安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民二初字第00834号
原告：凤阳县华硕房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县。
负责人：郑国惠，该公司董事长。
委托代理人：黄峻峰。
被告：李龙，男，汉族，1988年7月3日出生，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省凤阳县。
被告：陈焕焕，女，汉族，1989年4月6日出生，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省凤阳县。系被告李龙妻子。
上述二被告共同的委托代理人：王传春，安徽皖淮律师事务所律师。
原告凤阳县华硕房地产开发有限公司（简称华硕房地产公司）与被告李龙、陈焕焕追偿权纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理，依法由审判员桂斌适用简易程序独任审判，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告华硕房地产公司的委托代理人黄峻峰、被告李龙及李龙、陈焕焕共同的委托代理人王传春、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华硕房地产公司诉称：2012年10月11日，华硕房地产公司与李龙、陈焕焕签订一份《商品房买卖合同》，李龙、陈焕焕购买华硕房地产公司开发的“名城华庭”12幢1单元201室。在《商品房买卖合同》第六条中约定，房屋总价款为471826元，第七条3约定，买受人可以首期支付全部房价款的30%，其余价款可以向凤阳工行借款交付，并约定买受人应在出卖人通知办理房产证、土地使用证之日起三个月内到登记机关办理完毕，每逾期一日，按商品房总价万分之三向出卖人支付违约金。2012年11月24日，李龙、陈焕焕与中国工商银行股份有限公司凤阳支行（简称凤阳工行）签订了《个人购房借款／担保合同》，华硕房地产公司在保证人处予以盖章，承担连带责任保证。在合同第十四条违约及违约责任中明确约定：李龙、陈焕焕连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行宣布合同项下未偿还的借款和其他款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其费用。2014年6月23日，李龙、陈焕焕因没有按时交纳银行按揭贷款，凤阳工行从华硕房地产公司保证金账户一次性扣划四期逾期贷款，计8477.33元，随后华硕房地产公司多次向李龙、陈焕焕发出通知，要求李龙、陈焕焕办理两证，并按时交纳按揭款等，但李龙、陈焕焕不予理睬。2015年6月23日，凤阳工行因李龙、陈焕焕违约，要求华硕房地产公司履行保证责任，宣布贷款全部到期，从华硕房地产公司账户上一次性扣划328000.54元。为此，华硕房地产公司依法主张追偿权，请求判令李龙、陈焕焕清偿华硕房地产公司为履行担保责任而被凤阳工行扣划的336477.87元及利息（利息从起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）。
李龙、陈焕焕辩称：1、李龙、陈焕焕仅应当承担到期担保责任41933.8元，对其余部分不承担担保偿还责任。按照李龙、陈焕焕与凤阳工行签订的借款合同，该合同明确约定借款本金33万元，借期360个月，约定还款期分360个月偿还，每月偿还本息2096.69元，两被告自2012年10月24日借款，一直按期偿还到2014年2月23日，自2014年2月23日到2015年10月23日拖欠到期借款本金共20个月，在此期间，被告又还了14个月的本息，还拖欠6个月的本息未还。2、因为李龙、陈焕焕与凤阳工行签订的借款合同一直没有解除，到目前为止依然合法有效，因此李龙、陈焕焕应该按照与工行签订的借款协议履行偿还本金与利息的义务。3、李龙、陈焕焕与华硕房地产公司及凤阳工行签订的担保合同约定了只要李龙、陈焕焕逾期三个月偿还借款本金，就有权收回余款，违反主借款合同约定，借款合同没有担保合同的相关约定。担保合同该约定违反合同法，按照合同法第二百零三条规定，借款未按约定的借款用途使用借款的，借款人可以停止发放，提前收回或解除合同，同时按照合同法第二百零六、二百零七条规定，未按期偿还借款的，应该按照约定或国家规定支付逾期利息，而没有权利提前收回借款或解除合同。请求驳回华硕房地产公司的诉讼请求。
华硕房地产公司为支持自己的诉讼主张，提交下列证据，并经对方当事人质证：
1、华硕房地产公司的营业执照，组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明华硕房地产公司的主体身份情况。
李龙、陈焕焕的质证意见为：无异议。
2、李龙、陈焕焕的结婚证和身份证复印证各一份，证明李龙、陈焕焕的的主体基本情况。
李龙、陈焕焕的质证意见为：无异议。
3、商品房预售合同一份，证明：2012年10月11日，华硕房地产公司与李龙、陈焕焕签订一份商品房买卖合同，李龙、陈焕焕购买华硕房地产公司开发的“名城华庭”12幢1单元201室。在《商品房买卖合同》第六条中约定房屋总价款为471826元，第七条3约定买受人可以首期支付全部房价款约30%，其余价款可以向凤阳工行借款支付。
李龙、陈焕焕的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议。该合同约定的李龙、陈焕焕全部付款义务已经履行完毕，李龙、陈焕焕没有违约行为。
