河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初4323号
原告樊星，女，汉族，1989年6月25日出生，现住南阳市卧龙区。
委托代理人郑巍，河南新律律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告宋宏丽，女，汉族，1968年6月10日出生，现住南阳市卧龙区。
委托代理人郭国敏，河南大统律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人杨婷，女，汉族，1977年8月19日出生，现住南阳市。
原告樊星与被告宋宏丽、第三人杨婷案外人执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告樊星及其委托代理人郑巍，被告宋宏丽及其委托代理人郭国敏到庭参加诉讼，第三人杨婷经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊星诉称，2015年10月24日，原告与第三人经南阳市中联房地产有限公司介绍，签订房屋买卖协议。协议约定第三人将位于南阳市宛城区独山大道与滨河路盛唐商务苑1幢1单元宛房权证字第××号房产，以37万元的价格转让给原告。由于该房屋当时处于�押状态，两人约定10月27日将房屋解除抵押并办理过户手续。2015年10月27日，原告按照约定将全部房款交给杨婷，并办理了房产解除抵押。去房管局办理过户时被告知，房产解除抵押3日才能办理房产过户手续，因而未办理过户手续。另，第三人已将房产证交给原告，原告于2015年10月26日办理入住手续，并在该房屋居住至今。被告系执行案件的申请人，因与第三人存在民间借贷纠纷，申请贵院对位于南阳市宛城区独山大道与滨河路盛唐商务苑1幢1单元宛房权证字第××号房产强制执行。原告向贵院的执行提出案外人异议，贵院作出（2016）豫1303执异49号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。为此，现请求：1、依法停止对位于南阳市宛城区独山大道与滨河路盛唐商务苑1幢1单元405室宛房权证字第××号房产的强制执行，并解除上述查封；2、依法确认原告与第三人签订的�房屋买卖协议》合法有效，并判令第三人协助原告办理房产过户；3、本案诉讼费由被告承担。
被告宋宏丽辩称，1、原告通过中介公司与第三人形成的房屋买卖关系存在诸多瑕疵。2、原告不构成善意取得的法定条件。3、原告所谓购买第三人的房屋，因该房屋存在抵押状态，第三人对该房屋不享有物权。4、原告、第三人的行为不能对抗执行人。5、原告提出的事实不属实。6、综上，请求驳回原告诉讼请求。
第三人杨婷在本院指定的期限内，既未提出答辩，也未到庭参加诉讼。
经审理查明，被告宋宏丽与第三人杨婷民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院于2015年10月29日作出（2015）宛龙梅民初字第00589号民事裁定书，将第三人位于南阳市独山大道南端盛唐商务苑1幢1单元405室（房产证号为宛房权证字第××号）的房产一套进行了查封，并进入强制执行程序。原告为此提出异议，2016年9月20日，本院作出（2016）豫1303执异49号执行裁定书，驳回了原告的异议。
另查明，2015年10月24日，原告与第三人通过南阳市中联房地产经纪有限公司签订房屋买卖协议，经办人为该公司员工周某，协议约定第三人将位于宛城区独山大道与滨河路口盛唐商务苑1幢1单元405室房产卖给原告，房屋价格为37万元，付款办法为按揭，在签订本买卖协议时原告支付第三人定金7000元，在2015年11月5日前在第三人解除抵押后，原告一次性将首付款14万元整支付给第三人，余下的23万元整支付给第三人，第三人配合原告办理银行按揭，过户产生的所有费用由原告负担。同日，第三人出具了7000元定金的收款收据。
2015年10月27日，第三人办理了上述房产的抵押权注销登记。当日，原告通过银行取款139800元，第三人出具了一张14�元的收条，写明今收到樊星现金壹拾肆万元整（140000），购买盛唐1号楼405室房款首付。同日，原告向他人借现金23万元，原告没有出具借据，同时第三人又出具了一张23万元的收条，写明今收到樊星现金贰拾叁万元整（230000），购盛唐商务苑1号楼405室房尾款。2015年10月26日，原告在南阳市大川物业管理有限公司办理了入住手续。
2016年4月13日，被告在公证处和原告通电话，主要内容是：原告表示房子解封是给第三人解封，不是给我解封，我买杨婷房子，要不她给我房子，要不她给我钱……我弟弟能代表我，有啥你给他联系吧。根据原告是意见，被告当场又联系了原告的“弟弟”小周即周某，主要内容是：小周表示杨婷说房子解封过户给我，让我给你10万元……，被告表示原来杨婷说是20万元……，小周表示我就欠杨婷10万元，咋会20万?她不过户给我，我不会�钱给她完。
2016年4月18日下午4点36分，第三人与被告通电话，表示先让原告给你10万元，之后我再给你10万元……你直接和小周联系，让他直接把现金给你，你把房子过户给他。
上述事实，由卧龙区法院执行裁定书、房屋买卖协议、收条、证人证言、证明、房产登记信息查询单、公证书等证据予以证实。
本院认为，一、原告与第三人签订的房屋买卖协议存在瑕疵，不能对抗法院的查封裁定。1、该房屋买卖协议约定的房屋价格37万元与收条的377000元相互矛盾，协议约定的按揭付款与实际履行时的全款支付相矛盾，未办理过户登记手续就全款支付也与常理不符，且协议约定甲方即第三人杨婷办理按揭明显错误。2、原告主张已全部支付第三人全部房款，但原告两次向第三人交付房款都是现金，无银行转账凭证予以证实，且原告第二次借款交�尾款时，未向出借人出具借条，无出借人取款凭证、出借人向原告转款凭证予以印证，既不合常理，也无足够证据证实借款的事实，更无法证实支付房款的事实。3、原告虽已入住，但在房屋买卖协议存在瑕疵的情况下，不能对抗人民法院的查封裁定。二、原告与第三人、证人周某互陈述自相矛盾。原告和第三人与被告通电话时，都让被告联系周某商量如何还款的事，而周某是房产经纪公司员工，却以原告弟弟名义向被告表示，周某第三人10万元，第三人说房子解封后过户给周某被告10万元，本次又出庭作证证实原告与第三人的房产买卖关系，明显自相矛盾。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。在查封时该房产未办理过户手续，仍登记在第三人名下，故人民法院可以查封该房产。四、原告的房产买卖行为不够称善意取得。根据物权法第一百零六条规定，善意取得应当符合受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的法定条件。本案中原告购买房产时明知房子在抵押状态，也未办理过户手续，不能以此对抗人民法院的查封裁定。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第三项之规定：登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。�案第三人在出卖房产时，房产正处于抵押状态，依照该规定，第三人无权处分该房产，原告也明知其无处分权，故原告与第三人的房产买卖行为不能对抗人民法院的查封裁定。故现依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告樊星的诉讼请求。
诉讼费100元，公告费300元，共计400元，由原告樊星负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 李 青
审 判 员 夏喜军
人民陪审员 相庆磊
二〇一七年七月十九日
书 记 员 胡冠尊