文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终172号上诉人（原审被告）刘绪猛，男。委托代理人罗志峰，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）衡阳市灶市钢铁有限公司，住所地耒阳市五一南路193号。法定代表人罗湘权，该公司负责人。委托代理人郑悦峰，湖南教正律师事务所律师。上诉人刘绪猛因与被上诉人衡阳市灶市钢铁有限公司（以下简称灶市钢铁公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘绪猛及其委托代理人罗志峰，被上诉人灶市钢铁公司的委托代理人张桥生、郑悦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：灶市钢铁公司经衡阳市工商行政管理局注册登记为国有独资有限责任公司。2005年1月1日，耒阳市灶市街道办事处灶市居委会向耒阳市人民政府申请，准备在耒阳市五一南路193号地段兴建灶市钢花岭市场，以解决灶市老圩马路市场的问题。同年1月26日，耒阳市部门同意将灶市钢铁公司拥有土地使用权的钢花岭作为规划用地，要求与灶市钢铁公司签好协议后，具体规划。2005年2月28日，灶市钢铁公司与刘绪猛签订《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》，约定：在规划红线图内兴建市场设施，但老办公楼的拆除和土地的开发以及费用的收缴另行办理相关手续；由刘绪猛出资自行兴建，形成市场后，产权归灶市钢铁公司所有，10年内由刘绪猛负责市场治安、秩序、卫生、收费等管理，其收益归刘绪猛；期满后灶市钢铁公司需收回管理权时，刘绪猛必须无条件服从，刘绪猛兴建设施费用减去折旧费后的费用由灶市钢铁公司支付给刘绪猛；刘绪猛在兴建市场时必须将施工图交由灶市钢铁公司审核，施工完毕后由灶市钢铁公司决算认可。协议签订后，灶市钢铁公司将老办公楼交付给了刘绪猛。2006年1、2月间，市场建成后，由于刘绪猛经营策划管理不善，市场营业不到一个月随即倒闭，钢花岭市场并未开发起来，刘绪猛所建设施一直闲置。2009年，刘绪猛将该土地上的摊位棚改为临时厂棚供他人使用，并收取部分管理费。2015年6月1日，耒阳市人民政府根据灶市钢铁公司的申请，同意灶市钢铁公司在原钢花岭市场规划进行棚户区改造2期工程，兴建住宅。双方当事人就原市场设施拆除协商未果。灶市钢铁公司于2015年6月4日以刘绪猛非法侵占其土地使用权为由向原审法院起诉，原审法院于2015年8月17日作出（2015）耒民一初字第301号民事判决书判决，驳回灶市钢铁公司的诉讼请求。同年9月11日，灶市钢铁公司以租赁合同关系再次提起诉讼。原判认为：灶市钢铁公司与刘绪猛签订的《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当恪守、履行各自的合同义务。灶市钢铁公司将其所有的土地使用权租赁给刘绪猛用于开发建设钢花岭市场，其租赁期限为10年，10年内市场由刘绪猛负责管理，其收益归刘绪猛所有，10年后管理权归灶市钢铁公司所有，灶市钢铁公司需收回管理权时，刘绪猛必须无条件服从。该协议租赁关系明确，符合租赁合同关系的构成要件，实际应属于一种土地使用权租赁合同关系。灶市钢铁公司依约将其所有的土地使用权交由刘绪猛开发建设钢花岭市场，合同期满后，刘绪猛应依约向灶市钢铁公司交付该土地使用权。但是，刘绪猛仍然占有该土地，尚未及时进行交付，已构成违约，应承担违约责任。鉴于双方所签订的《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》已期满，对双方均无约束力，灶市钢铁公司要求解除合同已无必要。因此，灶市钢铁公司要求立即交付土地使用权的诉讼请求，应予以支持。