江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初9230号
原告：陈松，男，1985年4月3日出生，汉族，住江苏省盱眙县。
委托诉讼代理人：常浩，江苏六典律师事务所律师。
被告：纪岩，女，1994年5月7日出生，汉�，住江苏省灌南县。
委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。
被告：纪石生，男，1971年2月8日出生，汉族，住江苏省灌南县。
第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省苏州市昆山市前进中路246号。
负责人：孙国强，该行行长。
委托诉讼代理人：杨建刚，男，该公司员工。
原告陈松与被告纪岩、纪石生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序于2016年7月18日公开开庭审理了本案。后本院依职权追加中国农业银行股份有限公司昆山分行作为本案第三人参加诉讼，于2016年8月24日再次公开开庭审理了本案。原告陈松（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人常浩、被告纪岩的委托诉讼代理人王廷军、被告纪石生、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行的委托诉讼代理人杨建刚（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈松向本院提出诉讼请求：一、判令两被告继续履行合同，协助办理涉案房屋的过户手续。二、判令两被告支付违约金155000元。三、判令两被告承担律师费30000元及贷款服务费7460元。四、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2016年4月9日，原告通过昆山理想家园房地产咨询有限公司购买被告纪岩出售的位于昆山开发区××路××都××楼××室，价格为775000元，被告纪岩的父亲即被告纪石生与原告签订了存量房买卖合同。上述合同签订后，原告向被告支付了30000元定金，但是之后被告突然提出涨�。经原告与中介多次与其沟通被迫加价50000元，原告贷款审批通过后，被告看房价还在涨，要求售价920000元，原告无法接受，被告退还定金给中介并明确不再出售房屋履行买卖合同。原告作为守约方，万般无奈诉至法院。
被告纪岩辩称，1.原告起诉被告纪岩，主体不适格，合同没有被告纪岩的签字确认，根据合同相对性原则，被告纪岩不是合同的当事人，2.原告与被告纪石生签订的房屋买卖合同无效，被告纪石生在被告纪岩不知情的情况下，与原告签订房屋买卖合同，被告纪石生系无权代理，被告纪岩也没有对该行为追认。3.被告纪石生以被告纪岩名义签订房屋买卖合同不构成表见代理，两被告虽系父女关系，但不能主观推定被告纪石生代女签订房屋买卖合同的行为是经过被告纪岩授权的，被告纪石生的代签合同行为超过家庭成员之间家事代理的范围和限度。4.被告纪岩不承担合同项下的违约责任和缔约过失责任，被告纪石生收取原告的“定金”行为，对被告纪岩不发生效力，原告明知被告纪岩系产权人，且没有审查产权的实际状况，在中介的撮合下和被告纪石生签订房屋买卖合同，具有明显重大过错，导致房屋买卖合同无效的原因系原告、被告、中介三方的混合过错造成的，属于缔约过失责任，三方违反的是先合同义务，基于无效合同约定的内容不能作为认定违约事实的评判依据，两被告不承担违约责任。
被告纪石生辩称，我与原告签订买卖合同是事实，但被告纪岩对此事并不知情，原告始终没有办理贷款审批手续，在2016年6月4日接到中介公司经理的微信通知，中介告知对方要解除合同，当时我在外地看病，就要求中介公司告�我卡号，但中介公司始终没有告知我卡号，我于6月9日通过支付宝转账退还中介公司经理30000元定金。
第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行意见，1.借款人被告纪岩于2013年9月3日向我行申请一手房贷款406000元，购买位于昆山市开发区××路××都××楼××室的房屋，贷款期限为2013年9月3日至2043年9月2日，房屋成交价格580600元，建筑面积93.27平方米，首付比例30.07%,权证状态：已办妥我行为抵押权人的合法有效的抵押登记，被告纪岩尚欠贷款本金374253.62元，无逾期。2.原被告双方在未得到第三人同意情况下，进行私下房屋买卖，不能对抗第三人的独立请求权，双方约定无效，借款合同的借款人为被告纪岩，在第三人房屋抵押权已经合法存在且贷款尚未得到全部优先清偿情况下，原告无权对诉争房屋所有权做转移处理，同时被告纪岩的还款义务和责任不能解除。