北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第12105号
原告张健，女，1986年6月12日出生。
委托代理人唐勇，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告宋宜耕，女，1967年6月22出生。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D－097。
组织机构代码：10280593－4。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生，该公司职员。
委托代理人王薇，女，1987年4月23日出生，该公司职员。
第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，住所地北京市门头沟区新桥大街16号。
组织机构代码：80234307－2。
负责人范文，行长。
委托代理人司玉松，男，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
原告张健与被告宋宜耕、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产经纪公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（以下简称中国工商银行门头沟支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告张健的委托代理人唐勇，第三人华熙房地产经纪公司的委托代理人张德仁、王薇，第三人中国工商银行门头沟支行的委托代理人司玉松到庭参加了诉讼。被告宋宜耕经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张健诉称，2013年1月19日，原告通过第三人华熙房地产经纪公司业务员介绍，将被告诉争的房屋以120万元人民币出售给原告，所有税费由原告承担。随后原告按照合同约定给付首付款60万元整。被告同时将房屋钥匙交付给原告，原告入住。
根据合同第四条第5款约定，被告领到房屋产权证书5个工作日内办理产权变更手续。被告领到产权证书后拒绝办理产权变更，也拒绝收取原告的尾款。综上所述，被告不诚信行为给原告带来巨大不便以及经济损失，故根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，要求：1、确认原被告房屋买卖合同有效；2、判令被告将北京市房山区悦都苑×幢×单元×室房屋过户给原告；3、判令被告赔偿原告直接经济损失2万元整；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告宋宜耕未答辩。
第三人华熙房地产经纪公司辩称，同意原告的诉讼请求，对原告起诉的事实和理由无异议。
第三人中国工商银行门头沟支行辩称，不同意原告的诉讼请求，因诉争房产有中国工商银行门头沟支行的抵押登记，根据相关法律规定，未经抵押权人同意的，房屋买卖合同无效，并且该房产的认购合同是在2013年1月19日签订的，当时房屋还未取得房屋所有权证，被告宋宜耕当时无权处分诉争房屋。根据商品房买卖的司法解释，如果购买诉争房屋，并且同意代偿剩余贷款的，并且是全额偿还的，或者是被告能够结清全部贷款，我行同意解押。
经审理查明，2013年1月19日被告（甲方，出卖人）与原告（乙方，买受人）经第三人华熙房地产经纪公司（丙方，居间方）居间签订《房产认购合同》，约定原告购买位于北京市房山区悦都苑项目中的第×幢×单元×室房产，预测建筑面积为82.95平方米，成交价为120万元。自本合同签订之日，乙方须向甲方交纳购房款定金人民币3万元，甲乙双方同意定金归甲方保管，上述款项可用于冲抵购房款。于2013年1月23日前，乙方向甲方交纳房款60万元，甲乙双方协商一致同意，甲方收到购房首付款当日，甲方将上述房屋交付给乙方，甲方承诺，在房产交付前，将甲方在上述房产内的户口迁出。在本合同签订之日起，甲方须在丙方的监督配合下到上述房产的开发商或者管理部门办理署名为甲方的上述房产的房屋所有权证。在丙方监督下，甲方领取的房屋所有权证暂归丙方保管。在丙方的监督、配合下，自甲方领取该房产的房屋所有权证之日起5个工作日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源公示和买房审核手续，审核手续合格后7日内，甲、乙双方办理完毕该房的产权过户手续。过户完毕之日，乙方将余下房款人民币60万元交付给甲方。自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的事宜办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期1日，违约方向守约方支付本合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若违约行为超过15日的，按本合同中的“违约责任”第2款执行。自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方拒绝履行本合同内容（违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。合同签订后，原告按照合同约定给付被告购房款60万元，被告将争议房屋交付给原告。后被告未按照合同约定办理涉案房屋的过户手续。现原告诉至本院。
本案审理中，原告于2015年8月12日向本院提出财产保全申请。本院于2015年8月13日作出（2015）房民初字第12105号民事裁定书，对被告名下的位于北京市房山区悦盛路三号院×号×层×单元×室房屋一套予以查封。
另查明，2011年5月10日被告与第三人中国工商银行门头沟支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告办理个人住房贷款80万元，被告以贷款合同项下贷款所购房屋提供抵押。2014年9月30日第三人中国工商银行门头沟支行就争议房屋办理了抵押登记（他项权证为X京房他证房字第×号）。截至到2015年9月16日，被告欠付中国工商银行门头沟支行本息合计694285.02元。
本案审理中，经本院询问，原告表示同意负担房屋过户产生的税费，同意先以其应当给付被告的剩余房款支付被告所欠银行的房屋贷款，不足部分由原告先行垫付。
另查，现原告家庭符合限购政策。争议房屋现登记信息为房山区悦盛路三号院×号×层×单元×房屋，所有权人为被告，房屋所有权证号为X京房权证房字第×号，抵押情况为有抵押。
上述事实，有原告陈述，原告提交的房产认购合同、收条、转帐记录、建委查询结果，第三人中国工商银行门头沟支行提交的个人购房借款担保合同、个人贷款正常发放凭证、他项权证等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。鉴于原告同意负担过户中的税费，且作为抵押权人的第三人中国工商银行门头沟支行明确表示同意由原告代为清偿房屋的剩余贷款，原告亦表示可以一次性清偿房屋的贷款给银行，故现原告要求被告配合办理房屋过户手续，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告未按照合同约定协助原告办理房产过户事宜，已构成违约，根据合同约定，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2万元违约金，理由正当，本院予以支持。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张健与被告宋宜耕于二〇一三年一月十九日签订的《房产认购合同》有效。
二、原告张健于本判决生效之日起七日内给付第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行位于房山区悦盛路三号院×号×层×单元×房屋所剩的银行本金及利息（截至二○一五年九月十六日该房屋尚余贷款本息合计六十九万四千二百八十五元零二分，实际数额以执行日期计算为准）。
三、第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行于原告张健履行前款义务后七日内办理位于房山区悦盛路三号院×号×层×单元×房屋的解押手续。
四、被告宋宜耕于房山区悦盛路三号院×号×层×单元×房屋的解押手续办理完毕七日内协助原告张健办理上述房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告张健名下；上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告张健负担。
五、被告宋宜耕于本判决生效之日起七日内给付原告张健违约金二万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千八百元由被告宋宜耕负担（于本判决生效后七日内交纳）。
财产保全费五千元，由被告宋宜耕负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 冯 淼
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 孙震颐