宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第90号
上诉人（原审被告）宁夏正坤置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文萃南路。
法定代表人韩愈，该公司总经理。
委托代理人丁云，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）景兆凯，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人尹国强，宁夏君元律师事务所律师。
委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭齐，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审第三人贾国祥，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）为与被上诉人景兆凯、郭齐、原审第三人贾国祥商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人正坤公司的委托代理人丁云，被上诉人景兆凯及其委托代理人尹国强、李华，原审第三人贾国祥到庭参加了诉讼。被上诉人郭齐经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，正坤公司开发建设中卫市某项目1、2、3号商住楼，先将工程承包给青海某建筑工程有限公司（实际签字均由被告郭齐签字，并未加盖公司公章），因该公司未在宁夏注册，为使形式上合法，正坤公司将该工程承包给宁夏第某建筑工程公司施工，约定以1号楼2单元、3单元的3-7层、2号楼1单元的3-12层、2单元3-11层顶付工程款。宁夏第某建筑工程公司第三分公司又将该工程以包工包料的方式承包给郭齐。2010年5月4日，贾国祥与郭齐签订顶账协议书1份，约定：甲方（郭齐）用楼房顶付乙方（贾国祥）钢材款，交货时间以甲方电话通知为准，结算方式为甲方所购乙方钢材，货款由甲方自愿用位于文化广场某贰套商品住宅楼（价值为人民币玖拾捌万伍仟叁佰肆拾元整）抵顶钢材款，贰套住宅房面积、价格依据本合同附件中由甲方出具签字的某房屋出售价格表执行；本协议签订后甲方为乙方办理房屋购买手续，乙方收到甲方交付的房屋手续后，待所顶楼房竣工后，由甲方协助乙方到开发商处办理楼房的入住、办证、购房发票、合同等一切入住手续。附件价格表记载：楼号为172号，面积109.46平方米，单价每平方米3000元，金额为328380元，2112号面积218.92平方米，单价每平方米3000元，金额为656760元。协议签订后，贾国祥自2010年5月4日至2010年10月2日向郭齐提供价值1354977元的钢材，郭齐向贾国祥出具欠条2份。
2010年5月4日，正坤公司作为甲方与作为乙方的景兆凯签订商品房认购协议一份，约定乙方认购某小区2号楼1单元172号商品房，建筑面积109.46平方米，单价为每平方米3358元，合计价款为367567元，付款方式约定为：乙方于2010年5月4日以钢材款抵顶该房款。乙方应按认购书约定时间支付认购款，办理相关手续。乙方应当按照已选定的付款方式履行支付房款义务，如因乙方原因导致银行不能办理按揭，则乙方须按一次性付款的方式支付房款给甲方，否则视同乙方违约，甲方有权另行处置该房屋。交房时间约定为：该商品房预计交房时间为2010年12月31日，如因各种原因甲方延期未逾3个月的，甲方不承担违约责任；甲方延期交房逾期3个月，应当向乙方承担商品房总房价款5%的违约金。补充条款约定：此合同房款所购买的钢材必须确保进入本工地经甲方签字认可后此合同方可生效，联系电话1890955****。
另查明，2010年5月28日，贾国祥向景兆凯出具收到31万元购房款收据。本案诉争的2号楼1单元172室，实际房号应为2号楼1单元702室，正坤公司于2012年12月13日出售给杨凤萍，签订正式商品房合同，并出具了正式购房发票。该楼盘至今未竣工验收。
正坤公司在房屋竣工后未向景兆凯交付房屋，为此景兆凯诉至法院。请求：1.判令正坤公司、郭齐立即向景兆凯交付位于中卫市沙坡头区某小区2号楼1单元172号房屋一套，并办理房屋产权登记证书；2.判令正坤公司、郭齐共同向景兆凯支付逾期交房违约金人民币18378.35元（367567元×5%）；3.案件受理费由正坤公司、郭齐负担。后景兆凯将第一项诉讼请求变更为：判令正坤公司、郭齐立即向景兆凯办理位于中卫市沙坡头区某小区2号楼1单元172号房屋的产权登记证书。
