江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0831民初1353号
原告江苏金湖民泰村镇银行股份有限公司，住所地金湖县衡阳路228号。
法定代表人李俊，该公司董事长。
委托代理人黄德昌，江苏法嘉德律师事务所律师。
委托代理人孙威，江苏法嘉德律师事务所律师。
被告张德友。
被告冯友珍。
被告张学良。
被告王丽。
被告金湖县新唯韵广告经营部，经营者王丽。
原告江苏金湖民泰村镇银行股份有限公司与被告张德友、冯友珍、张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部借款合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员柏忠山独任审理，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙威到庭参加诉讼，被告张德友、冯友珍、张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏金湖民泰村镇银行股份有限公司诉称：被告张德友、冯友珍以其所有的房屋作抵押，并由被告张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部提供连带责任保证，向原告借款60万元，但至今未能按约足额还款，故诉至法院、要求判决：1、被告张德友、冯友珍立即偿还借款本金55万元及利息（从2014年4月25日至2014年10月22日的利息以60万元为本金按月利率8.75‰计算，从2014年10月23日至2015年2月25日的利息以60万元为本金按月利率13.125‰计算，从2015年2月26日起至实际给付之日的利息以55万元为本�按月利率13.125‰计算）以及律师费0.5万元；2、被告张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部对被告张德友、冯友珍上述还款义务承担连带偿还责任；3、原告对被告张德友、冯友珍用于抵押的房地产变拍卖所得价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了最高额抵押合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同、房屋他项权证、土地使用权他项权证、最高额保证合同、借款合同、借款借据、收贷收息凭证、分户明细帐页、委托代理合同、税务凭证及汇款凭证各一份，证明原被告之间借款、抵押、保证合同关系，原告已履行交付借款义务，被告未能按约还款等权利义务关系的事实。
被告张德友、冯友珍、张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部未作答辩也未提交证据。
经审理查明：2013年5月23日，原告与被告张德友、冯友珍签订最高额抵押合同一份，约定该二被告以其所有的位于金湖县黎城镇园林路55号的房屋〔房屋所有权证号为：金房权证金湖县字第××号、土地使用证号为：金国用（2000）第0481号〕作抵押，为被告张德友自2013年5月23日至2014年5月22日期间，与原告签订的借款合同银行承兑汇票承兑合同等主合同所产生的债务在最高余额60万元范围内提供担保，抵押担保范围包括全部本金、利息、逾期利息、复利、实现债权的费用等，后就上述抵押物双方办理了抵押权登记，取得金房他证金湖县字第J1320**号房屋他项权证（登记债权数额为56万元）和金他项（2013）第400号土地使用权他项权证（登记抵押金额为4万元）各一份。2013年5月23日，原告与被告张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部签订最高额保证合同一份，约定：该三被告为被告张德友自2013年5月23日至2014年5月22日期间在原告处办理各项业务所形成的债务在最高余额60万元范围内提供连带责任保证；保证范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权的费用等，保证期间为两年；主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求该三被告先承担保证责任，或要求其与物的担保人同时履行担保责任，该三被告承诺不因此提出抗辩。2014年4月25日，原告与被告张德友、冯友珍签订借款合同一份，约定：该二被告向原告借款60万元，借款期限为自2014年4月25日起至2014年10月22日止，借款月利率为8.75‰，结息方式为按月结息，借款逾期的，按合同约定的借款利率加收50%计收罚息。同日，原告向被告张德友、冯友珍交付了借款60万元。被告张德友于2015年2月25日归还本金5万元。全部借款利息和下余借款本金55万元，被�一直未予归还。原告索款无果，遂诉至本院，为此支付律师代理费5000元。
本院认为：原、被告之间的借款、抵押、保证合同关系不违反法律法规强制性规定，应受法律保护。被告张德友、冯友珍以其所有的房地产作抵押并办理了抵押权登记，向原告借款，后未能按约还款，原告有权行使抵押权并在抵押登记的债权金额范围内享有优先受偿权。被告张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部自愿为被告张德友、冯友珍的债务提供连带责任保证，并约定主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求该三被告先承担保证责任，或要求其与物的担保人同时履行担保责任，故该三被告应当对被告张德友、冯友珍的债务承担连带还款责任。因此本院对原告的诉讼请求予以支持。五被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面的答辩意见，视为放弃抗辩权，应承担由此可能产生的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张德友、冯友珍于本判决生效之日起10日内支付原告借款本金55万元以及利息（从2014年4月25日至2014年10月22日的利息以60万元为本金按月利率8.75‰计算，从2014年10月23日至2015年2月25日的利息以60万元为本金按月利率13.125‰计算，从2015年2月26日起至实际给付之日的利息以55万元为本金按月利率13.125‰计算）以及原告为�次诉讼支付的律师代理费0.5万元。
二、被告张学良、王丽、金湖县新唯韵广告经营部对被告张德友、冯友珍上述还款义务承担连带还款责任。
三、原告对被告张德友、冯友珍所抵押的位于金湖县黎城镇园林路55号的房屋（房屋所有权证号为：金房权证金湖县字第××号）和土地使用权〔土地使用证号为：金国用（2000）第0481号〕折价或拍卖、变卖所得价款分别在55万元和4万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11272元，减半收取5636元，由五被告负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院(开户行：江苏省淮安市农行城中支行，账号：34×××54)预交上诉案件受理费。
审判员 柏忠山
二〇一六年六月二十九日
书记员 莫亚男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可�就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优�受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。