山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第153号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：青岛郁士房地产开发有限公司。住所地：青岛市市北区。
法定代表人：韩传志，总经理。
委托代理人：张庆华，山东北极之星律师事务所律师。
委托代理人：张曜，山东北极之星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：青岛雁山房地产开发有限公司。住所地：青岛市市北区。
法定代表人：闫恒超，总经理。
委托代理人：张式俭，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：山东海栋建设发展有限公司（原青岛雁山建筑安装工程有限公司）。住所地：青岛市市北区。
法定代表人：张志勇，总经理。
委托代理人：张式俭，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。
再审申请人青岛郁士房地产开发有限公司（以下简称郁士公司）因与被申请人青岛雁山房地产开发有限公司（以下简称雁山地产公司）、山东海栋建设发展有限公司（以下简称海栋公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1641号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月6日作出（2015）鲁民提字第153号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郁士公司的委托代理人张庆华、张曜，被申请人雁山地产公司、海栋公司共同的委托代理人张式俭、房爱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月20日，一审原告郁士公司起诉到青岛市四方区人民法院称：郁士公司与青岛雁山建筑安装工程有限公司（以下简称雁山建安公司）于2005年7月16日签订《建设工程施工合同》，约定雁山建安公司承担“林语山畔”一期一标段施工任务。2008年6月1日，郁士公司与雁山建安公司签订协议书，约定雁山建安公司已完成“林语山畔”一期一标段的工程量价款为4900万元，郁士公司支付工程款1000万元，尚欠雁山建安公司3900万元。由于当时双方未对工程量进行审计，4900万元工程款只是估算数额，故雁山建安公司于同日向郁士公司出具承诺函，承诺2008年6月1日签订的协议书，只作为雁山建安公司提起诉讼使用，雁山建安公司同意免除郁士公司由此给雁山建安公司造成的经济损失和违约责任。此协议书不能作为双方的结算依据。待“林语山畔”工程完工后，按实际完成工程结算。现雁山建安公司承建的“林语山畔”一期一标段工程已经竣工验收，双方也已对一标段的工程量进行了审计，经审计工程量的价款为29084157.31元，减去在施工期间郁士公司已支付给雁山建安公司的1467万元工程款，郁士公司现实欠雁山建安公司“林语山畔”一期一标段工程款应为14415157.31元，并非双方于2008年6月1日所签协议中约定的“林语山畔”一期一标段的4900万元工程款。为此，郁士公司多次找到雁山建安公司要求其按照最终审计的上述结果进行结算，支付雁山建安公司工程款。但雁山建安公司一直拖延不予结算，为维护郁士公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令雁山建安公司就“林语山畔”一期一标段工程项目与郁士公司按已审计的结算值进行结算。本案诉讼费用由雁山建安公司承担。案件审理过程中，2012年5月21日，郁士公司提交《追加被告申请书》和《变更诉讼请求申请书》，申请追加雁山地产公司为被告，郁士公司此申请的理由是：“林语山畔”项目系郁士公司与雁山地产公司共同合作开发的房地产建设项目，根据郁士公司与雁山地产公司签订的《联建协议书》及《补充协议》的约定，合作面积内的建安费用、配套费用及监理费用应由雁山地产公司直接支付给施工单位雁山建安公司，雁山地产公司应分摊联建面积的费用。为此本案三方于2012年1月3日签订了共同结算的协议书。同时郁士公司将其诉讼请求变更为：1、请求判令雁山建安公司就“林语山畔”一期工程项目工程款与郁士公司进行结算；2、请求判令雁山地产公司支付郁士公司应分摊的工程款、税款、销售费用等联建费用66494446.89元；3、请求将郁士公司应支付给雁山建安公司的工程款与雁山地产公司应分摊的联建费用进行折抵一并进行结算；4、请求判令雁山建安公司完善“林语山畔”项目后续工程及相关竣工手续（详见“林语山畔”一期结算问题汇总）；5、本案诉讼费用由雁山建安公司和雁山地产公司承担。
雁山建安公司辨称：按照郁士公司诉求，郁士公司首先应当支付雁山建安公司工程款，郁士公司诉状上称郁士公司现实欠雁山建安公司“林语山畔”一期一标段工程款14415157.31元，根据双方2005年7月26日的《建筑安装工程施工合同》约定，到目前为止，郁士公司应当支付雁山建安公司全部工程款，但实际郁士公司自述还欠雁山建安公司工程款14415157.31元，郁士公司本身违约，本案不存在郁士公司所称的其让雁山建安公司结算，雁山建安公司不结算的问题；其次，根据双方2005年7月26日的合同约定，该工程一标段工程量为1-11#楼及2#车库施工图纸的全部，郁士公司在诉状上所称已审结的工程量包括1-9#楼以及2#车库的审结值，10-11#楼双方现并未实际结算完，这也是总合同(2005年7月26日的《建筑安装工程施工合同》)的工程量；第三，郁士公司称一标段已付雁山建安公司工程款是1467万元，但实际上雁山建安公司查明的已收到的工程款大约在1400万元，而且该1400万元款项也并不全是1-9#楼的工程款，因为一标段不仅包括土建，还有绿化、道路硬化等工程量。1-9#楼的绿化道路工程量雁山建安公司已包给郁士公司，但是郁士公司到今天都未结算出来，因此，雁山建安公司认为双方应该进行全部结算，而不能单纯拿出几个楼来，而且结算的前提是郁士公司应当按照合同支付给雁山建安公司大部分工程款。
