北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8952号
原告苗恺，男，1982年10月15日出生。
身份证号：×××
委托代理人周明波，北京市凯泰律师事务所律师。
被告冯承伟，男，1958年8月28日出生。
身份证号：×××
委托代理人刘添实，北京市大正国都律师事务所律师。
原告苗恺与被告冯承伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告苗恺及其委托代理人周明波，被告冯承伟及其委托代理人刘添实均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苗恺诉称，我与冯承伟于2013年12月15日签订了关于北京市某区707号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》。在合同履行过程中，因冯承伟没有按约付款，并多次拒绝配合办理网签手续，经我多次催告，冯承伟仍拒绝履行合同义务。后我书面告知冯承伟解除双方签订的合同，并要求冯承伟支付违约金，但冯承伟至今没有支付违约金。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求：1、请求确认我和冯承伟签订的关于北京市某区707号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除；2、判令冯承伟向我支付违约金92.4万元；3、由冯承伟承担本案的诉讼费用。
冯承伟辩称，2013年12月15日，我确与苗恺签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但当时中介公司称以网签为准，所以我认为该合同只是购房意向合同，就没有看合同的具体条款。签订合同后，我积极筹款，但发现资金无法到位，于是在12月25日，我电话联系中介公司告知资金有问题，合同无法按时执行，但中介公司说时间还早，让我想办法。12月26日，我又给中介公司发短信，告知其我无法按合同约定支付全款，让其告知苗恺，别耽误了苗恺。后中介公司说告知了苗恺，故我认为苗恺应自行处理了，而且在此期间我还继续筹款，但还是筹款无果，后来我也就没有去办理网签。现在我同意解除和苗恺之间的合同，但我不是故意违约，而且我因没有钱导致合同无法履行，现苗恺主张的违约金过高，我更没有钱支付违约金，我愿意用已支付的2万元定金赔偿给苗恺，我希望在公平合理的范围内解决双方的问题。
经审理查明，2013年12月15日，苗恺（出售方）与冯承伟（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由冯承伟通过北京某公司（以下简称某公司）居间向苗恺购买位于北京市某区707号房屋（以下简称707号房屋），建筑面积为94.1平方米，房屋成交价格为462万元，如买受方逾期付款超过10日，出售方有权解除合同，出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除，双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。同日，苗恺（甲方）与冯承伟（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋总价款为462万元，其中包含标的房屋的配套设施折价款192万元，除房屋配套设施折价款以外的金额270万元为该房屋的过户价款，上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商，如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权按照《房屋买卖合同》追究乙方的违约责任，甲乙双方自愿按照过户价格进行纳税登记及权属转移。同日，苗恺（甲方）与冯承伟（乙方）还签订了《付款补充协议》，约定乙方付款方式为全款购房，乙方在签订合同当天已支付甲方定金2万元，甲乙双方协商，在网签当天，乙方支付甲方首付款100万元，在产权登记过户之前（2014年2月15日前），将270万元存入建委资金监管账号，并将90万元支付给甲方，自本协议签署后，若甲乙双方任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约，违约方需赔偿守约方相当于本协议甲方净得总房款20%的违约金。同日，苗恺（出卖方、甲方）与冯承伟（买受方、乙方）及某公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，约定：甲方同意将707号房屋出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；本协议为《房屋买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《房屋买卖合同》相抵触，以本协议为准。合同履行过程中，苗恺于2014年1月7日向冯承伟发函，要求其于2014年1月11日前完成网签。后冯承伟向苗恺回函，表示其已于2013年12月25日以电话方式、于2013年12月26日以短信方式告知某公司，因资金问题不能按合同约定时间完成购房交易，某公司也在第一时间通知了苗恺，现经多方努力，资金问题仍不能解决，其与苗恺之间的合同不能执行。2014年1月12日，苗恺再次向冯承伟发函，要求其于2014年1月15日完成网签，否则要解除合同并追究违约责任。2014年1月23日，苗恺再次向冯承伟发函，告知其解除合同并要求其承担违约责任。庭审中，双方一致确认双方签订的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除。
