湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终353号
上诉人（原审被告）：董礼珍，男，1966年4月6日出生，汉族，住湖北省麻城市。
被上诉人（原审原告）：鲁良静，女，1962年4月29日出生，汉族，住浙江省杭州市。
委托诉讼代理人：刘应良，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人董礼珍因与被上诉人鲁良静房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2017）鄂1181民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人董礼珍及被上诉人鲁良静的委托诉讼代理人刘应良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董礼珍上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回鲁良静的起诉或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由鲁良静承担。事实与理由：一、一审认定法律关系错误，错列当事人，程序违法。上诉人认为，上诉人在次承租人夏远朋、林贵娥处转租的房屋，双方之间建立租赁合同关系；上诉人与被上诉人，就原租赁合同届满后的租赁合同因为租赁物电线老化维修问题尚未达成合意，双方没有形成租赁合同关系。无论是被上诉人诉求解除租赁合同关系，还是一审确认房屋租赁合同效力，均应当以承租人李晚梅为本案当事人。一审认定被上诉人与案外人承租人李晚梅的房屋租赁合同有效，上诉人在次承租人夏远朋、林贵娥处转租被上诉人的房屋。但判决却是解除了被上诉人与上诉人的租赁合同。二、一审判决适用法律错误。从一审援引《中华人民共和国合同法》第224条、第227条以及《最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条规定不难看出，出租人解除合同主体为承租人，上诉人只是被上诉人与案外人承租人李晚梅房屋租赁合同中的第三人或次承租人。在被上诉人与承租人李晚梅房屋租赁合同没有出现无效、履行期限届满、解除情形时，上诉人不可能逾期腾房。也不负有腾房义务和支付逾期腾房的占用使用费的义务。且被上诉人在2017年3月24日就对租赁的房屋采取断水和断电旅社已无法经营，上诉人就搬出了租赁物。上诉人既不负有腾房义务更不构成逾期腾房。三、一审对当事人案件受理费的计算没有法律依据，不符合法律规定。
被上诉人鲁良静答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。关于上诉人第三项诉讼费的问题，不是上诉范围。
鲁良静向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除房屋租赁合同，并令董礼珍退出非法占用的麻城市将军南路鑫隆小区A-401、A-402房屋二套，按原状交付鲁良静；2、由董礼珍支付其非法占用期间的造成的租金损失，自合同约定的2017年3月10日期满起止退出该房屋时止，按29000元每年计算，并结清非法占用房屋期间的水、电、电话、网络、物业等费用。3、由董礼珍承担本案诉讼费。
一审法院查明事实：2015年3月10日，鲁良静将其所有的麻城市鑫龙小区A4-1、A4-2两套商品房使用权租赁给案外人李晚梅，租赁期限三年，第一年租金26000元，以后每一年租金在上一年度租金基础上递增10%（2017年3月10日至2018年3月10日的租金为31460元），每一年3月10日前缴纳租金，违者鲁良静有权收回房屋使用权。2015年5月21日，李晚梅将上述房屋使用权转让给案外人夏远朋、林贵娥。2015年10月24日，夏远朋将上述房屋使用权转让给董礼珍。2016年3月董礼珍向鲁良静缴纳了当年租金。2017年2月初，鲁良静找董礼珍催收房租时，董礼珍提出要求鲁良静调解他与上家的转让费过高的问题，鲁良静没有同意董礼珍的要求。董礼珍又要求鲁良静同意其转让店铺，鲁良静表示一切按合同办事，转让需要鲁良静同意且需让接手人知道合同期只剩一年，董礼珍才作罢。2017年3月10日，鲁良静找到董礼珍催收房租，董礼珍要求鲁良静少收1000元，鲁良静没有同意只答应延期到15日。2017年3月11日鲁良静又找到董礼珍催收房租，董礼珍要求鲁良静答应合同期满后续租两年且租金不递增，鲁良静答应并出具承诺。2017年3月14日鲁良静又找到董礼珍催收房租，董礼珍提出房屋电线老化要求鲁良静修好才付租金，并且最后提出修好需要12000元左右，鲁良静认为上述事宜与付清租金是两回事，要求董礼珍及时付清租金。2017年3月16日鲁良静以微信和书面两种形式通知董礼珍解除合同。2017年5月16日，董礼珍退出上述租赁的房屋并与鲁良静的委托诉讼代理人办理了交接。
