广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2897号
原告：宇硕发展有限公司，住所地香港特别行政区。
法定代表人：汤桂昌。
委托代理人：陈建惠，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告：广州广丰房产建设有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：简祖扬。
第三人：广东龙正投资发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾金兰，职务总经理。
委托代理人：陈德炎、黄永江，广东穗卫律师事务所律师。
原告宇硕发展有限公司（以下简称宇硕公司）诉被告广州广丰房产建设有限公司（以下简称广丰公司）、第三人广东龙正投资发展有限公司（以下简称龙正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原委托广东正大方略律师事务所刘华、张琦彬律师参加诉讼，后其变更委托代理人为陈建惠。原告的原委托代理人刘华，第三人的委托代理人陈德炎、黄永江到庭参加诉讼。被告广丰公司下落不明，经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于1995年7月5日签订《房地产预售契约》及附件，约定由原告向被告购买位于广州市越秀区东风西路187号广某大厦车位，房屋成交价为港币370000元；被告应于1996年4月30日将上述房地产建成并正式交付给原告；同时被告还要为原告办妥领取房地产产权证手续等。合同签订后，原告依约付清了全部房款及契税等相关税费，合同也已在房管部门办妥登记、监证手续。因被告与第三方债务纠纷，广丰大厦于1998年被广东省高级人民法院查封，被告一直未能履行交楼义务。2003年10月28日，广东省高级人民法院作出（1997）粤高法执字第7号《民事裁定书》，裁定将广某大厦过户给第三人，并错误将广某大厦房产有关的买卖合约等解除。广某大厦已竣工并实际使用，并更名为时代国际大厦。2011年6月2日，广东省高级人民法院作出（1997）粤高法执字第7-1号裁定，撤销（1997）粤高法执字第7号《民事裁定书》。2013年5月，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第1585号裁定并发出协助执行通知书，注销核发给第三人的有关广州市越秀区东风西路187号的“时代国际大厦”的穗国用（2004）第79号土地使用证及预售证，并恢复登记至被告名下；已办理备案登记的有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，一并予以恢复登记。在此期间，原告向广州市中级人民法院提起执行异议，该院于2013年9月17日作出（2013）穗中法执异议字第196-199号《执行裁定书》，中止对广州市越秀区东风西路187号“广某大厦”负二层全层、三个车位的执行。原告认为：广某大厦为现楼，并已恢复登记至被告名下且原告的备案登记也已恢复。同时，广州市中级人民法院已裁定中止执行，故被告应依约交付房屋并办妥房地产权证，被告拒不交付房屋及未按约定办妥房地产产权证的违约行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告立即向原告交付广州市越秀区东风西路187号广某大厦车位；2.被告立即协助原告办理广州市越秀区东风西路187号广丰大厦车位房地产产权证手续。
本案诉讼过程中，原告于2014年10月23日以诉请要求被告交付讼争房产涉及租户利益，追加租户为第三人导致诉讼拖延为由，向本院申请撤回前述第一项诉讼请求。
被告广某公司没有到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
第三人龙正公司述称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.有证据证明原告为被告的实际操控人，混同为同一主体，所以该出售涉案房产是自买自卖、虚假销售；2.有证据证明预售款凭证所盖的支票专用章及开具预售款凭证的空白凭证本都掌握在原告手中，说明预售款凭证原告可以任意开具，不能说明原告支付购房款的事实；3.有证据证明汤桂昌及原告直接截留被告购房款1亿多元，所以只能说明原告以被告的款项支付购房款购买被告的房产，属于虚假交易；4.有证据证明被告是非法吸收公众财产的公司，其自1995年4、5月起即吸取公众财产，与原告购买涉案房产时间吻合，且考虑到原告与被告的密切关系，所以我方认为是非法交易，是无效的房产交易行为；5.