广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1083号
上诉人（原审原告）：广州保嘉乐器制造厂有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区。
法定代表人：邢保嘉，职务：董事长。
委托代理人：黄斌，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：凌振纯，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：张建思，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李东宁，住江西省樟树市。
上诉人广州保嘉乐器制造厂有限公司（以下简称“保嘉公司”）因与被上诉人凌振纯、李东宁租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2015)穗黄法民三初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人保嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判凌振纯、李东宁某嘉公司支付2015年6月、7月租金513600元和违约金2436800元（扣减保嘉公司已收取的押金1218400元外，凌振纯、李东宁还需向某公司支付违约金1218400元）；2.本案诉讼费用由凌振纯、李东宁承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，遗漏重要事实。保嘉公司因《租赁合同》提前解除存在如下损失：1.保嘉公司给予承租人2个月免租期，保嘉公司损失是609200元／月×2个月=1218400元。2.保嘉公司给予承租人租金优惠，原每月租金609200元减去优惠期每月租金480000元，差额为：609200元—480000元=129200元，12个月的损失总额为：129200元/月×12个月=1550400元。3.凌振纯、李东宁以清江物业公司的名义转租涉案房屋给案外人东某志（香港）有限公司，建筑面积为7600平方米，每月租金197600元，租赁期限9年；转租涉案房屋给郭某（即广州江某印刷科技有限公司），建筑面积为2000平方米，每月租金37000元，租期3年；转租涉案房屋给广州市卓宏电子设备有限公司，建筑面积为400平方米，租期5年，每月租金31500元，每月管理费6300元，合计37800元。上述三家公司合计承租建筑面积为11700平方米，每月租金为272400元。凌振纯、李东宁每月还欠保嘉公司租金336800元（即：609200元—272400元=336800元），36个月总额为：336800元/月×36个月=12124800元。综上，保嘉公司的损失是：1218400元+1550400元+12124800元=14893600元。一审法院认定按双倍押金2436800元的标准支付违约金过高，需予以调整，属认定事实不清。保嘉公司是鉴于凌振纯、李东宁承租涉案厂房9年，才给予免租60天（2个月租金）和租金优惠期1年。即使不计算将来既得利益，保嘉公司在2014年、2015年的实际损失也高达近300万元。二、《租赁合同》的违约金约定符合法律规定。保嘉公司之所以给予免租期和1年租金优惠，是对凌振纯、李东宁生产经营的支持，还体恤到凌振纯、李东宁与保嘉公司己签署有9年的《租赁合同》，若凌振纯、李东宁违约，保嘉公司已付出的义务就是数以百万计的经济损失，凌振纯、李东宁需向某公司赔偿。《租赁合同》的履行时间是9年，保嘉公司9年的经济收益大概7000万左右，经济收益是合同签订双方需予以考虑的，双方于合同中约定的违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的意思自治范围。违约金设定的初衷就是确保合同双方履约守约，具有震慑力、具有担保债务履行的功效、具有惩罚违约方和补偿无过错一方所受损失的效果。凌振纯提出合同违约金过高，与《中华人民共和国合同法》的立法原则、规则相悖。