雁山地产公司辩称：雁山地产公司应该分摊的费用，在法院调解下已经达成协议，雁山地产公司同意将联建费用与雁山建安公司的工程款进行折抵。但雁山建安公司的工程款与房地产按揭款不存在折抵的问题，这两部分款项，郁士公司都欠雁山地产公司款。郁士公司欠雁山地产公司的各项款项至今未付，雁山地产公司无法开具发票。针对配合收尾手续，如果需要配合，雁山地产公司尽量配合。
2012年6月20日，雁山建安公司提起反诉称：2005年7月16日和2006年12月1日，雁山建安公司与郁士公司签订《建设工程施工合同》，由雁山建安公司为郁士公司承担青岛市南昌路“林语山畔”工程施工，该合同约定“工程竣工付工程款90%，审计后工程款付95%，后经双方结算，郁士公司欠雁山建安公司工程款人民币19904673元。为维护雁山建安公司的合法权益，特提起反诉，请求判令郁士公司支付雁山建安公司工程款18144673元，赔偿利息损失176万元；本案反诉费用由郁士公司承担。
2012年6月20日，雁山地产公司提起反诉称：雁山地产公司与郁士公司和青岛海悦集团有限公司（以下简称海悦公司）于2003年3月26日签订《联建协议书》，该协议约定，雁山地产公司支付郁士公司开发费及建设配套费3668万元，南昌路南侧2.8万平方米由雁山地产公司承建，销售收入归雁山地产公司所有。后在2004年6月5日双方又签订《补充协议》，约定：原2.8万平方米调至东区1.8万平方米，西区1万平方米，后经双方结算，郁士公司尚欠雁山地产公司东区房屋销售款人民币26925345元。为维护雁山地产公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、郁士公司支付雁山地产公司房屋销售款17505345元，支付利息942万元；2、依法确认《联建协议书》中的车库所有权归雁山地产公司所有；3、本案反诉费用由郁士公司承担。
一审法院审理查明：2005年7月16日，郁士公司作为发包方，与作为承包方的雁山建安公司签订《建设工程施工合同》一份，双方约定由雁山建安公司施工青岛市南昌路两侧改造工程（“林语山畔”一期）的1-11#楼、2#车库施工图中的全部内容。合同总造价为31511773元。该合同第33条第（3）项约定：发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。该合同第47条补充条款第（3）项结算付款方法约定：工程竣工验收合格后拨付至90%；经结算审计后60天内付至工程价款的95%，剩余5%作为质量保证金。第（5）项、质量保修金：竣工验收满1年（14天内），返还至质量保修金的50%，满2年（14天内）返还至质量保修金的70%；满5年（14天内），返还至质量保修金的100%。第（6）项、承包人主体工程施工至六层顶板时，如果发包人因资金困难未付工程款，承包人放弃追讨违约金。《工程质量保修书》约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；装修工程为2年，电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；供热与供冷系统为2个采暖季、供冷期；住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年。该合同还约定了其他事项。
该合同的1-9#楼和2#车库已于2007年1月18日竣工，2007年12月2日进行了竣工验收。1-9#楼和2#车库的相关建筑工程资料也已交至青岛市城市建设档案馆，并于2007年12月28日取得了青岛市城市建设档案馆出具的《建设工程竣工档案验收意见书》。
2010年7月20日，雁山建安公司将1-9#楼的基础土石方挖运等资料交给郁士公司，郁士公司工作人员进行了签收。
2010年9月19日，山东新昌隆建筑咨询有限公司根据郁士公司的委托，对“林语山畔”一期的1-9#楼和2#车库工程出具了《工程结算报告书》，上述工程的结算值为29084157.31元。郁士公司、雁山建安公司对该工程结算报告书均盖章认可，没有异议。2012年2月29日，郁士公司与雁山建安公司又经对账，双方确认了“林语山畔”一期的1-9#楼室外铺装、绿化结算值为1193784.24元。至此，“林语山畔”一期的1-9#楼和2#车库工程的建安、室外铺装、绿化的结算总值合计为30277941.55元（29084157.31元+1193784.24元）。
上述建安合同项下的第10#、11#楼因牵扯到4308厂（在4308厂附近），当时4308厂以建设该楼可能泄露军事秘密为由阻挠施工，未开工建设。
2006年12月1日，郁士公司作为发包方，与作为承包方的雁山建安公司又签订《青岛市建设工程施工合同》一份，双方约定由雁山建安公司施工青岛市南昌路西侧的“林语山畔”居住小区工程的12#楼-17#楼及1#地下车库。建筑面积共计33842.4平方米，合同总价40463762元。该合同第十九条补充条款第（1）项结算方式约定：工程竣工验收合格后拨付至90%；经结算审计后60天内付至工程价款的95%，剩余5%作为质量保证金。第（6）项、质量保修金：竣工验收满1年（14天内），返还至质量保修金的100%。第（7）项、如发包人因资金困难未能及时支付工程款，承包人放弃追讨违约金的权利。该合同还约定了其他事项。同时，双方还在该合同的附件《工程质量缺陷保修书》中约定了工程质量缺陷保修期，工程质量保修项目和期限与2005年7月16日双方签订的《建设工程施工合同》中约定的一致。工程质量缺陷保修金为施工合同价款的5%即2023188.10元。工程质量缺陷保修金的预留和支付约定：本工程竣工结算后，发包方按照合同约定向承包人支付工程结算价款并预留保修金。工程实际竣工验收满12个月后（一般不超过24个月），承包人向发包人申请返还保修金，发包人在接到承包人返还保修金申请后14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应在核实后14天内，将剩余的工程质量缺陷保修金和利息支付给承包人，但并不免除承包人在保修期内的保修责任。
