山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终775号
上诉人（原审被告）：程富忠，男，1965年8月29日出生，汉族，农民，住聊城经济开发区。
上诉人（原审被告）：付俊华，女，1968年11月23日出生，汉族，农民，住址同上，系程富忠之妻。
二上诉人共同委托诉讼代理人：唐恒伟，聊城高新鼎晟法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：张祥军，男，1968年11月1日出生，汉族，公司职工，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：孙丽茹，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小荣，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
上诉人程富忠、付俊华因与上诉人张祥军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
程富忠、付俊华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：
原审依据评估报告判决，属认定事实错误，该评估报告评估内容笼统，不具有唯一性、确定性，对本案判决不能产生证据的效力。在原审时该评估公司评估未通知上诉人方，对其评估的程序及公正性上诉人持有异议。另外，本案系因农村宅基地纠纷所致，买卖合同无效后对于张祥军所诉称的损失其请求不具有相关法律的支持。对于宅基地拆迁后其相应的增值部分是基于农村集体土地拆迁后的相应部分，张祥军非该集体成员，对因宅基地被征用后所产生的相应增值部分其不享有主张的权利。原审认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法裁决。
张祥军辩称：一、上诉人的理由不具体，不明确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。本案纠纷经过四次诉讼，《房屋买卖协议》是否有效已经人民法院认定，该协议虽被认定为无效，但双方当事人均是基于真实意思表示支付的购房款和交付的房屋。在2010年10月12日，答辩人再次向程富忠支付6万元。由于房屋拆迁，被答辩人一方因为有利可图而反悔，借住法律对其有利的规定，违背诚实信用原则向法院主张购房合同无效。答辩人是基于对被答辩人的信赖而与其签订房屋买卖合同，在签订中，被答辩人具有明显的过错，其更清楚出卖房屋的性质，购房协议签订与其主张确定协议无效时隔六年，故被答辩人应对答辩人承担主要赔偿责任。一审法院判决被答辩人向答辩人承担赔偿，并无不当，适用法律正确。被答辩人的上诉请求不具体，不明确，无适合法律依据，应驳回其上诉请求。二、本案涉及的租房补贴和搬迁补偿费用系答辩人的实际损失，被答辩人应承担此项损失。房屋买卖合同虽经法院认定为无效，但自2007年9月29日至房屋被拆迁，房屋一直由答辩人占有，后期也一直由答辩人居住，因拆迁所产生的租房和拆迁费用实际为答辩人的损失，被答辩人违反诚实信用原则领取租房补贴和搬迁补偿费用明显存有重大过错，应对答辩人的此项损失承担赔偿责任。法庭调查时，张祥军又补充了答辩理由：原审法院经张祥军申请，委托有资质的鉴定机构作出的鉴定结论符合法律规定，可以作为定案的依据。上诉人在原审中并未提出对评估报告重新鉴定申请，应视为其认可鉴定结论的法律效力，其上诉理由中又不认可该评估报告的主张不应得到支持。本案为房屋买卖合同纠纷，根据地随房走的原则，其最终获得补偿的依据就是涉案房屋的面积，故上诉人的上诉请求不成立，不应得到法院的支持。
张祥军上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判二被上诉人赔偿上诉人经济损失529043.6元；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一审认定上诉人与二被上诉人之间对造成合同无效存在的过错相同，属于认定事实错误，二被上诉人违反诚实信用原则是导致合同无效的主要责任方，过错明显较大。1、本案的事实是上诉人与二被上诉人于2001年即达成了购买涉案房产的意向，双方于2007年9月29日签订了书面的房屋买卖协议，上诉人支付了全额的购房款83000元。2010年10月，二被上诉人无故向上诉人要求增加购房款，经中间人说和，上诉人再次向被上诉人交付6万元，并保证“以后如有政府拆迁及一切补偿款与卖方无关，产权及补偿归买方所有。”二被上诉人多次反悔，是为了得到房屋拆迁后的巨大经济利益，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第四条的规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”其行为应当受到法律的制裁和道德的谴责。二被上诉人作为出卖人在出卖房屋时有多处宅基地及房屋，在出卖房屋多年后为了获取拆迁所能得到的经济利益而反悔，二被上诉人的过错较大，应当承担百分之八十的过错责任，故应当赔偿上诉人经济损失462855.4元（计算方式为4141元/平方米×174.25平方米×80%）。二、自2010年10月12日起，该房屋一直由上诉人居住，在拆迁时面临需要租房居住及搬迁花费的也是上诉人，故基于房屋拆迁产生的租房补贴71094元、搬迁补偿费2613.75元也是上诉人的实际损失，二被上诉人应当补偿。二被上诉人也曾在购房时保证“以后如有政府拆迁及一切补偿款与卖方无关，产权及补偿归买房所有”。故两项款项58966.2元［计算公式为（71094+2613.75）×80%］应当由二被上诉人赔偿。三、在一审案件审理中，为确定房屋的价值，经上诉人申请由一审法院对房屋的价值进行了评估，产生的评估费7222元。该费用是上诉人预交的费用，应当由败诉方即二被上诉人承担。综上，一审法院在审理此案时认定事实不清，特提起上诉，请依法判如所请。
