广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终899号
上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李思廉，职务：董事长。
委托代理人：卢雪林，该司员工。
委托代理人：何月群，该司员工。
上诉人（原审被告）：王辉军，住广西兴业县。
上诉人广州利合物业管理有限公司、王辉军因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法楼民初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月25日，王辉军与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定王辉军向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区兴亚震天路1号xx座xxx房（亚运城媒体南村第xx座8层xxx号房，以下简称涉案房屋），房屋建筑面积72.1864平方米，广州利合房地产开发有限公司须在2011年6月30日前将涉案房屋交付王辉军使用，双方还在合同第五条约定选聘广州利合物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。2012年3月17日，王辉军与广州利合房地产开发有限公司签订《协议书》，约定广州利合房地产开发有限公司向王辉军一次性支付18个月物业服务费，作为涉案房屋所需要修复费用及修复对房屋使用造成的影响支付给王辉军的补偿。2012年11月8日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给王辉军，同日广州利合物业管理有限公司、王辉军签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，王辉军应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。此外广州利合物业管理有限公司还表示，王辉军在收楼时一次性预付了3个月物业服务费，但王辉军收楼至今却一直没有缴纳过物业服务费，广州利合物业管理有限公司曾多次向王辉军发出催缴通知书和律师函，但王辉军均置之不理。
2015年5月14日，广州利合物业管理有限公司以王辉军经其多次催告仍未支付相应物业服务费，已构成严重逾期支付的违约行为为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令王辉军支付逾期未付的物业服务费，自2013年12月18日暂计至2015年5月31日止的物业服务费人民币3538.62元，实计算至判决生效之日止；2、判令王辉军支付拖欠的水费38.71元；3、判令王辉军从逾期之日起暂计至2015年5月11日止期间的违约金，实计算至其还清拖欠的物业服务费及水费之日为止，其中，拖欠物业服务费暂计的违约金为4502.91元，拖欠的水费暂计的违约金为2.95元。本案诉讼费由王辉军承担。
关于王辉军拒绝缴纳物业服务费的原因，王辉军提供了以下证据：1、业主证明，证明单元楼门禁系统一直未启用；2、照片若干，证实涉案小区存在公共通道乱堆乱放、道路损坏、公共设施损坏、绿化植物死亡、进出大门不关闭、单元楼门不关闭、安全通道有垃圾、有私拉乱接电线现象、小区清洁卫生没做好、外围道路被摊贩占道经营、下雨道路有积水、公共区域有广告（收入未公布）、曾经发生入室盗窃案件、业主聊天记录等；3、洽谈情况记录表，证实王辉军曾于2012年3月17日反映房屋质量问题；4、《关于亚运城媒体北区安防门禁系统征询函》和《投诉函》，但无相关人员签名或盖章；5、2015年1月31日《客户反映情况处理表》，证实王辉军曾向物业管理方面的问题进行投诉；6、王辉军房门照片和2015年4月25日报警回执，证实催缴物业服务费的律师函被张贴在王辉军房门上，另外还有四张“欠债还钱”的纸张也张贴在房门上，王辉军就此事报警；7、广州利合物业管理有限公司于2015年7月19日发给王辉军的《违章整改通知书》，起因为王辉军在公共区域摆放鞋柜；8、2015年7月31日《客户反映情况处理表》，证实王辉军曾就广州利合物业管理有限公司在《违章整改通知书》上单方面注明王辉军“拒签”一事、交楼时间晚于合同约定时间、管理费的问题进行投诉；9、《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》，证实王辉军与供电局之间的合同关系；10、《关于利合物业公司服务质量极差的业主联名信》，但无业主出庭作证；11、开发商发送给王辉军的《催办理<房地产权证>的函》，证实开发商知道王辉军的送达地址；12、王辉军在2015年7月27日缴交2015年6、7月物业服务费的发票，证实王