上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12957号
原告（反诉被告）葛梅芳。
被告（反诉原告）金惠琴。
委托代理人吴华弟。
原告（反诉被告）葛梅芳与被告（反诉原告）金惠琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，金惠琴提起了反诉。本案分别于2014年6月27日、2014年7月25日公开开庭进行了审理，之后本案因案件审理需要转为普通程序，并于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛梅芳，被告（反诉原告）金惠琴及其委托代理人吴华弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛梅芳诉称，葛梅芳与金惠琴于2013年8月签订租赁合同，约定金惠琴将上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称304室房屋）出租给葛梅芳使用。2014年1月24日，金惠琴致电葛梅芳要求收回房屋。理由是自来水表的问题没有解决以及金惠琴想将304室房屋重新装修。之后，双方于2014年2月17日达成口头协议，提前解除租赁合同，金惠琴赔偿葛梅芳人民币（以下币种相同）1，000元。2月18日，有人打算买房子，上门看房。葛梅芳认为自己受到了欺骗，并于2014年2月22日致电金惠琴，表示不搬了，并支付了金惠琴8，200元（包含金惠琴给的1，000元补偿费）。之后，有一个自称是新房东的人要求葛梅芳搬走。3月21日，金惠琴将房屋外面的防盗门锁了。因此，葛梅芳只能在外住旅馆，并购买临时生活用品。3月25日，葛梅芳请锁匠开锁，进入了304室房屋。进门后，发现304室房屋没有电，葛梅芳让物业的人员来修，但是维修人员称修不了，并称可能是电力公司将电强行停了，304室房屋无法正常使用。被告就另外去找房子居住了。3月27日下午，葛梅芳在304室房屋内整理东西，金惠琴来后看见葛梅芳在屋内，便与其丈夫一起骂葛梅芳，并将马桶踢移位，拆了卧室门锁。之后，双方至派出所调解，但是没有调解成。3月29日，葛梅芳让中介人员核查水电煤的数字，中介人员安排双方调解，但是没有调解成功。葛梅芳起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令金惠琴退回葛梅芳3月21日至5月9日的租金3，948元；3、判令金惠琴退还押金4，800元；4、判令金惠琴支付违约金4，800元；5、判令金惠琴支付旅馆（住宿）费586元；6、判令金惠琴支付购买生活用品费207元；7、判令金惠琴支付台盆修理费260元；8、判令金惠琴支付葛梅芳垫付的入住304室房屋前的电费98.33元；9、判令金惠琴支付开锁费100元。
被告金惠琴辩称，双方曾约定304室房屋内发生的附属设备故障由承租方自行解决，前三个月相安无事。但是，葛梅芳违反合同，因租赁物维修、水电煤等费用等问题经常来找金惠琴麻烦，金惠琴年纪大没有精力管，双方发生矛盾，葛梅芳还拒付2月1日之后的租金。2月17日，双方商谈由金惠琴补偿葛梅芳现金1，000元（其中中介费800元，水费200元），约定葛梅芳在3月10日搬离304室房屋。2月22日，葛梅芳以金惠琴要卖房为借口拒绝履行2月17日之约定，并单方面银行转账支付金惠琴8，200元，要求继续居住。3月11日，金惠琴告知葛梅芳如果不按期搬走，就要把门锁了。3月21日，金惠琴把房门锁住，并告知中介葛梅芳何时要搬离，金惠琴可去开门。3月27日，金惠琴现场查看304室房屋时，发现葛梅芳就在里面。3月29日，双方在中介的主持下进行了调解，但是葛梅芳坚持向金惠琴主张违约金，调解不成钥匙也不退还，导致金惠琴有损失。葛梅芳垫付的入住前的电费98.33元，金惠琴同意返还，其他诉讼请求，均不同意。
反诉原告金惠琴诉称，葛梅芳不按口头协议约定于2014年3月10日搬离，违反了合同。3月10日之后，葛梅芳没有交还房屋，应该按照合同约定支付相当于租金标准双倍的使用费。虽然合同没有约定清扫费用，但是根据惯例，租客退租后应当将304室房屋清扫干净。葛梅芳损坏了304室房屋内的台盆，还将防盗门的门锁更换，导致金惠琴需要另行花费200元更换防盗门锁芯。葛梅芳的水电煤等费用未结清。金惠琴提出反诉请求：1、判令葛梅芳支付2014年2月10日至3月9日的租金2，400元；2、判令葛梅芳支付2014年3月10日至5月6日的租金4，560元及违约金4，560元；3、判令葛梅芳支付房屋清扫费200元、脱排油烟机清扫费200元；4、判令葛梅芳支付防盗门门锁修理费（即更换锁芯的费用）200元；5、判令葛梅芳支付开锁费100元；6、判令葛梅芳支付欠付的水费456.12元、2014年4月抄表的电费23.12元、煤气费20元；7、判令葛梅芳支付2014年1月至5月期间的保安费55元、保洁费35元、物业费35元；8、判令葛梅芳支付2013年8月至2014年4月的有线电视费103.50元（有线电视费系303室房屋和304室房屋分摊，304室房屋按照每月11.50元的标准支付）；9、判令葛梅芳支付立盆（台盆）损坏赔偿费2，500元。审理中，金惠琴明确第2项诉讼请求为要求葛梅芳支付相当于2014年3月10日至5月6日双倍租金的使用费。金惠琴撤回要求支付水费456.12元的诉讼请求，不再主张。
