海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第949号上诉人（原审原告）朱文行。委托代理人金敏琦。委托代理人朱芬花。被上诉人（原审被告）海南和融房地产开发有限公司。法定代表人：张鸥。委托代理人：赵卫。上诉人朱文行与被上诉人海南和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人金敏琦、朱芬花，被上诉人的委托代理人赵卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：被告和融公司是具有房地产开发经营资质的企业法人，其投资建设的商品房项目定名为“博鳌·金湾”，已依法取得（2011）海房预字（0189）号《琼海市房产预售许可证》，2012年11月22日，原告朱文行的妻子朱芬花代替原告签订《琼海市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于琼海市潭门区滨海大道8号“博鳌·金湾”项目（蔚蓝海岸）D#幢5层5A09号商品房，房屋建筑面积57.93平方米，总房款人民币923110元；付款方式为分期付款，原告（买受人）在签订合同当日支付房款463110元，于2013年4月30日前支付23万元，剩余�款20万元于2014年3月30日前支付清。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用：……3、该商品房所在的楼栋经单体竣工验收合格，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，符合其中一个条件均可办理交房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、买受人未按合同约定履行义务（包括但不限于未能按期支付购房款、未结清面积差异款及代收的费用）的，出卖人有权按买受人延迟履行义务的时间相应延长交房时间。合同第十一条、第十九条关于买受人单方行使合同解除权方面约定，出卖人逾期（交房）超过30日后，买受人有权单方面解除�同。买受人行使单方面解除合同权利时，应书面通知出卖人；出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。合同签订当天，原告依约向被告支付了购房款人民币463110元（由原告妻子朱芬花刷卡支付），2013年4月28日原告支付购房款人民币260000元，共计支付723110元。对于剩余尾款200000元，原告至今仍未向被告付清。2014年4月22日，被告向原告发出入伙（收房）通知书，通知原告自2014年5月1日起开始办理交房手续。2014年4月29日，被告开发的“博鳌·金湾”蔚蓝海岸D栋（规划B1-2）楼房工程竣工验收合格并交付使用。2014年5月18日，原告过来收房�由于原、被告双方对于交房的条件和标准认识上的不一致导致未能办理交接房手续，被告补偿了原告及其家属的交通费用。2014年10月28日，原告向被告发出房屋催交函，催交函的主要内容为：根据双方合同约定，你方（被告）应当在2014年5月1日前将合格的商品房交付我方使用，我方于5月18日到现场收房，但你方却无法交房。现时间已过半年，仍没得到你方交房的消息，若已具备交房条件，我方近日即可前往收房；若仍无法交房，请你方重新确定交付时间，并于近日书面告知我方。2014年12月8日，原告以被告没有按合同约定的时间交房已构成违约为由向本院提起诉讼。另查，2014年12月29日经现场勘查，涉案商品房装修完好（精装房），具备入住条件。原审法院认为：原、被告于2012年11月22日签订的《琼海市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，�内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合同有效，对双方均具有法律约束力。原告主张被告逾期交房已构成违约，双方的合同应予以解除。本案中，双方签订的合同第八条关于商品房交付期限方面约定“……3该商品房所在的楼栋经单体竣工验收合格，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，符合其中一个条件均可办理交房”。据以上查明的事实，2014年4月22日，被告向原告发出入伙（收房）通知书。通知原告自2014年5月1日起开始办理交房手续。2014年4月29日，被告开发的博鳌金湾蔚蓝海岸D栋（规划B1-2），即原告购买商品房所在楼栋工程竣工验收合格，已经具备了合同约定的交房条件。2014年5月18日，原告过来收房时由于原、被告双方对于交房的条件和标准认识上不一致导致未能办理交接房手续，原告不予�房，责任在于原告，不属于被告违约。且原告于签订合同后仅向被告支付了两笔（期）购房款723110元，对于剩余款项20万元（合同约定于2014年3月30日前付清），原告至今仍款向被告付清。被告抗辨原告未依约履行付款义务，其有权按原告延迟履行义务的时间相应延长交房时间，被告的这一抗辩意见符合双方合同约定，理由成立，本院予以采纳。