上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2264号
上诉人（原审原告）顾俊福。
委托代理人郭军，上海郭军律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈秀娣。
被上诉人（原审被告）王伟峰。
上列两被上诉人之共同委托代理人周怡。
被上诉人（原审被告）王某某。
法定代理人周怡。
被上诉人（原审被告）刘金义。
原审第三人周怡。
原审第三人陈健。
委托代理人孙付坤，上海郭军律师事务所律师。
上诉人顾俊福因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，左阿林与沈秀娣系婆媳，左阿林已于2000年11月去世；沈秀娣与王伟栋、王伟峰系母子，王伟峰、周怡系夫妻，杨代珍系周怡的母亲；王伟栋与王思猷系父子，王伟峰与王某某系父子。2007年8月31日，上海宝山绿色生态置业有限公司作为拆迁人，上海宝房拆迁有限公司作为房屋拆迁实施单位，沈秀娣作为被拆迁人（乙方），共同签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定拆迁大陆村北陈宅3、4号房屋，建筑面积408.66平方米，乙方自愿选择与货币补偿金额同等价值的产权房调换现房地址：顾村大家园C区114号202室、160号102室、85号602室、93号601室、123号601室［也由顾俊福买下，55.55平方米，价值人民币（以下币种均为人民币）161，095元］、A区106号501室（以下简称系争房屋，75.76平方米，价值256，575元）。协议被拆迁人一栏填写“左阿林（亡）沈秀娣（户）等”，协议乙方落款处由沈秀娣签名。根据顾村中心村配套商品房办理个人产权证产权人确认单，沈秀娣、王伟栋、王思猷共同确认3套房屋（顾北东路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室）产权人登记为王伟栋、王思猷；沈秀娣、王伟峰、王某某共同确认3套房屋（顾北东路XXX弄XXX号XXX室、85号602室、顾北东路XXX弄XXX号XXX室）产权人登记为王伟峰、王某某。
原审法院另查明，2007年12月8日，沈秀娣（甲方）与顾俊福（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，成交价格为288，500元，交房期限为2007年10月20日前，进户费用由乙方承担等。合同第四条约定，甲乙双方应在系争房屋允许办理所有权变更登记之日起10日内，共同至上海市宝山区房地产交易中心办理系争房屋的所有权变更登记，申请将系争房屋变更为甲方或甲方继承人、指定人所有等。合同第八条第1项约定，甲乙任意一方违反本合同第四条约定，拖延办理系争房屋所有权变更登记的，每逾期一天，应向对方支付违约金1万元；逾期超过10天，守约方可向法院起诉要求违约方履行本合同，同时追究违约方的违约责任。合同第八条第2项约定，甲方如又将系争房屋出售的，应向乙方支付违约金10万元，如给乙方造成的损失超过违约金的金额，则甲方应根据乙方实际损失金额支付赔偿金。
顾俊福付款情况：2007年10月13日支付5万元，2007年10月18日支付7万元，2007年10月28日支付10万元，2007年11月2日支付10万元，2007年12月8日支付18万元，上述付款共计50万元，付清2套房屋（系争房屋及C区123号601室房屋）全部房款，均由周怡收取。
2007年10月25日，顾俊福与陈健签订《房屋租赁协议》，约定顾俊福将系争房屋出租给陈健，租期自2007年11月1日起至2008年10月31日。自此，系争房屋一直由陈健承租并使用至今。期间，顾俊福与陈健每年续签租赁合同，租期均为一年；2012年11月1日，双方签订租期为2012年11月1日至2013年10月31日的租赁合同。2013年11月1日，双方签订租期为2013年11月1日至2014年11月1日的租赁合同。
