广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2938号
原告（反诉之被告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路***号***号*楼。组织机构代码××。
法定代表人：钟东宁，职务所长。
委托代理人：龚健，该所职员，联系地址。
委托代理人：黄衍衍，该所职员，联系地址。
被告（反诉之原告）：谢德源，男，1955年7月28日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区南坑***号。
第三人：广州市越秀区慧成贸易商行，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢德源。
被告及第三人共同委托代理人：吴耿锋，广东经纶律师事务所律师。
被告及第三人共同委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所实习律师。
原告广州市越秀区第二房屋管理所诉被告谢德源、第三人广州市越秀区慧成贸易商行租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚健、黄衍衍，被告谢德源以及被告谢德源、第三人广州市越秀区慧成贸易商行共同委托代理人吴耿锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区一德路445号首层房屋是原告管辖的直管房，承租人是被告谢德源，承租面积128.51平方米，使用性质为商业。原告与被告之间的租赁关系为不定期租赁关系，原告于2014年12月对非住宅房屋进行租金调整，也向被告发出了《关于调整房屋租金的通知》。但是被告没有按期到原告处办理调整租金和续租手续。后来原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求终止租赁关系并要求被告按房屋租金参考价缴纳房屋使用费。但是，时至今日，被告也没有按照租金参考价缴纳房屋使用费，也没有腾空交还房屋，严重影响原告对房屋的租赁管理。原告请求法院判令：1.解除原告与被告谢德源之间的租赁关系，被告及第三人迁出广州市越秀区一德路445号首层房屋，将房屋腾空交还给原告。2.被告向原告支付2014年12月至2015年12月的调租差额299009.1元（每月差额23000.7元），并支付从2016年1月至实际收回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收，暂按2013年租金参考价每月38553元收取房屋使用费）。3.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称及第三人陈述称：在2014年6月30日涉案房屋的租赁合同到期后，原、被告双方未续签新的租赁合同，属于不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，租金数额应当由双方共同协商确定，原告无权单方决定租金。因此，原告起诉要求被告按照38553元/月的标准支付房屋使用费并补交租金差价，没有法律依据。相比原来的15552.3元/月的租金，原告加租的幅度达到148%，极不合理。从2014年12月至2015年12月，被告每月及时向原告支付租金，原告也一直同意收取被告租金。虽然原告在2015年6月3日发函要求按20420.1元/月的补交差价，但这只是原告单方的法律行为，并不必然产生法律效力。即使被告需要补交租金差价，最多也不能超过20420.1元/月的标准，更不可能按照38553元/月的标准支付。原告已经向被告收取了租金。在本案中，原告并没有提供证据证明其经济损失超过了按照15552.3元/月收取的租金。在没有经济损失的情况下，原告无权要求被告补交租金差价和支付房屋使用费。原告要求的现租金标准，是原租金标准的2.48倍，如此大幅度的加租被告无力承受。被告同意将房屋腾空退还给原告。但是鉴于被告承租涉案房屋经营十几年，屋内仍有大量库存货物没有处理，被告恳请法院同意其在2016年4月30日将房屋腾空交还给原告。
被告反诉称：根据《租赁合同》，被反诉人将位于广州市越秀区一德西路445号首层房屋出租给反诉人，同时约定建筑面积为128.51平方米。租赁期间，反诉人一直按照128.51平方米支付租金，其中2007年5月至2010年6月的租金为10280.8元，2010年7月至2012年6月的租金为11585.4元，2012年7月至2015年12月的租金为15552.3元/月。但是直到2016年1月6日收到被反诉人提起本案本诉的材料后，反诉人才知道涉案房屋的建基面积只有123.82平方米，而不可能是合同原来约定的128.51平方米建筑面积。因此，被反诉人一直按照128.51平方米建筑面积收取反诉人的租金，存在超出实际面积多收取租金的问题。对于多收取的租金部分，被反诉人应当退还给被告。因此，反诉人特提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人向反诉人退还自2007年5月至2015年12月止超出实际面积多收取的租金人民币48244元。2.本案诉讼费用由被反诉人承担。
针对反诉，被反诉人答辩称：不同意反诉人的反诉请求。反诉人提出反诉的理由是基于被反诉人提供的证据，查册表上记载的建筑面积是123.82平方米，合同约定的承租面积是128.51平方米，但是反诉人实际承租的面积包括夹层，真正的承租使用面积大于房屋的建筑面积。被反诉人提供的证据证明涉案房屋的实际使用人一直都是反诉人。2007年反诉人直接向广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀一所）承租的时候是将承租人的名字换成反诉人。另外，关于涉案房屋的建筑面积，查册表附注明确记载房屋的面积以实测、确权为准。因此，反诉人以实际承租面积小于合同约定面积为由主张退还租金没有事实和法律依据。
经审理查明：根据广州市房地产档案馆2006年5月11日出具的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市越秀区一德西路445号，产别属于直管公房，砖木结构，4层，使用性质为商业，建基面积123.82平方米，建筑面积327.8平方米。附注记载：“本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准。该房地产委托越秀区房管局管理，如发生产权处分及扩、加、改建，需经市房地局批准”等。
