四川省绵阳市中级人民法院法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终124号
上诉人（一审被告）绵阳临园宾馆有限责任公司。住所地：绵阳市临园路东段**号。
法定代表人肖瑞溪，该公司董事长。
委托代理人李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）虞舒茗，女，汉族,住浙江省余姚市。
委托代理人包建文，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）虞沛运，男，汉族，住浙江省余姚市。
委托代理人包建文，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行。住所地：绵阳市富乐路**号。
负责人陈雪海，该支行行长。
委托代理人李光和，该支行职员。
委托代理人蒲臻，该支行职员。
绵阳临园宾馆有限责任公司（以下简称临园宾馆公司）因与被上诉人虞舒茗、虞沛运、中国工商银行股份有限公司绵阳新华支行（以下简称工行新华支行）金融借款合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第3555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月21日，原告虞舒茗、虞沛运作为买受人与被告临园宾馆公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将临园路东段68号富临·大都会5幢1楼15号测绘建筑面积58.27平方米（套内面积48.51平方米）的商品房出卖给原告，单价按套内面积每平方米81578元，总价为3957349元。合同签订后，原告向临园宾馆公司支付了购房款1987349元。此后，原告虞舒茗、虞沛运作为借款人、抵押人，被告临园宾馆公司作为保证人，被告工行新华支行作为贷款人，签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定工行新华支行向原告发放贷款197万元用于购买富临·大都会5幢1楼15号的房屋，贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。借款人授权贷款人将贷款一次性划入临园宾馆公司的账户。借款人按月等额本息还款法偿还本息。贷款的担保方式为抵押和保证。由保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人以临园路东段68号富临·大都会5幢1楼15号房屋提供抵押担保。合同签订后，于2012年11月12日，工行新华支行将全部贷款一次性划入临园宾馆公司的账户，原告从2012年12月20日起一直按照合同的约定向工行新华支行还本付息。因为临园宾馆公司私自更改了设计且面积误差比达到了7.6%，原告遂起诉至请求解除《商品房买卖合同》及退还购房款、赔偿损失。一审法院受理后作出（2014）涪民初字第2564号民事判决书，判决该《商品房买卖合同》终止履行，临园宾馆公司退还原告已付购房款、维修基金及赔偿交通费等。临园宾馆公司不服该判决，依法提起上诉，绵阳市中级人民法院受理后，作出（2015）绵民终字第99号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。此后，原告为保障自己的个人信誉不产生不良记录，每月仍按时向工行新华支行归还借款本息。遂起诉请求判如诉请。
一审法院认为：原告虞舒茗、虞沛运作为借款人、抵押人，被告临园宾馆公司作为保证人，被告工行新华支行作为贷款人，签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告为了购买临园宾馆公司开发的商品房而与工行新华支行签订的《个人购房借款/担保合同》，现原告与临园宾馆公司签订的《商品房买卖合同》已被依法解除，原告与工行新华支行签订的《个人购房借款/担保合同》中的借款合同部分的目的无法实现，该《个人购房借款/担保合同》中的借款合同部分依法亦可解除。对于该《个人购房借款/担保合同》中的保证合同和抵押合同部分，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。诉争《个人购房借款/担保合同》中的抵押合同和保证合同部分不宜因借款合同的解除而一并解除。本案中，涉案买卖合同、贷款合同解除后，原告与工行新华支行及临园宾馆公司三方应依据各自的履行合同情况、过错程度确定其债权债务以及赔偿责任的范围，并进行合同清算。但经查明，涉案买卖合同被依法解除后，各方当事人至今尚未进行清算，因此，为保障涉案各方当事人将来合同清算的顺利进行，涉案抵押合同和保证合同部分不宜一并予以解除。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，作为出卖人的被告临园宾馆公司还应返还原告已支付的自2012年12月20日起至本判决生效之日止，以首付款197万元为基数，按《个人购房借款/担保合同》中约定的利率计算的利息和借款本金。原告还主张，原告已支付的利息和借款本金所产生的资金占用利息由被告承担的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。
原告还主张，贷款剩余的本金和利息以及因解除合同而产生的提前还款补偿金、手续费等由被告临园宾馆公司直接向工行新华支行支付。经审查认为，该部分诉讼请求涉及原告与工行新华支行及临园宾馆公司三方应依据各自的履行合同情况、过错程度确定其债权债务以及赔偿责任的范围进行合同清算的范畴，不宜在本案中一并处理。
综上，遂依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，遂判决：一、原告虞舒茗、虞沛运、被告临园宾馆公司、被告工行新华支行签订的《个人购房借款/担保合同》中的借款合同终止履行；二、被告绵阳临园宾馆有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告虞舒茗、虞沛运已支付的自2012年12月20日起至本判决生效之日止，以首付款197万元为基数按《个人购房借款/担保合同》中约定的利率计算的利息和借款本金；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费5483元，由被告绵阳临园宾馆有限责任公司承担。
宣判后，临园宾馆公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人虞舒茗、虞沛运的请求与本案案由“金融借款合同”纠纷没有关联性，属于商品房买卖合同纠纷范围，不应在本案中处理，因此，应撤销一审判决第二项诉讼请求，另案处理。一审法院认为各方“尚未进行清算”，均需另案处理，此后又基于合同已终止，判令上诉人返还被上诉人虞舒茗、虞沛运已付的借款利息与本金，没有事实与法律依据，应予以纠正。请求撤销原判第二项诉讼请求，改判驳回被上诉人虞舒茗、虞沛运的其他诉讼请求；案件一、二审受理费均由被上诉人承担。
被上诉人虞舒茗、虞沛运答辩称：借款合同及买卖合同关系在本案中不能截然分开，一审判决认定支付金额是相对确定的，可以在执行阶段固定。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人工行新华支行答辩称：借款归还后他们之间的买卖合同纠纷与我们无关。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人认为被上诉人虞舒茗、虞沛运的请求与本案案由“金融借款合同”纠纷没有关联性，但根据本案审理查明的事实，《个人购房借款/担保合同》正是基于商品房买卖的事实而签订，被上诉人基于另案的审理结果提起本案的诉讼符合法律规定，其诉讼请求也是基于在《个人购房借款/担保合同》中承担了合同责任而产生，因此，上诉人关于诉讼请求与案由没有关联性的主张本院不予支持。
一审判决基于（2015）绵民终字第99号案件的审理结果并依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定认定被上诉人虞舒茗、虞沛有权解除合同有事实及法律依据，本院予以确认。同时，一审法院考虑到各方并未依据各自的履行合同情况、过错程度确定其债权债务以及赔偿责任的范围，并进行合同清算，仅判令案涉借款合同终止履行，以保障合同清算的顺利进行并无不妥。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，一审法院认定上诉人应当返还被上诉人虞舒茗、虞沛运已支付的自2012年12月20日起至本判决生效之日止，以首付款197万元为基数按《个人购房借款/担保合同》中约定的利率计算的利息和借款本金于法有据，本院予以支持。
同时由于本案借款合同已经解除，对本判决生效之后工行新华支行剩余的贷款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，即应当由出卖人临园宾馆公司直接返还给工行新华支行。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理5483元，由上诉人绵阳临园宾馆有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 迪
审判员 沈秦荣
审判员 冯安石
二〇一六年五月二十七日
书记员 龚泾羽