黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第40号
上诉人（原审被告）于秀兰。
上诉人（原审被告）郑绍青。
被上诉人（原审原告）陈相贞。
上诉人于秀兰、郑绍青与被上诉人陈相贞房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人于秀兰、郑绍青，被上诉人陈相贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）陈相贞原审诉称：2013年7月19日原告陈相贞通过牡丹江市西安区百家兴信息咨询服务部（以下简称百家兴服务部）的介绍，与被告于秀兰的委托代理人金庆国签订了房屋买卖协议书，并向金庆国交了1万元定金。2013年8月19日原告陈相贞与被告于秀兰补签了一份房屋买卖协议书，并于2013年8月21日交给被告于秀兰13万元购房款，但是二被告至今没有协助原告陈相贞办理银行贷款手续，导致原告无法取得房屋所有权。故原告陈相贞起诉至法院，要求：1.确认原、被告签订的房屋买卖协议有效；2.解除与被告签订的房屋买卖合同；3.二被告退还购房款13万元、赔偿金2万元、中介费4600元、贷款费用3600元，共计人民币158200元；4.二被告承担本案的诉讼费。
上诉人（原审被告）于秀兰、郑绍青原审辩称：原、被告签订房屋买卖协议时，约定原告陈相贞先交付1万元购房款定金，双方商定的房屋价是23万元，原告首付购房款13万元，但原告只是给付被告购房款2万元，剩余的10万元由百家兴服务部协助原告办理房屋抵押贷款时交付，但在办理房屋贷款手续过程中，百家兴服务部的负责人孟令雨将母亲王玉华在中国邮政银行卡上的13万元，于2013年8月21日13点1分48秒转账到于秀兰的账户，于秀兰当日下午15点3分20秒将此款转回给了王玉华，原告陈相贞并未实际给付购房款13万元，原告陈相贞违反双方约定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原判认定：被告于秀兰、郑绍青系夫妻关系，诉争房屋位于牡丹江市东安区望园小区，房屋所有权人登记为于秀兰、房屋产权证号为牡房权证东安区字6205**号、建筑面积为56.7平方米。2013年7月19日原告陈相贞与被告于秀兰的委托人金庆国经百家兴服务部介绍签订房屋买卖协议书，双方约定：“一、被告于秀兰将位于牡丹江望园小区、面积为56.7平方米、房照号为620501的房产出售给原告陈相贞。双方协商该房产成交价格为23万元，办理房屋过户手续费用由被告于秀兰交纳，于秀兰负责提供相关手续；三、付款方式：贷款；四、双方商定：陈相贞交定金1万元整，现于秀兰房照抵押在银行，于秀兰承诺在十日内解除，陈相贞在十日内准备齐全贷款手续，如于秀兰违约双倍赔偿陈相贞定金，如陈相贞违约定金不退。甲方：于秀兰、金庆国（代）乙方：陈相贞，签约日期2013年7月19日。”原告陈相贞于当日向金庆国交付购房定金1万元，金庆国出具收条。2013年8月19日原告陈相贞与被告于秀兰签订房屋买卖协议书，双方约定：“一、被告于秀兰将位于东安区、面积为56.7平方米、产权证号为620501的房产出售给原告陈相贞。该房产成交价格为23万元，办理房屋过户手续费用由陈相贞缴纳，于秀兰负责提供相关手续；三、付款方式：二手房贷款；四、双方商定：陈相贞首付给于秀兰预付房款13万元，剩余10万元贷款后全部付清。甲方：于秀兰，乙方：陈相贞，签约日期2013年8月19日。”此后原告陈相贞给付被告于秀兰购房款人民币2万元。2013年8月21日在百家兴服务部负责人孟令雨的协助下办理银行贷款，为办理贷款审批孟令雨从其母亲王玉华的账户中转入到被告于秀兰13万元，被告于秀兰出具收条，主要内容为：“今收到陈相贞预付房款13万元整。收款人：于秀兰，2013年8月21日”此后被告于秀兰将该13万元转回到王玉华的账户中。原告陈相贞未按约定在办理房屋抵押贷款时给付剩余的购房首付款10万元，并且双方另行商定原告给付被告购房首付款的时间。被告于秀兰在未经催告要求原告陈相贞在合理期限内履行给付购房款的义务的情况下，于2014年11月4日将诉争房屋出售他人。
