北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12995号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京倍舒特妇幼用品有限公司，住所地北京市密云区远光街3号。
法定代表人：李秋红，董事长。
委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉英，女，1957年10月6日出生。
委托诉讼代理人：陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人北京倍舒特妇幼用品有限公司（以下简称倍舒特公司）与被上诉人刘玉英租赁合同纠纷一案，北京市密云区人民法院曾于2016年6月作出（2016）京0118民初1464号民事判决，倍舒特公司不服该判决上诉至本院，本院于2016年10月作出（2016）京03民终8482号民事裁定，撤销（2016）京0118民初1464号民事判决，发回北京市密云区人民法院重审。2017年9月，北京市密云区人民法院作出（2016）京0118民初8394号民事判决，倍舒特公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公�开庭进行了审理。上诉人倍舒特公司之委托诉讼代理人胡海军与被上诉人刘玉英及其委托诉讼代理人陈天树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倍舒特公司上诉请求：维持一审判决第一、三、四、六项，撤销一审判决第二、五项，改判我公司不支付房屋使用费，对于第五项确定的赔偿数额我公司不认可。事实和理由：1.出租房屋取得建设规划许可是属于出租人的法定义务，对该房屋未取得规划许可我公司事前并不知情，一审法院认定我公司对租赁合同无效存在过错不当。2.我公司于2015年7月28日准备从承租地点拉运物品时被刘玉英强行阻止，当日我公司以书面通知方式告知刘玉英，提出我公司有权于2015年7月31日前终止合同，如刘玉英非法阻止我公司将存放的物品搬离，将承担有关责任等。但刘玉英以合同未到期要求继续履行等为由拒绝我公司搬运物品，直到原一审法官做工作我公司才于2016年4月12日将被扣物品运走，该期间不是我公司主观上在使用该房，责任不在我公司，我公司无须承担2015年7月31日之后的房屋使用费。3.一审法院未启动鉴定程序，直接以陪审员咨询有关修缮队的情况确定修复费用，程序违法。
刘玉英辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。导致损失扩大是由于倍舒特公司未按合同约定履行修缮义务，关于地砖、踢脚线及卷帘门的修复费用，一审中我提交了自行修复的票据，一审法院结合这些票据认定的赔偿数额正确。
倍舒特公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年3月31日所签订的《仓库租赁合同》无效；2.案件受理费由刘玉英负担。
刘玉英向一审法院提出反诉请求：要求倍舒特公司：1.给付占用费至清空之日，共计22万元；2.赔偿水费800元；3.赔偿地面修理�6万元、卷帘门2912.62元；4.倍舒特公司将仓库内损坏物品继续进行修复或经造价鉴定评估后赔偿；5.反诉案件受理费由倍舒特公司负担。
一审法院认定事实：2014年3月30日，刘玉英（甲方）与倍舒特公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于燕落寨村西的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1600平方米。二、租赁期限为10年，即从2014年3月31日起至2024年3月31日止，在每年的4月10日内预付下年度租金；租赁期内，如果甲方要求提前终止本合同，甲方需提前三个月通知乙方，经双方友好协议，乙方按实际租赁的时间支付租赁费给甲方，如乙方已经提前支付给甲方的租赁费有结余，甲方按实际租赁的时间收取租赁费，结余部分需返还给乙方；租赁期间，如果乙方要求提前终止本合同，乙方需提前三个月通知甲方，乙方按实际�赁的时间支付租赁费给甲方；如乙方已经提前支付给甲方的租赁费有结余，甲方按实际租赁的时间收取租赁费，结余部分需返还给乙方；租赁期满，乙方若需续租，在租赁期限届满前三个月提出，甲乙双方协商将有关租赁事项重新签订续租合同。三、甲乙双方协定年租金220000元；租金价格如需调整，需提前三个月经双方进行友好协商决定调整的幅度，双方签订补充协议后进行变更。