江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2440号
上诉人（原审原告）：常州诚明典当有限公司，住所地常州市新北区太湖中路17-109号、110号。
法定代表人：蔡云清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连云港汇泽房地产开发有限公司，住所地灌云县经济开发区孙滕路（东侧）。
诉讼代表人：李兵，连云港汇泽房地产开发有限公司破产清算组组长。
委托诉讼代理人：王亮、吴春红，江苏苍佑律师事务所律师。
上诉人常州诚明典当有限公司（以下简称诚明公司）因与被上诉人连云港汇泽房地产开发有限公司（以下简称汇泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
诚明公司一审诉称：汇泽公司因开发房地产急需资金于2013年7月23日向诚明公司获当金6000000元，并具签《最高额房地产抵押借款合同》一份。但临近还款日期汇泽公司请求将十套商铺以每平方米5000元的价格抵充欠付诚明公司的部分当金和利息、综合费，合计抵销2552300元，并就该十套商铺签订了《商品房买卖合同》。诚明公司已支付全部的购房款，该十套房屋不应属于破产财产。为此，诚明公司于2016年2月16日诉至法院，请求依法确认十份《商品房买卖合同》项下的十套商铺归诚明公司所有（价值2552300元）并办理房屋所有权证；由汇泽公司承担本案诉讼费用。
汇泽公司一审辩称：一、汇泽公司与诚明公司签订的十份房屋买卖合同系以物抵债，根据《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》的规定，债权人要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。诚明公司只能依据原债权债务合同向法院起诉。因此，诚明公司的诉讼请求无事实及法律依据。二、涉案房屋的所有权归汇泽公司。涉案房屋未办理物权转移手续，根据物权法规定，其所有权仍归汇泽公司所有。综上，请求法院依法驳回诚明公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：一、2013年7月23日，诚明公司（甲方）与汇泽公司（乙方）签订最高额房地产抵押借款合同，约定：在2013年7月23日至2013年11月22日期间，甲方向乙方提供的最高借款金额为6000000元。在上述期限内且不超过最高借款金额，乙方可以申请开具一张或多张当票，具体金额、利率、综合费率以当票记载为准。
同日，诚明公司分两次向汇泽公司支付借款共计6000000元。
二、2013年11月15日，诚明公司、汇泽公司签订五份商品房买卖合同，约定诚明公司购买汇泽公司开发的位于灌云县开发区孙滕路东侧东方家园第15幢101号商铺（建筑面积45.01平方米，单价15000元/平方米，总价款675150元）、201号商铺（建筑面积69.57平方米，单价15000元/平方米，总价款1043550元）、102号商铺（建筑面积45.01平方米，单价15000元/平方米，总价款675150元）、202号商铺（建筑面积45.01平方米，单价15000元/平方米，总价款675150元）、103号商铺（建筑面积45.01平方米，单价15000元/平方米，总价款675150元）。
2013年11月16日，诚明公司、汇泽公司签订五份商品房买卖合同，约定诚明公司购买汇泽公司开发的位于灌云县开发区孙滕路东侧东方家园第15幢203号商铺（建筑面积45.01平方米，单价15000元/平方米，总价款675150元）、104号商铺（建筑面积40.13平方米，单价15000元/平方米，总价款601950元）、204号商铺（建筑面积40.13平方米，单价15000元/平方米，总价款601950元）、105号商铺（建筑面积67.79平方米，单价15000元/平方米，总价款1016850元）、205号商铺（建筑面积67.79平方米，单价15000元/平方米，总价款1016850元）。
三、2013年11月23日，诚明公司（甲方）与汇泽公司（乙方）签订商品房买卖补充协议，双方对商品房买卖合同中约定的购买价格及支付等事宜达成补充协议如下：1、鉴于在签订商品房买卖合同时，乙方拖欠甲方当金、利息及综合费等欠款，乙方同意用拖欠的欠款冲抵商品房买卖合同的房款，乙方同意将原合同约定的价格降低后按每平米5000元的价格计算房款。因签订的商品房买卖合同面积不足1200平方米，乙方应按每平米5000元同样价格补足，其余欠款现金支付给甲方。2、双方的商品房买卖协议在履行中，若乙方有新的购买方，或甲方找到新的房屋购买方，经一方提出，对方同意，双方协商解除商品房买卖协议。解除后，新签订的商品房买卖协议应收取的商品房买卖款由甲方收取，以抵充乙方原来所欠甲方的欠款。但甲方对乙方应收取的当金、利息及综合费等应据实结算至甲方收到房款之日。3、若双方按本补充协议第2条解除合同的，甲乙双方原签订的典当借款合同及其他约定等继续有效。相关担保方应承担担保责任，直至甲方实际收到房款或乙方以其他方式支付给甲方欠款……
四、经原审院释明，诚明公司坚持起诉时诉讼请求不变更。
