天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终5166号
上诉人（原审原告）：阎富茹，女，1942年9月9日生，汉族，天津第一电镀厂退休职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人:苏忠健，北京惠城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐书正，男，1939年2月9日生，汉族，北京铁路局天津分局天津站退休职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人:李琦，男，1964年4月13日生，汉族，住天津市河北区。
被上诉人（原审被告）：齐红，女，1966年10月1日生，汉族，住天津市河东区。
被上诉人（原审被告）：齐永利，男，1968年10月29日生，汉族，天津钢厂职工，住天津市河东区。
上诉人阎富茹因与被上诉人齐书正、齐红、齐永利所有权确认纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2015）东民初字第5089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人阎富茹的委托诉讼代理人苏忠健，被上诉齐书正的委托诉讼代理人李琦，被上诉人齐红、齐永利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
阎富茹上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法将本案发回重审或改判上诉人与被上诉人齐书正享有诉争房屋50%的份额；2、判令被上诉人承担上诉人租房损失20000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，一审认定被上诉人齐书正与刘克萍原居住的河东区××××号门14号平房，1975年经改造迁入河东区七纬路金阳西里7号2门301号房屋认定事实不清，根据客运部门的证明，认定曾经存在大王庄8号门14号平房，对于该证据的认定属于认定事实不清，因为该两份证据一审法院并未核查原始凭证，一审开庭时上诉人明确向法院提出要求核对是否存在原始凭证，且该两份证据的证明形式不属于民诉法解释的规定，按照民诉解释第115条的规定，该两份证明并未有负责人及出具证明的相关负责人签字，且该证据盖章的单位是北京铁路局天津客运段，上诉人认为被上诉人并未证明该单位的客观存在，天津铁路局应该是有下属天津铁路分局，该证据的印章没有体现铁路分局，我们对于该两份证据的真实性在一审法院并未核查的情况下提出异议。一审法院依据房管部门及房产公司的口头答复认定诉争房屋系大王庄8号门14号平房转化而来，我们认为该证据不符合证据的法定形式，而且是向政府的公职部门取得证据，形式违法，且根据被上诉人在一审中提交的常住人口登记表可以证明齐书正一家系从（北）平安里48号搬迁至诉争房屋，通过上述证据体现不出曾经存在大王庄8号门14号平房，一审法院认定诉争房屋是平房转化而来不认可，没有证据证明诉争房屋的承租权系通过其他房屋转化而来。对于法院认定齐书正享有诉争房屋88%的份额，上诉人享有诉争房屋12%的份额，上诉人认为一审法院对于份额的认定没有事实及法律依据。根据婚姻法解释二第19条的规定，诉争房屋应认定为二人的夫妻共同财产，二人各享有诉争房屋50%的份额。一审在判决该案件时并未引用该法条，一审通过调取购房的相关凭证，通过份额的计算认定上诉人享有12%的份额，上诉人认为一审法院调取关于公产房买卖的计算方式与夫妻共同财产对于份额的认定没有关联性，房管部门出具的材料只是计算双方的工龄及购房款，不能以此认定双方享有的份额。上诉人自2016年7月份被被上诉人齐红赶出家门至今，1年零4个月至今无家可归，在外租房居住，之所以造成上诉人今天的状况系被上诉人齐红为了侵占齐书正与上诉人的财产所致，该行为违反了老年人权益保障法。
被上诉人齐书正辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人齐红辩称，同意齐书正的答辩意见。
被上诉人齐永利辩称，同意齐书正的答辩意见。
阎富茹向一审法院起诉请求：1、确认被告齐书正与被告齐红、齐永利的房屋买卖协议无效；2、将房屋登记到被告齐书正名下；3、请求法院确认原告与被告齐书正共有天津市河东区七纬路金阳西里7号楼304房屋的所有权。
