四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第22号
上诉人（原审被告）何琳，女，1986年8月27日出生。
委托代理人刘良国，四川森焱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖乾英，女，1962年7月11日出生。
委托代理人晏文华，男，1960年12月5日出生，汉族。
上诉人何琳因与被上诉人肖乾英房屋租赁合同纠纷一案，不服攀枝花市西区人民法院（2013）攀西民初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭于2013年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人何琳及其委托代理人刘良国，被上诉人肖乾英及其委托代理人晏文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年4月25日，肖乾英与何琳签订房屋租赁合同，肖乾英将其房屋租赁给何琳使用，何琳支付肖乾英押金3000元。2010年7月1日，肖乾英与何琳签订房屋租赁合同，双方约定：“肖乾英将位于攀枝花市西区陶花街10#楼正规房产门面共计两间，二楼两间，租赁给何琳使用。租赁期限为一年，从2010年7月1日起至2011年6月30日止。租金为每月2500元，半年付款一次，先付租金后使用。在租赁期限内，何琳自行承担该房屋产生的水费、电费、卫生费及其它应交的费用，何琳自行承担水表、电表、灯具、门、窗、锁等设施的日常维修，并自行承担费用，各方面的安全问题均由何琳自己负责。签订本合同时，何琳应向肖乾英交纳押金3000元，租赁期满后，如何琳无欠交租金和毁损房屋的行为，肖乾英全额退还押金。如何琳违反本合同的约定，应向肖乾英支付违约金10000元。”2011年3月26日，肖乾英与何琳签订房屋租赁合同，双方约定：“肖乾英将位于攀枝花市西区陶花街108#正规房产门面共计两间，二楼两间，租赁给何琳使用。租赁期限为五年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。前三年租金为每月2800元，后两年租金到时候经双方协商决定，如意见统一合同继续履行，租金半年一付，先付后使用。在租赁期限内，何琳自行承担该房屋产生的水费、电费、卫生费及其它应交的费用，何琳自行承担水表、电表、灯具、门、窗、锁等设施的日常维修，并自行承担费用。签订本合同时，何琳应向肖乾英交纳押金3000元，租赁期满后，如何琳无欠交租金和毁损房屋的行为，肖乾英全额退还押金。租赁期满后，如何琳需继续租赁房屋，需提前一个月与肖乾英协商续签合同的相关事宜。如何琳违反本合同的约定，应向肖乾英支付违约金10000元。”双方签订的三次房屋租赁合同所指的房屋均是同一处房屋。从2009年4月至2012年12月的房屋租金，何琳已经支付。2012年12月何琳的丈夫郑开健口头向肖乾英的丈夫晏文华提出要解除房屋租赁合同。双方曾协商过如何处理后续问题，但未达成一致。2013年1月30日何琳从该房屋中搬走。2013年2月肖乾英在该房屋上张贴门面出租的广告。2013年5月28日法院通知双方到现场，双方均未提供房屋钥匙，何琳现场请开锁人员开门，双方一同查看了一楼、二楼的房屋情况。一楼门面内有门进入后面的偏房，该偏房与正房之间的连接处有裂缝。二楼房屋内未清扫，还有何琳留下的部分材料。在法院主持下，双方对房屋进行了交付。
原审法院认为：2011年3月26日双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在该租赁合同中约定租赁期限为五年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止，前三年租金为每月2800元，后两年租金到时候经双方协商决定，如意见统一合同继续履行，可见在2014年1月1日前双方对每月的租金是明确的，即每月2800元，在这之后，如双方意见不统一，合同可以终止，双方约定的房屋租赁合同期限至少为三年。何琳主张双方经协商口头达成解除房屋租赁合同的协议，肖乾英不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”对此，何琳负有相应的举证责任。何琳提供了张贴房屋出租广告的照片，肖乾英认可其在2013年2月才张贴，之前并未张贴，其目的是为了减少损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”肖乾英在2013年2月张贴出租房屋的广告本身既可以是防止损失扩大所采取的措施之一，也可以是在双方达成合意后对自己房屋的一种处分措施，其作用不具有唯一性。双方先后签订了三次书面的房屋租赁合同，支付租金均有收据，在合同期限届满前解除合同是双方权利义务终止的一种重要方式，却不采用书面形式，有违常理，并且何琳并无证据证明已将房屋钥匙移交给肖乾英，所以仅凭该招租广告不足以支持何琳的主张，不能确认在何琳搬出房屋前双方已协商解除房屋租赁合同。何琳主张其于2012年11月向肖乾英提出，如肖乾英在2012年12月底不维修房屋，不提供正规发票，就解除租赁合同。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”肖乾英不予认可，何琳又未提供相关的证据，故何琳的该主张不予支持。肖乾英的委托代理人晏文华在庭审中陈述何琳的丈夫郑开健于2012年12月底打电话，说要解除合同，双方未谈妥。肖乾英在起诉状中陈述2013年1月时，何琳以生意不好做为由，说无法干下去了，单方面提出解除合同。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”故确认何琳在2013年1月已通知肖乾英解除房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”何琳于2013年1月30日从租赁房屋中搬走，肖乾英向法院起诉时未超过三个月的异议期。