广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4469号上诉人（原审原告）：蔡某忠，住福建省松溪县。委托诉讼代理人：真萍，广东凯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：关婷允，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：游某平，住广东省英德市。委托诉讼代理人：袁知洲、周开明，均系广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市新某房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：钟某乐，董事长。上诉人蔡某忠因与被上诉人游某平、原审第三人广州市新某房地产代理有限公司（以下简称新某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。蔡某忠代理人真萍、关婷允，游某平及其代理人周开明到庭参加诉讼。原审第三人新某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蔡某忠上诉请求：一、撤销一审判决，支持蔡某忠一审全部诉请。二、涉诉一、二审费用全部由游某平负担。事实与理由如下：一、蔡某忠没有让游某平另找买家的意思表示。1、蔡某忠从未向游某平发出过让其另找买家、解除合同的意思表示（游某平也未能举证），双方从未达成如何履行或解除合同的合意。2、蔡某忠并未授权任何人代为处理该合同及与该合同有关的事项。3、丁小姐只是协助蔡某忠与游某平进行交涉，可以提出建议，但蔡某忠无明确对其进行授权，其所提建议不具备法律意义上的代理效果。4、9月21日，游某平与丁小姐谈话中，丁小姐说“你如果有合适的买主，你要卖给别人了，（要告诉我），但是这个钱我是一定要收回来的”游某平提交的录音转换文字资料上有意删除了“要告知我”关键字眼。丁小姐谈话中另找买家是有条件的，即游某平要告知她。5、个人所得税在连续三年内断两个月没有纳税，只是有可能不具备购房资格，并不是当然绝对的一定不具备购房资格，购房资格还可以有其他条件。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办【2016】146号第一条“本市户籍家庭限购2套住房（含新建商品房和二手住房，下同），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房，”因此，2016年9月22日，蔡某忠通过中介通知了游某平，问题已解决，可以按合同约定的日期全面履行合同，9月25日已通知其可以一次性付款，9月26日支付首期款，但游某平竟在未通知中介与蔡某忠的情况下，擅自于9月26日与他人网签买卖合同。游某平找新买家完全是9月26日的事。二、9月12日签订的房屋买卖合同一直有效，至今仍未被解除。1、游某平从未发出解除通知，且一直向中介及蔡某忠隐瞒9月26日已一房二卖的事实。2、即使游某平错误认为丁小姐有代理权，丁小姐在9月21日的谈话，根据法律原理和合同法，其意思表示未经过要约与承诺，不具有解除合同的法律效力。3、蔡某忠一直以实际行动要求游某平履行合同。9月20日得知因税单瑕疵未能网签合同后积极寻求其他解决方案。4、涉案合同为要式合同，即书面合同，在该合同中并未约定具体办理网签的时间，合同第十九条约定“经买卖双方协商，定金为20万元，签订本合同买方支付5万元，余下定金15万元，买方应于网签当天支付，另外，首付楼款61万元应于2016年9月27日前支付，卖方应把房产证放在买方”，另根据合同附件第2条约定，“买卖双方应共同到房管部门办理交易过户手续，交易过户手续需在2016年10月15日前完成（以付清双方交易税费为准）”，因此，双方只要在2016年10月15日前网签及9月27日前支付首付款均符合合同约定，且合同第十一条、第十二条约定，任何一方违约逾期30天，对方才有解除权。三、涉诉房产目前依旧登记在游某平名下，根据物权法，双方于9月12日签订的买卖合同依旧可以履行。涉案房屋售给蔡某忠房价高于游某平售与案外人吴小姐房价，履行涉案合同对游某平来说损失更小。四、游某平提供其与案外人吴小姐网签合同属于无效合同。本案中游某平与案外人9月26日签订的房屋买卖合同房屋总价为235万元，按合同交易日期，该房屋的市场价为275万元，该价格背离市场价格，是双方恶意串通结果，损害国家税收利益，应为无效。游某平二审答辩称：1、游某平认为一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。