黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再284号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：付萍，女，1955年1月22日出生，汉族。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：佳木斯市龙基房地产开发有限公司。住所地：佳木斯市东风区长安路***号。
法定代表人：管文海，该公司经理。
委托诉讼代理人：卢儒同，黑龙江明阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海，该公司工作人员。
申诉人付萍因与被申诉人佳木斯市龙基房地产开发有限公司（以下简称龙基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服佳木斯市中级人民法院（2014）佳民再终字第3号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监【2016】23000000112号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年3月20日作出（2017）黑民抗30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员曹楠楠、杨柳出庭；申诉人付萍；被申诉人龙基公司的委托诉讼代理人卢儒同、王海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院审查认定，佳木斯市中级人民法院再审认定付萍被拆迁房屋最高不超过1000元／平方米并无充分证据证明。其他事实与佳木斯市中级人民法院认定的事实一致。黑龙江省人民检察院认为，原判决认定事实的主要证据未经质证。判决依据佳木斯瑞驰房地产估价有限公司《房地产估价评估结果报告》认定付萍被拆迁房屋的估价最高不超过1000元／平方米，属认定事实的主要证据未经质证。
本案中，佳木斯瑞驰房地产估价有限公司受龙基公司桦南分公司委托作出的《房地产估价评估结果报告》，是对动迁地段中陈国财等20户房屋作出的评估，其中不包括对付萍被拆迁房屋的估价。在法院一审、二审和再审开庭时双方当事人均末提交过该评估报告。再审法院在2014年5月29日开庭审理后，又于2014年6月23日对龙基公司经理苏玉峰进行调查，该调查笔录中首次提及该评估报告的相关情况，但之后并未对该评估报告开庭质证。因此，该评估报告依法不能作为认定付萍被拆迁房屋价格的依据。判决依此认定“……平房价最高不超过1000元／平方米，参照此价格计算，原审判决赔偿总价款已超过应返还已付购房款及另加一倍之数额”，属认定事实的主要证据未经质证。
付萍再审称，同意检察机关的抗诉意见。
龙基公司答辩称，1、其与付萍房屋拆迁安置补偿纠纷一案已经过一、二审、再审，并且付萍已经向法院申请强制执行。其已分三次支付给付萍共计314300元，并且付萍在该案执行收到最后一笔钱的收据上，明确标注该案执行完毕，余款放弃，所以本案不存在错误之处。2、在一审时，因安置的两户房屋有一户存在，另一户被卖掉，但二审时其做了买楼人的工作，同意退回已售房屋，其当时完全有能力给付萍回迁安置两处房屋。在本案二审时法院也释明付萍有优先安置权。但付萍坚持要双倍的赔偿，其理解就是拆迁的房屋是28.8平方米，即使双倍，按照评估价已经超出好多倍了，后来迫于县里领导的压力，走的执行程序。3、关于拆迁的时候按照佳木斯市人民政府2008年棚户区改造实施细则第八条，超过40平方米补齐差价款，因付萍当时拒绝，为了赶工期，所以按两户签的协议。4、关于抗诉书说的报告，本案在原审均是参照报告，并不是依照报告，所以不存在错误之处。5、本案已经案结事了，不应再进行审理。
付萍向一审法院起诉称，请求判令解除与龙基公司签订的动迁安置协议书；龙基公司给付房款296800元，并赔偿付萍房屋价款一倍的损失；龙基公司给付租金5500元。一审法院认定的事实：2010年8月13日，付萍、龙基公司签订动迁安置协议一份。双方约定：付萍位于桦南县第五小学对面28.8平方米砖木结构住宅平房由龙基公司动迁，2011年12月30日龙基公司给付萍回迁补偿原址建筑的3号楼2单元5层及6层西户各56平方米楼房；回迁安置面积以房照为准，楼房建筑面积以房屋产权证为准，多出面积按市场价格互补，双方按照多退少补的原则进行。公司收取的费用金额不交；热力公司、电业局、税务局、广播局以及自来水公司等收取的费用由乙方（付萍）负责。2011年12月30日，楼房竣工后，龙基公司要求付萍对超出原址房屋的面积按每平方米850元补交差价，遭付萍拒绝，致使付萍至今未能回迁。为此，付萍曾多次上访，2012年7月付萍诉至该院。另查明，龙基公司已将合同约定回迁安置给付萍的房屋出卖给了他人。一审法院判决：一、解除付萍与龙基公司2010年8月13日签订的房屋拆迁安置补偿合同；二、龙基公司于该判决生效后十日内给付付萍房屋折价款291200元（2600元×112平方米）及房屋租金（自2011年12月31日起，按每年11000元标准计算至给付时止）。三、驳回付萍的其他诉讼请求。案件受理费5835元，由龙基公司负担。
付萍与龙基公司均不服一审判决，付萍上诉要求龙基公司承担房屋价款291200元的赔偿责任。其上诉理由：按照双方签订的动迁安置协议书，龙基公司应在2011年12月31日给其回迁安置到原址3号楼2单元5层及6层西户各56平方米的房屋，然而龙基公司却将该房屋出售给他人，构成恶意违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，龙基公司在给付房款、利息及赔偿损失外，还应当承担房屋价款一倍即291200元的赔偿责任。龙基公司上诉要求撤销原审判决，改判双方履行《动迁安置协议书》，并由付萍承担诉讼费用。其上诉理由：1、原审认定事实错误。《动迁安置协议书》中明确约定执行城市棚户区改造政策，付萍拒绝按该政策补交超出原拆迁面积部分的差价款，致使3号楼2单元5层西户抵债给他人，而3号楼6层西户双方并未约定单元，可以安置，其并不构成违约，原审按每平方米2600元给付房屋折价款证据不足；2、原审程序违法。一是原审付萍要求给付租金每年5500元，而判决给付租金11000元，超出了当事人的诉请，二是原审李羽红的证言未经质证，证人亦未出庭，原审不应采信；3、原审适用法律错误。