江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣09民终253号上诉人（原审被告）：宜春市南氏房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁山大道西路。法定代表人：南金乐，该公司董事长。委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佳惠，女。被上诉人（原审原告）：熊行健，男，系刘佳惠儿子。法定代理人：熊时俊，男，系熊行健父亲。上诉人宜春市南氏房地产开发有限公司（以下简称南氏公司）为与被上诉人刘佳惠、熊行健商品房预售合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第2261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭，书记员高强担任记录，于2016年4月28日、6月12日公开开庭审理了本案。上诉人南氏公司的委托代理人陈平宜，被上诉人刘佳惠及熊行健的法定代理人熊时俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年5月29日，刘佳惠、熊行健与南氏公司签订了�份商品房买卖合同（合同编号：20130501001），约定刘佳惠、熊行健购买南氏公司开发的位于宜春市宜阳大道66号“南氏·翰林世家”70号楼1906号商品房，房屋建筑面积为131.04平方米，每平方米单价4330.26元，房款合计567437元一次性付款。合同还约定南氏公司应当在2014年12月30日前，将具备竣工验收条件并符合合同约定的商品房交付购房人使用；南氏公司逾期交房超过60日后，购房人有权解除合同，购房人解除合同的，南氏公司应当自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%支付违约金。该合同签订后，刘佳惠、熊行健于2013年5月30日向南氏公司支付了购房款567437元，同时交纳了由南氏公司代缴的契税22697元、房屋维修基金1966元等费用合计26663元，刘佳惠、熊行健共计交款594100元。南氏公司此后并未按合同约定的时间将房屋交付，而�于2015年3月通知交房，刘佳惠、熊行健以房屋尚未竣工验收为由予以拒绝。2015年8月5日，刘佳惠、熊行健向南氏公司发出一份退房通知书，要求解除购房合同，在30天内退回购房款和支付违约金，因南氏公司一直未予同意，刘佳惠、熊行健诉至法院。原审法院认为，刘佳惠、熊行健与南氏公司经协商签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。南氏公司未能在合同约定的期限内履行交房义务，存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，南氏公司逾期交房超过60日后，购房人即享有合同解除权。刘佳惠、熊行健向南氏公司发出了退房通知书，要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合双方合同约定和法律规定，该院对该诉请予以支持。刘佳惠、熊行健诉请要求南氏公司返还购房款594100元，亦符合合同约�和法律规定，该院予以支持。刘佳惠、熊行健诉请要求南氏公司支付违约金和购房款的利息损失，因南氏公司逾期交房构成违约，导致合同被解除，南氏公司应当赔偿因其违约行为导致合同解除给刘佳惠、熊行健造成的损失，该损失即为南氏公司占用购房款期间的利息损失，该利息损失作为刘佳惠、熊行健的实际损失得到赔偿后，双方在合同中约定的违约金条款可不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘佳惠、熊行健与宜春市南氏房地产开发有限公司于2013年5月29日签订的商品房买卖合同;二、宜春市南氏房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内返还刘佳惠、熊行健购房款594100元，并承担该款的利息损失（自2013年6月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回刘佳惠、熊行健的其他诉讼请求。案件受理费5285.5元，由宜春市南氏房地产开发有限公司负担。上诉人南氏公司不服上述判决，向本院提出上诉，要求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：一、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房合同欠妥。上诉人开发的本案所涉商品房已经于2014年12月底办妥工程竣工验收，与被上诉人同批次签订合同的部分购房户已收楼装修入住。被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同的目的是购房居住，上诉人早已通知被上诉人交房，被上诉人随时可以装修入住，其签订商品房买卖合同的目的随时可以实现。因此，上诉人逾期交房的行为未构成根本违约，没有使被上诉人签订�同的目的不能实现，未达到双方解除合同的程度。二、一审判决上诉人返还购房款594100元并承担该款的利息损失欠妥，即使解除双方签订的商品房买卖合同，也应该依据合同第九条第一款第1项第（2）目的约定，按照已付购房款的0.5%支付违约金。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定调高违约金，明显不当。三、一审判决上诉人承担被上诉人594100元购房款自2013年6月1日至付清之日止的银行贷款利息欠妥。被上诉人主张的是要求上诉人承担8万元利息损失，但其未提供任何证据证明其损失，其也没有提供证据证明其因为本案购房向金融机构贷款而支付了贷款利息，参照双方签订的商品房买卖合同第十条第三款的约定，上诉人也只能支付银行活期存款的利息。