成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初749号原告(反诉被告)：高新区艾派客茶餐厅。住所地：成都高新区天府大道北段966号4号楼1层东侧咖啡区。经营者：钟剑。委托诉讼代理人：白华金，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：任娟，四川法奥律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）：成都全鹏农业发展有限公司。住所地：成都市高新区芳草西二街**号*栋。法定代表人：王体全。委托诉讼代理人：张静，女，1971年9月24日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工，一般授权代理人。委托诉讼代理人：程婴莹，四川思沃律师事务所律师。特别授权代理人。原告高新区艾派客茶餐厅（反诉被告，以下仍称原告，以下简称“艾派客”）诉被告成都全鹏农业发展有限公司（反诉原告，以下仍称被告，以下简称“全鹏农业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年3月13日进行第一次开庭，原告艾派客的经营者钟剑及艾派客委托代理人白华金、被告全鹏农业的委托代理人张静、程婴莹均到庭参加诉讼。于2017年5月4日进行第二次开庭，原告艾派客的经营者钟剑及艾派客委托代理人白华金、被告全鹏农业的委托代理人张静、程婴莹均到庭参加诉讼。于2017年7月6日进行第三次庭审，原告艾派客委托代理人白华金、被告全鹏农业的委托代理人张静、程婴莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾派客向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同；2、判决租赁合同期限做出相应的顺延，顺延的期限为被告擅自断电致使原告停业之日起至原告实际恢复正常营业的期间；3、被告赔偿原告咖啡厅先期投入112240元；4、被告赔偿原告因预售会员费却无法履行会员服务的赔偿金10000元；5、被告赔偿原告因其擅自断电后，从2016年10月至2017年3月30日期间，咖啡厅的经营损失（按每月10000元计算，共计60000元）；6、被告退还原告保证金10000元；7、被告承担本案的诉讼费用及公证等费用。事实与理由：2015年12月30日，原被告双方签订合作协议，双方约定将位于成都高新区天府大道北段966号4号楼1侧场地区域给原告使用，合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日。2016年1月，原告为履行合同，对咖啡厅投入装修，共计花费112240元。经营期间被告曾多次要求追加管理费，因不符合合同约定，原告拒绝，此后被告便开始干涉原告经营。2016年10月8日，原告发现部分物品被盗，监控电源被切断，报案后，被告承认是其员工切断电源，但拒不恢复。经多次协商均未果。2016年11月21日，被告在夜间强行拆除咖啡厅设备设施，搬走财物，并打伤咖啡厅人员，导致原告无法继续履行会员服务，并向会员退赔各项损失。后经原告多次交涉，被告也未退还设备设施，给原告造成了极大损失。被告全鹏农业答辩并提出反诉称，1、原被告的法律关系并非租赁合同法律关系，而是其他合同关系；2、本案诉讼标的系由被告全部装修完毕后进行交付，不存在原告在合作协议履行期间进行自行装修所产生的相关费用问题；3、原告所述咖啡厅的前期投入和预收会员服务费无事实和依据；4、保证金应当在退赔原告在合作协议终止后对被告造成的损失之后再进行计算；5、被告不存在协议履行期间擅自断电给原告造成的经济损失的问题；反而是原告入驻房屋后，出现各种违反协议的情况，给被告造成了经济损失。故请求判令：1、法院确认原告与被告于2015年12月30日签署的《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》于2016年9月30日解除；2、原告支付被告解除《合作协议》后产生的损失赔偿费用，包括物业管理费、场地占用费、保管费、场地损坏维修费、场地维修期的租金损失、律师费和其他损失费共计200000元（其中保管费金额还在持续增加）；3、原告承担本案的反诉费、担保费和保全费等费用。