西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0111民初1557号
原告：（反诉被告）姚某某，男。
委托代理人：崔晨阳，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人：张丹红，陕西维谨律师事务所律师。
被告：（反诉原告）王某，男。
委托代理人张军，陕西雁塔律师事务所律师。
原告姚某某与被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告及委托�理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚某某提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告营业损失98127元；3、请求法院判令被告退还原告租赁楼顶租金5209元；4、请求法院判令被告赔偿原告装修及配套设施残值100万元；4、请求法院判令被告赔偿评估外物品价值787975元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原、被告于2011年1月开始建立房屋租赁关系，由原告租赁被告位于西安市灞桥区席王街道办事处席王新村106号院内房屋进行商业经营。原告按照合同约定履行了支付租金的义务，被告多次破坏干扰原告的正常经营，对原告造成了巨大经济损失，故诉至法院。
被告王某辩称，自己将位于西安市灞桥区席王街道办事处席王新村106号院内房屋及附属设施租赁给原告，双方签订了《房屋租赁合同》及�充协议。双方对租赁房屋产生的权利义务做出了明确约定，原告未能按照合同约定的时间履行支付房屋租金的义务，存在重大违约，故不同意原告的诉讼请求。
被告王某反诉称，其与姚某某签订了《房屋租赁合同》及补充协议。原告未能按照合同约定履行支付租金的义务并强行搬离，导致上述房屋一直闲置，造成损失。现诉请法院：1、要求原告继续履行《房屋租赁合同》；2、要求原告支付租金563454.15元并自2016年2月1日至实际给付之日，按照银行贷款利率支付利息；3、要求原告返还自己垫付的电费、水费，共计4723.68元；4、要求原告立即履行向苏州中菱电梯有限公司支付其所装电梯的维修保养费用1800元；5、反诉费用由原告承担。
原告姚某某辩称，被告违约在先，导致合同解除，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，原、被告于2011年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租被告位于西安市灞桥区席王新村106院内部分房屋及附属设施（水井、锅炉、暖气、门窗、栏杆扶手、上下水、防盗网）。合同第二条第1款，约定，甲方（被告）于2011年1月15日将房屋交予乙方（原告）。房屋租赁期自2011年5月1日起至2021年4月30日止。合同第三条第1款约定：租金为年290000元，两年不变（第三年乙方在原合同房费基础上另付给甲方柒仟伍佰元），自第四年起，每年按上年房屋租金的5%递增。第2款约定，每年提前三个月支付下年全年租金，逾期不付下年租金，甲方有权收回房屋使用权，合同自行解除。合同第四条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、暖气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担（包括甲方所居住房屋所产生的水、暖、电等费用）。2011年7月26日双方达成《房屋租赁合同补充协�》，约定：甲方同意将前楼、中楼顶层屋面租赁给乙方使用，合同期限：2011年8月1日至2021年4月30日。租赁费用：年租金18000元，租金以主合同递增。2014年8月17日双方达成《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、乙方同意在2014年5月1日-2015年4月30日的原房屋租金的基础上，再给付甲方一次性补偿金135000元。2、将2015年5月1日-2016年4月30日房租租金更改为514744元，以后房屋租赁期内的租金，以此租金为基数，每年按5%递增。2015年5月30日原告向被告支付了2015年5月1日至2016年4月30日房租514744元。2015年8月28日原告向被告支付了2015年8月1日至2016年7月31日楼顶屋面房屋租金21879元。2016年4月10日，原告合伙人之一金某某（具体负责酒店经营人）要离开租赁房屋，被告以其未支付房租为由拒绝金某某搬离，金某某报警后，经席王派出所出警，金某某留下部分个人物品离开租赁房屋。原告遂诉至本院。2016年5月19日金某某、王某及法官、书记员对租赁房屋内物品进行了清点（详见笔录）。金某某将个人物品（详见笔录）带走。诉讼期间，原告对其承租被告房屋的装修投入和已形成附合的附属物价值申请了鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西高德资产评估有限责任公司进行了资产评估，评估结论为:在评估基准日2017年4月12日，姚某某与王某一案中涉案资产评估值为597009元（评估结论详细情况见评估明细表）。庭审中双方当事人意见分歧较大，经本院主持调解未果。
原告姚某某提供证据有：1、房屋租赁合同；2、2011年7月26日房屋租赁合同补充协议；3、2014年8月17日房屋租赁合同补充协议；4、收据及付款凭证；5、收据；6、照片3张；7、接警登记表；8、照片3张；9、酒店装修合同及收款收据；10、加盟合同收款收据；11、富佳恩科电梯承揽合同；12、供货合同；13、票据。
被告王某提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、2011年7月26日房屋租赁合同补充协议；3、2014年8月17日房屋租赁合同补充协议；4、水电费票据；5、照片3张；6、电话短信截图、通话截图；7、欠款说明。
