河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终2304号
上诉人（原审第三人）：章淑娟，女，1972年11月10日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：杨蕴华，河北经华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宏喜，男，1962年10月15日出生，汉族，自由职业，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：胡志平，河北思洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李宏，男，1973年8月1日出生，汉族，现住址不详。
原审第三人：张家口市运输总公司，住所地张家口市桥西区南茶坊15号。
法定代表人：赵慧民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：南国柱，该公司职工。
上诉人章淑娟因与被上诉人张宏喜、李宏、原审当事人张家口市运输总公司（以下简称运输总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2017）冀0702民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人章淑娟及其委托诉讼代理人、被上诉人张宏喜及其委托诉讼代理人、原审第三人运输总公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人章淑娟上诉请求：依法撤销桥东区人民法院(2017)冀0702民初235号民事判决书，依法驳回被上诉人张宏喜对我的诉讼请求。事实和理由：一是一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律混乱，应当予以依法撤销。1.一审法院认定李宏与张家口市汽车大修厂（以下简称大修厂）租赁合同到期的依据显然不足。尽管大修厂提供了2014年6月24日通知召开租赁企业负责人参加会议的签字表，但是并没有李宏确实参加会议并同意与大修厂解除租赁合同的文字资料，只能说是大修厂单方面的意向，更没有解除租赁合同外的自建房租赁关系书面证据。另外，对李宏兄弟（南国柱也认可实际为一体）后建设的房屋也没有任何拆除或给予大修厂的意思表示，就是说没有任何处置。而南国柱作为当时的厂长也当庭认可有自建房的存在。可是在李宏与张宏喜租赁合同当中，租赁的面积只有330m2和院落24m2，更充分说明并不包含后建自建房及改建房的700余m2。从这点上看，张宏喜承租大修厂的面积中并不包含李宏自建的房屋，李宏自建房仍然保持与大修厂的事实承租关系。2.一审判决认定李宏与张宏喜在承租协议中已将1号及6号一层交还给张宏喜的证据不足。尽管在协议中有此增加补充的内容，但是实际上并不存在，原因很简单，实际上在用的是李宏。而且在张宏喜起诉本案的诉状中也表述为“要求归还租赁的全部房屋”，含其中的1号、6号一层。假如在起诉至法院时，原审原告还不知造自己是否使用此房屋，无非是为了掩盖与一审法院串通私自占用已经查封了的房屋的违法行为的表述。但如此而言，更加证明了一审法院的违法认定。3.一审法院认定租赁面积的不同与本案争议并无关联。本案案由原确定是“房屋租赁合同纠纷”，租赁的标的物就是案件审理的中心，没有租赁合同的建立，这一个案由无法成立。一审法院将上诉人作为第三人，李宏作为被告，李宏与原审原告之间签订的租赁合同就是本案审理的中心问题。但是合同里明确的租赁面积就是330m2。现在经过一审审理明确李宏实际占用面积近1000m2。运输总公司作为第三人参加诉讼，照样没有提供任何书面证据证实原审原告与被告之间签订的协议包含的面积。4.李宏与张宏喜之间签署的租赁合同实际也在履行状态。