广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初21294号
原告：李娟，女，1977年11月19日出生，汉族，住中山市。
委托诉讼代理人：包居玉、黄健林，分别为广东凯行律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
第三人：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
原告李娟诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托诉讼代理人包居玉、被告科尔玛房地产公司和第三人科尔玛酒店公司共同的委托诉讼代理人张世禄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判决解除原告与被告、第三人签订的《委托经营管理合同》；3.判令被告支付原告经营收益31491元；4.判令被告返还原告租金242239元。事实与理由如下：原、被告双方于2013年6月29日在中山市火炬开发区签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于中山市火炬开发区会展东路14号商务大厦（科尔玛大酒店）第13层21号物业（以下简称案涉物业），租赁期限自2014年3月1日起至2034年2月28日止，租金242239元。同时，原、被告及第三人三方又签订一分《委托经营管理合同》，约定原告将上述物业委托第三人经营管理，委托期限与租赁期限相同，被告按下列标准向原告支付经营收益，作为回报：1.从原告向被告付清租金之日起至2014年2月28日止，以租金总额为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益；2.从2014年3月1日至2019年2月28日止（共5年），按每年31491元的标准向原告支付经营收益……第1项经营收益于2014年3月31日前支付，第2项经营收益每半年支付一次，支付期限为每半年届满后的30日内。如被告逾期支付经营收益超过90天的，原告有权解除《委托经营管理合同》，《租赁合同》亦自行解除，被告应30天内退回原告租金。原告于合同签订当天即2013年6月29日向被告一次性付清全部租金242239元，被告支付2013年6月29日至2015年8月31日期间的经营收益后，2015年9月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至2016年8月31日期间（两个半年周期）的经营收益却无故拒不支付。被告的行为已经构成实际违约，符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法定条件及双方关于合同解除的约定条件。为维护自己的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。
被告科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司辩称，1.被告科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区会展东路14号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。被告科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬区建设发展公司）所有，被告科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因被告科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经火炬区建设发展公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.第三人科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。第三人科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与被告科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托第三人科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求被告支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与被告、第三人之间签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，当事人双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求被告依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若双方签订的合同有效，即使解除也不应全额退回租金。本案《租赁合同》及《委托经营管理合同》虽约定解除合同后被告可以退回原告租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2014年3月1日至提出解除合同2016年9月30日期间，被告、第三人已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退回租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织其进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年6月29日，李娟与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：李娟向科尔玛房地产公司承租案涉物业；租赁期限从2014年3月1日起至2034年2月28日止；租赁期内租金总额为242239元（含定金），由李娟一次性支付；其他合同解除及违约责任的约定详见《委托经营管理合同》；双方签署本合同的同时，与科尔玛酒店公司签署《委托经营管理合同》。若李娟与科尔玛酒店公司签署的《委托经营管理合同》终止（解除），则本合同亦自行同时终止（解除）。
同日，李娟与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份，主要约定：李娟委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业；委托期限从2014年3月1日起至2034年2月28日止；李娟向科尔玛房地产公司付清租金之日起至2014年2月28日止，科尔玛酒店公司以租金总额为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益，该款于2014年3月31日前支付；从2014年3月1日至2019年2月28日止（共5年），科尔玛酒店公司每半年按每年31491元的标准向李娟支付一次经营收益，支付期限为每半年届满后的30日内；如被告逾期支付经营收益超过90天的，李娟有权解除《委托经营管理合同》，《租赁合同》亦自行解除，科尔玛房地产公司应30天内退回李娟租金。
签订上述合同的当日，李娟向科尔玛房地产公司一次性付清全部租金242239元，科尔玛酒店公司支付2013年6月29日至2015年8月31日期间的经营收益后，2015年9月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至2016年8月31日期间（两个半年周期）的经营收益却无故拒不支付。鉴于上述履行情况，李娟委托广东凯行律师事务所于2016年9月29日作出（2016）粤凯行函字第125号《律师函》，并向科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司发送，通过该两公司解除上述合同，并要求该两公司退回租金242239元及支付经营收益31491元，但无果。后，李娟将科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司诉至本院，提出如上诉请。
本院认为：本案纠纷因李娟与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案李娟与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。李娟在签订上述合同后，依约向科尔玛房地产公司足额支付了租金，但科尔玛酒店公司在向李娟支付了2013年6月29日至2015年8月31日期间的经营收益后即停止支付其后经营收益，李娟据此通知科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司解除上述合同，符合合同约定和法律规定，本院确认上述合同已经解除。在此基础上，李娟诉请判令科尔玛房地产公司向其退回租金242239元，理据充分，本院予以支持；根据上述合同的约定，向李娟支付经营收益的合同相对方即义务人为科尔玛酒店公司，而非科尔玛房地产公司，故李娟诉请判令科尔玛房地产公司支付经营收益，与合同约定不符，本院不予支持。科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司提出的抗辩意见，与上述合同约定及事实不符，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告李娟与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于2013年6月29日签订的《租赁合同》；
二、解除原告李娟与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、第三人中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于2013年6月29日签订的《委托经营管理合同》；
三、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李娟退回租金242239元；
四、驳回原告李娟的其他诉讼请求。
案件受理费5406元，减半收取为2703元（原告已预交），由原告负担310元，被告负担2393元（该款由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十一月八日
书记员 姚志姬
何颖怡