常州市金坛区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）坛民特字第00010号
申请人王俊。
委托代理人季红兵，江苏金天虹律师事务所律师。
被申请人徐锁明。
委托代理人符留生，金坛市茅山法律服务所法律工作者。
被申请人王金凤。
申请人王俊于2015年11月23日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人王俊称，2013年11月22日，牛涛与江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）签订最高额借款（信用）合同，约定江南银行同意在2013年11月22日至2015年11月22日期间向牛涛发放最高额度贷款560000元。同日，江南银行与被申请人徐锁明、王金凤签订最高额抵押合同，被申请人以其所有的坐落于金坛区薛埠镇仙湖小区32号房屋提供抵押，以保证上述债权的实现。2013年11月25日，办理他项权证设立登记。2014年12月2日，江南银行向牛涛发放贷款560000元，月利率6.9‰。2015年9月25日，江南银行将涉案债权转让给王俊。自2015年6月21日起，牛涛未向江南银行支付贷款本金和利息。2015年10月28日，王俊向被申请人邮寄债权转让通知书，要求被申请人向王俊履行债务，但被申请人至今未有任何履约行为。
王俊认为，为实现担保物权，王俊申请裁定拍卖、变卖金坛区薛埠镇仙湖小区32号138.7㎡房屋，以清偿主债务本金560000元及自逾期直至付清止按月息13.8‰计算的利息（含罚息）28980元（暂算）、实现债权的一切费用（按实际执行到位额15%计算）31100元（暂算）及诉讼费，合计620080元（暂算）。
被申请人徐锁明、王金凤辩称，对本案基本事实无异议。但申请人主张按照13.8‰计算利息过高，律师费主张过高。被申请人经营状况困难，请求予以宽限。
经审理查明，2013年11月22日，牛涛与江南银行签订最高额借款（信用）合同，主要约定：江南银行同意在2013年11月22日至2015年11月22日止的期间内向牛涛发放最高额度为560000元的借款；在此期间和最高贷款限额内，牛涛可随借随还、循环使用该借款（信用）额度，不再逐笔签订借款（信用）合同，每笔贷款的金额、期限、用途均以借款借据为准；贷款利率以借款借据所载利率为准，按月结付；牛涛不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收利息；借款借据作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下借款的担保方式为抵押，担保合同另行签订；因牛涛违约，江南银行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费）等均由牛涛负担。
2013年11月22日，江南银行（抵押权人）与徐锁明（抵押人）、王金凤（共有人）签订最高额抵押合同，合同主要约定：为保证上述最高额借款（信用）合同履行，徐锁明、王金凤以位于金坛区薛埠镇薛埠集镇仙湖小区32号的房屋提供最高额抵押担保，被担保的债权本金是指抵押人自愿为牛涛自2013年11月22日至2015年11月22日期间因抵押权人向牛涛提供融资而形成的一系列债权本金，其最高额为560000元；在本合同约定的期间和最高额内，抵押权人可以循环或不循环向债务人提供融资，每笔业务的起始日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债务凭证为准；本合同担保的主债权包括以新贷偿还旧贷而形成的贷款，对此抵押人完全知晓；抵押担保的范围为主合同项下的全部债权，包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及抵押权人实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费）；抵押人以位于金坛区薛埠镇薛埠集镇仙湖小区32号的房地产［CZ0011156号村镇房屋所有权证、坛国用（2008）第0200098号国有土地使用证］作为抵押物；双方应在本合同签订后到有关登记机关办理抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管；主合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，抵押权人未受清偿的，根据主合同的约定抵押权人可以提前实现债权的其他情形下，抵押权人可以依法处分抵押物。
2013年11月22日，金坛市国土资源局向江南银行颁发坛他项（2013）第1316号土地他项权利证明书，确认座落于金坛区薛埠镇薛埠集镇仙湖小区32号的土地［国有土地使用权证号为坛国用（2008）第0200098号］的土地他项权利人为江南银行，义务人为徐锁明，并注明该证原件由抵押人自行保管，抵押范围为坛国用（2008）第0200098号中所确认的面积138.7㎡，该宗土地最高债权额为91000元。后徐锁明将该土地他项权利证明书交付江南银行。2013年11月25日，金坛市人民政府向江南银行颁发金坛市房他证字第615**号房屋他项权证，证明江南银行对徐锁明、王金凤所有的坐落于金坛区薛埠镇薛埠集镇仙湖小区32号的房屋（房屋所有权证号为××号）享有最高额抵押权，债权数额为469000元。
2014年12月2日，江南银行向牛涛发放贷款560000元，月利率6.9‰，还款日期为2015年11月21日。牛涛向江南银行支付利息至2015年7月31日。2015年9月25日，江南银行将涉案债权转让给王俊。江南银行于2015年10月28日向被申请人邮寄债权转让通知书，要求被申请人向王俊履行债务，但被申请人至今未有任何履约行为。自2015年8月1日起至今，牛涛未向江南银行和王俊支付贷款本金和利息。
2015年11月10日，江苏金天虹律师事务所（乙方）与王俊（甲方）签订委托代理合同，主要约定：乙方接受甲方的委托指派律师季红兵为甲方与徐锁明、王金凤实现担保物权纠纷一案的代理人；实行风险代理收费，甲方按实际执行到位额15%向乙方交纳手续费、代理费。
上述事实，有当事人的陈述，最高额借款（信用）合同、最高额抵押合同、借款借据、房屋他项权证、土地他项权利证明书、债权转让通知书、全球邮政特快专递单、委托代理合同等证据证明。
本院认为，牛涛与江南银行签订的最高额借款（信用）合同，徐锁明、王金凤与江南银行签订的最高额抵押合同均是有效合同。江南银行履行了贷款义务，牛涛未按合同约定还款，构成违约。江南银行于2015年9月25日将涉案债权转让给王俊，江南银行已将涉案债权转让事宜通知徐锁明、王金凤，涉案债权已到期，故王俊要求实现抵押权，符合合同约定，本院予以准许。牛涛及被申请人自2015年7月31日后未向江南银行及王俊支付涉案借款本金及利息，利息（包括罚息）自自2015年8月1日起应当按照月利率10.35‰计算。抵押担保的范围包括律师费等抵押权人实现债权的一切费用。关于律师事务所与王俊签订的委托代理合同约定按照风险代理收费，该约定在协议当事人之间发生效力，对被申请人并无当然效力，因王俊未提供律师费发票证明律师费已实际支付，鉴于王俊在本案中客观存在律师，参照江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知，本院确定律师费为19600元。依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百六十一条、第三百六十七条、第三百六十八条、第三百六十九条、第三百七十条、第三百七十一条、第三百七十二条、第三百七十四条之规定，裁定如下：
一、准予拍卖、变卖被申请人徐锁明、王金凤所有的坐落于金坛区薛埠镇薛埠集镇仙湖小区32号的房屋（房屋所有权证号为××号）及该房屋占用范围内的土地使用权［坛国用（2008）第0200098号国有土地使用证］，申请人王俊对所得价款在借款人民币560000元、利息（自2015年8月1日起至还清借款之日止，以借款本金人民币560000元按月利率10.35‰计算）、律师费人民币19600元的范围内优先受偿；优先受偿的最高债权金额为人民币560000元。
二、驳回申请人王俊的其他申请。
案件受理费人民币10001元，由被申请人徐锁明、王金凤负担。
如对本裁定有异议，应当自收到本裁定之日起15日内向本院提出异议。
审 判 长 张金钱
人民陪审员 李长明
人民陪审员 柳 俊
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 颜 晨