原告艾派客针对反诉答辩称，1、双方签订的《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》系真实意思表示，原告完全按照合同约定在履行义务，没有构成违约，被告没有单方解除权，被告所诉的解除协议的情形不符合约定及事实情况；2、被告违约提出解除协议，原告不存在对其进行损失赔偿，反而是被告单方解除合同，应给原告赔偿损失。经审理查明，2015年12月30日，高新区艾派客茶餐厅与成都全鹏农业发展公司签订《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》约定：“为优化4号楼的服务配置，为外来办事人员及入驻单位人员提供休息服务场所，双方就乙方（高新区艾派客茶餐厅）无偿使用场地并管理运营甲方场地和设施涉及的相关事宜，达成如下协议并共同遵照执行：1、乙方为甲方（成都全鹏农业发展公司）外来办事人员及入驻单位人员提供休息服务场地及相关配套设施设备的管理及服务，并负责出资购买相关设施设备及消毒器皿，负责办理营业许可证、卫生许可证照，乙方派驻专业人员到甲方指定地点提供服务，人员工资及保险由乙方负责购买（向甲方提供服务人员相关信息，包括但不限于身份证复印件、劳动合同、社保资料等）。（1）场地位置：成都市天府大道北段966号4号楼1层（东侧）面积：约180m2，（2）场地由甲方负责装修，乙方负责使用、修缮、维护……（4）乙方每月按时缴纳物业费（20元/月/平米），（5）如因甲方会议需求乙方应安排专人配合甲方会务，提供服务。2、协议期限：贰年，2016年元月1日起至2017年12月31日止，（1）乙方按照每月10000元指定活动消费券、10000元指定饮品券标准制作，通过甲方发放给入驻单位等人员使用，（2）本协议签订后1个月内，如乙方的经营管理混乱或被入驻单位及外来办事人员投诉，则甲方可单方面解除本协议，停止乙方经营，双方互不承担违约责任及损害赔偿。3、乙方不得超过经营范围经营（禁止销售酒类及含酒精成分的饮料）也不得私自使用易燃、易爆物品及器皿，否则应自行承担一切法律后果……5、乙方经营过程中需自行解决因现场服务与第三方发生的经济矛盾及消费纠纷。6、甲方将场地交给乙方后乙方应妥善使用，定期维护……乙方应向甲方缴纳保证金1万元，如因乙方使用设施设备不当导致甲方财产损害或影响场地恢复的乙方有义务整改并赔偿损失。合同期满后若乙方不再继续经营，应于合同到期后10日内将使用资产完好无损交还甲方，且甲方将保证金全额无息退还给乙方。……8、如因甲方一楼出租等不可抗拒因素而使本协议不能继续执行，或甲方对乙方在经营过程中拒不整改的情况下，则甲方提前一个月告知乙方，本协议自动终止。双方互不承担违约责任及损失赔偿。”。协议签订后，原告向被告支付了保证金10000元，被告将场地交付给原告使用。案涉房屋为一楼大厅一角，属于开放式空间，木质地板及桌椅包括咖啡屋都由被告装修并提供。原告接收场地后与成都瑞湖广告有限公司签订了《咖啡厅制作安装及整体装配合同》，主要对咖啡屋进行了装修，并购置了咖啡机等设备，合同价格为97600元，合同实际履行后，案外人向原告开具了5张收款收据，共计97000元。合同内容包括：1、冰箱LED顶部栏安装6000元，2、壁挂菜单价目表灯箱安装5000元，3、全方位监控设备7600元，4、电加热水箱2500元，5、制高氧水机＋氢水机6000元，6、微波炉加热设备1500元，7、专业杯具3000元，8、专业咖啡机48000元，9、专业磨豆机4200元，10、冰箱、冰柜5000元，11、前端软水过滤设备2800元，12、惠人鲜榨低速机3000元，13、保险柜、文件档案柜2400元。其中1—3项为附着于咖啡屋的装饰及监控设备，其后为独立设备。合同签订后，原告依约每月向被告交纳10000元指定活动消费券、10000元指定饮品券，直至2016年9月29日。并向原告交纳物管费，每月3600元，缴纳期间为2016年3月至10月的物管费，通过公证处提存了2016年11月至2017年3月的物管费。2016年8月10日，被告向原告发送了《整改通知函》载明：“……我司（被告）在合作初期免费提供场地作为支持和鼓励，贵方（原告）只缴纳了大楼的物业费用。现贵方入驻经营时间已8个多月，贵方的经营状况非常不理想，严重有违于合作的初衷，完全未达到双方合作的目的，贵方经常出现无人管理和经营的状态……为此，我司特提出以下几方面需要整改意见：一、贵方必须保障工作日正常营运。若出现无人营业状况，我司将予以200—500元不等的经济处罚。若月累计无人营业达三日以上，我司将对贵方予以清退；二、咖啡厅场地设置及规化要求是开放式无烟无火区域，不设置储藏间、操作间或加工间……”。