贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终3327号
上诉人（原审原告、反诉被告）周晓霞，女，1966年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人刘流，贵州心海律师事务所律师（执业证号15201200110207057）。
委托代理人尹航，贵州心海律师事务所律师（执业证号15201201610402331）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘小波，男，1976年9月18日出生，汉族，住贵阳市南明区。
委托代理人李玉明，贵州衡一律师事务所律师（执业证号15201201110108719）。
上诉人周晓霞与被上诉人刘小波房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2016年4月21日作出（2015）筑铁民初字第551号民事判决，上诉人周晓霞对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方将其位于贵阳市六广门体育路面积为164.01平方米的房租给甲方使用，租期从2013年1月1日至2016年12月31日止，2013年1月1日至2015年12月30日，租金为3000元／月，2016年1月1日至2016年12月30日，租金为3500元／月，半年一付，每年期满前10日交清下年租金，乙方第一次交付房屋时，需交付合同保证金4000元，承租期满后，乙方将承租期内产生的由乙方负担的各项费用结清，房屋内已有财产、设施未有破坏，出租方将保证金全部退还。乙方按合同缴纳租金时间拖欠租金累计达10天的，甲方可以终止合同；乙方向甲方交纳4千元作为履约保证金和水电押金，合同期满后，如乙方无违约并将房内财物如数完好的交还甲方，甲方须将押金退还乙方。乙方承租期间，如遇房屋拆迁，装修赔偿款归乙方所有，（甲方配合乙方争取赔偿款）合同保证金退回。双方补充约定“乙方须提前10日将下半年房屋租金打入甲方账户”。合同签订后，2012年10月30日，原告向被告支付合同保证金4000元，后原告支付租金至2014年12月30日，缴纳物管费至2015年9月30日，缴纳电费至2015年7月份。2015年4月29日，贵阳市云岩区人民政府下发了“云府发（2015）206号”云岩区人民政府房屋征收补偿决定，初步确定了被告所属房屋征收补偿标准，原告与被告多次进行协商，均未果，原告占用该房至拆迁之日至。本案涉案房屋已于2015年12月28日拆迁结束。房屋拆迁时，被告向拆迁公司支付2000元，作为房屋未结清水电费押金。另查明，被告刘小波（乙方）与云岩区国有土地上房屋征收管理局（甲方）于2015年8月4日签订的《房屋货币补偿协议》、《房屋征收货币补偿补充协议》，约定：甲方支付乙方附属设施，装修及室内设施补偿费358104.5元。原告诉至法院，请求：1.判令被告支付原告装修补偿款费358104.5元（具体以云岩区国有土地上房屋征收局实际补偿给被告的金额为准）；2.判令被告退还原告合同保证金4000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告刘小波提出反诉，请求：1.依法判决解除反诉人与被反诉人于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被反诉人支付反诉人房屋强行占用费用36000元；3.依法判决被反诉人偿付租金损失53800元；4、依法判决被反诉人支付反诉人已经缴纳的水电押金费用2000元；5、诉讼费用由被反诉人承担。
原判认为，原告与被告自愿签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行相关义务。本案所涉装修赔偿款事宜，双方在租赁合同进行了明确的约定，即：乙方承租期间，如遇房屋拆迁，装修赔偿款归乙方所有，故对于原告方要求被告方支付装修补偿款，法院予以支持。根据已有证据查明被告所得赔偿款358104.5元含房屋附属设施，装修及室内设施补偿费三部分，因双方租赁合同中并未约定合同解除时房屋附属设施、室内设施归属，现有证据无法区分这三部分价值，且涉案房屋已拆迁，法院已无法查明。兼顾公平合理原则，法院酌情认定装修补偿款为100000元，超出部分，不符合法律规定，不予支持。被告辩称双方曾口头约定，原告须对租赁房屋进行豪华装修，才能取得装修赔偿款，对该项主张其并未提供证据予以证明，且庭审中，原告对该约定予以否认，故其反驳理由不予采纳；原告支付合同租金至2014年12月30日，未按期足额缴纳租金且拖欠房屋水电费用，按照双方合同约定，被告退还押金条件未成就，其要求退还保证金请求，法院不予支持。
