上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第435号
原告汤伟华。
原告生飞。
上列两原告共同委托代理人王兴华，上海恒量律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人王丹，上海恒量律师事务所律师。
被告盛努为。
法定代理人李恩贞。
被告李悦。
委托代理人张婕。
上列两被告共同委托代理人张祺麟，上海金能律师事务所律师。
原告汤伟华、生飞诉被告盛努为、李悦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官杨利民适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告汤伟华、生飞及其委托代理人王兴华、王丹、被告盛努为、李悦的共同委托代理人张祺麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤伟华、生飞诉称，两原告系夫妻关系，2010年8月30日，原告为购买上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，与被告签订《房屋买卖定金协议》，约定房屋总价为人民币50万元。当天，原告支付了定金1万元。2010年9月5日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告又向被告支付房款47万元。由于系争房屋为动迁房，当时无法办理过户，为保障房屋买卖合同的履行，汤伟华还与两被告签订《房地产借款抵押合同》和《个人房地产借款抵押合同补充条款》，并办理了抵押登记手续。次日，被告将房屋交付原告使用，房产证原件也一并交给原告。根据国家政策，系争房屋于2013年2月25日就可上市交易，原告从该日起就多次打电话给被告要求协助过户，均无果。故原告诉至法院，要求被告将系争房屋过户给原告，被告按已付房款48万元的日千分之五计算，向原告支付自2013年3月15日起的违约金及由原告垫付的物业费247.90元。
被告盛努为、李悦辩称，盛努为在签订合同及履行合同期间都是限制民事行为能力人，李悦在签订合同时未成年，故原、被告签订的房屋买卖合同是无效的。此外，双方真实意思并非买卖房屋，签订买卖合同是因为盛努为装修房子需要借款，双方于2010年9月5日签订了借款合同，借款本金为48万元，实际上原告未支付房款或借款给被告。原告主张的物业费超过诉讼时效。综上，不同意原告诉请，即使存在违约，认为违约金标准过高，要求法院酌情调整。
经审理查明，汤伟华和生飞系夫妻关系。盛努为系二级（中度）XXX残疾人，监护人为其配偶李恩贞，盛努为与李恩贞系再婚夫妻，李悦为两人之子，案外人张某系李恩贞与前夫所生之女。2010年3月9日，盛努为、李悦登记为系争房屋的房地产权利人。同年，盛努为、李悦（甲方、出卖人）与汤伟华、生飞（乙方、买受人）签订了《上海市房地产买卖合同》，主要约定，由乙方受让甲方自有房屋，转让价款为50万元，双方同意于2010年9月15日前交接房屋，以甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志，双方确认于2015年3月12日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同补充条款约定，甲方承诺产权证过五年之后或是国家政策允许办理过户手续15日内与乙方共同前往交易中心办理过户手续，过户所产生的费用由乙方承担，甲方每逾期一日按房价的千分之五支付违约金；双方同意于2010年9月4日至交易中心办理抵押，费用由乙方承担，抵押办理完毕后产权证由乙方保管。合同附件三付款协议约定，乙方应于2010年8月30日当天支付定金1万元，于办理抵押当日支付首付款48万元（含定金1万元），于2015年3月12日前（注：此日期为大概时间准确日期应按照国家规定的产权证五年能够上市过户的日期为准）支付尾款2万元。合同附件四约定，物业管理费等在转移占有前未支付和未结算的由甲方承担。合同附件五同意出售上述房屋的签章处由李恩贞、张某签名。李恩贞曾向汤伟华出具收条一份，载明：今收到汤伟华支付宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室购房定金1万元整。2010年9月5日，汤伟华向张某的账户转账47万元。
另查明，2010年9月5日，盛努为、李悦（甲方、抵押人）与汤伟华（乙方、抵押权人）签订房地产借款抵押合同及补充条款，对系争房屋设定抵押，抵押物价值50万元，担保的主债权金额48万元，借款期限及抵押期限自2010年9月4日起至2015年3月12日止。补充条款第5条约定，甲方承诺2015年2月25日以后或在国家政策允许变更产权过户的15日之内与乙方共同前往上海市宝山区房地产交易中心办理产权过户手续。次日，汤伟华经登记成为系争房屋的抵押权人。嗣后，被告将系争房屋交付给了原告。
还查明，原告于2015年3月7日支付系争房屋自2010年1月-9月的物业费共计278.91元。
