天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第7259号
原告（反诉被告）天津生态城生星房地产开发有限公司，住所地天津生态城动漫中路126号动漫大厦B1区二层201-89号。
法定代表人董照辉，董事长。
委托代理人张慧，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏天俊。
委托代理人赵治国，天津四方君汇律师事务所律师。
原告天津生态城生星房地产开发有限公司（以下简称生星公司）诉被告苏天俊商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，被告苏天俊在答辩期内提出反诉，本院决定合并审理，由代理审判员刘永强适用简易程序，分别于2015年11月20日、2016年1月15日公开开庭进行审理。原告生星公司委托代理人张慧，被告苏天俊及其委托代理人赵治国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）生星公司诉称，原告与被告之妻矫燕妮于2014年6月14日订立《认购协议》，约定：矫燕妮认购原告开发销售的中新生态城和韵路106号首玺园X号楼XXX号房屋（以下简称诉争房屋），矫燕妮应在签订《认购协议》当日交纳定金20000元，并于2014年8月31日前到原告售楼现场缴纳首付款并签署《商品房买卖合同》，如逾期或明确要求退房，则视为其不履行《认购协议》，原告有权解除《认购协议》并自行处置该房屋，同时定金不予退还。矫燕妮于签约当日向原告交纳定金20000元，并同意将其之前退掉的一套房屋（首玺园××号）的首付款342916元转为本案诉争房屋的首付款。2014年12月18日，矫燕妮又交纳首付款50368元。2015年1月19日，被告苏天俊与矫燕妮以夫妻更名为由向原告申请，将诉争房屋的买受人变更为被告苏天俊。
2015年4月19日，原告向被告苏天俊发出《催签函》，要求被告于2015年4月26日前到原告售楼处办理购房合同签约事宜，否则原告有权将诉争房屋另行出售，但被告收到《催签函》后，未按时与原告签订《商品房买卖合同》。2015年6月19日，原告向被告发出《告知函》，告知被告《认购协议》自2015年4月27日解除。请求判令：1.确认原、被告签订的《认购协议》自2015年4月27日解除；2.被告与原告办理已付款的退还手续，且定金20000元不予退还；3。本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）苏天俊辩（诉）称，一，原告生星公司先行违约，《认购协议》中约定的定金条款失效。《认购协议》约定被告应在2014年8月31日前交付首付款并签署《商品房买卖合同》，但同时亦约定“参加无忧购房，先验房后签约”。据此，原告应在2014年8月31日前通知被告验房，经被告验收合格，双方才能签订《商品房买卖合同》，原告未在2014年8月31日前通知被告验房，已构成违约，应向被告承担违约责任。事实上，原告于2014年12月18日收取被告交纳的房屋首付款50368元，又于2015年1月29日通知被告验房，由此可见原、被告双方已经解除了“2014年8月31日前签订《商品房买卖合同》”的条款及定金条款，故原告应退还被告交纳的定金20000元。二，原告解除《认购协议》的行为无效。首先，《认购协议》约定“参加无忧购房，先验房后签约”，亦即被告必须对诉争房屋验收合格后，才能签署《商品房买卖合同》。原告以被告未按期签订《商品房买卖合同》为由解除《认购协议》，没有法律依据。其次，原告未通知被告解除《认购协议》。被告于2015年4月21日收到的《催签函》不是解除合同的通知，2015年6月收到的《告知函》系依据《催签函》提出解约，更是错上加错，因此原、被告之间的《认购协议》从未解除。三，原告已将诉争房屋另行出售，应承担违约赔偿责任。被告支付首付款后，已经履行了买卖合同的主要义务，被告因在验房时发现诉争房屋存在诸多质量问题，故暂未与原告签订《商品房买卖合同》。2015年6月，被告得知原告已将诉争房屋另行出售。原告的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。四，原、被告签订《认购协议》时，原告未如实告知诉争房屋设置抵押的事实，其直至2014年12月才解除房屋抵押，原告的行为构成欺诈，应向被告承担不超出已付购房款一倍的赔偿责任。
请求判令：1.原、被告签订的《认购协议》于2015年4月27日解除无效；2.《认购协议》于2015年11月4日（被告提出反诉之日）解除；3.原告退还被告已付购房款413284元及利息26863.46元；4.原告承担被告已付购房款413284元一倍的赔偿责任；5.本案诉讼费用由原告承担。
