江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0502民初4591号
原告：龚四保，男，1976年10月29日生，汉族，江西省新余市人，住新余市。
委托诉讼代理人：杨七芽、习勇，江西弘杰律师事务所律师。
被告：王小勇，男，1970年9月17日生，汉族，江西省新余市人，住新余市。
被告：傅萍，女，1988年8月29日生，汉族，江西省新余市人，住址同上。
两被告委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。
原告龚四保（下称原告）与被告王小勇（下称第一被告）、傅萍（下称第二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法由审判员周军华担任审判长，与人民陪审员陈联生、黄春花组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨七芽及第一被告及第一、二被告共同委托诉讼代理人李潜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月17日，原告与案外人胡晓升签订了一份租赁合同，约定原告向胡晓升承租新余市站前西路优质农产品批发市场1号楼地下室、1楼4间店面、2-4楼从事经营活动，租赁期限为10年。房屋交付后，原告成立汇丰国际大酒店从事相关经营活动。2009年8月31日，原告与第一被告签订了租赁合同，约定原告将新余市站前西路延伸段汇丰商务大酒店二楼全部场地出租给第一被告从事KTV娱乐经营项目，租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月31日止，共计5年，租金每年35万元，并约定合同期满，其附着墙上、地面及不可移动的装修设施不得拆除及损坏。原、被告签订合同后，第一被告未经原告同意，擅自将一楼顶二楼底的承重梁和楼面打掉。2009年9月3日，原告与第一被告签订了一份补充协议书，约定第一被告打掉主梁造成的安全事故及由此与房屋所有者引起的民事纠纷等一切责任与损失由第一被告负责。合同还约定合同期满，如原告及房屋所有者要求恢复原状，第一被告须无条件恢复，费用自行承担，并在一个月内恢复完成，如未按时恢复原状，须赔偿5万元作为赔偿金。2012年2月14日，原告与胡晓升之间就租赁物的租赁费价格无法达成一致，胡晓升向新余市中级人民法院起诉，后经法院调解达成协议，其中约定房屋租金自2012年1月19日起至2017年1月18日止共计5年，第一年租金75万元，自第二年度起每年递增5万元。另外，原告与第一被告之间签订的租赁合同自2014年8月31日到期后，双方未续签租赁合同，但由第一被告王小勇继续租赁使用。2015年2月1日，原告与胡晓升达成租赁合同终止协议书，约定在2015年3月6日前清空所有物品，将打掉的一楼顶部二楼底的横梁及楼面修复等。但第一被告在实际租赁使用过程中，其租金仅向原告交纳至2014年11月30日，此后的租金一直未付，且由于第一被告不按时修复横梁及楼面，擅自拆除、损坏附着墙上、地面的不可移动设备，不及时清理其经营场地的破损装饰物、杂物等，导致胡晓升在2015年4月份向本院起诉，原告因该案承担了相应的赔偿责任。另，上述损失发生在两被告婚姻关系存续期间，第二被告应承担共同清偿责任。为此，原告起诉到法院，请求依法判令被告支付原告租金155555元（租金从2014年12月1日起计算至2015年5月10日止）、逾期支付租金违约金54337.32元（暂从2014年12月1日计算至2016年12月7日，以及按每日万分之五支付至付清之日止的违约金），合计209892.32元；被告向原告赔偿其未按时修复其打掉的一楼顶部二楼底的横梁及楼面所产生的租金损失162500元，并赔偿违约金5万元；被告向原告赔偿其未及时清理其经营场地的破损装饰物、杂物等所造成的租金损失42894元；被告赔偿原告诉讼费、执行费共计14382元；本案诉讼费用由上述被告共同承担。
第一、二被告辩称，首先，原、被告之间存在另一个合作法律关系，本案的租赁合同法定关系待定，没有经过撤销合作协议书，本案不予进行审理。其次，即使按租赁合同关系来考虑本案，原告的诉讼请求也不成立。原、被告之间自2014年12月1日后不存在租赁合同关系，因此，无须支付租金和违约金。再次，诉争的一楼顶部二楼底部修复原状的要求未及时送达被告，其过错原告自行承担。最后，场地上的破损装饰物、杂物等清理义务，不在原、被告的租赁合同中，原告向房东自行承诺的责任不能转嫁给被告承担。
