苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初3543号
原告宋美英，女，1972年9月15日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托代理人郑铭、纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告冉启宾，男，1980年1月20日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。
委托代理人陈立芹，江苏兴苏律师事务所实习律师。
被告张钰，女，1986年7月22日生，汉族，住江苏省盐城市城南新区。
委托代理人朱麒、陈健，江苏兰创律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏惠路28号。
负责人王学武，行长。
委托代理人韦毅民、薛姝瑜，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
原告宋美英诉被告冉启宾、张钰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理。审理中，原告申请追加交通银行股份有限公司苏州分行（下称交行苏州分行）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋美英及其委托代理人郑铭、纪慧，被告冉启宾的委托代理人周剑笛、陈立芹，被告张钰的委托代理人朱麒、陈健，第三人交行苏州分行的委托代理人韦毅民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋美英诉称，2015年12月15日，其与被告冉启宾经苏州存房房地产经纪有限公司（下称存房公司）居间签订一份房屋买卖合同，约定被告冉启宾将位于吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋以5170000元出售给其。后其按约支付购房定金500000元至被告张钰银行账户，但两被告一再拖延履行合同，并委托律师擅自单方解除合同构成违约，其要求继续履行房屋买卖合同，可以一次性支付剩余购房款，愿以剩余购房款优先归还第三人交行苏州分行的贷款以涂除抵押权，故请求判令原、被告签署房屋买卖合同合法有效；两被告继续履行合同，并协助办理将苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋产权登记在原告名下的过户手续；支付逾期履行违约金132352元（自2016年1月11日起按房价款5170000元的万分之二每日计算至实际履行日止，暂计至2016年5月18日）；赔偿律师费116000元、居间服务费36190元；承担本案诉讼费、保全费。
被告冉启宾辩称，签约时其尚未取得诉争房屋的房产证，根据相关规定，涉案房屋买卖合同无效。诉争房屋由其与妻子张钰按份共有，出售房屋未取得共有权人张钰同意，因此其无权出售房屋。涉案房屋买卖合同经存房公司参与签订，该公司熟悉相关法律及国家政策，而其不清楚相关法律与政策，对涉案房屋买卖合同因违反相关规定而无效并无过错，不应该承担违约责任，仅承担因合同无效导致损失的部分责任，请求依法判决。
被告张钰辩称，对原告与被告冉启宾签订房屋买卖合同并不知情，从未委托被告冉启宾代表其出售房屋，从未收取原告支付的任何款项，未使用或实际支配原告付至被告冉启宾指定的属其所有的银行账户的定金，其不同意转让诉争房屋，故涉案房屋买卖合同至今未成立生效。
第三人交行苏州分行述称，被告冉启宾提供吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋向其抵押贷款，截至2016年9月19日尚欠贷款1624000元未还，如原告同意提前归还贷款涂除抵押权，其亦同意，但提前还贷的相关费用由借款人承担。
经审理查明，2013年4月1日，被告冉启宾与中海英奥置业（苏州）有限公司（下称中海公司）签订商品房买卖合同一份，购买中海公司开发建设的位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室低密度住宅一套，建筑面积321.93平方米，总价款4800000元，于2013年4月1日前支付1440000元，余款3360000元以银行按揭形式支付。
2013年9月9日，被告冉启宾、张钰登记结婚。
2015年12月15日，原告宋美英（乙方）与被告冉启宾（甲方）通过居间方存房公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋出售给乙方，建筑面积321.93平方米，成交价格5170000元；乙方于2015年12月15日向甲方交付定金伍拾万元整，甲方承诺在2016年2月28日注销他项权证；于2016年1月10日前签订该房屋的网签合同，签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续，乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款；于银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