吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民四初字第4号
原告:迟秀军，男，1963年6月24日出生，汉族，延边瀚苑房地产开发有限公司经理，住延吉市。
委托诉讼代理人:扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被告:延吉市延兴房地产开发有限公司，住所地延吉市建工街长白路371号。
法定代表人:李春龙，经理。
委托诉讼代理人:许哲，吉林延大律师事务所律师。
第三人:姜昌元，男，1949年7月2日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。
委托诉讼代理人:李学山，1951年1月5日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。
委托诉讼代理人:金勇民，吉林博森律师事务所律师。
第三人:刘焕发，男，1969年9月11日出生，汉族，无职业，住延吉市。
委托诉讼代理人:刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。
原告迟秀军因与被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、第三人姜昌元、刘焕发商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2012）延中民四初字第5号民事裁定，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院于2011年9月28日作出（2012）吉民一终字第99号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迟秀军的委托诉讼代理人扈玉海,被告延兴公司的委托诉讼代理人许哲,第三人姜昌元的委托诉讼代理人李学山、金勇民,第三人刘焕发及其委托诉讼代理人刘国乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迟秀军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年7月23日签订的《商品房买卖合同》有效;2.判令被告继续履行合同，协助原告办理延兴综合楼101、102、104号门市房的房照；3.判令被告支付逾期交房和逾期办理房照违约金35万元。事实和理由：2007年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于延吉市前进路北侧白桦胡同延兴综合楼一层从东101、102、104号三套门市房。双方于2007年7月26日在延吉市房产管理局办理了商品房预售合同备案登记，至今仍登记在原告名下。按照合同约定，延兴公司应在2007年10月30日交付房屋，然而实际到2009年4月才将房屋钥匙交付给原告。就原告提起的执行异议之诉一案，吉林省高级人民法院作出的（2014）吉民一终字第71号民事判决，明确认定原告的合同对外具有公示效力。被告应当继续履行合同义务，为原告办理三套房屋的房照和土地使用证。逾期办理房照违约金根据合同第15条第3款计算为4979920×0.5%=24899.60元，逾期交房违约金根据合同第9条计算一年金额为358554.24元。
延兴公司辩称，1.原告主张101、102、104号房屋是以商品房购买的与事实不符，当时被告因资金紧张，将包括该三套房屋在内的六套房屋登记在原告名下是为了办理贷款。2.原、被告所签订合同名为购房，实为借款合同。3.原告根本没有支付购房款，因此，被告有义务偿还借款，没有义务交付房屋。4.八套门市房在开发时已经抵顶了施工队的工程款。
姜昌元辩称，1.延兴公司按照2011年7月14日与回迁户姜昌元达成的执行和解协议，将延兴综合楼101、102号房屋予以交付。该执行和解协议合法有效，而且姜昌元是回迁户，101、102号房屋实质上是对其原有房屋被拆迁后的回迁补偿，其权利应当得到优先保障。2.延兴公司不具备《城市商品房预售管理办法》第七条和《城市房地产管理办法》第四十五条规定的办理商品房预售许可证所需的条件且至今未向延吉市房产局提交相关资料，延兴综合楼至今没有取得商品房预售许可证。3.迟秀军与延兴公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，其诉请不应当得到法院支持。第一，迟秀军根本没有支付过房款，延兴公司也从未将诉争房屋用于抵债。首先，迟秀军主张其所购房屋房款是以工程款、借款以及60万元现金冲抵房款，而这本身说明单凭延兴公司给迟秀军开具的两份房款收据是无法证明迟秀军是否交付全部房款。因此根据谁主张谁举证的原则，迟秀军有进一步举证的义务。此外本案审理中，迟秀军从未向法院提交过工程结算单、延兴公司欠款借据以及支付60万元现金有关的相关证据。而迟秀军为了证明所谓工程款抵债的事实，向法院递交了证人出庭作证的申请，因此法院应当让迟秀军主张的李昌明出庭作证相关事实。