湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4769号
上诉人（原审原告，反诉被告）：杨秦，男，1983年2月16日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：万毅，男，1984年2月20日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：王建强，湖北光靓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈雾晴，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：闵璐，女，1989年11月3日出生，汉族，住武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：王建强，湖北光靓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈雾晴，湖北忠三律师事务所律师。
原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期〉第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖逗，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：尹惠，女，该公司工作人员。
上诉人杨秦因与被上诉人万毅、闵璐及原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院(2017)鄂0103民初7258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
杨秦上诉请求：撤销湖北省武汉市江汉区人民法院(2017)鄂0103民初7258号民事判决，改判杨秦与万毅、闵璐2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》于2017年12月8日解除，改判万毅、闵璐向杨秦返还定金10万元、赔偿违约金29万元；万毅、闵璐赔偿杨秦在2017年12月8日重置涉案房屋的差价损失120万元（最终金额以鉴定机构的结论为准），万毅、闵璐赔偿杨秦佣金损失36250元；本案一审、二审诉讼费用由万毅、闵璐负担。事实与理由：一、一审法院未查明合同不能履行的根本原因在于万毅、闵璐在办理一手不动产证时抢走了办证资料，拒不配合解除查封且表示不愿意继续履行合同，应承担违约责任。被上诉人万毅、闵璐违约在先，限购政策在后，案涉房屋的查封系保全担保，被上诉人可以随时自行申请解除查封，但被上诉人一直怠于履行此义务。二、万毅、闵璐拒绝办理一手不动产证后武汉市出台限购政策，对于政策出台前能够提供合同、付款流水等凭证的，可以按照异议处理流程办理存量房买卖网签过户，一审认定本案系不可归责于双方当事人原因导致合同目的无法实现系事实认定和适用法律错误。三、根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》第五条第（一）款约定，杨秦交纳的定金如全部由居间方托管的，杨秦将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，该笔款项目前仍在万毅名下；上诉人有理由要求被上诉人按照合同约定返还10万元定金。四、一审对杨秦提交的申请法院调查取证申请以及司法鉴定申请未做处理，程序违法。
万毅、闵璐共同辩称，合同不能履行并非万毅、闵璐一方因素导致，而是由于时间政策变化导致合同不能履行。万毅、闵璐出卖房屋时已经明确告知房屋存在的瑕疵，需要办理解封，杨秦对此是明知的，三方在签订合同时存在重大过错，闵璐并未签字，是万毅当着合同签订方面代签，在办理手续时在知道各项瑕疵情况下，杨秦当场表示愿意等待，等待中因国家政策发生变化导致房屋不能买卖，万毅、闵璐对此没有过错。
链家公司述称，链家公司作为居间方，为双方提供居间服务，尽职尽责，希望法院依法裁判。
杨秦向一审法院起诉请求：1、万毅、闵璐继续履行双方于2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》，协助杨秦办理房屋不动产证的过户登记并交付房屋；2、万毅、闵璐向杨秦支付违约金199375元（以房屋总价款145万元为基数，按日万分之五的标准，暂从2016年10月13日起算至2017年7月15日，实际计算万毅、闵璐将上述房屋过户并支付给杨秦时止）；3、若前述第一、二项履行不能，则判令解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；万毅、闵璐向杨秦返还定金10万元，赔偿违约金29万元，赔偿房屋差价损失80万元（实际以鉴定机构的结论为准）；4、万毅、闵璐赔偿杨秦返还佣金损失36520元；5、万毅、闵璐承担全部诉讼费用。一审审理中，杨秦将诉讼请求变更为：1、解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、万毅、闵璐向杨秦返还定金10万元、赔偿违约金29万元、赔偿杨秦在2017年12月8日重置涉案房屋的差价损失120万元（最终金额以鉴定机构的结论为准）；3、万毅、闵璐赔偿杨秦佣金损失36250元；4、万毅、闵璐承担本案全部诉讼费用。
