江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4369号
上诉人（原审被告）：宗亚丽，。
委托诉讼代理人：王建华，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张尊峰，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵士梅。
委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。
原审第三人：徐州市鼓楼区环城街道办事处堤北社区居民委员会，住所地徐州市鼓楼区煤港路11号。
负责人：李凤平，该社区居民委员会主任。
委托诉讼代理人：时祥军。
上诉人宗亚丽与被上诉人赵士梅及原审第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处堤北社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宗亚丽的诉讼代理人王尊华、被上诉人赵士梅的诉讼代理人郑天鹏及原审第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处堤北社区居民委员会的诉讼代理人时祥军到庭接受询问，本案现已审理终结。
上诉人宗亚丽上诉称：1、请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求（84368元），2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：10.5万元转让费是指文具店转让时店内的存货以及用于文具店经营的相关设备设施，而不是指租金本身。因为租金已经在合同中明确约定了是每个季度3900元即每月1300元。原审法院将10.5万元推定成房屋租金，显然违背案件事实，也与经营场所、转租经营的交易惯例不符。上诉人通过百姓网发布广告转租文具店，广告内容即包括货、电脑、空调、监控设备等物品的转让，因此，被上诉人通过广告而与上诉人签订租赁合同时的转让费应当是指店内存货的转让费。
被上诉人赵士梅答辩称：上诉人上诉请求及事实理由无事实和法律依据。1、在房屋转租，特别是商业用房转租中，转让费是普遍存在的，是一种社会的交易习惯，本案涉案房屋紧临学校大门，属于稀缺房源，且周边没有其它专门经营文具的店铺，作为对于让渡经营机会的补偿，双方约定转让费符合社会交易习惯，该转让费应当视为租金的一部分。2、被上诉人并非在所谓的百姓网上看到上诉人的出租广告，也不知晓上诉人曾经打过广告。3、即使上诉人在百姓网上登过广告，该广告只能构成要约邀请，不能构成要约。4、上诉人在上诉状中大量使用的是推测性语言，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当举证证明自己的观点。5、被上诉人在原审中已经举证证明被上诉人承租本案涉案房屋的目的是为了经营晨光公司的专属加盟店，而加盟的前提是所使用的货架、经销的货品都必须来源于晨光公司，如果被上诉人违约，将承担巨大违约风险。6、作为一个经营文具的小文具店，如果在接店的时候就承受了10多万的尾货，足以铺满整个店铺，事实上被上诉人在2014年10月刚接手店铺时就从晨光公司进货7万多元，该证据也足以证明被上诉人所交付的转让费并非货品转让费。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。
徐州市鼓楼区环城街道办事处堤北社区居民委员会答辩称：上诉人与被上诉人之间的转让费纠纷和我方没有直接关系。
赵士梅向一审法院的起诉请求：2014年9月17日，赵士梅与宗亚丽签订房屋租赁合同、补充协议各一份，双方约定宗亚丽将位于徐州市鼓楼区中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东数第一间房屋出租给赵士梅开立办公用品店，租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止，房租每半年支付一次，赵士梅应向宗亚丽支付水电押金500元及房租押金3900元，并约定如五年内双方违约，违约方应向另一方支付50000元违约金。同日，赵士梅向宗亚丽支付转让费105000元。2015年1月1日，赵士梅向宗亚丽支付半年房租7800元，并实际装修入驻经营晨光办公用品。后赵士梅得悉，宗亚丽从案外人张淳、张淳又从案外人葛红、葛红又从第三人处承租涉案房屋。宗亚丽明知其与案外人张淳、张淳与案外人葛红签订的房屋租赁合同至2015年12月25日到期，在无权处分的情况下，还与赵士梅签订房屋租赁合同并约定租期至2020年1月1日，宗亚丽的行为构成欺诈。因宗亚丽与赵士梅签订的房屋租赁合同约定的自2015年12月26日起至2020年1月1日止这一期间为宗亚丽无权处分，属于效力待定的合同。自2015年12月26日起至今，涉案房屋的所有权人及涉及转租的案外人均未对涉案房屋租赁合同进行追认，故赵士梅认为与宗亚丽签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。