福建省寿宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿民初字第464号
原告寿宁县新城房地产开发有限公司，住所地寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城10-1号二层。
法定代表人王福清，职务董事长。
委托代理人范圣欣，福建博知律师事务所律师。
被告陈秋林，男，1975年11月14日出生，汉族，经商，住寿宁县。
委托代理人龚潇、刘建平，福建博知律师事务所律师。
第三人王椿，男，1984年9月6日出生，汉族，经商，住寿宁县。
原告寿宁县新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）诉被告陈秋林、第三人王椿物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新城公司委托代理人范圣欣、被告陈秋林的委托代理人龚萧、刘建平及第三人王椿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新城公司诉称，2013年5月1日，原告与第三人王椿签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于寿宁县东部新区“东方商住城”10-2号楼一、二层和1号楼一、二层及9号楼一层的一半（均为店面，各约800㎡）出租给第三人经营装修材料使用；租期1年（2013年5月1日至2014年4月30日）；租金：第一年为201600元，若次年续租则租金按市场价格执行；承租人将房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由承租人赔偿。合同签订后，第三人向原告缴纳了全年租金201600元和押金50000元。2014年4月租期即将届满，原告与第三人交涉续租问题，发现第三人擅自将其承租的1号楼一、二层店面转租给被告。原告未能与第三人就续租租金达成一致意见，遂要求被告退出房屋，但遭到被告的拒绝。上述店面自2014年5月1日起被被告占用至今，已达数月。原告认为，第三人违反合同约定擅自转租的行为无效，被告未取得上述店面的合法使用权，尤其是在原租赁合同期限届满后，被告更无任何理由继续占用上述房屋。经原告催促，被告仍不退出房屋，其行为已侵害原告物权，且给原告造成租金损失。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告陈秋林立即退出被其占用的“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面和二层的602、702、802号店面，归还原告；2、被告赔偿原告自2014年5月1日起的店面租金损失（一层按每月45元／㎡、二层按每月20元／㎡的标准计算，直至原告收回房屋之日止）。
被告陈秋林辩称，一、被告使用店面的行为不是原告所称的“占用”，而是依合同使用1号楼一层的6个店面。2011年12月11日，原告与第三人签订为期5年的《房屋租赁合同》，将“东方商住城”10-2号楼一、二层及9#楼一层的一半店面租给第三人。2012年1月1日，第三人将其承租的部分店面（1号楼6个店面）转租给被告，并与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期5年（2012年1月1日至2017年1月1日），该合同与原合同的主要不同点是：装修时间为2个月；租金为第二年一层每间500元，二层每间200元，第三年开始每年递增15%，按季度缴纳租金。被告承租后，于2012年1月开始装修一层的6个店面，为期8个月，投入70多万元。后于2012年8月7日从工商部门领取《个体户营业执照》，开始正式营业。原告所诉的1号楼二层602、702、802号3间店面，因第三人至今未将钥匙交给被告，被告至今未装修、使用，故原告诉称被告使用面积为759.61㎡是错误的。二、第三人的转租行为，原告一直明知，故而有效。原告称“2014年4月租期即将届满时，才知第三人将店面转租给被告”，是不符合事实的，事实是原告的法定代表人、员工常从被告店门前过，装修期间及开业后，其负责人王发兴也到过被告的店，原告早已知道第三人将店面转租，只因当时店面没人承租，故原告明知第三人转租2年多，未提出异议。三、原告与第三人2013年5月1日签订的租赁合同，是不同的楼房。据原告提供的租赁合同，出租的是10-2楼的2号楼和9号楼，第三人也从未告知被告存在该合同，且签订时间在第三人与被告的合同履行一年多之后。综上，原告与第三人签订的第二份合同不影响被告转租合同的效力，被告对店面的装修投资客观存在，请法院维护正常的市场交易秩序，驳回原告诉请。
第三人王椿陈述，基于三方都是亲戚关系，签订合同时大意，才发生现在的事情。第三人分别与原、被告签订的合同，都事实存在，只是内容不同。第三人与被告签订的合同时，系经被告要求，才将租金确定为第一层500元／间，第二层200元／间。第三人与原告签订的第二份合同，系原告说第二年开始要租金，合同要补签，第三人才签的，签时没有注意时间、地点。
