广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1738号
上诉人（原审被告）：李婷婷，女，1982年9月10日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山越星房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区湖滨北路40号之二前排三楼13卡。
法定代表人：赖明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。
上诉人李婷婷因与被上诉人中山越星房地产开发有限公司（以下简称越星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人李婷婷上诉请求：撤销一审法院（2015）中一法民一初字第3832号民事判决，并依法改判。事实和理由：1.越星公司曾向李婷婷保证能取得涉案房产附近的小学学位，但越星公司没有兑现该承诺，导致李婷婷的购房目的难以实现。越星公司违约在先，应依法追究违约责任。2.越星公司提供的商品房买卖合同中违约金约定过高，该违约金条款作为格式条款，明显加重买受人的责任，应属无效条款，请求法院依法降低违约金。
被上诉人越星公司辩称，1.双方买卖合同不涉及学位承诺及学位费收取，李婷婷没有提供证据证实其提出的学位房问题，根据举证规则，该不利后果应由李婷婷承担。2.商品房买卖合同第7条第2款及商品房买卖合同补充协议第2条第2、5款，第7条第1款，均对违约金比例有清晰的合同约定，且该约定不违反国家强制性规定，原审认定事实清楚，裁判结果合法。请求二审法院驳回李婷婷的上诉请求。
被上诉人越星公司向一审法院起诉请求：1.解除越星公司与李婷婷签订的中山市商品房买卖合同；2.李婷婷向越星公司支付281909.6元违约金（按总房价款的20%计算）；3.李婷婷赔偿越星公司的律师费损失8000元；4.李婷婷负担办理退房所需的手续费；5.在李婷婷已付的购房款中扣除上述第2、3、4款项后，在办理上述商品房备案注销登记手续后30个工作日内，越星公司自愿将剩余购房款无息退还给李婷婷。
一审法院认定事实：2015年6月23日，越星公司（出卖人）与李婷婷（买受人）签订中山市商品房买卖合同（合同签署编号1501051481），约定：由李婷婷向越星公司购买位于中山市石岐区岐关西路32号星汇隽庭7幢2903房（预售），该商品房建筑面积184.98平方米；总房价款1409548元，李婷婷应于2015年6月23日支付现金211432元，2015年6月30日支付现金212116元，余款986000元由李婷婷于2015年8月30日以银行按揭贷款的方式支付；李婷婷逾期付款超过90日后，越星公司有权解除合同，越星公司解除合同的，李婷婷按总房价款的20%向越星公司支付违约金；越星公司应当在2015年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付李婷婷；李婷婷在签订买卖合同的同时应一并签署按揭申请所需文件，并在签约后七天内提供齐备按揭所需文件和缴清所需费用；若李婷婷越星公司不按时履行上述责任，则视为李婷婷违约，越星公司有权解除合同，李婷婷需向越星公司支付总房价款20%的违约金；且李婷婷应于收到越星公司解除通知后，在越星公司通知的期限内配合越星公司办理房管部门注销备案登记等相关退房手续，否则除须向越星公司支付总房价款20%的违约金外，还应自通知的期限届满之日起次日按合同延期付款的约定承担违约金，赔偿越星公司因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等；越星公司在李婷婷办妥该商品房的注销备案登记手续30天内，将李婷婷已付房价款本金（若有）退回李婷婷，但应先行扣除违约金、损失费用（若有）等；合同还约定了其他内容。
上述合同签订后，李婷婷当日向越星公司支付购房款211432元。同年7月1日，上述商品房办理了销售登记备案。但上述合同签订后，李婷婷未按约定办理银行按揭，亦未支付剩余购房款1198116元。越星公司经催促李婷婷签署按揭合同未果。
越星公司为本案诉讼聘请律师支出律师费8000元。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。越星公司与李婷婷签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应履行各自义务。李婷婷未按约履行办理按揭贷款手续，亦未履行支付剩余购房款的主要合同义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。越星公司有关解除合同、李婷婷配合注销登记备案、李婷婷按总价房款的20%支付违约金281909.6元及赔偿律师费损失8000元的诉求，均符合法律规定及双方合同约定，一审法院均予以支持。李婷婷应向越星公司支付违约金281909.6元及律师费8000元，共计289909.6元，其已支付给越星公司的购房款211432元不足以抵扣，其尚应支付越星公司78477.6元。