一审法院认为，鲁良静与案外人李晚梅所签定的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，该合同合法有效。2015年5月21日李晚梅将上述房屋使用权转让给案外人夏远朋、林贵娥。2015年10月24日，夏远朋将上述房屋使用权转让给董礼珍。2016年3月董礼珍向鲁良静缴纳了当年租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故本案合同性质为房屋出租，董礼珍是上述租赁合同第二手次承租人，董礼珍辩称：“就合同相对性而言，董礼珍并不是租赁合同的承租人，不是本案适格被告，本案合同性质为房屋出租，实质为旅社的经营权”的辩解理由不能成立。董礼珍双方应按上述租赁合同约定享受权利和承担义务。董礼珍未按合同约定付清当年租金，鲁良静可以依据租赁合同约定及法律规定解除合同并要求董礼珍腾退房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”2017年5月16日，董礼珍退出上述租赁的房屋并与鲁良静的委托诉讼代理人办理了交接。董礼珍自2017年3月10日至2017年5月16日期间仍实际占有和控制上述租赁房屋，故对鲁良静要求判令依法解除房屋租赁合同并由董礼珍支付自合同约定的2017年3月10日期满起至退出该房屋时止按29000元/年计算其非法占用期间的造成的租金损失、董礼珍承担诉讼费的诉请依法予以支持。鲁良静诉请要求董礼珍腾退房屋，因董礼珍已完成租赁房屋的交接，对鲁良静的该项诉请无需处理。鲁良静诉请要求董礼珍结清非法占用房屋期间的水、电、电话、网络、物业等费用，因鲁良静未举证证明上述诉请的具体数目，依法不予支持。董礼珍辩称“其租赁的旅社用于经营存在消防隐患，不符合合同使用目的，董礼珍提出后，被鲁良静租赁房屋仍不能达到消防安全标准，租赁期内合同目的无法实现”，因董礼珍未举证证明上述事实，故其辩解理由不能成立。综上，鲁良静的诉请，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除鲁良静与董礼珍董礼珍之间的房屋租赁合同；二、董礼珍于判决生效后十日内支付鲁良静自2017年3月11日起至2017年5月16日期间逾期腾房占有使用费5164.38元。三、驳回鲁良静其他诉请。案件受理费520元，由董礼珍负担。
二审中，上诉人董礼珍、被上诉人鲁良静均未向本院提交证据。
本院经审理查明，2015年3月10日，鲁良静作为甲方与案外人李晚梅作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定“一、鲁良静将其所有的麻城市鑫龙小区A4-1、A4-2两套商品房使用权租赁给案外人李晚梅，租赁期限三年，第一年租金26000元，以后每一年租金在上一年度租金基础上递增10%（2017年3月10日至2018年3月10日的租金为31460元），每一年3月10日前缴纳租金，违者鲁良静有权收回房屋使用权。三、如乙方在租赁过程中确有需要转让（转租）于第三方，经事先经过甲方同意，并由第三方在原合同上签字，视同对此合同条款的全部认同。”鲁良静在甲方栏签名，李晚梅在乙方栏签名确认。李晚梅于2015年5月21日将诉争房屋转租给案外人夏远朋、林贵娥，双方之间未签订房屋租赁合同，遂在鲁良静与案外人李晚梅所签订的《房屋租赁合同》上写明“乙方于2015年5月21日转让给夏远朋、林贵娥（第三方），特此证明。夏远朋、林贵娥”。庭审中，鲁良静与董礼珍均陈述该行字表明李晚梅退出了房屋租赁关系。2015年10月24日，夏远朋、林贵娥将诉争房屋转租给董礼珍，双方亦未签订房租租赁合同，亦在2015年3月10日《房屋租赁合同》上注明“乙方夏远朋于2015年10月24日以8万元转让给董礼珍（第三方）。