广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3185号
原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区鲤湾路10号柳沙大厦六层。
法定代表人滕冠宇，经理。
委托代理人文仁振，广西八桂律师事务所律师。
委托代理人卢明威，广西八桂律师事务所律师。
被告南宁嘉士城物业投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区秀灵路15号综合楼二层。
法定代表人梁伟，董事长。
原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司与被告南宁嘉士城物业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行审理。原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司之委托代理人文仁振到庭参加诉讼。被告南宁嘉士城物业投资有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司诉称：2006年9月30日，原告与被告签订一份《房产抵债合同》，约定，被告以其南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号的房屋抵销其对原告所欠的3000000元债务。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号房，总价款为3274203.52元。此外，被告委托广西嘉士金元资产经营管理有限公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定，由原告以租金冲抵剩余的274203.52元购房款及契税等，租赁期限自2006年10月1日起算。2007年5月11日，被告向原告开具了发票。2007年4月27日，双方在南宁市房屋产权交易中心办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号为2007051866）。
原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告多次催促被告办理房屋产权证，也要求被告支付房屋租金，但被告均不履行。2015年4月30日，被告与韦伟博、陈佳慧签订《商品房买卖合同》，将南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号房出卖给韦伟博、陈佳慧，转让价格为1275200元，该价格既明显低于原告2006年购买价格3274203.52元，也明显低于该房屋现价约为7800000元。2015年5月14日，被告与韦伟博、陈佳慧办理了房屋所有权证（邕房权证字第××号）。2015年6月，韦伟博、陈佳慧向扶绥县农村信用合作联社龙头信用社贷款5000000元，并将房屋抵押给了信用社（该房屋价值7800000元）。
综上，被告在明知房屋已出卖给原告、双方已办理《商品房买卖合同备案登记证明》，且被告将房屋交付给原告的情况下，仍与他人恶意串通，以明显不合理的低价将房屋出卖给他人，并办理了产权转移登记手续，后他人又将房屋用于抵押贷款。被告的前述行为严重损害了原告的合法权益，致使原、被告签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人”之规定，原告有权解除合同，并要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2006年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已支付购房款3274203元并支付利息（其中3000000的利息从2006月9月30日双方签订《房产抵债合同》之日开始计算，计算至被告还清购房款之日，其余274203元的利息从2007年2月1日起算即租金起算之日，因双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定先交租金后使用房屋，均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、计算至被告还清购房款之日）；三、被告赔偿原告房屋差价损失4525796元（房屋现值7800000元-3274203.52元）；四、被告按原告已付房款一倍即3274203元向原告承担赔偿责任；五、本案诉讼费由被告负担。
被告南宁嘉士城物业投资有限公司未作答辩。
经审理查明：2006年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房产抵债合同》，约定，双方确认被告尚欠原告合作开发土地权益3000000元，被告以位于南宁市秀灵路79号、所有权属于被告的嘉士商住公寓楼一楼X号商铺抵偿前述3000000元，该商铺的建筑面积是255.04平方米，售价为12838元／平方米，总价款3274203.52元。抵偿前述3000000元后，尚余的价款274203.52元，以被告承租该商铺时应向原告支付的租金来冲抵。合同第四条第三款约定：“乙方保证按本合同约定将抵债房产交付给甲方并将抵债房产备案到甲方名下，并负责为甲方办理抵债房产权属登记，取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》。”第五条约定：“一、自本合同签订之日起，乙方按抵债房产现状将其交付给甲方，由甲方接管抵债房产。同时乙方同意按每平方米建筑面积人民币陆拾伍元（￥65.00元）向甲方承租抵债房产，甲、乙双方就抵债房产另行签订租赁合同。二、自本合同签订之日起180日内，乙方负责将办理抵债房产权属登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案，并负责为甲方办理抵债房产的权属登记，取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》。”第六条“违约责任”约定：“本合同签订后，双方均应严格遵守本合同的约定，否则，应向守约方承担违约责任，赔偿守约方因此造成的损失。”第七条约定：“本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。本合同附件包括：附件一：抵债房产平面图；附件二：甲、乙双方之间的租赁合同。”第八条约定：“……3、如在办理抵债房产登记备案或产权登记时，因办理相关手续的需要另行签订有关合同或协议，如其约定与本合同的约定有抵触的，概以本合同的约定为准；4、如本合同未能按约履行，甲方将抵债房产交还给乙方，甲、乙双方恢复原债权债务关系，同时乙方一次性以现金形式向甲方付清本合同第一条确认的款项人民币叁佰万（￥3000000.00元）。”
