广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初913号原告：关丽雅，女，汉族，1984年7月8日生，住所地：阳江市江城区。原告：张能锋，男，汉族，1979年2月25日生，住所地：阳西县。两原告的委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。被告：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧，统一社会信用代码：9144170266338245X9。法定代表人：敖胜斌，该公司董事。委托诉讼代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英迪，广东众君法律师事务所律师。原告关丽雅、张能锋与被告阳江市中鼎置业有限公司（下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关丽雅、张能锋的委托诉讼代理人阮健娜、被告中鼎公司的委托诉讼代理人林进福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关丽雅、张能锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金7191元；2、判令被告向原告退还房款72677.41元及利息（利息从2012年2月25日起至付清应退房款时止按年利率6%计算）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告关丽雅、张能锋于2012年2月25日与被告阳江市中鼎置业有限公司签订《【中鼎国际花园】商品房认购书》，由原告向被告认购中鼎国际花园的5栋1001房，房屋的建筑面积249.09平方米、套内建筑面积200.82平方米，总房价1575992元，优惠折扣为0.98×0.96，优惠后总房价为1482694元。签订资认购书的当天，原告向被告支付了定金50000元。2012年3月4日，被告向原告提供《中央豪门置业计划》，上面记载了原告认购的意向单位为5栋1001房，建筑面积249.09平方米、套内建筑面积200.82平方米，原总房款1575992元（6327元/平方米×建筑面积249.09平方米），折扣调整为总价为1438213元（0.98×0.96×0.97）。2012年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称“合同”）和《〈商品房买卖合同〉补充协议》（下称“补充协议”），合同约定商品房的建筑面积249.09平方米，其中套内建筑面积200.82平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米，按套内建筑面积计算，单价为7161.7平方米，总金额1438213元。合同第五条只约定“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异……按以下原则处理……”，而未就建筑面积差异处理作出约定；补充协议第一条：“关于面积确认及面积差异处理的补充约定：1、面积差异比在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实计算；2、面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，××不退房，多退少补。”。涉案房屋系由被告代办产权登记并代领产权登记证书。阳江市住房和城乡规划建设局早巳于2015年1月19日就商品房核发《房地产权证》，该证书记载商品房的建筑面积为239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米。经比对房地产权证与合同约定的数据存在误差，涉案商品房的实际套内建筑面积比合同约定少了0.94平方米（套内建筑面积误差比为0.47%）、实际建筑面积比合同约定少了10.03平方米(建筑面积误差比为1.03%)。被告应系害怕原告向其追究面积缩水的问题，其在代领了房产证之后，一直迟迟未将房产证交给原告。后经原告多次逼问，被告才于2016年底将房产证交到原告手上，已严重影响到原告的户口办理及小孩的入学问题。根据合同、补充协议的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告应退还原告房款72677.41元。另外，被告未按合同约定为原告办理房产证，被告应就逾期办证向原告支付违约金7191元。被告中鼎公司辩称，一、原告诉请退还房款72677.41元及利息毫无事实和法律根据，理应驳回原告无理诉请。1、原告与答辩人所签订的《商品房认购书》第二条和《广东省商品房买卖合同》第四、第五条均明确约定所购的中鼎国际花园5栋1001房的商品房按套内建筑面积计算，并作为该商品房计价面积计算。《广东省商品房买卖合同》约定的房产套内建筑面积为200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米。现经房产主管部门测量套内建筑面积199.88平方米，误差率为0.468%，该误差率符合合同约定的差异值在正负0.6%范围内。根据我国相关法律及司法解释规定，对于测量误差值有购房合同约定的按约定处理。现双方所签订的合同约定是按房屋套内建筑面积计算，且误差率也在合同约定许可范围内。因此，答辩人不存在任何违约或侵权行为，原告诉请退还房款72677.41元及利息毫无根据。2、原告主张按建筑面积差异计算并主张退还购房款是不能成立的。首先，双方确认同意所购房产是按套内建筑面积作为计价面积，《广东省商品房买卖合同》约定的建筑面积是由套内建筑面积200.82平方米加上公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米而得出249.09平方米，但该建筑面积不作为计价面积计算。《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》也明确约定按套内建筑面积计价，合同约定每平方米价格为7161.70元，合同总价款为1438213元。其次，本案合同所约定的公共部位与公用房屋分摊建筑面积计算在合同附件二当中已明确注明是由该幢楼宇总公共分摊面积除以总套内面积而得出分摊系数为0.24，然后再乘以所购房产的套内建筑面积200.82平方米而得出分摊建筑面积48.27平方米数据，并且合同已特别注明最终以实测面积为准，该事实在《广东省商品房买卖合同》附件二当中已明确约定，该约定是原、被告双方的真实意思表示，原告也已签名确认，不存在任何歧义。再次，《广东省商品房买卖合同》第五条约定的计价面积与产权登记面积有差异的按双方约定处理。合同的计价面积为套内建筑面积，对于计价面积误差只能按合同约定进行处理。原告主张按公共部位与公用房屋分摊的建筑面积的误差10.03平方米主张退还购房款没有根据，明显违反合同的约定，答辩人认为原告的请求当然是不能成立的，应驳回其诉讼请求。二、答辩人不存在违反合同约定逾期办证的问题，原告诉请支付逾期办证违约金的主张无理，应予驳回其诉请。答辩人在2012年3月31日与原告签订《广东省商品房买卖合同》后，在2012年4月16日即办妥了商品房预购登记手续，并且根据合同第十五条的约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案。房产登记机关已于2015年1月19日办妥了产权人为原告的《房地产权证》，在这办证过程中答辩人的行为是符合合同约定的，不存在违反合同约定逾期办证事实，原告诉请答辩人支付逾期办证违约金是缺乏理据的。