上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8325号
上诉人（原审被告）何培敏，1956年5月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）吴静珠，1956年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）何亮，1988年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三上诉人之共同委托代理人孙慧婷，上海普盛律师事务所律师。上列三上诉人之共同委托代理人杨波，上海普盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高伟，1988年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）冯筱青，1987年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被上诉人之共同委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。上诉人何培敏、吴静珠、何亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2016年1月9日，在上海XX有限公司居间介绍下，高伟、冯筱青（买受人、乙方）与何培敏、吴静珠、何亮（卖售人、甲方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》。在合同中，第一条约定，乙方受让甲方自有的XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）。第二条约定，上述房地产转让价款共计230万元（人民币，下同）。第四条约定，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理：甲方逾期交房的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的逾期违约金外，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）第5条第一款约定，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式支付部分房款，同时积极配合乙方办理贷款手续，及时提供身份证件、户口本、婚姻证明、贷款银行卡、共有人同意出售声明书等乙方贷款银行所需材料。若因甲方迟延提供贷款所需材料致乙方未能及时办妥贷款，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。附件三付款协议约定，1、本合同签订后，乙方已支付的定金10万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款60万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款70万元。甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押。2、甲方应于本合同签订后抵押权人许可的最短超时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。3、乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款160万元。乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。乙方应于办妥以其为权利人的产权证及他项权利证书后叁个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款直接划入甲方指定账户。2015年12月20日，何培敏、何亮出具收款收据确认收到高伟、冯筱青支付的2万元。2015年12月23日，何亮出具收款收据确认收到高伟、冯筱青支付的8万元。2016年1月9日，何亮出具收款收据确认收到高伟、冯筱青支付的60万元。2016年3月19日，高伟、冯筱青向何培敏、吴静珠、何亮邮寄《催告函》，催告何培敏、吴静珠、何亮于2016年4月15日前完成审税以及贷款上交材料。若因何培敏、吴静珠、何亮不配合审税及贷款相关事宜而导致双方交易不能正常完成过户手续，将视为恶意违约。该《催告函》于2016年3月25日到达何培敏、吴静珠、何亮处。高伟、冯筱青向原审法院提起诉讼，以何培敏、吴静珠、何亮明确拒绝配合办理贷款以及明确要求加价40万元才愿意配合过户，已构成违约等理由，请求法院判令：1、何培敏、吴静珠、何亮协助高伟、冯筱青办理系争房屋的产权登记过户至高伟、冯筱青名下的手续；2、何培敏、吴静珠、何亮在本案判决生效后十日内将前述房屋交付高伟、冯筱青；3、何培敏、吴静珠、何亮赔偿高伟、冯筱青逾期过户违约金（以已付房款为基数，从2016年3月15日起计算至实际过户之日止，按照每日万分之五的标准计算）；4、本案诉讼费用由何培敏、吴静珠、何亮负担。何培敏、吴静珠、何亮辩称，不同意高伟、冯筱青的诉讼请求。何培敏、吴静珠、何亮不存在违约情形，合同约定的过户时间还未到，高伟、冯筱青又未按约付款，何培敏、吴静珠、何亮是没有义务配合高伟、冯筱青过户和交房的。实际上，高伟、冯筱青的贷款审批不出，在贷款无法办出的情况下，双方应当对合同进行协商变更。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。高伟、冯筱青与何培敏、吴静珠、何亮就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。