广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终928号上诉人（原审被告）：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。法定代表人：李孝祺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘平菊，广西金中大（柳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李航，女，1977年9月26日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韦某音，男，1977年8月17日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，广西民兴律师事务所律师。上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）因与被上诉人韦某音商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司上诉请求:1、撤销鱼峰区人民法院民事判决书第二项、第三项。2、判定上诉人只按合同约定承担违约责任。3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误。一审法院认为：“本案中原告已依约足额支付了全部购房款并……，若依《商品房买卖合同》第十五条约定被告逾期办证的违约金按已付房款的0.1％计算，原告仅能要求被告支付违约金约394元，显然该违约金数额难以实现其设立的初衷，不符合公平原则，故本院支持原告要求调整违约金的主张。”这一认定是错误的。第一，上诉人与被上诉人对该违约责任的约定是自愿的，上诉人没有利用自己的优势强加于对方。且上诉人提供的违约责任处理方式有两项可供选择。第二，上诉人与被上诉人对违约责任的约定，没有伤害社会公共利益和他人利益，是合法有效的。第三，上诉人与被上诉人的违约责任约定，是符合设立初衷的。因为上诉人对已验收合格后的资料备案工作，只不过是上诉人将该项目的所有相关职能部门的审批、审核、检测、验收等有�资料汇总后，向住建委报送而已。因此，所谓的房屋的相关资料备案，只是上诉人的某种一次性行为，并且该一次性行为，是对整个工程(即友谊大厦)而言的，而非针对每一个购房者分批次报备。友谊大厦整栋面积将近2万平米，总价值约为2亿元。对上诉人来说，因延迟报备资料，则将承担200万元(2亿元×0.1％)的违约责任，已经达到了极限。但分解到每个购房者的名义下，就只有这么多。因此，该违约金设立时的初衷，应该完全达到了。二、一审法院对违约金的调整，违反了法律的规定。一审法院以“违约金数额难以实现其设立初衷、不符合公平原则”为由，支持被上诉人调整违约金的主张，将违约金调整为以购房款为基数，按每日万分之一计付，明显违反了《合同法》，《合同法》第一百一十四条明确规定，“当事人可以约�一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，也就是说，法院对违约金调整的条件为：1．基于当事人的请求；2．有违约行为；3．必须是约定的违约金过高或者过低于实际损失。本案中，一审法院以“条款设立初衷”和“公平原则”为由，对约定的违约金进行调整，明显违反了法律的规定。三、由于一审原告(被上诉人)没有提供其实际损失的证据，无法证明其实际损失的存在、无法证明其实际损失高于约定的违约金，故不存在可调整约定违约金的法定情形。其诉讼请求依法应予以驳回。四、—审法院做了超出诉讼请求的判决。一审法院对被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求被上诉人按已付购房款为基数，按人民银行规定的金融机构逾期贷款利率来计付违约金的请求不予支持，认为本案双方合同中有相关的逾期办证违约金的约定。那么，就应该据此应驳回一审原告的诉请。可是，一审法院并没有驳回，而另行“从兼顾公平，平等原则”出发，依据双方合同附件四《补充协议》第2条中有关因买受人原因逾期办证的违约责任约定，即按已付购房款每日万分之一计算来判决此案。上诉人认为，民事诉讼中，原告的诉讼请求决定了法院的审理范围，除当事人的行为具有违法性，应当行使国家干预权的情况外，法院一般应在原告的请求范围内就具体的事项进行审理。原告的诉讼请求决定了法院审查的深度和广度，并对法院的裁判、决定的形式和内容产生影响。也就是说，法院的审理和裁判均应围绕原告的诉讼请求进行，而不应超出其诉讼请求。本案中，没有应当行使国家干预权的情况出现，且被上诉人没有按照公平原则提出诉讼请求，而是按照其损失无法确定而依据最高院的解释第十条来提起的诉讼。因此，一审法院在不支持的情况下，应判决驳回，本案就此完结。但一审法院又超出被上诉人的诉讼请求，主动适用“公平、平等原则”，判决上诉人应按己付购房款每日万分之一计付违约金，有违民事诉讼当事人处分原则，超出了其审理范围。综上，上诉人认为，被上诉人明显违反了诚实信用原则，在违约责任有明确约定且不违反法律规定、没有损害社会利益和他人利益，亦无法证明其实际损失超过约定违约金的情况下，诉请法院调整违约金，一审法院对其诉请予以支持，明显违反了法律规定，损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人恳请二审法院依法正确认定事实、适用法律，做出公正判决!