辉军交纳费用的情况；13、广州利合物业管理有限公司分别于2015年6月25日、2015年7月25日发送给王辉军的《缴款通知单》，证实广州利合物业管理有限公司催缴费用的情况；14、王辉军在2012年11月8日缴纳3个月物业服务费的发票，证实王辉军缴纳费用的事实；15、广州利合物业管理有限公司于2012年11月8日开出的收据，证实广州利合物业管理有限公司预收王辉军水费200元；16、广州利合物业管理有限公司的网页介绍截图，证实广州利合物业管理有限公司陈述自己是“富力地产、雅居乐、碧桂园、中信地产和世茂房地产五大股东投资组建”；17、网页查询截图，证实广州利合物业管理有限公司涉及的诉讼情况；18、2015年4月28日电视台报道王辉军门口被张贴“欠债还钱”一事的视频；19、2015年4月25日王辉军报警后警察上门了解情况的视频；20、王辉军住宅停电的视频；21、王辉军住宅停水后，广州利合物业管理有限公司派员检查原因、开通水闸的视频；22、王辉军于2015年5月24日缴纳2015年2月至4月水费38.71元的发票。广州利合物业管理有限公司对上述证据的质证意见是：涉案小区的物业服务费没有超出政府指导价，也没有调整过；广州利合物业管理有限公司没有对王辉军的住宅停水停电；“欠债还钱”不是广州利合物业管理有限公司张贴的；律师函是在多次与王辉军沟通缴费无果的情况下才张贴的；广州利合物业管理有限公司认为物业服务费应当从双方对补偿达成协议之日开始计算，而不是从王辉军办理收楼手续开始计算；开通水闸的视频和《违章整改通知书》正好反映广州利合物业管理有限公司对小区进行管理的过程；两份征询函和投诉函没有收到过；业主证词和联名信没有证人出庭作证，不予确认；网上截图与本案无关。此外，王辉军还提供了（2014）穗中法民五终字2266号民事判决书打印件，该案广州利合物业管理有限公司、王辉军为广州利合房地产开发有限公司和朱某、谭某，涉案房屋为番禺区亚运城媒体南村25座xxx号商品房，王辉军认为根据该生效判决涉案房屋于2012年5月1日起正式通邮，才具备居住条件，因此广州利合物业管理有限公司要求从2012年3月18日起计算物业服务费没有依据。广州利合物业管理有限公司质证认为本案是物业服务合同纠纷，该判决与本案无关。
为证实广州利合物业管理有限公司履行物业服务合同的情况，广州利合物业管理有限公司提供了照片若干，证实广州利合物业管理有限公司对房屋建筑共用部位的维护和管理（包括走廊通道的维护、楼盖、屋顶的定期检查、外墙面的保养、公共门厅的保养、楼梯间的保养、车库的保养）、对共用设施的维护和管理（包括门禁系统检测、公共护栏保养、车库标识更新、煤气管道维护保养、消防管理保养、公共照明路灯检修、发电机保养、监控保养、消防系统保养、电梯保养、生活供水系统保养、配电运行记录）、协助供水、供电、供气部门对设施进行维护管理、对公共文体康乐场所及其设施维护和管理、对公共绿化的养护和管理（大雨后扶直树木、定期修剪绿化、不定期补种、绿化施肥、改种、除草、整体绿化情况、长势）、对公共环境卫生的保洁（包括垃圾分类的宣传）、对园区交通及车辆停放秩序的管理（包括将乱停乱放车辆统一摆放、对车辆停放位置刷漆标注、更换交通指示牌、停车场收费标示、车库车辆停放情况）、维护公共秩序和公共安全（包括核查出入人员证件、来访人员登记、物品放行管理、楼宇巡查、协助辖区派出所排查出租屋、巡查园区、管理监控）、对业主装饰装修的管理（包括公示装修流程、发放装修许可证、管理装修工人出入证件、制订装修管理规定、装修验收、对违规装修发出整改通知书）、开展社区文化工作（在2014年1月至2015年7月期间至少组织16次如晚会、义诊、亲子、露天电影等活动，以及开展消防、节能、防暑、预防登革热、安全防范等知识宣传）、对楼宇门禁系统的管理（包括更换门禁系统IC卡、提供补办申请表、2014年9月29日门禁系统正常使用情况、2015年7月21日门禁系统正常使用情况、2015年春节前对门禁系统进行检修、2015年7月29日对门禁系统进行维修）、对园区道路定期保养维修、《番禺日报》对广州利合物业管理有限公司提供专业化服务的报道三篇、王辉军反映情况的处理表（与王辉军的证据5一致，证实广州利合物业管理有限公司对王辉军反映的情况均予以回复）。王辉军对上述证据质证认为：广州利合物业管理有限公司只履行了一小部分的服务，整体服务质量仍然不高。