原审法院还查明，2011年5月4日，王伟峰、王某某（甲方）与刘金义（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，通过上海鸿如房地产经纪事务所第九分所居间介绍，甲方将系争房屋转让给乙方，建筑面积为75.76平方米，转让价款为80万元，甲方于2011年6月10日前交房并办理过户手续。2011年5月27日，刘金义经核准登记为系争房屋的权利人。2011年10月28日，周怡向陈健出具证明，承诺2011年10月30日起付系争房屋房租4个月（付三押一）4，800元，到2012年1月底如不能办理好，由周怡继续付房租到2012年10月30日，一切后果有周怡承担。2011年11月1日，刘金义与陈健签订《房屋租赁合同》，约定刘金义将系争房屋出租给陈健，租期自2011年11月1日至2012年10月底，月租金为1，200元。该合同尾部载明，今收到陈健2011年11月1日至2012年1月30日房租费3，600元，另收到1，200元租房保证金。
原审法院还查明，顾俊福因在购买系争房屋的同时，还向沈秀娣购买上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，但该房屋登记到王伟栋及子王思猷名下，故于2013年5月起诉至原审法院，要求沈秀娣继续履行合同。经审理，原审法院认为顾俊福与沈秀娣关于该房屋签订的买卖合同有效，且顾俊福系善意买受人，故于2013年6月22日作出（2013）宝民三（民）初字第714号民事判决，支持了顾俊福的请求，并判令王伟栋、王思猷将该房屋过户至顾俊福名下。沈秀娣、王伟栋、王思猷不服判决并上诉，本院于2013年11月20日作出（2013）沪二中民二（民）终字第1541号民事判决，维持一审判决。
2013年12月，顾俊福向原审法院提起诉讼，称在与沈秀娣签订系争房屋的《房屋买卖合同》后，已一次性付清购房款288，500元，沈秀娣亦将系争房屋交付给顾俊福。现沈秀娣隐瞒了系争房屋可以过户的事实，并恶意将系争房屋私自确认给王伟峰、王某某。王伟峰、王某某与刘金义恶意串通，将系争房屋以70万元左右的价格出售给刘金义。故要求判令沈秀娣、王伟峰、王某某、刘金义将系争房屋产权过户至顾俊福名下，沈秀娣按照合同第八条第1项的约定支付违约金10万元。
原审审理中，原审法院根据顾俊福的申请，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对刘金义进行测试鉴定。2014年8月27日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对刘金义进行多道心理生理测试，在问及“你在购买顾北东路的住房时，知晓该房屋已经被卖给他人了吗？”时，刘金义回答“否”。次日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《多道心理生理测试报告》，载明测试结果为，刘金义对房屋买卖纠纷所做相关陈述的诚实的概率为0.7634，说谎的概率为0.2366。顾俊福未发表意见。沈秀娣、王伟峰、王某某、刘金义、周怡对鉴定报告均予以认可。
原审审理中，顾俊福为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、陈健、张鑫华的询问笔录以及张鑫华的证人证言，两人均为系争房屋的承租人，2007年到2013年5月张鑫华与陈健合租，证明刘金义在买房过程中并没有看过房，与周怡存在恶意串通，且刘金义在签订租赁合同前后并未对系争房屋进行实际管理；2、上海锦绣房地产经纪事务所出具的说明，证明2011年5月左右，系争房屋的市场价为120万元左右，刘金义购买系争房屋远远低于市场价。沈秀娣、王伟峰、王某某、周怡对上述证据不予认可，认为当时系争房屋的市场价为76万元左右，与刘金义的实际成交价为76万元，合同价是根据交易中心的要求填写为80万元。刘金义表示，证据1不认可，因为刘金义是去看过房的，张鑫华也不是每天都在家；证据2不认可，当时市价就是76万元，合同价写80万元是因为交易中心按照评估价来核定的。陈健对上述证据均予以认可。
