四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终929号
上诉人（原审被告、反诉原告）周志华，女，汉族，1969年11月23日出生，住四川省金堂县。
委托代理人李艾，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金堂县赵镇泰吉街社区第五居民小组。住所地：四川省金堂县赵镇泰吉街社区*组。
负责人向前银，组长。
委托代理人温宏建，金堂县清江法律服务所法律工作者
被上诉人（原审第三人）杨静，女，汉族，1976年11月28日出生，住四川省彭州市。
上诉人周志华因与被上诉人金堂县赵镇泰吉街社区第五居民小组（以下简称泰吉第五小组）、杨静租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年9月11日，泰吉第五小组与周志华签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：泰吉第五小组愿意将产权属于泰吉第五小组的房屋出租给周志华。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同。第二条租期15年，自2012年2月1日起至2027年1月31日止。计租时间从泰吉第五小组将房屋水、电接通并交付周志华使用一个月后开始计算租金；周志华有下列情形之一的，泰吉第五小组可以终止合同，收回房屋：1.周志华利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；2.周志华拖欠租金累计达30天的。合同期满后，如泰吉第五小组仍继续出租房屋，周志华享有优先权。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条每年租金为人民币483600元；周志华每半年以现金方式交纳一次租金；周志华必须按照约定向泰吉第五小组交纳租金，如无故拖欠租金，泰吉第五小组给予周志华10天的宽限期，从第11天开始泰吉第五小组有权向周志华每天按实欠租金1%加收滞纳金。第四条泰吉第五小组将房屋交给周志华后，周志华的装修及修缮，泰吉第五小组概不负责。如周志华不再使用泰吉第五小组的门市后，周志华不得破坏已装修部分及房屋架构。第六条1.如果泰吉第五小组将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有权者继续有效。泰吉第五小组出卖房屋，须在3个月前通知周志华，在同等条件下，周志华有优先购买权。2.租赁期间，周志华若将租赁房屋整体转租给第三方使用应取得泰吉第五小组同意。但周志华必须督促并保证第三方履行本合同第三、四、五条的各项义务，如第三方违约，由乙方承担连带责任。第七条违约金和违约责任。1.若泰吉第五小组在周志华没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为泰吉第五小组违约，负责赔偿违约金5万元；2.若周志华在泰吉第五小组没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为周志华违约，周志华负责赔偿违约金5万元。第十一条本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要违约金5万元。上述合同出租方处加盖有泰吉第五小组公章及负责人向前银签名，承租方处有周志华签名。泰吉第五小组租赁给周志华的房屋位于金堂县赵镇十里大道情芳花木安置小区，房产证号为金房权证监证字第0××××37号。周志华租赁房屋用于经营孕婴用品。
2013年11月1日，杨静与周志华签订《商铺租赁合同》一份，周志华将其承租泰吉第五小组的房屋的一部分出租给杨静，租期5年，自2012年1月16日至2017年1月15日。
2014年2月20日，泰吉第五小组向周志华发出一份通知，内容为：“周志华同志：根据我组群众要求，通过议事会商议现将我组门面全部收回，即将拍卖。特此通知”。
周志华自2014年4月29日起未向泰吉第五小组支付租赁费。
2014年7月9日，泰吉第五小组向周志华发出一份通知，内容为：“我泰吉街社区五组于2014年7月8日召开群众代表扩大会议：会议听取本组广大群众意见，大家一致认为集体公房属广大群众共有财产，我组组长向前银在未经群众商议同意的情况下，私自与你签订的门面房租赁合同属无效合同，我组现要求你在30天之内将门面房退还，我组将另作安排”。
