天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初45995号原告（反诉被告）阳磊。委托代理人赵治国，天津君荐律师事务所律师。被告（反诉原告）张葳，无职业。委托代理人晏望明，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人（反诉第三人）汤笑。委托代理人汤仲芳（与第三人系父子关系）。委托代理人张秀英（与第三人系母子关系）。原告（反诉被告）阳磊与被告（反诉原告）张葳、第三人（反诉第三人）汤笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由代理审判员王静适用简易程序于2016年8月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阳磊及其委托代理人赵治国，被告（反诉原告）张葳及其委托代理人晏望明，第三人（反诉第三人）汤笑及其委托代理人汤仲芳、张秀英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳磊向本院提出诉讼请求：1.被告履行《房屋买卖（置换）合同》义务，将天津市中××生态城××室的房屋所有权过户给原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月21日，原告在天津滨海新区华彪房地产经纪有限公司（以下简称华彪公司）泰和城门店（位于天津市滨海新区××中心北路××城底商），与被告签订了关于天津市中××生态城××室的《房屋买卖（置换）合同》。合同约定房屋销售价格为1,690,000元，原告于当日交付被告购房定金人民币10,000元。协议约定，被告于2016年4月25日前配合原告办理房屋协议及贷款事宜。房屋过户事宜委托华彪公司办理，原告为此花费服务费2,000元。2016年3月底，第三人汤笑主动提出拒不按照合同约定出售房屋。2016年4月7日，被告张葳委托北京盈科（天津）律师事务所向原告发函，主张双方签订的合同无效。原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由推脱。由于国家出台相关政策和市场发生较大波动，2016年4月份房产出售价格高出合同成交金额约20余万元。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉。被告（反诉原告）张葳辩称，2016年1月11日，被告与天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）签订《限时保售合同》，委托万业源公司对外销售诉争房屋，并将房产证原件交付万业源公司保管。2016年2月21日，原告主动联系被告购买房屋。被告在受到蒙蔽的情况下，与原告签订了《房屋买卖（置换）合同》，并收取定金10,000元。被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：合同存在无效情形。1、合同第八条约定：“此房现状销售，装修保持不变，甲方（张葳）自行清偿银行贷款。甲方（张葳）配合乙方（阳磊）免个人所得税（限甲方办理离婚手续）”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的应当属于无效。本合同系利用离婚的形式规避国家税收政策，损害国家利益，符合法定无效的情形。2、原告丈夫高文强原系万业源公司员工，现系华彪公司员工。高文强从万业源公司获取被告售房信息，利用自身职务便利，与被告在华彪公司签订合同。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪人员不得有下列行为：以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；承购、承租自己提供经纪服务的房屋行为，原告阳磊的丈夫高文强为华彪公司员工，且原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》由高文强书写，本案符合上述规定，应当认定为无效合同。二、本案存在客观履行不能的情形。涉诉房屋为被告与第三人汤笑、汤仲芳（汤笑之父）、张秀英（汤笑之母）共同所有。被告未经共同所有人同意擅自处分房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有财产应当经过共同所有人同意。其他共有人不同意的情况下，构成法律上的履行不能。原告并非善意的房屋购买人，原、被告之间不存在信任基础，因而无法继续履行合同。三、合同履行费用过高，被告有权选择不继续履行合同。诉争房屋出售价格为1,690,000元。原告仅交付了10,000元定金，没有进行其他任何交易手续，现原告要求强制履行《房屋买卖（置换）合同》，履行成本过高。四、原告存在违约行为，理应承担相应的违约责任。原告应当承担个人所得税等税费，并按期交纳首付款。现原告没有按期交纳税费和首付款，已经构成违约，被告有权解除合同。五、原告损失不包含涨价损失。2016年1月11日至4月7日期间，房屋价格没有大幅度上涨，属于正常波动。原告陈述中所述的20万元左右涨价不符合客观事实。房屋价格上涨属于原、被告双方签订合同时不可预估的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。因此，房屋涨价损失不应得到支持。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张葳向本院提出反诉请求：1.