江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1303号
原告大丰恒信置业发展有限公司，住所地大丰市区人民北路57号。
法定代表人包计干，该公司董事长。
委托代理人杨春（特别授权），江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
被告茅晓芹，女，汉族。
委托代理人仲小平（特别授权），江苏众连晟律师事务所律师。
第三人大丰智诚市场管理有限公司，住所地大丰市人民北路57号。
法定代表人朱新洪，大丰智诚市场管理有限公司总经理。
委托代理人杨春（特别授权），江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
原告大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）诉被告茅晓芹，第三人大丰智诚市场管理有限公司（以�简称智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告恒信公司与第三人智诚公司共同的委托代理人杨春、被告茅晓芹及其委托代理人仲小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）诉称，2011年，居然之家大丰市欧蓓莎家居市场建成并由原告恒信公司委托大丰勤思市场经营管理有限公司（以下简称大丰勤思公司）对外招租，被告茅晓芹与大丰勤思公司签订租赁经营合同，合同约定被告茅晓芹租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1075号营业场地，租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，被告茅晓芹依照合同约定按建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，租金为2774.4元／月，物业管理费为1142.4元／月，每3个月支付一次。2012年12月�原告与大丰勤思公司解除委托管理合同，将居然之家大丰市欧蓓莎家居市场的管理经营权先后委托给大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）、大丰智诚市场管理有限公司（以下简称智诚公司），并通知包括被告茅晓芹在内的所有经营户办理相关变更手续。2011年10月1日至2012年9月30日的租金、物业管理费被告茅晓芹已缴清。自2012年10月1日起至2014年6月10日止，被告茅晓芹累计欠租金、物业管理费合计63385元，经原告多次催要未果。现请求：1、判令被告茅晓芹立即腾退所租赁的大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1075号商铺，恢复原状；2、判令被告立即支付租赁期间直至腾退之日尚欠付的租金、物业管理费；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告茅晓芹辩称，我与大丰勤思公司签订租赁合同并承租涉案商铺属实，但合同签订时大丰勤思公司尚未成立，故该合同不具有合法性。原告恒信公司既不是租赁合同的当事人，也不是大丰勤思公司的代理人或权利受让人，故原告恒信公司诉讼主体不适格。大丰勤思公司将权利义务转让给原告，没有经过法定程序，也没有征得我的同意。我到居然之家市场是基于“十大品牌进来后计算租金”的口头承诺，现在十大品牌只进来几家，没有达到收取租金的条件。合同签订后，我对该商铺进行装潢后开始经营。我已缴纳部分租金、物业管理费，但对此没有证据。合同到期后，我没有缴纳租金、物业管理费。在此期间，我一直将商铺的门锁着，商铺内有样品。2013年10月，该商铺被停电，不能经营。如果原告作为出租方，应当承担我的经营损失。我在承租过程中没有享受到相应的权利，所以相应的缴纳租金和物业管理费的义务应当受到一定的限制。原告恒信公司要求我腾退商铺，支付租金�物业管理费不符合法律规定与合同约定。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人智诚公司辩称，我公司对原告恒信公司的各项主张及所举证据均无异议。对被告茅晓芹所举证据，我公司同意原告恒信公司的质证意见。请求法院支持原告恒信公司的诉讼请求。
经审理查明，居然之家大丰市欧蓓莎家居市场由原告恒信公司投资建成，恒信公司办理该市场房屋的所有权证和土地使用权证。2011年8月21日，恒信公司与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称苏州勤思公司）签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司（甲方）将其所有的“欧蓓莎国际购物中心（南区），商业物业为地面6层，地下1层，占地面积28348平方米，建筑面积55902平方米（含地下面积9192平方米），经营面积55902平方米委托苏州勤思公司（乙方）经营管理。”据此，苏州勤思公司在工商部门登记设立了“大丰勤思公司”，并以大丰勤思公司的名义从事管理经营活动。
2011年11月22日，大丰勤思公司（甲方）与茅晓芹（乙方）签订欧蓓莎租赁合同，该合同载明：“第一条、合作形式：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号1层，建筑面积为130.56平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为1075，公摊系数：1.2）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。第二条、合同期限：租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计12个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常缴纳）。具体免租期间为：①自2012年4月1日至2012年9月30日止；②自2013年4月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。第三条、经营范围：�方的经营品牌为居安宝，经营类别为地板。第四条、租金及付款方式：乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月21.25元，合同期内乙方共计应支付甲方租金33292.8元，每月租金2774.4元，每三个月支付一次租金。第五条、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米8.75元，每三个月支付一次物业管理费。