广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8200号上诉人（原审原告）：广州金贸房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：迟家方，系该司总经理。委托代理人：王建虎、朱晓兰，均系该司职员。被上诉人（原审被告）：广州钱智餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李豪殷，系该司总经理。委托代理人：张爱国、郑明琴，均系广东德崇律师事务所律师。上诉人广州金贸房地产开发有限公司（以下简称金贸公司）因与被上诉人广州钱智餐饮有限公司（以下简称钱智公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第999号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：金贸公司（出租方/甲方）、钱智公司（承租方/乙方）于2008年6月30日至2014年4月30日期间先后签订了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《部分面积退租协议》、《租赁补充协议一》、《租赁补充协议二》及《广州中石化大厦佳兆业广场租赁合同补充协议》，约定：钱智公司承租金贸公司名下的广州中石化大厦佳兆业广场3/01B号房屋（以下简称涉案场地），承租面积为1590.18平方米；租赁期限从2008年7月1日至2023年6月30日，其中2014年7月1日至2017年6月30日期间的月租金金额为178831.64元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票或汇付方式缴付租金给甲方；租赁保证金295521.03元，合同期限届满时，如租赁房屋及附属设备未发生人为损坏的，且乙方未拖欠甲方租金，待乙方结清所有费用并办理了退还房屋手续后七个工作日内，甲方将租赁保证金不计利息退回乙方，甲方逾期返还或以各种理由拖延办理退还房屋手续的，甲方以应当返还的保证金余额为基数，按日支付千分之五的滞纳金给乙方，如因乙方违反合同条款令甲方遭受损失的，甲方有权从租赁保证金中扣减相应损失的费用；出现下列情形之一的，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿其遭受的实际损失：（1）、乙方拖欠应缴款项（包括但不限于租金、物业管理费、中央空调费或水电费等）达一个月或以上的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先七天以书面方式通知乙方，乙方应在合同解除之日起30日内迁离并交回房产，租金及费用照实结算，租赁保证金不予退还，乙方还应当向甲方承担违约金，违约金为合同解除之时当月月租金的两倍，合同解除之日起30日后仍未能交回房屋，甲方有权采取收回房屋的措施（包括停水、停电、限制人员出入等）；乙方遗留在租赁房屋的财物，乙方在出租房屋应交还日期届满的7日后仍未搬离清空的，视为乙方放弃出租房屋内财物的所有权，甲方有权处置该财物，并无须向乙方给予任何补偿；出现下列情形之一的，乙方有权选择提前解除合同，并可要求甲方赔偿其遭受的实际损失：。（8）、因甲方违约或其它过错，导致本合同无法履行或乙方无法实现本合同根本目的的情况。乙方依据上述情形提前终止合同时，应预先七天以书面通知甲方，甲方应将租赁保证金双倍返还乙方，甲方还应当向乙方承担违约金，违约金为合同解除之时当月月租金的两倍等。2015年4月28日，钱智公司向案外人佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司（以下简称佳兆业物业公司）发出《商洽函》，希望能以租赁保证金冲抵2015年4月及5月的租金。金贸公司于同日向钱智公司回函，表示不同意钱智公司采用租赁保证金来冲抵2015年4月及5月的租金，并表示截至目前钱智公司仍未交纳当月租金，如钱智公司因欠费违约，金贸公司将按照合同约定采取停水停电服务，如钱智公司拖欠应缴款项（包括不限于租金、物业管理费、中央空调费、水电费等）达一个月或是以上的（即5月9日前未缴交费用），金贸公司可提前终止合同等。