浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3286号
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会，住所地瑞安市塘下镇肇平垟中村。
代表人：黄相周，主任。
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社，住所地瑞安市塘下镇肇平垟中村。
代表人：谢椿，主任。
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会，住所地瑞安市塘下镇肇平垟下村。
代表人：谢尚挺，主任。
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社，住所地瑞安市塘下镇肇平垟下村。
法定代表人谢作永，主任。
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会，住所地瑞安市塘下镇肇平垟新渎村。
代表人：吴朝兴，主任。
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社，住所地瑞安市塘下镇肇平垟新渎村。
代表人：谢德义，主任。
上列六上诉人委托代理人：余心海、林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢树力。
委托代理人：谢作堰，瑞安市众城法律服务所法律工作者。
上诉人瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，1981年上半年，瑞安市塘下镇肇平垟三村协商建造瑞安市塘下、××村交界处肇平垟电影院。1982年初，该电影院建成。同年10月19日，信用社收回电影院售票点无息贷款10000元。1983年4月13日，瑞安县文化局同意成立肇平垟电影放映队。
2009年12月23日，谢树力与瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会订立《转让协议》，协议主要内容如下：三村委会将座落于瑞安市塘下镇肇平垟中村、新渎村交界处的肇平垟电影院整体转让给谢树力，房产建筑面积561.6平方，集体土地面积936.88平方，转让价3850000元，优惠款5%，应付款为3657500元，款于订立协议之日一次性支付，三村委会承诺转让给谢树力的电影院系自然产权，转让后，房屋产权与土地使用权由谢树力负责办理（或由三村委会先行办理房屋所有权证、土地使用权证后，再转办给谢树力，或先办到其中一个村委员会名下，再转办给谢树力）。2009年12月29日，谢树力向瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社汇款3057500元，加上此前支付的定金600000元，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等共计收到款项3657500元，并向谢树力出具收条。2010年1月3日，谢树力向瑞安市国土资源局、房管局申请办理电影院房产权证与土地使用权证登记手续，瑞安市土地调查登记测绘事务所派员到肇平垟电影院现场测绘并出具肇平垟电影院现状图与宗地草图等地籍材料。双方到相关行政机关办理土地、房产初始登记手续时，均知晓由于该地段将要拆迁而不能办理初始登记手续。
2011年5月5日，因政府建设需要，涉案电影院被拆除。2012年8月15日，瑞安市塘下镇人民政府通过[2012]5号、××村交界处长办公会议纪要，决定肇平垟电影院（占地）征地政策原则上参照104国道上金段排灌站征地政策执行，建筑面积赔偿按照国泰路拆迁政策中（无证）价格执行，层高按二层楼计算，具体与肇平垟三村兑现结算。
原判认为，涉案《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。由于合同订立后，标的物被拆除，致使合同不能履行，合同目的不能实现，合同应予解除。谢树力的诉讼请求合法，予以支持。合同解除后，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等向谢树力返还根据合同得到的价款。谢树力要求瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等赔偿利息，基于合同解除是不能归责于双方当事人的原因，不予支持。瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等辩称其已经交付房屋，由于该房屋尚未办理初始登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不能产生物权变动的后果，故对该辩称理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、解除谢树力与瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社订立的《转让协议》。二、瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社于判决生效后十日内返还谢树力转让款3657500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回谢树力的其他诉讼请求。案件受理费45277元，由谢树力负担10846元，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社负担11477元，瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社负担11477元，瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社负担11477元。