2014年8月11日，泰吉第五小组部分居民与周志华一方因房屋租赁问题发生纠纷。金堂县公安局水城派出所接警后出警处理。
2015年2月12日，周志华向泰吉第五小组出具承诺书一份，主要内容为：本人周志华承诺于（2014年4月29日—2015年4月28日）租泰吉五组门面租金费共计483600元，于2015年3月15日前付清。上述承诺书备注，到时付款少付45000元。
2015年3月17日，泰吉第五小组部分居民与周志华一方因房屋租赁问题发生纠纷。金堂县公安局水城派出所接警后出警处理。
2015年3月18日，周志华向泰吉第五小组出具承诺书一份，主要内容为：本人承诺租泰吉五组门面房租438600元（2014年4月28日—2015年4月28日）于2015年3月31日付清。到时房租未付清，租房合同作废。组上有权收回门面房，所欠房租须补清。
2015年4月1日，泰吉第五小组部分居民将租赁给周志华的房屋上锁，阻止周志华使用租赁房屋。金堂县公安局水城派出所接警后出警处理。
2015年6月11日，泰吉第五小组与周志华共同将租赁房屋的锁打开。周志华对房屋内的货物进行了清理。
2015年8月5日，周志华申请对租赁房屋的装饰装修现值进行鉴定。2015年9月28日，鉴定机构以申请方无法提供相应的资料为由退回鉴定。
泰吉第五小组与周志华一致同意于2015年8月27日解除双方的房屋租赁合同。
2015年10月9日，周志华将租赁泰吉第五小组的房屋（金房权证监证字第0××××37号）腾退给了泰吉第五小组。
原审法院认定上述事实有商铺租赁合同、通知、接（报）处警登记表、承诺书、照片、鉴定申请书、退案说明及当事人陈述等证据在案为证。
泰吉第五小组在原审的本诉请求为：一、解除双方于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》，周志华于解除合同之日起三日内将房屋交还给泰吉第五小组；二、周志华即时支付泰吉第五小组房屋租赁费483600元及相应滞纳金（从2015年3月15日起按所欠金额483600元每天1%计算至付清为止），并支付2015年4月29日至2015年10月9日的租赁费；三、周志华承担违约金5万元；四、诉讼费由周志华承担。
周志华在原审的反诉请求为：泰吉第五小组支付周志华装修残值损失525332.5元，转租出去的书店装修残值损失依照书店计算为准；二、泰吉第五小组支付周志华营业损失和工人工资损失合计67132元（包括时间为2013年1月7日、2014年8月11日、2015年3月7日、2015年4月1日、2015年4月1日至2015年4月28日）以及食品损失286136元；三、泰吉第五小组向周志华支付违约金5万元；四、泰吉第五小组承担全部诉讼费。
原审法院审理认为，周志华与泰吉第五小组签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人均应按合同约定履行各自的义务。
本诉部分，关于泰吉第五小组主张解除双方所签订的《商铺租赁合同》及要求周志华退房的问题。原审庭审中，泰吉第五小组与周志华达成一致意见，于2015年8月27日解除双方的房屋租赁合同，周志华于2015年10月9日将租赁房屋腾退给泰吉第五小组。对此，原审法院予以确认。关于租赁费，周志华于2015年2月12日向泰吉第五小组承诺支付租金483600元，于2015年3月15日前付清，备注到时付款少付45000元（即付438600元）；后又于2015年3月18日向泰吉第五小组承诺支付租金438600元，到时房租未付清，所欠房租须补清。根据周志华的两次承诺，结合常理，“少付45000元”是指如果周志华按时付款则可以少收45000元。周志华辩称的“少付45000元”是指与泰吉第五小组谈好了扣除装修损失，因无证据证明，原审法院不予支持。周志华称其2015年3月18日作出的承诺是因受到泰吉第五小组部分居民的胁迫，并无充分的证据予以证明，且其认可2015年2月12日作出的承诺。周志华未按承诺支付租赁费，根据其承诺，泰吉第五小组可以收回租赁房屋，但泰吉第五小组不应采用聚众闹事、锁门等非法手段行使权利。2015年4月1日，泰吉第五小组居民为收回房屋，将周志华租赁的商铺上锁，阻止周志华继续使用房屋，致使周志华此后无法正常使用该房屋，故自2015年4月1日起之后的房屋租赁费系周志华的损失，该损失是由泰吉第五小组造成的，周志华可不支付自2015年4月1日起之后的房屋租赁费。