广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深龙法布民初字第72号
原告郭丽丽。
委托代理人寇星明，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人麦书毓，广东晟典律师事务所律师助理。
被告朱静，现羁押于深圳市××区××看守所。
第三人深圳市邻里家房地产经纪有限公司。
法定代表人钟玲志，经理。
原告郭丽丽诉被告朱静二手房买卖合同纠纷一案，本院在2012年8月10日受理后，依原告申请追加深圳市邻里家房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序由审判员吕豫军独任审判，于2012年9月17日进行了证据交换，2012年10月12日公开开庭进行了审理。原告郭丽丽及其委托代理人寇星明，第三人的法定代表人钟玲志到庭参加诉讼，被告朱静对本案进行了答辩及对证据进行了质证，但未参加或委托他人参加本案庭审活动。本案缺席进行了审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年7月4日，经第三人提供居间服务，原、被告签订了《二手房买卖合同》，合同约定：被告将位于××街道××区××栋×座×层×单位转让给原告，成交价136万元（币种人民币，以下均同）；原告应在2012年7月4日向被告支付定金5万元；被告应在2012年7月7日委托担保公司担保融资赎楼，并出具公证委托书；如被告逾期5日未按合同约定履行义务，原告有权解除合同并要求原告支付转让成交价20%的违约金。合同签订后，原告已依约支付定金，但被告始终未履行其合同义务。第三人在2012年7月18日以告知函的方式催告其履行，被告仍拒绝履行。因追讨无果，特诉请判令：1、解除编号为×××的《二手房买卖合同》；2、被告返还定金50000元；3、被告支付违约金272000元；4、被告承担诉讼费用。
被告辩称，我与原告签订的《二手房买卖合同》属实，我也收到原告交付的4.5万元定金，但因为我涉嫌诈骗现羁押于××区××看守所，因此无法正常履行合同。原告称要求支付违约金272000元我不认可，按照合同约定，我应当双倍返还定金100000元。
第三人述称，我公司是原、被告二手房买卖关系中的中介机构，原告曾向我公司交付50000元的购房定金，此款在原、被告签订《二手房买卖合同》的当天就转交给了被告。由于被告未履行合同义务，因此中介服务并未完成也没有收取中介费。我公司对原告向被告主张权利的相关诉讼请求予以认同。
经审理查明，第三人为从事房地产买卖的经纪单位。位于深圳市××区××街道××社区××庄×栋×座×的商品房（建筑面积81.81平方米，房产证号××）为被告的房产。在第三人的居间下，原、被告于2012年7月4日签订了一份《二手房买卖合同》（合同编号××，卖方为被告，买方为原告），合同约定的主要内容是：上述房产被告自愿转让给原告，转让成交价1360000元；原告在合同当日支付被告定金50000元，定金并交由第三人进行监管，监管方式、放款、退款等条件依买卖双方与第三人签订的监管协议或类似文件而定；具体履行方式为原告在2012年7月25日之前将首期款支付至监管银行账号或第三方监管账号、2012年7月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查，如银行同意的按揭贷款数加上原告已交的首期款、定金少于合同转让成交价的，原告应当在按揭银行出具贷款承诺书三个工作日内补足；原、被告均认可房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须在合同签订之日起三日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时原告须协助被告办理赎楼手续配合签署一切相关文件，被告撤销公证委托又不在30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则被告应按合同第11条承担违约责任；原、被告同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，作为交付物业时的结算款；合同第10条、第11条还约定，如原告或被告任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方有权要求违约方以转让成交价作为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如果逾期履行已经超过五日，对方可选择解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金作为违约责任或没收（卖方为双倍返还）已支付的定金。合同签订当日，原告即以刷卡的方式将50000元定金交付至第三人的账户中，第三人同日按合同约定预留5000元作为交楼押金由其保管，余款45000元当日转账支付给被告（被告同时给原告出具了收到50000元定金的收款收据）。被告在合同签订并收到购房定金后，未再依约履行其任何合同义务，包括没有出具公证委托书委托担保公司融资赎楼等。2012年7月20日，第三人根据被告在签订《二手房买卖合同》时填写的附件为《地址及账号确认书（卖方）》，通过邮政系统寄出了要求被告履约的《告知函》，被告收到函件后也未予理会。原告催讨无果，遂诉至本院。
又查，被告因涉嫌诈骗等罪名于2012年8月7日被公安机关在××省××市抓获，现羁押于深圳市××区××看守所。本案在审理过程中，本院依法到××区××看守所提审了被告朱静，并由被告对原告、第三人提交的全部证据进行了质证（即本院主持证据交换时的全部证据及证据交换笔录）。被告对原告及第三人提交的证据均予以认可，并解释其因被羁押而无法履行买卖合同，只愿意双倍返还定金。被告并同时放弃举证时限，并同意不参加或委托他人参加本案庭审活动。
此外，原告在诉讼过程中申请财产保全，本院作出了（2012）深龙法布民初字第72号民事裁定书，采取查封措施在土地房产登记部门轮候查封了被告所有的位于××庄×栋×座×的商品房（房产证号××××）。
上列事实，有各方当事人在案陈述，原告及第三人的举证、质证意见为凭。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，该合同在原、被告签字后即发生法律效力。合同签订后，双方均应依约履行合同，原告已经依约交付了合同定金。对于被告（合同卖方）来说，其拟出卖给原告的房产已有抵押登记手续，被告应当在合同签订三天内（即2012年7月7日）办理解除抵押担保所需的相关手续，以利于合同正常履行，但被告对此不予履行，在第三人催办后也没有履行，致使合同无法履行，这属于合同约定的根本违约。原告根据合同第11条约定选择要求解除合同，被告退还定金、支付违约金（违约金为合同购买价20%计算为1360000元×20%=272000元）等诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告辩解仅需双倍返还定金，本院对此认为，双倍返还定金或支付违约金均为违约责任的一种，二者只能择其一，原告选择要求被告支付违约金，并不违反合同及法律规定，本院对被告的辩解意见不予支持。由于第三人仅转交了45000元定金给被告，在二手房买卖合同已经事实上不能履行的情况下，双方约定由第三人保管的5000元交楼押金第三人需予以退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告郭丽丽与被告朱静在2012年7月4日签订的《二手房买卖合同》（合同编号×××）。
二、被告朱静退还原告郭丽丽所交购房定金人民币45000元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清。
三、被告朱静支付原告郭丽丽违约金人民币272000元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清。
四、第三人深圳市邻里家房地产经纪有限公司将保管的人民币5000元交楼押金退还给原告郭丽丽，限本判决发生法律效力之日起三日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3065元，由被告负担（此费原告已预交，由被告迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 吕豫军
二〇一二年十月十五日
书记员 冯诗泉