北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京02执异110号
案外人：韩利霞，女，1964年5月4日出生。
委托代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。
委托代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。
申请保全人：李明晓，男，1976年10月27日出生。
委托代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被保全人：内蒙古立元新技术应用有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区钢铁路1号（金海经济园区）。
法定代表人：王德华，总经理。
被保全人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安南路31号。
法定代表人：黄蒙华，总经理。
被保全人：锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市重庆路（逸园小区第6号楼）。
法定代表人：王志峰。
被保全人：内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市亿嘉名仕小区C栋102室。
法定代表人：黄睿，总经理。
被保全人：黄睿，男，1973年4月27日出生。
在本院审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司（以下简称蒙元煤炭公司）、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司（以下简称神泽蒙华公司）、黄睿借款合同纠纷一案中，案外人韩利霞对本院保全查封位于内蒙古自治区×××的国有土地使用权[呼国用（2004）第0826号]（以下简称涉案土地使用权）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
韩利霞称，2011年5月15日，立元房地产公司作为甲方与乙方内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森建筑公司）签订《合作建房协议书》，协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市×××。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二,合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1、甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2、乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3、甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4、乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担，违约责任等进行了约定。
2011年8月20日，泓森建筑公司与韩利霞签订两份《建筑工程分包合同》，将与立元房地产公司签订的《合作建房协议书》建设项目中的室内装饰、装修以及外墙二次填充、外保温、外墙装饰分包给了韩利霞。第一份合同约定：“第一条：工程概况1、分包工程名称：尚都综合楼；2、分包工程地点：呼和浩特×××；3,分包工程内容：室内装饰、装修。第二条：合同价款1100万元，最终以工程结算书为准。……第七条：工程款支付。按照已完工程量和总包合同约定的工程量核算。由总包方与开发商《合作建房协议》中总包方划定的房屋中，商定与核算价款相应的房屋的抵顶施工各类款项，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商办理所需各类产权手续。”合同同时对其他事宜进行了约定。第二份合同约定：“第一条：工程概括1、分包工程名称：尚都综合楼；2、分包工程地点：呼和浩特×××；3、分包工程内容：外墙二次填充、外保温、外墙装饰。第二条：合同价款1000万元，最终以工程结算书为准……第七条：工程款支付。按照已完工程量和总包合同约定的工程量核算，由总包方与开发商《合作建房协议》中总包方划定的房屋中，商定与核算价款相应的房屋抵顶施工各类款项，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商办理所需各类产权手续。”合同同时对其他事宜进行了约定。2014年9月30日，韩利霞承揽的前述室内装饰、装修以及外墙二次填充、外保温、外墙装饰工程施工完毕验收核算，经核算泓森建筑公司需支付韩利霞2000万元工程款。2014年10月15日，泓森建筑公司与韩利霞签订《房屋抵顶协议书》，将其与立元房地产合作建房所分得尚都综合楼-103号、401号、402号、403号、601号、602号,603号、608号、609号、6012号、6016号、6017号、6018号、6024号、6025号、6029号、6030号房屋，总面积6500平方米，按照总价格2000万元抵偿所欠韩利霞的工程款。2014年10月30日前泓森建筑公司将该部分房产交付给了韩利霞。
