重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8672号
上诉人(原审被告)：田川，男，1979年8月6日出生，土家族，住重庆市黔江区。
委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：向海源，男，1981年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：毛强，男，1975年5月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人田川因与被上诉人向海源房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人田川及其委托诉讼代理人陈伟，被上诉人向海源及其委托诉讼代理人毛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田川上诉请求：1、请求二审法院撤销（2016）渝0112民初1135号民事判决，并判决驳回被上诉人的各项诉求；2、判由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认识事实不清，证据不足，导致错误判决。一审法院涉案的出租方的基本事实均没查清楚。同时，被上诉人未能履行并实现上诉人在租赁商铺而设置门楣、店招等义务，使上诉人最终实现不了合同目的，且出租方隐瞒重大事实，将教育用房作为商业用房出租给上诉人，并伪造房屋用途办理手续，基于上诉人与被上诉人达成的合同内容，由于被上诉人的违约事实致其不予支付租金而予抗辩的理由成立。一审法院对于尚未取得产权的80平米的部分仅凭被上诉人陈述认定系万同梅构建，缺乏依据。2、被上诉人并非本案的适格诉讼主体，一审法院将“委托代理人”和“当事人”的身份关系混为一体，明显有悖于法律规定。3、一审法院利用审判职能，违反中立地位，故审理程序违法。在第二次审理过程中，审判长明确法院依职权向万同梅进行了询问。上诉人查阅该询问笔录发现，该笔录并无调查人和记录人签名，同时被询问地点就是万同梅所在的祈年悦城，万同梅在上诉人多次提出被上诉人的诉讼主体资格仍不出现，人民法院主动代行当事人一方的职责，有违诉讼中立地位，系程序违法。
向海源辩称，关于上诉人说本人未告知出租情况，本人已经告知。上诉人租房之前要求提供房产证之后谈租赁条件，我方已经提供，双方均是了解情况的，不存在欺骗。关于租赁面积，合同上面写的很清楚哪一部分计入租金。在上次开庭的时候我方就提交了市政签署的施工同意书等手续，在办理其他手续的时候也提供了资料。请求维持一审判决。
向海源向一审法院起诉请求：１、解除原、被告于2013年12月30日签订的合同编号为（2013）租字第012号的房屋租赁合同；、被告支付原告2014年12月1日至2016年6月30日的租金964063.8元，房屋占有使用费99936.2元；３、被告立即从渝北区龙山街道新南路445号附8号2幢1号、5幢3号搬离并清空租赁房屋；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于重庆市渝北区龙山街道新南路445号附8号祈年·悦城2幢1-幼儿园、5幢3-幼儿园系重庆渝开发资产经营管理有限公司（以下简称渝开发公司）所有，房地产权证载明的房屋用途为“教育用房”，建筑面积共计724.86㎡（580.45㎡＋144.41㎡）。2012年11月8日，渝开发公司与案外人万同梅签订《房屋租赁合同》，约定渝开发公司将上述位于重庆市渝北区龙山街道新南路445号祈年·悦城附8号2幢1号、5幢3号房屋租赁给万同梅，建筑面积为724.86㎡（580.45㎡＋144.41㎡），房屋租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。2012年11月19日，渝开发公司出具《授权委托书》一份，载明渝开发公司全权委托原告对祈年悦城附8号2幢1号、5幢3号房屋实行资产经营管理。2012年11月20日，万同梅出具《委托书》一份，载明万同梅委托原告全权处理祈年悦城8号2幢1号、5幢3号商铺的租赁、接洽、谈判、签署合同等一切事宜。