湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7307号
上诉人（原审被告）：刘佩莹，女，1988年2月11日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
委托代理人：刘忞麟，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐新明，男，1992年2月29日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。
原审第三人：武汉联创恒信商贸有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区老武黄公路206号慧谷时空1幢16层1603号。
法定代表人：王专，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚时磊，湖北省天职法律服务所法律工作者。
上诉人刘佩莹因与被上诉人徐新明及原审第三人武汉联创恒信商贸有限公司（以下简称联创恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘佩莹上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判上诉人与被上诉人签订的《店面合租合同》无效；三、改判上诉人不向被上诉人支付52，460元；四、全部案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定徐新明直接向联创恒信公司支付了2016年5月1日至2016年11月1日的租金25，000元系认定事实错误。刘佩莹与徐新明在合作之前就约定了进场费，由于徐新明资金困难，故直到2016年4月11日才到第三方物业处刷信用卡补交；刷卡凭证上面没有注明用途，不能证明是租金；且徐新明半年需付的房租和物业费、空调费及垃圾清理费应当是30，326.4元。二、刘佩莹与徐新明签订的《店面合租合同》违反了刘佩莹与联创恒信公司签订的《商铺租赁和经营管理合同》中关于在租赁期间不得将商铺转让或转租给他人使用的约定，应为无效合同。三、一审法院判令上诉人赔偿装修残值没有法律依据。被上诉人的增容费、安装费和抽油烟机费用并不是装修费用，由被上诉人使用且该费用全部交给了第三人物业公司，该笔款项是不予退还的。至于抽油烟机，被上诉人可以卸走，一审判决赔偿这部分残值也是不合理的。
徐新明辩称，25，000元是我在物业交的房租。增容是可以永久使用的，抽油烟机也可以使用四年。被上诉人和上诉人签订的合同期限是两年，被上诉人只经营了半年，应当由上诉人承担被上诉人的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
联创恒信公司述称，没有意见，请法院依法判决。
徐新明向一审法院提起诉讼请求：1、解除徐新明、刘佩莹之间的店面租赁合同；2、刘佩莹归还徐新明43，190元（其中押金12，480元，预付租金24，960元、预付物业费、空调费及垃圾清理费5，580元）及利息（从2016年4月11日起按年利率5.13%计算至支付之日）；3、刘佩莹赔偿徐新明经济损失52，594元（其中增容费14，030元，抽油烟机8，500元，可得利益28，678元）；4、本案诉讼费由刘佩莹承担。
一审法院认定事实：2015年10月16日，徐新明与刘佩莹达成门面合租协议后，徐新明依约向刘佩莹支付押金12480元，2015年11月1日至2016年5月1日房租24960元，电量增容及安装费14030元（增容费12800元，安装费1230元），向案外人支付空调制作及安装费8500元，于2015年11月6日进场经营。在经营期间，刘佩莹向联创恒信公司转交了上述房租、电量增容费及安装费。此外，徐新明直接向联创恒信公司支付了2016年5月1日至2016年11月1日的租金25000元。在经营期间，徐新明还向刘佩莹、联创恒信公司支付了水电费、物业管理费等费用5580元。徐新明直接向联创恒信公司支付的款项，该公司均以刘佩莹名义出具收据。
另查明，本案讼争房屋系刘佩莹从联创恒信公司租赁，租赁期限自2015年3月至2017年3月。2016年4月15日，刘佩莹与联创恒信公司解除房屋租赁合同，根据双方约定，联创恒信公司向刘佩莹返还未使用租金52971元，租赁保证金24960元，物业及其他费用7850元，合计85781元。上述退还的费用中，包含徐新明直接向联创恒信公司支付的房屋租金。刘佩莹与联创恒信公司解除房屋租赁合同后，该公司要求徐新明退出经营场所，徐新明于2016年4月17日退出合租门面。
对于双方争议的事实，徐新明提交《店面合租合同》一份，主要内容为：甲方（刘佩莹）将其租赁位于本区光谷步行街火星美食城B031一间面积为20.8平方米的店面租赁给乙方（徐新明）共同使用；租期从2015年10月26日起至2017年5月1日；月租金8320元，由甲、乙双方共同承担，双方各付一半；店面合租合同生效后，乙方向甲方交付押金12480元，合同期满押金退回；承租期内乙方不参与店面整体转让，但甲方在合同期内需要转租或转让需和乙方共同协商，经过乙方允许；合同期内，店面产生的水电费及物业管理费应由乙方承担，其它费用由甲、乙双方共同协商交付；双方还就其他事宜进行了约定。刘佩莹否认双方签订书面协议，但未提交证据足以推翻徐新明提交的上述证据，对刘佩莹的辩称意见不予采纳。
