福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终1117号
上诉人（原审原告）：杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：陈登旺（系杨钰琴的丈夫），住南平市延平区。
被上诉人（原审被告）：福建武夷山精锐置业有限公司，住所地武夷山市度假区大王山庄8楼。
法定代表人：余忠，执行董事。
原审第三人：柳剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：郑其宝，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。
上诉人杨钰琴因与被上诉人福建武夷山精锐置业有限公司(以下简称精锐公司)及原审第三人柳剑债权人撤销权纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2016）闽0782民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨钰琴上诉请求：二审法院撤销原审判决，改判支持杨钰琴的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决以南平市延平区人民法院（2015）延民初字第5114号民事判决及南平市中级人民法院（2017）闽07民终318号民事判决所认定的事实作为认定本案事实的依据，存在认定事实错误。1、前述案件认定的事实，都是第三人单方陈述，并不是查明的事实，不论是在前述案件中，还是在本案中，杨钰琴自始至终都提出了异议和充分的反驳意见，原审判决以前述案件作为认定本案事实的依据，属于查明事实不清。2、前述案件与本案属于两个完全不同的案件。前述案件是执行异议之诉，本案是撤销权纠纷诉讼。3、杨钰琴起诉要求撤销的是精锐公司与第三人之间关于武夷山市××区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-2室的房屋买卖行为，针对的是已在房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》。因此，本案应该审查案涉《商品房买卖合同》是否具备《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的情形。根据案涉《商品房买卖合同》所约定的内容，可以看出精锐公司存在以明显不合理低价转让财产并损害杨钰琴权益的情形，且精锐公司没有将购房款用于偿还其所欠杨钰琴的债务。前述案件所提及的关于刘和景是否将讼争房屋用于抵债，这是刘和景与第三人之间的关系，与本案针对《商品房买卖合同》是否存在《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的情形的判断并没有任何关系，并不影响对精锐公司低价转让财产的违法行为的认定。刘和景和精锐公司属于两个不同的法律主体，二者的关系在本案中并没有证据证明，也无法查明，但是不论是前述案件还是本案，均在没有证据证明的情况下认为讼争房屋是刘和景投资开发建设的，从而错误地认定讼争房屋属于刘和景所有，该认定不仅违背房地产开发建设的基本法律规定，而且与房地产管理部门登记讼争房屋属于精锐公司所有的事实相悖。刘和景与第三人之间的债权债务问题，没有有效法律文书予以确认，刘和景将讼争房屋以多少价格与第三人进行抵债并不影响对本案事实的认定，一审法院未能查清精锐公司与第三人签订《商品房买卖合同》是否存在法定可撤销的情形，仅凭存在利害关系的刘和景和第三人以及精锐公司之间内部达成的协议作出认定，明显存在事实认定错误。精锐公司与柳剑签订的《商品房买卖合同》约定的总金额为1021614元整。至今第三人未提供于2015年10月26日前向精锐公司指定的账户支付过购房款的依据，说明精锐公司为逃避债务，与第三人进行虚假买卖。精锐公司于2015年11月5日出具的《销售不动产统一发票》显明的金额，明显低于第三人认定的每平方米1万元的市场出售价格，再次证明了精锐公司与第三人恶意转移财产的事实。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，原审判决没有遵守该规定，误解杨钰琴对于讼争房屋市场价值的预判。杨钰琴对讼争房屋的市场价值已申请价格评估鉴定，至于杨钰琴对讼争房屋的市场价值的预判仅是作为申请价格评估鉴定的理由，且杨钰琴对讼争房屋的预判是应该在每平方米1万元以上，准确的市场价格则应根据专业的评估得出，杨钰琴要求应进行价格评估鉴定，但是一审法院未对讼争房屋进行评估鉴定，明显存在程序违法，属于适用法律错误。
精锐公司未作答辩。
