北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6691号
上诉人（原审原告）：王凤仪，女，1973年4月13日出生。
委托诉讼代理人：宋鸣镝（王凤仪之夫），1969年6月20日出生。
委托诉讼代理人：薄守省，北京市求实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱谦，男，1963年11月14日出生。
委托诉讼代理人：李强，北京尚元（温州）律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人王凤仪因与被上诉人朱谦、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
王凤仪上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案房屋买卖合同没有履行是因朱谦违约，其办理房屋核验的时间已经超过合同约定的时间，导致批贷不能办理，我没有任何过错，一审认定我没有在80日内批贷构成违约，是错误的；2、双方签订的补充协议明确约定甲方同意乙方从签署本协议时间开始5个月内支付房款，在5个月期限尚未届满的时候，朱谦就委托其他中介将海淀区201号房屋（以下简称201号房屋）挂牌700万元重新出售，违约事实明显；3、一审法院无视房价上涨，卖方毁约的背景，适用法律错误，认定结果违背常识，明显不公平。
朱谦辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、关于房源核验责任问题，中介公司认可房源核验由中介公司负责办理，我在签订《房屋买卖合同》当日已经向中介公司提供了身份证、房产证等全部资料，并于2015年12月23日应中介公司要求再次发送了身份证复印件，一直在积极配合并如约履行合同约定义务；2、批贷不能办理原因不在于房源核验，而在于王凤仪的购房资格核验迟延；3、补充协议约定五个月全款到账是为了限制银行贷款部分到账的时间；4、法院判案合理合法，不存在也不应该考虑所谓背景问题合同履行过程中，我方多次提醒、催促王凤仪尽快履约，但王凤仪为达到“单套住房”目的恶意拖延履行合同约定，导致合同解除，与所谓的背景无关。
我爱我家公司辩称，我公司同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
王凤仪向一审法院起诉请求：1、解除我与朱谦签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、朱谦向我支付违约金110万元；3、朱谦向我退还定金10万元，并以10万元为基数按照每日万分之五向我支付自2016年2月20日起至实际退还之日止的违约金；4、朱谦赔偿我向我爱我家公司支付的中介佣金8.25万元；5、本案的诉讼费由朱谦负担。
一审法院认定事实：2015年10月8日，朱谦（出售方，甲方）与王凤仪（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），双方约定：第一条房屋基本情况：甲方所售201号房屋，该房屋建筑面积共151.77平方米；第二条房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为300万元，甲方应于2016年3月8日前办理抵押注销手续；第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为550万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定：2、乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为200万元，甲乙双方一致同意乙方于商贷面签时向甲方支付340万元，资金通过自行交接方式划转；第五条贷款的其他约定（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第六条该房屋买卖交易的承诺：（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。……（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供资料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付：甲方应当在过户后3日内将该房屋交付给乙方……第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲乙双方应根据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向甲方支付。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。
同日，朱谦（甲方）、王凤仪（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条甲方同意将201号房屋出售给乙方；第二条经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条经甲乙双方友好协商，如果上述房屋在产权过户时房屋为满五年唯一住宅，则双方协定的成交价格为550万元，如果上述房屋在产权过户时房屋为满五年不是唯一住宅，则双方协定的成交价格为533万元；第四条甲乙双方协商，甲方同意乙方从签署本协议开始五个月时间内为乙方支付给甲方全部房款，超出期限则视为乙方违约，甲方并不退还乙方所支付定金，并有权解除合同。第五条违约条款除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。合同签订后，王凤仪向朱谦支付定金10万元，向我爱我家公司支付服务佣金82500元。
王凤仪就朱谦在合同履行中存在违约，朱谦就王凤仪在合同履行中存在违约均向法院提供了证据，法院组织各方当事人进行质证。
