吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民三终字第40号
签发：
庭长核稿：
审判长核稿：
拟稿：王东兴2014-5-21
上诉人（原审被告）周秀华，女，1953年2月11日生，汉族，退休工人，现住松原市宁江区宁江街三委。
上诉人（原审被告）马胜建，男，1956年2月13日生，汉族，个体，现住白城市洮北区幸福街道办事处六委六组。
上诉人（原审被告）王喜永，男，1970年5月24日生，汉族，无职业，现住松原市宁江区前进街五委。
上诉人（原审被告）高桂香，女，1957年3月22日生，汉族，无职业，现住白城市洮北区长庆北街庆星胡同一号楼二单元九号。
上诉人（原审被告）吴忠云，女，1958年10月5日生，汉族，无职业，现住松原市宁江区前进街十五委。
上诉人（原审被告）邢慧洁，女，1954年4月18日生，汉族，退休工人，现住白城市洮北区朝阳路三十号。
上诉人（原审被告）付国发，男，50岁，汉族，个体，现住大安市光明镇。
上述七位上诉人共同委托代理人谢晓军，吉林浩德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王蕊，女，1971年6月28日生，汉族，无职业，现住白城市洮北区明仁街道十委十组，身份证号：22230119710628154X。
原审被告：松原市通达房地产开发有限责任公司。
法定代表人吴剑飞，系董事长。
原审被告：松原市通达房地产开发有限责任公司白城分公司。
法定代表人刘永广，职务经理。
委托代理人：郑晓会，吉林坤浩律师事务所律师。
上诉人周秀华、马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、付国发七上诉人因执行异议之诉一案，不服洮北区人民法院（2012)白洮西民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。七上诉人共同委托代理人谢晓军及上诉人周秀华，被上诉人王蕊及委托代理人刘志丹，原审被告松原市通达房地产开发有限责任公司（下称松原公司）法定代表人吴剑飞，原审被告松原市通达房地产开发有限责任公司白城分公司（下称分公司）委托代理人郑晓会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：
2004年4月15日，被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发以松原公司为被告提起民事诉讼，要求松原公司偿还欠款。诉讼中，依据本案被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发的申请，洮北区法院查封（诉讼保全）了诉争的房屋。2004年4月22日，在法院的主持下，本案被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发分别与松原公司达成调解协议，协松原公司议在规定的期限内偿还欠款。松原公司在协议规定的期限内没有履行还款义务。本案被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发于2004年5月分别申请执行。执行中，松原公司与本案被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发达成执行和解协议，同意用白城分公司的房屋折抵债务，但以物抵债裁定没有向当事人送达，即以物抵债裁定没有发生法律效力。同年8月3日，白城分公司以案外人的身份提出执行异议，执行机构于同日举行执行听证会。白城分公司负责人刘永广参加了听证会。刘永广认为，白城分公司自负盈亏，没有义务为松原公司偿还债务，并称房屋已经出售。9月1日，裁定驳回了白城分公司的异议，追加白城分公司为被执行人。2011年12月13日，原告提出执行异议，认为原告系诉争房屋的所有权人，要求执行机构停止执行。2012年5月25日，执行机构裁定驳回了原告的执行异议。双方发生纠纷成诉。经查，争议房屋坐落白城市吉鹤市场A座5-1号商用门市房，面积为138.02平方米，原告于2009年9月10日与白城分公司签订商品房买卖合同，2011年11月10日白城分公司给原告出具给付发票，该房现由原告占有，没有办理产权登记。白城分公司至今没有被注销，营业执照经营范围为房屋销售，并有白城市建设委员会核发的商品房预售许可证。以上事实有相应证据为凭。
