杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初1581号
原告：杨建平。
委托代理人：徐虹，浙江浙杭律师事务所律师。
被告：杭州厚仁商业街开发经营有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇厚诚路97号。
法定代表人：朱承达，董事长。
委托代理人：楼献，浙江初阳律师事务所律师。
委托代理人：鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。
原告杨建平诉被告杭州厚仁商业街开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告杨建平及其委托代理人徐虹、被告的委托代理人楼献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2011年1月19日签订《合同书》一份，约定由原告向被告购买被告开发的，位于杭州市西湖区厚仁路三墩新天地项目8幢3层整层房屋，预测建筑面积761.2平方米，单价11167元/平方米，转让总价款850万元，房屋交付时间为2012年12月31日。另，《合同书》第6.8条款约定：“甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥三证，乙方可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为乙方放弃退房权”。《合同书》第6.9条款约定：“若根据6.8条款规定乙方申请退房，则必须具备以下条件：A、在规定时间内收到乙方书面的退房申请；B、已解除了甲方对乙方贷款的担保责任；C、已将房屋恢复原状。则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿”。《合同书》第8.1条款约定：“由于甲方违约不履行本合同义务，则甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的20%向乙方支付违约金。”
合同签订后，原告于2011年1月19日全额支付购房款850万元。但是被告始终未能在约定期限内办妥房屋产权转移登记。被告的行为已经造成原告购房目的不能实现，构成根本违约，原告有权解除《合同书》，并且原告已满足《合同书》第6.9条款要求的退房条件：1、已向被告发出《退房通知函》，通知被告解除合同并要求被告承担违约责任，被告于2016年1月14日收悉该函；2、原告一次性付清购房款，不存在被告对原告的担保责任；3、原告至今未取得房屋钥匙，房屋一直保持交付原状。根据《合同书》第6.9条款的约定，被告应当在收到原告退房申请后一个月内即2016年2月14日前返还原告购房款、补偿利息，但被告至今分文未付，再次构成违约。故诉请判令：一、确认原、被告于2011年1月19日签订的《合同书》已于2016年1月14日解除；二、被告返还原告购房款8386209元，并支付利息2574845元（自2011年1月19日暂计至2016年2月16日，利息按照银行同期商业贷款利率计算，此后计至实际付清之日）；三、被告支付原告违约金1700000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：一、案涉房屋延期交房，双方已于2013年10月30日签订了《补充协议》，就此达成一致意见，即原告收到25万元违约金后，双方不再存在任何经济纠葛。二、2013年10月30日《补充协议》签订后，原告既不去验房，也不领取钥匙，从未交过物业费，案涉房屋未完成交付手续，房屋未在原告控制之下。三、双方未完成房屋交付手续，不存在“房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续”的情况，原告既主张未收房，又主张房屋已交付3年，自相矛盾。四、原告之所以迟迟不收房，是因为近年来房价下跌，炒房不成，想伺机转嫁损失于被告身上。即使被告违约，原告的第二项诉请与第三项诉请属于重复计算。更何况2013年11月1日，原告收到25万违约金后，双方不再存在任何经济纠葛。五、案涉《合同书》第6.8条款的理解应与其他条款一并解读。《合同书》第2.1条、3.5条、6.1条、6.5条、6.6条、6.7条、6.8条都涉及产权转移登记之约定，须全面、完整地理解各相关条款才能明确产权转移登记的概念、时间及办理手续。根据上述条款，涉案项目用地性质为村级留用地，房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台才能确定；在被告取得该房屋初始登记后，再根据杭州市政府相关部门的关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方；办理产权转移登记时，要按照杭州市政府的要求签订《杭州市房屋转让合同》（网签）；乙方（业主）要向政府有关部门缴纳相关税费；3年内办妥房屋产权转移手续，要由三方共同行为：甲方、乙方和政府相关部门。导致目前尚不能办理房屋产权转移手续的原因是杭州市人民政政府虽印发《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》，但未见实施细则出台，被告尚未取得房屋初始登记手续，以及转移登记的相关税费不明。
村级留用地项目本身是改革开放后的各地城镇化建设过程中出现的新事物，各地政府的相关政策也有一个完善的过程。对此，双方在签订案涉合同时，都是十分清楚，而且房屋价格上也有直接体现。故而，被告再次重申：在杭州市政府关于村级留用地产权登记政策的实施细则出台后的3年内，案涉双方共同办妥房屋产权的转移登记手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提交了下列证据材料：
