广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤03民终8995号 上诉人（原审原告、反诉被告）梁X伦，中国香港居民。 委托代理人刘信平，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）刘X忠，中国香港居民，（A）。 委托代理人梁穗，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）刘X琼，住所地深圳市宝安区。 原审第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道XX88号XXXXX一期A栋17层01C。 法定代表人吴军强，职务执行董事。 原审第三人深圳市XX融资担保有限公司，住所地深圳市福田区深南大道XX88号XXXXX一期A栋18层01B。 法定代表人梁羡玲。 上诉人梁X伦与上诉人刘X忠、被上诉人刘X琼、原审第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX公司）、原审第三人深圳市XX融资担保有限公司（以下简称XX公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1339号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，被上诉人刘X琼、原审第三人XX公司、XX公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年9月10日，刘X忠公证委托刘X琼全权办理出售深圳市宝安区西乡街道财富港大厦C座1××1号房地产的相关事宜。 2015年4月16日，刘X琼以刘X忠委托代理人的身份与作为买方的梁X伦签订了《房地产买卖合同》，约定刘X忠将位于深圳市宝安区西乡街道财富港大厦C座1××1号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）出售给梁X伦，合同价为260万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金5万元，定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方号即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起15日内付清首期房款（成交价减去承诺书金额为准），并与签署日期届满之日起3日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。 合同签订当日，梁X伦将定金5万元支付至XX公司处。刘X忠亦于同日办理了公证委托书，授权XX担保公司、鲍华敏等办理案涉房产资金监管、赎楼等事宜。 2015年4月23日，梁X伦和刘X忠在中国工商银行股份有限公司前海分行签署了资金监管协议，办理了首期款45万元的资金监管手续。协议卖方签章一栏由刘X忠的委托代理人鲍华敏签署。同日，刘X忠的代理人协助梁X伦办理了按揭贷款申请手续，刘X忠的委托代理人签名确认了放款账号等信息，梁X伦申请的贷款金额为210万元。 2015年5月19日，中国工商银行股份有限公司前海分行发出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就案涉交易发放贷款210万元。 2015年5月19日，梁X伦向XX担保公司支付担保费和手续费6,300元。 2015年6月8日，案涉房产抵押权人交通银行股份有限公司深圳宝安支行向深圳市房地产权登记中心出具《申请注销房地产抵押登记的函》，载明抵押贷款本息已结清，请登记部门协助办理房地产注销抵押登记手续。 2015年6月9日，刘X忠出具了一份《声明书》，称其没有在任何时候与梁X伦签订成交价为300万元的买卖合同。该《声明书》上记载的联系电话为135××××9989。 2015年6月10日，中国工商银行股份有限公司前海分行根据刘X忠指证，确认梁X伦在贷款申请中提供虚假资料（买卖合同），决定取消发放该笔贷款。 