江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨板民初字第595号
原告陈爱萍,女,1978年11月26日生，汉族。
委托代理人陆新峰，男，1977年1月24日生，汉族
委托代理人张敬成，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告金地集团南京置业发展有限公司,住所地南京市雨花台区板桥街道大方村委员会办公楼。
法定代表人阳侃，该公司董事长。
委托代理人王翔，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原告陈爱萍诉被告金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员薛鹏担任审判长，与人民陪审员贾安居、梁争上组成合议庭，分别于2015年12月1日、2016年4月13日公开开庭进行审理。原告陈爱萍的委托代理人陆新峰、张敬成，被告金地公司的委托代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈爱萍诉称，2011年9月，原、被告签订商品房预售合同一份，原告购买被告开发的雨花台区板桥街道大方村金地自在城房屋一套。合同第十三条的商品房质量保证条款对商品房工程质量保修范围、保修期、保修责任等进行了约定。2013年5月18日，原、被告双方交房过程中，原告发现拟交付标的房屋中存在墙面严重开裂、渗漏水等两项质量问题，遂拒绝在房屋验收单上签字、拒绝收房，并现场向被告报修。经与被告工作人员现场确认，二处报修问题均属于被告保修责任范围内的工程质量问题，且报修时间在合同约定的保修期内，被告也同意维修。为便于被告维修，原告将入户门钥匙交由被告保管，被告出具业户钥匙留存条并注明用途为维修。之后原告多次现场、电话催问被告维修情况，被告屡次借故拖延，后虽对其中一处报修进行了简单的粉刷处理，但未能根本解决墙体开裂问题，另一处内、外墙渗水的报修始终未做任何处理。因被告一再拖延保修义务，造成原告较大经济损失。原告无奈向南京市建筑安装工程质量监督站（以下简称市建筑质监站）进行投诉，该机构虽也从中协调，但被告至今仍未履行维修义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告委托有资质的第三方机构对涉案房屋的墙体开裂、渗漏水出具维修方案后，按照该维修方案限期修复并且通过有资质的第三方机构验收，由此产生的鉴定费、维修费、验收费由被告承担；2、被告先行支付自2013年5月18日起至实际维修合格完毕之日止质量违约造成原告的损失[损失暂计至2015年10月18日起诉时，其中合同约定的违约金为43500元（50元/日×30日×29个月）、约定的违约金与实际损失之间的差额为44377.70元（租金3200元/月×26个月+物业费4677.70元-43500元）]；3、涉案房屋墙面的防开裂、防水、防渗漏的保修期自该房屋被修复之日起重新计算5年质保期；4、被告承担本案诉讼费用。
被告金地公司辩称，首先，被告承认房屋的质保及维修是被告的合同义务。在原告对房屋报修后，被告只要负责修复即可，至于被告如何维修，原告无权干涉。因此，原告要求被告按照鉴定机构的修复意见进行维修，是对被告义务履行方式的干涉，没有法律依据。其次，在原告报修后，被告已经对涉案房屋维修完毕，但原告一直不认可被告的维修方法，故一直拒绝收房。因此，原告主张的违约金及在外租房等损失是在房屋符合交付条件的情况下，原告主观上不认可被告的维修结果而不愿收房造成的，属于原告自身产生和扩大的损失。再次，原告主张的自2013年5月18日至2014年3月21日这段期间未能使用涉案房屋的损失，已经在南京市中级人民法院2014宁民终字第713号案件中通过调解的方式得到赔偿。因此，在本案中不应重复主张。最后，被告依然承诺会在房屋保修期内履行房屋的保修义务，但是原告要求重新计算保修期的主张，没有法律依据。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明，2011年9月，原、被告签订商品房预售合同一份，原告购买被告开发的雨花台区板桥街道大方村金地自在城房屋一套，面积154.07㎡。