浙江省建德市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0182执异5号
案外人余中华
委托代理人（特别授权）朱红泉
申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州建德支行
诉讼代表人程世云
委托代理人（特别授权）栾立伟
被执行人杨俊辉。
被执行人仇萍
被执行人杭州博伊曼家居有限公司
法定代表人杨俊辉
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州建德支行（以下简称民生银行建德支行）与被执行人杨俊辉、仇萍、杭州博伊曼家居有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人余中华对本院依法裁定的案外人余中华对被执行人杨俊辉、仇萍所有的位于建德市新安江街道严州大道拉里维娜·水上人间花园1幢1单元1702室房地产的租赁权不得对抗本案申请执行人的执行行为提出了书面异议。本院受理后，于2016年2月23日依法组成合议庭进行了听证审查，案外人余中华的委托代理人朱红泉，申请执行人民生银行建德支行的委托代理人栾立伟、被执行人杨俊辉及被执行人杭州博伊曼家居有限公司的法定代表人杨俊辉到庭参加了听证，被执行人仇萍经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人余中华称，建德市人民法院在执行申请执行人民生银行建德支行与被执行人杨俊辉、仇萍、杭州博伊曼家居有限公司金融借款合同纠纷一案中，作出（2015）杭建执民字第2345-1号执行裁定，裁定案外人余中华对被执行人杨俊辉、仇萍所有的位于建德市新安江街道严州大道拉里维娜·水上人间花园1幢1单元1702室房地产的租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人认为，2014年5月10日，案外人与被执行人杨俊辉、仇萍签订了涉案房产的房屋租赁协议，约定由案外人承租涉案房产，租赁期限为15年，租金以被执行人杨俊辉、仇萍拖欠案外人装修涉案房产的工程款抵扣，余额由案外人另行支付现金，此后，案外人对涉案房产使用至今。涉案房产的使用权已归属案外人，且租赁关系发生在涉案房地产抵押借款之前，故要求撤销（2015）杭建执民字第2345-1号执行裁定，请求法院依法裁定案外人对涉案房产享有租赁权。
案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料：
1、房屋出租协议一份，拟证明2014年5月10日被执行人杨俊辉将涉案房地产1-3层（约400㎡）以租期15年、租金人民币3800元/月、总价人民币684000元出租给案外人，用于抵扣拖欠装修款、材料款的事实。租金支付基于案外人享有对涉案房产工程款的债权，以工程款抵扣租金，另外支付现金人民币4000元；
2、工程款发票及人工工资，拟证明工程款的来源，68万元工程款中有20%是利润，工程决算单在结算完毕后全部销毁。
申请执行人民生银行建德支行称，案外人余中华与被执行人杨俊辉签订的房屋租赁协议不真实。1、被执行人杨俊辉在向我行贷款时，未提出涉案房产有租赁关系，说明该租赁协议是后补的；2、贷款前，我行到现场勘查，涉案房产为毛坯房，不具备租赁条件；3、现涉案房产为被执行人杨俊辉、仇萍居住，无租赁事实。故要求驳回案外人的异议请求。
申请执行人向本院提供以下证据材料：
1、2015年4月10日11点30分拍摄的涉案房产照片一组，拟证明涉案房产为毛坯房，不具有居住使用功能，房屋租赁协议虚假；
2、申请证人王某出庭作证，王某证词主要内容：我是民生银行建德支行客户经理，2014年7月29日，被执行人杨俊辉和仇萍向我行申请贷款，根据行规，我们对涉案房产进行现场勘查，该房屋为毛坯房，无人居住，核规后放贷。2015年起，被执行人杨俊辉的贷款开始逾期，基于对其信任，我行进行多次催收，被执行人杨俊辉也积极寻找买家处置涉案房产，以尽快归还贷款。贷后检查的照片是2015年4月10日拍摄的，当时的状态仍为毛坯状态。被执行人杨俊辉还将涉案房产的钥匙交给我，让我帮助寻找买家。
被执行人杨俊辉及杭州博伊曼家居有限公司称，贷款时申请执行人没有询问涉案房产是否存在租赁关系，我也没有说。房屋租赁协议没有虚假，一审开庭前我已就此事告知了申请执行人。请求法院依法裁定。
被执行人仇萍未到庭参加听证，也未向本院提供证据材料。
本院依职权调取以下证据：
1、涉案房产查询记录一份，证明2014年7月29日，被执行人杨俊辉、仇萍将涉案房产抵押给民生银行建德支行，抵押登记号为杭房建他字第12712388号；
