北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初2341号原告：郭旭，男，1989年5月29日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张洪昌，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。被告：张增文，男，1964年8月11日出生，住北京市延庆区。被告：胡素平，女，1964年7月24日出生，住北京市宣武区。二被告委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。原告郭旭与被告张增文、胡素平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭旭及其委托诉讼代理人天津全唐律师事务所律师张洪昌、刘馨远，被告胡素平及其与被告张增文的委托诉讼代理人北京颂通律师事务所律师宋通到庭参加了诉讼。诉讼过程中，被告张增文、胡素平向本院提出管辖权异议申请，本院于2017年4月11日驳回了其管辖权异议申请，双方当事人均未上诉。本案现已审理终结。原告郭旭向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告赔偿原告违约�340000元；2、要求判令被告赔偿原告租金损失115000元；3、要求判令被告赔偿原告律师代理费损失40000元。合计495000元。事实和理由：2015年3月16日，我与第一被告张增文签订《购房合同》，约定第一被告将延庆区XX房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，建筑面积86平方米，购房款总价170万元。合同约定我于2015年3月25日前将首付款103万支付给被告张增文，其余购房款67万元在过户改名至我名下当天付清。被告张增文承诺最晚于2015年12月31日前将涉案房屋交付给我，如因开发商施工造成逾期交房，我对此可接受逾期一个月的期限，若被告张增文违约，应承担购房款20%的违约责任。我在2015年3月25日前将首付款103万支付给了被告张增文，并在涉案房屋更名至我名下之前就将剩余购房款67万元支付给了第二被告胡素平，而二被告未能按照合同约定最晚于2016年1月31日前将涉案房�交付给我，构成违约。因二被告迟延交付房屋的违约行为，导致我自2016年2月至2016年11月共计10个月未能将涉案房屋出租，每月按照租金3000元计算，共损失3万元租金；另外我自2015年11月20日至2017年4月19日共计17个月在外租赁房屋居住，我主张10个月的租金损失，每月按照8500元租金计算，共计8.5万元。上述租金合计11.5万元。被告张增文辩称，我方要求驳回原告诉讼请求。理由是：在签订购房合同后，原告郭旭擅自变更联系方式，导致我方无法联系到原告。直到2016年11月前后，我方通过派出所获得原告最新联系方式，之后双方一直在就原告违约问题进行磋商，并最终于2016年11月14日当天对原告违约行为及双方权利义务进行了结算。双方达成协议，当天由原告支付被告3万元现金，并于当日写下2.8万元欠条，其中8000元是我方代为支付的物业费。被告胡素平的答辩意见与被告张增文一致。本院经审查认定事实如下：被告张增文、胡素平夫妇在延庆区温泉XX号楼拥有公寓楼一套（原产权证号：034464），2011年9月1日北京中源凯佳房地产开发有限公司（以下简称中源凯佳）与其达成协议，约定由中源凯佳对上述温泉小区进行规划改造开发，因规划改造对被告所购公寓的低容积率、高绿化率等原需求产生了影响，开发施工阶段（含拆除及重新建设的全过程）也将给被告方带来干扰和不便，对此中源凯佳承诺给予被告方免费提供一套面积为80-90平方米的两居室，此优惠指标在开盘前认购阶段经被告方书面认可可转赠其他购房户，中源凯佳协助办理相关手续。2015年3月16日，被告张增文与原告郭旭签订《购房合同》，约定甲方张增文自愿将XX房屋以170万元出售给乙方郭旭（该房屋为中源凯佳针对XX小区改造开发对甲方给予的免费补偿房屋），房屋面积86平方米。乙方承诺于2015年3月25日前支付给甲方首付款103万，余款67万在由甲方过户改名至乙方名下后当天付清。在此期间房屋所产生的任何其它支出及补赔费用都由乙方承担和接收（如：公共维修基金，房产证登记契税，水电暖物业等必要费用和开发商对此造成的交房逾期，面积房屋质量不达标等费用）。