广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民一终字第36号
上诉人（原审被告）：潘晶晶。
委托代理人：黄毓灵，男。
被上诉人（原审原告）：清远市荣泰物业管理有限公司。地址：清远市新城北江一路帝景豪园*座*层**号商铺。
法定代表人：邱修平。
委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。
上诉人潘晶晶因与被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月30日，原告与清远市金海湾豪庭房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，由原告负责实施万基金海湾豪庭的前期物业管理服务事宜，资质等级为三级。2011年9月28日，经清远市物价局核准原告的资质等级变更为二级。被告潘晶晶是万基金海湾豪庭X区X座X房的业主。2011年10月2日清远市金海湾豪庭房地产有限公司向被告发出收楼及缴款通知书并告知被告物业管理费从2011年11月1日起计收。2011年10月25日原、被告签订《万基金海湾豪庭前期物业管理服务协议》，协议第三章第四条约定原告提供的物业管理服务内容为：1、房屋共用部分的维护和管理。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3、环境卫生。4、公共秩序维护：1）协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2）对物业公共区域实行24小时定时值班巡值，并做值班记录；3）对重点部分进行闭路录像监控，监控资料保存1周时间；4）宣传防火、防盗等安全防范常识。5、交通秩序与车辆停放……第十五条约定：“乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业管理费和专项维修资金，甲方可以催缴限期交付；逾期不交付的，可按法律按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金……”
2012年2月23日11时许至2012年2月26日10时许，被告离开万基金海湾豪庭X区X座X房。2012年2月26日10时许，被告回家发现家中被盗，并到清远市公安局光明派出所报案，现案件尚未侦破。被告认为原告违反了双方签订物业服务协议，导致其家被盗，自2012年3月份起无交纳物业管理费。截止至2013年7月份止，被告共欠交物业管理费2119.56元。2013年8月25日，原告向被告发出《欠费催缴通知书》。
被告当庭确认欠拖欠物业管理费的金额为2119.56元，但对原告主张的违约金异议，认为超出法律的规定，并对原告的资质等级提出异议。
原审法院审理认为：根据《广东省物业管理条例》第二条的规定，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。原、被告双方签订《前期物业服务合同》，双方建立物业管理权利义务关系而非保管关系。据原告提交的交接班记录本显示，2012年2月23日11时许至2012年2月26日10时许，均有保安人员巡值，虽然被告对原告提交的交接班记录本的真实性有异议，但其并无提供任何反驳依据，对该份证据的真实性，本院予以确认。且至现在为止，该案尚未侦破，没有证据证实行窃者是通过何种途径进入小区及如何进入被告家中，被告以原告公司的保安人员未进行巡值及安装电视监控，管理松懈存在过错导致其家中财物被盗为由，请求驳回原告的诉讼请求，理由不充分，亦无法律依据，对其抗辩，不予采纳。
关于原告主张被告支付违约金的请求。原、被告双方在《万基金海湾豪庭前期物业管理服务协议》第十五条中约定的滞纳金具有违约金的性质，因此，该滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式。原告请求以日千分之一计算违约金，并无超过法律规定的范围，对于原告的主张，予以支持。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，于2013年10月12日作出（2013）清城法民初字第1706号民事判决：被告潘晶晶应于本判决生效之日起三日内支付物业管理费2119.56元及违约金（自2012年3月起按拖欠金额以每日千分之一计算至还请之日止）给原告清远市荣泰物业管理有限公司。本案受理费25元，由被告负担。
宣判后，潘晶晶不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1706号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由是：（一）原审判决对凡能够证明被上诉人存在违约行为的事实不是给予隐瞒，就是设法为其开脱。1、被上诉人并没有按照合约约定的“对重点部分进行闭路录像监控”，致使盗贼从爬围墙进入公共秩序区到沿着煤气管道爬上九楼，破坏防盗网等犯罪行为完全监控不到，增加了警方巡迹破案的难度。2、被上诉没有按照约定对“公共区域实行24小时值班巡逻，并做值班记录”；3、被上诉人没能出示其聘请的物业管理人员具有“物业管理人员资格证书”，违反了《物业管理条例》第三十三条的规定；4、被上诉人从未出示过已向上诉人催收过物业管理费的证据，上诉人不交纳物业管理费是因为房屋被盗后，曾与被上诉人协商过，暂时不交物业管理费，等警察破案后，再一齐计算大家的损失，当时被上诉人的有关负责人也同意了。但在诉讼期间，被上诉人才在上诉人大门上贴了一张《欠费催缴通知书》，要求上诉人缴纳物业管理费；5、原审判决在计算滞纳金时，自2012年3月起计算与事实不符，即使要交滞纳金，也应该按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定来处理。（二）原审判决适用法律不当。由于被上诉人并没有书面催缴物业管理费，故一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定作为判案依据不当，也不符合事实。本案为物业服务合同纠纷，应适用《物业管理条例》及《合同法》来处理。
被上诉人答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕潘晶晶上诉请求的范围进行审理。根据上诉人
的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：潘晶晶是否应交纳物业管理费及相应的滞纳金。
根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，上诉人、被上诉人双方签订的《万基金海湾豪庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。被上诉人为小区提供物业服务，上诉人应当按照协议的约定支付物业管理费。上诉人现以被上诉人未全面履行前期物业管理服务协议的约定，导致其家中财物被窃为由拒付物业管理费。但物业管理服务合同中所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业并不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。因此，上诉人坚持以被上诉人提供的保安服务有瑕疵为由拒付物业管理费，理由不能成立，本院不予采纳。考虑到潘晶晶未按时支付物业管理费，系其家中财物被窃，属事出有因，并非故意拒交，且被上诉人在提起本案诉讼前并未向上诉人催收过物业管理费，故被上诉人主张滞纳金的请求，本院不予支持。至于上诉人提出要求被上诉人赔偿其财产损失，因与本案非属同一法律关系，上诉人可另行主张权利。
综上所述，潘晶晶的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1706号民事判决为：上诉人潘晶晶应于本判决生效之日起三日内支付物业管理费2119.56元给被上诉人清远市荣泰物业管理有限公司。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元均由上诉人潘晶晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 房志伟
代理审判员 林士嵛
代理审判员 何 燕
二〇一四年四月一日
书 记 员 汤有金
本案适用的法律法规及司法解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）驳回上诉，维持原判。
《最高人民法院关于民事经济审判改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。