如果法院支持原告诉请，贷款应该由原被告立即全部归还，利息以实际清偿的为准，为保护第三人作为抵押权人和债权人的合法权益，第三人特别请求法庭在判决中明确在第三人贷款未得到全部清偿前，第三人抵押权仍合法有效，并有权要求被告纪岩承担还款责任或者连带还款责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明认定事实如下：被告纪岩系昆山市开发区××路××都××楼××室房屋所有权人。被告纪石生系被告纪岩的父亲。2016年4月9日，原告陈松（乙方）、被告纪石生（甲方）在昆山理想家园房地产咨询有限公司（丙方）的居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，合同首部出售方“纪�”系被告纪石生签字，被告纪石生同时在首部出售方代理人处签字，被告纪石生在落款甲方处按印。合同约定：一、甲方将昆山市开发区××路××都××楼××室房屋出售给乙方，二、房产转让总价款775000元，乙方承担交易中的其他税费和佣金15500元整和贷款服务费4350元，三、乙方承诺购房款支付方式为商业银行贷款，四、本次交易各流程时间和付款方式，1.签约时乙方向甲方支付定金30000元，2.签约后甲乙双方于十日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，审贷通过后五日内，乙方支付甲方第二笔房款310000元，此款用于甲方还贷，3.第三笔房款0元，在办理过户当日支付，4.第四笔房款435000元在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户，五、甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，六、补充约定，1.甲方产权人未到场，由其父亲纪石生签订买卖合同，如有任何产权纠纷由甲方产权人承担，代理人纪石生保证已取得产权人同意出售此房屋价格为775000元，2.乙方佣金和贷款服务费在过完户三个月内支付丙方。合同还对其他事项进行了约定。2016年4月9日，原告陈松向被告纪石生支付定金30000元，被告纪石生向原告陈松出具收据一张，其上载明：代纪岩收。
原告陈松与汪海珍原系夫妻关系，双方于XXXX年X月X日办理离婚登记。2016年5月9日，汪海珍支付昆山理想家园房地产咨询有限公司涉案房屋贷款及评估费用7460元。
2016年6月1日，被告纪石生向昆山理想家园房地产咨询有限�司工作人员于某发送微信消息：于经理你好，我现在说说我的情况，首先我们是四月初就签订了合同，合同上约定好的是在十天内准备好资料去银行预审，我那段时间天天催你们也没用，一直拖到5月初才去办理的预审，中途又出现客户信誉问题贷不了款，我现在针对这次交易很担心我的资金安全，而且当初卖房我是因为需要资金周转，到现在快两个月时间我们连过户都未办理，导致我这边还需要承担违约金了，在催你们办理过户期间你们也是相互推拖，没有一个人给我正面答复，现在又出现主贷人改变，我现在对买方很怀疑，基于上述问题所以现在我通知你们，我的房子中止交易。2016年6月4日晚，于某向被告纪石生发送微信语音：纪叔这么晚了不好意思，买你房子的那个他约你明天过来把合同解除掉，你明天什么时候有空，这么晚了就不给你打电话了。2016年6月9日，被告纪石生通过支付宝退还30000元定金至于某处。
于某出庭作证陈述：我是昆山理想家园房地产咨询有限公司的经理，前期谈判及签订买卖合同时我不在现场，但是我知道情况，后续的贷款以及双方的纠纷是我经手的。被告纪石生说当时买房的时候仅仅以被告纪岩名义购买，购房款是被告纪石生支付的。被告纪石生说被告纪岩对于卖房是知道的，被告纪岩在上学，到不了场，由被告纪石生全权代理。关于办理贷款的经过，时间我只能说个大概，因为我们经手的案子太多。原告陈松及其妻子汪海珍在签订合同10天内将除信用报告以外的资料提交给我们共同申请贷款，我们在2016年4月15日前第一次向兴业银行递交材料，得知原告陈松存在信用问题，我们就建议原告陈松与其妻子汪海珍办理离婚，以汪海珍名义申请贷款，我们将该情�也告知了被告，被告当时没有说什么，只说尽快拿到钱就好。于是原告陈松与汪海珍办理了离婚手续，我们于大约5月20日向银行再次递交了身份证、户口本、离婚证、离婚协议书、汪海珍收入证明及信用报告以汪海珍名义申请贷款，过了一个星期左右银行贷款审批通过。银行贷款审批通过后，我让双方去过户，被告纪石生意向发生转变，我问其原因，其称时间长了不愿卖了，后我组织双方于2016年5月29日见面，被告纪石生明确提出房屋不卖了，说南京的房子也买的不顺意，损失了一点钱。我们就组织协商，被告说要加50000元，做了很长时间的工作，原告同意了，后来被告说加50000元也不愿意卖了。定金没有直接退给原告，只是我那边突然收到定金30000元，我告知了原告，原告说定金等到纠纷处理完后再还给他。
另查明：被告纪岩于2013年9月3日向第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行申请一手房贷款406000元，购买涉案房屋，贷款期限为2013年9月3日至2043年9月2日，已办妥第三人为抵押权人的抵押登记，被告纪岩尚欠贷款本金374253.62元，归还贷款无逾期。
