福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终1490号
上诉人（原审被告）：唐飞，男，1973年8月4日出生，汉族，住建瓯市。
上诉人（原审被告）：张健（系唐飞之妻），女，1979年11月12日，汉族，住建瓯市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：祝恭凌，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁发玉，女，1961年2月24日出生，汉族，住建瓯市。
委托诉讼代理人：陆德勇，福建旭凯律师事务所律师。
上诉人唐飞、张健与被上诉人梁发玉房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2016）闽0783民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐飞、张健的委托诉讼代理人祝恭凌，被上诉人梁发玉的委托诉讼代理人陆德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐飞、张健上诉请求：撤销一审判决，改判唐飞、张健退还梁发玉25万元购房款及利息。事实和理由：1.一审判决适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条认定唐飞、张健于2015年10月1日偿还的60000元为利息系适用法律错误；2.该60000元即便作为利息，一审判决对于利息计算也不当，利息仅有38810元，剩余21190元应抵充本金。
梁发玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐飞、张健于2015年10月1日支付的60000元应作为利息偿还。请求二审法院驳回唐飞、张健的上诉请求，维持一审判决。
梁发玉向一审法院起诉请求：判令唐飞、张健立即共同连带退还梁发玉购房款本金310000元，返还定金120000元并赔偿该款自2015年1月12日起至款还清之日止按月利率3%计算的损失（暂计算至2016年3月11日止共130200元）以及梁发玉支付的中介费4000元。
一审法院认定事实：2013年12月11日，梁发玉与唐飞签订《房产经纪买卖合同》，合同载明：该房产没有权属材料；约定转让价格为600000元；经纪方的服务费6000元；约定定金120000元，并先支付280000元房款；若一年内产权证办不下来，唐飞、张健退款400000元，另补梁发玉按400000元计算，12个月每月利率1.5%计算的利息；唐飞、张健违约应退已付款，但定金由唐飞、张健所有，中介费由违约方支付，还应赔偿守约方为追索该费用支出的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费及交通费。后梁发玉支付唐飞、张健定金120000元及购房款280000元。2014年12月19日，双方就退款达成补充协议。约定：1、2015年1月11日之前，付清购房款400000元的利息共计78000元；2、2015年2月11日之前，退还购房款200000元及一个月利息6000元；3、2015年5月30日之前，退还购房款200000元及利息（以200000元月利率1.5%计算，从2015年2月11日起算）。后唐飞、张健未再按协议履行。2015年8月3日唐飞、张健向梁发玉出具承诺书，承诺尚欠梁发玉购房款310000元，于2015年8月31日前付200000元，于11月30日前付清其余本息，如未能按期偿还，自愿按所欠款项的月利率3%计算利息。唐飞、张健于2015年1月28日前支付梁发玉78000元利息，于2015年2月18日支付梁发玉90000元本金及利息6000元，于2015年10月1日支付梁发玉60000元。另查明，唐飞、张健系夫妻关系。
一审法院认为，梁发玉与唐飞签订房屋买卖合同，后双方合意解除该合同，一审法院予以确认。唐飞、张健于2015年8月3日向梁发玉出具承诺书，约定还款金额及还款日期，对唐飞、张健有法律约束力，唐飞、张健应当按照约定履行承诺的义务。唐飞、张健系夫妻关系，梁发玉主张唐飞、张健在本案中承担连带责任，符合法律规定，予以支持。唐飞、张健于承诺书之后支付梁发玉的60000元，不能证明是用于偿还本金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定应视为偿还利息。因本案已经结算购房款转化为欠款，且承诺书中体现的是利息的表述，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，已支付的60000元可视为按3%的利率计算利息，其余部分仍不得超过年利率24%。综上，梁发玉主张唐飞、张健退房款310000元的主张可予支持。对于梁发玉主张利息部分，唐飞、张健支付的60000元视为支付自2015年2月18日起至2015年8月29日止的利息（按年利率36%计算）。可支持梁发玉本金310000元，按年利率24%计算从2015年8月29日至款还清之日止的利息。因双方合意解除合同且达成退款协议及承诺书，故梁发玉主张唐飞、张健在房屋买卖合同中违约并提出双倍返还定金以及中介费及赔偿为追索债务支出的律师代理费等，理由不充分，不予支持。唐飞、张健请求梁发玉支付房租系另一法律关系，亦未提起反诉，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、唐飞，张健于本判决生效后十日内退还梁发玉房款310000元并支付该款从2015年8月30日起至款还清之日止按年利率24%计算的利息。二、驳回梁发玉的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点在于唐飞、张健于2015年10月1日向梁发玉支付的60000元的性质。梁发玉与唐飞于2013年12月11日签订《房产经纪买卖合同》，后经双方协商，同意解除该合同，并签订《补充协议》，约定退回购房款及利息事项。后唐飞于2015年8月3日向梁发玉出具《承诺书》，该承诺书系唐飞自愿作出，对其具有约束力，其中，约定了还款金额及还款日期，但并未约定本金和利息的清偿顺序。本案中，唐飞、张健没有证据证明其在出具承诺书之后支付给梁发玉60000元是用于偿还本金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，唐飞、张健支付的该60000元应先作为支付利息予以认定，超出部分才可折抵本金，故唐飞、张健主张该60000元应先抵充本金的上诉理由不能成立。《承诺书》约定，唐飞、张健尚欠梁发玉购房款310000元及2015年1月11日到款项付清之日的利息，并承诺如果未能按期偿还，自愿按所欠款项按照月利率3%计算利息。该承诺变更了之前关于利息按月1.5%计算的约定，即在唐飞、张健未按《承诺书》履行义务的前提下，唐飞、张健结欠的款项自愿按照月利率3%计算给梁发玉。本案的事实是唐飞、张健未按《承诺书》履行义务，故一审法院以所欠款310000元按月利率3%计算利息有事实与法律依据。按月利率3%计算利息，该60000元不足以支付完毕结欠310000元款项的利息，故一审法院将唐飞、张健支付的60000元全部视为支付自2015年2月18日起至2015年8月29日止的利息并无不当。
综上所述，唐飞、张健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由唐飞、张健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。