广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1114、1115号
上诉人（原审原告）：深圳泰生房地产开发有限公司。
法定代表人：蔡维谦，董事长。
委托代理人：姚洁，广东深田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗权华，住所地：广东省兴宁县。
委托代理人：余讯辉，广东丰鹏律师事务所律师。
委托代理人：施小珺，广东丰鹏律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市辰森实业发展有限公司。
法定代表人：庄卫东。
上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）因与被上诉人罗权华及原审第三人深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第481、482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人辰森公司经本案合法传唤，无正当理由拒绝参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司、深圳泰生实业公司，于2009年7月21日变更为现名称。香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，农科中心与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市规划国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万转让给泰生公司（泰生公司实际向深圳华深即此后的辰森公司支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万）。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。
1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。
以上事实已由（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决、（2005）粤高法刑二终字第716号刑事判决查明。
2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法纪（2010）5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室（以下简称香珠花园工作组）《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。
香珠花园小区并未办理竣工验收手续，仅于2009年7月13日通过了消防验收。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。涉案的B栋1301号、1302号房，建筑面积分别为57.41平方米和53.40平方米，现由罗权华占有使用，该两套房产由深圳市公安局经济犯罪侦察局于2010年10月25日查封至今。
1998年10月8日，第三人辰森公司（甲方）与罗权华（乙方）签订两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方以单价5800元，总价332282元分别购买香珠花园xx号的房产。乙方如未按合同约定按期付款，甲方有权要求乙方支付违约金。乙方给付的楼款金额达到应付款的百分之五十以上的，每延期一日乙方应按房价欠款额的万分之五向甲方支付延期付款的违约金。延期超过60日的，甲方有权单方解除合同，甲方应在10天内从乙方已付房地产价款中扣除欠款约定的违约金后，退还给乙方，并附书面通知。甲方须于1999年10月30日将本合同规定之验收合格的房产交付乙方使用。
1999年2月10日，泰生公司以第三人代理人的名义与罗权华签订《协议书》，约定将前述两套房产的总售价由664564元调低为单价4400元／平方米、总价504152元。乙方已于1999年1月9日向甲方付出首付款20万元整，尚欠甲方购房款304152元，待房产交付使用后在6年内分6期付清。
1999年2月9日，泰生公司向罗权华出具一份加盖其财务专用章的收款收据，称收到罗权华购房香珠花园B栋1301、1302号房购房款20万元。1999年11月21日和2001年1月5日，泰生公司再向罗权华出具金额分别为9万元和3万元的收款收据。2000年3月8日，罗权华向张兴展个人账户付款5万元，张兴展向罗权华出具了收条，称：收到xx购房款5万元（此条待后换收据）。罗权华主张其实际付款额为37万元。罗权华提供的前述收款收据和凭证在本案中未提供原件，该事实为原审法院（2011）深福法民三初字第1619、1620号民事判决查明。
