广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第36号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈兴孝，男，汉族，1970年11月15日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉被告）：吴强，男，汉族，1974年3月12日出生，住广西桂平市金田镇。
委托代理人：李晓雄，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐丽瑶，女，汉族，1985年7月14日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
上诉人陈兴孝、吴强与被上诉人徐丽瑶房屋买卖合同纠纷一案，陈兴孝、吴强均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐丽瑶于2013年9月3日签署一份公证委托书，委托内容为：“我购买了位于珠海市香洲区前河西路333号6栋1单元201房（该房尚未办理房地产权证）的房屋。现就上述房屋中我所享有的权益委托吴强为我的代理人，代为办理如下事宜：一、办理还清上述房屋银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销房屋抵押登记手续，代为办理并领取房地产权证；三、办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：1、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同；2、代为接受房地产登记机关询问，以及办理上述房屋的过户手续；3、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；4、代收售房款，以及缴纳相关税费；5、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续。受托人在上述委托权限范围内签署的一切有关文件、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其法律责任。委托期限：从委托书签署之日至办完上述事宜止。受托人有转委托权”。
2013年9月5日，吴强以徐丽瑶（甲方、转让方）的名义与陈兴孝（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》约定：甲方将位于珠海市中信红树湾6栋1单元201房（珠海市香洲区前河西路333号6栋1单元201房）转让给乙方，土地使用权用途是住宅，建筑面积为126.03平方米，该房地产甲方于2011年8月4日向珠海市房地产登记中心申请产权登记，并领取了《房地产预告登记证明》。
合同第二条约定：双方议定该房地产按总价交易，交易总金额为人民币195万元；乙方应于合同签订当天内支付甲方定金15万元，于2013年10月21日前支付房款130万元，于过户当天付清尾款50万元。
合同第三条约定：本合同签订之日起6个月内，甲乙双方应携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续。
合同第四条约定：双方同意在2013年11月30日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。
合同第六条约定：一、若甲方违约发生拒不交付房屋或拒不办理过户登记手续等情形时、乙方有权选择要求甲方继续履行合同并赔偿损失。乙方继续履行合同时甲方应赔偿损失包括：①甲方逾期交付房屋或逾期办理过户登记手续期间占用乙方购房款及定金期间的银行四倍利息损失。②因提起诉讼所发生的诉讼费用及聘请律师产生的律师代理费。二、若乙方违约单方要求解除合同时，甲方有权没收乙方所交定金后将剩余购房款返还乙方。
