广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1084号
原告：肇庆市东湖房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区108区星湖大道东湖广场第8-9卡。
法定代表人：梁志坚，该公司总经理。
委托代理人：何汶婷，广东曜政律师事务所律师。
委托代理人：叶良梅，广东曜政律师事务所律师。
被告：谢燕苹，女，1970年11月13日出生，汉族，香港居民。
被告：刘思华，男，1970年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
被告：肇庆市端州区集北饮食服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路东湖广场西南区一、二层。
法定代表人：陈小燕。
三被告共同委托代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：陈海浪，广东网际律师事务所实习律师。
原告肇庆市东湖房地产开发有限公司（以下简称“东湖房地产公司”）诉被告谢燕苹、刘思华、肇庆市端州区集北饮食服务有限公司（以下简称“集北饮食公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东湖房地产公司的委托代理人何汶婷、叶良梅，被告刘思华以及谢燕苹、集北饮食公司的委托代理人廖海涛、陈海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东湖房地产公司诉称：原告与被告谢燕苹于2008年7月14日签订《东湖广场商铺租赁合同》，由原告将自有的坐落在肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层（租赁面积约2899平方米）出租给被告谢燕苹。合同同时约定了租赁内容、租赁期限、租金、合同保证金交纳方式、双方的权利和义务、租赁签订的房屋修缮和装饰、租赁双方的变更、违约责任、免责条件、争议解决方式等。另外，因客观原因未能如期履行合同，双方在2009年4月3日签订《补充协议》，重新确定了租赁期限自2008年8月1日至2019年9月30日止，租金的价格及交纳方式亦相应作出调整。双方同时在《补充协议》中约定：“增加消防通道顶（二楼）一卡，面积154㎡，单价同原合同价格一样，递增也按补充协议一样，2009年11月1日开始计收”。被告谢燕苹租赁涉案的商铺用于经营“集北酒楼”，即个体工商户肇庆市端州区集北酒楼（经营者为被告谢燕苹，由被告谢燕苹与被告刘思华夫妇共同管理经营）的经营场所。后该个体工商户于2012年4月12日注销，并升级为企业肇庆市端州区集北酒楼饮食服务有限公司（投资者为：谢燕苹、刘思华、陈小燕），继续使用原告的商铺。然而，被告自2014年7月始没有按合同的约定交付租金及相应费用，为此原告于2014年9月12日向端州法院提起诉讼。在案件审理过程中，经原、被告多次协商，考虑到被告有陆续补交租金，并口头承诺会按时交租，对此原告继续与被告履行合同。同时，被告向原告出具借据一份，将之前欠付的租金100000元以借据的形式书面确认，承诺该款于2015年9月11日前归还（后因到期未能偿还相应款项，即于2015年10月16日重新签订借据，确定还款时间为2015年12月11日前）。后原告撤回起诉。其后，原告本着友好合作的原则，让被告继续使用涉案的租赁商铺。然而原告撤诉后，被告并没有按承诺按期交租，且多次迟延交租，甚至拒绝交租，至2016年4月，累计拖欠租金及水电费461107.67元。
另外，原告发现被告在未经原告同意的情况下擅自转租第三人，其行为已经严重违反了合同的约定，应当承担相应的违约后果。
被告谢燕苹怠于支付租金、擅自转租的行为，严重违反了合同约定的义务，已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《东湖广场商铺租赁合同》第三条第3点以及第4点的约定，原告有权没收合同保证金，要求被告承担逾期交租的滞纳金，鉴于被告已超期数月未交清租金，原告决定收回被告谢燕苹的租赁权。被告刘思华作为被告谢燕苹的配偶，与其共同经营“集北酒楼”，因此而产生的债务属于夫妻共同债务，应共同清偿。被告集北饮食公司作为涉案商铺的实际使用主体，对欠付的费用应当承担连带责任。为此，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告东湖房地产公司与被告谢燕苹于2008年7月14日签订的《东湖广场商铺租赁合同》以及2009年4月3日签订的《补充协议》，要求被告返还位于肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖广场西南区商铺二层，并没收合同保证金220000元。2、被告谢燕苹、刘思华共同支付原告其返还商铺前所产生的租金、水电费等（暂计算至2016年4月，累计拖欠租金及水电费461107.67元），并按照合同约定支付滞纳金。3、被告集北饮食公司对被告谢燕苹、刘思华的上述债务承担连带清偿责任。4、本案所有诉讼费用由三被告承担。
