黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民初字第4号
原告哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区。
法定代表人肖荣，总经理。
委托代理人李智英。
委托代理人金书喜。
被告哈尔滨市城市建设投资集团有限公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人张振国，董事长。
委托代理人崔丽晶。
原告哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司（以下简称方远鸿祥公司）与被告哈尔滨市城市建设投资集团有限公司（以下简称哈城投公司）合同纠纷一案，原告方远鸿祥公司于2013年12月12日向本院提起诉讼。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告方远鸿祥公司委托代理人李智英，被告哈城投公司的委托代理人崔丽晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方远鸿祥公司诉称：2009年11月13日，哈尔滨市地产交易中心经哈尔滨市国土资源局授权作为挂牌人，组织实施坐落于道外区二十道街跨江大桥周边地段的国有建设用地使用权挂牌出让事宜。在竞买前，方远鸿祥公司按照哈尔滨市人民政府规定的棚改政策，与哈城投公司签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，按照约定于2009年10月30日向哈城投公司交纳了01号地块的回迁房建设履约保证金1亿元。方远鸿祥公司应邀参加竞买，竞得出让地段01号国有建设用地使用权，向哈尔滨市国土资源局全额缴纳国有土地出让金5，905.13万元和契税295.26万元，并签署《成交确认书》。按照《回迁房建设及居民安置框架协议》约定，哈城投公司应当于2010年8月31日前向方远鸿祥公司交付01号国有建设用地，但哈城投公司一直未向方远鸿祥公司交付竞得的国有建设用地。方远鸿祥公司多次申请，要求哈尔滨市国有资源局退还国有土地出让金和契税并赔偿损失；以及要求哈城投公司退还履约保证金并承担违约责任。后哈尔滨市国土资源局多次与方远鸿祥公司协商，现已退还了国有土地出让金和契税，并按人民银行同期贷款利率标准向方远鸿祥公司赔偿占用土地出让金期间的损失761.4万元。2012年1月4日，哈城投公司退还方远鸿祥公司履约保证金1亿元，但未赔偿方远鸿祥公司的经济损失。2012年4月20日，哈尔滨市人民政府办公厅（2012）0060号收文处理单批示了哈城投公司与方远鸿祥公司关于1亿元履约保证金的补偿事宜。方远鸿祥公司多次要求哈城投公司按照银行同期同档次贷款利率给付从交付回迁房建设履约保证金之日起至返还之日止的利息未果，故请求哈城投公司支付2009年10月30日至2012年1月4日期间1亿元履约保证金的利息12，844，444.44元（利率标准按银行同期贷款利率计算）。
被告哈城投公司辩称：一、NO.2009HT225号《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件》明确告知投标人，该地块共有四宗地，该四宗地作为一个整体挂牌出让。投标人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将履约保证金1亿元存在哈城投公司指定的资金账号，投标人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁安置协议参加报名。对此，方远鸿祥公司作为投标人是明知的，其交纳给哈城投公司的1亿元履约保证金不仅是对01号地块的，而是对NO.2009HT225地块的全部四宗地的。二、NO.2009HT225号《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件》第七条明确告知方远鸿祥公司等竞标人，NO.2009HT225号的四宗地作为一个整体挂牌出让，其中02、03、04地块竞得人须在成交之日起10个工作日内缴齐不低于成交价款的30%，剩余成交价款及全部契税需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴齐。01号地块采用期权交地，暂不签订出让合同，成交价于2010年7月31日前缴纳。逾期未全额交纳，视为放弃竞得宗地，所交定金不予退还，并承担法律责任。竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的，挂牌人可取消其竞得资格，竞买保证金不予退还。有鉴于此，方远鸿祥公司取得NO.2009HT225号地块使用权的时间是其缴纳全部土地出让金及契税后，计息时间亦应从此时计算。同时，该文件告知方远鸿祥公司，在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金1亿元存在哈城投公司指定的资金账户。哈城投公司按照项目建设资金拨付管理规定，根据项目工程进度按比例拨付资金，在项目竣工后将履约保证金回拨完毕。上述告知说明，方远鸿祥公司只有在缴纳全部土地出让金及契税后，才能真正取得土地使用权，回迁房建设履约保证金才从方远鸿祥公司能够按照约定履行合同义务的担保，转化为回迁房建设资金。此时，如哈城投公司不能履约，才存在占用方远鸿祥公司资金，并支付利息的问题。三、由于哈城投公司没有如期将01号地块交付方远鸿祥公司，回迁房建设履约保证金转化为回迁房建设资金的时间应该是方远鸿祥公司交纳02、03、04号地块的全部土地出让金及契税后。国有建设用地使用权出让合同显示，02、03号地块签订土地出让合同的时间是2010年7月13日，04号地块签订土地出让合同的时间为2011年9月7日。因此，哈城投公司支付方远鸿祥公司利息的最早时间应是2011年9月7日，如果方远鸿祥公司在签订合同后才缴纳土地出让金，则计息时间还应推后。即使根据同期银行贷款利率，哈城投公司按照最早的计息时间2011年9月7日起算利息，应向方远鸿祥公司支付利息为2，198，194元。四、方远鸿祥公司按照同期银行贷款利息计算损失依据不足，应按同期存款利息计算。综上，方远鸿祥公司主张自其交纳履约保证金之日计算利息错误，请求驳回方远鸿祥公司的诉请。
在本院开庭审理过程中，方远鸿祥公司、哈城投公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
方远鸿祥公司举示证据情况如下：
证据A1.哈城投公司的营业执照，拟证明：哈城投公司是适格的当事人。
证据A2.《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件NO.2009HT225》，拟证明：坐落于道外区二十道街跨江大桥周边地段的国有建设用地使用权挂牌出让事宜；2009年11月13日，方远鸿祥公司经竞拍取得了建设用地的使用权。
证据A3.哈城投公司与方远鸿祥公司于2009年11月2日签订的《回迁房建设及居民安置框架协议》及方远鸿祥公司于2010年10月8日给哈城投公司出具的《说明》，拟证明：方远鸿祥公司经竞标取得道外区二十道街松浦大桥周边01号地块国有建设用地使用权，并签订了《回迁房建设及居民安置框架协议》，约定方远鸿祥公司需向哈城投公司交纳回迁房建设履约保证金1亿元，哈城投公司于2010年8月31日前向方远鸿祥公司提供01号地块净地。
证据A4.2009年10月30日、2011年12月30日《黑龙江省单位往来资金结算票据》2张及2014年1月4日《收款回单》3张，拟证明：2009年10月30日，方远鸿祥公司向哈城投公司交纳回迁房建设履约保证金1亿元；2012年1月4日，哈城投公司分3期将保证金退还；哈城投公司占用该笔保证金2年2个月零5天。
证据A5.《律师函》2份，拟证明：2011年11月21日，方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所向哈尔滨市国土资源局及哈城投公司发函，要求哈城投公司返还回迁房建设履约保证金并赔偿损失；2013年2月28日，方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所向哈城投公司发函，要求赔偿损失。
证据A6.2011年12月27日的《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》（2011年第120号），拟证明：哈尔滨市人民政府会议研究决定，哈城投公司返还方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金1亿元。
