北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第27698号
原告谢正观，男，1953年2月11日出生。
委托代理人于军，北京市道和律师事务所律师。
被告郑晓敏，女，1980年12月12日出生。
委托代理人苏向东，北京市凯誉律师事务所律师。
原告谢正观诉被告郑晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐艳茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢正观委托代理人于军、被告郑晓敏委托代理人苏向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢正观诉称，2009年5月10日，原告谢正观与被告郑晓敏签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市西城区xx号的四合院一座租赁给被告使用（房屋所有权证号分别为24393、24391、104942），房屋面积约为200平方米，租赁期限为2009年8月1日至2014年8月1日，房屋租金为35000元／月。2012年9月10日，原、被告双方就上述房屋租赁事宜签订《补充协议》，双方约定租赁期限调整为2009年8月1日至2017年7月31日。双方还约定2012年8月1日至2014年7月31日的租金为48万元／年，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为72万元／年，之后逐年递增5％。《房屋租赁合同》第十一条第2项约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”第十二条第3项约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……”。第十五条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……”《补充协议》第七条第4项约定：“因乙方原因造成合同解除的，甲方不承担责任且有权从乙方押金中扣除乙方违约金及其他应付费用。因甲方原因造成合同解除的，甲方无息退还乙方所付押金。”第十一条约定：“本补充协议及附件作为《租赁合同》之补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《租赁合同》冲突部分，按本补充协议执行。”原告现了解到，被告曾向上海雪榕生物科技股份有限公司提供了虚假的授权委托书，2012年9月3日，被告凭借虚假委托书以原告代理人的身份与上海雪榕生物科技股份有限公司签署了《四合院合作协议》，将原告房屋转租给上海雪榕生物科技股份有限公司，租期自2012年10月1日至2017年9月30日止，租金标准为每月10万元，2013年1月至2014年9月房租不变，2014年10月至2016年9月递增10％，2016年10月至2017年递增10％。
原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依据合同约定享有履行各自的权利与义务。被告明知其无权将房屋转租、转借给第三人使用，其仍非法将房屋转租牟利。因此原告有权主张解除合同，原告已经向被告公证邮寄送达了《关于解除<房屋租赁合同>及<补充协议>并腾退房屋事宜的函》，按照相关法律规定，前述合同已从2015年8月11日起解除。并且按照合同约定，被告应当承担相应的违约责任。经统计，原告依照合同约定应收的总租金为400.98万元，被告应当依法向原告支付相当于总租金20％的违约金，即801960元，且被告有义务按照合同约定，将房屋腾退返还给原告。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令确认原、被告于2009年5月10日签订的《房屋租赁合同》2012年9月10日签订的《补充协议》已经于2015年8月11日解除；2、判令被告向原告支付房屋占用费人民币238684.93元（自2015年8月11日合同解除之日起至2015年10月17日交付房屋之日止，共计66天，按涉案房屋市场租金132万元／年标准计算）；3、判令被告向原告支付违约金801960元；判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告郑晓敏辩称，同意解除合同，但解除合同的原因是在不长的租赁期间经常产生纠纷，且已经过诉讼。现因无法经营，所以同意确认2015年8月11日解除合同，不同意支付违约金和房屋使用费。在原告给被告的函件中，原告限定2015年9月30日前将房屋腾空，我方已经腾空房屋，没有房屋占用问题，原告主张按年租金132万元支付房屋使用费无事实与法律依据。原告手里还拿着我方多交纳的租金、押金和税费，要求原告返还。我方在原告处的租金已交至2016年1月31日，合同于2015年8月11日解除后就不应该交纳租金了，另外租金约定按年计算，2015年7月31日为租期第六年年度最后一天，2015年8月1日至2015年8月11日期间不能做任何经营，此期间为真空期，不应该计算租金。我方认为，租金应计算至2015年7月31日，要求退还2015年8月1日至2016年1月31日租金37.8万元。原告处还有12万元押金未退，要求原告退还。另外，每月除租金外被告还向原告交纳875元税费，而原告并未给被告开具发票，要求退还2009年8月至2015年7月的税费63000元。
