南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终28号
上诉人（一审被告，一审反诉原告）马译红。
委托代理人马中桂，广西桂公明律师事务所律师。
委托代理人李毅，广西桂公明律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告，一审反诉被告）广西铁投冠信贸易有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路33号港务大厦20层，组织机构代码：××。
法定代表人陆延宝，该公司董事长。
委托代理人梁天懿，广西信德嘉律师事务所律师。
委托代理人梁专，广西信德嘉律师事务所实习律师。
上诉人马译红因与被上诉人广西铁投冠信贸易有限公司（以下简称铁投冠信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成由审判员胡青兮担任审判长、代理审判员袁宇飞、黄雪参加的合议庭，于2016年5月18日公开开庭审理了本案，书记员谢瑜担任记录。上诉人马译红的委托代理人马中桂，被上诉人铁投冠信公司的委托代理人梁天懿、梁专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月1日，马译红（出租方，甲方）委托马译珍与铁投冠信公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，协议书约定：1、甲方将南宁市民族大道141号中鼎·万象东方C区二楼201号商铺出租给乙方；2、租赁期自2012年8月1日至2017年7月31日；3、第一、第二年租金为每月50540.62元，第三、第四年租金为每月53067.65元，第五年租金为每月55725.39元；4、以乙方先付清租金后使用为原则，租金每半年一付，首期租金应在本合同签订日起10个工作日内将2012年10月至2013年3月的租金一次性支付给甲方，以后于每年3月31日前、9月30日前分别将半年（即当年4月至9月，当年10月至次年3月）租金全部汇入甲方指定的银行账户；5、乙方在本合同签订日起10个工作日内向甲方缴纳100000元作为房屋租赁押金，租赁押金是乙方不拖欠租金、水电费用、其他费用、不损坏房屋设施或无其他违约行为的保证，乙方在租赁期限内如拖欠应付的租金、水电费、公摊水电费、物业管理费等因乙方经营引起的一系列费用，导致甲方代缴的，甲方有权从租赁押金中扣除乙方所欠款项；6、乙方应缴纳其实际使用的和公摊的水费、电费、物业管理费、有线电视、燃气费、电话费、电梯费、车位管理费等；7、合同第十三条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：“（1）不支付或者不按约定支付租金达60天的（6）拖欠水电费、物业管理费、公摊的水费、电费达30天或30天以上的”；8、乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按未履行合同期间租金的100%向甲方支付违约金，乙方逾期交付租金，除仍应补交拖欠租金外，每日按当年租金的1%向甲方承担逾期付款滞纳金；9、租赁期内乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按未履行合同期间租金的数额支付违约金，乙方已缴剩余月份租金可以抵扣违约金。协议书还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，马译红将房屋交给铁投冠信公司使用，铁投冠信公司向马译红交纳100000元押金。
2015年4月13日，铁投冠信公司向马译红发出《关于终止租赁合同告知函》，载明：因铁投冠信公司办公场所将于2015年5月搬迁，无法继续使用租赁房屋，将提前终止合同。马译红于当日收到该函件。
2015年6月8日，马译红向铁投冠信公司发出《复函》，载明：马译红不同意铁投冠信公司提前终止合同，并要求铁投冠信公司继续履行合同或者按合同第十四条第五项、第六项和第六条的约定承担违约责任。铁投冠信公司于2015年6月9日收到该函件。
2015年7月14日，铁投冠信公司向马译红发出《关于尽快处理合同解除后续事宜的函》，载明：铁投冠信公司已于2015年4月底从涉案房屋整体搬出，但房屋内仍有铁投冠信公司部分设备，包括11台柜式空调，3台挂式空调等，请马译红配合铁投冠信公司向物业办理物品放行手续；为进一步处理好租赁合同解除后的相关事宜，防止双方损失进一步扩大，请马译红在配合铁投冠信公司转移剩余设备的同时，尽快开展对涉案房屋重新招租工作。马译红于2015年7月20日收到该函件。
2015年7月17日，马译红向铁投冠信公司发出《关于不同意解除租赁合同的函》，载明：租赁协议合法有效，铁投冠信公司变更办公场所不属于协议所约定的解除或终止合同的情形，马译红不同意铁投冠信公司提出的解除合同的要求；马译红再次要求铁投冠信公司继续履行合同或者按照租赁协议约定的违约责任支付违约金。铁投冠信公司于2015年7月20日收到该函件。