迟秀军与延兴公司之间的商品房买卖合同和收据之间也存在诸多矛盾。如，双方约定的房屋面积与价款总额不符，合同中只约定了首付款的给付而没有约定余款的给付内容，2007年7月23日和同年7月30日交付的所谓房款与合同约定的价款不同，因此迟秀军的商品房买卖合同与收据之间根本无法相互佐证。第二，对讼争房屋强制执行程序开始前，诉争房屋处于查封状态，根据扣查冻财产规定第二十六条第二款规定，未经法院准许擅自占有讼争房屋的行为都属于违法占有，不应产生相应的法律效力，迟秀军并没有实际占有讼争房屋。第三，迟秀军与延兴公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，延吉市房产局备案在迟秀军名下的房屋包括本案诉争房屋在内共有6套，且迟秀军持有相应的商品房买卖合同均有备案记录。如果有合同有收据就可以认定买卖关系，那么上述延兴综合楼6套房屋都应归属于迟秀军，而不仅仅是迟秀军主张的三套。因此，鉴于本案的特殊性，法院不应当仅凭商品房买卖合同和房款收据进行认定。其次，认定双方是否存在商品房买卖合同关系应当基于双方当事人的真实意思表示。本案中，迟秀军出具的《说明》与2489600元房款收据的出具时间都是2007年7月30日的事实都说明这一点，即迟秀军与延兴公司之间并没有买卖讼争房屋的意思表示，而迟秀军在交房款的同时表示如果延兴公司返还房款就退房的意思表示从法律属性上属于名为房屋买卖实为担保，而非房屋买卖。因为真实买卖关系的买受人是不会在购房以及交纳房款的同时作出该种不合理的意思表示的。2010年3月11日延边朝鲜族自治州中级人民法院对迟秀军做的调查笔录，可以证明：延兴公司与迟秀军签订商品房买卖合同的真实目的是为了办理按揭贷款偿还欠款，而非真实的买卖，进一步佐证了双方之间并非真实的房屋买卖合同关系。综上，姜昌元作为延兴综合楼项目的回迁户，其权利应当得到特殊的保护，虽然其将回迁的诉请变更为损害赔偿，但基于其回迁户的身份，其权利应当有别于普通债权。此外，姜昌元在原回迁权利范围以及其原房屋被拆迁范围内的权利应当得到法院的优先保护和支持。
刘焕发辩称，同意被告的答辩意见。另补充，101号房屋表面看应属原告，但不是原告的，因原告已与刘焕发协商将该房屋给付刘焕发，而且刘焕发已经办理了房屋的相关手续。请求依法驳回原告的诉讼请求。
刘焕发向本院提出诉讼请求：判令延兴公司继续履行房屋买卖合同，交付101号房屋，并办理门市房产权证。事实和理由：1.吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决和最高人民法院（2015）民申字第433号民事裁定已确认刘焕发与延兴公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，刘焕发可以根据该合同要求交付房屋。2.延兴公司也同意将101号房屋产权变更给刘焕发，并于2015年9月22日出具了证明，能够证明刘焕发是101号房屋的第一顺序购买人，延兴公司向刘焕发交付房屋的事实。3.迟秀军与刘焕发达成的协议书，可以证明刘焕发购买101号房屋的事实，以及延兴公司将房屋钥匙交付给刘焕发，同时迟秀军放弃对101号房屋所有权的主张。
延兴公司辩称，延兴公司对最高人民法院和吉林省高级人民法院对刘焕发的起诉所做的裁判没有异议。关于2015年的证明确实是延兴公司法定代表人李春龙出具的，但有前提条件，因为有房款差价部分，有待于双方协商。
迟秀军辩称，虽然生效的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决确认刘焕发与延兴公司之间的商品房买卖合同有效。但是，根据吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决和最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定，迟秀军的商品房买卖合同已经登记备案，迟秀军的合同对外具有公示效力，其请求权具有对抗第三人的效力。迟秀军的权益具有普通债权所不具备的排他性，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，刘焕发享有的普通债权不能对抗迟秀军对涉案房屋的优先购买权。因此，应当判决向迟秀军履行房屋买卖合同，请求法院驳回刘焕发的诉讼请求。
