山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1313号
上诉人（原审原告）青岛师帅国际贸易有限公司。
法定代表人师文桂，董事长。
委托代理人王迪业，系该公司职工。
被上诉人（原审被告）张益英。
委托代理人卞峻涌。
上诉人青岛师帅国际贸易有限公司（以下简称师帅公司）因与被上诉人张益英房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人师帅公司的委托代理人王迪业，被上诉人张益英的委托代理人卞峻涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
师帅公司在一审中诉称，2013年12月22日，双方签订租赁合同约定，师帅公司租用张益英位于青岛市李沧区巨峰路×号×层×户门市房用作经营，年租金9万元，张益英另收取师帅公司保证金2万元，该保证金退租时返还，双方提前3个月通知可以退租。2014年9月20日，师帅公司由于自身原因关门停业，并于2014年9月底前用电话等方式通知了张益英退租事宜，张益英丈夫代表张益英与师帅公司进行协商同意，2014年10月13日双方见面，张益英收取了3035户门市房两把钥匙，师帅公司按张益英要求也与14日帮助张益英打印并张贴招租广告在门市大门上，但2014年11月24日师帅公司要拉走自己安装的楼梯时，张益英却不让拉走，并将租赁房屋换锁锁上门完全控制。因此，师帅公司诉至法院，请求确认其与张益英于2013年12月22日签订的租赁合同已于2014年10月1日解除；请求判令张益英返还保证金20000元；请求判令张益英返还师帅公司安装的价值为3000元的铁质楼梯一个；本案诉讼费由张益英负担。
张益英在一审中答辩称，不同意2014年10月1日解除合同，合同约定，合同的解除需要有书面通知，且需要交接所有手续。师帅公司九月底电话通知张益英，只是说有不想续租的想法，但是没有说不租房子了。合同约定，任何一方违约，需支付三个月租金作为违约金，对方没有解除合同，因此两万元的保证金不能退还。合同中约定不可拆卸的装修是不能拆卸的，不得破坏房屋不可移动的装修，2014年11月24日，师帅公司没有通知张益英就进入了店铺把楼梯及吊顶拆了，店铺里当时还有师帅公司的东西，张益英是在接到万达物业通知才去的店铺，看到了店铺里面的情况，所以张益英就换了锁，并不让师帅公司把楼梯拿走。师帅公司应该负担本案诉讼费。
一审法院查明，师帅公司（乙方）与张益英（甲方）于2013年12月22日签订房屋租赁合同，合同约定由师帅公司承租张益英位于青岛市李沧区巨峰路×号×层×户房屋一处，第一年租金为90000元整（扣除一个月免租期，实际乙方支付82500元），租赁期限为2013年12月22日至2018年12月21日。合同另约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2万元。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途由于无法持续经营需要退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金做为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方不得破坏房屋不可移动的装修等。
合同签订后，师帅公司分别于2013年12月25日、2014年5月20日通过网上银行支付张益英第一年房租及保证金102500元。师帅公司为涉案房屋缴纳物业费、电费至2014年9月30日。2014年9月18日，张益英方停止营业，2014年9月23日，师帅公司工作人员打电话给张益英丈夫卞峻涌，表示不想继续租赁涉案房屋，2014年10月13日，师帅公司工作人员与卞峻涌见面，就解除双方租赁合同事宜进行了面谈，师帅公司并且交付了两把涉案房屋的钥匙给卞峻涌。次日，师帅公司在涉案房屋张贴了对外招租的广告，并留有卞峻涌的联系电话。2014年11月24日，师帅公司将涉案房屋内安装的铁质楼梯拆除但未取走。同日，张益英将涉案房屋换锁。
师帅公司称，2014年9月23日，师帅公司的刘富强已经通过电话、短信通知张益英的丈夫卞峻涌，房子不租了，且张益英的丈夫也在录音中认可了，所以双方的租赁合同是2014年10月1日解除的。2014年10月14日，师帅公司代张益英张贴了招租广告。师帅公司提交录音资料1份以证实其主张。张益英对此予以否认，称录音的前提是在张益英完全不知情的情况下录制的，师帅公司在故意引诱、强调对他方有用的内容。故对录音的真实性无异议，但是认为其中有诱导的成分。对方只是电话提出其公司经营不善，不打算续租，但是没有说要退租，且张益英丈夫没有接到短信，只是接到一个陌生电话，师帅公司是法人单位，电话里面的人没有说哪天解除合同，也没有出具书面解除合同的通知。2014年10月13日，双方见面，师帅公司说不太想租了，张益英本不想接收那两把钥匙，但师帅公司说张益英离得近，这时房屋的使用权在师帅公司，所以其实是张益英在帮助师帅公司对外租房子，但师帅公司仍留有一把房屋钥匙和水电卡，如果合同解约，师帅公司应该把所有的钥匙及房屋的水电卡都给张益英，直到11月24日，张益英收回了房屋的所有权，换了锁，所以这才是双方解除合同的时间。师帅公司称2014年10月13日双方见面时，房屋的水电卡丢失了，10月15日师帅公司去补办的，所以当天没有交付水电卡，但是房屋内的东西当天已经清空了，只还有楼梯跟吊顶，师帅公司留有一把钥匙，是方便对外租房子，且也征得了张益英的同意。张益英称当时房屋内有楼梯、吊顶及两个花篮，但其没有同意师帅公司留有一把钥匙。
