河北省满城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）满民初字第520号
原告崔连会，男，1957年10月2日出生，汉族，满城县。
原告朱福元，男，1955年5月4日出生，汉族，满城县。
委托代理人李国瑛（系朱福元之妻），女，1953年5月23日出生，汉族，满城县。
以上二原告的委托代理人连福瑞，河北满星律师事务所律师。
被告满城县远洋绢花厂，满城县。
法定代表人梁俊岐，该厂厂长。
委托代理人叶秀普，女，满城县贤台法律服务所法律工作者。
原告崔连会、朱福元与被告满城县远洋绢花厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告崔连会、原告朱福元的委托代理人李国瑛，二原告的委托代理人连福瑞，被告的委托代理人叶秀普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�告崔连会、朱福元诉称，我们是满城县精工汽修厂的经营人。该厂位于满城县原东马乡政府北侧。2002年，被告租赁该厂房屋22间及东侧部分场地，租期10年。2012年7月13日，我们续签房屋租赁合同，约定租赁房屋22间，配套锅炉及相应场地，租期5年，至2017年7月13日。租赁费每年6万元，于每年5月13日前交付。租赁期间如房屋漏雨、人为失火及楼房外观损坏，需维修或更换由被告负责并担费用。逾期交租金，擅自将楼房转给他人，对楼房不按合同及时修缮的，被告承担当年租金50%的违约金。合同签订后，被告提出经济困难，于2012年7月13日交租金3万元，余款至今未付。被告租赁期间，房屋漏雨、破损，部分房间门窗损坏，因被告使用不当，锅炉损坏。对上述问题，我们多次请求被告维修，但被告至今未予处理。请求被告继续履行2012年7月13日双方签订的房屋租赁合同；被�交纳2013年度剩余租赁费3万元；被告承担逾期交纳租金及未履行维修义务的违约金3万元。后增加诉讼请求，要求1、合同继续履行；2、被告给付2013年度剩余租金3万元；3、给付鉴定费1000元；4、承担违约责任3万元；5、给付2013年7月13日至2014年5月13日的租金5万元；6、给付维修费13490元；7、履行维修锅炉、房屋漏雨的义务。
被告满城县远洋绢花厂辩称，续签的合同已终止，不同意继续履行。且我方已搬出前院机子，又将二、三楼门窗恢复好，已如约履行，没有任何违约。所租房屋没有人为损坏现象，我方没有维修义务。我方是按约定正常使用租赁物，租赁物受损耗，不承担赔偿责任。请依法驳回原告起诉。
经审理查明，2002年原告崔连会将其经营的满城县精工汽修厂的房屋租给被告，期限10年。2012年7月13日，二原告和被告续签租赁合同，期限5年，自2017年7月13日止，租金每年6万元，于每年7月13日前付清。合同约定租赁地上三层楼房22间房屋、楼后大厅，配有锅炉一套。门窗玻璃齐全。租赁期间如房屋漏雨、人为失火及楼房外观损坏，需维修或更换，由乙方即被告负责，负担费用。乙方逾期交付租金，对楼房不及时修缮的，罚乙方当年租金50%的违约金。如有特殊原因，乙方可在租赁期限未满时向甲方提出终止合同。合同签订后，被告于当日付3万元租金，其余3万元约定在2013年4月13日交付。被告至今未付。
2012年12月，因被告经营不善，二原告和被告签订终止协议，约定被告在2013年正月内搬出；搬出前把房屋回复原样；二楼、三楼墙门回复好；二原告允许被告搬机子，二原告许可先搬前院机子，后边回复原样后再搬迁机子。后被告搬走了前院机器，二原告以未恢复原样为由拒绝被告搬走后院两台机器，原、被告产生纠纷，2013年5�20日，二原告诉至本院。2013年6月17日，二原告申请对房屋及配套设施的维修费用予以鉴定。本院委托河北中鑫资产评估有限公司评估。该公司于2013年9月2日作出中鑫评报字（2013）第115号资产评估报告书，在评估基准日2013年7月25日所委托评估的资产评估值为13490元。二原告支付评估费1000元。报告书评估明细表载明：1、一二楼下水管（铸铁），评估金额1200元；2、一二楼木门2个，1200元；3、二楼通道顶子墙面剐瓷104平方米，624元；4、二、三楼卫生间木门4个，1400元；5、二楼北第一间地板砖7.54平方米，126元；6、玻璃5块，39元；7、二楼技术室刮仿瓷58.7平方米，352元；8、二楼楼梯墙面刮仿瓷40平方米，240元；9、三楼北一、二间刮仿瓷117.5平方米，705元；10、三楼楼道刮仿瓷104平方米，624元；11、楼顶小屋拆除147平方米，2200元；12、女儿墙42米，3780元；13、节能两用锅炉维修1000元。以上共计13490元。被告不认可该评估结论，于2013年10月23日申请重新鉴定，称需要维修的期间应从续签合同时即2012年7月13日起算，之前履行完的租赁协议与本案无关。且自然损坏的与被告无关。鉴定中的第1至5项、第7至10项根本不会因使用损坏，该修复与被告无关。第12项是修建女儿墙的费用，与使用无关。第13项锅炉不属合同范围，没使用过，与本案无关。被告对第6项玻璃5块39元和第11项楼顶小屋拆除（147平方米）2200元未持异议。但被告未交纳鉴定费。二原告亦不认可该评估报告，于2013年11月2日申请补充或重新鉴定。称有的项目估价偏低，遗漏屋顶维修和一楼3个铝合金窗户没有评估。2014年2月24日，二原告撤回评估申请，于庭审中认可了该评估报告。
