湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1303民初123号原告庹后权，男，1958年10月25日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人黄大力，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人熊伟，随州市曾都区何店法律服务所法律工作者。代理权限�特别授权。被告陈华军，男，1977年5月14日出生，汉族，住湖北省随县。被告王海波，男，1978年9月15日出生，汉族，住随州市曾都区。二被告的委托诉讼代理人张洪建、ＸＸ，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人金磊，男，35岁，汉族，现住随州市曾都区。原告庹后权与被告陈华军、王海波、第三人金磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庹后权及其委托诉讼代理人黄大力，被告陈华军、王海波及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，第三人金磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告庹后权向本院提出诉讼请求：一、依法解除我与二被告于2013年3月18日签订的《租房合同书》，并判令二被告向我支付违约金246568.15元；二、判令二被告支付拖欠我的房屋租金46321元；三、由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月18日，我与被告陈华军、王海波签订《租房合同书》，合同约定，将我所有的门面一间的一楼至二楼出租给二被告经营美发，租赁期限10年。合同履行中，二被告不但拖欠我房屋租金46321元未付，还擅自将该房屋转租给第三人金磊。我得知后，即于2017年11月22日向二被告送交了解除合同通知书，声明解除合同并要求偿付所欠租金，但二被告至今未作回应。为此，特诉至法院。被告陈华军、王海波辩称，一、我方已按合同约定向原告支付了足额的房屋租金，并不存在拖欠；二、虽然我们未经原告同意将承租房屋转租给了他人，但因原告在知道该情形后的六个月内并未对此提出异议，故该转租行为按相关司法解释的规定，已转为合法。故原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。第三人金磊未作陈述。经审理查明，2013年3月18日，原告庹后权与被告陈华军、王海波经协商签订一份《租房合同书》，该合同主要约定：庹后权将其所有位于随州市曾都区小十字街口南门东边第一家门面房一间的一至二楼租赁给陈华军、王海波经营美发；租赁期十年，自2013年5月1日起至2023年4月31日止；租房押金10000元，年租金为7万元，租金前三年每年按累计5%递增，后二年每年按10%递增，后五年按累计前五年递增后的逐年递增20%递增，租金一年一次性全部付清，先交清后经营；如任何一方违反合同规定应赔偿对方10年合同总价20%的损失，合同总价50万元以上；租赁期间，租赁房屋任何时候均不能以任何理由转租。合同书上附注：如遇自然灾害、城市建设，双方都无需赔偿。合同签订后，二被告于次�向原告支付了押金10000元及第一年的租金70000元。同年5月8日又支付给原告第二年的租金73500元。其后，2015年5月1日支付第三年的部分租金55125元，2016年5月1日支付第四年的部分租金77000元，2017年5月26日和同年11月19日分别支付第五年的部分租金40000元和37000元。共计支付租金352625元。期间，二被告违反合同约定，未经原告允许于2015年12月18日将租赁房屋转租给第三人金磊，双方并签订了实为转租性质的《合作协议》。在此之后，第三人金磊便在此房屋内经营至今。其间，2017年11月，原告得知二被告已转租房屋，且又欠其租金，即于同月22日以欠租金及违约转租房屋为由，向二被告发出了解除合同通知书，主张解除双方的租赁合同，并要求二被告于同年12月底以前腾退房屋、结清所欠租金46321元。但二被告收到该通知书后，至今仍未结清所欠租金，也未腾退房屋。原告遂至�院。本院认为，原告庹后权与被告陈华军、王海波签订的《租房合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告依约向二被告履行了交付房屋的义务，二被告即应依约向原告履行支付房屋租金的义务，并在未经原告允许的情况下，不得转租承租房屋。二被告未依约定支付租金，并在未经原告允许的情况下转租房屋为违约，应承担违约责任。本案的焦点问题在于：一、二被告尚欠原告租金的具体金额；二、原告解除合同的行为是否有效；三、若二被告存在违约情形，违约金应如何计取。对上述焦点问题，本院依次评判如下：一、由于涉案合同约定的租金计算方法为“年租金为7万元，租房押金10000元，房屋租金前三年每年按累计5%递增，后二年每年按10%递增”，其�“累计”二字划去了，即应该认为租金前五年均不累计递增，而且，原告在收取二被告第三年度的租金所出具的收据上注明的该年度的租金总额也是按不累计递增所计，故其租金前五年应以第一年的金额标准按相应的百分比递增，而不累计递增，以此计，前五年中的租金，第一年70000元、第二年73500元、第三年77000元、第四年84000元、第五年91000元，五年总租金应为395500元，二被告第一、第二年已经足额支付，第三年支付55215元，欠21875元，第四年支付77000元，欠7000元，第五年支付77000元，欠14000元，总计支付352625元，下欠数额应确认为42875元；二、按涉案合同的约定，二被告应在每年先交付当年的租金，后承租经营，且租赁房屋任何时候均不能以任何理由转租，而至2017年11月22日原告通知解除合同前，二被告已欠应付原告的上述租金42875元，且已经将承租房屋转租给了第三人金磊，原告以此两个事由解除合同，符合合同约定和法律规定，二被告虽称因原告在知道转租发生后六个月内未提出异议，故该转租应视作有效，但因其未能提交相关证据证实原告在何时已明确知道该转租的情况，故本院对此不予采纳，况且，原告仅以经多次催告，二被告仍欠其租金为由也可依法解除合同，所以，原告解除合同的行为有效；三、涉案合同约定一方违约应支付对方租金总额20%的违约金，而租金总额在50万元以上，故该违约金约定过高，由于我国民法允许的违约金主要是补偿性的，故虽然二被告因认为自己没有违约而未对原告主张的违约金提出酌减申请，但本院仍应依民法的公平原则予以酌减，基于此，因原告就二被告未按约定支付租金的实际损失是欠付租金按中国人民银行同期贷款基准利率所计的利息，故依《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款约定违约金超过损失30%的为过高的规定，其违约金应确定为按上述利率1.3倍所计的利息，其计息期间应分别自其中每笔欠付金额应付未付之日的次日（即每年的5月2日）起至该笔金额付清之日止。综上述，原告解除合同的行为有效，原告与二被告涉案的租赁合同于2017年11月22日已解除。而且，因综合原告的诉请，可以知道原告要求二被告支付的租金是截至2018年5月1日租赁期满五年所欠的租金，而该截止日已过，故二被告应向原告偿付该段时间实际所欠租金42875元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付其中每笔欠付金额相应期间的利息以替代违约金，但二被告向原告所支付的押金10000元可以从该利息中扣减，扣减后若有余额，则应冲抵所欠租金本金。二被告辩称其已经足额付清应付原�的租金及其转租已从非法转为合法，或无事实依据，或无法律依据，均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告庹后权与被告陈华军、王海波于2013年3月18日签订的《租房合同书》已于2017年11月22日解除；二、被告陈华军、王海波于本判决生效之日起十日内偿付所欠原告庹后权的房屋租金42875元并按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付其中每笔欠付金额相应期间的利息（21875元自2015年5月2日起，7000元自2016年5月2日起，14000元自2017年5月2日起，均计至付清之日止。已付押金10000元可从中扣减，扣减后若有余额，则应冲抵所欠租金本金。）；三、驳回原告庹后权的其他诉讼请求。案件受理费1305元，原告庹后权负担305元，被告陈华军、王海波负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  冯光学二〇一八年六月十九日书 记 员  冷友菊