故泰吉第五小组请求周志华支付的租金483600元（从2014年4月29日至2015年4月28日），应扣除自2015年4月1日至2015年4月28日的租赁费37613元（483600元/360天×28天），即周志华仅应支付泰吉第五小组租赁费445987元，泰吉第五小组超过该部分主张的租赁费，原审法院不予支持。泰吉第五小组主张从2015年3月15日起按所欠金额483600元每天1%计算滞纳金，每天为4836元，该滞纳金约定明显过高，滞纳金主要目的在于弥补资金利息损失，故原审法院酌情确定以欠付租金445987元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止。因周志华最后的承诺于2015年3月31日付清，故滞纳金起算时间应从2015年4月1日起算。
关于泰吉第五小组主张违约金5万元，根据泰吉第五小组与周志华签订的《商铺租赁合同》第三条和第七条的约定，周志华提前要求解除合同应向泰吉第五小组支付5万元违约金，本案中周志华并没有要求提前解除合同，周志华的违约行为系未按照约定支付租金，该违约行为仅应依据合同第三条承担向泰吉第五小组支付滞纳金的责任，而非第七条约定的5万元的违约金。故对泰吉第五小组要求周志华承担违约金5万元，原审法院不予支持。
反诉部分，周志华主张其装修损失，原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，2014年2月20日、7月9日，泰吉第五小组先后向周志华发出通知，要求解除房屋租赁合同，虽然有解除合同的意思表示，但并无强行解除租赁合同的行为，也未实际产生合同解除的客观效果，周志华一直在占有、使用租赁房屋，并未因此影响其正常使用租赁房屋。而周志华于2015年3月18日向泰吉第五小组作出书面承诺支付租赁费，如到期未付，泰吉第五小组有权收回房屋。周志华并未按承诺支付租赁费，虽周志华口头陈述其作出的承诺系受泰吉第五小组的胁迫，但其举示的报警记录并不能证明周志华的承诺是受泰吉第五小组胁迫而作出的。周志华未按承诺支付租赁费，泰吉第五小组依据《商铺租赁合同》第七条第一款，享有解除合同、收回房屋的权利。故导致本案房屋租赁合同解除的根本原因在于周志华违约的行为。因周志华违约导致房屋租赁合同解除，泰吉第五小组也未表示同意利用周志华对租赁房屋的装饰装修，故周志华主张泰吉第五小组赔偿其装修损失，原审法院不予支持。
关于周志华主张的食品损失，由于在合同未依法解除的情况下，泰吉第五小组即将租赁房屋上锁，导致周志华不能正常使用租赁房屋，对此，泰吉第五小组应当承担赔偿责任。周志华提供了照片、供货商的产品价格表（进货单）和自己制作的食品明细表等证明损失，原审法院认为，虽然照片显示食品等确有被老鼠咬坏的情况，但并不能证明与泰吉第五小组将租赁房屋上锁间存在因果关系，且仅凭上述证据，也无法证明周志华损失的具体价值。故周志华的上述主张，因其证据不足，原审法院不予支持。如周志华有新的证据，可以另行主张权利。
关于周志华主张根据营业额环比计算营业损失，周志华并未提交证据予以证明，泰吉第五小组也不予认可，周志华应自行承担举证不能的法律后果，故对周志华的上述主张，原审法院不予支持。
关于周志华主张的工人工资损失，周志华仅提供了一张2014年10月21日有23个人员签名的“志华孕婴连锁人员工资表”，原审法院认为，该工资表的真实性无法确认，没有其他证据加以印证，泰吉第五小组也不予认可，故对周志华主张的上述主张，原审法院不予支持。
关于周志华主张的转租出去的书店的装修残值损失，因周志华并未支付该款项，原审法院在本案中不予处理。杨静主张的损失及违约金也不是本案的处理范围，杨静可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、判决生效之日起十日内，周志华支付泰吉第五小组房屋租金445987元及滞纳金（滞纳金从2015年4月1日起以445987元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回泰吉第五小组的其他诉讼请求；三、驳回周志华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费4770元，保全费3270元，两项合计8040元，由周志华负担7390元，泰吉第五小组负担650元；反诉案件受理费5112元，由周志华负担。
