浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬商终字第438号
上诉人（原审原告）：娄根兴。
委托代理人：王启高。
被上诉人（原审被告）：宁海县跃龙街道东方经济合作社管理委员会。
代表人：袁人利。
委托代理人：应满昌。
委托代理人：王文曲。
上诉人娄根兴为与被上诉人宁海县跃龙街道东方经济合作社管理委员会（以下简称东方合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2013）甬宁商初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：娄根兴系东方合作社的社员。2011年5月15日，东方合作社委托案外人宁波华诚拍卖有限公司（以下简称华诚公司）对其位于宁海县跃龙街道靖海小区（以下简称靖海小区）空余宅基地上新建房屋的认购资格进行拍卖。竞拍公告中明确载明：“竞拍人必须有东方经济合作社在册户口，按一户一宅报名参加竞拍”、“竞拍成交人的房地产证的审批、办理工作由东方经济合作社负责。办妥时间由政府有关部门的具体政策协调程序的进度决定，合作社尽力配合，暂不能设定日期。落户的土地性质为集体土地”。娄根兴参与竞拍�，以248万元的价格拍得宁海县跃龙街道靖海路×××××两间四层楼房的认购资格。娄根兴按约支付拍卖款后，东方合作社将房屋交付娄根兴使用至今。
娄根兴于2013年6月4日向原审法院起诉称：2011年5月15日，东方合作社委托华诚公司对其建造的位于靖海小区的房屋进行拍卖。娄根兴参与竞拍后以248万元的价格成功竞得位于宁海县跃龙街道靖海路×××××两间四层楼房。成交后，娄根兴依法支付购房款，但双方未签订房屋买卖合同。拍卖房屋时东方合作社承诺在6个月内办理产权登记手续，后经娄根兴催促，东方合作社才告知娄根兴因东方合作社不具备开发销售房屋的资格，所拍卖的房屋没有任何的审批手续，属违章建筑，不能办理房屋所有权证和土地使用权证。娄根兴认为，由于进行拍卖的房屋系违章建筑无法用于拍卖，故双方的房屋买卖无效，东方合作社理应返还�房款并赔偿娄根兴的利息损失和装修损失。请求判令：一、确认娄根兴、东方合作社之间的房屋买卖无效；二、东方合作社返还娄根兴购房款248万元，并赔偿利息及装修损失150万元（其中利息计算方法为：以248万元为基数按月利率2%从2011年5月30日开始计算至判决确定的履行之日止，暂计为利息100万元，装修损失50万元，合计150万元）；三、诉讼费由东方合作社负担。
东方合作社在原审中答辩称：娄根兴请求确认娄根兴、东方合作社之间的房屋买卖无效，无事实和法律依据。理由为：1.东方合作社委托拍卖的为新建房屋的认购资格，符合法律规定。宁海县人民政府办公室会议纪要（2007）7号《关于宁海县撤村建居改革工作有关政策意见补充的协调会议纪要》明确指出规划区内各合作社拥有的存量空余宅基地由各合作社为主组织内部公开竞标，所得的资金除去费用外用�合作社集体，故东方合作社委托拍卖公司对购买资格进行竞拍不违反法律的规定。2.娄根兴认购房屋已经取得建设用地规划许可证及浙江省建设工程规划核实确认书，非违章建筑。同时，拍卖成交后，在娄根兴支付248万元拍卖款后东方合作社亦将房屋交付娄根兴使用，娄根兴亦进行装修、使用，双方的合同已经实际履行。故要求驳回娄根兴的诉讼请求。
原审法院审理认为：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。东方合作社通过拍卖认购资格的形式对建造在村集体所有的空余宅基地及地上建筑物在社员间进行分配，不违反法律、行政法规的强制性规定，拍卖合同合法、有效。娄根兴通过竞得购买资格的方式购得宁海县跃龙街道靖海路×××××两间四层楼房，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，所涉房产已经取得了建设用地规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书，娄根兴在拍卖成交后已实际占有、使用该房屋至今，双方的房屋买卖合同有效。娄根兴主张的合同效力与该院认定不一致，在原审审理中，该院依法向娄根兴作出释明，但娄根兴仍坚持合同无效，不变更诉讼请求。故对娄根兴的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，于2014年2月21日作出如下判决：驳回娄根兴的诉讼请求。案件受理费38640元，由娄根兴负担。
