内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终1289号
上诉人(原审被告)：通辽市盛达物业服务有限责任公司，住所地内蒙古通辽市科尔沁区。
法定代表人：胡亚兰，该公司经理。
委托诉讼代理人：暴宝力，通辽市148第四法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：通辽市某某小区业主委员会，住所地通辽市科尔沁区。
负责人：钟德志，该委员会主任。
委托诉讼代理人：王建国，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：中国移动通信集团内蒙古有限公司通辽分公司，住所地内蒙古通辽市科尔沁区。
负责人：边德明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱炎，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。
上诉人通辽市盛达物业服务有限责任公司（以下简称盛达物业公司）因与被上诉人通辽市某某小区业主委员会（以下简称某某业主委员会）、被上诉人中国移动通信集团内蒙古有限公司通辽分公司（以下简称中国移动通辽分公司）租赁合同纠纷一案不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人盛达物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人某某业主委员会未经通辽市住房保障部门和房产管理部门备案，也不是法人或其他组织，其是业主大会的执行机构，自身没有独立意思表示，不是适格民事主体；二、本案涉案土地界限不清，权属不明，被上诉人某某业主委员会未提交不动产登记或土地使用权等相关有效证件，不能认定涉案土地归其所有。三、一审法院定案依据是租赁合同纠纷，但判定的不当得利与案由不符，不符合《合同法》原理。
被上诉人某某业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人中国移动通辽分公司辩称，与一审答辩意见一致。一、我公司与盛达物业公司签订的《基站建设用地租赁合同》是合法有效的，盛达物业公司为我公司提供了《关于某某小区门间引入移动信号照明灯的报告》的原件，并进行了合理的说明，我公司有理由相信盛达物业公司有订约的能力；二、由于涉案的铁塔及附属设施所有权现已归于中国铁塔股份有限公司通辽市分公司，我公司无义务向合同相对方支付租金，剩余100,000.00元租金应由铁塔公司支付；三、经我公司现场核实，该案争议地块位于某某小区西门北侧，也就是大门外，该地块的权属不明确。
被上诉人某某业主委员会向一审法院起诉请求：请求判令被告盛达物业公司返还租金100,000.00元并承担利息8,500.00元，合计108,500.00元；判令被告中国移动通辽分公司按约定直接向原告履行剩余租金的给付义务；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月24日，被告中国移动通辽分公司与被告盛达物业公司签订《基站建设用地租赁合同》，合同约定：被告盛达物业公司将位于某某物业办西侧绿地东北边缘位置的一块土地租赁给被告中国移动公司通辽分公司用于建设移动通信基站，租赁期限自2014年8月15日至2024年8月14日，共10年，租赁费为每年20,000.00元，租金共计200,000.00元，采用分期付款方式支付，第一次付款在合同签订之日起60日内支付前5年租赁100,000.00元，2019年8月14日前支付后5年租赁费100,000.00元。合同签订后，被告中国移动通辽分公司于2014年9月份向被告盛达物业公司支付了5年的租赁费100,000.00元。另查明，被告盛达物业公司与被告中国移动通辽分公司所签订的《基站建设用地租赁合同》中的“某某”即为本案中的“某某”，合同中原约定的建于某某物业办西侧绿地东北边缘位置的基站实际建于某某小区西门北侧。所建设通讯基站在建设时取得了原告某某业主委员会的同意，原告某某业主委员会对于被告盛达物业公司与被告中国移动通辽分公司所签订的《基站建设用地租赁合同》内容表示认可。经核对，自2014年10月1日至2016年2月29日期间的租赁费利息为8,500.00元（100,000.00元×6%÷12个月×17个月=8,500.00元）。
