上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9519号
上诉人(原审被告)：上海建筑塑料厂有限公司，住所地上海市。法定代表人：高智勇，董事长。委托诉讼代理人：桑海滨，大沧海律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区上海市。法定代表人：冯经明，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审被告：上海鑫栈酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐清，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。上诉人上海建筑塑料厂有限公司(以下简称“建筑塑料厂”)因与被上诉人上海地产(集团)有限公司(以下简称“地产公司”)、原审被告上海鑫栈酒店管理有限公司(以下简称“鑫栈酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。建筑塑料厂上诉称：建筑塑料厂、地产公司于2004年12月13日就上海市大连西路XXX号1-6幢房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁协议》的本意是为了解决国企改制后的职工安置问题，所以租金远低于市场价格。一直以来，建筑塑料厂通过转租收益发放职工的工资。因此不能简单套用市场行为和《合同法》总则及分则中关于租赁合同的规定来理解、适用本案。至于双方于2011年6月25日签订的《租赁补充协议》仅仅是解决了2015年年底之前的租金金额问题，并未明确租期的终止期限。只要建筑塑料厂的职工安置问题未能妥善解决，双方之间的租赁关系就不能终止。关于转租的问题，地产公司知道建筑塑料厂将系争房屋中的1幢、2幢出租给鑫栈酒店用于开办养老院，并未提出异议。况且上述房屋原出租给上海京昌酒店管理有限公司(以下简称“京昌酒店”)，建筑塑料厂将上述房屋出租给京昌酒店是向地产公司书面报备并经其同意的。而京昌酒店与鑫栈酒店虽然为两个法人但实际经营人为同一人，所以，本案不存在严格意义上的擅自转租。目前，建筑塑料厂不具有重大违约、严重违约、根本违约的行为，双方之间的租赁合同没有解除的法律基础。基于国企改制所带来的后续问题没有解决，特别是职工的补偿、安置问题没有解决，租赁合同没有解除的事实基础。综上，本案应当适用诚实信用原则，判令驳回地产公司在一审中的诉讼请求，请求二审法院依法改判。被上诉人地产公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。建筑塑料厂擅自将系争房屋中的1幢、2幢转租给鑫栈酒店，构成违约，地产公司依法享有解除权。原审被告鑫栈酒店辩称：鑫栈酒店与建筑塑料厂在签订租赁合同的时候，只知道建筑塑料厂和地产公司于2004年签订的《租赁协议》，并不知道他们于2011年签订的《租赁补充协议》。在诉讼之前鑫栈酒店一直以为地产公司将系争房屋托管给建筑塑料厂。现鑫栈酒店已在系争房屋中的1幢、2幢房屋内开办养老院，请求二审法院尽早公正判决，明确各方当事人之间的法律关系。地产公司向一审法院起诉请求：1、确认地产公司与建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》以及2011年6月25日签订的《租赁补充协议》于2015年2月11日解除；2、建筑塑料厂、鑫栈酒店立即将大连西路XXX号1幢、2幢房屋恢复原状后返还给地产公司；3、建筑塑料厂向地产公司支付2008年1月1日至2015年2月11日期间的租金2,079,692元；4、鑫栈酒店向地产公司支付2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天4,931.51元计算。重审期间，地产公司明确诉讼请求为：1、确认地产公司与建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》以及2011年6月25日签订的《租赁补充协议》于2015年2月11日解除；2、鑫栈酒店立即搬离大连西路XXX号1幢、2幢房屋，建筑塑料厂立即搬离系争房屋并恢复原状后返还给地产公司；3、建筑塑料厂向地产公司支付2008年1月1日至2015年2月11日期间的租金2,079,692元；4、建筑塑料厂向地产公司支付2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天4,931.51元(即年租金1,800,000元)计算。