第六条、履约保证金及付款方式：1、乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥2800元。2、本合同期满后，若甲、乙双方正常续约，则本合同期的履约保证金自动转作下个合同期履约保证金；若甲、乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将经营场地及设备设施完�地交回、结清相关费用后，退还履约保证金；若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的责任。第七条、质量保证金：为确保“先行赔付”制度的切实履行，乙方在交纳首期租金时，一次性向甲方交纳商铺质量保证金8000元。本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方撤场后所售商品或服务“三包”期满，经甲方核实无任何质量问题和纠纷，甲方在“三包”期满的6个月后将质量保证金（不计利息）返还乙方。第十二条、乙方未按第四至第十一条的约定向甲方支付租金等费用（含税款），经甲方催告后仍未缴纳的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，并追究乙方的违约责任。第十三条、装修：乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求。乙方的装修方案必须提前15天交甲方审批，所有装�材料必须符合国家防火和环保方面的要求，在甲方同意并签订装修协议后，方可进场装修，装修产生的垃圾需当天清运到甲方提供的指定地点。第十四条、乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好保留给甲方，未经甲方同意不得自行拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。第二十八条、合同终止：本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有关费用后，甲方将乙方所交的质量保证金、履约保证金（不计利息）六个月内退还乙方；若乙方商品发生三包问题或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留质量保证金、履约保证金并追究乙方的责任。”
协议签订后，被告交纳保证金11800元（其中履约保证金2800元、质量保证金8000元、服�保证金1000元）之后，按约入驻该市场从事经营活动。2012年3月4日，被告茅晓芹向大丰勤思公司出具申请书一份，载明：“关于房租缴纳的事情，3月4日下午先缴6000元房租，剩余3月底之前把二季度房租及9月份之前的房租及管理费缴清。”在合同履行过程中，被告茅晓芹已支付自2011年10月1日起至2012年9月30日止的租金16646.4元，物业管理费13708.8元。
2012年12月9日，恒信公司（甲方）与苏州勤思公司以及大丰勤思公司（乙方）签订终止合同协议书，约定：一、甲方委托乙方管理大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的职能至2012年11月30日终止。二、大丰勤思公司（苏州勤思公司在大丰市设立的公司）在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的经营管理期间发生的一切经营管理及业务往来等，即为苏州勤思公司的经营管理行为。三、乙方在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理期间所产生的与大丰欧蓓莎国际购物中心（南区管理有关的经营管理及因其行使管理职能而发生的民事纠纷，在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理工作（截止2012年11月30日）交接时全部移交给甲方，经甲方确认后，由甲方承担全部责任等内容。恒信公司、苏州勤思公司、大丰勤思公司均在该协议上盖章。2012年11月30日后，苏州勤思公司以及大丰勤思公司将相关管理中的权利义务及相关账目向恒信公司移交，但在移交过程中，就大丰勤思公司与茅晓芹间所签订的欧蓓莎书面租赁合同未能移交，并撤出恒信公司的欧蓓莎国际购物中心。
2012年12月，大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）接受恒信公司的委托对所属的欧蓓莎国际购物中心参与管理，并与其签订委托管理协议。
2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报上刊登通知，载明：“因本公司在居然之家欧蓓莎大丰店之经营管理权于2012年12月1日起移交给居然之家公司，故通知居然之家欧蓓莎大丰店所有经营户在2013年2月5日前来我司办理合同及相关票据的更换事宜。逾期，所有因未及时更换合同及票据带来的一切后果由经营户自行负责。”
2013年10月4日，居然之家公司向茅晓芹邮寄告知函载明：“致：茅晓芹女士（经营品牌居安宝地板），为了保证您的合法经营权，我市场已于2013年9月30日前多次通知您前来公司缴纳2012年4月至2013年9月物业费，共计叁万零叁佰伍拾肆元整（￥30354）。您未能在规定时间内来缴纳相关费用，我市场已默认您放弃此铺位的经营权及租赁权。现以书面形式再次函告，请您在3个工作日内缴清相关费用，否则我市场将依法进入诉讼程序。特此函告。大丰居然之家市场管理有限公司，2013年10月4日。”2013年9月1日，恒信公司与居然之家公司签订《委托管理协议》终止协议，约定双方委托管理协议职能至2013年9月10日止，未收取的租金、管理费等合同终止后经双方确认后由恒信公司直接收取等内容。
2013年9月10日，恒信公司与智诚公司签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司将欧蓓莎国际购物中心（南区）委托智诚公司管理等内容。之后，被告茅晓芹就2012年10月1日后的租金和物业管理费未能缴纳，双方也未再续签租赁合同，被告茅晓芹一直占用涉案商铺至今，原告恒信公司遂于2013年11月18日向本院提起诉讼，于2014年5月14日撤诉，双方协商未果，原告恒信公司于2014年6月12日再次向本院提起诉讼。
审理中，居然之家公司和智诚公司向本院出具说明，其对茅晓芹应收租金和物业管理费权利由委托人恒信公司直接享有等内容。
另查，大丰勤思公司的开业日期为2012年1月4日，注销日期为2013年12月13日。
