江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）徐民终字第5225号
上诉人（原审原告）王保安。
被�诉人（原审被告）华润天能徐州煤电有限公司（原名称为江苏天能集团公司），住所地徐州市淮海西路182号。
法定代表人李向阳，该公司董事长。
委托代理人梁敏，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张同庆，江苏敏言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市中小企业局（原名称为徐州市乡镇企业管理局），住所地徐州市积翠新村9号。
法定代表人ＸＸＸ，该局局长。
委托代理人钱维庆，江苏金铎律师事务所律师。
上诉人王保安与被上诉人华润天能徐州煤电有限公司（以下简称华润公司）、徐州市中小企业局商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第2901号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人�保安，被上诉人华润公司的委托代理人梁敏、张同庆，被上诉人徐州市中小企业局的委托代理人钱维庆到庭接受询问。本案现已审理终结。
王保安原审诉称：2003年，华润公司与徐州市中小企业局联合开发天能嘉苑，同年8月27日，王保安与徐州市中小企业局下属的乡镇企业培训中心项目筹建办公室签订房屋销售合同。合同约定：王保安购买天能嘉苑南1号楼2单元501室的房屋，价款74980.8元，交房时间定于2004年4月等内容。合同签订后，王保安如约履行，徐州市乡镇企业培训中心项目筹建办公室于2006年2月13日通知上房，可上房通知书上写的是2003年8月27日。王保安在办理上房手续时已向华润公司和徐州市中小企业局交纳了办理两证所需的费用，可华润公司和徐州市中小企业局直至今日都未予办理商品房两证。为此王保安找到华润公司和徐州市中小企业局进行交�，但至今未果。现特提起诉讼，要求判令华润公司和徐州市中小企业局向王保安支付逾期办理两证违约金等合计56684.88元，现仅计算至起诉之日。诉讼费、律师代理费等损失由华润公司和徐州市中小企业局负担。
华润公司原审辩称：王保安已经领取了房屋“两证”，其诉讼请求没有合同依据及法律依据，且诉讼请求超过了诉讼时效。请求驳回王保安的诉讼请求。
徐州市中小企业局原审辩称，我单位和华润公司明确约定该建设房屋属于职工宿舍，不得对外销售，且我单位不承担因该房屋产生的任何法律责任。请求驳回王保安的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原徐州市乡镇企业培训中心和办公楼于1999年因市重点项目建设拆除。2000年6月15日徐州市政府批准重建培训中心，并由市规划局等有关部门办理了相关手续，批准了市乡镇企业协会�集资建房报告（徐房复（2003）1号），划拨土地34.55亩（徐国土资地（2000）50号）。徐州市乡镇企业管理局（现名称为徐州市中小企业局）与江苏天能集团公司（现名称为华润天能徐州煤电有限公司）协商，双方共同建设天能嘉园（苑）项目，以解决培训中心重建和两单位职工住房困难问题。2002年6月3日，徐州市乡镇企业管理局（甲方）与江苏天能集团公司（乙方）签订协议书一份，就联合开发乡镇企业培训中心及宿舍楼项目事宜达成如下协议：一、项目概况。项目名称为徐州乡镇企业培训中心及宿舍楼，项目地点位于三环东路中段路东，狮南小区以北地块。二、双方权利义务。甲方负责该项目的立项、规划、定点，办理建设用地许可证及建设工程规划许可证等。所交纳的费用由乙方承担。住宅土地二次变更费用由用户和乙方负责，甲方办理住宅开工许可证，涉及�用由乙方负责。乙方负责该项目的工程设计、施工、监理及销售工作。乙方向甲方提供5500㎡住宅，在住房交付使用后的半年内为甲方办理好所提供的5500㎡的住宅土地证、房产证，甲方在获得5500㎡住宅后，剩余房屋产权、经营权属乙方所有。协议书还就其他事项进行了约定。
2002年6月12日，江苏天能集团公司和徐州市乡镇企业管理局出具“关于成立徐州市乡镇企业培训中心及宿舍楼项目筹建领导小组及办事机构的意见”，该意见载明，为扩大合作，搞活经营，尽快完成乡镇企业培训中心及宿舍楼项目建设，市天能集团公司与市乡镇企业管理局经协商达成具体如下实施意见：筹建领导小组下设办公室等；该项目实施已经市天能集团公司与市乡镇企业管理局达成协议，为便于筹建领导小组工作及核算，双方议定以项目办公室名义单独核算并刻章以行使项目领导小组意见。因项目投资由市天能集团公司具体负责，市乡镇企业管理局不承担因项目实施所产生的债权债务及相应的经济责任。
2003年8月27日，徐州市乡镇企业培训中心项目筹建办公室（甲方）与王保安（乙方）签订房屋销售合同一份，合同约定王保安购买了本市天能嘉苑1#南楼2单元501室房屋，建筑面积74.78平方米及地下室6.36平方米。合同载明价款柒万肆仟玖佰陆拾捌元捌角整。
