河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丛民初字第1740号
原告段海军。
委托代理人李伟，河北邯邦律师事务所律师。
委托代理人苗信，河北邯邦律师事务所律师。
被告邯郸市美园房地产开发有限公司（以下简称美园公司），住所地邯郸市华浩天际A座1010室。
法定代表人连玉霞，该公司董事长。
委托代理人秦世英，女。
委托代理人耿换芬，河北天捷律师事务所律师。
原告段海军与被告邯郸市美园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告段海军于2014年10月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员李ＸＸ独任审判公开开庭进行了审理。原告段海军及其委托代理人李伟，被告邯郸市美园房地产开发有限公司委托代理人秦世英、耿换芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告段海军诉称，原被告于2007年11月27日签订了《美意苑认购协议书》，该协议书约定：原告购买被告开发的位于丛台区北仓路美意苑小区1-2-702号房屋一套，建筑面积97㎡，房屋全款274122元。交房期限2年。原告按照协议约定已经将上述款项支付给被告。后被告又向原告收取地下室、双气、防盗门、计量表等款项共计44191元。截止起诉，原告共向被告交房款共计318313元。被告于2011年8月份向原告交房，超过了约定的交房期限。被告违反相关规定收取原告双气初装费12185元和防盗门款及计量表等费用。现原告诉至法院，请求1.判令被告支付原告逾期交房的违约金36677元（按照房款的日万分之三支付违约金，自2009年7月31日至2011年7月31日），被告未办理房产证的违约金64144元；2.判令被告返还原告违规收取的防盗门款1000元，计量表2070元，双气初装费12185元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告美园公司辩称，1.原告诉称被告于2011年8月份交付原告房屋。原告从2011年8月份就应知道逾期交房这一事实，却于2014年9月18日才提起诉讼，已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。2.原告所购房屋的面积是105.53㎡，单价是2826元，应付房款298228元，到目前原告实际缴纳的房款是284122，尚拖欠房款14106元。根据法律规定，原告并没有按照合同约定履行付款义务，我方有权拒绝交付房屋，拒绝为其办理房产证，原告通过熟人关系在未付清房款的情况下找到被告。被告才交付房屋，原告也已经入住。因此我方不存在逾期交房的违约责任，更不存在未办理房产证的违约责任。另外，原告未按合同约定向房管局缴纳维修基金，办理房产证需要原告先缴纳维修基金。2.原告要求返还所谓违规收取的防盗门款，计量表款，双气初装费原告并未向我方实际支付，不存在返还一说；3.被告根据房管局2011年7月之前出具的房屋面积预测报告（本案房屋105.31平方米）通知原告补交购房款，原告于2011年7月28日补交购房款10000元，说明原告认可拖欠房款。
原告段海军向本院提交如下证据：1.原告向被告缴纳的房款收据两张（分别是204122元和10000元），小房款（不计入房款内）的收据2张共计27060元，物业费、装修管理费和其他物业费的收据三张共计2468元，担保费1700元的收据一张；2.原被告双方于2007年11月27日签订的美意苑认购协议，证明双方的权利义务。3.原告个人购房借款担保合同，证明原告向银行贷款7万元，然后支付给被告；3.被告与小区某业主签订的商品房买卖合同，证明原告也是小区业主，合同中的条款同样适用于原告。
被告美园公司对原告提交的证据发表质证意见：关于物业费的票据是物业公司收取的与我公司无关；小房款的票据与房款无关；个人购房借款担保合同不是与我公司签订的，与被告无关。对其余证据无异议。
被告美园公司向本院提交证据如下：2012年11月2日邯郸市房地产测绘队测算报告。报告显示美意苑小区1-2-702号房屋建筑面积105.53㎡。
原告段海军对被告提交的证据发表质证意见：对证据的真实性没有异议，但被告是按照面积105.31㎡向原告收取费用。
经审理查明，2007年11月27日，原告段海军与被告美园公司签订了一份《美意苑认购协议》。双方约定：1.认购物业：美意苑1楼2单元1层B1号，建筑面积为97㎡，总价274122元。以上面积及楼价计算如有误差，以最终签订的《商品房买卖合同》为准。2.付款方式：2007年11月27日付清首付款204122元，房款7万元申请办理银行按揭。3.认购条件：开发公司承诺交房时间按市政府规定执行，即2007年12月开工建设，自开工之日起2年内交工，如遇不可抗力等特殊情况可相应顺延，竣工交房标准以市政府相关部门验收为准。（7）.有关购买该物业之燃气、暖气集资费、公共维修基金、办理房屋所有权证费及其他一切与之有关税费，均由认购人自行承担。（8）.认购人承诺在签署认购协议时，已充分理解提示之内容，并放弃更改之权利。2007年11月27日，原告向被告支付房款204122元。2008年，原告通过银行按揭贷款支付房款70000元。2008年12月2日，原告向被告交纳小房款（不计入房款）2060元。2011年7月28日，原告向被告补交房款10000元。2011年8月1日，原告入住涉案房屋，并向美意苑小区物业公司交纳物业费2468元。2012年12月11日，原告又向被告交纳小房款（不计入房款）25000元和担保费1700元。原被告均认可原告已支付房款284122元。2014年10月9日，原告将被告诉至法院，请求支付逾期交房违约金等费用。
另查明，2012年11月2日，邯郸市房地产测绘队测量美意苑1楼2单元1层B1号房屋建筑面积为105.53㎡。
本院认为，被告虽主张于2011年4月将涉案房屋交付被告，但未提交任何证据，而原告自认交房时间为2011年8月1日，并且与其提交的物业费收据显示的交费时间一致，故本院认为，交房时间应以原告自认的时间2011年8月1日为准。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，本案逾期违约金的诉讼请求诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即自2011年8月1日原告知道被告逾期交房的行为对其权利造成了侵害。而在诉讼时效期间，原告未提交证据证明诉讼时效存在中断的情形，故原告关于逾期违约金的请求超过了诉讼时效，本院对该项请求不予支持。
原被告签订的《美意苑认购协议》约定，房屋面积如有误，以最终签订的《商品房买卖合同》为准。被告通知原告补交房款，原告补交了房款10000元。从约定的内容及双方履行情况，可以说明双方对实际面积可能存在误差有过合意，故原告依据邯郸市房地产测绘队测量的面积要求被告补足房款，并无不当。被告有权依此抗辩原告关于未办理房产证支付违约金的诉讼请求；办理房产证需要同时具备多项条件，原告未能证明其他条件均已具备，仅是因被告的原因造成的；另外，原告关于违约金数额的计算亦没有依据。综上，本院对原告未办理房产证的支付违约金的请求不予支持。原告称防盗门款1000元、计量表2070元、双气初装费12185元属被告违规收取，但未提交证据证明其已向被告支付上述费用的事实，亦不能证明被告存在违规的行为，因此缺乏事实依据和法律依据，故原告主张被告返还上述费用的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告段海军的诉讼请求。
案件受理费2622元，由原告段海军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
代理审判员 李ＸＸ
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 孙萌萌