了，被告没办法只好相信王丽的承诺，过了一段时间还是没有结果，被告为了减少损失，要求与原告协商解除房屋租赁协议事宜，但王丽却以种种借口不同意解除，就这样一直拖到现在。二被告认为双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方应全面履行自己的义务。由于原告的原因和过错导致被告承租经营的房屋至今不能正常经营使用，给被告带来了巨大的经济损失，这样的后果都是原告造成的。故要求原告返还已给付的房屋租金30000元，并赔偿各项经济损失204360元。
辽宁省凌海市人民法院（2014）凌海大民初字第00926号民事判决认定，原告（反诉被告）王文玉与原告（反诉被告）王丽系父女关系，被告（反诉原告）赵维杰与被告（反诉原告）邓兰英系夫妻关系。原告（反诉被告）王文玉名下有一坐落于凌海市水产公司东转角临街门市房，2011年8月1日，原告（反诉被告）王丽与二被告（反诉原告）签订房屋租赁协议，约定房屋租期为三年，时间自2011年8月1日至2014年7月31日，年房租30000元于每年7月1日前一次性给付，签订协议时二被告当即给付一年房租30000元，并口头约定由二被告（反诉原告）负责装修，待合同到期后室内装修无偿留给原告（反诉被告）使用。2011年9月3日，二被告（反诉原告）开始施工装修该门市房，仅铺完地暖装修门脸时，门市房右邻蒋喜平阻止施工致装修至今未继续进行。期间，原、被告双方协商未果，被告（反诉原告）邓兰英雇人看护该门市房至2012年9月份。2012年9月份之后，被告（反诉原告）偶尔照看房屋至今。另查明，房屋租赁合同签订后，二被告（反诉原告）为该门市房铺地暖支出2600元，为在此门市房经营电动车刊登广告牌支出12000元，另租库房租金10000元。再查明，原告（反诉被告）王文玉曾于2012年向本院提起排除妨害之诉，要求蒋喜平、郭宏伟移走红砖，排除妨害，此案经锦州市中级人民法院终审判决蒋喜平、郭宏伟于判决生效之日起十五日内将堆放的红砖移走。蒋喜平、郭宏伟不服锦州市中级人民法院判决，申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年10月11日依法驳回蒋喜平、郭宏伟的再审申请。此期间，锦州市中级人民法院终审判决后，由本院于2013年5月份执行排除妨害行为，红砖移走。
该判决认为，原告（反诉被告）王文玉委托其女原告（反诉被告）王丽与二被告（反诉原告）签订房屋租赁合同后，履行仅一月有余，因案外人原因致合同不能继续履行，无法实现合同目的；现二原告（反诉被告）要求解除合同，庭审中二被告（反诉原告）又同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，二原告（反诉被告）该项诉讼请求予以支持。关于租金，二被告（反诉原告）占有使用该房屋期间应支付原告（反诉被告）租金，虽自2011年9月二原告（反诉被告）便与案外人因纠纷而诉讼，但原、被告双方之间的房屋租赁合同仍然存在，没有解除，二被告（反诉原告）所经营的电动车亦仍在该房屋内，并且二被告（反诉原告）雇佣更夫看护房屋至2012年9月份，可见，虽然合同履行中出现意外，但双方还是期待合同能够继续履行，故该期间租金应由二被告（反诉原告）承担，因已预付，不予返还。2012年-2014年，原、被告均未受领管理房屋，2013年5月经本院执行排除妨害之后亦如此，该期间房屋租金损失责任应由二原告（反诉被告）承担，正因为其与案外人之诉讼，导致房屋租赁合同不能实现合同目的，其有责任和义务提供无争议的合同标的物。故二原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）给付剩余房屋租金57500元的诉讼请求不予支持。关于二原告（反诉被告）增加诉讼请求要求赔偿经济损失的诉讼请求，系侵权之诉，与本案系不同的法律关系，本案不予调整。关于二被告（反诉原告）反诉要求二原告（反诉被告）在房屋租赁合同中给其造成的经济损失赔偿问题，安装地暖2600元和支出广告费12000元客观存在，该损失应由二原告（反诉被告）予以赔偿。二被告（反诉原告）反诉请求中其他损失证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王丽与被告（反诉原告）邓兰英解除于2011年8月1日签订的租房协议书。二、原告（反诉被告）王文玉、王丽于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）赵维杰、邓兰英经济损失14600元。三、驳回原告（反诉被告）王文玉、王丽其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵维杰、邓兰英其他诉讼请求。
