湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再重终字第00409号上诉人（原审原告）谢明启。委托代理人李仁杰。委托代理人谢跃辉。被上诉人（原审被告）易修玲。原审第三人浏阳市大围山国有林场。法定代表人涂向阳，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。上诉人谢明启与被上诉人易修玲、原审第三人浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷一案，浏阳市人民法院于2014年9月12日作出（2013）浏民重字第00022号民事判决，原审原告谢明启不服判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人谢明启以及代理人谢跃辉、李仕杰，被上诉人易修玲第三人浏阳市大围山国有林场的代理人杨飞跃到庭参加诉讼，本院现已审理终结。一审法院查明，原告谢明启与其妻汤运珍均是浏阳市大围山国有林场的退休职工。2009年下半年，浏阳市大围山国有林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造(试点)，以改善职工居住条件。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，同日，浏阳市大围山国有林场(甲方)根据职工抽签选房的结果与原告谢明启、汤运珍(乙方)签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的G栋一单元二楼20X室，单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为58000元，乙方可享受优惠25000元，优惠后需负担购房款33000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余4000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让。被告易修玲于2009年10月29日以原告谢明启名义向浏阳市大围山国有林场交纳了定金10000元。同年11月1日，原告谢明启与被告易修玲签订了《房屋转让协议》，协议约定：一、转让标的甲方(即谢明启、汤运珍)参加浏阳市大围山国有林场在建房一套，该住房位于浏阳市大围山国有林场内，抽签选到G栋一单元二楼201房，预计套内面积加分摊面积为64平方米；二、转让价格及付款方式该房屋转让价格为63000元(包括单位补贴款25000元，房款33000元及转让费5000元)，双方签订协议时，由乙方(即易修玲)一次性付给甲方定金25000元，余款5000元交房时支付，房款由乙方以甲方名义交付浏阳市大围山国有林场。被告易修玲于当日付给原告谢明启购房定金25000元。2010年1月30日，被告易修玲以原告谢明启名义向浏阳市大围山国有林场交纳了购房款19000元。2010年11月13日，被告易修玲又以原告名义向浏阳市大围山国有林场交纳了购房余款4000元。2011年6月25日，被告易修玲以原告谢明启名义向浏阳市大围山国有林场交纳了装修押金和垃圾处理费1100元后自己换了房屋的门锁对房屋进行了装修，并已入住。此后，原告谢明启提出反悔，双方多次协商未果。遂诉至本院。一审法院另查明，原告谢明启与被告易修玲了《房屋转让协议》时，原告之妻汤运珍在场，但未在该《房屋转让协议》上签字，原告谢明启的三个子女均在该协议上作为证明人签了字。第三人浏阳市大围山国有林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部林计发(2009)192号文件第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持(包括中央补助和省级人民政府配套)、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米(即每户15000元)，省级人民政府配套不低于200元／平方米(即每户10000元)户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有(筹)资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工(含退休职工)均可享受上级补助(2万元／户)购买住房；在编(含退休)双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工(含退休)统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预(估)算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层(可做车库、杂物问、门面)外，在编职工(含退休)个人还需承担均价3.8万元／套。第三人浏阳市大围山国有林场于2012年10月24日办理该危旧房改造国有土地使用权证，其地类为“城镇住宅用地”。共建职工住房176套，其中158套由该林场符合条件的职工购，剩余的18套则由浏阳市大围山国有林场垫资8.3万元购买，由该林场支配，今后再对外销售，该房屋至今未办理房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋转让协议》是否有效。本案中，第一，谢明启作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与易修玲签订《房屋转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且谢明启通过涉案《房屋转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《房屋转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋转让协议》确定的合同义务。第二，原告谢明启与汤运珍系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《房屋转让协议》签订时汤运珍在场，原告谢明启以该房屋所有人的名义对其与汤运珍共有房屋的处分，汤运珍是明知的，且未表示反对，被告也有理由相信原告谢明启有代理权，所以符合表见代理的特征，故原告谢明启与被告签订的《房屋转让协议》效力及于汤运珍，即该《房屋转让协议》应视为在原告谢明启、汤运珍与被告之间订立，合法有效。综上，原告谢明启认为涉案《房屋转让协议》未取得共有人汤运珍的书面同意，汤运珍也未在该《房屋转让协议》上签字，应认定无效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)、(五)项，第四十九条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决驳回谢明启要求确认其与易修玲于2009年11月1日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费1250元，由谢明启负担。谢明启对一审判决不服，提出如下上诉理由：一、浏阳市人民法院（2013）浏民重字第00022号民事判决书认定事实错误。谢明启是浏阳市大围山国有林场的退休职工，他具有特殊的身份关系为条件，以特定的价格向特定的对象浏阳市大围山国有林场购买保障性住房，而且购买后在二年内不得转让，而且必须征得第三人同意。原审法院认为是资格权利，属于期待利益，可依法转让，是不对的。二、原审法院认定，未经上诉人妻子的同意私自与被上诉人签订《集资房转让协议》，符合表见代理的特征这一认定是错误的。请求二审法院查明事实，依法改判。三、浏阳市人民法院(2013)浏民重字第00022号民事判决适用法律错误。在本案中，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同违反法律规定，上诉人妻子从未以书面或口头的形式授权上诉人与被上诉人洽谈转让房屋事宜。本案所涉房屋为第三人浏阳市大围山国有林场危旧房改造工程，是国家保障性安居工程建设的重要组成部份，在上诉人与被上诉人签订《购房协议书》时，上诉人没有取得房屋所有权证，上诉人与被上诉人均无权处分。第三人是明确不同意转让，对任何人的转让都不认可，也不会办理房屋产权证，原审法院认定《购房协议书》有效是错误的。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋转让协议》是否有效。本案中，第一，谢明启作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与易修玲签订《房屋转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且谢明启通过涉案《房屋转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《房屋转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋转让协议》确定的合同义务。第二，谢明启与汤运珍系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《房屋转让协议》签订时汤运珍在场，谢明启以该房屋所有人的名义对其与汤运珍共有房屋的处分，汤运珍是明知的，且未表示反对，易修玲也有理由相信谢明启有代理权，所以符合表见代理的特征，故谢明启与易修玲签订的《房屋转让协议》效力及于汤运珍，即该《房屋转让协议》应视为在谢明启、汤运珍与易修玲之间订立，合法有效。综上，谢明启认为涉案《房屋转让协议》未取得共有人汤运珍的书面同意，汤运珍也未在该《房屋转让协议》上签字，应认定无效，理由不足，谢明启上诉称与易修玲所签订的《房屋转让协议》应为无效协议理由不充分。综上，谢明启上诉理由不成立，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1250元，由上诉人谢明启负担。本判决为终审判决。审判长  龙新国审判员王波代理审判员严新龙二〇一五年十月八日书记员李文附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。