原判认为：原告陈相贞与被告于秀兰因双方在履行房屋买卖协议的过程中产生争议，故本案的案由应当为房屋买卖合同纠纷。关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原告陈相贞与被告于秀兰所签订的房屋买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且原告根据合同约定已向被告交纳1万元的购房定金及购房款2万元，双方已实际履行该合同。因此，原、被告之间签订的房屋买卖合同成立并有效；关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因原告陈相贞在履行与被告签订的房屋买卖合同过程中，迟延履行给付被告购房款的义务，但被告未提供确实充分的证据证实被告已给原告合理履行期限的具体时间以及原告在合理期限内未履行给付购房首付款的义务，便将诉争房屋出卖，原、被告之间签订的房屋买卖合同的目的不能实现，原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。关于被告是否退还原告购房款13万元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，经审理查明，原告并未实际给付被告13万元购房款，该款系百家兴服务部负责人孟令雨为协助原告办理贷款审批手续，由孟令雨从其母亲王玉华的账户中转入到被告于秀兰账户中13万元，在被告于秀兰出具收条后，该款又转回到王玉华的账户，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原、被告签订房屋买卖合同后，原告陈相贞给付被告于秀兰购房预付款2万元，因该房屋买卖合同解除，故本院确定被告于秀兰应向原告陈相贞返还购房款2万元。关于被告是否应当给付原告赔偿金2万元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，在原告陈相贞与被告于秀兰之间签订的房屋买卖合同中双方约定：“陈相贞交定金壹万元整，现于秀兰房照抵押在银行，于秀兰承诺在十日内解除，陈相贞在十日内准备齐全贷款手续，如于秀兰违约双倍赔偿陈相贞定金，如陈相贞违约定金不退”。该约定是双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定应当认定合法有效双方均应受其约束，按约履行各自的义务。被告提供证人孟令雨的证言，但孟令雨是中介公司人员与原、被告有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。在合同履行过程中，被告未提供确实充分的证据证明其已给原告合理期限的具体时间以及原告在合理期限内未履行给付购房首付款的义务，被告将诉争房屋出卖，致使原、被告之间签订的房屋买卖合同的目的不能实现，故原告陈相贞给付被告于秀兰的购房定金1万元作为债权的担保，被告于秀兰应当双倍予以返还。关于被告是否应当给付原告支付的中介费4600元、贷款费用3600元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，原告陈相贞向百家兴服务部交纳中介费用后经其介绍与被告于秀兰签订房屋买卖合同，原告陈相贞与百家兴服务部之间成立合同关系。原告陈相贞认为被告于秀兰违反双方签订的房屋买卖合同，造成原告中介费用及贷款费用的损失，因原告陈相贞与百家兴服务部涉及另一法律关系，故本院对原告的该项诉讼请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七、第一百一十五条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告陈相贞与被告于秀兰与2013年7月19日、2013年8月19日签订的关于房屋产权证号为牡房权证东安区字6205**号、坐落于牡丹江市东安区，房屋所有权人登记为于秀兰、建筑面积为56.7平方米的房屋买卖合同；二、被告于秀兰、郑绍青于本判决生效后十日内，退还原告陈相贞购房款人民币20000元；三、被告于秀兰、郑绍青于本判决生效后十日内，双倍返还原告陈相贞定金人民币20000元；四、驳回原告陈相贞的其他诉讼请求。案件受理费人民币3464元，原告陈相贞负担人民币2664元，被告于秀兰、郑绍青负担人民币800元。
