河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0224民初904号
原告：李兆祥。
原告：刘玉珍。
二原告委托代理人：周存鹏，河北存鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：蔡小敏。
被告（追加）：张贵鹏，男，1991年10月5日出生，汉族，现住滦南县司各庄镇后张各庄村***号。
二被告委托代理人：郑令瑞，河北扬清律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告李兆祥、刘玉珍与被告蔡小敏、张贵鹏返还原物纠纷一案，本院于2016年1月25日受理。本院受理后，依法由审判员王汝利适用简易程序审理，后因案情复杂转换为普通程序，由审判员王汝利与代理审判员王兴盛、董宏伟依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因张贵鹏与第三方就涉案房产签订《征收补偿协议》，应原告申请本院于2016年4月15日追加张贵鹏作为本案的被告参加诉讼，后被告张国强在诉讼过程中于2016年6月13日死亡。第一次庭审原告李兆祥、刘玉珍及二原告委托代理人周存鹏、被告蔡小敏、张国强及二被告的委托代理人郑令瑞到庭参加诉讼；第二次庭审原告李兆祥、刘玉珍及二原告的委托代理人周存鹏、被告蔡小敏、张贵鹏及二被告的委托代理人郑令瑞到庭参加诉讼；第三次庭审原告刘玉珍及二原告的委托代理人周存鹏、被告蔡小敏及二被告的委托代理人郑令瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兆祥、刘玉珍诉称，二原告系夫妻关系，经县政府批准于1996年在倴城镇东南街建房三间，并一直居住。因被告蔡小敏系原告刘玉珍的外甥女，二原告同意被告蔡小敏及其丈夫张国强在此居住。2011年，被告多次找人说和想购买原告的房屋，但二原告一直不同意，后张国强趁原告醉酒时将一份事先写好的房屋买卖协议让原告李兆祥签字，并将所谓的购房款11万元交给了原告李兆祥。二原告多次向被告主张房屋买卖协议无效未果，二原告诉至法院要求确认原、被告之间签订的《房屋买卖协议》无效，后经滦南县人民法院判决，支持了原告的诉讼请求。现如今，被告与第三方签订了征收补偿协议，原告的房屋已经被拆迁，但房屋的拆迁款及置换的楼房已经被告占有。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求依法判令被告返还原告拆迁补偿款26974元及应置换的房屋196.41平方米。
原告李兆祥、刘玉珍为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：
1、滦南县人民法院作出的（2014）倴民初字第1508号民事判决书（复印件）一份用以证明原、被告签订的《房屋买卖协议》已经法院确认无效；
2、申请法院调取了就涉案房产被告张贵鹏与滦南县房屋征收办公室签订的《征收补偿协议》，用于证明涉案房产已经滦南县房屋征收办公室征收及获取的置换楼房面积及被告领取的补偿款等情况。
被告蔡小敏、张贵鹏辩称，原告在诉状中称是在原告李兆祥醉酒状态下在张国强将事先准备好的《房屋买卖协议》上签字系无中生有。双方买卖房屋经过是：由于原、被告之间存在亲属关系，2005年底，被告想购买原告的房屋未果，2006年春节期间，双方就房屋买卖达成一致意见：房屋作价11万元，由被告先行给付原告8.5万元，由原告用此资金另行建房，2006年9月将余款付清后，同年10月原告搬出此房屋，由被告进行居住。2007年3月20日，双方签订《房屋买卖协议》，对房屋买卖的事实进行确认，至此双方的房屋买卖行为彻底完成。原、被告之间签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，原告对涉案宅基地使用权与房屋的所有权因其卖与行为而不再享有；2011年10月，被告与政府相关部门签订《征收补偿协议》，是政府为了解决历史遗留问题，从实际出发，在签订征收补偿协议过程中都是和买房人签订的，该征收补偿协议的签订足以说明政府对被告身份的认可，被告理所应当的取得拆迁补偿款和置换房屋的所有权。综上所述，原告的诉讼违反了诚实信用原则，没有法律依据，请求法院对被告合法权益予以保护，并依法驳回原告的诉讼请求。
被告蔡小敏、张贵鹏为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：
1、《房屋买卖协议》一份，用以证明原、被告就房屋买卖已经达成一致意见及该协议的内容；
2、《建设南路两侧区域征收补偿协议》（复印件）一份，用于证明涉案房产已经滦南县房屋征收办公室征收及获取的置换楼房面积及领取的补偿款等情况。
被告蔡小敏、张贵鹏对原告李兆祥、刘玉珍提交的证据的质证意见如下：对原告提交的二份证据的真实性无异议。
原告李兆祥、刘玉珍对被告蔡小敏、张贵鹏提交的证据的质证意见如下：对被告提交的证据一的真实性有异议，签订协议的落款时间应为2011年。对证据二无异议。
