江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终685号
上诉人（原审原告）：周宏生，男，1963年1月6日生，汉族，居民，住盐城市。
上诉人（原审原告）：许志英（周宏生之妻），女，1961年5月21日生，汉族，居民，住盐城市。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：孙建林，江苏汇建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城市城区中平饮料厂，住所地盐城市亭湖区大星南路西二巷***号。
法定代表人：智兰中，该厂厂长。
上诉人周宏生、许志英因与被上诉人盐城市城区中平饮料厂（以下简称中平饮料厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3964号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周宏生、许志英上诉请求：撤销原判，改判支持周宏生、许志英的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由中平饮料厂承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为“房屋买卖合同应当采用书面形式，口头合同是双方对权利义务无异议，达成一致的情况下才能成立”，而本案案涉房屋自2003年起中平饮料厂就履行了房屋交付义务，将房屋交付给周宏生、许志英，并由周宏生、许志英装修入住至今。即使双方没有订立书面合同，但早已形成事实上的法律关系，上诉人提交的书面证据及相关证人到庭证明，也能证明双方存在买卖关系及中平饮料厂的法定代表人智兰中已经收取了案涉房屋房款的事实。同时，中平饮料厂辩称是将案涉房屋出租给周宏生、许志英，既无事实依据，也不符合常情。中平饮料厂曾经以该理由诉至法院，主张按租赁关系要求周宏生、许志英腾出房屋，但因证据不足而撤回起诉。无论从证据上，还是客观事实上，周宏生、许志英与中平饮料厂之间就案涉房屋只能形成一种关系即房屋买卖关系。基于双方房屋买卖关系已经形成并已实际履行，中平饮料厂应当履行出卖人的职责，协助周宏生、许志英办理房屋产权证书。2.一审法院认为“中平饮料厂无相关部门核发的商住楼开发、销售资质，现周宏生、许志英要求中平饮料厂就案涉房屋办理房屋分户过户手续及所有权证不符合法律规定。”该认定无法律依据，本案所涉房产的土地性质为出让性质，并不涉及法律规定不允许买卖的行政、事业单位及社会团体，因此，该房屋依法是可以买卖的。而中平饮料厂迟迟不办理分户房屋产权手续，是因为中平饮料厂成立买卖关系时不肯交纳办理分户房屋产权证书过程中所需交纳的税费，从而导致案涉房屋迟迟未办理分户房屋产权证书。经过几年后因为房屋价格上涨，中平饮料厂为获得不当利益故意不办理且还不承认买卖合同、恶意到法院先起诉妄图收回房屋。故一审法院在审理过程中明知被上诉人的恶意行为，却未作出公正判决。二、一审法院适用法律不当。《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据该规定，周宏生、许志英与中平饮料厂之间的房屋买卖合同已成立，中平饮料厂应当履行出卖人的职责，为周宏生、许志英办理过户手续及房屋产权手续。三、一审程序违法。在一审受理起诉后，很长时间内未予开庭，经过多次催求，在周宏生、许志英明确告知地址和电话的情况下，一审法院却告知无法送达，要求周宏生、许志英交纳加急公告费公告，在一审开庭程序全部结束的情况下却又突然通知重新开庭，程序违法。
中平饮料厂辩称：一、中平饮料厂与周宏生、许志英之间没有房屋买卖合同关系，双方是房屋租赁关系，是从2000年10月开始的，双方达成口头协议，将案涉房屋租给周宏生、许志英住，由智兰中个人出具收条，租金是三百元一个月，口头约定给周宏生、许志英租三年不涨价，以后按市场价格计算租金，租金是5千元/年，直至收条还清为止，房租抵满后智兰中就和周宏生、许志英说如果要继续租房就要交房租，智兰中多次催缴无果，后到法院起诉要求周宏生、许志英迁让房屋，后因产权手续不足等原因，中平饮料厂撤回了起诉。二、被上诉人无房屋销售资质，也没有将案涉房屋卖给周宏生、许志英，目前房屋无法办理产权证书，一审判决是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周宏生、许志英向一审法院起诉请求：判令中平饮料厂立即办理房屋过户登记，并办理房屋产权证书。
一审法院认定事实：周宏生与许志英系夫妻关系。案涉房屋座落于盐城经济开发区文港南路109号1幢406室，该房屋系中平饮料厂与盐城市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）于1999年7月20日联合建设，2002年完工。
