广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初7714号
原告（反诉被告）：佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区。
负责人：邓皮。
委托代理人：林世彬、谭彩仪，均系广东南天明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖联洲，男，汉族，1962年12月23日出生，住广东省佛山市南海区。
被告（反诉原告）：佛山市南海区鼎联水泥构件厂，住所地：佛山市南海区。
投资人：肖联洲
委托代理人：邹雪峰、张冬梅，分别系广东科德（佛山）律师事务所律师、实习律师。
原告佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社诉被告肖联洲、佛山市南海区鼎联水泥构件厂（以下简称鼎联厂）土地租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林世彬、谭彩仪，被告的委托代理人邹雪峰、张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告肖联洲于2005年6月14日注册成立了“佛山市南海区狮山招联水泥构件厂”（个体工商户，经营者姓名：肖联洲）（以下简称招联厂）。2008年9月25日，原告与被告肖联洲及其个人经营的招联厂签订一份合同编号为2008白泥坑作合字第0001号《土地租赁合同书》。该合同约定：原告将自有的位于苗岗脚某厂（土名）面积为8040平方米（折合12.06亩）的土地使用权租赁给被告作工、商业用途，租赁期限自2008年9月10日起至2038年9月9日止。租金按每年每亩8000元计算，从2013年9月10日起开始递增，每五年为一个租金递增期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的百分之十，即2013年9月10日至2018年9月9日，被告按每年每亩8800元向原告计付租金，依此类推。租金每半年缴纳一次（1月31日付清上半年租金，7月31日付清下半年租金），逾期缴纳的，原告有权按照日千分之五向被告计收逾期缴纳部分的滞纳金，被告逾期超过60日仍未能向原告付清到期应付的租金的，原告有权解除本合同，没收被告所交的保证金，无偿收回本合同项下租赁土地及地上一切建筑物及其附属物，并有权继续追讨被告逾期未付款项及相应的滞纳金、违约金等一切应当由被告承担的款项。除此之外，该合同还约定了其他条款内容。《土地租赁合同书》签订后，被告肖联洲及其个人经营的招联厂一直使用涉案土地。2009年7月2日，被告肖联洲将其个人经营的招联厂注销，重新成立了个人独资企业鼎联厂使用涉案土地至今。按照《土地租赁合同书》的约定，2008年9月10日至2013年9月9日每年的租金（使用费）是96480元；2013年9月10日至2018年9月9日每年的租金（使用费）是106128元。至2015年9月9日止，被告应当支付原告涉案土地租金（使用费）人民币合计694656元。但是，被告仅在2009年12月3日、2010年12月16日、2011年12月26日、2012年12月20日及2013年12月9日共支付原告租金（使用费）人民币合计125000元，于2014年11月18日支付2014年租金（使用费）106128元，同时支付2009年至2013年的租金（使用费）341882.80元，于2015年12月24日支付2015年租金（使用费）106128元，总计支付租金（使用费）人民币679138.80元。因此，至2015年9月9日止，被告尚欠原告租金（使用费）15517.20元。而且从2015年9月10日开始至今，被告分文未支付原告租金（使用费），严重违反合同的约定。由于涉案的土地属于原告集体所有，且未取得土地使用权证，因此，原、被告双方签订的《土地租赁合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《土地租赁合同书》应当确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当立即向原告返还合同编号为2008白泥坑作合字第0001号《土地租赁合同书》项下位于苗岗脚某厂（土名）面积为8040平方米（折合12.06亩）的土地，同时应当向原告支付租赁土地使用费人民币95113.2元（其中2008年9月10日至2015年9月9日止欠使用费15517.2元，2015年9月10日起至2016年6月9日止的使用费按每月8844元计算为79596元，即是8800元/年/亩×12.06亩÷12个月×9个月），并从2016年6月10日起至被告实际返还租赁土地之日止按每月8844元的标准计算租赁土地使用费给原告。