重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初157号
原告曾XX，女，苗族，2006年12月23日出生，住重庆市渝北区。
法定代理人简XX（系原告之母），女，苗族，1978年12月27日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。
被告张莉，女，汉族，1964年2月11日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人尹浩然（系被告之子），男，汉族，1990年6月19日出生，住重庆市沙坪坝区。
第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元11-6，组织机构代码56993378-8。
法定代表人周燕，董事长。
委托代理人杜娟，女，该公司员工。
委托代理人戴小洪，男，该公司员工。
原告曾子瑜与被告张莉、第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司（以下简称“中房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗静独任审判，公开开庭进行了审理，书记员宋明亮担任法庭记录。原告曾子瑜的委托代理人邵磊，被告张莉，第三人中房公司的委托代理人杜娟、戴小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾子瑜诉称，2015年6月30日，原、被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其所有的位于重庆市渝中区瑞天路182号16单元10-2#住房，以295万元的价格出售给原告，由第三人中房公司作为经纪方。合同签订后，原告按约支付了30万元购房款，但被告却拒绝履行其合同义务，包括被告未按约将首付的30万元购房款用于解除抵押、未按约办理委托原告全程办理购房公证手续以及未按合同第五条第二款约定将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付原告，也未将约定的车位交付原告。依据合同法94条第4款和第111条规定，被告迟延履行主要义务，导致合同目的不能实现，原告享有法定解除权，且该房屋已被原告进行了诉前保全司法查封，之后又被重庆市渝北区人民法院进行司法查封，事实上已无法继续履行，合同应当解除。因被告拒绝返还原告已支付的30万元购房款，现原告诉至法院，请求判令：1、立即解除原、被告之间于2015年6月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告立即向原告返还已支付的购房款30万元，并以此款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付从2015年6月30日收取之日至本金还清之日的资金占用利息；3、诉讼费用由被告承担。
被告张莉辩称，2015年6月30日双方签订《房屋买卖（居间）合同》属实，当日被告按约收取原告定金30万元。违约的是原告，按照合同约定，原告应于2015年7月8日前，将购房款245万元交到华夏银行股份有限公司重庆中山支行进行解押。2015年7月8日前后，被告多次以短信、电话方式催促原告父亲，但其不回信息、不接电话，一直拖延至今未付款，此事第三人也知晓。至于原告称双方在履行过程中曾口头约定将30万元用于解押以及需要在第二次付款前办理委托公证手续，双方并无该口头约定，30万元是收取的定金并非购房款，也非解押款，合同上也无办理委托公证手续的约定。至于原告称被告未按合同第五条第二款的约定交付房屋和车位，是不属实的，诉争房屋为空置精装修房，2015年7月1日被告即按约将诉争房屋的2把钥匙和2张门卡交给原告，车位原告也是可以使用的。针对原告的诉讼请求：1、被告没有违约行为，原告无权解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，被告要求原告继续履行合同，并承担违约责任。至于司法查封，双方进行诉争房屋买卖时，曾共同查询房屋状况，没有任何司法查封，重庆市渝北区人民法院的查封系被告其他房屋的诉讼中进行的，诉讼完结后，查封也会解除；2、被告收取的30万元系定金，并非购房款，合同有效，30万元不应当退还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人中房公司述称，2015年6月30日三方签订《房屋买卖（居间）合同》属实，按照合同约定，2015年7月8日前原告支付被告245万元购房款用于解押，至今原告既未支付给原告，也未支付给第三人，期间第三人和被告多次以短信、微信和电话方式催促原告父亲，但其一直拒绝履行，理由是人在外地，后来就不回信了。对原告提到的公证委托手续，是第三人提出的建议，但后来因为原告拒绝，未能办理成功；对原告称30万元用于解押，据第三人所知双方并无此约定，并且30万元按照合同约定为购房屋定金，并非首期购房款；对原告称房屋交付情况，2015年7月1日被告已将房屋钥匙交付原告，诉争房屋为精装空置新房，车位当时也向原告指明且是空置的，原告可以随时使用。