江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4393号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽华，女，1978年11月25日生，汉族，住江苏省海安�。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通德勒商业管理有限公司，住所地江苏省海安县。
法定代表人：林秀平，该公司经理。
委托诉讼代理人：吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时慧明，江苏紫石律师事务所律师。
上诉人徐丽华因与被上诉人南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐丽华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判商铺租赁合同计租起止日期变更为2014年1月1日起至2015年12月31日止。2.德勒公司赔偿徐丽华延期开业期间造成的经济损失13627元，停电损失9692元。3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.德勒公司签订《南通义乌国际商贸城商铺租赁合同》时故意隐瞒其未取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的事实，违反《中华人民共和国消防法》的相关强制性规定，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十二条、第五十四条之规定。2.《南通义乌国际商贸城商铺租赁合同》明确约定了开业时间，世道公司与被上诉人的委托合同中也有五统一（统一招商、统一开业、统一管理、统一推广、统一服务）的约定，德勒公司的对外招商广告中也有此承诺，故开业时间应从2014年1月1日起算。3.德勒公司没有取得相应的物业管理资质收取相应的物业管理费用，属于侵权行为，属于本案民事纠纷审理范围，德勒公司应当整改。4.一审期间，徐丽华多次法院调查《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但直至最后一次开庭，德勒公司才提供该合格证，从合格证载明的时间来看，德勒公司故意隐瞒，存在欺诈行为，对于要求调查物业资质的申请一审法院也未予理睬，剥夺了徐丽华的举证权。5.租赁合同约定租赁期限以实际交付时间为准，2013年6月28日我们根据约定到铺，但是因为没有取得经营资质，无法开业经营。综上，请求二审法院支持上诉请求。
德勒公司辩称，1.上诉人主张从2014年1月计算租赁期限没有依据，双方合同约定2013年6月28日至2015年6月27日，并没有约定变更租赁期限。2014年1月1日举行开业仪式不能作为变更双方合同期限的依据。2.上诉人要求被上诉人赔偿2013年6月28日后相应的经营损失没有依据，没有证据佐证。一审中，上诉人已经认可其从2013年6月28日开始营业。3.上诉人提出其2015年8月20日至2015年12月31日因为停止供电损失没有依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
德勒公司向一审法院起诉请求：1.要求解除双方之间的租赁合同关系；2.要求徐丽华腾空案涉房屋返还给德勒公司；3.要求德勒公司立即给付房屋租金或占用费12823.50元（从2015年6月28日至2016年3月22日，按47.67元/天计算），并按该标准支付至实际交付房屋时止；4.要求徐丽华支付违约金25647元（从2015年6月28日至2016年3月22日，按95.34元/天计算），并按该标准支付至实际交付房屋时止；5.要求徐丽华支付律师费2500元。
徐丽华一审反诉请求：1.要求确认双方签订的物业租赁合同起止日期为2014年1月1日至2015年12月31日；2.要求德勒公司赔偿延期开业造成的损失17828.58元（从2013年6月28�至2013年12月31日，计187天，按95.34元/天计算）；3.要求德勒公司赔偿停电损失12680.22元（从2015年8月20日至2015年12月31日，计133天，计算方法和标准同上）；4.要求德勒公司履行合同中约定的我享有“同等条件下优先租赁权”，双方重新协商并签订新的物业租赁合同；5.要求德勒公司对物业管理的日常运营及人员配置进行整改，达到物业管理企业三级资质标准。
一审法院认定事实：2013年4月28日，世道公司与德勒公司签订委托经营管理合同一份，双方约定世道公司将海安县××路××号南通义乌国际商贸城A区一期内所有物业委托德勒公司为该商铺的统一经营管理方，托管期限自2013年6月28日起至2018年6月27日止，共计5年，为托管该商铺的一个托管周期。世道公司同意将自己的上述商铺的经营权托管给德勒公司招商及营运管理，并以德勒公司的名义为�商铺出租，收取租金等应付费用并完成托管工作，该房屋在委托期的所有经营收入全部归德勒公司所有。世道公司全权委托德勒公司对南通义乌国际商贸城项目统一招商、统一开业、统一管理、统一推广、统一服务。