合同第七条约定：办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自负责。
合同签订后，陈兴孝在庭审中主张于2013年6月4日转入吴强账号50万元；于2013年8月5日转入吴强账号29.25万元；于2013年9月5日支付给吴强15万元现金；于2013年10月20日转入吴强账号5万元；于2013年10月21日转入吴强账号22.25万元；于2013年10月21日支付给吴强23.5万元现金，合计支付145万元。
吴强主张上述售房款已全部支付给了徐丽瑶：一份是2013年6月6日，徐丽瑶收到130万的收据。这份收据附有三张银行转账单，有徐丽瑶签名，其中转账是125.06万元，另外有49400元现金。第二笔15万元是2013年9月5日徐丽瑶签收给吴强的，是现金，是吴强收到陈兴孝支付的现金后当日就支付给了徐丽瑶。
徐丽瑶对上述收款金额无异议，但认为与吴强是借款关系
另查明，2011年1月16日，徐丽瑶（买受人）与涉案房产的发展商中信华南（集团）珠海有限公司（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：徐丽瑶购买中信华南（集团）珠海有限公司预售的位于珠海市中信红树湾6栋1单元201房（珠海市香洲区前河西路333号6栋1单元201房），买受人选择一次性付款方式支付购房款，须于2011年4月16日前付清全部购房款人民币2626668元。徐丽瑶未将涉案房屋交付陈兴孝。
陈兴孝原审的诉讼请求为：1.判令徐丽瑶履行合同，交付珠海市中信红树湾6栋1单元201房（珠海市香洲区前河西路333号6栋1单元201房）给陈兴孝并办理过户手续；2.判令徐丽瑶承担逾期交付房屋占用购房款及定金145万元的利息损失145000元（按同期银行的四倍利息暂从2013年12月1日起计至起诉日止，实际应计算至房屋交付日止）；3.判令徐丽瑶支付律师费10000元；4.本案诉讼费用由徐丽瑶承担。
徐丽瑶原审的反诉诉讼请求为：1.确认徐丽瑶与吴强签订的委托代理合同无效；2.确认吴强与陈兴孝签订的房地产买卖合同无效；3.诉讼费由陈兴孝、吴强承担。
原审法院认为，本案主要厘清两个问题：一是《委托书》是否为当事人真实意思表示的问题。
吴强主张已于2013年6月6日支付徐丽瑶购房款130万元，但根据本案查明的事实，当时徐丽瑶与吴强还未签订公证委托书，同样吴强还未以徐丽瑶的名义与陈兴孝签订《房地产买卖合同》。可见，吴强与徐丽瑶在办理公证委托之前发生的是债权债务或借贷关系，而不是单纯的房地产买卖。
徐丽瑶向吴强出具经过公证的《委托书》，委托吴强出售其自有房产，真实意思表示并不是为了转让房产而委托他人代理销售，而是为其借贷而产生的债务提供的一种担保方式，目的是在徐丽瑶未能清偿债务时，由吴强直接处分该房产以获得清偿。因此，《委托书》中有关委托吴强代为出售房产的内容并非徐丽瑶的真实意思表示。至于吴强在答辩中解释付款与签订合同的时间差是由于徐丽瑶忘记带齐相关资料而导致公证委托时间拖延，但另一方面更加说明该公证委托的内容并不是徐丽瑶的真实意思表示。
二是案涉《房地产买卖合同》的效力问题。
首先，吴强持有《委托书》，自行寻求买方，合同的主要条款如房屋交易总价、付款方式、过户时间均没有与徐丽瑶商定及告知，签订合同时也没有由卖方即徐丽瑶签署。其次，买方陈兴孝支付的购房款145万元并没有直接向卖方徐丽瑶支付，而是直接向吴强支付。陈兴孝在庭审中主张于2013年6月4日转入吴强账号50万元；于2013年8月5日转入吴强账号29.25万元；于2013年9月5日支付给吴强15万元现金；于2013年10月20日转入吴强账号5万元；于2013年10月21日转入吴强账号22.25万元；于2013年10月21日支付给吴强23.5万元现金，合计支付145万元，即陈兴孝在2013年9月5日签订《房地产买卖合同》前三个月已向吴强支付相当部分款项，该做法亦不符合通常的交易习惯。
