江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8595号上诉人（原审被告）：江前进，男，1971年2月17日生，汉族。上诉人（原审被告）：孙丽琴，女，1974年4月6日生，汉族，无业。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:ＸＸ，男，1979年3月20日生，汉族。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。原审第三人：广发银行股份有限公司南京白下支行，住所地南京市秦淮区太平南路305号。负责人：魏萍，该支行行长。上诉人江前进、孙丽琴与被上诉人ＸＸ、原审第三人广发银行股份有限公司南京白下支行（以下简称广发白下支行）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人江前进及其与孙丽琴的共同委托诉讼代理人唐乃翔、被上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人张铮到庭参加诉讼。原审第三人广发白下支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席进行审理。本案现已审理终结。上诉人江前进、孙丽琴上诉请求:1.请求撤销一审判决并发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审多处程序违法，未能保障上诉人的诉讼权益。一审法院未予受理上诉人的反诉，上诉人提起反诉要求解除合同并赔偿损失，该诉讼请求与本诉系同一买卖合同关系，具有牵连性，一审法院未予受理，违反了法律规定。2.上诉人在一审申请追加南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）为第三人，一审法院未予准许不当。3.一审法院未同意上诉人解除财产保全，违反了法律规定。二、一审在案件审理之初即主观认为系上诉人违约，对事实认定存在错误和选择性的遗漏。1.案涉房屋系江前进、孙丽琴按份共有，故处分该房屋时也应当由两上诉人共同处分，一审法院为支持被上诉人诉讼请求，错误认定上诉人江前进签署的《补充协议》、《定金协议》对上诉人孙丽琴亦发生法律效力。2.一审采信《补充协议》和《定金协议》错误，该两份协议并无上诉人孙丽琴签名，一审认定定金收条为江前进代孙丽琴收取无任何事实依据。不动产交易不同于一般意义上的日常生活开支，如无约定夫妻之间互无代理权，结合签订《南京市存量房交易合同》时的情况来看，整个交易过程均应由双方共同参与，故一审认定上诉两份协议效力及与上诉人孙丽琴错误。三、根据二手房交易的惯例以及《南京市存量房网上交易实施细则》等规定，对于有抵押的房屋交易，应由买受人以购房款解押，而非出售人自行筹钱解押。被上诉人应当足额提供260万元用于解押，江前进同意自垫付60万元解押，反而成为上诉人违约的理由。一审错误地认为应由上诉人预先筹钱解押，双方未能对解押款项达成一致的部分就应由上诉人承担，据此错误的认定系上诉人违约。四、一审错误认定上诉人违约，导致上诉人用房款偿还贷款的目的不能实现，甚至影响征信。另外，上诉人以售房款另买新房的目的也不能实现，无法继续履行。被上诉人因违约行为，反而可以用去年的低价，购得大幅度涨价的房屋，显然也违背了诚实信用原则。ＸＸ辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。合法签订的合同对双方均产生约束力，理应如约履行。本案中，双方后续签订的《补充协议》、《定金协议》是合法有效的。两上诉人系夫妻关系，在上诉人明确签订涉案买卖合同的前提下，ＸＸ有理由相信江前进有权代表孙丽琴签字，在本案诉讼发生之前，双方一直在沟通，孙丽琴从未提出过异议要求解除合同。本案诉讼是因为上诉人受利益的驱动，恶意涨价不成，故而违约。二、对于违约方如何认定的问题，目前没有证据证明双方就增加解押款达成一致意见，现在上诉人要求ＸＸ提供钱款进行解押，没有合同依据也没有法律依据。在ＸＸ发函催告之后，上诉人仍然不配合办理解押手续，应属违约。三、ＸＸ已经筹得剩余房款，完全有能力一次性支付剩余房款，履约基础已经形成。原审第三人广发白下支行未到庭参加诉讼。ＸＸ向一审法院提出诉讼请求：1.继续履行ＸＸ与江前进、孙丽琴签订的《南京市存量房交易合同》、《补充协议》及《定金协议》；2.江前进、孙丽琴给付违约金20万元；3.江前进、孙丽琴承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：江前进、孙丽琴系夫妻关系，案涉房屋登记的所有权人为江前进、孙丽琴。