2015年11月3日，马译红向铁投冠信公司邮寄《关于支付租金的函》，载明：铁投冠信公司应在2015年9月30日前支付2015年10月至2016年3月的租金，但铁投冠信公司未支付，应如约支付，否则应承担违约责任。铁投冠信公司收到该邮件。
一审法院另查明：2015年10月至2015年12月，涉案房屋的物业服务费、公摊水电费、维修基金、电梯维保费共计7006.7元。
一审法院还查明：马译红为涉案房屋所有权人。2012年12月21日，铁投冠信公司在广西壮族自治区工商行政管理局（以下简称区工商局）办理变更登记手续，将广西冠信实业有限公司更名为现名；2015年11月4日，铁投冠信公司在区工商局办理变更登记手续，将经营场所由南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6栋22层2201号房变更为南宁市青秀区金浦路33号港务大厦20层。
铁投冠信公司为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、解除铁投冠信公司与马译红签订的《房屋租赁协议书》；2、马译红返还铁投冠信公司预付的租金141513.73元、押金100000元、物业费4776元；3、马译红返还其扣押铁投冠信公司所有存放于涉案房屋的格力柜式空调11台、美的挂式空调3台；4、本案诉讼费用由马译红承担。马译红提出反诉，请求判令：1、解除马译红与铁投冠信公司签订的《房屋租赁协议书》，铁投冠信公司向马译红返还商铺；2、铁投冠信公司向马译红支付占用房屋期间的租金159202.95元、逾期支付租金违约金292933.44元（两项均自2015年10月1日暂计至2015年12月31日）；3、铁投冠信公司向马译红支付物业服务费、水电费等费用共计7006.7元（自2015年10月1日暂计至2015年12月31日）；4、铁投冠信公司向马译红支付违约金1194065.7元；5、本案诉讼费用由铁投冠信公司承担。铁投冠信公司于2016年1月11日向一审法院递交变更诉讼请求申请书，申请撤销关于马译红返还其扣押铁投冠信公司所有存放于涉案房屋的格力柜式空调11台、美的挂式空调3台的诉讼请求，一审法院对铁投冠信公司撤销该项诉讼请求的申请予以准许。
一审法院审理认为，铁投冠信公司与马译红于2012年8月1日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于双方当事人均要求解除合同的诉讼请求。铁投冠信公司分别于2015年4月13日、2015年7月14日向马译红发出关于解除租赁合同的函件，载明铁投冠信公司于2015年4月底搬迁，需提前解除合同，并要求马译红配合处理租赁合同解除后的相关事宜，并尽快另行招租。铁投冠信公司因经营场所由涉案房屋变更为南宁市青秀区金浦路33号港务大厦20层的原因，不愿继续履行双方签订的《房屋租赁协议书》，涉案房屋对其已不具有使用价值。根据租赁合同的性质，不宜强制要求承租人使用租赁房屋，租赁合同目的已无法实现。故铁投冠信公司要求解除合同，一审法院予以支持。根据《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”铁投冠信公司已两次发函告知马译红其于2015年4月底搬离涉案房屋，铁投冠信公司作为承租方明确表示其不愿意履行合同并作出要求出租方另行招租以减少损失的建议，出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，同意并及时解除租赁合同，收回房屋另行招租是防止损失扩大的有力措施。鉴于双方当事人都提出解除合同的诉讼请求，一审法院根据双方签订的《房租租赁协议书》第十四条“租赁期内乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方”的约定，马译红于2015年4月13日第一次收到铁投冠信公司提前退租的通知，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议书》于马译红收到该退租通知的90日后即2015年7月12日解除。
关于铁投冠信公司要求马译红返还预付租金、押金、物业费的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁合同关系于2015年7月11日解除，铁投冠信公司将租金交到2015年9月30日，故马译红应退还铁投冠信公司预交的2015年7月12日至2015年9月30日的租金140629.27元（月租金53067.65元×2.65个月），铁投冠信公司要求马译红退还预付租金141513.73元，对于多出的部分，一审法院不予支持。合同解除后，2015年8月、9月的物业费共计4776元及马译红收取的押金100000元也应退还铁投冠信公司。