同日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，约定，原告（××）向被告（××）购买南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼壹层X号房，建筑面积255.04平方米，单价为12838元，总金额3274203元，原告应于签订本合同当日一次性支付该款，签订本合同且购房款支付完毕后的十五个工作日内，被告应将商铺交付原告。第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案……”双方同时就其他事项在合同中进行了约定。
同日，被告出具一份《委托书》，内容为：“兹委托广西嘉士金元资产经营管理有限公司全权代理签署我公司与南宁市金广园房地产有限责任公司关于南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号商铺的《房屋租赁合同》，有关支付租金的方式和租期的确定以我公司与南宁市金广园房地产有限责任公司于2006年9月30日签订的《房产抵债合同》为依据。广西嘉士金元资产经营管理有限公司在办理上述委托事项过程中，所签署的一切文件及其代理行为我公司均予以承认，并承担相应的经济和法律责任。委托期限：自2006年9月30日起至上述委托事项办理完毕止。”
同日，广西嘉士金元资产经营管理有限公司与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告（甲方、出租方）将南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号商铺出租给广西嘉士金元资产经营管理有限公司（乙方、承租方），面积255.04平方米，租赁期限暂定两年，即2006年10月1日至2008年9月30日，其中2006年10月1日至2007年1月31日为免租期。租金标准是每个月每平方米65元，即月租金16577.60元、季租金49732.80元，租金按季度支付，先交租金后使用铺面。第三条约定：“1……按照甲方与南宁嘉士城物业投资有限公司于二00六年九月三十日签订的《房产抵债合同》第三、八条约定：乙方以南宁嘉士城物业投资有限公司商铺的抵债余额人民币贰拾柒万肆仟贰佰零叁元伍角贰分（￥274203.52元）和为甲方垫付的契税冲抵乙方承租商铺时应向甲方交纳租金。如果此两项款额不足以冲抵乙方在本合同约定的租期内影响甲方交纳的全部租金，则乙方另行以转账或现金方式支付剩余的部分租金；如果此两项款额超出乙方在本合同约定的租期内应向甲方交纳的全部租金额，超出部分款额则按本合同确定的计收租金标准相应延长租期来冲抵……”
2007年4月27日，原、被告在南宁市房屋产权交易中心办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2007051866）。2007年5月11日，被告开具发票，载明本案讼争商铺的购房款金额为3274203元。
2012年10月11日，南宁市柳沙企业有限责任公司向被告发出《关于土地转让与铺面产权证办理等事宜的函》，要求被告协助办理铺面产权证。同日，南宁市柳沙企业有限责任公司向被告发出《关于催交铺面租金的函》，内容是：“……从2007年2月至2012年9月，贵公司租赁我公司铺面共68个月，应付给我公司租金总额￥1127276.80元（65.00元／㎡×255.04㎡×68个月），扣除房产价值超土地余款部分￥274203.00元，贵公司实际应付我公司铺面租金人民币￥853073.80元……收款单位全称：南宁市金广园房地产开发有限责任公司……”原告主张前述函件已经送达被告，被告未提异议。
2014年10月10日，南宁市柳沙企业有限责任公司通过邮寄方式向被告发出《关于催交铺面租金的函》，要求被告支付2007年2月至2014年9月的租金1250936.20元，被告未签收该函。
2015年8月25日，原告作出《关于追索权益的通知》，要求被告为原告办理房屋所有权证、要求被告及广西嘉士金元资产经营管理有限公司支付租金及违约金、声明自2015年8月26日起解除与被告及广西嘉士金元资产经营管理有限公司的租赁关系并要求其搬离房屋等。原告邮寄送达前述通知未果，于2015年8月28日在《南国早报》刊登《关于追索权益的通知》。
2015年9月21日，原告作出《关于授权南宁市柳沙企业有限责任公司向相关责任人主张权利的说明》，载明：“南宁市金广元房地产开发有限责任公司是南宁市柳沙企业有限责任公司的子公司，南宁市金广元房地产开发有限责任公司曾授权南宁市柳沙企业有限责任公司向南宁嘉士城物业投资有限公司主张交付租金及违约金、办理产权证等追索权益之相关事宜，并向南宁嘉士城物业投资有限公司发送《关于土地转让与铺面产权证办理等事宜函》、《关于催交铺面租金的函》（2012年10月11日）、《关于催交铺面租金的函》（2014年10月10日）等文件材料。”
