安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民一初字第00989号
原告：黄山市黄山区总工会，住所地安徽省黄山市黄山区。
法定代表人：许乐平，总工会主席。
委托代理人：詹晨，总工会副主席。
委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。
被告：铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司。
负责人：赵太平，该分公司经理。
被告：铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司。
法定代表人：赵太平，该公司董事长。
原告黄山市黄山区总工会诉被告铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司（以下简称鹏发公司黄山区分公司）、铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理。依法由审判员陈家礼适用简易程序，分别于2015年10月29日和2016年5月18日两次公开开庭进行了审理，原告黄山市黄山区总工会的委托代理人詹晨、谷明，被告鹏发公司黄山区分公司负责人赵太平、鹏发公司的法定代表人赵太平（2016年5月18日未到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄山市黄山区总工会诉称：2007年8月1日，我会与鹏发公司黄山区分公司就“黄山区工人文化宫”地块的拆迁补偿等事宜签订《协议书》。协议约定，我会在2007年9月1日（暂定）前将房屋搬空，交其拆除。该公司应在文化宫开发动工前，及时向我会支付地上建筑物拆除补偿金218万元；该地块开发完工后，我会回购选定的沿街（平湖西路）办公用房建筑面积约500㎡，门面房建筑面积约100㎡；我会要求回购的办公用房同意以1000元/㎡、门面房以2800元/㎡的价格，由我会支付给该公司。
2007年8月6日，双方经协商，再次达成《工会房产（补偿款）返还协议》，协议明确约定，该公司应向我会支付的建筑物补偿款218万元应按以下方式支付：在协议签字后一周内，支付20万元；协议公证之日前，支付50万元；我会地上建筑物移交其拆除之日前，支付30万元；该公司沿街楼房封顶之日前，支付70万元；余款48万元，在回购房完工时，进行清算，多退少补。除此之外，双方还约定，该公司应将在临街（平湖西路）的楼房与门面房相邻的楼层交付我会作为回购的办公用房；其交付的回购店面房面积约100㎡，最少不得少于50㎡。该公司对我会回购的房产，应在2009年6月1日前交付，逾期每达一个月，由其按照回购房产总价款的5%支付违约金。同日，双方就回购门面房相关事宜签订《补充协议》，该补充协议约定，由于我会的回购门面房仅达到50㎡，不足100㎡，不足面积部分，由该公司为我会购置小轿车一辆，价格为14-15万元，并无偿提供车库一间，保证我会拥有车库产权。
上述协议签订后，该公司仅向我会累计支付现金140万元，该工程于2008年初动工建设，2010年5月主体工程完工。2010年9月，该公司却将四层470.03㎡交付给我会作为办公用房，回购款按协议计算为47.03万元，折抵现金补偿，该公司尚有补偿款30.97万元未付；另外，该公司如约将轿车一辆及车库交付给我会，但其却将临街门面房全部对外出售，并未按协议将50㎡的店面房按2800元/㎡由我会回购。
我会后来多次不间断地派员与其协调付款及回购门面房的相关事宜，但其一直拖延办理，直至2015年6月5日，双方就相关问题进行协商，其于2015年6月12日向我会出具书面回函，提出相关意见。2015年6月15日，我会向该公司送达《关于太平花苑一期合作项目遗留问题的处理意见》，根据该意见：一、该公司尚欠我会的补偿款30.97万元，其于2015年6月30日前支付15万元，2015年7月30日前将余款15.97万元付清；二、关于门面房差价按56万元计算，该公司应于2015年10月31日支付18万元、2015年11月30日支付18万元、2015年12月31日支付20万元；三、关于办公用房楼层差价补偿和违约金利息，我会的意见是可以考虑，但该公司需免除我会10-15年的物业费和电梯维护费；四、本意见第一、二条内容，如该公司任意一次未能及时兑现，我会有权按照双方原先签订的协议通过司法程序予以解决。