2009年12月31日，郁士公司作为建设单位，雁山建安公司作为施工单位，青岛万通建设监理有限公司作为监理单位，青岛市三木建筑设计事务所有限公司作为设计单位四方对“林语山畔”居住小区12#、14#、15#、16#、17#号楼进行了单体工程质量竣工验收，均为合格。同日，上述四方对12#、14#、15#、16#、17#楼进行了单体工程综合验收，均为合格。13#楼因郁士公司与李某有诉讼纠纷被法院查封，雁山建安公司根据郁士公司的要求，为配合郁士公司，故意将13#楼没有施工完毕，现还存在工程收尾包括电气工程、室内刮腻子粉刷、给水、暖气、保温、零星找补等工程。除了13#楼没有施工完毕外，其他12#、14#、15#、16#、17#楼均已入住。但因13#楼尚未施工完毕，该小区12#-17#楼未进行综合验收。
本案审理过程中，一审法院多次对双方进行调解，要求雁山建安公司按双方签订的《青岛市建设工程施工合同》约定将13#楼施工完毕并进行验收，但雁山建安公司却提出要求郁士公司先支付部分工程款，然后再继续施工。因郁士公司拒绝向雁山建安公司支付部分工程款，13#楼至今仍没有将收尾工作施工完毕。
2008年6月1日，郁士公司作为甲方与乙方雁山建安公司再次签订协议书一份。内容为：甲乙双方于2005年7月16日签订《建设工程施工合同》。工程承包范围：南昌路两侧改造工程“林语山畔”一期。由于甲方未按合同约定支付工程款，导致该建设工程至今未竣工，为减少双方的经济损失，经协商达成如下协议：一、经甲、乙双方确认，截止签订本协议之日，乙方已完成“林语山畔”工程量的价款4900万元，甲方仅支付工程款1000万元，尚欠3900万元。二、剩余3900万元还款时间为：2008年6月15日甲方支付给乙方工程款2000万元，同年6月30日甲方支付给乙方工程款1900万元。三、甲方未按上述时间还款，乙方有权按3900万元工程款提起诉讼。
同日，雁山建安公司给郁士公司出具《承诺书》一份，内容为：甲乙双方于2008年6月1日签订的协议书，只作为乙方提起诉讼使用，乙方同意免除甲方由此给乙方造成的经济损失及违约责任，此协议书不能作为双方的结算依据。待“林语山畔”工程完工后，按实际完成工程结算。
2008年7月25日，雁山建安公司依据双方于2008年6月1日达成的《协议书》向青岛市中级人民法院提起诉讼，要求郁士公司支付双方约定的3900万元工程款。
2008年8月5日，雁山建安公司与郁士公司在青岛市中级人民法院达成如下调解协议：一、郁士公司同意于2008年8月6日之前给付雁山建安公司工程款人民币3900万元；二、如郁士公司未在上述约定的时间内足额支付款项，则雁山建安公司将向青岛市中级人民法院申请强制执行；三、案件受理费236800元、减半收取118400元，由郁士公司负担。青岛市中级人民法院据此做出了（2008）青民一初字第90号民事调解书。
2009年6月30日，郁士公司作为甲方，雁山建安公司作为乙方，双方就南昌路“林语山畔”一期一标段第10#、11#楼的建设施工事项签订《协议书》一份。协议内容为：“第二条：乙方（雁山建安公司）按包工包料方式进行承包施工。第三条：结算方式：……。开工日期：2009年6月1日，竣工日期2009年12月31日（210天，甲方原因除外）。第四条：承包工程总造价暂定为人民币500万元，竣工验收合格后，按照实际完成的工程量据实结算。第五条：工程款的支付：甲方（郁士公司）以6500元/平方米的单价，将11号楼西单元102、103、201、202、203、301、302、303、602（此房带阁楼，阁楼面积按602房屋面积的40%计）、402、东单元401户房屋，共11套787.6平方米（以产权登记面积结算），计5119400元，抵顶该项目工程款（销售税金由甲方负担），甲方按套给乙方出具收款收据；同时，乙方须给甲方出具收据等额的工程款发票。工程竣工验收合格后，30日内乙方向甲方提交工程决算，甲方应于60日内审计结束，依据审计结果，双方进行资金割算，割算后30日内结清。第六条质量保证金：按工程造价的5%，保修期5年。本协议无约定部分的通用条款及专用条款仍按2005年7月16日甲乙双方1-11#楼工程施工合同执行。第七条附加条款：1、乙方保证“林语山畔”一期二标段12＃-17＃楼在2009年底前竣工（因甲方原因除外），经验收合格后双方进行割算，双方按照各自所占面积合理承担各项费用，甲方若有差额，可用甲方所拥有的13号楼部分房屋抵顶乙方（抵顶价格另议），冲抵甲方所欠乙方前期经送审计部门确认后的工程款。2、凡是乙方选择以房折抵工程款的房屋，乙方不得在甲方售楼处公开销售；若确需要在甲方售楼处公开销售的，必须由甲方纳入统一销售，销售款由甲方转给乙方，否则，甲方不予办理购房手续。第八条：双方应当按照本协议约定内容认真履行，否则，按本工程造价的日万分之一承担违约金。第十条：本协议书一式二份，均具有同等法律效力，自盖章之日起生效。
2010年1月27日，郁士公司作为建设单位，雁山建安公司作为施工单位，青岛万通建设监理有限公司作为监理单位，青岛市三木建筑设计事务所有限公司作为设计单位四方对“林语山畔”居住小区10#、11#楼进行了工程质量竣工验收及综合验收，均为合格。该两个楼的相关建筑工程资料已交青岛市城市建筑档案馆，并于2010年5月5日取得了青岛市城市建筑档案馆出具的《建设工程竣工档案验收意见书》。
2010年7月14日，雁山建安公司将10#至17#楼的结算报告等资料交给了郁士公司，郁士公司工作人员进行了签收。2010年7月20日，雁山建安公司将12#-17#楼的花岗岩楼梯结算报告等资料交给郁士公司，郁士公司工作人员进行了签收。
