河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊安民初字第1173号
原告（反诉被告）廊坊市金轮物业服务有限公司
法定代表人李运华，经理。
住所地廊坊市安次区银河南路
委托代理人王超，河北张克锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙良，男，1960年5月14日生，汉族，无业，现住安次区。
原告（反诉被告）廊坊市金轮物业服务有限公司与被告（反诉原告）孙良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告廊坊市金轮物业服务有限公司委托代理王超、被告孙良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊坊市金轮物业服务有限公司诉称，2013年4月10日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告居住的廊坊市安次区汇源名居小区提供物业管理服务，负责该小区物业管理工作。《前期物业服务协议》中同时约定，物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平米3.5元。协议签订后，原告履行了物业服务协议中约定的相关义务，但被告于2014年2月1日起拒绝向原告交纳物业费，经多次催告，被告均拒绝交纳。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费3692元；2、依法判令被告向原告支付滞纳金1007.9元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告孙良辩称，对原告诉状中物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平米3.5元我不认可。原告的诉讼请求我都不认可。我要求原告提供物价局和房管局的收费批复文件。根据我与金轮物业公司签的合同，我的物业费是免交的。
反诉原告孙良反诉称，廊坊市金轮物业服务有限公司起诉孙良，要求支付拖欠的物业费3692元的诉求不是事实。2013年4月10日金轮物业公司与孙良签订了汇源名居S5-104-1商业门市房的《前期物业服务协议》。按此协议书第4条第3款的约定：商业门市房是免交物业费的。因此，我不但不拖欠金轮公司物业费，而且金轮公司还应退还我已交纳的物业费。故提起反诉，请求1、依法判令被反诉人向反诉人退还已交纳的物业费3692元；2、本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告廊坊市金轮物业服务有限公司辩称，反诉人的请求于法无据，根据本诉中原告提供的证人证据，能证明商铺物业收费标准是每平方米3.5元每月，反诉人是明知的，也是按上述标准缴纳2013年费用的；另外关于前期协议中收费标准属于工作人员的笔误。
经审理查明，被告（反诉原告）孙良系汇源名居小区s5-104-1号（房屋建筑面积87.9平方米）商铺的业主，是原告（反诉被告）廊坊市金轮物业服务有限公司的服务对象。2013年4月10日，原告（反诉被告）廊坊市金轮物业服务有限公司与被告（反诉原告）孙良签订一份前期物业服务协议，物业管理服务内容为：孙良同意廊坊市汇源房地产开发有限公司选聘廊坊市金轮物业服务有限公司全权负责本物业的物业管理服务，合同内容包括房屋共用部位的维护管理和房屋装饰装修管理，房屋共用设施设备的运行、维护和管理，协助维护公共秩序，公共环境卫生服务，绿化养护管理等等，同时还约定了双方的权利、义务，物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。协议自签订之日起生效，至物业业主委员会与廊坊市金轮物业服务有限公司签订《物业服务合同》生效止。此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。协议双方签字盖章。
立案时，廊坊市金轮物业服务有限公司提供的《前期物业服务协议》复印件对于物业管理服务费用项即协议第5页第四条中第2、3项的约定是：“2、物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元。3、物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米/元。”除“3.5”“/”为手写外，其他为打印字体。庭审中，廊坊市金轮物业服务有限公司提供的《前期物业服务协议》原件中对于物业管理服务费用项即协议第5页第四条中第2、3项的约定是：“2、物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元，由于工作人员笔误，应写3.5元”“3、物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米/3.5元”，其中“1.6”为后期人为改动手写，“由于工作人员笔误，应写3.5元”为手写，“3.5”为手写。庭审时廊坊市金轮物业服务有限公司解释称，本案立案后，上述手写部分为公司的工作人员后改，出现笔误是因为合同集中签订，人数众多，物业公司工作人员的失误将物业服务费错误记载，更改上述内容没有通知孙良。上述协议双方均签字盖章，其它部分双方均未提异议。
庭审中，孙良提交自己持有的《前期物业服务协议》原件一份，该协议第5页第四条中第2、3项的约定是：“2、物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元。”“3、物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米/元。”其中“1.6”、“/”为手写。孙良认为自己回迁的是S5-104-1号商铺，面积是87.9平方米，符合合同第3项规定的内容，上述协议第3项中载明物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米/元是斜杠表示免交，应该免物业费，所以反诉要求去年已缴纳的3692元物业费应该退回。孙良认为廊坊市金轮物业服务有限公司更改的协议无效，已经是第二次私自更改协议，且更改协议自己并不知道。
庭审中，原告廊坊市金轮物业服务有限公司提交了小区另一业主栾皓钰的前期物业服务协议、2012年12月27日栾皓钰物业费收费收据、廊坊市物价局出具的物业收费标准备份表、孙良2013年4月10目物业费收费收据，证明汇源名居小区物业服务标准是每平方米3.5元、物业公司收费标准符合收费资质及政府相关批示。孙良认为2013年4月10日的收据是自己交的费，交了3692元，但是在被逼无奈情况下交的。提供了证人刘某到庭证实:物业公司收费高，签协议时受协迫，我们是回迁户，按程序选房、交款、手续齐全后没给钥匙，让我们去物业公司签订前期协议3.5元每平方米，我认为收费不合理但如果不签不交费就不给钥匙，我认为是受胁迫。我找过很多部门调解，居委会提议由业主推举我们几个代表找证据。总之协议不体现我们意愿。
上述内容有廊坊市金轮物业服务有限公司立案时提交的《前期物业服务协议》复印件、庭审时提交的协议原件、孙良提交的协议原件及双方的庭审陈述为证。
本院认为，廊坊市金轮物业服务有限公司与孙良各自提供了自己持有的《前期物业服务协议》，均是原件，均有双方签字盖章，但在物业管理服务费用项即协议第5页第四条中第2、3项的约定上双方存在较大差异，廊坊市金轮物业服务有限公司提供的协议系法院审理过程中其员工擅自更改，加重了孙良的责任，且未征得孙良的同意和追认。原告提交的栾皓钰的协议及收据、物价局的收费标准备份均不能证明更改的协议条款是双方协商一致，故廊坊市金轮物业服务有限公司提供协议原件中在物业管理服务费用项即协议第5页第四条中第2、3项的约定条款无效。孙良作为回迁房S5-104-1号商铺的业主，与廊坊市金轮物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，做为业主接受了廊坊市金轮物业服务有限公司的各项服务，按照交易习惯、诚实信用与公平原则，理应交纳物业费用，且孙良已缴纳过一年的物业费，虽然协议载明物业费是一个斜杠，但并不能推断为孙良自己理解的免交物业费，这种理解加重了廊坊市金轮物业服务有限公司的责任。孙良提供的证人证言也不能证明免交物业费合情、合理、合法，故孙良提供的合同原件中在物业管理服务费用项即协议第5页第四条中第2、3项的约定条款无效。双方应就物业费用的数额、交纳等事项重新进行补充协商议定。故对廊坊市金轮物业服务有限公司的诉讼请求及孙良的反诉请求均不予支持。
故依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）廊坊市金轮物业服务有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告（被告）孙良的反诉请求。
案件受理费50元，由廊坊市金轮物业服务有限公司承担。反诉费50元，由孙良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
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审判员 李晓芳
二〇一四年八月二十日
书记员 郑 爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。