证据A7.哈尔滨市国土资源局2012年3月29日的《对哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司哈鸿字（2012）02号关于道外区二十道街松浦大桥周边01地块退地有关情况的报告》，拟证明：直至2010年7月，哈城投公司仍未对01号地块项目启动拆迁，7月19日，国土资源局组织双方进行协商，哈城投公司再次承诺，保证在8月31日前交付净地，但一直未交付；并且，01号地块重复供地，将其中的2400平方米规划给松浦大桥建设广场使用，导致该地块无法使用；2010年11月21日，方远鸿祥公司向国土资源局、哈城投公司发函，要求退地，并赔偿损失。
证据A8.哈尔滨市国土资源局2012年5月17日的《关于退还哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司道外区二十道街松浦大桥周边项目01地块土地成交价款的函》、哈尔滨市城乡建设委员会2012年4月20日的《关于对市国土局哈国土呈（2012）78号关于道外区二十道街松浦大桥周边01地块退地有关事宜承办情况的报告》以及哈尔滨市财政局2013年9月11日的《关于哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司道外二十道街松浦大桥周边项目01地块退地赔偿有关事宜的意见》，拟证明：哈尔滨市人民政府同意哈尔滨市城乡建设委员会的意见，由哈城投公司和方远鸿祥公司协商补偿事宜，即应向方远鸿祥公司支付1亿元回迁房建设履约保证金的经济损失，同意哈尔滨市国土资源局和哈尔滨市财政局的意见，按照银行同期贷款利率赔偿方远鸿祥公司土地出让金的实际经济损失。
哈城投公司对方远鸿祥公司举示的证据质证认为：对证据A1的真实性和证明的问题均无异议。对证据A2的真实性无异议，但其证明的问题不全面，尤其是该证据对四块土地整体挂牌的要求、竞买人的资格、履约保证金的属性有明确的规定，而这些规定对本案有实质性意见。对证据A3的真实性无异议，但证明的问题不全面，这份证据证明01号地块为棚改户的回迁安置用地，联系方远鸿祥公司的证据A2可以看出，之所以将四块地块作为一个整体挂牌，又将01号地块做了特殊约定，就是因为01号地块作为棚改安置用地是没有经济效益的，开发商的利益体现在其他三块地块上。所以方远鸿祥公司没有取得01号用地没有损失，只是使自己的利益最大化了。对证据A4的真实性无异议，对交还款时间、数额无异议，但在哈城投公司保存的时间不等于应向方远鸿祥公司支付利息的时间。对证据A5的真实性无法确认。对证据A6的真实性和拟证明的问题均无异议，但该证据已证明哈尔滨市人民政府于2011年12月27日开会研究返还履约保证金事宜，2011年12月31日制发了会议纪要，哈城投公司于2012年1月4日就将履约保证金返还给方远鸿祥公司，相隔仅3天时间，同时也说明，返还履约保证金不是哈城投公司能够决定的。对证据A7的真实性无异议，重复供地的主体是土地管理部门，与哈城投公司无关。对证据A8的真实性和拟证明的问题均无异议，但哈尔滨市国土资源局的情况与哈城投公司的不同，不能作为本案的依据。
哈城投公司举示证据情况如下：
证据B1.《回迁房建设及居民安置框架协议》，拟证明：1、01号地块是用于被动迁居民回迁安置的，对此方远鸿祥公司是明知的；2、01号地的安置政策，在执行《房屋拆迁管理暂行办法》的同时，还要执行《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（暂行）》，此地块的建设带有公益性质，对此，方远鸿祥公司是明知的；3、要想取得利益巨大的其他三块地块的土地使用权，向哈城投公司交纳1亿元的履约保证金是前提条件，对此，方远鸿详公司是明知的。故1亿元的履约保证金不仅是对01号用地项目的保证，更是对整体项目四块地块的保证。
证据B2.《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让文件NO.2009HT225号》，拟证明：1、哈尔滨市国土资源局出让的NO.2009HT225地块共包含四宗地，四宗地整体出让。2、方远鸿祥公司交纳给哈城投公司1亿元履约保证金，是其取得NO.2009HT225地块全部四宗地竞买资格的前提条件。3、方远鸿祥公司交纳给哈城投公司的1亿元履约保证金不仅是对01号地块的，而是对NO.2009HT225地块全部四宗地的。4、履约保证金的性质是方远鸿祥公司能够按照约定履行合同义务的担保，只有在方远鸿祥公司缴纳全部土地出让金及契税后，才能真正取得土地使用权，才能表明方远鸿祥公司履行了招标过程中的合同义务，履约保证金才能转化为回迁房建设资金。此时，如哈城投公司不能履约，才存在占用方远鸿祥公司资金的问题，也才存在哈城投公司向方远鸿祥公司支付占用资金利息的问题。5、由于哈城投公司没有如期交付方远鸿祥公司01号地块，因此，回迁房建设履约保证金转化为回迁房建设资金的时间应该是方远鸿祥公司交纳02、03、04号地块的全部土地出让金及契税后，此时，哈城投公司才需要向方远鸿祥公司支付利息。据此，方远鸿祥公司主张自交纳履约保证金之日计算利息错误。
