甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终749号
上诉人（原审原告）兰州市东郊学校，住所地兰州市城关区。
法定代表人：朱文龙，该学校校长。
委托诉讼代理人冯国旭，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人杜荣杰，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：平凉路千秋珍美发型形象设计室，住所地兰州市城关区。
经营者：路龙，男，1972年8月23日出生，汉族，平凉路千秋珍美发型形象设计室经营人，住兰州市安宁区安宁西路***号*单元***室。
上诉人兰州市东郊学校(以下简称东郊学校)因与上诉人平凉路千秋珍美发型形象设计室(以下简称珍美发型室)房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东郊学校上诉请求：请求撤销(2017)甘0102民初4031号民事判决，发回原审法院重新审理；案件受理费由珍美发型室承担。事实和理由：原审法院将涉案商铺的面积认定为100平方米，租金44500元属事实认定不清。根据上诉人与被上诉人签订的合同，涉案商铺的面积为100平方米，年租金为44500元。但2014年5月，兰州市财政局委托甘肃鸿瑞房地产评估有限公司对平凉路、南昌路、农民巷的东郊学校出租的房屋租金价格、面积予以评估和测量。该评估公司作出了具体租金价格，其中涉案商铺千秋珍美发型设计室的面积为112.76平方米，每平米每月租金为120元，年租金162374.4元。兰州市财政局向兰州市教育资产管理办公室印发了兰财资(2014)55号《关于兰州市东郊学校出租房产价格评估报告的核准意见》并抄送学校，东郊学校也将该份文件给珍美发型室送达。珍美发型室在知情的情形下，仍然占有使用涉案同铺，其理应按该份评估报告的评估面积和租金标准支付房屋租金。
珍美发型室上诉请求：请求撤销(2017)甘0102民初4031号民事判决，将本案发回重审；由千秋珍美店与东郊学校重新签订合同，以合理的市场价格继续租用原房屋；本案诉讼费全部由东郊学校承担。事实和理由：一、原审认定事实有误。1、2013年底东郊学校开始单方面宣布上调租金，在双方多次交涉过程中，千秋珍美店同意适当上调房租并及时缴纳，但学校不同意。租赁事宜拖延到2015年，学校大幅度上调租金的目的没有达到，便通过下发文件强行要求收回房屋。学校的单方违约行为是本案纠纷发生的根本也是唯一原因。2、东郊学校应当赔偿珍美发型室的全部损失。珍美发型室决定对承租房屋进行全面装修之前，多次向学校落实，在学校当时有关负责人均保证房屋可以长期租赁的情况下才决定对房屋进行装修和配置。学校是在珍美发型室对房屋进行装修后才单方面通知提高租金，学校的行为一方面背离市场行情，另一方面也让经营者措手不及，从而导致双方在合同履行中发生纠纷。一审法院对珍美发型室主张的装修损失不予认定，让其自担风险不合理也不合法。二、一审判决结果自相矛盾，无法执行。一审判决认定珍美发型室应按每年44500元向东郊学校支付租金至腾交房屋时止。但判决主文却让珍美发型室按每平方米每月40元计算。三、一审程序存在违法现象，让当事人提前签收判决书，先判后审。
东郊学校向一审法院起诉请求：1、依法判令珍美发型室腾交位于兰州市城关区平凉路444号房屋；2、依法判令珍美发型室给付拖欠的房屋租金及利息(具体以鉴定结论为准)；3、诉讼费由珍美发型室承担。
一审法院认定事实：2005年1月，珍美发型室就承租了东郊学校位于兰州市城关区平凉路444号的房屋100平方米用于经营美发店，合同每年续签一次。珍美发型室在2005年承租时于1月10日向东郊学校支付押金4800元。2013年1月1日续签租赁合同时，租金每平方米每月40元，年租金44500元。2013年10月，东郊学校通知各承租户来年将上调租金每月每平方米100元。2014年度，由于兰州市教育局尚未对东郊学校发出停止租赁的通知，故东郊学校亦未向包括珍美发型室在内的各承租户通知不再续租，但未续签书面合同，亦未收取租金。同年9月12日，东郊学校通知各承租户开会，协商2014年度租金等事宜。在此次会议上，东郊学校提出的上调租金的数额以及从2014年1月执行新租金标准的方案，各承租户以涨幅过高为由表示不同意，本案珍美发型室亦表示不同意，故双方未能签订租赁合同，珍美发型室亦未支付租金。2015年3月，东郊学校接兰州市教育局通知，依《兰州市教育系统出租出借房屋清理收回工作方案》要求，东郊学校向珍美发型室等租户发出收回租赁房屋的通知，要求于2015年5月31日前腾交租赁房屋。但珍美发型室未腾交。东郊学校遂又于6月26日委托律师事务所向珍美发型室发出催告，要求其于6月30日前交付租金238761.60元并腾交租赁房屋。珍美发型室未腾交房屋亦未支付租金。之后，双方仍未协商一致，东郊学校遂诉至法院。另查明：兰州市财政局于2014年5月委托甘肃鸿瑞房地产评估有限公司对平凉路、南昌路的东郊学校出租的房屋租金价格、房屋面积予以评估和测量，该评估公司作出了具体的租金价格，其中，珍美发型室所租房屋每平方米每月租金120元，房屋面积112.76平方米。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同是否已解除，珍美发型室应否返还租赁房屋；2、自2014年度起案涉房屋租金如何确定。
