广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民一终字第39号
上诉人（原审被告）：李小梅。
委托代理人：罗卫权，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：曾帆帆，广东盈辉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司。
法定代表人：熊基，该公司执行董事。
委托代理人：陈运丰，该公司董事。
委托代理人：丘海添，连南县三江镇法律服务所法律工作者。
上诉人李小梅因与被上诉人连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服连南瑶族自治县人民法院（2013）清南法民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年6月14日，出租方（甲方）寨岗新市场服务部与承租方（乙方）李小梅签订了《寨岗新市场租赁合同书》，该合同约定：甲方铁皮棚第×格租给乙方使用，经双方协商一致同意签订下列条款，共同遵守执行。一、租期：定五年，从2008年6月14日起至2013年5月14日止。二、租金：1、按月计租，每月租金250元人民币；乙方应当在每月五日前缴交租金，不得以任何理由拖欠租金。2、从第四年第一个月起即2012年5月14日开始，在原定月租基础上，增加百分之十租金（即每月租金贰佰柒拾伍元正）。三、押金：签订合同当日，乙方应向甲方交纳250元人民币作为押金，合同期满时若乙方退租，甲方应把押金退回乙方；租赁期间若乙方违约，押金不予以退回。2010年4月17日，双方再签订《寨岗集贸市场铺、摊位租赁合同》，将寨岗新市场铺位一楼烧腊（行）综合档号（铺、摊）出租给被告，时间为一年（即2010年1月1日至2010年12月31日止），合同约定：“每月租金495元给原告。实行先交租金后使用，即在每月25日前交清租金，逾期每天加收5元人民币作滞纳金，超过五天作违约处理，甲方有权收回铺位、摊位另作安排”。另外，被告还从吕志荣手中转租过来一个副食（行）12号铺位（原告知道，并没有提出异议），月租为每月165元。铁皮棚和烧腊（行）综合档铺、副食（行）12号加起来，被告每月应交租金合计935元。合同签订后，双方均已实际履行，被告已交租金至2012年6月。原告根据相关部门的批复，需要对寨岗集贸市场升级改造，便于2012年8月16日发出通知，提出终止市场的租赁关系，要求租户在规定期限内领取退回的市场租赁押金，遂引起本案的纠争。
另查明：连南瑶族自治县寨岗新市场服务部成立于2000年5月17日，负责人为熊基，经济性质是联营企业。2012年3月21日，清远市工商行政管理局为甲方，连南瑶族自治县人民政府为乙方，香港基伦贸易公司为丙方，三方签订了《连南瑶族自治县寨岗市场交接协议书》（以下简称《协议书》）。该协议约定：四、业经连南瑶族自治县人民政府批准（南府办复（2008）15号文），将寨岗集贸市场（占地面积4999.09M2，国土证号：南府国用（96）字第01995-18260114**号，以国土局办证核准的面积为准）整体产权的权益及市场现有管理人员一并移交丙方。寨岗集贸市场移交给丙方后，原甲方属下单位连南县工商局与丙方签订的《中外合作建设﹤连南县寨岗集贸市场﹥合同书》及《中外合作建设﹤连南县寨岗集贸市场﹥补充协议书》终止，连南县工商局不再享有与丙方合作建设连南县寨岗集贸市场相关的民事权利，亦不再承担义务。五、移交工作完成后，甲、乙、丙三方要及时到有关部门办理产权变更登记相关手续，明确产权归属关系……《协议书》签订后，因种种原因，三方至今未能办理寨岗集贸市场产权变更登记手续。2012年4月18日，连南瑶族自治县寨岗新市场服务部被注销登记。2012年4月20日，熊基登记成立连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司，经营范围：负责对寨岗新市场开发和管理，市场摊位和商铺的出租，市场物业管理服务。经济性质是有限责任公司。2012年8月18日，香港基伦贸易公司授权陈运丰持公司在连南工商局注册的“连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司”营业执照全权运营“寨岗润丰市场”。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。本案的焦点是：一、原告诉讼主体是否适格；二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
