杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1713号
原告：陆伟国。
原告：尹军。
原告：王俭。
原告：钱晨。
原告：柴世雄。
原告：施文波。
原告：严明煜。
原告：胡岳建。
原告：裘骏军。
九原告共同委托代理人：金涛。
被告：浙ＸＸ海实业有限公司。
法定代表人：蔡山河。
委托代理人：万剑飞。
委托代理人：卢一泓。
原告陆伟国、尹军、王俭、钱晨、柴世雄、施文波、严明煜、胡岳建、裘骏军（以下称九原告）为与被告浙ＸＸ海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年6月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月25日公开开庭进行了审理。九原告的委托代理人金涛，沈芸，被告浙ＸＸ海实业有限公司的委托代理人万剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九原告诉称：2007年3月21日，九原告与被告签订《房屋预约转让协议》，约定九原告向被告购买位于杭州市西湖区紫荆花路2号的联合大厦B幢602室房屋（以下简称讼争房屋），协议中对房屋面积、单价和具体座落位置等基本情况、房屋的总价款、付款方式、付款时间、办理权属过户时间、违约责任等作出明确约定。协议订立后，九原告根据协议约定，向被告支付首期购房款12276000元，占总价款的90％，并全额作为保证金。被告依约于2008年6月11日将讼争房屋交付给九原告，由九原告装修后使用至今。但被告领取房屋所有权证后，未进行分割及将讼争房屋过户到九原告名下。原告认为，双方之间签订《房屋预约转让协议》虽名为预约转让协议，但该协议具备了房屋转让合同的全部实质性条款，系内容完备的房屋买卖协议。且协议签订后，原告已依约支付90％的房款，被告也将房屋交付给九原告使用，双方已经履行合同的主要权利义务。同时，根据审理商品房买卖合同的司法解释规定，被告应于2008年6月11日，即房屋交付使用之日起90日内协助九原告将讼争房屋过户到九原告名下，但被告至今未办理过户登记手续，已构成违约。根据协议约定，应按房产总价款7％支付违约金。故起诉请求判令：1、被告继续履行合同，办理联合大厦B幢602室房屋的房屋所有权证；2、被告支付违约金954800元；3、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，九原告明确第1项诉讼请求为被告协助办理联合大厦B幢602室房屋所有权变更过户登记至九原告名下。
被告辩称：一、双方之间签订的《房屋预约转让协议》属于预约性质的协议，不应认定为本约。二、九原告将《房屋预约转让协议》认定为本约是依据相关商品房买卖合同司法解释，该解释在本案中不应适用。如可适用，因讼争房屋转让实质上属于开发销售行为，但未取得商品房预售证，故应认定无效。三、九原告起诉主张的诉讼请求均缺乏合同依据，不应予以支持。请求驳回九原告的全部诉讼请求。
九原告提供证据材料如下：
1、《房屋预约转让协议》，证明双方约定被告向九原告转让联合大厦B幢602室房屋，协议并对房屋面积、单价和具体座落位置、房屋总价款、付款方式及时间、办理权属过户时间、违约责任等进行约定的事实。
2、收款收据，证明九原告依照协议约定向被告支付购房款共计12276000元的事实。
3、催款通知书，证明九原告多次与被告交涉办理讼争房屋的房产证，曾因被告迟迟未办理房产证而拒绝缴纳物业费的事实。
4、《房屋交接协议书》，证明被告于2008年6月11日将讼争房屋交付给九原告的事实。
被告提供证据如下：
1、《建设用地规划许可证》。
2、《建设工程许可证》。
证据1、2证明讼争房屋所属项目经审批为“农副产品市场（商贸综合用房）”，是非经营性房地产项目。
3、《中华人民共和国国有土地使用证》。
4、关于联合大厦分层登记的答复意见。
证据3、4证明讼争房屋属于非经营性地产项目，建设用地使用权以协议出让方式取得，登记为单一使用权，无法办理分割登记和分割转让。
5、《房屋所有权证》，证明讼争房屋所属项目规划批建为商贸综合用房，经批准登记为单一产权，无法办理分割登记。
上述九原告提供的证据，被告质证认为，证据1的真实性无异议，合法性有异议，该协议不符合现行法律和政策规定，应认定无效；即使该协议有效，双方签订房屋转让合同的前提条件不成就，协助办理过户登记的条件也未成就。证据2的真实性无异议，合法性有异议，双方之间的转让是无效的，此外该证也证明九原告未按照约定时间支付全额保证金，且款项的性质是保证金，并非购房款。证据3系复印件，真实性有异议，与本案缺乏关联性，该行为系九原告自身原因造成的。证据4的真实性无异议，合法性有异议，双方之间的预约转让协议应认定无效，所以讼争房屋交接也是无效的，交接是为装修使用办理的手续，非法律意义上的交接；根据交接协议的约定，九原告应当付清全款，但其至今未付清。
上述被告提供的证据，九原告质证认为，证据1、2的真实性无异议，证明对象有异议，双方签约时，被告没有提供相应证据证明本案项目属于非经营性房地产项目。证据3、4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，首先，房屋登记在被告名下，享有处分权；九原告也向房管部门咨询过，只要能出具测绘图，就可以分割办证，九原告所购买的整层是可以分割办证的。证据5的真实性无异议，被告已取得房屋所有权证，并且可以分割转让。
本院认为，九原告提供的证据1、2、4的真实性，经被告质证无异议，予以认定，综合双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记等将在本院认为部分予以论述。证据3系复印件，该证缺乏其他证据印证，真实性不予认定。
