广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初13529号
原告：东莞市长安碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛社区长青南路303号长安商业广场4区903。统一社会信用代码为91441900MA4UKTQC38。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。
被告：杨武元，男，1950年8月4日出生，汉族，住湖南省新宁县，
委托诉讼代理人：杨玲，女，1986年1月6日出生，汉族，住湖南省新宁县，系被告的女儿。
原告东莞市长安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“长安碧桂园公司”）与被告杨武元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长安碧桂园公司的委托诉讼代理人黄旭章、廖觉规，被告杨武元的委托诉讼代理人杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长安碧桂园公司请求判令：1.被告向原告支付剩余购房款1500000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（以1500000元为本金，从2017年7月3日起按每日逾期应付款的万分之三计至实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。之后，原告长安碧桂园公司变更诉讼请求，请求判令：被告向原告支付逾期付款违约金（以600000元为本金，从2017年7月4日起按每日万分之三的标准计至2017年11月6日止；以900000元为本金，从2017年7月4日起按每日万分之三的标准计至2018年1月6日止）。事实与理由：2017年6月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于东莞市长安镇东门中路29号碧桂园长安名府3幢901号房出售给被告，总价款为3032852元。合同约定被告购房的付款方式及期限为：被告应在2017年7月3月前，付该商品房总房价款的69.9%即2120000元。如被告逾期付款，应按每日逾期应付款的万分之三的标准向原告支付违约金，付至实际付清之日止。在诉讼过程中，被告向原告支付了全部购房款，但未支付违约金。
被告杨武元辩称，1.原告存在欺诈、诱导消费者的为。被告不能如期付款的原因完全在于原告，被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。原、被告签订房屋买卖合同的日期为2017年6月3日，而被告支付首期款912852元的日期是2017年3月21日，即在签订合同前三个月，被告就支付了首期款，足以表明被告履行合同的诚意。在办理按揭过程中，原告销售人员通知被告，因被告年龄偏大，需要增加首付款比例，被告信以为真，四处筹款，于2017年6月18日追加首付款620000元。原告作为一家专业的房地产开发公司，应该清楚被告未按照合同约定按期付款的原因在于被告年龄过大，银行未能审批通过。原告在合同签订之前及合同签订时，明知被告的年龄已经67岁，是不能通过银行按揭审批的，仍然告知被告可以办理银行按揭，并且与被告约定付款方式为银行按揭，诱导被告进行消费。事实上，被告在购买该套房子时，本身资金不够，反复询问原告销售人员是否可以办理按揭，原告销售人员非常肯定地答复被告可以办理。正是在原告销售人员的诱导下，被告才产生通过按揭方式购买房产的消费预期，否则被告在资金不足的情况下，不会购买该套房产，更不会有任何违约行为；2.为了实现合同目的，被告已尽全力筹资支付房款，并已付清了全部款项。被告在2017年8月得知不能办理银行按揭，但仍竭尽全力四处借款，以实现合同目的。在原告起诉前，被告分别于2017年3月21日支付912852元，于6月18日支付620000元，于11月6日支付600000元，并于2018年1月6日付清尾款900000元；3.原、被告在合同中约定通过“首付+银行按揭”方式支付房款，双方在确认这种履行方式不能实际执行的情况下，如果要在达到合同目的，只能变更合同。事实上双方也进行了变更。原告销售人员多次向被告承诺：只要在2018年1月15日前一次性付清所有房贷，就额外赠送一批家电，并免除所有违约金及律师费。被告于2017年12月30日再次与原告销售人员沟通，销售人员再次作出上述承诺。被告已于1月6日前支付了所有款项，可以看出双方通过口头协商，事实履行的方式将合同支付价款方式进行了变更。合同约定的逾期付款的违约责任是建立在“首付+银行按揭”这种付款方式的基础上，但原、被告将支付价款方式变更为“全款支付”，逾期违约责任不再适用。