广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第604号
原告珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码78488118-3。
法定代表人梁瑞芳，该公司董事长。
委托代理人张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人聂悦强，该公司员工。
被告阙志林，男，1991年4月18日出生，汉族，住广西博白县。
第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地珠海市斗门区，组织机构代码89267144-X。
法定代表人袁毓伟，该银行行长。
委托代理人叶竞春，该银行员工。
原告珠海市旭日房产开发有限公司（以下简称旭日公司）诉被告阙志林商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。同年11月20日，本院依法追加中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称农业银行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。同年12月10日本院依法公开开庭进行了审理。原告旭日公司委托代理人张凤翼、聂悦强，第三人农业银行委托代理人叶竞春到庭参加诉讼，被告阙志林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告旭日公司诉称，2012年8月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于珠海市斗门区某房，建筑面积101.89平方米，其中套内建筑面积78.95平方米，每平方米单价为7777.5元，总房价为614030元；被告须于2012年9月5日前付清首期购房款185030元（含定金30000元），余款429000元，由被告向银行办理贷款支付。合同签订后，原告依约履行，按合同约定按时向被告交付房产并在合同生效之日起30天内向珠海市房地产登记中心斗门分中心申请登记备案。
根据双方签订的《分期付款协议》，被告应当支付商品房首付款185030元（其中已含定金30000元），已付商品房首付额为30091元，余款154939元分三期支付，但是被告从2013年4月1日起至今仍拖欠房款为154939元未支付，时间长达463天。因此原告有权解除合同，被告应将商品房所有权归还原告并按总房价款的10%向原告支付违约金。
原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还位于珠海市斗门区某房产；3、被告向原告支付因逾期未支付的房价款所产生的违约金61403元（614030元×10%）；4、本案诉讼费用由被告负担。
在开庭审理中，原告当庭补充如下的事实：2014年6月3日起第三人屡次向原告发出催款通知书，要求原告履行保证人的连带责任，所以原告在屡次与被告交涉要求其清偿借款未果的情况下，不得不在2014年8月18日履行了保证人的义务，向第三人清偿被告在第三人处所欠的贷款本金、利息、违约金等，合计437679.42元。自此第三人与被告与原告的抵押贷款及保证合同法律关系终结，原告为被告多支出8679.42元。因此原告当庭增加请求：1、被告赔偿原告经济损失8679.42元；2、解除编号为粤房地预登珠字第某号的预购商品房预告登记；3、解除编号为粤房地预登珠字第某号的预购商品房抵押权预告登记。
原告旭日公司对其诉称提供如下证据：
1、珠海市商品房买卖合同，拟证明原被告之间发生商品房买卖合同法律关系；
2、珠海市商品房买卖合同补充协议，拟证明被告选择按揭方式支付购房款的，须在2012年9月5日前付清涉案商品房首期购房款185030元，余款429000元，由被告向银行贷款支付；
3、分期付款协议，拟证明被告应当支付的首期购房款185030元分期支付，余下房款429000元通过办理银行按揭支付。被告已支付首付购房款30091元，尚欠154939元没有支付；
4、住宅改造及装饰装修委托协议书，拟证明被告委托原告对已购买的涉案商品房进行室内局部改造及装饰装修；
5、个人购房担保借款合同，拟证明被告借款用途为购买涉案商品房，借款期限自2012年10月8日起至2042年10月7日止，共计360个月；
6、预告登记证明，证明原告已为涉案商品房产办理了预购商品房预告登记。
原告当庭提交如下证据：
1、贷款结清证明，拟证明第三人确认原告代被告已经还清拖欠贷款的全部本息；
2、付款审批单与银行进账单、业务凭证，拟证明原告代被告付清贷款的本息和滞纳金。
被告阙志林缺席，没有提交答辩状和证据。
第三人农业银行述称，2012年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于珠海市斗门区某房，总价为614030元，其中首付款为185030元，余下429000元办理按揭贷款。同年10月8日，原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款429000元，由原告承担担保责任。同年10月30日，在办妥涉案房产抵押登记后，第三人向被告发放贷款429000元。因被告截至2014年6月3日累计欠供多期本金2496.4元，未按约定履行还款义务，已构成违约。因此第三人根据合同约定于2014年6月3日向原告发出通知，要求其承担担保责任。同年8月18日，原告履行了担保人义务，还清了该笔贷款本金利息合计437679.42元。
综上所述，第三人请求：1、解除第三人与原被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、解除第三人与被告之间的预购商品房抵押权预告登记。
