江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2944号
上诉人（原审被告）苏州市凌益润滑油贸易有限公司，住所地苏州市姑苏区解放新村93幢503室。
法定代表人许松根，该公司董事长。
委托代理人高叙法，江苏平江律师事务所律师。
委托代理人李卫红，江苏平江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州南胜玉雕工艺厂，住所地苏州市吴中区长桥镇翻身村（石湖西路***号）。
负责人沈三男，该厂总经理。
委托代理人李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人苏州市凌益润滑油贸易有限公司（以下简称凌益润滑油公司）因与被上诉人苏州南胜玉雕工艺厂（以下简称南胜玉雕厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月14日，南胜玉雕厂与凌益润滑油公司签订房屋租赁合同一份，约定凌益润滑油公司承租南胜玉雕厂位于吴中区石湖西路181号的部分房屋，承租面积205平方米。2012年12月19日，双方又签订房屋租赁协议一份，约定由凌益润滑油公司承租南胜玉雕厂位于石湖西路181号房屋，半年租金25000元，先付后租，半年支付一次，租赁期限自2012年12月20日至2013年6月19日止。协议第九条约定，遇上拆迁，应无条件服从，及时搬迁，不享受搬迁费和装修费赔偿，以及不享受任何拆迁补偿待遇。双方在协议书尾部签字盖章，凌益润滑油公司一方签字人为秦怡雯。同日，凌益润滑油公司出具承诺书一份，再次对租赁协议第九条的内容予以重申。后在协议书双方签章下部，特别注明“按上半年协议内容延期半年，日期：2013年6月20日-2013年12月19日”。2014年1月27日，双方签订房屋临时租赁协议，约定由凌益润滑油公司继续承租位于石湖西路181号的房屋，租赁期限自2013年12月20日至2014年6月19日止。凌益润滑油公司石湖经营部负责人秦怡雯再次出具与前一份合同内容相同的承诺书。
租赁房屋实际由凌益润滑油公司石湖经营部使用，合同到期后，双方未再续签，但凌益润滑油公司仍继续使用上述房屋，房租交纳至2014年12月19日。2015年3月26日，南胜玉雕厂委托江苏久顺律师事务所李纯律师发出律师函，要求凌益润滑油公司于收函之日起七日内返回租赁物并支付拖欠的房屋租金、水电费用。凌益润滑油公司于次日签收该函，但至今仍占用租赁房屋。南胜玉雕厂遂于2015年6月26日对凌益润滑油公司采取停水停电措施。
原审另查明，双方于2012年12月19日另外签订房屋租赁协议一份，约定由凌益润滑油公司承租位于吴中区石湖西路181号的房屋，半年租金7800元，先付后租，半年支付一次，租赁期限自2014年1月20日至2014年7月19日止。后双方续约至2014年7月19日，租金实际支付至2015年1月19日。
以上事实，有南胜玉雕厂提交的房屋租赁协议、承诺书、房屋临时租赁协议，凌益润滑油公司提交的房屋租赁合同、收据及当事人陈述等证据予以证实。
关于租赁房屋具体坐落及面积，南胜玉雕厂向原审法院提供了租赁协议一份、苏州市吴中区长桥街道先锋社区经济合作社出具的证明一份，证明其前身吴县市南胜玉雕工艺厂与苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社于2002年订立租赁协议，约定由南胜玉雕厂承租友新路东侧原老五金厂六间厂房内外的集体土地使用，含六间厂房，租期自2002年1月1日至2012年1月1日止，出租给凌益润滑油公司的房屋系其中五间厂房，面积约200平方米，另外一份租赁协议的面积约30平方米。两份租赁协议中，凌益润滑油公司分别交纳了2000元及1000元押金。经质证，凌益润滑油公司对租赁协议、证明的真实性无异议，认为本案出租房屋没有房产证、土地证；认可租赁面积为205平方米，交纳押金2000元。
一审庭审中，凌益润滑油公司向原审法院提交了吴中区长桥街道办事处文件复印件、营业执照及照片一组，证明涉案房屋已经被列入拆迁范围，凌益润滑油公司石湖路经营部注册于该地，应该享有拆迁利益。经质证，南胜玉雕厂对该组证据真实性无异议，但认为拆迁事宜与凌益润滑油公司无关，且涉案房屋尚未被拆迁，凌益润滑油公司继续使用房屋就应当支付房屋使用费。
