上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5001号原告：邢金晶，女，1986年11月12日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡玥，上海市捷华律师事务所律师。被告：周晓艳，女，1977年12月24日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杨钦，上海世瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江源，上海世瑞律师事务所律师。第三人：陆婷婷，女，1977年8月8日生，汉族，住上海市。原告邢金晶与被告周晓艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。后原告申请追加陆婷婷作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。因第三人陆婷婷下落不明，本案转为适用普通程序。本案于2017年12月18日公开开庭进行了审理，原告邢金晶及其委托诉讼代理人胡玥、被告委托诉讼代理人杨钦到庭参加诉讼。第三人陆婷婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢金晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2、判令被告支付逾期过户违约金(按已付房款的日万分之五计算，自2016年12月16日起计算至实际办理过户之日止)；3、判令被告赔偿房租损失(按照每月3,000元的标准计算，自2017年1月16日起计算至被告实际交付房屋之日止)；4、判令被告和第三人撤销在系争房屋上设立的抵押登记。审理中，原告将诉请3予以撤回。事实和理由：2016年6月14日，经案外人上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“汉宇公司”)居间介绍，原、被告签订一份《房地产买卖协议》，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为1,688,000元。同日，原告向被告支付了定金40,000元。2016年7月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及两份补充协议。该合同及补充协议约定系争房屋转让价款为1,688,000元。合同第四条约定被告于2017年1月15日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。第六条约定，双方于2016年12月15日前办理过户手续；被告承诺在原告或委托他人办理转让过户手续时积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按照本合同第十条追究被告的违约责任。第十条约定，被告逾期未履行合同约定的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之五计算，自合同所约定的被告应履行义务期限之次日计算至实际履行义务之日。补充条款(一)第3条约定被告同意原告以银行贷款方式支付部分购房款，并对向银行申请贷款提交的材料进行了约定。原告共向被告支付了70万元购房款(含定金)。但《上海市房地产买卖合同》签订后不久，被告就开始提出涨价要求，双方协商未果。后被告拒绝办理审税手续，也拒绝配合原告办理贷款手续。另，被告还于2016年12月1日与第三人签订了一份《房地产借款抵押合同》，并于2017年1月3日办理了抵押手续。被告和第三人在办理抵押手续的过程中签署一份《承诺书》，双方承诺在原告申请履行《上海市房地产买卖合同》前撤销抵押登记。原告认为，原、被告签订的买卖合同合法有效，被告应当继续履行合同并承担逾期过户的违约责任。被告和第三人应当撤销在系争房屋上的抵押登记。综上，原告向本院提出以上诉讼请求。被告周晓艳辩称：不同意继续履行合同。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，经中介告知原告征信有问题无法办理贷款，被告要求原告以现金方式支付房款，但原告坚持以贷款方式支付。当时被告父亲患癌症急需用钱，如果被告同意继续履行合同，会拖延被告父亲的治疗。因原告征信有问题无法办理贷款，原告构成预期根本违约，故被告要求与原告解除合同，但原告不同意。如果法院认定被告需要支付逾期过户违约金，则对于原告主张的计算标准和计算方式无异议。关于原告要求涤除抵押的诉请，该抵押对应的借款，被告未归还，被告事实上无法涤除抵押。第三人陆婷婷未作陈述。经审理查明：2013年4月26日，系争房屋核准登记在案外人上海韵意房地产开发有限公司名下。2013年11月18日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局作为甲方、房屋征收实施单位，案外人周国兴作为乙方、被征收人或公有房屋承租人，签订一份《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，就乙方坐落于延安西路XXX弄XXX支弄XXX号三层南间底后间房屋的拆迁事宜作了约定，甲方提供给乙方产权调换房屋2套，本案系争房屋为其中1套，该协议另对其它拆迁事宜作了约定。2016年7月1日，被告作为甲方、卖售人，原告作为乙方、买受人，就买卖系争房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为：XXXXXXX)。合同第二条约定房屋总价款为1,688,000元。第四条约定甲方于2017年1月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定双方于2016年12月15日前办理过户手续……由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第1条约定首期购房款为700,000元(包括乙方已付定金100,000元)。第3条约定，甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲、乙双方签订本合同后十五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方申请的贷款金额(第二期购房款)为980,000元。在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方。第4条约定，双方最晚不迟于2016年12月15日办理过户手续。