浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第362号
上诉人（原审被告）舒瑶瑶。
委托代理人陶宏。
被上诉人（原审原告）吕锋顺。
上诉人舒瑶瑶为与被上诉人吕锋顺房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2012）金永民初字第1238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人舒瑶瑶及其委托代理人陶宏、被上诉人吕锋顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吕锋顺于2012年9月26日起诉称：原告与吕华银系姐弟关系。被告系吕华银的亲生女儿。2005年原告因落难，而委托吕华银出售坐落永康市华丰东路25号第五楼的套房。2008年时，原告得知该房产在不知情的情况下已经被过户到被告名下。鉴于亲戚关系，原告于2008年11月26日与被告签订协议书一份，约定，由原告以250000元的价格将房屋转让给被告，因双方的各项款项交织，最终结算由被告付出房款200000元。交款金额以收条为准。付款方式为：交钥匙时被告先付100000元，另欠100000元按月息1.2分计算，利息每月汇到原告账户，借用期限暂定三年。若到期不归还欠款，原告则有权收回房屋，由原告退回已收款不计息。签订协议后，被告即入住，但至今被告仅向原告支付32000元房款。为此，请求法院判令：1、依法解除原、被告于2008年11月26日签订的协议书。2、判令被告立即返还原告坐落永康市华丰东路25号第五楼的房屋一套，于判决生效后立即搬离该套房。3、判令被告协助原告办理坐落永康市华丰东路25号第五楼的房屋一套的过户登记手续。4、由被告赔偿原告自2008年11月26日起的房屋租金损失72833.64元（已计算至2012年9月26日止，此后按每日按52.06元计算至判决确定被告交房之日止）、房屋过户费用损失21120元。
原审被告舒瑶瑶辩称：一、原告诉称双方之间及2006年原告将房屋经受委托人吕华银参与办理，将自己的房屋卖给被告属实。但诉状中不属实的有：1、原告诉称“2008年原告被告知……其名下”不属实，房屋买卖过户并非一方可任意办理，未有相关合法程序，怎能轻易办理过户。如真像原告所说，在不知情的情况下过户，原告应与房管部门进行合法解决，更不是被告过错。退一步说，若如原告所说，那么请求期限也已超过二年，不再受法律保护。2、协议书是在先过户后再立的，这本身就不符合常理，从协议看，只是双方将该购房款用借款或欠款方式来确定付款数额而已，而且双方间也只能以借的关系来确定，与房屋买卖关系不是同一法律关系。房屋过户在先，产生的是物权关系，从2008年订立的协议来看，双方之间是借款关系，而房屋是借款中担保的性质，因此，即使当时被告真的没有支付房款，也只是借的请求之诉，并不是物权之诉。况且，本案中房款已在2009年10月15日以前全部付清，房款已交于原告卖房时的委托代理人吕华银。原告是否收到房款，这是他与代理人之间的纠纷。原告将未有收到房款的后果强加于被告，没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。二、因本案讼争的房屋主要是购房款问题导致，被告方已在庭前提出申请，要求追加吕华银为被告参加诉讼。
原审法院审理认定：吕锋顺与吕华银系姐弟关系，舒瑶瑶系吕华银的亲生女儿。2002年3月21日，吕锋顺因犯虚开增值税发票罪和票据诈骗罪被判刑，直至2012年9月3日刑满释放。期间的2006年8月8日，吕锋顺委托吕华银出售坐落永康市华丰东路25号第五楼的套房，当天吕华银与舒瑶瑶签订房地产买卖契约一份，将该套房转让给舒瑶瑶，并办理了房产过户手续。因吕锋顺已离婚的妻子一直占用该套房，致使舒瑶瑶未付房款，为此，吕锋顺、舒瑶瑶及吕华银三方于2008年11月26日签订协议书一份，约定，由吕锋顺以250000元的价格将房屋转让给舒瑶瑶，因双方的各项款项交织，最终结算由舒瑶瑶付出房款200000元，交款金额以收条为准。付款方式为：交钥匙时舒瑶瑶先付100000元，另欠100000元按月息1.2分计算，利息每月汇到吕锋顺账户，借用期限暂定三年。若到期不归还欠款，吕锋顺则有权收回房屋，由吕锋顺退回已收款不计息。并且还约定房款由见证人吕江峰负责收取。签订协议后，舒瑶瑶即入住该套房，但至今舒瑶瑶通过吕江峰只向吕锋顺支付32000元房款。
