湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1202号
上诉人（原审原告）黄晓琳，女，1975年4月21日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托诉讼代理人ＸＸ，湖南东盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人周海均，男，1972年11月3日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）株洲锦绣香江房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲云龙示范区红旗北路三冲社区楼房。
法定代表人谢郁武，系该公司董事长。
委托诉讼代理人刘建武，男，汉族，1984年8月6日出生，住长沙市雨花区，系该公司法务经理。代理权限：特别授权即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，签署法律文书。
上诉人黄晓琳因与上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司（以下简称“株洲香江公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于某16年8月2日公开开庭审理本案。上诉人黄晓琳的委托诉讼代理人ＸＸ，上诉人株洲香江公司委托诉讼代理人刘建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄晓琳提出上诉，请求依法撤销一审判决的二、三项，并改判被上诉人向两上诉人支付延期交房、不符合约定标准的违约金472458.98元。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审法院推定上诉人最迟在2014年1月20日即应当知道房屋已具备交房条件是认定事实错误。上诉人在2014年1月20日之前并不知道争议房屋已经符合交房条件，上诉人在与被上诉人就房屋交付争议、协商过程期间，被上诉人也未就该房屋已经符合交房条件向上诉人出示合同第十条约定的相关证明文件；二、一审法院适用法律不当，认定事实的证据不足。被上诉人在合同约定日期不能交付符合合同约定条件的房屋，上诉人并不当然知道房屋延误交付后何时才能符合交房条件，无论根据法律规定还是社会常识，被上诉人都有义务在房屋交付条件之后以适当方式通知上诉人收房。一审庭审中被上诉人未提供直接证据证明其在房屋符合交房条件后以适当方式通知了上诉人。株洲市城市建设档案馆2014年1月20日在《建设工程竣工验收备案表》上签署意见，仅能证明该房屋符合交房条件，不能证明被上诉人履行了通知义务。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司辩称，一审认定的事实证据充分，其作出的判决适用法律正确。上诉人拒绝收房时，应当严格按照合同约定以书面方式向被上诉人提出。
上诉人株洲香江公司提出上诉，要求撤销一审的第一、二项，驳回被上诉人黄晓琳的其他诉讼请求。事实与理由：一、根据一审法院查明和认定事实以及相关司法解释关于房屋交付方式的规定，本案诉讼房屋应当视为上诉人向被上诉人完成了交付；二、根据一审法院查明和认定的事实以及相关法律规定，被上诉人关于支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。一审法院查明诉争房屋于某13年12月26日通过验收合格即符合交房条件，并同时认定应在2014年1月23日收房，逾期交房的违约金从2013年10月1日起算至2014年1月23日止。根据关于诉讼时效期限规定，故被上诉人应当知道逾期交房违约金诉讼时效从2014年1月24日起算两年至2016年1月23日止。在此期间，被上诉人没有中断诉讼时效的事由。故被上诉人于某16年1月28日向一审法院提起要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，其请求不应得到支持。
被上诉人黄晓琳辩称，房产公司没有履行通知的义务，对于什么时候可以交房没有通知。作为购房者，2013年9月30日房屋未达到交房条件，公司没有履行交房义务；对交房标准，合同有约定，应当以双方约定的交房标准为条件，不能以登记备案推定的方式认定双方对房屋验收合格。
上诉人黄晓琳向一审法院起诉：1、被告向原告交付房屋；2、被告向原告支付违约金472458.98元(从2013年10月1日暂计算至2016年1月31日，应计算至房屋实际交付时止)；3、被告承担本案的诉讼费用及原告因本案支出的公证费用。
一审法院认定事实：2012年7月14日，原、被告签订《商品房（预）销售合同》,约定：原告购买被告开发建设的、坐落在株洲××大道××号的“湖湘文化城”B地块一期26栋101、301、201房，合同总价为1838025.13元（2015年9月28日不动产发票显示支付总价款为1846264.1元）；2013年9月30日前交房，交房条件为“该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”，如未在约定期限内交房，被告应当自交房期满的第二日起至实际交房日止按已支付房款的日万分之三向原告支付违约金，逾期超过180天，原告有权选择不退房，由被告按已付房款的5%支付违约金。房屋符合约定交付条件后，原告应会同被告对房屋进行验收交接。房屋交付标志“原告办妥收楼手续，签署《房屋交接书》，被告将房屋钥匙交付原告”。验收交接时，被告应出示约定交付条件的证明文件即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时根据原告要求提供实测面积的有关资料。如甲方不出示和不提供前述材料，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。2013年9月30日，原告前去房屋所在地收房，发现小区内尚有建筑垃圾未清理，部分设施不完善，遂以不符合交房条件为由拒绝收房。
