北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第23308号
原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司，住所地北京市西城区安德里北街2号。
法定代表人王金永，总经理。
委托代理人张一庆，北京市逢时律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心，住所地北京市朝阳区六里屯东口**号。
法定代表人刘小平，经理。
委托代理人李红星，北京市浩盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司（以下简称华油公司）与被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心（以下简称东安公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华油公司委托代理人张一庆，东安公司法定代表人刘小平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华油公司诉称：2009年7月15日，我公司和东安公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市朝阳区XXX院（以下简称39号院）内房屋和场地租给东安公司经营使用，租赁期限从2009年7月15日到2012年7月14日，合同期满后双方未续签租赁合同。2013年9月26日我公司向东安公司发函要求其腾退房屋并支付欠付费用，但东安公司一直未腾退。故诉至法院要求确认我公司和东安公司间的租赁关系于2013年9月26日解除，要求东安公司腾退租赁场地，按照每季度5万元标准支付2013年12月15日到实际腾退之日止的使用费，支付截止到2014年3月14日的水电费19946.98元。
东安公司答辩并反诉称：不同意华油公司的诉讼请求。2008年我公司和华油公司第一次签订租赁合同，租期一年，租赁房屋面积162.4平方米，在合同履行过程中，经华油公司同意我公司已将这几间房屋拆除了，现已无法返还。2009年双方签订的租赁合同，是无效合同，因为华油公司并不享有租赁标的的土地使用权。我公司在39号院内建房2000平方米，花费近200万元，我公司对自己建设的房屋有所有权，不同意将房屋返还华油公司。2009年签订租赁合同时，我公司希望多签一段时间，但华油公司不同意，就签了三年，未注意到合同中有“地上物归华油公司”的约定，且该约定也未写明是“无偿归华油公司所有”，另华油公司已自行将我公司的自建房拆除了一部分。我公司不欠华油公司租金和水电费。我公司还提起反诉，要求华油公司赔偿我公司建房损失82.5万元，经营损失71.5万元，其他损失11万元。
华油公司对反诉辩称：不同意东安公司的全部反诉请求。合同期满后，双方是不定期租赁关系，我公司可以随时收回租赁物，东安公司建造的房屋都是临时建筑，没有任何手续，是应当拆除的。租赁关系存续期间，东安公司一直在诉争场地内经营，不存在经营损失。
经审理查明：2008年8月14日华油公司和东安公司签订《房屋租赁合同》，约定华油公司将北京市XXX（以下简称39号院）的部分房屋，建筑面积162.4平方米，场地面积1936.31平方米租赁给东安公司用于汽车销售及相关活动，租期从2008年7月15日到2009年7月14日，租金每年16万元，华油公司同意东安公司在承租区域内自行施工建造临时性建筑，并协助东安公司办理相关报批手续，合同期满后，东安公司自建房屋由东安公司自行处理，租赁期满后东安公司须将租赁物（含房屋、场地或装修部分）完好无偿的交予华油公司，东安公司无需将租赁物恢复原状。2009年7月15日，华油公司和东安公司又就39号院建筑面积162.4平方米，场地面积1936.31平方米租赁物签订《房屋租赁合同》，租赁期3年，从2009年7月15日到2012年7月14日，合同期满后，如华油公司仍继续出租该房屋及场地，在同等租金价格条件下，东安公司享有优先承租权，第一年租金16万元，第二年租金18万元，第三年租金20万元，租金每半年结算一次，每半年第一个月的10日内为一个结算期，合同签订之日起东安公司向华油公司支付2009年7月15日到2010年1月14日的租金8万元，并一次性交纳押金15万元，合同终止后，东安公司如无拖欠情形，华油公司如数退还被告押金，华油公司同意东安公司在承租区域内自行施工建造临时性建筑，并协助东安公司办理相关报批手续，合同期满，东安公司承租区域地上建筑，含东安公司改建、扩建、自建及装修改造部分归华油公司所有，东安公司在租赁期内可以对承租房屋进行装修改造，该等改造以不影响房屋主体结构及安全使用为原则，并须征得华油公司书面同意，所需费用由东安公司自理。华油公司应保证供水、供电并负担供水供电公共部分的维修责任和费用，合同履行期内如遇政府征用拆迁，对承租区域内地上物建筑给予的补偿金额2：8分割（东安公司80%，华油公司20%），合同期满，若东安公司续租，年租金以原有租金20万元为基础，每年递增5％，合同期满后东安公司继续承租头两年内（2012年7月15日至2014年7月14日）如遇政府征用拆迁，对承租区域内地上物建筑给予的补偿金额，华油公司和东安公司各享有50%。东安公司称在2009年7月15日双方签订第二份租赁合同时，其已将原租赁场地上华油公司的162.4平方米房屋拆除，自己建造了房屋。华油公司认可现租赁场地上的房屋都是东安公司所建。
华油公司提交京朝国用（地）字第000058号国有土地使用证，证明北京市朝阳区来广营乡南湖渠公主坟22821平方米地块的土地使用权人是北京华油服务总公司。华油公司提交北京华油服务总公司（2007）1号文件，证明该公司于2007年时已将39号院划归华油公司管理经营，华油公司称该公司是其上级公司。经询，华油公司和东安公司均认可东安公司仅是承租39号院内部分场地，还有如北京尼克莉食品有限公司等承租人。华油公司提交其和北京尼克莉食品有限公司、北京广源顺发汽车配件工贸中心、北京环平大川商贸有限公司的判决书，证明39号院其他承租人的案件情况。东安公司认为这些承租人租赁的房屋都是华油公司建造的，没有自建房，和其情况不同。
