广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清连法民二初字第123号
原告：连州市农村信用合作联社。
地址：连州市连州镇番禺路260号。
法定代表人：郑文，该社理事长。
委托代理人：ＸＸ辉，该社个人业务部办事员。
委托代理人：黄伟强，该社个人业务部办事员。
被告：伍保华，男，汉族，连州市人，住连州市。
被告：黎智蓉，女，汉族，连州市人，地址同上。
被告：连州市吉大房地产开发有限公司。
地址：连州市连州镇湟川北路199号吉大名居首层。
法定代表人：陈吉章，该公司董事长。
委托代理人：黄立建，连州市连州法律服务所法律工作者。
原告连州市农村信用合作联社诉被告伍保华、黎智蓉、连州市吉大房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜少文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告连州市农村信用合作联社的委托代理人黄伟强、被告伍保华、连州市吉大房地产开发有限公司的委托代理人黄立建到庭参加诉讼，被告黎智蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告伍保华以其位于连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号的商品房作抵押，在被告黎智蓉的保证下与原告于2011年7月22日共同签订了《个人购房按揭借款合同》，约定向原告借款人民币40万元用于购买上述房地产，利息按年利率7.755%计收，还款方式为等额本息偿还即从取得借款之日起按月分期偿还借款本金、利息，每月的20日为还款日。原告于2011年7月27日给被告办理了发放手续，约定于2029年7月26日到期，实际起息日为2011年7月27日。
贷款发放后，被告向原告还款付息至2014年1月20日，累计归还本金28309.39元，到目前已缺供四期，计至2014年5月14日的利息10958.09元（以后利息另计）末交付，欠应还本金4363.34元，月供按揭不及时也不足额，未到期本金367327.27元。原告为此曾多次电话或上门催收，要求被告依约还款付息，但被告懈怠还款付息，不守信用。被告的违约行为严重损害了原告的利益，致使原告已不能按借款合同的约定实现合同的目的。据此，原告诉请：1、解除原告与被告伍保华、黎智蓉于2011年7月22日签订的《个人购房按揭借款合同》；2、判令被告伍保华偿还原告的贷款本金人民币371690.61元及其利息，被告黎智蓉、连州市吉大房地产开发有限公司承担连带清偿责任；3、原告对被告伍保华提供抵押的位于连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号自有商品房在折价或者以拍卖、变卖时享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供了如下证据：1、被告伍保华、黎智蓉身份证、结婚证及户籍证明、被告连州市吉大房地产开发有限公司的营业执照、组织结构代码证，证明三被告均为适格被告；2、《个人购房按揭借款合同》，证明被告伍保华以按揭房产作抵押，被告黎智蓉作保证人与原告签订借款合同的事实；3、借款借据，证明被告伍保华向原告借款40万元的事实；4、《房地产预告登记证明》，证明抵押房产已办理登记手续，原告因此享有优先受偿权；5、《购房按揭回购保证协议书》，以证明被告连州市吉大房地产开发有限公司承担保证义务；6、《履行回购保证责任通知书》，证明原告向被告连州市吉大房地产开发有限公司已发出通知书；7、贷款账户明细、利息试算，证明被告伍保华贷款账户、欠本息情况；8、信贷系统贷款结转、还贷付息打印件，证明被告伍保华欠款欠息、结转、交付记录情况。
被告连州市吉大房地产开发有限公司辩称，1、回购协议书实际上是银企合作的一种授信，而不是对购买者的一种保证，也不是对每一个借款人的保证。如果是对借款人保证，必须要符合回购保证协议第二条的约定，即只有经过公司签名盖章才承担保证责任；2、就本案而言，实际上是原告与被告伍保华、黎智蓉之间的金融借款合同纠纷，被告伍保华是借款和提供抵押物人，被告黎智蓉是借款保证人，个人购房按揭借款合同既有人的担保也有物的担保，根据《担保法》第二十八条的规定，公司在本案中不应承担连带责任。原告将公司作为被告，没有法律依据，希望原告能够撤销对公司的诉讼，如原告不撤销，请求法院驳回原告对公司承担连带责任的诉讼请求。
被告连州市吉大房地产开发有限公司没有向本院提供证据。
