河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙民三初字第00439号
原告余某。
法定代理人陈佳，系原告母亲。
被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司
法定代表人白松杨，任公司经理。
委托代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告余某与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余某法定代理人陈佳、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司的委托代理人王瑞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某诉称，2011年12月31日，原告与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订了房屋（商铺）认购协议书，双方约定原告购买被告开发的位于南阳市新华西路106号“世奥国贸大厦”的商业2楼68号铺南户商铺，预测面积为9.68平方米（产权登记面积以政府部门核定面积为准），每（建筑面积）平方米实价为人民币22460元，总房价为人民币199669元。同日，原告向其缴纳了全价房款199669元。被告给原告出具了收款收据，并约定被告于2012年6月1日前交房。2012年1月9日，被告河南省惠裕房地产开发有限公司要求原告与河南省世奥国贸商业管理有限公司签订《商业产权租赁合同》，被告为河南省世奥国贸商业管理有限公司向原告履约和支付租金提供经济担保，并承担连带保证责任。依照《商业产权租赁合同》的约定，河南省世奥国贸盛业管理有限公司应于2015年6月1日向原告支付购房款199669元的12%的商铺租金23960.28元，但被告和河南省世奥国贸商业管理有限公司推诿拒付至今。在诉讼中，原告获悉被告河南省惠裕房地产开发有限公司将与原告协议所涉房屋（商铺）又与申军朋于2014年12月9日在南阳市房地产管理局进行网签，实属“一房多卖”行为，并且被告长期以来未办理房产证，损害了原告对财产权利的取得。故请求法院依法解除原被告签订的《房屋认购协议书》，并判令被告返还原告缴纳的购房款199669元及利息，赔偿原告支付购房一倍的赔偿金199669元，诉讼费用由被告承担。
被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司辩称，原被告双方2011年12月18日签订了两份合同：商品房认购协议书和商业产权租赁合同书，合同是合法有效的。双方按照合同履行的，返还租金，租金一直返还着。双方签订的房屋认购协议书和产权租赁合同是一体的，并且一直在履行着。不符合无效和解除的条件，请求法院予以驳回。
经审理查明：2011年12月31日，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司作为甲方与余某（乙方）签订了房屋认购协议书一份，该协议约定：“一、该项目位于南阳市新华西路106号（新西影院区域）。目前已进入开工建设阶段，相关建批、销售手续正在办理中。二、乙方认购世奥国贸大厦的二楼68号铺南户房屋，属框架结构。该房预测建筑面积为9.68平方米（产权登记面积以政府部门核定面积为准）。三、乙方购买的标的房经甲方给予优惠后，每（建筑面积）平方米实价为22460元，总房价暂定为199669元。五、交付期限为2012年6月1日前。六、乙方在订立本协议时，支付定金199669元，作为乙方购买认购房屋的担保。签订房权购买合同时，乙方支付的定金转为购房款。七、甲乙双方商定，乙方应于预售许可证正式批准及项目竣工验收之后到河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订正式房权购买合同。八、在本协议约定的认购期内，甲方拒绝签订房权购买合同的，应当双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订房权购买合同的，无权要求返还定金。……”2012年1月9日，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司出具了一份收款收据，载明：“今收到余某商铺款199669元，系付商铺2楼65号南，9.68㎡，22460元/㎡。”同日，原告余某作为租赁方（甲方），河南省世奥国贸商业管理有限公司作为承租方（乙方），被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司作为担保方（丙方），三方签订了商业产权租赁合同，合同中载明：“二、甲方出租给乙方的房屋产权位于世奥财富广场商业第二层，铺号65号铺南，产权面积为9.68平方米。四、租赁期限为九年即2012年6月1日至2021年5月31日。五、租金计算。不管乙方经营状况，乙方均须按甲方购置该房屋产权的合同总价，即199669元，向甲方每年按约定的年回率支付现金回报。第一至第三年年回报率为10%；第四年至第九年年回报率依次为12%、14%、16%、17%、18%、19%。”因河南省世奥国贸商业管理有限公司自2015年6月1日起开始拒付原告余某租金，原告余某将河南省世奥国贸商业管理有限公司和被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司诉至卧龙区法院，本院于2015年9月16日作出（2015）宛龙梅民初字第338号民事判决书，判决河南省世奥国贸商业管理有限公司支付原告余某2015年度租金并支付违约金，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决书已经本院执行和解，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司作为商业产权租赁合同的担保方支付了原告余某所购买商铺的2015年租金。
