杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第4935号
原告（反诉被告）：杭州信伦投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区青春坊27幢401室。
法定代表人：徐某某，总经理。
委托代理人：郑照明，北京才良（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：柏某。
委托代理人：金相成，浙江诺力亚律师事务所律师。
委托代理人：水丽欢，浙江诺力亚律师事务所律师。
原告杭州信伦投资管理有限公司（以下简称信伦公司）为与被告柏某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判。后被告柏某提起反诉，本院审查后依法予以受理，并与本诉进行合并审理。本院于2016年6月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2016年10月8日裁定，本案由简易程序转为普通程序，同日依法组成合议庭，并于2016年12月2日公开开庭进行了审理。信伦公司的委托代理人郑照明、柏某及其委托代理人金相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）信伦公司起诉称，2013年3月7日，双方签订《房屋租赁合同》，约定信伦公司将位于杭州市余杭区临平世纪大道118号三楼房屋出租给柏某，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日，为期5年，免租期自2013年3月7日至2013年6月1日。租赁期间，信伦公司为了解决其另一承租商家即如家酒店的通道问题，于2013年11月3日与柏某重新签订一份房屋租赁合同，合同约定柏某须于当期最后50天向信伦公司一次性付清下一年租金，若柏某逾期支付，需向信伦公司承担日0.3%的违约金。合同签订后，柏某仅向信伦公司支付一年的租金。依据双方合同约定，柏某须于2014年12月15日前向信伦公司支付2015年2月3日至2016年2月2日的租金770000元，于2015年12月15日支付2016年2月3日至2017年3月2日的租金808500元。故截至2015年12月15日止，柏某共欠信伦公司租金1578000元，违约金184800元（主动下调为日0.066%）。特起诉，请求判令：1、柏某支付信伦公司租金1578000元及违约金184800元（暂计算至2015年12月15日，后续违约金以1578000为基数，按每日0.0669%计算至租金付清止）；二、柏某承担本案诉讼费、保全费。
被告（反诉原告）柏某答辩称，信伦公司向柏某主张支付租金及违约金的诉求无事实依据，应依法驳回信伦公司的诉讼请求。2013年3月7日，柏某与信伦公司签订《房屋租赁合同》，合同约定位于杭州市余杭区临平世纪大道118号三楼整层出租给柏某用于经营两岸咖啡，租期5年，租期自2013年6月1日至2018年5月31日，第一年租金770000元，第二年租金770000元，第三年租金808500元，第四年租金848900元，第五年租金891300元。因信伦公司出租的房屋未取得房屋所有权证，柏某无法办理营业执照，后于2013年11月3日重新签订《房屋租赁合同》，约定位于杭州市余杭区临平世纪大道118号三楼整层出租给柏某，租期为8年，自2014年2月3日至2022年2月2日止（2013年6月1日至2014年2月3日为免租期），第一年租金770000元，第二年租金770000元，第三年至第八年每年递增5%，同时注：第二年房租在2015年12月之前付清，并约定该房屋产权证尚未办理完毕，信伦公司承诺于本合同签订后一年内办妥房产证并将房产证复印件交予柏某。
后柏某发现实际使用面积只有500多平方米，前两份合同就房屋租赁面积约定不明确，按500多平方米计算租金过高，柏某欲解除房屋租赁合同，经协商信伦公司与柏某在2014年4月10日重新签订《租房合同》一份，合同约定柏某租赁信伦公司位于杭州市余杭区临平世纪大道西118号三楼，面积为550平方米，租金每月30000元，年租金360000元，租金按季度支付，保证金20000元，租期8年，自2014年3月2日至2022年3月1日。柏某于2013年3月25日、2014年12月16日、2014年12月26日共计支付租金910000元，保证金20000元，合计930000元。按照《租房合同》约定截止2015年12月2日应将租金付至2016年3月2日合计为720000元，但实际柏某已经支付了租金910000元。
