四平市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四西民一初字第215号
原告李玉萍，女，现住四平市铁西区。
委托代理人苏国山，系吉林军鹏律师事务所律师。
被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）。
负责人蒋铭杰。
委托代理人沈道璞，男，现住四平市铁西区。
委托代理人刘永学，系吉林辅民律师事务所律师。
原告李玉萍诉被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件受理后，根据被告四平市仁达房地产开发公司清算组向法院提交《四平市仁达房屋开发公司文件》和《中共四平市人民政府侨务办公室（侨联）党组文件》四侨党干字[2016]1号文件，原告李玉萍于2015年10月28日书面申请将被告四平市仁达房地产开发公司清算组的负责人变更为蒋铭杰。2016年3月29日开庭之前，被告四平市仁达房地产开发公司清算组当庭提出应诉被告的准确名称应为四平市仁达房屋开发公司（清算组），经核实后合议庭宣布休庭，当日原告李玉萍向本院书面申请称，由于笔误现将原来被告四平市仁达房地产开发公司（清算组）更正为被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）。本院重新下达传票后于2016年5月17日重新组成合议庭，正式开庭审理本案。原告李玉萍及其委托代理人苏国山到庭参加诉讼，被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）以负责人蒋铭杰委托沈道璞、刘永学作为其委托代理人到庭应诉，本案现已审理终结。
原告李玉萍诉称，1996年8月24日原告购买被告开发的位于。铁西区仁兴街五委十组邮电小区3单元5层10号现房。当时原告向被告交付楼款116384.40元，但被告未与原告签订商品房买卖协议，仅开具收楼款收据两张。并于当日办理入住手续，原告在此一直居住至今。在此期间，原告多次找被告的负责人沈道璞要求其为原告办理房屋产权证，沈道璞均以各种理由搪塞，至今未能办理产权证。综上，原告认为原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，原告已经付清全部楼款，被告应当与原告签订商品房买卖合同并为原告办理房屋产权证。故诉至法院，请求确认原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，位于铁西区仁兴街五委十组邮电小区3单元5层10号楼归原告所有，被告立即为原告办理房屋所有权证，诉讼费用由被告承担。
被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）辩称，一、原告请求确认原告与答辩人之间的商品房买卖合同合法有效没有事实和法律根据。双方从来没有就买卖关系的具体条款达成一致。1、原告提供的96年“白条”收据不具有商品买卖合同的基本要件。“白条”收据体现不出购买卖的标的是什么？如果是购房其具体的坐落（区、街、委、组、楼号、单元、层、室）没有？单价、建筑面积、总价款等是多少？双方的权利与义务、违约责任等商品房买卖合同的基本要件。因此，原告请求确认双方存在屋房买卖合同及合法有效没有事实根据。2、被告从来没有为原告办理诉争房屋的入住手续。因原告没有交齐全部购房款，因此，至今没有签订商品房买卖合同，也没有开具正式售房发票，更没有办理入住手续。双方没有就买卖关系的具体条款达成一致。3、原告确认合同效力的诉讼请求也超过了二年的法定诉讼时效。二、原告请求确认位于铁西区仁兴街5委10组邮电小区9502号楼3单元5层的房屋归原告所有没有事实与法律根据。1、原告请求的位于铁西区仁兴街5委10组邮电小区9502号楼3单元5层的房屋的所有权已经于2003年7月经房屋产权部门登记依法转让给案外第三人王松山。因此，原告请求本案诉争房屋归原告所有没有事实根据，根据物权法“一物无二主”基本原则，已经不存在事实上的可能性。2、根据物权法的规定，房屋作为不动产物权，必须经依法登记方能发生效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”假使原告与被告之间签订了《房屋买卖合同》而且合法有效，同时该房屋没有登记给案外第三人，原告的该确权请求依法也不能支持。合同调整是债权关系，买卖合同只能是物权变动的条件之一，而不是确认物权归属的根据。同一个房屋可能签订数个有效合同，却不能产生数个物权所有人（房主）（物权法十五条），这是最基本的法律规定和法理。原告请求确认诉争房屋的所有权归其所有，没有法律根据。3、原告请求被告立即为原告办理房屋所有权证没有事实和法律依据，事实根据上原告与被告没有达成诉争房屋的一致协议；该诉争房屋已经登记在案外人名下，履行不能；没有法律规定被告为原告办理房屋产权证。