被上诉人凌振纯二审辩称：1.关于免租期及《补充协议》的租金优惠，不能算作损失。在房屋租赁中，给予承租人一定期限的免租是通常的做法。本案中，一是因为考虑租赁物移交后需进行装修或整理、收拾，二是当初和保嘉公司接洽商议租赁涉案房屋事宜时，凌振纯已明确告知对方，租赁后通过一定的运作模式再将涉案房屋转租出去，需要给凌振纯一定的时间，基于上述原因，保嘉公司自愿给凌振纯一定期限的免租期和租金优惠，且这不是因为凌振纯的违约行为导致的，是在违约发生前已成的事实，所以不是损失。2.保嘉公司关于涉案房屋其余部分的损失计算是错误的。《租赁合同》涉及的总面积为34800平方米，月租金为48万元。保嘉公司和三位承租人签订的转租合同的租金收入为272400元，租赁面积为11700平方米，这部分租金由保嘉公司直接继续收租，而且由于凌振纯在招租方面做了大量的宣传推广工作，其他厂房在退租后很快已基本出租，由保嘉公司收租。因此在《租赁合同》解除后，保嘉公司仍全额收取租金，并无租金损失。3.保嘉公司以“预期可得利益”为由，即用合同提前解除后未履行租赁期间的租金来计算解除合同的损失没有任何法律依据。从合同法对合同解除权的设计上看，解除合同的损失赔偿不应包括“可得利益损失”。合同解除的目的，是自解除之日起，溯及既往地消灭合同双方的法律关系，使合同双方当事人达到订约前的状态。这种效力是向前追溯的，对于未来的权利不得提前实现。无论合同的违约方还是非违约方，对于合同终止后剩余履行期间所对应的权利，都已无权享有，因为合同在解除之日已经终止，任何一方都不再具有获取未来可得利益的法律依据。根据权利义务对等原则，如果允许行使合同解除权的一方在获得新的订立合同机会的同时，还可以按照原有合同额外获取合同利益，就意味着在同一合同期间，行使合同解除权的一方可以获取双份利益，显然违背了合同法最基本的公平原则。因此，合同解除与预期利益损害是不能并存的。合同法及相关司法解除对违约金的标准有明确规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从本案的实际情况看，凌振纯作为承租人，在签订《租赁合同》时，其合同地位是相对弱势的，在发生欠付租金的情况后，保嘉公司已经收回租赁场地，且转租给他人，继续收取租金，没有租金损失，一审判定凌振纯支付高达40万元的违约金已经足以弥补保嘉公司的所有损失。
被上诉人李东宁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
2015年9月11日，保嘉公司向一审法院起诉请求：1.解除保嘉公司与凌振纯、李东宁于2014年6月27日签订的《租赁合同》；2.凌振纯、李东宁某嘉公司支付违约金即双倍押金2436800元，扣减签订《租赁合同》时某公司收取的押金1218400元，凌振纯、李东宁仍需向某公司支付违约金人民币1218400元；3.凌振纯、李东宁某嘉公司支付6月份租金273600元、7月份租金240000元；4.凌振纯、李东宁某嘉公司支付水电费100379.87元；5.凌振纯、李东宁承担本案的所有诉讼费用；6.李东宁与凌振纯承担连带清偿责任。
一审法院经审理查明：保嘉公司系位于广州经济技术开发区永和工业区田园路85号厂房（建筑面积35925.39平方米）的所有人。2014年6月27日,保嘉公司与李东宁、凌振纯三方签订《租赁合同》，合同约定：保嘉公司将位于广州经济技术开发区永和工业区田园路85号厂房（不包括厂房外果园和A栋六楼办公室）出租给李东宁使用，厂房面积为34800平方米的厂房及厂房周边无遮盖水泥地面积4400平方米，月租金为609200元，租赁期为2014年10月1日至2023年9月30日。李东宁每月实际耗用的水电费等，应每月按时自行向相关部门交纳，并向某公司交纳变压器使用押金20万元（该押金不计利息）。李东宁于合同签订第二日向某公司缴纳100万元为本合同押金，在移交场地时再向某公司交纳214800元作为租赁押金。租赁押金和变压器使用押金在本合同终止后十五天内，李东宁未拖欠其他费用时，由保嘉公司一次性无息退回给李东宁。李东宁在保嘉公司移交之日的两个工作日内预付2个月的租金，2014年12月1日起每月15日付到保嘉公司指定账户，保嘉公司应开具发票给李东宁。逾期交付租金的，李东宁须按所欠租金的金额按每天0.1%向某公司支付滞纳金。
凌振纯作为《租赁合同》承租方李东宁的担保人，保证李东宁依照合同约定支付全部合同项下的金额，包括但不仅限于租金、滞纳金、场地使用费、违约金，如李东宁不能按期偿还，凌振纯则对上述金额承担全部偿付义务。第七条第3款约定，本合同除第七条第一款的免责外，任何一方在合同期间内提前终止合同都视为违约。如李东宁违约，要赔偿双倍押金给保嘉公司；如保嘉公司违约，双倍退回押金。第八条第1、2款约定，三方违反本合同约定的任一条，均属违约。保嘉公司与凌振纯、李东宁均不能单方面擅自终止合同，否则未违约方有权要求违约方支付违约金。
合同签订后，2014年9月30日，李东宁正式接收租赁物并出具《接受条》，《接受条》载明，承租方李东宁正式接收保嘉公司位于广州市萝岗区永和工业区田园路85号，总面积为34500平方米的厂房。经承租方验收，厂内所有硬件设施都符合国家有关规定。
