山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汶民一重字2号
原告李方顺，男，1960年出生，汉族，农民，住汶上县。
委托代理人张卫东，山东圣泽律师事务所律师。
被告邵伟民，男，1970年出生，汉族，农民，住汶上县。
委托代理人刘建新，山东齐鲁律师事务所律师。
原告李方顺与被告邵伟民财产侵权纠纷一案，本院于2013年4月19日作出（2012）汶民一初字第2117号民事判决，双方当事人不服本院一审判决，提出上诉。济宁中院于2013年10月4日作出（2013）济民终字第1287号民事裁定书，裁定撤销（2012）汶民一初字2117号民事判决，发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李方顺及其诉讼代理人张卫东、被告邵伟民及其诉讼代理人刘建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李方顺诉称，2007年4月15日，原被告签订《协议书》，原告将自己的农村宅基地长期租给被告使用，并将宅基地上的房屋一次性卖给被告，被告拆除我院内房屋，自建新房。现在我村进行农村住宅改造，被告侵占了原告的全部住宅补偿，使原告失去了赖以生存的物质基础，原告认为，该住宅的使用权属于原告，被告在该住宅上建房所投资费用，原告可以补偿给被告，该住宅回迁房应当补偿给原告。
被告邵伟民答辩称，原被告签订的实际是《房屋买卖协议》，该协议书是双方自愿协商签订的，该协议是合法有效的，双方有义务遵守和履行合同约定；本案已超过诉讼时效，原被告签订合同至今已五年多，已超过2年的诉讼时效规定；原告主张自己失去了赖以生存的物质基础是一片谎言，原告在村内还有另外两处宅基地，均已按规定获得补偿，宅基地的所有权属于村集体，原被告作为村民均只有使用权，该宅基地被收回是政府行为，与被告无关。综上，原告诉请无法律依据及事实根据，依法应予驳回其诉讼请求。
经审理查明，2007年4月15日，原被告签订《协议书》及附加协议，原告将自己的宅基地一处租给被告长期使用，每5年支付一次租金1840元，该宅基地上的房屋及树木作价1000元。协议签订后，被告将原告原有房屋拆除，在该宅基地上建设主房236.2㎡、配房81.44㎡。2011年11月，原被告所在村开展房屋改造工作，同月11日，汶上县××镇人民政府、××村村民委员会作为甲方与作为乙方的邵为民签订《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》，按照协议约定：被告邵伟民共可折合回迁面积276.92㎡，院落土地及附着物补偿16000元，搬迁奖金6000元，搬迁费300元，临时安置费4800元（每月400元，暂定12个月）。
庭审中，原告否认收到房屋及树木作价1000元，但被告主张房屋作价款1000元及5年的宅基地租金1840元，经证明人任××证明交给了原告，并且证人任××出庭作证，证明经过其本人将被告的5年的宅基地租金1840元、房屋作价款1000元均已转交给原告，共计3000元。
另查明，《南站镇路通社区二期房屋改造与补偿安置办法》规定：每处宅基院落补偿1.6万元，村民可以选择安置补偿，也可以选择货币补偿，货币补偿以折算后的面积按700元／㎡一次性补偿。
上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《协议书》、附加协议、收款条、《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》、《××镇××社区二期房屋改造与补偿安置办法》、《证明》等证据，均已记录在卷。
重审查明的事实证据和原审查明的事实证据相一致，重审期间查明：
一、李方顺与邵伟民签订的《协议书》及其附加协议的性质的问题。李方顺作为甲方与邵伟民作为乙方于2007年4月15日签订出让协议书：甲方原有宅基地归乙方长期使用，每亩按1100元，每五年支付一次，五年共计1840元；甲方原有房产及树木归乙方所有，共计支付1000元。…之后，并通过证明人任庆义将此款交给了原告。
