山西省晋中市榆次区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆商民一初字第218号
原告晋中市榆次融信村镇银行股份有限公司，地址晋中市榆次区龙湖大街886号。
法定代表人赵长英，公司执行董事长。
委托代理人朱爱学，山西民力律师事务所律师。
委托代理人武澍萍，山西民力律师事务所律师。
被告晋中聚兴永昶物贸有限公司，地址晋中市榆次区柳北西街15-19号。
法定代表人蔡丽蓉，公司总经理。
委托代理人崔剑勇。
被告晋中市金珲房地产开发有限公司，地址晋中市榆次区安宁大街。
法定代表人朱晋洪，公司董事长。
被告李巨海。
被告朱小丽。
被告李巨海、朱小丽共同委托代理人王志强，山西均儒律师事务所律师。
原告晋中市榆次融信村镇银行股份有限公司（以下简称“融信银行”）与被告晋中聚兴永昶物贸有限公司（以下简称“永昶公司”）、晋中市金珲房地产开发有限公司（以下简称“金珲公司”）、李巨海、朱小丽借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人武澍萍、被告永昶公司的委托代理人崔剑勇、被告朱小丽、李巨海的共同委托代理人王志强到庭参加了诉讼，被告金珲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月25日，原告与被告永昶公司签订《流动资金贷款借款合同》，约定被告永昶公司向原告借款600万元整，借款期限为2013年11月25日至2014年11月20日，月利率为11.5‰，逾期贷款罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收50%。同日原告与被告金珲公司签订《抵押担保合同》一份，约定由金珲公司以其自有的位于榆次区柳北西街15
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19号房产为被告永昶公司的借款提供抵押担保，并办理了《房屋他项权证》。同日，原告还与被告李巨海、朱小丽签订了《抵押担保合同》一份，约定二被告以其自有的位于榆次区建西街56号房产为被告永昶公司的借款提供抵押担保，并办理了《房屋他项权证》。贷款到期后，经原告多次催要，被告一直无法偿还，故诉至法院，请求判令1.四被告连带偿还被告永昶公司贷款本金600万元及自2014年2月22日至付清之日的利息（截止2015年11月5日的利息为1828422.51元）。2.金珲公司以其提供的位于榆次区柳北西街15
--19号房产承担担保责任，原告对该房享有优先受偿权。3.被告李巨海、朱小丽以其提供的位于榆次区建西街56号房产承担担保责任，原告对该房享有优先受偿权。
被告永昶公司辩称，欠钱是事实，借款本金认可，恳请停息3年内还本。
被告李巨海、朱小丽共同辩称，1.原告的第一项请求依法不能成立，二被告对全部债务既不是借款人，也未提供保证担保，故不应对全部债务承担连带偿还的责任。2.原告的第三项请求不成立，土地部分抵押未办理抵押登记是无效的，房屋和土地必须同时抵押。如果有部分因违反法律强制性规定而无效，依法整体也就无效。3.二被告在担保合同中约定被担保的主债权为本金20万元。
被告金珲公司在法定期限内未提出答辩意见。
经审理查明，2013年11月25日，原告与被告永昶公司签订《流动资金贷款借款合同》，约定被告永昶公司向原告借款600万元整，借款期限为2013年11月25日至2014年11月20日，月利率为千分之11.5‰，逾期贷款罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收50%。同日原告与被告金珲公司签订《抵押担保合同》一份，约定金珲公司担保的主债权为580万元人民币及前款规定的利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因借款人违约而给抵押人造成的损失和其他所有应付费用。公司以其自有的位于榆次区柳北西街15
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19号房产（产权证号00××04）为被告永昶公司的借款提供抵押担保，并办理了编号为晋房他证晋中市字第000251**号《房屋他项权证》。同日，原告还与被告李巨海签订了《抵押担保合同》一份，约定担保的主债权为20万元人民币及前款规定的利息、违约金、赔偿�、实现债权的费用、因借款人违约而给抵押人造成的损失和其他所有应付费用，并以其与被告朱小丽共有的位于榆次区建西街56号房产（产权证号00××80）为被告永昶公司的借款提供抵押担保，被告朱小丽亦在合同上签名，同时办理了编号为晋房他证晋中市字第000251**号《房屋他项权证》。2013年11月29日，原告向被告永昶公司发放了600万元的贷款。贷款到期后，被告永昶公司未能归还原告借款。