2、一审法院认定的事实，在合同的履行过程中，蔡某忠是唯一的违约方，游某平没有过错，蔡某忠应当承担全部的违约责任，理由有下列几点：第一、游某平出售涉案房屋是因为要改善住房的目的，也签署了购买房屋的合同，在新购买的房屋合同中也约定了交付房屋款项的时间，因此游某平在于蔡某忠签署房屋买卖合同时，对蔡某忠的购房资格及购房能力有明确的要求。在房屋买卖合同第十九条明确约定，购买方要符合广州市房屋限购规定，合同附件第二条也约定在合同签订5天内办妥银行按揭贷款手续。这两个条件是游某平同意与蔡某忠签订合同的决定因素，否则游某平的合同目的无法实现，但蔡某忠却在这两个重要的约定上作出虚假承诺，导致根本性违约。第二、由于蔡某忠不能按约定履行合同，双方协商约定由蔡某忠另找购房人或游某平另找买家都是可以的，现游某平另找买家出售房屋是双方真实的意思表示，蔡某忠反悔是违约行为。第三、蔡某忠的违约行为也对游某平造成巨大的违约风险。一是因为没有及时收到卖房的钱，导致没有资金支付新买房屋的款项，有可能导致旧房出售，但又没买到新房，导致游某平的合同目的无法实现。二是案涉房屋查封，导致游某平与现在的买家无法办理过户，产生赔偿损失的风险。第三、蔡某忠的违约行为给游某平造成巨大损失，因蔡某忠违约，导致没有网签和付款，导致游某平在短期内必须找到新的买家，使得游某平出售涉案房屋的价格降低，而蔡某忠反过来指责游某平恶意串通低价出售房屋没有事实和法律依据。在游某平提交的证据中，是蔡某忠明确表示其没有购房资金及购房资格，同意游某平另找新的买家的。有关丁小姐的代理行为，游某平在一审已经详细陈述，在这里不再赘述。综上所述，蔡某忠违反相关法律、合同约定，其上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。新某公司二审未答辩。蔡某忠向一审法院起诉请求判令：1、游某平继续履行三方签订的房屋买卖合同，即办理合同网签及过户手续；2、游某平支付蔡某忠迟延履行办理网签的违约金，自2016年9月26日起至办理网签之日止，按日千分之一计算；3、游某平支付蔡某忠本案律师费3.2万元；4、本案的诉讼费和财产保全费由游某平承担。一审法院认定事实：2016年9月12日，蔡某忠（买方）、游某平（卖方）及新某公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为海珠区逸X东五径X号5XX房，建筑面积104.8平方米，成交价为2680000元；蔡某忠声明：已清晰详细了解该交易所属行政区的限购规定，本人不属限购范围内，可按所属行政区政府规定进行交易办理过户手续；经买卖双方协商，定金为200000元，签定本合同买方支付50000元，剩余定金150000元，买方应于网签当天支付；首付楼款610000元，买方应于2016年9月27日前支付；交易过户手续需在2016年10月15日前完成；1870000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续；等。同日，游某平向蔡某忠支付定金50000元。游某平于2016年9月26日与案外人签订了网签合同，将涉案房屋以2350000元的价格出售给案外人。蔡某忠于2016年10月10日提起本案诉讼，并支付律师费32000元。蔡某忠为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、报警回执；2、户口本、结婚证（蔡某忠与冯某于2016年10月14日登记结婚）、无房证明；3、中介钟某乐的调查笔录、声明书；4、微信记录、短信记录。游某平质证意见：对证据1的真实性无异议，关联性有异议；对证据2的真实性无异议，但不能证明蔡某忠又具备了购房资格，即使蔡某忠于9月25日后又具备了购房资格，蔡某忠也已明确告知游某平可以卖掉房子，不能反悔；证据3的内容部分不真实，游某平也找钟某乐作了笔录，钟某乐作为中介，相互不得罪；对证据4的真实性无异议。游某平为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、签约录像；2、蔡某忠个人所得税纳税清单；3、雅居乐富春居认购书、收据、户口本、还清贷款证明；4、调查笔录；5、微信聊天记录、短信记录；6、电话录音；7、9月30日三方谈话现场录音。蔡某忠质证意见：对证据1的真实性无异议，关联性不确认；对证据2的关联性不确认，是否具备购房资格应由政府部门确认；证据3与本案没有关联；对证据4的关联性有异议，有错漏、断章取义、语义不明的地方；对证据5的真实性无异议，关联性不认可；对证据6的合法性有异议，当时确实有打过电话，但该录音被剪接过，语音转化文字内容也有错漏，关联性有异议，证明双方正在协调中，中介提议说“那就两方面走，一个是你找客户，二就是他们想办法解决”，所以当时三方未形成一致书面意见；对证据7的真实性无异议，关联性不认可，该证据证明双方从未达成解除合同的合意。