四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民终字第997号
上诉人（原审原告）：谢成秀，女，1975年11月15日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人（特别授权代理）：阿洛拉哲，四川马赫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘庆斌，男，1962年12月15日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：肖波，四川省马边彝族法律援助中心工作人员。
上诉人谢成秀为与被上诉人刘庆斌房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省马边彝族自治县人民法院（2014）马边民初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人谢成秀及其委托代理人阿洛拉哲，被上诉人刘庆斌及其委托代理人肖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：双方于2009年5月1日就刘庆斌所有光明大道42号150平方米的套房自愿签订了《房屋出租合同书》，谢成秀用于经营《马边足之道足浴养生馆》，并于2010年12月6日办理了《个体工商户营业执照》。合同约定：租金为6，000.00元／年；租期为长期；违约金80，000.00元；第四款约定：“如果甲方（刘庆斌）中途收房子或拆迁，赔偿乙方装修费用和设备，共计人民币200，000.00元（大写：贰拾万元整），中途有拆迁情况，由拆迁方和房东赔偿所有装修等费用”。合同签订后，谢成秀对涉案房屋进行了装修，装修面积为150平方米。
2014年1月4日，刘庆斌以产权人名义与马边彝族自治县住房和城乡规划建设局签订《马边彝族自治县光明滨河路南门桥段房屋征收与补偿安置协议书》（协议序号（105））。该协议载明：产权人：刘庆斌，所有权证号：0117；地址：民建镇光明大道49号（《房屋出租合同书》约定光明大道42号，方位是：由县信用联社经南门桥往县工商局方向南门桥头（不过桥）右边房屋第三层）；装饰装修费：58，502.50元（350.00元／平方米），搬迁补助费：500.00元，临时安置补助费：6，017.40元。
另查明，本案涉案房屋已于2014年6月17日因马边彝族自治县旧城改造被县政府拆迁；征收拆迁规划于2011年，嗣后进行了公开公示，拆迁补偿安置方案于2013年10月30日公示；拆迁房屋装修装饰补偿标准为：甲等—350.00元／平方米（内墙装饰、天棚装饰、包门窗、有地砖），乙等—250.00元／平方米（内墙装饰、包门窗、有地砖），丙等—150.00元／平方米（内墙装饰、有地砖），丁等—80.00元／平方米（有地砖）；该案装饰装修补偿费用不含电器设备等非附合物；刘庆斌同意按照丙等补偿标准计算房屋出租前的价值。经庭审查明，本案涉案房屋出租给谢成秀后，经谢成秀装修，在拆迁时，享受了甲等补偿，即350.00元／平方米。
2014年6月11日，谢成秀以刘庆斌故意隐瞒房屋将被拆迁事实和未及时履行通知义务，导致谢成秀装修和经营损失为由诉至法院，请求依法判令赔偿谢成秀装修费和设备费253，500.00元（包括《房屋租赁合同书》约定200，000.00元，后期增加装修费和设备费53，500.00元）及经营损失40，000.00元；本案诉讼费由刘庆斌承担。
原审法院认为：一、合同效力问题。双方于2009年5月1日签订的《房屋出租合同书》，是双方真实意思表示，且内容不违法，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条的规定，该合同已成立并生效。但合同第四项中关于约定第三人“拆迁方”赔偿义务的条款，因第三人“拆迁方”并未在合同上签字认可，故该约定系刘庆斌与谢成秀单方意思表示，不具有法律效力。刘庆斌辩解其在不知合同部分条款和合同条款显失公平的前提下签订的辩解理由，本院认为刘庆斌既认可在合同上签字的事实，合同履行期间刘庆斌又未就合同内容提出过异议，应当视为对该合同条款的认可，同时刘庆斌也未行使撤销权，故本院对刘庆斌的该辩解理由不予支持。
