四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终875号上诉人（原审原告）：邹少平，女，汉族，1966年12月出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：樊学锋,四川酒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡龙海，男，汉族，1962年7月生，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告）：宜宾隆海商贸有限公司。住所地：宜宾市翠屏区金坪镇民强村油草组。法定代表人：胡龙海，总经理。被上诉人（原审被告）：彭世界，男，汉族，1973年9月生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：石庆华，四川戎星律师事务所律师。上诉人邹少平因与被上诉人宜宾隆海商贸有限公司（以下简称隆海公司）、彭世界、胡龙海房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邹少平上诉的请求：撤销原判第三项，判令被上诉人彭世界、胡龙海与隆海商贸公司承担连带责任，共同返还上诉人邹少平购房款并赔偿资金占用利息损失。事实与理由：三被上诉人共同经营明威乡农贸市场开发项目，共同出资建房、售房，利益共享，彭世界还实际参与合作项目的经营和售房，应当共同返还上诉人购房款并赔偿损失的连带责任。明威乡农贸市场系三被上诉人共同开发建设，都是产权人，如彭世界、胡龙海不承担连带责任，上诉人的权益将得不到保护。上诉人邹少平对合同无效的结果不存在过错，不应当承担资金占用期间的部分利息损失。三被上诉人均未提交书面答辩意见。邹少平向一审法院提请诉讼，请求确认双方于2015年2月16日就明威乡农贸市场A幢5楼1号房屋销售签定的《售房协议书》无效、请求判令隆海公司）、彭世界、胡龙海连带返还其已支付的购房款160000元并赔偿资金占用期间利息损失（从2015年2月17日起至付清该笔款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对于邹少平出示的身份证明、《售房协议书》、《收款收据》及相关付款凭证、隆海公司的工商系统登记信息、《建设用地规划许可证》等当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定的事实：2014年7月18日，隆海公司通过招投标方式取得宜宾市明威乡（D-01-05-01）地块建设用地使用权，并取得建设规划许可证（地字第2014翠屏号），该建设规划许可证载明，该地块上的用地项目名称为“农贸交易中心”，用地性质为“商业与住宅用地”。2015年2月16日，邹少平与胡龙海（隆海公司法定代表人）签订《售房协议书》，约定隆海公司将位于明威乡农贸市场A幢5楼1号住房（建筑面积84.06平方米，总价180000元）出售给邹少平，预交房款160000.00元，其余房款在交房时一次性付清。隆海公司在该售房协议上加盖印章。协议书签订后，邹少平按照约定通过银行转账方式支付购房款160000.00元到胡龙海账户，隆海公司向邹少平出具了加盖其公司印章的收款收据。另查明，隆海公司属自然人投资或控股，法定代表人是胡龙海，工商登记经营范围为普通货运服务。至今隆海商贸公司未取得明威乡农贸市场商品房预售许可证，该建设项目也未竣工验收。再查明，2012年11月9日，隆海公司（甲方）与彭世界（乙方）签订了合作开发协议，该协议约定：双方共同出资800万元用于开发明威乡农贸市场项目，甲、乙双方按照6:4的比例出资并享受收益。一审法院认为，邹少平与隆海公司签订的《售房协议书》，该协议对房屋位置、价款、面积等进行了约定，其要件符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同的主要内容，而且至今被告隆海公司也未取得商品房预售许可证，该项目也未经验收合格，故本依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，邹少平与隆海公司所签订的房屋买卖协议应当无效，对邹少平关于诉请房屋买卖协议无效的要求，予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对邹少平要求隆海公司返还取得价款160000元的诉请，予以支持。结合本案，导致合同无效的原因系隆海公司违反法律规定将未到达法律规定条件的房屋出售，邹少平未审查隆海公司售房资质所导致，故综合本案案情由被告隆海公司承担赔偿邹少平因合同无效造成资金占用的利息损失的70%、邹少平自行承担30%较为合理，即自2015年2月17日该笔款项交付隆海公司之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至款项返还时止。对邹少平请求隆海公司法定代理人胡龙海连带返还购房款及赔偿损失的诉请，因胡龙海不属本案房屋买卖协议的当事人，其不是适格的被告，故不予支持。对原告请求彭世界连带支付原告货款160000元及损失的诉请，因彭世界不是房屋买卖协议双方当事人其主体资格不适格，故不予支持。对隆海公司辩称，双方售房协议有效的辩解意见，因与法律规定不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邹少平与宜宾隆海商贸有限公司于2014年7月18日签订的《售房协议书》无效；二、宜宾隆海商贸有限公司于本判决生效后10日内返还邹少平购房款160000.00元及资金占用损失，损失以160000.00元为本金自2015年2月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计息至付清该笔款项之日止；三、驳回邹少平的其他诉讼请求。如果宜宾隆海商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由宜宾隆海商贸有限公司负担。二审中，上诉人提交了彭世界、胡龙海签订的人民调解协议与宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初3216号民事裁定书的复印件，证明彭世界、胡龙海应当承担连带责任。因以上两份复印件不属新证据，本院不予采信。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院审理认为，双方当事人争议的是：彭世界、胡龙海是否应当承担连带责任；邹少平是否对利息损失承担责任。关于彭世界、胡龙海是否应当承担连带责任的问题。本案中，邹少平与宜宾隆海商贸有限公司签订的协议因出卖人没有取得商品房预售许可证而无效。根据合同的相对性，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同法的规定判令由宜宾隆海商贸有限公司返还因无效合同取得的购房款，并无不当。双方当事人并未对宜宾隆海商贸有限公司、彭世界、胡龙海之间承担连带责任进行约定，上诉人也没有举出按照法律规定应当由彭世界、胡龙海承担连带责任的证据。上诉人主张三被上诉人承担连带责任的理由不能成立。关于邹少平是否对利息上损失承担责任的问题。邹少平在一审中请求判令宜宾隆海商贸有限公司赔偿资金占用期间利息损失。邹少平作为购房人在购买预售房的情况未审查隆海公司售房资质，原判由邹少平自行承担30%的资金占用期间利息损失并无不当。综上所述，上诉人邹少平的上诉请求与理由均不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人邹少平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 永审判员 吴 靖审判员 王 春二〇一七年六月十五日书记员 陈珏劲