广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18787号上诉人（原审被告）：张细城，男，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：李志云，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝鑫，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：叶建华，男，汉族,住广东省雷州市。委托诉讼代理人：何飞、文炼，广东华文律师事务所律师。上诉人张细城因与被上诉人叶建华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张细城上诉请求：一、维持一审判决第二项；二、改判一审判决第一项为：张细城应于本判决生效之日起十日内向叶建华支付占有使用费515882元；三、本案一、二审诉讼费用全部由叶建华承担。事实与理由：一、关于2013年4月1日至2013年9月30日的占有使用费问题。张细城已支付了巨额办证报酬给叶建华，叶建华未按要求办妥消防、工商、卫生、公安系统连接、特种经营许可证等相关经营证照及手续导致张细城无法正常使用租赁场地，无法正常经营，张细城按约无需支付占有使用费，一审法院要求张细城支付2013年4月1日起至2013年9月30日止的6个月租金共728202元没有事实和法律依据。1.按照张细城与叶建华双方的约定，张细城无须支付租金或占有使用费。2012年10月27日，也即《房地产租赁合同》签订的同日，张细城与叶建华双方就《房地产租赁合同》未涉及的其他专门事项签订了《(房地产租赁合同)补充协议》，该《补充协议》第1条明确约定，叶建华须为张细城办齐消防、工商、卫生及公安系统连接、特种经营证等相关经营证照，张细城支付叶建华人民币37万元作为办证的费用；若因叶建华不能按时办妥证照而导致张细城不能正常营业时，乙方有权不交租金至正常营业为止。张细城于2012年10月31日即将办理工商、公安、卫生等证照的费用37万元交付给了叶建华，但叶建华并未在2013年4月1日拟开业的日期前将相关经营证照办齐给张细城，导致张细城无法按期经营，并造成人员闲置等费用损失。根据上述《补充协议》，张细城无须向叶建华支付租金或占有使用费。虽然《房地产租赁合同》及《补充协议》合同无效，但无效的内容仅限于房屋租赁民事合同关系本身，并不及于其他并无违反法律行政法规强制性规定的部分。双方“若因不能按时办妥证照无须交付租金”的约定并不违反法律行政法规的规定，依法为合法有效的约定，应以此为依据进行结算。退一步讲，即使将整个租赁合同全部条款均视为无效，也是以损失和责任为依据，分担损失。就本争议焦点而言，按照“若因不能按时办妥证照无须交付租金”的约定，叶建华因未按约取得证照，本就不能取得租金收入。2.张细城在此期间无占用使用涉讼物业有明确的证据支持。根据《房地产租赁合同》第三条“该物业的用途”明确约定，租赁期间，租赁物业只能用于旅业、棋牌，未经叶建华书面同意，张细城不准改作其他用途。叶建华于2013年9月27日才将涉讼场地经营旅馆业所需的消防、工商、卫生及公安系统连接、特种营业许可证及税务登记证交办齐给张细城。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条、《旅馆业治安管理办法》第四条的规定，经营旅馆业必须依法审批并取得相关证照。从诉讼中查明的情况来看，张细城对租赁物业的使用仅用于旅业，没有用于其他，因此张细城在叶建华办齐相关证照之前无法使用涉案物业是法律的明确规定，且叶建华也提供张细城对涉案物业进行使用的证据，因此张细城在此期间对涉案物业无使用是显而易见的，张细城提交的《证件移交清单》足以证明张细城占用使用涉讼物业的时间是在2013年9月27日之后。3.一审法院要求张细城支付在此期间的占有使用费违背了诚实信用原则和公平原则。首先，如上所述，张细城交付了办证费37万元给叶建华作为办证报酬，作为对价的一部分，在未办妥证照之前可以不交租金，这是包括叶建华在内的双方的真实意愿，一审法院判决支付未办妥证照之前的占有使用费，与叶建华的意愿和所作承诺不符。在合同有效的情况下，因叶建华违约，张细城无须支付租金，但在合同无效的情况下，叶建华却能因违背承诺取得占有使用费的收入，是对诚实信用原则的违背。其次，张细城支付了高额办证报酬，因叶建华未办妥相关证照，无法使用涉案物业，造成人员闲置、水电费等费用的损失，却还要承担占有使用费，而叶建华收取了张细城高额办证费用，未按约定办妥相关证照，却能够取得使用费的收入，显然是不公平的，是对民事活动公平原则的违背。二、关于涉讼物业的实际面积问题。叶建华交付的一楼大厅面积比约定面积少了45.29平方米，每月多计算1131.75元占有使用费，一审法院对张细城的主张不予支持是错误的。