甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘民再7号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐会君，男，汉族，生于1945年10月29日，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：吴永红，上海申渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜涛，上海申渝律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：临夏州宏临房地产开发有限公司，住所地甘肃省临夏市。
法定代表人：马林怀，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王成田，系该公司职员。
再审申请人徐会君因与被申请人临夏州宏临房地产开发有限公司（以下简称宏临公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服临夏回族自治州中级人民法院（2017）甘29民终346号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月24日作出（2017）甘民申1469号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人徐会君的委托诉讼代理人吴永红、姜涛，被申请人宏临公司的委托诉讼代理人王成田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐会君申请再审称，1.原判决认定的基本事实即被申请人于2012年8月10日在大河家园小区张贴通知，已经履行了通知业主交房的义务，缺乏证据证明。首先，被申请人提供的该份证据无法证明其于2012年8月10日在大河家园小区张贴了该份通知，该崭新的通知完全是被申请人为了诉讼需要临时制作的虚假证据；其次，该份通知仅仅通知新建楼房具备了装修条件，不敢使用交房或收房的措辞，恰恰也证明了新建楼房当时并不具备法定交房条件。2.原审判决在确定被申请人交房通知义务和违约责任时明显违背当事人约定和法律规定，适用法律确有错误。首先，按照双方所签的房屋拆迁安置补偿合同约定，被申请人应当向申请人本人发出“回迁安置入住通知书”，才应视为适当履行了通知交房的义务，被申请人在明知申请人的联系地址和电话的情况下，不按合同约定通知存在明显过错，也违反了双方的合同约定。其次，房屋拆迁安置补偿合同第六条第一项约定：申请人在接受房屋时被申请人未交付“三书一表”复印件，均视为未按期交房，由被申请人承担逾期交房违约责任；在质量问题没解决之前，不认为已完成房屋移交，仍应由被申请人承担逾期交房违约责任。再次，房屋拆迁安置补偿合同第七条第一项交付含义约定：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证乙方正常使用，并不代表所有权交付；第三项交付程序约定：甲方应向乙方正式发出回迁安置入住通知书，交付全套钥匙，交付“房屋质量备案表”和其他资料，上述交付程序条件缺少任何一项，均不构成补偿房屋的交付。最后，房屋拆迁安置补偿合同第十一条约定：由于被申请人原因造成逾期交房的违约责任性罚则统一约定为每逾期交房一天，由被申请人向申请人赔偿贰佰元。房屋附随文件和装修设施的交付，是对房屋使用权交付的必要保证。以上房屋占有权、使用权中的任何一项未按约定履行，均应依约承担违约责任。综上，申请人认为被申请人至今未履行合同约定的交房义务，被申请人应承担2012年2月19日至今逾期交房的违约责任。请求：1.撤销原二审判决及一审判决第二项，并改判第二项为宏临公司向徐会君支付违约金376600元；2.本案诉讼费用由宏临公司承担。
宏临公司辩称，1.申请人属于拆迁安置中的钉子户，被申请人多次与其协商未果，被迫之下与其签订了条件苛刻、显失公平的合同。2.在大河家园小区张贴交房通知是事实，申请人知晓故意拖延不领钥匙，被申请人虽逾期交房但承担每日200元违约金过高，房产证未能如期办理是申请人不提交身份证、个人印章等所致。3.房屋质量不存在问题，即使有问题申请人可以按约维权，房屋地面未抹平、粉刷墙壁以及贴瓷砖是考虑房主要装修，施工时可以协商变通施工方式，但是申请人欲出售房屋，领取钥匙后一直未装修。请求：驳回申请人的再审请求，维持原判。