四、乙方在租赁期内，享有租赁物所有设施的专用权，乙方应负责租赁物内相关设施的维护，因乙方使用不当造成租赁物损坏的，乙方负责维修，并承担维修费用；六、本合同提前终止或者有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。该《仓库租赁合同》签订后，双方开始实际履行。2015年4月27日，倍舒特公司向刘玉英�账8万元。2015年7月28日，倍舒特公司向刘玉英发出退租通知，内容为：我司与您于2014年3月30日签订了《仓库租赁合同》，租赁您位于燕落寨村西的仓库，至2015年3月31日满一年，2015年3月份我司向您提出提前终止上述《仓库租赁合同》、退租的请求，由于您提出退租需提前三个月通知您，由于我方未提前三个月通知您，经与您协商，作为我方提前三个月通知的替代方案，我方再租4个月，租金8万元（已于2015年4月27日支付），现4个月期限将满，我司现特郑重通知您：一、依据上述《仓库租赁合同》，我司决定提前终止上述租赁合同，提前退租，我司已经履行了提前三个月（实际提前四个月）通知您的义务；二、根据法律和上述《仓库租赁合同》，我司有权于2015年7月31日终止上述《仓库租赁合同》；三、2015年7月31日前，我司将腾空租赁仓库，将租赁仓库退还给您，请�给予配合；四、你方如果非法阻止我方将租赁物中存放的物品搬离，有关责任将由你承担，我司将依法采取法律措施。同日，倍舒特公司至仓库内搬运货品，刘玉英以未支付租金为由予以阻止。后双方对租赁关系解除事宜经多次协商未果，倍舒特公司持其诉讼请求于2016年2月26日诉于本院。
本案在审理过程中，经法院向刘玉英释明仓库内物品的交接问题，最终双方达成一致意见，倍舒特公司已于2016年4月12日将所有物品清运。针对刘玉英所述物品损害问题，经法院现场勘验，损害问题包括：1、库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块；2、库房北侧卷帘门损坏、玻璃门被拆卸，南侧卷帘门稍微受损；3、库房防盗门损坏；4、办公室外墙拐角处两块墙砖损坏；5、空调、监控主机不能正常使用；6、办公室右侧第一个木门内侧门框脱落；7、办公室9个门的钥匙丢失需�更换锁芯；8、办公室5个窗户的卡扣损坏。仓库内一并有倍舒特公司用于清运货品的卡车一辆。
在本案原二审期间，刘玉英对库房内地砖损坏415块、踢脚线22块、库房南北侧卷帘门损坏已经自行修复。其中，提供的修复卷帘门发票1张（金额：2912.62元），修复库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块的收据一张（金额：6万元）。
关于修复库房内地砖损坏415块，踢脚线损坏22块的修理施工费6万元的真实性问题，法院根据刘玉英提供的现场施工视频资料，走访咨询数个具有一定规模的修缮队，其修缮费实际费用约3万元左右。
在法院审理过程中，委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对损害物品及刘玉英自行修复的地面和卷帘门进行造价鉴定，该鉴定机构于2017年3月8日作出鉴定情况说明：经对该工程了解后发现，该工程为修复费用造价鉴定�具体事项如下，1、库房内地砖损坏415块、踢脚线22块、库房南北侧卷帘门损坏，刘玉英已经自行修复，因没有双方认可的修复方案，故无法对修复费用进行造价鉴定；2、玻璃门被拆卸，防盗门被损坏、空调及监控主机不能正常使用，刘玉英认为应当更换新的，而倍舒特公司认为可以维修，双方无法就修复方案达成一致。针对以上争议，我公司经分析研究认为该案应由双方一致是修复方案或先由有质量修复鉴定的权威机构出具的修复方案。由于我公司的资质为工程造价咨询，出于对鉴定的科学性、客观公正性，我公司认为就现有资料不具备工程造价鉴定的条件。
另，2016年11月10日，北京市第三中级人民法院以涉诉房屋所占用土地为国有土地，未取得建设规划许可证为由发回重审。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建�工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，刘玉英出租的涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，该案法庭辩论终结前仍然未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，因此，倍舒特公司与刘玉英签订的《仓库租赁合同》应属无效。刘玉英明知房屋未取得建设工程规划许可证仍将房屋出租，倍舒特公司疏于对房屋合法性审查，双方对合同无效均有责任。自2014年3月31日至2015年7月31日，倍舒特公司实际占有使用涉案房屋。房屋租赁合同无效，根据相关法律规定，占用房屋一方当事人应当支付占用期间的房屋使用费，使用费参照合同约定租金标准确定。对于倍舒特同意给付水费800元本院不持异议。
