北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第19093号原告招商局地产（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里214号楼1层101。法定代理人张林，董事长。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。被告净雅食品集团有限公司，住所地山东省威海市海滨中路19-9号。法定代表人张永舵，董事长。委托代理人宋磊，女，1984年2月23日出生，净雅食品集团有限公司法务，住净雅食品集团有限公司宿舍。委托代理人秦亚楠，女，1992年6月10日出生，净雅食品集团有限公司法务，住净雅食品集团有限公司宿舍。原告招商局地产（北京）有限公司（以下简称原告）与被告净雅食品集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭杨、被告的委托代理人宋磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月12日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号xxxx）（简称《预售合同》），被告购买坐落于北京市朝阳区xx号房屋（简称涉案房屋），套内建筑面积261.83平方米，房屋单价为每平方米人民币59341.68元，合同总价款为15537433元。同日完成了商品房预售合同联机备案（编号xxx）。合同签定当日，被告签署不可撤消的《承诺函》，双方以承诺函的方式约定分期付款：2014年6月12日，被告向原告支付房价款总额的15%，计人民币2337433元（含已付定金）；2014年6月30日前，被告向原告支付房价款总额的15%，计人民币233万元；2014年8月31日前，被告向原告支付房价款总额的20%，计人民币311万元；2014年9月30日前，被告向原告支付房价款总额的20%，计人民币311万元；2014年11月30日前，被告向原告支付房价款总额的30%，计人民币465万元。并承诺，被告如未按照上述付款进度安排按期付款的，逾期超过十日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起十日内按照合同约定的房价款总额的10%向原告支付违约金，原告退还被告全部已付款。《北京市商品房预售合同》签订和《承诺函》签署后，被告除支付首次应付款外，未按照约定按时履行付款义务。2014年7月23日，原告向被告发送《催款通知书》。2014年8月28日，原告向被告发送《律师函》，敦促被告支付房款。截止起诉之日，被告尚欠购房款1320万元。2014年10月8日，原告向被告发出《关于解除＜商品房预售合同＞的通知函》，单方解除了《预售合同》，并通知被告办理预售房登记注销手续及办理违约金与已付款结算事宜。该通知函已于2014年10月9日送达被告，但被告迟至起诉之日仍未办理。原告认为，《预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均负有全面履行合同的义务。现被告迟延付款行为已经构成违约，原告有权依据《预售合同》及《承诺函》的有关约定解除《预售合同》并要求被告承担违约责任。《预售合同》解除后，被告有义务协助原告办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。现原告要求：1、确认原、被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号xxxx）于2014年10月9日解除；2、被告支付原告违约金1553743元；3、请求判令被告协助原告办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。被告辩称：认可原告所述事实，由于资金短缺，无力支付剩余购房款，同意解除合同。双方在合同中约定的违约金数额过高，申请法院降低。经审理查明：2014年6月12日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订《北京市商品房预售合同》（编号xxxx），由被告购买原告开发的北京市朝阳区xx号房屋。总价款为15537433元。出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第六条约定付款方式及期限：买受人采取下列第2种方式付款。1、一次性付款。2、分期付款……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十一条约定逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)：(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第二十八条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《北京市商品房预售合同》附件五为付款方式及期限的约定。其中附件五第5条约定：出卖人依照本附件之约定解除《预售合同》的，应从买受人已交纳的购房款中扣除上述全部税、费及该房屋总房价款的5%的违约金后90日内将余款无息退还给买受人。买受人已交纳的购房款不足以支付上述全部税、费及违约金的，买受人应在出卖人通知送达之日起10内向出卖人交纳。但双方未在附件五并未对分期付款或一次性付款作出明确约定。2014年6月12日，被告向原告出具《承诺函》，内容为：就招商地产“公园1872”项目购买事宜，买受人与出卖人招商局地产（北京）有限公司于2014年6月12日签署《北京市商品房预售合同》，买受人向出卖人购买“公园1872”项目中的xx号房屋，并约定付款方式为分期付款。