二、合同解除问题
本案合同约定租赁期限为“长期”，庭审中双方对该期限陈述不一致，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期合同，双方当事人可以随时解除合同。本案合同约定租赁物为特殊的标的物即（经装修）房屋，已经被政府征收拆迁，即合同标的物灭失，合同已无法继续履行，属于法定解除的情形，且庭审中刘庆斌明确提出解除合同，为此双方签订的该房屋租赁合同已经实际解除。
三、谢成秀诉请损失认定
（一）根据庭审中陈述双方在签订合同时均不知道涉案房屋将被拆迁事实（谢成秀陈述经刘庆斌确认，但是没有证据证明且刘庆斌否认），同时我院依职权向四川省马边彝族自治县住房和城乡规划建设局咨询得知该处房产被规划为征收拆迁范围时间是2011年，即规划拆迁时间在合同签订之后。本院认为，合同双方当事人在合同签订时没有合理理由能够预见拆迁事件的发生。本案租赁房被拆迁属于当事人不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素造成，并非刘庆斌行为所致。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”故对谢成秀的装修等房屋添附物的损失赔偿，应当依照“不可抗力”和“公平原则”的法律规定对其“装饰装修残值损失”公平分担。故谢成秀以《房屋出租合同书》第四条约定了赔偿装修费、设备费为由，诉请赔偿装修费、设备费200，000.00元，于法无据，该院不予支持。另外，谢成秀庭审中陈述其在租赁房屋中的设备没有交由刘庆斌保管，刘庆斌也没有参与设备拆除；同时，谢成秀在没有提交充分证据证明其经营损失情况和停业期间情况下，诉请刘庆斌支付经营损失40，000.00元，该院也不予支持。
（二）关于装饰装修残值损失的标准问题。该院认为谢成秀提供的《马边足之道南门分店装修一览表》、《马边足之道南门分店购买设备及安装一览表》等清单，系谢成秀单方面制作，没有其他证据予以辅证，且经刘庆斌质证不予认可，谢成秀提交的证据不足以证明装修费和设备费为53，500.00元其诉讼主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，谢成秀应当承担举证不能的法律后果，故该院对谢成秀的该主张不予采纳。在无其他证据证明的情形下，该院认为，该房屋的“装饰装修残值损失”应以政府拆迁估算补偿价为依据，依照公平原则，由双方分担，分担标准为：合同签签订前房屋属于拆迁补偿丙等档次（150.00元／平方米）的补偿价归出租方（被告）享受，经谢成秀装修后，拆迁补偿价达到甲等档次（／平方米），其增值部分30，000.00元（200.00元／平方米×150.00平方米）属于谢成秀的装饰装修残值损失，理应由谢成秀享受。
至于刘庆斌辩解不知道原告装修事实，该院认为，庭审中刘庆斌陈述租金由其妻子到店面（涉案房屋）收取和刘庆斌居所地距离出租屋较近的事实，该辩解理由于生活常识不符，其辩解理由不成立，该院不予采纳；综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、刘庆斌在该判决生效之日起10日内支付谢成秀装修装饰费30，000.00元；二、驳回谢成秀的其他诉讼请求。三、一审案件受理费5，702.50元，减半收取2，851.25元，由谢成秀承担2，559.81元，刘庆斌承担291.44元。
上诉人谢成秀不服原审法院上述民事判决、向本院提起上诉称：2014年4月21日断电断水的事实，公安机关已经立案，刘庆斌应举证证明断水断电行为的实施人是谁，谁断电谁负责赔偿。双方签订的租赁合同合法有效，合同中约定如果拆迁由拆迁方和刘庆斌赔偿，说明在签订合同时已经预见到拆迁行为，拆迁方不赔则应由刘庆斌赔偿。拆迁补偿不等于实际装修损失，双方在合同中已经约定了设备款为20万元，上诉人无需举证。原判未查明保证金3000元的去向，确定赔偿金额时依据的是建设局的回函而不是建设局的档案材料，严重违法。请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、被上诉人刘庆斌赔偿上诉人谢成秀装修费76900元＋93820元、设备费80090元，经营损失费30000元，总计280810元；3、一、二审诉讼费由被上诉人刘庆斌承担。
