湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终2211号上诉人（原审原告）宋洪彬，男，1985年9月21日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：唐远明，湖南天隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:株洲城投房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区临320国道旁荷塘铺村居民小区26栋201-205号。法定代表人：张俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨萍，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：易旺，湖南一星律师事务所律师。上诉人宋洪彬与被上诉人株洲城投房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院作出的（2017）湘0202民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋洪彬及委托诉讼代理人唐远明、被上诉人株洲城投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨萍、易旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋洪彬的上诉请求：要求撤销原审原判，判令被上诉人支付宋洪彬延期办理房产证违约金78700元，支付宋洪斌延期办理房产证违约金56000元（截止至2016年8月30日止，后期按上诉人已交房款金额，由被上诉人每日向上诉人支付利息9厘违约金至办理房产证为止）。事实与理由：上诉人购买被上诉人开发的荷叶塘爱丁堡小区，签订《株洲市商品房销售合同》一份，上诉人已按照合同约定支付房款及办证费用，被上诉人应在房屋交接后180天内办理上诉人的房屋所有权证（分户证）但被上诉人未在约定期限内办理房产证分户证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的解释》规定，被上诉人应当承担违约责任，并应按上诉人已支付的房价总额参照银行计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金。一审法院的判决不符合法律规定，请求依法改判。株洲城投房地产开发有限公司答辩认为，1、上诉人以被上诉人未在房屋交接后180天内办理房屋所有权证（分户证）为由要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。2、既然城投公司不应承担违约责任，合同也没有约定违约金，当然也就不需要支付违约金，更何况上诉人提出的违约金数额和标准明显依法不应得到支持。上诉人要求被上诉人承担违约责任并支付违约金的上诉请求没有事实和法律依据。宋洪彬向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告办理原告所购房屋《房屋所有权证》（分户证）；2、判令被告向原告支付违约金56000元（截止至2016年8月30日止，后期按原告已交房款金额，由被告每日向原告支付利息9厘违约金至办理房产证为止）。一审法院认定事实：2012年11月6日，原告宋洪彬（乙方）与被告（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，双方约定了以下内容：1、乙方向甲方购买《爱丁堡商住小区》荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园3207（2栋3201号）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预测该房屋建筑面积为99.18平方米；2、乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币3849.1元，根据甲方预测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币381754元；3、合同附件一付款方式和付款期限。签订本合同时，乙方已付清该房屋房款121754元，余款26万元以银行（公积金）贷款方式支付，办理贷款所发生的200元相关工作人员手续费用由乙方自行承担；4、该房屋的交付必须经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章；5、甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方；6、在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；7、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告于2012年11月5日向被告交纳该房屋价款121754元及办证费用21066元；于2013年1月30日以银行贷款方式向被告交纳该房屋价款260000元。2014年10月18日，原告在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》，并于同日入住该房屋。2014年10月19日，原告交纳了该房屋的物业专项维修资金11453元。另查明，建宁港爱丁堡住宅小区河段位于株洲市荷塘区交汇处的东北侧,建宁港主港（干流）及红旗支流流经爱丁堡住宅小区。2012年3月5日，株洲市规划局批准了被告建设的《爱丁堡商住小区——总平面规划图》，该《爱丁堡商住小区——总平面规划图》标注了在被告建设的爱丁堡商住小区项目用地红线范围内的建宁港上规划设计了绿化及地上停车位。为确保行洪安全，规划河道没有建成之前不得废弃原有老港及其支流，河道的废弃必须经过严格论证和程序，并征得水利部门同意。未经审批不得在老港及其支流和两岸河道管理范围内进行任何建设。再查明，被告于2011年5月17日获得了位于株洲市荷塘区的土地使用权，面积为16958.09㎡，土地使用权证号：株国用（2011）第A0952号；于2014年1月24日获得了位于株洲市荷塘区的土地使用权，面积为1749.09㎡，土地使用权证号：株国用（2014）第A0123号；于2014年1月24日获得了位于株洲市荷塘区的土地使用权，面积为2656.5㎡，土地使用权证号：株国用（2014）第A0124号。