又查明，2003年3月26日，郁士公司作为甲方，海悦公司作为乙方，雁山地产公司作为丙方，三方签订《联建协议书》一份。内容为：甲方根据青岛市有关部门批准，取得位于四方区南昌路“美枫山庄”（暂定名）项目的土地使用权（即开发商），乙方与甲方协商后，甲乙双方决定“美枫山庄”由乙方独立投资（即投资商）。丙方经甲乙双方同意，决定参与“美枫山庄”小区南昌路以南部分约35亩（以下简称合作小区）的房屋开发（具体位置待规划部门批复总体规划后确定）。为明确甲乙丙三方的权利义务，经甲乙丙三方平等协商达成以下协议：一、合作小区基本情况1、工程概况“美枫山庄”位于四方区南昌路两侧都昌路至水清沟河段，占地125亩。容积率暂按1.2计，总建筑面积10万平方米。合作小区位于南昌路南侧部分，约35亩，可建总建筑面积不低于2.8万平米的多层住宅楼。2、工程内容该合作小区上设计图纸范围内的一切项目内容，自开工至竣工交付使用。3、工程质量及装修标准……。4、工期在甲方具备开工条件的前提下，丙方应确保在四个月内主体封顶，七个月内具备入住条件。二、联建方式甲方负责办理从征地到领取《建筑工程施工许可证》的前期手续工作，包括市政配套、绿化、物业管理、房地产权证办理等相关手续工作。涉及《建筑工程施工许可证》前的合作小区范围内的相关配套费、手续费等费用按每平方米410元包死（见附件清单），由丙方承担，甲方代收代缴。本项目的所有规划、设计都由甲方统一执行，建设标准、材料设备档次也由甲方统一确定。在建过程中丙方不得降低标准或提出其他要求，否则甲方有权终止与丙方的合作。甲方负责该项目楼宇的代理销售。代理内容包括：广告的策划及实施，与购房人洽谈售房事宜，签订正式购房合同和出具购房发票，办理购房人所购房屋的房地产权证。丙方派一人参与销售工作并监督销售款项扣税后按月结算给丙方。丙方承担相应的销售费用。销售费用按总销售额的2%计取，并按月从丙方实现的销售额中扣除。根据政府有关部门规定，丙方应提供总建筑面积的0.075%的物业管理用房，并将产权转交给甲方统一安排的物业公司。若在其他区域统一建设，丙方需按成本价支付甲方该房屋的费用，从销售款中一次扣缴。三、丙方支付甲方垫付的征地费、手续费的约定：1、丙方应向甲方支付前期开发费2520万元人民币，前期配套费用1148万元。销售费用及税金的支付不包括在内。2、于本协议签订当日内付清1700万元。应于本协议签订半月内支付1300万元。余款于4月底前一次性付清。3、建安费用及小区内的配套费用由丙方根据工程进度和需要直接支付给施工单位。四、成本核算及税金的约定：本合作项目的成本核算由甲方负责。建安工程采取甲方发包、丙方委托承建的方式，相关建安费用按每平方米不少于1100元计，丙方应向甲方提供合法的入账凭据，甲方负责计入该项目成本。丙方承担涉及该合作项目的各项税费。销售商品房收入所产生的营业税、城建税、教育费附加、河道建设费及根据利润总额所计的企业所得税、地方所得税和由增值税产生的土地增值税等依据税法规定均由丙方承担。项目开发所涉及的各项税金由甲方申报缴纳，其中营业税、城建税、教育费附加、河道建设费等直接从销售收入中扣缴；企业所得税、地方所得税和土地增值税按预计数额从销售收入中预留，待进行完税款清算后由甲方直接交纳。双方同意按以下方式进行税金结算：所有税费均按销售收入的10%预留。营业税等流转税从预留税费中按月交纳；所得税可用预留的10%税款节余部分和最后一批售房款（根据已实现的销售价成本测算）进行所得税清算。五、甲、丙双方的责任与义务（一）甲方的责任与义务1、负责合作小区开工前的建设规划设计及许可证的办理、土地使用权证的办理及施工图纸设计、施工许可证的办理等一切建设应具备的审批手续及批文。根据协商意见，甲方应在2003年9月1日前提供给丙方具备开工的一切手续及条件。2、甲方应保证在丙方所承建的工程主体封顶后30天内办妥《商品房预售许可证》和预售登记手续。3、甲方指派专人检查工程质量和进度，并就施工中的问题与丙方沟通，丙方需全力配合协调解决。4、为使工程顺利按期交付使用，甲方应积极配合丙方协调解决施工中有关事宜。（二）丙方的责任与义务1、丙方负责按规定付款，不得拖延。2、若丙方自行选定施工单位，该单位必须具备相应施工资质且公司注册地址位于四方区。3、合同签订后，丙方组织以施工经验丰富的项目经理为主要领导的项目部，按要求配备相关技术人员，进行现场的安全、质量、进度综合管理。4、施工过程中，丙方必须确保资金到位，保证合作小区内楼房建设，区内道路、绿化、市政配套设施的顺利建设，确保工程按小区整体要求竣工，工程验收达到优良标准。5、丙方对因工程质量及工期问题引起的验收延误等承担所发生的法律责任及费用。六、违约责任：1、甲方违反以下条款之一时，构成违约：（1）不执行本协议或随意终止本协议。（2）因甲方责任逾期办理各种手续造成丙方无法开工或停止施工等情况，甲方应承担违约责任并赔偿丙方造成的损失，如延迟需按丙方付款项每日1‰支付违约金。（3）、甲方未能按月结算丙方售房款，超过五日后，应承担五日后每日1‰的违约金。2、丙方违反以下条款之一时，构成违约：（1）不执行本协议或随意终止本协议。（2）按协议逾期10天未支付应付甲方的资金，本合同解除，已付资金按购买甲方房屋计算。计算单价按2900元/平方米。3、甲乙丙三方保证不经三方共同签字，不得将合作小区的土地使用权和以上房屋抵押给他人，否则视为违约。4、乙方对甲方的违约承担连带责任。七、附则1、合作过程中，若发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按乙方法人代表意见办理。2、本协议未尽事宜，可由三方约定签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。3、本协议一式六份，具有同等法律效力，甲、乙、丙三方各持二份。