上述�实，有双方当事人的陈述，大丰市欧蓓莎家居市场商铺租赁平面图、房产权证、商业地产委托管理合同、终止合同协议书、通知、委托管理协议、委托管理协议终止协议、欧蓓莎租赁合同、移交清单、欠缴租金和服务费明细表、情况说明、本院勘验笔录等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点：一、原告恒信公司的诉讼主体是否适格；二、原告恒信公司是否有权要求被告茅晓芹腾退案涉商铺，并恢复原状；三、被告茅晓芹欠付原告恒信公司租金、物业管理费的数额。
一、关于恒信公司的诉讼主体资格问题。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，大丰市欧蓓莎家居市场系恒信公司开发建设，恒信公司先后委托苏州勤思公司（大丰勤思公司）、居然之家公司、智诚公司管理该市场，被告茅晓芹与大丰勤思公司签订租赁合同，承租案涉商铺，其�有对该商铺使用、收益的权利，但同时也负有缴纳合同约定的租金、物业管理费的义务。大丰勤思公司以自己的名义与被告茅晓芹签订了租赁合同。该租赁合同签订时，大丰勤思公司尚未成立，存在主体资格瑕疵，属于效力待定合同。此后，被告茅晓芹向成立后的大丰勤思公司出具了关于缴纳租金及物业管理费的申请，又向大丰勤思公司履行缴纳租金、物业管理费的义务，可见双方已经实际享有合同权利或者履行合同义务，故租赁合同因大丰勤思公司的追认而溯及性地取得效力，故该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对缔约方具有法律约束力。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报发布通知，披露其原系居然之家欧蓓莎大丰店市场管理的受托人，该店经营管理权已移交给大丰居然之家市场管理有限公司。同时，大丰勤思公司�履行了披露委托人和第三人（欧蓓莎所有经营户，含被告茅晓芹）的义务，被告茅晓芹至今未举证在订立合同时如果知道原告恒信公司系委托人就不会订立租赁合同的证据，故该租赁合同对原告恒信公司与被告茅晓芹亦具有法律约束力。大丰勤思公司在撤离该市场时对未收租金、物业管理费的相关合同权利义务明确由恒信公司享有和承担，于法不悖。依照合同法规定，原告恒信公司作为市场管理委托人，诉讼主体适格，其依法享有向被告茅晓芹主张租金、物业管理费的权利。
二、原告恒信公司是否有权要求被告茅晓芹腾退案涉商铺，并恢复原状。租赁合同期限届满后，就案涉商铺，被告茅晓芹在未与居然之家公司、智诚公司、恒信公司续签租赁合同的情况下，被告茅晓芹继续承租该商铺从事经营，依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继�使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2013年10月1日起，被告茅晓芹与原告恒信公司订立不定期租赁合同。依照租赁合同约定，被告茅晓芹负有向原告恒信公司缴纳租金、物业管理费的义务。被告茅晓芹入驻后，依照约定投入资金对该商铺进行了装修。租赁合同第十四条约定：“乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。”可见，双方已明确约定，被告茅晓芹装修商铺的费用，用于折抵撤场时恢复原状的费用。依照租赁合同第十二条约定，被告茅晓芹欠付租金，构成违约，原告恒信公司有权解除合同。本院认为，原告恒信公司有权依照合同约定解除与被告茅晓芹�间的不定期租赁合同，并要求其腾退商铺，但被告茅晓芹不负有恢复原状的义务。
三、关于被告欠付商铺的租金、物业管理费数额问题。2012年10月1日至2013年9月30日期间，被告茅晓芹应依照合同约定给付原告恒信公司租金16646.4元、物业管理费13708.8元，合计人民币30355.2元。自2013年10月1日起至被告茅晓芹腾退商铺之日止，在不定期租赁合同期间内，被告茅晓芹应当按照合同约定的标准（租金2774.4元／月、物业管理费1142.4元／月）向原告恒信公司履行给付义务。关于被告茅晓芹辩称的十大品牌未进入免收租金的意见，因原告恒信公司不予认可，加之被告茅晓芹未举证证明，故本院不予采纳。被告茅晓芹称商铺曾被停电，不能经营，遭受损失，但其未举证证明。被告茅晓芹对此可另行主张，本案不予处理。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照�定全面履行自己的义务。大丰勤思公司以自己的名义与被告茅晓芹之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。大丰勤思公司作为原告恒信公司的市场管理受托人，在大丰勤思公司撤离后，其合同权利应由原告恒信公司享有，被告茅晓芹应按照合同约定履行向原告恒信公司支付租金、物业管理费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、被告茅晓芹返还原告大丰恒信置业发展有限公司所有的位于大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1075号商铺；
二、被告茅晓芹给付原告大丰恒信置业发展有限公司2012年10月1日至2013年9月30日的租金16646.4元、物业管理费13708.8元，合计30355.2元；自2013年10月1日起至被告茅晓芹腾退商铺并交房之日止，被告茅晓芹按3916.8元／月（含租金2774.4元／月、物业管理费1142.4元／月）的标准给付原告大丰恒信置业发展有限公司租金、物业管理费。
上述一、二项于本判决生效后10日内履行完毕。
三、驳回原告大丰恒信置业发展有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1385元，由被告茅晓负担。此款原告大丰恒信置业发展有限公司已预交，限被告茅晓芹于本判决生效后10日内直接向原告大丰恒信置业发展有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐�市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 朱亚平
二〇一四年十二月八日
书 记 员 程 艳
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人�
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之�的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决�裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。