一审法院认定事实：2004年12月13日，地产公司(甲方)与建筑塑料厂(乙方)签订《租赁协议》，内容为：案外人上海磊博实业有限公司(以下简称“磊博公司”)原享有系争房屋的房地产权利，乙方长期承租该租赁房屋用于生产经营；根据国家相关法律法规及《上海地产集团有限公司关于改制企业划拨土地及其地上建筑物等问题的处理意见》，甲方作为相关国有资产的授权经营主体，负责收回改制企业的帐外资产，并依法将租赁房屋的划拨国有土地使用权转归甲方；根据改革发展稳定的要求和支持改制企业妥善安置职工的精神，甲方正在或业已获得协议所涉租赁场地及建筑物的所有权，并与相关方签署协议。为解决企业改制后乙方的实际生产经营问题，甲乙双方经友好协商，就乙方承租租赁房屋及其所附相关生产经营设备等事宜，达成协议；甲方同意将本市大连西路XXX号、面积为6,693平方米的租赁房屋及其内部全部设施、设备出租给乙方使用；双方约定的租赁期限至该场地及建筑物所涉国有土地使用权被依法收回、或者甲方需依法开发场地及建筑物所涉地块、或者用于市政动迁需要止；租赁期限内，乙方承租场地及建筑物，前三年每年向甲方支付租金20万元，并于租赁期限开始后每一年届满前30日内向甲方支付，三年后，若乙方继续承租场地、建筑物及设施、设备，双方应就租金另作协商；租赁期限内，经甲方书面同意，乙方可将租赁房屋连同其所附设施、设备转租，乙方应确保转租方按照协议约定用途及其他租赁条件使用租赁房屋及其所附设施、设备，并将协议关于租赁使用的全部条件列入转租合同，若转租方违反，乙方应承担连带责任等内容。2005年4月7日，系争房屋产权登记在地产公司名下。2010年2月，因双方就租赁事宜发生争议，地产公司起诉建筑塑料厂至一审法院，案号为(2010)杨民四(民)初字第610号。2011年6月25日，地产公司(甲方)与建筑塑料厂(乙方)签订《租赁补充协议》，约定：甲方同意将其所属的系争房屋出租给乙方，双方于2004年12月31日签订了《租赁协议》，由于原协议就2008年及以后的年租金未明确约定从而引发争议，甲方为此诉至一审法院，案号为(2010)杨民四(民)初字第610号。经调解，甲乙双方就原协议以及民事调解书未尽事宜达成协议：1、双方同意租赁期限变更至2015年12月31日止，乙方如需续租的，应于租赁期限届满6个月前向甲方提出书面要求，租金按市场评估为基础，乙方享有同等条件的优先承租权；2、租金标准，2008年至2009年租金为每年20万元，共计40万元，已由乙方向甲方支付。2010年至2013年租金为每年60万，共计240万元，乙方已支付20万元，乙方应于调解生效后三日内支付2010年及2011年剩余租金计100万元；2012年至2013年的租金共计120万元，乙方应于2012年6月30日前支付60万元，于2013年6月30日支付60万元，2014年至2015年租金为每年90万元，共计180万元，乙方应于2014年6月30日前支付90万元，2015年6月30日前支付90万元；3、在租赁期内遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租物业用途或擅自增加建、构筑物以及附属设施；4、租赁期满或租赁关系提前终止时，乙方应于租赁期限届满或租赁协议(包括原协议和补充协议)终止之次日，无条件返还承租物业，同时，乙方应负责解除所有以承租物业为标的转租或租赁合同处理与承租物业有关的债权债务及纠纷。乙方应负责办理承租物业有关的水、电、煤气、通讯、经营证照等销户手续并支付相关费用，乙方应负责对承租物业内的实际使用人或承租人进行安置；腾空承租物业，经甲方验收后，签署交接书；乙方承诺，除附件所披露的转租关系外，承租物业不存在任何口头或书面的转租协议安排，所披露的转租关系在租赁期限届满前由乙方负责解除、终止或另行安置，租赁期限内，乙方未经甲方书面同意不得擅自转租；乙方违反补充协议任一约定的，甲方应书面通知乙方，若乙方未在甲方规定的期限内纠正的，甲方有权，宣布租赁期限提前到期，收回承租物业，并要求乙方包括承租物业实际使用人立即搬离，并且要求乙方按照下列标准支付已实际发生的租金及甲方终止租赁关系后至乙方实际搬离时的实际使用费：2008年至2010年每年46万元，2011年每年69万元，2012年每年92万元，2013年每年115万元，2014年每年143.75万元，2015年每年180万元，自2016年开始，年租金按照前一年实际占用费或者租金基础上递增30%计收；补充协议与原协议不一致的，以补充协议约定为准，补充协议没有约定的，仍按原协议执行等内容。该协议并附有《地产集团房屋转租一览截至2010年12月》表格，该表格中包括京昌酒店，出租面积4,530平方米，合同期限为2005年10月1日起至2015年9月30日止，月租金124,870元，不包括鑫栈酒店。2011年6月27日，一审法院出具调解书，对双方达成的调解协议的内容予以确认。鑫栈酒店于2014年4月15日在上海市杨浦区大连西路XXX号1幢2幢注册成立。