2015年4月30日，被告与第三人韦伟博、陈佳慧签订一份《商品房买卖合同》，约定，被告将南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼X号商铺出卖给韦伟博、陈佳慧，建筑面积255.04平方米，总价款为1275200元。2015年5月14日，前述商铺的所有权登记至韦伟博、陈佳慧名下，房屋所有权证号为邕房权证字第××号、邕房权证字第××号。2015年6月29日，韦伟博、陈佳慧在本案讼争商铺上设立抵押，向扶绥县农村信用合作联社龙头信用社贷款5000000元，根据《南宁市房屋抵押权登记申请书》记载，权利价值为7800000元。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告南宁嘉士城物业投资有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
原告与被告于2006年9月30日签订的《房产抵债合同》、《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告欠原告土地款3000000元，为偿还该款，被告将自己所有的南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼壹层X号房出卖给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，约定的房屋总价款为3274203元，据此，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，双方当事人应依据《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。合同签订后，被告将南宁市秀灵路79号嘉士商住公寓楼壹层X号房出卖给第三人韦伟博、陈佳慧并办理了房屋所有权证，由此导致原、被告之间的《商品房买卖合同》无法履行，现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告应向原告返还购房款3274203元并支付利息、承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任即3274203元。关于利息，因部分购房款274203元以租金折抵，而租金从2007年2月1日起算、每季度为49732.80元，故274203元足以支付五个季度的租金（274203元÷49732.80元≈5.5），被告应从第六个季度开始向原告按时、足额支付租金，逾期则应支付相应利息。综上，利息计算方法应为，（1）以3000000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从签订《商品房买卖合同》当日即2006年9月30日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日；（2）以274203元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2008年5月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日。
关于房屋差价损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，原告有权要求被告赔偿损失，损失赔偿额相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即原、被告若依《商品房买卖合同》履行，原告将会因房价上涨而获得的收益，因此，原告诉请房屋差价损失，于法有据，本院予以支持。至于该损失的计算方法，原告主张以房屋抵押时载明的权利价值7800000元扣除原告购买商铺的总价款3274203元，该计算方法合理合法，本院予以支持。由于本案《商品房买卖合同》的解除系被告单方违约导致，故被告应对原告的损失承担全部赔偿责任，原告诉请被告向其支付房屋差价损失4525796元，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司与被告南宁嘉士城物业投资有限公司于2006年9月30日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告南宁嘉士城物业投资有限公司向原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司返还购房款3274203元；
三、被告南宁嘉士城物业投资有限公司向原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司支付利息（利息计算方法：（1）以3000000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从签订《商品房买卖合同》当日即2006年9月30日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日；（2）以274203元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2008年5月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日）；
四、被告南宁嘉士城物业投资有限公司向原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司赔偿房屋差价损失4525796元；
五、被告南宁嘉士城物业投资有限公司按照已付房款一倍的标准向原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司赔偿3274203元。
案件受理费88245元、公告费350元，合计88595元（原告南宁市金广园房地产开发有限责任公司已预交），由被告南宁嘉士城物业投资有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（详见下文附二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 黎细石
人民陪审员 朱进德
二〇一六年三月三十日
书 记 员 郑启振
附一：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，××未告知××又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。