广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1376号
原告：方卓文，1938年11月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
原告：方家珊，1993年4月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
两原告的共同委托代理人：吴小波、陈淦。
被告：罗荣，1962年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告方卓文、方家珊诉被告罗荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方卓文、方家珊的委托代理人吴小波、陈淦，被告罗荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方卓文、方家珊诉称：原告一家人在几年前就开始承租被告名下的位于广州市天河区先烈东横路66号902房。被告一直游说原告购买该房屋。当原告方卓文有意向购买该房屋时，广州市已出台房屋限购政策，原告方卓文是不具备在广州市购买房屋资格的。对此被告多次建议说，虽然原告方卓文不具备购房资格，但是其妻子和女儿具备，因为其妻子还年轻可以在广州办理相关的社保和缴税，而女儿在广州上学有广州集体户口，满18岁后可以过户。被告极力游说原告方卓文可以先将房屋买下，待其妻子满足税收证明或女儿满十八周岁后，再将房屋过户到妻子或女儿的名下，这样便可解决房屋过户问题。并且提议原告方卓文要考虑女儿毕业后的户口问题，最好将房屋过户到女儿名下，这样女儿毕业后户就不用再转回原地而可以转到这个房子了。经不住被告的多次劝说，双方最终约定先由原告方卓文以45万元的价格将房屋买下，待其妻子满足税收证明或女儿满十八周岁后，被告即配合办理房屋过户手续，将房屋过户至原告妻子或原告女儿名下。在双方经商定达成合意后，2010年10月27日由于被告急需用钱，便约定由原告方卓文先前往中国建设银行转帐20万元作预付款，3天内再将剩余25万元的购房款尾款付清。基于双方十分熟悉，在没有见过合同的情况下原告方卓文就按约定前往银行，这时被告才拿出其事先准备好的房屋买卖�同要原告方卓文签名，当时原告还是担心购买房屋后的过户问题，为了保证原告对过户问题不存疑虑，被告当场还在合同空白处亲笔写上“待买方办完税证或女儿满18周岁再办过户手续”。其中的买方是指原告方卓文妻子，女儿指原告方家珊（当时已17周岁半）。因此，当时合同上第七条的空格就没有再填写具体时间，只留下空白。见被告如此主动，原告方卓文也立即签名并转帐。该合同除了方卓文落款处签名外，合同的所有内容和日期及补充说明均由被告提供和填写。然而，至原告方家珊满十八周岁后，要求被告按约定将房屋过户至方家珊名下时，被告看到房屋升值巨大，开始多次以出差、出国、不在广州为由，百般推搪，最后声称只能过户到原告方卓文名下，还要求原告方卓文给予经济补偿。被告明知原告方卓文不具备过户条件，却故意刁难不肯配合将房屋过�至原告方家珊名下。上述购房合同内容系经双方协商、自愿签订，合同内容不违背法律强制性规定，因此合同合法有效。在签订合同后，原告方卓文按约定及时履行义务，将房款20万元、25万元分两次转帐给被告，被告出具了收条并将房屋交付给原告方卓文使用，被告并将房屋的房产证原件交给原告方卓文，原告方卓文已履行完毕自身义务。而被告的行为属于单方违约，令原告无法享有房屋所有权应有的完整权利，给原告的生活和经济带来极大困扰，侵害了原告合法权益。为此提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行买卖合同义务，立即将广州市天河区先烈东横路66号902房过户至原告方家珊名下；2、被告承担本案诉讼费。
