江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5913号
上诉人（原审被告）：赵威，男，1989年12月1日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：赵桂祥（与赵威系父子关系），男，1962年11月28日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：刘天宇，江苏铸品律师事务所律师。
送达地址：徐州市解放北路2号汇源置地广场1315室。
被上诉人（原审原告）：江苏汇联置业有限公司，住所地徐州市绿地城市广场瀛海写字楼A座507。
法定代表人：刘振宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。
上诉人赵威因与被上诉人江苏汇联置业有限公司（以下简称汇联公司）房屋销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初1376号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人赵威向本院提出上诉：请求判决1、撤销一审判决，或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律不当。根据合同法第九十三条判决解除双方合同，但是本案被上诉人单方要求解除合同，而不是双方协商解除合同，根据合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。一审法院没有适用第九十六条的规定是错误的。2、一审法院没有查明上诉人是否与银行办理了抵押手续的情况下判决解除合同错误。3、一审判决解除合同，但是仅仅按照涉案房屋购买时的价值向上诉人返还剩余价款侵害了上诉人的合法权益，对上诉人不公平。房屋的增值部分应当属于上诉人。4、被上诉人提起本案诉讼的主要原因是替上诉人偿还了银行贷款，法律已经赋予其追偿权，被上诉人不履行追偿权，直接要求解除合同侵吞了上诉人的利益。物权优先于债权，上诉人作为涉案房屋的所有权人，在偿还债务后仍是房屋所有权人。一审判决剥夺了上诉人作为物权所有人的权益。5、上诉人已经将全部房款交给被上诉人，被上诉人也已将涉案房屋交付给上诉人使用，因此双方签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的问题。6、双方所签的补充协议第三条已经写明：在履行完毕合同注销手续后，出卖人交剩余房款（若有退还买受人）如已付房款不足出卖人损失，出卖人有权追索，说明即使被上诉人有权按照双方所签的第三条合同，其也应当以解除时的房产价值为标准于上诉人进行结算，多退少补。7、上诉人在购买涉案房屋时，被上诉人是要求上诉人必须购买地下室，故上诉人购买了B6-2-负210号地下室，该地下室是与涉案房屋捆绑销售，即使解除合同被上诉人也应当解除该两份合同，否则上诉人仅持有地下室，既不能居住也不便于销售，显然被上诉人的解除行为直接损害了上诉人的权益。
被上诉人汇联公司答辩称：被上诉人认为原审法院认定事实清楚，证据充分，原审判决应当予以维持，理由如下：1、被上诉人主张解除与上诉人之间的商品房买卖合同，既有事实依据也有合同依据，也有法律依据。双方的商品房买卖合同补充条款明确规定了上诉人一方不能够如期偿还银行贷款被上诉人代偿后有权解除合同。徐州市泉山区人民法院的借款合同的判决认定了上诉人没有如期归还银行贷款，被上诉人要求解除与其之间的商品房买卖合同是成就的。原审人民法院判决解除合同并无不当，其使用的合同法93条规定，于双方约定的合同条款是对应的，适用法律正确。2、原审法院判决解除合同后，上诉人应当依法承担的代偿款以及损失也是正确的，对此被上诉人向原审法院提供了徐州市泉山区人民法院履行的证据，以及律师费收取的证据，事实清楚，证据确实充分。3、上诉人所主张的地下室是单独的商品房买卖合同，且已经被云龙区人民法院查封，下一步要进行评估拍卖程序，与被上诉人之间无任何关系，综上所述，请求二审法院依法维持原判。
汇联公司一审诉称请求：1、解除双方当事人之间签订的编号为0421522的《商品房买卖合同》；2、赵威向汇联公司赔偿资金损失21320.89元；3、赵威支付汇联公司律师费23367元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月12日，汇联公司与赵威签订合同编号为0421522的《商品房买卖合同》，赵威购买由汇联公司开发的云龙华府B6幢2单元1601室住房。合同总价款1026961元，赵威于2013年12月12日支付首付款316961元，剩余房款710000元通过中国银行股份有限公司徐州分行贷款支付。因赵威未按期履行还款义务，中国银行股份有限公司徐州分行诉至法院，要求赵威承担的各项费用共计694542.5元，并要求汇联公司对上述债务承担连带责任。徐州市泉山区人民法院于2017年1月24日作出判决，赵威应向中国银行股份有限公司徐州分行支付各项费用总计699917.5元，汇联公司对上述款项承担连带保证责任。因赵威未按判决书指定的期间履行上述支付义务，故汇联公司于2017年3月3日向中国银行股份有限公司徐州分行支付各项费用共计710696.46元。现汇联公司依据双方签订的《商品房买卖合同》附件4合同补充协议第三条要求解除与赵威签订的商品房买卖合同，并要求赵威支付相关资金损失。
一审依法审理查明：2013年12月12日，汇联公司（出卖人）与赵威（买受人）签订了编号为0421522的《商品房买卖合同》，双方约定：赵威向汇联公司购买徐州市云龙华府B6幢2单元1601室房屋，房屋总价款为1026961元，赵威应于2013年12月12日支付首付款316961元，余款710000元于2014年1月11日前支付给汇联公司。在商品房买卖合同附件四合同补充协议第3条第3款约定：买受人未按时还贷的，买受人应在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准），足额偿还所欠款项，届时仍未能偿还的，出卖人有权单方解除合同，买受人须向出卖人赔偿累计应付款的3%及向出卖人偿付代为偿还的款项和因此产生的费用。在履行完毕合同注销手续后，出卖人交剩余房款（若有）退还买受人。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。合同补充协议第17条约定：本合同依法解除后，买受人应当在接到解除合同通知后30日内，亲自或公证委托他人至出卖人处办理解除合同的手续，并配合出卖人至房产交易机构办理完毕合同的注销登记手续，否则，出卖人有权通过诉讼解决，由此而发生的所有费用，包括但不限于相关手续费、诉讼执行费用及出卖人律师费均由买受人承担。
