浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1937号
上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏物资有限责任公司，住所地嘉兴市越秀北路洪兴路口1321号。统一社会信用代码913304021465397462。
法定代表人：周文新，董事长。
上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地嘉兴市南湖区勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。统一社会信用代码91330402754941894Q。
法定代表人：周文新，董事长。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨永青，男，1972年2月25日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：凌晔东、史丹青，浙江君胜律师事务所律师。
上诉人嘉兴市陈氏物资有限责任公司（以下简称陈氏物资公司）、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房地产公司）因与被上诉人杨永青房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10与9日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈氏物资公司、陈氏房地产公司共同上诉请求：撤销原判，改判驳回杨永青的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。本案的客观事实是：2003年10月29日，沈某与陈氏物资公司签订《公司员工个人集资建房协议书》，以372115元的集资建房价格订购“浦嘉景观公寓”住宅房屋一套，沈某为此支付了首付款100000元。后该项目因城市规划变更被迫取消。陈氏物资公司于2007年10月22日退还沈某首付款100000元，2009年4月2日补偿沈某54000元。2014年10月20日，沈某约请陈氏物资公司原法定代表人陈予杭面谈，称其支付的100000元住房预付款问题未解决，要求陈予杭承诺退款并计算补偿金。于是，陈予杭在因年份久远而记忆不准的情况下轻信了沈某的话，在沈某拿出的收据复印件背后写下了补偿费的计算公式。随后，沈某又称其已将集资建房协议的权利转让给倪燕萍了。一审在无任何证据的情况下偏听偏信、主观臆断，采信了沈某的证言。其实沈某仅在陈氏物资公司订过一套住宅，根本不存在订购商铺的事实，陈氏物资公司已将集资建房首付款及补偿金支付给了沈某。因此陈氏物资公司与沈某之间关于集资建房协议的遗留事项早已解决，沈某将建房协议权利转让给他人是无效的。陈予杭在记忆不准确的情况下对沈某所作的承诺属于重大误解，不应由陈氏物资公司、陈氏房地产公司承担责任。一审认定沈某在陈氏物资公司另订有一套商铺缺乏事实依据，因此判决支持杨永青的诉讼请求是错误的。
杨永青答辩称：一、陈氏物资公司、陈氏房地产公司的上诉理由不能成立。（一）陈氏物资公司、陈氏房地产公司的实际控制人陈予杭出具给杨永青的承诺书系陈予杭的真实意思表示，不存在重大误解的情形。陈予杭作为一名经验丰富的企业高级管理人员，不可能在不了解事实的情况下草率作出上述承诺。退一步讲，即使陈予杭在出具承诺书时存在误解，其在之后的一年内并未行使撤销权，撤销权已消灭。（二）证人沈某的证言客观真实，与本案证据能相互印证，也符合生活常理。陈氏物资公司、陈氏房地产公司辩称其只购买一套住宅的理由不能成立。二、一审认定事实正确。一审法院经过两次开庭后查明的案件事实，有双方的当庭陈述、集资建房协议书、收据、住房购置权转让协议、收条、承诺书、短信、通话记录及沈某的证言等相关证据为证。因此，本案事实非常清楚、证据充分，一审法院认定的事实正确。综上，杨永青请求二审法院驳回陈氏物资公司、陈氏房地产公司的上诉，维持原判。
杨永青向一审法院起诉请求：陈氏物资公司、陈氏房地产公司按照政府拆迁标准向杨永青支付拆迁赔偿款265966元。
