江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第00938号
原告：无锡市宝明房产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区青山西路11号。
法定代表人：朱从明，该公司总经理。
被告：无锡蠡鸿集团有限公司，住所地无锡市滨湖区蓓蕾新村21号。
法定代表人：丁煜庆，该公司总经理。
委托代理人：戴为，江苏崇宁律师事务所律师。
原告无锡市宝明房产经纪有限公司（下称宝明公司）与被告无锡蠡鸿集团有限公司（下称蠡鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宝明公司的法定代表人朱从明、被告蠡鸿公司的委托代理人戴为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝明公司诉称：2011年3月30日，宝明公司与蠡鸿公司签订《租赁合同》，由蠡鸿公司将大丁佳苑青山西路29号的三层商业大楼租赁给宝明公司使用，租赁期限自2011年3月30日至2026年3月30日。前三年租金每年188万元，每三年租金增加一次，增幅3%，签订租赁合同时预付押金100万元，合同到期后如数返还。原本宝明公司租赁该房屋用于开设农贸市场，后由于政策原因不能开办，经过协商，蠡鸿公司同意由宝明公司直接招商引资。经过招商引资，宝明公司与无锡和雅快捷旅游有限公司（下称和雅公司）达成协议，将商业大楼二层、三层以180万元（初始年租金）的价格租赁给和雅公司用于开设如家快捷酒店，和雅公司要求与房东直接签订租赁合同，经过协商由蠡鸿公司将商业大楼二层、三层房屋返租后直接与和雅公司签订了租赁合同。
此后，宝明公司又与无锡德星奔驰汽车有限公司（下称德星公司）达成协议，由德星公司承租商业大楼一层房屋以及大丁佳苑30-5、6、7、8楼上房屋（该部分房屋由宝明公司从滨湖城投公司处承租）用于开设汽车4S店。由于德星公司同样要求与房东签订租赁合同，遂由蠡鸿公司返租商业大楼一层房屋并连同大丁佳苑30-5、6、7、8楼上房屋，与德星公司签订租赁合同，将上述房屋租赁给了德星公司。对此，2012年9月19日，蠡鸿公司与宝明公司签订《租金轧算协议书》，就蠡鸿公司返租房屋、租金轧算、宝明公司原租赁房屋租金的调整等事宜进行了约定。
达成上述协议后，和雅公司、德星公司进场经营，但自2014年开始，蠡鸿公司便开始拖欠轧算款。2014年当年欠付轧算款：如家快捷酒店租金收入180万元+奔驰汽车4S店租金收入264.333万元（2414平方米*3元/平方米/日*365日）-奔驰汽车4S店租金税54.974万元-200万元（就大丁佳苑29号楼宝明公司应付蠡鸿公司年租金）-73万元（2014年度朱从明另向蠡鸿公司租赁房屋所需支付租金）-90万元（2014年度蠡鸿公司已付轧算款）=26.359万元。另外蠡鸿公司承诺退还的100万元租赁保证金也一直未退。现请求：1、判令蠡鸿公司立即支付拖欠的轧算款26.359万元并承担相应滞纳金（以26.359万元为基数，自起诉之日起至判决给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令蠡鸿公司立即归还租赁保证金100万元。
被告蠡鸿公司辩称：1.关于租赁轧算事宜，其与如家快捷酒店签订的租赁协议约定的租金标准为前三年150万元/年，因此2014年度的轧算款其与宝明公司也应当按照150万元/年计算，且其中的30万元租金应当按照20.8%的标准扣除租金税；其与德星公司签订的租赁合同约定的租金前五年为2.8元/平方米/日，因此关于奔驰4S店的租金轧算款，其与宝明公司也应当按照2.8元/平方米/日的价格进行轧算，且还应扣除20.8%的租金税。