江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邳商初字第0206号原告李春香，居民。原告尚宏伟，居民。以上两原告共同委托代理人黄月兰，江苏徐淮律师事务所律师。被告徐州汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）。住所地邳州市运河镇建设北路西侧邳州市通成广场6楼。法定代表人尚宪国，该公司经理。被告邳州市万兴市场有限公司（以下简称万兴公司）。住所地邳州市运河镇建设北路西侧邳州市通成广场6楼。法定代表人尚宪国，该公司经理。以上两被告共同委托代理人高立永，江苏大运河律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人杜文喜，江苏大运河律师事务所律师。被告徐州奥斯维德企业管理有限公司（以下简称奥斯维德公司）。住所地邳州市建设南路西侧、解放西路北侧。法定代表人庄建明，该公司董事长。委托代理人李伟，江苏大运河律师事务所律师。委托代理人王伟，江苏大运河律师事务所律师。原告李春香、尚宏伟诉被告汇金公司、万兴公司、奥斯维德限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理，先依法由审判员吴涛独任审判，后组成合议庭，分别于2013年8月13日、2013年11月1日、2013年11月5日、2014年1月9日公开开庭进行审理。原告李春香及其委托代理人黄月兰，被告汇金公司和万兴公司委托代理人高立永、杜文喜，被告奥斯维德公司委托代理人李伟、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春香、尚宏伟诉称：2009年5月20日被告万兴公司、汇金公司委托被告奥斯维德公司与原告签定《商铺租赁合同》，约定由被告奥斯维德公司承租原告的商铺，合同约定：出租面积为39.34平方米；用途为商用；租期为10年；年租金80592元，租金××年××付，先付后用，于每年7月31日前付清；××方违约，违约金为总租金的20%。原告依约履行合同，但被告拖欠租金未付，请求判决：1、依法解除原被告间的商铺租赁合同；2、判令被告支付租金161184元及违约金32236.8元，合计193420.8元；3、诉讼费用由被告承担。原告李春香、尚宏伟为支持其诉讼请求向本院提交了以下8组证据材料：1、原告的房产证××份，拟证明原告对房屋具有所有权。2、《商铺租赁合同》××份，拟证明原告与被告奥斯维德公司存在租赁合同关系，合同约定相关的租金和租赁期限以及租金的支付方式。3、《委托书》复印件××份，拟证明被告汇金公司和万兴公司委托被告奥斯维德公司与原告签订商铺租赁合同。4、银行活期账户明细查询表××张、租赁税收据两张，拟证明被告万兴公司会计张曼和被告奥斯维德公司曾支付给原告租金，被告万兴公司收取原告的租赁税。5、宣传单××份，拟证明是三被告联合开发原告所有的万兴物业。6、录音4份：第××份2012年11月2日下午2点信访局组织万兴业主与被告万兴公司法定代表人薛峰的谈话录音；第二份2013年1月15日下午信访局组织业主与薛峰的姐姐薛敏进行谈话的录音；第三份2013年12月26日被告汇金公司的许辉与业主的谈话录音；第四份2013年12月16日业主与薛峰的姐姐薛敏的谈话录音。以上录音拟证明三被告公司人格混同。7、从被告汇金公司办公室拿到的汇金置业通讯录××份，拟证明招商部闫磊与奥斯维德原法定代表人是同××人。8、万兴商业步行街商铺租赁合同复印件××份，拟证明被告奥斯维德公司将业主李春梅等人的商铺租给承租方洪维峰。被告奥斯维德公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：被告奥斯维德公司是受被告汇金公司、万兴公司委托和原告签订租赁合同；原告诉称拖欠租金，因公司账目封存，具体数额不详；原告起诉的违约金过高，请求依法减少违约金。综上请依法驳回原告对被告的起诉。被告奥斯维德公司向本院提交2009年3月10日被告汇金公司、万兴公司给被告奥斯维德公司的委托书××份，拟证明本案的租赁合同都是被告奥斯维德公司受被告汇金公司、万兴公司委托进行的行为，所产生的××切法律后果均由被告汇金公司、万兴公司承担。被告汇金公司、万兴公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：租赁合同的相对方不是被告汇金公司及万兴公司，被告汇金公司与万兴公司未委托被告奥斯维德公司与其他人签订租赁合同，违约金的条款约定过高，应当予以调整。请求驳回对被告汇金公司及万兴市场的诉请。被告汇金公司、万兴公司申请对被告奥斯维德庭审中所提交的《委托书》中汇金公司、万兴公司印章进行鉴定。南京东南司法鉴定中心作出东南司法鉴定中心［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检《委托书》中汇金公司、万兴公司的印章与邳州市工商局汇金公司、万兴公司《公司年检报告书》上两公司印章为同××印章盖印。被告汇金公司、万兴公司对《委托书》中法定代表人笔迹及形成时间申请鉴定，由于公司对外具有公示效力的是公司印章，公司可以对之前作出的行为加盖公章进行确认，因此《委托书》中法定代表人笔迹及形成时间并不影响《委托书》的效力，驳回被告汇金公司、万兴公司对法定代表人笔迹及形成时间要求鉴定的申请。