反诉被告（原告）生星公司辩称，第一，原、被告签订的《认购协议》属于预约合同，而非房屋买卖合同，协议约定“先验房后签约”是指被告苏天俊在认购协议约定期限内，若验房满意则签署《商品房买卖合同》，若验房不满意则办理退房手续，且同时退还定金。原告作出这一承诺，是为了增强客户对原告房屋的信心，但鉴于法律法规及《商品房买卖合同》中对房屋质量问题均有相应规定和约定，且客户在验房后也存在退房的可能，因此在签订《商品房买卖合同》前，原告对客户在验房后提出的房屋质量问题不承担维修责任。被告在签订《商品房买卖合同》前即要求原告承担全部维修责任，属于对“先验房后签约”的扩大解释，过分加重了原告责任，实属不合理。第二，被告于2014年12月8日向原告交纳首付款，并于2015年1月19日办理更名手续，以及双方于2015年1月29日查验房屋等事实，应视为双方对《认购协议》中约定的签订《商品房买卖合同》的时间予以延期，但被告在验房后，经原告多次催促，其仍未与原告签订《商品房买卖合同》。原告迫不得已，于2015年4月向被告发出《催签函》，并为被告留有充足的签约时间，但被告仍未按期与原告订立《商品房买卖合同》，据此原告有权与其解除《认购协议》。第三，被告的反诉请求已经超过时效。原告已通知被告《认购协议》于2015年4月27日解除，被告如有异议，应在三个月内起诉，但被告直至2015年11月4日才提起诉讼，已经超过法律规定的异议期限，故不应得到支持。请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年6月14日，原告生星公司与被告之妻矫燕妮订立《认购协议》，约定：“矫燕妮预定生星公司开发建设的诉争房屋，房屋总价款为1293284元；付款方式为商业按揭贷款，矫燕妮应于2014年8月31日前携首期款783284元及相关税费到售楼处现场签署《商品房买卖合同》，并交纳房款和相关费用，余款510000元应在《商品房买卖合同》所示贷款到账日前一次性支付；如矫燕妮未在2014年8月31日前来售楼处签署《商品房买卖合同》或者明确要求退房，则视为其不履行本认购协议，生星公司有权解除本认购协议并有权自行处置该房屋，同时所收定金不予退还。”以上约定条款为填充式格式条款。另外，双方在该《认购协议》空白处手写添加了“参加无忧购房，先验房后签约”的内容。矫燕妮于签约当日交纳定金20000元。
原告在2014年8月31日前未通知矫燕妮验房，矫燕妮也未前往原告售楼处签订《商品房买卖合同》。2014年12月18日，矫燕妮向原告交纳购房首期款50368元。另，双方均确认将矫燕妮在2013年9月因购买另一套房屋交纳的购房款342916元（后双方协议解除合同）转为本案诉争房屋的购房首期款。2015年1月19日，矫燕妮与被告苏天俊夫妻二人向原告申请将诉争房屋的买受人由矫燕妮变更为苏天俊，并得到原告确认。
2015年1月29日，原告生星公司通知被告苏天俊验房。被告查验房屋后，向原告提出房屋存在阳台顶开裂、主卧墙面开裂等10项质量问题，并要求原告维修完毕再签约，原告认为应当先签订《商品房买卖合同》，不同意在签订合同前进行维修。此后原告未再通知被告验房。
2015年4月19日，原告生星公司向被告发出《催签函》，载明：“您应于2014年8月31日前到售楼处签署《商品房买卖合同》，现已逾期，请您于2015年4月26日前到首玺售楼处办理购房合同签约相关事宜。逾期如仍未得到您的确认办理相关购房合同手续，我们将把您的预定房产正式面向市场发售，并有权没收您已经交付的定金20000元。”被告苏天俊于2015年4月21日签收该《催签函》。被告曾于2015年4月26日到原告售楼处，但未与原告签订《商品房买卖合同》。
2015年6月19日，原告向被告邮寄了《告知函》，载明：“您于2014年6月14日与我公司签订了《认购协议》，并交纳定金20000元，其后，您又于2014年6月14日缴纳了房屋首付款783284元。按照《认购协议》约定，您应于2015年8月31日前与我公司签署《商品房买卖合同》，期间，虽经我公司多次催告，但您在约定的日期内仍无正当理由拒绝与我公司签署购房合同。我公司在2015年4月中旬向您送达书面《催签函》并明确告知您如未在2015年4月26日前签署购房合同，我公司会将房屋正式面向市场发售，并没收您已交付的定金20000元，但您仍未与我公司签署购房合同。现通知您：1.您与我公司签署的《认购协议》，因您的违约行为已于2015年4月27日实际解除，且我公司不予返还您已支付的定金；2.因您自2015年4月27日起一直未来我公司办理首付款退还手续，故我公司再次通知您，请您于2015年6月30日前至我公司办理首付款退还手续。”被告于2015年6月20日签收。