故原告以被告逾期交房构成违约为理由，提出解除合同的诉讼主张，缺乏充分的事实根据与法律依据，其请求不能成立。本院不予支持。至于原告主张退还购房款723110元以及利息之请求，也没有法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决：驳回原告朱文行的诉讼请求。案件受理费人民币11827元，由原告朱文行负担。宣判后，朱文行不服向本院上诉称：（一）上诉人无迟延履行合同义务的行为。1、上诉人在2014年3月30日之前致电被上诉人，就是否交付剩余款项即能如约收房，被上诉人表示肯定并称可在收房的时候再付尾款。2014年4月22日的《入伙通知书》也明确“请业主在办理入伙手续前，将购楼相关款项结清”。这说明被上诉人书面同意上诉人在办理入伙手续前支付购房尾款，而并非一定要按照合同约定的2014年3月30日前付清余款。2、2014年5月18日，上诉人前往收房时因交付的房屋存在许多问题，被上诉人不能按时交房，上诉人才行使不安抗辩权，要求迟延支付余款，被上诉人当时表示同意。因此，原审法院判决上诉人未依约履行付款义务，明显证据不足。（二）被上诉人称2014年5月18日，“原告过来收房时由于原、被告对于交房的条件和标准认识上不致导致未能办理交接房手续，原告不予收房，责任在于原告，不属于违约行为”，明显与事实不符。1、根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管理部门或者其他有关部门备案。被上诉人在一审时提供的《单位（子单位）工程竣工验收报告》是依照《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》相关规定所进行的竣工验收，调整的是建筑活动当事人（通常为建设、施工、监理、设计、勘查）之间的权利义务，指的是施工方向建设方或开发商交付建筑物时应进行的验收�双方合同约定的“该商品房经验收合格”，必须符合《城市房地产开发经管管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中关于建筑物交付使用的相关规定。对建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，《竣工验收备案表》是证明竣工验收合同的唯一合法文件。虽然双方签订的合同中约定“该商品房所在楼栋经单位工程竣工验收合格，或取得了建筑工程竣工验收备案证明文件，符合其中一个条件均可办理交房。”但是法律规定的效力明显高于合同约定，应以法律规定为准。2、消防验收合格是法定的商品房交付条件。根据我国《消防法》第13条之规定，“�照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”购房合同虽未将消防验收约定为交房条件，但这不能免除开发商在交房前遵照消防规定报请消防监督部门进行消防验收的法定义务。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和我国《合同法》相关规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。被上诉人在合同签订时，曾许诺上诉人房屋一定是装修精良，欢迎上诉人“拎包入住”。但2014年5月18日，上诉人等人前来验房时发现，房屋只是一间没有任何装修的毛坯房。与广告上所称相差甚远，认为对方明显违约，故先不予收房。原审法院以2014年12月29日到涉案现场勘查拍摄的证据认定“现场所见房屋已装修完好（精装房），具备入住条件”明显与事实不符，证据不足。4、根据我国房地产相关法律规定及双方合同约定，买卖双方进行房屋验收交接时，被上诉人应向上诉讼人提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》，但被上诉人在2014年5月18日准备交付给上诉人的房屋不能提供上面所述证书，原审法院认定“原告购买商品房所在楼栋工程竣工验收合格，已经具备了合同约定的交付条件”，明显与本案事实不符。且适用法律错误。（三）原审法院对本案部分主要事实没有查清。1、对2014年5月18日上诉人验收涉案房屋时，该房屋装修是否违约的事实没有查清。2、对涉案房屋现�否已依法通过竣工验收的事实没有查清。3、对涉案房屋是否已通过消防验收的事实没有查清。（四）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。涉案合同第11条也约定：逾期超过30日后，买受人有权单方解除合同。被上诉人在2014年5月18日无法依约交付房屋，因此，上诉人有权单方面解除合同。原审判决驳回上诉人的诉讼请求认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故请求二审法院判决：1、撤销海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第30号民事判决；2、解除双方于2012年11月21日签订的《琼海市商品房买卖合同》；3、被上诉人立即退还上诉人已付购房款及其费用共计人民币723110元，利息按年利率6.15%从付款日计至实际退款日止。