程富忠、付俊华辩称：上诉人上诉请求无事实及法律依据，其上诉称被上诉人方过错责任明显较大无相关证据予以证实。在本案中上诉人作为城镇居民且拥有多套楼房居住，其向被上诉人购买房屋的本意系基于农村宅基（临近城区）面临拆迁，为了谋取相关利益购买涉案房屋，在上诉人知悉农村宅基不能买卖且不能卖予集体之外的城镇居民时，被上诉人为了维护本人及集体的相关利益，通过诉讼判决买卖合同无效，该合同无效的原因系违反了国家相关禁止性规定，非上诉人所称系反悔所致，即便该买卖成立，拆迁后对于因拆迁所取得的增值部分上诉人也不享有该部分权利。拆迁安置费用系针对农村集体成员拆迁时所做出的补偿，该补偿协议明确为被上诉人，上诉人对此不享有主张的权利。一审评估报告程序违法，其产生的鉴定费用被上诉人依法不应承担。
张祥军向一审法院起诉请求：1、二被告共同赔偿原告经济损失643443.6元；2、二被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年9月29日经人介绍被告程富忠与张祥军在证人于某、朱某、逯仁德的见证下签订了《房屋买卖协议书》，约定：今有大湖村程富忠将房产一处（北屋四间、西屋二间及大门一间）卖于张祥军名下，房价捌万叁仟元整，已于即日交清，别无异议，其房产东临孙国振、西邻胡代增、南邻孙富印、北临胡洪生，另外，此处房产暂由程富忠居住，2008年春节后交由张祥军居住。二被告及证明人鉴字捺印。2008年程富忠在已转让给张祥军的涉案房屋的宅院中又私自增建或搭建了部分房屋。为此双方发生争吵。后经于某、朱某、逯仁德调解，张祥军于2010年10月12日再次支付被告程富忠60000元后，被告程富忠、付俊华从该房屋中搬出。
2013年11月14日，付俊华以张祥军、程富忠为被告诉至本院，要求解除张祥军、程富忠签订的房屋买卖合同。2014年3月29日本院作出（2013）聊东民初字第4094号民事裁定书，以原告无诉权为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉，聊城市中级人民法院撤销（2013）聊东民初字第4094号民事裁定书，2014年12月26日本院做出（2014）年聊东民重初字第14号民事判决书，该判决认为:涉案房屋属付俊华与程富忠夫妻共同财产，付俊华对涉案房屋的买卖提出异议，付俊华享有诉权。张祥军认为付俊华不享有诉权的抗辩理由，本院不予采信。但是，付俊华认为该房屋拆迁时，才知道张祥军、程富忠的房屋买卖行为，严重侵犯了付俊华的合法权益，付俊华以此为由要求解除张祥军、程富忠的房屋买卖合同，不符合客观实际，付俊华的该理由，本院不予采信。集体所有的土地依照法律属农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张祥军与程富忠所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告张祥军系城镇居民并非当地集体经济组织成员，其购买农民集体所有土地上的房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为。因涉案房屋属付俊华与程富忠夫妻共同财产，付俊华要求确认房屋买卖合同无效，本院予以支持。因此，2007年9月29日张祥军与程富忠签订的《房屋买卖协议》无效。当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应予返还。因涉案房屋已拆迁，张祥军无需再返还房屋，因房屋买卖协议无效造成的利益损失，张祥军未提出反诉，本案不予处理。张祥军可另行主张权利。判决如下：一、2007年9月29日被告张祥军与被告程富忠签订的《房屋买卖协议》无效。二、原告付俊华与被告程富忠于本判决生效之日起十日内返还给被告张祥军购房款143000元。案件受理费3160元，付俊华承担2528元，张祥军承担632元。该判决已发生法律效力，当事人已按判决履行。
2015年1月6日聊城经济开发区房屋征收管理局作为甲方,付俊华作为乙方就涉案房屋签订《房屋征收补偿安置协议》一份，内容为：聊城经济技术开发区因公共利益、基础设施落后地段进行旧城改建等需要，征收乙方房屋；根据国家、省相关法律法规及市、开发区房屋征收补偿有关规定，现就被征收房屋补偿安置签订如下协议：第一条：被征收人姓名付俊华，房屋产权证号及土地使用权证号处空白。第二条：被征收房屋面积174.25平方米，补偿134940元；附属物面积87.13平方米，补偿7842元；树木（此处将树木二字划到）补偿2614元；附属设施补偿700元，共计146096元。第四条：乙方在规定时间内交验空房，甲方一次性将补偿款支付给乙方（选择产权调换的待楼房挑选后结算），总计人民币146096元；第五条：安置地点在大胡社区，应安置面积174.25平方米，回迁安置楼均价每平方米800元。
