广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1450号
上诉人（原审被告）广州誉海文化传播有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路1号后幢四楼自编406房。
法定代表人白岳全，董事长。
委托代理人杨剑，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）鲁艳艳，女，汉族，1981年10月24日出生。
委托代理人何冰洋，广东法盛律师事务所律师。
原审第三人刘昊，男，汉族，1983年5月20日出生。
委托代理人刘秀，广东同益律师事务所律师。
委托代理人王雨，广东同益律师事务所律师助理。
上诉人广州誉海文化传播有限公司（下简称誉海公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鲁艳艳原审诉称，2012年2月2日，鲁艳艳与誉海公司签订《广州市房屋租赁合同》，承租广州市越秀区建设六马路1号前幢1层A层18号商铺，租赁期限自2012年2月20日至2014年2月19日，租期两年。首年租金为72000元，第二年租金为75600元，租赁保证金为21000元。合同签订后，鲁艳艳依约付清上述款项。2013年4月19日，誉海公司给鲁艳艳和刘昊发函，以鲁艳艳将商铺转租给刘昊为由终止与鲁艳艳签订的租赁合同，同时要求刘昊三天之内交还商铺。2013年6月28日，刘昊委托律师给鲁艳艳发《律师函》，称其已经按照誉海公司的要求将商铺交回誉海公司。综上所述，既然誉海公司已经终止租赁合同，刘昊已经按照誉海公司的要求交还商铺，誉海公司显然应当将其已经收取的2013年4月20日（誉海公司终止合同次日）至2014年2月19日共10个月的商铺租金63000元（年租金为75600元，折合月租金为6300元。则10个月的租金为63000元）退还给鲁艳艳，同时也应当将租赁保证金21000元退还给鲁艳艳，但是誉海公司拒不退还，为此，鲁艳艳诉至法院请求判令：1、誉海公司将已经收取的从2013年4月20日起至2014年2月19日止的商铺租金63000元退还给鲁艳艳；2、誉海公司将租赁保证金21000元退还给鲁艳艳。
誉海公司原审辩称，不同意鲁艳艳的诉讼请求。理由为：一、关于租赁保证金的问题，租赁合同原、誉海公司有明确约定，现鲁艳艳严重违反约定，且鲁艳艳明知没有出租权时出租租赁物违反法律规定，鲁艳艳转借或转租个体工商户营业执照的行为违反行政法规。鲁艳艳既违反合同约定，又利用租赁物进行违法经营，牟取利益，誉海公司完全有理由依据合同没收其保证金。二、关于退还租金的问题，由于鲁艳艳的违约行为，给誉海公司造成重大经济损失；同时，誉海公司多次催告鲁艳艳，要求其与誉海公司处理好合同事宜，鲁艳艳置之不理，导致损失的扩大，鲁艳艳应负赔偿责任，故鲁艳艳预交的租金不应退还。
刘昊原审述称，鉴于鲁艳艳、誉海公司双方均对解除租赁关系不存在争议，根据鲁艳艳与刘昊签订的租赁合同约定，如果鲁艳艳不能够履行合同约定的义务应当全额退还租赁保证金，刘昊与鲁艳艳签订租赁合同，并按约定交付保证金，鲁艳艳应当将该保证金退还给刘昊，对于鲁艳艳的诉请要求誉海公司返还的保证金与刘昊无关。
原审法院经审理查明，2012年2月2日，鲁艳艳（承租人、乙方）和誉海公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中，内容包括：第二条、甲方同意将坐落在越秀区建设六马路（巷、里）一号前幢1层A层18号商铺的房屋出租给乙方作商业用途使用，面积12平方米；第三条、租期和租金，租赁期限自2012年2月20日至2014年2月19日止；2012年2月20日至2013年2月19日的年租金额为72000元，2013年2月20日至2014年2月19日的年租金额为75600元；乙方在每租赁年度第一个月5号前一次性缴纳全年租金；另外，每月管理费为60元，乙方在签订合同时向甲方交纳：1、租赁保证金：21000元（相当于三个月的租金），2、首年度租金：72000元，合计93000元，乙方应在本合同签订之日起三天内全额缴交给甲方，逾期视同违约；乙方如无违约，甲方应在租赁期满或解除合同，乙方交回房屋后的三个工作日内，将该保证金无息退回乙方；第六条、乙方的权利和义务，5、租赁期间乙方转租该房屋时，须提前一个月书面通知甲方，并征得甲方同意后方可办理变更手续，甲方收取合同更名费5000元整，在不改变合同条件及租赁物使用功能前提下，甲方不得无故拒绝乙方转租或出让请求等。
