长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第1315号
原告韩宇婷，住长春市朝阳区。
委托代理人王洪刚，吉林吉翔律师事务所律师。
委托代理人杨海滨，吉林吉翔律师事务所律师。
被告吉林省鼎晟房地产开发有限公司，住所地长春市双阳区长清公路16公里处（幸福村马架子屯）。
法定代表人谢玉先，总经理。
委托代理人王冠，该单位职员。
委托代理人马盛盛，该单位职员。
原告韩宇婷诉被告吉林省鼎晟房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王洪刚、杨海滨，被告委托代理人王冠、马盛盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩宇婷诉称，2012年12月2日，原告与被告签订了一份《购房协议书》，约定原告购买被告商品房壹套，建筑面积124平方米（最终以房地产产权登记机关核准后的面积为准），单价3，860.00元／平米，交房期限为2014年10月1日前，但未就实际交付的面积与约定面积不符时应如何处理作出约定。《购房协议书》签订后，原告如约将购房款全额支付给了被告。2014年5月21日，被告通知原告，《购房协议书》约定的房屋实际面积为134.23平方米，并要求原告向其补交相应的购房款人民币39，488.00元。原告误以为该134.23平方米的面积是经过产权登记机关核准的，遂将人民币39，488.00元支付给了被告。但原告在事后得知，被告所称的134.23平方米实际面积并未经过产权登记机关核准，致使其一面之词。并且原告从专业人士处了解到，最高法院关于审理商品房买卖合同的司法解释明确规定：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的部分由买受人不足，面积误差比超过3%部分由出卖人承担。也就是说，即使该134.23平方米的面积是准确的，面积误差比超过3%部分的价款也不应由原告承担。但原告毕竟没有经验，对上述规定并不知晓，而被告基于其开发商的优势地位，利用了原告没有经验这一事实情况。综上，由于被告的误导，致使原告对房屋实际面积的认定产生了误解，加之原告没有经验，遂向被告支付了所谓的增加面积款。其结果不仅给原告造成了重大损失，也明显有违公平。现原告依据相关法律的规定，诉至法院，请求法院判令撤销原告与被告之间就增加的购房面积所达成民事行为；判令被告返还原告就增加的购房面积部分所支付的购房款人民币39，488.00元；诉讼费由被告承担。
被告吉林省鼎晟房地产开发有限公司辩称，一、原告主张返还补交购房款的请求违反双方约定及团购的同意条件，该请求没有事实及法律依据，不应得到支持。二、被告与原告之间就购房面积及补交相应购房款事宜所达成并实施履行完毕的民事行为不属于法律规定可撤销的民事行为，该民事行为合法有效，不应被撤销。三、审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定明确的，采按照法律规定处理，本案双方对团购条件及方案已进行了约定。四、原告补交购房款于双方约定及法律事实相符，合法有效，符合公平、等价有偿等原则，且原告是受益方，如撤销该民事行为，导致购房协议书解除，对原告不利。综上原告主张权利依据法律错误，严重违反双方约定、违反团购条件。被告与原告尚未签订正式的商品房买卖合同，如原告撤销诉讼请求的民事行为，那么双方对正式商品房买卖合同的条件无法达成一致，最终只能导致购房协议书的目的无法实现。请求法院告驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，原、被告于2012年12月2日签订《购房协议书》一份，该协议约定：原告购买被告开发的商品房（该房系吉林省国土资源厅团购房）一套，建筑面积124平方米（最终以房地产产权登记机关核准后的面积为准），单价3，860.00元／平米，交房期限为2014年10月1日前。协议书还约定，原告应在被告通知其（包括电话或单位通知）签署《商品房买卖合同》十日内到售楼中心签署《商品房买卖合同》。购房协议书签订后，原告如约将购房款全额支付给了被告。双方签订上述协议时被告尚未取得商品房销（预）售许可证，待被告取得该许可证后于2013年9月3日委托吉林省四海测绘咨询有限公司对其开发的商品房包括本案讼争房屋进行了预测并作出房屋分套建筑面积计算成果表（预测），该成果表中载明：原告401号房屋及与其相毗邻的501号房屋和301号房屋的建筑面积均为134.23平方米，该表中加盖了长春市市住房保障和房地产管理局产权产籍管理专用章及“公摊面积符合相关规定”的印章，时间是2013年12月25日。被告据此要求原告向其补交相应的购房款人民币39，488.00元及签订备案登记的商品房买卖合同，原告如约补交了房款。但事后原告以补交房款的行为属于重大误解和显失公平及违反《最高人民法院关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定为由未与被告签订备案登记的商品房买卖合同，双方协商未果，致使原告诉讼来院。
本案在审理过程中，为查明案件事实，本院经向长春市房产档案馆查询查明，原告401号房屋无备案登记，与其相毗邻的501号房屋和301号房屋均有备案登记，且建筑面积均为134.23平方米。
再查明，本案讼争房屋至今未交付使用。
以上事实有原告提供的购房协议书一份、付款收据两张、被告提供的购房协议书三份、商品房买卖合同一份，物业维修基金付款凭证、商品房销（预）售许可证及分套建筑面积计算成果表（预测），本院在长春市房产档案馆调取的备案登记为凭及双方当事人在庭审中的陈述为凭，并已记录在案。
本院认为，一、被告虽在未获得商品房销（预）售许可证时即与原告签订了购房协议，但诉前被告已依法取得该许可证，应认定双方签订的购房协议有效。二、因双方在订立购房协时被告尚未取商品房销（预）售许可证，原告以团购方式与被告签订的购房协议中虽载明建筑面积124平方米（最终以房地产产权登记机关核准后的面积为准），但同时双方还约定了原告应在被告通知其（包括电话或单位通知）签署《商品房买卖合同》十日内到售楼中心签署《商品房买卖合同》，说明双方在购房协议中约定的房屋建筑面积124平方米并非双方在商品买卖合同中已经确定的实际面积。三、被告取得商品房销（预）售许可证后根据房产管理机关确认的房屋分套建筑面积计算成果表（预测）载明的原告401房屋建筑面积134.23要求原告补交房款，原告也如约补交了该款，且与原告相毗连的501号房屋和301号房屋均以建筑面积为134.23平方米在长春房产档案馆进行了备案登记，故原告补交房款的行为不构成重大误解或显失公平，不属于可撤销的的民事行为。四、关于原告主张其向被告补交房款的行为违反了《最高人民法院关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定一节，因该条所称房屋的适用范围限定为交付使用的房屋，根据该司法解释第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”而本案讼争房屋至今未交付使用，故被告要求原告补交房款，原告如约补交房款的行为不应受该条的约束。
综上，原告提出的请求法院判令撤销原告与被告之间就增加的购房面积所达成民事行为；判令被告返还原告就增加的购房面积部分所支付的购房款人民币39，488.00元之主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十九条、《最高人民法院关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告韩宇婷的诉讼请求。
案件受理费787.00元由原告韩宇婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李 林
代理审判员 张尽美
人民陪审员 李丹娜
二〇一四年十二月五日
书 记 员 倪春祥