安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00225号
原告：许闻庆，男，1975年9月29日生，汉族，居民，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：雷清华，江苏华庭律师事务所律师。
委托代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所实习律师。
原告许闻庆与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许闻庆及其委托代理人雷清华，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许闻庆诉称：原、被告于2011年1月23日签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定：被告出售位于安徽省滁州市南谯区紫薇南路1559号21幢商业单元2室商业用房，面积为88.92平方米。合同签订后，原告按照约定支付了房款，但被告却未按照合同约定交付房屋，未按约定时间协助原告办理房地产权证书，且房屋存在漏水、钢筋扎箍脱落，墙面渗水等严重质量问题，严重违约。另外原、被告双方签订的《滁州市房地产预售合同》第二条约定，被告出售给原告的是三层楼房，被告却在附件三第七款约定：“户内楼梯，预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”被告交付的房屋不符合设计要求，不具备房屋的基本使用功能，这条款违反了法律规定强制性规定，应属无效。现原告诉请判令：1、被告维修房屋并支付房屋修缮费50000元；2、被告支付原告逾期交房违约金33935.22元（暂计算至2012年9月30日，以后违约金按房价款日万分之五计算至交付为止）；3、被告按照合同约定协议原告办理房地产权证书，自2011年9月30日起按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准向原告承担违约金；4、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》附件三第七款无效，被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告滁州瑶海公司辩称：1、本案诉争房屋被告已于2011年12月30日取得竣工验收备案证书，说明本案诉争房屋已经符合交付条件；2、原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，依法应予驳回；3、原、被告双方在商品房预售合同附件三中已经约定楼梯由原告自理，且原告已经签字确认约定，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应当为有效规定；4、即使原告主张的预期交房违约金与逾期办证违约金的诉请未超过诉讼时效，由于原、被告双方于2011年12月15日签订了《商品房预售合同》补充协议，被告已经就逾期交房给原告造成的损失给予了相应的补偿，原告再次主张逾期交房违约金的诉请应当予以驳回。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年1月25日，原告许闻庆与被告滁州瑶海公司签订一份《商品房预售合同》，被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场21幢商业单元2室出售给原告。合同约定：房屋建筑面积为88.92平方米，总价款为365577元；房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，应承担已交付的房款的日万分之五计算违约金；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。《商品房预售合同》的附件三还约定：“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”2011年12月15日，原、被告签订了《滁州市商品房预售合同》补充协议，约定本协议的签署，视为原、被告双方一致同意按照当前房屋现状予以交付的标志；原、被告双方如对该房屋工程质量问题有争议，被告有义务依据《滁州市商品房预售合同》第二十三条的约定，履行对该房屋的保修责任，其保修范围和保修期由原被告双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行；作为原《滁州市商品房预售合同》约定房屋交付条款的延期补偿，被告同意在该房所属市场试营业的十日之前，为原告名下的房屋额外同意设计并安装一楼至二楼和二楼至三楼的钢构木质楼梯（含防护栏杆）各一座。对于在签署本协议之前已经安装的，按照2500元的标准予以补偿。与此同时，被告同意承担原告应向滁州市瑶海物业服务有限公司缴纳的自本协议签署之日起的三年内的物业管理费用，该费用特指经滁州市物价局核准的该房屋每月“1.8元／平方米”的市场物业管理收费项目，被告同时免除原告应向滁州市瑶海物业服务有限公司缴纳的三年内的公共能耗费和垃圾清运费。上述费用均由被告同滁州瑶海物业服务有限公司另行结算。2011年12月30日，被告开发的瑶海农机大市场商铺21幢楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。2012年3月31日，滁州瑶海农机大市场21幢1室获得初始登记证明。
本案争议焦点：1、被告是否存在逾期交房、逾期办证违约行为及是否应支付违约金？2、合同附件三中关于建造楼梯及楼梯间隔墙的约定是否无效？3、房屋是否存在质量问题，被告是否应承担维修责任？
本院认为：（一）、原告与被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》及补充协议是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，逾期将承担日万分之五的违约责任，被告在此期限届满时未能交付房屋，存在逾期交房的违约行为。虽然被告未能按期交房构成违约，但因双方已经于2011年12月15日签订了补充协议，对房屋进行交付并对被告滁州瑶海公司未能按期交房的违约责任通过补偿方式进行处理，应当认定双方对被告逾期交房的违约问题已经协议处理，被告应按补充协议承担责任，原告不能再按双方原商品房预售合同的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张逾期交付违约金的诉请，本院不予支持。（二）、对于被告是否构成逾期办证问题。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。根据原、被告签订的补充协议的约定，涉诉房屋系2011年12月15日交付，而被告直到2012年3月31日才取得了滁州市房地产登记证明初始登记，鉴于涉诉房屋现已具备办证条件，原告即可自行申请办理，故对原告要求被告协助办理房地产权证的诉请，本院不予支持。但对原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该责任最长应计算到可以办理房地产权证时为止，即2012年3月31日取得初始登记时为止即逾期17天，因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即365577元×6.10%×（1＋30%）×17天÷365天＝1350.23元。对被告滁州瑶海公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2012年3月31日才取得诉争房屋的初始登记证明，原告从该时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间节点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点为宜，而本案原告是2014年1月8日提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信；（三）、原告主张双方签订的合同附件三第七款无效，要求被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙，本院认为，因合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”不违反法律强制性规定，故原告主张要求确认该合同条款无效，理由不能成立，其请求瑶海公司承担相关责任，本院不予支持；（四）、原告主张被告应承担维修责任及支付房屋修缮费50000元，原告主张房屋存在质量问题，要求被告维修房屋至验收合格且支付房屋修缮费。因被告已经举证证明该房屋经竣工验收合格，原告主张房屋存在质量问题但没有提供有效证据证明，其要求被告维修房屋至验收合格并支付房屋修缮费50000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告许闻庆逾期办证违约金人民币1350.23元；
二、驳回原告许闻庆的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2140元，由原告许闻庆负担2040元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年六月二十七日
代理书记员 凌振华
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。