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后最晚不迟于2016年12月15日将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方。同时，双方共赴房地产交易中心办理产权过户手续。甲方违约的，应按照本合同第十条第(三)款的约定处理……附件三第3条约定，在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用的当日，乙方将购房余款8,000元支付给甲方。该合同另对其它买卖事宜作了约定。同日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订一份《房地产买卖合同之补充协议》。第一条约定交易税费均由乙方承担。第二条约定，鉴于该房地产内已设定租赁关系且双方约定除尾款外款清后7个工作日内办理交房。在双方办理完结交房手续前，甲方应与该房地产内的承租人解除租赁合同并办妥相关事宜。该协议另对其他事宜作了约定。同日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订一份《房地产买卖合同之补充协议(二)》，约定系争房屋为动迁安置房，双方约定办理过户的日期为2016年12月15日前。该协议另对其它事宜作了约定。同日，被告出具一份《首付款收据》，载明收到原告购买系争房屋的首付款700,000元(含定金100,000元)。2016年12月22日，系争房屋核准登记在被告名下。另查明：2016年12月1日，被告作为抵押人、借款人，第三人作为抵押权人，签订一份《房地产借款抵押合同》，约定被告向第三人借款130万元，月利率为18%，月综合费率为1.5%，借款期限自2016年12月1日至2018年11月30日。2017年1月3日，被告和第三人出具一份《承诺书》，载明双方在办理系争房屋的抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2016年7月1日签订了买卖合同，合同编号为XXXXXXX，双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如由此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。2017年1月6日，第三人核准登记为系争房屋的抵押权人。再查明：2015年3月13日，被告与案外人李晋核准登记离婚。审理中，原告还提供了自2016年10月14日至2016年12月12日期间中介向被告发送的短信以及中介于2016年11月17日向被告发送的《告知函》，以证明中介多次催告被告办理审税及银行贷款手续。被告陈述其人在国外，未收到上述短信及告知函。审理中，原告为表示其购买诚意及履行能力，自愿将988,000元付至本院。审理中，双方确认原告已付房款为700,000元，未付房款为988,000元；系争房屋现由被告父亲周国兴实际居住；双方并确认原告不属于限购对象。原告同意在系争房屋过户至其名下之日将988,000元支付给被告，被告陈述系争房屋系其个人财产，其也已离婚。审理中，法庭询问被告其是从何渠道得知原告征信有问题、具体是哪方面的征信问题，被告陈述是中介告知被告的，中介说原告之前从别人处购买房屋，但因征信存在问题导致贷款没有办下来，具体征信问题是往来的还款有欠付。原告对此不予认可，原告陈述其征信没有问题，只是信用卡还款逾期过两三次，逾期天数也就几天，也不存在从他人处购买过房屋但因征信有问题导致贷款无法办出的事实。原告并陈述，因贷款手续必须上下家一起去才能办理，故其无法先行去贷款银行办理贷款手续。以上事实，有上海市不动产登记簿、房屋征收补偿协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、抵押合同、承诺书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据上述买卖合同的约定，原告系以贷款方式向被告支付980,000元购房款。被告辩称中介告知其原告征信有问题，并以此为由在原告不同意变更为现金支付的情况下认为原告构成预期根本违约从而拒绝同原告继续履行合同，但被告并未提供证据证明在交易之时原告征信存在问题。退一步讲，即使原告征信存在问题，依据上述买卖合同的约定，原告仍可以在合同约定的过户日期前以现金方式补足。据此，被告无实质证据证明原告办理贷款存在障碍的情况下，未配合办理贷款手续竟而要求现金支付的行为有违合同约定。因此，对被告的辩称意见本院不予采纳。原、被告之间的买卖合同应当继续履行。本案系争房屋为动迁安置房，根据现行相关政策，2016年11月19日已经满足上市交易条件。故对原告要求继续履行合同、要求被告配合办理过户手续的诉请，本院予以支持。关于原告要求支付自2016年12月16日起至实际办理过户之日止的逾期过户违约金的诉请，本案系被告违约导致双方未能于合同约定的过户日期之前办理过户手续，被告应当承担逾期过户的违约金。被告对于原告主张的计算标准和计算方式也无异议，故对原告该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告和第三人撤销抵押登记的诉请，被告和第三人出具《承诺书》承诺在原告主张履行《上海市房地产买卖合同》前撤销抵押登记，故对该项诉请本院予以支持。关于购房余款988,000元，原告同意在系争房屋过户至其名下之日支付给被告，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告邢金晶与被告周晓艳于2016年7月1日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告周晓艳与第三人陆婷婷于本判决生效之日起十日内注销在上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押；三、原告邢金晶与被告周晓艳于上述抵押注销后十日内共同办理上述房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权登记至原告邢金晶名下；四、原告邢金晶于上述房屋产权登记至原告名下之日支付被告周晓艳购房款988,000元；五、被告周晓艳于本判决生效之日起十日内支付原告邢金晶自2016年12月16日起至实际办理过户之日止的逾期过户违约金(按已付房款700,000元的日万分之五计算)。如果负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,307元，财产保全费5,000元，合计诉讼费25,307元，由被告周晓艳负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一八年三月二十八日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。