原审法院认为：王辉军与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定由广州利合物业管理有限公司对涉案小区进行物业管理服务，王辉军并与广州利合物业管理有限公司签订了《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，广州利合物业管理有限公司事实上也对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。广州利合物业管理有限公司、王辉军约定的2.8元/平方米物业服务费标准，不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予确认。王辉军以广州利合物业管理有限公司欺诈、胁迫为由要求确认《广州亚运城前期物业服务协议》无效，无相应的事实依据，不予支持。现广州利合物业管理有限公司、王辉军的争议焦点如下：一、物业服务费的起算时间。王辉军于2012年11月8日正式办理收楼手续，开始占有、使用涉案房屋，享受广州利合物业管理有限公司提供的物业服务，广州利合物业管理有限公司、王辉军签订的《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》也从当日开始生效，在此之前王辉军虽然与开发商签订了补偿协议，但并不代表开发商已将涉案房屋移交给王辉军，广州利合物业管理有限公司也未提供证据证实存在涉案房屋满足交付条件而王辉军拒不收楼的情形，故对广州利合物业管理有限公司的主张，不予支持，涉案房屋的物业服务费起算时间应为2012年11月8日。二、广州利合物业管理有限公司的物业服务质量。物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，王辉军所反映的问题可能存在，但不代表广州利合物业管理有限公司工作的全部，广州利合物业管理有限公司也提供了大量照片，证实其并非如王辉军所说不履行合同义务。因此，王辉军的抗辩，不能代表全体业主，也不能反映事实的全部，原审法院不予采纳，王辉军应按照约定向广州利合物业管理有限公司支付相应的物业服务费。从2012年11月8日计至2015年5月31日，扣除开发商代付的18个月和王辉军预付的3个月物业服务费，王辉军还应支付9.8个月的物业服务费1980.78元。关于违约金。王辉军的违约行为给广州利合物业管理有限公司造成了占用资金的损失，但广州利合物业管理有限公司、王辉军约定违约金按每日千分之五计算，过分高于银行同期贷款利率，广州利合物业管理有限公司也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金以银行同期贷款利率为标准计算为宜。具体计算方式为：每月物业服务费的违约金以202.12元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以202.12元为限。广州利合物业管理有限公司所主张的水费，王辉军提供了发票证实已缴纳，该项请求，不予支持。王辉军要求广州利合物业管理有限公司承担逾期交楼、名誉侵权、停水停电造成的损失，与本案不属同一法律关系，需另案主张。广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2015年11月10日作出如下判决：一、王辉军于本判决生效之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付物业服务费1980.78元及违约金（每月物业服务费的违约金以202.12元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以202.12元为限）；二、驳回广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州利合物业管理有限公司、王辉军各负担25元。
判后，上诉人广州利合物业管理有限公司、王辉军均不服原审判决，分别向向本院提起上诉。其中上诉人广州利合物业管理有限公司上诉并答辩称：一、原审法院认为“涉案房屋的物业服务费起算时间应为2012年11月8日”，系认定事实错误，适用法律错误。1、涉案房屋物业服务费的起算时间为2011年2月1日，无论房屋是否交付给被上诉人2011年1月13日，上诉人与涉案房屋开发商广州市利合房地产开发有限公司(下称“开发商”)签订《广州亚运城项目前期物业服务合同》，由上诉人自2011年2月1日起对广州市亚运城项目兴亚三路1号组团(媒体村南区，涉案房屋所在地小区)提供前期物业管理服务事宜。费用为2.8元／月*平方米。合同签订后，上诉人于2011年2月1日进场并提供了物业服务。《广州亚运城项目前期物业服务合同》合法有效，上诉人亦履行了合同义务，故物业服务费的起算时间为2011年2月1日。根据上述事实及法律规定，涉案房屋物业服务费的收取应当以上诉人成为涉案小区合法的物业服务单位且提供了物业服务为标志，而非以是否交付小业主为标志。上诉人只要对“涉案房屋”提供了物业服务，根据等价原则，就可以获取相应的物业服务费，交楼与否只是区别缴纳物业服务费的主体，交楼前由开发商承担，而交楼后由被上诉人承担。2、2012年3月17日被上诉人与开发商签订《协议书》，房屋交付争议已解决，则被上诉人应于该协议生效之日办理收楼，但是其至2012年11月8日才办理收楼，此延迟收楼的不利后果应归责于被上诉人。