广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4747号
上诉人（原审被告）：广东盛联微付信息科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：林建民。
委托诉讼代理人：程鹏宇，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：谭敏玲，总经理。
委托诉讼代理人：卢一峰，广东泽誉律师事务所律师。
上诉人广东盛联微付信息科技有限公司（以下简称盛联微付公司）因与被上诉人佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司（以下简称桂城城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人盛联微付公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判盛联微付公司只需向桂城城建公司支付2015年12月及2016年1月至9月的房屋占用费202513.5元，无需支付该时段的租金；2.撤销一审判决第四项，改判盛联微付公司向桂城城建公司支付2016年8月至2016年12月30日的房屋占用费为17251.15元；3。撤销一审判决第五项，改判盛联微付公司无需向桂城城建公司支付管理费；4.撤销一审判决第六项，改判桂城城建公司向盛联微付公司返还履约保证金135009元；5.本案诉讼费用由桂城城建公司承担。事实和理由：（一）桂城城建公司就涉案的场地曾于2013年2月26日与广东夏西国际橡塑城签订了租赁合同，但在合同履行过程中，广东夏西国际橡塑城市场登记证已经作废，故广东夏西国际橡塑城作为出租方的主体资格已经丧失。桂城城建公司是在无出租权的情况下将涉案场地租赁给盛联微付公司，故双方的租赁合同应当认定为无效合同。（二）因盛联微付公司没有实际使用过租赁物，故其没有享受到任何由桂城城建公司提供的物业管理服务。根据公平原则及客观情况，盛联微付公司不应向桂城城建公司支付管理费。（三）根据一审判决查明的事实，为了配合佛山民间金融街的建设，广东夏西国际橡塑城将涉案租赁物出租给桂城城建公司经营。在盛联微付公司与桂城城建公司就涉案场地租赁事宜进行洽谈时，桂城城建公司及佛山市南海区金融业发展办公室曾承诺一旦盛联微付公司进驻租赁场地，则会有相应的政策扶持，但在签订租赁合同后，桂城城建公司并没有实现其承诺。故本案纠纷并非是盛联微付公司单方原因导致。依照合同的约定，只有在盛联微付公司完全违约的情况下，桂城城建公司才可以没收履约保证金。但根据客观情形，桂城城建公司没收履约保证金的条件并未成就。因此，一审判决履约保证金归桂城城建公司所有并无合同依据。一审判决认定事实不清，请求支持盛联微付公司的上诉请求。
桂城城建公司辩称，桂城城建公司享有对涉案物业的出租权，盛联微付公司拖欠租金和管理费构成违约，桂城城建公司有权解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
桂城城建公司向一审法院起诉请求：1、解除桂城城建公司、盛联微付公司之间签订的《租赁合同》，盛联微付公司应立即腾空并归还租赁物（包括盛联微付公司投资的装修物和固定设施）给桂城城建公司；2、盛联微付公司立即支付拖欠的2015年12月份的租金共计35009元及2016年1月份至9月份的租金共计405027元，两项租金共计440036元；3、盛联微付公司立即支付拖欠的2016年7月份至9月份的管理费共计16201.08元；4、盛联微付公司自2016年10月份起按每月45003元的标准向桂城城建公司支付租金及每月5400.36元的标准向桂城城建公司支付管理费，至盛联微付公司腾空并归还租赁物给桂城城建公司之日止；5、盛联微付公司应向桂城城建公司支付延迟履行违约金，以所欠费用金额按每日千分之一自2015年12月11日起暂计至2016年9月11日止，累计延迟履行违约金为59723.01元；6、桂城城建公司没收盛联微付公司的合同履约保证金135009元；7、盛联微付公司承担诉讼费用。诉讼中，桂城城建公司变更第1项诉讼请求为解除桂城城建公司、盛联微付公司之间签订的《租赁合同》，盛联微付公司应立即腾空并归还租赁物给桂城城建公司；第5项诉请为盛联微付公司应向桂城城建公司支付延迟履行违约金，以所欠费用（租金及管理费）金额按每日千分之一自2016年1月11日起暂计至2016年12月23日止，累计延迟履行违约金为94681.39元。
一审法院认定事实：佛山市南海区桂城街道××路××夏西国际橡塑城一期6号楼（两层，建筑面积为2242.5平方米，用途为商铺，房地产权证为粤房地证字第××号）的权利人为佛山市南海区桂城街夏西股份经济联合社（以下简称夏西经联社）。