本案在审理过程中，原告李玉萍为了证明其主张成立，向本院提交了如下证据：
1、四张收据、一张用户验收单，证明1996年的时候房屋买卖关系以收据为准，原、被告存在房屋买卖关系；
2、供热费收据、居民水费发票、有线电视收据及入户本、天然气入户及收据、居委会证明，证明原告购买本案诉争楼房后，对诉争楼房实际占有使用的情况；
3、（2013）西民一初字362号民事判决书，证明原告购买使用至今的房屋错误登记，2003年7月16日档案中有被告出具的材料，9502号楼3单元5楼和2单元5楼档案登记错误。不能以产权登记机关现有产权的内容为准，因为产权错误。
被告四平市仁达房屋开发公司（清算组）为支持其辩解成立，向本院提交了如下证据：
1、四平市060946号房屋产权转让书档案材料（包括转让契约、买卖房屋协议、转让双方当事人申请表、房屋调查表、契税完税证、单位自管房屋登记台帐、房屋分层分户平面图、房屋价值评估报告、收回的四平市房权证四字第0600**号房产证等共计15页），证明原告请求的位于铁西区仁兴街5委10组邮电小区9502号楼3单元5层的房屋的所有权已经于2003年7月经房屋产权部门登记依法转让给案外第三人王松山。因此，原告的该诉讼请求依法不能得到法律的支持；
2、案外人王松山的四平市060946号房权证2张及王松山收到本案诉争房屋的060946号房权证的收据，证明本案诉争的3单元5层的房屋已经依法登记确认为他人所有，原告的该诉讼请求依法不能支持；
3、四平市铁西区人民法院（2013）西行初字第7号行政判决书及四平市中级人民法院（2013）四行终字第29号行政判决书，证明生效的判决书确认案外人王松山出售和案外人焦平丽受让的房屋实际上是060946号房权证名下的3单元5层房屋。焦平丽所购买的王松山登记的四字第138286号房屋登记是违法的；
4、四平市物价局文件（四价字[1995]72号）、四平市仁达房屋开发公司的住宅楼销售定价（备案）资料，证明本案诉争的3单元5层房屋的售价根据物价部门定为每平方米1490万元，原告未履行支付全部房屋价款的义务；
5、被告仁达公司当年办理进户的《进户通知》（两联）、四平市房产铁西经营管理处《入户通知书》（两联单）、销售发票、房屋买卖合同，证明原告诉称“并于当日办理入住手续”的事实不能成立。被告单位售楼办理入住手续的程序是：购楼人交齐完全部房款后，签证《商品房买卖合同》，仁达公司给购房人开具《进户通知》和《入户通知书》，购房人持《入户通知书》到四平市房产铁西经营管理处交齐相关物业管理费后加盖“四平市房产铁西经营管理处进户专用章”，再回仁达公司办理进户。原告没有交齐房款、没有签订《商品房买卖合同》、没有持仁达公司及加盖“四平市房产铁西经营管理处进户专用章”《入户通知书》的情况下，通过他人借看房机会非法占有房屋，不能认定为“并于当日办理入住手续”。
经审理查明，1996年8月24日，原告李玉萍向被告四平市仁达房屋开发公司交纳购房款总计人民币116384.40元（共分2次：第一次交纳105804.00元；第二次交纳10580.40元），并由被告四平市仁达房屋开发公司向原告出具了加盖四平市仁达房屋开发公司1996年8月24日现金收讫公章的《收据》2张；同样加盖被告四平市仁达房屋开发公司现金收讫公章的“防撬门”陆佰捌拾元整、“*养费”伍拾元整《收据》各1张。原告李玉萍持有制式《用户验收单》一份，标明原告李玉萍向被告四平市仁达房屋开发公司购买的标的房屋为9502#楼3单元5层10号三室，建筑面积为88.17平方米，该格式《用户验收单》中标明时间为“一九九六年八月二十四日”和“防撬门立锁不好使”，并有“甲方代表：李德昌”的签字。四平市铁西区仁兴街居民委员会出具的《介绍信》以及相关天然气入户证、供暖、供水、供气、有线电视等正规收费发票共同证明原告李玉萍从1996年8月24日入住四平市铁西区仁兴街居民委员会辖区“仁达9502#楼3单元5楼右门”至今。