娄根兴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、东方合作社买卖的房屋未经审批建造，属违章建筑，以拍卖方式买卖房屋，违反法律规定，娄根兴竞拍购买该房屋，双方之间的房屋买卖合同无效。1.东方合作社买卖的房屋未经审批建造，违反法律规定，不属东方合作社合法财产，属违章建筑。2.违章建筑不得以拍卖的方式转让，故娄根兴与东方合作社之间的房屋买卖关系不能成立；二、娄根兴与东方合作社之间的房屋买卖无效；三、东方合作社是以拍卖方式买卖房屋，拍卖成交的是房屋，并不是认购资格。1.拍卖时房屋已经建成，拍卖标的物已经存在，并不是宅基地。2.竞拍公告的内容充分证实，拍卖的标的物是房屋。3.娄根兴支付的款项是房屋竞拍成交款，并不是认购资格款。4.东方合作社实际交付给娄根兴的是两间房屋，且该房屋已经装修使用。5.东方合作社认为拍卖的是认购资格，不是房屋，属于偷换概念；四、东方合作社在原审中提供的2013年8月15日的建设用地规划许可证、浙江�建设工程规划核实确认书，不能证明涉案房屋已经是合法的，上述许可证及确认书明显存在违法；五、本案应属于房屋买卖合同纠纷，原审法院将其归入拍卖合同纠纷是错误的；六、宁海县跃龙街道办事处可能存在说情、干预法院办案的情形；七、竞拍公告虽然写明落户的土地性质为集体土地，但东方合作社在竞拍前一天召开村民代表以上的会议，会议明确土地要转为国有土地，整个村子已经农转居，房产也会转为国有土地。综上，请求二审查明事实，依法改判支持娄根兴的诉讼请求或将本案发回重审。
东方合作社答辩称：一、东方合作社在2011年5月15日竞拍公告中明确载明是对认购资格的拍卖。娄根兴认为是集体房屋买卖理由不能成立，双方当事人之间是认购资格的拍卖关系；二、涉案房屋在原审开庭审理前已经取得建设用地规划许可证、浙江省建设工程规划�实确认书，是合法建筑，娄根兴可以凭上述两证办理建房用地使用权证和房屋所有权证；三、双方之间的法律关系合法有效，娄根兴主张合同无效、要求退还房款及赔偿损失没有法律依据；四、娄根兴认为在所谓房屋认购资格拍卖之前是违章建筑，东方合作社按照有关政策的规定及土地、规划协调之后为娄根兴补办了建房手续，是符合法律规定；五、原审审判程序合法，没有违法之处；六、娄根兴提到的农转居的问题，按照当地有关政策规定，如果撤村建居之后，符合相关政策可以农转居，集体土地补缴出纳金之后可以转为国有土地，但是需要经过一定的法定程序。娄根兴没有提供东方合作社在拍卖认购资格之前所承诺的证据，其主张难以成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证�。
原审对东方合作社委托华诚公司对其位于靖海小区空余宅基地上新建房屋的认购资格进行拍卖认定有误，应予纠正。本院另认定，东方合作社委托华诚公司对其位于靖海小区空余宅基地上新建房屋进行拍卖。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：一、东方合作社拍卖的是房屋还是认购资格；二、双方之间的房屋买卖合同是否有效；三、东方合作社在竞拍公告之前是否承诺办理国有土地使用权证；四、原审程序是否合法。关于焦点一，本院认为，虽然东方合作社靖海小区空余宅基地新建房屋认购资格竞拍公告载明是对认购资格进行竞拍，但被拍卖的房屋的起拍价格在该竞拍公告中已经明确载明，竞拍成功后，娄根兴支付的也是购房款，而并非认购资格的款项，故竞拍的对象应该为房屋所有权，而非认购资格�关于焦点二，本院认为，虽然娄根兴购得宁海县跃龙街道靖海路×××××两间四层楼房时，所涉房产尚未取得建设用地规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书，但是在原审审理期间，上述手续已经办出，且娄根兴在拍卖成交后已实际占有、使用该房屋至今，故双方的房屋买卖合同应该认定有效。关于焦点三，本院认为，娄根兴上诉称东方合作社在竞拍之前承诺办理国有土地使用权证，但未能提供充分的证据予以证明，娄根兴关于东方合作社在竞拍之前承诺办理国有土地使用权证的上诉主张，理由难以成立，本院不予支持。关于焦点四，本院认为，经审查，原审程序并无不当，娄根兴关于原审法院程序违法的上诉主张，理由难以成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38640元，由上诉人娄根兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亚平
审 判 员 徐 栋
审 判 员 黄海兵
二〇一四年七月十七日
代书记员 林蒋艳