综上，信伦公司无视双方最后于2014年4月10日签订的《租房合同》，仍就已经取缔的2013年11月3日《房屋租赁合同》向柏某主张支付租金及违约金的诉求无事实依据，请求法院依法驳回信伦公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）柏某反诉称，柏某与信伦公司于2014年4月10日签订《租房合同》一份，合同约定柏某租赁信伦公司位于杭州市余杭区临平世纪大道西118号三楼，面积为550平方米，租金每月30000元，年租金360000元，租金按季度支付，保证金20000元，租期8年，自2014年3月2日至2022年3月1日。柏某于2013年3月25日、2014年12月16日、2014年12月26日共计支付租金910000元，保证金20000元，合计930000元。按照《租房合同》约定截止2015年12月2日应将租金付至2016年3月2日合计为720000元，但实际柏某已经支付了租金910000元。
柏某租赁信伦公司房屋后进行了装修、购买了设备，2014年4月已经正常营业，但信伦公司为了方便另一承租商家如家酒店，2014年6月在柏某已经装修完毕正常营业的场所开设通道，导致柏某营业用房面积110平方米不能使用，占柏某承租总面积的五分之一。自2014年6月至2016年3月信伦公司收取总租金为630000元，五分之一的部分为126000元。柏某该部分的装修款、空调及安装费、沙发桌椅、早餐设备、窗帘等损失共计为225100元，即以上损失合计351100元。就该部分损失柏某与信伦公司多次协商未果。特反诉，请求判令：1、信伦公司向柏某赔偿损失351100元（租金损失126000元，装修和设备损失225100元）；2、反诉案件受理费由信伦公司负担。
原告（反诉被告）信伦公司答辩称，一、关于租金及租金支付情况。柏某与信伦公司于2014年4月10日签订的《租房合同》非双方真实履行的合同，该合同仅为柏某办理工商注册登记及税务登记使用，故柏某不得以该合同作为抗辩或主张。二、关于营业用房租金损失及装修、设备损失。柏某主张的租金损失部分因其所依照的年租金标准不正确，故其该部分诉请无事实依据，且信伦公司与柏某就租金损失及相应的设备等损失早已达成口头协议，信伦公司也予以实际履行。收回包厢装修损失，信伦公司认同鉴定报告，但设备设施中有部分桌椅等系柏某后来为案外人如家酒店提供早餐所单独购置，故不应列为被收回包厢必要设施，该部分不计入本案设备损失。柏某的反诉请求无事实依据和法律依据，故请求法庭驳回柏某的反诉请求。
针对本诉及反诉，信伦公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、房屋产权证、关于转让合同权利义务的声明、同意转租备忘录、同意授权出租声明以及关于同意转租回复各一份，用于证明信伦公司享有转租权以及信伦公司与柏某签订的房屋租赁合同合法有效的事实。
2、房屋租赁合同两份，用于证明信伦公司与柏某存在房屋租赁关系且合法有效以及本案本诉请求依据的事实。
3、租房协议五份、房屋租赁合同四份，用于证明信伦公司就案涉房屋与包括柏某在内的其他个人承租商户签订类似仅作工商登记用途的租房合同以及其中所确定的租金、保证金均远远低于《房屋租赁合同》所约定的租金、保证金的事实。
4、楼层平面图复印件一份，用于证明柏某承租楼层的面积的事实。
5、余杭设计院办公大楼租赁合同一份，用于证明信伦公司从案涉房屋产权人处租得的租金远远高于柏某递交的《租房合同》中的租金，该租房合同非真实履行之合同的事实。
针对本诉及反诉，柏某为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、租房合同一份，用于证明信伦公司与柏某于2014年4月10日重新签订《租房合同》，约定柏某租赁信伦公司位于杭州市余杭区临平世纪大道西118号三楼，面积为550平方米的房屋，租金每月30000元，年租金360000元，租金按季度支付，保证金20000元，租期8年，自2014年3月2日至2022年3月1日的事实。
2、收据、银行卡交易明细各一份，用于证明柏某自2014年6月至2016年3月租金损失为126000元的事实。
3、评估报告一份，用于证明柏某不能使用的面积为110平方米，装修部分及包厢内资产的损失按照评估报告净值合计47096元的事实。
4、房屋租赁合同一份、发票五份，用于证明柏某已经向实际出租方租赁并支付租金的事实以及实际房屋的租金情况、2014年4月10日双方签订的合同系双方真实意思表示的事实。
本院依职权出示杭州余杭临平同创测绘设备有限公司的测绘成果一份。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