姜昌元辩称，同意迟秀军的答辩意见1.2点。另补充，刘焕发与延兴公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，其诉请不应当得到法院支持。1.根据延兴公司的陈述及其法定代表人李春龙于2010年11月27日出具的《延兴公司与刘焕发的借贷关系的说明》内容，2005年起，延兴公司在刘焕发处分三笔共借了163万元，其中，分四次共还款41万元，另外2007年8月21日还以白兰小区的一个房屋抵了28万元，一共偿还了69万元。因此结合该证据内容延兴公司与刘焕发之间不存在房屋买卖的真实意思表示。2.刘焕发与延兴公司签订的商品房买卖合同中没有注明签约日期，且刘焕发主张全额缴纳房款的时间（2006年2月22日和2006年4月10日）均早于刘焕发所主张签订合同的日期（刘焕发主张签约日期为2006年8月27日），并且交款时间、金额（173）万元与刘焕发举证的商品房买卖合同和收据记载的房屋价款（1672440元）金额严重不符。很显然，在没有房屋买卖合同的情况下就提前好几个月支付房款且交付房款与约定房款存在较大差异等，与真实的房屋买卖交易习惯和日常经验法则完全相悖的事实，足以证明刘焕发与延兴公司之间并非真实的房屋买卖合同关系。3.刘焕发主张以1672440元（每平方米约3300元）价格购买了一层246.8平方米和二层260平方米门市房，但该价格远远低于当时的评估价每平方米7530元，只相当于44%，这在真实的房屋买卖关系中是绝不可能出现的。综上，姜昌元作为延兴综合楼项目的回迁户，其权利应当得到特殊的保护，虽然其主张回迁的诉请变更为损害赔偿，但基于其回迁户的身份，其权利应当有别于普通债权。此外，姜昌元在原回迁权利范围以及其原房屋被拆迁范围内的权利应当得到法院的优先保护和支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。迟秀军提供的延吉市人民法院（2012）延行初字第34号行政判决书、本院（2012）延中行终字第42号行政判决书、本院（2007）延州民四初字第40号民事判决书、本院（2014）延中行终字第11号行政判决书、吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定书；姜昌元提供的延吉市人民法院（2013）延执字第747号裁定书；刘焕发提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字第433号民事裁定书，均系人民法院已生效裁判文书，本院予以确认。刘焕发提供的延吉市人民法院（2014）延民初字第4231号民事判决已被撤销，故不予采信。对迟秀军提供的《商品房买卖合同》及房款收据，延兴公司、姜昌元对真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决（以下简称71号判决），已认定“迟秀军与延兴公司以欠款冲抵房款的房屋买卖关系成立，迟秀军已经支付了房屋价款。”，故予以确认。现延兴公司、姜昌元主张迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军并未支付过房款，并提供6份收据、经济往来明细、4份书面证明、调查笔录、申请书、询问笔录、庭审笔录、延兴综合楼备案登记信息、转账协议予以反驳，实质上是对前述生效判决已认定事实的否定。因此，如延兴公司、姜昌元认为该判决认定事实有误，前述证据能够推翻该事实，应通过审判监督程序解决，故对延兴公司、姜昌元提供的前述证据不予评判；对延兴公司、姜昌元为证明前述主张请求本院调取相关证据并通知证人到庭的申请，亦不予准许。同理，71号判决已认定延兴公司在与迟秀军签订《商品房买卖合同》之前已取得了商品房预售许可证，故对姜昌元为证明延兴公司取得的商品房预售许可证系虚假而提供的建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证存根不予评判。迟秀军提供租赁合同、照片、取暖费收据，证明涉案房屋现由其占有。姜昌元提供执行和解协议书、交付房屋照片、授权委托书和书面证明、用电卡和电费通用凭证、排除妨碍申请书，证明李学山、马英淑夫妻为涉案101、102号房屋的合法占有、使用人，迟秀军系非法占有。刘焕发提供交房保证书、房屋看护费收据、延兴公司的证明、迟秀军的申请书，证明延兴公司已将涉案101号房屋交付给其占有、使用，迟秀军系非法占有。本院认为，因本案判断诉争房屋的归属不以对房屋的占有为依据，对涉案房屋由谁占有以及占有的合法性不予审查和认定，故对迟秀军、姜昌元、刘焕发提供的前述证据不予评判。对刘焕发提供的《商品房买卖合同》和房款收据及转账凭证，延兴公司无异议，迟秀军、姜昌元有异议。本院认为，该《商品房买卖合同》已为吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决确认有效，故本院予以确认。对房款收据及转账凭证，在买卖合同相对人延兴公司予以认可的情况下，迟秀军、姜昌元未能提供相反证据予以推翻，故予以确认。迟秀军对刘焕发提供的和解协议书的真实性无异议，故予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年12月20日，延兴公司为开发建设延兴综合楼，拆迁了姜昌元名下位于延吉市前进路的190.68平方米房屋。2006年5月2日，延兴公司法定代表人李春龙给姜昌元出具一张便条，内容为：“金总：请给此人姜昌元和他的委托人办理回迁手续。回迁原则是：1.原面积内在一层门市房中1：1安置。2.超面积内的价款双方协商结算”，但未实际履行。2007年8月9日，姜昌元向本院起诉请求延兴公司回迁延兴综合楼一楼东侧营业房，并支付拆迁补偿费，后因发现延兴公司将一层全部房屋出售给他人并办理备案登记，将诉讼请求变更为解除回迁安置协议、返还房款及利息并赔偿损失。本院于2008年12月15日作出（2007）延州民四初字第40号民事判决：一、延兴公司于本判决生效之日起十五日内，补偿姜昌元1435839元，并赔偿利息损失。二、驳回姜昌元其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
