昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初1416号
原告：张德媛，男，苗族，1982年3月27日出生，在滇西铁路有限责任公司工作，住昆明市五华区。
被告：昆明凯顿物业管理有限公司。
住所：云南省昆明市五华区昌源中路26号假日城市小区**栋*单元*楼101—***室。
法定代表人：陈永国，经理。
委托代理人：张铭、吉剑峰，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。
原告张德媛诉被告昆明凯顿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告张德媛、被告昆明凯顿物业管理有限公司的委托代理人吉剑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张德媛诉称：被告昆明凯顿物业管理有限公司2010年1月5日成立，经营范围为物业管理。2010年7月13日被告与昆明启鸿房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，2011年1月16日原被告签订了《假日城市小区前期物业服务协议》，获得了为原告提供前期物业管理服务事宜的权利。被告昆明凯顿物业管理有限公司物业服务企业资质等级为“三级”，由昆明市五华区住房和城乡建设局颁发。假日城市小区建筑面积662281.58平方米。根据中华人民共和国建设部令第164号《物业服务企业资质管理办法》第八条规定：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”被告昆明凯顿物业管理有限公司资质等级为三级，不符合中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被告昆明凯顿物业管理有限公司从程序和资质上不具备为原告提供相应物业管理服务的法律条件，原告与被告签订的《假日城市小区前期物业服务协议》应属无效合同。为了维护原告的合法权益，特请求：1、判令原告与被告2011年1月16日签订的《假日城市小区前期物业服务协议》无效，并对因该合同从原告所取得的财产予以返还，返还金额11921.34元（总金额11921.34元，2012年的物业费3026.34元、2014年10月26日至2015年4月25日的车位租赁费2040元、2015年4月26日至2015年10月25日车位租赁费2040元、2015年10月26日至2016年12月31日车位租赁费4815元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告昆明凯顿物业管理有限公司答辩称：1、双方所签订的《假日城市小区前期物业服务协议》是双方自愿签订且系双方真实意思表示，合法有效；“物业合同”未违反法律的强制性规定、未损害国家、集体、他人合法利益；“物业合同”未以欺诈、胁迫方式签订，未以合法形式掩盖非法目的、无损害公众利益情形，合法有效。双方签订的“物业合同”不存在《合同法》52条对合同无效规定的情形。建设部颁布的《假日城市小区前期物业服务协议》明显属于行政规章，以其作为判断合同效力的依据是违反法律、司法解释规定的，据此作出合同无效的结论是荒唐和错误的，返还已交的物管费已交过了诉讼时效，车位租赁费是依据双方签订的《地库车位委托租赁协议》而非物业服务协议，该诉求与本案无关的。
原告张德媛针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、建设单位委托被告的前期物业服务合同。证明建设单位昆明启鸿房地产开发有限公司选聘被告作为假日城市小区的物业服务提供方，并于2010年7月13日签订了《前期物业服务委托合同。根据《物业管理条例》第二十四条规定，被告不是通过招投标方式选聘出来的合格物业服务提供商，从程序上不具备为原告提供相应物业管理服务的法律条件。
2、昆明凯顿物业管理有限公司物业管理企业资质证书。证明被告物业服务企业资质等级为三级，从资质上不具备为原告提供相应物业管理服务的法律条件。
3、原告与被告签订的物业服务协议。证明2011年1月16日原被告签订了《假日城市小区前期物业服务协议》，被告从获得物业合同的法律程序与资质上都不满足《物业管理条例》第二十四条规定，该合同属无效合同。
4、被告应予以返还原告的财产证据。证明被告应返还从与原告签订的《假日城市小区前期物业服务协议》而从原告方取得的财产。
5、昆明市发展和改革委员会关于印发《昆明市机动车停放服务收费管理办法》的通知。
经质证，被告昆明凯顿物业管理有限公司对原告张德媛提交的所有证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可。
被告昆明凯顿物业管理有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：1、企业法人营业执照。证明被告系合法存续、具独立法人资格企业。2、物业管理企业资质证书。证明被告具备提供物业服务的相应资质。
