湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初948号原告：李明清，男，1974年2月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告：郑芙蓉，女，1979年6月19日出生，汉族，住武汉市东西湖区，以上两原告共同的委托诉讼代理人：许国庆，湖北广众律师事务所律师。以上两原告共同的委托诉讼代理人：王魁，湖北广众律师事务所律师。被告：靳方明，男，1977年3月23日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，委托诉讼代理人：梅明，湖北斯洋律师事务所律师。第三人：武汉六一二不动产营销策划有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道84号名流人和天地营销中心13层1314-1317号，统一社会信用代码91420116MA4KMH1Q8K。法定代理人：何某，该公司总经理。委托诉讼代理人：董秋兰，女，该公司员工。原告李明清、原告郑芙蓉与被告靳方明、第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司（以下简称六一二不动产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告李明清、原告郑芙蓉的委托诉讼代理人许国庆、王魁、被告靳方明及其委托诉讼代理人梅明、第三人六一二不动产公司的委托诉讼代理人董秋兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明清、原告郑芙蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告靳方明向原告李明清、原告郑芙蓉支付违约金55,200元；2.判令本案诉讼费由被告靳方明承担。事实与理由：原告李明清与原告郑芙蓉系夫妻，原告因资金周转困难急于出售房屋筹款。2017年6月30日，原告与被告签订了一份《武汉存量买卖合同》，约定原告将其所有的位于武汉市新洲区阳逻街湖滨花园以南（佳阳·湖滨花园）第7栋1单元1层1-1-2室出售给被告靳方明，房屋建筑面积为89.4平方米，房屋总价款为450,000元，被告以银行按揭贷款的方式支付购房款，应在2017年7月15日前签订银行贷款合同，贷款审批通过后7个工作日办理过户。过户当天支付首付款，如无法贷款或额度不足，被告应当一次性付清尾款或者补足额度。合同签订后，原告如约履行其合同义务，但被告靳方明其首次向中国建设银行股份有限公司申请个人二手房住房贷款，因其被告方原因，该贷款未通过银行审批，被告未能在2017年7月15日前与银行签订贷款合同。故双方合同中的贷款条款及付款方式的约定已无法适用，被告应当一次性支付购房款。原告首次协助被告靳方明办理贷款是在2017年7月8日，第三人六一二不动产公司原承诺30日内银行贷款会发放，故原告向第三人六一二不动产公司催告不迟于2017年8月7日支付全部购房款，故被告应于2017年8月7日前支付全部的购房款。且综合原告出售诉争房屋是为了能迅速回款的合同目的及该区域房价涨幅近一倍，根据诚实信用原则和公平原则，原告主张2017年8月7日系付款最后期限是合理的。因急需筹款，无奈之下原告应被告要求，先于2017年8月9日办理诉争房屋的过户登记手续，收取了被告部分购房款，但并不等于原告同意变更合同的付款期限。原、被告于2017年6月30日签订合同，原告积极配合交易并即时向被告交付了房屋，但却于2017年11月6日才收到余款230,000元。原告因经济原因才不得不逆市出售房屋，已经承受了巨大经济损失，被告延迟付款期间，诉争房屋已增值近100,000元，被告将其逾期迟延付款的责任推卸给银行，因其违约行为反而获取了不当利益，显然有违诚实信用和公平原则，为维护原告合法权益，故原告李明清、原告郑芙蓉诉至法院，提出前述请求。被告靳方明辩称：1.原告与被告于2017年6月30日签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》，合同约定的首付款120,000元（含定金20,000元），银行按揭贷款330,000元，实际上因为原告迟延向第三人六一二不动产公司交付用于办理银行贷款的相关资料，恰逢中国建设银行股份有限公司暂停住房贷款审批，被告又改向中国工商银行股份有限公司武汉新洲支行（以下简称工行新洲支行）申请贷款。此时工行新洲支行已要求首付比例不低于购房款的50%且贷款利率上浮了20%，这使得贷款额度降至230,000元。被告于2017年8月9日办理了诉争房屋的产权变更登记手续当日向原告支付了首付款200,000元（不含定金20,000元）。因担心银行按揭贷款额度不足而多向原告支付了5,000元购房款。余款230,000元由工行新洲支行完成贷款审批流程后，以受托支付的方式足额支付给原告郑芙蓉。故被告已完全按照合同的约定履行了相应的付款义务，并无任何迟延付款的违约行为。2.被告靳方明按照双方签订的合同的约定支付了购房款，并不存在逾期支付购房款的情形，原告并没有任何损失，其要求被告支付违约金的请求没有事实依据，且原告要求按照月利率9%的标准计算违约金，远远超出了法定最高月利率2%的标准，其主张的违约金计算标准没有法律依据。3.原告未按期向第三人六一二不动产公司交付相关资料，以至于被告未能在建设银行暂停住房贷款审批前签订贷款合同，又改向工行新洲支行申请贷款，而此时工行新洲支行也收紧了贷款政策，在提高首付比例的同时将贷款利率上浮了20%，直接导致被告多支付了100,000元的首付款，且每月需要多支付贷款利息，给被告造成了沉重的经济负担。4.原告收到了220,000元首付款和工行新洲支行发放的230,000元贷款，且双方已经办理了诉争房屋的产权过户登记手续，原、被告双方权利义务已经履行完毕，除原告应向被告返还多支付的5,000元购房款外，双方并无其他争议。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人六一二不动产公司述称，被告靳方明没有及时在中国建设银行办理贷款的原因系原告拖延交付有关资料（未提供建行一类账户），致使被告于2017年7月7日才在中国建设银行签订贷款，但中国建设银行于2017年7月18日暂停了住房贷款审批，故被告靳方明又改向工行新洲支行申请贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1.