云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终204号
上诉人（原审原告）张云英。
上诉人（原审原告）朱砂。
二上诉人共同委托代理人李超。
被上诉人（原审被告）赵春荣。
被上诉人（原审被告）赵登应。
被上诉人（原审被告）赵福斌。
上诉人张云英、朱砂因与被上诉人赵春荣、赵登应、赵福斌租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2015）大民二初字第463号民事判决，于2016年3月10日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院确认如下法律事实，三被告属堂兄弟，共同拥有位于大理市下关镇洱滨村十组285号的祖遗房屋土地，该院内座西朝东土木结构房屋一坊，靠北土木结构2间房屋为被告赵春荣所有；座北朝南土木结构一坊属于赵福斌所有，赵登应享有座东朝西地基一块（已砌基础、围墙），面积接近108平方米，在靠东面5间猪圈为三被告共有。2013年11月7日，二原告与三被告签订《租赁合同》，约定三被告将位于大理市下关镇洱滨村十组285号的房屋土地租赁给原告。租期为二十年，即自甲方（三被告）搬迁之日起第二年开始计算，搬迁之日起计算免租期，为期壹年；双方约定二十年租金为人民币九十万元，由原告分三期支付给被告。第一期在双方签订合同支付100000元，被告即开始配合原告办理相关建设手续；如因政府政策原因不能办理相关建设手续则双方可终止合同（双方手写注明：时间在2014年3月1日前），被告需一次性退还原告100000元，并不计利息；第二期建设手续办成之日原告支付给被告300000元，被告办理搬迁事宜，搬迁期限为7天，被告搬迁完毕后，原告在7日内一次性支付给被告50000元。第三期，双方约定于租期履行至第十一年一月十五日，原告一次性付清租金余款450000元。原告可以根据经营需要拆除被告出租住宅东端围墙，可对被告出租的房屋院落进行装修及美化，原告对被告出租的房屋改建或拆除需征得被告同意；租赁期满后，原告愿意继续租赁房屋和土地，在同等条件下，原告具有优先续租权。在合同期内，政府征用该房屋以及土地，其土地及原建筑物的赔偿款归被告所有，新建以及整体改造装修赔偿归原告所有；在合同期内，原告可以转租，但转租的内容不得逾越本合同。在租赁期内，被告不得以任何理由迁回租赁地块及建筑内，或向他人出租出让该地块，如有违约，被告需赔偿原告在该地块改建、新建的全部投资、一次性全额退还租赁期内未履行部分的租金、并支付给原告本合同约定的5年租金。在本合同签订后，被告未办理好相关建设手续前，如被告违约，需退还原告已付租金100000元，另支付给原告2倍的赔偿金200000元；在此期间，原告单方终止合同，则被告可不退还原告第一期租金100000元。合同还附有空地尺寸批准申请书。合同签订当日，原告支付给三被告100000元。2014年7月10日，原告又支付给被告赵福斌、赵春荣第二期租金100000元；2014年9月15日，被告赵春荣又以借款方式向原告收取20000元，并约定在被告办理相关建设手续后该款转为租金。2014年12月24日，被告赵福斌、赵春荣取得了规划许可以及农村建设项目准建证，被告赵登应享有的祖遗地由于在洱海保护红线区域内，未能取得建设以及规划许可。在赵登应的土地范围内，原告种植果木。2015年6月，被告赵福斌、赵春荣拆除了旧房，拆旧建新过程中，2015年8月26日，大理市下关镇人民政府根据大理市人民政府办公室《关于深入开展全市农村住房在建项目整治的紧急通知》要求，向被告赵福斌、赵春荣下达停工通知，被告赵福斌、赵春荣现已停工。
原审原告的诉讼请求是：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、判令三被告继续履行《房屋租赁合同》；3、诉讼费由三被告承担。
