广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初29663号
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司，住所地深圳市光明新区办事处，组织机构代码589159523。
法定代表人罗毅。
委托代理人张中各，四川虹信律师事务所律师。
被告深圳市意华宝电子有限公司，住所地深圳市福田区，组织机构代码708463895。
法定代表人郭启荣。
委托代理人王建，广东诚公律师事务所律师。
原告深圳市鹏辉物业管理有限公司诉被告深圳市意华宝电子有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张中各，被告委托代理人王建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是深圳市龙华新区东环二路东源阁小区A区1栋A座109号商铺的业主。原告于2013年7月8日与被告所在小区的东源阁小区业主委员会签订《深圳是东源阁小区物业服务合同》，约定由原告为深圳市龙华新区东源阁小区提供物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准是：多层住宅每平方米每月为1元、一楼商铺每平方米每月为3.5元、C区二楼商场摊位每个每月为165元、C区一楼菜市场摊位每个每月为145元、B区一楼面对松源路单身宿舍每平方米每月为3.5元、B区一楼面对小区内通道单身宿舍每平方米每月为3元，物业本体维修费用由原告垫付，业主应在每月15日之前交清当月费用，逾期交纳的则按人民银行计收贷款利息的标准计算逾期付款违约金，导致诉讼追缴的，业主还应承担为此支付的律师费，物业服务期限3年即2013年8月1日至2016年7月30日。签订合同后，2013年7月27日原告和龙华东源阁小区业主委员会共同发布公告，告知了涉案小区业主物业管理费的收费标准、缴费方式等物业服务合同的具体内容。原告亦于2013年8月1日正式开始为东源阁小区提供物业管理服务和物业维修服务等直至2016年7月合同期满。被告拥有产权的该商铺面积为69.77平方米，每月应交物业管理费为244.2元、本体维修金10.47元，即被告每月共应支付254.67元，对被告每月应交费用，原告多番催讨，被告至今仍未支付，累计金额为9167.9元。综上所述，东源阁小区业主委员会是东源阁小区管理的合法代表，其与原告签署的《深圳是东源阁小区物业服务合同》对全体业主都具有约束力，被告作为小区业主亦应遵守和执行，应按其物业面积支付物业管理费和本体维修费，但被告未履行其付款义务，迫使原告聘请律师通过诉讼方式催讨，所以，按照合同约定，被告除了应支付拖欠的本金外，还应承担逾期付款的滞纳金以及原告支付的律师费3000元。故请求法院判令：1、被告向原告支付2013年8月1日至2016年7月31日期间A区1栋A座109号商铺的物业管理费8791元；2、被告向原告支付2013年8月1日至2016年7月31日期间A区1栋A座109号商铺的本体维修金376.9元；3、被告按年利率6%的标准支付拖欠的物业管理费、本体维修金的滞纳金，自法院判决指定的支付日止；4、被告向原告支付律师费3000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，原告未履行《深圳市东源阁小区物业服务合同》约定的义务。合同第二条约定北至与瓦窑排村公用通道中心线（以南），而被告的商铺亦在此范围。该商铺虽然属于东源阁小区，但要进入该商铺，车和行人必须经过瓦窑排村的车辆收费口，而不是东源阁小区的大门，在此情况下，答辩人只好办理了瓦窑排村的停车月卡。原告从未管理过该路的一排店铺，瓦窑排村在涉案商铺前划停车位并收取停车费，严重侵犯了被告商铺的地盘，导致被告的商铺至今租不出去。为此被告多次找原告，希望与瓦窑排村交涉，以维护广大商铺和业主的利益，但原告置之不理，放任瓦窑排村在自己管理的范围内停车收费，给被告及其他商户造成了极大经济损失。由于原告常年拒不管理该排商铺和地面，导致地面崎岖不平，也不打扫店前道路的清洁卫生，导致涉案商铺门前垃圾成堆，被告不得不自己出钱找瓦窑排的清洁工清理垃圾。有一次商铺地下的排污管道破裂，导致涉案商铺满地粪水，臭气熏天，被告要求原告维修管道，但原告亦不理会，不得以被告自己请化粪车拉走污物，自行维修管道。此外，被告店铺门口的下水道常年堵塞，原告也不疏通，一下大雨雨水倒灌进商铺，给被告及该一排的商铺造就很大的经济损失。由于原告没有管理过东源阁小区北面的商铺和道路，导致整排商铺的业主拒付管理费。原告无法证明其履行了服务合同约定的管理义务。从合同第15条第（三）款规定乙方应当向甲方告知物业服务的有关情况，但原告至今无法提供其管理了瓦窑排村共用通道中心线（以南）的区域。其不能仅凭一纸合同就要求支付管理费，法律讲求的是权利义务对等的原则，原告没有履行管理义务，何来收取管理费的权利。综上所述，原告未尽管理义务，就无权收取管理费。另原告的诉讼时效已过期。
经审理查明，2013年7月8日，原告与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订《深圳市东源阁小区物业服务合同》，约定由原告为东源阁小区提供物业管理服务，约定服务内容包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等、房屋共用部位的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等共计十六项内容；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳如下：多层住宅1.00元/平方米/月，一楼商铺3.50元/平方米/月，C区二楼商场摊位165.00元/平方米/月，C区一楼菜市场摊位145.00元/平方米/月，B区一楼对面松源路单身宿舍3.50元/平方米/月，B区一楼对面小区内通道单身宿舍3.00元/平方米/月，甲方（业主共有）公共物业，免收物业服务费；业主或物业使用人应在每月（1-15）日之前按月交纳物业服务费，预交不限；逾期交纳，参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，如果需要催缴或者依法追讨，业主或物业使用人应承担催缴挂号邮寄通知邮费、诉讼费、律师费；物业服务期限为3年，自2013年8月1日至2016年7月30日。
2013年7月27日，原告与深圳市龙华新区龙华东源阁小区第二届业主委员会共同将物业管理收费标准、缴费时间及违约金计算方式在小区范围内进行公示。