上述联建协议签订后，雁山地产公司按联建协议约定履行了支付前期开发费和前期配套费用共计3668万元的义务。但由于郁士公司迟迟没有办妥“美枫山庄”小区南昌路以南部分35亩土地（即联建协议书中约定的合作小区）的征地到领取《建筑工程施工许可证》的前期手续，造成该35亩土地上的工程建设不能开工，经甲、乙、丙三方协商一致，三方又于2004年6月5日签订了《补充协议》一份。内容为：根据甲、乙、丙三方2003年3月26日签订的《联建协议书》，因该协议约定的合作小区（南昌路南侧35亩土地，可建总建筑面积2.8万平方米的多层住宅楼）的有关开发手续政府至今未批复，为使丙方利益不受到影响，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：一、甲、乙双方同意将“林语山畔”东区2#、3#、14#、15#、17#楼，建筑面积共计1.8万平方米调换给丙方。二、《联建协议书》中余下的1万平方米的房屋调换到“林语山畔”西区。具体合作事宜，根据推进程度另行协商（如西区建设不能实现，仍按原《联建协议书》条款履行，具体退款及补偿事宜在一个月内协商解决）。三、甲乙双方承诺“林语山畔”东区在2004年7月10日前进场平整场地，2004年7月30日前具备正式施工条件。四、丙方承诺如“林语山畔”东区在2004年7月30日前正式开工，丙方不再追究原《联建协议书》中有关延迟开工的违约责任。五、联建项目的施工单位由甲、乙、丙三方协商确定，联建中费用的支出按照《联建协议书》的约定执行，小高层单体造价约定＿＿平方米，多层单体造价＿＿平方米，单体以外发生的有关丙方需承担的费用按小区总建筑面积与联建面积的比例进行分摊，均摊费用＿＿平方米。六、丙方指派专人检查联建项目的进度和质量，并就施工中的问题及时与甲乙双方沟通、配合。七、在项目开发建设中，在统一销售政策条件下，由丙方独立承担销售联建项目，甲乙双方给予协调配合。八、如甲乙双方在2004年7月30日前不能提供正式的施工条件，每拖延一天按丙方投资款日千分之一支付违约金。九、本补充协议与《联建协议书》具有同等法律效力。补充协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。三方签字盖章后生效，未尽事宜，三方协商解决。
案件审理过程中，一审法院组织郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方及郁士公司委托的审计部门依据2006年12月1日的《青岛市建设工程施工合同》和2009年6月30日的《协议书》对10#-17#楼建筑安装工程进行决算审计。同时对雁山地产公司根据《联建协议书》和《补充协议》所调换的2#、3#、14#、15#、17#楼应分摊的费用进行对账结算。
2012年1月3日，郁士公司作为甲方，雁山地产公司作为乙方，雁山建安公司作为丙方，三方签订《“林语山畔”项目结算书》一份，该协议书约定：甲方与乙方联建合同纠纷一案、甲方与丙方建设工程合同纠纷一案，法院业已受理。鉴于乙方系“林语山畔”项目的联建方，丙方系施工方，乙方与丙方同属雁山集团，为便于与“林语山畔”项目建设方甲方结算，促使案件尽快顺利解决，特订立如下协议：一、甲方对乙方享有的债权（即乙方应分摊的费用）可以抵销甲方欠丙方的债务（即甲方应支付给丙方的工程款）。二、“林语山畔”项目乙方分摊的联建费用与甲方欠丙方的工程款的结算值相互抵销后，得出最终债务数额，由债务人向债权人一并清偿。三、甲、乙、丙三方应在本协议签订的60日内将“林语山畔”项目结算完毕。四、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，交法院留存一份，均具有同等法律效力。
2012年2月29日，郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方对“林语山畔”项目三方没有争议的费用进行了结算汇总，并于2012年3月30日三方签字同意出具《“林语山畔”项目费用结算汇总》一份。结算汇总内容为：1、雁山建安公司施工的“林语山畔”项目1#-17#楼的建安工程款共计为94990218.78元。郁士公司已付给雁山建安公司工程款14672982元，用10#、11#楼以房抵顶工程款5168800元，上述郁士公司共计已付雁山建安公司工程款19841782元。根据《联建协议》，经郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方对账，雁山地产公司应分摊的包括2#、3#、14#、15#、17#五个住宅楼工程在内的费用共计为57003763.61元（这其中包括1#、2#车库雁山地产公司分摊的5232.12平方米的建筑造价款13135293.5元）。郁士公司还欠雁山地产公司按揭款12919727.42元。上述2#、3#、14#、15#、17#楼五个楼的实际建筑面积共计为17134.36平方米，与郁士公司与雁山地产公司双方在《补充协议》中约定的1.8万平方米尚差869.64平方米。
根据郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方于2012年1月3日签署的《“林语山畔”项目结算协议书》，雁山建安公司的总建安工程款94990218.78元，减去郁士公司已付的19841782元款项，再与根据《联建协议书》雁山地产公司应分摊的57003763.61元联建款相折抵，郁士公司尚欠雁山建安公司工程款18144673.17元（94990218.78元-14672982元-5168800元-57003763.61元）。