2016年9月5日，原告陈松汇款775000元至本院纠纷款账户（昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）。
本院认为，本案的争议焦点为：一、2016年4月9日的《昆山市存量房买卖合同》的效力，二、如合同有效，是否对被告纪岩具有约束力，三、被告纪岩是否有权解除合同，四、被告纪岩是否存在违约行为。
一、合同效力。被告纪岩系涉案房屋的产权人，被告纪石生非产权人，即便被告纪石生在�告纪岩不知情的情况下以被告纪岩名义签订房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该房屋买卖合同也不应认定为无效。原告陈松与被告纪石生签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》五十二条及其他法律规定的合同无效的情形，故本院认定《昆山市存量房买卖合同》合法有效。
二、合同对被告纪岩是否具有约束力。被告纪岩虽未在合同上签字，被告纪石生系以被告纪岩代理人身份签订合同。无论被告纪石生是否具有代理权，被告纪石生系被告纪岩的父亲，被告纪石生在签订合同时承诺出售涉案房屋已经取得被告纪岩的同意并明确记载在《昆山市存量房买卖合同》中，结合以上客观事实，原告陈松有理由相信被告纪石生具有代理权，故被告纪石生构成表见代理，该代理行为有效，《昆山市存量房买卖合同》对被告纪岩产生约束力，被告纪岩应按照合同约定享有权利承担义务。
三、被告纪岩是否有权解除合同。结合中介方陈述，涉案房屋贷款审批通过的时间虽然距离合同签订之日将近两个月，但是原告陈松在向中介方递交了申请贷款材料的过程中并不存在拖延，原告陈松虽然存在信用问题，但也在采取措施解决贷款审批事宜，故原告陈松并不存在迟延履行申请贷款义务的行为。若两被告认为申请贷款的时间过长，应当向原告陈松进行催告并给予其合理时间办理贷款审批通过，若两被告认为原告陈松更换贷款申请人可能导致其履行付款义务存在风险，应当给予原告陈松合理时间变更付款方式，但是两被告并未提供证据证明其采取了以上措施，并且被告�岩的合同目的系收取购房价款，鉴于原告陈松已经将全部购房款775000元汇至本院纠纷款账户，目前并不存在该目的无法实现的情形，故被告纪岩无权解除合同，原告陈松以及被告纪岩应当继续履行合同，故本院对于原告陈松要求被告纪岩继续履行合同，协助办理涉案房屋过户手续的诉请予以支持。
四、被告纪岩是否存在违约行为。结合中介方陈述，被告纪石生虽然提出过涨价要求，但是结合被告纪石生与于某聊天内容，原告陈松的申请贷款时间长以及贷款申请人的变更导致其产生了怀疑原告陈松无法履行付款义务的不安，此时被告纪石生提出不再继续交易属于交易一方不安抗辩的范畴，不属于违约。故本院对于原告陈松要求被告纪岩支付违约金155000元的诉请不予支持。
关于原告陈松主张的律�费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告陈松主张的贷款服务费，合同约定由购买方承担，故本院亦不予支持。关于定金30000元，由原告陈松与昆山理想家园房地产咨询有限公司自行交接。
被告纪石生系作为代理人签订合同，并非合同相对方，故本院对于原告陈松要求被告纪石生继续履行合同、支付违约金、律师费及贷款服务费的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十八条、第九十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原告陈松于本判决生效后十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行374253.62元以涤除昆山市开发区XX路XX号XX号楼XX�的抵押权登记。（具体金额以还款清单为准）
二、被告纪岩于涤除抵押权后十日内协助原告陈松办理昆山市开发区XX路XX号XX号楼XX室的产权过户登记。
三、原告陈松于本判决第二条产权过户登记后十日内支付被告纪岩剩余购房款393489.38元（400746.38元房款减去7257元诉讼费用）。
四、驳回原告陈松对被告纪岩的其他诉讼请求。
五、驳回原告陈松对被告纪石生的诉讼请求。
原告陈松将775000元于2016年9月5日汇至昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60。多支付的7257元由本院予以退还。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13174元，减半收取6587元，财产保全费1632元，合计8219元，由被告纪岩负担7257元，由原告陈松负担962元。（已经在判决主文中一并处理完毕）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
代理审判员 郑 煦
二〇一六年九月七日
书 记 员 钱佳伟