涉案房产于2000年10月20日交付罗权华占有使用至今，但罗权华称该交付仅是转移占有。
2014年3月30日，泰生公司在涉案房产张贴《解除﹤深圳市房地产买卖合同（预售）﹥的通知书》，2014年3月31日，泰生公司发出《律师函》。前述通知和律师函称罗权华应于2006年10月19日前付清购房款，但至今未付，违约在先。泰生公司现通知罗权华解除合同，已收购房款在扣除违约金后，如数退还。罗权华应在收到通知之日起7日内搬离涉案两套房产。罗权华称在泰生公司起诉后方通过法院送达的资料得知前述通知，后向租客核实后才知悉泰生公司将解约通知张贴在涉案房产的事实。原审法院向罗权华送达起诉状、证据等资料的时间为2014年8月8日。
原审法院另查明，罗权华于2011年7月8日以泰生公司、辰森公司未履行办证义务为由将其诉至原审法院，案号为（2011）深福法民三初字第1619、1620号，要求泰生公司、辰森公司履行办证义务，并分别支付两套房产自2009年7月7日至2011年7月6日逾期办证违约金54998元（均暂计至立案之日止，之后的违约金一直计算至办妥房产证之日止）。原审法院经审理认为案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《协议书》合法有效，罗权华应在涉案房产交付6年内即2006年10月19日之前付清房款，但罗权华至今没有付清。泰生公司和辰森公司办证义务在后，罗权华未付清购房款之前，泰生公司及辰森公司有权拒绝其办证请求且不构成违约，据此原审法院作出（2011）深福法民三初字第1619、1620号民事判决，判令驳回罗权华的全部诉讼请求。罗权华称其在该两案上诉状中已明确同意付款并要求泰生公司提供收款账号，但罗权华未依法庭要求提交证据证明。
罗权华庭审时陈述称其在（2011）深福法民三初字第1619、1620号民事判决起诉前一个月左右曾与泰生公司协商，但泰生公司要求加价，罗权华不同意。泰生公司否认双方在2011年进行过接触，称其最早接触罗权华的时间是在2013年4月，是在香珠花园与罗权华协商确定罗权华是否为真实的购房者、剩余购房款如何支付及办证问题，否则就要解除合同。
2010年3月24日，香珠花园工作组在香珠花园张贴公告，授权泰生公司作为香珠花园小区的规划验收主体单位及房地产初始登记主体完成各项后续工作，房产确权工作由泰生公司与权利主张人洽商，达不成一致意见的，依法进入司法确权程序。法庭询问泰生公司在2009年香珠花园小区恢复进行房产初始登记的前期工作、香珠花园工作组授权泰生公司主持相关工作的情况下，泰生公司有无书面通知罗权华办理确权和办证工作，泰生公司称按合同上的地址和电话联系不到罗权华。
泰生公司对1302号房屋提出的诉讼请求为：1、解除泰生公司、罗权华签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2、罗权华在判决生效之日起15天内将香珠花园xx房产返还泰生公司；3、罗权华支付违约金4562.28元，泰生公司返还罗权华95437.72元；4、由罗权华承担本案诉讼费。泰生公司对1301号房屋提出的诉讼请求为：1、解除泰生公司、罗权华签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2、罗权华在判决生效之日起15天内将香珠花园xx房产返还泰生公司；3、罗权华支付违约金4562.28元，泰生公司返还罗权华95437.72元；4、由罗权华承担本案诉讼费。泰生公司主张的违约金是自通知罗权华解除合同之日计算60天，以未付房款304152元为基数，按日万分之五计算。
原审法院认为：根据（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书、（2005）粤高法刑二终字第716号刑事判决书查明的事实，第三人辰森公司已将其对香珠花园小区房产享有的权利转让泰生公司，泰生公司是相应房产的实际权利人；同时，香珠花园小区已初始登记在泰生公司名下，泰生公司及罗权华对泰生公司的合同主体地位均无异议，应视为泰生公司已加入合同的履行，成为涉案买卖合同的卖方主体。本案诉争的主要问题是泰生公司得否解除涉案合同的问题。对此，原审法院认为，泰生公司的合同解除权超过法定除斥期间而消灭，泰生公司无权以罗权华未依约支付购房款为由解除合同。一、罗权华至今未支付完毕剩余购房款，构成违约。（一）罗权华在2009-2010年香珠花园恢复初始登记程序之前未支付完毕剩余购房款不构成违约。