杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第869号
原告：虞结明。
委托代理人：潘道锋。
被告：郭锦。
委托代理人：朱军。
原告虞结明诉被告郭锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日受理后，依法由代理审判员郁军伟独任审判，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告虞结明及其委托代理人潘道锋、被告郭锦的委托代理人朱军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告虞结明起诉称：原告与徐玉英于2005年12月9日签订了关于出租位于余杭区余杭街道南渠街116号商业用房给原告使用的《租房协议》，租赁期限为2006年1月31日至2008年1月31日。合同到期后，由原告一直租赁使用。2012年1月31日，原告与被告郭锦（系徐玉英的儿子）又继续签订了房屋租赁协议，租期为2012年1月31日至2015年1月31日，租金采取年付的形式，由徐玉英收取。该房屋是原告于2005年12月9日支付给徐小红转让费42800元后转让而来。承租后，原告经被告许可对该房屋在租赁期限进行多次装修，最近的一次是2012年9月20日，花费装修费78000元。原告承租该房屋用于经营，但由于被告的个人经济纠纷导致其债权人多次到该房屋内进行寻衅滋事，原告已经多次向余杭街道派出所报案，且被告在原告租赁期间，在未告知原告的情形下，将房屋租赁给案外人盛泽友。由于被告的行为导致原告无法正常营业，原告欲根据双方签订的租赁协议，将该房屋转让给案外人刘玺玉，约定转让费12万元，但由于被告的阻碍，转让未成功，根据转让协议，原告赔偿刘玺玉违约金2万元。为此，在与被告多次协商未果的情况下，向法院提起诉讼，请求判令被告赔偿原告财产损失14万元；请求判令本案的诉讼费用由被告承担。
原告虞结明为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、2012年签订的租房协议一份，证明双方签订了合法有效的租赁合同，且原告可以对房屋进行转让的事实。
2、2005年签订的租房协议一份，证明原告从2005年就开始租赁该房屋的事实。
3、租赁合同一份（系复印件），证明被告违反合同约定将该房屋租给盛泽友的事实。
4、报警记录一份，证明被告的行为导致原告无法正常经营的事实。
5、转让协议一份，证明原告已经该房屋转让给刘玺玉的事实。
6、收条一份，证明由于原告无法正常转让房屋，支付刘玺玉2万元违约金的事实。
7、装潢协议及装潢款的收条各一份，证明原告的装修损失为78000元的事实。
8、2005年转让费的收据一份，证明原告的转让费损失为42800元的事实。
9、南渠街商户证人证言六份，证明原告所在地存在商铺转让费且金额为12万元的事实。
10、个体工商户营业执照一份，证明原告租赁房屋的目的是为了商业经营。
11、农业银行取款回单一份，证明刘玺玉向原告虞结明支付了12万元的转让费，原告的转让行为已经完成，因被告阻碍导致原告损失的事实。
被告郭锦答辩称：原告与被告于2012年1月31日签订《租房协议》，其中第二条明确约定：如果原告将房屋转让必须提前一个月通知被告，经被告同意，协议由被告与受让人签订，否则不得转租。而原告将该房屋转让给刘玺玉并未通知过被告，转让协议也未经被告签字认可，所以此转让协议违反双方的约定应该是无效的。租赁协议签订后，被告已依据双方约定将租赁物交付原告，原告也按时交纳租金，原、被告双方各自应该履行的义务均已经完成，不存在不履行义务或履行义务不符合约定的情形。被告也未曾将涉案房屋租赁给案外人盛泽友，因与其有一些经济纠纷，盛泽友曾到涉案房屋内闹事，造成原告经营暂时中断了一个小时左右。若有经济损失，原告应向盛泽友主张赔偿，而不应由被告承担。此外，原告支付给案外人徐小红转让费42800元及花去的装潢费78000元是其自身经营过程中的经营成本支出，与被告无任何的关联。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告未向本院提交证据。
庭审中，对原告所举证据，经本院依法组织质证，现认证如下：
（一）、原告所举第1项证据，被告表示对三性没有异议，对该项证据证明双方签订合法有效的租赁合同没有异议，本院予以采信。对该项证据证明原告可以对房屋进行转让的待证事实有异议，认为结合租房协议第二条应理解为转让需经得被告同意，对此本院将结合其他证据作综合认定。
（二）、原告所举第2、10项证据，被告无异议，本院予以采信。
（三）、原告所举第3项证据，被告表示对该项证据有异议，该项证据系复印件，不予质证。本院认为，被告的异议依法成立，对被告提交该项证据所要证明的对象，本院不予认定。
（四）、原告所举第4、5、11项证据，被告对真实性没有异议，对待证事实有异议，认为不能证明被告对原告的经营存在妨碍，以及不能证明案外人刘玺玉向原告支付12万元的性质。本院认为原告的报警记录能够证明案外人盛泽友曾于2013年9月16日到诉争房屋内进行闹事，但不能证明具体原因及对原告营业方面造成的影响。证据5能够证明原告曾与案外人刘玺玉签订过转让协议。证据11，结合双方签订的转让协议和案外人刘玺玉出具的收条，能够证明原告因转让协议返还刘玺玉12万元转让费并支付违约金2万元。
（五）、原告所举第6、7、8项证据，被告对关联性有异议，认为被告的装修损失、与案外人徐小红之间的转让金以及赔付案外人刘玺玉2万元赔偿金与本案没有关联。本院认为，上述证据与本案具有关联性，本院确认可以作为证据使用。
（六）、原告所举第9项证据，被告表示根据证据规则，对于证人证言，应该由证人当庭进行质证才具有证据效力，不予质证。本院认为被告的异议成立，对于该项证据，本院不予认定。
根据原、被告双方的陈述及所举有效证据，本院经审理查明后的事实如下：
位于余杭区余杭街道南渠街116号的房屋所有权原归被告所有，2005年12月9日，案外人徐小红以42800元（含两个月租金）将诉争房屋转让给原告虞结明使用，原告当天与案外人徐玉英（系被告母亲）签订了房屋租赁合同，租赁期限为2006年1月31日至2008年1月31日。合同到期后，原告继续承租房屋用于商业经营。2012年1月31日，徐玉英以被告郭锦的名义继续与原告签订租赁合同，合同约定：租赁期限为2012年1月31日至2015年1月31日，租金采取年付的方式，每年1月31日前支付当年租金，承租人经出租人同意可以对该房屋进行转让，租期届满后该房屋的一切装修归出租人所有，等等。合同签订后，双方按照约定进行了实际履行，该房屋交由原告使用，原告也按期交纳了房租。对于该合同效力，被告当庭表示认可。2012年9月20日，原告经被告同意对该房屋进行了装修。2013年10月2日，原告与案外人刘玺玉签订转让协议，协议约定：位于余杭街道南渠街116号的房屋转让给刘玺玉使用，转让费共计12万元，转让人若有违约需赔偿违约金2万元，等等。协议签订后刘玺玉支付原告转让费12万元，后因未转让成功，原告将12万元转让费返还给刘玺玉，并赔偿2万元违约金。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原告提出因被告的阻碍导致其与案外人刘玺玉未转让成功并造成14万元损失，但未能提供充足的证据予以证明。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩，依法成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告虞结明的全部诉讼请求。
本案案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告虞结明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
代理审判员 郁军伟
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 郑 超