上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终809号
上诉人（原审被告）：林庆萍，女，1965年1月31日出生，汉族，�上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海实开物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号。
法定代表人：李培荣，董事长。
委托诉讼代理人：戴奕青，该公司员工。
上诉人林庆萍因与被上诉人上海实开物业管理有限公司（以下简称实开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初27675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人林庆萍上诉请求：撤销原判第一项，改判其按原审判决金额的七折支付物业费。事实和理由:原审中上诉人已提供大量证据（主要是照片）证明被上诉人没有履行全部物业管理服务义务，原审对上诉人提供的大量证据没有阐述和认定，有违公正审判原则。被上诉人没有履行全部物业管理服务，所提供的物业服务存在严重的质量问题，根据质价相符的原则，被上诉人主张收取全部物业管理费，缺乏事实和法律依据。其没有收到被上诉人邮寄的挂号信，故被上诉人主张本案物业费，已超过诉讼时效。原审判决后，被上诉人已撤出上诉人所在小区，终止了对该小区的管理服务。鉴于本案客观情况已发生重大变化，且本案物业服务合同系采用酬金制的收费方式，故应中止对本案的审理，待小区新的业委会成立后，由业委会对被上诉人十多年来预收业主的物业服务资金进行审计结算，并根据审计报告进行多退少补。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人实开物业公司辩称：上诉人所述的上诉理由在原审中均已陈述，上诉人所提�的照片上的日期并非被上诉人提供物业管理服务期间。被上诉人对上诉人所在小区提供物业管理服务，应收取物业管理费。被上诉人的员工工资都是按最低工资标准发放，全靠所收取的物业管理费予以支付。上诉人两年多不支付物业管理费，却对被上诉人的物业管理服务无理指责，被上诉人对此不予认可。故请求驳回上诉，维持原判。
实开物业公司向一审法院起诉要求判令：1、林庆萍支付实开物业公司上海市XX路XX号XX室2014年1月至2016年7月的物业管理费人民币（下同）9,300元；2、林庆萍支付实开物业公司拖欠物业费的滞纳金9,300元。
一审法院认定事实如下：2004年8月，案外人XX管理委员会与实开物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定将上海市徐汇区XX路XX号、XX号XX公寓委托实开物业公司实行物业管理，委托管理期限为一年，自2003年11月30�起至2004年12月1日止；物业管理费收取标准为住宅小套每月250元，大套300元；公司小套700元，大套800元；对逾期交纳物业管理费的实开物业公司可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同到期后，实开物业公司与案外人XX管理委员会签订了一份“备忘录”，约定在新一届业主委员会未成立期间，双方继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署。由于XX公寓新的业主委员会至今未能成立，故实开物业公司至庭审时仍为XX公寓提供物业管理与服务。
另查明，林庆萍系上海市XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称系争房屋）公示登记的产权人，取得产权时间为2003年6月，按照物业服务合同，系争房屋物业费为每月300元。实开物业公司于2015年12月曾向林庆萍发送催款挂号信，向林庆萍催讨2014年1月至2015年12月的物业管理费，林庆萍表示未收到上述信件。
还查明，XX公寓系纯住宅小区，但该小区自开盘使用起，就存在“居改非”情况，目前大量房屋均由业主出租给公司作商业用途，同时还存在群租等现象，小区居民为此多次向有关部门反映，实开物业公司在管理过程中虽采取过一些措施，但上述状况并未根本改变。
一审法院认为：实开物业公司与XX管理委员会签订的物业管理服务合同及备忘录对全体业主具有拘束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。实开物业公司为XX公寓小区提供物业管理服务，其有权依据上述物业服务合同的约定向小区业主收取相应的物业管理费。关于物业费的收费标准，物业合同已经做了明确约定，在林庆萍未能充分举证证明该约定标准违反强制性法律法规或实开物业公司未尽约定履行物业管理服务义务的情况下，其应当按照合同约定的标准支付物业管理费。关于实开物业公司是否对其收取的物业管理费支出等情况进行核算公布的问题，属于业主知情权范畴，不属于本案审理范围，不构成林庆萍拒付物业费的正当抗辩事由。关于小区“居改非”、群租等情况，非实开物业公司可直接解决的职权范畴，林庆萍以此拒付物业费，于法无据。关于本案的诉讼时效问题，实开物业公司提供了催款通知及邮寄凭证，林庆萍虽否认收到上述信函，但林庆萍未提供证据否定实开物业公司邮寄凭证的真实性，也未提供证据证明实开物业公司所寄本案系争信件为其他内容及地址有误，故法院推定实开物业公司已向林庆萍交寄催款通知，实开物业公司的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，故实开物业公司有权向林庆萍收取2014年1月起的物业管理费，对林庆萍认为实开物业公司部分物业费诉请超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采信。考虑到林庆萍不支付物业管理费事出有因，故实开物业公司要求林庆萍支付逾期付款滞纳金的诉请，不予支持。
一审法院审理后，于二○一六年十一月二十八日依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，作出判决：一、林庆萍于判决生效之日起十日内支付上海实开物业管理有限公司2014年1月至2016年7月期间的物业管理费9,300元；二、驳回上海实开物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计132元，由上海实开物业管理有限公司负担66元，林庆萍负担66元。
经本院审理查明，原审法院�定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人依据其与XX管理委员会所签订的《物业管理服务合同》及“备忘录”的约定，为XX公寓小区提供了物业管理服务，上诉人作为该小区的业主，享受了被上诉人提供的物业管理服务，理应支付其房屋相应的物业管理费。物业管理是一项综合性、持续性、动态性的服务工作，针对上诉人于原审中提出的小区电梯保养和水箱清洗问题，被上诉人已提供了相关的电梯定期检验报告、水质检验检测报告等，证明其已按合同约定履行了物业管理服务义务。上诉人虽于原审中提供了一些小区照片等，但并不足以证明被上诉人未履行合同约定的物业管理义务，故上诉人上诉要求按合同约定的物业管理费标准的七折支付物业管理费，依据不足，且本案中双方均确认小区物业管理费的收费方式为酬金制，即在预收的物业管理费中按约定提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定或法律规定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的收费结算方式，故在酬金制的收费模式下，物业公司预收的物业管理费属于代管性质，其所有权为所交纳的业主所有，如允许部分业主不缴或少缴物业管理费，实则侵犯了其他大部分业主的合法权益，对其他业主不公。关于诉讼时效问题，被上诉人于原审中已提供了催款通知及邮寄凭证，证明其已在诉讼时效内向上诉人提出了主张，上诉人以其未收到催款通知为由主张本案物业费已超过诉讼时效，本院不予采信。至于小区物业费的结算问题，应由小区业委会与被上诉人进行，与上诉人应履行的物业管理费缴纳义务非属同一法律关系，上诉人要求对本案中止审理，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实，判决上诉�向被上诉人支付所欠的物业管理费，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉要求减免部分物业管理费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人林庆萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年四月一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……