被上诉人刘庆斌答辩称：因刘庆斌文化程度仅能识别自己的名字，《房屋出租合同书》系谢成秀拟写，刘庆斌签字后也因疏忽大意未及时查看合同内容，故租赁合同中关于装修和设备赔偿20万元的约定，并非刘庆斌的真实意思表示，且涉及第三方的赔偿义务，应认定该条款无效。对于政府的拆迁行为，双方在签订合同时候均不知晓，也无法克服、无法避免。原审判决按照公平原则判令双方分担装修和设备损失，符合法律规定。涉案房屋是否被断电、是否被盗，刘庆斌并不知情，不应支付相应的侵权损失。2000年刘庆斌即已对涉案房屋进行了装修，2009年5月谢成秀从他人手中转租该房屋后只进行了简单装修，其提交的装修合同及收据等证据，有部分形成于政府开始拆迁以后，明显虚假，不应采信。刘庆斌在一审中针对装修补偿费问题做出了让步，现在二审不同意按原审判决确认的补偿标准给予谢成秀补偿，只认可支付其补偿费15000元，请求二审法院依法改判。
二审中，谢成秀提交了：第一组证据，谢成秀与聂二签订的《足之道按摩店装修承包合同》以及欠条，拟证明装修时欠了聂二93820元，当时打了欠条，付清欠款后，从聂二处收回了欠条；第二组证据，6张收款收据、1张送货单，拟证明2009年3月15日购买的电器设备一共是80090元；第三组证据，谢成秀与杨加友签订的《装饰工程承包合同》及预算清单和收款收据，拟证明2013年5月第二次装修花费76900元；第四组证据，2009年3月1日谢成秀从雷海燕手中转租涉案房屋的合同，拟证明2009年3月1日转租费是15000元；第五组证据是照片，拟证明装修后拆迁前电器被盗前、后的状态；第六组证据，谢成秀的律师所作《询问笔录》2份，原承租人的笔录拟证明雷海燕转给谢成秀的时候房租是15000元，转租征得了房东的同意，转租后谢成秀购买了四、五万的电器设备准备装修，装修工程承揽人杨加友的笔录拟证明装修事实和装修费；第七组证据，谢成秀所写经营日志，拟证明停水停电期间经营损失3万元。
刘庆斌质证认为：刘庆斌与谢成秀的租赁合同签订于2009年5月1日，谢成秀与聂二的装修合同签订于2009年5月6日，故刘庆斌对装修合同的内容无法预见；谢成秀购买电器设备与租赁合同无关；2011年底当地住建部门对拆迁进行了公示，谢成秀与杨加友2013年5月才约定装修，该装修合同不具真实性；对最早谢成秀是从原承租人雷海燕手中转租取得租赁房屋的事实无异议；物品被盗与刘庆斌无关，应当由公安机关处理；照片不能证明装修的金额；询问笔录与本案无关；经营日志是谢成秀自己写的，无法确定真实性，刘庆斌没有对经营进行干扰，不应当承担经营损失。
本院认证：谢成秀在二审中自述从雷海燕手中转租涉案房屋后即开始装修，与刘庆斌现场查看并估计了装修及设备的花费总额后才签订了房屋租赁合同，但谢成秀与聂二、杨加友签订的《装修承包合同》及相关收据、欠条均形成于房屋租赁合同之后，本院对该两组证据不予采信；购买电器的收款收据和送货单均不是正规发票，且大多产生于签订租赁合同之后，本院对该组证据不予采信；谢成秀的律师所作《询问笔录》从证据形式来看属于证人证言，证人未出庭接受当事人的质询，其证言真实性无法查明，本院不予采信；照片的形成时间不能确定，且不能证明双方所争议的装修和设备价款，本院不予采信；经营日志从证据形式来看属于谢成秀的单方陈述，没有其他证据予以佐证，本院不予采信；因双方均对转租合同没有异议，本院予以采信。
本院除对原审法院查明的事实予以确认外，另查明：2009年3月1日谢成秀从原承租人雷海燕手中转租取得涉案房屋的使用权。
本院认为：本案存在以下争议焦点：一、刘庆斌是否应赔偿谢成秀装修和设备费用。
