浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初2129号原告：浙ＸＸ联置业有限公司,住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道笛扬路1338号华联国际商贸城5幢24层。统一社会信用代码：91330621739934557G。法定代表人：沈冬云，公司董事长。委托诉讼代理人：夏燕燕，浙江中行律师事务所律师。被告：绍兴兴都商务酒店有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道群贤路以北、育才路以西蓝天兴都商务大厦第一层、第五至十一层。统一社会信用代码：91330621MA28805706。法定代表人：占利娇，公司经理。委托诉讼代理人：童玮玮，男，1975年1月24日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。系公司工作人员。被告：朱宝华，男，1967年8月16日出生，汉族，住福建省浦城县。原告浙ＸＸ联置业有限公司（下称华联置业公司）与被告绍兴兴都商务酒店有限公司（下称兴都商务酒店）、朱宝华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华联置业公司的委托诉讼代理人夏燕燕，被告兴都商务酒店的委托诉讼代理人童玮玮，被告朱宝华到庭参加诉讼。审理期间，被告兴都商务酒店于2018年3月13日向本院提出反诉请求，本院经审查依法裁定不予受理。本案现已审理终结。原告华联置业公司向本院提出诉讼请求（诉讼中明确）：1、依法判决确认原告与被告兴都商务酒店有关蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）、0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》于2018年1月8日解除；2、依法判令被告兴都商务酒店立即将租赁房屋腾空交还给原告；3、依法判令兴都商务酒店以每日9242元标准向原告支付自2018年2月1日起至被告将租赁房屋交还给原告之日止的占用使用费；4、依法判令被告兴都商务酒店立即向原告支付违约金421705元；5、依法判令原告有权从被告兴都商务酒店的45万租赁保证金中扣除上述第三项、第四项诉讼请求项下的债务；6、依法判令被告朱宝华对上述第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；7、判令诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告系坐落于绍兴市柯桥区房屋（简称租赁房屋）的所有权人。2010年12月13日，原告与占利娇签订《租赁合同》一份，约定占利娇向原告承租租赁房屋，租赁期限为2011年2月12日至2018年12月31日止，其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为168.6822万元，租金支付时间为：2017年12月1日前支付84.3411万元，2018年6月1日前支付84.3411万元。《租赁合同》还约定，若承租人延期支付租金或水电费或延期履行其他义务的，经原告书面通知后五个工作日内仍不支付的，原告有权解除本合同，且承租人应支付原告相当于第一个、第二个年度租金之和作为违约金；若合同终止的，承租人应在7日内将租赁房屋内物品清理完毕并将租赁房屋归还给原告，该7日不计租金，若超过7日未将租赁房屋归还给原告的，则承租人应按每日2倍的租金支付给原告占用费。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向占利娇交付了租赁房屋。2013年8月19日，原告与占利娇签订《补充协议》一份，约定《租赁合同》项下第四个租赁年的租金仍按第三个租赁年的租金收取（相差67376元），第五个至第八个租赁年租金不变，且承租人应该严格遵守并及时履行本补充协议及《租赁合同》，若承租人违约导致《租赁合同》提前解除的，则承租人仍应按第四个租赁年的租金标准向原告支付（原告保留要求被告补足67376元租金的权利）。2015年1月1日，原告、占利娇、案外人林益强、黄宝和签订《补充协议二》一份，该协议载明：《租赁合同》项下第五个至第八个租赁年的租金予以调整，其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金调整为145.4416万元，若承租人拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累积达15天以上的，则租金仍按《租赁合同》的约定执行，同时，在承租人未违反《租赁合同》及本补充协议约定的情况下，原告同意租赁期限续签延长至2022年12月31日止。2015年12月20日，原告、占利娇、被告兴都商务酒店、被告朱宝华签订《补充协议三》一份，协议载明：自该补充协议签订之日起，《租赁合同》及补充协议、补充协议二等与租赁事宜相关的文件项下占利娇享有的权利、应承担的义务均一并转让给兴都商务酒店，被告朱宝华自愿作为兴都商务酒店的保证人，为兴都商务酒店承担的全部责任和义务承担连带责任保证担保，保证期间为三年。