双方在房屋租赁合同中明确约定租赁的房屋是正规房产门面两间以及二楼两间，该合同未明确约定偏房包括在其中。从现场情况看进入偏房需要从一楼门面进入，该偏房与正房之间的连接处有裂缝，对于该情况何琳在庭审中陈述该裂缝在2009年就已存在，只是不严重，2011年3月26日双方在签订合同时对该情况应是明知的，不使用该偏房不会存在安全隐患，并且何琳并未提供证据证明已要求肖乾英进行修复，故何琳以租赁房屋存在安全隐患为由行使合同解除权不能成立。何琳辩称肖乾英应提供发票而未提供，其有权解除房屋租赁合同。双方在合同中并未明确约定肖乾英应当何时提供发票，提供发票并非主要债务，肖乾英在收到租金时已出具收据，其未提供发票影响依法纳税，何琳可以依法向税务机关举报，但其并无合同解除权。2013年1月何琳通知肖乾英解除房屋租赁合同，因其无合同解除权，并不能产生合同解除的效力。何琳在租赁合同期限届满前，于2013年1月30日从租赁房屋中搬走，并未继续支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。在案件审理过程中，何琳明确表示双方已解除租赁合同，在从该房屋中搬出以后不可能再继续租赁，经法院征求肖乾英的意见，肖乾英同意在何琳和法院工作人员在场时交接房屋，法院于2013年5月28日到现场组织双方对房屋进行了移交，双方之间的租赁合同终止。肖乾英要求按每月2800元的租金标准支付从2013年1月至纠纷解决处理完把房屋钥匙交给肖乾英时止的租金，故何琳应当支付从2013年1月至5月的租金，共计14000元，扣除何琳已预交押金3000元，何琳应当支付肖乾英租金11000元。肖乾英要求何琳支付违约金10000元，何琳在审理中提出约定的违约金过高，因双方之间签订的租赁合同期限至少为三年，肖乾英在2013年的预期租金收益为33600元，提前终止合同，给肖乾英造成的租金损失为19600元，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方约定的违约金10000元已超过造成损失的百分之三十，故确认其违约金为5600元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第七十四条、第七十六条的规定，判决：一、何琳在判决生效之日起十日内支付肖乾英租金11000元、违约金5600元，合计16600元；二、驳回肖乾英的其他诉讼请求。案件受理费165元，由何琳承担。
宣判后，何琳不服，向本院提起上诉称：1、2012年11月上诉人向被上诉人提出年底解除合同，被上诉人同意后才于当月贴出招租广告。2013年1月31日，上诉人从涉案房屋中搬走，故双方已协商一致解除合同，上诉人并未违约，则不应支付违约金；2、虽然双方对偏房未在租赁合同中进行约定，但事实上从2009年开始，被上诉人就将偏房与正房一起租与上诉人使用，正房与偏房是一个整体，属上诉人生产经营和生活活动范围，故上诉人因偏房存在安全隐患可随时提出解除租赁合同，一审判决未认定该事实是错误的；3、原审判决认定双方的租赁合同已于2013年1月终止，但租金却要求其支付至2013年5月，属法律适用错误；4、一审判决认定的违约金过高。综上，请求本院依法改判不支持被上诉人主张的租金并调低违约金。
被上诉人肖乾英辩称：《租赁合同》中明确约定租赁物是二间正房，不包括偏房；双方并未协商一致解除合同；租赁合同明确约定了违约金是10000元，由于上诉人违约解除合同，其应当按约支付违约金。
本院经审理查明：2011年3月26日，肖乾英与何琳签订的《房屋租赁合同》对位于攀枝花市西区陶花街108#正规房产门面两间的约定用途为经营。
一审判决查明的其余事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，对于何琳主张双方已协商一致解除合同，其未违约的上诉理由，因肖乾英对该事实不予认可，且何琳未能提交租赁物交接材料或提前解除租赁合同的协议等能够证明双方协商一致提前解除租赁合同的证据，因此，何琳应当承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。
对于何琳主张正房与偏房是一个整体，偏房是上诉人生产经营和生活活动范围，该偏房存在安全隐患其可随时提出解除租赁合同的上诉理由，由于双方签订的《房屋租赁合同》中均特别注明租赁物为正规房产门面，并未注明包括偏房，且从《房屋租赁合同》的内容来看，双方对约定房产的约定用途为经营，肖乾英亦不认可该偏房租赁给了何琳，故何琳以肖乾英对该偏房未尽相关义务而主张解除本案租赁合同的上诉理由不能成立，本院对何琳的该项上诉主张不予支持。
对于何琳主张原审判决认定双方的租赁合同已于2013年1月终止，但租金却判决支付至2013年5月，属法律适用错误的上诉理由，虽然何琳于2013年1月通知肖乾英解除租赁合同，但其并无单方解除租赁合同的权利，且肖乾英未同意解除合同，故双方仍应继续依约履行该合同。2013年5月28日，双方在原审法院组织下对涉案房屋进行了交接，肖乾英对此未提出异议，何琳也表示不可能再继续租赁本案房产，故双方已以其言行表明终止了租赁合同关系。此时，租赁合同关系才终止，何琳则应当按照《房屋租赁合同》的约定支付2013年1月至5月的租金。据此，本院对何琳的该项上诉主张不予支持。
对于何琳主张违约金过高的上诉理由，因双方约定的房屋租赁合同期限至少为三年，从双方2013年5月28日事实上终止租赁合同的时间至双方约定的终止合同期限2013年12月31日相差7个月，肖乾英的租金损失为19600元，原审法院认定的5600元违约金并未超过肖乾英的租金损失的30%即19600元×30%=5880元，故何琳的该项上诉主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费215元，由何琳负担。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
代理审判员 王 前
代理审判员 熊 疆
二〇一四年一月八日
书 记 员 倪林蓉