2015年4月9日，保嘉公司与李东宁、凌振纯协商达成《补充协议》，约定，三方同意从2015年4月1日起到2016年3月31日（合计12个月），该期间为保嘉公司给予李东宁的租金优惠期，优惠打折后，每月租金按照480000元计算，由李东宁支付给保嘉公司。
上述协议签订后，李东宁某嘉公司交纳涉案租赁合同及租赁物的押金1218400元，截止到2015年5月30日前，双方均能按照约定履行义务，但自2015年6月份起，李东宁、凌振纯开始拖欠保嘉公司租赁厂房的部分租金及水电费。一审庭审中双方确认，签订补充协议后李东宁、凌振纯每月按照480000元标准缴纳租金，凌振纯、李东宁只缴纳了2015年6月份的租金206400元，尚欠2015年6月份的租金273600元。保嘉公司提供其向广州开发区供水管理中心缴纳水费、污水处理费及广州供电局有限公司缴纳的电费单据显示：2015年5月水费962.88元，电费39727.41元；6月水费816.56元，电费38567.11元；7月水费1066.72元，电费39545.09元。凌振纯、李东宁对欠缴水电费金额没有异议。
2015年6月24日，保嘉公司委托律师向李东宁发出《律师函》，要求凌振纯、李东宁支付2015年6月份租金。同日，凌振纯签收《律师函》。2015年6月30日，李东宁某嘉公司发出《解除租赁合同通知书》，称保嘉公司在履行合同中存在一系列严重违约行为，导致无法实现合同目的，即日起解除合同。保嘉公司委托律师于2015年7月2日向李东宁发出《律师函》称，凌振纯、李东宁发出《解除租赁合同通知书》歪曲事实，凌振纯、李东宁是违约在先，并要求凌振纯、李东宁支付2015年6月份租金、滞纳金。同日，凌振纯签收《律师函》。
2015年7月3日，李东宁某嘉公司发出《告知书》称，2014年6月30日已经发出《解除租赁合同通知书》，并已完全彻底地撤出该厂房。特再次告知你公司及时接手整个厂房，否则一切后果由你方自行承担。2015年7月6日，保嘉公司委托律师于2015年7月6日向李东宁发出《律师函》称，李东宁于2015年7月3日、4日发来的《告知书》，保嘉公司不同意解除合同、接受厂房，并仍然坚持履行2014年6月27日双方签订的《租赁合同》，凌振纯、李东宁单方解约应承担违约责任，要求凌振纯、李东宁支付2015年6月份、7月份租金。此后，双方未办理租赁物交接手续，凌振纯、李东宁撤离部分厂房后，广州东某志电子有限公司、广州市卓宏电子设备有限公司及郭某继续使用涉案部分租赁物，2015年7月16日，保嘉公司与广州东某志电子有限公司、广州市卓宏电子设备有限公司及郭某重新签订新的租赁合同。
一审另查明，2015年2月期间，李东宁将涉案租赁物的部分物业转租给第三方，因办理营业执照及税务需要，李东宁要求保嘉公司与分租户签订相关租赁合同并到政府部门办理备案登记手续。其中2015年2月12日，凌振纯、李东宁出具《委托书》称，因凌振纯、李东宁将广州经济技术开发区永和工业区田园路85号B栋1-2层建筑面积6786平方米的厂房转租给东京cosmos电机株式会社，凌振纯、李东宁委托保嘉公司与东京cosmos电机株式会社到政府部门办理备案登记手续，目的是办理营业执照及税务，其规定权利义务由凌振纯、李东宁承担，保嘉公司与凌振纯、李东宁权利义务履行仍然按照双方2014年6月27日签订的《租赁合同》履行。2015年4月3日，保嘉公司与李东宁签订《补充协议》，约定，应李东宁要求需要为广州市卓宏电子设备有限公司（B栋5楼1号）办理营业执照订立此协议。2015年4月1日双方签订的租赁合同办理营业执照及税务目的合同，此合同不能约束双方权利义务，仍按照双方2014年6月27日签订的合同确认权利义务履行。
2014年12月，李东宁、凌振纯作为主要股东成立广州市清江物业管理有限公司。2014年12月广州市清江物业管理有限公司作为出租方将广州经济技术开发区永和工业区田园路85号B栋1-2层的厂房出租给东京cosmos电机株式会社的两个子公司东某志（香港）有限公司和广州东某志电子有限公司；2015年2月广州市清江物业管理有限公司作为出租方将广州经济技术开发区永和工业区田园路85号B栋5楼1号出租给广州市卓宏电子设备有限公司；2015年5月广州市清江物业管理有限公司作为出租方将广州经济技术开发区永和工业区田园路85号B栋4楼1号出租给郭某。
