新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民一终字第4号
上诉人（原审被告）：秦桂莲，女，1968年11月13日出生。
被上诉人（原审原告）：王婷，女，1988年6月26日出生。
上诉人秦桂莲为与被上诉人王婷相邻关系纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成由审判员李莉担任审判长、审判员赵政主审、审判员方园参加的合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人秦桂莲、被上诉人王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原、被告双方分别系石河子市42小区绿都华庭1l栋212号、214号上下相邻两套房屋的所有权人。2013年下半年房屋交付后，原告对其房屋进行了装修并入住使用，被告的房屋至今未进行装修及入住。2013年12月1日、2014年2月3日、2014年5月20日，被告房屋三次漏水造成原告房屋屋顶、墙面及门窗套、衣柜、橱柜、酒柜等木质装修不同程度的损毁。经原、被告双方及小区物业乌鲁木齐东信厚园物业服务有限公司石河子绿都分公司核查后，证实2013年12月1日及2014年2月3日两次房屋漏水的原因均系被告房屋内壁挂炉漏水所致，2014年5月20日漏水的原因系被告房屋内卫生间水管堵头爆裂导致大量漏水。
诉讼过程中，经原告方申请，原审法院委托新疆方夏资产评估事务所对原告房屋因漏水造成装修损坏的修复费用进行评估，经评估，原告房屋部分装修损失价值为32644元。其中包含：整体橱柜不含大理石台面的柜门面板拆旧安新价值2162元、整体橱柜吊柜拆旧安新价值2014元、装饰墙拆旧安新价值1784元、踢脚线拆旧安新价值946元、一号小卧室衣柜受损部位修复价值705元、二号小卧室衣柜拆旧安新价值1419元、大卧室衣柜受损部位修复价值812元、石膏线压条拆旧安新价值1390元、饭厅压缩版装饰顶拆旧安新价值2959元、大卧室飘窗储物柜柜门面板拆旧安新价值640元、门窗套受损部位修复价值9698元、酒柜拆旧安新价值894元、鞋柜受损部位修复价值100元、全部墙面顶面乳胶漆铲除重刷价值4303元、小卧室写字台拆旧安新价值598元、厨房推拉门门框受损部位修复价值264元、木质内门重新喷漆价值400元，以上费用均含材料、人工费，另计人工管理费1554元。原告为此支付评估费1500元。
原告王婷于2014年5月27日向原审法院提起诉讼称：原告王婷与被告秦桂莲系楼上楼下邻居。2013年12月1日晚，原告发现刚喷完漆的门框往外渗水，经物业工作人员查看，发现是被告家中漏水所致。因考虑到双方是邻居，原告家还在装修期间，原告就自行承担了漏水造成的损失，重新做了门框并重新喷漆。2014年2月3日，原告回家后发现地面上存有约4厘米的积水，屋顶仍在大量漏水，在通知物业及被告赶到后，查明是被告家的壁挂炉不明原因的大量流水。此次漏水造成原告屋内大量积水，离地面40厘米墙裙、门套、木制品全部泡坏，燃气灶打不着火。2014年5月20日，原告屋内发生第三次漏水，物业工作人员查看后发现是被告家水管漏水，此次漏水情况至2014年5月23日才停止，造成原告家屋顶多处石灰脱落，新买的燃气灶彻底无法使用。几次漏水造成原告很大的精神压力，新装修的房屋及新买的家具变得破烂不堪，原定的结婚日期也因为新房被毁损而推后。经与被告多次调解未果后原告诉至法院，要求判令被告赔偿损坏房屋装修费40000元、泡坏物品损失（新购买的天然气灶）1800元、房屋重新装修期间租房费用6000元（6个月）、误工费4000元，并承担本案全部的费用。庭审过程中，原告当庭表示放弃主张泡坏物品损失（新购买的天然气灶）1800元的诉讼请求。