2007年7月23日，迟秀军与延兴公司签订了《商品房买卖合同》，主要内容为延兴公司将延兴综合楼101、102、104号房屋出售给迟秀军，总面积为623平方米，每平方米单价为8000元，房款合计为4979920元；付款方式为分期付款，首付50%；交付时间为2007年10月30日前；逾期交房超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起实际交付之日止，按日支付房款万分之二的违约金；房屋交付使用后360日，出卖方应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方于2007年7月26日在延吉市房产局办理了合同备案登记。合同签订当日，延兴公司为迟秀军出具了金额为2489600元的房款收据，2007年7月30日为迟秀军出具了金额为2489600元的房款收据。
刘焕发与延兴公司签订了无签署日期的《商品房买卖合同》，主要内容为延兴公司将延兴综合楼101号（246.8平方米）、201号（260平方米）房屋出售给刘焕发，每平方米单价为3300元，一次性付款，总价款为1672440元。2006年8月27日，延兴公司为刘焕发出具金额为1672440元的房款收据。刘焕发已交付得到合同约定的201号房屋，并于2012年办理了房屋产权证。
2009年10月22日，延吉市房产局就涉案101号房屋，为刘焕发、李中美（系刘焕发之妻）颁发了延房预字第01103号预购商品房预告登记证明。为此，2010年1月28日，迟秀军以延吉市房产局为被告向延吉市人民法院提起行政诉讼，请求撤销前述商品房预告登记证明。延吉市人民法院于2012年7月19日作出（2012）延行初字第34号行政判决：撤销延吉市房产局为刘焕发、李中美颁发的延房预字第01103号预购商品房预告登记证明。刘焕发不服提起上诉，本院于2012年12月26日作出（2012）延中行终字第42号行政判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。
本院在执行（2007）延州民四初字第40号民事判决的过程中，2012年3月12日，延兴公司与姜昌元达成执行和解协议，约定将涉案101、102号房屋抵债给姜昌元。2012年3月20日，姜昌元与延兴公司达成执行和解补充协议，约定将101、102号房屋预告登记在姜昌元的委托诉讼代理人李学山及其妻马英淑名下。2012年5月29日，延吉市房产局向李学山、马英淑颁发了101、102号房屋产权证书，编号为524596、524605。迟秀军不服，向延吉市人民政府申请行政复议。延吉市人民政府于2012年8月29日作出延市府复决字[2012]3号行政复议决定：撤销延吉市房产局为李学山、马英淑颁发的户号为101、102号，产权证号为524596号、524605号的房屋登记。李学山、马英淑不服，向本院提起行政诉讼，由本院移交龙井市人民法院审理，后由龙井市人民法院移送敦化市人民法院审理。敦化市人民法院于2013年11月27日作出（2013）敦行初字第23号行政判决：驳回李学山、马英淑的诉讼请求。李学山、马英淑不服，提起上诉。本院于2014年2月26日作出（2011）延中行终字第11号行政判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。现涉案101、102、104号房屋的产权登记在延兴公司名下。
本院在执行（2007）延州民四初字第40号民事判决的过程中，于2009年8月26日裁定查封了延兴综合楼101、102、103、104号房屋。为此，2010年3月4日，迟秀军向本院提出执行异议。本院于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第14号裁定，驳回迟秀军的异议。2011年1月4日，迟秀军向本院提起执行异议之诉，请求停止对101、102、104号房屋的执行、确认该三套房屋归其所有。本院于2013年11月30日作出（2011）延中民四初字第1号民事判决：驳回迟秀军的诉讼请求。迟秀军不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年7月8日作出（2014）吉民一终字第71号判决：一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民四初字第1号民事判决；二、停止对104号房屋的强制执行。三、驳回迟秀军的其他诉讼请求。该判决认为：“一、关于商品房买卖合同的效力问题。