2016年8月30日，被告向原告发送了《解除咖啡厅合作的通知》载明：“我司与贵餐厅于2015年12月30日签署了关于……，由于贵厅在合作中出现严重违反合作的情况。根据合同中所约定的第2条（2）款中‘如乙方的经营管理混乱或被入驻单位及外来办事人员投诉，则甲方可单方面解除本协议，停止乙方经营，双方互不承担违约责任及损害赔偿’。在此我司现通知贵厅于2016年9月30日前将咖啡厅及相关设备设施完好地交付于我公司。”同日，原告针对解除通知委托律师向被告发送《律师函》载明：“……贵公司擅自发送整改通知，……并发送解约通知……贵公司的行为……第一，贵公司不具备处罚权，也无权要求我委托人清退离场……第二、贵公司不享有单方解除权，如贵公司执意要求解约，将会构成违约……”。2016年9月2日，被告委托律师向原告发送《律师函》载明：“全鹏公司在2016年8月30日发函贵单位，告知《合作协议》在2016年9月30日自动终止……按照《合作协议》第8条的约定：‘如因甲方一楼出租等不可抗拒因素而使本协议不能继续执行，或甲方对乙方在经营过程中拒不整改的情况下，则甲方提前一个月告知乙方，本协议自动终止。’作为甲方的全鹏公司有权提前一个月告知贵单位自动终止本合作协议……”2016年11月10日，被告在《四川经济日报》公告通知载明：“高新区艾派客茶餐厅：因贵方违反合作协议第二条第2项，请于2016年11月20日前，与我公司联系，商议相关物品处理事宜，逾期我公司将按相关规定处理……”。2016年11月21日，被告强行拆除咖啡设备设施，并于2016年11月27日，将咖啡厅物品搬离，搬离物品现由被告保管。2017年1月6日，被告与案外人四川美之源装饰工程有限公司签订了《装饰装修施工合同》工程名称为“金融城4号楼咖啡屋改造工程”，工程地点金融城4号楼，合同价款28000元，合同完成，被告向案外人支付款项后，案外人向被告开具了28000元的增值税发票。2017年1月至3月，原告分别向其VIP会员王功等四人退还预收款，并支付了违约金，违约金共计10000元。2017年2月2日，被告将案涉房屋租赁与案外人杨林，协议名称为《金融中心4号楼咖啡厅租赁协议》，租赁期限自2017年3月30日至2018年3月29日，租金为50元/月/M2，物业管理费20元/月/M2。本院认为，高新区艾派客茶餐厅与成都全鹏农业发展公司签订的《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点如下:1、《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》的性质，是否属于租赁合同；2、被告是否拥有解除权；3、双方的具体损失；4、被告能否在本案中主张原告未支付的物管费。一、双方签订的《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》的性质，是否属于租赁合同。庭审中，原告认为双方签订的《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》名为合作协议，实则为租赁合同，原告使用被告的场地，但是每月按时缴纳物业费、每月10000元指定活动消费券、10000元指定饮品券，因两种消费券在原告咖啡厅中都可以作为等额现金使用，实则是原告向被告支付了承租房屋的相应对价，所以《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》（以下简称《协议》）属于是租赁合同，即便不是标准的租赁合同，也应该按照《合同法》第一百二十四条之规定参照租赁合同相关法律规定；被告则认为《协议》系双方特殊的合作协议，因为《协议》开宗明义就写明了双方进行此项合作的目的在于“为优化4号楼的服务配置，为外来办事人员及入驻单位人员提供休息服务场所”，并且《协议》中约定的是：高新区艾派客茶餐厅无偿使用场地并管理运营甲方场地和设施，物管费是其经营应该交纳给物管方的，被告只是代收，而消费券则是双方合作需要，被告帮助原告拓展业务之用，因此，原被告双方之间的《协议》不是租赁合同，只是双方的业务合作。本院认为，《协议》性质的确定对于本案具有至关重要的作用，如果《协议》为租赁合同，则被告无权对原告的经营行为进行监管，必须依据租赁合同法律规定行使解除权；如果《协议》为被告所称的特殊合作协议，原告的存在只是被告引入为提升整个办公楼品质而附随设置的服务性项目，被告支付运营开支，被告进行项目整体管理，那被告理应具有对原告的经营具有管理权，而且可以依据其评估而要求原告清场。