2009年10月14日，华润公司向徐州市人民政府提交一份题为“关于天能嘉苑相关问题的请示”，请示载明工程按照前期规划，需对地面上约12000㎡民房和村属酱菜厂拆迁后才能建设业务综合楼，后因拆迁资金无法落实，业务综合楼至今没有动工。因为天能嘉苑项目是作为一个整体项目立项，不建业务综合楼规划局就不予进行综合验收，也就无法为住户办理房屋产权证及土地使�证。特请求市政府出面解决该问题。2010年2月5日，徐州市人民政府办公室第3号关于天能嘉园（苑）项目有关问题的会议纪要对涉案房屋问题进行了说明。天能嘉园（苑）项目分两期征地建设。一期工程建设住宅，共5栋住宅楼，定点面积22100㎡，住宅314套（市乡镇企业局36套、原江苏天能集团公司278套），待收回资金后实施二期工程培训中心建设。一期工程于2005年建成并通过质量验收。二期项目拟开工建设时，恰逢中共中央办公厅、国务院办公厅下发了《关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》（中办发（2003）3号），省、市也下发了同样文件，已经批准的培训中心被迫停建，天能嘉园（苑）项目整体无法完工，市相关部门对已建成的5栋职工宿舍楼尚未进行综合验收，亦无法办理土地使用证和房屋产权证。鉴于该项目前期批准手续较为完备，�综合楼因国家政策调整而停止实施的事实，由市建设局、市规划局、市国土资源局、市房产管理局结合各自职能，将天能嘉园（苑）项目分切后，对建好并居住的5栋职工住宅及配套设施进行单独验收。按照集资建房性质，保留划拨土地使用权性质，由市规划局发放规划许可证（正本），市国土资源局发放土地证，市建设局出具同意交付使用的书面确认，并依照2002年以前集资建房的优惠政策，依法为两单位的购房职工办理土地使用证和房屋产权证。
原审法院认为，涉案房屋建设立项时即为集资建房性质，该类房屋的建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核及监督管理等都要受到政策的规范，而集资建房的政策依据的是政府有关主管部门的文件规定，法律上无明确的规定。人民法院既不是相关政策的制定者，也不是决定实施、执行政策的主管部门�司法权的管辖权是有边界的，其受案范围要受到诉讼法、司法解释、公共政策等诸多因素的影响和限制，法院只能在属其管辖事项的范围内行使司法权，否则既缺乏解决问题的依据，也影响处理问题的实际效果。王保安诉讼请求的事项不属于人民法院民事案件的受案范围，当事人可通过协商或其他合法途径解决。遂裁定：驳回王保安的起诉。
上诉人王保安不服上述民事裁定，向本院提起上诉称，1、2003年，两被上诉人联合开发润天嘉苑，上诉人与被上诉人徐州市中小企业局下属的乡镇企业培训中心项目筹建办公室签订房屋销售合同。合同签订后，上诉人如约履行，而两被上诉人不能办理商品房两证。小区业主多次找到徐州市中小企业局，发现华润公司利用乡镇企业培训中心及宿舍楼名义对申请的土地进行开发。华润公司利用集资建房名义开发，又以商品�名义向社会及职工销售。2、小区多名业主已经证明没有签订过集资建房合同，上诉人也不是被上诉人单位职工，也没有享受建房优惠政策。被上诉人申请的集资建房是2011年，而上诉人购买房屋是在2005年。综上，两被上诉人是以商品房的名义向社会和职工进行销售，我们签订的房屋买卖合同是商品房买卖合同，不是集资建房合同，所以该案应按商品房买卖合同纠纷处理。
被上诉人华润公司答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人徐州市中小企业局答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原裁定。
本案二审期间的争议焦点为：本案是否属于人民法院受理民事案件的范围。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，1、从2003年8月27日上诉人与徐州市乡镇企业培训中心项目筹建办公室签订的房屋销售合同内容来看，无论是从房屋出售主体还是交易的标的物性质，不属于严格意义上的商品房买卖，故双方当事人之间的争议依法不能受《城市房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法若干问题的解释》等法律规定进行调整。2、双方当事人自2003年8月27日签订的房屋销售合同对于办理“两证”的时间和类型均未作出约定，上诉人在一审提出的诉请缺乏合同依据，不应予以支持。3、在政府相关部门协调下，上诉人的房屋已经进行了“两证”登记，只是对“两证”类型提出异议，而对于变更“两证”类型涉及到具体行政行为的变更，亦不属于人民法院民事审判职能范围。
综上，上诉人王保安的上诉请求不能成立，本�不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 宗 正