上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初43596号
原告：高伟正，男，1970年4月29日出生，汉族，住上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，上海市建纬律师事务所律师。被告：刘洋，女，1983年5月1日出生，汉族，住上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室。原告高伟正与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告高伟正的委托诉讼代理人夏晶、被告刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高伟正向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)19500元；2、判令被告按每日216元的标准向原告支付自2016年5月8日起至判决生效之日止的违约金；3、判令被告将承租房屋内厨房油烟机及热水器上的涂鸦字�予以清除；4、判令被告支付承租房屋外的墙面恢复费100元、锁具更换费480元、自来水费及滞纳金177.50元、电费75.20元、煤气费及滞纳金420.50元、IPTV使用费及违约金146元，合计1399.20元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2015年7月30日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告向原告租赁位于浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租赁期限自2015年8月5日起至2016年8月4日止，月租金为6500元，租金按3个月为一期支付，被告应在2015年8月5日或之前支付第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前，若逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的一倍向原告支付违约金。然，被告至今未支付2016年5月5日至8月4日的租金，其行为已构成违约。2016年7月7日，原告向被告发出交房通知，要求被告按照约定时间进行交房，但被告始终未予答复。2016年8月7日，被告经催促未予交房，且合同租期已到，原告便来到涉案房屋查看情况。原告发现，涉案房屋外的墙面被涂鸦，门锁已被更换且无法进入。对此，原告向公安部门报警，并请来维修人员粉刷墙面、更换锁具，产生墙面恢复费100元、锁具更换费480元。进入房屋后，原告发现：房屋内丢失榻榻米木板一块、席梦思床垫一只，吊灯及墙纸都有不同程度的缺失及损坏，同时厨房油烟机及热水器上都有与房屋外墙面相同的涂鸦字迹。此外，《房屋租赁合同》第5.2条约定：租赁期间，产生的水、电、煤气、IPTV等费用均由被告承担。但自2016年5月起，被告一直未支付该费用(自来水费及滞纳金177.50元、电费75.20元、煤气费及滞纳金420.50元、IPTV使用费及违约金146元，合计1399.20元)，后原告自行垫付。被告刘洋辩称，2015年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为一年(自2015年8月5日起至2016年8月4日止)，房屋面积为67平方米，月租金为6500元，押金为6500元。合同签订后被告支付了3个月租金和押金，并实际入住房屋。当时原告声称系争房屋的产权证没有带，事后补，但之后一直没有向被告提供。2016年3月17日，煤气公司上门检测煤气管道时，被告发现在检修的登记表上载明系争房屋面积为49.23平方米。之后，双方就系争房屋实际承租面积与合同约定的面积存在较大差别及提前终止合同事宜进行协商未果，在此期间被告向原告提出按照实际承租面积重新确定租金标准，但遭到原告拒绝。2016年5月4日，原告要求被告按照6500元/月的标准继续支付2016年5月5日至8月4日的租金，被告因双方关于租金标准未协商达成一致意见，且原告一直认为是被告单方违约，故没有理会原告催要租金的要求。被告认为按照同期合理的市场租金价格及系争房屋的�际承租面积，系争房屋合理的租金标准应为4750元/月。原告在明知系争房屋面积为49.23平方米的情况下，欺骗被告房屋面积为67平方米，构成欺诈，故要求原告退还之前多支付的9个月租金，并要求原告支付违约金6500元。同意向原告支付2016年5月5日至8月4日的租金，但要求按照4750元/月的标准向原告支付。不同意支付违约金，且合同约定的违约金标准过高，要求法院进行调整。被告在承租房屋内的厨房油烟机及热水器以及承租房屋外的墙面没有涂鸦过字迹，故不同意清除承租房屋内厨房油烟机及热水器上的涂鸦字迹，亦不同意支付承租房屋外的墙面恢复费100元。被告已按照合同约定于2016年8月4日前搬离系争房屋，并按照合同约定于2016年8月1日书面告知原告于8月4日前来收房，但原告未予理会。原告于2016年8月7日在没有和被告联系的情况下擅自撬锁进入系争房屋，故不同�支付锁具更换费480元。对于自来水费及滞纳金、电费、煤气费及滞纳金的金额无异议，同意支付。对于IPTV使用费及违约金金额无异议，因合同中没有约定IPTV使用费由被告支付，且IPTV是原告自行开通的，与被告无关，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋登记的权利人为原告高伟正与案外人燕某、高某某。房屋建筑面积为49.23平方米。2015年7月30日，原告高伟正(甲方)与被告刘洋(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方作为居住使用，建筑面积为67平方米(以房地产权证载明的为准)，房屋类型为2/1/1。房屋租赁期自2015年8月5日起至2016年8月4日止。该房屋月租金为6500元，租金按叁个月为一期支付，乙方应于2015年8月5日或之前支付甲方第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月的柒日前。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方应按本合同第10条约定承担违约责任。合同第5.1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即6500元。