南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第1142号
原告王钦，男，1987年10月4日生，汉族。
委托代理人滕染琴，1962年3月8日生，汉族。
被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司，住所地在南京市雨花台区卡子门大街88号。
法定代表人姜玲，南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司董事长。
委托代理人吴丽丽，女，1981年12月17日生，汉族。
原告王钦诉被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司（以下简称雨花台开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理。依法由审判长尚小强，与人民陪审员郭素琴、龚久平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王钦的委托代理人滕染琴、被告雨花台开发公司委托代理人吴丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王钦诉称，2005年1月24日在南京市建邺区拆迁过程中，原告获得拆迁金额178000元，后在2006年与被告签订了《意向性购房协议书》并付清了房款205686元。2010年12月24日，被告与原告母亲滕染琴签订的《南京市经济适用住房买卖契约》，不是原告王钦本人的真实意思，母亲滕染琴无权代其签订《南京市经济适用住房买卖契约》，且该买卖契约隐瞒了拆迁事实，是被告的欺诈行为，合同应属无效。根据法律规定，任何的合同和协议都无法改变拆迁的事实。根据原、被告双方的《意向性协议书》第四条约定，原告付清房款后，被告将房屋交付给原告并协助原告办理产权证、土地证等相关手续，原告在2006年4月20日入住，入住时就应该办理产权证，但到了2011年8月才办理，被告应当承担赔偿责任，承担逾期赔偿金额为116000元。原、被告双方签订的《意向性购房协议书》是一份实质性的价值合同，双方的房屋买卖成交是在意向性购房协议中完成的，履行合同约定的义务是被告应尽的必须履行的义务，违约必须承担违约责任，被告应当承担该协议书第四、五项义务。请法院调查为什么在2010年签订《南京市经济适用房买卖契约》，要求被告公开签订《南京市经济适用房买卖契约》的手续，提供相应的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，并解释买卖契约中的所有条款。被拆迁人安置的房子就是按商品房处理的，根据2006年1月25日南京市住房制度办公室审核的《南京市征地拆迁安置房购买通知书》背面的备注，被告应当按照通知书与我签订商品房买卖协议。请法院依法审理本案，维护当事人的合法权益，判令：1、确认《南京市经济适用住房买卖契约》无效；2、被告应当承担逾期办证的违约金116424元（在入住五年后签订合同，六年后办证）；3、履行《意向性购房协议书》第四、第五项的义务，即协助原告办理产权证、土地证等相关手续和按国家有关机关规定办理有关产权置换手续及税费。
被告雨花台开发公司辩称，原、被告于2010年12月24日签订的《南京市经济适用住房买卖契约》（下称契约）不符合法定合同无效条件，根据合同法规定双方签订的契约是真实意思表示，合法有效，该契约并经房产部门登记备案已经实际履行完毕，房屋两证均已出件，被告在履行契约的过程中没有过错。原告要被告承担逾期办证责任赔偿金，被告认为双方所享有的权利和承担的义务应按照后来签订的契约履行，原告所购房屋性质并不是被告职能管辖，有特殊性，双方根据契约没有约定迟延办证的违约金，在没有造成原告额外损失的情况下，被告不承担责任，原告诉请的违约金金额没有法律依据。原告要求被告按意向性协议履行第四项、第五项义务，被告认为意向性协议由后来的契约承继执行，且第四项内容也已经实际履行，第五项协议关于产权置换，因被告与原告不存在被拆迁人与拆迁人的关系，也就不存在拆迁法规所规定的产权置换问题。被告所出售的经适房是根据政府相关规定及建邺区拆迁办的相关安排，原告要求被告履行第五项义务没有法律义务和事实依据。综上所述，请法院驳回原告的所有诉请。