另查明，原、被告签订的《补充协议》第八条约定，原告以房屋不具备交楼条件为由拒绝收楼，必须在约定或通知交房期满之日后15日内向被告书面提出，并提供合法证据证明不符合约定的交房条件。能提供证据的，交付时间延迟至具备交付条件之日，不能提供的，双方同意约定或通知交付期满之日为实际交付之日。
再查明，被告株洲香江公司组织勘察、设计、施工、监理等单位综合验收合格后，于某13年12月26日出具《工程竣工验收报告》。2013年11月22日，被告将包括原告房屋在内的建筑工程进行了消防备案。2014年1月20日，株洲市城市建设档案馆在《建设工程竣工验收备案表》上签署“符合要求”意见，同年11月25日，株洲云龙示范区建设工程验收备案机关同意备案。以上事实，有原、被告的陈述在卷，有《株洲市商品房（预）销售合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》等证明，经庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房（预）销售合同》系双方自愿协商达成，意思表示真实，内容不违反相关法律法规，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。原告已按约支付了全部房款，被告即应如期将符合约定的房屋交付原告，对原告要求被告按约定条件交付株洲××大道××号“湖湘文化城”26栋101、301、201室房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。原、被告约定的交房期限为2013年9月30日，交房条件为“该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”，但讼争房屋是在2013年12月26日方才验收合格，即被告2013年9月30日向原告交房时，该房屋尚未达约定交房条件，原告拒绝收房是正当的、合法的，被告株洲香江公司构成延迟交房，应承担违约责任。关于违约金起止时间，根据合同约定，讼争房屋2013年12月26日通过验收合格时即符合交房条件，此时，被告株洲香江公司应当通知原告收房。庭审中，被告无证据证明其以适当方式通知了原告，但从株洲市城市建设档案馆2014年1月20日在《建设工程竣工验收备案表》上签署意见来看，可知被告已将符合建设档案部门要求的建设工程竣工验收相关资料交存档案部门备查，被告没有理由不及时通知原告收房，以尽可能减少自身过分延迟的违约赔偿责任；而从原告在延迟交房后所采取的一些维权措施可知，花费大额资金买房的原告不可能不时刻关注工程进展和房屋交付。因此，推定原告最迟在2014年1月20日即应当知道房屋已具备交房条件，但应酌情另行给予原告3天收房期间，即原告至迟应在2014年1月23日收房。根据合同约定，房屋达到交付条件后，原告有义务会同并协助被告办理收房手续，原告未及时接房，不得就扩大的交房损失要求被告赔偿。故违约金天数应从2013年10月1日起计算至2014年1月23日为宜。关于违约金计算标准，按照原告已付总房款的日万分之三标准计算为宜。综上，株洲香江公司应支付原告的违约金为63696元(184.62641万元×3元/万元·天×115天)，对原告超出的部分请求，一审法院不予支持。株洲市国信公证处公证书证明的是竣工验收合格过去近两年时的房屋状况，应属住宅质量保修范围，可由双方另行协商或依法处理。原告要求被告承担公证费，缺乏依据，一审法院不予支持。被告株洲香江公司关于“违约金已超过二年诉讼时效”的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。此案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定，一审法院判决：一、被告株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落在株洲××大道××号的“湖湘文化城”B地块一期26栋101、301、201房屋交付原告黄晓琳；二、被告株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付违约金63696元给原告黄晓琳；三、驳回原告黄晓琳的其他诉讼请求。一审案件受理费8486元，减半收取4243元，由被告负担2122元，原告负担2121元。
二审期间，上诉人黄晓琳，上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司均没有提交新的证据材料。
二审另查明：双方签订的《商品房（预）销售合同》附件三对该房屋建筑结构、装饰及设备标准进行了约定。其中地面要求混凝土结构找平，厨房要求预留水、电、煤气管线接口，水泥砂浆抹平，水电设施要求每户配备强弱电箱、电视、电话、宽带到户、顶板灯位电线管预埋，燃气要求天然气铺设到户，智能化要求对讲系统。双方签订的《补充协议》第七条第四款规定，被上诉人承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到以下条件：1、供水设施在商品房交付时铺设入户；2、供电设施在商品房交付时铺设入户；3、供气设施在商品房交付时铺设入户；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意被上诉人应在30日内采取补救措施。逾期采取补救措施的，每逾期一日，被上诉人支付人民币50元违约金，但补充协议另有约定的除外。上诉人黄晓琳申请株洲市国信公证处对该房屋现状进行保全证据，公证人员于某15年12月21日经现场查看，湖湘文化城26号栋房屋院落铁门新焊上，尚未涂防锈漆，院落地面不平整、绿化不完整，井盖未固定，裸露在外，外墙墙砖存在开裂、脱落、裂缝，外墙装饰石膏材料存在脱落、开裂、破损，室内未穿电源线，未装开关、插座及灯头，厨房无供水接头（整栋房屋只有一个开关、一个五孔插座、一个灯泡）、无天然气管线，室内内墙存在不平整状况，未见智能化可视对讲系统。二审认定的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售纠纷。本案的争议焦点为：两上诉人的各项上诉请求是否成立？现综合分析如下：
