广东省中山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤20民终935号
上诉人（原审被告）：中山市城乡建设发展总公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座709室。
法定代理人：刘卓生某，经理。
委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号。
主要负责人：韩玉明，行长。
委托诉讼代理人：李玉萍，女，该行职员。
委托诉讼代理人：吴婕妮，女，该行职员。
被上诉人（原审原告）：尹子原，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：余曼妮，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林敏君，广东中元（中山）律师事务所实习律师。
原审第三人：中山市五桂山华侨住宅发展公司。住所地：广东省中山市五桂镇第三工业区。
法定代表人：古润辉，经理。
上诉人中山市城乡建设发展总公司（以下简称城乡建设总公司）、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）因与被上诉人尹子原、原审第三人中山市五桂山华侨住宅发展公司（以下简称华侨住宅公司）物权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人城乡建设总公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回尹子原的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院仅依据城乡建设总公司与交通银行中山分行办理涉案房屋的备案登记，认定双方存在商品房销售合同关系没有事实依据。城乡建设总公司与交通银行中山分行在原审庭审中均否认双方有签订涉案房屋的购房合同，也不确认双方具有商品房销售合同关系。涉案房屋备案登记在交通银行中山分行名下并不代表该行与城乡建设总公司具有商品房销售合同关系。没有证据显示上诉人与交通银行中山分行签订有购房合同，交通银行中山分行也不能证明已经向上诉人履行了付款义务。交通银行中山分行与城乡建设总公司都不清楚涉案房屋备案的原因及过程，无疑存在涉案房屋的备案登记也有登记错误的可能。二、一审法院认定华侨住宅公司与中山市第二建筑公司五桂山工区（以下简称二建五桂山工区）为关联企业没有事实依据。二建五桂山工区没有相关工商登记信息，华桥住宅公司的工商登记资料也没有反映华侨住宅公司与二建五桂山工区的关系。在本案当事人不清楚也不能提供任何证据的情况下，一审法院认定华侨住宅公司与二建五桂山工区为关联企业显然缺乏证据支持。三、一审法院认定城乡建设总公司与尹子原存在事实的商品房销售合同关系缺乏事实依据，适用法律错误。1.一审法院认定尹子原已经向城乡建设总公司履行了涉案房屋的付款义务错误。城乡建设总公司根本不确认尹子原已经向华侨住宅公司支付了购房款的事实。尹子原称购房款是转账支付，但却不能提供转账证明。华侨住宅公司与二建五桂山工区非关联企业，即使是关联企业，一审法院在没有任何证据的情况下推测出可能存在委托收款情形而推定尹子原的款项已经支付给二建五桂山工区，完全缺乏理据。即使尹子原长期占有房屋，也不代表尹子原履行了购房的付款义务。尹子原在原审庭审过程中明确表示涉案房屋是向华侨住宅公司购买，不是向城乡建设总公司购买，即使尹子原真的向华侨住宅公司支付了购房款，但也只是证明尹子原与华侨住宅公司存在商品房销售合同关系，不是城乡建设总公司与尹子原存在合同关系。四、一审法院认定涉案房屋存在一房二卖错误。一审法院在缺乏理据的情况下认定城乡建设总公司与交通银行中山分行、尹子原均存在商品房销售合同关系，以此认定涉案房屋一房二卖，没有事实依据。城乡建设总公司无须向尹子原履行合同义务，尹子原也没有履行顺位优先于交通银行中山分行的权利，尹子原的请求没有事实依据，应予以驳回。