对刘绪猛出资在该土地上兴建设施折旧后的设施费用和拆除后将造成的损失，刘绪猛在本案中未主张，也未提起反诉，在本案中不宜处理，刘绪猛可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告刘绪猛在本判决生效之日起5日内将耒阳市五一南路193号地段钢花岭市场及原告老办公大楼的土地使用权交付给原告衡阳市灶市钢铁有限公司；二、驳回原告衡阳市灶市钢铁有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，由被告刘绪猛负担。宣判后，原审被告刘绪猛不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。本案之所以发生争议，是双方联合兴建市场，但市场却未建成投入使用。1、市场施工尚未完成，配套设施及基本硬件设施尚未到位。依据市场规划“红线图”，灶市钢铁公司直到2014年下半年才交付拆除原办公楼部分建筑，导致规划设计施工无法完成。2、该市场从未正式投入运营使用。由于环形通道及消防安全通道不合格，须立即整改，该市场在2006年试营业两天后即被叫停，而因灶市钢铁公司拖延交付办公楼部分土地，导致整改无法进行。3、双方当事人因市场施工建设未完成而尚未进行决算。因此，原审认定协议签订后灶市钢铁公司即交付办公楼以及市场建成是错误的。二、原审对双方当事人法律关系的性质认定错误。双方协议约定的是共同开发市场，由灶市钢铁公司提供土地使用权，刘绪猛提供资金进行建设，灶市钢铁公司对刘绪猛的建设施工方案进行审核并对财务决算进行监督，刘绪猛获取市场形成后10年的收益权及退出经济补偿的商业利益，再由灶市钢铁公司最终取得市场所有权。三、原审认定协议期限错误，违背了合同的应有之意。双方在协议中明确约定了刘绪猛的10年收益权，且从市场形成后开始计算。原审的错误认定直接剥夺了刘绪猛的投资收益权，既不合理也不合法。综上，请求撤销原判，驳回灶市钢铁公司的全部诉讼请求。被上诉人灶市钢铁公司答辩称：一、原判认定事实清楚，适用法律正确。二、市场由旧办公楼、旧办公楼空地、集资房之间的空地和煤房组成，旧办公楼是一次性交付的。三、市场已经营业了一段时间，不是灶市钢铁公司的原因造成不能营业。四、旧办公楼只有不到二十分之一没有拆除，且与灶市钢铁公司无关。请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的举证期限内，刘绪猛提交了5份证据，并申请了2位证人出庭作证；灶市钢铁公司提交了3份证据。刘绪猛提交的证据是：证据1、调查笔录，拟证明老办公楼的拆除时间；证据2、规划图，拟证明灶市钢铁公司变更规划，市场无法形成；证据3、证明，拟证明市场建设未完成，无法营运；证据4、协议，拟证明老办公楼未拆除，市场不能开成的原因；证据5、录音材料，拟证明双方合作开发市场，刘绪猛一直在协商请求处理。证人王小成出庭作证称：其居住在灶市钢铁公司老办公楼直到2014年6月，后因棚户区改造搬离；市场开发开始时，刘绪猛曾要求其搬离，但因未安排新的住处遂没有搬离；老办公楼最初准备全部拆除，后来市场没有搞好，刘绪猛也没再要求其搬离；2014年搬出的住户有7户，未拆除的房屋每层大概80平方米；未拆除部分占老办公楼约三分之一。证人王广出庭作证称：其居住在灶市钢铁公司家属区；涉案老办公楼在2015年年底时拆除了一部分，之前也拆除过篮球场大的一部分；2015年年底拆除时，老办公楼大概还有10-20户住户。灶市钢铁公司提交的证据是：证据1、举报材料，拟证明涉案土地的租赁时间是2005年，以及刘绪猛与他人开发，企图将土地挪作他用；证据2、（2012）耒民一初字第456号民事判决书，拟证明刘绪猛自2005年从灶市钢铁公司租赁了涉案土地，期限为10年，租金为10万元，后于2008年将市场设施改建成厂房；证据3、（2013）衡中法民一终字第220号民事判决书，拟证明证据2已经生效。