原、被告签订的合同有多处漏洞，如15楼有楼梯、风机房等，属于标的履行不能，所以原、被告存在虚假买卖，实际上15楼不是标准层，但是购房合同附件显示为标准层，也说明原、被告为虚假交易；6.涉案房产存在其他不合理之处，如购房款只有收据而没有银行转账单，原告一次性将全部购房款支付给被告，是不合常理的。请求法院依法查明原、被告之间的合同、购房款等事实。综上所述，涉案房产的交易属于虚假交易，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1988年5月25日经广州市规划局（以下简称“市规划局”）以《建设工程规划许可证》核准，广州市商业信托贸易公司、广协房地产开发公司在越秀区东风西路187号地段新建15层综合楼1幢项目。1993年2月28日，市规划局又以穗城规北片发字（1993）第29号文同意调整设计方案，建设单位变更为被告。1994年12月27日，市规划局再以《建设工程规划许可证》批准加建第16层。
1995年5月3日，被告加盖支票专用章向原告的法定代表人汤桂昌出具《预收款凭证》，内容为：兹收到汤桂昌先生购买广某大厦地库停车场房款以港币一次性付清，金额370000元。同日，被告又以同样形式向汤桂昌出具《预收款凭证》十九份，分别写明：1.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦地库停车场房款港币一次性付清，金额360000元【原告已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2895号】；2.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦地库停车场房款港币一次性付清，金额370000元【原告已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2896号】3.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1516室（面积：241.73平方米）房款港币一次性付清，金额3142490元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2898号】；4.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1510室（面积：198.79平方米）房款港币一次性付清，金额2584270元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2899号】；5.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1502室（面积：108.18平方米）房款港币一次性付清，金额1406340元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2901号】；6.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1503室（面积：110.32平方米）房款港币一次性付清，金额1434160元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2902号】；7.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1515室（面积：99.26平方米）房款港币一次性付清，金额1290380元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2903号】；8.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1514室（面积：111.62平方米）房款港币一次性付清，金额1451060元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2904号】；9.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1513室（面积：127.88平方米）房款港币一次性付清，金额1662440元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2905号】；10.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1511室（面积：119.42平方米）房款港币一次性付清，金额1552460元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2907号】；11.