合同第十三条第三款第一项约定，该商品房的工程质量保修范围和保修期见合同附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。在附件9保修范围和保修期中约定，房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏属于被告保修范围，且保修期为5年。第十三条第三款第四项约定，被告或其维修受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应按每拖延一天50元计算，向原告支付违约金。同时，该商品房在保修期内因工程质量问题造成原告经济损失的，被告应赔偿原告实际经济损失。
2013年5月18日，被告通知原告收房时，原告发现涉案房屋东北位置的卧室东面墙体存在墙面开裂、渗漏水的质量问题，拒绝确认验房、收房，并现场向被告报修。当日，原告将入户门钥匙交给被告，方便其入户维修，被告向原告出具了业户钥匙留取条，且在用途一栏写明房屋维修整改。
2014年7月15日，原告向被告发出催促函，称被告在长达一年多时间内都未做出实质性维修工作，怠于履行维修义务给原告造成较大损失，要求被告在收函七日内对房屋质量问题的责任归属做出书面说明，并对维修的步骤及日期安排做出书面承诺。2014年7月21日，原告又向南京市住房和城乡建设委员会和市建筑质监站发函，称涉案房屋存在裂缝和渗漏水问题，且被告在一年多的时间里未实质性维修，现特向该委员会和监督站投诉，要求立即安排专业技术人员对涉案房屋进行现场质量检测，确认墙体开裂、潮脱、霉变问题的责任主体；敦促被告就该房屋质量问题做出书面说明，制定维修计划，就维修步骤及日期安排做出书面承诺。
2014年7月30日，湖南省第三工程有限公司（涉案房屋施工单位，以下简称湖南第三工程公司）出具了关于对卧室墙面渗漏的维修方案，其中对涉案房屋当时的现状表述为，在梁底下方与墙面交接处，有一条约2mm宽左右，约1.5米长左右的水平裂缝，因外墙为贴面砖墙面，所以没有发现有明显的裂纹。经分析，此裂缝应是墙体在内外温差时收缩不均匀引起的，由于墙体的砌体材料为实心灰砂砖砌块，所以拟采用下述处理方案：1、在墙面墙与梁底交接处，将抹灰层上、下各切200mm宽；2、将梁底下砌体顶部的砖砌体，沿梁底凿除30mm-50mm，进入墙内100mm深；3、将槽内清洗干净，并保持湿润；4、用微膨胀型专用补漏材料“水不漏”进行堵塞所切开的槽隙，调和时力求干硬性，手工塞进并捣密实；5、堵塞完成48小时后，将塞缝表面湿润，连同切除抹灰层部位同刷水泥胶浆界面剂、贴耐碱玻纤网格布后抹水泥砂浆；6、待抹灰层干燥后（约两天），整面墙面再作腻子（刮白）；7、施工完成后将室内打扫干净，为业主提供洁净的环境。同日，南京金地自在城房屋保障中心向原告告知，被告安排施工单位、监理单位及被告相关人员进行共同商讨，制定了专门处理方案，各方签字盖章确认并报市质检站备案，被告将督促施工单位严格按照此方案进行整改，确保将原告家中墙面渗漏问题圆满解决，并且确认该渗漏问题不是结构施工缺陷导致，不会对原告家中墙面结构安全造成影响。
2014年8月27日，市建筑质监站向原告出具答复意见书，称该质量监督站于2014年7月28日会同建设、施工、监理单位赴现场查看，原告反映的问题确实存在，该问题属于工程质量通病，并未违反工程建设标准强制性条文。该质量监督站已责成建设、施工、监理单位及时制定维修处理方案，维修后还需进行淋水检验，同时要求建设单位将维修处理方案和维修所需时间告知原告。目前，维修处理方案已制定完成，建设单位已将相关情况书面函告原告并已做好相关维修准备工作。2014年9月1日，市建筑质监站又向原告发送邮件，称该站已责成建设、施工、监理单位及时制定维修处理方案，尽快实施维修，并要求维修后进行淋水检验。经建设单位报告，维修处理方案已制定完成，准备工作已做好，相关情况也已书面函告您。该站作为工程施工质量投诉处理监督机构，无制定、审核或备案维修处理方案的职责。2014年9月2日，原告向市建筑质监站回复邮件，关于涉案房屋的维修问题提出：1、原告有权了解责任单位出具的维修处理方案的具体内容，该质量监督站应当责成责任单位向原告送达维修方案。2、责任单位对房屋损坏状态描述与事实严重不符，原告要求责任单位如实记载房屋开裂情况。3、原告要求责任单位书面明确开裂原因及分析依据。4、原告投诉墙体开裂及渗漏水两处质量问题，但责任单位未对两处质量问题给出完整的维修意见。5、原告要求与责任单位共同聘请独立第三方对受损房屋出具维修方案。