2015年11月29日，ＸＸ（乙方）与江前进、孙丽琴（甲方）及存房公司（丙方）签订了《南京市存量房交易合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价款为435万元，其中含定金20万元，尾款5万元；乙方于2016年1月10日前将首付款130万元，解交监管账户；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为200万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2015年12月5日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲、乙双方解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请；甲、乙双方定于2016年9月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲、乙双方定于2016年1月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2016年5月1日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲、乙双方同意，在本合同生效后42日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲、乙、丙三方约定，若甲、乙一方违约，支付违约金20万元等等。同日，ＸＸ向江前进、孙丽琴给付定金20万元。2016年1月11日，ＸＸ向存房公司支付中介服务费30450元。上述合同签订后，ＸＸ申请办理购房贷款手续。后因ＸＸ申请贷款未能及时审核批准，2016年1月18日，ＸＸ（乙方）、江前进（甲方）及存房公司工作人员王亚军（见证方）签订了《补充协议》，约定乙方于2016年2月16日前配合甲方到银行办理解押；甲、乙、丙三方于2016年2月20日前去房产局办理注销手续的同时办理过户手续；2016年3月8日前去房产局办理出件手续的同时将新房屋所有权证和国有土地使用权证送交贷款银行用于抵押放款；以上约定的协议内容是房屋买卖合同的一部分。2016年1月26日，ＸＸ（乙方）、江前进（甲方）及存房公司工作人员王亚军（丙方、见证方）签订了《定金协议》，约定甲、乙双方自行协商一致，乙方于2016年1月26日追加定金20万元，现购房定金共计40万元。同日，江前进出具了出售方为江前进、孙丽琴，收款人亦为江前进、孙丽琴的定金收条。2016年2月15日起，ＸＸ通过存房公司工作人员王亚军，催促江前进、孙丽琴办理案涉房屋的抵押注销手续等事宜。ＸＸ多次催促无果，于2016年2月29日向江前进、孙丽琴发送《关于催促江前进、孙丽琴履行房屋交易协议的函》，通知江前进、孙丽琴于2016年3月11日前履行合同，办理房屋抵押注销手续及房屋权属变更登记手续，否则将用法律手段解决问题。2016年3月2日，江前进收到该函。一审法院另查明，2014年5月28日，江前进、孙丽琴与广发白下支行签订了《个人额度贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定广发白下支行给予江前进的借款额度为260万元，该额度为可循环，额度有效期自2014年5月28日起至2017年5月28日止；抵押物为案涉房屋等等。一审法院审理中，合同约定的房屋价款中有80万元没有载明付款时间、付款方式，ＸＸ陈述三方同意于出件当日以本票方式支付；江前进陈述合同中没有约定，但协商时明确在ＸＸ支付150万元后，隔几天就应支付；孙丽琴陈述该笔款项约定不明，ＸＸ支付首付款130万元，剩余款项由ＸＸ贷款。经一审法院释明，ＸＸ表示愿意一次性向江前进、孙丽琴支付剩余全部购房款，其中部分购房款可用于代江前进、孙丽琴向广发白下支行偿还将案涉房屋抵押的借款及利息，并要求江前进、孙丽琴履行案涉房屋抵押涤除、权属变更、腾空交付、户口迁出等义务。因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，ＸＸ与江前进、孙丽琴签订的《南京市存量房交易合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于ＸＸ与江前进签订的《补充协议》、《定金协议》能否约束孙丽琴的问题。虽然该两份协议仅有江前进一人签名，但江前进、孙丽琴同为案涉房屋的出售人，定金收条亦载明收款人为江前进、孙丽琴，且江前进、孙丽琴系夫妻关系，故ＸＸ有理由相信江前进是能够代表孙丽琴签订有关出售案涉房屋的上述协议。且孙丽琴未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就ＸＸ房款支付问题提出异议，或向ＸＸ提出解除合同。故一审法院认为上述两份协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该协议的效力及于孙丽琴。关于ＸＸ，江前进、孙丽琴何方违约的问题。根据双方合同约定，江前进、孙丽琴同意ＸＸ向银行申请个人住房抵押贷款，总额为200万元，ＸＸ应于2015年12月5日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入监管账户；ＸＸ应于2016年1月10日前将首付款130万元，解交监管账户。后因ＸＸ贷款出现问题，ＸＸ与江前进签订的《补充协议》中明确约定，ＸＸ于2016年2月16日前配合办理案涉房屋的解押手续。江前进陈述其与ＸＸ达成一致，由ＸＸ支付含定金40万元在内共200万元用于解押；ＸＸ陈述其承诺按双方合同约定支付含定金40万元在内共150万元用于解押，既然江前进提出200万元的要求，ＸＸ希望双方共同努力筹款，确保双方签订的合同继续履行。