2014年12月9日，房管部门备案信息显示被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司将位于新华西路106号1号楼2层201中的面积为1650㎡部分，以成交总额为15000000元网签给申军朋。2015年11月4日，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司在南阳市房地产市场管理处公告申军朋的网签备案信息已注销，2015年11月5日，《南阳晚报》公告关于申军朋的网签备案信息已注销。2015年11月5日，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司与王兆华签订补充协议，载明：“1、以王兆华名义网签甲方项目第二层（201商铺）、第三层（301商铺），具体方位自东墙向西三个柱距，面积为1324.56㎡，与北面通道、酒店大厅部分（自东向西）340㎡。2、为了保全公司债权，网签至本公司股东王兆华名下，为诉讼保全，实现债权提供资产保证。3、本公司正式办理相关产权证件时，乙方无条件办理退签手续。……”。2015年11月5日，房管部门备案信息显示被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司将位于新华西路106号1号楼2层201中的面积为1650㎡部分，以成交总额41250000元网签给王兆华，网签号为15865659。2015年12月28日，《南阳晚报》公告关于王兆华的网签备案信息已注销。
另查明，2011年9月7日，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司取得了商品房预售许可证，预售许可证上载明项目名称为格林豪泰国际商务酒店（1层经营，121层商务酒店）。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司开发的格林豪泰国际商务酒店也办理了建设用地规划许可证、土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等证件。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司出具的二楼平面图上空白区域，载明：“二楼划分127个铺，销售区域面积1415.98㎡，已出售112个铺，已售面积1207.41㎡。”被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司在此处盖章。二楼未售面积为1778.2㎡，其中有1000㎡为新西影院置换面积。南阳市新西电影院在此处盖章。2013年11月11日，南阳市城乡规划局做出宛规罚决字（2011年）第133号行政处罚决定书，对被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司因未按《建设工程规划许可证》建设新华西路南侧的格林豪泰商务酒店项目进行处罚。
上述事实，由原被告双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，房屋认购协议书、收款收据、南阳市房管局房屋产权产籍管理处打印截图、二楼平面图、预售许可证等证据在卷为凭，予以证实。
本院认为，原被告双方在平等自愿协商一致的基础上签订的房屋认购协议书系双方真实意思表示，协议书内容不违背相关法律规定，该协议为有效协议。原被告双方均应依约履行。根据相关法律规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告余某已按照合同约定于2012年1月9日向被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司缴纳了购房款199669元，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司所开发的格林豪泰国际商务酒店项目一号楼已于2011年9月7日取得商品房预售许可证明，2012年9月份交付使用，但因被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司自身存在超建等违法原因，至今未向原告余某办理产权登记手续，导致原告购买商品房买卖的目的不能实现。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司的行为属于违约，应当承担违约责任。因原被告双方在合同中没有约定违约金或者损失数额，故依据法律规定，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司应承担返还已付购房款199669元，并从2012年1月9日起按照中国人民银行逾期贷款利率计付至款付清之日止。因此，对于原告余某提出的解除原被告双方签订的房屋认购协议及判令被告返还原告已缴纳的购房款199669元，并赔偿一倍购房款及利息损失的请求，本院予以部分支持。
关于被告是否存在将原告购买商铺出卖给第三人的问题。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司开发建设的格林豪泰国际商务酒店项目一号楼第二层201商铺面积大约3000㎡左右，其中1000㎡置换给新西电影院，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司将其开发建设的格林豪泰国际商务酒店项目一号楼第二层201商铺面积中的1650㎡两次网签给案外人，并又分别解除了网签。原告余某认为被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司开发建设的格林豪泰国际商务酒店项目一号楼第二层201商铺面积大约3000㎡左右，其中1000㎡置换给新西电影院，故网签给王兆华的1650㎡包括其购买的商铺。但被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司已于2015年12月28日登报解除了网签给王兆华的1650㎡，故被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司在将网签撤消后，现已不存在将原告余某所购买的商铺出卖给第三人的情形，故对原告余某提出的被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司存在一房多卖的行为，要求被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二条、第十八条、第十九条之规定，并报经本院审委会研究决定，判决如下：
一、解除原告余某与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司于2012年1月9日签订的房屋认购协议。
二、判决生效后十日内，被告河南省惠裕房地产开发有限公司退还原告余某已付购房款199669元及利息损失（自2011年12月31日起按中国人民银行逾期贷款利率计付至款付清之日止）。
三、驳回原告余某的其他诉讼请求。
诉讼费7290元，保全费2520元，由原告余某负担2997元，由被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司负担6813元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 付 新
审 判 员 闻 甜 甜
人民陪审员 秦 广 华
二〇一六年七月六日
书 记 员 王磊（兼）