2014年9月22日，原告向江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司发送电子邮件，对涉案房屋的地址、受损情况、报修及被告处理情况等做出简要介绍，拟委托鉴定项目为：1、发生开裂及渗水的原因、裂缝维修方案；2、发生渗漏的原因、修复方案。2014年9月24日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司向原告回复电子邮件，确定了检测鉴定内容为：1、裂缝现状检测；2、裂缝产生原因分析；3、维修处理方案，同时对相关收费及需要原、被告配合的工作予以说明。原告在诉讼中称，后因原、被告对鉴定费用的承担产生分歧，鉴定因无人缴费而终止。
另查明，自2013年9月起至诉讼中，原告通过居间人南京润和房地产营销策划有限公司租住案外人骆某位于建邺区房屋，面积92.52㎡，双方签订的房屋租赁合同中约定月租金为3200元。
2013年5月15日，原告在本院另案起诉被告时诉称，2011年9月25日，原、被告签订的商品房预售合同约定，被告应于2012年12月31日向原告交付所购商品房，但被告一直延期至2013年5月15日才交付该房。因此，原告向被告主张支付延迟交房违约金人民币70650元及商业贷款与公积金贷款之间的利息差32025元等。本院判决驳回了原告的上述诉讼请求。后原告提起上诉，2014年3月21日，南京市中级人民法院在2014宁民终字第713号案件中对双方进行了调解，调解书内容为被告于2014年3月21日支付原告72354元（现场支付）。
在诉讼中，被告提交了湖南第三工程公司于2016年4月14日出具的关于对涉争房屋维修经过的说明，称2014年7月13日接到被告房修人员通知后，对涉案房屋进行了查看，并于次日带领3名工人按以下方法进行维修：1、沿梁底凿开50mm宽左右，入墙100mm深；2、将槽内清理干净并用水冲洗；3、用微膨胀型专用补漏材料（水不漏）加水调至干湿性，手工塞进并捣实。后市建筑质监站工作人员到现场查看，提出整改意见和要求对外墙进行淋水试验，试验结果没有渗漏。
上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房预售合同，业户钥匙留存条，函件，意见书，维修说明，发票，租赁合同，现场照片，民事判决书及调解书等证据予以证实。
本院认为，原告陈爱萍与被告金地公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。第一，关于被告是否已经履行保修义务以及应当如何履行保修义务的问题。首先，根据市建筑质监站的意见书中确认，涉案房屋墙面裂缝问题确实存在；湖南第三工程公司维修方案中确认，2014年7月28日在市建筑质监站、建设单位、物业维修代表、施工方、原告共同的查看下，在梁底下方与墙面交接处，有一条约2mm宽左右，约1.5米长左右的水平裂缝；南京金地自在城房屋保障中心在给业主的告知书中称制定了专门维修方案，被告将督促施工单位整改，确保原告家中墙面渗漏问题解决。综合以上证据，能够认定原告房屋墙面存在裂缝和渗漏的事实，并且该问题属于合同约定的保修范围和保修期内，被告应当负责保修。其次，对于被告的维修时间和具体措施，被告仅提供了2014年7月20日联系原告对维修后房屋进行验收的通知单，以及湖南第三工程公司出具的曾在2014年7月14日进行维修的说明。但是在2014年7月28日多方的现场查看中，仍然发现涉案房屋有裂缝需要整改的问题，因此被告举证的2014年7月28日之前的维修通知单及维修说明，不能达到被告维修完毕并且通知原告收房的证明目的。因此，自2014年7月28日之后，被告无有效证据证明其进行了合理的维修及通知原告重新收房的事实。