按上述计算方式，2014年的轧算款，德星公司应付其租金246.7108万元加上如家酒店应付其租金150万元，总计396.7108万元，扣除20.8%的租金税55.72万元后，其应轧算给宝明公司的总额为340.99万元，扣除当年度宝明公司应付其租金200万元，再扣除朱从明自己承租的房屋租金73万元后，其仅需支付67.99万元给宝明公司。但实际该年度轧算款其已支付90万元，已经超付，不存在结欠26万余元轧算款的情形。2016年10月27日蠡鸿公司提交的书面意见中，关于奔驰4S店的租金轧算款，蠡鸿公司改变此前答辩意见，认可按照3元/平方米/天的与宝明公司进行轧算，即2014年度奔驰4S店的租金轧算款应为264.333万元，宝明公司应承担的租金税也相应调整为54.974万元（264.333万元×20.8%）。按照调整后的计算方式，2014年度应付给宝明公司的租金轧算款仍不超过90万元，故该年度不欠付轧算款，宝明公司主张的欠付租金轧算款，应予驳回。2.关于租赁保证金100万元，该租赁保证金由于宝明公司股东之间存在矛盾，其未予退还，租赁保证金退还事宜请求法院依法裁判。
经审理查明：2011年3月30日，宝明公司与蠡鸿公司签订《租赁合同》，约定由蠡鸿公司将位于大丁佳苑青山西路29号的三层商业大楼（建筑面积约5878.26平方米）租赁给宝明公司使用，租赁期限自2011年3月30日至2026年3月30日（其中2011年3月30日至9月30日为装修免租期）。前三年租金每年188万元，每三年租金增加一次，增幅3%，签订租赁合同时预付押金100万元，合同到期后如数返还。宝明公司租赁该房屋原本用于开办净菜超市，且已经完成部分装修，后由于政策原因无法开办，蠡鸿公司要求宝明公司自行招租。
招租过程中，2011年上半年，朱从明与赵某接洽，商定由赵某承租大丁佳苑29号商业大楼二、三层房屋用于开办如家快捷酒店加盟店，但赵某提出直接与蠡鸿公司签订租赁合同。经过协商，2011年4月15日，甲方蠡鸿公司与乙方无锡大丁佳苑如家快捷酒店加盟店（下称如家快捷酒店）签订《租赁合同》，约定由乙方承租大丁佳苑29号房屋（建筑面积4200平方米）用于开办如家快捷酒店，租赁期限15年（自2011年4月20日起至2026年8月31日止，其中2011年4月20日至2011年8月31日为装修免租期），房屋租金自起租日起租金150万元/年，每三年递增3%，即2011年9月1日至2014年8月31日的租金每年150万元，从2014年9月1日开始递增。另外，2011年4月15日，蠡鸿公司与如家快捷酒店签订租赁合同补充协议，约定如家快捷酒店缴纳每年第一季度的租金时蠡鸿公司只向如家快捷酒店开具30万元的租金发票，剩余租金在如家快捷酒店按季缴纳时由蠡鸿公司向如家快捷酒店开具收据（如需开具租金发票，则税金由如家快捷酒店承担，与蠡鸿公司无关）。签订合同后，如家快捷酒店进场装修并开始经营。2011年12月1日，蠡鸿公司与宝明公司签订《租金轧算办法情况说明》，主要约定：1、由蠡鸿公司直接与如家快捷酒店（即和雅公司）签订租赁协议，直接收取租金；2、原蠡鸿公司与宝明公司签订的租赁合同继续有效，宝明公司与如家快捷酒店两家单位每年交纳的租金总额与原租赁合同约定价格一致，蠡鸿公司收到租金后，每年只向如家快捷酒店开具30万元租金发票，其余租金发票开具给宝明公司；3、本情况说明作为原租赁合同的补充条款，与原租赁合同具有同等法律效力。
此后，朱从明又与德星公司接洽，并达成由德星公司承租大丁佳苑29号楼底层以及大丁佳苑30号-5、6、7、8号楼上房屋（本院注：大丁佳苑30号-5、6、7、8号楼上房屋由宝明公司于2011年8月向滨湖城投公司承租，租赁期限至2017年1月1日止）用于开办奔驰汽车4S店的意愿，德星公司提出直接与房东签订租赁合同。