经审理查明：原告谢正观及其妻季xx系北京市西城区xx号房屋的产权人（房产证编号为**号）。2009年5月10日，原告谢正观（甲方）与被告郑晓敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市西城区xx号四合院房屋（建筑面积350平方米，其中实际建筑面积200平方米）出租给被告，租赁期限自2009年8月1日至2014年8月1日，租金为每月3.5万元；合同第十一条第2项约定：未经原告书面同意，被告不得将房屋转租、转借。第十二条第3项约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……”。第十五条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……”合同签订后，原告谢正观将租赁房屋交付给被告郑晓敏使用，被告向原告交纳押金12万元，并按期向原告交纳租金。
2012年9月3日，被告郑晓敏与上海雪榕生物科技股份有限公司（以下简称：上海雪榕公司）签订《四合院合作协议》，双方约定郑晓敏有偿将位于北京市西城区xx号四合院房屋（占地面积约450平方米，其中房屋实际建筑面积约300平方米）提供给上海雪榕公司使用，郑晓敏享有所有权和处分权，上海雪榕公司仅享有使用权和收益权；上海雪榕公司每年应向郑晓敏支付相应租金；合作期限自2012年10月1日至2017年9月30日，租金每月10万元，2014年10月至2016年9月递增10％，2016年10月至2017年9月递增10％。
同年9月10日，原告谢正观（甲方）与被告郑晓敏（乙方）签订《补充协议》，双方约定，租赁期限调整为2009年8月1日至2017年7月31日；租金标准2012年8月1日至2014年7月31日年租金为48万元；2014年8月1日至2015年7月31日年租金为72万元；2015年8月1日至2016年7月31日年租金为75.6万元；2016年8月1日至2017年7月31日租金为79.38万元。《补充协议》第七条第4项约定：“因乙方原因造成合同解除的，甲方不承担责任且有权从乙方押金中扣除乙方违约金及其他应付费用。因甲方原因造成合同解除的，甲方无息退还乙方所付押金。”第十一条约定：“本补充协议及附件作为《租赁合同》之补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《租赁合同》冲突部分，按本补充协议执行。”现被告将租金已交至2016年1月31日。
2015年8月10日，原告向被告邮寄送达了《关于解除<房屋租赁合同>及<补充协议>并腾退房屋事宜的函》，原告在该函件中写明：因被告在2012年9月将房屋转租，严重违反合同约定，通知被告从2015年8月11日起解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，并限定被告2015年9月30日前将房屋腾空交还原告。被告收到该函件，同意解除合同。2015年10月17日，被告郑晓敏和上海雪榕公司与原告办理房屋交接手续，被告将租赁房屋交还给原告，原、被告双方签订《房屋交接确认书》。
庭审中，原告谢正观主张被告在租赁期限内将房屋转租给上海雪榕生物科技股份有限公司进行经营，并向该公司出具虚假授权委托书。被告对此不予认可，否认向上海雪榕公司出具过虚假授权委托书，并称与上海雪榕公司系合作关系，不是转租房屋。诉讼中，原告还称依照合同约定应收的总租金为400.98万元，被告应当依法向原告支付相当于总租金20％的违约金，即801960元。被告不认可原告所述合同应收总租金的数额，其称按照已支付租金总额计算应为294万元，后期租金的数额因合同提前解除不应计算；被告还称，租赁期间要求原告收取房租后开具发票，相关税费由原、被告各承担一半，但原告代收税费后未开具发票，要求原告返还代收税费，2015年度每月税费875元。原告认可代收税费，但称2014年之前的发票都已开具，2014年之后未开具发票。
现原告向法院起诉，诉讼请求：1、判令确认原、被告于2009年5月10日签订的《房屋租赁合同》、2012年9月10日签订的《补充协议》已经于2015年8月11日解除；2、判令被告向原告支付房屋占用费人民币238684.93元（自2015年8月11日合同解除之日起至2015年10月17日交付房屋之日止，共计66天，按涉案房屋市场租金132万元／年标准计算）；3、判令被告向原告支付违约金801960元；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告不同意原告的诉讼请求。原告同意将多收的租金和押金在诉讼请求数额中予以抵扣，自2014年1月起代收的税费是否退还由法院判定。