原审法院认为，二原告与三被告签订的《租赁合同》主体合法，意思表示真实，内容亦不违反法律规定，属于有效合同。根据双方合同第三条约定，在2014年3月1日前，如因政策原因不能办理相关建设手续，则双方可终止合同，被告需退还原告所交的费用并不计利息。庭审查明，本案被告赵登应宅基地在洱海保护区域内，至今未能办理规划准建手续，被告赵福斌、赵春荣于2014年12月24日办理规划准建手续后，自行拆旧建新，在此期间原告也未如约在相关建设手续办成之日支付给被告合同约定的款项，原、被告均以自己的行为终止了合同的履行。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，当事人约定终止情形的，合同的权利义务终止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条之规定，判决：一、原告张云英、朱砂与被告赵春荣、赵登应、赵福斌于2013年11月7日签订的《租赁合同》已经终止；二、原告张云英、朱砂支付给被告的220000元租赁等费用中，被告赵春荣、赵登应、赵福斌共同返还原告张云英、朱砂100000元，被告赵春荣、赵福斌共同返还原告张云英、朱砂100000元，被告赵春荣返还原告张云英、朱砂20000元，以上款项于本判决书生效之日起十日内支付；三、驳回原告张云英、朱砂的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由二原告张云英、朱砂承担500元，被告赵春荣承担200元、赵登应承担100元、赵福斌承担200元。
原审宣判后，上诉人张云英、朱砂不服，向本院提起上诉,请求：1.撤销一审判决，并依法改判继续履行《租赁合同》；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人认为原审判决部分事实不清，适用法律错误。上诉人从未有终止合同的意思表示和行为，恰恰相反，上诉人从始至终均要求被上诉人按照合同约定履行合同。在被上诉人尚未办理规划许可证前2014年7月10日，上诉人向被上诉人再次支付租金10万元的行为表示，双方有继续履行合同的意思表示，因此，上诉人与被上诉人均以自己的行为终止了合同的履行不能成立;2.被上诉人未按合同约定履行交付租赁物义务，导致租赁合同迟迟不能履行。
被上诉人赵春荣、赵登应、赵福斌共同答辩称：房子在洱海保护区内，有一部分不能办理规划准建手续，根据双方约定，合同应当终止，上诉人未按合同约定交纳租金，已违约在先，不愿意继续履行合同。
二审审理中，上诉人与被上诉人均无新证据提交。
对一审法院认定的法律事实，二审予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人张云英、朱砂与被上诉人赵春荣、赵登应、赵福斌签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行？
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《合同法》第九十一条第（七）项之规定，有下列情形之一的，合同的权利、义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案三被上诉人将位于大理市下关镇洱滨村十组285号的房屋土地租赁给上诉人，双方合同第三条约定：如因政府政策原因不能办理相关建设手续则双方可终止合同（双方手写注明：时间在2014年3月1日前），根据本案查明的事实，赵福斌、赵春荣于2014年12月24日办理规划准建手续后，自行拆旧建新，2015年8月26日，大理市人民政府向赵福斌、赵春荣下达了停工通知，现已停工。被上诉人赵登应的宅基地在洱海保护区域内，至今未能办理规划准建手续，合同签订后，被上诉人未将租赁房屋交付上诉人，上诉人也未按合同约定支付第二期租金30万元，故双方当事人所约定的终止合同的条件已成就，现被上诉人主张因该条款双方签订的合同应当终止的事由成立，且按合同约定第二期付款的条件是办理规划准建手续以后，现无法办理该手续，则租赁款项是否要支付以及何时支付均无法确定，继续履行合同存在障碍，上诉人要求继续履行合同的上诉请求本院不予支持，应予以驳回。对于已支付的租金，双方当事人在本案中均未主张，一审进行判决不当，上诉人可另案主张。
综上，一审认定的事实清楚，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大理市人民法院（2015）大民二初字第463号民事判决书；
二、驳回原审原告张云英、朱砂的诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1000元，由上诉人张云英、朱砂负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 苏春平
审判员 马明纳
二〇一六年六月二日
书记员 段杰润