浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初00986号
原告（反诉被告）：陈海燕，女，1974年11月6日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市枫桥镇孝义路康乐里*号。公民身份号码：3390111974********。
委托代理人：沈少帅，浙江永大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡华忠，男，1978年5月28日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市枫桥镇楼家村楼家路机坊台门**号。公民身份号码：3390111978********。
委托代理人：冯阿华，浙江浣纱律师事务所律师。
原告陈海燕为与被告胡华忠房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月19日诉讼来院。本院受理后，依法由代理审判员尉子靖适用简易程序独任审判。原告申请对被告名下坐落于诸暨市枫桥镇孝义路40号静院小区1号楼东203室予以查封，本院予以准许。2016年2月20日，被告胡华忠提出反诉，本院于同日受理。本案于2016年3月2日、3月30日两次公开开庭进行了审理。原、被告及其诉讼代理人两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海燕起诉称：2005年10月16日，原告陈海燕与被告胡华忠签订一份房屋转让协议，双方约定被告以160000元的价格将其所有的坐落于诸暨市枫桥镇孝义路40号静院小区1号楼东203室的住房及车库转让给原告，同时约定自协议签订之日起，由原告代被告向中国工商银行清偿该房剩余抵押贷款。同日，原告依约将87000元转让款一次性付清给被告，被告也依约将该房屋交付给原告。该房屋自2005年原告装饰、装修并居住至今，并依约代被告向中国工商银行清偿该房剩余抵押贷款。现原告起诉要求：1、确认原、被告于2005年10月16日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告胡华忠协助原告陈海燕办理房屋权属变更登记及国有土地使用权变更登记。审理过程中，原告增加了两项诉请：3、判决原告代被告向抵押权人中国工商银行清偿涉诉房产剩余贷款以消灭抵押权；4、判决被告向原告返还原告因涉诉房产所支付的购房款项超出房屋买卖合同约定的转让价160000元的差额。
被告胡华忠答辩称：1、2005年10月16日，双方签订房屋购买合同是事实，但原告仅支付了87000元，余款至今未支付；2、按照合同约定，还贷是原告之义务而不是代被告清偿，因此原告新增加的诉请无法律依据；3、原告购买房屋后，曾有52次逾期还贷；4、合同签订后被告多次要求原告过户，但原告以怕被查封等为由不同意，现原告未通知被告就径直起诉，违反了诚信原则，而且房贷需要归还15年，尚余贷款27982.96元未偿还，客观上无法过户。综上，要求驳回原告的诉请。
反诉原告胡华忠反诉称：因陈海燕未按约切实履行按期向银行偿付住房按揭贷款，造成胡华忠之信用记录受损害，且仅支付约定房款160000元中的87000元，故要求反诉被告陈海燕支付尚欠的房款73000元并支付自2005年10月16日起至该款项付清日止按银行同期贷款利息计算的利息损失，以及赔偿反诉原告胡华忠信用受损之损失30000元。
反诉被告陈海燕针对反诉答辩称：该两项反诉均无依据且已超过诉讼时效。
原告陈海燕为证明自己的主张向本院提供了以下证据：
1、房屋转让协议一份，以证明原、被告在2005年10月签订了房屋买卖协议，约定了房屋总价为16万元，以及协议签订后，原告代被告每月归还贷款，被告将银行按揭存折、房产证、契证、房屋钥匙均交付给原告等情况。经质证，被告对真实性无异议，但认为房屋总价并不是16万元。本院经审查后作为有效证据予以认定。
2、工商银行活期存折、房屋契证各一份，以证明被告当时已经把房屋权属凭证交付给原告。经质证，被告对真实性无异议。本院作为有效证据予以认定。
3、申请证人沈仲根出庭作证，以证明当时房屋价款16万元是如何的组成。证人沈仲根在庭审中陈述到：涉案房屋时被告从房产公司买来后来被告委托证人办理出卖手续，双方之系证人起草，房屋总价为16万元，其中以现金支付87000元，剩余系尚欠银行按揭贷款7万余元。经质证，原告对笔录无异议；被告认为证人证言可以证实银行按揭应由原告去归还，按揭之外的款项应一次性支付的。本院作为有效证据予以认定。
4、提供证明两份，以证明现案涉房屋一直由原告居住。经质证，被告对证明的真实性有异议，但被告在房屋转让协议签订时候履行了房屋交付的义务。该两份证明系证人证言，证人未到庭接受质询，对证据的效力本院不予认定。
被告胡华忠为证明自己的主张提供证据如下：