董礼珍”。庭审中，鲁良静与董礼珍均陈述该行字表明夏远朋、林贵娥退出了房屋租赁关系。2015年10月24日，董礼珍在2015年3月10日《房屋租赁合同》的乙方处补签名，并注明转：2015.10.24，并加注董礼珍的手机号。董礼珍将2015年10月24日至2016年3月9日的租金支付给夏远朋，2016年3月10日至2017年3月9日的租金直接支付给了鲁良静。董礼珍未支付2017年3月10日至2018年3月10日的租金。2017年3月10日，鲁良静向董礼珍催收房屋租金，董礼珍未支付。2017年3月11日，鲁良静出具《租房承诺》一份，主要内容为：鲁良静承诺在上次租房合同期满（截止2018年3月10日止）之后，继续租给董礼珍使用贰年，至2020年3月10日止。详细租赁合同再补签，租金每年贰万玖仟元（不做递增调整）。租金每年3月10日前主动付款，否则视同放弃租房。后鲁良静再次催要房租无果，鲁良静于2017年3月16日向董礼珍发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，显示“董礼珍：该合同履行期间，你无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。现依据合同法第227条和租赁合同第一条的约定，特依法通知解除该房屋租赁合同。望收函后10日内，迁出该房屋。特此通知。鲁良静”该解除合同通知书已送达给董礼珍。董礼珍于2017年3月18日书面回复鲁良静，写明“鲁良静：确实想续租，把续租期做满。因承租房电线老化，不能继续使用，在你方不愿更换的情况下，无法使用，为了安全起见，也根据房屋合同中不能变更房屋结构的约定，更新电线是你方责任，因而导致不能续租的责任由你方承担。另：房东鲁良静：因电线老化，存在重大安全隐患一事，需3月25日前作出妥善处理，如协商无果，房东需于3月30日12点之前：1、清楚解释3月15日上午你哥带人要房租是受何人指使；2、房东亲自接受房子移交，并旅社财产；3、退回上年度租金贰万捌仟元，并转让费捌万元；4、如房东不能按时接受移交，发生的一切责任，承租人概不负责，并要求支付看护房屋每天100元工资和20元生活费。…特此告知，承租人：董礼珍”。2017年5月16日，鲁良静的委托诉讼代理人出具收条一份，载明“收到董礼珍叫来鑫龙小区A-401室A-402室房屋钥匙共计壹拾柒根（17根），含岗亭钥匙壹根。接手人：鲁良静、刘应良。”
本院认为，董礼珍自2015年10月24日自夏远朋、林贵娥处转租诉争房屋后，遂在董礼珍与鲁良静所签订的房屋租赁合同的承租人处补签名，并按该合同约定的金额直接向鲁良静支付2016年3月10日至2017年3月10日的租金，且董礼珍与鲁良静在庭审中均陈述李晚梅、夏远朋、林贵娥均退出了租赁关系，故鲁良静与董礼珍之间形成了房屋租赁关系，2015年3月10日董礼珍与鲁良静所签订的房屋租赁合同直接约束董礼珍与鲁良静。故上诉人董礼珍称原审漏列李晚梅、夏远朋、林桂娥为当事人的上诉理由，与事实不符，本院依法不予支持。董礼珍作为承租人，未按照2015年3月10日《房屋租赁合同》约定的期限支付租金，经鲁良静催讨后，董礼珍亦未举证证明其不支付租金有正当理由，故鲁良静有权依据《房屋租赁合同》的约定解除合同，合同自通知到达对方时解除，董礼珍于3月17日收到解除合同通知书，故原审判决解除双方之间的房屋租赁合同并无不当。合同解除后，董礼珍有权要求董礼珍腾退房屋。因董礼珍于2017年5月16日将房屋钥匙交还给鲁良静，鲁良静有权主张自2017年3月11日至2017年5月16日的房屋占用期间的费用，因合同约定2017年3月10日至2018年3月10日的租金为31460元，鲁良静在一审中诉讼请求要求按年租金29000元的标准计算占用期间的费用，系对自己权利的处分，不违反相关法律、法规的规定，亦未损害董礼珍的合法权益，本院予以准许。鲁良静对原审认定的资金占用费5164.38元无异议，本院予以确认。
综上，上诉人董礼珍的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人董礼珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳武
审 判 员 朱 卫
审 判 员 郑 蕾
二〇一八年四月二十六日
法官助理 刘延超
书 记 员 祁 彪