成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初303号
原告（反诉被告）：成都盛泉置业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区。
法定代表人：潘子翔（PuahTzeShyang），董事长。
委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈忠全，男，1965年12月29日出生，汉族，住成都市温江区。
成都盛泉置业有限公司（以下简称盛泉公司）与陈忠全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，被告陈忠全提出反诉，本院经审查后对反诉予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑航、被告陈忠全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛泉公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的《商铺租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金78278.74元（截止2017年12月7日），补交免租期租金7566.7元，解除合同违约金12485.05元，逾期履行违约金（按逾期金额每日万分之五计算至实际支付之日止，暂计至2017年12月31日为18268.33元）；3.判令被告腾空商铺后交还原告，并结清物业、能源费用，并承担商铺占有使用费暂计3221.95元（自2017年12月8日起，暂计至2017年12月31日），2018年1月1日起至被告实际交还商铺之日止房屋占用使用费请求判令一并支付（按合同约定月租金折算成日租金标准）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月26日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于成都市龙泉驿区大面龙城大道674号商铺，并对租赁用途、租金支付、违约责任等双方的合同权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告自2016年2月28日起拖欠租金至今。原告经多次催收无果，于2017年12月7日向被告发送《解除租赁合同通知函》，告知被告《商铺租赁合同》于函件送到之日起解除，并要求被告支付欠付租金、违约金、恢复商铺原状等义务，但被告至今未能履行上述义务，特诉至法院。
被告陈忠全答辩并反诉称：1.拖欠盛泉公司租金属实；2.盛泉公司交付的案涉商铺不符合餐饮经营标准，其在接收商铺后于2015年9月已就烟道、排污等问题提出过异议，烟道于2017年1月才整改完毕，导致其未能取得营业执照，继而无法进行网上销售，排污问题至今未解决，后盛泉公司于2016年11月在商铺外设置道闸限制了客源，给被告造成了损失，故被告才以此拒付租金；3.陈忠全在收到盛泉公司2017年12月7日邮寄的《解除合同通知书》后已于2018年1月腾退商铺，期间的物业、水电费已结清。据此，陈忠全向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令盛泉公司向陈忠全赔偿营业损失48600元、违约金11350元、装修损失86000元、租房保证金7567元、未退赔的一个月租金3784元；3.本案所有诉讼费由盛泉公司承担。
原告盛泉公司对被告陈忠全的反诉辩称：1.盛泉公司已向陈忠全发出解约函，陈忠全亦同意解除，应支持该项诉请；2.盛泉公司向陈忠全交付的系现房，应以交付时现状为准，合同对公共烟道或排污管道未作约定，不能作为陈忠全拒付房租的理由；3.陈忠全的各项损失主张无事实和证据支撑，应予驳回；4.设置道闸系物业管理的需要，与该租赁合同的履行无关。