2015年6月26日，原告再次向被告邮寄《告知函》，载明：“我公司于2015年6月19日向您邮寄的《告知函》，就笔误问题更正如下：1.您已向我公司缴纳的房屋首付款为393284元；2.按照《认购协议》约定，您应与我公司签署《商品房买卖合同》的时间为2014年8月31日。除上述笔误更正外，告知函的其他条款不变更，仍继续有效。”被告于2015年6月27日签收。
被告至今未到原告生星公司办理首付款退还手续。
另查，2015年7月6日，原告与案外人王长华签订《商品房预定协议》，约定由王长华预定购买本案诉争房屋。同日原告又与王长华签订《商品房买卖合同》，约定由王长华购买本案诉争房屋，总价款为1434920元，房屋交付日期为2015年11月6日前。
2015年11月16日，矫燕妮出具一份声明，内容为：“苏天俊与本人系夫妻关系，本人与苏天俊交付给生星公司的413284元购房款属于夫妻共同财产，认可交纳人由本人变更为苏天俊，同意退还的款项退到苏天俊名下。”
以上事实有原、被告提供的书证、录音（光盘）及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告生星公司与被告之妻矫燕妮签订的《认购协议》合法有效，双方协议将房屋买受人由矫燕妮变更为苏天俊后，该《认购协议》对被告苏天俊产生法律约束力。虽然该协议约定被告应于2014年8月31日前与原告生星公司签订《商品房买卖合同》，但双方又在合同空白处手写添加了“参加无忧购房，先验房后签约”的内容，该添加内容应视为双方的特别约定，应优先适用。据此，原告应当先行履行通知被告验房的义务，才能要求被告签订《商品房买卖合同》。因原告未在2014年8月31日前通知被告验房，故被告未在2014年8月31日前与原告签订《商品房买卖合同》，不属违约行为。因《认购协议》中未约定明确的验房日期，且根据被告于2014年12月18日向原告交纳首付款50368元，又于2015年1月办理更名手续等事实可以认定，原、被告双方在2014年8月31日后仍同意继续履行《认购协议》，故被告主张原告未在2014年8月31日前通知其验房构成违约，与事实不符，本院不予认定。
2015年1月29日，原告通知被告验房，被告提出房屋质量问题并要求原告维修，原告不同意在签订《商品房买卖合同》前承担维修责任，双方产生纠纷。纠纷起源系双方对“先验房、后签约”条款的理解出现分歧。对此问题，本院认为，首先，出卖人对标的物的质量瑕疵担保责任应当起始于标的物交付之时，天津市房地产行业通用的《住宅商品房质量保证书》亦规定开发建设单位自房屋交付始承担保修责任，故此，被告在尚未与原告签订《商品房买卖合同》且房屋尚未交付的情况下即要求原告承担维修责任，既无法律依据，亦无合同依据。其次，原、被告签订的《认购协议》性质属于预约合同，“先验房、后签约”的条款实际上是赋予了被告可以视验房情况而决定是否签订《商品房买卖合同》的选择权利，如果被告验房满意，可以与原告签订《商品房买卖合同》，反之则不与原告签约亦并不违约，但被告并不因此享有要求原告维修至其满意后再签约的权利。再次，从权利义务相对等的原则看，被告在仅支付一小部分购房款项的情况下，即要求原告承担房屋质量维修责任，明显有失公平。据此，原告在与被告签订《商品房买卖合同》之前对诉争房屋没有维修义务，被告要求原告先行维修再签约，没有事实和法律依据，本院对其意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，被告应在验房后及时做出是否与原告签订《商品房买卖合同》的决定，并通知原告。被告验房后以原告对房屋质量问题先行维修作为其签约的前提条件，未获原告同意后，其应当及时告知原告是否与原告继续签订《商品房买卖合同》，但其直至2015年4月，仍未明确表示其愿意在不附加维修条件的情况下与原告签约。在此情况下，原告于2014年4月19日向被告送达《催签函》，并留有充足的签约时间，已经尽到诚信告知义务。被告未按《催签函》告知的日期与原告签订《商品房买卖合同》，原告据此取得《认购协议》的解除权。
关于《认购协议》解除的日期问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告向被告发出的《催签函》中并没有解除合同、通知被告办理退款手续的内容，故不应认定该《催签函》具有解除合同的效力。2015年6月19日，原告向被告发出《告知函》，明确告知被告解除《认购协议》，故双方订立的《认购协议》应自被告收到该《告知函》之日即2015年6月20日解除。