一审审理中，经原审法院释明，南胜玉雕厂表示双方租赁合同于2014年12月19日已经终止，如果法院认为双方在合同到期后形成不定期租赁关系，其也已经口头和书面多次通知凌益润滑油公司不再续签，也给予了搬迁时间，双方租赁合同已经解除，要求法院予以确认。
原审原告南胜玉雕厂的诉讼请求为：凌益润滑油公司立即迁出位于苏州市吴中区石湖西路181号的租赁房屋并支付自2014年12月20日起至实际迁出之日止按136.99元/天计算的房屋使用费。
原审法院认为：双方当事人签订的房屋租赁协议系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。至2014年6月19日，双方合同到期，凌益润滑油公司继续使用租赁房屋并交纳房屋租金，南胜玉雕厂未提异议，因此，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。南胜玉雕厂主张合同到期后延期半年不再续租，凌益润滑油公司即应归还房屋并无合同依据，原审法院不予采信。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。考虑到凌益润滑油公司自2014年12月19日后便未再交纳房租，南胜玉雕厂于2015年3月26日发出要求凌益润滑油公司限期内搬离房屋的律师函，可视为南胜玉雕厂解除房屋租赁协议的意思表示，该函到达凌益润滑油公司时协议解除，故双方之间的租赁关系于2015年3月27日解除。然，凌益润滑油公司至今尚在使用租赁房屋，故南胜玉雕厂有权要求凌益润滑油公司迁出并支付合同解除前的房屋租金及解除后至实际迁出之日的房屋使用费。经核算，本案房屋租金为每日136.99元，截至2015年3月27日的租金为13424.65元，之后的房屋使用费按每日136.99元支付至凌益润滑油公司迁出之日。关于房屋押金，原审法院认定本案为2000元，合同解除后应予退还，考虑到押金的使用性质，原审法院将押金与拖欠的房屋租金予以折抵，因此，凌益润滑油公司还应支付南胜玉雕厂房屋租金11424.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：苏州市凌益润滑油贸易有限公司于判决生效之日起十日内从向苏州南胜玉雕工艺厂租赁的苏州市吴中区石湖西路181号房屋中的位于友新路东侧五间朝北平房内迁出，并支付租金人民币11424.65元及自2015年3月27日起至实际迁出之日止、按每日136.99元标准计算的房屋使用费。案件受理费人民币173元，由苏州南胜玉雕工艺厂负担73元，苏州市凌益润滑油贸易有限公司负担100元。
上诉人凌益润滑油公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。我方自2006年起租赁涉案房屋近十年，从未拖欠过水电费与房租。2014年底房屋租赁合同到期后，双方租赁关系没有解除，我方继续使用房屋，南胜玉雕厂继续收取租金，双方之间形成不定期租赁关系。在此期间，涉案房屋被列入拆迁范围，双方之间的纠纷实际是为了拆迁补偿利益的纠纷。原审法院忽视我方提供证据证明的拆迁事实，认定本案为租赁关系，认定错误。二、原审判决适用法律不当。按照苏州市吴中区长桥街道办事处文件中的补偿方案，我方可以取得停业损失、搬迁、装修等补偿。南胜玉雕厂却以租赁关系起诉我方要求迁出，是为了侵占我方依法可以享有的拆迁补偿利益。涉案房屋所在土地被征用，房屋所有权已经消灭，房屋租赁不再使用租赁法律关系，而应使用拆迁的安置补偿法律关系。三、原审判决我方支付租金及房屋占有使用费有失公平。涉案房屋没有产权证且已经被拆迁，房屋禁止出租，是不能再收取租金的。即使可以收取租金，租赁房屋在拆迁的情况下周边没有经营环境，南胜玉雕厂在2015年6月26日已经非法停水停电，原审判决按照原租赁合同的标准计算租金和占有使用费背离公平原则。四、涉案房屋是南胜玉雕厂向翻身村租用的，租赁期限是2002年1月1日至2012年1月1日，也就是说南胜玉雕厂转租的房屋租赁期已过，南胜玉雕厂对房屋没有使用权，转租也是无效的，无权向我方收取租金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回南胜玉雕厂的诉讼请求，南胜玉雕厂承担本案全部诉讼费用。