故原告要求被告支付逾期违约金缺乏事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2017年6月3日，原告长安碧桂园公司与被告杨武元签订一份《商品房买卖合同(预售)》，双方约定被告杨武元以每平方米38337.16元的单价，购买被告建设的碧桂园长安名府项目第3幢901号房屋，总价款为3032852元。被告杨武元采取银行按揭方式分期付款，其中被告杨武元在签订合同时付该商品房总房价款的30.1%即912852元给原告长安碧桂园公司，并向贷款银行办理按揭申请手续。被告杨武元必须在2017年7月3日前，付该商品房总房价款的69.9%即2120000元给原告长安碧桂园公司。合同附件《补充协议》第三条约定，如被告杨武元未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告杨武元向原告长安碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90日后，原告长安碧桂园公司有权解除合同。原告长安碧桂园公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告杨武元按日向原告长安碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，但违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。
合同签订前后，被告杨武元分别于2017年3月21日支付912852元，于6月18日支付620000元，并向东莞运通房地产按揭服务有限公司支付了专项维修资金、按揭律师费、契税等费用。因被告杨武元年龄过大的原因，银行未批准被告杨武元的按揭申请。2017年8月3日，原告长安碧桂园公司通知被告杨武元按揭贷款未获银行批准，要求被告杨武元一次性支付余款。2017年8月23日，原告长安碧桂园公司向被告杨武元发出《已到期应缴款通知书》，通知被告于2017年8月30日前支付房款1500000元及截止2017年8月23日的逾期付款违约金22950元。被告杨武元收到通知后，于2017年11月6日支付600000元。因被告杨武元未按通知要求支付全部余款及违约金，原告长安碧桂园公司于2017年11月20日诉至法院。被告杨武元收到法院送达的诉讼材料后，其代理人杨玲多次与原告的销售代表刘嘉杰联系，其中在2017年12月30日的通话中，杨玲表示最迟会在2018年1月15日前付清尾款，希望不用支付滞纳金。刘嘉杰称：“行，我给你讲，你过来交的时候，你打电话给我讲一下，只要交了以后，我马上通知他们。”杨玲称：“你要给他们讲。”刘嘉杰称：“交你剩下的尾款就行了。”杨玲称：“对呀，交我剩下的尾款就行了，不要再给我扯滞纳金、律师费，我又要火了，那这件事就闹大了。”刘嘉杰称：“好的。”
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是被告杨武元履行付款义务的过程中是否存在违约行为，应否承担支付违约金的责任。首先，从双方确定的付款方式看，原、被告均同意被告杨武元通过银行按揭方式分期付款。虽然被告杨武元作为具有完全民事行为能力的当事人，未在签约前了解银行的贷款政策，从而确定按揭贷款的可行性，存在未尽谨慎义务的过错，但原告长安碧桂园公司作为专业的知名大型房产开发商，在被告杨武元的年龄不符合银行贷款条件下，仍与被告杨武元约定按揭方式支付房款，存在未尽审查义务的过错；其次，从双方确定的付款时间看，原、被告只约定了通过按揭方式支付房款的时间，但未约定如被告杨武元未能取得按揭贷款则应一次性付清全部房款的时间。从实际的履行情况来看，被告杨武元从原告长安碧桂园公司处得知按揭贷款未获批准的时间是2017年8月3日，此时已超过合同约定的付款时间2017年7月3日。如认为被告杨武元在2017年7月3日前未付清房款即购成违约，明显不合常理；第三，从双方事后协商的内容来看，被告杨武元在购房过程中主要与原告长安碧桂园公司的销售代表进行联系，故销售代表的行为应视为原告长安碧桂园公司的行为。根据被告杨武元提供的录音，销售代表同意被告杨武元在2018年1月15日付清房款，即不追究滞纳金、律师费的意思表示明确，该承诺应视为双方就一次性付款时间和合同责任达成了补充协议。综上，被告杨武元在未能取得按揭贷款的情况下，根据其履约能力，在原告长安碧桂园公司同意的合理期限内一次性付清余款，被告杨武元的行为不构成违约，无需承担违约责任。
综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告东莞市长安碧桂园房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理815元（原告已预交），由原告东莞市长安碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 江和平
二〇一八年二月八日
书记员 陈颖仪