另查，2015年12月13日，宋鸣镝（出售方、甲方）与郝某1、夏某1（买受方、乙方）通过北京链家房地产经纪有限公司签订了合同编号：×××《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定：宋鸣镝将位于北京市昌平区401号房屋出售给郝某1、夏某1，该房屋成交价格为3172000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年2月17日，王凤仪（买受方、乙方）与刘某1（出售方、甲方）经我爱我家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买了位于北京市海淀区1802号房屋，该房屋成交总价为6100000元。
庭审中，经询问，我爱我家公司称王凤仪于2015年10月12日提交了资质核验的材料，因为王凤仪需要卖房，其公司于2015年12月21日提交了购房资质审核申请，2016年1月4日，王凤仪的购房资质初步核验通过，朱谦的房屋核验结果于2016年1月12日通过。对此,王凤仪、朱谦未提出异议。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王凤仪与朱谦签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，朱谦提交了证据证明其行使了单方解除权。经审查，法院认为其提交的上述证据只能证明其向王凤仪邮寄过《解约通知函》，但不足以证明上述《解约通知函》已经送达到王凤仪。综上，朱谦单方行使解除权并未发生法律效力。而诉讼中，双方就解除《房屋买卖合同》及《补充协议》一节达成一致意见，对此法院不持异议。
庭审中，双方当事人均主张对方违约，故本案争议焦点在于对违约责任应当如何认定。根据我爱我家公司的陈述及朱谦提交的证据可以认定，我爱我家公司因王凤仪需要自行出售房屋，于2015年12月21日提交了王凤仪的购房资质审核申请，王凤仪购房资质初步审核通过的时间为2016年1月4日；朱谦的房屋核验通过的时间为2016年1月12日。经审查，王凤仪购房资质初步审核通过的时间已经超过了《买卖合同》约定的王凤仪最迟获得批准贷款的时间。尽管朱谦的房屋核验通过的时间晚于资质审核通过的时间，但该通过时间并非其个人原因造成。另外，根据双方合同第十条第四款的约定，王凤仪还可以选择自行筹集剩余房价款。该条款同时就时间提出了限制，即不得超过约定转移登记申请之日，即“甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。而根据王凤仪与朱谦的短信记录可以认定，王凤仪于2016年1月31日提出全款支付的方案。经审查，该时间已经超过了双方约定的“不得超过约定转移登记申请之日”。另外，《补充协议》的内容并没有排除上述违约条款的适用。综上，法院认定合同履行中，王凤仪已经违约在先，且按照合同约定，朱谦基于其上述违约行为可以单方行使合同解除权。而实际上，朱谦亦行使了单方解除权，虽未发生法律效力，但足以表明其并不认可王凤仪的上述违约行为，亦未放弃抗辩权利。综上，现王凤仪提出的第二、四项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
庭审中，王凤仪要求退还定金及支付迟延退还定金的违约金，朱谦抗辩认为王凤仪违约在先，无权要求退还定金。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；根据法院认定的王凤仪违约在先的事实，法院认为朱谦的上述抗辩意见，于法有据，法院予以采信，现王凤仪提出的第二项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除朱谦和王凤仪于2015年10月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》；二、驳回王凤仪的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，王凤仪与朱谦签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。因双方各自主张对方违约导致合同解除，故本案的争议焦点为违约责任的认定问题。
根据本案已经查明的事实，王凤仪于2016年1月4日办理完毕购房资格核验，朱谦于2016年1月12日进行完毕房屋核验。首先，双方合同并未明确约定办理完成房屋核验的时间。其次，根据二手房的交易流程及第三人我爱我家公司的陈述，购房资格的核验对银行贷款的审批具有直接影响，而房屋核验则并不影响银行贷款的审批。因王凤仪需将其名下原有房屋出售后才能进行购房资格核验，故我爱我家公司并未提前办理房屋核验，且朱谦在此之前已经提供了房屋核验所需部分资料，并在接到我爱我家公司通知后补齐了剩余资料，故本案中房屋核验迟延不应归责于朱谦。因此，王凤仪上诉主张朱谦存在违约行为缺乏事实和合同依据，不能成立，本院不予支持。
双方《买卖合同》明确约定，银行批准贷款的最终完成时间为合同签约日起80日内。因此，王凤仪于2016年1月4日才完成购房资格核验，已确定无法在合同约定的时间获得银行贷款审批，构成违约。王凤仪主张《补充协议》第四条约定自签约日起5个月支付完全款系对上述关于银行批贷时间的变更，不能成立：1、《买卖合同》与《补充协议》的签订时间均为2015年10月8日；2、《买卖合同》约定第一笔款项340万元应于双方商贷面签时自行支付，第二笔款项为贷款的200万元，如果将付款期限不分节点的都确定为“签约日起5个月”，则此前340万元和200万元的分步支付的约定变得毫无意义；3、就该条款，朱谦解释为为限制对方在取得房屋后对贷款的进展不予关心，为降低己方的风险，才商定5个月必须取得贷款，否则就视为王凤仪违约，从而督促买方，该解释符合常理，本院予以采信，王凤仪对此约定的解释与合同相关条款的约定不符，本院不予采信。因此，王凤仪不能对自己的违约行为有合理的抗辩，根据定金规则，王凤仪无权要求朱谦返还定金，其要求朱谦返还定金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因朱谦不存在违约行为，王凤仪要求其承担违约金及损失亦无法律依据，本院对其该项上诉请求亦不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上所述，王凤仪的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50300元，由王凤仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
代理审判员 朱文君
二〇一七年九月十八日
法官 助理 王湘羽
书 记 员 明 玥