开发商于2011年5月27日给被上诉人寄出《广州亚运城收楼通知书》通知被上诉人带齐相关资料、证件于2011年5月30日下午前往亚运城交楼现场办理收楼手续。但被上诉人却于2011年6月5日才到亚运城办理收楼，已迟于预售合同中第十六条“乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收”之约定，这是因被上诉人个人原因造成的交收楼事宜的第一次延误。2011年6月5日，被上诉人到亚运城办理收楼验收时，并没有提交“维修资金缴交回执”。根据《商品房买卖合同》第26条“乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方”之约定，和《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，被上诉人没有提交必须的资料给开发商审核，导致无法办理收楼手续。这是因被上诉人个人原因造成的交收楼事宜的第二次延误。由于验收商品房过程中，被上诉人认为涉案房屋的装修质量有问题，因此被上诉人拒绝收楼，后被上诉人于2011年6月18日携带外聘验楼师在上诉人委派人员陪同下对涉案房屋进行了现场检验。之后，被上诉人与开发商就涉案房屋修复问题进行洽谈，洽谈过程中被上诉人对于涉案房屋的其他交付条件并无任何异议提出。经协商，被上诉人与开发商就涉案房屋的交楼修复问题达成一致意见，被上诉人同意收楼，装修问题由被上诉人自行修缮，而开发商补偿被上诉人18个月物业服务费。双方于2012年3月17日，签订了《协议书》，约定由开发商向上诉人支付18个月物业服务费作为被上诉人该商品房应付的物业服务费，协议约定“本协议签订后，甲、乙双方就该商品房交楼的修复事宜具结”。《协议书》签订后，被上诉人对于涉案房屋的交付条件已无任何异议，即涉案房屋已于2012年3月17日满足交付条件，被上诉人应办理收楼手续。但是，被上诉人于2012年11月8日才办理收楼手续，系其自身原因导致，这是第三次延误。根据《商品房买卖合同》第十七条“乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方”之约定，即使被上诉人迟延办理收楼，涉案房屋的风险责任也应由其自行承担。3、涉案房屋自2011年2月1日至2012年3月17日期间产生的物业服务费由开发商承担，自2012年3月18日起产生的物业服务费由被上诉人承担。根据开发商与被上诉人签订的《广州市商品房买卖合同》第五条的约定，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由被上诉人自收楼起按月按时交纳。又根据《补充协议》第6条的约定，开发商发出收楼通知后，由于被上诉人的原因，导致该商品房未能按期交付的，物业管理费自合同约定交付期限届满之日起由被上诉人承担。根据上诉人与被上诉人签订的物业协议中第六条之约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”。尽管上诉人与被上诉人于2012年11月8日才签订物业协议，但自2011年2月1日起，上诉人已经为被上诉人的房产所在的媒体村南区提供物业管理服务。被上诉人与开发商之间的任何纠纷都与上诉人无关，按照公平对等原则，2011年2月1日起上诉人确实为小区提供了物业管理服务，小区业主即有义务支付相应的物业服务费；而涉案房屋修复问题解决之前即2012年3月17日前的物业服务费，广州利合房地产开发有限公司已向上诉人支付完毕。2012年3月17日解决了房屋修复补偿事宜后，由被上诉人来承担物业服务费是合法、公平、合理的。4、扣除开发商代付的18个月和被上诉人预付的3个月物业服务费则被上诉人下一次支付物业服务费的时间为2013年12月18日起，截止到2015年5月31日，被上诉人还应支付物业服务费3538．62元。鉴于《协议书》中约定，广州利合房地产开发有限公司向上诉人支付18个月的物业服务费作为涉案房屋的修复补偿金，因此自2012年3月18日至2013年9月17日共18个月期间的物业服务费仍由开发商代被上诉人向上诉人支付。另外被上诉人收楼时预付了3个月的物业服务费，因此上诉人与被上诉人至2013年12月17日止的物业服务费已经结清。现，被上诉人拖欠2013年12月18日起的物业服务费，暂计至2015年5月31日为3538．62元。二、原审法院认定：“被告于2012年11月8日正式办理收楼手续，开始占有，使用涉案房屋，享受原告提供的物业服务，原、被告签订的《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》也从当日开始生效”，系认定事实错误，适用法律错误。《商品房买卖合同》第5条第3款规定：“物业服务费为每月每平方米建筑面积(人民币)2．