上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初12125号
原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司，住所地浙江省乐清市。法定代表人赵小帼，总经理。委托代理人钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。委托代理人李白扬，上海汉路律师事务所律师。被告叶菁，女，1977年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。被告杭州荣正大厦开发有限公司，住所地浙江省。法定代表人朱观武，董事长。原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司(以下简称鑫泰公司)与被告叶菁、杭州荣正大厦开发有限公司(以下简称荣正公司)案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司的委托代理人李白扬，被告叶菁的委托代理人赵亮到庭参加诉讼，被告荣正公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告鑫泰公司诉称，被告叶菁与荣正公司民间借贷纠纷一案经法院判决后已进入执行程序，闵行区法院根据叶菁的申请对荣正公司名下包括浙江省杭州市桐庐县迎春南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(上述18套房屋以下简称“系争房屋”)在内的多套房屋进行查封，并在案件进入执行程序后对上述房屋进行了公开拍卖。但是系争房屋已于2012年7月由荣正公司出售给原告，双方已签订房屋买卖合同，原告也已支付了全部房款，只是由于荣正公司未按时缴纳维修基金导致无法办理产权过户。上述房屋已交付给原告，原告拥有系争房屋的完全产权。原告向闵行区法院提出执行异议被驳回，遂提起案外人执行异议之诉，请求法院判决：1、确认系争房屋归原告所有；2、停止对系争房屋的拍卖并对系争房屋解除司法查封等强制执行措施。被告叶菁辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告并未于2014年8月2日法院查封房屋前付清全部房款，原告与荣正公司之间并不存在房屋买卖关系，系争房屋也从未实际交付，房屋买卖的合同只是被告为逃避债务所伪造。系争房屋在电梯等基本装修尚未完成时不可能完成交付，相关评估单位对此也可证实。二、即使如原告所述2012年已付款，时至今日却未过户，长达四年的时间内从未催告或诉讼，却在法院进行拍卖时，提出执行异议，显然不合常理。综上，原告提出的执行异议之诉，缺乏依据，应予驳回。原告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：1、商品房买卖合同及补充协议一组，证明原告与荣正公司已就系争房屋签订了买卖合同，因原告与荣正公司有业务往来，故其愿意低价出售。2、转账凭证、退款凭证、银行业务凭证、收据、销售不动产发票一组，证明系争房屋已经由原告支付全部房款，荣正公司开具了收据和发票。3、交房单，2016年2月5日原告、赵小帼、荣正公司共同所作情况说明，2016年3月13日荣正公司出具的情况说明，上述证据证明荣正公司于2014年将系争房产交付原告，荣正公司也认可双方存在房屋买卖的事实。4、桐庐迎春商务区管委会分别于2012年7月12日和8月17日出具的《说明》两份、2011年12月13日桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室出具的《函》、2015年9月14日桐庐县住房和城乡建设局的《通知》，证明荣正公司与原告的买卖合同经管委会备案，但因荣正公司未缴纳维修基金，故未能办理过户手续。5、上海市闵行区人民法院(2016)沪0112执异5号《执行裁定书》及送达凭证，证明闵行区法院针对系争房产进行拍卖执行，原告提出执行异议后被驳回。被告未向本院提供相关证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性不予认可，认为合同签订方式与常理不符，房屋价款多次出现不合理的变动；在房屋还没建造完成，原告就支付全部房款与买卖合同中约定的付款方式不符；另据原告陈述，其与荣正公司一直有业务往来，其实就是借贷关系，双方之间并不存在房屋买卖的事实。对于证据2的真实性不予认可，认为系荣正公司为逃避债务伪造，且付款凭证与收据、发票、买卖合同、面积单价等均不对应，不能证明是原告支付的购房款。对于证据3的真实性不认可，合同补充协议中约定交房标准为精装修，直至2015年房屋评估时，系争房屋的装修还没完成，不可能在这之前就交付使用；对两份情况说明亦不认可，原告在法院执行前没有占有和使用系争房屋。对证据4真实性不认可。