苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第262号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人张洁，该公司员工。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告许平中。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉被告许平中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。依法由代理审判员韩亚光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙善伟，被告许平中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年6月8日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份。合同约定由被告承租文正学院生活服务区A区A1-3号建筑面积为44.8平方米的房屋用于开设文印店（实际经营内容为茶饮），期限一年，自2011年8月1日至2012年7月31日，全年房屋使用费为7168元；保洁费（餐饮）每月为150元，每年按10个月收取，折合全年实交1500元；全年物业管理费为2688元；水电费按原告所核成本价收取，每月结算一次。上述合同履行至2012年7月31日期满后，被告仍继续占用该房屋，经原告多次催促腾退未果。故起诉要求被告立即搬迁出苏州市吴中经济开发区越溪文正学院学生后勤生活服务区A区A1-3号（建筑面积44.8平方米）房屋，并将该房屋交还给原告；支付该房屋自2012年8月1日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费，暂计算至2014年7月31日，房屋使用费14336元、物业管理费5376元、保洁费3000元，扣除已交保证金2957元，被告实际还应支付19755元；本案诉讼费由被告承担。
被告许平中辩称，对原告诉请的事实没有异议。其之前结欠房租及物业管理费等费用是因为原告未能尽到责任，导致其不能正常经营；其承租涉案房屋时向前手承租人交纳了转让费；现原告因拆迁需要要求其腾退房屋，却未能及时通知，导致其产生了装修损失及设备投入损失；其愿意腾退并交还房屋，结清水电费，但不同意支付房屋使用费、物业管理费及保洁费。
经审理查明，2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
2011年6月8日，原、被告签订《服务用房使用合同书》一份，约定原告提供A区A1-3号的服务用房（建筑面积44.8平方米）给被告使用，用于经营文印店和饭店，并为其提供水、电接通到位的配套服务。合同约定：使用期限为一年，自2011年8月1日至2012年7月31日，全年房屋使用费7168元，于签约当日支付。使用期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告，双方另行协商，如协商不成，协议不再续签，合同到期终止，原告不再另行发不再续租的通知；被告如有违约行为，原告有权决定不再续签合同。被告向原告一次性缴纳履约保证金人民币2957元，原告有权在该保证金中扣减被告应付而未付的任何费用。水电按成本价收取，每月结算一次；保洁费（餐饮）150元/月，每年按10个月收取，在每年交纳房屋使用费时一次性交纳；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）等等。同日，双方还签订《物业管理合同书》一份，约定在房屋使用期限内，原告为该房屋提供物业管理服务，物业管理费为2688元，于签约当日支付。嗣后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金2957元。
上述两份合同于2012年7月31日到期后，双方未再续签合同，被告仍一直使用涉案房屋，且自2012年8月1日起未再支付涉案房屋的使用费及物业管理费等。
审理中，原告提出为方便计算，A区A1-3号房屋按每月人民币946.33元计算房屋使用费、物业管理费和保洁费，被告对此没有异议。被告主张原告未尽到责任、其向前手承租人交纳转让费及原告未及时通知其拆迁导致其产生了装修损失和设备投入损失，但未提供证据证明。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年7月31日届满，被告作为承租人理应于期满前腾退房屋，故对原告要求被告搬迁出房屋并将其交还给原告的诉请，本院予以支持。被告逾期至今仍未腾房，理应承担房屋占有使用费，因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的房屋使用费标准，原告仍按合同约定的房屋使用费标准即每年7168元计算逾期腾房占有使用费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，本院予以支持。关于物业管理费，原告主张仍按原合同约定标准即每年2688元计算物业管理费，并无不妥，本院予以支持。服务用房使用合同书明确约定被告应支付原告保洁费每年合计1500元，原告据此要求被告支付，合法有据，本院亦予以支持。经核算2012年8月1日至2014年7月31日的房屋使用费为14336元、物业管理费5376元、保洁费3000元，合计22712元。对于被告付给原告的履约保证金2957元，原告主张该款直接抵付被告应付的各项费用，符合双方合同约定，本院予以准许，抵扣该款后，被告还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币19755元。按双方合同约定，房屋使用费、物业管理费、保洁费等三项费用合计每年22712元，故对2014年8月1日之后的房屋使用费、物业管理费、保洁费等三项费用，被告仍应按946.33元/月标准支付至被告实际交还房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告许平中于本判决生效之日起十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区A区A1-3号（建筑面积44.8平方米）的房屋并交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。
二、被告许平中于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2012年8月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币19755元；自2014年8月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按946.33元/月计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币147元，由被告许平中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 韩亚光
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 钱喆人