证据B3.《国有建设用地使用权出让合同》3份，拟证明：02、03号地块签订土地出让合同的时间是2010年7月13日，04号地块签订土地出让合同的时间是2011年9月7日，即哈城投公司向方远鸿祥公司支付利息的最早时间是2011年9月7日。
方远鸿祥公司对哈城投公司举示的证据质证认为：对证据B1的真实性没有异议，但履约保证金是回迁房建设履约保证金，回迁房建设保证金达成协议的前提是01号地块尚未完成拆迁安置采用期权用地的方式，02、03、04号地块早已经于2007年年末形成净地，故该回迁保证金与02、03、04号地块无关。对证据B2的真实性没有异议，但挂牌出让文件表述的是竞买保证金金额为11，498万元，该保证金是取得全部四宗地竞买资格的前提条件，并非是1亿元的履约保证金是取得四宗地的条件。综合全部材料，由于无法提供01号地块的净地，该01号地块的2，400平方米已经规划给松浦大桥建设广场使用，故哈城投公司在协议履行过程中已经构成根本违约。因此，哈城投公司应当赔偿从占用该1亿元建设履约保证金即2009年10月30日至2012年1月4日期间所导致的利息损失。对证据B3的真实性和证明事项均无异议，但该证据与本案无关。
本院确认：哈城投公司对方远鸿祥公司举示的证据除证据A5外，对其他证据均无异议，故本院对哈城投公司无异议的证据予以采信。证据A5的内容在方远鸿祥举示的相关政府机关文件中均有体现，本院予以采信。方远鸿祥公司对哈城投公司举示证据的真实性均无异议，本院对哈城投公司举示的证据予以采信。
本院经审理认定，2009年10月14日，哈尔滨市国土资源局对编号为NO.2009HT225号01、02、03、04号地块的国有建设用地使用权挂牌出让。《国有建设用地使用权挂牌出让须知》记载：四、竞买资格及要求。2、交纳竞买保证金到账的截止时间为2009年11月10日16时前。该幅地块的竞买保证金为11，498万元。竞买人交纳的竞买保证金在成交后转作受让地块的定金，可冲抵成交价款。未竞得人交纳的竞买保证金在挂牌结束后5个工作日内予以退还，不计利息。五、申请和资格审查。（四）确认竞买人资格。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金、具备申请条件的，我局将在2009年11月11日15时前发给《竞买资格确认书》及IC卡，确认其竞买资格，并通知其参加挂牌竞买活动。七、挂牌起始价、增价幅度及缴纳方式。上述四宗土地作为一个整体挂牌，挂牌出让起始价设定为人民币57，490万元（地下部分土地出让金按实际发生另行收取）。其中，宗地一5，940万元，宗地二11，740万元，宗地三9，610万元，宗地四30，200万元；增价幅度为人民币10（或10的倍数）万元。成交价款以《成交确认书》为准，02、03、04号地块竞得人须在成交之日起10个工作日内缴齐不低于相应成交价款的30%（不含定金）；剩余成交价款及全部契税需在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴齐。01号地块采用期权供地，暂不签订出让合同，成交价于2010年7月31日前缴纳。逾期未全额缴纳，视为放弃竞得宗地，所交定金不予退还，并承担法律责任。十一、其他事项。（二）申请竞买人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金10，000万元存到哈城投公司指定的资金账户，哈城投公司按照项目建设资金拨付管理规定，根据项目工程进度按比例拨付资金，在项目竣工后将履约保证金回拨完结。申请竞买人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁房安置协议参加报名。（四）竞得人在缴齐成交价款后30日内需与哈城投公司就该项目交付净地及01号地块回迁房安置、建设等相关事宜达成协议，凭协议和《成交确认书》申请办理建设用地批准手续。（七）供地时间：02、03、04号地块在成交价款缴齐后30日内办理供地手续。01号地块为棚改项目，现未拆迁，供地时间为2010年8月31日前。（八）违约责任。竞得人竞得土地后须按土地挂牌条件进行开发建设，如不能按土地挂牌条件进行建设并提出申请退地的，其成交价款的20%作为违约金，不予退还。
