北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2060号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨光，女，1969年1月19日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：封心宽，男，1968年11月1日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘福奇，北京天睿（陵水）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿建，女，1983年5月4日出生。
委托诉讼代理人：刘洋，北京兴展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余泽玥，北京兴展律师事务所实习律师。
上诉人杨光、封心宽因与被上诉人耿建房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初14030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨光、封心宽上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持我方一审的反诉请求。事实和理由：1.合同在首付款42万元的支付方式上约定不明，且负责设立资金监管或资金存管账户的义务方为耿建；2.耿建提交的补充协议照片打印件不真实，该补充协议由中介制作，一审法院认可其证明力违反了证据规则和民事诉讼程序；3.耿建的资质审核通过时间太迟是导致未能在合同期限内办结买房手续的唯一原因。
耿建辩称，同意一审判决，不同意杨光、封心宽的上诉请求。
耿建向一审法院起诉请求：要求杨光、封心宽继续履行2015年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合我办理北京市大兴区12号楼2单元308号房屋（简称308房屋）的面签手续和过户手续，并承担逾期履行合同违约金19万元。一审法院审理中，耿建称可以一次性支付剩余房款，不再要求杨光、封心宽配合办理面签手续。
杨光、封心宽向一审法院反诉要求：判决耿建违约，耿建按照房屋成交总价款的20%支付违约金38万元；解除双方签订的买卖合同并撤销网签，将房屋恢复原状后返还我们；耿建按每月3500元支付自2016年2月7日起至实际腾退之日止的房屋使用费；耿建承担实际腾退之日前所产生的所有与房屋有关的费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费等。
一审法院认定事实：2015年11月17日，耿建（买受方、乙方）与杨光（出售方、甲方）经北京存房房地产经纪有限公司（简称存房公司）居间介绍，签订了存量房屋买卖合同，约定由耿建购买杨光所有的308房屋，建筑面积46.13平方米，房屋所有权证为X京房权证兴字第×××号，成交总价为190万元，定金5万元合同签订当日支付甲方，乙方采取公积金贷款方式支付，拟贷款金额为120万元，于2016年7月30日乙方向甲方支付42万元，于房屋交付当日2016年2月7日乙方通过自行交接的方式向甲方支付23万元。合同第五条第一款约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日。合同第七条约定，甲方应当在2016年2月7日将该房屋交付给乙方。合同第十条第二款约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款每日万分之五向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十条第四款约定，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的，适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。双方还约定了其他权利义务。
当日，耿建与杨光共同向存房公司出具了网签授权委托书，双方委托存房公司办理上述房屋的存量房买卖合同网上签约手续。
同日，耿建（乙方）与杨光（甲方）签订了补充协议，约定：甲乙双方于2015年11月17日签订308房屋的买卖协议，乙方于当日支付甲方定金5万元整，双方约定乙方于2015年12月25日支付甲方第二笔定金13万元整，于2015年12月7日乙方可入住该房屋并进行简单装修（乙方承诺不改变房屋内部主体结构），该房屋内部装修在2016年7月30日过户前甲方有权处理，对乙方的不合理改造进行追偿，在2016年7月30日过户前该房屋所有权人依然为甲方。随后，耿建向杨光支付了5万元定金，杨光为其出具了收据和收条。后耿建向杨光支付了23万元（包括第二笔定金13万元）。2015年12月7日，杨光向耿建交付房屋，截至本案法庭辩论终结，耿建一直居住在308房屋。存房公司接受耿建和杨光、封心宽的委托，办理了308房屋的存量房买卖合同网上签约。
