天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第4525号
原告姜桂英。
委托代理人张凤元，天津海橡投资发展有限公司河东分公司退休工人。
委托代理人张博，铁道第三勘察设计集团有限公司职员。
被告郭立楠。
被告天津易安居房地产经纪有限公司，住所地河东区华昌大街华馨公寓31-底商-2（102）
法定代理人高金虎，总经理。
委托代理人张敬、吴晓凯，业务经理。
第三人天津市校舍管理服务中心，住所地天津市河西区体院北11区宾水南里增*号。
法定代表人徐俊清，主任。
委托代理人赵隽劼，房管中心主任。
原告姜桂英诉被告郭立楠、天津易安居房地产经纪有限公司（以下简称易安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法追加了天津市校舍管理服务中心作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，由代理审判员张永祺独任审判，于2014年11月4日、11月19日公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月，因生活需要，原告欲购买河东区房产一处，后被告易安居公司向原告推荐X号房屋待售，并表示可正常买卖。2014年6月25日原告与二被告三方签订房地产买卖居间合同，在该合同的第六条被告郭立楠也明确承诺“甲方保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配和处分。”，2014年6月25日和26日原告总计向被告郭立楠交付定金人民币2万元。2014年7月3日原告向被告易安居公司交付中介费人民币1.3万元。2014年8月1日按商定由被告易安居公司负责牵头办理房屋过户手续，下午被告易安居公司电话通知原告产权单位有规定，房屋只能在系统内转让，如想过户需原告再交500元，由中介方找人开假证明。由于被告签订合同前未向原告知此情况，原告表示拒绝，并要求退还中介费及已交付的定金赔偿损失。2014年8月2日至4日，被告易安居公司四次与原告之夫通话，企图通过开假证明获取产权单位过户资格审核后，以便顺理成章达到办理过户的目的。为了出售有瑕疵的房产，被告郭立楠在签订合同时故意向原告隐瞒房屋重要瑕疵，被告易安居公司作为专业的房地产中介机构，为获取中介费多次欺骗原告进行违法行为。故起诉来院要求：1、判令被告郭立楠双倍返还原告定金4万元；2、判令被告天津易安居房地产经纪有限公司返还原告中介费1.3万元；3、判令被告郭立楠赔偿原告损失200元，被告天津易安居房地产经纪有限公司赔偿原告损失130元；4、诉讼费由二被告承担。
原告提供如下证据（均为复印件）：
1、房地产买卖居间合同一份；
2、定金收条两份；
3、中介服务费收据一份；
4、录音光盘一份。
被告郭立楠辩称，不认可双倍返还，因为买卖过程中我没有任何过错，2014年6月25日签订合同之前，原告实地看过房屋，还看过房本，认可我的产权。我对我的房屋拥有使用权，可以转让承租人，我的房屋没有经济问题、质量问题，不能称为隐瞒瑕疵问题。原告开不来购买房屋的证明，是原告自己的问题。房屋过户中出现的问题我不负任何责任，我不是专业人士，我不清楚中间的手续。我的房屋也是买来的，而且购置房屋时我还是在校学生，没有原告说的需要单位开具证明。我没有任何欺瞒，原告的三、四项损失我也不认可。我卖房也是为了买房，而且让租房人迁出，也错过了其他有意购买者，我同意解除房屋买卖合同，我同意返还定金，但是不同意双倍赔偿。如果原告愿意购买我也同意。
被告郭立楠未提供证据。
被告易安居公司辩称，我公司作为居间人的责任是向委托人报告订立相关合同等。合同法规定居间人的主要任务是促成交易，要向双方报告一些信息，也不能免除双方查看房屋的义务，不会给双方造成损失。虽然报告信息是居间人促成买卖的主要任务，但不是强制义务。我们订立的买卖居间合同，原告承担2%的中介费，原告只缴纳13000元中介费，目前尚欠我们的中间费用。故同意解除合同，但不同意返还中介费。
被告天津易安居房地产经纪有限公司未提供证据。
第三人天津市校舍管理服务中心辩称，涉诉房屋是1996年建成，是福利分房的形式分给了河东一部分教师和河东教委的一部分人。涉诉房屋落成后因为没有土地证，是教育用地，所以该房屋不能卖产权。当时基于各种原因，如果置换房屋只能是教育系统内部的人，需要相关部门签盖置换章。对于原告诉请第三人没有意见。
