北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11222号
原告：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人：何伟明，董事长。
委托代理人：赵显光，北京市融泰律师事务所律师。
委托代理人：郭莹，女，1986年4月28日出生。
被告：王培刚，男，1950年6月20日出生。
委托代理人：孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。
原告北京新世界物业管理有限公司诉被告王培刚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理。依法由审判员刘钧强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业管理有限公司的委托代理人赵显光、郭莹与被告王培刚及其委托代理人孙晓辉、贺孝龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京新世界物业管理有限公司诉称：原告接受北京致祥房地产开发有限公司的委托，对北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓提供物业服务。被告系该公寓×号房屋使用人（房屋建筑面积为55.95平方米）。2009年6月5日，原、被告签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，被告的房屋物业服务费为每月每平方米11.96元，每年物业服务费为8029.94元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，原告依约为宝鼎中心提供物业服务，但被告自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年7月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计18067.32元未交纳。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故原告在此主张按被告拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，要求被告支付自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年7月1日至2013年7月31日的物业服务费18067.32元及违约金5420.2元；本案诉讼费由被告承担。
被告王培刚辩称：原告追索的2009年的物业服务费，已超过法律规定的诉讼时效期间。物业服务合同是原告自行拟订的，被告是被迫签订的。原告提供的物业服务脏乱差，其制定的服务标准与实际服务质量相差甚远。被告对原告的收费标准不认可。而且，双方所签订的物业服务合同是一年期的。对于违约金，被告不同意承担。而且，其约定标准过高，对此被告要求将其标准调整为同期银行存款利率。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心系案外人北京致祥房地产开发有限公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受北京致祥房地产开发有限公司委托对该中心进行物业管理服务。
由于北京宝鼎中心所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，北京致祥房地产开发有限公司委托原告对北京宝鼎中心进行统一管理、综合服务，北京致祥房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向北京宝鼎中心业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，北京宝鼎中心的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给北京新世界物业管理有限公司。
2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字[2002]245号《关于宝鼎中心物业管理服务收费标准的批复》，指出北京宝鼎中心物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。
原告接管北京宝鼎中心物业服务后，原北京市崇文区房屋管理局于2009年11月23日就原告接管和收费中存在的问题向其发出《整改通知》。原告依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。
2009年8月21日，原告将北京宝鼎中心物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在北京宝鼎中心大厦内进行了公示，并对公示情况由北京市信德公证处进行了公证。原告对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。
在提供物业服务过程中，原告由其下属的北京新世界物业管理有限公司二分公司对北京宝鼎中心提供物业服务。
2009年6月，案外人张子奕经拍卖竞拍购得北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×层×号等四套房屋的所有权。张子奕将上述四套房屋交由被告管理使用，并由其承担物业服务费。
2009年6月5日，北京新世界物业管理有限公司二分公司（甲方）与被告（乙方）签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方房屋所在的宝鼎中心提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。
该合同签订后，原告依约为被告使用的房屋提供物业服务。
因被告未向原告交纳自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年7月1日至2013年7月31日的物业服务费18067.32元，原告诉至本院。
庭审中，被告对原告所称其使用的×号公寓的建筑面积为55.95平方米的事实没有异议。
为证明所主张的物业服务费没有超过诉讼时效期间，原告提供其于2010年4月10日、2011年3月6日、2012年6月7日分别在被告所购买的×号、×号公寓房门上张贴催款通知的照片，证明其持续主张权利，要求被告支付包括×在内所有公寓的欠费。被告对此称没有见到上述催款通知。
被告称，其没有交纳物业服务费的原因为原告未对其所购买的位于北京宝鼎中心顶层的×号、×号、×号、×号公寓和使用张子奕的×号、×号公寓的漏雨问题进行修理和物业服务质量较差；由于原告未履行维修义务，其只好自行对×号、×号公寓进行了修缮。原告称由于涉及工程较大，经费没有审批下来，故未能对被告的漏雨房屋进行修理；被告所称物业服务差，是因宝鼎中心属于烂尾楼，由于存在历史遗留原因造成。
上述事实，有当事人的陈述及《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》，照片，（2009）崇民初字第3268号民事判决书，查表记录和庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案涉诉的北京宝鼎中心没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位北京致祥房地产开发有限公司将小区的物业委托给有资质的原告进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向宝鼎中心业主和租户公示，合法有效。案外人张子奕购买北京宝鼎中心×号等4套房屋后，将上述房屋交由被告管理使用，并由其承担物业服务费。被告就使用的×号公寓的物业服务事宜与原告签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。作为该物业服务合同主体的原、被告均应按约定履行各自义务。原告提供物业服务后，被告应按每月每平方米11.96元标准向其交纳物业服务费。现原告要求被告支付物业服务费，有其合同依据，本院应予支持。因被告使用张子奕的×号公寓位于大厦顶层，原告对其房屋漏雨问题一直未进行修缮，其行为属于原告履行物业服务义务不符合约定，对此其应承担相应责任。对于原告所主张的物业服务费中的公共区域及房屋维修费用的部分，本院予以扣除。关于原告主张的违约金，鉴于原告在物业服务中未履行公共区域及房屋维修义务是导致被告未按约定支付物业服务费的原因之一，故其要求的违约金本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因原告提供的证据已证明其一直向被告催要物业服务费，对此本院认定原告在一直向被告主张权利，其诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对被告提出的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
被告王培刚于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司支付北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×层×号房屋自二○○九年十一月一日至二○○九年十二月三十一日和二○一一年七月一一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费一万七千七百六十五元一角九分；
二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费194元，由北京新世界物业管理有限公司负担25元、王培刚负担169元（北京新世界物业管理有限公司已交纳，王培刚于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘钧强
二〇一三年十一月五日
书记员 王 威