广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4365号
原告李志强，男，汉族，1976年11月4日出生，住址广东省高州市。
委托代理人刘玉，广东新本律师事务所律师。
被告吴伟，男，汉族，1974年12月l日出生，住址湖南省岳阳市岳阳楼区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1。
法定代表人吴军强。
委托代理人李常优，系该公司员工。
原告李志强与被告吴伟、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘玉，第三人委托代理人李�优到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于深圳市宝安区新安街道金泓凯旋城11栋X的房产一套，转让价格为人民币730万元。原告分别于2015年6月18日、2015年6月20日交付定金人民币20万元、10万元，上述定金均由第三人监管。在履行合同过程中，由于被告的房产被深圳市宝安区人民法院查封，导致房产买卖合同无法继续交易下去。根据双方所签订的买卖合同条款，被告须保证房产产权清晰，在交易过程如因房产处于查封状态，被告须承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年6月15日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币146万元；3、�三人向原告退还定金人民币30万元；4、由被告承担本案诉讼费。原告庭审后撤回其第3项诉讼请求。
被告既未到庭应诉，又未提交书面答辩意见。
第三人答辩称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人与本案的原被告属于居间服务关系，在本案中无需承担责任；2、第三人为涉案房产的交易提供了居间服务，第三人有权按照约定主张佣金；3、目前第三人监管30万元的定金，愿意按照法院的判决进行处理。
经审理查明：2015年6月15日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8188988的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区金泓凯旋城11栋A座X（房地产证号码50××42）转让给原告，转让成交价为人民币730万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币20万元，买方在签署本合同之日起2日（含当�）再向卖方支付定金人民币10万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起80日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方同意在签署本合同之日起八十日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；5、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；6、双方在备注条款中注明：①买卖双方友好协商，如任何一方违约必须按照合同成交价的20%赔偿给对方，卖方在签署合同之日起必须保证产权清晰无任何纠纷，在交易期限内卖方产权处于查封或诉讼造成合同无法正常交易，卖方必须承担赔偿买方全部经济损失和法律责任；②在此交易过程中，卖方自己赎楼，在赎楼过程中产生的所有费用卖方自己承担；③买卖双方在此交易过程中，如出现特殊情况，逾期十天，互不追究双方逾期十天的责任。
原告和第三人在庭审中确认：原告分别于2015年6月18日、6月20日在第三人处刷卡支付定金人民币20万元、10万元，上述定金现均在第三人处托管。
原告主张其2015年7月准备办理首期款资金监管时，发现涉案房产被查封，被告称很快会解除查封，但至今涉案房产仍处于查封状态，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约，故原告现诉至法院，请求判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求被告按照房产转让价款20%向其支付违约金人民币146万元。
另查，2015年6月16日，涉案房产因朱和平、周萍诉吴伟房屋买卖合同纠纷被深圳市宝安区人民法院查封[查封文号：（2015）深宝法民三初字第394-1号]，查封期限从2015年6月16日至2018年6月15日、涉案房产先后又于2016年1月14日、2016年1月29日、2016年3月4日被轮候查封。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、深圳市不动产登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案《房地产买卖合同》约定，“卖方在签署合同之日起必须保证产权清晰无任�纠纷，在交易期限内卖方产权处于查封或诉讼造成合同无法正常交易，卖方必须承担赔偿买方全部经济损失和法律责任”。根据本院查明的事实，涉案房产至今仍处于查封状态，致使合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。其次，原告虽然存在逾期支付定金的情形，但原告逾期支付定金的时间尚在合同约定的宽限期内。综上，原、被告签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2016年6月24日将起诉状副本送达至被告之日解除。
关于违约金。在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及原告在合同履行过程中亦存在逾期支付定金的履行瑕疵的情况，本院酌情将违约金调整至人民币109.5万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李志强和被告吴伟2015年6月15日签订的编号为8188988的《房地产买卖合同》于2016年6月24日解除；
二、被告吴伟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李志强支付违约金人民币109.5万元；
三、驳回原告李志强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20,640元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币9,688元，由被告负担人民币15,952元，本案�理费、保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行�限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或�仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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