该公司签收上述处理意见后，其仍未履行自身付款义务，我会不得不按照原来双方签订的协议向公司主张补偿款、门面房差价、办公用房楼层差价以及违约金等。
结合上述事实，我会认为，根据双方于2007年8月1日签订的《协议书》及2007年8月6日签订的《工会房产（补偿款）返还协议》，该公司应在回购房完工时（即2010年5月）向我会付清补偿款218万元，但其仅付201.03万元（含办公用房回购款）；其应在2009年6月1日将回购房交付给我会，但其并未将门面房交付，且交付的办公用房并非与门面房相邻的二楼，而实际交付的是四楼。其显然已经违约，鉴于其已经将门面房售出，故我会对回购门面房主张市场价与回购价的差价损失，即（17274元/㎡－2800元/㎡）×50㎡=723700.00元，对办公用房主张二楼和四楼的市场差价损失，由于四楼是回购价格，参照三楼与五楼价格的平均单价计算，即2339元/㎡－[（2480元/㎡＋1600元/㎡）÷2]×470.3㎡=140619.7元。由于该公司逾期交付回购房，且交付的回购房不符合合同约定，我会除了主张因该公司违约所造成的实际损失外，还按合同约定主张违约金（违约金实际按银行同期贷款利率计算，具体计算方式及金额附后）。
综上所述，我会认为，双方签订的协议均合法有效，我会已经如约将原黄山区工人文化宫房地产交付其拆迁并开发建设，但其并未如约向我会支付补偿金，更未如约将回购门面房交付，且交付的办公用房不符合协议约定，由于鹏发公司黄山区分公司系企业非法人，不能对外独立承担民事责任，故因其违约所造成原告的经济损失及违约金应由鹏发公司承担，现为维护自身合法权益，我会特依据《民事诉讼法》第一百二十条之规定提起诉讼，望请贵院依法判决如本状诉请。
黄山市黄山区总工会为证明其观点成立，向本院提交了下列证据：
一、协议书（公证书）；二、工会房产（补偿款）返还协议（公证书）；三、补充协议；
以上证据证明：1、鹏发公司黄山区分公司应在回购房完工前时，付清建筑物补偿款218万元；2、鹏发公司黄山区分公司应将在临街的楼房与门面房相邻的楼层交付原告按1000元/平米的价格作为回购办公用房，面积约500㎡；3、鹏发公司黄山区分公司应按2800元/㎡的价格由黄山市黄山区总工会回购店面房，面积约100㎡；4、由于回购店面房仅达到50㎡，不足面积部分，由鹏发公司黄山区分公司为黄山市黄山区总工会购置轿车一辆，并提供享有产权的车库一间。
四、房地产权证；五、银行汇款凭证及收款收据；
以上证据证明：1、鹏发公司黄山区分公司交付给黄山市黄山区总工会的回购办公用房至2013年9月9日才办证，且办公用房并非与店面房相邻的二楼，而是四楼，面积为470.3㎡，回购价应为47.03万元；2、鹏发公司黄山区分公司仅支付补偿款154万元，加上办公房回购款47.03万元，合计187.03万元，尚有余额30.97万元至今未付，且回购店面房并未实际交付的事实。
六、太平花苑1号楼价格表；
以上证据证明：因鹏发公司黄山区分公司违约，造成黄山市黄山区总工会实际损失为：50㎡店面房的回购价与市场价的差价，以及办公房二楼与四楼的差价，由于四楼是回购价，故参照三楼价格主张。
七、关于原黄山区工人文化宫开发有关问题的函；八、回函；九、处理意见；十、移交通知书；
以上证据证明：黄山市黄山区总工会曾向鹏发公司黄山区分公司主张权利的事实。
鹏发公司黄山区支公司负责人赵太平（同时作为鹏发公司的法定代表人）口头辩称：1、黄山市黄山区总工会交付拆迁房也逾期了7个月；2、项目是我引进的，当时我虽然是分管经理，但我不是具体管事的。2014年7月份之前，我不是总公司老总和股东，8月份之后我才买下总公司的；3、办公楼原来设计时没有电梯，后来才有电梯，所以4楼的价格和2楼的价格与原来设计的价格不一样了。4楼的价格不是黄山市黄山区总工会现在计算的价格。他们自己要换到4楼的，他们觉得因为加了电梯后，4楼好一点，清静一点。
鹏发公司黄山区分公司和鹏发公司没有提交证据。