赵士梅基于双方房屋租赁合同约定的租期为五年而向宗亚丽支付房屋转让费105000元，实际上，双方自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定为无效，故宗亚丽应向赵士梅返还自赵士梅起诉之日即2015年10月8日起至2020年1月1日止这一期间的房屋转让费合计90183元，同时，应向赵士梅返还水电押金500元及房租押金3900元。此外，在合同履行过程中，宗亚丽存在断电行为导致赵士梅无法正常使用涉案房屋，同时，宗亚丽无法将涉案房屋出租给赵士梅使用至2020年1月1日，故宗亚丽存在违约行为，按照双方合同约定应向赵士梅支付违约金。为此，请求判令：1、确认赵士梅、宗亚丽双方签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。2、宗亚丽向赵士梅返还转让费90183元、房屋押金3900元、水电押金500元。3、宗亚丽向赵士梅支付违约金50000元。4、本案诉讼费用由宗亚丽承担。
原审查明事实：2014年9月17日，赵士梅（承租方）与宗亚丽（出租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定宗亚丽将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼1楼东数第1间房屋出租给赵士梅经营办公用品店，租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，先支付租金后使用，每半年支付一次，承租方应支付水电押金500元、房租押金3900元，水电费用由承租方负担。合同第8条中约定：承租方逾期三个月不交租金，出租方有权终止合同。合同第13条约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同第14条约定：合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。如不继续承租，承租方在不欠任何费用的情况下，房屋、水电押金（无息）如数退还。
同日，赵士梅（承租方）与宗亚丽（出租方）签订补充协议一份，双方约定租期为5年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止。协议第4条约定：如五年内双方违约，则承受50000元违约金付给对方。
同日，宗亚丽向赵士梅出具证明一份，内容为：从9月17日至2014年12月31日房租不收钱。
同日，宗亚丽向赵士梅出具收条一份，内容为：今收到转让费105000元。
同日，宗亚丽向赵士梅出具收条一份，内容为：今收到赵士梅房屋押金3900元、水电押金500元。
同日，宗亚丽将涉案房屋交付给赵士梅，由赵士梅经营晨光文具用品店。
2015年1月1日，宗亚丽向赵士梅出具收条一份，内容为：今收到2015年1月至2015年6月半年房租7800元。
2015年7月5日，宗亚丽向赵士梅出具收条一份，内容为：今收到赵士梅三个月房租（7月至9月）3900元。
赵士梅与宗亚丽已结清房屋租金及水电费至2015年9月30日。自2015年10月1日起的房屋租金及水电费，赵士梅尚未向宗亚丽支付。
另查明，涉案房屋所有权归第三人所有。由第三人出租并交付给案外人葛红，后由葛红转租并交付给案外人张淳，张淳又转租并交付给宗亚丽，再由宗亚丽转租并交付给赵士梅。
2010年6月10日，第三人（变更前名称为徐州市鼓楼区环城办事处堤北村村民委员会）（出租方）与案外人葛红（承租方）签订财产租赁合同一份，双方约定第三人将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼总计430平方米房屋出租给葛红办公使用，租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋包含在上述合同所涉租赁标的物内。
2010年12月23日，案外人葛红（出租方）与案外人张淳（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定葛红将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东面第一间约34平方米房屋出租给张淳商业使用，租赁期限为2年，自2010年12月26日起至2012年12月25日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋与上述合同所涉租赁标的物系同一标的物。
2011年3月6日，案外人张淳（出租方）与宗亚丽（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定张淳将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼房屋出租给宗亚丽用作超市使用，租赁期限为2年，自2011年3月6日起至2013年3月6日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋包含在上述合同所涉租赁标的物内。上述合同到期后，宗亚丽继续占有使用涉案房屋，双方未另行签订书面的房屋租赁合同，口头约定租赁期限至2015年12月25日。