刘庆斌与谢成秀于2009年5月1日自愿签订的《房屋出租合同书》第四条约定：“如甲方（刘庆斌）在中途收房子或拆迁，赔偿乙方的装修费用和设备，共计人民币贰拾万元，中途有拆迁情况，由拆迁方和房东赔偿所有装修等费用”，刘庆斌以自身文化程度低为由主张该条款并非其真实意思表示，但并未提交证据证明谢成秀存在欺诈、胁迫之违法情形，该理由不能成立，该条款应视为双方的真实意思表示。鉴于该条约定中针对谢成秀在经营期间发生租赁房屋被拆迁，是由刘庆斌全额赔偿装修费用和设备20万元，还是由拆迁方和刘庆斌共同赔偿20万元，前后自相矛盾，故双方关于拆迁所致损失赔偿的约定不明。
合同没有约定或约定不明的事项，应当依照法律法规的相关规定进行处理。谢成秀对涉案房屋进行过装饰装修，因拆迁导致双方租赁合同解除，其装饰装修存在残值损失，双方均无异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，拆迁属于不可归责于双方的事由，双方对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失约定不明，应按照公平原则予以分担。谢成秀自述在2009年5月1日签订租赁合同时候已经完成装修，但提交的装饰装修证据均形成于2009年5月1日以后，2009年5月1日前的装修情况未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，谢成秀的装饰装修原价款无法查明，谢成秀要求按原装修花费金额20万元确认残值的上诉主张，与事实不符，本院不予采纳。
政府拆迁时确认的刘庆斌房屋装修补偿价为甲等档次（350元／平方米），该标准系政府相关部门在评估基础上确定的当时当地广泛标准，参照该标准认定双方合同解除时的剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为合理。双方均认可谢成秀对租赁房屋（150平方米）进行过装饰装修的事实，则租赁房屋补偿款350元／平方米×150.00平方米＝52500元系谢成秀投资所产生，应归于谢成秀。刘庆斌主张自己在2000年即对涉案房屋进行过装修，应对52500元做相应扣减，未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。刘庆斌在一审中虽然自认租赁合同签订前的装饰装修为丙等档次（150元／平方米），但该自认系对其自身有利的陈述，应提交证据予以佐证，故原审判决据此认定租赁合同签订前的装饰装修为丙等档次（150元／平方米），与事实不符，本院予以纠正。
谢成秀购买的电器等设备，一直是谢成秀在经营使用，并未交予刘庆斌，谢成秀要求刘庆斌赔偿其合同解除时的剩余租赁期内的设备残值损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、刘庆斌是否应赔偿谢成秀营业损失。
谢成秀自认公安机关已经针对2014年4月21日断电断水事件立案调查，但并未提交证据证明公安机关的查证结果是刘庆斌实施了断电断水行为，现要求刘庆斌承担因断水断电不能正常经营所导致损失，与事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持四川省马边彝族自治县人民法院（2014）马边民初字第191号民事判决第二项，即维持“驳回谢成秀的其他诉讼请求”；
二、变更四川省马边彝族自治县人民法院（2014）马边民初字第191号民事判决第一项为：刘庆斌在本判决生效之日起10日内支付谢成秀52500元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2851.25元，由谢成秀承担2351.25元，刘庆斌承担500元；二审案件受理费5703元，由谢成秀承担4703元，刘庆斌承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 锦
审 判 员 王小萍
代理审判员 朱保见
二〇一五年十一月六日
书 记 员 雷梦霞
附：本案适用的法律条文
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。