广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10934号
上诉人（原审原告）：卢瑞玲，女，汉族，1987年3月22日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯小芸，广东仲马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙俊夫，男，汉族，1984年9月29日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：郭云波，广东云方律师事务所律师。
上诉人卢瑞玲因与被上诉人孙俊夫房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8297号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人卢瑞玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判孙俊夫向卢瑞玲双倍返还定金人民币100000元以及自2017年6月1日起按同期同类银行贷款利率计算的利息至付清日止；2.本案一、二审诉讼费由孙俊夫承担。事实和理由：一、孙俊夫在一审庭审中对重要案件事实作虚假陈述，意在掩盖其故意不履行案涉房地产买卖合同并违约出卖牟利的本意。孙俊夫虽在一审庭审后逾期提供了所谓其与何涛、莫晓亮签订的房地产买卖合同原件，但所提供的合同与庭审陈述完全不一致，卢瑞玲有理由相信该合同系孙俊夫伪造。一审法院不应简单以孙俊夫单方提供的房地产买卖合同为依据，应结合孙俊夫申请提前还贷�间、双方磋商过程、定金支付时间、房屋售价款支付银行流水等综合认定。二、本案房地产买卖合同履行中，孙俊夫采取完全不合作、甚至失联的态度，并有大量欺诈、隐瞒和恶意误导行为。孙俊夫提前还贷、解除抵押，只是为履行与何涛、莫晓亮的房地产买卖合同做准备，而不是为履行与卢瑞玲的房地产买卖合同做准备。相反，孙俊夫已以其实际行为构成对卢瑞玲的根本违约，而一审法院却错误认定孙俊夫与卢瑞玲积极磋商、孙俊夫积极筹措资金及时偿还了案涉房屋抵押借款，为履行合同作出了准备。三、卢瑞玲为履行房地产买卖合同，已支付定金50000元，第二笔房款410000元也已准备完毕，抵押贷款1068000元已提供申请资料并获得贷款银行的同贷书，合同履行期间房价处于升势，故卢瑞玲不存在违约的动机。四、孙俊夫违约在先，致使卢瑞玲签订合同的目的无法实现，孙俊夫应承担双倍返还定金的违约责任。合同中没有任何条款约定需卢瑞玲支付410000元后孙俊夫才能办理注销抵押手续。而根据双方所签房地产买卖合同第17条以及备注栏第三条的约定，赎出房产证是孙俊夫的义务，且只有在孙俊夫赎出房产证后卢瑞玲才支付尾款。不排除双方对该尾款的理解存在分歧，但考虑到全部房款约定只是分3期支付，第一期定金50000元，第三期是银行按揭贷款，按揭贷款要在产权过户至卢瑞玲名下并办好抵押登记手续后，银行才会发放贷款并直接支付给孙俊夫。结合合同的整体约定，此处尾款合理的理解无疑是第二笔购房款410000元，故孙俊夫解除房产抵押赎证的义务在先，卢瑞玲支付410000元的义务在后。房产解除抵押、产权证赎回之前卢瑞玲享有先履行抗辩权，一审法院认为卢瑞玲必须在4月15日支付410000元属事实认定错误。至少在2017�4月21日孙俊夫将案涉房产卖于案外人莫晓亮时，孙俊夫已以其实际行为表明将不履行与卢瑞玲所签房地产买卖合同，已构成根本违约孙俊夫在2017年4月14日已解除抵押赎回房产证，其主观上如有履行合同的意愿，完全可以将该信息告知卢瑞玲，并要求卢瑞玲尽快支付第二笔购房款410000元以及办理过户手续，故表面上卢瑞玲无法履行合同或不履行合同才是孙俊夫积极追求的结果。即使卢瑞玲此时已构成付款违约，由于仅迟延6天，并未导致合同目的无法实现，卢瑞玲的行为仅系一般违约，现孙俊夫未经履行催告并不当然享有合同解除权。事实上双方于2017年4月15日后还就合同履行等细节问题进行了沟通，仍未确认解除或终止合同，直到2017年5月6日孙俊夫才单方提出协商解除合同并把定金退换给买方。五、卢瑞玲与孙俊夫在合同履行中进行了频繁磋商，配合孙俊夫赎楼，�括但不限于建议孙俊夫自行过桥筹资（由卢瑞玲承担利息）、通过贷款（由卢瑞玲承担利息）、或者二次向银行抵押后由卢瑞玲来归还银行借款等方式。孙俊夫即使不认同卢瑞玲的主张，完全可以明确告诉卢瑞玲应如何配合履行合同。但孙俊夫并没有明确反对配合赎证，其在4月1日明确表示“我可以赎楼”，4月14日电话回复同意回来当面处理赎楼事宜。一审法院认定孙俊夫反对卢瑞玲提出的赎楼方式属事实认定错误，事实上，孙俊夫同意赎证后再支付410000元。