经过协商，2012年9月，甲方荣巷街道太康社区居民委员会（下称太康社居委）与乙方无锡市恒泰汇丰房产咨询有限公司（下称恒泰汇丰公司，代表德星公司）签订《租赁合同》，由德星公司承租大丁佳苑29、30号房屋（即大丁佳苑29号底层房屋以及30号5、6、7、8楼上房屋，建筑面积2414平方米），主要约定：1、租赁期限15年，自2012年9月17日起至2027年9月16日止，其中2012年9月17日起到2012年12月31日为装修免租期；2、乙方需向太康社居委缴纳租赁保证金100万元；3、租金每日每平方米2.8元，年租金2467108元，该租金标准5年内不变，自第六年起在前五年租金金额基础上每五年递增租金5%，租金应在每期开始前5日向太康社居委支付下期租金，租金含税金，甲方需向乙方开具正式的租金发票，税金由甲方承担。2012年12月31日，太康社居委、蠡鸿公司与恒泰汇丰公司签订《变更协议》，约定由于蠡鸿公司对太康社居委的资产进行经营管理，因此上述租赁合同中的租金变更为由蠡鸿公司向恒泰汇丰公司收取，并开具发票。签订租赁合同后，德星公司开办奔驰汽车4S店。
为了解决德星公司返租房屋产生的租金轧算事宜并协调蠡鸿公司出租大丁佳苑30号-5、6、7、8号楼上房屋事宜，2012年9月19日蠡鸿公司（甲方）与宝明公司（乙方）签订《租金轧算协议书》，主要约定如下事项：1、由蠡鸿公司直接与德星公司签订租赁合同，将商业大楼一层房屋以及大丁佳苑30号-5、6、7、8楼上房屋（建筑面积2414平方米）出租给德星公司；2、宝明公司原来向滨湖城投公司租赁的30号-5、6、7、8楼上房屋也转租给德星公司，宝明公司与滨湖城投公司签订的租赁合同废除，由蠡鸿公司与滨湖城投公司重新签订租赁合同；3、蠡鸿公司出租给宝明公司的大丁佳苑29号整幢商业大楼房屋的税后租金总额由188万元/年上涨到200万元/年；4、出租给德星公司的房屋租金，无论蠡鸿公司与德星公司怎样签订合同，蠡鸿公司与宝明公司的租金轧算款前5年按照3元/平方米/天的价格计算，自第六年起每五年租金上涨一次，涨幅为6%；5、蠡鸿公司在收到德星公司支付的租金后，首先扣除应缴租金税（20.8%），然后进行轧算，最终应在7天内把轧算后的余额部分全部返还给宝明公司；6、关于宝明公司曾向蠡鸿公司支付的100万元租赁保证金，由于德星公司承租房屋时又交纳了100万元租赁保证金，因此原宝明公司缴纳的100万元租赁保证金蠡鸿公司必须一次性退还给宝明公司；7、朱从明目前还向蠡鸿公司租赁了大丁佳苑42号、43号以及青山西路11号的房屋，由于朱从明在引进德星公司方面前期损失较大，且所租赁房屋水电不到位，因此双方同意该部分房屋前两年租金互不补偿或缴纳，双方两清，今后五年内大丁佳苑42号、43号以及青山西路11号三处房屋的租金从57万元/年降到50万元/年，且上述三处房屋的应交租金从蠡鸿公司应返还给宝明公司的租金差余额中扣除。《租金轧算协议书》甲方处有太康社居委党委成员刘某、蒋政伟、丁建庆、丁煜庆、ＸＸ明等签字。
庭审中，双方关于2014年度轧算款主要争议：1、蠡鸿公司与宝明公司轧算时，如家快捷酒店的租金按照180万元/年计算还是150万元/年计算；2、蠡鸿公司向如家快捷酒店开具30万元租金发票，宝明公司是否应对该30万元向蠡鸿公司承担20.8%的租金税？
关于上述争议，宝明公司提交如下证据：
1、《大丁佳苑29号第一年租金收益与宝明公司轧算方法》以及2012年10月18日的两份银行进账单。宝明公司陈述关于2013年度的租金轧算收益，由原太康社区居委会经办人刘某代表蠡鸿公司与宝明公司进行轧算，刘某制作了《大丁佳苑29号第一年租金收益与宝明公司轧算方法》，该“轧算方法”中载明当年度应结算给宝明公司的如家快捷酒店的租金为180万元，且并未扣除所谓30万元的租金税，“轧算方法”将宝明公司的收支抵扣后，得出该年度宝明公司应得租金轧算款为123.35万元。后蠡鸿公司在2012年10月18日便将该轧算款123.35万元付给了宝明公司，2012年10月18日的银行进账单证明了宝明公司支付相应轧算款123.35万元的事实。
