广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1804号
原告：罗伟安，女，1981年9月24日出生，住广东省肇庆市高要区。
委托代理人：邓广贤、李小玲，均系广东曜政律师事务所律师。
被告：简国伦，男，1969年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告：陈丽崧，女，1962年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
第三人：肇庆怡高置业发展有限公司，住所地肇庆市康乐北路13号首层E卡商场之一，统一社会信用代码914412007408010499。
法定代表人：谭海杰。
原告罗伟安诉被告简国伦、陈丽崧、第三人肇庆怡高置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人邓广贤，被告简国伦，第三人的法定代表人谭海杰到庭参加了诉讼。被告陈丽崧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告简国伦与陈丽崧系夫妻关系，第三人是从事房地产经纪服务的企业。2016年4月，原告经第三人的介绍购买被告夫妻共同财产肇庆市端州区77区荷苑19号的房地产，该房地产登记在被告简国伦名下，原告与被告及第三人于2016年4月2日签订《房地产买卖协议》，约定原告购买被告简国伦、陈丽崧的涉案房地产，该房地产建筑面积162平方米，国有土地使用权证号为肇府国用（2011）第0020012号；成交价格为250万元，原告须于签订合同时支付10万元定金，被告须于2016年4月15日前与原告前往国土局签订《广东省土地使用权买卖合同》，并办理相关的产权过户手续。上述合同签订后，原告于当日通过银行转帐及现金的方式向被告支付了定金10万元，被告向原告出具《收据》。后因定金及办证问题，原、被告重新协商，并在2016年4月23日重新签订《房地产买卖协议》，该协议第一条第2款约定买方（原告）须向卖方（被告）支付定金20万元，卖方（被告）须于2016年6月15日前与买方（原告）办妥涉案房产的相关过户手续；第三条约定卖方（被告）应在办理过户手续前将该物业有关的产权纠纷、债务、税项、租赁以及抵押等处理完毕；第七条约定卖方（被告）收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方（原告）。应向买方（原告）双倍退还定金。该协议书签订后，原告于当日再次通过锒行转帐及现金的方式向被告支付了定金10方元。至此，原告共向被告支付了购房定金20万元。2016年6月15日，原告得知涉案房地产的《不动产登记证》尚未办妥，无法过户。更为严重的是，被告在签订《房地产买卖协议》之前已将涉案房地产的土地使用权抵押给银行，导致涉案房地产的土地使用权无法办理过户手续。为此，原、被告协商处理，并签订《〈房地产买卖协议〉补充协议》，约定被告于2016年6月30日前退回原告先前支付的全部定金20万元，否则，视为被告违约，相关的违约责任按《房地产买卖协议》第七条处理；同时，双方还约定如原告到期未收到上述款项，则同意提交该物业所在地人民法院提起诉讼。2016年6月30日，被告并未按照《〈房地产买卖协议〉补充协议》的约定向原告退回定金20万元，为此，原告多次催促，但被告以各种理由拖延，直至提起本诉讼之日，被告仍然未向原告退回任何定金。综上，原告认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖协议》及《〈房地产买卖协议〉补充协议》是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。原告已依约履行了合同义务，但被告故意隐瞒涉案房地产已抵押的足以影响交易的重要事实：且在办理过户前无法解除抵押登记，导致涉案房地产根本无法办理过户手续，交易无法完成。被告的行为巳构成违约，且导致原告的合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2016年4月23日签订的《房地产买卖协议》；2、被告简国伦、陈丽崧双倍退还原告向其支付的定金人民币40万元；3、本案的受理费、保全费等一切诉讼费用由被告简国伦、陈丽崧共同承担。
被告简国伦辩称：与原告的交易过程是非常明确的，而且有第三人作为公证，案涉房地产不能过户的主要原因是有关部门办理手续拖延了时间，导致直到现在还没办好房屋的验收，在办证过程中，相关的规划站拖延了我方办证的时间，并故意刁难我方。现在我方一直在积极办理房屋的验收，不能履行合同是因为规划部门的问题，并非被告本人的原因，故导致我方不能按时将房屋交付给原告，希望原告给时间我方办理，以便继续履行合同。
第三人述称：开始办理手续的时候，双方均有过沟通，并按照协商的结果及合同的条件去准备定金的，由于签订合同的时候是周六，未能查档，不清楚房屋的具体情况。双方协商中有约定，在交定金过户之前该物业有关产权纠纷等义务需要处理完毕，但卖方没有清晰的说明房屋有抵押及房屋未办理产权证。在第二次签订合同时，买卖双方私下通过协商好，同时通过我方把定金提升到20万的，这时候才知道案涉房地产存在抵押情况。因为办证问题所以导致合同一致未能履行，由于不能履行下去，所以才补充了第三份补充协议，既然不能办理相关过户手续，我方认为被告应向原告退还定金，但被告一直没有向原告退还定金而导致产生本案诉讼，我方作为中介公司仅负有促成达成合同的义务。
被告陈丽崧没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。
经审理查明：根据肇庆市国土资源局于2016年7月25日出具的《肇庆市地籍档案查询结果答复书》载明：座落于端州区77区荷苑19号（土地使用权证号：肇府国用（2011）第0020012号）的土地使用权人为被告简国伦，该土地使用权面积162㎡，权属性质为国有土地使用权，地类用途城镇住宅用地（071），该土地使用权已抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司回龙支行，他项权起止日期为2014年8月26日至2019年8月22日。