一、原告诉讼主体是否适格。租赁合同是转移财产使用权的合同。根据《协议书》，清远市工商行政管理局和连南瑶族自治县人民政府已将寨岗集贸市场整体产权的权益及市场现有管理人员一并移交给丙方（香港基伦贸易公司，代表签名为熊基），香港基伦贸易公司取得了寨岗集贸市场整体产权的权益，其中包括使用权。而寨岗新市场服务部（负责人为熊基），于2012年4月18日被注销登记，并于2012年4月20日登记成立了“连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司”，接管了寨岗新市场服务部所有经营权益。据原告提供《授权书》表明“连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司”是香港基伦贸易公司在连南工商局注册的公司，陈运丰持“连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司”营业执照全权运营“寨岗润丰市场”。
根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”。由于原告通过正当途径取得寨岗集贸市场整体产权的权益，成为出租人，享有原寨岗新市场服务部的租赁权。因此，原告诉讼主体适格。被告的抗辩理由不成立，不予采信。
二、原告的诉讼请求是否有法律事实依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。本案中，原寨岗新市场服务部与被告签订了租赁合同，双方已实际履行。由于国家政策的原因，原告通过正当途径取得了寨岗集贸市场整体产权的权益，寨岗集贸市场产权已发生变动。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告通过寨岗集贸市场产权移交、公司变更成为承租人，被告应当按合同的约定支付租金给原告，被告已交付租金至2012年6月，尚拖欠2012年7月至2013年6月共12个月租金11220元（935元／月×12个月）已违约，应当承担继续履行支付租金的义务。至于被告转租的合同，原告已知道，并没有提出异议，应当视为同意转租，租赁合同继续有效。由于双方在《寨岗集贸市场铺、摊位租赁合同》两份合同（其中一份是从吕荣志手中转租合同）中约定“即在每月25日前交清租金，逾期每天加收5元人民币作滞纳金，超过五天作违约处理……”而滞纳金并非违约金，不属于违约责任，因此，原告要求被告支付滞纳金的诉求，不予以支持。但被告应当支付逾期支付租金期间的利息（从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率，计付至清偿之日止）。因为《寨岗新市场租赁合同书》租赁期限已满，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。而《寨岗集贸市场铺、摊位租赁合同》在2010年12月31日已期满，但是承租方仍然在使用，出租方无提出异议，根据《合同法》第二百三十六条属于不定期租赁合同，当事人依法可以随时解除合同。因此，原告要求被告退还原告所租赁铺位及铁皮铺位的诉求，予以支持。
为此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、李小梅应当在判决书生效之日起十日内支付11220元租金给连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司，并从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿时止。二、李小梅应当在判决生效之日起十日内退出所租赁的铁皮棚和烧腊（行）综合档铺、副食（行）12号。三、驳回连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司的其它诉讼请求。案件受理费62.75元，由被告李小梅承担。
宣判后，李小梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、原判认定事实错误。1、原判认定连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司是香港基伦公司注册的公司这一事实有错误。第一，被上诉人的《企业法人营业执照》并未载明香港基伦公司“法人独资”。第二，连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司的投资人是熊基、袁荣业。香港基伦公司并无任何投资。原审判决主观臆断片面地认定润丰公司是由香港基伦公司注册的公司这一事实，违背了润丰公司是自然人投资设立的客观事实，亦违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定。二、原审判决理由和法律依据不足。1、原审判决认为基伦公司取得了寨岗集贸市场整体产权的权益，证据不足，理由不充分。基伦公司至今仍未到相关部门办理寨岗集贸市场的产权变更登记，所以，寨岗集贸市场的物权变更尚未发生法律效力。2、原审判决认为润丰公司接管了寨岗新市场服务部所有经营权益缺乏事实和法律依据。3、原审判决以被上诉人提供的《授权书》作为润丰公司是基伦公司注册的公司的定案依据，无法律依据可予以支持。4、原审判决认为被上诉人已取得寨岗集贸市场整体产权的权益是错误的。