（一）信伦公司提供的证据。柏某当庭质证，对证据1中的《产权证》和《同意转租备忘录》有异议，认为内容无法认定，且相互矛盾，杭州余杭建筑设计院有限公司2014年7月2日取得余杭区南苑街道世纪大道西XXX号X幢九层、5564.49平方米。而2014年3月19日《同意转租备忘录》中杭州余杭建筑设计院有限公司是位于杭州市余杭区临平新城世纪大道118号主楼及附楼的唯一合法产权人；2014年3月19日《关于转让合同权利义务声明》、《同意转租备忘录》、《同意授权出租声明》无异议，但只能说明自2014年3月19日才同意转租等事实。2013年3月26日《关于同意房屋转租的回复》内容的真实性有异议，载明“租赁期限为2012年10月28日至2025年10月28日。”而信伦公司2013年11月18日才签订《余杭设计院办公大楼租赁合同》。对证据2的两份房屋租赁合同，柏某对三性均有异议，《余杭设计院办公大楼租赁合同》是2013年11月18日签订，租期是2013年11月4日至2027年3月3日。而信伦公司提供的两份租赁合同签订日期分别为2013年3月7日、2013年11月3日。2013年3月7日租赁合同的租期是2013年6月1日起，2013年11月3日租赁合同的租期是2013年11月3日起。该两份合同显属无效。且信伦公司在原来的起诉状中提供的2013年11月3日的租赁合同，和现在第二组证据中的2013年11月3日合同内容不一致，是修改过的合同，应为无效合同。对证据3中，信伦公司与案外人签订合同内容柏某不知情，对真实性无法认定，但是都能够反映出所签订的合同均是在2013年11月18日《余杭设计院办公大楼租赁合同》签订之后成立的。进一步证明证据2无效。对来源于杭州市工商局余杭分局的《租房合同》三性无异议，确实是用于工商登记所用，但待证事实异议，系柏某于2014年1月10日签订，合同载明的面积为2800平方米。与柏某作为证据递交的《租房合同》并非一致，柏某递交的《租房合同》载明的面积为550平方米。证据4是复印件，真实性无法核实，无法证明实际租用面积。证据5，柏某对三性无异议，对待证事实有异议。信伦公司租金为1.78元/平方米/天是整体的。结合证据三分析：（1）信伦公司与邹晓鹏的合同，开设广告图文店，位于香雪路，面积15平方米，第一年租金25000元，合4.57元/平方米/天；（2）信伦公司与肖方的合同，开设沙县小吃，位于香雪路，面积47平方米，第一年租金70000元，合计4.08元/平方米/天；（3）信伦公司与邹建春的合同，开设超市，位于香雪路，面积50平方米，第一年租金78000元，合4.27元/平方米/天；以上三份合同都是一楼的出租，单价都在4元/平方米/天以上，都是位于偏僻的地方，位于世纪大道上银泰、昌德宫，信伦公司未提供，但据柏某了解达到7元/平方米/天以上。关键是信伦与杭州莫尔酒店管理有限公司的合同，即如家酒店，面积2817平方米，第一年租金1350000元，合1.31元/平方米/天。而租给柏某的租金360000元/年，按面积550平方米计算为1.79元/平方米，明显也比如家的租金高，足以证明柏某提供的360000元年租金的合同是双方实际履行的合同。
本院审核后，对信伦公司提供的证据1、2、3、5的真实性予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。对证据4，由于系复印件，本院不予确认。
（二）柏某提供的证据。信伦公司当庭质证，对证据1三性均有异议，该证据由信伦公司先盖章再提供给柏某的，房屋面积与柏某提供的证据里的房屋面积不相同。证据2，信伦公司对真实性无异议，但对待证事实有异议，信伦公司认为占用面积是110平方米，但不认可是五分之一。证据3，信伦公司对真实性无异议，对装修部分损失的价值也无异议，对包厢内资产有异议，一部分不应当包含进去，主要是第七项大桌子和第九项小桌子，信伦公司认为柏某是用于如家酒店做早餐用的，不应放在包厢内资产进行计算。对柏某不能使用的面积是110平方米的事实信伦公司无异议。对证据4真实性、合法性无异议，对其中证明对象有异议，与双方签订的年租金360000元的合同是没有关联性的。
本院审核后，对柏某提供的证据1-4的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案相关事实。