被告谢燕苹、刘思华、集北饮食公司辩称：被告谢燕苹、刘思华不是原告应该起诉的对象，虽然租赁合同是被告谢燕苹签订的，但被告谢燕苹是被告集北饮食公司的股东。被告谢燕苹仅是作为集北饮食公司的负责人与原告签订租赁合同，而且商铺的实际使用人是集北饮食公司。因此，被告谢燕苹仅是职务代表行为，不应承担本案租赁合同的租金缴纳义务，刘思华更与本案的租赁合同没有实际的联系。东湖广场租赁合同属于无效合同，本案的商铺一直都是没有房产证的，亦没有相关的规划许可，所以根据相关的法律规定，本案的租赁合同属于无效合同，自此无效。原告要求没收合同保证金没有法律依据。原告在2016年4月1日，在没有通知三被告解除合同的情况下将商铺的大门上锁，强行收回租赁的场地导致集北饮食公司无法营业，数十名的员工不得不遣散，造成三被告严重的经济损失，其中包括遣散职工的费用以及肉类、鱼类、海鲜类腐烂损失达十万元之多，亦造成严重的社会影响。三被告在承租原告的商铺后，向原告缴纳了五百多万元的租金，现今仅拖欠三十多万元，原告收取被告的租金后没有向被告开具发票（包括五百多万元的租金发票），故现要求原告开具发票。
经审理查明：2007年4月10日，肇庆市端州区黄岗镇凤西经济合作社（出租方）与东湖房地产公司的法定代表人梁志坚、股东梁志勇（承租方）签订《土地租赁合同》，合同约定肇庆市端州区黄岗镇凤西经济合作社将位于肇庆市108区星湖大道东侧1.8万平方米土地（已办理了土地使用权证），以每平方米1.5元价格出租给梁志坚、梁志勇，经营商业铺位，租赁年限20年……。肇庆市端州区黄岗镇凤西经济合作社、肇庆市端州区黄岗镇沙湖村民委员会在合同上加盖公章，梁志坚、梁志勇在合同上签名。
2007年11月20日，肇庆市端州区黄岗镇凤西经济合作社（出租方）与东湖房地产公司（承租方）签订《土地租赁合同》补充协议书，协议书约定双方同意的将《土地租赁合同》的全部权利和义务转让给东湖房地产公司。租赁期变更为22年，即从2007年5月1月起至2029年4月30日止；……。肇庆市端州区黄岗镇凤西经济合作社的法人代表黄玉明、肇庆市端州区黄岗镇沙湖村民委员会的代表周福蔡，东湖房地产公司的法定代表人梁志坚、股东梁志勇在该补充协议书上签名。
之后东湖房地产公司在租赁的土地上建了二层建筑物。2008年7月14日，东湖房地产公司（出租方、甲方）将该二层的建筑物出租给谢燕苹（承租方、乙方）并签订《东湖广场商铺租赁合同》，合同约定甲方将自有的坐落在肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层租赁面积约2899平方米（其中首层约1267平方米，二层约1632平方米）出租给乙方。租赁期为11年2个月，甲方从2008年8月1日起将出租商铺交付乙方使用，至2019年9月30日收回。双方议定乙方先付租金后使用。乙方每月5日前一次性向甲方交纳商铺租金，商铺月租金具体如下：①2008年10月1日至2011年9月30日每月应缴租金为63500.00元；②2011年10月1日至2014年9月30日每月应缴纳租金为69850.00元；③2014年10月1日至2016年9月30日每月应缴纳租金为76835.00元；④2016年10月1日至2018年9月30日每月应缴纳租金为84518.50元；……。乙方须向甲方交纳220000元作为合同保证金，如乙方无逾期支付租金等违约行为，合同期满后并结清租金后如数将保证金退回乙方，否则，没收保证金。乙方必须按期缴交商铺租金，乙方超期缴交商铺租金的每天向甲方缴交滞纳金（滞纳金按逾期交租部分的10%计算），如超期一个月仍未交清的作乙方违约处理，甲方有权单方决定收回乙方的租赁权……。东湖房地产公司在出租方处盖章，梁志坚在法定代表人处签名，谢燕苹在承租方处签名按指印。
2009年4月3日，东湖房地产公司与谢燕苹签订《补充协议》，协议约定租赁期限从2008年8月1日起至2020年6月30日收回。从2008年8月1日至2009年7月4日为免租期（其中2008年8月1日至2008年9月30日为装修期）。谢燕苹从2009年7月5日开始已方向东湖房地产公司交纳商铺租金。租金的价格及交纳方式如下：①2009年7月1日至2012年6月30日每月应缴纳租金为63500元；②2012年7月1日至2015年6月30日每月应缴纳租金为69850元；③2015年7月1日至2017年6月30日每月应缴纳租金为76835元；④2017年7月1日至2019年6月30日每月应缴纳租金为84518.50元；⑤2019年7月1日至2020年6月30日每月应缴纳租金为92970.35元。东湖房地产公司在补充协议上盖章，梁志坚、谢燕苹在补充协议上签名。之后双方又在该协议上用手写体另补充一条“增加消防通道顶（二楼）一卡，面积154㎡，单价同原合同价格一样，递增也按补充协议一样，2009年11月1日开始计收”。东湖房地产公司、肇庆市端州区集北酒楼在面上加盖公章。