越秀一所（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中约定，甲方同意将坐落在一德路445号首层部位公产的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积128.51平方米。租赁期限自2007年5月1日至2010年6月30日，月租金额10280.8元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金按照委托银行或现金、支票付款方式缴付给甲方。乙方依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。该合同于2008年4月18日以穗租备300801312号予以登记备案。
前述合同期满后，越秀一所（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将越秀区一德西路445号101部位公产的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积128.51平方米，租赁期限自2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额11585.4元，租金按月结算，乙方在每月的20日前支付租金等。原告一直依照合同约定向原告支付租金。该合同于2010年12月21日以穗租备350005857号予以登记备案。
另据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2013年12月27日发布的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字[2013]30号），涉案场地所在的人民街自2014年1月1日起由原告接手管辖。
前述租赁合同期满后，原、被告双方没有再续签合同，被告继续承租使用涉案房屋，原告继续收取租金或房屋使用费。2015年1月15日，原告向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，称：“我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如您有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续。逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋。”该通知提供了租金标准查询网址。签收栏署明（打印字体）：“本人已知悉上述内容，并承诺按通知内容办理有关事项。否则，由我方承担因此产生的全部责任”。被告于同日签收了该通知。
2015年6月3日，原告向被告发出了《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，该通知称原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方没有续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，被告仍未办理调租和续租手续，自该通知送达之日起，原告决定终止与被告之间的租赁关系并收回房屋，要求被告于2015年6月30日前将房屋腾空交还并清缴相关费用。自通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按照市国土房管局最新公布的房屋租金参考价即300元∕平方米（合计20420.1元∕月）的标准缴交房屋使用费等。该通知空白部位原告工作人员手写有“办公价为63元∕平方米”的字样。被告于同日签收该通知。
被告按照原租金标准即月租金额15552.3元的标准继续交纳租金或房屋使用费至2015年12月，自2016年1月1日起的租金或房屋使用费没有缴纳。原告收取前述租金或房屋使用费后，均向被告开具发票。原告称，其按照原租金标准收取租金并开具发票只是出于减少租金损失的考虑，并不表示同意被告按照原租金标准支付租金。
被告称，其一直按照128.51平方米建筑面积支付租金而涉案房屋实际建筑面积为123.82平方米，因此原告应当返还所收取的租金。为此，被告反诉提交了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》2份、2007年8月至2015年12月租金发票、《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》。2份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》即为前述穗租备300801312号、穗租备350005857号租赁合同，该两份合同均约定涉案房屋的建筑面积为128.51平方米。租赁发票显示，被告自2007年8月至2010年6月每月以10280.8元的标准支付涉案房屋租金；自2010年7月至2015年12月每月以15552.3元的标准支付涉案房屋租金或房屋使用费。《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》记载：计租部位及基本租金：地下前建筑面积52平方米，基本租金13104元；地下后及阁建筑面积76.51平方米，基本租金2448.3元；建筑面积合计128.51平方米，租金合计15552.3元。备注栏注明：地下前252元∕平方米，地下后及阁楼32元∕平方米。被告于2012年7月1日签名确认，原告工作人员签名及复核。原告对被告提交前述证据的三性均予以确认。