从《协议》的约定以及庭审中查明的事实可表明：1、原告独立办理经营证照，独立经营，被告为原告经营提供的仅限于场地，不为原告的经营提供资金、物料等；2、原告业务并非只针对被告指定人员，而是面向不特定的大众；3、原告向被告提供的每月20000元的消费券，在原告的咖啡厅可以等价抵用现金。以上事实说明，双方《协议》合作的实质是被告向原告提供场地，原告向被告提供消费券以供被告分发给自己的客户，同时，原告对社会大众提供咖啡服务，独立经营、自负盈亏。原告向被告支付的消费券对于原告来说属于负担与义务，支持其经营、生存的在于其面向社会大众提供的咖啡经营，被告提供场地后享受的则是纯粹的权益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，双方《协议》实质上为租赁合同。二、被告是否拥有解除权。被告认为其具有并可以行使解除权的依据有两点：《协议》第2条第（2）款和《协议》第8条，原告拒不整改的情况下，被告可以解除合同。1、《协议》第2条第（2）款约定：“本协议签订后1个月内，如乙方的经营管理混乱……则甲方可单方面解除本协议，停止乙方经营，双方互不承担违约责任及损害赔偿。”因此，本条有明确的适用条件即“本协议签订后1个月内”，双方签订《协议》在2015年12月30日，如原告出现以上情况，被告据此条行使解除权的期限为2016年1月30日之前，而被告是在2016年8月30日根据该条约定向原告提出解除协议，因距合同签订时间已过8个月，被告不能再以该条为依据行使解除权。2、《协议》第8条约定：“……甲方（被告）对乙方（原告）在经营过程中拒不整改的情况下，则甲方提前一个月告知乙方，本协议自动终止。双方互不承担违约责任及损失赔偿。”被告认为，2016年8月10日其向原告发送了《整改通知函》，而原告拒不整改，因此其依据该条也享有解除权，可以解除《协议》。本院认为,由于《协议》是租赁合同，因此被告并无经营业务上的监督权利，只能基于《协议》中双方的合意条款行使权利即只能基于《协议》的约定提出整改意见，而其《整改通知函》中的整改内容在《协议》中都无相应约定，根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”之规定，在《协议》中未明确约定的整改事项，被告无权对原告进行经营监督并提出整改意见。因此，对被告依据该条取得合同解除权的主张不予支持。综上，本院认为被告不具有合同约定的解除权，因此，其解除合同，并于2016年11月强制清场的行为属于违约行为，但由于案涉场地已出租给第三人，事实上已不再具有继续履行的可能，故对于原告要求继续履行合同以及顺延租赁合同期限的诉求不予支持，对于被告反诉中请求判令解除合同的诉求予以支持，但是对于其要求确认合同于2016年9月30日解除的主张不予支持，判令《协议》于被告载明解除合同诉求的反诉状副本送达原告之日，即2017年2月23日解除。三、双方的具体损失。（一）原告的损失由于被告的违约，造成原告无法继续经营，因此，应该对原告所受到的损失进行赔偿。原告提出4项赔偿请求：1、退还原告保证金10000元，2、预收会员费却无法履行会员服务赔偿金10000元，3、被告赔偿原告咖啡厅投入112240元，4、经营损失60000元（2016年10月至2017年3月30日）。1、关于保证金的退还，原被告双方签订的《协议》因被告的违约而不能继续履行，并解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《协议》被解除后，被告应该返还原告缴纳的保证金，故对原告的此项诉求予以支持。2、关于退还预收会员费支付的违约金，2017年1月至3月，因被告违约而致《协议》不能继续履行，原告分别向其VIP会员王功等四人退还预收款，并支付了违约金，违约金共计10000元，原告对于这部分损失的诉求本院予以支持。3、关于原告咖啡厅投入损失，原告对于咖啡厅的装修投入分为两部分：其一为附着于咖啡屋的装修、装饰，其二为用于制作咖啡等经营用设备，本院认为原告的装修投入基于与被告双方合意达成的《协议》，其咖啡厅装修与机器设备都是专为开咖啡厅而购置的，如果合同无法继续履行对原告而言也毫无价值，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条条第（二）项的规定，对于整体装修及机器设备应该按照残值损失予以计算，按本院查明的事实，原告前期投入装修与机器购置总计97000元，其租期为24个月，虽然原告在庭审中提出被告在2016年10月就已经对其实施了断水断电，但未提供相应的证据予以证明，本庭以双方认可的被告清场时间即2016年11月为其停业时间。