招商办和管委会不是一级政府部门，不具有房屋登记职权，上述文件不能证明荣正公司与原告之间存在房屋买卖关系，关于原告单方自述的未过户原因与本案无关，住建局的通知只能证明系争房屋产权属单一产权，未发生过销售。对于证据5无异议。根据有效在案证据，结合当事人庭审陈述及质辩意见，本院查明如下事实：2014年12月26日，本院所作(2014)闵民二(商)初字第1477号《民事调解书》确认：一、被告荣正公司、被告朱观武结欠原告叶菁律师费150,000元、借款利息2,485,000元、逾期还款利息2,650,000元，合计5,285,000元。此款，由被告荣正公司、被告朱观武于2015年5月1日前向原告叶菁支付2,485,000元，于2015年6月1日前向叶菁支付2,800,000元；二、被告荣正公司、被告朱观武结欠原告叶菁借款本金14,200,000元，此款，由被告荣正公司、被告朱观武于2015年7月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年8月1日前向原告叶菁支付4,700,000元，于2015年9月1日前向原告叶菁支付4,800,000元；三、对上述第一、二项偿债义务，若被告荣正公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权请求被告荣正公司、被告朱观武支付以上述第二项借款本金14,200,000元中未清偿部分为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍为标准计算的迟延履行期间的违约金；四、上述第一、二项中，若被告荣正公司、被告朱观武有一期未按时足额支付，原告叶菁有权就全部剩余未付款项及违约金一并申请法院强制执行；五、本案诉讼费减半收取计62,456.65元、保全费5,000元，合计67,456.65元，由被告荣正公司、被告朱观武共同负担，并于2015年5月1日前直接向原告叶菁支付；六、双方就本案无其他争议。2015年7月13日，本院作出(2015)闵执字第4901号《执行裁定书》，载明：上述(2014)闵民二(商)初字第1477号民事调解书已经发生法律效力，法院向被执行人荣正公司、朱观武发出执行通知书，责令被执行人支付人民币19,552,456.65元及相应的利息、执行费86,952.46元，但被执行人至今未履行还款义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第三十四条规定，裁定：评估、拍卖被执行人杭州荣正大厦开发有限公司名下位于浙江省桐庐县迎春南路XXX号17-06、19-02、04、22-05、06、07、18、19、20、21、22以及23-01、02、03、04、05、06、07、08、09、10室的房屋。在执行过程中，本案原告鑫泰公司对本院执行2014年8月22日查封的登记权利人为荣正公司的系争房屋提出书面执行异议。2016年3月25日，本院作出(2016)沪0112执异5号《执行裁定书》。本院经审查后认为：系争房屋登记在被执行人荣正公司名下，根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；荣正公司未履行法定的给付义务，法院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，因原告鑫泰公司未在法院查封之前合法占有系争房屋，且未能举证系争房屋未能办理产权过户登记其无过错责任之有效书证；系争房屋受让人主体以及合同履行的真实性、合法性等未经诉讼或相关生效法律文书予以确认，故执行程序中不宜对系争物权的归属径直作出界定，鑫泰公司的异议不足以阻却强制执行措施的依法实施，据此裁定驳回原告鑫泰公司提出的异议请求。2016年4月14日，上述(2016)沪0112执异5号《执行裁定书》的异议人鑫泰公司对裁定不服，以申请执行人叶菁和被执行人荣正公司为共同被告，提起本案之诉。另查，荣正公司(作为出卖人)与原告法定代表人赵小帼(作为买受人)签有《商品房买卖合同》，落款日期为2012年7月12日，约定将桐庐县迎春南路XXX号地块上荣正财富广场第20、21、22层房屋予以出售，单价每平方米12,000元，总价款55,376,280元。荣正公司与赵小帼就前述《商品房买卖合同》还签有《商品房买卖合同补充协议》，落款日期为2012年7月13日，协议就前述房屋价款约定变更，载明：“按建筑面积计价，该商品房每平方米12,000元，总价款55,376,280元，现变更为每平方米6,000元(含精装修，标准以样板房为准)，总价款276,881,400元。”该补充协议还就付款方式和期限等其他事项作了约定。另查，荣正公司(作为出卖人)与原告(作为买受人)签有落款日期为2012年8月17日的《商品房买卖合同》，约定将桐庐县迎春南路XXX号地块上荣正财富广场第23、24层房屋予以出售，单价每平方米12,000元，总价款36,917,520元。