续，并且缴纳税费，相关税费由乙方承担；甲方承诺于款清交房，将房屋钥匙交于乙方，甲方自行结清该房屋于交房前所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用；甲方出售此房屋经过相关产权人同意并承担一切法律责任；甲方须保证该房屋权属无争议，且有权处理该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷或其它影响该房屋交易过户的纠纷，由甲方负责解决并承担违约责任；如果甲乙双方未能按期履行合同，守约方有权要求违约方按每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同；如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按房款总金额的10%承担违约责任；签订本合同当日，乙方须向丙方交纳居间服务费25850元；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价10%的违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，同时守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费；合同履行过程中若发生争议，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担。
同日，原告（甲方）与存房公司（乙方）另签订一份搜房综合保障服务协议，约定甲方通过乙方居间成交存量房屋签署房屋买卖合同及居间服务合同后，双方约定甲方于签约当日支付保障服务费10340元，乙方提供凶宅保障服务、辐射房保障服务、查封房保障服务、物业保障服务、房屋漏水保障服务等。原告支付存房公司居间服务费、保障服务费合计36190元。被告冉启宾出具二手房交易定金收据，指示原告将500000元购房定金以转账方式汇至张钰招商银行账户。
2015年12月16日，原告汇付定金500000元至被告张钰的招商银行账户。
2016年2月25日，被告冉启宾、张钰签订夫妻财产约定协议书，约定位于独墅岛花园72幢103室房屋属冉启宾、张钰按份共有，冉启宾占1%份额，张钰占99%份额。同日，被告冉启宾（甲方）、被告张钰（乙方）、第三人交行苏州分行（丙方）签订一份补充协议，鉴于甲丙双方于2013年8月9日签订《个人借款合同》及《抵押合同》，由甲方以位于吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋抵押给丙方贷款192万，甲方和乙方于2013年9月9日登记结婚，现约定：将《个人借款合同》中的借款人由甲方变更为甲方和乙方，乙方同意履行《个人借款合同》项下借款人的各项义务；将《抵押合同》中的抵押人由甲方变更为甲方和乙方，乙方同意履行《抵押合同》项下抵押人的各项义务。
2016年4月29日，位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室房屋登记在被告冉启宾、张钰名下，房屋建筑面积322.26平方米，共有情况为按份共有，冉启宾占1%，张钰占99%。诉争房屋办理了抵押登记手续，抵押权人交行苏州分行，被担保主债权数额为1920000元。
另查明，2016年5月13日，被告冉启宾委托律师向原告发律师函，函称冉启宾签订房屋买卖合同后经向第三方咨询发现，签约时其未取得房地产权属证书，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，属无效合同，鉴于此要求收到本函之日起3日内联系办理退还50万元定金，如若不然将依法办理提存。
又，原告宋美英为本次诉讼聘请律师花费116300元。交行苏州分行明确诉争房屋截至2016年9月19日贷款余额1624000元。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、搜房综合保障服务协议、二手房交易定金收据、转账凭证、聘请律师合同、律师费发票、律师函、商品房买卖合同复印件、抵押合同复印件、夫妻财产约定协议书复印件、补充协议复印件、结婚证复印件及当事人陈述等予以证实。
原告陈述，诉争房屋系被告冉启宾婚前购买，签约时该房屋未办理产权登记手续，当时被告张钰的父亲在场但未表示被告张钰不同意出售，应被告张钰父亲要求才将定金付至被告张钰银行账户，其有理由相信被告冉启宾有权处分房屋，签订涉案房屋买卖合同后，两被告恶意串通约定诉争房屋按份共有并据此登记，意图阻碍继续履行合同，损害原告权益，双方于2016年5月12日协商时被告冉启宾还要求加价80万元，但未表示被告张钰不同意售房，并提供签约时拍摄的照片、5月12日谈话录音光盘。经质证，两被告对上述证据不予认可，被告冉启宾表示即使被告张钰父亲张银华在场亦只能代表本人，不能代表张钰。
被告冉启宾陈述，商品房买卖合同虽约定首付款144万元，但实付288万元，其中被告冉启宾分别于2013年4月1日、13日向中海公司刷卡支付100万元、140万元，该100万是刷张钰母亲卞永巧的信用卡所得，140万元中有120万元系由张钰的父母各委托亲属郑玮向被告冉启宾转账60万元所得，诉争房屋约定按份共有，是因购房首付款由张钰父母出资，以双方出资比例约定共有比例，并提供户口簿复印件、销售不动产统一发票复印件、POS机刷卡存根复印件两张、卞永巧信用卡交易明细打印件、银行个人业务凭证复印件。经质证，原告对户口簿、销售不动产统一发票无异议，对其余证据不予认可，认为被告冉启宾支付款项来源与本案无关。
