上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11610号
原告(反诉被告)：冯建龙，男，1967年2月16日生，汉族，住上海市闵行区。
被告(反诉原告)：花书林，男，1976年5月9日生，汉族，住江苏省大丰市。
原告冯建龙(以下简称“冯建龙”)与被告花书林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告花书林向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本案于2017年9月29日、2017年11月8日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯建龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告支付2017年6月的电费287元；3、被告赔偿损坏的春兰空调一台2,000元、洗脸盆一个300元、门锁7把(每把50元)350元、违约金2,500元，共计5,150元；4、被告将房屋内的家具(三个衣柜、三张桌子、四个席梦思床)搬离。事实和理由：2013年9月13日，原、被告签订租赁合同，原告将位于上海市松江区博安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)楼下部分出租给被告，租期截至2018年9月24日止。合同约定被告不得私自转租。后被告私自转租系争房屋，2017年5月2日原告通知被告收回房屋，但被告不予理睬，在2017年6月18日仍继续将房屋转租给他人。故原告提起相应诉请。
被告花书林辩称，原告是知道被告做二房东的，双方口头约定允许被告转租的。被告的房租交到2017年6月24日。原告曾经通知过被告要自己装修使用，但是双方协商没有达成协议。6月18日开始，原告断水断电，导致被告无法继续使用系争房屋，后来被告又勉强住了几天，自6月26日之后就没有再居住使用过。现在房屋原告已经收回并在装修。被告承租系争房屋之后，只是在第一年转租过，之后是自己的员工在住。同意解除合同，但要求原告赔偿相应损失。水电费都已经交清了，空调原本就是坏的，洗脸盆、门锁都不是被告损坏的。原告擅自提前解除合同收回房屋，是原告违约，故不同意支付违约金。被告还有很多家具在系争房屋里，要求原告赔偿。
同时，被告花书林向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告返还多支付的租金56,250元；2、原告赔偿维修费6,800元；3、原告赔偿装修费28,200元；4、原告赔偿家具损失20,000元(4个衣柜、4个席梦思床、8张桌子、6个凳子、1张餐桌)；5、原告赔偿违约金2,500元；6、原告返还押金2,500元；7、原告赔偿家具上楼费2,000元。事实和理由：被告向原告承租系争房屋，签了为期5年的租赁合同，但原告于2017年6月18日断水、断电，并将门锁破坏，严重违反合同。原告将系争房屋的二楼一直无故占用并出租给他人，违反了合同约定，损害被告的利益。原告强行将系争房屋收回并进行装修。
针对被告花书林的反诉，原告冯建龙辩称，合同明确约定了不得转租。系争房屋二楼在被告没入住之前就已经出租给别人，原、被告约定的租赁面积就是指的楼下。原告出租房屋时，里面有配好的家具，被告私自搬入家具，并未征得原告的同意。不同意赔偿违约金。因被告违约，故押金应当抵扣违约金，不另外返还。其余的反诉请求均不同意承担。
经审理查明：2013年9月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，出租的建筑面积共130平方米。被告承诺租赁系争房屋仅作为员工居住使用。租期自2013年9月25日至2018年9月24日。房屋租金为每月2,500元，租金以转账方式支付，租金每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金为2,500元。在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费等费用由被告承担。房屋及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏时，原告有修缮的责任并承担相关的费用。未经原告同意，被告不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，被告不得将承租的房屋转租。合同第九条违约处理规定，双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金2,500元整。若原告违约，除退还给被告押金外，还需支付给被告上述金额违约金；反之若被告违约，则原告有权不退还押金。合同补充条款约定：物业费由房东支付，双方协商房租每年递增5%。居住人数不能超过8人。
以上合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付原告押金2,500元。被告支付了截至2017年6月24日的租金。
2017年5月2日，原告向被告发送短信“花老板，我家孩子大了七月份我要装修房子，谢谢你能理解”。5月15日，原告发送短信“花老板5月20日不要忘了，5月20日早上在九亭花园5楼等你来。商谈你退房的事，谢谢你能理解，这也是我们去年谈妥你答应的”。因被告没有回复，5月20日原告发送短信“花老板今天我到5楼贴通知了，请他们在6月20日前搬家”。6月20日，被告回复短信“别搞了，咱们合同也就一年到期了，这样吧，我自愿按原合同订的价格加5百元每月给你，我现在就算搬，也确实没时间，一年的时间很快就过去了，没必要搞得两败俱伤”。
2017年6月25日，原告向被告发送短信：“你已违反了及时缴纳公用事业费(已几月未付水、电)和房租，并私自出租房屋的合同规定，现在你已经属于单方面违反合同并终止了合同，故我们之间已解除合同。现在希望你在6月30日之前搬走你留在房屋内的一切物品，房东收回房屋，超过6月30日将被视为自动放弃房屋内的一切物品，由房东处理掉”。2017年6月25日，被告向原告发送短信：“你以为你是谁啊，说不租就不租了，我房租交到了6月25日，你6月18日就把水电给停了……限你尽快恢复水电，恢复好通知我搬进去，房租和水电费什么时候恢复好就什么时候给”。2017年6月28日，原告再次向被告发送短信：“第一我是房屋的主人有权处置我的房屋；第二你违反了合同私自出租房屋做二房东、不及时缴纳公用事业费(几个月未付水、电费)和房租属单方面违反合同，我有权收回房子解除合同不再出租；……”。当日被告向原告发送短信：“一、我虽然是做二房东的，但你是知道的；二、我租的房子，你看我楼上没住人私自对外出租，我想空着也是空着就不跟你计较，且楼上用的水电费一直都是我付的，就最近三个月你不愿付也没关系，我可以付，关键我付了是不是就可以住了；……”。针对以上短信，原告认为在2017年4月去问房屋内的住户，得知被告有转租的行为，虽在5月份和被告协商过解除合同，但未果，故在之后又通知被告因其私自转租，原告要解除合同，并要求被告搬离。被告拒绝后，其自行与居住在里面的租客协商，最后一户租客在2017年6月25日晚搬离，故在6月26日原告收回房屋。被告认为原告私自提前解除合同，并采取断水、断电的方式导致被告无法继续使用系争房屋，故认为是原告违约。
