内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终61号
上诉人（原审被告）王明磊，男，1978年1月12日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区克什克腾旗。
委托代理人孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马艳春，女，1969年12月7日出生，汉族，职员，住内蒙古自治区克什克腾旗。
上诉人王明磊因与被上诉人马艳春房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2015）克民初字第1661号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年1月6日受理立案后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、孙磊参加的合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案，上诉人王明磊的委托代理人孙国刚，被上诉人马艳春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，2014年12月27日，原告马艳春与被告王明磊签订《大厅出租赁合同》，约定被告王明磊将坐落于克什克腾旗经棚镇解放路明源住宅楼1号楼2单元A01室的房屋租赁给原告马艳春，租赁期限为1年，租金为人民币45000元，并约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告马艳春按合同约定给付被告王明磊租金45000元，并交纳了租赁期间租赁房屋的取暖费3488元，物业费1512元，被告王明磊将租赁房屋交付给原告马艳春使用。
另查明，克什克腾旗经棚镇解放路明源住宅楼1号楼2单元A01室的登记日期为2015年5月15日。
原审法院认为，原告马艳春与被告王明磊签订的《大厅出租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。原告马艳春按照合同约定交纳了租赁费、取暖费、物业费，被告王明磊亦应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原、被告之间的《大厅出租赁合同》是否应予以解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，《大厅出租赁合同》中未约定原告马艳春租赁房屋的用途及被告王明磊应提供租赁房屋房权证的合同义务，但在合同的实际履行过程中，根据相关部门的要求，需要提供租赁房屋的房权证，而涉案房屋的房权证未能及时办理，客观情况发生了重大变化，导致原告马艳春的合同目的无法实现，现原告马艳春请求解除合同，法院认为，根据公平原则，原、被告之间的《大厅出租赁合同》应当予以解除。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告马艳春起诉后，法院于2015年5月13日向被告王明磊送达了起诉状副本等应诉手续，应视为原告马艳春主张终止合同的意思表示于2015年5月13日到达被告王明磊，故原、被告之间的《大厅出租赁合同》应当于2015年5月13日解除。
关于被告王明磊是否应返还原告马艳春房屋租金、取暖费及物业费合计人民币50000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告之间的《大厅出租赁合同》于2015年5月13日解除，故2015年5月13日之前的房屋租金（45000元÷12×4.5=16875元）、取暖费（3488元÷7×4.3=2142.6元）、物业费（1512元÷12×4.5=567元）合计人民币19584.6元应由原告马艳春承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”法院依职权调取的产权登记簿注明涉案租赁房屋的登记日期为2015年5月15日，即法院向被告王明磊送达了起诉状副本两日后，被告王明磊即将涉案租赁房屋的房权证已经办理出来，但仍未及时交付给原告马艳春，存在扩大损失的行为，且产权登记簿中注明涉案租赁房屋的设计用途为车库，被告王明磊将涉案租赁房屋作为大厅对外出租，在合同的签订和履行过程中存在过错。原告马艳春明知自己租赁房屋的用途系办学校，在签订合同时未尽到审查义务，对合同的解除亦存在过错。根据公平原则，法院酌定被告王明磊对2015年5月13日至2015年12月27日期间的房屋租金、取暖费、物业费承担80%的责任为宜，即被告王明磊应返还原告马艳春房屋租金22500元、取暖费1076.32元、物业费756元，上述款项合计人民币24332.32元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审法院判决：一、原告马艳春与被告王明磊签订的《大厅出租赁合同》于2015年5月13日解除；二、被告王明磊返还原告马艳春房屋租金、取暖费、物业费合计人民币24332.32元，前列款项于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告马艳春的其他诉讼请求。
上诉人王明磊不服原审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的大厅租赁合同成立后因涉案房屋的房权证未能及时办理造成了被上诉人因此不能实现合同目的，认定上诉人与被上诉人之间的大厅租赁合同应当予以解除错误。双方在合同中并没有约定上诉人应当提供租赁房屋房权证的合同义务，据此上诉人和被上诉人之间并不存在一审判决中认定的继续履行合同会导致显失公平的后果，没有情势变更的情形，因此不存在合同解除的法定条件，学校不能开办系被上诉人自己的原因造成，应当由被上诉人自行承担经营风险。一审法院以情势变更为由判令解除涉案的租赁合同属于适用法律错误。故要求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人马艳春答辩称，当时涉案房屋有很多不确定性，就不应当签一年的合同。被上诉人办学是经过教育局批准的，上诉人当时答应了什么都有，结果没法办学，被上诉人要求退回房屋也是有依据的。被上诉人已经将房屋钥匙交给上诉人，里面的桌椅板凳和黑板被上诉人都不需要了，已经不能使用。故要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
二审另查明，2015年9月15日，一审法院询问被上诉人马艳春是否在签订合同时要求王明磊提交房权证，马艳春称当时问是否有房权证，其工作人员说有房权证，正在办理。
本院认为，上诉人和被上诉人之间所签订的大厅租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。该合同在履行过程中，被上诉人马艳春以上诉人不能提交相关材料为由要求解除合同，一审法院认定客观情况发生了重大变化，导致被上诉人马艳春的合同目的无法实现，判决解除了双方之间的租赁合同，本院认为该认定错误。被上诉人马艳春在准备开办学校时，应当详细了解开办学校所需要的条件，是否需要房权证；在和上诉人签订合同时，明知上诉人的房权证正在办理，依旧和上诉人签订了房屋租赁合同，且在合同中约定上诉人的义务为按时交付大厅给被上诉人使用，并负责为被上诉人提供水、暖、电固定设施，并没有约定上诉人提供的房屋应当具有房权证。因此，涉案房屋在房权证未办理出来之前被上诉人马艳春开办学校不能通过审批，不属于在签订合同时无法预见而且根据实际能力和当时条件不能预见的情形，亦不属于由于作为合同成立的环境和基础发生了异常变动，造成的风险属于意料之外的风险的情形，而是由于其自身存在过失，应当属于商业风险范畴，故一审法院以情势变更为由判令解除双方之间的租赁合同适用法律错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人王明磊的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款二项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2015）克民初字第1661号民事判决；
二、驳回被上诉人马艳春的诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费410元，合计1460元由被上诉人马艳春承担；邮寄送达费40元，由上诉人王明磊与被上诉人马艳春各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 其其格
审判员 孙 磊
二〇一六年三月一日
书记员 张乐萌