庭审中，原告主张贷款本金600万元及自2014年2月22日至付清之日的利息（期中截止至2015年11月5日的利息为1828422.51元），被告金珲公司以位于榆次区柳北西街15
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19号房产承担担保责任，被告李巨海、朱小丽以位于榆次区建西街56号房产承担担保责任，原告对上述房产享有优先受偿权。为此原告提供《流动资金贷款借款合同》、借款借据、转款凭证各一份，《抵押担保合�》、房产证、房产抵押物清单、房屋他项权证各两份，证实本院上述查明事实。经质证，被告永昶公司对原告提交证据无异议，但提出借款合同是2013年11月29日最终生效，抵押合同载明的主合同是抵押权人和债权人在2013年11月25日签订的，所以抵押合同不是主合同中约定的，主合同与被告李巨海、朱小丽没有关系。借款借据、银行明细是原告单方陈述，不具有证明效力，且明细显示有偿还本金的情况，都计入利息不合适。被告李巨海、朱小丽认为主合同是2013年11月25日签订，金额20万元，而不是600万元。没有相应的主合同存在，抵押合同不成立。抵押是登记时生效，按照法律规定，房产和土地必须同时抵押，仅办理房产的他项，没办理土地的抵押登记，登记行为没有完成，抵押行为无效。并提交了建西街56号房产的土地证（2009）第2100857号，以证明该房产的土地是划拨土地，如果抵押必须经政府批准。原告质证认为土地的性质不影响抵押，并且李巨海已经是该土地的使用权人。
上述事实，有当事人陈述、《流动资金贷款借款合同》、借款借据、汇款凭证、《抵押担保合同》、房产证、土地证、他项权证等证据在卷佐证，被告金珲公司未到庭质证，视为其放弃质证权利，推定对原告提举证据的认可。上述证据已经本院审查，可予采信。
本院认为，原告与被告永昶公司签订的《流动资金贷款借款合同》，原告与被告金珲公司签订的《抵押担保合同》均系双方真实意思表示，且合同内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同，受法律保护。在原告依约履行支付贷款义务后，被告永昶公司也应如约按期归还原告贷款本息，被告永昶公司拒不归还原告贷款本息的行为有违诚信，系违约行为，应依法承担归还原告贷款本息的民事责任。被告金珲公司应按照合同约定以其提供的抵押物承担保证责任，原告对该抵押物享有优先受偿权。
关于原告与李巨海签订的《抵押担保合同》是否有效一节，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，中华人民共和国建设部1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。虽然原告与被告李巨海、朱小丽抵押登记只针对00××80号建西街56号房产，但应视为当事人约定房屋所有权与土地使用权一并抵押。然而该房产的土地性质为国有划拨，国有划拨土地上的房产转让，该房产占用土地须先履行相关审批手续，办理土地出�后，方可办理房产过户。本案中，涉诉房产土地没有经过相关部门审批，故其抵押行为尚未生效。该抵押合同尚未生效，依据该合同设立的抵押权也相应尚未生效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告晋中聚兴永昶物贸有限公司于本判决生效后二十日内归还原告晋中市榆次融信村镇银行股份有限公司贷款本金600万元及自2014年2月22其至付清之日的利息（截止至2015年11月5日的利息为1828422.51元）
二、被告晋中市金珲房地产开发有限公司以其提供作为贷款款抵押物的位于榆次区柳北西街15--
19号房产为被告晋中聚兴永昶物贸有限公司580万元债务及相应利息承担抵押担保责任，原�晋中市榆次融信村镇银行股份有限公司对该抵押物享有优先受偿权。
三、驳回原告晋中市榆次融信村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按生效判决书确定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费66600元，专递费300元，共计66900元，由被告晋中聚兴永昶物贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审判长 齐三虎
审判员 韩海兰
审判员 李 晖
二〇一六年六月二十日
书记员 程 昭