原告对被告奥斯维德公司提交证据材料及东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告汇金公司及万兴公司质证意见如下：对原告提交证据材料1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据材料2的真实性没有异议，但认为租赁合同的相对方不是被告汇金及万兴公司，违约金的条款约定过高，请法庭予以调整；对证据材料3因为是复印件，真实性、合法性、关联性均有异议，申请进行鉴定；对证据材料4、5的真实性没有异议；对证据材料6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为证据材料6不能确定录音中人员的身份，因此不能证明原告的证明目的；对证据材料8的真实性没有异议。对被告奥斯维德公司提交证据材料的真实性有异议，被告汇金公司、万兴公司未委托被告奥斯维德公司租赁商铺，租赁行为是被告奥斯维德公司的行为。对东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性没有异议。被告奥斯维德公司质证意见如下：对原告提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据材料2的真实性没有异议，但认为是受被告汇金公司与万兴公司的委托签订的租赁合同；对证据材料3的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据材料4、5的真实性没有异议；对证据材料6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为证据材料6无法确认录音的时间、地点、人员的身份，困此不能证明原告的证明目的；对证据材料8因为是复印件不予质证。对东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院结合现有证据综合认证意见如下，被告对原告提交的证据材料1、2、4、5的真实性均没有异议，本院对原告提交证据材料1、2、4、5的真实性予以确认；原告提交的证据材料3是被告奥斯维德提交的证据《委托书》的复印件，并经过东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，故本院对原告提交的证据材料3和被告奥斯维德提交的证据材料及《司法鉴定意见书》的证据效力予以确认；原告提交的证据材料6为录音，无法辨别录音中人员的身份，并且公司法人人格混同不能以某××个人或几个人的言语为依据进行判断，因此证据材料6不能达到证明被告三公司人格混同的目的；原告提交证据材料7的真实性无法核实，被告不予认可，本院对证据材料7的真实性不予认可；原告提交的证据材料8为复印件，没有其他证据予以佐证，本院对证据材料8的证据效力不予确认。经审理查明：2009年5月21日作为出租方（甲方）的原告与作为承租方（乙方）的被告奥斯维德签定《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的物业坐落于邳州万兴步行街2#楼1单元011室；出租面积为39.34平方米；用途为商用；租期为2009年7月31日起至2019年7月31日止；年租金为80592元，租金××年××付，先付后用，支付首期租金的时间为2009年7月31日前；合同期内租金不变，乙方应于每期租金到期后十日内向甲方支付租金；甲乙双方约定违约金为本合同总租金的20%；合同还约定了其他相关事项。被告向原告支付租金至2012年7月30日，原告起诉要求与被告解除《商铺租赁合同》，由被告给付2012年租金80592元，2013年租金80592元及两年租金总额20%的违约金32236.8元。2009年3月10日作为委托人的被告汇金公司、万兴公司与作为被委托人的被告奥斯维德公司签订《委托书》，该《委托书》约定：“我公司现委托奥斯维德企业管理有限公司作为我单位合法委托代理人，授权其代表我公司进行万兴商业步行街商铺租赁合同的签订。该委托代理人的授权范围为：代表我公司进行租赁业务磋商、签署文件和处理商铺租赁及经营管理有关的事务。在整个租赁过程中，该代理人的××切行为，均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力。特此委托。”被告汇金公司、万兴公司、奥斯维德公司在《委托书》的尾部加盖印章。2009年5月20日、2010年8月4日，原告向被告万兴公司分别交纳了租赁税4030元、4103元。2013年12月26日东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，意见书中记载：送检《委托书》上印文“邳州市万兴市场有限公司”、“徐州汇金置业有限公司”与送检《公司年检报告书》上印文“邳州市万兴市场有限公司”、“徐州汇金置业有限公司”均是同××印章盖印。案件审理过程中：本院多次向原、被告双方释明《中华人民共和国合同法》第四百零三条，原告仍然坚持要求本案三被告作为承担租赁合同责任的主体；被告奥斯维德公司对原告诉讼主体资格及拖欠原告租金的事实不持异议，但拖欠租金的数额不清楚；原告称被告迟延给付租金，因此只能以向他人借贷的方式向银行还房贷，造成了借款的利息损失。