（三）本院依职权出示的证据，信伦公司与柏某均无异议，本院予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年3月7日，信伦公司（甲方）与柏某（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称“第一份合同”）一份，约定信伦公司将位于杭州市余杭区临平世纪大道118号（房屋所有权证上载明地址系余杭区南苑街道世纪大道112号1幢，下同）三楼的房屋出租给柏某，出租房屋建筑面积为“临平世纪大道118号三楼（整层）（以红线为准）”，房屋用途为两岸咖啡，房屋租赁期限五年，自2013年6月1日至2018年5月31日。合同第六条约定了租金及支付方式，房屋租金第一年为770000元，第二年为770000元，第三年为808500元，第四年为848900元，第五年为891300万元，以后各期租金应提前50天支付。合同第十一条对保证金做出如下约定：“乙方同意在本合同订立后3日向甲方支付人民币壹拾万元房租租赁保证金作为履约保证金，一旦发生下列情形之一的，甲方可直接从保证金中扣付：1、乙方损害房屋或其他设施的修缮费用；2、应由乙方承担责任而甲方给予先行垫付的费用；3、乙方拖欠租金、税费、或水、电、物业等费用的；4、乙方违约应承担的违约金及给甲方造成的损失；5、合同终止后乙方逾期搬迁或逾期注销工商登记等给甲方造成的损失。合同还对其他权利义务做出了约定。
2013年11月3日，信伦公司（甲方）与柏某（乙方）再次签订房屋租赁合同（以下简称“第二份合同”）一份，约定信伦公司将位于杭州市余杭区临平世纪大道118号主楼三楼（以红线为准）出租给柏某，租赁期限八年，自2014年2月3日起至2022年2月2日止。信伦公司给予柏某免租期三个月（2013年11月3日起至2014年2月3日）。合同第五条约定了租金及支付方式：“房屋租金第一年为77万元（不含税）；第二年为77万元（不含税）；第三年至第八年每年递增5%；第三年租金为80.85万元（不含税）；第四年租金为84.89万元（不含税）；第五年租金为89.13万元（不含税）；第六年租金为93.59万元（不含税）；第七年租金为98.27万元（不含税）；第八年租金为103.18万元（不含税）；每年租金一次性付清，乙方应于当期最后50天前向甲方支付下一年的租金。乙方于本合同生效后7天内向甲方支付第一年的全部租金。”合同第十一条对保证金进行了约定：“乙方同意向甲方交纳人民币贰拾万元房屋租赁保证金作为乙方的履约保证金，该保证金在本合同签订后7天内与第一期租金同时付清。一旦发生下列情形之一，甲方可直接从保证金中扣付。1、乙方损害房屋或其他设施的修缮费用；2、应由乙方承担责任而甲方给予先行垫付的费用；3、乙方拖欠租金、税费、或水、电、物业等费用的；4、乙方违约应承担的违约金及给甲方造成的损失；5、合同终止后乙方逾期搬迁或逾期注销工商登记等给甲方造成的损失……”合同还对其他权利义务做出了约定。
2014年4月10日，信伦公司与柏某再次签订租房合同（以下简称“第三份合同”）一份，约定信伦公司同意供给柏某经营用房550平方米，房屋坐落于临平世纪大道西118号（三楼），租赁期限为8年，自2014年3月2日起至2022年3月1日止。房屋租金为每月30000元，年租金360000元，租金季付，每延迟一天按总租金的0.5%计罚，若7天仍未交纳，信伦公司有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向柏某收取罚金。同时双方还约定，柏某同意预交20000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。合同还对其他权利义务做出了约定。
2014年6月，信伦公司另一承租商户如家酒店占用原出租给柏某的租赁面积中的通道（含包厢），柏某与信伦公司协商，但未能解决。实际承租案涉房屋后，柏某共支付信伦公司930000元，分别为于2013年1月29支付100000元，于2013年3月25日支付680000元。信伦公司法定代表人郑新琪于2013年3月25日出具收据一份称：“今收到柏某临平世纪大道118号前楼三楼部分租金陆拾捌万元整。另加壹拾万元押金，总共计柒拾捌万元整。”2014年12月16日，柏某支付信伦公司50000元，2014年12月24日，柏某支付信伦公司100000元，上述150000元在转账摘要中记载“咖啡厅保”。此后柏某并未再向信伦公司支付租金。2015年12月28日，信伦公司以柏某欠付租金为由向本院起诉，望判如所请。
另查明，位于杭州市余杭区南苑街道世纪大道西XXX号X幢的房屋共9层，建筑面积5564.49平方米，房屋所有权人系杭州余杭建筑设计院有限公司（以下简称余杭设计院）。