原审法院认为：吕锋顺、舒瑶瑶于2008年11月26日签订的协议书是当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，应予确认合法有效，各方应共同遵守和履行。由于舒瑶瑶未有提供充分证据证明已付清房款，故对吕锋顺要求解除双方于2008年11月26日签订的协议书，判令舒瑶瑶返还坐落永康市华丰东路25号第五楼的房屋一套及协助办理该房屋过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持，对舒瑶瑶要求驳回诉讼请求的抗辩意见不予采纳。因双方签订的协议书未有涉及到房屋租金问题，起诉前该房屋已过户到舒瑶瑶名下，并自2009年起至吕锋顺提出起诉前一直由舒瑶瑶居住使用，过户费用具体如何承担应由房管等行政部门确定，故对吕锋顺提出要求舒瑶瑶赔偿房屋租金损失、过户费用损失及舒瑶瑶要求驳回吕锋顺的诉讼请求的抗辩意见，依法不予采纳。因本案的案由是房屋买卖合同纠纷，吕华银并不是房屋买卖合同的相对人，故对舒瑶瑶要求追加吕华银为被告参加诉讼的抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除吕锋顺与舒瑶瑶于2008年11月26日签订的房屋买卖协议书；二、判令舒瑶瑶返还吕锋顺坐落永康市华丰东路25号第五楼的房屋一套，于判决生效后一个月内搬离该套房；三、判令舒瑶瑶协助吕锋顺办理坐落永康市华丰东路25号第五楼房屋一套（原房产证号为永康房权证江南字第000056**号）的过户登记手续，吕锋顺退还舒瑶瑶购房款32000元，均于判决生效后一个月内履行完毕；四、驳回吕锋顺的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5245元（已减半收取），由吕锋顺负担470元，由舒瑶瑶负担4775元。诉讼保全费5000元，由舒瑶瑶负担。
宣判后，原审被告舒瑶瑶不服，向本院上诉称：1、其与吕锋顺的代理人于2006年8月8日签订《房地产买卖契约》，其依据该契约取得讼争房产的产权，双方买卖合同关系已于当时成立并已履行。后由于吕锋顺的前妻一直占用该房屋导致吕锋顺无法交付房屋，其与吕锋顺及吕锋顺的代理人于2008年11月26日签订《协议书》，确认2006年契约的有效性。该协议书仅对房屋的交付和剩余房款的支付进行了约定，是协商解决2006年契约在履行过程中的问题的补充协议，并非双方重新签订房屋买卖合同。一审仅解除房屋买卖合同的补充协议而未对主合同进行处理，实际双方房屋买卖关系仍然成立并且已履行完毕；2、其无需返还房屋并办理产权过户手续。双方之间的房屋买卖合同关系仍然成立，其取得讼争房屋具备合同依据，吕锋顺无权要求其返还房屋。一审未对合同是否解除进行认定即判决其向吕锋顺返还房屋并办理产权过户手续，没有依据；3、其已支付全部房款。其与吕锋顺系舅甥关系，与吕锋顺的代理人系母女关系。其有证据证明已向吕锋顺和吕锋顺的代理人支付全部房款。其已完成合同义务，取得讼争房屋的产权合法有据；4、本案实质是吕锋顺与吕华银之间的委托代理纠纷或借贷纠纷，与买卖合同关系无关。综上，原审事实认定和法律适用上均存在错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判驳回吕锋顺的诉讼请求。
被上诉人吕锋顺答辩称：舒瑶瑶和吕华银之间的经济往来与我房屋买卖无关。协议上说钱由吕江峰代收，还要凭我的收条才可以，钱给吕华银是没有用的。办理过户手续的时候吕华银没有到场。房屋是委托吕华银卖的，当时我在服刑，各方面不方便。说好价格是250000元，第二天舒瑶瑶钱没有付就自己去办理了过户手续，是私下过户的。钱也没有付。一审判决是正确的，请求维持原判。