2009年10月30日，哈城投公司出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》，内容为：交款单位：袁澎涛回迁房建设履约保证金，人民币：1亿元；交款事项：汇款单位：合肥祥源房地产开发有限公司大庆汉嵊分公司。
2009年11月2日，甲方哈城投公司与乙方袁澎涛签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，约定：二、关于回迁房建设履约保证金。1、为保证回迁房建设和居民安置按质按期完成，在签订本协议前，乙方需向甲方指定账户存入回迁房建设履约保证金1亿元。乙方凭甲方出具的存款证明报名参加竞买该宗土地。2、回迁房建设履约保证金不冲抵土地出让金。履约保证金一部分用于支付01号地块的拆迁费用，支付被拆迁人的搬家奖励、搬家补助费、临迁补助费、原有设施补偿费、残疾低保户补偿等各项因拆迁发生的费用；一部分用于支付回迁房建设费用，回迁房建设费用依据甲方与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿协议》进行核定；其余部分资金经双方协商可先行返还。3、乙方取得土地使用权，应按照本协议确定的内容，按时完成回迁房建设。甲方根据回迁房工程建设进度按比例拨付回迁房建设资金，待项目竣工验收后，累计拨付资金达到90%。剩余10%资金在居民回迁安置工作结束后30日返还。回迁房建设履约保证金不计利息。4、乙方未取得土地使用权，甲方在土地挂牌工作结束后5个工作日内，退还乙方交纳的回迁房建设履约保证金，不计利息。三、关于01号地块拆迁补偿回迁安置事宜。1、01号地块拆迁补偿政策执行《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》及《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）》。被拆迁人回迁安置首先考虑01号地块，利用其它地块时，视拆迁实际情况，可协商确定。四、关于供地时间：甲方提供净地时间：02、03、04号地块在土地挂牌成交价款缴齐后30日内供地。01号地块为棚改项目，正在组织实施拆迁，供地时间为2010年8月31日之前。
2009年11月13日的《成交确认书》记载：在2009年11月3日哈尔滨市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，台州方远控股集团有限公司、袁澎涛、张小权竞得道外区二十道街跨江大桥周边地段（NO.2009HT225）地块的国有建设用地使用权。该地块成交总价为86，100万元。竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。台州方远控股集团有限公司、袁澎涛、张小权应当于2009年11月30日之前，持本《成交确认书》到哈尔滨市国土资源局缴齐成交价款及相应契税，并申请办理仅供拆迁使用的《建设用地批准书》。成交价款及相应契税逾期未全额缴纳的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。
2010年10月8日，袁澎涛和方远鸿祥公司给哈城投公司出具《说明》，主要内容为：本人为取得NO.2009HT225地块国有建设用地使用权，于2009年11月2日与贵公司签订《回迁房建设及居民安置框架协议》，并按协议要求向贵公司指定账户存入履约保证金1亿元（当时公司尚未注册）。在竞得该宗地后，我们在哈尔滨成立了“哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司”。原存入贵公司履约保证金1亿元人民币转为“哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司”所有。今后涉及到履约保证金1亿元人民币退回，均退回到“哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司”。
2011年11月21日，方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所致函哈尔滨市国土资源局、哈城投公司，要求赔偿方远鸿祥公司所有经济损失，包括但不限于：返还方远鸿祥公司交纳的回迁房建设履约保证金、国有土地出让金、契税、双倍返还01号地块的竞买保证金，支付回迁房建设履约保证金从交付之日至返还之日期间的利息（按照银行同期贷款利率计算），01号地块成交价款20%的违约金等因哈尔滨市国土资源局和哈城投公司的违约行为给方远鸿祥公司造成的一切直接损失与间接损失。