本案争议焦点为：1、被告陈秋林占有、使用1号楼一、二层店面是否合法及依据；2、被告陈秋林能否依据其与第三人签订的《房屋租赁合同》，继续占有、使用1号楼一、二层店面。
围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：
一、关于被告陈秋林占有、使用1号楼一、二层店面是否合法及依据的问题。
原告新城公司认为，被告陈秋林与第三人王椿签订的转租合同无效，被告无合法依据占用1号楼店面。1、原告与第三人于2013年5月1日前，从未就1号楼店面的租赁订立书面合同，第三人取得1号楼店面的承租权仅是基于双方口头约定，第三人声称“曾就1号楼签订过合同”，但未能提供证据证实。依据合同法“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，即原告与第三人在2013年5月1日前的租赁合同为不定期合同。2、转租合同系第三人与叶华斌签订，第三人与被告并未签订租凭合同，仅有口头约定，应视为不定期租赁。第三人与被告转租合同期限超过了原告与第三人签订的合同租赁期限，即便如被告所称合同系被告委托叶华斌签订，且征得原告同意，转租合同依然无效。并提供2013年5月1日原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，证明合同约定租期为1年，至2014年4月30日已期满及第三人不享有转租权。
被告陈秋林质证认为，被告使用的店面是1号楼，而租赁合同中是10-2的2号楼，不管原告出于什么意图，合同里是2号楼，租期1年很不合理，且第三人签订合同时没有注意时间和地点。被告不是原告所称的“占用”，而是依合同使用。2011年12月11日，第三人与原告签订《房屋租赁合同》，从原告处承租10-2号楼一、二层及9#楼一层一半的店面，租期5年。2012年1月1日，第三人将租来的部分店面（1号楼6个店面）转租给被告，并与被告签订合同，租期与原合同一致。且对第三人的转租行为，原告是一直明知的。并提供证据1、原告与第三人签订的第1份《房屋租赁合同》，证明2011年12月11日，第三人从原告处承租“东方商住城”店面若干间，租期5年；2、第三人与被告签订的《房屋租赁合同》，证明2012年1月1日，第三人将1号楼一、二层共12间店面转租给被告，约定租期5年及租金等项；3、租金收据，证明被告按合同约定，直接向第三人支付租金74550元；4、“寿宁县鳌阳镇秋林建材经营部”全貌及装修、经营现状照片20张，证明被告转租时店面只是一个框架，经被告投入70多万元装修后，现为经营建材、家电、厨房用具等专业店。
原告新城公司质证认为，被告提供的证据1与本案没有关联性，该合同中未约定1号楼的店面；证据2是第三人未经原告同意擅自转租，不能对原告产生约束力，且合同系第三人与叶华斌签订，被告未取得转租权；证据3与原告无关，且可说明租金由被告直接交给第三人，原告并不知情；证据4照片体现的现场情况无异议，但装修花费70多万仅是被告个人说法。
第三人王椿质证认为，对原告提供的租赁合同有异议，签订合同时，其以为仅是租金变动，没有注意租赁的门面及期限；对被告提供的证据1-3无异议，对证据4体现的店面现场无异议，花费70多万装修，仅是被告个人说法。对合同效力第三人了解不多，但第三人已为被告垫付了10万元租金，都是亲戚，过于大意，才发生这件事。
本院对原、被告提供的证据，分析认证如下：
对原告提供的原告与第三人于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，经庭审询问，第三人明确表示合同约定店面为10-2号楼一、二层，1号楼一、二层及9号楼一层的一半，此合同相对人为原告及第三人，双方对合同约定店面明确，对被告提出该份合同并没有包含1号楼店面的质证意见，不予采纳，第三人为成年人，应当预见自己行为的后果，对其提出签字时未注意到期限变更的质证意见，不予采纳，故对原告提供的上述合同，予以采信，可以作为认定本案事实的证据使用；对被告提供的2011年12月11日原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，虽合同中约定出租的店面未包含1号楼一、二层，但原告与第三人对1号楼店面达成的口头协议系参照该合同，故该合同与本案有关联性，予以采纳，对原告质证提出该合同与本案无关联性的意见，不予采纳；对被告提供的2012年1月1日第三人与被告签订的《房屋租赁合同》及租金收据，真实性予以采信，可以作为认定本案事实的证据使用；对被告提供证据4，原告、第三人对照片的真实性及证明“秋林建材”店面现状无异议，予以采信，对其花费70多万元用于装修的证明目的，无其它证据佐证，不予采纳。
