福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初8997号原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路432号。负责人：ＸＸ斌，该支行行长。委托诉讼代理人：郭建幸，男，1966年10月26日出生，汉族，住福建省南安市，该支行员工。被告：洪海山，男，1978年12月12日出生，汉族，住福建省南安市。被告：曾秀剧，女，1977年5月25日出生，汉族，住福建省南安市。被告:泉州金桥房地产开发有限公司,住所地福建省南安市官桥镇金桥开发区。法定代表人:徐伟福，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄思超，男，1991年12月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，该公司员工。委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告洪海山、曾秀剧、泉州金桥房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司南安支行的委托诉讼代理人郭建幸、被告洪海山、被告泉州金桥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄思超、徐长青到庭参加诉讼。被告曾秀剧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司南安支行向本院提出诉讼请求：1.解除中国建设银行股份有限公司南安支行与洪海山、曾秀剧签订的编号为350656306-2012-20130326325的《个人住房借款合同》；2.判令洪海山、曾秀剧立即偿还尚欠个人商品商业用房贷款本金333483.5元及2017年3月9日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3.判令中国建设银行股份有限公司南安支行有权从处分洪海山、曾秀剧提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4.判令泉州金桥房地产开发有限公司承担洪海山、曾秀剧所欠贷款的连带清偿责任；5.本案诉讼费由洪海山、曾秀剧、泉州金桥房地产开发有限公司承担。事实和理由：2013年8月28日，洪海山、曾秀剧因向泉州金桥房地产开发有限公司购买位于南安市益“金桥新城”5号楼2602号室，交完规定的首期款后因自有资金不足；洪海山、曾秀剧向中国建设银行股份有限公司南安支行申请个人住房贷款37万元，贷款期限自2013年10月9日起至2033年10月9日止，由洪海山、曾秀剧购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由泉州金桥房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，为了明确各自的权利和义务，中国建设银行股份有限公司南安支行与洪海山、曾秀剧共同签订《个人住房借款合同》一份，合同编号为350656306-2012-20130326325，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法，现为逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）、（十）条及第十七条第二、三、十三款的规定，中国建设银行股份有限公司南安支行决定提前收回洪海山、曾秀剧尚欠的借款本金333483.5元及相应的利息和罚息。洪海山辩称，中国建设银行股份有限公司南安支行所述属实，但是其经济困难，已经没有办法偿还房贷，房子装修得很好，已经在里面居住了两年，希望银行可以给其几天时间，其先把欠的这几个月一次结清。泉州金桥房地产开发有限公司辩称，1.洪海山、曾秀剧与银行之间的借贷关系，本金、利息、罚息的实际情况由人民法院核实；2.洪海山、曾秀剧向银行借款购买了位于南安市，已经具备办理房屋所有权证的条件，因洪海山、曾秀剧的原因未办理，泉州金桥房地产开发有限公司不存在过错，因此泉州金桥房地产开发有限公司无需承担连带清偿责任，如果承担了，应当有权追偿。曾秀剧未作答辩。本院经审理认定事实如下：洪海山、曾秀剧向泉州金桥房地产开发有限公司购买位于南安市益“金桥新城”5号楼2602号室，因资金需要向中国建设银行股份有限公司南安支行申请贷款。2013年9月18日，中国建设银行股份有限公司南安支行与洪海山、曾秀剧、泉州金桥房地产开发有限公司签订一份合同编号为350656306-2012-20130326325的《个人住房借款合同》，合同主要约定：洪海山、曾秀剧向中国建设银行股份有限公司南安支行借款37万元，款项一次性划入泉州金桥房地产开发有限公司的账户；借款用途为购买位于南安市益“金桥新城”5号楼2602号室；借款期限240个月，自实际放款日起算；贷款年利率为基准利率，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整方式为下年初调整；还款方式为等额本息；还款日为借款期限起始日每月对日。合同还约定了通用的违约责任条款，约定若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；如借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权解除合同，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，由泉州金桥房地产开发有限公司对上述债权提供保证担保。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间为个人住房借款合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押条款约定：抵押物为南安市益“金桥新城”5号楼2602号室；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同签订后，洪海山、中国建设银行股份有限公司南安支行在南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年10月9日，中国建设银行股份有限公司南安支行向洪海山发放贷款37万元，并划入泉州金桥房地产开发有限公司的账户。借款后，洪海山、曾秀剧归还贷款本息至2017年3月8日，至今尚欠中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金333483.5元及自2017年3月9日起的利息、罚息未偿还。泉州金桥房地产开发有限公司也未依约履行担保责任。洪海山、曾秀剧至今尚未办理房屋所有权证，洪海山与中国建设银行股份有限公司南安支行未正式办理抵押权登记手续，中国建设银行股份有限公司南安支行也尚未持有他项权证。上述事实，有中国建设银行股份有限公司南安支行提供的其《营业执照（副本）》、《负责人身份证明》、负责人《居民身份证》、洪海山、曾秀剧的《居民身份证》复印件、《结婚证》复印件、泉州金桥房地产开发有限公司《营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、法定代表人《身份证明》、《个人住房借款申请书》、《个人住房借款合同》、《个人贷款开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》、《个人贷款对账单》、《凭证打印单》各1份及当事人在庭审中的陈述为证。上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，并经庭审质证属实，本院予以采信，并作为定案依据。本院认为,中国建设银行股份有限公司南安支行与洪海山、曾秀剧之间签订的《个人住房借款合同》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。中国建设银行股份有限公司南安支行按约履行放贷义务后，洪海山、曾秀剧未能按约履行还款义务的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，中国建设银行股份有限公司南安支行主张解除其与洪海山、曾秀剧签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，因中国建设银行股份有限公司南安支行已按约发放贷款，故中国建设银行股份有限公司南安支行请求判令洪海山、曾秀剧偿还尚欠的借款本金333483.5元及自2017年3月9日起至还清借款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），本院依法予以支持。本案中，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。洪海山、曾秀剧尚未取得商品房的所有权，不产生物权效力。洪海山、中国建设银行股份有限公司南安支行办理的预购商品房抵押权预告登记，中国建设银行股份有限公司南安支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对商品房的处分，并非对商品房享有现实的抵押权。故中国建设银行股份有限公司南安支行请求判令从处分洪海山、曾秀剧提供的抵押物所得的价款中优先受偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。泉州金桥房地产开发有限公司自愿为洪海山、曾秀剧的上述债务承担连带责任保证，该保证尚在保证期间内，应依法承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人即洪海山、曾秀剧追偿。曾秀剧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与洪海山、曾秀剧签订的编号为350656306-2012-20130326325的《个人住房借款合同》；二、洪海山、曾秀剧应于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金333483.5元及利息、罚息（利息、罚息自2017年3月9日起至本息清偿之日止，按中国人民银行的有关规定和合同约定计算）；三、泉州金桥房地产开发有限公司对洪海山、曾秀剧的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向洪海山、曾秀剧追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478元，减半收取计3239元，由洪海山、曾秀剧、泉州金桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 员 陈伟平二〇一八年元月十五日法官助理 汪惠玲书 记 员 杨聪灵速 录 员 石智杰附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。