江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民再终字第00019号
上诉人（被申请人、原审原告）左学军。
上诉人（被申请人、原审原告）周向荣。
被上诉人（再审申请人、原审被告）叶红艳。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
上诉人左学军、周向荣与被上诉人叶红艳租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭民再初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已�理终结。
原审原告左学军、周向荣诉称，2010年5月20日与叶红艳签订一份房屋租赁合同，约定：叶红艳租赁二原告位于沭阳县巴黎新城商铺中区1单元117号商品房一间用于经营服装，租期二年，自2010年5月25日起至2012年5月24日止，约定租金为每年19000元，第一年租金在合同签订时一次性给付，第二年租金在满一年的前一个月内付清；若逾期交付租金，除应补交拖欠租金外，还应按拖欠租金的5%/天交付违约金；租赁期间的所有费用都由叶红艳支付。合同签订后，叶红艳给付了第一年租金19000元，第二年租金经原告多次催要未果，请求法院判令叶红艳与其丈夫叶书刚给付2011年5月25日至2012年5月25日的租金19000元及违约金，并给付租赁期间的电费154元、水费91元、物业管理费500元。
原审被告叶红艳未到庭答辩。
原审法院查明：左学军、周向荣系夫妻关系。2010年5月20日，左学军、周向荣将其位于沭阳县巴黎新城商业街中区117号商铺一间出租给叶红艳使用，并由左学军与叶红艳签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限贰年，即从2010年5月25日起至2012年5月25日止，每年租金19000元，租赁期间的所有费用都由叶红艳支付；如叶红艳逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按每天依拖欠租金的5%计算交付违约金。双方对租金给付期限未作出约定。合同签订后，左学军向叶红艳交付出租商铺，叶红艳向左学军交纳了第一年租金19000元。对于第二年租金19000元及相关费用，左学军、周向荣向叶红艳索要未果，引起诉讼。在原审庭审中，左学军、周向荣撤回了对叶书刚的起诉。
原审另查明，叶红艳在合同签订时向左学军、周向荣另行支付押金1000元；叶红艳租赁商铺期间，尚欠电费154元、水费91元、物业管�费500元。
原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方当事人对租金支付期限没有约定，依照法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故叶红艳支付第二年租金的期限应为2012年5月25日，其未在该期限届满前履行给付租金的义务，构成违约，应当承担违约责任。左学军、周向荣主张第二年租金应当在满一年的前一个月内付清，未提供证据证实，不予采信。综上，左学军、周向荣要求叶红艳给付第二年租金19000元及承租期间所欠的电费、水费、物业管理费的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。因双方约定的违约金过高，左学军、周向荣主动要求调整为按银行同期贷款利率四倍计算违约金，予以支持，违约金的支付期限，应从2012年5月26日起算。左学军、周向荣撤回对叶书刚的诉讼，系对其诉讼权利的处分，应予照准。原审判决：叶红艳于判决生效后十日内给付左学军、周向荣租金19000元、电费154元、水费91元、物业管理费500元，合计19745元，并从2012年5月26日起以19000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计付违约金至判决确定给付之日止（叶红艳已付的押金1000元在履行判决时从上述款项中扣除）。案件受理费275元由叶红艳负担。
