湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初512号
原告：谭明利，女，生于1976年5月1日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住恩施市。
委托诉讼代理人：杨世云，湖北施州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈启风，湖北施州律师事务所实习律师。
被告：恩施御城酒店管理有限公司（以下简称御城公司），住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4。
法定代表人：杨发旺，公司董事长。
委托诉讼代理人：李天泉，湖北硒都律师事务所律师。
原告谭明利与被告恩施御城酒店管理有限公司（以下简称御城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭明利的委托诉讼代理人杨世云、陈启风、被告御城公司的法定代表人杨发旺及其委托诉讼代理人李天泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向人民法院提出诉讼请求：1、判令被告2016年5月1日至2016年11月30日期间的租金5606.02元和2016年8月1日至2016年11月30日期间被告未付租金的滞纳金3296.29元，并自2016年12月1日至支付之日按未支付租金金额的按日1%支付滞纳金；二、判令被告自2016年12月起按月在每月10日前向原告支付至2027年4月30日止的房屋租金，即2016年12月1日至2024年4月30日期间每月租金为1569.66元；2024年5月1日至2027年4月30日期间每月租金为1793.90元。
事实和理由：2010年11月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其房屋出租给被告，租期为十五年，自2012年5月1日计租。租金为第一至四年的年租金按租赁房屋总价款的6%计算；第五年至十二年的年租金按租赁房屋总价款的7%计算；第十三年至第十五年的年租金按租赁房屋总价款的8%计算。支付方式，第一、二年的租金在本协议签订之时由乙方一次性支付；自第三年开始，由乙方按月在每月的10日前支付给甲方；如逾期，则按日以未支付租金金额的1%支付滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但截止2016年7月31日，被告没有按合同约定向原告支付房屋租金。经原告多次催讨，但被告均以种种理由推诿。
被告御城公司辩称，1、对租赁合同的真实性有异议；2、被告没有实际接收原告的房屋，没有向原告支付过租金，被告不是履行合同的主体；3、原告要求的违约金过高。
本院经审理认定事实如下：2010年11月8日，原告谭明利（甲方）与被告御城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（酒店公寓），约定的主要内容有：原告将位于恩施小渡船办事处航空路60号中大国际的房屋（精装修）出租给被告作酒店及相关经营使用；为利于乙方统一装修管理，甲方委托开发商（恩施市中在房地产开发有限公司）直接将房屋交付给乙方；租赁期限为15年，从2012年5月1日开始计租；第一至四年的年租金按房屋总价款的6%计算，第五年至十二年按租赁房屋总价款的7%计算，第十三年至十五年按租赁房屋总价款的8%计算；第一、第二年的租金在本协议签订之时由乙方一次性支付，自第三年开始，以后的租金由乙方按月在每月的10日前支付给甲方，由乙方按约定时间存入甲方向乙方提供银行帐户；违约责任的约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按未支付租金额的1%向甲方支付滞纳金。
案涉房屋为原告谭明利登记所有，价值269084.40元。
涉案合同订立后，原告即将房屋交付被告使用经营。通过原告提交的银行帐户交易明细，2016年1月至7月及10月，被告按1345.40元支付了租金。
2016年1月12日，被告与案外人盛祖裕订立《协议书》，主要内容有：盛祖裕原为御城公司的法定代表人，实际经营原中大国际第九楼至今，系开发商直接交付给盛祖裕经营，是实际的经营人和用益物权人，是实际承租人，盛祖裕一直向承租人交付租金至今；2013年1月1日，盛祖裕及其股东将其股权全部转让时，盛祖裕作为御城公司法定代表人，交付给御城公司实际经营的房屋为中大国际第十楼至第十四楼。
现因被告未支付2016年8月、9月、11月的房屋租金，致原告诉至本院。
