清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民四初字第269号原告：广州市心悦源清洁服务有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张玉。委托代理人：叶子枫，该公司员工。被告：清远汇利安物业发展有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：杨冠武，该公司董事长。委托代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：陈俊杰，广东金亚律师事务所律师。原告广州市心悦源清洁服务有限公司诉被告清远汇利安物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市心悦源清洁服务有限公司的委托代理人叶子枫，被告清远汇利安物业发展有限公司的委托代理人温福荣、陈俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市心悦源清洁服务有限公司诉称：2012年12月23日，原、被告签订《清远·锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》，被告将清远市清远锦绣清城购物中心的清洁工程承包给原告。合同约定承包期自2013年1月7日至2015年1月6日，为期两年。服务内容分两部分：1、锦绣清城的日常清洁服务；2、锦绣清城的日常清洁服务范围内的开荒清洁服务。原告自2013年1月5日起，按合同要求组织开荒队伍及保洁队伍进驻锦绣清城进行开业前的开荒清洁服务，并在1月18日开业前完成了合同服务内容的开荒清洁服务。原告完成开荒清洁服务后，继续按合同的要求进行锦绣清城日常清洁服务，原告的服务自始至终按合同的要求执行，原告所提供的开荒及日常清洁服务一直受到被告的肯定，期间，被告未对原告的各项工作提出异议。在没有任何协商的情况下，原告突然在2013年3月25日收到被告要求终止《承包合同》的函件，终止的理由是试承包期内卫生情况不达要求，原告是不能接受的。2013年4月7日起被告直接接管了锦绣清城的日常清洁。被告对于应支付原告2013年1月7日至2013年4月6日的三个月保洁服务费一直拖欠至2013年4月26日，经原告多次追讨后才给予支付，但开荒清洁服务费却一直无理拒付。原告认为：1、《承包合同》第六条第2款服务范围已经明确规定了锦绣清城的日常清洁服务范围内有开荒清洁服务的服务内容。众所周知，一个大型的商场在开业前需要首先进行开荒清洁服务才能转入日常清洁服务，原告为开荒清洁服务投入了大量的人力、物力、财力，原告在承包方案中已向被告明确了锦绣清城开荒的费用，后经双方协商，该费用分摊纳入日常保洁费用内，锦绣清城保洁开荒面积为18000平方米，按保洁计划书报价12元／平方米计算，合计开荒费用为216000元。原告已经按《承包合同》要求完成了该开荒清洁服务，按《承包合同》合同期24个月计算，每月分摊开荒清洁服务费用9000元。因此，被告应支付摊分在余下21个月的应付未付的开荒费用合计189000元。2、被告拖欠原告清洁服务费用，其中2013年1月份保洁服务费用拖欠65天、2013年2月份保洁服务费用拖欠37天、2013年1月份保洁服务费用拖欠6天，被告违反了《承包合同》第五条第2款的规定，按《承包合同》第十五条第1款、第二十二条第3款、第二十二条第4款约定违约责任，被告应分别赔偿原告53200×8%=4256元、53200×0.05%×（65＋37＋6）=2872.80元、53200元，合计60328.80元。3、被告在没有与原告进行任何协商的情况下，单方发函终止合同，违反《承包合同》第四条第1款、第2款的规定，属违约行为，应当承担违约责任。按《承包合同》第十五条第2款约定违约责任，被告应赔偿原告违约终止合同相等于一个月保洁费金额53200元。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付开荒清洁服务费用189000元、拖欠清洁服务费违约金60328.8元、终止合同违约金53200元，合计302528.8元。2、被告承担诉讼费用。原告广州市心悦源清洁服务有限公司向本院提交了如下证据：1、《清远锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》，拟证明第一合同服务内容第一是包含了锦绣清城的日常清洁工作，第二个内容是业前开荒清洁的服务工作，就是在装修完后清理所有装修痕迹，保障商场的正常开业。2、《清远锦绣清城保洁计划书》报价表，拟证明开荒费用计算，在合同签订前我方是报了公司被告公司开荒费用如何计算。3、《关于终止保洁服务承包合同的函》，拟证明双方未经协商，被告单方终止合同，违反了合同第四条第1款、第四条第2款，第十五条第2款。4、关于贵司要求终止《清远锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》的回复。5、关于贵司要求终止与我司《清远锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》的结算及补偿要求。6、关于锦绣清城购物中心保洁工作需要配合解决的事项。证据4、5、6均证明了被告单方终止合同、拖欠原告清洁服务费用。7、关于锦绣清城保洁工作的情况说明，拟证明被告单方终止合同。8、银行对账单，拟证明被告拖欠原告清洁服务费用，违反了合同第五条第2款。被告清远汇利安物业发展有限公司辩称：一、该《承包合同》没有约定答辩人需要另外支付开荒服务费给原告，原告办理移交手续时也没有提出过支付开荒服务费的请求，故原告请求支付开荒清洁服务费没有法律和事实依据。二、原告没有按合同约定提供足够的工作人员，亦没有依约及时提供保洁费发票，故原告请求赔偿拖欠清洁服务费违约金没有依据。