关于定金及已付购房款项的返还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，因被告在验房后享有决定是否签约的选择权利，故此即使被告未与原告签订《商品房买卖合同》，亦不属违约行为，原告应退还被告已经交纳的定金及购房款。关于被告主张的已付款利息问题，存款利息属于货币的法定孳息，其所有权与货币的所有权不可分离，因原、被告对《认购协议》的解除均不负有过错，故此原告在向被告返还购房款时，应一并返还存款利息。其中，由被告购买另一套房屋的款项转为诉争房屋款项的342916元，应自《认购协议》签订之日即2014年6月14日起计息，直至2015年6月30日止；被告于2014年12月18日交纳的50368元，应自交纳之日起计息，直至2015年6月30日止。因原告已在《告知函》中明确告知被告在2015年6月30日前办理退款手续，故此被告逾期未办理，自身负有过错，其不得再向原告主张已付购房款此后产生的利息。被告交纳的定金20000元，属于履行《认购协议》的担保，因原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，故该定金未转为购房款，不应计算利息。
关于被告主张的一房二卖问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而本案原、被告订立的《认购协议》性质属于预约合同，并非商品房买卖合同，该协议订立后，双方是否订立商品房买卖合同，还需视被告验房是否满意而定，而被告在验房后未与原告订立《商品房买卖合同》，故本案争议不应适用上述法律规定。另外，因被告未能按原告催告的时间签订《商品房买卖合同》，原告解除合同的通知于2015年6月20日到达被告，双方《认购协议》已经解除。原告此后于2015年7月将诉争房屋另售他人，并不违反法律规定和双方合同约定。被告主张原告在2015年6月已将房屋出售，但并未举证证实，本院不予认定。故此，被告该项主张，本院不予支持。
关于原告是否存在故意隐瞒抵押事实的行为以及是否应承担赔偿责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见，出卖人承担赔偿责任需满足如下要件：1.双方当事人已经订立商品房买卖合同；2.出卖人存在故意隐瞒房屋抵押事实的行为；3.出卖人的故意隐瞒行为与合同无效或被撤销、解除之间存在因果关系。而本案中，第一，原、被告订立的《认购协议》不属于商品房买卖合同；第二，即使原告不能举证证实其在订立《认购协议》时已如实告知被告房屋设置抵押，假定被告主张的“原告于2014年12月才解除房屋抵押”一事属实，那么，原、被告在2015年1月仍继续履行《认购协议》，可见房屋抵押并不构成双方履行协议的障碍；第三，双方《认购协议》解除系被告在验房后未与原告生星公司订立《商品房买卖合同》所致，房屋抵押与《认购协议》的解除不存在因果关系。故此被告该项主张，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告天津生态城生星房地产开发有限公司与被告苏天俊之间的《认购协议》自2015年6月20日解除；
二、原告天津生态城生星房地产开发有限公司向被告苏天俊返还定金20000元；
三、原告天津生态城生星房地产开发有限公司向被告苏天俊返还其于2014年12月18日交纳的购房款50368元，并向被告支付该款项自2014年12月18日起至2015年6月30日期间的利息（按央行同期活期存款利率计算）；
四、原告天津生态城生星房地产开发有限公司向被告苏天俊返还其由其它款项转入的购房款342916元，并向被告支付该款项自2014年6月14日至2015年6月30日期间的利息（按央行同期活期存款利率计算）；
五、驳回原告天津生态城生星房地产开发有限公司和反诉原告苏天俊的其他诉讼请求。
上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。
当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费40元，由原告负担10元，被告苏天俊负担30元；反诉案件受理费6167元，由原、被告各负担3083.5元。原告应在本判决生效之日起十日内再向本院缴纳诉讼费3053.5元，被告苏天俊可在本判决生效后十日内向本院申请退还诉讼费3053.5元。
当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘永强
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 魏姝玲
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百一十六条：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。