太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第01397号
原告宋福寿。
委托代理人王学良，山西承鸣律师事务所律师。
被告王来全。
委托代理人高丕泽，山西文英律师事务所律师。
原告宋福寿与被告王来全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘燕玲担任审判长，与人民陪审员符惠仙、于树英组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案的诉讼参加人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋福寿诉称，2010年1月17日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期为五年（2010年1月17日至2015年1月16日），年租金为人民币13600元，合同期满后被告投资所建门面房及对原有房屋所进行的装修无偿赠与原告。合同期间被告仅支付原告2010年1月17日至2011年1月16日期间的租赁费。现租赁期已届满，被告既不返还原告所租赁房屋，也不依约结算房屋租赁费，原告无奈，提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还租赁原告的房屋；2、被告立即支付原告2011年1月17日至2015年1月16日期间的房屋租赁费54400元，并支付2015年1月17日起至履行完毕期间的房屋租赁费；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王来全辩称，第一，原告在诉状中提到，合同期满后被告投资所建的门面房及对原有房屋所进行的装修无偿赠与原告。2010年1月17日的《房屋租赁合同》第七条约定：被告自己投资所新建的门面房费用从房屋租金中扣除，五年合同期满后可无条件赠与原告（房屋施工中，原告负责处理他人干扰）。被告认为，被告在已缴纳一年租金13600元后，新建门面房两处，一处为租赁地东面门面房40多平方米，另一处为租赁地西面门面房100多平方米，租赁场地门前水泥硬化，对原有房屋的装修，光成本花费被告10多万元。另外，根据合同约定，投资门面房的费用从房屋租金中扣除，共计4年的租金54400元，理应从投资费用中扣除，被告认为要求原告退还剩余部分投资费用不现实，被告要求继续使用原租赁物，直至费用折抵完毕之日止，原《房屋租赁合同》终止，被告将投资所建门面房全部移交原告。第二，《房屋租赁合同》的内容及标的物是否违反法律强制性规定。原告是否对涉案房屋及土地享有所有权或使用权。据被告所知，该土地系本村村民侯某于1999年承包的耕地，现该地块已经流转至本村村民王鑫名下。据侯某称，原告强行占用了侯某的土地多年，原告在占用期间每年只给侯某400元，2014年春天，侯某将该承包地有偿流转给本村村民王鑫。现该承包地应当归王鑫经营管理。请原告提供并出示其合法出租房屋的相关手续及证据。根据《中华人民共和国土地承包法》第十七条规定，原告无权在承包地上进行非农建设。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。法院应当对本案所涉房屋、院落、土地依法定性。综上，原告要求被告立即返还房屋，原告应当支付被告扣除折抵租金后的剩余投资门面房的费用，因此原告要求支付房屋54400元的请求不应得到支持，原告要求支付剩余已占用期间的租金应当从门面房投资费用中直接扣除。
经审理查明，原、被告均系小店区黄陵村村民。2010年1月17日，原告宋福寿作为出租方（甲方）与承租方被告王来全（乙方），签订一份《房屋租赁合同》，由原告将位于太原市小店区龙城大街东升物流房屋连同院落出租给被告，合同主要约定：租赁期为5年，自2010年1月16日至2015年1月16日；每年租金为人民币13600元；每半年付一次租金（年租金的一半），如不按时交纳，本合同自行解除；合同期间，被告如需对房屋进行较大改动，必须经原告同意；合同期间，原告不得以任何理由收回被告所租的房屋；被告自己投资新建的门面房费用从房屋租金中扣除，5年合同期满后可无条件赠与原告（房屋施工中，原告负责处理他人干扰）；合同期满后，被告对原有房屋所进行的装修无偿赠与原告，不得破坏。签合同后，原告将院内房屋及院落交由被告使用，移交时院落内有原告建造的正房7间，原告陈述当时除正房以外，另有3间西房、3间东房及2间南房。被告称除正房以外，西房是一间厕所以及大约5、6平方米的一间房，南房一间，无东房。被告在租赁期间拆除西房后西移重新建起西房，盖起东房，均为彩钢板房，正房、南房没有翻盖，对正房室内进行了装修，另对院落地面水泥硬化。被告支付原告第一年租金13600元，剩余租金未付。现被告将上述房屋及院落出租他人。