上诉人交通银行中山分行亦不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，依法驳回尹子原的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定华侨住宅公司与二建五桂山工区为关联企业缺乏依据。华侨住宅公司的工商登记内档未有证据证明华侨住宅公司与二建五桂山工区的关系，二建五桂山工区的工商登记显示为没有相关信息，一审法院认定此二者为关联企业事实不清。二、一审法院认定城乡建设总公司与尹子原存在事实的商品房销售合同关系缺乏依据。1.一审法院认定尹子原已履行购买涉案房屋的付款义务事实不清。尹子原称向华侨住宅公司交纳的147000元购房款为转账支付，但未有相关的转账凭证。无论是否进行支付，支付对象为华侨住宅公司，并非涉案房产的开发商及有权处分人。退一步讲，即使尹子原确实向华侨住宅公司支付，但华侨住宅公司非涉案房产的有权处分人，原审法院依职权也未查询到华侨住宅公司这一主体，根本不存在城乡建设总公司的提出的所谓二建五桂山工区带资代建情形。一审法院推测华侨住宅公司与二建五桂山工区可能存在委托收款情形缺乏依据。2.一审法院认为尹子原占有涉案房屋期间，交通银行中山分行未提出异议不合常理，属认定事实不清。交通银行中山分行购买涉案房产为福利分房需要，在涉案房产的5楼和4楼均为交通银行中山分行的员工福利房。在取消福利分房后，在没有使用需要、房屋为空置的情形下，交通银行中山分行也无需要时时查访。况且，交通银行中山分行为企业法人，涉案房产非商业房产，不能作商业用途，故空置也不知已有人实际占有。三、一审法院认定涉案房产的合同备案登记仅有债权效力属适用法律错误。交通银行中山分行与城乡建设总公司签订商品房买卖合同时，《中华人民共和国物权法》尚未实施，针对预售房只能通过登记备案起到对外公示的效力。根据《城市房地产管理办法》及有关商品房预售登记管理办法的规定，预售合同登记备案是将物权公示手段运用于请求权之上，使买受人对预售商品房的请求权具有对抗第三人的效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”反推适用该条规定，办理了商品房预售合同登记备案手续与商品房预告登记具有同等效力。一审法院根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，认为该部门规章关于合同登记备案的规定系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，故交通银行中山分行与城乡建设总公司并不产生登记请求权的物权效力，适用法律错误。四、一审法院针对交通银行中山分行诉苏丽霞、中山市大信置业有限公司金融借款合同纠纷一案已认定合同备案登记具有物权效力，基于司法裁判尺度的统一，本案应认定为合法有效。五、一审法院认定涉案房屋存在一房二卖事实不清、适用法律错误。本案没有充分证据证明城乡建设总公司与尹子原存在事实的商品房销售合同关系，更无法确认依据合同权利履行顺位的优先性。交通银行中山分行与城乡建设总公司存在涉案房屋的买卖合同关系，且销售合同已在中山市国土资源局进行了登记备案，应为交通银行中山分行办理涉案房产的产权登记。退一步讲，即使存在一房二卖，也应为交通银行中山分行办理涉案房屋的正式产权登记。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人尹子原辩称，一、一审法院认定华侨住宅公司与二建五桂山工区为关联企业，是依职权查明并有事实依据。根据华侨住宅公司的工商登记内档资料反映，华侨住宅公司于1987年1月23日登记时的企业性质为区集体企业，企业主管部门为中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门为中山市建委，申请企业登记盖章处盖有二建五桂山工区公章，中山市建设委员会盖章同意核证。据此，二建五桂山工区是为华侨住宅公司申请设立登记的企业，在本案各方均不能举证反驳上述关系的情况下，一审法院认定两者为关联企业有据。根据城乡建设总公司的一审陈述及《关于花园新村107幢601房办证情况的函》，均明确由于当时二建五桂山工区没有开发商资质，故用城乡建设总公司的名义开发商品房。后因华侨住宅公司转制，向其员工提供的福利房需由员工自行购买。城乡建设总公司在知悉相关情况下，作为涉案房屋的登记开发商，在诉讼前已着手为尹子原申请办理房产权证，此表明城乡建设总公司同意协助尹子原办理房产权证，只是由于未能查明交通银行中山分行合同备案原由才不能实现。华侨住宅公司与二建五桂山工区是否为关联企业，与城乡建设总公司为尹子原办证不存在逻辑上的因果关系。