2011年12月27日的《哈尔滨市人民政府专题会议纪要》记载：2007年，因建设松浦大桥需要，计划征收松浦大桥与道外二十道街连接处建设用地共计22.2万平方米。但由于多种原因，0.52万平方米的1号建设用地一直未能按期完成征收工作，导致回迁安置房无法开工建设，给负责开发建设的方远鸿祥公司造成了一定的经济损失。会议决定：（一）返还企业回迁房建设履约保证金。由哈城投公司负责，返还方远鸿祥公司已交纳的1亿元回迁房建设履约保证金。（二）推进用地征收工作。由道外区政府负责，制定征收工作时间表，尽快完成松浦大桥1号建设用地征收工作。同时，由市规划局配合，做好相关的规划调整工作。
2012年1月4日，哈城投公司分三次返还方远鸿祥公司缴存的回迁房建设履约保证金1亿元。
2012年3月29日，哈尔滨市国土资源局呈报市政府的《对哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司哈鸿字（2012）02号关于道外区二十道街松浦大桥周边01地块退地有关情况的报告》记载：一、基本情况：2009年11月，道外二十道街松浦大桥周边项目在我市地产交易中心组织挂牌出让，该项目由四宗地组成，01地块是其中之一。该地块在挂牌时列为棚改项目，用地面积5，253.5平方米，规划建筑面积39，474平方米，成交价款5，905.13万元。拆迁范围内有两栋居民，共283户居民，回迁建筑面积13，500平方米，目前已拆除一栋。按该项目主体单位哈城投公司意见，该地块采用期权方式供地，哈城投公司出具出让建议，负责于2010年8月31日前向竞得人交付净地。挂牌前方远鸿祥公司向哈城投公司交纳该项目回迁房建设履约保证金1亿元，并在挂牌成交后按规定时间交齐01地块成交价款。至2010年7月，哈城投公司对该项目未启动拆迁，为防止产生违约责任，7月19日，我局组织哈城投公司和方远鸿祥公司进行了协调，哈城投公司再次出具承诺，保证8月31日前交付净地，但截止目前，未能向方远鸿祥公司交付净地。另外，该地块中2，400平方米规划给松浦大桥建广场使用，现已建成并投入使用，方远鸿祥公司已无法按挂牌时规划用地范围使用该地块。对此，方远公司于2011年11月21日委托律师致函我局与哈城投公司，提出由于01地块用地面积大幅减少和至今未能完成净地的原因，要求退地，并请求赔偿。12月27日，市政府林铎市长组织召开专题会议，会议决定：返还企业回迁房建设履约保证金。推进用地征收工作。目前经了解，该地块的征收工作仍未开展完成，规划部门也未明确新的规划条件。近日，我局再次收到方远鸿祥公司《关于退回道外区北二十道街垮江大桥周边开发项目01地块土地使用权的报告》。3月21日，我局与方远鸿祥公司就此事进行洽谈，该公司明确表示要求退地，并提出保留对该地块所涉及事宜的诉讼权。二、拟办意见：鉴于该地块确实存在交地时间违约，规划条件违约等情况，虽主要责任不在我局，但我局属挂牌出让实施单位，挂牌文件中明确了交地时间和规划条件，我局应承担相应责任。并且，即便该地块完成净地，01地块的规划用地范围及控详规划指标也发生了较大变化，按规定也需重新组织挂牌出让。对此，为保证政府部门的公信力，保证土地公开出让竞得人的合法权益，我局意见：1、同意方远鸿祥公司01地块退地要求，由财政部门返还方远鸿祥公司01地块土地出让价款及契税。2、由市政府组织相关部门与方远公司协商补偿事宜。3、由主体单位哈城投公司继续组织该地块净地工作，待01地块完成净地后，规划部门重新确定用地范围及规划指标，我局组织挂牌出让。
2013年9月11日，哈尔滨市财政局呈报市政府办公厅的《关于哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司道外二十道街松浦大桥周边项目01地块退地赔偿有关事宜的意见》记载：据市国土局反映，道外区二十道街松浦大桥周边项目01地块因交地主体哈城投公司未能按时交地，以及规划局将该地块中2400平方米土地规划给松浦大桥建广场使用，致使方远鸿祥公司已无法按挂牌时约定条件使用该地块，为此，方远鸿祥公司多次向市政府及市国土局提出退地要求。按照市政府要求，市建委会同市国土局、规划局、哈城投公司、道外区政府以及方远鸿祥公司就此事进行了多次沟通研究，2012年4月20日，市建委以哈建复办理（2012）9号文件呈报市政府，提出：“（一）同意给方远鸿祥公司退地，由市国土局办理退地手续，由市财政局返还方远鸿祥公司缴纳的出让金及契税；（二）由哈城投公司负责与方远鸿祥公司协商补偿事宜；（三）由道外区政府负责该地块征收净地工作，明确完成时限，净地后由市国土局重新挂牌出让。”