即其装修使用时间为11个月，其装修损失为97000/24*(24-11)=52542元。故对于原告此项诉讼请求予以部分支持，被告应该赔偿原告咖啡厅投入款为52542元。4、关于原告主张的经营损失，原告认为被告的违约行为致使原告无法正常经营咖啡厅，对于这一损失，被告应该予以赔偿。但是原告主张按每月10000元的标准，被告应该赔偿其从2016年10月至2017年3月的经营损失，本院认为其计算起止时间存在问题：首先，其主张的起始时间从2016年10月起，但未提供相应的证据予以证明在2016年10月被告就已经对其实施了断水断电，致其无法经营，本庭以双方认可的被告清场时间即2016年11月21日为其停业时间；其次，计算截止时间也不应该是3月30日，而应该是《协议》解除之日即2017年2月23日。至于赔偿标准，虽然本院认为，被告应该赔偿原告这部分损失，但是原告并没有提供其前期经营的营业收入或其他商家比对营收以证明其每月10000元标准的合理性，因此，对于原告的此项诉求不予支持。被告的损失被告在反诉中提出要求原告赔偿以下费用：1、物管费，2、场地占用费，3、保管费，4、场地损坏维修费，5、场地维修期的租金损失、6、律师费和其他损失费。对于物管费，将在下文中专述，在此不再赘述。1、对于场地占用费与保管费，因为本案中被告因不具有解除权而行使了解除合同的行为而成为违约方，场地占用费与保管费便无从谈起，由于本院已经将装修搬离的设备作为装修整体进行了处理，在被告赔偿原告装修损失后，其保管本案所涉的设备可以自行处置。2、对于场地损坏维修费与维修期间的租金损失，虽然被告提供了其与案外人四川美之源装饰工程有限公司之间的《装饰装修施工合同》以及履行证明，但是却未提供原告在使用过程中使原装修受损的证据，亦未能证明原告与该改造装修的因果关系。故对被告反诉中的维修费与维修期间的租金损失的诉求不予支持。3、对于律师费、公证费，由于双方在合同中没有对此项的约定，且并不属于主张权利所必须要支出的费用，故不予支持。四、被告能否在本案中主张原告未支付的物管费被告能否在本案中主张物管费。本院认为不能，原因如下：首先，被告在非垫付物业费之前本身无权追索相关费用，因为物业费的权利主体并非原告，而是提供物业服务的相关物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，被告无权代物业公司收取物业费；其次，即便如被告庭审中所述的其与物管公司进行整栋大楼的物业费核算，被告亦不能代物业公司追索相关费用，因为诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于原被告之间租赁合同确定的权利与义务，被告只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与被告的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对被告的此项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告高新区艾派客茶餐厅与被告成都全鹏农业发展公司于2015年12月30日签订的位于成都市天府大道北段966号4号楼1层（东侧）《金融中心4号楼咖啡厅合作协议》于2017年2月23日解除；二、被告成都全鹏农业发展公司于本判决生效之日起十五日内向原告高新区艾派客咖啡厅退还保证金10000元；三、被告成都全鹏农业发展公司于本判决生效之日起十五日内向原告高新区艾派客咖啡厅支付咖啡厅装修损失52542元；四、被告成都全鹏农业发展公司于本判决生效之日起十五日内向原告高新区艾派客咖啡厅支付无法履行会员服务的违约金10000元；五、驳回原告高新区艾派客咖啡厅的其他诉讼请求；六、驳回被告成都全鹏农业发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1286元，由原告高新区艾派客咖啡厅承担643元，被告成都全鹏农业发展公司承担643元；反诉案件受理费减半收取2150元，由被告成都全鹏农业发展公司承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年七月六日书记员 韩亚群