1.广州市国际工程咨询公司东莞分公司出具的《房屋面积测绘报告书》不具有证明能力。广州市国际工程咨询公司东莞分公司并无提交其有进行房屋面积测绘的资质证书。叶建华单方委托测绘公司，没有得到张细城同意。张细城从来不知道叶建华进行了面积测绘，在测绘时也没有通知张细城到场。测绘报告没有测绘人员的签名和资质证书。2.一审法院对张细城关于三、四楼面积没有太大争议的表示等同于对《房屋面积测绘报告书》确认，是偷换概念。张细城在一审时对《房屋面积测绘报告书》发表意见时，仅表示对三、四楼的面积没有太大争议，从未有对《房屋面积测绘报告书》的效力及测绘面积的认可，一审法院以张细城对三、四楼面积没有太大争议的表示，等同于对整个《房屋面积测绘报告书》的确认，犯了偷换概念的逻辑错误。3.根据现有的证据，叶建华交付的物业面积比约定的面积少了45.29平方米，每月占有使用费应相应减少1131.75元。《房地产租赁合同》第一条第2款“该物业租赁面积4854.7平方米”、第3款“一楼大厅共210平方米，归二、三、四楼使用，其中三四楼使用140平方米，从电梯一边划起，二楼使用70平方米，从人行梯一边划起，大堂装修费用乙方(张细城)承担三分之二，甲方(叶建华)承担三分之一……”的约定，明确了叶建华应交付一楼大厅140平方米供张细城使用。关于首层大厅测绘面积142.07平方米，反映了叶建华交付给张细城一楼大厅只有94.71平方米，面积少了45.29平方米的事实。根据双方租金以每月25元／㎡计算的约定，张细城应付给叶建华每月的占有使用费为120235.25元，而非121367元。综上所述，一审法院要求张细城支付未办妥证照期间的占有使用费及不支持张细城要求按实际面积计算占有使用费认定事实、适用法律错误，应依法予以纠正。叶建华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。叶建华于2015年5月11日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、张细城立即按每月121367元的标准向叶建华支付自2013年4月1日起至2013年9月30日共6个月的租金共728202元，并自逾期支付租金之日起，每日按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金；二、张细城立即向叶建华支付拖欠的2014年3月份的租金15367元、2014年12月份的租金38367元、2015年1月份的租金38367元、2015年2月份的租金38367元、2015年3月份的租金38367元、2015年4月份的租金101367元、2015年5月份的租金121367元及2014年7月至2015年3月每月扣起的租金3000元，共24000元，共计415569元。并自逾期支付租金之日起，每日按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金；四、张细城支付2015年6月租金121367元,并自逾期支付租金之日起，每日按中国人民银行同期同类贷款利率向叶建华支付违约金。；五、本案诉讼费用由张细城承担。一审法院认定事实：2012年8月28日，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社出具《同意转租协议书》，载明其与叶建华签订了钟一村位于广州市番禺区钟村街担水涌路口商业大楼《租赁协议》，自协议签订之日起该物业已由叶建华使用，钟一村股份合作经济社同意叶建华在租赁期内可转租给第三方使用。2012年10月27日，叶建华作为出租方（合同中为甲方）,与张细城作为承租方（合同中为乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市番禺区XX街XX村一村南庄路与担水涌路交叉物业三、四楼的物业出租给乙方使用，租赁总面积为4854.7平方米，一楼大厅共210平方米，归二、三、四楼使用，其中三、四楼使用140平方米，从电梯一边划起，二楼使用70平方米，从人行梯一边划起，大堂装修费用乙方承担三分之二，甲方承担三分之一，装修一方须将装修方案报另一方审核；物业租赁期限为12年，自甲方实际交物业之日起至2024年11月31日止，双方约定甲方向乙方交付该物业的时间为2012年11月1日；乙方自接收该物业之日起五个月为装修免租期，即2012年11月1日至2013年3月31日；该物业租金以每平方25元/月计算，每月五日前向甲方支付，其中，2013年4月1日至2015年12月30日月租金为121367元，2016年1月1日至2018年12月30日月租金为131076元；乙方同意在签订本协议当日，一次性向甲方支付相当于第一年三个月实际月租金合计364102元作为押金；乙方逾期向甲方支付月租金，每逾期一日，由甲方按当月实际月租金1%的标准向乙方收取违约金至应付款之日止，逾期超过30天，甲方有权解除《房地产租赁合同》，收回该物业。