被上诉人孙俊夫答辩称：一、根据卢瑞玲、孙俊夫约定，在卢瑞玲支付首期款后孙俊夫用该首期房款偿还银行贷款并注销抵押。但卢瑞玲屡次坚持主张首期款要拖到房屋过户当天才支付，在首期款支付期限届满后，卢瑞玲仍未按合同约定支付首期款。卢瑞玲的行为已构成违约，根据案涉合同约定，孙�夫有权单方解除合同。二、卢瑞玲在本案中没有先履行抗辩权，本案事实为双方协商先支付首期后还贷，而并非先还贷再支付首期，合同并无约定卢瑞玲支付首期前提条件是孙俊夫先还贷。三、本案合同约定符合交易习惯，卢瑞玲主张的在过户当天支付首期不符合交易习惯。四、孙俊夫开始和梁某签订房屋买卖合同，后来跟卢瑞玲签订，但孙俊夫跟卢瑞玲并无接触，卢瑞玲并非本案真实的交易主体。
卢瑞玲向一审法院提出诉讼请求：1.孙俊夫双倍返还购房定金100000元给卢瑞玲；2.案件诉讼费用由孙俊夫承担。
一审法院查明：2017年3月，孙俊夫与案外人梁某就佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会祥和路嘉信城市花园三期3栋2C号房屋（以下简称案涉房屋）的买卖事宜进行磋商，之后孙俊夫、梁某及卢瑞玲达成一致意见，由卢瑞玲购买孙俊夫所有�案涉房屋。2017年3月16日，卢瑞玲与孙俊夫签订《房地产买卖合同》，约定卢瑞玲以1528000元的价款购买孙俊夫所有的案涉房屋，支付方式为:签订本合同时交定金50000元，卢瑞玲于2017年4月15日支付房款410000元，最后一期房款1068000元以银行按揭贷款的方式支付。并约定如果买方未能履行本合同条款致合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，卖方有权将物业转让于任何人，卖方不得再为此向买方追究责任。如果卖方未能履行合同条款致合同不能顺利完成，则卖方须双倍返还定金给买方，买方不可要求赔偿或迫使卖方履行合同。
2017年3月17日，卢瑞玲将定金50000元转入孙俊夫账户，孙俊夫出具收据确认收到卢瑞玲定金50000元。之后，梁某与孙俊夫就《房地产买卖合同》的履行问题进行微信及电话磋商，梁某想要孙俊夫用案涉房屋进行二次抵押，向担保公司借款�并表示想在过户当天支付410000元首期款，孙俊夫表示不同意。2017年4月14日，梁某与孙俊夫通话，孙俊夫称已经从朋友处借到一笔资金，应该没有问题。梁某仍在询问担保借款的事情，并说15号孙俊夫不回来的话就搞不定了，等孙俊夫回来再说。2017年4月15日早上9点多，梁某发微信给孙俊夫“昨晚查到什么借款企业名称吗”，晚上10点多，梁某再次发微信给孙俊夫“回到顺德了吧”，孙俊夫均没有回复。
2017年4月14日，孙俊夫委托他人将案涉房屋的抵押借款全部清偿。2017年4月21日，孙俊夫与案外人何涛、莫晓亮签订《房地产买卖合同》，将案涉房屋以1570000元的价格卖给何涛、莫晓亮，并办理了房屋过户手续。
一审法院认为，关于卢瑞玲主体资格的问题，虽然案涉房屋买卖的整个磋商过程都是梁某与孙俊夫之间进行的，但卢瑞玲、孙俊夫双方均确认，案涉《房地产买卖合同》是卢瑞玲本人签署的，孙俊夫对于房屋买受人由梁某变为卢瑞玲是知情且予以认可的，因此案涉《房地产买卖合同》的买方为卢瑞玲，梁某只是代卢瑞玲与孙俊夫进行沟通磋商，卢瑞玲有权提起诉讼。
