湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初1721号原告：武汉武重物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路108号。法定代表人：许四海，董事长。委托诉讼代理人：彭翠娥，湖南天润人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南天润人合律师事务所实习律师。被告：陈昌雄，男，1938年12月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，原告武汉武重物业管理有限公司（以下简称“武重物业”）与被告陈昌雄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武重物业的委托诉讼代理人彭翠娥、蔡芬到庭参加诉讼，被告陈昌雄经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告武重物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付武汉市武昌区中北路锦绣中北小区B栋1单元1301号房物业管理费5087元(32个月的物业费)，违约金76元，合计5163元。事实和理由：被告为武汉市武昌区中北路锦绣中北小区B栋1单元1301号房的业主，该房屋面积为99.63平方米。被告于2013年5月3日签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在武汉市武昌区中北路锦绣中北小区服务至今。但是，自2014年5月3日开始，被告停止交纳物业管理服务费，根据协议第十条的相关约定，业主违反协议不按约交纳有关费用的，有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。截止至2016年12月31日，被告共计欠缴物业费5087元（1.6元/月.㎡×32月×99.36㎡），违约金76元，合计4101元，经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。被告陈昌雄未到庭应诉，亦未提交书面答辩状、证据材料，视为放弃答辩、举证和质证。陈清（男，1968年11月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区中北路二街坊94-1号，公民身份号码。）称系被告陈昌雄之子，到庭称现住武汉市武昌区锦绣中北小区B栋1单元13层1号，刚入住的时候，小区频频被盗，物业对外销售小区的门禁钥匙扣；电梯经常坏，陈清被吓出焦虑症，电梯的维修工说是电梯本身质量有问题；物业占用小区绿化带，用于停车收取停车费，还收取电梯间的广告费，侵占了业主的利益，这些收费未向业主公示，业主不清楚收了哪些钱用于何处；前期物业代收代缴水费的时候擅自加价，目前没有这种情况了；B栋1单元14楼住户是收废品的，在其住处旁堆放了废品，15楼住户在楼道喂鸡，卫生条件非常差；物业服务不到位，要求物业公司公开向业主道歉，物业费的收取要跟业主代表进行协商。本院经审理认定事实如下：原告武重物业系2004年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理服务，具备壹级资质等级。2012年1月16日原告武重物业（乙方）与统建城开公司（甲方）签订《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对锦绣中北住宅小区提供前期物业管理服务，该合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项，合同期限自2012年8月1日至2015年7月31日止共3年，附件一、物业构成明细，附件二、物业共用部位明细（……3、公共门厅、4、公共走廊、5、公共楼梯间……10、上下水管道、11、道路、绿地），附件三、物业共用设施设备明细（……8、电梯30部……），附件四、前期物业管理服务质量标准。2015年7月25日原告武重物业（乙方）与统建城开公司（甲方）续签了《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，合同期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。2013年5月3日被告陈昌雄收到武汉统建城市开发有限责任公司（以下简称“统建城开公司”）交付的房屋即武汉市武昌区锦绣中北小区B栋1单元13层1号，建筑面积99.36㎡。2013年5月3日原告武重物业（甲方）与被告陈昌雄（乙方锦绣中北B栋1单元13楼1号业主）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方物业管理服务包括对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、小区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并就保修、维修、房屋外观、设备外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、秩序维护及消防的物业管理服务质量进行了约定；物业管理服务费用首次交纳一年，以后每年预先交纳（以开发商通知的交房时间为收费开始日期），不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金；甲方可在小区公共部位设置广告牌位，其收益用于弥补物业管理费不足；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任。原告武重物业称被告陈昌雄的房屋所在楼层物业费交纳标准是1.6元/月/㎡。2013年5月3日被告陈昌雄交纳了B-1-1301房自2013年5月3日至2014年5月2日的的物业费1908元（1.6元/月.㎡×12月×99.36㎡）、建筑垃圾费298元，共计2206元，原告武重物业开具了收款凭证。被告陈昌雄以原告武重物业在物业管理服务及质量方面存在瑕疵为由，未交纳2014年5月3日之后的物业费，原告武重物业分别于2015年5月3日、2015年12月7日通过在F栋1单元1301房门上张贴催缴物业费通知的形式向被告陈昌雄书面催缴物业费，但被告陈昌雄仍未交纳物业费，故诉至本院，请求判如所请。庭后原告武重物业提交了2015年、2016年的年度报告拟证明已对小区公共收益进行了公示，并办理了专项账户。2013年至2015年B-1-A#、B-1-B#两部电梯的安全检验合格证、电梯使用标志复印件以及B栋1单元在2014年5月20日、7月15日、8月10日、8月21日、8月24日、9月12日、9月24日、9月29日、9月30日、10月12日的《电梯/自动扶梯维修服务单》，拟证明2013年4月25日至2015年4月24日的质保期内原告武重物业对该栋电梯进行了维护，2017年3月1日原告武重物业与巨人通力电梯有限公司签订的《电（扶）梯设备配件订购单》、2017年在小区张贴的《关于维修资金使用通知》以及《维修资金使用征求意见证明》、2017年3月《武重物业锦绣中北电话记录表》拟证明B栋1单元电梯质保期后，原告武重物业进行了维修资金的申请工作。被告陈昌雄未到庭对该组证据进行质证。本院认为，原告武重物业与锦绣中北小区建设单位统建城开公司的2012年《锦绣中北小区前期物业服务合同》、2015年《锦绣中北小区前期物业服务合同》、与被告陈昌雄签订2013年《前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，合同合法有效，对原、被告具有约束力。原告武重物业依照合同的约定，对武汉市武昌区锦绣中北小区提供物业管理服务，被告陈昌雄作为该小区B栋1单元13楼1号房屋业主，应当根据物业服务合同的约定，向原告武重物业按时足额交纳物业费。被告陈昌雄未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。因原告武重物业计算物业费的周期为当月3日至次月2日，故本院确认被告陈昌雄应缴纳物业费从2014年5月3日至2017年1月2日共计为1.6元/月.㎡×32月×99.36㎡=5087元，对原告武重物业主张的被告陈昌雄支付拖欠的物业费5087元的诉讼请求本院予以支持。关于陈清提出的B栋1单元14楼住户堆放废品、15楼在楼道养鸡造成卫生情况非常差的情况，电梯经常发生故障的问题，物业占用小区绿化带，用于停车并收取停车费，收取电梯广告费未向业主公开费用的明细及去向的问题，对于物业服务企业提供的物业服务违法或严重违约，造成业主或物业使用人损失的，相应的权利人应另案主张权利，业主或物业使用人不能因上述问题而拒绝支付物业费。考虑到原告武重物业在清洁卫生、绿化养护以及共用设施设备的运行、维修、养护和管理方面等方面未切实履行三份物业服务合同中关于物业管理服务内容与质量中约定的义务，对被告的生活造成了一定的影响，本院对原告武重物业主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十九条、第八十条、第八十三条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈昌雄于本判决生效之日起三日内向原告武汉武重物业管理有限公司支付自2014年5月3日至2017年1月2日的物业费5087元；二、驳回原告武汉武重物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈昌雄负担（此款原告武汉武重物业管理有限公司已垫付，被告陈昌雄在给付上述款项时一并支付给原告武汉武重物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  李 红二〇一七年六月十四日法官助理  徐建娥书 记 员  刘 茜