襄阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）鄂7102民初43号原告（反诉被告）：武汉铁路局襄阳房建生活段，住所地湖北省襄阳市樊城区。主要负责人：甘卫东，该段段长。委托诉讼代理人：张涛，男，该段助理会计师。委托诉讼代理人：张卫东，男，武汉铁路局律师事务部律师。被告（反诉原告）：杨亚林，男，1969年2月24日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵志虎，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋，湖北珞珈律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉铁路局襄阳房建生活段与被告（反诉原告）杨亚林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，因案情复杂，于2017年10月9日依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉铁路局襄阳房建生活段的委托诉讼代理人张涛、张卫东，被告（反诉原告）杨亚林、委托诉讼代理人赵志虎、李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉铁路局襄阳房建生活段向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除合同，并判令被告立即腾退归还租赁物；2.请求依法判令被告立即向原告支付欠交房屋租金42万元；3.请求依法判令被告立即向原告支付违约金596.16万元；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月1日，原告下属单位襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司与被告杨亚林签订房屋租赁合同，租赁物为原襄樊铁路大院新食堂，年租金为12万元，按年支付，每年的12月25日前支付，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日。合同生效后，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司履行了合同约定的义务，被告无任何正当理由拖欠租金，自2014年1月至今未交纳租金,2017年1月12日，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司经工商部门审核批准注销，其资产划归原告管理。原告分别于2017年1月25日、2017年6月29日发出《告知通知书》，向被告催交其所欠房屋租金。截止2017年7月1日,被告欠交房屋租金共计42万元。依据合同第五条第一款及第六条第二款第2项约定，累计拖欠租金达一个月的，原告有权通知其解除合同，收回租赁物，由此引起的损失由被告自行承担；另合同还对逾期交纳租金的违约金做了约定。综上，为了维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告杨亚林辩称，1.被告不负有返还租赁物义务，合同期间未届满，原告在诉讼中提供2013年1月至2017年的虚假合同来支持其诉请，实际上，双方签订的租赁合同期限为2014年10月1日至2019年9月30日，原告提供租金为12万每年，实际被告是按每年14.4万元交付租金，合同期限并未届满；2.关于原告所诉欠交租金42万元，被告已按约定交纳全部租金，不应支持该项费用诉求；3.关于违约金，系因原告提前违反合同约定，终止合同，被告不负有支付违约金的义务，且原告夸大违约金金额，增加诉讼成本，浪费司法资源。被告杨亚林向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告为履行与原告的合同前期支出的费用及预期利益的损失共计为8046596元；2.反诉诉讼费和评估费由原告承担。事实和理由：原、被告签订合同应以被告提供的合同为准，双方约定原告将原襄樊铁路大院新食堂出租给被告使用，租金为年租金14.4万元。双方签订房屋租赁合同后，被告按照合同约定支付租金，原告未按照合同约定履行义务，并且为了不履行合同，原告多次阻挠被告的正常经营活动，并于2017年8月15日向法院起诉，要求解除合同。根据合同第五条第二款第2项的规定“非法干预乙方正常经营活动的，乙方可以单方面通知甲方解除合同”，原告多次阻挠被告的正常经营活动，已构成违约行为，严重损害了被告的合法权益，并且给被告造成了实际的经济损失。故被告向法院提起反诉。