江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终293号
上诉人（原审原告）王顺林，退休教师。
委托代理人窦舍刚、秦彪（实习），江苏维维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周福林，农民。
委托代理人潘秀梅，江苏和成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金湖县经济开发区管理委员会，住所地金湖县工业园区内行政审批中心楼上。
法定代表人万寿荣，该委员会主任。
委托代理人柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。
上诉人王顺林与被上诉人金湖县经济开发区管理委员会、周福林确认合同无效纠纷一案，江苏省金湖县人民法院于2015年12月11日作出（2015）金民初字第01603号民事判决。上诉人王顺林不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月10日、3月21日两次公开开庭审理了本案。上诉人王顺林及其委托代理人窦舍刚、秦彪，被上诉人周福林及其委托代理人潘秀梅，被上诉人金湖县经济开发区管理委员会的委托代理人柏玉潭两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王顺林一审诉称：2007年3月25日，两被告在原告不知情的情况下，恶意串通，违法签订了“金湖县拆迁安置补偿协议”，上述协议中“产权人姓名”“产权证号”一栏均为空白，由此可见，被告金湖县经济开发区管理委员会在签订上述协议时没有核实被拆迁人主体资格是否合法，没有核实被拆迁房屋的产权归属，明知产权有争议而签订上述协议，属于程序和手段违法。原告在因本案而提起的行政诉讼中，以“确认拆迁协议违法”为案由，后被生效裁定以“拆迁协议属于民事协议”为由予以驳回。被告周福林提供的“过户申请书”中，有关于“一次性支付王顺林资金13000元”的文字表述，并以“见收据”三字表达其持有并出示过这张对两被告都均不利的重要书证。被告周福林开始并未隐瞒这一事实，其虽有非法占有他人财产动机，但并无实施手段，被告金湖县经济开发区管理委员会明知被告周福林持有上述书证，却故意视而不问，属渎职行为。上述申请书中只有时任村支书李正东批文，没有金湖县戴楼镇建设所的批文，由此可见李正东越权批文无效，而金湖县戴楼镇建设所因“收据”事由为“押金”，收据中有另外的文字内容约定，约定的内容具有合同效力，故金湖县戴楼镇建设所没有批准过户，上述“申请书”上金湖县戴楼镇建设所的公章可能是后加盖的。后原告针对“申请书”上显明的事实以“越权行政侵权”为案由再次提起行政诉讼，被生效裁定再次以“拆迁协议属于民事协议”为由驳回。新的《中华人民共和国行政诉讼法》施行之后，原告以“不履行法定职责”为案由再次提起行政诉讼，并请求确认涉案的“金湖县拆迁安置补偿协议”违法，但江苏省高级人民法院仍以“拆迁协议不属于行政诉讼审理范围”裁定驳回。原告先后四次提起行政诉讼均被裁定驳回，此次提起民事诉讼，并未超过民事诉讼时效。涉案的“金湖县拆迁安置补偿协议”违反下列法律规定，应由人民法院依法确认无效：1、《拆迁条例》明确规定：“被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人”。本案中被告周福林为“使用人”而非“所有权人”，故不具备“被拆迁人的主体资格”。2、《物权法》明确规定：“不动产物权的设立、转让、变更或者消灭，以登记发生法律效力，受国家法律保护”，原告对涉案房屋拥有合法所有权，被告周福林无权代替原告处置属于原告的合法财产。3、被告周福林的过户申请没有成功，在2007年4月8日涉案房屋被拆除之前，涉案房屋产权仍登记在原告名下。4、涉案房屋买卖关系不能成立，只要见原始收据便可澄清。综上，为维护原告合法权益不受侵犯，故特具诉状，请求人民法院依法判决：一、确认两被告于2007年3月25日签订的“金湖县拆迁安置补偿协议”违法、无效；二、本案诉讼费用由两被告承担。
