天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初47037号原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区北海路。负责人蒋敏霞，总经理。委托诉讼代理人：肖洁，天津融拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭扬，天津优法律师事务所实习律师。被告：李兰芳。原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司与被告李兰芳物业服务合同纠纷一案，原告于2016年7月11日立案后，依法由审判员许强适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖洁、刘旭扬，被告李兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年4月1日与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，并按合同约定向被告居住的芦花庄园小区提供了物业服务。合同签订后原告依约提供了物业服务，但被告自2015年1月1日至2016年6月30日未向原告交纳相应的物业管理服务费，且经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1.被告支付原告2015年1月1日至2016年6月30日的物业管理服务费16315.2元，滞纳金1394.95元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张向本院提交证据如下：1．资质证书，证明原告具有一级物业资质；2.《天津市前期物业管理服务合同》一份，证明原、被告之间存在物业合同关系，且合同中约定了物业费的交纳标准、时间、违约金的计算标准；3.确认书一份，证实被告确认了《天津市前期物业管理服务合同》的内容并同意遵守；4.天津市商品房买卖合同一份，证明被告系涉案房屋的所有权人；5．律师函、邮寄单以及邮寄单回执，证明起诉前原告向被告催要物业费；6．关于私搭乱建拆除的现场照片，证明原告履行了管理义务；7.房屋维修单，证明原告已向开发商反映，并进行了维修。被告辩称，我和原告没有形成物业服务合同关系，办理交房手续的时候因为房屋漏雨、地基下沉我拒绝收房。确认书上的签名不是我本人签字。2015年原告起诉要物业费，我说原告处还有我好几万块钱，后原告撤诉。我当时提出三个要求，1、要求原告与开发商联系解决房屋地基下沉问题；2、要求维修漏雨房屋；3、要求修复院子。我交纳了43000多元的物业费，但时至今日，我所提出的上述三个问题，原告都没有解决，因原告不作为，我要求原告赔偿我的损失。不同意原告的诉讼请求。被告未向法院提供证据。经举证、质证，原告提供的证据来源合法，符合客观性、关联性、合法性要求，本院予以确认。经审理查明，2007年2月6日，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司于签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向汉沽芦花庄园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了原告的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.83元，于每月五日前交纳，如逾期交纳，从逾期之日起按每天应交物业费的3‰0交纳滞纳金。被告系芦花庄园x号房屋业主，该住宅建筑面积321.45平方米。原告依约定向被告提供了物业管理服务，被告未按照约定缴纳物业费。被告自2015年1月1日至2016年6月30日未交纳物业服务费，原告通过发送律师函等方式向被告进行了书面催交。查明，原被告双方因物业服务合同纠纷，原告曾于2015年2月25日诉至本院，原告要求被告给付2008年5月1日至2014年12月31日的物业费，经本院主持调解，双方达成调解协议，被告于2015年6月30日前，给付原告2008年5月1日至2014年12月31日的物业费人民币43507.2元。本院出具了（2015）滨汉民初字第1073号民事调解书。另查，对于原告所提供的物业服务情况，经现场勘验存在如下问题：1。小区业主在装修时存在不同程度的私搭乱建的现象；2。小区业主有饲养家禽的现象；3。小区边缘存在杂草未及时休整，部分树木枯死，业主在小区公用部位种植农作物；4。小区业主装修产生的装修垃圾未能及时清理，装修材料占用了公用部位的道路。以上事实有原告提交证据、双方当事人的当庭陈述及本院勘查记录、（2015）滨汉民初字第1073号民事调解书予以证实。本院认为，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，被告2007年4月11日与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》第十三条约定：甲方与乙方（本案被告，下同）明示已经备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。据此认定被告已知晓前期物业合同及公约的内容并同意遵守，该合同对原、被告均有约束力，双方当事人应按照合同规定履行各自义务。物业服务合同作为双务合同，只有在双方当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的，形成良好的物业服务关系，达到双赢的目的。但根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在未尽和不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。就此次所反映出的瑕疵情形，原告可以通过提升自身服务质量予以改进甚至能避免再次发生，对于此次减免比例本院酌定为10%，也希望原告借此提升物业服务质量，按照合同约定的服务标准提供服务。因原告的服务存在瑕疵，对于原告违约金的诉请本院不予支持。对于被告提出的房屋漏雨、地基下沉、院落修复问题，可通过其他途径向义务主体主张权利。被告主张没有收取房屋，但已经发生法律效力的（2015）滨汉民初字第1073号民事调解书，表明被告已经认可交纳物业费。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告李兰芳于本判决书生效之日起十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费人民币14683.68元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币121元，由原告负担12元，被告负担109元，本案诉讼费本院不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 许 强二〇一六年八月二十三日书记员 梁彩莲附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。