本案双方当事人争议的焦点是，2015年7月31日起产生的使用费数额如何确认。刘玉英要求使用费计算至2016年4月12日，按合同约定租金标准计算总计22万元，但自2015年7月31日起产生的使用费，系刘玉英阻止倍舒特公司清运货品所导致，虽刘玉英的行为是为了维护其利益，但该行为直接导致损失扩大，刘玉英对扩大的损失部分负有责任，同时考虑到倍舒特公司亦未及时采取相关维权措施，并仍然实际占用房屋，故法院参照租金标准，根据双方对过错程度、房屋使用情况以及房屋修缮期间对该期间的使用费予以酌定。根据财物受损程度，法院酌定房屋修缮期为30日。判决：一、确认北京倍舒特妇幼用品有限公司与刘玉英于二〇一四年三月三十日签订的《仓库租赁合同》无效；二、北京倍舒特妇幼用品有限公司于判决生效之日起七日内，除已给付刘玉英的房屋使用费外再给付房屋使用费六万四千五百三十二元；�、北京倍舒特妇幼用品有限公司于判决生效之日起七日内，给付刘玉英水费八百元；四、北京倍舒特妇幼用品有限公司于判决生效之日起三十日内，将刘玉英租赁场地库房内受损、玻璃门、库房防盗门、办公室外墙拐角处墙砖两块、空调、监控主机、办公室右侧第一个木门的内侧门框、办公室五个窗户的卡扣予以修复，办公室九个门的锁芯予以更换；五、北京倍舒特妇幼用品有限公司于判决生效之日起七日内，赔偿刘玉英地砖四百一十五块、踢脚线二十二块、库房北侧卷帘门、南侧卷帘门修复费三万三千元；六、驳回北京倍舒特妇幼用品有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘玉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方均无异议，本院对此予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《仓库租赁合同》、汇款记录、《退租通知》、录音录像资料、现场勘验笔录、现场照片、鉴定机构复函等证据材料在案佐证。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点为：一、倍舒特公司应否就租赁场地支付2015年7月31日至2016年4月12日期间的使用费，以及使用费数额；二、地砖、踢脚线及卷帘门损失数额。
对于焦点一，2015年7月31日倍舒特公司欲搬离租赁地点被刘玉英阻止，究其原因，系刘玉英对倍舒特公司单方解除合同持有争议以及倍舒特公司在租用期间对租赁物造成了损坏而双方尚未解决损失赔偿问题，刘玉英上述行为系出于维护自身权益的目的，但也客观上导致倍舒特�司继续占用租赁物从而产生使用费损失，对该部分损失，原审参酌双方合同约定的租金标准，并综合双方过错程度以及租赁物修缮期间等因素，酌定倍舒特公司支付使用费64532元，并无不妥，本院予以维持。
对于焦点二，鉴于刘玉英已自行对受损的地砖、踢脚线、库房南北侧卷帘门修复完毕，原审未通过先行委托有关鉴定机关进行修复方案鉴定，并在此基础上进一步进行修复造价鉴定的方式确定赔偿数额，而是根据刘玉英提供的现场施工视频资料，通过咨询市场价格的方式酌定修缮费用数额，系出于本案上述实际情况考虑且符合诉讼经济原则，其酌定数额亦属合理，故对于倍舒特公司要求重新进行修复方案鉴定，进而依据修复方案鉴定结果进行修复造价鉴定，从而确定赔偿数额的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，倍舒特公司的上诉请求不�成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5800元，由北京倍舒特妇幼用品有限公司负担2900元（已交纳），由刘玉英负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2300元，由刘玉英负担1509元（已交纳），由北京倍舒特妇幼用品有限公司负担791元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5025元，由北京倍舒特妇幼用品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一七年十一月十七日
书记员 黄蕾