宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1969号
原告：冯移虎。
原告：步勤，无固定职业。
两原告共同委托代理人：叶逸。
两原告共同委托代理人：吴宗建。
被告：宁波长江置业有限公司。
法定代表人：周宏良。
委托代理人：王基铭。
委托代理人：孙可群。
原告冯移虎、步勤为与被告宁波长江置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，被告在举证期限内提起反诉，本院审查后准许与本诉合并审理，后被告于2015年1月5日申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告冯移虎及两原告共同委托代理人叶逸，被告的委托代理人王基铭、孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯移虎、步勤起诉称：2013年3月5日，原、被告签订201200230006号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于集仕港镇祝家桥村的领秀熙城楼盘第9幢503室房屋，建筑面积112.68平方米，套内面积96.25平方米，总价款1529180元。2013年4月4日原告付清房款。现被告擅自挖掘地下室，严重危害主体结构安全，且停车位和消防等配套设备未按照规划施工。双方签订的补充协议（一）第四条第6款，被告应当在竣工验收后对涉案房屋套型优化，被告也未履行。针对上述事项，原告在2014年6月7日发出异议通知书，被告未答复。现依据合同第九条约定被告应当在2014年5月31日前具备交付条件，逾期60日内每日应支付万分之一的违约金，逾期超过60每日应支付万分之二的违约金。故请求判令被告赔偿两原告2014年5月31日至2014年8月31日期间迟延履行违约金18808.54元、房租损失9000元�并自2014年9月1日起按每日万分之二支付迟延履行违约金及每月3000元的房租损失至填平非法的地下基坑且完成套型优化之日止。审理中，原告明确“套型优化”是指《商品房买卖合同》附件八补充协议内容（一）第四条第6款第（3）、（7）项被告在涉案房屋北面露台与电梯间之间浇注设备平台并将该面的原有墙体及窗户移至平台外侧。
被告宁波长江置业有限公司答辩称：2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两原告向被告购买位于宁波市鄞州区集仕港镇祝家桥村领秀熙城第9幢503号房屋，合同约定出卖人应在2014年5月31日前将买受人购买的商品房交付买受人使用，并约定了具体的房屋交接手续及逾期交房的违约责任。2014年5月22日，涉案房屋已具备交付条件，被告按合同约定向两原告邮寄了交房通知书，要求两原告于2014年5月25日至2014年5月28日集中办理交付�续，但两原告收到通知后至今未办理交房手续。被告并未擅自挖掘地下室，涉案房屋也不存在影响主体结构安全的因素，双方签订的商品房买卖合同及补充协议也未约定被告需要对涉案房屋进行套型优化，因此，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，要求驳回两原告的诉讼请求。
原告冯移虎、步勤为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《商品房买卖合同》1份、发票2份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于集仕港镇祝家桥村的领秀熙城楼盘第9幢503室房屋，建筑面积112.68平方米，套内面积96.25平方米，总价款1529180元，被告应当在2014年5月31日前具备交付条件的房屋交付给两原告，逾期60天两原告有权解除合同；补充协议约定出卖人应在竣工验收合格后对涉案房屋进行套型优化；原告已经按约付清房款等事实；
2．宁波市规划局鄞州集士港分局出具的答复2份，用以证明被告未如约建设配套设施，未经买受人同意，擅自改变设计；在没有工程规划许可的情况下，擅自挖掘地下室，影响了上层建筑的结构安全等事实；
3．交房异议通知1份，用以证明两原告在2014年6月7日向被告提出交房异议，明确要求被告对房屋进行套型优化，涉案房屋没有达到交付条件，要求被告予以处理和赔偿的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．浙ＸＸ之建筑设计有限公司出具的证明1份、结构设计图2份（复印自宁波市鄞州区城镇建设档案室）、领秀熙城门牌编制示意图1份（复印自宁波市鄞州区地名委员会），用以证明原告购买的9号楼即工程编号13号楼的地下空间深基础在设计时就存在，不是被告擅自挖掘的，也不存在房屋主体结构安全问题的事实；
