湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初4515号
原告（反诉被告）陈小明：男，1979年1月30日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：郭剑，湖北安格律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）黄开岛：男，1986年11月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。一般授权。
第三人：武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第1座1单元7层4室。
法定代表人：李明桥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志雄，公司员工。一般授权。
原告（反诉被告）陈小明与被告（反诉原告）黄开岛、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐楚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转普通程序，组成由审判员罗守俊担任审判长、人民陪审员张耀国、人民陪审员陈伶参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小明及委托诉讼代理人郭剑，被告黄开岛及委托诉讼代理人赵红兵、第三人齐楚公司的委托诉讼代理人张志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小明向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告返还原告购房款19万元；3、被告支付原告违约金116000元；3、第三人返还原告预付办理房屋过户相关手续费用12500元；4、被告向第三人承担中介服务费及相关违约责任；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年3月21日，原被告与第三人齐楚公司签订《存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定了转让房产的标的（即武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村纵.汉北康城1栋2单元9层4室）、产权状况、房屋价款及付款方式、违约责任等。原告于合同签订当日向被告支付定金5万元。2016年5月12日，原告向被告支付首付款14万元。2016年8月16日，原告向第三人预付办理房屋过户相关手续费用12500元。原告依约履行了自己的义务，并多次要求被告依约办理房产过户及相关手续，但被告因案涉房价上涨提出加价遭原告拒绝而反悔，推脱不予配合。双方协商多次未果。
针对被告的反诉，原告陈小明认为，1、被告的反诉没有事实和法律依据。根据合同第二条约定，被告应于签订合同三十日之内出具全权委托公证书给第三人，但直至今日，被告仍未办理任何公证手续；原告支付14万元首付款，是双方达成的合意，被告向原告出具的收条是其真实意思表示。被告诉称无法购买老家优惠房及只有案涉一套房产，不能构成其违约的理由，被告违反诚信原则，其反诉请求不应支持。2、被告请求第三人返还被告的不动产证、购房发票等房产资料，与本案无关，不能合并审理。综上所述，被告的反诉请求应予驳回。
被告黄开岛辩称：1、原告诉称被告违约不属实，是原告违约在先，同意解除原被告签订的《存量房居间（买卖）合同》。2016年3月，被告因浙江老家所在的村进行开发，本村村民可以享有购房优惠，故准备将案涉房屋出售后所得款项用于购买村开发的房屋。在咨询第三人齐楚公司卖房所需的时间时，第三人明确告知二个月时间即可办理完所有卖房手续，拿到购房款。在此情况下，被告与原告及第三人签订了案涉房屋居间买卖合同。鉴于被告的房屋在出售时仍有18万元左右的贷款未还清，故三方在合同第二条约定，买方应提供担保、融资赎房。但在合同履行时，原告为了节省担保费用，变更为由买方出资还清被告出售房屋的贷款来赎房。2016年5月12日，在办理还贷解除房屋抵押时，原告只付款14万元，余款由被告出资还贷。根据合同第五条的约定，买方应在卖方还款当日将首付款6万元足额支付给卖方。但当被告办妥解除房屋抵押登记手续，将证明交付第三人后，原告却以已支付14万元为由，不再支付6万元首付款，导致被告在已支付近5万元赎房款后，未按合同约定拿到首付款，之前收取的5万元定金也因赎房支付银行贷款。被告认为，原告支付的14万元只是替代其提供担保赎房的金额，并非是交付被告的首付款。由于原告不按合同约定支付首付款，属于违约在先，造成被告无法按计划用出售案涉房屋所得的定金和首付款作为缴纳购买老家房产的首付，完成购买老家房层；继而导致案涉房屋无法出售。根据合同法第六十七条之规定，被告在原告不支付首付款的情况下，有权拒绝办理过户手续并要求原告承担房屋成交价百分之二十的违约金。2、第三人未按其承诺的二个月办理完毕房屋交易手续，迟延办理房屋买卖手续，导致被告遭受损失，依法应承担违约责任。综上所述，被告无法履行合同是由于原告违约在先及第三人虚假承诺所致，应驳回原告的诉讼请求。同时，由于原告和第三人的违约，致使被告无法以优惠价格购买老家开发的房屋，造成被告重大经济损失，被告黄开岛提出反诉：1、判决原告支付被告违约金116000元；2、第三人返还被告的不动产证、购房发票等房产资料；3、原告及第三人承担诉讼费及反诉费。
