安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第00543号
原告：合肥金达物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区二楼201、202、205、207室，组织机构代码56340481-8。
法定代表人：褚学进，总经理。
委托代理人：郑宏伟，安徽庐州律师事务所律师。
委托代理人：盛晓云。
被告：房闻悦，职业不详。
原告合肥金达物业服务有限公司诉被告房闻悦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥金达物业服务有限公司的委托代理人郑宏伟到庭参加诉讼，被告房闻悦经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥金达物业服务有限公司诉称：原告就华盛·格林丽晶小区物业服务与安徽华盛房地产开发有限公司签订了《华盛·格林丽晶小区前期物业管理委托合同》，后与各业主（购房者）签订了《承诺书》，各业主承诺遵守《业主服务手册》中的《临时管理公约》。该委托及规约对物业管理费用的收取标准、收取方式及逾期缴纳物业费应支付的违约金等事宜均作了明确的约定，物业服务费按各业主所拥有的建筑面积缴纳，高层住宅为平方米1.00元，商铺为每平方米1.10元，自2013年1月1日起施行一费制收费，高层建筑为每平方米1.20元。被告房屋为高层住宅，面积为111.17平方米。合同签订后，原告按约积极履行了自己的义务，被告未能按约支付自2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判令：被告立即支付所欠物业费3202元，违约金394元（暂计算至2014年12月31日，此后顺延计算至款清日止）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告房闻悦未作答辩，也未提供证据。
经审理查明：原告合肥金达物业服务有限公司经工商行政管理机关批准成立于2010年10月8日，经营期限至2020年9月29日，其经营范围为物业管理、中介服务等内容；公司服务价格登记证号码为皖价服证第01070148号，有限期限自2012年3月至2014年3月；服务资质三级（准予从事物业管理活动时间自2012年6月26日）。
2010年12月26日，合肥华盛房地产开发有限责任公司作为委托方（甲方）与受托方的合肥金达物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》一份，合同约定由甲方选聘乙方对华盛.格林丽景小区提供前期物业管理服务。同时合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理服务等费用的违约责任等进行了约定。
其中对服务费用以及收取方式，合同第三章第五条、第六条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅为1.00元／月／㎡，商业物业为1.10元／月／㎡；业主和物业使用人，逾期不缴纳物业管理服务费的，乙方有权依法收缴。
物业管理服务费由乙方根据物业管理条例及相关规定向业主预收或实收，预收期限不得超过国家规定或超过六个月。
公用水电（含损耗），应向业主按实分摊计量，不得提高水电价格，乙方分摊时要张榜公布，接受业主监督。
对于违约责任，合同第二十二条约定为：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交费用日3‰的标准向乙方支付违约金。
对委托管理期限，合同第二十五条主要约定：自签订之日起至整四年为止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
合同签订后，原告合肥金达物业服务有限公司依约在格林丽景小区从事物业管理服务工作。在原告管理服务期间，2013年12月10日，格林丽景小区业主委员会曾以《格业委函（2013）1号工作函》方式向原告致函，提出在12月底前对管理中存在的突出问题进行整改等，主要有：1、完善小区卫生管理制度，制定明确的卫生管理责任制度，对卫生死角如地下车库出入口游泳池一角进行一次集中清理，清除位于22栋和21栋之间的垃圾站；2、严格执行机动车出入登记等管理制度，解决车辆乱停放等问题，制止闲杂人员进入小区；3、约束并及时予以制止小区内业主不遵守管理规约的不文明行为；4、及时督促开发商企业解决房屋漏水、电梯漏水等问题，对电梯的顶部进行封闭处理，修复残疾人通道的护栏；5、对小区的消防设施，绿化和水系进行定期维护。原告收到后针对管理中存在的问题在12月12日以《金物字（2013）42号文件》答复，意见主要为：园区确实存在诸多问题，这些问题不仅仅是物业管理的问题，例如贵会提出的督促开发商解决房屋质量问题、约束业主不文明行为等。这些需要贵会和业主们一起协助物业公司来解决。文明的小区需要大家一起来打造，期待与贵会面对面的真诚交流沟通。
2014年12月31日，原告与格林丽景小区业主委员会以及新接收物业企业安徽恒宇物业服务有限公司三方办理了移交手续，共同签订了《格林丽景小区固定资产及预交物业费用移交协议》后撤出该小区。
另查明，被告房闻悦系格林丽景小区16栋1504室业主，该房屋建筑面积111.17平方米，房屋类型为高层住宅。2011年7月4日，房闻悦作为购房人在合肥华盛房地产开发有限责任公司的《业主服务手册.承诺书》处签名，承诺书内容为“本人（单位）已经详细阅读并理解《华盛.格林丽景小区临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书。”另被告房闻悦自2013年1月1日实行一费制（1.20元／月／㎡）后至2014年12月31日期间均未交任何物业服务费用。2014年9月份期间，原告曾经委托安徽庐州律师事务所向房闻悦发出《律师函》，要求其支付物业管理费用，被告收悉后也未予缴纳。