三、依合同约定我方在试承包期内终止合同无需承担违约责任，故原告请求赔偿终止合同违约金没有依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告清远汇利安物业发展有限公司向本院提交如下证据：1、日常保洁服务承包合同、清洁服务管理章程，拟证明原、被告没有约定需另外支付开荒费、在三个月试承包期内任何一方可以提前书面通知对方终止合同，不承担违约责任。2、中国银行结算业务申请书，拟证明我方依约支付保洁费。3、2014年2月20日发票（两张）、2014年4月1日发票（四张），拟证明原告没有按时开具发票给我方。经审理查明，2012年12月23日，原告广州市心悦源清洁服务有限公司（乙方）与被告清远汇利安物业发展有限公司（甲方）签订《清远·锦绣清城购物中心日常保洁服务承办合同》，双方约定：由乙方承包甲方位于广东省清远市清远锦绣清城购物中心日常清洁保养服务，合同期两年，自2013年1月7日至2015年1月6日止。前三个月为试承包期，在试承包期内，根据乙方的实际承包状况，甲、乙双方根据实际情况重新协商是否继续履行本合同；双方协商不成，任何一方可以提前15天书面通知对方终止本合同，双方互不承担违约责任。如无异议，则合同顺延至本合同期限届满；合同期满，在同等条件下甲方优先考虑乙方续约。若双方同意续约，应于本合同期满前1个月提出并签订新合同。合同第五条费用及付款方式约定：第一年每月日常清洁服务费用含税￥53200元，第二年于首年费用基础递增10%。每月20日前甲方以转账方式支付乙方上一个月的清洁服务费。乙方需在每月底最后一个工作日前递交当月发票。第六条服务范围约定1.日常清洁服务范围包括清远锦绣清城购物中心外围广场、停车场及所属范围内的所有公共地方和设施。2.清远锦绣清城日常清洁服务范围内的开荒保洁服务。该合同第十五条、二十二条对违约责任以及赔偿事项作出约定：一方未履行本合同规定的该执行方应履行的条款，视为违反本合同。违约方应向另一方支付违约金，违约金的数额为月保洁费用的8%，并赔偿因违约而引起的一切经济损失。一方违约超过两次以上的，守约方有权解除合同。甲方如未按合同规定期限支付给乙方清洁服务费用，乙方有权按甲方所欠清洁服务总费用的万分之五以天为计算单位作为违约金并赔偿给乙方。在合同期内，甲方拖欠乙方清洁费两个月以上，导致清洁质量不达标或物料配送不到位，乙方不承担任何责任并有权单方面解除合同，除追回拖欠款项外，并有权要求甲方赔付乙方一个月清洁服务费作为赔偿。除上述条款之外，双方对开荒保洁服务的费用及支付方式并无明确约定。2013年1月5日，原告广州市心悦源清洁服务有限公司提前进驻清远锦绣清城购物中心进行物业服务，包括日常清洁服务及开荒保洁服务。2013年2月20日，原告向被告出具保洁费（2013年1月5日～2月4日）发票两张，合计金额53200元。2013年4月1日，原告向被告出具保洁费（2013年2月5日～3月4日）发票两张，合计金额53200元；保洁费（2013年3月5日～4月4日）发票两张，合计金额53200元。2013年4月26日，被告清远汇利安物业发展有限公司支付原告保洁费159600元，有银行结算业务申请书及企业存款对账单为证。另查明，2013年3月19日，被告清远汇利安物业发展有限公司向原告出具《关于终止保洁服务承包合同的函》，提出因原告保洁工作质量未达要求故决定于试承包期满后终止双方之间的合同。本院认为，原告广州市心悦源清洁服务有限公司与被告清远汇利安物业发展有限公司签订的《清远·锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效。原告应依约履行清洁服务的义务，被告应按时支付清洁服务费用。本案的争议焦点在于原告主张的违约金计算标准问题以及被告是否无故单方面终止合同。首先，原告主张被告赔偿因迟延支付清洁服务费的违约金60328.8元，经查，被告分别迟延36天、6天、6天支付1-3月份清洁服务费。关于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中原告主张按合同的约定第十五条以月保洁费用的8%计付，被告称应以合同约定的第二十二条以所欠清洁服务总费用的万分之五每天为单位计付，被告的主张视为其提出对违约金过高的抗辩，本院依法以中国人民银行1-6个月同期贷款利率四倍标准计算该部分违约金为1588.9元（53200＊（5.6%＊4／12／30＊48）］，因此被告清远汇利安物业发展有限公司应向原告支付违约金1588.9元，对原告广州市心悦源清洁服务有限公司的该项诉讼请求，本院仅予以部分支持。其次，关于原告主张被告无故单方面解除合同应额外支付相当于一个月的清洁服务费53200元的诉讼请求，因该合同已对试承包期内当事人的单方解除权作出约定，被告在试承包期内（2013年3月19日）发函要求终止保洁服务承包合同，原告确认收悉该函件内容，并称已作出书面回复，据此可以认定双方就终止合同的事项进行了协商，协商未果被告有权利终止双方的保洁服务承包合同。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付开荒清洁服务费用189000元的诉讼请求，双方签订的《清远·锦绣清城购物中心日常保洁服务承包合同》中并未对开荒清洁费用数额及结算方式进行约定，原告提供的《清远锦绣清城保洁计划书》亦无注明开荒清洁服务费用总额，且被告对该计划书的真实性不予确认，故原告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远汇利安物业发展有限公司于本判决生效之日起3日内向原告广州市心悦源清洁服务有限公司赔偿1588.9元；二、驳回原告广州市心悦源清洁服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5838元，有原告广州市心悦源清洁服务有限公司负担5807元，由被告清远汇利安物业发展有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  孟庆忠代理审判员  曲洋逸人民陪审员  黄春燕二〇一四年十一月二十七日书 记 员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。