安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00070号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶某。
委托代理人：孙某，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：秦某，安徽承义律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岳西县安乐房屋开发有限责任公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设路117号，组织机构代码70494858-8。
法定代表人：储某，该公司董事长。
委托代理人：汪某，安徽人人律师事务所律师。
委托代理人：汪某某，安徽人人律师事务所实习律师。
上诉人叶某与上诉人岳西县安乐房屋开发有限责任公司（简称安乐公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安庆市中级人民法院（2012）宜民一初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月28日公开开庭进行了审理。叶某及其委托代理人孙某、秦某，安乐公司的委托代理人汪某、汪某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年8月29日，安乐公司（原名为“岳西县安乐房地产开发有限公司”，2006年变更为现名称，经营范围为房屋开发、商品房销售）与叶某签订了一份《商品房买卖合同》。约定：1、安乐公司将其开发的岳西县金太阳购物广场1#楼三层商用楼（面积为994.85㎡）和1#楼北3#号门面房（面积76.35㎡）出售给叶某，商用楼单价为2680元/㎡，购房款为2666198元，门面房单价为22800元/㎡，购房款1740780元，购房款合计4406978元。2、付款方式为：买受人应于2009年8月29日首付2206978元，余款220万元由买受人办理按揭贷款支付。3、逾期付款违约责任为：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金。4、出卖人应当在2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。5、逾期交房的违约责任为：逾期在60日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二十的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。7、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同同时对保修责任、争议的解决方式等进行了约定。同日，双方还签订了一份《金太阳购物广场1号楼商品住宅房补充协议》，内容为：1、付款方式为，签订购房合同时付总房款的40%，封顶时再付总房款的40%，剩余20%待房屋竣工验收时一次性付清。2、关于房屋改造特别约定为：该客户所购1＃楼北3#号门面与该楼3层楼梯连通，由安乐公司负责；该客户所购1＃楼3层所有23间卫生间增加上下水管及室内23间隔墙按买受人要求，由安乐公司负责，并保证质量；安乐公司负责安装该客户三厢电（电100个千瓦），小表直径为25㎜。
2009年12月28日，安乐公司组织监理单位合肥南巽建设项目管理咨询有限公司、勘察单位安庆地质勘察公司、设计单位安徽南翔建筑设计院有限公司、施工单位安徽省大别山建筑集团有限公司对岳西县金太阳购物广场1#、2#、3#楼工程进行竣工验收，验收意见为“该工程符合建筑工程有关程序，工程质量合格，同意交付使用”。2009年12月30日，岳西县建筑工程质量监督站在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“符合质监程序”的监督验收意见并加盖了印章。同日，安徽省岳西县住房和城乡建设局委托的岳西县建筑工程质量监督站对该工程进行了备案登记，并在备案机关处理意见栏内签署了“同意备案”。2010年4月29日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县环境保护局在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的验收意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室均在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章。叶某认为安徽省岳西县住房和城乡建设局在未经环保、消防部门验收合格，规划部门未签署意见，也未取得环保部门预验收的依据以及消防等相关行政主管部门出具的无需进行验收或认可的依据的情况下，对涉案工程进行备案登记，违反了相关法律规定，于2011年5月27日向安徽省岳西县人民法院提起行政诉讼，要求确认涉案工程备案登记行为违法。该院审理后作出（2011）岳行初字第00004号行政判决，确认该备案登记行为违法。安徽省岳西县住房和城乡建设局与安乐公司不服该行政判决，上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院审理后作出（2011）宜行终字第00054号行政判决，驳回上诉，维持原判。
2009年12月28日，安乐公司与岳西县金太阳购物广场1#、2#、3#楼部分购房户办理了房屋交接或钥匙领取手续。2010年9月份后，涉案商品房的其他购房户刘忠祥、谢克锋、徐爱芬、崔荣、胡甲东已经办理了房屋所有权证。
关于房屋改造事宜，叶某在改造图纸上签名对图纸予以认可，但未注明落款日期。2010年5月15日，安乐公司法定代表人储昭款在叶某签字的图纸上签署了“请乔（桥）松经理按叶老板（叶某）提供图纸施工”的意见。安乐公司与吴桥松达成了对叶某所购房屋进行改造的协议。2010年5月9日，安乐公司副总经理储何旵将图纸交给吴桥松，吴桥松对该房屋进行改造，于2010年8月上旬完工。
