鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终1153号上诉人（一审被告）：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市三公里补拉塔移民区。法定代表人：张代斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：樊俊卿，系内蒙古赫扬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：闫永杰，男，汉族，1975年7月27日出生，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郝原，内蒙古晴正律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫永芝，女，汉族，1973年9月26日出生，神华包神铁路职工，现住鄂尔多斯市，系闫永杰的姐姐。上诉人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司因与被上诉人闫永杰房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院【2015】东民初字第2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人樊俊卿，被上诉人闫永杰的委托诉讼代理人郝原、闫永芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，驳回闫永杰的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定闫永杰已经支付涉案房屋价款错误；一审法院未追加刘生美错误。闫永杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。闫永杰一审请求：判令鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司履行合同，交付亿福东昇佳苑小区8-1-501号房屋、8-1-1503号房屋。一审法院认定：2012年8月25日，闫永杰与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司第四项目部签订了《东昇佳苑A区认购书》两份，约定闫永杰购买鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司第四项目部亿福·东昇佳苑8-1-501、8-1-1503号房屋两套，建筑面积分别是159.63㎡、160.06㎡，认购单价分别为5306元、5396元，总价分别为863684元、846997元。同日鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司第四项目部向闫永杰出具了上述两套房屋的总价款846997元、863684元的收款收据。另查明，部分购房者已经入住涉诉房屋所在小区。一审法院认为，本案双方争议焦点如下：一、第四项目部与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司之间是什么关系？二、关于闫永杰是否已经支付购房款？三、关于《东昇佳苑A区认购书》的性质如何认定。四、鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司应否向闫永杰交付房屋？关于第一个争议焦点，即第四项目部与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司之间是什么关系。虽然庭审中鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司代理人称鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司与第四项目部的关系不清楚，但鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司代理人在代理词中认可第四项目部是鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的项目部。由于项目部无独立民事责任能力，故鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司承担《东昇佳苑A区认购书》相应的法律后果。关于第二个争议焦点，即关于闫永杰是否已经支付购房款。闫永杰主张称案外人刘生美欠闫永杰的借款280余万元，后经第四项目部、闫永杰及其妻子马静协商，案外人刘生美将鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司亿福·东昇佳苑小区的四套房屋抵顶了其欠闫永杰的借款，其中一套房屋已经交付，另一套房屋写在闫永杰妻子马静名下，剩余两套房屋就是本案涉诉房屋。而鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司主张称案外人刘生美不欠闫永杰的借款，且鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司项目部也不欠案外人刘生美的钱，不存在借款抵顶房款的问题。但第四项目部已向闫永杰出具了两套房屋的房款收据，且两个收据上均注明刘生美代。从房款收据上看，签订《东昇佳苑A区认购书》时经过了闫永杰、第四项目部及案外人刘生美的协商一致，且第四项目部在收款收据上盖章确认，故本院认为闫永杰的主张有充分的证据予以佐证，支持闫永杰的主张，即闫永杰以抵顶的方式向第四项目部支付了房款。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司主张闫永杰、第四项目部及案外人刘生美之间没有债权债务关系，也没有人向第四项目部支付过涉诉房屋的房款，那第四项目部向闫永杰出具两份房款收据不符合正常的交易习惯，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司针对其主张也未能提交证据予以佐证，故本院不支持鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的主张。虽然鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司主张闫永芝与刘生美之间的债权债务关系与闫永杰与刘生美之间的债权债务关系系同一事实，重复起诉，并向法庭提交了闫永芝与刘生美之间借款纠纷案件的相关文书与借款单，但法院相关文书及借款单中并未涉及本案闫永杰，本案相关证据中也并没有涉及到闫永芝，该两个案件中缺乏关联性，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司也未能提交证据证明该两个案件是同一事实，重复起诉，且当前社会交易中兄弟姊妹同时与另外一个人有经济往来是很普遍的事情，故本院不支持鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的同一事实，重复起诉的主张。至于鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司向法庭提起的追加案外人刘生美作为第三人加入诉讼的申请。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人参加诉讼有两种途径：一、第三人本人申请；二、人民法院通知第三人参加诉讼。如果案外人刘生美本人认为有必要参加本案，可以直接向本院提交申请。如果鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司认为案外人刘生美有必要参加本案，可以向案外人刘生美联系并建议其向本院申请作为第三人参加诉讼。