根据罗权华与辰森公司签订的《协议书》，罗权华应在交付房产后“6年内分6期付清”剩余20万元，涉案房产已于2000年10月20日交付罗权华使用，据此，罗权华应在2006年10月19日前分6次支付完毕剩余款项，依通常理解，即应在此期间内每年支付一笔购房款，而根据罗权华提交的证据，罗权华在1999年11月21日至2001年1月5日间共向泰生公司付款17万元，即罗权华对于支付第一笔购房款不存在违约，而2002年7月后因张兴展刑事犯罪导致香珠花园项目陷入混乱直至工作组接手处理，至此，香珠花园项目最终能否完成初始登记、罗权华能否取得房地产权证书处于不确定状态，且该状态何时消除亦不确定，在此情况下，罗权华有权行使不安抗辩权停止继续履行合同且不构成违约。对于泰生公司否认的罗权华向张兴展支付的5万元付款问题，因张兴展在签订及履行涉案合同时系泰生公司法定代表人，而辰森公司在香珠花园小区占有的房产权益事实上已完全转让给泰生公司，泰生公司亦以辰森公司委托代理人名义与罗权华签订《协议书》，罗权华据此基于对张兴展法定代表人身份的信任向其支付5万元购房款并不违反情理，张兴展是否将款项实际支付给泰生公司系泰生公司内部管理问题，泰生公司不得以此对抗罗权华。（二）罗权华在2009-2010年间，香珠花园恢复初始登记程序后未及时支付剩余购房款，构成违约。2009年，香珠花园恢复初始登记，2010年3月份，香珠花园工作组授权泰生公司处理初始登记的相关事宜，相关情形香珠花园工作组已在香珠花园张贴公告，罗权华作为涉案房产的占有使用人理应知悉相关情形，在罗权华的付款期已于2006年10月19日届满的情况下，罗权华应及时支付完毕剩余购房款，但其至今未支付完毕构成违约。罗权华在2011年另案起诉泰生公司和辰森公司的事实也印证了其确实在相应时间段内知悉了前述事实。据此，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于“延期超过60日的，甲方有权单方解除合同”，泰生公司取得合同解除权，有权解除合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即使以罗权华另案起诉的时间即2011年7月来计算解除权的发生时间，泰生公司在2014年3月底发出解除合同通知书亦已超出了解除权存续的除斥期间，其解除权因超出除斥期间而消灭，泰生公司发出的解除合同通知书不具备解除合同的效力。双方仍应继续履行合同，泰生公司请求返还房产的主张缺乏依据，应予驳回，而泰生公司主张的违约金及返还剩余购房款的诉讼请求建立在其主张解除合同这一主诉讼请求下，在泰生公司主诉讼请求未获支持的情况下，其主张的违约金、返还剩余购房款亦缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回泰生公司的诉讼请求。两案受理费各5150元（均已由泰生公司预交），由泰生公司负担。
上诉人泰生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由罗全华承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决适用法律错误。（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定系针对合同法第九十四条法定解除所作的解释，不涉及合同法第九十三条约定解除的情况。（二）解除权的消灭法律有明文规定。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”据此，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，解除权消灭的条件必有同时具备两点，一是对方催告，二是权利合理期限内不行使权利。如果《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也适用于约定解除情形，就超出了合同法第九十五条的规定。（三）泰生公司主张的是合同约定解除权，不是法定解除，双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条规定了罗权华延期支付购房款超过60天，泰生公司有权单方解除合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。二、原审判决违背了当事人意思自治原则。本案双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定了若罗权华逾期支付房款达一定期限，泰生公司有权单方解除合同，而对泰生公司行使解除权的方式、程序及期限没有约定，《合同法》第九十五条规定必须经对方催告后才可能引发解除权的消灭，该法条规定的催告程序属于泰生公司法定权利，相对罗权华则是法定义务。事实上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条也强调了催告程序，第一款规定经催告取得解除权，因有前期的催告程序，第二款便规定权利人随后一年内不行使，解除权才消灭，这与合同法第九十五条规定必须经催告程序相一致。