湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第887号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡建华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗柏英。
上诉人胡建华因与被上诉人罗柏英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人胡建华，被上诉人罗柏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年6月16日，罗柏英与郴州长江房地产开发有限公司签订了《兴旺风情步行街商品房买卖合同书》，购买了郴州市兴旺风情步行街21号门面（3栋11号）。2013年4月23日，罗柏英（甲方）与胡建华（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：1、甲方将座落于郴州市兴旺风情步行街21号门面租给乙方作经商使用；2、门面租金每半年13000元，每半年1-5日交租金；3、未经甲方同意，乙方不得将承租的门面拆、改、扩、添建，不得转租、转让或变卖，否则甲方有权解除合同；4、乙方需交付给甲方押金1800元，如乙方不履行合同，扣1800元押金；5、乙方滞交租金或逾期不归还门面，除补交租金外，每滞交或逾期一天，应按补交租金的0.5%付给甲方违约金；6、合同自2013年5月1日起至2014年4月30日止，如乙方需要继续使用，应于合同到期前30天通知甲方，双方重新签订合同。合同签订后，胡建华交纳了押金1800元，罗柏英将兴旺风情步行街21号门面交给了胡建华使用。合同到期后，胡建华未将门面归还给罗柏英，罗柏英于2014年5月15日以特快专递方式将《合同到期告知书》邮寄给了胡建华，要求收回门面，但胡建华仍未将门面归还给罗柏英。罗柏英遂诉至法院，请求判令：一、解除罗柏英与胡建华签订的门面租赁合同；二、胡建华将门面归还给罗柏英；三、胡建华支付逾期租金3000元、违约金1950元（算至2014年5月26日，以后算至门面归还之日）；四、由胡建华负担本案诉讼费。胡建华提起反诉，请求判令罗柏英返还押金1800元并负担本案诉讼费。在案件审理过程中，经法院组织调解，胡建华于2014年7月30日将门面归还给了罗柏英。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点如下：一、双方签订的《租赁合同》是否解除；二、押金是否应退还；三、胡建华是否应支付迟延归还门面的租金以及违约金。
一、关于合同是否解除问题。罗柏英与胡建华签订的《租赁合同》的期限是2013年5月1日至2014年4月30日，罗柏英起诉时合同期限已履行届满，而且在诉讼过程中胡建华已将租赁的门面交给了罗柏英，双方的租赁关系实际上已解除。
二、关于押金是否退还问题。双方签订的《租赁合同》第九条约定：如乙方不履行合同，扣1800元押金。本案中，合同履行期满后，胡建华不按期归还罗柏英门面属违约行为，其交纳的押金按约定不予退还。
三、关于胡建华是否应支付迟延交付门面的租金及违约金问题。双方签订的《租赁合同》第十条约定：乙方滞交租金或逾期不归还门面，除补交租金外，每滞交或逾期一天，乙方应按补交租金的0.5%付给甲方违约金。本案中，双方合同履行期满后，胡建华迟延3个月交付门面，应补交逾期不归还门面的租金。由于双方在合同中已约定了如不履行合同，扣1800元押金的违约责任，逾期归还门面除补交租金外，按每日0.5%支付逾期违约金属重复计算违约责任，且该违约金的约定过高，不予支持。
综上，罗柏英与胡建华签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同（除对滞交租金或逾期不归还门面的违约金的约定）合法有效，具有法律约束力。合同到期后，胡建华未按约定归还门面，应承担相应的法律责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）胡建华应支付原告（反诉被告）罗柏英2014年5月1日至7月30日的租金6482.19元（计算方式26000元÷365天×91天=6482.19元），限在本判决生效后十日内付清；二、驳回被告（反诉原告）胡建华的反诉请求；三、驳回原告（反诉被告）罗柏英的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）胡建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，反诉费25元，共计235元，由被告（反诉原告）胡建华负担”。
上诉人胡建华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在没有查清该案事实的情况下，采纳有重大瑕疵且是孤证的《合同到期告知书》及特快专递回执作为认定上诉人违约的依据，属事实认定不清，判决错误，上诉人并未在该特快专递回执中签名，该证据系伪造，且即便被上诉人提供的特快专递回执是真实的，也不能证实上诉人违约；二、一审法院认定胡建华于2014年7月30日在法院组织调解过程中将门面归还给罗柏英系与事实不符，本案租赁合同在2014年4月30日就已经到期了，应认定上诉人2014年4月30日就履行了交付行为；三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人返还押金的诉请是认定事实不清，被上诉人应无条件退回上诉人所交的1800元押金；四、一审判决采信被上诉人伪造的孤证，且在被上诉人未提供其与郴州市长江房地产开发有限公司签订的《兴旺风情步行街商品房买卖合同书》，双方未质证的情况下采信该证据，程序违法。综上，请求二审：一、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；二、撤销原审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人1800元押金；三、判令被上诉人负担本案一、二审诉讼费。
被上诉人罗柏英答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，判决公正。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否违约，是否应承担本案的违约责任；二、被上诉人是否应当返还上诉人押金1800元；三、一审程序是否违法。针对以上争议焦点评议如下：
本案中，双方签订的《租赁合同》约定租期至2014年4月30日止，上诉人胡建华未在合同到期前要求续租，故应当于2014年4月30日前将交还被上诉人罗柏英。但一审中被上诉人提交的《合同到期告知书》、特快专递回执表明，上诉人并未按期归还门面。二审中，上诉人在法庭调查阶段也表示并未将涉案房屋的钥匙交还被上诉人。上诉人逾期未归还门面的行为违反了双方《租赁合同》的约定，属于违约行为，应当承担相应的责任。一审判令上诉人承担延期交房期间的租金，符合双方《租赁合同》第十条之约定和法律规定，应予以维持。上诉人主张其在2014年4月30日就履行了房屋交付义务，与事实不符，对于上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。上诉人主张其并未收到被上诉人寄送的《合同到期告知书》，不应承担本案违约责任的上诉理由亦不成立。其一，被上诉人寄送的快递的收件地址和收件人联系电话与上诉人在《租赁合同》书写的地址和联系电话一致；其二，被上诉人从邮局调取的快递回执单中有上诉人的签名；其三，即便上诉人未收到该《合同到期告知书》，上诉人也应当按照双方签订的《租赁合同》的约定，在租赁期届满时履行归还门面及钥匙的义务。
双方签订的《租赁合同》第九条约定：“乙方如不履行合同，扣1800元押金”。以上约定表明，被上诉人收取上诉人1800元押金的目的在于保障租赁合同的履行。上诉人在租赁期满后未返还门面和钥匙，未全面履行双方《租赁合同》约定的义务，原审判决驳回上诉人的反诉请求的处理正确。上诉人并未提交证据证实其全面履行了合同义务，故对于其主张被上诉人应返还1800元押金的上诉请求，本院不予支持。
一审中，上诉人并未对门面所有权提出异议，被上诉人提交其与郴州市长江房地产开发有限公司签订的《兴旺风情步行街商品房买卖合同书》也仅是作为查明案件事实的参考，故一审对该证据未组织双方进行质证并非程序违法，上诉人主张一审法院程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年一月七日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。