2013年3月26日，余杭设计院向信伦公司出具《关于同意房屋转租的回复》，载明如下内容：“现要求贵公司在不损害我公司合法利益的前提下，同意贵公司将位于杭州市临平世纪大道118号物业除我院自用之外部分物业转租给第三方使用（租赁期限2012年10月28日—2025年10月28日），但我公司于第三方不发生租赁合同关系，贵公司仍应按照原协议约定的义务向我公司履行贵公司的义务但不限于按约定向我公司交纳租金及因租赁产生的其他税金及费用。”
2013年11月18日，信伦公司与杭州筑庭物业管理有限公司（以下简称筑庭公司）签订《余杭设计院办公大楼租赁合同》一份，约定筑庭公司同意将坐落于杭州市余杭区临平世纪大道北侧，法院支路东侧余杭建筑设计院办公综合楼及附属用房房产出租给信伦公司。该建筑总建筑面积7525.71平方米，筑庭公司同意将该房屋除7、8、9楼的以外部分，共计建筑面积5779.71平方米出租给信伦公司（最终以测绘面积为准）。合同对租赁期限和租金数额作了如下约定：合同租赁期限为13年，加上免装修4个月，自2013年11月4日起至2027年3月3日止。免租装修期为4个月，即自2013年11月4日至2014年3月3日。该房屋首年租金按建筑面积计算为1.78元/平方米，共计3755078元，即每季度租金938770元。自第四个租赁年度（含第四个租赁年度）起，年租金每两年递增5%；直至合同租赁期限结束。信伦公司采取按每季度为一期支付的方式向甲方预交付下一季度的租金。合同还约定信伦公司在不损害筑庭公司合法利益的前提下，筑庭公司同意信伦公司将出租物业转租给第三方。但未经筑庭公司书面同意，将该房屋整体转租给同一个第三方的，筑庭公司可单方解除合同，收回房屋、合同还对其他权利义务作了约定。
2014年3月19日，筑庭公司与龙达公司共同发出《关于转让合同权利义务的声明》，称：“因经营需要，原由杭州筑庭物业管理有限公司与杭州信伦投资管理有限公司于2013年11月18日签订的《余杭设计院办公大楼租赁合同》，其中甲方杭州筑庭物业管理有限公司的全部合同权利义务，自始由杭州龙达投资有限公司享有并承担。”余杭设计院与信伦公司均在该声明的见证确认人一栏盖章确认。同日，余杭设计院出具《同意授权出租声明》，同意授权杭州龙达投资有限公司（以下简称龙达公司）与信伦公司签订位于杭州市余杭区临平新城世纪大道118号主楼及附楼，临平世纪大道北侧，法院支路东侧房屋的租赁合同。同日，余杭设计院与信伦公司、龙达公司共同签订《同意转租备忘录》，约定余杭设计院、龙达公司同意信伦公司有权向第三方转租该承租单元（位于杭州市余杭区临平新城世纪大道118号主楼及附楼），转租期限不超过2027年，转租合同由信伦公司与第三方自行签订。租金、保证金、物业费等全部费用由第三方直接向乙方支付，租金和保证金的发票由信伦公司开具，物业费发票由物业管理公司开具，与余杭设计院无关。
2016年8月11日，龙达公司（甲方）与浙江两岸食品连锁有限公司杭州余杭区南苑世纪大道加盟店（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：kf2016811）一份，约定龙达公司将位于杭州市余杭区临平世纪大道118号余杭设计大厦三楼电梯以南约618平方米的房屋出租给浙江两岸食品连锁有限公司杭州余杭区南苑世纪大道加盟店，用作两岸咖啡店铺的经营，租赁期限自2016年9月1日起至2024年8月24日止，第一年、第二年的租金为480000元整，自第三年起，每年租金在前一年基础上递增5%，各期租金按年结算，于每年度租赁期开始前30日之前支付下一租赁年度的租金。合同签订后，乙方已向甲方支付第一年度的租金480000元。
案件审理过程中，柏某于2016年1月11日申请对涉案房屋的装修及设备造价损失进行鉴定，经本院委托鉴定，杭州诚信资产评估有限公司于2016年4月23日出具评估报告书，载明在评估范围内，本次委托评估的包厢内装潢评估价值为30294元，拍卖变现损失率30%，司法处置价24235.20元；包厢内资产评估价值为16802元，司法建议价为13442元。
案件审理过程中，本院委托杭州余杭临平同创房产测绘有限公司对案涉房屋的实际使用面积进行测绘。杭州余杭临平同创房产测绘有限公司于2016年11月28日出具《余杭区房地产测绘成果表》一份，载明位于杭州市余杭区南苑街道世纪大道西112号的柏某所经营的两岸咖啡实际使用面积为553.37平方米（含电梯出口处面积），双方所确认的占用通道及包厢总面积为100.50平方米。
关于本诉部分。本案的争议焦点在于信伦公司与柏某先后签订的三份租赁合同的效力。信伦公司认为，双方签订的第三份租房合同并非真实履行的合同，而是未办理工商注册及税务登记之用。双方实际履行应当是第二份合同，即2013年11月3日签订的合同。柏某认为，双方签订的前两份合同时间分别为2013年3月7日和2013年11月3日，均早于信伦公司与业主即余杭设计院签订合同的时间，应当认定为无效。第三份租房合同是双方因实际租房面积问题协商后达成的一致意见，是实际履行的合同。
