北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第04353号
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人张军，女。
委托代理人岂晓奇，男。
被告芮立生，男，1971年12月14日出生。
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称：中实物业公司）与被告芮立生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人张军、岂晓奇，被告芮立生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中实物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡1×9-1×3的业主，房屋面积为278.83平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2010年7月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付35132.58元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担支付金额每日千分之三的滞纳金13000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2010年7月1日至2013年6月30日物业服务费人民币35132.58元，滞纳金13000元，合计48132.58元，并由被告承担本案诉讼费。
被告芮立生辩称：当时交房的时候我发现我的房屋暖气旁边有一个洞，我的钥匙给了原告公司的工作人员，让原告公司把房子的洞补上，但一直没有修补。涉诉房屋我一直没有住，后来有一次我去看，我的房屋漏水，门都泡烂了。这些问题什么时候解决了，我就什么时候开始全额交物业费。原告要求的部分物业费已经超过两年的诉讼时效，超过的部分不应交纳。此外，原告公司没有经过业主委员会选举。
经审理查明：芮立生系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称”天鹅堡小区”）1×9号楼1×3室房屋的业主，系天鹅堡小区二期业主。中实物业公司系原系天鹅堡小区物业公司。
2009年9月1日中实物业公司与该小区开发商北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实物业公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护维修费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉禾公司与中实物业公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日，业主委员会成立，并依法选举物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。
中实物业公司依约定履行了物业管理义务，而芮立生尚拖欠中实物业公司2010年7月1日至2013年6月30日的物业费，2010年11月至2013年5月中实物业公司先后多次在芮立生涉诉房屋房门上张贴《收费通知单》催促芮立生交纳物业费，但芮立生一直未交纳。
本案审理过程中，芮立生认可自2010年7月1日至2013年6月30日物业费一直未交纳，但其辩称之所以不交纳物业费是因为其室内房屋有洞、涉诉房屋的房门烂了，中实物业公司一直没有给其解决。芮立生还称中实物业公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效，且原告公司未经业主委员会选举。
上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同、收费通知单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》虽非芮立生与中实物业公司签订，但是根据我国法律规定，开发商与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告公司有没有经过业主委员会选举并不影响上述两合同的约束力。中实物业公司按照规定向芮立生提供了物业服务，芮立生本应按照双方的约定给付物业费，但是被告尚未给付2010年7月1日至2013年6月30日的物业费用，本案审理过程中，虽然芮立生表示自家房屋有洞、房门被水泡烂属于中实物业的责任，但是其并未提交相应证据予以证明，并且中实物业公司与芮立生之间并无房屋自用设备维护等有其他特约服务，故对于芮立生的上述辩解意见本院不予采纳。至于芮立生所说的中实物业公司所主张的物业费部分已经超过诉讼时效的辩解意见，因中实物业公司从2010年11月至2013年5月多次催促芮立生交纳物业费，因此本案中并不存在芮立生所辩称的部分物业费超过诉讼时效的问题，故本院对于芮立生的该辩解意见不予采纳。与上相对应，对于中实物业要求芮立生向其公司交纳2010年7月1日至2013年6月30日物业服务费诉讼请求，本院予以支持；但对于物业费的收费标准，本院认为，2010年7月1日至2011年7月30日的物业费应按照《天鹅堡项目前期物业服务合同》中约定的”二期每月每平方米价格为2.5元”计算；2011年7月1日至2013年6月30日的物业费应按照《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》中约定的”二期每月每平方米价格为3.5元”计算。
关于中实物业公司所主张的滞纳金问题。虽然中实物业公司与嘉禾公司所签订的相关前期物业服务合同中约定中实物业公司按年向业主收取物业费，并且可以从业主逾期交纳物业费之日起每日加收应缴费用的千分之三，但中实物业公司与嘉禾公司之间、中实物业公司与芮立生之间均未就收取物业费的时间进行约定，逾期之日无法确定；在本案审理过程中实物业公司提交了润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书复印件，虽其中约定了物业费的具体交费时间，但芮立生否认该协议书系经由其签字，而中实物业公司亦未向本院提交该协议书原件以供核实，故对于物业费收取的时限无法认定。结合以上两点，本院对于中实物业公司主张的滞纳金不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告芮立生给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司拖欠的二〇一〇年七月一日至二〇一三年六月三十日期间的物业费共计人民币三万一千七百八十六元六角二分，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币502元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担205元（已交纳），由被告芮立生负担297元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一四年四月十六日
书 记 员 曹 萌