一审法院认定事实：2003年10月29日，沈某与陈氏物资公司签订“公司员工个人集资建房协议书”一份，约定：陈氏物资公司经拍买取得勤奋路、甪里街14号地块开发权及办妥翻建“浦嘉（商办）景观楼”的各项手续，故决定集资建房；集资建房价格为372115元，杨永青在2003年10月22日付款100000元，第二次付款为工程建至五层结顶，日期约于2004年4月15日至2004年5月15日前全额付清房款或办妥银行按揭手续；沈某取得公寓住房11-03号，户型为C型，面积暂测为111.8平方米，汽车库面积18.15平方米；等等。杨永青于2003年10月22日向陈氏物资公司支付上述房屋订金100000元。2003年12月1日，沈某与杨永青签订“住房购置权转让协议”一份，约定：沈某自愿将勤奋路、甪里街口“浦嘉景观公寓”第11-03C住房一套的购置权转让给杨永青；沈某在购房时预付的购房订金100000元，在签订本协议时由杨永青全额支付给沈某，住房购置权转让后，原由沈某保管的收款收据、建房协议书全部转交给杨永青保管，与该住房购置权相关的收益、风险也一并转让；届时在支付第二次房款时，沈某应配合杨永青办理住房购置权的更名事宜。协议签订后，杨永青在2003年11月26日支付沈某33000元、2003年12月1日支付104000元，合计转让款137000元。后陈氏物资公司未能按照建房协议书约定实施建房行为。2014年10月20日，经沈某联系，杨永青及其妻子倪燕萍、陈氏物资公司、陈氏房地产公司的原法定代表人陈予杭共同碰面协商退还房款及赔偿事宜，陈予杭向杨永青出具承诺书表示政府拆迁按市场价评估定价至少为7616元/平方米，售房人按投资额合同比例按现市场价补偿，归还时间为拆迁款到即支付。杨永青对该方案不持异议，其妻子倪燕萍在2014年至2016年期间通过电话、短信的方式多次与陈予杭联系催款，但陈氏物资公司、陈氏房地产公司迟迟未能支付，遂纠纷成诉。
一审另查明：1.沈某在2003年时除涉案房屋外还向陈氏物资公司订购过一套商铺，并与之签订“公司员工个人集资建房协议书”并支付房款100000元。2007年10月22日，沈某向陈氏物资公司办理了上述商铺的退房手续，陈氏物资公司退还沈某100000元房款。2009年4月2日，陈氏物资公司补偿沈某54000元房款利息。2.陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人均系周文新，陈予杭、周文新夫妇均系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的投资人，陈予杭曾担任公司法定代表人，现为公司高级管理人员。陈氏房地产公司成立于2003年10月16日，并于2003年12月3日取得专营房地产的开发经营暂定资质。陈氏物资公司经拍卖取得了勤奋路、甪里街14号地块后，该地块上5881.9平方米的仓储用地及2866.3平方米的商办综合用地的使用权人于2005年均登记为陈氏房地产公司。2006年9月12日，嘉兴市规划与建设局向陈氏房地产公司发函告知涉案地块项目规划审批变更通知，告知由于涉案地块用地性质调整原因，停止办理陈氏房地产公司申报的勤奋路、甪里街口浦嘉商办综合楼项目的规划审批工作。3.2003年12月嘉兴市计委批复“浦嘉商办综合楼”项目时，明确为陈氏物资公司与陈氏房地产公司联合开发，所需资金由双方共同筹措。该项目停建后，后续事项一直由陈氏物资公司与陈氏房地产公司共同出面参与协调、处理，现已经得到解决。4.陈氏物资公司以“公司员工个人集资建房协议书”形式订立合同，合同相对人可以系本单位员工，也可以系非本单位员工，且合同价款不因相对人是否系员工存在差异。杨永青和沈某与陈氏物资公司、陈氏房地产公司均不存在劳动关系。
一审法院认为，沈某与陈氏物资公司之间签订的协议书虽名为“公司员工个人集资建房协议书”，但经庭审查明，第一，沈某与陈氏物资公司、陈氏房地产公司并不存在劳动关系，陈氏物资公司订立协议的相对方除了公司员工之外，其他人员不论身份，只要具备购买意愿即可以同等价格与陈氏物资公司以“公司员工个人集资建房协议”形式订立合同，交纳房款。第二，从协议内容看，协议明确约定沈某付款后可以取得公寓住房，有具体的房号、户型和房屋面积，并约定房屋总价（包括车库面积和价格）、首付款额度以及余款待工程结顶后可办银行按揭等事项，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且陈氏物资公司已经收取了沈某支付的涉案房屋订金100000元。第三，根据嘉兴市计委立项批复，涉案房屋项目变更为陈氏物资公司、陈氏房地产公司联合开发，所需资金由两公司共同筹措解决，故陈氏物资公司、陈氏房地产公司均应视为涉案房产开发企业，理应共同对外承担责任，且事实上此后所涉及房产开发事宜也均由两公司共同出面处理和参与解决。同时考虑到陈氏物资公司与陈氏房地产公司在财产、管理人员等存在一定程度的混同，故从公平的角度出发，确认陈氏房地产公司与陈氏物资公司一并承担上述合同的权利义务。综上，一审法院依法认定沈某与陈氏物资公司签订的集资建房协议书实质为商品房买卖合同，但陈氏物资公司的住房开发项目一直未取得规划准许，系在未取得商品房预售许可证的情况下即与沈某签订商品房买卖合同，该合同缺乏合法的依据，应属无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，陈氏物资公司因自身原因造成其与沈某之间合同无效的过错是明显的，陈氏物资公司应当返还已付购房款并承担相应的赔偿责任。而沈某作为债权人已明确表示将其所享有的权利转让给本案杨永青，对此陈予杭是明知的，且曾表示愿意按照不低于政府拆迁时市场价即7616元/平方米，按首付款比例作出补偿支付给杨永青。杨永青对此处理方案亦不持异议。鉴于该方案系双方自愿达成，相关计算方式对已付房款数额及房价损失已作适当考量，兼顾了公平合理性，于法不悖，现杨永青要求以商品房买卖合同法律关系解决争议问题并要求陈氏物资公司、陈氏房地产公司按照该方案履行，应予支持，据此计算陈氏物资公司、陈氏房地产公司应支付杨永青款项为129.95㎡×7616元/㎡×（100000元÷372115元）=265962元，此处需指明的是，上述款项中包括应返还已付购房款和损失赔偿两部分，杨永青主张的数额在计算上略有误差，以一审法院认定的数额为准。