原告王顺林为证明自己的主张，向原审提交了下列证据：
一、村镇房屋所有权证存根一份，用以证明讼争房屋产权所有人为原告王顺林。
二、江苏省高级人民法院作出的（2009）苏行终字第0030号行政裁定书一份，该裁定书第5页已经明确地确认涉案房屋所谓的买卖关系并不成立，被告周福林系涉案房屋的实际使用人，而并非房屋所有权人。
三、“金湖县拆迁安置补偿协议”一份，证明两被告违法处分原告合法财产的事实，被告周福林无权处分原告王顺林的房屋并得到了拆迁安置，该合同应属于无效合同。
被告金湖县经济开发区管理委员会一审辩称：一、原告在诉状中所陈述的其提起行政诉讼的事实与理由与本案无关，故我方不作答辩，也请法庭不作调查。二、原告主张两被告之间签订的涉案拆迁协议无效，我方认为上述协议不违反法律规定、也未损害国家、集体及第三人利益，依照合同法的相关规定，不属于合同法规定的合同无效的情形。三、讼争房屋在签订涉案拆迁协议时，虽然房产证登记在原告名下，但实际所有权人为第二被告周福林，房产权属证书是否办理过户变更，不影响房屋买卖合同的效力，第二被告周福林作为实际所有权人与我方签订房屋拆迁协议不损害原告的利益，原告认为自己是房屋登记所有权人，被告周福林无权处分该涉案房屋，我方认为是对法律的误解，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告金湖县经济开发区管理委员会对原告提交的证据发表质证意见如下：
一、对原告提出的三份证据的真实性均无异议，但对原告的证明目的持有异议。
二、证据一虽然可以证明涉案房屋登记所有权人为原告，但原告与被告周福林已于1999年就涉案房屋达成了房屋买卖协议并已履行完毕，原告将涉案房屋出售给了被告周福林，房屋的实际所有权人为被告周福林。对证据二，我方认为涉案房屋并没有被江苏省高级人民法院在相关行政裁定书中确认为原告所有，该裁定书处理的是行政案件，只针对行政行为进行审查，不能以此来认定本案原告对讼争房屋享有所有权。对证据三，我方认为可以证明被告周福林将实际属于自己的房产同意交给被告金湖县经济开发区管理委员会进行拆迁，属于对自己财产的合法处分。
被告周福林一审辩称：原告全家迁居扬州后，于1999年4月通过村民李某介绍并协调，将讼争房屋出售给被告周福林，原告将房屋交付被告周福林以后就已经丧失了房屋的所有权，被告周福林在购得涉案房屋后将其全家户口迁至涉案房屋所在村组并按规定缴纳了应当缴纳的入户费等费用。2007年3月25日，被告周福林作为涉案房屋的实际所有权人，依据相关的法律规定和政策与被告金湖县经济开发区管理委员会签订了房屋拆迁协议，该协议合法有效，相关的理由认同被告金湖县经济开发区管理委员会的意见，不再重复。综上，原告主张被告周福林与被告金湖县经济开发区管理委员会之间就涉案房屋签订的房屋拆迁协议违法无效，无事实根据和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
被告周福林对原告提交的证据发表质证意见如下：
一、同被告金湖县经济开发区管理委员会质证意见。
二、补充几点意见：1、原、被告发生房屋买卖关系的时候，原告已将房屋的建房手续和房屋所有权证书全部交付给了被告周福林，双方存在买卖关系，相关事实有足够的证据能够证明，也符合双方交易的正常习惯。2、被告周福林在合法取得房屋所有权以后，对房屋也曾进行过审批翻建，并得到了相关职权部门的批准，此举更进一步证明被告周福林对讼争的房屋享有实际所有权，同时也证明被告周福林与被告金湖县经济开发区管理委员会签订安置协议符合法律规定。3、原告提交的江苏省高院（2009）苏行终字第0030号行政裁定书中并没有确认房屋买卖关系不成立，结合其他的证据能够证实被告与原告之间存在买卖关系，被告周福林是涉案房屋实际所有权人。
被告周福林为佐证己方抗辩向原审提交了下列证据：
一、涉案房屋的房屋所有权证，用以证明原告与被告周福林协议买卖涉案房屋，在被告周福林支付购房款之后，原告将其建房的审批房产证和房屋所有权证原件交付给了被告周福林，涉案房屋和相关证件交付以后，被告周福林合法拥有了涉案房屋的所有权。
