上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初2603号
原告：戚丽梅，女，1977年3月15日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市。
委托诉讼代理人：叶建球，男，1970年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市上南路***弄***号***室，现住上海市河南南路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：方英召，上海申浩律师事务所律师。
被告：殷贵勤，男，1932年1月24日出生，汉族，住上海市县。
法定代理人：殷月娣，女，1959年10月22日出生，汉族，住上海市学院路***号***室。
委托诉讼代理人：吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。
原告戚丽梅与被告殷贵勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告戚丽梅的委托诉讼代理人叶建球、方英召，被告殷贵勤的委托诉讼代理人吴燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戚丽梅向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行上海市房地产买卖合同(下称买卖合同)，配合原告办理本市黄浦区县左街XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)产权过户手续，原告于过户当日支付第三笔购房款中的69.95万元；2、被告迁离涉案房屋中所有的户口；3、被告赔偿原告违约金(以已付款43.05万元为基数，按每日万分之八标准，自2016年1月22日计至实际过户日止)。事实和理由：2015年10月13日，经上海锦明房地产经纪有限公司(下称锦明公司)居间，原、被告就涉案房屋买卖签订买卖合同，约定原告购买被告所有的涉案房屋，总价123万元。原告于签约当日支付第一笔购房款32万元(包含定金2万元)，于2015年10月16日通过银行转帐支付第二笔购房款11.05万元。后因原告第三笔购房按揭贷款申请79.95万元未获银行批准，经锦明公司沟通协商后，双方同意：于买卖合同约定交房日即2016年1月10日，待原告备妥79.95万元后，再办理过户手续，随后原告直接将该款转帐至被告银行帐户。原告于2016年1月19日备妥第三笔购房款，多次催促被告履行合同义务，进行后续房屋过户事宜，并同意按约支付逾期违约金，但被告不予理会或以各种借口拖延，致使涉案房屋至今未办理过户手续。即使被告被宣告为限制民事行为能力人，但被告在签订上述买卖合同时，相关病例材料无法证明其当时为限制民事行为能力人，故原告认为双方签订的买卖合同有效。
被告殷贵勤辩称，相关的病例材料证明被告因车祸从2013年开始出现痴呆症状，痴呆是延续的过程，而非急性突发。被告之子殷建忠在隐瞒被告其他子女的情况下，带被告前往签约，原告的往来材料交付对象均为殷建忠，而非被告，可见原告并未认为被告是完全民事行为能力人。被告与原告签订买卖合同时系限制民事行为能力人，其监护人殷月娣未事后追认，故买卖合同无效。被告已逾83岁，从其语言行为来判断，可确定其神智不清，但原告仍与被告签订合同，存在主观过错。如果买卖合同被认定有效，则因原告有违约行为，故其无权要求被告承担违约责任。综上，被告请求：驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋权利人于1995年登记为被告。2015年10月上旬至下旬，被告在其子殷建忠家居住。
2015年10月8日，原告、锦明公司与被告(其子殷建忠代)签订不动产买卖意愿书，约定原告购买涉案房屋，成交价为125万元(包含买卖合同价款120万元及装修补偿款5万元)。同日，殷建忠收取原告购房定金2万元。
同年10月13日，经锦明公司居间，在殷建忠陪同下，被告与原告就买卖涉案房屋签订买卖合同，约定：原告购买被告所有的涉案房屋，转让价款为123万元；被告于2016年1月10日前腾房交接，双方于2015年12月10前共同申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定：若原告的购房贷款不足申请的额度，则原告应于双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；双方应于原告办妥贷款手续且于交易中心出具房产税认定通知书之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，税、费均由原告承担；被告应于收到原告贷款款项之日起2日内将涉案房屋交付原告，交付标志为被告将涉案房屋的钥匙交付原告，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；双方须于交房当日对涉案房屋维修基金进行结算，办理更名手续，维修基金及水、电、煤气(若有)、有线电视初装费(若有)、物业进户已缴纳的费用被告直接送给原告，并对户名进行更名；被告承诺于办理涉案房屋交易过户手续之前办妥原有户口的全部迁出手续，否则每逾期一日，须每日按照合同总房款万分之八向原告支付违约金；被告承诺该房地产权登记满五年且为家庭唯一一套生活用房；任何一方未按照本合同约定(除户口问题，以及在办理交易过户期间或办妥后反悔不出售或不购买，则按总房款的20%支付违约金)全面履行自己的义务，则：被告违约，每逾期一日，应向原告支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则原告有权单方面解除本合同，并且被告应向原告支付总房款20%的违约金；原告违约，每逾期一日，应向被告支付逾期未付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则被告有权单方面解除本合同，并且原告应向被告支付总房款20%的违约金。