另查明，2001年6月10日，郁士公司与青岛市四方区新城区开发建设指挥部（实际盖章的是青岛市四方区新城区开发建设领导小组办公室）签订《南昌路两侧旧城改造开发协议》，约定由郁士公司按照50万元/亩的价格取得160亩土地用于开发建设，郁士公司在该土地开发“林语山畔”项目。协议还约定了其他内容。在旧城改造项目合同履行过程中，2002年11月30日，青岛市四方区政府向青岛市政府递交青四政发（2002）56号文，请示将涉案项目土地定向出让给郁士公司，并以该土地上的开发收益弥补郁士公司建设北岭山森林公园的资金缺口。2002年12月30日，青岛市国土资源和房屋管理局下发“关于市政府办公厅07类20021669号文办理意见的报告”[青土资房发（土字）[2002]444号文件]，拟同意将南昌路两侧，都昌路至水清沟河段，约100亩国有土地使用权（以实测面积为准）以协议方式出让给郁士公司，但应进行地价评估，并按规定收取土地使用权出让金；2003年1月29日，青岛市国土资源和房屋管理局向市政府递交青土资房发（土字）[2003]24号文，请示将涉案项目土地协议出让给郁士公司，但提出应进行地价评估，并按规定收取土地使用权出让金。2004年3月13日，四方区政府向市政府递交青四政发（2004）4号文，请示将涉案项目土地按历史遗留问题办理协议出让。2004年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局下发“关于南昌路两侧旧城改造项目用地有关情况和办理意见的报告”（青土资房督字[2004]95号文件），建议按照国土资源部国土资发[2003]365号文件精神，将南昌路两侧旧城改造项目作为历史遗留问题，以协议方式出让给郁士公司。2004年5月12日，郁士公司向青岛市统一征地办公室提出《关于办理土地使用权手续的申请》（青郁字[2004]第010号），申请办理该地块一期40194平方米土地的回收手续。2004年8月16日，青岛中实房地产评估咨询有限公司接受郁士公司的委托，对郁士公司南昌路项目土地使用权出让价格作出了《土地估价报告》[青中实（2004）(估)字第017号]，评估出该项目一期用地面积39824.4平方米，估价基准日2004年8月16日，一期宗地住宅土地单价2832.3元/平方米，土地总价111699115元。2004年8月23日，郁士公司向青岛市国土资源和房屋管理局提出《关于办理南昌路两侧改造土地出让手续的申请》（青郁字[2004]第021号），申请办理该地块160亩土地出让手续。2004年11月26日，四方区政府向市政府递交青四政发（2004）57号文，请示减免涉案项目土地出让金；上述一系列请示最终结果为涉案项目土地按照历史遗留问题协议出让给了郁士公司，但减免土地出让金的申请未获批准。
2005年9月20日，青岛市国土资源和房屋管理局向郁士公司下发“关于尽快签订国有土地使用权出让合同的通知”，要求郁士公司必须在2005年12月31日前签订《国有土地使用权出让合同》，逾期视为自动放弃上述土地的受让权。2005年12月20日，郁士公司与青岛市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：青土资房合[2005]60号），出让宗地总面积39824.4平方米，出让金为每平方米2835.17元，出让金总额为112908755元，合每亩约189万元。根据该协议，郁士公司实际缴纳的土地出让金加上该宗土地交纳的契税3387262.65元后楼面地价实际为2172.39元/平方米（出让金112908755元÷53533.67平方米+契税3387262.65元÷53533.67平方米）。郁士公司在缴纳了该宗土地出让金及契税后取得该宗土地使用权，并于2006年1月5日取得房地产权证（权证字号：青房地权市字第20062号）。
再查明，2006年1月，海悦公司将其持有的郁士公司的全部股份转让给了郁士公司法定代表人韩传志，并约定由郁士公司及其法定代表人承担其权利义务，其从郁士公司退出。
一审庭审中，郁士公司要求判令雁山地产公司支付其应分摊的工程款57003763.61元、承担预留税款4093880.3元、承担销售费用1882243.82元、承担税务罚款821130.16元、承担后期质保金2693429元，以上五项共计为66494446.89元。1、郁士公司称：通过结算对账，雁山地产公司应分摊的费用为57003763.61元（见2012年2月29日的《林雨山畔项目费用计算汇总》），该分摊费用应与郁士公司欠雁山建安公司的建安工程款折抵。雁山地产公司抗辩称：对郁士公司主张的其应分摊的该费用数额没有异议，也同意该应分摊费用与郁士公司欠雁山建安公司的建安工程款折抵。但认为该57003763.61元应分摊的费用中包括雁山地产公司已分摊的1#、2#车库的5232.12平方米车库的建筑造价款13135293.5元，根据谁投资谁受益的原则，雁山地产公司要求郁士公司将该5232.12平方米车库交付给雁山地产公司（即雁山地产公司的反诉请求之一）。2、郁士公司称：根据郁士公司与雁山地产公司签订的《联建协议书》第四条关于税金的约定，所有税费均由郁士公司按销售收入的10%预留。本案中雁山地产公司按《补充协议》约定取得的1.8万平方米房屋（实际为17134.36平方米）的销售收入为94112190.8元，流转税的税率为5.65%，该面积的流转税共计为2960793.78元（94112190.8元×5.65%），该税额双方已在《林雨山畔项目费用结算汇总》中扣除。对剩余的应预留4.35%（10%-5.65%）税费4093880.3元（94112190.8元×4.35%），应从应支付给雁山地产公司的按揭款中扣除。雁山地产公司不同意扣除，理由是剩余的4.35%预留税款中包括国家规定的2%土地增值税，虽然根据联建协议，雁山地产公司应承担的该项目销售收入94112190.8元的2%土地增值税应为1882243.82元，但对于该税种国家的规定是先征收，而后根据该开发项目的最终结算，如果开发项目是亏损的，该税种应该是由征收机关返还的。因“林语山畔”项目是亏损，因此郁士公司不应该扣留此款。案件审理过程中，一审法院就该问题咨询了该开发项目税收的征收机关地税四方分局，地税四方分局的答复是：如果该开发项目最终结算是亏损的，土地增值税最后还是要退给郁士公司的。该开发项目至今还没有进行最终结算。3、郁士公司称：要求雁山地产公司按照《联建协议书》约定承担销售总额2%销售费用1882243.82元（94112190.8元×2%）。