上述事实有保嘉公司、凌振纯、李东宁共同签署的《租赁合同》、《补充协议》、凌振纯、李东宁出具《委托书》、凌振纯、李东宁接受厂房的《接收条》、律师函、李东宁发出的解除《租赁合同》通知书和告知书、广州市清江物业管理有限公司与广州东某志电子有限公司、广州市卓宏电子设备有限公司及郭某签订的租赁合同、水电费发票等书证及当事人陈述证实。以上证据经过一审庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为，保嘉公司与李东宁、凌振纯签订《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，是有效合同，双方应严格遵守、自觉履行。
本案双方争议焦点之一：保嘉公司是否构成违约。凌振纯、李东宁主张保嘉公司违约，认为双方签订《租赁合同》后，保嘉公司一直未办理租赁合同的登记手续及保嘉公司没有开具税务正式发票。一审法院认为，合同并未约定保嘉公司应当履行上述义务，凌振纯、李东宁的抗辩意见缺乏依据，至于保嘉公司未办理租赁合同的登记手续及没有开具税务正式发票的问题，应由行政机关处理，本案不予调整。关于租赁物面积的问题。虽然合同约定租赁厂房面积为34800平方米，但李东宁在接收条上确认实际接收厂房面积为34500平方米，保嘉公司也是按照面积34500平方米收取租金，表明双方对租赁厂房面积进行合意变更。因此，凌振纯、李东宁提出保嘉公司没有如约向凌振纯、李东宁完整交付租赁物的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予支持。至于凌振纯、李东宁提出保嘉公司将《租赁合同》项下的部分租赁物田园路85号B栋1-2层，B栋4楼1号租与广州东某志电子有限公司、郭某等租户属一房两租的问题。一审经查，李东宁、凌振纯作为主要股东成立了广州市清江物业管理有限公司，并以该公司名义将涉案租赁物田园路85号B栋1-2层，B栋4楼1号等转租给第三方广州东某志电子有限公司、郭某等租户，基于第三方办理营业执照及税务的需要，保嘉公司才与第三方签订租赁合同，因此，保嘉公司不存在一房两租的问题。可见，凌振纯、李东宁提出保嘉公司违约的事实不存在，其抗辩理由不成立，一审法院不予支持，本案中，保嘉公司不存在违约的事实。
本案双方争议焦点之二：本案合同解除时间认定问题。《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，李东宁拖欠保嘉公司2015年6月份的租金经保嘉公司多次催告后均未履行，至今仍然拖欠保嘉公司租金未支付，李东宁的行为已经构成违约，保嘉公司有权要求解除本案合同。关于合同解除时间认定，虽然2015年6月30日李东宁发出《解除租赁合同通知书》，但李东宁提出保嘉公司违约的事实缺乏依据，其提出解除合同的事由不成立。因此，李东宁作为违约方向某公司发出《解除租赁合同通知书》不具有约束力，李东宁提出2015年6月30日为合同解除时间的意见，一审法院不予采纳。鉴于保嘉公司委托律师于2015年7月16日向李东宁发出《律师函》提出解除合同，一审法院确认双方2014年6月27日签订的《租赁合同》于2015年7月16日解除。
本案双方争议焦点之三：李东宁拖欠保嘉公司租金、水电费数额的认定问题。关于涉案租赁物交接时间双方各执一词，双方均无提供证据证实。一审庭审中，保嘉公司称为2015年7月15日，该日期前凌振纯、李东宁均有人员在租赁物场内办公，因双方协商未果，2015年7月16日保嘉公司与广州东某志电子有限公司等三家公司重新签订租赁合同，并自2015年7月16日起收取广州东某志电子有限公司等三家公司的租金。凌振纯、李东宁称2015年6月30日当天凌振纯、李东宁所有的工作人员都已经撤离，但未办理交接手续。一审法院认为，如前所述，李东宁某嘉公司发出《解除租赁合同通知书》不具有约束力，不能以此时间作为租赁物交接时间，而李东宁作为承租人有保管租赁物的义务，在合同无法继续履行时应当按照规定办理交接手续，李东宁未按照规定办理交接手续，应承担相应的法律后果。结合本案李东宁将涉案租赁物转租给广州东某志电子有限公司等三家公司使用且尚在租赁场地办公的事实，一审法院认定2015年7月15日为双方办理租赁物交接时间，李东宁支付保嘉公司的租金和水电费时间应计算至2015年7月15日。据此，李东宁欠保嘉公司租金数额应为2015年6月份的租金273600元及2015年7月份的租金240000元，合计513600元。水费计算为2312.8元（2015年5月水费962.88元+6月水费816.56元+7月水费1066.72元÷2）；电费计算为98067.07元(2015年5月电费39727.41元+6月电费38567.11元+7月电费39545.09元÷2）。合计水电费为100379.87元。