3号楼2单元5层西户其可以给安置楼层更好的4层，3号楼6层西户双方未约定单元，其也可以安置，原审以合同目的不能实现作为理由解除合同适用法律错误。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，双方当事人签订的《动迁安置协议书》并不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按照约定履行。从协议的整体理解，争议的房屋应为3号楼2单元5层及3号楼2单元6层西户各56平方米的房屋。从当事人自认及法院调取的证据看，龙基公司已将该房屋售与他人，违反了合同的约定，构成违约。付萍对争议的房屋享有优先安置权，并可以请求延期交付房屋的直接损失，二审期间法院对其行使了释明权，付萍坚持原诉讼请求，坚持要求龙基公司按应安置房屋价值的一倍承担赔偿责任缺乏法律依据。在龙基公司违约的情况下，原审参照回迁房屋交付时的市场价格酌定房屋现值确定赔偿责任，并按照逾期交付使用房屋期间每套房屋的租金计算损失并无不当。综上，原审在认定事实及适用法律上并无不当，该院对付萍及龙基公司的上诉请求均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费11670元由付萍及龙基公司各负担5835元。
付萍不服二审判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2014年3月19日作出(2014)黑高民申三字第15号民事裁定。裁定：指令佳木斯市中级人民法院再审本案。
付萍申请再审理由：按照双方签订的动迁安置协议书，龙基公司应在2011年12月31日给其回迁安置到原址3号楼2单元5层及6层西户各56平方米的房屋，然而龙基公司却将该房屋出售给他人，构成恶意违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，龙基公司在给付房款、利息及赔偿损失外，还应当承担房屋价款一倍即291200元的赔偿责任。一、二审法院未支持其此项请求是错误的。
佳木斯市中级人民法院再审对二审法院认定的事实予以确认。该院再审认为，已付购房款是指被动迁人已付款或被动迁的原房屋价款，不是约定应安置房屋的价款，二者有本质的区别。应安置房屋是付萍尚未得到的房屋，没有产生交付的结果，被动迁的房屋才是交付给动迁人的房屋，其价款才能视为已付购房款。付萍认为原审判决赔偿的只是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定返还已付购房款，还应再付一倍的赔偿损失款，属于对司法解释的理解错误。动迁前，龙基公司委托佳木斯市瑞驰房地产估价有限公司对动迁地段中不同质量的20户房屋进行了评估，2009年11月30日作出评估结果，砖木结构、正向、完好、平房价最高不超过1000元／平方米，参照此价格计算，原审判决赔偿总价款已超过应返还已付购房款及另加一倍之数额，由于龙基
公司接受原审判决的数额，故该院不予调整，付萍的申请理由不成立，该院不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：维持(2013)佳民终字第21号民事判决。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点为，龙基公司是否应承担付萍已付房屋价款一倍的赔偿责任及标准如何确定的问题。付萍与龙基公司签订的《动迁安置协议书》并不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按照约定履行。该协议书中明确约定了回迁安置地点、回迁安置时间、回迁安置面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”及第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，付萍与龙基公司按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，龙基公司违反《动迁安置协议书》的约定将付萍的回迁房屋出售给第三人，致使双方的合同目的无法实现，构成违约，理应承担违约责任。因此付萍有权请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。关于已付房款如何确定的问题，本院认为，拆迁安置补偿协议不同于商品房买卖合同，并未实际提供房款，而是以被拆迁房屋为对价，因此已付房款的数额确定应以被拆迁房屋的价格为准，而被拆迁房屋的价格确定应以当事人之间的协议为准即以所对应的拆迁安置房屋的价格作为被拆迁房屋的价格，既符合双方当事人中的真实意思，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》惩罚性的规范目的。原一审判决依据与付萍回迁房屋同地段且相邻的房屋买卖收据及证人证言酌定的回迁房屋的单价为2600元并无不当，该房屋的价款应为2600元每平方米×112平方米=291200元，故龙基公司应承担房屋价款一倍即291200元的赔偿责任，原审判决对此项请求未予支持不当，本院再审予以纠正。
综上，付萍的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销佳木斯市中级人民法院(2014)佳民再终字第3号民事判决和(2013)佳民终字第21号民事判决及桦南县人民法院(2012)桦民初字第339号民事判决主文第三项；
维持桦南县人民法院(2012)桦民初字第339号民事判决主文第一项；
变更桦南县人民法院(2012)桦民初字第339号民事判决主文第二项为“佳木斯市龙基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付付萍房屋折价款、违约赔偿款合计582400元及房屋租金（自2011年12月31日起，按每年11000元标准计算至给付时止）。
一、二审案件受理费11670元由龙基公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘生亮
审判员 冯 涛
审判员 娄威巍
二〇一七年十月十八日
书记员 余 博