吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终1773号上诉人（原审被告）：松原市恒大禹盛房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区铂金路（博翔百年城BJ3-102）。法定代表人：王超，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟山，该公司法务。被上诉人（原审原告）：刘薇，住所地吉林省松原市。委托诉讼代理人：王强，吉林巨石律师事务所律师。上诉人松原市恒大禹盛房地产开发有限公司（以下简称恒大禹盛公司）因与被上诉人刘薇之间商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人恒大禹盛公司委托诉讼代理人钟山，被上诉人刘薇及其委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大禹盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续履行合同。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。恒大禹盛公司交付质量合格的房屋，刘薇解除商品房买卖合同于法无据。刘薇在一审庭审中一再强调因商品房质量不合格而要求解除合同，但经庭审查明恒大禹盛公司按照商品房买卖合同约定如约履行义务，将质量合格房屋交付给刘薇，刘薇没有证据证明其提出的诉讼请求所依据的事实，依法应承担不利的法律后果。刘薇采取分期付款的方式购买房屋，合同约定刘薇未如约交齐购房款，恒大禹盛公司有权不交房，但恒大禹盛公司向刘薇发出交房通知后，刘薇以种种理由拒绝接收，刘薇违约在先，应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，双方有任何一方无理由终止合同，责任方应承担违约责任，并按已付购房款的50%赔偿对方，一审法院以刘薇不想要房屋为由判决解除合同，但却没有判决刘薇承担赔偿责任，减轻了刘薇的责任，未保护恒大禹盛公司的利益。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条和第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，作为刘薇解除商品房买卖合同和车位合同的法律依据错误。双方依法成立的合同应当受到法律的保护，恒大禹盛公司交付了质量合格的房屋，刘薇也交付了大部分购房款，刘薇不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，并且没有证据证明其提出的诉讼请求所依据的事实。所以，依据上述法律规定不足以判决双方解除商品房买卖合同。刘薇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。1.恒大禹盛公司没有按照双方签订的商品房买卖合同约定的条件在2016年10月31日前交付争议房屋，而且在一审查明并认定的事实中，恒大禹盛公司私自委托对房屋的安全性进行了鉴定，违法法定程序，且并不是按照法律规定的检测标准，对于是否合格并没有做出相应的结论，只是说安全性略低于安全性标准。所以刘薇认为涉案房屋目前还是质量不合格房屋。因此，恒大禹盛公司的行为属于根本违约，刘薇是可以依法解除合同。2.关于恒大禹盛公司权利的问题。本案属于民事争议，并不属于刑事案件，认为判决过重，并不属于民事法律保护范围内。恒大禹盛公司可以在一审中提起反诉或者另行提起诉讼，其权利不在本庭审理范围内。刘薇向一审法院起诉请求：解除双方签订的商品房买卖合同；返还购房款458671.4元及利息。一审法院认定事实：2015年7月16日刘薇和恒大禹盛公司签订商品房买卖合同及补充协议，恒大禹盛公司将其开发的松原·恒大御景湾6栋2601室，建筑面积122.94平方米，按建筑面积计算，每平方米5287.42元，总价款650035元，售予刘薇。刘薇应交首付款260035元，余款39万向银行贷款。刘薇已经交付首付款68527元，恒大禹盛公司收到银行贷款39万元。双方约定房屋于2016年10月31日前交付。商品房买卖合同约定出卖人逾期交房超过180天，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计应付款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同的补充协议约定“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。补充协议约定出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。因恒大禹盛公司未提供松原市质量监督站竣工验收备案证，刘薇拒绝接收房屋。恒大禹盛公司在诉讼过程中自行申请吉林省建筑工程质量检测中心对其建设的涉案楼房进行鉴定，吉林省建筑工程质量检测中心鉴定结论为该工程鉴定单元安全性评定等级为Bsu级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载。另查明：恒大禹盛公司开发建设的恒大御景湾6#楼已经经过消防验收合格，恒大御景湾6#楼电梯已经经过松原市特种设备检验中心检测合格，恒大御景湾6#楼经过勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。恒大御景湾6#楼至今未取得松原市质量监督站竣工验收备案证。一审法院认为，刘薇和恒大禹盛公司签订商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。双方应按照约定行使权利、履行义务。刘薇已依约交付全部购房款，恒大禹盛公司应依约将具备验收合格的商品房交付给刘薇。