本院认为，原、被告双方订立的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告以未实际接收、使用案涉房屋为由拒付租金，其理由是否成立，为争议焦点。对此，本院作如下评述。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是平等主体之间的法律关系，合同主体具有相对性。案涉合同系在原、被告之间订立，约束的对象为原、被告。原告与案外人之间没有订立合同，不产生法律关系，也即案涉合同对案外人没有约束力，此为其一。其二，虽然被告与案外人就案涉房屋签订了协议，但该协议系被告公司与公司原法定代表人之间就案涉房屋的分租事宜订立的分租协议。案涉合同产生于2010年11月，而分租协议产生于2016年1月，在这之前案涉合同的履行主体显然为被告。退一步分析，即使案外人于2013年1月因转让股份脱离被告公司，那么2012年及以前的合同履行主体当为被告。被告否认其未接收、使用案涉房屋的理由，不能成立。分租协议产生后，一是被告没有向原告披露，更没得到原告认可；二是原合同即案涉合同仍然存在，未解除。原告应当继续履行原合同即案涉合同。其三，对于原告来说，只要履行了支付租金的主要合同义务，至于案涉合同由谁来履行，原告并未追究。况且案外人还曾是被告公司的原法定代表人，具有表见代理特征，原告有理由相信案外人是在履行公司职务或者代为被告履行。根据现有证据，尚不能证明原告与案外人之间存在民事法律关系。故，被告的该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。
被告不支付房屋租金的行为，违反了合同约定，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。案涉合同约定的违约金标准为每日未支付租金的1%，折合为年利率为365%。
关于违约金的标准。被告因未按期支付房屋租金而给原告造成的经济损失，在无其他证据证明的情况下，通常为利息损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，该约定的违约金标准明显过高。被告的该项辩称理由成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，考虑违约金具有补偿和惩罚双重性质，本院确定其实际损失为以年利率24%计算的利息，违约金标准以年利率31.2%[24%×（1+30%）]即月利率2.6%为据计算。对超出该标准的违约金，本院不予支持。
关于尚欠租金和违约金的计算。原告请求将违约金计算至2016年11月30日，符合合同约定。1、关于被告欠付的租金金额：（1）差额部分。按照合同“自2012年5月1日计租”及“第五年至十二年的年租金按租赁房屋总价款的7%计算”，案涉房屋价款为269084.40元，自2016年5月起，月租金应为1569.66元。被告仍按“第一至四年的年租金按房屋总价款的6%计算”支付1345.40元，其中少支付897.04元[（1569.66-1345.40）×4个月]。（2）未支付部分。被告未支付2016年8月、9月、11月的租金，为4708.98元（1569.66×3个月）。2、前述欠付租金均已逾期，至2016年11月30日，8月的租金逾期时间为4个月，9月的租金逾期时间为3个月，11月的租金逾期时间为1个月，违约金为326.49元（1569.66×2.6%×8个月）。上述租金及违约金被告应当承担，并应当承担违约金至其支付所欠租金之日。
关于原告提出的判令被告自2016年12月起按月按约定在每月10日前支付至2027年4月30日止的房屋租金的诉讼请求。至本案庭审之日即2017年3月7日，2017年3月的租金未届履行期。被告欠付的租金为2016年12月及2017年1月、2月，按约定计算为4708.98元（1569.66×3个月），被告应当支付。对该部分租金已逾期而产生的违约金，于原告起诉时尚未产生，因而原告未提出诉讼请求，本院于本案中不予处理，原告可另行主张权利。至于之后的租金，因未到期被告而未使用，亦不能确定被告是否会继续违约而产生纠纷，即不能确定原告的权利是否会受到损害。故，对未到期的房屋租金，本院不予支持。在届期后，如果被告仍违约，原告亦可按约依法主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告恩施御城酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭明利支付房屋租金10315元（至2017年2月28日）及违约金326.49元（至2016年11月30日），共计10641.49元。
二、驳回原告谭明利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费（已减半计算）33元，由被告恩施御城酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一七年三月九日
书记员 陈 林