湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第428号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南田正科贸有限公司，住所地平江县天岳经济开发区天岳大道。
法定代表人：李郎生，该公司董事长。
委托代理人吴锡林，湖南巴陵律师事务所律师。
委托代理人黎蓉，湖南巴陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）平江县华腾商贸有限公司，住所地平江县城关镇南街248号。
法定代表人：邹统金，该公司经理。
委托代理人胡和平，男。
委托代理人黄威雄，湖南湘杰律师事务所律师。
上诉人湖南田正科贸有限公司（以下简称田正公司）因房屋租赁、物业服务合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2014）平民初字第340号民事判决，于2014年8月15日向�院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员许进、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人田正公司的法定代表人李郎生及其委托代理人吴锡林、黎蓉，被上诉人平江县华腾商贸有限公司（以下简称华腾公司）的委托代理人胡和平、黄威雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，平江县天岳商城位于平江县天岳大道2号，由100多位业主的房产组成。原由平江县商业局统一管理。2003年12月31日，平江县商业局代表天岳商城所有业主与上海瑞东百货有限公司签订租赁协议，双方约定将天岳商城一楼、二楼所有经营场地，约4000㎡租赁给上海瑞东百货有限公司使用，租赁期限自2004年元月1日至2013年12月31日止，共计10年。合同签订之日起头三年，每年租费为30万元，第四年租费为31.5元，第五年租费为33万元，第六年租费为35.5万元，第七年租费为38.5万元，第八年租费为41.5万元，第九年租费为45万元，第十年租费为48.5万元。每年租费必须在元月一日前一次性付清。商场装饰按“谁租赁谁装修”的原则，出租方不负责因装修而提出的任何补偿。租赁期满后，同等条件下优先考虑租赁方，并办理续签合同。同时双方还另行签订了一份天岳商城物业管理协议书，约定由租赁方从租赁期起每年向出租方的物业办交纳物业管理费58000元，十年不变。租赁期内租赁方所需用电用水均由租赁方自行向供电、供水部门申请办理，费用由租赁方自行承担。出租方尽量帮助承租方做好环卫、社会治安、人口管理、计划生育等有关协调工作。同时，出于招商引资的需要，平江县电力局根据政府要求，于2013年12月为天岳商城安装了一台变压器，安装费用由电力部门在平江电力局电网建设与改造工程中进行结算。上海瑞东百货有限公司在合同签订后在天岳商城成立了一家购物广场，将广场的部分柜台以联营的形式出租给了曾乐然等人进行各类商品经营，其中曾乐然的租赁期限为2003年12月28日至2005年12月27日。2004年，天岳商城的出租、物业等事务交由华腾公司（原名平江县华腾物业有限公司）进行管理。2005年5月16日，上海瑞东百货有限公司将天岳商城转租给田正公司（原名平江县田正工贸实业有限公司）。田正公司提交的转让合同中约定：转让价格共计258000元，转让物品含一层、二层、五层所有天、地装饰、空调、配电、灯饰、变压器、办公设备及外设设施、楼顶广告位、外墙广告位等一切设备、设施。同年5月18日，田正公司就转租天岳商城重新与华腾公司签订租赁协议书，协议约定内容和2003年12月31日平江县商业局与上海瑞东百货有限公�签订租赁协议内容一致，双方没有另行签订物业管理协议。田正公司在转租天岳商城时，因曾乐然等人的联营合同尚未到期，部分柜台业主拒绝搬出天岳商城。经协商，田正公司向曾乐然等人支付了一定数额的补偿费。转租天岳商城后，田正公司在商城从事电脑、电信等经营业务，每年按约定向华腾公司交纳了租赁费和物业管理费。2013年3月26日，华腾公司向田正公司发出“关于天岳商厦第二轮发包租赁的通知”，通知主要内容为：“第二轮租赁期从2014年1月1月起至2018年12月31日之日止。天岳商厦上下两层约4000平方发包租价为每年100万元，每年递增6-8%”。田正公司认为新的租赁价格过高，对续租通知的内容表示不同意。为此，华腾公司决定对天岳商城第二轮租赁进行公开招租，并告知田正公司在同等条件下有优先租赁权。但公开招租一直未成功。同时，2013年，平江县开发区天岳大道改建，田正公司认为道路修建期间因商城通道封闭，严重影响商城的正常经营，公司营业额锐减。为此，田正公司多次向政府、人大、政协书面反映，要求解决修路给公司造成的损失。并向华腾公司致函，要求返还2013年修路期间的租金并适当赔偿其经营损失，对此，华腾公司要求其依法维权。