2015年6月12日、13日，XX公司员工三次发短信至135××××9989的手机号码，均称梁X伦可以一次性支付购房款，希望能够配。但刘X琼均未回复。 2015年6月13日、14日、15日、17日、19日，XX公司的员工九次致电号码为135××××9989的手机，均未接通。 2015年6月18日，梁X伦委托律师向刘X忠、刘X琼发出《律师函》，称如果原贷款承诺函失效，请配合并协助梁X伦向其他银行申请按揭贷款，或者配合并协助梁X伦共同设立另一监管账号，以便梁X伦能一次性购买案涉房产。快递送达记录显示上述《律师函》未送达。 2015年6月20日，梁X伦委托律师向号码为135××××9989的手机发出短信，称如果原贷款承诺函失效，请刘X忠、刘X琼配合并协助梁X伦向其他银行申请按揭贷款，或者配合并协助梁X伦共同设立另一监管账号，以便梁X伦能一次性购买案涉房产。 2015年6月29日，梁X伦提起本案诉讼。 2015年7月5日，刘X忠、刘X琼向梁X伦发出《关于解除的函》，称银行已于2015年6月10日通知方撤销贷款承诺，但梁X伦并未在合同约定的期限内补足房款，已构成根本违约，现通知梁X伦正式解除买卖合同，梁X伦应承担违约责任。快递送达记录显示梁X伦并未收到上述函件。 2015年7月8日，梁X伦委托律师向刘X忠的代理人鲍华敏发出《致刘X忠先生、刘X琼女士函》，称刘X忠、刘X琼没有回复函件或短信，只好通过鲍华敏转交此份函件，并称梁X伦同意在合理的加价范围内进行协商，如双方能达成一致意见，梁X伦可一次性付款购买案涉房产。 2015年7月30日，梁X伦委托深圳市中联房地产评估有限公司对案涉房地产市场价值进行评估，经该评估机构评估，案涉房地产在2015年7月30日时的市场价值为3,774,050元。不认可上述评估结论，但亦未向原审法院申请评估。 2015年8月31日，原审法院依据梁X伦的申请查封了案涉房地产。 原审庭审中，梁X伦称虚增贷款是XX公司取得了的默许，因此原、双方办理了虚假买卖合同，虚增贷款。刘X忠不认可梁X伦陈述，称其不清楚虚增贷款的情况。XX公司称虚增贷款与其没有关系，根据贷款申请资料可知虚增贷款系梁X伦和刘X忠的代理人签名确认的。梁X伦称案涉交易未办理递件过户的原因系不配合梁X伦将购房款一次性付清；称系梁X伦提交虚假贷款资料；XX公司确认梁X伦陈述，XX公司的员工已经多次通过电话和短信方式将梁X伦可以一次性支付购房款的意思表示通知刘X琼。 梁X伦在原审中诉请：1、解除双方签订的买卖合同；2、刘X忠、刘X琼支付成交价20%的违约金52万元；3、刘X忠、刘X琼承担本案的诉讼费用。 刘X忠在原审中提起反诉，请求判令：1、确认《二手房买卖合同》已经解除；2、梁X伦向刘X忠支付违约金52万元。 原审法院认为，梁X伦和刘X忠签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。刘X琼在案涉交易中系刘X忠的委托代理人，其不是案涉买卖合同的主体，梁X伦要求刘X琼承担合同违约责任，没有合同和法律依据，原审法院不予支持。梁X伦申请按揭贷款需要刘X忠配合签署相关文件，而梁X伦申请按揭贷款的数额为210万元，明显超过了案涉交易可以贷款的数额，刘X忠的委托代理人配合梁X伦办理上述虚假高贷，因此梁X伦和刘X忠对虚假高贷均需承担责任。因虚假高贷违反法律法规的强制性，双方均可要求终止，刘X忠向贷款审批银行反映真实交易情况并出具《声明书》，符合法律规定，亦是其保护自身合法权利的正常举措。但作为买方的梁X伦在贷款承诺被撤销后，有权要求一次性支付购房款，以促进合同履行。刘X忠在《声明书》中所留电话号码为其联系电话号码，梁X伦和XX公司在贷款承诺函被撤销后的十日内多次电话或短信联系，要求一次性支付购房款，但刘X忠均未回复。原审法院认为，梁X伦一次性支付购房款，数额较大，刘X忠应当配合梁X伦办理一次性支付购房款的资金监管手续，否则梁X伦无法支付该笔款项。但刘X忠在梁X伦明确要求配合的情形下，拒绝回复，致使梁X伦无法一次性支付购房款，导致交易无法继续进行，刘X忠已构成根本违约。根据案涉合同的约定，梁X伦有权要求解除合同，并有权要求刘X忠支付违约金。刘X忠以梁X伦逾期未补足购房款为由主张梁X伦违约，没有事实依据，其据此要求梁X伦支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。 