广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2014）肇封法民一初字第378号原告孟庆芳，女，1972年6月28日出生，汉族。被告陈少冰，女，1972年10月23日出生，汉族。第三人封开县江口镇广易房地产信息咨询有限公司（下称广易房地产），住所地址：封开县江口镇河堤一路6号首层第1卡。法定代表人苏敬坤，男，该公司负责人。原告孟庆芳诉被告陈少冰、第三人广易房地产房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢海金独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟庆芳、被告陈少冰以及第三人广易房地产的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆芳诉称：本人于2014年5�10日通过第三人将属我所有位于封州广场2幢北楼的802号房屋以总成交价155000元转卖给被告，当天我收取被告支付的定金30000元。双方约定，被告需于2014年6月4日给我支付第二期的房款125000元。由于被告的短期投资未能套现，2014年6月4日被告不能如期给我付清房款。被告违反了合同的约定，我就要取消房产证回执，由于第三人广易房地产作担保人，保证第二期购房款能在2014年6月27日准时收到。然而，到了2014年6月27日被告的资金到位，她还是没有给我支付尚欠的购房款。2014年6月30日被告在工商银行给我转账购房款117800元，尚欠购房款7200元。当时，办理过户手续时候为了减少税费，在2014年5月30日又签订了一份房屋买卖合同，但这份合同只是作办理过户手续用的，实际上是以2014年5月10日签订的那份合同作交易的约定。现向法院起诉，请求判令：1、被告给我支付尚欠的�房款12200元以及按房价的10%支付违约金13000元；2、被告继续履行于2014年5月30日所签订的《封开县房地产买卖合同》。被告陈少冰辩称：一、我已付清155000元房款给原告孟庆芳。1、我与原告通过第三人谈妥房屋买卖事宜后，于2014年5月10日给原告支付定金30000元。2、根据我于2014年5月30日与原告签订的《封开县房地产买卖合同》第六条“交易税由买卖双方承担”的约定，我在办理房屋过户时，支付交易税10400元，该款，原告孟庆芳需承担一半，即5200元。3、我于2014年6月30日根据原告要求我代其偿还2000元给第三人的法人代表苏敬坤。4、2014年6月30日，我根据合同约定，将尚欠购房款117800元通过转账方式给原告。另根据原告于2014年6月30日给我立下《收条承诺书》的凭据，证明原告已确认我已按照合同约定给其支付全部的购房款。据此，原告诉称我尚欠其房款12200元纯属虚假。二、我没有逾期支付房款的违约行为。我与原告从未约定2014年6月4日或6月27日付清第二期房款。房地产管理部门于2014年6月30日给我核发《房地产权证》，按照我与原告签订的《封开县房地产买卖合同》的约定，房款应在办理好买卖手续核发《房地产权证》时付清，我于当天转账付清房款，故我不存在违约行为，原告请求我按房价的10%给其支付违约金于法无据，我不认可。第三人广易房地产述称：被告陈少冰辩称属实，其已按《房屋买卖合同》约定给原告付清房款，并没有逾期支付房款的违约行为。经审理查明，2014年5月10日，原告将属其所有位于封开县江口镇封州广场2幢北楼的802号（即封房字第20101101**号）房屋委托中介机构第三人代售。被告通过第三人取得原告出售该房屋信息后，三方洽谈有关该房屋的买卖事宜。被告并于2014年5月10日向原告支付30000�定金。2014年5月30日，原告孟庆芳为卖方（甲方）、被告陈少冰为买方（乙方），就封房字第20101101**号房屋的买卖事宜签订《封开县房地产买卖合同》，其中约定：首期购房款（定金）人民币叁万元，尾期购房款人民币壹拾万元；在办理好买卖手续并核发《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应将全部购房款及所收定金退还给乙方，另赔偿乙方全部购房款10%作违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途毁约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付全部购房款的甲方全数退回乙方，另赔偿甲方全部购房款10%作违约金；经双方协商，交易税费由双方承担，产权过户手续费由乙方承担。在履行合同中，被告于2014年6月11日支付契税1300元，2014年6月12日支付营业税6500元、城建税325元、教育费附加195元、地方教育附加费130元、个人所得税1950元，以上六项税费共10400元。2014年6月12日，被告并支付房地产交易手续费426元、房地产权属登记费80元、房屋测绘费120元、档案保护费20元，以上四项费用合共646元。2014年6月30日，封开县住房和城乡规划建设局给被告核发涉案房屋的《房地产权证》，证号为封房字第20140601**号。被告于2014年6月30日通过银行转账方式给原告支付购房款117800元，并代原告支付他人债务2000元。