8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”及该合同补充协议第6条：“甲方发出收楼通知书后，由于乙方原因(包括但不限于乙方未按约定支付房价款、税费、物业管理费、水电费、违约金、乙方未前来收楼或无正当理由拒绝收楼、拖延时间收楼等原因)，导致该商品房未能按期交付的……．，物业管理费、水电费等相关费用，自合同约定该商品房交付期限届满之次日起由乙方承担”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第6条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述约定及法律规定，判断被上诉人是否应当交纳物业服务费的依据是合同达到交付后其应当办理收楼之日作为划分的标志及界限，而并不在于其是否实际占有房屋或实际享受物业服务为标志。本案中，涉案房屋自2011年2月1日即享受上诉人提供的物业服务。在2012年3月17日，被上诉人同意收楼及应当收楼，自该日起其应当承当物业服务费。因被上诉人自身原因延误收楼，却要上诉人承担被上诉人延误收楼的后果，实为不公。三、原审法院认为：“每月物业服务费的违约金以202.12元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止”，系认定事实错误，适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的《广州亚运城前期物业服务协议》第六条的约定，被上诉人应在公历每月5日前缴纳当月的物业服务费。第十六条约定，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费O.5％缴纳违约金。被上诉人逾期缴纳服务服务费是事实，应当承担违约责任，按照合同约定支付违约金。违约金系为了保障合同双方履行各自义务，具有补偿、惩罚性质。根据《合同法》第114条约定，只有在约定违约金过分高的时候，才予以适当减少。而本案中，违约金按照应付物业服务费O.5％(即每日1．01元)并没有过高，原审法院以中国人民银行同期贷款利率作为调整依据，显然违法了法律规定，违背了公平原则。故，逾期缴纳物业服务费的违约金起算时间为当月6日，按应付物业服务费(202.12元)O.5％计算。综上所述，上诉人作为物业管理企业，对小区尽职提供物业管理服务，而住宅物业管理天生具备有别于其他服务业的鲜明特点，即服务的整体性和收费的个别性。上诉人已经为被上诉人房产外的区域履行了物业服务义务，这就是服务的整体性。虽然被上诉人迟延收楼，迟延与上诉人签订物业协议，但并不能将被上诉人的违约行为所导致的责任，加于上诉人承担。这明显有违公平原则，也由此会给购房者一种可以拖延收楼而无需承担责任的错误指引。综上，上诉请求：1、撤销(2015)穗番法楼民初字第354号《民事判决书》判决第一项，依法改判“被上诉人支付自2013年12月18起的物业服务费，以上暂计算至2015年5月31日为3538．62元及逾期交付物业服务费的违约金，从逾期当月6日起，每日按应付物业服务费千分之五缴纳至付清之日止”；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
其中上诉人王辉军上诉并答辩称：一、一审法院对被上诉人严重违反《合同法》，对被上诉人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；欺骗业主签定前期物业服务合同的事实未给予认定。l、当我们入住后发现管理小区的利合物业公司只是开发商近期组合的一个物管摊子。其管理水平之差服务精神之差，可想而知了，因此我们入住后发现小区管理情况相当混乱，差强人意。基本的安全门禁系统都是不能用的，只不过是个摆设，更不用谈其他了。广大业主也都能证明：在签订协议时利合物业公司没有书面向被告及广大业主表达门禁设施是坏的2、利合物业公司没有履行门禁等公用设施的维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修、养护和管理是物业服务管理的一项重要职责．……物业至今也没有进行修缮，时间长达三年多之久、严重危及业主的生命财产安全，利合物业公司无视“协议”的直接规定，同时利合物业构成严重违约的行为。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费收费标准应该与物业公司的服务水平相适应。原告只收费不服务或服务履行有严重瑕疵应该依法承担责任。3、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的案情关键内容。