二、《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》规定的问题，甲方为××镇人民政府、××镇××村民委员会，乙方为邵伟民，乙方选择房屋安置：①主房面积236.20㎡，配房面积81.44㎡。按主房面积1：1、配房面积2：1折算，乙方可折合安置面积276.92㎡。②宅基院落1处，院落土地及地上附着物补偿壹万六千元（￥16000）元。
搬迁奖金、搬迁费、临时安置费
甲方支付乙方搬迁奖金6000元，搬迁费300元，临时安置费（400／月，暂定为12个月）4800元。甲方共支付乙方现金共壹万壹仟壹佰元（￥11100元）。乙方按本协议第五条约定履行义务，交付钥匙并腾空房屋验收合格、签订本协议后，甲方将以上费用全部支付给乙方。
本院认为，依据2007年4月15日，原、被告签订《协议书》及附加协议约定的内容，应当认为原、被告之间关于宅基地使用权系租赁合同关系；关于地上附属物----
旧屋及树木系买卖合同关系。对于租赁合同，依据我国合同法“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告约定所租赁宅基地由被告“长期使用”，部分不符合法律规定，依法应当认定该租赁合同自2007年4月15日起，20年内为有效，超过20年的部分为无效；对于买卖合同，不存在无效的法定情形，依法应当认定为有效。原告基于村集体的无偿分配，依法享有该宅基地的使用权，原告已将宅基地交付被告，被告依据租赁合同合法实际占有了该宅基地，至拆迁时，租赁合同尚在有效期限内；被告每5年支付一次租金1840元和地上附属物作价1000元，均已全部交付原告，合同已经实际履行。之后，被告拆除（清除）所购买的地上附属物，是被告对自己合法财产的合法处分，被告所建造的二层楼房及配房，已居住四年多，属于被告的合法财产，该房屋是拆迁改造中的被拆迁房屋。对于农村房地产，其宅基地的所有权依法属于村集体，使用权基于村集体的无偿分配属于宅基地的使用人，因农村宅基地的使用人取得宅基地使用权时没有支付相应对价，故在拆迁时只给予较低货币补偿，一般不直接对宅基地补偿回迁房屋；而农村房屋系所有人自建或购买，取得该房屋时已经支付了对价，且又有原住户的实际居住需求，故在拆迁时应当给予相应补偿，一般为货币或回迁房屋补偿。本案中，在拆迁改造时，××镇人民政府、××镇××村村民委员会与被告签订的《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》，约定被告选择房屋安置，安置标准为主房面积按1：1、配房面积按2：1折算，表明回迁的房屋完全是基于被拆迁的房屋面积进行补偿的，该实物补偿与宅基地无关，是对被拆迁房屋的所有人进行的补偿，而被告是被拆迁房屋的所有人，因此所补偿的回迁房依法应当属于被告所有。原告主张“被告侵占了原告的全部住宅”不成立，原告要求被告“返还拆迁补偿房屋”的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。但《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》约定“院落土地及地上附着物补偿16000元”，应当认为这是对该宅基地和除主房、配房之外的其他附着物的补偿，由于协议未指明除主房、配房之外还有哪些附着物，故本院认定该16000元只是对宅基地的补偿，因原告是该宅基地的合法使用人，该16000元补偿款依法应属于原告所有。被告应依据《××镇××社区二期房屋改造补偿安置协议》与拆迁人进行结算，并由被告将此16000元支付原告。因××镇政府与被告邵为民已签订回迁合同，被告邵为民领得16000元后，理应再返还给原告李方顺。原审认为被告取得的回迁房屋应视为宅基地的潜在利益，因此判决原、被告各自享有回迁房屋一半的权益不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：
一、被告邵伟民于判决生效后10日内，支付原告李方顺宅基院落土地的补偿款16000元。（限被告邵伟民自判决生效之日起十日内将院落土地的补偿款16000元给付原告李方顺）
二、驳回原告李方顺对被告邵伟民的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李方顺负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 胡 歆
审判员 蒋建洲
审判员 秦培荣
二〇一四年八月六日
书记员 李潇洒