文书内容海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初455号原告崔某丹，女，1983年3月21日出生，汉族，重庆市人，现住重庆市xx区xx湾xx居xx幢xxx号。公民身份证号码5102141983032xxxx。原告田某夕爱，女，2011年11月15日生，日本人，现住重庆市xx区xx湾xxxx幢xxx号。护照号码：MS955xxx。法定代理人崔某丹，系田某夕爱母亲。以上原告的共同委托代理人廖某谷，1954年7月8日生，汉族，重庆市人，住重庆市xx区xx湾xx居xx幢C1-2-1号。公民身份证号码51020219540708xxx。被告儋州中南房地产开发有限公司，住所地儋州市白马井镇中心大道滨海新区管理委员会办公大楼xxx房。法定代表人陈锦石，系该公司董事长。委托代理人王华锋，系该公司职员。原告崔某丹、田某夕爱诉被告儋州中南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告崔某丹的委托代理人廖中谷，被告的委托代理人王华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔某丹、田某夕爱共同诉称，2012年5月22日，我与被告签订购房合同，约定我以一次性付款的方式购买被告开发的位于儋州市白马井镇滨海新区西海岸A18幢，3单元305号房，总价250000元。我按合同约定付清房款，但被告没有获得合同约定的交房两书的条件，故我拒绝收房。我多次找被告协商赔偿，被告均不理睬。为维护我的利益，特此诉诸法院，请求法院判令：1、被告赔偿因延迟交房已产生的违约金39900元，以后违约金按合同约定标准赔偿至达到交房条件为止；2、退还已预收的物管费1813.92元及同期利息；3、整改烟道；4、被告赔偿因延迟交房产生的交通费4320元，住宿费100元；5、赔偿因诉讼所产生的一切费用。被告儋州中南房地产开发有限公司辩称，原告田某夕爱系外国人，根据民诉法的规定，本案的代理人不符合法律规定。根据《商品房买卖合同》第九条第二款约定：“如遇不可抗力及其它非出卖人原因造成该房屋延期交付的，双方不解除本合同，同时出卖人不承担逾期交房的违约责任》。”合同是双方真实的意思表示，原、被告已在合同中明确，非被告原因所造成的延期交付，被告不承担逾期交房的责任。涉案房屋未办理竣工验收手续，系因承建商江西建工第二建筑有限公司拒不提交竣工资料所致，非被告自身原因所致。此事经市政府及住建局等多次协调未果，被告已通过诉讼途径催促江西二建提交竣工资料，亦已经由海南省第二中级人民法院作出终审判决，支持了被告的诉求。另外，交通、住宿费是原告收房的正常花费，不应当由被告承担。综上所述，原告的诉求并无依据，缺乏事实支撑，请求法院依法驳回原告的诉求。经审理查明，原、被告于2012年5月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于儋州市白马井镇中南西海岸第A18幢3层305房，建筑面积共48.43平方米，总房价款为212718元，原告应2012年5月17日前付清全部购房款，被告应在2014年8月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房的，逾期不超过90日，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依照约定，一次性向被告支付了全部房价款共计212718元，但是被告未能在约定的交房时间将符合合同约定的商品房交付给原告使用，遂引发本案诉讼。庭审查悉，《商品房买卖合同》第九条有约定，如遇不可抗力及其它非出卖人原因造成该房屋延期交付的，出卖人应采用书面形式通知买受人，双方不解除本合同，同时出卖人不承担逾期交房的违约责任。另悉，因原告对被告提交的“二书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》有异议，认为仅有被告的签章存在瑕疵，不能提交验收合格的证明书，而拒绝接收房屋。被告未能将经竣工验收合格的商品房交付原告的原因，系案涉楼房的施工单位江西建工第二建筑有限公司拒不提交竣工资料所致。另因被告未经原告同意，擅自将合同约定的厨房独立烟道改装为公共烟道，造成目前原告尚未接收涉案房屋。目前原告已预交物业管理费1813.92元。经询问，原告要求违约金计算截止日为本案起诉之日，即2016年1月27日。另悉，原告崔某丹与田某夕爱系母子关系，而本案代理人崔中谷又系原告崔某丹的母亲，田某夕爱系崔中谷的外孙。