上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终915号
上诉人（原审被告）上海联葛建材有限公司，住所地上海市松江区XX街道XXX村（XX路旁X号厂房）。法定代表人唐金庭，经理。委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人王娜玉，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市松江区人民政府方松街道办事处，住所地上海市松江区（新城区）XX路XXX号。法定代表人陆金明，主任。委托代理人诸巨明，上海巨明律师事务所律师。委托代理人许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人上海联葛建材有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人上海联葛建材有限公司的委托代理人王娜玉，被上诉人上海市松江区人民政府方松街道办事处的委托代理人许静雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年2月1日，XXX村村委会作为甲方（出租方）、上海联葛建材有限公司（以下简称“联葛公司”）作为乙方（承租方），双方签订了《土地租赁合同》一份，约定甲方提供乙方原XX塘队桥下南侧低洼压废地土地面积4亩，租赁价格2,000元（人民币，下同）/亩/年，合计每年租金8,000元；租赁费支付方式，要求先付后租的原则，合同签订后将年租金一次性付清；租赁期限二年，自2013年2月1日起至2015年1月31日止；租赁经营内容：堆放砖块、袋装水泥；在经营期内，不准违章搭建；在租赁期内，在租赁中如遇到国家土地征用时或街道总体规划时，必须无条件服从，不作任何经济补偿，协议自然终止。合同还对其他相关事宜进行了约定。联葛公司的法定代表人唐金庭代表联葛公司在乙方落款处签字。上述合同签订后，出租方将涉案土地交付联葛公司使用，联葛公司支付了截至2015年1月31日止的租赁费用。另查明，2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(14号批复，同意撤销方松街道新X**村建制，并要求上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称“方松街道办事处”）认真清理好方松街道新X**村的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(15号批复，同意撤销方松街道新新石XXX村新石等22个生产队建制，并要求方松街道办事处认真清理好新X**村22个生产队的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。2014年12月12日，联葛公司的法定代表人唐金庭签收了由松江区XXX社区管理站出具给联葛公司的“关于《土地租赁合同》到期归还租赁土地的通知”，载明涉案合同将于2015年1月31日到期，租赁期限到期即为合同终止，因原村委会已撤村撤队成立新X**社区管理站，涉案合同内所属的土地现已属社区管理站管理，故通知联葛公司于2015年2月28日前将租赁土地恢复原状，归还给社区管理站。2015年2月5日，上海市松江区规划和土地管理局向联葛公司发出《当场拆除违法建筑决定书》，载明联葛公司于2015年2月5日在上海市松江区方松街道新X**村擅自搭建建筑物（构筑物）的行为，违反了相关法律法规的规定，责令联葛公司停止建设并自行拆除，拒不停止建设或拒不拆除的，该局将当场予以强制拆除。2015年3月30日，上海市松江区规划和土地管理局方松所出具《关于上海联葛建材有限公司租赁土地情况查询说明》及平面图各一份，其中情况查询说明载明：一、上海联葛建材有限公司租赁的所涉土地性质为集体所有，所有权人为上海市松江区方松街道新X**村；二、该公司租赁所涉土地规划用途为基本农田；三、该公司在土地上搭建的建筑物，其搭建行为不符合土地性质及规划用途；四、上述出租土地未作出或拟作出征收决定。平面图则载明了涉案土地的大致位置以及联葛公司搭建的辅助用房的位置。诉讼中，对于涉案土地的现状，联葛公司核实后陈述，该土地原用作制砖的堆场，当初联葛公司为经营所需，在土地上建造了四间临时的辅助性房屋，没有取得合法建造手续，当时建造房屋总共花费60,000元；联葛公司收到上海市松江区规划和土地管理局出具的拆违决定书后，于2015年5、6月的某天自行拆除了两间，花费工钱3,000元，当天，由相关的政府拆迁部门拆除了剩余的两间房屋，故联葛公司自建的四间辅助性房屋已经拆除完毕；现土地上还留存一些砖块、机器设备及制砖的原材料。方松街道办事处核实后陈述，土地上的四间房屋已拆除，不需要联葛公司再拆除了，土地上留存的砖块、机器设备及制砖的原材料，需要联葛公司一并清理完毕。庭审中，联葛公司陈述其从租赁土地开始，投入该土地的资金达260万左右，包括道路平整、填石用资110万左右，购买机器设备120万左右，水电基础设施、房屋建造、下水道附属设施、外来挖机费用30万左右等。如果合同有效，联葛公司有权要求继续履行，如果本案中涉及合同无效，法院应根据方松街道办事处、联葛公司是否存在过错，从过错角度判令方松街道办事处对于联葛公司作出相应赔偿，如果经法院释明合同无效，不排除联葛公司提出反诉的请求，现联葛公司保留请求。合同效力与合同是否到期无关。方松街道办事处则陈述，不论合同是否有效，方松街道办事处的主张都没有区别，涉案合同已经到期，方松街道办事处有权要求联葛公司返还，方松街道办事处也不考虑赔偿问题。庭审中，对于方松街道办事处的诉讼主体问题，方松街道办事处陈述，根据区府文件的指示，新X**村委会撤销后的集体资产、债权债务等均由方松街道办事处来负责处理；上海市松江区方松街道原是方松街道办事处的下属单位，是方松街道办事处为了便于处理新X**村委会建制撤销后的事务临时建立的，方松街道一分为二变成方松街道和广富林街道后，现在松江区方松街道的确换了牌子，现在的牌子是松江区广富林街道新X**社区管理站，但该管理站是协助原来的方松街道办理相关事宜，相关的人员、财务配置都是由方松街道分配的，该管理站没有主体地位。