四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初2466号
原告周锡珍，女，1964年11月15日生，汉族，住四川省泸县。
委托代理人李艾青，四川联一律师事务所律师。
被告攀枝花市广隆工贸有限公司，住所地：攀枝花市东区。
法定代表人罗光荣，该公司总经理。
委托代理人秦朝奇，男，1963年4月19日生，汉族，攀枝花市广隆工贸有限公司员工，住四川省安岳县。
本院于2016年8月3日立案受理原告周锡珍诉被告攀枝花市广隆工贸有限公司（以下简称广隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告周锡珍的委托代理人李艾青；被告广隆公司的委托代理人秦朝奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周锡珍诉称，2008年8月7日，原、被告签订房屋买卖合同合及补充协议约定：被告将其位于攀枝花市东区的房屋以1500000元的价格出卖给原告；被告在房屋竣工验收合格后365个工作日内为原告办理房屋所有权证书。合同签订后，原告履行了付款义务，被告只交付了房屋383.11平方米，少了77.25平方米，且不按约定为原告办理房屋所有权证书，致原告的合法权益不能得到保护，被告的行为已经违约，依法应当承担违约责任。现要求判令被告为原告办理位于攀枝花市东区房屋所有权证书；责令被告按金融机构逾期贷款利息给付自2010年2月13日起至2014年12月23日止的逾期办理房屋所有权证书的违约金577493元，自2014年12月24日始至房屋所有权证书办理完结日止的违约金按金融机构逾期贷款利率计取；双倍返还减少房屋面积误差款503410元，承担本案诉讼费。
被告广隆公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同和补充协议属实，未能办理房屋所有权证书的原因是房屋涉及旧城改造等多种因素所致，并非被告故意拖延，现政府职能部门正在协调，被告也在积极做工作，原告要求给付违约金的诉请，被告不予认可。双方合同约定买卖房屋设定有具体位置，面积只是估计数，被告已按约将约定的房屋交付给了原告，不存在面积误差问题，其要求双倍返还面积误差款503410元无事实依据，不予认可。
经审理查明，2007年8月3日，广隆公司前身攀枝花市博胜房地产开发有限责任公司与李绍洪签订补充协议约定：双方本着公平、自愿的原则，就广隆公司用国贸大厦二层冲抵广隆公司欠李绍洪“博胜商城”工程款相关事宜协商一致，达成补充协议；房款3000000元，李绍洪不支付给广隆公司，作为冲抵广隆公司欠李绍洪为广隆公司修建博胜商城工程款3000000元；临粮店楼梯、临博胜商城楼梯、粮店方向开一樘门，由广隆公司在签订合同后30日内完善；广隆公司在签订合同一月内完成办理李绍洪的房屋所有权证、土地使用权证等所有资料及相关手续报相关部门；面积为国贸大厦临街第二层施工图包含的全部范围，该房为旧房转让，广隆公司按现状交付给李绍洪，广隆公司不承担本协议中应完善项目外的任何改造及维修费用，经李绍洪同意，房屋产权办理给周锡珍。2007年11月29日，广隆公司给周锡珍出具了“周锡珍交国贸大厦临街第二层房款3000000元，注：未收理由属抵修建博胜商城工程款”的收据。
2008年8月7日，周锡珍与广隆公司签订房地产买卖契约约定：广隆公司将其所有的位于攀枝花市东区的房地产（建筑面积约460.36平方米）以1500000元的价格出卖给周锡珍；周锡珍在2008年8月8日前一次付清房款；广隆公司在2008年8月30日将买卖房屋交付给周锡珍；房屋交付时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给周锡珍；广隆公司保证出售的房地产权属清楚，若发生与广隆公司有关的产权纠纷或债权债务，由广隆公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给周锡珍造成的经济损失，由广隆公司负责赔偿；任何一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方给付相当于买卖房产价款千分之0.2的滞纳金，买卖房产过户手续所需缴纳的税费，由周锡珍和广隆公司按规定各自承担，契约还约定了其他事项。亦在当日，周锡珍、广隆公司又签订“房地产买卖契约补充协议”约定：合同签订面积为暂定面积，最终面积以房管局实测面积为准多退少补，只计算平面一层的面积，若有跃层，跃层面积不作计算，买受方只承担20％的公摊；所售房屋签订合同时达到购房款1500000元（壹佰伍拾万元），余款在办理交房时一次付清；广隆公司承诺办理产权证时间为竣工验收合格后的365个工作日内，土地使用证在办理产权证后90日内完成；办理两证的相关费用由双方各自承担，最终收费标准根据国家地方收取标准而定，在办理两证过程中，周锡珍必须积极配合，若非广隆公司导致办证时间延期，广隆公司不承担违约责任；周锡珍所购房产位于东区；周锡珍所购房款是抵“博胜商城”工程款，协议还约定了其他事项。合同和补充协议签订后，广隆公司给周锡珍出具了“收到周锡珍购买国贸大厦一层多好超市购房款1500000元的收据”，并将买卖房屋交周锡珍使用。