其三，涉案房屋未进行交付使用。通过上述认定，吴强在明确知道《委托书》并非徐丽瑶授权其代为销售房产的意思表示，在徐丽瑶不知情时，擅自处分其房产。同样，陈兴孝在明知吴强提供的房屋来源及案涉房产出让价格明显低于市场价值，在没有与出卖人徐丽瑶直接洽谈，没有查验房屋现状的情况下，即与吴强签订相关房地产买卖合同，在还未签订房地产买卖合同的情况下先行向吴强支付款项的做法，不符合正常的房屋交易习惯。陈兴孝、吴强均存在侵害徐丽瑶财产的主观故意。吴强与陈兴孝之间的行为构成恶意串通，直接侵害了徐丽瑶的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。据此，徐丽瑶请求确认与吴强签订的委托代理合同无效以及确认吴强以徐丽瑶名义与陈兴孝于2013年9月5日签订的《房地产买卖合同》无效，理据充分，原审法院予以支持。
审理中，原审法院为此已向陈兴孝进行了释明，但其坚持原诉讼请求。基于上述事实认定，陈兴孝与徐丽瑶没有事实和法律上的权利义务关系，故陈兴孝请求徐丽瑶履行合同、交付位于珠海市中信红树湾6栋1单元201房屋并办理过户手续、承担逾期交付房屋占用购房款及定金145万元的利息、支付律师费10000元等的理据不充分，原审法院不予支持。至于陈兴孝与吴强之间的权利义务关系以及徐丽瑶与吴强之间的债权债务关系可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判令：一、确认徐丽瑶与吴强签订的委托代理关系无效；二、确认吴强以徐丽瑶名义与陈兴孝于2013年9月5日签订的《房地产买卖合同》无效；三、驳回陈兴孝的诉讼请求。原审案件受理费减半收取人民币11820元、反诉费11175元，合计22995元，由陈兴孝负担16096元，由徐丽瑶负担6899元。
上诉人陈兴孝不服原审判决，提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持陈兴孝的诉讼请求；2.本案受理费均由徐丽瑶承担。
上诉理由如下：一、原审法院认定委托书不是徐丽瑶的真实意思表示，属于认定事实错误。1.根据《民事诉讼法》第67条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条、《公证法》第36条的规定，本案中无任何证据能推翻经过公证的《委托书》上的内容，吴强取得了徐丽瑶的公证授权，吴强有权代徐丽瑶办理涉案房屋的转让、过户、收款等事宜，徐丽瑶作为完全民事行为能力人，其签署公证委托时就已经预料到公证委托的后果，该委托书无违法以及可以被认定无效的情形，因此该委托书合法有效，徐丽瑶与吴强的委托代理关系合法有效。2.原审法院认定委托书是为借贷而产生的债务提供的一种担保方式的认定，完全错误，该认定完全不顾公证的委托书的效力，助长了社会不诚信的歪风。
二、原审法院关于《房地产买卖合同》的效力认定错误，适用法律错误，陈兴孝与吴强不存在恶意串通。
1.正是因为徐丽瑶向吴强出具委托书，吴强因此完全享有涉案房产处分权，陈兴孝才通过吴强与徐丽瑶签订《房地产买卖合同》。因吴强有代收房款的权利，因此陈兴孝向吴强直接支付定金及房款145万元，该行为合法、有效。陈兴孝已按合同约定支付了定金和房款，已履行了合同约定的相应义务，正因为徐丽瑶一直不履行交付房产的义务，陈兴孝才提起本案诉讼。
2.虽然徐丽瑶购房价格为200多万元，但在如今市场房价涨跌不定的情况下，或出卖人急需现金等情况下，出卖人随时可能低以购房价出售房屋，徐丽瑶在委托书明确授权吴强可以决定房屋出售价格。因涉案房屋当时只是办理了预售登记，尚未办理房产证，能否办理房产证或过户存在较大风险，对于买受人来说，存在一定风险，只有价格合适或低于市场价，购房人才会考虑，吴强也是根据市场行情、房屋的具体情况、资金周转等各种因素来确定房屋价格。由于涉案房产系中信红树湾，属于珠海出名的新楼盘，陈兴孝考虑到其价格有投资价值，且与吴强相识，未到现场查验也属正常。