庭审时，灶市钢铁公司当庭提交了（2015）耒民一初字第301号案件的庭审笔录，拟证明刘绪猛认可涉案市场已经试营业了一个月。鉴于该证据未在本院指定的举证期限内提交，在本院责令其说明理由时，灶市钢铁公司称当时不方便提交。经庭审质证，灶市钢铁公司对刘绪猛提交的证据发表了如下质证意见：证据1不具有真实性，内容不属实；灶市钢铁公司已经将旧办公楼一次性交付，是否拆除与其无关。证据2客观真实，但该证据反映的情况是2015年之后的，不影响刘绪猛的开发。证据3与原件一致，但内容不真实，与客观事实不符。证据4具有真实性，但与待证事实没有关联性，可以证明刘绪猛与耒阳市灶市街街道办事处灶市管理区一起开发市场。证据5中没有提到双方当事人一起开发市场，可以证明灶市钢铁公司在租赁合同即将到期时，履行了收回土地的告知义务。对证人王小成和王广的证言，灶市钢铁公司对房屋拆除时间外的其他内容无异议。对灶市钢铁公司提交的证据，刘绪猛的质证意见是：对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，该材料不能作为证据使用；对证据2、3的真实性无异议，但上述判决并未对租赁合同进行审查，不能依该判决确认本案合同的性质；证据4具有真实性，但该笔录记录错误，事实上涉案市场只在赶集时营业了2天。本院经审查认为，刘绪猛提交的证据中，证据1与证人王小成、王广的证言在一定程度上相互印证，均应予以采纳；证据2与对方当事人一审时提交的证据相互印证，与本案存在关联，应当予以采纳；证据3、证据4与本案存在关联，当事人对证明内容的不同认识不影响证据与案件的关联性，应当予以采纳；证据5与争议焦点无关，应不予采纳。灶市钢铁公司提交的证据具有真实性，与本案存在关联，应当予以采纳。经审理查明，涉案市场兴建时，原办公楼尚有部分在2014年才被拆除。2005年3月7日，刘绪猛（甲方）与案外人耒阳市灶市街街道办事处灶市管理区（乙方）签订协议，约定双方共同创建灶市钢花岭综合市场，由刘绪猛全面负责市场基础设施建设、市场周边地域界限的认定和协调以及钢铁厂老办公楼的拆迁；乙方负责办理市场建设相关的各项手续和市场的形成，即取缔马路市场，保证经商人员在新建市场内经商，组织人员对市场进行管理；市场管理期为2005年6月30日起至2015年6月30日，计10年，期满后市场管理权交由甲方。除上述事实外，原判认定其他案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，双方当事人在协议中明确约定涉案市场由刘绪猛自行出资兴建，而没有关于共同投资、共享利润和共担风险的内容，不具有合作开发的法律特征，故刘绪猛关于双方系联合兴建市场的诉讼主张不能成立，本院不予采纳。根据证人的陈述，刘绪猛在兴建市场初期曾参与了拆迁工作，而双方签订的协议内容较为简单，对拆迁义务和用于建设市场的土地应具备的交付标准都没有进行明确约定，以致无法依据该协议认定涉案市场未能顺利开办营业是因灶市钢铁公司违反了合同约定的义务。根据双方的约定，涉案市场由刘绪猛出资自行兴建，10年期限的起算点为“形成市场后”，但双方并未明确限定市场建成的时间。鉴于双方签订协议至今已超过11年，且涉案市场已经进行了试营业，即使考虑市场建成所需要的合理期限，原审法院认定土地租赁期限已满并无不当。对刘绪猛出资在该土地上兴建设施折旧后的设施费用和拆除后将造成的损失，刘绪猛可另行主张权利。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人刘绪猛负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一六年四月二十五日书记员  谢倩茜校对责任人：唐建华                    打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……