上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0113执异65号
案外人夏某某，男，1987年10月16日生，汉族，户籍地安徽省。
委托代理人周洪恩，上海仁良律师事务所律师。
申请执行人唐龙飞，男，1990年2月24日生，汉族，住上海市宝山区。
被执行人谢竹生，男，1960年1月26日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
在本院执行唐龙飞与谢竹生的民间借贷纠纷一案中，案外人夏某某对执行上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人夏某某称，2016年4月12日通过上海瑞国房地产经纪事务所的居间介绍，其与谢竹生就上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室房地产签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款人民币110万元。其认真履行合同义务，依约向谢竹生支付购房款105万元，另5万元作为尾款于拿到产证后支付。2016年5月8日其与谢竹生依约向上海市宝山区房地产登记处申请办理了交易过户手续，并取得了收件收据，随后办理了房屋交接手续。然而，宝山法院于2016年5月18日查封了上述房屋，致使买卖交易无法进行。案外人认某，法院应当解除房屋查封，故提出异议。
案外人夏某某为证明其主张，向本院提2了以下证据：1、上海市房地产登记簿，以证明涉案房屋的基本情况及查封情况；2、房地产买卖居间协议，以证明其与谢竹生签订定金协议的情况；3、上海市房地产买卖合同，以证明其与谢竹生签署买卖合同的情况；4、收款收据以及划款凭证，以证明其支付房款的情况；5、上海市宝山区房地产登记收件收据，以证明其与谢竹生已经办理了过户手续；6、房屋交接书，以证明其已合法占有房屋；7、租赁合同，以证明其已将房屋出租。
申请执行人唐龙飞称，案外人与被执行人网签的《上海市房地产买卖合同》备案信息已于2017年5月9日撤销，且该合同是为实现债权而设立的，并非双方真实意思表示；案外人提1的房地产买卖居间协议和收取定金的收款收据极大可能是事后造假；谢竹生的妻子曾于2016年5月29日在涉案房屋与人发生纠纷，说明房屋交接书亦属伪造。
申请执行人唐龙飞为证明其主张，向本院提2了以下证据：1、不动产登记簿，以证明涉案房屋的现状；2、合同备案信息查阅结果，以证明涉案房屋网上备案经过以及撤销经过；3、房地产抵押借款合同、上海市房地产登记申请书、房地产抵押权终止证明，以证明涉案房屋抵押以及撤销抵押经过；4、事情经过，以证明谢竹生对房屋买卖的异议；5、三级反馈单，以证明涉案房屋曾在2016年5月29日发生纠纷；6、情况说明以及询问笔录，以证明谢竹生对案外人买受房屋持有异议。
本院查明，本案系争房地产上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室的权利人登记为谢竹生，房屋类型为公寓，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。申请执行人唐龙飞与被执行人谢竹生之间系民间借贷纠纷，本院于2016年4月5日制发(2016)沪0113民初6447号民事调解书，确定：一、被告谢竹生归还原告唐龙飞借款本金1,030,000元并支付借款利息100,000元，上述钱款以分期付款的方式自2016年4月20日之前支付330,000元，剩余800,000元于2016年7月30日之前还清；二、若被告谢竹生有任何一期钱款未能按期足额支付，则原告唐龙飞有权立即就全部剩余款项一并申请强制执行；三、案件受理费3,742元由被告谢竹生负担，此款已由原告唐龙飞垫付，被告谢竹生于2016年4月20日之前将此款支付给原告唐龙飞；四、原、被告双方就本案无其他争议。因被告谢竹生未履行还款义务，原告唐龙飞向本院申请执行，本院以(2016)沪0113执2452号立案执行，但被执行人谢竹生仍未履行生效法律文书确定的义务。在案件执行过程中，本院于2016年5月25日查封了系争房地产，查封期限为三年。
另查明，案外人夏某某于2016年4月12日与被执行人谢竹生签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同编号为XXXXXXX，网签时间为2016年4月12日14时56分35秒，约定：谢竹生将上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室出售给夏某某，转让价款共计110万元，谢竹生于2016年6月15日前腾出房屋并通知夏某某验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，双方在2016年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，双方于2016年5月8日至交易部门申请办理过户手续，并于2016年5月11日签订了房地产交接书，后因所交易的房地产被法院查封，无法继续办理过户更名手续。应本院执行要求，夏某某已将剩余房款5万元交至本院。
以上事实，有案外人夏某某提2的房地产买卖合同、房地产登记收件收据、房地产交接书、付款凭证以及本院调取的(2016)沪0113民初6447号民事调解书、(2016)沪0113执2452号执行裁定书、协助执行通知书和送达回证等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认某，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2016年5月25日对系争房地产上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室采取查封措施时，系争房地产的权利人登记为被执行人谢竹生，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房地产已由案外人夏某某购买并付清了绝大部分房价款，且已实际占有，但因被执行人与他人发生纠纷而使上述房地产被本院查封，故无法办理过户手续，案外人对此并无过错，现案外人已将剩余的房价款交至本院，据此，本院应当作出解除对上述房地产查封的裁定，案外人夏某某提出的执行异议于法有据，本院对此予以支持。在本院审查过程中，申请执行人唐龙飞虽称案外人提2的证据可能造假，但并无充分证据予以证明，其提2的三级反馈单仅是反映在系争房屋内曾经发生纠纷，派出所民警到场处理，但并未明确系争房屋归属，从该材料无法认定房屋仍由被执行人占据的事实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对于上海市宝山区海滨八村XXX号XXX室房地产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陆昊罡
审 判 员 祝文龙
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年七月四日
书 记 员 朱 琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。