2015年5月6日，钱智公司委托案外人广东德崇律师事务所向金贸公司发出《律师函》，称因金贸公司采取停水停电及封门措施而被迫停业，违反了《房屋租赁合同》第8.3款的约定，要求从即日起解除与金贸公司于2008年6月30日签订的《房屋租赁合同》，要求金贸公司返还租赁保证金、结算各项押金等。2015年5月7日，金贸公司对《律师函》作出回函，表示：钱智公司自2015年4月10日起拖欠4月租金，在双方协商期间，在2015年4月30日当天凌晨3点钟左右，出现钱智公司诸多员工从不同出入口搬运物资的情形，被金贸公司安管人员发现并制止，该情形有可能是发生哄抢行为或钱智公司涉嫌逃场行为，因当时情况不明，为避免事态进一步恶化，金贸公司采取停水停电、封闭出入口、禁止从钱智公司铺内撤走任何物品的措施，以待当天上班时与钱智公司一起查明情况；但钱智公司从2015年4月30日起已无人上班，经与钱智公司多次沟通，钱智公司只要求带走财务资料，拒不同意恢复经营；现通知钱智公司，其店铺内物品在此期间得到良好照管，请钱智公司于2015年5月8日恢复营业；金贸公司认为《房屋租赁合同》第8.3款并未约定该种情形下钱智公司有解除合同的权利，并敦促钱智公司尽快支付2015年4月租金，停止违约行为。2015年5月11日，金贸公司向钱智公司发出《关于再次要求钱柜恢复营业的函》，要求钱智公司在2015年5月13日前恢复营业，并敦促钱智公司尽快支付2015年4月租金，停止违约行为。2015年5月12日，钱智公司委托案外人广东德崇律师事务所向金贸公司发出《律师函》，表示不能接受金贸公司对停水停电及封门的解释，认为金贸公司已构成根本违约，要求解除《房屋租赁合同》、返还租赁保证金、结算各项押金等。2015年5月14日，金贸公司向钱智公司发出《关于解除合同交回租赁物业的函》，函告钱智公司于2015年5月21日解除双方就涉案场地签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，请钱智公司于收到本函之日起三日内支付拖欠的租金952524.29元，管理费32779.17元，水费785.24元，电费25492.42元，垃圾清运费1016.12元，违约金1135702.04元（合同解除之时当月月租金的两倍）。2015年5月26日，金贸公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、钱智公司腾空广州市天河区体育西路中石化大厦3/01B单元并交还金贸公司；2、钱智公司向金贸公司支付2015年4月1日至5月21日的租金299975.65元，违约金357663.28元；3、钱智公司向金贸公司支付自合同解除之日的房屋占有使用费（从2015年5月21日至2015年6月20日，参照合同约定的租金标准每月178831.64元）；4、本案诉讼费由钱智公司承担。钱智公司原审辩称：不同意金贸公司的诉讼请求。一、金贸公司要求将所述的单元面积腾空并交还，已不存在事实依据。自2015年5月1日，我方实际已被迫退出场地，金贸公司所有的场地和我方的物品都在其控制之下，不存在需要腾空并交还场地的问题。二、金贸公司要求我方支付2015年4月1日至5月21日期间的租金，我方认为依据不足。2015年4月1日至4月30日期间的租金，双方并无争议。但5月1日后，我方已经被迫迁出场地，没有任何经营活动，实际也未占用经营场所，所以不需要支付2015年5月1日以后的租金。金贸公司在5月1日采取停水停电、封门措施，属于严重的违约及侵权行为，应该支付违约金的是金贸公司，而并非钱智公司。所以金贸公司主张要求我方支付违约金的诉讼请求没有法律及合同依据。三、自5月21日以后，双方已实际确认解除合同。且5月21日前后，我方多次要求取回属于我方所有的物品，包括在950号案开庭时，双方都要求进行场地交接，但金贸公司仍坚持不退还所有物品。这种情况下仍要求收取房屋占用费，明显不合理。金贸公司这一主张也没有事实及合同依据，所以我方不同意任何房屋占用费的收取。四、租赁保证金是用于保证租赁合同中出租方的收益，我方认为扣取2015年4月份租金后，我方所交纳的租赁保证金剩余部分应该予以退还。