成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第7216号
原告温某某。
委托代理人谭勇，四川瑞信杰律师事务所律师。
被告成都市柳岸酒店有限责任公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人谭某某。
委托代理人江澎，四川盛豪律师事务所律师。
原告温某某诉被告成都市柳岸酒店有限责任公司（以下简称“柳岸酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后依法适用简易程序进行审理。答辩期内，被告向本院提出管辖权异议。2013年9月10日，本院裁定驳回被告对本案的管辖权提出的异议。经被告上诉后，成都市中级人民法院于2013年11月25日裁定维持本院裁定。2014年1月13日，本案由审判员阳宇航公开开庭进行了审理。原告温某某的委托代理人谭勇、被告柳岸酒店公司的委托代理人江澎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温某某诉称，2010年10月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告向原告租赁成都市金牛区蜀汉路＊号＊幢第一层局部，用于经营酒店。合同约定被告每三个月提前向原告支付房屋租金，被告还需向原告缴纳10000元房屋租赁保证金；被告逾期超过30天不支付房屋租金或应补交的房屋租赁保证金，原告有权解除房屋租赁合同，且被告还将按年租金的10%赔偿原告。合同生效后，原告按约定交付了房屋，但被告近几年来多数情况下均未按合同约定时间交纳房租，并且还拖欠租赁保证金10000元。被告在2013年4月14日就应当交纳2013年4月15日至7月14日的房租19448.1元，经原告多次催收，被告仍未支付。2013年5月26日，被告还提出半年内不支付租金。为此，原告于2013年6月9日向被告发出《解除通知函》，解除双方的房屋租赁合同，并要求被告在收到函件的5日内撤出并交还所租赁的房屋，但被告拒不履行。故原告诉至法院，请求确认原、被告之间《房屋租赁合同》已解除，判令被告立即向原告腾退成都市金牛区蜀汉路＊号＊幢第一层房屋；判令被告向原告支付2013年4月15日至实际腾退租赁房屋之日止的房租并赔偿经济损失7779.24元（按当年租金的10%计算损失）；判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。
被告柳岸酒店公司辩称，柳岸酒店现被成都市经侦大队查封，造成整个酒店不能正常经营及后期投入。此外，酒店所处道路改造，影响酒店经营。现酒店经营状况十分恶劣，经营收入仅能支付员工工资及日常开销，无力支付原告租金。为此，我公司也向原告协商暂不支付租金。后因原告起诉才停止向其支付租金。故请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于成都市金牛区羊市街西延线蜀汉路＊号＊幢＊层商用房（档案保管号：权＊＊＊＊＊＊＊号，建筑面积98.56平方米）系原告温某某所有。2010年10月20日，原告温某某与被告柳岸酒店公司签订了房屋租赁合同，双方约定：被告柳岸酒店公司向原告温某某租赁讼争房屋作为酒店大堂和商务部，计租面积为70平方米。租赁期为7年，自2010年10月15日至2017年10月14日止。租金为每月84元／平方米，每年递增5%。被告柳岸酒店公司每三个月提前向原告温某某支付房屋租金，支付方式为现金或现金支票。每三个月提前支付，即在本合同签署之次日即支付2010年10月15日至2011年1月14日共三个月的房租，在第三个月的15日以前支付该月15日起共三个月的房租，随合同延续，则依次类推。房屋租赁的相关税费由被告柳岸酒店公司承担。合同生效之日起2天内，被告柳岸酒店公司需向原告温某某提供房屋租赁保证金10000元。在任何情况下，该保证金均不转为房屋租金。被告柳岸酒店公司应当按合同约定时间支付房租，若逾期15天不支付房屋租金，则已交房屋租赁保证金归原告温某某所有，且被告仍须在逾期15天的当月向原告温某某补交10000元的房屋租赁保证金；若逾期超过30天未支付房屋租金或应补交的房屋租赁保证金，原告温某某有权解除房屋租赁合同，并由被告柳岸酒店公司按年租金的10%赔偿原告，房屋装修归原告所有。若应付款项未按时支付，每逾期一天按1%支付罚金。在合同履行期间，未经原告温某某同意，被告柳岸酒店公司不得将房屋转租他人使用，否则原告温某某有权解除合同并按约定追究被告柳岸酒店公司的违约责任等相关权利义务。合同签订后，原告温某某向被告柳岸酒店公司交付了讼争房屋。被告柳岸酒店公司未向原告交付房屋租赁保证金10000元。经原告催收，被告柳岸酒店公司认可未交付房屋租赁保证金，并以前期运营成本高及市政建设等为由向原告申请减免房屋租金。在履行合同过程中，原告温某某的房屋租金均由成都威达建设工程股份有限公司（以下简称“威达公司”）代为收取。2013年4月，被告柳岸酒店公司又未在当月15日前支付2013年4月15日至7月14日的房屋租金。2013年5月26日，被告向威达公司递交了延期支付租金申请书，请求延期半年支付原告温某某及威达公司的房屋租金。该申请还载明已向威达公司支付了房屋租金200000元。2013年6月9日，原告温某某以邮政特快专递的方式向被告柳岸酒店公司发出了解除通知函，要求解除双方签订的租赁合同。