一审法院认定事实：齐书正与刘克萍系夫妻关系，双方原居住于天津市××大王××门××（河东区××号门14号）平房，1975年经改造迁入河东区七纬路金阳西里7号2门301号房屋，此后齐书正开始承租诉争之房。刘克萍于1995年5月因病去世，原告阎富茹与被告齐书正于1997年6月登记结婚，婚后共同居住在诉争之房。2010年2月，齐书正购得上述房屋的产权，其中房屋部门核实齐书正工龄36年，阎富茹工龄31年。该房屋结构登记为砖混二等，建筑面积（发证面积）52.56平方米，地段等级为二级，执行成本价1150元/平方米，朝向南，计租面积36.89平米，计价建筑面积47.96平方米，应售价格200元/平方米，竣工年限1975年，成新折扣0.6，工龄合计67年，实售房价8633元。根据我市的售房政策，计价公式为：应交房款总额=[成本价*（1-住房竣工年限*2%）*（1±调剂系数之和）-双职工合计工龄*年工龄折扣额]*住房出售建筑面积，一次付清房款实际交款总额=应交房款总额*（1-一次性付清房款折扣率）。该房屋的计价为【[1150*(1-30*2%)*(1-0%-0%-10%)-67*4]*36.89*1.3】*0.9,但“[]”中的折算单价不足200元的按照200元计算。一审法院认为，原、被告争议焦点之一是三被告的交易行为是否有效。三被告交易系近亲属之间的交易，且根据房管部门规定，可以不进行资金监管。但是三被告应举证证实交易的完整性与真实性，现三被告举证不能证实资金已经交付，交易的完整性与真实性均不能得到法院的认定，应认定为无效。第二个争议焦点为原告的共有份额，综合本案证据可以证实被告齐书正与原配夫人共同居住于“八号门”平房，1975年经改造迁入诉争房屋，此后被告齐书正开始承租诉争之房。齐书正取得房屋承租权的时间是齐书正与刘克萍夫妻关系存续期间，应当认定承租权系夫妻共同取得。虽然至1995年刘克萍去世，未购得产权，但不能认定房屋仅由齐书正个人承租而不考虑刘克萍。原告与齐书正婚后共同出资购得诉争之房产权，并支出购房款8633元，应为原告与齐书正共同支出，所以原告对房屋应有份额。关于份额的比例，执行成本价1150元/平米，计价建筑面积为47.96平米。原告份额应为8633/1150*47.96=15.65%÷2=7.825%。但上述计算方式使用了原告的31年工龄。如仅使用齐书正的工资则应销售半价为270元/平米，份额为(270*47.96)/(1150*47.96)=23.48%，原告份额为23.48%÷2=11.74%。综合以上，考虑使用了原告的工龄，和房管部门的管理规定（百分比计算至个位），本院确定原告份额为12%较为合理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决：一、被告齐书正与被告齐红、齐永利订立的天津市房屋买卖协议无效；二、本判决生效之日起十日内，被告齐书正、齐红、齐永利到房管部门办理所有权变更登记手续，将坐落于天津市河东区××里××号私产房屋的所有人变更为齐书正，所需费用按房管部门规定执行；三、坐落于天津市河东区××里××号私产房屋由原告阎富茹与被告齐书正共有，其中被告齐书正的份额为88%，原告阎富茹份额为12%；四、上述第二项履行完毕后十日内，原告阎富茹、被告齐书正到房管部门变更所有权登记（共有份额按本判决第三项执行），所需费用由原告阎富茹、被告齐书正按房管部门规定执行。案件受理费4420元，由原告承担2210元，被告齐书正承担2210元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人是否享有诉争房屋50%的份额。诉争房屋系被上诉人齐书正与原配妻子吴克萍共同居住的“八号门”平房改造后于1975年迁入，该事实有一审法院到河东房管站调取的相关证据予以佐证，上诉人对此不予认可，但未提供相应证据证实其主张。诉争房屋原系公产房屋，承租人为齐书正，吴克萍直至1995年去世，诉争房屋在2010年购买产权，虽然使用了上诉人与齐书正的夫妻共同财产支付购房款，但购房款的计算考虑了诸多因素，其中亦应考虑吴克萍曾经和齐书正共同生活并在诉争房屋内居住多年的因素，故上诉人要求享有诉争房屋50%份额的主张，依据不足，本院不予支持。一审法院综合考虑上诉人的工龄和房管部门的管理规定确认上诉人享有诉争房屋12%的份额较为合理，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3462元，由上诉人阎富茹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李宝罡
代理审判员 曹 静
二○二○一六年十一月十六日
书 记 员 李珊珊