黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民二民终字第925号
上诉人（原审被告）大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县肇源镇新站镇铁西街。
法定代表人辛国清，该公司董事长。
委托代理人苑晟涛，黑龙江省苑晟涛律师事务所律师。
委托代理人王英福，黑龙江峰衡律师事务所律师
被上诉人（原审原告）明文广，男，汉族。
委托代理人段玉平，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
委托代理人明雅玲（明文广之女），女，汉族。
上诉人大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺房地产公司）因与被上诉人明文广房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2015）源民初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2014年4月6日原告同被告签订棚户区改造房屋动迁补偿合同，约定用原告的平房置换被告开发的楼房，在该合同中约定被告交房的时间为2014年10月31日，如一方违约，赔偿对方违约金20万元，被告支付原告过渡期间的房屋租赁费每月300元。同日双方签订补充协议，约定被告置换给原告的楼房为：V高层X号楼X单元X室东门住宅一处（从东向西数第二单元，面积110平方米）；1号楼从东向西数第五门商服（面积108平方米）、第六门商服楼（面积为165.6平方米）二处，8号楼23号车库一处（小二楼楼下，朝向南方，从西向东数第2门，面积20.85平方米）。并约定如被告不能按期交房，应从约定的时间起给付给原告过渡期间的房屋租赁费用每月1000元，并赔偿原告每天5000元损失至交房之日。同时约定如原合同与补充协议有冲突，以补充协议为准。2014年10月31日被告拒绝向原告交房，并于2014年12月18日向肇源县人民法院提起诉讼，要求确认原、被告签订的合同及补充协议无效，后变更诉讼请求，请求撤销双方签订的合同，该案经一、二审判决均驳回被告的诉讼请求。
原审法院认为，原、被告于2014年4月6日签订的棚户区改造房屋动迁补偿合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致达成的，是双方的真实意思表示，原告按合同约定向被告交付房屋，被告已经将原告房屋拆除，故其应按约定向原告交付置换的房屋并承担相应的违约责任。庭审时，被告称其不具备法律规定的拆迁主体资格，肇源县人民政府房屋征收办公室才是合格主体，原、被告签订的合同为无效合同。但实际上争议房屋虽是以政府征收的名义进行，但肇源县近几年棚户区改造工程均是由开发商进行合同签订、拆迁等工作，本案中被告实际开发，并对该楼盘进行商业销售，其具有商业盈利性质，因此被告以其不具备主体资格为由的抗辩不能成立。被告没有按约定的日期交房，属违约行为，按双方约定给付违约赔偿金20万，每月房租费1000元，被告对此没有要求调整，应按双方约定进行。原告要求被告赔偿每日营业损失5000元，因合同对该5000元的约定不明，故对该项诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原被告签订的《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》及该合同的补充协议合法有效；二、被告大庆市天顺房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告交付房屋：其中X高层住宅X号楼X单元X室东门（面积110平方米）；X号楼从东往西数第5门商服一处（面积108平方米），第6门商服一处（面积165.6平方米）；X号楼23号车库一处（面积20.85平方米）；三、被告大庆市天顺房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告违约金20万元，并给付过渡期间房屋租赁费9000元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4856元，减半收取2428元，由被告负担2218元，由原告负担210元；其他诉讼费用88元由被告负担。
上诉人天顺房地产公司向本院上诉称：一、本案中，双方签订的合同违反了《合同法》第52条第5项的规定，违反了行政法规的强制性规定。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，人民政府是有权征收部门，作为开发商的上诉人不属于法律规定的拆迁主体。这是法律的强制性规定。二、一审法院以肇源县多年来，以政府名义征收房屋，实际是开发商在签订合同，来确定上诉人具备拆迁主体资格是错误的。合同的效力问题不是以交易习惯来认定的，政府应当按照法律规定来行使职权，不能因为政府的一贯做法违背法律规定就认定政府的行为是正确的，法院审理认定的是法律事实，不是客观因素，一审法院以政府违背法律规定的一贯做法来排斥法律的规定，于法无据。