江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01406号
上诉人（原审被告）唐志杰。
委托代理人奚利龙，扬中市丰裕法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张洪兵，系扬中明珠家居广场业主。
上诉人唐志杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬新民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张洪兵诉称，2012年12月25日，唐志杰租用张洪兵10号楼651.74平方米的房屋做地毯生意，当时口头约定租金每月每平方米为15元，但唐志杰仅缴纳1万元订金及2444元房租后，其余款项一直未交付，且一直不愿与张洪兵签订租赁合同。2013年5月1日，唐志杰扩大经营，又与张洪兵签订了租赁协议租赁了张洪兵5号楼212.66平方米的房屋，约定房租为每月每平方米20元，但唐志杰一直未缴纳定金和房租。2013年12月31日，张洪兵发通知向唐志杰催要房租，要求唐志杰履行合同或者解除合同，但唐志杰均不予理会。张洪兵诉至法院，要求唐志杰立即支付租金205292元。
唐志杰辨称，唐志杰既未与张洪兵签订租赁10号楼的合同，亦未使用该房屋；唐志杰虽与张洪兵签订了租赁5号楼房屋的合同，但张洪兵并未将该房屋交付给唐志杰使用，合同并未履行；唐志杰所交纳的1万元系5号楼的定金，因双方未履行合同，张洪兵应将定金退还给唐志杰。
原�法院经审理查明，2012年6月5日，俞芒大与扬中市百饰得管理有限公司（以下简称百饰得公司）签定协议一份，由俞芒大向百饰得公司租赁博联农商城包括5号楼、10号楼在内的部分房屋，租赁期限为10年，规划经营家具、软装饰、灯具等商品，约定租赁第一年至第五年的培育推广费为每月每平方米5元，并对双方的权利、义务等进行了约定。因俞芒大需经营其他项目，无暇顾及该项目，便将向百饰得公司租赁的上述房屋的经营管理权交给其外甥张洪兵，并以张洪兵为经营者领取了个体工商户营业执照，字号为扬中市明珠家具广场。2013年4月27日，张洪兵与唐志杰签订了租赁经营合同与补充协议各一份，约定唐志杰租赁扬中明珠家具广场5号楼的房屋，并对租金、租期等权利义务进行了约定。本案审理过程中，张洪兵提供了收据存根两份，一份载明2012年12月8日扬中市华杰纺织品厂10号楼定金1000元，一份载明2013年1月2日10号楼定金9000元，张洪兵称此系唐志杰缴纳的租赁10号楼的定金。自2012年12月25日起唐志杰即使用该房屋，但经张洪兵催促不愿与张洪兵签订合同，且未缴纳租金，2013年9月30日，张洪兵去催要房租，即将唐志杰营业款2444元取走抵作房租，并出具了收款收据。唐志杰称其从未租赁过张洪兵的10号楼房屋，虽与张洪兵签订了5号楼房屋的租赁协议，但张洪兵并未将该房屋交付给唐志杰。张洪兵称5号楼在双方签订协议后即与唐志杰一起去看了房子，因房子未上锁，当即将房子交给了唐志杰。在第一次庭审结束后，原审法院与双方当事人一起去查看了现场，发现10号楼的房屋内陈列了地毯和货架，房子门前的玻璃上做了广告，广告写明了华杰地毯，后原审法院实际丈量了该房屋的实际使用面积为428平方米，此后唐志杰称10号楼系张�兵无偿借给唐志杰使用，但具体使用时间记不清了。原审法院查看了5号楼，门未上锁，该屋内堆放着物品，张洪兵称房屋交付给唐志杰后因唐志杰一直未使用，当时正值扬中创卫，其他商户将物品堆放在该房屋内，经张洪兵、唐志杰同意双方于2014年4月23日终止了5号楼的租赁合同。张洪兵提出唐志杰租赁的10号楼的面积应按建筑面积计算，还包括过道的面积。本案所涉房屋至今未领取产权证。2014年6月12日，唐志杰将其堆放在10号楼内的商品全部撤出，将房屋交付给张洪兵。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，唐志杰先称未租赁张洪兵10号楼的房屋，后又称虽使用了10号楼的房屋，但系张洪兵无偿借给其使用。唐志杰系从事房屋租赁推广经营的个体户，其自他人处租赁房屋的目的系用于推广经营营利，唐志杰在该房屋内陈列了商品，在�口做了广告，并缴纳了定金，却称系张洪兵将该房屋无偿借给其使用，不符合常理，对唐志杰的该抗辩理由不予采信。