但此后双方在履行合同中出现差池。2016年8月14日，耿建与杨光在存房公司店面进行了协商。双方相互指责对方违约。在协商当中，杨光向耿建明确表示，由于时间浪费过多，308房屋不再出售给杨光。当日，杨光（甲方）向耿建（乙方）出具了一份解除合同告知书，主要内容为：根据合同约定，乙方应于2016年7月30日向甲方支付42万元，并办理余额贷款事宜，但由于截止到2016年8月13日，乙方一直没有履行上述义务，我们认为乙方已没有执行合同的诚意，乙方已构成违约，我们甲方正式提出解除合同，并提出相应的追偿诉求。落款处甲方（告知方）有杨光的签字。耿建认为解除合同告知书证明杨光因房屋价格上涨而反悔。而杨光认为此解除合同告知书证明因为耿建违约，杨光按照合同中解除条款的规定，以书面形式向居间方、耿建发送解除合同告知书，并现场送达，解除合同的形式合法。
庭审中，存房公司的原经纪人辛某出庭作证，证明其参与了耿建与杨光办理房屋买卖全过程。辛某证言证实：2015年11月，杨光、耿建签订买卖合同，杨光的丈夫同意出售；双方同意房本可以出耿建丈夫或者弟弟耿某的名字；308房屋的契税票显示为2014年06月18日，国家规定房本满两年可以规避一部分税费，所以双方约定2016年6月18日后进行后续交易；辛某在2016年5月底告诉杨光6月进行房屋买卖的后续交易，由于大兴区规定2016年6月1日后需要房屋核验才能交易，房屋核验于10个工作日内审核出结果。杨光迟迟未能提交房屋核验所需材料。7月初才进行了房屋核验；进行后续交易时，耿建表示房本要出耿某的名字，杨光对此曾同意；于是，存房公司提交了耿某的资质审核；因为合同签订的时候约定的是公积金贷款，如果耿建做公积金贷款，时间恐怕不够，合同的有效期是到2016年7月31日；存房公司在7月初提交了房屋核验，7月20日耿某的资质审核出结果；辛某把草拟的网签合同发给双方，但杨光此时不认可合同主体变更为耿某，所以不同意出网签；存房公司于是7月底就提交了耿建的资质审核，8月初审核通过；在此过程中，房价涨幅较大，杨光要求加价20万元，耿建同意加价5万元并要求尽快履行完毕，但杨光不同意只加价5万元。双方约定42万元房款在2016年7月30日以资金监管的方式进行支付，但资金监管账户在网签、面签后才能设置。这时候就到了2016年8月，贷款方式改成了商业贷款，但杨光拒绝进行面签，杨光此时主张已经超过了约定的履行时间。
庭审中，耿建提交了一份补充协议的照片打印件，主张该补充协议原件在中介，该协议的第2条约定买卖双方一致同意2015年11月17日签订本合同，所有流程的时间不超过270个工作日。耿建认为因为现在270个工作日内，合同应该继续履行。杨光否认签订过此份补充协议。
庭审中，杨光提交了杨光与中介公司工作人员辛某的QQ聊天记录截图，证明杨光积极配合居间方办理房屋核验，提供房屋产权证书的照片，且证明草拟网签的合同与双方签订的存量房屋买卖合同不一致，首先签订主体由耿建变成耿某，且合同约定的价款减少了，耿建一直要求使用耿某的名字办理网签，杨光不同意。杨光还证明耿建要求以耿某的名义办理面签，可以提高贷款额度，杨光不同意。合同约定为耿建办理公积金贷款，额度为120万元，后耿建改为商业贷款，是对合同的重大变更，已经违反了合同约定。耿建采用商业贷款，经资质审核后可贷款最高额为70万元，以耿建自身的经济实力，杨光怀疑耿建无力支付购房款。合同约定2016年7月30日支付42万元购房款，而耿建的资质审核2016年7月26日还未提交，2016年8月10日以后才出结果，证明耿建一直拖延办理资质审核，也未按照约定时间支付42万元购房款。耿建对此证据不予认可，认为杨光没有提供原件，且这些截图是照片，无法核实QQ是否实名注册。
杨光还提交了一份其与耿建的微信聊天记录截图，证明耿建资金实力不够，公积金贷款转为70万元额度的商业贷款后，有可能无法支付剩余购房款。耿建认可此聊天记录的内容，但是认为有删减，2016年7月26日之前双方还联系过。
杨光提交了2016年8月14日，耿建、杨光与中介公司工作人员现场协商的录音以及当日耿建与杨光拨打电话的录音片段，证明签订合同后，杨光积极履行合同义务，按时交房，且积极配合办理手续，耿建未积极沟通协调以及履行自己的义务。耿建要求将房屋登记到耿某名下，却没有按照正常的业务流程办理书面的买受人变更协议，耿建用耿某资质提交审核，存房公司也认可用耿某的名字办理资质审核，耽误了用耿建自己名义核验的时间，耿建有能力尽快办理贷款，并在7月30日前交付款项，但是怠于履行自己的义务，导致耿建未能在7月30日前进行面签，造成耿建违约。耿建认可上述录音的真实性，但不认可杨光的证明目的，认为杨光的录音断章取义，理由如下：耿建曾经提出过变更合同的买受人为耿某，2016年6月底7月初杨光对此口头同意，并同意面签的时候再补上耿某的签字，这一点证人辛某证明。2016年7月25日双方约好2016年7月29日上午去中介公司总部面签，但是杨光提出加价20万元卖房。