重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初8404号原告：重庆万丰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路251号，组织机构代码70937696-1。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，系该公司员工�委托诉讼代理人：谭浪，系该公司员工。被告：夏洪碧，女，1956年11月19日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：廖渝磊，男，1982年1月4日，汉族，住重庆市江北区。共同委托诉讼代理人：廖安庆，男，住重庆市江北区。原告重庆万丰物业管理有限公司诉被告夏洪碧、廖渝磊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告重庆万丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人高春琳、谭浪，被告夏洪碧、廖渝磊的共同委托代理人廖安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆万丰物业管理有限公司诉称，原告从2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务，被告系该小区丰登座X-X号房屋的业主。被告多年以来拖欠原告大量�用，未缴纳2008年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、水电公摊费、电梯费及水费，期间原告曾向被告多次催缴。物业服务合同中已约定逾期缴纳费用时按应交费用的每日千分之三交纳违约金。原告为维护自身合法权益，请求判令1、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业服务费4737.6元；2、被告立即向原告支付逾期支付物业费产生的违约金4737.6元（按每日千分之三计算，截止至2016年2月29日）；3、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的电梯费2901.6元；4、被告立即向原告支付逾期支付电梯费产生的违约金2901.6元（按每日千分之三计算，截止至2016年2月29日）；5、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的水电公摊费546元；6、被告立即向原告支付逾期支付水电公摊产生的违约金546元（按每日千分之三计算，�止至2016年2月29日）；7、被告立即向原告支付拖欠的水费423.2元；8、被告从2016年2月29日起算至付清之日止,按每日千分之三的标准立即向原告支付逾期支付水费产生的违约金；9、本案诉讼费用由被告承担。被告夏洪碧、廖渝磊辩称，我是万丰花园小区5栋丰登座X-X号房屋的业主，原告诉称期间的费用均已全部缴纳。因为不缴纳物管费就不能买水，所以被告不可能拖欠长时间的费用。被告不存在违约，不应支付违约金，且违约金计算标准过高。原告从未进行过催收和通知，其诉讼请求已超过了诉讼时效。经审理查明，原告于2001年、2009年、2012年先后与万丰花园小区的开发商、业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》和两份《万丰花园物业服务合同》，自2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务。三份合同均约定了物业服务�内容及物业管理费的收费标准。其中，2001年的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费按户型面积计算，50平方米以下每户每月23元，51-70平方米每户每月31元，71-85平方米每户每月40元，86-100平方米每户每月48元，101-120平方米每户每月56元，121-165平方米每户每月71元，166-260平方米每户每月93元，261平方米以上每户每月113元，逾期缴纳物业管理费的按每日应缴费用的千分之三交纳违约金。2009年的《万丰花园物业服务合同》约定，30平方米以下的物业管理费每月每户15元，30-50平方米的物业管理费每月每户23元，其他户型的物业管理费收费标准同前期物业服务合同的约定，但从2009年7月1日开始在该物业管理费收费标准上浮10%收取；商业物业的物业管理费标准为8元/月/平方米；电梯费按月票价格和次票票价的标准收取；丰盈座和丰沛座的水电公摊费4元每户�月、丰泽座和丰润座的水电公摊费5元每户每月、丰登座的水电公摊费7元每户每月；丰泽座和丰润座的二次加压供水费0.54元每立方米，丰登座的二次加压供水费0.79元每立方米；物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2012年的《万丰花园物业服务合同》对上涨后物业管理费的收费标准进行了明确，即30平方米以下每月每户16.5元，31-50平方米以下每户每月25.3元，51-70平方米每户每月34.1元，71-85平方米每户每月44元，86-100平方米每户每月52.8元，101-120平方米每户每月61.6元，121-165平方米每户每月78.1元，166-260平方米每户每月102.3元，261平方米以上每户每月124.3元；物业管理费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；其他�费标准及滞纳金的计算标准与2009年的物业服务合同相同。另查明，被告系位于重庆市江北区建新东路251号万丰花园小区5单元（丰登座）X-X号房屋的业主。原告收取了被告支付的2013年1月至6月以及2014年7月至12月的物业管理费、水电公摊费和电梯费。2014年12月物业合同到期后，原告撤离了万丰花园小区。2016年5月4日，原告以被告欠费为由提起本案诉讼，未举示曾催收、告知欠费、张贴公告，以及证明水费数额的证据。原告于2016年8月4日撤回要求被告支付电梯费及其违约金的诉讼请求。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《万丰花园物业服务合同》、收据等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告称被告未足额缴纳2013年1月至6月以及2014年7月至12月的费用，未按合同约定标准收取的原因系在业主主�缴费的情况下，交多少原告就收多少，对欠费已进行过告知和口头催收，撤场时进行了公示。被告则认为费用均系按原告要求的数额缴纳，原告每次收费均会查之前的费用，如果存在少交，原告也不会收取，且原告从未告知被告未足额缴纳，从未进行过催收，但曾在2015年3、4月份在小区见过没有被告名字的欠费明细表。本院认为，原告与涉讼小区的开发商及业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，属合法有效，原告与被告在2001年3月1日至2014年12月31日期间存在物业服务关系。在该期间，原告应依约提供物业服务，被告应依约支付物业管理费等费用。本案原告已于2014年12月31日撤场，撤场前已实际收取了被告交纳的2013年1月至6月以及2014年7月至12月期间的物业管理费，公摊水电费及电梯费并出具了收据，但未在收据上注明收取的费用不足额；原告在庭审中，未举证证明收款时已对收费标准及数额提出了异议，并对被告进行了告知，以及明确收据上的费用数额不是合同约定费用数额的原因；结合双方对于交费过程的陈述，本院认为双方在物业合同的履行过程中已实际变更了合同中关于物业费等收费标准的约定，被告已按变更后的标准足额支付了上述期间的费用，关于原告称收取的该期间费用不足额的主张，本院不予采信。原告收取了上述两段期间的费用，但未在后一份收据上载明仍存在欠费，对于被告称两段期间之间的费用已缴清的抗辩，本院予以采纳。原告未举示2008年7月1日至2014年12月31日曾向被告催缴欠费的证据，而于2016年5月4日将被告诉至本院，其要求被告支付2014年4月30日之前的物业管理费、水电公摊费及水费的请求已超过了2年的诉讼时效，对于该部分请求及逾期支付上述费用违约金的主张，本院不予支持。原告未举证证明水费数额，其要求支付水费及逾期支付水费违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告在诉讼中撤回要求被告支付电梯费及其违约金的请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆万丰物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取42元，由原告重庆万丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年八月二十九日书 记 员  刘 培