原告武汉铁路局襄阳房建生活段辩称，原告与被告签订房屋租赁合同，反诉标的物年租金为12万元，租赁期2013年1月1日至2017年12月31日，原告提供的是真实的合同，被告提供的合同是不能成立的，事实上是按原告提供的合同履行的。被告无任何理由拖欠房屋租金，截止2017年7月1日，欠交房屋租金42万元，原告于2017年1月25日、6月29日分别向被告发出交纳通知书。在被告几次均未交纳租金情况下，原告才起诉至法院，要求解除合同，收回租赁物；被告经营期间，原告无任何阻挠被告经营行为，被告认为原告阻挠其经营无任何事实和证据；根据合同约定，拖欠租金累计一个月的，原告有权通知其解除合同，收回租赁物，造成损害的，由被告自行承担，所以原告有权单方解除合同，由于被告原因造成合同终止的，其新添财产无偿移交给原告。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，其无权要求原告赔偿其支出，所以其反诉请求无法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举营业执照、工商注册资料、武铁劳（2015）441号文件、武铁劳（2016）42号文件、原被告关于主体、管辖约定的协议，证明原告主体资格；被告对原告主体资格存疑，请法庭核实。经核实，本院对原告主体资格予以认可。原告所举2013年所签合同文本，年租金12万，证明原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同；被告对合同真实性有异议，申请对该合同杨亚林签字进行笔迹鉴定，并且被告举出租赁合同一份，证明合同时间为2014年10月1日至2019年9月30日，且年租金为14.4万元。本院认为，根据对原告提供合同的形式要件观察，合同中有涂改的痕迹，且被告对原告提供合同中被告的签字不认可，故本院对合同以被告提供的为准。被告对原告合同中的笔迹鉴定申请已无实际意义，故对被告笔迹鉴定申请不予准许。双方合同对租赁物的表述不一致，但原被告双方对对方合同租赁物均未提出异议，事实上也属同一租赁物，故本院确认租赁物为襄阳市樊城区铁路大院一马路中段原襄铁三招餐厅及餐厅后小二楼。3.原告所举财务凭证一套，证明截止2017年7月1日，被告共计欠原告租金42万元；被告所举依据原告财务凭证制作的财务凭证交费明细表，证明被告已经交清所有租金，并申请对原告单位的财务账目进行司法审计。本院认为，经查，通过庭前会议和开庭，双方对原告财务凭证的真实性不持异议，故对原告提交的财务凭证予以采信。但就记账方式双方存在分歧，原告是采取权责发生制的记账方式举证，而被告采取收付实现制的记账方式举证。我国财政部明确规定企业采用权责发生制核算，我国《企业会计准则》规定“会计核算应当以权责发生制为基础。”故被告按收付实现制计算原告所列账目是错误的，应以权责发生制的记账方式计算。且被告对原告提供的财务凭证真实性认可，原告提供的财务凭证可以对账目清楚作出说明，故对被告申请司法审计的要求不予准许。被告提交的财务凭证交费明细表，是依据原告财务凭证所做，无其他证据相应证，故本院对该证据不予采信。4.原告所举送达资料一组，证明原告已履行告知义务；被告答辩称从未收到过原告的告知书。本院认为，依据顺丰单据，原告于2017年1月24日向被告发出过通知，但被告拒收。对这一事实，本院予以确认；关于2017年6月29日催交通知，因原告没有提供此次送达的具体时间证据，故本院不予确认。5.被告所举资产评估报告，证明原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失。原告对评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，认为应依合同规定，因被告违约，装修、扩建部分无偿归原告所有。本院认为，评估报告是被告单方委托鉴定机构所作出的鉴定结论。经查，作出评估报告的评估机构具有鉴定的相关资质，且在湖北省高级人民法院鉴定机构管理目录之内，符合相关规定。原告虽然对评估报告的真实性、合法性不予认可，但没有提出相关证据予以证实，也未提出重新鉴定申请，故对被告提供的评估报告予以采信。6.被告所举证人柯某的证言，证明当时被告2004年租赁本合同租赁物的相关情况。原告对该份证据不予认可。经查，被告仅提供了书面的证人证言，但没有邀请证人出庭作证，证人不出庭作证，当事人就无法对其进行质询，不易判断证言的真实性。故对该份证人证言，本院不予支持。经审理查明：2004年，被告杨亚林承租了襄阳市樊城区铁路大院一马路中段原襄铁三招餐厅及餐厅后小二楼，经允许对租赁物进行了装修和扩建。后被告与原告方单位（原告单位经多次撤并）双方又多次续签了租赁合同。2011年12月28日，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司就该租赁物与被告双方签订了租赁合同，合同约定了租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，合同约定被告如拖欠租金累计1个月的，原告有权通知被告解除合同。