一审法院对原审原告提出的逾期占房的租金予以认定，充分说明对李宏租赁关系实际延续的认定。而李宏的全部经营材料、办公用品就放置在所有房屋内的事实也是双方都认可的。因此，作为第三人基于与李宏合同的约定占用此房也就是合理的。二是一审法院适用法律失当。一审判决中适用了《物权法》第180条，不知其用意为何。一审判决驳回了原审原告的对除返还房屋外的诉讼请求，就是说没有确认我方与李宏之间合同的无效。我方在合同中并没有将房屋所有权进行抵押，而是经营权及装修设备和物品，不违反法律的强制性规定。一审法院引用《物权法》第39条及最高人民法院贯彻《民法通则》第39条来说明运输总公司处置自已财产的权利，但是处置权利不能以损害他人利益为前提，而且房屋租赁权全部的概念是不准确的，是否包括李宏自建房，或者自建房有没有交付给张宏喜都是疑问。综上。请二审法院依法审理，作出公正判决。
张宏喜向一审法院起诉请求：1.判令被告和第三人章淑娟向原告返还全部租赁房屋11间；2.判令被告支付原告为其垫付的2015年水电费3000元；3.判决确认被告和第三人章淑娟签订的《抵押借款协议》中的抵押约定无效和《抵押转让协议》无效；4.判决被告和第三人章淑娟共同向原告支付非法占有房屋的费用，按照2015年租赁合同约定的租金每年90000元计算，直至将房屋腾清返还给原告为止。
一审法院认定事实：2003年1月27日，位于张家口市××××号10-19号的房屋被确权至第三人运输总公司名下，运输总公司同意大修厂使用并对外租赁其所有的房屋。从2007年开始，李宏和李贵分别与大修厂签订租赁合同，书面合同约定的租赁期限至2014年12月31日止。2011年左右经过大修厂的同意，李宏和李贵改建部分承租的房屋并在大修厂院内新建房屋。因李宏向第三人章淑娟借款未还，双方于2011年9月29日签订《抵押转让协议》、《抵押借款协议》，约定因李宏欠第三人章淑娟235万元无力偿还，李宏愿将现经营的百泰家装服务部、麻将馆现租场地大修厂院内两间办公场所和自建房所有装修设备以及物品抵偿给章淑娟作为保证，直至李宏完全把债务偿还完毕时，章淑娟将抵押物归还李宏。李宏保证本宗地块产权清楚，若发生与李宏有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由李宏负责，并承担民事诉讼责任。2014年6月大修厂决定与包括李宏在内的所有租赁户的租赁合同到期后，不再续租，同月21日和2015年1月30日分别与原告签订内容一样的租赁合同，大修厂将现有厂区全部厂房、场院以承包经营的方式出租于原告，租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。
原告提交了大修厂绘制的出租给李宏、李贵厂房示意图共11间，第三人章淑娟提交了“李宏租大修厂院内自建房屋平面图”，两份示意图所绘制的房屋位置及间数一致，章淑娟同意按照大修厂绘制的示意图将房屋分别用数字1-11编号。运输总公司陈述为8-11为大修厂原厂房，章淑娟陈述8-11为李宏自建房，双方均认可位于大修厂院内。其余房屋自建或为大修厂原厂房，双方陈述一致。原告诉称争议房屋中的1号和6号房的一层，李宏已于2015年返还原告，原告仅要求被告和第三人章淑娟返还1号和6号一层以外的其它诉争房屋。第三人章淑娟陈述其占有的房屋包括1号和6号房的一层。
对于双方有争议的事实，原告提交的证据有：1.运输总公司对争议房屋具有所有权的产权证书2份，证号为张房权证东自字第××号产权证1份，该房屋坐落在张家口市××××号院，对院内的房屋进行了分户，最后一处的分户编号为1-1-445，统计的产权面积（即房屋）总数是474.99m2；证号为张房权证东自第000004**号产权证1份，该房产证对院内的房屋进行了分户，共5处，这些房屋与本案争议的房屋没有关联性，证明运输总公司对张家口市××××号院内所有的房屋均具有所有权。