经审理查明，2005年1月22日，原告王钦之母滕染琴与南京市建邺区房屋拆迁安置办公室签订拆迁补偿协议，写明：经宁国土征拆字（2002）28号和宁国土征拆字（2003）22号房屋拆迁许可证批准，双方协商滕染琴同意拆除其座落于河南后街＊＊＊号房屋，南京市建邺区房屋拆迁安置办公室一次性补偿其97841元后拆迁补偿即全部结束，滕染琴不得以任何理由再回迁原房；并写明滕染琴要求现金补偿，经公证自愿放弃购房减免契税的政策优惠。2005年1月24日，原告王钦之母滕染琴与南京市建邺区房屋拆迁安置办公室签订南京市房屋拆迁补偿协议（货币补偿专用），写明：经宁国土征拆字（2002）28号房屋拆迁许可证批准，双方平等协商滕染琴同意拆除其座落于河南后街＊＊＊号房屋，南京市建邺区房屋拆迁安置办公室对被拆迁房屋支付货币补偿50000元，以现金支付补助费4909元，滕染琴将货币补偿50000元赠予原告王钦。该协议并约定了拆迁日期、争议解决方式等内容。房屋拆迁后，经有关申请手续，2006年1月，南京市住房制度改革办公室发出宁房改（2006）第建206937号南京市征地拆迁安置房购买通知书，通知王钦家庭，同意其购买坐落在铁心桥的征地拆迁安置房一套，建筑面积114.82平方米左右。同年4月18日，原告王钦与南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司（后改制变更为被告雨花台开发公司）签订《意向性购房协议书》，约定原告王钦向被告雨花台开发公司预定位于雨花台区铁心桥街道经济适用房＊＊幢＊＊＊室，面积114.82平方米。并约定，签订协议三日内付清房款，付清房款后将该房屋交付给原告，协助其办理产权证、土地证相关手续，有关产权置换手续及税费按国家机关有关规定办理。2006年4月20日，原告王钦交纳装修管理服务费401.90元入住南京市雨花台区铁心桥升景房＊＊幢＊单元＊＊＊室房屋。2010年12月24日，原告王钦之母滕染琴代原告与被告雨花台开发公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》。并于2011年3月对该合同进行了登记。2011年8月2日，南京市房屋产权监理处登记核发了春江新城升景坊＊＊幢＊单元＊＊＊室房屋所有权证，房屋所有权人为王钦，房屋性质为经济适用房。同年8月23日，该房屋取得国有土地使用证。
上述事实有南京市房屋拆迁补偿协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、意向性购房协议书、物业费收据、说明、南京市经济适用住房买卖契约、房屋所有权交易申请表、房屋所有权登记审核表、行政判决书、房屋所有权证、国有土地使用证及当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，自成立时生效。本案中，原、被告对双方签订的南京市经济适用住房买卖契约是否符合确认无效条件存在争议，原告王钦主张合同应属无效，并提供南京市经济适用住房买卖契约证明该份契约并非原告本人签署，系其母亲滕染琴无权代签，且该份契约存在欺诈、隐瞒情形。被告辩称该契约系双方真实意思表示，并提供房屋所有权证及国有土地使用权证复印件以证明所涉合同内容已履行完毕，被告并无过错，该契约应属合法有效。本院认为，原告王钦虽未亲自签署该份契约，但该份契约内容双方已经实际履行，原告王钦已实际入住契约所涉房屋，且经有关行政机关确认，办理了相关产权登记证，并不违反法律规定，原告也未提供该份契约存在欺诈隐瞒情形的证据，故原告主张该份契约应属无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，原告王钦提供拆迁补偿协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、房屋所有权交易申请表、房屋所有权登记审核表等以证明本案所涉房屋系拆迁安置房，不应属经济适用住房，本院认为，原告能否获得拆迁安置房及能否获得拆迁安置房的性质具有较强的政策性，应属有关行政管理部门行使管理职能范围，与本案所涉双方签订的南京市经济适用住房买卖契约无关，原告以此认为双方合同无效，并无法律依据。
原告王钦请求被告雨花台开发公司赔偿逾期办理房屋所有权证及国有土地使用证造成的违约金116000元，因双方契约中并无该项违约责任约定，且本案争议房屋依照经济适用住房管理的规定在五年内不得上市、不得出租，故其主张的损失实际未发生，该项请求没有事实根据，本院不予支持。原告王钦请求被告雨花台开发公司履行意向性购房协议书中第四项、第五项内容，即协助原告办理产权证、土地证等相关手续和按国家有关机关规定办理有关产权置换手续及税费，本院认为，双方签订的意向性购房协议书系双方关于购买南京市雨花台区铁心桥升景房＊＊幢＊单元＊＊＊室房屋的意向性契约，所涉权利义务已经双方签订的南京市经济适用住房买卖契约承接及变更，而双方已经履行了南京市经济适用住房买卖契约所涉的权利义务，原告王钦现要求被告协助其办理产权证、土地证等相关手续和按国家有关机关规定办理有关产权置换手续及税费，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告王钦的诉讼请求。
本案案件受理费4385元，由原告王钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4385元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。）
审 判 长 尚小强
人民陪审员 郭素琴
人民陪审员 龚久平
二〇一五年一月八日
书 记 员 顾正麟