江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1965号
上诉人（原审原告）广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，统一社会信用代码9132010069460422X8，住所地南京市玄武区珠江路88号1层。
法定代表人李俊辉，广州侨乐物业服务有限公司南京分公司董事长。
委托代理人贾小江，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人雍炳芳，女，汉族，该公司项目经理。
被上诉人（原审被告）郭明时，女，1945年3月22日生，汉族，无业。
委托代理人陈议，江苏长三角律师事务所律师。
委托代理人张剑，男，汉族。
上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐南京分公司）因与被上诉人郭明时物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侨乐南京分公司原审诉称，侨乐南京分公司系南京珠江路88号新世界中心的物业管理公司，自2010年7月侨乐南京分公司开始为新世界中心提供物业服务。郭明时系新世界中心业主，按照物业服务费标准每月每平方米4.9元计算，郭明时共计欠付2010年7月22日至2015年6月30日期间的物业费31571.5元以及迟延支付滞纳金13342.7元，拖欠2010年7月10日至2015年3月9日的自用电费14862.1元、公摊水费828.4元、公摊电费4587元、2011年7月10日至2011年1月9日的空调电费180.3元。请求判决郭明时支付上述费用。
郭明时原审辩称：一、侨乐南京分公司与郭明时之间没有法律关系。新世界中心业主委员会未经政府有关部门备案，是非法主体，无权选聘侨乐南京分公司进行物业服务。二、侨乐南京分公司主张的物业服务费价格无依据，未经物价主管部门批准。三、侨乐南京分公司没有提供物业服务。四、水电费收取的金额无依据。郭明时是自行向供电局和自来水交纳费用。如侨乐南京分公司垫付了郭明时的自用水电费，应出具交费凭证。如侨乐南京分公司支付了公摊水电费，还应出具业主委员会认可的分摊计算依据。五、侨乐南京分公司没有在住建委备案，工作人员无上岗证。六、侨乐南京分公司没有收足酬金，应该向业主委员会索要，不应向郭明时索要。综上，应驳回侨乐南京分公司的诉请。
原审法院经审理查明，郭明时系南京市玄武区珠江路88号（即新世界中心）1幢803室业主，803室建筑面积为108.61平方米，规划用途为办公，配备中央空调。新世界中心大楼向业主交付后，由南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）实施物业管理。2003年8月1日，新世界中心开发商与华威公司签订新世界中心前期物业管理服务协议，约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）或4.9元（有中央空调的办公房）。
广州侨乐物业服务有限公司具备物业管理企业资质。2009年9月8日新世界中心业委会（合同甲方）与广州侨乐物业服务有限公司（合同乙方）签订南京新世界中心物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方负责本物业的经营管理工作，乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为乙方收到甲方发出之正式接管通知书之日起三年；在本物业执行酬金制服务收费制度，物业管理服务酬金按新世界中心物业管理总收入的百分之八或每月5万元计收，两者取高者；乙方依照本物业的实际情况制定管理服务工作计划和编制管理服务开支预算，报请甲方审批，并在甲方批准后组织实施保安、保洁、维修、客户接待、经营及易耗物品购置等工作；乙方提供本物业的现场管理服务，负责本物业区域内车辆的行驶秩序及车辆停放秩序的管理和控制工作；每半年在指定公示区域，向所有业主公示一次物业管理收支账目，接受甲方对乙方经营账目的监督并报告工作。
2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后，广州侨乐物业服务有限公司授权侨乐南京分公司开始接管新世界中心的物业管理服务工作。郭明时自侨乐南京分公司接管后未交纳过物业服务费和水电费。
本案诉讼中，对于水电费，侨乐南京分公司提供了江苏省电力公司南京供电公司的用电证明、2010年8月及2015年3月电费发票、侨乐南京分公司编制的水电费计算清单等证据、郭明时对该计算清单中总表与分表的对应关系、电表读数、分摊方法等均有异议。
郭明时举证了新世界中心的现场照片、证人证言、业主在网络上对于侨乐南京分公司服务不满的发帖、公安机关接处警登记表等证据，以此证明新世界中心公共设施存在破损、未得到修复的情形。郭明时据此认为侨乐南京分公司未全部履行物业服务义务。侨乐南京分公司对上述证据真实性不认可。