一、我国城市房地产管理法、建筑法以及城市房地产经营管理条例均明确规定，房地产开发项目、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。黄晓琳、株洲锦绣香江房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》第十条规定，“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件即该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格”。为此，双方约定的交房条件是该房屋经设计、监理、施工等单位验收合格。双方约定的交房期限为2013年9月30日，但讼争房屋是在2013年12月26日方才验收合格，即株洲锦绣香江房地产开发有限公司2013年9月30日向黄晓琳交房时，该房屋尚未达约定交房条件，黄晓琳拒绝收房是正当合理的，株洲锦绣香江房地产开发有限公司构成延迟交房，应承担延迟交房违约责任。关于延迟交房违约金起止时间问题。株洲锦绣香江房地产开发有限公司的确没有提交证据证实其以适当方式通知了黄晓琳等业主，但株洲锦绣香江房地产开发有限公司作为一个房地产开发商，需尽快通知业主收房以降低相关违约责任。一审法院综合考虑该案的实际情况，一审法院对延迟交房违约金天数从2013年10月1日起计算至2014年1月23日，不违反相关法律规定。关于延迟交房违约金标准问题。依照双方合同约定，逾期180日内按照业主已付总房款的日万分之三计算的，180天后如果业主不退房按照已付总房款5%计算。合同约定系双方真实意思表示，法院应尊重当事人意思自治。一审法院按照双方合同的约定即按照业主已付总房款的日万分之三计算，不违反相关法律规定。
二、黄晓琳、株洲香江公司签订的《商品房（预）销售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。黄晓琳已按约支付了全部房款，株洲香江公司即应如期将符合约定的房屋交付给业主。株洲香江公司应当按约定条件、约定标准交付株洲××大道××号“湖湘文化城”26栋101、301、201号房屋。上诉人株洲香江公司要求直接驳回这一交房的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决生效后十日内将坐落在株洲××大道××号的“湖湘文化城”B地块一期26栋101、301、201房屋交付原告黄晓琳，该判决主要侧重于应当按约定标准交付涉案房屋，并不违反相关法律法规。
三、从黄晓琳提交的相关证据，结合其他查明的事实看，株洲香江公司开发的涉案房屋在2013年9月30日并不符合双方合同附件所约定的标准。至2015年12月21日，湖湘文化城26号栋房屋院落铁门新焊上，尚未涂防锈漆，院落地面不平整、绿化不完整，井盖未固定，裸露在外，外墙墙砖存在开裂、脱落、裂缝，外墙装饰石膏材料存在脱落、开裂、破损，室内未穿电源线，未装开关、插座及灯头，厨房无供水接头（整栋房屋只有一个开关、一个五孔插座、一个灯泡）、无天然气管线，室内内墙存在不平整状况，未见智能化可视对讲系统。同时，根据双方签订的《补充协议》第七条第四款规定，株洲香江公司承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到以下条件：1、供水设施在商品房交付时铺设入户；2、供电设施在商品房交付时铺设入户；3、供气设施在商品房交付时铺设入户；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意株洲香江公司应在30日内采取补救措施。逾期采取补救措施的，每逾期一日，被上诉人支付人民币50元违约金，但补充协议另有约定的除外。故株洲香江公司开发的涉案房屋并不符合约定标准，依据双方的约定应当承担支付违约金的违约责任。株洲香江公司违约天数从2013年10月31日（2013年9月30日约定交房后一个月）起计算至2015年12月21日。关于涉案房屋不符合约定标准的违约金为50元/天*783天=39150元。为此上诉人黄晓琳现在主张涉案房屋不符合约定标准的违约金，存在事实和法律依据，本院予以支持。至于株洲香江公司提出诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，因涉案房屋至2015年12月21日还没有达到约定标准，于某16年1月28日向法院主张违约金并没有超过诉讼时效。上诉人株洲香江公司应该支付违约金总数为63696元+39150元=102846元。故上诉人株洲香江公司的上诉请求不成立，上诉人黄晓琳的上诉请求部分成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
一、维持株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初275号民事判决的第一项、第三项，即：被告株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落在株洲云龙大道52号的“湖湘文化城”B地块一期26栋101、301、201房屋交付原告黄晓琳；驳回原告黄晓琳的其他诉讼请求；
二、变更株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初275号民事判决的第二项为：株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付违约金102846元给黄晓琳。
如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16972元，由上诉人株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担。一审案件受理费4243元，由株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担2122元，黄晓琳负担2121元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 郭佳妮