2013年12月30日，以原告为甲方，被告为乙方，签订编号为（2013）租字第012号《商铺租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于重庆市渝北区龙山街道新南路445号祈年悦城附8号2幢1号、5幢3号的清水商铺出租给乙方；2、商铺建筑面积为800㎡（含公摊部分面积），其中有产权证部分面积为724.86㎡（144.41㎡＋580.45㎡），无产权证部分面积为80㎡；3、乙方租赁该商铺的期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止（免租期截止日为2014年5月31日），甲方应于2014年1月1日将租赁商铺交乙方使用；4、2014年1月至2016年12月期间甲方按租赁单价70元/㎡计收租金，即该时间段每月租金为56000元，每季度租金总额为168000元，2016年12月后对应自然年，租金按上一年租赁单价上涨6%逐年递增计价；5、租金及相关费用按季度预缴，乙方应在早于下季度租期开始之前十日一次性付清下季的租金，逾期未付清的，自逾期之日起至付清之日止，每日按逾期金额的千分之五计收滞纳金，逾期超过十日未付清的，甲方有权单方解除合同。合同对甲方的权利义务约定为：1、甲方协助乙方向开发商索取办理营业执照等相关手续的必要资料，但甲方不承担任何责任和税、费；2、“甲方负责于2014年＿月前协助好商铺外侧楼盘建设用地范围内绿化改造拆除的外围工作，乙方自行负责改造所需的工程费用”；3、甲方承诺对该房屋享有权属，且与他人无任何纷争，如果乙方在租赁期内，因为租赁权属问题与他人纠纷导致租赁经营权受限，甲方应按照本协议承担违约责任并且赔偿乙方的一切损失。合同对乙方的权利义务约定为：为保持建筑的统一外观风格，租赁商铺的任何墙面、柱头、门楣、店招的任何广告标识，或摆放、挂贴招牌标识，都最终以市政及工商规定和标准执行。该合同后附渝开发公司与万同梅于2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》、渝开发公司于2012年11月19日出具的《授权委托书》、万同梅于2012年11月20日出具的《委托书》，以及案涉房屋的房地产权证的复印件。上述合同签订后，被告仅缴纳了2014年11月30日前的租金，租金系支付至原告个人账户。2014年12月1日至今的租金，被告未缴纳。2014年12月16日，为了履行《商铺租赁合同》中约定的“商铺外侧楼盘建设用地范围内绿化改造拆除”的内容，被告与案外人毛强签订《整治协议书》，主要内容为：1、渝开发公司的临街商业门面前有绿化带水池、苗木等遮挡，按2014年12月1日晚商家集体聚餐“召开会议”的有关精神，被告现委托毛强进行绿化带花池拆除、苗木移除、地面恢复铺贴透水砖，并负责与市政、规划、园林、街道执法支队等相关职能部门协调；2、按照商业门面位置、建筑面积等权重系数，被告分摊工程造价60000元。2014年年底，原告协助被告办理了位于房屋后面的店招的审批，被告在房屋后面设置了店招。2015年7月2日，原告协助被告办理了案涉房屋前面的门头的审批，重庆市渝北区市政综合执法支队龙山大队出具了《重庆市渝北区店招标识设置备案登记表》及《龙山大队临时占道审批表》，但此后被告计划安装门头的位置被后进驻的酒店所占。2015年3月1日、2015年7月13日，原告向被告分别送达《催收租金的函》及《关于再次催收租金的函》，要求原告缴纳2014年12月1日后的租金。2015年12月16日，原告向被告的户籍所在地寄出《关于敦促支付租金的函》，再次对被告欠付的租金进行催收，并于2015年12月18日在重庆晚报公告了前述《关于敦促支付租金的函》。本案审理过程中，一审法院向万同梅进行了询问并形成《询问笔录》一份，万同梅称其委托原告处理案涉房屋租赁、接洽、谈判、签署合同等一切事宜，也包括由原告来提起诉讼，被告的租金是直接交给原告的，万同梅没有经手。庭审中，被告陈述：被告的租赁合同的相对方为渝开发公司，渝开发公司才是本案的适格诉讼主体；万同梅在被告租赁期间未阻挠过被告经营或者向被告主张权利，被告未见过万同梅。原、被告均认可双方签订的《商铺租赁合同》中约定的无证部分指的是被告经营场地的门厅部分，该部分原为公共通道。原告称该部分由万同梅修建了围挡并委托原告一并出租。关于有证部分及无证部分的面积，原告认为有证部分应按房地产权证上载明的724.86㎡计算，无证部分按75.14㎡（800㎡－724.86㎡）计算。