租赁合同期满后，华腾公司与田正公司双方经过协商，同意延长租赁期一个月，租赁费为60000元。田正公司按约定交纳了2014年1月的租赁费60000元，并交纳物业管理费6600元。该月租赁期限届满后，华腾公司多次通知田正公司腾空铺面，但田正公司一直以修路期间的损失未解决及自己有优先租赁权，在下一轮租赁未确定之前无须腾空铺面为由拒绝向华腾公司返还租赁铺面。华腾公司遂于2014年3月11日提起诉讼，要求田正公司腾空铺面，并支付占用期间的占用费和物�管理费。田正公司则提起反诉，要求华腾公司返还修路期间的租赁费，并补偿变压器等设备的费用。2014年6月5日，田正公司提出申请，以纠纷的产生系政府修路行为引起，相关经营损失应由政府赔偿为由，要求追加平江县人民政府作为原审被告参加诉讼。
案件在审理过程中，田正公司分别于2014年5月15日、6月6日书面告知华腾公司已腾空铺面，但又同时书面告知华腾公司自己尚有部分物品留存在天岳商城，要求华腾公司保管。经原审法院释明返还租赁物的要求后，田正公司于2014年6月10日书面告知原审法院已腾空天岳商城，后又书面承诺：“遗留在天岳商城的所有物品，如下任租赁者需要可作价处理，如下任租赁者不需要则通知我方，如在规定时间内未搬走由华腾物业处理”；华腾公司则表示若田正公司不立即腾空所有物品，也不放弃对留存物品的使用权，则不能�定田正公司已于2014年6月10日前腾空铺面并返还的事实。
原审认为，案件系房屋租赁及物业服务合同纠纷。案件的争议的焦点是：1、田正公司是否已向华腾公司返还租赁物；2、华腾公司向田正公司主张的逾期占用租赁物期间铺面占用费及物业管理费应如何处理；3、田正公司反诉华腾公司返还修路期间的铺面租赁费的主张能否得到支持；4、田正公司主张的变压器等设备的补偿费能否得到支持。
首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方当事人对具体如何返还租赁物没有约定。原审法院认为，本案的租赁物是铺面，按照通常的惯例，铺面的返还应该是租赁方向出租方转移对铺面的占有，腾空铺面内租赁方所有的物品，将铺面交由承租方管理和控制。在案件审理过程中，田正公司在2014年5月15日、6月6日两次告知华腾公司自己已腾空铺面时，又要求华腾公司保管其留存在租赁物内未搬走的物品，华腾公司根本不能实现对铺面的管理和控制，所以不能认定田正公司此时已返还租赁物。2014年6月10日田正公司告知法院已腾空铺面时，并书面承诺留存在天岳商城的所有物品在下一轮租赁者拒绝转让之日起限期内搬出，若未搬出任由华腾公司处理。此时田正公司已停止经营并已向华腾公司转移对天岳商城的占有，虽然并未完全腾空租赁物内的物品，但并不影响天岳商城的重新出租和使用。华腾公司自该日起即可另行出租或自行使用，对留存在天岳商城的物品确定无人转让时即可通知田正公司限期搬走，逾期不搬完全可以根据田正公司的承诺自行处置。所以华腾公司自该日起已完全实现对天岳商城的管理和控制，应认定田正公司已于2014年6月10日向华腾公司返还了租赁物。
第二，华腾公司与田正公司签订的租赁期限至2013年12月31日届满。但该期限届满后，双方协商同意延长一个月，即该租赁合同的租赁期限至2014年1月31日届满。该期限届满后，华腾公司多次通知田正公司腾空并返还铺面，田正公司应在租赁期限届满时及时向华腾公司返还铺面。田正公司辩称根据合同约定自己有优先承租权，故在下轮出租前没有返还铺面的必要。原审法院认为，优先承租权是指在同等条件下原承租人对租赁物有优先承租的权利。该项权利只有在租赁物重新出租时才能行使。田正公司以此作为租赁期限届满后拒绝返还租赁物的抗辩理由，没有法律依据，故不予支持。田正公司虽然于2014年6月10日向华腾公司返还了租赁物，但没有按照双方约定的期限返还，应承担逾期返还的违约责任，赔偿因逾期返还而造成的损失。双方没有约定逾期返还租赁物应如何承担违约责任。因田正公司逾期返还租赁物，给华腾公司造成的损失即为逾期占用租赁物期间的租赁费损失。华腾公司以双方最后一个月的租赁费60000元作为租赁费损失的计算依据，要求田正公司自2014年2月1日起按1973元／日（60000元×12个月÷365天）支付超期占用租赁场地的费用。原审法院认为，2104年元月的租赁费是双方对短期租赁的临时约定，并不具有客观性，且当时正值农历年前销售旺季，其租赁费的标准必然高于其他时期。华腾公司以此作为超期占用期间租赁费的计算标准不太合理，故参照双方历年的租赁费标准，酌情认定田正公司超期占用租赁物期间的租赁费计算标准为1600元／日。田正公司超期占用租赁物的时间计算至租赁物返还之日即2014年6月10日为130天，故华腾公司因此遭受的损失为208000元。另外，华腾公司要求田正公司按219元／日支付物业管理费至返还租赁场地之日。田正公司则认为物业管理属于另一法律关系，不能在本案中处理。原审法院认为，华腾公司在租赁合同纠纷中要求一并处理双方的物业服务合同纠纷，是同一诉讼程序中同一原告对同一被告提起的两个以上的诉，属于诉的客体的合并，可以在本案中一起处理。但是双方原履行的物业服务合同期限已经届满，双方就原物业合同并没有发生纠纷。而在原物业服务合同期限届满之后，双方没有另行签订物业服务合同，华腾公司也没有提供证据证明在田正公司超期占用租赁物期间向田正公司提供了物业服务，双方没有形成新的物业服务合同关系，故华腾公司要求田正公司在超期占用租赁物期间支付物业管理费，没有事实依据，不予支持。
