上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初69255号
原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号，经营地上海市浦东新区。
法定代表人：陈干锦，董事长。
委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。
被告：上海半度文化艺术有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：林虹，经理。
委托诉讼代理人：杨莉，上海市浩信律师事务所律师。
原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉被告上海半度文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。之后，原、被告向本院申请庭外和解两个月。2017年3月13日，本院依法将本案转为普通程序。2017年4月13日至2017年8月29日期间，根据原、被告申请，本院先后委托上海源正科技有限责任公司、上海正弘建设工程顾问有限公司分别对系争房屋建筑面积及装修价值进行司法鉴定。2017年9月13日，本院再次公开开庭进行了审理。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的委托诉讼代理人罗玲、被告上海半度文化艺术有限公司的委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海张江高科技园区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年10月12日签订的房屋租赁合同；2、被告将上海市浦东新区张江高科技园区松涛路XXX号张江碧波公园的管理用房1、临时用房2腾空，恢复至承租前的状态后返还原告；3、被告支付原告自2013年10月16日起至2016年8月31日止的租金人民币(以下币种同)249,787.29元；4、被告支付原告自2016年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费(其中2016年9月1日至2016年10月15日的月租金为19,474.27元，2016年10月16日起按每月22,444.46元的标准计算)；5、被告支付原告逾期付款违约金；6、被告支付原告解约违约金59,841.75元。事实与理由：2013年10月12日，原、被告签订《房屋租赁/预租合同》，约定被告向原告承租张江高科技园区松涛路XXX号张江碧波公园的管理用房1和临时用房二，租赁面积约133.6平方米和230平方米。此外，该合同还约定了租金标准、租金支付方式、免租期、违约金等相关事宜。签约后，被告一直欠付租金，其长期拖欠租金已严重违约，给原告造成极大损失。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，诉请如前。
被告上海半度文化艺术有限公司辩称：原告未提供符合合同约定的能够供被告正常使用收益的房屋，被告不产生支付租金义务，亦未违约。被告为了正常经营，对租赁房屋进行了装修，故要求继续履行涉案租赁合同以防止损失继续扩大。即使产生租金，也应以租赁房屋实际面积计算，现原告计算的面积大于实际租赁面积。另，原告主张的租金已超过诉讼时效。
本院经审理确认如下事实：2013年10月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园的管理用房1和临时建筑2的房屋及其设施签订《房屋租赁/预租合同》(合同编号：YK13102-257)。该合同第2.3条约定，双方确认的租赁/预租房屋面积如下：管理用房1约133.6平方米，临时用房二约230平方米，合同面积将以实测面积为准，具体位置参见本合同附件一平面图中所示的特定部分。第3.1条约定，乙方只可将租赁/预租房屋用于张江技术创新园区诺贝尔湖绿地景观提升用途，开设泥盆记和半兮品牌，并不得作为其他用途使用……乙方如需要改变房屋用途的，应当书面征得甲方同意，其中应当依法获得政府审批的，乙方负责报有关部门批准，甲方配合办理相关手续。第4.1条约定，甲方将于2013年10月16日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁/预租房屋。乙方需在甲方或甲方委托的物业管理单位交付租赁/预租房屋的同时签署接收租赁/预租房屋的有关凭证。乙方签署接收租赁/预租房屋的有关凭证即视为甲方已按照本合同约定完整、适当地履行了本合同项下租赁/预租房屋的交付义务。第4.2条约定，若非因甲方过错造成甲方不能按照约定交付租赁/预租房屋的，乙方同意给予甲方30日的延展期，延展期内甲方不承担违约责任，但租赁起始日自动调整为甲方实际交房之日，租期仍保持不变，截止日期亦相应顺延；如延展期届满甲方仍未能交付租赁房屋的，则乙方有权选择书面通知甲方解除本合同，甲方应向乙方支付相当于履约保证金金额的赔偿金。第6.1条约定，乙方承租租赁/预租房屋的租赁期自2013年10月16日起至2018年10月15日止。第7.1条约定，甲方同意向乙方提供的免租期为2013年10月16日起至2014年4月15日；2014年10月16日起至2015年4月15日；2015年10月16日起至2016年4月15日。第8.1条约定，管理用房1：2013年10月16日至2014年10月15日地面基准租金1.8元/天/平方米，月租金7,314.60元；2014年10月16日至2015年10月15日地面基准租金2.5元/天/平方米，月租金10,159.17元；2015年10月16日至2016年10月15日地面基准租金3元/天/平方米，月租金12,191元；2016年10月16日至2017年10月15日地面基准租金3.5元/天/平方米，月租金14,222.83元；2017年10月16日至2018年10月15日地面基准租金4元/天/平方米，月租金16,254.67元。