二、一审法院认定尹子原与城乡建设总公司存在事实的商品房销售合同关系，既符合历史事实，也有法律依据。当年将福利房出售给尹子原的是尹子原的单位华侨住宅公司，购房款自然是交付华侨住宅公司。城乡建设总公司已确信尹子原已支付购房款的情况下，作为登记的房地产开发商同意为尹子原办证。尹子原在支付购房款后，在长达21年对涉案房屋占有使用是连续、公开、和平的，城乡建设总公司与交通银行中山分行从未提出异议。城乡建设总公司作为权利人，怠于收回开发的房屋，亦不履行对买受人的办证义务，明显不合常理。根据《中华人民共和国合同法》第三十六的规定，应认定城乡建设总公司与尹子原之间存在销售合同关系。三、涉案房屋的合同备案登记不属于预告登记，不产生物权效力。中山市国土资源局向一审法院的调查回函显示，中山市未开展预告登记，目前负责为商品房合同登记备案工作。《城市商品房预售管理办法》关于合同登记备案的规定，属行政管理范畴，交通银行中山分行与城乡建设总公司基于商品房销售合同产生的是债权，此与《物权法》预告登记具准物权的优先性、排他性有本质的区别。四、一审判决是最大程度尊重历史事实。根据相关证据显示，涉案房屋在1990年3月8日在中山市国土资源局办理合同备案登记，出卖人为城乡建设总公司，买受人是交通银行中山分行，但至今未按该合同备案办理产权登记。1991年，尹子原经原单位华侨住宅公司受让涉案房屋（原作为福利房），支付了相应对价，也长期在该房屋居住。一审法院基于上述情况，认定涉案房屋存在一房二卖，并非旨在追究城乡建设总公司作为开发商的违约责任，而是根据事实情况，判断城乡建设总公司应当向哪一方承担办证义务。综上，请求驳回城乡建设总公司、交通银行中山分行的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人华侨住宅公司未向本院提交书面意见。
尹子原向一审法院起诉请求：1.确认尹子原是中山市东区花园新村××房的房屋所有权人；2.判令城乡建设总公司为尹子原办理对中山市东区花园新村××房的房地产权证；3.城乡建设总公司、交通银行中山分行共同到中山市国土资源局办理对中山市东区花园新村××房的合同登记备案注销手续。诉讼中，尹子原同意撤回第1项诉讼请求。另外，尹子原提交申请书请求增加一项诉讼请求为：确认交通银行中山分行对中山市东区花园新村××房的合同备案登记无效，后当庭明确不增加该诉讼请求。
一审法院认定事实：尹子原称其原为华侨住宅公司员工，1991年，华侨住宅公司将中山市东区花园新村××房作为福利房分配给其使用，后华侨住宅公司转制，其于1998年离开单位时向华侨住宅公司转账支付了购房款147000元，华侨住宅公司向其开具了收款收据，但该房基于历史遗留问题一直没有办理涉案房屋的房地产权证。后尹子原得知城乡建设总公司可以协助办理涉案房屋的房地产权证，遂要求城乡建设总公司为其办证。尹子原与城乡建设总公司在办证过程中发现涉案房屋已在中山市国土资源局办理了商品房销售合同登记备案，备案登记的合同买方为交通银行中山分行，尹子原提交的相关办证资料被退回，无法办理涉案房屋的产权登记手续。尹子原认为其自身权利受到损害，遂起诉，主张前述实体权利。
尹子原为证明其已支付了购房款及实际使用了涉案房屋，提供：1）第三人华侨住宅公司于1998年11月2日向尹子原出具的《收据》，内容载明：“今收到尹子原先生交来花园新邨107幢601房款定价款147000元。合计人民币大写壹拾肆万柒仟元正”。华侨住宅公司在收据上盖章确认。尹子原认为购房款已全部付清。城乡建设总公司对上述收据的真实性确认，但认为其司与华侨住宅公司无关联，尹子原交至华侨住宅公司的款项不能视同已交给其司。交通银行中山分行认为无法核实收据的真实性，对上述收据不予确认。2）中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询。其中用户资料显示：户号：198105097，储户名：尹子原，开户银行：华柏，帐号：1211-8，用电地址：花园新村107栋601，装表日期：01／10／92。而客户档案综合查询显示结算户名称为尹子原、用电地址为花园新村107栋601的房屋于2011年1月至2013年6月期间产生电费费用，自2013年7月起未产生电费。尹子原称其于1992年10月1日起对涉案房屋进行装修，后一直在涉案房屋居住，直至2013年购置新房屋后才迁出，基于供电公司只能提供最近五年的缴费记录，故只能提供2011年至今的电费情况。城乡建设总公司、交通银行中山分行对上述用户资料卡、客户档案综合查询的真实性确认，但称对尹子原是否一直在涉案房屋居住不清楚。
