山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莱州民初字第2426号
原告莱州市夏邱镇燕窝蒋家村民委员会。
法定代表人黄秀章，村民委员会主任。
委托代理人孙化尧，莱州市夏邱法律服务所法律工作者。
被告黄永生，男，1978年11月9日出生，汉族，农民，住莱州市夏邱镇燕窝蒋家村***号。
委托代理人任伯翱，男，1970年11月9日出生，汉族，城镇居民，住烟台市芝罘区青翠里***号，系被告朋友。
原告莱州市夏邱镇燕窝蒋家村民委员会与被告黄永生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莱州市夏邱镇燕窝蒋家村民委员会的委托代理人孙化尧、被告黄永生及委托代理人任伯翱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月30日，我方将房屋及场地（原银磊公司场地一部分）租赁给了被告黄永生，租赁期限为9年，年租赁费5万元，至2012年4月30日租赁费共计362500元，被告仅向我方支付了170000元，尚欠192500元未付，根据合同约定，被告应给付我方违约滞纳金。后经我方追要，被告以无款为由拒付，为维护我方的合法权益，诉请法院判令被告给付租赁费192500元，并给付利息；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，我没有按合同约定给付原告租赁费是因为原告一直没有完全履行合同，按照合同约定的范围交付房屋和场地，并且其应当交付给我的场地被周边其他业户逐渐挤占，呈被蚕食状态。原告的行为严重侵犯了我的合法权益，我曾多次向原告提出异议，但原告始终没有完全履约，所以我才根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，维护自己的权利，拒绝交纳租金。前期虽经当地司法所调解，我又交纳了部分租金，但并非出于我的本意。另外，原告的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。
经审理查明，2004年5月1日，原告与韩佳友签订了房屋租赁协议一份，约定将韩佳友所有的车间、伙房、宿舍及办公用房96间租赁给原告作为木材加工生产用房，租赁范围为东至水库东头生活用水井以东80米、南至水库北边、西至西厢房西墙外皮向西8米、北至北屋墙外皮至东西道北边，约定租金每年5万元，租赁期限自2004年5月1日至2014年5月1日，共计10年，并约定50万元租赁费分别在2004年房屋交付使用时付款10万元，2005年5月1日付款15万元，2006年12月30日前付款15万元，2007年12月30日前付款10万元，如原告违约按所欠款额5%滞纳金（按天计）给予韩佳友作为补偿。
2004年10月30日，原告与被告签订《ＸＸＸ承包蒋家村委（银磊公司）有偿使用协议》，约定承包范围为原木材厂的承包范围：东西长270米（东至井东80米），南北宽175米（到水库南堐），厂内有厂房、车间、伙房、宿舍及办公室等计96间（厂内东西长180米、南北宽70米），西至木材厂路东水沟以东，东至里子涧西边、血子山东仞，南至水库南堐向东一齐，北至东西大道北边，乙方必须保证车辆及人正常通行，归乙方管理使用。约定承包期限为9年（2005年4月30日至2014年4月30日），每年承包费5万元，约定交款方式为每年的承包费按4个季度上交，若不交承包费，原告有权给被告断电，并按承包费的5%加收滞纳金，不能拖欠，不能以任何理由影响承包费上交。并约定由村委负责把东坡及平台上的破石人员撵走。协议签订后，被告按协议约定在承租场地上进行经营活动，并缴付了租赁费5万元，其后又陆续缴付租赁费12万元，共计17万元。
上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的莱国用（95）字第250040号国有土地使用证、原告与韩佳友于2004年5月1日签订的《房屋租赁协议》及原、被告于2004年10月30日签订的《黄永生承包蒋家村委（银磊公司）有偿使用协议》、《蒋家村木材厂及东山西头承包告示》等在卷佐证。经质证，被告对三份证据真实性均无异议，但认为原告与韩佳友于2004年5月1日签订的《房屋租赁协议》和《蒋家村木材厂及东山西头承包告示》与本案无关。
审理中，原告认为根据法律相关规定，分期付款的合同诉讼时效的计算应以最后一期付款的日期为起算日期，因此本案未超出诉讼时效。同时增加诉讼请求，要求被告给付2012年第二季度的租赁费12500元、欠缴2007年至2012年第二季度租赁费的利息62704元及违约滞纳金1万元，诉讼请求总额增加为277704元。其主张的利息计算方式为：从2007年12月31日起到2012年7月23日止，近5年银行的平均贷款利率日息为万分之二点九一，按约定每季度的租金利息分别自下一季度的第一日起算，据此累计算得欠缴租金的利息总额为62704元。违约滞纳金根据租赁协议中约定被告未按时交纳租赁费应向原告支付欠款额5%的滞纳金，违约滞纳金为20.5万元×5%≈1万元。对此，被告辩称租赁协议上的违约处罚方式只约定了按租金的5%交纳滞纳金，并没有约定按银行贷款利率计付利息，对原告所计算的欠缴租金利息不予认可，对滞纳金的计算没有异议。