被告建设的爱丁堡住宅小区项目于2011年6月21日获得株洲市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，用地位置：明照乡太阳村，用地性质：商住用地，用地面积：16958.09㎡；于2012年4月11日获得株洲市规划局建设工程规划审批，同意被告按株洲市规划局2012年3月5日审批的总图在红旗路与石宋路交叉口的西北角建设爱丁堡住宅小区一期工程；于2012年4月12日获得株洲市规划局颁发的《建设工程规划许可证》；于2012年7月24日获得株洲市住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，被告建设的爱丁堡商住小区一期1、2栋、幼儿园的合同开工日期2012.6.25，合同竣工日期2014.4.5；于2012年7月24日获得株洲市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》，被告在红旗南路198号建设的爱丁堡商住小区一期1、2栋住宅、地下车库（人防）、教育具备预售条件，许可证有效期2014.12.7。被告于2012年11月7日对该房屋进行了商品房销售合同备案，出让方为被告，受让方为原告宋洪彬；于2013年1月21日对该房屋进行了预购商品房预告登记，预购预告证明1000303820，预告权利人为原告宋洪彬。2017年3月17日，被告建设的爱丁堡住宅小区一期1、2栋、幼儿园及地下室获得株洲市规划局颁发的《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》。2017年4月24日，株洲市住房和城乡建设局受理了被告申报爱丁堡一期1、2栋及幼儿园合并验收的项目。2017年4月26日，被告建设的爱丁堡住宅小区一期1、2栋、幼儿园及地下室经合并验收合格，并于2017年5月5日获得《株洲市建设工程合并验收合格证明》。2017年8月2日，被告建设的位于株洲市荷塘区幼儿园获得株洲市国土资源局颁发的不动产权证书，不动产权证号：湘（2017）株洲市不动产权第0034920号。现原告已向被告提供了办理该房屋产权证的所需材料，但被告至今没有办好该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告于2012年11月6日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，原、被告均应按约定全面履行自己的义务。本案原告向被告支付了全部房屋价款，并向被告交纳了该房屋的办证费用，被告应当按照合同约定为原告办理该房屋产权证。故原告提出要求被告办理原告所购买该房屋《房屋所有权证》（分户证）的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，而违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件。本案原、被告均系平等的民事主体，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》是在平等自愿的基础上签订的，双方在《株洲市商品房（预）销售合同》中并没有约定逾期办理房屋产权证的违约责任，且被告已于2013年1月21日对该房屋进行了预购商品房预告登记，预告权利人为原告，并于2014年10月18日将该房屋交付给原告，原告作为该房屋的权利人亦已实现对该房屋的占有、使用。故原告在双方没有约定逾期办证违约责任的情况下要求被告支付违约金，既没有合同依据，也没有法律依据，原审法院不予支持。经原审法院主持调解，原、被告双方分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审判决：一、被告株洲城投房地产开发有限公司在本判决生效后30日内办理原告宋洪彬所购买的位于株洲市荷塘区房屋的《房屋所有权证》（分户证）；二、驳回原告宋洪彬的其他诉讼请求。如果被告株洲城投房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费1200元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。二审中株洲城投房地产开发有限公司提交证据一份：爱丁堡不动产证转交签收表，拟证明宋洪彬的不动产权证已经办理并交付给了宋洪彬。宋洪彬对株洲城投房地产开发有限公司提交的证据没有异议。本院对该证据予以采信。对一审法院采信的证据和认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2017年10月25日，株洲城投房地产开发有限公司办理好涉案不动产权证（分证），于2017年11月13日交付给了宋洪彬。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审中双方争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求是否应予以支持。现作如下分析认定：首先，根据本案中双方合同约定：“在甲方（株洲城投房地产开发有限公司）办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）”，株洲城投房地产开发有限公司于2017年8月2日取得了爱丁堡小区房屋所有权总证后，于2017年10月25日为上诉人办理了房产证（分户），该办证日期与上述约定相符，城投公司在本案中无明显违约行为。其次，因房产证仅为权属证书，其本身并不创设权利，城投公司于2017年10月25日办理房产登记后，上诉人即已成为法律认可之该房屋所有权人，其虽未领取房产证，但并不影响其对房屋占有、使用、收益、处分等所有权的行使，上诉人亦未提供证据证实其因未领取房产证书而遭受相关损失。故城投公司虽未及时将房产证书交付上诉人，但上诉人仅以此为由主张城投公司违约并要求支付违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋洪彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由宋洪彬承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳辉审 判 员 赵庆华审 判 员 阳桂凤二〇一八年四月八日法官助理 曾 莉书 记 员 凌宇婷