3.陈兴孝在购买涉案房屋前本想通过吴强购买另一套房屋，遂于2013年6月4日、2013年8月5日转账支付了792500元，但因某些原因未成交，后吴强介绍涉案房屋给陈兴孝，并协商好将之前支付的792500元转为涉案房屋的购房款，之后又分多次将145万元的前期房款及定金支付完毕，根据上述事实可知，陈兴孝履行了付款义务，不存在与吴强恶意串通、损害徐丽瑶利益的情形。
吴强针对陈兴孝的上诉辩称，其对陈兴孝的上诉没有异议，陈兴孝在本案确属善意购买人，陈兴孝是基于吴强持有徐丽瑶的公证委托书而进行交易，且按合同履行了付款义务，因此陈兴孝的合法权益应当予以保护。
徐丽瑶针对陈兴孝的上诉辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。陈兴孝购买涉案房屋不存在善意，其与吴强恶意串通，其购买巨额房产是否征得徐丽瑶同意等行为均有待查明。
上诉人吴强亦不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判认定吴强与徐丽瑶的委托代理关系有效，吴强以徐丽瑶的名义与陈兴孝签订的《房地产买卖合同》有效，驳回徐玉瑶的反诉请求；3.本案受理费由徐丽瑶承担。
事实和理由如下：一、原审法院审理程序违法。1.反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。吴强并非原审本诉的当事人，徐丽瑶将其列为反诉被告缺乏法律依据。陈兴孝本诉的案由是买卖合同纠纷，徐丽瑶反诉诉请是确认委托代理关系无效，已经超出本诉的审理范围。2.徐丽瑶提起反诉将吴强列为反诉被告，原审法院不但未依法处理反而追加吴强为被告，有违法律规定。3.原审法院在审理过程中没有给予吴强充分的举证和答辩期限，该做法变相剥夺了吴强的诉讼权利，有违法律规定。
二、原审判决认定事实不清。1.原审各方当事人提交的《委托书》、《公证书》以及徐丽瑶原审庭审后出具的《声明书》均可以充分证明徐丽瑶作为具有完全民事行为能力的成年人，其出具《委托书》时是出于自愿，委托吴强出售房屋的意思表达清楚，委托内容亦没有违法。原审法院以徐丽瑶委托吴强代为出售房产的内容并非真实意思表示为由认定委托代理关系无效缺乏事实和法律依据。2.吴强与徐丽瑶之间的委托代理关系并非一般意义上的代理关系，双方的约定具有双务性质，原审法院以吴强持有委托书自行寻求买方，未就合同主要条款与徐丽瑶商定及告知，没有由徐丽瑶签订合同，以及买方没有直接向徐丽瑶支付购房款为由认定《房地产买卖合同》无效有违合同意思自治原则，理据不充分。3.原审法院认定吴强与陈兴孝存在恶意串通损害他人利益缺乏事实依据。首先，吴强是基于徐丽瑶的合法授权才开始与陈兴孝进行交易，不存在擅自处分涉案房屋的情形；其次，房地产交易受到市场环境、资金环境、本身权利限制等客观因素影响，价格或高或低都很正常，原审法院认定涉案房屋的交易价格明显低于市场价格缺乏依据。另外，原审法院所罗列的陈兴孝在交易过程中的行为表现都是作为房地产交易过程中买家均可能出现的正常行为，均不足以证明其与吴强存在恶意串通。4.吴强和徐丽瑶之间确实存在借贷关系，正是基于此，徐丽瑶才会委托吴强代为处置涉案房屋。
陈兴孝针对吴强的上诉辩称，对吴强的上诉无异议，陈兴孝与吴强不存在恶意串通，正是基于吴强持有徐丽瑶的公证委托，陈兴孝有理由相信吴强对涉案房屋有处置权，因此后续进行了转款等行为购买涉案房产。
徐丽瑶针对吴强的上诉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴强是本案重要的当事人，无论在程序上还是实体上都不应当遗漏，因此原审法院追加吴强为被告是正确的。原审法院追加吴强为被告后，已经给予其相应的权利，吴强主张其举证权利被剥夺与事实不符。徐丽瑶在原审庭审中一再确认吴强与徐丽瑶之间为借贷关系，但吴强的代理人予以否认，现其上诉又称原审法院没有查明借贷的事实确有不妥，即便因为吴强的陈述导致原审法院没有查明该事实，不利后果亦应当由吴强自行承担。