原审法院认为：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。诚明公司、汇泽公司于2013年7月23日签订的最高额房地产抵押借款合同约定的借款期限截至2013年11月22日，双方于2013年11月23日签订的商品房买卖补充协议明确约定，汇泽公司用拖欠的当金、利息及综合费等欠款抵充商品房买卖合同的房款，但是涉案房屋至今未办理物权转移登记手续，因此，对诚明公司要求确认抵债的十套商铺归自己所有并办理房屋所有权证的诉讼请求，法院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回诚明公司的诉讼请求。一审案件受理费27220元，减半收取13610元，由诚明公司承担。
上诉人诚明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定法律关系错误。本案在一审庭审中向上诉人释明，要求上诉人变更诉求，按民间借贷法律关系主张权利。此释明有悖于《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》中关于房地产买卖与民间借贷相交织类型案件中法律关系的认定。在该通知中，明确本案应按商品房买卖合同纠纷定性并审理，一审认定上诉人与被上诉人的法律关系是错误的，应予纠正。
二、原审判决适用法条错误。上诉人与被上诉人在2013年7月23日签订《最高额房地产抵押借款合同》，且履行了该合同的义务。合同约定还款期限为四个月，但临近还款期日前汇泽公司无款清偿债务并经其请求将十套商铺以每平方米5000元的价格抵充诚明公司的部分当金和利息、综合费，合计抵销为2552300元。又在2013年11月23日签订《商品房买卖补充协议》明细化的约定双方的权利和义务，且该约定具有清算内容，对双方具有法律效力。被上诉人于2015年6月被一审法院裁定破产，在进入破产程序后，其经营权已被限制，加之被上诉人及清算人的工作人员避而不见和涉案房屋是否验收等因素，造成涉案房屋无法办理登记。所以，一审判决适用《物权法》第九条第一款系不当的。应适用该法第二十条审查涉案房屋预登记的效力。
综上，原审判决认定法律关系和适用法条均错误，应依法纠正。请求二审撤销原判，确认十份《商品房买卖合同》项下的十套商铺归上诉人所有并办理房屋所有权证。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人汇泽公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不能成立，请求驳回上诉。1、上诉人应按民间借贷主张权利，对双方的以物抵债协议，根据省院纪要，债权人要求继续履行以物抵债协议或主张所有权的，法院应驳回其诉求，上诉人只能依据借贷关系起诉。从商品房买卖补充协议第2条的内容看，双方签订的也非买卖合同关系，其不仅是抵债协议，而且具有担保性质，故涉案房屋所有权归汇泽公司。2、物权法第二条，不动产物权变更未经登记不产生效力，涉案房地产未办理变更手续，且双方签订的商品房买卖合同是以物抵债协议，协议不受法律保护，故上诉人不能取得房产，被上诉人有物权。目前涉案房屋所属的15号楼尚未竣工，无法综合验收，也不具有交付和使用条件，上诉人请求涉案10套房屋归其所有，显然不妥，也无法律依据。3、预告登记不能成为上诉人对涉案房屋享有所有权的依据，涉案买卖合同虽然备案但不能产生物权效力。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案上诉人在二审中提出二个观点：一、原审判决认定法律关系错误，本案应按商品房买卖合同纠纷定性并审理。二、原审判决适用法条错误，一审判决适用《物权法》第九条第一款系不当的，应适用该法第二十条审查涉案房屋预登记的效力。
本院认为：双方在2013年7月23日签订《最高额房地产抵押借款合同》，合同确定借款期间为2013年7月23日至2013年11月22日。在该合同债务未届清偿期之前的2013年11月15日和2013年11月16日，双方达成了十份《商品房买卖合同》。在该十份合同中，购房面积共计510.46平方米，单价15000元，合计价款7656900元。在借款合同清偿期届满次日，双方又达成《商品房买卖补充协议》，补充协议中，将房屋单价从15000元/平方米降为5000/平方米；第2条规定：双方的商品房买卖协议在履行中，若乙方有新的购买方，或甲方找到新的房屋购买方，经一方提出，对方同意，双方协商解除商品房买卖协议。解除后，新签订的商品房买卖协议应收取的商品房买卖款由甲方收取，以抵充乙方原来所欠甲方的欠款。但甲方对乙方应收取的当金、利息及综合费等应据实结算至甲方收到房款之日。第3条规定：若双方按本补充协议第2条解除合同的，甲乙双方原签订的典当借款合同及其他约定等继续有效。相关担保方应承担担保责任，直至甲方实际收到房款或乙方以其他方式支付给甲方欠款。
从上述补充协议中，可以明确反映出双方的商品房买卖具有担保借款债权实现的目的。当事人应当以原债权债务关系主张权利。故原审法院对双方法律关系的定性正确。
对于诚明公司主张的原审判决适用法条错误的观点，本院审查后认为，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。因上诉人以房屋买卖主张所有权，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款予以判决并无不当。
综上，上诉人诚明公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27220元，由上诉人常州诚明典当有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年九月十九日
书 记 员 卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。