关于马译红要求铁投冠信公司继续支付2015年10月1日之后的租金、物业费及水电费等费用的反诉请求。2015年7月11日双方租赁合同关系解除后，铁投冠信公司未占用马译红的租赁房屋。因此，铁投冠信公司无需向马译红支付2015年10月1日之后的租金、物业费及水电费等费用。双方租赁关系存续期间，铁投冠信公司并无拖欠马译红租金的行为，故无需支付逾期支付租金的违约金。
关于马译红要求铁投冠信公司支付违约金的诉讼请求。铁投冠信公司提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”铁投冠信公司提前解除合同给马译红造成房屋空置的损失。根据双方签订的《房租租赁协议书》第十四条的约定：“租赁期内乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按未履行合同期间租金的数额支付违约金，乙方已缴纳剩余月份租金可以抵扣违约金。”合同约定的违约金为未履行合同期间的租金数额，马译红主张的违约金过高，铁投冠信公司请求法院对违约金予以调整合法有据，一审法院酌定铁投冠信公司向马译红支付合同解除后四个月的租金共计212270.6元
（月租金53067.65元×4个月）作为违约金。根据双方合同约定，铁投冠信公司预交的2015年7月12日至2015年9月30日的租金140629.27元可以抵扣违约金，故马译红不再退还铁投冠信公司该笔预交的租金，铁投冠信公司还应向马译红支付违约金71641.33元（212270.6元-140629.27元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决如下：1、铁投冠信公司与马译红于2012年8月1日签订的《房屋租赁协议书》于2015年7月12日解除；2、马译红返还铁投冠信公司押金100000元、物业费4776元；3、铁投冠信公司向马译红支付违约金71641.33元；4、驳回铁投冠信公司的其他诉讼请求；5、驳回马译红的其他反诉请求。本案本诉受理费4994元，由铁投冠信公司负担2869元，马译红负担2125元；反诉受理费9839元，由马译红负担9413元，由铁投冠信公司负担426元。
上诉人马译红不服一审判决，向本院上诉称，1、一审法院认定铁投冠信公司“因经营场所由涉案房屋变更为南宁市青秀区金浦路33号港务大厦20层的原因，不愿意继续履行双方签订的《房屋租赁协议书》”属于认定事实错误，铁投冠信公司原经营场所为宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6栋22层2201号房，并非本案涉案房屋。一审判决关于解除涉案合同的理由不能成立。双方约定涉案房屋用途为员工食堂，铁投冠信公司变更经营场所与租赁涉案房屋无直接关系，其经营场所的变更不能成为解除合同的理由。2、一审判决认定双方签订的《房屋租赁协议书》于2015年7月12日解除错误，合同解除的时间应为双方均同意解除合同时，即2016年1月6日铁投冠信公司向马译红交钥匙的时间，理由是：（1）马译红2015年4月13日收到的《关于终止租赁合同告知函》的落款单位名称为“广西铁投冠信贸易有限公司综合部”，铁投冠信公司未告知马译红其公司已更名，且公司综合部不具有法人资格，该份告知函不具有法律效力。（2）对于2015年4月13日收到的《关于终止租赁合同告知函》中告知提前解除合同，马译红已明确表示不同意解除，因此不能将其认定为解除本案合同的依据。（3）马译红2015年4月13日收到的《关于终止租赁合同告知函》中，铁投冠信公司通知解除合同时间为“提前六个月通知”，因此，即使一审法院依据该份函认定合同解除时间，也应当认定为2015年10月13日解除。（4）即使双方合同第十四条中约定了“租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前90日通知甲方，并按未履行合同期间租金的数额支付违约金，乙方已缴剩余月份租金可以抵扣违约金。”的条款，铁投冠信公司提前90日单方提出解除合同的条件是需要支付合同约定的剩余租赁期限的全部租金作为违约金，在未支付的情况下，合同不能解除，如若解除，须支付上述相应的违约金。（5）铁投冠信公司在一审起诉时只提出要求解除租赁合同，并未主张何时解除，一审法院认定合同于2015年7月12日解除，属于超出当事人诉请范围。3、从铁投冠信公司第二次发函来看，内容为“该房屋内仍有我司部分设备，包括11台柜式空调，3台挂式空调等物品”、“上述物品归我司所有”、“请配合我司将剩余设备转移”，表明2015年7月12日之后，铁投冠信公司还占有、使用租赁房屋，2016年1月6日才交还房屋钥匙，铁投冠信公司经营场所的变更为2015年11月4日，铁投冠信公司也不能证实其2015年7月12日前已向马译红交还房屋，因此，不能认定合同于2015年7月12日解除。4、铁投冠信公司不能证实其在2016年1月6日交钥匙、搬离空调之前，已搬出租赁房屋，铁投冠信公司向马译红发函时称其公司将于2015年5月搬迁，但其公司登记经营场所变更的时间为2015年11月4日，在铁投冠信公司未交出钥匙、未搬离空调之前，马译红不能将房屋另行出租，因此，也无法采取措施减少损失扩大。