何培敏、吴静珠、何亮不配合高伟、冯筱青办理审税及贷款的行为，直接导致未能在合同约定的2016年5月15日之前办理过户手续后果的发生，属于违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，高伟、冯筱青已经按照合同约定向何培敏、吴静珠、何亮支付了首期房价款70万元，现高伟、冯筱青已将剩余购房款160万元以代管款的方式缴纳至法院作为履行合同的保证，故高伟、冯筱青要求何培敏、吴静珠、何亮协助过户及交付系争房屋的诉讼请求，应予支持。此外，关于高伟、冯筱青提出的何培敏、吴静珠、何亮支付逾期过户违约金（以已付房款70万元为基数，从2016年3月15日至实际过户之日止，按照每日万分之五标准计算）的诉讼请求，原审认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至日万分之三。同时，根据合同第六条约定，在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，所以何培敏、吴静珠、何亮应于2016年5月16日开始承担逾期过户的违约责任。关于何培敏、吴静珠、何亮提出合同约定的过户时间未到、高伟、冯筱青未按约付款、何培敏、吴静珠、何亮没有义务配合高伟、冯筱青过户的抗辩，法院难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2016年7月1日作出判决：一、何培敏、吴静珠、何亮于判决生效之日起十日内协助高伟、冯筱青办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利登记至高伟、冯筱青名下的手续；二、何培敏、吴静珠、何亮于判决生效之日起十日内向高伟、冯筱青交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、何培敏、吴静珠、何亮应于判决生效之日起十日内支付高伟、冯筱青逾期过户违约金，以70万元为基数，按日万分之三标准自2016年5月16日起计算至实际过户之日（房地产交易中心受理日期）止；四、高伟、冯筱青应在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户手续办理后当日支付何培敏、吴静珠、何亮购房款尾款160万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,244元，减半收取计12,622元，保全申请费5,000元，共计17,622元，由何培敏、吴静珠、何亮负担。判决后，何培敏、吴静珠、何亮不服，上诉于本院称，1、上诉人认为双方之间的合同已经不能履行，因为房价短时间快速上涨，上诉人不可预见，属于不可归责于双方事由，继续履行致使原合同显失公平。根据上海市高院关于审理二手房买卖案件解答中的规定以及合同法司法解释二中的规定，上诉人可以要求解除合同，对房屋涨跌的损失予以一定赔偿，故上诉人要求解除合同是有依据的。2、被上诉人也没有按时向上诉人支付房款，也有违约，上诉人有权要求解除合同。3、上诉人出售房屋目的是为了置换，上诉人申请经适房以及摇号结果即使真实，但上诉人并没有拿到经适房，经适房申请人只是何培敏，其儿子何亮与妻儿三人仍居住在系争房屋中，这套房屋是上诉人一家五口人的唯一住房，合同继续履行影响到上诉人的生活及生存。4、上诉人愿意支付被上诉人合同约定的违约金，也愿意参考房屋同地区涨价差价损失赔偿。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人高伟、冯筱青辩称，上诉人自愿出售房屋，房价上涨属于商业风险，不属于情势变更。上诉人不愿意出售房屋，属于违约，违约方没有解约权。被上诉人作为守约方不同意解约，要求继续履行合同。上诉人已经拿到被上诉人支付的房款，且已经申请到了经适房，故系争房屋的继续履行不可能影响到上诉人的生活。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人提交其在浦东新区政府网站上下载的经适房申请户名单公告及摇号排序结果公告，申请人代表一栏及摇号结果中有何培敏的名字。上诉人认为，对上述证据的真实性不予确认，即便存在申请，但不能证明上诉人实际获得了经适房，本案中的系争房屋是上诉人的唯一住房，且实际居住人五人。本院认为，上诉人何培敏、吴静珠及何亮作为系争房屋的产权人通过中介公司的居间，同意将系争房屋出售给被上诉人高伟、冯筱青，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行。合同履行过程中，上诉人作为配合被上诉人办理审税及贷款的义务一方，未能如期履行配合被上诉人办理审税及按揭贷款的义务，还向中介公司表达了其不愿意出售系争房屋的意思，对此，被上诉人明确不同意解约且向上诉人发函，要求上诉人配合履行；上诉人在此后又提出加价才同意配合的要求，被上诉人对此也予以了拒绝，由于上诉人的上述一系列行为违反了双方在合同中的约定，违约行为明显，根据双方在合同中的约定，被上诉人没有违约且不同意解除合同情况下，上诉人作为违约方并无合同解除权。本案中，上诉人以房价快速上涨非其可预见，以不可归责事由要求解约，对此，被上诉人不予同意，上诉人也无法律依据，故本院不予采信。关于上诉人主张被上诉人未按时付款存在违约一节，本院认为，上诉人在配合被上诉人办理贷款手续的交易环节中已经违约，且被上诉人在预见双方无法按约进行交易过户情况下提起诉讼，将应付的剩余购房款以代管款方式缴纳至法院作为履约保证，明确要求继续履行合同，且该份合同继续履行不存在任何障碍，故被上诉人以此支付方式履行合同不构成逾期付款，对上诉人提出的被上诉人未按时付款也存在违约的主张，本院不予采信。原审法院基于查明的事实，支持被上诉人要求继续履行合同及判令上诉人承担违约责任等，并无不当，本院予以维持。上诉人要求解除合同及赔偿损失等上诉请求，因未得到被上诉人的同意，故本院无法予以采信。综上所述，上诉人何培敏、吴静珠、何亮的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,244元，由上诉人何培敏、吴静珠、何亮负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……