2、《合同书》一份，宝明公司证明其2013年度的租金轧算款收益为123.35万元，2014年4月，由于税务部门需对该收益课以20%的租金税，宝明公司为了避税，便找蠡鸿公司重新签订了一份《合同书》，将双方的租金轧算款性质改为房屋中介、咨询费，从而只需要交纳6%的税金，蠡鸿公司配合其签订了该份《合同书》，该合同书中蠡鸿公司也再次认可了2013年度的轧算款金额为123.35万元。
3、证人刘某证言，刘某到庭陈述：其原系太康社居委的副书记，后于2013年6月1日从太康社区离职，目前系勤新社区居委会工作人员。其在太康社区担任副书记时，原本不分管商业，由于主管商业的蒋政伟对商业不精通，后经社区党委讨论决定由其参与租赁、商业工作。宝明公司招租过程中接洽了如家快捷酒店以及奔驰汽车4S店，由于宝明公司与如家快捷酒店商定的租金标准为180万元/年，这样宝明公司便可从转租过程中赚取盈利。为了将税源归到太康社区，蠡鸿公司与宝明公司商定如家快捷酒店的租赁合同与蠡鸿公司直接签订，由蠡鸿公司将租金差价的利润分配给宝明公司。关于如家快捷酒店的租金标准，原本商定180万元/年，但需要承担20.8%的租金税，于是协商将租金标准降为150万元/年，且蠡鸿公司仅需要开具30万元的租金发票。但是与宝明公司轧算时如家快捷酒店的租金标准仍应按照180万元/年标准轧算，因为宝明公司将如家快捷酒店介绍给蠡鸿公司时便谈妥了180万元/年的租金标准，后来150万元/年的租金标准是蠡鸿公司与如家快捷酒店之间的约定，不能约束宝明公司。另外，关于宝明公司提交的《大丁佳苑29号第一年租金收益与宝明公司轧算方法》以及2012年10月18日的银行进账单，刘某认可两份证据的真实性，并称“轧算方法”确系其本人代表蠡鸿公司制作，后2013年度的轧算款也按此“轧算方法”确定，且蠡鸿公司在2012年10月18日将该123.35万元轧算款付给了宝明公司。
对于上述证据1、2、3，蠡鸿公司质证称，证据1中“轧算方法”真实性不予认可，2012年10月18日的两份银行进账单真实性无异议；证据2真实性无异议，但其中载明的123.35万元的金额是否即为2013年度租金轧算款，其不清楚，本院向其释明后其未按照法院指定的期间予以答复。证据3其不予认可。蠡鸿公司认为：首先，刘某原为社区副书记并不分管商业，对于租赁事宜并不了解，其所作的相关手续不能准确反映轧算的过程；其次，其与如家快捷酒店签订的租赁合同约定的年租金标准为150万元且开具30万元税金税发票，刘某陈述按照180万元标准与宝明公司轧算与该约定不符；再次，根据《租金轧算协议书》约定，宝明公司应交蠡鸿公司的大丁佳苑29号整幢商业大楼房屋的税后租金为200万元，所以蠡鸿公司开具给如家快捷酒店的30万元租金税（按照20.8%标准计算）也应由宝明公司负担，印证了刘某制作的“轧算办法”有误；最后，蠡鸿公司以及所在的太康社区进行了领导更换，为了对集体财产负责，现任社区负责人只能依据现有合同、协议等材料与宝明公司轧算，不能按照此前人为的口头约定进行轧算，刘某计算错误和无事实依据的结算，不能产生对目前蠡鸿公司的约束力。
关于上述争议，蠡鸿公司申请证人赵某出庭作证，赵某到庭陈述：其原本通过和雅公司东南开发部吴经理与朱从明接洽房屋租赁事宜，原来吴经理与朱从明草拟的租赁合同是180万元/年租金标准，但是其不同意，认为租金太高。后来，朱从明对租赁价格进行让步，让步到每年租金150万元，但只开30万元租金发票，后几经协商后其同意按照年租金150万元但只开30万元租金发票的方案拟定租赁合同，此后其了解到所涉房屋房东为蠡鸿公司，他便要求与蠡鸿公司直接签订租赁合同，后在吴经理的协调下，他与蠡鸿公司签订了租赁合同以及补充协议。另外，朱从明从未将他带到蠡鸿公司处并谈及所谓宝明公司已与他达成房屋租金每年180万元的事宜。对于赵某的证言，宝明公司不予认可，称朱从明确实将赵某带到蠡鸿公司，并告知已与如家快捷酒店达成年租金180万元的标准，在蠡鸿公司认可的情形下，蠡鸿公司与宝明公司轧算时所涉如家酒店部分应按180万元/年轧算。