2.2011年11月25日李贵、李宏和大修厂签订的房屋租赁合同复印件各1份（第三人运输总公司当庭出示合同原件），实际租赁合同是2007年开始的，但是现在能提交的合同只有2011年的，证明承租人李贵、李宏也认可房屋是运输总公司所有的，他们只是承租人，对房屋没有所有权，只有租赁和使用权。3.张宏喜和大修厂于2015年1月30日签订的租赁合同1份，但是租赁期限的起始日是2015年1月1日，证明租赁合同所涉及的房屋，也就是本案争议的房屋属于运输总公司，张宏喜对该房只有租赁使用权，没有所有权。4.2015年1月1日张宏喜和被告李宏签订的转租合同1份，证明本案争议的房屋就是租赁合同所涉及的房屋，被告李宏认可对所承租的房屋本身没有所有权，对其自建的房屋也没有所有权，而是归运输总公司所有。5.2014年6月27日大修厂召开会议的会议纪要1份，该次会议的签到簿1份，通知被告李宏参加会议的会议通知和李宏签字确认的收到会议通知的回执1份，证明被告李宏作为承租人参加了这次会议，这次会议是大修厂主持召开的，向各个承租户明确表明各自租赁的房屋到期终止，再向各承租户表明，在租赁房屋的基础上所自建的以及装修的，产权都归大修厂所有，也就是归运输总公司所有，并且对自建房屋以及装修的支出不予赔偿和补偿，被告李宏对会议纪要通知的自建房屋装修房屋归大修厂所有，没有提出任何异议，表示他认可自建房屋装修部分归大修厂所有，也就是归运输总公司所有。
第三人章淑娟的质证意见为：证据1是复印件，没有原件，对该证据的证明力有异议，编号为457的房产证中最后一个分户图房屋总产权面积是474.99m2，实际上房屋的总面积应该有1000m2，哪些有产权或无产权不清楚，我们画的平面图大概有800m2，该分户图到底包括哪些不清楚，对于返还问题，是否包括我们在自绘图纸当中包含的全部房屋，对于权属并不明确。对于证据2的真实性不认可，我们没有见过这两份合同，在（2016）冀0702民初第599号案件中大修厂和原告方提交的是2010年5月1日的合同，生效时间是2012年至2014年12月31日止，2015年的1月1日重新与李宏签订协议就没有连续性。对于证据3中约定的租赁位置是东山路14号院内全部厂房、车间仓库，占地面积约38亩，我们没有看到厂房明细，是否包含本案诉争的11间房子我们不清楚，所以该合同并不能明确诉争房屋也是在张宏喜与大修厂租赁的范围内。对于证据4，张宏喜转租给李宏的房屋面积是330m2，厂院面积是24m2，原来李宏和大修厂定的合同130m2，现在变成了330m2，实际李宏和张宏喜所承租的房屋远远不止330m2，如图所述，房屋总面积应该有800多m2，超出部分原告方有无权利索要是本案的焦点，如果有必要的话，法庭可以去实地勘测。证据5会议纪要与本案没有关联性，只能证明李宏收到开会通知，对于怎么解决问题并没有明示。
第三人运输总公司的质证意见为：对于原告提供的其他证据全部认可。
认证意见为：证据1虽为复印件，但第三人予以认可，对证据的真实性予以认定。虽然章淑娟称没有见过证据2，但该合同是李贵、李宏与大修厂之间签订的，章淑娟未提交相反证据反驳，对该证据的真实性予以认定。第三人章淑娟未对证据3-5的真实性提出异议，仅对证明目的和关联性提出异议，对该证据的真实性予以认定。
第三人章淑娟提交的证据有：1.2010年5月1日大修厂和李贵签订的合同1份，该证据是原告方在（2016）冀0702民初第599号案件当中提交的，证明总租赁面积是130m2。2.原告提交的证据4章淑娟也作为证据使用，证明目的是李宏和张宏喜承租的面积一共是330m2和厂院24m2，转给章淑娟占用的面积达到870m2，张宏喜无权要求返还。3.抵押借款协议1份，抵押转让协议1份，拟证明章淑娟占有诉争房屋的依据。
原告的质证意见为：证据1的合同我不知道从哪儿来的。该合同在租赁期限处修改过，没有双方签字盖章，对于其真实性有异议，也没有原件，无法核对。对该证据3的合法性有异议，抵押人是李宏，抵押权人是章淑娟，抵押人李宏对协议当中所涉及的财产均没有处分权，双方明知道抵押的财产是第三人运输总公司的房屋，他们恶意串通，擅自处分，侵害了运输总公司的集体利益，所以该合同是无效的。
