浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第961号
上诉人（原审被告）杭州德珠投资管理有限公司。
法定代表人陈道义。
委托代理人张仙娣。
被上诉人（原审原告）王伟燕。
委托代理人袁赛飞。
上诉人杭州德珠投资管理有限公司（以下简称杭州德珠公司）因与王伟燕房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江笕民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年10月13日，王伟燕（乙方）与杭州德珠公司（甲方）签订《杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方以出让方式取得位于C2-08地块的使用权，土地使用年限自2009年至2049年，甲方经批准在上述地块上建设房屋，定名为杭州德珠钩子管理有限公司商业综合用房。根据杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》精神，该商业综合用房由杭州德珠实业投资有限公司与杭州后珠股份经济合作社组建的项目公司杭州德珠投资管理有限公司（即甲方）开发。甲方根据法律、法规、政策将允许出让的商业综合用房C幢八层812室房屋分层转让给乙方，房屋建筑面积38.47平方米，单价为6821.3元每平方米，总计262416元，乙方于2012年10月13日前一次性付清。甲方应当在2013年6月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且甲方在发生之日起30日内告知乙方；2、由于政府有关部门强制性的实行区域停电造成误工而引起逾期交房；3、区级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发延期的；4、其他原因致使交付时间延后的情形。除上述特殊情形外，甲方如未按合同规定的期限将房屋交付给乙方，按逾期时间，不作累加分别处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按乙方累计已付房款的20%向乙方支付违约金。三证办理约定：考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户需等待政府部门的政策变动后另行通知办理，乙方同意如因政策原因若干年后三证仍不能办理，乙方有权选择要求继续履行本合同或由经营管理公司回购。合同还对规划设计的变更、装饰、保修、物业等相关内容作了约定。同日，王伟燕（乙方）与杭州德珠公司（甲方）另行签订《房屋使用权转让（租赁）合同》，约定甲方拟出租给乙方之房屋系坐落于德珠商务中心C幢八层812室，房屋建筑面积38.47平方米，使用权（租赁）期限第一阶段自2013年7月1日起至2033年6月30日，共计20年，使用期间届满双方依照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，不再另行签订使用权合同，第二阶段使用权期间自2033年7月1日起至2053年6月30日，共计20年。三阶段总租金为262416元，折合单价6821.3元每平方米每年，第一阶段租金为100%，第二三阶段租金各为0。甲方承诺于2013年6月30日之前将符合合同约定的房屋交付给乙方使用。如该房屋经政府部门批准，具备办理产权证的条件，同时乙方选择受让该房屋产权，双方应无偿另行签订房屋转让合同，若转让期内乙方受让了该房屋所有权的则自房屋所有权转移至乙方名下之日起，本合同自动终止。甲方逾期交房的，应按日向乙方支付已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方按银行利率本息退还乙方已付租金，还应按合同租金总额的20%支付违约金，等。上述合同签订后，王伟燕依约向杭州德珠公司支付了房款262416元，并由杭州德珠公司开具了相应的收据。因杭州德珠公司未按合同约定期限交房，2013年8月24日，王伟燕向杭州德珠公司提出退房申请并要求按照合同约定进行补偿，未果。2013年10月，王伟燕诉至原审法院，请求判令：1、解除原与杭州德珠公司于2012年10月13日签订的《杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房房屋买卖合同》；2、杭州德珠公司返还王伟燕已付购房款262416元；3、杭州德珠公司支付王伟燕违约金52483.2元；4、杭州德珠公司按银行同期贷款利率支付王伟燕购房款利息共计15658.68元（自价款支付之日暂计算至2013年10月10日，全部利息要求计算至实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由杭州德珠公司承担。
原审法院认为，王伟燕与杭州德珠公司签订的房屋买卖合同是双方当事人一致的真实意思表示，双方均应按照约定履行。房屋买卖合同约定杭州德珠公司应于2013年6月30日向王伟燕交付房屋，杭州德珠公司在无法定或约定事由情形下逾期交付房屋，应当承担违约责任。按照房屋买卖合同约定，逾期超过60日，王伟燕有权解除合同，杭州德珠公司应自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并支付已付房款20%的违约金。至王伟燕起诉之日，杭州德珠公司未能交付房屋，其违约行为达到解除房屋买卖合同的条件，对王伟燕诉请解除合同、返还购房款之主张，原审法院予以支持。一审庭审中，杭州德珠公司提出违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原审法院认为杭州德珠公司抗辩违约金过分高于实际损失，无相应证据证实，从王伟燕交付房款至今，按照合同约定的购房款的20%计算违约金，经折算亦不存在过高情形，原审法院对杭州德珠公司调整违约金的请求，不予支持。