2014年10月17日建筑塑料厂与鑫栈酒店签订的《租赁协议》，内容为：建筑塑料厂将上述房屋出租给鑫栈酒店从事旅馆业经营使用，租期从2014年10月1日至2015年12月31日止等内容。在上海市杨浦区市场监督管理局备案的一份《租赁协议》内容显示：建筑塑料厂将大连西路XXX号1幢、2幢建筑物出租给被告鑫栈酒店从事办公，租赁期限从2013年7月24日至2015年9月30日。建筑塑料厂提供2014年8月7日的《安全检查》表，在该表格中显示：主要问题鑫栈酒店，消防泵房2个稳压泵故障……，检查小组成员为孔岚等。孔岚系地产公司员工。2014年10月23日，地产公司委托律师向建筑塑料厂发出《律师函》，称建筑塑料厂违反《租赁补充协议》内容，于2012年9月28日与案外人上海赫禧酒店管理有限公司(以下简称“赫禧酒店”)签订《租赁合同》，系转租行为；且未经地产公司书面同意，2014年5月7日登记在上述房产中经营的鑫栈酒店营业期限为2014年4月15日至2044年4月14日，明显超过双方约定的租赁期限等。故通知建筑塑料厂及时纠正违法违约行为。2014年12月12日，地产公司再次委托律师向建筑塑料厂发出《律师函》，称建筑塑料厂接到律师函后对违约行为未作回音，且对某些事项作出更加引起事态恶化的举动，包括鑫栈酒店将原宾馆设备设施进行拆除，拟将其改建为养老院，进而会造成一旦竣工开业，导致原签订的协议到期无法履行，为此告知双方租赁关系已无法继续履行，应提前解约。2015年2月3日，地产公司再次委托律师向建筑塑料厂发出《律师公函》，称建筑塑料厂擅自将本市大连西路XXX号1幢、2幢房屋转租给鑫栈酒店从事经营活动，虽两次发函告知其立即纠正违约行为，但建筑塑料厂至今未采取任何措施纠正违约行为。故告知自本函出具之日起，地产公司正式解除与建筑塑料厂之间的《租赁协议》及《租赁补充协议》，并于收到函之日起5个工作日内，腾退系争房屋内的实际使用人并返还系争房屋。该份《律师公函》双挂回执显示建筑塑料厂于2015年2月11日签章。建筑塑料厂按照原租金标准支付租金至2014年12月31日。一审法院另查明，建筑塑料厂诉磊博公司、第三人地产公司(2015)杨民四(民)初字第1987号房屋买卖合同纠纷一案，生效判决对建筑塑料厂要求与磊博公司就上海市杨浦区大连西路XXX号1-6全幢厂房签订的《上海市房地产买卖合同》无效、上海市杨浦区大连西路XXX号1-6全幢厂房的产权归建筑塑料厂所有之诉讼请求，不予支持。一审法院还查明，2015年6月26日，上海市杨浦区环境保护局出具《关于上海密云养老院项目环境影响报告表的审批意见》，从环保角度同意项目建设。2016年1月8日，上海市杨浦区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，鑫栈酒店养老院内装修工程消防验收综合评定为合格。上海密云养老院已实际对外经营。诉讼中，鑫栈酒店自述，京昌酒店、赫禧酒店及鑫栈酒店均为三个独立法人。2005年6月23日，建筑塑料厂经地产公司同意后将大连西路XXX号1幢、2幢房屋转租给京昌酒店。2012年9月30日，京昌酒店将租赁权转给了赫禧酒店，对外挂牌仍为京昌酒店，但实际由徐清经营，但法定代表人不是徐清。2014年，徐清在大连西路XXX号1幢、2幢房屋内成立了鑫栈酒店，开设养老院，徐清担任法定代表人职务。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、地产公司与建筑塑料厂于2004年12月13日签订的《租赁协议》及2011年6月25日签订的《租赁补充协议》是否符合解除条件。二、解除后果如何处理。关于第一个争议焦点，一审法院认为，地产公司与建筑塑料厂于2011年6月25日签订的《租赁补充协议》对双方于2004年12月13日签订的《租赁协议》作出了变更，双方一致同意租赁期变更至2015年12月31日，建筑塑料厂承诺，除附件所披露的转租关系外，承租物业不存在任何口头或书面的转租协议安排，所披露的转租关系在租赁期限届满前由建筑塑料厂负责解除，终止或另行安置，租赁期限内，建筑塑料厂未经地产公司书面同意不得擅自转租。如未在地产公司通知规定的期限内纠正的，地产公司有权解除合同，收回房屋，并按照新的标准计算实际发生的租金和及终止租赁关系后至实际搬离之日止的房屋使用费。2011年6月27日的《民事调解书》再次对上述内容作了重申。现大连西路XXX号1幢、2幢房屋的实际使用人鑫栈酒店并未在建筑塑料厂向地产公司披露的转租名单内，建筑塑料厂构成擅自转租，建筑塑料厂、鑫栈酒店提出的实际经营人未变更的辩称不成立。2014年8月7日《安全检查》并不能证明地产公司知道并同意被告建筑塑料厂的转租行为，地产公司也于2014年10月23日发出律师函明确不同意被告建筑塑料厂的擅自转租行为，要求建筑塑料厂及时纠正。建筑塑料厂仍未予纠正擅自转租给鑫栈酒店的行为，地产公司按照《租赁补充协议》及《民事调解书》的约定通知解除双方的《租赁协议》和《租赁补充协议》，符合双方当事人约定的解除条件，地产公司据此要求确认解除函到达之日即2015年2月11日为合同解除之日，于法有据，法院予以支持。