原审法院认为，生效民事判决书已认定2009年9月8日新世界中心业委会与广州侨乐物业服务有限公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，侨乐南京分公司作为广州侨乐物业服务有限公司的分公司为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方已构成事实上的物业服务法律关系，郭明时应缴纳物业服务费用。郭明时辩称与侨乐南京分公司没有法律关系，原审法院不予支持。非住宅房屋的物业服务费不属于政府定价或指导价，无须政府物价部门批准。新世界中心业委会与广州侨乐物业服务有限公司签订的物业服务合同中仅约定了物业管理企业收取酬金的标准，而未约定业主交纳物业服务费的标准。郭明时的房屋是有中央空调的非住宅用房，侨乐南京分公司参照前期物业管理合同中每月每平方米4.9元收取物业服务费，符合市场一般价格，原审法院予以准许。郭明时举证的现场照片真实合法，与原审法院生效民事判决均可印证侨乐南京分公司对新世界中心的物业服务存在公共设施损坏、没有及时修复等服务质量不合格之处，侨乐南京分公司服务存在质量瑕疵，故原审法院对其应收物业服务费酌减10%。据此计算郭明时应交纳2010年7月22日至2015年6月30日期间的物业服务费28402.93元。因侨乐南京分公司存在服务瑕疵，且物业服务合同中对缴费期限并无约定，故对侨乐南京分公司主张的滞纳金，原审法院不予支持。
对公摊电费，侨乐南京分公司举证了江苏省电力公司南京供电公司的用电证明、2010年8月及2015年3月电费发票。但上述证据是供电单位按总表计数向侨乐南京分公司收取电费的依据，并不能证明郭明时应分摊的电费金额。对总表电费如何分摊至新世界中心的每块分表、总表与分表的对应关系、各分表读数等，侨乐南京分公司仅提供其自行编制的计算清单，其中记载的读数以及分摊方法未经郭明时或新世界业主大会或业主委员会认可，是其单方计算结果，对郭明时没有约束力。对水费，侨乐南京分公司未进行任何举证。对郭明时自用电费，侨乐南京分公司提供的计算清单上的2010年7月至2015年3月电表数据均是其单方采集，未经双方当事人确认，不能作为计费依据，故侨乐南京分公司主张水电费的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、郭明时于判决生效之日起十日内给付广州侨乐物业服务有限公司南京分公司2013年7月22日至2015年6月30日的物业服务费28402.93元。二、驳回广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果郭明时未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1434元，由侨乐南京分公司负担811元，郭明时负担623元。公告费300元由郭明时负担。
侨乐南京分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称:一、原审法院认为上诉人侨乐南京分公司物业服务存在瑕疵，对其应收物业费酌减10%认定错误。案涉大厦新老物业交接时，物业服务确实存在一定问题，但经过侨乐南京分公司努力，现大厦已不是原审中被上诉人郭明时提供的照片的情况，且大厦物业费收缴率达到了95%，充分说明了上诉人的服务是全面到位的。原审法院已有生效判决，认定了上诉人服务到位，全额支付了上诉人追缴物业费的诉请。二、关于公摊水电费的问题，上诉人对大厦现有收费标准及方法，均是沿袭以前华威物业的方法，有关公摊水电费事宜在前期物业合同中约定的很明确，上诉人的计算方法是广大业主明知并按此缴纳的。以前华威物业也是如此操作的，上诉人只是延续该做法而已。三、上诉人在原审中，提交了被上诉人自用电费的抄表读数，都是上诉人侨乐南京分公司的收费员上门抄表的记录，该费用上诉人已垫付给电力部门，原审以被上诉人没有确认该读数，不支持上诉人的诉讼请求，显然错误。综上，原审法院认定事实不清，请求撤销原判，依法改判。
郭明时二审辩称，一、侨乐南京分公司没有物业管理服务的资质，如果以广州侨乐物业服务有限公司的名义来对涉案房屋进行物业管理服务，则侨乐南京分公司本案的诉讼主体不适格。二、对物业费原审酌定下浮10%，则上诉人的物业服务也应对应的完成90%，所以请求二审法院判决或责成上诉人将修缮、养护、管理科技进步奖物业服务完成到90%。三、上诉人无权收取物业费。上诉人的物业服务合同已到期；根据物业服务合同，上诉人适用的是“薪金制”，根本不允许收取物业费；新世界中心有大量的广告费等收入，这些收入都应属于全体业主，上诉人并没有将这些收入分享给全体业主。四、由于被上诉人的水电表及其计数无法确认，上诉人也未将其查抄的水电表读数让被上诉人签字确认，其责任在上诉人。五、上诉人对公摊水电费的度数不明、金额不明，分摊方法不明，其计算方法、公摊方法没有科学性，也未得到业主大会、业主委员会或被诉人的认可。据上，请求二审法院维持原审判决书，责成上诉人履行90%的物业服务义务。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人侨乐南京分公司提交了以下证据：一、快递单据及客户缴费通知单。二、水费抄表记录及水电费公摊说明。三、编号021301265电表照片五张。四、生效文书两份。其认为，上诉人将涉案房屋水、电相关读数定期送达给被上诉人；照片上的编号为021301265的电表系涉案房屋专用电表，其显示的为2016年3月21日的用电度数为20351度，客户缴费通知单记载2010年7月10日涉案电表的用电度数为588度，2010年7月10日至2015年2月10日期间，电费每度为0.829元、0.867元、0.882元不等;法院生效文书可以证明其主张的水电费在另案中均得到支持。郭明时认为，快递单上载明收件人为华威物业，无法证明上诉人将抄表数通知被上诉人，且缴费通知单系上诉人单方质作；对照片不予认可，看不出照片上的内容与涉案房屋相对应；生效的裁判文书与本案没有关联性。