王伟燕与杭州德珠公司签订的使用权转让合同，经审查，合同主要内容与双方签订的房屋买卖合同内容基本一致，双方交易的实际目的为以取得房屋价款为对价转让房屋所有权，原审法院认为双方虽签订使用权转让合同，但双方的真实意思表示仍为成立房屋买卖合同关系，故权利义务关系受双方签订的房屋买卖合同的约束。王伟燕无证据证明房屋买卖合同约定的违约金低于造成的损失，其另主张利息损失，既与双方签订的房屋买卖合同不相符，亦无相应的法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、王伟燕于2012年10月13日与杭州德珠公司签订的房屋买卖合同，于判决生效之日解除；二、杭州德珠公司于判决生效后十日内返还王伟燕购房款262416元；三、杭州德珠公司于判决生效后十日内支付王伟燕违约金52483.2元；四、驳回王伟燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6338元，减半收取3169元，由王伟燕负担150元，杭州德珠公司负担3019元，于判决生效后三日内支付。
宣判后，杭州德珠公司不服，向本院上诉称：一审法院认为违约金不存在过高的情形，属于事实认定不清。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金是否过高可以以超过当事人实际损失的30%为标准进行衡量。这就要求法院先确定当事人因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。而本案中，一审法院既未对被上诉人的实际损失进行查明，也未对上诉人在庭审中提出的违约金过高的事由进行认定。被上诉人于2012年10月支付上诉人购房款262416元，按照银行同期贷款利率计算，暂算至2013年10月10日，利息为15658.68元。据上诉人了解，被上诉人于2012年10月13日与杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁物业）签订了一份《杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书》。该合同约定，被上诉人将涉案房产委托荣洁物业统一管理、统一代租、整体经营，并约定租期自2013年12月11日起计。上诉人认为，被上诉人的预期利益损失可通过该合同进行认定，其遭受损失的日期应从2013年12月11日起计，如按照第四年租金18369元／年计算，其损失可推断为2516元；如按照第五年租金20993元／年计算，其损失可推断为2876元。无论按何种标准计算，被上诉人的预期利益损失均不超过3000元。综上，在被上诉人实际损失的基础上，综合考虑其预期利益等因素，双方在合同中约定购房款20%的违约金明显过高，大大超出了被上诉人的实际损失，应当予以减少。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人支付违约金15658.68元。
被上诉人王伟燕答辩称：被上诉人并未与荣洁物业签订任何合同，上诉人主张的利息损失也不成立，所有的违约金都应按照合同约定处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求驳回上诉请求，维持原判。
二审中，杭州德珠公司向本院提交以下证据：1、陈国昌与荣洁物业签订的委托经营管理合同复印件一份，拟证明作为参考同地段同类房屋租金标准，可推断涉案房屋的实际损失；2、荣洁物业与万显素签订的房屋租赁合同意向书复印件一份，拟证明被上诉人的房屋事实上已经委托上诉人来经营管理；3、延期交房通知书和快递面单复印件各一份，拟证明上诉人已经对被上诉人尽到了告知义务；4、王伟燕与杭州容洁物业管理有限公司（以下简称容洁物业）签订的委托经营管理合同复印件一份，拟证明被上诉人王伟燕确实
与容洁物业签订过委托经营管理合同，进一步可以证明被上诉人的实际损失不超过3000元；5、企业名称预先核准通知书复印件一份，拟证明被上诉人与容洁物业签的合同事实上就是与荣洁物业签订的合同；6、购房合同流程审批表复印件一份，拟证明被上诉人与容洁物业签订的委托经营管理合同中，容洁物业公司的印章刻印错误，但不影响被上诉人曾签订过相关委托合同。经质证，王伟燕认为：对证据1、2、5的真实性无法确认，且均与本案没有关联性；对证据3的真实性予以确认，但王伟燕在收到延期交房通知书之前，已经去售楼处要求退房了，而且这个延期交房通知书是在延期交房的事实已经发生之后才补发的，当时已经延期交房2个多月了；对证据4，被上诉人确实与容洁物业签订过合同，但是该公司是不存在的，且该合同与本案无关；对证据6，被上诉人在签订合同时，并不知道上诉人的公章有问题，而且该审批表系上诉人内部的流程材料，上诉人也未向被上诉人告知和说明印章有问题。本院认为，证据1、2系他人与荣洁物业签订的合同，与本案没有关联性，本院不予确认；上诉人未提交证据5、6的原件予以核对，对该两份证据的真实性不予确认；因被上诉人未对证据3、4的真实性提出异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。
二审中，王伟燕未向本院提供新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：本案的争议焦点系案涉房屋买卖合同约定的违约金是否过分高于王伟燕的实际损失的问题。上诉人杭州德珠公司认为约定过高的，应根据“谁主张、谁举证”的证据规则，承担相应的举证责任。王伟燕依约主张双方解除合同后的违约金，上诉人仅根据同期贷款利率或者被上诉人对案涉房屋的预期租金来推断被上诉人的实际损失，未能真实、全面反映出被上诉人的实际损失，也不能证明合同约定的违约金远高于实际损失，故原审法院依照双方合同约定判令上诉人支付违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费721元，由杭州德珠投资管理有限公司负担。杭州德珠投资管理有限公司本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年六月九日
书 记 员 周佳