关于陈氏物资公司、陈氏房地产公司提出的债权转让事宜未通知陈氏物资公司，且陈予杭出具的承诺书对陈氏物资公司不具有约束力的抗辩意见，一审法院认为，陈予杭曾系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人，陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人现为周文新，陈予杭、周文新系夫妻关系，二人均系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的投资人，陈予杭现担任公司的高级管理人员，经手办理了公司的集资建房及后期退房手续事宜。鉴于此，杨永青将转让事宜通知给陈予杭，应视为已通知到陈氏物资公司，而陈予杭以陈氏房地产公司名义出具承诺书的行为则构成表见代理，故杨永青向、陈氏房地产公司主张权利并无不当，对于陈氏物资公司、陈氏房地产公司的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：
陈氏物资公司、陈氏房地产公司于判决生效后七日内支付杨永青2659**元。案件受理费减半收取2645元，保全申请费1920元，合计4565元，由陈氏物资公司、陈氏房地产公司负担。
二审中，陈氏物资公司、陈氏房地产公司提交了现金交款单、收据、涉案项目平面草图、退房协议书各1份、收条3份，证明涉案项目4号商铺系案外人胡欣订购，后胡欣与陈氏房地产公司于2008年7月30日协议退房退款并进行补偿的事实。
杨永青质证意见：对胡欣的身份信息并不清楚，陈氏物资公司、陈氏房地产公司亦未提供相关的集资建房协议，且沈某称其订购的是甪里街沿街第4个商铺而不是4号商铺，故杨永青对该组证据的三性均有异议。
本院认证意见：本案所涉的房屋为“浦嘉景观公寓”第11-03号住房，并非商铺，上述证据与本案缺乏直接关联性，故不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2003年10月29日，沈某与陈氏物资公司签订《公司员工个人集资建房协议书》1份，约定：陈氏物资公司经拍买取得勤奋路、甪里街14号地块开发权及办妥翻建“浦嘉（商办）景观楼”的各项手续，故决定集资建房；集资建房价格为372115元，杨永青在2003年10月22日付款100000元，第二次付款为工程建至五层结顶，日期约于2004年4月15日至2004年5月15日前全额付清房款或办妥银行按揭手续；沈某取得公寓住房11-03号，户型为C型，面积暂测为111.8平方米，汽车库面积18.15平方米；等等。2003年10月22日，杨永青向陈氏物资公司支付上述房屋订金100000元。2003年12月１日，沈某与杨永青签订《住房购置权转让协议》1份，约定：沈某自愿将勤奋路、甪里街口“浦嘉景观公寓”第11-03C住房一套的购置权转让给杨永青；沈某在购房时预付的购房订金100000元，在签订本协议时由杨永青全额支付给沈某，住房购置权转让后，原由沈某保管的收款收据、建房协议书全部转交给杨永青保管，与该住房购置权相关的收益、风险也一并转让；届时在支付第二次房款时，沈某应配合杨永青办理住房购置权的更名事宜。协议签订后，杨永青于2003年11月26日支付沈某33000元、2003年12月1日支付104000元，转让款合计137000元。后陈氏物资公司未能按照建房协议书约定实施建房行为。2014年10月20日，经沈某联系，杨永青及其妻子倪燕萍、陈氏物资公司、陈氏房地产公司的原法定代表人陈予杭共同碰面协商退还房款及赔偿事宜，陈予杭向杨永青出具承诺书表示政府拆迁按市场价评估定价至少为7616元/平方米，售房人按投资额合同比例按现市场价补偿，归还时间为拆迁款到即支付。杨永青对该方案不持异议，其妻子倪燕萍在2014年至2016年期间通过电话、短信的方式多次与陈予杭联系催款，陈予杭曾表示同意支付补偿款，但陈氏物资公司、陈氏房地产公司至今未能支付。