2009年7月28日，肇庆市端州区集北酒楼成立，经营者为谢燕苹，经营场地在肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层，后肇庆市端州区集北酒楼因升级为企业于2012年4月12日注销。2012年4月17日，肇庆市端州区集北饮食服务有限公司成立，经营场地仍在肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层内，投资者为谢燕苹、刘思华、陈小燕。在履行合同过程中，谢燕苹从2014年7月开始拖欠租金及水电费用，为此东湖房地产公司于2014年9月12日向本院提起诉讼，诉讼中东湖房地产公司同意谢燕苹继续履行合同。谢燕苹、刘思华向东湖房地产公司出具借据一份，将之前欠付的租金100000元以借据的形式作书面确认，承诺该款于2015年9月11日前归还（后因到期未能偿还相应款项，即于2015年10月16日重新签订借据，确定还款时间为2015年12月11日前），之后东湖房地产公司撤回起诉，但谢燕苹并没有按承诺按期支付租金，水电费用，东湖房地产公司追讨无果，遂再向本院提起诉讼。
庭审中，各方确认东湖房地产公司于2016年4月1日收回涉案商铺；谢燕苹拖欠租金、水电费用合计375769.72元；在最初签订《东湖广场商铺租赁合同》时，东湖房地产公司收取了谢燕苹合同保证金220000元。
另查明，谢燕苹与刘思华是夫妻关系。位于肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证。
本院认为：因谢燕苹是香港居民，本案属涉港民事案件。本案是租赁合同纠纷，由于合同履行地是肇庆市端州区，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，本院对本案享有管辖权。另外，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于当事人没有选择合同适用的法律，故本案适用中华人民共和国内地法律调整。
东湖房地产公司与谢燕苹签订《东湖广场商铺租赁合同》、《补充协议》，承租位于肇庆市端州区108区星湖大道东侧东湖三路的东湖广场西南区商铺二层，集北饮食公司用于经营中餐，因未经规划、报建、竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，《东湖广场商铺租赁合同》、《补充协议》违反上述法律的禁止性规定依法认定无效。无效合同自始没有法律约束力，东湖房地产公司请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。东湖房地产公司要求没收谢燕苹已支付的合同保证金220000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
对于东湖房地产公司主张的租金实质为房屋占有使用费、水电费，庭审中各方已确认谢燕苹尚欠东湖房地产公司375769.72元（含水电费），现东湖房地产公司要求谢燕苹支付该部分费用，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，以及《东湖广场商铺租赁合同》中关于水电费的约定，本院予以支持。
另外，刘思华与谢燕苹系夫妻关系，涉案房屋占有使用费以及水电费发生在夫妻存继期间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，上述款项属刘思华与谢燕苹的夫妻共同债务，东湖房地产公司要求刘思华与谢燕苹共同支付该费用，符合法律规定，本院予以支持。因涉案租赁合同无效，故东湖房地产公司依据涉案合同的约定主张滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
对于东湖房地产公司要求集北饮食公司对谢燕苹、刘思华的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，由于集北饮食公司并不是涉案合同相对人，谢燕苹通过其个人的帐户支付“租金”，东湖房地产公司提交的“租金”发票也显示交租主体为“谢燕苹（集北）”，因此可以认定实际履行的是东湖房地产公司与谢燕苹于2008年7月14日签订《东湖广场商铺租赁合同》、2009年4月3日签订的《补充协议》，故对东湖房地产公司提出的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
一、被告谢燕苹、刘思华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肇庆市东湖房地产开发有限公司房屋占有使用费、水电费合计375769.72元。
二、原告肇庆市东湖房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还被告谢燕苹、刘思华合同保证金220000元。
三、驳回原告肇庆市东湖房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10611元（原告肇庆市东湖房地产开发有限公司已经预付），原告肇庆市东湖房地产开发有限公司承担854元。由被告谢燕苹、刘思华承担9757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖 旦
审 判 员 李晓萍
人民陪审员 张殷慈
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 徐 豪
书 记 员 杜惠君
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