江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1504号
上诉人（原审原告）张坤，工人。
上诉人（原审原告）袁加莉（系张坤妻子），工人。
两上诉人委托代理人董伟海。
被上诉人（原审被告）盱眙金诚房地产开发有限公司，住所地盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧。
法定代表人唐宁，该公司董事长。
委托代理人李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
上诉人张坤、袁加莉与被上诉人盱眙金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2014年7月15日作出（2014）盱民初字第1209号民事判决。上诉人张坤、袁加莉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月22日公开开庭进行了审理，两上诉人张坤、袁加莉的委托代理人董伟海、被上诉人金诚开发公司的委托代理人李明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年5月14日原被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的新城花苑3幢1单元502号房，房屋总金额173933元；出卖人应当在2009年6月28日前将符合约定条件并取得批准文件的商品房交付买受人使用；逾期超过30日后出卖按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年按原价退房。合同签订后两原告支付房屋首付款53933元，同年8月8日以按揭贷款方式支付房款12万元，被告金诚公司向两原告出具房款全额的销售不动产统一发票。2010年3月18日双方办理了房屋交付手续，现该房屋两原告已装修入住。2014年3月31日被告金诚公司办理了涉案房屋登记备案，取得产权人为其公司的总登记房屋所有权证书，并以公告和上门通知的方式要求买受人提供相关资料办理变更登记手续。本案庭审期间，被告金诚公司陈述认为2013年底左右已将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但未提供证据加以证明。
另查明，2010年3月18日交付房屋当日原被告及淮安市华东物业管理有限公司（以下简称华东物业公司）为保证小区房屋交接及交接后物业管理工作的顺利开展与进行而签订了三方协议一份，约定了物业公司前期各项物业管理的内容、煤气管道及有线电视初装费的交纳、房屋交付的方式及装修要求等内容。该协议同时约定被告方向原告方支付柒仟叁佰元违约金，原告方对逾期交房等问题表示谅解，对被告不再主张任何权利。该协议中柒仟叁佰元字样为手工书写，其他协议内容为打印件。协议签订后原告张坤、袁加莉受领了被告金诚公司支付的违约金7300元。原告张坤在协议书乙方栏内签名属实。原告方对协议书质证认为7300元是逾期交房违约金；协议书是被告预先草拟好的格式合同，主要针对逾期交房违约金的处理，对于逾期办证应当承担的违约责任没有涉及，免责条款被告方未尽说明义务，因而排除对方权利的条款无效。同时认为违约金数额两原告当时主张的是18500元，后来经过磋商交涉后确定为7300元。被告金诚公司质证认为该协议是在平等、自愿情形下协商确定的，合法有效。证人王某（华东物业公司负责人）出庭作证认为，物业公司于2008年底进驻该小区，物业收费有难度，开发商与业主进行协商补偿事宜也需要对前期物业费用有个明确说法，三方签订了该协议，协议内容是经过三方协商同意的，违约金7300元是开发商与业主谈的，协议内容属实而且嗣后各方也是按协议执行的。原告方还当庭陈述协议签订后一直要求被告方履行办证义务，未再提出给付逾期办证违约金的要求。原告张坤、袁加莉在本案的诉讼请求为逾期办证违约金25404元，从2010年6月18日至2014年6月18日止，共4年，按已付房款173933元以每日万分之一计算。
原审原告张坤、袁加莉诉称，两原告在被告处购买了新城花苑3幢1单元502号房并且签订了商品房买卖合同，合同约定了原告所购商品房的基本情况、付款方式及逾期付款的违约责任，而且明确了房屋的交付时间、产权办理时间及逾期办证的违约金。合同签订后两原告如约交付了房款173933元，被告方却未按合同约定履行办理产权登记的义务，为此原告多次要求及时办理产权登记的义务并给付违约金，被告方却一拖再拖至今不予办理。要求判令被告金诚公司给付逾期办理产权登记违约金26039元。
原审被告金诚开发公司辩称，原被告在合同中约定逾期办证出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后起过一年的按原价退房，目前逾期办证已超过一年，原告方只能要求按原价退房而不能主张违约金。房屋产权证书的办理不仅是被告方的义务，原告也有协助义务，被告已于2014年3月31日将房产证手续办理完毕并通知原告变更登记，因此原告起诉将违约金计算至2014年5月26日是明显错误的。原被告双方所约定的逾期办证违约金比例明显过高，请求予以调整。关于违约金的约定是按日计算的，属于继续性债权，每天均有独立的诉讼时效，原告只能主张截止到起诉之日前二年的违约金，超过诉讼时效部分应当不予支持。原被告双方交房时，曾签订补充协议约定被告支付原告逾期交房违约金7300元，原告对于逾期交房问题表示谅解，不再主张任何权利，因此原告起诉主张逾期办证违约金没有任何法律依据。不承认原告张坤、袁加莉的诉讼请求。