理由是根据《联建协议书》第二条联建方式中关于该项目楼宇销售及销售费用的约定，此销售费用应由雁山地产公司承担，从郁士公司欠该公司的按揭款中扣除。雁山地产公司辩称不同意承担2%的销售费用，理由是双方在《补充协议》第七条又约定：在项目开发建设中，在统一销售政策条件下，由丙方（雁山地产公司）独立承担销售联建项目，甲乙双方给予协调配合。雁山地产公司根据《补充协议》约定自己销售了2#、3#、14#、15#、17#楼，自己收了首付款（按揭款在郁士公司处），并对销售也进行了投入包括制作、印刷广告，进行广告宣传，雇用销售人员等。因此不同意郁士公司扣除2%的销售费用。4、郁士公司称：雁山地产公司应承担其为雁山地产公司垫付的税务罚款821130.16元。郁士公司称，2010年5月5日至2010年6月25日，青岛市地税局稽查局对郁士公司2006年1月1日至2009年12月31日的纳税情况进行检查时，发现自2007年至2009年由雁山地产公司销售的“林雨山畔”项目2#、3#、14#、15#、17#楼售房款存在没缴或少缴税违法行为，因该项目的纳税主体是郁士公司，因此，郁士公司被税务机关处罚（青地税稽罚[2010]329号《税务行政处罚决定书》），郁士公司向税务机关交纳罚税821130.16元。雁山地产公司不同意承担，辩称：本项目在实际履行过程中，雁山地产公司根据《补充协议》自行销售了“林雨山畔”项目2#、3#、14#、15#、17#楼，而此五座楼的按揭款在郁士公司，在合同履行过程中，郁士公司既没有按《联建协议书》的约定将所有税费按销售收入的10%预留后定期足额将雁山地产公司所销售房屋的按揭款支付给雁山地产公司，也没有按合同约定将项目开发所涉及的各项税金从预留的10%销售收入中支取后，及时向税务机关申报纳税，从而造成了上述被税务机关罚款这一事实，因此责任在郁士公司，此税务罚款应由郁士公司自行承担。5、郁士公司称：要求雁山地产公司分摊“林雨山畔”项目2#、3#、14#、15#、17#楼五个楼5%的后期质保金2693429元，理由是该五座楼是雁山地产公司在该项目中分得的楼，该五座楼的质量问题应由雁山地产公司负责，因此应扣留该五座楼的总建安费用5%的后期质保金。雁山地产公司不同意郁士公司的此主张，认为郁士公司要求雁山地产公司承担5%的后期质保金的诉讼请求既无合同约定，也无法律规定。第四次庭审后郁士公司又将其主张的后期保质金的质证意见变更为：5091万元的5%即254万元。
一审庭审中，郁士公司还要求判令雁山建安公司完善“林语山畔”项目后续工程及相关竣工手续。郁士公司诉称：雁山建安公司应返修2号车库消能井排污泵1个，维修或更换4、8号楼外墙开裂渗水、暖气、给水漏水问题及8、9号楼外墙落水管脱落、部分弯头破碎问题；12#-17#楼电梯积水坑、消能井排污泵12个不能使用，13#楼电梯前厅地面、踢脚线、花岗石板缺失补贴及多处屋面漏水问题；因13#楼没有施工完毕，该小区12#-17#楼未进行综合验收，郁士公司要求雁山建安公司将上述工程施工及维修完毕，并经验收达到合格，同时配合郁士公司办理该项目由雁山建安公司施工的工程的竣工资料整理上报备案。雁山建安公司对郁士公司的该诉讼请求抗辩称：13#楼没有施工完毕的原因是郁士公司有其他诉讼案件，雁山建安公司是根据郁士公司的要求为配合郁士公司防止该楼被法院查封才没有施工完毕的，责任在郁士公司。郁士公司没有按照合同约定将工程款支付给雁山建安公司，另外工程有质保金，只要客观存在的问题，雁山建安公司同意维修，在质保期内的，该维修维修，只要郁士公司支付欠雁山建安公司的工程款。
雁山建安公司反诉请求判令郁士公司支付雁山建安公司工程款18144673元，赔偿利息损失176万元。理由是雁山建安公司与郁士公司签订的三份《建设工程施工合同》经结算，建安结算总值为94990218.78元，郁士公司已付19841782元，再与雁山地产公司应分摊的2#、3#、14#、15#、17#五个楼的费用57003763.61元折抵后，郁士公司尚欠雁山建安公司工程款18144673.17元未付，要求郁士公司支付该工程款，同时要求郁士公司支付该拖欠工程款自2010年12月底至2012年6月间的利息176万元（1814万元×6.5%×365天×1.5年），理由是依据2005年7月16日《建设工程施工合同》第47条补充条款第三款、2006年12月1日《建设工程施工合同》第19条补充条款第一款即“结算付款方式：工程竣工验收合格后拨付至90%，经结算审计后60天付至工程价款95%”的约定。郁士公司对尚欠雁山建安公司工程款18144673.17元未付没有异议。但认为建安结算总值中已把13号楼雁山建安公司未完成的项目工程费结算在内，因此，雁山建安公司应将13号楼施工完毕交付，同时需将本诉中郁士公司要求其维修的事项维修或更换完毕。郁士公司不同意雁山建安公司支付利息的请求。
雁山地产公司反诉请求判令郁士公司支付雁山地产公司房屋销售款17505345元，支付利息942万元；依法确认《联建协议》中的车库所有权归雁山地产公司所有。理由是根据2012年3月30日三方的《“林语山畔”项目费用结算总汇》，郁士公司尚欠雁山地产公司按揭款12919727.42元。要求补足1.8万平方米的差额面积869.64平方米，按雁山地产公司当时卖这些房子时的平均价格5273元/平方米计算，该869.64平方米差额房产的价值为4585611.72元，该两项合计17505339.14元，要求郁士公司支付该款项。郁士公司抗辩称：尚欠雁山地产公司按揭款12919727.42元未付无异议，但该款中包含15#楼19套房屋和17#楼2套房屋因尚未签订正式购房合同，购房者尚有3634584.8元房款未付。因该21套房屋是由雁山地产公司与购房者签订的合同，因此该尾款应由雁山地产公司向购房者催要，该3634584.8元房款应从12919727.42元未付款中减去。