具体表现在：一审判决只认定了利合物业公司在物业服务中的问题及服务处理过程滞后；未认定长期服务瑕疵中对上诉入及广大业主造成危害及严重损失；未认定无视“自定服务协议”给我们造成的巨大损失，根据《合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定我们认为被上诉人与我们所签定的物业管理合同是无效合同，并且根据《合同法》第四十二条第二款之规定，被上诉人之上述行为已经属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，给我们造成了巨大的损失，被上诉人应当依法承担赔偿责任。体现在本案就应该减少一定的物管费。二、一审对被上诉人公然违约，未提供应有的服务还长期打击报复和要挟业主的事实未给予认定。l、被告在2013年1月一2015年1月期间先后多次到管理处通过口头或书面形式沟通管理费用异议(多计费问题、物业服务问题)，根据《物业管理条例》第七款监督物业服务企业履行物业服务合同，利合物业公司作为业主服务单位有责任有义务妥善处理、核实、回复业主、租户各种诉讼，事实是利合物业公司物业管理人员压根就不予理睬，任凭事情恶化。2、2015年4月13日早上开始至4月25日上诉人住宅没水、没电，后经与热心业主了解，凡行使正当抗辩权部份业主都曾经历过此情况：A、家门前被堆倒垃圾，B、断水、断电，C、被起诉，D，深夜拍门搔扰，F、上诉人家门也被贴上恐吓纸条等等，也有业主受不了他们的种种刁难和要挟，最后只好把费交了。本案虽然涉及金额不大，但是同样事关法律的尊严和社会的公平正义，因此上诉请求：l、依照《合同法》等法律法规进行改判；2、撤销上诉人违约金处罚，一、二审诉讼费由利合物业公司承担。
本院经审理，确认原审查明事实。二审审理期间，上诉人广州利合物业管理有限公司向本院提交以下证据，要求作为二审新证据使用。证据1.广州亚运项目前期物业服务合同，拟证明上诉人与广州利合房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，对被上诉人具有约束力；证据2.EMS快递单，广州利合房地产开发有限公司于2011年5月27日给被上诉人寄送了收楼通知书；证据3.广州亚运城收楼通知书，拟证明广州利合房地产开发有限公司通知被上诉人带齐相关资料于2011年5月30日收楼；证据4.亚运城收楼程序确认单，拟证明被上诉人于2011年6月5日才到广州利合房地产开发有限公司办理收楼登记，但未提交维修基金回执；证据5.房屋验收记录表，拟证明被上诉人对涉案房屋提出的验收问题；证据6、洽谈情况记录表，拟证明被上诉人与广州利合房地产开发有限公司经洽谈同意房屋交楼修复问题补偿18个月物业管理费；证据7.建设银行存折，拟证明被上诉人于2012年11月4日才交纳住宅维修专项基金，并从广州利合房地产开发有限公司领回存折。上诉人王辉军向本院提交以下证据，要求作为二审新证据使用。证据1、催缴物业管理费邮寄通知单复印件。拟证明对方没有及时通知我缴纳物管费；证据2，业主预交水费收据，拟证明对方没有履行代缴水费等物业管理服务,水费一直都是由我方自行缴纳；证据3，晒衣服照片，拟证明利合公司没有履行基本物业服务；证据4，房屋验收记录表，拟证明虽然由于房屋验收存在质量问题，物业减免18个月的物管费，还是造成我方的损失。
本院认为，上诉人王辉军与广州利合房地产开发有限公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》、与广州利合物业管理有限公司签订《广州亚运城前期物业服务协议》和《广州亚运城临时管理规约》，意思表示真实，合法有效，应切实履行。双方的合法权益均受法律保护。
原审依据上述合同约定以及现有证据认定上诉人王辉于2012年11月8日实际收楼，本案双方当事人之间形成物业服务合同关系，并以此作为物业管理费交付的起算点并无不当。至于上诉人广州利合物业管理有限公司认为上诉人王辉对于迟延收楼负有责任，交付物业管理费的时间点应2011年2月1日其对涉案物业提供服务之日起算，与双方当事人形成物业管理关系的时间点不符，至于上诉人王辉是否存在迟延收楼的事实及法律责任认定属于上诉人王辉与案外人广州利合房地产开发有限公司之间的买卖合同关系。同理，上诉人王辉军要求广州利合物业管理有限公司承担逾期交楼、名誉侵权、停水停电造成的损失，均与本案不属同一法律关系，双方当事人该部分主张由均不属本案处理范围，该上诉理据不足，本院不予采纳。上诉人王辉认为对方当事人存在欺诈，涉案合同无效的上诉理由，并无充分证据本院亦不予采纳。上诉人对于广州利合物业管理有限公司的物业服务质量的质疑，原审判决已经予以充分论述及认定，并无不当，二审不再赘述。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州利合物业管理有限公司负担50元，上诉人王辉军负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年四月十八日
书 记 员 李 杨