江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5247号
上诉人（原审原告）：张尊祥，男，1963年9月23日生，汉族，居民，住沛县
被上诉人（原审被告）：沛县恒盛房地产开发有限公司，住所地沛县沛屯大道东侧金凤凰建材装饰城19-5#6#室。
法定代表人：孙成群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁杨，女，1987年7月20日出生，汉族，居民，住徐州市铜山区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：蒋继亮，男，1979年4月7日生，汉族，住徐州市铜山区，系该公司员工。
上诉人张尊祥因与被上诉人沛县恒盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2017）苏0322民初2807号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人张尊祥的上诉请求：1、撤销原审判决第二项：驳回原告张尊祥的其余诉讼请求；2、被上诉人支付未按合同约定安装地源热泵而导致上诉人的经济损失119000元；3、诉讼费2158元由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院对于上诉人提供的关于地源热泵的证据因为是复印件而对其真实性不予确认，不能作为认定案件事实的依据，是错误的；2、百度百科关于地源热泵比普通电能空调节能40%以上，百度百科具有权威性和可信性，一审法院应予以采信；3、开发商合同书上承诺的是地源热泵中央空调，而向水利部门请示的却是水源热泵，两者不是同一概念，一审法院偷换概念；4、2017年7月8日被上诉人通知业主签署调解协议书，该调解协议书可以证明开发商适用普通空调代替地源热泵的事实，故被上诉人应当对上诉人居住此房多花费的电费进行赔偿。
被上诉人沛县恒盛房地产开发有限公司答辩称，一审法院对本案的法律适用和事实认定均正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
张尊祥向一审法院提出诉讼请求：沛县恒盛房地产开发有限公司未按合同约定日期交付房屋，未安装地源热泵中央空调，申请赔付逾期交房违约金81980元（总房款561511元*0.2‰*365天*2），即从2015年5月1日计算至2017年4月30日，以及未安装地源热泵中央空调赔偿金119000元，共计200980元。
一审法院查明，2014年6月17日，双方之间签订《商品房买卖合同》，约定张尊祥购买沛县恒盛房地产开发有限公司开发的沛县汉邦景城3号楼1单元301室住房，该商品房建筑面积为140.87平方米，每平方米单价3986.02元，总价款561511元，首付171511元，余款390000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，沛县恒盛房地产开发有限公司应当在2015年4月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同其他约定的商品房交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理，即限期采取补救措施使其达到附件三的标准。或者给予差价补偿。合同附件三装饰、设备标准第10项其他约定：户内设配电箱，各房间设灯头，预留空调孔洞，地源热泵中央空调。合同还对规划、设计变更、交接等权利义务进行了约定。合同签订后，张尊祥共向沛县恒盛房地产开发有限公司支付购房款561511元。案涉小区房屋沛县恒盛房地产开发有限公司自认用电为临时用电，电力设施正在施工过程中，尚未取得竣工验收备案手续。
2015年4月10日，沛县恒盛房地产开发有限公司与盐城市富尔达冷暖设备工程有限公司签订热泵机组中央空调末端（含配套）安装合同一份，该合同约定工程2015年4月20日开工，2015年7月31日竣工。
2016年3月1日，沛县恒盛房地产开发有限公司与盐城市帆丰冷暖设备工程有限公司签订产品购销合同一份，购买了风冷螺杆式热泵机组1台和空气源热泵热水机组3台。
一审法院认为，双方之间的商品房销售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。张尊祥已交付沛县恒盛房地产开发有限公司合同约定的购房款，沛县恒盛房地产开发有限公司应按约交付房屋。
一、案涉商品房是否具备交付条件
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程施工的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告自认案涉楼房未取得竣工验收备案手续。因此，案涉商品房不符合法律法规关于商品房交付使用的强制性规定的标准，不具备交付使用条件。
