湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第598号
上诉人（原审被告）襄阳方元通汽车销售有限公司（以下简称方元通公司）。
法定代表人韩志峰，该公司经理。
委托代理人曾泽斌，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何海燕，女。
被上诉人（原审原告）陈辉，男。
被上诉人（原审原告）林伟。
被上诉人（原审原告）林凡。
被上诉人（原审原告）张梅英。
以上五被上诉人的委托代理人李燕南、马静，湖北真武律师事务所律师。
原审第三人李扬，男。
上诉人方元通公司因与被上诉人何海燕、陈辉、林伟、林凡、张梅英、原审第三人李扬房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院2015年9月1日作出的（2015）鄂樊城王民初字第00228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人方元通公司的委托代理人曾泽斌，被上诉人何海燕、陈辉、林伟、林凡、张梅英的共同委托代理人李燕南、马静到庭参加了诉讼，原审第三人李扬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告何海燕、陈辉、林伟、林凡、张梅英诉称：2009年3月14日，襄樊艺苑物业公司受湖北艺苑房地产开发有限公司委托，与被告方元通公司签订租赁合同，将位于艺苑名邸1号楼临街一楼的门面房租给被告，租期6年，自2009年5月20日至2015年5月19日止。2009年12月16日，艺苑房地产公司将租赁的房屋出售给五原告，办理了房屋产权证。现租赁期满，五原告有权要求被告排除妨害，腾退房屋。被告尚欠原告2015年3月19日至5月19日的租金。按合同约定，被告逾期未交，应按每日300元标准向原告支付违约金，合同期满后，被告未向原告交还房屋的，被告应按每日2000元标准向原告支付房屋租金。此外，被告违反合同约定将房屋转租给第三人，应按合同约定向原告支付违约金20万元。原告多次要求被告支付及腾退无果，请求法院判令被告及第三人排除妨害，向原告交还房屋，判令被告向原告支付2015年3月19日至5月19日期间欠交的房租62400元，支付迟延交付租金而产生的违约金18000元，判令被告自2015年5月20日起按合同约定的每天2000元标准向原告支付房租直至被告交还房屋之日止，判令被告向原告支付违约金20万元。
原审被告方元通公司辩称：拖欠62400元租金属实，但18000元的违约金过高，应按同期贷款利率计算。因原告停水、停电给被告造成了巨大的损失。2015年5月20日以后按每天2000元房租过高，显失公平，应按房租上涨幅度或同地段租金水平收取。20万元违约金无法律依据。希望双方继续合作，拖欠的租金会支付。
第三人李扬辩称，没有什么意见。
原审法院经审理查明：位于襄阳市樊城区春园东路6-1号艺苑名邸临街一楼101-107号，面积为975平方米的门面房为湖北艺苑房地产开发有限公司（以下简称艺苑房地产公司）所有，该公司委托襄樊艺苑物业管理有限公司（以下简称艺苑物业公司）对上述房屋进行出租。2009年3月14日，艺苑物业公司与方元通公司签订一份《房屋出租合同》，约定将上述房屋出租给被告作为汽车销售使用，面积为975平方米，租期6年，从2009年5月20日至2015年5月19日止。艺苑物业公司为方元通公司提供60天装修时间，租金从2009年5月20日计算，在每季度第一个月的5日前交纳当季的房租。如未按期交纳，出租方有权解除合同收回房屋，并追究承租人违约责任。租金标准为2009年5月开始，按每月每平米23元计算，年租金为269100元；2010年5月房租按每月每平米24元计算，年租金为280800元；2011年5月房租按每月每平米26元计算，年租金为304200元；2012年5月房租按每月每平米28元计算，年租金为327600元；2013年5月房租按每月每平米30元计算，年租金为351000元；2014年5月房租按每月每平米32元计算，年租金为374400元。在违约责任上，合同约定，若承租人延迟交付租金，每延迟一天按300元标准向出租人承担滞纳金。若有一方违反合同约定，单方终止合同或擅自转让，除双倍赔偿对方损失外，并向守约方承担违约金20万元。合同期满后，承租人如继续占用该房，则按每天2000元支付房租。