被告秦桂莲辩称：对房屋漏水的事实认可，但漏水并非被告秦桂莲的行为所致。原告的房屋共发生了4次漏水，前两次是因为被告房屋壁挂炉漏水，后两次是因为被告房屋水管堵头漏水，而被告的房屋自买来后未进行过任何装修，也未居住，漏水均是开发商提供的壁挂炉及水管堵头的质量原因所致，被告也是受害者，申请追加涉案房屋的开发商作为本案共同被告。原告主张的赔偿数额过高，对鉴定结论中部分装修需要拆旧安新有异议，价格的收集程序及计算方法未予列明。依照民事赔偿的损失填平原则，原告主张的误工费及房租费未实际发生，是否发生存在不确定因素，故不应由被告承担。
原审法院审理后认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害、排除妨害、赔偿损失。因被告房屋内壁挂炉及水管堵头大量漏水，造成原告房屋内装修不同程度损毁，系原、被告双方均无异议的事实，被告作为与原告房屋相邻不动产的所有权人，未尽到相邻不动产权利人应尽的损害防免义务，理应对给原告造成的损失承担赔偿责任。至于被告辩称系因房产开发商在出售房产之时提供的壁挂炉及水管堵头的质量原因造成漏水，并提出追加房产开发商作为本案共同被告的申请，原审法院认为，原告起诉不动产相邻关系之诉属侵权法律关系，而被告及房产开发商间商品房买卖标的物（含附属设施）质量是否合格应属合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，故该院对被告提出的追加被告申请不予准许。因该院委托新疆方夏资产评估事务所已对原告房屋的装修损失价值作出了资产评估，而被告亦未提供相反证据推翻该评估结论，故对于原告主张的房屋修复费用，该院参照所得出的32644元的评估结论予以支持。
对于原告主张房屋重新装修期间需要人工看管而会产生误工费4000元，因评估结论中已包含了人工管理费1554元，而原告的误工费是否必然发生尚属未知，故该院对于原告该项费用的主张不予支持。对于原告主张房屋重新装修期间6个月的租房费用6000元，该院考虑到房屋大范围的重新装修，必然导致原告及家人因无法入住而产生需要另外租房的后果，故该院考虑到石河子市房屋出租的市场价格及新装修的房屋无法立即居住使用的现实状况，酌情按照1000元／月支持原告2个月的租房费用共计2000元。对于原告在诉讼过程中为确定损害数额而委托评估产生的评估费1500元，属于实际发生的费用及损失，应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法））第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告秦桂莲于判决生效后五日内赔偿原告王婷被损房屋修复费用32644元；
二、被告秦桂莲于判决生效后五日内赔偿原告王婷租房费用2000元；
三、被告秦桂莲于判决生效后五日内赔偿原告王婷评估费1500元；
四、驳回原告王婷要求被告秦桂莲赔偿误工费4000元的诉讼请求；
五、驳回原告其余的诉讼请求。
案件受理费1095元（原告已预交），送达费90元，合计1185元（原告已预交），由被告负担1000元与前款同期一并给付原告，由原告负担185元。
上诉人秦桂莲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人房屋装修受损数额不当。1、被上诉人没有出示相关证据证实房屋漏水受损的具体部位。2、评估机构仅按照被上诉人的要求，对房屋装修的修复费用进行评估，但未确定修复和拆旧安新的标准。3、一审法院未明确界定房屋受损达到什么程度需要拆旧安新，达到什么程度需要修复，仅依照评估机构的评估价格确定房屋损失价值，违背了实事求是的原则。二、一审法院认定房屋租赁费用没有法律依据。上诉人承担的是侵权责任，仅承担因侵权行为给被侵权人造成的直接损失，而不应当包括尚没有实际发生的损失，且房屋租赁费的标准也没有明确的依据，因此，被上诉人的该主张不应得到支持。三、上诉人要求追加开发商为被告，符合法律规定，应当依法得到支持。上诉人作为原审被告，其所有的房屋壁挂炉及水管堵头因质量问题造成漏水，实际也是受害人。虽然本案属于侵权法律关系，但因同一客观事实行为侵害了不同主体，为了减少当事人的诉累，节约司法成本，防止矛盾激化，应当一并处理。