第三人农业银行对其述称当庭提供如下证据：
1、被告存折收支流水，拟证明被告偿还贷款本息的情况；
2、提前行使担保权通知、催收函，拟证明第三人要求原告履行担保人的责任；
3、原被告还款记录，拟证明原被告还款付息金额的情况；
4、预告登记证明，拟证明第三人已为涉案的房产办理预购商品房抵押权预告登记。
原告和第三人提供的证据均在法庭上出示并质证。现经本院审查认证如下，原告和第三人提供的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认，但证明的内容以本院确定的为准。
经审理查明：2012年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于珠海市斗门区某房，建筑面积101.89平方米，其中套内建筑面积78.95平方米，每平方米为7777.5元，总房价为614030元；逾期付款在60日内，自本合同规定的应付款期限的第2日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；本合同自生效之日起30天内，由原告向珠海市房地产登记中心斗门分中心申请登记备案。合同附件三《补充协议》约定：被告选择按揭方式支付购房款的，须于2012年9月5日前付清首期购房款185030元（含定金3万元），余款429000元通过银行办理按揭支付；原告应当在2013年4月30日前，将符合综合验收合格的商品房交付被告使用，但被告应当履行下列义务，否则原告有权拒绝交付并无须承担违约责任：1、被告已经按照本协议的规定履行支付购房款的义务，以按揭方式支付购房款的，原告已经实际收到按揭银行转入的全部购房款；2、被告已经按照本补充协议的规定履行支付各项税费的义务；原告应当在商品房交付被告后360日内向产权登记机关申请确权。同日双方还签订《分期付款协议》，约定：由于被告个人的原因并经原告同意，首期房款185030元分期支付，余款429000元通过银行办理按揭支付；被告已支付了首付款为30091元，余款154939元分三期支付，第一期于2013年4月1日前支付62000元，第二期于2013年12月1日前支付62000元，第三期于2014年8月1日前支付30939元；被告逾期支付的，按日向原告支付逾期应付房款金额3‰的违约金，本协议继续履行，逾期超过30日的，原告有权解除本协议，被告按总房价款的10%向原告支付违约金；在被告未付清全部购房款前，该商品房的所有权仍归原告所有，被告未付清全部购房款前，原告不办理该商品房的房地产权证。同年9月29日，原告向珠海市房地产登记中心办理了预购商品房预告登记。
2012年10月8日，原告、被告及第三人三方签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款429000元，借款期限自2012年10月8日起至2042年10月7日止，共360个月，采用等额本息还款法，还款周期为1个月；被告以位于珠海市斗门区某房作为抵押物，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等第三人为实现债权和抵押权的一切费用；被告协助第三人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；原告自贷款发放之日起至被告取得房地产权证书，并办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任。同年10月16日，第三人向珠海市房地产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。同年10月30日，第三人向被告发放贷款429000元。从2012年11月至2014年5月2日，被告向第三人偿还贷款本金共6690.22元、利息共27665.78元，合计为34356元。期间因被告累计拖欠多期本金，第三人在被告的账户上划扣了罚息20.76元和复利46.81元。
2014年6月3日，第三人向原告发出《催收函》，载明：被告于2012年10月在第三人处办理了住房按揭贷款，贷款金额为429000元，截止至2014年6月3日，贷款余额为422309.78元。由于被告未能按约定还款，从2013年12月开始欠供，截止至2014年6月3日共欠供6期，欠供贷款本金2496.4元、利息9829.01元，合计本息432138.79元。被告长期不履行还款义务，已构成违约，因此第三人根据原告、被告及第三人三方签订的《个人购房担保借款合同》的有关约定，要求原告作为本笔贷款的阶段性保证人承担连带担保责任，及时偿还被告所欠的贷款本息。同日，第三人又向原告发出《提前行使担保权通知》，载明根据原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的有关约定，第三人决定提前收回已发放的借款，提前行使担保权，要求原告尽快履行担保义务，偿还被告截止至2014年6月3日所欠的借款本息432138.79元。
2014年8月18日，原告向第三人还清了上述贷款本金422309.78元、利息14897.27元，并支付罚息89.15元和复利383.22元，合计为437679.42元。同年11月24日，第三人出具一份《贷款结清证明》，载明被告在第三人处办理的个人贷款429000元，原告作为保证人已经履行了保证人的职责，于2014年8月18日向第三人代被告清偿贷款本金、利息、罚息和复利共437679.42元。