一审法院经审理认为：原告与被告白城分公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，且合同已经实际履行至今。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”虽然原告与被告白城分公司签订合同时该房屋已被法院查封，但本案的原告并不知情。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。”这一规定属于管理性强制规定而非效力性强制性规定，违反该项规定并不必然导致合同无效。综上所述，原告与被告白城分公司商品房买卖合同的签订和履行，并不损害国家利益和公共利益。被告白城分公司在与原告签订商品房买卖合同过程中存在过错，但不影响合同的效力。原告与被告白城分公司签订的商品房买卖合同合法有效。被告马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发、松原公司以房屋已经被法院查封，主张原告与被告白城分公司签订的商品房买卖合同无效的抗辩理由不能成立。原告要求依法撤销白城市洮北区人民法院（2004）白洮执异字第186-192号执行裁定书，因为该裁定书涉及其他人的权利，故原告这一请求本院不予支持。原告请求依法确认原告系争议房屋的所有权人。本院认为，原告虽然交纳了购房款，但没有进行所有权登记，物权尚未设立。故本院不能对房屋进行所有权确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，经一审法院审判委员会研究决定判决如下：一、原告的执行异议成立。本院停止对坐落于白城市吉鹤市场A座5-1号门市房的执行。二、、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2617.00元由被告松原市通达房地产开发有限责任公司承担。
上诉人马胜建、王喜永、高桂香、吴忠云、邢慧洁、周秀华、付国发不服一审判决，向本院提出上诉，要求撤销原判。上诉理由主要是：房屋查封时王蕊是知道的，房屋买卖合同和发票都形成于2009年之后，刘永广已经被免去分公司负责人职务，一审适用城市房地产管理法是错误的，王蕊与分公司签订的房屋买卖合同无效，松原公司有权处分分公司财产，要求驳回王蕊的诉讼请求。
王蕊答辩称：1、被上诉人与白城市分公司签订的合同合法有效，原审判决对双方之间合同效力的确认是正确的，该合同不存在合同法规定的合同无效情形，被上诉人应依据该有效民事行为获得相应的权利。2、上诉人在原审中提交的民事调解书虽是上诉人与松原公司达成的调解，但该调解书内容上严重违法，调解书应是无效调解书，不能作为上诉人申请执行依据。3、被上诉人购买房屋是在上诉人与松原房地产达成和解协议之前，根据最高院关于民事执行中查封扣押财产规定17条，对被上诉人购买的房屋采取财产保全措施是错误的，根据原审查明事实可知，上诉人与松原公司在执行中达成的以物抵债的裁定并未向当事人送达，是未生效的裁定，上诉人依该裁定取得了争议房屋所有权是无法律依据的，原审判决停止对原调解书执行是正确的。4、上诉人在上诉内容与理由中并未陈述立案违法、审理违法、内容违法。表示上诉人对于本案审理程序是认可的，上诉人当庭对程序问题提出的意见不应作为二审审理意见。
松原公司陈述称：1、原审立案错误，不应该告上诉人。2、白城分公司欠松原公司300多万，一分没还，上诉人起诉，松原公司为第一被告，意味着在执行我的到期债权，他们扣押房屋合理。3、本庭应支持上诉人，将原审被告执行的房屋判给上诉人。4、要求法院按照银行计算方法偿还300多万。
分公司陈述称：同意王蕊答辩意见。欠松原公司钱没有依据，松原公司与分公司之间的债务与本案无关。
二审中双方当事人都没有向法院提出新证据。
本院对一审查明的事实如下事实不予以确认。即王蕊于2009年9月10日与白城分公司签订了白城市吉鹤市场A座5-1号商用门市房的商品房买卖合同，于2011年11月10日白城分公司给王蕊出具给付发票。本院对一查明的其他事实予以确认。
本院二审另查明，王蕊与刘永彪、白城分公司之间的商品房转卖合同成立于2003年，当事人主要义务已于当年履行完毕。
二审归纳本案的争议焦点是是否应当停止对白城市吉鹤市场A座5-1号商用门市房屋的执行。
本院认为：2003年2月12日，刘永彪与白城分公司签订商品房预售合同，购买吉鹤市场A座5-1号门市房并以分公司欠其工程款抵顶了购房款。白城分公司与刘永彪签订的合同书、收据足以证明上事实。刘永彪当时又将房屋转卖给王蕊，王蕊交付了全部房款并占有使用。由上述事实应当认定王蕊与刘永彪、白城分公司之间的商品房转卖合同成立于2003年，当事人主要义务已于当年履行完毕。关于王蕊于2009年9月10日与白城分公司补订白城市吉鹤市场A座5-1号商用门市房的商品房买卖合同，2011年11月10日白城分公司给王蕊出具给付发票的行为，是换取正式的发票和合同文本的行为，应当认定为是2003年房屋转合同义务的后续履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，王蕊已经交付了全部价款，并占有使用房屋，且其没有过错，依法应不予查封、扣押、冻结执行。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，但判决结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2617.00元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
代理审判员 王东兴
代理审判员 苏 波
二〇一四年七月十五日
书 记 员 李春晓