上诉人房屋未办理过户登记，根据物权法规定，该房屋虽交付给了上诉人，但因未办理房屋登记手续，其所有权人还应为开发商。上诉人不是合格的诉讼主体，一审法院未将开发商列为被告影响了该案主体的定性，导致法院错误判决。上诉人的房屋未实际使用、装修，上诉人无过错，一审认定上诉人作为与被上诉人房屋相邻不动产的所有权人，未尽到应尽的损害防免义务，理应对被上诉人的损失承担赔偿责任错误。该受损房屋虽交付，但仍在质保期内，在此期间的质保责任属于开发商即房产公司，本案未追加房产公司参与诉讼属遗漏被告，存在主体不适格的错误，导致一审错判。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费及鉴定费、送达费。
被上诉人王婷向本院递交书面答辩意见，辩称：一、原判认定事实清楚。首先，双方当事人对上诉人房屋多次漏水致被上诉人房屋受损的事实均无异议。其次，房屋受损的具体部位在方夏资产评估事务所现场勘查记录中均有明确详细的记载，且经上诉人签名认可，同时还附有现场勘查照片，一审认定事实清楚。再次，涉案房屋的修复费用，评估机构科学依据拆旧安新标准进行评估，取价依据在评估报告第六条第三款均有明确说明。二、一审法院认定房屋租赁费损失2000元正确。该损失系因上诉人的侵权行为造成的客观存在的损失，一审法院判决并无不当。三、上诉人要求追加被告无法律依据。上诉人追加被告的原因与本案不属同一法律关系，其可在本案判决生效后另案起诉追索。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人除对原审查明“原、被告双方分别系石河子市42小区绿都华庭1l栋212号、214号上下相邻两套房屋的所有权人”的事实提出异议外，对原审查明的其他事实无异议；被上诉人对原审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。因上诉人与被上诉人签订购房合同后，虽接收了房屋，但尚未办理房屋登记手续，依照法律规定，上诉人与被上诉人均未取得所购房屋的所有权，故上诉人该异议成立，原审查明事实有误，本院予以纠正。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人作为原审被告主体是否适格，是否应追加房产公司为被告；二、被上诉人房屋受损的修复费用如何确定；三、上诉人是否应给付被上诉人租房费用2000元。上诉人虽未取得所购房屋的所有权，但其已接收了该房屋，依据购房合同取得了对所购房屋的合法占有，享有该房屋的管理、使用权，作为不动产的管理人和使用人，因不动产导致相邻不动产权利人损害的，应当予以赔偿。故上诉人作为原审被告主体身份适格。上诉人主张应追加房产开发商作为被告，因本案系由被上诉人作为不动产权利人基于相邻关系提起的侵权之诉，而上诉人主张由房产开发商承担赔偿责任系基于双方的合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，故上诉人主张追加房产开发商为本案被告无法律依据，本院不予采纳。关于被上诉人房屋受损的修复费用，在原审中，经被上诉人申请，原审法院委托新疆方夏资产评估事务所对修复费用进行评估，上诉人虽不认可该评估报告，但未提供相应的证据予以抗辩，故原审依据该评估报告确定被上诉人房屋修复费用符合法律规定，应予维持。关于租房费用，虽尚未发生，但根据日常生活经验，被上诉人对受损房屋进行修复，必然会因无房居住而产生租房费用，原审参照本地房屋租赁的市场行情及被上诉人房屋的受损情况，酌定上诉人赔偿被上诉人租房损失2000元并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费704元，由上诉人负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 莉
审判员 赵 政
审判员 方 园
二〇一五年二月九日
书记员 贺丹妮