关于被告陈述的门楣、店招的问题。被告陈述：被告一直在就门头位置与原告协商，原告均以各种理由拖延，被告缴纳了《整改协议书》中约定的60000元打扫渝开发公司下面的绿化，用来装被告的门头，但问题还是没有解决，后来在原告的协调下办下了审批，但由于被告的主要业务在黔江区，只有周末才能来案涉房屋，所以被告后来发现后入驻的酒店占用了被告门头的位置，原告一直没有协调好。原告陈述：原告协助被告办理完毕门头审批的时候没有其他商家入驻，但是被告由于自身原因一直未施工，导致被告的门头位置被其他商家占了；被告缴纳的60000元与门头无关。关于被告辩称的其营业执照由原告通过伪造产权用途及社会人员办理的陈述，原告不予认可。
一审法院认为，原、被告于2013年12月30日签订的合同编号为（2013）租字第012号的《商铺租赁合同》中涉及渝北区龙山街道新南路445号附8号祈年·悦城2幢1号、5幢3号房屋部分（建筑面积724.86㎡，产权证载明房号为2幢1-幼儿园、5幢3-幼儿园）系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告辩称其合同相对方为渝开发公司，原告并非适格诉讼主体，但首先，渝开发公司已将案涉房屋出租给了万同梅，原告在与被告签订《商铺租赁合同》时已向被告出示了渝开发公司与万同梅签订的《房屋租赁合同》，且即使渝开发公司未与万同梅签订《房屋租赁合同》，渝开发公司已出具《授权委托书》，委托原告实行资产经营管理，原告基于该委托书有权作为出租方与被告签订租赁合同，故被告认为其合同相对方为渝开发公司缺乏事实及法律依据；其次，渝开发公司将房屋出租给万同梅后，万同梅向原告出具了《委托书》，委托原告处理案涉房屋租赁、接洽、谈判、签署合同等一切事宜，万同梅在接受本院询问时亦认可原告有权提起诉讼，且被告的租金均由原告直接收取，不经过万同梅本人。因此，原告具有合法的出租权及诉讼主体资格，对于被告关于原告并非适格诉讼主体的抗辩理由，本院不予支持。《商铺租赁合同》约定有证部分与无证部分面积之和为800㎡，但有证部分面积约定为724.86㎡，无证部分约定为80㎡，有证部分与无证部分面积相加大于800㎡。由于《商铺租赁合同》对于租金系按单价乘以800㎡计算，有证部分的产权证明确载明面积为724.86㎡，因此原告关于无证部分按75.14㎡计算的主张具有合理性，本院予以支持。无证部分原、被告均认可系由原公共通道改造成为门厅，该部分未经相关部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定应属无效，合同虽无效，被告实际占有并使用了无证部分的房屋，其应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。根据《商铺租赁合同》的约定，租金应从2014年6月1日起按季度缴纳，被告应在早于下季度租期开始之前十日一次性付清下季租金，因此，被告最迟应于2014年11月29日付清2014年12月1日至2014年2月28日的租金，但被告至今未支付该期间及此后的租金。根据《商铺租赁合同》的约定，被告逾期超过十日未付清房租的，原告有权单方解除合同，现被告逾期早已超过十日，原告要求解除《商铺租赁合同》中涉及有证部分的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。对于无证部分，因该部分合同无效，不存在解除问题，对于原告要求解除无证部分合同的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其拒绝支付房屋租金有正当理由，现对于被告辩称的理由评析如下：第一，被告称原告未能使被告设置门楣、店招，但原告已经协助被告办理了相关审批。被告称其为绿化带花池拆除、苗木移除等花费了60000元，但《商铺租赁合同》明确约定该费用由被告承担，且被告未举示证据证明该改造与店招的联系。此外，被告未举示其他证据证明原告在店招及门楣的安装上存在过错。第二，被告称原告隐瞒了房屋系教育用地的事实，导致其经营存在潜在危机，但原告在与被告签订《商铺租赁合同》时已将房地产权证一并出示给被告，房地产权证上清楚载明案涉房屋的用途，且被告未举示证据证明房屋的用途对其经营造成了影响。