广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4580号
上诉人（原审被告）：中山市恒基实业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄干机，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝玉婷，广东保信律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市高德房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴敏丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市恒基实业有限公司(以下简称恒基实业公司)因与被上诉人中山市高德房地产经纪有限公司（以下简称高德公司）委托合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒基公司上诉请求：撤销一审判决，驳回高德公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，高德公司未完成对“欧可咖啡”的委托事项，无权收取相应代理费用。理由如下：一、恒基实业公司从未与“欧可咖啡”签订任何租赁合同或建立租赁关系。一审证据显示，高德公司与恒基实业公司签订委托合同，但“欧可咖啡”是与中山市恒基百货超市有限公司（以下简称恒基百货公司）签订的租赁合同，且一直是以恒基百货公司的名义催收拖欠租金及提起诉讼。但一审判决查明事实及认定部分将恒基实业公司与恒基百货公司认同为恒基实业公司，没有区分两间公司的不同法律主体身份，将恒基百货公司的行为直接认定为恒基实业公司的行为，并据此作出错误认定及判决。二、高德公司未提供证据证明“欧可咖啡”是其寻找并由其与之洽谈，也未协助恒基实业公司实际签订租约。高德公司提供的证据未能直接反映其直接履行并完成了委托事项。如“邮件往来”显示的时间是在“欧可咖啡”与恒基百货公司签订租约之后，且内容不能证明高德公司是否履行委托事务或成功招商，反而证明高德公司没有提供证据证明其成功招商。两份媒体报道，尤其是2015年9月8日的并未有任何字眼注明“独家代理”，但一审法院却认定该媒体报道载明高德公司属于独家代理。恒基实业公司确实委托高德公司对其四楼进行招商，但并非独家代理，恒基实业公司合作的招商公司还包括其他招商代理公司。三、根据双方签订的委托合同的约定，成功招商应包括三个条件：一是恒基实业公司与租户签约，二是租户缴纳租赁按金，三是缴纳首期租金。本案中，恒基实业公司从未与租户签过租约，也未收过按金或首期租金。一审判决误将恒基百货公司起诉租金认定为恒基实业公司起诉，将首期租金未交认定为已经缴纳。因此，高德公司成功招商的三个条件均不符合，实际并未招商成功，一审判决认定事实错误。四、本案在代理期内或代理关系结束后两个月，恒基实业公司未与“欧可咖啡”签订租约，也未收到按金和首期租金，恒基百货公司在此期间也未收到首期租金，以上均不符合高德公司成功招商或视同履行招商代理责任的情况，无权要求收取佣金。五、高德公司未提供恒基实业公司的确认函件，也未提供曾经就本案佣金向恒基实业公司提供书面申请清单或恒基实业公司审核批复同意该笔佣金的相关文件。
高德公司辩称，一、恒基实业公司与高德公司存在招商代理关系，高德公司完成了委托事项，应向恒基实业公司收取代理费。首先，涉案招商代理合同明确约定招商项目定于恒基百货四楼全层，而恒基百货公司的唯一股东就是恒基实业公司，即恒基百货公司的实际控制人及管理人就是恒基实业公司。其次，高德公司提供的网页新闻截图可以证明恒基实业公司经理习黎明在新闻采访中认可高德公司当时是恒基百货四楼的独家代理商。最后，结合高德公司与恒基实业公司总经理习黎明的往来邮件及双方签订的招商代理协议，足以形成完整的证据链证明恒基实业公司与高德公司存在招商代理关系，并完成了委托事项，促成恒基实业公司与张×生签订租赁合同的事实。二、“欧可咖啡”已支付了按金及首期租金，按代理合同的约定，高德公司已属于成功招商。关于按金，恒基实业公司在其提交的起诉状及律师函中均未提及存在拖欠情形，故可推定按金已经支付。关于首期租金，恒基实业公司提交的律师函陈述截止目前为止，阁下共拖欠租金180936元表述及该律师函发出的日期可推算出，“欧可咖啡”是在2016年8月才开始欠租，即“欧可咖啡”在免租期之后已支付了2016年7月份的租金。租赁合同第五条约定首月租金及管理费于开业前七天缴纳，第四条第六款约定“欧可咖啡”最迟须在2016年2月8日前开业，即“欧可咖啡”在开业时已付清了首期租金。恒基实业公司称从2015年11月1日（即合同约定的场地交付日）至2016年12月31日期间“欧可咖啡”应付的管理费应为361872元（即14个月的费用），而恒基实业公司仅主张了12个月的管理费，相差的两个月的管理费刚好与租赁合同第五条第一款约定的“欧可咖啡”开业前应付的租赁按金及首期租金51696元在数额上完全相符。管理费实际上就是租金的一部分。而且，合同明确约定开业前需付清按金及首月租金，如果“欧可咖啡”未支付上述费用，还开业并经营超过一年是不符合常理的。三、对高德公司引进的客户的核定手续是恒基实业公司的单方行为，不能以没有恒基实业公司的核定文件来判定高德公司是否完成委托事项。四、起诉“欧可咖啡”的案件在本案一审开庭之后才立案，恒基实业公司提交的受理案件通知书可以证明，恒基实业公司在该案的诉状中所主张的拖欠租金的起诉时间仅仅是其单方主张，其完全有可能迎合本案案情作出任意调整，高德公司认为不能单凭诉状来认定“欧可咖啡”没有支付首期月租金的事实。
