辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1937号
上诉人（原审原告、反诉被告）：华润置地（沈阳）开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区东湖街16-5号。
法定代表人：唐勇，系该公司董事长。
委托代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）事务所律师。
委托代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘阳，女，1952年3月17日出生，汉族，无业，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李占国，系辽宁汇丰律师事务所律师。
上诉人华润置地（沈阳）开发有限公司（以下简称“华润公司”）因与被上诉人刘阳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第03415号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长并主审、审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理了本案，上诉人华润公司及其委托代理人王晓轩、崔秀琳，被上诉人刘阳的委托代理人李占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审华润公司诉称：2012年6与11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发的位于于洪区白山路192-10号2门房屋，建筑面积275.75平方米，购房款总额为人民币4，512，399元，被告采取分期付款方式，即应于2012年6月11前付清首期房款人民币1，412，339元，剩余房款人民币3，100，000元应当于2012年8月30日前一次性付清。合同同时约定买受人逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，并由买受人按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付1，412，339元，余款3，100，000元未付。原告已于2013年9月通知被告解除合同，但被告未按约履行办理撤销商品房买卖合同等义务。请求：1、确认原告与被告签署的有关位于于洪区山路192-10号2门的商品房买卖合同及补充协议已经解除；2、判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续，并向原告支付违约金451，233.9元（按总房款的10%向出卖人支付的违约金）；3、判令被告支付实现债权的费用4，000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原审刘阳辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议属实，但是双方明确协商赠送的车库与购买的车库必须是相邻的，在原告承诺被告的要求下，才签订了商品房买卖协议与补充协议。我方按照合同约定按期交付首付款1，412，339元，交付定金时，原告才让看的车库，因为有承重柱，根本无法进车。被告当时就提出退房，原告以退费需要董事会研究，至今没有退费。被告不同意原告的诉讼请求。
刘阳反诉诉称：2012年5月4日，我方至反诉被告处协商购买橡树湾房产事宜，因出售的房屋只赠送一个车库，我方提出如果在赠送的车库旁有相邻车库，就购买房屋。反诉被告承诺可以，正好有个车库，我方提出去看看车库，但是售楼员说没有收拾，暂时不能看。我方于2012年5月4日、5月10日交付购房款1，412，339元。2012年6月11日又交付车库定金5万元，当日，售楼员领着我方看车库，发现车库无法进车，不仅是承重柱占面积，而且无法顺利的进出车辆，当即提出退房。双方签订《商品房买卖合同》是事实，但前提是购买的车库与所赠送的车库相邻。反诉被告提供的车库不符合进出车辆的要求，属违约。双方所签订的合同理应解除，反诉被告应该承担违约责任。请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、反诉被告退还购房1，412，339元及利息；3、诉讼费由反诉被告承担。
华润公司反诉辩称：同意解除《商品房买卖合同》及其补充协议。反诉原告逾期支付房款违约在先，我方不应支付违约金。1、反诉原告所购买的车库系独立产权，且双方并未就车库签订《车库购买合同》，反诉原告仅支付了车库定金，车库买卖合同关系并未成立，反诉原告以尚未成就且并无关联的法律关系声称其构成商品房买卖法律关系违约的抗辩理由，显然不能成立。2、反诉被告已经按照反诉原告的要求将相邻的车库销售给了反诉原告，且车库的设计也符合《汽车库建筑设计规范》的要求，并已办理了竣工验收备案。反诉原告以自己的车辆加宽加大无法进入为由认为主张我方构成违约，不成立。
