湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初1144号
原告（执行案外人）：武汉富邦伟业商贸有限公司，住所地：武汉市江夏区纸坊街城关村建设公寓1单元5#商铺。
法定代表人：吴经纬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭锐锋，湖北山河律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：段明，湖北鼎君律师事务所律师。
被告（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地：武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
被告：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
原告武汉富邦伟业商贸有限公司（以下简称富邦伟业公司）与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富邦伟业公司的委托诉讼代理人谭锐锋，被告东升公司的委托诉讼代理人段明，被告硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼。被告治历公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富邦伟业公司向本院提出诉讼，请求法院判令：1.立即解除登记在被告硚口区劳动就业管理局名下的位于武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋1层1室房屋（建筑面积757.02平方米）、2层1室房屋（建筑面积950.95平方米）、3层1室房屋（建筑面积950.95平方米）的查封措施（房屋所有权证号分别为：武房权证硚字第××号、第××号、第2014000793号）。2.原告与被告武汉治历置业集团有限公司之间签订的《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议书》及《补充协议书二》合法有效。3.被告武汉治历置业集团有限公司继续履行《武汉市存量房买卖合同》及相应补充协议，将合同约定的硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋1层1室、2层1室、3层1室的房屋及土地办理过户至原告名下；被告硚口区劳动就业管理局予以配合。4.本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告富邦伟业公司确认撤回前述第2项、第3项诉讼请求。事实与理由：1.合同签订前尽到必要、合理的审查义务。2014年12月，治历公司与原告原法定代表人傅伟林联系，拟转让案涉标的房屋，并出示硚口劳动局向硚口房地局出具的同意将标的房屋过户给治历公司的《函》、硚口区国资部门出具的同意将标的房屋分割给治历公司的《关于区劳动就业管理局资产处置的回复意见》、（2013）武仲裁字第0001387号《裁决书》、及标的房屋所有权证。上述材料显示治历公司对标的房屋享有实体权利及处分权，原告履行了必要的审查义务。2.合同的签订及付款均为真实的投资交易。原告与治历公司于2014年12月9日签订《武汉市存量房买卖合同》，约定买卖标的房屋。合同签订后，原告原法定代表人傅伟林通过其个人账户向治历公司先后转账2800万元，履行了全部付款义务，治历公司开具收据予以确认。2015年1月，原告与治历公司签订《补充协议书》约定标的房屋过户费及土地补偿金不得超过900万元，超过部分由治历公司承担。原告公司股东之间确认该投资款并按持股比例分担，原告已履行全部付款义务，原告的买房及付款行为均为真实的投资交易。3.法院查封前，标的房屋已合法交付、占有及使用，并已就办理过户登记向硚口区法院提起起诉。2015年1月至2月期间，治历公司向原告交付了标的房屋，此后原告合法占有使用该房屋。2015年8月15日，因治历公司无法办理过户登记手续，原告与治历公司签订《补充协议二》，约定如2015年8月31日前仍未办理将诉至法院。2015年9月15日，原告向武汉市硚口区法院提起诉讼，要求确认武汉市存量房买卖合同及其补充协议有效，并要求治历公司配合办理标的房屋及土地的过户登记手续。2015年10月10日，被告东升公司向武汉市中院申请诉前财产保全，查封了包括标的房屋在内的该房地产项目的大部分房屋并随后起诉。根据法律规定，法院应当依法解除对标的房屋采取的查封措施。4.治历公司对标的房屋享有合法处分权，武汉市存量房买卖合同及相应补充协议均为合法有效。本案所涉分割财产的仲裁裁决书属于形成裁决，可以不经登记，自法律文书生效之时直接引起物权变动。即，治历公司是标的房屋的所有权人（××），依法享有处分权。标的房屋对应的土地是划拨用地，不影响其上房屋的买卖合同的效力，本案所涉武汉市存量房买卖合同及相应补充协议合法有效。5.原告是善意的购房者，对不能办理过户登记不负有任何过错，法院应依法解除对标的房屋的查封。本案中原告基于生效仲裁裁决书及相关文件，信赖治历公司对标的房屋享有实体权利及处分权。原告于法院查封标的房屋前签订了武汉市存量房买卖合同，支付了全部购房款，合法占有使用了标的房屋，是善意的购房者，对于房屋目前未办理过户登记手续不负有任何过错，法院应当依法解除对标的房屋采取的查封措施。6.原告基于有效武汉市存量房买卖合同对标的房屋具有明确指向性的实体权利，东升公司因建设工程款纠纷查封标的房屋，其对标的房屋不享有优于原告的优先受偿权。原告对标的房屋享有特定物合同的实体权利，且权利来源合法有据，东升建设公司享有的工程价款优先不得对抗作为善意购房者的原告。东升公司就建设工程款纠纷提起诉讼，已经超过了法定的承包人行使优先权期限，其对标的房屋的查封及最终执行不能对抗原告对特定物合同的实体权利。综上所述，原告是善意的购房者，原告与治历公司签订的武汉市存量房买卖合同及相应补充协议合法有效，对目前无法办理过户登记手续不负有任何过错，对标的房屋具有实体权利。法院应依法解除对标的房屋的查封措施。为维护合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