刘薇购买的商品房已经经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位组织的验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定“勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位依法对建设工程质量负责”，第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第四十六条规定“建设工程质量监督，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”，第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理规定行为的责令停止使用，重新组织竣工验收”。建设部办公厅关于对深圳市《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函“……商品房经建设单位组织竣工验收合格后，即可交付使用，建设行政主管部门依法对已经竣工的建设工程不再进行质量考核，核发竣工验收证书。因此购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测”。刘薇因购买的房屋未取得《竣工验收备案证》拒绝接收房屋，刘薇已经明确表示不同意接受房屋，刘薇主张解除商品房买卖合同的请求本院予以支持。恒大禹盛公司应返还刘薇购房款458527元并自起诉之日起至返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十四条，第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、解除刘薇与松原市恒大禹盛房地产开发有限公司于2015年7月16日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、松原市恒大禹盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还刘薇购房款458527元并自2017年2月23日起至返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。案件受理费8180元，由恒大禹盛公司承担。二审期间双方当事人均未提供新的证据。本院查明事实如下：1.2015年7月16日刘薇与恒大禹盛公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定恒大禹盛公司将其开发的松原·恒大御景湾6栋2601室，建筑面积122.94平方米，按建筑面积每平方米5287.42元，总价款650035元，售予刘薇。刘薇应交首付款260035元，余款39万向银行贷款。刘薇已经交付首付款68527元，恒大禹盛公司收到银行贷款39万元。双方约定房屋于2016年10月31日前交付。因恒大禹盛公司未提供松原市质量监督站竣工验收备案证，刘薇认为房屋存在质量问题，拒绝接收房屋。恒大禹盛公司开发建设的恒大御景湾6#楼已经经过消防验收合格，恒大御景湾6#楼电梯已经经过松原市特种设备检验中心检测合格，恒大御景湾6#楼经过勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。恒大御景湾6#楼至今未取得松原市质量监督站竣工验收备案证。本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力。本案双方当事人争议的焦点是，诉争房屋是否存在质量问题，刘薇请求解除买卖合同是否应予支持。双方签订的补充协议第十条第3款约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结构表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或者存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得吉林省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”本案双方合同约定房屋交付时间为2016年10月31日，刘薇在交付一部分购房款后，恒大禹盛公司应按期履行交付房屋义务。刘薇称恒大房禹盛公司未能提供该涉案工程的竣工验收备案证，认为该房屋存在质量问题，而拒绝接收房屋。经查，恒大禹盛公司开发建设的恒大御景湾6#楼已经过消防验收合格，电梯已经经过松原市质量监督站验收合格，主体经过了勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。建设部办公厅关于对深圳市《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函“……商品房经建设单位组织竣工验收合格后，即可交付使用，建设行政主管部门依法对已经竣工的建设工程不再进行质量考核，核发竣工验收证书。因此购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测”。虽涉案工程尚未取得松原市质量监督站竣工验收备案证，但刘薇未提供充分证据证明该房屋存在质量问题，且吉林省建筑工程质量检测中心对涉案楼房进行鉴定，其鉴定结论为该工程鉴定单元安全性评定等级为Bsu级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载。刘薇请求解除双方签订的房屋买卖合同和补偿协议，既不符合双方补充协议的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，其诉讼请求本院不予支持。恒大禹盛公司的上诉理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初1193号民事判决。二、驳回刘薇的诉讼请求。一审案件受理费8180元，二审案件受理费8180元，合计16360元，均由刘薇负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一八年一月八日书记员  梁婷婷