被上诉人韦某音答辩称，1、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；2、上诉人对一审法院的事实认定搞不清楚，将法院说理部分认定为事实部分。一审法院作出对违约金的调整是有法律依据的，上诉人在上诉状中提到是适用合同法第114条的规定，恰好一审判决也是依据此规定，所以一审判决适用法律正确。韦某音向一审法院起诉请求：一、判令恒巨公司将办理柳州市商品房不动产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并立即为韦某音办理该房屋的不�产权属登记；二、判令恒巨公司向韦某音支付违约金20000元（违约金的计算方式为：以已付购房款394336.1元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年12月31日起计算至恒巨公司将办理权属登记需由恒巨公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，2017年6月30日前的违约金为150486.87元，现韦某音暂主张20000元）；三、本案诉讼费用由恒巨公司承担。一审法院认定事实：2010年10月27日，韦某音作为买受人，恒巨公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：韦某音购买恒巨公司开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为人民币394336元；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权�登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”；合同第七条则约定，买受人逾期付款超过60日后的，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件四《补充协议》第2条的约定“…因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任”。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，韦某音依约向恒巨公司支付了购房款394336元，恒巨公司于2011年12月31日将房屋交付给韦某音。恒巨公司于2016年12月12日才开具销售不动产增值税普通发票给韦某音，�面金额为394336.1元。2012年10月9日，韦某音缴纳了房屋契税12027.28元。但恒巨公司至今未向产权登记机关办理权属登记备案手续，故韦某音亦未能取得房屋权属证书。恒巨公司在庭审中陈述，涉案房屋至今未能办理权属登记备案手续的主要原因是设计变更以致尚未通过建设主管部门的有关手续。韦某音经与恒巨公司协商未果，遂诉至该院，引发本案纠纷。一审法院认为，对于有关资料备案及办理权属登记的诉请，韦某音与恒巨公司签订《商品房买卖合同》后，韦某音已依约向恒巨公司付清全部购房款，恒巨公司已将房屋于2011年12月31日交付给韦某音，根据《商品房买卖合同》中关于产权备案及登记的约定，恒巨公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由恒巨公司提供的资料报产权登记机关备案。但恒巨公司交房后至�未履行该项义务，其行为已构成违约，恒巨公司应当履行相应的义务，并协助韦某音办理房屋权属登记手续。因此，韦某音要求恒巨公司将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，该院予以支持。关于韦某音要求恒巨公司立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书与否系房地产交易管理部门实施的行政行为，并非恒巨公司所能决定的，恒巨公司对房屋权属登记仅负协助义务，故对韦某音该诉请，该院不予全部支持，仅支持恒巨公司协助办理该房产权属登记至韦某音名下的相关手续。关于恒巨公司认为支付违约金后就可以免除有关协助办理房产权属登记手续义务的意见，因缺乏依据，该院对此不予采信。对于违约金的诉请，该院认为：本案中韦某音已依约足额支付了全部购房款并缴纳相应税费，已获交付房产，但恒巨公司至今未履行向产权登记机关报备办理权属登记需要的资料义务，若依《商品房买卖合同》第十五条约定恒巨公司逾期办证的违约金按已付房款的0.1%计算，韦某音仅能要求恒巨公司支付违约金约394元，显然该违约金数额难以实现其设立的初衷，不符合公平原则，故该院支持韦某音要求调整违约金的主张。关于违约金计算标准，该院认为，双方的《商品房买卖合同》有效且已实际履行，双方对此亦无争议，因此违约金计算标准如何调整应优先参照合同约定，而该合同附件四《补充协议》第2条约定因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任，即买受人向出卖人承担支付每日万分之一的违约金责任，故该院认为，从兼顾公平、平等原则出发，合同双方的权利义务应具有对等性，恒巨公司应承担的违约金标准应参照双方合同附件四《补充协议》第2条中有关因买受人原因逾期办证的违约责任约定，即按已付购房款每日万分之一计算。