广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初7475号
原告：交通银行股份有限公司珠海分行。住所：珠海市吉大九洲大道东段****号交行大厦。
负责人：林波，行长。
委托代理人：张炜，广东铭建律师事务所律师。
委托代理人：陈微，广东铭建律师事务所实习律师。
被告：陈福丽，女，汉族，1989年6月20日出生。住所地：海南省儋州市。
被告：珠海市佳誉房地产开发有限公司。住所：珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路***号企业大厦*楼***室。
法定代表人：岑兆雄。
委托代理人：戴俊华，该公司员工。
委托代理人：刘琪，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司珠海分行诉被告陈福丽（以下称被告一）、珠海市佳誉房地产开发有限公司（以下称被告二）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员张美均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张炜和被告二的委托代理人戴俊华到庭参加诉讼，被告一经本院传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年11月11日，原告与被告一、被告二签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“合同”）。合同约定：被告一向原告借款人民币810000元，用于购买位于珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房，借款期限为120月，基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，自放款日起计算，利率下浮点数为10%，双方约定还款方式为等额本金还款法，还款日为每月的12日。合同第六条、第二十二条约定被告一将其购买的前述房产作为抵押物，为其债务向原告提供抵押担保。抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。合同第十三条约定了贷款人有权单方宣布贷款本金全部提前到期的情形。合同第14.1条约定借款人未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；14.2条约定了罚息及复利的计算；14.3约定借款人未按时足额偿还贷款本息的，应承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；24.5条约定，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；。合同第五条约定，被告二为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间自每期贷款到期日起，计自最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。合同签订后，2015年11月12日原告向被告一发放了全部贷款，被告一提供的抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告取得了《不动产登记证明》。贷款发放后被告一开始履约还款，但从2015年12月12日起，被告一开始不按约定履行还本付息的义务，至2016年8月12日，被告一逾期还款已达9次。根据合同约定，原告有权宣布合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，要求被告一立即偿还所有贷款本息并支付罚息及复利，要求被告二承担连带保证责任。截止2016年8月12日，被告一共欠原告本金人民币809806.85元，利息、罚息、复利人民币27924.22元。原告认为，原告与被告一、被告二签订的合同是各方的真实意思表示，合法有效，各方应自觉遵守。合同签订后，原告已依约履行了发放贷款的义务，但被告一却未完全履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任；被告二应承担连带保证责任。故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判令：一、原告与被告一签订的《个人房产抵押贷款合同》项下已发放的贷款本金全部提前到期；二、被告一清偿所欠原告借款本金人民币809806.85元；三、被告一依合同约定向原告支付贷款利息、复利及罚息，直至借款本息全部清偿之日止。暂计至2016年8月12日，被告所欠利息、复利及罚息为人民币27924.22元；四、被告承担原告为实现债权而产生的律师费人民币42500元；五、确认原告对依法处分抵押物［位于珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房］的所得价款有优先受偿权；六、被告二对被告一的借款本息、律师费承担连带保证责任；七、两被告承担本案的全部诉讼费、公告费。
原告为其诉求提供了以下证据：1、个人房产抵押贷款合同；2、交通银行珠海分行借款凭证；3、计收全部贷款本息清单；4、不动产登记证明；5、催收通知书及邮寄单；6、珠海华润银行电子回单及律师费发票。
被告一未提供答辩意见和证据。
被告二辩称：一、被告一与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》本意不是为原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始原告已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已确权，解除被告一阶段性保证担保的条件已成就，被告一在本案的保证责任已终止。1、被告一提供的是附条件的阶段性保证担保——当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告一承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告一的保证责任即免除。双方的本意不是为原告实现债权提供双重担保。按照被告一与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定，双方的本意并不是要为原告实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有被告一提供的保证担保；双方的本意是：当原告不具备实现抵押权的条件时，由被告一承担保证担保；当原告具备实现抵押权的条件时，被告一的保证责任免除。由于人们通常认为办妥房屋的《商品房产权权属证明书》是实现抵押权的必要条件，于是双方便将被告一的解除条件约定为办妥他项权证。很显然，如果双方的本意是要为原告实现债权提供双重担保，就不可能约定被告一提供附条件的阶段性保证担保了。2、原告实现抵押权的条件已经具备，被告一的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产取过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案中，涉案房产已在珠海市国土资源局办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为原告、义务人为买受人陈福丽，陈福丽已通过银行贷款的方式向被告一支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，原告已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照被告一与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，被告一的保证担保责任应当免除。3、免除被告一的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（原告实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承保证责任的情形，被告一应承担保证责任；在解除条件（原告实现抵押权的条件）成就时，被告一的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。在本案中，涉案房屋已于2016年1月14日办妥抵押登记，至此，原告实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，被告一的保证责任也应免除。
