重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终4280号
上诉人（原审原告、反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司。
法定代表人戴胜明，总经理。
委托代理人孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司。
负责人戴胜明，总经理。
委托代理人孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）东莞徐记食品有限公司重庆分公司。
负责人彭俊，经理。
委托代理人周萍，重庆硕诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）东莞徐记食品有限公司，统一社会信用代码914419006179932763。
法定代表人张国华，董事长。
委托代理人李红梅。
上诉人璧山鑫盛租赁有限公司（以下简称鑫盛公司）、璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司（以下简称鑫盛公司巴南分公司）与上诉人东莞徐记食品有限公司重庆分公司（以下简称徐记公司重庆分公司）、东莞徐记食品有限公司（以下简称徐记公司）租赁合同纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2016年2月22日作出（2015）巴法民初字第02623号民事判决，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司、徐记公司重庆分公司、徐记公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:鑫盛公司巴南分公司系鑫盛公司依法设立的分公司；徐记公司重庆分公司系徐记公司依法设立的分公司。2003年鑫盛公司租赁位于重庆市巴南区花溪镇其龙村4社土地，在未取得规划建设审批手续的情况下修建房屋用于出租。2010年10月4日，鑫盛公司巴南分公司与徐记公司重庆分公司签订《房屋租赁协议》，约定由徐记公司重庆分公司承租鑫盛公司巴南分公司位于巴南区其龙村4社8号门，建筑面积为5909平方米的房屋，用作仓储使用。租期自2010年10月4日至2016年10月3日，租金按年支付，其中2010年10月4日至2013年10月3日的租金按建筑面积每平方米12元计算，2013年10月4日至2014年10月3日的租金为15.5元，此后每平方米租金每年上浮1元。合同另约定徐记公司重庆分公司向鑫盛公司巴南分公司支付房屋保证金10万元。合同签订后，鑫盛公司巴南分公司向徐记公司重庆分公司交付了房屋，徐记公司重庆分公司亦按约支付了保证金。同年12月15日，双方再次签订《房屋租赁协议》，约定由徐记公司重庆分公司承租鑫盛公司巴南分公司位于其龙村4社8号门，建筑面积800平方米的房屋，用于仓储。租期6年，租金标准及支付方式与前一租赁协议一致。合同签订后，鑫盛公司巴南分公司亦向徐记公司重庆分公司交付了租赁房屋。同年12月8日，徐记公司重庆分公司拟对承租房屋中的办公用房进行装饰装修，同时拟承租鑫盛公司巴南分公司位于其龙村4社住宿楼6楼房屋，为此双方签订《施工合同》，约定由鑫盛公司巴南分公司提供装修方案、经徐记公司重庆分公司同意后，由鑫盛公司巴南分公司包工包料对仓库及宿舍进行装饰装修，鑫盛公司巴南分公司按约支付相应费用。协议签订后，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司将宿舍房屋结构改造为一条过道，两排房屋，并完成装修。鑫盛公司巴南分公司与徐记公司重庆分公司于2011年10月1日签订《房屋租赁协议》，约定由徐记公司重庆分公司承租鑫盛公司巴南分公司位于其龙村4社住宿楼6楼房屋，房屋建筑面积为589平方米。租期自2011年10月1日至2016年9月30日止。租金按年支付，其中2011年10月1日至2013年9月30日租金按建筑面积每平方米12元/月，2013年10月1日至2014年9月30日15.5元/月/平方米，此后逐年上浮1元。徐记公司重庆分公司应支付鑫盛公司巴南分公司房屋保证金2万元。合同签订后鑫盛公司巴南分公司交付了租赁房屋，徐记公司重庆分公司亦支付了2万元保证金，其员工入住房屋。合同履行过程中，徐记公司重庆分公司支付了截止2014年10月3日的租金。2014年8月28日，徐记公司致�鑫盛公司巴南分公司，以其未能提供房屋产权证明及徐记公司重庆分公司经营需要为由，要求解除与鑫盛公司巴南分公司签订的三份房屋租赁协议。鑫盛公司巴南分公司收悉后，于同年8月31日向徐记公司重庆分公司、徐记公司回函，要求徐记公司重庆分公司、徐记公司赔偿鑫盛公司巴南分公司租金及房屋装饰装修损失。同年9月15日，鑫盛公司巴南分公司再次向徐记公司重庆分公司、徐记公司发出律师函，要求徐记公司重庆分公司、徐记公司赔偿其损失，次日，徐记公司重庆分公司向鑫盛公司巴南分公司发出律师函，再次要求鑫盛公司巴南分公司办理解除租赁合同事宜，并不得干扰徐记公司重庆分公司搬离。鑫盛公司巴南分公司收悉后未予回复。2014年10月初徐记公司重庆分公司拟对储存于租赁房屋内的物品进行搬离，并撤离了入住租赁宿舍的员工。但鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司未准予徐记公司重庆分公司搬离物品。为此，徐记公司重庆分公司于2014年10月7日再次向鑫盛公司巴南分公司发出律师函，要求鑫盛公司巴南分公司办理解除合同的相关事宜，并不得阻挠徐记公司重庆分公司搬离物品。鑫盛公司巴南分公司收悉后未予回复。同年10月11日，徐记公司重庆分公司在搬离物品时受鑫盛公司、鑫盛公司重庆分公司阻止，徐记公司遂向巴南区公安分局李家沱派出所报警，民警出警后，建议双方协商解决或依法诉讼。徐记公司物品仍存放于承租的鑫盛公司巴南分公司房屋内。11月10日，徐记公司重庆分公司雇请驾驶员樊世平驾驶车辆，搬离了铁柜100套。其余的货架、包装宣传物品、赠品等物品仍存放于鑫盛公司巴南分公司房屋中。2015年1月，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司向璧山县人民法院提出诉讼，要求徐记公司重庆分公司、徐�公司赔偿其租金损失及装饰装修损失，徐记公司重庆分公司、徐记公司遂提起反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，返还保证金并赔偿因阻挠徐记公司重庆分公司搬离物品造成的损失。璧山县人民法院在审理过程中，于2015年3月10日作出裁定将该案移送至一审法院。同年3月25日至27日，徐记公司重庆分公司、徐记公司搬离了存放于承租的鑫盛公司巴南分公司房屋中的物品。现鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司起诉要求徐记公司重庆分公司支付2014年10月4日至2015年3月27日的房屋占有使用费686601.72元及逾期支付的资金占用损失10万元；支付恢复8号房屋原状的费用9万元；并在10日内恢复6号楼房屋原状，未能恢复则赔偿损失60万元；并要求徐记公司对金钱给付义务承担连带责任。徐记公司重庆分公司、徐记公司要求确认双方于2010年10月4日、12月15日及2011年10月1日签订的三份�屋租赁合同无效，要求鑫盛公司巴南分公司返还保证金12万元，并赔偿经济损失709009.8元；并要求鑫盛公司承担连带给付义务。
一审审理中，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司举示了与案外人何代良签订的《工程承包合同》以及何代良出具的收条及发票，拟证明其恢复8号房屋原状花费了9万元。徐记公司重庆分公司、徐记公司举示了发票、报价单、加工定制合同等证据证明，因鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司阻挠其搬离物品，徐记公司重庆分公司、徐记公司重新向案外人定制购买经营用物品，花费709009.8元。但因双方分歧过大，故调解未果。
一审法院认为，合同的签订与履行应当符合法律规定，违反国家法律效力性禁止规定的合同为无效合同。无效合同自始无法律约束力。因该合同取得的财产，应当返还，不能返还的应折价补偿，有过错的应当赔�对方损失，双方都有过错，应各自承担相应责任。本案中，因鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司修建的房屋未取得规划建设审批手续及房屋产权证明，并与徐记公司重庆分公司签订房屋租赁合同，将该房用于出租，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的三份房屋租赁合同无效。对鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司要求徐记公司重庆分公司按合同约定的租金标准给付2014年10月4日至2015年3月27日的房屋占有使用费686601.72元及资金占用损失10万元的请求，一审法院认为徐记公司重庆分公司、徐记公司于2014年8月28日即向鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司致函要求解除租赁合同并办理房屋腾退事宜，并于10月初即撤出了承租宿舍的入住员工，并拟搬离物品、腾退房屋。徐记公司重庆分公司、徐记公司在主�上并无继续占有使用房屋的意思。而鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司以要求赔偿损失为由阻止徐记公司重庆分公司搬离物品，徐记公司重庆分公司、徐记公司在客观上无法实现搬离。故该期间徐记公司重庆分公司、徐记公司物品仍存放于鑫盛公司巴南分公司房屋，客观上仍占有使用鑫盛公司巴南分公司房屋系因鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司阻止徐记公司重庆分公司搬离所致。故徐记公司重庆分公司、徐记公司不应再向鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司支付房屋占有使用费用。故对鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司要求徐记公司重庆分公司、徐记公司支付房屋占有使用费及资金占用损失的请求一审法院不予支持。对鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司要求徐记公司重庆分公司、徐记公司赔偿8号房屋的恢复原状费用9万元以及要求徐记公司重庆分公司恢复宿舍楼原状或赔偿损�60万元的请求，一审法院认为，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司用于出租的房屋并未取得相应的规划建设审批手续，亦无产权证明，其房屋现仍处于非法状态。对房屋结构的改造或恢复原状需先经相应的行政主管部门审批，在未审批同意前，双方均不得擅自建设或改造。鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司要求徐记公司重庆分公司将宿舍内改造部分拆除，并恢复至改造前的状态，但同样需要相关行政主管部门的审批。且鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司主张宿舍楼恢复的费用60万元无证据证明。故鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司要求徐记公司重庆分公司赔偿恢复仓库费用9万元，以及要求恢复宿舍原状或赔偿损失的请求于法无据，故不予支持。
对徐记公司重庆分公司、徐记公司要求反诉鑫盛公司巴南分公司退还保证金12万元，并要求鑫盛公司承担补充返还义务的请求，一审法院认为因双方签订的租赁合同无效，鑫盛公司巴南分公司应当将因无效合同取得的财产予以返还。而鑫盛公司应当对其依法设立的分公司的债务承担补充清偿责任。故一审法院对徐记公司重庆分公司、徐记公司要求鑫盛公司巴南分公司退还保证金12万元，并要求鑫盛公司承担补充返还义务的请求予以支持。对徐记公司重庆分公司、徐记公司要求鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司连带赔偿经济损失709009.8元的请求，一审法院认为，徐记公司重庆分公司、徐记公司虽举示了发票、报价单、加工定制合同等证据证明，因鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司阻挠徐记公司重庆分公司搬离物品，徐记公司重庆分公司、徐记公司重新向案外人定制购买经营用物品，损失为709009.8元。但并未举示相应证据证明其原存放于租赁房屋内，鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司阻止其搬离�物品的种类、数量及价值，其损失无法认定。徐记公司重庆分公司、徐记公司应当承担举证不能的不利法律后果。故一审法院对徐记公司重庆分公司、徐记公司要求鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司赔偿损失的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“一、原告（反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司与被告（反诉原告）东莞徐记食品有限公司重庆分公司于2010年10月4日、12月15日及2011年10月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、原告（反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）东莞徐记食品有限公司重庆分公司保证金12万元，不足部分由原告（反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司承担补充清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）璧山鑫盛租赁有限公司、璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）东莞徐记食品有限公司、东莞徐记食品有限公司重庆分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10340元，本院减半收取5170元，由本诉原告璧山鑫盛租赁有限公司、璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司自行承担；本案反诉案件受理费12090元,本院减半收取6045元，由反诉原告东莞徐记食品有限公司重庆分公司及东莞徐记食品有限公司自行承担。”
鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.改判徐记公司重庆分公司支付2014年10月4日至2015年3月27日的房屋占有使用费686601.72元及逾期支付的资金占用损失100000元；3.改判徐记公司重庆分公司支付恢复8号门房屋原状的费用90000元，并在10日内将住宿楼6楼恢复原状，如未能恢复则赔偿损失600000元；4.改判徐记公司对前述二、三项上诉请求承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由徐记公司重庆分公司、徐记公司承担。主要事实和理由为：1.一审判决关于徐记重庆分公司未搬离物品、占有使用租赁房屋系鑫盛巴南分公司阻拦搬离的认定错误。