重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02720号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆鑫钻酒店管理有限公司。
法定代表人田晓倩，该公司董事长。
委托代理人曹曦。
委托代理人黄思源。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司。
负责人杜锦强，该分公司总经理。
委托代理人邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。
委托代理人方永，重庆龙行律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）田晓倩。
委托代理人曹曦。
委托代理人黄思源。
上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司因与被上诉人重庆紫苑�业管理有限公司合川分公司，原审被告田晓倩物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年1月13日作出（2014）合法民初字第04520号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年7月8日进行了询问，上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司、原审被告田晓倩的委托代理人曹曦、黄思源，被上诉人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司的委托代理人邱明哲、方永参加了询问。本案现已审理终结。
原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司诉称，2009年8月3日，被告田晓倩以“商铺鑫钻商务酒店”名义，与原告签订了《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》。其中分列了包括“商场”在内的共计四种不同用途房屋物业服务收费标准选项供当事人选择，并载明“商场”物业费为3元／平方米〈建筑面积）／月。同日，被告田晓�还与原告签订了《房屋装修合同》，约定了装修“商场”期间的相关事项。2010年3月25日，被告田晓倩所承租房屋装修完成。2010年4月21日，被告田晓倩按照合同约定的“商场”物业服务费收费标准，向原告交纳了当月物业服务费7345.5元（即3元／平方米×2448.5平方米）。之后，被告田晓倩借故物业服务质量问题拒绝继续交纳物业服务费。原告为维护自身合法权益，就被告田晓倩、鑫钻酒店拖欠物业服务费提起诉讼。经人民法院审理并强制执行，被告田晓倩、鑫钻酒店公司向原告支付了2012年8月31日之前所欠物业服务费。但是，二被告尚欠2012年9月1日至2013年6月15日期间共9个半月物业服务费69781.11元未交。原告虽经多次催收，二被告仍置之不理。综上所述，原、被告双方签订的《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》合法有效，对相对各方均具有法律约束力。二被告拖欠�业服务费不交己属违约，依法除了应如数补交所欠物业服务费之外，还应当按照所欠物业服务费金额每日1‰的比例支付违约金。故起诉要求判令：1、被告田晓倩立即向原告支付2012年9月1日至2013年6月15日期间物业服务费69781.11元（3元／月×2448.46㎡×9.5月）及逾期违约金；被告重庆鑫钻酒店管理有限公司承担连带清偿责任。2、本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告田晓倩及重庆鑫钻酒店管理有限公司辩称及反诉称，1、原告诉称是以商场的物业管理费收费标准来起诉鑫钻酒店。不尊重事实，明知不是事实，却反复以此起诉。目的是把所有的重心都吸引在酒店的0.72元／㎡与商场的3.0元／㎡上。弱化了是否履行了物业管理服务义务。而物业管理费是物业管理公司在为业主提供了全部、合格的物业管理服务后，向业主收取的服务费用。未完全履行的应根据履约的实际情况�情收取物业管理费。而原告从来没有证明自己完全、合格的履行了管理服务义务。应退还因原告未完全履行管理服务义务而多收取的物业管理费50000元。2、同样的事由同样的双方经过2年多诉讼，经过法院两审和再审后确定，物管费标准是在原告为被告提供了全部、合格的物业管理服务后收取0.72元每平方。当二审判决后，被告多次主动找原告履行判决，而原告避而不收。等支付期限过了又以不服二审，启动了再审程序。在不服二审判决同时又申请法院按二审判决强制执行被告，造成被告多支付违约金4761.15元、强制执行费983.00元，也给被告印上不执行法院生效判决的污点，给被告的商誉造成了不良影响。而现在原告还是以3.0元每平方的收费标准诉讼被被告关于物管费的事宜，是恶意诉讼。要求驳回原告的诉讼请求并反诉：1、请求判令原告诉被告“物业管理费纠纷系�案”属于恶意诉讼。2、请求判令原告恢复并赔偿因原告的恶意诉讼而造成被告多支付的物业管理费50000元；违约金4761.15元；强制执行费983元；商誉损失50000元；不合理的消防喷淋分摊费用1.9万；消防主机回路板费用8500元；因没有交接导致消防主机被转移而造成的消防维护费用1.6万。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。
反诉被告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司答辩称，反诉被告依照合同约定和法律规定向法院主张自己的合法权益，对反诉原告没有按照生效判决没有履行，我们认为要求反诉被告返还是没有法律依据的。对于反诉原告多支付的物业费具体我不清楚，对于商誉损失部分我们认为他们既没有对之前和之后的损失做评估不予认可，对于消防部分跟反诉被告无任何关系。请求驳回全部反诉请求。
