广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初12195号
原告：龙明文，男，1965年8月29日出生，汉族，住中山市东区。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
原告龙明文诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙明文及被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的共同委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》及原告与科尔玛酒店公司、科尔玛房地产公司签订的《委托经营管理合同》；2.判令科尔玛房地产公司返还原告租金总额240528元；3.判令科尔玛酒店公司支付原告2015年10月1日至今（即2016年6月14日）的经营收益22148元；事实与理由：2012年11月，原告接到被告销售员电话，称开发区科尔玛酒店采用租赁式股权经营，有丰厚收益。原告在了解到被告属于火炬开发区政府招商项目后，于2012年11月17日与科尔玛房地产公司在广东省中山市火炬开发区签订了《租赁合同》，该合同约定：科尔玛房地产公司将位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第八层821号的物业（建筑面积约76.68平方米）的20年承租权出租给原告，租赁期限自2013年10月1日起至2033年9月30日止，20年的承租权出租给原告，租赁期限自2013年10月1日起至2033年9月30日止，20年的租金总额240528元，签订该合同时一次性付清，并约定：原告取得该物业承租权后，同意委托科尔玛酒店公司经营管理该物业，由科尔玛房地产公司将该物业直接交付科尔玛酒店公司行使经营管理权及收益权，并由科尔玛酒店公司按《委托经营管理合同》的约定，给付原告经营收益，并约定：《委托经营管理合同》解除，则《租赁合同》同时解除。
同日，原告与科尔玛酒店公司及科尔玛房地产公司便又签订了《委托经营管理合同》，合同约定物业的经营收益支付方式如下：1.从原告向科尔玛房地产公司付清租金总额之日，即2012年11月17日起至2013年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年6%的标准向原告支付经营收益；2.从2013年10月1日起至2018年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年13%的标准向原告支付经营收益31269元；3.从2018年10月1日起至2023年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年18%的标准向原告支付经营收益43295元；4.从2023年10月1日起至2033年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年25%的标准向原告支付经营收益60132元；5.科尔玛酒店公司每半年向原告支付一次经营收益。
还约定：科尔玛酒店公司如逾期支付经营收益超过90天的，原告有权解除本合同，原告据此解除《委托经营管理合同》的，科尔玛房地产公司向原告退回已收取的租金总额240528元。并约定《委托经营管理合同》解除，则《租赁合同》同时解除。原告在上述两个合同签订之日一次性向科尔玛房地产公司付清了租金总额240528元。科尔玛酒店公司从2012年至2015年3月按合同约定按时向原告支付了经营收益。从2015年4月1日起至2015年9月30日止的经营收益，科尔玛酒店公司延迟到12个月才支付给原告，至今未按合同约定支付相应违约金。此后原告起诉之日，科尔玛酒店公司再未按合同约定支付经营收益，已达22148元。
原告在经营收益得不到保障的情况下，采取了一些维权行动，在维权过程中，原告方才得知，被告出租的物业系中山市火炬建设发展有限公司的，因被告与中山市火炬建设发展有限公司存在严重合同纠纷，双方已解除了中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的买卖合同，现被告系无权出租方，故原被告的合同无法继续履行。综上所述，被告因自身因素，已无法实际履行原被告双方于2012年11月17日签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》，被告的合同违约行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法判决。
两被告辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬区建设发展公司）所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经火炬区建设发展公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若原签订的合同有效，也不应全额退回租金。原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2013年10月1日至提出解除合同2016年6月14日期间，已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年11月17日，原告与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：原告向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第八层821号的物业，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为240528元，由原告一次性支付。同日，原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份，主要约定：原告委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2012年11月17日至2033年9月30日止；在委托期限内，从原告付清租金总额之次日起至2013年9月30日止，科尔玛酒店公司以原告向科尔玛房地产公司支付的租金额为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益；从2013年10月1日起至2018年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年31269元的标准向原告支付经营收益；第一笔经营收益于2013年10月30日前支付；以后的经营收益每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。若科尔玛酒店公司逾期支付经营收益，从逾期之日起，科尔玛酒店公司应以拖欠金额为基数，按银行贷款利率的标准向原告支付违约金。科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回科尔玛酒店公司。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，原告于2012年11月17日向科尔玛房地产公司支付了240528元；科尔玛酒店公司自2015年10月1日迄今，未再向原告支付经营收益。后原告通过其他途径了解到因科尔玛房地产公司与中山市火炬建设发展有限公司已经解除关于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的买卖合同，科尔玛房地产公司无出租该大厦房屋的权利，其无法继续履行本案《租赁合同》，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。
诉讼中，原被告均同意解除上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》，解除时间为2016年6月14日。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》以及《协议书》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应遵照履行。原告已经按照《租赁合同》约定将租金一次性支付给了科尔玛房地产公司，并按《委托经营管理合同》约定将租赁物委托科尔玛酒店公司经营管理，科尔玛酒店公司亦按《委托经营管理合同》的约定向原告支付了2015年9月30日前的经营收益。因科尔玛酒店公司未向原告支付此后的经营收益，原告诉请判令解除其与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的上述合同，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司予以同意，并协商一致确认上述合同解除时间为2016年6月14日，没有违反法律的规定，本院予以准许。合同解除，原告仍可依合同约定要求科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司承担退回租金或支付应付而未付经营收益的，故对原告诉请判令科尔玛房地产公司退回租金，以及判令科尔玛酒店公司支付应付而未付相应经营收益（从2015年10月1日起至2016年6月14日止，金额应为31269元÷12月×8.5月＝22148元（其中2016年6月为14天，不足半月按半月计）的请求，符合上述合同约定，且与法不背，本院予以支持。
科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的提出的相关答辩意见，与本案事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、确认原告龙明文与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司签订的《租赁合同》以及原告龙明文与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司签订的《委托经营管理合同》于2016年6月14日解除；
二、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告龙明文返还租金240528元；
三、被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告龙明文支付经营收益22148元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5240元（原告已预交），由两被告共同负担，该款两被告于本判决生效之日起七日内径行支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 叶迟玖
审 判 员 陈春华
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 何颖怡
姚志姬