但自鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司申请日期至判决之前较长的时间内案外人刘生美未向本院申请作为第三人参加诉讼。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司虽然申请本院将案外人刘生美追加为第三人参加诉讼，但未能向法庭提交证据证明其辩称的闫永杰与刘生美之间，闫永芝与刘生美之间是同一事实，重复起诉的情形，且本判决中案外人刘生美不承担民事责任，故本院不同意鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司关于追加第三人的申请。如案外人刘生美认为本判决损害其民事权益，可以依法向人民法院提起诉讼。关于第三个争议焦点，即关于《东昇佳苑A区认购书》的性质认定。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中房地产企业的主要义务是将商品房交付并转移所有权于买受人，买受人的主要义务是向房地产企业支付房屋价款。《东昇佳苑A区认购书》中双方约定了房屋坐落位置、价格、面积及房款支付方式等商品房买卖主要条款。虽然没有约定交房时间，但闫永杰以抵顶的方式付清全部房款，即已经履行了合同主要义务，并该涉诉房屋已经取得了《商品房预销售许可证》，且涉诉房屋所在小区的部分购房者已经入住，双方签订的合同已经达到实际履行的条件，且闫永杰已实际履行了付款义务，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司亦接受闫永杰的合同义务，即双方从相互要约、承诺阶段转到实际履行阶段，故本院认定双方签订的《东昇佳苑A区认购书》为商品房买卖合同。关于第四个争议焦点。本案中闫永杰已履行了其支付房款的主要义务，相应地，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司也应向闫永杰履行其主要义务，即向闫永杰交付合同约定的房屋。虽然双方在《东昇佳苑A区认购书》中没有约定交房时间，但涉诉房屋所在小区的部分购房者已经入住，说明涉诉房屋已经具备实际入住条件，并且闫永杰请求鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》六十二条第一款第（四）项：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：...（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。规定，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司应向闫永杰交付涉诉两套房屋。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向闫永杰交付使用涉诉两套房屋（即亿福·东昇佳苑小区8-1-501、8-1-1503号）。二审中，上诉人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司提交刘生美的证人证言一份，拟证明闫永杰并未向鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司支付过购房款。证言内容如下：刘生美欠闫永芝202万元债务，闫永芝要求刘生美为其202万元债务提供担保，因刘生美为鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司做工程，因此用鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的四套房屋为闫永芝的202万元债务提供了担保。刘生美与闫永杰之间无债权债务关系。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司质证认为，刘生美的证言内容可以证实闫永杰与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司房屋买卖合同关系是闫永芝与刘生美借款关系的担保，闫永杰存在重复起诉，应驳回闫永杰对鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司公司的起诉。闫永杰质证认为，刘生美的证言逻辑混乱，且其所证明内容与日常生活经验法则相违背，对其证言不予认可。本院认为，闫永芝与刘生美之间借款关系的数额和时间和闫永杰与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司房屋买卖关系的数额、时间均不相同，且闫永芝与闫永杰是两个独立的法律主体，刘生美的证人证言与日常生活经验法则相违背，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，应予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：闫永杰是否向鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司支付了购房款。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司虽然举出刘生美的证人证言拟证明闫永杰并未向鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司支付过购房款，但经本院认证认为，刘生美的证人证言与日常生活经验法则相违背，本院不予采信。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司所主张的刘生美与其没有任何经济往来的主张与刘生美所陈述的刘生美为鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司做工程的事实相违背。从房款收据上看，签订《东昇佳苑A区认购书》时经过了闫永杰、第四项目部及案外人刘生美的协商一致，且第四项目部在收款收据上盖章确认，故鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司关于刘生美与闫永杰之间没有经济往来，刘生美与鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司之间没有经济往来的主张均不能成立。鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司作为有诉讼能力的商事主体没有对与闫永杰签订认购书、为闫永杰开具房款收据的行为给出合理解释，也未提供充分有效的证据证实其主张，其应当承担举证不利的法律后果，应依据《东昇佳苑A区认购书》和收款收据向闫永杰承担法律责任。关于刘生美是否应参加本案的诉讼程序问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人参加诉讼有两种途径：一、第三人本人申请；二、人民法院通知第三人参加诉讼。本院认为，鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司和闫永杰签订合同是处分刘生美的财产权利，若闫永杰确为重复起诉，势必会损害刘生美的财产权利。但刘生美在一审时未提出参加诉讼，二审以证人身份出庭作证，但未提出参加诉讼的请求，且其在作证时所陈述的不清楚闫永芝和闫永杰为两个独立的法律主体的证词与日常生活经验相违背，故本院认为一审法院没有追加刘生美为第三人的做法并未不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20196元，由上诉人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王学军审判员  杨瑞华审判员  倪志强二〇一六年十月二十八日书记员  邱 婧