尹子原为证明其无法办理涉案房屋的房地产权证的事实，提供：1）《中山市商品房销售合同登记备案证明表》。该表内容显示：买方姓名：交通银行中山支行，商品房座落：中山市东区花园新村××房，建筑面积：105.42平方米，房屋用途：住宅，付款方式：一次性付款，签约日期：1990-03-08，购房总价110691元，登记备案日期，1990-03-08，发展商名称：中山市城乡建设发展总公司，合同编号为13535，预售许可证号为空白。城乡建设总公司、交通银行中山分行对上述证明表的真实性确认，但对于具体购房情况不清楚，亦未向原审法院提供相关的购房合同及付款凭证。交通银行中山分行认为上述证明表已证明其已对涉案房产进行了预告登记，其对涉案房屋具有优先权。2）《合同登记备案股退件通知书（备案）》，内容载明：出卖人：中山市城乡建设发展总公司，买受人：交通银行中山支行，房地产座落：东区花园新村107幢601房，退件原因：已有业主：交通银行中山支行，退件经办人：王玉晓，退件日期：2011-03-1614：44：44，股长签章处签有“刘淑妍”的名字，通知书未有相关部分盖章。尹子原称上述通知书表明其办理的合同登记备案材料被国土部门退回，原因为涉案房屋已有业主为交通银行中山支行。城乡建设总公司对上述通知书的真实性确认，而交通银行中山支行不确认通知书的真实性。3）《关于花园新村107幢106房办证情况的函》，内容载明：交通银行中山分行：我司在办理业主尹子原位于东区花园新村107幢601房房产合同登记备案时，获悉该商品房已于1990年3月8日备案至“交通银行中山支行”名下，若要将该房产办至业主尹子原，则需先注销交通银行中山支行的备案登记。由于该房屋属五桂山工区带资代建城乡公司开发的花园新村部分商品房，虽以我司名义与业主签订购房合同，但由五桂山工区直接收取房款及办理产权证。后因五桂山工区转制，经多方协商，由业主承诺已付清房款及自愿负担买卖双方税费和办证费的情况下，由我司代为办理房产证。由于我司并没有该房屋的其它档案资料，故望贵行协助查清该房产的实际情况。……中山市城乡建设发展总公司2011年6月29日。函件的落款处有城乡建设总公司的盖章。城乡建设总公司称该函系其司提供给尹子原的，函件所称的五桂山工区的全称为“中山市第二建筑公司五桂山工区”，对上述函件的真实性确认。交通银行中山分行对上述函件的真实性不确认。
庭审中，尹子原称基于其已于2013年迁出涉案房屋，而供水公司口头告知其仅能提供近三个月的用水记录，故涉案房屋的用水情况其无法提供。另外，城乡建设总公司称由于五桂山工区没有开发商资质，用其公司的名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，后来五桂山工区改制办不了证，政府遂要求我司帮忙办证，故为解决历史遗留问题，其司同意为五桂山工区承建的商品房业主办理相关的房地产权证，而住宅发展公司与五桂山工区系五桂山镇政府下属的企业，其与住宅发展公司之间没有关系。一审法院为查明事实，要求交通银行中山分行提供其向城乡建设总公司购买涉案房屋的相关资料，但交通银行中山分行称基于时间久远、经手人已调离等原因，购买涉案房屋的相关资料无法提供，亦对是否签有购房合同、购房款项支付情况不清楚，其称备案登记后因一直没有被通知而没有去办理房地产权登记手续，其无法解释为何一直没有使用涉案房屋。
诉讼中，一审法院依尹子原的申请向中山市工商行政管理局调取了第三人华侨住宅公司的工商登记内档资料。该档案资料显示：1.华侨住宅公司为内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为古润辉，成立日期为1987年2月10日，经营范围为投资房地产等，因逾期未年检于2009年7月30日被中山市工商行政管理局吊销营业执照；2.《工商企业核查登记表》显示，企业名称：中山市五桂山华侨住宅发展公司，经济性质：区集体，生产经营方式：承建包工包料楼宇，企业主管部门：中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门：中山市建委，申请企业盖章：负责人：陈丙年，1986年2月20日，落款处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，有关部门意见：同意核证，企业名称：“中山市五桂山区华侨住宅公司”，87年1月23日，中山市建设委员会盖上公章；3.公司变更名称为中山市五桂山镇华侨住宅发展公司，经营期间多次变更法定代表人和主管部门。一审法院依职权查询二建五桂山工区的企业登记资料，但显示没有相关的企业登记信息。