二、向金湖县戴楼镇牌楼村第九村民委员会缴纳入户费用的收据一份，因涉案房屋土地性质属于集体土地性质，而被告周福林属于金湖县戴楼镇集体组织成员，涉案房屋买卖交付以后经所在村委会组织许可，同意被告周福林全家的户口迁至涉案房屋原址所在地入户。
三、金湖县××楼镇牌楼村××组《关于落实被征地农民基本生活保障实施方案》一份，该方案于2006年7月14日出台，用以证明涉案房屋之所以没有办理权属变更手续是因为当时涉案房屋已被政府规划为拆迁房屋而没有必要再办理。
四、证明一份、申请书三份，证明被告周福林在2006年5月至6月间申请涉案房屋进行权属变更登记以及对房屋进行修建，得到了相关村民以及有关组织的证实和批准，后因涉案房屋已被纳入拆迁范围而没有办理。
五、金湖县经济开发区管理委员会于2008年1月2日出具的《关于对王顺林信访事项的处理意见书》一份，用以证明原告王顺林虽就涉案房屋所有权问题多次信访，但经有关部门调查核实，原告与被告周福林之间存在着事实上的房屋买卖关系，金湖县经济开发区管理委员会对被告周福林进行房屋拆迁补偿安置并不存在过错，也不存在原告所说的违法行为。
六、江苏省高级人民法院（2009）苏行终字第0030号行政裁定书一份，用以证明经过两级法院法庭调查，原告在1999年将房屋以13000元出售给被告周福林的事实成立。
原告对被告周福林提交的证据发表质证意见如下：
一、对证据一真实性无异议，但对其证明目的不予认可，原告自己也对将涉案房屋的产权证书等交被告周福林保管作了陈述，仅是保管并不是买卖。
二、对证据二真实性无异议，对其证明目的不认可，只能证明户口迁过来了，但不能证明买卖关系成立。
三、对证据三，我方认为被告周福林主张所谓买卖关系发生在1999年，距离2006年有几年之久，为何到拆迁了才来变更，很明显地可以看出被告周福林系见财起意。
四、对证据四签字的真实性不予认可，证人必须出庭接受质询，无法确认其是否为本人签字，而且证人的身份也无法确认，对证据的三性均不予认可。从被告周福林自己提交的证据来看，所谓的付款方式与被告周福林在开庭时本人陈述的付款方式是前后矛盾的，足以证明其陈述是虚假的，不存在所谓的房屋买卖关系。
五、对证据五真实性认可，但不认可其证明目的，出具证据五的也是本案被告，被告金湖县经济开发区管理委员会认定的事实与被告周福林刚刚陈述的事实也是前后矛盾，主要针对13000元支付的过程。涉案房屋产权登记人一直是原告王顺林，但涉及房屋拆迁时，被告金湖县经济开发区管理委员会不与原告王顺林联系，而是走访调查，这不符合常理。
六、对证据六的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。
原审查明：原告王顺林于1990年在金湖县戴楼镇牌楼村九组自建房屋一套，1996年12月1日领取房产证。1999年，被告周福林经案外人李某介绍，在向原告王顺林支付13000元后，原告王顺林将涉案房屋交付给被告周福林居住，并将涉案房屋所有权证书交给被告周福林，原告王顺林后搬至扬州市居住生活。后被告周福林将其户口迁入金湖县戴楼镇牌楼村，金湖县戴楼镇牌楼村于1999年10月收取其5000元入户费后，划给被告周福林责任田。2007年3月25日，被告金湖县开发区管委会因新农村建设需要，与被告周福林签订了房屋拆迁协议一份，后被告周福林自动搬迁，2007年4月1日涉案房屋被拆除。2007年4月8日，原告王顺林得知上述情况后向被告金湖县开发区管委会邮寄律师函，对涉案的房屋产权提出异议，同年4月9日原告王顺林至被告金湖县开发区管委会反映情况，被告金湖县开发区管委会于2008年1月2日作出《关于对王顺林信访事项的处理意见书》，原告王顺林不服，向金湖县人民政府提出复查申请，金湖县人民政府于2008年5月4日作出金政信查（2008）9号《关于王顺林信访事项的复查意见书》，认为原告王顺林与被告周福林的房屋纠纷符合买卖特征，被告金湖县开发区管委会在拆迁安置中的做法并无不当。后原告王顺林对上述复查意见书仍不服，遂数次提起行政诉讼但未能获得支持。原告认为两被告签订的“金湖县拆迁安置补偿协议”违法国家法律规定，应被确认为无效合同，故提起诉讼，请求人民法院依法判决如诉。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的书面证据、被告周福林提交的书面证据在卷佐证，并经当庭质证，予以认定。