高德公司向一审法院起诉请求：恒基实业公司向高德公司支付代理费44310元及违约金（违约金以44310元为基数，从2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告实际清偿之日止。暂计至2017年3月31日，违约金为12604元）。
一审法院认定事实：2015年7月6日，恒基实业公司（委托方、甲方）和高德公司（受托方、乙方）签订招商代理服务合同，约定高德公司在合同期间与恒基实业公司联合招商，招商项目位于中山市××区××货××楼，恒基实业公司需向高德公司按双方约定标准结算佣金（若甲方有自身资源的客户可提前向乙方报备，若成交则甲方无须支付佣金给乙方）。高德公司的代理权限自合同生效之日起至2016年1月10日。高德公司为恒基实业公司提供招商服务，恒基实业公司委托高德公司代为进行商户的洽谈，直至协助恒基实业公司与承租方完成相关租约的签订。（乙方其权限性质为居间服务即按约定要求寻找商家，提供订立合同的媒介服务，参加合同谈判）。合同第三部分招商费用计算及支付方式中约定：成功招商的定义以甲方与租户成功签订正式《租赁合同》并缴交合同约定的按金与首期租金款项为有效成交；佣金计算标准以承租方交付给甲方的正常月（不含免租期）费用为标准；甲方支付给乙方的佣金计算标准约定甲方以承租方交付给甲方的正常月（不含免租期）费用1.5倍支付给乙方（即1.5个月租金标准作为佣金）；招商佣金按月进行结算，每月结算上一月的招商佣金；经乙方介绍的租户在代理期内或代理关系结束后2个月内无论经由何种途径与甲方成交，只要甲方与该租户签订正式租赁合同且该租户已交清合同约定的各类款项，均视为乙方已履行其招商代理责任，甲方须按本合同招商佣金提取标准的约定支付相应招商佣金。甲方需按期向乙方支付佣金费用，否则乙方每天按逾期支付佣金金额的千分之一向甲方收取违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，高德公司的工作人员蔡宁波曾邮件往来与恒基实业公司的总经理习黎明就欧可咖啡恒基大厦店的布局等进行了商讨，邮件往来含“恒基图纸”、“欧可咖啡恒基大厦店厨房布置图”、“平面布置图”等。
2015年10月20日，恒基百货公司与张×生签订了一份《租赁合同》，约定张×生向恒基百货公司租用位于中山市××Ｅ卡，张×生租用该物业用于经营“欧可咖啡”。从计租起始日算，租赁期限共八年，装修免租期为240天（由2015年11月1日至2016年6月30日）；每月租金25848元（不含税），恒基百货公司及张×生均同意由第三年七租金、管理费、冷气费每年递增5%；张×生应于每月5日前向恒基百货公司一次性缴清当月租金25848元，当月管理费25848元，租金及管理费的缴付方式为现金或银行转账；租赁按金收取6万元于签订合同后当天缴交；首月租金及管理费总额51696元于开业前七天缴交；每月最后一天为应缴费用的结算日，张×生需于次月5日前付清所有应缴费用；张×生逾期付款，恒基百货公司将按拖欠款总金额每日千分之三向张×生收取滞纳金；合同另约定了其他事项。合同签订后，张×生入驻经营“欧可咖啡”咖啡项目，至今仍在营业。但恒基百货公司并未向高德公司支付代理费。双方协商未果致讼。
另查：2017年2月24日，恒基百货公司向张×生邮寄发出一份《律师函》[（2017）保信律函字第038号]催缴拖欠租金，载明“双方2015年10月29日签订租赁合同后，恒基百货公司依约将商铺交付张×生使用，但从2015年11月1日起，张×生出现拖欠租金及相关费用的情况。截止目前为止，张×生共拖欠租金180936元、管理费387720元、水电费9856.25元，且根据合同第七条第二款规定，共产生违约金365000.46元。张×生于2017年3月2日签收了该份律师函。2017年4月25日，恒基百货公司向一审法院起诉张×生、吴妙玲，请求判令张×生支付租金155088元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）及滞纳金、物业管理费310176元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）、水电费1742.05元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）。同日，一审法院出具了《受理案件通知书》[案号：（2017）粤2071民初7207号]。
又查：高德公司提交的2015年9月8日媒体采访网页截图显示，恒基实业公司总经办主任习黎明受商房网记者专访，新闻首段“核心提示：近日中山商业地产专业运营机构高德商房宣布将负责项目四楼整层的招商工作，业态定位为特色餐饮业。那项目目前的招商情况如何呢？为此，商房网独家采访了恒基实业总经办主任习黎明女士。”新闻同时刊载部分商家已经入驻装修的文字及图片。