一审法院依尹子原的申请向中山市国土资源局调取涉案房屋合同备案的内档资料，但无法查询到相关的内档资料。为查明本案事实，一审法院依职权了发函至中山市国土资源局了解涉案房屋的合同备案登记性质，中山市国土资源局回函称：我局负责全市商品房合同登记备案工作，暂没有开展预告登记，经查核，涉案房屋已向我局申请办理合同登记备案。
另查：交通银行中山支行于1994年4月22日变更名称为交通银行中山分行，后于2005年8月29日变更名称为交通银行股份有限公司中山分行。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。虽然交通银行中山分行与城乡建设总公司均称由于时间久远、经办人调离等原因未能提供双方签订的购房合同，但双方已在中山市国土资源局办理了合同备案登记，故一审法院认定交通银行中山分行与城乡建设总公司之间存在商品房销售合同关系。
关于华侨住宅公司与二建五桂山工区关系问题。根据华侨住宅公司的工商登记内档资料反映，华侨住宅公司于1987年1月23日在工商行政部门办理企业登记时所注明的企业性质为区集体企业，生产经营方式为承建包工包料楼宇，企业主管部门为中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门为中山市建委，申请企业登记盖章处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，中山市建设委员会盖章同意核证。一审法院为查明事实追加了华侨住宅公司为本案第三人，但华侨住宅公司经一审法院传唤未到庭，相关情况无法进一步核实。为此，一审法院又依职权查询二建五桂山工区的工商登记情况，但显示为没有相关信息。在尹子原、城乡建设总公司、交通银行中山分行对二者的关系均难以举证情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院认定华侨住宅公司与二建五桂山工区为关联企业。
关于尹子原与城乡建设总公司之间是否存在商品房销售合同关系问题。城乡建设总公司在出具给交通银行中山分行的函件及庭审陈述中已确认由于五桂山工区没有开发商资质而用城乡建设总公司的名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，涉案房屋属于五桂山工区带资代建的商品房。尹子原提供《收据》证明其已于1998年向华侨住宅公司交纳了147000元购房款，基于华侨住宅公司与五桂山工区为关联企业，两者可能存在委托收款情形，而上述款项数额与1990年交通银行中山分行合同备案的购房总价110691元数额相当，故一审法院认定尹子原已履行了购买涉案房屋的付款义务。又根据尹子原提供的中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询显示，其于1992年起已在涉案房屋安装电表使用房屋至2013年，尹子原对涉案房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，在长达21年期间，作为发展商的城乡建设总公司以及涉案房屋的另一买方交通银行中山分行并未向尹子原主张过权利，表明城乡建设总公司、交通银行中山分行对尹子原长期使用该房屋并无异议，城乡建设总公司作为房屋权利人，长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。虽然现有证据未显示尹子原与城乡建设总公司之间签有商品房销售合同，但根据上述分析，尹子原履行了购买房屋的付款义务，也实际占有房屋长期使用，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，一审法院认定尹子原与城乡建设总公司存在事实的商品房销售合同关系。
