浙江省德清县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0521民初1509号原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社，住所地浙江省德清县筏头乡佛堂村，组织机构代码32790611-1。法定代表人徐洪美，该社社长。委托代理人（特别授权代理）吴唤，浙江律信律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）姚力微，浙江律信律师事务所律师。被告徐小根，男，1967年5月23日出生，汉族，住德清县。原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社（以下简称原告）与被告徐小根（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员叶江适用简易程序于2016年6月15日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，依法由审判员蔡娟、代理审判员叶江和人民陪审员施安成组成合议庭于2016年8月5日公开开庭进行审理。原告的委托代理人姚力微到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月1日，原、被告签订房屋出租协议一份，租赁标的为德清县筏头乡佛堂村原村学校，原、被告双方就权利义务、租赁标的、租赁期限及租金等进行了明确约定。合同签订后，原告依约交付了租赁标的。在合同履行过程中，被告尚拖欠第一期2009年4月1日至2014年3月31日的租金24000元，第二期2014年4月1日至起诉之日（2016年4月5日）的租金26580元，共计拖欠租金50580元，经原告多次催讨未果。故诉请：1、判令被告立即支付拖欠的租金50580元（租金暂计至2016年4月5日，剩余租金从2016年4月6日起计算至实际腾退房屋之日止，按每日36元计算）；2、判令解除原、被告签订的《房屋出租协议》；3、判令被告将承租的房屋交还原告，并恢复原状；4、判令被告承担本案受理费和其他诉讼费用。庭审后，原告将第一项诉讼请求变更为“判令被告立即支付拖欠的租金50580元（租金暂计至2016年4月5日，剩余租金从2016年4月6日起计算至合同解除之日止，按每日36元计算）”，因该项变更未增加被告的负担，本院予以准许。原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、原、被告签订的房屋出租协议原件一份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；2、集体土地使用证原件一份，拟证明本案所涉房屋系原告所有的事实；3、委托协议原件一份，拟证明德清县筏头乡佛堂村委托德清县筏头乡佛堂村股份经济合作社签订《房屋出租协议》的事实；4、关于佛堂村集体资产老学校无房产证的情况说明，拟证明租赁标的只有土地证，无房产证的事实；5、浙江省农村合作银行现金缴款单、德清县农村集体经济组织统一收据复印件各一份，拟证明被告于2009年5月19日履行36000元租金的事实；6、《德清县人民政府关于部分行政区划调整的通知》（德政发〔2016〕4号）复印件一份，拟证明德清县筏头乡佛堂村股份经济合作社变更为德清县莫干山佛堂村股份经济合作社的事实。被告未进行答辩也未提交任何证据。对原告提交的证据1-证据5，因被告缺席，虽未经被告质证，但结合原告的庭审陈述，本院依法进行审核认为，原告提交的上述证据，符合有效证据的条件，能够证明原告在本案举证主张的事实；对原告提交的证据6，该证据虽为复印件，且未经被告质证，但经本院核实可以认定本院予以认定德清县筏头乡佛堂村股份经济合作社变更为德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社的事实。本院根据原告方的庭审陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年4月1日，原告与被告签订《房屋出租协议》一份。《房屋出租协议》约定：租赁标的为德清县莫干山镇佛堂村原村学校，租赁期限为自2009年4月1日起至2034年3月31日止，该房屋租期为25年，分5次付款，每隔5年后租金递增10%。1、2009年4月1日至2014年3月31日止，租金每年12000元，共计6万元；2、2014年4月1日至2019年3月31日止，租金每年13200元，共计6.6万元；3、2019年4月1日至2024年3月31日止，租金每年14520元，共计7.26万元；4、2024年4月1日至2029年3月31日止，租金每年15972元，共计7.986万元；5、2029年4月1日至2034年3月31日止，租金每年17569元，共计8.7845万元。每5年在第一年的4月1日前一次性付清租金，如乙方在规定期限前不付清租金，甲方有权中止协议并收回房屋，所造成的一切损失由乙方自负。原告依《房屋出租协议》规定履行了自己的义务。但被告自2009年5月19日支付36000元房租后未再缴纳房租。原告经多次催讨未果而诉至本院。本院认为，本案经公开审理，被告未到庭参加本案诉讼，既未提出任何答辩意见又未提交任何证据，系怠于行使其诉讼权利。原、被告双方于2009年4月1日签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效。根据原、被告双方签订的协议约定：如乙方在规定期限前不付清租金，甲方有权中止协议并收回房屋，所造成的一切损失由乙方自负。该条款可以理解为：如被告方未在约定期限内付清租金则视为违约，原告方有权解除合同并收回房屋，该项约定亦符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定。原告已经按约交付房屋，但被告未能按约定期限支付租金即构成违约，原告自被告违约之日起即享有合同解除权。被告在支付了第一期的部分房屋租金后未能按约定期限支付剩余租金，嗣后也未再按照合同约定支付第二期租金，该行为已构成违约，原告自第一期租金付款期限届满次日（即2009年4月2日）起即享有合同解除权。原告向本院起诉即为行使合同解除权，本院于2016年4月21日将起诉状副本送达被告，被告自始知晓原告行使合同解除权，故该合同于被告知晓合同解除事项之日（2016年4月21）解除。因被告已支付36000元租金，故租金应自2012年4月1日计算至2016年4月21日止。原告要求被告交还承租房屋及支付拖欠租金的要求符合双方合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。本院另查明，2012年4月1日至2014年3月31日租金按每年12000元（即每日33元）计算；2014年4月1日至2016年4月21日租金按每年13200元（即每日36元）计算。对于原告主张要求被告将承租的房屋恢复原状，因原、被告双方并未就恢复房屋原状相关事项进行约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社与被告徐小根在2009年4月1日签订的《房屋出租协议》于2016年4月21日解除；二、被告徐小根在本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋，并交还原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社；三、被告徐小根在本判决生效之日起七日内支付原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社租金人民币50580元（租金暂计至2016年4月5日，剩余租金按每日36元自2016年4月6日起计算至2016年4月21日止）；四、驳回原告德清县莫干山镇佛堂村股份经济合作社其余诉讼请求。若被告徐小根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1065元，由被告徐小根负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 蔡 娟代理审判员 叶 江人民陪审员 施安成二〇一六年九月十九日代书 记员 周自成