重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00392号
上诉人（原审原告）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人：王俊博，该公司董事长。
委托代理人：何斌，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：李轲，重庆康实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何平，男，汉族，1967年8月14日出生，住重庆市合川区。
委托代理人：李德刚，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。
上诉人重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）与被上诉人何平房地产开发经营合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年10月10日作出（2014）渝一中法民初字第00481号民事判决，翁达物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案，翁达物业公司的委托代理人何斌、李轲，何平的委托代理人李德刚、王文波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年11月4日至2006年12月24日期间，翁达物业公司与重庆金穗种业有限责任公司（以下简称金穗种业公司）签订了《联合开发合同》及多份补充协议，约定金穗种业公司出土地并承担土地出让金，翁达物业公司承担全部建设资金，联合开发重庆市永川区南大街小桥子地块（即威尼斯蓝湾A、B、C区项目），土地面积为204亩。容积率统一按1.5包干计算，金穗种业公司应分得房屋套内总面积为46937.25平方米（其中A区18135.96平方米、B区和C区28801.29平方米），超出部分归翁达物业公司所有。金穗种业公司分得的房屋折合现金共4065.40万元（其中未含门市差额部分），翁达物业公司以现金形式支付。金穗种业公司所分房屋面积折价计算中，门市部分暂按住宅价计算，待建设规划通过后按规划的门市实际面积由双方商定门市价格计算，并补足差额。联合开发的土地出让金，金穗种业公司委托翁达物业公司代为缴纳后冲抵房款。何平代表翁达物业公司参与前述系列合同的签订。
2007年2月10日，何平与翁达物业公司签订《承包经营合同》，约定：翁达物业公司成立永川威尼斯蓝湾项目部，何平为该项目部的承包人，承包期限自2006年11月30日至该项目开发完毕，项目由何平独立投资，独立核算，盈亏由何平享有或承担。何平向翁达物业公司支付承包费、项目管理费等费用，何平全面履行翁达物业公司与金穗种业公司联合开发合同中翁达物业公司的权利义务。
2008年4月11日，翁达物业公司与何平签订《变更承包合同协议》，约定：“一、变更双方于2007年2月10日签订的《承包经营合同》。除A区第一期2、3、5、8、11栋楼（以下简称A区5栋楼）仍按原合同条款执行外，其余地块的承包经营权由翁达物业自主经营。二、由翁达物业公司支付何平前期投资款及变更合同补偿款共计6350万元。……四、协议签订后，翁达物业公司负责按时支付后期未付金穗种业公司的所有分房款含（以前翁达物业公司给何平支付的所有款项）。……七、在本协议签订之后，除A区5栋楼红线图内房屋、环境及配套工程全部由何平负责外，其余地块开发一切事宜均与何平无关，何平也不再承担任何相关责任……十二、本协议经双方签字，并经何平全额收到第一笔变更合同款后生效。”
2009年3月24日，何平向重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）起诉，要求翁达物业公司支付《变更承包合同协议》约定的前期投资款及变更合同补偿款4352万元。一中法院作出（2009）渝一中法民初字第00255号民事判决，翁达物业公司对该判决不服提起上诉。重庆市高级人民法院于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第00089号民事判决，该判决认定：何平与翁达物业公司签订的《承包经营合同》，实质是何平以承包经营之名借用翁达物业公司资质从事房地产开发，该合同因违反法律强制性规定而无效。《变更承包合同协议》中，除何平继续开发建设A区2、3、5、8、11栋楼的约定因违反法律强制性规定而无效外，其余内容因属清理条款而有效。该判决判决翁达物业公司支付何平前期投资款及变更合同补偿款3500.2万元及相应迟延履行违约金。