本院认为，虽然信伦公司与柏某先后于2013年3月7日、2013年11月3日、2014年4月10日均签订了房屋租赁合同，而信伦公司与筑庭公司实际签订《余杭设计院办公大楼租赁合同》是在2013年11月18日，但2013年3月26日，余杭设计院出具《关于同意房屋转租的回复》，同意信伦公司将案涉物业除余杭设计院自用之外部分转租给第三方使用（租赁期限为2012年10月28日—2025年10月28日）。该回复应当视为余杭设计院对信伦公司于2013年3月7日与柏某签订房屋租赁合同行为的追认。2014年3月19日，余杭设计院发出《同意授权出租声明》，授权龙达公司与信伦公司签订该物业的租赁合同。同日，余杭设计院、信伦公司、龙达公司共同签订的《同意转租备忘录》再次对信伦公司的转租权予以追认，并约定转租期限不超过2027年。故本案中信伦公司拥有合法的转租权。
信伦公司与柏某于2013年3月7日、2013年11月3日签订的房屋租赁协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。
对于第三份合同（即2014年4月10日签订的合同），信伦公司认为系用于工商备案登记，柏某认为系因使用面积减少后双方协商签订的真实履行的合同。本院认为，首先，工商备案登记的合同与第三份合同内容上的差别主要在于面积部分，工商备案登记的合同载明面积为2800平方米，明显与事实不符。根据庭审中双方当事人的陈述，相关的租赁合同备案登记手续是由柏某办理的，而其提交的备案登记的合同系一份面积为2800㎡的复印件，且陈述该复印件系信伦公司提供，对此信伦公司不予认同。对此，柏某负有继续举证予以证明的责任，而经本院多次告知后其并未能予以进一步举证佐证。若第三份合同系双方当事人真实履行的合同，信伦公司再次出具仅面积不同的另一份合同用于备案不符合常理。其次，双方签订的第一份及第二份合同中约定的租金是770000元/年，而2014年4月10日签订的协议中租金为360000元/年。对此，柏某抗辩称租金下调是双方为解决信伦公司另一承租户即如家酒店的通道问题所达成的合意。但根据杭州余杭临平同创房产测绘有限公司出具的测绘成果，案涉合同的实际租赁面积为653.87平方米，占用部分的面积为100.50平方米（含通道及包厢），占用部分占总面积的15.37%。为解决占用的通道及包厢问题，将租金从770000元/年下调至360000元/年也明显不符合常理。最后，根据柏某后续支付租金的时间：于2014年12月16日支付50000元，于2014年12月24日支付100000元。上述150000元在转账摘要中记载“咖啡厅保”，柏某抗辩其中除20000元保证金外，剩余款项性质都是房屋租金。但根据庭审中柏某的陈述，依据第三份合同，截至2016年3月2日柏某应当支付的租金为720000元。而截至2014年12月15日，柏某已经向信伦公司支付780000元。在已超额支付租金的基础上，柏某于2014年12月又先后支付租金共计150000元也明显不符合常理。综上，结合本案的实际情况、当事人的履行情况、同地区租金标准等因素，本院认定双方签订的第三份合同（即2014年4月10日的合同）并非双方实际履行的合同。
关于应付租金。庭审中双方均认可租赁合同已经实际自2016年8月11日起解除，故柏某应当实际支付租金至2016年8月10日。双方于2013年3月7日签订第一份合同，于2013年11月3日签订第二份合同，且第二份合同对租赁的期限等内容进行了变更。故第一份合同的效力自2013年3月7日起至2013年11月2日止。根据该合同，柏某应当支付2013年6月1日起至2013年11月2日止的房屋租金总额为324876.71元。
根据第二份合同，2013年11月3日至2014年2月3日为免租期，在租赁期限内，信伦公司的另一承租户如家酒店自2014年6月起占用原属于柏某承租的部分空间（通道及包厢），柏某也就2014年6月起的租金损失提起反诉。本院认为，在确定应付租金时应扣除占用部分，以柏某的实际使用面积来确定租金更为合理。故自2014年2月4日起至2014年5月31日止，柏某应当支付的租金总额为244712.33元，自2014年6月1日至2015年2月3日止，柏某应当支付的租金为440980.12元，应当于2013年11月10前支付；2015年2月4日至2016年2月3日的租金为651650.79元，应当于2014年12月15日前支付；2016年2月4日至2016年8月10日的租金352427.03元，应当于2015年12月15日前支付。综上，自2013年6月1日至2016年8月10日，柏某应当支付的租金总额为2014646.98元。自承租案涉房屋以来，柏某共向信伦公司支付人民币930000元（含保证金），应当在应付款项中予以扣除。综上，柏某应当支付信伦公司剩余租金1084646.98元。