反诉被告葛梅芳辩称，葛梅芳没有违约，是金惠琴违约。2014年3月21日，葛梅芳将304室房屋的门锁了，导致无法使用304室房屋，之后的租金不应当支付。葛梅芳愿意支付欠付的电费和煤气费。葛梅芳愿意支付2014年1月到3月的保安费、保洁费、物业费共计75元，2013年葛梅芳多付了金惠琴保安费、保洁费、物业费20元，葛梅芳同意支付金惠琴55元。葛梅芳愿意支付金惠琴2013年8月到2014年3月的有线电视费用92元（按每月11.50元的标准支付）。其他费用，金惠琴的主张没有依据，不同意支付。
经审理查明，2013年8月6日，金惠琴（甲方）与葛梅芳（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将304室房屋出租给乙方；租期从2013年8月10日至2014年8月9日；租金为每月2，400元，保证金（押金）为4，800元；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现有损坏，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，如由于乙方使用不当造成损失，乙方应负责维修；在甲方出售该房屋时，乙方同意放弃同等条件下的优先购买权；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态返还甲方；若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他事项作了约定。
租赁合同签订后，金惠琴将304室房屋交付葛梅芳使用。2014年2月17日，葛梅芳和金惠琴口头约定：提前解除合同，金惠琴补偿葛梅芳800元；金惠琴另外给葛梅芳200元让葛梅芳去交水费，如果不足以支付欠付的水费，剩下的水费仍由金惠琴支付，换句话说，葛梅芳不需要实际支付欠付的水费；租金根据实际使用天数结算。金惠琴给了葛梅芳1，000元现金。2月22日，葛梅芳致电金惠琴称不搬离304室房屋了，并通过银行转账支付金惠琴8，200元（包含2014年2月10日至2014年5月9日的租金7，200元和退还金惠琴2月17日给的1，000元）。3月初，金惠琴通过房门口张贴公告和短信通知的方式要求葛梅芳搬离304室房屋，否则要锁门。304室房屋和上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称303室房屋）共用一扇防盗门。防盗门有2把锁，其中一把锁的钥匙由金惠琴保管，但平时不上锁；另一把锁的钥匙，金惠琴交给了葛梅芳。3月21日，金惠琴用自行保管的钥匙将防盗门上锁。3月25日，葛梅芳请锁匠开门进屋。3月27日，金惠琴至304室房屋查看，因无法进入304室房屋，金惠琴请锁匠开门后发现葛梅芳在屋内。当天，双方产生争议。3月29日，双方在中介的主持下进行调解，并对水电煤进行了核查，但调解方案未能达成一致意见。当时，葛梅芳未将钥匙返还金惠琴。
审理中，双方一致认可2013年葛梅芳多付了金惠琴保安费、保洁费、物业费20元，金惠琴认可该20元从2014年葛梅芳应付的保安费、保洁费、物业费中抵扣。2014年5月6日葛梅芳将房门钥匙退还金惠琴，金惠琴认可房屋交还。
2014年4月抄表的电费23.20元，金惠琴自愿按23.12元计算。金惠琴主张2月17日约定的解除租赁合同给予葛梅芳的800元补偿费，还是愿意给葛梅芳，水费也不再向葛梅芳主张。金惠琴同意退还葛梅芳保证金（押金）4，800元。
关于台盆的费用。金惠琴主张原有台盆买来十年左右，价值2，500元。葛梅芳主张原有台盆系304室房屋内的镜子掉落砸坏，并非其不当使用造成，其更换台盆花费260元，并提供2013年11月5日的台盆安装及材料费用的收据佐证。金惠琴不同意赔偿葛梅芳更换台盆费用，要求葛梅芳赔偿原有台盆的价钱2，500元。
以上事实，由经庭审质证的房屋租赁合同、水电煤单据、有线电视费单据、物业费收据、开锁费单据、台盆修理费单据、往来短信、照片等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，金惠琴与葛梅芳之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2014年2月17日，双方口头协商解除合同，约定葛梅芳于2014年3月10日搬离304室房屋，金惠琴补偿葛梅芳800元，葛梅芳不需要再支付欠付的水费，租金按实际使用天数结算。2月17日的口头解除租赁合同的协议，合法有效，双方均应恪守。双方合同于2014年3月10日解除，本院予以确认并在判决中明确。葛梅芳在《房屋租赁合同》中承诺放弃优先购买权。葛梅芳以金惠琴打算将304室房屋另售他人为由拒绝履行2月17日的口头协议，既无合同依据，也无事实依据，葛梅芳拒绝搬离304室房屋，存在过错。葛梅芳要求金惠琴支付违约金、旅馆（住宿）费、购买生活用品费、开锁费，于法无据，本院不予支持。