临时用房二：2013年10月16日至2014年10月15日月租金5,201.25元(地面面积140平方米，地面基准租金0.9元/天/平方米,地下面积90平方米，地下室基准租金0.5元/天/平方米)；2014年10月16日至2015年10月15月租金6,691.67元(地面基准租金1.25元/天/平方米，地下室基准租金0.5元/天/平方米)；2015年10月16日至2016年10月15日月租金7,756.25元(地面基准租金1.5元/天/平方米，地下室基准租金0.5元/天/平方米)；2016年10月16日至2017年10月15日月租金8,820.83元(地面基准租金1.75元/天/平方米，地下室基准租金0.5元/天/平方米)；2017年10月16日至2018年10月15日月租金9,885.42元(地面基准租金2元/天/平方米，地下室基准租金0.5元/天/平方米)。第9.4.1条约定，租金按三个月支付一次，乙方须在租赁期内的每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付该三个月的租金。首期租金的支付除外，乙方支付首期租金应按第9.4.2条的约定履行。第9.4.2条约定，乙方须在2013年10月16日前支付自2014年4月16日起至2014年7月15日止的租金37,547.55元作为首期租金。第10.1条约定，双方约定，履约保证金按同期3个月的租金计算，各期履约保证金应支付的金额和时间见8.1条。第10.2条约定，若乙方逾期未足额支付上述履约保证金超过10日的，则甲方可视为乙方放弃承租租赁/预租房屋，甲方有权按本合同第18条约定经书面通知后解除本合同，并租与第三方。第12.6条约定，除非本合同另有约定，乙方返还租赁/预租房屋时，甲方对乙方的装修添附不做任何形式的补偿。第13.1条约定，本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付(返还)标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方……在甲方要求乙方交还租赁房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金。超过甲方指定的交还时间乙方仍未交还租赁房屋的，自甲方指定的交还期限届满之日起，每迟延1日，乙方应承担当期日租金2倍的使用费。第18.2条中约定，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的、乙方未在本合同约定的期限内足额支付履约保证金且逾期超过10日的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告承租后将涉案房屋用于与“意未”、“泥盆纪”文化品牌相关的项目。租赁合同签订后，被告除向物业公司缴纳过物业管理费外，未向原告支付过租金及履约保证金。2014年4月8日，原告通过施工单位、物业管理单位直接将管理用房1直接移交给被告使用。
2016年7月29日，被告向原告发出《关于协助办理营业执照的函》，称自被告方陆续入驻张江碧波公园以来，最短时间的兮廊也有一年半了，最长的意未超过两年了，但是迄今为止，因为贵方关于营业场地的产权证明始终没有提供，导致被告无法通过正常渠道进行工商注册并获得营业执照。因为没有营业执照，受制于煤气管道开通、发票、违规经营处罚等问题，致使难以有效开展经营，故决定即日起碧波公园的所有项目停止任何带有经营色彩活动，一切等到营业执照办理之后进行，为此请求原告从速提供有效资料协助被告取得营业执照。
另查，涉案管理用房1于2012年3月28日取得建设工程规划许可证，2015年11月18日取得建设工程竣工验收备案证书，《建设工程竣工验收备案工程明细表》载明：管理用房1地上二层，面积146.5平方米。涉案临时建筑2无建设规划许可手续。
2014年9月24日，原、被告签订《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定原告将碧波公园管二局部房屋(范围以后期划分，双方协商为准)临时租借给被告以供艺术展览活动使用，租用时间为2014年9月25日至2014年12月31日，租赁期间免租费。2015年1月12日，原告与上海半兮文化艺术有限公司就上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园的管理用房二的房屋及其设施签订《房屋租赁/预租合同》(合同编号：YK1417-357)，租期自2014年12月20日起至2019年12月19日止。
审理中，经委托测绘，涉案临时建筑2的建筑面积为206.3平方米，其中一层97.6平方米，地下室108.7平方米；鉴定费2万元，由原告预缴。经司法鉴定，涉案临时建筑2的装修工程造价为187,121元；鉴定费1万元，由被告预缴。
原告认为，合同约定仅作为景观提升用途，被告经营餐饮不符合约定，涉案房屋可以办理餐饮证照，被告发协助办证的函时，原告已经准备起诉了，起诉后，被告关门了，只留一个人留守，现原告不同意继续履行合同，故不再配合被告办理。根据工程移交材料，原告分别于2014年4月8日、2014年7月17日将管理用房1、临时建筑2移交被告使用。2017年9月12日，物业公司上门发现被告将租赁房屋用作民宿经营使用，后经上网查询，被告自2016年8月起即作民宿使用。
被告认为，“意未”、“泥盆纪”在2014年7、8月进场装修。被告未将租赁房屋用作民宿使用，也不确认原告提供的相关照片、网络资料与本案的关联性。本案合同有继续履行可能，租金一旦法院判决，被告同意支付，另只要原告配合办理证照，被告也愿意支付履约保证金。