2010年9月20日，安乐公司以特快专递邮件的方式（EMS邮件号为EH907818624CS）向叶某发出了书面交房通知，该通知主要内容为：1、请你立即入住；2、结清下欠房款。叶某于2010年9月21日签收了该通知。叶某认为安乐公司逾期交房，且不能提供房屋综合验收材料，安乐公司应按合同约定支付违约金，不同意接收房屋。并于2011年2月24日诉至安徽省岳西县人民法院，请求判令安乐公司：1、立即交付房屋。2、赔偿违约金和损失暂计148万元（准确数额待后确定）。3、由安乐公司承担本案诉讼费用。2011年5月15日将赔偿违约金及损失的诉讼请求变更为4362908.22元，2012年2月16日变更为7491862.60元（以购房款4406978元为基数，从2009年12月28日起计算至2012年5月30日止，60日内的违约金按每天1‰计算为264418.68元，60日以后的违约金按每天2‰计算为7227443.92元）。安乐公司提出反诉，请求判令：叶某偿付购房款50万元（2012年4月25日将该诉讼请求变更为55万元）及逾期付款违约金。安徽省岳西县人民法院受理后根据级别管辖规定，于2012年3月1日裁定将本案移送原审法院审理。
原审另查明：2009年8月28日，叶某向安乐公司出具了一张“今欠到安乐公司购房款55万元，还款日期2010年2月28日前付清”的欠条。叶某于2009年8月29日向安乐公司支付现金1656978元，2009年10月14日办理按揭贷款支付购房款220万元，安乐公司向叶某开具了五张收款收据，合计金额为4406978元。
原审法院认为：（一）关于涉案房屋是否具备交付条件。安乐公司与叶某签订的《商品房买卖合同》《金太阳购物广场1号楼商品住宅房补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同有效均不持异议，故上述合同及补充协议合法有效。双方当事人在合同中约定的房屋交付条件是“商品房经综合验收合格”，但国务院在国发（2004）16号文件中已取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，上述房屋的交付条件应理解为“商品房经验收合格”。涉案房屋工程的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位等于2009年12月28日对该工程进行了竣工验收，验收合格。2010年9月6日前，岳西县公安消防大队、岳西县环境保护局分别在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”、“同意验收”的意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室虽未签署具体意见，但分别在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章，应视为对该工程的验收合格予以认可。安徽省岳西县住房和城乡建设局对该工程进行的备案登记行为被法院行政判决确认为违法，是因为安徽省岳西县住房和城乡建设局在环保、消防部门、规划部门签署意见之前，备案登记行为被确认为违法，并不影响该工程的相关竣工验收行为的有效性。因此，涉案房屋至2010年9月上旬才具备交付条件。叶某关于主张涉案房屋至今不具备交付条件，以及安乐公司主张涉案房屋在2009年12月28日就具备交付条件的理由均不成立。（二）关于房屋改造能否顺延交付时间。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定交付房屋的时间为2009年12月28日，在《金太阳购物广场1号楼商品住宅房补充协议》中就涉案房屋的改造事宜进行了约定，但并未对房屋交付时间予以变更，也未约定房屋改造需要顺延房屋交付时间，故本案的房屋交付时间应认定为2009年12月28日。因此，安乐公司主张交付房屋时间应顺延三个月的理由，不能成立。（三）关于违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案是商品房销售合同纠纷，因逾期交房或逾期付款所造成的损失在合同有效且继续履行的情况下一般指房屋租金或银行贷款利息损失。而双方当事人在合同中约定“因一方违约且不解除合同时的违约金为，逾期付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十或万分之二十的违约金；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十或万分之二十的违约金”，明显超过逾期交房或逾期付款所造成损失（即房屋租金或银行贷款利息损失）的30%，故应认定双方当事人所约定的违约金明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案因双方当事人约定的违约金明显过高，安乐公司主张减少，符合上述规定，应予支持。叶某在诉讼中未就同地段同类房屋租金进行举证，故对逾期交房和逾期付款违约金调整为“逾期付款的，买受人以其逾期应付款为基数、依据逾期天数按同期同类（即个人商业用房）银行贷款利息的1.3倍向出卖人支付违约金；逾期交房的，出卖人以买受人已交付的房价款为基数、依据逾期天数按同期同类（即个人商业用房）银行贷款利息的1.3倍向买受人支付违约金”。（四）关于房屋交付的时间。双方当事人在合同中约定的交房时间为2009年12月28日，交接方式为出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。可见，涉案房屋的交付时间应为2009年12月28日。尽管涉案房屋至2010年9月上旬已具备交付条件，但安乐公司于2010年9月21日才按合同约定，书面通知叶某交付房屋，故应认定在此之前是安乐公司不能按合同约定的期限交付房屋。因安乐公司履行了交房通知义务，且涉案房屋已具备交付条件，此后因叶某以“安乐公司逾期交房且不能提供房屋综合验收材料，应按合同约定支付违约金”为由，不同意接收房屋，故在安乐公司履行通知义务后，应视为因叶某的原因致使不能交付房屋即叶某不同意接收房屋。（五）关于55万元的性质。叶某向安乐公司出具了的欠条内容明确表明所欠款项的性质为购房款，因此，安乐公司主张叶某欠其购房款55万元，依据充分，应予支持；叶某主张该欠款为民间借贷，与事实不符，不予支持。（六）关于双方的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。合同约定的涉案房屋交付时间为2009年12月28日。