庭审中，苗恺主张因冯承伟违约致其无法按约履行与案外人董xx签订的房屋买卖合同，其无奈在通知冯承伟解除双方合同后将707号房屋以低于与冯承伟达成的成交价转售给案外人张x，导致其产生实际损失，故其要求冯承伟按成交价的20%承担违约金，但冯承伟则以双方合同仅为购房意向合同、已及时通知苗恺无法履约、不属于恶意违约、双方合同解除之后苗恺的损失与其无关为由仅同意按已交纳的2万元承担赔偿责任。苗恺对此不予认可。经查，2013年12月21日，苗恺之妻潘xx（买受人）与案外人董xx（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由潘xx通过北京某公司（以下简称北京某公司）居间向董xx购买位于北京市某区701号房屋（以下简称701号房屋），房屋成交价为855万元。同日，潘xx（乙方）与董xx（甲方）签订《补充协议》，约定乙方于2013年12月22日向甲方支付定金50万元，于2014年3月15日前支付包括定金在内的首付款495万元，具体为于2014年1月30日前支付100万元，于2014年2月1日至2014年2月25日之间支付165万元，于2014年2月26日至2014年3月15日之间支付180万元。2014年2月28日，苗恺（出卖人）与案外人张x（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张x通过北京某公司向苗恺购买707号房屋，成交价为420万元。2014年3月24日，北京市某区地方税务所第二税务所为苗恺和张x代开了707号房屋的二手房交易发票。2014年3月25日，苗恺向董xx和潘xx分别汇款133万元和274万元用于购买701号房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》、发票、结婚证、汇款单等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，苗恺与冯承伟签订的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方一致同意双方签订的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除，本院对此不持异议。就违约一节，根据本案查明的事实和证据，如前所述，苗恺与冯承伟所签订的相关合同属于常规性的房屋买卖合同，不属于购房意向合同，故即便冯承伟在知晓自己缺乏履约能力的情况下及时告知了苗恺无法继续履行合同，但其行为已构成违约，应当承担违约责任。因苗恺与冯承伟签订房屋买卖合同的时间为2013年12月15日，而苗恺之妻潘xx与案外人董xx签订房屋买卖合同的时间为2013年12月21日，且结合所涉合同有关付款期间和付款数额的约定内容，两者前后照应、互相关联，故冯承伟的违约行为势必会影响后者的履约行为。换言之，苗恺将707号房屋出售给案外人张x的时间虽然在其与冯承伟解除合同之后，但该行为的发生系冯承伟违约所致，属于苗恺为避免自身损失扩大所采取的合理措施，且即便冯承伟最早在2013年12月25日通知了苗恺因资金问题无法履约的情况，但在客观上已无法消除其违约行为对后者所造成的不利影响。综上，对于冯承伟所主张的以双方合同仅为购房意向合同、已及时通知苗恺无法履约、不属于恶意违约、双方合同解除之后苗恺的损失与其无关为由仅同意按已交纳的定金承担赔偿责任的抗辩意见，缺乏法律依据，本院无法采信，对于苗恺主张的要求冯承伟承担违约金的诉讼请求，本院予以支持，但其主张的违约金数额过高，本院根据双方合同的实际履行情况、冯承伟的违约程度、苗恺的实际损失等因素予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认苗恺与冯承伟于二〇一三年十二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》于二〇一四年一月二十三日解除；
二、冯承伟向苗恺支付违约金人民币四十二万元，扣除冯承伟已向苗恺支付的定金人民币二万元，冯承伟实际应向苗恺支付违约金人民币四十万元，于本判决生效后十五日内执行；
三、驳回苗恺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千五百二十元，由苗恺负担二千八百七十元，已交纳；由冯承伟负担三千六百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆金伟
二〇一四年五月二十日
书 记 员 侯雪婷