请求判令：1、确认原、被告于2008年9月25日签订的合同编号为2008白泥坑作合字第0001号《土地租赁合同书》无效；2、被告立即向原告返还合同编号为2008白泥坑作合字第0001号《土地租赁合同书》项下位于苗岗脚六斗旧砖厂（土名）面积为8040平方米（折合12.06亩）的土地；3、被告立即向原告支付租赁土地使用费人民币95113.2元（其中2008年9月10日至2015年9月9日止欠使用费15517.2元，2015年9月10日起至2016年6月9日止的使用费按每月8844元计算为79596元，即是8800元/年/亩×12.06亩÷12个月×9个月），并从2016年6月10日起至被告实际返还租赁土地之日止按每月8844元的标准计算租赁土地使用费给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告与被告双方于2008年9月25日签订的《土地租赁合同书》有效，理由如下：（一）涉案的土地是原告所有的位于苗岗脚某厂的一宗土地，实际上是一幢办公楼所在的土地和一块空地，该土地大部分属于非农用地或非耕地即城镇建设用地。根据佛山市南海区狮山镇规划建设部门出具的土地规划图，清楚的显示涉案土地绝大部分为城镇建设用地和特殊用地，只有极少部分为一般农用地（而这部分一般农用地虽由被告承租，但被告至今并未用于工商业用途，而是空置，租金被告依约缴付），也就是说涉案土地绝大部分经过人民政府土地行政主管部门批准为建设用地。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发2001第42号）第13条规定：“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽没有依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力”，故涉案土地租赁合同有效。（二）根据佛山市南海区狮山镇规划建设办公室于2009年6月15日出具的《场地证明》，证明被告承租涉案土地用于建厂经过了人民政府规划部门的批准。（三）根据双方签订的《土地租赁合同书》第4.1条约定，该地块的用途为工、商业用地，可作为工业厂房。仓库、商铺等生产经营场所。以及第5.1条约定，自本合同签订之后，甲方（原告）向乙方（被告）确认该地块的交付，并协助乙方申请取得狮山镇主管部门将该地块纳入监管体系。证明确保涉案土地经审批可以作为工商业用途是原告的义务。二、原告诉状第3项缺乏事实依据，事实是被告每年度均按照合同的约定付清付清该年度的土地使用费（含2016年度上半年的租金53064元），不仅不欠原告的土地使用费，而且已经超额支付，故被告提出反诉要求原告返还被告已经超额支付的341882元。虽然双方签订的《土地租赁合同书》第3.1条约定租金为每年每亩8000元、8800元等依次递增，但该合同书第3.11条又约定双方商定在合同签订后至甲方（原告）与军分区划定界限和将土地纳入监管前，原乙方租用的土地从2008年9月10日起按每年25000元缴交租金给甲方作土地租金。自2009年度至2013年度，被告正是基于此条款依约缴付租金的，2014年度全年、2015年度全年与2016年度上半年，被告是基于第3.1条约定缴付租金的。被告于2014年11月18日缴纳的2009年2月10日至2013年12月31日余下土地租金34882元，是因原告的要求被迫缴纳，违反了被告的原意，也违反了双方签订的《土地租赁合同书》的约定，故被告有权依法要求原告返还。三、原告的起诉违反行政部门先行处理的前置程序，应当依法裁定驳回原告的起诉。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发2001第42号）第1条之规定，“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”本案，原告未经行政主管部门的行政处理或行政主管部门未出具处理结果，而直接向人民法院起诉，违反了此条款的规定，故应当裁定驳回原告的起诉。四、原告未就本案起诉事宜提交成员大会讨论，村民签名未达到表决通过的标准，故原告的起诉不符合法律规定。根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》（2006民立他字第23号）的规定，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。而《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条规定，“村民会议由本村十八岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村十八岁以上村民的过半数参加，或者本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。”本案中，原告起诉前并未履行此民主程序，违反法律、行政法规的强制性规定。