被告提供的证据1－5的真实性，经九原告质证无异议，予以认定，综合双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记等将在本院认为部分予以论述。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2002年11月6日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同书》【杭土合字（2002）259号】一份，约定出让人以现状条件和协议方式出让给受让人的宗地位于西湖区，东至迪益压缩机有限公司，南至西溪河，西至紫金花路，北至规划道路，宗地总面积33431平方米，其中出让土地面积30651平方米；出让宗地用途为商业用地（市场）和综合用地（办公）；土地使用权出让年期商业用地40年，综合用地50年，自受让人领取《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。第十一条：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：（1）主体建筑物性质市场及办公用房项目；（2）总体建筑面积不大于55614.8平方米。第十六条：在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第十九条：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权出让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交还或赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2004年6月29日，被告取得《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】。2005年，被告经合法审批建造联合大厦房屋（原名为“浙ＸＸ海商贸综合用房”）。
2007年3月21日，九原告（协议乙方）与被告（协议甲方）签订《房屋预约转让协议》一份，约定：1、房产基本情况。甲方预约转让给乙方的房屋为联合大厦B幢602室房屋（以下简称本协议房产），房产规划用途为市场交易用房及配套用房，本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订“房地产转让合同”前解除抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领取本协议房产的房屋所有权证。2、预约转让价款。2.1双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为每平方米8800元，房屋预测建筑面积为1550平方米，暂定转让总价款13640000元（最终根据实测面积计算总房价），本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房地产转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出任何变更、撤销要求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记建筑面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订“房地产转让合同”时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方购买本协议房产的保证金为总价款的100％，计13640000元，该保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。2.4保证金分期支付：于2007年3月23日前支付6820000元，2007年9月30日前支付5456000元，余款1364000元于双方签订“房地产转让合同”后七个工作日内支付。3、“房地产转让合同”的签订。3.1签订“房地产转让合同”的条件为：甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证。甲方如不能取得本协议房产的房屋所有权证与土地证，则甲乙双方应就本协议房产签订长期租赁协议，以保证乙方取得该房产的使用权。3.2甲方应在取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订“房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方；乙方应按照本协议的约定即甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的“房地产转让合同”。3.3双方约定“房地产转让合同”采用杭州市房地管理局和杭州市工商行政管理局印制的《杭州市房地产转让合同（示范文本）》，但今后双方另有约定的除外。4、违约责任。4.1甲方违反本协议约定构成违约的，甲方除应返还乙方已支付的保证金外，还应按房产总价款的7％向乙方支付违约金。4.2乙方违反本协议约定构成违约的，乙方应按房产总价款的7％向甲方支付违约金，甲方扣除乙方应付违约金后，将乙方已支付的保证金余额退还给乙方。5、“房地产转让合同”相关内内容的预先约定。5.1除签署2.3约定的保证金转为房价款外，若有剩余的房产转让价款未付的，在“房地产转让合同”签订时一次性付清。5.2“房地产转让合同”的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府现有部门要求的其他项目验收合格后，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准。5.3双方签订“房地产转让合同”后，甲方应向乙方提供办理过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方予以协助。5.4本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。协议订立后，九原告分期支付购房保证金，被告于2007年3月26日出具收款收据一份，收到九原告支付的购房保证金6820000元。同年12月7日被告再次出具收据一份，收到九原告支付的购房保证金5456000元。
