甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第635号
上诉人（原审原告，反诉被告）张锐，曾用名张小军，男，汉族，生于1977年1月26日。
委托代理人孙光春，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）朱登兵，男，汉族，生于1979年1月1日。
被上诉人（原审被告）朱登忠，男，汉族，生于1981年7月22日。
被上诉人（原审被告）徐惠荣，女，汉族，生于1959年12月1日。
委托代理人汝新勇，男，汉族，生于1981年1月8日，系徐惠荣之子。
上诉人张锐因房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张锐及委托代理人孙光春、被上诉人朱登兵、朱登忠，被上诉人徐惠荣的委托代理人汝新勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2002年9月2日，酒泉市下河清农场建筑公司经理汝宗繁与酒泉河西实业公司法定代表人于国华及万柏君签订了协议，约定汝宗繁将自己所有的位于酒泉市肃州区仿古街40号1号楼3单元4楼北户、1单元5楼北户（以下简称“争议房屋”）房屋以174956元的价格出售给酒泉河西实业公司，约定酒泉河西实业公司在合同签订之日起半月内付款10万元，但需在6日内先付2.3万元，余款可以钢材、水泥等折价支付。由于酒泉河西实业公司的法定代表人于国华未履行上述协议，汝宗繁提出解除协议。2002年9月28日，汝宗繁与于国华签订了作废协议一份，约定双方于2002年9月2日签订的协议作废，协议中汝宗繁出售给酒泉河西实业公司的房屋汝宗繁全部收回，于国华同意并在作废协议上签了字。2002年11月10日，于国华隐瞒协议作废的事实，持作废的购房协议委托其子于永锋以酒泉河西实业公司的名义与原告签订了售房协议一份，约定原告以102960元的价格从河西实业公司以抵顶工资的形式购买争议房屋。售房协议签订当天，于永锋向原告出具证明一份，证明河西实业公司收到原告房款102960元。原告购买该房屋后于2003年7月11日与被告朱登兵签订了售房协议，约定由原告将争议房屋出售给被告朱登兵，双方约定房屋价格为51500元，被告朱登兵于同年7月10日前一次性预付购房款35000元，剩余款项于同年7月30日前办理产权移交手续后付清；单方撕毁合同一方支付另一方违约金3万元。2003年7月9日，被告朱登兵支付原告购房款35000元，原告即日起将房屋交付被告朱登兵。后因汝宗繁主张其为争议房屋的合法产权人，被告朱登兵遂搬出争议房屋，并向原告提出解除售房协议，原告同意后于2003年9月14日退还被告朱登兵预付款2万元，剩余15000元至今未退。
原审另查明：2003年9月8日，汝宗繁以自己系争议房屋的所有权人为由提起诉讼，请求判令被告朱登兵腾房并赔偿损失。原审经审理后认为争议房屋虽属于汝宗繁所有，但被告朱登兵购买房屋符合善意取得的条件，故以（2003）酒肃法民一初字第495号民事判决书判决驳回了汝宗繁的诉讼请求。宣判后汝宗繁不服，向酒泉市中级人民法院提出上诉，酒泉市中级人民法院（2004）酒中法民一终字第03号民事裁定书以原判认定事实不清，证据不足为由撤销（2003）酒肃法民一初字第495号民事判决书，并将案件发还重审。该案重审理后，原审认为酒泉河西实业公司涉嫌合同诈骗，故将案件移送酒泉市公安局肃州分局。2008年7月30日，于国华因持作废协议诈骗被判处有期徒刑5年。刑事案件处理过程中，酒泉河西实业公司未退赔被害人损失。2004年年底开始，该争议房屋由被告朱登忠（被告朱登兵之弟）以其从汝宗繁处11万元购得，且已支付购房定金4万元为由居住使用至今。汝宗繁去世后，其妻徐惠荣于2011年10月9日将房屋产权证办至自己名下。2014年12月15日，被告朱登忠联系被告徐惠荣后，双方协商继续履行被告朱登忠与汝宗繁生前达成的口头售房协议，为顺利过户，双方重新签订了房地产买卖契约，约定被告徐惠荣将争议房屋出售给被告朱登忠，房款为23万元，被告朱登忠于2014年12月15日前一次性付清房款。后被告朱登忠按照其与汝宗繁之间的口头协议支付被告徐惠荣剩余购房款7万元后将房屋产权证由被告徐惠荣变更至自己名下。