本院对于当事人双方没有争议的事实，确认如下：2015年8月26日，陈忠全作为乙方与作为甲方的盛泉公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市龙泉驿区大面龙城大道666号凯德卓锦万黛674号商铺出租给乙方用于经营餐饮，租赁期限共3年，自2015年8月28日至2018年8月27日止。其中约定“租赁商铺及其配套设施状况：墙面，以现状为准；地面，以现状为准；附属设施包括消防设施、水、电等。”合同第四条房屋租赁保证金、租金的支付约定“1.本合同签订当日乙方向甲方支付商铺租赁保证金7567元。租赁期满后如乙方无违约行为并办理完相关手续后30个工作日内，甲方向乙方退还此租赁保证金，此保证金不计利息；2.房屋租金按半年交纳，乙方应于合同签订当日内向甲方支付首期六个月的租金，起租期以合同中签订的交付日期为准，即2015年8月28日至2016年2月27日，本期租金届满前60个工作日交纳下半年租金，以后租金支付均按照此方式执行。3.各年租金标准为：房屋租金以建筑面积为计算依据计收租金。第一次租期为2015年8月28日至2016年2月27日，租金18916.75元；第二次租期为2016年2月28日至2017年8月27日，租金22700.1元；第三次租期为2016年8月28日至2017年2月27日，租金18916.75元；第四次租期为2017年2月28日至2017年8月27日，租金22700.1元；第五次租期为2017年8月28日至2018年2月27日，租金20808.43元；第六次租期为2018年2月28日至2018年8月27日，租金24970.11元。4.免租期时间共三个月，免租时间分别为2015年8月28日至2015年9月27日、2016年8月28日至2016年9月27日、2017年8月28日至2017年9月27日。甲方给予乙方免租期间的前提条件为乙方须严格按合同约定履行承租人的义务，免租期内所产生的水、电、气、物业等第三方费用应按实际由乙方实额支付，除免付租金外，本合同中关于甲、乙双方在租赁期内享有的权利和应履行的义务及其相应的违约责任也同样适用于免租期。如乙方自合同约定免租期期限届满实际租赁期开始日起12个月内（含第12个月）违反合同，导致租赁关系提前终止或解除或无法继续履行的，乙方不能享受上述免租期，并在合同终止后7日内按免租期间价格补缴有关的租金。”合同第六条双方的权利、义务及违约约定“A甲方的权利义务7.租赁期间，甲方应对租赁商铺主体结构负责维修。商铺在管理使用中出现的正常损耗及有关设施的日常维护修缮由乙方负责。甲方向乙方交付商铺、设施前，若乙方对商铺、设施质量有异议的，应及时提出。甲方进行维修，乙方应积极协助配合，如因乙方不配合或不及时报修而造成损失扩大部分，由乙方负担。B乙方的权利义务3.乙方须按国家相关规定办理与其经营项目相关的经营证照，在规定时间内须办理餐饮服务许可证、卫生许可证、税务登记证、营业执照等相关证照，并按规定进行证照年审。”合同第七条违约责任约定“3.在合同期内，若甲方在正常履约的情况下，乙方不得终止或解除本租赁合同，乙方如违约提前终止或解除合同的，或因乙方根本性违约导致合同终止或解除的，乙方应向甲方支付当年的三个月租金作为违约金，并按本合同约定支付免租期即装修期使用房屋期间的租金。5.合同期内，乙方逾期缴纳租金或物业费等其他应交费用的，每逾期一日，按拖欠款项的千分之五支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，收回所租赁商铺，乙方应按本条第3款约定的标准承担违约责任。”合同第八条合同解除约定“在合同履行期间内，如发生下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，同时甲方有权不予返还乙方按规定支付的租赁保证金并要求乙方按照合同约定的标准承担违约责任，甲方单方解除合同通知发出3日内，乙方应自行清理租赁屋内的留置物恢复原状交还甲方，否则甲方有权自行清理并处置，费用由乙方承担……5、本合同生效后，乙方未按合同约定的期限交付租金、租赁保证金或商业管理服务费、水费、电费、天然气费、押金等达一个月的……”
合同签订后，盛泉公司将上述商铺交由陈忠全承租，该商铺在交付时未设置公共排烟通道，仅在卫生间设置了一个排污通道。2016年11月，物业管理公司在案涉商铺所在商业区域出入口处设置汽车道闸，开始收取停车费。陈忠全在承租商铺后进行装修并使用。期间，陈忠全向盛泉公司支付了商铺租赁保证金7567元及第一期租金18916.75元，后续租金均未予支付。2017年12月7日，盛泉公司向陈忠全发出《解除合同通知书》，要求解除与陈忠全签订的《商铺租赁合同》，并要求陈忠全付清拖欠的租金并最迟于2017年12月12日腾空商铺。后陈忠全于2017年12月8日收到上述《解除合同通知书》，并于2018年1月30日腾退房屋。
本院认为，盛泉公司与陈忠全所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有约束力。
