天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初1827号
原告（反诉被告）：胡俊东，男，1978年12月30日出生，汉族，居民，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：高峰，天津至大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津国泰融丰房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人：任亚民，总经理。
委托诉讼代理人：申国芬，北京市大洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，北京市大洋律师事务所律师。
被告：吕宝印，男，1944年11月24日出生，汉族，居民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：徐中海，男，1957年2月13日出生，汉族，天津市宝石饲料有限公司员工，住天津市和平区。
原告胡俊东（反诉被告，以下简称原告）与被告天津国泰融丰房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告国泰融丰公司）、被告吕宝印租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡俊东及其委托诉讼代理人高峰，被告国泰融丰公司委托诉讼代理人申国芬（第三次开庭未到庭）、李杰，被告吕宝印委托诉讼代理人徐中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡俊东向本院提出本诉诉讼请求：1、要求继续履行与被告吕宝印于2007年11月13日签订的房屋租赁合同；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告吕宝印于2007年11月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告坐落于宝坻区钰××街××小区东门对过房屋，合同约定租赁期限为10年，自2007年11月13日起至2017年11月13日止，房屋编号为××共9间（另加一间2楼、3楼），2007年11月13日至2012年11月13日，期间5年，每年租金14万元；2013（应为2012）年11月13日至2017年11月13日，期间5年，每年递增14000元。原告按约定将房屋租金交给被告吕宝印，有被告吕宝印为原告出具的收款手续为凭。原告租赁上述房屋用于经营重庆富侨足疗店，并于签订房屋租赁合同后及2013年共计投入资金315万元对房屋进行装修。2016年2月16日被告国泰融丰公司发出书面声明，其于2011年12月19日收到宝坻区人民法院（2009）宝执字第9352号执行裁定书，依法获得宝坻××环城东路东侧房地产及其附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利，并要求原告于2016年2月29日前腾空搬离该房产。现被告国泰融丰公司将上述房屋停止供水、供电，造成原告无法正常经营。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定，虽然被告国泰融丰取得了上述租赁房屋的所有权，但原告与被告吕宝印于2007年11月13日签订的房屋租赁合同依然有效。故原告起诉要求继续履行与被告吕宝印于2007年11月13日签订的房屋租赁合同。
被告国泰融丰公司辩称，不同意原告本诉的诉讼请求。事实与理由：国泰融丰公司于2011年8月16日通过公开竞拍的方式买受了天津市××区环城东路东侧房产（涉案房产）及其附属设备、设施。2011年12月19日，天津市宝坻区人民法院做出了（2009）宝执字第9352号执行裁定书，并于同日送达国泰融丰公司，确定国泰融丰公司竞买的涉案建筑物财产权自该裁定送达时起转移。因胡俊东与房屋原所有权人即本案被告吕宝印所签订房屋租赁合同成立于涉诉房屋产权转移之前，故依据买卖不破租赁原则，自涉案房屋所有权转移至国泰融丰公司之日起，国泰融丰公司取得租赁合同出租人地位。国泰融丰公司取得涉诉房屋所有权后，宝坻区人民法院曾通知房屋租赁人房屋所有权转移及停止向吕宝印交纳房租。胡俊东应当自2012年起将房租交付给国泰融丰公司，但胡俊东并未按通知要求向国泰融丰公司履行给付租金的义务。2013年12月，宝坻区人民法院再次以书面形式告知涉诉房屋所有权变动，并责令相关人员与国泰融丰公司进行交接，胡俊东收函后拒不履行交接义务，亦拒不履行租金给付义务。胡俊东长期、巨额拒不向国泰融丰公司支付房屋租金的行为已构成了对租赁合同的根本违约。胡俊东从2012年至今欠国泰融丰公司房屋租金已近四年半，且在这四年半时间中一直实际占有、使用涉诉房屋。虽胡俊东在本诉中主张其已向吕宝印交纳了2015年11月13日以前的租金，但在宝坻区人民法院告知其房屋所有权转移以后，胡俊东再将房屋租金交给前房主的行为属于其自身过错造成的损失，不影响胡俊东向国泰融丰公司支付房屋租金并承担违约责任的合同义务的承担。退一步讲如果胡俊东提交证据证实其向吕宝印交付房租的行为属实，但其在2015年11月13日至今仍未向国泰融丰公司支付房屋租金亦是一个不争的事实。胡俊东如在2013年12月之前推脱其不知道涉诉房屋权属转移的话，在其收到宝坻区人民法院书面通知之日起，双方权利义务关系即已十分明确，胡俊东应积极与国泰融丰公司进行接洽。同时自2015年11月13日起至今亦未向国泰融丰公司交纳房屋租金，构成根本违约，国泰融丰公司享有合同解除权。经国泰融丰公司多次向胡俊东主张租金未果，国泰融丰公司曾于2016年1月、2月分别向胡俊东发出通知，通知胡俊东解除双方之间的房屋租赁合同，并要求胡俊东腾退涉诉房屋，但胡俊东一直未腾房。
