四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7751号
上诉人（原审被告）：夏颖，女，汉族，1980年10月9日出生，住成都市金牛区。
上诉人（原审被告）：罗世学，女，汉族，1971年3月3日出生，住成都市成华区。
上诉人（原审被告）：李娜，女，汉族，1982年9月14日出生，住四川省彭州市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川通典律师事务所律师。
三上诉人共同委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄道义，男，汉族，1964年3月10日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：田青，泰和泰律师事务所律师。
原审被告：冉文美，女，汉族，1965年5月22日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川通典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。
原审第三人：盛钰国，男，汉族，1976年12月13日出生，住四川省彭山县。
上诉人夏颖、罗世学、李娜与被上诉人庄道义、原审被告冉文美、原审第三人盛钰国确认合同效力纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏颖、罗世学、李娜上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回庄道义的诉讼请求。事实和理由：双方的房屋买卖合同是意思表示真实的以物抵债的合同，并非无效合同；即便无效，也不应简单的恢复房屋所有权的原状，而是应同时恢复抵押权。
庄道义辩称，上诉人关于要求恢复抵押权的的上诉请求超过了一审审理范围，其应另案起诉；本案中的流押行为违反了法律禁止性规定，买卖合同属无效合同；抛开合同效力，冉文美也超越了代理权限订立房屋买卖合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
冉文美述称，其意见与上诉人意见一致。
盛钰国二审中未发表意见。
庄道义向一审法院诉讼请求：1.确认冉文美与夏颖、罗世美、李娜于2014年6月4日签订的《房屋买卖合同》无效；2.夏颖、罗世美、李娜立即将位于成都市青羊区琼楼路×××号1-2楼的房屋权属转移登记办理至庄道义名下；3.冉文美与夏颖、罗世美、李娜共同向庄道义赔偿租金损失暂计200000元（计算方式为以50000元每月为标准从2014年6月4日起计至向原告实际转移登记房屋权属之日止，200000元为计算至2014年10月5日的数额）；4.冉文美、夏颖、罗世美、李娜承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月16日，庄道义（甲方）与盛钰国、夏颖、谭伟、李娜（共同作为乙方）签订《借款合同》，主要约定：甲方向乙方借款5000000元，期限为2个月，从2012年7月16日到2012年9月15日，还款方式为到期一次性还款。同日，上述甲、乙双方向四川省成都市蜀都公证处申请办理上述《借款合同》的公证；次日，四川省成都市蜀都公证处出具（2012）川成蜀证内经字第77863号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述的《借款合同》具有强制执行力。
2012年7月16日，庄道义签署了《委托书》一份，该《委托书》经四川省成都市国力公证处公证并出具了（2012）川国公证字第48305号《公证书》，第一受托人为冉文美、第二受托人为盛钰国，委托冉文美、盛钰国为庄道义的代理人，任意一人均可单独以庄道义的名义在代理期限内，针对位于成都市青羊区琼楼路×××号1-2层的房屋办理下列委托事项：一、代为到房屋管理部门注销上述房屋的抵押登记并办理与此相关的一切事宜……四、代为查档并出售案涉房屋、与买方签订案涉房屋的买卖合同，并代为收取售房款……七、代为到房产、土地管理部门协助买方办理上述房屋的产权过户及土地使用权的转移登记手续并领取《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等相关事宜……。受托人在办理上述事宜时所签署的文书及交纳的相关费用委托人均予认可。委托期限自2012年9月15日起至上述事宜办理完毕为止。
