湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5217号
上诉人（原审被告）：袁振，男，1982年4月15日出生，汉族，住武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘川，女，1987年1月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：张莹，湖北高景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐纲，男，1973年4月29日出生，汉族，系湖北一池云锦互联网科技有限公司员工，住武汉市硚口区，
原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖逗，该公司员工。
上诉人袁振因与被上诉人刘川、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初10414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁振上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费由刘川承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，不熟悉交易流程，导致错误判决。一审法院认为袁振在办理不动产权证后就应该配合刘川办理过户手续，根本不用考虑刘川的贷款申请是否通过的问题，一审法院的逻辑错误，其观点也违背正常的二手房交易习惯和交易规则。双方签订合同约定过户当日支付首付款，而过户时间应为合同签订后的20个工作日内，故涉案房屋贷款应在合同签订后的20天内审批通过，刘川应在合同签订后的20天内支付首付款。二、一审法院明显偏袒刘川，对刘川主张的所谓事实予以认定，对不利于袁振的基本事实不予认定，导致判决明显不公。
刘川辩称：一、涉案合同合法有效，合同的约定也是双方当事人的真实意思表示，房屋的交易流程与本案无关，只有在过户之后未支付首付款才对袁振的权益构成损害。二、刘川曾经撤诉并非是一审法院偏袒。三、一审认定涉案房屋的周边价格有事实依据。因此，袁振的上诉请求没有事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
链家公司述称，对一审查明的事实没有异议，请求法院依法裁决。
刘川向一审法院起诉请求：1.判决袁振拒绝履行与刘川签署的《武汉市存量房买卖合同》中规定义务的行为违约并解除该合同；2.袁振向刘川支付房屋总价款20%的违约金即107600元（以房屋总价款538000元为基数）；3.袁振向刘川支付超过违约金的损失共计266800元；4.袁振退回刘川已支付的定金3万元；5.本案诉讼费由袁振承担。
一审法院认定事实：2016年9月11日，刘川（买受人、乙方）与袁振（出卖人、甲方）在链家公司的居间服务下签订一份《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定：袁振将其所有的坐落在武汉市江汉区解放大道374号天瑞国际酒店公寓B栋16层6室房屋（建筑面积为49.57平方米）出售给刘川；该房屋未设定抵押，袁振应在签订本合同后30个工作日内将房屋所有权证、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方办理过户手续；该房产转让价格为按套转让，转让价为538000元（即10853元/平方米）；付款约定：该笔交易定金3万元为第一部分房款，袁振同意刘川在签署本合同时支付定金3万元；508000元为第二部分房款，付款方式为组合贷款方式（即商业和公积金组合贷款），刘川须在过户当天，见收件单支付首期款158000元，并应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，袁振须配合刘川提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；按揭贷款金额以银行承诺贷款金额为准；买卖双方应在此合同签订后20个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；刘川应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；袁振保证对该房产享有完全的产权；因房屋交易所发生的税费由刘川承担并且自行缴纳；袁振在收到刘川全部首付款后7个工作日内将该房屋交付给买受人刘川。该合同补充协议约定：袁振若逾期履行本合同约定的义务超过十五日，则构成根本性违约，刘川有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求袁振双倍返还定金或支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求袁振退还已收其他购房款；刘川若逾期履行本合同约定的义务超过十五日，则构成根本性违约，袁振有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收刘川的定金或要求刘川支付房屋总价款的20%的违约金。
同日，刘川（乙方）与袁振（甲方）、链家公司（丙方）签订一份《居间服务合同》。该合同约定，鉴于链家公司促成买卖双方签署《武汉市存量房买卖合同》，经各方友好协商，刘川向链家公司支付佣金13000元。
同日，刘川于合同签订当日依约向袁振交付涉案房屋定金3万元，袁振向刘川出具了收条。刘川依约向链家公司交付了13000元佣金，链家公司向刘川出具了收款收据。袁振也依约向链家公司交付了涉案房屋的房屋所有权证，链家公司向袁振出具了收条。
2016年10月10日，刘川和袁振为刘川申请银行贷款到武汉农村商业银行办理了面签手续。同日，刘川向案外人北京中融信担保有限公司武汉分公司交纳了担保费和评估费共计2400元。
2016年10月25日，袁振对涉案房屋进行了析产，办理了不动产权证，确认涉案房屋为袁振单独所有。
2016年11月5日，刘川与案外人孙长江签订了《房屋租赁合同》，该房屋坐落于武汉市江汉区水塔街前进五路4号21栋1单元3层2室，面积为33平方米，租赁期限为1年，从2016年11月5日至2017年11月4日，每月租金为1200元，押金为1000元，租金按季度结算，刘川在签订合同当日应当将季租金3600元及押金1000元一次性交纳给案外人。
因刘川申请的银行贷款为公积金和商业组合贷款。袁振于2016年12月1日要求刘川提前支付首付款或者变更贷款方式为纯商业贷款。刘川则表示在减少房屋总价的前提下可提前支付首付款。双方协商未果。
2016年12月2日，武汉公积金中心经审核同意刘川待相关部门办理完抵押手续后予以放款。链家公司告知袁振。袁振表示单方解除涉案合同。
2017年3月16日，链家公司应刘川的要求向袁振邮寄了一份《履约催促函》，要求袁振配合刘川办理过户手续，袁振于2017年3月17日签收。