但在本案，罗权华违约，至今不付购房款，未履行法定的催告义务，根据权利义务对等原则，泰生公司单方解除合同权仍然有效。三、根据诚实信用、公平和情势变更原则，泰生公司可请求人民法院依法解除合同。香珠花园因张兴展刑事案烂尾后，处于刑事查封状态时间长达十余年，深圳市政府为了保护包括罗权华等房产权利主张人和受害人的利益，维护社会稳定，指导泰生公司公司重组，泰生公司重组投资人为此投入了巨额资金和大量人力，才让香珠花园得以重生。但是，“香珠花园”在刑事查封状态期间，泰生公司没有任何的民事诉讼权利，一切司法活动均由政府工作组指导下才能进行，政府的“维稳”工作对泰生公司而言属不可抗力。2010年3月24日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组公告确定，香珠花园的房屋产权确认工作由泰生公司与房产权利主张人洽商。双方达成一致意见的房产，重新签订补充协议，按照正常程序办证。达不成一致意见的房产，依法进入司法确权程序。为此，泰生公司才开始面对600余户购房合同的清理工作，由于联系地址和电话不明等原因，双方于2013年5、6月份才正式确权和协商，罗权华要求办理房产证，而泰生公司要求先付清购房款并承担，否则解除合同。为此引发本案纠纷。上述事实属于法定的重大变化情形，继续履行合同对泰生公司明显不公平，双方签署《深圳市房地产买卖合同》后，泰生公司无任何过错之时，无故地签订补充协议，约定降价24.1%，近50%欠款在交房后的6年内支付，这属典型的“不平等”协议，损害了泰生公司的经济利益，该协议涉嫌泰生公司原法定代表人张兴展（已被判刑）的不当利益输送，罗权华和张兴展均为梅州兴宁人。罗权华拖欠近50%的购房款达10余年之久，而其一直占有涉案房产出租获利，在此期间，房地产的价格发生巨变，双方的权利义务明显不对等，继续履行合同有违诚实信用原则，有违政府引用投资方重组公司之初衷，法院应依据情势变更原则，判决解除合同，以平衡各方利益。
被上诉人罗权华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。（2013）深中法民终字第1902、1903号判决书已认定罗权华在履行支付义务后，泰生公司应依约履行办证义务，但罗权华接到判决书后按判决认定的事实到泰生公司处交款，但泰生公司拒绝收款，房款余额未缴纳的责任在于泰生公司。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本两案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，两案二审的争议焦点为罗权华未按合同约定支付剩余房款是否构成违约，泰生公司是否有权解除合同并要求罗权华支付违约金。
本院认为，罗权华未支付剩余房款的行为属于违约还是基于正当理由中止履行合同，应当根据合同履行的实际情况进行具体分析。涉案合同签订于1998年10月8日，在泰生公司原法定代表人张兴展2002年7月22日被刑事拘留前，罗权华共支付房款17万元，不存在违约行为。在张兴展被刑事拘留后，香珠花园项目陷入混乱直至工作组接手处理，直至2010年11月12日，香珠花园才办理初始登记并被查封。在此期间，涉案合同无法继续履行，罗权华有权行使不安抗辩权中止履行合同，其未继续支付剩余房款并不构成违约。在香珠花园项目办理初始登记后，罗权华在2011年7月8日即起诉请求泰生公司履行办证义务，表明罗权华愿意继续履行合同。泰生公司在本案中称其无法联系上罗权华，直到2013年4月才与罗权华商谈合同履行问题。但泰生公司并未提交证据证明其通知过罗权华，其主张与罗权华2011年7月8日即已提起诉讼的事实也不相符。对泰生公司的上述主张，本院不予采纳。本院认为，在香珠花园完成初始登记，涉案合同重新具备继续履行条件的情况下，就继续履行原合同双方虽有协商但未达成一致。罗权华已经以其行为表明其希望继续履行合同，而泰生公司并未作出愿意继续履行原合同的意思表示。结合近年我市房价上涨房屋增值的实际情况，罗权华并未怠于履行合同，其行为不构成违约。在罗权华并未违约的情况下，泰生公司无权解除合同并要求罗权华支付违约金。
综上，原审法院认定罗权华在香珠花园完成初始登记后存在违约，认定错误。但原审判决认定泰生公司无权解除合同，驳回泰生公司诉讼请求，处理结果正确，本院予以维持。上诉人泰生公司上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费各5150元，由上诉人深圳泰生房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月九日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。