江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧南民初字第01264号
原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组，住所地溧阳市社渚镇人民路*号。
负责人刘立国,该村民小组组长。
委托代理人余田坤。
委托代理人季东政。
被告徐军。
委托代理人赵琦，江苏立洋律师事务所律师。
被告徐丽苹。
原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组（以下简称北村组）与被告徐军、徐丽苹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由审判员薛凯适用简易程序，后组成合议庭，于2016年1月19日、2016年4月27日、2016年5月10日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人余田坤、季东政，被告徐军及其委托代理人赵琦、被告徐丽苹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月16日，两被告在社渚镇新华后街16号租赁两间门面房开汉堡店，2012年11月16日至2014年2月1日租金已支付给原转租人，2014年2月1日至2015年9月30日租金至今没有支付，经原告多次向两被告催要，被告仍不予支付，故诉至法院，请求判令两被告连带支付原告租金80560元，并承担本案诉讼费用。
被告徐军、徐丽苹辩称，原告诉请没有事实和法律依据，且原告诉请已超过诉讼时效。
经审理查明，2012年下半年，被告徐军租用了原告北村组位于溧阳市社渚镇新华后街16号的两间门面房，用于经营汉堡店。2013年1月9日，溧阳市工商局核准了个体工商户登记手续，经营者为徐军。两被告于2015年9月30日从租用的房屋内搬出，2014年2月1日至2015年9月30日的租金一直未付。现原告以两被告未付租金为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，2009年2月1日，原告与案外人乐建新签订租房协议，约定由乐建新承租原告位于溧阳市社渚镇新华后街16号的房屋（一楼六间门面房，二楼、三楼各六间房屋），租期5年（2009年2月1日至2014年1月31日），租金共计355000元，每年71000元。
2014年1月8日，原告与案外人刘伟国签订房屋租赁协议，约定由刘伟国承租原告位于溧阳市社渚镇新华后街16号的房屋（一楼六间门面房，二楼、三楼各六间），租期5年（2014年2月1日至2019年2月1日），租金共计725000元，每年145000元。
审理中，被告徐军提供了房屋租赁合同一份，用以证明其与原告在2012年8月30日签订了书面房屋租赁合同，年租金为12000元，并主张按该合同中载明的租金水平向原告支付租金。对该房屋租赁合同，原告称合同上北村组的公章虽是北村组原负责人王建保所盖，但实际情况是被告徐军找到时任北村组组长王建保说要（申领）营业执照，事先拿了一张打印好的协议，要求王建保盖章，王建保先是以北村组与乐建新已签订了租赁合同为由推托，后徐军再三请求，说不盖章领不到执照，请求通融一下，王建保盛情难却，未细看协议就在协议上盖了章，所以该合同不是双方的真实意思表示，不具有效性。另外，原告称王建保所加盖的公章在2000年撤乡并镇时就已经作废，并提供社渚村委出具的证明。
关于营业执照申领，被告徐军称办营业执照需要房产证明、租房合同，而且转租合同不能用来办营业执照，只能是直接和房屋产权人签订的房屋租赁合同才可以。
本院于2016年5月6日就徐军租赁房屋的情况对案外人乐建新进行了调查。被告乐建新陈述的主要内容为：乐建新与徐军之间并无直接租赁关系，也无租赁合同，乐建新在租赁北村组的房屋后未自己使用，而是往外转租，其先把房子租给虞森林开饭店，虞森林后又转给了一个殷桥人，徐军是从这个殷桥人那里转租的房子，徐军在转租之前来找过乐建新，乐建新告诉徐军房子的租期不长了；徐军租房的时候，乐建新与北村组的房屋租赁合同还有一年半，徐军转租头半年的租金不是乐建新收取的，之后一年的租金是乐建新直接向徐军收取的，并且加收了一点租金；六间门面房的租金是80000元一年，租金平摊到每间门面房上，楼上的房间不另算租金，即使不使用楼上房间，也要按门面房分摊租金。对于乐建新的陈述，原、被告均未提出异议。