2013年2月26日，广东夏西国际橡塑城（甲方）与桂城城建公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街道××路××夏西国际橡塑城的A1幢至A12幢物业出租给乙方使用，租赁面积为21935.38平方米，合同期为20年，租金及综合设施配套服务费均以乙方确认接收的租赁面积为计租、计费面积，于乙方实际接收并出具接收确认书的次月按《缴费标准》中约定的计租、计费，具体的数额双方届时签订确认书加以确定，并作为本合同的附件，租金及综合设施配套服务费自物业确认接收之日起每满2年在前一期的基数上递增10%。
2013年11月14日，夏西经联社出具《场地使用证明》：兹有广东夏西国际橡塑城从我社以租赁土地使用权的方式，投资兴建了位于桂城街道××路××夏西国际橡塑城一期1-12号楼建筑物，其使用功能是商业、办公综合体建筑物。为配合佛山民间金融街的建设，广东夏西国际橡塑城将该建筑物出租给佛山市南海区桂城街道办公资办下属公司
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佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司（即桂城城建公司）经营、出租、使用。由于广东夏西国际橡塑城市场登记证已经作废，所以由我社作为广东夏西国际橡塑城土地出租方出具证明，以此证明桂城城建公司有权对该建筑物进行出租、管理，并与进驻佛山民间金融街的企业签订租赁合同。桂城城建公司的使用及经营期限为：自2013年4月15日至2033年4月14日止。
2015年9月9日，桂城城建公司（出租方，甲方）与盛联微付公司（承租方，乙方）就佛山市南海区桂城街道××路××夏西国际橡塑城一期6号楼首、二层A6-1（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订了《租赁合同》，合同的主要内容为：1、租赁物计租面积为900.06平方米，首层386平方米，二层514.06平方米。甲乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过租赁物的现场，对租赁物及周边的各项情况已作充分及必要的了解，同意承租，并对租赁物的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施及其相应的租金、费用等均无异议。2、租赁用途为办公，租赁期限为5年，从2015年10月8日起至2020年10月7日止。从2015年10月8日起正式计收租金及管理费。3、租赁期内，租赁物的租金为50元/月/平方米，每两年在前一期的基础上递增10%。乙方按以下标准每月向甲方交付月度租金：2015年10月8日至2017年10月7日，每月租金为45003元；2017年10月8日至2019年10月7日，每月租金为49503.3元；2019年10月8日至2020年10月7日，每月租金为54453.63元。租赁期内，租赁物的管理费为6元/月/平方米，租期满三年后（即从第四年开始）递增至7元/月/平方米。乙方按以下标准每月向甲方交付月度管理费：2015年10月8日至2018年10月7日，每月管理费为5400.36元；2018年10月8日至2020年10月7日，每月管理费为6300.42元。租金及管理费采用预付方式，租金及管理费每月一次收取，乙方应在每月的10日前将当月租金及管理费一次性付清给甲方，且乙方须按银行托收的方式缴纳租金及管理费。甲方收到租金及管理费后须向乙方开具发票。4、为保证合同的履行，乙方应于本合同签订后5日内一次性交纳135009元给甲方作为本合同的履行保证金。若乙方逾期交纳保证金达7日的，甲方有权单方解除本合同。上述保证金在合同履行期间由甲方保管，乙方在没有拖欠租金、管理费、税费、水电费或其他因使用租赁物经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方。5、物业的交付及返还。（一）交付：甲方应于2015年10月8日前将租赁物按现状交付给乙方，乙方须向甲方签署《租赁物接收确认书》。（二）返还：租赁合同期满或在租赁期间提前解除合同的，乙方应：（1）以无损害主体结构和正常使用为准将租赁物整体返还给甲方，否则，甲方有权要求乙方赔偿；（2）乙方投资的固定装修物和固定设施（包括水电管线、燃气管道、电表、空调管道、间墙、电梯、门、添附在墙身的装修物、道路等）无偿归甲方所有，其他若对建筑物和装修物没有影响的设备如办公设备、空调等乙方可以搬走；（3）除正常的使用损耗外，租赁物及其附属物须保持其应有状态。