山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1191号
原告（反诉被告）钱程，男，汉族，住山西省大同市。
委托代理人姬彩凤，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。
法定代表人沈颂华，系该公司经理。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）张智军，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人计杰，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）钱程诉被告（反诉被告）大同市华田房地产开发有限公司（以下简称“华田公司”）、被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称“中大公司”）、被告（反诉原告）张智军所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人姬彩凤、被告（反诉原告）张智军的委托代理人计杰庭参加诉讼。被告（反诉被告）华田公司、中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钱程诉称，2013年10月13日原告与被告中大公司签订了房屋认购协议，购买了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋一套，后改为X号楼X单元X号,建筑面积95.65平方米，实际面积为92.39平方米，向被告华田公司交付房款410000元。后将多算的面积给原告退款13972.36元。2014年10月17日被告将房屋交付原告使用并办理了相关入住手续，后得知被告于2014年11月16日将房屋网签给被告张智军，致使原告无法办理产权登记手续，双方协商未果，故起诉至法院，请求法院依法判令：一、确认原告与被告大同市华田房地产开发有限公司、大同市中大房地产开发有限公司签订的购房协议有效，确认原告系华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋所有权人；二、请求撤销被告张智军的网签登记；三、被告大同市华田房地产开发有限公司、大同市中大房地产开发有限公司协助原告办理房屋登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）钱程向本庭提供房屋认
购协议书、补充协议、房款收款收据、业主赔付确认单、入住通知书、收款收据9张、证明原告是实际购房人，向被告华田房地产和中大房地购买了华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，原告已经交付了房款并办理了入住手续。
被告（反诉被告）华田公司、中大公司未出庭，亦未提供书面答辩意见和证据。
被告（反诉原告）张智军辩称，原告与被告诉争标的物是两
套房屋，其主张的房屋是华田苑X-X-X号，面积是95.65平米，被告居住的是X-X-
X号房屋，不是同一套房屋。在2014年5月12日，中大公司已经取得预售许可证，楼号户型面积已经报房管部门备案，2014年5月22日，原告提供的补充协议明确确定所购房屋是X号楼。从原告提供的票据来看，同样反映所购是X号楼，被告中大房地产将被告张智军所购的房屋交付给原告的行为已经侵犯了被告的合法权益，应当予以返还。根据原告提供的购房凭证来看，房款是交付给华田公司的，并不是交给本案争议的中大公司，其所购房屋应当由华田公司交付，不应当由中大公司交付，虽与中大签订了合同，但是没有付款购买行为，应当认定该合同没有履行，其主张应当向华田公司主张交付。故原告诉讼请求不合法，应驳回原告对张智军的诉讼请求。同时张智军提起反诉，请求法院依法判令：一、反诉被告中大公司与反诉被告钱程签订的《华田苑府城二期房屋认购书协议书》无效；二、反诉被告负担本案的全部诉讼费。
针对其主张，被告（反诉原告）张智军提供以下证据：商品
房买卖合同一份、收据两份、银行业务回单一份（复印件），证明被告张智军与中大房地产公司购买华田苑府城二期X号楼X单元X号，并备案登记，且以转账方式交付203258元房款，现金交付房款166302元。
针对被告张智军的反诉意见，原告（反诉被告）钱程辩称，
原告（反诉被告）和中大公司签订的购房协议书是2013年10月13日，张智军和中大签订的协议是2014年7月16日，是在反诉原告之前购买的，全部房款410000元也是在2014年3月24日向华田公司交付的，交付时间早于反诉原告，房屋已经交付于反诉被告，并由反诉被告实际入住，合同已经履行完毕。张智军和中大签订的购房协议实际上是借款抵押合同。
经审理查明，原告与被告中大公司于2013年10月13日签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号510号。约定原告钱程自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼（后更正为3号楼）X单元X号住宅一套，建筑面积95.65㎡，单价4286元，总价410000元，分期交付房款。合同约定房屋的交付时间为2013年11月30日。2014年5月22日，原告与被告中大公司签订了《房屋认购协议书》补充协议，约定中大公司交房时间变更为2014年8月31日。被告华田公司向原告出具了410000元的房款收据（标注时间为2013年3月24日）。原告交纳了物业服务费1663元，装修服务费739元，装修保证金2000元，契税5939元，产权登记费、产权查档费、和产权代办费共680元，暖气费1616元，有线电视初装费500元，燃气表费380元，物业费1109元，电梯运行费554元（上述收据标注日期为2014年10月17日）。
被告张智军与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），未注明合同落款时间。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告张智军向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积92.39㎡，单价4049.99元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张智军出具了369560元的购房款收据。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告张智军对原告提供的证据的真实性均不认可。本院认为，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将X号楼X单元X号房屋交付了原告，故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋。被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题，原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张智军认为被告中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告钱程履行合同义务。
本院认为，原告钱程与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已实际交付该房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于大同市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有及被告中大公司协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销被告张智军与被告中大公司的房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张智军反诉要求确认原告钱程与被告中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。被告张智军就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告张智军可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
原告钱程与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效；
位于大同市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告钱程所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告钱程办理华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋的产权登记手续；
四、驳回原告钱程的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张智军的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告张智军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
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审 判 长 周毅超
人民陪审员 白秀琴
人民陪审员 袁 青
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈淑萍