因原、被告对置换房屋的价格无法达成一致意见，本院依职权从滦南县房屋产权监理所调取了滦南县物价局关于滦南富力城住宅小区商品房销售价格备案的复函【滦南价函（2015）3号】，该复函显示：滦南县富力城住宅楼的单位平均售价为3780元／平方米。原、被告对该证据均无异议，认可参照此价格对涉案房产进行估价。
经审理查明，二原告系夫妻关系，张国强与被告蔡小敏系夫妻关系，被告张贵鹏系张国强与被告蔡小敏之子。原告刘玉珍与被告蔡小敏存在亲属关系。2006年初，原、被告达成房屋买卖意项，约定将原告所有的位于滦南县倴城镇东南街的正房三间以11万元的价格卖与被告，被告先后履行了给付购房款义务后，原告于2006年10月份将涉案房屋交付被告。后原告于2014年6月3日起诉被告要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，滦南县人民法院于2014年9月13日作出（2014）倴民初字第1508号民事判决，认定被告的买房资格存在瑕疵，属于违反法律、法规的强制性规定，应认定《契约》无效，故判决：原告李兆祥与被告张国强、蔡小敏之间关于滦南县倴城镇东南街文化路东17排15号房屋买卖协议无效。
根据县城总体规划，2011年10月31日，被告张贵鹏作为乙方与滦南县房屋征收办公室签订《建设南路两侧区域征收补偿协议》，该协议第二条置换方式及标准第2条约定：乙方的住宅实行回迁安置，位置在本改造区域内。具体每户安置的楼房位置，按照小区规划及户型在指定范围内抓阄确定；第3条约定：所置换的楼房与按比例应置换的楼房面积不等时，按下列标准找齐差价：乙方选择的楼房面积超出应置换面积，10平方米（含）以内部分按所在楼盘开盘价格优惠5%结算，超出10平方米以上部分按所在楼盘第一次开盘价格结算……。根据该协议的附表《置换及经济补偿确认表》显示：可置换住宅楼房建筑面积为196.41平方米，应领取经济补偿款18749元、搬迁费2225元、临时安置费6000元，补偿款合计人民币26974元。回迁楼房位于滦南县倴城镇富力城小区，该小区住宅楼备案的单位平均售价为3780元／平方米。截止目前，尚未进行抓阄确定具体户型及楼号。
上述事实，有原、被告的陈述，《房屋买卖协议》、本院（2014）倴民初字第1508号民事判决书、《征收补偿协议》及其附表《置换及经济补偿确认表》及滦南县物价局关于滦南富力城住宅小区商品房销售价格备案的复函等证予以证实。
本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿；由过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，被告按照当时的市场价格支付了相应的对价后，与原告签订了《房屋买卖协议》，并居住使用该房屋已经有5年有余，现原、被告签订的《房屋买卖协议》因违法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效的法院判决认定无效，被告应承担返还该房屋的义务，但其享有取回11万元购房权的权利，因物价上涨等因素，该11万元无法购买同类地块的商品房，按照《置换及经济补偿确认表》确认的应置换的住宅楼面积196.41平方米，及滦南县物价局关于滦南富力城住宅小区商品房销售价格备案的复函显示单价为3780元／平方米，置换房屋的价值为742429.80元。被告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，原告也因此获得了巨额利益。根据诚实信用原则，原告也不能从其先过错行为中获得巨额利益，因此，其对被告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合本案被告已经和政府有关部门已经签订《征收补偿协议》的具体情况，为了减少当事人的诉累，以应得的置换楼房仍归被告享有，在扣除购房款11万元后，由原、被告按照3：7的比例进行分割（主要考虑买卖房屋的原因、价格的多少、时间的长短、被告不符合购买涉案房屋的资格及购房用途等因素），即由被告给付原告人民币189728.94元【（742429.80元—110000元）×30%】。另外，由于原、被告签订的《契约》无效，被告因此获得的房屋经济补偿款18749元应归原告所有，但领取的搬迁费及临时安置费8225元属于对房屋实际占有人的补偿，仍归被告所有。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告蔡小敏、张贵鹏享有《征收补偿协议》所置换的196.41平方米的置换住宅楼；
二、被告蔡小敏、张贵鹏给付原告李兆祥、刘玉珍人民币208477.94元。判决生效即履行；
三、驳回原告李兆祥、刘玉珍的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由原告李兆祥、刘玉珍负担6160元，由被告蔡小敏、张贵鹏负担2640元。判决生效即交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 员 王汝利
代理审判员 王兴盛
代理审判员 董宏伟
二〇一六年九月二日
书 记 员 张文伟