海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终2385号上诉人（原审被告）：陈坤兴。委托诉讼代理人：陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，海南威盾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘秋苹。原审被告：海南省文化艺术学校。法定代表人：陈军，校长。委托诉讼代理人：何远春，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。上诉人陈坤兴因与被上诉人刘秋苹、原审被告海南省文化艺术学校（以下简称艺术学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈坤兴上诉请求：1、请求依法撤销（2016）琼0108民初624号民事判决第一项，并驳回刘秋苹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘秋苹承担。事实与理由：原判决在未确认被上诉人已向上诉人支付全部购房款的基础上径直判决上诉人向被上诉人支付逾期过户的违约金，对上诉人严重不公，也违背了证据举证规则的规定。是否支付购房款及支付购房款额的举证责任在被上诉人一方，被上诉人在一审中未能提供充分证据证明其已支付了涉案房屋的购房款（仅提供了只有复印件没有原件，且经手人并非上诉人的收据），《房地产买卖契约》第十一条第五点虽约定“逾期每月按总房款的千分之三的违约金支付给乙方”，但基于合同的公平性原则考虑，上诉人向被上诉人支付约定违约金的前提是被上诉人向上诉人支付了涉案房屋的总房款。而被上诉人提供的证据显然不能证明其已向上诉人支付了全部购房款，因此，被上诉人要求上诉人承担违约金的事实基础不存在，被上诉人应承担举证不能的法律后果。请求贵院查明事实后，依法撤销原判第一项并改判驳回被上诉人的诉讼请求。刘秋苹答辩称：陈坤兴的上诉理由没有事实依据，刘秋苹已经缴纳了全部购房款，房款已经直接转至陈坤兴的个人账户。对违约金刘秋苹已做了让步。故刘秋苹认为原审判决正确，应予维持。艺术学校答辩称：鉴于陈坤兴的上诉请求与原审被告没有直接关系，故请求法院查明事实并依法作出判决。刘秋苹向一审法院起诉请求：1、艺术学校将相关权属证明移交给刘秋苹；2、陈坤兴给刘秋苹出具购房正式发票；3、艺术学校和陈坤兴连带赔偿刘秋苹违约金6000元整；4、陈坤兴将代收税费2379元返还给刘秋苹；5、诉讼费由艺术学校和陈坤兴承担。一审法院认定事实：位于海口市和平北路锦山里二排30号原艺术学校校区内的31套房产为艺术学校资产，因艺术学校搬迁至新校区，为解决新校区建设资金缺口，经海南省财政厅于2009年11月5日复函审核同意艺术学校通过公开拍卖方式处置31套房产。2010年3月9日，陈坤兴通过电子竞价交易方式以13728990元的成交价格竞买成功。2010年3月11日，艺术学校（甲方，转让方）与陈坤兴（乙方，受让方）签订《产权交易合同》，主要约定：甲方同意将上述31套房产转让给乙方，转让价格13728990元；转让房产以现状转让，过户手续由乙方办理、甲方协助，双方应在乙方付清全款并取得全部产权过户手续资料后的十日内开始办理房产过户手续，所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由甲、乙双方各自承担一半；乙方付清全部购房款和交易服务费后的十个工作日内，甲方将相关权属证明移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章；甲方应于收到全价款十日内，将本合同转让标的完整全部交付乙方，标的物正式交付乙方后，该标的物所发生的费用由乙方承担，与甲方无关；等等。合同签订后，陈坤兴依约支付了31套房产的转让款。2011年5月6日，陈坤兴（甲方，卖方）与刘秋苹（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：甲方收到乙方预付的购房定金10000元，甲方将座落于海口市和平北路锦山里二排30号4幢X幢XXX房的房产（建筑面积21.38平方米）出售给乙方；价格为92000元，乙方选择一次性付款，签订《房地产买卖契约》当日，即2011年5月6日支付购房款92000元（含购房定金）；甲方于2011年5月6日前将房产交付给乙方；自交房之日起贰拾伍个月内，甲方将产权证办至乙方名下，逾期每月按总房款的千分之叁的违约金支付给乙方；等等。签订《房地产买卖契约》当日，陈坤兴即将涉案房产移交给刘秋苹装修使用。2012年4月23日，海口市房管部门核发了涉案房产的房产证（海口市房权证海房字第HKYL347XXX**号），记载房产所有权人为“海南省文化艺术学校”，房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号学生宿舍X幢XXX房”，建筑面积21.38㎡。涉案房产所述土地为国有划拨地，因土地变性及土地出让手续未能落实，故该房尚未能过户至刘秋苹名下。另查：一、刘秋苹当庭明确其提出的第一项诉讼请求中的“相关权属证明”是指涉案房产的产权权属证明即房产证。艺术学校和陈坤兴则确认房产证中记载的房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号学生宿舍X幢XXX房”与刘秋苹提供的《收款收据》中记载的“东华雅苑X幢XXX房”为同一房产。