2016年7月26日杨光反悔，坚决不同意变更合同主体为耿某，耿建也就再未提及此事，耿建不构成违约。按照合同约定2016年7月30日将房屋转移登记至耿建名下，但是因为杨光未及时提交房屋核验材料致使时间拖延。杨光故意拖延时间，耿建积极委托辛某多次约杨光出来面谈，杨光以各种理由推脱，直到2016年8月13日耿建打电话约杨光面谈，杨光答复耿建回去想一下，而杨光声称主动联系过耿建不属实。房屋已经交付耿建，耿建对房屋进行了装修后入住至今已有半年有余，从2016年5月底辛某就已经开始联系杨光，辛某通过QQ已经明确告知杨光必须提供房屋核验的资料，这样才能继续之后的流程，杨光以各种理由推脱直到2016年7月7日才提交房屋核验的资料，因为提交的材料模糊不清需要重新提交，直到2016年7月9日才真正提交清楚的版本，而杨光提供的房屋核验资料审核完成的时候已经到了7月底，此时后面的房屋买卖交易流程时间根本不够用。
庭审中，耿建同意支付杨光剩余房款。
一审法院认为，耿建与杨光签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均具有相应的民事行为能力，应属合法有效。双方均应按照合同、补充协议及补充条款的约定全面履行各自的合同义务。双方争议的焦点在于约定的第二笔42万元的购房款应何时支付以及如何支付。根据双方在合同中的约定，耿建应于2016年7月30日向杨光支付42万元，资金通过资金监管（或资金存管）的方式划转。而事实是，资金监管（或资金存管）账户并未设立，因此尽管耿建未能支付上述42万元购房款，但耿建并未违约。并且，杨光已将房屋交付耿建，因此，尽管双方约定的履行时间已过，耿建与杨光签订的存量房屋买卖合同及补充协议应继续履行。而杨光所提出的网签合同与房屋买卖合同中约定的房款价格不一致，耿建认可房屋价格为房屋买卖合同中约定的190万元。杨光还提出耿建在网签和面签时候要求更换合同主体为耿某，存在不诚信的问题，所以杨光提出解除房屋买卖合同及其补充协议，而事实上308房屋并未以耿某的名义作为买受人进行交易，而是继续以耿建的名义进行了网上联机备案，因而不能认定耿建违约。同时，在履行房屋买卖合同过程中，耿建试图变更合同主体为耿某，也造成了时间延误。因此，对耿建要求杨光支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。杨光的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、于判决生效后十日内，耿建支付杨光、封心宽购房款一百六十二万元，同时杨光、封心宽将北京市大兴区12号楼2单元308号房屋过户给耿建；二、驳回耿建的其他诉讼请求；三、驳回杨光、封心宽的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨光、封心宽提交其自存房公司调取的补充协议照片打印件，并申请对该证据进行鉴定、同时申请存房公司工作人员出庭对该份证据予以说明。耿建认可该份补充协议照片打印件与其一审提交的一致。本院认为，该证据与本案争议焦点并无必然联系，对杨光、封心宽的申请不予准许。耿建提交2016年10月中国工商银行凭证以证明其具备履行能力，其上显示耿建名下中国工商银行账户内有活期存款1062714.36元。杨光、封心宽对该凭证真实性不存异议，但认为与本案缺乏关联性。本院对该凭证真实性予以认定，因凭证上存款数额不足剩余房款数额，对其证明目的不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。此外，耿建于本院审理期间，将剩余房款162万元存入一审法院案款账户。
本院认为，耿建与杨光签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。双方约定耿建应于2016年7月30日向杨光支付42万元，支付方式为资金监管或资金存管，双方并未勾选相应的支付方式，但无论何种支付方式，均需履行一定手续，而非双方自行交接。付款虽为耿建一方应履行的义务，但设立资金监管或资金存管账户却并非耿建单方能够完成。纵观合同的前序履行过程，耿建在资质审核环节存在迟延，杨光亦在房屋核验环节存在迟延，但双方行为均不能认定构成根本违约。耿建未能于合同约定的时间支付首付款，系由于双方履行过程中的迟延导致未能及时设立账户，对此双方均有责任，故一审法院认定双方合同应当继续履行，本院不持异议。对杨光、封心宽要求解除合同等上诉请求，本院不予支持。耿建提交的补充协议照片打印件，一审法院仅表述双方的意见，并未对该证据予以采纳，杨光、封心宽该项上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，杨光、封心宽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27230元，由杨光、封心宽共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 淼
审判员 蒋春燕
审判员 刘丽杰
二〇一七年三月三十日
书记员 程 飞