2012年2月6日，案外人葛红（出租方）与案外人张淳（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定葛红将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东面第一间约34平方米房屋出租给张淳商业使用，租赁期限为3年，自2012年12月26日起至2015年12月25日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋与上述合同所涉租赁标的物系同一标的物。
2015年4月22日，中共徐州市鼓楼区委办公室下发关于睿商龙湖现代商务产业园建设工作的督办单一份，该督办单显示，关于产业园门口房屋移交，由环城街道、堤北社区共同负责，尽快完成房屋移交，由园区统一进行整治改造。
2015年5月18日，第三人（出租方）与案外人葛红（承租方）签订自愿终止房屋租赁协议书一份，双方约定为认真贯彻落实鼓楼区委区政府关于九龙湖园区加快产业调整、改变园区及周边环境的总体意见，协商达成协议。协议第一条约定：双方同意终止2010年6月10日签订的房屋租赁合同。协议第二条约定：合同终止日期为2015年10月10日，甲方把该房屋收回（中山北路255号二十六中学南办公楼）。
2015年11月9日，第三人出具证明一份，主要内容为：第三人辖区内中山北路255号二十六中南办公楼房屋，属于鼓楼区2015年4月22日下发的关于睿商龙湖现代商务产业园建设工作的督办单中要求堤北社区收回移交房屋范围。
又查明，赵士梅、宗亚丽、第三人一致认可，第三人于2015年12月25日收回涉案房屋，该收回房屋行为视为赵士梅已向宗亚丽、宗亚丽已向张淳、张淳已向葛红、葛红已向第三人履行交还房屋的义务。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于赵士梅的第一项诉讼请求，即确认赵士梅、宗亚丽双方签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。法院认为，本案中，涉案房屋由第三人出租给案外人葛红后，涉及多次转租，即由案外人葛红转租给案外人张淳，张淳又转租给宗亚丽，再由宗亚丽转租给赵士梅。第三人与案外人葛红签订的财产租赁合同约定的租赁期限为自2010年10月1日起至2020年9月30日止，案外人葛红与张淳先后签订两份房屋租赁合同，约定的租赁期限分别为自2010年12月26日起至2012年12月25日止、自2012年12月26日起至2015年12月25日止。案外人张淳与宗亚丽签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为自2011年3月6日起至2013年3月6日止，合同到期后，双方口头约定租赁期限至2015年12月25日。根据赵士梅与宗亚丽签订的房屋租赁合同及补充协议，双方约定的租赁期限为自2015年1月1日起至2020年1月1日止。本案中，涉案房屋的出租人为第三人，葛红为承租人，张淳、宗亚丽与赵士梅均为相应的次承租人。实际上，第三人即房屋所有权人也即出租人以签订租赁合同的方式同意自2010年10月1日起至2020年9月30日止的房屋使用权让渡给他人，赵士梅与宗亚丽约定的租赁合同期间虽已超过宗亚丽与案外人张淳约定的租赁期限，但未超过房屋所有权人即第三人与案外人葛红约定的上述租赁期限，并未侵害房屋所有权人的合法权益，且在赵士梅与宗亚丽租赁合同履行过程中，案外人葛红、张淳与宗亚丽均未主张合同无效，故赵士梅主张自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定未经房屋所有权人追认而无效，理由不足，法院不予采信。赵士梅还主张上述期间的租赁约定未经涉及转租的案外人追认而无效，亦无相应的法律依据，法院亦不予采信。故赵士梅主张其与宗亚丽自2015年12月26日起至2020年1月1日止这一期间的租赁约定无效，法律依据不足，法院不予支持。此外，需要说明的是，虽然房屋所有权人与案外人葛红于2015年5月18日重新约定了租赁合同的终止期间，但双方达成该终止协议的时间在赵士梅与宗亚丽合同成立之后，对赵士梅、宗亚丽合同的效力并无影响，该终止仅可能成为赵士梅、宗亚丽合同无法继续履行的事由。
关于赵士梅的第二项诉讼请求，即宗亚丽向赵士梅返还转让费90183元、房屋押金3900元、水电押金500元。法院认为，第一，关于转让费。宗亚丽抗辩称，赵士梅支付的转让费系宗亚丽在向赵士梅交付涉案房屋前，宗亚丽将涉案房屋内其所有的尚未销售完毕的办公用品经清点出售给赵士梅的价值，赵士梅对此不予认可，宗亚丽亦未提供证据予以证明，故对宗亚丽上述主张法院不予采信。根据相关法律规定，在房屋租赁合同法律关系中，出租方应履行向承租方交付房屋的义务同时享有收取租金的权利，承租方应履行向出租方支付租金的义务同时享有占有使用房屋的权利。本案中，赵士梅向宗亚丽支付了转让费105000元，双方合同未明确约定转让费，在双方仅存在房屋租赁合同这一法律关系时，该转让费与双方合同约定的租金共同为赵士梅占有使用涉案房屋而向宗亚丽支付的对价，应认定为赵士梅向宗亚丽支付的租金。根据赵士梅与宗亚丽约定的租赁期间，该105000元转让费系赵士梅基于自2015年1月1日起至2020年1月1日止合计1827日而向宗亚丽支付的除约定租金外的对价。