庭审中，原告提供：1、《房屋买卖定金协议》，约定房屋成交价为50万元，协议落款处由李恩贞签名确认；2、意向金协议、中介费收据，证明原告系委托中介购买系争房屋并支付了中介费。被告表示：1、定金协议上李恩贞是本人签名，但两被告的签名不是本人所签，原告方只有生飞签名，没有购买人汤伟华的签字，故该协议无效。2、与本案无关。
在本案审理过程中，被告于2015年3月5日向本院表示，确实收到了原告支付的48万元。
以上事实，有两原告提供的房屋买卖定金协议、定金收条、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、抵押权登记证明、物业费发票，被告提供的残疾证，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间系房屋买卖关系还是借款抵押关系。房屋买卖定金协议与《上海市房地产买卖合同》对交易标的、房屋价格、交房时间、办理过户、房款支付等事项进行了明确的表述及约定，具备房屋买卖合同的基本要件；虽然签订合同时盛努为和李悦为限制民事行为能力人，但李恩贞作为两人的法定代理人均在两份合同上签名，张某作为家庭成员也在买卖合同上签名，证明李恩贞、张某皆知晓并同意出售房屋，可以认定两份合同合法成立并生效；并且，在盛努为、李恩贞出具的定金收条上，也明确写明系“购房定金”，合同签订后，被告还将系争房屋交付原告使用，进一步证明双方正在实际履行房屋买卖合同。个人房地产借款抵押合同补充条款中约定，被告应与原告在国家政策允许过户的15日内办理过户手续。如双方系借款抵押关系，根本无需做出上述约定。综上，原告主张双方系买卖关系，证据更为充分，本院予以采信。系争房屋现已满足过户条件，原告要求被告将房屋过户给原告，本院予以准许。借款抵押关系并非双方真实意思，故设定在系争房屋上的抵押权应当撤销，原告对此也无异议，故在过户前，应由原、被告先行撤销抵押权。
关于房款支付，原告提供定金收条和银行转账凭证证明已经向被告支付房款共计48万元，被告曾在本院组织的谈话中承认收到48万元，庭审中又予以否认，本院认为，定金收条由当时两被告的法定代理人李恩贞出具，当属有效；47万元虽转账至张某账户，但张某曾在《上海市房地产买卖合同》上签名，对出售房屋一事应当知晓，结合被告的自认，可以确定被告已经收到48万元房款，剩余2万元房款，原告应当根据合同约定于过户当日支付。
关于违约金，签订买卖合同时，房地产权证记载为自2010年2月25日起五年内不得转让，《上海市房地产买卖合同》第六条和附件三约定的过户大概时间为2015年3月12日，准确时间以国家规定能够上市过户日为准。故系争房屋的过户时间不确定，与签约间隔时间也较长，买卖双方应当在满足交易条件后互相协助，互为履行通知义务，共同协商确定过户时间。原告未提供证据证明其在提起本案诉讼前通知被告何时办理过户手续，其要求从2013年3月15日起算违约金，本院不予准许。被告于2015年3月5日收到诉状，并于当日明确表示拒绝过户，已构成违约，故可从次日起算违约金。合同约定的违约金标准为日千分之五，该标准较高，被告认为过高并要求调整，符合法律规定，本院酌情将违约金标准调整至每日万分之五。
关于物业费，合同约定房屋转移前的物业费等应当由被告承担，双方均确认系争房屋于2010年9月交付原告使用，故被告应向原告支付其垫付的2010年1月-8月的物业费。原告于2015年3月7日代缴上述费用，本案中向被告主张，并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、第十二条第一款、第十三条、第十四条、第十六条第一款、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告汤伟华与被告盛努为、李悦于本判决生效之日起十日内，注销原告汤伟华设立在上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权；
二、被告盛努为、李悦在上述房屋抵押权注销当日，将上述房屋的房地产权利过户给原告汤伟华、生飞；同时，原告汤伟华、生飞支付被告盛努为、李悦房款2万元；
三、被告盛努为、李悦于本判决生效之日起十日内，按每日240元的标准，支付原告汤伟华、生飞自2015年3月6日起至过户之日止的违约金；
四、被告盛努为、李悦于本判决生效之日起十日内，支付原告汤伟华、生飞物业费247.90元；
五、原告汤伟华、生飞的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取12，600元，由被告盛努为、李悦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年五月十四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
……
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
……
第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
……
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。