徐会君向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理原告所有权的位于临夏市自力路大河家园3号楼B3162号房屋的商品房产权证书，由被告承担办理产证完成前的一切税、费及维修基金；2.判令被告支付迟延交房的违约金310000元，自2012年2月18日至2016年5月18日；3.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年3月10日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿合同，原告将其私有宅院交付被告宏临公司，被告支付原告741000元补偿费及安置大河家园3号楼3162号楼房一套。双方约定房屋交付时间为2012年2月18日以前，违约责任为每逾期交房一日赔偿贰佰元。2012年8月10日，被告通知业主开始交房，2013年6月2日，原告领取房屋钥匙，初步查验房屋地坪未抹平、墙壁未刷白、卫生间厨房未贴瓷砖、未安装照明灯等。一审法院认为，原、被告签订的房屋拆迁安置补偿合同双方意思表示真实、合法，为有效合同，双方理应全面履行。被告开发房产未按期竣工，不能如期交房，构成违约；被告以“逾期交房的违约责任性罚则统一约定为每逾期交房一天赔偿贰佰元”的约定显失公正进行抗辩，但未举证证明，其辩解主张，不予支持。2012年8月10日，被告在开发新建小区张贴通知，通知业主领取钥匙、收取楼房。原告离开临夏市在外生活，被告有义务通知原告，原告亦有义务主动向被告询问交房事宜。被告在小区张贴通知，应视为在合理范围履行了通知义务。故2012年2月19日至2012年8月10日为被告违约期间，被告应按照约定承担违约责任。被告在合理范围内通知原告领取钥匙、收取楼房后，原告未及时领取钥匙、收取房屋造成的损失应由原告自行承担。原告领取楼房钥匙后以被告未交付房屋随附资料、交付房屋不达标，主张交房程序未成就。鉴于原、被告约定的交付为房屋占有权及使用权的交付，原告领取房屋钥匙后已实际占有该房屋，被告未交付随附资料不影响原告占有、使用，故原告所称至今未依约交付房屋的主张不能成立，不予采信。被告所交付房屋地坪未抹平、墙面未刷白、厨卫未贴瓷砖等，不符合合同约定，应由被告继续履行，给予补修。一审法院判决：1.被告宏临公司自判决生效后向原告徐会君交付临夏市大河家园3号楼3162号楼房房屋产权证；2.被告宏临公司自判决生效后向原告徐会君支付违约金34800元；3.被告宏临公司对大河家园3号楼3162号楼房地坪、墙面等问题按合同约定进行补修；4.驳回原告徐会君的其他诉讼请求。案件受理费5950元，原告徐会君负担5270元，被告宏临公司负担680元。
徐会君不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.改判第二项为被上诉人宏临公司向上诉人徐会君支付违约金376600元；3.由被上诉人承担本案诉讼费。
二审法院查明认定的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿合同双方意思表示真实、合法，为有效合同，双方理应全面履行。被上诉人开发房产未按期竣工，不能如期交房，构成违约，理应承担责任。2012年8月10日被上诉人在开发新建小区张贴通知，通知业主领取钥匙、收取楼房，应视为在合理范围履行了通知义务。上诉人提交的房产测绘成果公示，是房地产开发商委托房产管理局对房屋面积的测量。2012年2月19日至2012年8月10日为被上诉人的违约期间，被上诉人应按照约定承担违约责任。鉴于上诉人领取房屋钥匙后已实际占有该房屋，被上诉人未交付随附资料不影响上诉人占有、使用。被上诉人所交付房屋地坪未抹平、墙面未刷白、厨卫未贴瓷砖等，不符合双方合同约定，应由被上诉人继续履行，给予补修。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费5950元，由徐会君负担。
案经再审开庭审理，对原审判决查明认定的基本事实予以确认。
另查明，2009年3月10日，甲方宏临公司因建设临夏市大河家园住宅小区，须拆迁乙方徐会君房屋，占用其使用的宅基地，双方签订了房屋拆迁安置补偿合同一份，主要约定了被拆迁房屋的现状、拆迁安置、拆迁补偿及违约责任、房屋交付、初步验收及保修、违约责任等。合同第四条拆迁安置中约定：1.拆迁后临时过渡期由乙方自行解决，并承担费用；2.甲方承诺乙方临时过渡期自2009年3月18日至2012年2月18日止，甲方保证在乙方过渡期内回迁至补偿房，并向乙方提供“三书一表”；合同第七条房屋交付中约定：1.交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证乙方及时装修至正常使用，达到居住的目的，并不代表所有权的交付；2.交付时间：甲方向乙方交付补偿房的时间约定为2012年2月18日以前，超过该日24时即为逾期；3.交付程序：1）入住通知：甲方向乙方正式发出回迁安置入住通知书和由户产测绘资格的《面积实测数据》；2）钥匙交付：乙方在甲方制作的“补偿房钥匙收签名册”上签名，甲方收回乙方签名的回迁安置入住通知书并向乙方交付全套钥匙；3）附随资料：甲方向乙方提供《房屋质量备案表》和其他资料；4）甲方交付乙方约定的补偿房屋钥匙后，乙方入房初步验收完门、窗、上下水、供电、有线电视、电话、宽带、卫、厨设施等应配设备后，乙方即行签收《房屋交付完成同意书》；5）不视为交付补偿：上述条件缺少任何一条，均不构成补偿房屋的交付；合同第十一条违约责任中约定：除条约中已明确了对违约者的罚责性赔偿处理外，由于甲方原因造成逾期交房的违约责任性罚责统一约定为每逾期交房一天由甲方向乙方赔偿贰佰元，直至乙方已获得满意解决时为止。