2014年9月30日，原告向本院提起诉讼和申请对涉案的房产进行财产保全，并提供一辆小型越野客车作为保全担保物。同年10月10日，本院依法作出（2014）珠斗法民三初字第604号民事裁定，裁定对涉案的房产的产权和原告作为保全担保物的小型越野客车予以查封。同年10月17日，本院立案后以邮政特快专递方式向被告送达起诉书及开庭传票等。被告于同年10月21日收到本院送达的诉讼资料，但没有提出书面答辩意见和到开庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理。
2015年2月27日，原告向本院提交申请书，表示撤回当庭增加要求被告赔偿经济损失8679.42元的请求。
本院认为：本案争议的焦点为：一、原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的条件是否成就；二、被告应否向原告支付违约金；三、第三人主张解除三方签订的《个人购房担保借款合同》是否支持。
一、关于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的条件是否成就。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护，当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照合同约定的期限向原告付清首期购房款，构成了根本违约，因此原告向本院提起诉讼。本院立案后以邮政特快专递方式向被告送达起诉书及开庭传票等，被告于2014年10月21日收到本院送达的诉讼资料，但至今对原告解除合同的主张没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》条件已经成就，原告可以解除合同。
《商品房买卖合同》解除后，被告应当返还涉案房产给原告，并协助原告办理涉案房产的预购商品房预告登记的注销手续。
二、关于被告应否向原告支付违约金。原被告双方在同一天签订了《商品房买卖合同》和《分期付款协议》，均约定涉案房产总价为614030元，被告向原告支付首期款185030元，余款向第三人按揭贷款429000元支付。但两者约定的被告逾期付款所支付的违约金不同。商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；而分期付款协议约定，被告已支付了部分首付款为30091元，余款154939元分三期支付，逾期支付超过30日的，原告有权解除本协议，被告按总房价的10%向原告支付违约金。由于两者都是格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定的公平原则及结合本案的具体情况，本院认为，按照商品房买卖合同约定的关于合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金这种计算方式为宜。对原告主张被告按照总房价的10%向原告支付违约金的计算方式不予支持。由于被告没有按照约定向原告支付全部的首期购房款185030元，仅向原告支付了部分首期购房款30091元，尚欠154939元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原告主张被告按约定支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但具体数额应以本院认定为准。
经本院计算，被告应向原告支付的违约金为15493.9元（154939元×10%），超过该部分金额的本院不予支持。
三、第三人主张解除《个人购房担保借款合同》应否支持。原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》后，第三人已经按约定贷款给被告使用，并到相关部门办理了涉案房产的预购商品房抵押权预告登记。之后，因被告没有按照约定向第三人偿还贷款本息，第三人遂要求原告提前履行保证人的义务。原告作为保证人已经代被告向第三人清偿剩余贷款本金、利息、罚息和复利，履行了保证人的义务，三方签订的《个人购房担保借款合同》可视为履行完毕，当事人的权利义务已经终止。因此第三人请求解除三方签订的《个人购房担保借款合同》，无法律依据，本院不予支持，但被告、第三人应协助原告办理预购商品房抵押权预告登记的注销手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告阙志林于2012年8月20日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告阙志林于本判决生效之日起十日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司返还位于珠海市斗门区某房产；
三、被告阙志林于本判决生效之日起十日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付逾期付款违约金15493.9元；
四、被告阙志林于本判决生效之日起二十日内协助原告珠海市旭日房产开发有限公司办理预购商品房预告登记的注销手续；
五、被告阙志林、第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行于本判决生效之日起二十日内协助原告珠海市旭日房产开发有限公司办理预购商品房抵押权预告登记的注销手续；
六、驳回原告珠海市旭日房产开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10554元，保全费3590元，合计14144元（原告预付），由原告珠海市旭日房产开发有限公司负担325元，被告阙志林负担13819元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴坤年
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 梁泳媚