经审理查明，2006年10月17日，原告与案外人胡晓升签订了一份租赁合同，约定原告向胡晓升承租新余市站前西路优质农产品批发市场1号楼地下室、1楼4间店面、2-4楼从事经营活动，租赁期限为10年，并约定原告自主经营，不得擅自转租。房屋交付后，原告成立汇丰国际大酒店从事相关经营活动。2009年8月31日，原告与第一被告签订了租赁合同，约定原告将新余市站前西路延伸段汇丰商务大酒店二楼全部场地出租给第一被告从事KTV娱乐经营项目，租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月31日止，共计5年，租金每年35万元，并约定合同期满，其附着墙上、地面及不可移动的装修设施不得拆除及损坏。合同到期后，第一被告继续租赁，并每月缴纳租金3.3万元付至2014年11月30日。原、被告签订合同后，第一被告未经原告同意，擅自将租赁物一楼顶二楼底的承重梁和楼面打掉。2009年9月3日，原告与第一被告签订了一份补充协议书，约定第一被告打掉主梁造成的安全事故及由此与房屋所有者引起的民事纠纷等一切责任与损失由第一被告负责。合同还约定合同期满，如原告及房屋所有者要求恢复原状，第一被告须无条件恢复，费用自行承担，并在一个月内恢复完成，如未按时恢复原状，须赔偿5万元作为赔偿金。2009年9月1日，甲方新余市汇丰商务大酒店有限公司（甲方代表龚四保）与乙方第一被告签订了一份合作协议书，约定甲方提供场地，乙方提供全部装潢、设备和启动资金，甲方占股份的40%，乙方占会所的60%，乙方同意经营管理，甲方不参与管理，合作期限为五年。2012年2月14日，原告与胡晓升之间就租赁物的租赁费价格无法达成一致，胡晓升向新余市中级人民法院起诉，后经法院调解达成协议，其中约定房屋租金自2012年1月19日起至2017年1月18日止共计5年，第一年租金75万元，自第二年度起每年递增5万元。2015年2月1日，原告与胡晓升达成租赁合同终止协议书，约定原告须在2015年3月6日前清空所有物品，将打掉的一楼顶部二楼底的横梁及楼面修复，并在交付该房屋时必须按合同约定交清2015年3月6日前的应交房租。2015年4月13日，胡晓升起诉原告龚四保（案号为2015渝民初字第01011号），要求：1、原告将租赁物腾空并交付给胡晓升；2、原告向胡晓升支付租金375000元（按年租金90万元自2015年1月18日起计算至2015年6月18日止，后续实际占用租金按2500元/日计算至腾空将交付之日止）利息损失12000元（暂计算至2015年5月6日止，后续利息按日万分之五计算至清偿之日止）；3、原告将租赁物打掉的一楼楼顶部二楼底的横梁及楼面进行恢复等。该案在事实中认定原告未按时履行清空义务，胡晓升于2015年3月17日将涉案租赁物大门上锁。另，涉案租赁物一楼顶部二楼底的横梁和楼面于2015年5月10日恢复。为此，该案判决龚四保应腾空租赁物并交付给胡晓升，且原告应支付胡晓升房屋租金280000元（从2015年1月18日算至2015年5月10日止），后续租金损失原告按1250元/天向胡晓升支付从2015年5月11日至房屋腾空交付之日止等。原告不服判决，上诉至新余市中级人民法院（案号为2015余民一终字第232号），该案查明的事实与一审查明一致，并认为原告未按约定在2015年3月6日前修复一楼顶部二楼底部横梁及楼面，造成胡晓升无法正常使用导致租金损失，原告应承担胡晓升2015年3月17日占有房屋后至2015年5月10日横梁及楼面修复时止的租金损失，后判令原告应将租赁物腾空并支付胡晓升租金280000元（算至2015年5月10日），及后续租金损失按每天493.16元向胡晓升支付，从2015年5月11日计算至原告腾空房屋之日止。该判决后，原告已付胡晓升执行款33万元及执行费4100元，该案已执行完毕。另查明，第一、二被告于2014年5月30日登记结婚。
上述事实有原告提交的原、被告签订的租赁合同、补充协议、原告与胡晓升签订的租赁经营合同、2015渝民初字第01011号民事判决书、2015余民一终字第232号民事判决书、执行和解笔录、领取执行标的款申请单（回执）、本院收款票据、结案说明、结婚登记审查处理表和被告提交的合作协议书、协议书、水电费缴费凭证、2015渝民初字第01011号案传票及诉状、2012余民一初字第00004号民事调解书、租赁合同终止协议书以及笔录为证。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点主要有以下几点：1、原告与第一被告是否存在合作法律关系？是否影响本案的审理2、原告与第一被告在2014年12月1日以后是否存在租赁关系？是否应当支付此后租赁费及违约金？3、第一被告是否存在未清理经营期间的场地破损装饰物、杂物？如果存在，其是否应承担赔偿责任？4、第一被告是否应承担未修复其打掉的涉案一楼顶部二楼底部的横梁及楼面所产生的损失？5、第二被告是否应与第一被告共同承担涉案责任？
针对本案的第一个争议焦点，本院认为，被告主张原告与第一被告签订了合作协议书，约定原告方提供场地（即涉案租赁物），被告提供全部装潢、设备和启动资金，共同组建凯撒至尊会所俱乐部，双方存在合作关系。由于被告并未提交证据证实该原、被告履行了该合作协议的权利义务，且如果是履行了该协议，即原告提供了场地（涉案租赁物），那么其与被告后续一直缴纳租赁费至2014年11月30日相矛盾，因此，不予认定原告与第一被告存在事实上的合作关系，即使签订了协议，也不予认定其协议实际履行，且该协议的期限至2014年8月31日止，协议早已过期，不影响本案的审理。
