河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终383号上诉人（一审被告）河南大有房地产开发有限公司。住所地：信阳市羊山新区招商大厦*楼****室。法定代表人梁谦，公司员工。委托代理人范宇航，公司员工。被上诉人（一审原告）代超原，男，汉族，1976年6月15日出生，住广东省东莞市。被上诉人（一审原告）刘红伟，女，汉族，1977年11月8日出生，住址同上。系原告代超原之妻。委托代理人代超原，住址同上，系刘红伟之夫。上诉人河南大有房地产开发有限公司与被上诉人代超原、刘红伟商品房买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院(2016)豫1503民初1916民事判决，向本院提起上诉，2017年1月18日本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南大有房地产开发有限公司（以下简称大有公司）的委托代理人范宇航，被上诉人代超原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南大有房地产开发有限公司上诉请求：1，依法改判（2016）豫1503民初1916号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人请求赔偿80000元损失的请求。2，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定被上诉人享受可得利益，不符合法律规定，被上诉人也没有举证证明，因此，一审判决80000元损失毫无根据。代超原、刘红伟辩称：合同约定，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同，责任方须承担违约责任，并按已付款的30%赔偿对方损失。因上诉人违约应当赔偿被上诉人损失80000元。代超原、刘红伟向一审法院的起诉请求：一、判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款855198元；二、判决被告支付自2013年8月26日起占用资金的利息147932.43元（暂计至2016年4月26日，后续利息，按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利息计收）；三、判决被告支付原告违约金256559.40元；四、判决被告赔偿原告损失240155元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，原告代超原、刘红伟夫妻于2013年8月23日共同与被告大有公司签订恒大名都楼宇认购书。同日，双方又签订了编号为GF20000171的商品房买卖合同，其中，与本案双方当事人争议的焦点相关的内容如下：（一）两原告购买由被告大有公司开发建设位于信阳市羊山新区新七大街的恒大名都小区第16幢2单元808号房，建筑面积为161.07平方米，单价为5309元/平方米，房屋总价款为855198元，付款方式为一次性付款，买受人于签订合同之日前支付该商品房总房款855198元；（二）合同第八条规定：出卖人应当于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用（1、该商品经验收合格）；（三）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；（四）合同附件一为交易房屋的房屋平面图，在该图上有两原告签名和被告大有公司加盖的印章，以示确认；（五）附件四补充协议中关于一次性付款约定，在合同签署后，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的30%赔偿对方损失。合同签订后，两原告于2013年8月26日支付购房款855198元，并于2013年10月28日取得购房发票。两原告自称其于2015年12月31日收到被告在2015年12月15日签发的《恒大名都收（验）楼通知书》，2016年2月2日上午原告至被告收楼处办理相关交接手续时，因被告大有公司所交付的房屋户型与商品房买卖合同附件上所载明的房屋平面图不符，双方遂产生争议。原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，特别是户型问题，即被告大有公司实际交付的房屋与双方签订的商品房买卖合同附件一载明的房屋平面图不符合。被告大有公司则认为两原告所购房屋的户型是经过相关国家机关审批确定的，不存在对原告的欺诈行为，只是由于其工作人员的失误，错误地将其他楼的户型图当作原告所购房屋的户型图提供了给原告，并且作为双方当事人所签订的商品房买卖合同的附件载入该合同，成为合同内容的一部分。在房屋交接的过程中，原告代超原经过实地查看，发现上述问题后与被告大有公司的相关人员进行交涉，双方没有达成一致意。原审法院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应当依法行使合同权利，履行合同义务。