原审庭审中，金贸公司表示在2015年4月30日晚上发现钱智公司有逃场行为，遂于2015年5月1日采取停水停电及屏蔽电梯门的封场措施，防止钱智公司逃场造成损失，后在通知钱智公司继续营业无果后，于2014年6月21日将钱智公司存放在涉案场地的物品搬至广场的5楼一个仓库内，并提交《物品清点表》及照片。钱智公司对《物品清点表》的真实性予以确认，对照片的真实性不予确认，并表示其并未有逃场行为，在2015年5月1日被封门后，因无法继续经营，于2015年5月6日开始遣散员工，并提交解除（终止）劳动合同关系证明书、告知单、离职/辞退单等，金贸公司对上述证据的真实性不予确认。金贸公司、钱智公司双方原审确认钱智公司支付租金至2015年3月，并确认《房屋租赁合同》及一系列补充协议的解除时间为2015年5月21日，双方没有进行涉案场地的交接。金贸公司表示在2015年5月14日发函后因钱智公司没有回复，其按照合同的约定，在2015年5月21日将涉案场地另行出租给案外人。原审另查明，钱智公司就涉案场地的租赁合同纠纷另案起诉金贸公司[案号：（2015）穗天法民四初字第950号]，要求金贸公司（即950号案被告）双倍返还租赁保证金、物业水电保证金、赔偿损失及支付违约金等。原审法院认为：金贸公司、钱智公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《部分面积退租协议》、《租赁合同补充协议一》、《租赁合同补充协议二》及《广州中石化大厦佳兆业广场租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。金贸公司原审表示在2015年5月21日已将涉案场地另行出租给案外人，其要求钱智公司腾空并交还涉案场地缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。《房屋租赁合同》中约定“2014年7月1日至2017年6月30日期间的月租金金额为178831.64元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前向甲方支付当月出租房屋租金”，钱智公司支付租金至2015年3月，金贸公司要求钱智公司支付拖欠的租金有合同依据，原审法院予以支持。涉案场地于2015年5月1日被停水停电及封门，涉案场地已实际上归金贸公司控制，金贸公司要求钱智公司支付2015年5月1日至5月21日的租金缺乏依据，原审法院不予支持。钱智公司应向金贸公司支付2015年4月1日至2015年4月30日的租金178831.64元，对于金贸公司诉请的超出部分，原审法院不予支持，予以驳回。《房屋租赁合同》约定“租金按月结算，有乙方在每月的第10日前按现金或支票或汇付方式交付租金给甲方……乙方拖欠应缴纳款项达一个月或以上的甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先七天以书面通知乙方合同解除之日起30日后仍未能交回房屋，甲方有权采取收回房屋的措施（包括停水、停电、限制人员出入等）”等条款，对钱智公司支付租金的期限，金贸公司依约可提前解除合同的期限及方式等都作了约定。钱智公司迟延支付租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，但金贸公司在合同约定的期限之前即对涉案场地进行停水停电及封门，亦违反了合同约定，金贸公司称钱智公司在2015年4月30日晚有逃场行为，但对此并未充分举证予以证明，原审法院对此不予采信。现涉案场地已另行出租给案外人，《房屋租赁合同》已无法继续履行，对于合同的实际解除双方均应负担一定的违约责任，金贸公司要求钱智公司支付违约金，原审法院不予支持，予以驳回。金贸公司原审表示已在2015年5月21日将涉案场地另行出租给案外人，其要求钱智公司支付2015年5月21日至2015年6月20日的房屋占有使用费缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年3月25日判决如下：一、被告广州钱智餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州金贸房地产开发有限公司支付2015年4月1日至2015年4月30日的租金178831.64元。