2015年7月16日，庄道义（乙方）还单独与夏颖（甲方）签订《借款合同》一份，主要约定乙方向甲方借款5000000元，借款期限为自2012年7月16日起至2012年9月15日止。
2012年7月17日，夏颖向庄道义转款500000元。同日，庄道义出具《借条》和《收条》各一份，《借条》载明：今借到夏颖5000000元，《收条》载明今收到夏颖5000000元。
庄道义于2012年7月17日签署《补充协议（借款人承诺书）》，主要内容为：庄道义承诺用位于成都市青羊区琼楼路×××号1-2层房屋作为抵押担保，担保金额为借款金额的100%即5000000元；并承诺每月提前五日前按时支付借款利息及融资咨询服务费225000元，如不按时支付则按每天以借款总额的0.5%支付违约金，如违约超过10天，每天按1%支付，30天以上没有支付借款利息及融资咨询服务费则借款方无条件放弃该房屋的所有权，并配合出借方处置该房屋收回借款总额及支付其他相关费用并追究其法律责任；本协议与借款合同具同等法律效力。
2014年5月19日，夏颖（甲方）与庄道义（乙方）签订了《还款协议》一份，主要约定：乙方庄道义于2012年7月17日向甲方借款5000000元，至今未偿还该款，甲乙双方达成还款协议如下“一、乙方于2014年5月19日还款500000元，二、乙方于2014年5月31日还款1000000元，三、乙方于2014年6月15日还款1000000元，四、乙方于2014年6月30日还款1000000元，五、乙方于2014年7月15日还款1500000元”。
2014年5月21日，庄道义通过银行转账向夏颖偿还案涉借款500000元；2014年7月31日，庄道义通过银行转账向夏颖偿还案涉借款225000元。
2014年6月4日，冉文美（卖方代理人）与夏颖、罗世美、李娜签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以750000元的价格卖与夏颖、罗世美、李娜。
一审庭审中，1.庄道义主张案涉借款的出借人是夏颖、盛钰国、谭伟、李娜，夏颖、冉文美、罗世学、李娜一致主张出借人是夏颖、罗世学、李娜；2.庄道义称实际收到了借款5000000元，夏颖、罗世学、李娜、冉文美认可庄道义于5月19日之后归还了借款725000元；3.冉文美称案涉房屋的过户手续系冉文美代庄道义办理，并称其向庄道义告知过案涉房屋的买卖事宜，庄道义主张冉文美从未向其告知过；4.夏颖和罗世学共同主张签订房屋买卖合同的成交价款实际为5000000元，用于抵偿庄道义所借的5000000元借款；5.庄道义陈述案涉房屋实际仍由庄道义占有，庄道义与夏颖、罗世学、李娜、冉文美一致陈述庄道义未将涉案房屋向夏颖、罗世学、李娜、冉文美进行交付。
一审另查明，1.案涉房屋于2012年7月23日办理了抵押登记，抵押权人为罗世学、夏颖、李娜、谭伟；冉文美于2014年6月4日代庄道义申请注销该抵押登记，房管局处备案的《房地产抵押权注销登记申请书》中记载的抵押权注销的原因为主债权消灭；2.案涉买卖房屋的所有权人于2014年6月5日由庄道义变更登记为夏颖、罗世学、李娜。
一审审理中，（一）庄道义还提交了以下证据材料：1.《委托付款书》15份及银行交易明细，欲证明庄道义自2012年7月至2014年间委托陶思奎偿还案涉借款并已向盛钰国偿还了案涉借款共计480余万元，该15份《委托付款书》的内容均主要为因庄道义向夏颖、盛钰国等人借款5000000元，委托陶思奎代庄道义向盛钰国账户偿还借款，该15份《委托付款书》中均有委托人庄道义的签名以及“陶思奎”的签名字样。夏颖、罗世学、李娜、冉文美对该组证据材料的真实性、关联性均不予认可，主张《委托付款书》的内容与本案无关联。盛钰国对该组证据材料的真实性予以认可，但是对关联性不认可，主张与本案的5000000元借款无关，但又未说明该款项的性质。
