湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初1179号
原告（反诉被告）向刚信，农民。
委托代理人彭自力，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）向信东，居民。
被告（反诉原告）向勇，居民。
委托代理人凤朝元，湖北圣树律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）向刚信诉被告（反诉原告）向信东、向勇确认合同有效纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，依法由审判员龚秀娟适用简易程序进行审理，审理中，被告向信东、向勇向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告向刚信及其委托代理人彭自力，被告向信东、向勇及二人的委托代理人凤朝元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向刚信诉称：原告与二被告于1999年1月1日签订了一份《房屋转卖协议书》，约定二被告将位于利川市柏杨坝镇西坪村五组的房屋转卖给原告，价格为60000.00元，原告分期付款，五年付清。协议签订后，原告先后支付现金23300.00元。此后，二被告搬离了西坪村五组，长期在外，多年来原告一直联系二被告，希望继续履行协议，但二被告推三阻四，原告无法继续想二被告支付购房余款，更无法办理相关的变更登记，导致双方签订的《房屋转卖协议书》无法继续履行。现原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求：1、依法确认原告与二被告于1991年1月1日签订的《房屋转卖协议书》的内容合法有效；2、判令二被告继续履行协议，收取原告未能付完的房屋转卖费用并配合原告办理房屋土地使用权的变更登记；3、二被告承担全部诉讼费用。
被告向信东、向勇（反诉原告）辩称并反诉称：双方于1999年1月1日签订《房屋转卖协议书》属实也合法有效，协议书第二条约定：“乙方（被反诉人）按甲方（反诉人）的房屋总额陆万元，必须在伍年内给甲方，时间从一九九九年元月至二00三年元月止，乙方按每年壹万贰仟元的现金付给甲方，乙方如果没按甲方规定的时间付款或超期，必须承担超期金额的占用利息每月按百分之五计息”。协议签订后，反诉人向信东、向勇将房屋交给被反诉人向刚信居住，但被反诉人却只给了23300.00元，余下36700.00元至今未付，反诉人多次催收，被反诉人提出协议之外的一些附加条件拒绝支付。双方签订协议后，应按合同全面履行义务，被反诉人一直不履行付款义务达十六年之久，已构成违约，应当承担违约责任。反诉人据此提起反诉，请求：1、判令被反诉人支付购房欠款36700.00元，并从2001年1月1日起，按所欠购房款以每月5%的标准支付违约金，共计352320.00元；2、由被反诉人承担反诉费用。
反诉被告向刚信辩称：反诉人称系被反诉人提出附加条件拒绝支付购房欠款与事实不符，事实上是反诉人不讲诚信，单方不履行协议，且反诉人是因为协议书第二条有一个月息5%的条款，故意拖延不履行协议。双方签订的《房屋转卖协议书》中关于房屋买卖及土地租用问题合法有效，但协议第二条关于超期利息的约定违反法律强制性规定，法律规定民间借贷的月息都不得超过2%，协议中约定超期月息5%属于约定违约金过高，要求减少，且被反诉人未能向反诉人支付购房余款是因反诉人违约导致的，应由反诉人支付违约金。被反诉人未能向反诉人支付购房余款，客观上并未给反诉人造成任何损失，故应驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）向刚信为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
1、《房屋转卖协议书》原件1份。证明原、被告之间房屋买卖及土地租赁方面的约定合法有效，该协议第二条关于超期付款利息的约定违反法律强制性规定。
2、《收条》原件1份。证明原告已向被告支付购房款23300.00元的事实。
3、录音光盘1份（来源：柏杨坝镇人民调解委员会）。证明被告明确表示不再履行《房屋转卖协议书》的事实。
4、柏杨坝镇调解委员会《证明》原件1份。证明录音光盘中的内容真实可信。
被告（反诉原告）向信东、向勇为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
1、证人向某甲出庭作证证言1份。主要内容：我是原、被告双方签订《房屋转卖协议书》的见证人，双方签订协议是真实的，协议签订后，向刚信搬到涉案房屋居住。房子交付后，向信东和向勇还是回过西坪村。向刚信曾经要求将户口迁到西坪村五组，是向勇带去签字的。
2、证人向某乙出庭作证证言1份。主要内容：向勇带着向刚信到我这里要求将向刚信的户口迁到西坪村五组，因为向刚信本身也是西坪村人，属于同一个村集体内，不需要办理户口迁移手续，所以就没有给向刚信办理.