二、张尊祥主张的逾期交房违约金应否得到支持
沛县恒盛房地产开发有限公司抗辩称合同约定的逾期交房的违约金过高，应当予以调整，法院认为，沛县恒盛房地产开发有限公司主张违约金过高，要求调整，应由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。本案中根据合同约定，沛县恒盛房地产开发有限公司应于2015年4月30日前向张尊祥交付符合合同约定的房屋，逾期超过60日，张尊祥有权要求沛县恒盛房地产开发有限公司告按已付房款的万分之二支付违约金。合同约定的违约金并未超过上述标准，且不违反相关法律法规，且沛县恒盛房地产开发有限公司自认违约，也未对损失过高进行举证，故在合同对违约金数额计算方法有约定的情况下，对沛县恒盛房地产开发有限公司的该抗辩意见不予采纳。现涉案商品房尚不具备交付条件，且逾期交房已经超过60日，应当按照合同约定的标准支付违约金。故对张尊祥要求沛县恒盛房地产开发有限公司支付自2015年5月1日计算至2017年4月30日的逾期交房违约金81980元元的诉讼请求，法院予以支持。
三、张尊祥主张的沛县恒盛房地产开发有限公司未安装地源热泵中央空调的赔偿金应否得到支持
张尊祥要求沛县恒盛房地产开发有限公司未安装地源热泵中央空调的赔偿金119000元，其中包括中央空调购置费30000元；太阳能热水器购置费5000元；使用中央空调20年增加费用84000元（10度/小时*10小时/天*0.5元/度*30天/月*7个月/年*20年*40%）。法院认为，虽然合同附件三装饰、设备标准对地源热泵中央空调作了约定，且在合同第十三条中约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人限期采取补救措施使其达到附件三的标准，或者给予差价补偿，但在涉案小区商品房未达到有效交付标准，且张尊祥也未实际上房的情况下，沛县恒盛房地产开发有限公司也已采取相应的措施，只是采取的措施能否达到附件三的标准尚无法明确，此时张尊祥的损失尚未实际发生，损失多少也无法确认，故对张尊祥要求沛县恒盛房地产开发有限公司未安装地源热泵中央空调的赔偿金119000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决，一、沛县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张尊祥违约金81980元；二、驳回张尊祥的其余诉讼请求。
二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人张尊祥提交的调解协议书，该份证据可以证实沛县恒盛房地产开发有限公司曾因地源热泵未安装找张尊祥进行协商，提出以美的空调替代，张尊祥未同意该调解方案。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于张尊祥主张沛县恒盛房地产开发有限公司赔偿违约损失119000元有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用合同法司法解释（二）》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，合同守约方主张违约方承担违约损失的，应以实际损失为基础，并对损失多少承担相应的举证责任。本案中，沛县恒盛房地产开发有限公司未按合同约定在涉案小区安装地源热泵，构成违约，应承担相应的违约责任。而张尊祥有举证证明因沛县恒盛房地产开发有限公司的违约行为导致实际损失多少的责任。根据张尊祥与沛县恒盛房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、限期采取补救措施使其达到附件三的标准，或者给予差价补偿”，作为违约方的沛县恒盛房地产开发有限公司采取了以配置空调来替代地源热泵的方案，并积极地与涉案小区业主进行协商，应当视为已经采取了相应的补救措施。对沛县恒盛房地产开发有限公司采取的上述补救措施，张尊祥明确表示拒绝。基于张尊祥自述未实际上房，且沛县恒盛房地产开发有限公司与部分业主达成替代配置空调的补救措施方案尚未实际履行，张尊祥要求沛县恒盛房地产开发有限公司赔偿违约损失119000元既无充分证据证明，在现阶段也难以参照衡量，故一审判决驳回张尊祥要求沛县恒盛房地产开发有限公司赔偿违约损失119000元，于法有据，本院予以维持。张尊祥可在证据充分时，另行向沛县恒盛房地产开发有限公司主张。
综上，上诉人张尊祥的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元，由张尊祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 杜演文
代理审判员 张 璟
二〇一七年十一月一日
法官 助理 葛文伟
书 记 员 魏天玥