被告罗荣辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告方家珊不是合同当事人，不能作为原告。二、房屋买卖经过。原告方卓文2007年7月开始承租�案房屋。2010年下半年，我到中介处放盘出售该物业，中介带人上去看房，原告方卓文不愿意配合开门，几次都是我亲自带人上门看房，其中一位购房者与我谈好价钱，但需要银行贷款。这时原告方卓文对我说，他作为承租方有优先购买权，可以一次性付清房款，要我价格低一点把房子卖给他；原告方卓文还说几年以后如果不在广州做生意了，想回老家住，他把房退给我，我再把钱退给他。我答应可以考虑把房子卖给他。经双方多次协商拟定了合同，并于2010年10月27日签订买卖合同。签订合同时只有文本中打印出的8条内容。2010年10月29日原告方卓文去银行转账支付首期款20万元，2010年11月2日到银行转账第二期楼款25万元，我依约把房产证原件给了原告方卓文，原告方卓文也写了收条给我。合同手写附加条款是2010年11月2日原告方卓文在银行转帐后，我看了买卖合同第七条转名时间还空着，提出年底之前即60天之内完成交易，并在我的合同第七条空白处填上时间60天内办理转名手续，原告方卓文看了合同说限购政策使很多因素不确定，担心办理过户所需税证60天时间不够，不愿在他的合同上写上60天，要求另外再加一条补充条款“待买方办完税证，或女儿满18岁再办过户手续”。附加条款的核心目的是可以延长过户时间，“待买方办完税证”意思就是买方尽快办理过户所需的各种税的缴纳；关于“或女儿满18岁”，原告方卓文当时说其女儿2011年4月即满18岁，是指交易时间多延长3-4个月，我就同意了，但该约定并不代表交易对象的变更，如果当时有意思变更交易对象就会签订三方合同。“买方付清房款后在办理过户手续之前负责保管卖方提供的房产证，不得将未过户的罗荣名下的房产证用于抵押贷款或抵债，保证不得丢失”的条款，指在延长过户期内不得把房产证用作其他用途。当时还口头上约定，原告方卓文如果因政策原因过户不了户，我可以退他钱，他可以退我房。签订合同半年后（原告方卓文的女儿已经满18岁），约定过户的最后期限到了，我曾多次催促原告方卓文办理过户手续，原告均以各种理由不提供办理过户所需的资料，使交易不能完成。原告方卓文还几次打电话恐吓、威胁我，给我及家人造成极大精神伤害。综上所述，原告诉状上的陈述与事实不符，本次交易的对象是原告方卓文，并非原告方家珊，原告方卓文对合同的解释不成立，希望法院依法解决我与原告方卓文之间的买卖合同纠纷。
经审理查明：被告是广州市天河区先烈东横路66号902房（简称“涉案房屋”）的登记产权人。原告方卓文与原告方家珊为父女关系。原告方卓文户籍地在广东省韶关市，原告方家珊因入学户籍于2008年12月1日迁至广州市。
2010年10月27日，原告方卓文（买方）、被告（卖方）双方签订《买卖合同》，约定：1.买方向卖方购买涉案房屋。2.成交价45万元，其中20万元在签约同时付清，剩余购房款在2010年10月30日或之前付清，付清楼款后即可办理转名手续……6.买方负责支付一切该楼宇之有关转名手续费和政府需征收之各项税费。7.卖方必须提供房产证，买方须付清楼款及提供有关资料在____天内办理转名手续，以完成交易，否则作单方违约处理。8.若非双方原因令交易不能如期进行而合约条款不变的情况下，交易日期可顺延；（以下为手写部分）待买方办完税证或女儿满18岁再办理过户手续；买方在付清房款后在办理过户手续前，负责保管卖方提供的房产证，不得将未过户的卖方名下的房产证用于抵押贷款或抵债，保证不得丢失。等等。
2010年10月30日、11月2日，原告�卓文分别支付被告购房款20万元、25万元，合计45万元，被告开具收据给原告方卓文。2010年11月2日被告将涉案房屋房产证原件交付原告方卓文，原告方卓文开具收据给被告。
此后，原告方卓文、被告双方因涉案房屋过户事宜产生纠纷，引致本案诉讼。
庭审中，原告方卓文、被告双方均确认：在双方签订房屋买卖合同前，涉案房屋由原告方卓文承租（被告提供的租赁合同显示签约时间在2007年）。
关于《买卖合同》第7条，经当庭核对双方提交的合同原件，被告提交的合同原件中“在____天内”填写了“60天”字样，原告方卓文提交的合同原件中“在____天内”则为空白。对此原告方卓文解释称，双方当时根本没有约定60天的期限，被告在其持有的合同中私自添加上述期限；被告则解释称，原告方卓文之所以没有在其持有的合同中填写上60天是因为原告方卓文表示还要考虑下。
关于《买卖合同》第8条的手写内容，被告称：该内容是原告方卓文在银行支付剩余房款25万元时应其要求加上的，当时原告方卓文提出加上该部分内容是他自己考虑到限购问题；由于原告方卓文年纪大，眼睛不好，所以该内容是我填写上去的；“买方办完税证”指买方尽快办理过户手续所需的各种税费的交纳，“女儿满18岁再办过户手续”是指多延长几个月再过户到原告方卓文名下，并非指待原告方家珊满18岁时将房产过户至原告方家珊的名下，我方与方家珊并没有合同关系。对此原告方卓文表示坚持其诉状所述。