原告于2014年6月30日给被告立下《收条承诺书》：“兹收到陈少冰按合同支付的，用于购买孟庆芳位于江口镇建设路8号封州广场2#北楼802房，（房产证号：封房字第20101101**号）的款项人民币壹拾贰萬伍仟元整（￥125000），联同之前支付的人民币叁萬元整（￥30000），共支付人民币壹拾伍萬伍仟元整（￥155000），至此已按照合同支付完毕全部购房款项。孟庆芳将房产证（封房字第20101101**号）交给陈少冰，并承诺提供完备资料，完成房子过户手续。孟庆芳2014年6月30日”。2014年11月14日，原告以《收条承诺书》中“孟庆芳”的签字不是其所写为由申请司法鉴定，鉴定该“孟庆芳”的签字是否属其所写。2014年12月30日，广东南天司法鉴定所对此作出“检材2014年6月30日《收条承诺书》落款处‘孟庆芳’签名是孟庆芳本人书写。”的鉴定意见，鉴定费共4590元。2014年11月26日，封开县房地产交易中心对第三人有关税种事项作如下复函：“一、房地产交易税费：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、契税�以上最终解释权由封开县地方税务局负责解释。二、产权过户手续费：房地产交易手续费，按《房地产权证》登记的建筑面积买卖方各支付3元／平方米；测绘费，由委托方支付；档案保护费、登记费：由双方协商。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，需要解决的焦点分别是：一、涉案房屋成交价的确定，根据原告的起诉和被告的答辩，双方均确认涉案房屋的成交价为155000元。对此，本院予以确认。二、涉案房屋房地产交易费应包括何种税种，被告在本案中支付的房地产交易费的总额，以及该费应如何分担问题。根据封开县房地产交易中心对第三人有关税种事项的复函，房地产交易税包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、契税，对此，本院予以确认。根据被告在庭审质证中提交营业税6500元、城建税325元、教育费附加195元、地方教育附加费130元、个人所得税1950元，以上六项税费共10400元的证据，证实被告对涉案房屋在办理过户登记时共支付房地产交易税为10400元，对此，本院予以确认。根据2014年5月30日原、被告签订的《封开县房地产买卖合同》第六条“……。经双方协商，交易税费由双方承担，产权过户手续费由乙方承担。”的约定，原、被告双方虽然对交易税费约定由双方承担，但未约定各方应按何比例分担，因此，根据公平原则，原、被告对交易税费的分担应各自应按50%分担为宜，即被告所支付的交易税费10400元，应视为被告已为原告代支5200元。三、被告是否依约给原告付清购房款问题。1、根据被告于2014年5月10日给原告支付30000元定金、被告于2014年6月12日给原告代支交易税费5200元、被告于2014年6月30日给原告代偿债务2000元和通过转账给原告支付117800元购房款的事实，证�被告已给原告支付购房款155000元（30000元＋5200元＋2000＋117800元）。2、根据原告给被告立下的《收条承诺书》“……。至此已按照合同支付完毕全部购房款项。……”的记载，也进一步证明被告已依约给原告付清购房款155000元。四、被告给原告支付的购房款是否构成违约问题。根据原、被告于2014年5月30日签订的《封开县房地产买卖买卖合同》第二条“②首期购房款（定金）人民币叁万元整。尾期购房款人民币壹拾万元。在办理好买卖手续并核发《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。”的约定，以及根据被告于2014年6月30日领取由封开县住房和城乡规划建设局核发涉案房屋的《房地产权证》的事实，说明被告于2014年6月30日前给原告付清购房款，符合双方签订的合同约定，并不存在违约行为。至于原告诉称被告未于2014年6月4日支付第二期的房款125000元，违反合同约定的问题，因被告不确认，且原告对该主张未能向本院提供任何证据予以证实，对此，因证据不足，本院不予采纳。五、原告提出其给被告立下的《收条承诺书》的签名“孟庆芳”不属其所写的主张是否成立问题，因原告的该主张与司法鉴定意见相悖，对此，因证据不足，本院不予采纳。综上，原告诉请被告给其支付尚欠购房款12200元以及按购房款的10%支付违约金13000元的请求，因证据不足，本院不予支持。原告主张被告继续履行于2014年5月30日所签订的《封开县房地产买卖合同》的请求，因被告已按合同的约定全面履行了义务，该合同已履行终结，被告按合同约定无需继续履行其他相关义务。原告对此的请求，因理据不充分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于民事诉�证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告孟庆芳的诉讼请求。本案受理费430元，减半收取215元，司法鉴定费4590元，由原告孟庆芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人对财产案件上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢海金二〇一五年二月四日书记员  梁淑君