因客观原因，买受人将无法按照《预售合同》附件五约定的付款进度支付购房款，因此买受人在此不可撤销地承诺将按照以下第一种付款安排付款：一、分期付款：在签署正式《预售合同》当日，即2014年6月12日，买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的15%，计人民币2337433元（含已付定金），在2014年6月30日前，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的15%，计人民币2330000元；在2014年8月31日前，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的20%，即人民币3110000元整；在2014年9月30日前，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款金额的20%，计人民币3110000元；在2014年11月30日前，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的30%，计人民币4650000元。买受人如未按照上述付款进度安排按期付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任(（1）和（2）不作累加)，同时《预售合同》正文第十一条的约定对买受人将不再适用：(1)逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并应退还买受人全部已付款。买受人如愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金。在《承诺函》上还打印有如下内容：出卖人同意买受人净雅食品集团有限公司在上述承诺函中承诺的相关内容。招商局地产（北京）有限公司，并加盖有原告的印章。2014年6月12日，原、被告已在房屋管理部门办理了《北京市商品房预售合同》联机备案手续。《北京市商品房预售合同》签订后，被告已按照约定向原告支付首期购房款2337433元，其余购房款未按期支付。原告还提交了《催款通知书》、《律师函》，证明曾向被告发出《催款通知书》、《律师函》，催讨相关费用。2014年10月8日，原告通过邮件方式向被告发出《关于解除的通知函》，以被告违约为由，通知被告解除《商品房预售合同》并要求被告共同办理商品房预售登记注销手续并办理违约金与已付房价款的结算事宜。原告提交的邮件查询记录显示，上述邮件已于2014年10月9日被签收，被告认可已经收到原告的上述邮件。因无力支付剩余购房款，被告同意解除《北京市商品房预售合同》。被告表示，双方约定的违约金数额过高，申请法院降低。上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同》、承诺函、《催款通知书》、《律师函》、《关于解除的通知函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实、自愿的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告向原告支付首期购房款后，仍应按照双方约定的期限及时向原告支付剩余购房款，被告在催告后仍未及时支付剩余购房款，存在违约行为，原告向被告发出《关于解除的通知函》，被告已收到该函，可以认定双方之间的《北京市商品房预售合同》已于2014年10月9日解除。合同解除后，被告应协助原告到房屋管理部门办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续因被告存在违约行为，原告有权要求被告支付违约金，原告要求被告按照房价款10%的标准支付违约金，现被告申请降低违约金数额。《承诺函》虽以被告的名义向原告作出，但《承诺函》同时还打印有“出卖人同意买受人净雅食品集团有限公司在上述承诺函中承诺的相关内容”并加盖有原告的印章，从《承诺函》的内容看，《承诺函》并非被告单方作出的承诺，实系双方变更原合同条款的协议。考虑到相关合同文本系原告提供的格式条款、目前本市房价稳中有升，房屋另行出售不会导致巨额差价损失、根据合同相关条款，合同解除，原告仅需返还被告已付款本金等因素，本院对被告有关降低违约金的请求予以支持，降低后，被告应向原告支付违约金310748.66元。因合同解除，原告还需将已收取的购房款返还给被告。原告的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告招商局地产（北京）有限公司与被告净雅食品集团有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号xxxx）已于2014年10月9日解除；二、被告净雅食品集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告招商局地产（北京）有限公司到房地产管理部门办理解除《北京市商品房预售合同》（合同编号xxxx）登记备案手续；三、被告净雅食品集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告招商局地产（北京）有限公司违约金三十一万零七百四十八元六角六分；四、原告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十日内返还被告净雅食品集团有限公司购房款二百三十三万七千四百三十三元；五、驳回原告招商局地产（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9392元，由原告招商局地产（北京）有限公司负担6411元（已交纳），由被告净雅食品集团有限公司负担2981元{招商局地产（北京）有限公司已交纳，净雅食品集团有限公司于本判决生效后七日内支付给招商局地产（北京）有限公司}。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  雷恩强二〇一五年六月二十日书记员  宋晓佩