李婷婷虽称越星公司向其承诺购房提供学位并收取其共计55000元学位费，但并没有充分证据予以证实且合同中对此并无约定，故一审法院对此不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除越星公司与李婷婷于2015年6月23日签订的中山市商品房买卖合同（合同签署编号1501051481）；二、李婷婷于一审判决发生法律效力之日起七日内配合越星公司办理上述商品房买卖合同的登记备案注销手续；三、李婷婷于一审判决发生法律效力之日起七日内向越星公司支付违约金281909.6元并赔偿律师费损失8000元，合共289909.6元（与李婷婷已支付的购房款211432元相抵扣，李婷婷尚应支付越星公司78477.6元）；四、驳回越星公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20095元，减半收取为10047元（越星公司已预交），由李婷婷负担（李婷婷于一审判决生效之日起七日内迳付越星公司）。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：越星公司与李婷婷签订的涉案商品房买卖合同系越星公司提供的格式合同，该合同第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过360日后，买受人有权要求解除或继续履行合同：（1）买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日且买受人办妥本合同备案登记的注销（若为按揭付款，还应办妥抵押登记注销及按揭合同解除手续）等手续之日起30日内退还全部已付房价款并支付利息（利息自买受人付款日起至出卖人退款日止为期，按银行同期定期存款利率计算），同时出卖人按总房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人全部已付房价款、支付利息及违约金后，买受人同意已付购房有关费用如已发生的税费、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外赔偿或补偿；……。”
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。越星公司与李婷婷签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。李婷婷未按照合同约定履行支付剩余购房款的义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。李婷婷虽主张越星公司未按照合同约定为其提供学位，但未举证证明双方在合同中约定越星公司有提供学位的义务，也未举证证明越星公司对此有承诺和保证，故对李婷婷的该主张，本院不予采信。越星公司主张解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，越星公司主张由李婷婷配合越星公司办理涉案商品房买卖合同的登记备案注销手续符合法律规定，应予支持。关于越星公司主张的律师费，因双方合同约定应由违约方负担，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
因李婷婷逾期付款导致合同解除，应当向越星公司支付违约金，但关于违约金数额，李婷婷上诉认为合同约定的违约金过高，属无效条款，应予以降低。越星公司则认为应根据合同约定按总房款的20%支付。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第七条、第九条对当事人违约责任分别约定，买受人逾期付款导致合同解除，应承担总房价20%的违约责任，而出卖人逾期交房导致合同解除，仅承担总房价款5%的违约责任，双方违约责任承担比例严重不对等。因此，在越星公司未举证证明其实际损失的情况下，合同所约定买方以总房价20%计算违约金明显过高。李婷婷亦明确表示如果法院认定其违约，则约定的违约金过高，应予以调整。本院对李婷婷的该主张予以支持，其应支付的违约金可参照出卖人逾期交房应承担总房价5%违约金的标准计算，故李婷婷应向越星公司支付违约金为总房价的5%即70477.4元。越星公司主张按总房款20%计算违约金的意见，理据不足，本院不予采纳。越星公司起诉明确表示李婷婷应支付的违约金、律师费在该公司应返还购房款当中予以扣除，将剩余购房款返还李婷婷，本院予以准许。经查，李婷婷已支付给越星公司购房款211432元，扣除其应支付给越星公司的违约金70477.4元、律师费8000元，越星公司尚应返还李婷婷132954.6元。
综上所述，上诉人李婷婷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3832号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3832号民事判决第三项、第四项；
三、李婷婷向中山越星房地产开发有限公司支付违约金70477.4元，并赔偿律师费损失8000元，上述款项从中山越星房地产开发有限公司因合同解除而应返还李婷婷的购房款中抵扣；
四、驳回中山越星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费10047元（中山越星房地产开发有限公司已预交），由李婷婷负担6028元（李婷婷于本判决生效之日起七日内迳付中山越星房地产开发有限公司），中山越星房地产开发有限公司负担4019元；二审案件受理费5529元（李婷婷已预交），由李婷婷负担2211元，中山越星房地产开发有限公司负担3318元（中山越星房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 易嘉璇