江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5232号
上诉人（原审被告）：王学明，男，1957年10月13日生，汉族。
上诉人（原审被告）：严国珍，女，1957年7月2日生，汉族。
以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王明宝，男，1929年12月1日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：戴国兰，女，1946年10月29日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：戴国明，男，1949年6月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：戴国胜，男，1952年7月24日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王学英，女，1959年2月4日生，汉族。
以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：宣修龙，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。
以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：柳春，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。
原审被告：南京江南环保产业园发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁区江宁街道静脉产业园静脉路1号。
法定代表人：蔡曙光，该公司董事长。
上诉人王学明、严国珍因与被上诉人王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英，原审被告南京江南环保产业园发展有限公司（以下简称江南公司）确认合同效力纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁江民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王学明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、王明宝并不是嵇凹村村民，其原户籍地为李大村，一审法院查明王明宝夫妇在嵇凹村建造了两间土坯下房及两间砖混下房，这不是事实，一审法院仅依据被上诉人提供的八张房屋照片及一审法院对陈传才、戴国安、王明长、杨德宝四位证人的调查笔录，即认定以上事实，这是草率的。况且杨德宝、陈传才是被上诉人的亲戚，存在利害关系，其证言根本就不具有客观性。根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案诉争的房屋土地使用权、房屋所有权证均登记在上诉人王学明名下。本案在没有任何有效证据证明王明宝为诉争房屋所有权人的前提下，一审法院居然认定被上诉人的证人证言，并将其作为定案依据，违反法律规定。王明宝夫妇在南庄村38号已经拥有一处宅基地，后登记在戴国胜名下。二、一审法院适用法律错误。王明宝不能再在嵇凹村取得第二块宅基地。上诉人持有的《承包土地使用证》、《户口簿》、《粮食定购任务交售证》、《农民负担监督卡》登记人口都为5人，王明宝夫妇与上诉人不属于一户，非同一家庭成员。三、在1988年和2007年全国两次开展城镇房屋所有权登记和核发产权期间，被上诉人未对诉争房屋提出登记申请。实际上，诉争房屋建成后一直由王学明居住管理，2008年王明宝夫妇才到诉争房屋短暂居住，王学明对诉争房屋的建设、维护作出了主要贡献，现一审法院在王学明没有提供任何有效证据证明诉争房屋由其出资建设的情况下，认定诉争房屋归王明宝夫妇所有，违反法律规定。另外，一审法院认定王学明与江南公司签订的《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》有效，而判决诉争房屋的拆迁利益归被上诉人所有，这是相互矛盾的。
被上诉人王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英向一审法院起诉请求：确认王学明与江南公司于2014年3月3日签订的《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》中涉及诉争房屋的内容无效，诉争房屋的拆迁利益归王明宝与侯礼英的继承人所有，诉争房屋的拆迁利益应由王明宝、侯礼英的继承人与江南公司重新约定。
一审法院认定事实：
王明宝原户籍地在洪幕社区嵇凹村，系该村村民，王明宝妻子侯礼英户籍地在洪幕社区南庄村。1955年左右，双方结婚，王明宝由嵇凹村入赘南庄村侯礼英家。婚前侯礼英与其前夫生育了戴国兰、戴国明、戴国胜三人，婚后又与王明宝又生育王学明、王学英二人。1970年左右，王明宝夫妇在嵇凹村宅基地上建造了三间平房，给王学明结婚后居住。王学明与严国珍婚后即居住在该三间平房。1980年左右，王明宝夫妇又在嵇凹村另一处宅基地（诉争房屋所在地）上建造了两间平房。1982年左右，王学明夫妇居住的三间平房拆除，与父母共同在诉争房屋所在地处建造了四间平房居住，王明宝夫妇先前所建的两间厨房后让给王学明夫妇使用。1984年左右，王明宝夫妇在四间平房东边又建造了两间平房（诉争的两间土坯下房）居住。2005年左右，王明宝夫妇在子女们的帮助下在四间平房和两间土坯房中间的空地又建造了两间平房（诉争的两间砖混下房）。2005年左右，王学明夫妇对四间平房进行了修缮。王明宝夫妇主要居住使用诉争的两间土坯下房及两间砖混下房。四间平房集体土地使用权及村镇房屋所有权、两间厨房的村镇房屋所有权均登记在王学明名下。2008年，诉争房屋的集体土地使用权亦登记在王学明名下。侯礼英现已死亡。
