四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合江民初字第2244号
原告周思恒，男，1971年9月15日出生，汉族。
委托代理人匡思勇，四川万盛行律师事务所律师。
被告重庆熙林房地产开发有限公司。
法定代表人伍林，总经理。
被告四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐春林，总经理。
委托代理人赵明伦，四川荔香律师事务所律师。
委托代理人李淑群，女，四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司员工。
原告周思恒与被告重庆熙林房地产开发有限公司（以下简称熙林公司）、四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员余自有担任审判长、代理审判员赵春梅与人民陪审员许祝平组成合议庭，分别于2015年12月9日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告周思恒及原告委托代理人匡思勇、被告利宏公司法定代表人徐春林及其委托代理人赵明伦、李淑群到庭参加诉讼，被告熙林公司经本院公告传票传唤，无正当理由逾期未到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告周思恒诉称，2011年1月21日，原告与二被告签订张家沟住宅小区商品房预选协议书（以下简称预选协议）约定原告购买被告熙林公司与被告利宏公司联合开发的商品房即张家沟住宅小区4号楼房屋一套；建筑面积125平方米，单价3160元／平方米，总价39.50万元；签订本合同时支付19.75万元,当作购房定金，第二期房款11.85万元于房管局统一网签时支付，第三期房款59250元在楼房封顶时支付，尾款19750元在办理房屋产权登记后支付。之后，原告于2011年1月21日向二被告支付购房款19.75万元，向二被告支付购房款时加盖被告熙林公司与被告利宏公司联合开发项目专用章及收款人张官学签章确认。因多次催促二被告交房未果，涉案该套房屋已被被告利宏公司另售他人，故原告诉请解除预选协议、二被告退还购房款19.75万元、赔偿资金占用利息损失1万元并赔偿原告19.75万元。
被告熙林公司未予答辩。
被告利宏公司辩称，原告所述基本事实属实，被告熙林公司接受被告利宏公司委托售房后，被告熙林公司又委托张官学向原告出售涉案房屋并实际收取购房款19.75万元，因被告熙林公司未将该购房款转入被告熙林公司与被告利宏公司联合开发的预售资金专户，对原告缴款事实无异议，但其与被告熙林公司签订的联合开发合同未实际履行，据该合同约定，被告熙林公司仅是受托销售张家沟小区4号及5号楼，且应将售房款存入合同约定的由合江县住建局监管的预售资金专用账户，但被告熙林公司擅自出售委托范围外的4号楼A栋房屋，2011年1月21日时被告利宏公司还未取得预售许可证，且原告对被告的授权范围是明知的，未尽到审查义务，仍将19.75万元购房款存入被告熙林公司个人开设的建行账户。现涉案房屋已经被告利宏公司出售他人且办理网签。被告熙林公司超越代理权限，重庆熙林房地产开发有限公司、合江县利宏房地产开发有限公司联合开发项目专用章（以下简称联合开发项目专用章）系被告熙林公司私自刻的，并无法律效力，请求驳回原告对被告利宏公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年1月26日，被告熙林公司（乙方）与被告利宏公司（甲方）签订合江县张家沟住宅小区联合开发合同约定：甲方在前期开发此项目中，已修建拆迁还建房一、二号楼，因甲方无法继续进行后期开发建设，邀请乙方投入资金联合开发，甲方提供项目建设用地及项目安装工程的建设资金，乙方提供项目建设资金及负责土建部分工程款的支付；甲方全权委托乙方对该项目的4号楼、5号楼房屋有处置权和销售权及对外签订房屋销售合同；售房款中高于2000元／㎡的归甲方，且售房款的80%先行支付施工单位；该项目的销售资金在建设银行合江县支行开设预售资金专户，由合江县建委及甲乙双方共同管理；协议经甲乙签署生效后乙方即可签订建设施工合同，并按工程进度支付施工单位工程款作为联合开发项目的投资资金；未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同；本合同所规定双方的权利义务，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者；未经另一方书面明确同意的任何转让均属无效。当日，被告利宏公司向被告熙林公司出具房屋销售授权委托书（以下简称利宏委托书）载明：被告熙林公司全权代表被告利宏公司在项目办理商品房预售许可证后销售涉案项目4号楼、5号楼房屋，销售款必须存入该项目在建设银行合江县支行开设的建设局监管的预售资金账户，委托期限为张家沟住宅小区4号楼、5号楼房屋销售收入的80%支付清施工单位的工程款及保证金为止。