河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终4265号
上诉人（原审被告）：杨新起，男，1940年12月30日生，汉族，农民，住河北省任丘市。
上诉人（原审被告）：杨建钗，女，1975年1月23日出生，汉族，农民，住河北省任丘市。
上诉人（原审被告）：杨琳，女，1988年2月2日出生，汉族，农民，住河北省任丘市。
委托代理人：张红，河北傲宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨从生，男，1980年11月27日生，汉族，农民，住河北省任丘市。
委托代理人：王美华，河北宾晹律师事务所律师。
上诉人杨新起、杨建钗、杨琳因与被上诉人杨从生确认合同效力纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2015）任民初字第2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨新起、杨建钗及委托代理人张红，被上诉人杨从生及委托代理人王美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨新起、杨建钗、杨琳上诉请求：一、原审判决认定事实不清。事实上，并不存在上诉人与被上诉人口头约定房屋转让的过程，原审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋转让合同关系证据不足。被上诉人无中生有，以虚假证言构建虚假情形，意图侵占上诉人房屋。被上诉人与上诉人杨新起是没有形成抚养关系的继父子关系，被上诉人结婚，以上诉人杨新起名义贷款20000元。该贷款与房屋没有关系，而且，请法庭明鉴，一处农村的房屋院落能不能就仅两万元得以购买。一审法院以被上诉人居住房屋自成院落为理由推定转让行为，欠缺严谨严肃，以判决形式侵犯上诉人利益。不动产转让合同依法应为要式合同，证人证言不能证明合同内容也不能证明案件事实。本案所谓合同的标的是不动产――房屋，该房屋有宅基地登记证书，房屋买卖合同标的数额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。可见土地房屋不动产转让时要式合同，不能因为几个言辞证据就改变房屋所有权关系。而且，依据《民事证据规则》第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定“（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证登记的书证其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”据此，人民法院仅凭几个证人证言予以认定上诉人房屋是否转让以及转让合同内容不能查清案件事实。二、原审法院适用法律错误。本案不应当适用《物权法》第106条的规定。上诉人杨建钗、杨琳的合法权益被侵害。关于共有，法律规定分为按份共有和共同共有。《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”最高院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权人去的处分权的，该合同有效。”杨新起所占房屋份额仅为八分之五，不足三分之二。其处分无效。《物权法》第一百零六条规定的善意取得是特殊情况。该条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。”首先，该房屋系杨新起与前妻的共同财产，杨新起的家庭状况，被上诉人杨从生作为姻亲关系形成的家庭成员是知道的，不可能不知道杨新起不具有完全的处分权。第二，且不要说所谓的欠账20000元形成的真正原因是杨从生结婚，就按照20000元支出购买房屋价款也明显过低，不能形成对价。第三，该房屋有宅基地证，并没有过户。三、原审判决证人没有出庭作证。本案判决依据的证人没有依法出庭作证，法院所做笔录不能具有合法性。村委会证明内容超过其权限，也不具有真实性和合法性。被上诉人没有完成举证责任，其诉讼请求不应当被支持。
杨从生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一、一审判决认定答辩人与上诉人之间房屋转让合同关系成立，事实清楚，证据确实、充分。答辩人陈述的购房过程完全属实，杨新起贷款2万元的时间是2000年或2001年，而答辩人结婚是2003年结婚，贷款与答辩人结婚没有关系，贷款是杨新起自己所用。偿还2万元贷款就是购买杨新起三间房屋及院落的对价，对此有北汉乡刘家铺村村民委员会证明及法院对杨建设、张金辑、杨会迎、杨建农的核实笔录予以证实。《民诉法解释》第114条规定：国家机关或是其他依法具有社会管理职能的组织在其职权范围内所作的法律文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。村委会是具有社会管理职能的村民自治组织，农村房产的出售涉及到宅基地转让、宅基地申请等问题，属于村委会应当掌握的情况，且本案中上诉人与答辩人均认可北汉乡刘家铺村村干部参与了本案诉争房产及偿还贷款的调解，因此北汉乡刘家铺村村委会以村委会的名义出具证明形式合法，内容真实。该证据依法应当属于书证，而非上诉人所称的“证人证言”。答辩人购买的上诉人的三间房屋是修建多年的房子，2万元购得价格合理，也是双方自愿。一审判决是依据“村委会的证明”及对村委会成员的核实以及上诉人与答辩人的陈述等证据综合认定的，并非是上诉人所称的推定。二、《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。本案中，答辩人已经给杨新起还了贷款，杨新起也将房屋交付给了答辩人，且杨新起出资在院中间垒了院墙，己实际形成两个院落。上述履行行为不仅有村委会证明证实，杨新起对于答辩人还款及自己出资垒墙头也均是承认的，因此证明及杨新起的陈述已经足以证实答辩人与杨新起实际、完全履行了房屋转让合同的义务，足以证实协议依法成立。