如因乙方过错造成甲方财产损坏的，乙方应在一个月内负责恢复原状或照价赔偿，否则甲方有权视为乙方违约；（4）乙方在物业返还完毕后，甲乙双方须在返还清单上签名盖章确认。（三）乙方应于租赁期满日或合同提前终止之日向甲方交还租赁物。乙方逾期不交还租赁物，乙方应按合同到期前最后一个月的租金标准的三倍向甲方支付每月占用使用费，同时，乙方还应承担租赁物在占有期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。6、乙方有权要求甲方按合同约定交付租赁物。乙方必须根据合同约定按时交付租金、水电费、管理费等一切费用，如乙方拖欠有关费用，则甲方除追缴所欠交的费用外，乙方还须从应付之日起，以所欠费用金额按每日千分之一支付延迟履行违约金至付清之日止。租赁期内，租赁物的水电费、管理费等一切费用由乙方承担。7、除双方明确约定的情况外，未经协商一致，甲乙双方中任何一方不得在合同期内单方解除合同，否则视为该方违约，须承担违约责任。8、租赁期内，乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施）。同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际损失（包括但不限于因行使权利而发生的诉讼费用、律师费用、差旅费用等）。
签订合同后，桂城城建公司、盛联微付公司共同签订《租赁物接收确认书》，确认：盛联微付公司已于2015年10月8日正式接收涉案房屋及配套设备、设施。桂城城建公司已按约定履行交付义务，且涉案房屋及设施、设备现状符合接收标准。涉案房屋建筑面积900.06平方米，移交的涉案房屋墙体、天花、地面及门窗完好，无损，无渗漏。
诉讼中，桂城城建公司、盛联微付公司共同确认：盛联微付公司在签订合同后至今只向桂城城建公司支付了保证金135009元、租金150000元（2016年7月27日支付10万元，2016年9月8日支付5万元）和管理费48603.24元（2016年7月10日支付）。
诉讼中，盛联微付公司表示其接收涉案房屋后，由于桂城城建公司没有兑现对盛联微付公司在租金和装修上予以补助且提供相关辅助设施予以使用的承诺，导致盛联微付公司至今未装修使用租赁物，故非盛联微付公司单方违约，涉案房屋一直空置，盛联微付公司随时可以将涉案房屋返还桂城城建公司。桂城城建公司对盛联微付公司的上述陈述不予认可，表示双方除合同约定外，桂城城建公司没有对盛联微付公司作出任何承诺。
2016年12月27日，盛联微付公司到桂城城建公司处办理涉案房屋的交接事宜，期间由桂城城建公司出具《租赁物接收确认书》:桂城城建公司已于2016年12月27日正式接收涉案房屋及配套设备、设施，盛联微付公司已按约定履行交付义务，且涉案房屋及设施、设备现状符合接收标准；移交物业建筑面积900.06平方米，移交物业墙体、天花、地面及门窗完好，无损，无渗漏。盛联微付公司在该确认书上盖章。由于当天盛联微付公司提供的钥匙无法打开涉案房屋而导致双方无法进行接收，故桂城城建公司没有在上述确认书上盖章确认已接收涉案房屋。
基于桂城城建公司请求解除合同及归还涉案房屋，且盛联微付公司要求尽快移交涉案房屋，故一审法院组织桂城城建公司、盛联微付公司于2016年12月30日15:00到涉案房屋现场办理移交涉案房屋，盛联微付公司按时到场，但桂城城建公司没有到场办理接收手续。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋办理了房地产权证，权利人亦出具《场地使用证明》明确桂城城建公司对涉案房屋有权进行出租、管理，故桂城城建公司、盛联微付公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于解除合同及归还租赁物。根据查明的事实，桂城城建公司已按合同约定将涉案房屋交付盛联微付公司，盛联微付公司已在《租赁物接收确认书》确认其已于2015年10月8日正式接收涉案房屋及配套设备、设施，因此盛联微付公司应按合同的约定从2015年10月8日至2016年12月每月向桂城城建公司支付租金45003元和管理费5400.36元，但至桂城城建公司起诉时，盛联微付公司仅向桂城城建公司支付了150000元租金和48603.24元物管费，因此根据合同关于“乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，盛联微付公司已构成违约，桂城城建公司有权单方解除合同并收回租赁物。桂城城建公司诉请解除合同及归还租赁物，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因盛联微付公司于2016年12月8日收到起诉状副本及其他应诉材料，故一审法院确定桂城城建公司、盛联微付公司于2015年9月9日签订的《租赁合同》于2016年12月8日解除。