关于涉案房屋的合同备案登记效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据国土查询情况反映，涉案位于中山市东区花园新村××房房屋仅进行了商品房销售合同登记备案，其中备案材料显示买方为“交通银行中山支行”，购房价格110691元，发展商为城乡建设总公司，未显示已办理相关房地产权证。虽然交通银行中山分行认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”规定，城乡建设总公司在中山市国土资源局办理的备案登记属于预告登记性质，交通银行中山分行因此对涉案房屋享有排他性和优先性的权利。但根据中山市国土资源局复函显示，该局暂未开展预告登记，该局负责的为商品房合同登记备案工作。又根据我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一审法院认为，该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，不能等同于物权立法中的不动产预告登记制度，故城乡建设总公司所办理的上述备案登记不产生物权效力，亦不属于预告登记，涉案房屋因未进行不动产物权登记而未设立物权，交通银行中山分行对城乡建设总公司仅享有商品房销售合同的相关债权。
综上，尹子原、交通银行中山分行分别与城乡建设总公司存在商品房销售合同关系，涉案房屋实为一房二卖。虽然销售合同备案证明中显示交通银行中山分行与城乡建设总公司的商品房销售合同成立在尹子原之前，但涉案房屋至今未办理户权登记手续，而尹子原早于1992年已先行占有使用房屋近二十余年，且亦于1998年支付了购房款，在尹子原占有使用房屋期间，城乡建设总公司、交通银行中山分行均未提出异议，故一审法院认定尹子原的合同权利履行顺位先于交通银行中山分行合同权利履行顺位。为此，城乡建设总公司应继续履行合同义务，协助尹子原办理房地产权属证书，而城乡建设总公司基于与交通银行中山分行的商品房销售合同关系而进行的合同备案登记，应予以注销。对尹子原主张的诉讼请求，一审法院予以支持。
第三人华侨住宅公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、城乡建设总公司于一审判决发生法律效力之日起七日内协助尹子原办理位于中山市东区花园新村××房的房地产权属证书；二、注销城乡建设总公司对位于中山市东区花园新村××房屋于1990年3月8日办理的商品房销售合同备案登记。案件受理费3240元（尹子原已预交），由城乡建设总公司负担1620元，由交通银行中山分行负担1620元。
二审中，上诉人城乡建设总公司、交通银行中山分行与被上诉人尹子原，原审第三人华侨住宅公司均没有向本院提交新证据。
一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：尹子原称其原为华侨住宅公司的员工，尹子原以讼争房屋是华侨住宅公司于1991年向其分配的福利房，因华侨住宅公司转制，其于1998年离开华侨住宅公司而向华侨住宅公司交付购房款并实际居住为由，要求城乡建设总公司为其办理讼争房屋产权证，并注销城乡建设总公司、交通银行中山分行已对讼争房屋的合同登记备案，因此，依尹子原的诉因，本案是因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条规定“……因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”尹子原因单位内部分房而引发的本案房地产纠纷依法不属于人民法院民事诉讼受理范围，尹子原可向相关主管部门申请解决。一审法院受理本案并作出实体性判决处理不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人城乡建设总公司和交通银行中山分行的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1393号民事判决；
二、驳回被上诉人尹子原的起诉。
一审案件受理费3240元（被上诉人尹子原已预交），由广东省中山市第一人民法院退回给被上诉人尹子原；二审案件受理费6480元（上诉人中山市城乡建设发展总公司和上诉人交通银行股份有限公司中山分行已分别预交3240元），本院分别退回给上诉人中山市城乡建设发展总公司和上诉人交通银行股份有限公司中山分行3240元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年九月五日
书 记 员 林蔓娜
黄燕红
第17页共19页