另外，一审判决自2013年6月1日起计算利息也不符合合同约定，依据双方签订的商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）目的约定，被上诉人解除合同，上诉人应当自被上诉人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，而被上诉人是2015年8月5日提出退房申请，上诉人应该于9月4日前退还购房款，若上诉人未付款，则从该日起计算利息。被上诉人刘佳惠、熊行健未书面答辩，其口头答辩称：一、按照合同约定，南氏公司没有交付经竣工验收备案条件的房子；二、房子存在很大问题，设施没有到位，业主生活很不方便，还存在安全隐患；三、由于未收到质量达标的房子，导致被上诉人受到很大的经济损失。故请求二审法院维持一审判决。本院经审理查明，原审查明的事实属实，二审予以确认。上诉人南氏公司向二审提供了一组证据：（一）涉案楼盘《“南氏·翰林世家”平面图》、（二）�宜春市人民政府关于印发的通知》（宜府发[2010]11号）及附表七、（三）宜春市城乡规划建设局督查科《证明》。以上证据用以证明：1、涉案楼盘规划批准的总停车位是300个，而总的住户有1100户；2、宜春市对小区停车位数控制指标进行了调整，标准为一比一；3、涉案楼盘未验收备案的原因是原设计及实际建设的停车位数量，未达到《宜春市中心城规划管理规定》附表七规定的停车位控制指标。被上诉人经质证，认为该组证据不属于新证据，但对该组证据的真实性、合法性没有异议，对它的关联性和上诉人的证明目的有异议，认为与本案无关。本院认为，该组证据结合一审证据和法庭调查，能够证明证据内容与本案的关联性，可以作为认定本案事实的依据。因此，二审补充如下事实：根据2010年1月12日调整后的“翰林�家”总平面图，该楼盘规划总户数1100户，总停车位300辆。2010年7月30日，宜春市人民政府印发《关于的通知》（宜府发[2010]11号），其中附表七《宜春市各类建设项目自备停车位控制指标》规定，普通居住组团（小区）（200户以上）每套标准小汽车泊位为1.00；为此，“翰林世家”楼盘70-72号楼，因原设计及实际施工建设的停车位数量，未达到《宜春市中心城规划管理规定》附表七所列的宜春市各类建设项目自备停车位控制指标，政府建设行政主管部门未核发竣工验收备案表，南氏公司现正在按照规划要求建设地上立体车库。另查明，本案所涉70号楼共192套房，已经销售156套，交房109套，其中80多户已经装修入住。本院认为，本案争议的焦点：一是本案是否适用解除商品房买卖合同；二是本案适用的利�、违约金、损失的计算标准。一、关于本案是否适用解除商品房买卖合同问题。我国合同法第九十四条第（四）项规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因此，合同解除的条件是当事人不能实现合同目的。最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定的解除条件也是房屋主体质量不合格或者是房屋质量问题严重影响正常居住使用的，当事人可以解除合同。而从本案查明的事实来看，涉案房屋已经在2014年12月31日通过了勘察、设计、建设、监理等单位的竣工验收。具备了实体交付房屋的条件，只是形式交付要件中，政府建设行政主管部门尚未核发《商品房竣工验收备案表》。而至今没有取得政府建设行政主管部门的竣工验收备案登记，也是因为政府规划�整对停车位的要求提高造成的。目前该楼房的绝大多数住户已经交房，部分已经入住，没有证据证明本案房屋存在质量问题，影响购房人正常的居住和合同目的的实现。因此，本案应该考虑情势变更因素，认定上诉人只构成一般性的违约，并未构成根本性违约，被上诉人要求解除商品房买卖合同，本院不予支持。一审判决解除合同不当，二审应予纠正。二、关于本案适用的利息、违约金、损失的计算标准问题。开发商不具备合同约定的交房条件逾期交房的违约责任属于无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应该向购房人承担违约责任。因此，本案南氏公司应承担的是逾期交房的违约责任。由于本案合同对此种情况下的违约金没有约定，根据公平原则，本案违约金酌定为，约定的交房之日起至本案二审判决之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。另外，本案有关其他损失等问题，因被上诉人并未提供证据证明其存在损失及损失的大小，故本院不予支持。综上，上诉人南氏公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决主要事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院应以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第2261号民事判决；二、限宜春市南氏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按人民银行一年期贷款年利率5.6%，自2014年12月31日计算至2016年6月20日，向刘佳惠、熊行健支付逾期交房违约金49442.32元（594100元×0.056/360×535天）；三、驳回刘佳惠、熊行健的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5285.5元，二审案件受理费10571元，共计15856.5元，由被上诉人刘佳惠、熊行健负担1585.5元，宜春市南氏房地产开发有限公司负担14271元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 刚审 判 员  黄若凡代理审判员  黄泰文二〇一六年六月二十日书 记 员  高 强