因延兴公司在与迟秀军2007年7月25日签订商品房买卖合同前，取得了商品房预售许可证。双方就出卖房屋的位置、房号、每平方米单价、总面积、总价款、付款方式、交房日期以及逾期付款、逾期交房违约责任等条款均作出了明确的约定，其意思表示真实，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。二、关于迟秀军是否交付房款问题。延兴公司因欠付迟秀军工程款和借款，故同意以房屋买卖形式，并通过银行贷款偿还欠款，迟秀军另行交纳房款差额60万元。为此，延兴公司在签订上述合同当日和2007年7月30日为迟秀军分别开具了金额为2489600元和2489600元的房款收据。可以认定双方以欠款冲抵房款的房屋买卖关系成立，迟秀军已经支付了房屋价款。延兴公司、姜昌元以迟秀军未支付现金，否认延兴公司与迟秀军的房屋买卖关系，因法律并未禁止以房抵债的交易行为，其抗辩理由不成立。延兴公司、姜昌元以迟秀军为其出具的《说明》及在一审法院调查时的陈述，证明双方签订商品房买卖合同的目的是为了办理贷款而非买卖关系，但延兴公司并没有通过贷款偿还迟秀军欠款的证据，迟秀军在说明中承诺的‘如延兴公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给延兴公司’，恰恰证明迟秀军将所购房屋退给延兴公司是附条件的。因延兴公司并没有如期贷款，并偿还迟秀军的房款，解除条件并未成就，迟秀军依据商品房买卖合同主张权利，并无不当。延兴公司对欠付迟秀军工程款、借款的事实表示没有异议，但对欠款的数额有异议；姜昌元对迟秀军与延兴公司之间约定的房屋价款与收据数额、应缴纳的房款总额三者不一致问题亦提出异议。因双方在商品房买卖合同第五条‘面积确认及面积差异处理’中有‘以延吉市房产局房屋测绘大队实测面积为准，多退少补，据实结算价款’的约定，如有异议，延兴公司与迟秀军可以根据上述约定处理。三、关于备案登记的性质问题。迟秀军与延兴公司2007年7月25日签订商品房买卖合同后，涉案房屋已于2007年7月26日在延吉市房产局办理了备案登记，至今仍登记在迟秀军名下。因商品房预售合同登记性质属于预告登记，预售合同登记备案后，对外具有公示效力。其请求权具有对抗第三人的效力。预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。迟秀军基于商品房买卖合同，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，而姜昌元虽然为回迁户，但已通过诉讼获得了货币补偿，其享有的普通债权不能对抗迟秀军对涉案房屋的优先购买权。目前产权虽然没有过户到迟秀军名下，但延兴公司没有提供证据证明迟秀军存在过错。”该案第三人姜昌元不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年8月18日作出（2015）民申字第661号民事裁定，驳回姜昌元的再审申请。
2012年9月7日，刘焕发向本院提起诉讼，请求确认其与延兴公司签订的商品房买卖合同有效、其对101号房屋享有所有权。本院于2014年3月11日作出（2012）延中民四初字第32号民事判决：驳回刘焕发的诉讼请求。刘焕发不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年8月25日作出（2014）吉民一终字第93号民事判决：一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2012）延中民四初字第32号民事判决；二、刘焕发与延兴公司签订的商品房买卖合同有效。三、驳回刘焕发的其他诉讼请求。该判决认为：“延兴公司承认其与刘焕发签订的《商品房买卖合同》中所盖公章的真实性。该《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。延兴公司虽然主张其与刘焕发实为借款关系而非商品房买卖关系，但未提供充分证据予以佐证，亦未主张撤销或变更该《商品房买卖合同》，故延兴公司与刘焕发签订的《商品房买卖合同》有效。刘焕发可以依据《商品房买卖合同》要求延兴公司向其交付涉案房屋的所有权。但该请求权并不一定产生物权（涉案房屋所有权）变动的法律后果。”该案第三人姜昌元、李学山不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年8月19日作出（2015）民申字第433号民事裁定，驳回姜昌元、李学山的再审申请。
在本案审理过程中，2013年6月24日，迟秀军与刘焕发自行达成《和解协议书》，内容为：“甲方为迟秀军，乙方为刘焕发。甲乙双方均从延兴公司购买了延兴综合楼101号房屋（以下简称该房屋），为了解决双方争执，化解矛盾，现经友好协商达成本协议，供双方严格遵守执行。1.甲方同意放弃对该房屋主张所有权，认同该房屋归乙方所有。2.签订本协议之后，乙方需协助甲方诉讼直到甲方取得延兴综合楼102、104号房屋所有权及房照为止。甲方在取得此两套房屋产权之前，101号房屋归甲方使用。3.甲乙双方今后（二审、再审等）发生诉讼所需各项费用以及甲方办理延兴综合楼102、104号房房照所需费用由乙方承担。”