5、房屋转让协议一份（即证据1），以证明房屋转让款16万元应一次性支付给胡华忠，且合同尚未履行完毕，未超过诉讼时效。经质证，原告认为总价16万元包括了一次性支付现金87000元及由买受方的陈海燕偿付银行按揭贷款73000元，要求法院核实加上按揭偿付部分后是否超过16万元的总价，原告之主张应该从2005年10月16日起算诉讼时效。本院作为有效证据予以认定。
6、信用报告一份（打印件），系中国人民银行出具给被告，以证明因原告未按时履行还贷义务，造成逾期52次，造成原告无法办理信用卡、不能享受村宅基地优惠等损失。经质证，原告对逾期情况无异议，但认为不能证明被告损失的情况。本院作为有效证据予以认定。
根据原、被告诉辩主张，双方争议焦点在于根据协议陈海燕应直接支付给胡华忠房款160000元还是87000元？被告认为原告仅支付87000元，尚余73000元约定款项未支付。而原告则认为尚余73000元包含在原告支付的房屋按揭余额中。本院认为，原告的陈述较为合理。首先原、被告双方对于房屋总价16万元无异议，如按被告所述，原告所支付的房屋总价应为16万元以及由原告支付的银行按揭部分，而根据被告陈述现尚余2万元银行按揭贷款未偿还，那么原告应支付的房屋价款显然超过16万元，明显违背双方签订的房屋买卖合同，且作为中介人的证人沈仲根也作如上陈述；另被告在本案原告起诉后，才向原告反诉主张要求支付剩余房款73000元，时间相距协议签订已十年，显然违背常理。故本院对原告关于房屋价款交付分为现金支付87000元，其余为偿还银行按揭贷款的陈述予以采信。
综上，本院认定如下事实：被告胡华忠购买了坐落于诸暨市枫桥镇孝义路40号静院小区1号楼东203室房屋，并在工商银行办理房屋按揭贷款109000元。2005年10月16日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定房屋包括车库总价160000元，由原告支付现金87000元，并负责偿还银行按揭贷款余额。协议签订后，原告支付现金87000元，被告将银行按揭存折、房产证、契税、钥匙交付给原告，房屋一直由原告使用至今。后在原告向工商银行缴纳房屋按揭贷款过程中，多次逾期，造成被告不良信用记录。
本院认为，原告与被告签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。被告应依约协助原告办理房屋权属登记手续，但因该房屋已抵押给工商银行，原告考虑在抵押权消灭前无法办理相应过户手续，要求由其提前偿还房屋之按揭贷款，对此被告应予协助，不过原告所提由其提前偿还房屋按揭贷款之要求，因系涉及发放贷款银行与被告间的借款合同关系，是否可提前还贷可由原、被告及银行三方协商解决，不宜在本案中处理。当然如经协商提前还贷后，被告应协助办理抵押权注销登记手续，并待相应条件成就时，协助办理房屋权属变更登记手续。原告还认为被告应返还原告实际支付的购房款与买卖合同约定16万元的转让价之间的差额，但原告未提供的多付房款的依据，且原告实际偿还房屋按揭贷款中所支付的款项包括利息，即使实际支付款项超过16万元，亦属合理，故本院对原告这一诉请，不予支持。被告反诉主张原告仍需向其支付购房款73000元，不符合审理查明的事实，本院不予支持；但原告在归还银行贷款的过程中，未按照双方协议按月足额缴费给银行，多次逾期还贷，造成被告的不良信用记录，在当今信用社会中，确实给被告在实际生活中，造成了较大影响，其反诉要求原告赔偿损失，具有合理性，本院酌情支持12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告胡华忠自物权登记部门可以办理相应权属登记之日起十日内协助原告陈海燕将坐落于诸暨市枫桥镇孝义路40号静院小区1号楼东203室的房屋（房权证号：诸暨国用2006第1-2199号）之权属登记至原告陈海燕名下；
二、反诉被告陈海燕应赔偿给反诉原告胡华忠损失12000元，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告陈海燕及反诉原告胡华忠的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3500元，依法减半收取1750元，反诉案件受理费1180元，财产保全费2020元，合计诉讼费4950元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4680元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：－9008，开户行：绍兴银行营业部(并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务)。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 尉子靖
二〇一六年四月八日
书 记 员 骆未腾