二、即使被告一的担保责任未解除，原告也应先就被告一陈福丽提供的抵押物实现债权。《物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”、第一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”而被告一与原告签署的《个人房产抵押贷款合同》中并未明确约定原告实现债权的顺序；且《个人房产抵押贷款合同》是原告预先拟定的格式合同，根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”即，在无约定或约定不明确的情况下，应依据法定方式处理，优先处置债务人自己提供的抵押物。
三、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受被告一免除保证责任的答辩意见，而判令被告一承担保证责任，被告一请求明确被告一对被告一陈福丽的追偿权。以免被告一对被告一陈福丽另行提起诉讼。综上所述，被告一请求人民法院依法驳回原告对被告一的诉讼请求。
被告二未提供证据。
经审理查明：2015年11月11日，原告与两被告签订编号：陈福丽201501444018999001200000655《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告一向原告借款81万元，用于购买广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房，贷款期限为120月；贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，按合同约定调整本合同利率，本合同约定调整合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；被告采取等额本金还款法；还款日为放款日的对应日；被告二自愿为原告提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；被告一取得房地产权的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告二的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，被告二对该部分应付款项仍应承担保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证人对本合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告一未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息等均视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告一立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；被告一应按合同约定的时间、金额、币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；合同项下的抵押物为广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用……。
2015年11月12日，原告依照约定向被告一发放贷款81万元，被告一在《交通银行（珠海）分行借款凭证》上签名确认收到贷款。在还款期限内，被告一从2015年12月起未能按约定履行还本付息义务。截至2016年8月12日，被告一尚欠原告本金809806.85元、利息27924.22元（其中利息25897.73元、罚息1396.33元、复利630.16元）。2016年8月，原告通过向被告一、寄送《催收通知书》进行催收，但催收无果。
2016年1月14日，原告和被告一对合同约定的抵押物即广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房房产办理了以原告为权利人的预购商品房抵押权预告登记手续（登记编号：粤（2016）珠海市不动产证明第0004389号），但至今仍未办理他项权证。2016年8月，原告委托广东铭建律师事务所处理本案纠纷，根据律师费发票和相关的转账凭证，原告已向后者支付律师费42500元。
本院认为：原告与被告一、被告二签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约发放贷款，被告未能按期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约。根据合同约定，原告有权宣布该合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告按合同约定偿还借款本息。因此对于原告要求确认原告和被告一、被告二签订的《个人房产抵押贷款合同》项下已发放的贷款本金全部提前到期和被告一偿还所欠的贷款本金809806.85元并支付截至2016年8月12日止的利息27924.22元（其中利息25897.73元、罚息1396.33元、复利630.16元）以及从2016年8月13日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金809806.85元为基数、按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息25897.73元为基数、按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上再上浮50%计算）的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，原告为实现债权而承担的律师费应由被告一负担，因此被告一应赔偿原告律师费42500元。
《个人房产抵押贷款合同》约定被告一以其购买的位于广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房为上述合同项下的债务提供抵押担保，原告和被告一办理了抵押权预告登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。可见，约定的抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故本院对原告要求确认其对广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥三路3号20栋2002房房产享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
《个人房产抵押贷款合同》明确约定，被告二对涉案债务提供连带责任保证，只有“被告一取得房地产权的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后”时，被告二才免除保证责任。本案中，正式的抵押登记手续尚未办理，原告尚未取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本，因此被告二不能免除保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，被告二应对被告一的上述债务承担连带清偿责任，被告二承担清偿责任后，有权向被告一追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：
一、确认原告交通银行股份有限公司珠海分行与被告陈福丽签订的《个人房产抵押贷款合同》项下已发放的贷款本金全部提前到期；
二、被告陈福丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金809806.85元并支付截至2016年8月12日止的利息27924.22元（其中利息25897.73元、罚息1396.33元、复利630.16元）以及从2016年8月13日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金809806.85元为基数、按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息25897.73元为基数、按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上再上浮50%计算）；
三、被告陈福丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司珠海分行支付律师费42500元；
四、被告珠海市佳誉房地产开发有限公司对被告陈福丽上述债务承担连带保证责任，被告珠海市佳誉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈福丽追偿；
五、驳回原告交通银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6401元、保全费4921.15元，共计11322.15元，由被告陈福丽、珠海市佳誉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 张美均
二〇一六年十一月十四日
书记员 彭美美
王心乐