第三人齐楚公司辩称：1、原告在签订存量房居间（买卖）合同之日即支付被告购房定金5万元，同日，原被告双方签订垫资赎房协议，约定由原告帮被告垫资约18万元用于偿还案涉房屋所欠银行贷款，2016年5月12日，原告支付被告14万元用于被告偿还银行贷款。2、第三人并未承诺二个月办完案涉房屋买卖手续，原告能拿到卖房款；第三人均按正常的程序办理案涉房屋的交易，不存在拖延的事实。3、原告预付的12500元是准备通知双方办理过户手续所用，之后，被告以房屋涨价，要求原告加价为由不去办理过户手续。4、在此案中，第三人垫付了办理按揭贷款评估费9005元、办理不动产费用14076元，加上中介费11600元，共计34681元，根据佣金支付承诺书的约定，请求违约方被告承担上述款项。在被告支付了上述费用及款项后，第三人同意将不动产证和购房发票予以返还。
对当事人无异议的证据和事实，本院予以认定并有相关证据佐证在卷。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于证据部分。原告提供的证据三，被告及第三人对其真实性不持异议，但被告不认可其证明目的，认为收条中注明首付款系笔误，应以合同的约定为准；该证据能达到其证明目的，予以采信。原告提供的证据四，被告及第三人对其真实性不持异议，但被告不认可其关联性，认为该费用是原告和第三人之间就垫资产生的利息，与被告无关、且并非合同约定；该证据能证明本案的相关事实，部分予以采信。被告提供的证据一，原告及第三人对其真实性无异议，但对其证明目的持异议，认为根据合同约定，原告担保赎房的前提是被告需向第三人提供委托公证，但被告未提供且根据第三人的表述，双方后来又签订了垫资协议，对原合同担保赎房进行了变更，被告出具的收条内容也证明变更事实；该证据只能证明本案的相关事实，部分予以采信。被告提供的证据二，不能达到其证明目的，不予采信。被告提供的证据四，第三人不持异议，该证据能达到其证明目的，予以采信。被告提供的证据五，与本案无关，不予采信。被告提供的证据六、证据八，不能达到其证明目的，不予采信。第三人提供的证据一，被告对其真实性无异议，但对证明目的持异议，认为根据协议第九条约定，垫资款是在产权过户到买方名下后才转化为购房款，在没有过户前，垫资款不是购房款；该证据能达到其证明目的，予以采信。第三人提供的证据二、证据三，经核对属实，该证据能达到其证明目的，予以采信。第三人提供的证据六，能达到其证明目的，予以采信。第三人提供的证据七，被告对其真实性不持异议，该证据能达到其证明目的，予以采信。二、本案查明的事实。2016年3月21日，原告（买方）和被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定：卖方转让给买方的房地产位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村天纵.汉北康城1栋2单元9层4室、建筑面积114.5平方米；该房产处于抵押状态，仍欠银行贷款18万元，卖方应在赎房后30日内将房屋所有权证及土地使用权证原件及其他产权资料托管于经纪方作为办理过户手续之用，买卖双方约定按下列方式赎房：买卖双方同意委托买方提供担保融资赎房，卖方于签订本合同之日起30日内出具全权委托公证书给经纪方指定人员，以方便办理赎房及过户手续，买卖双方签订本合同同时必须签订《垫资赎房协议》，以上赎房如产生费用由买方承担；房屋转让价格为58万元；定金5万元为第一部分房款；53万元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：（1）买方应在卖方还款之日将首期款（第二部分房款的一部分）6万元足额支付给卖方，此款不包括已经支付的定金，（2）第二部分房款余款47万元，买方以（商业贷款、公积金贷款、其他方式协商）方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续，支付按揭手续费、评估费、担保费等贷款费用，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方应在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给卖方；买卖双方应在房产注销抵押登记后七个工作日内，交纳过户税费、办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后七个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；本次合同履行过程中产生的税费、税种等相关费用由买方承担；鉴于经纪方已促成买卖双方之间签