上述《补充协议三》签订后，兴都商务酒店成为租赁房屋的承租人，兴都商务酒店应当享有、履行《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》项下的权利和义务。但遗憾的是兴都商务酒店拖延支付租金等费用。根据《租赁合同》约定。兴都商务酒店应该在2017年12月1日前向原告支付2018年1月1日至2018年6月30日止的租金，但兴都商务酒店未按约支付租金，后原告多次向兴都商务酒店催讨，其均未及时支付。为进一步减少损失，原告于2017年12月28日致函兴都商务酒店，明确函告：租赁期限不再延长，至2018年12月31日届满；立即付清租金843411元及违约金，若未在2018年1月3日前付清的，原告将立即解除《租赁合同》。兴都商务酒店在收到该函件后并未及时付款，原告于2018年1月8日通知兴都商务酒店解除《租赁合同》，终止租赁关系，兴都商务酒店应于2018年1月31日将房屋归还给原告，并支付占用费和违约金。兴都商务酒店在收到原告的解除合同函件后，于2018年1月9日向原告账户汇款727208元。原告又于2018年1月11日向兴都商务酒店致函，再次明确告知兴都商务酒店，租赁合同已经解除，请兴都商务酒店派员与原告结算应付款项，但兴都商务酒店未作任何响应。另，占利娇曾向原告交纳45万元租赁保证金，该租赁保证金已转作兴都商务酒店的租赁保证金。根据《租赁合同》的约定，原告有权在该租赁保证金中扣除违约金、租金等款项，现原告要求予以直接扣除违约金、占用费等费用。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告兴都商务酒店辩称，对于原告第1、2、4、5、7项诉请不予认可，理由如下：被告兴都商务酒店承租本案所涉房产后，每次缴纳房租之前均与原告协商交租时间，经原告同意后准时缴纳房租，交租后原告再向被告出具相应发票，双方之间已形成了交易习惯。对于2018年1月1日至2018年6月30日的房租，被告兴都商务酒店事先与原告协商于2018年1月底付清，原告没有异议，也没有如原告述称前来催款。故被告兴都商务酒店不认可原告诉请，请依法驳回。被告朱宝华辩称，作为担保人，对于原告的诉请不予认可。被告兴都商务酒店在每次缴纳租金之前都会和原告协商，经原告同意后在延展时间内缴纳租金，情况属实。对于2018年1月1日至2018年6月30日的房租，被告兴都商务酒店确实和原告协商延展交租时间，原告也是同意的。被告朱宝华作为担保人，有权督促被告兴都商务酒店缴纳房租，但是原告在本案中没有通知被告朱宝华，不符合法律规定。原告要求被告朱宝华承担因此产生的赔偿责任，不合法、不公平，要求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1.信息交流单，因未有证据证明签收人“郑峰”系被告兴都商务酒店员工，故对该证据的证明力本院不予确认，被告兴都商务酒店已接收信息交流单的事实据此也不能认定；2.邮寄日期为2017年12月28日的EMS寄件人存单附内件《函》、邮寄日期为2018年1月8日的EMS寄件人存单附内件《解除租赁合同的通知》、邮寄日期为2018年1月11日的EMS寄件人存单附内件《函》以及三份EMS快递相对应的邮政速递物流信息查询单，三份EMS存单均经邮政部门盖章确认，存单内件品名明确备注，邮政速递物流信息经合法查询取得，证据的真实性应予认定，三份EMS存单载明的收件人单位名称、电话、地址等信息均明确指向被告兴都商务酒店，邮政速递物流信息查询单显示快递已投递并签收，签收人为他人（同事），因被告兴都商务酒店作为企业法人客观上不能如同自然人一般作出签收快递的行为，其工作人员包括但不限于法定代表人的签收行为应视为被告兴都商务酒店的签收行为，故原告陆续向被告兴都商务酒店寄送两份《函》、一份《解除租赁合同通知》及被告兴都商务酒店已签收的事实应予认定；3、张贴照片，因被告兴都商务酒店庭审自认“事后知道”原告在被告兴都商务酒店门口张贴《函》及《解除租赁合同的通知》，故对该组证据的真实性本院予以认定，并据此认定原告在被告兴都商务酒店门口张贴《函》及《解除租赁合同的通知》的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2010年12月13日，原告与占利娇签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于绍兴市柯桥区柯桥街道群贤路以北、育才路以西的蓝天·兴都商务大厦2号楼的7个楼层（5-11层合计面积约4568.28m2）及0120、0121、0122号商铺（面积约931.02m2）有偿出租给占利娇作为经营商务宾馆、餐饮、休闲娱乐等使用，租赁期限自2011年2月12日起到2018年12月31日止。合同并就租金、保证金、租赁物交付、违约责任、合同解除情形等事项进行了约定。2013年8月19日，原告与占利娇签订《补充协议》一份，约定第四个租赁年（2014年1月1日起至2014年12月31日止）租金按第三个租赁年（2013年1月1日起至2013年12月31日止）租金标准支付，《租赁合同》其他条款内容不变，如占利娇违约提前终止或解除《租赁合同》，除承担《租赁合同》约定的违约责任外，第四个租赁年的租金仍按《租赁合同》签订时约定的租金支付。