经原告申请，本院委托，聊城市中衡房地产评估有限公司于2016年11月28日做出聊中衡[2016]司评字（8）号房地产市场价值估价报告，评估位于光岳路以东、黄山路以西、东昌路以北、辽河路以南大胡村同地段商品房（用途为住宅）市场价值均价为4141元（2014年11月26日为价值时点）。原告支出评估费7222元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间签订的房屋买卖合同已经本院生效判决认定为无效合同，对该事实本院予以确认。原告与被告均应知道涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其诉争土地性质为集体土地性质，原告并非该集体经济组织成员，所以双方对导致合同无效均有过错，均应承担相应责任。原告要求被告赔偿损失符合法律规定，应予支持。
关于原告的损失如何确定的问题：原告与被告签订房屋买卖合同的目的，是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换涉案房屋的所有权，被告对原告的目的应该是清楚的，对原告支付的对价也是认可的。受经济发展影响，在确认原、被告的房屋买卖合同无效时，涉案房屋的价值与原购房价款已经不对等，存在的差价为被告可以得到的收益，同时该部分收益也可以认定为原告因合同无效而遭受的信赖利益损失，因涉案房屋用途为居住，涉案房屋买卖合同被确认无效时同地段商品房的价格与原购房款的差价为原告的损失。参照评估报告认定的大胡村同地段商品房的价格，原告的损失为578569.25元[（4141元/平方米×174.25平方米）-143000元]及评估费7222元。原、被告双方对合同无效存在的过错相当，被告应按50%承担原告的损失292895.63元。
原告对涉案房屋不享有所有权，被告基于对涉案房屋享有所有权在拆迁补偿中选择置换房屋时应得的租房补贴等费用与原告无关，不属于原告的损失，原告要求该部分损失无依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告程富忠、付俊华赔偿原告张祥军经济损失292895.63元。二、驳回原告张祥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10234元，由原告张祥军承担4541元，被告程富忠、付俊华承担5693元。
二审中，上诉人程富忠、付俊华提交了聊城经济技术开发区东城街道办事处大胡村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案宅基为集体所有，其产生的相关利益归属该集体组织成员，上诉人张祥军非集体组织成员，其主张损失不具有法律资格，不享有权利。张祥军对该证据发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，从该证据可以看出程富忠对涉案房屋只有居住权，没有转让、买卖权，而本案发生的原因就是程富忠在明知其不享有相关权利的情况下将涉案房屋出售给了张祥军并收取了相应的对价，后又为了得到拆迁补偿而反悔，主张合同无效，该证据充分证明买卖合同无效主要的过错方就是程富忠、付俊华。上诉人张祥军没有提交新证据。
本院认为：我国合同法中所规定的一方的损失应为其收入的减少或费用的增加，在本案中因程富忠、付俊华主张房屋买卖合同无效，张祥军未能作为被征收人取得涉案房屋的回迁安置房，造成其信赖利益的减少。一审采用回迁安置房同地段的房屋的市场价值与张祥军当时所交购房款之间的差额确定其损失数额，并无不当。程富忠、付俊华称一审认定张祥军的上述损失缺乏法律依据，理由不当，本院不予支持。
程富忠、付俊华另称一审评估报告结论缺乏唯一性、确定性，且评估程序不合法，但其二人并未就此提出充分的事实依据，故对程富忠、付俊华的该主张，本院不予采纳。
在签订及履行本案房屋买卖合同的过程中，程富忠、付俊华、张祥军均具有过错，一审经综合考量后，确定双方过错程度对等，并无不当。张祥军主张程富忠、付俊华应承担80%的过错责任，缺乏依据，本院不予支持。
租房补贴及搬迁补偿费用均是针对房屋征收补偿安置协议中的被征收人而发放，本案所涉房屋的被征收人系付俊华，张祥军已根据聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民重初字第14号民事判决收取了被返还的购房款，其在房屋征收补偿安置协议中不再具有权利人的身份，其要求租房补贴及搬迁补偿费用，本院不予支持。
关于评估费用，一审已按双方当事人的过错程度进行了处理，张祥军主张程富忠、付俊华承担全部评估费，本院不予支持。
综上所述，程富忠、付俊华、张祥军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15076.2元，由程富忠、付俊华负担10234元，张祥军负担4842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙久强
审 判 员 张绍方
审 判 员 石 鑫
二〇一七年七月十三日
法官助理 马 征
书 记 员 赵书青