原审认为本案的争议焦点为：一、原告王顺林与被告周福林之间就涉案的已被拆迁的房屋原先是否存在房屋买卖关系；二、被告金湖县经济开发区管理委员会与被告周福林于2007年3月25日签订的“金湖县拆迁安置补偿协议”是否应被确认为无效合同？
原审认为，关于第一个争议焦点，首先需列明双方均无争议的客观事实。一、被告周福林于1999年曾合计给付原告王顺林13000元；二、被告周福林携全家于1999年入住原告王顺林自建的位于金湖县戴楼镇牌楼村九组的房屋直至上述房屋被拆迁之前，原告王顺林并未提出异议；三、原告王顺林已将涉案房屋的房屋所有权证原件交被告周福林；四、被告周福林在搬入涉案房屋居住后已××在××楼镇牌楼村并分得了承包责任地。被告周福林于1999年给付原告王顺林的13000元，原告王顺林认为是“押金”，涉案房屋的房屋所有权证其仅是交被告周福林保管而已，被告周福林当庭申请了证人李某出庭作证，证人李某当庭陈述其是原告王顺林与被告周福林之间就涉案房屋进行买卖的中间人，涉案房屋作价13000元，被告周福林给付9000元现金给原告王顺林时，其就在现场，下余4000元交付过程是：原告王顺林介绍倪金芬借款4000元给被告周福林，借款当场被原告王顺林拿走，其将涉案房屋所有权证书放在倪金芬处，被告周福林在向倪金芬还本付息完毕后取得涉案房屋所有权证书。原审当庭询问证人李某，原告王顺林与被告周福林就涉案房屋通过其作中间人商讨的是房屋买卖还是房屋租赁，证人李某明确回答是房屋买卖。证人李某的证言高度还原了1999年原告王顺林与被告周福林之间就涉案房屋进行商讨、交易、交付房屋及给付对价的整个过程，其证言应依法予以采信。原审结合列明的无争议的客观事实并结合证人李某的证人证言，认为原告王顺林与被告周福林就涉案的原告王顺林自建的位于金湖县戴楼镇牌楼村九组的房屋（已被拆迁）存在着房屋买卖关系，根据证人李某的证言，房屋买卖的范围包括房屋本身及宅基地上的砖块和宅基地上前后树木。
关于第二个争议焦点，原审认为原告王顺林与被告周福林之间就涉案房屋已经完成一系列的交付房屋和给付对价的交易行为，两者之间房屋买卖关系早已成立，涉案房屋虽未能变更登记在被告周福林名下，但2006年6月16日的“申请书”已显示被告周福林所在村民委员会及金湖县戴楼镇建设服务站均知悉并核查过申请书内容并同意其变更登记。原告王顺林与被告周福林房屋买卖关系于1999年早已确定且原告王顺林已交付房屋及房屋所有权证书等原件给被告周福林，被告周福林长期占有使用涉案房屋，双方之间发生的是房屋买卖关系，原告王顺林在收取房屋转让款13000元后早已实现房屋买卖合同的相关利益，涉案房屋在遇拆迁时，实际利益的损失人是作为买受人的被告周福林，有利益受损，方得补偿。原告王顺林称依据《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、转让、变更或者消灭，以登记发生法律效力，受国家法律保护”，但本案中，原告王顺林与被告周福林之间的房屋买卖行为完成于1999年，涉案房屋被拆迁发生在2007年4月1日之前，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日正式施行，对在其施行之前发生的涉及物权变动的符合当时法律规定的民事法律行为并无溯及既往效力，故即便被告周福林未能完成涉案房屋变更登记行为，但涉案房屋在原告王顺林于1999年交付被告周福林长期占有使用时，实际所有权人应为被告周福林。被告金湖县经济开发区管理委员会与被告周福林于2007年3月25日签订的“金湖县拆迁安置补偿协议”本质上即属于因公共建设需要而对涉案房屋进行拆迁给被告周福林造成的实际利益损失进行补偿的协议，上述协议不违反国家法律法规的禁止性规定，综观全案，也不损害国家、集体及包括原告在内的任何第三人的合法权益，作为涉案房屋的实际所有权人和利益损失人的被告周福林拥有对涉案房屋的处分权，故上述协议合法有效，不存在可被确认无效的法定情节。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王顺林的诉讼请求。案件受理费7180元，减半收取3590元，由原告王顺林负担。