第三，田正公司认为2013年因为天岳大道改修，导致商城通道堵塞，�城无法正常经营，属于租赁物不能使用的情形，根据《中华人民共和国合同法》第231条的立法精神，租赁方可以要求减少租金或者不支付租金。华腾公司则认为道路改修不是出租方的行为，出租方没有违约行为，不应承担违约责任。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。田正公司所主张的事实是道路修建给其经营造成影响，并不是租赁物本身毁损、灭失，其以此作为免除租金的依据，不符合法律规定，故不予支持。2013年平江县政府对开发区天岳大道进行改建是一个众所周知的事实。但改建是政府行为，华腾公司对此并没有任何过错。同时，天岳大道改建虽然给田正公司的经营造成影响，但田正公司并未停止营业，也未向华腾�司要求解除合同，可见改建并不导致合同目的完全不能实现，不能依据公平原则对双方的合同内容进行调整。所以田正公司要求华腾公司免除该段期间的租金，没有法律依据，故不予支持。另外，田正公司在审理过程中申请追加平江县人民政府作为本案被告参加诉讼，因平江县人民政府不是本案合同纠纷的相对方，其申请不符合法律规定，故不予准许。
第四，田正公司认为，其投资的变压器、配电房不属于装修范围，为经营场地必备的硬件条件，属于华腾公司应提供的范围，华腾公司对此应予以补偿，其对此提出的证据是上海瑞东百货有限公司在转让天岳商城时将变压器等设备作为自己的财产一并转让了。原审法院认为，根据已查明的事实，变压器不是天岳商城原承租方上海瑞东百货有限公司出资安装，而是政府出于招商引资需要，由电力部门在城市电网改造工程中解决资金进行安装，该财产不属于上海瑞东百货有限公司所有，上海瑞东百货有限公司对此没有处分权。即使上海瑞东百货有限公司在转租天岳商城时将此作为自己私有财产转让给田正公司，对外亦没有法律效力，田正公司不能以此认为自己是该财产的所有权人。其主张的配电间设备是指室内的电表、电线等设施，属于房屋装修范围，根据合同约定，商场装饰按“谁租赁谁装修”的原则，出租方不负责因装修而提出的任何补偿，所以对其要求华腾公司进行补偿的诉讼请求不予支持。另外，田正公司在答辩时认为，在转租天岳商城时，因曾乐然等部分业主不退出商城，导致其迫于无奈向曾乐然等人支付补偿费20余万元，该笔损失应由承担清场责任的华腾公司承担。原审法院认为，田正公司并未在反诉过程中提出该项诉讼请求，且对曾乐然等人进行补偿是田正公司�替上海瑞东百货有限公司向其承担提前解约的违约赔偿责任，与华腾公司没有关系，田正公司要求华腾公司向其返还该笔费用没有依据，故不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、由湖南田正科贸有限公司向平江县华腾商贸有限公司支付逾期占用租赁物造成的租赁费损失208000元；二、驳回平江县华腾商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回湖南田正科贸有限公司的诉讼请求。以上给付内容，限湖南田正科贸有限公司于判决生效之日十五日内履行（收款人：平江县国库集中支付局，账号：28×××02，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8575元，由平江县华腾商贸有限公司承担575元，由湖南田正科贸有限公司承担8000元；反诉受理费10530元，减半收取5265元，由湖南田正科贸有限公司承担。
上诉人田正公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人华腾公司因签订合同时清场不及时，延误了己方的经营，应给予相应的延后搬迁时间，且即便上诉人有逾期占用租赁场地的情形，一审法院判决逾期占用费按照1600元每天的标准没有依据，故己方不应支付逾期占用费208000元；2、己方垫付的20万清场款应由被上诉人返还；3、因租赁期间平江县政府修路，影响了己方经营，被上诉人应当返还32.3万元租金；4、变压器和配电房是之前的承租户上海瑞东公司转让给己方的，被上诉人在当时未提出异议，现租赁合同到期，双方不再续租，被上诉人�当对此给予补偿，请求二审法院依法撤销原审判决的第一项，判令被上诉人返还清场款20万元与2013年5月至12月的租金32.3万元并补偿变压器和配电房财产损失。