两被告反诉称，原告本诉第3项缺乏事实依据，事实是被告每年度均按照合同的约定付清付清该年度的土地使用费（含2016年度上半年的租金53064元），不仅不欠原告的土地租金，而且已经超额支付。虽然双方签订的《土地租赁合同书》第3.1条约定租金为每年每亩8000元、8800元等依次递增，但该合同书第3.11条又约定双方商定在合同签订后至甲方（原告）与军分区划定界限和将土地纳入监管前，原乙方（被告）租用的土地从2008年9月10日起按每年25000元缴交租金给甲方作土地租金。自2009年度至2013年度，被告正是基于此条款依约缴付租金的，2014年度全年、2015年度全年与2016年度上半年，被告正是基于第3.1条约定缴付租金的。被告于2014年11月18日缴纳的2009年2月10日至2013年12月31日余下土地租金34882元，是因原告的要求被迫缴纳，违反了被告的原意，也违反了双方签订的《土地租赁合同书》的约定，故被告有权依法要求原告予以返还。请求判令：1、原告返还被告超额支付的土地租金341882元；2、反诉费由原告承担。
原告针对两被告的反诉辩称，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。
庭审中，原告举证如下：
1、原告组织机构代码证原件1份，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告肖联洲身份证复印件1份，证明被告肖联洲的诉讼主体资格。
3、被告佛山市南海区鼎联水泥构件厂企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各1份，证明被告佛山市南海区鼎联水泥构件厂的诉讼主体资格，经营场所为佛山市南海区狮山招大白泥坑村，并经营至今的事实。
4、个体户机读档案登记资料原件1份，证明2005年6月14日，被告肖联洲注册成立“佛山市南海区狮山招联水泥构件厂”，经营场所为佛山市南海区，并经营至2009年7月2日的事实。
5、证明原件1份及白泥坑出租与肖联洲的租地红线复印件（加盖佛山市南海区××招××村白泥坑股份合作经济社章）1份，证明位于南海区××招××村白泥坑苗岗脚六斗旧砖厂（土名）面积12.06亩的土地属原告集体所有，且未办理土地使用权证的事实。
6、土地租赁合同书原件1份，证明2008年9月25日，原告与被告签订一份合同编号为2008白泥坑作合字第0001号《土地租赁合同书》，约定被告承租原告自有的位于苗岗脚某厂（土名）面积为8040平方米（折合12.06亩）的土地使用权作工、商业用途，并对租赁期限、租金计算及租金支付时间等事项作了明确详细的约定的事实。
7、狮山镇农村合作经济组织收据原件3张、南海区狮山镇集体组织收据（电子）原件4张，证明截止至2015年9月9日，被告支付涉案土地租金（使用费）合计人民币679138.80元，尚拖欠原告土地租金（使用费）15517.2元的事实。
经质证，被告对原告出示的证据1—4无异议，对证据5真实性无异议，关联性有异议，证据5中的证明根据内容陈述只能证明土地归原告所有，无法证明未办理土地使用权证的事实。对证据6无异议。对证据7真实性无异议，关联性有异议，原告提供的收据与双方签订的土地租赁合同相呼应，证明被告严格按照合同约定的时间交付租金。
庭审中，两被告举证如下:1、土地规划图复印件1份，证明被告承租的土地大部分已经经过土地行政主管部门批准为城镇建设用地。
2、场地证明原件1份，证明被告在承租的土地上建厂经过佛山市南海区狮山镇规划部门的批准。
3、中国建设银行网上银行电子回执原件2份，证明被告已经按照双方签订的合同缴纳2016年土地租金。
4、狮山镇农村集体组织民主议事表决情况表复印件1份，证明本案租赁合同的签订是经过被告村委会大部分村民表决同意通过，且当时村小组组长在合同上签名确认。
经质证，原告对两被告出示的证据1不确认，即使图纸是规划局出具的也不代表是国土局出具的。对证据2不确认，无法确认盖章的真实性。对证据3确认。对证据4不确认，缺少原件核对，无法证明签名的真实性，即使是真实的，表决内容原有使用面积与实际不符。
经审查，原告出示的证据1-4、6、7及被告出示的证据3因对方对其真实性无异议，本院予以确认。被告出示的证据4没有原件核对，本院以原告出示的证据6反映的内容为准。原告出示的证据5及被告出示的证据1、2本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原招联厂为被告肖联洲成立的个体工商户，该厂于2009年7月2日被注销。
2009年6月18日，被告肖联洲投资成立个人独资企业鼎联厂。
2008年9月25日，原告（甲方）与原招联厂（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将其自有的位于苗岗脚六斗旧砖厂（土名）一宗土地使用权租赁给乙方作工、商业用途；土地面积为8040平方米（折合12.06亩）；租赁期限为30年，自2008年9月10日起至2038年9月9日止；地块租金纳入监管之日起按每年每亩8000元计算；从2013年9月10日起开始递增，每五年为一个租金递增期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的百分之十；其中2013年9月10日至2018年9月9日，乙方按每年每亩8800元向甲方计付租金；因甲方与佛山军分区的土地界线不明确，甲方须负责同军分区协商解决该地块的界线划分问题，并出具红线图，甲方租给乙方的土地面积按照甲方与军分区重新划定的界线计算实际面积，以双方确认为准；甲方同军分区划定界线和将该地块纳入监管后，才开始正式计算六个月基建期，基建期免收乙方租金（以甲乙双方确认签订补充协议为准）；双方商定在合同签订后至甲方与军分区划定界线和将土地纳入监管前，原乙方租用的土地从2008年9月10日起按每年25000元缴交租金给甲方作土地租金；等等。
