淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河新民初字第0198号
原告厉芹。
委托代理人周红，江苏益淮律师事务所律师。
委托代理人王晶晶，江苏益淮律师事务所律师。
被告杨兆善。
委托代理人庄志刚，江苏天哲律师事务所律师。
委托代理人李伟，江苏天哲律师事务所律师。
第三人沈利。
第三人杨金才。
第三人徐玉花。
原告厉芹与被告杨兆善商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。审理过程中，沈利、杨金才、徐玉花申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案由审判员苗艳独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，由审判员王琍琍、苗艳、人民陪审员组成合议庭，于2014年10月29日再次公开开庭审理。原告厉芹及其委托代理人周红，被告杨兆善及其委托代理人庄志刚，第三人沈利、杨金才、徐玉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厉芹诉称，2006年3月23日，我与被告杨兆善签订房屋买卖协议，约定被告杨兆善将淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋出售给我。协议签订后，我付清了房款，也搬入该房屋装修、居住、使用7年多。前段日子，被告杨兆善擅自将房屋门锁换掉，致使我无法进入，严重侵犯我的合法权益。故诉至法院请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，被告杨兆善全面履行合同；2、确认淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋归原告厉芹所有；3、被告杨兆善向原告厉芹返还房屋。
被告杨兆善辩称，我与原告厉芹签订的房屋买卖协议系无效合同。具体理由：1、协议签订时，原房屋尚未拆迁，安置房还未盖，买卖房屋的楼层、楼号都不确定，更没有房屋产权证。截止目前，本案讼争房屋仍未取得房屋产权证。根据法律规定，未取得产权证的房屋不能买卖。2、本案讼争房屋是我及第三人沈利、杨金才、徐玉花家庭共有的农村集体土地上房屋拆迁而来，该房屋属家庭共有，我只是共有人之一，在未经其他共有人同意情况下，我一人无权处分该房屋。3、原告厉芹丈夫当时系拆迁办的工作人员，其采用欺诈、胁迫手段致使我与原告厉芹签订了买卖协议。且，原告厉芹亦未按市场价格向我支付房屋对价。
第三人沈利、杨金才、徐玉花陈述，被告杨兆善系第三人杨金才、徐玉花儿子，系第三人沈利丈夫。2006年3月23日，被告杨兆善在我方不知情的情况下，将家庭共有房屋出售给原告厉芹。我方认为被告杨兆善无权一人出售房屋，对杨兆善出售房屋的行为效力不予追认，本案房屋买卖协议无效，请求确认本案所涉房屋为被告杨兆善、第三人沈利、杨金才、徐玉花共同财产。
经审理查明，2006年3月21日，被告杨兆善与拆迁人淮安经济开发区清河工业园管委会签订《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议载明：被拆迁房屋系水渡口街道办事处果林场四组住宅房屋，土地证号为河集建（93）字第010**号；被拆迁人选择的安置房套型为70㎡一套、105㎡两套；安置产权人为“厉芹、杨兆善”；协议抬头“被拆迁人”一栏有被告杨兆善、第三人杨金才以及原告厉芹的名字；落款处“被拆迁人”一栏仅有被告杨兆善签名。
2006年3月23日，被告杨兆善（作为“甲方”）又与原告厉芹（作为“乙方”）签订《协议书》一份，内容如下：“一、最近两年时间内，甲方将要在清河工业新区安置房小区获得房屋，现将其中一套105平方米（暂定套型面积）出售给乙方，房屋的所有权归乙方所有，因目前具体房屋的楼幢、单元、楼层、房号没有明确，但必有一套为乙方所有。二、双方签字生效后，乙方须将房屋价款人民币柒万叁仟伍佰元整支付给甲方，乙方凭甲方收条表示款项已支付。三、在办理领房时，甲方应与乙方一道办理，并将钥匙交给乙方，以后办理房产证时，甲方应尽力协助。四、在领房结束后，双方要结清以下款项（具体标准按有关规定执行）：1、该套房屋的实际面积与原定面积105平方米误差部分；2、楼层系数；3、车库。五、若一方违约，须承担对方违约金20万元。”
2006年3月27日，被告杨兆善收到原告厉芹支付的购房款73500元。
2007年5月23日，房地产开发企业交付安置房并同时发放住宅使用说明书。在淮安市清河区清新花苑A2区3幢203室房屋住宅使用说明书中，原告厉芹系业主，该说明书在原告厉芹处，且房屋钥匙也在原告厉芹处。同日，原告厉芹以其与被告杨兆善名义向物业公司缴纳建设费、装潢押金。原告厉芹还办理了燃气费缴费卡等。
2014年2月16日，原告厉芹向淮安市公安局清河分局白鹭湖派出所报案，称清新花苑A2区3-203室房屋门锁被人换掉。
截止目前，本案讼争房屋尚未办理房屋产权证。
还查明，被告杨兆善与第三人沈利系夫妻关系。第三人杨金才与徐玉花系夫妻关系。被告杨兆善与第三人沈利系第三人杨金才与徐玉花的儿子、儿媳。依据第三人杨金才提供的土地使用证，河集建（93）字第01086号土地使用权人系第三人杨金才。庭审中，第三人称在2013年底看到将安置房转为商品房告示时，才发现房屋上有别人名字（即原告厉芹名字），找到村书记，才知道房子被被告杨兆善卖掉了，所以就把房屋门锁换掉。
在案件审理过程中，原告厉芹将诉请，即“确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；被告杨兆善全面履行合同；确认淮安市清河区清新花苑A2区3-203房屋归原告厉芹所有”，进行变更，即仅仅要求“确认房屋买卖合同有效”。
上述事实，有房屋买卖协议书、收条、拆迁补偿安置协议、安置房屋结算审核凭证、住宅使用说明书、收据、缴费卡、集体土地建设用地使用证，以及原、被告、第三人当庭陈述为证，经庭审质证，予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告厉芹与被告杨兆善签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并无上述合同无效情形，故本案房屋买卖协议依法成立有效。本院对于原告厉芹主张房屋买卖合同有效的诉请予以支持。
庭审中被告杨兆善及第三人沈利、杨金才、徐玉花辩称本案讼争房屋系家庭共有，杨兆善出售该房屋未取得其他共有产权人同意，故认为该房屋买卖协议无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故而本院对被告及第三人这一辩称不予采信。
被告杨兆善及第三人沈利、杨金才、徐玉花还辩称本案讼争房屋系拆迁安置房，根据规定应在取得产权五年后才可以转让，被告杨兆善在五年内转让房屋违反法律规定，故原被告签订的房屋买卖协议无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定合同才导致合同无效。本案中，原被告双方签订的买卖合同并未违反效力性强制性规定，故对被告及第三人上述辩称亦不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
确认原告厉芹与被告杨兆善签订的房屋买卖合同合法有效。
本案案件受理费1638元，由被告杨兆善负担（该款原告已垫付，被告于判决生效后十五日内一次性给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 王琍琍
审 判 员 苗 艳
人民陪审员 刘 进
二〇一四年十二月二日
书 记 员 梁 霄