北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第7839号
原告于保华，男，1952年8月25日出生，汉族，住北京市西城区。
委托代理人苏庆，男，1964年9月29日出生，汉族，北京市昌平区百善镇法律服务所法律服务工作者。
被告北京摩擦材料厂，住所北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区）
法定代表人孙立秋，厂长。
委托代理人张国久，北京张国久律师事务所律师。
委托代理人高昆，男，1958年1月30日出生，汉族，北京摩擦材料厂副总经理，住本单位宿舍。
原告于保华诉被告北京摩擦材料厂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于保华及其委托代理人苏庆，被告北京摩擦材料厂的委托代理人张国久、高昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于保华诉称：2002年5月10日，原、被告签订了租赁合同，原告将占有使用的位于昌平区沙河镇于辛庄村的楼房一幢及场地租给被告使用，合同期限2002年5月10日至2052年5月10日，合同期限为50年。合同还约定在租赁期间被告维修、改造所租赁原告的房屋时，不得破坏房屋的主体结构。2012年9月10日，原告发现被告将租用原告位于昌平区沙河镇于辛庄村的楼房的前后门、窗及主体墙、门、墙上过梁、部分一层楼顶板、部分楼梯拆除。被告还在所租用原告的楼房顶上接建一层房屋（正在建设中）。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，违反了合同约定及法律规定。为此原告提起诉讼，请求依法判令：1、依法解除原、被告于2002年5月10日签订的租赁合同，被告腾退所租赁的房屋及场地；2、诉讼费由被告承担。
被告北京摩擦材料厂辩称：答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，答辩人要求继续履行合同。原告出租给我们其中一段楼房的房产证已经被撤销，原因是其没有取得合法的规划手续，涉及房产的合同，依据相关司法解释，部分是无效的。我们不存在破坏结构的问题。土地是本案原告和于辛庄村委会以70年的租期租赁过来的，我们又从原告处以50年的租期租赁过来，原告和村委会之间的合同超出20年的部分已经被法院生效判决确认无效，超出20年范围和我方签订的协议也是无效的，我们认为应解决合同效力的问题。我们没有转租，也没有破坏主体结构，合同第六条允许我们维修、改建、新建厂房，尽管房产证取消了，我们对房屋进行日常维修。目前不能证明房屋产权归原告所有，所以原告要求腾退我们认为没有道理，原告没有对我们的损失进行赔偿之前，我们不同意腾退，我们投资很大，腾退损失很多。
经审理查明：
2002年5月10日，于保华（甲方）与北京摩擦材料厂（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将沙河镇于辛庄村一幢楼房及场地租给乙方作为生产经营场地；租赁期限自2002年5月10日至2052年5月10日，合同期为五十年；年租金合计二十五万元，今后每年在基数上递增1%，直至合同期满；甲方应乙方要求，同意将除楼房外的砖混结构平房拆除；甲方拥有土地及房屋的所有权；乙方拥有房屋土地的合理使用权；乙方拥有自主生产经营和联合经营权，应合法经营不得转租他人；合同期内，甲方允许乙方对房屋进行日常维修改建和新建厂房，费用由乙方负责，但不能破坏房屋主体结构；如因双方一方违约，造成对方不能正常生产经营、生活所带来的经济损失，由对方赔偿另一方全部损失。
涉案房屋建于1995年，面积为二千平方米左右，曾用于经营饭店，后改为宾馆。涉案场地的面积为二十亩左右，被告北京摩擦材料厂租赁场地后新建了二万多平方米的厂房。2005年，原告于保华以被告未经其同意，采取野蛮拆毁的方式将其所有的200多平方米的房屋拆除，并将机井及供水系统破坏，给其造成很大经济损失为由起诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，经（2006）昌民再初字第11922号判决驳回原告的诉讼请求。2007年，原告以被告未经原告同意，擅自将所租房屋相应场地东侧转让他人，造成原告的部分场地灭失为由，起诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，经本院（2007）昌民初字第8752号判决驳回原告于保华的诉讼请求。2008年、2010年原告先后两次以被告未按时交纳租金为由，起诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，经本院（2008）昌民初字第7725号、（2010）昌民初字第3696号均判决驳回原告的该项诉讼请求。2012年，原告以被告未经同意，擅自在其下水设施上违法建房，并破坏原告的下水走向，使原告的下水设施遭到破坏，致使原告的生产生活用水和雨水不能及时排放，给原告的房屋造成重大安全隐患为由，要求解除租赁合同，经本院（2012）昌民初字第2652号判决驳回原告的该项诉讼请求。