本院认为，原告与被告冉启宾就诉争房屋签订的房屋买卖合同，对出售房屋的坐落、价款、过户费用由哪方承担、资金托管、办理贷款、房屋交付时间等均作了明确约定，双方之间的房屋买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应当有效。至于被告抗辩签约时诉争房屋未登记取得房屋所有权证，其房屋买卖违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定并导致合同无效，因被告所主张的城市房地产管理法关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定是对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的管理性规定，违反该规定并不必然导致交易行为及缔约合同无效，故对被告上述抗辩主张，本院不予采信。
诉争房屋由被告冉启宾、张钰按份共有，被告主张诉争房屋共有权人被告张钰对卖房事宜并不知情。因房屋买卖涉及金额较大，手续相对繁琐，应属家庭事务中的重要事项，对外交易一般均需经家庭成员协商一致。被告张钰虽未在房屋买卖协议上签名，但其招商银行账户收取了涉案房屋买卖合同项下原告支付的定金500000元，而原告根据被告冉启宾于婚前签订商品房买卖合同购买诉争房屋的事实判断被告冉启宾有权处分房屋并无明显过错，且原告还提供照片以证明签约当时被告张钰的父亲在场亦未对售房提出异议，故对被告上述抗辩主张，本院不予采纳，原告在庭审中承诺可以一次性支付剩余购房款，愿以购房款先给付第三人剩余抵押贷款金额以便注销房屋抵押登记的情况下继续履行合同，可予支持，故被告冉启宾、张钰应协助原告办理相应过户手续，同时原告还需支付被告剩余购房款4670000元，考虑到支付方便，在诉争房屋抵押贷款余额内直接付给第三人交行苏州分行，原告还应承担办理产权过户手续所产生的相关费用。
房屋买卖合同约定被告冉启宾应于2016年2月28日注销他项权证，但被告冉启宾未能按约注销房屋抵押登记，并抗辩合同无效而拒绝继续履行，构成违约，基于合同相对性，应由被告冉启宾承担违约责任，被告张钰不承担相应违约责任。原告要求被告承担律师费损失116000元，符合合同约定，亦未超出法律规定的收费标准，本院予以支持。原告要求被告承担居间服务费25850元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担自2016年1月11日即约定办理网签日的次日起按房价款5170000元的万分之二每日计算至实际履行日止的违约金，符合合同约定，考虑到原告于2016年7月21日庭审中即明确愿意一次性支付剩余购房款，故事实上不必要求被告冉启宾配合办理网签等手续，为平衡双方利益，本院酌情支持截至2016年7月21日的违约金计199562元。原告要求被告承担保障服务费损失10340元，该费用是原告基于成交存量房屋即履行房屋买卖合同而依据与案外人签订的合同而应付给案外人存房公司的款项，房屋买卖合同中未就此进行约定，原告要求被告承担该费用，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告宋美英与被告冉启宾于2015年12月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、原告宋美英于本判决生效之日起十日内代被告冉启宾、张钰向第三人交通银行股份有限公司苏州分行归还苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室的房屋项下贷款本息（以不超过人民币4670000元为限），第三人交通银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿之日起十日内向原告宋美英出具还款证明并协助办理注销房产抵押登记手续。
三、被告冉启宾、张钰于上述第二项判决内容履行完毕（以第三人注销房屋抵押登记为准）之日起十日将苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园72幢103室的房屋产权过户至原告宋美英名下，产权变更所产生的费用由原告宋美英承担；原告宋美英同时将剩余购房款（以人民币4670000元扣除上述还款证明载明金额为限）支付被告冉启宾。
三、被告冉启宾于本判决生效之日起三十日内赔偿原告宋美英律师费人民币116000元、居间服务费人民币25850元、违约金人民币199562元，合计人民币341412元。
四、驳回原告宋美英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币47990元、财产保全费人民币5000元，合计人民币52990元，由被告冉启宾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 金美珍
审 判 员 王丽娜
人民陪审员 沈炳元
二〇一六年十一月二十四日
法官 助理 詹立平
书 记 员 吴彬峰