一审法院认为，徐新明提交的证据足以证实其诉称的事实，对于其诉讼请求合理的部分，予以支持。刘佩莹以实际行为表示不再履行合同，徐新明与其签订的《店面合租合同》已于2016年4月17日解除。在双方合同解除后，鉴于刘佩莹已向联创恒信公司收取退款，刘佩莹应向徐新明返还部分款项。其中保证金、预付的房屋租金应予返还；物业费、水电费等根据合同约定，应由徐新明缴纳，徐新明提交的证据不足以证实其支付的物业费、水电费系预付合同解除后的款项，要求返还物业费等费用的请求缺乏证据予以证实，不予支持。增容费及安装费、空调制作安装费因双方合同未作明确约定，鉴于本案合同解除系刘佩莹原因导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项的规定，对于装修残值刘佩莹应予赔偿。综上所述，对于徐新明要求刘佩莹返还保证金、预付租金、装修残值的请求予以支持。徐新明的其他诉讼请求，缺乏合同依据或者法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐新明、刘佩莹签订的《店面合租合同》；二、刘佩莹于本判决生效之日起十日内支付徐新明押金12480元、房租24960元、电量增容及空调残值15020元［（14030＋8500）×2／3=15020），合计52460元；三、驳回徐新明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1098元，由徐新明负担600元，刘佩莹负担498元。
本院二审期间，刘佩莹向本院提交了一份证人出庭作证申请书，申请案外人李某出庭作证，但李某未到庭，而是出具了一份证人证言，拟证明刘佩莹与徐新明之间存在进场费的约定，且由于徐新明的原因而使李某未接手商铺，给刘佩莹造成一定损失；另提交了一份调查取证申请书，请求法院向腾讯公司调取刘佩莹和徐新明2015年10月16日至11月30日之间的聊天记录。经质证，徐新明对上述证人证言的真实性不予认可。联创恒信公司认为该证据与其无关。本院认为，因证人未出庭作证，对证人证言不予采纳。调查取证申请因不属于法院依职权调取的范围，不予准许。二审经审理查明，徐新明向案外人支付的8500元系抽油烟机的制作及安装费，一审判决刘佩莹支付给徐新明的是抽油烟机残值，而非空调残值。2016年4月11日，徐新明通过交通银行信用卡向联创恒信公司支付了25000元，未载明用途。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，针对上诉人刘佩莹的上诉请求及理由，本案争议焦点在于：一、刘佩莹与徐新明签订的《店面合租合同的》效力；二、徐新明于2016年4月11日支付给联创恒信公司的25000元款项的性质；三、刘佩莹是否应该赔偿徐新明的装修残值。
关于《店面合租合同的》效力。该合租合同是双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方实际履行了该合同，且刘佩莹将依约收取的徐新明的房租、电量增容费及安装费等均转交给了联创恒信公司，徐新明亦直接向联创恒信公司支付了物业费、水电费及25000元，在徐新明经营期间，联创恒信公司未提出任何异议，上述合租合同是合法有效的。现刘佩莹以该合租合同违反了其与联创恒信公司签订的《商铺租赁和经营管理合同》中关于在租赁期间不得擅自将商铺转让或转租给他人使用的约定为由，主张合租合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于徐新明于2016年4月11日支付给联创恒信公司的25000元款项的性质。尽管徐新明用信用卡支付该笔款项时没有注明具体用途，但徐新明主张支付的是2016年5月1日至11月1日的房租，联创恒信公司亦认可该笔款项系租金，且已将未到期部分的租金等费用退还给了刘佩莹。刘佩莹以其与徐新明在合作之前就约定了进场费，刷卡凭证没有注明用途以及徐新明半年需付的房租等费用是30，326.4元为由，主张该笔款项系进场费，不应返还，没有合同依据，亦无相关证据佐证，且若系进场费，该款的支付时间和方式也不符合常理，本院不予采纳。
关于刘佩莹是否应该赔偿徐新明的装修残值。因合同提前解除系刘佩莹的原因，徐新明为了经营需要支付了电量增容费以及抽油烟机等费用，双方签订的合租合同约定的租期为一年半，徐新明实际经营了半年，刘佩莹应当赔偿徐新明的装修残值。刘佩莹主张不应支付这部分残值没有法律依据。
综上，上诉人刘佩莹的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但对空调残值的表述有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1355号民事判决第一、三项；
二、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1355号民事判决第二项为：刘佩莹于本判决生效之日起十日内支付徐新明押金12480元、房租24960元、电量增容及抽油烟机残值15020元［（14030＋8500）×2／3=15020），合计52460元。
一审案件受理费1098元，由徐新明负担600元，刘佩莹负担498元。二审案件受理费2196元由上诉人刘佩莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十二月八日
书记员 胡婧琳