荣正公司与原告还就前述落款日期为2012年8月17日的《商品房买卖合同》签有《商品房买卖合同补充协议》，落款日期仍为2012年8月17日，该补充协议就前述合同约定的价款约定变更，载明：“按建筑面积计价，该商品房每平方米12,000元，总价款36,917,520元，现变更为每平方米6,000元(含精装修，标准以样板房为准)，总价款18,458,760元。”该补充协议还就付款方式和期限等其他事项作了约定。再查，原告法定代表人赵小帼以原告名义与荣正公司签订《商品房买卖合同补充协议(二)》，落款日期为2013年7月16日，约定荣正公司单方面解除前述双方买卖合同中第20、21层房屋买卖关系，并自愿全额退还预付房款1,500万元并结清该房屋预付款占用期间的利息，其他第22、23、24层按原合同及补充协议继续履行。庭审中，原告确认其与荣正公司一直有业务往来，故荣正公司愿意低价出售房屋；系争房屋查封之前不具备交付标准和使用条件，原告拟用于办公，待荣正公司装修时被法院查封，故一直没有使用系争房屋。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提供的与系争房屋有关的买卖合同，落款时间为2012年7月12日的商品房买卖合同以及落款时间为2012年7月13日的补充协议均由原告法定代表人赵小帼与荣正公司所签，但落款时间为2013年7月16日的《商品房买卖合同补充协议(二)》、原告及其法定代表人所作《情况说明》等材料中，各方均明确了买受人为原告鑫泰公司，鑫泰公司对其法定代表人赵小帼的签约行为亦予认可。据此，可以认定原告与荣正公司之间就系争房屋签订有书面的买卖合同。本院认为，作为涉及数量较多、金额巨大的房屋买卖，依照一般社会经验与通常的交易习惯，买卖双方理应本着勤勉谨慎原则对合同涉及的单价、总价、坐落、面积、付款方式、过户期限、违约责任等予以详细约定并依约履行。但本院注意到，原告与荣正公司就房屋价款数次约定变更，变更后的价格与合理市场价格存在较大差距，但原告未能就协议变更的理由予以充分、合理地说明。特别是在落款日期为2012年7月13日原告法定代表人与荣正公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中，双方将原价款“按照每平方米12,000元计总价款55,376,280元”直接约定变更为“每平方米6,000元(含精装修、标准以样板房为准)，总价款276,881,400元”。该协议中，在单价约定打对折的基础上，所记载的总价不减反增，即使确实存在重大笔误，相关买卖合同的真实性亦难以令人信服。关于原告认为其已在法院查封之前合法占有系争房屋的主张，仅有原告与荣正公司自行制作的交房单、情况说明等证据在案，并无其他确切证据予以佐证，且原告亦自述其因等待装修、被查封等原因并未实际使用系争房屋，故原告举证尚不足以证明其已实际占有系争房屋的客观事实。关于原告认为其已支付系争房屋的全部价款的主张，第一，买卖合同及补充协议涉及的房屋系包括系争房屋在内的多套房屋，本案系争房屋对应的具体金额无从确认；第二，就原告所举证据而言，合同约定的付款方式、期限与汇款凭证、收据、发票之间并不具有直接对应关系,相关证据之间不能相互印证，亦不能证明已足额付款；第三，原告在庭审中确认其与荣正公司有其他业务往来，故仅凭双方的账目往来，亦不足以确认相关款项系本案系争房屋所对应的购房款。据此，原告提供的证据不足以证明其已支付系争房屋全部价款的事实。关于原告认为系争房屋未办理过户登记原因在于荣正公司未按规定缴纳维修基金，就原告所举证据桐庐县住房和城乡建设局出具的《通知》来看，该证据只能说明荣正公司或存在一次性缴纳全部维修基金和物业保修金的资金困难，而住建局已同意在实际销售时可按实际销售面积交纳物业维修基金。仅就证据内容而言，尚不足以证明非因买受人自身原因而未办理过户登记。综上所述，虽然原告对登记在被告荣正公司名下的系争房屋提出执行异议，但其提供的证据不能够证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告要求排除执行及确认权利的诉讼请求，不予支持。被告荣正公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项及第二款之规定，判决如下：驳回原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币66,087.10元(原告已预缴)，由原告乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘新慧
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十月十四日
书 记 员 吴国超
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。