广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2444号
上诉人（原审原告）：周小婷。
委托代理人：王涛，系广东瑞轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市骏合商业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东城中心A1区裙楼商铺***号。
法定代表人：庄泽勇。
委托代理人：郭丽娟，系该公司员工。
上诉人周小婷因与被上诉人东莞市骏合商业有限公司（以下简称骏合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月20日，周小婷向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认周小婷与骏合公司签订的《商铺买卖合同》第七条无效；2、骏合公司立即支付2013年1月1日至2014年12月31日的商铺使用费137520元。
原审法院经审理查明：2011年7月17日，周小婷、骏合公司签订《商铺买卖合同》，约定周小婷购买骏合公司位于东城中心A1区的裙楼商铺一层170、171号铺，该商铺建筑面积为38.2平方米，其中套内面积19.14平方米，公共分摊面积为19.06平方米，以套内建筑面积计算单价77837元／平方米，总房价为1489800元。该合同第六条约定，出卖人应当于2012年12月30日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第七条商铺使用权约定：1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权和收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三人联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；2、如果在商铺使用权交接之前，买受人将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买受人有义务以书面形式通知出卖人，并保证不影响出卖人在此期间对商铺的使用权，如第三方因此向出卖人主张权利，买受人需承担违约责任；3、买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用。合同并对周小婷、骏合公司双方的其他权利义务内容作出了约定。上述合同签订后，双方开始履行合同，案涉商铺于2012年8月15日登记在周小婷名下，并办理了产权证；2012年11月24日，双方签订《交铺确认书》，确认案涉商铺予以交接。同日，周小婷与东莞市星玺商贸有限公司（以下简称星玺公司）签订《东莞星玺广场经营管理委托协议》，约定该协议签订当天，周小婷将案涉商铺交给星玺公司使用及经营管理，商铺经营管理期间的所有费用由星玺公司直接向承租方收取，各项收费标准由星玺公司根据实际情况自行拟定，协议期限自周小婷正式签署案涉商铺的《交铺确认书》之日起计至2014年12月30日止。2014年12月25日，周小婷以骏合公司存在宣传欺诈，格式合同约定的利益失衡而显失公平主张其与骏合公司签订的《商铺买卖合同》第七条无效，并要求骏合公司支付相应的商铺使用费。
原审法院认定上述事实的证据有：商铺买卖合同、房产证、交铺确认书、《东莞星玺广场经营管理委托协议》等证据及一审庭审笔录附卷为据。
原审法院认为：本案周小婷、骏合公司签订的《商铺买卖合同》，约定周小婷购买骏合公司案涉商铺，双方成立商品房买卖合同关系。本案诉争点在于：《商铺买卖合同》第七条的效力如何认定，骏合公司应否支付周小婷商铺使用费。
《商铺买卖合同》第七条的内容，主要是针对商铺使用权的归属予以约定。根据该条之内容，商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，骏合公司享有该商铺的使用权及收益权，周小婷在办理商铺使用权交接后不得以任何理由向骏合公司索取任何租金及管理费用。周小婷以《商铺买卖合同》第七条为格式条款，其内容排除了周小婷的主要权利，导致周小婷利益受损而主张该条款无效，对此，原审法院兹分析如下：首先，周小婷基于《商铺买卖合同》而取得案涉商铺的产权，可享有所有权人的一切权能。周小婷基于合同第七条约定将其所有权中的占有、使用与收益权予以让渡骏合公司，是所有权权能中处分权的具体实现。其次，周小婷购买商铺，其目的具有投资性质，此从周小婷陈述的骏合公司销售宣传内容及与星玺公司签订的协议可以印证。为确保商铺的升值，由有市场经验的经营者将众多的商铺统一经营管理，打造整体的商业氛围，是实践中提升物业商业价值的一种惯常做法。而要达成这一目标，必然要付出一定的时间成本。因此，考察合同格式条款，不仅要从合同的形式要件分析，更应充分关注物业的性质、合同的目的等实质要件。故综合考虑上述因素并依据契约正义之原则，骏合公司认为案涉合同为双方真实意思表示合法有效的抗辩主张成立，原审法院予以采信；周小婷主张合同第七条为格式条款而无效的诉求，理据不足，原审法院不予支持。鉴于案涉合同及第七条均有效，双方均应予诚信遵守，骏合公司取得2014年12月31日前的商铺使用权与收益权，因此，周小婷要求骏合公司支付2014年12月31日前的商铺使用费，于法无据，该诉求原审法院予以驳回。至于周小婷主张骏合公司存在欺诈销售事由，未提供证据予以证实。周小婷已取得案涉商铺之产权证后，诉讼中又以该商铺未办理规划施工许可证及竣工验收、消防验收，该主张法律依据不足，原审法院亦不予采纳。