吴强二审期间提交如下证据：借款合同，证明吴强与徐丽瑶之间存在借贷关系，并约定徐丽瑶以涉案房屋作为借款担保，并承诺在借款期限内不能偿还贷款即同意吴强出售该房产，这说明吴强持有公证委托书的事实，该公证委托是徐丽瑶的真实意思表示，并非无效。
徐丽瑶二审期间提交如下证据：2014年11月6日公证书，证明徐丽瑶于2014年11月6日撤销了对吴强的委托。
陈兴孝二审期间未提交证据。
上列证据，经各方当事人质证，徐丽瑶认可其与吴强签订了借款合同，但认为借款合同并没有“则甲方同意乙方以人民币195万元出售以上房产用于偿还本借款”的约定，并且其不持有借款合同原件，否则在原审时即已提交，本院经审查认为，徐丽瑶认可该借款合同中签名的真实性，而该借款合同约定合同一式二份，甲乙双方各持一份，均具有相同法律效力，因此徐丽瑶应当亦持有该合同，其认为“则甲方同意乙方以人民币195万元出售以上房产用于偿还本借款”的约定为吴强单方在借款合同上添加，可以提供其持有合同原件予以证明，但徐丽瑶未提供任何证据证明。由于上述合同约定不利于徐丽瑶，因此徐丽瑶以其原审未提交该合同原件为由主张其不持有合同原件，理据不足，本院对徐丽瑶的质证意见不予采纳。吴强提供的借款合同及徐丽瑶提供的证据来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，2013年6月6日，吴强（出借人）与徐丽瑶（借款人）签订借款合同，约定徐丽瑶向吴强借款130万元，借款期限为1个月，即自2013年6月6日至2013年7月5日止。徐丽瑶用其本人名下位于珠海市中信红树湾6栋1单元201房做借款担保，如果徐丽瑶在2013年7月5日之后没有偿还上述款项，则属违约，则吴强同意徐丽瑶以195万元出售以上房产用于偿还借款。借款利息按借款本金每月百分之五（或同期人民银行贷款利率的四倍）计算。鉴于吴强的出借资金在合同到期后另有其他重要用途，徐丽瑶不按期还款，将给吴强造成重大损失，因此徐丽瑶应严格按本合同的约定清偿借款本金及利息，否则徐丽瑶每日应按未还金额5‰承担违约金。徐丽瑶出现恶意违反协议，双方无法协商的情况下，吴强有权根据借款人提供的担保物作为抵偿债务，抵押房产转让后仍不够偿还的，吴强将继续通过法律方式追讨，直至还清为止，如因此借款产生诉讼发生的一切费用均由徐丽瑶负责支付包括吴强所聘律师费、保全费、诉讼费、差旅费。
2013年6月14日，徐丽瑶向吴强出具《委托书》。2013年9月3日，珠海市珠海公证处出具公证书，证明徐丽瑶于2013年6月14日在珠海市珠海公证处的公证员面前在前述委托书上签名。
2014年11月5日，徐丽瑶出具《声明书》，声明从即日起取消其于2013年6月14日办理的关于委托吴强出涉案房产的委托，不再委托吴强代为办理出售涉案房产的相关事宜。珠海市珠海公证处于2014年11月6日就上述声明书出具公证书，证明徐丽瑶于2014年11月5日在公证员面前签名捺印。
另查明，原审法院受理徐丽瑶的反诉后，于2014年7月9日向吴强邮寄送达应诉通知书、反诉状副本、举证通知书、传票、证据等材料。原审法院适用简易程序于2014年7月28日开庭审理本案。吴强在原审法院审理过程中提交了相关的证据。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，原审法院依法追加吴强作为反诉被告后，于2014年7月9日向吴强送达了应诉通知书、反诉状副本、举证通知书、传票、证据等材料，并适用简易程序于2014年7月28日开庭审理本案，原审法院已依法给予吴强充分的举证和答辩期限，并未剥夺吴强的诉讼权利，吴强上诉主张原审法院程序违法，依据不足，本院不予采纳。
根据诉辩各方的意见，本案争议的焦点仍为以下两方面：1.2013年6月14日的《委托书》是否为徐丽瑶与吴强的的真实意思表示；2.2013年9月5日《房地产买卖合同》的效力。对此，本院逐一分析如下：
一、关于2013年6月14日的《委托书》是否为徐丽瑶与吴强的真实意思表示的问题。