2000年10月17日，中平饮料厂法定代表人智兰中向周红生出具收据一份，载明：“今收到周红生房款合计人民币26000元整。”2001年3月24日，智兰中向周红生出具收据一份，载明：“今收到周红生房款3500元。”2001年5月24日，智兰中向周红生（周红森）出具收据一份，载明：“今收到周红森房款5000元”。2001年6月8日，智兰中向周红生出具收据一份，载明：“今收到周红生职工集资款1000元。（请将此款付来人做铝合金唐冬久）”上述款项合计35500元。周红生交款后，与许志英入住案涉房屋至今。期间，周红生、许志英以智兰中所收取上述款项为购房款为由要求智兰中办理房屋产权手续双方发生争议，2015年12月21日诉至一审法院。
一审法院另查明，2002年10月7日，智兰中代表中平饮料厂（甲方）与蔡秀銮（乙方）签订中平饮料厂职工集资房合同书一份，合同载明：“甲方在位于文港南路亨王食品厂北侧土地上建设综合楼、住宅楼，建筑层数为四层。乙方购买甲方集资所得房屋1幢2层205室一套，建筑面积105平方米，房屋总价为89250元整，乙方在2002年10月7日前付35%（3万元），接到房屋产权证书后5日内付清房屋尾款。”
中平饮料厂综合楼的土地性质原为工业用地，2005年3月17日变更为商业用地，土地性质为出让土地，使用权面积为1805.5平方米。2009年3月12日，中平饮料厂领取盐城市区文港南路109号1幢盐房权证市区开字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为中平饮料厂，共有情况为单独所有，房屋性质为自建房，规划用途为综合楼，房屋总层数为4层，建筑面积为2432.64平方米。中平饮料厂无商品房开发资质，亦无商品房销售资质。至目前为止，该综合楼的住房均未能办理房屋分户产权证。
本案在审理过程中，周红生陈述其于2001年购买的案涉房屋建筑面积为108平方米，约定820元/平方米，先交房款35500元，余款待办理房产证时支付。智兰中对此不予认可，表示案涉房屋是其出租给周红生，周红生所交的35500元是该房屋的租金，在收据上注明“房款”指的是租金、“集资款”是因周宏生准备入股建房交的钱，后其未入股，所交的钱已抵冲房租。
一审法院认为，房屋买卖合同应采用书面形式，口头合同是在双方对权利义务无异议，达成一致的情况下才能成立。本案中，周宏生、许志英与中平饮料厂之间就案涉房屋未签订书面买卖合同，周宏生、许志英提供的证据中中平饮料厂法定代表人智兰中个人出具的收款收据，收款收据中载明收款事由是房款、集资款，未能明确房屋的位置、面积、单价，双方对该收款收据的意见也不一致，且讼争房屋当地规划部门核准的是综合楼，房屋产权部门测绘登记也是综合楼，实际建设成商住楼，中平饮料厂无相关部门核发的商住楼开发、销售资质，现周宏生、许志英要求中平饮料厂就案涉房屋办理房屋分户过户手续及所有权证不符合法律规定，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回周宏生、许志英的诉讼请求。案件受理费1800元，由周宏生、许志英负担。
在本院二审过程中，许志英陈述：“双方之间就案涉房屋签过房屋买卖合同，但是智兰中以要加盖公章为由就拿走了，后来就再也没给我们。合同是2000年10月17日左右签的，签之前就给了26000元，当时约定房屋800元/平方米，房屋面积108平方米，总价款86400元，目前为止房款还差50000元，因为房产证等还未齐全，合同中约定先办理产权证书，后交付尾款。当时合同是智兰中和周宏生签订的，上面也没有加盖中平饮料厂单位的公章。”
本院二审另查明，中平饮料厂所有的文港南路109号1幢房屋设立了最高额抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司盐城分行，抵押期限至2019年10月22日。
对一审法院审理查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：周宏生、许志英要求中平饮料厂协助办理房屋产权过户登记及房屋产权证书，但案涉房屋因规划核准为综合楼，而实际建成商住楼，中平饮料厂无相关部门核发的商住楼开发、销售资质等因素而无法办理房屋分户过户手续，且案涉房屋设定了抵押权，尚在抵押期限内也无法办理房屋产权过户登记及房屋权属证书，故一审法院驳回周宏生、许志英的诉讼请求并无不当。
周宏生、许志英上诉称一审法院在公告开庭结束的情况下重新开庭属于程序违法，但该程序不违反民事诉讼程序，周宏生、许志英该上诉理由不能成立。
综上，周宏生、许志英的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周宏生、许志英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 陈 杰
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 施凯钰