4、个人住房贷款客户谈话笔录一份，证明：2012年10月11日，凤阳工行给李龙、陈焕焕作了一份笔录，在笔录中，李龙、陈焕焕向凤阳工行借款33万元，期限30年。并在客户须知第五条（三）款明确告之：如您连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋，而李龙、陈焕焕的违约行为符合本条之规定。
李龙、陈焕焕的质证意见为：真实性无异议。但是客户须知和谈话笔录是格式文书，李龙、陈焕焕签订时并未阅读，对其内容不认可。该约定“如连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息”违反合同法第二百零三条规定，属于无效约定。
5、个人购房借款／担保合同一份，证明：2012年10月24日，李龙、陈焕焕与凤阳工行签订此合同，约定李龙、陈焕焕向凤阳工行借款33万元，月利率为6.559%，华硕房地产公司作为担保人承担担保责任。本合同违约及违约责任14.1.L项中明确写明：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约，贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2（4）、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；而李龙、陈焕焕的违约行为符合本条之规定，且，凤阳工行已要求华硕房地产公司履行担保责任。
李龙、陈焕焕的质证意见为：借款33万元无异议，担保签字无异议。担保合同至今未生效，因为担保合同是以房产抵押登记为生效要件，由于该担保合同至今没有办理抵押登记，所以担保合同未生效。本案中借款合同并没有解除，李龙、陈焕焕与凤阳工行之间的借款法律关系依然有效。在李龙、陈焕焕违约的情况下，应该依照本合同约定，向李龙、陈焕焕主张权利，但至今凤阳工行未向李龙、陈焕焕主张权利。该约定“如连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息”违反合同法第二百零三条规定，属于无效约定。
华硕房地产公司的辩证意见为：如果办理了房产抵押登记，华硕房地产公司作为担保人，担保责任就终止了，凤阳工行就不会扣划其保证金。本案中，工行选择了借款提前到期，所以扣划了华硕房地产公司为李龙、陈焕焕担保的相应款项。
6、凤阳工行个人还款凭证一份、业务回单五份，证明：由于李龙、陈焕焕违约，没有按时支付每月按揭款，凤阳工行于2014年6月23日，从华硕房地产公司保证金帐户一次性扣划8474.33元，用于归还李龙、陈焕焕4期逾期房贷。后由于李龙、陈焕焕继续违约不支付房贷，凤阳工行于2015年6月23日，分四次，共从华硕房地产公司保证金帐户中扣除328003.54元，即：一共扣划336477.87元，把李龙、陈焕焕所有房贷全部扣完。
李龙、陈焕焕的质证意见为：真实性无异议。并不能证实李龙、陈焕焕连续三个月或累计六次以上欠款。
李龙、陈焕焕为支持自己的抗辩意见，提交下列证据，并经对方当事人质证：
2012年10月22日发放贷款凭证一份，证明本案借款本金是33万元，借期是360个月，分期每月偿还2096.96元。
华硕房地产公司的质证意见为：真实性、合法性有异议。不能达到其证明目的。
本院对上述证据认证如下：
华硕房地产公司提交的证据1、2，李龙、陈焕焕无异议，上述证据的证明力本院予以确认。华硕房地产公司提交的证据3、4、5、6，李龙、陈焕焕对其真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认；上述证据的证明目的，本院将结合全案证据及相关法律规定予以综合认证。
李龙、陈焕焕提交的证据，华硕房地产公司有异议。经审查，李龙、陈焕焕未提交证据原件经本院核实，且该证据上无客户签名。该证据的证明力本院不予确认。
基于上述认定的证据结合庭审，本院查明以下事实：
李龙、陈焕焕系夫妻关系。2012年10月11日，李龙与华硕房地产公司签订商品房预售合同一份。该合同约定：出卖人为华硕房地产公司，买受人为李龙，商品房名称为名城华庭12幢1单元201号，预测建筑面积为113.5平方米，单价为4157.06元／平方米，总价款为471826元；买受人可以首期支付全部房价款的约30%，其余价款可以向凤阳工行、住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。第十条（一）出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条（一）出卖人与买受人在签订该合同后，应当进行商品房预售合同登记备案；（三）出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；（四）1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房……；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际签订房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。华硕房地产公司在出卖人处签章，李龙在买受人处签名。在该合同附件十一关于房屋登记的相关约定中，载明：办理房屋产权证，买受人应在出卖人通知之日起30日内到登记机关办理完毕；办理土地使用权证，买受人应在出卖人通知之日起三个月内到登记机关办理完毕；上述约定日期，买受人每逾期一日，应按商品房总价万分之三向出卖人支付违约金。