江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0090号
原告徐州万峰置业有限公司，住所地江苏省睢宁县凌城镇西天街凌城小学对面。
法定代表人张美阳，该公司执行董事。
委托代理人孙万金。
被告盱眙县王店乡西湖村村民委员会，住所地江苏省盱眙县王店乡西湖村。
法定代表人关保林。
被告高加兵，系原盱眙县王店乡西湖村党支部书记。
原告徐州万峰置业有限公司（万峰置业公司）诉被告盱眙县王店乡西湖村村民委员会（西湖村委会）、高加兵委托代建工程合同纠纷一案，本院于2014年2月16日立案受理后，依法由审判员田树余适用简易程序，于2014年4月16日公开开庭进行了审理，原告万峰置业公司委托代理人孙万金、被告西湖村委会法定代表人关保林、被告高加兵到庭参加了诉讼。后因原、被告双方争议较大，本院转为普通程序依法组成合议庭于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告万峰置业公司法定代表人张美阳及其委托代理人孙万金、被告西湖村委会法定代表人关保林到庭参加了诉讼，被告高加兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万峰置业公司诉称，2011年8月27日，原告与被告西湖村委会签订一份“委托代建工程项目协议书”，根据该协议书约定：西湖村委会委托原告代建农民集中居住区（即西湖花园东区），用地面积为24.5亩，代建项目工程用地相关费用每亩地23000元，由原告向被告西湖村委会缴付；被告西湖村委会应提供净地、代建土地用地规划和使用土地报批许可手续，费用由被告西湖村委会负责；如有违约，违约方付给对方30万元，合同成立后，原告分两次支付给被告西湖村委会土地相关费用92万元，由被告西湖村委会于2011年8月29日出据收款凭证。同日，原告又支付4万元给被告高加兵作为房屋销售业务费，被告西湖村共收到土地相关费用为96万元。此后，被告西湖村委会根本没有向原告提供任何可供建设土地，为此，原告多次找到该村委会领导要求按协议履行，但他们都以种种借口相推脱。2012年7月27日，原告再次找原村书记被告高加兵要求履行协议，被告高加兵明确讲暂时没有土地建设，并写出书面保证，保证在2012年8月4日前归还原告92万元土地款，高加兵本人提出担保。但到期后，被告仍然没有返还土地费用。原告的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第一款第四项规定，请求法院判决解除与被告西湖村委会签订的委托代建工程项目协议书，要求两被告连带返还土地费用96万元，两被告承担给付违约金30万元。审理中经本院释明后，原告变更诉讼请求，请求确认原告与被告西湖村委会签订的委托代建工程项目协议书无效，被告西湖村委会返还原告土地款92万元并按银行同期同类贷款利率计算赔偿原告利息损失，被告高加兵返还4万元。
被告西湖村委会辩称。我村委会与原告签订的委托代建工程项目协议书是事实，收到原告公司92万元土地款也是事实，但现土地款去向我村委会不清楚，现在无钱返还。
被告高加兵辩称，原告给付96万元是事实，款项汇到王店乡财政所西湖村委会账户，由于土地上高压电线杆不能移位，所以没有开发成功。我拿4万元是为村里工作支出的，现在村里欠我钱，这笔钱应该由村委会来还，我协助原告同乡政府协商尽快解决原告土地款问题。
经审理查明，被告高加兵原系被告盱眙县王店乡西湖村党支部书记，经其与原告万峰置业公司联系协商，2011年8月27日，原告万峰置业公司（乙方）与被告西湖村委会（甲方）签订一份《委托代建工程项目协议书》。协议约定的主要内容为：甲方依据国家和政府的有关政策，委托乙方代建村农民集中居住区，由乙方自行设计、投资建设，乙方销售给当地农民；代建农民居住区的土地由甲方提供24.5亩净地，乙方给付甲方每亩2.3万元土地相关费用，甲方负责办理土地规划和使用审批许可手续，费用由乙方承担；甲方在收到乙方用地首付款后50日内将土地交给乙方开工建设；如果不因乙方原因致使乙方在两个月内不能开工建设，甲方应全额退还已交给甲方的用地费用；如一方违约，给付另一方违约金30万元。另协议对土地使用范围、施工建设、付款期限等均进行了约定。协议签订后，2011年8月29日，原告万峰置业公司通过银行转账给付被告西湖村委会用地相关费用92万元，被告西湖村委会向原告出具了财务收据。另原告万峰置业公司与被告高加兵协商，上述协议书约定的农民居住集中区建成后，由被告高加兵负责销售，2011年8月29日，原告预付给被告高加兵个人房屋销售业务费4万元，被告高加兵向原告出具了收条。原告给付被告用地相关费用后，被告西湖村委会未能在约定期限内交土地给原告开发建设，原告即要求被告退还其已交付的用地款。2012年7月27日，被告高加兵向原告出具一份保证书，明确于2012年8月4日前归还原告法定代表人张美阳购买西湖村土地款92万元，如到期不能归还，本人愿用办公室和本人家房屋作价5万元作为抵押。到期后被告西湖村委会及被告高加兵均未退还原告交付的土地款及预付的销售费用。
另查明，本案原、被告协议约定建设农民集中区的土地属西湖村集体所有，在农村土地二轮承包经营过程中已发包给该村农户耕种，属于农用地，但被告西湖村委会至今未办理农用地转用审批手续。
上述事实，有原、被告陈述，原告万峰置业公司提供的其与被告西湖村委会签订的《委托代建工程项目协议书》、汇款凭证，被告西湖村委会出具的收款凭证、被告高加兵出具的收条及保证书予以证实。经庭审质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。
本院认为，本案被告西湖村委会未经国家土地管理部门办理农用地转用审批手续，将其村集体所有的并已发包给本村农户耕种的农用地以委托代建的形式转让给原告万峰置业公司开发建设房屋销售。尽管原、被告双方以委托代建农民居住集中区形式签订协议，但从协议的内容及双方实际交易情况看，被告西湖村委会将其村集体土地以每亩2.3万元交给原告开发建设房屋销售，实质上形成集体土地买卖关系。因上述被告的行为违反我国土地管理法律法规的规定，故原、被告双方签订的《委托代建工程项目协议书》无效。被告西湖村委会应当将收取原告万峰置业公司土地相关费用92万元返还给原告，其作为过错方应当赔偿原告利息损失。故原告诉称要求被告西湖村委会返还土地款92万元并按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息的诉讼请求，本院予以支持。另被告高加兵作为原盱眙县王店乡西湖村党支部书记，以个人名义收取原告房屋销售业务费用，但未为原告销售房屋，构成不当得利，其应将收取的款项4万元返还给原告万峰置业公司。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告盱眙县王店乡西湖村村民委员会于本判决生效后30日内返还原告徐州万峰置业有限公司92万元并支付自2011年8月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日的利息。
二、被告高加兵于本判决生效后十日内返还原告徐州万峰置业有限公司4万元。
案件受理费16140元，由原告徐州万峰置业有限公司负担3800元，被告盱眙县王店乡西湖村村民委员会负担11840元，被告高加兵负担500元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 戴永明
审 判 员 田树余
人民陪审员 王宜国
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 薛建邦
附：
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十四条建设占用土地，设计农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，设计农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由省、自治区、直辖市人民政府批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条【不当得利】没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。