一审法院审理查明，原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司于2005年3月10日成立，经营范围为：代公司承接物业管理服务（二）级；停车场服务（凭相关审批文件执业）等。2009年7月30日，原告与被告田晓倩签订《租赁合同》，合同第一条约定：甲方即重庆紫苑房地产开发有限公司（原告）将其位于合川区XX路XXX号紫苑“XXXX”项目的商用物业DE区二楼，轴线范围为A-K；1-11租赁给乙方即田晓倩作商业用途，经营茶楼、客房，经营范围必须以双方商定的茶楼、客房（含配套小超市）为准。甲方对所出租的商铺具有合法产权；第二条约定：甲方租赁给乙方的商铺按建筑面积计算，其建筑面积为2448.46平方米；第三条约定：甲乙双方商定，租赁期限自2009年8月1日起至2019年7月30日止，共120个月；第十条约定：合同期内，该租赁商铺的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用概由乙方自行承担并如期足额缴齐上述应缴费用，如因乙方欠费造成相关部门向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方保证金中扣除。合同补充条款第1条约定：本项目由重庆紫苑物业管理有限公司实施物业管理时，相关物业管理收费标准按物业公司的规定执行，并由乙方与物业管理公司签订物业管理合同。补充条款第2条约定：该客户享受从正常开业后免交3个月的物业管理费，物业管理费的免收以紫苑物业管理有限公司管理该物业为前提（装修垃圾由乙方自行处理）；如因紫苑物业管理有限公司与紫苑XXXX的业主解除物业服务合同，则物业费的收取由乙方和新的物业公司协商确定。2009年8月3日，原告与被告田晓倩签订了《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》，约定被告田晓倩将“紫苑·XXXX”商铺鑫钻商务酒店交由原告进行物业服务，协议第四条关于物业管理服务费用约定：1、乙�即田晓倩按季度交纳物业服务费；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.37元交纳；3、非住宅按建筑面积每月每平方米0.72元交纳；4、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.37元，住宅改为办公的按同类住宅的2倍收取；5、商场物业管理费按建筑面积每月每平方米3.00元交纳；6、商业门面或将住宅改为经营用房（在允许范围内）按同类住宅物业管理服务费的2倍收取；7、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；8、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；9、每次交纳物业服务费用时间为每季度开始的前十日。协议第十一条第4项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，重庆紫苑房地产开发有限公司将房屋交付被告田晓倩。同日，原告与�告田晓倩签订了《“紫苑·XXXX”装修施工责任书》，约定由被告田晓倩对承租的房屋进行装修。被告田晓倩租赁的该房屋一直由还未注册的重庆鑫钻酒店管理有限公司用于经营茶楼、客房等服务。被告重庆鑫钻酒店管理有限公司于2010年3月2日在工商行政管理局注册成立，该公司的法定代表人为被告田晓倩，许可经营项目为宾馆、茶座、住宿服务、饮食服务。2010年4月21日，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司按3元／平方米的标准向原告交纳了当月的物业服务费7345.50元及水电费。此后，被告认为其承租的物业未用于经常商场、不适用商场3元／平方米的收费标准，未再向原告交纳物业服务费。2010年8月9日，原告向被告田晓倩发出《物业服务费催费通知单》，要求被告田晓倩即时支付2010年5、6、7三个月的物业服务费，2011年3月3日，原告以田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司�被告向本院提起诉讼，要求二被告支付拖欠的2010年5月至2011年1月3日的物业服务费及违约金，后原告于2011年7月21日撤回起诉。2012年9月11日，原告再次以田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司为被告向本院提起诉讼，要求判决被告田晓倩立即支付2010年5月至2012年8月31日期间所欠物业管理费205674元，并支付逾期交费违约金100000元，以上费用合计305674元；判决被告重庆鑫钻酒店管理有限公司就上述应付物业费本金及违约金承担连带清偿责任；诉讼费由二被告承担。同年12月6日，本院判决：一、由被告重庆鑫钻酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司支付2010年5月至2012年8月31日期间的物业服务费49360.95元以及逾期交费违约金22834.73元，以上费用共计72195.68元。二、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司对被告田晓倩的�讼请求。三、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司的其他诉讼请求。原告不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。2013年5月16日，判决驳回上诉，维持原判。2014年6月，原告起诉来院要求被告给付2012年8月1日至2013年6月15日止的物业服务费及违约金。
另查明，本案在审理过程中，原告自愿将违约金日千分之三变更为日千分之一。被告反诉要求原告赔偿商誉损失5000元未提交证据。
一审法院判决认为，原告与被告田晓倩签订的《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告田晓倩系被告重庆鑫钻酒店管理有限公司的法定代表人，其与原告签订合同是履行职务行为，因此，原告请求被告田晓倩承担责任，本院依法不予支持。关于被告重庆鑫钻酒店管理有限公司支付物业管理服务费�的标准问题：本院（2012）合法民初字第04944号民事判决书认定按非住宅按建筑面积每月每平方米0.72元支付，重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第00961号民事判决书判决驳回原告的上诉，重庆市高级人民法院（2013）渝高法民申字第00951号民事裁定书驳回了原告申诉，故标准按非住宅建筑面积每月每平方米0.72元计算。