湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0602执异33号案外人：李雷，男，1982年2月3日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。申请执行人：陈冬兰，女，1965年11月19日出生，汉族，，住岳阳市岳阳楼区。被执行人：胡雪培，女，1970年12月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。在本院执行申请执行人陈冬兰与被执行人胡雪培民间借贷纠纷一案中，案外人李雷对本院以（2014）楼执字第589-1号执行裁定书，查封坐落于岳阳楼区望岳路办事处鹰山社区078栋***室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。案外人李雷、申请执行人陈冬兰参加了听证。现已审查终结。案外人李雷称，2017年4月17日，法院在申请执行人陈冬兰与被执行人胡雪培民间借贷纠纷一案中依据（2014）楼民二初字第181号民事调解书作出了（2014）楼执字第589-1号执行裁定书，查封了岳阳楼区望岳路办事处鹰山社区078栋***室房屋一套。但该房屋系案外人早已善意取得的房屋。案外人与争议房屋所有人胡雪培于2017年3月1日签订房地产买卖契约，胡雪培已将上述房屋出售给案外人，案外人通过转账和现金的形式支付了被执行人房款，被执行人给案外人出具了收条，并将房屋交付给案外人。2017年3月3日申请落宗、4月13日完成网签并交清税费、4月14日案外人与胡雪培完成房屋买卖全部手续，转移登记。4月17日该房屋才被法院查封，给案外人带来了严重的经济损失。另外，胡雪培与连磊磊的抵押合同虽未到期，胡雪培提前还款，连磊磊提前解除房屋抵押，未侵犯任何人的合法权益，不能成为申请执行人对抗案外人异议的依据。综上，案外人通过与胡雪培签订房屋买卖合同，并已支付全部价款，实际占有该房屋，在申请执行人对该房屋申请查封前就已办结房屋变更登记的一切手续。请求法院依法解除（2014）楼执字第589-1号执行裁定书对案外人李雷房屋的查封。案外人围绕异议请求和主张向本院提交了如下证据：1、经过公证的委托书，拟证明胡雪培对其名下位于鹰山社区、房屋所有权证号为：岳房权证岳阳楼区字第***号的***号房屋全权委托刘敏代为与买方签订买卖合同，并于2015年6月19日对委托书进行了公证。2、不动产买卖合同，拟证明胡雪培的委托代理人刘敏与案外人李雷于2017年3月1日对争议房屋签订了买卖合同；3、购房款收条，拟证明案外人李雷支付给连磊磊的8万元是李雷支付胡雪培的购房款，因为胡雪培向连磊磊借款，连磊磊是争议房屋的他项权利人，所以此款直接支付给了连磊磊，代胡雪培归还欠款。4、争议房屋的税收完税证明、增值税发票、不动产登记受理凭证（不动产登记中心于2017年4月14日向李雷、连晶晶出具），拟证明2017年4月13日案外人李雷为争议的房屋交纳了相应的转让税费，案外人已完成不动产转移登记。听证中，案外人李雷申请的证人刘敏、连磊磊均出庭作证。刘敏陈述其于2017年4月14日在不动产中心办完手续后将争议房屋的钥匙交给了李雷。申请执行人陈冬兰称，本案争议房产法院查封在先，不动产登记中心受理案外人过户在后，且没有核准登记，案外人李雷要求解除房地产查封的异议不能成立。1、法院查封本案争议房屋于2017年4月11日已经发生法律效力。2、案外人李雷没有提供其对争议房产的不动产权属证书，其对该房产并不享有物权。3、不动产登记中心并未对争议的房产为案外人李雷核准登记，仅是受理过户。根据相关法律规定，只要没有核准登记，法院均可查封。4、案外人李雷并没有实际占有该房屋。另外，案外人李雷提供的不动产买卖合同中“胡雪培”的签名不是被执行人胡雪培本人的签名；该合同价格明显低于市场价；案外人没有提供其已将购房款全部支付给胡雪培的证据。连磊磊无权将胡雪培的房屋处置。本案实为被执行人胡雪培与案外人连磊磊、刘敏、李雷恶意串通，阻碍法院执行。案外人李雷的异议不成立，请求法院驳回其异议申请。听证中，申请执行人陈冬兰提供手机通话录音和照片称，2017年5月1日，申请执行人与被执行人胡雪培一同来到涉案房屋门口，当时胡雪培自己也打不开门便电话联系开锁师傅开门，换锁后胡雪培把钥匙交给了申请执行人。本院查明，2014年5月26日，本院对原告陈冬兰与被告胡雪培民间借贷纠纷一案作出（2014）楼民二初字第181号民事调解书，确认双方当事人一致达成的如下协议：由被告胡雪培偿还原告陈冬兰人民币126000元，此款在签收本调解书之日起三日内一次性付清。