原告对涉案房屋的裂缝及渗水问题未提出自行维修，仅要求被告承担保修义务。同时，被告也同意履行自己的保修义务，但在不能证明修复完毕的情况下，应在合理的期间内继续维修。至于如何履行保修义务系被告的自主行为，原告要求被告必须按照第三发机构的修复意见进行维修，没有相应的法律依据，本院依法不予支持。但是，考虑到原告房屋的裂缝、渗漏水问题长期未得到彻底解决，市建筑质监站对被告提出整改意见时也要求被告维修后须进行淋水试验，且验收是对维修效果的必要检验。因此，被告维修完成后应以符合规定的方式对维修是否合格进行验收，维修及验收费用均由被告承担。
第二，关于被告赔偿原告的具体损失问题。首先，原告主张自2013年5月18日收房时即向被告提出质量违约的问题，此后因为被告怠于维修房屋，原告一直无法正常居住，应当从2013年5月18日起计算违约金和实际损失。被告辩称在2014年3月21日另案调解中已经支付了原告截止到当日的延期交房即房屋使用损失，因此2014年3月21日为原告无法居住的实际损失起算日。本院认为，原告于2013年5月15日在另案中对被告提出共10万余元的经济赔偿，后双方以7万余元调解，被告不能证明这7万余元款项中已经包含了2013年5月18日至2014年3月21日的延迟交房违约金和原告的房屋使用损失。因此，被告抗辩应自2014年3月21日起算原告无法居住的实际损失，无事实依据，本院依法不予采纳。其次，因为涉案房屋不能正常居住，被告应当参照同地段、同面积房屋的租赁市场行情向原告赔偿房屋使用损失。因此，原告现在租住的建邺区的房屋与涉案房屋相距较远，租金与房屋使用损失之间不具有可比性。本院根据原告房屋的地理位置、面积及装修情况，酌定原告的房屋使用损失为2200元/月。再次，虽然原、被告在购房合同中约定了被告怠于履行保修义务，须承担50元/日的违约赔偿。但是，违约责任以弥补实际遭受损失为主，本院已经对原告的房屋使用损失予以支持，且该数额高于50元/日的标准。因此，对原告另外主张的50元/日的赔偿，本院不再予以支持。最后，原告自2013年5月18日起因被告的原因无法正常入住，被告应当自该日起支付原告应当缴纳的物业费。但是在（2014）宁民终字第713号案件中，原、被告已就2013年6月至12月的物业费达成调解并支付完毕。因此，被告应当自2014年1月起支付原告应当缴纳的物业费。原告只提供了2014年1月至6月期间缴纳967.80元物业费的发票，且在诉讼中明确表示物业费实际只缴纳到2014年6月。因此，本院对原告要求被告支付的物业费仅以实际缴纳的967.80元予以支持。
第三，关于是否对房屋开裂、渗漏水的保修重新计算5年保修期的问题。目前尚无相关法律、行政法规、规章等规定房屋修缮完成后，被修复部位的保修期应当重新计算。因此，原告主张房屋开裂、渗漏水的保修期自修复后重新计算5年，缺乏相应法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告金地集团南京置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将原告陈爱萍购买的雨花台区板桥街道大方村金地自在城房屋中墙面裂缝、渗漏水等质量问题维修完毕，并以符合规定的方式通过验收；
二、被告金地集团南京置业发展有限公司赔偿原告陈爱萍房屋使用损失（自2013年5月18日起至上述第一项履行完毕之日止，按2200元/月标准计算），于本判决发生法律效力之日起二十日内付清；
三、被告金地集团南京置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告陈爱萍物业费967.80元；
四、驳回原告陈爱萍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费998元，由被告金地集团南京置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费998元（附南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 贾安居
人民陪审员 梁争上
二〇一六年五月三日
见习书记员 吴 瑕