被告伍保华辩称，欠款是事实，现确实没钱归还原告所诉的本息，希望原告能给半年归还时间。或由答辩人于2014年7月将所缺供的本息补足，然后双方继续履行合同。
被告伍保华没有向本院提供证据。
被告黎智蓉在诉讼期间没有向本院提供证据，无答辩。
经质证，被告伍保华对原告提供的8组证据无异议。被告连州市吉大房地产开发有限公司对证据6有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为与其无关。
经审理查明：2010年4月25日，被告连州市吉大房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方，双方为促进甲方位于连州市连州镇湟川北路199号地段“吉大名居”项目的兴建和销售，经协商一致，签订了《购房按揭回购保证协议书》，该协议第一条约定：“凡购买由甲方兴建的上述商品房及商铺的购房者，可以向乙方提出以该项房及其权益作担保的贷款申请，经乙方审核同意后，向上述购房者（下称借款人）提供购房担保贷款，并由甲方承担阶段性回购责任。乙方在提供购房担保贷款服务时，有权按上述商品房个别建筑物的市场价值以及借款申请人的具体情况，决定是否接受该项贷款的申请，并可以按规定调整贷款条件及有关费用。乙方为该项目提供的住房和商铺按揭贷款总额度控制在人民币（金额大写）肆仟捌佰万元以内。在总额度内，乙方对购买该项目住宅的单个借款人提供的贷款不超过所购住房价格的80%，贷款期限最长不超过25年；商用价格的50%贷款期限最长不超过10年”。第二条约定：“甲方同意以借款人的回购保证人身份联同借款人和乙方在《购房按揭借款合同》上签字盖章，并根据本《回购保证协议书》的有关条款，对乙方提供给借款人的按揭贷款承担不可撤销的无条件连带保证责任；并在乙方开立“保证金专户”，按照乙方所提供住房按揭款余额的5%存入保证金，在借款人未能按借款合同规定按期还本付息时，由甲方代为偿还，乙方有权直接从保证金账户中扣收，直至还清借款人结欠乙方的款项”。第八条约定：“在本《回购保证协议书》有效期内，甲方的回购保证责任范围为全部经甲方联同借款人和乙方签署的各借款合同项下贷款的全部本金、利息（包括逾期利息）以及法律费用（包括律师费、公证费、诉讼费、保存费、执行费）和其他费用（如房地产所有权转让费用等）。甲方的回购保证期限从借款合同签订生效之日起至抵押房产交付使用、办妥正式《房地产权证》和《他项权利证》并移交乙方保管之日止”。第九条约定：“在回购保证期限内，如借款人不能履行借款合同中的任何条款而造成违约时，乙方有权以书面通知甲方履行回购保证责任，甲方收到乙方的通知后，应立即履行”。
被告伍保华因购买住房需要向原告申请贷款，经原告审核同意后，被告伍保华与原告于2011年7月22日签订了编号为连州农信个借字第10020119902856569号《个人购房按揭借款合同》，该合同约定被告伍保华向原告借款人民币400000元用于购买位于连州市连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号室的房产。该房产建筑面积209.76平方米，购房总价款为576840元。贷款期限为18年，从贷款发放之日起216个月，按等额本息还款法月分216期归还，每月的20日为还款日，借款利率为年息7.755%。被告伍保华自愿以所购房产设定抵押，抵押担保范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用。若借款人未按时足额偿还借款本息或违反本合同约定等情况，贷款人根据法律法规之规定或本合同的约定提前收回借款，有权以协议折价、变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。被告黎智蓉与被告伍保华系夫妻关系，其自愿为被告伍保华借款提供保证担保，保证范围为本合同项下被告伍保华应承担的全部债务，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保。签订上述合同后，被告伍保华于同月26日以该房产为本次借款在房管部门办理了抵押备案登记，原告因此取得粤房地预登连州字第100004555号《房地产预告登记证明》权利人资格。同月27日，原告依约划付借款400000元到被告伍保华指定的账户，以支付其在购房合同项下的款项，并由被告伍保华立下借款借据交原告收执。被告伍保华在履行等额本息还款义务中，只向原告还款付息至2014年1月20日，累计归还借款本金28309.39元，之后未依约履行月供款的义务，截至2014年5月14日止已缺供4期，欠应归还到期本金4363.34元及利息10958.09元。在此期间，被告黎智蓉明知而不敦促被告伍保华依约还款付息。为此，原告经催收未果，便根据被告伍保华、黎智蓉的上述违约事实，主张借款提前到期，于2014年5月27日向本院提起本诉。