一、案涉房屋租赁合同是否已解除，珍美发型室应否返还租赁房屋。就案涉房屋租赁合同是否已解除而言。一审认为，2013年12月31日案涉房屋租赁合同到期后，双方虽因变更租金事宜未续签合同，但依双方当事人自2005年签订租赁合同后每年续签合同的交易习惯，以及在2014年度，东郊学校并未向珍美发型室发出因租金事宜无法达成一致而收回案涉房屋的通知之事实综合判断，2014年度及2015年度尽管未签订书面合同，但双方当事人以自己的行为表明双方租赁法律关系依然存在，只是就租金上调幅度仍在商洽之中。2015年3月，东郊学校向珍美发型室发出于5月31日前腾交房屋的通知到达珍美发型室之后，因珍美发型室未向人民法院提出确认该解除通知不发生解除之效力，故双方的租赁法律关系在该通知到达珍美发型室时即告解除。就珍美发型室应否返还租赁房屋而言。一审认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此法律规定，东郊学校与珍美发型室之间的房屋租赁合同应终止履行，东郊学校有权要求珍美发型室返还租赁房屋，故其该项诉讼请求法院予以支持。珍美发型室以其在租赁期间维修了房屋并投入数十万元进行装修、添置新设备，而尚未收回成本为由，拒绝腾交房屋，允许其使用案涉房屋至2019年年度的辩称，因其拒绝东郊学校上调租金的方案后，未向东郊学校提出符合市场行情的切实可行的租金上调方案继续进行协商，却无偿使用租赁房屋的行为，有违诚实信用。另，2013年10月，东郊学校就以通知的方式告知珍美发型室次年将大幅提高租金，珍美发型室作为商事主体，理应对上调租金之后其经营成本增加对其赢利与否有专业的判断，能否承受交易成本上涨更是心中有数，而珍美发型室在东郊学校上调租金后，并不同意租金上调，将意味着无法续签合同，在此情形下，其还对案涉房屋进行装修，在合同不再继续履行的情形出现时无法收回投入的成本，此种商业风险应由珍美发型室自负。故其辩称理由法院不予支持。
二、自2014年度起案涉房屋租金如何确定。就租金如何确定而言。一审认为，《合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。本条是关于当事人协商变更合同的规定。当事人依据有效合同，按双方达成的一致意思表示就合同的价款、履行期限、方式、地点等非实质性内容可以变更。本案中，双方未能就租金的上调数额达成合意，东郊学校依据相关部门核定的数额要求珍美发型室交付租金有违合同法第三条关于合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方的法律规定。故在案涉房屋租金双方未协商一致的情况下，自2014年起租金按2013年度租金标准支付。即珍美发型室应按每年44500元向东郊学校支付租金至腾交房屋时止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第七十七条第一款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、平凉路千秋珍美发型形象设计室于判决生效后10日内向兰州市东郊学校腾交位于兰州市城关区平凉路444号房屋；二、平凉路千秋珍美发型形象设计室于判决生效后10日内给付兰州市东郊学校自2014年1月1日至实际腾交房屋时止的租金，按每平方米每月40元计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由平凉路千秋珍美发型形象设计室负担。
二审中，东郊学校没有提交新证据。珍美发型室二审中提交2009年10月26日兰州市城关区城市管理执法局盖章出具的”甘肃省罚没款非定额收据”一张，以证明评估丈量所增加的面积系其在承租经营期间在原合同面积的基础上自行扩建出来的面积，不应将其自行扩建的面积计算为房屋租赁面积。东郊学校对该证据进行了质证，对该收据的真实性没有异议，但对该证据的证明目的不予认可。本院经审核对该证据的真实性予以确认，但仅凭该证据不能确定违章扩容的面积，也不能说明重新评估丈量的房屋面积含括违章扩容的面积，珍美发型室也没有提交能够与该证据相印证的其他证据，故对珍美发型室提交该证据的证明目的不予确认。