2．被告与宁波永成物业管理有限公司（以下简称“永成物业公司”）签订的《前期物业服务合同》、补充协议、两原告与永成物业公司签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》各1份，用以证明上述合同明确约定永成物业公司在业主合理要求下，对小区进行合理改造与变更的事实；
3．《商品房买卖合同》及附件1份，用以证明两原告购买了被告开发建设的位于宁波市鄞州区集仕港镇祝家桥村领秀熙城第9幢503号房屋，双方签订了商品房买卖合同，约定商品房的基本情况、价款、交付期限及条件、交房交接手续及违约责任等事实；
4．宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书1份，用以证明涉案房屋已竣工验收合格，并于2013年11月29日获得交付备案证明书，涉案房屋已具备交付条件等事实；
5．交房通知书、交房结算单、邮寄查询单各1份，用以证明被告于2014年5月22日通过挂号信的方式书面通知两原告办�交房手续，两原告应于2014年5月25日至2014年5月28日集中办理交付手续，两原告收到通知后至今仍未办理交房交接手续等事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对两原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，补充协议约定在涉案房屋竣工验收合格后买受人要求出卖人委托有资质的建筑公司进行套型优化，并非被告有义务进行套型优化。本院对该组证据的真实性予以确认。对两原告提供的证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋通过规划验收在内的各项验收备案，现整个小区均由永成物业公司接管，小区道路、停车位变化是永成物业公司根据买受人的要求所作的相应变动，涉案房屋地下空间房屋建造时已经存在，并非被告擅自挖掘，原告亦无证据证明房屋主体结构存在安全隐患。本院对该组�据的真实性予以确认。对两原告提供的证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为两原告提出的异议不成立，故至今未交付房屋的责任在于两原告。本院对该证据的真实性予以确认。
对被告提供的证据1，两原告对真实性、合法性无异议，证明目的有异议，无法证明签订合同时被告已经告知两原告对地下空间进行改造，且这种改造是否会影响上层建筑的使用安全两原告也不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据2，两原告对真实性无异议，认为被告与永成物业公司之间的协议无权约束小区业主，也无法证明改变用途是永成物业公司的行为。本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3，两原告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据4，两原告对真实性、合法性无异议，认为不能证明被告在竣工验收合格后并未进行变更。�院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据5，两原告对真实性、合法性无异议，认为两原告到验房现场看过后认为不符合套型优化的约定，故未办理交房手续。本院对该组证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201200230006）一份，原告冯移虎、步勤向被告购买位于宁波市鄞州区集士港镇祝家桥村领秀熙城第9幢503号建筑面积为112.68平方米的房屋一套，总价款1529180元，两原告于2013年3月5日支付房款459180元，2013年3月20日前支付房款1070000元；出卖人应当在2014年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件八补充协议内容（一）第四条第6款约定：凡购买领秀熙城的买受人，在签订合同时已明确了解，在竣工验收合格后，买受人要求出卖人委托有资质的建筑公司对下列套型、基础设施布局等进行优化处理，买受人承诺，交付时不以套型及基础设施布局与合同附图或政府相关职能部门批准备案文件不一致为由，向出卖人提出任何异议（包括但不限于索赔、投诉、诉讼、拒绝收房、退房以及修改等要求），否则视为买受人根本违约。……（3）、部分有住宅套内配套的设备平台，相�住宅买受人要求合理利用，但承诺不得破坏结构，买受人表示理解并认可。……（5）、地下基坑空间归相对应的一层住户使用，使用者必须保证原基础结构安全，对此买受人表示了解并认可。……（7）、公共部位窗户经二次设计，与套内窗户设计（包括政府职能部门批准备案文件）不一致，买受人已了解并不持异议。同日，两原告与宁波永成物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，就物业管理的相关权利义务进行了约定，两原告亦签署《临时管理规约》一份。上述合同签订后，两原告按约付清了全部购房款。