5、一审法院认定违约金过高并调低违约金没有依据。如果按2015年7月12日解除合同，双方约定的租赁期限还剩24个月，马译红损失的是24个月的租金，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》第二十九条第二款的规定，至少应以合同解除后再支付七、八个月的租金作为违约金，如果以四个月租金作为违约金，则合同解除时间应认定为2016年1月6日。铁投冠信公司应当向马译红支付剩余租赁期的全部租金作为违约金。6、由于合同解除时间不能以2015年7月12日为准，故马译红不应向铁投冠信公司退还2015年8月、9月的物业费。7、由于铁投冠信公司提前解除合同，构成违约，故押金100000元不应当退还。8、一审法院应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，认定本案未达到解除合同的条件，铁投冠信公司属于擅自解除合同。请求二审法院判决：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第656号民事判决，改判支持马译红的全部反诉请求并驳回铁投冠信公司的全部诉请请求，或发回重审；2、铁投冠信公司承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人铁投冠信公司答辩称，1、由于铁投冠信公司经营场所变更，涉案房屋对铁投冠信公司已不具有使用价值，租赁目的已无法实现，根据租赁合同性质，不宜强制要求承租人使用不具有使用价值的房屋。马译红将铁投冠信公司的经营场所与员工食堂隔断理解，并要求铁投冠信公司履行已不具备履行条件的《房屋租赁协议书》不正确。2、双方签订的《房屋租赁协议书》第十四条约定了“租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前90日通知甲方”，铁投冠信公司已于2015年4月13日向马译红发函通知提前退租，《房屋租赁协议书》应于马译红收到该通知的90日后即2015年7月12日解除，一审法院对租赁合同的解除时间认定正确。3、铁投冠信公司实际以发函通知接收的方式于2015年5月向马译红移交了房屋，自通知之日起，铁投冠信公司已不再占有涉案房屋，马译红收到接收房屋的通知后怠于接收房屋，作为有义务接收房屋的一方，应当承担怠于接收房屋的相应后果。租赁房屋内的空调需要马译红同意，由物业公司开具放行条后，才能将空调拆除并搬离小区，由于铁投冠信公司不能强行令马译红接收房屋钥匙，配合开具放行条，因此，是否接收房屋钥匙及是否移除空调，并不能作为铁投冠信公司仍占有涉案房屋的依据。4、铁投冠信公司在2015年4月发函通知解除合同后，又向马译红支付了90日的租金，一审法院另外又判决支付四个月的违约金，相当于马译红在接到解除合同的通知后，已获得7个月租金的补偿，足以弥补其损失，若马译红积极采取措施另行招租、管理房屋，完全不会遭受损失，且会获利，一审法院酌情确定违约金的数额，并未违反法律规定。5、租赁合同于2015年7月12日依法解除后，对于未履行部分，应当不再履行，因此马译红应将合同解除后预交的租金、物业费、押金退回，一审判决正确。6、一审判决适用法律正确。本案无需适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，马译红对上述条款理解有误，一审判决已适用了《中华人民共和国合同法》第九十六条进行裁判。一审认定合同解除时间正确，在双方履行合同过程中，铁投冠信公司因客观情况发生变化，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，铁投冠信公司有权提出解除合同，双方在租赁合同中也约定了可提前90日提出解除合同，即使因此产生违约金，也不影响合同解除的效力。而仅凭移交钥匙的行为，不能影响本案合同解除的时间，而是否移交钥匙不能作为涉案房屋是否移交的标准。违约金的数额因参照实际损失计算，马译红未能提供证据证明其实际损失，且铁投冠信公司已提醒其采取措施防止损失扩大，因此，对于扩大的损失应由马译红自行承担。7、本案押金不具有违约金的性质，只是正常使用租赁物的保证，合同解除后押金应当退回。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回马译红的上诉请求，维持原判。二审期间，上诉人马译红对一审法院查明的事实无异议，但提出一审法院遗漏认定以下事实：1、双方签订的租赁合同第十四条的内容；2、《关于终止租赁合同告知函》的内容及落款单位名称。
被上诉人铁投冠信公司对一审法院查明的事实无异议。