原审法院认为，本案争议的主要焦点是：1.景兆凯与正坤公司之间协议是否有效；2.现正坤公司已将房屋另行出售，能否判决支持景兆凯的诉讼请求；3.景兆凯诉请的违约金是否予以支持。
关于景兆凯与正坤公司之间协议是否有效的问题。合同双方应按照合同约定履行各自义务。贾国祥向郭齐施工的某工地供应价值1354977元的钢材事实清楚，有郭齐的陈述、出具的欠条及实物出库凭证和证人当庭证言证实，应予认定。贾国祥与郭齐签订的顶账协议系双方真实意思表示，合法有效。景兆凯与正坤公司签订的商品房认购协议具备《商品房买卖合同》的主要内容，能够反映出双方对房屋买卖事宜达成了合意，内容不违反法律规定，应属有效协议。双方应按协议内容全面履行各自义务。景兆凯与正坤公司的商品房认购协议书中补充约定：“此合同房款所购买的钢材必须确保进入本工地经甲方签字认可后此合同方可生效，联系电话189＊＊****＊＊”，从景兆凯及贾国祥提供的证据看，在贾国祥将钢材供应给正坤公司工地时虽未经正坤公司签字确认，但贾国祥确已将钢材供应给郭齐施工的某工地，并用于该工程使用，贾国祥又收到景兆凯的购房款，以折顶郭齐欠贾国祥的钢材款和景兆凯的购房款，应当认定为景兆凯已履行了付款义务。
关于正坤公司将涉案房屋702号于2012年12月13日出售给杨凤萍，签订正式商品房合同，并出具了正式购房发票问题。虽正坤公司将涉案房屋出售给他人，但出售时间为2012年12月13日，景兆凯与正坤公司签订的认购协议时间为2010年5月4日，景兆凯与正坤公司合同成立在前，且景兆凯现在已实际占有，应当对景兆凯的要求正坤公司及郭齐办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持。
对景兆凯要求判令正坤公司、郭齐共同向景兆凯支付逾期交房违约金人民币18378.35元（367567元×5%）的诉讼请求，景兆凯与正坤公司签订的协议中约定，该商品房预计交房时间为2010年12月31日，因各种原因逾期交房3个月的，甲方不承担违约责任；逾期3个月以上的，应当向乙方承担商品房总价款5%的违约金。因双方在签订认购协议时，顶账房屋的实际竣工日期交付时间不定，正坤公司未向景兆凯交付房屋并不构成逾期交付，故对景兆凯的该项诉讼请求不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、正坤公司、郭齐于本判决生效后十日内向景兆凯履行交付中卫市沙坡头区某小区2号楼1单元172号房屋（7层西户），并出具办理房屋产权证的购房合同、发票等相关手续；二、驳回景兆凯的其他诉讼请求。案件受理费7089元，由正坤公司负担。
正坤公司不服上述判决，向本院提起上诉称：本案存在两个不同的法律关系，即正坤公司与景兆凯基于商品房买卖所形成的商品房买卖合同关系和正坤公司与宁夏某建公司、郭齐关于某项目形成的建设工程施工合同法律关系，一审将分属不同法律性质的合同关系混同审理，程序违法。
正坤公司通过招投标程序将某项目依法发包给某建公司，郭齐与五建公司仅是内部承包关系，在正坤公司与某建公司、郭齐没有就某项目工程形成定论之前，一审对三者之间的关系进行界定，剥夺了正坤公司在某项目决算中的发言权。一审认定郭齐同意用涉案房屋给贾国祥抵付货款，正坤公司同意郭齐以房顶货款的意见，并与景兆凯签订《商品房认购协议书》的关键事实缺乏证据支持。《商品房认购协议书》系正坤公司与景兆凯签订，约定：“此购房款只限于购买钢材，必须使用于某项目，钢材进场必须通过开发商确认后，此合同生效”的约定本身就是协议的生效条件，也是正坤公司享有的合同权利。一审仅凭贾国祥和郭齐的陈述就确认贾国祥提供的钢材确实使用于该工程建设的结论欠妥。郭齐收到钢材并不代表就是正坤公司收到钢材，郭齐收到钢材并不等同于就将钢材用于某项目，在这些可能性不能排除的情况下，一审的结论并不具有唯一性。综上，请求二审法院：撤销原判，改判驳回景兆凯的诉讼请求或发回重审。
被上诉人景兆凯答辩称，双方在2010年5月4日签订的《商品房认购协议书》约定“乙方于2010年5月4日以钢材款抵顶该房款”，是郭齐和贾国祥协商以正坤公司抵给郭齐的房屋抵顶所欠钢材款，贾国祥将该房屋转让给景兆凯，景兆凯与正坤公司签订的《商品房认购协议书》加盖正坤公司印章，表明正坤公司同意以涉案房屋抵付钢材款，同意以交付房屋的方式代为履行债务。正坤公司在认购协议上盖章的行为，实质是正坤公司对郭齐钢材款债务的加入承担。如果正坤公司在签订协议时不认可贾国祥已供钢材抵付房款，贾国祥将抵付房屋转让给景兆凯，景兆凯与其签订《商品房认购协议书》可拒绝在协议上盖章确认。