原审认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。原被告签订商品房买卖合同后两原告先后以现金和按揭贷款方式支付了房款，2010年3月18日双方办理了房屋交付手续，现两原告已装修入住。因逾期交房违约金、物业管理、房屋交接等问题原被告会同华东物业公司于2010年3月18日签订协议书。协议内容涉及物业管理项目、煤气管道及有线电视初装费的交纳、房屋交付方式及装修要求，该事项均是商品房买卖合同的补充协议约定及物业管理条例规定的基本内容。被告金诚公司作为出卖人在物业交付前委托物管企业进行管理，以及根据商品房买卖合同及补充协议对相关事项进步约定，并无不当，协议内容或者依据约定或者依据规定，并为华东物业公司认可并实际履行，未对相关当事人设立新的权利义务，当属有效。该协议虽然主要内容是打印的，亦不能排除系事先协商确定的结果，况且对违约金7300元是手工书写的，两原告当初要求18500元，后经过磋商确定为7300元，已实际领取，嗣后虽敦促办理房产证，但未再主张逾期办证违约金，应当认定协议内容是三方当事人的真实意思表示，并非事先拟定、未经协商而可以重复使用的格式合同，因为该类协议涉及其他业主的违约金数额不是相同数额。该协议中明确交房及支付逾期交房违约金后，乙方（业主、两原告）对甲方（被告）逾期交房等问题表示谅解，对甲方不再主张任何权利。等表示列举未尽，任何指随便什么、无论什么，该条款文意确定无歧义，两原告对依合同约定的权利又以约定的方式予以抛弃并不为法律所禁止。因而两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告张坤、袁加莉的诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由原告张坤、袁加莉负担。
一审宣判后，张坤、袁加莉不服，向本院提起上诉称：被上诉人在一审中提供的“三方协议”是无效协议，并且与上诉人的主张无关。该协议既属格式合同又是霸王条款，把针对自己不利的条款予以回避，却加重权利人的义务，依据我国合同法的规定，应属无效合同。且被上诉人在一审中提供的证人当庭证明：一是订协议时业主不在场；二是该“三方协议”只针对逾期交房违约金和物业管理费问题，并不针对逾期办证。但一审法院无视证人证言，对“三方协议”的效力问题作出的认定是错误的。请求二审法院在查清事实后，依法支持上诉人在一审中的诉求。
被上诉人答辩称：“三方协议”是当事人协商的结果，并非格式合同。首先，物业公司的负责人在一审中当庭证明，协议内容属实，是经三方协商同意的，之后各方已经按协议内容执行；其次，上诉人在一审中陈述当初签订协议时主张违约金18500元，后与答辩人协商确定为7300元，并已实际领取；第三，该协议是三方当事人的真实意思表示，并非答辩人事先拟定，上诉人称该协议属格式合同无事实依据。依据三方协议，上诉人已不再享有主张逾期办证违约金的权利。…上诉人对被上诉人逾期交房等问题表示谅解，对被上诉人不再主张任何权利，同时对被上诉人赔付的违约金数额负有保密义务。该约定对上诉人具有法律约束力。综上，请求二审法院维持原判。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
另查，二审中，本院依职权调查了盱眙县住建局，该局房地产管理科向本院出具证明一份，内容：…3号楼，被上诉人于2014年1月2日办理交付备案手续（该商品房取得商品房交付使用批准文件）；盱眙县房地产管理所向本院出具证明一份，内容：…3号楼登记备案时间为2014年3月31日（办理产权证时需由被上诉人提供的相关资料）。
经双方当事人质证，对以上证据的真实性均无异议。
本案焦点：根据当事人及华东物业公司三方签订的协议，上诉人是否仍有权要求被上诉人承担逾期办证的违约责任。
本院认为，双方当事人及华东物业公司三方于2010年3月18日签订的协议，系当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律或行政法规禁止性规定，应属有效，当事人均应按约定履行，上诉人称该协议属无效协议无事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，双方当事人对被上诉人金诚公司在承担逾期交房违约金后，是否还应承担逾期办证的违约金产生分歧。对此，本院认为，当事人对合同条款的理解产生分歧时，应根据当事人订立合同的真实意思、条款的文义和法律相关规定作出合理解释。
依据双方签订的商品房买卖合同约定：被上诉人最迟应在2009年6月28日向上诉人交付商品房；并在商品房交付后90日内将办理权属登记需由被上诉人提供的相关资料报产权登记机关备案，否则，由被上诉人按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金。而涉案房屋实际交付时间为2010年3月18日，当日本案双方当事人及华东物业公司三方签订的协议书中，明确约定在金诚房地产公司向上诉人支付逾期交房违约金后，乙方（张坤、袁加莉）对甲方（金诚开发公司）逾期交房等问题表示谅解，对甲方不再主张任何权利。从该补充协议的文字内容看，对逾期交房等问题已有明确约定，该约定应包括逾期办证违约金。此外，根据双方商品房买卖合同约定：在商品房交付后90日内将办理权属登记需由被上诉人提供的相关资料报产权登记机关备案，该商品房的交付应指符合合同约定的交付条件，本案中，被上诉人所售房屋于2014年1月2日符合合同约定的交付条件，并于同年3月31日将需由其提供的办理产权证的相关资料在当地房管部门登记备案，并未超出合同约定的90天，故被上诉人也无需承担逾期办证的违约责任。综上，一审法院对此案判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费450元，由上诉人张坤、袁加莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 蒋同宝
二〇一四年十一月七日
书记员 丁 然