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1512室（面积：91.82平方米）房款港币一次性付清，金额1193660元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2906号】；12.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1508室（面积：154.18平方米）房款港币一次性付清，金额2004340元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2908号】；13.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1509室（面积：135.13平方米）房款港币一次性付清，金额1756690元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2909号】；14.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1507室（面积：174.44平方米）房款港币一次性付清，金额2267720元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2910号】；15.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1504室（面积：198.05平方米）房款港币一次性付清，金额2574650元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2911号】；16.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1505室（面积：214.68平方米）房款港币一次性付清，金额2790840元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2912号】；17.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦15楼1501室（面积：118.12平方米）房款港币一次性付清，金额1535560元【汤桂昌已就该付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2900号】。18.兹收到汤桂昌先生购买广某大厦地下负二层（面积：1000平方米、面积600平方米）房款港币一次性付清，金额8000000元、4800000元【原告已就该两笔付款项下的买卖合同关系在本院另案诉讼，案号为（2013）穗越法民三初字第2894号】。
1995年6月，广州中国法律咨询中心出具手写的书面材料一份，其中写明：总楼价HK＄44759270元，契税HK＄671389元、公证费HK＄134278元、服务费HK＄89519元、合同费HK＄60000元、合计HK＄955186元、折合人民币1010465元，以上为“广某大厦”应缴之费用。
同年7月4日，原广州市公证处向缴款人原告出具《公证收费收据》两份，收费项目均为：购房公证费（广某大厦十五楼全层、地下一层车位二个、地下二层全层），金额分别为人民币54550元及人民币90000元。同日，广州中国法律咨询中心出具《发票》两份，分别收取广某大厦十五楼全层、地下一层车位二个、地下二层全层的合同费人民币64590元以及法律服务费人民币96367元。
1995年7月5日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《房地产预售契约》，约定：一、甲方将座落在越秀区东风西路187号广丰大厦车位的房地产（房屋建筑面积37平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解并愿意购买；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为HK370000元，乙方于1995年5月4日前一次付清给甲方，购房定金在付款时冲抵，乙方每期付款的日期、金额商定如下详见附件二；三、甲方应于1996年4月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方还应于一九年月日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，如甲方的原因给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；八、上述房地产办理过户手续需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；十、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效等。