贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0113民初2204号原告：帅家英，女，1938年8月10日生，汉族，贵阳市人，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人张西安，男，1963年1月26日生，汉族，贵阳市人，住贵阳市白云区。代理权限：特别代理。系原告之子。委托诉讼代理人向发强、唐正斌，贵阳市白云区法律援助中心指派的法律工作者。代理权限：一般代理。被告：魏承忠，男，1947年9月8日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：何明勇，男，1973年3月19日生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。被告：廖桂华（曾用名张玉梅），女，1980年11月12日生，土家族，住湖南省桑植县。第三人：卢瓒，男，1978年9月12日生，汉族，住湖南省张家界市永定区。原告帅家英诉被告魏承忠、何明勇、廖桂华、卢瓒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帅家英之委托诉讼代理人张西安、向发强、唐正斌到庭参加诉讼。被告魏承忠、何明勇、廖桂华，第三人卢瓒经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告帅家英向本院提出诉讼请求：1、判决原告签订的《白云区天鹅湖老年公寓入住协议》无效；2、判决被告及第三人连带返还原告已支付的入住费158000元，并按银行同期贷款利率的四倍支付利息，直至利随本清；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告魏承忠系贵阳市白云区天鹅湖老年公寓的共同承建人。被告魏承忠于2009年5月27日向贵阳市白云区工商行政管理局沙文分局申请注册登记“白云区天鹅湖老年公寓”，注册字号为520113600012164，该字号于2013年5月20日注销。2012年被告魏承忠与被告何明勇、李超签订了《贵阳市白云区天鹅湖老年公寓改扩建项目合作协议》，约定自xx号楼开始，余下工程由被告何明勇、李超建设，何明勇、李超全部建成、进行营销并组织客户入住后，再与被告魏承忠结算（扣除项目工程开支及相关水、电、道路及环境绿化配套开支后，余下部分为双方利润，魏忠承占30%，何明勇、李超占70%）。后被告等人先后以天鹅湖老年公寓项目部的名义对外招住。被告廖桂华对外向原告自称其系天鹅湖老年公寓项目部的负责人，该老年公寓可对外出售，原告便信以为真。2014年8月1日，原告签订了一份《白云区天鹅湖老年公寓入住协议》（该协议名为入住协议，实为买卖协议），并加盖有天鹅湖老年公寓项目部的印章，协议约定原告交纳158000元即可取得天鹅湖老年公寓第xx栋第xx单元xx号房屋的居住使用权，协议签订后，原告于2014年8月1日交纳了158000元入住费，被告张玉梅向原告出具了一张加盖有天鹅湖老年公寓项目部公章的收据。协议签订至今，被告未将房屋交付原告居住使用。原告了解到被告改造、升级的老年公寓无政府审批文件等手续，属违章建筑，且存在一房多卖的情形，原告签订的《白云区天鹅湖老年公寓入住协议》当属无效协议，被告应退还原告交纳的入住费。因原告多次找被告协商退费事宜未果，故诉诸法院，诉请如前。原告为支持其主张的事实、理由，向本院提交了以下证据材料：1、魏承忠的个体工商户登记信息，证明天鹅湖老年公寓是魏承忠个体工商户的注册字号，已被注销；2、白云区民政局《关于同意筹办贵阳市白云区天鹅湖老年公寓的批复》（白民复[2008]12号），证明天鹅湖老年公寓是魏承忠负责筹办承建；3、《补充协议》，证明被告魏承忠、何明勇就天鹅湖老年公寓项目达成相关协议，故被告魏承忠、何明勇应承担连带返还原告购房款的责任；4、入住协议，证明原告购买了天鹅湖老年公寓；5、收款收据，证明原告交纳的入住费金额。被告均未向本院提交书面答辩状，也未提交证据。