2009年至2013年期间，原告开具收据，确认收取被告每年租金25000元。
2014年11月18日，原告开具收据，确认收取被告2014年全年土地租金106128元、2009年2月10日至2013年12月31日余下土地租金341882.8元。
2015年12月24日，原告开具收据，确认收取被告2015全年租金106128元。
2016年5月10日，原告提起诉讼。
2016年6月2日，被告向原收款账户汇入租金53064元。
本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。确定土地用途、是否符合法律规定的出租条件，应以行政主管部门核发的土地使用权权属证书，或土地功能转换批文载明的土地用途为准，地块所属区域的整体规划等均不是核定土地用途的依据，原告出示的证据5及被告出示的证据1、2的证据效力本院均不予确认。未有证据反映涉讼土地为工业、商业用途，原告将土地出租用于非农建设，原告与原招联厂签订的《土地租赁合同书》违反法律的强制性规定，依法无效，被告认为合同有效的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
原招联厂为被告肖联洲开办的个体工商户，已被注销，相应的合同权利义务由肖联洲享有承担。虽被告鼎联厂同为肖联洲开办的企业，但与原招联厂并无承接关系，肖联洲承租后将土地交付何人使用并不是原告向其主张权利的依据，原告请求鼎联厂承担责任的主张本院不予支持。
无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。原告请求被告返还涉讼土地的主张本院予以支持。被告应参照约定计付相应的使用费予原告。虽双方没有就约定的土地划定界线、纳入监管期间的租金计算另行签订协议，但被告于2014年后按约定每年106128元标准支付租金，并支付2009年2月10日至2013年12月31日余下的租金341882.8元，原告亦已开具相应的收据予以确认，故本院认定双方已就其前租金（使用费）支付达成一致合意，2015年前的使用费已结算支付完毕。被告认为超额支付请求原告予以返还、原告认为未足额支付请求被告支付余下使用费的主张本院均不予支持。被告已向原告确认的收款账户汇入53064元，故被告应支付从2016年7月1日起至土地返还之日止按每年106128元标准计算的使用费予原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社与原佛山市南海区狮山招联水泥构件厂于2008年9月25日签订的《土地租赁合同书》无效。
二、被告（反诉原告）肖联洲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项合同项下位于苗岗脚某厂（土名）面积8040平方米（折合12.06亩）土地予原告佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社。
三、被告（反诉原告）肖联洲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年7月1日起至上列第二项履行之日止按每年106128元标准计算的使用费予原告佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社。
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区狮山镇招大村白泥坑股份合作经济社的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）肖联洲、佛山市南海区鼎联水泥构件厂的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1088.92元（原告已预交），由原告负担525.62元，由被告肖联洲负担563.3元。反诉受理费减半收取3214.12元（两被告已预交），由两被告负担。被告肖联洲应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳563.3元。
对原告已预交的诉讼费用563.3元，在本判决发生法律效力后经原告申请,本院退还予原告。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年七月十二日
书记员 张绪清