辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0702民初1375号原告禹某，男，1980年7月5日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区某某里某某号。委托代理人姜某某，辽宁某某律师事务所律师。被告锦州某某房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区某某里某某小区某某至某某号。法定代表人赵某某，该公司经理。委托代理人王某某，辽宁某某律师事务所律师。原告禹某诉被告锦州某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月25日作出（2016）辽0702民初208号民事判决。判决宣判后，原、被告均不服，提起上诉。2016年9月22日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2016）辽07民终1573号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告禹某及其委托代理人姜某某、被告锦州某某房地产开发有限公司的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禹某诉称，原、被告双方于2013年6月1日签订《委托建房协议书》，协议约定原告在被告处购买坐落于锦州市古塔区某某路某某段某某小区某号楼某单元某层某户（入住房号为某某号），面积116.84平方米楼房，房屋总价款490728元，同时购买车库78号，价款15万元，赠送仓房一个（某号楼某单元某某号，面积4.6平方米），购买仓房一个（某号楼西某单元某某号，面积14.24平方米）价款22784元。以上款项原告于2013年6月1日前全部付清。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日，该房屋现已具备交付使用的条件，但被告一直未办理入住手续。原告虽然多次找到被告，要求办理入户手续，但其却以种种理由拒绝办理。协议又约定逾期入住的违约责任，按照银行同期活期存款利率计算违约金。故请求：1、依法判决被告履行合同，为原告办理房屋入住手续及房屋所有权证。2、请求人民法院依法判决被告交付仓房、车库。3、判决被告支付逾期交付房屋的违约金51318元（2014年1月1日至10月31日按照合同约定，其余按同期贷款利率计算至2016年3月15日，依据被告出具承诺书计算，要求计算至实际交付之日）。3、诉讼费由被告承担。请法院支持原告的诉讼请求。被告锦州某某房地产开发有限公司辩称，原告禹某于2013年6月在我公司购买房屋，时任我公司售楼经理的史某使用伪造的公司公章、公司财务章与其签订售房合同，后要求原告将购房款存入其个人名下的银行卡账户，并开具了收据，该笔款项被史某据为己有。经调查，已有几十名购房者受骗，所涉金额十分巨大，锦州市公安局古塔公安分局经税侦大队正在侦查此案，史某已被采取强制措施。史某的行为符合刑法关于合同诈骗罪的规定，即“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为”。故请求法院将案件移送公安机关，并驳回原告的诉讼请求。关于原告提出违约金诉讼请求，我公司不同意赔偿。如果法院认定该合同有效，由于原告要求的违约金过高，应按合同约定的活期存款利率支付违约金。经审理查明，2011年6月9日，原、被告签订《委托建房协议书》，约定原告在被告开发的锦州市古塔区某某路某段某某小区集资购房，集资户型为某号楼A户型。当日原告交付被告集资款20万，后因故双方协商将房屋调换至第某号楼某单元某层某户，面积暂测为84.87平方米，房价为356454元。2013年1月6日，原告将购买房屋余款156454元汇入被告指定的彭迎个人账户。原告交付购房款后，依交款凭条，被告为原告出具了《收款收据》，《收款收据》上加盖了“锦州某某房地产开发有限公司现金收讫”章，并在收款事由栏记载：某号楼某单元某层某户，面积84.87。另原告在被告处购买仓房一户，于2013年1月7日将购买仓房的价款22784元,汇入被告指定账户，被告为其出具了《收款收据》，加盖了“锦州某某房地产开发有限公司现金收讫”章。《收款收据》上记载仓房面积为14.24㎡，位置为某号楼某层某号仓房。嗣后原告发现自己所购房屋被告事先已出售他人，并签有《委托建房协议书》，遂与被告进行交涉。2013年6月1日，经原、被告协商再次签订了《委托建房协议书》，将原告所购房屋调换至第某号楼某单元某层某户，暂测建筑面积为116.84平方米。总价款为490728元。调房后，被告重新为原告出具了价款为490728元的《收款收据》，载明了调房后的房屋位置与上述《委托建房协议书》一致。对于房屋差价，原告主张系被告一房二卖对原告的补偿，故未另行交纳房屋差价款。该协议约定入住时间为2013年12月31日，若逾期入住，乙方按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。原告在落款甲方处签名，被告工作人员史某在乙方处签名，并加盖了“锦州某某房地产开发有限公司合同专用章”。另，被告为原告补偿仓房一户，位置为某号楼某层某号仓房某单元，面积4.61平方米，于当日出具了《收款收据》，载明收款金额为7376元，表明因特殊情况特此赠送。后因被告未能在协议约定的时间内交付房屋，其于2014年7月18日向某某小区业主出具一份承诺书，内容为“某某小区业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主1万元，按第4条执行。如按时入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。然而被告未能按该承诺的时间交房。2015年11月中旬开始，被告陆续通知某某小区的购房者办理入住手续。但在原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为其办理入住手续。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史某以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在重审的庭审中，被告同意按约定将房屋、仓房、车库交付给原告使用。本院所确认的上述事实，有原告提供的《委托建房协议书》4份、《存取款凭条》、《收款收据》、被告工作人员为原告提供的银行账户、被告的《承诺书》，被告提供的对史某进行立案侦查《立案告知书》及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告于2013年6月1日签订了《委托建房协议书》。该协议书的签订，未违背法律、法规的规定，系原、被告真实意思的表示，应认定合法有效。该协议签订后，原告按照协议的约定，已经全部交纳购房款、仓房款、车库款，然而，被告未能履行协议约定交付房屋、仓房、车库的义务，其属于违约行为，应承担违约责任。关于被告在答辩中提出“史某无权收取房款、出具收款收据、使用的是伪造的财务章”的辩讼，与法律相悖。史某作为该公司的售楼经理，其代表的是公司的行为，若其没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信其有代理权，该代理行为应认定为表见代理。因而史某的表见代理行为，应由被告承担后果。为此本院对被告的上述辩讼，不予采纳。关于被告提出“史某涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安机关”的抗辩主张，因史某的行为属于表见代理，并非影响被告应对原告承担的民事责任，故本院对被告这一抗辩理由不予支持。关于原告要求支付延期交房期间违约金及利息的问题。根据我国《合同法》及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失。2014年11月1日以后，被告承诺的每月给付1万元违约金，加之原告主张的利息已远远超过损失的30%。且原告亦主张按协议约定的违约金标准计算，故违约金的计算方法应以被告“原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”的承诺，自2014年1月1日至2014年10月31日按中国人民银行三年期定期存款利率年4.25%的标准计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算，由被告向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内,为原告禹某办理锦州市古塔区某某路某某段某某小区某号楼某单元某层东户（入住号为：某号楼某号）房屋入住手续；二、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内,将锦州市古塔区某某路某段某某小区某号楼某层某号仓房、某号楼某层某单元某号仓房及某号车库交付原告禹某使用；三、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，向原告禹某支付违约金及利息（以356454元为本金，自2014年1月1日至2014年10月31日按年利率4.25%计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日，按年利率4.25%的1.3倍计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10484元、保全费3770元，由被告锦州某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  赵 芳审 判 员  杜成民人民陪审员  王 欢二〇一六年十二月十五日书 记 员  周佳妮