第三人运输总公司的质证意见为：对证据不认可，证据1不真实，证据3是无效的协议。
认证意见是：经查询（2016）冀0702民初第599号案卷，证据1是章淑娟在该案中提交的，并非张宏喜提交，该合同复印件是李宏交给章淑娟的，因该证据与第三人运输总公司提交的合同原件内容不一致，且租赁期限处有改动，又无相应的合同原件进行比对，故对章淑娟提交的该合同真实性不予认定。证据3的真实性予以认定，证据2、3的证明目的结合其它证据综合认定。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人运输总公司作为张家口市××××号10-19号房屋的所有权人，同意由大修厂使用并出租其所有的房屋，大修厂在此情况下于2007年将大修厂院内的房屋出租给李宏和李贵，双方的合同有效。大修厂院内的房屋在2003年被确权时为474.99m2，因各租户在租赁过程中有自建、改建等行为，现大修厂院内的房屋面积与登记不符显属合理，且原告及第三人均认可诉争房屋的位置，故本案的争议与房屋面积并无关联，应首先明确诉争房屋的权利归属问题。李宏、李贵与大修厂于2011年11月25日签订的租赁合同中约定，租赁期限至2014年12月31日止，承租方因生产经营需要自行扩建的基础投入部分，出租方不予负责任何赔偿或补偿。2014年6月27日，大修厂作为出租方召开会议，并通知全厂租赁企业的负责人参会，根据原告提交的会议通知、李宏签字的会议通知回执、会议纪要和承租户签到花名册，可以证明李宏参加了该次会议。会议中大修厂就厂院内房屋及场地整体租赁的事宜作出通知，决定从2015年开始将厂院及房屋整体租赁给张宏喜，大修厂不再与各租户签订合同。会中说明之前因生产经营需自行扩建的部分及装修投入，大修厂不做补偿，准备继续续租的，原扩建装修部分，产权归大修厂所有，准备撤出的可以拆除，但要对原建筑恢复原来面貌。2015年1月1日，大修厂将厂区全部厂房、场院以承包经营方式出租于张宏喜，租赁期限至2019年12月31日止。张宏喜与李宏于2015年1月1日签订租赁合同，合同中约定将大修厂院内330m2房屋和24m2场院出租于李宏，李宏将本案编号中的1号及6号一层交还原告，租赁期限至2015年12月30日止，年租金90000元。综上，李宏与大修厂的租赁合同于2015年12月31日到期，合同到期后双方未签订新的租赁合同，李宏与大修厂的租赁合同终止。虽然现在双方对李宏自建房屋的编号各执一词，但由于李宏未拆除其自建或改建的房屋，故依据李宏与大修厂的约定，李宏对其在大修厂院内自建及改建的房屋不具有所有权，其自建及改建的房屋归大修厂所有，大修厂将厂院及房屋全部租赁于张宏喜，则张宏喜有权对大修厂院内所有的房屋进行使用、出租和管理。依据李宏与张宏喜的租赁协议，李宏租赁的房屋及场院面积共计354m2且未列明位置，李宏应当仅使用354m2的厂房及厂院，但李宏实际使用的房屋面积远大于合同中约定的面积且均位于大修厂院内，张宏喜对此未提出异议，故视为张宏喜允许李宏在租赁期间内使用本案编号中除1号和6号一层以外的其余全部房屋。合同约定的租赁期间届满后，原、被告未续签租赁合同，则合同的权利义务终止，被告有义务向原告返还其使用的大修厂院内全部房屋及厂院。因诉争房屋全部位于大修厂院内，依据李宏与大修厂的约定，李宏对诉争房屋中其自建、改建及装修部分均无所有权，故李宏无权将诉争房屋抵押给第三人章淑娟。章淑娟陈述李宏转让给章淑娟的是百泰加装和麻将馆的经营，由于经营的场所系诉争房屋中的一部分，无论章淑娟接受的是李宏转让的房屋还是经营权，合同到期后李宏应当返还诉争房屋，则基于抵押占有房屋的章淑娟，亦无合法理由继续占有。因原告陈述1号和6号一层已于2015年移交给原告，则第三人章淑娟作为诉争房屋的实际占有人，应将此外的全部诉争房屋返还原告。因原告未提交证据证明其为李宏垫付了2015年的水电费，故对原告要求被告支付水电费的请求不予支持。