2013年11月29日，被告领取宁波市鄞州区房地产开发项目备案证明书，载明涉案房屋已经竣工综合验收备案。2014年5月22日，被告向两原告发送《交房通知书》，告知两原告涉案房屋定于2014年5月25日至2014年5月28日集中办理交付手续，要求两原告�带相关资料前去办理交付手续。同年6月7日，两原告查看涉案房屋后向被告发送了《交房异议通知》，认为涉案房屋不满足交付条件，要求被告及时告知处理和赔偿方案，主要原因为：1.房屋实测面积有误，室内楼梯间面积重复计算虚增7㎡，面积误差超出合同约定面积的3%；2.违反《商品房买卖合同》第九条，没有提供符合规划停车位、供电房、消防等公共设备和基础设施；3.被告在房屋正下方地底违反设计挖掘基坑作为地下室；4.被告未按补充协议（一）第四条第6款的约定对涉案房屋进行优化。被告收到《交房异议通知书》后未作回复。
2014年3月14日，宁波市规划局鄞州集士港分局根据业主投诉及实地勘察出具了《领秀熙城有关地面停车位改变等问题的答复》，确认领秀熙城小区西入口地面停车位取消，1#北侧停车位改成消防登高场地，5#北侧内凹空间进行了封堵，均在该分局规划核实后进行改变，未经该分局确认。同年6月6日，宁波市规划局鄞州集士港分局根据业主投诉及实地勘查又出具了《领秀熙城有关9#楼地下空间违法建设的答复》，载明：在工程规划许可证及规划核实现场验收时，9#楼的正下方均没有地下空间的功能，其变更未经该分局确认，属于违法建设行为。该答复中所指的9#楼在工程规划许可证中编号为13#楼，即涉案房屋所在楼号。
2014年11月4日，涉案房屋设计单位浙ＸＸ之建筑设计有限公司出具说明一份，证明13#楼（涉案房屋所在楼）的-2.78米至-0.05米标高范围内的部分为结构封闭空间。13#竣工图显示基础底板面标高为-2.75米，一层顶板标高为-0.03米。
另查明：2011年8月10日，被告（甲方）与宁波永成物业管理有限公司（乙方）签订领秀熙城《前期物业服务合同》补充协议一份，约定：在综合验收后交房前，乙方在业主合理要求下对停车位等进行合理改造和变动，甲方予以配合，相关费用由甲方承担；业主如要求对所购买物业的相邻空间如设备平台相邻空洞空间、未封闭空间合理使用的，乙方应予以同意；协议就其他相关权利义务进行了约定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。现双方主要争议焦点是涉案房屋是否符合交付条件？首先，被告在约定期限内取得了竣工验收备案证明，涉案房屋符合合同第九条约定的交付条件，且被告在交付期限前向两原告发送了交房通知书，符合合同约定。其次，对于两原告提出的套型优化即在涉案房屋北面空洞处浇注平台并将原墙体及窗户移至平台外侧，两原告主张系按照补充协议内容（一）第四条第6款第�3）、（7）项的约定，本院认为，从文义理解上看，该条款系指买受人对已有设备平台的合理利用及公共部位窗户与套内窗户设计不一致表示理解不持异议，与原告所主张的内容并不一致，因此，两原告主张的该项套型优化并无合同约定，缺乏依据。再次，对于两原告提出的填平地下非法基坑，根据竣工图及设计单位出具的证明，可以证明涉案房屋地下标高-2.78米至-0.05米的封闭空间是原本就存在的，但被告对其使用功能进行了变更经有关部门认定为违法建设行为，本院认为，该空间在竣工验收时已经存在，对涉案房屋主体结构安全并无影响，不影响房屋交付，对于被告变更使用功能的违法行为，应由相应的政府部门处理，不属于法院处理范围。综上，两原告主张完成套型优化并填平基坑后再行交付，缺乏法律依据，涉案房屋已符合交付条件。原告以此主张被告迟�交房，于法无据，故对原告要求被告支付延迟交房违约金并赔偿租房损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告冯移虎、步勤的诉讼请求。
案件受理费495元，减半收取247.50元，由原告冯移虎、步勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃�诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一五年一月六日
代书 记员 江 霞