郭齐是正坤公司开发的某项目实际施工人，郭齐认可其购买了贾国祥的钢材，并全部用于某项目建设。后贾国祥将房屋转让给景兆凯，正坤公司与景兆凯签订《商品房认购协议书》，正坤公司所附条件无非是确保抵顶房款的钢材用于某项目建设，事实上涉案钢材也确实用于该项目建设，未违反正坤公司附加条件的目的，且景兆凯已实际占有房屋并进行了初步装修。综上，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
原审第三人贾国祥的答辩意见与景兆凯的答辩意见一致。
被上诉人郭齐经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
二审时，上诉人正坤公司提供以下证据证明其主张的事实：
中卫市中级人民法院受理案件通知书、起诉状各1份。证明涉案工程未进行决算，郭齐未取得涉案房屋的处分权，郭齐与贾国祥签订的抵账协议涉及对正坤公司财产的处置，正坤公司从未授权郭齐行使处分权，该抵账协议本身无效。
被上诉人景兆凯质证认为，对受理案件书的真实性无异议，起诉状的真实性不认可，该两份证据与本案无关。郭齐与正坤公司之间是否结算不影响其与贾国祥之间的认购协议的有效性，正坤公司认可贾国祥向郭齐供应钢材履行其对郭齐支付工程款的义务。
原审第三人贾国祥的质证意见与景兆凯的质证意见一致。
被上诉人景兆凯、郭齐、原审第三人贾国祥均未提供新的证据。
对上诉人正坤公司提供的证据，本院认为，正坤公司与郭齐是否结算不影响本案的审理，该证据不能达到正坤公司所能达到的证明目的，不予采信。
本院除确认原审法院查明的事实外，另查明，在二审阶段，涉案工程已竣工，涉案房屋由景兆凯占有。
本院认为，一审认定正坤公司与景兆凯签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二审期间，各方对其效力亦不表异议，本院予以确认。本案现有证据证明，正坤公司系涉案某小区项目工程的开发建设单位，郭齐系涉案工程的实际施工人。郭齐挂靠宁夏某建三分公司全额垫资施工，正坤公司以郭齐承建的该小区的房屋顶付郭齐的工程款，郭齐再以正坤公司抵顶给其的房屋抵顶向其承建的该小区供应建筑材料的材料款，郭齐将正坤公司顶付给其的特定的房屋抵顶给特定的人后，正坤公司与郭齐指定的人签订《商品房认购协议书》，正坤公司凭此向特定的人出具特定房屋的购房手续交付房屋，以此达到顶付实际施工人郭齐的工程款；郭齐以此达到抵顶向其供应材料的材料款，终止正坤公司与郭齐之间、郭齐与材料供应人之间的合同权利义务之目的。实际施工人郭齐购买了贾国祥的钢材，并全部用于某项目建设，在郭齐的指定下，正坤公司与景兆凯签订《商品房认购协议书》，由正坤公司向景兆凯交付房屋抵顶贾国祥的材料款。正坤公司与景兆凯签订的《商品房认购协议书》中关于“此购房款只限于购买钢材，必须使用于某项目，钢材进场必须通过开发商确认后，此合同生效”的约定，综合本案实际情况以及结合《商品房认购协议书》的其他内容，其真实的意思表示是以已结算的钢材款抵顶房款。正坤公司应按协议约定履行向景兆凯交付房屋并办理相关手续的义务。
正坤公司与贾国祥之间存在商品房买卖合同关系，正坤公司与宁夏某建公司、郭齐之间存在建设工程施工合同关系，是本案涉案的基础法律关系。一审据实认定，是为便于查明本案事实，理清各当事人之间的法律关系，准确认定责任主体，并不影响到正坤公司与宁夏某建公司、郭齐之间的工程决算，不存在将分属不同法律性质的合同关系混同审理，程序违法之处。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人正坤公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7089元，公告费300元，共计7389元，由上诉人宁夏正坤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 孟佳鹏
二〇一四年八月十九日
书 记 员 柳莹莹
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决裁定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。