沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1225号
上诉人（原审原告）：于少华，男，1958年2月8日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。
委托代理人：周梦瑄，女，1992年4月17日出生，汉族。
委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
上诉人于少华与被上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00763号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告于少华诉称：2009年7月23日原告在看到被告发布的销售产权商铺七年9%返租的广告，随后与被告签订了《商品房买卖合同》，该标的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层第275号商铺，建筑面积24平方米，定价为每平方米5万元，由于是全款购买，优惠折后总价款1171296元。与此同时，又签订一份《国际展贸中心委托经营协议书》，原告将所购商铺返租给被告，由被告向原告支付租金，即协议书中所称折旧费，期限是七年，每平按总价款9%给付，计算方法：1171296元×9%=105216元。前三年约定从2009年10月1日开始到2012年9月30日合计租金316249元，一次性在总价款中扣除，计算方法：1171296元（总价款）-316249元（前三年租金）=855046元（交现款）。后四年租金仍然是9%，支付方式改为每季度支付一次，期限从2012年10月1日起至2016年9月30日止，约定每季度初月15日为支付日，支付金额计算方法为：105416元（年租金）÷4（季度）=26354元（每季度租金）。合同签订后，原告将855046元款项如数交给被告，被告开具了收款收据。然而在执行合同时被告却屡次出现违约行为，第一次是在前三年租期届满，应该支付后四年租金的时候，被告却迟迟没有履约，经原告多次催讨，要求其及时支付租金，并按约办理房地产权属证书，这时被告拿出事先准备好的一份“承诺书”让原告签字：“说不签字不能给租金（即所谓折旧费），必须签完字才能给付后四年的租金”，无奈之下原告退让一步，考虑只要支付租金，晚几年办理房证也就认了。当时在“承诺书”上签字，这意味着就这一项具有附加条件合同条款的订立，随着被告方履约支付租金而生效。一开始被告确实也按约定在每季度的初月15日准时将26354元汇入原告账户，连续履约八个季度，在2014年7月15日支付完最后一次之后，从2014年10月15日到现在逾期近一年之久没有再支付，原告多次讨要，并亲自前往而对方法人却避而不见，只有下属出面搪塞了之。因此原告于2015年9月6日通过圆通速递向被告送达“催告书”提出被告方违约的事实和自己的主张，后经电话询问，工作人员直说收到“催告书”交给领导了。但时至今日原告也没有得到对方的回应。根据《合同法》第四十五条“附条件合同的生效，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”所以被告停止支付租金，原告也就不再遵守之前的承诺。继而根据《合同法》第一百零八条的规定向人民法院提起诉讼，要求被告承担相应的法律责任：一、请求法院判令被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间所欠商铺折旧费105416元，支付原、被告签订《国际展贸中心委托经营协议书》第五条第1项规定违约金，计算方法为：105416×3%（2014年银行平均存款利率）×1.3（逾期罚息）=4111元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项的规定：“由于出卖人的原因买受人在合同约定房屋交付后365日期限未满未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收计贷款利息的标准计算，即：1171296元×6%（2014年平均贷款利率）×1.3（罚息）=91361元。以上拖欠租金105416元＋逾期违约金4111元＋逾期办理房地产权属证书损失赔偿金91361元，合计人民币200888元，请求法庭予以支持。二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即：1.买受人退房，“出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人并按已付房价款0.05%赔偿买受人损失”，原告认为此格式条款违反《合同法》第五条“公平原则”显然0.05%的赔偿额度过低，假如依此计算，1171296×0.05%=585.65元，而原告的一百多万元巨款历经数年，才能得到区区585.65元的损失赔偿金。依据《合同法》第五十四条第二项“在订立合同时显失公平的”可以请求法院撤销。因此原告在诉讼请求第2项中向法院请求撤销该不公平条款。三、原告请求法院撤销上述不公平条款，但并不主张退房。而是要求被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》和《国际展贸中心委托经营协议书》的约定如期办理房地产权属证书，按时、足额支付折旧费到七年期限届满。上述事实说明，原告在执行合同约定当中，做到了应尽的义务，没有任何过错。而被告存在三个方面的违约事实和过错，第一、侵害了原告在《商品房买卖合同》中约定的主要权利，付出了价款却没能得到标的物的所有权，况且时间已经过去六年多，给原告造成的损失无法估量，巨额资金处于积高风险之中。第二、被告没能按照《国际展贸中心委托经营协议书》中的约定按时、足额支付折旧费，其已构成实质违约，直接侵害了原告的收益权。第三、被告无视《合同法》规定的双方平等原则、公平原则和诚实信用原则。在已知自己存在违约事实的情况下，不能及时与对方进行沟通，协商以求进一步达成一致，而当原告主动找上门时还遭到保安拦截，避而不见。万般无奈，原告才选择以诉讼的方式，寄希望于法律给予公平、公正的裁判。
原审被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称：一、答辩人无需向被答辩人支付逾期办证的损失赔偿金。答辩人一直未能将与被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案和办理房屋产权证是因政府不可抗力的原因造成的，因为该房产属于闲置13年之久的闲置楼宇，同时沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。尽管答辩人损失赔偿金取得了被答辩人购买商铺所在楼宇的大房产证，房屋产权登记部门却不给答辩人和被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案，自然也就不接受答辩人提交的办理房产证的相关资料。答辩人作为经营企业无法预见也不可能预料政府的政策，因此，不能给被答辩人办理产权证书的责任不在答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以本案中，答辩人也就无需向被答辩人支付逾期办证的损失赔偿金。同时，即便未能按期办理房产证的原因是答辩人造成的，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已经对答辩人不能按期办理房产证的违约责任作出了明确约定，答辩人应当按照合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被答辩人有权要求退房，答辩人应当将已付房价款退还给被答辩人，并按已付房价款的0.05%赔偿被答辩人损失。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而答辩人与被答辩人明确约定了不能按期办理房产证的违约责任，故不应该适用该条款的规定。即便适用该条款，也应当按照被答辩人实际支付的房款855046元计算。同时，被答辩人计算逾期支付折旧费违约金的计算标准也不准确，根据双方签订的《国际展贸中心委托经营协议》应当按照银行同期存款利率计算。二、答辩人不同意撤销《商品房买卖合同》第十五条的规定。显失公平是指合同双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则等，《商品房买卖合同》是答辩人与被答辩人在平等、自愿的基础上签订的，合同签订前，答辩人向被答辩人出示了合同条款，被答辩人在知情且同意的情况下与答辩人签订了合同。合同第十五条规定的违约责任条款，既不违反法律法规，也没有导致双方权利义务明显不公平，不属于显失公平条款，故答辩人不同意撤销。三、答辩人同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及《国际展贸中心委托经营协议》，但由于公司经营状况不好，现没有能力按时、足额支付，为了双方能够继续履行合同，希望双方可以达成和解或在法院主持下达成调解。