原审判决生效后，叶红艳申请再审称，原审违反法定程序，未依法通知申请人叶红艳应诉而缺席判决，导致申请人不能行使举证、辩论的诉讼权利。原合同租期为2年，但租金条款未明确约定19000元是2年的租金还是每年的租金；即使按每年租金19000元计算，申请人在租赁1年后就将房屋交还给左学军、周向荣，之后，左学军又将该房屋租赁给案外人范小鹏使用，故申请人不应承担第二年的全年租金。请求法院再审审理后依法判决。左学军、周向荣再审辩称，其原审诉讼请求有事实和法律依据，原审判决生效后已经执行完毕，请求驳回再审申请人叶红艳的再审请求。
再审查明，左学军（甲方）与叶红艳（乙方）签订涉案的商铺《房屋租赁合同》一份，合同第二条约定：租赁期限共贰年，甲方从2010年5月25日起将出租房屋交付乙方使用，2012年5月25日收回。第三条约定：甲乙双方议定第年租金壹万玖仟元（乙方订立合同时另交押金壹仟元，其他费用乙方承担），乙方不接受时甲方有权单方解除合同，乙方在同等条件下享有优先承租权。该合同一式两份,甲、乙双方各执一份。左学军持有的合同文本第三条“第年租金�划掉“第”字，为年租金；叶红艳持有的合同文本第三条划掉“年”字，为“第”租金。
另查明，2012年1月12日，左学军将涉案房屋租赁给案外人范小鹏使用。
再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
原审法院再审认为，左学军与叶红艳双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行和行使自己的义务和权利。左学军在房屋租赁合同期限届满前，擅自将房屋租赁给案外人使用，应视为违反合同约定，单方解除合同。左学军、周向荣主张叶红艳承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予采纳。相关的租金费用应计算至合同解除时（19000-19000/365×129）。叶红艳所持的合同文本与左学军持有的合同文本不相一致，通过考量同一地段商铺租金，应认定为一年租金，属于笔误，19000元租金应为年租金。原审中依法对叶红艳采用公告送达方式送达诉讼材料和相关法律文书，没有剥夺其诉讼权利。叶红艳向提起再审的民事判决书的文号是（2011）沭民初字第3989号，与原审（2011）沭民初字第3344号不一致，系笔误所致，应予纠正。因叶红艳在原审中未到庭辩论，再审中提供了新的证据，致使原审认定的租金数额发生变化，对原审认定应予纠正。经原审法院审委会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：一、撤销（2011）沭民初字第3344号民事判决。二、变更为：原审被告叶红艳于本判决生效后十日内给付原审原告左学军、周向荣租金12285元、电费154元、水费91元、物业管理费500元，合计13030元（被告叶红艳已付的押金1000元在履行判决时从上述款项中扣除）。案件受理费275元，由原审被告叶红艳负担118元，原审原告左学军、周向荣负担157元。
再审判决宣判后，左学军、周向荣不服判决向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：1、再审认定2012年1月12日左学军将案涉房屋租赁给范小鹏与事实不符。该日期仅是为范小鹏办理工商营业执照使用，实际上房屋交付给范小鹏是2012年3月底4月初。但上诉人可以不再主张这两个月的租金。2、再审认定上诉人在房屋租赁合同期间届满前，擅自将房屋租赁给案外人使用，应视为违反合同约定，单方解除合同是错误的。因为上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定租期为两年，第一年租金19000元在签订合同时已经支付，第二年租金应在满一年的期限届满（2011年5月25日）前支付。叶红艳到期一直未支付第二年租金，经上诉人多次催要未果后依法提起诉讼�，叶红艳将承租的房屋关闭数月并且避而不见，拒不配合法院工作。以上足以证明叶红艳违反合同约定，应当依照合同约定支付违约金。3、2011年8月18日上诉人提起诉讼后，因不知叶红艳下落，为减少损失的扩大，上诉人在物业和辖区派出所的参与下将房屋门锁更换，再次出租。再审判决认定是上诉人单方解除合同有悖法理。4、案涉房屋年租金约定19000元，由于叶红艳原因导致上诉人再次出租的租金仅有11000元，该部分租金差价损失应当有叶红艳承担。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人叶红艳答辩称，1、叶红艳没有迟延支付租金的违约行为，在鉴定合同时，叶红艳已经提前支付了合同约定的全部租金19000元。