另有陕高德评报字（2017）45号资产评估报告书及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同内容履行。原告提供证据：被告施工照片3张，予以证明被告阻拦原告正常经营的事实。被告辩称该照片是之前被告为了修缮房屋的地基所进行的施工，为了出租房屋安全所必要的施工，其并未阻拦原告经营。另根据本院勘察原告搬离时所租赁房屋可正常�营，本院对原告该证据的证明目的不予认可。原告提供证据：2016年4月10日接警登记表，予以证明被告不愿继续履行合同，根据报警内容可以看出，因金某某准备搬离租赁房屋，被告予以拒绝后，金某某遂报警。上述证据不能证明被告不愿继续履行合同。原告提供照片三张，予以证明房屋墙体裂缝严重，导致无法正常经营。根据本院勘察，并非原告所述无法正常经营之情形。另根据《房屋租赁合同》第五条之约定，原告应当履行维修义务。本院对原告该组证据的证明目的不予认可。综上，原告提供之证据不能证明被告违约导致合同目的无法实现，致合同解除的证明目的。根据合同第三条第2款之规定，原告应于“每年提前三个月支付下年全年租金”即应在2016年2月1日前支付2017年的房屋租赁费用。根据2016年4月10日接警登记表记载情况及2016年5月19日本院清点物品时的情况可以看出，原告合伙人金某某已准备搬离租赁房屋并未缴纳租金，其以自身行为表明不履行缴纳租金的义务，已构成违约。虽被告反诉要求继续履行租赁合同，但根据原告提供之相关证据，本院认定被告于2017年6月已将上述房屋另行出租，即被告以其行动表明其与原告之间房屋租赁关系已无法继续履行。故本院对原告姚某某要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》之诉讼请求予以支持，对被告王某要求继续履行合同之诉讼请求不予支持，合同解除时间应为2017年6月1日。因原告的违约致《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》予以解除，故原告要求被告承担2016年4月1日-2016年5月1日的营业损失之诉讼请求，本院不予支持。因合同于2017年6月解除，故本院对原告要求被告退还楼顶租金5209元之诉讼请求，不予以支持。因承租人违约导致合同解除，针�剩余租赁期限内装饰装修残值的，应在利用价值范围内由出租人予以适当补偿。根据陕高德评报字（2017）45号资产评估报告书，本院对评估意见：原告对其承租被告房屋的装修投入和已形成附合的附属物，资产评估值为597009元予以认可。双方签订的租赁合同中没有对房屋的装修投入和已形成附合的附属物的归属进行约定，2017年6月被告将上述房屋另行出租并继续用于酒店经营，对房屋装修及已形成附合的附属物进行了利用，从成物不可毁原则及双方利益考虑，针对原告要求被告赔偿装修残值之诉讼请求，本院结合原告违约情形、合同解除时剩余的租赁期限，参照评估意见，以被告向原告补偿评估价值的50%为宜。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。庭审中，被告亦多次要求原告将租赁房屋内未形成附合的装修�及其他物品搬离。综上原告针对评估价值外未形成附合的装修物及其他物品（以2016年5月19日本院清点笔录中未带走的物品为准）应限期内搬离，本院对原告要求被告赔偿上述物品价值之诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人有权要求赔偿损失。因原告的违约及诉讼，导致被告出租房屋闲置。根据原告提供之相关证据，被告于2017年6月期间，将上述房屋另行出租，在出租之前因房屋闲置给被告造成的损失，原告应当予以赔偿。被告主张自2016年5月1日-2017年4月30日期间的租金损失，参照双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中关于租金的约定，本院对该项诉讼请求，予以支持。屋顶租金损失亦可参照合同约定之租金（自2016年8月1日-2017年6月1日）予以赔偿。被告要求原告支付利息之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被�要求原告支付其垫付水、电费之诉讼请求，根据合同第四条约定，在合同解除之前，被告为原告垫付的水、电费用应由原告承担，本院对被告该项反诉请求予以支持。被告要求原告支付电梯保养费，因被告并非电梯承揽合同相对方，被告亦未垫付该费用，本院对被告该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第四款、第九十七条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第十条、第十一条第二款之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订之《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。
二、王某于本判决生效后十日内补偿姚某某房屋装修及已形成附合的附属残值损失298504.5元（与判决主文四合并执行，王某不用支付）。
三、姚某某于本判决生效后十日内�其租赁房屋内未形成附合的装修物及其他物品搬离（以2016年5月19日本院清点笔录中未带走的物品为准）。
四、姚某某于本判决生效后十日内支付王某房屋租金540481.2元及楼顶房屋租金19144.17元，共计559625.37元。
五、姚某某于本判决生效后十日内支付王某垫付水、电费用4723.68元。
六、驳回姚某某其他诉讼请求。
七、驳回王某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4730元姚某某已预交，现由姚某某承担。反诉费4758元，王某已预交，现由王某承担2000元，由姚某某承担2758元（与上述应付之款一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张华明
审 判 员 王 新
人民陪审员 马晓玲
二〇一八年一月八日
书 记 员 答 云