被告主张与原告签订协议后，原告始终未履行协议中约定的由村委负责把东坡及平台的破石人员撵走的义务，现在一直有人在东坡上破石，但由于这种侵权行为难以取得具体的直接证据，只有破石人员倾倒碎石的视频可以作为间接证据。另外还有沙德刚于2008年在原告出租给被告的场地东边盖了一些厂房，也侵占了被告的部分场地。同时原告租赁给被告的场地内还有水库一处，在协议前就已被原告租赁给黄郁鹏，合同期一直持续到原、被告的租赁协议生效后，这些均能说明原告并没有完全履行协议约定的交付责任，原告应承担违约责任，按照法律规定，被告有权不履行协议约定的付款义务。被告提交了本案所涉及的场地及其周边情况的卫星照片一张、视频光碟材料一份、同村村民黄文杰承认自己自2003年起在东坡破石的书面证明材料一份、黄郁鹏与原告签订的水库租赁协议一份。经质证，原告对卫星照片、视频材料及与黄郁鹏签订的水库租赁协议真实性均无异议，但认为黄文杰的证明材料内容与事实不符，且内容中并没有承认其确是在被告承租土地范围内破石的内容，不予认可；认为沙德刚于2008年盖厂房侵占了被告的场地不能做为原告未履行交付场地义务的理由，而应由被告自行负责；认为有人在路边倾倒碎石的视频不能证明原告在场地交付时未履行撵走东坡和平台上的破石人员的约定。原告承认在与被告的协议签订前曾将水库出租给黄郁鹏，但主张黄郁鹏由于水库的环境污染等客观原因，早就放弃了水库的承租使用，在原、被告的协议生效后，被告本身就可以使用该水库，被告也没有因使用水库与原承租人发生纠纷，说明是被告自己没有使用水库，而并非原告没有交付。原告主张在与被告的租赁协议签订后，已完全履行了合同中约定的义务，自己没有责任和义务在履行了协议约定的交付义务后还要负责保证被告承租土地的安全和充分使用，而且被告先后交纳了17万元即三年多的租赁费而从未对租赁土地的交付问题提出异议，说明被告对协议中约定的场地和厂房物资的交付履行是认可的，因此被告拖欠租赁费的辩解理由不成立，租赁费及违约滞纳金均应按协议约定履行。
本院认为，原、被告均认可双方签订的协议实为租赁场地及房屋的协议，本院确认双方的合同关系为租赁合同关系。根据民法通则关于时效问题的相关规定，被告拖欠租赁费处于持续状态，本案原告主张权利未超出诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。原告租赁场地及厂房物资后，又转租给被告经营，其签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点在于原告在场地租赁协议签订后是否按协议约定充分履行了场地交付义务。被告主张租赁场地范围内的东坡上一直有人破石，侵害了其承租利益，是因为原告没有履行协议中约定的由原告负责将东坡上的破石人员撵走的义务所致，但被告的视频中有人在东坡路边倾倒碎石及黄文杰的书面证据均不足以证明原告在交付场地时没有履行租赁协议中约定的将当时东坡上采石人员撵走的义务；被告主张沙德刚于2008年在场地东侧建厂房侵占了其部分场地，并不能构成协议签订时原告未交付该部分场地的理由，协议中也没有约定原告在协议期内对租赁场地始终负有管理义务，场地被侵占的问题应由被告自行处理；被告主张原告将租赁场地中的水库租赁给他人，导致自己不能使用，但被告不能提供证据证明原告未履行水库部分的交付义务，本院对被告的上述主张均不予采纳，故被告主张的因原告未充分履行租赁协议的交付义务，所以己方根据法律规定不履行交纳租赁费的抗辩理由不成立。原告要求被告给付租赁费，证据充分，理由正当，本院予以支持。原、被告的租赁协议中约定的滞纳金属违约惩罚性质，应认定为对合同违约金的约定，但原告既主张违约金，又参照银行利息计算逾期付款损失不妥，且其主张以日万分之二点九一计息高于中国人民银行规定的同期银行贷款的基准利率，至2012年9月30日，按中国人民银行规定的同期银行贷款的基准利率计算，被告欠缴的利息应为44695.13元，双方在协议中约定的违约金明显低于其实际损失，故本院只支持其赔偿损失的主张。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：
被告黄永生给付原告莱州市夏邱镇燕窝蒋家村民委员会租赁费205000元（截至2012年第二季度）及该款自2008年1月1日至2012年9月30日按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算的利息44695.13元，合计249695.13元；自2012年10月1日起至判决生效后确定给付之日止的欠款利息按中国人民银行规定的同期银行基准贷款利率计算，均限判决生效后十日内付清。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5466元，由原告负担551元，被告负担4915元；此款原告已交纳，由被告直接给付原告4915元，限判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于淑军
审 判 员 黄欣平
代理审判员 田光宇
二〇一二年九月三十日
书 记 员 任田田