福建省武夷山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0782执异40号
案外人：郑鸣，女，1981年4月30日出生，汉族，住武夷山市。
申请执行人：福建南平农村商业银行股份有限公司武夷山支行，住所地武夷山市度假区大王峰北路6号，统一社会信用代码91350782068791881Y。
负责人：吴洁，行长。
被执行人：邱芳，女，1979年2月2日出生，汉族，个体户，住武夷山市。
被执行人：朱泉忠（系邱芳丈夫），男，1973年9月10日出生，汉族，公务员，住武夷山市。
在本院执行申请执行人福建南平农村商业银行股份有限公司武夷山支行（以下简称南平农商行武夷山支行）与被执行人邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷一案中，案外人郑鸣于2018年5月12日对执行拍卖被执行人邱芳、朱泉忠所有的坐落于武夷山市环岛西路96号5层501号房屋分割后的510号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑鸣向本院提出执行异议请求：确认案外人郑鸣对武夷山市××路××号房屋分割后的510号房屋享有所有权，并立即中止对该房产拍卖的执行，保障案外人的合法财产权益，将房产归还本人所有。事实和理由：2015年11月经向他人了解，被执行人邱芳、朱泉忠本着尽快处理金融不良资产的原则，经本院执行局调解，征得申请执行人南平农商行武夷山支行同意，并取得武夷山市住房保障和城乡规划建设局同意改造批复（2015）18号文件后，被执行人邱芳、朱泉忠对武夷山市××路××号房屋进行产权分割，施工改造并按住宅予以销售，改造后共有9套住房，实现房产增值，并以出售所得房款用以优先偿还申请执行人南平农商行武夷山支行的借款。为此，2015年12月2日与被执行人邱芳签订了房屋认购书（合同），其在申请执行人处设立专项户头，存入一定数额款项作为首付款便于监管，现已实际占有改造后的房产进行装修入住。本次拍卖是按改造前的原状面积评估、拍卖，改造后增值部分未纳入资产评估，致使拍卖价款为2047500元，低于现有实际市场价。拍卖公告中特别提醒，该拍卖标的物以实物现状为准，配改造后的房产图片，给被竞拍人产生错误的引导，拍卖物的现状即原状的错误认识。现将该房产进行公开拍卖直接损害了案外人郑鸣的合法权益，为此向法院提出书面执行异议。
申请执行人南平农商行武夷山支行未提出书面意见。
被执行人邱芳、朱泉忠也提出执行异议，与案外人郑鸣的异议请求及事实理由一致。
案外人郑鸣对异议的主张提供证据：1.认购书；2.收款收据；3.活期存折；4、施工协议书3份，予以证实。
本院对案外人郑鸣提供的证据经审查认为：证据1认购书、证据2收款收据可证明其向邱芳认武夷山市××路××号号房屋分割后的510号房产，并缴纳定金20000元的事实，予以采信；证据3活期存折，可证明郑鸣于2018年4月18日在申请执行人南平农商行武夷山支行开户存款，但不能证明是开设专户便于监管的事实，该证据不予采信；证据4三份施工协议书，可证明对认购的房产有装修的事实，该证据予以采信。
本院查明，本案在执行过程中，本院以另一执行案件的（2015）武执行字第45-2号执行裁定书，查封了被执行人邱芳、朱泉忠所有武夷山市××路××号号（房权证号武夷山字第××号号）房屋。该房屋在2014年9月16日被执行人邱芳、朱泉忠与申请执行人南平农商行武夷山支行签订《最高额担保借款合同》时已作抵押。本案执行的依据是（2017）闽0782民初821号民事调解书，调解协议第三项约定：邱芳、朱泉忠未能按前款约定履行还款义务，则南平农商行武夷山支行有权申请法院处置抵押武夷山市××路××号号房屋，并对该房屋折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2017年8月9日委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司南平分公司对被查封的房产进行评估，估价为2925000元，评估报告送达被执行人邱芳、朱泉忠后未提出异议。本院于2018年3月14日进行拍卖公告，定于2018年4月16日10时至17日10时在武夷山市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍武夷山市××路××号号房屋。拍卖公告明确标的物现状是5层已分割房屋，其中两间房屋已有人入住使用，标的物以实物现状为准，有异议者请于2018年4月6日前向本院提出等主要内容，公告限定的期间内无人提出异议。本院按公告日期于2018年4月16日至17日进行网拍，由买受人饶晓红以起拍价2047500元竞买成交，拍卖价款已全额交清，在拍卖成交裁定书还未送达买受人时，案外人郑鸣于2018年5月12日向本院书面提出执行异议。
本院认为，2015年12月2日案外人郑鸣认购被执行人邱芳、朱泉忠所有武夷山市××路××号号房屋分割后的510号房屋，并预交定金20000元，于2016年11月6日开始装修后并入住的事实属实。但本案执行的依据是（2017）闽0782民事调解书的内容，该房屋抵押在先，被执行人邱芳、朱泉忠在未经抵押权人南平农商行武夷山支行同意的情况下，擅自分割、改造、出售抵押物在后，违反法律规定，不予支持。案外人郑鸣提出有在申请执行人南平农商行武夷山支行处开设专户并存入首付款便于监管和在执行中有调解，申请执行人同意分割、出售房屋偿还贷款，但无证据证实，不予采纳。本院评估、拍卖被执行人邱芳、朱泉忠所有抵押物××于××路××号号房屋的程序合法，并无不当。为此，案外人郑鸣不享有足以排除强制执行的权益，其提出的执行异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十二条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人郑鸣的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 栗志华
审判员 姚志勇
审判员 彭敬贵
二〇一八年六月二十七日
书记员 陈 燕
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。