福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽执异11号
案外人敖超博，男，汉族，1997年6月18日出生，住广东省东莞市。
案外人邓剑雄，男，汉族，1979年11月19日出生，住广东省惠州市惠阳区。
案外人曾永送，女，汉族，1980年12月15日出生，住广东省惠州市惠阳区永湖镇福岭路**号，公民身份号码4413811980********。
申请保全人何铭锴，男，汉族，1986年6月2日出生，住福建省石狮市树仁巷**号，公民身份号码3505811986********。
委托代理人张艳、王惠滨，福建立行律师事务所律师。
被保全人惠州市建曙房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇星河路规划小区32－33号。
法定代表人张美丽，执行董事。
被保全人张丽敏，女，1962年8月25日出生，澳门特别行政区居民，身份证号码：1418090（5），内地联系地址：福建省石狮市树仁巷43号。
被保全人张美丽，女，1964年5月20日出生，澳门特别行政区居民，身份证号码：1416889（2），内地联系地址：广东省深圳市宝安区宝城建安一路402号F1栋702。
被保全人惠州大亚湾枫峰实业有限公司。住所地广东省惠州市大亚湾新寮，组织机构代码75921450－6。
法定代表人张美丽。
被保全人惠州市美丽置业有限公司。住所地广东省惠州市惠阳区淡水人民五路86号6层，组织机构代码55362758－3。
法定代表人张美丽。
本院在审理原告何铭锴与被告张丽敏、张美丽、惠州市建曙房地产开发有限公司（下称建曙公司）、惠州大亚湾枫峰实业有限公司、惠州市美丽置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，保全查封了建曙公司位于惠州市惠阳区淡水土湖村地段建曙棕榈园项目56套在建住宅，案外人敖超博及邓剑雄、曾永送就其中7号楼1302、1604室的查封向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人敖超博称，一、其已经与被告建曙公司于2015年12月22日签订了《商品房买卖合同》，已按约支付了购房首付款245628元。二、异议人购房在先，法院查封在后，对未办理网签手续不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求本院解除对建曙棕榈园7号楼1302室的查封。
案外人邓剑雄、曾永送称，一、其已经与被告建曙公司于2015年10月28日签订了《商品房买卖合同》，已按约支付了购房首付款224632元，并于2015年11月20日支付了购房尾款500000元。二、异议人购房在先，法院查封在后，对未办理网签手续不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求本院解除对建曙棕榈园7号楼1604室的查封。
申请保全人何铭锴辩称，一、被查封的房屋均未办理网上销售备案登记，不足以证实该商品房已销售。二、即使建曙公司私下对上述房产进行买卖，由于无销售备案登记，也是属可查封的标的，况且《商品房买卖合同》中已约定交房时间应为2016年6月30日，远在查封之后，不可能房产已交付使用。请求驳回异议人的异议申请。
本院查明，本院在审理原告何铭锴与被告张丽敏、张美丽、建曙公司、惠州大亚湾枫峰实业有限公司、惠州市美丽置业有限公司民间借贷纠纷一案中，依原告何铭锴之财产保全申请，于2016年2月1日作出（2016）闽民初3号民事裁定，查封、冻结被告建曙公司相关银行账户及财产，价值以人民币5800万元为限。
2016年2月16日，本院查封了建曙公司位于惠州市惠阳区淡水土湖村地段建曙棕榈园项目在建住宅56套：建曙棕榈园10号楼（预售证：惠阳房产预字（2015）第008号）2804、2601、2404、902、501、202、304、1905、1305、1205、605号房；建曙棕榈园7号楼（预售证：惠阳房产预字（2014）第012号）2903、2102、1604、1402、1301、1302、1303、1201、901、602、502、3001、3002、2802、304；建曙棕榈园5号楼（预售证：惠阳房产预字（2013）第052号）1801、402、403、301、302、303、304；建曙棕榈园8号楼（预售证同上）2604、1904、1501、3001、3002、1303、201、202、203；建曙棕榈园9号楼（预售证同上）一单元3003、2403、603、203、204、3001、504、202；二单元303、2502、2002、1303、201、202。
另查明，一、案外人敖超博与建曙公司于2015年12月22日签订了《商品房买卖合同》，该《合同》第三条约定：签订本合同时，应与惠州市宜景居物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》；第六条约定：于2015年12月22日前付清购房首付款245628元，余款540000元办理银行按揭贷款；第八条约定：房屋交付期限是2016年9月30日前。案外人敖超博于2015年12月22日前向建曙公司支付了购房首付款245628元。二、案外人邓剑雄、曾永送与建曙公司于2015年10月28日签订了《商品房买卖合同》，该《合同》第三条约定：签订本合同时，应与惠州市宜景居物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》；第六条约定：于2015年10月28日前付清购房首付款224632元，余款500000元办理银行按揭贷款；第八条约定：房屋交付期限是2016年9月30日前。案外人邓剑雄、曾永送于2015年10月28日前向建曙公司支付了购房首付款224632元
本院认为，最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定了”无过错不动产买受人物权期待权保护”规则，案外人敖超博及邓剑雄、曾永送欲排除法院对争议房产的执行，必须满足上述法律所规定的”查封前已签订合法有效的书面买卖合同”、”查封前已合法占有该不动产”、”已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、”非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件。本案争议房产因被法院查封而无法办理合同备案登记及银行按揭贷款，故案外人敖超博及邓剑雄、曾永送对房产未办理登记本身无过错，其所提交的POS签购单、建曙公司出具的收据、《商品房买卖合同》，可以相互印证其与房地产开发商建曙公司已签订了合法有效的书面买卖合同，并已分别按约支付了建曙棕榈园7号楼1302、1604室的首付款。但案外人敖超博及邓剑雄、曾永送欲排除法院对上述房产的执行，还必须将购房尾款交至法院，在上述四个条件全部成就前，其解除建曙棕榈园7号楼1302、1604室查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人敖超博、邓剑雄、曾永送的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 熙
代理审判员 张 勇
代理审判员 滕玲燕
二〇一六年九月十三日
书 记 员 梁圳明
附：所引用的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。