师帅公司称，其花费3000多元安装的铁质楼梯已经拆除了，对张益英毫无用处，师帅公司应该搬走。张益英称楼梯确实是师帅公司安装的，但是按照合同约定，楼梯是不可移动的装修，师帅公司不应当取走。
一审法院认为，师帅公司与张益英于2013年12月22日签订的关于位于青岛市李沧区巨峰路×号×层×户房屋的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据当事人的陈述及提交的证据，本案的焦点问题为：双方租赁合同的解除时间及师帅公司安装的铁质楼梯是否应当取走。关于合同的解除时间，虽师帅公司主张其于2014年9月23日电话及短信通知了张益英要求解除合同，但师帅公司提交的证据不足以证实其与张益英就解除合同事宜达成了明确的合意。师帅公司虽然在2014年10月13日将租赁房屋内的部分物品取走且交付张益英两把房屋钥匙，但仍留有一把房屋钥匙及水电卡，双方亦未签订明确的解除协议或物品交接协议，师帅公司亦未举证证实双方达成一致的口头解除协议，直至2014年11月24日张益英将租赁房屋换锁，才形成双方事实上租赁合同的履行终止。故张益英主张2014年11月24日才是双方租赁合同的解除日期，于法有据，一审予以支持。
本案中，师帅公司已实际支付张益英房租至2014年12月21日，故自2014年11月25日合同解除次日至2014年12月21日的房租6658元（90000元÷365天×27天）及师帅公司缴纳的保证金20000元，张益英应予以返还师帅公司。合同约定违约方应支付三个月租金作为赔偿，故师帅公司作为违约方，应支付张益英违约金22500元（90000元÷12个月×3个月）。上述师帅公司与张益英的给付义务相互折抵，张益英应返还师帅公司4158元。
关于铁质楼梯的问题，双方合同约定，乙方（师帅公司）不得破坏房屋不可移动的装修，而铁质楼梯系师帅公司固着于租赁房屋之内的固定装修，故师帅公司要求取走该楼梯，于法无据，一审不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院做出如下判决：一、师帅公司与张益英于2013年12月22日就位于青岛市李沧区巨峰路×号×层×户房屋签订的租赁合同于2014年11月24日解除；二、张益英于判决生效起10日内返还师帅公司4158元；三、驳回师帅公司的其他诉讼请求。案件受理费375元，师帅公司负担307元，张益英负担68元。
宣判后，师帅公司不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人师帅公司上诉称，一审法院对双方签订的合同断章取义，做出有利于张益英的解释，偏袒张益英，并且在判决书中对房屋钥匙以及铁质楼梯的情况表述逻辑混乱，自相矛盾。一审法院错误地适用了合同法等法律法规，最终导致了错误判决。请求二审法院撤销一审判决，改判张益英杰返还租房保证金2万元，返还价值3000元铁质楼梯，诉讼费由张益英负担。
被上诉人张益英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，本案争议的焦点是：双方当事人之间房屋租赁合同解除的时间及责任认定，合同解除后如何处理。本院认为，虽然师帅公司向张益英表示不想继续租赁涉案房屋，并且向张益英的丈夫卞峻涌交付了两把钥匙，但师帅公司仍保留一把钥匙，并且涉案房屋内仍有师帅公司的物品，师帅公司提交的证据不足以证明在师帅公司向张益英交付两把钥匙时，双方之间的租赁合同已经解除、涉案房屋已经转移占有，因此，一审法院将张益英换锁的2014年11月24日认定为双方租赁合同解除的时间，并无不当。师帅公司违反合同约定提前解除合同，应当按合同约定承担违约责任，一审法院将违约金与剩余租赁费、保证金折抵后，判令张益英返还师帅公司4158元，符合法律规定，本院予以确认。在双方当事人签订合同的7-3条中约定，属于乙方（师帅公司）的家具、电器等设备由乙方负责搬走，乙方不得破坏房屋不可移动的装修。因此，一审法院对师帅公司要求取回梯子的请求未予支持，有合同依据。综上，上诉人师帅公司的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人青岛师帅国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年九月十六日
书 记 员 王 晶
书 记 员 魏 威