东安公司和华油公司均认可2008年8月14日华油公司向东安公司交付租赁物，2012年7月14日租赁合同到期后，双方未签订书面续租合同，但租赁关系仍持续，双方形成不定期租赁关系。华油公司称东安公司租金支付至2013年12月14日，东安公司称其租金支付至2014年4月14日。东安公司提交华油公司2013年10月14日、2013年12月4日出具的各5万元房费发票和2014年4月21日出具的16666.67元房费收据（2014年3月15日到2014年4月14日），证明租金交纳情况。华油公司认可东安公司交纳了2014年3月15日到2014年4月14日的租金16666.67元，但否认东安公司交纳了2013年10月14日、2013年12月4日发票中的租金，称之所以东安公司处有该发票，是因为双方有先出发票，后交租金的交易习惯，东安公司对此不予认可。华油公司提交2014年2月28日、2014年4月21日其给东安公司出具的水电费收据各一张，称东安公司未交纳收据中的款项，据此要求水电费。
华油公司称其于2013年9月26日即通知东安公司解除合同，东安公司认可，称租赁合同到期后其一直表示要续签合同，但华油公司不同意。东安公司认可2014年4月21日其向华油公司交纳房租和水电费时，其还占用租赁物。东安公司称2014年4月底，华油公司封了39号院大门，进行清场，并拆除了东安公司建的两个车间，致其无法在此经营，故其于2015年5月将重要的、能挪动的、能处理的东西搬走了，但仍留有部分办公用品在展厅，至今没有搬走，东安公司称其之所以未将该部分物品搬走，是因为华油公司未赔偿其损失。
东安公司提交建设工程合同若干和收据若干，证明其在租赁场地内建房和花费情况，据此要求建房损失。华油公司认可签订租赁合同时约定的162.4平方米房屋已被东安公司拆除，现在租赁场地上的房屋均由东安公司建设。东安公司称因为没有营业执照，其仅从事维修业务到2009年，从2010年起就不再经营，故估算了四年的经营损失。东安公司称其给华油公司修过管道、厕所，估算了其他损失，华油公司不认可东安公司给其修过管道、厕所。
以上事实有房屋租赁合同、京朝国用（地）字第000058号国有土地使用证、北京华油服务总公司（2007）1号文等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：华油公司和东安公司2008年8月14日签订《房屋租赁合同》已履行完毕，东安公司认可2009年7月15日续签租赁合同时，场地内的原房屋已被其拆除，即双方仅是场地租赁，华油公司已提交证据证明其对诉争场地有使用权，本院对东安公司合同无效的答辩意见不予采纳。双方租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方的租赁合同于2012年7月14日到期，之后华油公司仍同意东安公司继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系，华油公司可随时解除合同，东安公司认可2013年9月26日华油公司曾通知其解除合同，但应给东安公司必要的准备时间，华油公司认为从其通知之日起即合同解除，本院不予支持。东安公司提交了2013年9月26日后其连续交纳租金的凭证，华油公司虽表示其是先开具发票，东安公司并未交纳该款，该陈述不符合常理，本院不予采信，根据华油公司给东安公司开具的发票和收据，本院认定东安公司的租金交纳到2014年4月14日。2014年4月15日后华油公司不同意东安公司继续租赁，东安公司也未再交纳租金，合同解除。合同解除后，东安公司应将租赁场地返还华油公司。东安公司认可因其就损失问题和华油公司未协商一致，仍留有部分物品在租赁场地，应向华油公司交纳占用费，但考虑到仅是部分物品，华油公司可将物品归拢以减少占用面积，本院在双方约定租金的基础上酌减确定场地使用费。至于水电费，华油公司依据其出具给东安公司的收据主张，本院不予支持。东安公司反诉要求的建房损失，2009年7月15日双方签订的租赁合同已对合同到期后东安公司自建房屋归属进行约定，东安公司要求华油公司对房屋进行补偿，本院不予支持。经营损失，华油公司租赁给东安公司的场地有合法的土地使用权证，其上的房屋均是东安公司自己建设的，根据合同约定东安公司仅有权在场地上建造临时性建筑，华油公司有义务协助办理报批手续，东安公司缺乏证据证明其建设的房屋没有合法手续是因华油公司不配合导致的，且东安公司是在第一年租赁合同履行完毕后和华油公司续签的租赁合同，在第二份租赁合同到期后又要求和华油公司续签合同，若华油公司存在违约行为导致东安公司的合同目的不能实现，东安公司在如此长的时间内都不行使合同解除权，在华油公司通知解除合同的情况下，还要求继续租赁不符合常理，本院不予采信，东安公司缺乏证据证明其有经营损失，本院不予支持。其他损失，东安公司证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司与被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心关于北京市朝阳区北四环东路甲39号院内1936.31平方米场地的租赁关系于2014年4月15日解除；
二、被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心于本判决生效后七日内腾退北京市北四环东路甲39号院内1936.31平方米场地；
三、被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心于本判决生效后七日内按照每月五千元给付原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司房屋占用费（2014年4月15日起到实际腾退之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千零五十元，由原告（反诉被告）北京华油科隆开发公司负担六千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心负担二千零五十元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费九千八百二十五元，由被告（反诉原告）北京东安松花江技术服务中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 薇
人民陪审员 付朝晖
人民陪审员 苑国达
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张晓明