二审中舒瑶瑶提供以下证据：证据1、协议书，证明吕锋顺姐弟吕兰贞、吕华清、吕华银、吕江峰协商将讼争房产出售给舒瑶瑶，所得款用于放贷；证据2、杨有利与吕华银的对话录音（2012年10月14日），证明吕华银认可房款已付；证据3、杨有利与吕锋顺的电话录音（2012年10月16日）及杨有利手机通话数据清单，证明吕锋顺实际清楚吕华银侵占了房款，但无奈以买卖合同纠纷为诉由，而不是以委托代理纠纷为诉由起诉；证据4、舒瑶瑶与吕华银的对话录音（2013年2月19日），证明吕华银收到房款后，实际取得了吕锋顺、吕江峰的收条，但拒绝提供给法庭，原因是吕华银与舒瑶瑶存在其他经济纠纷，胁迫舒瑶瑶在其他经济纠纷中让步，才同意出具收条；证据5、短信两组及商场发票1张，证明吕华银承认房款已付，但拒绝出具吕锋顺的收条，胁迫舒瑶瑶在其他经济纠纷中让步，商场发票证实短信对方的号码属于吕华银使用的手机号码；证据6、杨有利与吕江峰的通话录音（2013年3月25日），证明吕江峰告知吕锋顺写过两张收条，但现都还给吕锋顺了；证据7、租赁协议两份及营业执照一份，证明舒瑶瑶与吕华银因争取废旧物资收购场地资源，存在纠纷，舒瑶瑶最终取得场地使用权，并开办了以丈夫杨有利为负责人的收购点。吕华银虽签订了场地租赁合同，但被终止，因此怀恨在心，要求舒瑶瑶将场地和营业执照转让给自己。
吕锋顺质证认为：证据1和我没有关系，协议书没有日期，且我当时在服刑，没有听说过有协议书。吕兰贞已去世；证据2是杨有利和吕华银的声音，吕华银也说了没有钱给过我；证据3是我说的，我签协议的同时写过两张收条，一张100000元，一张250000元，交给哥哥吕江峰带出去。如果250000元给我，就250000元的收条给吕锋顺，如果给了100000元就给100000元的收条。但是钱没有给我，我出来之后吕江峰把我的收条都还给我了。我也不知道舒瑶瑶有没有把钱给吕华银。吕华银没有权利收取房款。只有吕江峰有权利；证据4是舒瑶瑶和吕华银的声音，但是舒瑶瑶和吕华银之间的纠纷和我的房款没有关系；证据5是舒瑶瑶和吕华银之间的场地纠纷，和我无关；证据6两张收条是已经还给我了；证据7和我无关。本院对上述证据的认定在本院认为部分综合阐述。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：2008年11月26日的《协议书》确认了房屋过户给舒瑶瑶的事实，并对房屋交付、房屋价款、付款方式和违约责任等作出了约定，实际已取代2006年8月8日的《房地产买卖契约》，成为确定吕锋顺与舒瑶瑶房屋买卖权利义务的依据。根据《协议书》的约定，舒瑶瑶应于吕锋顺交钥匙时支付房款100000元，余款100000元出借三年由舒瑶瑶每月汇息入吕锋顺账户，到期不归还吕锋顺有权收回房屋。现吕锋顺主张舒瑶瑶仅支付了32000元，要求解除《协议书》并由舒瑶瑶归还房屋。而舒瑶瑶抗辩已通过向吕华银交付房款而履行付款义务，主要证据为一审出庭证人证言及二审的七组证据。但首先，该些证据本身不能证明舒瑶瑶与吕华银发生款项交付的时间、数额和性质；其次，根据《协议书》的约定，可代表吕锋顺收取款项的为吕江峰，并无证据证明此后吕华银有代表吕锋顺收取房款的权利；再次，结合一、二审的庭审情况，舒瑶瑶关于《协议书》签订的过程、房款支付的时间、数额等陈述前后矛盾，且无合理解释。故舒瑶瑶主张已履行付款义务，依据不足，本院难以采纳。据此，吕锋顺有权根据《协议书》的约定，解除双方的房屋买卖关系，并要求舒瑶瑶返还房屋。本案吕锋顺与舒瑶瑶签订房屋买卖合同，纠纷实质为房屋买卖合同纠纷。综上，舒瑶瑶的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10490元，由上诉人舒瑶瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年四月十五日
代书记员 徐 照