2017年1月12日，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司经工商部门审核批准注销，其资产划归原告管理。被告交纳本合同租金至2013年，从2014年至2017年7月1日，被告累计欠交租金420000元。另查明，被告评估租赁物房屋扩建、改建及装修评估价值共计5415828元。评估费100000元。本院认为，被告提供的原告武汉铁路局襄阳房建生活段与被告杨亚林在平等、自愿的基础上订立的2014年生效的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，认定为有效合同。双方应按该合同约定行使权利与义务。本案中，根据原告提供财务凭证，原、被告对本合同的租金是以原襄铁三招餐厅租金12万元、供应站三楼年租金3万元、车库年租金1.2万元合并计算，年租金共计16.2万元。被告交费方式为打包滚动交纳。被告2014年、2015年、2016年、2017年1月1日到7月1日分别欠交租金16.2万元、16.2万元、16.2万元、8.1万元，总计56.7万元。虽然被告提供的合同约定年租金为14.4万元，但被告没有其他证据进行佐证每年交纳了14.4万元租金。被告认可财务凭证的真实性，从财务凭证可以看出被告针对本合同是按年租金12万元交纳的，原告起诉时也是以年租金12万元起诉，故对原告要求被告支付租金42万元的诉讼请求，本院予以支持。被告自2014年至今未交租金，已经符合该合同中约定合同解除项下的“乙方拖欠租金累计一个月的，甲方可以单方面通知乙方解除合同”条款，属违约行为，故依合同约定对原告起诉解除合同和要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，人民法院应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为“过分高于造成的损失”。本案中原告起诉违约金属于过分高于造成的损失，应以未交租金的10%为宜即42000元，故对违约金本院部分予以支持；本案中虽然因被告违约造成合同的解除，但被告对租赁物的装饰、装修以及扩建经过原告的同意，且原告同意利用，原告应在利用价值范围内给予被告适当补偿，依据公平原则，原告应参照双方合同约定新添财产按合同约定承租期平均摊销价格补偿。本案中，评估报告列明价值总计8046596元，但只能认定房屋扩建、改建及装修部分价值为5415828元，其他部分不属于合同约定的房屋改造和新添设备。双方对从2004年起开始租赁该租赁物这一事实无异议，故按合同约定方式按年摊销，合同从2004年起租，合同到期为2019年，本院确认被告损失为722110.4元，原告对被告补偿后，依照合同约定，合同租赁物的装饰、装修及扩建部分归原告所有；关于评估费100000元，被告已预交，根据被告反诉请求，与另外两案（2017鄂71**民初42号、54号）评估费用一起处理，因双方对租赁物装饰、装修以及添附物没有协商一致，属双方共同责任造成，故对评估费原、被告双方各承担一半。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：解除双方签订的合同，被告杨亚林于本判决生效之日起三十日内向原告武汉铁路局襄阳房建生活段腾退位于襄阳市樊城区铁路大院一马路中段原襄铁三招餐厅及餐厅后小二楼房屋及改建、扩建的相关附属设施；被告杨亚林于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉铁路局襄阳房建生活段租金420000元，违约金42000元，两项合计462000元；二、原告武汉铁路局襄阳房建生活段于本判决生效之日起十五日内补偿被告杨亚林722110.4元，支付评估费50000元，两项合计772110.4元；三、驳回原告武汉铁路局襄阳房建生活段的其他诉讼请求；四、驳回被告杨亚林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56471元，由原告武汉铁路局襄阳房建生活段负担52381元，被告杨亚林负担4090元。反诉案件受理费34063元，由原告武汉铁路局襄阳房建生活段负担3057元，被告杨亚林负担31006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉铁路运输中级法院。审判长  徐亚平审判员  许伦翔审判员  程 隆二〇一七年十二月二十七日书记员  顾 昕附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;