被告东升公司辩称：1.东升公司与硚口区劳动局建设工程施工合同纠纷案件中，是依据登记信息查封的涉案房产并提供了担保，是合法合理的，同时该案尚在审理中。2.原告与治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》系无效合同。理由是：治历公司依据与硚口劳动局之间的仲裁裁决书以及相应的文件并不能当然获得涉案房屋的所有权，裁决书本身仅仅是对《还款及房屋分割确认协议》作出的确认，且《还款及房屋分割确认协议》第9条对于原告所提到的房屋作出明确的裁定，治历公司是无法对涉案的房屋作出处理的，用途是治历公司自用，其是无权处分的行为，也是无效的行为。3.原告的原法定代表人在公司设立阶段行使公司无必要的行为，其效力有待认可，且原告公司声称其向治历公司所支付购房款的行为并不是由对公账户汇入治历公司对公账户，而是以傅伟林个人账户支付给其公司，且其来源并不是由傅伟林提供，而是由其他股东汇给傅伟林，再由傅伟林转入公司。故东升公司认为法院不应解除查封措施，请求驳回原告诉讼请求。
被告硚口劳动局辩称：武汉中院查封本案诉争房产并无不当，原告诉请并无事实及法律依据。本案诉争房产至今登记在硚口区劳动局名下，治历公司未取得涉案房产的所有权，即便签订了分割协议并通过了仲裁确认，也不能发生物权变动的法律后果，治历公司无权处分，其与原告签订的武汉市存量房买卖合同无效。原告明知房产登记在硚口区劳动局名下，仍与治历公司签订购房合同，无法认定其出于善意，且无法证实原告支付了全部购房款。即便原告向法院起诉治历公司，房产也未登记到治历公司名下，同样也不产生物权变动的法律后果。故武汉中院保全行为合法，原告的诉请应予驳回。
被告治历公司经本院合法传唤未出庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、收款收据及银行流水，因原告均提交了证据原件，被告虽有异议，但未提交反证予以反驳，故对本院对上述证据真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月21日，硚口劳动局与治历公司签订《委托代建协议书》，约定硚口劳动局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，总建筑成本不超过1.2亿，协议还对其他权利义务进行了约定。2010年5月20日，东升公司与硚口劳动局签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并办理了备案手续。2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。2013年12月18日，因硚口劳动局无力支付治历公司代建费，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定治历公司因实施代建产生的全部费用为138048800元，双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产。资产由治历公司自办证并承担全部费用，硚口劳动局予以配合，但不承担任何费用。过户手续全部办理完毕后，双方权利义务终止。2014年1月7日，武汉仲裁委员会以（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决：确认2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。另查明，涉案房屋登记在硚口劳动局名下，核准登记时间为2014年1月24日，用途为“办公”。该房屋对应的土地性质为划拨用地，用途为机关团体用地，国有土地使用权证为“武国用2011第7号”。
2014年1月13日，硚口区国资办向硚口区劳动局出具《关于区劳动就业管理局资产处置的回复意见》载明，按照硚口区国资委2013年1号会议纪要精神，采取仲裁的方式，依法依规完成房屋分割手续，确保国有资产不流失。根据仲裁裁决书意见，同意你单位与治历公司按照裁决，将你单位名下位于建设大道142号的土地、房屋及附属设施进行分割处理。
2014年1月26日，硚口区劳动局向硚口区房管局发函，该函载明，我局同意将位于建设大道142号我局名下的物业建筑面积25045.01平方米的房屋过户给治历公司。
2014年6月17日，富邦伟业公司与治历公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定治历公司系案涉房屋实际权利人，房屋所有权人为硚口劳动局，富邦伟业公司向其购买案涉房屋，建筑面积2657平方米，总价款2800万元，合同生效三日内付订金500万元，三十日内付款2300万元。治历公司收到订金三日内交房，合同生效180日内办理过户，相关费用由买方承担。合同还约定了其他权利义务。合同签订后富邦伟业公司法定代表人傅伟林（该公司法定代表人于2015年12月31日变更为吴经纬）于2014年12月22日至2015年1月21日期间，先后向治历公司转账付款2800万元，其中2014年12月22日支付500万元，2015年1月12日支付300万元、2015年1月15日支付1100万元、2015年1月20日支付300万元、2015年1月21日支付600万元。治历公司向富邦伟业公司开具收据三张，编号为0003433号收据载明2014年12月22日收到富邦伟业公司（傅伟林）500万元；编号为0003432号收据载明2015年元月12日收到富邦伟业公司（傅伟林）300万元；编号为0003434号收据载明2015年元月21日收到富邦伟业公司（傅伟林）2000万元。富邦伟业公司于2015年1月5日通过工商登记设立，该公司股东及出资比例分别是傅伟林占1%、陈越燕10%、吴经纬79%、王华10%。现房屋已实际交付，并由富邦伟业公司占有使用。