市政府领导指示同意。2012年5月31日，市国土局将市财政退返的该地块成交价款5，905.13万元、契税295.26万元退还方远鸿祥公司，哈城投公司也退还该公司1亿元回迁安置保证金。现方远鸿祥公司委托黑龙江冰都律师事务所向市国土局主张01地块退地后的赔偿权利，要求该局承担违约责任，双倍返还01地块退地竞买保证金1，188万元，承担01号地块成交价款20%的违约金，并保证向法院诉讼的权利。对此，市国土局意见：该地块退地全部责任在于政府违约，如方远鸿祥公司提起诉讼，国土局作为土地出让主体单位败诉几率较大，也将会按法院判决对方远鸿祥公司做出赔偿，并承担败诉造成的其他影响。经与方远鸿祥公司多次协商，争取对方谅解，不予赔偿。但方远鸿祥公司始终坚持主张赔偿权利，最终与其洽谈商定，以01地块成交价款及契税为基数，按照银行同期贷款利率计算方远远鸿祥公司损失赔偿金额，经计算金额为761.4万元。建议按上述金额对方远鸿祥公司进行赔偿，由财政部门拨付后，支付给方远鸿祥公司。针对该宗地赔偿事宜，国土部门已形成专题报告呈报市政府，据市国土局反映，该项目退地时没有一并处理赔偿问题的主要原因是：方远鸿祥公司虽然始终主张赔偿权利，但是此前一直没有提出具体赔偿要求，协商办理退地时也没有明确的赔偿意见，该项目退地时市建委在哈建复办理（2012）9号文件中提出由哈城投公司继续与方远鸿祥公司协商补偿事宜，市政府领导已批示同意。按照土地出让合同有关约定，如出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还订金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。如按上述约定双倍返还方远鸿祥公司订金，市政府需支付该公司补偿款1，188万元。经市国土部门多次与该公司协商，建议参照中标开发企业在合同约定期限内未能一次缴纳土地出让金需按银行同期贷款利率承担利息的计算原则，给予该公司计算赔偿金额，即761.4万元，该公司表示接受，按此计算比双倍赔偿订金少426.6万元。
方远鸿祥公司承认收到哈尔滨市国土资源局按人民银行同期贷款利率计算的占用土地出让金期间的损失761.4万元。
《国有建设用地使用权出让合同》记载：补充条款：1、经工商部门批准，受让人名称变更，受让人由台州方远控股集团有限公司变更为哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司。
综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：方远鸿祥公司缴存的1亿元回迁房建设履约保证金是否是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地以及应如何确定哈城投公司给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起算时间及计算标准。
本院认为：一、关于方远鸿祥公司缴存的1亿元回迁房建设履约保证金是否是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的问题。《哈尔滨市国有建设用地使用权挂牌出让须知》规定：申请竞买人在申请竞买前需与哈城投公司就01号地块回迁房建设事宜及交纳履约保证金签订协议，将回迁房建设履约保证金1亿元存到哈城投公司指定的资金帐户；申请竞买人凭哈城投公司出具的存款证明及回迁房安置协议参加报名。《回迁房建设及居民安置框架协议》约定：为保证回迁房建设和居民安置按质按期完成，在签订本协议前，方远鸿祥公司需向哈城投公司指定账户存入回迁房建设履约保证金1亿元，凭哈城投公司出具的存款证明报名参加竞买该宗土地；回迁房建设履约保证金不冲抵土地出让金，一部分用于支付01号地块的拆迁费用，支付被拆迁人的搬家奖励、搬家补助费、临迁补助费、原有设施补助费、残疾低保户补偿等各项因拆迁发生的费用，一部分用于支付回迁房建设费用，回迁房建设费用依据哈城投公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿协议》进行核定，其余部分资金经双方协商可先行返还。由此可见，缴存回迁房建设履约保证金是参加竞买涉案01号地块的前提，其目的是为了用于01号地块的居民拆迁补偿和回迁房建设资金。因此方远鸿祥公司缴存的1亿元回迁房建设履约保证金仅是针对01号地块的，不包括其他地块。哈城投公司关于方远鸿祥公司缴存的1亿元回迁房建设履约保证金是针对NO.2009HT225号地块全部四宗地的主张，与双方《回迁房建设及居民安置框架协议》的约定不符。