该契约的附件一的内容有：产权所有人为被告，房屋座落越秀区东风西路187号广某大厦，预售证号为市管可字第930025号，房屋建筑面积为37平方米，使用性质为车位，房屋结构为钢筋混凝土结构。该契约的附件二内容有：甲乙双方同意签署本补充合约，对《房地产预售契约》之未尽事宜，双方同意按本补充合约执行；甲方售给乙方的房地产建筑面积为37平方米；房地产成交价为港币370000元，乙方同意把该房地产成交价按一次过付款方式向甲方付款，乙方应在《房地产预售契约》签定之日将该楼宇的成交价款港币370000元一次过付进甲方所指定的帐户内；甲方在收到乙方全部成交价款后应于1996年4月30日前将该楼宇交给乙方使用；甲、乙双方同意，房地产建筑面积以市房管局核定的产权面积为准；本合约规定之楼价并未包括楼价以外的一切费用，所有与该楼宇买卖及办手续的费用，包括律师费、公证费、一切杂费及政府有关部门之收费等，均由乙方支付，乙方还应自本楼宇交付乙方后按有关国有土地管理规定缴纳土地使用费及其他税费；本合约一式五份，其中甲方执二份，乙方、广州市公证处、广州市房地产管理局各执一份，具有同等效力等。
与此同时，原告于同日还与被告另行签订《房地产预售契约》购买同栋楼宇的负一层的两个车位及地下负二层全层，涉及上述楼宇及车位的案件亦已由本院另案受理，案号为（2013）穗越法民三初字第2895、2896及2894号。三份关于车位的合同均没有约定车位具体编号，除面积及购房款金额相异外，均以图纸示例的方式在附图三地库停车场平面图中标明三个车位所处的大致方位，且所标识的位置均相同。此外，原告的法定代表人汤桂昌还于同日与被告另行签订买卖广某大厦1501-1505、1507-1516号房的《房地产预售契约》共十五份，该十五份合同的内容除房号、房屋面积及购房款金额相异外，其他内容均相同。汤桂昌购买的十五楼房屋面积合计为2203.62平方米，购房款总额为港币28647060元。本院受理了（2013）穗越法民三初字第2913号案原告周某诉被告商品房预售合同纠纷，涉及周某向被告购买广某大厦的1506房，建筑面积170.17平方米。
1995年7月6日，广州市公证处就原告与被告签订的《房地产预售契约》出具《证明书》，写明：兹证明广州广某房产建设有限公司（甲方）代理人张某乙与宇硕公司代理人汤桂昌（乙方）于1995年7月5日签署前面的《房地产预售契约》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。契约上双方当事人的签字／印章均属实。本契约内容符合中华人民共和国有关法律规定。
同月18日，广州中国法律咨询中心作为缴款单位通过银行转账的方式向广州市财政局支付预征契税款三笔，金额分别为34686元、449623元及217945元。
2004年，广州市中级人民法院曾就宇硕公司诉广丰公司关于涉案的负二层全层房地产商品房预售合同纠纷一案作出（2003）穗中法民四初字第00047号民事判决书，该案中查明宇硕公司、广丰公司于1995年7月5日签订编号为市房管契字第93005310号《房地产预售契约》，宇硕公司于1995年5月3日向某甲公司支付了购房款港币1280万元，并判决：广某公司于本判决发生法律效力之日起十天内，向某乙发展有限公司支付逾期交楼违约金港币1280万元。该判决业已发生法律效力。
另查明：1998年2月11日，广东省高级人民法院裁定查封了广某大厦未售出部分的物业。2001年3月20日，该院委托广东景茂拍卖行有限公司（以下简称景茂拍卖行）公开拍卖广某大厦，并在《羊城晚报》、《广州日报》上刊登了公告，拟对广某大厦整栋进行拍卖，并要求涉及广某大厦的所有权利人或购房业主于2001年11月30日前向景茂拍卖行主张权利和登记等。
2003年10月17日，经公开拍卖，广某大厦由第三人以人民币2412万元竞得。广东省高级人民法院于2003年10月28日作出（1997）粤高法执字第7号民事裁定书，裁定：一、将广州广丰房产建设有限公司所有的、位于广州市东风西路187号广某大厦整栋以人民币2412万元的价格转给广东龙正投资发展有限公司所有；二、广某大厦整栋项目的过户费用按有关规定处理。同年11月6日，该院向房管部门发出《协助执行通知书》，写明：1.注销原核发给被告等原发展商的有关广州市东风西路187号广丰大厦的建设用地批准书及其所附红线四至图、预售商品房许可证等一切证件；2.将广某大厦整栋在建工程过户给买受人第三人，并协助买受人重新办理一切有关证件和给予“烂尾楼”开发建设的优惠政策。
