辽宁省桓仁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0522民初1582号
原告：桓仁峻航物业有限公司。
法定代理人：张宝顺，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。
被告：马福好，男。
桓仁峻航物业有限公司（以下简称“峻航物业公司”）与马福好物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司委托诉讼代理人荣丽萍，被告马福好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告峻航物业公司诉称，原告与丽水四区业主委员会于2016年1月30日签订的《物业管理委托合同》，对桓仁县丽水佳园三区、四区进行物业管理。原告入驻后，对小区进行了投资和管理，现80%的业主已经交纳了物业费，被告马福好现拖欠2016年度的物业费532.15元，经催缴，被告以各种理由拒绝，现原告将被告诉至法院，要求被告立即支付物业费532.15元，给付物业费滞纳金431.04元（2016年6月1日至2017年3月1日止）。
被告马福好辩称，我住在丽水四区2号楼3单元701，房屋面积73.91平方米，从物业公司接手以后，我一直没有交物业费。我不同意缴纳物业费，因为物业公司并非经业主同意聘请的物业公司，物业没有完成物权法里规定的活动服务。物业公司强行对小区的绿化进行车位改造，并以每个车位每年300元进行出租，收取了不该收取的费用。在我购买楼房的第二年也就是2009年房子就有长毛、爆皮的情况，多次向物业公司提出没人理会，没人管。新的物业公司来了以后我们也多次申请，到现在也没有人管理。物业公司未进行正常的房屋维护及修缮，正常的消防器材都没有，单元门、门铃都不好使。
经审理查明，被告马福好购买了丽水佳园四区2号楼3单元701室建筑面积为73.91平方米的住宅。原告峻航物业公司与丽水佳园四区业主委员会于2016年1月30日签订了《物业管理合同》。该合同约定：物业承包期限为十年，从2016年2月25日至2026年2月24日。物业管理费用现按0.6元/平方米/月收取，小区停车位价格由物业公司与业主代表协商收取，物业费在规定期限内业主未按时交纳的，按日千分之三计算收取违约金。2016年3月1日，双方又签订《补充协议》一份和《物业服务承诺》一份，双方对门市物业费进行了约定，并约定物业费按年度收取，在每年的3月1日开始预收本年度的物业费；每年的6月1日之前不缴纳本年度物业费的逾期开始按每日千分之三支付滞纳金。《物业服务承诺》约定服务范围包括：1、制定物业服务计划，收集整理与物业有关的各种资料、档案；2、小区内花草树木的养护与管理；3、小区内道路小修及经验修护与管理；4、化粪池、污水井清理；5、停车位管理（业主报案后，协助调取监控录像，车损自负）；6、小区内路灯的维修与更换；7、楼道内保洁；8、垃圾清理及外运；9、门岗服务及保安院内巡逻；10、监控设备安装、养护与维修；11、业主装修管理；12、冬季除运雪；13、免费为业主疏通下水主管道；14、业主室内的一切财物及房屋质量问题，不再物业服务范围内。原告峻航物业公司自2016年3月1日开始依约为被告马福好所居住的小区提供物业服务至今。从2016年3月1日至2017年3月1日止，被告马福好共拖欠物业费532.15元。现原告峻航物业公司诉至本院，要求被告马福好立即支付物业费532.15元，并支付物业费滞纳金431.04元（2016年6月1日至2017年3月1日止）。
上述事实，有原告峻航物业公司陈述、被告马福好答辩，物业管理合同、补充协议等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：（一）被告马福好系向阳社区丽水佳园四区业主，原告峻航物业公司与丽水佳园四区业主委员会签订的《物业管理合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订，该合同对本小区业主具有约束力；（二）原告峻航物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告马福好应按照《物业管理合同》及《补充协议》约定履行交纳物业费的义务。现被告马福好不缴纳物业费的行为违反约定，因此，本院对原告峻航物业公司要求被告马福好缴纳物业费及滞纳金的诉讼请求予以支持，原告马福好家实际面积73.91平方米，年物业费应为532.15元，滞纳金应为431.04元（从2016年6月1日计算至2017年3月1日止，以全年物业费作基数，按日千分之三计算九个月）；（三）被告马福好提出原告并非经业主同意聘请的物业公司。草坪改成停车位，不该收车位费。房屋长毛、爆皮等情况没人管理。物业公司未进行正常的房屋维护及修缮，没有消防器材，单元门、门铃都不好使等诸多原因拒绝缴纳物业费的答辩意见。因原告峻航物业公司为丽水佳园小区提供物业管理服务，被告马福好作为该小区业主，已接受原告峻航物业公司提供的物业管理服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系；被告马福好提出房屋长毛、爆皮等情况要求原告维修一节，因丽水四区业主委员会与原告之间约定房屋质量问题不在物业服务范围内，因此，被告的该项意见不能成为不交纳物业费的理由，被告马福好可以根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定解决该问题；对绿地改停车位问题，《物业服务承诺》约定服务范围包括车位管理，绿地改停车位收费前期需要投入费用，才有后期的收入，具体对物业服务费的影响，应视双方约定而定，在《物业管理合同》及《补充协议》中没有相关约定，因此，暂不能成为不交物业服务费的抗辩事由；被告马福好对物业服务不满而拒绝缴纳物业费，但原告峻航物业公司作为物业管理公司系基于全体业主的委托，与被告马福好并非普通的一对一合同关系，而是原告峻航物业公司与全体业主的合同关系，原告峻航物业公司收取的物业费系用于丽水佳园小区的维护保养、维护小区正常、持续运行的所必须的费用，被告马福好拖欠物业费的行为不仅违约而且损害了丽水佳园小区全体业主的共同利益，故对被告马福好的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之
规定，判决如下：
被告马福好于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费532.15元及滞纳金431.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告马福好负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 姜 帆
审 判 员 鲁晓玲
人民陪审员 付方阳
二〇一七年八月十五日
书 记 员 宋 昕
附：本案所适用的法律条文。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。