2012年，北京摩擦材料厂为改善宾馆的经营，对租赁的房屋进行装修和改建，拆除了诉争楼房的部分承重墙，在承重墙上开设门、窗，拆除部分圈梁、楼顶板、阳台，拆毁楼梯、加装电梯，并在楼顶设立了钢结构建筑。于保华认为北京摩擦材料厂装修、改造房屋破坏了原房屋的主体结构，故再次提起诉讼要求解除双方之间的租赁合同。本院依法做出（2012）昌民初字第13147号判决驳回原告于保华的诉讼请求。原告于保华不服该判决结果，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理，认为一审判决认定基本事实不清，遂做出（2013）一中民终字第2182号裁定：一、撤销北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第13147号民事判决。二、发回北京市昌平区人民法院重审。
在案件重新审理过程中，原告于保华于2013年10月21日向本院提出鉴定申请，要求对被告北京摩擦材料厂擅自拆除、拆毁承租楼房前后门、窗、承重墙、墙上圈梁过梁、部分楼顶板、阳台、部分楼梯及在承租的楼房顶上加建一层房屋、在承重墙上开设门、窗，是否属于破坏房屋主体结构进行鉴定。后原告又增加鉴定请求，要求对房屋是否存在安全隐患进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称司法鉴定中心）对本案进行鉴定。
2014年3月18日，原告于宝华向司法鉴定中心交纳预收鉴定费人民币50000元。2014年3月31日，本院工作人员组织双方当事人及司法鉴定中心工作人员对涉案房屋进行了现场勘验。2014年4月11日，司法鉴定中心向本院出具《鉴定说明函》（鉴函B13176-1），要求当事人提交相关资料及就相关问题进行确认：一、需要当事人提交的资料：1、涉案房屋后期加固的结构图纸；2、涉案房屋与后增建房屋的结构、基础的连接方式提供相应的图纸资料，包括建筑图纸、结构图纸。二、需要当事人现场进行配合工作：1、对涉案房屋存在拆除情况的位置现有装饰层进行拆除，均拆除至原结构层；2、对涉案房屋存在拆除情况的位置的结构层（钢筋混凝土结构）进行剔凿，剔凿至钢筋，每层3处，以便观测钢筋直径及保护层厚度；3、对涉案房屋存在拆除情况的位置的结构层（钢筋混凝土结构）进行剔凿，剔凿至结构层（混凝土面），每层3处，以便对混凝土结构进行检测，其中每处均要取3个芯样；4、对涉案房屋存在拆除情况的位置的结构层（砌体结构）进行剔凿，剔凿至结构面（砖面），每层剔凿10处，每处剔凿面积为1000mm*1000mm，以便对砌体（砖）结构进行检测；5、对涉案房屋存在拆除情况的位置的结构层（砌体结构）进行剔凿，剔凿至结构面（砖面）并将砌体勾缝砂浆剔除（不得破坏砌筑砂浆），每层剔凿10处，每处剔凿面积为1000mm*1000mm，以便对砌体（砂浆）结构进行检测。三、依据2014年3月31日现场勘验情况及预估工作量，本次鉴定根据具体工作量需补充鉴定费。
2014年4月28日，原告于宝华向法院提交了《变更明确鉴定请求事项申请书》，明确请求“对被告的行为是否属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，是否属于破坏房屋主体结构”进行鉴定，原请求中的“对房屋现状存在安全隐患进行鉴定和要求赔偿”，原告另行诉讼。
2014年5月12日，被告北京摩擦材料厂提出《鉴定申请》，要求一并委托相关机构对被告维修、加固房产的行为是否对原告提供的1900余平米的楼房的安全使用造成了安全隐患进行鉴定。被告未交纳鉴定费用。
2016年12月7日，被告北京摩擦材料厂向本院出具《关于鉴定的确认书》，就司法鉴定中心在2014年4月11日发出的《鉴定说明函》中需要当事人确认的事项书面回复：1、因原有房屋没有正规的图纸，后增建房屋与原有房屋的连接方式所对应的图纸存在不全的问题，有关图纸及后期加固的图纸为同一份图纸，该图纸此前已递交给了法庭。2、原、被告此前因下水堵塞的案件，原告申请与本案类似的破坏性鉴定，导致挖开的路面长期没有修复并造成我方重大损失。现此案现场需要拆除的位置点广、面积大、程度深，鉴定工作将造成我方装修及加固工程作废，营业停止及需要恢复原状，初步估计损失为1000万元。为了公平起见，在原告将此损失交给法庭作为担保后，我方同意按照《鉴定说明函》的要求进行现场配合工作。如果原告对我方预估的损失有异议，我方同意对此损失进行评估和审计。同时我方认为原告拒绝交纳保证金，那么原告的鉴定申请是破坏性的、恶意的、不诚信的诉讼，请求法院驳回其鉴定申请。3、我方撤回对安全隐患的鉴定申请。原告于宝华在庭审中明确表示不同意被告提出的交纳保证金的要求。