经审理查明，一审法院查明认定的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，东郊学校与珍美发型室签订的房屋租赁协议书约定：出租铺面房屋面积为100平方米；租金每月40元/平方米，年总租金额44500元整。2013年12月31日合同到期后，双方没有再签订租赁合同。珍美发型室继续使用该房屋从事经营，东郊学校对此也没有提出异议。2014年5月，兰州市财政局委托评估公司虽对东郊学校出租的房屋租金价格、面积重新进行了评估和测量，但东郊学校与珍美发型室并没有根据重新评估和测量的房屋面积和租金价格重新签订房屋租赁协议。故东郊学校要求按照重新评估、测量的租金数额和房屋面积支付房屋租金没有事实依据和法律依据，一审法院按照双方2013年签订的书面《房屋租赁协议书》约定的租金数额，确定珍美发型室支付自2014年1月1日起至实际腾交房屋时止的租金，认定事实清楚，依据充分。东郊学校上诉提出一审对房屋出租面积及租金数额认定错误的上诉理由，本院不予采纳认定。东郊学校的上诉请求不能成立，应予驳回。
针对珍美发型室的上诉，本院经审理认为，2013年12月31日，东郊学校与珍美发型室签订的《房屋租赁协议书》到期后，双方因租金调整问题没有继续签订书面租赁合同。但珍美发型室继续使用该房屋进行经营活动，东郊学校对此也没有提出异议要求腾交房屋，双方仍形成事实上的房屋租赁法律关系。2015年3月，兰州市教育局印发《兰州市教育系统出租出借房屋清理收回工作方案》的通知，东郊学校根据该通知和《兰州市教育系统出租出借房屋清理收回工作方案》的要求，向包括珍美发型室在内的承租商户发出收回租赁房屋的通知，要求承租户于2015年5月31日前腾交租赁的房屋，因此解除房屋租赁关系收回房屋并非是因东郊学校未能获得高额房屋租金而单方解除，不属于违约行为。珍美发型室在收到东郊学校解除租赁关系并腾交房屋的通知后，并没有在法律规定的期限内向法院起诉请求确认解除合同的效力，故租赁关系在东郊学校发出解除并腾交房屋的通知到达对方时解除。租赁关系已经解除，珍美发型室应当向东郊学校腾交房屋。东郊学校解除租赁关系收回出租房屋是根据上级通知，按照文件要求实施的行为，珍美发型室认为合同解除的责任在学校一方，是学校因上调租金的目的没有达到，强行收回房屋的单方违约行为没有事实依据，也与本案查明事实不符。
2013年度租赁合同到期后，双方没有签订新的租赁合同。虽然学校对珍美发型室继续使用房屋没有提出异议，但因租金调整事宜双方一直未能协商一致，这也是双方没有继续签订新的租赁合同的根本原因，在此情形下珍美发型室应当预见到能否继续使用租赁房屋从事经营活动可能存在的经营风险，珍美发型室称投资装修是得到当时的学校负责人向其保证可以长期租赁的情况下才进行的，对此学校不予认可，珍美发型室也没有举证证明，珍美发型室也没有证据证明进行装修时征得学校的同意，因此，在租赁协议没有签订以及租赁关系不能继续的原因不能归责于东郊学校的情况下，东郊学校对于珍美发型室的装修损失不承担赔偿责任，一审法院认定由珍美发型室对其行为造成的损失责任自负正确，并无不当。
关于珍美发型室提出一审判决判由认定珍美发型室应按每年44500元向东郊学校支付租金至腾交房屋时止，但判决主文却让珍美发型室按每平方米每月40元计算，相互矛盾，计算给付租金的标准不同，承担数额也差别巨大，也造成当事人无法执行。经审核，珍美发型室提出的此项上诉理由成立，予以采纳。根据2013年度《房屋租赁协议书》对租金数额的约定及签注意见确定计算标准的适用，对一审判决主文确定珍美发型室给付东郊学校自2014年1月1日起至实际腾交房屋时止的租金，按每年44500元计算。
对于珍美发型室上诉提出原审程序存在违法的问题，珍美发型室对此没有提交证据证实，经审核卷宗材料也不能印证存在审判程序违法的问题，故对此项上诉理由本院不予采信。
综上所述，东郊学校的上诉请求不能成立，应予驳回；珍美发型室的上诉请求亦不能成立，但其提出一审确定的给付租金标准存在自相矛盾，无法执行的上诉理由合理，对一审判决相应判项应予以变更纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4031号民事判决第一项及案件受理费的负担（平凉路千秋珍美发型形象设计室于判决生效后10日内向兰州市东郊学校腾交位于兰州市城关区平凉路444号房屋；案件受理费100元，由平凉路千秋珍美发型形象设计室负担）。
二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4031号民事判决第二项为：平凉路千秋珍美发型形象设计室于判决生效后10日内给付兰州市东郊学校自2014年1月1日至实际腾交房屋时止的租金，按每年租金44500元计算。
上诉人兰州市东郊学校、上诉人平凉路千秋珍美发型形象设计室交纳的二审案件受理费各100元，由双方各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海军
审判员 刘宝成
审判员 杨 清
二〇一八年六月二十五日
书记员 李世俊
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