福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）政民初字第1006号
原告福建省鑫诚房地产开发有限公司，住所地政和县。
法定代表人吴松贵，董事长。
委托代理人宋玉文，男，专职法律顾问，住福建省政和县。
被告徐义华，男，经商，住浙江省临海市。
委托代理人毛华义，男，福建知新律师事务所律师。
原告福建省鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）与被告徐义华房屋租赁合同一案，于2015年7月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。�告鑫诚公司的委托代理人宋玉文、被告徐义华及其委托代理人毛华义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫诚公司诉称，原、被告于2013年1月9日签订《房屋租赁合同》，原告将政和县解放街鑫诚福地心苑B1幢（鑫诚大厦）108号店面及二楼整层约1837.61平方米面积的房屋租赁给被告经营中都百货商场，双方约定租赁期6年，2013年1月15日至2013年4月30日为免租期，实际租赁期从2013年5月1日至2019年4月30日止（6年）。房租约定第一年为1035000元，第二年租金从每年5月1日起逐年递增6%，房租每6个月交一次，先交后用。合同签定时，被告先交给原告2013年5月1日至2013年10月31日的六个月租金535000元，之后至今两年多的时间被告以要求缓交为由拖延支付房屋租金至今，共计拖欠原告2013年11月1日至2014年4月30日房屋租金500000元，2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金1097100元，2015年5月1日至2015年10月31日房屋租金581463元，共计房屋租金2178563元。另根据《房屋租赁合同》第五条第2项的规定，被告应支付原告违约赔偿1035000元，共计应支付给原告3213563元。被告严重违法合同约定，原告工作人员及法定代表人多次要求支付，被告均回避不予理睬，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1.被告支付拖欠原告从2013年11月1日至今的房屋租金共计人民币2178563元，违约金1035000元，共计3213563元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告徐义华辩称：1.原告诉称：“合同签订时，被告先交给原告2013年5月1日至2013年10月31日的头6个月租金535000元，之后至今两年多的时间原告以要求缓交为由拖延支付房屋租金至今，共计拖欠原告租金共计2178563元”不是事实，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》之后，原告就投资81万元对房屋进行�修，店铺正式营业是2013年5月18日，经被告同意，房屋起租期是从2013年5月18日起，而不是从2013年5月1日起；2.按合同约定，2013年10月29日前付清第二期租金人民币500000元，每次租金须提前一个月付清下一个半年度的租金。然而答辩人为什么没有再向原告支付租金，是因为被告答应答辩人可免交租金二年，并适当减免后期的房租，因此，答辩人才未向原告交纳房租，答辩人店面开张营业后五个月，店铺一直存在严重亏损，亏损额高达人民币482923元。在这种情况下，答辩人于2013年10月份先后5次电话联系原告的法人代表人吴松贵，要求解除租赁合同，停止营业，原告的法人代表人吴老板叫答辩人继续营业，房租免交，同时答辩人也向原告公司的陈总反映店铺经营困难的情况。答辩人经营越来越困难，因此，答辩人又多次找到原告公司的老板，要求免除店面租金两年，原告�司吴老板口头答应了答辩人的要求。到了2014年6月初，原告公司陈总叫答辩人打一份报告到原告公司备案，答辩人于2014年6月5日向原告公司送交了一份“免交房租二年，减免后期租金”的报告，这份报告直接交给原告公司销售部陈经理，原告方收到答辩人要求免交租金两年，适当减免后期租金的报告后，也未作任何反应，这应视为原告方默许了答辩人的要求，即允许答辩人免租期至2015年11月17日止，因此，答辩人认为，答辩人并未拖欠原告的租金，因为原告答应的免租期尚未到期。因此，原告也不构成违约。3.原告的办公室与答辩人的办公室相邻，原告公司的负责人与答辩人经常碰面，按合同约定，是先交租后用房，从2013年9月至2015年7月16日原告向法院起诉时，在这长达20多个月中，原告既没有口头上向答辩人催交租金，更没有用书面催款单要求答辩人交纳租金，这就足以证明，原告方是默许了答辩人免交二年租金的要求，否则的话，原告不可能不向答辩人催收房租，因为，房租数额之大，每半年就50多万元，不说本金，就是利息损失也十分可观，何况，原告作为一个房地产开发商，资金需求巨大，不可能对几十万甚至一、二百万元的资金加以闲置，且不加过问。如今，原告向法院起诉，要求答辩人支付200多万元的租金和承担100多万元的违约金缺乏事实依据和法律依据。综上所述，原告诉请答辩人支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
庭审中原告鑫诚公司向法庭提交房屋租赁合同一份。以证明：原告与被告于2013年1月9日签订房屋租赁合同，原告将位于政和县熊山街道解放街鑫诚福地心苑B1幢（鑫诚大厦）108号店面1间及B1幢二层整层出租给被告，租期自2013年5月1日至2019年4�30日止，2013年1月15日至2013年4月30日为免租期，第一年租金1035000元，后每年的5月1日起年租金递增6%，并约定违约责任的事实。被告徐义华对该证据无异议，本院予以采纳。