张洪兵与唐志杰虽未签订租赁合同，但已形成事实上的不定期租赁关系。唐志杰于2012年12月8日和2013年1月2日分两次向张洪兵缴纳定金1万元，此有张洪兵出具的收据为凭，该收据上载明此系缴纳的10号楼的定金，且唐志杰于2013年4月27日方与张洪兵签订了5号楼的租赁合同，现唐志杰称上述1万元系缴纳的租赁5号楼的定金与事实不符。双方对10号楼虽形成了事实的租赁关系，但双方对租赁的时间及租金陈述不一，张洪兵称唐志杰自2012年12月25日起即租赁使用了该房屋，但并未提供证据证明，其提供证据证明在2013年9月30日其曾至唐志杰门市以唐志杰的营业款2444元抵作房租，故原审法院认定唐志杰自2013年9月起即租用张洪兵的10号楼房屋，租赁期限自2013年9月起计算至2014年6月12日唐志杰将房屋内的商品全部撤走。因双方对租金未有书面约定，且陈述不一，原审法院参照其地理位置相近地区的租金按每月每平方米15元计算，对房屋的面积按照原审法院至现场实际测量的实际使用面积428平方米计算，张洪兵称应按包括走廊在内的建筑面积计算，但未提供证据，原审法院不予采信，即唐志杰应向张洪兵支付10号楼的租金60348元［15元／月／平方米×9个月×428平方米＋15元／月／平方米×428平方米÷30天×12天］，扣减其已缴纳的定金1万元及以营业款所支付租金2444元，唐志杰尚应支付张洪兵租金47904元。唐志杰虽与张洪兵签订了租赁5号楼的协议，但唐志杰称张洪兵未将该房屋交付给其使用，张洪兵亦未能提供其已将房屋交付给唐志杰的证据，且从现场看房屋内的物品亦非唐志杰堆放，故原审法院认为，双方所签订的租赁5号楼的协议并未实际履行，2014年4月23日经双方同意终止履行，现张洪兵要求唐志杰支付5号楼租金的诉讼请求不予支持。
原审法院判决：一、唐志杰于判决生效后十日内支付张洪兵房屋租金47904元；二、驳回张洪兵的其他诉讼请求。
上诉人唐志杰不服原审判决，向本院提起上诉称，其与张洪兵未签订10号楼的租赁协议，亦未约定租赁期限和租金价格，张洪兵于2013年10月30日将涉案房屋的门锁上导致唐志杰无法经营，同时，10号楼的相关装潢材料费用应当冲减。唐志杰请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人张洪兵在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，唐志杰提供了一组照片和一份证人（吴英）证言，拟证明涉案10号楼于2013年10月30日被张洪兵加锁。张洪兵对上述证据均不予认可。
本院认为，合法的债权受法律保护。�据唐志杰关于“其将地毯摆放在10号楼内”、“张洪兵将门上锁不让唐志杰经营”的相关陈述，以及原审法院到现场查看的情况，可以认定唐志杰实际使用了涉案的10号楼，其就应当向房屋的权利人张洪兵交纳租金。至于租金的数额，首先，关于使用期限，原审法院根据张洪兵去唐志杰经营处取租金的时间认定唐志杰开始使用涉案10号楼的时间，并无不当，唐志杰亦未提出异议。至于终止使用的时间，唐志杰主张张洪兵于2013年10月30日即将门加锁，但张洪兵不予认可，唐志杰提供的证据亦不足以证明张洪兵于2013年10月30日即将门加锁，因此，对唐志杰关于“锁门”的主张，本院不予支持。原审法院根据唐志杰最终将10号楼内物品取出的时间认定涉案10号楼终止使用的时间，亦无不当。其次，关于租金的标准，原审法院参照其地理位置相近地区的租金按每月每平方米15元�算，并无不当。再次，关于房屋面积，原审法院依据现场实际测量的面积认定唐志杰使用房屋的面积，并无不当。至于唐志杰关于“大部分闲置未使用”的主张，系其对房屋自行使用的方式，不影响面积的认定。综上，原审法院对涉案10号楼租金的认定，并无不当。此外，关于涉案10号楼的装潢费用的问题，唐志杰可以另行处理。综上，唐志杰的上诉理由不能成立。原审判决是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费998元，由上诉人唐志杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
代理审判员 宋 涛
代理审判员 甘可平
二〇一五年九月十八日
书 记 员 高 健