以上事实，有原、被告的陈述、双方签订的《商品房买卖合同》、海南省第二中级人民法院（2015）海南二中民三终字第19号民事判决书、公证书、照片、付款收据和庭审笔录等佐证，足资认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对原、被告所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。本案的争议焦点是:1、原告委托的代理人是否符合法律规定？2、被告逾期交房是否构成违约？3、若被告违约，则违约金的数额和原告主张的交通、住宿费的赔偿问题？4、原告主张的厨房烟道改造请求是否成立？首先，对于本案原告委托的代理人是否符合法律规定的问题。虽然本案原告田某夕爱系外国人，但是根据法律的规定，当事人的近亲属可以作为其诉讼代理人。廖中谷作为原告田某夕爱的外祖母，属近亲属的范畴，依法可作为原告田某夕爱的代理人。可见，被告的此抗辩理由不成立，本院不予以采纳。其次，被告逾期交房是否构成违约的问题。本案的《商品房买卖合同》明确约定被告应于2014年8月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告至今尚未按合同约定，将验收合格的房屋交给原告使用。虽然《商品房买卖合同》第九条第2点约定，“如遇不可抗力及其它非出卖人原因造成该房屋延期交付的，出卖人应采用书面形式通知买受人，双方不解除本合同，同时出卖人不承担逾期交房的违约责任。”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，除法定不可抗力的条件外，被告因第三人的原因导致逾期对原告交房的，不免除责任，故原、被告的该免责约定因违反法律规定，应依法认定为无效条款，被告已构成违约。可见，被告以非自身的原因逾期交房，根据合同约定不构成违约的抗辩不成立，本院不予以采信。现原告根据合同约定，请求被告支付逾期交房违约金请求的理由成立，本院予以支持。原、被告所约定的按日给付已支付房款万分之三的违约金，系双方的真心实意意思表示，也不违反法律的规定，应予采纳。原告要求违约金计付至本案受理之日止，是原告对自己民事诉讼权利的自行处分，其行为并不违反法律规定，应予准许。2014年8月1日至2016年1月27，共计544天。故被告应向原告支付的逾期交房违约金为242718元×544天×0.03%＝39612元。第三，对于原告主张的交通费和住宿费问题。因交通费和住宿费是原告接收房屋的合理费用，不论被告是否违约，原告均应产生的费用，且原告未能提供充分证据证明其所主张的交通费和住宿费系因被告违约必然产生的费用之事实。同时原告也因被告的违约已得到合理赔偿，故本院对原告的交通费和住宿费不予以支持。最后，对于原告主张的厨房烟道改造请求是否成立的问题。因原告主张的厨房烟道改造方案不具体、详细，也不便操作，故本院对原告此请求不予采纳。但被告应按房屋设计图纸、施工图纸或同类房屋的厨房烟道模式，给原告修建好该涉案房屋的厨房烟道，以利原告生活。对于原告主张被告返还物业管理费1813.92元问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，现因被告未能提供经竣工验收合格的房屋，导致原告尚未接收涉案房屋。可见，被告目前收取原告的物业管理费无依据。因此，原告主张被告返还物业管理费1813.92元合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同》八条、第一百一十四条和第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告儋州中南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告崔某丹、田某夕爱支付违约金共计39612元。二、被告儋州中南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告崔某丹、田某夕爱已预付的物业管理费1813.92元。三、驳回原告崔某丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953.32元，由原告负担900元，被告负担53.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  梁儒贵人民陪审员  陈荣光人民陪审员  陈桂良二〇一六年三月二十九日书 记 员  叶兆鼎（适用本案的条文内容）《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。审核：梁儒贵撰稿：梁儒贵校对：王慧海南省儋州市人民法院2016年3月29日印制（共印13份）