在第一年租金期限届满后，左学军又向叶红艳索要租金时才发现双方对租金标准的理解有差异，在双方不能协商一致的情况下，叶红艳立即提出如不能确认两年的房屋为19000元，就不再租赁涉案的房屋，并提出将租赁房屋退还给上诉人。但上诉人不同意接收租赁房屋，被上诉人就选择向公安机关报警寻求解决，在公安机关的指导之下，将房屋的钥匙交还给上诉人。上述事实说明叶红艳只使用了一年的房屋，但支付了全部的合同租金。故叶红艳不存在迟延支付租金的违约行为。2、上诉人在合同约定的两年租赁期限届满前，未经叶红艳同意，将租赁房屋重复出租给案外人范小鹏。该行为违反了合同租期的约定，确属违约行为。其在上诉状中所陈述的为避免损失扩大，不能对抗合同租赁期限的约定，也无相应的证据予以证实，依法不能成立。3、上诉人在本案的合同租赁期限内就将房屋再次出租给范小鹏，该房屋并没有产生空置损失，其与范小鹏约定的11000元的年租金的标准系上诉人与范小鹏双方自愿�定的结果。也符合涉案房屋的市场租赁价格。对此也并未产生租金的损失。4、由于双方对合同理解的差异，在双方不能协商一致的情况下，叶红艳选择在一年期限满后，将租赁房屋退还给上诉人，并采取了向公安机关报警的处理方式，对合同争议的处理并无不当。叶红艳只使用了一年的租赁房屋，但支付了合同约定的两年租金19000元。再审判决叶红艳支付了一年多的房租，对该判决实际上是倾向于上诉人的。叶红艳为了息事宁人没有上诉。上诉人主张的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，依法不能成立。据此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本案二审争议的焦点是：左学军与叶红艳签订的租赁合同是否因叶红艳违约而解除？叶红艳是否应当支付左学军、周向荣违约金并赔偿�失。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，左学军与叶红艳签订的房屋租赁合同约定：租赁期限共贰年，从2010年5月25日交付房屋，至2012年5月25日收回房屋；双方议定第年租金壹万玖仟元。该合同一式两份,双方各执一份。左学军持有的合同文本第三条“第年租金”划掉“第”字，为“年租金壹万玖仟元”，而叶红艳持有的合同文本第三条划掉“年”字，为“第租金壹万玖仟元”。从双方持有的合同文本来看，关于租金19000元系一年租金还是二年租金确实存在不同的理解，如果是一年租金，一般情况下双方会约定第二年租金交付的时间，从上诉人提交的董铁驭与张怀宁一案中的租赁合同，可以反映出出租人与承租人对租赁期间每年度的租金交付日期均有�确约定。上诉人称与被上诉人之间口头约定第二年租金在满一年的前一个月支付，被上诉人并不认可，上诉人亦无其他证据相作证，本院对上诉人该事实主张不予采信。
案涉的房屋租赁合同系上诉人打印后交被上诉人签名，双方在对叶红艳持有的合同文本中“第租金壹万玖仟元”的文义发生争议，亦未能及时协商解决。左学军、周向荣遂向原审法院提起诉讼后，为减少损失将案涉房屋向他人出租，双方之间的房屋租赁合同实际已经解除。因合同解除系因双方在签订合同时约定不明且协商不成情况下解除，故左学军、周向荣主张叶红艳应当承担违约责任，证据不足。上诉人该上诉主张，本院难以支持。
叶红艳不使用该处房屋后未能及时将租赁房屋交还给上诉人，原审法院在查明案涉房屋所处地段相类房屋的平均租赁价格后，确定叶红艳应当按年�金19000元标准支付实际占有房屋期间的租金，并无不当。左学军、周向荣与案外人范小鹏自行约定年租金11000元，该租金标准与上诉人与叶红艳之间的租金标准并无关联性，其上诉主张叶红艳应当赔偿再次出租后房屋租金减少的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应当维持。上诉人的上诉理由证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元由左学军、周向荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章钧杰
代理审判员 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
二〇一六年四月十五日
书 记 员 刘 倩