2011年2月16日，何平再次提起诉讼，请求翁达物业公司支付前期投资款及变更合同补偿款652万元及违约金。一中法院作出（2011）渝一中法民初字第00094号判决，该判决书载明：翁达物业公司辩称“涉案房屋现由翁达物业公司对业主承担违约金等252万余元，应从652万元前期投资补偿款中扣除”；翁达物业公司举示的证据包括：“6.《重庆市人民法院案款专用收据》6份，证明经过诉讼翁达物业公司支付涉案房屋购房人违约金、支付重庆市永川区人民法院（以下简称永川法院）诉讼费、执行费共计224万元。7.永川法院出具的《涉案情况》、《当事人对账确认表》及《和解协议》、《领条》等，证明经过诉讼翁达物业公司支付涉案房屋购房人违约金、支付永川法院诉讼费、执行费共计2260839.5元。9.《重庆市人民法院案款专用收据》2份、《中国银行现金取款单》、《威尼斯蓝湾一期40户抗诉业主赔付明细表》，证明经过诉讼翁达物业公司支付涉案房屋购房人违约金28万余元”。该判决经审理查明的事实部分载明：“涉案房屋因迟延交付、迟延通气、迟延办理产权证，200户业主对翁达物业公司提起诉讼，经法院判决翁达物业公司支付违约金、案件受理费、执行费共计252万余元”，但一中法院认为翁达物业公司就涉案房屋对业主承担的违约金，双方当事人可在另案中解决，遂判决翁达物业公司支付何平补偿款652万元及违约金。该判决作出后，双方均未提起上诉。
2010年8月31日，翁达物业公司向一中法院起诉，请求何平返还涉案房屋销售收入、代收的税费及大修基金等款项共计3400万元，一中法院作出（2010）渝一中法民初字第00422号判决。该判决经审理查明的事实部分载明：“何平及其工作人员撤离威尼斯蓝湾项目部后，涉案房屋的后续开发工作由翁达物业公司承继。翁达物业公司对何平尚未办理完毕的房屋产权证书，商品房周围环境等后续工程未完工部分的施工，尚未缴纳的契税、大修基金、所得税，因迟延交房应向商品房买受人承担违约赔偿责任、因工程质量问题的返工整改责任等工作，全部由翁达物业公司承接。翁达物业公司支付了以下费用：（1）耕地占用税214975.06元，（2）契税902931.92元，（3）房屋转让手续费7143.88元，（4）维修整改费51577元，（5）大修基金576784元，（6）逾期交房办证276户的违约金及诉讼费执行费共计2526419.16元，（7）税款1494313元，（8）土地占用税及滞纳金2399.88元，（9）人防费589770元，（10）勘探工程尾款1万元，（11）银行错划的10万元，共计6530155.15元。”该判决还查明：“截止2009年，涉案房屋收入合计61533246元，由何平全部支取。何平支付的款项共计76750180.39元。”一中法院认为，“翁达物业公司要求何平将基于履行无效合同，从购房者处取得的全部售房收入、代收的税费、大修基金等款项余额直接全部支付给翁达物业公司，因双方没有清算，应不予支持”，遂驳回翁达物业公司的诉讼请求。
该判决作出后，翁达物业公司不服提起上诉。何平在二审中提出对一审认定的付款事实有异议。本院于2013年12月5日作出（2013）渝高法民终字第00121号民事判决。该判决载明：“针对翁达物业公司已付款支付情况，经查，在一审审理期间翁达物业公司举示了下列证据：1.就耕地占用税，翁达物业公司举示了2008年9月24日《契税、耕地占用税专用缴款书》及2009年10月28日的《契税、耕地占用税专用缴款书》。前述缴款书中并未列明纳税的工程项目名称。2.就各种契税，翁达物业公司举示了2008年9月28日《中华人民共和国契税完税证》，该证载明‘配套费征收，金额30768.44元，房地产权属转移面积17093.58平方米，2009年7月28日，纳税人为陈星宇，房地产权属转移面积为120.84平方米，纳税金额2399.88元’，‘2010年7月4日，高长亮、李燕缴纳的契税2445.69元’；翁达物业公司缴纳契税的《契税专用缴纳书》十份。上述证据中亦未载明纳税的工程项目名称。3.