关于案涉《房地产买卖合同》的违约责任，考量的关键在于谁违约在先。《房地产买卖合同》约定卢瑞玲应于2017年4月15日支付房款410000元，但卢瑞玲的代理人梁某一直与孙俊夫协商，想要孙俊夫通过担保借款的方式筹款来偿还案涉房屋的抵押贷款，且表示想要在房屋过户当日支付410000元首期款，说明卢瑞玲一直存在试图拖延支付房屋首期款的想法。2017年4月15日卢瑞玲并未将410000元首期款支付给孙俊夫，卢瑞玲的解释是由于孙俊夫不在顺德，无法开具收据，所以没有支付。之前卢瑞玲已经通过银行转账的形式支付了50000元定金，其应�知道孙俊夫的银行账号，即便孙俊夫不在顺德也可以通过转账的方式支付410000元首期款。开具收据并不是合同的必然要件，因为卢瑞玲完全可以通过《房地产买卖合同》及银行转账凭证证明自己的付款行为。从卢瑞玲的主观意思上看，其代理人梁某在2017年4月14日、4月15日与孙俊夫联系时从未提到支付首期款的问题，也从未询问过收据问题，其沟通的重点仍然在如何进行担保借款上。综上可以看出，卢瑞玲客观上没有按照《房地产买卖合同》约定履行付款义务，主观上也没有任何按时付款的诚意。从孙俊夫行为来看，卢瑞玲虽然已经表示不想按期支付购房款，但孙俊夫仍与卢瑞玲积极磋商，虽然《房地产买卖合同》没有约定孙俊夫偿还案涉房屋抵押借款的时间，但孙俊夫积极筹措资金及时偿还了案涉房屋抵押借款，为履行合同做出了准备。孙俊夫也是在卢瑞玲不按期支付购房款，违反合同约定之后，才将案涉房屋卖与他人。按照《房地产买卖合同》约定，如果买方未能履行本合同条款致合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，卖方有权将物业转让于任何人，卖方不得再为此向买方追究责任。由于卢瑞玲违约在先，定金50000元应归孙俊夫所有，卢瑞玲要求双倍返还定金的请求法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回卢瑞玲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1150元，财产保全费1020元，合计2170元，由卢瑞玲负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为在案涉房屋交易过程中，何方违约以及违约方应承担何种违约责任。
首先，根据双方签订的《房地产买卖合同》之约定，卢瑞玲应于2017年4月15日前向孙俊夫支付案涉房屋首期款410000元，合同中并未约定支付首期款需以孙俊夫涂销案涉房屋抵押为前提，虽梁某一直与孙俊夫沟通希望涂销抵押后再支付首期款，但并未得到孙俊夫的明确同意，故其未严格按照合同约定的日期即2017年4月15日前支付首期款的行为存在不当；另一方面，结合双方之间的协商过程可以看出，双方一直就房屋买卖的操作流程进行沟通，梁某在2017年4月14日与孙俊夫的通话中表示，合同约定的4月15日搞不定买卖事宜，并希望孙俊夫回来后处理房屋买卖事宜，孙俊夫对此并未明确反对，亦未明确提示要求卢瑞玲需在2017年4月15日支付首付款，而在之后与梁某的沟通中亦未对卢瑞玲未支付首期款的行为进行催告，而直接在较短�间内（2017年4月21日）将案涉房屋出卖予案外人何涛、莫晓亮，孙俊夫在履行案涉《房地产买卖合同》中亦存在不当。综合考虑卢瑞玲、孙俊夫在履行案涉合同中均存在不当行为的情况下，本院判令孙俊夫应退还卢瑞玲定金50000元，双方互不负违约责任。卢瑞玲诉讼请求超过合理部分，本院依法不予支持。一审法院未考虑孙俊夫在履行案涉合同中亦存在不当行为的情形下，认定卢瑞玲违约而判令驳回卢瑞玲的全部诉讼请求不当，本院依法予以纠正。
一审判决认定事实基本清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8297号民事判决；
二、孙俊夫应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予卢瑞玲；
三、驳回卢瑞玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2170元，由卢瑞玲负担1085元，由孙俊夫负担1085元，二审案件受理费2300元，由卢瑞玲负担1150元，由孙俊夫负担1150元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年一月十九日
书记员 冯隽尧