原审审理中，刘金义为证明自己的主张，向原审法院提供以下证据：1、2010年8月27日周怡、刘金义及上海颢云房地产经纪事务所签订的《房地产居间合同》、周怡与刘金义签订的预售买卖合同，约定刘金义向周怡购买顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积76.48平方米，总房价76万元；2、契税纳税申报表、契税免税证、维修基金收款凭证、销售不动产统一发票，证明刘金义进行了正常的交易过户；3、物业管理费收据，证明2011年、2012年物业管理费是刘金义缴纳的，对房屋进行实际管理；4、2011年11月1日刘金义与陈健签订的《房屋租赁合同》，证明系争房屋已经交接给刘金义；5、2013年12月20日厉云虎出具的《关于刘金义购房情况》，主要内容为，厉云虎是原颢云房产的法人代表，刘金义购买系争房屋是通过益居房产、颢云房产二家中介购买的，2010年8月27日在颢云房产签订居间合同，出售方周怡提供一份动迁分得6套房产的协议，出售其中顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，并表明6套房产的产权证正在办理中；2011年6套房产分配下来顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人是她哥哥，于是找二家中介和刘金义协调将周怡夫妇分配的系争房屋出售给刘金义；当时刘金义不同意，中介带刘金义看房，有崇明人租赁着，房型一样，楼层比原来好，经中介的努力说服双方达成一致；2011年5月签订了买卖合同，办理了过户手续，刘金义把购房尾款全部支付；刘金义购买系争房屋总价为76万元，2010年7、8月就是这个价格；2011年5月，周怡讲房客租赁合同到10月份，并把所有租金转给了刘金义，答应租期到期陪同刘金义作变更手续；2011年10月刘金义与承租方签订了一份租房合同，并当场支付了三个月租金等；6、上海益居房地产经纪事务所出具的证明，主要内容为，2010年7月17日周怡拿着动迁协议中分到6套房产，来益居房产登记挂牌出售其中1套，顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，到手价75万元；8月27日颢云房产的客户刘金义看中要购买，房源是益居房产的，客户是颢云的，刘金义购买周怡房产是益居和颢云二家合作的中介；该证明的其他内容与厉云虎《关于刘金义购房情况》的内容基本相同；7、益居房产内部房源登记簿信息，证明周怡原来将160号102室房屋挂牌出售，后来又改成了系争房屋，两套房屋面积差不多，当时也在160号102室房屋旁标注75万元，说明系争房屋76万元的交易价格是合理的；8、张金美的证人证言，张金美是益居房产的员工，益居房产出具的证明都是事实，2011年3、4月益居房产另一位员工带刘金义看过系争房屋。顾俊福表示，证据1居间合同与预售买卖合同是无效的，周怡并非房屋产权人，无权委托挂牌，颢云房产主体真实性存疑；证据2发票中的计税价格是95万元，代表房屋价格最低不能低于95万元，房价不合理；证据3真实性无异议，但不代表刘金义对房屋实际管理；证据4租赁合同应为无效；证据5、6真实性不认可，厉云虎是刘金义的连襟，内容也不认可，也没有讲述何时看过房；证据7真实性不认可，看房没有具体时间，内容指向不明，无法反映系争房屋；证据8不认可，证人没有说带刘金义看过房，即使看过也是在2011年3、4月，而居间合同是在2010年签订的。沈秀娣、王伟峰、王某某、周怡对上述证据的真实性均予以认可。陈健对上述证据表示不清楚。
原审审理中，刘金义向法院陈述已付清购房款76万元的情况：其中第一笔2010年8月27日通过妻子孙美娟的中国银行账户转账给周怡25万元；第二笔大概是2010年底或2011年初，是通过孙美娟场中路工商银行账户转账给周怡，5万元还是7万元记不清了；第三笔2011年3月29日，孙美娟的姐姐孙美珍通过顾村农商行转账给周怡母亲杨代珍16万元；2011年5月7日通过工行转账给周怡15万元；2011年5月14日通过工行转账给周怡10万元；还有1万元现金是2011年11月1日上门找到陈健签订租赁合同时支付给了周怡；除了上述付款之外，应该还有支付几万元的现金，但是想不起支付的情况，当时周怡写的收条也找不到了。周怡认可刘金义陈述的付款情况，认可实际收到76万元，其他几万元确实用现金支付的，但是具体支付情况记不清楚了。