综上所述，原告诉请完全无理，理所当然应以判决驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2012年2月25日,原告关丽雅、张能锋（乙方）与被告中鼎公司（甲方）签订一份《商品房认购书》，其中约定乙方认购甲方的中鼎国际花园5栋1001房，建筑面积249.09平方米，套内建筑面积200.82平方米，优惠后的价格为1482694元，按套内建筑面积计价。乙方于签署本认购书时支付定金50000元；在2012年3月3日前付清扣除认购定金后的首期房款692694元，以及相关的费用；在2012年3月25日前付清740000元。2012年3月31日，原告关丽雅、张能锋（××）与被告中鼎公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12030430），主要约定：××向××购买位于阳江市江城区东湖路2号阳江中鼎国际花园5幢1001房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011049号，建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7161.70元，房屋总价款为1438213元；××须于签订买卖合同当日付清该商品房所有房款；××应当在2012年10月31日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同中第十五条约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。双方签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《补充协议》，其中约定，面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，××不退房，多退少补。××应在收楼之日起30日内向××提供登记机关要求的、需××提供的证件资料，××逾期提供的，则××办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使××逾期的，××相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责。上述合同及补充协议签订后，原告按约定支付了购房款1438213元给被告中鼎公司，被告中鼎公司亦按约定将该商品房交付给原告。2012年4月16日，被告中鼎公司将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案。阳江市住房放城乡规划建设局于2015年1月6日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的相关资料，同年4月3日，被告中鼎公司将阳江市江城区东湖路2号阳江中鼎国际花园5幢1001房商品房的房地产权证（证号为粤房地权证阳字第××）交付给原告。该产权证载明：登记时间为2015年1月19日，建筑面积239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米。2017年3月8日，原告以被告逾期办证及房屋建筑面积差异为由，要求被告承担违约责任，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定全面履行。根据原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、被告是否按期履行了办证义务，是否应承担违约责任；二、被告是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给原告。对于第一个焦点问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，双方约定的交房时间是2012年10月31日，按约定被告应在此90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告在2012年4月16日仅将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案，并没有将讼争商品房办产权证所需的全部资料提交给产权登记机关，同时阳江市住房放城乡规划建设局的收件收据中显示被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料是在2015年1月6日。从上述办证时间显示，被告向产权登记机关提供讼争商品房产权登记资料的时间明显超过双方约定的90日期限，并且被告又没有证据证明其存在免责情形。因此原告主张被告履行办证过程中存在违约，请求被告按约定支付违约金理据充分，本院予以采纳，但应以被告实际支付的房款作为计算标准。对被告是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给原告问题。双方在商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价，被告所交付的商品房亦符合双方约定的套内建筑面积，但双方在合同中明确约定了分摊面积，本案被告所交付的商品房的分摊建筑面积比双方约定的减少了，被告这一行为明显损害了原告的利益，并已构成了违约，同时被告又没有证据证明其存在免责情形。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中所规定的，原告请求被告按建筑面积的差异面积返还购房款，于法有据，本院予以采纳。被告对此的抗辩缺乏理据，本院不予支持。本案根据双方在补充协议中的约定，面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，××不退房，多退少补。为此本案被告所交付的商品房建筑面积少了10.03平方米，被告应按原告所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格进行退还，即被告应退还57911.90元[1438213元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]，并应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告，而原告要求被告退还72677.41元及利息缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原告主张被告逾期办证违约及要求退还房屋差异款理由成立，予以准许，但具体数额以本院核定的为准，逾期办证的违约金按原告实际支付的购房款1380301.10元（1438213－57911.90）计算为6901.51元（1380301.10×0.5%），被告应退还的购房款为57911.90元。被告辩称缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江市中鼎置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金6901.51元给原告关丽雅、张能锋；二、限被告阳江市中鼎置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款57911.90元,并支付购房款57911.90元的利息（利息按本金57911.90元从2012年3月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）给原告关丽雅、张能锋；三、驳回原告关丽雅、张能锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1166元（该款原告已预交），由原告关丽雅、张能锋负担214元，被告阳江市中鼎置业有限公司负担952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇一七年六月一日书记员  张耀丹何恭棪