广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初1402号
原告：玉林市美桥物资有限责任公司，组织机构代码证号：××。
法定代表人甘并贵，总经理。
委托代理人：范德普，广西三益律师事务所律师。
委托代理人：蔡文静，广西三益律师事务所律师。
被告：玉林市玉州区尚古家具城，组织机构代码证号：L5413164X。
经营者：张庆福。
原告玉林市美桥物资有限责任公司诉被告玉林市玉州区尚古家具城租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理，依法组成由审判员包智慧担任审判长，代理审判员吕程、人民陪审员罗业锡参加的合议庭，于2016年7月5日公开开庭审理了本案。书记员吕玉凤担任法庭记录。原告玉林市美桥物资有限责任公司的委托代理人范德普到庭参加诉讼，被告玉林市玉州区尚古家具城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月9日，原、被告双方在玉林市××路××号副楼美桥商务中心签订了一份《房屋租赁协议》。该协议书约定，由原告将其从玉林电视台承租来得玉林市广播电视中心副楼一层174平方米及二层1011平方米的房屋转租给被告使用，租赁时间自2015年4月9日至原告与电视台所签订的租赁协议终止之日止（即至2024年1月31日止）。自2015年7月1日起计付租金，每月5000元人民币，先交租金后使用房屋，每月最后5日前必须交清下一个月的租金；2016年7月1日起租金再上一年的基础上递增6%。同时约定被告必须按2元／㎡负担物业服务费，水电费以实际使用量支付。而且租赁协议第14条还约定，如果被告拖欠原告的租金，原告有权终止租赁协议，而如果单方面提前终止协议的，则必须支付全年租金的50%作为违约金给守约方。租赁协议签订后，原告全面履行了协议，但被告却只在第一个月支付了70000元的各种费用后，至今十个多月不支付任何费用给原告，造成原告的重大损失。不但如此，被告还在没有进行任何协商的情况下，于2016年5月14日突然宣布不再租赁原告的房屋，并准备在存在租赁房屋内的物品全部搬走，这是单方面终止协议，构成严重违约的行为。为此，原告为了维护自己的合法权益，向法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告之间于2015年4月9日签订的《房屋租赁协议》，被告支付违约金人民币300000元给原告；2、被告支付拖欠原告的各项费用人民币535070元人民币（房屋租金500000元，物业费26070元，水电费9000元，此三项费用均计算至2016年5月31日，以后发生的依协议或实际支出继续计付）及房屋租金滞交金人民币150000元给原告；3、本案的诉讼费用由被告负担。被告在答辩期限内没有提交答辩状。
原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有7份证据：1、《营业执照》复印件一份、《企业法人代表证明书》》复印件一份、《居民身份证》》复印件一份，欲证明原告与被告为适格的诉讼主体；2、《组织机构代码证》复印件一份及《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系；3、《通知》复印件九份，欲证明原告曾多次通知被告，催收租金等费用的事实；4、《信息》复印件二份，欲证明被告单方面违约的事实；5、《租赁合同》复印件一份，欲证明原告出租的房屋具有合法来源的事实；6、《电费使用情况》复印件一份，欲证明被告2015年11月17日至2016年5月30日共使用电7550度，一共9815元的事实；7、《证明》复印件一份，欲证明本案的租赁房屋可以出租的事实。
被告在法院指定的举证期限内没有提供证据。
经开庭审理，被告玉林市玉州区尚古家具城经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。本院对原告提供的证据进行审查核实，符合法律规定，且该类书证确与本案事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及原告陈述的事实进行分析，本院确认以下法律事实：
2015年4月9日，原告玉林市美桥物资有限责任公司与被告玉林市玉州区尚古家具城经协商一致，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》，由原告将其从玉林电视台承租来得玉林市广播电视中心副楼一层174平方米及二层1011平方米的房屋转租给被告使用，该协议约定：“第一条：甲方同意将位于玉林市玉州区××路××号的玉林市广播电视中心副楼一层174平方米。二层1011平方米租给乙方使用，乙方对所租用的房屋的使用必须符合城市管理等相关法律法规对房屋使用的要求，不能从事迪斯科（Disco）舞厅，游戏厅、餐厅及国家规定禁止的行业；影响广电中心形象与安全等项目。第二条：出租时间自2015年4月9日至甲方与玉林市电视台所签订的租赁合同终止之日止。出租期满时，若甲方继续出租，在同等条件下乙方可优先继续使用。第三条：租金及缴交的方式：自2015年4月9日至2015年6月30日为乙方装修免租期。自2015年7月1日起至本协议租赁期满止乙方计付租金。租金以人民币结算，每月租金50000元。自2016年7月1日起租金再上年基础上递增6%；乙方需交纳押金人民币壹万元整（￥10000）给甲方，押金不计利息，待协议期满后，甲方扣除各种乙方应交所欠费用后，将剩余部分无息退还给乙方。乙方租赁甲方房屋的租金按月交纳，实行先交租金后使用的原则，于每月末的5日前，一次性付清下一个月的租金，以甲方收到租金为准。如逾期5天未付清，每逾期一日乙方则按所欠租金3%作为滞纳金按日计付给甲方。第八条：乙方使用的水电费均以实际使用水、电表数的相应款额每月一次交付甲方。第十四条：如乙方有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋：3、拖欠租金的；。