诉讼过程中，黄山市黄山区总工会申请对诉争的黄山市黄山区甘棠平湖中路太平花苑1幢的房产一楼、二楼、四楼的市场价格进行司法鉴定。本院依法委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对上述诉争房产市场价值进行估价。该公司于2016年4月15日作出皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》。
庭审中，本院组织双方当事人对上述证据进行了庭审举证、质证，赵太平发表的质证意见是：对黄山市黄山区总工会所举证据一、二、三、四、五的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议，认可欠黄山市黄山区总工会30.97万元；对证据六的三性均不认可；对证据七－九没有异议；对证据十，认为是签了移交协议，但是房屋没有实际交付。
对皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》，黄山市黄山区总工会没有异议。鹏发公司黄山区分公司和鹏发公司没有发表意见。
黄山市黄山区总工会所提供的证据六，系其自行制作的价格表，证据的形式要件欠缺，本院不予确认；本院对其所提供的其他证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》予以确认。
经审理查明：2007年8月1日，黄山市黄山区总工会作为甲方，鹏发公司黄山区分公司作为乙方，经协商双方达成房屋拆迁协议，协议约定甲方将其坐落于安徽省黄山市黄山区平湖西路南侧的“黄山区工人文化宫”于2007年9月1日前搬空，交由乙方拆除重新开发建设，乙方向甲方支付补偿金218万元。同年8月6日，双方就甲方拆迁的房产补偿款具体支付方式及回购办公用房等具体事宜再次达成协议。其中关于回购房的约定是甲方回购乙方重新建设的与门面房相邻的楼层和临街一楼门面房，办公用房面积约500㎡，门面房面积约100㎡（最少不少于50㎡），回购的房产乙方应在2009年6月1日前交付给甲方。逾期，每达1个月，由乙方按照甲方回购的房产总价款的5％支付违约金给甲方，协议还约定了其他事项。上述两份协议均经安徽省黄山市黄山区公证处公证。同日，双方还签订了一份补充协议，就甲方回购的门面房达到50㎡，不到100㎡，双方约定由乙方为甲方购置拥有产权的小轿车一辆，价格14－15万元，同时乙方还应为甲方提供车库一间，作为其不足面积的补偿。上述协议签订后，诉争工程于2008年初开工建设，2010年5月主体完工。同年9月，鹏发公司黄山区分公司将完工后的四层楼房（面积为470.03㎡）交付给黄山市黄山区总工会作为办公用房。
经双方确认，鹏发公司黄山区分公司在双方合同签订后先后累计向黄山市黄山区总工会支付了现金140万元，加上四层楼房抵付现金折价47.03万元，鹏发公司黄山区分公司欠黄山市黄山区总工会拆迁补偿款30.97万元。2015年6月15日，双方就拆迁补偿款支付等问题达成协议，确定鹏发公司黄山区分公司分别于2015年6月30日、2015年7月30日前各支付15万元和15.97万元，如不能按期支付，黄山市黄山区总工会有权按之前协议“走司法程序予以解决”。此后，黄山市黄山区总工会因其未能履行付款协议向鹏发公司黄山区分公司催讨无果后以诉讼方式主张权利。
诉讼过程中，黄山市黄山区总工会申请对诉争的黄山市黄山区甘棠平湖中路太平花苑1幢的房产一楼、二楼、四楼的市场价格进行司法鉴定。本院根据黄山市黄山区总工会申请依法委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对上述诉争房产市场价值进行估价。该公司于2016年4月15日作出皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》，其估价结果为：总价为907.29万元，其中估价对象二层办公楼单价2543元/㎡，估价对象四楼办公楼单价2617元/㎡。
另查明，鹏发公司黄山区分公司系鹏发公司下属分公司，不具有法人资格。