经查，张细城已于2012年8月3日向叶建华缴交了涉讼物业押金360000元。同日，叶建华作为甲方，与张细城作为乙方签订《补充协议》，约定：甲方须为乙方办齐消防、工商、卫生及公安系统连接、特种经营正等相关经营证照，乙方支付甲方370000元作为办证的费用，若因甲方不能按时办妥证照而导致乙方不能正常营业时，乙方有权不交租金至正常营业为止，且停业所产生的费用（注：停10天内乙方减免支付租金15天计算，停业20天内乙方减免支付租金一个月计算，一次类推，停业期间甲方应负责办妥正常经营手续，其中所产生的费用由甲方承担）。若甲方一年内不能为乙方办齐相关经营证照，致使乙方无法继续经营，则甲方同意赔偿乙方所有投资金额及损失共计6000000元作为补偿；租赁面积待乙方请专业测试人员测量，若不符须双方重新确认。2012年10月29日，叶建华与张细城又签订《补充协议》，约定大堂门前停车位归二、三、四楼酒店使用，一楼侧右边给一、二、三、四楼公共使用；五楼天棚停车位归一、二、三、四楼使用，费用由一、二、三、四楼分摊；五楼天棚由酒店使用招牌安装、太阳能安装。2012年10月31日，张细城向叶建华缴交了消防办证款370000元。2013年3月9日，张细城向叶建华缴交安装电表费用30000元。2013年9月27日，叶建华向张细城移交代办的相关证照，包括：消防证（已于2013年6月28日已交）、工商证、卫生许可证、特种营业许可证、国、地税登记证、公安系统连接。2014年1月14日，叶建华作为甲方与张细城作为乙方签订《补充协议书》，约定：1、乙方付给甲方租金485468元（2013年10月、11月、12月，2014年1月共四个月）；2、冲减借款350000元（其中含张细城115000元，甲方承担大堂装修费85000元，另加二楼办证欠条150000元），实缴付甲方135468元；3、2013年4月至9月的六个月租金，待双方另定时间再协商，若双方再次协商不达成共识，双方都可起诉法院判决；4、由双方提供证据让法院依法判决。2015年5月11日，叶建华以张细城逾期缴交涉讼物业租金为由诉至一审法院，要求张细城支付租金及违约金。一审庭审中，叶建华确认涉讼物业权属人为广州市番禺区xx街钟村一村，物业未办理《建筑物建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，亦未领取《房地产权证》。诉讼过程中，叶建华主张张细城欠缴2013年4月1日至2013年9月30日的租金728202元、2014年3月租金15367元、2014年12月租金38367元、2015年1月租金38367元、2015年2月租金38367元、2015年3月38367元、2015年4月租金101367元、2015年5月租金121367元、2015年6月租金121367元、2014年7月至2015年3月被扣起的租金共计24000元。张细城确认欠缴2014年12月至2015年3月每月租金38367元、2015年4月租金101367元、2015年5月租金121367元及2015年6月租金121367元，并确认2013年4月1日至2013年9月30日的租金共728202元，但认为叶建华未能按期办齐经营证照，张细城可按《补充协议》约定不予支付租金，另由于叶建华原因导致涉讼物业电梯被关停，且叶建华亦未按合同约定提供停车位使用，严重影响经营，无权要求支付租金。就涉讼物业的开业时间问题，叶建华提供了三份《收款收据》，出具日期分别为2013年8月6日、2013年8月9日及2013年8月20日，并加盖“和缘商务酒店”公章，以证明张细城租赁涉讼物业开办的和缘商务酒店已于2013年8月营业。张细城对该三份《收款收据》不予认可，认为其开办的酒店名为“广州市番禺区和缘酒店”，与《收款收据》中加盖的公章所显示的酒店名称不一致。对此，张细城提交了广州市番禺区疾病预防控制中心的《检验报告书》、《刻章许可证》、《营业执照》及《组织机构代码证》予以证实，上述证据中载明的名称及加盖公章均为“广州市番禺区和缘酒店”。关于涉讼物业租金的缴付情况。张细城提交了11份《收据》（编号分别为9205952、0269928、9205957、9205960、9205964、9205968、9205969、9205971、9205975、9205977、9205980）。其中，1、编号为9205960的《收据》载明：今收到三、四楼（即和缘酒店）2014年11月份租金121367元（7-10月份还欠12000元）。2、编号为9205964的《收据》载明：今收到三、四楼（和缘酒店）2014年12月份租金80000元（还欠38367元）。3、编号9205968的《收据》载明：今收到三、四楼交来（即和缘酒店）租金60000元（2015年1月份租金）还欠38367元。