苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第2316号
原告袁云方。
委托代理人沈凤英，北京市大成（苏州）律师事务所。
被告戴丽芬。
委托代理人龚理，江苏虎丘律师事务所律师。
被告葛某某。
法定代理人戴丽芬，系被告葛某某之母亲。
被告葛根珠。
被告葛火泉。
被告葛金娣。
原告袁云方与被告戴丽芬、葛梦婷、葛根珠、葛火泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法由审判员姚建明独任审理，于2013年12月30日公开开庭审理了本案。在诉讼过程中，应原告申请依法追加了被告葛金娣。后因案情疑难、复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭。本案于2014年5月15日再次公开开庭进行了审理，原告袁云方的委托代理人沈凤英，被告戴丽芬及其委托代理人龚理到庭参加诉讼。被告葛梦婷、葛根珠、葛火泉、葛金娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁云方诉称，原告于2012年12月18日与葛永良签订房屋租赁合同，将林枫苑XX幢XXX室含车库全部租赁给原告，租赁期限为20年，从2012年12月18日至2032年12月17日为止。原告一次性支付房租15万元整。现葛永良已于2013年9月16日去世，被告戴丽芬系葛永良配额，被告葛梦婷为葛永良女儿，被告葛根珠为葛永良母亲，被告葛火泉为葛永良父亲，被告葛金娣系葛永良祖母。五被告现居住在该房屋内，既不支付房租，又拒不搬出。原告无奈，遂诉至法院，请求：1、判决解除房屋租赁合同；2、判决五被告返还租金150000元、支付违约金50000元，并承担自起诉之日至支付之日的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告主动变更诉讼请求，请求：1、判决解除房屋租赁合同；2、判决五被告返还租金150000元、支付违约金50000元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告戴丽芬辩称：1、其未与原告签订过任何租房合同，对本案所涉2012年12月18日葛永良所签房屋租赁合同，其并不知情；2、原告诉称房屋租赁期限20年，租期从2012年12月18日起算并一次性付清租金，后在将近一年后才主张租赁权益明显违背常理。此外，本案诉争房屋一直由葛永良父母等人居住，此前原告并未向他们主张过租赁权益，现葛永良已在2013年9月死亡，故被告认为原告的主张依据已经丧失；3、本案诉争的房屋林枫苑XX幢XXX室是苏州高新区的动迁安置房，该房屋的动迁安置人员还包括葛金娣、葛根珠、葛火泉，因此，葛永良无权处分该房屋；4、其与葛永良在2013年8月7日离婚，后葛永良于2013年9月16日死亡，因此，其并非诉争房屋的继承人，原告向其主张权利无事实和法律依据，综上，请求法庭驳回原告对被告戴丽芬诉讼请求。
被告葛梦婷、葛根珠、葛火泉、葛金娣未作答辩。
经审理查明，2012年12月18日，原告袁云方（乙方）与葛永良（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：葛永良将坐落于苏州高新区林枫苑XX幢XXX室含车库出租给原告袁云方。租期为20年，自2012年12月18日至2032年12月17日，租金共计15万元，原告于签订租赁合同时一次性全额付清。合同同时约定甲方如不履行合同需支付违约金5万元，实际损失超过违约金的，违约方另行支付。合同签订后，原告于同日向葛永良支付了租金15万元。后因五被告拒不向原告交付租赁的房屋，且继续居住在该房屋内，致使双方发生纠纷。2013年11月12日，被告戴丽芬与原告袁云方在苏州高新区枫桥街道人民调解委员会主持下就该纠纷进行调解，但最终调解未成，原告遂诉至法院。诉讼过程中各被告拒绝继续履行上述房屋租赁合同。原告自认就本案所涉房屋租赁纠纷葛永良曾交付原告2千元。
另查明：苏州高新区林枫苑XX幢XXX室属动迁安置房，建筑面积为122.65平方米，动迁安置户表内人员为葛永良、葛根珠、葛火泉、葛金娣（0.5个安置份额）。2001年3月30日，被告戴丽芬与葛永良结婚，婚后育有一女，名葛梦婷，二人于2013年8月7日离婚。2013年9月14日葛永良因病死亡，被告葛火泉、葛根珠系葛永良之父母，葛金娣系葛永良之祖母。
以上事实由证人夏兰芳的当庭证言，原、被告提交的《房租租赁合同》、收条、动迁安置住户登记表、林枫苑XX幢XXX室房屋权属登记信息查询结果证明、人民调解协议书、结婚证、离婚证、常住人口信息，以及本案庭审笔录等证据予以证实。
本案争议焦点为原告能否向五被告主张返还租金及要求其承担相应的违约责任。
被告戴丽芬辩称其对葛永良与原告签订房屋租赁合同并不知情；原告诉称违背常理；诉争房屋葛永良无权处分；葛永良死亡前其与已经离婚，其不是诉争房屋的继承人，故原告向其主张权利，无事实和法律依据。
本院认为，合同订立人葛永良已经死亡，且葛永良法定继承人拒绝继续履行房屋租赁合同，故原告有权解除合同。合同自通知到达时解除，因原告提交的变更诉讼请求申请书载有解除合同的意思表示，该申请书本院于2014年3月21日向各被告送达，故合同自该日解除。合同解除后原告有权要求恢复原状、赔偿损失。关于损失金额，因当事人签订的房屋租赁合同载明的5万元违约金系约定的合同未履行的损失金额，在合同解除时亦可以参照。据此，本案房屋租赁合同项下原告可要求葛永良返还租金15万元、赔偿损失5万元，扣除其生前已经返还的2千元，葛永良尚需给付原告19.8万元。
此外，被告戴丽芬虽于2013年8月7日已经与葛永良离婚，但本案中租赁合同签订，租金15万元的交付都发生在两人婚姻关系存续期间，本应返还原告的租金15万元系葛永良和被告戴丽芬的共同债务；葛永良从未实际交付租赁房屋，违约行为在婚姻关系存续期间即已开始，故赔偿损失5万元也是葛永良和被告戴丽芬的共同债务。故被告戴丽芬应对原葛永良的债务19.8万元承担清偿责任。
另外，被告葛根珠、葛火泉、葛梦婷作为葛永良的第一顺位法定继承人，经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，也未明确放弃继承，故三被告应在其继承葛永良遗产价值限额内对上述债务承担连带清偿责任。
关于原告对被告葛金娣所提诉讼请求，因被告葛金娣并非葛永良的第一顺位法定继承人，且原告尚未举证证明被告葛金娣继承了葛永良的遗产，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
本院认为，原告与葛永良之间存在租赁合同关系，因原告的合同目的已无法实现，原告有权解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、本案房屋租赁合同于2014年3月21日解除。
二、被告戴丽芬于本判决生效之日起十日内给付原告袁云方19.8万元。
三、被告葛根珠、葛火泉、葛梦婷在各自继承葛永良遗产价值限额内对上述款项承担连带责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由被告戴丽芬、葛根珠、葛火泉、葛梦婷负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不予退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 姚建明
代理审判员 游进国
人民陪审员 茅梅兰
二〇一四年五月十五日
书 记 员 蒋雅静