本院认为，第三人在庭审中提出，本案1号楼一、二层店面有委托其弟弟王发建与原告签订书面合同，却一直未向法庭提供，应认定在2013年5月1日前，第三人与原告未就1号楼一、二层店面签订书面租赁合同，双方仅有口头约定。第三人与原告在2013年5月1日前对1号楼一、二层店面的租期口头约定5年，已超过六个月，应视为不定期租赁合同。基于2012年1月1日第三人与被告签订转租合同时，是在其享有承租权期间；且原告办公场所就在该店面附近，第三人与被告庭审中均表示，二人与原告负责人王发兴系亲戚关系，均有口头告知店面转租一事，并征得其同意；第三人已就承租的10-2号一、二层、9号楼一层店面经营宏荣建材；被告将店面用以经营秋林建材，并投入大量资金进行装修；以及被告经营2年多以来，原告未提出异议等诸多事实，可视为原告对第三人的转租行为的默认，因双方未签订书面协议，应视为不定期租赁。原告知道第三人转租的行为，却未在六个月内提出异议，现又以第三人的转租行为未经其同意为由，主张转租合同无效，不予支持。综上，被告系依据其与第三人签订的房屋租赁合同，合法占有、使用1号楼一、二层店面。
二、关于被告陈秋林能否依据其与第三人签订的《房屋租赁合同》，继续占有、使用1号楼一、二层店面的问题。
原告新城公司认为，第三人与被告签订的租赁合同，租赁期限与原合同抵触，必然无效，被告无权继续占有原告店面。经原告要求退还后，被告拒绝，被告的行为已侵害了原告的物权。合同到期后，被告继续占有原告店面，已造成原告实际损失，被告应按市场价格赔偿原告2014年5月1日后的租金。租金参照该地段的市场行情，一层按每月45元／㎡、二层按每月20元／㎡计算。并提供证据1、寿宁县建兴房产测绘队制作的《房屋面积测绘成果报告书》，证实被告的店面面积为：一层344.81㎡，二层414.8㎡；2、1号楼501店面的业主吴延英与陈丽花签订的《租赁协议》，证明涉案店面相邻的其他店面租金标准约为每月45元／㎡。
被告陈秋林质证认为，对证据1没有异议，但二层被告未使用；证据2中的出租人不是完整的出租人，租金每月45元／㎡不适用于被告承租的店面。1号楼二层店面被告未使用，钥匙也不在被告处，原告可随时收回。原告称1号楼未与第三人签订合同，但第三人缴纳的租金201600元已包含1号楼的租金，可见1号楼包含在原告与第三人于2013年5月1日签订的租赁合同中，租期应按第一份合同5年计算。本案的基础是租赁合同，原告未要求确认合同的效力，被告是可以一直使用店面的。按《解释》规定，被告作为次承租人应是第三人，原告将其错列为被告，是不当的。综上，第三人与被告的转租合同是合法有效的，被告可以依合同约定，继续占有、使用1号楼店面。
第三人王椿质证认为，对证据没有异议，二层店面一并租给被告，租金每月45元／㎡偏高一点，被告承租面积大，时间长，应该有优惠一点。
本院对原告提供的证据，分析认证如下：证据1，被告、第三人均无异议，予以采信，可以作为认定本案事实的证据使用；证据2，仅有《租赁协议》无法认定涉案店面租金标准约为每月45元／㎡，对其证明目的不予采信。
本院认为，2013年5月1日前，第三人与原告就1号楼一、二层店面仅有不定期租赁合同，被告与第三人签订的转租合同，原告默认，但未与被告、第三人达成书面协议，也应属不定期租赁合同。2013年5月1日，原告与第三人就1号楼一、二层店面签订书面租赁合同，双方约定租赁期限为1年，即2013年5月1日至2014年4月30日。第三人与被告签订的房屋租赁合同，租赁期限为5年，超过了原告与第三人约定的租赁期限，其超出部分无效，被告不能依据其与第三人签订的房屋租赁合同继续占有、使用1号楼一、二层店面。本案原告是以物权保护起诉，其将实际占有物的次承租人列为被告，承租人列为第三人，并无不当，对被告提出，其作为次承租人应是第三人的意见，不予采纳。
经审理查明，2009年11月9日，原告新城公司取得“建字第350924200900158号”建设工程规划许可证，规划建造寿宁县东部新区Ｃ－03地块，建设项目为寿宁县“东方商住城”商住项目。2010年3月12日，原告取得“编号352229200912080101号建筑工程施工许可证”。2011年7月28日，原告取得（2011）房预售证第3号商品房预售许可证。
第三人向原告承租“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面（面积为344.81㎡）和二层的602、702、802号店面（面积为414.8㎡），双方达成口头协议，租赁期限、租金给付等内容参照2011年12月11日原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，即租期为2012年1月1日至2017年1月1日；租金为第一年不用支付租金，后四年的租金及支付方式，双方另行根据当时的市场行情协商确定，第二年度以后的租金另定补充协议。
第三人王椿从原告处承租店面后，于2012年1月1日与被告陈秋林的委托代理人叶华斌（陈秋林姐夫）签订《房屋租赁合同》，将承租的1号楼一、二层店面转租给叶华斌，合同约定：租期为2012年1月1日至2017年1月1日，租金为第一年免租；第二年一楼每间500元，二楼每间200元；第三年开始每年递增15%，按季度缴纳，5号前缴清，逾期十天缴纳视为自动放弃店面使用权，并终止合同，同时没收保证金。合同签订后，被告对1号楼一层6-11号6间店面进行装修，并于2012年8月7日从工商部门领取《个体户营业执照》，开始正式经营“秋林建材”，1号楼二层602、702、802号3间店面一直闲置，未投入使用。被告分别于2013年11月20日、2014年6月20日向第三人支付租金40000元、34550元，合计74550元，租金已支付至2014年8月。2014年9月后的租金未支付。
