上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初7013号
原告：邱仪禄，男，1971年4月28日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。
原告：陈同满，男，1977年9月29日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。
两原告共同委托诉讼代理人：丁马祥，男。
被告：上海源升玻璃技术有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：张先李，总经理。
委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。
原告邱仪禄、陈同满诉被告上海源升玻璃技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2016年4月12日立案受理，案号为(2016)沪0118民初3865号。两原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。该案判决后两原告提起上诉，经上海市第二中级人民法院裁定发回重审。本院于2017年6月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，后被告撤回反诉。本案于2017年7月6日和2017年11月23日两次公开开庭进行了审理，原告邱仪禄、陈同满、两原告共同委托诉讼代理人丁马祥、被告委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱仪禄、陈同满向本院提出诉讼请求：判令被告支付两原告补偿款人民币567,830.50元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付两原告补偿款573,017.25元(其中原告陈同满租赁房屋补偿款228,155.25元，原告邱仪禄租赁房屋补偿款344,862元)；2、判令被告退还两原告押金各5,000元。事实与理由：2014年12月1日，两原告向被告租赁位于青浦区练塘镇蒸浦村蒸浦路XXX号厂房用于企业经营。双方口头约定租期3年，年租金为17.40万元。被告于2016年3月11日向两原告催要租金，但两原告发现被告已就所租赁的房屋于2015年11月12日与青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室签订了搬迁补偿协议，两原告遂与被告协商有关补偿事宜，但被告拒不补偿两原告，故两原告起诉至法院。
被告上海源升玻璃技术有限公司辩称：不同意两原告的诉讼请求。被告仅与原告陈同满存在租赁关系，与原告邱仪禄不存在租赁关系。被告将厂房租赁给原告陈同满后，原告陈同满又转租给原告邱仪禄。原告陈同满在2015年9月已经搬走，租金也是原告陈同满支付被告的。关于拆迁补偿，被告已与原告陈同满达成协议，约定原告陈同满放弃拆迁补偿款，原告陈同满支付租金至2015年10月底，之后的租金被告不再收取，原告陈同满可以无偿使用至厂房拆除之日止。被告同意退还押金1万元。
经审理本院确认事实如下：2014年1月1日，被告与青浦区练塘镇蒸浦村村民委员会签订租赁合同，约定被告向蒸浦村委会承租位于蒸浦村蒸南路XXX号的房屋，占地面积为1,853平方米，建筑面积为1,118平方米，租期5年。被告承租后对原有厂房进行了扩建。
2015年11月12日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、青浦区练塘镇蒸浦村村民委员会(乙方)、被告(丙方)，三方签订《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，约定：一、乙方及丙方自愿关闭企业，搬迁设备，腾空厂房，甲方对建设用地实施减量化，并同意对乙方及丙方的房屋、土地使用权、设备搬迁、停产停业损失及职工经济补偿金采用货币方式进行补偿；二、乙方及丙方所有的房屋坐落在蒸浦村蒸浦路XXX号，实际用地面积3.37亩，实际建筑面积2,203.21平方米；四、经上海上资土地估价有限公司评估，丙方地上物及其他评估总价为1,253,774元(详见评估报告)；五、丙方停产停业损失补偿495,565元；七、乙方及丙方应于2016年1月12日前完成全部厂房搬迁，并将空房整体移交甲方验收，乙方及丙方搬迁时不得拆除评估范围内的房屋设备和建筑材料。
2016年3月11日，被告在系争厂房处张贴解除租约通知，主要内容为：两原告房租于2014年12月1日至2015年11月30日到期，2015年12月1日后的租金至今未收，被告曾多次要求两原告腾出，但两原告一拖再拖，至今仍未腾出，故再次通知两原告在10日内搬离场地并付清2016年3月10日前的水电费和租金。后被告将上述通知书中的“房租于2014年12月1日至2015年11月30日到期”改为“房租于2014年11月1日至2015年10月30日到期”，其他内容不变，重新发给原告陈同满，原告陈同满在该通知书上签字。
2016年5月20日，被告(甲方)，原告(乙方)，双方签订《协议》，约定因乙方房租在2015年10月份到期，也因甲方本场地要拆迁，所以甲乙双方到拆迁时互不补偿(甲方在2015年10月以后给乙方场地使用不需要乙方承担租金，乙方在本仓库拆迁时不需要甲方任何经济补偿和向有关部门索要经济补偿，乙方无条件搬离甲方场地)。甲方把蒸南路XXX号仓库给乙方使用，仓库面积大概(2人现有160)平方米左右，乙方在使用过程中只要承担电费和税费不需承担场地租金。乙方只要不破坏甲方的房屋结构可以一直使用到本地方拆迁为止等。