二、刘秋苹为证明其已支付购房款，代收税费、装修款，但陈坤兴未出具正式发票，于本案中提供了三份《收据》，三份《收据》出具日期均为2011年5月4日，落款处“经手人”为“洪雁”，分别记载“今收到刘秋苹东华雅苑X幢XXX房购房款82000元”、“今收到刘秋苹东华雅苑X幢XXX房代收税费2379元”、“今收到刘秋苹东华雅苑X幢XXX房装修款48000元”。庭审中，陈坤兴的代理人称不清楚“洪雁”和陈坤兴的关系，不能确认陈坤兴收到购房款，应以转账凭证确认付款情况；刘秋苹解释称“洪雁”是陈坤兴销售部门的主要负责人。刘秋苹未提交购房款转款凭据。三、庭审中刘秋苹确认基于合同有效提出诉讼请求，要求继续履行合同，其认为陈坤兴代收税费无法律依据，购房时是基于办证方便故将税费交给陈坤兴，但陈坤兴迟迟未能办理房产过户手续，却占用税费给其造成损失，故主张陈坤兴先行返还代收税费，待需要缴税时再由其自行直接缴纳。一审法院认为，刘秋苹与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》，是双方在协商一致的基础上达成的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应受法律保护，对刘秋苹与陈坤兴均具有法律约束力。一、关于移交权属证明——经审查，涉案房屋目前登记在艺术学校名下，根据艺术学校和陈坤兴签订的《产权交易合同》的约定，艺术学校应在收到全价款十日内将相关权属证明移交陈坤兴，但该合同权利义务主体是艺术学校和陈坤兴，上述约定仅对艺术学校和陈坤兴产生拘束力，刘秋苹非该合同的签订主体，上述约定对其无约束力，而刘秋苹与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》对此亦无相应的约定；另，刘秋苹认为艺术学校和陈坤兴应将涉案房屋的产权证文本原件交给其持有，但产权证文本原件的移交并不能产生房屋产权移转的法律效果；据此，刘秋苹主张艺术学校向其移交相关权属证明，无事实根据，于法无据，一审法院不予支持。二、关于出具购房发票——涉案房产为陈坤兴通过拍卖竞买所得后转卖给刘秋苹，属二手房买卖，有关支付购房款发票按规定于办理过户手续时开具，根据本案查明的情况，尚不具备出具购房发票的条件，且开具购房发票事宜不属于人民法院处理范畴，刘秋苹可另行向税务行政主管部门请求处理。三、关于支付违约金问题——经审查，刘秋苹与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》中约定，陈坤兴须自交房之日起贰拾伍个月内，将产权证办至刘秋苹名下，逾期每月按总房款的千分之叁的违约金支付给刘秋苹；陈坤兴于签订合同之日即2011年5月6日交房，依约应于25个月内即2013年6月6日前将产权证办至刘秋苹名下；陈坤兴至今未依约办理，虽然是客观原因所致，但也应依约承担相应的违约责任，现刘秋苹主张赔偿违约金6000元，没有超出合同约定的计付标准，故一审法院予以照准；据此刘秋苹主张陈坤兴承担违约责任，与约相符，一审法院予以支持，但刘秋苹与艺术学校之间没有形成关于房产买卖合同的法律关系，刘秋苹主张艺术学校赔偿其违约金，于法无据，一审法院不予支持。至于购房款问题，如陈坤兴不认可刘秋苹已支付全部购房款，可另行向刘秋苹提出主张，不影响刘秋苹主张违约金。四、关于代收税费的返还——按照《房地产买卖契约》的约定，交纳税费是刘秋苹应履行的义务，契约中未约定返还代收税费的条件，庭审中经一审法院向刘秋苹询问，刘秋苹当庭表示继续履行合同，则在没有约定返还代收税费的条件亦无法定事由须返还代收税费的情形下，刘秋苹主张陈坤兴返还代收税费，与约不符，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、陈坤兴须于本判决发生法律效力之日起十日内向刘秋苹支付违约金6000元。二、驳回刘秋苹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（刘秋苹已预付）由刘秋苹自行负担14元，陈坤兴负担36元。二审中，刘秋苹围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。因上诉人陈坤兴对被上诉人提供的中国银行客户回单无异议，能认定刘秋苹已将购房款132379元支付给陈坤兴的事实，故本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年5月4日，刘秋苹向陈坤兴个人账户支付购房款132379元。因上诉人与被上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议，故本院予以认定。本院认为，因上诉人陈坤兴与被上诉人刘秋苹签订的《房地产买卖契约》约定在2011年5月6日后的25个月内（即2013年6月5日前之前）将涉案房屋的产权证办到刘秋苹的名下，否则每月应按总房款的千分之三赔偿损失。刘秋苹已交纳购房款为132379元，如按上述约定计算违约金，则上诉人应支付的违约金已超出被上诉人请求的数额，故一审判决上诉人支付违约金有事实和法律依据。综上所述，陈坤兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈坤兴负担。本判决为终审判决。审判长  张莲凤审判员  苏 慧审判员  李玉民二〇一六年十一月七日书记员  符雪梅