浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终502号
上诉人(原审原告)：周莉娜，女，1957年4月19日出生，汉族，住浙江省永康市。
被上诉人(原审被告)：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江省磐安县云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托诉讼代理人：马飞进，1966年10月10日出生，汉族，住浙江省磐安县。
上诉人周莉娜为与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院(2016)浙0727民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人周莉娜上诉请求：撤销一审判决，改判万豪旅游公司支付周莉娜迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计220336元（其中迟延交房违约金按已付购房款387916元每日万分之五计算，自2014年10月1日至2016年11月21日，计151675元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款387916元每日万分之三计算，2014年12月30日至2016年8月11日止，计68661元），由万豪旅游公司承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，故意偏袒万豪旅游公司。双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。双方按照商品房买卖合同约定交房，不应把养生不夜城托管协议牵涉到一起，买卖合同和托管协议是两回事，上诉人没有接到书面通知，没有签署房屋交接单和查验房屋，被上诉人自己建房自己验收，实际上是没有验收，是违反委托义务，直到现在为止，被上诉人没有实际交房给上诉人，也未具备商品房正常使用的基本条件。双方约定的违约金并不高且违约金本身具有对守约方损失救济功能，也有对违约方不守约的惩罚，原审法院不应调整违约金的比例。二、一审判决程序上存在错误。原审审判过程只用了二十几分钟，没有给上诉人申辩的机会，上诉人一提到违约金就被打岔。被上诉人经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，原审法院应支持上诉人的诉讼请求，不应主动调整违约金。原审法院法官代表被上诉人宣读抗辩意见，违反了民事诉讼法的有关规定。原审法院对先前起诉的业主已按照合同约定判为万分之五和万分之三，同样的法律，却得出完全不一样的结果。
万豪旅游公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，商品房买卖合同逾期交房交证的违约金过高的问题，被上诉人在一审开庭时提出过，要求法院予以调整。根据合同法及司法解释的规定，在违约金过高时，当事人有权利请求法院予以调整，因此法院根据实际情况调整过高违约金，符合法律规定。之前有个案法院没有作出调整，按合同约定的违约金作出了判决，对这些违约金没有调整的个案，被上诉人已经申请金华中院再审。本案所涉及的商品房为商业用房，于2016年5月9日通过规划、质检、建设等部门验收并竣工备案，根据上诉人与被上诉人双方签订的托管协议，被上诉人对房屋进行验收并直接办理交接手续，上诉人已委托被上诉人经营管理10年，协议还约定前3年被上诉人不需支付上诉人任何费用，第4年开始收益分成，所以至今没有给上诉人造成经济损失。
周莉娜向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金（违约金从2014年10月1日起按387916元每日万分之五计算至实际交付房屋之日止，暂算至2016年11月21日为151675元）；2、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金68661元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月3日，原告周莉娜与被告万豪旅游公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》二份，分别约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）6幢1-153号、6幢1-155号商品房，并约定6幢1-153号商品房总价款188790元整，6幢1-155号商品房总价款199126元整。二份合同均约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①….；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”；“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。另，双方签订《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》，约定被告代为验收房屋并直接办理房屋交接手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款387916元。2016年5月27日，被告向原告发出通知，告知原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》约定，被告已代为验收并直接办理上述房屋交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。同年8月11日，原告办理了上述商品房产权登记。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，被告未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告已构成违约，故应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接,对于交付房屋及交房违约金的计算截止点，既然双方对收房有约定就应从约定，故被告于2016年5月9日代为原告验收和交接涉案商品房，应视为其于该日已履行交付房屋义务，交房的违约金按约只能计算至该日为止。交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点计算至2016年8月11日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告周莉娜迟延交付房屋以及迟延交付权属证书违约金共计人民币91043.88元（其中迟延交房违约金按387916元每日万分之三计算，自2014年10月1日至2016年5月9日，计人民币68195.63元；迟延交付房屋权属证书的违约金按387916元每日万分之一计算，自2014年12月31日至2016年8月11日，计人民币22848.25元）。限于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告周莉娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2303元（已减半收取），由原告周莉娜负担1265元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1038元。限于本判决生效后七日内交纳。
二审中，上诉人向本院提交了宣传彩页四份，证明万豪旅游公司发布虚假广告，引诱上诉人投资，上诉人把积蓄投入进去，却没有回报。
被上诉人万豪旅游公司对上述证据质证认为，对其真实性没有异议，但是这些证据下的一行字可以证明其不构成购房要约，只是宣传材料。
本院对上述证据认证如下，被上诉人万豪旅游公司对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。
二审中，被上诉人万豪旅游公司没有提交新证据。
二审经审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的，有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的精神。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当前当地房地产形势等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4606元，由上诉人周莉娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 周楚臣
审 判 员 杜月婷
二〇一七年四月十七日
代书记员 周璟学