另查明，蒸南路XXX号的房屋建造时无合法产权证或者批建手续。2016年6月29日，本院至蒸南路XXX号处查看，两原告仍在租赁房屋内居住并生产经营。2016年7月26日，系争房屋被拆除。
2016年3月23日，被告起诉原告邱仪禄要求腾退蒸南路XXX号并支付使用费(2015年12月1日至腾退之日止)，本院依法予以受理，后以被告未预交案件受理费为由裁定按被告撤回起诉处理。
审理中，两原告和被告一致确认两原告承租的范围对应评估报告示意图为：⑥I和⑦I的绝大部分、①II中的三间住房，上述房屋年租金17.4万元。另外被告将④II的第二层、②I、⑨棚免费给两原告使用。两原告分别向被告支付电费。
以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同补偿协议、评估报告、解除租约通知、协议、民事起诉状、民事裁定书等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。
两原告认为：1、两原告向被告承租系争房屋，未签订书面合同。两原告承租的⑥I和⑦I的面积大约为1,070平方米,承租后一人使用一半各自经营，经营内容相同，租金、押金和水电费都是各自支付给被告，故两原告均与被告存在租赁关系,不同意独立诉讼。为此，原告提供了2014年12月5日原告邱仪禄转账被告35,000元的凭证。被告认为该笔费用并非租金而是电费；2、被告提供的2016年5月20日签订的协议并非原告陈同满真实意思表示，而是原告陈同满喝多了酒，没看协议内容就签字了，且该协议未经原告邱仪禄同意，对邱仪禄不发生效力。为此原告提供与被告法定代表人之间的通话录音，被告对录音的真实性无异议，但认为该录音中的谈话并非针对协议，而是针对解除租约通知；3、原告陈同满租赁范围的补偿款为228,155.25元，包括机器设备搬迁费10,680元、附属设施15,114元、停产停业补偿款202,361.25元(578.175平方米×350元/平方米)。原告邱仪禄租赁范围的补偿款为344,862元，包括机器设备搬迁费29,680元、装饰装修7,292元、附属设施90,890元、停产停业补偿款217,000元(620平方米×350元/平方米)。原告为证明蓄水池系原告建造提供送货单、收据一组，被告对真实性不予认可。
被告认为：1、原告陈同满与被告之间存在租赁合同关系，原告陈同满将部分房屋转租给原告邱仪禄。原告陈同满支付了一年租金和1万元押金，电费应两原告要求分别安装电表分别支付。被告之前起诉原告邱仪禄是代理人搞错事实，所以撤诉了。为此被告提供了与两原告之间的录音。两原告认为被告的主张与之前的起诉状矛盾；2、根据2016年5月20日签订的协议，被告不再向原告陈同满收取2015年10月以后的租金，被告无需向原告陈同满支付任何经济补偿；3、认可装饰装修和机器设备搬迁补偿明细中部分项目属于原告陈同满，但是根据协议约定被告无需向原告陈同满支付补偿款。附属设施都是被告建造的，停产停业补偿应该归被告。
本院认为：原告陈同满与被告一致认可双方存在口头租赁协议，对此本院确认原告陈同满为系争房屋承租人。被告主张原告邱仪禄系从原告陈同满处转租，而从本案查明情况分析，原告邱仪禄独立向被告支付租金和电费，被告于2016年3月11日发出的《解除租约通知》及2016年5月20日与原告陈同满签署的《协议》均明确原告邱仪禄为承租人之一，被告也曾起诉邱仪禄要求支付租金，故本院认定原告邱仪禄亦为系争房屋的承租人。因系争房屋未取得产权证或合法批建手续，故两原告与被告之间的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。现系争房屋已经被拆除，两原告已腾退，被告理应退还两原告押金。因两原告均为承租人，被告认可收取了1万元押金，故对两原告陈述各自支付押金5,000元的意见本院予以采信，被告应退还两原告押金各5,000元。原告陈同满主张2015年5月20日与被告签订的《协议》系喝酒后签订，未查看协议内容，非真实意思表示，对此，本院认为原告陈同满作为完全民事行为能力人，理应对其签字行为的后果承担法律责任，故对原告陈同满的抗辩意见本院不予采信。根据该协议约定，系争房屋拆迁后，被告不再对原告陈同满给予任何补偿，故对原告陈同满主张被告支付补偿款的请求本院不予支持。因该协议系原告陈同满个人签订，被告也未提供证据证明原告邱仪禄认可该协议，故该协议对原告邱仪禄不发生法律效力。针对邱仪禄主张的补偿款，本院依据当事人的陈述、租赁范围、补偿协议、评估报告、租赁合同履行程度、当事人的过错程度，酌情认定被告应支付原告邱仪禄补偿款230,919元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海源升玻璃技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱仪禄补偿款230,919元；
二、被告上海源升玻璃技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈同满、邱仪禄押金各5,000元；
三、驳回原告陈同满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9,630.20元，由原告陈同满负担3,144.40，原告邱仪禄负担1,572元，被告负担4,913.80元；保全费3362.60元，由原告陈同满负担1,092元，原告邱仪禄负担546元，被告负担1,724.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡红兰
审 判 员 金 艳
人民陪审员 李玲娟
二〇一八年一月九日
书 记 员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。