原审法院审理查明：2012年5月，原、被告协商购买由被告购买由原告开发的32号2号房屋，2012年5月10日，刘阳交付定金10万元、房款806，670元。2012年5月14日，被告交付505，669元。
2012年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容有：刘阳购买华润公司开发的位于沈阳市于洪区白山路192-10号2门的住宅一处，建筑面积为275.75平方米，每平方米为16，363.88元，房屋价款为4，512，339元。付款方式为分期付款：买受人应于2012年6月11日前付1，412，339元，剩款3，100，000元于2012年8月30日前付清。逾期付款30日之内，自当期应付款日次日起，至该期应付款付清之止，买受人按日支付出卖人应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人自当期应付款日次日起，至该期应付款付清之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付符合商品房验收合格条件的房屋。
同日，原、被告签订《橡树湾小区项目预定协议书》，约定刘阳购买华润公司开发的沈阳市于洪区白山路2号132门车库，建筑面积为21.44平方米，单价为12，500元／平方米，房款暂定为268，000元。签订本协议时，买受人需先交纳定金50，000元，该定金在双方签订商品房买卖合同时，自动转入房款，不再具有定金性质。买受人应在2012年6月11日至2012年5月18日期间，到售楼处签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件。如买受人未按期签订，视为放弃购买权，出卖人有权另行出售，买受人所交定金不予退还。如出卖人违约，双倍返还定金。协议签订后，被告交付了定金5万元。
2014年7月10日，涉诉车库取得房屋所有权初始登记证明，建筑面积：21.43平方米。
另查明，涉诉房屋下赠送一车库，经现场查看，赠送车库与房屋相通，可从房屋直下车库。该赠送车库旁有一出售车库（即本案争议车库），两车库中间相通，未分割，赠送车库面积大于出售车库。出售车库与上面房屋不相通。出售车库两壁有承重柱，净量约2.47米。
庭审中，华润公司售楼人员高艳丽出庭作证，证明2012年5月刘阳到售楼处购买房屋，说“如果有两个车库挨着，就可以购买这处房产”。所售房屋下有一个赠送的车库，该车库旁边有相邻的车库。但因车库未收拾完，所以拒绝了刘阳的看房要求。2012年6月，刘阳交付了车库定金5万元，之后去看了车库现场，发现车库承重柱占面积无法进车，当即提出退房。之后公司一直在协商，未果。高艳丽现已离职。
原审法院认为：关于双方签订的商品房买卖合同是否系附条件合同的问题。经手的售楼人员高艳丽证明刘阳购买房屋时要求有两个车库为购房前提，同时经现场查看，赠送车库与出售车库相通，非独立空间，出售车库与上附房屋不相通，综合以上证据，本院对刘阳主张的商品房买卖合同系附条件合同予以支持。合同法规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。现双方未签订涉诉车库的买卖合同，商品房买卖合同所附的生效条件没有成就，双方之间签订的商品房买卖合同没有发生法律效力。故对华润公司要求刘洋按照商品房买卖合同的约定支付违约金，本院不予支持。
双方均要求解除签订的商品房买卖合同，因合同未发生法律效力，故无需解除。现双方均没有买卖意向，华润公司应将收取的1，412，339元购房款返还刘阳。同时，因双方签订的商品房买卖合同已办理备案登记，根据诚实信用原则，刘阳应配合华润公司办理撤销涉诉房屋备案登记的相关手续。
关于双方违约责任的问题。根据我国《汽车车库建筑设计规范》，汽车外廓尺寸为：微型车总宽1.60m、小型车总宽1.80m、轻型车总宽2.10m、中型车总宽2.50m……；汽车与柱间净距：微型、小型、轻型0.30m，大中型0.40m；汽车与墙间净距：纵向0.50m，横向：微型和小型0.60m、轻型0.80m、大中型1.00m。涉诉承重柱间距约2.47米，华润公司主张车库符合微型和小型车标准，刘阳主张车库无法停放吉普车，车库预定协议约定了车库的位置和面积，但未对长宽进行约定，亦未约定具体使用用途，签订协议前亦未查看车款现场，不知晓车库布局，现双方亦未达成一致的补充意见，系属约定不明。双方未能签本约不属于双方过错，双方互不承担违约责任。故对本诉原告请求支付违约金及实现债权的费用不予支持；对反诉原告请求支付利息不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第五十八条之规定，判决如下：
一、本诉被告于本判决发生法律效力之日起10日内协助本诉原告华润置地（沈阳）开发有限公司办理撤销双方签订的关于沈阳市于洪区白山路192-10号2门的《商品房买卖合同》的备案登记手续；
二、反诉被告华润置地（沈阳）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还反诉原告刘阳购房款1，412，339元；