订该房产买卖合同，买卖双方应在过户之前向经纪方支付佣金及相关服务费用（附《佣金支付确认书》），签订本合同后，如本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述服务佣金的权利；经纪方在买卖双方提供资料齐全、买卖双方到场签字的条件下，第一时间协助办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，由此造成第三方损失，由违约方承担赔偿责任；无论在任何情况下，如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须支付经纪方违约金11600元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告收到原告支付的购房定金5万元；被告向第三人交付案涉房屋的买卖合同、购房发票。同日，原被告签订《楼宇垫款协议书》一份。该协议约定：由原告垫资18万元用于被告偿还案涉房屋的按揭贷款，房屋过户后，该垫资款自动转为购房首付款。2016年5月12日，被告收到原告支付的购房首付款14万元。同日，被告还清案涉房屋银行按揭贷款。2016年5月31日，第三人垫资14076元用于领取记名为被告的案涉房屋的不动产证。2016年7月4日，第三人垫资案涉房屋二手房按揭贷款评估费9005元。2016年8月16日，第三人收到原告支付的垫资利息及后期过户费用12500元，其中利息2500元，后期过户费1万元。之后，被告以第三人未按承诺的二个月期限办理完案涉房屋交易，影响自己在老家购房计划为由，不配合办理房屋过户手续。是此成诉。
本院认为：原被告及第三人于2016年3月21日之间签订的《存量房居间（买卖）合同》及原被告之间签订的《楼宇垫款协议书》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同有效。原告依约履行了给付购房定金及购房首付款的义务，被告理应履行协助办理过户手续的义务。被告未按合同约定履行协助办理房屋过户手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《存量房居间（买卖）合同》的约定，被告在收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金；根据法律规定，被告在合同解除后，应承担返还购房款的民事责任；故原告主张解除原被告之间签订的《存量房居间（买卖）合同》、被告返还原告购房款19万元及支付违约金116000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张由被告向第三人承担中介服务费及相关违约责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。本案中，第三人收取原告办理房屋过户手续费1万元，因案涉房屋未办理过户手续且买卖合同已判决解除，第三人收取的该项费用应予返还给原告；第三人为原告垫付资金的利息属于被告违约造成的损失，鉴于被告已赔偿原告违约金，故原告主张第三人返还该部分款项的请求，本院不予支持。被告辩称原告未按合同约定支付首付款，属于违约在先的意见，没有充分证据证实，本院不予采纳；其反诉原告支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人主张被告承担其为办理案涉房屋不动产证所垫付的费用14076元、为办理二手房按揭贷款所支付的评估费9005元及违约金11600元，以及被告反诉主张第三人返还不动产证和发票的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，不宜合并审理，可另案起诉主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方所签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于坐落武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村天纵.汉北康城1栋2单元9层4室房屋买卖的约定解除；
二、被告黄开岛返还原告陈小明购房款19万元；
三、被告黄开岛赔偿原告陈小明违约金116000元；
四、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司返还原告办证费1万元；
五、驳回原告陈小明的其他诉讼请求；
六、驳回被告黄开岛的反诉请求。
上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10885元、反诉费2620元，合计13505元，由原告陈小明负担50元，被告黄开岛负担13455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗守俊
人民陪审员 张耀国
人民陪审员 陈 伶
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 苏 爽