第三，被告称案涉房屋已经租赁给了万同梅，被告担心租赁过程中产生纠纷而影响经营，但原告在与被告签订合同时已经出具了万同梅的委托书，且万同梅在租赁期间并未向被告主张过权利。第四，被告称案涉房屋有产权证的部分仅为724.86㎡，但如前所述，另外75.14㎡的无证部分亦为原告交给被告使用的部分，该部分虽未办理房地产权证但未影响被告使用。第五，《商铺租赁合同》并未约定存在上述情况时，被告可以拒绝支付房租。因此，对于被告的上述抗辩理由，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求。2014年12月1日至2016年6月30日期间，被告占有并使用案涉房屋。现租赁合同约定的租金支付期限早已届满，房屋占有使用费的支付也已过合理期限，被告应按约定支付此期间的租金964063.8元（70元/㎡×724.86㎡×19个月）及房屋占有使用费99936.2元（70元/㎡×75.14㎡×19个月）。关于原告要求被告从渝北区龙山街道新南路445号附8号2幢1号、5幢3号（房产证载明的地址为渝北区龙山街道新南路445号附8号祈年·悦城2幢1-幼儿园、5幢3-幼儿园）搬离并清空房屋的诉讼请求。由于涉及该部分房屋的租赁合同解除，被告负有将房屋返还给原告的义务，对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告向海源与被告田川于2013年12月30日签订的合同编号为（2013）租字第012号的《商铺租赁合同》中涉及渝北区龙山街道新南路445号附8号祈年·悦城2幢1-幼儿园、5幢3-幼儿园（建筑面积724.86㎡）部分的合同；二、被告田川于本判决生效后五日内支付原告向海源2014年12月1日至2016年6月30日期间的租金964063.8元、房屋占有使用费99936.2元；三、被告田川于本判决生效后五日内从重庆市渝北区龙山街道新南路445号附8号祈年·悦城2幢1-幼儿园、5幢3-幼儿园搬离并清空房屋；四、驳回原告向海源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由被告田川负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：向海源是否为本案的适格主体；上诉人不支付租金的抗辩理由是否成立；一审程序是否违法。
本院认为，首先，2012年11月8日，渝开发公司与案外人万同梅签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给万同梅，房屋租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。2012年11月19日，渝开发公司出具《授权委托书》一份，载明渝开发公司全权委托向海源对祈年悦城附8号2幢1号、5幢3号房屋实行资产经营管理。2012年11月20日，万同梅出具《委托书》一份，载明万同梅委托向海源全权处理祈年悦城8号2幢1号、5幢3号商铺的租赁、接洽、谈判、签署合同等一切事宜，故向海源具有合法的出租权及诉讼主体资格。其次，上诉人主张其系基于被上诉人的违约事实不予支付租金。上诉人称因被上诉人未能及时协调完善上诉人设置门楣、店招等事宜导致合同目的不能实现，但上诉人不能举证说明双方关于设置门楣、店招等的约定，故不能认定是否系被上诉人违约。上诉人称被上诉人隐瞒了房屋系教育用地的事实，但在双方签订《商铺租赁合同》时被上诉人已出示的房地产权证清楚载明案涉房屋的用途，且上诉人未举示证据证明房屋的用途对其经营造成了影响。上诉人称案涉房屋已租赁给万同梅，但未举示证据证明对其经营造成了影响。上诉人在二审中亦未举示证据证明租赁面积的问题，故上诉人不支付租金的抗辩理由不能成立。最后，人民法院有权向有关单位和个人调查取证，涉及身份关系的证据属于人民法院认为审理案件需要的证据，一审法院向万同梅进行询问并形成《询问笔录》并不存在程序违法。
综上所述，田川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12200元，由田川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张冀兮
代理审判员 张晋鹏
二〇一七年一月九日
书 记 员 李 莉