广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初2571号
原告：郑展鸿，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××129X。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：王楚炫，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4522（亦系第三××××的法定代理人，与郑某系母子关系）。
第三人：郑梓匡，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1277。
第三人：郑仲庭，男，汉族，住东省中山市，公民身份号码×××129X。
第三人：郑某。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
负责人：韩玉明。
委托代理人：吴婕妮、李玉萍。
原告郑展鸿诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同郑华庆、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，因郑华庆已死亡，依法追加其第一顺序法定继承人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某及交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑展鸿委托代理人谢洪雁，第三人交行中山分行委托代理人吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年5月1日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺，认购楼价为296920元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期楼款228400元及办证契税费用7632元。2005年5月25日，原告与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺，该物业建筑面积为228.4平方米，购房总价为296920元。合同签订当日，原告向被告支付商铺余款68520元，被告同时将涉案商铺交付给原告，原告实际占有使用商铺至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认郑华庆与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；被告吉雅公司、第三人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认郑华庆与交行中山分行签订的借款合同、抵押合同无效；第三人交行中山分行协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺的房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.三乡吉雅花园认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.收款收据；4.综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；5.租赁合同、物业服务费收据、缴交证明。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
因第三人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某下落不明，本院依法于2016年3月18日公告通知第三人应诉。公告期限届满，第三人未到庭应诉。
第三人交行中山分行辩称：1.吉雅公司与郑华庆签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、郑华庆签订的个人住房抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与郑华庆签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。
被告交行中山分行提供了郑华庆的按揭贷款相应证据材料。
经审理查明：2004年5月1日，原告与被告吉雅公司签订《三乡吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺，认购楼价为296920元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期楼款228400元及办证契税费用7632元，被告同时向原告出具了收款收据。2005年5月25日，原告与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺，该物业建筑面积为228.4平方米，每平方米单价为1300元，购房总价为296920元。付款方法为一次性付款，总楼价296920元在签署本合同时已全部一次性付清，交楼时间为2006年12月30日；合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付商铺余款68520元，吉雅公司同日与原告签订吉雅花园物业交接书将涉案商铺交付给原告使用至今。原告认为，其已依约向被告支付了全部商铺款，商铺且已交付给原告实际占有使用多年，但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书，于2016年1月27日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇XX花园XX号商铺买方姓名为郑华庆，建筑面积为228.4平方米，购房总价为646372元，签约日期为2004年6月2日，备案登记日期为2004年6月10日；涉案房地产于2004年7月28日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为387000元。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告郑展鸿；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇XX花园XX号商铺，借款人为郑华庆，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为387000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
郑华庆（公民身份号码××）于2013年12月15日因病死亡，郑华庆与王楚炫系夫妻关系，郑华庆与郑梓匡、郑仲庭、郑某系父子关系。
本案审理过程中，本院于2016年6月7日派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告郑展鸿出租给黄志鸿使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；原告已向被告支付商铺款296920元，吉雅公司向原告出具了支付购房款收据。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在郑华庆名下，又以郑华庆的名义与交行中山分行签订个人购房借款合同，并将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，郑华庆与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，郑华庆与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效。因郑华庆已死亡，依照继承法规定其权利义务由其第一顺序继承人承受，被告吉雅公司及郑华庆的第一顺序继承人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某应协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，郑华庆与交行中山分行、吉雅公司三方之间签订的个人购房借款合同也应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告吉雅公司、第三人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认郑华庆与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同无效；
二、第三人王楚炫、郑梓匡、郑仲庭、郑某与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
三、确认郑华庆与第三人交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》、《押抵合同》无效；第三人交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇XX花园XX号商铺的商品房抵押登记手续；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告郑展鸿办理位于中山市三乡镇XX花园XX号商铺的房地产权属证书。
案件受理费5754（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
人民陪审员 梁加成
二〇一六年六月二十日
书 记 员 余 伟
林雷
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