本案中韦某音主张按银行同期贷款逾期利率标准计算违约金，引用依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但该条针对的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，“可以”按照该标准计，而本案双方合同中有相关的违约金约定，故该院对韦某音主张的违约金计付标准不予支持。因房屋于2011年12月31日已交付，韦某音主张从2012年12月31日起计付违约金合理合法，应计至恒巨公司将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。本案中，韦某音对截止2017年6月30日的违约金仅主张20000元，低于上述按每日万分之一的计付标准，系其对民事权利的自行处分，该院予以确认和支持；此后的违约金按已付购房款的每日万分之一起计至恒巨公司将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院作如下判决：一、柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助韦某音办理柳州市房屋权属登记手续；二、柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向韦某音支付逾期办理产权备案违约金（从2012年12月31日起至2017年6月30日的违约金为20000元，2017年7月1日起的违约金以房款394336元为基数，按每日万分之一计至柳州市恒巨房地产开发有限公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由恒巨公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回韦某音的其他诉讼请求。案件受理费人民币300元（韦某音已向该院预交），减半收取150元，由柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的证据及事实，本院认定如下：上诉人恒巨公司二审期间提交《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》记载的友谊大厦建设面积发生变更为19271平方米的时间均在合同约定的交房时间之前，该情况并不能成为上诉人逾期办理房屋权属登记备案的合理事由，本院对该证据不予采纳；上诉人恒巨公司二审期间提交的《建设工程消防验收意见书》和《建设�程质量竣工验收意见书》的落款时间均在合同约定交房时间之后，说明恒巨公司在未达到交房条件的情况下交房，因竣工验收时间延后导致无法办理房屋产权登记备案的责任不应当由被上诉人承担，对该组证据本院亦不予采纳；上诉人恒巨公司在二审期间提交的《建设工程施工报建登记表》备注栏记载“2018年1月17日面积变更为19271平方米”，因建筑面积已于2010年发生变更，恒巨公司迟延在该登记表中办理备注，不能成为逾期办理房产登记备案的合理事由，本院对该证据亦不予采纳。因上诉人恒巨公司未能提供证据证明其已向产权登记机关办理权属登记备案手续，所以本院对上诉人关于一审判决中“但恒巨公司至今未向产权登记机关办理权属登记备案手续”的事实异议不予采纳。综上分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院仲裁机构予以增加。本案中，双方均认可恒巨公司已将涉案房屋于2011年12月31日交付给被上诉人，根据《商品房买卖合同》中关于产权备案及登记的约定，恒巨公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由恒巨公司提供的资料报产权登记机关备案。但恒巨公司交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，对此本院予以确认。至于违约金标准的问题，恒巨公司主张按合同违约条款，逾期办证的违约金按已付�款的0.1%进行赔付。换言之，恒巨公司无论何时为业主办理房产证，都只需向业主支付房款0.1%违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化。恒巨公司逾期办证超过5年，而且逾期仍在延续。如按该条款履行，则未能起到督促开发商尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿和惩罚双重性质，与公平原则相悖。因此本院对恒巨公司的该主张不予支持。鉴于双方当事人在合同附件四《补充协议》第2条约定“因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任，即买受人向出卖人承担支付每日万分之一的违约金责任”的客观情况，一审法院根据公平、平等原则，综合考虑当事人的过错程度以及逾期利益损失，将逾期办证的违约金调整为每日万分之一，符合本案实际和法律规定，本院予以维持。因当事人对截止2017年6月30日的违约金仅主张20000元，低于按照每日万分之一计算违约金的数额，系当事人处分权的体现，对该部分违约金数额应予确认。上诉人恒巨公司认为一审判决超出当事人的诉讼请求，但被上诉人的诉讼请求已明确为要求恒巨公司支付逾期办理产权登记备案的违约金，一审判决并未超出该诉请范围，对其异议本院不予采纳。综上所述，柳州市恒巨房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾庆斌审 判 员 赵舒颖审 判 员 谭皓匀二〇一八年四月二十六日代书记员 雷冰宇