上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13589号
上诉人（原审原告）：上海双鸥置业有限公司，住所地上海市松江区中山东路70号。
法定代表人：叶福昭，总经理。
委托诉讼代理人：肖婧，上海海一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐洋，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：上海星美乐莫影院管理有限公司，住所地上海市松江区环城路555号3楼3、4楼。
法定代表人：范嘉东，总经理。
委托诉讼代理人：张凌芝，系该公司职员。
上诉人上海双鸥置业有限公司（以下简称双鸥公司）与被上诉人上海星美乐莫影院管理有限公司（以下简称星美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人双鸥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持双鸥公司的原审全部诉请。
事实和理由：2016年7月20日，上诉人双鸥公司聘请律师向被上诉人星美公司发出律师函，催告其欠付租金构成违约，应当承担违约责任。原审以双鸥公司未予以催告为由，驳回双鸥公司的诉请，显然与事实不符。
被上诉人星美公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
双鸥公司诉至一审法院，请求判令：1.解除双方房屋租赁合同；2.星美公司将上海市松江区XX路XX、XX、XX号XX层房屋（以下称系争房屋）返还双鸥公司；3.星美公司向双鸥公司支付自2010年1月16日至实际返还系争房屋期间租金以及以应付租金为本金，自2010年1月16日至实际清偿日止按照每天万分之四的标准支付违约金。
一审法院认定事实：位于松江区XX路XX、XX、XX号XX层房屋(以下简称系争房屋)的登记产权人为双鸥公司，建筑面积4007.81平方米，核准登记日期为2008年7月4日。
2008年8月1日，双鸥公司作为出租方（甲方）与星美公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：双鸥公司将系争房屋出租给星美公司用于开设“XX电影院”使用；双鸥公司于2008年9月1日将系争房屋交付星美公司使用；租赁期间为2009年1月16日至2029年1月15日止，2008年9月1日（具体以正式交房为准）至2009年1月15日为免租装潢期间，租金自2009年1月16日起计收；自2009年1月16日起至2029年1月15日止，月租金为人民币（下同）41,667元，年租金为50万元（租金包括店招广告位）；星美公司每月应向双鸥公司或双鸥公司指定的物业管理公司支付每月36,500元的管理费；星美公司保证按合同约定如期支付租金及其他根据合同的约定应向双鸥公司支付的各项费用；星美公司拖欠应付费用，且在收到双鸥公司要求其纠正违约行为的通知后10个工作日内未予纠正，双鸥公司有权解除本合同，双鸥公司依此提前终止合同时，应预先14天以书面公函形式通知星美公司，星美公司应及时搬离并交回房产，租金照实计算，双鸥公司亦可选择不终止合同，但双鸥公司仍有权要求星美公司赔偿其遭受的实际损失，双鸥公司据此解除合同的，星美公司无权要求双鸥公司返还履约保证金、产品质量保证金；除非本合同另有约定，在租赁期间，如星美公司违反本合同约定，经双鸥公司书面催告满10个工作日仍未有改善的，星美公司应承担每延迟一天，应付款项万分之四的违约金（如有应付款项），双鸥公司有权单方面解除合同，星美公司应立即撤场等。审理中，星美公司提供了一份落款时间为2009年3月6日的《房产租赁合同》，该合同甲乙双方主体同《租赁合同》一致，但是出租方盖章处为“上海双鸥置业有限公司合同专用章”，且在右上角标注“此复印件只作为办理卫生许可证使用，有效期二十天，复印无效”，另约定了租金截止到2018年5月1日，租金为每年50万元等。
2014年10月27日，双鸥公司向“星美国际集团有限公司”发出《关于腾空房产、解除占用的通知》，该通知称对方占用系争房屋是违法占用故要求对方立即搬离系争房屋并要求对方如实提供有关证据与双鸥公司结算支付占用期间的使用费。该通知寄往上海市松江区XX路XX号XX广场XX楼，收件人为“张某”，在快递流转单上显示有“张某”在10月28日的签名，备注为“同事”。审理中，星美公司确认“张某”曾为位于系争房屋店铺的店长，但是所谓“星美国际集团有限公司”并不是星美公司，且“张某”签名非其本人所签，星美公司未曾收到上述通知。
