福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第1921号
原告福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县。
法定代表人林荣滨，董事长。
委托代理人邱培旭、谢益彬，公司员工。
被告陈魁，男，1983年6月10日出生，汉族，住福建省长乐市。
第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地闽侯县。
负责人陈然，行长。
委托代理人陈明飞、李涛，公司员工。
原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告陈魁、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。依法由代理审判员赵伯硕担任审判长，人民陪审员黄美珠、李华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三盛公司委托代理人邱培旭、谢益彬、第三人工商银行委托代理人李涛到庭参加诉讼。被告陈魁经公告送达期限届满时未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告三盛公司诉称，2010年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售合同号：90210240），双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县某商品房（以下简称讼争房屋），购房总价款为人民币2650000元，被告于2010年9月1日支付首付款800000元，余款1850000元办理按揭贷款。若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，向被告发放按揭贷款人民币1850000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2014年3月17日起，因被告连续5个付款期未按时向第三人偿还贷款本息，第三人多次通知原告承担连带保证责任。因此原告多次替被告向第三人垫付其拖欠的贷款本息、违约金等款项合计50666.15元。故原告于2014年4月2日向被告发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知被告及时偿还原告替被告向第三人垫付的款项及违约金。然而，被告仍不予理会，原告于2014年4月22日再次向被告发出《垫付按揭贷款还款催告函》，催告被告及时偿还原告替被告向第三人垫付的款项及违约金。但原告多次催告均未果。原告遂于2014年5月21日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告拒收该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金795000元；3、被告与原告共同到闽侯县房地产交易管理所办理解除预售合同登记相关手续，并由被告承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；4、被告返还原告截至2014年8月5日向银行垫付款项71214.85元，并按每日千分之二的标准向原告支付从向银行垫付之日起至被告补足垫付款项之日止的违约金（暂计至2014年8月5日，违约金为11740.8元，计算方式详见附表）。5、被告承担本案诉讼费用。
被告陈魁未答辩。
第三人工商银行述称，1、2010年10月25日，被告陈魁与第三人签订《个人购房借款合同》，由第三人向被告提供贷款1850000元用于购买讼争房屋，并由原告三盛公司提供阶段性连带责任保证；2、第三人已于2011年1月12日发放贷款，原告的保证责任至今有效；3、2013年2月22日该笔贷款出现违约，第三人向被告陈魁多次催收无效后向原告主张保证责任，2014年1月起所欠本息均有原告负责清偿；4、原告有责任承担相应的连带保证责任。
原告三盛公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告向原告购买福州市闽侯县某商品房，约定购房总价2650000元，2010年9月1日支付首付款800000元，余款1850000元办理按揭贷款以及违约金条款约定。2、个人房产抵押贷款合同，证明第三人根据被告的申请，于2010年10月25日与原、被告签订合同，向被告发放按揭贷款人民币1850000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。3、催收通知书，证明原告于2014年3月18日收到第三人通知，获悉被告已连续三期未按约定还款，拖欠第三人贷款本息29969.82元，第三人要求原告督促被告还款或者承担连带保证责任。4、中国工商银行个人还款凭证及清单，证明截止2014年3月20日，原告为被告向银行垫付贷款及滞纳金合计50666.15元。5、2014年4月2日垫付按揭贷款还款通知书及邮寄凭证，证明原告于2014年4月2日发函通知被告及时偿还原告为其向银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。6、2014年4月22日垫付按揭贷款还款通知书及邮寄凭证，证明原告于2014年4月22日发函通知被告及时偿还原告为其向银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。7、2014年5月21日解除商品房买卖合同通知及邮寄凭证，证明原告于2014年5月21日发函通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。8、中国工商银行个人还款凭证及清单，证明原告于2014年7月25日又向银行垫付款项20548.7元，截止2014年8月5日，原告为被告向银行垫付贷款及滞纳金合计71214.85元。9、2014年9月2日《中国工商银行股份有限公司提前收回个人贷款通知》，证明第三人告知原告，截止2014年9月2日，被告连续18期未还贷款，逾期拖欠银行按揭贷款本金1753515.2元，利息7699.09元。同时宣布借款立即到期，要求被告立即偿还未偿还款项及费用，并要求原告承担连带保证责任。10、中国工商银行个人还款凭证及清单，证明原告于2014年9月30日又向银行垫付款项20573.34元，截止2014年9月30日，原告为被告向银行垫付贷款及滞纳金合计91788.19元。