被告吕宝印辩称，同意原告的诉讼请求。第一、吕宝印始终承担管理、修缮房屋及提供水电的义务；第二、国泰融丰公司虽然持有宝坻区人民法院的裁定书，但吕宝印亦是房屋登记所有权人，国泰融丰公司在2013年11月18日前未取得房屋所有权证；第三、国泰融丰公司取得涉案房屋所有权后未尽到法定责任，使胡俊东遭受经济损失，应当承担赔偿责任；第四，国泰融丰公司取得涉诉房产后曾与吕宝印协商回购事宜。
国泰融丰公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同（2007年11月13日吕宝印与胡俊东签订的《房屋租赁合同》）；2、判令被反诉人腾退其占用反诉人所有涉案房屋；3、判令被反诉人支付反诉人自2015年11月13日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋租金（暂计算至2016年4月29日为90214元）；4、判令被反诉人承担本案本诉、反诉费用。事实理由：同国泰融丰公司对本诉的答辩意见。
胡俊东对国泰融丰公司的反诉答辩称，请求驳回全部反诉诉讼请求。第一、国泰融丰公司违约在先，并在合同期内停水、停电，砸毁被反诉人租赁的房屋使胡俊东无法正常经营。按照房屋租赁合同，租金的交付方式只约定了前两年的方式，后八年并未约定，胡俊东认为不存在拖欠租金行为；第二、既然不存在解除合同的基础，因此胡俊东也无需腾房；第三、国泰融丰公司违约在先致使胡俊东无法使用房屋，胡俊东不交付租金系行使先履行抗辩权；第四、基于上述理由本诉及反诉费用应当由国泰融丰公司负担。
吕宝印针对国泰融丰公司的反诉述称，吕宝印与胡俊东签订的合同合法有效，胡俊东未向其交纳租金其可以提起诉讼。国泰融丰公司对涉诉房屋断水、断电，应当对胡俊东损失进行赔偿。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年11月13日，胡俊东与吕宝印签订《房屋租赁合同》一份，吕宝印为出租人，胡俊东为承租人。合同约定，租赁期限自2007年11月13日起至2017年11月13日止。房屋租金标准：一至三层成套外租，房屋编号××共9间（另加一间2楼、3楼）租给胡俊东。2007年11月13日至2012年11月13日，期间五年，每年租金140000元。2013年（应为2012年）11月13日至2017年11月13日，期间五年，每年租金递增14000元。租金交纳方式：自订立合同之日起开始计算租金，并交齐两年租金，方可使用，承租不足两年，按两年计算（不退租金）。……。2011年8月16日，国泰融丰公司通过拍卖竞买的方式买受了包括涉诉房屋在内的天津市××区环城东路东侧的房地产、附属房屋、构筑物及变压器、锅炉。2011年12月19日天津市宝坻区人民法院以（2009）宝执字第9352号执行裁定书裁定：一、被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产及其附属房屋，构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司所有。被拍卖的变压器、锅炉等动产所有权自交付时起转移给买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司；被拍卖的坐落于天津市××区环城东路东侧的房地产【房权证：津房字第××号、房权证：宝坻字第××号、坻民国用（2007）第076号、坻民国用（2006）第016号】及其附属房屋、构筑物的财产权自本裁定送达买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司时起转移。二、买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年12月5日宝坻区人民法院向胡俊东发出书面通知，告知其租赁房屋已由国泰融丰公司购买并于2013年11月8日进行了产权过户登记，要求其交纳租赁合同、交纳租金票据，并要求其自收到本通知之日起十日内与国泰融丰公司取得联系。当日胡俊东经营的富侨足疗店员工胡美珠领取了该通知，并在送达回证上签字捺印。胡俊东提交的交纳租赁费凭证记载其已将2013年11月13日至2015年11月13日房屋租金交纳给吕宝印，吕宝印对此予以认可。依据胡俊东申请本院调取了公安机关的笔录证实：因房屋租赁纠纷国泰融丰公司于2016年3月29日上午将胡俊东承租房屋的临街玻璃砸碎。国泰融丰公司提供了胡俊东所经营富侨足疗店员工胡美珠签署的通知书送达回证，胡俊东称胡美珠未将该通知书交给胡俊东。