就房屋转让手续费，翁达物业公司举示了两张发票，金额共计5983.88元，交款人系翁达物业公司，但未亦载明所转让房屋的具体名称。翁达物业公司还举示了一份内部票据《费用报销单》，金额1160元。4.就维修整改费，翁达物业公司举示了一份《中国银行现金取款单》，交款单位系王俊博，备注‘转王俊博一期垫付的整改款’，金额共计49787元。内部票据《费用报销单》一份，摘要‘一期项目维修人工及材料费’，共计1790元。5.就大修基金，翁达物业公司举示了二份《重庆市非经营结算统一收据》，载明交款单位翁达物业公司，摘要‘威尼斯蓝湾大修基金’，一份金额为137234元，一份金额为681991元。6.就逾期交房办证276户的违约金及诉讼费、执行费，翁达物业公司举示了其制作的《威尼斯蓝湾一期40户抗诉业主赔付明细表》、金额为12569元的法院案款收据一张、金额为85525.16元的法院案款收据一张。7.就税款1494313元，翁达物业公司举示了《税收通用缴款书》一张，名称为企业所得税，计税金额6298950.12元，实缴金额1574737.53元；还举示了一份《永川区地方税务局纳税结算表》，该表载明销售不动产59772520元，已入库税额为4470222.51元，应补税1494343元。8.就土地占用税及滞纳金2399.88元，翁达物业公司举示了税种为城镇土地使用税及滞纳金，金额56241.13元。9.就异地人防费，翁达物业公司举示了《非税收入一般缴款书》，项目名称‘异地人防工程建设费’，金额1096965元，备注‘其中何平589770元’。10.就勘探工程尾款，翁达物业公司举示了四川蜀西地质工程勘测院发出的《催款函》，载明威尼斯蓝湾项目A、B、C区及堤防工程尾款1万元至今未付，发票已开具并交给了何平。另有一份四川蜀西地质工程勘测院重庆分院出具的收据，载明收到尾款1万元。11.就银行错划的10万元，翁达物业公司举示了《关于退还误入账资金的函》，中国银行永川支行于2010年8月10日向翁达物业公司发函，称曾于2009年6月19日在发放按揭贷款时误将另一楼盘按揭贷款10万元划入翁达物业公司帐户，要求翁达物业公司退还该款。”该判决还载明：“翁达物业公司认为在何平撤场后，因涉案房屋存在质量维修问题、欠缴税金问题、应当向购房人支付违约金的问题、拖欠材料供应商货款或工程款等问题，导致翁达物业公司可能会为此承担相应费用。本院认为，上述费用即使发生亦不能等同于翁达物业公司为涉案房屋的修建而直接投入的资金，不属于返还的标的。上述费用若实际发生，翁达物业公司可以作为因履行无效合同而产生的损失，向过错方主张赔偿。翁达物业公司认为何平应当将其售房款与支出品迭后的余额作为基于无效合同获得的财产向翁达物业公司返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。……综上，本院认为，一审判决关于合同无效后应当先进行清算才能主张返还的认定不当。一审判决对于翁达物业公司已付款数额，以及何平应付未付款数额等事实的认定不当。但翁达物业公司认为何平应当将其售房款与支出品迭后的余额作为基于无效合同获得的财产向该公司返还的理由不能成立……鉴于一审法院对部分事实的不当认定并不影响对本案的正确裁判，故本院认为本案应予维持。”该判决遂维持了一审判决。
双方因损失赔偿问题产生纠纷，翁达物业公司遂提起本案诉讼，请求依法判令：1.判决何平立即赔偿翁达物业公司损失3175万元；2.由何平承担诉讼费用。其中，3175万元的组成为：（1）按涉案5栋房屋建筑面积与A区总建筑面积之比计算何平应分摊的土地成本即金穗种业公司的分房款768.5万元；（2）何平已开发销售房屋所产生的欠缴税费及赔偿金等6530155.15元；（3）依据无效合同处理原则何平应酌情分担翁达所受损失6350万元中的17534845元。
在一审诉讼中，双方确认，翁达物业公司诉请金额的第一部分所称土地成本是指因支付金穗种业公司分房款何平应分摊的款项。翁达物业公司庭审中对此项金额调整为820.22万元，计算方式为4641.85万元×38.64%×45.73%。其中，4641.85万元系翁达物业公司向金穗种业公司实际支付的分房款总额，38.64%系金穗种业公司在A区应分的房屋面积18135.96平方米与金穗种业公司整个项目应分的房屋面积46937.25平方米之比，45.73%系A区5栋楼的房屋总面积39204.62平方米与A区房屋总面积85722平方米之比。何平认为其只应承担585.89万元土地成本，计算方式为4065.4万元×29.4亩÷204亩。其中，4065.4万元系翁达物业公司向金穗种业公司实际支付的分房款总额，29.4亩系A区5栋楼所占的土地面积，204亩是涉案项目全部土地面积。金穗种业公司认可何平已付分房款2870.65万元，故何平已超额支付应分摊的土地成本。
