北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初12272号原告林成凤，女，1979年7月19日出生。委托代理人张春辉，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人段少良，北京德亮律师事务所律师。被告北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人王玉峰，董事长。被告北京万科物业服务有限公司乐汇家园物业服务中心，住所地北京市房山区窦店镇田家园乐汇家园小区东侧。负责人王玉峰，经理。二被告委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。原告林成凤与被告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、北京万科物业服务有限公司乐汇家园物业服务中心（以下简称物业服务中心）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闻海鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告林成凤的委托代理人张春辉、段少良，被告万科物业公司和被告物业服务中心的委托代理人王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林成凤诉称：原告系乐汇家园小区×号楼×单元×号房屋业主，被告万科物业公司系该小区开发商北京田家园新城房地产开发有限公司（以下简称田家园地产公司）选聘的前期物业服务企业，被告物业服务中心系被告万科物业公司设立的负责该小区物业服务的分公司。根据2011年8月27日原告与田家园地产公司签订的《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》及《补充协议》之约定：田家园地产公司选定被告万科物业公司为物业服务企业，并向原告发放相应的“业主一卡通”（账户号码为6×××××××××××××××的光大银行卡），由原告向该卡内预存12个月的物业服务费，田家园地产公司可在发生物业合同第九条出现的四种情形之一时依据物业合同第十条的规定通过银行划转物业服务费，否则任何一方均不得在该账户内划转任何款项。后，原告向该卡内预存12个月的物业服务费2590.21元。2015年11月13日，田家园地产公司擅自从原告的上述账户内划转款项2590.21元。2015年12月21日，田家园地产公司与被告物业服务中心联合下发《关于收取物业费的通知》，声称原告上述被划转的款项已经冲抵了自2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。另据了解，被告物业服务中心于2015年8月24日发出了物业共用部分交接的通知，公示期为1个月。至今未办理交接，原告所在小区未成立业委会。原告认为，根据《北京市物业管理办法》第八条之规定，建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。同时根据北京市住房和城乡建设委员会《关于实施中若干问题的通知》京建发[2010]506号文件第四条之规定，《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。原告认为，在2013年1月1日至2013年12月31日期间尚处于前期物业服务阶段，原告依法不承担交纳物业费义务。该期间，原告与二被告未签订书面的物业服务合同，原告与二被告不存在物业服务合同关系，二被告未征得原告同意、私自收取田家园地产公司从原告上述账户内划转的款项冲抵且认定系2013年度的物业服务费，既没有法律上，也没有合同上的依据，二被告取得上述利益属于不当得利，致使原告利益受损，故此原告诉至法院。诉讼请求：1、判令二被告返还原告物业服务费2590.21元；2、判令二被告支付原告利息损失（以2590.21元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年11月13日起计算至实际付清之日止）。诉讼费由被告承担。被告万科物业公司、物业服务中心辩称：物业服务中心不具备法人主体资格，不是本案适格的被告，二被告不同意原告的诉讼请求。田家园地产公司已经按照合同约定将前期物业服务责任转交给万科物业公司，涉诉小区的物业服务由万科物业公司提供。根据原告与田家园地产公司签订的补充协议第三条第2项的约定，前期物业费自出卖人向买受人交付房屋之日起计算。万科物业公司按照合同约定向原告提供了物业服务，在满足了约定的条件后，其划扣原告预存的物业服务费是合法的，不存在不当得利，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月27日，林成凤（买受人）与北京田家园新城房地产开发有限公司（以下简称田家园地产公司）签订《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》及《补充协议》等。约定由林成凤购买田家园地产公司开发建设的乐汇家园小区房屋一套，该商品房坐落于北京市房山区窦店镇03-0013等地块居住、商业项×号住宅楼×层×单元×××号，房屋预测建筑面积82.48平方米。出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。在交付房屋前，田家园地产公司应当向林成凤发放该套房屋的“业主一卡通”。林成凤入住前，应当与银行、田家园地产公司签订前期物业费托收协议，并按照约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。《北京市前期物业服务合同》第七条约定：物业服务费标准住宅为2.59元／平方米·月。第九条约定：在完成物业共用部分交接前，田家园地产公司不得向林成凤收取物业服务费。但发生下列情形之一的，林成凤应当缴纳物业服务费：1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3、首次业主大会会议结束后，田家园地产公司向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4、物业共用部分经查验符合相关标准，田家园地产公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条约定：发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，田家园地产公司可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。但双方又在《补充协议》约定：前期物业服务费自田家园地产公司向林成凤交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》约定的视为田家园地产公司向林成凤交付其所购房屋之日起计算。林成凤同意田家园地产公司选聘万科物业公司提供物业服务。补充协议末尾载明有特别提示：“本协议在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制建设单位责任的条款，采用加粗字体的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。”2012年12月20日，田家园地产公司向林成凤发出交付使用通知书，告知林成凤办理房屋交付使用手续、预存交纳2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费用2590.21元等费用。12月28日，林成凤交纳了费用并办理了房屋交付手续。此后，万科物业公司开始为该小区提供物业服务。2015年8月24日，田家园地产公司委托有关公司对小区物业项目共用部位和公用设施、设备的承接查验进行了评估，并将评估结果在小区公告栏进行了公示。2015年12月，田家园地产公司、万科物业公司在小区公告栏张贴通知，告知2、3、7号楼业主自2013年1月1日起承担物业服务费及在收房入住预存在光大银行卡中一年的物业费划转冲抵周期为：2013年1月1日至2013年12月31日的物业费。2015年11月13日，万科物业公司从林成凤的“业主一卡通”中划转了2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费2590.21元。另，林成凤向万科物业公司交纳了2016年8月25日至12月31日的物业服务费912.12元。北京市住房和城乡建设委员会于2010年9月8日发出关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知（京建发[2010]506号），该通知第四条规定：《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、补充协议，“业主一卡通”及交易明细，关于物业共用部分交接的通知，收取物业费通知，物业费收款收据，交付使用通知书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林成凤与田家园地产公司签订的《北京市前期物业服务合同》、《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在签订的前期物业服务合同中已经约定在完成物业共用部分交接前，田家园地产公司不得向林成凤收取物业服务费。但双方补充协议中又约定前期物业服务费自田家园地产公司向林成凤交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》约定的视为田家园地产公司向林成凤交付其所购房屋之日起计算，并且补充协议中载明有特别提示。说明林成凤已经同意自所购房屋交付之日起交纳物业服务费。根据约定林成凤已同意田家园地产公司选聘万科物业公司提供物业服务，现万科物业公司已经提供了物业服务，而且林成凤对物业收费标准、金额未提出异议，故林成凤应当自房屋交付后向万科物业公司交纳物业服务费。2015年11月，万科物业公司划转林成凤“业主一卡通”中的2013年度的物业服务费并无不当。综上，林成凤以应由田家园地产公司承担前期物业责任，不应由其承担2013年度物业服务费为由，认为万科物业公司、物业服务中心违规划转折抵了预存的物业服务费用，要求返还划转的物业服务费的诉讼请求，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告林成凤的诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告林成凤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  闻海鹏二〇一六年十一月十六日书记员  刘 乐