关于违约责任。根据涉案合同的约定，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，梁X伦有权解除合同，并可要求支付合同价款百分之二十的违约金、返还梁X伦已支付的定金。关于定金返还，因涉案合同已解除，XX公司托管梁X伦5万元定金已无合同依据，其应将该笔定金应返还给梁X伦。关于违约金数额。原审法院认为，违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，一方面用于弥补守约方因违约方违约所遭受的损失，包括逾期利益损失；另一方面用于惩罚违约方私自毁约的行为。因此，违约金数额可适当高于守约方所遭受的损失。梁X伦在合同履行过程中办理虚假高贷，虽然该行为并不必然导致案涉合同无法履行，但该行为属于违法行为，严重扰乱正常市场交易秩序，在确定违约金数额时对此应予体现。结合案涉房地产所在区域房产价格在2015年3月30日之后出现较大涨幅的事实，原审法院依据诚公平原则和诚实信用原则，判令刘X忠支付梁X伦违约金26万元。上述违约金足以弥补梁X伦违约所遭受的损失，因此，梁X伦关于刘X忠赔偿其他损失的诉讼请求，原审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认梁X伦与刘X忠签订的《房地产买卖合同》已解除；二、深圳市XX房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内返还梁X伦定金5万元；三、刘X忠应于本判决生效之日起三日内支付梁X伦违约金26万元；四、驳回梁X伦的其他诉讼请求。五、驳回刘X忠的其他反诉诉讼请求。本案受理费10,207.5元、保全费3,400元，由刘X忠负担6,803元，梁X伦负担6,804.5元，受理费、保全费梁X伦已预交；反诉受理费4,500元，由刘X忠负担，反诉受理费刘X忠已预交。 上诉人梁X伦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第三、第四项；2、刘X忠支付成交价20%的违约金人民币52万元；3、刘X忠返还赎楼手续费6300元；4、刘X忠承担本案的诉讼费用。上诉事实与理由： 一、原审法院认定事实错误。（一）向银行提供《二手房买卖合同》并非梁X伦本人，且《二手房买卖合同》系复印件。事后经了解得知：该合同复印件第二页与梁X伦、刘X忠签订的原件一致，但第一页并不一致。是由他人在原件第一页复印以后，对第一页的第二条（转让成交价）做了修改，然后再行复印，但保留原件第二页的全部内容（含梁X伦的签字）。梁X伦对虚假高贷是不知情的，且该行为并不必然导致案涉合同无法履行，因此梁X伦不应对虚假高贷承担责任。（二）原审法院已经认定，刘X忠应当配合梁X伦办理一次性支付购房款的资金监管手续，但刘X忠在梁X伦明确要求配合的情形下，拒绝回复，致使原告无法一次性支付购房款。致使交易无法继续进行，刘X忠已构成根本违约。那么根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条规定，只有在当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情况下，人民法院才根据相关情况作出裁决，但本案当事人从未请求人民法院予以适当减少。况且20%违约金是当事人双方约定，并没有超过造成损失的百分之三十。因为以深圳市中联房地产评估有限公司进行评估价3774050元计算，梁X伦共计损失为117万元，如果超过152.1万元[（377万元-260万元）+(377万元-260万元)×30%]则算超过实际损失30%。现梁X伦要求赔偿违约金52万元，并没有超出此范围，而且完全符合法律法规和司法文件的相关规定。二、梁X伦有权要求刘X忠退还6300元赎楼费手续费。2015年5月6日梁X伦通过王朝霞向XX公司支付了赎楼手续费，该事实已得到王朝霞和XX公司的确认。原审庭审中刘X忠确认赎楼已经完成，但是其早在6月8日已经决定不再履行合同，完全没有些要去贷款赎楼，况且5月19日银行已撤销贷款承诺函，XX公司也不可能再去贷款赎楼。