1.《合同书》1份,用于证明原、被告就房屋买卖的相关事宜进行约定的事实；
2.房款收据2张，用于证明被告已经于2011年1月19日收到原告支付的购房款850万元；
3.退房通知函1张；
4.快递面单1张、查询记录1页，用于证明原告于2016年1月11日通知被告解除合同，要求被告返还购房款及利息，并支付违约金；
5.《对2016年1月11日退房通知函的回复函》1份，用于证明被告自认其于2016年1月14日收悉原告发出的2016年1月11日退房通知函的事实。
上述证据经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但证明对象有异议；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议。上述证据的真实性，双方均无异议，故本院予以认定。
被告提交了下列证据材料：
1.《补充协议》1份；
2.收条2张；
证据1、2共同证明双方就延期交房签订补充协议，原告收到25万后，双方不存在任何经济纠葛；且被告已退还原告购房款113791元，原告实付购房款为8386209元；
3.《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》1份，用于证明杭州市政府从1995年开始探索村级留用地项目，相关政策在不断完善；到目前为止，市政府关于留用地产权登记政策的实施细则尚未出台。
上述证据经质证，原告对被告证据1、2的真实性、合法性无异议，但证据1不能证明被告的证明对象。《补充协议》针对的是延误交房，并不涉及本案争议的不能办理房产证，且从《补充协议》内容看，双方并不存在改变合同约定的交房时间即2012年12月31日，故约定办理房产证的时间是该约定交房时间之日起三年内，被告不能根据《补充协议》改变交房时间；对证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明待证事实，且该份证据反证被告存在违约行为，根据该文件第37条规定，被告是可以办理产权，被告至今未办理的原因原告不得而知。上述证据的真实性，双方均无异议，故本院予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告系由杭州坤和旅游客运中心有限公司（原名称杭州坤和实业发展集团有限公司）、杭州厨房斗股份经济合作社、杭州厚诚桥股份经济合作社为厚仁路商业街建设项目管理设立的有限责任公司。2011年1月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》1份，明确：甲方经营的“三墩新天地”项目坐落于杭州市××镇××路上，位于董家路与金渡北路之间，沿厚仁路东西两侧布置，总建筑面积约15万方的综合建筑群。该项目系根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见的通知》杭政办函（2008）183号文件、规定开发的10%村级留用地建设项目，目前该项目正在建设中。双方约定：乙方购买三墩新天地项目8幢3层整层房屋，预测建筑面积761.2平方米，乙方明知至合同签署日为止，该项目正在建设中，尚未办理房屋所有权初始登记，该房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台而定。乙方于本合同签订当日即2011年1月19日付清全额房价款计850万元。第六条“办理产权证登记的约定”：6.1甲方应在该房屋办理初始登记后，根据杭州市政府相关部门关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方，并按照本合同约定的条件，将该房屋转让给乙方。乙方则应按照政府需要（如杭州市房屋转让合同示范文本）及甲方书面通知规定的期限与甲方共同履行办理产权登记程序；6.8甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥三证，乙方可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为乙方放弃退房权；6.9若根据6.8条款规定乙方申请退房，则必须具备以下条件：A、在规定时间内收到乙方书面的退房申请；B、已解除了甲方对乙方贷款的担保责任；C、已将该房屋恢复原状。则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率利息予以补偿。第七条“该房屋交付的约定”：7.1本《房屋买卖合同》的房屋交付时间为2012年12月31日。该房屋交付条件为项目工程竣工验收、质量和消防验收合格，建筑装饰装修标准符合本合同附件。第八条“违约责任”：8.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将本合同项下房产转让给第三人或者拒绝将该房屋转让给乙方或者由于甲方违约不履行本合同义务。则甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的20%向乙方支付违约金；8.2乙方违反本合同内容的约定，则构成违约，乙方应按本合同总金额20%向甲方支付违约金。该份《合同书》签订后，原告即支付购房款850万元。
2013年10月30日，因交房时间延误，双方就此签订《补充协议》1份，约定：被告于2013年11月1日前支付给原告25万元；从签订合同之日起到2014年6月31日止，原告所购房屋的物业管理费由被告承担；原告收到25万元后，双方不再存在任何经济纠葛。次日，原告收到被告支付的25万元，并从被告处退回所购房屋因面积差异多支付的购房款113791元。