王文玉、王丽上诉请求：撤销凌海市人民法院（2014）凌海大民初字第00926号民事判决，依法改判支持二上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方于2011年8月签订了门市房租赁协议，合同约定租期三年，每年租金30000元。口头约定房屋装修由二被上诉人负责，费用由二被上诉人承担。因门市房的邻居蒋喜平夫妻二人阻止二被上诉人施工，造成装修工作不能进行。上诉人就找被上诉人要求解除合同但遭到拒绝，二被上诉人无故拖欠上诉人租金两年之久。一审法院判决上诉人赔偿二被上诉人14600元是错误的。二被上诉人一直在门市房内经营到2014年7月底才不干的，二被上诉人在门市房经营并有收益。造成二被上诉人装修停止的是蒋喜平夫妻二人，二上诉人在此事中并无过错，二被上诉人应给付拖欠的租金和经济损失。本院于2015年6月8日作出（2015）锦民终字第00033号民事裁定，撤销原判，发回重审。
在凌海市人民法院重审过程中，被告（反诉原告）赵维杰、邓兰英经合法传唤未到庭。（2015）凌海右民初字第01710号民事判决认定，二原告（反诉被告）系父女关系，二被告（反诉原告）系夫妻关系。2011年8月1日，王文玉委托其女王丽与邓兰英签订租房协议书，将登记在王文玉名下的坐落在凌海市水产住宅楼拐角一层门市出租给二被告用于电动车经营，租期为3年，自2011年8月1日至2014年7月31日止，年租金为人民币30000元于每年7月1日付清，签订协议之日二被告给付一年租金人民币30000元，并约定由二被告负责装修，租期届满后室内装修不得拆除毁坏，无偿保留给原告。2011年9月，二被告开始装修该门市房，铺完地暖装修门脸时，门市房右邻蒋喜平阻止施工致使装修未能继续进行。期间原、被告就此事进行协商，但未达成一致意见。另查明，合同履行期限内，因案外人蒋喜平、郭宏伟原因导致二被告装修施工停止，王文玉于2012年诉至本院，请求排除妨害。2013年2月28日，锦州市中级人民法院作出（2012）锦民一终字第00568号民事判决，判决案外人蒋喜平、郭宏伟于判决生效后15日内将红砖移走，2013年5月经本院执行排除妨害，红砖移走。
该判决认为，本案原告王文玉委托其女原告王丽与二被告签订租房协议书，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应当按照合同全面履行自己的义务。根据租房协议书约定，涉案房屋的租期为3年，即自2011年8月1日至2014年7月31日止，现合同履行期限届满，原、被告的权利义务已经终止，双方的房屋租赁合同无须另行解除，故二原告要求解除与二被告房屋租赁合同的诉讼请求，本院不再予以调整；关于租金，二被告占有、使用该房屋期间应向原告支付租金。虽合同履行期间，案外人蒋喜平、郭宏伟与二原告因涉案房屋发生纠纷进而诉讼，但二被告所经营的电动车一直停放在涉案房屋内，2013年5月本院执行排除妨害后，致合同不能继续履行、无法实现合同目的的理由亦已不存在；且二被告未曾向相关部门提出解除房屋租赁合同的请求，亦未将房屋交付原告管理使用，二被告应按照约定支付2012年-2014年的租金，故二原告要求二被告支付租金人民币60000元的诉讼请求，予以支持；关于赔偿拆除费的诉讼请求，二被告拆除涉案房屋门脸等进行装修系双方合同约定的内容，房屋不能正常装修是因原告与案外人发生纠纷，其过错不在于二被告，故关于二原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，无法支持。关于反诉原告要求返还租金人民币30000元及赔偿经济损失人民币204360的请求，因反诉原告无正当理由未到庭参加诉讼，依法按照撤诉处理。本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、一百四十四条之规定，判决：一、二被告（反诉原告）赵维杰、邓兰英于本判决生效后10日内一次性给付二原告（反诉被告）王文玉、王丽租金60000元；二、驳回二原告（反诉被告）王文玉、王丽的其它诉讼请求。
赵维杰、邓兰英上诉请求：撤销凌海市人民法院（2015）凌海右民初字第01710号民事判决，依法改判或发回重审；由二被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院判决程序违法。一审法院在开庭前没有依法传唤上诉人出庭，因此，上诉人根本不知道开庭。一审法院判决认定因反诉原告无正当理由未到庭参加诉讼，依法按照撤诉处理的判决是错误的。二、一审法院判决认定事实错误。一审法院认为“二被告占有、使用该房屋期间应向原告支付租金。”一审法院的上述观点存在偏差，上诉人租用该房屋的目的是为了经营电动车生意，但上诉人并没经营。法院认为上诉人所“经营的电动车一直停放在涉案房屋内”也不是事实。2011年8月20日上诉人同被上诉人协商一致，上诉人对该房屋进行装修，2011年9月3日在上诉人开始施工时，右侧门市房房主蒋喜平出面干涉，阻止施工，并在门市房屋内堆放大量红砖，致使上诉人无法装修。案外人蒋喜平的干涉是与被上诉人(房主)有纠纷，这个责任不能归责上诉人。自2011年9月3日上诉人开始装修，案外人蒋喜平进行干涉，到2013年5月将红砖搬走，时间长达20个月，使上诉人无法装修，上诉人的损失应由被上诉人负责，被上诉人应去追究案外人蒋喜平夫妇的赔偿责任。