关于押金与解除合同的补偿金。合同解除，金惠琴应当退还葛梅芳押金4，800元。另外，金惠琴曾经承诺给予葛梅芳800元的补偿款，金惠琴仍然愿意支付，本院予以准许。
关于租金及使用费的结算。虽然葛梅芳应及时搬离，但是金惠琴于3月21日采取锁门强行收回房屋的行为，没有合同依据，该行为也有不当之处。金惠琴要求葛梅芳按双倍租金标准支付3月10日之后的房屋使用费，本院难以支持。金惠琴于2014年3月21日将304室房屋的房门锁住，葛梅芳于2014年3月25日请人开锁进入304室房屋，葛梅芳有4天不能使用房屋。葛梅芳于2014年5月6日将304室房屋钥匙返还。钥匙返还之前，房屋空置的损失，主要是葛梅芳未及时搬离并返还钥匙造成。本院认为，合同解除后，返还房屋之前，葛梅芳仍应参照原租金标准支付使用费。因此，葛梅芳应当支付2014年2月10日至2014年5月6日的租金及使用费共计6，640元（已经扣除因金惠琴锁门不能使用的4天的租金）。葛梅芳已付2014年2月10日至5月9日的租金7，200元，金惠琴应当退还葛梅芳多付的租金560元。金惠琴要求葛梅芳支付房屋清扫费、油烟机清扫费、门锁更换锁芯费用、开锁费，均缺乏法律依据，本院不予支持。
关于保安、保洁费、物业费、有线电视费的结算。葛梅芳于2014年5月6日返还房屋，且有4天不能正常使用房屋。因此，本院认为2014年的保安费（每月11元）、保洁费（每月7元）、物业费（每月7月）、有线电视费（每月11.50元）葛梅芳应当按照4个月的标准支付。扣除葛梅芳2013年多付的保安费、保洁费、物业费20元，葛梅芳共计应当支付金惠琴保安费、保洁费、物业费共计80元。葛梅芳共计应当支付金惠琴2013年8月至2014年4月的有线电视费103.50元。
关于电费、煤气费的结算。葛梅芳应当支付金惠琴煤气费20元以及2014年4月抄表的电费23.12元。金惠琴应当返还葛梅芳垫付的入住前的电费98.33元。
关于台盆费用的处理。在304室房屋内的原有台盆即便如金惠琴所述价值2，500元，但已经使用10年，其价值显然已经不大。葛梅芳更换台盆花费260元，新台盆仍有一定的使用价值，合同提前解除，本院酌定金惠琴补偿葛梅芳台盆修理费80元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）葛梅芳与被告（反诉原告）金惠琴就上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2014年3月10日解除；
二、被告（反诉原告）金惠琴应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）葛梅芳提前解除合同的补偿款800元；
三、被告（反诉原告）金惠琴应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）葛梅芳押金4，800元；
四、被告（反诉原告）金惠琴应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）葛梅芳多付的租金560元；
五、被告（反诉原告）金惠琴应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）葛梅芳垫付的入住房屋前的电费98.33元；
六、被告（反诉原告）金惠琴应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）葛梅芳台盆更换补偿款80元；
七、原告（反诉被告）葛梅芳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金惠琴欠付的2014年4月的电费23.12元；
八、原告（反诉被告）葛梅芳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金惠琴欠付的煤气费20元；
九、原告（反诉被告）葛梅芳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金惠琴欠付的保安费、保洁费、物业费共计80元；
十、原告（反诉被告）葛梅芳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金惠琴欠付的有线电视费费103.50元；
十一、驳回原告（反诉被告）葛梅芳和被告（反诉原告）金惠琴其他的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费158元，由原告葛梅芳负担108元，由被告金惠琴负担50元；反诉案件受理费172.50元，由反诉原告金惠琴负担147.50元，由反诉被告葛梅芳负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 李树高
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。