甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘04民终461号
上诉人（一审被告）：李元彩（曾用名李元琳），女，汉族，生于1972年10月27日，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：杜全军，白银经纬律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：达朝兰，女，汉族，生于1970年3月2日，无业，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：苟伟彦，男，甘肃景胜律师事务所律师。
被上诉人(一审第三人)：王瑕敏，女，汉族，生于1965年12月5日，住甘肃省景泰县。
被上诉人（一审第三人）：张启旺，男，汉族，生于1964年8月27日，住甘肃省景泰县。
二被上诉人委托诉讼代理人陈建文，景泰县法律援助中心职员。
上诉人李元彩因与被上诉人达朝兰、王瑕敏、张启旺案外人执行异议之诉纠纷一案，不服景泰县人民法院（2015）景民三初字第304号民事判决，宣判后，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李元彩及其委托诉讼代理人杜全军，被上诉人达朝兰的委托诉讼代理人苟伟彦，被上诉人王瑕敏、张启旺共同委托诉讼代理人陈建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李元彩上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人达朝兰的诉讼请求。事实与理由：1、原审采信被上诉人签订房屋出售合同和付款的事实证据不足。被上诉人虽提交了房屋出售合同和收条，但13.8万元的现金给付不符合人们日常生活习惯，违反了最高人民法院《关于民事上诉证据的若干规定》第64条的规定，明显证据不足。2、原判采信被上诉人达朝兰占用、使用涉案房屋事实不清，证据不足。景泰景电物业管理有限责任公司2015年11月23日的证明是在诉讼中应被上诉人王瑕敏的要求出具的，一审庭审后，经上诉人向景泰景电物业管理有限责任公司了解，涉案房屋的物业费和取暖费是被上诉人王瑕敏交纳，而非被上诉人达朝兰交纳，上诉人亦在一审庭审后向原审法院提交了从景泰景电物业管理有限责任公司调取的被上诉人王瑕敏交纳2014年涉案房屋取暖费及物业费的收据，该证据与案件有直接的因果公司，但原审法院以本案已经开庭，而未组织质证。原审法院未对该组织质证，违反了最高人民法院《关于民事上诉证据的若干规定》第四十一条、第四十二条的规定。综上，被上诉人自称房屋买卖后仍然交纳物业费与二被上诉人的陈述与证据相矛盾，因此，被上诉人签订的房屋出售合同及收款收据、占用使用房屋均是虚假的，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人之间签订的房屋出售合同及被上诉人达朝兰占有、使用涉案房屋的事实不清，证据不足。请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
达朝兰辩称：房屋买卖合同是真实有效的，2013年12月买房时，达朝兰有能力拿出现金，房屋的物业费、暖气费是达朝兰通过王瑕敏的卡交纳的，且王瑕敏也将房屋交付达朝兰使用。故上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
王瑕敏、张启旺辩称，首先，王瑕敏与达朝兰签订的房屋买卖合同真实有效，合同签订时间是2013年12月8日；其次，合同签订后，达朝兰一次性交清了全部房款，王瑕敏亦将房屋交付给达朝兰占用、使用，并交纳各项物业费至今；其次，在房屋购买合同签订后，达朝兰确实多次向王瑕敏、张启旺要求协助办理过户手续，但因张启旺常年在外工作而未果；第四，因涉案房屋一直没有过户，物业公司登记薄上登记的还是王瑕敏的名字，因此，还是以王瑕敏名义交纳的物业费用，但费用是由达朝兰出的。
李元彩向一审法院起诉请求：1、确认原告达朝兰与第三人王瑕敏、张启旺签订的房屋买卖合同合法有效，并协助原告办理过户手续；2、要求解除对位于景泰县一条山镇705南路2号（景房字第147**号）房屋的执行；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月8日，原告达朝兰与第三人王瑕敏达成房屋买卖协议，同日，双方签订了房屋出售合同。约定：第三人王瑕敏、张启旺自愿将其坐落于景泰县一条山镇705南路2号（景房字第147**号）的房屋以138000元价款出售于达朝兰。达朝兰一次性付清购房款时王瑕敏、张启旺亦将房屋所有权证书交付达朝兰。同时，合同还约定其它相关条款。在合同署名中，第三人张启旺的签名系由王瑕敏代签。当日，达朝兰即将购房款138000元以现金方式交付给王瑕敏，王瑕敏出具收条一张。王瑕敏在收到购房款后亦将房权证交付给达朝兰。之后，该房屋一直由达朝兰占有、使用，并缴纳各项物业费用。2015年7月9日，该院在审理李元彩诉王瑕敏、张启旺（即本案被告）民间借贷纠纷一案中，作出（2015）景民二初字第460号民事裁定书，依法查封了本案讼争房屋。达朝兰以案外人身份提起异议，该院受理后，依法进行了审查。2015年9月18日，该院作出（2015）景执异字第16号执行裁定书，依法驳回了案外人达朝兰的异议。达朝兰不服该裁定，依法提起诉讼。诉讼中，2015年12月8日，被告李元彩提出对该购房合同书写时间鉴定。2016年2月2日，被告李元彩又申请撤回鉴定申请。第三人张启旺出具了一份证明，证实其本人当时同意让王瑕敏转让该房产。