第十五条：在租赁期间，因国家政策的重大改变或因广电局的原因以及不可抗力的自然灾害造成的原因，和除第十四条外，未经甲、乙双方同意都不能提前终止协议，无论何方在租用期间终止，违约方必须支付全年租金的50%作为违约金给守约方。第十六条：乙方必须服从甲方的物业管理，按时足额缴交物业管理费；遵守甲方有关安保、消防管理要求；配合好甲方的保安管理工作。物业费按租赁面积2元／㎡计收，连同租金一起缴纳。第十七条：如乙方拖欠租金以及欠甲方的其他款项（水电费等），甲方有权向乙方任何一个股东追偿欠甲方的全部款项。”。协议签订后至今，被告在玉林市玉州区××路××号副楼美桥商务中心经营家具生意，除于2015年12月向原告缴纳了水电费9357.40元及2016年2月缴纳一个月的租金50000元外，此后租金、物业费、水电费等费用也没有支付过给原告。原告在多次催促及与被告协商无果后，遂诉至法院。另查明，2013年6月18日，原告玉林市美桥物资有限责任公司作为承租人，与房屋所有权××玉林市电视台签订了一份《租赁合同》一份，为此，原告依法取得了对本案租赁场地的租赁权。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告玉林市美桥物资有限责任公司与被告玉林市玉州区尚古家具城本着自愿、公平原则，于2015年4月9日签订了一份《房屋租赁协议》，该协议成立有效。在租赁期间原、被告双方应依约履行该租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”且原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第十四条第三款中约定：“如乙方有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋：3、拖欠租金的；”被告于2015年8月起直至庭审前，尚未向原告支付拖欠的租金，故对原告要求解除其与被告于2015年4月9日签订的《房屋租赁协议》的诉请，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，在租赁期间，被告应依协议约定按时向原告缴纳租金、物业费、水电费等各项费用。原告主张被告支付租金、物业费、水电费给原告，合情合理，本院依法予以支持。具体数额计算应为：1、租金：从2015年7月1日起至2016年5月31日，共十一个月，按每月租金50000元计算，共欠租金550000元（即50000×11=550000元）；2、物业费：从2015年7月1日起至2016年5月31日，一共十一个月，物业费每个月2370元（即2370×11=26070元）；两项合计为550000＋26070=576070元。因被告已经向原告支付了一个月的租金50000元，本院对此予以认定；3、水电费：原告主张被告支付拖欠的水电费9000元（计算至2016年5月31日），现查明被告已经向原告缴纳水电费9357.40元，因此原告需退回被告9357.40-9000=357.40元；故截至2016年5月31日止，被告需支付原告的费用应为576070-50000-357.40=525712.60元。因被告现仍在协议租赁场地经营，因此自2016年5月31日起直至被告履行本案判决完毕之日止，仍需依照双方签订的《房屋租赁协议》向原告缴纳租金、物业费，并按照实际支出向原告缴纳水电费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同衣服不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告在与原告签订《房屋租赁协议》后拖欠向原告支付租金等费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，对于原告主张被告支付违约金300000元的诉请依法予以调整，调整后违约金应以被告违约造成的损失金额的30%为宜，即525712.60×0.3=157713.78元。被告在承担违约责任后，原告主张被告支付房屋租金滞纳金150000元，实属对被告违约的双重性惩罚，有违合同的公平性原则，故对原告主张被告支付房屋租金滞纳金150000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告玉林市美桥物资有限责任公司与被告玉林市玉州区尚古家具城于2015年4月9日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告玉林市玉州区尚古家具城支付租金、物业费、水电费等三项费用合计525712.60元给原告玉林市美桥物资有限责任公司；自2016年5月31日起至被告玉林市玉州区尚古家具城履行本案判决完毕之日止，被告玉林市玉州区尚古家具城仍需依照原告玉林市美桥物资有限责任公司与被告玉林市玉州区尚古家具城于2015年4月9日签订的《房屋租赁协议》向原告玉林市美桥物资有限责任公司缴纳租金、物业费，水电费按照实际支出缴纳；
三、被告玉林市玉州区尚古家具城支付违约金157713.78元给原告玉林市美桥物资有限责任公司；
四、驳回原告玉林市美桥物资有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费13651元，申请财产保全费5000元，两项合计为18651元，由被告玉林市玉州区尚古家具城负担（该款原告玉林市美桥物资有限责任公司已预交，在支付上述款项时，由被告玉林市玉州区尚古家具城一并支付给原告玉林市美桥物资有限责任公司）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费13651元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 包智慧
代理审判员 吕 程
人民陪审员 罗业锡
二〇一六年八月九日
书 记 员 吕玉凤