综上，双方签订的协议是无效的，上诉人不应当按照合同的约定履行义务，故一审法院判定错误，请求二审法院撤销原判，改判双方签订的《棚户区改造房屋动迁补安置合同》及补充协议无效；上诉人不将付X高层住宅X号楼X单元X室，东门商服一处、第6门商服一处，X号楼X号车库一处；上诉人不支付被上诉人违约金20万元及过渡期间房屋租赁费9000元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人明文广答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》中已经明确上诉人与被上诉人双方是本着公平、公正、平等、自愿、协商一致、诚实守信的原则签订的，至于上诉人说双方签订的合同违反了法律强制性规定，是对法律的错误理解，《合同法》第52条规定，只有违反法律、法规的强制性规定，才必然导致合同的无效，而《条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所做出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力做出强制性的规定。因此上诉人与被上诉人签订的《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》是双方在平等互利的基础上签订的，是双方真实的意思表示，依法成立并具有法律效力，拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议，协议明确了上诉人为拆迁人，被上诉人为被拆迁人的法律地位，协议是双方真实的意思表示，应当得到尊重，更何况政府将拆迁地的开发建设权转让给了上诉人，上诉人将拆迁地用于商品房建设，并进行了商业销售，具有商业盈利性质，属于经营性质，也就是说棚户区改造由公益性质转化为经营性质，所以本案的《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。2、合同签订后，上诉人按协议的约定就取得了拆除旧房的权利，但同时也应履行在新房屋建成后对拆除的旧房产权所有人给予补偿的义务，上诉人与我方在协议中对拆迁事宜进行了明确约定，我方已实际履行了合同义务，我的房屋因上诉人的拆迁行为而灭失，上诉人作为开发商依据上述协议拆除了旧房屋实际进行了房地产开发，现房屋已经建成，上诉人却以各种理由推脱，拒绝履行合同，不向我交付约定的房屋，人为地设置了协议履行的障碍。现上诉人又以合同无效提出抗辩，该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，如仅以不符合《条例》的要求，就否认《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》的效力不仅不利于保护被拆迁人的合法权益，反而对刻意违约的拆迁人有利，一定程度上给缺乏诚信的人提供了口实。被上诉人的房屋已无法回复原状，势必会激化新的矛盾，不利于社会的和谐和稳定。综上，上诉人所述与事实不符，肇源县人民法院（2015）源民初字第477号民事判决适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
二审过程中，上诉人天顺房地产公司与被上诉人明文广均未提交新证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，在肇源县人民政府启动涉案棚户区改造工程之初，被上诉人明文广所有的房屋因位于棚户区改造范围内，属于被拆迁对象，根据肇源县人民政府拆迁规划及安置规定，如被上诉人明文广与肇源县政府签订拆迁安置补偿合同，则合同双方应当为肇源县人民政府与被上诉人明文广，但在此过程中，上诉人天顺房地产公司以拆迁主体的身份出现，替代了肇源县人民政府在拆迁安置补偿合同履行中的地位，且被上诉人明文广的房屋已经被上诉人天顺房地产公司实际拆除，现该房屋宅基地所对应的位置已由上诉人天顺房地产公司进行商业开发，另行建筑楼房，且其所建楼房均已竣工，交付使用。在此情形下，即使认定合同无效，上诉人天顺房地产公司仍不能免除因其过错所导致合同无效而向被上诉人明文广应承担的过错赔偿责任，并且承担的过错赔偿责任不应小于双方合同中约定的合同义务。关于上诉人天顺房地产公司上诉请求认为其不属于法律规定的拆迁主体，本院认为，通过现有证据不能证明在本案双方当事人签订并履行《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》及其补充协议的过程中，曾有行政行为的具体介入或参与，上诉人天顺房地产公司一直是以独立民事行为主体的身份与被上诉人明文广进行拆迁协商并具体实施其后所有行为，故本院对上诉人天顺房地产公司关于其不是法律规定的拆迁主体的主张不予支持。综合以上，本院认为，一审法院在综合衡量肇源县多年来棚户区改造的客观事实，结合上诉人涉案棚户区改造活动中进行了商业开发，具有盈利性质等多种因素情况下，对本案作出的判决并无不当，本院依法予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4435元，由上诉人大庆市天顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
代理审判员 齐少游
代理审判员 王 宣
二〇一五年十二月三日
书 记 员 李 丹
附法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。