湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂保康民二初字第00139号
原告王建胜，个体汽车运输业者。
委托代理人张永国。代理权限：参与诉讼活动；代为承认、变更、放弃诉讼请求；参与调解；代收法律文书。
被告邓正文，个体汽车运输业者。
委托代理人吴杰，湖北五峡律师事务所律师。代理权限：参与诉讼活动；代为承认、变更、放弃诉讼请求；提出反诉；参与调解。
原告王建胜与被告邓正文因确认合同效力纠纷一案，于2013年11月6日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员杜少勇独任审判，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。2013年11月28日，双方当事人向本院申请三个月期间庭外自行和解，因未能达成协议，2014年2月8日，本案转为普通程序组成由审判员杜少勇担任审判长，审判员梁东丽、人民陪审员宦仁超参加的合议庭，于2014年7月15日再次对本案公开开庭进行了审理。原告王建胜及其委托代理人张永国、被告邓正文及其委托代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建胜诉称，2010年8月14日，被告邓正文找原告王建胜称愿将其居住的位于影剧院内自有的房屋卖与原告，并于当日签订《购房协议》一份，原告将协议约定的首期款10万元支付给被告，被告将房屋钥匙即交付给原告，并出具了收到10万元房款的收据。被告未按该协议约定在一个月内办理房产过户手续，原告下余2.5万元房款也无法按协议约定支付被告，至协议签订一年之后，保康法院执行局工作人员找到原告称原告居住的购买被告的房屋是邓正文前妻姚琪的，并且该房产已贷款抵押给保康信用社了，此时原告方知上当受骗，原告找被告要求退还购房款，被告称其负责把房子弄回来把证办好交给原告，但却又无法实现承诺。原告向保康公安局举报被告涉嫌其刑事犯罪，但保康公安局却于2013年8月17日撤销了对被告的刑事立案。起诉请求人民法院依法确认原、被告签订的购房协议无效；判令被告邓正文返还原告购房款10万元及其利息损失；承担本案一切诉讼费用。
原告王建胜为支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一：2010年8月14日，原告王建胜与被告邓正文签订的《购房协议》、被告邓正文在该协议的背面书写的收据一份，用以证明原、被告之间存在的房屋买卖关系。
证据二：2007年5月10日保康县法院公告、调查被告邓正文的调查笔录、执行笔录各一份、（2007）保法执字第77-2号民事裁定书复印件一份。该证据来源于保康县法院执行县农村信用联社与姚琪借款合同纠纷一案卷宗，上述证据用以证明原、被告争议的房屋所有权人实际为“姚琪”。
证据三：房屋所有权证复印件一份，房屋所有权人为：“姚琪”，房屋坐落“保康影剧院”，产别“私有房产”，房号“101”，结构“砖混”，房屋总层数“3”，所在层数“1”，建筑面积（平方米）“102.00”，设计用途“住宅”。设定他项权利摘要“农村信用合作联社”、权利种类“抵押”、权利范围“房产”、设定日期“2004年2月18日”。他项权利证复印件一份。房屋他项权人“保康县农村信用合作联社”，房屋所有权人“姚琪”、房屋所有权证号“1896”、房屋坐落“保康县影剧院”，权利种类“房产抵押”，权利价值（元）“捌万壹仟元”、建筑面积（平方米）102.00。该证据来源于保康县信用合作联社，是原告将“姚琪”在该社的贷款还清后，保康县农村信用合作联社将上述证件交予原告持有。用以证明所争议的房屋是“姚琪”而不是被告邓正文的。
证据四：2012年3月24日，湖北保康农村商业银行不良资产经营部出具的证明一份。内容为：“证明借款人姚琪，于2004年2月18日用房产抵押在我行贷款肆万捌仟元用于周转经营，2005年2月18日到期。此笔贷款已于2012年3月24日全部还清，请贵单位将此笔房产抵押注销”。湖北保康农村商业银行不良资产经营部出具的由其签章的收款《收据》一份，内容为“收据NO00290332012年3月24日今收到王建胜偿还姚琪贷款本息合计80000.00元金额大写捌万经收人：张娟（签名）。保康农商行转让法院执行局房产协议书一份，该协议主要内容：湖北保康农村商业银行股份有限公司（以下简称甲方）王建胜，男，现年43岁，保康县马良镇峡峪河村人（以下简称乙方）经甲乙双方协商，乙方自愿承接保康县人民法院执行局抵付给甲方（姚琪）所有的坐落于县影剧院内的砖混结构房屋一套，依据《保康县人民法院民事裁定书》（2007）保法执字77-2号，评估价款89600.00元（房产证号：保房权证字第××号，面积102平方米），现作价80000.00元，其中法院诉讼费、执行费、评估费5800.00元，由甲方承担。为了今后不产生任何纠纷，双方达成以下协议：一、甲方出具本协议书一份，以便乙方过户。二、甲方出具证明注销原房产抵押手续，协助乙方办理相关过户手续（凡需乙方出具的证明）。三、过户费用全部由乙方承担。四、如出现姚琪扯皮或其他意外，由甲方请示人民法院执行局协助处理。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，呈交执行局一份。该证据没有甲方保康农村商业银行、乙方王建胜的签章认可。上述证据用以证明原告偿还姚琪的贷款后取得房屋所有权证书的事实。