翁达物业公司认为其诉请金额的第二部分关于为A区5栋楼支付欠缴税费及赔偿款等6530155.15元的主张，（2010）渝一中法民初字第00422号、（2011）渝一中法民初字第00094号民事判决足以证明。何平对此在证据交换中提出异议，一审法院遂指定了第二次举证期限，告知各方如需补充证据可在开庭时举示。庭审中翁达物业公司明确，其关于税费及赔偿主张的事实依据除前述判决外无其他证据证明，并坚持认为前述判决相关内容已对该事实进行了确认，认为（2010）渝一中法民初字第00422号判决认定的事实并未被二审判决所改变。
翁达物业公司在一审庭审中对其诉请金额的第三部分关于损失赔偿调整为17017645元，认为翁达物业公司为履行无效合同向何平支付补偿款6350万元系实际损失，但何平承包经营期间总投入76750180.39元，总收入125033246元，获利48283065元，明显不公。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
一、关于土地成本
根据双方《变更承包合同协议》第四条之约定，“协议签订后，翁达物业公司负责按时支付后期未付金穗种业公司的所有分房款含以前翁达物业公司给何平支付的所有款项”，后续金穗种业公司的分房款应由翁达物业公司支付。结合《变更承包合同协议》第一、二条双方以6350万元作为清算后的结算款的内容，应当理解为翁达物业公司应支付何平6350万元的总价中已经包含了双方内部应清算的全部事项，除非另有特别约定。该协议已经考虑了协议前各方以项目名义对外的支出与协议后各方可获利益等因素。现翁达物业公司主张何平还应另行分摊以金穗种业公司分房款形式体现的土地成本，无合同依据。
二、关于欠缴税费及赔偿金等款项
根据《变更承包合同协议》第七条之约定，A区5栋楼红线内的房屋、环境及配套工程全部由何平负责，何平亦实际享有了该5栋楼全部房屋的销售收益，何平应当承担因该5栋楼的房屋所产生的相关债务。由于该5栋楼系以翁达物业公司名义对外销售，翁达物业公司可能成为相关房屋对外欠缴税费及赔偿金等款项的义务人，翁达物业公司对外实际承担后要求何平支付符合追偿原则。
但本案翁达物业公司并未举示其为何平代付税费及赔偿金等6530155.15元的实际付款证据，翁达物业公司仅凭两份民事判决，不足以证明其主张的付款事实及付款金额。具体分析如下：1.关于（2011）渝一中法民初字第00094号判决：从审理对象上看，该案主要审理翁达物业公司是否应当支付何平约定的款项，而翁达物业公司是否为何平支付购房户赔偿金以及具体金额并非该案的审理范围；从举示的证据上看，翁达物业公司对此举示的第6、7、9组证据均涉及购房人违约金、诉讼费及执行费，三组证据之间是什么关系该判决未明确；从审理查明的事实上看，该判决虽然查明“涉案房屋……经法院判决翁达物业公司支付违约金、案件受理费、执行费共计252万余元”，但支付金额并不精确；从法院认定上看，该判决认为“翁达物业公司就涉案房屋对业主承担的违约金，双方当事人可在另案中解决”。因此，该判决关于翁达物业公司为A区5栋楼支付赔偿金的有关内容不属于该案的审理范围，查明的支付金额“252万余元”也不精确，不能直接作为本案定案依据。2.关于（2010）渝一中法民初字第00422号判决：虽然该判决审理查明何平撤离项目部后翁达物业公司支付了耕地占用税、逾期交房办证违约金及执行费、勘探工程尾款、银行错划款等11项费用共计6530155.15元，但因翁达物业公司对该判决不服提起上诉，二审法院作出的（2013）渝高法民终字第00121号判决查明一审期间翁达物业公司就已付款举示的证据存在未列明纳税工程项目名称、系内部票据等情况，二审法院认为“一审判决对于翁达物业公司已付款数额，以及何平应付未付款数额等事实的认定不当”。因此，在二审判决已经确认翁达物业公司在一审中举示的付款证据部分存在关联性、真实性瑕疵，并认定一审对付款事实认定不当的情形下，翁达物业公司在本案中仍然以该一审判决所认定的事实作为付款证据，应不予采信。3.翁达物业公司关于欠缴税费及赔偿金等款项的依据，在其举证意见中已经明确，何平对此在证据交换中已提出异议，证据交换后一审法院指定了第二次举证期限，告知各方如需补充证据可在开庭时举示，但翁达物业公司并未补充举示相应的证据，且翁达物业公司审理中明确就该部分金额的主张无其他证据证明，翁达物业公司应当对此承担举证不能的法律后果。