一审法院认为：本案为委托合同纠纷。高德公司和恒基实业公司之间存在合法的委托合同关系，该合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，高德公司提交的往来邮件显示了有关“欧可咖啡”图纸等的具体沟通事项，习黎明媒体报道也载明了高德公司独家代理四楼招商项目工作并已开展的事实，上述证据可以形成证据链，证实高德公司完成委托事项，促成恒基实业公司与张×生签订租赁合同的事实，一审法院予以确认。恒基实业公司称系其自行招商，却没有提交相应的沟通联络材料以供证明，一审法院对其辩解意见不予采信。其次，恒基实业公司提交的起诉状载明其已经交付商铺使用，其起诉的租金155088元是暂计至2016年12月31日，根据租赁合同有关租金25848元每月的约定可知，张×生系拖欠了6个月租金，即自2016年7月开始拖欠租金；而起诉的管理费为310176元，暂计至2016年12月31日，根据租赁合同有关管理费25848元每月的约定可知，张×生系拖欠了12个月的管理费，即自2016年1月开始拖欠管理费。根据租赁合同租金及管理费每月5日前当月缴清，以及首月租金及管理费总额51696元于开业前七天缴交的约定可知，张×生最迟于2016年1月开业，且截至恒基实业公司提起诉讼已经缴纳计至2016年6月的租金。根据招商代理服务合同有关签订正式租赁合同、缴交按金及首期租金即为成功招商的约定，高德公司已经成功招商，本案付款条件成就，恒基实业公司应依约支付代理费。再次，租赁合同约定租金每月25848元，故代理费应为25848元的1.5倍即38772元。恒基实业公司拖欠代理费不付，构成违约，应承担支付代理费及违约金的违约责任。代理服务合同约定违约金每日千分之一，高德公司诉请按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收，未超出法律规定，一审法院予以准许。租赁合同于2015年10月29日签订，合同约定按金60000元于签订合同当日缴交，结合前述租金及管理费的缴交情况，一审法院对高德公司有关违约金自2015年12月1日起算的请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、恒基实业公司于判决发生法律效力之日起七日内向高德公司支付代理费38772元及违约金（以实欠款额从2015年12月1日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计收）；二、驳回高德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224元，减半收取为612元（原告高德公司已预交），由高德房公司承担76元，由恒基实业公司承担536元并于判决发生法律效力之日起七日内返还高德公司。
二审诉讼过程中，恒基实业公司提交了（2017）粤2071民初7207号民事调解书，该调解书载明恒基百货公司与张×生确认于2016年8月截至2017年3月31日欠恒基百货公司租金206784元、管理费413568元，共计620352元。高德公司提交了一份工商档案机读资料，证明恒基实业公司是恒基百货公司的唯一股东，即恒基百货公司的实际管理人是恒基实业公司。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系委托合同纠纷，结合恒基实业公司的上诉请求，本案的争议焦点是恒基实业公司应否向高德公司支付代理费。对此，本院作如下分析：
恒基实业公司与高德公司签订的委托代理合同约定“成功招商”是指恒基实业公司与租户成功签订正式《租赁合同》并缴交合同约定的按金与首期租金款项为有效成交。本案中，高德公司提交了往来邮件显示了有关“欧可咖啡”图纸等的具体沟通事项，习黎明媒体报道也载明了高德公司代理四楼招商项目工作并已开展的事实。恒基实业公司称高德公司并非其唯一招商代理公司，未就招商“欧可咖啡”事项履行其相关义务，但未提供证据予以反驳。故本院对高德公司提交的上述证据予以采信，认定高德公司就招商“欧可咖啡”开展了相关的工作，并促成恒基百货公司与张×生就“欧可咖啡”进驻恒基百货四楼签订了租赁合同。关于恒基实业公司上诉称是恒基百货公司与张×生签订的租赁合同，故其不应支付代理费的问题。本院认为，恒基实业公司是恒基百货公司的唯一股东，是恒基百货公司的实际管理人，即恒基百货公司是恒基实业公司的全资子公司，高德公司为促成本案租赁合同的签订已履行了其相关的义务，至于是恒基实业公司还是恒基百货公司与张×生签订租赁合同，是恒基实业公司与恒基百货公司的内部关系，与高德公司无关。至于委托代理合同约定的按金与首期租金缴纳的问题。租赁合同约定租赁按金在合同签订后当天缴纳，首月租金于开业前七天缴纳，“欧可咖啡”必须于2016年2月8日前开业。（2017）粤2071民初7207号民事调解书恒基百货公司与张×生确认于2016年8月截至2017年3月31日欠恒基百货公司租金206784元、管理费413568元，共计620352元。本院据此认定张×生已按租赁合同的约定缴清按清及首期租金。综上，高德公司已成功履行其招商义务，恒基实业公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。
综上所述，恒基实业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1224元，由中山市恒基实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴飞龙
审 判 员 陈亦和
审 判 员 姜新林
二〇一七年十一月九日
法官助理 王慧娟
书 记 员 刘晓婷