另查，原告审核同意被告伍保华的申请购房贷款，并未经被告连州市吉大房地产开发有限公司同意，故被告连州市吉大房地产开发有限公司没有以回购保证人身份在原告与被告伍保华、黎智蓉签订的《个人购房按揭借款合同》上签字盖章。庭审中，被告连州市吉大房地产开发有限公司对原告提供的《履行回购保证责任通知书》有异议，认为上述借款合同与其无关。
被告伍保华庭上提出于2014年7月将所缺供的本息补足，然后要求原告与其继续履行合同。但在本判决作出前，被告伍保华仍分文未付本息。
本院认为，被告伍保华以按揭房产作抵押，在被告黎智蓉的保证担保下，共同与原告于2011年7月22日签订的《个人购房按揭借款合同》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定来履行自己的义务。原告依约发放贷款400000元给被告伍保华用于购买位于连州市连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号室的房产，被告伍保华也应依约履行按月等额本息还款的义务，被告黎智蓉承担其保证担保的义务。可在履行合同过程中，被告伍保华从2014年1月20日起已没依约履行月供款的义务，截至2014年5月14日止已缺供4期，欠应归还到期本金4363.34元及利息10958.09元，被告黎智蓉明知被告伍保华已不依约按月供款，亦不敦促其依约还款付息，两被告的违约行为已致使原告不能按约定实现合同的目的。据此，原告根据被告伍保华、黎智蓉的违约事实，在借款期限未满前即起诉解除《个人购房按揭借款合同》，要求被告伍保华归还到期和提前归还未到期的借款本金人民币合计371690.61元及其利息，由被告黎智蓉承担连带保证责任；原告对被告伍保华提供抵押的位于连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号自有商品房在折价或者以拍卖、变卖时享有优先受偿权的理由充分，本院予以支持。
关于被告连州市吉大房地产开发有限公司应否对被告伍保华所欠原告上述借款本息承担连带清偿责任问题。本院认为，《购房按揭回购保证协议书》第二条明确约定，被告连州市吉大房地产开发有限公司对原告提供给借款人的按揭贷款承担连带保证责任的条件如下：1、被告连州市吉大房地产开发有限公司同意以借款人的回购保证人身份联同借款人和原告在购房按揭借款合同上签字盖章；2、被告连州市吉大房地产开发有限公司在原告处开立“保证金专户”，按照原告所提供住房按揭款余额的5%存入保证金。然而，原告与被告伍保华、黎智蓉在自愿签订《个人购房按揭借款合同》时，并未经被告连州市吉大房地产开发有限公司以保证人的身份在该借款合同上签字盖章，亦没有原告向其提供住房按揭款余额存入5%保证金的依据。据此，被告连州市吉大房地产开发有限公司辩解驳回原告对其在本案中承担连带责任的诉讼请求，依法有据，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告连州市农村信用合作联社与被告伍保华、黎智蓉于2011年7月22日签订的《个人购房按揭借款合同》；
二、被告伍保华应自本判决书发生法律效力之日起五日内清偿尚欠原告连州市农村信用合作联社的贷款本金人民币371690.61元及其利息，由被告黎智蓉承担连带清偿责任；
三、原告连州市农村信用合作联社对被告伍保华提供抵押的位于连州镇湟川北路199号吉大名居第C幢1104号自有商品房在折价或者以拍卖、变卖时享有优先受偿权；
四、驳回原告连州市农村信用合作联社对被告连州市吉大房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。
本案受理费6875元，因适用简易程序减半收取3437.50元，由被告伍保华、黎智蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 颜少文
二〇一四年八月二十二日
书记员 廖妍妍
附引用法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时。
解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。