本案案件受理费2820元，减半收取1410元，财产保全费1170元，合计2580元，由被告胡雪培负担。因胡雪培未履行生效法律文书所确定的义务，陈冬兰于2014年6月3日向本院申请强制执行，本院于当日受理。当月6日，本院作出（2014）楼执字第589-1号执行裁定：冻结、划拨被执行人胡雪培的银行存款130812元（其中包括利息432元），或扣留、提取同等金额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖价值相当的财产。2015年5月，本院在岳阳市住房公积金管理中心冻结了胡雪培的住房公积金130812元。因申请执行人陈冬兰与被执行人胡雪培协商，经申请执行人同意，本院于2015年6月裁定解除对被执行人住房公积金收入款的冻结。当月，被执行人胡雪培提取住房公积金购买了坐落于岳阳楼区望岳路办事处鹰山社区14栋***号房屋。2017年4月11日，本院作出（2014）楼执字第589号协助执行通知书，对被执行人胡雪培名下坐落于岳阳楼区望岳路办事处鹰山社区14栋***号房屋（建筑面积：38.94平方米，测量号：***，房屋所有权证号为：岳房权证岳阳楼区字第***号）进行查封，查封期限为三年。同日，本院向岳阳市国土资源局不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书，该登记中心法规科在本院送达回证上盖章，办理了上述房屋的查封登记。4月14日，岳阳市不动产登记中心受理了案外人李雷对上述房屋的过户登记申请。后李雷向本院提出执行异议申请。本院受理后，对案件进行了听证，但无法通知被执行人胡雪培参加，案外人和申请执行人亦表示联系不上胡雪培。另查明，涉案房屋的司法查封信息显示查封的起始时间是2017年4月11日至2020年4月10日止。执行日期却显示为2017年4月17日。岳阳市不动产登记中心法规科就涉案房屋查封及转移登记向本院作出说明：一、不动产登记中心于2017年4月11日收到法院关于涉案房屋的协助执行通知书后，即办理了房屋查封登记，但由于目前不动产统一登记改革及系统平台数据整合等客观原因，导致该数据实际上于2017年4月17日才正式录入平台系统。二、涉案房屋相关权利人于2017年3月3日进行了落宗申请，并于2017年4月14日在岳阳市国土资源局设立在五里牌政务大厅的窗口单位办理涉案房屋的转移登记手续。本院认为，2017年4月11日，本院将查封被执行人胡雪培名下的涉案房屋的执行裁定书及协助执行通知书向岳阳市国土资源局不动产登记中心送达，该中心签收送达回证，办理了查封登记。尽管该查封数据于4月17日才被正式录入，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定，本院查封争议房屋的执行裁定书和协助执行通知书送达不动产登记中心时发生法律效力。因此，4月11日为本院对涉案房屋采取查封措施的生效时间。案外人李雷提供的争议房屋买卖合同、交纳购房款的收条均不是被执行人胡雪培本人签署和出具，在胡雪培未到庭的情况下，对于这份落款时间为本院查封之前的买卖合同的真实性和直接由他人收取购房款是否系胡雪培的真实意思表示，在本案执行异议的审查程序中难以认定。另外，4月12日连磊磊出具收条、4月13日案外人李雷交纳房屋税费、4月14日不动产登记部门受理案外人对争议房屋转移登记的申请以及4月14日刘敏交付争议房屋的钥匙给案外人均发生在本院采取查封措施之后。且关于占有争议房屋，申请执行人陈冬兰提供证据证明5月1日被执行人胡雪培对争议房屋换锁后将钥匙交给了申请执行人。故案外人李雷的异议并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。故对于案外人李雷的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，裁定如下：驳回案外人李雷的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。（本页无正文）审 判 长  贺卫红人民陪审员  张爱民人民陪审员  雷 琪二〇一七年八月十六日书 记 员  余 顺附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产和不动产及其他财产权，应当作出裁定需要有关单位协助执行的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。