宣判后，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟中村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟下村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟下村经济合作社、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会、瑞安市塘下镇肇平垟新渎村经济合作社不服，提起上诉称：一、本案不具备适用情势变更条款的法定条件。涉案电影院始建于1981年，上世纪90年代已停止使用并长期闲置。2000年以后，涉案房屋坐落的位置被列入瑞安市塘下、××村交界处国泰路道路建设红线范围，涉案房屋将被拆迁的事实在当地是众所周知的。谢树力是本地村民，其对于涉案房屋将被拆迁的事实是明知的。其购买房屋的目的就是为了将来获得拆迁补偿，故其购买涉案房屋时对于涉案房屋将来会被拆迁的事实并非不可预见。谢树力购买涉案房屋属商业行为，被拆迁后的补偿待遇及产生的风险属商业风险。情势变更条款有严格的适用条件，必须具备不可预见、不属商业风险、维持合同效力会出现显失公平等法定条件，而本案完全不具备情势变更条款的适用条件。二、原审法院适用情势变更条款，过于轻率，违反了最高人民法院关于适用情势变更审核程序的规定。三、涉案《转让协议》不存在解除的法定情形。综上，请求撤销原判，依法改判驳回谢树力的原审诉讼请求。
被上诉人谢树力答辩称：一、瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等主张谢树力在签订协议前就已知道涉案房屋要被拆迁的事实，与实际不符。涉案房屋被拆迁是不可预见的，本案双方签订转让协议的时间为2009年12月23日，谢树力支付价款的时间为2009年12月29日，2010年1月3日，谢树力到国土部门、房管部门办理土地使用权证、房屋产权证才知道涉案房屋是在政府规划拆迁范围内。因此，谢树力购买房屋时不可能预见房屋会被拆除且不能获得任何补偿。二、谢树力受让涉案房屋系用于生产经营，而非获得拆迁补偿。瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等买卖房屋是商业行为，谢树力系通过投标、竞价购得涉案房屋。本案标的物灭失是政府行政行为导致，不是当事人能够预见且避免的，不能归责于双方当事人。涉案房屋被拆除不属商业风险。三、本案合同继续履行会显示公平。涉案房屋招投标的底价是3000000元，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等主张底价高于房屋拆迁的补偿价不属实。瑞安市塘下镇人民政府至今未给予任何拆迁补偿，且根据2012年8月15日塘下、××村交界处人民政府、××村交界处长会议纪要，涉案房屋的补偿对象是瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等，而非谢树力。现涉案房屋已被拆除，谢树力购买房屋的合同目的不能实现，如要求继续履行合同，对谢树力显失公平。因此，本案应该适用情势变更条款。四、经过多年的司法实践，适用情势变更条款已经不再要求报高院或最高院审核。瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等主张原审法院适用情势变更条款违反法定程序，依据不足。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院依职权调取了《瑞安市城市交通规划评审纪要》、《城市道路规划等级结构图》、瑞安市规划建设局《关于印发瑞安市城市交通规划评审纪要的通知》（瑞建发【2005】66号）、瑞安市规划建设局《关于要求审批瑞安市城市交通规划的请示》（瑞建发【2005】220号）、瑞安市人民政府《关于同意市城市交通规划方案的批复》（瑞政发【2005】211号），经庭审出示质证，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等对上述证据无异议，谢树力对上述证据的真实性，合法性无异议，但认为该规划并未实际实施。经审查本院认为，上述证据来源合法、内容真实，可以证明涉案房屋所在范围于2005年12月被列入规划范围的事实，本院予以确认。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，涉案房屋所在的范围于2005年12月12日被列入拆迁规划。谢树力系瑞安市塘下镇肇平垟中村村民，并于2007年至2009年间担任该村村民代表。2007年3月27日，瑞安市塘下镇肇平垟中村召开村民代表会议，一致同意出让肇平垟电影院，谢树力作为村民代表在此次会议记录上签字。
本院认为，本案一、二审的主要争议焦点均在于谢树力要求解除《转让协议》的理由即涉案房屋已被政府部门拆迁、其购买房屋的合同目的不能实现是否成立。涉案房屋早在2005年12月就经瑞安市人民政府批准列入规划范围，谢树力作为长期居住在瑞安市塘下镇肇平垟中村的村民及参加作出转让涉案房屋决议的村民代表会议的村民代表，对于涉案房屋即将被拆迁的事实应当是明知的，其主张不知情，不符合常理，本院不予采信。2009年12月，瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会转让涉案房屋系通过公开竞拍的形式进行，谢树力在参与竞拍及决定签订上述《转让协议》之前对于房屋的状况更应有所了解。结合《转让协议》未约定出卖方交付房屋的义务，以及谢树立没有实际管理使用涉案房屋的事实，应认定其购买房屋的目的并不是实际占有、使用涉案房屋，而在于获取该房屋拆迁后的安置补偿权益。涉案房屋被政府部门拆迁属谢树力在签订合同时可以预见的事实，并不构成情势变更，且该事实并不影响其合同目的的实现，谢树力以此为由主张解除合同，依据不足。原审法院对谢树力的诉讼请求予以支持，不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当。对于瑞安市塘下镇肇平垟中村村民委员会等的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第1036号民事判决；
二、驳回谢树力的原审诉讼请求。
一审案件受理费45277元、二审案件受理费45277元，均由被上诉人谢树力负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年六月二日
书 记 员 周婷婷