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人和融公司答辩称：一、上诉人逾期支付购房款，一审判决认为“被告抗辩原告未依约履行付款义务，其有权按原告延迟履行义务的时间相应延长交房时间，被告的这一抗辩意见符合双方合同约定，理由成立，本院予以采纳”完全正确。1、双方合同约定上诉人支付购房款的期限为签约当日支付463110元，2013年4月30日前付26万元，2014年3月30日前付清20万元。合同第八条第二款第4项明确约定“买受人未按合同履行义务（包括但不限于未能按期支付购房款，未结清面积差异款及代收的费用）的，出卖人有权按买受人迟延履行义务的时间相应延长交付时间”。在实际履行中，上诉人第三期购房款至今未付，根据合同的约定答辩人有权相应延长交付时间，即在买受人支付第三期购房款的一个月后才交房，上诉人至今未付清第三期购房款，答辩人就不存在逾期交房的问题。2、不存在答辩人事先已同意上诉人在收房时再付第三期款的承诺。答辩人从未同意更改付款期限，答辩人在2014年4月22日给上诉人所发的《业主入伙指引》中要求“请求业主在办理入伙手续前，将购楼相应款项结清”是在上诉人逾期付款的情况下向上诉人追索购房款，是一种追索债权的行为，并没有放弃要求上诉人支付逾期付款违约金及答辩人相应延长交房时间等权利。3、上诉人称其在2014年5月18日后仍未付款是行使不安抗辩权，不符合法律规定。关于不安抗辩权的行使，《中华人民共和国合同法》第六十八条有明确的规定，只有在有确切证据证明对方存在“（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”才能行使不安抗辩权，然而本案根本没有发生过以上任何一种情形。二、上诉人所购的商品已达到交付条件。1、双方合同第八条约定的交付条件为“该商品房所在的楼栋经单位工程竣工验收合格，或取得建筑工程竣工验收备案证明文件符合其中一个条件均可办理交付”。答辩人所开发建设的蔚蓝海岸楼房于2014年4月29日由答辩人作为建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收，竣工验收结论为“工程质量验收合格，同意交付使用”，各方均在《单位（子单位）工程竣工验收报告》上盖章确认。该竣工验收程序完全符合我国《房屋建筑和市�基础设施工程竣工验收规定》。因此，上诉人所购房屋已于2014年4月29日已达到合同约定的交付条件。2、上诉人称《单位（子单位）工程竣工验收报告》是依照《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》相关规定所进行的竣工验收，调整的是建筑活动当事人（通常为建设、施工监理、设计、勘查）之间的权利义务关系，指的是施工方向建设方或开发商交付建筑物时应进行的验收。……《竣工验收备案表》是证明竣工验收合格的唯一合法文件，是对我国房屋建筑工程竣工制度的错误理解。竣工验收备案是工程竣工验收合格后建设行政主管部门的行政监督管理，实行的是备案制并非批准制，未及时办理备案并不能改变竣工验收合格的事实。3、本案争议商品房所在楼栋在2014年4月29日时所有的建设内容包括消防、人防等工程均已全部完成，只是因�双方合同约定办理的是《单位（子单位）工程竣工验收报告》，故当时未向政府相关部门办理有关手续，但工程内容已全部完成。而且当时室内装修工程也已完成，2014年5月18日上诉人到现场时不同意办理交房手续是因为上诉人提出比合同约定条件要高的标准，并非是商品房未装修。4、涉案商品房的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》已办好，但因为上诉人不同意收房故无法提供给上诉人，并非是涉案商品房没有“两书”。三、即使按上诉人的第四条上诉理由，上诉人也不具备解除合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持”，上诉人于2014年10月28日向答辩人发出房屋催交函，而答辩人也于2014年12月23日取得《建设工程消防验收意见书》（评定消防验收合格）、2015年1月28日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，而一审法院于2014年12月29日到现场勘查证实涉案商品房已装修完好（精装房）具备入住条件，因此即使上诉人在上诉状中所提出的所有交付条件，答辩人于2015年1月28日时已全部办齐，根本没有超过三个月的合理期限，上诉人不具备解除合同的条件。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。二审期间，被上诉和融房公司向本院提交4份证据。1、《住宅质量保证书》，2、《住宅使用说明书》，拟证明和融公司已办好了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、《消防建设工程验收意见书》，拟证明“博鳌·金湾”B1-2#楼工程�防已验收合格；4、《备案证》，拟证明“博鳌·金湾”B1-2#楼工程已竣工验收备案。