宣判后，周志华不服原审判决，向本院提起上诉，认为，泰吉第五小组在周志华租赁期间，且在周志华缴纳租赁费用的情况下，多次发出解除通知，并多次阻扰周志华使用案涉房屋，泰吉第五小组的行为严重影响了周志华对房屋的合理使用，并最终在未能就装修补偿达成一致意见时，使得周志华不得不拖延支付租金，以维护自身权益。因此，泰吉第五小组对案涉租赁合同不能继续履行而被解除，存在重大过错。泰吉第五小组在周志华租赁后的第二年即要求收回门面房，此时距周志华花费50余万元进行装修仅一年，在这种情况下，周志华要求泰吉第五小组支付装修损失，符合常理和交易习惯。泰吉第五小组将案涉房屋上锁，导致周志华不能正常经营，使得存放于案涉房屋中的奶粉、米粉等食品被老鼠咬坏，在此种情况下，泰吉第五小组应当对上述物品损失承担赔偿责任。综上，在泰吉第五小组擅自发函解除案涉租赁合同导致本案纠纷发生的情况下，泰吉第五小组应当赔偿装修残值损失和食品损失。故请求撤销原判第三项，改判泰吉第五小组支付周志华装修残值损失525332.5元和食品损失286136元，由泰吉第五小组承担一、二审全部诉讼费用。
泰吉第五小组辩称，泰吉第五小组不存在违约行为，也没有影响周志华经营，也没有给周志华造成损失。周志华自身的原因导致损失发生，泰吉第五小组对此不应赔偿，同时，周志华也未能提交证据证明其损失的大小。请求驳回上诉，维持原判。
杨静未向本院提交答辩意见。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、对案涉租赁合同解除原因的判定
泰吉第五小组认为案涉租赁合同解除的原因在于周志华未按照其承诺支付租金，构成根本性违约，进而泰吉第五小组可以解除案涉租赁合同。周志华认为泰吉第五小组在案涉租赁合同履行中、周志华已经交纳租金的情况下，擅自发函解除案涉租赁合同，且在周志华与泰吉第五小组洽谈赔偿事宜未果的情况下，泰吉第五小组拒收租金，因此案涉租赁合同解除的原因在于泰吉第五小组。对此，本院认为，2014年2月20日的函件中，虽有解除的意思表示，但泰吉第五小组未能举证证明其行使解除权符合法律规定或双方约定，且周志华仍继续使用案涉房屋，故泰吉第五小组的该行为不产生案涉租赁合同解除的后果。在周志华未能举证证明其具有行使先履行抗辩权、不安履行抗辩权以及泰吉第五小组同意等产生周志华可暂不交纳租金的情形存在的情况下，周志华自2014年4月29日起就未依约交纳租金，至2015年3月18日，周志华多次承诺交纳租金，但到期均未交纳。上述行为均能证明周志华以其行为明确表明不履行案涉租赁合同中的主要义务，故泰吉第五小组在此情况下可以解除案涉租赁合同。综上，本院依法确认案涉租赁合同解除的原因在于周志华违约。周志华关于案涉租赁合同解除的原因在于泰吉第五小组的主张，本院依法不予支持。
二、关于周志华主张的装修残值损失及食品损失能否得到支持的问题
本院认为，如前所述，案涉租赁合同解除的原因在于周志华违约，加之周志华也未举证证明泰吉第五小组同意利用装饰装修成果，因此周志华要求泰吉第五小组赔偿装修残值损失的主张，本院依法不予支持。对周志华要求泰吉第五小组赔偿食品损失的主张，本院认为，案涉租赁合同解除的原因在于周志华违约，且周志华在2015年3月18日明确承诺，将在2015年3月31日付清租金，如未付清，租房合同作废，泰吉第五小组有权收回案涉房屋，因此，可以认定周志华与泰吉第五小组就下列事项达成合意，即如周志华在2015年3月31日未付清租金，案涉租赁合同解除，泰吉第五小组收回案涉房屋。故周志华未能在2015年3月31日付清租金，双方约定解除的条件成就，案涉租赁合同解除。故泰吉第五小组部分居民将案涉房屋上锁的行为应视为泰吉第五小组依据双方的约定实施的收回案涉房屋不让周志华继续使用的行为，此时周志华应当积极配合履行腾退房屋的义务。现周志华未能举证证明其履行腾退义务时被泰吉第五小组拒绝，故周志华应对其不积极履行腾退义务产生的后果应承担责任即存于案涉房屋内的物品被老鼠毁坏的责任应由周志华自行承担。因此，对周志华要求泰吉第五小组赔偿食品损失的主张，本院依法不予支持。
综上所述，周志华的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5112元，由周志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 龚 耘
代理审判员 赵 锋
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杨大准