关于反诉原告的反诉请求，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。本案中反诉原、被告双方在合同中明确约定反诉被告拖欠租金累计达10天，反诉原告有权解除租赁合同。自2015年1月1日起，反诉被告均未按期足额缴纳租金，且涉案房屋已被拆迁，合同继续履行事实上已无可能，反诉原告请求解除合同的理由成立，法院予以支持；反诉被告支付合同租金至2014年12月30日，至拆迁之日止，反诉被告的财物一直处于租赁房屋内，实际控制并使用该租赁房屋，反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费，因双方合同还在履行中，此处的房屋占用费应为房屋租金，自2015年1月1日至2015年12月28日，反诉被告未缴纳房屋租金共计36000元（按照双方合同约定，月租金为3000元），合同保证金剩余2000元可抵抗部分费用，即反诉被告应向反诉原告支付房屋租金34000元，超出部分，不符合法律规定，不予支持；关于反诉被告提出因政府拆迁，双方之间未达成一致，故不向反诉原告支付租金的意见，反诉原告所有的出租房屋作为政府的被拆迁房屋，反诉被告作为房屋承租人应采取相应的措施防止损失扩大，但反诉被告在明知房屋将被拆迁的客观事实，以要求装修赔偿款为理由，长时间占用反诉原告的房屋，实属不当。反诉人要求被反诉人支付租金损失53800元，房屋租金系双方真实意思表示，合同履行期间，双方均应按照合同约定全面诚信履行自己的义务，不得擅自变更租金，故反诉原告该项请求不符合法律规定，法院不予支持；双方签订合同时约定，反诉被告向反诉原告支付4000元保证金作为反诉被告未结清费用（含水电费）的保证，且反诉被告已实际履行支付义务，故反诉原告请求反诉被告支付水电押金2000元可在保证金4000元内予以直接扣除，故反诉原告该项请求不符合法律规定，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十七及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告刘小波于本判决生效后十五日内向原告周晓霞支付房屋装修款100000元。二、解除原告周晓霞与被告刘小波双方之间的房屋租赁合同；三、反诉被告周晓霞于本判决生效后十五日内向反诉原告刘小波支付房屋租金34000元；四、驳回原告周晓霞其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘小波其他诉讼请；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3336元，由原告周晓霞负担2404元；由被告刘小波负担932元，反诉案件受理费减半收取1048元，由反诉原告刘小波负担659元，反诉被告周晓霞负担389元。
一审宣判后，上诉人周晓霞不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在所承租的房屋处仅居住至2015年3月底，在此之后，本案所涉房屋已经实际脱离上诉人的控制，2015年3月，在上诉人仍然居住在本案所涉房屋的情况下，被上诉人即将房屋门锁撬坏，上诉人所谓的违约行为已经不复存在，上诉人即使应向被上诉人支付租金，也仅应支付该三个月的租金。2、依据上诉人与装修负责人所签订的《房屋装修合同》及《建筑设计平面图》、《操作间配备布局图》中可以明显知道，上诉人对租赁房屋进行的是全面性、整体性的装修，租赁房屋内完全已不存在任何室内原有属于被上诉人的设施及附属设施，故该租赁房屋内的装修赔偿与室内设施赔偿应当完全属于上诉人。3、原判没有考虑本案所涉房屋处于待征收、已不能实际用于经营的客观情况，仍然按原合同约定的每月3000元标准判决上诉人承担租金，显失公平。上诉人租赁房屋是用于商业经营，自2014年8月起，由于政府征收的原因，上诉人所承租的房屋客观上已不能正常经营，2014年11月起，上诉人的经营已完全停止。综上，请求法院撤销原判，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。