本案的争议焦点为：××、被告汇金公司及万兴公司与被告奥斯维德公司之间是否存在委托关系；二、如果委托关系成立，《商铺租赁合同》合同责任应如何承担；三、租金的数额为多少，违约金是否要求过高。本院认为：××、关于被告汇金公司及万兴公司与被告奥斯维德公司之间是否存在委托关系的问题。被告汇金公司、万兴公司、奥斯维德公司分别在《委托书》上加盖公司印章，《委托书》内容清楚、形式完备，且不违反法律、法规禁止性规定，因此被告汇金公司及万兴公司与被告奥斯维德公司签订的《委托书》系三公司真实意思表示，被告汇金公司及万兴公司与被告奥斯维德公司之间存在委托关系。本院确认被告汇金公司及万兴公司委托被告奥斯维德公司处理万兴商业步行街商铺租赁合同的签订和租赁业务磋商、签署文件、处理商铺租赁及经营管理等事项。二、关于《商铺租赁合同》合同责任应如何承担的问题。原告与被告奥斯维德公司双方签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同合法有效，被告奥斯维德公司在履行《商铺租赁合同》的过程中，没有严格按照合同约定履行权利义务，拖欠原告租金的行为构成违约，应当承担违约责任。被告奥斯维德公司受被告汇金公司、万兴公司的委托，作为被委托人与原告签订并部分履行《商铺租赁合同》，被告汇金公司、万兴公司应当对被告奥斯维德公司的行为承担民事责任，原告在诉状中明确陈述“2009年5月20日被告万兴公司、汇金公司委托被告奥斯维德公司与原告签定《商铺租赁合同》”，并且在合同履行过程中原告向被告万兴公司交纳过租赁房屋的相关费用，因此《商铺租赁合同》的合同责任应当由被告汇金公司、万兴公司承担。原告起诉要求解除与被告奥斯维德公司之间签订的《商铺租赁合同》，被告奥斯维德公司对拖欠原告租金的事实不持异议并同意解除合同，被告汇金公司和万兴公司对解除《商铺租赁合同》未提出异议，本院确认原告与被告奥斯维德公司之间签订的《商铺租赁合同》解除。三、关于租金的数额为多少，违约金是否要求过高的问题。原告起诉要求被告奥斯维德公司按照合同约定给付2012年租金80592元，2013年租金80592元，被告奥斯维德公司认可拖欠租金的事实，仅称因为公司账目被封存而无法得知所欠租金的具体数额，本院认为，被告奥斯维德公司公司账目应当由其自行掌管；公司账目是公司全部收支情况的财务材料，但公司的账目不是唯××可以反映本案租金拖欠数额的材料；被告奥斯维德公司账目的封存系被告奥斯维德公司自主行为，不属于客观原因不能自行收集的证据，并且被告奥斯维德公司、汇金公司、万兴公司未对原告诉请的拖欠租金的数额提出异议，本院确认被告拖欠原告2012年租金80592元，2013年租金80592元。由于《商铺租赁合同》中约定“租金××年××付，先付后用，……乙方应于每期租金到期后十日内向甲方支付租金”，原告起诉要求的2013年租金虽然系支付至2014年7月30日，但因被告未按合同的约定在2013年8月11日前将全年的租金支付给原告，违反了合同的约定，并且造成《商铺租赁合同》解除的责任在被告，因此本院对原告要求被告支付拖欠的2013年租金80592元的主张予以支持；违约金的起算日期应当为2012年8月11日、2013年8月11日。违约金具有惩罚性和补偿性，合同约定违约金为本合同总租金的20%，原告将违约金自愿调整至两年租金总额的20%，开庭审理过程中，被告认为违约金约定过高要求调整，本案为租赁合同纠纷案件，被告的违约行为是未按合同约定给付租金，原告称因被告迟延给付租金，为此只能以向他人借贷的方式向银行还房贷，造成了借款的利息损失，但未向本院提交被告迟延给付租金所造成的相关损失的证据，租金的实际损失应当以租金能够产生的孳息计算，因此合同约定及原告要求的违约金明显过高，应当以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计收违约金为妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第××款、第九十七条、第××百××十四条、第二百××十二条、第二百二十七条、第四百零三条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款、第二款、第二百五十三条的规定及有关司法解释之规定，判决如下：××、解除原告李春香、尚宏伟与被告徐州奥斯维德企业管理有限公司之间签订的《商铺租赁合同》。二、被告徐州汇金置业有限公司、邳州市万兴市场有限公司于本判决生效后十日内给付原告李春香、尚宏伟2012年拖欠的租金80592元及违约金（自2012年8月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日），2013年拖欠的租金80592元及违约金（自2013年8月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日）。三、驳回原告李春香、尚宏伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元（原告已预交），由徐州汇金置业有限公司、邳州市万兴市场有限公司负担。被告应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 涛人民陪审员  黄继廷人民陪审员  宋 阳二〇一四年一月二十五日书 记 员  高 慧