上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3198号
原告上海东江房地产开发有限公司。法定代表人康龙，董事长。委托代理人贺锡海，男，在上海东江房地产开发有限公司工作。委托代理人姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告林群，女，1980年9月13日出生，汉族。被告董芳，女，1971年9月16日出生，汉族。两被告共同委托代理人孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。两被告共同委托代理人王敏，京衡律师集团上海事务所律师。原告上海东江房地产开发有限公司诉被告林群、董芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2016年5月3日公开开庭进行审理，原告委托代理人贺锡海、姚虎明，两被告委托代理人孔霞、王敏到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案现已审理终结。原告上海东江房地产开发有限公司诉称：2014年11月11日，原、被告签订《中垠虹桥V公馆商品房意向认购书》，认购东江明珠广场X商铺，建筑面积407.10平方米，单价人民币53,856元，意向保证金300万元。2015年1月16日，双方就上述房屋签订预售合同，对付款时间和方式进行了约定。但两被告未按约在2015年1月16日付清首付款，直到2015年6月15日才付首付款，且未在合同约定期限内依约办理按揭贷款，亦未在2015年5月1日前付清尾款，构成违约。根据预售合同约定，结合两被告延期付款的事实，原告有权单方面解除合同，并依照约定主张总房款2%的赔偿款。故原告起诉到法院，要求判令：1、解除原告与两被告签订的预售合同；2、两被告向原告支付违约赔偿金438,495.56元；3、两被告自合同解除之日起立即配合原告办理撤销合同网签备案相关手续。本案受理费被告负担。审理中，原告表示主张解除合同是针对两被告逾期支付第二笔款项的行为。被告林群、董芳辩称：不同意解除预售合同，虽然被告在第一笔付款上有违约行为，但应按照未付款的实际违约时间来计算，按揭贷款至今未能办理的原因在原告。为此，两被告提出反诉，要求判令：1、原告继续履行双方签订的预售合同即协助两被告办理按揭贷款手续（由原告选定银行后递交相关申请资料）；2、原告在递交贷款申请之前向两被告交付房屋；3、原告向两被告支付逾期交房违约金（自2015年7月21日计算到实际交付之日止）。反诉受理费原告负担。审理中，两被告撤回第2、3项诉求。原告对两被告的反诉辩称：两被告未按约支付房款，构成违约，原告起诉要求解约，不存在原告违约；根据合同约定的付款行为，原告至今未收到贷款，也未收到现金，因此两被告要求原告办理贷款手续没有依据；合同有先后履行的顺序，由于被告没有支付购房款，原告有权利不交付房屋，这是原告的先履行抗辩权。经开庭审理查明，2014年11月11日，原告和两被告签订商品房意向认购书，约定两被告向原告认购位于本区徐泾镇明珠路X号《中垠·虹桥V公馆》X楼X室，建筑面积407.10平方米，认购房价21,924,778元，房屋单价53,856元，意向保证金300万元（原来打印数字2万元，手写改成300万元），两被告对预售合同内容没有异议，并委托原告对所认购的房屋进行网上定金合同输入，如两被告付款方式为按揭付款，两被告在签署意向书时对原告在签约需知中列明的抵押借款条件和借款抵押合同均已清楚并认可，签订预售合同是两被告承诺带齐抵押贷款申请资料并签署抵押借款合同，两被告应在2014年11月30日前与原告签订预售合同，两被告所付意向保证金转为房款，按揭贷款不能或不能全部为银行预审同意的，两被告同意在签订预售合同同时补足差额，否则视为两被告同意放弃认购，原告可另行出售；如两被告未能在上述期限内签署预售合同，或不履行本意向书的条款，原告无需通知两被告，有权单方面解除意向书，意向金不予退还。该份认购书表格下还有手写“备注：乙方另购买地下一层65个车位，合计5,200,000元”。两被告当日支付300万元，原告开具收据，收款事由为“一层102室及地下室X共65个车位定金”。2014年8月15日，原告取得上述X商铺的预售许可证。2015年1月16日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向两被告出售本区徐泾镇明珠路《东江明珠广场》X号X层X室，暂测面积407.10平方米，单价53,856元，总价暂定21,924,778元，两被告未按约付款，超过60天，原告有权解除合同，两被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，原告有权在两被告已付房款中扣除，原告定于2015年7月20日前将房屋交付两被告，除不可抗力外，附件一中约定付款方式为分期付款、商业贷款，2015年1月16日签约时支付首付款10,964,778元，两被告委托原告办理按揭贷款，金额为1,096万元，如因两被告原因造成贷款不能在60天内放款至原告账户的，两被告应在2015年5月11日前以现金方式付清尾款，否则视为两被告违约。合同还对其他内容进行了约定。两被告分批支付房款，共计10,964,778元，原告开具日期为2015年5月28日的发票一张，并注明“共两次付款，此为第一次付款”。另查明，本院于2014年11月12日出具《民事裁定书》，裁定冻结、查封被申请人上海洲海房地产开发有限公司、上海东江房地产开发有限公司价值80,098,299.07元的财产。本院于2014年11月14日查封本案被告位于本区徐泾镇徐泾居委会52-3丘的国有建设用地使用权及其地上附属物在建工程，查封期限从2014年11月14日到2016年11月13日止。本院于2016年3月8日作出《执行裁定书》，解除被执行人上海东江房地产开发有限公司名下位于青浦区徐泾居委会（52-3丘）的房地产的查封措施。以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、预售许可证、意向认购书、发票、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告对两被告提供的录音资料予以认可，但认为可以看出虽然合同约定原告代为办理贷款手续，但实际上贷款手续是由两被告自行办理。两被告表示，原告告知贷款无法办理，因此两被告后来就自行办理贷款手续，找到上海银行青浦支行，银行审查中发现系争房屋被查封，此后两被告就和原告一直交涉。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。合同附件中确实对被告的付款时间、方式进行了约定，被告确实至今未支付依此约定的第二笔款项。但上述付款时间和方式由于原告原因导致涉案房屋被司法限制，两被告无法办理贷款手续。因此，原告认为两被告未按合同约定支付剩余房款而解除双方合同的诉求，本院不予支持。原告据此要求两被告支付解约违约金的诉求，原告要求两被告配合办理网签合同备案撤销手续的诉求，本院均不予支持。现在系争房屋已经涤除司法限制，两被告要求原告提供两被告办理贷款手续的相关材料的诉求，本院予以支持。两被告本案中撤回交房和逾期交房违约金的主张，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海东江房地产开发有限公司要求解除原告与被告林群、董芳签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求不予支持；二、原告上海东江房地产开发有限公司要求被告林群、董芳赔偿解约违约金438,495.56元的诉讼请求不予支持；三、原告上海东江房地产开发有限公司要求被告林群、董芳配合办理撤销合同网签备案相关手续的诉求不予支持；四、反诉被告上海东江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内提供被告林群、董芳为办理涉案房屋银行借款抵押手续的相关资料（具体以银行要求为准）。本案本诉受理费7,877.40元，减半收取计3,938.70元，由原告负担；反诉受理费40元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵霞
二〇一六年六月十七日
书记员 周诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。