江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆张民初字第00661号
原告昆山方向发展股份有限公司，组织机构代码74682385-5，住所地昆山市张浦镇农业示范区内。
法定代表人杨静康，该公司总经理。
委托代理人沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。
被告三才农业科技（昆山）有限公司，组织机构代码06763334-7，住所地江苏省昆山市千灯镇长丰路1288号。
法定代表人丁乃忻，该公司总经理。
委托代理人甘建华，上海浦瑞律师事务所律师。
原告昆山方向发展股份有限公司（以下简称方向公司）与被告三才农业科技（昆山）有限公司（以下简称昆山三才）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年09月01日立案受理，依法由审判员杨建勇适用简易程序，于2014年10月21日、2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告方向公司委托代理人沈郁华、被告昆山三才法定代表人丁乃忻参加了两次庭审，被告昆山三才委托代理人甘建华参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告昆山方向发展股份有限公司诉称：2013年2月20日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》约定：被告承租原告位于昆山国家农业示范园区xx中心大楼幢一至四楼，租用面积5800平方米，租用土地面积为5000平方米，租期5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止，房屋租金130万元／年、土地租金50万元／年，每季度支付租金45万元，另约定被告如拖欠房租及其他费用，每逾期一日原告有权按日计收2%的滞纳金。签约后，被告仅依约支付了第一季度（2013年6月1日至2013年8月31日）的租金45万元，自2013年9月1日起的租金被告拖欠至今未支付。被告拖欠房租的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，特诉至法院，请求判令：1、请求判令被告支付原告租金180万元（租金暂计算到2014年8月31日）及滞纳金27万元（每期租金均以本金45万元，按银行同期贷款年利率5.6%的四倍计算，分别从2013年9月1日、2013年12月1日、2014年3月1日、2014年6月1日起算到2014年8月31日止）。2、诉讼费由被告承担。
被告昆山三才辩称，原告按约定应该是幢（6层）1至4楼，实际交付2、3、4楼，1楼原告在使用，2楼本来可以作为组装工厂，因为工商登记办理不了，现在只放些东西，按照租赁合同应该给我5000平米土地，实际交付1500平米，租赁合同只是为了办理工商登记使用，按照框架协议土地应该是20亩。应为土地是20亩和4个楼是对应的，没有20亩土地我们也不需要4个楼面。因为根据框架协议，当时租金是作为收购订金、并可抵扣收购总价，100%股权或资产总价保持4500万元不变，可以以任何比例进行收购。
经审理查明：2013年1月30日（台湾）三才生物科技有限公司（甲方，以下简称台湾三才）与原告方向公司（乙方）签订《合作框架协议书》，约定由甲方代表三才集团与乙方签署协议后，由甲方指定三才集团的关联企业在昆山设立昆山三才农业科技（中国）有限公司（暂定名称，具体以工商部门核定为准，以下简称“昆山三才”）。甲方与乙方的合作模式应采取先租房后买房，先部分收购股权再较多收购股权或全部股权；由乙方安排楼1至4层及20亩配套用地给甲方使用，性质为租用，1至4层总面积5800㎡，年租金180万元（含土地使用费、物业管理费及网络使用费），租期暂定二年，租金一季一付，先付后用，首期租金于昆山三才注册资本金完成验资后三日内支付。甲方在租期内可视需要启动收购方向公司股权或资产双方得另行商议，租金视为收购订金、并可抵扣收购总价，100%股权或资产总价保持4500万元不变，最终甲方持有份额不低于51%。双方还对市场开拓服务费用、申报高科技项止资金、引进示范基地的项目等进行了约定。
另查明，原告方向公司（甲方）与被告昆山三才（乙方）于2013年2月20日签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定：乙方向甲方租赁于昆山国家农业示范园区内的昆山方向发展股份有限公司创业中心大楼幢1至四楼，租用面积为5800㎡，租用土地面积5000㎡。暂定租期为5年，从2013年6月1日起至2018年5月31日止。房屋租金130万元／年，土地租金50万元／年，每季度支付租金45万元。租赁房屋用途昆作农业科研技术实验室及办公室。到期乙方有优先续租权，价格另行协商。如不续租，乙方应提前三个月通知甲方。双方如需于合同期满前终止本协议书，必须提前三个月以书面的形式通知对方，合同期满后本协议书自然终止，乙方应立即将租借的房屋交还甲方。乙方如拖欠缴纳房租及其它费用的，属乙方违约并承担违约责任，每逾期一日甲方有权按日计收2%的滞纳金。被告于2014年5月7日成立后，在该协议上补盖公章。
被告至今仅于2013年6月8日向原告支付了租金45万元。
本院于2014年10月24日到被告昆山三才现场进行勘察，原告交付被告使用的幢1-4层，其中1层大厅共用，被告大概有200㎡，原告已向被告交付了约12亩土地，现在种植水稻，目前被告搭大棚的土地本来是配套给B幢二楼的公司的，由于被告要进行小型的试验，考虑到这块地较近就给了被告使用。
庭审中，原被告一致确认被告实际使用面积为4750㎡。
本案在审理过程中，依据原告申请，本院依法于2014年9月19日冻结了被告的银行账户，应冻结金额207万元。
以上事实有房屋租赁协议书、房产证及土地证、建设银行网上电子回单、合作框架协议、民事裁定书、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告和被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。在合同履行过程中，原告实际交付被告使用的房屋面积不足，按合同约定为5800㎡，实际交付4750㎡，故房租应按比例调整，即1300000＊4750／5800=1064655元。故被告自2013年9月1日起至2014年8月31日止应支付房屋租金1064655元及土地租金500000元，合计1564655元，按租赁协议约定，被告违约应承担每逾期一日甲方有权按日计收2%的滞纳金，滞纳金应为违约金，现原告自愿要求按银行同期同类贷款的四倍计算不违反法律规定，且原被告达成一致意见，同意按年利率5.6%的四倍计算，现被告拖欠房屋不付，故对原告要求被告支付租金1564655元及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。每季度应支付的租金为391163.75元（1564655元／4季度），2013年6月8日支付了租金45万元，多支付58836.25元，故2013年9月1日应支付租金332327.5元（391163.75-58836.25），2013年12月1日、2014年3月1日、6月1日各应付租金391163.75元，因被告未按期支付，故被告应支付截止到2014年8月31日的违约金共205872.38元，具体计算方式为：332327.5＊5.6%＊4＊12／12＋391163.75＊5.6%＊4＊9／12＋391163.75＊5.6%＊4＊6／12＋391163.75＊5.6%＊4＊3／12。
被告关于2楼本来约定作为组装工厂，由于工商登记办不了，只放些东西的辩称，因双方合同中约定，租赁房屋用途是作农业科研技术实验室及办公室，故本院对被告该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告三才农业科技（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆山方向发展股份有限公司支付到2014年8月31日的租金1564655元及违约金205872.38元。
如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费23360元、减半收取11680元，财产保全费5000元，合计16680元，由被告负担14180元，原告负担2500元，被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99
审判员 杨建勇
二〇一四年十一月十七日
书记员 陆翔宇
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。