证据五：2013年8月17日保公（刑）撤案字（2013）02号保康县公安局撤销案件决定书一份、用以证明原告王建胜与被告邓正文协商退还购房款未果而向公安机关报案要求立案侦查，县公安机关经过调查后做出撤销案件决定的事实。
被告邓正文辩称，原告王建胜与被告邓正文签订房屋买卖协议是合法的，被告邓正文将具有产权的房屋卖给原告，在收到原告的10万元购房款后已将该房屋交付给了原告，履行了房屋买卖协议约定的主要义务。原告替他人偿还在银行的贷款，然后从银行得到该房，至今没有合法取得该房产，故原告取得该房屋与被告无关。原告搬进该房居住至今仍使用被告的家具，被告同意退还原告给付的购房款10万元，但要求原告将该房屋及全部家具退还给被告。原告要求确认合同无效无法律依据，应予驳回。
被告邓正文为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：2003年1月2日，被告邓正文与保康县影剧院签订的《协议书》一份，内容为“甲方保康影剧院乙方邓正文经甲乙双方共同协商，达成以下购房售房协议：一、甲方将光千路224号住宿1楼，建筑面积为102平方米，作价30500.00元，出售给乙方使用。二、乙方因故需出售或出租房屋须甲方同意，原则上由甲方优先购置或承担。三、乙方的权利和义务：1、……。2、……。3、……。4、房屋出售后，产权归乙方所有，甲方不负任何经济和法律责任。5、乙方必须先付清所有费用后，甲方方可为其办理房产证件，乙方取得其产权。四、违约责任……。”
证据二：2003年3月19日保康县影剧院书面申请书复印件一份，内容为“县房产管理局：本单位有一套面积为102平方米的套房，以30500元的价格出售给个体户邓正文，经双方协商同意办理了有关手续，现特请贵局予以办理房产证件。保康县影剧院2003年3月19日（保康影剧院章）”。
证据三：保康县房地产交易所印发规定房产买卖契纸存根保房契字第0314号原房主保康影剧院新房主邓正文保康影剧院房屋结构砖混层数1／3建筑面积（平方米）102.00成交价格叁万零伍佰元立契日期2003.3.24……。
证据四：2003年3月24日，保康县房产管理局颁发的编号为1476《保康县房屋所有权登记表》复印件一份。该登记表右上角注明：“房产转移姚琪1896”。主要内容：“所有权人邓正文房屋坐落保康县影剧院房号3结构砖混房屋总层数3所在层数1分户号1建筑年代1981产权来源买受使用性质住宅建筑面积102.00”。
证据五：1999年7月20日，被告邓正文与“姚琪”离婚证复印件一份，该证书财产处理栏内表述：“泰丰公司所有内该外欠归邓正文所有，车号50465归姚琪所有。50464、50375归邓正文所有，无存款，无住房”。用以证明被告与姚琪离婚时无房屋共有财产。
证据六：2013年5月10日保康县经侦大队询问笔录一份，询问对象为“姚琪”。用以证明原告王建胜与被告邓正文所讼争的房屋实际所有人是被告邓正文。将房屋转籍过户到姚琪的名下实际目的是为了获取抵押贷款，贷款也是邓正文所用，与姚琪没有关系的事实。
上述证据经庭审质证，被告对原告所举证据一、证据五的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信；被告对原告所举的证据二、三、四的真实性和合法性均无异议，但对以上三组证据的关联性有异议，认为是保康县人民法院在执行保康农村信用合作联社与姚琪因借款合同纠纷一案中相关法律文书，未有给被告邓正文送达过，被告对保康法院拍卖该房产流拍后将该房产抵付给保康农村信用合作联社，该社又以80000元的价格卖给原告王建胜，然后将相关证件交给王建胜及王建胜替姚琪偿还贷款80000元取得以“姚琪”之名的房产证等事实与原、被告之间的房屋买卖无任何关系。原告居住该房屋至今仍然是依据与被告签订的购房协议。本院认为，原告所举证据二、三是本院在执行保康农村信用合作联社与姚琪因借款合同纠纷一案中相关法律文书，能说明该房屋所有权发生变化的经过及现实状况，与本案具有关联性，故本院予以采信。对原告提交的证据四中湖北保康农村商业银行不良资产部出具的《收据》一份予以采信；对原告提交的《保康农商行转让法院执行局房产协议书》一份，因该协议无相关当事人签字，尚未产生效力，不符合证据特征，故本院对该证据不予采信。原告王建胜对被告邓正文所提交六份证据的真实性、合法性无异议，但对上述证据与本案的关联性有异议。本院认为，被告邓正文所提交的证据能够印证其答辩的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。
依照本院采信的上述证据，结合本案各方当事人的一致陈述，本院认定以下事实：