万毅、闵璐向一审法院提出反诉请求：1、立即解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、杨秦向万毅、闵璐支付定金10万元；3、杨秦承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，2016年8月8日，万毅与链家公司签订《房产限时代卖协议》约定：万毅委托链家公司出售位于武汉市江汉区葛洲坝国际广场北区11栋2单元2层1室房屋；链家公司在约定的期限内联系愿意按本协议约定的条件购买该房屋的客户，并及时通知万毅；如涉及该房屋之前诉前保全冻结问题不能正常交易，经纪人无权要求万毅赔偿，无条件退还万毅产权证件，协议价格为甲方自行办理一手证并承担一手证相关经费的价格。同月11日，在链家公司居间下，杨秦与万毅、闵璐签订《武汉市存量房买卖合同》约定：万毅、闵璐将其所有的坐落于武汉市江汉区青年路528号葛洲坝国际广场北区11栋2单元2层1室房屋出售给杨秦；房屋建筑面积为100.02平方米；房屋购房合同编号为江100264469号；房屋未抵押，万毅、闵璐应在签订合同后1个工作日内将权属证明文件交付居间方办理过户手续；房屋价款为145万元。付款方式为：定金10万元为第一部分房款，由杨秦于合同签订时支付，其中1万元预留在链家公司作为交房保证金，交房保证金在万毅、闵璐办理完房屋交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等费用后3个工作日内由链家公司直接划入万毅、闵璐指定的收款账户；第二部分房款135万元于房屋过户当日、收件单出来时支付首付款37万元，剩余款项，由杨秦通过银行贷款支付，杨秦需在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，万毅、闵璐须配合杨秦提交申请银行贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。杨秦与万毅、闵璐应在合同签订后，杨秦贷款审批通过后7个工作日内到房产部门办理过户手续。因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。杨秦与万毅、闵璐还在合同备注上就违约责任签订补充协议约定如下：1、双方有任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、万毅、闵璐若出现下列情形之一，即构成根本违约，杨秦有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求万毅、闵璐双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求万毅、闵璐退还已收其他购房款：（1）万毅、闵璐提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致杨秦无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致杨秦无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给杨秦或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）其他违约情形；3、杨秦若出现下列情形之一，即构成根本违约，万毅、闵璐有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收杨秦的定金或要求杨秦支付房屋总价款的20%的违约金：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）其他违约情形。关于《居间服务合同》第四条违约责任，杨秦与万毅、闵璐还补充约定如下：1、万毅、闵璐或杨秦因违反房屋买卖合同相关约定，导致合同无法继续履行的，对于守约方应向链家公司支付的居间服务费及相关费用，链家公司有权向违约方追偿该笔费用。
嗣后，万毅、闵璐与杨秦及北京理房通支付科技有限公司（以下简称“理房通公司”）签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》约定：交房保证金1万元，杨秦应通过资金监管的方式支付，即杨秦于房屋过户前2个工作日将交房保证金1万元存入监管账户，待万毅、闵璐与杨秦已实际交付房屋并结清关于物业、水电煤等相关费用且向居间方提供双方签字的《交房确认书》原件时，按《交房确认书》中确认的相应内容划转交房保证金。监管期间内，万毅、闵璐与杨秦协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同，或者双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，则双方应向理房通公司提交书面解除或终止买卖合同的协议，或者双方中任何一方可向理房通公司提交生效裁判文书，理房通公司收到书面解除或终止买卖合同的协议或生效裁判文书之日起5个工作日内将监管资金按杨秦要求退回至杨秦理房通账户或付款账户。
上述合同签订后，杨秦依约以由居间方托管的方式支付定金10万元，10万元定金划入理房通公司账户。万毅、闵璐依约将购房合同及权属证明交付链家公司。