甲方承诺最晚于2015年12月31日前交房，如因开发商施工造成逾期交房，乙方对此可接受逾期一个月的期限。同时约定，若一方违约，则应支付对方购房全款百分之二十的违约金。签订购房合同后，原告郭旭按照合同约定于2015年3月25日前支付给被告张增文首付款103万。之后，因房价上涨，二被告迟迟不配合原告办理涉案房屋的改底单更名手续，也未按照合同约定期限即最迟在2016年1月31日前向原告郭旭交付涉案房�，并就欲增加购房款事宜与原告郭旭进行交涉。2016年11月8日，原告郭旭将剩余房款67万元转账至被告胡素平账户，次日被告胡素平将67万转回至原告郭旭账户，原告郭旭又于11月10日再次将67万元转入被告胡素平账户。最终，在2016年11月14日，二被告才协助原告郭旭向开发商签订了《自愿放弃房屋补偿承诺书》及改底单更名手续。同时，在2016年11月14日当天，原告郭旭向被告出具了欠条一张，内容为：郭旭欠张增文人民币大写贰万捌仟元整（￥28000），期限2017年12月31日前归还。落款日期为2016年11月14日。针对此欠条，原告郭旭称系变更合同底单当天，被告提出增加房款才同意配合到开发商处更改合同底单。无奈，其于当日给付被告3万元，另外签署了上述2.8万元欠条一张，其中8000元是签订购房合同后被告垫付的涉案房屋的物业费等。而二被告则辩称该欠条是因联系不到原告，原告针对自己的违约行为而向被告支付的相应违约金的结算证明，双方权利义务通过签订此欠条已经消灭。另查，原告郭旭向本院提交了2016年11月13日其与被告胡素平之间的电话录音一段，该录音内容能够证实被告胡素平因房地产市场价格上涨而欲增加涉案房屋价款，并且迟迟不配合原告办理涉案房屋改底单进行更名之事实。诉讼中，经本院释明，二被告认为原、被告之间的购房合同约定的违约金数额过高，高于原告实际损失，请求本院予以调整。上述事实，有原告郭旭提交的购房合同、中国农业银行银行卡交易明细清单、北京市居民供热采暖合同、自来水用户用水协议（个人）、《自愿放弃房屋补偿承诺书》、补充协议、房屋租赁合同、房屋租赁均价网上查询资料、原被告通话内容刻录光盘，被告提交的购房合同、与中源凯�签订的协议书和补充协议、2016年11月14日欠条、被告胡素平借记卡账户历史明细清单等证据在案证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案原、被告签订购房协议，约定被告最迟在2016年1月31日前交付房屋，但被告实际是在2016年11月14日才配合原告到开发商处更改了底单，即�此日起，涉案房屋才正式交付至原告处，由原告支配，故被告违反了合同中关于交付房屋时间之约定，即被告违约，故被告应当按照合同约定承担违约责任。经本院向被告释明，被告提出合同约定的违约金数额过高，高于原告实际损失，要求本院予以适当调整。原告诉求的租金损失，性质为实际损失，本院在调整违约金数额时将原告主张的租金损失作为实际损失一并予以考虑调整。本院综合考虑涉案房屋买卖合同最终得到了实际履行、系被告欲涨房价因而迟迟不向原告交付房屋存在过错等因素，本院以原告的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金数额予以适当减少，酌定由被告张增文、胡素平共同向原告郭旭承担违约金13万元。被告关于系因原告变更手机号码导致无法联系原告之辩解，未向法庭提交相关证据，且本院结合原告提交的电�录音证据，可以认定被告所述并非事实，被告迟延交房的真正原因系房地产市场中房价上涨，被告意欲涨价，而非其他原因，故被告的上述辩解，本院不予采纳。被告在诉讼过程中，向本院申请调取原告郭旭186XXXX****的手机号码在2015年3月16日至2017年3月16日期间的通讯记录，本院认为被告申请调取的此份证据材料与本案事实并无关联性，故已在庭审中向被告释明不予调取。原告诉求中聘请律师代理费用4万元，属于原告的诉讼成本，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告张增文、胡素平于本判决生效之日起十日内支付原告郭旭违约金130000元；二�驳回原告郭旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8726元，由原告郭旭负担5826元（已交纳），由被告张增文、胡素平负担2900元，（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  管红颖人民陪审员  郑书琴人民陪审员  王春娟二〇一七年十一月三十日书 记 员  梁 宇