（二）夏颖、罗世学、李娜、冉文美还共同提交了以下证据材料：1.罗世学、夏颖、李娜三人于2014年6月11日签订的《合作借款协议》，欲证明出借给庄道义的5000000元借款的实际出借人为夏颖、罗世学、李娜三人。该《合作借款协议》的主要内容为：经三方商议由于2012年7月17日共同借款500万元于庄道义，现因无法归还本金的原因把户过到三人名下，其中罗世学出资3450000元（已收本金345000元占比69%），李娜700000元（已收本金7万余630000元总占比利14%），夏颖850000元（已收本金85000元占比17%），过户共产生的费用61492元。庄道义对该《合作借款协议》不予认可，认为罗世学并非合同约定的出借人。2.冉文美出具的落款时间为2014年11月8日的《情况说明》、冉文美（甲方）与罗世学、李娜、夏颖（乙方）于2014年11月8日签订的《房屋买卖合同》、房产证（复印件）和税务凭证（复印件），欲证明案涉房屋的实际成交价为5000000元，该房款的支付对价方式为以庄道义所借的案涉借款作抵房款，冉文美系在授权范围内处置案涉房屋，这符合庄道义的真实意思表示。《情况说明》的主要内容为：庄道义借款以自己房屋作抵押并授权冉文美在其不能归还借款时，以房屋出让给出借人方式清偿债务，房屋价格为5000000元；因庄道义未归还借款，冉文美将该房屋出售给出借人，价格为5000000元，以抵扣其借款本息，因过户税费原因，在办理过户时，按房管局指导价750000元做备案，实际交易价格为5000000元。《房屋买卖合同》主要约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，售价为5000000元，合同最后的“备注”内容为“以所欠款做的购房款，补签于2014年11月8日”；庄道义对《情况说明》和《房屋买卖合同》均不予认可，主张房产证和税务凭证没有原件，对此也不予认可，且认为夏颖、罗世学、李娜、冉文美的行为违反了物权法等规定的禁止流质的原则，而《房屋买卖合同》应该以房管局登记备案的为准。3.在成都市房管局备案的《房屋抵押合同》、《借款合同》、《价值确认书》。其中，《借款合同》中的合同当事人为夏颖、李娜、罗世学、谭伟（出借人，甲方）与庄道义（借款人，乙方），主要约定：乙方向甲方借款5000000元，借款期限为从2012年7月16日起至2012年10月16日止；乙方自愿用位于成都市青羊区琼楼路256号1-2楼房屋作为该笔借款的抵押物，并抵押给甲方，抵押率为100%；乙方以书面形式或委托公证的方式将该房屋的出售权、产权过户、领取产权证等相关事宜委托甲方办理。《房地产抵押合同》中的合同当事人为庄道义（抵押人，甲方）与罗世学、谭伟、夏颖、李娜（抵押权人，乙方），主要约定：鉴于债务人庄道义与乙方于2012年7月16日签订了《借款合同》（主合同），为保障乙方在主合同下享有的债权得以实现，甲方自愿以其有权处分的位于青羊区琼楼路256号1-2楼的房产作抵押担保，担保的主债权为借款5000000元，抵押房产的价值为5000000元，抵押担保范围为乙方主债权5000000元，占主债权100%，及由此产生的附属债权；本合同抵押期限为自抵押登记之日起至2012年10月16日止；本合同自签字之日起三十日内，由甲乙双方共同到成都市房产管理局办理抵押登记。《价值确认书》中的合同当事人为庄道义（乙方，抵押人）与罗世学、夏颖、李娜、谭伟（甲方，抵押权人），主要约定：因乙方今向甲方申请借款，乙方用其位于青羊区琼楼路256号1-2层房产作为抵押，现经甲乙双方根据市场评估价值协商确认其抵押物价值为5000000元。庄道义对上述在成都市房管局备案的《房屋抵押合同》、《借款合同》、《价值确认书》的真实性均不予认可，且表示自己从未前往过房管局办理案涉房屋抵押登记手续。盛钰国表示对该组证据材料不发表质证意见。
一审法院认为，本案之争议焦点在于《房屋买卖合同》的效力，一审法院认为，庄道义公证委托冉文美办理案涉房屋的出售、与卖方签订案涉房屋的买卖合同、收取售房款等，若单纯从房屋买卖的角度分析，冉文美与夏颖、罗世美、李娜于2014年6月4日签订的《房屋买卖合同》并未超越冉文美的受托权限，该《房屋买卖合同》对作为委托人的庄道义应具有约束力；但结合本案的整个案情分析：第一，在冉文美与罗世学、李娜、夏颖于2014年11月8日签订的《房屋买卖合同》中的“备注”明确约定“以所欠款做的购房款”，第二，罗世学、李娜、夏颖也在庭审中主张房款用于抵偿庄道义所借的5000000元借款，第三，罗世学、夏颖、李娜三人签订的《合作借款协议》载明因无法归还本金的原因把户过到