湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂张湾民二初字第00324号
原告湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市东岳路**号。
法定代表人吕国庆，该公司董事长。
委托代理人许琴。代理权限：一般代理。
委托代理人操昶，湖北诚智成律师事务所（湖北省武汉市武昌区中山路凤凰大厦B栋2单元702号）律师。代理权限：一般代理。
被告谢斌。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所（湖北省十堰市五堰鼎泽峰大厦3-502号）律师。代理权限：一般代理。
委托代理人王志，湖北瑞泰律师事务所（湖北省十堰市五堰鼎泽峰大厦3-502号）律师。代理权限：一般代理。
原告湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）诉被告谢斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法由审判员骆红梅适用简易程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告翔龙公司的委托代理人操昶、许琴，被告谢斌的委托代理人汪峰、王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翔龙公司诉称：2010年3月2日，我公司与被告谢斌签订《商品房预售合同》，合同约定：被告谢斌购买我公司开发的翔龙半山尚1幢1单元1001号房屋，该房屋预测建筑面积为123.91平方米，每平方米单价为2545.88元。商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异的，房屋单价不变，房屋总价款以房管局地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以合同约定单价，实行多退少补；买受人若逾期支付房款，应�日万分之五支付违约金。同时该合同附件六补充协议还约定，买受人需在办理房屋产权登记手续前一个月内，以出卖人通知为准，支付办理所需税费，否则出卖人有权自通知办理产权第31日起，按购房总价日千分之五收取违约金。2011年6月14日被告谢斌所购商品房的房屋产权登记面积经十堰市房地产测绘中心测绘确定为126.96平方米，被告谢斌应按合同约定向我公司支付产权面积补差款7765元，住宅专项维修基金7618元。2011年9月21日，我公司向被告谢斌发出了产权办理的通知，告知其需支付上述费用，并提交相关资料办理房屋产权登记。但被告谢斌在收到通知后，未在合同约定的期限内向我公司支付上述款项，拖延至2012年8月18日才支付。依合同约定，因被告谢斌逾期支付产权面积补差款及住宅专项维修资金，依法应按合同约定的违约金计算标准，向我公司支付自2011年9�1日起至2012年8月18日止的逾期付款期间的违约金共计14774元（面积补差款按日万分之五，住宅专项维修资金按日千分之五计付）。为维护我公司的合法权益，请求法院依法判令被告谢斌向我公司支付违约金14774元，并承担本案的诉讼费用。
原告翔龙公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：原告翔龙公司与被告谢斌签订的《商品房预售合同》一份（复印件）。①依据合同第3、4条约定，被告谢斌购买其公司开发的翔龙半山尚1栋；②依据合同第8条约定，商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定房屋单价不变，房屋总价款以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以合同约定单价，实行多退少补；③依据合同第7条约定，买受人若逾期支付房款，应按日万分之五支付违约金；④依据合同附件六补充协议的约定，买受人需在办理房屋产权登记手续前一个月内，以出卖人通知为准，支付办理所需税费，否则出卖人有权自通知办理产权第31日起，按购房总价日千分之五收取违约金。
证据二：《房地产勘测报告书》（复印件）。证明被告谢斌所购商品房的房屋产权登记面积经十堰市房地产测绘中心测绘确定，其应按合同约定向其公司支付产权面积补差款及住宅专项维修资金。
证据三：《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》（复印件）。证明商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，具体标准为高层房屋（八层以上含八层）每平方米建筑面积按照建筑安装造价1200元／㎡的5%交存。
证据四：十堰市住房维修基金管理中心《证明》一份。证明翔龙半山尚1-4号楼的住房维修基金，已由原告翔龙公司全部垫付。
证据五：十堰晚报《公告》。证明2011年7月30日，原告翔龙公司通过报纸公告的方式，通知了翔龙半山尚1-4栋楼的业主，需提交办理产权登记资料并支付产权面积补差款及产权登记所需的税费，以便办理房屋产权登记。
