新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民一初字第2117号
原告（反诉被告）：何朝洲，男，汉族，住石河子市。公民身份号码：×××。
委托代理人：吴建民，男，汉族，住石河子市。
被告（反诉原告）：乌苏市双新房地产开发有限责任公司，住所地：乌苏市虹桥路虹桥小区5号楼1单元302室。
法定代表人：舒继祥，系该公司经理。联系电话：152XX****XX。
委托代理人：于海波，新疆双信律师事务所律师。联系电话：177XX****XX。
原告何朝洲与被告乌苏市双新房地产开发有限责任公司(以下简称双新公司)合伙协议纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，于2016年2月10日中止审理，后于2016年4月19日恢复诉讼。被告双新公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）何朝洲及其委托代理人吴建民，被告（反诉原告）双新公司法定代表人舒继祥的委托代理人于海波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告何朝洲诉称：要求判令被告退还保证金200000元、占用期间的利息23040元（200000元×6.4%×18个月）、违约金1000000元、广告宣传费用60000元、4名工作人员工资480000元、地勘费10000元、交通费53000元、业务招待费16000元、房屋租赁费16000元、组织民工费用130000元，合计1986400元，同时承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月3日，原、被告经平等协商，就双方合作开发“乌苏光明小区”项目达成协议�协议就双方的出资比例、项目收入分配、各种开发建设所需手续、用地规划许可、获得土地使用权、建设规划、施工许可及施工期施工成本、开工竣工日期、违约责任等均进行了约定。协议签订后，原告为协议的实施做了大量前期工作，支付了各种费用。合同约定被告需在2015年4月10日前完善各种手续达到开工施工条件。但被告至今未办理好相关手续，致使协议不能按期履行，不能按时开工，被告的行为已严重违反双方协议内容。遂诉至法院，如前所请。
被告双新公司辩称，2014年11月3日，原、被告协商一致后签订乌苏光明小区合作开发股东协议书。协议签订后，被告发现原告既无资金也无资质，毫无开发实力。不具备合同约定的施工城建资质；施工过程中需要向政府相关部门报备的手续和资质原告均没有。遂提起反诉，要求解除双方签订的协议书，反诉�告何朝洲赔偿前期人工费用、交通费损失100000元，支付违约金1000000元，并承担诉讼费用。
反诉被告何朝洲辩称，同意解除协议，但导致项目不能继续的根本原因是反诉原告没有取得土地使用权，根本无法施工，反诉被告具备开发实力和施工资质，若反诉原告能取得土地使用权，则可按期开工。故违约方为反诉原告，应当驳回反诉请求。
经审理查明，2014年11月3日，何朝洲与双新公司签订“乌苏光明小区合作开发（股东）协议书”，就共同合作开发位于乌苏市头台路以西，莲花池村以北的光明小区协商一致。双新公司提供开发资质和项目管理费，负责办理土地使用证及前期准备工作等，需于2015年4月10日前完善各类手续达到施工条件。何朝洲负责提供城建资质，负责施工及施工的安全、质量、工期等手续。同时负责项目前期策划、初步规划编制、�质勘查、施工图设计等。按双新公司53%、何朝洲47%的比例共担风险、共享利益。同时约定，违约方应当赔偿对方经济损失并支付违约金1000000元。合同签订后，何朝洲向双新公司交纳200000元的“履约保证金”，并进行前期的广告宣传、地质勘查等工作。后因双新公司无法取得待开发小区的土地使用权，项目搁置至今，双方为此产生纠纷。
另查明，1、何朝洲于2014年12月9日至2015年1月22日分别在新疆鑫时广告有限责任公司、乌苏市蓝天装饰商行、石河子市全城搜索广告传媒有限公司、乌苏市吉强建材店等支出广告费用共计6732元；
2、何朝洲支出地质勘查费10000元；
3、王庆玉系双新公司签订合同之时的委托代理人，亦是该公司技术负责人。其称何朝洲负责一些设计、地勘、规划和宣传工作。同时雇佣一名销售代理；
4、双方�生纠纷后，双新公司向何朝洲返还50000元。
上述事实，有双方签订的合同、广告费用票据、证明、证人证言等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何朝洲与双新公司就房地产开发项目达成合伙协议，均应当协议约定履行各自义务。但在协议履行过程中，因双新公司无法取得待开发项目的土地使用权导致协议无法继续履行，构成违约，双新公司应当赔偿何朝洲因此造成的相关损失。因何朝洲进行广告宣传工作和地勘、规划工作而产生的广告费用、地勘费用、交通费用和人员办公费用、办公地点租赁费均系合理费用，本院根据何朝洲的举证情况，根据票据确认广告费用为6732�、地勘费10000元，交通费用酌定为10000元，人员办公费用按150元/天计算二人自合同签订之日至约定施工之日（2014年11月3日至2015年4月10日），为47400元（150元/天×158天×2人）。办公场地租赁费依据人员办公时间酌定为6000元（1000元/月×6个月）。接待费及通讯费无法核实真实性及与本案关联性，不予支持。组织民工费用未举证证实，亦不予支持。综上，确认何朝洲各项损失为80132元（广告宣传费6732元+地勘费10000元+交通费10000元+办公费用53400元）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此，双方约定的违约金系对实际损失的预定，与实际损失赔偿额具有不可兼得性，需择一主张。因双方约定的违约金1000000元过分高于实际损失，本院根据公平原则，综合考虑何朝洲实际损失与可得利益损失数额，酌情予以降低为300000元。
另，何朝洲主张返还向双新公司交纳的“履约保证金”200000元及利息，本院予以支持。
反诉原告双新公司主张解除双方于2014年11月3日签订的“乌苏光明小区合作开发（股东）协议书”，因双方协商一致解除，本院予以确认。但反诉原告主张损失及违约金，本院不予支持。因双方协议不能履行的原因在于该公司未能取得待开发土地的使用权，双新公司违约在先，无权主张违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告何朝洲与被告乌苏市双新房地产开发有限责任公司于2014年11月3日签订�“乌苏光明小区合作开发（股东）协议书”；
二、被告乌苏市双新房地产开发有限责任公司应于本判决生效后向原告何朝洲支付472000元[保证金200000元+利息22000元（200000元×5‰×22个月）+违约金300000元-已付50000元]；
三、驳回原告何朝洲的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告乌苏市双新房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费11484元，反诉费7350元，投递费174元，合计19008元，由被告乌苏市双新房地产开发有限责任公司负担10120元，由原告何朝洲负担8888元（原告已预交费用11658元，被告已预交7350元）。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，另交投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审 判 长 张豪杰
人民陪审员 姚胜文
人民陪审员 饶世雄
二〇一六年十月八日
书 记 员 贾子祎
新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院
关于本案适用法律的附页
《中华人民共和国合同�》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十�条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。