经法院释明，若法院确认临时建筑2的租赁关系无效，原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费；被告要求原告按鉴定造价赔偿装修损失，另外，即使法院确认合同部分无效并判决返还临时建筑2，因二套租赁房屋是独立的，被告仍要求继续租赁管理用房1。
以上事实，有建设工程规划许可证、《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《房屋租赁/预租合同》、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》、《房屋验收单》、函、记账凭证及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案临时建筑2无建设规划许可手续，属不合法建筑，原、被告就该房屋的租赁关系无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，即双方关于管理用房1的租赁关系有效。
一、关于房屋交付时间。管理用房1的交付有工程、设备移交单为证，被告认为至今未交付显然不符事实。被告不认可临时建筑2设备移交材料上接受单位签字人员的身份，但其自认“意未”、“泥盆纪”在2014年7、8月进场装修，原告认为2014年7月已交付被告使用的意见，本院予以采信，临时建筑2的使用费从2014年8月起算。现有事实和证据表明，原告于2014年4月起才陆续交付了租赁房屋，原告要求从2013年10月16日起计算租金或房屋使用费，无事实依据。
二、合同无效部分的处理。法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求返还临时建筑2的诉请，本院予以支持，对房屋使用费，根据本案过错责任、合同(无效)实际履行情况，被告可参照约定租金标准的50%支付。原告将不合法建筑出租给被告使用，其对合同无效存在主要过错。就被告主张的装修损失，本院根据鉴定造价、使用折旧等因素，合理确定被告应承担的过错赔偿数额。原告主张恢复原状、违约金均缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
二、合同有效部分的处理。首先，在合同缔结前原告向被告发送的商业推荐材料中，均明确管理用房1、临时建筑2是可以作为餐饮用途的，且被告承租后将涉案房屋装修用作与文化品牌相关的餐饮经营已较长时间，之前原告从未提出过异议，应认定原告对该用途是认可的。其次，涉案租赁合同约定合同面积以实测面积为准，又约定了地上、地下不同的计租标准，而履约保证金又是以当期月租金为计算依据，对此原告负有举证义务。从本案合同的实际履行情况来看，原告在租赁房屋竣工验收前即将房屋交付被告使用，一方面，原告交付行为本身存在不当，另一方面，房屋竣工验收前竣工面积尚不确定，不具备计租条件。即使截至原告起诉时，临时建筑2的实测面积不明确，仍无法确定“租金”、履约保证金具体数额。再者，管理用房1和临时建筑2相对独立，被告明确表示即使涉及临时建筑2的租赁关系无效，其亦要求继续承租管理用房1,即合同有效部分存在继续履行条件。基于以上几点，本案纠纷产生原告负有相当责任，原告以被告擅自改变房屋用途、未按约支付租金及履约保证金为由主张合同单方解约权，事实依据不足，本院不予支持，原告要求被告支付逾期付款违约金及基于合同解除提出的其他关联诉请，本院均不予支持。至于原告提出近期发现被告存在将租赁房屋用作民宿使用的情况，对此被告应予及时整改。鉴于被告实际使用了租赁房屋，对截至本案一审判决时的租金，本院根据涉案房屋的实际交付、使用情况以及原告未协助被告办理证照等事实，酌定被告承担约定应付租金的50%。本案直至起诉时双方对租金标准各执一词，被告认为部分租金超过诉讼时效，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百一十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告上海半度文化艺术有限公司就上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园临时建筑2建立的租赁关系无效；
二、被告上海半度文化艺术有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区松涛路XXX号张江碧波公园临时建筑2腾空后返还原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；
三、被告上海半度文化艺术有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，其中自2014年8月1日起至2017年7月31日止的房屋使用费为94,770.43元，自2017年8月1日起至实际返还之日止的房屋使用费按每日112.58元的标准支付；
四、被告上海半度文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司自2014年4月8日起至2017年10月7日止的租金144,375.75元；
五、原告上海张江高科技园区开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海半度文化艺术有限公司装修损失81,800元。
六、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,812元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担1,925元，被告上海半度文化艺术有限公司负担4,887元。鉴定费3万元，由原告上海张江高科技园区开发股份有限公司负担27,000元，被告上海半度文化艺术有限公司负担3,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 朱晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。