2004年1月5日，广东省高级人民法院再次发出《协助执行通知书》，要求：1.将广某大厦房产有关的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，概予以解除和注销；原广某大厦的所有权利人，包括购房人、受让人、抵押人、被拆迁人或拆迁户等的权益，由法院依法处理；2.将广某大厦整栋产权过户至买受人第三人名下。
第三人拍得广某大厦后，在原来主体框架结构基础上继续投入资金进行续建。2004年1月18日，市规划局以《关于同意变更用地单位名称的函》（穗规函（2004）337号）同意该项目用地单位名称变更为第三人。同年10月20日，该局以《关于要求调整建筑设计复函》（穗规函（2004）3747号）同意按附图调整外立面设计，但应取消8米高的天面装饰和文字广告。12月30日，该局以《关于要求变更建设单位名称复函》同意《建设工程规划许可证》的建设单位变更为第三人。
2005年8月2日，市规划局再次发出《关于再次要求调整建筑设计的复函》（穗规函（2005）2562号），写明：一、同意按附图所示调整地下室设备用房间隔并将原设于地下1层的自行车库改成汽车库使用；五、同意按附图所示调整第4至16层商务、办公用房的平面布局及内部间隔；六、同意按附图所示在屋顶天面设置机组和冷却塔；十一、经重新审核，调整建筑设计后该商业、办公楼（自编时代国际大厦）总建筑面积为40290平方米，其中地下5825平方米，地上34465平方米，商业为32855平方米，地下设备用房为2953平方米，地下汽车库为2872平方米（停车54辆），屋顶梯间及电梯机房为274平方米，其它为1336平方米；十二、其余有关要求仍按我局历次复文和（1998）建字第447号、穗城规北片建字（1994）第442号建设工程规划许可证及其附件办理等。
第三人续建完成后将原广某大厦改名为“时代国际大厦”。2005年10月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为穗房预（网）字第20050087号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，载明：开发企业名称为第三人，项目名称为时代国际大厦，预售房屋建筑面积为28840平方米258套，预售房屋栋号及层数为16层等。本案审理过程中，本院就第三人预售房屋问题向广州市国土资源和房屋管理局发出征询函，该局于2014年5月29日向本院发出《关于查询时代国际大厦项目对外售房情况的复函》，称第三人在取得预售证后，截至2014年5月20日没有在该局办理商品房预售备案（预告登记）。
2006年10月11日，市规划局以《建设工程规划验收合格证》同意该工程规划验收，建设规模为地上16层：34465平方米，地下2层：5825平方米；该工程竣工总面积40836平方米，比原报建批准面积40290平方米超出546平方米，其中地上16层：35025平方米，以下2层：5811平方米。
2011年6月2日，广东省高级人民法院以拍卖人景茂拍卖行和竞买人龙正公司在拍卖广某大厦中恶意串通，导致拍卖不能公平竞价，损害了购房人和其他债权人的利益，拍卖无效，应予撤销为由作出了（1997）粤高法执字第7-1号执行裁定书，裁定：撤销该院2003年10月28日作出的（1997）粤高法执字第7号民事裁定。此后，广东省高级人民法院于2012年7月22日向广州市国土资源和房屋管理局送达（1997）粤高法执字第7-2号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封位于广州市东风西路187号的广丰大厦全部房屋所有权。
2012年8月9日，经广东省高级人民法院指定，广州市中级人民法院以（2012）穗中法执字第1585号案件立案执行上述案件。2013年5月27日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第1585号执行裁定书，裁定：一、注销核发给广东龙正投资发展有限公司的有关广州市越秀区东风西路187号“时代国际大厦”的穗国用（2004）第79号土地使用证及20050087号预售证等证件，将位于广州市越秀区东风西路187号的房产恢复登记至广州广丰房产建设有限公司名下；二、查封位于广州市越秀区东风西路187号“时代国际大厦”的全部房产。同年8月26日，该院向广州市国土资源和房屋管理局再次送达协助执行通知书，补充注明上述第一项恢复登记的内容：“包括已办理备案登记的有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，一并予以恢复登记。”