经质证，朱文行对证据1、2的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该两份证据没有标明时间，与涉案的房屋质量和使用说明没有直接的联系；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为证据3的消防验收面积与其签订的合同面积不一致，无法证明消防验收的楼房与其购买的房屋是否系同一栋；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为该备案证所盖公章没有单位名称，不知道是哪个单位发的备案证。本院认证如下：对于证据1和证据2，由于该两份证据没有房屋购买人签字等内容，与涉案房屋没有关联性，本院不予采信。对于证据3，该证据盖有琼海市公安消防支队，落款时间为2014年12月23日，验收合格工程项目为“博鳌·金湾”B1-2#工程（上诉人所购买的房屋属于该工程），故本院确认该证据具有证据之三性，该证据可以证明和融公司“博鳌·金湾”B1-2#工程消防于2014年12月23日验收合格。对于证据4，该证据盖有《琼海市建设工程竣工验收备案专用章》，落款时间为2015年1月28日，工程项目名称为“博鳌·金湾”B1-2#，本院确认该证据具有证据三性，该证据可以证明“博鳌·金湾”B1-2#于2015年1月28日取得竣工验收备案证。经审理查明：朱文行与和融公司签订的《琼海市商品房买卖合同》附件三中约定了住宅装修标准的内容，双方在庭审中也确定了朱文行向和融公司购买的琼海市潭门区滨海大道8号博鳌金湾项目（蔚蓝�岸）D#幢5层5A09号房系精装房。2014年5月18日，朱文行与和融公司办理交房手续时，因装修标准问题双方未能达成一致意见，但当时的房屋状况如何，二审时，双方各持已见，但都没有提供证据证明。一审时和融公司提供的《单位（子单位）工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，仅能证明2014年5月18日涉案房屋土建工程竣工验收合格，而无法证明涉案房屋已经达到了合同附件三的装修标准。另查，朱文行应于2014年3月30日前支付的购房尾款20万元至今未付。朱文行称20万元的购房尾款未付，是和融公司口头同意其延迟交付；另外，和融公司于2014年4月22日向其发出的《入伙（收房）通知书》，其中载明的“请业主在办理入伙手续前，将购楼相关款项结清”之内容，实际上是书面同意其延迟交付购房尾款。二�庭审时，和融公司否认口头同意朱文行延迟交付购房尾款20万元之事实，并称《入伙（收房）通知书》是催促朱文行交付购房尾款，不是书面同意朱文行迟延交付。本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：朱文行与和融公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律与法规的禁止性规定，原审认定合法有效正确，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：和融公司是否存在逾期交房的违约行为和双方签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，朱文行与和融公司签订买卖合同后，依约向和融公司支付了第一期和第二期购房款共计723110元，但应于2014年3月30日前支付的第三期购房款20万元，朱文行至今尚未支付。朱文行称，其迟延交付购房余款和融公司不但口头同意，且和融公司向其发出的《入伙（收房）通知书》载明的“请业主在办理入伙手续前，将购楼相关款项结清”之内容实际上是书面同意其延迟交付购房余款，对此和融公司并不认可，且本院认为，《入伙（收房）通知书》载明的“请业主在办理入伙手续前，将购楼相关款项结清”之内容仅是通知朱文行收房前应付清相关购房款项，并不具有和融公司同意朱文行收房前应付清相关购房余款之意思。因此，朱文行称和融公司同意其迟延交付购房余款没有证据佐证。在没有证据证明和融公司同意朱文行迟延交付购房余款的前提下，朱文行未履行合同义务依约支付购房余款，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条第三款第4项“买受人未按合同约定履行义务（包括但不限于未能按期支�购房双方签订的合同第八条、未结清面积差异款及代收的费用）的，出卖人有权按买受人延迟履行义务的时间相应延长交付时间”之约定，和融公司有权按照朱文行延迟履行义务的时间相应延长交付房屋。和融公司以朱文行在未付清购房余款之前，其就不存在逾期交房之行为提起抗辩有理，本院予以采纳。朱文行以和融公司逾期交房构成违约，要求解除合同无理，本院予以驳回。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11827元由上诉人朱文行承担。本判决为终审判决。审判长 符 实审判员 林 敏审判员 王东史二〇一�年十二月十八日书记员 闫海宁附：相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。