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告达朝兰与第三人王瑕敏、张启旺之间的买卖法律行为，有原告提交的房屋买卖合同、房屋所有权证书、购房款收据等证据予以证实。之后，原告又提交物业费收据、证实达朝兰对诉争房屋占用、使用至今以及因张启旺长期在外未能办理变更登记的事实。故双方买卖合同已完全履行。虽然房屋买卖合同中张启旺的署名系第三人王瑕敏代签，但张启旺出具的证明已对王瑕敏处分权利进行了追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本案讼争房屋虽然没有办理产权过户手续，但原告与第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。被告李元彩辩称，第三人王瑕敏、张启旺与原告达朝兰签订的房屋买卖合同系虚假的，但其未提交证据加以佐证，在提出鉴定申请后又撤回申请，视为放弃鉴定，故应承担举证不能的不利法律后果；被告李元彩辩称本案讼争的房屋已在银行作抵押贷款，房屋买卖合同无效，未提交相关证据证实其主张。且合同法规定，对于抵押物进行买卖的行为，非属合同法无效规定的情形，故其辩驳理由亦不能成立。原告请求确认坐落于景泰县一条山镇705南路2号（景房字第147**号）房产不得作为（2015）景民二初字第460号案执行标的，理由正当，应予支持。但原告请求第三人王瑕敏、张启旺协助办理房产过户手续的主张，因与本案执行异议属不同的法律关系，故在本案中不作处理。双方若协调达不成一致，可另行起诉处理。综上，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、坐落于景泰县一条山镇705南路2号（景房字第147**号）的房屋不得作为（2015）景民二初字第460号案执行标的；2、原告达朝兰与第三人王瑕敏、张启旺签订的房屋买卖合同合法有效；3、驳回原告达朝兰其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告李元彩负担。
本院二审期间，上诉人提交证据1、景泰县景电物业管理有限责任公司证明一份及涉案房屋2013年、2014年物业费、取暖费收据四份，以证明原审中被上诉人王瑕敏提交虚假证明的事实及物业费、取暖费实际由被上诉人王瑕敏交纳的事实；证据2、物业承包人田金的书面证言一份，以证明2015年物业费、取暖费田金从被上诉人王瑕敏处索要的事实；证据3、2015年11月25日上诉人从景泰县景电物业管理有限责任公司调取的物业费、取暖费收据二份（与第一组证据中的其中二份收据一致），以证明原审法院对其在庭审后调取的证据未组织质证的事实；证据4、收据复印件四份，以证明被上诉人王瑕敏将涉案房屋所在小区内其所有的从李浩武处转让的另一套房屋出卖给段好亮，在未办理房屋过户手续的情形下，由段好亮的姐姐替段好亮交纳物业费、取暖费，进一步证明涉案房屋实际使用人为王瑕敏。被上诉人达朝兰质证意见：对证据1无异议，认为该证据与其一审中提交的证明的内容不矛盾，物业费、取暖费由被上诉人达朝兰打到被上诉人王瑕敏的账上，由王瑕敏交纳；证据2，因证人无正当理由未出庭作证，对书面证言的真实性有异议，不予认可；证据3，因一审法院未组织质证，对该证据情况不知情；证据4，与本案没有关联性，且无合法来源，对该证据不予认可。被上诉人王瑕敏、张启旺的质证意见与被上诉人达朝兰的质证意见一致。本院经审查认为，上诉人提交证据的证据1虽与本案争议事实具有关联性，但不具有排他性，不能证明上诉人的主张，故不予认定；证据2，因证人未出庭作证，被上诉人亦不予认可，对该证据不予认定；证据3为复印件，且来源不明，故不能认定该证据系上诉人李元彩于2015年11月25日从景泰县景电物业管理有限责任公司调取并提交一审法院的事实，对该证据的证明效力不予认定；证据4系复印件，亦无其他证据印证在涉案房屋同一小区，被上诉人王瑕敏从李浩武处转让过房屋的事实，故对该证据不予认定。
二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被上诉人达朝兰与被上诉人王瑕敏、张启旺于2013年12月8日就涉案房屋签订书面买卖合同，该合同系双方真实意思表示，依法成立并有效。而一审法院因另案查封涉案房屋的时间为2015年7月9日，明显在房屋买卖合同之后。同时，被上诉人达朝兰提交的房产证、收款收据、物业费收据等证据能够证实在一审法院查封前被上诉人达朝兰已经占有涉案房屋，并已付清全部购房款。之所以未办理过户登记系因被上诉人张启旺常年在外所致，没有证据证明被上诉人达朝兰对此存在过错。上述事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除另案中对涉案房屋的执行。上诉人李元彩称三被上诉人所签房屋买卖合同是虚假合同，涉案房屋物业费、暖气费均由被上诉人王瑕敏交纳，被上诉人达朝兰并未实际占有使用涉案房屋，且以13.8万现金交付房款不符合日常生活习惯。本院认为，其一，上诉人李元彩并未举证证明涉案房屋买卖合同系虚假合同；其二，以13.8万元现金交付购房款并不违背交易习惯和常理；其三，因涉案房屋尚未过户，以登记所有权人即被上诉人王瑕敏的名义交纳物业费、暖气费等费用也符合常理，并不能据此推定被上诉人达朝兰未占有涉案房屋。因此，上诉人李元彩的上述主张缺乏证据支持，均不能成立。
综上所述，李元彩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李元彩承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 张霞明
代理审判员 魏晓龙
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 张继顺