另查明：2010年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局、广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局联合发出穗国房字（2010）1311号《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的�见》，其中提到：在本市市辖十区实行限购政策。对于本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）及能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套商品住房；对于无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房；对于未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。
再查明：2014年6月26日，广州市房地产档案馆出具证明，证实原告方家珊截至2014年6月26日止具备本市住房限购区域内住房购房资格；2014年6月30日，广州市房地产档案馆出具证明，证实原告方卓文不具备在本市住房限购区内住房购房资格。
本院认为：原告方卓文与被告签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切�履行。方家珊并非上述合同的当事人，不是本案适格原告，无权提起本案诉讼。
合同签订后，原告方卓文付清了全部购房款，已履行自身合同义务。被告已将涉案房屋交付原告方卓文使用，同时也交付涉案房屋房产证原件给原告方卓文，但双方目前对涉案房屋的产权过户事宜存有争议。关于两原告诉请能否得以支持的问题。首先，关于合同第7条是否约定60天的办证期限问题。被告持有的合同原件第7条中约定转名期限有手写“60天”的内容，而原告方卓文持有的合同原件第7条“在____天内”则为空白，结合被告自身“原告方卓文之所以没有在其持有的合同中填写上60天是因为原告方卓文表示还要考虑下”的陈述，说明在该条中双方对办证期限一项并无约定。
其次，关于合同第8条手写内容“待买方办完税证或女儿满18岁再办理过户手续”的理解，原告方卓文及被告双方存有争议。我国《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，根据被告自身陈述，上述手写内容系其在原告方卓文2010年11月2日支付剩余房款25万元当日应原告方卓文的要求填写，且该手写内容由被告填写；被告当时已知晓原告方卓文属于限购对象，无法直接办理涉案房屋的产权过户手续，故原告方卓文要求加上以上内容。由此可见，双方约定上述条款目的在于解决原告方卓文因限购政策制约导致的无法办理产权过户问题。被告称“女儿满18岁再办理过户手续”是指多延长几个月再过户到原告方卓文名下，并非指待原告方家珊满18岁时将房产过户至原告方家珊的名下。但根据双方共同确认的事实，原告方卓文与被告在买卖房屋前双方已存在租赁关系多年，彼此熟悉；同时根据被告辩称陈述，被告当时已清楚知晓原告方卓文有一个快成年的女儿，被告亦明知原告方卓文属于限购对象，涉案房屋暂不能过户至原告方卓文名下。综合以上案情，结合常理，由于原告方卓文属于限购对象无法办理过户手续，双方在合同中约定“女儿满18岁再办理过户手续”的真实意图应在于待原告方卓文女儿方家珊年满18岁后将涉案房产产权过户至方家珊名下，否则无法合理解释双方为何作出上述约定。
再次，我国《合同法》第六十四条明确规定双方当事人可以约定债务人向第三人履行债务。本案中，被告已收齐购房款，被告协助原告方卓文将涉案房屋过户至原告方卓文女儿名下，不会导致被告权益受损，亦符合上述法律规定。
综上所述，原告方卓文要求被告协助其将涉案房屋过户至方家珊�下，符合双方合同约定的真实意思表示及相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起10日内，被告罗荣协助原告方卓文将广州市天河区先烈东横路66号902房过户至方家珊名下。
本案受理费100元，由被告罗荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 杨 蕴
人民陪审员 刘道桂
二〇一四年八月二十日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