本案庭审中，蔡某忠、游某平双方均确认以下事实：蔡某忠、游某平及中介方约定于2016年9月20日办理网签，因蔡某忠个人所得税在连续三年内中断两个月没有纳税，不具有购房资格，所以当天没能网签；丁小姐是蔡某忠的嫂子。一审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”结合蔡某忠、游某平提交的微信记录、短信记录、电话录音等证据及当事人陈述，可以认定双方在签订合同后，因蔡某忠不具备购房资格，导致双方未能在约定的2016年9月20日办理网签，并且在之后的协商过程中，蔡某忠确有让游某平另找买家的意思表示。现游某平已另找买家并进行了网签备案，蔡某忠要求继续履行合同违反了自己的意思表示，且涉案合同事实上已履行不能，故蔡某忠要求游某平继续履行合同（办理网签及过户手续）、游某平支付迟延履行办理网签手续的违约金及律师费缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年2月17日判决：驳回原告蔡某忠的全部诉讼请求。本案受理费1538元、财产保全费5000元，由原告负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蔡某忠的上诉请求与游某平的答辩意见，分析如下：蔡某忠签订合同时具备广州市购房资格是其购房的先决条件，而顺利、无障碍进行交易则是卖方游某平的期待利益。根据蔡某忠、游某平于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》第十九条约定“……蔡某忠声明，已清晰详细了解该交易所属行政区的限购政策规定，本人不属限购范围内，可按所属行政区政府规定进行交易办理过户手续……经买卖双方协商，定金为20万元，签订本合同买方支付5万元，余下定金15万元，买方应于网签当天支付，另外，首付楼款610000元，买方应于2016年9月27日前支付……”。从上述约定来看，蔡某忠作出的声明可视为其已谨慎审核自己是否具备广州市购房资格，其在签订合同一刻即对此负有法律责任。从本案证据及当事人陈述可知，蔡某忠自签订案涉合同之日起至2016年9月27日应付610000元首期款前并不具备广州市购房资格，其已构成先违约，应承担相应的违约责任。即使蔡某忠在提起本案诉讼后于2016年10月14日通过办理结婚登记手续达至符合广州市购房资格，亦不影响前述认定。从一审查明的事实可知，双方在2016年9月20日办理网签手续时发现蔡某忠不具备购房资格后，大部分的协商是在丁小姐与游某平之间进行的。本案蔡某忠自认丁小姐是其嫂子，两人存在亲属关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（四）项规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。由于买家商谈的人存在亲属关系，游某平有理由相信丁小姐可以代表蔡某忠与其进行协商。结合蔡某忠、游某平提交的微信记录、短信记录、电话录音等证据及当事人陈述，蔡某忠一方确有让游某平另找买家的意思表示，且蔡某忠同意游某平另售房屋亦包含有可由游某平任意选择解除合同的意思表示。为此，对蔡某忠上诉以其无授权他人代理，没有让游某平另找买家的意思表示，本院不予采纳。至于蔡某忠所提及有关丁小姐录音资料中，丁小姐是否要求游某平将另售事实予以告知，并不成为对游某平另售案涉房屋的限制条件。案涉合同事实上于游某平另找买家并进行网签时已解除。据此，一审法院认为蔡某忠要求继续履行合同违反了自己的意思表示并无不妥。对蔡某忠上诉认为本案双方于2016年9月12日签订的房屋买卖合同一直有效，至今未解除，目前房屋依旧登记在游某平名下，涉案合同可以履行的主张，本院不予采纳。至于蔡某忠提出游某平与案外人签订的合同无效的主张，与本案并非同一法律关系，本院不予调处。一审驳回蔡某忠全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人蔡某忠上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（四）项、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1538元，由蔡某忠负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年三月二十八日书记员  杨仁义王心怡