原告向本院提交了越秀一所（出租人，甲方）与广州光学仪器厂劳动服务公司（以下简称广州光学公司）（承租人，乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》、广州光学公司与被告签订的3份《承包协议书》、《承租申请报告》，以证明被告承租涉案房屋的面积一直都是包含地下和阁楼部分，而阁楼部分是没有计入建筑面积的，不应当以建筑面积确定实际承租面积，被告承租的实际面积完全足够合同约定的128.51平方米。前述《广州市房屋租赁合同》约定甲方同意将坐落在越秀区一德西路445号地下、阁楼部位的房地产出租给乙方作非住宅用途使用，建筑面积为128.51平方米，租赁期限自2004年6月1日至2007年5月31日等。3份《承包协议书》分别于2000年5月30日、2002年5月20日、2004年5月13日签订，均约定广州光学公司将一德西路445号地下铺面及夹层、仓库经营场所发包给被告承包，作写字楼和销售商品。前述《承租申请报告》系被告2007年3月29日向房管部门作出，称其为第三人广州市越秀区慧成贸易商行的负责人，涉案房屋原承租人广州光学公司将房屋转租给被告及第三人经营，因该公司关闭，请求房管部门不要收回房屋而与被告及第三人继续签订租赁合同。被告及第三人对原告提交的前述证据的三性均无异议。
关于被告实际承租使用的场地面积，被告陈述称包括地下前、地下后，分别用作营业厅、办公室和洗手间，前述地下前、地下后室内面积82平方米左右；在2006年重建期间被告自行搭建了现在的阁楼，用作仓库使用，阁楼的面积50平方米左右。原告称，被告承租的涉案场地一楼除阁楼外测绘面积有90多平方米，阁楼有50多平方米，被告承租使用的场地面积超过130平方米。
另查明，被告于2016年4月30日将涉案房屋腾空交还给原告。
本院认为：涉案房屋系房管部门代管的公产，原告承接越秀一所的租赁管辖权之后，其有权向被告主张相关租赁权利，被告以原告并非租赁合同相对方为由主张原告无权起诉的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。被告承租涉案房屋的租赁期限依约已经于2014年6月30日期满，原、被告没有续签合同，被告继续承租使用涉案房屋并缴纳租金给原告，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，出租人在合理期限内尽到通知义务之后可以随时主张解除合同。原告于2015年6月3日向被告发出了《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求解除与被告之间的租赁合同关系并要求被告在2015年6月30日之前腾空交还房屋给原告。因此，原告要求解除与其被告之间的租赁合同关系的诉请，于法有据，本院予以支持，原、被告之间关于涉案房屋的租赁关系自该通知要求的宽限期满之次日即2015年7月1日起解除。第三人为涉案房屋的实际使用人，鉴于被告及第三人已经于2016年4月30日将涉案房屋腾空交还给原告，故原告要求被告及第三人腾空交房的诉请已无判令之必要，本院予以驳回。双方之间的租赁合同关系自2015年7月1日解除之后至2016年4月30日涉案房屋实际腾空交还给原告之前，被告及第三人仍然承租使用了涉案房屋，依法应当向原告缴纳房屋使用费。自2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金或者房屋使用费，被告已经按照原合同约定的每月15552.3元标准支付给原告，原告亦予以收取并开具了发票给被告，且没有证据证明原告对该收租行为表达过任何异议。据此，可以视为双方就此达成一致意见并履行完毕。现原告又主张按照租金参考价计算租金并要求补交2014年12月至2015年12月的租金差额，有违诚实信用的原则，本院不予支持。被告自2016年1月1日起没有再支付租金或房屋使用费，故2016年1月1日起至同年4月30日止的房屋使用费，依照公平合理、等价有偿的民事基本原则，被告应当参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计付房屋使用费给原告。由于第三人为涉案房屋的实际承租使用人，其依法应当与被告共同向原告承担交付租金或房屋使用费的义务。
根据前述查明事实，合同明确约定被告承租涉案房屋的建筑面积为128.51平方米，据查册表记载，涉案房屋的建基面积为123.82平方米，如有差异以实测确权为准。但是被告承租使用的面积还包括位于房屋内的夹层即阁楼，根据原、被告双方一致陈述其建筑面积为50平方米左右。另根据被告陈述，其承租使用的涉案房屋地下前、后部位建筑面积虽然只有82平方米，但是其还使用了建筑面积50平方米左右的阁楼。因此，根据被告的陈述，前述使用面积并未少于合同约定的128.51平方米。被告认为阁楼不应当计入承租使用面积，没有事实和法律依据。因此，被告认为涉案房屋建筑面积少于合同约定面积并基于此要求原告退还相应租金的反诉请求，事实依据不足，本院不予支持。至于被告已经缴纳的租赁押金，根据不告不理的原则，其与本案无关，可由原、被告双方依约协商解决，协商不成的另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告谢德源之间关于广州市越秀区一德西路445号首层101房屋（含地下前、地下后及阁楼，合同约定建筑面积128.51平方米）的租赁合同关系自2015年7月1日起解除。
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内被告谢德源、第三人广州市越秀区慧成贸易商行一次性向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付广州市越秀区一德西路445号首层101房自2016年1月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费（以合同约定的建筑面积128.51平方米为依据，按房管部门公布的同期同地段同类型房屋参考价标准计算）。
三、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。
四、驳回被告谢德源的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用6288元（其中本诉受理费5785元，反诉受理费503元），由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担4005元，由被告谢德源及第三人广州市越秀区慧成贸易商行共同负担2283元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 黄立宾
人民陪审员 张 宇
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 戴 鹏