2014年2月，因江南静脉产业园建设需要，洪幕社区的嵇凹、南庄等自然村列入拆迁范围，拆迁方为江南公司。动迁过程中，王明宝曾向拆迁实施单位反映，诉争房屋是其所有，不准以王学明名义单独拆迁。2014年3月3日，王学明与江南公司签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》。根据丈量数据，诉争的两间土坯下房长7.3米，宽5.4米，为简易结构；诉争的两间砖混下房长6.69米，宽4.4米，为砖木结构。2014年6月初，诉争房屋被拆除掉。王学明家的二层楼房以其子王强的名义拆迁。本次拆迁政策按《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政规发〔2011〕8号）、《南京市江宁区人民政府关于公布征地拆迁补偿安置标准的通知》（江宁政规发〔2011〕8号）执行。
上述事实，有书证照片、集体土地使用证、村镇房屋所有权登记资料、《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》、照片、证人证言及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王学明与江南公司签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》，将本案所涉房屋交予江南公司拆迁，并由江南公司补偿相应的价款，是一种互负对价的交易行为，符合买卖合同的实质特征。故王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英以享有本案所涉房屋权益，并以此要求确认王学明与江南公司签订的《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。故宅基地上的房屋所有权或土地使用权虽登记在王学明一人名下，但并不能以此否定该家庭中其他家庭成员的权利，应综合考虑出资、居住、使用等实际情况确定家庭成员享有相应的权益。王明宝与侯礼英结婚时，虽由洪幕社区嵇凹村入赘南庄村侯礼英处，但是两个自然村同属于洪幕社区组织。并且，王明宝夫妇与王学明夫妇在包括诉争房屋在内的房屋建造上有共同出资出力行为。故根据实际使用、居住、使用等情况，诉争的两间土坯下房、两间砖混下房相应的权益应归王明宝夫妇所有，现侯礼英已经死亡，侯礼英享有的份额应由其继承人予以继承。因王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英对现有房屋拆迁补偿金额有异议，故具体的补偿金额应由江南公司与相关利益者重新约定。拆迁利益多少及实现方式，应由江南公司与王明宝及侯礼英的继承人根据拆迁政策另行协商订立合同。侯礼英死亡后，各继承人是否有权继承及继承多少，与本案并非属于同一法律关系，应由各继承人在权利实现后另行处理。王明宝、严国珍主张王明宝夫妇与其不属于同一集体经济组织及诉争房屋所有权、土地使用权登记在王学明名下，王学明才是诉争房屋的所有人的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、位于南京市江宁区江宁街道洪幕社区嵇凹村诉争的两间土坯下房（长7.3米，宽5.4米）、两间砖混下房（长6.69米，宽4.4米）的拆迁利益归王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英、王学明所有，具体补偿金额由江南公司与王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英、王学明共同重新约定；二、驳回王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英其他的诉讼请求。一审案件受理费80元、财产保全费2320元，合计2400元，由王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英负担1200元，由王学明、严国珍共同负担1200元。
一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。二审中双方均无新证据提交。
本院认为，无权处分的合同不属于无效合同。王学明与江南公司签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》约定，王学明将房屋（包含诉争房屋）交予江南公司拆迁，江南公司支付相应的拆迁补偿款，该合同符合买卖合同的实质特征，且不具有无效合同的情形，故一审法院驳回王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英要求确认该拆迁补偿安置协议无效的诉讼请求，符合法律规定。一审法院依据被上诉人提供的房屋照片，同时结合其对陈传才、戴国安、王明长、杨德宝四位证人的调查笔录，认定王明宝夫妇建造了诉争的两间土坯下房并且在子女们的帮助下建造了诉争的两间砖混下房，有事实与法律依据。虽然杨德宝、陈传才与被上诉人之间存在亲戚关系，但并不影响其以证人的身份向法庭陈述相关事实。且本案属于家庭内部成员之间就涉案房屋拆迁而产生的矛盾和争议，当事人的亲戚对于家庭内部成员建造房屋的事实更为了解。上诉人称杨德宝、陈传才与本案存在利害关系，其证言不具有客观性，本院不予采信。诉争房屋虽然登记在王学明名下，但现有的证据可以证明该房屋由王明宝建造，一审法院综合考虑出资、居住、使用等实际情况确定诉争的两间土坯下房、两间砖混下房相应的权益归王明宝夫妇所有，有事实与法律依据。侯礼英在房屋拆迁前已经死亡，其享有的份额应由其继承人予以继承。现王明宝、戴国兰、戴国明、戴国胜、王学英对现有房屋拆迁补偿金额有异议，故一审法院判决具体的补偿金额由江南公司与相关利益者重新约定，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王学明、严国珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月十八日
书 记 员 王 慧