广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1713号
原告陈波波，女，汉族，住南宁市青秀区。
原告宋昱，女，汉族，住南宁市青秀区。
两原告共同委托代理人石建宁，广西创和律师事务所律师。
两原告共同委托代理人李海涛，广西创和律师事务所实习律师。
被告南宁市海茵地产开发公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人覃健，该公司总经理。
委托代理人沈宗维，该公司职员。
委托代理人黄振鸿，南宁甘露法律事务所法律工作者。
原告陈波波、宋昱与被告南宁市海茵地产开发公司（以下简称海茵地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法由审判员袁小辉适用简易程序，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈波波、宋昱的共同委托代理人石建宁、李海涛，被告海茵地产的委托代理人沈宗维、黄振鸿、均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈波波、宋昱共同诉称，1、被告没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，已经构成违约，应当承担违约责任。2005年2月23日，两原告与被告的前身即南宁市地产开发经营公司签订了商品房买卖合（编号：GF-2000-0171），向其购买位于仙葫经济开发区海茵国际花城的第61幢商品房一栋，房屋总价为613524元。按约定被告应当在2005年8月31日前交付房屋，并在交付使用后200日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在规定的期限内取得房地产权属证书。合同签订后，两原告付清了全部房款，但被告直至2008年1月30日才向原告交付符合约定的房屋，并至今均未为原告办理房屋权属证书及土地证书，虽经两原告多次摧促，但被告一次次的推拖，致使原告在很长的一段时间内无法对房屋进行使用、收益、处分即房屋无法进行买卖、抵押、租赁等交易活动，也不敢对房屋进行装修，在此期间甚至还要支付高额的物业管理费。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。2、原告与被告的违约责任极不对等，被告承担的违约金过低，不能弥补原告的损失，所以原告请求法院增加被告承担的违约金，增加违约金数额为80000元。虽原被告双方在合同约定了逾期办证的违约金，但按此约定，被告向原告赔偿的违约金只有613524×0.1%＋613524×0.001%=674.8764元，相比起合同对原告违约责任的约定，极不平等，是极其不公平的，根本就不能弥补被告给原告造成的损失，故依据我国《合同法》第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，请求法院判决被告按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即按照中国人民银行同期贷款利率6.4%的水平上加收30%，从2008年1月31日起200日后暂计至2014年5月15日即2092天，计算为6.4%×（1＋30%）÷365×613524×2092=292565.895元，但原告只主张其中80000元的违约金，放弃追究其他212565.895元。综上，请求法院判令：1、被告立即为原告办理仙葫经济开发区海茵国际花城的第61幢商品房的房屋权属证书。2、被告向原告支付80000元的违约金。3、本案的全部的诉讼费用由被告承担。
被告海茵地产辩称，1、本案讼争房产于2004年11月17日开工建设，被告已于2005年3月18日在邕宁县房地产管理所办理了登记备案，并于2006年10月24日竣工验收，由于工程承建方未按规定时间向被告提交相关工程竣工验收备案资料，导致被告不能按时办理房产证，现工程承包方已于今年4月8日收集了全部资料，房产证很快能办下来，所以不存在被告故意拖住不办的问题。2、原告要求支付80000元违约金无法律依据。因双方已在合同第十五条中对违约金作出了明确约定，因按约定履行。3、被告认为合同第十五条显失公平，但依照合同法规定，行使撤销权的期限自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，现原告提出的变更违约金也已经超过了期限。4、本案合同已约定有违约金，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，况且原告无证据证明其实际损失是什么，损失有多少。综上，本案合同合法有效，原告的诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，被告海茵地产原名为南宁市地产开发经营公司（以下简称南宁地产公司），2007年7月3日经工商登记变更为现在的名称即南宁市海茵地产开发公司。2005年2月23日，两原告（买受人）与被告的前身南宁地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同第一条、第三条约定由两原告向被告购买其开发的位于仙葫经济开发区海茵国际花城第61幢房，商品房用途为住宅，建筑层数为地上三层；房屋建筑面积为276.08平方米。合同第四条、第六条约定房屋总价款为613524元整，付款方式为一次性付款。合同第八条约定出卖人应当在2005年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，每逾期一天，出卖人向买受人支付买受人已付款总额万分之四的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并近已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。4、出卖人协助买受人办理并取得房屋所有权证的期限为2005年12月31日起360日，逾期出卖人向买受人支付房款的万分之一的违约金。上述合同签订之后，两原告付清了全部房款，并于2008年1月30日向被告接收了本案讼争房屋。因被告至今未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，两原告遂诉至法院，诉如所请。被告则答辩如前。
本院认为：两原告与被告于2005年2月23日签订的《商品房买卖合同》，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。
一、关于两原告要求被告为其办理房屋权属证书的主张能否支持的问题。本案合同第十五明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可见“商品房交付使用后200日内”应为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人取得权属证书的时间，且本案合同亦无条款明确约定买受人实际取得房屋权属证书的时间，故本案合同出卖人负有的有关权属登记义务应为备案义务，即出卖人仅负有向房产管理机关提供办理房屋所有权证所需的登记材料的义务，虽作为出卖人的被告至今未履行该备案义务，已构成违约，但两原告却据此要求被告为其办理房屋权属证书的主张，于法无据，本院不予支持。
二、关于被告应否向原告承担违约责任及逾期违约金如何计算的问题。1、被告应否承担违约责任的问题。根据本案合同第十五条之约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，两原告于2008年1月30日向被告签收了符合合同约定的房屋，被告理应在2008年8月17日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但作为出卖人的被告至今未履行该备案义务，已构成违约，应按双方之约定向两原告承担违约责任。虽被告辩称其不能按时备案、按时办理房产证系因工程承建方的原因导致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，被告作为本案合同的当事人，应向两原告承担违约责任，至于被告与承建方之间的纠纷，应当另行解决。2、逾期违约金应如何计算的问题。本案双方当事人在合同第十五条中对违约责任的承担明确选择了按该条款下的第1、2、3项处理，现被告逾期备案构成违约，而两原告并不要求退房，故双方应按第2项之约定进行处理，即出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，现两原告主张该约定的违约金明显低于其损失，请求予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之约定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，虽两原告未能举证证明其实际造成的损失，但被告逾期备案长达约6年之久，致使两原告至今未能取得房屋产权证书，必将在一定程度上影响其对房屋的正常使用、收益，其损失是客观存在的，若仅以合同第十五条第2项之约定计算违约金，不仅有违公平公正原则，亦不利于惩戒社会失信行为。综上，本院结合本案合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的受损情况等情节，并参考双方关于逾期交房违约金计算方式的约定，确认被告应向两原告支付的违约金以房款总价款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付，从2008年8月18日起计算至两原告主张的2014年5月15日止，该违约金计算为222472.69元，现两原告仅要求被告支付违约金80000元，此系其对民事权利的自主处分，系其真实意思表示，亦于法有据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告南宁市海茵地产开发公司应向原告陈波波、宋昱支付逾期备案违约金80000元；
二、驳回原告陈波波、宋昱要求被告南宁市海茵地产开发公司办理位于南宁市青秀区仙葫经济开发区海茵国际花城第61幢房的房屋权属证书的诉讼请求。
本案受理费900元，由被告南宁市海茵地产开发公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 袁小辉
二〇一四年八月二十日
书记员 梁飞恒
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条之约定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。