2015年1月1日，原告与占利娇、林益强、黄宝和签订《补充协议（二）》一份，约定对2015年1月1日起至2018年12月31日止租金标准进行调整。如占利娇在2015年1月1日起至2018年12月31日止的租赁期限内拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累计达15天以上的，则该期间租金仍按原合同约定之标准支付，补齐原合同和调整后租金差额，且租期不再延长，2018年12月31日合同履行到期后归还房屋，若存在违约行为，占利娇应按原合同约定承担违约责任。在占利娇未违反原合同、协议一及该协议第一、二条约定的情况下，原告同意占利娇在原合同约定的租赁期限到期前续签延长至2022年12月31日的租赁合同。林益强、黄宝和自愿作为占利娇的连带责任保证人，为占利娇在原合同、协议一及该补充协议项下的责任及义务提供担保，保证期间自占利娇在前述合同、协议项下主债务履行期限届满之日起二年。原合同其他条款内容不变。2015年12月20日，原告与占利娇、兴都商务酒店、朱宝华签订《补充协议（三）》一份，约定自该协议签订之日起，占利娇将原合同及与租赁事宜相关文件项下占利娇所享有的权利、应承担的义务一并转让给兴都商务酒店。占利娇自愿承诺与兴都商务酒店承担原合同及本协议项下兴都商务酒店应承担的全部责任和义务；朱宝华自愿作为兴都商务酒店的连带责任保证人，为兴都商务酒店在原合同、协议一、协议二及该补充协议项下的责任及义务提供保证，保证期限为三年，保证范围包括但不限于租金、水费、电费、物业费、违约金、赔偿金，原告为实现债务支出的律师费、诉讼费、保全担保费、保全费、调查费、食宿费及其他原告为主张实现前述合同、协议项下权利的一切费用。2016年3月30日，原占利娇转入的450000元作为被告兴都商务酒店的租赁保证金，原告出具统一收款收据一份。2017年12月28日，因被告兴都商务酒店未按约支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金，原告向被告兴都商务酒店邮寄《函》件一份，函告：“1、我司与贵司之间有关兴都商务大厦租赁合同项下的租赁期限不再延长，至2018年12月31日届满。2、请贵司立即向我司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金843411元及至交清租金日止的违约金（计算至2017年12月28日止为11807元），若贵司未在2018年1月3日前支付上述租金及违约金的，则我司将立即解除与贵司之间的《租赁合同》以及与贵司的租赁关系，届时，一切后果由贵司自行承担。”该函件于2017年12月31日投递并签收，签收人为他人（同事）。原告并就函件在被告兴都商务酒店门口进行了张贴。2018年1月8日，原告再次向被告兴都商务酒店邮寄《解除租赁合同的通知》一份，通知：“1、我司与贵司之间的《租赁合同》立即解除，我司与贵司的租赁关系立即终止。2、请贵司于2018年1月31日前将租赁房屋腾退归还给我司，并付清《租赁合同》解除前的租金。3、贵司未按期归还租赁房屋的，应向我司支付于2018年2月1日起至实际归还租赁房屋之日止的占用费。4、贵司还应承担违约责任并支付违约金。”该通知于2018年1月10日投递并签收，签收人为他人。原告并就该通知在被告兴都商务酒店门口进行了张贴。因被告兴都商务酒店于2018年1月9日向原告账户转入727208元款项，原告于2018年1月11日再次向被告兴都商务酒店邮寄《函》件一份，告知：“1、我司与贵司的租赁合同及租赁关系已经于2018年1月8日通知送达贵司时解除。2、请贵司将租赁房屋腾空并在2018年1月31日前交还给我司。3、请贵司尽快派员与我司核对并结算应付费用。”该函件于2018年1月17日投递并签收，签收人为他人（同事）。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。案涉《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《补充协（三）》相关约定，占利娇已将《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》中的权利和义务一并转让给了被告兴都商务酒店，原告与被告兴都商务酒店之间形成房屋租赁合同关系，被告朱宝华则是被告兴都商务酒店租赁合同项下义务及责任的连带保证责任人。本案系承租人未按照合同约定时间支付租金，致承租人要求解除合同而引起的房屋租赁合同纠纷。结合原、被告诉辩意见，案件争议焦点在于解除事由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《租赁合同》第三十七条的约定，乙方（承租人）如延期交付租金或水费或电费或延期履行其他义务，经甲方书面通知后5个工作日内仍不支付的，甲方（出租人）有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。根据《租赁合同》第五条及《补充协议》第一条、《补充协议（二）》第一条的约定，被告兴都商务酒店应于2017年12月1日前支付2018年1月1日至2018年6月30日租金。