广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16875号
上诉人（原审被告）：彭桂仙，住广东省广州市天河区。
委托代理人：董永、廖燕洁，均系广东中信协诚律师�务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文馨，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：张冲，住广东省兴宁市。
上述两被上诉人共同委托代理人：苏良治，广东禹优律师事务所律师。
上诉人彭桂仙因与被上诉人张文馨、张冲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人彭桂仙上诉请求：1、撤销广州市天河区(2016)粤0106民初9559号民事判决书，并改判驳回张文馨、张冲全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由张文馨、张冲承担。事实和理由：一、一审判决以公平合理的角度判决彭桂仙返还定金100000元没有任何事实和法律依据。彭桂仙与张文馨、张冲双方签署的《退款协议》已明确约定�限定了彭桂仙退还定金给张文馨、张冲的前提条件，但本案中彭桂仙与新买家达成交易并收取定金及递件日期并非上述《退款协议》所约定的时间。故彭桂仙依约不应退还定金给张文馨、张冲。按照双方解除合同及退款协议的约定，彭桂仙退款的前提是张文馨、张冲找到新的买家且新买家按照约定支付定金和首期款并递件。但显然本案中任何一项条件均未成就。因此，向张文馨、张冲退还定金的前提条件根本不具备。不能因为彭桂仙与新买家之间的买卖合同已经顺利履行完毕，且实际履行时间与合同约定时间相距甚短，而得出张文馨、张冲未给彭桂仙造成任何损失的结论。事实上，彭桂仙急于低价卖房就是因为公司业务急需用钱归还银行贷款，张文馨、张冲拖延的行为已经给彭桂仙造成了严重损失。二、一审法院遗漏认定彭桂仙代张文馨、张冲垫付涉案房屋中介�45100元的事实，应将彭桂仙代垫的中介费45100元予以扣除。
被上诉人张文馨、张冲二审辩称：同意一审判决，请求驳回彭桂仙的上诉请求，维持原判。1、双方解除合同并且签订退款协议已经做出客观认定，双方目的是为了将涉案房屋出售给新的买家，降低双方损失。2、关于退款条件是否成就的问题，第一个条件，双方约定在1月18日前成交并且收取定金大于等于20万元。实际上彭桂仙在1月16日与新的买家签订合同并且收取10万元定金，后来在1月19日收齐定金余款以及首期款并且进行网签，实际上房屋在1月18日之前已经成交，定金收取时间比约定时间晚一天，是由于彭桂仙与新卖家签订合同的原因，是该合同原因导致的，新的买家交齐定金的时间并没有违反合同约定。第二个条件，2月8日之前办理递件。由于2月7日至2月13日是春节假期，2月16日办理递件属于合�情况，没有对彭桂仙造成损失，与合同约定时间稍有误差也属于正常现象，合同约定时间仅是对交易时间的预估。一审法院已经通过公平合理原则运用自由裁量权判决本案，我方同意一审判决，请求二审驳回彭桂仙上诉请求。3、关于中介费的问题，中介方已经在天河区法院对我方提起诉讼，中介费问题需要三方协商解决，彭桂仙要求我方支付中介费，我方不同意。
张文馨、张冲向一审法院起诉请求：1、彭桂仙向张文馨、张冲支付202000元；2、全部诉讼费用由彭桂仙承担。
一审法院认定的事实：2016年1月8日，张文馨、张冲（乙方/买方）与彭桂仙（甲方/卖方，委托代理人为案外人李某）和案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0019899，下称《买卖合同》），约定彭桂仙将其位于广州�天河区兴民路160号1704房（下称案涉房屋）以4510000元的价格出售给张文馨、张冲。同日，彭桂仙的委托代理人李某出具《收据》，载明收到张文馨、张冲支付购买案涉房屋的定金100000元。
2016年1月15日，张文馨、张冲与彭桂仙签订《解除合同协议》，约定：双方均知悉现因张文馨、张冲原因导致本次交易无法继续进行，双方均同意解除《买卖合同》；买方同意向经纪方支付违约赔偿金45100元；本协议在双方签订后即时生效，《买卖合同》亦同时终止，双方互不追究任何责任；买方同意向卖方支付合同定金200000元；等内容。庭审时，彭桂仙确认张文馨、张冲已依照《解除合同协议》的约定向其支付了定金200000元。
另，彭桂仙的委托代理人李某还向张文馨、张冲出具《退款协议》，主要内容为：1、若案涉房屋能在2016年1月18日合法成交并收到新买家所交累计定金大于或等于200000元，彭桂仙将在收款当天支付张文馨、张冲155000元；2、若案涉房屋能在合约约定期内顺利递件并收到首期楼款，彭桂仙将于递件当天支付张文馨、张冲47000元。现张文馨、张冲以《退款协议》约定的上述退款条件已成就为由要求彭桂仙支付202000元。彭桂仙对此不予认可，主张案涉房屋虽然已经出售给新的买家，但实际成交时间和递件时间与《退款协议》约定的时间不一致，故其无需再向张文馨、张冲支付202000元，为此还提交了以下证据证明：