因此，第三人认为被告没有违约，违约的是原告。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2015年6月30日，张莉（合同中称“甲方”）与简俊利（合同中称“乙方”）、中房公司（合同中称“丙方”）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方系重庆市渝中区瑞天路182号16单元10-2#房屋的合法产权人，承诺该房屋权属真实、有效，无债权债务纠纷及司法冻结等状况，并已取得共有人同意，享有完全的处分权，可合法交易；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，认可并接受该房屋现状无异议，自愿购买该房屋，不得以此为由拒绝交易；房屋成交总价为2950000元；乙方采取全款方式付款：第一次乙方于签订本合同当日交付300000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管，第二次乙方须于2015年7月8日之前交付2450000元予甲方，该物业在华夏银行股份有限公司重庆中山支行解押，最后乙方须于甲方将该房屋交付给乙方及在物管处购买车位的相关更名手续完成时交付200000元予甲方作为尾款；第五条第二款约定，甲方承诺于收到定金300000元五个工作日内将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算；第八条补充条款约定，该合同第三条第二项约定的乙方给甲方解押款2450000元打入丙方法人的账号，该合同第二条约定的成交总价包含房屋价和甲方在此物业购买的车位一个。简俊利代表曾子瑜在甲方处请签字，张莉、中房公司分别在乙方和丙方处签字、盖章。
同日，古××代曾子瑜向张莉通过银行转账方式支付300000元，张莉出具《收条》，载明：今收到古××现金转账300000元，用于房屋订金（购房）款。
另查明，2013年7月23日，张莉取得重庆市渝中区瑞天路182号16单元10-2#房屋的房地产权证，上述房屋在华夏银行股份有限公司重庆中山支行贷款2570000元，并办理了抵押登记。截止2015年6月30日，上述房屋并无司法查封。2015年8月14日，曾子瑜向本院提出诉前保全申请，并支付保全措施费2020元。同日，本院作出（2015）中区法民保字第00527号《民事裁定书》，裁定：冻结张莉所有的上述房屋和曾子瑜提供的担保的房屋所有权的转让、过户、赠与及设置他项权利等手续。2015年8月24日，上述房屋被本院司法查封。2015年9月11日，上述房屋又被重庆市渝北区人民法院轮候查封，申请人为招商银行股份有限公司重庆分行，查封期限为三年。2015年10月19日，曾子瑜向本院提起本案诉讼。
审理中，为证明上述房屋已经按约交付曾子瑜使用，其多次催促曾子瑜父亲曾鹏按约付款，但对方一直未回复，张莉举示了其儿子尹浩然手机上保存的2015年7月1日交付房屋钥匙、房卡的照片以及与手机号码1391061****的机主在2015年7月5日和7月7日联系的短信内容，该号码在尹浩然手机上记载为曾鹏（艺庭16-1002买家）。曾子瑜对上述证据的真实性均不予认可，认为钥匙的照片不能证明张莉已将钥匙交给曾子瑜，从信息截图上也不能看出双方电话号码以及曾鹏的身份，不能证明张莉通过短信的形式催促曾子瑜履行合同，且2015年7月5日和7月7日均在合同约定的第二次付款义务履行期限之前，不会构成违约。同时，曾子瑜在庭审中亦自认其没有书面证据证明曾要求张莉在2015年7月5日前履行交付房屋钥匙的义务，其在2015年7月8日合同约定的第二次付款期限前后亦未接到过张莉或者中房公司要求付款的通知。
审理中，中房公司举示了其本案代理人戴小洪与曾子瑜父亲（微信号zengpeng061223）的微信聊天记录及微信相册中曾子瑜父亲本人及女儿的生活照，拟证明其在2015年7月8日前后曾多次催告曾子瑜履行合同，违约系曾子瑜拖延支付解押款造成，并且曾子瑜已经收取了房屋钥匙。在戴小洪手机上微信号zengpeng061223的昵称为zeng，手机号码为1391061****，通讯录中记载的为“买4房客户曾总”。其中，在2015年7月5日、7月7日、7月13日、7月14日、7月15日的微信记录中中房公司一直在催促办理付款解押手续，对方曾于2015年7月13日回复“好久见面去办”、于2015年7月15日回复“那你协调业主自己解押，钱我这随时可以”，在戴小洪回复其“怎么可能，业主能自己解押，就不会这么便宜卖了”以及“你这边要不叫业主做公证给你，你把钱一次性给他”之后未再答复；同时，在2015年7月7日的微信记录中，戴小洪发“老师，明天是合同约定的最后一天解押了，打你的电话一直打不通，打你秘书电话也不接，业主也等着急了，说明天不行的话就要把钥匙收回去，继续卖房子”、“她说给你打电话也不回，发短信也不回”，对方回复“刚开完会”、“让他收嘛”。对上述证据曾子瑜当庭表示因不清楚当庭举示手机是属于书证、物证还是电子证据，因此拒绝质证，不予发表质证意见。