关于少面积的问题，根据“林语山畔”项目的规划，当时规划的地上建筑面积为56507.9平方米，由于在房屋测绘中遇到阳台计算一半面积，6楼平台不计算面积，实际可售面积为53183.25平方米，比规划的面积减少3324.65平方米，这是房地产市场的客观情况，雁山地产公司作为联建的一方，应该相应分摊减少的面积，按照该项目双方实际所得的房产面积，雁山地产公司应分摊1028.06平方米。因雁山地产公司主张的面积比应分摊的少，因此不存在欠房屋面积的问题。雁山地产公司要求按每平方米5273元的单价支付869.64平方米的价款的请求没有依据。雁山地产公司还要求郁士公司支付942万元利息：依据2003年3月26日《联建协议书》第六条第一款（3）项即“甲方未能按月结算丙方售房款，超过五日后，应承担五日后每日1‰的违约金”约定，从2010年6月至2012年6月，郁士公司应付违约金12919727.42元×1‰×365天×2年=942万元。郁士公司抗辩称：联建协议明确约定建安费、配套费、监理费用应该由雁山地产公司根据工程需要支付给工程单位。《补充协议》第五条约定雁山地产公司应该分摊联建费用，根据结算，雁山地产应该分摊的费用5700多万，雁山地产公司应该支付该费用而未支付，存在违约，郁士公司有权利扣除按揭款。雁山地产公司还要求依法确认《联建协议书》中的车库所有权归雁山地产公司所有。理由是根据联建协议约定，在南昌路南侧35亩土地开发的2.8万平方米整个是由雁山地产公司开发建设，该2.8万平方米范围内的车库理所当然属于雁山地产公司，后因郁士公司违约，双方在《补充协议》中约定将2.8万平方米中的1.8万平方米调到东区，雁山地产公司已分摊了“林语山畔”项目中5232.12平方米地下车库的费用13135293.5元，因此根据谁投资谁受益的原则，该5232.12平方米地下车库应该属于雁山地产公司所有，要求郁士公司将该面积的地下车库交付给雁山地产公司。郁士公司抗辩称：在《联建协议书》和《补充协议》中均未约定车库的分配问题，因此，雁山地产公司的该反诉请求没有法律依据。
一审法院认为：郁士公司与雁山建安公司签订的三份建安施工合同（分别为2005年7月16日签订的《建设工程施工合同》、2006年12月1日的《青岛市建设工程施工合同》、2009年6月30日的《协议书》）是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的协议，为有效合同。2005年7月16日签订的《建设工程施工合同》约定的合同总造价为31511773元，“林语山畔”一期的1-9#楼和2#车库工程的建安、室外铺装、绿化的结算总值合计为30277941.55元。而郁士公司共计付给雁山建安公司的工程款是14672982元（该已付款不仅仅是1-9#楼和2#车库的工程款，还包括2006年12月1日的《青岛市建设工程施工合同》项下工程郁士公司付的工程款），在本合同中，郁士公司没有按该合同约定在工程竣工验收后付款至90%，因此郁士公司违约。此后的2006年12月1日的《青岛市建设工程施工合同》履行过程中，郁士公司也没有按合同的约定履行支付工程款义务，因此郁士公司也是违约在先，且13#楼没有施工完毕也是雁山建安公司应郁士公司的要求为配合郁士公司不使13#楼因郁士公司与他人的诉讼案件被查封，而没有将13#楼施工完毕，责任也在郁士公司。
关于郁士公司与雁山地产公司及海悦公司三方签订的《联建协议书》和《补充协议》，该两份协议也是三方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的协议，该协议不违反国家的强制性规定，为有效协议。在本案的本诉及反诉中因涉及的是雁山地产公司依据上述两份协议应分摊的联建费用问题及依据郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方于2012年1月3日签署的《“林语山畔”项目结算协议书》中约定的联建费用与郁士公司欠雁山建安公司的建安费用相互折抵的问题，因此，在征得三方同意的情况下也就没有追加海悦公司参加诉讼（实际上该公司已倒闭，既无办公地址，也找不到人参加诉讼）。
一、关于本诉
1、根据《联建协议书》和《补充协议》，经郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方对账，雁山地产公司应分摊的费用为57003763.61元，因郁士公司、雁山建安公司、雁山地产公司三方均已同意该应分摊费用与建安工程款相互折抵，因此该应分摊费用与郁士公司欠雁山建安公司的建安工程款相折抵后，郁士公司尚欠雁山建安公司的建安工程款应为18144673.17元（94990218.78元-14672982元-5168800元-57003763.61元）。
2、关于郁士公司要求雁山地产公司承担预留税款4093880.3元问题。根据《联建协议》第四条税金的约定，所有税费均按销售收入的10%预留。5.65%的流转税2960793.78元三方在《林语山畔项目费用结算汇总》中已扣除，对剩余的4.35%预留税金，其中有2%的土地增值税是应该依法缴纳的，至于“林语山畔”开发项目最终决算后该2%的土地增值税是否退税，则双方只有在最终结算后根据实际情况再另行处理。该2%的土地增值税为1882243.82元（94112190.8元×2%），应由郁士公司依据《联建协议书》约定预留。对剩余的2.35%预留税金，因郁士公司未能向法庭提供除上述流转税和土地增值税外还需交纳其他税种的相关证据，因此郁士公司要求预留该2.35%税金的请求，一审法院不予支持。
3、对于郁士公司主张的要求雁山地产公司承担销售费用1882243.82元的问题。根据《联建协议书》第二条第六款的约定，销售费用按销售总额2%计取的前提是由郁士公司负责该项目楼宇的代理销售。但《补充协议》第七条中又约定由雁山地产公司独立承担销售联建项目，且协议实际履行中也是雁山地产公司自己销售的，因此，在此情况下郁士公司还要求收取2%的销售费用于法无据，一审法院不予支持。
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