江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00864号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙长春，无业。
上诉人（原审被告、反诉原告）甘如华，无业。
两上诉人共同委托代理人孙任公，无业。
上诉人（原审第三人）杨海生，无业。
上诉人（原审第三人）邵巧荣，无业。
两上诉人的共同委托代理人孙洪杰，江苏拓力律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人曹俊羽，江苏拓力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王榕，无业。
被上诉人（原审原告）朱学东，无业。
两被上诉人共同委托代理人沈辉，江苏律轩律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人李梓，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人孙长春、甘如华、杨海生、邵巧荣与被上诉人王榕、朱学东房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年5月25日作出（2014）河民初字第1627号民事判决。上诉人孙长春、甘如华、杨海生、邵巧荣均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人甘如华及上诉人孙长春、甘如华的委托代理人孙任公，上诉人杨海生、邵巧荣的委托代理人孙洪杰、曹俊羽，被上诉人王榕、朱学东的委托代理人李梓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，本案诉争房屋位于淮安市中天虹桥花园小区淮海北路149-5号室，房屋登记的所有权人为王耕野，建筑面积为877.73㎡，王耕野系原告的儿子，其委托王榕处理诉争房屋租赁合同所涉及的全部事宜。
2013年11月3日，原告王榕、朱学东（出租方、甲方）与被告孙长春（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将自己所有的位于中天虹桥花园小区淮海北路149-5号室，建筑面积为877.73㎡房屋及空调、厨房设备租赁给乙方使用；二、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明，双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用；三、租赁期限五年，自2014年1月10日起至2019年1月9日止；四、该房屋第一、二年每年租金为人民币肆拾贰万元整，第三、四、五年租金为人民币肆拾伍万元整，第一年可以半年付，以后诸年为全年付。第一期租金贰拾壹万元，于2013年11月10日支付，第二期租金贰拾壹万元，于2014年5月10日前支付，乙方于每年度到期前15日一次性给付甲方下一年度租金，甲方每次收款后应提供给乙方收款收据，房屋租赁税费由乙方负责；五、签订本合同时乙方交五万元押金，合同期满时乙方如无违约并办理房屋附属设施交还手续、缴清相关费用后，甲方在七日内将此款全额退还乙方（无利息），乙方在2013年11月10日前交付第一年租金；十二、违约责任，在合同履行过程中，如有一方违约由违约方承担对方违约金人民币捌万元；十四、乙方未按规定时间缴纳租金超过40天的，甲方有权解除本合同；十五、本合同全部内容保密，任何一方不得对外（非本合同签字方）泄露其具体内容，如因泄密引起法律经济纠纷，则全部责任由泄密方承担，泄密方应向另一方支付违约金。合同签订后，被告向原告缴纳了21万元。
2013年11月5日，被告甘如华、蔡京霞（甲方）与第三人邵巧荣（乙方）签订出租合同，约定：甲方将淮海北路中天虹桥149-5号房屋及相关设备租予乙方使用。年租金伍拾万元，租用期限为五年，租赁期内房租不涨，租赁期自2014年1月10日至2019年1月9日止；……乙方需要办理工商执照等，甲方应无偿提供相关产权证书。合同签订后，第三人在诉争房屋经营了清河区江小渔斑鱼火锅店。
2014年6月13日，原告王榕缴纳私房出租的税收款8000元，开具16万元租金发票。
原审另查明，被告孙长春、甘如华系夫妻关系。被告甘如华是清河区联合地产经纪中心的个体经营者。
2013年8月23日，原告王榕（甲方）与联合地产交易行（乙方）签订联合地产交易行保密专任承包委托书，约定：甲方将中天虹桥房屋专任委托联合地产交易行进行上市交易；该房产及其一切配套设施，甲方申明报价为42万元，底价为38万元，甲方对于此价格以信誉保证，不得随便变更，乙方应保障甲方最低所得，剩余所得即为乙方拥有；甲方不得在任何情况下达成私下协议以损害乙方合法收入。
原审庭审中，被告认可原告提交的物品清单及收条。
被告为主张其催促原告依法纳税，及原告未履行合同义务提供相关证件，提供了短信记录和录音资料；原告质证对此均有异议，税费是因为被告没有足额缴纳租金，违约在先，且合同约定税费应该由被告承担。
被告为主张其交纳给原告的21万元系租金，不包含5万元押金，提供了录音一份；原告对此不予认可，并称21万元中16万元是租金，5万元是押金。