三、关于损失分担
翁达物业公司主张其依据《变更承包合同协议》应支付何平的6350万元系履行无效合同所产生的损失，据此要求何平分担。但根据《变更承包合同协议》第一、二条约定，翁达物业公司支付何平6350万元系对何平前期投资及变更合同所作的补偿，同时翁达物业公司收回除A区5栋楼之外的开发经营权，实际享有项目土地在何平经营几年后的市场增值收益，因此，无论从清算条款义务还是从可获对价的角度，翁达物业公司支付该6350万元均不构成负面损失，翁达物业公司主张何平应当分担该笔款项的理由不能成立，对何平的抗辩意见应予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：驳回翁达物业公司的诉讼请求。案件受理费200550元，由翁达物业公司负担。
翁达物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并改判支持翁达物业公司的所有一审诉讼请求。主要事实和理由：1.在《变更承包合同协议》中，翁达物业公司同意向何平支付6350万元是基于双方合同有效为前提，而并非系合同被确认无效后双方对各自的权利义务进行清理，故一审判决认定该6350万元已经包含了双方内部应清算的全部事项错误。2.翁达物业公司向何平支付的6350万元系对除A区5栋楼之外的其他项目的投资款及补偿款，没有涉及到A区5栋楼，A区5栋楼的土地成本应当由何平承担。3.何平已实际行使了A区5栋楼的开发经营权并获取了相应的收益，应当分摊该5栋楼的土地费用。3.根据相关规定，已为人民法院生效判决所确认的事实，当事人无需举证证明。翁达物业公司在一审中举示的（2011）渝一中法民初字第00094号判决已经查明了翁达物业公司支付的违约金等费用，翁达物业公司对此无需举证。4.一审法院未对项目土地增值收益问题进行调查核实，就认定翁达物业公司实际享有项目土地的市场增值收益，明显依据不足。5.何平通过继续开发A区5栋楼获取了巨额收益，在何平未将收益返还给翁达物业公司的情况下，翁达物业公司向何平支付的6350万元应认定为翁达物业公司所遭受的损失，一审判决认定该6350万元不构成损失是错误的。
何平答辩称：翁达物业公司主张的税费、赔偿金等未举示充分证据予以证明。何平已经超额支付了其开发面积所对应的土地成本，不应再向翁达物业公司支付土地成本。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审中，翁达物业公司先后向本院举示了两组证据，第一组证据包括：1.《契税、耕地占用税专用缴款书》，拟证明翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼缴纳了契税214972.06元；2.《契税完税证》、《契税专用缴款书》等，拟证明翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼缴纳了税费900532.04元；3.《费用报销单》、《发票》及所附明细表，拟证明翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼支付了房屋转让手续费7143.88元；4.《取款单》、《费用报销单》，拟证明何平开发的A区5栋楼存在质量问题，翁达物业公司为此支付了整改费用51577元；5.《公共维修基金申报表》、《收据》，拟证明何平收了A区5栋楼的公共维修基金后，未向房管局缴纳，由翁达物业公司代为缴纳576784元；6.《人民法院案款专用收据》、《中国银行现金取款单》、《业主赔付明细表》，拟证明何平开发的A区5栋楼因对购房者存在违约行为，而由翁达物业公司代为支付了违约金、赔偿金286419.16元；7.《税收通用缴款书》，拟证明翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼支付了企业所得税1494313元；8.