二审期间，上诉人马译红向法院提交以下新证据：1、《收条》一份，记载铁投冠信公司工作人员向马译红交还涉案房屋钥匙一套，包括大门钥匙2把，后门软锁钥匙1把。2、《放行条》一份，记载：“南宁中鼎物业责任公司万象东方分公司：我单位食堂已整体搬迁，为了避免我方遗留的资产及其他物品的流失与损坏，现将中鼎万象东方二楼C201遗留的资产及物品主要为14台空调搬离中鼎万象东方，特此说明，请物业给予放行。”落款为“广西铁路投资集团有限公司食堂”，日期为“2016年1月4日”，该《放行条》下方有2016年1月4日“马译珍”签名“同意”，有2016年1月5日“客服中心”工作人员签名，有2016年1月5日“护卫队”工作人员签名。《收条》及《放行条》证明铁投冠信公司于2016年1月6日才将涉案房屋交回马译红。
针对上诉人马译红提供的新证据，铁投冠信公司发表如下质证意见：1、对《收条》及《放行条》的真实性无异议，对证明内容有异议，一审起诉时，铁投冠信公司的其中一项诉讼请求是要求马译红退还涉案房屋中的空调，起诉后，经一审法院调解，马译红愿意退还空调后，铁投冠信公司撤回这一项诉讼请求，故空调搬出的时间为2016年1月5日，但这一时间不能认定为铁投冠信公司占有使用涉案房屋的时间。2、铁投冠信公司向马译红发函要求解除合同，并要求其接收房屋后，由于马译红怠于接收房屋钥匙，才导致房屋钥匙于起诉后才交还。因此，交还房屋钥匙的时间不能作为铁投冠信公司占有使用涉案房屋的时间。3、马译红提供的《放行条》证据恰好能证明涉案房屋实际由马译红控制，房屋内的空调之所以能搬离房屋，是因为需要由马译红一方同意后方能搬离。
经质证，对于马译红提供的《收条》及《放行条》，铁投冠信公司对其真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。但《收条》只能证明铁投冠信公司于2016年1月6日向马译红交接涉案房屋钥匙，《放行条》只能证明铁投冠信公司于2016年1月4日向物业部门申请放行涉案房屋内的14台空调，并于当日得到马译红的同意。上述两份证据，均不能证明铁投冠信公司占有使用涉案房屋至2016年1月6日，因此，对于马译红欲证明的内容，本院不予支持。
针对上诉人马译红对一审查明的事实提出的异议，本院认为，一审法院在查明事实部分已经认定了双方当事人于2012年8月1日签订了《房屋租赁协议书》的事实及合同内容的真实性，也认定了2015年4月13日，铁投冠信公司向马译红发出《关于终止租赁合同告知函》的事实及该告知函内容的真实性，不存在遗漏认定的内容。
综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的租赁合同是否于2015年7月12日解除？2、铁投冠信公司是否应向马译红支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金共计159202.95元及逾期支付租金产生的违约金？3、铁投冠信公司是否应向马译红支付2015年10月1日至2015年12月31日的物业费、水电费共计7006.7元？4、铁投冠信公司是否应向马译红支付违约金1194065.7元？5、马译红是否应向铁投冠信公司返还押金100000元及物业费4776元？
本院认为，马译红与铁投冠信公司于2012年8月1日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应履行各自合同义务。
关于第一个争议焦点。铁投冠信公司与马译红签订的《房屋租赁协议书》第十四条约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按未履行合同期间租金的数额支付违约金，乙方已缴剩余月份租金可以抵扣违约金。”根据该条合同内容，双方当事人事实已约定了承租人可以单方提出解除合同，但需提前90日通知出租人，并支付相应的违约金。因此，铁投冠信公司因其经营场所发生变化，因而不宜继续承租涉案房屋经营单位食堂的情况下，单方提出解除合同的，应提前90日通知。铁投冠信公司要求解除租赁合同的函实际于2015年4月13日送达马译红，则一审法院认定《房屋租赁协议书》于马译红收到解除合同的通知90日后解除，即2015年7月12日解除合同，并无不当，本院予以维持。铁投冠信公司发出的《关于终止租赁合同告知函》落款虽为“广西铁投冠信贸易有限公司综合部”，但该份告知函意思表示明确，不影响铁投冠信公司作为承租人要求解除合同的意思表示的效力。至于马译红上诉称铁投冠信公司在一审诉讼请求中并未主张合同于2015年7月12日解除，仅主张合同解除，一审认定合同解除时间超出当事人的诉讼请求范围，本院认为，当事人在一审中提出要求法院确认解除合同的诉讼请求，一审法院根据查明的事实确认合同解除，并认定解除合同的时间，仍属于根据当事人的诉讼请求进行审理并作出的判决，并未超出当事人诉讼请求的范围。
