浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁民初字第1370号
原告：施家苗。
委托代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。
委托代理人：郑建荣，浙江天之涯律师事务所律师。
被告：宁波大都置业有限公司，住所地：宁海县跃龙街道桃源南路152号。
法定代表人：楼志松，该公司董事长。
委托代理人：彭俏梅，该公司员工。
委托代理人：王海兵，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
原告施家苗为与被告宁波大都置业有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年6月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员蒋欣欣适用简易程序独任审判。于2015年7月28日公开开庭进行了第一次审理，原告施家苗的委托代理人史红雨、郑建荣，被告大都公司的委托代理人彭俏梅到庭参加诉讼。因案情复杂，于2015年9月24日转为普通程序审理，并依法组成合议庭。于2015年11月19日公开开庭进行了第二次审理，原告施家苗的委托代理人史红雨、郑建荣，被告大都公司的委托代理人王海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施家苗起诉称：2009年6月26日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于宁海县跃龙街道大都名苑小区一楼的商品房。后原告发现其所购商品房下的架空层设置了变配电房，且位于房屋浴室、卫生间的正下方，存在严重安全隐患，并有严重的辐射、噪声污染，影响了原告的身心健康，该变配电房的设置违反了中华人民共和国建设部发布的《民用建筑设计通则》的强制性规定。为此，宁波市中级人民法院于2015年1月19日作出行政判决书，判决确认宁海县规划局做出的有关涉案房产的《建设工程规划许可证》违法。原告认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售必须持有建设工程规划许可证，同时《商品房销售管理办法》第七条也明确规定了商品房现售应当持有建设工程规划许可证，而此处的建设工程规划许可证应指合法的建设工程规划许可证。现宁波市中级人民法院的行政判决书认为有关涉案房产的《建设工程规划许可证》于法不符，理应撤销，但鉴于小区已交付使用，撤销将会给公共利益造成损失，故确认违法。因此该规划许可证虽被生效判决确认为违法，但实际上应视为撤销。因《建设工程规划许可证》违法，涉案房产属于违章建筑，故本案原、被告签订的《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定为无效。故原告诉至法院，要求：1.判令原、被告于2009年6月26日签订的两份《商品房买卖合同》无效；2.判令被告退还购房款793695元，赔偿利息损失282873元（暂计算至2015年6月26日，具体数额计算至判决确定的履行日止）；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失421545元、装修费损失250000元、契税损失15785元、维修基金损失2239元、印花税损失407元、登记费损失320元。本案审理过程中，原告撤回第2、3项诉讼请求。
为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：
1.《商品房买卖合同》二份，以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。
2.（2014）浙甬行终字第217号行政判决书一份，以证明原告所购买房产的《建设工程规划许可证》违法的事实。
3.购房款发票二份，以证明原告支付购房款的事实。
4.税收缴款书二份，以证明原告缴纳契税的事实。
5.收据一份，以证明原告支付专项费用的事实。
6.房产证二份，以证明原告所购房屋基本信息的事实。
7.中国建设银行个人贷款对账单二份，以证明涉案房产贷款发放时间的事实。
8.2015年6月26日的宁波晚报一份，以证明被告将配电房以及变电器设置在原告楼下存在安全隐患的事实。