2007年8月，杭州市西湖区地名委员会将联合大厦地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号。2009年6月15日，联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。”2009年7月15日，联合大厦土地经复核验收合格。同年7月22日，被告领取联合大厦变更登记后的《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号、第000113号】。
2008年6月10日，原、被告签订《房屋交接协议书》一份（九原告为乙方、被告为甲方），约定：1、双方就联合大厦B幢602室房屋签订《房屋预约转让协议》，约定在该房屋具备转让条件后，甲方将该房屋合法转让给乙方。2、联合大厦已进入竣工验收阶段，并将在近期内陆续完成质量、消防及其他单项验收。乙方因计划对该房屋进行室内装修，且装修需一定时间，因而希望在双方签订房屋转让合同前将该房屋交由乙方装修。双方达成协议如下：一、本协议签署前，乙方已对该房屋的建筑质量、装饰装修现状进行充分了解，同意按现状与甲方办理使用交接手续，并由乙方自行委托的装修施工单位进场实施装修。二、甲方同意配合乙方提前进场装修，双方于2008年6月11日进行交接。三、款项结算：乙方应于交接当日将《房屋预约转让协议》中规定的于房屋实际交付时应全部付清的保证金或其他款项，与甲方结清，支付到甲方指定的银行账户。七、甲乙双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为甲方已经向乙方合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。八、在《房屋预约转让协议》约定的条件成熟时，双方应按约定签订“房地产转让合同”。如因乙方原因导致“房地产转让合同”未能签订的，则乙方已经实施的装修甲方不予补偿，且甲方可选择要求乙方恢复原状或保留现状将该房屋交还给甲方。该协议中并约定了物业管理及相关费用、装修管理、房屋质量保修等内容。此后，九原告开始装修并使用联合大厦B幢602室房屋。2011年9月9日，杭州市国土资源局出具给被告《关于联合大厦分层登记的答复意见》一份，答复意见载明：“联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由被告以协议方式取得，土地出让用途为商业、综合（办公），为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，我局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，我局将按照市政府批复意见处理。”此后，九原告诉至本院要求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《房屋预约转让协议》的法律性质，是预约还是本约。二、《房屋预约转让协议》是否有效。三、九原告主张的各项诉讼请求是否应予支持。
关于焦点一，原告认为双方签订的《房屋预约转让协议》属于本约，而被告则认为属于预约。对此，本院认为，本案双方签订的《房屋预约转让协议》应认定为本约。主要理由有以下两点：首先，《房屋预约转让协议》约定的内容已具备房屋转让合同的必备要素。双方订立的《房屋预约转让协议》已明确了转让的房屋座落及面积；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途和使用性质；房屋单价以及价款的支付方式等合同主要内容。特别是双方还约定了房屋单价今后不再作调整。其次，双方已履行了《房屋预约转让协议》的主要义务，并且对方均已接受。在《房屋预约转让协议》订立后，原告根据约定以保证金的名义支付给被告购房款，此后双方又实际履行了房屋的交付义务，并签订了《房屋交接协议书》，明确约定被告已经向原告合格交付了房屋，今后不再办理房屋交付手续。因此，双方虽然在《房屋预约转让协议》中约定，在讼争房屋取得房屋所有权证和土地使用证后还需订立房屋转让合同，但签订该房屋转让合同仅仅是为了讼争房屋物权变更登记手续的办理，并不影响本院对双方签订的《房屋预约转让协议》属于房屋转让合同的认定。
关于焦点二，《房屋预约转让协议》的效力问题。因原、被告订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效协议。讼争房屋的物权能否办理变更登记手续，并非属于认定合同效力的标准。被告辩称讼争房屋的转让实质上属于开发销售行为，不能完成分割登记、转让，应属无效协议之意见，缺乏相应法律依据，本院不予采信。
关于焦点三，1、关于要求被告协助办理讼争房屋所有权（包括分摊土地使用权）过户登记手续的请求。因讼争房屋不具备商品房预售条件，现九原告亦未举证证明该房屋已具备了可以分割登记、转让的条件，故该项诉讼请求本院不予支持。2、关于要求被告支付违约金的请求。双方虽在《房屋预约转让协议》中约定一方违反本协议约定构成违约的，应按房产总价款的5％支付违约金等，但九原告依据商品房买卖合同司法解释的规定，以未能办理权属证书为由主张违约金，与合同约定不符，亦缺乏相应依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回陆伟国、尹军、王俭、钱晨、柴世雄、施文波、严明煜、胡岳建、裘骏军的诉讼请求。
案件受理费109369元，由陆伟国、尹军、王俭、钱晨、柴世雄、施文波、严明煜、胡岳建、裘骏军负担58262元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担51107元。浙ＸＸ海实业有限公司应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 谢心心