依据《物权法》第15条的规定，转让不动产物权的合同成立时生效，本案答辩人与杨新起均己实际履行了房屋转让义务，因此本案中房产转让合同合法有效。三、本案适用法律正确，上诉人出售房产不侵犯杨建钗、杨琳的权益。对于此点，一审判决已经论述得非常清楚。“涉案房屋系杨新起与前妻边新体所有，边新体去世后，未进行遗产分割。本案中，杨新起应占有二分之一以上的份额，本案中杨新起将涉案房屋中六间正房的西面三问及院落给付杨从生，视为对自有部分份额的处分，并未侵害其他共有人的份额。”本案中杨从生购买杨新起的房屋，是经过多个村干部参与、调解后达成的协议，是公开买卖，且杨新起作为户主，杨从生有理由相信其有权出售房产，因此杨从生购买房产是善意的。2万元的价款取得农村自建的三间住房价格合理，本案中房产杨新起己经交付给杨从生，因此即使是按照善意取得制度，杨从生也有权取得涉案房产所有权。四、本案判决依据的是村委会的证明，对于村委会成员的笔录，是法院依职权核实，目的是核实证明。村委会成员并非是双方申请出庭的证人，因此不存在需要证人出庭作证的情形。一审程序完全合法，本案认定事实的证据确实充分。
一审法院认定事实：被告杨新起与其妻子边体新生育有长女杨建钗、长子杨恩波、次女杨琳。1994年被杨新起与其妻子边新体在任丘市北汉乡刘家铺村建有房屋一处（正房六间及院落），四至为东至刘庆会、西至王连英、南至大街、北至坑。1995年11月30日边体新死亡。2000年3月15日，被告杨新起与原告母亲张美珍结婚。原告于2003年结婚后亦在涉案房屋内居住至今。2006年初，刘家铺村村委会村干部杨建设、张金铎、杨会迎、杨建农等人应原、被告二人之邀请，调解并见证原、被告二人达成如下口头协议：原告杨从生为被告杨新起偿还所欠北汉乡农村信用社20000元借款，被告杨新起同意将涉案房屋中西面三间归原告杨从生所有。当年春，原告杨从生为被告杨新起偿还在北汉乡农村信用社的20000元借款。之后，被告与原告母亲张美珍婚姻关系破裂，双方发生矛盾。2013年夏，被告杨新起出资在院内垒起隔墙，将涉案房屋分隔为东、西各三间的两个院落。原告杨从生继续居住西面三间，并另建大门用于通行。另查，被告杨建钗于1999年12月30日结婚，婚后居住在华北石油水电小区。杨琳于2010年结婚。被告之子杨恩波为智力××人，一直随被告杨新起生活，于2011年9月10日死亡。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原、被告二人在村干部杨建设、张金铎、杨会迎、杨建农在场见证下，达成由原告杨从生代被告杨新起偿还所欠信用社借款，被告杨新起用诉争三间西房及院落所有权作为交换的口头协议。之后，原告依约履行了为被告偿还北汉乡农村信用社20000元借款的义务，被告杨新起亦交付了承诺的房屋。原、被告间的口头协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致所订立，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法成立并有效，对双方具有拘束力。被告杨新起辩称，其只是同意原告在涉案房屋内暂时居住，并不是给付原告三间房屋。经查，被告杨新起同意给付原告房屋的事实，有刘家铺村村委会证明及参与调解的村干部杨建设、张金铎、杨会迎、杨建农等人陈述证实，且原告自2003年起已经在涉案房屋内居住至今。另结合被告杨新起于2013年出资垒砌隔墙，形成两个独立院落的格局，应视为被告杨新起已向原告交付了房屋。综上，被告的该辩解意见与其陈述于理不通，自相矛盾，不予采纳。被告杨建钗、杨琳认为，被告杨新起对财产的处分行为无效，侵犯二被告及杨恩波的利益。经查，涉案房屋系被告杨新起与其前妻边新体所有，在边新体去世后，未进行遗产分割，属其家庭成员共有，其中被告杨新起应占有二分之一以上的份额。本案中，被告杨新起将涉案的房屋中六间正房的西面三间及院落给付原告，应视为对自有部分份额的处分，并未侵害其他共有人的份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，原、被告经协商达成代偿借款、给付房屋口头协议，且有村委会干部参与调解见证，原告按协议履行了为被告偿还借款的义务，其取得涉案房屋西面三间的份额，当属善意。原告以代偿20000元的对价，取得被告三间房屋的份额，并无证据显示该价格不合理。被告自愿将涉案房屋隔为两个独立的院落的行为，证明其已向原告交付了房屋。综上，原告杨从生也可基于善意取得制度，取得涉案房屋西边三间的所有权。为维护交易的稳定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：原告杨从生与被告杨新起2006年初订立的原告杨从生为被告杨新起偿还北汉乡农村信用社借款20000元，被告杨新起将刘家铺村正房西边三间给付原告杨从生的口头协议合法有效。案件受理费100元，由被告杨新起承担。案件受理费100元，由被告杨新起承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，被上诉人对自己的主张，提供了村委会的证明，该证明经原审法院对参与调解的杨建设、张金铎、杨会迎、杨建农核实，其陈述与村委会证明的内容一致，以上证据相互印证，能够证实被上诉人所主张的事实存在具有高度可能性，原审法院据此认定上诉人杨新起与被上诉人杨从生之间的口头协议有效并无不当，本院亦不持异议。上诉人虽不认可双方存在以上口头协议，但未提交相反证据予以证实，故其应当承担对其不利的法律后果。另外，被上诉人杨从生受让涉案房屋的行为符合《物权法》关于善意取得的相关规定，原审适用法律正确。综上，上诉人杨新起、杨建钗、杨琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨新起、杨建钗、杨琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓莉
审判员 郭景岭
审判员 付 毅
二〇一六年九月九日
书记员 王金娜