2013年6月7日，德勒公司与刘忠萍签订南通义乌国际商贸城商铺租赁合同一份，双方约定德勒公司将位于海安县××路××号南通义乌国际商贸城××幢××号商铺，共368.5平方米物业出租给刘忠萍经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。该物业经营业态为婚庆用品。双方合同中还约定了以下主要内容：一、关于租赁期限：该物业租赁期限为24月，合同租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。为德勒公司市场管理需要，刘忠萍承租的商铺必须在2013年5月30日前进场装修，并于2013年6月28日正式营业。如实际交铺日期与合同约定的�赁日期不一致的，以实际交付日期为准，租赁总期限维持不变，相应的免租日期和计租日期进行提前或顺延。二、关于租金、其他费用及缴纳时间、方式：物业租金为3480元，先付后用；合同租赁期内物业管理费8400元，先付后用；刘忠萍于本合同签订时一次性向德勒公司支付运营管理费22920元。三、关于履约保证金：刘忠萍承租物业需缴纳履约保证金8000元，保证金应在刘忠萍签署本合同时一次性付清。此租赁期的履约保证金为刘忠萍履行本合同的现金担保，不计息。保证范围包括但不限于：按期足额支付租金及相关费用；……承租期内，如刘忠萍违反法律法规、本合同及市场管理细则规定的义务，德勒公司有权以履约保证金充抵租金、水电费、物业管理费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。履约保证金不足规定的数额，刘忠萍应于德勒公司通知补交之日起�日内补足，逾期按每天5‰加收滞纳金。如下一年续约，该保证金将自动转入下一年度。如刘忠萍在租赁期间严格遵守本合同的约定及市场、物业管理规定，退场时将物业完整移交给德勒公司，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，退场满壹年，德勒公司将保证金全额无息退还。四、关于优先租赁权：刘忠萍如需续租，应在租赁期届满前的2个月向德勒公司提出申请，双方就租赁条款重新协商，在同等条件下刘忠萍享有优先租赁权。如刘忠萍在上述期限内没有提出书面申请，则视为放弃该物业的优先租赁权，德勒公司有权另行出租给他人。五、关于违约责任及合同解除：1.刘忠萍延迟交纳物业租赁应缴相关款项的，每迟延一日按年租金的5‰支付违约金，德勒公司有权暂停水、电、通讯等公共设施的供应及或要求管理部门暂停对该物业提供服务，直至刘忠萍付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。2.本合同解除或终止后，刘忠萍撤离时商铺的装修设施和布局归德勒公司所有，刘忠萍不得拆除和破坏，否则德勒公司有权扣除全部保证金。对刘忠萍人为原因造成德勒公司的财产损失或影响其他经营户利益的由刘忠萍全部赔偿。3.合同解除，并不影响德勒公司追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。4.租期届满或因刘忠萍违约，德勒公司解除本合同的，刘忠萍需在德勒公司规定的期间内将物业交还给德勒公司，德勒公司有权要求刘忠萍无条件保留物业内所有固定装修（刘忠萍损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿），或将物业恢复至接收物业时的状态（正常使用及时间因素的自然损耗除外）。刘忠萍未恢复原状的，德勒公司可代为恢复，由此�生的费用由刘忠萍承担。5.如果刘忠萍未按前述约定期限交还物业，则视为刘忠萍放弃物业内一切财产所有权，德勒公司有权自行腾空、收回物业，处理物业内财物，由此产生的损失和费用由刘忠萍自行承担，刘忠萍并赔偿由此造成的德勒公司的全部损失。6.刘忠萍如逾期交还该物业，则从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，刘忠萍须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金；此外，德勒公司若因此产生其他损失，应由刘忠萍一并予以赔偿。7.刘忠萍须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或德勒公司因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，德勒公司有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向刘忠萍追讨。
本租赁合同签订后，德勒公司即将案涉商铺交给了刘忠萍，刘忠萍进行了装修，并支付了合同中约定的租金、物业管理费、运营管理费等费用。
2014年3月10日，徐丽华与德勒公司重新签订了租赁合同，除承租人的姓名不一样，其他所有内容均一样，包括所租赁的商铺、租赁期限、租赁费用等。德勒公司直接将原刘忠萍所交纳的有关费用34800元的收据更名为徐丽华，徐丽华未重新缴纳费用。