被告谢斌辩称：我对原告翔龙公司要求交纳的房屋维修基金数额和其他费用存在争议，依据双方签订的《房屋预售合同》附件六的约定，我委托其办理房屋产权证的代理条件不成就，办理房屋权属登记应由购房人提出申请，故我们与原告翔龙公司之间代为缴纳房屋维修基金的委托关系不能成立，其无权要求我们支付房屋维修基金的违约金。且原告翔龙公司于2012年4月左右才向十堰市住房维修资金管理中心缴纳的住房维修资金，而要求我们从2011年9月1日起支付违约金，毫无道理，也违反了其发布的（2013）9号公告，关于2013年3月31日前缴纳房屋维修基金就不再收取违�金的意思表示。即使原告翔龙公司代为缴纳房屋维修基金属于善意行为，损失利率按照同期人民银行借款利息计算才是妥当的。原告翔龙公司以在报纸上公告的方式通知我们交纳面积补差款等费用，不具有准民事法律行为的法律效果。原告翔龙公司主张按日万分之五计算违约金不符合合同的约定。综上，原告翔龙公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
被告谢斌为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：原告翔龙公司与被告谢斌签订的《商品房预售合同》。证明原告翔龙公司主张房屋面积补差款违反法律规定（不得超过3%），面积补差款不能使用合同第六条的约定，主张从2011年9月1日起计算违约金没有合同约定依据（合同中没有以公告方式通知交纳面积补差款及违约金的约定）。同时，维修基金系委托办理事项，基于双方对委托事项存在争议，因此，委托代为交纳维修基金法律行为不成立，原告翔龙公司主张要求支付维修金并承担违约金无依据。
证据二：2013年原告翔龙公司的9号通知。证明原告翔龙公司通知包括被告谢斌在内的业主于2013年3月31日前交纳维修基金，并通知如果逾期不交纳才计算逾期交纳利息等损失或违约金。
证据三：被告谢斌交纳房屋维修基金及面积补差款的票据。证明被告谢斌交纳本案争议款项的时间及违约与否。
证据四：十堰市中级人民法院二审判决书。证明从2013年3月31日起算交纳维修基金的违约金的事实已构成预决的事实，基本不允许被推翻。
经庭审质证，被告谢斌对原告翔龙公司提交的五份证据的真实性、关联性、合法性无异议，只是对其证明目的有不同意见。原告翔龙公司对被告谢斌提交的四份证据的真实性、关联性、合法性无异议，亦是对其证明目�有不同意见，对以上证据本院依法予以采信。
经审理查明：2010年3月2日，原告翔龙公司与被告谢斌签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0048939），被告谢斌购买原告翔龙公司开发的位于十堰市张湾区凯旋大道10号“翔龙半山尚”1幢1-10-1号商品房一套。合同约定该商品房预测建筑面积123.91平方米（其中套内建筑面积102.78平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面21.13平方米），每平方米单价为2545.88元，总金额为315460元。该合同第六条“付款方式与期限”第3款约定：在签订本合同时，买受人已向出卖人支付（首付款）人民币245460元，余款人民币70000元，双方约定通过银行按揭方式支付。办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准”。第七条：买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按应付款的日万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地�测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“翔龙半山尚项目前期物业服务由十堰翔龙世纪物业管理有限公司提供”。该附件第（一）项第9条约定，物业公司按合同约定规范使用住房专项维修资金。合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门为准），否则出卖人有权通知办理产权从第31日起按购房总价的日5‰收取违约金”。2011年6月14日，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定被告谢斌所购房屋的建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米。2011年7月30日，被告翔龙公司在《十堰晚报》�发布办理产权登记的公告，通知翔龙半山尚购房业主自公告发布之日起七日内，向其提交办理产权登记资料，并交纳产权面积补差款、办理产权所需税费等相关费用。2012年3月12日，原告翔龙公司将被告谢斌购买商品房所属的1幢所有商品房的住房维修资金向本市住房维修基金管理中心进行了缴存，其中包含被告谢斌应交存的首期住宅专项维修资金7618元（126.96㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房维修基金管理中心向原告翔龙公司出具了房屋维修基金已缴交通知单。