一审法院另查明，《武汉市存量房买卖合同》签订时，链家公司并未告知杨秦涉案房屋存在查封，系2016年8月底才告知杨秦，杨秦知晓后表示若万毅、闵璐同意继续履行合同，则杨秦可以等待涉案房屋解封，但万毅、闵璐需尽快办理，若万毅、闵璐不同意继续履行合同，则需按房屋总价款20%计算违约金赔偿杨秦。嗣后，涉案房屋于2016年12月前一直处于查封状态，截至杨秦起诉之日，亦未办理一手不动产权证。
一审法院还查明，2016年10月2日，武汉市人民政府办公厅颁布武政办[2016]131号《武汉市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》（以下简称武政办[2016]131号《通知》）载明：“四、在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款…。”。同年11月14日，武汉市人民政府办公厅颁布武政办[2016]159号《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（以下简称武政办[2016]159号《意见》）载明：“（二）……在本市拥有2套及以上住房的，暂停在上述区域向其出售住房”。杨秦在涉案合同签订前即在限购区域拥有2套以上住房。
一审法院再查明，2016年10月8日，杨秦与链家公司向万毅、闵璐发出《履约催促函》，要求万毅、闵璐收函后三个工作日内办理涉案房屋解封手续及一手不动产权证,但该《履约催促函》并未送达万毅、闵璐。
诉讼中，杨秦向一审法院提出财产保全申请，要求对万毅、闵璐价值170万元的财产予以冻结、查封，并已提供担保。经审查，依法做出（2017）鄂0103民初7258号民事裁定，对万毅、闵璐价值170万元的财产予以冻结、查封。
一审法院认为，本案所涉《房产限时代卖协议》《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效，当事人均应全面履行合同义务。鉴于万毅、闵璐反诉要求解除其与杨秦签订的《武汉市存量房买卖合同》，杨秦亦变更诉讼请求要求解除《武汉市存量房买卖合同》，故，本案所涉《武汉市存量房买卖合同》已解除。
关于本案所涉合同的违约方。《武汉市存量房买卖合同》中对于万毅、闵璐办理解封手续及一手不动产权证的时间并无约定，合同履行中，武汉市人民政府办公厅颁布武政办[2016]131号《通知》，根据《通知》的内容，《武汉市存量房买卖合同》中涉及合同主要义务即杨秦通过商业贷款方式支付房款，已无法履行，双方亦未就此进行协商。嗣后，武汉市人民政府办公厅又颁布武政办[2016]159号《意见》，根据《意见》的规定，杨秦已不具备购房资格，故《武汉市存量房买卖合同》的合同目的已无法实现。住房限购限贷政策具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，本案合同订立后由于住房限贷限购政策的实施而无法继续履行，合同中对于主要义务的履行时间亦无明确约定，尚处于磋商阶段，符合因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故双方当事人对合同无法继续履行均无过错。
因本案系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故杨秦与万毅、闵璐均享有合同的解除权。本案系万毅、闵璐在反诉中先提出解除合同，故合同解除期限应为民事反诉状送达给杨秦的日期，即2017年8月24日。因双方当事人对合同无法继续履行均无过错，故杨秦要求万毅、闵璐承担违约责任，即赔偿违约金、房屋差价损失及佣金损失的诉讼请求，不予支持。庭审中，杨秦申请对房屋差价损失进行鉴定，一审法院认为鉴定会造成损失的扩大，故未予准许。
关于定金如何处理。定金系由理房通公司监管，杨秦与万毅、闵璐及理房通公司关于监管资金的处理在《理房通房屋交易资金监管服务协议》中另有约定，故定金的处理不属于本案处理的范围，杨秦可另行主张权利。故，杨秦要求万毅、闵璐返还定金10万元的诉讼请求及万毅、闵璐要求杨秦支付定金10万元的反诉请求，均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、杨秦与万毅、闵璐2016年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》于2017年8月24日解除；二、驳回杨秦的其他诉讼请求；三、驳回万毅、闵璐的其他诉讼请求。案件受理费7918元、保全费5000元，共计12918元，由杨秦负担（已付）；反诉费1150元，万毅、闵璐负担（已付）。
本院经审理查明，一审判决认定的事实中除“涉案房屋于2016年12月前一直处于查封状态”与事实不符外，其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年12月，万毅因与赵轶、赵慕纯、许美姣民间借贷纠纷一案，一审法院应万毅申请作出（2014）鄂江汉立保字第00216号民事裁定书，对赵轶等人72万元财产进行保全，万毅将案涉房屋作为担保财产，该担保财产查封时间自2014年12月12日至2015年12月11日。万毅应当在裁定书送达之日起30日内向一审法院起诉。案件进入诉讼后，万毅再次向一审法院申请诉讼保全，要求对赵轶等人812600元财产予以保全，提供担保的财产仍为案涉房屋，一审法院于2015年1月4日作出（2015）鄂江汉巡民初字第00048号民事裁定，查封时间自2015年5月20日至2017年5月19日。
