四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1108号
上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人：迟梅英，董事长。
委托代理人：刘勇，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：徐瑗，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：张广柱，男，汉族。
委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。
上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）与被上诉人徐瑗、张广柱商品房预售合同纠纷一案，因佳年华公司不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人佳年华公司的委托代理人刘勇，被上诉人徐瑗、张广柱的委托代理人覃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月31日，徐瑗、张广柱与佳年华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议及附件》），佳年华公司向徐瑗、张广柱出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3幢1单元4层3号的商品房。该《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人应当在2010年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《补充协议及附件》第四条约定“1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。
2011年3月20日，四川通用物业管理有限责任公司出具《收据》一张，载明收到徐瑗、张广柱的办卡费及2011年3月1日至2012年2月29日的物管费2154.4元。双方确认以此时间即2011年3月20日为交房时间。
徐瑗、张广柱与佳年华公司签订《面积补充协议》，载明涉案房屋购房款为657074元。
徐瑗、张广柱出具了《委托书》，该委托书载明，其委托佳年华公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续。该《委托书》载明的时间为2011年3月18日。徐瑗、张广柱还签订了《房屋登记信息询问笔录》，该笔录载明的时间为2011年3月18日。
2012年11月1日，涉案房屋办理了产权登记，登记为徐瑗、张广柱所有。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面、诚实地履行各自义务。
一、对于徐瑗、张广柱主张迟延交房，佳年华公司是否应当承担责任的问题，具体分析如下：
首先，关于诉讼时效的审查。原审庭审中，佳年华公司提出诉讼时效抗辩，就徐瑗、张广柱的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题，原审法院认为，依据双方于《商品房买卖合同》第十条之约定，佳年华公司应于2010年12月30日前交付涉诉房屋，而约定违约金的支付时间为“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，佳年华公司于2011年3月20日实际交付房屋，交付之日起30日内即2011年4月19日未支付违约金则徐瑗、张广柱于2011年4月19日佳年华公司未能依约支付违约金之时亦获得要求佳年华公司承担违约责任支付违约金的请求权，诉讼时效自此时起算，于2013年4月18日届满。徐瑗于4月18日向原审法院递交了民事起诉状，并未超过诉讼时效。
其次，关于佳年华公司是否承担逾期交房的责任问题。双方对约定交房时间为2010年12月30日，而实际交房时间为2011年3月20日的逾期交房事实无异议。但佳年华公司认为逾期交房系因徐瑗、张广柱自身迟延接房造成的。经原审法院释明，佳年华公司仍向原审法院提交证据证明其通知交房的时间以及涉案房屋于其通知交房之时符合合同约定的交房条件。因上述证据作为开发商的佳年华公司所拥有，其未提交应当承担不利的后果，故佳年华公司的上述辩解理由不成成立。
综上，原审法院认为，佳年华公司延期交房期间从合同约定的交房时间2010年12月30日起计算至实际交房时间2011年3月20日止，具体违约金额为：已付房屋总价款657074元×0.02%／日×80日=10513元。
二、对于徐瑗、张广柱主张的延期办证，是否为佳年华公司造成，应从涉案房屋所有权迟延办理是否可以归责于佳年华公司进行审查。具体分析如下：
首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，徐瑗、张广柱委托协办义务的履行情况。依双方约定，办理房屋所有权转移登记为由徐瑗、张广柱委托佳年华公司进行办理。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于佳年华公司是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于徐瑗、张广柱是否及时履行委托协办义务。
依双方补充协议之约定，徐瑗、张广柱委托佳年华公司代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由徐瑗、张广柱预交相应税、费及办证资料于佳年华公司。徐瑗、张广柱签署了《委托书》，也签署了《房屋登记信息询问笔录》，并交纳了相关契税及产权登记费，并于2011年3月18日提交了委托佳年华公司办理分户产权证的委托书等相关资料，故原审法院认为徐瑗、张广柱已于改日完成其基于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。
根据双方《补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款中，约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，故佳年华公司应当于2012年3月16日将涉案房屋的所有权证办理完毕。
其次，关于佳年华公司主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。
原审法院认为佳年华公司作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的徐瑗、张广柱的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，对佳年华公司的上述辩称意见不予采纳。
综上，原审法院认为徐瑗、张广柱并不能证明其已于房屋交付时履行了其委托办证过程中的协办义务，其委托协办义务履行完毕的时间为2011年3月18日，故其应当自该日起365日即2012年3月16日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年11月1日，故佳年华公司已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”，佳年华公司应当承担违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日息0.01%向买受人支付违约金”之约定，佳年华公司依约应按已付房价款的日息0.01%向徐瑗、张广柱支付自2012年3月16日起至2012年11月1日期间的违约金。故约定违约金的具体计算方法为：231日×657074元×0.01%／日=15178元。
因佳年华公司主张上述约定违约金过高并请求法院调整，且徐瑗、张广柱亦未就佳年华公司逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条，权衡本案合同履行情况、佳年华公司的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，逾期交房的违约金酌定调整为7050元，对逾期办证的违约金酌定调整为5060元。综上，原审法院对徐瑗、张广柱诉请中的合理部分予以支持。
据此，原审法院依据合同法第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《合同法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：一、佳年华公司于判决生效后十日内向徐瑗、张广柱支付逾期交房违约金7050元；二、佳年华公司于判决生效后十日内向徐瑗、张广柱支付逾期办理房屋所有权证的违约金5060元；三、驳回徐瑗、张广柱的其他诉讼请求。案件受理费减半收取217元，由佳年华公司承担117元，徐瑗、张广柱承担100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，佳年华公司不服，向本院提起上诉，请求驳回被上诉人的诉讼请求，其主要理由是：1.上诉人为被上诉人办理案涉房屋产权系无偿委托，且上诉人对被上诉人未能按《商品房买卖合同》约定时间取得房屋分户产权证非故意，亦无重大过失，根据合同法第四百零六条之规定，上诉人不需就迟延为被上诉人办理分户产权证承担违约责任。2.即使上诉人需对被上诉人承担迟延交房、迟延办理房屋产权证的违约责任，因被上诉人并未因该迟延取得房屋及其房屋产权证而遭受任何损失，上诉人对此亦无故意或重大过失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。
被上诉人徐瑗、张广柱答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为佳年华公司是否应承担迟延办理房屋产权证的违约责任，现评判如下：
一、佳年华公司办理房产证是否基于委托合同关系。佳年华公司认为其为被上诉人办理案涉房屋产权，双方系无偿委托关系，根据合同法第四百零六条，因其不存在故意或重大过失，故不应承担违约责任。本院认为，佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，根据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，其义务不仅有交付案涉房屋，还包括转移房屋的所有权。佳年华公司办理产权转移登记的义务属于买卖合同的义务，并非与买受人产生了新的委托合同关系，故不适用委托合同的规定。
二、违约金与损失的关系。佳年华公司认为即使其逾期交房、逾期办证，但因徐瑗、张广柱不存在任何损失，故佳年华公司也无需支付违约金。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方违约就应当承担违约责任，违约责任兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。
综上，佳年华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由四川佳年华置地有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年四月一日
书 记 员 龙春光