二、驳回原告广州金贸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12265元，由原告广州金贸房地产开发有限公司负担8385元，被告广州钱智餐饮有限公司负担3880元。判后，金贸公司不服原审判决，上诉至本院称：一、钱智公司于2015年4月30日晚逃场的事实清楚，证据充足，原审法院未能对此查明确认。为证明以上事实，金贸公司已于原审中提交如下证据资料，具体为：1、钱智公司经营物资打包照片，拍摄时间为2015年4月30日，该证据显示：钱智公司在欠租达20日之后、金贸公司暂停水电供给之前就已做好搬离经营物资、逃离经营现场的准备，其已存在放弃经营、拒付租金的主观恶意。2、钱智公司与其员工卢小锋解除劳动合同的协议书，签订时间为2015年4月30日，该证据充分证实，钱智公司己在欠租达20日之后、金贸公司暂停水电供给之前就已做好遣散员工、放弃经营的事实行为与主观恶意。3、摄制于租赁房屋停车场及电梯间内监控录像，摄制时间为2015年4月30日晚，该证据显示：若干人员于该晚7点至12点向外搬运经营物资；电梯门开启后，清晰可见该等人员是从钱智公司承租的3楼商铺向外搬离物品，画面内容与钱智公司商铺装修外观一致；现场安保人员对该等人员的行为采取劝退、制止措施，该等人员自称系受钱智公司委托处置自有物品，不顾安保人员劝阻，持续搬离物资至该晚凌晨，该情况亦由现场安保人员于原审出庭证实。该证据充分证实，钱智公司于2015年4月30日晚存在逃场事实，并存在放弃经营、拒绝履行合同义务的主观恶意。此外，金贸公司已于原审提交钱智公司于2015年4月28日就请求以租赁保证金冲抵租金发出的《商洽函》，该证据充分证明钱智公司自身经营不善，销售业绩下滑严重，存在以逃场方式逃避租金债务的主观动机。二、钱智公司存在拒不缴纳欠费、擅自逃场、拒不恢复经营、拒不按时清退返还房屋等多项严重违约行为，事实清楚，证据充分，原审法院未能对此查明确认。该等行为直接导致租赁合同无法履行、租赁房屋无法按时清退，给金贸公司造成巨大经济损失，钱智公司应按照合同约定承担违约金357663.28元。2015年4月30日，钱智公司不顾合同约定逃场，搬离主要经营物资，遣散商铺员工，事实上已造成租赁合同中止履行并构成严重违约。为避免现场发生混乱、防止钱智公司继续搬离物资，金贸公司在万不得已之下于2015年5月1日时对租赁房屋采取暂停水电的自救措施，并于5月7日、5月儿日致函催告钱智公司尽快缴清欠费、恢复经营，但钱智公司收函后仍拒不履行合同约定义务或函告事项。依据合同第8.2款第(1)项约定，金贸公司于2015年5月21日(即欠费达41日后)函告钱智公司解除合同，此后，钱智公司拒不按照租赁合同第8.2款、第11.1款、第11.2款约定履行清空房屋、恢复原状及办理交还手续等义务，违约事实已超过30日，钱智公司应就此赔偿金贸公司实际损失，并按第8.2款约定按照合同解除当月租金标准的两倍(即357663.28元)承担违约金。原审法院与钱智公司均对金贸公司单方解除合同的事实及依据予以认可，则表明金贸公司解除合同的事实依据充分，即钱智公司存在严重违约行为，由此亦可判定钱智公司应为此承担上述违约金。三、原审法院认定钱智公司在暂停水电后无法进入涉案场地，进而驳回金贸公司主张暂停水电之后至合同终止之日(2015年5月1日至5月21日)租金121144.01元一项，该认定与事实、逻辑相悖，且无相关法律、约定依据或证据支撑。原审法院既已认定租赁合同于2015年5月21日终止，依据法律及合同规定，房屋租金理应计算至合同实际终止之日。金贸公司于5月1日采取暂停水电措施之前，钱智公司已逃场停业造成合同中止履行。此后，租赁房屋仍具有完好使用功能，但钱智公司不顾合同约定和函告要求仍拒不缴费、拒不恢复经营，最终造成合同无法履行、提前终止，并非暂停水电导致其无法使用房屋。此外，无论依据法律规定或合同约定，钱智公司无任何理由拒付2015年5月1日至5月21日期间的房屋租金。