1、《存量房买卖合同》（合同号：GHA0013748），签订时间为2016年1月16日，约定：彭桂仙（卖方）将案涉房屋以4510000元的价格出售给案外人邵某（买方），买卖双方于2016年2月8日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，买方应在签署合同之日向卖方支付部分定金100000元，定金余款100000元须�买方在2016年1月19日前自行支付给卖方，首期楼款（不含定金）1160000元由买方在2016年1月19日（不迟于递件日）前直接支付给卖方，楼价余款3150000元由贷款银行直接划给卖方等内容；
2、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16010180281号），系《存量房买卖合同》（合同号：GHA0013748）的网签合同，签约时间为2016年1月19日，约定邵某向彭桂仙支付定金200000元的时间为2016年1月19日，产权转移登记约定由广东合富房地产置业有限公司协助彭桂仙和邵某共同办理（未约定具体办理时间）；
3、《天河区房地产登记交易中心受理回执》和《结案资料交收表》，显示天河区房地产登记交易中心于2016年2月16日受理了彭桂仙、邵童川、案外人招商银行股份有限公司广州分行关于办理案涉房屋产权过户登记手续的申请；
4、《招商银行转账汇款业务回单》和《招商银行户口历史交易明细表》，显示邵某于2016年1月19日向原告的委托代理人李某支付案涉房屋的购房款1260000元；
5、《证明》，由自称系广东合富房地产置业有限公司员工的案外人姜颂辉（未出庭作证）于2016年7月3日出具，主要内容为：张文馨、张冲、彭桂仙与广东合富房地产置业有限公司于2016年1月8日签订《买卖合同》，约定张文馨、张冲以4510000元的价格向彭桂仙购买案涉房屋，后因张文馨、张冲原因不想继续购买，经三方协商，彭桂仙同意张文馨、张冲找朋友或同事以同样价格、同样付款条件购买案涉房屋，同时张文馨、张冲在未经彭桂仙同意的情况下以彭桂仙名义在各个中介公司以高于《买卖合同》的成交价4600000元对案涉房屋进行放盘出售，2016年1月15日，广东合富房地产置业有限公司找到新客户以相同价格4510000元购买案涉�屋，三方约定于当天下午与张文馨、张冲办理解除《买卖合同》并和新客户签订新的合同，彭桂仙亦同意如果签约顺利将退订金给张文馨、张冲，但在约定的时间，张文馨、张冲坚持不到场办理解除《买卖合同》，并要求与搜房网客户以4600000元的价格签订新的合同。经过电话沟通，在签订《解除合同协议》时，张文馨、张冲与彭桂仙达成协议，双方解除合同，如果彭桂仙能当天（15日）与张文馨、张冲所找到的客户以4600000元签订新的买卖合同并于当天收齐定金，彭桂仙则退155000元定金给张文馨、张冲，如新买家能按合同约定时间递件并交齐首期款，彭桂仙再退45000元定金，但如果与张文馨、张冲所找到的搜房网客户于2016年1月15日不能达成协议签订合同，则双方正式解除《买卖合同》，彭桂仙没收全部定金。
经质证，张文馨、张冲对上述证据1-5的真实性�无异议；但表示当时其仍在犹豫是否继续购买案涉房屋时，由于彭桂仙已经找到新买家并急于出售案涉房屋，故要求其配合解除《买卖合同》；双方签订《解除合同协议》和《退款协议》的目的在于确保彭桂仙与新买家之间的买卖合同能够顺利履行；而实际上彭桂仙与新买家之间的买卖合同已经顺利履行完毕；虽然彭桂仙与新买家关于定金支付时间、案涉房屋过户递件时间的实际履行与合同约定不一致，但因实际履行时间与合同约定时间相距甚短，且未给彭桂仙造成任何损失，故张文馨、张冲认为彭桂仙仍应依照《退款协议》约定支付202000元。
一审法院认为：张文馨、张冲、彭桂仙均确认于2016年1月8日就张文馨、张冲向彭桂仙购买案涉房屋一事签订《买卖合同》，双方之间建立房屋买卖合同关系，一审法院对此予以确认。
根据已查明事实，张�馨、张冲、彭桂仙已于2016年1月15日签订《解除合同协议》解除双方之间的买卖合同关系，该协议还载明合同解除原因在于张文馨、张冲，同时张文馨、张冲表示同意向彭桂仙支付定金200000元。由于张文馨、张冲、彭桂仙均确认张文馨、张冲已向彭桂仙支付了定金200000元，一审法院对此予以确认。