首先，原审判决中并未明确被上诉人是通过何种正当途径取得寨岗集贸市场整体产权，亦无证据予以证实被上诉人取得寨岗集贸市场的产权，但原审判决就主观臆断地认定被上诉人通过正当途径取得了寨岗集贸市场的整体产权。其次，在产权未明确的前提下，原审判决既认定基伦公司是润丰公司的产权人，又认定基伦公司与润丰公司均是寨岗集贸市场的产权人，上述认定的事实自相矛盾。5、原审判决认为寨岗集贸市场的产权已发生变动是错误的。6、原审判决认为被上诉人通过寨岗集贸市场产权移交、公司变更成为承租人无事实依据。本案中，并无证据可予以证实被上诉人通过寨岗集贸市场产权移交、公司变更成为“承租人”。如果被上诉人系“承租人”，那么被上诉人与上诉人之间根本不存在租赁关系，被上诉人不能作为本案适格的诉讼主体。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四十四条作为“原告诉讼主体是否适格”的法律依据错误。《中华人民共和国民法通则》第四十四条已明确承继关系发生在公司合并及分立这两种情形，寨岗新市场服务部注销后，法人民事权利终止，不可能存在合并或者分立的情形。原审判决以该条认定润丰公司是适格的诉讼主体，显然是错误的。2、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条作为“被上诉人的诉讼请求是否有法律事实依据”是错误的。寨岗集贸市场的产权目前仍未依法发生物权变动（前面已详细阐述，不再复述），被上诉人尚未取得寨岗集贸市场的产权，原审判决以该条法律规定认定被上诉人通过寨岗集贸市场产权移交、公司变更成为“承租人”，无事实依据，是适用法律错误。四、原审判决超出原审原告诉讼请求判决上诉人支付利息，属程序违法。被上诉人并没有要求上诉人支付利息，原审判决却判决上诉人向被上诉人支付利息，属程序违法，损害了上诉人的财产权利及诉讼权利。
连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司答辩称，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，无违反法定程序，请二审法院予以维持，依法驳回上诉人上诉请求。一、关于上诉人认为“原判决认定事实错误”的问题。答辩人认为原判决认定事实是正确的。根据《连南瑶族自治县寨岗市场交接协议书》的相关规定，清远市工商行政管理局和连南瑶族自治县人民政府已将寨岗集贸市场整体产权的权益及市场现有管理人员一并移交给香港基伦贸易公司，香港基伦贸易公司从而合法取得寨岗集贸市场整体产权的权益，在2012年4月18日注销寨岗新市场服务部（负责人是熊基）的情况下，于2012年4月20日成立连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司，负责人还是熊基，香港基伦贸易公司这一行为并无违法。二、关于上诉人认为“原审判决理由和法律依据不足”的问题。答辩人认为一审判决理由充分，适用法律准确，只不过上诉人对相关的法律条文理解问题。在上述基础上，第一是香港基伦贸易公司根据《连南瑶族自治县寨岗市场交接协议书》依法接管寨岗集贸市场整体产权；第二是香港基伦贸易公司依法注销寨岗新市场服务部并依法成立连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司；第三是连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司依法享有对寨岗集贸市场整体产权的管理权。至于寨岗集贸市场土地所有权是否过户的问题，是由于政府职能部门不作为造成的，过户也是迟早的事。三、关于上诉人认为“原审判决支付利息，属程序违法”的问题。上诉人认为“原审判决支付利息并无违反法定程序”，法院在审理民事案件过程中可依法维护当事人的合法权益。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年4月25日，香港基伦贸易公司向连南县工商行政管理局出具《授权书》，确认把原寨岗新市场服务部更名为寨岗润丰市场有限公司，该公司已注册，原寨岗新市场服务部的所有债权及一切事务归回连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司处理。
2012年8月28日，香港基伦贸易公司向寨岗新市场各承租商户发出《通告》，告知各承租商户寨岗新市场服务部已被注销，同时把“寨岗新市场”更名为“寨岗润丰市场”和重新注册成立“连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司”，由香港基伦贸易公司全资控股运营寨岗润丰市场。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人李小梅上诉请求的范围进行审理。根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案争议焦点可归纳为：1、被上诉人连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司主体是否适格。2、上诉人是否应向被上诉人支付利息。