本院（2016）辽07民终813号民事判决审理查明的事实与原审判决所认定的事实一致。该判决认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人实际占有租赁房屋三年，只交付了一年的租赁费即30000元，根据相关法律规定，上诉人应当按照合同全面履行自己的义务，将剩余二年租赁费即60000元交付给出租人即被上诉人，故原审判决上诉人给付被上诉人租金60000元正确，本院予以支持。关于上诉人主张一审法院没有通知其开庭程序违法问题，根据一审法院卷内对上诉人开庭传票、诉状副本、举证通知、监督卡等法律书邮寄单据，邮局邮寄1407改退批条记载“家中无人，电话联系拒收”，证实一审法院程序没有违法。另，关于上诉人主张房屋租赁后刚刚装修就被案外人阻拦没有实际经营，不给房屋租赁费及赔偿损失一节，根据相关证据证明，造成上诉人不能实际经营的直接侵权人不是被上诉人，故上诉人该上诉观点，本院不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：赵维杰、邓兰英在庭审中提交涉案房屋照片三张，拟证明涉案房屋因案外人蒋喜平干涉无法经营的现状，王文玉、王丽虽提出是申请人后期不让装修造成的，但对该组照片反映的真实情况并无异议，对该证据本院予以确认。赵维杰、邓兰英在庭审中提交佟士英的证人证言，拟证明因涉案房屋无法经营，其于2012年3月至2013年3月花费租金5万元从佟士英处租房销售电动车。王文玉、王丽提出此证不属于新证据，证人亦未出庭作证不发表质证意见，因此证不符合证据规则的相关规定，本院对该证据不予确认。从案外人蒋喜平干涉赵维杰、邓兰英装修到2013年5月法院执行将红砖搬走共历时20个月。该事实有赵维杰、邓兰英陈述及庭审笔录载卷为证，本院予以采信。经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是再审申请人赵维杰、邓兰英应否给付被申请人王文玉、王丽房屋租金60000元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。经查，赵维杰、邓兰英在对所租赁的房屋进行装修时，因案外人蒋喜平干涉导致其20个月不能使用该房屋亦无法实现销售电动车产生收益的目的。依据上述法律规定，承租人即再审申请人赵维杰、邓兰英可以不支付此期间的房屋租金。在2013年5月经凌海市人民法院将案外人蒋喜平的红砖搬走，妨害已经排除后，再审申请人赵维杰、邓兰英未提出解除租赁合同，故该期间的房屋租金应由其支付。本案中，双方签订的房屋租赁协议约定房屋租期三年，年租金30000元，由此可以确定涉案房屋的月租金为2500元。三年（36个月）租期扣除承租人不能实际使用租赁房屋20个月，再审申请人赵维杰、邓兰英应给付被申请人王文玉、王丽房屋租金40000元（2500元∕月×16个月）。再审申请人赵维杰、邓兰英已支付的房屋租金30000元，应予扣除。
关于再审申请人赵维杰、邓兰英提出的一审法院开庭前没有依法传唤其出庭一节。经查，一审法院的卷宗材料记载了向其送达开庭传票的邮寄单据和改退批条，载明“家中无人，电话联系拒收”。对于再审申请人的该项再审请求，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于再审申请人赵维杰、邓兰英主张的因没有实际经营要求被申请人赔偿损失问题。因再审申请人赵维杰、邓兰英在一审法院开庭时未能出庭参加诉讼，对其该项诉求已按自动撤诉处理，故二审对其该项主张不予调整并未不当。
综上，赵维杰、邓兰英的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）辽07民终813号民事判决及凌海市人民法院（2015）凌海右民初字第01710号民事判决第一项；
二、维持凌海市人民法院（2015）凌海右民初字第01710号民事判决第二项及反诉费用的负担部分；
三、再审申请人赵维杰、邓兰英于本判决生效后十日内给付被申请人王文玉、王丽房屋租金10000元；
四、驳回再审申请人赵维杰、邓兰英的其他再审请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费1150元，二审案件受理费1150元，合计2300元，再审申请人赵维杰、邓兰英承担100元，被申请人王文玉、王丽承担2200元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 涛
审判员 李 阳
审判员 赵晓民
二〇一七年九月二十七日
书记员 陈 楠