胡俊东提供的交费票据显示，其向吕宝印最后一次交纳租赁费的时间为2013年10月17日，期间为2013年11月13日至2015年11月13日，总金额为350000元，吕宝印对此予以认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕宝印在与胡俊东于2007年11月13日签订《房屋租赁合同》时系涉诉房屋的所有权人，该合同的签订系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。包括涉诉房屋在内的原属吕宝印的位于宝坻××环城东路东侧的房地产于2011年8月16日由国泰融丰公司通过公开拍卖的方式买受，本院于2011年12月19日以（2009）宝执字第9352号执行裁定书裁定财产所有权转移。因此依据上述法律规定，涉诉房屋的所有权自裁定作出之日起转移归国泰融丰公司所有，吕宝印不再享有房屋所有权，因此其即使对房屋实施了实际的管理，也系一种无因管理的行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定系合同法中的“买卖不破租赁原则”，旨在保护承租人的权益。因此在涉诉房屋所有权转移后胡俊东与吕宝印签订的《房屋租赁合同》继续有效，国泰融丰公司承继吕宝印在该合同中享有的权利和义务，因此在房屋所有权转移以后合同主体变更为胡俊东和国泰融丰公司，胡俊东应当履行向国泰融丰公司交付租赁费的义务。本院于2013年12月5日书面通知胡俊东涉诉房屋所有权转移事宜，胡俊东对此予以否认。本院认为，胡美珠系胡俊东经营的富侨足疗店员工，代其收取通知书后应告知并交付胡俊东，其称未收到，本院认为依据不足，不予采信。因此本院认定胡俊东至迟在2013年12月5日即已知晓涉诉房屋所有权转移等相关事宜，亦应与国泰融丰公司进行接洽并按时交纳房屋租赁费用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。本案中，依据胡俊东与吕宝印在租赁合同履行期间的租金交付方式为上交款，即在每段租赁期间开始前交付相应租金，胡俊东虽在2013年10月17日向吕宝印交纳了2013年11月13日至2015年11月13日的房屋租金，但2015年11月14日以后的租金其应当向国泰融丰公司交纳，且其至少应于2013年12月5日以后即应与国泰融丰公司取得联系并在下一租赁期间到来之前交纳租赁费，依据上述法律规定，其未联系也未交纳租金，出租人有权解除合同。因此，本院对胡俊东的本诉诉讼请求不予支持，对国泰融丰公司的第一项诉讼请求予以支持，解除胡俊东与吕宝印于2007年11月13日签订的《房屋租赁合同》，胡俊东应将涉诉房屋腾退。依据双方合同对后五年每年租金递增方式约定，2015年11月14日至2016年11月13日年租金为140000＋14000×4＝196000元，日租金为：196000÷365＝536.99元，因此胡俊东应当自应向国泰融丰交纳租金之日，即2015年11月14日起至实际腾房之日止按每日536.99元标准支占用费（合同解除前为租金）。另外，双方最后一年租金标准较2015至2016年度仍高14000元，为210000元，但考虑到涉诉合同已经解除，因此如胡俊东如至2016年11月13日后仍未腾房，亦应参照每日536.99元为标准计算占用费为宜。
综上所述，本诉原告胡俊东的本诉诉讼请求证据不足，本院不予支持。反诉原告国泰融丰公司的反诉诉讼请求证据充分、理由充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款规定、第九十四条第一款第（三）项、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告胡俊东的本诉诉讼请求；
二、解除反诉原告天津国泰融丰房地产开发有限公司与反诉被告胡俊东之间的房屋租赁合同（吕宝印与胡俊东于2007年11月13日签订的《房屋租赁合同》）；
三、反诉被告胡俊东于判决生效后十日内腾清所租赁的位于宝坻区环城东路东侧编号为××共9间房屋（另加一间2楼、3楼）。
四、反诉被告胡俊东给付反诉原告天津国泰融丰房地产开发有限公司自2015年11月14日起至房屋腾清之日止，以日536.99元为标准计算的房屋占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取计40元（本诉原告预交）；反诉案件受理费2056元（反诉原告预交），减半收取计1028元；管辖异议上诉费80元（反诉被告预交），共计1148元，由胡俊东负担，并于本判决生效后五日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨建军
二〇一六年八月三十一日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第一款第（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。
第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。