2011年1月21日，原告与二被告签订张家沟住宅小区商品房预选协议书（以下简称预选协议）约定原告购买被告熙林公司与被告利宏公司联合开发的商品房即张家沟住宅小区4号楼房屋一套；建筑面积125平方米，单价3160元／平方米，总价39.50万元；签订本合同时支付19.75万元,作当购房定金，第二期房款11.85万元于房管局统一网签时支付，第三期房款59250元在楼房封顶时支付，尾款19750元在办理房屋产权登记后支付。之后，原告于2011年1月21日向二被告支付购房款19.75万元，向二被告支付购房款时均经被告熙林公司与被告利宏公司联合开发项目专用章及收款人张官学签章确认。2014年7月16日，四川省建设厅审查批准涉案房屋取得张家沟住宅小区4号楼A栋商品房预售许可证并对外公开预售。原告因多次催促二被告交房未果，并得知该涉案房屋已出售他人并办理网签。原告遂诉请如上。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及双方当事人提交的下列证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。
原告周思恒提交：预选协议、联合开发合同、汇款凭条、收据、利宏委托书、熙林委托书、商品房预售许可证。
被告熙林公司提交了申请本院调取重庆市巴南区法院（2014）巴法民初字第04675号案卷资料：利宏委托书、联合开发合同、汇款凭条、收据、委托书、公示表、说明、证明、商品房预售许可证、利宏公司业执照、熙林公司业执照、（2014）巴法民初字第04675号民事判决书复印件、合江县公安局证明等。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，经庭审查明，涉案房屋已出售他人，原告于2011年1月21日签订预选协议购房目的不能实现，其享有法定解除权，原告诉请解除预选协议，本院予以支持。据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求退还房款并赔偿损失。被告熙林公司将房款存入被告熙林公司建行账户，已超越被告利宏公司委托其售房并将房款存入预售资金专户的代理权限。原告未举示被告利宏公司对此予以追认的证据，据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”之规定，应由被告熙林公司承担退还房款及赔偿损失的责任。关于该资金占用利息损失原告主张1万元，未说明的计算标准，在本案中二被告也未予答辩，但在类案中被告熙林公司均对按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算无异议，并未主张调整该标准，本院予以支持。对原告诉请的违约金，因其性质与资金占用利息损失均为因违约给原告所造成的损失，本院不再重复主张。综上，被告熙林公司应当承担退还原告购房款19.75万元、赔偿原告资金占用利息损失即以19.75万元为基数自2011年1月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于原告主张预选协议因加盖有联合开发项目专用章，效力及于被告利宏公司的主张，本院认为，原告未举示该章系被告利宏公司与被告熙林公司真实项目章的相关证据，且被告利宏公司非本案适格被告，原告对其诉请应驳回。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告周思恒与被告重庆熙林房地产开发有限公司于2011年1月21日签订的商品房预选协议书于本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告重庆熙林房地产开发有限公司退还原告周思恒购房款19.75万元；
三、被告重庆熙林房地产开发有限公司赔偿原告周思恒以19.75万元为基数自2011年1月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止的资金占用利息损失；
四、驳回原告周思恒的其他诉讼请求。
上述第二、三款，限被告重庆熙林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7375元，由被告重庆熙林房地产开发有限公司负担。此款已由原告周思恒己垫付，被告重庆熙林房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内径付原告周思恒，本院预收的诉讼费用不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 余自有
助理审判员 赵春梅
人民陪审员 许祝平
二〇一六年三月二日
书 记 员 田 甜