2016年4月2日，原告与两被告、第三人签订一份《房地产买卖协议》，约定：一、卖方（本案两被告）将其座落于端州区77区荷苑19号（土地使用权证号：肇府国用（2011）第0020012号）之物业，以人民币250万元转让给买方（本案原告）；付款方式为按揭付款，买方需于签订合同时支付人民币10万元作为购房定金，卖方收取定金后应协助买方办理按揭手续，首期楼价款（含定金）人民币130万元应在签订国土局的《广东省土地使用证买卖合同》及双方约定于2016年4月15日前签订，办理好买方《房屋不动产权证》当天起一个月内买方必须付清所有房款，余款120万元与交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行带出尾期款后由买方直接转入买方账户……；三、卖方应在办理过户手续前将物业有关的产权纠纷、债务、税项、租赁以及抵押等处理完毕，买方对上述由卖方处理不妥而引起的任何纠纷均不负责任，如该物业存在按揭贷款，在未办理托涂消抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；四、买方已亲自视察并清晰知道该物业现况，交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易……；七、卖方收取定金后不能按合同约定将该物业售予买方，应向买方双倍退还定金，卖方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向买方支付合同约定成交价千分之一的违约金。逾期七日，买方除有权按合同约定向卖方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时卖方需要退还买方支付的全部款项并赔偿买方相应损失。此外，双方就其他条款一并进行了约定。同日，原告向被告简国伦支付了10万元定金，被告简国伦向原告出具了收据。
2016年4月23日，由于两被告并未能按约将案涉物业过户到原告名下，原告与两被告、第三人又签订一份《房地产买卖协议》，对其中的定金条款约定为20万元，房管局买卖合同双方约定于2016年6月15日之前签妥，买方须于签订《广东省房地产买卖合同（二手）》后5天内到贷款银行办妥按揭贷款申请手续。其余条款与2016年4月2日的《房地产买卖协议》内容一致。同日，原告再次向被告简国伦支付了10万元定金，被告简国伦向原告出具了收据。
此后，原告与两被告、第三人又签订一份没有落款时间的《房地产买卖协议》补充协议，约定：双方于2016年4月23日签订的《房地产买卖协议》，因该房的《不动产登记证》并未办妥，不能过户，双方协商，甲方（本案两被告）原来需于2016年6月30日前退回所有定金人民币20万元，给予乙方（本案原告），否则作甲方违约处理，违约按原《房地产买卖协议》第七条处理，并支付中介方的约定中介费。
此后，两被告未能按补充协议约定的时间退还原告定金，经原告催收无果，遂诉至本院。
又查明：被告简国伦与被告陈丽崧系夫妻关系，两人于1992年9月25日登记结婚。
诉讼中，原告要求解除的合同包括2016年4月2日和4月23日签订的两份《房地产买卖协议》以及《房地产买卖协议》补充协议
被告简国伦认为由于其没有足够的资金办理有关的过户手续，所以需要原告垫支用于办理过户手续，原告是知道案涉土地使用权的情况，也知道不能办妥的原因是抵押给银行，由于两被告一直未能办理，所以原告威逼被告并追加定金。此外，被告简国伦提交了一份由肇庆市城乡规划局出具的办案回执，载明送件日期为2016年7月12日，送件资料用于办理案涉物业的补办规划，并向其发出《行政许可受理通知书》。
第三人则认为同意解除2016年4月2日、23日签订的两份《房地产买卖协议》，但不同意解除《房地产买卖协议》，要求两被告支付中介方中介费的权利。
原告与被告简国伦均确认案涉的物业包括座落于端州区77区荷苑19号的土地使用权及地上建筑物，被告简国伦表示地上建筑物为三层半的房屋，建筑面积84平方米，地下室84平方米，但并未办理有关的产权登记。此外，各方均确认没有落款时间的《房地产买卖协议》补充协议的签订时间在2016年6月20日左右。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告陈丽崧经本院传票传唤既不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告及被告简国伦提供的证据，因被告陈丽崧没有到庭进行核证和质证，且原告及被告简国伦保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。
原告与两被告、第三人分别于2016年4月2日和4月23日签订的两份《房地产买卖协议》以及此后签订的《房地产买卖协议》补充协议，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同，各方均应按照合同的约定享受各自的权利和履行各自的义务。被告收取原告合计20万元定金后，并未按约履行将案涉房屋过户到原告名下的义务，理应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，由于两被告并没有在约定的时间内将案涉房屋过户到原告名下，原告依照两份《房地产买卖协议》第七条的约定，要求解除2016年4月2日、23日签订的两份《房地产买卖协议》以及《房地产买卖协议》补充协议的请求，合理合法，本院予以支持。对于第三人要求两被告支付中介费的意见，第三人对此可另循途径解决，本案对此不作处理。
对于原告要求两被告双倍退还原告向其支付的定金人民币40万元的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，由于两被告并没有在约定的时间内将案涉房屋过户到原告名下，理应向原告双倍返还定金，原告的该项请求，合理合法，本院予以支持。对于被告简国伦辩称2016年4月23日签订的《房地产买卖协议》，系由于其没有足够的资金办理有关的过户手续，所以需要原告垫支用于办理过户手续，原告是知道案涉土地使用权的情况，也知道不能办妥的原因是抵押给银行，由于两被告一直未能办理，所以原告威逼被告并追加定金的意见，由于被告简国伦并未提供证据证明其受到原告的威逼，故对被告简国伦的上述抗辩，本院不予采纳。
被告陈丽崧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告罗伟安与被告简国伦、陈丽崧、第三人肇庆怡高置业发展有限公司分别于2016年4月2日、23日签订的两份《房地产买卖协议》以及此后签订的《房地产买卖协议》补充协议。
二、被告简国伦、陈丽崧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗伟安双倍返还定金合计40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7300元，财产保全费2520元，合计9820元（该款已由原告预交），由被告简国伦、陈丽崧负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 蒋 玮
二〇一六年十一月八日
书 记 员 卢艺文