江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2634号
上诉人（原审被告）南通市中高房地产开发有限责任公司，住所地南通市工农路195号万立通大厦501室。
法定代表人薛春，董事长。
委托代理人赵坚，南通市中高房地产开发有限责任公司职员。
上诉人沈建新（原审被告），青岛中高置业有限公司职员。
委托代理人吴峰，江苏信阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许健，南通市紫琅防水公司退休职员。
委托代理人费宏顺，江苏崇诚律师事务所律师。
上诉人南通市中高房地产开发有限责任公司（以下简称中高公司）、沈建新因与被上诉人许健业主共有权纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，众和花园小区系中高公司（原恒成公司）开发建设。许健系7幢404室和7幢102室业主。2001年5月28日，恒成公司与沈建新签订商品房预售合同，将众和花园7号楼底101室以26000元的价格出售给沈建新。合同补充条款约定：不确定拥有产权证，能办理照顾办理。如办不到产权证，拥有永久使用权。沈建新向恒成公司交纳了26000元房款并占有使用该房。许健作为众和花园小区的业主，将中高公司及沈建新诉至法院，请求确认恒成公司与沈建新买卖众和花园7幢底101室的处分行为无效。
另查明，许健提供的房屋平面图、立面图显示案涉的众和花园7号楼底101室位于该幢楼房一层东侧的室外楼梯之下，与许健的7幢102室相邻，楼梯上部无顶盖。许健提供的众和花园7幢102室房屋产权证（南通房权证字第××号）的平面图中显示案涉房屋所占面积为室外楼梯。
还查明，中高公司提供的总平面图、一层平面建筑施工图、一层结构施工图、竣工图表明：室外楼梯为悬挑结构。案涉101室为设计变更后增加部分，至一审法庭辩论终结时，中高公司及沈建新亦未向法庭提供该101室为沈建新所有的合法产权证书。
一审诉讼中，许健代理律师持法院出具调查令向南通市房屋产权监理登记中心调查案涉楼梯间是否列入众和花园7幢的公摊面积。南通市房屋产权监理登记中心于2014年4月18日回复说明：众和花园7幢的室外楼梯，其面积已计入公摊面积。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、中高公司与沈建新签订的商品房预售合同所涉及的众和花园7号楼底101室是否属于业主共有。2、许健起诉要求确认中高公司与沈建新买卖众和花园7幢底101室的处分行为无效是否超过诉讼时效。
对于争议焦点1，从竣工图纸可知，案涉房屋位于一层室外楼梯之下，对于该房屋产权归属的认定，应以房屋产权登记部门的认定为准。南通市房屋产权监理登记中心作为房屋产权登记部门出具的说明表明，众和花园7幢的室外楼梯已计入公摊面积。而该室外楼梯面积的计算是以其投影面积为计算依据，其下的楼梯间即案涉房屋部分不应重复计算面积。因此，整个楼梯的空间包含楼梯间在内均计入公摊面积，应为业主共有。另外，众和花园7幢102室产权证的平面图中亦显示案涉房屋的位置为室外楼梯，而非7幢101室，从另一方面说明案涉房屋未单独计算面积，沈建新未领取该101室的产权证，亦表明了这一事实。至于中高公司提出的楼梯为单独的悬挑结构，案涉房屋系后增加的部分，这仅仅是对房屋结构的说明，不改变其已计入公摊面积的事实，综上，案涉7幢101室所占空间已属业主共有。
关于争议焦点2，因中高公司与沈建新买卖合同处分的标的物属于业主共有，其侵犯的是业主的物权，其侵权事实持续存在，因此许健以业主的身份提出请求确认处分行为无效并未超过诉讼时效。
综上所述，南通市崇川区众和花园小区第7幢底101室为业主共有，中高公司与沈建新买卖行为侵犯了业主共有权，应属无效。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决中高与沈建新买卖南通市崇川区众和花园7幢底101室的处分行为无效。案件受理费80元，由中高公司与沈建新共同负担。
