杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第3611号
原告：周某某。
被告：浙江中意房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道藕花洲大街463-1号。
管理人：浙江金道律师事务所。
委托代理人：郑梁，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：李阳，浙江金道律师事务所律师。
原告周某某诉被告浙江中意房地产开发有限公司（以下简称中意公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理，依法适用简易程序，由审判员马超独任审理，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告周某某，被告的委托代理人郑梁、李阳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某起诉称：原、被告于2013年7月16日签订合同编号2013销1065388《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：被告将其开发的位于杭州市余杭区南苑街道香雪路XX号商铺出让给原告，建筑面积共80.92平方米，总价款1000009.36元；第八条约定被告应于2013年11月26日前将房屋交付原告使用；第九条第1款第（2）项约定被告逾期交房超过90日后，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。第十四条约定被告承诺于2013年9月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，若逾期90日仍不能交付的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。上述《浙江省商品房买卖合同》签订后，原告于2013年7月17日将总房款1000009.36元全部支付给被告，但被告至今没有向原告交房并配合办理房屋过户手续。原告为维护其合法权益，现起诉，请求法院判令：一、被告向原告交付位于杭州市余杭区南苑街道香雪路XX号商铺，并协助原告办理房屋过户手续；二、被告支付原告逾期交房违约金133001.24元（自2013年11月26日起暂计算至2015年9月22日，自2015年9月23日起至实际交房日止以1000009.36元为基数，按日万分之二另计）；三、被告支付原告逾期交付房屋权属证书违约金144801.36元（自2013年9月28日起暂计算至2015年9月22日，自2015年9月23日起至实际交付房屋权属证书日止以1000009.36元为基数，按日万分之二另计）。
原告周某某为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013销1065388）一份，用于证明原、被告之间存在商品房预售合同关系的事实；
2.现金缴款单一份，用于证明原告于2013年7月17日将总房款1000009.36元全部支付给被告的事实。
被告中意公司答辩称：本案的真实法律关系是民间借贷。原告于2013年7月16日与被告签订了借款合同，双方约定原告向被告出借3000000元，月息为2.8%。双方在合同中约定，被告无法偿还的，则将包括本案房屋在内的三套房屋交付给原告。为实现合同中的约定，双方就三套房子签订了买卖合同，签订买卖合同实际上为了3000000元借款进行担保。原告应变更诉讼请求，以民间借贷为案由进行起诉，以房屋担保借款的方式是违反物权法的。自被告破产案件被受理起，应停止计算违约金。如果被告应该支付违约金，应计算至法院裁定破产之日，即2015年6月9日。在违约金的计算方式上原告计算了两种，一是逾期交房，二是逾期交付权属证明。被告的行为只是无法交付房屋，只能计算交房违约金，权属证明违约金不能计算。被告也不能履行，因为已经进入破产程序，该房产应该用于清偿全部债务，而不是只清偿原告的债务。另，该房屋已经被余杭区人民法院查封。
被告中意公司为支持其答辩意见，提交证据如下：
1.《借款合同》一份，用于证明原、被告之间存在民间借贷关系的事实，借款3000000元为担保借款，原、被告双方签订了商品房买卖合同及认购协议的事实；
2.现金缴款单一份，用于证明原告支付给被告2000000元借款的事实。
原告周某某提供的证据，被告中意公司对证据1，形式真实性、合法性无异议，但认为无法证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，签订的合同是为借款进行担保；对证据2，真实性、合法性无异议，该款项系借款，确已交付给被告。经审查，本院对原告周某某提供证据的真实性予以确认，并据此认定本案相关事实。
被告中意公司提供的证据，原告周某某对证据1，认为借款合同只是考虑过，已经撕掉，并没有履行，系无效的，且只是复印件，不能作为证据提交；对证据2，真实性无异议，但不是借款，缴款单上面写着就是房款。经审查，本院对证据2的真实性予以确认，并据此认定本案相关事实（无直接关系）；被告提供的证据1，因无原件与之核对，被告也不认可，故本院不予采信。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2013年7月16日，被告中意公司（出卖人）与原告周某某（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013销1065388），约定由周某某购买被告中意公司开发的位于杭州市余杭区南苑街道香雪路XX号房屋。建筑面积80.92平方米。房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米12358元，总价款1000009.36元。出卖人应当在2013年11月26日前，将竣工验收合格并取得备案证明的房屋交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的责任：1、逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.02%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。2、本合同第九条约定的日期为最后交付日期，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应当根据出卖人通知的时间办理交接手续。买受人逾期办理交接手续的，按照合同的有关约定执行。第十四条，关于产权登记的约定，出卖人承诺于2013年9月28日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
2013年7月17日，周某某支付中意房地产公司购房款1000009.36元。
2015年6月9日，被告中意公司破产案被受理。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务，举证不能的应承担相应的不利后果。原告主张原、被告之间系房屋买卖法律关系，并提交了经过备案的购房合同和相应的购房付款凭证。被告中意公司认为原、被告之间系民间借贷法律关系，但仅提供借贷合同复印件，也未能提交其他证据证明双方真实意思系民间借贷法律关系，而原告对被告的抗辩也不予认可，且房屋的合同价格亦属合理范围，故本院确认双方系房屋买卖法律关系。原告依约支付了购房款，被告中意公司应履行交房及相关的义务。原告要求被告继续履行合同，交付涉案房屋并协助其办理房屋过户手续的主张，理由正当，本院予以支持。关于违约金的计算，被告庭审中认同原告对违约金起算点的意见，但认为违约金应计算至被告中意公司破产受理之日即2015年6月9日，该抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。据合同，被告中意公司逾期交房超过90日后，自合同最后交付期限的第二天起被告中意公司按日向原告周某某支付已支付房价款万分之二的违约金。经核定，被告中意公司应向原告支付逾期交房违约金112201.05元（以已支付房屋价款1000009.36元为基数，按日万分之二的标准，自2013年11月26日计算至2015年6月9日止共561天）。据合同，被告中意公司不能在约定期限内交付权属证书，超过90日的，中意公司自约定日期按日向周某某支付已交付房价款万分之二的违约金。经核定，被告应向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金124001.16元（以已支付房屋价款1000009.36元为基数，按日万分之二的标准，自2013年9月28日计算至2015年6月9日止共620天）。原告诉请之合理部分，本院予以支持；被告抗辩之合理部分，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告浙江中意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告周某某位于杭州市余杭区南苑街道香雪路XX号房屋，并协助原告周某某办理房屋过户手续；
二、被告浙江中意房地产开发有限公司支付原告周某某逾期交房违约金112201.05元；
三、被告浙江中意房地产开发有限公司支付原告周某某逾期交付房屋权属证书违约金124001.16元；
四、驳回原告周某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2734元，由原告周某某负担312.50元，由被告浙江中意房地产开发有限公司负担2421.50元。于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5467元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 马 超
二〇一五年十二月十四日
书记员 张中明