江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1803号
原告无锡市华星实业总公司。
法定代表人张民达，无锡市华星实业总公司总经理。
委托代理人赵峰（受无锡市华星实业总公司的特别授权委托），北京大成（无锡）律师事务所律师。
被告无锡市变速机厂。
投资人苏建云，无锡市变速机厂厂长。
被告苏建云。
原告无锡市华星实业总公司与被告无锡市变速机厂、苏建云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员林丽华适用简易程序分别于2015年12月14日、12月25日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告无锡市华星实业总公司的委托代理人赵峰，被告无锡市变速机厂的法定代表人即被告苏建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡市华星实业总公司诉称：多年来，被告无锡市变速机厂一直承租无锡市锡澄路X号的房屋（面积316平方米），自2009年1月1日起至2015年12月31日止，无锡市变速机厂已欠付租金157536元及滞纳金15753.6元，共计173289.6元。上述款项其多次催讨无果，现请求判令：1、解除双方房屋租赁合同，无锡市变速机厂立即迁出无锡市锡澄路X号房屋；2、无锡市变速机厂立即支付自2009年1月1日起至2015年12月31日的房屋租金157536元及滞纳金15753.6元，共计173289.6元，苏建云对此承担连带责任；3、本案诉讼费用由无锡市变速机厂、苏建云承担。
被告无锡市变速机厂、苏建云辩称：1、原告除在2015年1月20日发过催缴函外，并未向其催讨过，仅有一名员工王某前来闲谈时劝交过，且并未明确主张过欠付具体的租金数额，故不能算作正式催讨，因此2009年至2013年年底欠付的租金已过诉讼时效，原告无权主张；2、2012年双方合同到期后并未再续租，2014年1月1日，原告已将原来租给其的场地租给了无锡市XXXX制造有限公司，双方之间实际已不存在租赁关系，除了无锡市XXXX制造有限公司使用的80平方米，其他地方其仅用来堆放东西，故双方之间不存在租赁关系，原告要求解除双方之间的租赁关系是无理的；3、其系转制企业，在转制后，原告并未按照约定归还其资产，反而将其资产变卖，经统计原告欠付其资产达3727163.078元，导致其遭受重大损失，造成经营及经济困难，故其拒交租金事出有因，不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告无锡市变速机厂自90年代后期开始承租无锡市锡澄路X号房屋。2009年12月28日，原告无锡市华星实业总公司与被告无锡市变速机厂签订《租赁合同》一份，约定：无锡市华星实业总公司将锡澄路X号原XXX服装生产楼的底楼约316平方米出租给无锡市变速机厂使用，租赁期自2010年1月1日起至2012年12月31日止，租金每年24648元，全年分两次付清，先付后用；无锡市变速机厂逾期支付租金的，应加收迟滞金10%等。合同到期后，双方并未续签合同。无锡市变速机厂自2009年支付房租15000元后，再未交纳过房租。
2014年1月5日，无锡市华星实业总公司与无锡市XXXX制造有限公司（后更名为无锡市XXXXXXXX有限公司，法定代表人为苏建云）签订《租赁合同》一份，约定将锡澄路X号桥堍原XX服装厂内一楼面积约80平方米以年租金8000元的价格出租给无锡市XXXX制造有限公司使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，租金全年分四次付清，先付后用等。关于该份合同，无锡市华星实业总公司称系为了配合苏建云办理无锡市XXXX制造有限公司领取执照而签订，并非与无锡市XXXX制造有限公司签订了租赁合同，为此，该公司提交了2013年10月15日其公司工作人员书写、苏建云签字的证明：“无锡市变速机厂为了发展新产品，办理营业执照，由华星公司提供方便，收到华星公司房屋租赁协议壹份，协议左上方有W记号，此协议不作任何经营凭证，如有意外纠纷有无锡市变速机厂承担。”苏建云对此予以否认，并指出其提交的租赁合同签订于2014年1月5日，左上方亦无“W记号”，而其提交工商登记资料显示无锡市XXXX制造有限公司在2014年1月2日已经办理好工商登记资料。
2015年1月20日，无锡市XX物业管理有限公司向无锡市变速机厂发出《催款函》，要求无锡市变速机厂支付累计所欠的房租132880元。无锡市变速机厂并未支付。