上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》《收条》、房地产权证、（2015）中区法民保字第00527号《民事裁定书》等证据及各方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告曾子瑜与被告张莉签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，其内容合法有效，原、被告双方均应按照协议的约定全面履行其义务。
关于原告要求立即解除原、被告之间于2015年6月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”本案中，原告虽未按照双方合同的约定支付第二次购房款，但讼争房屋已于2015年9月11日因被告他案债务纠纷被重庆市渝北区人民法院依法予以查封，在查封措施解除前，被告无法为原告办理产权过户手续，故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》在客观上已无法继续履行，根据上述法律规定，原告有权解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》。至于被告辩称双方签订合同时讼争房屋没有司法查封，待被告重庆市渝北区人民法院的诉讼完结后，查封也会解除，要求原告继续履行合同的意见。在房屋买卖过程中，卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋，若房屋查封决定已经生效并且尚未解除，那么无论房屋被查封是在双方合同签订之前，还是在合同签订之后，买卖双方都无法办理房屋过户手续，必须等待查封解除后才可继续进行，且被告虽要求原告继续履行，但其并未提供其他担保财产解除查封，其在重庆市渝北区人民法院的诉讼亦未完结，在讼争房屋被查封的现实状态下，被告对房屋的权利受到司法机关的合法限制，合同目的就无法实现，因此，合同在客观上没有继续履行的条件，故被告的上述辩解理由，依法不能成立。至于原告诉称的被告存在未按约将30万元购房款用于解除抵押、未按约办理委托原告全程办理购房公证手续以及未按合同第五条第二款约定将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付原告，也未将约定的车位交付原告的违约行为。根据庭审查明的事实，双方并无被告应将30万元购房款用于解除抵押以及被告委托原告全程办理购房公证手续的书面约定，同时，原告亦未举示充分证据证明被告存在未按约交付讼争房屋及车位的事实，原告也自认没有书面证据证明曾要求被告履行交付房屋钥匙的义务。因此，在2015年8月14日原告申请诉前保全时，被告并无上述违约行为，原告的该部分理由依法不能成立。
关于原告要求被告立即向其返还已支付的购房款30万元，并以此款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付从2015年6月30日收取之日至本金还清之日的资金占用利息的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已按约支付被告30万元，至于30万元的性质究竟是“定金”还是“订金”的问题。本案中，双方在《房屋买卖（居间）合同》中约定30万元为定金，但被告收款后出具的《收条》上载明30万元为订金（购房）款，因定金合同属于实践性合同，被告在收受款项后明确该款项性质为订金（购房）款，双方对此并无异议，故本院认为原告支付被告的30万元并非双方合同约定的定金，而属于订金（购房）款性质，在双方签订的《房屋买卖（居间）合同》解除后，根据上述法律规定，被告应当退还原告已收取的订金30万元，并从2015年6月30日收取之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用利息损失，原告请求超过该标准的部分，没有法律依据，本院依法不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、立即解除原告曾子瑜与被告张莉于2015年6月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；
二、被告张莉在本判决生效后立即退还原告曾子瑜已支付的购房款30万元，并以此款为本金，从2015年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用利息损失，利随本清；
三、驳回原告曾子瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6064元，本院减半收取3032元，由被告张莉负担；诉讼保全措施费2020元，由原告曾子瑜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 罗 静
二〇一六年七月七日
书记员 宋明亮