2012年12月24日，鲁艳艳（出租人、甲方）与刘昊（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中，内容包括：第二条、甲方同意将坐落在越秀区建设六马路（巷、里）一号前幢1层A层18号商铺的房屋出租给乙方作商业用途使用，面积12平方米；第三条、租期和租金，租赁期限自2012年12月28日至2013年12月27日止，月租金额为每月11500元等。
2013年4月5日，誉海公司向刘昊发函，内容为：“我公司在检查中发现，您目前在我公司所属物业建设六马路一号前幢1层A层18号商铺经营，但您并未与我公司签订任何租赁合同，我公司也没有同意任何人向您转租该商铺。因此，您不具备该商铺的经营权。因此，请您在三天之内到本公司说明情况。如不能说明经营权属的来源，我公司将采取措施，禁止营业。造成的不利后果由您本人负责。”
2013年4月12日，誉海公司再次向刘昊发函，内容为：“您向本公司提供您与鲁艳艳的‘房屋租赁合同’以证明您建设六马路前幢1层A层18号商铺经营权的来源。但是，根据我公司与鲁艳艳的租赁合同，鲁艳艳无权擅自转租，其行为是无权处分行为，因此，您与鲁艳艳的租赁合同效力存在严重瑕疵。我们将追究鲁艳艳的违约责任，您由此造成的损失均由您本人负责。”
2013年4月12日，誉海公司向鲁艳艳发函，内容为：“你与我公司通过穗誉文（合）字（2012）第04A号合同租赁了我公司位于建设六马路1号前幢1层A层18号商铺。经我公司初步调查，你违反合同约定，擅自转租牟利，严重我公司的经营管理，请你于三日之内，到我公司说明情况，并妥善处理合同事宜。否则，我公司将终止与你的租赁合同，造成的不利后果均由你本人负责。”
2013年4月19日，誉海公司向鲁艳艳和刘昊发函，内容为：“我公司曾于2013年4月12日向二位分别发函，说明你们私相转租的行为无效，并邀鲁艳艳三日之内到我公司处理好合同事宜，但时过一周，仍置之不理。有鉴于此，我公司决定：一、终止与鲁艳艳的租赁合同，并保留追究鲁艳艳违约责任的权利。二、刘昊无权在本公司物业经营，责令关门撤场，在三日之内将经营场所交还本公司，并保留追究刘昊侵权责任的权利。”
2013年6月13日，鲁艳艳向誉海公司发出《关于要求立即退还商铺租金、保证金的函》，内容为：“2013年4月19日，贵司给我和刘昊发函，终止与我签订的租赁合同，同时要求刘昊3天内交还商铺。但是，经过调查，我发现刘昊一直在经营，并未交还商铺。另外，刘昊也声称向贵司支付了租金。上述事实，我手头掌握的多份证据足以证明。虽然我怀疑贵司的一些人与刘昊串通，进行利益交换，中饱私囊，但我暂时还不想花费精力去揭穿其中的骗局。如前所述，贵我之间的租赁合同已经在2013年4月19日终止，商铺实际上又已经由刘昊接手承租并相应支付租金。按照《合同法》的有关规定和一般法理，贵司显然应当将已经收取的2013年4月20日（亦即合同终止的次日）至2014年2月19日共10个月的商铺租金63000元（相应年度的总租金为75600元，折合月租金为6300元。照此计算，10个月的租金为63000元）退还给我，同时也应当将保证金21000元退还给我。利用刘昊的‘配合’终止与我的租赁合同，贵司不仅没有任何损失，反而可以通过收取更高的租金赚取更多。请贵司在2013年6月22日前将上述款项（共计84000元）予以退还，逾期我将聘请律师采取法律行动。”
2013年6月19日，誉海公司向鲁艳艳发出《关于要求立即退还商铺租金、保证金的复函》，内容为：“你方﹤关于要求立即退还商铺租金、保证金的函﹥收悉，现函复如下：一、你与我司通过穗誉文（合）字（2012）第04A号合同租赁了我司位于建设六马路1号前幢1层A层18号商铺。根据合同规定，你方与刘昊的转租行为并未经过我司同意，系你方违反约定在先，即‘穗誉文（合）字（2012）第04A号第六条乙方的权利和义务7中（租赁期间乙方转租该房屋时，须提前一个月书面通知甲方，并征得甲方同意后方可办理变更手续）之约定。属于擅自转租牟利。二、我司先后于2013年4月12日、4月19日多次发函，说明你方与刘昊的转租行为无效，并邀约你到我公司说明情况，处理好合同事宜，并说明相关后果及责任，但你方一直置之不理。同时，我司迄今为止，未收到刘昊提交的租金款项。三、根据事件的实际情况及合同的相关规定，我司不存在任何需向你方退还的款项。”
