上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8747号
原告上海财经大学，住所地上海市。
法定代表人樊丽明，校长。
委托代理人赵智功，上海瀚元律师事务所律师。
被告高永辉，男，1965年12月26日出生，汉族，住上海市。
被告上海灿耀天昂智能科技有限公司，住所地上海市。
法定代表人查如胜。
原告上海财经大学与被告高永辉、上海灿耀天昂智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海财经大学的委托代理人赵智功，被告高永辉、被告上海灿耀天昂智能科技有限公司的法定代表人查如胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海财经大学诉称，原告与被告高永辉于2013年签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：被告高永辉承租原告位于上海市广灵一路XXX号二层门面房(上下两层)(以下简称系争房屋)，建筑面积179平方米，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，每月租金为11,277元。同时约定，被告高永辉应在租赁期满后的三日内，将所租房屋退还原告，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告高永辉应按照6元/平方米向原告支付该房屋占用期间使用费。租赁合同于2013年12月31日到期后，双方未签订任何书面租赁协议，被告单方面支付使用费至2014年9月31日。此后原告于2014年10月29日明确向被告发函表示，系争房屋自发函之日起要求被告在三个月内完成清退。此后原告又多次明确要求被告腾空并归还系争房屋，但被告始终并未完全从系争房屋中搬离与原告办理交接，仍继续照常营业，给原告造成损失。故现起诉至法院，要求两被告支付原告房屋使用费至两被告迁出上述房屋之日止，暂计算至2016年4月1日为770,261元)。
被告高永辉辩称，原租赁合同到期后，原告并未明确表示拒绝续签租赁合同。被告曾于2014年6月20日和2014年9月23日分别向原告支付租金人民币67,662元、33,831元。被告从未收到任何《房屋清退通知》，原告也并未上门通知被告终止合同。根据法律规定，原租赁合同继续有效。原告提出的赔偿金计算方式过高。此外，系争房屋门面已经由原告指派的人员用水泥封闭早已不能正常使用。故不同意原告的诉讼请求。
被告上海灿耀天昂智能科技有限公司辩称，该公司与原告没有租赁合同关系，该公司与高永辉亦没有合同关系。高永辉利用该公司的招牌用于宣传。该公司并未实际使用系争房屋，对高永辉与原告的租赁关系不知情，本案与该公司无关。
经审理查明，2013年6月28日，原告后勤管理处房产管理科(出租方、甲方)与被告高永辉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市虹口区中山北一路XXX号校区广灵一路XXX号二层门面房(以下简称该房屋)，该房屋实测建筑面积为179平方米；房屋租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月。向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币2.10元，月租金总计为11,277元；乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币10,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。被告高永辉于2008年4月份开始持续租赁使用系争房屋，2012年4月向原告支付房屋租赁保证金人民币10,000元，双方各自履约。
2014年6月10日，原告后勤管理处房产管理科向被告高永辉发出告知书，表示学校目前正在拟定国有资产管理办法。新办法将对学校出租出借房屋的用途，租金标准、租赁期限等进行重新确认，并实行公开招租方式确定承租单位。被告高永辉于2014年6月20日签收该告知书。
2015年12月30日，原告向被告高永辉发出房屋清退通知，表示原告已多次通知其尽快完成房屋清退工作，但截至目前其仍未完成清退工作。故再发此清退通知，请其从即日起，即刻清退上述房屋。房屋清退完成后，及时与原告资产管理处联系，办理房屋交接手续。该通知落款日期为2015年12月28日。该通知由原告通过挂号信邮寄寄出，地址为上海市广灵一路XXX号二层，收件人为高永辉。嗣后，该邮件被逾期退还。
2016年1月26日，被告出具承诺书，表示广灵二路XXX号承租人高永辉承诺3月10日关两家，余下一家3月底关门(3月10日交两把钥匙)。但嗣后被告并未如期交还钥匙。
2016年3月1日，原告向被告高永辉发出律师函，表示原被告签订租赁合同，约定被告承租系争房屋，租期至2013年12月31日止，每月租金为11,277元。原租赁合同到期后，原告并未再与被告签订书面租赁协议，被告仍占有并使用系争房屋。原告与2015年10月29日及2015年12月28日明确向被告发函表示，系争房屋不再对外出租，要求被告清退，被告拒不配合。特致函要求被告在收到律师函三日内立即腾空并归还系争房屋，于2016月3月15日之前与原告完成房屋退还交接，并在原告扣除押金后，向原告支付实际迁出系争房屋前所产生的房屋使用费828,460元。如被告逾期未搬离房屋或未支付相应费用，原告将追究被告全部责任。该函于2016年3月1日通过EMS邮寄寄出，地址为上海市虹口区中山北一路XXX号广灵一路XXX号二层，收件人为高永辉。嗣后，由于原址无此人，该函件被退回。
2016年4月中旬，街道相关人员将系争房屋门拆除，并用水泥将门面封闭。庭审中，双方均确认街道封面的时间为被告返还房屋的时间。原告撤回要求两被告立即腾空并归还原告位于上海市虹口区中山北一路XXX号校区广灵一路XXX号二层门面房的诉讼请求。
另查明，2014年6月20日，同年9月23日，被告高永辉分别向原告支付租金67,662元，33,831元。
审理中，被告高永辉表示，其悬挂上海灿耀天昂智能科技有限公司的招牌但与其并无经营合作关系，上海灿耀天昂智能科技有限公司并未使用系争房屋，系争房屋由高永辉租赁使用。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、告知书、挂号信快递回单及送达记录、EMS快递回单及送达记录、承诺书等，被告高永辉提供的发票，及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告上海财经大学与被告高永辉之间的书面租赁合同期限届满后，双方未续签书面续租合同，而高永辉继续使用房屋并支付租金至2014年9月，上海财经大学并无异议且予以接受，故应认定双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，双方均可随时予以解除。因此，根据被告高永辉向原告上海财经大学出具承诺书的内容，视为双方间的不定期租赁合同于2016年3月底予以解除。合同期内，被告从2014年9月至2016年3月欠付的房屋租金应当支付，被告预付的房屋租赁保证金人民币10,000元在其中予以抵扣。关于2016年4月的房屋使用费，本院酌定予以调整。被告上海灿耀天昂智能科技有限公司并非租赁合同的相对方，亦非系争房屋的次承租人，且并未实际使用系争房屋，故原告要求被告上海灿耀天昂智能科技有限公司不需承担支付租金及使用费的义务无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告高永辉应于本判决生效之日起10日内向原告上海财经大学支付2014年10月1日至2016年3月31日共18个月的租金192,986元；
二、被告高永辉应于本判决生效之日起10日内向原告上海财经大学支付房屋使用费1万元；
三、原告上海财经大学的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11,502.61元，由原告上海鸿福置业有限公司负担7,157.82元，被告高永辉负担4,344.79元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 毅
人民陪审员 郭 瑛
人民陪审员 田永生
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 赖弈萱
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。