安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00768号
原告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：苏少东，该公司总经理。
委托代理人：许亚明，男，该公司职员。
委托代理人：陆婕，该公司职员。
被告：梁德宝，男，1987年2月2日出生，汉族，中专文化，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市。
被告：张娇娇，女，1990年4月16日出生，汉族，高中文化，无业，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市。
原告淮北恒通置业有限公司与被告梁德宝、张娇娇商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由代理审判员孟娇适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托代理人许亚明，被告梁德宝到庭参加诉讼，被告张娇娇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒通公司诉称：2013年10月3日，我公司与梁德宝、张娇娇签订《商品房买卖合同》。约定梁德宝、张娇娇以按揭贷款的方式购买我公司开发建设的淮北某小区（北区）9幢24层2401室房屋一套，建筑面积88.61平方米，总房款526255元。梁德宝、张娇娇应于2013年10月2日前办理购房款360000元的按揭贷款手续。合同签订后，梁德宝、张娇娇仅支付首付款166255元，剩余房款360000元至今未按约支付，给我公司造成巨大损失。现诉至贵院，请求依法判决：1、解除我公司与梁德宝、张娇娇签订的《商品房买卖合同》；2、梁德宝、张娇娇支付我公司违约金52625.5元；3、梁德宝、张娇娇协助我公司办理该《商品房买卖合同》及备案登记注销手续；4、本案诉讼费用由梁德宝、张娇娇承担。
梁德宝在庭审中辩称：希望继续履行合同，同意购买涉案房屋。
张娇娇未到庭进行答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2013年9月30日，梁德宝、张娇娇认购恒通公司开发建设的位于淮北市相山区人民中路99号某小区（北区）9幢24层2401号房屋一套，双方签订《淮北某小区楼宇认购书》。2013年10月3日，梁德宝、张娇娇与恒通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1310030026号）并在淮北市房地产管理局办理了备案登记。该合同约定主要内容如下：1、房屋建筑面积88.61平方米，单价每平方米5939元，总金额526255元（第三条、第四条）；2、首付房款166255元在2013年10月2日前支付，余款360000元应于2013年10月2日前由买受人到相关的公积金管理部门、银行办理按揭手续，并按时提供全部所需材料（第六条）；3、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金（第七条）。该合同对房屋交付时间及其他事项亦作出了明确约定。此后，双方又签订了《合同补充协议》，该协议约定主要内容如下：1、双方同意对本合同第六条补充如下，如因买受人的按揭申请未获得相关公积金管理部门、银行最终审批同意的，买受人应在相关公积金管理部门、银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致本合同被解除，则买受人应按房屋总价款10％向出卖人支付违约金；2、本合同内容与协议内容不一致的，以协议为准。
上述合同签订后，梁德宝、张娇娇向恒通公司交纳首付款46255元。对其余首付款120000元，由恒通公司与梁德宝、张娇娇及金碧物业有限公司淮北分公司协商，由梁德宝、张娇娇向金碧物业有限公司淮北分公司借款。庭审中，恒通公司认可，金碧物业有限公司淮北分公司已将借款120000元直接支付给了恒通公司，用以支付梁德宝、张娇娇尚未支付的购房首付款，如判决解除合同，该款由恒通公司直接返还给金碧物业有限公司淮北分公司。2014年4月30日，梁德宝、张娇娇再次向恒通公司支付购房款45000元。合同约定的付款日期届满后，因梁德宝、张娇娇个人原因未能在中国建设银行股份有限公司淮北分行办理住房按揭贷款，亦未按合同约定向恒通公司付清剩余房款。经恒通公司于2014年12月24日向其发函告知后，亦未履行付款义务，致本纠纷发生。
以上事实，有恒通公司当庭陈述及其提交的《商品房买卖合同》及其补充协议等附件、《情况说明》、《淮北市商品房预售合同登记备案证明》、《淮北某小区楼宇认购书》、《告知函》及相关邮寄详情单和签收网上查询记录予以证明，本院予以认定。
本院认为：恒通公司与梁德宝、张娇娇签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定剩余房款360000元，梁德宝、张娇娇应于2013年10月2日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。但梁德宝、张娇娇因其个人原因未能成功办理按揭贷款手续，亦未按照合同约定在银行审批终了之日起五日内付清剩余房款。梁德宝在庭审中辩称其愿意继续履行合同，购买涉案房屋，但在本院审理过程中，梁德宝一直未办理相关按揭贷款手续亦未向恒通公司付清房款。梁德宝、张娇娇的上述行为已构成根本违约，恒通公司有权依据法律规定与合同约定行使解除权。现恒通公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因梁德宝、张娇娇已向恒通公司支付购房款91255元，合同解除后，该款应由恒通公司退还给梁德宝、张娇娇。梁德宝、张娇娇向金碧物业有限公司淮北分公司借款120000元支付房款部分，应由恒通公司直接退还金碧物业有限公司淮北分公司。恒通公司起诉要求梁德宝、张娇娇按照合同约定支付违约金52625.5元，因恒通公司与梁德宝、张娇娇签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据恒通公司的实际损失情况，酌定梁德宝、张娇娇按照总房款的5％承担违约责任，即向恒通公司支付违约金26312.75元（526255元5％）。因梁德宝、张娇娇与恒通公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，恒通公司要求梁德宝、张娇娇办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告梁德宝、张娇娇于2013年10月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1310030026号）；
二、被告梁德宝、张娇娇于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。
三、被告梁德宝、张娇娇向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金26312.75元；原告淮北恒通置业有限公司返还被告梁德宝、张娇娇购房款91255元。上述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告梁德宝、张娇娇购房款64942.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1116元，因本案适用简易程序审理，减半收取558元，由被告梁德宝、张娇娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 孟娇
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘庆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。