为证明上述付款事实，刘金义向本院提供以下证据：1、中国银行存款凭条、孙美娟中国银行存折，证明2010年8月27日孙美娟支付周怡首付款25万元；2、刘金义工行账户明细单，证明2011年5月7日支付周怡15万元、2011年5月14日支付周怡10万元；3、孙美珍农商行存折，证明孙美珍支付16万元。沈秀娣、王伟峰、王某某、周怡认可上述证据，并提供以下证据：1、周怡工行账户明细单，证明2011年5月7日收到刘金义15万元、2011年5月14日收到刘金义10万元；2、杨代珍农商行存折，证明2011年3月29日收到孙美珍16万元。刘金义认可上述证据。顾俊福表示，上述证据无法证明刘金义支付购房款的事实，孙美珍、杨代珍、周怡都不是交易双方，不合常理。
原审审理中，刘金义为证明收取租金的情况，刘金义向本院提供刘金义工行账户明细单，载明2012年1月24日收3，600元，2012年4月25日收3，600元，2012年7月27日收3，600元，2012年10月31日收3，600元，2013年2月28日收3，600元，2013年6月1日收1600元，2013年6月13日收2，000元，综上收到六笔租金，每笔3，600元，按照租赁合同计算已经付清了2013年7月底之前的租金；之前一直以为是陈健打过来的，后来才知道是周怡打过来的。顾俊福认为上述证据无法达到刘金义的证明目的。沈秀娣、王伟峰、王某某、周怡对上述证据没有异议，并表示上述租金都是周怡支付的。陈健表示并不清楚。
原审法院经审理后认为，左阿林在房屋动迁时已经去世，虽在协议上列出其名字，但不符合被拆迁人的主体资格。沈秀娣系该户代表，作为被拆迁人与拆迁单位签订拆迁协议，有权在分得拆迁利益后，在户内进行分配，故沈秀娣有权对系争房屋做出处理。根据沈秀娣在拆迁协议中被拆迁人的身份，顾俊福有理由相信沈秀娣有处分系争房屋的权利，其与沈秀娣就系争房屋签订《房屋买卖合同》的行为，可认定善意买受人。根据《房屋买卖合同》的内容及周怡陈述的事实经过，沈秀娣与顾俊福在签约时，对拆迁安置情况、系争房屋情况等都有清晰的了解，双方有真实的买卖意思，该合同应为有效合同。
关于王伟峰、王某某与刘金义签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。首先沈秀娣在与顾俊福签订《房屋买卖合同》后，未将系争房屋登记在自己名下，反而签署产权人确认单将系争房屋登记至王伟栋、王思猷名下，具有一定过错。王伟峰、王某某作为沈秀娣的儿、孙，同时在周怡参与的情况下，应知晓系争房屋已出售给顾俊福，但其二人仍与刘金义签订《上海市房地产买卖合同》，属于无权处分。鉴于该合同的成立时间在沈秀娣与顾俊福签订《房屋买卖合同》之后，故刘金义是否善意成为本案的争议焦点。顾俊福认为刘金义存在恶意，而刘金义则认为自己是正常购买房屋，没有恶意行为。法院认为，首先，交易时王伟峰、王某某已登记为系争房屋的权利人，从物权公示的角度，刘金义当时有理由相信王伟峰、王某某有处分系争房屋的权利。其次，根据刘金义提供的《房地产居间合同》、厉云虎与上海益居房地产经纪事务所出具的情况说明、益居房产内部房源登记簿信息以及张金美的证人证言，可以证明刘金义通过房产中介购买周怡挂牌出售的顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋，后来又转为购买系争房屋等事实，这与查明的顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在王伟栋、王思猷名下的事实也能互相印证；因厉云虎与刘金义存在连襟关系，仅影响厉云虎出具情况说明的证明效力，并不能直接证明厉云虎与刘金义与周怡存在恶意串通的情况。第三，顾俊福认为刘金义并未看过房，但所举陈健、张鑫华的陈述及证言，证据尚不充分；而且根据刘金义与陈健签订《房屋租赁合同》的事实，结合周怡向陈健出具的证明、周怡向刘金义打款的银行明细，以及周怡、刘金义、陈健三方分别陈述的事实经过，可以认定周怡与刘金义进行了房屋交接，顾俊福认为刘金义没有看房且多年未管理入住系争房屋等观点，法院难以采纳。第四，关于刘金义76万元购房价格是否合理的问题，顾俊福仅提供上海锦绣房地产经纪事务所出具的说明，但未在本案中提出评估申请，证据并不充分，难以证明刘金义以明显不合理的低价购买系争房屋。