2015年10月13日，德勒公司通过邮寄方式寄给徐丽华一份通知，主要内容是：双方签订的合同于2015年6月27日已履行完毕，徐丽华应在合同履行完毕当天将该店铺返还给德勒公司，但徐丽华占用至今，在收到本通知之日起3日内，到德勒公司缴纳2015年6月27日至搬离之日的房屋占用费，并搬离租赁商铺。否则，德勒公司将采取强制措施收回房屋，依法处理。但该邮件于2015年10月14日被退回。
另查明，2015年11月24日，德勒公司获得物业服务企业三级资质证书，有效期至2016年11月23日。中国（海安）义乌国际商贸城于2014年1月1日举行了盛大开业仪式。
2012年12月26日，海安县公安消防大队对义乌国际商贸城A区5-8号、13-16号、21-24号商业楼工程竣工验收消防备案抽检合格。2013年8月26日，德勒公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
德勒公司在本案中委托了江苏紫石律师事务所的律师参加诉讼，支付律师费2500元。根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。
一审法院认为，世道公司委托德勒公司对案涉商铺统一经营管理，并且约定了2013年6月28日至2018年6月27日期间的所有经营收入归德勒公司所有。2013年6月7日，刘忠萍与德勒公司签订了物业租赁合同，并缴纳了合同中约定的租赁费用等。2014年3月10日，徐丽华就案涉房屋重新与德勒公司签订了物业租赁合同，虽然两份合同内容完全一致，但徐丽华与德勒公司签订合同后并未重新向德勒公司缴纳租赁费用等，而是将原刘忠萍所交的费用直接转至徐丽华名下，实际上是刘忠萍将租赁合同项下的权利义务全部转移给徐丽华，徐丽华从2014年3月10日继续履行与德勒公司之间的租赁合同，双方签订的租赁合同真实有效，租赁期限应当从2014年3月10日至2015年6月27日。徐丽华辩称其与刘忠萍系合作关系，刘忠萍与德勒公司签订租赁合同后一直由其实际经营，徐丽华对此辩称并未提供证据，无法确认徐丽华从2013年6月28日即开始履行合同。2013年8月26日即在徐丽华与德勒公司签订租赁合同前，德勒公司已取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，徐丽华辩称双方之间签订的合同无效不予采信。
合同期满后，双方未续签租赁合同，徐丽华本应及时将租赁房屋腾空后返还给德勒公司。但徐丽华继续使用租赁房屋，德勒公司在一段时间内亦未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但双方的租赁期限为不定期，德勒公司有权随时要求解除合同。虽然德勒公司曾于2015年10月13日通知徐丽华交纳从2015年6月27日至搬离之日的房屋占用费并搬离租赁商铺，但该通知未能实际送达给徐丽华。2016年3月25日，德勒公司向本院主张权利，要求解除租赁合同，徐丽华于2016年5月24日收到起诉状、证据副本等材料，此时双方之间的租赁合同应当解除。合同解除后，徐丽华应当在合理期限内腾空租赁房屋并返还给德勒公司。德勒公司要求徐丽�按原租赁合同费用标准47.67元/天支付房屋租金或占用费，予以支持，自2015年6月28日起至2016年5月24日的租赁费用为15826.44元（47.67元/天×332天），并给付从2016年5月25日起按47.67元/天计算至实际返还租赁房屋之日止的占用费。
德勒公司主张从2015年6月28日起按原使用费两倍计算违约金依据不足，根据双方租赁合同的约定，徐丽华逾期交还该物业的，从合同终止日的第二天起直到商铺归还为止，须向德勒公司支付相当于原使用费两倍的违约金。在双方所签订的租赁合同期限届满后，双方曾就重新签订租赁合同事宜进行过协商，但未能达成一致意见。虽然德勒公司曾于2015年10月13日通知徐丽华搬离，但该通知未能实际到达徐丽华。德勒公司起诉后，徐丽华于2016年5月24日收到该通知，徐丽华应于2016年5月27日前搬离案涉商铺，但徐丽华至今未返还案涉�赁房屋，故从2016年5月28日起应当按95.34元/天支付至实际返还租赁房屋之日止的违约金。
此外，根据双方租赁合同的约定，徐丽华还须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故德勒公司要求徐丽华承担律师费2500元，本院亦予以支持。
关于案涉租赁合同的租金起算时间。虽然双方在租赁合同中约定租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止，但徐丽华实际从2014年3月10日才与德勒公司签订租赁合同，徐丽华要求确认合同计租日为2014年1月1日没有事实依据。2013年6月28日至2013年12月31日期间并没有证据证明承租人为徐丽华，徐丽华反诉要求赔偿该期间延期开业的损失没有任何事实依据，不予支持。