2017年4月28日，刘川向袁振邮寄了一份《履约催促函》，要求袁振配合刘川办理过户手续，袁振于2017年5月3日签收，但仍然拒绝继续履行合同。双方由此发生争议。故刘川向一审法院起诉，请求判如所请。一审法院于2017年10月28日向袁振邮寄送达了刘川的起诉状副本。
一审法院另查明，2017年9月涉案房屋周边地区二手房屋网上挂牌交易价格为每平方米15000元至18000元。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案房屋买卖合同未履行完毕是刘川违约还是袁振违约；二、袁振能否单方解除合同；三、刘川损失应如何计算，其诉讼请求应否得到支持。
关于争议焦点一，涉案《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，应认定为有效。相关当事人应按照合同行使权利和履行义务。涉案房屋买卖合同约定，刘川在支付第一部分购房款3万元后，剩余508000元购房款的支付方式为组合贷款，刘川须在过户当天见收件单支付首期款158000元。但袁振在办理涉案房产不动产权证后，并未配合刘川办理过户手续，刘川也就无法继续依约履行支付首期款等义务，故袁振的行为构成违约，刘川不构成违约。
关于争议焦点二，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。由于双方当事人并未就合同解除协商一致，且袁振不履行过户的行为构成违约，其作为违约方，在本案中不享有单方解除权。刘川作为守约方有权主张解除合同。故刘川要求确认袁振违约和解除合同的诉讼请求，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。当事人行使解除权的，合同自通知到达对方时解除。一审法院以刘川明确提出解除合同的诉请并由对方获悉之日即2017年10月28日确定为合同解除日。
关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于刘川已付的购房定金3万元，袁振应予返还。刘川主张袁振退还定金3万元的诉讼请求具有合同和法律依据，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于损失赔偿，违约方应当赔偿因违约行为给守约方造成的损失，鉴于涉案房屋周边地区房屋交易价格普遍上涨，一审法院综合考虑刘川实际损失，合同履行情况及预期收益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金标准为28万元，故对刘川第二、三项诉讼请求，一审法院部分予以支持。
一审法院判决：一、确认刘川与袁振之间的《武汉市存量房买卖合同》已于2017年10月28日解除；二、袁振向刘川赔偿违约损失28万元；三、袁振返还刘川定金3万元；四、驳回刘川的其他诉讼请求。上述款项于一审判决生效之日起十日内履行。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3683元，由刘川负担860元，袁振负担2823元（该款系刘川预付一审法院，袁振应负担部分连同上述款项一并给付刘川）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
袁振向本院提交二手房交易流程一份，证明支付首付款在房屋过户之前，袁振不存在违约。
经质证，刘川对袁振提交证据的意见为：该证据不属于新证据。对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关。交易流程并非合同约定，袁振的行为实际违反了合同约定，构成根本违约。链家公司对袁振提交证据的意见为：对该证据的真实性予以认可，对关联性及证明目的不发表质证意见。
本院认为，对于袁振提交的二手房交易流程一份，因刘川、袁振在链家公司的居间服务下签订的《武汉市存量房买卖合同》中约定了首付款的支付方式，即刘川须在过户当天见收件单向袁振支付首付款158000元，故本院对该证据的证明目的不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，关于刘川、袁振在链家公司的居间服务下签订的《武汉市存量房买卖合同》第七条第一款约定“买卖双方应在此合同签订后贰拾个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。”的理解，袁振陈述该条款应理解为，刘川的银行贷款审批应在合同签订后的二十个工作日内通过，刘川陈述该条款是关于双方办理过户的日期约定，并没有约定贷款审批通过的日期。链家公司陈述该条款对于贷款审批通过的日期没有约定，是关于双方办理过户的日期约定。链家公司另陈述，刘川于2016年12月2日通过了武汉农村商业银行关于涉案房屋的贷款审批，组合贷款均是由该银行审批通过。
本院认为，刘川、袁振在链家公司的居间服务下签订的《武汉市存量房买卖合同》以及刘川、袁振、链家公司签订的《居间服务合同》均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。袁振上诉认为涉案房屋贷款应在合同签订后的20天内审批通过，刘川应在合同签订后的20天内支付首付款。因刘川、袁振在链家公司的居间服务下签订的《武汉市存量房买卖合同》中没有关于贷款审批通过日期的明确约定，虽然该合同第七条第一款约定“买卖双方应在此合同签订后贰拾个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续”，但该约定应理解为各方关于合同签订后办理房屋所有权转移登记手续日期的约定，而不应理解为各方关于合同签订后房屋贷款审批通过日期的约定，故袁振的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因袁振于2016年10月25日才对涉案房屋进行析产，办理不动产权证，而其在刘川关于涉案房屋的贷款审批通过后，明确表示不再继续履行合同，袁振的上述行为构成根本违约。袁振作为违约方，不享有合同解除权，刘川诉请解除涉案合同具有事实和法律依据，一审确认涉案《武汉市存量房买卖合同》已于2017年10月28日解除并无不当。因涉案《武汉市存量房买卖合同》解除，袁振作为违约方应当赔偿因违约行为给刘川造成的损失，一审法院基于涉案房屋周边地区房屋交易价格普遍上涨这一事实，综合考虑刘川实际损失，合同履行情况及预期收益，根据公平原则和诚实信用原则，酌定袁振向刘川赔偿违约损失28万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，袁振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3683元，由袁振负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年八月二十日
书记员 赖瑞文