三人名下，第四，冉文美出具的《情况说明》载明庄道义借款以自己房屋作抵押并授权冉文美在其不能归还借款时，以房屋出让给出借人方式清偿债务；从以上几点可以得出，冉文美与夏颖、罗世美、李娜于2014年6月4日签订的《房屋买卖合同》之买方并未向庄道义实际支付购房款，而是直接用购房款作抵借款，冉文美与夏颖、罗世美、李娜签订案涉《房屋买卖合同》并非基于房屋买卖的意思表示而是基于清偿借款，故从整个抵押登记、注销和房屋买卖及过户的履行情况和履行目的分析，房屋系在未实际支付对价的情况下直接从借款人的名下变更登记至抵押权人的名下，系属“以物抵债”，而根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，冉文美与罗世学、李娜、夏颖将房屋进行过户登记以抵偿债务的行为违反了法律规定，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，为履行上述房屋过户登记而签订的《房屋买卖合同》应属无效。同时，根据，《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，因《房屋买卖合同》无效，现在登记的所有权人夏颖、李娜、罗世学应协助庄道义将房屋登记回庄道义名下。
关于赔偿租金损失的诉请，一审法院认为，庭审中，庄道义与冉文美、罗世学、李娜、夏颖一致陈述庄道义未将涉案房屋向冉文美、罗世学、李娜、夏颖进行交付，现案涉房屋仍由庄道义实际占有，庄道义也未举证证明房屋的转移登记给其造成的实际损失，故庄道义的该项诉请无事实依据，对庄道义的此项诉请，一审不予支持。
综上，庄道义的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认冉文美与夏颖、罗世美、李娜于2014年6月4日签订的关于买卖位于成都市青羊区琼楼路256号1-2层房屋的《房屋买卖合同》无效；二、夏颖、罗世美、李娜于本判决发生法律效力之日起十日内协助庄道义将位于成都市青羊区琼楼路256号1-2层房屋办理至庄道义名下；三、驳回庄道义的其余诉讼请求。一审案件受理费4300元，诉讼保全费4270元，共计8570元，由庄道义负担4285元，夏颖、罗世学、李娜共同负担4285元
二审中，双方没有提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点在于：冉文美代庄道义与罗世学、李娜、夏颖签订的《房屋买卖合同》是否违反了法律的禁止性规定。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。该条规定的立法实质，是防止债权人基于经济上的优势，迫使债务人订立有失公允的流质条款，以体现民法的公平、等价有偿原则。同时，本院亦认为，债务人将抵押财产在债务履行期届满后折价抵偿债务的合同并不违法法律法规的禁止性规定，而两者的区别在于：1、以物抵债的协议应发生于债务履行期届满后，流质契约发生于债务履行期届满前；2、以物抵债协议以专门协议的方式，确认了抵偿物的价值，流质协议则直接将抵押物所有权转移给了债权人。本案中，冉文美代庄道义签订《房屋买卖合同》的时间及房屋过户时间均发生于2014年5月19日《还款协议》中约定的还款期届满前。同时，罗世学、夏颖、李娜及冉文美均认可《房屋买卖合同》中房屋抵偿价值为500万元，该数额亦未能体现庄道义已还款部分，有失公平原则，其实质为债权人直接取得了抵押物的所有权。因此，本院认为，案涉《房屋买卖合同》实质为流质协议，其内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止性规定，属无效合同。本案系庄道义作为一审原告提起的诉讼，其诉讼主张为确认合同无效和恢复其所有权，故对罗世学、夏颖、李娜要求恢复其抵押权的主张不属于本案审理范围。
综上，上诉人罗世学、夏颖、李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由罗世学、夏颖、李娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 李俊
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一七年三月十日
书记员 黄迪