王榕、朱学东在一审诉称，2013年11月3日，原告将淮安市淮海北路中天虹桥149-5号房屋出租给被告，并签订了房屋租赁合同，明确约定了双方的权利和义务。根据合同约定，第一年的租金为42万元，分两次付，第一期于2013年11月10日支付，第二期于2014年5月10日前支付。合同签订后，原告依约履行义务，交付房屋及室内外物品，第二被告签字确认。然而被告无视合同约定，第一期租金即拖欠5万元，第二期租金至今更是分文未付。原告就租金事项多次与两被告交涉未果。现被告未按约定时间缴纳租金已超过40天，根据合同第十四条约定，合同符合解除条件。另根据合同第十二条的约定，被告已严重违约，应承担违约金捌万元。现请求法院判令：1、依法判令解除原、被告于2013年11月3日签订的关于淮安市淮海北路中天虹桥149-5号房屋租赁合同；2、判令被告立即返还淮安市淮海北路中天虹桥149-5号房屋及室内、外物品（具体见物品清单）并承担违约金8万元；3、判令被告支付原告垫付的税金8000元及房屋租金（从2014年7月10日至房屋返还之日止，按照合同约定每月35000元，房屋占用费按照租金计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。
孙长春、甘如华在一审辩称，被告不欠原告5万元租金，被告不存在违约的事实，王榕存在违约的事实，王榕已经收到两被告缴纳的租金21万元，却只办理了16万元的税票，王榕必须补缴5万元的税票并无条件提供给被告。被告不存在违约，王榕现在恶意解除合同，应赔偿被告违约金8万元。被告不同意解除合同，不同意返还房屋及物品，不承担违约金，不支付原告税金，不承担诉讼费用。
第三人杨海生、邵巧荣在一审辩称，同意退还房屋，要和房东签合同。当时租房的时候我们要求是认房东，我们有证人在场，一直强调要和房屋产权人签合同。甘如华和蔡金霞给我们出示了房产证复印件和购房合同，杨海生、邵巧荣才签字的。
孙长春、甘如华在一审反诉称，孙长春、甘如华就中天虹桥149-5号门市与王榕达成有转租权的房屋租赁合同，王榕授予孙长春、甘如华转租分租的权力，并保证不对次承租人泄露合同内容以损害孙长春、甘如华利益。但在孙长春、甘如华缴纳了部分租金后，王榕即告知次承租人合同保密内容，并拒绝提供产权证、转租许可、税票等，并唆使次承租人向孙长春、甘如华索取产权证、转租许可，还毫无理由地拒绝提供给孙长春、甘如华上述文件，使孙长春、甘如华无法证明自己的合法转租资格，也无法收到租金，在事实上丧失了转租权利。孙长春、甘如华通过会谈、电话、短信、电邮、挂号信等多种途径在长达半年多的时间里一直督促王榕履行合同义务，皆被其拒绝。孙长春、甘如华从未拒绝支付下期房租，是王榕采取故意拖延的方式导致合同失效，王榕应当承担违约责任。请求法院判令反诉被告王榕：1、交付缴纳租金21万元的正规租金发票；2、支付违约金8万元；3、承担孙长春、甘如华的反诉费用。
王榕在一审针对孙长春、甘如华的反诉辩称：1、王榕从未与第三人进行串通，这只是反诉原告孙长春、甘如华不缴纳租金的一个措辞，王榕没有违约的事实；2、在签订合同时，双方约定提供房产证或具有出租权的有关证明，反诉原告孙长春、甘如华已经取得王榕提供的房屋买卖合同，并且也实际转租给本案的第三人，王榕的行为完全符合双方的约定，同时，在租赁过程中，并没有发生反诉原告孙长春、甘如华所称的要求提供房产证的事实。第三人已经实际承租使用也印证了其手续应当是齐全的；3、反诉原告孙长春、甘如华所称王榕未提供转租证明与事实不符，因为双方的合同约定，反诉原告孙长春、甘如华有权转租，而且也实际转租了，这一点印证王榕无违约行为；4、在双方合同第四条约定，开具发票所产生的税收由反诉原告孙长春、甘如华承担，但其至今都没有将税金支付给王榕，王榕不交付发票符合双方的约定，反诉原告孙长春、甘如华之所以提出税票的问题是其发现自己已经违约，为了不缴纳租金找的理由。
原审认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同真实合法有效，合同双方应当根据合同的约定履行其权利义务。
关于合同解除，合同约定承租方应当按期交纳房租，被告未按照合同的约定交纳房租。依合同第十四条约定乙方未按规定时间缴纳租金超过40天的，甲方有权解除本合同。本案中，被告未及时缴纳租金，故原告主张解除合同，于法有据，予以支持。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。原告主张被告返还淮安市淮海北路中天虹桥149-5号房屋及室内、外物品，于法有据，予以支持。
关于租金及房屋占有费。被告主张其交纳的21万元系房屋租金，不包含5万元的押金，有录音及短信为证，予以采信。原告主张21万中有5万元是押金，未提供证据予以证明，不予采信。被告已经交纳了半年的租金，故被告应当支付原告从2014年7月10日至2015年2月9日的房屋租金24.5万元（按第一年及第二年年租金为42万元计算），从2015年2月10日至实际腾房的房屋占有费按照合同约定的租金标准计算（按第一年及第二年的年租金为42万元计算，第三、四、五年的年租金为45万元）。
关于税费。被告辩称8000元的税费应由原告承担，根据合同第四条约定应当由被告负责，即被告应当承担税费，原告主张被告支付其垫付的税金8000元，于法有据，予以支持。
