浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终571号
上诉人（原审原告）：卢克瑞。
委托代理人：赵丽军、何津，浙江万申佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏国华。
被上诉人（原审被告）：丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司。住所地：浙江省丽水市莲都区中山街***号。
诉讼代表人：夏国华，董事长。
上述两被上诉人共同委托代理人：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林银行股份有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市中山南路**号。
法定代表人：王能，董事长。
委托代理人：宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。
上诉人卢克瑞为与被上诉人夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司、桂林银行股份有限公司排除妨害纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人卢克瑞及其委托代理人赵丽军、何津，被上诉人夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司的共同委托代理人兰先锋，被上诉人桂林银行股份有限公司的委托代理人宋正发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年9月13日，原告卢克瑞与被告夏国华签订《房屋租赁合同》，合同约定原告卢克瑞将其所有的，坐落于丽水市莲都区中山街410号房屋（系地下室，房屋所有权证号：01××32、01××33）出租给被告夏国华经营。租赁期限为2006年9月13日至2022年1月31日止。被告夏国华承租案涉房屋仅用于经营百货商场。被告夏国华可以按约定用途进行装修，装修时不得改变房屋主体结构。开楼梯通道位置由被告夏国华自行决定，合同期限届满后恢复原状。案涉房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给被告夏国华使用。合同还约定了其他相关权利义务。2011年10月26日，原告卢克瑞与杭州恒基能源实业有限公司签订房地产买卖契约，将案涉房屋转让给杭州恒基能源实业有限公司。后被告桂林银行股份有限公司通过桂林市雁山区人民法院的执行裁定，用于抵偿杭州市恒基能源实业有限公司欠桂林银行股份有限公司的债务，取得案涉房屋的所有权，并由被告桂林银行股份有限公司向被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司收取租金。被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司在承租使用期间，将案涉房屋一楼店铺（中山街方向）地面打通至地下室用于商场经营出入口，并安装上自动扶梯，并在原告二楼房屋朝西、朝北面外墙处放置大型广告牌。另查，被告夏国华系被告联邦春天的负责人、联邦春天上级企业丽水市华商贸易有限公司的法定代表人。被告夏国华租赁涉案房屋实际用于被告联邦春天经营商场。
原审法院认为：原告卢克瑞与被告夏国华之间签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，协议内容不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告卢克瑞转让了案涉租赁物的所有权之后，其与被告夏国华签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方均应继续严格履行合同约定的权利义务。《房屋租赁合同》第五条约定可由被告夏国华自行决定开楼梯通道的位置，鉴于被告夏国华承租案涉房屋的用途，其在一楼店铺（中山街方向）地面入口打通至地下室，并安装上自动扶梯的行为并无不妥，且原告卢克瑞作为当时案涉房屋的所有权人并无异议。故对原告卢克瑞要求被告拆除上述自动扶梯并恢复原状的诉讼请求，不予支持。合同第十四条约定案涉房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给被告夏国华使用。现租赁期未满，被告夏国华按照合同约定继续使用案涉租赁物广告位（二楼朝西、朝北面外墙）的行为合理合法，并无不正当性。故原告要求被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司拆除上述广告位的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告卢克瑞的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告卢克瑞负担。
宣判后，上诉人卢克瑞不服判决，上诉称，一、一审事实不清。一审以“《房屋租赁合同》第五条约定可由被告夏国华自行决定开楼梯通道的位置，鉴于被告夏国华承租案涉房屋的用途，其在一楼店铺（中山街方向）地面入口打通至地下室，并安装上自动扶梯的行为并无不妥。”事实上，租赁合同第五条约定的开楼梯通道位置并不是靠近中山街方向，中山街这一方向的楼梯通道在被上诉人夏国华承租之前就已由前任租户打通，已经打通的楼梯通道根本没有必要再行打通，租赁合同第五条约定的开楼梯通道位置是指靠近罗马步行街这一面。因此，租赁合同第五条的约定并不能适用本案，也即本案所涉讼争楼梯通道并非租赁物，这也可从双方的租赁合同第一条承租使用范围仅为地下室可知。且从现场被上诉人的“联邦春天安全疏散示意图”可知，被上诉人夏国华的商场在中山街方向（西面）、罗马步行街（北面）及东面有三个出入口可供通行使用，一审却以夏国华承租案涉房屋的用途为由认为其行为并无不妥，有失偏颇。二、房屋租赁合同中约定涉案广告位系免费使用，但该免费使用是建立在与涉案房屋搭租的基础上，现涉案广告位与涉案房屋的所有权已归属不同的当事人，搭租的基础已经消失，被上诉人桂林银行股份有限公司对涉案广告位并不具有所有权，涉案广告位的所有权人即上诉人卢克瑞基于所有权发生变化，向失去搭租基础的被上诉人主张诉求并无不妥，至于一审适用买卖不破租赁的规则显然是在生搬硬套，没有考虑被上诉人使用广告位及楼梯通道的行为是建立在搭租的基础上，如任由被上诉人免费长期使用至租期满即2022年，上诉人的权益如何保护？更何况，被上诉人夏国华虽使用的是楼梯通道，但上诉人作为楼梯通道所在位置的一楼店铺所有权人，其一楼店铺的全部权益都被被上诉人无端使用和享受，二楼的房屋所有权人即上诉人也因被上诉人长期置放大型户外广告导致其二楼光线被挡，影响其二楼房屋的使用效能，且被上诉人桂林银行股份有限公司对地下室的租金收益明显是包括了对上诉人一楼店铺及广告位被免费使用所产生的经济效益，权利义务明显不对等，更无法体现公平原则。综上，请求改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司答辩称，一、原告以侵权的法律关系来诉，我们认为本案没有侵权后果方面的事实和证据。二、现在经营的是联邦春天分公司，联邦春天分公司占有和使用的广告位和楼梯是有合同作为依据的，是受到法律保护的。我们认为一审判决是正确的，请求维持原判。
被上诉人桂林银行股份有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由并无法律依据。联邦春天使用楼梯通道和广告位是有合同依据的，是具有合法性的，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中各方当事人均未提交证据。
原审法院认定的“被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司在承租使用期间，将案涉房屋一楼店铺（中山街方向）地面打通至地下室用于商场经营出入口，并安装上自动扶梯”一节事实有误，应予纠正。本院另认定，在2006年夏国华承租案涉房屋之前，该房屋已有两个楼梯通道，其中包含卢克瑞诉请要求恢复原状的楼梯通道，夏国华承租后在该楼梯通道上安装了自动扶梯。原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，卢克瑞与夏国华签订《房屋租赁合同》后，在将案涉地下室转让他人从而使搭租基础不复存在的情况下，未通过协商解除其与夏国华签订的《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》仍然有效，对卢克瑞仍具有法律约束力。根据《房屋租赁合同》第十四条约定，案涉房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给夏国华使用，故在《房屋租赁合同》未解除的情况下，夏国华占有使用案涉二层房屋上的广告位有合同依据。另外，《房屋租赁合同》第五条约定，夏国华可以按约定用途进行装修，装修时不得改变房屋主体结构。案涉楼梯通道在夏国华承租之前业已存在，夏国华在承租后安装自动扶梯，并未改变房屋主体结构，其对该楼梯通道的改造并不违反合同约定。综上，卢克瑞的上诉理由缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人卢克瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一六年六月二十九日
代书 记员 何 锦