2015年1月7日，星美公司向双鸥公司发出《告知函》，称：在租赁合同签署后，双鸥公司委托了案外人上海XX有限公司代为管理系争房屋所在整栋4层一切事务，星美公司已足额支付管理费，但即便如此，上海XX有限公司在2015年1月5日以星美公司未向其支付租金为由擅自停止供电，故星美公司要求双鸥公司书面回函上海XX有限公司是否有权收取租金，双鸥公司需督促上海XX有限公司恢复供电，如双鸥公司无法纠正上海XX有限公司的违约行为，请双鸥公司重新指定物业管理公司等。
审理中，星美公司确认自2009年6月22日开始就系争房屋未向任何一方支付租金，但是物业管理费始终如常支付。同时星美公司向法院提交一份双鸥公司（甲方）与案外人A公司（乙方）之间的《房屋买卖框架协议》复印件，该协议签署于2009年6月8日，约定乙方欲从甲方处购买包括系争房屋在内的松江区XX路XX、XX、XX商场房屋的1-4层及收购相应的公司对该商场进行管理，房屋总价为192,757,040元，考虑到上海XX有限公司5年管理期限需给予小业主的合作经营回报以及LOMO星美影院股权转让，核定总价款为190,000,000元，该款分三期在2009年12月31日前付清等。双鸥公司对此认为，双鸥公司与案外人A公司的房屋买卖没有完成，双鸥公司仍为系争房屋产权人。
以上事实，主要由房地产权证、房地产权信息、租赁合同、房产租赁合同、框架协议及当事人陈述等证据证明，法院予以确认。
一审法院认为：双方之间就系争房屋签订的两份租赁合同，法院认为2009年3月6日的《房产租赁合同》签订在后，并未对《租赁合同》如何继续履行或者解除进行约定，且2009年3月6日的《房产租赁合同》明确了其用途用于办理卫生许可证，且内容极其简约，故法院认为双方之间的租赁合同关系应以签订在前的《租赁合同》为准。双鸥公司与星美公司就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，星美公司自2009年6月22日开始即未再支付租金，双鸥公司主张其解除合同的依据是根据《租赁合同》第14条，但是《租赁合同》第13条明确约定在星美公司拖欠应付费用的，只有在星美公司收到双鸥公司要求其纠正的通知后10个工作日内仍未纠正双鸥公司方可提出解除合同，这一约定按照第14条的内容属于“合同另有约定”故应优先第十四条适用。现根据双鸥公司提供的证据，双鸥公司向星美公司寄送的《关于腾空房产、解除占用的通知》已经是直接要求星美公司搬离系争房屋，该通知的内容尽管涉及使用费，但也不是催缴而是属于结算性质，现在双鸥公司没有书面的证据证明《关于腾空房产、解除占用的通知》发出之前，双鸥公司已经通过书面方式对星美公司提出了催交租金的通知，因此在双鸥公司未能证明其已经尽到合同要求的催交义务的情况下即要求解除双方之间的租赁合同关系，法院不予支持。
租赁合同不予解除的，双方之间的租赁合同继续履行，对于星美公司欠缴的租金，双鸥公司有权要求星美公司支付。星美公司提出2010年至2013年间的租金已经超出诉讼时效，对此法院做如下认定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，同时诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。双鸥公司于2014年10月27日曾向“星美国际集团有限公司”发出《关于腾空房产、解除占用的通知》，签收日期为2014年10月28日，该通知虽然对象名称与星美公司不一致，但是其寄送地址实为星美公司使用系争房屋所在地，且签收人即便如星美公司所述非本人也是由同事代店长张某签收，而且通知内容也很明确系星美公司使用系争房屋引起，因此法院认为星美公司已经签收该通知并知晓通知内容。尽管上文认定该通知中对使用费的要求属于结算性质，但是符合诉讼时效中断中的“当事人一方提出要求”情形，因此2014年10月28日星美公司签收了《关于腾空房产、解除占用的通知》对双鸥公司可主张的期间的租金产生了中断的效果，因此双鸥公司向星美公司可以主张的不超出诉讼时效的租金应为租金履行期限截止到2014年10月28日往前的1年内。又确定履行期限的诉讼时效从履行期限届满之日止计算，《租赁合同》约定月租金应在每月10日前支付，因此2013年10月31日之前的租金即便在发出通知时就已经超出诉讼时效，而2013年11月、12月的租金自2014年10月28日发生诉讼时效中断后截止2015年10月28日也产生了诉讼时效已经超出的效果，因此对于星美公司辩称2010—2013年间的租金已经超出诉讼时效的意见，法院予以采纳。因此，星美公司应按照合同约定的年租金标准向双鸥公司支付自2014年1月1日开始的租金，截止到宣判日2016年11月9日，星美公司应付双鸥公司的租金为1,429,170.10元。自2016年11月10日开始星美公司仍应按照年租金50万元继续支付至星美公司搬离系争房屋的租金或使用费，但是考虑到双方之间的租赁合同将继续履行，且将来的履行情况现在无法判明，又双鸥公司主张的租金系基于解除合同，因此对于自2016年11月10日开始星美公司应付的租金在本案中不做处理，若产生纠纷可另行起诉。