2013年9月17日，广州市中级人民法院就原告提出的异议作出（2013）穗中法执异议第196-199号执行裁定书，裁定：中止对广州市越秀区东风西路187号“广某大厦”负二层全层（建筑面积1600平方米）、三个车位（建筑面积分别为37平方米、37平方米、36平方米，具体位置见《地库停车场平面图》标注处）的执行。同年10月21日，该院再以（2012）穗中法执字第1585号之一、之二、之三执行裁定书，裁定：解除对广州市越秀区东风西路187号“广某大厦”负二层全层（建筑面积1600平方米）、三个车位（建筑面积分别为37平方米、37平方米、36平方米，具体位置见《地库停车场平面图》标注处）的查封；解除对广州市越秀区东风西路187号“广丰大厦”第十五层1506房以及1501-1505房、1507-1516房的查封。同年10月23日，广州市中级人民法院再以（2012）穗中法执字第1585号《协助执行通知书》，解封广某大厦负二层全层（1600平方米）、三个车位（分别为37、37、36平方米）、第十五层1501-1516房。
再查明：2012年4月5日，广州市房地产交易登记中心向第三人发出穗房交登函（2012）108号《关于时代国际大厦负二层转让问题的复函》，内容有：一、经查，广某大厦（现已更名为时代国际大厦）负二层预售契约号为93005310号，预售人广州广某房产建设有限公司与预购人宇硕发展有限公司于1995年7月签订了上述预售契约，并经预售登记备案，用途是写字楼。
2012年4月19日，广州市房地产交易登记中心出具编号为12-0346号《依申请公开信息复函》，内容有：经查，广某大厦预售证号为930025，由广州广某房产建设有限公司开发建设，东风西路187号广丰大厦负一层3个车位分别以93005311、93005313、93005312号办理合同备案。预购人是宇硕发展有限公司。东风西路187号广丰大厦负二层全层以93005310号办理合同备案，预购人是宇硕发展有限公司。2004年1月5日广东省高级人民法院以（1997）粤高法立执字第7号《民事裁定书》裁定1.将广某大厦房产有关的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，概予以解除和注销。原广某大厦的所有权利人、包括购房人、受让人、抵押权人、被拆迁人或拆迁户等的权益，由法院依法处理。2.将广某大厦整栋产权过户至买受人广东龙正投资发展有限公司名下。2005年广东龙正投资发展有限公司以“时代国际大厦”的项目名称重新办理了预售许可证，证号为20050087号，纳入广州市房屋管理系统。2011年7月22日省高院以（1997）粤高法执字第7-2号《执行裁定书》查封了该项目，查封期限为两年。该执行裁定书反映，该院于2011年6月2日，以（1997）粤高法执字第7-1号撤销了（1997）粤高法执字第7号民事裁定。
广州市房地产测绘院曾因第三人申请对涉案房屋所在大厦进行初始测绘并出具了测绘成果，根据该所出具的测字110109302号的《广州市房地产查丈原图》，涉案的东风西路187号负一层的分摊面积合计392.9423平方米，总面积为2763.3949平方米。
2015年2月11日，本院工作人员对涉案房屋所在的“时代国际大厦（原广某大厦）”进行了现场勘验，原告代理人及第三人代理人均到现场。第三人称：现15层全层共间隔为19个房屋，除另案原告周某购买的1506房可以对应现在的1503房外，另案原告汤桂昌所购买的其余各房屋均不能与现在15层各房号对应，目前没有对15层房屋进行单间、分项测绘，第三人在对外出售时曾对单间进行了实用面积测绘；现19间房屋共有9个承租户，原房屋建设以实体墙进行间隔，但因部分租户同时承租几个商铺，承租后将房屋打通使用，现涉案商铺均是玻璃墙为间隔；至于原告购买的负二层建成后没有实测面积，现负二层除停放一些车辆外，大部分处于空置状态，另有部分用作机房和值班室，而且除通过步行楼梯可以进入外，仅能通过加装的一部升降机出入；原告购买的负一层三个车位，根据预售契约附图与第三人的竣工验收图相对比，三个车位位于负一层出口与送风机房中间的4个车位及保安休息室的一半处。对此，原告认为：无论规划的调整还是现状如何，原告是依各案的预售契约及附图购买的，现在的间隔、调整不影响其所购买的面积，应当以契约的约定及附图记载为准。
在本案诉讼过程中，就汤桂昌、周某及宇硕公司购买的房屋及车位具体位置、对应编号以及付款问题，经本院向规划、房管部门调查取证，结合原告及第三人的举证以及庭上询问，主要有以下事实：
一、款项支付