根据本院查明的事实，徐丽瑶与吴强于2013年6月6日签订借款合同，双方约定如徐丽瑶在2013年7月5日之后没有偿还借款130万元，徐丽瑶同意吴强以195万元出售涉案房产用于偿还借款，双方于2013年6月14日就涉案房产的出售等签订了委托书，因此该委托书确为徐丽瑶为借款合同所产生的债务提供的一种担保方式。还款期限届满后，徐丽瑶又于2013年9月3日去办理上述委托书的公证书，并将原件交给吴强，徐丽瑶未提供证据证明其存在受胁迫、欺诈等情形，因此本院认为该公证委托书为徐丽瑶的真实意思表示，并未违反法律规定，表明其同意吴强以出售涉案房产所获得的款项偿还借款，原审法院认定该委托书不是徐丽瑶的真实意思表示，确有不当，本院予以纠正。
二、关于2013年9月5日《房地产买卖合同》效力的问题。
徐丽瑶主张陈兴孝、吴强恶意串通，签订《房地产买卖合同》，损害其利益，该合同无效。本院认为，首先，虽然委托书是徐丽瑶的真实意思表示，但是双方在借款合同中约定徐丽瑶同意吴强以195万元的价格出售。徐丽瑶向建设方购买涉案房产的价格为262万余元，吴强主张徐丽瑶之所以同意195万元出售涉案房产是基于徐丽瑶出售该房产应缴纳的税款约50万元，意即徐丽瑶同意以195万元的价格应当是实收，不负担税费等，但是根据吴强与陈兴孝签订的《房地产买卖合同》的约定，成交价格为195万元，买卖双方各自负担应交的税费等，因此吴强对此价格所做的陈述相互矛盾。按照吴强所陈述的税费情况，徐丽瑶通过该《房地产买卖合同》出售涉案房屋所实际获得的房款要远低于195万元，更遑论购买的价格262万元，按照当前房产交易的价格趋势，陈兴孝与吴强约定的交易价格远远低于涉案房产的市场价值，严重损害了徐丽瑶的合法利益。其次，按陈兴孝的陈述，其在2013年9月5日与吴强签订《房地产买卖合同》前，因购买其他房屋已经向吴强支付了购房款79.25万元，故与吴强协商好将该笔购房款转为涉案房产的购房款，但其在所签订的购房合同中，没有陈述该已付房款的事实，而是约定于2013年10月21日前支付房款130万元，不符合正常的交易习惯。再次，吴强和陈兴孝没有证据证明该交易价格及税费负担等交易条件经过徐丽瑶的同意。陈兴孝作为购房人，既不与出卖人徐丽瑶直接洽谈，也不查验房屋现状，亦不符合正常的房屋交易习惯。综上分析，上列事实相互佐证，形成证据链，徐丽瑶主张吴强与陈兴孝之间存在恶意串通，损害其合法权益，有事实依据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，徐丽瑶请求确认吴强以其名义与陈兴孝于2013年9月5日签订的《房地产买卖合同》无效，理据充分，应予支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
据上述分析，因陈兴孝与吴强签订的《房地产买卖合同》无效，因此其要求徐丽瑶履行该合同，交付涉案房屋并承担违约责任、赔偿律师费等，无事实和法律依据，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，陈兴孝、吴强的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实确有不清，适用法律部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第882号民事判决第二、三项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第882号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
三、驳回徐丽瑶的其他诉讼请求；
四、驳回陈兴孝、吴强的其他上诉请求。
一审案件本诉受理费11820元，由陈兴孝负担。一审案件反诉费11175元，由徐丽瑶负担5587.50元，吴强负担5587.50元。二审案件受理费22995元，由陈兴孝负担11820元，徐丽瑶、吴强各自负担5587.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年三月十八日
书 记 员 黄小珊