关于违约金。信伦公司与柏某签订的第二份合同对违约责任作了明确的约定，其中若柏某逾期支付租金的，每日按逾期金额的0.3%向柏某公司支付违约金。信伦公司主张按每日0.0669%的标准计算违约金直至付清租金为止，柏某则认为其没有违约行为。本院认为，柏某未按约支付租金是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。综合考虑合同的履行情况、迟延支付的原因以及信伦公司实际损失等因素，本院酌情支持违约金89088.49元（暂计算至2016年8月10日止，自2016年8月11日起的违约金以1084646.98元为基数，按照中国人民银行同期同类基准利率计算至实际支付之日止）。
关于反诉部分。信伦公司负有向柏某提供与合同约定相一致的租赁物的义务，双方在第二份合同中约定租赁物的范围系案涉房屋主楼的三楼整层面积（以红线为准），但在实际履行过程中，信伦公司的另一承租户如家酒店实际占用部分面积，导致柏某的租赁面积减少，对此信伦公司应当承担相应的赔偿责任。本案的争议焦点在于柏某的实际损失范围。柏某认为，其实际损失包含通道110平方米面积未能使用的租金损失126000元（按照2014年6月至2016年3月总租金630000元计算，五分之一为126000元）以及装修设备损失225100元；信伦公司认为，柏某的租金损失因其所依照的年租金标准不正确，且双方已就租金及设备损失达成口头协议，也已实际履行，对于装修设备损失认同鉴定报告，但应当扣除柏某为如家酒店提供早餐单独购置的部分桌椅。
本院认为，反诉部分所涉及的因占用面积所致的租金损失已经在本诉租金计算中予以扣除。关于装修设备损失，根据杭州诚信资产评估有限公司出具的报告书，包厢内装潢和资产评估价值分别为30294元、16802元，合计47096元。故对柏某要求信伦公司赔偿损失351100元的诉讼请求，本院支持47096元，超出部分，本院不予支持。信伦公司关于双方已就损失达成协议并履行完毕以及应扣除柏某为如家酒店提供早餐单单独购置的部分桌椅的抗辩意见，由于均未提供证据予以证明，故本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柏某支付原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司房屋租金1084646.98元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告（反诉原告）柏某支付原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司利息损失89088.49元，于本判决生效后十日内付清（暂计算至2016年8月10日止，自2016年8月11日起的利息损失以1069026.22元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）；
三、原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司赔偿被告（反诉原告）柏某包厢内装潢及设备损失47096元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）柏某反诉部分的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费20666元，由原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司负担6906元，被告（反诉原告）柏某负担13760元，于本判决生效后七日内缴纳。
本案反诉案件受理费3283元，由被告（反诉原告）柏某负担2843元；原告（反诉被告）杭州信伦投资管理有限公司负担440元，于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23949元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 楼德卫
代理审判员 刘 娟
代理审判员 徐琳琳
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 宣雅萍