被告大都公司答辩称：被告对原告陈述的事实部分无异议，但认为双方签订的合同系当事人的真实意思表示，且原告已经实际取得了房产的所有权证，其要求确认合同无效依据不足。一方面，虽然原告通过行政诉讼确认了当时的《建设工程规划许可证》违反了《民用建筑设计通则》的规定，但该生效行政判决是确认规划核实确认行为违法，并责令宁海县规划局采取相关补救措施。故《建设工程规划许可证》并未被撤销，被告在销售商品房时仍持有许可证。同时，在原告提起行政诉讼的过程中，被告于2015年1月11日协同供电部门、规划部门对配电房进行整改，但遭到了业主的阻挠；行政判决生效后，于2015年7月19日再次进行整改，但仍然遭到业主阻挠导致工作中断。另一方面，原告是以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”为由要求确认合同无效，但《民用建筑设计通则》并不属于法律、行政法规的范畴；同时这里的强制性规定是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《商品房销售管理办法》第七条均是管理性规定。被告认为行政行为违法性的确认与民事行为无效的确认是有区分的，只有在法律明确规定合同无效的情况下才会导致合同无效的后果。故被告认为双方签订的合同真实有效，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告向本院提供以下证据：
1.《建筑工程设计合同（一）》一份，以证明西城国际小区工程是委托专业的设计公司设计的事实。
2.《电气工程安装委托协议》一份，以证明西城国际小区配电房、变压器是委托专业电力公司安装的事实。
3.《建设工程设计合同》复印件一份，以证明西城国际小区配电房、变压器工程是委托宁波市电力设计有限公司宁海分公司设计的事实。
4.《西城国际配电房改造工程说明》一份，以证明被告与供电部门确定了涉案的相关配电房改造方案的事实。
5.2015年1月变配电房现场整改资料一组（包括施工现场照片二张、危险点控制措施卡一份、现场站班会记录卡一份、现场作业班后会记录卡一份、民工现场安全教育记录卡一份、安全施工作业票一份）、2015年7月变配电房现场整改资料复印件一组（包括宁海县供电公司下周计划停电表一份、开关站到闸操作票四份，危险点控制措施卡一份、现场站班会记录卡一份、现场作业班后会记录卡一份、安全施工作业票一份）、现场录音录像光盘一份，以证明被告与供电部门在对变配电房实施消除安全隐患的过程中遭到住户阻挠，导致工作中断的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1、3、4、6，被告无异议，本院予以认定。
二、原告提供的证据2，被告对真实性无异议，但认为应以判决书的表述为准，是确认规划核实确认行为违法。本院对真实性予以认定。
三、原告提供的证据5，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为上述款项由被告代收，并在办理产权证时交给国家行政部门，如合同被确认为无效，应在产权证被撤销后由相关部门退回。本院对真实性予以认定。
四、原告提供的证据7，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为对账单上无法显示该款项即为涉案房屋的贷款。本院对真实性予以认定。
五、原告提供的证据8，被告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为报道上未反映起火原因，与本案无可比性。本院对真实性予以认定。
六、被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为不能证明受委托方就是专业的设计公司，也不能证明被告所售商品房是合格合法的。本院对真实性予以认定。
七、被告提供的证据3，原告认为被告未提供原件，故对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，被告未提供原件，且原告提出异议，故对该证据不予认定。
八、被告提供的证据4，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为配电房的改造涉及到对建设工程规划的变更，需由正规单位进行设计，并取得宁海县规划局的行政许可确认；现该改造方案仅有文字说明，无落款单位及时间，也未经宁海县规划局许可确认；且从证据规则上说，该份改造方案并非证据，仅是供电局给自己出具的证明，而供电局本身是侵害人，其出具的证明无权作为证据使用。本院对形式真实性予以认定。
九、被告提供的证据5，原告对2015年1月现场整改资料的真实性、合法性、关联性均有异议。对照片，认为没有原件，无法看出拍摄时间、地点；对危险点控制措施卡、现场站班会记录卡、现场作业班后会记录卡、民工现场安全教育记录卡、安全施工作业票，认为没有印章或公章，签字人员身份不明确，也未实际施工，且形成日期为2015年1月12日，而宁波市中级人民法院行政判决日期为2015年1月19日，早于判决时间，故此次施工与本案无关。原告对2015年7月现场整改资料的真实性、合法性、关联性均有异议。对下周计划停电表，认为无签字与盖章，也未实际履行；对开关站到闸操作票、危险点控制措施卡、现场站班会记录卡、安全施工作业票的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未提供原件，且也无盖章，无法确认签字人员的身份，也未实际履行，同时原告也没有阻挠施工。原告对录音录像光盘的真实性、合法性、关联性均有异议，认为施工日期、时间、地点、施工人员均不明确，而光盘里的时间一个为2015年2月10日周二4：32，另一个为2015年2月10日周二0：20，该两个时间段不可能施工，日期均系被告事后添加，且录音录像的音质不清，内容经过剪辑，从录像的内容看当时业主仅是询问施工人员有无施工图纸、手续是否合法，并未阻挠施工。本院经审核，对形式真实性予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