2015年7月27日，一审法院作出（2015）鄂江汉巡民初字第00048号判决，该判决于2015年12月发生法律效力。2016年2月15日，万毅向一审法院申请执行并于2016年8月17日以（2015）鄂江汉巡民初字第00048号案件已审结并进入执行程序为由提出解除对万毅担保财产的保全手续。
2016年8月23日，一审法院作出（2016）鄂0103执607号执行裁定书，解除对万毅名下位于武汉市江汉区葛洲坝国际广场11栋2单元201室房屋的查封。一审法院于2016年8月24日向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局发出协助执行通知书，通知该局解除案涉房屋的查封。
二审又查明，万毅与杨秦于2016年8月11日签订的武汉市存量房买卖合同第五条约定：“本条所约定的定金如部分或全部交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力。双方于同日与北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》第四条监管资金的退回中约定：双方协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同，或者甲乙双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，则甲乙双方应向理房通公司提交书面解除或终止买卖合同的协议，或者甲乙任何一方可向理房通公司提交生效裁判文书，理房通公司收到书面解除或终止买卖合同的协议或生效裁判文书5个工作日内将监管资金按杨秦的要求退回杨秦理房通账户或杨秦付款账户。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2016年8月11日，万毅与杨秦在链家公司居间服务下签订房屋买卖合同。合同签订时，案涉房屋尚未办理不动产权证且存在查封情形。根据合同相关约定，买卖双方具备过户交易的前提条件是万毅、闵璐必须先行办理案涉房屋的解封手续，并自行办理一手证、承担相关办证费用。杨秦在合同签订时虽然不知晓案涉房屋存在查封的情形，但其知情后表示愿意继续等待解封，只是要求万毅、闵璐尽快办理。关于万毅主张因案涉房屋存在两次查封导致其不能办理一手证的问题。根据查明事实，万毅与案外人因民间借贷纠纷在万毅起诉立案阶段所进行诉前保全之查封期限早已于2015年12月11日届满。此后诉讼中由一审法院进行的财产保全查封亦在2016年8月23日解除，至此，案涉房屋签约时尚有查封的情形已不存在，案涉房屋办理一手证以及交易、过户等均不再受到限制。双方签订的《武汉市存量房买卖合同》中虽然对万毅、闵璐办理解封手续及一手不动产权证的时间并无约定，但万毅、闵璐应在相对合理的时间内履行其应尽义务。
2016年10月2月、11月14日，武汉市人民政府相继出台限贷限购政策，但限购政策针对买卖合同签订以及支付款项（包括定金或者首付款）的时间在限购政策出台前的，即使买卖双方签订的存量房买卖合同没有进行网签，仍然不受限购政策的影响，可以办理房屋所有权转移登记。本案案涉合同是在本市房屋限购政策出台之前签订的，杨秦签订合同后随即以监管的方式支付了10万元定金，本市限购政策不对双方买卖产生溯及力。因此，本案并非不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。万毅、闵璐未积极履行办理一手不动产权证义务，且表示不愿意继续履行合同构成违约。本院结合合同约定、案涉房屋价格上涨因素以及双方履行过错程度等认定万毅、闵璐支付杨秦违约金29万元。杨秦上诉主张万毅、闵璐赔偿其佣金损失36250元、房屋差价损失120万元，但杨秦未能充分举证证明违约金不足以弥补其损失，该项上诉请求本院不予支持。
关于定金问题，双方合同中明确约定定金如部分或全部交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力，杨秦交付理房通公司监管的10万元定金视为万毅、闵璐收讫。因此，万毅、闵璐应承担返还定金的责任。
综上，上诉人杨秦的部分上诉理由成立，其上诉请求本院部分予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院(2017)鄂0103民初7258号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院(2017)鄂0103民初7258号民事判决第二项、第三项；
三、万毅、闵璐于本判决生效之日起十日内向杨秦返还定金100000元；
四、万毅、闵璐于本判决生效之日起十日内向杨秦支付违约金290000元；
五、驳回杨秦的其他诉讼请求；
六、驳回万毅、闵璐的其他反诉请求。
二审案件受理费15836元，由杨秦负担11085元，万毅、闵璐负担4751元。
一审案件受理费7918元、保全费5000元共计12918元，由杨秦负担9043元，万毅、闵璐负担3875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 安林锋
审 判 员 李斌成
二〇一八年八月五日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