《税收通用完税证》，拟证明翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼支付了土地使用税、房地产权属转移契税、滞纳金等58641.01元；9.《收据》《中国银行现金取款单》，拟证明翁达物业公司为何平支付了异地人防工程建设费589770元；10.《催款函》、《收据》，拟证明翁达物业公司代何平支付地质勘查费尾款1万元；11.《关于退还误入帐资金的函》、《零售贷款贷款凭证》、《综合业务查询系统账户交易明细》等，拟证明中国银行误划入监管账户10万元，该笔款项被何平支用，后由翁达物业公司代为偿还；12.《人民法院案款专用收据》、《当事人对账确认表》等，拟证明因何平开发的A区5栋楼与购房者发生纠纷，由翁达物业公司代为支付了案款共计224万元。第二组证据系从永川法院调取的胡夕红、陶中兰等285户购房者起诉翁达物业公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、逾期通电、气违约金所涉及的《民事起诉状》、《商品房买卖合同登记申请表》、《执行通知书》、《执行完毕认可书》等诉讼材料，拟证明因何平开发的A区5栋楼存在逾期交房、逾期办证、逾期通电、气等情形，胡夕红、陶中兰等285户购房者起诉翁达物业公司要求支付违约金，翁达物业公司为此支付案款、执行费等共计2281240.6元，该款项应当由何平承担。
何平质证后认为：翁达物业公司举示的第一组证据均无原件，故对其真实性均不予认可。翁达物业公司也在开发涉案工程项目，相关费用有可能是其自身开发所产生，不能证明与何平开发的A区5栋楼相关，其要求何平进行赔偿没有依据。翁达物业公司举示的第二组证据所涉及的285案案款、执行费等均系因何平开发的A区5栋楼而支付，对该费用的总金额为2281240.6元无异议，但该285案有部分翁达物业公司与购房者达成了调解协议，何平未参与，对何平不具有约束力。同时，根据双方签订的《变更承包合同协议》之约定，房地产权证由翁达物业公司负责办理，故即使应当承担违约责任，也应当由翁达物业公司自行承担。
本院认为，翁达物业公司举示的第一组证据均未能提供原件，何平对其真实性有异议，且翁达物业公司未能举示何平在另案中对上述证据的真实性予以确认的证据。同时，翁达物业公司也在开发涉案工程项目，翁达物业公司亦未能举示充分证据证明上述费用系因何平开发的A区5栋楼而发生。因此，本院对翁达物业公司举示的第一组证据不予采信。翁达物业公司举示的第二组证据，何平未对其真实性、合法性、关联性提出异议，故本院对翁达物业公司举示的该组证据予以采信。
本院二审查明：翁达物业公司与何平达成的《变更承包合同协议》第五条约定：翁达物业公司退还何平前期的投资款和补偿款的具体时间如下：……6.2008年12月30日前支付1000万（房屋产权证由翁达物业公司在2008年12月30日前办理完成60%，办证人员的工资由何平负责，未达到60%由翁达物业公司负责）。……9.2010年6月30日前支付652万元（此款作为2、3、5、8、11栋楼办理房屋产权证的保证金，在何平如期办完产权证后，在此日全额付清。……
另查明，因何平开发的A区5栋楼存在逾期交房、逾期办证、逾期通电、气等情形，胡夕红、陶中兰等285户购房者向永川法院起诉翁达物业公司要求其支付违约金，翁达物业公司为此共支付案款、执行费等共计2281240.6元。
再查明，翁达物业公司在一审中申请诉讼保全，缴纳保全申请费5000元。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：何平是否应当赔偿翁达物业公司的各项损失及损失数额如何确定？本院对此评述如下：
一、关于土地成本的问题。翁达物业公司认为何平在签订《变更承包合同协议》前向金穗种业公司支付的分房款已包含在翁达物业公司向何平支付的6350万元前期投资款和变更合同补偿款内，故何平继续开发的A区5栋楼所占土地相对应的土地成本实际由翁达物业公司支付，何平应当将该部分土地成本返还给翁达物业公司。何平则认为双方在《变更承包合同协议》中仅对协议签订后的土地成本由翁达物业公司承担进行了约定，而对协议签订前的土地成本分摊问题并未达成明确约定，何平在该协议签订前向金穗种业公司支付的分房款并未包含在6350万元内，何平已实际支付的土地成本已远远超过A区5栋楼所占土地所对应的土地成本，故何平无须再向翁达物业公司支付土地成本。综合双方的意见可知，双方争议的核心问题是翁达物业公司根据《变更承包合同协议》向何平支付的6350万元的范围。