上述事实，由租赁合同、补充协议、租金轧算办法情况说明、租金轧算协议书、证人证言、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原大丁佳苑29号房屋由宝明公司承租，后由宝明公司将该房屋予以招租。招租后，由于转租价格高于原承租价格，且德星公司以及如家快捷酒店要求与房东直接签订租赁合同，在此基础上，蠡鸿公司与宝明公司达成由蠡鸿公司直接与德星公司、如家快捷酒店签订租赁合同，由蠡鸿公司将租金差价分配给宝明公司的租金轧算合意，对此双方签订了《租金轧算办法情况说明》以及《租金轧算协议书》，上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效，双方应当按照上述协议履行各自的义务。针对2014年度的轧算款，双方产生争议：第一、关于如家快捷酒店租金轧算标准，蠡鸿公司主张按照年租金180万元/年标准计算，虽双方对此未有直接的书面约定，但根据蠡鸿公司当时的经办人刘某东的陈述及其制作的“轧算办法”、银行进账单以及2014年4月14日的《合同书》，可以表明当时确有如家快捷酒店租金以180万元标准进行轧算的约定并且2013年度已按此标准执行，现宝明公司主张2014年度仍按此标准进行轧算，应予支持。蠡鸿公司抗辩按照150万元标准予以轧算，仅提交与其现存在租赁关系的证人证言，不足以反驳上述证据，故该项抗辩意见本院不予采纳。第二、关于蠡鸿公司主张轧算时应由宝明公司承担如家快捷酒店30万元的租金税（30万元×20.8%），首先，2013年度租金轧算时蠡鸿公司并未要求宝明公司承担该笔税金；其次，蠡鸿公司也未提交相关证据证明该30万元的租金税应由宝明公司承担，因此，蠡鸿公司的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，关于2014年度的租金轧算款，其中奔驰4S店租金264.333万元，加上如家快捷酒店租金180万元，合计444.333万元，扣除奔驰4S店租金税54.981万元（264.333万元*20.8%），扣除当年度宝明公司就承租的大丁佳苑29号楼应付租金200万元，再扣除当年度双方确认的朱从明另向蠡鸿公司承租其他房屋产生的租金73万元后，当年度蠡鸿公司应付宝明公司轧算款为116.352万元，由于当年度蠡鸿公司已付90万元轧算款，尚结欠26.352万元轧算款，该款应由蠡鸿公司支付。
关于宝明公司主张的租赁保证金，由于签订《租金轧算协议书》后，该款蠡鸿公司一直未按约退还，现宝明公司主张返还，本院予以支持。
综上，依照《中华人民合同法》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告无锡蠡鸿集团有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市宝明房产经纪有限公司支付2014年度拖欠的租金轧算款26.352万元，并承担相应逾期付款利息（以26.352万元为基数，自2015年4月24日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、被告无锡蠡鸿集团有限公司于本判决发生法律效力后立即返还无锡市宝明房产经纪有限公司租赁保证金100万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16731元，由被告无锡蠡鸿集团有限公司承担。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 贾 俊
人民陪审员 郁 明
人民陪审员 施秋珍
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 蒋 龄
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。