二审中，上诉人称，为了进一步证明其提供的证据照片上的电表系涉案房屋专有，上诉人拟采取关闭编号为021301265电表或到涉案房屋关闭所有用电器的方式进行测试，但需被上诉人配合，联系被上诉人代理人后，一直不予答复。被上诉人称，涉案房屋目前不是被上诉人在使用，是其他单位在使用，如果采取这种方式，会使其他单位的数据丢失，现亦没有证据可以证明此电表不是涉案房屋的专用电表等。
二审中，本院到涉案新世界中心大厦A座进行了实地勘验，涉案大厦一楼有四部电梯只通往新世界百货中心商场，大厦各层楼道、走道，公共卫生间打扫基本干净，无明显垃圾堆放，有些楼层墙面存在涂鸦及脚印，部分楼层楼道天花板存在涂料脱落的情形，后门仓库入口处地面瓷砖损坏严重。大厦8楼电表房有14块分户电表，每块电表上均标有对应的用户房间字样，标有803室字样的电表读数为22205，8楼共有14家用户。此大厦6楼配电室有总表记录此大厦用电总度数，且有供电局远程抄表设备。郭明时对勘验笔录质证认为，对法院勘验笔录的真实性没有异议，但涉案大厦几乎每个楼层的墙面都有渗水现象，多个通道门五金件损坏，在一楼大厅的四部电梯为新世界百货商场专用电梯，涉案大厦总表及803室的电表都是对方指认的，且现在的电表读数也反映不出2010年后803室用电的具体度数。对方代收代缴电费，电表和线路的电耗损不知如何计算，涉案大厦中最大的业主为新世界百货商场，其专用电梯、消防通道等均涉及到公摊电费问题，若对方不能提供详细的材料，其不予确认。侨乐公司南京分公司质证认为，百货公司的电表与其余业主的电表是各自独立的，上述四部电梯是新世界百货公司自己维修，保养，使用管理，电费也是其自行承担，百货公司是独立的空间，不存在公摊费用，侨乐南京分公司适用的是酬金制物业收费，除酬金外，所有的费用都使用在大楼上面。
本院认为，新世界中心业委会与广州侨乐物业服务有限公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。侨乐南京分公司作为广州侨乐物业服务有限公司的分公司，为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方已构成事实上的物业服务法律关系，本案被上诉人应承担上诉人提供物业服务所产生的相关费用。
关于涉案物业服务费问题。根据被上诉人原审中提交的照片、报警记录，本院现场勘验情况，结合生效的相关判决文书，侨乐南京分公司对新世界中心的物业服务存在公共设施损坏，没有及时修复等问题，原审法院对其应收物业费酌定为90%，并无不当。上诉人认为其服务全面到位，应全额交纳物业费的上诉请求，本院不予支持。
关于涉案房屋自用电费问题。现根据本案查明的事实以及二审中上诉人提交的证据材料、双方当事人陈述，涉案大厦8楼的用户及分户电表布置情况，上诉人主张编号为021301265的电表系涉案房屋专用电表，本院予以采信。根据缴费通知单上记载的涉案房屋2010年7月10日电表“上读数”588度，2016年3月21日上述电表显示的读数，结合涉案房屋实际使用的情形，本院认定，涉案房屋2010年7月10日至2016年3月21日的用电量为19763度（20351-588），据此，本院酌定涉案房屋2010年7月10日至2015年3月9日涉案房屋用电量为16185度。根据侨乐南京分公司向供电部门交纳电费的相关票据，为了便于计算，本院以0.86元/度计算，则上述电费应为13919.1元（16185度×0.86元/度），根据涉案物业管理服务合同的相关约定，上述电费已由侨乐南京分公司向供电部门进行了交纳，涉案803室业主应将此费用给付侨乐南京分公司。
关于公摊水电费问题。上诉人对新世界中心大厦提供物业服务，被上诉人为新世界中心大厦业主，涉案房屋亦实际在使用，公摊水电费发生后上诉人也已向相关单位进行了交纳，但现有证据不能证明被上诉人应分摊的具体金额，上诉人自行编制的计算清单，未得到被上诉人认可，其公摊计算方法亦未得到被上诉人、新世界业主大会或业主委员会认可，原审法院认为，上诉人单方提供的相关数据和计算方法，不能作为计算依据，对被上诉人没有约束力，并无不当。
综上，因本案二审出现新的证据，致原审认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第524号民事判决第一项；
二、郭明时于本判决生效之日起十日内给付上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司2010年7月10日至2015年3月9日的自用电费13919.1元。
三、驳回广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的其他诉讼请求。
如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1434元，广州侨乐物业服务有限公司南京分公司负担771元。郭明时负担663元，原审案件公告费300元由郭明时负担。二审案件受理费1434元，由广州侨乐物业服务有限公司南京分公司负担771元。由郭明时负担663元，
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年七月五日
书 记 员 孙雪松