原告北村组为证明在2014年2月之后向被告主张过租金，申请证人王某甲、王某乙到庭作证，两证人均为北村组成员，两人称他们受村里指派，代表村里向汉堡店老板要过租金，但租金一直未付。
原告北村组将其诉讼请求的计算方式明确为：根据刘伟国与原告北村组签订的租赁协议，六间门面房的租金是145000元（每年），两被告使用两间门面房，2014年2月1日至2015年9月30日的租金应为80560元。
对于要求两被告连带支付租金的依据，原告北村组称两被告是亲姐弟关系，租赁房屋实际使用人是徐丽苹，徐军只是牵头，因此要求两被告连带支付租金。而两被告称徐丽苹是受徐军雇佣负责管理汉堡店。徐丽苹称徐军平时比较忙，很多事都是委托她出面处理。
以上事实，有原告提供的工商登记材料、租房协议、收条、照片、社渚村委出具的证明、证人证言，被告提供的房屋租赁合同，本院向乐建新所作调查笔录及当事人庭审陈述随卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告徐军提供的房屋租赁合同能否作为主张权利、履行义务的依据；二、被告徐丽苹是否应承担支付租金的责任；三、两被告或者被告徐军应向原告支付多少租金；四、原告的主张是否超过诉讼时效。
针对第一争议焦点，本院认为，对于乐建新的陈述，原、被告均未提出异议，且乐建新与本案双方均无利害关系，故乐建新的陈述应予采信。根据乐建新的陈述，被告徐军租用的房屋是从他人处转租，两间房屋每年应支付租金26000多元（80000元/年÷6间×2间），而被告徐军提供的房屋租赁合同中记载2间房屋的租金仅为12000元/年，与实际租金水平差距悬殊；再结合被告徐军的租金是支付给乐建新，以及被告徐军关于申领营业执照必须提供与房屋产权人之间订立的房屋租赁协议的陈述，可以认定原告称其与被告徐军之间的房屋租赁合同仅是为被告徐军申领营业执照所用的陈述属实。因此，被告徐军提供的房屋租赁合同并非双方真实意思表示，不能作为主张权利、履行义务的依据。
针对第二个争议焦点，本院认为，首先，根据乐建新陈述，房屋系由徐军从他人处转租，而非徐丽苹转租；其次，在租赁房屋内经营的汉堡店，工商登记经营者为徐军，且被告徐军称徐丽苹系受其雇佣管理汉堡店；第三，原告未举证证明租赁房屋由被告徐爱苹实际使用。因此，根据现有证据，不能认定徐丽苹应负支付租金的义务。
针对第三个争议焦点，本院认为，2014年2月1日至2015年9月30日，被告徐军仍实际使用租赁房屋，与原告未订立书面租赁合同，属不定期租赁，原告与案外人刘伟国之间的关于租金的约定并不当然适用于原告与被告徐军之间。原告也未能举证证明被告徐军同意按原告与刘伟国之间约定的租金水平或者更高的租金水平支付租金。因此，原告主张参照其与刘伟国之间约定的租金水平要求被告支付租金的请求，本院不予支持。考虑房屋租金上涨趋势及当地租金水平，结合本案实际，本院认定被告徐军应向原告支付租金60000元。
针对第四个争议焦点，本院认为，2014年2月1日至2015年9月30日期间的不定期租赁，原告与被告徐军未约定租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，该期间的租金应当在2015年1月、2015年9月分别支付。因此，原告的诉讼请求未超出诉讼时效。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告徐军于本判决生效之日起7日内向原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组支付租金60000元。
二、驳回原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1814元，由原告负担463元，被告徐军负担1351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。另，溧阳市人民法院履行款账户：户名：溧阳市财政局,账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 薛 凯
人民陪审员 汤建明
人民陪审员 朱全庚
二〇一六年五月十七日
书 记 员 汪 强