另查明，2004年，原告与同村村民侯某签订一份《使用耕地协议》，协议内容为：侯某将其承包的位于本村场儿东0.72亩耕地转承包给原告使用，承包费为每年400元，支付方式为一年一付。如原告不能兑现，侯某有权收回耕地，解除合同。承包期内侯某不得干涉原告一切事务。在原告使用期内，如国家用地、企业建设，赔偿费用全部由侯某所得，与原告无关。原告只有使用权，承包所有权归侯某。原告在使用期内与地邻出现纠纷，由原告自行协商解决与侯某无关。承包期从2004年1月1日开始，暂定使用年限为15年。使用期内地内任何设施由原告所得。《使用耕地协议》中约定的土地即本案涉案房屋、院落所处地块。原告在签订合同后，在承包地上盖起正房等自用或出租，直至2010年出租给被告。原告每年支付侯某承包费400元，该费用交至2015年。
再查明，2014年3月16日，转让人侯某与受让人王鑫签订一份《土地转让协议书》，约定：侯某将其承包的涉案场儿东0.72亩土地转让给王鑫，转让期限为协议书签订生效之日至黄陵村收回该土地为止，转让费用30万元。受让人可以在该土地上进行投资，收益归受让人所有，与转让人无关。受让人在取得该土地使用权后，可以进行其他经营，如果遇到拆迁、改造等，该土地的收益归受让人所有（包括土地补偿款）。签协议后，侯某收到王鑫支付的转让款25万元。被告王来全系王鑫的父亲。证人侯某称，其将土地转让给王鑫时，原告并不知情，现涉案土地已经变更为建设用地。
庭审中，原告表示，被告如能支付租金并就土地上其建造的房屋给予合理补偿，原告同意不再履行与侯某的《使用耕地协议》，由被告继续使用涉案房屋及院落。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《使用耕地协议》、收条、缴电费发票、照片、太原市小店区黄陵司法所出具的证明，被告提供的《房屋租赁合同》、《土地转让协议书》、收转让款收条、土地承包经营权证、照片以及证人证言、庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按约履行合同义务。合同履行过程中，被告仅支付一年租金，剩余租金至今未付已经构成违约，被告应当支付原告租赁期间的租赁费。关于被告投资新建房屋及装修产生的费用应否从租金里扣减的问题，根据合同约定，“乙方自己投资所建的门面房费用从房屋租金中扣除，五年合同期满后可无条件赠与甲方”，也就是说双方基于合同期满后被告需将新建的房屋赠与原告的前提，故而约定被告投资产生的费用从租金中扣除。因涉案土地的承包经营权人侯某已将该土地转让给被告之子王鑫，原告表示可不再履行与侯某的原《使用耕地协议》，同意被告继续使用涉案房屋及院落，因此合同约定的被告在合同期满后将新建房屋赠与原告的情形不会发生，故被告投资产生的费用不应当从租金中扣减。被告应当支付原告2011年1月17日至本案庭审之日2015年6月9日的租赁费共计6万元。鉴于《使用耕地协议》的终止，被告王来全无需向原告返还涉案房屋及院落，但涉案房屋中包含原告自己所建的正房7间，原告建造该房屋时未取得建房手续，不属于法律规定范围内的合法建筑物，但考虑到原告在建房时有一定的经济投入，且该房屋仍由被告实际使用，故由被告王来全给予原告适当的经济补偿，本院酌定为50000元。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王来全于本判决生效之日起十日内支付原告宋福寿租赁费60000元。
二、被告王来全于本判决生效之日起十日内支付原告宋福寿房屋补偿款50000元。
三、驳回原告宋福寿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1160元（原告已预交），由被告王来全负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘燕玲
人民陪审员 符惠仙
人民陪审员 于树英
二〇一六年六月八日
书 记 员 王晋琳