被告重庆鑫钻酒店管理有限公司从2012年9月1日起至2013年6月15日原告撤出时止，共9.5月时间未交纳物业服务费，应支付原告物业服务费16747.47元（0.72元／㎡×2448.46㎡×9.5月=16747.47元），对原告主张的多余部分，本院依法不予支持。对于原告主张的逾期违约金，由于被告重庆鑫钻酒店管理有限公司从2012年9月1日起一直未按时交纳物业服务费，根据《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》第十一条第4项的约定，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司应该向原告支付违约金。关于违约金的标准及计算时段问题：原告在审理过程中自愿将违约金日千分之三变更为日千分之一，符合法律规定，本院予以准许；根据《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》第四条第9项“每次交纳物业服务费用时间为每季度开始的前十日”的约定，其违约金计算时段分别为2012年7月11日、2012年10月11日、2013年1月11日、2013年4月11日。
关于被告反诉请求的问题：被告反诉要求认定原告起诉“物业管理费纠纷系列案”属于恶意诉讼不属于本案反诉范围，应予驳回。被告反诉请求判令“原告恢复并赔偿因原告的恶意诉讼而造成被告多支付的物业管理费50000元；违约金4761.15元；强制执行费983元”属于对另一案的处理问题，也不属于本案反诉范围，应予驳回；被告反诉要求原告赔偿“商誉损失50000元”的问题，因其未提交证据，本院不予主张。被告反诉要求原告赔偿“不合理的消防喷淋分摊费用1.9万、消防主机回路板费用8500元、因没有交接导致消防主机被转移而造成的消防维护费用1.6万”的问题，根据《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》的约定，这三笔费用不属于该协议原告应该承担的费用，故也应予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告重庆鑫钻酒店管理有限公司（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（反诉被告）2012年9月1日至2013年6月15日止的物业服务费16747.47元，并支付违约金（其中1762.89元从2012年7月11日起�5288.68元从2012年10月11日起、5288.68元从2013年1月11日起、4407.22元从2013年4月11日起计算违约金，按日千分之一计算至付清时止）。二、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（反诉被告）对被告田晓倩（反诉原告）的诉讼请求。三、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告田晓倩（反诉原告）和被告重庆鑫钻酒店管理有限公司（反诉原告）的反诉请求。本案本诉受理费1542元，反诉受理费3300元，合计4842元，由原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（反诉被告）负担772元，由被告重庆鑫钻酒店管理有限公司（反诉原告）负担4070元，款限被告重庆鑫钻酒店管理有限公司（反诉原告）在本判决生效后十日内向本院缴纳。
宣判后，重庆鑫钻酒店管理有限公司不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一�判决，驳回被上诉人一审诉求，支持上诉人的反诉请求，全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、本诉部分：被上诉人无视法院生效判决，以高出生效判决4倍多的标准向上诉人收取物业服务费。被上诉人退出时没有履行结算物业服务费用和预收、代收的有关费用的义务。一审依据《前期物业管理服务协议》是非法的无效的。2、反诉部分：一审认为上诉人的反诉要求不属于本案反诉范围，是不正确的。一审认为上诉人要求赔偿商誉损失50000元的请求，未提交证据，不予主张，但上诉人已提交的证据能充分证明。一审对上诉人要求赔偿消防喷淋分摊费用、消防主机回路板费用、因没有交接导致消防主机被转移而造成的消防维护费用未予主张，而事实是被上诉人收取并让上诉人承担了该费用，应予以赔偿。
被上诉人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司表�服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，被上诉人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司与原审被告田晓倩签订的《“紫苑·XXXX”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法、有效。原审被告田晓倩系上诉人的法定代表人，其与被上诉人签订上述协议的行为系职务行为，该协议的法律责任应由上诉人承担。被上诉人依据该协议向上诉人收取物业服务费的标准已经人民法院三份生效判决所确认，本案根据双方的协议和人民法院的生效判决，对被上诉人要求上诉人支付物业服务费并承担违约责任的诉讼请求，依法予以主张，一审对此裁判正确，上诉人对一审本诉提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人对一审反诉提出的上诉意见，经本院审查，上诉人在一审中反诉“物业管理费纠纷系列案，属于恶意诉讼�、“请求判令原告恢复并赔偿因原告的恶意诉讼而造成被告多支付的物业管理费50000元；违约金4761.15元；强制执行费983元”的诉请，均不属于本案反诉范围，应依法予以驳回；上诉人在一审中反诉“要求重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司赔偿商誉损失50000元”的诉请，无相应证据足以支持其主张，亦应依法予以驳回；上诉人在一审中反诉“要求赔偿消防喷淋分摊费用、消防主机回路板费用、因没有交接导致消防主机被转移而造成的消防维护费用”的诉请，因本案涉及的双方的签订的协议中并未对此有约定，上诉人的该项诉请缺乏事实依据，依法不予主张。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4842元，由上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 韩 微