经审理查明，坐落于X室系天津市教育委员会教师住房管理中心所有的单位产房屋，承租人为被告郭立楠，出租人天津市教育委员会教师住房管理中心非法人单位，其上级为第三人天津市校舍管理服务中心。2014年6月25日，以被告郭立楠为甲方，原告姜桂英为乙方，被告天津易安居房地产经纪有限公司为丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定被告郭立楠将涉诉房屋出售于原告姜桂英，房屋价款为人民币867000元。合同约定原告姜桂英于合同签订之日将定金20000元交于被告郭立楠。其余款项于2014年7月20日之前存入指定的资金监管机构或于2014年7月25日前付清全部房款。双方于2014年7月30日前三方亲自赴河东区房管局办理过户及抵押登记手续。合同同时约定由原告姜桂英承担过户费用和2%的中介服务费。后原告姜桂英于2014年6月25日、6月26日分两次将定金共计20000元交予被告郭立楠，并于2014年7月3日将中介服务费13000元交予被告天津易安居房地产经纪有限公司。2014年8月1日，被告天津易安居房地产经纪有限公司经办人员告知原告因涉诉房屋为教育产房屋，购房者需具备教育系统职工身份，并告知可以代开符合购房条件证明，原告表示拒绝，要求解除买卖合同，双方协商未成。2014年8月6日，原告与被告郭立楠通过电话联系要求解除合同并返还定金，被告郭立楠同意解除合同，但不同意返还定金，双方交涉未果，后原告诉至法院。庭审中，原、被告均表示同意解除三方签订的《房地产买卖居间合同》。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及双方提供的相关证据并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，涉诉房屋的产权系第三人天津市校舍管理服务中心所有，原、被告通过签订的《房地产买卖居间合同》进行变更承租人交易需经产权人同意，现第三人明确表示房屋不得出售予非教育系统职工，而原告并不符合该条件，故原、被告签订的《房地产买卖居间合同》实际已无法履行，现各方当事人均同意解除该合同，故本院予以准许。现被告郭立楠同意返还定金20000元，本院予以准许。关于中介服务费的处理问题，一般的房地产中介合同包括了信息服务合同及因居间代理业务产生的居间合同和代理合同，就本案原、被告签订的《房地产买卖居间合同》看，该合同也并非单纯的居间合同，双方签订协议之后，中介方还需为客户承担代办产权、办理过户等手续，涉及委托、咨询等内容。被告天津易安居房地产经纪有限公司作为专门的房屋中介机构在签约前应当清楚涉诉房屋为企业产房屋，应当知晓产权的变更需经产权人同意。但在三方订立的合同中未对此进行表述或约定，应当认定被告天津易安居房地产经纪有限公司存有过错。当原告并不具备购买条件，而其工作人员为促使合同继续履行而提出代办资质证明等与其经营范围并不相符的行为，显然因天津易安居房地产经纪有限公司的过错导致原告损失，原告请求返还中介费用并承担相应利息的请求应予支持。原告主张被告郭立楠未尽告知义务导致合同目的不能实现要求双倍返还定金一节，因合同无法履行的根本原因系产权单位不同意变更承租人，而非被告郭立楠本身毁约导致不能交易，故双倍返还定金的请求本院不予支持。但8月6日原告要求被告郭立楠返还定金，郭立楠予以拒绝，考虑8月6日原、被告均已知晓合同交易不可能实现，所以当时郭立楠即应将定金20000元返还原告，被告郭立楠不予返还造成原告损失，应当承担定金20000元逾期返还的利息损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告三方于2014年6月25日签订的《房地产买卖居间合同》；
二、被告郭立楠于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告姜桂英房屋定金人民币20000元，并以人民币20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息给付自2014年8月6日至本判决生效之日的逾期给付利息；
三、被告天津易安居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告姜桂英房屋中介服务费人民币13000元，并以人民币13000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息给付自2014年7月3日至本判决生效之日的逾期给付利息；
四、驳回原告姜桂英的其他诉讼请求。
案件受理费1133元，减半收取566.5元，由原告负担212.5元、被告郭立楠负担214元、被告天津易安居房地产经纪有限公司负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张永祺
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 王 娟