关于第二个争议焦点。合同解除于2015年7月12日解除后，双方合同义务履行至2015年7月12日，即铁投冠信公司作为承租人，需支付租金至2015年7月12日，对于此后的租金，由于合同已解除，故无需再支付租金。铁投冠信公司实际预交租金至2015年9月，不存在拖欠租金的行为，故马译红要求铁投冠信公司向其支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金共计159202.95元及逾期支付租金产生的违约金的主张，不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。如前所述，由于双方签订的租赁合同已于2015年7月12日解除，故2015年7月12日之后的水电费、物业费不应再由铁投冠信公司支付，故对于马译红要求铁投冠信公司向其支付支付2015年10月1日至2015年12月31日的物业费、水电费共计7006.7元的主张，本院不予支持。马译红应向铁投冠信公司返还多交的物业费4776元。
关于第四个争议焦点。铁投冠信公司在合同约定的租赁期限届满前单方提出解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。从本案来看，首先，铁投冠信公司几次发函要求解除合同，并要求马译红接收租赁房屋、建议其积极采取尽快另行招租的措施减少损失扩大；其次，涉案房屋所在小区的物业管理中确实存在搬离例如空调等大件物品时，需要向物业管理部门提出申请，并经业主同意，由物业管理部门开具放行条后方可搬离的事实；再者，铁投冠信公司在2015年11月12日一审起诉时曾提出要求马译红返还安置于涉案房屋内的空调的诉讼请求，而放行条的实际开具时间为2016年1月6日，并于该日双方才交接房屋钥匙，且根据马译红在二审庭审中的陈述，2016年1月6日，涉案房屋内除了需要放行条才能搬离的数台空调外，已无其他物品。综合上述事实分析，马译红作为出租人，在铁投冠信公司明确提出不会继续履行租赁合同并要求其接收涉案房屋的情况下，并未及时接收涉案房屋。
因铁投冠信公司单方解除合同构成违约所应支付的违约金数额，是否应以双方在租赁合同中约定的“按未履行合同期间租金的数额支付违约金”来计算.关键在于判断在房屋租赁合同的履行过程中，由于承租人违约解除合同，导致合同不能继续履行的，出租人履行合同可得的租金收益是否能全部作为可期待利益损失。本院认为，在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则及减损规则，从非违约方主张的可得利益损失总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失。违约事实产生后，守约方应采取合理措施，避免损失扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于一方已经违约的，守约方出于诚实信用原则，应负有采取合理措施避免损失扩大的责任。具体就本案房屋租赁合同而言，如果承租方铁投冠信公司已明确表示无法继续履行合同，并将房屋交回，而出租方怠于接收房屋，导致房屋长期空置，造成损失扩大的，对于因守约方的不当行为导致的扩大的损失，不属于可期待的利益损失。本院考虑承租方交还房屋的时间，酌情给予出租人寻找新的租户所可能产生的必要的空置期损失，结合房屋地段、是否易于出租等因素考虑，一审法院酌定给予四个月的空置期损失作为违约金数额（违约金212270.6元，月租金53067.65元×4个月），并无不当，本院予以维持。但违约金实际支付时应扣减铁投冠信公司多交的租金，即铁投冠信公司预交的2015年7月12日至2015年9月30日的租金140629.27元，扣减后应支付的违约金为71641.33元（212270.6元-140629.27）。
关于第五个争议焦点。马译红因铁投冠信公司违约要求支付违约金后，是否还应当退还铁投冠信公司交纳的100000元房屋租赁押金。双方租赁合同中对于该笔房屋租赁押金的约定为：“租赁押金是乙方不拖欠租金、水电费用、其它费用、不损坏房屋设施或无其他违约行为的保证。租赁期满届满时，乙方按本合同约定交清租金和其他相关费用，并将房屋完好交还甲方之日起三个工作日内，甲方将押金全额退还乙方（该押金不计息）。”本院认为，本案房屋租赁押金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性。根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，一审法院结合本案合同的履行情况、铁投冠信公司的主观过错，根据公平原则和诚实信用原则，将铁投冠信公司应付的违约金调整为四个月租金损失，足以弥补该项损失，况且，双方当事人也未在合同中约定不予退还房屋租赁押金的条款。因此，马译红应当向铁投冠信公司退还100000元房屋租赁押金。
综上所述，上诉人马译红的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24672元（上诉人马译红已预交），由上诉人马译红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡青兮
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 谢 瑜