联葛公司则认为，方松街道办事处主体资格不适格，没有证据证明方松街道办事处有权向联葛公司主张权利；方松街道办事处出示的土地租赁合同中方松街道办事处不是相对方，提出归还土地的通知的主体是社区管理站，而土地的所有权人为XXX村村委会，新X**村的确撤销了，但社区管理站还存在，现在社区管理站挂牌的是广富林街道，故广富林街道对于涉案土地有管理权，方松街道办事处无权主张。原审审理中，方松街道办事处要求法院判令：1、联葛公司将租赁土地恢复原状后返还方松街道办事处。2、联葛公司支付方松街道办事处土地使用费，按涉案租赁合同约定的租金标准，即土地租金每天22元【8,000元（年租金）/365天】的标准计算自2015年2月1日起至联葛公司实际返还之日止。联葛公司则不同意方松街道办事处的上述诉讼请求。原审认为，原XXX村村委会与联葛公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示。根据查明事实，双方确认联葛公司实际使用的土地面积为4亩，该地块经上海市松江区规划和土地管理局方松所确认土地性质为集体所有，规划用途为“基本农田”，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，以及国务院《基本农田保护条例》第十七条第一款之规定，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”，联葛公司在租赁土地上建造违法建筑、堆放砖块及制砖原材料的行为违反了上述强制性法律规定，双方由此形成的土地租赁合同关系依法应属无效。本案的争议焦点在于方松街道办事处是否具有本案的诉讼主体资格。根据现有证据，方松街道办事处举证之批复所载明的内容表明2013年松江区人民政府同意撤销了方松街道新X**村建制，要求方松街道办事处清理其集体资产、债权债务，应该认为，方松街道办事处以合并形式吸收了原方松街道新X**村之民事主体人格，依法取得了债权人身份。故方松街道办事处为维护集体组织的利益，以本案原告的身份向联葛公司主张基于土地租赁合同的权利义务，并无不当。联葛公司虽辩称松江区方松街道办事处已一分为二，应由新成立的松江区广富林街道办事处来主张权利，但行政区划的重新划分并不等同于资产处置主体的变更，联葛公司并未提供充分的证据证实松江区广富林街道办事处有权处置上述集体资产、债权债务，故对于联葛公司的辩称意见，原审法院不予采信。需要指出的是，本案租赁关系是否有效对方松街道办事处的诉讼请求的裁断并无直接影响，即使合同有效，本案租约早已到期，联葛公司依法应撤离并移交标的土地并支付欠付之（租金标准）土地使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的联葛公司亦丧失继续占有土地的法律依据，应迁离并向方松街道办事处转移标的地块的占有，同时本案适用无效合同价值返还原则，联葛公司应比照租约标准支付欠付之土地使用费。原审法院审理后于二○一五年十二月十一日作出判决：一、上海联葛建材有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于原上海市松江区方松街道XX塘队桥下南侧4亩土地（详见上海市松江区规划和土地管理局方松所于2015年3月30日出具的平面图）上的所有物品，并将上述4亩土地返还上海市松江区人民政府方松街道办事处；二、上海联葛建材有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市松江区人民政府方松街道办事处土地使用费（按照年租金8,000元的标准，自2015年2月1日起算至上海联葛建材有限公司实际返还之日止）。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由上海联葛建材有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。原审判决后，联葛公司不服，向本院提起上诉称：1、涉案租赁合同的期限虽暂定为2年，但双方还口头约定该租赁合同将长期有效。2、依据上海市人民政府的批复及相关区划，新X**村归属于松江区广富林街道办事处，被上诉人在原审中对此亦予以确认，故即使XXX村村委会被撤销，也应由承接其管理性质的松江区广富林街道办事处作为原告，而不是由被上诉人作为原告。3、如果法院认定合同无效，上诉人将就投入损失另行主张赔偿。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人方松街道办事处辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，上诉人与被上诉人就系争土地签订的租赁合同，违反了法律法规的禁止性规定，原审据此认定双方之间的租赁关系无效，并无不当，本院予以认同。双方土地租赁关系既为无效，则上诉人作为承租人理应向被上诉人返还系争土地。况且，即便双方租赁关系有效，在租赁期限届满的情况下，上诉人亦丧失了继续占有使用系争土地的法律基础。关于使用费的问题，根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院应予支持，故被上诉人要求上诉人参照双方合同约定的租金标准支付土地使用费，于法有据，本院亦予以支持。至于上诉人关于被上诉人不具备本案诉讼主体资格的主张，缺乏必要依据，本院难以采纳。综上所述，原审法院根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海联葛建材有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……