四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终1764号上诉人（原审被告）：成都海玉电缆有限责任公司，住四川省成都市高新区（西区）古楠街316号。法定代表人：李发海，总经理。委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都高新区住房保障中心，住四川省成都市高新区天府大道北段**号。法定代表人：蒋平。委托诉讼代理人：黄如鑫，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑶函，国浩律师（成都）事务所实习律师。上诉人成都海玉电缆有限责任公司（以下简称海玉电缆）因与被上诉人成都高新区住房保障中心（以下简称住保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。海玉电缆的上诉请求：一、依法撤销（2016）川0191民初10883号民事判决，发回重审或依法改判为驳回住保中心2014年12月31日以后的判决；二、一审二审诉讼费由住保中心承担。主要事实和理由：一、一审法院对海玉电缆在一审阶段提出的反诉未予处理，属于严重程序违法；二、一审法院错误认定海玉电缆对房屋的实际租用期限，导致事实认定错误，应予纠正。住保中心答辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院依法维持。住保中心向一审法院起诉请求:一、海玉电缆向住保中心支付2014年1月1日至2016年7月1日租金，1247400元；二、海玉电缆向住保中心支付逾期支付租金的滞纳金，计算方式为：按照合同约定日租金三倍的标准计算，从2014年1月1日起计算至实际支付之日。一审认定事实：住保中心与海玉电缆于2012年12月签订了《高新区公共员工住房房屋租赁合同》，约定住保中心将位于成都高新西区天骄路×××号7栋整栋共计44套房屋出租给海玉电缆作为住宅使用，出租房屋总面积为4620平方米。租赁期限为2013年1�1日至12月31日，租金按年支付，年租金为498960元。合同第九条约定：“……5、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面由乙方和房屋使用方共同向甲方提出续租申请。如甲方同意，则按规定办理续租手续，并另行签订房屋租赁合同。”；合同第十二条约定：“……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的叁倍向甲方支付滞纳金。”。合同签订后，住保中心于2012年12月向海玉电缆交付涉案房屋，海玉电缆向住保中心支付租金498960元及保证金44000元。此后便未再支付租金。对于合同到期以后是否交还房屋的问题，住保中心主张合同到期后海玉电缆仍旧实际使用涉案房屋，并向法庭提交了《关于顺江三期7栋公寓漏水问题的情况说明》、《关于天骄路388号7栋公寓减免租金的申请》予以证明，海玉电缆对于上述两份证据的真实性、合�性予以认可，但主张合同到期后通知住保中心办理交还手续，但住保中心未前来收房。对此，一审法院认为，根据住保中心提交的上述两份证据，均可证实直至2015年1月海玉电缆仍然在使用涉案房屋的事实。且海玉电缆未向法庭提交证据证明其已向住保中心交还房屋，故对于海玉电缆的主张不予采纳。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，海玉电缆与住保中心签订的《高新区公共员工住房房屋租赁合同》到期后，未签订书面的租赁合同，但海玉电缆实际继续占有使用涉案房屋，住保中心与海玉电缆之间建立了不定期租赁的关系，海玉电缆应当向住保中心支付租金，对于租金标准参照双方之前签订的《高新区公共员工住房房屋租赁�同》约定的每年498960元认定，对于住保中心要求海玉电缆支付2013年1月1日至2016年7月1日期间的租金的主张予以支持。因双方在庭审中均同意将住保中心已收取的保证金44000元予以抵扣，故海玉电缆应向住保中心支付租金1244980元。对于逾期支付租金的滞纳金，因双方签订的合同已经终止，住保中心不能依据原合同的约定向海玉电缆主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，海玉电缆应当在一年租赁期届满时向住保中心支付租金，海玉电缆迟延支付租金导致住保中心产生利息损失，海玉电缆应当予以赔偿，故对于住保中心要求海玉电缆支付滞纳金的主张部分支持。滞纳金的计算方式应为：以2014年1月1日至12月31日期间的租金498960元为基数，从2015年1月1日开始计算至实际付清之日为止；以2015年1月1日至12月31日期间的租金498960元为基数，从2016年1月1日开始计算至实际付清之日为止；以2016年1月1日至7月1日期间的租金247060元为基数从2016年7月1日开始计算至实际付清之日为止。以上均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海玉电缆于判决生效之日起十五日内向住保中心支付2014年1月1日至2016年7月1日期间的租金1244980元；二、海玉电缆于判决生效之日起十五日内向住保中心支付逾期支付租金的滞纳金（计算方式为：以498960元为基数，从2015年1月1日开始计算至实际付清之日为止；以498960元为基数，从2016年1月1日开始计算至实际付清之日为止；以247060元为基数从2016年7月1日开始计算至实际付清之日为止。以上均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；三、驳回住保中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费33842元，由海玉电缆承担。二审中，海玉电缆提交《7栋公寓退租清点单》一份，拟证明在2015年6月25日海玉电缆已经实际退租。住保中心对该份证据真实与予以认可。经组织双方对账，双方一致确认截止至2015年6月25日，海玉电缆的欠付租金金额为738187.40元。二审中，海玉电缆主张实际的退租时间为2015年1月份。二审中，各方对一审查明的其他事实均无异议。本院依法予以确认。本院认为，海玉电缆与住保中心签署的《高新区公共员工住房房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据本案查明事实，海玉电缆对于从2014年1月日起再未交付租金的事实不持异议，本案争议焦点为：海玉电缆的实际退租时间究竟是2015年1月还是2015年6月25日。根据本案查明事实，海玉电缆提交的退租证据为2015年6月25日所确认形成，并无证据证明其已经在2015年1月份退租的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民�院关于适用的解释》第九十条“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对于海玉电缆认为其已经在2015年1月份退租的主张，本院依法不予支持。根据二审中海玉电缆提供的《7栋公寓退租清点单》，本院确认案涉房屋的退租时间为2015年6月25日，并根据双方二审对账情况，确认海玉电缆欠付的租金金额为738187.40（498960+239227.40）元。同时因双方在一审中均同意将住保中心收取的保证金44000元从欠付租金中扣除，故海玉电缆应付的租金总金额为694187.40元。具体滞纳金计算则为：从2014年1月1日至12月31日期间的租金以498960元为基数，从2015年1月1日开始计算至实际付清之日止。从2015年1月1日至6月25日期间的租金以239227.40元为基数，从2015年6月25日开始计算至�际付清之日止。另，关于海玉电缆上诉认为一审未受理其提出的反诉请求，属于严重程序违法的主张，因海玉电缆并无证据证明曾经向一审法院提出过反诉，本院不予支持。综上，海玉电缆的上诉请求部分成立，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10883号民事判决；二、成都海玉电缆有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向成都市高新区住房保障中心支付2014年1月1日起至2015年6月25日期间的租金694187.40元；三、成都海玉电缆有限责任公司于本判决生效之日起十五�内向成都高新区住房保障中心支付逾期付款的滞纳金（计算方式为：以498960元为基数，从2015年1月1日开始计算至实际付清之日止。以239227.40元为基数，从2015年6月25日开始计算至实际付清之日止。以上均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；四、驳回成都高新区住房保障中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费33842元，由成都海玉电缆有限责任公司负担10741元，由成都高新区住房保障中心负担23101元。二审案件受理费6005元，由成都海玉电缆有限责任公司负担1905元，由成都高新区住房保障中心负担4100元。审判长 夏 伟审判员 张菲菲审判员 尹�二〇一七年三月三十日书记员 罗锦来