柳剑述称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实可以作为定案依据，原审判决认定事实清楚。二、柳剑是以合理价格善意购买案涉房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关司法解释的规定的债权人行使撤销权的情形，一审驳回杨钰琴的诉讼请求，适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定：“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。柳剑实际是以每平方米8398.4元价格购买的案涉房屋，而非杨钰琴认为的3300元每平方米的价格，且柳剑已向精锐公司支付了全部购房款，柳剑购买、交付占有案涉房屋及办理备案登记手续的时间，均发生在人民法院对案涉房屋采取查封措施之前，柳剑是善意购买人。
一审法院认定事实：杨钰琴因精锐公司、福建省南平东南建筑装饰有限公司、刘玉泉、刘德练、陈爱平、余忠民间借贷纠纷一案，经南平市延平区人民法院于2015年3月11日调解达成调解协议，南平市延平区人民法院作出（2014）延民初字第5200号民事调解书。由于精锐公司及余忠等未能按调解书确认的期限履行债务，杨钰琴于2015年9月9日向南平市延平区人民法院申请强制执行。南平市延平区人民法院作出（2015）延执字第3224号执行裁定：查封登记在精锐公司名下武夷山市××区大王峰南路19号（精瑞华府）38-2号房产。柳剑对此提出执行异议，2015年12月4日，南平市延平区人民法院作出（2015）延执异字第18号执行裁定，中止对武夷山度假区大王峰南平19号（精瑞华府）38幢38-2房产执行。杨钰琴不服该裁定，向南平市延平区人民法院提出执行异议之诉，南平市延平区人民法院于2016年10月10日作出（2015）延民初字第5114号民事判决，判决驳回杨钰琴的诉讼请求。杨钰琴对该判决不服，向南平市中级人民法院提出上诉，南平市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）闽07民终318号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。由于杨钰琴认为精锐公司与柳剑之间签订的《商品房买卖合同》属以明显不合理的价格低价出售，柳剑明知精锐公司尚欠杨钰琴的到期债务未能清偿，还接受精锐公司的低价转让房屋，主观上属恶意，遂向提起债权人撤销权之诉。对精锐公司与柳剑签订《商品房买卖合同》的相关事实，已生效的南平市延平区人民法院（2015）延民初字第5114号民事判决及南平市中级人民法院（2017）闽07民终318号民事判决已查明事实如下：精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系，精锐公司因缺乏资金开发房产，将取得的“精瑞华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格由刘和景出售。刘和景将其投资所建的“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别转让给张森楼和柳剑以抵偿借款（两幢房屋总价款520万元），除办理两幢房屋所有手续和应付的各楼费用外，剩余款待张森楼和柳剑取得土地证和房产证后支付给刘和景。2015年9月8日，柳剑的父亲柳孟游、张森楼、精锐公司、刘和景达成协议，精锐公司同意刘和景采用以房抵债的方式将精瑞华府38幢1-3层38-1、38-2房屋分别抵给张森楼与柳剑，并配合办理相关的房屋买卖手续。2015年9月9日，精锐公司将涉案房屋交付柳剑。2015年10月23日，精锐公司与柳剑签订《商品房买卖合同》并通过武夷山房地产管理信息网提交备案。2015年11月5日，精锐公司出具1021614元的购房款发票。
一审法院认为，精瑞华府38幢38-1、38-2房产所有权虽登记在精锐公司名下，但该房产系精锐公司与案外人刘和景合作开发建设，刘和景系该房产的实际投资人，对该房产有实际的处分权。刘和景与精锐公司及张森楼、柳剑父亲柳孟游通过协议，以该房屋抵销其部分债务，并支付部分现金方式将两幢房产以520万元的价格分别出售给张森楼、余海英和柳剑。精锐公司作为开发公司配合刘和景与张森楼、余海英和柳剑分别签订《商品房买卖合同》，并办理过户手续，系履行四方协议书的行为，故与柳剑签订《商品房买卖合同》不属于恶意转移财产的行为。虽然《商品房买卖合同》书写的单价为3300元/平方米，但已生效的判决书已确认张森楼、余海英和柳剑受让精瑞华府38幢38-1、38-2房产总价款为520万元，实际单价为8398元/平方米。