原审认为，原告与被告朱登兵之间签订的售房协议为有效协议。酒泉河西实业公司与原告之间签订的售房协议因酒泉河西实业公司无处分权且汝宗繁不予追认而自始未生效，酒泉河西实业公司因未退还原告购房款，公司法定代表人于国华因此承担了诈骗罪的刑事责任，房屋的所有权归于汝宗繁所有后，汝宗繁已将房屋出售给被告朱登忠，2004年底开始房屋由被告朱登忠居住使用，原告无权要求被告朱登兵返还房屋并支付占有使用费，故对原告要求被告朱登兵返还房屋并支付房屋占有使用费的请求不予支持。因汝宗繁主张房屋所有权致双方协商解除协议，原告向被告朱登兵退还部分购房款后负有退还余款的义务，原告认可其于2003年回通渭老家直至2008年返回酒泉的事实，且2015年1月中旬，双方仍就返还房屋退还房款的事宜进行协商，故对被告朱登兵要求原告退还剩余购房款的反诉请求予以支持，对原告关于被告朱登兵的反诉请求已过诉讼时效的答辩意见不予采信。原告与被告朱登兵之间的合同约定单方撕毁合同一方应支付另一方违约金3万元，但双方之间的合同实际是由双方协商解除的，且合同不能履行的原因是因于国华的诈骗行为所致，原告对此并无过错，故对被告朱登兵要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。汝宗繁将房屋收回后已去世，被告徐惠荣将房屋所有权证办至自己名下后又按汝宗繁生前与被告朱登兵达成的口头售房协议将房屋出售给被告朱登忠，朱登忠付清房款后将房屋所有权过户至自己名下，被告徐惠荣、朱登忠在房屋买卖过程中并无违法之处，二人不应承担向原告返还房屋的责任。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、原告张锐于本判决书生效之日起十日内退还被告朱登兵购房款15000元；二、驳回原告张锐的诉讼请求；三、驳回被告朱登兵的其他反诉请求；四、被告朱登忠、徐惠荣在本案中不承担责任。案件受理费5500元，由原告张锐承担。反诉费462元，由原告张锐承担162元，被告朱登兵承担300元。
上诉人张锐不服一审判决的理由为：1.原审认定事实错误。原审认定因汝宗繁主张房屋合法产权人，朱登兵遂搬出争议房屋错误。事实是汝宗繁于2003年9月8日以朱登兵侵犯所有权提起诉讼，朱登兵以房屋存在争议为由向上诉人提出解除合同，上诉人同意解除合同后退还购房款20000元，剩余15000元在朱登兵搬出房屋后予以退还。因上诉人并未将剩余15000元退还，被上诉人朱登兵拒不搬出房屋。故原审认定朱登兵在2003年9月14日退出房屋，认定事实错误。2.原审遗漏部分案件事实。原审对汝宗繁如何取得房屋所有权，徐惠荣如何办理房屋初始登记，朱登忠与其他被上诉人是否存在恶意串通的情形及被上诉人朱登兵何时向上诉人主张过债权没有审查认定。3.原审判决理由不当。根据物权法规定，上诉人取得房屋所有权符合善意取得的法律要件。于国华承担刑事责任后，汝宗繁违法占有了该房屋，但不能以此证明上诉人不享有所有权。且汝宗繁没有通过合法途径撤销上诉人与河西实业公司签订的房屋买卖合同，其强行占有房屋并处分的行为是无效民事法律行为。请求二审撤销原判第一、二、四项，改判被上诉人返还房屋并赔偿损失。
被上诉人朱登兵、朱登忠、茹新勇以原审判决合法的理由进行了答辩。
经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认，二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院认为：被上诉人徐惠荣之夫汝宗繁与甘肃省酒泉河西实业公司签订房屋买卖合同后，又协商解除了买卖合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，甘肃省酒泉河西实业公司并未实际取得买卖房屋所有权。甘肃省酒泉河西实业公司在其与汝宗繁的房屋买卖合同解除后又与上诉人张锐签订房屋买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条规定的无权处分行为，因该行为未经房屋所有权人汝宗繁的追认，故上诉人张锐亦未依法取得诉争房屋的所有权。本案中，上诉人张锐与甘肃省酒泉河西实业公司签订房屋买卖合同后，虽然支付了相应的买卖价款，但未办理不动产登记手续，且该买卖行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，故上诉人张锐主张其善意取得诉争房屋所有权的理由，与事实不符且无法律依据。被上诉人徐惠荣及其夫汝宗繁享有诉争房屋所有权的事实，有汝宗繁与甘肃省国有下河清农场签订的建设工程施工合同和徐惠荣于2011年10月9日办理房屋登记的事实证实，故上诉人张锐主张汝宗繁非法占有房屋与本案事实不符。因被上诉人朱登兵与上诉人张锐解除房屋买卖合同后，被上诉人朱登忠以签订、履行买卖合同的方式取得了房屋所有权并履行了房屋产权变更登记手续，故上诉人张锐主张由朱登忠、朱登兵返还房屋的请求无事实及法律依据。综上，原审认定事实清楚、适用法律准确、判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3559元，由上诉人张锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀泽
审判员 吴克东
审判员 王振生
二〇一六年二月十六日
书记员 许建华