上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、结婚证、授权委托书、房屋改造平面图、四合院合作协议、付款凭证、公证书、银行账户明细单，被告提供的关于解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并腾退房屋事宜的函、房屋交接确认书、银行对账单在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。
《房屋租赁合同》中多项条款约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。合同第十五条第1项约定租赁期间，乙方未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。
在租赁期限内，被告郑晓敏与上海雪榕公司签订《四合院合作协议》，从其协议内容看，被告郑晓敏有偿将四合院提供给上海雪榕公司使用，郑晓敏享有所有权和处分权，上海雪榕公司享有使用权和收益权；上海雪榕公司每年应向郑晓敏支付相应租金。该《协议》名为合作实为租赁。庭审中，原告称被告向上海雪榕公司出具虚假授权委托书，被告对原告提供的授权委托书真实性不予认可，但被告也未提供原告同意其转租的相关证据，故本院确认被告未经原告同意擅自转租房屋，属于违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金数额，双方在合同违约条款中约定违约金数额为合同总租金的20％，依据合同计算，自2009年8月1日至2017年7月31日合同租金总额为448.98万元，原告主张总金额为400.98万元，本院不持异议，违约金按20％计算为801960元，被告应予支付。被告主张合同金额计算至2015年7月31日为294万元，无合同依据，本院不予采信。
原、被告均同意确认2015年8月11日为解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的日期，本院不持异议。
关于原告主张被告支付合同解除后至腾退房屋前的房屋使用费问题。合同虽然于2015年8月11日解除，但双方于2015年10月17日办理交接，被告占用房屋期间应交纳房屋使用费，参照双方之间约定的房屋租金标准确定数额。鉴于被告的租金已交至2016年1月31日，被告无需再另行支付房屋占用费。原告主张按年租金132万元标准支付房屋使用费，无事实与法律依据，故本院该项诉讼请求不予支持。
庭审中，原告同意将多收的租金和押金在诉讼请求数额中予以抵扣，本院不持异议。
关于原告代收税费未开具发票一节，双方对代收税款事实无异议，原告称自2014年1月起未开发票，同意退20个月税费，每月875元，共计17500元。被告主张租赁期间原告一直未开具发票，要求原告返还租赁期间税费共计6.3万元。本院认为，被告交纳税费系随其租金一并支付给原告，如原告自始未开具发票，被告即可在交纳下一期租金时提出异议，可拒绝向原告交纳相关税费，现合同已履行六年，被告一直向原告交纳税费，故本院对被告所述租赁期间原告一直未开具发票的事实不予采信。原告自认自2014年起未开具发票，本院依据原告所述事实予以确认，原告应返还该费用。
被告租金已交至2016年1月31日，双方于2015年10月17日办理交接，2015年10月18日至2016年1月31日期间（3个月零14天）未使用房屋，此期间的租金21.745万元，原告应予退还。综上，原告应退还被告租金21.745万元、押金12万元、代收税费17500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一项、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告谢正观与被告郑晓敏于二○○九年五月十日签订的《房屋租赁合同》和二○一二年九月十日签订的《补充协议》于二○一五年八月十一日解除。
二、自本判决生效之日起十日内，被告郑晓敏向原告谢正观支付违约金八十万零一千九百六十（折抵被告多交纳的租金二十一万七千四百五十元、押金十二万元、代收税费一万七千五百元，被告实际应向原告交纳四十四万七千零一十元）。
三、驳回原告谢正观的其他诉讼请求。
如果被告郑晓敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费七千零八十七元，由原告谢正观负担四千零四十三元（已交纳），由被告郑晓敏负担三千零四十四元（自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐艳茹
二〇一六年一月十八日
书记员 陈光华