建筑塑料厂以本案属企业改制遗留问题要求继续租赁的辩称，一审法院认为，即便存在企业改制的情况，双方当事人也通过法院诉讼重新确立了各方的权利义务，所达成的协议及承诺具有法律效力，对各方当事人均具有约束力，建筑塑料厂以此为由要求继续履行合同，理由不成立。关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，建筑塑料厂应当将系争房屋返还给地产公司，鉴于系争房屋中1幢、2幢房屋实际由鑫栈酒店实际使用，鑫栈酒店亦负有搬离义务。系争房屋已由建筑塑料厂出租使用多年，地产公司对交付房屋时的状态亦未向一审法院举证证明，故对地产公司主张恢复房屋至毛坯状态，于法无据，一审法院不予支持。根据合同相对性原则，地产公司要求建筑塑料厂支付欠付的租金及交还房屋前的房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于租金及房屋使用费的标准问题，一审法院认为，地产公司与建筑塑料厂就违反合同约定的情况下对租金和房屋使用费标准作出了重新约定，地产公司现要求按照双方约定计算搬离前的租金和房屋使用费(即2008年至2010年每年460,000元、2011年每年69,000元，2012年每年920,000元，2013年每年1,150,000元，2014年每年1,437,500元，2015年每年1,800,000元，2016年开始年租金按照前一年实际占用费或租金基础上递增30%)，符合合同约定及法律规定。审理中，地产公司同意2016年租金标准仍参照2015年租金标准，系当事人处分自己的权利，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、上海地产(集团)有限公司与上海建筑塑料厂有限公司于2004年12月13日签订的《租赁协议》、2011年6月25日签订的《租赁补充协议》于2015年2月11日解除；二、上海鑫栈酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区大连西路XXX号1幢、2幢房屋；三、上海建筑塑料厂有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区大连西路XXX号1-6幢向上海地产(集团)有限公司承租的房屋，并将上述房屋返还给上海地产(集团)有限公司；四、上海建筑塑料厂有限公司于判决生效之日起十日内支付上海地产(集团)有限公司自2008年1月1日至2015年2月11日止的租金2,079,692元；五、上海建筑塑料厂有限公司于判决生效之日起十日内支付上海地产(集团)有限公司自2015年2月12日起至返还上海市杨浦区大连西路XXX号1-6幢房屋之日止按照年租金1,800,000元标准计算的房屋占有使用费。六、上海地产(集团)有限公司其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，地产公司、建筑塑料厂就系争房屋签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。虽因涉及国企改制，地产公司将系争房屋出租给建筑塑料厂，所收取的租金远低于市场价格，但双方之间签订《租赁协议》及《租赁补充协议》的行为本质仍旧是市场行为。双方均应恪守履行。双方在2011年签订的《租赁补充协议》中明确约定租赁期限至2015年12月31日止，并且约定建筑塑料厂不得擅自转租。实际履行中，建筑塑料厂未经地产公司同意擅自将系争房屋中的1幢、2幢转租给鑫栈酒店使用，而且将原物业租赁用途由酒店变更为养老院。地产公司得知情况后多次函告建筑塑料厂提出异议，并于法定期间内提起诉讼，要求解除双方之间的租赁关系，于法有据，应予支持。建筑塑料厂上诉以本案属于企业改制遗留问题，在职工安置、补偿问题未得到解决前拒绝解除租赁关系，缺乏法律依据，本院难以采信。建筑塑料厂上诉还称，地产公司明知并同意建筑塑料厂将房屋转租给鑫栈酒店使用，但未能提供证据证明其主张，况且地产公司对此予以否认，从事发后地产公司多次发给建筑塑料厂的《律师函》中，可知地产公司明确不同意建筑塑料厂的擅自转租行为。所以对建筑塑料厂上述上诉理由，本院亦难以采信。本案所涉地产公司、建筑塑料厂之间的《租赁协议》及《租赁补充协议》因建筑塑料厂违约而被解除，故建筑塑料厂应当及时搬离系争房屋，并按照双方约定的计算标准支付相应的租金及使用费。综上所述，建筑塑料厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,740元，由上诉人上海建筑塑料厂有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……