宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初12495号原告（反诉被告）：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号银川日用百货批发市场2号楼3层。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司法务专员，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：赵静，女，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司法务专员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告（反诉原告）：武彩花，女，1982年7月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：陈杰，宁夏言成律师事务所律师。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与被告武彩花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，被告依法提起反诉，本院将本诉与反诉一并审理，并依法转为普通程序，于2017年11月27日、12月11日公开开庭进行了审理。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人王磊、赵静，被告武彩花及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：１.被告向原告支付租金57786元（第一年和第三年租金共计59116元，因被告多缴纳了2017年1330元物业费，予以扣减），并承担违约金57208元（按每日3‰计算，自2016年10月31日计算至2017年9月30日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定被告租赁原告开发的立达国际建材五金家具博览城投资区16号楼108室，面积123.16平方米的商品房用于经营硅藻泥，但被告未按合同缴纳第三年租金，构成违约，故原告诉至法院。被告武彩花辩称，原告在履行合同中存在违约行为，第一、原告违反合同义务拒开发票。根据双方签订的《商品房租赁协议》被告交纳租金的同时，原告向其开具相应票据，至今原告未开具发票，违反合同约定。第二，原告违反合同义务阻止商户正常经营，当商户行使自己的不安抗辩权而迟延交纳租金时，原告直接锁了商户的大门，阻止商户正常经营，已经构成违约。第三、对于合同没有约定的义务，即附随义务，原告亦构成违约，且导致合同部分无效，应承担相应的违约责任，原告作为房地产开发公司，招揽承租户，必然需要提供给商户足够有吸引力的条件，即完备的硬件设施和良好的软件配备。硬件是指质量验收合格，基础设施完好的房屋及市场内部环境；软件是指周到的物业管理服务，一定数量的商户入住率，一定数量的客流量和一定范围内的市场知名度。只有达到以上条件，才有可能吸引到足够多的商户入住市场，开展经营活动，从而达到营利的目的。根据合同的性质和双方的经营模式可以得出以上义务均为原告的合同附随义务。本案中，涉案合同只约定了原告的交付义务，原告的合同附随义务之一是：应该确定开业日期和延后租金起算日期。本案的《商品房租赁合同》约定在租赁期间，如果被告不配合市场整体开业及日常开门营业的相关约定，从上述规定可知，原告负有组织市场整体开业的义务。综上，原告必须为商户确定开业日期，即确定商户入住率达到一定比例的日期。原告多次口头承诺开业，至今仍未开业，其已构成违约。涉案房屋至2016年7月才经竣工验收备案登记，其2016年7月以前所签订的租赁合同应属无效合同，应当根据原告过错减少第一年房屋占用使用费。诉讼中，武彩花向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的《商品房租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告赔偿各项经济损失20000元（即装修损失）；3.反诉被告退还反诉原告施工保证金2000元，电卡押金50元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告未按口头及书面承诺履行开业义务，提供舒适、体面的经营环境，创造更多商机，且房屋存在严重质量问题及安全隐患，市场内部管理混乱，物业服务不到位，致使商户经营处于亏损状态，现反诉原告已搬离建材城，其投入的装修及广告宣传因合同目的无法实现，给反诉原告造成了巨大损失。