四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民初字第2593号
原告李建恩，男，汉族。
委托代理人李进，盐亭县富驿法律服务所法律工作者（系法律援助）。
被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇弥江路551号。
法定代表人冯正奎，系该公司总经理。
委托代理人刘丹，四川品贤律师事务所律师。
原告李建恩与被告四川辰东房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李建恩的委托代理人李进、被告四川辰东房地产有限责任公司的法定代表人冯正奎及委托代理人刘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建恩诉称，2011年8月，被告与原告协商一致，自愿将原告房屋拆除进行开发，并约定向原告按面积647.99平方米还新房7套，并于2010年9月10日签订还原告2套住房面积160平方米，2011年8月25日签订还原告5套住房面积487.99平方米的还房合同。合同约定交房时间为自开工之日起一年半（即2013年6月30日以前），同时还约定未按期交房将承担向原告还房面积工程造价10%的违约金。2013年10月以来，经原告多次催问被告，要求按约履行还房义务和赔偿违约金，被告置若罔闻。为此，原告诉至法院，请求：（1）判令被告按合同约定向原告交付7套住房，建筑面积共计647.99平方米；（2）由被告向原告支付违约金73200元及过渡安置费18000元；（3）本案诉讼费由被告承担。
被告四川辰东房地产有限责任公司辩称，被告四川辰东房地产有限责任公司不具备拆迁和改造的资质。原告所要求房屋的土地使用权现不在被告名下，而在川中农贸公司名下。被告也并没有与原告签订危房改造合同，签订者为开发公司负责人赵同双，被告没有授权赵同双与原告签订合同，该合同实际上是赵同双个人与原告协商的结果，与公司没有法律上的利害关系。被告公司没有过错，不应承担任何法律责任，请求驳回原告对被告公司的诉讼请求。
经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原告等原居住于文同社区42户居民，成立了盐亭县云溪镇文义路三溪口家和苑业主委员会，向城建局、国土局等相关部门申请拆除联合重建。被告赵同双等人经人介绍到盐亭开发房地产。2010年3月1日，四川辰东投资有限责任公司成立家和苑项目部，由赵同双任项目经理。四川辰东投资有限责任公司于当日向盐亭县工商行政管理局申请设立分公司，2010年4月9日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向四川辰东投资有限责任公司盐亭家和苑项目部颁发营业执照，执照上名称为四川辰东投资有限责任公司盐亭家和苑项目部，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道三溪口，负责人为赵同双，经营范围为房地产开发。2010年8月17日，川中综合农贸市场经向四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局申请，领取了营业执照，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道三溪口，负责人为赵同双，经营范围为农贸市场筹建。2010年11月29日，盐亭县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府以拍卖方式向社会公开出让包括文同社区二组在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年2月16日，盐亭县国土资源局与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部、川中综合农贸市场服务有限公司赵同双签定成交确认书，确认四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部、川中综合农贸市场服务有限公司赵同双以381万元竞得该宗建设用地使用权。之后，赵同双以四川辰东投资有限责任公司名义向国土局缴纳了相关费用。2011年7月18日，经四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部与盐亭县川中综合农贸市场服务有限公司申请，家和苑1、2宗土地使用权人更名为盐亭县川中综合农贸市场服务有限公司。2011年8月4日，原盐亭县发展和改革局对四川辰东投资有限责任公司在盐亭县云溪镇文同社区二组商住建设进行备案，项目名称为：盐亭县商贸都城项目，2012年4月23日，盐亭县房管所向被告四川辰东投资有限责任公司颁发“商贸都城”商品房预售许可证。经双方多次商谈后，2011年8月25日，四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部作为乙方与李建恩作为甲方签订“危旧房联合改建还房合同”，合同载明：一、经甲、乙双方商定，通过各户抽签形式确定，乙方同意将4幢
--单元11楼--