首先，《变更承包合同协议》的约定除关于A区5栋楼的约定无效外，其余内容应属有效。因其余约定中关于“其他地块的开发经营由何平交给翁达物业公司，并由翁达物业公司向何平支付前期投资款、变更合同补偿款6350万元”的内容系双方对履行《承包经营合同》进行清理的结果，故前述约定系双方当事人在《承包经营合同》在履行过程中所达成的结算和清理条款，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，前述关于结算和清理条款的约定应为有效。其次，在何平和翁达物业公司就《变更承包合同协议》中何平支付的6350万元的所包含范围的约定发生争议的时候，应当按照合同法的解释规则来进行目的解释。《变更承包合同协议》中，双方对协议签订后应向金穗种业公司支付的后期分房款如何支付进行了约定，同时还对项目资料的移交、A区5栋楼销售收入的分配以及各自的配合义务等内容进行了约定，前述约定作为结算和清理条款是对当事人之间经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的约定。如果《变更承包合同协议》未对协议签订前何平向金穗种业公司支付的分房款应当如何承担作出约定，显然不符合双方当事人对项目进行变更、清算的目的，亦不符合常理。因此，应当认定6350万元中并未包括A区5栋楼所占土地所对应的土地成本，该部分的土地成本已由何平自行向金穗种业公司交纳。因此，翁达物业公司主张6350万元中包括了何平向金穗种业公司支付的所有分房款、何平主张6350万元中未包括何平向金穗种业公司支付的任何分房款，均不成立。在双方已经对各自的权利义务进行清算的情况下，翁达物业公司要求何平返还A区5栋楼所占土地所对应的土地成本没有事实和法律依据，一审法院对此未予支持并无不当。
二、关于代缴税费、赔偿款等款项的问题。由于A区5栋楼虽实际由何平进行开发建设，但却系借用翁达物业公司名义进行，故翁达物业公司有可能为何平开发建设的A区5栋楼承担相应的债务。现翁达物业公司主张向何平进行追偿，符合相关法律规定。结合翁达物业公司的举证情况，评述如下：
1.（2011）渝一中法民初字第00094号民事判决。在该判决中，法院虽查明“涉案房屋因迟延交付、迟延通气、迟延办理权证，200户业主对翁达物业公司提起诉讼，经法院判决翁达物业公司支付违约金、案件受理费、执行费共计252万余元”等事实，但该判决查明的具体金额并不确定。同时，翁达物业公司亦在开发涉案工程项目，翁达物业公司所开发的房屋在销售中亦可能因存在违约行为而被购房者起诉，故在翁达物业公司未能举示充分证据证明该判决所确认的由翁达物业公司所支付的案款均系因何平开发的A区5栋楼存在违约行为所产生的情况下，翁达物业公司仅凭该判决确认的事实要求何平进行赔付的理由显难成立。
2.（2010）渝一中法民初字第00422号民事判决。在该判决中，一审法院虽查明何平及其工作人员撤离涉案工程项目后，翁达物业公司共支付了耕地占用税、各种契税、房屋转让手续费等共计6530155.15元，但翁达物业公司不服提起上诉后，二审法院作出的（2013）渝高法民终字第00121号民事判决就翁达物业公司支付上述款项所举示的证据进行了重新认定，认定翁达物业公司举示的证据存在未列明工程项目名称、属于内部票据等情形，同时认定“一审判决对于翁达物业公司已付款数额，以及何平应付未付款数额等事实认定不当”，相当于二审判决纠正了一审判决对翁达物业公司代何平开发的A区5栋楼所支付的相应款项的认定。因此，翁达物业公司仅凭上述民事判决确认的事实要求何平进行赔付的理由亦不成立。
3.翁达物业公司在二审中举示的第一组证据。在二审中，翁达物业公司举示的第一组证据包括《契税、耕地占用税专用缴款书》、《契税完税证》等，拟证明其代何平支付了税费、赔偿款等6530155.15元，但其举示的上述证据均系复印件。经何平质证后，何平对上述证据的真实性、关联性均提出异议。经本院释明后，翁达物业公司不能提供证据的原件，翁达物业公司虽辩称上述证据均复印自（2010）渝一中法民初字第00422号案，但其不能举证证明何平在该案中曾对上述证据的真实性、关联性予以认可，且经本院查阅该案笔录，何平在该案中亦明确表示对上述款项的真实性、关联性不予认可。鉴于此，本院对翁达物业公司举示的上述证据不予采信。
