苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相渭民初字第00364号
原告：彭智，男，1969年7月21日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：邱卫民，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
被告：王洁，男，1987年8月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
被告：夏芬，女，1987年3月2日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：王洁（系夏芬丈夫），男，1987年8月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上述二被告共同委托诉讼代理人：周林锋，江苏聚欣律师事务所律师。
第三人：焦庆中，男，1979年5月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
第三人：裴晓晓，女，1982年4月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
上述第三人共同委托诉讼代理人：匡泉生、徐龙林，江苏熠达律师事务所律师。
原告彭智与被告王洁、被告夏芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由审判员王建根独任审判。审理中，第三人焦庆中、第三人裴晓晓申请参加诉讼，本院予以准许。本案于2015年8月7日公开开庭进行了审理，原告彭智及其委托诉讼代理人邱卫民、被告王洁（同时是被告夏芬的委托诉讼代理人）、第三人焦庆中及第三人焦庆中、第三人裴晓晓的委托诉讼代理人匡泉生到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长，人民陪审员吴进兴、钱惠良参加评议，于2016年6月30日以普通程序公开开庭审理。原告彭智及其委托诉讼代理人邱卫民、被告王洁（同时是被告夏芬的委托诉讼代理人）、第三人焦庆中及第三人焦庆中、第三人裴晓晓的委托诉讼代理人匡泉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭智诉称，请求依法判令原、被告间于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》有效。判令被告协助原告办理上述房屋过户手续。本案案件受理费由被告负担。
被告王洁、被告夏芬辩称，没有异议，愿意协助过户。我们夫妻俩都在房屋买卖合同上签字了，但是同时又委托了第三人处理这个房屋。当时他的房款是分两次付的，300000元是给我母亲的，400000元是付给我跟我老婆的。其中400000元是之前我资金周转向原告借的，后来因为我还不出来，所以去中介签了这份房屋买卖合同。
第三人焦庆中、第三人裴晓晓称，原、被告之间的买卖合同实际上是担保。在签订合同之后被告并没有向原告支付过款项。原、被告之间真正的关系是借款关系。我们认为该合同无效。根据被告的陈述，第一，原、被告之间除了签订该房屋买卖合同，之前也存在债权债务关系，所以是作为担保。第二，根据相关法律规定，房屋抵押期间，不得转让除非受让人代为清偿。所以原、被告之间的房屋买卖合同无效。第三、被告与第三人签订的房屋买卖合同也在抵押期间，但是第三人代为清偿了银行贷款，所以是有效的。
原告彭智为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、苏州市相城区房屋权属登记薄一份，证明位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋是被告王洁、夏芬所有。2、2014年12月17日签订房屋买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。3、购房款收条一份，证明被告收到原告款项。4、购房发票一份，证明被告的购房款是719391元。5、结婚证一份，证明两被告系夫妻关系。6、提交水费交付凭据四张、电费交付凭据五张、水电费缴费卡各一张、物业费缴费收据一张（2015年）、房屋租赁合同一份，证明房屋已经是原告在实际使用，水电费也是原告在交纳，诉争房屋已经以原告名义出租给他人（魏善国）使用，物业费也是原告在缴纳。被告王洁、被告夏芬质证称，对于这些证据的真实性没有异议。对原告提交的证据均认可，交水电费、物业费我都是知道的，房屋出租我是后来才知道的。第三人焦庆中、第三人裴晓晓质证称，对于房屋买卖合同我们没有参与，所以对真实性无法认可。对于购房款收条除了金额，并没有交付依据，其他没什么异议。对原告补充提供的证据真实性、合法性、关联性均有异议。这份证据形成的时间是2015年的5月，简易程序开庭的时候就应该向法庭提交，至今才向法庭提供有理由怀疑是为了本次诉讼才恶意形成的证据。