2008年12月，周锡珍购买的房屋经攀枝花市精图测绘有限责任公司测量，建筑面积为383.11平方米，共有分摊面积22.406平方米，套内建筑面积360.7平方米。比双方约定的460.36平方米少了77.25平方米。其后，因广隆公司未按约定给周锡珍和其他购房户办理房屋所有权证书，致周锡珍等购房户向相关部门反映。2014年1月9日，攀枝花市住房和城乡规划建设局作出书面回复称：经市、区相关部门协调，多方努力并积极督促广隆公司处理遗留问题达到符合办证条件，2013年7月办理完国贸大厦住房产权证，按东区税局要求，广隆公司将开业（2002年）至今的账务委托攀枝花市正信税务师事务所进行土地增值税、企业所得税、营业税税种的清算，广隆公司预计一个月左右能清算完毕，再将清算资料交东区地税核查，如核查通过，广隆公司按上述结果交纳税金后，税务局就可以开具销售不动产发票，国贸商业部分产权证就可以正式进入办证阶段，期间我们将督促该公司推快办证进程。
2014年12月5日，周锡珍向攀枝花市东区地方税务局第六税务所咨询办理房屋所有权需要的相关材料时，该所书面告知周锡珍：经我所审核你提交的办证资料不齐，缺购房业主身份证复印件、销售不动产发票原件及复印件、房屋备案书（房管局提供），请你按以上要求补正资料，并将资料准备齐后报送我所办理。2014年12月11日，攀枝花市东区地方税务局第六税务所还给周锡珍出具了“销售不动产发票是业主办理产权过户的必要要件。广隆公司开发销售的国贸大厦商业用房未向购房业主提供销售不动产发票，导致购房业主无法办理产权过户”的情况说明。随后，周锡珍找广隆公司索要销售不动产发票和房屋备案书无果，遂于2014年12月23日诉来本院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，广隆公司提出反诉，本院审理后于2015年12月3日作出了（2015）攀东民初字第452号民事判决，驳回了周锡珍的诉讼请求和广隆公司的反诉请求。周锡珍签收判决书后向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉，该院以二审中出现新证据，导致原判决认定事实不清，作出了（2016）川04民终308号民事裁定，撤销本院（2015）攀东民初字第452号民事判决，发回本院重审。诉讼中，本院要求广隆公司在规定时间内对是否提起反诉提交书面意见，逾期按不提起反诉处理。广隆公司在限定期限内，既未与本院联系，也未提交是否提起反诉的书面意见。
同时查明，因国贸大厦进行改造工程施工时未按基本建设程序规定进行，擅自改变原设计结构使用功能，由公用建筑改为住宅，用户已购买入住使用，为确保结构和使用安全，早日为购房户办理房屋产权证，攀枝花市住房和城乡规划建设局根据市委、市政府会议精神，要求广隆公司组织工程设计单位、施工单位、监理单位对国贸大厦跃层住宅进行加固，2012年12月5日，工程全部施工完毕。2013年1月18日，设计单位、施工单位、监理单位确认该工程达到竣工验收条件，进行正式验收。
另查明，李绍洪与周锡珍是夫妻。李绍洪是原四川省泸县第十一建筑工程有限公司承建的广隆公司发包的“博胜商城”工程项目负责人，也是四川飞马建设有限公司（以下简称飞马建司）承建广隆公司发包的“博胜商城”另一工程项目的负责人。2015年1月20日，泸县十一建司以变更后的四川省科茂建筑工程有限公司（以下简称科茂建司）出具情况说明称：2004年7月7日，我公司与广隆公司签订建筑施工合同，该合同实际施工人是李绍洪，该工程所有工程款归李绍洪所有，李绍洪以其妻子周锡珍名义与广隆公司签订房屋买卖合同，约定以工程款抵房款系我公司知晓并同意的事实，现再次对此予以追认并确认。我公司于2009年11月由泸县十一建司更名为科茂建司。2015年3月3日，飞马建司出具情况说明称：2003年8月11日，我公司与广隆公司签订建筑施工合同，该合同实际施工人是李绍洪，该工程所有工程款归李绍洪所有，李绍洪以其妻子周锡珍名义与广隆公司签订房屋买卖合同，约定以工程款抵房款，我公司知道此事，并予证明。
上述事实有周锡珍提交的身份证；李绍洪与周锡珍的结婚证；2007年8月3日，广隆公司前身攀枝花市博胜房地产开发有限责任公司与李绍洪签订的补充协议；2007年11月29日，广隆公司给周锡珍出具收到房款3000000元的收据；2008年8月7日，周锡珍与广隆公司签订的房地产买卖契约和房地产买卖契约补充协议及广隆公司收到周锡珍购房款1500000元的收据；2008年12月，攀枝花市精图测绘有限责任公司对周锡珍购买的房屋进行测量后作出的分户房产测量成果；2014年1月9日，攀枝花市住房和城乡规划建设局“关于对东区华山原国贸大厦房地产权的情况反映的回复”；2013年1月18日，广隆公司，设计单位、施工单位、监理单位的“国贸大厦跃层加固工程竣工验收纪要”；2014年12月5日，攀枝花市东区地方税务局第六税务所给周锡珍出具的书面告知书；2014年12月11日，攀枝花市东区地方税务局第六税务所给周锡珍出具的情况说明；2015年1月20日，科茂建司出具的情况说明；2015年3月3日，飞马建司出具的情况说明及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2008年8月7日，周锡珍与广隆公司签订的房地产买卖契约和房地产买卖契约补充协议是双方当事人的真实意思表示，广隆公司收到周锡珍购房款1500000元，并将买卖合同约定的房屋交付周锡珍使用，双方买卖合同交易已经完成，故双方签订的合同合法有效，依法应予保护。