湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3327号
上诉人（原审原告）姚钢。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
委托代理人彭宏伟，湖南琨霖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，该公司董事长。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
上诉人姚钢因与被上诉人湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）商品房销售合同纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2015）天民初字第05363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月29日，姚钢（××）与长大公司（××）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定姚钢购买彩虹都家园项目中的1303号房，该商品房单价为每平方米4758.81元，总金额428245元，约定交房时间为2011年1月31日前。该合同第十九条约定：“……××应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥××的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.××不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付100元的违约金。”合同签订后，姚钢向长大公司交付了购房款，并向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金。姚钢与长大公司委托的长沙长大物业管理有限公司于2011年2月17日办理了交房手续。长大公司于2013年6月26日为姚钢办妥了1303号房的房屋产权证，于2014年4月25日为姚钢办妥了1303号房的土地使用权证。2015年12月10日，姚钢以长大公司逾期办理房屋所有权证、土地使用权证为由向湖南省长沙市天心区人民法院提起诉讼，请求判令：一、长大公司向姚钢支付延期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金共计29650元；二、长大公司承担本案的诉讼费、财产保全费等相关诉讼费用。
原审法院认为：姚钢与长大公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当根据合同的约定履行各自的义务。根据该合同第十九条的约定，长大公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥姚钢的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。姚钢买受的1303号房于2011年2月17日交付使用，故长大公司应于2012年8月15日前办妥房屋所有权证，长大公司于2013年6月26日才为姚钢办妥房屋所有权证，迟延315天。根据约定，长大公司应于办妥房屋所有权证后365日内即2014年6月26日前办好土地使用权证，现长大公司于2014年4月25日为姚钢办好土地使用权证，符合双方合同第十九条的约定。关于长大公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金问题。原审法院认为，长大公司于2013年6月26日为姚钢办妥了房屋所有权证，姚钢应当知道长大公司已逾期办理房屋所有权证，故姚钢理应在2015年6月26日前向长大公司或有关部门主张权利，现姚钢于2015年12月10日向湖南省长沙市天心区人民法院起诉，已超过了两年的诉讼时效，故姚钢要求长大公司承担该项违约金的诉讼请求，不予支持。关于交房时间,姚钢主张按合同约定时间而不是实际交房时间作为起算点,因姚钢所主张的是逾期办证的违约责任,而不是逾期交房的违约责任,故对姚钢的主张不予采信。同理，关于办理国土使用证的起算时间，姚钢主张按合同约定应当办好房屋所有权证的时间，而不是实际办妥房屋所有权证的时间起算，因合同第十九条针对两证办理分别作出约定，故对姚钢的主张不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，遂判决：驳回姚钢的诉讼请求。本案一审案件受理费550元，减半收取275元，由姚钢负担。
上诉人姚钢不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于原审判决认定姚钢所主张的逾期办理房产证违约金已过诉讼时效的问题。姚钢房产证实际办妥时间是2013年6月26日，但长大公司并无证据证明姚钢知道或者应当知道房产证实际办理完毕的时间，根据常理，姚钢应在房产证办好后一段时间才知晓该事实。因此原审判决以2013年6月26日作为逾期办妥房屋所有权证违约金请求权诉讼时效期间的起算点是错误的；二、双方在合同中约定了长大公司在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后的365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证。本案中涉案房屋应当在2011年1月31日交付使用，因长大公司原因，实际在2011年2月17日交付，原审判决并未以合同约定的最迟交付时间（2011年1月31日）作为办理房产证期限起始时间的计算节点，而是错误采用了实际交房时间予以计算，该计算方法违背了双方合同约定的真实意图，直接导致原审判决中确定的办理房屋所有权证期限及土地使用权证期限有误，排除了长大公司逾期交房和逾期办证的违约责任；三、长大公司逾期办理房屋所有权证327天，按每日违约金100元的标准计算，应当支付违约金32700元，逾期办理土地使用权证266天，违约金26600元，合计59300元，姚钢放弃部分权利，仅主张违约金29650元。请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人长大公司答辩称：一、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中对办理房屋所有权证的时间明确进行了约定，长大公司未能在合同约定的时间内办妥，该权利受到损害之日即应当作为诉讼时效起算时间。即使姚钢不知道自身权利受损，诉讼时效期间的起算点最迟也只能从2013年6月26日房屋所有权证办妥之日计算，姚钢最迟应当在2015年6月26日前主张权利，姚钢实际于2015年12月10日才向长沙市天心区法院提起诉讼，故姚钢主张的逾期办证违约金请求权已过诉讼时效，不应予以支持；二、长大公司办妥土地使用权证书的时间符合双方合同的约定，不存在违约行为，无须支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
在二审诉讼过程中，上诉人姚钢向本院提交以下新证据：证据一，房屋产权情况表，拟证明长大公司于2013年7月5日领取了房屋所有权证，不能以2013年6月26日作为诉讼时效期间的起算点；证据二，湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2014）天民初字第833号民事判决书，拟证明办好房产证日期的计算方法。
被上诉人长大公司对上诉人姚钢提交的证据发表质证意见称：对证据一、证据二的真实性，合法性没有异议，对关联性有异议。上述两份证据均无法达到证明目的。
本院对上诉人提交的该份证据认证如下：证据一，无法确切表明姚钢取得房屋所有权证的时间，其证明目的与本案并无直接关联，本院不予采信。证据二，无法达到上诉人证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：关于姚钢主张的逾期办理房屋所有权证违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。长大公司确实存在逾期为姚钢办妥房屋所有权证的行为。姚钢在实体上享有请求长大公司根据购房合同的约定向其支付逾期办证违约金的权利。长大公司提起诉讼时效抗辩，经审查，长大公司于2013年6月26日已经为姚钢办妥房屋所有权证，姚钢应当于2013年6月26日起两年内（即2015年6月26日前）向人民法院起诉主张民事权利。但姚钢直至2015年12月10日才向湖南省长沙市天心区人民法院起诉，已经超出法律规定的诉讼时效期间，存在怠于行使自身享有的民事权利的情形。姚钢提出2013年6月26日长大公司虽然办妥房屋所有权证，但并未履行通知义务，姚钢不知晓该事实，不应以2013年6月26日作为诉讼时效期间起算点。本院认为，姚钢主张的逾期办理房屋所有权证违约金数额至2013年6月26日最终确定，但长大公司逾期办理房屋所有权证的违约责任自其未能按照购房合同约定为姚钢办理房屋所有权证之日起即已产生，姚钢对此应当是知晓的，且房屋产权登记信息公开可查询，姚钢在2013年6月26日之后的合理期间内并未积极获取房屋产权登记信息，存在相应过失。综上所述，因超过诉讼时效，为保护市场交易行为的稳定，人民法院对姚钢主张的逾期办理房屋所有权证违约金请求权不再予以保护，长大公司的诉讼时效抗辩事由成立。
关于长大公司是否应当向姚钢支付逾期办理土地使用权证违约金的问题。双方签订的购房合同第十九条约定，长大公司在初始登记后365日内办妥姚钢的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。长大公司于2013年6月26日办妥房屋所有权证，后于2014年4月25日办妥土地使用权证，并未超出合同约定的办妥房屋所有权证后365日的期限，不构成违约，无须承担违约责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人姚钢的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人姚钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年七月五日
书 记 员 皮磊林
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。