被告徐义华向法庭提交如下证据：
1.要求免交租金的申请报告一份。以证明：被告于2014年6月向原告申请免交房租的事实。
2.财务报表若干份。以证明：被告经营亏损状况的事实。
被告徐义华在庭审中申请证人徐明利、徐先兵、魏思义、吴宗琳出庭作证。证人徐明利、徐先兵系中都百货商场雇佣人员，二人证明商场自2013年5月开业，到下半年一直在亏损，后和房地产商协商房租问题，二人一起把减免租金申请报告交给了原告的售楼部陈经理，从2014年6月起原告一直到现在也没有回复，原告也没有叫被告交房租的事实。证人魏思义、吴宗琳证明被告徐义华将�场分租给他们，2013年年底开始生意不好，他们经常去被告那边走动，聊到生意的时候，有经常听到被告说跟开发商商量房租的事情，开发商有答应被告先继续做生意的事，所以他们就没有交租金的事实。
对于被告提交的证据，原告质证认为：对证据1，认为真实性无法确认，且原告没有收到被告的申请报告；对证据2，认为真实性无法确认，且与本案没有关联性；对证人证言，认为四位证人都与被告有亲属或经营上的利害关系，四人的证言之间有矛盾，有的说是和陈经理打电话，有的说是和吴松贵打电话。本院认为证据1仅为被告单方出具的书面材料，且原告不予认可，故该证据本院不予采纳；证据2仅能证明被告经营亏损状况的事实，与本案没有关联性，故该证据本院不予采纳；证人证言中徐明利、徐先兵的证言仅证实其二人有将减免租金申请报告交与原�，但未能证明原告有同意减免房租，故不能证明其要证明的事实；证人证言中魏思义、吴宗琳的证言只是听被告说原告同意减免房租，为传来证据，故本院对证人证言不予采纳。
经庭审认证，本院对本案主要事实做如下认定：被告徐义华与原告鑫诚公司于2013年1月9日签订房屋租赁合同，原告将位于政和县熊山街道解放街鑫诚福地心苑B1幢（鑫诚大厦）108号店面1间及B1幢二层整层出租给被告，租期自2013年5月1日至2019年4月30日止。双方同时约定2013年1月15日至2013年4月30日为免租期，实际租赁期从2013年5月1日至2019年4月30日止（6年）。双方约定第一年房租为1035000元，第二年租金从每年5月1日起逐年递增6%，房租每6个月交一次。《房屋租赁合同》第五条第2项规定：“在租赁期间，如甲方违约的，则甲方愿意赔偿乙方壹年的租金；如乙方违约的，则乙方愿意赔�甲方壹年的租金”。合同签定后，被告除交给原告2013年5月1日至2013年10月31日的六个月租金535000元外，均未支付房屋租金。
另查明，被告徐义华经营的中都百货商场已于2015年7月28日搬离鑫诚福地心苑B1幢（鑫诚大厦）108号店面及B1幢二层，结束经营。
本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规规定，合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告经房屋交付给被告使用后，被告从2013年11月1日后未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担支付租金的责任，被告徐义华辩称原告鑫诚公司已口头同意减免两年租金，但未能举证证明其说法，故对被告的辩解意见不予采纳。因被告徐义华经营的中都百货商场已于2015年7月28日结束经营，原告亦在庭审中认可双方在被告搬离讼争房屋时已终止合同，故本院对原告要求被告支付拖欠从2013年11月1日至2015年10月31日房屋租金的诉讼请求按2013年11月1日至2015年7月28日房屋租金予以支持，即被告徐义华应支付拖欠原告鑫诚公司房屋租金为2013年11月1日至2014年4月30日房屋租金500000元，2014年5月1日至2014年4月30日房屋租金1097100（1035000＋1035000×6%）元；2015年5月1日至2015年7月28日房屋租金281353元，共计房屋租金1878453元。关于违约金问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第2项的规定：“如被告违约，被告应支付原告壹年的租金1035000元”，因原告鑫城公司在举证中未能确切证明其实际损失的具体金额，且被告主张违约金过高，本院酌定按年租金的20%支持原告的违约金主张，对超出此部分的违约金请求不予支持，即被告徐义华应支付原告鑫城公司违约金为207000元（1035000元×20%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告徐义华应在本判决生效之日起三十日内支付给原告福建省鑫诚房地产开发有限公司房屋租金人民币1878453元及违约金人民币207000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费32508元，由原告福建省鑫诚房地产开发有限公司负担11412元，由被告徐义华负担21096元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 叶应娇
人民陪审员 郑礼荣
人民陪审员 叶 帆
二〇一六年二月二日
书 记 员 张丽华
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，�可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成�失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书效之日起计算。