按合同约定，陈忠全已逾期缴纳租金超过一个月，盛泉公司有权单方面解除合同。陈忠全认可已收到盛泉公司寄发的《解除合同通知书》，故双方所签订的《商铺租赁合同》于盛泉公司解除合同的通知到达陈忠全之日即2017年12月8日解除，故盛泉公司要求确认《商铺租赁合同》已经解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持；对于陈忠全要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
陈忠全作为商铺的承租人，其在订立合同前，应就房屋是否适合其开展经营进行查看并决定是否缔约。《商铺租赁合同》中已载明房屋交付时的状况，并未对公共排烟通道、排污设备进行约定，盛泉公司在后期改装烟道的行为不属于履行合同约定义务，陈忠全亦未提供充分的证据证明其已对案涉商铺的质量提出过异议，故陈忠全以盛泉公司存在先行违约行为，其对租金支付享有抗辩权的主张，本院不予支持。盛泉公司将案涉商铺交由陈忠全后，陈忠全未按合同约定支付租金已经构成违约，故盛泉公司要求陈忠全支付租金并承担逾期违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于逾期违约金的计算标准，盛泉公司主张按每逾期一日按拖欠款项由合同约定的千分之五调整至万分之五计算违约金系其对自身民事权利的处理，且不违反法律规定，本院予以支持。
陈忠全未按照合同约定履行作为承租人支付租金的主合同义务，不符合双方合同中享受免租期的前提条件，盛泉公司要求陈忠全支付免租期租金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。陈忠全在租赁房屋期间及合同解除后实际占用租赁房屋期间的物业管理费、水电等能源费应由其自行承担，鉴于原告认可被告已缴清上述费用，本院在本案中不再处理。
合同解除后，盛泉公司要求陈忠全按合同约定支付解除合同违约金的诉讼请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。在本案诉讼过程中，被告陈忠全已于2018年1月30日将房屋腾退给了盛泉公司，故对盛泉公司要求陈忠全腾退房屋的诉请，本院不再作处理。合同解除后，陈忠全仍继续占有使用案涉商铺，应自2017年12月9日起按照合同约定的月租金标准折算为日租金138.72元（20808.43元÷5÷30）的标准支付房屋占有使用费至2018年1月30日共计7213.44元。
陈忠全自行选择经营项目为餐饮，按照双方约定应由其自行办理与餐饮相关证照，同时陈忠全未能举证证明因盛泉公司存在违约行为致使其无法办理营业执照并且因此遭受营业损失，故对陈忠全主张营业损失48600元的诉讼请求，本院不予支持。陈忠全承租商铺后进行装修并使用，在未能举证证明因盛泉公司存在违约行为的情况下，该装修费用应由其自行承担，陈忠全主张装修损失86000元应由盛泉公司承担没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，陈忠全在不享有合同解除权的前提下，主张解除合同违约金11350元应由盛泉公司承担及租房保证金7567元、未退赔的一个月租金3784元应予退还的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、成都盛泉置业有限公司与陈忠全2015年8月25日所签订的《商铺租赁合同》于2017年12月8日解除；
二、陈忠全于本判决生效后十日内向成都盛泉置业有限公司支付租金78275.17元及逾期支付违约金（违约金分别以22700.1元、18916.75元、22700.1元、13733.54元为基数，自2016年2月28日、2016年8月28日、2017年2月28日、2017年8月28日起按每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；
三、陈忠全于本判决生效后七日内向成都盛泉置业有限公司支付免租期租金7566.7元；
四、陈忠全于本判决生效后十日内向成都盛泉置业有限公司支付解除合同违约金12485.05元；
五、陈忠全于本判决生效后十日内向成都盛泉置业有限公司支付房屋占有使用费7213.44元；
六、驳回陈忠全的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2331元，减半收取计1165.5元，由陈忠全负担；反诉案件受理费3446元，减半收取计1723元，由陈忠全负担；本、反诉案件受理费合计收取2888.5元，由陈忠全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 乐曦
二〇一八年六月二十七日
书记员 陈霞