……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第5.2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，房屋的物业管理费由甲方承担。合同第6.2条约定：租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附�设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第10.5条约定：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。2016年5月3日，原告向被告寄送了一份催款通知，内容为：刘洋，请于2016年5月4日前支付浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室租金19500.00元(2016年5月5日-2016年8月4日，共计三个月)。收款信息如下：收款人：高伟正；账号：中国银行上海支行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。如逾期，则按照合同第四条4.3和第十条约定，承担相应的违约责任。2016年7月7日，原告向被告寄送�一份通知，内容为：根据房屋租赁合同，请于2016年8月7日早10：00，在出租房办理房屋交接事宜：交还房门钥匙，信箱钥匙；结清水、电、煤、电信等费用；交接房屋内的家具、家电等设施。逾期不达，将承担相应后果。2016年7月11日，被告通过顺丰速运向原告寄送了一份收房通知书，内容为：我与你签订的房屋租赁合同将于2016年8月4日到期，房屋地址为浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室。现通知你于2016年8月4日22：00至该房屋内办理收房交接手续，并退还我房屋押金6500元。逾期未至，后果自负。送达情况为：打电话客户拒收要求退回。另查明，系争房屋门口外墙面有涂鸦字迹：“503虚报产证面积租客小心”。原告为清除上述涂鸦字迹支付了材料和人工费共计100元。2016年8月7日，原告通过自行更换系争房屋门锁的方式收回了系争房屋，并支付了480元更换门锁的费用。2016年6月14日，原告高伟正起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，租赁合同上房屋面积是中介写上去的。被告已向原告支付了截止至2016年5月4日的租金及押金6500元，之后未付。关于房屋租赁保证金的处理，原告要求将该保证金用于抵扣被告应支付的房屋租金及水、电、煤等相关费用，被告则要求原告全额返还。关于合同的状态，原、被告双方一致确认，双方签订的房屋租赁合同已于2016年8月4日到期终止。以上事实由原、被告提供的《房屋租赁合同》、催款通知及邮寄凭证、上海市房地产权证、交房通知及邮寄凭证、照片、收据、维修服务单、发票、上海市房地产登记簿信息、收房通知书及邮寄凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月4日到期终止，原告要求被告按照每月6500元的标准支付2016年5月5日至2016年8月4日的租金共计19500元，具有合同及法律依据，本院对此予以支持。被告辩称系争房屋的实际面积为49.23平方米，与合同约定的房屋面积67平方米存在较大差别，按照同期合理的市场租金价格及系争房屋的实际承租面积，系争房屋合理的租金标准应为每月4750元，故要求按照每月4750元的标准支付2016年5月5日至2016年8月4日的租金，原告存在欺诈，要求原告退还之前多支付的9个月租金并支付违约金6500元，缺乏事实及法律依据，本院对此抗辩意见不予采纳。现被告在合同履行过程中未能按约定履行按时支付租金的义务，原�要求被告支付逾期违约金，符合合同约定。被告认为合同约定的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。鉴于合同约定的每逾期一日按日租金的壹倍支付逾期违约金显属约定过高，故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况将逾期违约金计算标准调整为每日支付逾期款额的万分之五。原告要求被告将承租房屋内厨房油烟机及热水器上的涂鸦字迹予以清除，遭被告否认，原告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予支持。原告要求被告支付承租房屋外的墙面恢复费100元，于法有据，本院对此予以支持。鉴于被告已于2016年7月11日通过顺丰速运向原告寄送了收房通知书，但遭到原告拒收并要求退回，现原告于2016年8月7日通过自行更换系争房屋门锁的方式收回了系争房屋，原告要求被告支付锁具更换费480元，于法无据，本院对此不予支持。原告�求被告支付自来水费及滞纳金177.50元、电费75.20元、煤气费及滞纳金420.50元、IPTV使用费及违约金146元，具有合同依据，本院对此予以支持。关于被告所交付的房屋租赁保证金6500元，原告要求将该保证金用于抵扣被告应支付的房屋租金及水、电、煤等相关费用，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘洋应支付原告高伟正自2016年5月5日起至2016年8月4日止的房屋欠租19500元，扣除被告已支付的房屋租赁保证金6500元，余款13000元被告刘洋应于本判决生效之日起十五日内支付给原告高伟正；二、被告刘洋应于本判决生效之日起十五日内向原告高伟正支付按每日9.75元的标准自2016年5月8日起计算至判决生效之日止的违约金；三、被告刘洋应于本判决生效之日起十五日内向原告�伟正支付墙面恢复费100元；四、被告刘洋应于本判决生效之日起十五日内向原告高伟正支付自来水费及滞纳金177.50元、电费75.20元、煤气费及滞纳金420.50元、IPTV使用费及违约金146元；五、驳回原告高伟正的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取计238元，由原告高伟正负担64元，由被告刘洋负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孟筱晖
二〇一六年九月七日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。