江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初2056号原告:浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司,统一社会信用代码：91321300560293278W（1/1），住所地宿迁市洪泽湖路124号。法定代表人：严剑。委托代理人:赵小勇，该公司员工。被告:张秀琴,女,1980年9月28日生，住宿迁市宿城区。原告浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司（以下简称佳源物业）与被告张秀琴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳源物业的法定代表人严剑及委托代理人赵小勇、被告张秀琴到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月26日再次公开开庭进行审理。原告法定代表人严剑及委托代理人赵小勇、被告张秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳源物业诉称，2013年9月15日，被告购买了名人国际花园小区8幢1601、1602号房屋（面积分别为142.82㎡、119.86㎡）。2016年1月8日，原告与被告小区的业主委员会签订《名人国际花园住宅小区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理合同》）。根据该合同约定及相关法规，原告对被告居住的小区实施规范物业管理，提供完善物业管理服务。被告拖欠原告2014年10月1日-2016年12月31日的公共耗能费、物业服务费及车位服务费合计7839元。对此，原告及被告小区业主委员会多次向被告催缴，但被告不予理睬。故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2014年10月1日-2016年12月31日公共耗能费2909元、2016年1月1日-2016年12月31日的物业服务费3310元、2014年10月1日-2016年12月31日的车位服务费1620元，合计7839元（计算明细详见附件）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告张秀琴辩称：1.被告与原告不存在物业服务关系，原告起诉无事实依据。原告从未与被告签订物业服务合同，原告提交的与业委会签订的合同不合法，对被告没有约束力，该合同仅有业主委员盖章，没有经办人签字，无法确定印证由谁加盖和由谁负责管理。被告小区业主委员会成立不合法，未经过半数以上业主签字同意，我们业主均不知情。2.2015年之前的物业服务费已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。3.原告主张的物业服务费标准太高，公共耗能费和车位服务费没有收取依据。物业服务费物价部门已经核定为0.77元/月/平方米，原告收取标准为1.05元/月/平方米，对此应该予以下调。4.原告提供的物业服务不达标，电梯晚上黑暗无灯，不能按照标准打扫环境卫生，小区漏水无人管理，对此应当扣减相应物业服务费。5.被告的房屋至今尚未装修入住，只应承担按核定标准计算物业服务费的70%，不应承担公共耗能费和车位管理费。综上，被告只愿缴纳物业服务费1784元。经审理查明：被告张秀琴系名人国际花园小区8幢1601、1602室房屋业主，上述房屋系高层住宅，面积分别为142.82㎡、119.86㎡，2013年9月15日交付被告，后一直未居住使用。另被告购买该小区车位两个即C区122号、130号。原告佳源物业为依法成立的物业管理企业法人（2012年12月21日，原告名称由怡城（浙江）物业管理有限公司宿迁分公司变更为浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司），浙江佳源物业管理有限公司资质等级为一级。2010年9月19日，涉案小区的建设单位宿迁市佳源房地产开发有限公司作为招标人下发《中标通知书》，确定怡城（浙江）物业管理有限公司为涉案小区前期物业管理的中标人。宿迁市宿城区房产管理局在该中标书下发加盖印章。2011年4月6日，被告张秀琴（乙方）与怡城（浙江）物业管理有限公司宿迁分公司（甲方）就涉案两房屋签订《前期物业管理服务协议》，该协议第五条约定：“其他有偿服务费用一、车位及其使用管理服务费用机动车1.地下停车位按物业的有关规定每月缴纳停车费……”2016年1月8日，宿迁市宿城区名人国际花园小区业主委员会（甲方）与佳源物业（乙方）签订《物业管理合同》，合同第十七条约定委托管理期限为一年，即自2016年1月1日起至2016年12月31日止。第二十一条第1项约定：“本物业的公共服务费，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.05元向业主或物业使用人收取……本区域的公共耗能费按实分摊由乙方根据上年度（2015年）实际能耗收费标准为按建筑面积每月每平方0.41元收取，应业委会要求物业公司对公共部分采取节能降耗，暂时先按建筑面积每月每平方0.32元收取，年底进行公示再按照实际收取，多出的部分由物业公司延续到下一年，不足的费用由物业公司向业主二次收取。”第4项约定：“地下汽车库服务费暂定每年360元/个……”。第5项约定：“空置房屋的物业服务费，由乙方按业主约定的收费标准全额向业主收取，能耗费参考第一条收费规定进行全额收取。”关于委托管理事项，第五条约定：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等。”该涉案小区由原告提供物业服务，原告因向被告索要本案物业服务费、公共耗能费、车位服务费等未果因而成讼。另查明，2012年5月31日宿迁市物价局下发《关于宿迁名人国际花园住宅小区前期物业公共服务收费的批复》（宿价服73号），第一条规定，核定名人花园小区普通住宅前期物业公共服务标准最高为0.77元/月/平方米，具体标准由你公司在物业服务合同中预先约定。第二条规定，公共水电、高层住宅的电梯运行（含电梯运行电费、检测费、维护费等）等代收代交费用，你公司单独建账，与业主协商，实行按月或按季据实公开合理分摊到各业主。第三条规定，停车服务等其他收费按有关文件执行。还查明，2015年12月28日名人国际小区业主委员会分别在宿迁市宿城区古城街道办事处、宿迁市宿城区物业管理办公室进行了备案。备案表中载明物业管理单位为被告佳源物业。再查明，涉案小区公共照明维护不到位。