以上事实有：《前期物业管理委托合同》、《业主服务手册.承诺书》、营业执照、服务价格登记证，资质证书，《律师函》，《格业委函（2013）1号工作函》、《金物字（2013）42号文件》，《格林丽景小区固定资产及预交物业费用移交协议》以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告合肥金达物业服务有限公司进驻华盛.格林丽景小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位合肥华盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告房闻悦在内的全体业主具有约束力，被告房闻悦应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
合同履行期间，原告合肥金达物业服务有限公司依约为包括被告房闻悦在内的小区业主提供了物业管理服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告房闻悦作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告房闻悦未向原告合肥金达物业服务有限公司交纳自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为3202元，已经违反了合同第五条、第六条的相关约定；同时国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定业主的义务就有“按时交纳物业服务费用”，被告房闻悦在原告物业服务的两年期间以及在原告以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定和法律的规定。但本院同时认为因原告在物业服务期间，包括业主委员会在内曾经已就物业服务的质量等问题向原告发函要求过整改，原告收悉后也承认园区确实存在诸多问题，据此也可以反映出物业公司在此期间的服务确实存在着一定的瑕疵，故本院综合案情，酌情对物业服务期间的物业费按原收费标准酌减30%，即被告房闻悦应按应付物业管理服务费3202元的70%向原告交付，即为2241.4元。
对于原告主张的逾期付款违约金请求，本院认为：本案中，对于物业费的具体缴费时间，虽然《前期物业管理委托合同》没有明确约定，但该合同明确约定对物业费实行预收，根据物业服务行业的交易习惯，物业服务费用通常也是采取按月、按季度或每半年提前预收的方式进行，同时作为业主依法负有按时交纳物业服务费用是其一项义务。具体到本案中，针对物业服务的特点，物业企业按照物业服务合同的约定，在业主所属区域进行物业服务和管理，在每一个年度终了时，当然有权收取本年度的物业费用，作为业主也理应当将本年度所欠物业费用予以交付，而被告房闻悦已经连续不交纳物业费用达24个月之久，应视为不履行合同义务。原告现依据本案实际情况，以2013年12月31日之前所欠物业费为基数，自2014年1月1日起计算至2014年12月31日期间，以及此后以所欠物业费总额为基数，自2015年1月1日起，顺延计算逾期付款的违约金，其分段计取方式，不仅不违反交易习惯，也符合常理和法律的规定，所以本院对此予以支持；虽原告对具体违约标准计算方式由合同约定的日3‰，自愿予以调整为按年利率24.6%计算，但本院认为根据物业服务合同的特点，其法律关系不等同于民间借贷，因此原告主张违约金计算标准以银行同期贷款利率的四倍计算，其请求不妥，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对原告提出的违约金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款年利率标准计取为68.9元【（111.17×1.2×12）×70%×同期中国人民银行贷款基准利率】，此后违约金以应缴纳的物业费总额2241.4元为基数自2015年1月1日起计算至本判决确定给付之日止。
本院认为：原告系依法设立的从事物业管理的有限责任公司，在管理服务期间相应取得了资质和收费许可，对此有行政主管机关颁发的企业法人营业执照、资质证书、收费许可证在卷佐证，原告作为被告房闻悦所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应视为原告在持续不断的履行物业服务义务，对于原告从事物业服务工作的质量，房闻悦作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。
综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告房闻悦于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金达物业服务有限公司物业管理费计2241.4元以及违约金（违约金分段计算为：2013年12月31日前违约金为68.9元，2014年1月1日起的违约金，以2241.4元为基数，按中国人民银行同期、同类贷款基准利率自2015年1月1日起计算至本判决确定给付日止）；
二、驳回原告合肥金达物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告房闻悦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告合肥金达物业服务有限公司负担5元，被告钱忠喜负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄玮
二〇一五年四月二十日
书记员 吴邛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。