依据《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力和第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内办理房屋所有权证书的规定，广隆公司在交付房屋加固竣工验收后未按约履行为周锡珍办理房屋所有权证书的义务，客观上已经违约，依法应当承担违约责任。周锡珍要求广隆公司为其办理位于攀枝花市东区房屋所有权证书的诉请，本院支持，但办理房屋所有权证书面积应当以实测面积383.11平方米为准；要求广隆公司按金融机构逾期贷款利息给付自2010年2月13日起至2014年12月23日止的逾期办理房屋所有权证书违约金577493元的诉请和自2014年12月24日始至房屋所有权证书办理完结日止的违约金按金融机构逾期贷款利率计取的诉请，本院依据双方补充协议要求房屋所有权证书在房屋竣工验收365个工作日内、土地使用权证在办理房屋所有权证书后90日内的办理约定和房屋加固竣工验收时间为2013年1月18日的事实，确认应当办理房屋所有权证书时间为2014年1月18日起，违约金本院依据双方违约方向守约方每日支付房款总额千分之0.2滞纳金的约定和法律规定，依法核定为按金融机构贷款年利率6％计取较公平合理；要求广隆公司双倍返还减少房屋面积误差款503410元的诉请，不符合法律规定，本院依据双方最终面积以房管局实测面积为准，多退少补的约定，依法核定广隆公司应当退还周锡珍房款251705.18（收1500000元-1500000元÷约定面积460.36平方米×实际面积383.11平方米）元。广隆公司所提：未能办理房屋所有权证书原因是房屋涉及旧城改造等多种因素所致，并非故意拖延，现政府职能部门正在协调，己方也在积极做工作，不给付违约金的意见，与周锡珍提交的攀枝花市住房和城乡规划建设局“关于对东区华山原国贸大厦房地产权的情况反映的回复”；2013年1月18日，广隆公司，设计单位、施工单位、监理单位的“国贸大厦跃层加固工程竣工验收纪要”；2014年12月5日，攀枝花市东区地方税务局第六税务所给周锡珍出具的书面告知书；2014年12月11日，攀枝花市东区地方税务局第六税务所给周锡珍出具的情况说明不符，本院不予采信；所提双方合同约定买卖房屋设定有具体位置，面积只是估计数，已按约将约定的房屋交付给了周锡珍，不存在面积误差问题，周锡珍要求双倍返还面积误差503410元无事实依据，不予认可的意见，本院已作详述。广隆公司在限定期限内对是否提起反诉拒不递交书面意见，视为其自动放弃提起反诉的权利，相应法律后果自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第二条，第四十四条，第四十五条，第六十条，第一百一十四条,第一百三十条，第一百三十三条，第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第六条，第十四条，第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、攀枝花市广隆工贸有限公司于本判决生效后90日内为周锡珍办理已交付的位于攀枝花市东区华山国贸大楼（攀枝花大道中段351号）一层商铺-1号383.11㎡房屋的所有权证书，办理所有权证书产生的费用按规定各自向相关部门交纳；
二、攀枝花市广隆工贸有限公司于本判决生效后十日内按金融机构贷款年利率6％给付周锡珍自2014年1月18日起至2016年12月18日止的违约金262500（1500000元×6％÷12个月×35个月）元；2016年12月18日起至房屋所有权证书交付日止的违约金按实际购房款1242294.82元和金融机构贷款年利率6％计取；
三、攀枝花市广隆工贸有限公司于本判决生效后十日内退还周锡珍房款251705.18元；
四、驳回周锡珍的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费14528元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费10500元，合计29028元，由攀枝花市广隆工贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 高文新
人民陪审员 石应昌
人民陪审员 邹元义
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 杨雯钦