2016年1月11日，原告向被告寄发退房通知函，认为房屋交付后3年内，被告未能办妥房屋产权转移登记手续，被告的行为构成违约，致使原告合同目的无法兑现，故原告解除与被告签订的《合同书》，并要求被告办理退房交接手续，退还购房款，支付利息损失及20%违约金。2016年1月16日，被告回函确认于1月14日收到上述退房通知函。
另查明：案涉房屋自被告通知原告收房后，原告未到被告处领取过钥匙，案涉房屋处于原始状态。
本院认为：原、被告签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对双方当事人均有法律约束力。根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下四个争议焦点，现分别分析如下：
一、如何理解案涉房屋产权办理登记的相关约定。
案涉房屋所涉项目为10%村级留用地建设项目，原、被告对此均知晓，双方也因此约定产权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则而定，同时约定被告在取得该房屋初始登记后根据政府关于办理案涉房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知原告办理。上述约定虽然是双方真实意思表示，但是双方同时还约定，被告承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续，如在约定时间内未办妥三证，则原告可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为放弃退房权。该项约定与前述一般约定并不矛盾，是双方就案涉房屋办理产权转移登记手续在时间上的一明确约定，该项约定文意清楚，不存在任何争议，即案涉房屋在交付后3年内未能办理产权转移登记手续的，则原告享有退房权利，同时双方对该项退房权利约定了限制条件。这一约定实质为双方约定一方解除合同的条件，该约定解除权系双方真实意思表示，对原、被告均有法律约束力。
二、案涉房屋是否已经具备退房权利行使的条件。
原、被告对于《合同书》第6.8条款中“房屋交付后3年内”的理解存在争议。原告认为该3年应从合同约定的交房时间起算；被告则主张原告没有收房也就不能认定交房。对此本院认为，交付房屋是被告的合同义务，原告未按被告通知收房，其法律后果是视为交房，故案涉房屋已经交付原告。至于“房屋交付后3年内”应从何时起算，因发生延期交房的事实，故起算时间是合同约定交房时间还是延期后实际交房时间，双方对该条款的理解产生争议。原、被告在签订《合同书》时，明确约定交房时间即2012年12月31日，故“房屋交付后3年”从合同目的及交易惯例，可以确定该条款的真实意思表示应为合同约定交房之日起3年内。况且延期交房是被告的违约行为所致，双方虽然就此违约达成支付违约金的协议，但并未约定该3年期限延后，故不能因被告违约反而致使违约方受益。综上，“房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续”的期限已经届满。根据《合同书》第6.9条约定，原告在约定的行使退房权利时限内，提出书面退房申请，且房屋处于原状，亦无担保，故解除合同的条件成就，原告有权解除合同。被告于2016年1月14日收到原告的解除合同通知，故案涉《合同书》自该日解除。
三、合同解除后的被告的民事责任。
《合同书》第6.9条款约定，原告行使退房权后，“则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿。”此处约定使用“同时”二字，而非“逾期”，文意解释有利于原告，故利息起算应理解为从原告给付房款之日起计算。对于原告行使该项约定解除权后的被告的法律责任，该条款已经明确约定，即由被告补偿支付原告相应利息，故原告请求再适用第8.1条的违约金条款，没有事实依据，本院不予支持。据此，被告应当返还原告已付购房款8386209元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息。
四、《补充协议》的签订是否意味着双方就本案争议达成合意。
本案争议为案涉房屋在约定时间内无法办理产权证，原告是否有权行使约定解除权，而《补充协议》是被告违约延期交房达成的违约责任的承担合意，故《补充协议》解决的争议与本案争议不同，被告以此抗辩本案争议亦得以解决，显然与事实不符，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认杨建平与杭州厚仁商业街开发经营有限公司于2011年1月19日签订的《合同书》于2016年1月14日解除；
二、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内返还杨建平购房款8386209元；
三、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杨建平利息2574845元（计算至2016年2月16日），2016年2月17日起至上述购房款返还之日止的利息，按照未还购房款数额和年利率5%另行计算支付；
四、驳回杨建平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97766元，由杨建平负担10200元，由杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担87566元。其中杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 杨志敏
人民陪审员 徐捷青
人民陪审员 王景莉
二〇一六年六月二日
书 记 员 陈 赛