解除被告（反诉原告）张葳与原告（反诉被告）阳磊签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.原告（反诉被告）阳磊赔偿被告（反诉原告）张葳经济损失人民币17,000元；3.本案的诉讼费用由原告（反诉被告）阳磊承担。事实与理由：2016年1月11日，被告（反诉原告）张葳与万业源公司签署《限时保售合同》。合同第6.2条约定，如甲方（张葳）违约，应当向乙方（万业源公司）支付数额相当于该房屋委托价格的1%（即17,000元）的违约金。被告（反诉原告）张葳受到原告（反诉被告）阳磊的误导，认为该《限时保售合同》属于无效合同。现已经违反该《限时保售合同》的约定，要赔偿万业源公司违约金17,000元。该损失因原告（反诉被告）阳磊误导造成，原告（反诉被告）阳磊应当赔偿被告（反诉原告）张葳上述损失。第三人（反诉第三人）汤笑辩称，第三人与被告系夫妻关系。第三人与万业源公司签订《限时保售合同》。在该份合同未到期前，第三人不同意被告与原告签订合同。被告签合同时，第三人虽在现场，却在操作手机处理工作事务，对签订合同并不知情。故合同没有第三人的签字确认。第三人与被告夫妻关系不和睦，一直处于分居状态。过后，第三人看到合同后，当即表示反对降价10,000元出售给原告。被告属于无权处分夫妻共有财产，第三人拒绝追认合同，原、被告签订的合同应当属于无效合同。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告（反诉原告）张葳的反诉请求，原告（反诉被告）阳磊答辩如下：合同为双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方产生约束力。被告（反诉原告）张葳明确表示不履行合同，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的原则精神，违约方不享有合同的解除权。被告（反诉原告）张葳主张其享有法定解除权，没有事实和法律依据。二、根据双方签订的《房屋买卖（置换）合同》第六条第四项明确约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3款违约责任，违约方向守约方支付本合同第四条所交纳定金的双倍作为违约金，实际损失超过违约金总额的。责任方应据实赔偿”。该约定中的解除合同指的是守约方解除合同，被告主张其享有合同约定的解除权，没有事实依据。三、不动产所有权人以不动产登记簿载明的所有权人为准。被告（反诉原告）张葳主张其房屋为其与汤笑、汤仲芳、张秀英共同所有，没有事实依据。原、被告签订合同时，第三人汤笑全程在场，知晓合同签订事实。第三人汤笑主张签订的合同未经其同意无效，没有事实和法律依据。四、双方签订的《房屋买卖（置换）合同》第八条约定：“此房现状销售，装修保持不变，甲方（张葳）自行清偿银行贷款。甲方（张葳）配合乙方（阳磊）免个人所得税（限甲方办理离婚手续）”。此条款约定个人所得税应由被告缴纳，在合同履行过程中，原、被告双方产生争议，为了合同的顺利履行，原告同意承担该笔个人所得税。五、原、被告双方签订的合同不存在履行不能的问题，合同签订前，诉争房屋常年出租，并无原告亲属在内居住。综上，合同不具备解除条件，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（置换）合同》、收条、民事起诉书、律师函、个人银行凭证、录音、退款微信截图、网页信息截图、微信记录截图、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《限时保售合同》及微信记录，证明被告与万业源公司签订合同，因受原告误导，致被告房产证被扣押；原告对该合同的真实性无异议，原告并未误导被告，被告违约与本案没有关联性。第三人对该组证据无异议。本院认为。原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，且原告和第三人对该证据真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，对于原告是否应当赔偿被告因违反《限时保售合同》的损失17,000元，在本判决说理部分再做评判。2.被告和第三人提交的出资书，证明该房屋存在多个共同出资人，权属有争议。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，该证据无法证明房屋为四人共同所有，对该证据不予采纳。3.第三人提交的照片和邻居的证明材料，证明第三人父母已经入住涉诉房屋；原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告对该组证据无异议。本院认为，该组证据不能反映照片拍摄的时间和地点，出具证人证言的证人也未能当庭作证，该组证据，本院不予采信。4.第三人提交的照片，证明门锁被灌胶报警的事实。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告无异议。本院认为，该组证据不能反映出门锁灌胶与本案具有关联性，该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月11日，被告（反诉原告）张葳与天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）签订《限时保售合同》一份，被告（反诉原告）张葳委托万业源公司对外销售诉争房屋，并将房产证原件交付万业源公司保管。2016年2月21日，原告（反诉被告）阳磊主动联系被告（反诉原告）张葳购买房屋。经过看房等磋商过程，原、被告在华彪公司泰和城门店签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定房屋销售价格为1,690,000元，购房定金10,000元。