以上评估明细第1项、第2项、第4至第5项，即下水管、木门、地板砖的损失共计3926元，被告不认可，但未�证证明其使用行为与损坏结果不存在因果关系，故本院认定该损失。第3项、第7项至第10项刮仿瓷费用，因墙面使用多年，该费用为自然损耗，并非被告人为毁损，且合同并未约定被告有此义务。故该5项刮仿瓷费用不予认定。第6项、第11项计2239元，被告未持异议，本院认定。第12项女儿墙，双方约定的租赁范围是三层楼房22间房屋、楼后大厅，一套锅炉。故该项不属房屋租赁合同调整的范围，不予认定。第13项锅炉维修1000元，该锅炉系所租配套设施，被告虽不认可，但未就损害结果与使用行为不存在因果关系举证，故本院认定该项损失。综上，本院认定损失7165元。
庭审中，二原告称被告于2013年4月仍在经营，有1、满城县公安局城区刑警队证明为证，证明2013年3月11日有一工人报警称在东马绢花厂（被告）上班时自己的电动车被盗。2、证人卢乐出庭证言，证明2013年3�4月份看到两三个人在上班，但没去车间。3、照片，证明正在经营。被告不认可该三组证据，称是二原告阻止搬机子，是派人看管机子，没有经营，双方合同已终止。本院认为，二原告所举三组证据，不足以证明被告仍在经营。1、公安局刑警队证明只有公章，没有经办人签字。工人在东马绢花厂上班，未说明具体工种，是看守机器还是经营绢花制作。该证人未出庭作证，其书面证言无法证明被告在2013年3月尚在经营。2、证人卢乐看到两、三个人在上班，没去车间，其证言亦不能说明被告尚在经营。3、二原告提供的照片不能显示经营迹象，只能看到破旧的房屋、锅炉。
二原告称因被告未恢复原样，不让其搬走两台大机器。被告称已履行了维修义务，已恢复好，并提供证人王福生的书面收据一张，证明2013年3月6日收到修绢花厂二、三楼界墙门的款项1800元。二原告不�可，称不能证明被告已履行维修义务。该证人未出庭作证，被告未提供充分的证据证明自己的主张。
上述事实，有当事人陈述，评估报告，原、被告所签协议等证据证实。
本院认为，被告自2002年租赁原告房屋经营十余年。续签的租赁合同因被告经营不善，双方协商提前终止并于2012年12月签订终止协议。该协议是双方真实意思表示，合法有效，故双方房屋租赁合同自2012年12月解除。原告称合同未解除，被告仍在经营，证据不足，本院不予采信。双方约定的2013年正月内搬出，搬出前恢复原样等并非合同附加的解除条件，而是租赁合同中承租人的义务。租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。双方合同于2012年12月解除，被告已给付2012年7月13日至2013年7月13日的租金3万元，故原告要求被告给付2012年7月13日至2013年7月13日年度的剩余租金3万元及2013年7月13日至2014年5月13日的租金5万元，无法律依据，本院不予支持。
至于维修，双方合同约定“租赁期间如房屋漏雨、人为失火及楼房外观损坏，需维修或更换，由被告负责，负担费用。对楼房不及时修缮的，罚被告当年租金50%的违约金”，即每年租金6万元，违约金为3万元。被告称非人为损坏，自己没有维修义务。原告以评估报告为据，主张被告给付维修费13490元。被告对评估项目大部分持有异议，虽申请重新鉴定，但未交纳鉴定费，故应对争议的事实承担举证不能的法律后果。本院认定原告损失7165元，被告应予赔偿。鉴定费1000元，因部分鉴定项目本院未予认定，故双方分担鉴定费，按7165元／13490元的比例，二原告承担469元，被告承担531元。原告主张房屋漏雨，被告应维修屋顶。被告称非人为损坏，系正常损耗，不承担赔偿责任。因双方明�约定租赁期间房屋漏雨，需维修或更换，由被告负责并负担费用。故被告应如约履行屋顶的修缮义务。另原告主张被告给付的维修费中已包括锅炉的维修费，再主张被告履行维修锅炉义务，系重复主张，二者择其一。因维修锅炉系行为，不易执行，故判决其给付维修费这一金钱给付义务。原告要求被告承担逾期交纳租金及未履行维修义务的违约金3万元，因被告不存在逾期交纳租金的情形，不承担逾期交纳租金的违约责任。双方约定被告在2013年正月内搬出前“恢复原样”，但被告未及时修缮所租房屋，应承担违约责任，给付原告违约金3万元。本案被告虽提出反诉，要求原告赔偿经营损失10万元及用车、协调关系等1.5万元和返还扣留的两台绢花加工设备，但未按期交纳反诉费，依法按自动撤回起诉处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、原告崔连会、朱福元与被告满城县远洋绢花厂2012年7月13日所签订的房屋租赁合同于2012年12月解除。
二、被告满城县远洋绢花厂于本判决生效之日起十日内给付原告崔连会、朱福元违约金3万元。
三、被告满城县远洋绢花厂于本判决生效之日起十日内给付原告崔连会、朱福元维修费7165元。
四、被告满城县远洋绢花厂于本判决生效之日起三十日内履行维修所租房屋屋顶的义务。
五、驳回原告崔连会、朱福元的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2990元，�告崔连会、朱福元负担2090元、被告满城县远洋绢花厂负担900元；鉴定费1000元，原告崔连会、朱福元负担469元、被告满城县远洋绢花厂负担531元。于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 袁 诚
审 判 员 刘大群
代理审判员 张福关
二〇一五年三月二十日
书 记 员 滑 娜