本院认为，1996年8月24日，原告李玉萍向被告四平市仁达房屋开发公司交纳购房款总计人民币116384.40元（共分2次：第一次交纳105804.00元；第二次交纳10580.40元），以及“防撬门”680.00元和“*养费”50.00元，被告四平市仁达房屋开发公司向原告李玉萍出具加盖四平市仁达房屋开发公司1996年8月24日现金收讫公章的《收据》共4张。对上述4张票据的真实性被告四平市仁达房屋开发公司无异议，但对原告李玉萍持有制式《用户验收单》有异议，认为持有人应该是仁达公司。合议庭综合考察原告李玉萍的缴纳购房款行为和被告四平市仁达房屋开发公司制式《用户验收单》中标明时间为“一九九六年八月二十四日”和“防撬门立锁不好使”，并有“甲方代表：李德昌”的签字等相关信息，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，应认定号原告李玉萍与被告四平市仁达房屋开发公司之间已经形成了关房屋买卖的事实合同关系。而按照上述格式《用户验收单》和四平市铁西区仁兴街居民委员会出具的《介绍信》以及相关天然气入户证、供暖、供水、供气、有线电视收费票据等相关证据共同证明原告李玉萍从1996年8月24日入住至今的坐落于四平市铁西区仁兴街仁达小区9502#楼3单元5层10号三室，建筑面积为88.17平方米房屋为本案中房屋买卖合同标的物。根据被告四平市仁达房屋开发公司向法院提供的《四平市物价局文件》四价字（1995）72号关于仁达房屋开发公司9503#、9504#商品住宅楼销售价格的批复“根据[1993]吉省价轻字第7号文件的有关规定，经测算，铁西13#地9503#、9504#商品住宅楼平均销售价格为每平方米1295元（其中含代收代缴费每平方米60元）”按此金额计算标的房屋总价款应为人民币114180.15元；被告四平市仁达房屋开发公司于1995年11月25日自行制定的《按市物价局四价字（1995）72号文件要求，对仁达9501、9502号住宅楼销售价格定价如下》文件中规定商品住宅楼第五层为人民币1490元/平方米+商品房第二年每平方米增加58元，即单价为人民币1548元/平方米，按此金额计算本案标的房屋总价款应为人民币136487.16元。虽然被告四平市仁达房屋开发公司单方主张按照1548元/平方米的价格计算标的房屋价值，但该价格是其公司自行规定，相比之下按照《四平市物价局文件》四价字（1995）72号文件更具权威性。本院考虑年代久远等客观情况，酌定标的房屋总价为人民币125333.65元[（136487.16元+114180.15元）/2]。原告李玉萍向被告四平市仁达房屋开发公司补充交纳购房款人民币8949.25元（125333.65元-116384.40元）后，被告四平市仁达房屋开发公司应负责完成其相应的合同义务，即向房屋管理机构办理本案诉争坐落于四平市铁西区仁兴街仁达小区9502#楼3单元5层10号三室，建筑面积为88.17平方米房屋正规的房屋产权证，并将此房屋产权证落户在原告李玉萍的名下等相关手续，故原告李玉萍的相关诉讼请求合法有据，本院应予支持。本案诉争标的物为不动产物权，诉讼时效是因为若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定。但是物权长期不行使，一般不会使法律关系处于不确定状态，并且如果物权受到侵害，那么将会持续不断发生新的侵害，故本案标的房屋的所有权不应适用2年的诉讼时效。依据被告四平市仁达房屋开发公司举证的部分证据，案件诉争标的房屋可能涉及一房二卖等其他法律关系的情况，相关当事人可组织充分的证据后另案告诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条之规定，经合议庭合议，判决如下：
一、原告李玉萍与被告四平市仁达房屋开发公司房屋形成关于四平市铁西区仁兴街仁达小区9502#楼3单元5层10号三室，建筑面积为88.17平方米房屋的事实房屋买卖合同。此房屋买卖合同合法有效，上述房屋归原告李玉萍所有。
二、原告李玉萍于本判决生效后十五日内向被告四平市仁达房屋开发公司一次性补充交纳购房款人民币8949.25元。被告四平市仁达房屋开发公司负责向房屋管理机构补办坐落于四平市铁西区仁兴街仁达小区9502#楼3单元5层10号三室，建筑面积为88.17平方米房屋正规的房屋产权证等相关一切手续，并将此房屋产权证落户在原告李玉萍的名下。
三、驳回原告李玉萍其他诉讼请求。
案件受理费2628元，由被告四平市仁达房屋开发公司负担2440.35元，原告李玉萍负担187.65元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 牛云鹤
人民陪审员 于 富
人民陪审员 刘丽丽
二〇一六年八月十二日
书 记 员 杨 雪