4、编号为9205971的《收据》载明：今收到三、四楼交来（即和缘酒店）租金60000元（即2015年2月份租金）尚欠38367元。5、编号为9205977的《收据》载明：今收到三、四楼交来（即和缘酒店）租金60000元（即2015年3月份租金）尚欠38367元。6、编号为9205980的《收据》载明：今收到三、四楼（即和缘酒店）2015年4月份租金20000元，尚欠101367元。另外，张细城称因叶建华未付清电梯款，被电梯安装公司关停电梯27天，导致其经营损失，故其垫付了叶建华欠付的电梯款后，电梯才重新开通，对此，张细城提交了广东台日电梯有限公司出具的《证明》及《收据》予以证明。其中，《证明》载明：合同号TZ/P1-2ZB/017-12D由于买方迟迟未能按合同付款，所以我公司于2014年1月24日关停电梯，后我公司业务丁犇和承租方和缘酒店商谈，和缘酒店答应帮买方付清余款，我公司于2014年2月19日从新开电梯。叶建华对上述《收据》的真实性均无异议，但对《证明》不予确认，称涉讼物业有两台电梯，2014年1月其中一台电梯关停两天，未影响张细城经营，2014年1月双方协商一致以张细城支付的3月租金冲抵电梯款106000元；另2014年7月至2015年3月张细城以拒付租金要挟叶建华每月扣减3000元租金，叶建华已注明2014年7月至10月尚欠租金共计12000元。关于涉讼物业的面积问题。张细城提交了一份广州市四维城科信息工程有限公司于2012年7月25日出具的《房屋面积测量成果报告书》复印件，载明涉讼物业所在大楼即座落在番禺区××一村××与××水××路交叉口建筑，一层面积2058.47平方米，二至四层面积均为2227.29平方米，五层为电梯间及楼梯间，面积195.09平方米，该大楼建筑总面积为9130.52平方米。张细城称该报告复印件是叶建华于2013年年初提供，根据报告上载明的建筑面积，其实际承租的涉讼物业面积与《房地产租赁合同》的约定并不一致。叶建华对该份报告书不予认可，称报告书并非其提供，涉讼物业所在大楼建筑总面积为9130.52平方米，一楼面积2058.47平方米，二至四层的面积均为2357.35平方米。为证明涉讼物业的实际面积，叶建华在诉讼过程中委托了广州市国际工程咨询公司东莞分公司对涉讼物业进行测绘，并出具了《房屋面积测绘报告书》，载明：涉讼物业建筑总面积为4960.97平方米，其中，主体面积为4469.82平方米，共有共用面积中首层楼梯间电梯间为188.79平方米，二层楼梯间电梯间188.79平方米，五层楼梯间电梯间188.79，屋面水池28.29平方米，首层大厅142.07平方米，分摊面积中一楼大厅分摊94.71平方米，一、二、五层分摊396.44平方米，水泵房、屋面水池分摊18.86平方米，三、四层建筑面积均为2234.91平方米。张细城对该份《房屋面积测绘报告书》不予确认，对比广州市四维城科信息工程有限公司的《房屋面积测量成果报告书》，涉讼三、四层物业的面积差距不大，双方争议焦点在于一层大厅面积，根据《房地产租赁合同》约定，涉讼物业一层大厅共210平方米，张细城使用的为140平方米，而广州市国际工程咨询公司东莞分公司作出的《房屋面积测绘报告书》所载明的一层大厅总面积为142.07平方米，按《房地产租赁合同》约定的使用比例，张细城实际使用的只有94.71平方米，故张细城应按该面积缴纳一楼大厅租金，对于其他部分面积，双方没有太大争议。叶建华确认涉讼物业一层大厅面积为142.07平方米，并称《房地产租赁合同》约定的210平方米一层大厅面积是笔误，一层大厅基本由张细城使用，叶建华亦是按总面积向张细城交付租赁物。一审法院认为：叶建华和张细城于2012年10月27日签订《房地产租赁合同》约定叶建华将涉讼物业出租给张细城使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”叶建华确认涉讼物业未领取《房地产权证》，也未办理《建设工程规划许可证》，根据上述司法解释的规定，叶建华和张细城签订的《房地产租赁合同》应属无效合同，但因张细城已实际使用涉讼物业，叶建华叶建华主张参照《房地产租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，该诉讼请求具有法律依据。根据《房地产租赁合同》的约定，2013年4月1日至2015年12月30日的月使用费标准为121367元，张细城在庭审中确认2014年3月尚欠使用费15367元，2014年12月至2015年3月每月尚欠使用费38367元，2015年4月尚欠使用费101367元，2015年5月至6月每月尚欠使用费121367元，虽张细城辩称因叶建华拖欠电梯款导致涉讼物业电梯被关停，且未按合同约定提供停车位供其使用严重影响经营，但对此张细城并未提交任何证据予以证明，叶建华亦未予以确认可减免相应使用费，故对于张细城的上述答辩事由，一审法院不予采纳，张细城应对其确认欠缴的上述使用费予以缴交。