2013年3月十堰翔龙世纪物业管理有限公司向各业主发布2013【09】号通知，通知各业主“翔龙半山尚自交房投入使用后，为保障全体业主顺利办理房屋产权证，翔龙地产自2012年分别为各楼栋垫付了维修资金，物业管理处通过各种方式对业主进行了催缴，但仍有个别业主未及时交纳，现接翔龙地产通知，即日�自2013年3月31日前请未交纳维修资金的业主到管理处财务部交纳，若在规定期限内未交纳的业主，翔龙地产将按照翔龙地产垫付维修资金之日起至交纳时间止每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，请未交纳维修资金的业主尽快交纳”。2012年8月18日，被告谢斌向原告翔龙公司交纳了维修基金7618元和面积补差款7765元。原告翔龙公司以被告谢斌未按其公告的时间交纳住房维修资金和面积补差款为由诉至本院，诉请谢斌按日万分之五支付面积补差款的违约金，按日千分之五支付住宅专项维修资金的违约金，共计14774元。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告谢斌与原告翔龙公司签订的《商品房预售合同》第八条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。在合同履行过程中，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米，被告谢斌应按合同的约定支付面积增加部分的补差房款7765元（2545.88元／㎡×3.05㎡）。该房款经原告翔龙公司催收后，被告谢斌应当及时交纳，逾期不交应按合同的约定从原告翔龙公司公告催收第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面积补差款为本金，按合同约定的日万分之五支付违约金。双方在《商品房预售合同》中第十条第2项约定“以上条款的告知可采取电话、短信、邮寄、媒体告知等方式”，故原告翔龙公司于2011年7月30日在本地媒体《十堰晚报》上公告，通知各业主需提交办理产权登记资料并支付产权面积补差款及产权登记所需的税费，以便办理房屋产权登记具有民事行为的效力，被告谢斌辩称原告翔龙公司以在报纸上公告的方式通知其交纳面积补差款等费用，不具有准民事法律行为的法律效果有悖双方的约定，本院不予采信。
房屋维修基金是在商品房买卖过程中，应当由商品房的买受人，即本案中的被告谢斌支付的法定费用，其支付标准和金额均有法律规定。原、被告双方在签订的售房合同附件六第一条最后一款中约定，“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的”，买受人应当如期交纳有关费用，逾期则应当按约承担违约责任。本案中原告翔龙公司并未提供买受人的委托手续，买受人当庭亦未认可委托，因此双方基于该条的权利义务并不存在，但原告翔龙公司根据本地区商品房买卖过程中的惯例，按照法律规定的�准为被告谢斌等买受人向行政主管部门垫付了应当由买受人交纳的房屋维修基金。原告翔龙公司的垫付行为既是为了买受人的利益，也是一种善意行为，原告翔龙公司要求被告谢斌支付房屋维修基金7618元合理，但被告谢斌已按原告翔龙公司的通知在2013年3月31日前向其交纳了维修基金，原告翔龙公司亦应按通知的意思表示，不再收取费用，即其主张的违约金，故原告翔龙公司诉请被告谢斌支付住宅专项维修基金7618元及违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告谢斌于本判决生效之日起十日内向原告湖北翔龙房地产开发有限�司支付房屋面积补差款的违约金1371元。（以7765元为本金，从2011年9月1日起至2012年8月18日止353天，按日万分之五计算）；
二、驳回原告湖北翔龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告谢斌未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费169元，由原告湖北翔龙房地产开发有限公司负担153元，被告谢斌负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行，帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）
审判员 骆红梅
二〇一四年七月二十日
书记员 秦 空
附本判决适用的法律、法规、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、�助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑
面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约