河南省南阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）豫13行终348号
上诉人（一审被告）南阳市房产管理中心。
法定代表人ＸＸ，任主任。
委托代理人尚兴东，该单位工作人员。
委托代理人党元林,河南文力律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）河南宝祥资产管理有限公司。
法定代表人李波，任董事长。
委托代理人王耀辉，该公司工作人员。
委托代理人樊绍桢，河南融业律师事务所律师。
被上诉人（一审原告)乔文礼，男，汉族，生于1933年7月5日，住南阳市。
委托代理人潘广群，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。
法定代表人冯居朝，任董事长。
委托代理人马胜利，河南达圣律师事务所律师。
上诉人南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司为网签备案合同行政管理一案，不服南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302行初第7号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人南阳市房产管理中心委托代理人尚兴东、党元林，上诉人河南宝祥资产管理有限公司委托代理人王耀辉、樊绍桢，被上诉人乔文礼委托代理人潘广群，被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司委托代理人马胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南阳市宛城区人民法院一审查明：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2007年开始对宛城区北关村与卧龙区东华村进行城中村拆迁，对应的建起“淯龙苑”与“东华新村”小区。原告乔文礼在南阳市卧龙区东华村有住宅4处，被第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司拆除。双方后达成拆迁补偿协议，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司支付乔文礼部分现金后，欠房屋拆迁补偿款200万元，经原告多次追要，第三人将其已建成的“淯龙苑”商住小区2号楼商业部分一层B1—003、B5—005号房以每平方10000元，计190万元，抵拆迁补偿佘款。双方并签订了商铺买卖协议，合同建筑面积与产权证登记建筑面积有差异的，以南阳市房管局测定的产权面积为准，并根据差异面积多少，执行价款多退少补。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司在对以上两个城中村拆迁安置与建设施工中，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2009年8月向第三人郑州宝祥商贸有限公司借款，同年8月26日第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司召开股东会，决议同意将“淯龙苑”商住小区项目2号楼1层001—015商铺共计15套，1532.29m2以500万元卖给郑州宝祥商贸有限公司。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2009年8月27日出示了收款收据。8月27日双方签订了商品房买卖合同及补充协议，8月28日第三人间签订了商品房网签备案合同。其中2号楼一层103房、104房，网签备案合同号分别为09094721、09095061号，对应后来第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司与原告乔文礼签订的商铺买卖协议中标的房B1-003与B5-005。8月31日第三人郑州宝祥商贸有限公司委托河南中山伟业投资有限公司向第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司汇入500万元。2010年4月22日南阳市五岳基础工程有限公司向河南中山伟业投资有限公司汇510万元系南阳市淯阳房地产开发有限责任公司委托代付退房款。2010年7月16日第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司四股东会决议，第三人间于2009年8月27日签订15份《商品房买卖合同》并网签备案，2009年9月27日又签《商品房买卖合同解除协议书》，约定第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司在协议签订后275日内将购房款500万元退还后，可以解除上述商品房买卖合同，已于2010年4月22日将上述购房款退还，公司原因上述已备案房合同未在南阳市房产管理局进行撤销备案，希望宝祥公司继续购买上述房产，双方2009年9月27日签订的《商品房买卖合同解除协议书》作废不再履行。宝祥公司将购房款500万元重新支付给南阳市淯阳房地产开发有限责任公司后，将重新为宝祥公司开具购房付款收据。原15份《商品房买卖合同》已经备案，继续有效。附件1河南宝祥资产管理有限公司营业执照复印件。2、工商变更资料复印件。2010年7月20日第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司及负责人冯居朝向第三人河南宝祥资产管理有限公司（原郑州宝祥商贸有限公司）出具告知函，要求见函七日内，将500万元整重新支付公司，公司将重新开具购房付款收据。
另查明：2009年8月第三人间签订《商品房买卖合同》及网签备案时，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所建“淯龙苑”房屋主体未建成封顶，至开庭第三人没有提交也未取得土地证与建设工程规划许可证副本等。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的“淯龙苑”等项目因资金困难，2015年南阳市卧龙区政府成立了工作组进驻公司，公司账全部上交。