第三人未向本院提交书面陈述意见，也未提交证据。以上证据，经庭审质证及本院核实，予以采信。经审理本院认定事实如下：2008年10月28日，白云区民政局以白民复[2008]12号批复，同意魏承忠筹办天鹅湖老年公寓，要求其按社会福利机构的有关设备基本标准进行筹办。2009年5月27日，经白云区工商局审核，魏承忠办理个体工商户登记，字号名称“白云区天鹅湖老年公寓”，并刻制“贵阳市白云区天鹅湖老年公寓”印章，完成天鹅湖老年公寓第xx、xx栋楼的建设。在建设天鹅湖老年公寓第三栋楼时，魏承忠作为甲方，何明勇、李超及卢瓒（廖桂华之夫）作为投资人，并由何明勇、李超出面作为乙方于2012年3月签订《贵阳市白云区天鹅湖老年公寓改扩建项目合作协议》及《补充协议》，约定天鹅湖老年公寓自三号楼开始起的余下全部工程由乙方组织实施建设，双方按三七开的比例进行利润分成，魏承忠占30%，乙方占70%。2012年4月12日，魏承忠与银广厦公司签订《天鹅湖老年公寓续建合作协议》，约定由银广夏出资，魏承忠出土地共同修建老年公寓，共担风险，共享利益，双方按三七开的比例进行利润分成，魏承忠占30%，银广厦占70%，在天鹅湖老年公寓第xx栋楼的修建过程中，若需加盖“贵阳市白云区天鹅湖老年公寓”印章，魏承忠要收取费用。何明勇、李超、卢瓒遂设立天鹅湖老年公寓项目部，并由卢瓒刻制“天鹅湖老年公寓项目部”印章，以天鹅湖老年公寓项目部的名义对外与原告签订《入住协议》。在整个项目的运营过程中，魏承忠与何明勇进行合作，廖桂华、卢瓒等人的工作由何明勇安排。2014年8月1日，原告与天鹅湖老年公寓项目部签订了《白云区天鹅湖老年公寓入住协议》，约定原告交纳158000元即可取得天鹅湖老年公寓第xx栋第xx单元xx号房屋的居住使用权。协议签订后，原告当日向该项目部交纳了入住费158000元，项目部向原告出具了收据，被告廖桂华在该收据上签字。后因房屋未能交付，亦未能退还款项，故原告诉来法院。本院认为，双方当事人签订的入住协议其实质是房屋买卖合同，该房屋不是得到政府主管部门认可的开发项目，出卖人无房屋开发承建资质，不能对外销售房屋，故原告与被告签订的《白云区天鹅湖老年公寓入住协议》无效，被告应当退还原告交纳的相应购房款项（入住费）。关于承担责任的主体，银广厦公司的公章在其他案件经过鉴定，已经明确系伪造，故该公司在本案中不应承担责任。被告魏承忠与何明勇二人系合作关系，依据双方签订的合作协议，利润按照三七计算，故魏承忠、何明勇作为工程的承建方应当承担连带偿还责任。廖桂华及卢瓒系夫妻关系，二人未到庭，无法查明其与何明勇、魏承忠之间的关系，但廖桂华的收款行为及廖桂华、卢瓒在其他案件中签订承诺书承诺未开工则退款的行为表明廖桂华、卢瓒与天鹅湖老年公寓项目具有直接利益关联，二人应该与魏承忠、何明勇一起连带承担还款责任。原告交纳的相应购房款项，应当由何明勇、魏承忠、廖桂华、卢瓒承担连带退还责任；关于原告主张的购房款利息，因该款项并非因民间借贷关系产生，而是基于买卖关系产生，故对原告要求按照银行同期贷款利率的四倍计算利息的诉请，本院酌情支持为按照银行同期贷款利率自2014年8月1日起至本判决生效之日止计算利息。被告魏承忠、何明勇、廖桂华，第三人卢瓒经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告帅家英与天鹅湖老年公寓项目部签订的《白云区天鹅湖老年公寓入住养老服务协议》无效；二、被告魏承忠、何明勇、廖桂华及第三人卢瓒于本判决生效之日起十五日内连带偿还原告帅家英入住费158000元及利息（按银行同期贷款利率自2014年8月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告帅家英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告魏承忠、何明勇、廖桂华，第三人卢瓒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 魏 民代理审判员 石 玉人民陪审员 罗仕成二〇一七年十一月八日书 记 员 陶静莎