2014年1月10日，赵威因购买上述房屋与中国银行股份有限公司徐州分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向其贷款71万元，汇联公司（开发商）为保证人。贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算。还款日为每月的2日。借款人未按期归还贷款本息的视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。汇联公司为赵威提供阶段性连带责任保证。附件一第四条约定，若开发商为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任……3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任……保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任……5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。赵威在借款人处签字按捺，汇联公司在保证人处盖章。
因赵威未按约向中国银行股份有限公司徐州分行履行还款义务，中国银行股份有限公司徐州分行将汇联公司、赵威及赵桂祥诉至徐州市泉山区人民法院，徐州市泉山区人民法院作出（2017）苏0311民初20号民事判决书，判令赵威给付中国银行股份有限公司徐州分行借款本金651697.55元、逾期利息2528.04元、罚息16.91元（暂计算至2016年11月21日，自2016年11月21日起逾期罚息、复利、按双方合同约定计算至实际给付之日）、律师费40300元；汇联公司及赵桂祥对赵威上述债务承担连带清偿责任。截止至2017年3月3日，赵威共计拖欠中国银行股份有限公司徐州分行710696.46元（包括本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等）。2017年3月3日，汇联公司代赵威向中国银行股份有限公司徐州分行支付710696.46元。
又查明，就本案诉讼汇联公司与江苏汇君律师事务所签订委托代理合同，江苏汇君律师事务所指派张雁律师为本案的第一审代理人，汇联公司按约定向律师事务所支付律师代理费用23367元。
一审法院认为：双方所签《商品房买卖合同》，双方当事人及中国银行股份有限公司徐州分行三方所签《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，汇联公司为赵威与中国银行股份有限公司徐州分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》提供了保证担保，在办妥商品房抵押登记手续之前，赵威未按贷款合同的约定偿还贷款，则汇联公司有权单方解除《商品房买卖合同》，赵威须向汇联公司赔偿累计应付款的3%及向汇联公司偿付代为偿还的款项和因此产生的费用。现汇联公司单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，故应认定解除双方签订的《商品房买卖合同》。赵威作为买受方购买房屋，向汇联公司支付购房款1026961元，因赵威未按约向银行还款，汇联公司履行保证责任向中国银行股份有限公司徐州分行支行代偿的贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费总计710696.46元，并为本案支出律师费23367元，根据合同约定可向赵威追偿并要求其赔偿资金损失，故赵威应支付汇联公司734063.46元并向汇联公司赔偿累计应付款的3%，即21320.89元（710696.46元×3%），两项合计755384.35元。该款与赵威已支付的1026961元相抵后，汇联公司应返还赵威271576.65元。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：（一）解除汇联公司与赵威签订的《商品房买卖合同》。（二）汇联公司于判决生效之日起十日内返还赵威271576.65元。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审与一审查明的事实一致。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人汇联公司要求解除双方商品房买卖合同应否予以支持。2、双方合同解除后，房款返还的数额如何认定。
本院认为，首先，关于被上诉人汇联公司要求解除双方商品房买卖合同应否予以支持的问题。本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人在合同中明确约定出卖人在买受人未按时还贷的情况下，享有单方解除权。因赵威怠于还款，合同约定的解除合同条件成就，汇联公司作为解除权人可以就此行使单方解除权。同时，上述合同法第九十六条规定，当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。汇联公司起诉请求确认解除合同即视为通知赵威。因此，一审判决确认双方签订的商品房买卖合同解除并无不当。
其次，合同解除后，房款返还的数额如何认定。上诉人主张不应按购买房屋时的价格向赵威返还剩余房款，而应当按照现在的市场价格计算剩余房款。根据双方当事人合同约定“……出卖人有权单方解除合同，买受人须向出卖人赔偿累计应付款的3%及向出卖人偿付代为偿还的款项和因此产生的费用”，赵威作为买受人向汇联公司赔偿的依据是上述应付款，同时汇联公司代为还款时的计算依据也是应付款，因此返还剩余房款的计算依据也应为商品房购买时的房屋应付款数额。本院认为上诉人的此项上诉主张亦不成立。
最后，关于地下室合同的问题，该地下室合同的订立与房款的给付均独立于商品房买卖合同，因此上诉人关于该份地下室合同应当与商品房买卖合同一并解除的问题于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人赵威的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14043元，由上诉人赵威承担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十一月二十四日
书记员 张恒一