关于违约金，按照《租赁合同》约定，万分之四的违约金主张的前提是双鸥公司书面催告满10个工作日后仍未有改善的，如上文已述，双鸥公司始终未能提供证据证明其已经书面催告过星美公司交付租金事宜，因此对于双鸥公司据此要求星美公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条以及《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款之规定，于二〇一六年十一月九日作出判决：一、上海星美乐莫影院管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海双鸥置业有限公司支付自2014年1月1日起至2016年11月9日止的租金1,429,170.10元；二、驳回上海双鸥置业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,800元，减半收取16,400元，由上海双鸥置业有限公司负担7,287.50元（已付）、上海星美乐莫影院管理有限公司负担9,112.50元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，上诉人双鸥公司提供律师函及EMS回执各一份，证明2016年7月21日，双鸥公司已经书面催告星美公司交付租金事宜。星美公司表示收到过该律师函，但无能力支付拖欠租金，但要求二审法院对该律师函不予认可，维持原判。
经本院审理查明，2016年7月21日，双鸥公司委托律师向星美公司发出律师函，明确载明：“……一、请于收到本函10个工作日内向委托人付清全部租金及违约金。否则，我们将采取法律措施来追究贵司的法律责任，以维护委托人的合法权益。……”星美公司予以签收。
本院经核实，一审法院认定的其他事实无误，本院予以确认。
本案审理过程中双鸥公司撤回了要求星美公司返还房屋的诉请，仅要求法院确认双方解除合同。星美公司也表示合同解除的后果不在本案中处理。
本院认为，双鸥公司与星美公司就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据二审查明的事实，上诉人双鸥公司以律师函的形式向星美公司催缴欠租，符合双方《租赁合同》第13条的约定。星美公司在收到律师函后，仍未履行支付租金义务，理应认定为违约行为。双鸥公司要求解除合同并追究星美公司违约责任，有事实和合同依据，本院予以支持。原审于此判断有误，应予纠正。本院以双鸥公司诉状副本送达星美公司的时间为准，确定双方合同解除的日期；以合同约定的“星美公司应承担每延迟一天，应付款项万分之四的违约金”标准，要求星美公司承担违约责任。
至于双鸥公司主张的欠租起算日期，本院认同原审法院关于欠租诉讼时效的认定，以2014年1月1日开始计算欠租，理由不再赘述。综上所述，上诉人双鸥公司的上诉请求，本院予以支持。至于双鸥公司撤回了返还系争房屋的诉请系自身权利处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14438号民事判决；
二、上海双鸥置业有限公司与上海星美乐莫影院管理有限公司签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除；
三、上海星美乐莫影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海双鸥置业有限公司支付自2014年1月1日起至2016年8月11日止的租金1,304,169.10元以及自2016年8月12日起至实际返还之日止的使用费（按每月41,667元标准）；
四、上海星美乐莫影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海双鸥置业有限公司支付违约金（以1,304,169.10元为本金，自2014年1月1日起至实际清偿日止，按照每天万分之四的标准）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16,400元，由上海双鸥置业有限公司负担4,920元；由上海星美乐莫影院管理有限公司负担11,480元；二审案件受理费31,047元，由上海双鸥置业有限公司负担9,314元，由上海星美乐莫影院管理有限公司负担21,733元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年四月十四日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……