合同第六条第四项约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3款违约责任，违约方向守约方支付本合同第四条所交纳定金的双倍作为违约金，实际损失超过违约金总额的。责任方应据实赔偿”。第八条约定：“此房现状销售，装修保持不变，甲方（张葳）自行清偿银行贷款。甲方（张葳）配合乙方（阳磊）免个人所得税（限甲方办理离婚手续）”。合同签订后，原告（反诉被告）阳磊现场给付被告（反诉原告）张葳购房定金10,000元，被告（反诉原告）张葳出具收据。合同签订过程中，原告丈夫高文强和第三人汤笑均在现场。合同签订后，原、被告双方因个人所得税由哪方承担产生争议。2016年4月7日，被告（反诉原告）张葳委托北京盈科（天津）律师事务所发函，主张双方签订的合同无效。原告（反诉被告）阳磊主张合同有效，应当继续履行合同，故呈诉至本院。另查，本案审理期间，原告（反诉被告）阳磊于2016年8月22日向本院提出财产保全申请，要求查封被告（反诉原告）张葳所有的天津市中××生态城××室房屋，并已提供了担保。本院出具（2016）津0116民初45995号民事裁定书，裁定如下：查封被告（反诉原告）张葳所有的位于天津市中××生态城××楼××室房屋，查封期间停止办理与该房屋相关的变更、买卖、转让、出租和抵押手续。查封期限为两年，自2016年8月24日起至2018年8月23日止”。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是否为合法有效的合同。2.原告和被告哪方存在违约行为。3.《房屋买卖（置换）合同》是否符合继续履行的条件。4.被告是否有权要求原告赔偿损失。一、关于合同是否有效的问题。（一）关于合同第八条的理解。第八条约定：“此房现状销售，装修保持不变，甲方（张葳）自行清偿银行贷款。甲方（张葳）配合乙方（阳磊）免个人所得税（限甲方办理离婚手续）”。本条约定，被告用离婚的方式规避国家税收政策。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的属于无效。本条约定，应当属于无效约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同第八条关于个人所得税由哪方交纳的约定虽然无效，但并不影响合同其他条款的效力。（二）被告签订合同是否征得第三人同意。第三人汤笑主张不知晓合同签订情况，但合同的前期洽谈和后期协商，第三人均有参与。合同签订时，第三人汤笑也全程在场。第三人无法对自己不知道合同签订情况作出合理解释，因此，第三人的不知晓合同签订情况的主张，本院不予采信。合同经原、被告双方自愿协商，是双方真实意思表示，对原、被告双方产生约束力。二、关于原、被告是否存在违约行为的问题。合同约定，被告于2016年4月25日前配合原告办理房屋协议及贷款事宜。合同签订后，原、被告双方就个人所得税由哪方承担产生争议。因合同第八条关于个人所得税承担约定无效，双方就个人所得税的承担问题未达成约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，就个人所得税问题，没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。庭审前，关于个人所得税的问题，双方一直未能达成一致意见。庭审过程中，原告表示愿意承担个人所得税的税费。被告于2016年4月7日向原告发函，主张合同无效，明确拒绝履行合同，应当属于违约。被告主张原告未能及时支付首付款和税费，因被告已经在先提出不再继续履行合同，属于违约在先。原告继续履行不能，因此，原告不存在违约行为。三、关于《房屋买卖（置换）合同》是否符合继续履行的条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中被告明确表示拒不履行合同，原告仅支付10,000元定金，要求被告继续履行合同属于合同法约定的不适宜强制履行和履行成本过高的情形。因此原告的继续履行合同的诉讼请求，法院依法不予支持。被告违约给原告造成的损失，原告可以另案主张权利。四、被告是否有权要求原告赔偿损失。被告与万业源公司签订的《限时保售合同》约定，如果被告违约将承担17,000元的违约金责任。被告违反该约定与原告签订房屋买卖合同，是受原告的误导。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的“谁主张，谁举证”的举证规则。被告应当就原告存在误导行为承担举证责任。从被告所举证据看，不能证明原告存在误导行为。因此，被告反诉请求原告赔偿17,000元损失的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十一条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）阳磊的全部诉讼请求；二、解除被告（反诉原告）张葳与原告（反诉被告）阳磊签订的《房屋买卖（置换）合同》；三、驳回被告（反诉原告）张葳的其他诉讼请求。案件本诉部分受理费减半收取40元，保全费5000元，均由被告（反诉原告）张葳承担。案件反诉部分受理费减半收取为112.5元，由被告（反诉原告）张葳承担。被告（反诉原告）张葳承担的受理费和保全费于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 静二〇一六年九月十三日书 记 员 刘明婧附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。