又查明，被告柳岸酒店公司股权由成都市经济侦查处查封。
以上事实，有原告的起诉状、房屋权属证书、房屋租赁合同、回函、延期支付租金申请书、解除通知函、EMS快递单、民事调解书、民事判决书及庭审笔录在卷为证。
本院认为，被告所承租的原告所有的房屋，不是被告公司财产。被告公司股权因刑事案件被查封，与本案无关联性，不影响原告行使民事权利，故被告主张先刑后民，中止审理本案的观点，本院不予支持。原、被告签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当恪守履行。本案争议焦点被告在履约过程中迟延交付房租是否存在免责事由，原告是否有权单方解除房屋租赁合同。被告辩驳其迟延支付是受420地震、市政建设等不可抗力因素的影响，且已向原告申请暂缓支付租金，不应承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。按照合同约定，2013年4月15日至7月14日期间的房屋租金，被告至迟应当在2013年4月15日前向原告支付。4.20地震时，被告已经迟延支付房屋租金。被告迟延履行后发生的不可抗力，不能免除其责任。被告单方递交的延期支付租金申请，并非原、被告双方对被告迟延交付租金达成合意，被告以此免责的观点不能成立。在履行合同过程中，被告确已迟延交付租金且已经达到双方约定的原告单方解除合同的条件，原告可以通知被告解除房屋租赁合同，且自解除通知到达被告时解除。庭审中，被告对收到原告的解除通知函及函件均无异议，故原告主张双方签订的房屋租赁合同已解除的事实，本院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，被告应当向原告腾退房屋，并向原告支付尚欠租金。原告主张被告支付2013年4月15日至实际腾退房屋期间的房屋租金，本院予以支持。对于解除房屋租赁合同后的房屋使用费，可以参照双方约定的房屋租赁费计算。按合同约定，租赁第三年时每月房租标准为84元／平方米×（1＋0.05）3-1=92.61元／平方米，第四年时每月房租标准为84元／平方米×（1＋0.05）4-1=97.24元／平方米。故2013年4月15日至2014年1月14日期间的房屋租金为92.61元／平方米／月×70平方米×6月＋97.24元／平方米／月×70平方米×3月=59316.6元。被告主张公司股东刘亮与原告签订了房屋租赁合同，现在的租赁合同仅是原合同的变更，刘亮支付的保证金10000元，应当冲抵未付房屋租金的观点，因被告未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。因一方当事人违约解除合同，守约方可以要求违约方承担相应的民事责任。本案中，原告未提供产生损失的证据，但从双方履行租赁合同的情况看，原告未收到租金确有资金利息损失。原告主张按租赁合同约定的违约当年年租金的10%计算违约损失，即7779.24元赔偿损失，以庭审辩论终结为时间点计算被告所欠原告的房屋租金及使用费的利息损失看，该金额确已超过造成损失的百分之三十，故被告要求调整原告主张的违约损失的请求，本院予以支持。对于原告的损失本院参照中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率予以确定。被告所欠原告的债务，在原告的债权得以实现前将持续产生利息损失。根据公平原则和诚实信用原则，应当持续计算损失，但原告仅主张损失为7779.24元，故对原告损失以尚欠租金及使用费为基数、按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率计算，在7779.24元的限额内予以赔付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告温某某与被告成都市柳岸酒店有限责任公司签订的房屋租赁合同于2013年6月9日解除。
二、被告成都市柳岸酒店有限责任公司在本判决生效后十日内向原告温某某腾退成都市金牛区羊市街西延线蜀汉路＊号＊幢＊层商用房并支付房屋租金、使用费59316.6元（算至2014年1月14日），2014年1月15日至实际腾退之日止的房屋使用费按约定租金标准计算至实际腾退之日止。
三、被告成都市柳岸酒店有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告温某某损失（损失以2013年4月15日起至本判决生效之日止，被告所欠原告的房屋租金及使用费为基数，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款基准利率计算，在7779.24元的限额内予以赔付）。
如果未按照生效法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费642元，由被告成都市柳岸酒店有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 阳宇航
二〇一四年二月二十八日
书记员 何 娜