号88.97平方的新建成成品住房还与甲方。二、还房标准：1.经甲乙双方商定，甲乙各方认可，将乙方建好的成品住房的——单元的——楼作为还房楼层，由甲方还房户抽签确定。2.还户按城建成品标准，外窗为多银白色铝合金窗（铝合金厚度0.9MM，玻璃为4MM），普通防盗门进户门一道，如不愿安防盗门的，由乙方向甲方按每户补助......略。3.签订还房合同，甲方各户必须将全部旧房土地审批手续交与乙方，如有遗失，由社区出具证明，以便乙方办手续之用。4.新房交付甲方后，由乙方将各户新证（房产证、土地使用证）办齐交与甲方各用户，一切办证费用由乙方负责。5.甲、乙双方签定还房合同后，在约定时间内，甲方必须将现有的旧房（除电器设备、家具等日常生活用品外）完整交与乙方，由乙方全权处理旧房拆除，并归乙方所有。6.甲方各户凡超面积部份，还房户按当地同楼层市场价优惠200元／平方米给乙方付款，但每户不得超过20平方米左右，如还房面积不够，乙方则按当地同楼层市场价由乙方付款给甲方。7.甲方从城建局下达开工通知之日起，乙方施工期限为一年，交房期限为一年半，如遇不可抗拒的自然灾害，工期顺延，但不得超过三个月，凡超期，各还房户租房租金由乙方负责支付，每户200元／月。8.甲乙双方签定还房合同后，交房后两年期满乙方为甲方两证办理齐全（房产证、土地使用证）交予各还房户。......略。14.甲方实还面积超出应还面积，甲方必须按交房时的市场价给乙方结清超出面积全部房款，否则乙方拒交还房钥匙。15.本合同一经双方签字后（盖章或指印），立即生效，如有违约处违约方赔偿守约方所还房屋面积工程造价10%的违约金，以及承担相关的经济损失。李健恩在甲方签字捺印，乙方法定代表人处有赵同双签名，协议上盖有“四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部”印章。当日，以原告李建恩的名义与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部共签订了五份“危旧房联合改建还房合同”，合同内容相同，仅还房位置及面积不同，分别为4幢
--单元11楼--号新建成成品住房共约88.97平方，4幢--单元12楼--号新建成成品住房共约88.97平方，4幢--单元13楼--
号新建成成品住房共约110.54平方，4幢--单元12楼--号新建成成品住房共约110.54平方，4幢--单元13楼--
号新建成成品住房共约88.97平方。合同签定后，原告李建恩的房屋被拆除。
2011年5月，家和苑项目开始动工，2012年6月该工程停工，之后，家和苑居民不断到县政府上访。2015年，被告公司法定代表人冯正奎因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留。另查明，2010年3月1日，四川辰东投资有限责任公司（甲方）与家和苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发家和苑工程，乙方向甲方交纳管理费4万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。2010年，四川辰东投资有限责任公司证明：盐亭县云溪镇文同干道三溪口开发的盐亭县川中综合农贸市场现暂定为“商贸都城”，由四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部开发出来的项目财产一切归赵同双所有。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部并未更名。另查明，现家和苑项目部1、2、3、4号楼主体工程基本已完工，均没有进行竣工验收，其他号楼尚未动工，其建设用地规划许可证的用地单位为四川辰东投资有限责任公司。
上述事实，有当事人的陈述、危旧房联合改建还房合同、四川辰东投资有限责任公司与家和苑工程管理合同、国有建设用地使用权出让合同、盐亭县国土资源局文件等证据证实。
本院认为，原告在“5.12”地震房屋受损后，与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部于2011年8月签订的“危旧房联合改建还房合同”，该协议约定了原告将原房屋交由四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部拆除，由辰东家和苑项目部重建后，为原告还房，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。但该工程在1、2、3、4号楼的主体尚没有完工进行验收的情况下，因资金问题于2012年6月停止建设，其他号楼尚未修建，距今已经长达近四年时间未再动工建设和办理相关手续，四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部已经以其行为表明不再履行协议，现原告要求被告按约定交付房屋，而原告所要求的标的物甚至尚未修建不符合交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高。本案经向当事人说明后，其仍不同意变更诉讼请求，现原告要求继续履行的事实基础尚不成就，而且，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的法定条件，在涉案房产项目至今未予竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件。因此，原告要求被告交房的请求，本院不予支持。关于其损失，其可另行通过协商或诉讼程序另行予以解决。关于原告主张违约金的问题，由于在合同中约定按工程造价10%给付违约金，但现工程并未完工，原告对该主张没有提供证据予以支持，本院不予认可。由于原告与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部签订的是“危旧房改建还房合同”，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中未对原告主张的过渡安置费进行约定，因此，原告起诉请求赔偿过渡安置费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论后，判决如下：
驳回原告李建恩的诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费12487元，由原告李建恩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 剑
审 判 员 王益波
人民陪审员 胥 平
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王金燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。