本院认为：本案是一起因房屋拆迁引起的安置补偿纠纷。双方当事人经协商达成的房屋拆迁、安置补偿协议是其真实意思表示，依法成立，合法有效。作为诉争房屋的原产权人黄山市黄山区总工会已将合同标的物即原黄山区工人文化宫腾空交付给开发商即鹏发公司黄山区分公司开发建设，已履行了合同义务。鹏发公司黄山区分公司应履行全面、及时支付补偿款之合同义务，并应及时将建设完工的房屋交付给黄山市黄山区总工会作为回购房进行安置。从已查明的案件事实来看，2010年5月诉争工程就已完工，鹏发公司黄山区分公司至今未能支付补偿款余款30.97万元，违反了双方约定，应承担从2010年6月1日起到实际给付日止的逾期付款违约金，黄山市黄山区总工会主张按中国人民银行现行贷款基准年利率5.15％计算，符合法律规定；根据双方约定，鹏发公司黄山区分公司应在2009年6月1日前将已建好的房屋（包括门面房与办公楼层在内）交由黄山市黄山区总工会回购，但其已将门面房全部售出，致合同条款已不能实现，应承担其约定的剩余50㎡门面房（扣除已购置的小轿车、车库一间抵付门面房50㎡）价款违约金。根据皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》，该诉争门面房价格估价为16870元/㎡，而双方约定的门面房回购价为2800元/㎡，两者相差（14070元）即为黄山市黄山区总工会实际利益损失。综上所述，黄山市黄山区总工会主张按中国人民银行现行贷款基准年利率5.15％计算从2009年6月2日起至实际给付日止的逾期交房违约金亦符合法律规定。黄山市黄山区总工会起诉时主张鹏发公司黄山区分公司向其实际交付的是四层楼房作为办公用房，不是与门面房相邻的二层楼房。依据合同约定，鹏发公司黄山区分公司应承担违约金，但根据皖建英（黄）房评字（2016）第006号《房地产司法鉴定估价报告》，四层办公用房2617元/㎡，二层为2543元/㎡，与黄山市黄山区总工会主张的四层价格（2040元/㎡）低于二层价格（2339元/㎡）相悖，黄山市黄山区总工会已当庭作出说明，本院对其主张楼层差价违约金不予支持。至于估价报告中评定四层办公楼价格高于二层办公楼价格74元/㎡的问题，鹏发公司黄山区分公司在第二次开庭时不到庭参加诉讼，也未进行反诉，应视为对民事权利的放弃。鹏发公司黄山区分公司系鹏发公司的分公司，不具有独立法人资格，作为法人的鹏发公司应共同承担上述民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司及铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后30日内共同一次性支付原告黄山市黄山区总工会房屋拆迁补偿款309700元，并承担逾期支付该款的违约金，比照中国人民银行现行贷款基准年利率5.15％计算，从2010年6月1日起到付清款项之日止；
二、被告铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司及铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后30日内共同一次性支付原告黄山市黄山区总工会门面房差价703500元〔（16870元/㎡-2800元/㎡）×50㎡〕，并按此差价款承担逾期交房的违约金，比照中国人民银行现行贷款基准年利率5.15％计算，从2009年6月2日起到实际付清款项之日止；
三、驳回原告黄山市黄山区总工会的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18711元，减半收取为9355.5元，由被告铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司、铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司共同负担6548元，由原告黄山市黄山区总工会负担2807.5元；鉴定费20396元，由被告铜陵市鹏发房地产开发有限责任公司黄山区分公司、铜陵市鹏发房地产综合开发有限责任公司共同负担14277元，由原告黄山市黄山区总工会负担6119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 陈家礼
二〇一六年六月二日
书记员 时辰怡
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。