对于原告提交的《武汉存量房居间（买卖）合同》，被告及第三人对其真实性没有异议，本院认为该证据能够证明原告将诉争房屋出售给了被告靳方明，并约定了付款时间、方式及违约责任的事实，故本院予以采信。2.对于原告提交的其与第三人六一二不动产公司的六张微信聊天记录打印件，被告靳方明及第三人六一二不动产公司对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，本院认为该证据不能证明被告靳方明及第三人六一二不动产公司承诺于2017年8月7日前向原告支付全部购房款的事实，故本院不予采信。3.对于原告提交的其与其他中介人员聊天信息记录打印件及武汉各区域房价涨幅排名打印件，被告靳方明及第三人有异议，本院认为上述证据均系打印件，对其真实性本院无法核实，故对于上述证据本院不予采信。4.对于被告靳方明提交的定金收据、首付款收据、中国农业银行卡交易明细清单，原告对其真实性没有异议，本院认为上述证据能够证明被告靳方明向原告支付了定金20,000元，首付款205,000元的事实，故本院予以采信。5.对于被告靳方明提交的个人二手住房购置贷款审批表、借记卡账户历史明细清单，原告对其真实性没有异议，本院认为上述证据能够证明工行新洲支行于2017年11月6日将购房款230,000元直接支付至原告郑芙蓉账户的事实，故本院予以采信。6.对于第三人六一二不动产公司提交的微信聊天记录打印件、业务流程系统信息，原、被告均对上述证据的真实性没有异议，本院认为上述证据能够证明被告靳方明于2017年7月7日向中国建设银行股份有限公司申请个人二手住房购置贷款，后因贷款审批未通过，被告靳方明又向工行新洲支行申请个人二手住房购置贷款，并于2017年7月22日与该行签订了贷款合同的事实，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，原告李明清、原告郑芙蓉与被告靳方明、第三人六一二不动产公司签订了一份《武汉存量房居间（买卖）合同》，约定原告将位于武汉市新洲区阳逻街佳阳·湖滨花园第7栋1单元1层1-1-2室出售给被告靳方明；房屋建筑面积为89.4平方米，成交总价款为450,000元。合同约定付款方式及时间为：签订合同前，被告靳方明向原告支付定金2万元整，第三人六一二不动产公司保管物业交割金1万元，待房屋过户后物业交接完毕在三方签字确认后无息返还给原告。被告靳方明在支付定金后，原告必须将房产证、土地证原件交中介方保管至办理完过户手续；被告采取银行按揭方式付款：经原、被告双方协商需在2017年7月15日前签订银行贷款合同，（具体时间以第三人六一二不动产公司通知为准），被告于过户当日支付购房首付款人民币（大写）壹拾贰万元整含定金2万元整，（此首付款根据贷款银行比例客户实际情况可上下浮动，如浮动后按浮动情况变动首付款金额和余款）余款人民币（大写）叁拾叁万元整。（有关程序和期限按照所在按揭银行规定办理）；原、被告协商确认被告委托第三人六一二不动产公司办理银行贷款，被告需对自己向银行提供的资料付全责，如因被告原因银行无法贷款或者贷款额度不足，由被告以现金方式一次性付清尾款或者补足贷款不足额度，如无法一次性付清可用亲属名义贷款购买。在被告贷款审批通过后柒个工作日内办理过户手续，并于过户当天支付首付款。合同约定违约责任为：被告逾期不支付购房款给原告，每逾期一日按未付房款的3%向原告支付违约金；超过三十日，原告有权单方解除合同，原告解除合同的，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原、被告及第三人还在合同中约定了其他双方享有的权利和应尽的义务。上述合同签订当日，被告靳方明向原告支付了购房定金20,000元。2017年7月7日，被告靳方明向中国建设银行股份有限公司申请个人二手住房购置贷款，因贷款审批未通过，被告靳方明又向工行新洲支行申请个人二手住房购置贷款，并于2017年7月22日与该行签订了贷款合同，贷款金额为230,000元。2017年8月9日，被告靳方明通过转账的方式向原告支付了首付款200,000元，另支付了5,000元现金。同日，原、被告双方办理了诉争房屋的产权登记过户手续。工行新洲支行完成贷款审批流程后，于2017年11月6日将购房款230,000元直接汇入了原告郑芙蓉的银行账户。本案在审理过程中，被告靳方明提出反诉，要求判令原告李明清、原告郑芙蓉向被告靳方明返还多支付的购房款5,000元及资金占用期间的利息损失（以5,000元为基数，自2018年4月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算至实际支付之日止），并承担反诉费用。后被告靳方明又向本院申请撤回了反诉，本院已裁定予以准许。本院认为，原告李明清、原告郑芙蓉与被告靳方明、第三人六一二不动产公司签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，被告靳方明已于2017年8月9日向原告支付了首付款225,000元（含定价20,000元），双方在合同中约定余款以银行按揭贷款的方式支付。但原、被告及第三人在合同中约定了余款支付期限按照所在按揭银行规定办理，而贷款审批进度不属于买卖双方、中介方可直接控制的事项，且被告靳方明于2017年7月22日与工行新洲支行签订了贷款合同，该行于2017年11月6日将剩余购房款230,000元直接支付给了原告，上述贷款审批期间尚属合理期间。另，原告提交的证据不足以证明被告靳方明应于2017年8月7日一次性支付购房款的事实，故被告靳方明并无违约行为，原告李明清、原告郑芙蓉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李明清、原告郑芙蓉的诉讼请求。案件受理费1,180元，减半收取计590元，由原告李明清、原告郑芙蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶章明二〇一八年六月十四日书记员  邵晓婉