宣判后，中高公司与沈建新不服，向本院提起上诉称：1、根据一审中双方提供的南通市国土规划局批准的规划总平面图及最终调整总平面图、南通市建设委员会工程管理科批准的平面图、立面图等关于众和花园的建筑设计以及规划资料，案涉众和花园7号楼一层的室外楼梯属于悬挑楼梯，其下方无单独的楼梯间设计，因此，众和花园7号楼底101室在规划中并不存在。诉争的众和花园7号楼底101室之所以存在，是中高公司施工过程中作出的变更增加部分，虽未履行正常的批准手续，但在施工图竣工图中已体现，这也正是至今未领取产权证的关键原因。故众和花园7号楼底101室不应成为众和花园业主共有权的权利客体，一审认定有误。2、南通市房屋产权监理登记中心在一审中出具给原审法院的《说明》，“众和花园7幢的室外楼梯，其面积已计入公摊面积”，其针对的是涉案室外楼梯是否计入业主公摊面积的陈述。但原审法院超越了说明的意思表达范围，认定整个楼梯的空间包含楼梯间在内均计入公摊面积。3、中高公司与沈建新之间的交易发生在物权法施行之前，根据“法不溯及既往”原则，本案不适用《物权法》进行裁判。请求撤销一审判决并依法改判。
被上诉人许健答辩称，1、无论是南通市国土规划局批准的规划总平面图、南通市建设委员会工程管理科批准的平面图、立面图，还是城市建设档案馆保存的竣工图，所有证据都是吻合一致的，证明讼争的众和花园7幢101室实际上就是与7幢102室相邻的室外楼梯间这样一个事实。室外楼梯是悬挑结构还是下面加支撑的结构，均不影响对室外楼梯和楼梯间的认定。2、一审中法院对讼争的标的楼梯间等专门进行了调查取证，南通市房屋产权监理登记中心也出具了说明，证明楼梯列入公摊面积。对照《房产测量规范》规定“8.2.2计算一半建筑面积的范围c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”3、法律规定是一脉相承的，一审法律适用并无不当。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中沈建新提供了以下证据：1、规划许可证的红线附图，从图上看涉案101室、楼梯不在红线以内。2、竣工验收7号楼的东立面图没有标注101室。3、规划许可证，证明7幢室外101室不是楼梯间，不在红线范围内。
许健质证意见为：证据1、2证明101室确实不存在，但其是楼梯间。关于规划许可证，其证明101室不在红线范围内，这个规划许可证如果与实物有冲突应当以实物为准。
中高公司对沈建新提交的证据没有异议。
中高公司提供了以下证据：1、建筑工程竣工验收备案证明书，2单位工程竣工验收证明书，证明101室通过了竣工验收，是合法建筑。
许健质证意见为：对中高公司举证证明101室通过验收是合法建筑我方不持异议，整幢楼是合法建筑，但中高公司所指的101室到底在什么位置我方不清楚。按照目前的图示和证据看101室就是102室东隔壁的楼梯间。
沈建新质证意见为：一审的时候就有竣工图提交的，显示有101室。对该证据的真实性、合法性没有异议，证明原先规划中不存在，但事后在规划出来后加了这部分，并且经过了竣工验收。
本院认为，《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）第三条第（七）款，“楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积”。本案中，南通市房屋产权监理登记中心已出具的说明表明众和花园7幢的室外楼梯已计入公摊面积，即外楼梯及楼梯下方的空间属业主共有，众和花园7幢101室在外楼梯的正下方，已不再计算建筑面积，无论诉争的众和花园7号楼底101室是否系中高公司施工过程中变更规划增加的部分，均改变不了该空间属于业主共有的性质，故中高公司与沈建新签订的买卖合同侵犯了业主共有权，一审判决中高公司与沈建新买卖南通市崇川区众和花园7幢底101室的处分行为无效并无不当。综上，中高公司与沈建新的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南通市中高房地产开发有限责任公司和沈建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 司荣华
二〇一五年一月十五日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；