关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据合同第二条约定甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明，双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用。原告于2013年11月3日与孙长春签订租赁合同，同时提交商品房买卖合同，证明房屋权属及其有权出租房屋，2日后，被告甘如华即与第三人签订了租赁合同。故两被告关于原告未交付相关证据导致其不能合法转租的辩解，无事实依据，原审不予采信。被告主张原告泄露房屋租赁合同，与第三人串通损害其权益，举证不足，不予采信。综上所述，被告拒不缴纳租金，导致租赁合同不能继续履行，结合其行为给原告造成的损失，原审判令被告酌情支付原告违约金5万元。
反诉原告主张反诉被告未交付房屋权属及出租权的证明，与事实不符，反诉原告主张反诉被告泄露信息，证据不足，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求不予支持。
反诉原告主张反诉被告给付缴纳租金21万元的正规发票，该请求符合合同约定，予以支持。原告已交纳了16万元租金的税费，还有5万元租金开票产生的税费，根据合同约定，应当由被告承担，原告可待该费用实际产生后另行向被告主张。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告王榕、朱学东与被告孙长春于2013年11月3日签订的租赁合同；二、被告孙长春、甘如华及第三人杨海生、邵巧荣于判决生效后3日内腾出租赁房屋，返还物品（具体见清单）；三、被告孙长春、甘如华于判决生效后7日内支付原告王榕、朱学东垫付的税金8000元及从2014年7月10日至2015年2月9日的房屋租金24.5万元，从2015年2月10日至实际腾房的房屋占有费按照合同约定的租金标准计算（按第一年及第二年的年租金为42万元计算，第三、四、五年的年租金为45万元）；四、被告孙长春、甘如华于判决生效后七日内支付原告王榕、朱学东违约金5万元；五、反诉被告王榕于判决生效后七日内向反诉原告孙长春、甘如华交付21万元租金的正规租金发票；六、驳回反诉原告孙长春、甘如华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2800元，反诉费用900元，合计3700元，由被告孙长春、甘如华承担。
判决后，上诉人甘如华、孙长春不服一审判决，向本院提起上诉称，依据合同约定，上诉人甘如华有权向被上诉人王榕索要房屋产权证书和转租许可证明，可被上诉人王榕拒绝提供，使得上诉人甘如华无法继续交纳租金，被上诉人王榕违约在先。被上诉人王榕并没有损失，上诉人甘如华损失为40万元；请求二审法院依法改判双方继续履行合同。
上诉人杨海生、邵巧荣不服一审判决，向本院提起上诉称，甘如华、蔡京霞（甲方）与邵巧荣（乙方）于2013年11月5日签订出租合同，合同签订后，上诉人杨海生、邵巧荣在诉争房屋经营清河区江小渔斑鱼火锅店，上诉人杨海生、邵巧荣为营业需要对承租房屋进行了装修，一审法院判决上诉人腾房不公平，请求二审法院依法判决继续履行转租合同。
被上诉人王榕、朱学东答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，如果上诉人杨海生、邵巧荣想租赁房屋，在同等条件下可以考虑，请求二审依法维持原判。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，被上诉人王榕与上诉人孙长春签订的《房屋租赁合同》第十四条约定，承租方孙长春未按规定时间缴纳租金超过40天的，王榕有权解除本合同。事实上，孙长春未按照合同约定交纳房租。故王榕主张解除合同，本院予以支持。上诉人孙长春、甘如华主张是被上诉人王榕拒绝提供房屋产权证书和转租许可，使其无法交纳租金，被上诉人王榕违约在先，双方合同不应解除无事实及法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。被上诉人王榕、朱学东主张上诉人甘如华、孙长春返还淮安市淮海北路中天虹桥149-5号房屋及室内、外物品，应予支持。因上诉人杨海生、邵巧荣基于2013年11月5日的转租合同使用涉案房屋，一审判决上诉人孙长春、甘如华、杨海生、邵巧荣返还租赁房屋正确，应予支持。上诉人杨海生、邵巧荣主张其不应返还房屋无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人杨海生、邵巧荣对房屋装修损失在一审时未主张，二审不予理涉，上诉人杨海生、邵巧荣可待证据充分后，另案主张。
综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3850元，由上诉人孙长春、甘如华负担1050元、上诉人杨海生、邵巧荣负担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 王百川
审判员 孙 洁
二〇一五年五月二十一日
书记员 王 伟