二、关于哈城投公司应否给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息及利息的起付时间问题。方远鸿祥公司竞得01号地块建设土地使用权后，哈城投公司未按《回迁房建设及居民安置框架协议》约定的2010年8月31日前向方远鸿祥公司交付01号地块，哈城投公司构成违约，应当承担违约责任。方远鸿祥公司请求哈城投公司给付利息有理，应予支持。《回迁房建设及居民安置框架协议》虽有不计息的约定：即：“3、乙方取得土地使用权，应按照本协议确定的内容，按时完成回迁房建设。甲方根据回迁房工程建设进度按比例拨付回迁房建设资金，待项目竣工验收后，累计拨付资金达到90%。剩余10%资金在居民回迁安置工作结束后30日返还。回迁房建设履约保证金不计利息。4、乙方未取得土地使用权，甲方在土地挂牌工作结束后5个工作日内，退还乙方交纳的回迁房建设履约保证金，不计利息”，但由于方远鸿祥公司已通过竞买取得该土地期权，是哈城投公司违约而未实际交付01号地块，不符合《回迁房建设及居民安置框架协议》第二条第3、4款的约定的情形。哈城投公司给付方远鸿祥公司回迁房建设履约保证金利息的起算时间应自方远鸿祥公司缴纳该笔款项时计算。哈城投公司关于不应支持利息以及只有在方远鸿祥公司缴纳全部土地出让金及契税后，才能真正取得土地使用权，回迁房建设履约保证金才从方远鸿祥公司能够按照约定履行合同义务的担保，转化为回迁房建设资金，利息应从方远鸿祥公司缴纳全部土地出让金及契税后计算的主张不成立，本院不予支持。
三、关于损失的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。”回迁房建设履约保证金的目的是为了用于01号地块的居民拆迁补偿和回迁房建设资金，存入哈城投公司的指定账户后，存在法定孳息收益。根据《回迁房建设及居民安置框架协议》关于01号地块供地时间为2010年8月31日之前的约定，哈城投公司自2010年9月1日起构成违约，其无权取得回迁房建设履行保证金2010年8月31日之前产生的法定孳息利息收益，故哈城投公司应当按人民银行同期存款利率向方远鸿祥公司偿付自方远鸿祥公司缴存回迁房建设履约保证金之日2009年10月31日起，至哈城投公司应按约定交付涉案地块的土地使用权之日2010年8月31日止的法定孳息利息收益305，000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，参照上述规定哈城投公司不能按约定的2010年8月31日前交付01号地块即应于2010年9月1日向方远鸿祥公司返还1亿元回迁房建设履约保证金。逾期即应按人民银行同期贷款利率向哈城投公司偿付自2010年9月1日起自2012年1月4日返还1亿元回迁房建设履约保证金之日止的利息损失8，351，388.89元。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨市城市建设投资集团有限公司以1亿元为基数，按中国人民银行同期存款利率向哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司偿付自2009年10月30日起至2010年8月31日止的利息305，000.00元，于本判决生效之日起10日内付清；
二、被告哈尔滨市城市建设投资集团有限公司以1亿元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司偿付自2010年9月1日起至2012年1月4日止的利息8，351，388.89元，于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98866.67元，原告哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司负担26，471.95元，被告哈尔滨市城市建设投资集团有限公司负担72，394.72元（此款哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司已预交，判决生效十日内，哈尔滨市城市建设投资集团有限公司给付哈尔滨方远鸿祥房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 龙 敏
代理审判员 郑兴华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王梦薇