广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤16民终101号
上诉人（原审被告）：贺诗园，女，汉族。
委托代理人：吴红莲，女，汉族，1966年8月4日出生，系贺诗园母亲。
被上诉人（原审原告）：河源市汇景物业管理有限公司。住所地：河源市东城西片区黄沙大道西边纬十二路北边御府中央*栋首层。
法定代表人：伦加仔。
委托代理人：陈欢笑，女，该公司法务经理。
上诉人贺诗园与被上诉人河源市汇景物业管理有限公司（以下简称汇景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告自2012年6月30日购买了河源市东城西片区越王大道西侧纬十二路北侧汇景中央华府3号楼B单元1202号商品房，该房屋建筑面积为161.56平方米。随后，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为其在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定及河源市物价局文件批复：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.75元；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的3%缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，被告从2014年3月起一直未依约按时足额缴纳物业管理费。
原审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，并依法受法律保护，双方应按合同（协议）约定享受权利、履行义务。被告以原告未完善汇景御府中央小区的配套设施等为由拒绝交纳物业管理费，理据不足，原审法院不予支持。被告从2014年9月起至2015年12月未依约按时足额缴纳物业管理费，违反了合同的约定，原告请求被告自2014年9月起按建筑面积计收，每月每平方米1.75元向原告支付物业管理费，符合法律规定，原审法院予以支持。经核实，被告从2014年9月起至2015年12月止，共欠物业管理费为4442.91元。对于原告主张的滞纳金，由于协议约定每天按欠费总额的3‰缴纳滞纳金，高于法律规定的标准，因此应予以调整，可从原告主张权利之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率进行计付。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条及上述法律之规定，判决如下：（一）被告贺诗园应在本判决生效后十日内支付原告河源市汇景物业管理有限公司从2014年9月起至2015年12月止的物业管理费4442.91元及滞纳金（滞纳金自2014年9月起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付至本判决确定的履行期限届满之日止）。（二）驳回原告河源市汇景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告贺诗园负担。
上诉人贺诗园不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付物业管理费；2、被上诉人承担一、二审案件受理费；3、被上诉人违反《物业管理条例》，应赔偿上诉人多交的物业管理费1777.15元和100元有线电视装机工料费。事实和理由：（一）被上诉人逾期违约在先，购房合同样板房与现实收房不相符。(1)上诉人于2012年6月30日购买河源市汇景房地产有限公司开发的汇景御府中央3栋B单元1202商品房一套。宣传单及样板房是一梯一户，电梯刷卡进房，外人不得进入。但商品房未达到购房样板房要求，属于开发商欺骗业主，虽多次与开发商协调，但仍得不到解决。合同约定于2013年3月31日交楼，河源市汇景房地产有限公司延迟至2014年5月才交楼，汇景房地产有限公司一直拒绝赔偿。被上诉人与河源市汇景房地产有限公司是同一法人的两家公司，应当负连带责任。（二）上诉人在2012年6月30日签订的《前期物业管理服务协议》，是在买房时被迫签订的，而不是交房验收合格后签订的，当时签订合同之后，汇景公司就将所有合同收回。由于签订时双方地位不是完全平等，签订过程走形式，业主不能详细了解《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》的合法性存在巨大的疑问，应该视为无效协议，不具备法律约束力。《前期物业管理服务协议》带有欺骗性，应视为无效合同，没有法律效力。如：第一条第一款十一节中“物业不承担对业主的人身及财产的保卫、保管义务”等。违背了《物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”等法律和以人为本的精神。(3)被上诉人违反规定违规收费。如：第四条第二款，每平方2.2元人民币／月收取物业管理费。违反了市物价局《关于汇景中央华府小区物业收费问题的批复》（河价[2014]86号）规定，收取不能超过每月1.75/平方米的物业费。既然被上诉人违规收费，业主有权拒绝付费。（三）被上诉人没有按约履行职责，对于物业公司的管理水平，本人提出质疑。具体表现如下：(1)物业保安及管理形同虚设，被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。被上诉人在2年多的时间内，未完成汇景御府中央小区的配套设施，花园绿化未覆盖，地下停车场未铺漆，花园北面没有护栏和无后门消防通道，存在严重安全隐患，引起了大部分业主强烈不满。另外，自2015年6月起，原告又违规占用本小区花园安装中央空调主机，制造噪音和偷排废气污染环境，损害上诉人和其他业主的共同利益。上诉人及其他业主曾多次去函去电到公司及相关部门反映情况，但被上诉人装聋作哑，一直置之不理。(2)小区的电梯缺乏维护，还有拒绝和刁难上诉人的合理要求。经常有人员被困里面，其中一次是一位业主廖先生，晚上九点多被电梯困到九点四十五分，先打物业值班电话，无人接听，然后在业主群里呼救，最后报警后才解决。这种现象其他业主和装修工人时有反映，有业主投诉书为证。另外，因上诉人和部分业主因多次向有关部门反映被上诉人违规违约情况，曾遭到被上诉人多次停电停水的威胁。另外办理安装有线电视时拒绝出具证明材料，上诉人被迫重复多交一百元有线电视工料费。(3)小区中脏乱差的现象随处可见，物业管理人员只做表面功夫，对于卫生死角和较难的事根本不理。按法律规定业主才是主人，物业公司只是业主聘请的管家，是为业主服务的。可现实是相反的，主人反被奴仆欺，业主成了投诉无门的弱势群体，物业公司倒成了只会收费的“恶霸”，这与黑社会收保护费有何不同？物业公司没有提供相应的服务，我们就有权利不交费。
被上诉人汇景物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否要支付被上诉人从2014年9月至2015年12月的物业管理费4442.91元及相应的滞纳金。
双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按照《前期物业管理服务协议》享受权利并履行义务。现上诉人接受了被上诉人的物业管理服务，就应当按照约定支付物业管理费和因未按时交纳物业管理所产生的合法的滞纳金。上诉人主张的被上诉人违约、《前期物业管理服务协议》带有欺骗性的理由均没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人没有按约履行职责，因提供的证据不充分，且大多属于开发商的管理事项，故本院也不予采纳。至于上诉人主张被上诉人违反《物业管理条例》，应赔偿上诉人多交的物业管理费1777.15元和100元有线电视装机工料费的问题，因该请求不属于本案的审理范围，上诉人在一审时也未就该请求提起反诉，本院就该请求调解不成，故对该请求不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人贺诗园负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢健生
审判员 高晓鸣
审判员 高 宇
二〇一七年三月十日
书记员 何丽媛