南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第55号
异议人（案外人）叶春英，女，汉族，1963年3月30日生。
委托代理人高来阳、李伟龙，江苏高的律师事务所律师。
申请执行人交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在本市中山北路124号，组织机构代码83498988-X。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人汤勇、赵峰，该行职员。
被执行人张训锁，男，汉族，1982年1月28日生。
被执行人赵亮，男，汉族，1971年11月15日生。
被执行人南京由尔达物流设备工程有限公司，住所地在本市江宁滨江经济开发区景明大街，组织机构代码75411330-0。
法定代表人赵亮，该公司总经理。
三被执行人共同委托代理人朱骏，江苏诺华律师事务所律师。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏省分行）与被执行人张训锁、赵亮、南京由尔达物流设备工程有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人叶春英提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日进行公开听证审查。案外人叶春英及其委托代理人高来阳、李伟龙，申请执行人交行江苏省分行的委托代理人汤勇、赵峰和被执行人张训锁、赵亮、南京由尔达物流设备工程有限公司共同的委托代理人朱骏到庭参加听证。现已审查终结。
异议人叶春英异议称，法院拍卖的南京市秦淮区XX路1号03幢83号房屋（以下简称涉案房屋），已被产权人张训锁出租给异议人，租期十年。异议人也按照约定分两次支付了490万元的租金并实际占有了房屋。房屋抵押给申请执行人日期为2012年12月27日，而异议人的租赁合同签订日期为2012年11月1日，故租赁合同在有效期内应继续有效。请求法院暂缓拍卖，裁定申请人的承租合同合法有效并在2022年10月31日前对抵押物受让人继续有效。
申请执行人交行江苏省分行答辩称，异议人的租赁合同存在瑕疵，异议人与张训锁之间有资金往来，存在借贷关系，收条和资金支付时间不能吻合，其占有的证据也不充分。故请求法院驳回异议人的异议请求。
三被执行人共同答辩称，房屋租赁合同签订的时间并不是落款的时间，房屋租赁合同并没有实际履行。故请求法院驳回异议人的请求。
经审查，申请执行人交行江苏省分行与被执行人张训锁、赵亮、南京由尔达物流设备工程有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月11日做出（2014）鼓商初字第317号民事调解书，一、被告南京由尔达物流设备工程有限公司于2014年3月16日前一次性偿还原告交行江苏省分行贷款本金14475986元及利息207019.81元（截止2014年2月12日），并自2014年2月13日起至实际清偿之日止按照合同约定利率标准继续支付利息；二、被告赵亮对上述（一）项债务承担连带清偿责任；三、如被告南京由尔达物流设备工程有限公司、赵亮未按上述期限履行给付义务，原告交行江苏省分行有权就全部剩余借款本息申请强制执行，并对本案的抵押物即被告张训锁名下位于南京市秦淮区XX路1号03幢83号房产进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。后三被执行人未按规定期限履行给付义务，交行江苏省分行遂向法院申请强制执行。
本院在强制执行涉案房屋过程中，发出告知书，要求停止一切对上述房产的施工，所有人员撤离该房产，并承担因施工造成的一切损失。叶春英遂提起本次执行异议。
