温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初14306号
原告：招商银行股份有限公司温州鹿城支行，住所地：温州市鹿城区勤奋路东4号地块A区瑞德锦园一层108-111号、115号及二层208号。
负责人：林肖立，该支行行长。
委托诉讼代理人：张杨，女，招商银行股份有限公司温州鹿城支行职工，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：林盈达，男，招商银行股份有限公司温州鹿城支行职工，住温州市鹿城区。
被告：温州格致建设工程有限公司，住所地：温州市车站大道789号第H幢207室。
法定代表人：张光荣。
被告：温州城市建设开发有限公司，住所地：温州市东游路67号。
法定代表人：陈聪武。
委托诉讼代理人：袁诚坚，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行为与被告温州格致建设工程有限公司、温州城市建设开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年11月3日向本院提起诉讼，诉请：1.判令被告温州格致建设工程有限公司偿还原告借款本金6836300元及期内利息、逾期罚息、复息，期内利息尚欠237927.03元；逾期罚息以借款本金6836300元为基数，从2017年8月8日起按年利率8.475%计算至债务履行完毕之日止；期内利息的复利以尚欠的利息为基数，从2017年1月21日起至2017年8月7日止按年利率5.65%计算，从2017年8月8日起按年利率8.475%计算至债务履行完毕之日止；逾期罚息的复利以尚欠的逾期罚息为基数，从2017年8月21日起按年利率8.475%计算至债务履行完毕之日止。2.判令被告温州城市建设开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带清偿责任。3.判令拍卖、变卖被告温州城市建设开发有限公司所有的位于温州市鹿城区黎明中路278弄16号房屋（产权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：982.65平方米），原告对所得价款享有优先受偿权。4.判令二被告承担原告因实现债权而发生的所有费用。本院受理后，依法由审判员吴玉琴适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。被告温州格致建设工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审判。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2016年8月10日，原告与被告温州格致建设工程有限公司签订编号为“2016年授字第750801号”的《授信协议》，约定原告向其提供人民币700万元的授信额度，授信期间为2016年8月10日至2017年8月9日。
2016年9月5日，被告温州格致建设工程有限公司与原告签订了上述《授信协议》项下具体编号为2016年贷字第7501160805号的《借款合同》，约定：贷款金额为6836300元；期限为2016年9月5日起至2017年8月8日；贷款利率以定价日前一个工作日全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率LPR为基准利率加135个基本点；计息方式为按月结息，结息日为每月的20日；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；对违约使用或借款逾期期间未按期支付利息的，按合同约定的相应的罚息利率计收复利。
2016年8月10日，被告温州城市建设开发有限公司与原告签订编号为2016年保字第750801号的《最高额不可撤销担保书》，合同中约定：保证人自愿为被告温州格致建设工程有限公司在上述《授信协议》项下的债务承担连带保证责任，担保的债权最高余额为700万元整，保证人的保证期间为自本担保书生效之日起至《授信协议》项下每笔贷款或其他融资或原告受让的应收账款债权的到期日或每笔垫款的垫款日另加两年，任一项具体授信展期，则保证期间延续至展期期间届满后另加两年止。
2014年3月28日，被告温州城市建设开发有限公司与原告签订编号为2014年抵字第750306号的《最高额抵押合同》，合同中约定：（1）被告温州城市建设开发有限公司以位于温州市鹿城区黎明中路278弄16号房屋（产权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地权证号：温国用2013第1-307038号，建筑面积：982.65平方米）作抵押担保，为抵押权人招商银行股份有限公司温州鹿城支行与债务人温州格致建设工程有限公司所形成债权提供担保，担保的债权最高余额折合1500万元。（2）最高额债权的确定期间自2014年3月28日起至2016年9月7日止。该《最高额抵押合同》已办理抵押登记并取得他项权证（他项权证编号：温房他证鹿城区字第××号）。
上述抵押合同及保证合同均约定担保范围除了主债权，还及于由此产生的利息、罚息、违约金、债权人实现担保权利和债权等所产生费用及其他相关费用。