以上事实有营业执照、资质证书、《物业管理合同》、前期物业管理服务协议、业主委员会备案表、公司登记变更通知书、中标通知书、宿价服73号文件、照片、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告张秀琴为名人国际花园小区业主，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，被告小区业主委员会与原告佳源物业签订物业服务合同，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同有效约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。被告辩称未与原告签订物业服务合同，物业服务合同对其没有约束力。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，被告辩称本院不予采信。被告辩称名人国际小区业主委员会成立不合法，对此，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”据此，原告提供的业主委员会备案表能够证明业主委员会成立的合法性。被告辩称原告提供的资质证书注册地在浙江嘉兴市，其只可以在注册地范围内经营，在宿迁经营行为无效，被告辩称没有依据，本院不予采信。关于诉讼时效。本院认为，物业管理服务具有持续服务的特性，物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，原被告之间的物业服务合同履行期限至2016年12月31日，现原告于2017年3月26日起诉要求被告支付2016年12月31日之前的物业服务费未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故本院对被告关于原告诉讼请求已过诉讼时效的辩解依法不予采信。关于物业服务费。《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”据此，本案《物业管理合同》约定，高层住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.05元收取及空置房屋按约定标准全额收取，并不违反法律规定，故被告应向原告支付的物业服务费总额为：142.82平方米*1.05元/月/平方米*12月=1800元，119.86平方米*1.05元/月/平方米*12月=1510元，合计3310元。被告辩称应以物价部门核定的0.77元/月/㎡为收取标准，不符合上述规定，本院不予采信。原告提供的物业服务存在瑕疵，且被告未入住使用，对此原告自愿按照物业服务费总额70%的标准收取，本院予以确认，故2016年被告应交纳的物业服务费为1260元（1800*0.7）和1057元（1510*0.7），合计2317元。关于公共耗能费。《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”本案中，2016年的该项费用，根据《物业管理合同》约定，原告应暂时先按建筑面积每月每平方0.32元收取，年底进行公示再按照实际收取，空置房屋全额收取。据此，被告应向原告支付的该项费用为：142.82平方米*0.32元/月/平方米*12月=548元（取整），119.86平方米*0.32元/月/平方米*12月=460元（取整），合计1008元。原告主张经公示结算后的费用为0.39元/平方米/月，但提供的证据不能证实，本院不予采信。2014年、2015年的该项费用，上述《前期物业管理服务协议》仅约定了物业服务费中含电梯能耗等相关费用，对公共耗能费的数额并未明确约定。原告提供的测算材料及结算材料，不足以证实该项费用实际发生数额、计算方式及依法进行了公示，故原告主张本案不予支持（如有实际发生，可在提供新的证据后另行主张）。被告辩称，没有入住不应承担公共耗能费与上述合同约定不符，本院不予采信。关于车位服务费。《江苏省物业服务收费管理办法》第六条第一款规定：“物业服务收费区分不同物业的性质与特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。”第二款规定：“普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。”《宿迁市市区物业服务收费管理实施办法》（宿价服〔2011〕41号）第十七条规定：“物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场（库）特定空间停放汽车的收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。其中专有车位（库），应交纳停放服务费。具体标准为：……（3）室内自购车位，物业服务企业只能收取用于照明、排风、保洁管理等车位服务费用，车位服务费为20-40元/月。……”据此，原告主张2014年10月1日-2016年12月31日车位服务费按照30元/月收取，合计1620元，符合合同约定和相关规定，本院依法予以支持。被告辩称没有入住不应支付没有依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张秀琴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司支付物业服务费2317元，公共耗能费1008元，车位服务费1620元，合计4945元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司负担18元，由被告张秀琴负担32元（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审判长 莫 恒审判员 吴良娟审判员 臧玉艳二〇一七年八月八日书记员 孙军荣附件：原告主张的费用明细一、公共能耗费1.2014年:142.82平方米*0.41元/月/平方米*3月=176元，119.86平方米*0.41元/月/平方米*3月=147元，合计323元。2.2015年：142.82平方米*0.41元/月/平方米*12月=703元，119.86平方米*0.41元/月/平方米*12月=590元，合计1293元。3.2016年：142.82平方米*0.41元/月/平方米*12月=703元，119.86平方米*0.41元/月/平方米*12月=590元，合计1293元。1-3合计：2909元。二、物业服务费2016年：142.82平方米*1.05元/月/平方米*12月=1800元，119.86平方米*1.05元/月/平方米*12月=1510元，合计3310元。三、车位服务费1.2014年:30元/月/车位*3月=90元，30元/月/车位*3月=90元，合计180元。2.2015年：30元/月/车位*12月=360元，30元/月/车位*12月=360元，合计720元。3.2016年：30元/月/车位*12月=360元，30元/月/车位*12月=360元，合计720元。1-3合计：1620元。法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附件:原告主张的费用明细