关于被上诉人连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司主体是否适格的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人可以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同。本案中，第一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，结合《连南瑶族自治县寨岗市场交接协议书》的相关规定，清远市工商行政管理局和连南瑶族自治县人民政府已将寨岗集贸市场整体产权的权益及市场现有管理人员一并移交给香港基伦贸易公司，香港基伦贸易公司虽未就寨岗新市场土地使用权办理变更登记手续，但并不影响《连南瑶族自治县寨岗市场交接协议书》的效力，香港基伦贸易公司可以就寨岗集贸市场土地使用权进行合法使用、收益。因此，上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。第二，被上诉人是一个依法登记注册的主体，经营范围是负责对寨岗新市场开发和管理，市场摊位和商铺的出租，市场物业管理服务。第三，虽然被上诉人并非以香港基伦贸易公司的名义注册成立，但根据香港基伦贸易公司于2012年4月25日向连南县工商行政管理局出具的《授权书》以及香港基伦贸易公司于2012年8月28日向各承租商户发出的《通告》，可以认定被上诉人是依香港基伦贸易公司的授意而成立并以自己的名义在工商管理部门核准的经营范围内运营寨岗新市场。综上，可以认定被上诉人是以香港基伦贸易公司运营寨岗新市场的全权代理人。上诉人使用寨岗新市场的铺位未及时交纳租金，被上诉人向上诉人追讨相应的权利，没有超出其代理范围，被上诉人的主体适格。
关于上诉人是否应向被上诉人支付利息的问题。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型。根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，双方约定上诉人应于每月25日前交清下月租金，逾期每天加收5元人民币作滞纳金。该“滞纳金”显然不属于法律意义上的滞纳金，理解为逾期付款的利息更为符合本案实际。上诉人使用了被上诉人的铺位，但未及时支付租金，在一定程度上造成被上诉人资金利息的损失，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》［法释（1999）8号］的规定，上诉人应按中国人民银行逾期贷款利率向被上诉人支付逾期支付租金的利息直至清偿之日止，但鉴于被上诉人对原审确定上诉人按中国人民银行同期贷款利率计付利息未提出异议，故本院对该利息的计算标准不予调整。此外，双方约定每月租金应于上月的25日前交清，逾期5天作违约处理，可认定每月租金最迟应于上月月底前交清。因此，2012年7月的租金最迟应于2012年6月30日前交清，逾期支付的，利息应自2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止，2012年8月的租金逾期利息应自2012年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止，如此类推。原审认定2012年7月至2013年6月共12个月的租金逾期利息均自2012年7月1日起支付，处理不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人李小梅的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理稍有不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持连南瑶族自治县人民法院（2013）清南法民二初字第91号民事判决第二项、第三项。
二、变更连南瑶族自治县人民法院（2013）清南法民二初字第91号民事判决第一项为：李小梅应当自本判决书生效之日起十日内支付11220元租金给连南瑶族自治县寨岗润丰市场有限公司，并从2012年7月1日起以实际拖欠的租金数额按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿时止。
一审诉讼费62.75元，二审案件受理费62.75元，由上诉人李小梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 平
代理审判员 何 燕
代理审判员 林士嵛
二〇一四年四月十日
书 记 员 李慧玲
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。