庭审中，原告确认其在2017年6月26日收回系争房屋。被告确认其在2017年6月26日之后未再使用过系争房屋，原告收回房屋用于装修。
庭审中，原告陈述被告尚留在系争房屋内的家具有三个衣柜、三张桌子、四个席梦思床，被告认为除了上述家具之外，还有一个衣柜、五张桌子、六个凳子、一张餐桌。
另查明，系争房屋2017年6月的电费为287元。被告不同意承担，认为该笔费用包含二楼的电费，不应由其单方承担。
庭审中，原告还提供了：1、案外人董平官和王会守的房屋租房协议，以证明系争房屋经由被告授权其姑父董平官转租给了案外人，被告私自转租系争房屋。被告对此不予认可，董平官是其姑父，但其并未授权董平官转租房屋，经其与董平官确认，该份合同并非董平官签订的。2、照片，以证明原告系争房屋内空调、洗脸盆及门锁损坏的事实。被告认为不是被告损坏的，空调是本来就坏的。3、上海市公安局案(事)件接报回执单，以证明原告收回房屋之后，被告私自撬开门锁进去，并拿走了里面的东西。被告对此不予认可。4、物业费发票，以证明系争房屋面积为175平方米，根据双方租赁合同的约定，可以看出被告承租的仅为一层的部分，不包括二层。被告对此不予认可，认为当时承租的房屋包括一层和二层。
被告还提供了以下证据：1、案外人尧海平出具的清单，以证明被告维修系争房屋漏水支付维修费6,800元，原告对真实性不予认可；2、案外人宋玉清出具的家具清单，以证明被告的家具损失。原告对真实性不认可。
以上事实，有租赁合同、短信记录、物业费发票、电费发票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告同意原告要求解除合同的诉讼请求，且双方均确认现房屋已经由原告方收回并进行装修，故本院确认原、被告间的《租赁合同》已经解除。本案中双方的争议焦点主要是：系争租赁合同的解除究竟是原告违约还是被告违约。对此，本院认为，被告存在转租系争房屋的违约行为，理由如下：1、被告向原告发送的短信明确表明自己是“做二房东”的；2、被告陈述是其员工居住在系争房屋内，但在本院指定的举证期限内未能提供劳动合同、社保缴费记录、工资发放记录等予以证明。故本院认定被告存在私自转租的违约行为，原告据此要求解除租赁合同，于法有据。
关于原告的诉讼请求二，因该笔电费是被告方与二层租客共同使用产生的，故原告要求被告全部承担缺乏事实依据，本院酌定为200元。关于原告诉讼请求三，原告未能举证证明春兰空调、洗脸盆和门锁是由被告损坏的，故原告要求被告予以赔偿，本院不予支持。关于违约金2,500元，原告认为是被告私自转租违反合同约定，故应当赔偿该笔违约金。但双方在合同中并未针对转租的情形约定违约金，故原告关于违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求四，因双方的租赁合同已经解除，故被告应当将房屋内的家具(三个衣柜、三张桌子、四个席梦思床)搬离。
关于被告的反诉诉讼请求一，被告虽称其向原告承租的包括系争房屋一、二层，但其对租赁合同中约定的租赁面积为130平方米未能提出合理解释，也未能举证证明其在长达近四年的租赁时间内，对原告提出过租赁标的未完全交付的异议，结合原告提供的物业费发票载明的系争房屋面积为175平方米，本院认定原、被告租赁合同约定的租赁标的仅为系争房屋的一层，被告的此项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉诉请二，原告认可被告确为系争房屋维修过漏水事宜，本院予以确认。但相关费用，双方未进行过结算。本院酌定为600元。关于被告的反诉诉请三，因本院认定租赁合同系因被告违约而解除，故被告主张的装修费损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉诉请四，被告未能提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于被告的反诉诉请五，因原告没有违约行为，故被告要求原告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉诉请六、因系争租赁合同已经解除，原告应当将押金返还给被告。关于被告的反诉诉请七、被告未能提供相应证据予以证明，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)冯建龙与被告(反诉原告)花书林签订的《租赁合同》已解除；
二、被告(反诉原告)花书林支付原告(反诉被告)冯建龙2017年6月的电费200元；
三、被告(反诉原告)花书林于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区博安路XXX弄XXX号XXX室房屋内的家具(三个衣柜、三张桌子、四个席梦思床)搬离；
四、原告(反诉被告)冯建龙支付被告(反诉原告)花书林维修费600元；
五、原告(反诉被告)冯建龙返还被告(反诉原告)花书林押金2,500元；
六、上述第二、四、五项相互折抵后，原告(反诉被告)冯建龙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)花书林2,900元；
七、驳回原告(反诉被告)冯建龙的其余诉讼请求；
八、驳回被告(反诉原告)花书林的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费210元，减半收取105元，反诉案件受理费1,333元，以上合计1,438元，由原告(反诉被告)冯建龙负担25元(已付)，由被告(反诉原告)花书林负担1,413元(已付1,333元，余款80元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一七年十一月三十日
书记员 张若雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。