尽管涉案房屋至2010年9月上旬就具备交付条件，但安乐公司于2010年9月21日才按合同约定，书面通知叶某交付房屋，其行为明显构成违约。违约期限应认定为自2009年12月28日起至2010年9月21日止。安乐公司应继续履行房屋交付义务，同时应承担逾期交房违约责任，即从2009年12月28日起至2010年9月21日止按叶某已付房款3856978元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍向叶某支付违约金。即对叶某要求安乐公司交付房屋并赔偿违约金及损失7491862.60元的诉讼请求，予以部分支持。安乐公司主张其不构成逾期交房、不应承担逾期交房的违约责任，理由不能成立，不予采信。因安乐公司履行了交房通知义务，且涉案房屋已具备交付条件，此后叶某以“安乐公司逾期交房且不能提供房屋综合验收材料，应按合同约定支付违约金”为由，不同意接收房屋，应视为因叶某的原因致使不能交付房屋，不应再认定安乐公司违约。叶某主张安乐公司自2009年12月28日起至今仍不交付房屋，一直构成违约，理由不能成立，不予支持。叶某因尚欠安乐公司购房款55万元向安乐公司出具了欠条，且欠条注明了还款日期，应视为双方当事人就该部分购房款的付款期限进行了变更，叶某应当按该期限即2010年2月28日偿还所欠的购房款。叶某未能按该期限履行还款义务，其行为已构成违约，应承担还款义务，同时应承担逾期付款的违约责任，即从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍向安乐公司支付违约金。对安乐公司要求叶某支付购房款55万元及逾期付款违约金（60日内每天按1‰计算，60日后每天按2‰计算）的诉讼请求，予以部分支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决：一、安乐公司于判决生效后十日内向叶某交付岳西县金太阳购物广场1#楼三层商用楼和1#楼北3#号门面房；二、安乐公司于判决生效后十日内向叶某支付逾期交房违约金（从2009年12月28日起至2010年9月21日止按叶某已交付的房价款3856978元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算）；三、叶某于判决生效后十日内向安乐公司偿还购房款55万元；四、叶某于判决生效后十日内向安乐公司支付逾期付款违约金（从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算）；五、驳回叶某和安乐公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费93193元，由叶某负担56821元，安乐公司负担36372元。反诉受理费18957元，由安乐公司负担10879元，叶某负担8078元。（上述费用分别由各自预交，各自承担部分两抵后，安乐公司应给付叶某28294元于判决生效后十日内付清。）
叶某不服上述判决，上诉称：1、根据合同约定，安乐公司交付房屋的时间为2009年12月28日，同时，依据法律规定，交付房屋时应当具备经综合验收合格的条件，安乐公司竣工验收备案登记行为被依法确认违法，原审法院认定逾期交房时间，仅计算至2010年9月21日，理由是安乐公司于当日向叶某送达了交房通知。原审法院没有考虑安乐公司交付房屋是否具备交付条件，属认定事实错误。2、关于逾期违约金，双方当事人在《商品房买卖合同》中作了明确约定，该约定是当事人的真实意思表示，不存在重大误解及显失公平等情形，原审法院没有尊重合同当事人约定，计算违约金不当；3、安乐公司主张返还购房款，理由不能成立。该55万元应属民间借贷。请求二审法院撤销原审判决第二、第三、第四项，并依法改判。本案一、二审案件受理费由安乐公司承担。
针对叶某上诉，安乐公司答辩称：1、案涉房屋在2009年12月28日已经过勘察、设计、施工、监理单位竣工验收。规划、公安消防、环保、城建档案等专业部门分别于2010年9月3日、2010年4月29日、2010年9月6日、2010年9月6日出具了书面认可意见。因此，案涉房屋于2010年9月6日验收合格，具备了交付条件。“综合验收”的规定已被国务院取消。验收备案不是认定房屋是否合格的法定条件；2、双方在合同中对逾期交房违约金约定的标准为“60日以内按每日万分之十，60日以后按每日万分之二十计算”。依据《中华人民共和国合同法》第29条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金过高的，应当适当减少，原审法院将违约金计算标准调整为商业贷款利率的1.3倍，有充分的法律依据；3、叶某于2009年8月28日出具的欠条载明所欠55万元是“购房款”，叶某主张该款属民间借贷，不符合客观事实。叶某的上诉理由不能成立，应予驳回。
安乐公司上诉称：1、本案的房屋交付时间应为叶某明确改造房屋要求之日起三个月之后。虽然双方当事人于同一天签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，但《补充协议》是在《商品房买卖合同》的基础上达成的，对叶某购买的房屋进行改造时间及改造后交付的时间虽无约定，但证人吴桥松证实，房屋改造工期是三个月。因此，交付房屋的时间应当顺延三个月；2、安乐公司没有逾期交房。安乐公司按照叶某要求将涉案房屋改造完毕后，安乐公司即以电话、上门、书面通知等形式多次通知叶某交房，不构成逾期交房。因此，请求二审法院撤销一审判决主文第二项，改判驳回叶某要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。
针对安乐公司上诉，叶某答辩称：1、安乐公司主张双方签订的补充协议改变了房屋交付时间和交付条件，缺乏事实根据和法律依据；2、安乐公司至今仍没有交付房屋；3、安乐公司申请出庭的证人证言与安乐公司有利害关系，该证言不能作为证据使用。
二审期间，安乐公司提交了一份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表记载涉案房屋工程于2011年10月29日进行了第二次备案。叶某质证认为：1、对其真实性没有异议。2、该证据不属于新证据。3、该证据进一步说明验收备案之必要性。4、安乐公司未履行向叶某的通知义务。本院认证如下：双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。