被告王洁、被告夏芬为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、银行对账单二份，证明诉争房屋上剩余的贷款是第三人焦庆中归还的。2、个人银行卡账单一份，证明原告彭智借款给我420000元，另有320000元是付给我母亲的。3、个人银行卡查询单一份，证明2015年4月24日我支付给原告10000元的利息。原告彭智质证称，对真实性没有异议。对我支付给被告王洁钱我没有异议。10000元我不认可是利息。第三人焦庆中、第三人裴晓晓质证称，对真实性、关联性没有异议。420000元是在签订买卖合同前，证明存在借款合同关系。420000元不是原告在法庭上解释的，是在借款的时候预先扣除的30000元利息。上次庭审时原告曾经陈述有利息并非刚才所讲的没有利息，而且同时陈述在买卖合同签订之后被告从未支付过任何款项给原告，而今天原告对被告所支付的10000元不持有异议，只不过是对10000元的性质和被告有分歧意见，但是不影响本案原、被告之间所签订的房屋买卖合同的真正性质的认定。因为我们一直主张房屋买卖合同就是为之前的借款而实施的担保，从被告王洁向原告支付的10000元可以看出，在房屋买卖合同签订之后仍然按照借款合同履行义务而不是按照房屋买卖合同履行义务。
第三人焦庆中、第三人裴晓晓为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、借据及焦庆中农业银行小票各一份，证明房屋买卖的基础事实是由于借款纠纷而引起，且焦庆中是通过银行转账的支付方式完成的借款。2、房屋产权证、土地使用权证各一份，证明房屋的所有权为王洁、夏芬共同所有。3、2015年5月19日房屋买卖合同一份，证明第三人与被告存在房屋买卖合同关系。4、委托书及公证书各一份，证明买卖合同签订主体合法有效。5、存量房承购信息挂牌登记表、相城区存量房交易资金托管协议各一份，证明第三人已经履行义务。6、农行凭证一份，证明第三人帮王洁付清了涉案房屋的本金和利息476197.43元。7、发票一份，证明购房价是719391元。8、中华人民共和国税收缴款书、销售不动产统一发票各一份，证明焦庆中缴了相关费用。9、公证费发票一份，证明焦庆中已经缴纳因买卖房屋需要缴纳的公证。10、房屋登记费发票、国土证工本费发票、农业银行各一份，证明焦庆中缴纳了相关费用。11、维修费资金专用收据一份，证明焦庆中缴纳了该房屋所产生的维修费。12、物业费收据、押金、清运费各一份，证明焦庆中缴纳了相关费用。原告彭智质证称，对真实性没有异议，对这件事不清楚，对相城区存量房交易资金托管协议，具体的实施中都不是被告本人在实施，发票抬头都是王洁、夏芬。被告王洁、被告夏芬质证称，都是真实的，没有异议。
经审理查明，2014年12月17日，原、被告签订相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室《房屋买卖合同》一份，原告彭智及被告王洁、夏芬均在房屋买卖合同上签字。房款中，400000元是王洁之前向彭智的借款，300000元是给王洁母亲的，因为还不出借款，所以去中介签了房屋买卖合同。彭智提供2014年12月17日签订的房屋买卖合同、购房款收条、水、电费支付凭据、水电费缴费卡、2015年物业费缴费收据、房屋租赁合同，证明存在房屋买卖合同关系及王洁、夏芬收到款项750000元，对于房款彭智认可刚开始是借款，2014年10月24日借300000元，2014年12月10日又借420000元，后来被告王洁还不出，所以签了房屋买卖合同。贷款被告王洁、被告夏芬归还。房款750000元，等过户后再付30000元。目前房屋由彭智实际占有使用，以彭智的名义出租给他人。被告王洁、夏芬对彭智提供的证据无异议，认可已将房屋交付彭智。
审理中，原告彭智认为其已经履行了付款和房屋交付义务，被告王洁与第三人焦庆中、裴晓晓的合同订立在后，也没有交付，且买卖价格明显偏低，房屋买卖的真实性存在问题，是无效合同。
另查明，第三人焦庆中、裴晓晓及被告王洁、夏芬均系夫妻关系。2014年6月20日，两被告向第三人焦庆中出具借据一份，写明今借到焦庆中人民币300000元整，借期一个月，至2014年7月19日，借款用途生意周转，还款资金来源是回款。同一天，第三人焦庆中通过中国农业银行转账方式汇入被告王洁账户人民币300000元。借款到期后，两被告仅还款40000元，尚欠260000元。2015年5月7日，两被告出具委托书一份，委托案外人杨建发出卖相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋，包括签订合同、办理网签、转移登记、领取托管资金等，委托期限至委托事项办理完毕为止。苏州市苏城公证处对上述委托人委托书出具公证书一份。公证费840元由第三人焦庆中代为支付。2015年5月18日，第三人焦庆中为两被告支付到期和超期上述房屋银行贷款本息14263.73元，并为两被告提前结清归还了剩余房屋贷款461933.7元。