2013年5月1日，原告通知第三人王椿需要变更原有租赁合同，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将“东方商住城”10－2#楼一、二层、1号楼一、二层及9#楼一层的一半，建筑面积各约为800㎡租给乙方（第三人）；租期为2013年5月1日至2014年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限满前一个月书面提出，在甲方该房屋未销售的情况下，乙方享有优先承租权，并重新签订租赁合同；第一年的场地管理费合计201600元（不含税），第二年的租金按市场价格执行。合同签订后，第三人按合同约定支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金201600元。租赁期限届满前，原告通知第三人续约，双方因租金问题未能达成协议，故原告诉至本院。
以上事实有原告新城公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证、第三人王椿的居民身份证、被告陈秋林营业执照、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、寿宁县建兴房产测绘队制作的《房屋面积测绘成果报告书》、原告与第三人于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，被告陈秋林提供的个体工商户营业执照、被告陈秋林的居民身份证、原告与第三人于2011年12月11日签订的《房屋租赁合同》、被告与第三人于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》、“寿宁县鳌阳镇秋林建材经营部”全貌及装修、经营现状照片20张，及原、被告与第三人的庭审陈述等证据予以证实。
综上所述，本院认为，物权所有人的合法权益受法律保护。本案原告新城公司通过其合法建造行为，依法取得涉案“东方商住城”1号楼一层的6、7、8、9、10、11号店面、二层的602、702、802号店面所有权，依法享有对涉案店面占有、使用、收益和处分的权利。原告与第三人王椿达成口头协议，将涉案店面出租给第三人，口头约定租赁期限为5年，超过六个月，依法应属不定期租赁合同。2013年5月1日，双方又签订书面租赁合同，将合同租赁期限调整为1年。第三人获得承租权后，将涉案店面转租给被告，原告知道但未提出异议，视为默许，被告依据合同关系而使用涉案店面，其占有行为应受保护，原告提出被告系无合法依据占有涉案店面的意见，于法无据，可不予采纳。但被告与第三人签订的租赁合同，约定租期超出第三人与原告签订的原租赁合同租期，其超出部分无效，被告不能以其与第三人签订合同的租期对抗原告物权。原告与第三人租赁期限至2014年4月30日已届满，双方未能续约，原告要求被告退出涉案1号楼一、二层店面，返还原告，符合法律规定，应予支持。鉴于被告租赁的1号楼一层店面面积较大，装修投入较大，所经营建材类商品数量大，可给予三个月搬迁期限，原告要求收回1号楼二层店面，被告没有异议，并表示随时可以收回，被告应在判决生效之日起三日内，将1号楼二层店面退还原告。原告要求被告涉案店面按一层每月45元／㎡、二层每月20元／㎡的标准支付从2014年5月1日起逾期腾房的租金损失，被告提出异议，原告没有充分证据证实被告逾期腾房给其造成的具体经济损失，本院也无法查明，可另案处理。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈秋林应于本判决生效之日起三个月内退出“东方商住城”1号楼一层6、7、8、9、10、11号店面，返还给原告寿宁县新城房地产开发有限公司。
二、被告陈秋林应于本判决生效之日起三日内将“东方商住城”1号楼二层602、702、802号店面，返还给原告寿宁县新城房地产开发有限公司。
三、驳回原告寿宁县新城房地产开发有限公司其它诉讼请求。
案件受理费2681元，减半收取1340元，由被告陈秋林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期届满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 吴美云
二〇一五年四月十日
书记员 蔡少琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（法释「2009」11号）
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。