合法生效的合同依法受法律保护。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种质量规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。但是本案中，原告对自己行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等认识，并没有错误。导致原告的行为后果与其自己的意思相悖的原因是被告方工作人员的失误，向原告提供了错误的户型图，是原告意志之外的原因所致。因此，原告的行为，不构成我国现行法律所规定的误大误解。本院对被告主张的原告的行为构成重大误解的抗辩意见不予采纳。在被告单位内部，无论是什么原因造成向原告提供了错误的房屋平面图，但在外部关系中，其工作人员的职务行为，均应当视为被告的行为，该房屋平面图作为合同的一部分，该图所记载的房屋户型应当认定为双方当事人约定的交易房屋户型。因原、被告双方所签订的商品房买卖合同的实质是商品房预售合同，在签订合同之时，该商品房并未建成，原告作为买受人所信赖的就是合同约定的内容。诚实信用是从事商事活动的基础和应当鼓励倡导的基本行为准则，基于此，原告有理由相信合同附件所载明的房屋平面图上记载的户型就是将来所交付房屋的户型。交接房屋时，被告所交付的房屋户型与双方签订的商品房买卖合同所约定的户型不符，应当认定被告履行合同义务不符合合同约定。户型是买受人购买商品房时着重考虑的因素，也是买受人作出是否购买该商品房的决定性因素之一，因此，出卖人所交付的房屋户型与合同约定的房屋户型不符，可以认定为买受人的根本合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，原告作为买受人依法可以解除合同。原、被告所签订的商品房买卖合同未约定上述情形下原告行使该解除权的期限，法律也未对此作出规定，本案现有证据也不能证明被告催告了原告在合理的期限内行使解除权，因此，原告的解除权并未消灭。原告请求解除双方所签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款855198元。因被告的违约行为导致合同被解除，原告请求赔偿因合同解除所遭受的损失，于法有据，本院予以支持，该损失应当包括原告已支付的购房款被占用期间的利息损失及该房屋市场价格上涨形成的价格差所造成的可期待利益（合同履行后可以获得的利益）损失。关于利息损失，原告请求按中国人民银行同期贷款基准利率计算，请求适当，本院予以支持。关于可期待利益损失，原告没有提供证据证明其主张的赔偿计算标准成立，对其主张的赔偿计算标准，本院不予采纳。可参照与原告所购买房屋相近地段，相近条件的商品房的通常市场价格核算该损失，结合本案实际及信阳市房地产市场价格的一般上涨趋势，酌定可期待利益损失的赔偿额为80000元。本案现有证据不能证明被告的行为违反了双方签订的商品买卖合同附件四补充协议中关于一次性付款的约定，原告主张被告违反该条款的约定，要求按已付款的30%赔偿损失，系其对该条款及相应法律规定的误解，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条第二款、第九十七条、第一百一十三条之规定，一审判决：一，解除原告代超原、刘红伟与被告河南大有房地产开发有限公司于2013年8月23日签订的关于信阳市羊山新区新七大街恒大名都小区第16幢2单元808号房的商品房买卖合同；二，被告河南大有房地产开发有限公司返还原告代超原、刘红伟已支付的购房款855198元，并赔偿购房款被占用期间的利息损失。三、被告河南大有房地产开发有限公司赔偿原告代超原、刘红伟损失80000元，于本判决生效之日起十日内付清；四，驳回原告代超原、刘红伟的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同为有效合同。因在签订合同之时，该商品房并未建成，作为买受人所信赖的就是合同约定的内容。出卖人所交付的房屋户型与合同约定的房屋户型不符，可以认定为买受人的根本合同目的不能实现，上诉人的行为构成根本违约，被上诉人作为买受人依法可以解除合同。被上诉人、上诉人在所签订的商品房买卖合同未约定上述情形，被上诉人行使该解除权的期限，法律也未对此作出规定，本案现有证据也不能证明上诉人催告了被上诉人在合理的期限内行使解除权，因此，被上诉人的解除权并未消灭。被上诉人请求解除双方所签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据。合同解除后，上诉人应当返还被上诉人已支付的购房款855198元。因上诉人的违约行为导致合同被解除，被上诉人请求赔偿因合同解除所遭受的损失，于法有据。综上，一审判决上诉人支付被上诉人80000元损失，有事实和法律依据。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人大有公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  崔仁海审判员  李 青二〇一七年二月二十四日书记员  汪玉娇