四、原审法院主观臆断，错误认定2015年5月21日金贸公司已将租赁房屋另行出租，进而驳回金贸公司请求获赔2015年5月22日至6月21日期间房屋占用费178831.64元，该判决与事实相悖，且无相关证据支撑。金贸公司从未表示租赁房屋于2015年5月21日己再次对外出租。事实上，租赁房屋当时仍由钱智公司滞留物品占据，房屋现状尚未恢复，根本无法满足再次出租条件。受钱智公司严重违约影响，租赁房屋经长期空置、重新规划后于2015年8月才陆续招商成功，后续商户最早于2015年11月底才开始承租。钱智公司于2015年5月22日至6月21日期间未实际使用房屋的后果系其自身严重违约导致。依据租赁合同第8.2款、第11.1款及第11.2款约定，2015年5月21日合同解除后，钱智公司应于30日内清退滞留物品、将房屋恢复至交付时原状，并与金贸公司办理交还手续，否则应据实赔偿金贸公司相关损失。钱智公司拒不履行清退及交还义务，虽未使用房屋，但其滞留物品在此期间仍实际占据场地，导致房屋无法及时清空，无法恢复招租条件，金贸公司因此蒙受巨大损失。然而，在投入大量人力财力进行维护现场后，金贸公司仅提出要求钱智公司按房屋租金原价标准承担房屋占用费的主张却被原审法院无理驳回。故请求：1、撤销原审第二项判决，并判令钱智公司向金贸公司支付讼争房屋2015年5月1日至5月21日期间租金121144.01元、违约金357663.28元、2015年5月22日至6月20日期间房屋占有使用费178831.64元，或依法发回重审。2、钱智公司承担本案一、二审全部诉讼费用。钱智公司二审答辩称同意原审判决。经查，金贸公司在原审并无表示其在2015年5月21日将涉案场地另行出租给案外人，原审法院查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，金贸公司向法庭提交3份证据：1、涉案场地续租户的租赁合同一共5份，拟证实涉案场地时隔4个月后才出租出去，给金贸公司造成重大损失；2、场地交付确认书，与第一份证据拟证明相同事实；3、钱智公司2015年4月份的利润表，证明钱智公司2015年4月份严重亏损的事实。钱智公司表示对金贸公司提交的证据的真实性、合法性不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查，即本案的争议焦点为钱智公司是否应当2015年5月1日至5月21日期间租金及违约金、2015年5月22日至6月20日期间房屋占有使用费。鉴于金贸公司在钱智公司欠租但未符合合同解除条件的2015年5月1日对涉案场地采取停水停电及屏蔽电梯门措施，钱智公司此后于同月6日致函给金贸公司要求解除合同及要求双倍返还租赁保证金等，在金贸公司要求钱智公司恢复营业的情况下，钱智公司于2015年5月12日再次致函给金贸公司亦是要求解除合同及要求双倍返还租赁保证金等，两次函件均无提及可由金贸公司收回涉案场地或要求金贸公司返还物品，即无证据显示钱智公司在2015年6月20日前已将涉案场地交回给金贸公司，故涉案场地2015年5月1日至5月21日期间租金及2015年5月22日至6月20日期间房屋占有使用费，应由金贸公司及钱智公司各负担50%为宜，原审全部驳回金贸公司的该请求不当，本院予以纠正。金贸公司仍要求钱智公司支付违约金理由不成立，本院不予支持。综上所述，金贸公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第999号民事判决；二、广州钱智餐饮有限公司在本判决送达之日起十五日内向广州金贸房地产开发有限公司支付2015年5月1日至5月21日期间的租金及2015年5月22日至6月20日期间的房屋占有使用费（每月均按178831.64元×50%计）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费12265元，由广州金贸房地产开发有限公司负担7497元，广州钱智餐饮有限公司负担4768元。二审案件受理费10376元，由广州金贸房地产开发有限公司负担8025元，广州钱智餐饮有限公司负担2351元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年八月二十三日书 记 员  邹文芳冯镇辉