2003年1月2日，被告邓正文与保康县影剧院签订《协议书》一份，甲方保康影剧院将光千路224号住宿1楼，建筑面积为102平方米，作价30500.00元，出售给乙方使用。2003年3月19日保康县影剧院向保康县房产管理局提出申请为被告邓正文办理房产转籍过户。保康县房地产交易所按规定向邓正文颁发了保房契字第0314号《房产买卖契纸》该契纸记载：“原房主保康影剧院新房主邓正文保康影剧院房屋结构砖混层数1／3建筑面积（平方米）102.00成交价格叁万零伍佰元立契日期2003.3.24”。2003年3月24日，保康县房产管理局向邓正文颁发编号为1476《保康县房屋所有权登记表》一份。该登记表载明主要内容为：“所有权人邓正文房屋坐落保康县影剧院房号3结构砖混房屋总层数3所在层数1分户号1建筑年代1981产权来源买受使用性质住宅建筑面积102.00”。同年3月24日，被告邓正文申请将上述房屋过户给其前妻姚琪（1999年7月27日与邓正文离婚时无住房），保康县房产管理局于2004年2月18日给房屋所有权人“姚琪”颁发了内容为：房屋坐落“保康影剧院”，产别“私有房产”，房号“101”，结构“砖混”，房屋总层数“3”，所在层数“1”，建筑面积（平方米）“102.00”，设计用途“住宅”的房屋所有权证，并应姚琪和保康县农村信用合作联社的申请，在该房产证设定了他项权利。房屋他项权人为“保康县农村信用合作联社”，房屋所有权人“姚琪”、房屋所有权证号“1896”、房屋坐落“保康县影剧院”，权利种类“房产抵押”，权利价值（元）“捌万壹仟元”、建筑面积（平方米）102.00。姚琪用该房产设置的抵押向保康农村信用合作联社申请贷款48000元。2010年8月14日，被告邓正文将位于影剧院内的房屋卖与原告王建胜，原、被告于当日签订《购房协议》一份，原告将协议约定的首期款10万元支付给被告，被告将房屋钥匙即交付给原告，并给原告出具收到10万元房款的收据一份。2007年5月本院在执行保康农村信用合作联社诉姚琪借款合同纠纷一案中告知原告购买被告的房屋是邓正文前妻姚琪的且该房产已贷款抵押给保康信用社。原告遂向保康县公安局举报被告涉嫌刑事犯罪。2009年8月，保康法院经两次委托拍卖该房产流拍后裁定将该房产抵付给保康农村信用合作联社，该信用合作联社于2012年3月24日以80000元的价格处理给原告王建胜，随后申请保康县房产管理局注销了房产抵押他项权利，并将仍以“姚琪”之名的房产证相关证件交给王建胜。保康公安局于2013年8月17日撤销了对被告的刑事立案并告知原告。原告王建胜找被告要求退还购房款未果，双方产生纠纷，原告遂诉至本院。
本院认为，被告邓正文隐瞒将房屋转藉过户给其前妻姚琪，房产管理部门已给姚琪颁发房屋所有权证书，其已经从法律上丧失了该房屋所有权的事实而将该房屋出卖给原告王建胜，并与原告王建胜签订《购房协议》，收取原告王建胜的购房款，致使原告王建胜购买房屋后不能实现取得房屋所有权的目的，故该行为应为无效的民事行为，本院依法不予保护。导致该民事行为无效的原因归责于被告邓正文，被告邓正文取得原告王建胜的购房款应予返还，给原告王建胜造成资金长期被占用的损失应予赔偿。原告王建胜要求被告邓正文赔偿资金占用利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告邓正文虽然从影剧院购得该房产，并取得该房产的所有权，将已无权处理的房屋卖给原告王建胜，在人民法院执行保康县农村信用合作联社与姚琪借款合同纠纷一案中，也没有积极配合偿还姚琪的贷款而重新取得该房屋的所有权，致使原告王建胜向被告邓正文支付购房款后却长期不能获得该房屋的所有权。原告王建胜基于偿还姚琪的贷款使设立在房屋的抵押权消灭后依法取得该房屋的所有权证而合法地在该房屋居住，原告王建胜所取得的房屋所有权和居住权与被告邓正文的出卖行为已无关系。被告邓正文及其代理人辩称“虽将房屋先于原告的购买而转籍过户给他人，但仍享有该房屋的实际控制权，有权处置该房屋，原、被告之间的买卖关系合法有效”的理由依法不能成立，本院不予采纳。被告邓正文答辩要求原告王建胜返还其放置在房屋内的财物，因被告邓正文既没有提出反诉请求，又没有提供相应的事实依据，故本院在此案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第六十一条第一款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邓正文与原告王建胜于2010年8月14日签订《购房协议》的行为无效；
二、限被告邓正文于本判决生效之日起10日内返还原告王建胜购房款100000元；
三、被告邓正文赔偿原告王建胜自2010年8月14日签订“购房协议”起至2013年11月3日主张权利之日止按银行贷款利率占用资金100000元的利息损失21212.50元。限于本判决生效之日起10日内向原告王建胜支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1230元，由被告邓正文负担，限于本判决生效之日起10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费1230元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜少勇
审 判 员 梁东丽
人民陪审员 宦仁超
二〇一四年八月八日
书 记 员 杨占丙
二〇一四年六月十二日
书 记 员 杨占丙