（一）原告于本案中提交了前述由被告于1995年5月3日以支票专用章出具的《预收款凭证》。庭审中，原告称包括涉案房屋在内的前述由汤桂昌、周某及宇硕公司购买房屋的购房款项均已全部付清，该部分款项是通过现金支票在香港完成付款手续，根据香港地区的税务管理制度，税务票据只能保管7年时间。为此，原告向本院提交了经中国委托公证人及香港律师白某滕律师公证、由香港王振邦会计师事务所出具的《有关：宇硕发展有限公司事宜》的《声明》，该《声明》中明确：根据香港税务条例51C条款的规定，经营业务之人士必须由交易日期起计最少保存七年之业务记录。鉴于宇硕发展有限公司，并不须要及没有保存七年以上之业务记录，因此现时无法附上20年前之银行资料等。
第三人对于原告所述的付款情况提出异议，并向本院提交了汤桂昌、周晓玲及宇硕公司于2001年向广东省高级人民法院申报在广某大厦享有的权利时提交的付款单据、《证明》。其中付款单据的情况分别为：1.1992年11月30日，名为“珠海广利实业有限公司”的付款人通过中国工商银行，以银行汇票的方式向被告支付人民币500万元，被告的法定代表人简祖扬于次年1月1日在该票据上签名；2.收款人签章为嘉宇投资有限公司、被告及被告法定代表人简祖扬的手写收据，写明：兹收到宇硕公司交来购广某大厦款叁仟叁佰壹拾贰万伍仟贰佰陆拾柒元整，陆拾万元整，壹仟万元整，以上叁次金额均收妥无误，出具时间为1993年3月28日；3.名为“江卡尔”于1993年3月30日出具的手写收据，写明：今收到宇硕公司交来港币壹仟万元正。《证明》是由宇硕公司于1995年7月2日向某甲公司作出的，其内容为：根据我公司与贵公司的协议，我公司已付购房款购买的广某大厦楼宇15楼1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16室用汤桂昌先生的名义购买，15楼06室用周某女士名义购买，广某大厦负二层全层及另外三个车位用宇硕发展有限公司名义购买，本公司已付的上述物业全部购房款视同汤桂昌先生、周某女士及本公司购买上述物业的购房款，所有购房款已付清。原告对于该三份证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
（二）本院于2015年5月5日通知汤桂昌本人到庭就有关案件事实接受询问。汤桂昌本人于询问中陈述如下事实：1.因其是宇硕公司的股东，宇硕公司也是其本人的，所以由他说了算，故涉案的二十个合同项下涉及的购房款均由宇硕公司支付；而周某是宇硕公司的董事，其有权享受作为股东所应当享受的待遇，涉案的所有房屋也是通过周某介绍购买的。2.1993年初，以宇硕公司的名义通过香港交通银行以支票方式分多次向某甲公司支付了5000多万港币，但根据香港的公司法、税务法，支票存根联只能保存7年时间，现在已经找不到支票的存根联，且因宇硕公司人员变换及变迁，现在也无法提供该会计账本凭证。3.由于广某公司当时因资金困难不能在香港销售，是通过汤桂昌及宇硕公司进行投资、策划、统筹，其曾代广某公司在香港进行售楼并收取相应的款项。当时珠江实业公司、嘉宇公司、宇硕公司均可以代为出售，没有具体区分各自代售的部分，其本人及宇硕公司共代收了几千万元的款项。当时广某公司与其曾签订过授权委托书，但时间太长，现在找不到了。代售收取的款项在扣取代理费用后已转给广某公司。4.对于为何签订时间为1995年的合同，却在1993年即已支付了购房款的问题。汤桂昌称：由于广某大厦为外销楼盘，广某公司在1993年时拟在香港出售物业，但无实力办理，其即预付几千万元的资金作为其取得代售的资格。该几千万元即用来冲抵购房款。当时统筹、销售完成后，宇硕公司支付的诚意金、收取的代理费与广某公司支付的代理费、收取房款之间的差额有5000多万元，因为广某公司无力支付该5000多万元，所以就以涉案物业抵该款，双方曾有签订过冲抵房款的协议，但时间太长找不到了。1995年，双方还曾就预付款项及汤桂昌销售后购买涉案商铺的价款冲抵房款进行过结算，但结算协议也找不到了。5.对于生效判决认定的1280万元的购房款具体是对应哪些铺位的款项的问题，汤桂昌称该款项仅是1993年所支付的款项中的一部分，当时尚未明确具体购买哪一个铺位。6.汤桂昌、宇硕公司与简祖扬及嘉宇公司没有办理过结算。7.《预收款凭证》是1995年开具的，另外三个凭证是1993开具的。至于为何不同诉讼中提交不同的证据，汤桂昌本人认为当时肯定有向广东省高级人民法院提交，只是文书没有写；而在本案诉讼时，由于时间太久，记不起来有这些材料，是通过第三人提供该材料才记起。8.对于第三人提出的为何1993年只是支付了诚意金，但在1993年3月28日出具的预售款凭证中却写明“购房款”的原因，汤桂昌称不清楚，可能是当时书写不规范所致。
二、房屋及车位的对应及位置
（一）2012年7月25日，市规划局向第三人发出穗规（2012）1450号《关于原广某大厦负二层转让涉及规划问题的函》，写明：经查原报建和规划验收档案，该建设工程负二层的使用功能为人防地下室及设备层，规划部门从未同意其调整为写字楼或其他功能等。