此外，第三人于赵士梅与宗亚丽约定的租赁期限内即2015年12月25日收回涉案房屋，宗亚丽认为上述收回房屋行为符合赵士梅与宗亚丽签订的房屋租赁合同第13条的约定，即如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。赵士梅亦认可上述收回房屋行为是因国家、地方政府建设需要，故第三人上述收回房屋行为符合赵士梅与宗亚丽签订的房屋租赁合同第13条的约定，赵士梅与宗亚丽之间的房屋租赁合同关系于2015年12月25日因出现约定的情形而终止。根据相关法律规定，合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同性质，返还财产、恢复原状。庭审中，赵士梅与宗亚丽亦一致认可，双方合同第13条约定的情形为不可归责于任何一方的过错，故宗亚丽应按比例向赵士梅返还未使用涉案房屋期间即自2015年12月26日起至2020年1月1日止合计1468日的转让费。经计算，宗亚丽应返还转让费的具体数额为84368元（105000元÷1827日×1468日）。第二，关于房屋押金及水电押金。根据双方合同第14条约定，宗亚丽应在赵士梅不欠任何费用的情况下如数退还。实际上，双方仅结清房屋租金及水电费至2015年9月30日，双方亦一致确认自2015年10月1日起的房屋租金及水电费，赵士梅尚未向宗亚丽支付。赵士梅虽主张其未支付系经宗亚丽同意，但宗亚丽不予认可，赵士梅提供的录音证据从内容来看也无法证明赵士梅主张的观点，故赵士梅主张返还房屋押金及水电押金，尚未具备合同约定的返还条件，赵士梅该项诉讼请求无事实依据，法院不予支持。
关于赵士梅的第三项诉讼请求，即宗亚丽向赵士梅支付违约金50000元。法院认为，宗亚丽应支付违约金的前提是宗亚丽存在违约行为，赵士梅虽主张宗亚丽在合同履行过程中存在断电行为导致其无法正常使用涉案房屋，但并未提供证据予以证明。赵士梅还主张宗亚丽无法将涉案房屋出租给其使用至2020年1月1日的行为构成违约，实际上，第三人于2015年12月25日收回涉案房屋为赵士梅与宗亚丽约定的合同自然终止的情形，并不属于宗亚丽违反合同约定义务的行为。综上，宗亚丽不存在违约行为，赵士梅主张宗亚丽应支付违约金，事实依据不足，法院不予支持。遂判决：一、宗亚丽于判决发生法律效力之日起十日内向赵士梅返还转让费84368元；二、驳回赵士梅的其他诉讼请求。
本院二审期间上诉人宗亚丽向法庭提交如下证据：第一组证据是百姓网中发布广告的截图及发布本案广告的公司出具的证明，以证明涉案房屋在转让时房屋租金是确定的每个月为1300元，且转让时房屋内是有电脑、空调、监控及存货等。第二组证据是尹慧新证人证言一份及红牛广告公司出具的证明，因该证人远在新疆，无法到庭，遂做出该证言一份提交法庭，以证明涉案房屋在转租的时候房屋内是有存货的，价值大约为10多万元。被上诉人赵士梅对第一组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，长春弘扬公司出具的证明加盖了长春弘扬公司的公章，但是并不能证明所谓的百姓网系该公司实际运营，不能证明该公司有权出具该证明；且从证据形式来看，该证明属于证人证言，长春弘扬公司应当派人参加庭审，并接受法庭及双方当事人质问；其次该证据不符合民诉法关于证人证言的形式要求，没有具体出具该证据人员的签名；最后即使该证据为真实的，该证据也只能证明在2013年12月20日上诉人在该网站做过该广告，而本案涉案房屋的租赁合同签订于2014年9月17日，时隔接近10个月，无法证明被上诉人是通过该广告获得了涉案房屋转让出租的信息；该广告只构成了邀约邀请，并不构成要约，不能证明本案涉案房屋转让费中包含有货品等其它物品。认为第二组证据尹慧新证人证言与本案没有关联性，该证据即使是真实的，也属于证人证言，根据证据规则，证人应当出庭接受询问，在证人没有出庭的情况下，不能作为认定案件事实的依据；其次该证据无法证明上诉人与被上诉人签订租赁合同转让费是指货物等物品的转让。原审第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处堤北社区居民委员会对于上诉人提交的证据认为与其没有关系，遂不发表质证意见。
本院认为：上诉人主张其收取的10.5万元的转让费是文具店内剩余货物等物品的转让。对此，本院认为，首先若按照上诉人的主张，那么双方当事人在签订租赁合同时，应当就文具店内剩余的货物等物品进行清点统计，从而确定其价值，但上诉人未能提供相应货物物品的统计清单等证据证明其主张。其次上诉人虽然提供了百姓网的店铺转让广告以及尹慧新的证人证言，但证人未能出庭作证，且上述证据均为间接证据，未能形成证据链，无法证明上诉人与被上诉人签订租赁合同时转让费是指店内剩余货物等物品的转让。最后，收取转让费已经成为商业用房转租的商业惯例，转让费的高低主要取决于房屋的地段、人流量以及市场供求关系等因素，涉案房屋位于学校大门旁，且经营的是文具用品，在转租时收取转让费符合商业惯例。综上，原审法院将转让费分摊到涉案租赁合同的租期内，扣除被上诉人已经占有使用的租期，并结合涉案租赁合同终止的原因，判令上诉人返还给被上诉人转让费84368元，并无不当，应予维持。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1910元，由上诉人宗亚丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一六年十一月十七日
书记员 苗 鑫