现本案争议焦点在于彭桂仙出具的《退款协议》所约定的退款条件是否成就。根据《退款协议》约定，彭桂仙向张文馨、张冲退还的款项分为两笔；第一笔金额为155000元，退款条件为案涉房屋能在2016年1月18日合法成交并收到新买家所交累计定金大于或等于200000元，退款时间为彭桂仙收款当天；第二笔金额为47000元，退款条件为案涉房屋能在合约约定期内顺利递件并收到首期楼款，退款时间为递件当天。根据现有证据显示，案涉房屋最终出售给邵某；彭桂仙与邵某签订《存量房买卖合同》的时间为2016年1月16日，该合同约定邵某支付部分定金100000元的时间为2016年1月16日，支付余下定金100000元的时间为2016年1月19日前，双方约定办理案涉房屋产权过户登记手续递件的时间为2016年2月8日前；另彭桂仙与邵童川签订《广州市存量房买卖合同》的时间为2016年1月19日，该合同约定邵某支付定金200000元的时间为2016年1月19日，但未约定双方办理案涉房屋产权过户登记手续递件的具体时间；事实上，邵某是于2016年1月19日向彭桂仙支付了1260000元（含首期楼款1160000元和部分定金100000元），而办理案涉房屋产权过户登记手续递件的时间则为2016年2月16日。由此可知，案涉房屋在2016年1月16日已由彭桂仙出售给邵某；虽然彭桂仙并未在2016年1月18日收到邵某支付的200000元定金，但这与《存量房买卖合同》关于定金支付的约定（邵某分两笔支付定金，第一�100000元的支付时间为2016年1月16日，第二笔100000元的支付时间为2016年1月19日前）以及《广州市存量房买卖合同》关于定金支付的约定（邵某于2016年1月19日支付定金200000元）有关；因此《退款协议》约定的第一笔金额155000元的退款条件未成就系因彭桂仙未在上述两份合同中明确约定邵某须于2016年1月18日支付200000元定金；彭桂仙对此应承担部分责任。另，彭桂仙与邵某办理案涉房屋产权过户登记手续递件的时间为2016年2月16日，而《存量房买卖合同》约定办理递件的时间为2016年2月8日前；即《退款协议》约定的第二笔金额47000元的退款条件未成就。
一审法院认为张文馨、张冲、彭桂仙双方签订《解除合同协议》以及彭桂仙出具《退款协议》的目的均在于确保案涉房屋能够顺利出售给新的买家，并最大限度降低各自的损失。虽然《退款协议》约定两笔款项的退款条件未完全成就，但一审法院已就其原因进行说明，不再累述。据此，一审法院从公平合理的角度出发，结合本案案情，酌情认定彭桂仙向张文馨、张冲返还定金100000元。对张文馨、张冲要求彭桂仙支付定金202000元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年9月29日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告彭桂仙向原告张文馨、张冲返还定金100000元；二、驳回原告张文馨、张冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4330元，由原告张文馨、张冲负担2030元，被告彭桂仙负担2300元。
本院二审期间，上诉人彭桂仙提交中国工商银行电子银行回单，拟证明其为张文馨、张冲垫付45100元中介费的事实。被上诉人张文馨、张冲质证称：该证据与本案无关，对于彭桂仙垫付中介费的情况我不知情，中介方也没有提及此事。证据显示45100元中介费转到中介公司合富置业工作人员名下，而非中介公司名下。另外，中介方已经起诉我方要求支付中介费。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为彭桂仙应否返还部分定金？根据本案查明的事实，虽然《退款协议》约定退还155000元的条件为涉案房屋在2016年1月18日合法成交并收到新买家所交累计定金大于或等于200000元，但彭桂仙与新买家邵某签订的《存量房买卖合同》约定的第一笔100000元的支付时间为2016年1月16日，第二笔100000元的支付时间为2016年1月19日前，另外签订的《广州市存量房买卖合同》约定于2016年1月19日支付定金200000元。由此可见，即使新买家邵某依约履行合同,也不能保证《退款协议》的条件能够成就。因此，一审认为该《退款协议》约定的155000元的退款条件未成就系因彭桂仙未在上述两份合同中明确约定邵某须于2016年1月18日支付200000元定金，彭桂仙对此应承担部分责任，并无不当。鉴于涉案合同处于履行初期双方即协议解除合同，且彭桂仙以出具《退款协议》的方式表示愿意退还与其收取的定金数额相当的款项以降低各自的损失。而如上所述，彭桂仙对退款条件未能成就负有部分责任，本案彭桂仙亦未能举证证明其因此受到的损失，因此，一审综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度，从公平合理的角度，酌定彭桂仙返还部分定金100000元，并无不当，本院予以维持。至于彭桂仙提出其为张文馨、张冲垫付中介服务费的问题，因本案彭桂仙并未就此提出反诉，而张文馨、张冲不同意二审一并处理，故本院不予调处，当事人另行途径解决。
综上，彭桂仙的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由彭桂仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一六年十二月二十七日
书记员 罗 涛