南阳市宛城区人民法院认为：第三人间自2009年开始，双方发生借款，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司在开发建设“淯龙苑”商住小区后期资金困难紧张，辖区南阳市卧龙区人民政府成立工作组进驻。第三人河南宝祥资金管理有限公司提供的证据，大部分系第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司给其出示，双方均提供的复印件，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司2010年7月16日、7月20日给河南宝祥资产管理有限公司的股东会决议、告知函，可以认定郑州宝祥商贸有限公司后变更登记为河南宝祥资产管理有限公司，对第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司辩称系2个单位与虚假变更，本院不予支持。第三人之间2009年8月27日签订商品房买卖合同及补充协议，3日内到南阳市房地产管理局进行预售房备案登记，后于8月31日郑州宝祥商贸有限公司支付给第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司借款，委托河南中山伟业投资有限公司支付购房款500万元。2010年4月22日南阳市五岳基础有限公司代第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司代付河南中山伟业投资有限公司退房款510万元。第三人河南宝祥资产管理有限公司提交的第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司同年7月16日、20日的股东会议与告知函。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司否认河南宝祥资产管理有限公司交款，河南宝祥资产管理有限公司也未提供交房款的手续。原告乔文礼所有的房产被第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司拆除，第三人理应及时通过政府拆迁安置部门安置，或者自行对原告进行补偿或者赔偿。双方经算账达成协议，至2013年5月6日仍应补偿或赔偿原告乔文礼200万元，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司与原告签订了商铺买卖协议，实属拆迁补偿或赔偿，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司依规应优先解决。第三人之间于2009年借款及买卖商品房合同及补充协议时，该房正在建设，主体未封顶，且至今没有土地、规划等相关部门行政许可，被告辩称符合商品房网签条件，程序合法。无任何证据印证，被告给第三人办理网签备案，事实不清，程序违法，依法应予撤销，经合议庭合议，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决：一、撤销被告南阳市房产管理局给第三人郑州宝祥商贸有限公司（现河南宝祥资金管理有限公司）网签备案的09094721、09095061号商品房买卖网签备案合同。案件受理费50元，由被告南阳市房产管理局承担。
上诉人南阳市房产管理中心不服该判决上诉称：河南宝祥资金管理有限公司（下简称宝祥公司）与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（下简称淯阳公司）签订了商品房买卖合同及补充协议属于平等主体之间民事行为，后双方到上诉人处进行了预售房备案登记，上诉人依照相关的法律法规对其网签的商品房进行了备案登记，上诉人只对其形式审查而不对其实质审查。上诉人认为该网签行为不具有可诉性，属于民事法律调整的范畴。故恳请二审法院撤销原审法院的错误判决，并作出公正的裁决。
上诉人宝祥公司不服该判决上诉称：本次具体行政行为是上诉人淯阳公司进行商品房预售备案，宝祥公司和淯阳公司才是具体行政行为的相对人，而乔文礼不是具体行政行为的相对人。本次具体行政行为是核准宝祥公司和淯阳公司的预售房合同备案申请，而乔文礼作为商铺买卖合同权利义务一方，其具有合同权利义务没有任何实质性影响。如果乔文礼认为淯阳公司、宝祥公司的合同备案申请损害了自己的权益，应当以民事纠纷为由直接起诉淯阳公司，而不能直接起诉南阳市房产管理中心。一审原告乔文礼不是本次具体行政行为的相对人。本次行政行为对乔文礼的权利义务没有实质性影响，一审将淯阳公司和宝祥公司的房产买卖和借贷两个事项混为一谈，一审认定乔文礼签订的商铺买卖协议中的B1-003、B5-005与宝祥公司网签的103、104房产是对应一致及拆迁等事实无任何证据支持，认定拆迁优先于备案的商品房买卖无法律依据。乔文礼的起诉期限已超，应驳回其请求。一审程序超6个月审限，判决中多处错误。请求撤销一审判决，改判驳回乔文礼的诉讼请求。
被上诉人乔文礼答辩称：被上诉人主体资格合法。涉案合同备案登记已经对乔文礼产生合法影响，涉案房屋是乔文礼的安置房，乔文礼是利害关系人，行政行为侵犯其合法权益。2、本案是因不动产提起诉讼，不超过20年的起诉期限，涉案房屋是不动产，备案登记直接决定了房屋归属。3、乔文礼因拆迁补偿对房屋有合法权利，事实清楚。买卖行为淯阳公司认可，该地区淯阳公司拆迁众所周知的事实，政府也知道，参与。4、乔文礼有其他的权利证书证明是被拆迁户，因拆迁优先解决有理由的，符合立法目的。5、宝祥公司所谓的买卖合同缺乏事实依据，本案是行政案件，应该是行政行为的合法性作为审理依据，宝祥公司的买卖交易价格低于市场价格，且先交付后交钱，不合常理，且有反复解除合同的行为，自相矛盾，因此宝祥和淯阳之间的合同，实际是担保。一审判决正确，请求予以维持。
被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司答辩称：对撤销网签没有意见。但淯阳公司和乔文礼之间也是抵押性质，拆迁行为也己经结束。本案是因为与乔文礼之间借款的利息纠纷，乔文礼不符合拆迁户优先补偿的条件。淯阳和宝祥之间的关系，同意乔文礼的答辩意见。抵押关系也已经解除，只是没有办理手续。和宝祥的借款，也支付了利息，有210万的利息。因此淯阳和宝祥的买卖合同也应该解除。所有的债权应该由工作组统一进行处理。
本院认为：一审判决认定基本事实不清、证据不足。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302行初第7号行政判决。
二、发回南阳市宛城区人民法院重审。
审 判 长 尹乐敬
审 判 员 王伟凯
代理审判员 郭 娟
二〇一八年一月十二日
书 记 员 李 慧
发回重审意见函
南阳市宛城区人民法院：
我院在审理上诉人南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司为网签备案合同行政管理一案中，发现以下问题，望你院在重审时注意：
1、乔文礼与淯阳公司签订的是《商铺买卖协议》，一审认定实属拆迁补偿或赔偿证据不足。
2、一审卷内诉状为复印件，仅有首页，没有尾页，诉请的是撤销103、104两间房的备案，商铺买卖协议约定的2号楼一层B1-003、B5-005号房，面积190平方米。103面积为88.46平方米，104面积为79.83平方米，二者相加与190平方米差异较大。一审卷内有两份2号楼首层平面图，其中1份没有104序号，B5-005相对应的就是104或者包括其他或是其他位置，应予查清，以便作出正确处理。
南阳市中级人民法院
二〇一八年一月十二日