江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7283号
上诉人（原审原告）：韩峰。
被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802。
法定代表人:王多利，总经理。
委托诉讼代理人：蔡逸，该公司员工。
上诉人韩峰因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初7738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩峰的上诉请求：请求撤销原判，改判解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，并判令吴江蓝海商业管理有限公司按照当期租金数额的5%支付违约金，金额为747.81元。原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司拖欠租金超过三个月，根据合同约定我方有权解除《商铺委托经营管理合同》。“赛格广场”的运营方是吴江赛格市场管理有限公司，并非吴江蓝海商业管理有限公司，被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司只是受业主委托将商铺交给“赛格广场”统一经营管理，合同解除后我方可以与吴江赛格市场管理有限公司继续履行合同，不会影响“赛格广场”整体功能的发挥，也不会损害其他业主的利益。吴江蓝海商业管理有限公司并非“赛格广场”的运营主体，又存在拖欠租金的违约行为，现在大部分业主均主张与其解除合同。在判令解除《商铺委托经营管理合同》的同时，吴江蓝海商业管理有限公司应当按照合同约定支付当期租金数额5%的违约金。
吴江蓝海商业管理有限公司辩称：服从一审判决。
韩峰向一审法院起诉请求：1、解除其与吴江蓝海商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2、吴江蓝海商业管理有限公司支付违约金747.81元（以第3年度租金额的5%计算）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：“赛格广场”系苏州市南海明珠房地产开发有限公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。苏州市南海明珠房地产开发有限公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。
2012年10月2日，苏州市南海明珠房地产开发有限公司与韩峰签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定韩峰向苏州市南海明珠房地产开发有限公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为250043元，实际价款为249271元。同日，韩峰（甲方）与吴江蓝海商业管理有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，吴江蓝海商业管理有限公司无须向韩峰支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，吴江蓝海商业管理有限公司已支付给韩峰。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金14956.26元（249271元×6%），吴江蓝海商业管理有限公司已于2016年1月7日、1月27日、4月28日、5月30日分别支付了1420.82元、5683.28元、2841.64元、2841.64元；审理中，吴江蓝海商业管理有限公司又于2016年6月30日支付了1420.82元，并于2016年7月12日代缴税款523.46元。
以上事实，有双方当事人陈述、《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》、租金返还明细表、税收缴款书及本案庭审笔录予以证实。
原审法院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。苏州市南海明珠房地产开发有限公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托吴江蓝海商业管理有限公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由吴江蓝海商业管理有限公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，韩峰的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。韩峰在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故其对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，韩峰并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前韩峰要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，原审法院不予支持。根据《商铺委托经营管理合同》约定，吴江蓝海商业管理有限公司应于2015年10月27日前支付第3年度的租金，吴江蓝海商业管理有限公司未按约支付，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经原审法院释明，韩峰表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而吴江蓝海商业管理有限公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算。原审法院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于韩峰实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现韩峰要求吴江蓝海商业管理有限公司支付违约金（以14956.26元、13535.44元、7852.16元、5010.52元、2168.88元、748.06元、224.6元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月30日、自2016年7月1日起至2016年7月12日止、自2016年7月13日起至2016年7月22日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，原审法院予以支持。因吴江蓝海商业管理有限公司代缴第3年度租金税费实际为523.46元，扣除该款项后，吴江蓝海商业管理有限公司尚应支付租金224.60元。由于韩峰在庭审时撤回了关于租金的主张，因此，对于剩余224.60元租金及庭后相应的违约金，原审法院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决：
一、吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付韩峰逾期付款违约金（以14956.26元、13535.44元、7852.16元、5010.52元、2168.88元、748.06元、224.6元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月30日、自2016年7月1日起至2016年7月12日止、自2016年7月13日起至2016年7月22日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入韩峰指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
二、驳回韩峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1735元，由韩峰与吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。吴江蓝海商业管理有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付韩峰，韩峰已预交的案件受理费原审法院不再退回。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案中双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。涉案房屋虽然办理有产权证书，但是其与相邻商铺之间并未进行物理分割，上诉人韩峰在购买商铺后即将其交由吴江蓝海商业管理有限公司统一进行出租、经营和管理，并按照合同约定收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式。由于涉案的商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独解除《商铺委托经营管理合同》，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费，因此与其他独立式商铺不同，该类房屋单个业主的合同解除权应当受到一定限制，需要服从于大多数业主的整体意志与选择。本案中上诉人韩峰并未提供合法、有效证据证明多数业主均同意解除合同，吴江蓝海商业管理有限公司虽然存在迟延支付租金的违约行为，但是其行为尚未达到达到根本违约的程度，吴江蓝海商业管理有限公司亦表示将积极筹措款项履行租金支付义务，故综合考虑本案案情实际，本院认为上诉人韩峰主张解除合同的依据尚不充分，对其该项诉请依法应予驳回。涉案商铺的业主可以在成立业主委员会之后集中维权，或者在征集大多数业主的意见之后另行主张权利。上诉人韩峰另要求吴江蓝海商业管理有限公司按照当年期租金额的5%支付违约金，但是该违约金是针对合同解除情形下违约责任所作的约定，由于本案中双方之间的合同尚未解除，故韩峰的相关诉请依据不足，二审同样不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3470元，由上诉人韩峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十二月六日
书 记 员 沈华君