4.翁达物业公司在二审中举示的第二组证据。翁达物业公司在二审中举示的第二组证据系胡夕红、陶中兰等285户购房者起诉翁达物业公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、逾期通电、气违约金所涉及的《民事起诉状》、《商品房买卖合同登记申请表》、《执行通知书》、《执行完毕认可书》等诉讼材料，拟证明因何平开发的A区5栋楼存在逾期交房、逾期办证、逾期通电、气等情形，胡夕红、陶中兰等285户购房者起诉翁达物业公司要求其支付违约金，翁达物业公司为此支付案款、执行费等共计2281240.6元。何平对此提出异议，主张翁达物业公司与购房者达成的调解协议对其不具有约束力、逾期办证违约金应当由翁达物业公司自行承担。对此，首先，因何平开发的A区5栋楼存在逾期交房、逾期办证、逾期通电、气等违约情形，购房者起诉作为名义开发主体的翁达物业公司，翁达物业公司为减少损失在诉讼中与购房者达成了调解协议，相应款项已被永川法院强制执行，应当视为翁达物业公司代何平支付的款项，翁达物业公司有权向何平进行追偿。何平虽未参与调解协议的签订，但其并未举示充分证据证明翁达物业公司与购房者在签订调解协议时存在恶意串通之情形，且案款、执行费等被永川法院扣划后，翁达物业公司并未因此获利，故本院对何平提出的其未参与调解协议的签订，调解协议便对其不具有约束力的抗辩意见不予采信。其次，何平与翁达物业公司签订的《变更承包合同协议》虽然在第五条第6款约定了由翁达物业公司承担办理房地产权证的责任，但在该条第9款同时也有何平负有办理房地产权证义务之约定，应当视为双方对办理房地产权证的义务约定不明。同时，《变更承包合同协议》签订后，A区5栋楼仍由何平进行开发，相应收益均由何平享有，办理房地产权证所必需的资料均由何平实际掌控，何平亦未举示充分证据证明翁达物业公司负有办证义务，且其已将办证所必需的资料交给翁达物业公司之事实，故应当认定何平负有办理房地产权证的义务，何平主张逾期办证违约金应当由翁达物业公司自行承担的抗辩理由亦不成立。最后，何平认可翁达物业公司举示的第二组证据所涉及的285案案款、执行费等均系因何平开发的A区5栋楼而支付，且对该费用金额为2281240.6元无异议，故应认定翁达物业公司为何平开发的A区5栋楼支付了2281240.6元，现翁达物业公司请求何平予以赔付，对其请求应当予以支持。
三、关于损失分担的问题。翁达物业公司认为其依据《变更承包合同协议》向何平支付的6350万元系其履行无效合同所产生的损失，并要求何平予以分担。对此，根据《变更承包合同协议》的签订背景及内容可知，翁达物业公司向何平支付的6350万元系因翁达物业公司收回除A区5栋外的其他涉案工程项目而向何平支付的前期投资款项以及变更原《承包经营合同》所作的补偿，属于因变更原《承包经营合同》的履行而作的清算，并非翁达物业公司因履行无效合同所产生的损失。因此，翁达物业公司以该6350万元系其因履行无效合同而产生的损失为由要求何平进行分担，于法无据，一审判决对此未予支持亦无不当。
综上所述，翁达物业公司的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现新证据，导致基本事实发生变化，本院根据新事实对本案予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民初字第00481号民事判决；
二、何平于本判决生效之日起十日内支付重庆翁达物业发展有限公司赔偿款2281240.6元；
三、驳回重庆翁达物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费200550元，保全申请费5000元，共计205550元，由重庆翁达物业发展有限公司负担190780元，由何平负担14770元；二审案件受理费200550元，由重庆翁达物业发展有限公司负担186140元，由何平负担14410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小波
审 判 员 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 张 青