在该合同附件十四补充协议约定：1、因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人连带保证责任的，则出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房的合同及附件、本补充协议等同时解除，出卖人有权将商品房另行销售，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除上述违约金。3、商品房买卖合同及其附件、本补充协议解除时，如未交房，出卖人不予办理入住手续，出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任，买受人已经接收或视为接收该商品房，则买受人须在收到出卖人通知后五日内将该商品房腾空，并恢复原状后交还给出卖人。如买受人逾期腾空该房屋，则买受人须按逾期腾空天数每日按每平方米2元的标准向出卖人支付房屋使用费。李龙在该补充协议后签名按手印。
当日，凤阳工行两名工作人员向李龙、陈焕焕作出个人住房贷款客户谈话笔录。该谈话笔录记载：李龙、陈焕焕已支付14.1826万元首付款，准备向凤阳工行借款33万元，期限30年，年利率6.55%。李龙、陈焕焕在该谈话笔录中客户姓名处签名。
2012年10月24日，凤阳工行与李龙、陈焕焕、华硕房地产公司签订个人购房借款、担保合同。该合同约定：借款人、抵押人为李龙、陈焕焕，贷款人为凤阳工行，保证人为华硕房地产公司；贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款33万元；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算，月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；借款人与贷款人约定每期最低还款额为人民币2096.69元；借款人不享有宽限期；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第十条保证担保。保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：10.1全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；10.2阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条，A、本合同20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。第五十三条对第十条的约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第20.2条：抵押物为尚未取得产权的房屋，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为名城华庭12栋1单元201号，面积113.5平方米，抵押物价值471826元。凤阳工行在贷款人处签章，李龙、陈焕焕在借款人处签名，华硕房地产公司在保证人处签章。
因李龙、陈焕焕未按个人购房借款、担保合同约定履行还款义务，凤阳工行于2014年6月23日从华硕房地产公司在该行的账户中扣划8474.33元。因李龙、陈焕焕继续违约，凤阳工行于2015年5月23日分五次从华硕房地产公司在该行的账户中分别扣划1379.68元、4930.01元、1730.89元、319908.31元、54.65元。合计扣划336477.87元。为此，华硕房地产公司起诉来院，要求判如所请。
本院认为：凤阳工行与李龙、陈焕焕、华硕房地产公司签订个人购房借款、担保合同，系三方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同。李龙、陈焕焕未按合同约定，履行按期还款义务，显属违约。依照该合同约定，华硕房地产公司应承担连带清偿责任。凤阳工行按照合同约定，在李龙、陈焕焕未办理房产证、土地使用权证又连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息的情况下，从担保人华硕房地产公司账户中扣划李龙、陈焕焕未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。华硕房地产公司履行了保证责任，依法取得对李龙、陈焕焕的追偿权。华硕房地产公司的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。李龙、陈焕焕辩称其又还了14个月的本息、还拖欠6个月的本息未还，因其未提交证据证实，本院不予采信。李龙、陈焕焕的其他辩称理由，也无证据证实，本院也本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告李龙、陈焕焕于本判决生效后十日内给付原告凤阳县华硕房地产开发有限公司代偿款336477.87元及利息，利息自2015年9月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6347元，减半收取3173.5元，由被告李龙、陈焕焕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 桂 斌
二〇一五年十一月九日
代理书记员 邵青青
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。