被代：第二组证据：3、《前期物业管理委托合同》。证明被告受建设单位委托为原告提供物业服务具有合法性。4、《假日城市小区前期物业服务协议》。证明原告系相关房产的业主及房屋面积、收费标准约定等情况。
经质证，原告张德媛对被告昆明凯顿物业管理有限公司提交的所有证据真实性予以认可。
本院认为，原告张德媛提交的所有证据，被告昆明凯顿物业管理有限公司对其真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院依法予以采纳。被告昆明凯顿物业管理有限公司提交的所有证据原告张德媛对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2010年7月13日，昆明启鸿房地产开发有限公司与被告签订了一份《前期物业服务委托合同》。合同中约定昆明启鸿房地产开发有限公司委托被告为其开发建设的“启鸿·假日城市”小区提供前期物业管理服务事宜，物业坐落位置为昆明市昌源中路××××交界处，建筑面积为662281.58平方米；物业管理区域物业服务收费以包干制模式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，其中物业费用住宅按照1.5元/月/平方米（未含电梯运行费及二次加压费），二次加压费每户每月15元，垃圾清运费住宅每户每年120元，电梯运行电费按楼层收取，1-3层每月收20元，3楼（不含3楼）以上每增加一层每月加收1元。合同还约定业主应于接房之日起交纳物业服务费用，业主未装修房屋、未入住的仍应足额交纳物业服务费。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人首次交费应在接房时一次交清一年费用，以后每年的物业费在上期物业费到期前交清。合同另约定停车场属于昆明启鸿房地产开发有限公司所有，委托被告管理，业主和物业使用人由优先使用权，车位使用人应向被告交纳场地占用费用，标准另行确定。合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理等内容进行了约定。另外合同还约定合同期限自2010年7月15日起执行，有效期执行国家相关规定（即在小区成立业主大会合法选聘新的物业服务企业前有效），业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。
另查明，2011年1月16日原、被告双方签订了一份《假日城市小区前期物业服务协议》。协议中约定由被告为原告提供假日城市小区16幢1单元3402室房屋（户型C2、建筑面积为124.13平方米）共有部位的日常管理维护服务、房屋共有设施设备的日常维修管理服务、小区环境绿化和卫生保洁的管理服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放秩序服务、房屋装饰装修管理服务、由原告为被告联系施工单位并协调处理房屋保修期内被告入住（使用）后发现的施工质量问题以及根据被告需求为其提供相应的有偿服务。协议还约定普通住宅的物业服务费用按照1.5元/平方米/月、按建筑面积计价（不包括电梯电费及二次加压电费、消防用电费），二次加压费及水池清洗费15元/月/户，生活垃圾清运费120元/年。被告首次交费时间为公告的交房之日起算，物业服务费按年交纳，业主于每年12月31日前交清下一年度的物业服务费。庭审中原被告均认可“启鸿·假日城市”小区的建设单位为昆明启鸿房地产开发有限公司，假日城市小区16幢1单元3402室房屋的业主系原告本人，2012年6月2日原告向被告交纳了共计3026.34元的物业费。
还查明，2014年10月25日、2015年4月26日以及2015年10月11日原告与昆明凯顿物业管理有限公司假日城市物业服务中心分别签订了三份《地库车位委托租赁协议》，约定由原告向昆明凯顿物业管理有限公司假日城市物业服务中心租赁昆明市五华区昌源中路26号假日城市小区6号地库负1层148号车位，每月租机为340元，租赁期限自2014年10月25日至2016年12月31日。原告共计支付租赁费8895元。庭审中原告向法庭明确要求被告返还财产时基于原被告双方于2011年1月16日签订的《假日城市小区前期物业服务协议》，被告向其提供了物业服务，地库车位委托租赁协议中涉及的车位系原告使用。
另外，根据昆明市五华区住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》中载明，被告的资质等级为三级。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中原被告双方于2011年1月16日签订的《假日城市小区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。故原告要求确认双方签订的协议无效并返还财产的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告张德媛的诉讼请求。
案件受理费人民币98元，减半收取人民币49元，由原告张德媛承担人民币49元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 徐 嘉
二〇一六年六月六日
书记员 常弘敏