反诉被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司辩称，同意与反诉原告解除商品房租赁合同，反诉原告未按合同约定缴纳租金或提前解除合同，其不享有优惠政策，应当补交实际使用期间的租金，故被告应当补缴第一年、第三年租金及违约金，且保证金不予退还，故原告诉请要求退还保证金无事实依据。反诉原告提出的经济损失无事实和法律依据，反诉原告应自行承担市场风险，市场有无客源其无利润不属于不可抗力。反诉原告提出的装修损失，根据合同约定，本协议解除或期满后，反诉原告可自行拆除恢复原状或放弃所有权反诉被告所有，故原告诉请赔偿装修损失的诉讼请求应予驳回。对于房屋使用问题，涉案房屋已于房屋交付前竣工验收，不影响被告的正常使用。涉案房屋属于开放性市场，只要办理交房手续之后可以正常经营，对合同约定的整体开业，是指反诉被告将房屋交付反诉原告后，反诉原告应当开门经营，对开业的形式合同中未作约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月16日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定原告将其开发的”立达国际建材五金家具博览城”投资区16楼108室，面积123.16平方米的商品房出租给原告用于经营硅藻泥，租期自2015年11月1日至2018年10月31日，原告于2015年10月31日向被告交付合同约定的商品房，租金第一年29558元，第一年租金全部减免，实收租金为零，第二年租金29558元，第三年租金29558元，无优惠政策，应全部缴纳；租金按年支付，协议签订时，被告一次性付清第二年租金，第三年租金在第一年租赁期届满前30日内一次性结清，交清第三年租金才享受第一年租金全部减免的优惠待遇，否则该优惠政策自动作废，被告应按第一年租金总额补交全部租金，如果租赁期内被告解除合同，本合同中各项优惠政策全部作废，被告应当按应交租金总额向原告补足，同时被告交纳的租赁及开业保证金不予退还；被告交纳租金时，原告应向其开具相应票据；原告已委托宁夏立达物业服务有限公司对该市场前期物业进行物业服务；合同签订时，被告应缴纳租赁房屋租赁保证金5000元/套，房屋交付后，被告应积极装修、上货、营业，如果被告不配合市场整体开业及日常开门营业（一个月开门营业率达不到25天以上），或将该商品房当做库房使用，原告有权没收上述保证金，并视情况解除合同，收回该商品房，被告没有异议；合同期间，被告无权对该商品房转租或以自己名义让他人经营，不得空置，用作仓库，如被告有上述情形，原告有权解除本合同收回该商品房，所有优惠待遇自动作废；合同期限届满后，被告按照合同约定正常经营，租赁商品房设施设备完好，各项费用结清后，上述保证金原告一次性无息退还；租赁期间的装饰装修，合同期满或协议解除后，可自行拆除恢复原状，或放弃所有权归原告所有；如被告迟延交付租金等，每迟延一日，应按逾期支付的租赁费总额及欠付的其他费用总额每日3‰向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同并收回房屋。2014年11月30日，被告向原告缴纳第二年租赁年度租金29441元，2015年8月10日补交租金118元、租赁保证金5000元、向宁夏立达物业服务有限公司缴纳施工保证金2000元、垃圾清运费616元、电卡押金50元，向宁夏天煜供热有限公司缴纳2015年至2016年度采暖费3049元，原告向被告交付涉案租赁房屋。因被告欠付第三年租金，故原告诉至本院。诉讼中，被告称其经营亏损已于2017年7月份搬离涉案房屋，但原告拒绝收回房屋，被告持有房屋钥匙。原、被告均认可被告已于2017年12月22日将涉案房屋内物品腾空向原告返还了房屋。还查明，原告于2017年9月29日向被告通过快递邮寄《关于补交租金暨解除的通知》，该通知载明，因被告违反合同约定不交纳第三年的租金，自被告收到本通知之日起，双方《商品房租赁合同》自动解除，被告应向原告交纳第一年租金29558元，第三年租金28228元，已交纳的保证金不予退还。该快递于2017年9月30日显示由本人签收。另查明，2015年6月4日，立达国际建材五金家居博览城66#地块16#商铺的勘察、设计、施工、监理、建设单位部门在涉案工程竣工验收备案表上盖章同意验收，2016年7月26日银川市建设局在该工程竣工验收备案表上盖章同意备案。2015年8月25日，银川市公安消防支队向原告出具银公消竣复字[2015]第0088号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明对原告向其支队备案的立达国际建材、五金、家具博览城66#地块3#-34#商铺建设工程（备案文号：银公消竣备字[2015]第024号），经该支队竣工验收消防备案检查为不合格，原告于2015年8月12日申请复查，存在问题予以整改，评定该工程竣工验收消防备案复查合格。