另，陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人均系周文新，陈予杭、周文新夫妇均系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的投资人，陈予杭曾担任公司法定代表人，现为公司高级管理人员。陈氏房地产公司成立于2003年10月16日，并于2003年12月3日取得专营房地产的开发经营暂定资质。陈氏物资公司经拍卖取得了勤奋路、甪里街14号地块后，该地块上5881.9平方米的仓储用地及2866.3平方米的商办综合用地的使用权人于2005年均登记为陈氏房地产公司。2006年9月12日，嘉兴市规划与建设局向陈氏房地产公司发函告知涉案地块项目规划审批变更通知，告知由于涉案地块用地性质调整原因，停止办理陈氏房地产公司申报的勤奋路、甪里街口浦嘉商办综合楼项目的规划审批工作。2003年12月嘉兴市计委批复“浦嘉商办综合楼”项目时，明确为陈氏物资公司与陈氏房地产公司联合开发，所需资金由双方共同筹措。该项目停建后，后续事项一直由陈氏物资公司与陈氏房地产公司共同出面参与协调、处理，现已经得到解决。陈氏物资公司以“公司员工个人集资建房协议书”形式订立合同，合同相对人可以系本单位员工，也可以系非本单位员工，且合同价款不因相对人是否系员工存在差异。杨永青和沈某与陈氏物资公司、陈氏房地产公司均不存在劳动关系。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、陈氏物资公司、陈氏房地产公司是否已就“浦嘉景观公寓”第11-03号住房向沈某作了退房处理；二、陈氏物资公司、陈氏房地产公司应否向杨永青支付补偿款。
关于第一个争议焦点。沈某以“公司员工”的名义与陈氏物资公司签订了《公司员工个人集资建房协议书》，向陈氏物资公司订购其拟开发的“浦嘉（商办）景观楼”11-03号公寓住房一套，并支付了100000元首付款，陈氏物资公司亦向沈某出具了相应的收据。现陈氏物资公司、陈氏房地产公司称已于2007年、2009年向沈某作了退房退款并进行补偿的处理，沈某则称当时退的并非涉案住房。本院认为，陈氏物资公司、陈氏房地产公司称已就涉案住房向沈某作了退房退款处理，但并未收回集资建房协议书、首付款收据等订房的材料，这并不符合一般的社会常理，也不符合陈氏物资公司、陈氏房地产公司办理该项目其他购房人的退房手续的情况。另外，陈予杭在一审庭审作证时称，其不需要收回首付款收据，只要沈某本人来签退房协议就可以，但陈氏物资公司、陈氏房地产公司亦未能向法院提交其与沈某签订的关于“浦嘉（商办）景观楼”11-03号公寓住房的退房协议。2014年10月20日，陈予杭向杨永青出具了愿意按7616元/平方米进行退房补偿的承诺书。在之后较长的一段时间里，陈予杭在与杨永青妻子倪燕萍的通话和短信交流过程中，亦曾多次表示同意支付退房补偿款。综上可以认定陈氏物资公司、陈氏房地产公司与沈某之间未对“浦嘉景观公寓”第11-03号住房进行退房处理。现陈氏物资公司、陈氏房地产公司认为陈予杭是在因年份久远，记忆不准的情况下出具的承诺书，其理由显然难以成立。至于陈氏物资公司、陈氏房地产公司与沈某之间于2007年、2009年进行的退房退款是否涉及其他商铺，与杨永青的权利主张没有直接关联性，不属于本案的审理范围，本院不予评判。
关于第二个争议焦点。陈氏物资公司所取得的涉案项目土地使用权性质为商办用地，并非住宅用地。陈氏物资公司、陈氏房地产公司之后亦未取得住宅商品房的规划许可及商品房预售许可等资质文件，因此涉案《公司员工个人集资建房协议书》依法应认定为无效，陈氏物资公司、陈氏房地产公司应承担合同无效的相应责任。鉴于沈某已将该集资建房协议的权利义务一并转让给了杨永青，且陈予杭向杨永青出具了按7616元/平方米的标准进行退房补偿的承诺，在与杨永青妻子倪燕萍的通话及短信交流过程中亦表示同意进行退房补偿。陈予杭系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的投资人，曾系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人，与现任法定代表人周文新系夫妻关系。由此可见，陈予杭向杨永青、倪燕萍作出的同意退房补偿的意思表示符合表见代理的特征，对陈氏物资公司、陈氏房地产公司发生效力，因此陈氏物资公司、陈氏房地产公司应向杨永青支付补偿款。一审判决陈氏物资公司、陈氏房地产公司向杨永青支付补偿款正确。
综上，陈氏物资公司、陈氏房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5290元，由上诉人嘉兴市陈氏物资有限责任公司、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭 灿
审 判 员 金富祥
审 判 员 倪 勤
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙
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