第五，刘金义、周怡均对76万元房款已付清的事实确认无误，为此刘金义提供中国银行存款凭条、孙美娟中国银行存折、刘金义工行账户明细单、孙美珍农商行存折，周怡提供工行账户明细单、杨代珍农商行存折，已经能够证明大部分款项的转账情况。第六，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对刘金义进行测试时，问到刘金义在购房时是否知晓该房屋已经被卖给他人，刘金义回答“否”的诚实概率较高。综上，法院难以认定刘金义事先知晓顾俊福购房的事实并与周怡恶意串通，现刘金义已经房产登记部门核准登记为系争房屋的权利人，应认定刘金义系善意买受人。鉴此，王伟峰、王某某与刘金义签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为有效合同。
综上所述，本案涉及的两份买卖合同均为有效，属于典型的“一房二卖”，因买受人不同，所以实际只能履行其中一份合同。我国对房屋产权变更采用合意加公示的原则，即除了当事人就债权达成合意外，还必须办理登记手续。本案中，顾俊福虽然签约、交房均在先，但鉴于当时沈秀娣尚未取得产权，买卖双方未及时办理过户手续，顾俊福对沈秀娣仅享有债权，并未获得系争房屋的物权。而刘金义根据有效的房屋买卖合同，办理了合法的过户手续，并经核准登记成为系争房屋的权利人，取得了系争房屋的物权，该物权发生公示及对抗的效力，可以排除其他合同的履行。因此，法院确定王伟峰、王某某与刘金义就系争房屋所签《上海市房地产买卖合同》继续履行，沈秀娣与顾俊福所签《房屋买卖合同》终止履行，顾俊福要求办理过户手续的请求，法院难以支持。
顾俊福依据《房屋买卖合同》第八条第1项的约定主张违约金10万元，该条款约定逾期办理过户手续的违约责任，因合同已终止履行，不再办理过户手续，故该条款不再适用，顾俊福该项诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。《房屋买卖合同》终止后，顾俊福作为没有过错的善意买受人，有权另行向相关方提出返还房款以及赔偿损失等主张。
原审法院据此作出判决：顾俊福要求沈秀娣、王伟峰、王某某、刘金义将上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至顾俊福名下等诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人顾俊福不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，王伟峰、王某某与刘金义之间应当属于恶意串通，损害了顾俊福的利益，合同应为无效。故请求撤销原判，改判支持顾俊福原审全部诉讼请求。
被上诉人刘金义辩称：刘金义在购房之前查看过系争房屋，房价也符合当时市场行情，故并无依据可以证明刘金义与周怡方存在恶意串通。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人沈秀娣、王伟峰、王某某、原审第三人周怡均表示同意刘金义的答辩意见。
原审第三人陈健表示同意顾俊福的上诉意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，现顾俊福上诉主张王伟峰、王某某与刘金义就系争房屋所签订的《房屋买卖合同》，因构成恶意串通而无效，但从目前已查实的事实及相应证据，并不足以证明刘金义在签订该合同之前知晓系争房屋已出售给顾俊福的事实，且刘金义在购买系争房屋的过程中也无明显不符常理之处，故难以认定刘金义存在恶意。鉴此，刘金义取得系争房屋的产权合法有效，相关理由原审法院已作详细阐述，本院予以认同。至于顾俊福关于违约金的诉讼请求，系在合同继续履行的基础之上，故本院一并不予支持。综上所述，原审法院基于已查明的事实及相应证据，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，627元，由上诉人顾俊福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……