无锡市锡澄路X号房屋即锡澄路X号桥堍房屋，属于无锡市北塘区XXXXXX公司所有。诉讼中，无锡市北塘区XXXXXX公司出具书面说明称：案涉房屋授权给无锡市华星实业总公司经营管理，关于该房屋的一切权利义务让渡给无锡市华星实业总公司承受。
审理中，证人王某到庭陈述：其在无锡市华星实业总公司负责租赁工作，2009年开始无锡市变速机厂不按时支付租金，其经常去无锡市变速机厂向苏建云催款，2012年陈书记也曾一起前去催讨租金，但苏建云每次都说没有钱，或者到年底再说；虽然其与苏建云是朋友，但工作是工作，其确实说过“现在的企业是有一定的困难，哪怕少交一点”之类的话；苏建云曾经跟其说过“无锡市华星实业总公司欠其资产转让费”，但其对此事并不清楚。
上述事实，有租赁合同、房屋权属证书、情况说明、授权书、催款函、企业工商登记信息材料及当事人陈述等予以证实。
本院认为：无锡市华星实业总公司和无锡市变速机厂签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在合同约定的履行期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告亦未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。无锡市变速机厂自2009年以来即开始欠付租金，其及苏建云辩称2009年至2013年年底欠付的租金已过诉讼时效，但根据无锡市变速机厂陈述，结合证人王某的证言，可以确认无锡市华星实业总公司的员工王某每年均对租金进行过催讨，可视为无锡市华星实业总公司向无锡市变速机厂提出过要求，产生诉讼时效中断的效力，故无锡市华星实业总公司现要求无锡市变速机厂支付租金并未超出诉讼时效，本院对此辩称意见不予支持；无锡市变速机厂及苏建云辩称其因无锡市华星实业总公司欠付其设备款欠付其资产款才拒交租金，其所提交证据不足以证明该事实，如该事实属实，无锡市变速机厂可另行主张其权利；2014年1月5日，无锡市华星实业总公司与其他企业就案涉场地中的80平方米签订了《租赁合同》，现无锡市华星实业总公司称其与苏建云约定该部分面积的义务亦由无锡市变速机厂承担，但苏建云不予认可，且无锡市华星实业总公司提交的证据不足以证明其主张，故自2014年1月1日起该部分租赁费用应由无锡市华星实业总公司向其他义务主体另行主张。无锡市变速机厂辩称其与无锡市华星实业总公司的租赁合同已于2013年底解除，但其并未举证证明其通知无锡市华星实业总公司双方合同解除，且其并未将案涉场地除无锡市华星实业总公司出租给其他企业之外的约236平方米交还，故该辩称意见本院不予采信，现无锡市华星实业总公司作为出租人一方主张不再续租，要求收回出租房屋，亦符合法律规定，本院予以支持。综上，无锡市变速机厂尚欠无锡市华星实业总公司租金合计为141536元：其中2009年1月1日至2013年12月31日为108240元（24648元-15000元＋24648元＋24648元＋24648元＋24648元）；2014年1月1日至2015年12月31日为33296元（24648元-8000元＋24648元-8000元）。无锡市变速机厂拖欠租金已属违约，应按照双方的约定即按拖欠房租金的10%支付滞纳金14153.6元。无锡市变速机厂系个人独资企业，根据法律规定，个人独资企业不足以清偿债务时，苏建云作为投资人应以其个人的其他财产予以清偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除无锡市华星实业总公司与无锡市变速机厂就无锡市锡澄路X号房屋建立的租赁合同，无锡市变速机厂于本判决生效之日起十五日内迁出无锡市锡澄路X号房屋，并将房屋返还给无锡市华星实业总公司。
二、无锡市变速机厂于本判决生效之日起十五日内向无锡市华星实业总公司支付2009年1月1日至2015年12月31日的租金141536元及滞纳金14153.6元。苏建云对此承担连带清偿责任。
三、驳回无锡市华星实业总公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1885元、保全费1420元，合计3305元，由无锡市华星实业总公司负担100元，由无锡市变速机厂、苏建云负担3205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一六年二月十五日
书记员 应丽燕
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。