附件三付款协议约定：原告于签订本合同当日支付被告第一笔购房款32万元(包含定金2万元)，于2015年10月15日之前支付被告第二笔购房款110,500元，以贷款方式支付第三笔购房款79.95万元，若原告的购房贷款不足申请的额度，则原告应于双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分。该合同上记载的被告电话号码为殷建忠所用。
同日，原告转帐支付被告购房款30万元。2015年10月16日，原告转帐支付被告购房款110,500元。
2016年1月19日，原告短信通知殷建忠贷款已经到帐，要求尽快安排过户。1月22日、23日，原告短信通知殷建忠：因原告无法取得银行贷款，根据双方协商，双方应于2016年1月10日办理过户手续，且交易中心出具受理单前，补足该不足部分即房款全部余款79.95万元，现购房款已备妥，要求被告于2016年1月23日下午2点前至房地产交易中心办理涉案房屋交易过户手续，且原告同意于办理过户手续后当日按约支付被告违约金7,675.20元(逾期12天过户，每逾期一日639.6元违约金)。1月23日，原告银行账户存入定期存单79.95万元，并于13：58短信通知殷建忠：原告和中介已在交易中心等候，拨打电话无人接听，要求被告尽快联系原告共同履行合同。2月3日、5日，殷建忠回复原告：请到房屋中介协商履行合同之事。原告回复：按合同约定履行。
再查明，2016年5月6日，被告被鉴定为具有限制民事行为能力。同年5月25日，本院宣告被告为限制民事行为能力人。同年10月9日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书(司鉴中心[2016]精鉴字第868号)，鉴定意见为：被告殷贵勤患有器质性精神障碍，2015年10月13日签订合同时宜评定为具有限制民事行为能力。
以上事实，由原告提供的不动产买卖意愿书、买卖合同、上海市房地产登记簿信息、房屋所有权证、银行转帐凭证、收据、手机短信，被告提供的门急诊就医记录、放射诊断报告、上海市黄浦区精神卫生中心诊疗意见书、病例、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书、(2016)沪0101民特48号民事判决书等证据予以证明。
本院认为，原告要求被告迁出涉案房屋户口的诉请，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予受理该诉请。根据法律规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人；限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效;法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。经鉴定，被告在2015年10月13日签订买卖合同时宜评定为具有限制民事行为能力，被告之子殷建忠全程在场，对被告签订买卖合同进行了追认，故该合同有效。因此，原告要求被告继续履行买卖合同进行产权过户、赔偿违约金的诉请，本院予以支持。被告辩称原告有违约行为，但在本案中未提出反诉，其可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十四条、第十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定，判决如下：
一、被告殷贵勤应于本判决生效之日起十日内协助原告戚丽梅办理上海市黄浦区县左街XXX号XXX室房屋产权过户手续，税、费均由原告戚丽梅负担；原告戚丽梅应于双方至上海市黄浦区房地产交易中心办理上述房屋交易过户手续且交易中心出具受理单之前支付被告殷贵勤购房款79.95万元；
二、被告殷贵勤应于本判决生效之日起十日内支付原告戚丽梅违约金(以已付款43.05万元为基数，按每日万分之八的标准，自2016年1月24日起计至实际过户日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,870元，减半收取计7,935元，财产保全费5,000元，鉴定费3,150元，均由被告殷贵勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张宁
二〇一七年一月十二日
书记员 周玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十七条无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母；
（三）成年子女；
（四）其他近亲属；
（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。
对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。
没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
《中华人民共和国合同法》
第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。