即便贷款赎楼已经完成，根据《合同法》第97条之规定，合同解除后梁X伦有权要求刘X忠返还6300元赎楼手续费损失。 刘X忠针对梁X伦上诉，当庭答辩称，一、主要答辩意见与刘X忠上诉意见一致。二、监管协议上约定监管资金是85万元，加上定金5万元，共计90万元；放款金额是210万元，按照国家政策梁X伦是首次置业，首期款至少是30%，银行放贷金额是210万元，上述事实可以推算出房款是300万元。放款账号确认栏上有梁X伦的签名，梁X伦至少是知道虚增贷款的事实。三、贷款过程，刘X忠一直由代理人鲍华敏签署相关材料，刘X忠不知情，在刘X忠向银行咨询贷款事宜时才知道，其立即向银行表示未向梁X伦支付过300万元房款合同。四、梁X伦没有在合同期限内付清首期款以及支付房款余额属根本违约，赎楼费由其承担，并且梁X伦是否支付赎楼费其提供的证据不能证明。 上诉人刘X忠不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销1339号民事判决书第二、三、四、五项；2、驳回梁X伦要求刘X忠支付违约金的本诉请求；3、支持刘X忠的反诉请求，即梁X伦须向刘X忠支付违约金人民币52万元；4、由梁X伦承担一、二审的本诉、反诉全部诉讼费用。 上诉事实与理由：一、刘X忠既没有法定义务也没有合同义务配合梁X伦二次办理购房款的资金监管手续。首先，梁X伦虚增成交价骗取银行贷款，被银行撤销贷款承诺，其行为已违反了法律法规的强制性规定。在此情形下，还要无过错的刘X忠去帮助梁X伦弥补其重大过错，于法无据。其次，对梁X伦无法取得银行贷款承诺函的补救措施，《二手房买卖合同》第4条第2款第2项仅约定“梁X伦须在知道无法取得银行贷款承诺额的事实后十日内补足房款”的义务，并没有约定刘X忠还要配合采取补救措施的义务，刘X忠没有义务去配合梁X伦再次办理资金监管手续。事实上，补足应付房款的途径不仅限于将购房款存入资金监管帐户，还可以将应付房款一次性存入刘X忠记载在《二手房交易结算资金托管协议》中的银行账户内。在此前提下，梁X伦未在合同约定的最后期限内没有补足房款即构成违约。二、原审未查明梁X伦是否有能力继续履行合同，就直接认定刘X忠没有配合梁X伦二次办理资金监管手续是违约行为，属事实认定错误。根据梁X伦在原审中提交的其于2015年6月29日向兴业银行宝安支行汇入人民币210万元的证据材料，可以证明梁X伦在双方约定最后付清房款期限（2015年6月20日）是没有能力一次性支付购房款，即没有继续履行合同的能力。三、原审判决认定刘X忠对梁X伦要求一次性支付购房款，并要求其配合办理资金监管手续是知情的，属事实认定错误。梁X伦提供的证据材料显示，刘X忠的电话没有接通，寄发的《律师函》刘X忠没有签收，XX公司员工的短信内容没有经过公证，且与梁X伦有佣金利害关系，从法律程序上是不能确认其真实性。梁X伦的律师在2015年6月20日22点18分向刘X忠发送信息，要求配合办理梁X伦的付款手续，但是2015年6月20日已是梁X伦履行付清房款义务的最后期限，且发送信息的时间已是晚上休息时间，不可能再办理。退一步说，假定刘X忠是知情的，其也没有义务配合有严重过错在先的梁X伦二次办理付款手续，更何况刘X忠是不知情的。四、原审判决未查明刘X忠是否存在配合梁X伦办理虚假高贷的事实，就直接认定刘X忠配合办理虚假高贷，且须承担虚假高贷的责任是错误的。 梁X伦针对刘X忠上诉，答辩称，一、刘X忠有义务配合梁X伦二次办理资金监管手续，其不履行上述义务已构成根本违约。首先，在办理首期款监管时，刘X忠委托的XX公司的鲍华敏代理刘X忠在《二手楼交易资金监管协议》上签字，因此刘X忠对高贷是同意的且也给予了配合。其次，因房价上涨，刘X忠的代理人刘X琼于2015年6月8日、9日向XX公司明确表示不愿意继续履行合同。梁X伦于2015年6月18日、6月20日分别以委托律师发函和发送短信的形式向刘X忠、刘X琼告知愿意一次性付款，刘X忠、刘X琼均未回复。由于工商银行前海支行已撤销承诺函，其不同意将一次性付款打入其监管账户，并且经咨询深圳市公证处能否办理提存公证，其答复是需要买卖双方达成一致意见才可办理。因此，梁X伦已经尽到履行付款的义务，而刘X忠在明知梁X伦要求一次性付款的情况下拒绝受理，已构成根本违约。二、刘X忠对于梁X伦要求一次性付款、配合办理资金监管手续是知情的。