结合双方提供的证据，江前进、孙丽琴无充分证据证明双方协商一致，ＸＸ已同意首付款数额增加，故ＸＸ在合同约定的时间已准备好含定金在内共150万元，并催促江前进、孙丽琴办理案涉房屋的抵押涤除、继续履行合同的情况下，江前进、孙丽琴不办理案涉房屋抵押涤除手续、拒绝履行合同的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于ＸＸ能否要求继续履行合同的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现ＸＸ提出继续履行房屋买卖合同，愿意且有能力一次性向江前进、孙丽琴支付剩余房款395万元，合同具备继续履行的条件，故ＸＸ与江前进、孙丽琴之间的合同应继续履行。关于ＸＸ主张违约金20万元应否支持的问题。根据双方合同约定，一方违约则支付违约金20万元。江前进认为该标准过高；孙丽琴认为案涉房屋价格的涨幅远远超过违约金20万元，应在ＸＸ因购买案涉房屋的巨额收益范围内抵销。一审法院认为，江前进、孙丽琴不办理案涉房屋抵押涤除手续、拒绝履行合同，该行为有违诚信，应当承担违约责任。现双方合同继续履行，对江前进提出的违约金标准过高的抗辩意见，一审法院予以采纳。综合考虑江前进、孙丽琴不同意履行合同，使ＸＸ履约成本增加等因素，一审法院酌定江前进、孙丽琴向ＸＸ支付违约金10万元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、ＸＸ与江前进、孙丽琴继续履行就南京市鼓楼区清凉门大街291号01幢三单元602室签订的《南京市存量房交易合同》、《补充协议》及《定金协议》（ＸＸ于判决生效之日起五日内向江前进、孙丽琴支付剩余房款395万元，该款项中可直接向广发银行股份有限公司南京白下支行支付用于涤除上述房屋抵押所需款项；广发银行股份有限公司南京白下支行在收到因涤除抵押所需款项后三日内，协助办理上述房屋的抵押涤除手续；江前进、孙丽琴于ＸＸ付清款项后五日内办理户籍迁出手续、协助ＸＸ办理不动产权属转移登记，并在权属登记转移后五日内将上述房屋交付ＸＸ）；二、江前进、孙丽琴于判决生效之日起五日内一次性向ＸＸ支付违约金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41600元、保全费5000元，合计46600元，由江前进、孙丽琴负担（ＸＸ已预交，江前进、孙丽琴于判决生效之日起五日内加付此款）。本院二审中，被上诉人ＸＸ提交了其银行存款证明，证明其已经筹得案涉房屋的剩余房款，有能力继续履约。上诉人江前进、孙丽琴对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关，无法保证该款项可以用于支付购房款。审理中，上诉人江前进、孙丽琴对一审查明“2016年1月11日，ＸＸ向存房公司支付中介服务费30450元”有异议，其对中介费有无支付不清楚；对“2016年2月15日起，ＸＸ通过存房公司工作人员王亚军，催促江前进、孙丽琴办理案涉房屋的抵押注销手续等事宜”不予认可。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。另查明，一审审理中，林辉持委托人处有“江前进、孙丽琴”字样的授权委托书参加诉讼，后孙丽琴不认可该授权委托书上的签名为其所签，另行委托唐乃翔参加诉讼。在一审法院与孙丽琴的谈话中，孙丽琴明确反诉状上的签名不是其所签，在之后的庭审过程中，唐乃翔当庭提起反诉，一审法院以孙丽琴出具给唐乃翔的授权委托书中未明确写明可以提起反诉为由，对反诉未予受理。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，ＸＸ与江前进、孙丽琴之间签订的《南京市存量房交易合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人所诉的程序问题，上诉人在一审提起反诉，一审法院以孙丽琴出具给其委托诉讼代理人的授权中，未有提起反诉的具体委托权限为由，未予受理该反诉请求，并无不当。且江前进、孙丽琴亦可通过另案诉讼的形式，保障其诉讼权益，故本院对江前进、孙丽琴该上诉理由，不予采信。本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院未予追加存房公司参加诉讼，程序上并无错误。关于江前进所诉诉讼保全问题，如其认为一审法院的财产保全错误，对其确造成了损害，其可另行主张。关于ＸＸ与江前进所签订的《补充协议》、《定金协议》能否约束孙丽琴的问题，江前进与孙丽琴系夫妻关系，孙丽琴在《南京市存量房交易合同》上签字，表明其同意出卖案涉房屋，在合同履行过程中，买卖双方就合同履行中的细节问题进行协商，孙丽琴亦未明确提出异议，ＸＸ有理由相信江前进能够代表孙丽琴签订有关出售案涉房屋的协议。关于合同履行过程中房屋解押款应由谁支付的问题，双方在合同中并未约定由ＸＸ支付全部解押款用于房屋解押，江前进、孙丽琴认为房屋解押款应由ＸＸ全额支付，无合同和法律依据，本院不予采信。江前进、孙丽琴作为房屋买卖合同的出卖方，其有义务保证房屋在交易过程中没有履行障碍，江前进、孙丽琴拒不办理房屋解押手续，已构成根本违约。综上所述，上诉人江前进、孙丽琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41600元，由上诉人江前进、孙丽琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  付 双代理审判员  刘小琴二〇一六年十二月九日书 记 员  孙雪松