合同签订后，双方开始按约履行。期间，艺苑房地产公司将上述租赁的房屋分别出售给本案五位原告。并在2009年12月16日，五位原告取得了各自的房屋产权证。五位原告仍委托艺苑物业公司按原房屋租赁合同履行，方元通公司也按约向艺苑物业公司交纳租金。2013年3月14日，方元通公司擅自将租赁房屋的一部分，计420平方米的房屋，按每平方米40元计算，以后按市场行情酌情递增的标准转租给第三人李扬作为与汽车相关的用途使用该房屋，租期从2013年5月10日至2018年4月30日。原、被告双方的房屋租赁合同履行期届满后，因被告欠交最后两个月房租62400元并继续占用该房屋，引起诉讼。
原审法院认为：原、被告双方在自愿平等基础上签订的房屋租赁合同，合法有效。被告方元通公司作为承租人，负有按时交纳房租并在租期届满后腾退房屋的义务，其拖欠租金，擅自转租部分房屋，继续占用房屋，违反了合同的约定，应承担违约责任。被告辩称原告知悉其转租，未提供证据证明。原告作为守约方，要求被告支付拖欠的租金62400元及与第三人排除妨害，向原告交付房屋的请求合法，应予支持。被告逾期占用房屋，按合同约定以每日2000元标准支付房屋占用费至交房之日，经计算，折合每平方米租金61.5元，与被告在2013年转租给他人的租金不超过一倍，不存在显失公平情况，应予支持。因被告拖欠房租及擅自转租房屋，按合同约定，应分别承担违约金18000元和200000元，但依照我国法律规定，违约金性质主要为补偿性，填补守约一方的损失。在本案中，被告履行了主要义务，原告遭受的损失主要是租金及被告及时腾退房屋后可以获取的预期收益，原审法院结合双方合同履行情况，当事人过错程度以及预期收益等综合因素，酌定被告支付违约金为6万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告方元通公司和第三人李扬于本判决生效后三十日内将所使用的房屋交付给原告；二、被告方元通公司于本判决生效后十日内支付五位原告房屋租金62400元；三、被告方元通公司从2015年5月20日起，按每日2000元标准向五原告支付房屋占有使用费直至将租赁的房屋交还给五原告为止；四、被告方元通公司于本判决生效后十日内支付五位原告违约金6万元；五、驳回五位原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3150元，五原告负担945元，方元通公司负担2205元。
上诉人方元通公司上诉称：原审判决判定上诉人以每日2000元的标准支付房屋占用费用没有事实和法律依据；原审判决判定上诉人支付6万元违约金明显过高。请求二审法院撤销原审判决第三、四项，由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人何海燕、陈辉、林伟、林凡、张梅英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人不存在任何违约，也未给上诉人造成任何损失，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：双方在合同中明确约定：“合同期满后，承租人如继续占用该房，则按每天2000元支付房租”，上诉人方元通公司称以每日2000元的标准支付房屋占用费用没有事实和法律依据明显错误。且根据该标准折合每月每平米61.5元，并不存在显失公平的情况，故原审法院依据合同约定判决上诉人以每日2000元的标准向被上诉人支付房屋占用费并无不当，该上诉理由不能成立。双方合同还约定：“在违约责任上，合同约定，若承租人延迟交付租金，每延迟一天按300元标准向出租人承担滞纳金。若有一方违反合同约定，单方终止合同或擅自转让，除双倍赔偿对方损失外，并向守约方承担违约金20万元。”根据按照合同约定，上诉人应分别承担违约金为18000元和200000元。结合双方合同履行情况，当事人过错程度以及预期收益等综合因素，原审法院酌定上诉人方元通公司支付违约金为6万元并无不当。上诉人称6万元违约金明显过高的理由不能成立。综上所述，上诉人方元通公司的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360元，由上诉人襄阳方元通汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张诗怡