2015年3月10日，广州市规划局越秀分局向本院作出穗规越秀（2015）172号《广州市规划局越秀分局关于提供东风西路187号广某大厦有关规划情况的复函》，写明：经核查，1.我局曾于1988年5月以穗规建字（1988）第447号《建筑工程规划许可证》同意广州市商业信托贸易公司、广协房地产开发公司在东风西路187号建设一幢15层综合楼。该建筑后经穗城规北片建字（1994）第442号《建设工程规划许可证》同意加建第16层，建设单位变更为“广某公司”，广某公司经批准建设的原“广某大厦”第十五层不是标准层，该层有风机房、冷却塔、设备用房等配套设施，其中明确标注为办公用房的房间共3间。2003年10月通过法院拍卖，东风西路187号广某大厦转为龙正公司所有，2005年8月我局以穗规函（2005）2562号同意调整建筑设计及其附图、附件，后于2006年10月以穗规验证（2006）2317号同意该工程规划验收。2.2005年8月龙正公司经批准调整规划后，第十五层变更为标准层，其中明确标注为办公用房的房间为15间。3.负一层经规划批准建设的车位共42个。
（二）庭审中，1.对于十五楼房屋的买卖情况，原告称：由于涉案大厦整栋楼均为在建工程，当时没有查看过现场，但是购买时涉案大厦已建设到第十六层；因涉案大厦经过三次规划变更，原告购买的房屋属于第二次变更期间，也是广某公司建设期间，规划部门当时已同意第15层的批复，也就是说当时第15层已经有1501-1516铺，即标的物是存在的。由于广丰大厦是广州市第一批外销楼盘，15层还未建设出来，当时按图纸购买的。至于在订立合同时，规划显示15层不是标准层、仅有办公用房3间，与合同约定的房号不是一一对应的问题，原告称购买时看到有第15层，但当时尚未间隔，房号没有一一对应，但第三人买受时，第15层已经是标准层了。虽然目前由于规划变更及装修等原因对原告购买的15层各单位进行了隔断变更，但不影响各案原告整体购买15层的，从技术上来说，可以采取全层办证的措施。2.对于负一层车位，原告称购买时没有具体的编号，但其考虑到购买的车位在斜坡位置，连接在一起，在每个车位连接处还可以多停放一辆车，所以才决定购买。3.至于负二层从未变更规划为商铺的问题，原告称据其了解，当时的规划，负二层是战时作防空用途，但是平时作商业用，且在90年代适合用作卡拉OK之用，噪音不会扰民，负二层也是看图纸购买的。
本院认为：原、被告双方在签订《房地产预售契约》后已在房管部门办理了备案手续，该备案的行为属于预告登记，即房屋管理部门就原告对涉案的房屋享有物权的预告登记行为，性质是属于为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，具有排斥后来的物权变动的效力。但是，特定、独立且有体的物的存在是物权发生的前提。
根据广州市规划局越秀分局向本院作出的穗规越秀（2015）172号《广州市规划局越秀分局关于提供东风西路187号广某大厦有关规划情况的复函》可见，“广某大厦”负一层经规划批准建设的车位为42个。原、被告于同日签订的包括购买涉案车位的三份《房地产预售契约》除约定了车位面积外，均没有具体编号，仅以图纸示例的方式标明三个车位所处整个停车场的大致方位，且所标识的车位位置均相同。结合涉案车位现状来看，上述位置现位于负一层出口与送风机房中间的4个车位及保安休息室的一半处，并无具体对应的三个车位。此外，原告购买的车位的面积为约37平方米，而涉案的大厦为商业办公大厦，其车位的面积显与客观上通常车位的面积不符合。因此，原告诉请要求办理涉案37平方米车位的房地产权证，没有法律依据，本院不予支持。
至于原告于诉讼过程中撤回其要求被告立即向原告交付广州市越秀区东风西路187号广某大厦车位的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。考虑到本案纠纷系由被告未能依约履行引致，本案的诉讼费用应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告宇硕发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元、公告费120元由被告广州广丰房产建设有限公司负担。
如不服本判决，原告宇硕发展有限公司可在本判决书送达之日起三十日内，被告广州广丰房产建设有限公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍颖妍
人民陪审员 潘路米
人民陪审员 林转好
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 苏颖诗