而根据本案查明事实，因被告兴都商务酒店未按约支付2018年1月1日至2018年6月30日租金，原告于2017年12月28日发《函》催款，被告兴都商务酒店在2017年12月31日收到该催款《函》后，仍未在5个工作日内支付租金。根据上述合同条款约定，原告可依法行使解除权。故原告诉请要求解除原、被告之间有关租赁蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层及0120、0121、0122号商铺的《租赁合同》，于法有据，本院依法予以支持。被告兴都商务酒店、朱宝华抗辩主张对于2018年1月1日至2018年6月30日租金的交纳时间，业经与原告协商后延展，但仅有己方陈述，未有其他证据佐证，本院不予采信。对于合同解除时间，基于被告兴都商务酒店于2018年1月10日收讫原告寄送的《解除租赁合同的通知》，本院依法确认《租赁合同》自2018年1月10日起解除。同时，根据《租赁合同》第三十七条的约定，因被告兴都商务酒店延期交付租金超过约定期限，原告除有权解除合同外，还可要求被告兴都商务酒店支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。经核算，第一个、第二个租赁年租金合计为1965988元，现原告仅要求被告兴都商务酒店支付延期交付租金违约金421705元，系当事人对自身权利的处分，未违反法律规定，应予照准。根据《租赁合同》第二十一条的约定，出租人有权从租赁保证金中扣除承租人因违约而应支付给出租人的迟延履行金、违约金、损失补偿或赔偿金、未按约定时间支付的水电费及出租人主张权利的各种费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等），出租人扣除上述款项时应当向承租人发出书面通知。原告诉请要求在租赁保证金450000元中扣除违约金421705元，符合上述合同约定，本院依法予以支持，被告兴都商务酒店的违约金支付责任据此已履行完毕。租赁保证金余额，双方可另行结算。被告兴都商务酒店抗辩主张租赁保证金450000元系由占利娇支付，不得作为兴都商务酒店的款项进行扣除。但根据原告提交的租赁保证金收款收据可知，占利娇支付的租赁保证金450000元现已转为被告兴都商务酒店的租赁保证金，《补充协议（三）》也就占利娇与被告兴都商务酒店之间权利义务的概括转让作了明确约定。故被告兴都商务酒店的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告兴都商务酒店腾退并返还《租赁合同》项下所涉租赁物蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋，理由正当，应予支持。对于合同解除之日起至租赁物实际腾退并交付之日止期间的占有使用费，《租赁合同》第四十四条明确约定为租赁关系终止之日起7日内不计算租金，超过7日期限的，承租人以每日2倍的租金支付给出租人。故原告要求被告兴都商务酒店按第八个租赁年租金168.6822万元折算的日租金2倍标准支付占有使用费，符合合同约定。占有使用费从2018年2月1日起计算，系原告对自身权利处分，不违反法律规定，应予照准。据此，原告诉请要求被告兴都商务酒店自2018年2月1日起至被告兴都商务酒店实际腾退并交付租赁物之日止按9242元/日标准支付占有使用费，本院依法予以支持。但原告诉请要求在租赁保证金中一并扣除占有使用费，则缺乏合同依据，被告兴都商务酒店亦不同意扣除，故本院不予支持。根据《补充协议（三）》第6条的约定，被告朱宝华自愿作为被告兴都商务酒店的连带责任保证人。但《租赁合同》的解除、租赁物的腾退并交付以及占有使用费的支付，均不属于被告朱宝华的保证范围，违约金则因在租赁保证金中扣除而已实际履行完毕，故原告要求被告朱宝华对本案第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告浙ＸＸ联置业有限公司与被告绍兴兴都商务酒店有限公司关于租赁蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》自2018年1月10日起解除；二、被告绍兴兴都商务酒店有限公司应腾空租赁物蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋并将租赁物返还给原告浙ＸＸ联置业有限公司，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告绍兴兴都商务酒店有限公司应支付原告浙ＸＸ联置业有限公司自2018年2月1日起至被告绍兴兴都商务酒店有限公司腾退并返还上述租赁物之日止按每日9242元计算的占有使用费，款限于本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回原告浙ＸＸ联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7626元，减半收取3813元，由被告绍兴兴都商务酒店有限公司与被告朱宝华共同负担，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王炳江二〇一八年五月五日书记员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。??