2、2015年8月17日和2016年1月6日本院向案外人余中华所做的询问笔录各一份，内容为：2013年11月，案外人为被执行人杨俊辉、仇萍所有的涉案房产进行现浇板、墙隔断、墙体拆除等工程，被执行人除支付27000元外，尚欠60余万元工程款未支付，为此双方签订了房屋租赁协议，以房屋租金抵偿工程款。
上述证据，经到庭当事人质证，本院分析认证如下：
一、案外人提供的证据材料，经申请执行人质证后认为，对证据1的真实性有异议，认为案外人不能提供装修施工合同，不能确定涉案房屋装修的时间，故对涉案房屋出租的时间及真实性有异议。对证据2，没有被执行人杨俊辉的签字，且关键证据，工程对账单据已销毁，不符合常理，对其关联性有异议。被执行人杨俊辉及杭州博伊曼家居有限公司经质证对上述证据无异议。本院认为，对证据2，案外人称工程决算单已销毁，故无法确定该组票据及人工工资用于涉案房产，对该组证据不予认定。对证据1，本院将在说理部分作出综合分析。
二、申请执行人提供的证据1，案外人对其真实性没有异议，能够证明案外人施工的事实，但对证明对象有异议，对证据2无异议。被执行人杨俊辉及杭州博伊曼家居有限公司对上述证据无异议。本院认为上述证据符合证据的形式要件，本院予以确认。
三、对本院依职权调取的证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。
经审查，本院认定案件事实如下：
申请执行人民生银行建德支行与被执行人杨俊辉、仇萍、杭州博伊曼家居有限公司金融借款合同纠纷一案，本院（2015）杭建商初字第483号民事调解书已发生法律效力。因被执行人未履行，本院依申请执行人的申请，于2015年8月7日立案执行，执行标的为人民币130万元及利息等。执行过程中，本院于2015年9月9日作出（2015）杭建执民字第2345号执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人杨俊辉及仇萍共有的位于建德市新安江街道严州大道拉里维娜·水上人间花园1幢1单元1702室房地产。案外人向本院提出执行异议，本院于2016年1月25日作出（2015）杭建执民字第2345-1号执行裁定，裁定案外人余中华对被执行人杨俊辉、仇萍所有的位于建德市新安江街道严州大道拉里维娜·水上人间花园1幢1单元1702室房地产的租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人余中华不服，遂向本院提出上述执行异议。
另查明：2014年7月29日，被执行人杨俊辉、仇萍将涉案房产抵押给申请执行人民生银行建德支行，抵押登记号为杭房建他字第12712388号。
本院认为，对租赁权保护的审查标准应当同时满足三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于涉案房产设定抵押之前；案外人已依据租赁合同占有涉案房产。对合同真实性的认定标准，浙江省高级人民法院在《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中认为，执行机构对租赁合同的真实性一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者其他明确的证据证明合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保，房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。参照该解答精神，本案当事人所签订的房屋租赁协议，是以涉案房产的使用权抵偿被执行人拖欠案外人的工程款，故对房屋租赁协议不予认可。案外人是否依租赁合同占有使用涉案房产的问题，从申请执行人提供的2015年4月10日涉案房产现场照片来看，在办理抵押登记手续后的近一年时间里，该房屋仍为毛坯房，不具备居住使用的功能，案外人也未能提供占有使用该房屋的证据，故案外人主张已占有涉案房产缺乏证据支持。综上，案外人要求撤销涤除裁定，保护其租赁关系的的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
驳回案外人余中华的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向杭州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 鲁军
人民陪审员 楼倩
人民陪审员 洪春
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 方铖