另外，刘昊的代理律师曾于2013年6月28日向鲁艳艳发出《律师函》，要求鲁艳艳协商解约、退押金事宜。鲁艳艳的代理律师曾于2013年7月17日向誉海公司发出《关于贵我双方租赁纠纷的解决方案》，要求誉海公司向鲁艳艳退还剩余租金和押金。
原审庭审中，鲁艳艳、誉海公司共同确认鲁艳艳向誉海公司支付的费用包括：首年租金72000元、第二年租金75600元、保证金63000元及管理费720元。同时，鲁艳艳、誉海公司共同确认双方的租赁合同于2013年4月20日解除，鲁艳艳使用涉讼商铺至2013年4月20日，鲁艳艳承租期间的费用已全部缴清没有拖欠。
此外，誉海公司和刘昊共同确认刘昊于2013年4月20日将涉讼商铺交还给誉海公司。誉海公司表示涉讼商铺空置至今。鲁艳艳不同意上述两方意见，认为在2013年4月20日后商铺仍由刘昊在承租使用，为此，鲁艳艳提交以下证据：1、录音光盘一份以及整理的书面文字材料一份；2、涉案商铺店门照片；3、名片、佛珠及饰物袋的照片；4、手机短信。鲁艳艳表示上述录音和照片是在2013年4月26日制作，录音中的店主即本案刘昊。誉海公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。刘昊对证据1真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2、3真实性予以确认，对关联性不予确认，对照片形成时间无法确认，无法证明鲁艳艳出示物品从涉讼商铺购买；对证据4真实性由法院认定，该证据无法看出刘昊还在继续经营；同时刘昊认为鲁艳艳的证据已过举证期限，且与之前庭审意见矛盾。
原审法院认为，鲁艳艳、誉海公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。现鲁艳艳、誉海公司均一致确认上述租赁合同已于2013年4月20日解除，且鲁艳艳承租涉讼商铺期间的费用已全部缴清没有拖欠，故鲁艳艳主张誉海公司退还剩余租期的租金以及租赁保证金合法合理，予以支持。鲁艳艳第二年度即2013年2月20日至2014年2月19日预交的租金额为75600元，则誉海公司应退还给鲁艳艳的租金为75600÷12×（12-2）=63000元。因誉海公司在本案未提出反诉，未能确认誉海公司认为鲁艳艳违约造成实际损失的具体数额，故誉海公司主张鲁艳艳的保证金和剩余租金应用于抵扣誉海公司实际损失的抗辩意见，不予采纳。如若誉海公司认为鲁艳艳违约需承担相应的违约责任，应另循法律途径解决。因刘昊对本案鲁艳艳、誉海公司争讼的标的没有独立的请求权，在本案的法律地位为无独立请求权之刘昊，故如若刘昊认为鲁艳艳尚有押金应向其退还，亦应另循法律途径解决。另，因本案讼争系鲁艳艳、誉海公司对涉讼租赁合同解除后续事宜未协商一致引起，誉海公司亦因认为鲁艳艳存在违约进而对退还相应费用存在疑虑而未退还，故本案受理费鲁艳艳、誉海公司各承担一半为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州誉海文化传播有限公司应向原告鲁艳艳退还租金63000元。二、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州誉海文化传播有限公司应向原告鲁艳艳退还租赁保证金21000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元，由原告鲁艳艳负担475元，由被告广州誉海文化传播有限公司负担475元。