2014年6月28日，立元房地产公司与韩利霞签订前述尚都综合楼401号、403号房屋（以下简称涉案房屋）的《商品房买卖合同》（抵顶工程款的另外15套房屋韩利霞再行处置给了案外人），并出具了购房款收据。两套房屋价值8443720元（401号房屋6345440元，403号房屋2098280元），合同签订后立元房地产公司为韩利霞在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案，韩利霞占有使用涉案房屋至今。2017年3月17日，韩利霞要求立元房地产公司办理涉案房屋产权证书时得知本院查封了涉案土地使用权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，本院查封涉案土地使用权后，韩利霞无法办理不动产权属证书，已严重侵犯了韩利霞的合法权益。
韩利霞认为：一、韩利霞与立元房地产公司因抵顶工程款而签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。韩利霞取得房屋后，虽然没有取得房屋所有权证书，但是以抵顶工程款的方式支付了全部价款并占有标的物至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，涉案土地使用权属于人民法院不得查封、扣押、冻结的财产。二、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述规定中登记并不以发放不动产权属证书为必要，只需在不动产登记薄中记载名字即可。立元房地产公司出具的记载在行政审批工作平台上的表格是韩利霞所有房屋的不动产登记薄，房产管理局工作人员已经将韩利霞的房屋权属登记情况记载于行政审批工作平台，韩利霞缴纳了房屋所有权登记费、契税等相关交易税费，房产管理局就会履行下一步发放房屋所有权证的程序，因此本次交易经依法登记，已经发生效力。抵顶房屋在前，查封土地使用权在后，财产保全措施明显不符合法律规定。综上所述，韩利霞请求本院依法撤销（2016）京02民初197号民事裁定，解除对涉案土地使用权的查封。
李明晓称，不同意韩利霞的异议请求，韩利霞实际上并没有支付购房款，也没有提供充分有效的证据证明其已合法占有涉案房屋，并且韩利霞怠于办理房屋过户登记手续，对涉案房屋未办理过户登记存有过错。
经本院依法传唤，立元房地产公司未到庭参与审查，亦未提交书面意见。
本院查明，本院依据（2016）京02民初197号民事裁定于2016年6月29日保全查封被告立元房地产公司名下的涉案土地使用权，查封期限自2016年6月29日至2019年6月28日。
审查过程中，案外人韩利霞向本院提交以下证据证明其主张：一、立元房地产公司与泓森建筑公司于2011年5月15日签订的《合作建房协议书》、于2011年8月13日签订的《建设工程施工合同》、《建设工程施工许可证》、《建筑业统一发票》、尚都综合楼合作双方按比例面积划分示意图以及泓森建筑公司于2014年12月3日出具的《房屋交接确认函》，证明泓森建筑公司已经取得包括涉案房屋在内的房屋所有权。二、泓森建筑公司与韩利霞于2011年8月20日签订的两份《建筑工程分包合同》、于2014年9月30日签订的两份《工程结算单》、于2014年10月15日签订的《房屋抵顶协议书》，证明泓森建筑公司将包括涉案房屋在内的房屋抵顶了所欠韩利霞的工程款并将房屋交付给了韩利霞。三、立元房地产公司与韩利霞于2016年6月28日签订的两份《商品房买卖合同》，约定立元房地产公司将涉案房屋出售给韩利霞，涉案房屋用途为商业，约定的房款总金额为8443720元，约定的付款方式为2016年6月28日一次性付款，证明韩利霞购买了涉案房屋。四、内载时间为2016年6月28日的《商品房现售合同签约证明》，证明双方签订房屋买卖合同后立元房地产公司为韩利霞办理了网签和备案。五、立元房地产公司于2016年6月28日为韩利霞开具的收据，内载收到韩利霞交的涉案房屋购房款共计8443720元，证明韩利霞支付了全部购房款。六、内蒙古盛乐物业服务有限责任公司于2016年5月27日开具的收据，内载收到尚都综合楼401、402、403交的2016年6月1日至2016年12月31日的物业费26400元，证明韩利霞缴纳了物业费，合法占有了涉案房屋。十、韩利霞与吴志永于2014年6月18日签订的《房屋租赁协议》，内载韩利霞将尚都综合楼四层整层出租给吴志永，并且附有照片，证明韩利霞实际占有使用了涉案房屋。
本院认为，涉案土地使用权登记在被保全人立元房地产公司名下，本院依法保全立元房地产公司名下的财产并无不当。泓森建筑公司与韩利霞签订《房屋抵顶协议书》，约定泓森建筑公司以包括涉案房屋在内的房屋抵顶欠韩利霞的工程款，但韩利霞却与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定韩利霞向立元房地产公司购买涉案房屋，前后主体不一致，仅凭《房屋抵顶协议书》和《商品房买卖合同》无法认定以房抵债的真实性。另外，立元房地产公司为韩利霞开具的是购房款收据，并非发票，且无其他证据佐证韩利霞已交付全部购房款，故韩利霞与立元房地产公司房屋买卖关系的真实性亦无法认定。综上，韩利霞以其通过抵债已取得涉案房屋为由要求本院解除对涉案土地使用权查封的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，裁定如下：
驳回案外人韩利霞的异议请求。
案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审判长 曾小华
审判员 侯成成
审判员 连 强
二〇一七年五月十八日
书记员 王 皓