原告在借款合同签订后按约向被告温州格致建设工程有限公司发放了人民币6836300元的贷款，被告温州格致建设工程有限公司未按约偿还原告涉案借款本息。
审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告温州格致建设工程有限公司立即偿还原告贷款本金6836300元及利息，并支付逾期利息、复利至实际履行完毕之日止（暂算至2017年12月5日，期内利息237927.03元，逾期利息193125.48元，期内利息复利10330.63元，逾期罚息复利2118.67元，本息合计7279801.81元，自2017年12月6日起的期内利息、逾期利息及复利按合同约定计收至债务清偿之日止）。
本院认为：原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行与被告温州城市建设开发有限公司签订的《最高额抵押合同》、《最高额不可撤销担保书》，与被告温州格致建设工程有限公司签订的《授信协议》、《借款合同》依法均应确认有效，各方当事人应当按照约定行使权利并全面履行各自的义务。上述合同生效后，原告依约向被告温州格致建设工程有限公司发放了贷款，履行了合同义务，被告温州格致建设工程有限公司在借款后未按约定偿付本金及利息，已构成违约。现原告诉请被告温州格致建设工程有限公司偿还借款本金6836300元及利息、复利、罚息，于法有据，本院予以支持。对借款期限内应付未付的利息，可在合同约定的借款期限内按借款利率计收复利，贷款逾期后改按逾期贷款罚息利率计收复利。因逾期罚息已具有惩罚性质，故逾期罚息不再计收复利。
被告温州城市建设开发有限公司与原告签订《最高额不可撤销担保书》，自愿为被告温州格致建设工程有限公司的上述借款提供最高额连带保证，涉案债务属于最高额保证的担保范围，被告温州格致建设工程有限公司到期未履行债务的，原告有权要求被告温州城市建设开发有限公司承担连带偿还责任，但包括上述债务在内，被告温州城市建设开发有限公司对其签订的涉案《最高额不可撤销担保书》项下担保的所有债务承担连带偿还责任的总额以700万元为限。被告温州城市建设开发有限公司又与原告签订《最高额抵押合同》，自愿为被告温州格致建设工程有限公司的债务提供房屋抵押担保，涉案债务属于抵押担保的范围内，原告有权要求在登记的最高债权限额1500万元范围内就拍卖、变卖被告温州城市建设开发有限公司名下坐落于温州市鹿城区黎明中路278弄16号房屋（产权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地权证号：温国用2013第1-307038号，建筑面积：982.65平方米）房屋所得价款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告温州格致建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金6836300元及利息、逾期利息、复利（截止2017年12月5日的期内利息237927.03元，逾期利息193125.48元，复利10330.63元，本息合计7277683.14元；逾期利息自2017年12月6日起以6836300元为基数，按照年利率8.475%计算至债务履行完毕之日止；复利自2017年12月6日起以237927.03元为基数，按照年利率8.475%计算至债务履行完毕之日止；逾期利息不计算复利）。
二、如被告温州格致建设工程有限公司未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖被告温州城市建设开发有限公司名下坐落于温州市鹿城区黎明中路278弄16号房屋（产权证号：温房权证鹿城区字第××号，土地权证号：温国用2013第1-307038号，建筑面积：982.65平方米），所得价款由原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行优先受偿，但包括上述债权在内，原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行对其签订的合同编号为2014年抵字第750306号的《最高额抵押合同》项下担保的所有债权，优先受偿的最高债权数额以1500万元为限。
三、被告温州城市建设开发有限公司对被告温州格致建设工程有限公司的上述第一项债务承担连带偿还责任，但包括上述债务在内，被告温州城市建设开发有限公司对其签订的合同编号为2016年保字第750801号的《最高额不可撤销担保书》项下担保的所有债务，承担连带偿还责任的总额以700万元为限。
四、驳回原告招商银行股份有限公司温州鹿城支行的其他诉讼请求。
被告温州格致建设工程有限公司、温州城市建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62343元，减半收取31171.5元，由被告温州格致建设工程有限公司、温州城市建设开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 吴玉琴
二〇一七年十二月十一日
书记员 黄微微
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