听证中，为证实租赁关系，叶春英提供房屋租赁合同一份，该合同落款日期为2012年11月1日。第一条约定房屋地址为XX路1号03幢83号，面积为1124.17平方米，房屋豪华装修，租赁期限十年，从2012年11月1日至2022年10月31日。第二条付款方式、租金等为空白。第三条应付押金等为空白。第四条相关电话、水等费用读数约定为空白。第八条双方补充协议，张训锁允许叶春英转租，十年房租叶春英全额付清肆佰玖拾万元整，于2012年12月30日前全部付清。张训锁另写收条。合同第三页室内房屋附属设施清单处均为空白。申请执行人认为房屋租赁合同多处空白，约定不明，不符合常理。被执行人不认可该份租赁合同，认为并未签订过该份租赁合同，且约定内容房屋为豪华装修，但该房屋在2012年11月1日为毛坯房。租金一次性付清也不符合交易习惯，涉案房屋事实上一直是由张训锁在经营品尊大酒店，也不存在租赁关系。
为证实租金支付情况，异议人提供银行汇款明细、凭证及收条一份。叶春英分别在2012年11月7日转款450万元，2012年11月13日转款40万元给张训锁。收条载明，“本人共收到叶春英人民币陆佰玖拾伍万捌仟元整（698500.-）此款是叶春英出租XX路1号（76-83）办公楼支付拾年的房租金。（有合同）”。“收款人：张训锁”。落款日期为2013年6月20日。申请执行人认为收条落款日期与款项支付时间不一致，一次性支付10年租金存在疑问，对该收条不予认可。被执行人对该收条真实性不认可，认为收条的数额与租金的数额约定不符，且按异议人举证租金系在2012年年底已支付，收条落款为2013年6月21日。在2013年6月21日，张训锁仍在经营酒店。
为证实占有情况，异议人提供南京金陵饭店物业管理有限责任公司编号为0003094、0003095的收据两张，并陈述2012年11月1日当天就交付了房屋，后以张的名义共同开设品尊大酒店。申请人认为该证据并不能证实房屋交付占有情况。被执行人陈述2014年4、5月份有其他债权人进入了房屋，实际占有的事实被执行人亦无法确认，2012年年底到2014年6月份之前都是张训锁本人在经营酒店。
另查明，涉案房屋产权所有人为张训锁，2012年12月27日交行江苏省分行设定抵押权。
本院认为，本案争议焦点为叶春英是否就本案争议房屋享有租赁权。
租赁权作为物权化的债权，在租赁合同签订后，房屋交付给承租人之日起，租赁权成立。本案中，叶春英主张的租赁权不能成立。理由如下：
第一，从合同约定看，付款方式、押金、水、电、煤气读数均为空白。合同约定涉案房屋为豪华装修，而房屋内附属设施清单却为空白。合同内容的约定较为简单，而房屋租赁合同一般对权利义务和交接内容都会进行明确的约定，结合房屋所有人张训锁亦不认可双方存在租赁关系，故该份租赁合同本身单独不足以证实叶春英和张训锁之间存在房屋租赁关系。
第二，租金支付。叶春英主张2011年11月份分两批支付了租金，而租金的收条落款却为2013年6月20日。租金支付和出具收条的时间相隔长达半年，不符合商业交易习惯。因叶春英和张训锁之间存在多笔资金往来，该转款记录仅能证实叶春英支付给张训锁相应的款项，无法区分该笔款项是涉案房屋的租金还是其他资金往来款。
第三，房屋的交付占有。叶春英主张已于2012年11月1日实际占有该房屋，提供的证据为2014年形成的两份交款票据。叶春英听证中陈述了交付及占有的情况，但被执行人张训锁主张一直由其本人经营酒店，并不认可交付的事实。叶春英关于其占有是通过和张训锁共同经营酒店等方式，亦未提供证据证实，故叶春英关于2012年11月1日已占有房屋的主张，本院不予采信。
综上，异议人叶春英关于其对涉案房屋享有租赁权，依据不足。即使叶春英提供的租赁合同是真实的，但其并未提供证据证实叶春英已支付了租金，亦未提供证据证实2012年12月29日（本案抵押权设立之日）前占有了房屋，因租赁权的设立以交付为成立，故叶春英主张的权利不能对抗本案申请执行人。叶春英关于对涉案房屋主张权利的异议请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人叶春英的异议请求。
如不服本裁定，认为原民事调解书错误的，依照审判监督程序办理；与原民事调解书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 贾亚东
人民审判员 贾喜梅
人民陪审员 应伍君
二〇一四年十月二十日
见习书记员 武照群