福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初1662号
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县。
代表人庄惠顺，行长。
委托代理人张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
委托代理人林敬同，男，1957年5月19日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
被告张春英，女，1969年3月12日出生，汉族，住三明市尤溪县。
被告林在钜，男，1969年12月28日出生，汉族，住三明市尤溪县。
被告泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人刘慧萍，董事长。
委托代理人黄重庆，男，1978年7月7日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人孙夏红，女，1989年5月6日出生，汉族，住惠安县。
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称惠安建行）与被告张春英、林在钜、泉州市建德房地产开发有限公司（简称建德房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员邓彩霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张秋平、被告建德房地产公司的委托代理人黄重庆到庭参加诉讼。被告张春英、林在钜经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠安建行诉称，2013年11月11日，被告张春英、林在钜与原告签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告于2013年11月11日至2023年11月11日期间向被告张春英、林在钜提供借款325000元用于购置位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产。借款利率按浮动利率执行，年利率按国家基准利率计算，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计算。采用等额本息方法，按月还本付息。为保证原告债权的实现，被告张春英、林在钜以其购置的该房产作为抵押。被告建德房地产公司就被告张春英、林在钜所负上述债务向原告提供连带责任保证。合同签订后，该笔借款于2013年12月2日发放。现被告张春英、林在钜未能依约向原告履行按期还款义务，截至2016年1月20日累计拖欠借款本金2237.26元及利息2108.08元、罚息14.12元。请求判决：一、解除原告与被告张春英、林在钜签订的《个人住房借款合同》；二、被告张春英、林在钜向原告偿还借款本金275372.87元及计至2016年1月20日止的利息2108.08元、罚息14.12元，并按合同约定支付自2016年1月21日起至实际还款之日止的利息、罚息。三、原告有权对被告张春英、林在钜提供的抵押物经折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、被告建德房地产公司对上述债务承担连带责任保证。
被告张春英、林在钜未作答辩。
被告建德房地产公司辩称，对被告张春英、林在钜向原告借款的事实及原告对抵押物享有优先受偿权的主张均无异议。原告分别于2014年12月31日、2015年12月23日划扣被告建德房地产公司款项共计23820.16元，被告建德房地产公司有权向被告张春英、林在钜追偿。
在本院审理过程中，原告惠安建行提供以下证据：
1、原告持有的营业执照（副本）、组织机构代码证、金融许可证各1份，以此证明原告具有从事金融业务的主体资格。
2、被告张春英、林在钜的居民身份证、常住人口登记卡及结婚证复印件各1份，以此证明被告张春英、林在钜的身份情况及双方为夫妻关系。
3、个人住房借款合同、最高额保证合同、房屋预告登记证明各1份，以此证明原告与被告张春英、林在钜签订借款合同，被告张春英、林在钜以其购置位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产提供抵押担保，被告建德房地产公司为被告张春英、林在钜的借款提供阶段性连带责任保证。
4、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各1份，以此证明原告于2013年12月2日依约向被告张春英、林在钜发放贷款325000元。
5、中国建设银行个人贷款对账单1份，以此证明原告主张的诉讼请求已抵扣被告建德房地产公司于2014年12月31日、2015年12月23日的还款。
6、贷款账户基本信息、个人贷款对账单各1份，以此证明截至2016年1月21日，被告张春英、林在钜累计拖欠借款本金275372.87元、利息2108.08元、罚息14.12元。
被告建德房地产公司提供以下证据：
中国建设银行单位客户专用回单4份，以此证明原告分别于2014年12月31日、2015年12月23日扣划被告建德房地产公司款项共计23820.16元，用于偿还被告张春英的住房贷款拖欠本息。
本院经审查认为，被告张春英、林在钜未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告和被告建德房地产公司对对方提供的上述证据均无异议。原告和被告建德房地产公司提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明各自举证所主张的事实，应予采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告具有从事金融业务的主体资格。2013年11月12日，原告与被告张春英、林在钜签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告向被告张春英、林在钜提供贷款325000元，借款用于购置位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产，借款期限自2013年11月11日至2023年11月11日止。该合同项下的商业性借款年利率为基准利率不上浮不下调。该合同项下的借款，罚息利率为年利率。借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮100%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款。借款人出现本合同约定的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利等。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等），由借款人承担。本合同的争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。被告张春英、林在钜以其购置的位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产为其借款提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记。2012年12月14日，原告与被告建德房地产公司签订《最高额保证合同》1份，合同约定：被告建德房地产公司为被告张春英、林在钜的借提供阶段性连带责任保证。保证期间为借款合同签订之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年12月2日，原告依约向被告张春英、林在钜发放贷款325000元。被告建德房地产公司分别于2014年12月31日、2015年12月23日偿还被告张春英拖欠原告的借款本息共计23820.16元。截至2016年1月21日，被告张春英、林在钜累计拖欠借款本金275372.87元、利息2108.08元、罚息14.12元。
综上事实，本院认为，原告与被告张春英、林在钜签订的《个人住房借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及借款合同的约定，被告张春英、林在钜未能依约还款，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求解除其与被告张春英、林在钜签订的借款合同，并请求被告张春英、林在钜偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告张春英、林在钜以其购置的位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记，故原告对该抵押物享有优先受偿权。被告建德房地产公司为被告张春英、林在钜的借款提供阶段性连带责任保证，因抵押物尚未完成抵押登记，故其对被告张春英、林在钜尚欠的全部借款本息应承担连带清偿责任。被告建德房地产公司承担保证责任后，有权向被告张春英、林在钜追偿。被告建德房地产公司主张其代被告张春英还款23820.16元的追偿权，理由和依据充分，应予采纳。被告张春英、林在钜经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告张春英、林在钜签订的《个人住房借款合同》。
二、被告张春英、林在钜应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金275372.87元及计至2016年1月20日止的利息、罚息2122.2元，自2016年1月21日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计付。
三、原告中国建设银行股份有限公司惠安支行对被告张春英、林在钜提供的抵押物即位于泉州台商投资区百崎乡里春村德伟·金海湾6幢三层303号房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
四、被告泉州市建德房地产开发有限公司代被告张春英偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本息23820.16元，有权向被告张春英、林在钜追偿。被告泉州市建德房地产开发有限公司对被告张春英、林在钜的上述第二项所列的债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告张春英、林在钜追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5462元，减半收取2731元，由被告张春英、林在钜、泉州市建德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 邓彩霞
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 周 璇
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。