本院认为，原、被告签订的《商品房租赁合同》中，没有对交付房屋应具备的条件进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：”建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十条规定：”按照国家工程建筑消防技术进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收合格或者经验收不合格的，不得投入使用”。从以上法律、法规规定来看，能够确认涉案商品房符合交付条件是经施工、监理、勘察、设计、建设等单位进行竣工验收并确认合格后，且经公安消防机构进行消防验收。涉案商铺的《工程竣工验收备案表》能够证明截止2015年6月4日，涉案商品房经施工、监理、勘察、设计、建设等单位进行验收并确认合格。涉案商品房并于2015年6月2日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，于2015年8月25日工程竣工验收消防备案复查合格，原、被告签订合同时间晚于上述时间，原告向被告交付的房屋具备交付条件，《商品房租赁合同》合法、有效，双方均应当按合同约定履行各自的权利义务。原告将房屋交付被告使用、收益，被告应当按合同约定支付租金。被告迟延支付租金已构成违约，按合同约定，被告未支付第三年租金，第一年租金不予优惠，故被告应向原告支付第一年租金29558元。原告向被告邮寄送达被告的迟延支持租金已构成违约，原告根据合同约定向被告送达《关于补交租金暨解除的通知》的通知要求与被告解除合同，被告已签收，原被告之间的《商品房租赁合同》已解除，现原告主张被告支付第三年租金，被告实际占有房屋至2017年12月22日，故被告应按第三年房屋租金标准支付自2017年11月1日至2017年12月22日的房屋占用使用费4211元，因原告自认被告多缴纳2017物业费1330元并同意抵扣，故被告应向原告支付房屋占用使用费2881元。对原告诉请的违约金系以诉请租金的每日3‰自2016年10月31日计算至2017年9月30日，被告主张过高，本院调整为按本判决认定应付金额年利率6%计算自2016年10月31日至2017年9月30日的违约金1778元。被告辩称原告未按合同约定开具发票，因合同约定原告应开具票据，是否开具发票未作约定，原告已向被告开具租金收据，开具发票体现的是国家与纳税人之间行政管理关系，依法由税务部门处理，被告不能以此作为拒付租金的抗辩理由，故对被告的该辩称主张，本院不予采信。对被告辩称原告锁住商户大门构成违约，因本案查明并无此事实，故对原告的该辩称，本院不予采信。对被告辩称原告未履行其附随义务，如开业及开业后再计收租金等，因合同仅约定租赁期间被告应配合市场整体开业，对于市场整体开业时间、方式均未约定，被告所举证据亦无法证实原告对开业作出承诺，且原告作为出租方其主要义务是保证被告对涉案房屋的正常使用，原告如需提供的商业活动系为带动市场整体经营氛围，并非履行租赁合同的义务，被告以此作为拒付租金的抗辩，无法律依据，本院不予采信。被告反诉诉请要求解除与原告签订的《商品房租赁合同》，因该合同已解除，对被告的该反诉诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其装修损失20000元，因《商品房租赁合同》约定房屋租赁合同解除或期满后的装修已作约定，故对于被告要求原告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张原告退还施工保证金2000元及电卡押金50元，因该费用并非向原告缴纳，系向宁夏立达物业服务有限公司交纳，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武彩花于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）宁夏华尊立达房地产开发有限公司支付租金29558元、房屋占用使用费2881元及违约金1778元，共计34217元；二、驳回反诉原告（被告）武彩花的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由原告（反诉被告）宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司负担1827元，由被告（反诉原告）武彩花负担773元；反诉案件受理费176元，由反诉原告（被告）武彩花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  贺晶婕人民陪审员  杜 鹃人民陪审员  古甜甜二〇一八年一月二十二日法官 助理  赵 慧书 记 员  焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。