2015年5月19日，被告王洁为出卖人，杨建发为出卖人的委托代理人，两原告为买受人，李奕为房产经纪人，三方在苏州银联房地产经纪有限公司签订编号苏房存相合同201505190118《苏州市存量房买卖合同》一份，约定被告王洁将位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给第三人焦庆中、裴晓晓。合同落款处，出卖人由代理人杨建发签名，买受人由两第三人签名，经纪人加盖李奕的私章。当天，第三人交纳了交易的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费合计33917.45元。2015年5月20日，第三人为乙方，被告王洁为甲方，苏州市相城区房产交易管理所为丙方，三方签订《相城区存量房交易资金托管协议》一份，约定乙方将购房款30000元存入托管账户，甲、乙双方分别开设指定银行账户办理结算。协议落款处，甲方由代理人杨建发签名，乙方由第三人签名，丙方加盖单位存量房资金托管业务专用章。买卖双方同时办理了存量房出售信息挂牌登记手续，挂牌价30000元。苏州市相城地方税务局于当天开具付款方焦庆中、收款方王洁、夏芬的售房款30000元的发票一张，计税价格616680.94元，第三人焦庆中按计税价格交纳契税18500.43元。第三人还代两被告交纳了房屋维修资金11250元、2014年1月至12月的物业费2024元、装修押金2000元、装修垃圾清运费469元。第三人焦庆中、裴晓晓作为原告于2015年11月16日诉至本院，要求确认焦庆中、裴晓晓与王洁签订的《苏州市存量房买卖合同》合法有效及要求被告王洁、夏芬协助办理该房屋转移登记手续。
再查明，位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室的房屋由被告王洁、夏芬于2013年向苏州市渭北置业有限公司购买，购买价款人民币719391元，2015年4月7日核发房屋所有权证，登记所有权人为两被告，所有权证编号××、××，建筑面积93.75平方米，2015年4月14日核发国有土地使用证，使用证编号相国用（2015）第××号，登记土地使用权人为两被告。
以上事实，有原告举证的原、被告身份证、结婚证、借据、房产证、土地证、《存量房买卖合同》、物业费收据、租赁合同等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉的相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋存在“一房二卖”的情形，即两被告将同一房屋通过签订二份合同先后出卖给不同的买受人。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告彭智与两被告于2014年12月17日签订房屋买卖合同，约定两被告将涉案房屋出卖给彭智并将涉案房屋实际交付原告彭智，原告彭智已将房屋出租给他人使用。原、被告间于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律的强制性规定，合法有效。第三人焦庆中、第三人裴晓晓与被告王洁签订房屋买卖合同的时间为2015年5月7日，签订合同的时间在本案原、被告签订房屋买卖合同并交付房屋之后。鉴于本案所涉房屋，原、被告签订合同在前并已实际交付的事实，相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋应为原告彭智所有。原告彭智请求判令原、被告间于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》有效，判令被告协助原告办理上述房屋的不动产产权转移登记手续的诉讼请求成立，本院依法予以支持。对于第三人与两被告签订的房屋买卖合同的效力不属于本案的审理范围，且第三人已另行提起诉讼，本案中对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及相关法律规定，判决如下：
一、原、被告于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效，相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋归原告彭智所有。
二、被告王洁、被告夏芬应于本判决生效之日起三十日内协助原告彭智将位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋的不动产产权转移登记至原告彭智名下。
本案案件受理费人民币11300元，财产保全费人民币4270元，合计人民币15570元，由被告王洁、被告夏芬负担（此款原告已预交，不再退还，被告王洁、被告夏芬于本判决生效之日起十日内直接交付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建根
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一六年十二月六日
书 记 员 杨初易