被上诉人南胜玉雕厂二审辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。我方承租房屋的租赁期限一直到房屋拆迁为止，所以对涉案房屋有使用权。
二审经审理查明，南胜玉雕厂于1997年以吴县市南胜玉雕工艺品的名称开业注册，2002年变更为苏州市南胜玉雕工艺厂，2003年变更为现名称。南胜玉雕厂与苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社签订的租赁协议租赁范围仅涉及“友新路东侧原老五金厂六间厂房内外的土地”，协议期限为2002年1月1日至2042年1月1日共40年。苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社于2015年出具证明称：“兹证明苏州南胜玉雕工艺厂于2002年承租吴中区长桥镇翻身村经济合作社土地及六间厂房，土地及六间厂房系翻身村经济合作社所有，土地性质系集体所有。”南胜玉雕厂认可本案涉及的吴中区石湖西路181号承租面积205平方米的房屋系南胜玉雕厂自苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社承租的六间厂房中部分房屋，所有权属于苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社，就六间厂房与苏州市吴中区长桥镇翻身村经济合作社之间未单独签订房屋租赁协议。对涉案房屋，南胜玉雕厂表示无法提供产权证明及建设工程规划许可证。
以上事实，由南胜玉雕厂提供的吴中区市场监督管理局企业登记资料查询表、租赁协议、证明以及当事人陈述予以证实。
二审经审理查明的其他事实与原审查明事实一致。
二审中，凌益润滑油公司提供照片两张，证明涉案房屋现状，照片中涉案房屋周边房屋已被拆除。南胜玉雕厂对照片反映的涉案房屋现状无异议。
本院认为：双方当事人就涉案房屋（吴中区石湖西路181号约205平方米房屋）签订的房屋租赁协议及房屋临时租赁协议，凌益润滑油公司据此占有使用涉案房屋，现南胜玉雕厂认为双方租赁关系终止要求凌益润滑油公司迁出涉案房屋，据此诉诸法院，原审法院按照房屋租赁合同纠纷审理本案并无不当，双方因拆迁补偿利益分配产生的纠纷不属于本案理涉范围。因出租人南胜玉雕厂无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证，双方就涉案房屋签订的房屋租赁协议应属无效。原审法院对合同效力认定有误，应予纠正。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故凌益润滑油公司应当将涉案房屋返还出租人南胜玉雕厂，南胜玉雕厂要求凌益润滑油公司迁出涉案房屋，应予支持。凌益润滑油公司根据合同支付给南胜玉雕厂的押金2000元，南胜玉雕厂应当返还给凌益润滑油公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。涉案房屋一直为凌益润滑油公司占有使用，2014年12月19日之后未再支付任何费用，南胜玉雕厂要求凌益润滑油公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，应予支持。为便于双方结算，南胜玉雕厂应返还凌益润滑油公司的押金2000元可与凌益润滑油公司应支付的房屋占有使用费抵扣。
综上，上诉人凌益润滑油公司的上诉主张不能成立，但原审判决认定事实有误，对合同效力认定不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第517号民事判决；
二、苏州市凌益润滑油贸易有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市吴中区石湖西路181号房屋中的位于友新路东侧五间朝北平房内迁出，并支付自2014年12月20日起至实际迁出之日止、按每日136.99元标准计算（扣除2000元）的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币173元，由苏州南胜玉雕工艺厂负担73元，苏州市凌益润滑油贸易有限公司负担100元。二审案件受理费173元，由苏州市凌益润滑油贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年六月二十日
书 记 员 张维雯