盛联微付公司抗辩认为，其同意解除合同是由于桂城城建公司没有兑现对盛联微付公司在租金和装修上予以补助且提供相关辅助设施予以使用的承诺，导致盛联微付公司至今未装修使用租赁物，非盛联微付公司单方违约，为此盛联微付公司提供了其与佛山市南海区金融业发展办公室签订的《合作合同》予以证明。桂城城建公司对盛联微付公司的上述陈述及提供的《合作合同》不予认可，表示桂城城建公司、盛联微付公司之间除双方签订的《租赁合同》约定的内容外，桂城城建公司没有对盛联微付公司作出任何承诺。对此，一审法院认为，桂城城建公司不是《合作合同》的相对方，盛联微付公司亦未能提供其他证据佐证桂城城建公司需要对《合作合同》承担相应的义务，故《合作合同》与本案缺乏关联性，本院不予采用。综上，盛联微付公司的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
关于桂城城建公司诉请盛联微付公司支付租金和管理费。1、租金，合同约定盛联微付公司从2015年10月8日至2016年12月每月向桂城城建公司支付租金45003元，但至合同解除之日盛联微付公司仅向桂城城建公司支付150000元租金，故至2016年12月7日止，盛联微付公司仍应向桂城城建公司支付租金480042元（45003元/月*14个月-150000元）。由于合同已于2016年12月8日解除，故从该日起至2016年12月30日止，盛联微付公司应参照合同约定租金标准向桂城城建公司支付占有使用费34502.3元（45003元/月*23日）。2、管理费，合同约定盛联微付公司从2015年10月8日至2016年12月每月向桂城城建公司支付管理费5400.36元，但至2016年12月30日，盛联微付公司仅向桂城城建公司支付48603.24元物管费，故计算至2016年12月30日止，盛联微付公司仍应向桂城城建公司支付管理费30962.06元（5400.36元/月*14个月22日-48603.24元）。盛联微付公司抗辩认为其没有使用涉案房屋，故无需支付管理费。桂城城建公司对盛联微付公司的抗辩有异议，认为桂城城建公司提供的物业服务是整体性，无论盛联微付公司是否使用涉案房屋，桂城城建公司仍需对包括涉案房屋在内的12栋物业进行整体的物业管理。本院认为，盛联微付公司在诉讼过程中没有提供证据证明由于桂城城建公司的原因而导致盛联微付公司无法使用涉案房屋及没有对涉案房屋进行物业管理，合同亦没有约定不使用涉案房屋就无需支付管理费，因此，盛联微付公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。3、对于桂城城建公司诉请的从2017年1月至盛联微付公司实际归还租赁物期间的占有使用费和管理费，桂城城建公司诉请解除合同及归还涉案房屋，盛联微付公司亦同意该诉请，并表示涉案房屋处于空置状态随时可以进行返还，但桂城城建公司没有合理的理由而不按法院确定的时间即2016年12月30日到场办理涉案房屋的交接手续，导致涉案房屋无法交接，扩大了损失，责任在于桂城城建公司，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，桂城城建公司诉请盛联微付公司支付2017年1月至盛联微付公司实际归还租赁物期间的占有使用费和管理费于法无据，一审法院不予支持。
三、关于桂城城建公司诉请没收合同履约保证金135009元。盛联微付公司抗辩认为其没有完全违约，且桂城城建公司交付的租赁物不符合签订合同时承诺的条件，故不同意桂城城建公司没收保证金。如上文论述，由于盛联微付公司欠缴租金和管理费构成违约而解除合同，盛联微付公司的抗辩不成立，因此根据合同关于“租赁期内，乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施）。同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回”的约定，桂城城建公司诉请没收履约保证金135009元有合同依据，一审法院予以支持。
