江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0623民初2028号
原告中国农业银行股份有限公司如东县支行，住所地江苏省如东县掘港镇人民南路181号。
负责人曹佳玲，行长。
委托代理人冯恕伯，中国农业银行股份有限公司如东县支行职员。
被告刘克华。
委托代理人袁金兵，江苏秉直律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司如东县支行（以下简称农行如东县支行）与被告刘克华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法由审判员吴华适用简易程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告农行如东县支行的委托代理人冯恕伯、被告刘克华的委托代理人袁金兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行如东县支行诉称，2010年11月17日，被告因向何亚峰购买坐落于马塘镇农民街房产证号为“马塘1013508”号的二手商住房，与原告签订编号为32105201000138000《个人购房担保借款合同》一份，向原告借房产按揭贷款250000元人民币，并于同日将所购房产抵押给原告。合同约定借款期限120个月，自2010年11月17日起至2020年11月16日止，采用等额本息还款法按月还款。合同签订日，原告按约将250000元转入何亚峰62×××14账户，但自2015年9月17日起，被告一直未履行还款义务。根据合同12.3（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天贷款人有权提前收回已发放借款的约定，原告提起诉讼，请求判令：1、被告偿还贷款本金153290.65元，偿还利息6369.96元（本息合计159660.61元），自2016年4月17日以后逾期贷款的利息按10.131%计算；对应付未付利息依据中国人民银行规定按10.131%计收复利。2、被告按合同约定承担诉讼等实现债权的所有费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
被告刘克华辩称，1、买房借款和抵押的事实存在，同意原告行使优先受偿权。2、其向案外人何亚峰购买房屋，签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。因该房屋由何亚峰出租，何亚峰告知其五年后将房屋交付，双方在合同价款里面考虑了该因素。2015年8月底，其找何亚峰交付房屋，何亚峰下落不明。其找到该房屋，居住在该房屋内的第三人称已购买该房屋，且其目前经济困难，故停止了向原告还款。3、原告诉讼请求中计算复利不当，缺乏法律依据。
经审理查明，2010年11月17日，被告刘克华与原告农行如东县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告刘克华向原告申请借款人民币250000元，用于购买坐落于如东县马塘镇马西村农民街的房屋。借款期限共计120个月，自2010年11月17日至2020年11月16日。借款利率采用浮动利率，在基准利率基础上上浮10%。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名何亚峰，开户行如东农行，账号为62×××14。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日，还款账户为62×××14。借款采用抵押担保的担保方式，被告刘克华同意以如东县马塘镇马西村农民街的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款违约责任为：借款人未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同还约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保物权。被告刘克华作为借款人在合同中签名确认。
同日，原告农行如东县支行按约将发放给被告刘克华的25万元贷款划入62×××14账户，并出具个人借款凭证一份，借款凭证上载明借款执行利率为6.754%，罚息利率为10.131%，还款日为17日，还款周期为1个月，借款期限及还款方式与个人购房担保借款合同一致。被告刘克华在借款人一栏签名捺印。同日，被告刘克华将用涉案借款购买的坐落于马塘镇农民街的房屋办理了个人抵押登记，房屋他项权利人为原告农行如东县支行，他项权证号为如东房马塘他字第102355号，权利价值为250000元。
个人购房担保借款合同履行过程中，被告刘克华还款至2015年8月份，从2015年9月份开始逾期。截至2016年4月16日，被告刘克华尚欠借款本金153290.65元及利息6369.96元。因原告催促刘克华还款无果，遂诉至本院，要求判令：1、被告偿还贷款本金153290.65元，偿还利息6369.96元（本息合计159660.61元），自2016年4月17日以后逾期贷款的利息按10.131%计算；对应付未付利息依据中国人民银行规定按10.131%计收复利。2、被告按合同约定承担诉讼等实现债权的所有费用。庭审中，原告当庭增加诉讼请求要求对抵押房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、他项权证书、利息计算清单等证据证实，并经庭审质证审核，予以确认。
本院认为，被告刘克华与原告农行如东县支行签订的个人购房担保借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系合同签订双方真实意思表示，该合同合法有效。原告农行如东县支行按约发放贷款后，被告刘克华理应按照合同约定期限履行还款义务。被告刘克华自2015年9月后再未履行还款义务，按个人购房担保借款合同的约定，原告有权提前收回已发放的借款并按借款执行利率上浮50%计收罚息。对被告辩称的原告主张计算复利的要求不当的观点，因个人购房担保借款合同中对复利的计算进行了明确的约定，且该约定不违反法律规定，故对被告的此项辩称，本院不予采信。原告农行如东县支行要求被告偿还借款本金、利息、复利的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，被告刘克华自愿以其所有的坐落于如东县马塘镇农民街的房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告农行如东县支行有权在抵押物登记范围内优先受偿，故对原告要求对抵押房屋实现优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告刘克华于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司如东县支行借款本金人民币153290.65元。
二、被告刘克华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司如东县支行借款利息人民币6369.96元（计算至2016年4月16日）。自2016年4月17日至实际履行之日的逾期利息及复利按合同约定继续计算。
三、对于被告刘克华的上述债务，原告中国农业银行股份有限公司如东县支行有权在250000元范围内以刘克华所有的坐落于如东县马塘镇农民街的房屋（房屋他项权证号：如东房马塘他字第102355号）折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3494元，减半收取人民币1747元，由被告刘克华负担（原告已预交的不退还，由被告刘克华在履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币3494元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 吴 华
二〇一六年五月十六日
书记员 陈欣妍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。