天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第126号
上诉人（原审原告）陈曦，女。
上诉人（原审被告）杨玉斌，男。
委托代理人杨立志（杨玉斌之子），男。
原审第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司，住所地天津市河西区大沽路420号。
代表人李卉，总经理。
委托代理人杨小芳，该公司大沽南路店店长。
原审第三人天津市河西区下瓦房房管站，住所地天津市河西区福建路**号。
法定代表人冯玥，站长。
委托代理人郎泳，该站工作人员。
上诉人陈曦与上诉人杨玉斌、原审第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司、原审第三人天津市河西区下瓦房房管站房屋买卖合同纠纷一案，天津市河西区人民法院2013年12月19日作出（2013）西民一初字第1730号民事判决，二上诉人均不服，向本院提起上诉。本院2014年1月26日受理后，依法组成合议庭于2014年2月28日公开开庭进行了审理，上诉人陈曦，上诉人杨玉斌的委托代理人杨立志，原审第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司的委托代理人杨小芳，原审第三人天津市河西区下瓦房房管站的委托代理人郎泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月1日，原告陈曦与被告杨玉斌经第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司居间介绍签署《房屋买卖（置换）合同》，被告为甲方，原告为乙方，双方约定将被告承租的坐落于天津市河西区信昌厚XX栋XX门XX室公产房屋，以760000元的价格出售给原告，该房屋的出租人为第三人天津市河西区下瓦房房管站。合同还约定，乙方于2013年9月1日交付定金6000元，并于2013年10月31日前到津房置换部门办理该房屋置换进件手续，乙方在上述期限内将全部房款筹齐；合同约定甲方应保证所出卖的房屋无产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记的，由甲方承担相应违约责任；甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格10%的违约金。签订合同当日，原告向被告交付定金6000元，向第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司交付居间服务费10000元。2013年9月10日，被告告知第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司因家庭纠纷不同意出售诉争房屋。2013年9月底，被告通过电话告知原告，要求解除房屋买卖置换合同，被告同意退回原告定金6000元，但对于违约责任双方未达成一致意见。在庭审中，被告主张房屋买卖置换合同所约定的违约金过高。
原告的诉讼请求为，一、依法判令解除《房屋买卖（置换）合同》；二、判令被告杨玉斌支付原告违约金76000元，返还原告所交定金6000元；三、诉讼费用由被告承担。
原审认为，原告陈曦与被告杨玉斌签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思表示，合同内容合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。原告已经按照合同约定交付定金、筹齐房款，但被告无正当理由向原告明确表示拒绝继续履行合同，致使原告无法实现合同目的，属于违约行为，原告主张要求解除合同，被告返还定金6000元，符合法律规定，应予以支持。关于违约金，被告主张违约金过高，原告提供证据证明其实际损失为交付居间方的居间服务费10000元，但未提供有效证据证明其他实际损失，原审认为房屋买卖置换合同中约定违约金为总房款的10%，比例畸高，明显高于给原告造成的实际损失，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定的“过分高于造成的损失”，故应当予以调整，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、各方当事人的过错程度等综合因素，以原告的实际损失为基础，酌判被告向原告支付违约金10000元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决，一、解除原告陈曦与被告杨玉斌签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告杨玉斌退还原告陈曦定金人民币6000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告杨玉斌给付原告陈曦违约金人民币10000元；四、驳回原告陈曦的其他诉讼请求。如果被告杨玉斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，减半收取965元，由被告杨玉斌负担。
原审法院判决后，上诉人陈曦、杨玉斌均不服，向本院提起上诉。
陈曦的上诉请求为，撤销原审法院判决，改判支持陈曦在原审的诉讼请求。理由为，双方签订的合同合法有效，杨玉斌拒绝履行合同，应承担违约责任，并按照合同约定赔偿陈曦的损失。
杨玉斌不同意陈曦的上诉请求和理由。
原审第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司、天津市河西区下瓦房房管站表示服从法院判决。
杨玉斌的上诉请求为，一、撤销原审判决第一、三项；二、判令《房屋买卖（置换）合同》无效；三、驳回陈曦的诉讼请求，诉讼费由陈曦负担。理由为，双方签订买卖合同时，上诉人没有征得其妻子与子女的同意，且应由津房置换办理置换手续，中介无权办理，因此双方签订合同违反《公产房买卖管理办法》的规定，应确认无效。
陈曦不同意杨玉斌的上诉请求和理由。
原审第三人天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司、天津市河西区下瓦房房管站表示服从法院判决。
本院经庭审核实，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈曦与杨玉斌、天津澳泰投资咨询有限公司第一分公司签订的《房屋买卖（置换）合同》明确约定，甲方（杨玉斌）保证出卖的房屋无产权纠纷、非法拆改。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷，由甲方承担相应责任。同时还约定，双方到津房置换办理该房屋置换进件手续。该合同系当事人真实意思表示，所约定内容不违反法律规定，双方应按约履行。现杨玉斌以其签订合同时未经其妻子与子女同意及中介办理房屋置换不合法为由，请求本院认定该合同无效。本院认为，诉争之房为公产房，杨玉斌签订《房屋买卖（置换）合同》未征得其妻子及子女同意的事实，并不构成合同无效的抗辩，且双方在合同中约定的是到津房置换办理房屋置换手续，故上诉人关于合同无效的主张，本院不予支持。陈曦已经按照合同约定交付定金、筹齐房款，但杨玉斌无正当理由向陈曦明确表示拒绝继续履行合同，致使陈曦无法实现合同目的，陈曦要求解除合同、返还定金6000元的主张，应予支持。鉴于杨玉斌在原审时对于陈曦主张的违约金计付标准提出抗辩，表示标准过高，根据相关法律规定，违约金的计算标准应从陈曦的实际损失、合同的履行情况及杨玉斌的过错程度综合考量，本院酌情认定为13000元，故本院对原审判决违约金部分予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第1730号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第1730号民事判决第三、四项；
三、自本判决生效之日起十日内，上诉人杨玉斌给付上诉人陈曦违约金人民币13000元；
四、驳回上诉人陈曦的其他上诉请求；
五、驳回上诉人杨玉斌的上诉请求。
如果上诉人杨玉斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1930元，减半收取965元，由上诉人杨玉斌负担。
二审案件受理费1750元，由上诉人杨玉斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 索世宁
审 判 员 吴狄红
代理审判员 孟 夏
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