原审法院查明：2009年7月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号2单元275号房屋，建筑面积24平方米，房屋总价款为人民币855046元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年7月26日前一次性支付总房款人民币855046元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定二原告将诉争商铺委托甲方经营管理。协议第二条委托期限约定为7年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。协议第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。第四条约定委托经营期间折旧费支付，折旧率以乙方商铺购买总价为基数，即总房款1171296元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为26354，折费费支付方式及时间为从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。第五条约定甲方违反本协议，未按时、足额的支付给乙方折旧费和擅自降低折旧费标准的，乙方有权要求甲方补足折旧费，并有权要求甲方按银行同期存款利率加算给付折旧费的利息。第十一条约定，以2009年10月1日起开始算租金。第十二条约定，第四年起乙方有权选择自主经营，但必须提前半年向甲方申请，而且必须按甲方整体规划做经营。2009年8月1日，原告向被告交纳了购房款，被告为原告出具了一份数额为855046元的收款收据。2012年11月23日，原告向被告方签署《承诺书》一份，内容为：鉴于本人购买的商铺275所在大厦“国际展贸中心”系旧楼改造拆建项目，贵公司也在积极办理该大厦的产权分割事宜，故对贵公司暂不能办理单独的产权证表示理解，本人对贵公司按时交房，并能够按委托经营管理协议提前支付商铺折旧费，本人非常满意，同时本人承诺公司在委托经营期限到期前协助本人办理完商铺的产权证即可。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于原告主张商铺折旧费及迟延给付违约金的问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币1171296元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每季度人民币26354元。原告主张被告应支付2014年10月1日至2015年9月30日期间所欠租金105416元，对此被告亦予以认可，因此该诉讼请求本院予以支持。关于违约金问题，按补充协议约定，被告应分别于2014年10月15日、2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日分别支付每季度的租金26354元，被告未予支付，因此按协议约定自应给付之日起按银行同期存款利率计算逾期的利息。关于原告主张迟延办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，原告只有在合同约定的时间内选择退房，被告才支付已付房款0.05%的违约金，现原告未按合同约定选择退房，双方又无约定相应违约金支付方式，因此原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告以显失公平为由主张撤销《商品房买卖合同》第十五条的问题。该合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，原告支付房款后，通过与被告签订委托经营协议，可以取得商铺租金，且原告在给被告签署的承诺书中明确表示承诺公司在委托经营期限到期前协助本人办理完商铺的产权证即可，因此现原告以显失公平为由要求撤销该条款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告于少华自2014年10月1日至2015年9月30日的商铺租金人民币105416元；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告于少华商铺租金人民币105416元迟延给付的违约金，违约金按中国人民银行同期同类存款利率计算（分别为：给付租金26354元自2014年10月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金26354元自2015年1月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金26354元自2015年4月15日起至实际给付之日止的利息，给付租金26354元自2015年7月15日起至实际给付之日止的利息）；三、驳回原告于少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5310元，减半收取人民币2655元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，于少华不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决驳回上诉人诉被上诉人承担逾期办理房证违约责任的判项，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：我方对原审判决第一项、第二项无异议，关于逾期办证赔偿金的问题，上诉人与被上诉人双方的合同并未约定在上诉人不退房的情况下，被上诉人如何承担责任，根据相关法律规定，上诉人向被上诉人主张的损失赔偿金于法有据，原审法院将我方主张的损失赔偿金表述为违约金，明显错误，因被上诉人未给上诉人办理房证，上诉人损失客观存在，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据、承诺书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，于少华与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现辽宁中屹置业投资发展有限公司未按合同约定，为于少华办理权属登记，存在违约。但根据于少华于2012年11月23日签署的《承诺书》，该承诺书明确载明其承诺在委托经营期限到期前协助其办理完商铺的产权证即可，且该承诺并非附加任何条件的承诺，对上诉人具有约束力，现双方委托经营期限并未到期，上诉人向被上诉人主张逾期办证损失无事实及法律依据，本院对上诉人的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，310元，由上诉人于少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王可一