判决后，誉海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审事实“查而不清”。原审判决书中，“经审理查明”部分，仅列举了鲁艳艳、誉海公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》的“第六条、乙方权利和义务”的第5项及其他内容，而对誉海公司在答辩状中特别提出的用于抗辩鲁艳艳诉讼请求的“第6项”视而不见，未予列明，因而对鲁艳艳在履约过程中是否违约违法的事实也没有查明，导致本案的基本事实查而不清。二、原审证据“审而不理”。上诉人针对鲁艳艳的诉讼请求一一予以答辩，特别是剩余租期的租金是否应该返还暨鲁艳艳的违约行为是否对上诉人造成损失的问题，上诉人都提供了相应的反驳证据及计算依据，两次庭审及鲁艳艳补充证据都是围绕这一问题展开的，法庭对双方的证据都进行了质证。但是，判决书对这些证据均未予回应，造成开庭审理的“审而不理”。三、原审适用法律“适而不用”
原审法院依据《合同法》第六十条第一款的规定进行判决，但却“适而不用”。因为该款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，而原合同中第三条第2项第三款及第六条第6项已对保证金的处理作出了明确约定，根据这些约定及鲁艳艳违约、违法的事实，上诉人完全有理由没收被上诉人的保证金，但原审法院却据此要求上诉人返还保证金，根本没有适用该法律条款的规定。
四、原审法院对法律规则、上诉人的原审答辩及本案争议焦点理解完全错误。l、原审法院依据“不诉不理”的法律规则，对上诉人的抗辩理由与事实不予以采纳，这是对该法律规则的误解。上诉人在原审中列出了因鲁艳艳违约给上诉人造成损失的事实依据及具体的计算方法，并明确了受损金额，这是对鲁艳艳诉讼请求的抗辩，法庭理应查明确认；上诉人在原审中对超出鲁艳艳在本案中的债权部分的损失并未提出赔偿请求，法庭可以不理，但对基于同一法律事实所产生的债权债务，上诉人主张抵销，于法有据。至少，原审法院应对本合同纠纷案的全案事实予以查明，而无需誉海公司人的反诉。2、原审判决书中，“本院认为，……，故誉海公司主张鲁艳艳的保证金和剩余租金应用于抵扣誉海公司实际损失的抗辩意见，……”。但是，上诉人在答辩状及庭审中从未主张用原审鲁艳艳的保证金抵扣上诉人的实际损失，而是主张依据合同没收其保证金，然后用其剩余租金的债权抵销其违约责任的债务。原审法院完全错误理解了上诉人的抗辩，或者说对上诉人在原审中的抗辩完全未予以理睬。3、原审法院认为“因本案讼争系鲁艳艳、誉海公司对涉讼租赁合同解除后续事宜未协商一致引起”，这是对本案争议焦点的错误总结。本案是租赁合同纠纷，争议的焦点应为两个：其一，鲁艳艳在合同履行过程中是否违约、违法及上诉人是否可以据此没收其合同保证金；其二，鲁艳艳是否因其违约行为给上诉人造成损失及上诉人是否可以据此抵销债权债务。综上，原审法院在原审中，无论是证据审查、事实查明、法律适用上，还是对法律规则、誉海公司的抗辩内容及本案争议焦点的理解上，都错漏百出，故请求：1、撤销原审判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
鲁艳艳答辩称同意原审判决。
刘昊述称对原审判决没有异议。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，鲁艳艳和誉海公司于2012年2月2日签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第6点约定，鲁艳艳利用租赁物进行违法活动的，誉海公司有权解除合同，没收保证金，并不给予任何补偿。
本院认为，鲁艳艳、誉海公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。鲁艳艳、誉海公司在原审中一致确认上述租赁合同已于2013年4月20日解除，且鲁艳艳承租涉讼商铺期间的费用已全部缴清没有拖欠，故原审支持鲁艳艳主张誉海公司退还剩余租期的租金以及租赁保证金的诉讼请求合法合理，予以支持。上述合同中，仅有第6条的第6点约定誉海公司有权没收保证金，条件是鲁艳艳利用租赁物进行违法活动的，但鉴于法律包括基本法律和其他一般法律等诸多规范性文件，故该约定并不明确具体，且鲁艳艳的转租行为在本案中属于违约行为，并不能认定为违法行为，故誉海公司以该条款来主张没收保证金理由不成立，本院不予支持。综上所述，誉海公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费950元由广州誉海文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年七月××日
书 记 员 李 焕