2016年12月22日，司法鉴定中心向本院再次出具《鉴定说明函》（鉴函B14032-5），明确提出：一、双方当事人无法提供鉴定所需图纸；二、无法提供现场鉴定所需条件。故司法鉴定中心依据《司法鉴定通则》第二十七条中的相关规定终止鉴定。
另查，本案审理过程中，原告向法庭提交了一份被告北京摩擦材料厂与案外人北京润桥国际体育文化有限公司之间签订的《租赁协议》（复印件）及照片，用以证明被告将诉争房屋予以转租。被告北京摩擦材料厂对此不予认可，称出租的房屋不包括涉及本案争议的房屋，而是其自建房屋，并向法庭提交了一份其与单位员工高昆、刘扬、陈剑锋签订的《协议书》及工商登记档案，用以证明诉争房屋系由被告提供注册资金，以上述三人的名义为股东注册公司进行经营，而不存在转租的问题。
上述事实，有《租赁合同》、公证书、照片、勘验笔录、申请书、《鉴定说明函》、《协议书》、工商登记档案等证据以及双方当事人当庭陈述在案予以佐证。
本院认为：
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，原告于宝华与被告北京摩擦材料厂之间签订的《租赁合同》租期为五十年，故超过二十年的部分无效，即自2022年5月10日至2052年5月10日之间的部分无效。该《租赁合同》中未超过二十年的部分，即自2002年5月10日至2022年5月9日期间，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
合同的解除是指在合同有效成立之后合同没有履行或没有完全履行之前，经当事人协商一致，或者在约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形时因当事人一方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同依约定或法定解除。
本案中，双方当事人的争议焦点主要是被告北京摩擦材料厂在使用涉案房屋过程中，擅自拆除了诉争楼房的部分承重墙，在承重墙上开设门、窗，拆除部分圈梁、楼顶板、阳台，拆毁楼梯、加装电梯，并在楼顶设立了部分钢结构建筑，这些行为是否违反双方签订的《租赁合同》中第六条的约定，即是否破坏房屋主体结构。被告北京摩擦材料厂认为其对诉争房屋进行装修、改建未超出合同中约定的事项，目的是对房屋进行加固装修，以解决安全问题，且没有导致原有房屋使用价值丧失。对于被告的行为是否破坏原告房屋主体结构问题，原告在本案审理中提出对此进行鉴定，但一方面因双方提供的图纸无法达到本案鉴定的要求，另一方面也因本案鉴定确需对被告正在使用的诉争房屋造成一定程度的破坏，而被告已明确提出原告的鉴定申请系恶意的、破坏性的，在原告未提供1000万元保证金的情况下拒绝对鉴定进行现场配合，故司法鉴定中心决定终止鉴定，本院对此不持异议。
至此，本院根据双方当事人提交的现有证据，结合本院现场勘验情况，综合考虑双方合同履行的实际状况及房屋现状，认为被告北京摩擦材料厂对其所承租房屋进行的上述改造行为，已经超出了双方当事人在《租赁合同》中所述的“对房屋进行日常维修改建”的合理范畴，属于对房屋主体结构的破坏，违反了双方《租赁合同》中第六条的约定，构成违约，故对于原告于保华提出的要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告腾退所租赁的房屋及场地的问题，因本案原告于保华并未明确腾退房屋及场地的具体方式，本案被告北京摩擦材料厂在使用诉争房屋期间也对房屋进行了较大规模的维修、改造，投入了大量的物力和财力，现双方当事人在本案中均未明确提出是否存在损失赔偿问题，因此本院认为诉争房屋及场地暂不具备腾退条件，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。双方当事人可就腾退、赔偿以及其他因本《租赁合同》解除产生的问题自行协商解决，也可另行起诉。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告于保华与被告北京摩擦材料厂于二〇〇二年五月十日签订的《租赁合同》；
二、驳回原告于保华的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告于保华负担三十五元（已交纳）；由被告北京摩擦材料厂负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛恩同
人民陪审员 杨永红
人民陪审员 张 峰
二〇一七年五月十日
书 记 员 慕寿成