（1）一审中徐记重庆分公司当庭承认租赁房屋大门上的封条系其自己张贴，已经明确地表达了其占有使用房屋的意思表示。（2）鑫盛巴南分公司没有阻拦徐记重庆分公司搬离物品。�然一审中徐记重庆分公司举示了出警记录，但该出警记录只能表明当时特定时期的争议焦点，且徐记重庆分公司于2014年11月10日都仍在搬离物品。（3）如果鑫盛巴南分公司阻拦徐记重庆分公司搬离物品，就不可能让徐记重庆分公司在一审判决作出之前继续搬离出租房屋内的物品。2.鑫盛巴南分公司出租的房屋产权虽然尚在办理过程中，但并不影响该房屋的实际价值。不具有合法手续的房屋虽然违反了相关行政管理规定，但并不能据此否认鑫盛巴南分公司的财产权利。一审法院以出租房屋不具有合法手续为由驳回鑫盛巴南分公司要求恢复原状、赔偿损失的请求错误。3.徐记重庆分公司给鑫盛巴南分公司造成了重大经济损失，严重侵害了鑫盛巴南分公司的财产权利，徐记重庆分公司缴纳的保证金应当优先用于赔偿鑫盛巴南分公司的损失。因此，鑫盛巴南分公司不应当退�徐记重庆分公司缴纳的保证金。
徐记重庆分公司、徐记公司共同答辩称：鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司的上诉理由没有事实基础和法律依据，请求二审法院依法驳回。
徐记重庆分公司、徐记公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持徐记重庆分公司、徐记公司的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由鑫盛公司、鑫盛巴南分公司承担。主要事实和理由为：1.徐记重庆分公司与鑫盛巴南分公司签订的租赁合同无效。鑫盛巴南分公司阻拦徐记重庆分公司搬离物品的事实已经一审法院审理查明，鑫盛巴南分公司应当承担因此给徐记重庆分公司造成的全部损失。2.徐记重庆分公司为证明鑫盛巴南分公司阻拦搬离的物品状况和价值，举示了发票、报价单、加工定制合同等相关证据，足以证明物品的状况及价值，徐记重庆分公司已履行举证义务。一审法院既然已经认定鑫盛巴南分公司对徐记重庆分公司存在阻挠搬离的行为，就应该认定鑫盛巴南分公司对徐记重庆分公司承担损失赔偿责任。3.鑫盛巴南分公司对徐记重庆分公司的财物非法扣留，导致徐记重庆分公司大量物品被闲置、废弃，徐记重庆分公司为确保公司的正常经营，不得不另行购置相应物品，故而产生相应的经济损失。但一审法院对此事实视而不见，显然不符合客观事实。徐记重庆分公司已充分举证证明扣押物品的价值，一审法院对徐记重庆分公司的损失分文未予支持，显然对受害人不公平。
鑫盛公司、鑫盛巴南分公司答辩称：徐记重庆分公司没有任何证据证明其因本次事件造成了损失；即使其产生了损失，徐记公司重庆分公司也没有证据证明是鑫盛公司、鑫盛巴南分公司造成的。徐记重庆分公司、徐记公司所主张的赔偿请求与本案没有关联性，请求二审法院依法驳回。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，鑫盛巴南分公司在未取得规划建设审批手续即修建房屋，其所建房屋至今也未取得产权。在这种情况下，鑫盛巴南分公司与徐记重庆分公司签订房屋租赁合同，将房屋用于出租，违反了我国相关法律规定。因此，鑫盛巴南分公司与徐记重庆分公司签订的三份房屋租赁合同无效。
本案中，徐记重庆分公司、徐记公司于2014年8月28日向鑫盛公司、鑫盛巴南分公司致函要求解除双方签订的租赁合同；后，于2014年10月初开始撤离承租宿舍的员工，从主观上来看，徐记重庆分公司、徐记公司已无继续占用使用房屋的意思表示。因鑫盛公司、鑫盛巴南分公司加以阻拦，使得徐记重庆分公司、徐记公司无法搬离。在此期间内，徐记重庆分公司、徐记公司的物品虽仍然存放于鑫盛公司、鑫盛公司巴南分公司的出租房屋内，但这并非徐记重庆分公司、徐记公司的过错造成的，故徐记重庆分公司、徐记公司不需为此向鑫盛公司、鑫盛巴南分公司支付这一期间的房屋占有使用费及资金占用损失。因出租房屋至今未取得相应的规划建设审批手续，也未取得产权，房屋一直处于非法状态。不论是将出租房屋恢复原状还是进行结构改造，都必须取得相关行政主管部门的审批。在未取得审批的情况下，任何人均不能对房屋进行处置。鑫盛公司、鑫盛巴南分公司所主张的60万元的恢复原状费用，因未举示相关证据予以佐证，对此本院不予支持。
徐记重庆分公司、徐记公司在一审反诉中要求鑫盛公司、鑫盛巴南分公司赔偿其经济损失，但其所举示的证据系另外购置经营物品，徐记重庆分公司、徐记公司并未举证证明其另外购置的物品与被鑫盛公司、鑫盛巴南分公司扣留在出租房屋内的物品在种类、数量及价值上完全一致。因此，徐记重庆分公司、徐记公司要求鑫盛公司、鑫盛巴南分公司赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对此本院不予支持。
综上所述，上诉人鑫盛公司、鑫盛巴南分公司和上诉人徐记重庆分公司、徐记公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由璧山鑫盛租赁有限公司、璧山鑫盛租赁有限公司巴南分公司承担10340元，东莞徐记食品有限公司重庆分公司、东莞徐记食品有限公司承担12090元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 蒋 茜