被上诉人华腾公司辩称，1、上诉人延误进场时间与垫付清场费是为上海瑞东公司承担的责任，与被上诉人无关；2、上诉人应当按照1973元每天承担逾期占用费；3、修路是政府行为，与被上诉人无关，且并未造成合同目的不能实现，上诉人依法应当支付租金；4、变压器不是上诉人的财产，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
上诉人田正公司在二审期间提供了一组票据及2005年华腾公司员工林菱的清场记录，拟证实田正公司为华腾公司垫付了清场费20万元。
经质证，被上诉人华腾公司对该份证据的真实性有异议，认为该款如属为被上诉人垫付的费用，则田正公司早就应该提出来，且即使�款存在，也是田正公司与瑞东公司的纠纷，与被上诉人无关。
本院对该组证据认证如下：该份证据与待证事实没有直接关联性，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。
被上诉人华腾公司在二审期间未提供新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人田正公司认为自己不应支付逾期占用费，且被上诉人华腾公司应返还清场费用的主张是否应予支持？2、上诉人田正公司要求被上诉人华腾公司退还政府修路期间即2013年5月至12月的租金的主张是否应予支持？3、上诉人田正公司要求被上诉人华腾公司补偿变压器、配电房损失的主张是否应予支持？
本案双方当事人之间约定的租赁期限届满后，上诉人即应当返还租赁物。上诉人田正公司提出在签订合同后被上诉人华腾公司未及时清场，延误了上诉人的进场经营时间，故被上诉人亦应延后相应的退场时间，该段期间不能计算占用费。本院认为，根据上诉人2005年与案外人瑞东公司签订的合同，瑞东公司将诉争门面转租给上诉人并明确约定清场责任由瑞东公司负责，且给予了瑞东公司142天的清场期限，现上诉人认为清场责任应由被上诉人承担，没有事实和法律依据，故本院对其这一主张不予支持。上诉人认为一审法院按照1600元每天的标准计算逾期占用费没有依据，本院认为，一审法院根据双方租金逐年递增的实际，酌情判令上诉人按照1600元每天的标准计算逾期占用费并无不当。
关于上诉人田正公司要求被上诉人华腾公司退还2013年5月至12月的租金的问题。田正公司认为2013年平江县政府在租赁场地门前修路，严重影响其经营，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，华腾公司应当退还其收取的2013年5月至12月的租金。本案中，因田正公司修路期间仍然在使用租赁场地继续经营，故本院对其要求返还2013年5月至12月全部租金的主张不予支持，但考虑到修路确实影响了田正公司的正常经营，且被上诉人亦认可修路造成了上诉人一定损失，故本院根据公平原则酌情认定华腾公司退还田正公司修路期间的租金100000元。
关于上诉人田正公司要求被上诉人华腾公司补偿变压器、配电房损失的问题。田正公司认为与瑞东公司的合同明确约定了瑞东公司将变压器、配电间转让给己方，合同经过了华腾公司的审查，华腾公司并未提出异议，予以了确认，故华腾公司具有过错，应予赔偿。田正公司同时提出配电间属于变压器的配套设施，不属于房屋装饰装修范围，华腾公司应予补偿。本院认为，田正公司与华腾公司并没有约定租赁合同到期后，由被上诉人赔偿或补偿变压器与配电间的对价损失，田正公司的上述主张没有事实和法律依据，均不予支持。
综上，本案一审判决处理欠妥，应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省平江县人民法院（2014）平民初字第340号民事判决的第一项、第二项，即由湖南田正科贸有限公司向平江县华腾商贸有限公司支付逾期占用租赁物造成的租赁费损失208000元，驳回平江县华腾商贸有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省平江县人民法院（2014）平民初字第340号民事判决的第三项，即驳回湖南田正科贸有限公司的诉讼请求；
三、由被上诉人平江县华腾商贸有限公司向上诉人湖南田正科贸有限公司返还租金100000元；
四、驳回上诉人湖南田正科贸有限公司的其他诉讼请求。
以上给付款项相抵后，田正公司还应支付华腾公司108000元，此款限于本判决生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费8575元，由被上诉人平江县华腾商贸有限公司承担575元，由上诉人湖南田正科贸有限公司承担8000元；反诉受理费10530元，减半收取5265元，由上诉人湖南田正科贸有限公司承担4500元，由被上诉人平江县华腾商贸有限公司承担765元。二审案件�理费8800元，由上诉人湖南田正科贸有限公司承担7800元，由被上诉人平江县华腾商贸有限公司承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 许 进
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十二月十日
书 记 员 邓 乐