杨钰琴诉称精锐公司与柳剑的交易单价为3300元/平方米，与查明的事实不符，且杨钰琴未能提供证据证实，不予采信。杨钰琴特别授权代理人在庭审中陈述涉案房屋实际市场价约为1万元/平方米，柳剑实际交易价格为8398元/平方米，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，该交易价格不能认定为低价出售，故杨钰琴诉称明显低价出售，依据不足，不予采纳。杨钰琴申请对涉案房屋进行价格鉴定，一审院认为，其特别委托诉讼代理人已认可涉案房屋市场价约为1万元/平方米，而一审法院认定柳剑实际交易价格为8398元/平方米，按其自认的单价已不能认定精锐公司与柳剑的交易属明显低价，故对该鉴定申请，不予准许。柳剑非精锐公司的股东或员工，与精锐公司之间不存在利害关系，杨钰琴也未能提供证据证明其知道精锐公司对杨钰琴存在到期债务，柳剑又系以合理的价格受让涉案房屋，故柳剑属善意无过失的第三人，杨钰琴认为柳剑存在恶意，依据不足，不予采纳。本案与杨钰琴在南平市延平区人民法院提出的执行异议之诉虽针对的都是第三人与精锐公司的房屋买卖行为，但执行异议之诉审理的重点为第三人提出的执行异议是否具有排除执行的法定条件，而本案审理的重点为精锐公司与第三人的买卖行为是否存在恶意或明显不合理低价转让的情形，且两个诉讼管辖法院及适用法律均不相同，故不属于重复诉讼，杨钰琴的本次诉讼不违反“一事不再理”的诉讼原则，对柳剑该答辩意见，不予采纳。精锐公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨钰琴的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，南平市延平区人民法院（2015）延民初字第5114号民事判决及南平市中级人民法院（2017）闽07民终318号民事判决亦查明，南平市延平区人民法院于2015年10月23日作出（2015）延执字第3224号执行裁定书，查封了登记在精锐公司名下位于武夷山市××区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处，并于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处，该管理处备注：“38幢38-1室已备案至余海英、柳剑名下；38幢-2已备案至柳剑名下且已办理过户，未办结”。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，本案中，南平市延平区人民法院(2015)延民初字第5114号民事判决和南平市中级人民法院(2017)闽07民终318号民事判决已发生法律效力，可以作为认定案件事实的依据，杨钰琴未能提供有效证据推翻该判决确认的事实，故其主张不能以该生效判决作为认定本案事实的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，法律明确对债务人有偿转让财产的情况下债权人可适用撤销权的条件进行了严格限定，即“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害并且受让人知道该情形的”。本案中，没有证据表明柳剑是以明显不合理的低价受让案涉房产。根据已发生法律效力的南平市延平区人民法院(2015)延民初字第5114号民事判决和南平市中级人民法院(2017)闽07民终318号民事判决可以认定柳剑抵偿案涉房产的实际交易单价为8398元/平方米，显然，杨钰琴主张精锐公司与柳剑交易单价为3300元/平方米与事实不符合。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，一审法院根据杨钰琴自认案涉房产现市场价约为1万元/平方米，结合柳剑实际交易单价，经综合分析判断后认定柳剑受让案涉房产的价格不存在明显不合理的情形是正确的。且柳剑受让案涉房产过程实属善意第三人，其受让案涉房产时不存在损害杨钰琴到期债权的主观恶意。因此，杨钰琴主张行使债权人撤销权的条件不符合法律的规定。
综上所述，杨钰琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人杨钰琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 乐 芳
审判员 陈君精
审判员 陈志勇
二〇一七年十月二十四日
书记员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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