被上诉人刘小波答辩称：1、上诉人承租的房屋本身是装修完备的，上诉人口头表示其汇兑房屋进行重大的装修改动，产生很大的费用，被上诉人为了平衡双方的利益才会在合同中约定装修款归其所有，但上诉人至今不能证明其承租房屋后在房屋内进行了大的装修改动，上诉人没有产生装修损失，如果其获得35万余元的装修赔偿，对被上诉人明显不公平。2、虽然房屋处于待拆迁状态，对房屋的经营会有一定的影响，但上诉人一方面拒绝履行支付租金的义务，另一方面一直控制该租赁房屋，就是为了达到与被上诉人及拆迁主管部门协调所要装修款的目的，故原判认定该房屋一直由上诉人实际控制也是客观事实。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终513号民事判决一份，拟证明：1、双方租赁合同无法履行的事实是情势变更，没有缴纳租金是有客观原因的，因为政府要征收。2、涉案房屋在2014年10月前云岩区政府已经下达了征收公告，势必会对上诉人的经营行为造成影响，应当适当减少租金，所以二审认定拆迁行为会对上诉人的经营行为造成影响，对租金进行了调整。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，认为：1、本案中上诉人属于恶意持续使用房屋，为了争取装修费，没有自己主动减少损失，被上诉人多次向其发律师函和租金催缴单，但上诉人都没有支付租金，就算拆迁对其经营有影响也是其自身造成的。2、房屋在四楼，使用目的是麻将会所，就算是待拆迁的状态也不会当然的影响其经营。被上诉人在庭审中提交照片四张，拟证明上诉人租赁该房屋后没有进行装修，和之前承租的房屋状况是一样的，照片拍摄时间大概在2015年1月左右。上诉人认为照片拍摄的时间在2015年1月，但上诉人实际承租房屋是在2013年1月，该照片并不能反应房屋承租当初的状况，无法达到被上诉人的证明目的。其余事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、收条、打款凭证、水电费收据、物管费凭证、《房屋租赁协议》、营业执照、手机短信截屏打印件、贵阳市云岩区人民政府文件、《房屋货币补偿协议》、《房屋征收货币补偿》等证据在卷佐证，证据经过质证核实，本院予以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面地履行义务。上诉人主张其对涉案房屋进行了整体装修，并提交了其与案外人签订的《房屋装修合同》及收条，证明其对涉案房屋进行了装修并支付了174600元的装修款项，因上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》中约定“乙方承租期间，如遇房屋拆迁，装修赔偿款归乙方所有”，根据被上诉人刘小波与云岩区国有土地房屋征收管理局签订的《房屋货币补偿协议》、《房屋征收货币补偿补充协议》的约定，刘小波因房屋拆迁获得的房屋附属设施、装修及室内设施补偿费共计358104.5元，因上诉人提供的证据仅能证明其对房屋进行了装修，未证明其对房屋附属设施及室内设施进行过添附，且合同亦仅约定装修赔偿款归上诉人所有，故上诉人仅能获得358104.5元中的部分补偿，综合考虑上诉人对房屋的装修投入，并从公平合理的角度出发，本院酌情认定装修补偿款为150000元。
关于房屋租金的计算时间及标准问题。上诉人主张其在2015年3月底即搬离了涉案房屋，对此上诉人并未提供充分证据予以证明，且上诉人在一审中提交的收据证明其直到2015年8月仍在支付涉案房屋的物业管理费，故上诉人认为其仅使用涉案房屋到2015年3月的主张与事实不符，本院不予采信。上诉人使用涉案房屋理应向被上诉人支付房屋租金，但因贵阳市云岩区人民政府在2014年2014年11月即下达了征收公告，决定对涉案路段进行拆迁，该拆迁行为必然会影响到上诉人的正常经营，故本院酌情调减该期间的房屋租金，2015年的房屋租金为每月3000元，酌情调减为每月1500元，故2015年1月1日至2015年12月28日的房屋租金计算为18000元，合同保证金剩余2000元抵扣部分租金，上诉人还应向被上诉人支付房屋租金16000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、维持贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第551号民事判决第二项、第四项、第五项；
二、变更贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第551号民事判决第一项为：刘小波于本判决生效后十五日内向周晓霞支付房屋装修款150000元；
三、变更贵阳铁路运输法院（2015）筑铁民初字第551号民事判决第三项为：周晓霞于本判决生效后十五日内向刘小波支付房屋租金16000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3336元，由周晓霞负担1935元，由刘小波负担1401元；二审案件受理费6672元，由周晓霞负担3870元，由刘小波负担2802元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年九月十三日
书 记 员 张 莹