被告陈魁及第三人工商银行未提交证据。
原告提交证据均为原件，第三人亦无异议，本院对原告证据均予以采信。
经审理查明，2010年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售合同号：90210240），双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县某商品房（以下简称讼争房屋），购房总价款为人民币2650000元，被告于2010年9月1日支付首付款800000元，余款1850000元办理按揭贷款。其中附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定：若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，向被告发放按揭贷款人民币1850000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。因被告连续3期未还贷款本息，第三人工商银行于3月18日向原告发出《个人违约贷款催收通知书》，要求原告承担连带保证责任。2014年3月20日，原告向第三人归还贷款本金7466.63元、利息22400.52元、罚息236.99元共计30104.14元。2014年5月28日，原告向第三人归还贷款本金5032.25元、利息15391.26元、罚息138.5元共计20562.01元。2014年7月25日，原告又向第三人归还贷款本金、利息及罚息合计20548.7元。2014年9月30日，原告再次向第三人归还贷款本金、利息及罚息合计20573.34元，至此，原告代被告向第三人归还贷款本息共计91788.19元。2014年9月2日，第三人向原告送达《中国工商银行股份有限公司提前收回个人贷款通知书》，宣布《个人购房借款／担保合同》项下借款因借款人累计18期未按合同约定还款而立即到期，要求原告承担连带保证责任。另查明，原告于2014年4月2日发函通知被告及时偿还原告为其向银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。2014年4月22日，原告发函通知被告及时偿还原告为其向银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。2014年5月21日，原告发函通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。上述3份函件均系通过EMS发往被告在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址，但均未能妥投。
本院认为，讼争《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告已依约履行合同义务，被告未能按合同约定及时按月向银行缴纳贷款本息累计达十五期，致使原告向第三人工商银行承担保证责任，代被告偿还贷款本息共计91788.19元，原告因此依《商品房买卖合同》第3.4.2款约定获得合同解除权，被告应赔偿原告损失并承担违约责任。据此，原告要求解除与被告于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》以及要求被告与原告共同到闽侯县房地产交易管理所办理解除预售合同登记相关手续的主张有事实及合同依据，符合法律规定，本院予以支持；原告关于要求被告按购房款30%即795000元支付解除合同违约金的主张虽有事实及合同依据，但该违约金明显过高，本院依公平原则调整为合同总价的20%即530000元。原告为被告代为清偿的贷款本息共计91788.19元，被告应当根据《商品房买卖合同》第3.4.2款的约定向原告归还，但原告要求被告在此项下支付违约金的主张未能满足该条款约定的“银行起诉”之条件且解除合同违约金已足以弥补该部分损失，故本院不予支持。解除合同违约金同样足以填补原告办理解除预售合同登记相关手续费用的损失，故原告的该项主张本院不予支持。被告陈魁经公告送达传票，公告期满仍未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告福建三盛房地产开发有限公司与被告陈魁于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》（预售合同号：90210240）于本判决生效之日解除；
二、被告陈魁应于本判决生效之日起三十日内协助原告福建三盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案相关手续；
三、被告陈魁应于本判决生效之日起十五日内向原告福建三盛房地产开发有限公司支付违约金530000元；
四、被告陈魁应于本判决生效之日起十五日内向原告福建三盛房地产开发有限公司归还91788.19元；
五、驳回原告福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12256元由原告福建三盛房地产开发有限公司负担2238元，被告陈魁负担10018元。案件受理费已由原告预交，被告应于本判决生效之日向原告归还其应负担部分。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵伯硕
人民陪审员 李 华
人民陪审员 黄美珠
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。