本院认为，迟秀军与延兴公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行。吉林省高级人民法院就迟秀军与延兴公司执行异议之诉一案作出的（2014）吉民一终字第71号民事判决，已经发生法律效力。该判决已确认迟秀军与延兴公司之间法律关系性质为房屋买卖关系、迟秀军已支付房款。在该案审理过程中，延兴公司、姜昌元（均系该案一审被告）均提出了迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军未支付房款的抗辩主张，但未被采纳。因此，在该判决未被有效裁判撤销或变更的情况下，对延兴公司、姜昌元在本案中提出的迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军未支付房款的主张，本院不予采纳。迟秀军请求确认其与延兴公司签订的《商品房买卖合同》有效，理由成立，应予支持。
吉林省高级人民法院就刘焕发与延兴公司确权纠纷一案作出的（2014）吉民一终字第93号民事判决，已经发生法律效力。该判决已确认刘焕发与延兴公司签订的《商品房买卖合同》有效，故双方应按照合同约定履行。迟秀军、姜昌元虽然主张刘焕发未支付房款，但未能提供相反证据推翻刘焕发提供的已付房款证据，且买卖合同相对人延兴公司认可刘焕发已支付合同约定房款的事实，故本院认定刘焕发已支付了合同约定的房屋价款。
延吉市房产局就涉案101号房屋为刘焕发颁发的预购商品房预告登记证明，已被人民法院生效裁判予以撤销。迟秀军与延兴公司签订的《商品房买卖合同》，在延吉市房产局办理了合同备案登记，至今仍登记在迟秀军名下，对外具有公示效力，迟秀军应享有优先取得101、102、104号房屋所有权的权利。但鉴于延兴公司就101号房屋与刘焕发也签订了商品房买卖合同，迟秀军自愿与刘焕发达成书面和解协议，明确表示放弃对该房屋主张权利并认同该房屋归刘焕发所有，系迟秀军对自身权利的自治处分，属民事合同行为，对双方具有约束力。延兴公司亦表示101号房屋应交付给刘焕发，应视为对该和解协议的认可。在该和解协议未被有效裁判确认无效或予以撤销、变更的情形下，迟秀军反悔并无正当理由，本院不予支持。据此，迟秀军要求延兴公司协助办理102、104号房屋产权过户手续，理由成立，应予支持；刘焕发要求延兴公司交付101号房屋并协助办理房屋产权过户手续，理由成立，应予支持。经本院释明，迟秀军表示不变更对101号房屋的诉讼请求，故对未能取得101号房屋所有权而产生的后果，其可另行主张。延兴公司未能按照合同约定的期限履行交付102、104号房屋及办理房屋产权过户手续的义务，构成违约，迟秀军要求按照合同约定支付违约金理由成立，应予支持。逾期交付房屋的违约金确定为216691元，计算方式为【（三套房屋总面积）623（平方米）-（101号房屋面积）246.8（平方米）】×8000（元）×2/万分×360（天）；逾期办理过户手续的违约金确定为15048元，计算方式为【（三套房屋总面积）623（平方米）-（101号房屋面积）246.8（平方米）】×8000（元）×0.5%，两项合计为231739元。
姜昌元、刘焕发认为其对涉案房屋具有独立的请求权，向本院提出了诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”的规定，姜昌元、刘焕发在本案中的诉讼地位属有独立请求权的第三人。对姜昌元提出的诉讼请求，已另行裁定处理，不予重述。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条、第五十六条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，判决如下：
一、原告迟秀军与被告延吉市延兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助原告迟秀军办理延兴综合楼102、104号房屋（位于延吉市前进路707号，产籍号为13-03-0109，房号为1002、1004）的产权过户手续，并向原告迟秀军支付违约金231739元；
三、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向第三人刘焕发交付延兴综合楼101号房屋（位于延吉市前进路707号，产籍号为13-03-0109，房号为1001），并协助办理房屋产权过户手续。
四、驳回原告迟秀军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58401元（迟秀军预交46601元、刘焕发预交11800元），由延吉市延兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 俞顺花
审判员 赵承吉
审判员 郑贞子
二〇一六年十月二十四日
书记员 冀雪梅