2009年6月26日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于宁海县跃龙街道大都名苑小区39幢103室、104室商品房，价格分别为400446元、391326元。2011年4月12日，经结算，被告向原告开具两份销售不动产统一发票，载明39幢103室的房价为401315元，39幢104室的房价为392380元。2011年4月28日，原告取得大都名苑39幢1号103室、104室的房产证。2015年1月19日，宁波市中级人民法院作出（2014）浙甬行终字第217号行政判决书，其中认定的事实有“宁海县规划局于2007年12月10日向大都公司开发建设的西城国际住宅小区（二期1#-8#含商业）核发了编号为（2007）浙规（建）证02501107号的《建设工程规划许可证》（副本）。……于2010年11月19日向大都公司换发了建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）。……西城国际大都名苑住宅小区29幢、34幢、35幢、36幢、39幢、40幢等6处房屋，对应施工幢号分别为16#、11#、10#、9#、6#、4#，在其建筑施工图纸中均有在架空层设置变配电房或开闭所，该项目规划核实确认的书面材料为建字第（2007）浙规（建）证02501107号、建字第（2010）浙规（建）证0250086号《建设工程规划许可证》。……设置在涉案大都名苑（西城国际）住宅小区一楼架空层的变配电房或开闭所的部分区域上方对应为原告等人购买的商品房的浴室、卫生间。”该行政判决书认为“作为规章的《民用建筑设计通则》第8.3.1条明确规定，民用建筑物内配变电所不应设在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所相贴邻；该通则用词说明明确，‘应’表示严格，在正常情况下均应这样做。据此，宁海县规划局在未能举证证明可将变配电房或开闭所设置在涉案房屋厕所、浴室正下方的情况下，对该部分规划许可内容予以核实，于法不符，理应撤销。但鉴于涉案小区已交付使用，撤销被诉规划核实确认行为将会给公共利益造成重大损失，故宜确认该规划核实确认行为违法”；并判决如下：“……三、确认被上诉人宁海县规划局于2010年11月19日向被上诉人宁海县大都置业有限公司换发建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）的规划核实确认行为违法；四、责令被上诉人宁海县规划局于本判决生效之日起30日内依法采取相应消除安全隐患的补救措施。”2015年6月25日，原告诉至法院，要求确认原、被告签订的两份《商品房买卖合同》无效。
本院认为，《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”原告认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《商品房销售管理办法》第七条规定了预售或现售商品房应持有《建设工程规划许可证》，现该《建设工程规划许可证》被生效行政判决书确认为违法，故双方签订的合同违反了该两部法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条第（五）项的规定应被认定为无效；被告辩称该两部法律、行政法规的相关规定为管理性强制性规定，同时生效行政判决书并未撤销《建设工程规划许可证》，被告在销售商品房时仍持有许可证，故双方合同有效。本院认为，生效行政判决书虽确认宁海县规划局于2010年11月19日向宁海县大都置业有限公司换发建字第（2007）浙规（建）证02501107号《建设工程规划许可证》（正本）的规划核实确认行为违法，但原、被告签订合同时被告持有《建设工程规划许可证》，且生效行政判决允许宁海县规划局采取相应消除安全隐患的补救措施。同时，生效行政判决涉及的《民用建筑设计通则》不属于《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中“法律、行政法规”的范畴。故原告以此为由要求确认合同无效，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告施家苗的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告施家苗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 蒋欣欣
审 判 员 水俊涵
人民陪审员 魏章潮
二〇一五年十二月八日
代书 记员 章灵燕