再查明，在2012年4月9日、2014年2月23日、2015年9月9日，徐会君就涉案房屋的交付等问题多次向宏临公司发出律师函，但宏临公司并未回应答复。
还查明，在原一审时，宏临公司提交了2012年8月10日张贴于大河家园住宅小区的致各位住户的通知一份，用以证明其已履行了向徐会君通知交房的义务，但并未提供该通知曾张贴于住宅小区何处的有关证据，该通知载明：大河家园住宅小区（3号、8号、9号楼）现已具备装修条件，望各位住户必须遵守大河家园住宅小区物业管理公约和装修施工承诺，以便于更好的服务。徐会君认可2013年6月2日领取了涉案的大河家园3号楼3162号房屋的钥匙，并在领取钥匙时缴纳了押金2000元、垃圾费250元。2016年8月9日，宏临公司登记办理了证号为临市房权证（2016）字第070198号、房屋所有权人为徐会君、房屋坐落于临夏市光华路大河家园小区3号楼16层3162室的房屋所有权证，该房屋即为拆迁补偿安置徐会君的房屋。
本院再审认为，本案争议焦点为：1.宏临公司是否按照补偿合同的约定向徐会君履行了通知交房的义务；2.宏临公司向徐会君交付房屋的时间如何确定；3.宏临公司在本案中应当如何承担违约责任。
关于宏临公司是否向徐会君履行了通知交房义务的问题。房屋拆迁安置补偿合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，双方当事人均应当信守承诺并全面履行合同义务。按照合同约定，拆迁安置补偿房屋建成后，宏临公司应当向徐会君正式发出回迁安置入住通知书，才视为履行了通知交房的义务。根据在案事实，在原一审时，宏临公司提交了2012年8月10日张贴于大河家园住宅小区的通知一份，用以证明其已经向徐会君履行了通知交房的义务，但是其并未提供该通知曾张贴于小区的有关证据，该通知是否张贴的真实性无法确认；另外，按照合同约定，宏临公司在向徐会君正式发出回迁通知书后才应视为履行了通知义务。经查，在签订合同时徐会君已经迁居外地，并留有自己的联系地址和电话，也明确要求由宏临公司正式向其发出回迁通知书，但宏临公司并未按合同约定向徐会君发出该通知，其不仅违反了双方的合同约定，也违反了其作为合同相对方应有的注意义务。因此，宏临公司在明知徐会君身处外地的情况下，在案证据尚不足以证明其已经按照约定或在合理范围内向徐会君履行了通知交房的义务。
关于宏临公司向徐会君交付房屋时间的确定问题。按照合同约定，双方在房屋拆迁安置补偿合同第七条房屋交付中对交付含义有明确界定，即本合同所称的交付是指占有权及使用权的交付，以保证乙方及时装修至正常使用，达到居住的目的，并不代表所有权的交付。根据前述查明的事实，在合同约定的交付期间届满后，徐会君并未收到宏临公司的回迁通知，遂以律师函的形式与宏临公司进行交涉，但宏临公司并未予理睬也未答复，徐会君遂前往临夏与宏临公司当面交涉。2013年6月2日，徐会君在缴纳押金和垃圾费后领取了涉案房屋的钥匙。据此，徐会君在领取房屋钥匙后即已取得了涉案房屋的占有权及使用权，基本能满足其及时装修至正常使用、达到居住的目的合同约定。因此，在宏临公司不积极履行通知义务的情况下，徐会君领取涉案房屋钥匙的时间，则应当确定为涉案房屋交付的时间。
关于宏临公司在本案中应承担的违约责任问题。根据前述查明认定的事实，宏临公司未按照合同约定的期间、约定的方式履行通知及交房义务，按照双方合同约定则应承担相应的责任，除原审已经判处的交付房屋所有权证及承担补修责任外，其还应当承担合同约定的自2012年2月19日起至2013年6月2日止的违约责任，即逾期交房一天赔偿贰佰元，共计469天×200元=93800元。
综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，证据充分，唯对涉案房屋逾期交付时间认定及违约责任承担处理不当，应予纠正。再审申请人徐会君申请再审的部分理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销临夏回族自治州中级人民法院（2017）甘29民终346号民事判决及临夏市人民法院（2016）甘2901民初440号民事判决；
二、被申请人临夏州宏临房地产开发有限公司自本判决生效后30日内向再审申请人徐会君交付临夏市大河家园3号楼3162号楼房房屋产权证；
三、被申请人临夏州宏临房地产开发有限公司自本判决生效后30日内向再审申请人徐会君支付违约金93800元；
四、被申请人临夏州宏临房地产开发有限公司自本判决生效后30日内对大河家园3号楼3162号楼房地坪、墙面等问题按合同约定进行补修；
五、驳回再审申请人徐会君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。
一审案件受理费5950元，二审案件受理费5950元，合计11900元，由徐会君负担7140元，临夏州宏临房地产开发有限公司负担4760元。
本判决为终审判决。
审判长 李元志
审判员 袁亚伟
审判员 柳 虹
二〇一八年三月十九日
书记员 蒋 媛