广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清新法民二初字第2号
原告：周赞裕。
原告：罗桂梅。
委托代理人：周密，系广东大观律师事务所律师。
被告：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲、赖晓静，系广东中肯律师事务所律师。
原告周赞裕、罗桂梅诉被告清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由代理审判员徐俏斌独任审理，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告周赞裕、罗桂梅的委托代理人周密，被告新亚公司的委托代理人赖伟劲、赖晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周赞裕、罗桂梅起诉称：原告与被告于2010年1月11日订立《商品房买卖合同》。约定原告购买由被告开发位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城A2幢702房，商品房的套内建筑面积99.03平方米，并以套内面积每平方米3997.05元计价，总价款395828元。合同约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。但是，据清远市清新区住房和城市规划建设局于2012年7月12日颁发给原告的《房地产权证》记载，该套商品房的套内建筑面积只有95.67平方米，比原告向被告购买的该套商品房套内建筑面积少了3.36平方米，被告因此多收了房款13430.09元。原告认为，被告违反合同约定向原告交付了套内建筑面积不足的房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。被告除应向原告返还13430.09元外，还应赔偿原告因此造成的利息损失，利息以多收房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年4月12日起计算至付清多收房款之日止。
为此，特请求：1、判令被告向原告返还误差房价款13430.09元及利息（利息以13430.09为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年4月12日起计算至被告付清多收房款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告周赞裕、罗桂梅为其主张提供了以下证据：
1、身份证复印件；
2、企业机读档案登记资料；
3、《广东省商品房买卖合同》；
4、《房地产权证》；
5、《销售不动产统一发票》；
6、中国工商银行个人贷款借据。
被告新亚公司答辩称：
一、本案应按套内建筑面积减少和公摊面积增大分别进行退补处理，两者互相抵减。被告实际应退还204.09元给原告。原告与被告双方买卖的涉案房屋包括套内建筑面积和公摊面积两部分，与房地产权证相比，合同约定的套内建筑面积算多了，公摊面积算少了。本案实际上是面积算错了地方而非面积不足，且原、被告双方一直都是按建筑面积计算单价谈判、计价、成交。公摊面积的增大部分，被告是没有收回建设费用的。因此，本案应按套内建筑面积减少和公摊面积增大分别进行退补处理，两者互相抵减，这符合公平、等价有偿原则。套内建筑面积减少部分，被告应按合同约定的套内建筑面积单价计算多收的购房款给原告，而公摊面积增大部分，原告应按发票上的建筑面积单价计算补缴房款给被告。两项相互抵减，所得的差值才是被告应退还给原告的购房款。
二、原告请求赔偿利息损失不符合合同约定，应予以驳回。司法解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”买卖合同第五条第2点约定：差异值为±0.6%以上至±3%的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。第3点约定：差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。上述条款均未约定赔偿利息。原告没有选择退房而选择要求退回房款的，不应当支付利息，故原告要求赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
综上所述，本案应按套内建筑面积和公摊面积差异分别进行退补处理，两者互相抵减；原告要求赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
新亚公司提交了以下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》；
2、清新区房地产所有权查丈图、表；
3、《新亚时代城认购书》；
4、《完税证》、《销售不动产统一发票》；
5、《关于调查取证的复函》。
经审理查明，周赞裕、罗桂梅与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年12月23日，周赞裕与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由原告认购新亚公司开发的新亚时代城A2栋7楼02单位，该商品房建筑面积为116.42m2，套内面积为99.03m2（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。成交单价为3400元/m2(按建筑面积计算)。付款方式为银行按揭付款：签署本认购书时交纳定金30000元；首期楼款55828元须在2009年12月23日前付清；其余楼款办理银行按揭。
2010年1月11日，周赞裕、罗桂梅与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定周赞裕、罗桂梅购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城A2栋7楼02号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共116.42m2，套内面积为99.03m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.39m2（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3997.05元，总金额为395828元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款79828元，余款316000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
合同签订后，原告依约向新亚公司支付了首期房款，余款316000元于2010年4月12日通过中国工商银行贷款打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给原告使用。
2010年9月4日，清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为周赞裕、罗桂梅，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为116.42m2，单价为3400元/m2，金额为395828元。款项性质为售房款。
2012年7月12日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为罗桂梅，共有人为周赞裕、房屋性质为住宅，房屋建筑面积为116.95m2，套内建筑面积为95.67m2。
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
以上事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录等为证。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。关于房屋面积差异问题，涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了3.36m2，面积差异百分比为3.393%，公摊面积增大3.89m2。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少3.36m2，应按合同约定套内建筑面积单价3997.05元/m2计算，被告应向原告返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款13430.09元（3997.05×3.36）。对于公摊面积增大3.89m2，原告亦应补偿被告新亚公司。从原、被告签订《新亚时代城认购书》内容反映，涉案商品房的计价方式是按建筑面积单价3400元/m2成交的，虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款395828元与双方签订《新亚时代城认购书》的总房价395828元（3400×116.42）一致。而该套内建筑面积单价3997.05元/m2亦来自该总房价395828元÷套内建筑面积99.03m2，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿其中，而公摊面积是建筑面积的组成部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价3400元/m2作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案商品房公摊面积增大3.89m2，原告应向新亚公司支付13226元（3400×3.89）。对比，新亚公司应向原告退回房款13430.09元，新亚公司仍需向原告支付204.09元。
新亚公司也应赔偿原告因此而损失的利息（利息以204.09元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年4月12日起算至付清多收房款之日止）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告清新新亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周赞裕、罗桂梅支付多收的购房款204.09元及利息（利息以204.09元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年4月12日起算至付清多收房款之日止）。
二、驳回原告周赞裕、罗桂梅的其他诉讼请求。
本案受理费106元，由原告周赞裕、罗桂梅负担51元，由被告清新新亚房地产开发有限公司负担55元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 徐俏斌
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 凌书韵
附有关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”