关于违约金数额的认定问题。本案因李东宁违约行为导致合同解除，李东宁应向某公司支付违约金，但保嘉公司要求凌振纯、李东宁按照双倍押金2436800元的标准支付违约金过高，一审法院予以调整。因双方均无提供证据证明保嘉公司的实际损失情况，结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及保嘉公司在李东宁撤离租赁场地后即与广州东某志电子有限公司等三家租户重新签订租赁合同并收取租金的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，一审法院酌情裁量李东宁某嘉公司支付违约金40万元。至于李东宁缴纳的租赁合同及租赁物的押金1218400元，因李东宁无提出反诉，本案不予调处，李东宁可另寻其他法律途径解决。
凌振纯作为《租赁合同》承租方李东宁的担保人，保证李东宁依照合同约定支付全部合同项下的金额，包括但不仅限于租金、滞纳金、场地使用费、违约金，如李东宁不能按期偿还，凌振纯则对上述金额承担全部偿付义务。根据《担保法》第十七条的规定，凌振纯提供的保证为一般保证，保嘉公司主张凌振纯承担连带保证责任缺乏依据，一审法院不予支持。因此，在李东宁不能按期偿还拖欠原告租金513600元及违约金40万元、水电费100379.87元时，凌振纯承担清偿责任。
综上，保嘉公司依约交付了厂房给李东宁，履行合同义务，李东宁没有按合同约定缴纳租金及水电费，违反了合同约定的义务，已经构成违约，应承担相应的民事责任。因此，李东宁应向某公司支付拖欠租金513600元及违约金40万元，保嘉公司已代李东宁向供水、供电部门缴纳涉案租赁物使用产生的水电费100379.87元，李东宁应将该部分水电费支付给保嘉公司。在李东宁不能履行上述债务时，由凌振纯承担清偿责任。保嘉公司其他诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月11日作出如下判决：一、广州保嘉乐器制造厂有限公司与凌振纯、李东宁20**年6月27日签订的《租赁合同》于2015年7月16日解除；二、李东宁于该判决生效之日起十日内向广州保嘉乐器制造厂有限公司支付2015年6月、7月份的租金513600元及违约金40万元；三、李东宁于该判决生效之日起十日内向广州保嘉乐器制造厂有限公司支付水电费100379.87元；四、如李东宁不能偿还拖欠广州保嘉乐器制造厂有限公司租金513600元及违约金40万元、水电费100379.87元时，由凌振纯承担清偿责任。五、驳回广州保嘉乐器制造厂有限公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从该判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31206元，广州保嘉乐器制造厂有限公司负担21844元，李东宁负担9362元。缴费义务人于该判决生效之日起七日内向一审法院缴付。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，保嘉公司主张其给予李东宁2个月免租期的租金、1年的租金优惠、双方《租赁合同》中原定租金金额与转租给广州东某志电子有限公司等三承租人租金金额3年的差价都是其损失，总计高达14893600元。本院认为该主张不能成立，理由如下：1.双方签订的《租赁合同》已履行了一定时期，保嘉公司认为2个月的免租期需9年租赁期履行届满才能给予李东宁缺乏合同依据，本院不予采信。2.保嘉公司给予李东宁1年的租金优惠有双方签订的《补充协议》为依据，该租金优惠从2015年4月1日开始，至《租赁合同》解除实际仅持续了3个半月，保嘉公司将约定的12个月的租金优惠金额均作为损失从计算上就是错误的，且保嘉公司主张1年的租金优惠需9年租赁期履行届满才能给予李东宁同样缺乏合同依据，本院亦不采信。3.《租赁合同》解除后，除广州东某志电子有限公司等三承租人继续承租部分涉案房屋外，保嘉公司亦可再向他人出租其余的涉案房屋，其将其余涉案房屋的3年预期租金收入都作为自己的损失显然不合情理，本院不予支持。综上，保嘉公司并无证据证明其因《租赁合同》提前解除而受到的实际损失，一审法院采信凌振纯关于违约金标准过高的主张，将李东宁、凌振纯需支付的违约金酌情调整为40万元并无不当，应予维持。
综上所述，保嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23094元，由上诉人广州保嘉乐器制造厂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一七年五月四日
书记员 马婷婷