被告为涉案小区A区1栋A座109号房的业主，自2013年8月1日起未支付管理费。涉案房屋登记建筑面积为69.77平方米。
2016年11月30日，原告与四川虹信律师事务所签订《诉讼代理合同》，约定由四川虹信律师事务所委派律师为原告追讨本案债权，律师费3000元。四川虹信律师事务所出具了律师费3000元的发票，发票号为00707185。
截止2006年11月15日，原告已经垫付了涉案小区全部本体维修金。
另查原告具备物业管理三级资质。
上述事实，由物业服务合同、公告、不动产权资料电脑查询结果表、资质证明、代理合同、律师费发票、本体维修金缴费记录等证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告受深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会委托，为涉案小区提供物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。被告作为涉案房产的业主，应当依照合同的约定支付物业管理服务费及专项维修资金。庭审过程中，被告抗辩称，被告所有的物业虽在涉案物业服务合同管理范围内，但原告并未对被告物业提供物业服务，致使被告物业遭受水浸、粪淹等损失，被告有权拒绝缴纳物业服务费。被告为证实其主张，提交了现场照片予以佐证。本院认为原告为涉案小区提供统一的物业服务，被告作为涉案小区的业主应当依约缴纳物业服务费和本体维修金，不能应为未享受到某项物业服务作为拒交物业管理费和本体维修金的抗辩理由。如因原告提供的物业管理服务不符合合同约定的标准而给被告造成损失的，被告可另寻法律途径解决。被告的上述抗辩不能成立，本院不予支持。被告提出的第二项抗辩为，被告为方便出入涉案物业，一直向瓦窑排村交纳停车费，并提交了停车费收据。庭审时，被告亦承认未曾向瓦窑排村交纳过物业管理费。针对被告的此项抗辩，本院认为交纳停车费系被告使用瓦窑排村的停车位所致，不代表涉案物业由瓦窑排村提供物业管理服务。事实上，瓦窑排村亦未对涉案物业提供物业管理服务，被告亦未曾向瓦窑排村交纳物业管理费，被告以此为由拒交物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告作为债务人，负有其物业管理费交纳情况的举证责任，现被告当庭确认其自2013年8月1日起未缴纳管理费，事实清楚。庭审中，被告提出时效抗辩，称原告主张2013年8月1日起的物业管理费已经超过诉讼时效。经审查，原告于2016年12月20日向本院提起诉讼。原告主张其于2015年4月5日制作过催费通知单，且于2015年4月6日张贴于被告商铺铁门；2016年3月8日，原告委托律师向被告邮寄律师函追讨自2013年8月1日起的物业管理费，被告对上述追讨均不予确认。经审查，原告提交的张贴催费通知单的照片中并没有门牌号，不能核实是否为涉案商铺，而原告提交的律师函递件回执中既没有注明邮件内容也没有被告的签字盖章。故上述证据不能证实原告在诉讼时效内就债权进行了有效的催收，导致诉讼时效的中止或中断。故被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。对原告主张的2014年12月20日之前的物业管理费，本院不予支持。经核算，被告自2014年12月20日至2016年7月31日共应当支付物业管理费4712.96元（3.5元/月/平方米×69.77平方米×19.3个月）。被告应当支付，故对原告请求被告支付物业管理费8791元的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于专项维修资金，交纳本体维修金系被告依法应当承担的义务，且原告依照每平方米每月0.15元的标准收取专项维修资金并没有违反深圳市的相关规定，应当予以支持。故被告应当交纳专项维修资金376.9元（0.15元/月/平方米×69.77平方米×36个月）。对原告的这一主张，本院予以支持。
关于原告主张的滞纳金，合同约定为参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原告主张按年利率6%标准进行计算，对此，本院认为，原告主张按年利率6%的标准计算并无相应依据，而被告未按时缴纳物业管理费给原告造成的损失主要为利息损失，故违约金本院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准自当月管理费应缴纳之日即每月16日起计算。因本体维修基金原告仅为代收，且合同并未明确约定交纳日期，故对原告主张的本体维修基金的滞纳金，本院不予支持。
关于律师费。本院认为，原告与深圳市龙华新区龙华东源阁小区业主委员会签订的《深圳市东源阁小区物业服务合同》对全体业主均具有约束力，被告未按合同约定支付物业服务费，致原告聘请律师进行追讨，花费律师费3000元，该费用应由被告负担，故对原告主张的律师费3000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告深圳市意华宝电子有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付2014年12月20日至2016年7月31日物业管理费4712.96元，专项维修资金376.9元；
二、被告深圳市意华宝电子有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付逾期付款滞纳金（滞纳金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，其中2014年12月20日至2014年12月31日的物业管理费73.26元自2014年12月20日起计算滞纳金，自2015年1月至2016年7月的物业管理费按每月244.20元为基数，自每月16日起计算，上述滞纳金均计算至本判决指定支付之日止）；
三、被告深圳市意华宝电子有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏辉物业管理有限公司支付律师费3000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币63.24元，由原告承担21.24元，由被告承担42元。该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一七年二月十七日
书记员 李 燕 妮
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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