一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，应以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中被告中国移动通辽分公司与被告盛达物业公司所签订的《基站建设用地租赁合同》中用于建设通讯基站的土地位于某某小区规划土地范围内，涉案土地使用权属于某某全体业主，由原告某某业主委员会代表全体业主行使相应权利，被告盛达物业公司在得到原告某某业主委员会的许可后，与被告中国移动通辽分公司协商场地租赁事宜应属于委托代理行为。被告盛达物业公司在与被告中国移动通辽分公司协商后，应以被代理人即原告某某业主委员会的名义与被告中国移动通辽分公司签订相应的合同，并将基于合同所产生的收益给付原告某某业主委员会。被告盛达物业公司将从被告中国移动通辽分公司收取的租赁费自行扣留，侵害了原告的合法财产权，构成不当得利，应依法返还，并应参照中国人民银行同期贷款利率向原告支付相应利息。因此原告要求被告盛达物业公司返还租赁费并承担利息损失的诉讼请求本院予以支持。被告盛达物业公司辩称，因某某小区业主拖欠其物业费，因此只能在支付完物业费的情况下才能返还租赁费。因本案中的租赁费与被告盛达物业公司所辩称的物业费不是同一法律关系，且合同相对方也不一致，因此被告盛达物业公司的该项辩解主张本院不予采信。本案中，被告盛达物业公司以自己名义与被告中国移动通辽分公司签订《基站建设用地租赁合同》虽存在过错，但原告某某业主委员会在庭审中对于合同内容表示认可，同时根据原、被告双方当事人提供的证据可以证明，被告中国移动通辽分公司在合同订立过程中，对于涉案合同中的土地使用权人即合同的相对方为原告有着充分的了解，并在得到原告许可的情况下方与被告盛达物业公司签订的《基站建设用地租赁合同》，因此原告某某业主委员会应为本案中《基站建设用地租赁合同》的合同相对方，其要求继续履行租赁合同，由被告中国移动通辽分公司按合同约定支付剩余租赁费的诉讼请求本院予以支持。被告中国移动通辽分公司辩称，涉案的基站已移交中国铁塔股份有限公司通辽市分公司，应由中国铁塔股份有限公司通辽市分公司继续履行合同义务。但其在合同履行主体进行变更的情况下，未就合同履行主体变更事宜通知原告并取得原告的同意，因此其与中国铁塔股份有限公司通辽市分公司之间的转让行为对原告不发生法律效力，被告中国移动通辽分公司的该项辩解主张本院不予支持。二被告均辩称涉案土地不在某某小区规划土地使用范围内，但未提供相应证据足以反驳原告所提供的证据，因此其辩解主张无证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十四条的规定，判决如下：一、被告通辽市盛达物业服务有限责任公司返还原告通辽市某某小区业主委员会租赁费100,000.00元，并支付利息8,500.00元，合计108,500.00元，于本判决生效后立即执行。二、被告中国移动通信集团内蒙古有限公司通辽分公司向原告通辽市某某小区业主委员会履行2014年7月24日所签订的《基站建设用地租赁合同》中约定的给付租金的义务。案件受理费2,470.00元，由被告通辽市盛达物业服务有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于被上诉人某某业主委员会是否是适格诉讼主体的问题。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）规定：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。”故某某业主委员会根据某某业主代表大会授权，在本案中代表某某全体业主行使诉讼权利，提起诉讼，并无不当。关于上诉人盛达物业公司在庭审中提出的被上诉人某某业主委员会不是合同相对人，不是适格原告的问题。本院认为，根据《关于某某小区门间引入移动信号照明灯的报告》以及上诉人盛达物业公司、被上诉人中国移动通辽分公司庭审中的陈述可以认定，上诉人盛达物业公司是在被上诉人某某业主委员会的许可下，与被上诉人中国移动通辽分公司签订的《基站建设用地租赁合同》，该行为系委托代理行为。被上诉人某某业主委员会作为被代理人有权提起本案诉讼。
二、涉案土地的使用权问题。根据被上诉人某某业主委员会提交的某某规划平面图以及移动通信基站现状照片，可以认定该移动通信基站建设在某某小区规划内。建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，故某某小区全体业主享有涉案土地的使用权。
综上，上诉人盛达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,470.00元，由上诉人通辽市盛达物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李永胜
审 判 员 陈婷婷
代理审判员 白 丽
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 徐 健