原审判决认定的事实显示梁X伦一方自2015年6月12日即分别通过XX公司员工、代理律师等一直与刘X忠、刘X琼联系，且告知了要一次性付款的事实。三、贷款承诺函被撤销与刘X忠有直接的联系，且贷款承诺函被撤销不能成为刘X忠拒不履行的借口。 被上诉人刘X琼、原审第三人XX公司、XX公司未应诉亦未答辩。 原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，刘X琼代理刘X忠与梁X伦签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。根据《房地产买卖合同》约定，涉案房产的转让成交价为260万元，梁X伦支付定金5万元，并应于合同签署之日起15日付清首期房款。根据本案查明的事实，梁X伦向银行提交的按揭贷款申请资料中的房屋买卖合同成交价为300万元，且梁X伦进行资金监管的首期款仅为45万元，由此可知，梁X伦有意以虚假买卖合同获取高贷。进而梁X伦因此被贷款银行于2015年6月10日取消对其发放贷款，梁X伦在合同履行过程中存在过错。 《房地产买卖合同》另约定，买方无法取得银行贷款承诺，应当在知道该事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。本案中，梁X伦自2015年6月12日开始，即通过由XX公司员工发送短信、打电话、及发送《律师函》等函件的形式告知刘X忠可以一次性付款，请求予以配合，刘X忠均未回复。因XX公司发送信息及致电的电话为刘X忠在《声明书》中留存的联系电话，结合XX公司在原审庭审中的陈述，可以认定，梁X伦已有效通知刘X忠其愿意一次性付款及要求刘X忠配合资金监管的意思表示，刘X忠未予回复及配合资金监管导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，刘X忠构成根本违约。刘X忠上诉主张梁X伦一次性付款无需监管，但根据房屋买卖的一般交易惯例，除定金外的其他款项均通过银行监管，并在房屋交易完成后由监管的第三方支付给卖方，因此，梁X伦要求刘X忠配合资金监管符合一般交易惯例和交易安全的需要，刘X忠该上诉意见，本院不予采纳。 涉案《房地产买卖合同》因刘X忠根本违约无法履行，其应承担相应的违约责任。双方合同中约定的违约金为转让成交价的20%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，合同一方认为合同中约定的违约金过高的，可以请求适当减少。违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错等其他因素综合判定。本案中，虽然梁X伦提交了涉案房产的评估报告，但该评估报告为其单方委托，并且其评估的价值为涉案房产在2015年7月30日的市场价值，而梁X伦至少于其2015年6月29日起诉时即要求解除合同，此时其可以采取措施防止损失扩大，因此该评估报告不能有效反映出梁X伦的实际损失。此外，本案合同履行过程中，梁X伦申请的贷款因提供虚假资料进行高贷而被贷款银行取消，在此过程中刘X忠的代理人虽然配合了高贷行为，但是向银行申请高贷，其受益者为梁X伦而非刘X忠，刘X忠仅是配合行为，因此，梁X伦对于贷款被取消存在更大的过错。综合考虑以上因素，原审判令刘X忠按照合同成交价10%的标准支付违约金并无不当，本院予以确认。因梁X伦主张的赎楼手续费属于实际损失的范畴，而违约金已是对全部实际损失的补偿，原审判决对赎楼手续费不再支持符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，梁X伦、刘X忠的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费23763元，由梁X伦负担11663元，由刘X忠负担12100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马   龙 代理审判员 许 莹 姣 代理审判员 周   敏 二〇一六年八月十二日 书 记 员 林翘（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。