上诉人王顺林不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定涉案房屋买卖关系成立没有合法有效的证据予以证实，上诉人与被上诉人周福林就涉案房屋形成借用关系，上诉人是涉案房屋的所有权人，被上诉人周福林无权代表上诉人与被上诉人金湖县经济开发区管理委员会签订拆迁安置补偿协议，该协议应认定为无效。请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人周福林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人周福林与上诉人王顺林之间的房屋买卖合同成立，拆迁协议合法有效，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金湖县经济开发区管理委员会答辩称：两被上诉人之间的拆迁协议合法有效，上诉人将房产出售给周福林有证据予以证实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，上诉人王顺林对其与被上诉人周福林之间就涉案房屋形成何种关系向法庭陈述称：“1999年开始经他人介绍（与被上诉人周福林）存在事实上的买卖关系，约定房屋价款1.3万元，先付了9000元入住，后因房屋漏雨周福林提出反悔，我同意退钱给他搬走，周福林不肯搬，后我同意把房子借给他住，并允许用我存放的建材修理房屋，双方形成借住关系，在2000春节前周福林又另外给付了4000元，合计1.3万元，双方约定该1.3万元房款作为押金，我开了收据给他，收据上载明一次性收到住房押金1.3万元，1999年的条据无效，如果周福林还有购买意向，必须经过房产专业机构评估认价后，方可办理过户手续。4000元是经我介绍由倪金芬借给周福林的，我提供的担保，在借条上签了字。2002年周福林偿还该4000元的利息时，我承担了540元的利息担保责任，其余是周福林本人还的。我将房屋无偿借给周福林使用，他无偿替我保护树木和房屋。我和周福林原来是陌生人，是和我同组的人介绍认识的”。
本案争议的焦点是：两被上诉人之间订立的拆迁安置补偿协议是否合法有效？
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。经审查，上诉人王顺林与被上诉人周福林就涉案的上诉人王顺林自建的位于金湖县戴楼镇牌楼村九组的房屋（已被拆迁）已经完成一系列的交付房屋和给付对价的交易行为，双方之间已形成房屋买卖关系，相关事实和法律依据原审判决已作了非常详尽的叙述，应予认定。上诉人对此予以否认，主张其与周福林之间是借用关系，但上诉人对此主张未提供相关证据予以证实，且从上诉人在二审中自认的在双方就房屋买卖达成合意，周福林交付了部分购房款的情况下将房屋交付给周福林居住使用，以及在周福林不能全额支付购房款的情况下又出面介绍他人借款给周福林用于付清购房款，并将房屋的书面产权证明交给周福林，周福林对房屋实际占有、修缮、添附、使用达八年之久等等一系列事实情况看，认定双方之间就涉案房屋存在买卖关系更符合交易习惯和常理。上诉人所谓周福林因房屋漏雨要求退购房款，后双方协商将买卖关系转变为借用关系，周福林无偿的为其管理房屋和树木的说法，与周福林仍通过向他人借款的方式将买房款1.3万元全额支付给上诉人的事实相悖，本院实难相信。由于上诉人已将涉案房屋卖给了被上诉人周福林，故周福林作为房屋的所有权人与金湖县经济开发区管理委员会就涉案房屋签订的拆迁安置补偿协议，主体适格，且经审查，该协议也不存在法定无效的情形，应属有效协议。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人王顺林的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7180元，由上诉人王顺林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 崔 立