徐丽华反诉要求赔偿2015年8月20日至2015年12月31日的停止供电损失没有事实依据，根据双方合同约定，徐丽华延迟交纳案涉租赁房屋的相关款项，德勒公司有权停止供电。2015年6月27日，双方签订的租赁合同到期后，双方未重新签订租赁合同，徐丽华继续使用案涉租赁房屋，也未根据原合同约定支付相应的使用费，即使德勒公司采取了停电措施，也不属于违反合同约定的情形，故徐丽华要求德勒公司赔偿停止供电所造成的损失不予支持。
关于徐丽华反诉要求享有同等条件下的优先租赁权，根据双方合同约定，徐丽华如需续租，应在租赁期届满前的2个月向德勒公司提出申请，双方就租赁条款重新协商，在同等条件下徐丽华享有优先租赁权，否则视为放弃优先租赁权。本案中徐丽华并未在上述期限内向德勒公司提出书面申请，况且双方曾就续签租赁合同事宜也进行过协商，只是双方未能达成一致意见。至于双方是否重新签订租赁合同，应当由双方自行协商，其他个人或单位均无权干涉。
关于徐丽华反诉要求德勒公司对物业管理的日常运营及人员配置进行整改以达到物业管理企业三级资质标准，该反诉请求不属于本案民事纠纷审理的范围，本案中不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、德勒公司与徐丽华之间的租赁合同关系于2016年5月24日解除。二、徐丽华将案涉房屋（位于海安县××镇××路××号××幢××室、××室、××室）腾空并返还给德勒公司。三、徐丽华向德勒公司支付自2015年6月28日起至2016年5月24日的租赁费用15826.44元（47.67元/天×332天），并给付房屋占用费（从2016年5月25日起按47.67元/天计算至实际返还租赁房屋之日止）。四、徐丽华向德勒公司支付违约金（从2016年5月28日起至实际返还租赁房屋之日止按95.34元/天标准计算）。五、徐丽华赔偿德勒公司律师费2500元。六、驳回德勒公司的其他诉讼请求。七、驳回徐丽华的反诉请求。本诉案件受理费904元，由徐丽华负担（已由德勒公司代垫）；反诉案件受理费减半收取281元，由徐丽华负担。
二审中，双方未向本院提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于案涉商铺租赁合同的期限问题，2013年6月8日，刘忠萍与德勒公司签订《南通义乌国际商贸城商铺租赁合同》，合同第二条约定租赁期限自2013年6月28日起至2015年6月27日止。2014年3月10日徐丽华与德勒公司签订一份内容完全一样的合同，系徐丽华对于案涉合同权利义务的概括承受，尽管世道公司与德勒公司的委托合同中明确开业时间为2014年1月1日，其中有关于五个统一的约定，但该委托合同仅约束合同双方当事人，与徐丽华无涉。同时，德勒公司的招商广告中宣称自2014年1月1日统一开业，亦是基于招商宣传的需要，现并无证据证明2013年6月28日至2014年1月1日期间，案涉商铺没有营业，如案涉商铺确实在2014年1月1日之前没有营业，徐丽华在2014年3月10日签订合同时应当明知并提出异议，而不是签订一份和刘忠萍完全一样的合同。故徐丽萍认为租赁期限自2014年1月1日起到2015年12月31日，没有依据，本院不予支持。
关于延期开业的损失问题，2012年12月26日，义乌国际商贸城A区5-8号、13-16号、21-24号商业楼竣工验收消防备案抽检合格。2013年8月26日，德勒公司取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。现并无证据证明2013年6月28日之前因没有该合格证导致徐丽华租赁商铺无法正常装修使用，亦没有证据证明2013年6月28日至2014年1月1日期间，徐丽华承租商铺无法正常营业，故其主张延期损失没有依据。
关于合同有效期内德勒公司停电造成的损失问题。因徐丽华欠付租金，德勒公司根据合同约定停电，并无不当，该损失应当由徐丽华自行承担。
关于一审法院未调取证据问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条的规定“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”法院有权审查当事人的申请调取的证据有无必要调查收集。公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证系德勒公司自行提供，无需调查，德勒公司物业资质与本案待证事实无关联性，一审法院未予调取，合法有据，且德勒公司亦提供了相应的资质证书。至于该资质在2015年11月24日取得，之前德勒公司物业服务是否达到物业服务企业三级资质标准及物业费问题，并非本案的审理范围，本院不予理涉。
综上所述，徐丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1185元，由上诉人徐丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年二月十三日
书 记 员 周 敏
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；······