2015年1月，富邦伟业公司与治历公司签订《补充协议书》约定，治历公司保证案涉房屋权属，因治历公司原因导致购房合同无效或无法履行担责并赔偿违约金和直接经济损失，治历公司承诺过户费及土地补偿金等费用不超过900万元，超过部分由治历公司负责。2015年8月15日，富邦伟业公司与治历公司签订《补充协议书二》约定，治历公司保证对案涉房屋享有处分权且收到全部购房款，如治历公司在2015年8月31日前不能办理过户，富邦伟业公司有权追责。争议解决方式为诉讼。因治历公司未依约办理产权过户登记，富邦伟业公司于2015年9月15日向硚口区人民法院起诉，诉请法院判令《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议书》、《补充协议书二》合法有效，继续履行《武汉市存量房买卖合同》并将合同约定房产及土地过户至富邦伟业公司名下，由治历公司承担诉讼费。目前该案仍在审理中。
另查明，东升公司因与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前保全并起诉。2015年10月10日，本院依据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房产。2015年11月9日本院受理东升公司与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，东升公司诉请硚口劳动局支付工程欠款、利息并承担该案保全费、诉讼费。2016年10月8日，本院以（2015）鄂武汉中民商初字第00978号判决驳回东升公司诉请。目前东升公司已就该案上诉至湖北省高级人民法院。案涉房产被查封后，富邦伟业公司对执行行为提出书面异议，要求法院依法解封。2016年8月4日，本院以（2016）鄂01执异613号执行裁定书，驳回其异议申请，故原告富邦伟业公司提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系东升公司申请诉前保全硚口劳动局财产一案中，因案外人富邦伟业公司对人民法院查封的登记在被执行人硚口劳动局名下的房屋主张权利所引起的纠纷。本案争议焦点为：原告富邦伟业公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。根据认定的事实和相关法律规定，本院分析评判如下：
本院认为，所有权作为物权的一种，如欲取得具有排他效力，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉房屋所有权及土地使用权至今仍登记在被执行人硚口区劳动局名下，而非房屋出卖方治历公司，更未变更为原告富邦伟业公司。
我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。所以，硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》虽约定双方同意以包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产冲抵硚口区劳动局的债务，该资产为治历公司所独立享有的资产。但该以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，案涉执行标的的物权变动并未完成。此外，《还款及房屋分割确认协议》虽经仲裁裁决书确定有效，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，协议中有关不动产变更登记的义务尚未履行完毕，故该裁决书关于协议有效的确认裁决并不能发生物权变更的法律效果，治历公司尚未取得涉案房屋所有权，其出售案涉房产的行为系无权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定应当理解为法律就案外人对执行标的物之物权期待权进行的保护，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，便应依法优先保护案外人的物权期待权。结合本案事实分析，原告富邦伟业公司并非是与被执行人硚口劳动局签订购房合同，而是与执行的案外人治历公司签订的购房合同，在其签订购房合同并占有之前，涉案房屋明确登记在被执行人硚口劳动局名下，房屋出卖人治历公司无权处分涉案房屋，富邦伟业公司对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于不动产登记具有对世效力，富邦伟业公司作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属登记状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。综上，房屋出卖方治历公司无权处分涉案房产，富邦伟业公司未尽到应有注意义务，主观上存在过错，不符合法律规定的物权期待权保护要件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。退一步讲，即使富邦伟业公司要求治历公司承担违约责任的债权请求权能够成立，该请求权也不具有优先性，不能排除东升公司对硚口劳动局金钱债权的实现，本院（2016）鄂01执异613号执行裁定书并无不当。
综上所述，原告富邦伟业公司并未取得案涉房产所有权，该公司的物权期待权亦不能成立，其对执行标的的民事权益不能排除人民法院对硚口劳动局的强制执行，故对其诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告武汉富邦伟业商贸有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费181800元，由原告武汉富邦伟业商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二〇一六年十二月九日
书记员 徐刚