3、《房屋转卖协议书》复印件1份。证明协议书第二条约定了付款时间和违约金，应当按照协议约定履行。
4、对证人向某丙、向某丁、向某戊的调查笔录原件各1份。证明二被告在签订《房屋转卖协议书》后，经常回到西坪村五组，不存在避而不见。
本案争议的焦点：1、双方签订的《房屋转卖协议书》是否合法有效；2、谁违约；3、协议书中第二条关于超期月息5%是否属于约定违约金过高。
经审理查明：1999年元月1日，向刚信与向信东、向勇签订《房屋转卖协议书》。向信东、向勇将各自位于利川市柏杨坝西坪村五组的房屋转卖和土地租赁给向刚信，房屋价款为60000.00元，房款付清后交付房屋许可证。并约定房款五年内付清，从1999年元月2003年元月，每年支付现金12000.00元，如果没按规定时间付款或超期，按月息百分之五计算超期金额的占用利息。双方约定的关于土地租赁条款于2002年终止。协议签订后，向信东、向勇将房屋交付给向刚信，至2003年10月9日，向刚信共计支付向信东、向勇房款23300.00元。2016年3月29日，向刚信以向信东、向勇拒绝履行协议为由，起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋转卖协议书》合法有效，并要求向信东、向勇继续履行协议，收取剩余房款并配合办理房屋土地使用权变更登记。向信东、向勇提起反诉，认为系向刚信违约，要求向刚信支付剩余购房款36700.00元及违约金共计352320.00元。本案在审理过程中，双方一致要求继续履行合同，但在违约与否及违约金支付问题上分歧较大，调解未果。
另查明：向刚信系利川市柏杨坝镇西坪村十组村民，向信东、向勇的房屋位于利川市西坪村五组，均系农村集体土地建设用地，证号分别为：利市集建（93）字第0280405047号、利市集建（93）字第0280405046号.
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）向刚信与被告（反诉原告）向信东、向勇签订的《房屋转卖协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，自签订之日起即发生法律效力，双方应按合同约定全面履行自己的义务。协议签订后，被告向信东、向勇已将房屋交付给向刚信使用，原告向刚信应按约定在五年内即2003年元月付清全部房款60000.00元，但原告向刚信直至2003年10月9日才支付房款23300.00元，其行为已构成违约。原告向刚信辩称被告向信东、向勇拒绝履行协议，不收取房款，系被告向信东、向勇违约，其不应支付违约金，但未提供有效证据证实，本院不予采信。双方签订的协议书中第二条约定若没按规定时间付款或超期，必须按月息百分之五计算超期金额的占用利息，被告向信东、向勇要求原告向刚信支付剩余房款36700.00元并从2001年1月1日起按该条约定计算违约金，共计352320.00元，超过合同标的总额60000.00元的百分之三十，故原告向刚信辩称该协议第二条的约定属于约定的违约金过分高于造成的损失，本院予以采信。原告向刚信未按协议约定按时履行给付房款的行为系违约，应当支付被告向信东、向勇剩余房款36700.00元及违约金，但双方约定的违约金过高，违约金兼具赔偿损失和惩罚的双重性质，根据公平原则和诚实信用原则，原告向刚信违约支付房款给被告向信东、向勇造成资金占用利息的损失，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告向刚信的违约时间从2003年1月开始计算，未付房款总额为36700.00元，参照2003年1月中国人民银行5年以上贷款基准利率为年利率5.76%，截止2016年4月被告向信东、向勇提起反诉的日期，被告向信东、向勇的损失可计算为28009.44元（36700.00元×5.76%／年×159月÷12月／年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
一、原告向刚信与被告向信东、向勇于1999年1月1日签订的《房屋转卖协议书》有效。
二、原告（反诉被告）向刚信于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告（反诉原告）向信东、向勇购房余款36700.00元及违约金28009.44元，共计64709.44元。
三、被告（反诉原告）向信东、向勇于本判决生效之日起十五日内将房屋土地使用权证交付给原告（反诉被告）向刚信，并配合办理变更登记。
四、驳回被告（反诉原告）向信东、向勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元，由原告向刚信负担；反诉案件受理费6584.00元，依法减半收取3292.00元，由反诉原告向信东、向勇负担2642.00元，反诉被告向刚信负担605.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 龚秀娟
二〇一六年六月二十日
书记员 艾晶晶