关于叶建华主张的要求2014年7月至2015年3月每月被扣减的3000元占有使用费问题，根据张细城提交的编号为9205960的《收据》注明，叶建华尚欠2014年7月至10月份使用费12000元，而编号为9205964、9205968、9205971、9205977的《收据》仅注明前述2014年12月至2015年3月每月尚欠的使用费38367元，此外，叶建华并未提交其他证明予以证明2014年12月至2015年3月扣减了3000元使用费，故一审法院支持张细城应按照叶建华开具的《收据》所载明的内容支付2014年7月至10月份涉讼物业的占有使用费12000元。关于2013年4月1至2013年9月30日的占有使用费问题。张细城确认其未支付，但要求根据双方签订的《补充协议》关于若叶建华不能按时办妥相关经营证照的张细城有权不交租金至正常营业为止的约定，有权不予缴交该占有使用费。根据《房地产租赁合同》约定，叶建华于2012年11月1日向张细城交付涉讼物业，自2012年11月1日至2013年3月31日为免租期。现张细城并未提交证据予以证明其占用使用涉讼物业的时间，即使双方签订的《房地产租赁合同》及其《补充协议》无效，其也应参照《房地产租赁合同》的内容向叶建华缴交涉讼物业2013年4月1日至2013年9月30日的占有使用费共计728202元（121367元×6个月）。关于张细城关于涉讼物业的实际面积少于合同约定的主张。根据广州市国际工程咨询公司东莞分公司出具的《房屋面积测绘报告书》，涉讼物业建筑总面积4960.97平方米，其中三、四层建筑面积均为2234.91平方米（已包括楼梯间和电梯间188.79平方米）、一楼大厅分摊归三、四楼使用的94.71平方米及一、二、五层分摊归三、四楼使用的396.44平方米。虽张细城对该《报告书》不予认可，但其同时也确认双方对三、四楼的面积没有太大争议，并应按94.71平方米的面积计算一楼大厅的占有使用费，且张细城亦未提交其他实质证据对该《房屋面积测绘报告书》予以否认，故对于其上述答辩事由，一审法院不予采纳。综上，张细城应向叶建华支付的涉讼物业占有使用费包括2013年4月1日至2013年9月30日占用费728202元、2014年3月占用费15367元、2014年7月至10月占用费12000元、2014年12月占用费38367元、2015年1月占用费38367元、2015年2月占用费38367元、2015年3月占用费38367元、2015年4月占用费101367元、2015年5月占用费121367元、2015年6月占用费121367元，以上合计1253138元。关于违约金的问题，叶建华起诉认为根据《房地产租赁合同》约定，租金应于每月五日前支付。由于张细城逾期未支付上述费用，给叶建华造成损失，要求每日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金，虽然合同中约定了逾期支付租金应支付违约金，但由于合同认定无效，叶建华要求支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于叶建华的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年7月20日作出判决：一、被告张细城应于本判决生效之日起十日内向原告叶建华支付占有使用费1253138元；二、驳回原告叶建华的其余诉讼请求。本案案件受理费16186元，由原告叶建华负担100元，由被告张细城负担16086元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕张细城的上诉请求进行审理。关于占有使用费标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订的《房地产租赁合同》约定的租金标准是双方的真实意思，张细城并未举证证明其在合同履行中对涉讼物业面积提出异议，亦未能证明其并未实际使用涉讼物业首层大厅的其他面积，在张细城对于涉讼物业三、四层承租面积已无异议的情况下，其仅以首层大厅分摊面积不足为由主张减少占有使用费，理据不足，不能成立。关于2013年4月1日至2013年9月30日的占有使用费。《(房地产租赁合同)补充协议》并无约定办理证照的具体时间，双方之后签订的《补充协议书》中亦未约定该期间免交租金，而张细城在该期间实际使用涉讼物业，故一审法院判令张细城参照《房地产租赁合同》约定的租金标准支付该期间占有使用费，并无不当。综上所述，张细城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11173元，由上诉人张细城负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  谭红玉二〇一七年十一月十日书记员  彭文悦黄妙丽