因本案为租赁合同纠纷，对原告要求确认被告与第三人章淑娟抵押协议效力的请求不在房屋租赁合同纠纷的范围内，不对该项请求进行审理，仅对章淑娟基于该协议占用诉争房屋的行为进行评价。合同到期后，被告李宏应当腾清房屋而未腾清，虽然实际占有人为章淑娟而非被告李宏，但章淑娟的占有系李宏所允许，李宏未出面要求章淑娟腾清房屋，故原告要求被告支付2016年1月1日起的逾期腾房占有使用费，予以支持。原、被告的租赁协议中约定租赁面积共354m2，年租金90000元，被告实际占有使用的面积远大于合同约定的面积，故原告依照合同约定的租金要求被告支付房屋占有使用费较为合理，予以支持。因章淑娟并非原、被告租赁合同的相对人，原告基于侵权要求章淑娟支付房屋占有使用费，与本案不属于同一法律关系，对原告的该项请求不予支持，原告可另行主张权利。遂判决：一、被告李宏与第三人章淑娟于本判决生效之日将其占用的位于张家口市××××号张家口市汽车大修厂院内的房屋（即大修厂绘制的厂房示意图和章淑娟提交的“李宏租大修厂院内自建房屋平面图”中的2-5、6号房二层、7-11号房）全部腾清并返还给原告张宏喜。二、被告李宏于本判决生效之日一次性支付原告张宏喜自2016年1月1日至本判决生效之日的逾期腾房占有使用费，按照每年90000元的标准计算。三、驳回原告的其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，作为张家口市××××号10-19号房屋所有权人的原审第三人运输总公司同意由大修厂使用并出租其所有的房屋，虽大修厂院内的房屋面积在2003年登记为474.99m2，但通过各租户的自建、改建等，现大修厂院内的房屋实际面积与登记不符，且上诉人章淑娟、被上诉人张宏喜及原审第三人运输总公司均认可诉争房屋的位置，故本案的争议与房屋面积并无关联。
大修厂于2007年将其院内的房屋出租给李宏和李贵，双方于2011年11月25日签订的租赁合同中约定租赁期限至2014年12月31日止，承租方因生产经营需要自行扩建的基础投入部分，出租方不予负责任何赔偿或补偿。2014年6月27日，大修厂作为出租方召开会议，并通知全厂租赁企业的负责人参会，根据会议通知、李宏签字的会议通知回执、会议纪要和承租户签到花名册，可以证明李宏参加了该次会议。会议中大修厂就厂院内房屋及场地整体租赁的事宜作出通知，决定从2015年开始将厂院及房屋整体租赁给张宏喜，大修厂不再与各租户签订合同。会议中说明之前因生产经营需自行扩建的部分及装修投入，大修厂不做补偿，准备继续续租的，原扩建装修部分，产权归大修厂所有，准备撤出的可以拆除，但要对原建筑恢复原来面貌。2015年1月1日，大修厂将厂区全部厂房、场院以承包经营方式出租于张宏喜，租赁期限至2019年12月31日止。张宏喜与李宏于2015年1月1日签订租赁合同，合同中约定将大修厂院内330m2房屋和24m2场院出租于李宏，李宏将本案编号中的1号及6号一层交还原告，租赁期限至2015年12月30日止，年租金90000元。由此可以认定，李宏与张宏喜的租赁合同于2015年12月31日到期，合同到期后双方未签订新的租赁合同，李宏与张宏喜的租赁合同终止。李宏有义务向张宏喜返还其使用的大修厂院内全部房屋及厂院。
由于李宏并未拆除其自建或改建的房屋，依据李宏与大修厂的约定，李宏对其在大修厂院内自建及改建的房屋不具有所有权，其自建及改建的房屋归大修厂所有，故李宏无权将诉争房屋抵押给章淑娟。合同到期后李宏应当返还诉争房屋，基于抵押占有房屋的章淑娟，亦无合法理由继续占有。因张宏喜陈述1号和6号一层已于2015年移交给其本人，故章淑娟作为诉争房屋的实际占有人，应将除此之外的全部诉争房屋返还张宏喜。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3135元，由上诉人章淑娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王少博
审 判 员 马瑞云
审 判 员 刘东华
二〇一七年九月十二日
法官助理 宋凯阳
书 记 员 田 佳