双方当事人所举其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、安乐公司是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任；2.违约金如何计算；3、叶某所欠安乐公司55万元的性质。
（一）关于安乐公司是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任。双方当事人在2009年8月29日签订的《商品房买卖合同》中明确约定，安乐公司应当于2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合合同约定的商品房交付给叶某使用。虽然双方在《补充协议》中约定安乐公司按照叶某要求对涉案房屋进行部分改造，但对《商品房买卖合同》中约定的交付房屋条件和时间没有变更。因此，安乐公司仍然应该于2009年12月28日前向叶某交付符合合同约定的房屋。安乐公司主张扣除房屋改造时间三个月的上诉理由，因缺乏事实根据，不能成立。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。从上述两条规定可以看出，《条例》对两种验收方式的要求是不同的。况且国务院已于2004年5月19日下发国发（2004）16号文件，取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，综合验收并非交付房屋的法定条件。经查，2009年12月28日，涉案工程经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格。2009年4月9日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县建设局规划管理办公室在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的意见。故应认定涉案房屋至2010年9月完成验收，属于合格房屋，可以交付使用。安徽省岳西县住房和城乡建设局对案涉工程进行的备案登记行为虽被撤销，不能否认涉案房屋已通过了竣工验收。因此，叶某此节上诉理由，不能成立。由于安乐公司于2010年9月20日向叶某发出交房通知，叶某于2010年9月21日签收了该通知。故原审认定安乐公司存在逾期交房，逾期期间为2009年12月28日至2010年9月21日，并判令安乐公司承担该期间逾期交房违约责任，并无不当。
（二）关于逾期交房违约金如何计算。双方当事人在合同中约定逾期交房的违约责任按下列方式处理：逾期在60日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二十的违约金。安乐公司认为双方当事人约定的违约金过高，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对双方当事人约定的违约金进行调整。鉴于叶某所受损失数额无法准确确定，根据公平和诚实信用原则，综合考虑安乐公司的违约程度及本案案情，本院酌定违约金以叶某交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。原审判决按个人商业贷款利率的1.3倍计算叶某损失失当，本院予以纠正。
（三）关于叶某所欠安乐公司55万元的性质。叶某于2009年8月28日向安乐公司出具的欠条内容为“今欠到安乐公司购房款55万元，还款日期2010年2月28日前付清”。该欠条明确载明所欠款项为购房款，因此，原审认定该55万元属购房款，并无不妥。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，判处失当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安庆市中级人民法院（2012）宜民一初字第00019号民事判决第一、第三、第五项，即“岳西县安乐房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内向叶某交付岳西县金太阳购物广场1#楼三层商用楼和1#楼北3#号门面房”；“叶某于本判决生效后十日内向岳西县安乐房屋开发有限责任公司偿还购房款55万元”；“驳回叶某和岳西县安乐房屋开发有限责任公司的其他诉讼请求”。
二、变更安庆市中级人民法院（2012）宜民一初字第00019号民事判决第二项“岳西县安乐房屋开发有限责任公司于判决生效后十日内向叶某支付逾期交房违约金（从2009年12月28日起至2010年9月21日止按叶某已交付的房价款3856978元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算）”、“叶某于本判决生效后十日内向岳西县安乐房屋开发有限责任公司支付逾期付款违约金（从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算）”为：岳西县安乐房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内向叶某给付逾期交房违约金（从2009年12月28日起至2010年9月21日止，以叶某已付房款3856978元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算利息）；叶某于本判决生效后十日内向岳西县安乐房屋开发有限责任公司支付逾期付款违约金（从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止，以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费61720.5元，由岳西县安乐房屋开发有限责任公司负担40000元，叶某负担21720.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 华
审 判 员 张跃芳
代理审判员 孔 蓉
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 杨福来
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。