宣判后，原审被告于秀兰、郑绍青不服，向本院提起上诉。
于秀兰、郑绍青上诉称：原审无视被上诉人没有按照约定的付款时间履行义务的事实，属认定事实错误。事实上，被上诉人至始至终均没有表示要向上诉人支付购房款及购房余款，上诉人也未收到其任何要继续履行给付购房款通知。被上诉人拒不遵照合同约定支付购房款已构成违约，依法应当承担违约责任。依据《合同法》第六十条、六十一条、六十二条规定，被上诉人应全面履行付款义务，按照约定直接向上诉人履行给付购房款义务。按照买卖交易习惯及众所周知的事实，在买受人履行付款义务后，出卖人履行相应的交付房屋并协助办理过户手续。退一步讲，即使是没有先后履行顺序的，在买受人拒绝支付价款，出卖人仍然拥有同时履行抗辩权，有权拒绝相应的履行要求。现买受人非但不主动采取有利于实现合同目的的方式履行义务，在已构成违约而使合同目的无法实现的前提下，一审法院却以上诉人未履行催告义务而判决上诉人承担违约责任并双倍返还购房定金，违背了事实及法律的规定，希望二审法院能够查明并予以认定。综上，请二审法院撤销一审判决第三项，并依法改判被上诉人承担违约责任。一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。
被上诉人陈相贞辩称：上诉人的上诉理由缺少事实和法律依据，一审法院判决所依据的事实和理由充分，请法院驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点：双方当事人在履行合同过程中谁构成违约以及违约责任应如何承担。
二审审理过程中，上诉人于秀兰、郑绍青为证明其上诉观点，向本院提供了证据，房地产买卖合同及房照复印件。证明上诉人在双方约定的房屋买卖购房款的给付期限内，已给被上诉人足够的合理期限，这个期限是3个月，所以说上诉人不存在违约责任。上诉人已经催缴被上诉人三次让其给款，中介已经证实了。
被上诉人陈相贞对证据的形式要件没有异议。对证明的问题有异议，该组证据充分证实上诉人存在严重的违约责任，在没有与被上诉人解除房屋买卖合同就将卖给被上诉人的房屋又转卖给他人，已经构成买卖欺诈，所以上诉人必须对此承担相应的违约责任。
本院认为，被上诉人对证据的形式要件没有异议，本院对此予以确认。关于证据欲证明的问题，在本案诉讼中，上诉人未能提供充分的证据证实其在被上诉人未能按约交付购房首付款时，已向被上诉人进行了催告，以督促被上诉人在合理的期限内履行合同义务。据此，上诉人主张已给被上诉人足够的合理期限，其事实理由不能成立，本院对该证据不予采信。
被上诉人陈相贞未提供新的证据。
根据当事人的诉请主张及其陈述，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，本院认定事实与原审一致。
本院认为：原审认定双方当事人签订的房屋买卖合同成立并有效，该买卖合同因上诉人于秀兰已将诉争房屋卖给他人，导致合同的目的无法实现而应依法解除是正确的。关于双方当事人在合同履行过程中谁构成违约及违约金应如何承担的问题。经查，被上诉人陈相贞未能按照合同的约定在办理贷款前，向上诉人于秀兰交付13万元购房首付款是本案的基本事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，上诉人在未向被上诉人催告其在合理的期限内履行合同义务，双方签订的合同尚未依法解除的情况下，就擅自将诉争的房屋转卖给他人，导致双方的房屋买卖合同不能履行，其行为构成根本违约，应依法承担违约责任。故原审法院根据被上诉人的诉请，依法判决上诉人于秀兰、郑绍青双倍返还被上诉人陈相贞2万元定金，认定事实及适用法律并无不当。综上，上诉人于秀兰、郑绍青的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人于秀兰、郑绍青负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年三月十三日
书记员 刘 玲