广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第423号
原告廖强谟。
原告廖廷艳。
原告廖某甲。
原告廖某乙。
原告廖某丙。
上述五原告共同委托代理人陆天孝。
被告黄艳娇。
被告廖寒春。
上述二被告共同委托代理人何其贤，上思县法律事务中心法律工作者。
原告廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙诉被告黄艳娇、廖寒春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告廖强谟、廖某甲、廖某丙及五原告共同委托代理人陆天孝，被告黄艳娇、廖寒春及其委托代理人何其贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告廖强谟与前妻黄品青生育有原告廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙四个子女。原告一家在华兰圩华兰卫生院大门对面的公路北边建有三间砖瓦住房和两间厨房、一间储藏室、三间门面厅，土地面积二亩，于1991年给被告一户无偿借居。原告廖强谟因欠赌债，被告黄艳娇的丈夫廖建积（已故）以请廖强谟喝酒之机，将廖强谟灌醉后，提出以2.6万元购买廖强谟上述房屋，廖强谟含含糊糊答应将上述房屋及地皮卖给廖建积及其儿子廖寒春。过后不久，廖建积拿来《买卖房屋及地皮契约书》，又是在廖强谟醉酒后，仅给廖强谟在契约书上签名并盖手印，廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的名字由廖建积代签，故未盖手印。至于契约书内容及立约日期及华兰村委会盖章日期等事宜，均为廖建积所为，廖强谟一概不知，廖建积也没有将契约书交给廖强谟。契约书签订后，廖建积支付了廖强谟2.6万元。廖强谟事前事后均未将卖房之事告知原告廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙。被告乘人之危，违背了廖强谟的真实意思，侵害了财产共有人廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的合法权益；涉案土地属农村集体所有，廖强谟自行将涉案土地转让，且转让未办理房产和土地使用权变更登记手续，违反政策法规相关规定，故契约书应无效。原告为维护合法权益，特起诉，请求依法判决：1、原告廖强谟于1995年9月28日与被告廖寒春签订的《买卖房屋及地皮契约书》无效，被告将房屋和宅基地面积合计2亩返还原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实在举证期限内提供的证据有：1、买卖房屋及地皮契约书，证明原告廖强谟于1995年9月28日与廖建积、廖寒春违法签订买卖房屋及地皮契约书；2、2015年5月20日黄品青出具的证明，证明黄品青与五原告的身份关系及其表示放弃作为本案原告。
被告辩称，原告将涉案房屋及宅基地卖给被告并签订《买卖房屋及地皮契约书》至今将近20年，原告起诉已超诉讼时效。《买卖房屋及地皮契约书》系在原、被告双方自愿、平等互利、等价有偿原则下签订，合法有效。房产共有人黄品青已知道并默认出卖行为，不主张权益。请求法院驳回原告廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的起诉，驳回原告廖强谟的诉讼请求。
被告对其辩解向法庭提交的证据有：1、声明，证明黄品青系原告廖强谟前妻，涉案房产系夫妻共同财产，黄品青认可房产出卖行为；2、2015年3月4日询问黄品青的笔录，证明黄品青与原告的关系，涉案房产系夫妻共同财产，黄品青认可房产出卖行为，放弃主张权利；3、房屋转让立据；4、关于黄毅清房屋土地与廖强谟房屋土地划界协议书；证明原告廖强谟将另一与被告黄艳娇相连的土地转让他人；5、买卖房屋及地皮契约书，证明1995年9月28日原告廖强谟与被告在自愿、平等原则下签订买卖房屋及地皮契约书，契约书已得到华兰村委会盖章认可，原告起诉已超过诉讼时效；6、2015年5月20日黄品青出具的证明，证明黄品青放弃对本案主张权利；7、常住人口登记卡，证明黄品青的身份。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议。但认为证据1不能证明原告主张证明的事实。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议；但认为证据3、4与本案无关；证据5不合法；对证据6有异议；对证据7不发表质证意见。
本院对双方提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2与被告提供的证据5、6为同一证据，并与本案有关联，本院予以采信；被告提供的证据1、2，原告没有异议，并与本案有关联，本院予以采信。被告提供的证据3、4与本案没有关联，本院不予采信。被告提供的证据7系户籍管理机关户籍登记材料，并与本案有关联，本院予以采信。
综合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：原告廖强谟与前妻黄品青生育有廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙四个子女。1995年9月28日，原告与被告黄艳娇的丈夫廖建积（已故）、儿子廖寒春签订一份《买卖房屋及地皮契约书》，约定原告将其一家在上思县华兰乡华兰圩华兰卫生院大门对面公路北边、土地面积二亩的房屋三间、厨房两间、储藏室一间、门面厅三间转让给廖建积、廖寒春，转让价款为26000元。在契约书出卖人栏落款的有廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙，在承买人栏落款的有廖建积、廖寒春。华兰乡华兰村委会在契约书上盖章同意双方的交易。协议签订后，被告支付了原告26000元，并居住涉案房屋至今。廖建积及被告廖寒春签订契约书时为华兰乡华兰村那余屯居民，2012年后被告黄艳娇、廖寒春将户籍迁入华兰圩，现为华兰圩居民。
根据原、被告双方的诉辩及陈述，本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、《买卖房屋及地皮契约书》是否合法有效。
本院认为，关于第一个焦点问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。本案原告主张《买卖房屋及地皮契约书》无效，主张合同无效非属债权请求权，不受法律规定的诉讼时效的限制，被告提出本案已超过2年诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。原告廖强谟主张廖建积趁其欠债之机，酒后诱骗其签订合同书，乘人之危，违背了廖强谟的真实意思，但未能提供证据予以证明，故对廖强谟该主张，本院不予支持。原告主张原告廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙未得在契约书上签名，廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙对房产转让不知情，契约书侵害了财产共有人的合法权益。本院认为，廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙未能提供证据证明契约书上的签名非本人签名，也未提供证据证明其为涉案房产的共有权人。原告廖某甲、廖某乙、廖某丙均未成年，原告廖强谟作为原告廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的监护人，其在契约书上签名，被告有充分的理由相信廖强谟取得了其他原告的授权。作为涉案房产共有权人的黄品青追认了该转让行为，并表示放弃主张权利。故对原告提出契约书侵害房产共有权人合法权益的主张，本院不予支持。原告同时主张涉案土地属农村集体所有，廖强谟自行将涉案土地转让，且转让未办理房产和土地使用权变更登记手续，违反政策法规相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该规定明确农村住房可以买卖。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售……”该规定仅禁止农民向城市居民出卖房屋。本案被告与原告签订《买卖房屋及地皮契约书》时，为华兰乡华兰村那余屯居民，后将户籍迁入华兰圩，与原告为同一集体经济组织成员，原、被告转让房屋的行为并不被法律所禁止，且转让行为也已得到华兰村委会同意，转让合法有效。至于转让未办理房产和土地使用权变更登记手续问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记只能是宅基地使用权和房屋所有权变动的要件，而并非合同生效要件。故对原告该主张，本院不予支持。综上所述，《买卖房屋及地皮契约书》系在双方充分协商，平等互利的基础上签订，双方意思表示真实，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，《买卖房屋及地皮契约书》合法有效，应予遵守履行。对原告要求确认廖强谟于1995年9月28日与被告廖寒春签订的《买卖房屋及地皮契约书》无效，被告将房屋和宅基地面积合计2亩返还原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
驳回原告廖强谟、廖廷艳、廖某甲、廖某乙、廖某丙的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费100元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邹传宇
二〇一五年七月一日
书记员 方媛媛