四、关于桂城城建公司诉请延迟履行违约金。虽然合同约定盛联微付公司拖欠有关费用须从应付之日起，以所欠费用金额按每日千分之一支付延迟履行违约金至付清之日止，但桂城城建公司已诉请没收履约保证金135009元，一审法院亦支持桂城城建公司该诉请，因此桂城城建公司的损失已得到补偿。现桂城城建公司再诉请延迟履行违约金，已超过桂城城建公司的实际损失，故一审法院对桂城城建公司该诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认桂城城建公司与盛联微付公司于2015年9月9日签订的《租赁合同》已于2016年12月8日解除；二、盛联微付公司于判决发生法律效力之日起三日内，向桂城城建公司返还位于佛山市南海区桂城街道××路××夏西国际橡塑城一期6号楼首、二层A6-1房屋；三、盛联微付公司于判决发生法律效力之日起三日内，向桂城城建公司支付截止2016年12月7日的租金480042元；四、盛联微付公司于判决发生法律效力之日起三日内，向桂城城建公司支付2016年12月8日至2016年12月30日止的占有使用费34502.3元；五、盛联微付公司于判决发生法律效力之日起三日内，向桂城城建公司支付截止2016年12月30日的管理费30962.06元；六、盛联微付公司向桂城城建公司支付的履约保证金135009元归桂城城建公司所有；七、驳回桂城城建公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5154.85元，由盛联微付公司负担。
本案双方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，盛联微付公司在二审法庭调查中表示，其上诉请求中请求判令支付的占有使用费是参照合同约定租金的一半计算出来的。
本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点是：双方签订的租赁合同是否有效；盛联微付公司是否应当向桂城城建公司支付租金、房屋占有使用费以及管理费；盛联微付公司向桂城城建公司支付的履约保证金135009元是否归桂城城建公司所有。
关于双方签订的租赁合同是否有效。本案中，桂城城建公司与盛联微付公司签订租赁合同，约定桂城城建公司将涉案房屋提供给盛联微付公司使用、收益，盛联微付公司向桂城城建公司支付租金，该合同双方意思表示真实，且未违反法律强制性规定，应当认定为有效。盛联微付公司上诉以桂城城建公司出租权来源于与桂城城建公司签订租赁合同的广东夏西国际橡塑城，而广东夏西国际橡塑城市场登记证已经作废为由主张其与桂城城建公司签订的租赁合同无效，但是市场登记证仅是工商行政管理部门对相关行业市场所采取的登记管理措施，并无法律强制性规定缺乏该证出租涉案租赁物应当认定合同无效。同时，夏西股份社作为涉案租赁物的所有人，已出具证明表示桂城城建公司有权对涉案租赁物进行出租、管理，故桂城城建公司有权与盛联微付公司签订本案租赁合同。盛联微付公司上诉称因桂城城建公司无权出租涉案租赁物而应认定本案租赁合同无效的理由不成立，本院不予支持。
关于盛联微付公司是否应当向桂城城建公司支付租金、房屋占有使用费以及管理费。盛联微付公司上诉提出其未实际使用过租赁物，故认为其仅应当按照租金标准的一半支付房屋占有使用费以及无需支付管理费。对此，本院认为，桂城城建公司已经按照合同的约定向盛联微付公司交付了涉案租赁物，其已经完成了合同约定的给付义务，是否实际使用涉案租赁物是盛联微付公司自身事务的范畴，无论其是否实际使用涉案租赁物，均应当按照合同约定向桂城城建公司支付合同所约定的租金；在合同解除后，盛联微付公司应当向桂城城建公司返还涉案租赁物，在其未返还而占有涉案租赁物期间，桂城城建公司相应地会产生租金损失，盛联微付公司应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费。盛联微付公司称其无需支付租金，并请求按照租金标准的一半支付房屋占有使用费的理由并不成立，本院对其相关主张不予支持。同时，管理费属于物业服务费性质，物业管理具有整体性质，盛联微付公司拒绝交纳物业服务费将会影响到整个物业中其他使用人的权益，在并无证据证明桂城城建公司未按照合同约定以及相关规定提供服务的情况下，盛联微付公司不能仅以其未实际使用涉案租赁物而未享受相关物业服务为由不支付管理费。因此，盛联微付公司应当向桂城城建公司支付相应的管理费。
关于盛联微付公司向桂城城建公司支付的履约保证金135009元是否归桂城城建公司所有。盛联微付公司上诉称桂城城建公司未实现其在签订合同时所作的在盛联微付公司进驻租赁场地时有相应的政策扶持的承诺，故本案违约并非盛联微付公司单方违约所致，但盛联微付公司提交的证明桂城城建公司存在该承诺的《合作合同》是盛联微付公司与案外人所签订，并不能证明桂城城建公司存在相应的承诺且未实现其承诺；同时，本案租赁合同的解除系因盛联微付公司拖欠租金和管理费的违约行为所导致，桂城城建公司有权按照双方合同的约定没收履约保证金135009元。
综上所述，盛联微付公司的上诉请求不成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6186.13元，由上诉人广东盛联微付信息科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年六月二十二日
书记员 梁启星