三、驳回反诉原告、反诉被告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21，708.16元，由反诉原告华润置地（沈阳）开发有限公司承担21，608.16元、反诉被告刘阳承担100元。反诉费9，431元，由反诉原告刘阳承担675.5元、反诉被告华润置地（沈阳）开发有限公司承担8，755.5元。
宣判后，华润公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金451，223.9元；改判被上诉人向上诉人支付实现债权费用4，000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人出售给被上诉人的车库系独立产权，独立空间，上诉人可以将其出售给包括被上诉人在内的任何业主，并非必须与涉案房产捆绑销售，其有独立的车库门可以进入，与涉案房屋并不相通。因此，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并非附条件的合同，双方从未就涉案房产的买卖约定过生效条件，商品房买卖合同自双方签字并在房产局备案之日起就已经生效，与是否签订涉诉车库的买卖合同并无关联，两者系独立的法律关系，一审判决对上述法律事实的认定有误。二、涉诉车库在没有国家对于民用住宅车库强制性标准的情况下符合我国《汽车车库建筑设计规范》的参考数值，且已经办理完毕竣工验收备案登记，符合交付标准，且已经按照被上诉人的要求将相邻的车库销售给了被上诉人，不存在约定不明的情形，被上诉人仅缴纳了车库定金，并未签订正式的车库买卖合同，一审判决以车库买卖关系未成立而认定被上诉人无需承担逾期支付购房款的违约金系事实认定不清，判决有误。三、最后，鉴于双方已经书面约定包括律师费在内的实现债权费用由违约方承担，且上诉人支付律师费的标准远远低于辽宁省物价部门规定的标准，法院依法应予支持。
被上诉人辩称：1、被上诉人认为原审判决双方办理撤销商品房买卖合同备案登记手续，且上诉人返还被上诉人购房款1，412，339元是正确的。虽未判决给付购房款的利息，但我们也忍了。2、被上诉人认为上诉人是在规避法律，隐瞒了三年占用被上诉人购房款的事实。同时，证人高艳丽的出庭作证，除证明我方要求购买两个相邻车库的事实，还应当证明我方要求的是可以正常使用的相邻车库，而不是开发商所说的猜测可以正常使用的车库。另外，对于上诉人所说正规合同格式的问题，相关格式条款明显不利于弱者，即购房人。对于本案来说，购买车库就是一个附条件的。3、三年期间，被上诉人要求上诉人解决问题，但对方始终以需要请示上级领导为由推托，直到提起诉讼。被上诉人购买275.5平米住房和两个车库，目的是为了居住，但案涉车库不仅小还有两个承重柱，影响车库的正常使用。被上诉人是经常的，141万元的房款被开发商占用三年多的时间，已经对被上诉人造成很大损失，连银行的利息都没有得到，希望法庭予以考虑。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、预定协议书、收款收据、商品房买卖合同、证人证言、房屋所有权初始登记证明等证据载卷作证，经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为，根据《合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。对于本案，经证人证言及相关证据佐证，以及当事人庭审自认，刘阳在购买房屋之时，明确要求以有两个相邻车库为购房的前提条件，但当时因华润公司主张车库进水未能到现场查看。在刘阳与华润公司签订《商品房买卖合同》并交付了车库定金后，到现场查看时，发现购买的车库因承重柱面积无法进车，于是立即要求退房，并在此之后与华润公司多次协商未果。可见，双方签订的商品房买卖合同与未签订的涉诉车库合同，虽各自独立，但因刘阳在购房之时明确提出的，并在随后反复主张的要有两个相邻车库的要求而形成关联关系，因此涉诉车库合同的成立，是涉诉房屋商品房买卖合同所附的生效条件。故对华润公司主张涉诉商品房买卖合同不是附条件生效的合同，本院不予支持。
关于华润公司主张涉诉车库符合国家交付标准，不存在约定不明情形的主张。本案中，涉诉车库承重柱间距约2.47米，
按照我国《汽车车库建筑设计规范》的规定及华润公司的主张，涉诉车库能停放微型车和小型车，但对刘阳主张的面包车及吉普车则无法停放。且事实上，刘阳将车停入车库后，确因承重柱间距无法开关车门。由于在预定车库协议中双方未对长宽进行约定，签订协议之前华润公司亦未让刘阳到现场查看车库，因此而发生的争议系属约定不明。又因双方在发生争议后亦未能形成一致的补充意见，致使买卖车库的根本目的无法实现。故对于华润公司的主张，本院不予支持。
关于华润公司主张刘阳承担实现债权费用的请求。本案中，双方签订的商品房买卖合同，因未达成所附设的条件而没有生效，故其中的相关条款对双方当事人并无约束力。故对于华润公司的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21，708.16元，由上诉人华润置地（沈阳）开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年九月十七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。