综上，周小婷的诉求事实与法律依据不足，其主张不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回周小婷的全部诉讼请求。本案案件受理费3050.40元，由周小婷自行承担。
上诉人周小婷不服原审判决，向本院提起上诉称：案涉合同第七条应属无效条款。（一）第七条是格式条款，约定将商铺的占有、使用、收益权归骏合公司，排除了周小婷的主要权利，加重了周小婷的责任，且骏合公司在签订合同时并未说明，该条款依法应无效。（二）签订合同时周小婷并未取得商铺所有权，也不存在将商铺的占有、使用、收益权让渡给骏合公司的情形，原审法院对此认定有误。（三）周小婷同意将众多商铺统一经营是商业习惯，但并非免费统一经营，骏合公司应举证证明其这一商业习惯是免费的，原审法院以商业习惯来认定合同条款效力没有依据。（四）第七条是约定卖方所有权保留的一种形式，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，所有权保留不适用于不动产，该条款为无效条款。（五）骏合公司不具备房地产开发资质，案涉《商铺买卖合同》违反法律强制性规定，应属无效。据此，请求本院：撤销原审判决，依法支持周小婷的诉讼请求。
被上诉人骏合公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉商铺买卖合同是双方真实意思表示，相关条款没有排除对方当事人权利，案涉商铺也办理了交接和交易过户手续，该合同合法有效，本案也不适用《中华人民共和国合同法》第一百三十四条的规定。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，周小婷二审提交图片，拟证明开发商每年返还8%租金给业主是商业习惯，原审法院认定的商业习惯不符合事实，但周小婷同时确认该图片并非案涉商铺的，骏合公司不确认上述证据。骏合公司提交以下证据：1、生效证明书，拟证明其他类似的28宗案件判决书已生效，周小婷不确认上述证据关联性。2、商品房买卖合同，拟证明案涉商铺是骏合公司从东莞市东城区房地产开发公司处购买。周小婷主张骏合公司购买的是整栋商住楼，之后再将商铺分割出售，该行为是房地产开发行为，应具备资质。3、快递单和签收证明，拟证明星玺公司已于2014年12月31日前通过邮寄方式书面通知业主办理商铺交接手续。周小婷主张骏合公司在通知收铺时，没有将商铺合法分割和办理相应手续。4、租赁协议，拟证明周小婷已于2014年间将案涉商铺出租给星玺公司。周小婷对此没有异议。
再查明，双方对《商铺买卖合同》第七条的理解均与该条记载的内容一致，并不存在两种不同的理解。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对周小婷上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）《商铺买卖合同》第七条的效力。（二）骏合公司应否支付商铺使用费。
关于焦点一。案涉商铺是骏合公司从案外人处购买后转让给周小婷，属于二手房买卖，骏合公司不具备房地产开发资质并不影响《商铺买卖合同》整个合同的效力。《商铺买卖合同》第七条是对在2014年12月30日前的商铺使用权归属的约定，该约定内容清楚明确，双方对此也不存在歧义或不同理解。该条约定是通过产权人让渡两年的商铺使用权和收益权为代价，获取有市场经验的经营者将众多商铺统一经营管理，打造整体商业氛围，提高商铺知名度的目的。对于产权人而言，其付出的是两年的商铺使用权和收益权，对于经营者而言，其付出的是人力、宣传成本等，各自均需为此付出相应的对价，并不存在排除产权人主要权利，加重产权人责任的情形，周小婷如不同意该条约定，完全可以不签订合同购买案涉商铺，但周小婷不仅签订了合同，也与星玺公司签订了《东莞星玺广场经营管理委托协议》，可见周小婷对合同第七条约定的后果是清楚的，也按照合同约定履行，现周小婷再以合同第七条是排除产权人主要权利的格式条款为由主张该条款无效没有任何依据，本院不予支持。
关于焦点二。如上所述，《商铺买卖合同》第七条依法有效，根据该条约定，骏合公司取得2014年12月30日前的商铺使用权和收益权，周小婷要求骏合公司支付上述期间的商铺使用费没有任何依据，原审法院不予支持其诉请正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周小婷的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3050.4元，由上诉人周小婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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