针对本案的第二个争议焦点，本院认为，原告主张要求第一被告支付租金155555元（从2014年12月1日起计算至2015年5月10日）。由于原告与第一被告签订的租赁合同到期日为2014年8月31日，在庭审中，双方已认可第一被告缴纳租金至2014年11月30日，被告认可在此之前双方存在租赁关系，此后，原告应提交证据予以证实第一被告仍在继续租赁，否则，原告应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该主张不予支持。
针对本案的第三个争议焦点，本院认为，原告主张要求被告向其赔偿其未及时清理其经营场地的破损装饰物、杂物等所造成的租金损失42894元，由于被告认为其正式经营到2014年11月20日，之后与原告清账，并多交了10天的租金，并带走了可以移动的沙发、音响等，并没有遗留垃圾，而原告也未提交证据证实被告存在未清理破损装饰物、杂物的情形。因此，对原告的该主张不予支持。
针对本案的第四个争议焦点，本院认为，原告主张要求被告向其赔偿未按时修复其打掉的一楼顶部二楼底的横梁及楼面所产生的租金损失162500元（从2015年3月6日起至2015年5月10日止按每年租金90万元计算），并赔偿违约金5万元。首先，2015年2月1日，原告与胡晓升达成租赁合同终止协议书，约定原告须在2015年3月6日前清空所有物品，将打掉的一楼顶部二楼底的横梁及楼面修复，并在交付该房屋时必须按合同约定交清2015年3月6日前的应交房租。但原告均未履行该协议，为此，胡晓升向法院起诉。法院对该案件认为胡晓升于2015年3月17日将涉案租赁物大门上锁。但因房屋腾空及横梁和楼面的修复问题（于2015年5月10日恢复）判令原告应承担该期间的租金损失280000元（从2015年1月18日算至2015年5月10日按每年租金90万元计算）。原告认为被告在2015年3月6日前未按时修复横梁和楼面，致使其损失发生，要求被告从2015年3月6日起支付至修复之日止即2015年5月10日的租金损失。但由于终止协议约定的义务原告均未履行，且原告在2015年3月6日至2015年3月17日仍在租赁胡晓升的场地，不能证明该终止协议未实际履行系因未修复横梁所致不能以此要求被告承担该期间的损失。其次，第一被告未经原告同意，擅自将租赁物一楼顶二楼底的承重梁和楼面打掉。为此，双方约定第一被告打掉主梁造成的安全事故及由此与房屋所有者引起的民事纠纷等一切责任与损失由第一被告负责；如原告及房屋所有者要求恢复原状，第一被告须无条件恢复，费用自行承担，并在一个月内恢复完成，如未按时恢复原状，须赔偿5万元作为赔偿金。通过该协议可以看出，第一，由第一被告擅自打掉横梁所产生的损失应由第一被告承担；第二，要求第一被告恢复原状，其应在一个月内完成，否则承担5万元赔偿金。被告方不能以未获通知其修复而免除其第一项损失的承担，但被告接到通知后修复了横梁，原告对此应提交证据予以证实被告未在期限内修复完成，否则，原告应承担举证不能的法律后果，被告也不将承担该5万元的赔偿金。再次，从2015渝民初字第01011号民事判决书和2015余民一终字第232号民事判决书中可以看出，第一被告未修复打掉的横梁是原告承担胡晓升在2015年3月17日至2015年5月10日期间租金损失的主要原因，第一被告应承担该损失的主要责任。最后，原告主张要求赔偿其在前案中诉讼费、执行费14382元，由于第一被告打掉横梁的行为仅为前案诉讼的一个小因素，本院将在承担责任划分上一并衡量，在此暂不予确定。综上，本院酌情认定第一被告应承担原告在2015年3月17日至2015年5月10日期间损失94500元（900000元÷12个月÷30天×54天×70%）。
针对本案的第五个争议焦点，本院认为，第一、二被告于2014年5月30日登记结婚，涉案债务发生其夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，其应承担共同还款责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王小勇、傅萍应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告龚四保损失94500元。
二、驳回原告龚四保的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8496元，由原告龚四保承担6822元，被告王小勇、傅萍承担1674元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 周军华
人民陪审员 陈联生
人民陪审员 黄春花
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 罗温声