杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初627号原告：中国人民解放军73021部队，住所地杭州市西湖区西溪路954号。主要负责人：宣向东，旅长。委托诉讼代理人：随洪博，营房科助理员。委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。被告：杭州日金物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区留下村工业区块7号2幢306室。法定代表人：李来芬，经理。委托诉讼代理人：李文莉、周尤剑，浙江文颂律师事务所律师。原告中国人民解放军73021部队诉被告杭州日金物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，于2018年3月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人随洪博、周惠琴，被告的委托诉讼代理人李文莉到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾退杭州市西湖区西溪路1002号西南侧场地与房屋（坐落号：南浙字第6598号，房屋建筑面积14057.4平方米，场地面积3916平方米）；2.被告支付租金（占有使用费）481947元，滞纳金203864元，违约金300000元；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告申请撤回第1项诉请。事实和理由：2006年1月5日，中国人民解放军73025部队（以下简称73025部队）委托中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局（以下简称第六房管分局）与杭州红日房地产开发有限公司（以下简称红日公司）签订一份《场地租赁意向书》，约定：第六房管分局将73025部队管理的位于杭州市营院南侧的3916平方米场地代出租给红日公司，并由红日公司负责投资800万元、新建总面积14057.4平方米的商业用房，租赁期12年，正式租赁合同分四期签订，第一个合同期自2006年3月1日起，每3年签订一次，其中第四个合同期自2015年3月1日起至2018年2月28日止。自第三个合同期开始，承租方由红日公司变更为被告，红日公司为被告履行合同义务承担连带保证责任。2015年11月21日，原、被告协商一致，已签订的租赁合同全部终止，双方重新签订第四期的《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止，租期3年。2015年11月23日，原、被告签订一份《军队房地产租赁合同》，约定年租金为812800元，租金按年结算，于每年3月1日的前十日内支付。2017年7月21日，原、被告解除2015年11月23日签订的第四期《军队房地产租赁合同》。被告仅支付租金1956453元，尚欠481947元。后经原告多次催讨，被告仍未支付。被告辩称，一、原告要求被告予以腾退的主张缺乏事实与法律依据。被告2018年1月31日前已全部腾退，且被告在场地上加建的14057.4平方米的房屋亦被原告占有，原告已拿走钥匙，还在案涉房屋外加盖封闭式围墙。二、原告要求被告支付违约金及滞纳金的诉请缺乏事实与法律依据。1.落款时间为2015年11月23日的《军队房地产租赁合同》，合同甲方（第六房管分局）并未盖章，且军队房地产管理部门未盖章，故该合同并未生效；2.被告虽多次催讨，但之前从未拿到过落款时间为2015年11月23日《军队房地产租赁合同》，被告按照年租金652151元的标准支付租金支付原告自2015年3月1日起至2018年2月28日止的租金，并未存在违约行为；3.原告还存在滞纳金与违约金重复计算的行为。不管是滞纳金还是违约金都是为了弥补损失，但原告并未提供证据证明其存在实际损失。三、原告应返还被告多支付的款项，对被告的损失予以赔偿。1.根据原告提供的《军队房地产租赁补充协议书》约定，本协议自双方签字盖章、房管部门审核盖章后生效。但在该协议军队房地产管理部门意见加盖的并非是军区房管部门的公章，而是与被告签订租赁合同的甲方即第六房管分局的公章。被告当时受了原告的蒙蔽，向原告支付了1200000元，原告应予返还；2.在明确被告对租赁物的使用期限至2018年2月28日的情况下，原告擅自多次停水停电，致使被告无法正常使用租赁物。被告不得不清退了所有的次承租户，退还了次承租户一个月的租金，该部分费用原告应赔偿给被告；3.在落款时间为2015年11月23日的《军队房地产租赁合同》并未生效的情况下，根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案第三期《军队房地产租赁合同》（年租金567088元）到期后，该租赁物继续为被告使用，因被告已足额交付了租金，原租赁合同继续有效。被告按照年租金652151元的标准支付租金显属多付，原告应予返还；4.原告当时出租给被告时系空地，被告在上述空地上投资1200多万元加盖了14057平方米房屋，上述房产存在不菲价值，对此原告应予赔偿；5.被告购买变压器花费了255159元，原告亦应予以赔偿；6.原办理的军队房地产租赁许可证期限至2015年2月28日止就已到期，后原告就再未给被告办理下期军队房地产租赁许可证，原告的该行为严重影响了被告的正常经营，给被告造成了经营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。本院对证据认证如下：对《委托代租交接纪要》、中国人民解放军南京军区房地产管理局（以下简称南京军区房管局）批复、委托申请书、委托租赁审批表、委托协议书、证明的真实性予以认定，可以证明原告有权出租案涉房地产并委托第六房管分局代租的事实。对《军队房地产租赁补充协议书》，《终止协议书》，《解除合同通知书》，《承诺函》，《场地租赁意向书》，落款时间分别为2006年1月5日、2009年4月1日、2011年9月15日的《军队房地产租赁合同》，军队房地产租赁许可证，告示，第六房管分局出具的《证明》的真实性予以认定。对落款时间为2015年11月23日的《军队房地产租赁合同》的真实性予以认定，对于该合同的效力将在下文中详述。对120万元付款凭证、租金付款凭证的真实性予以认定，可以证明被告的款项支付情况。对照片的真实性予以认定，可以证明被告已腾退案涉房地产的事实。购买变压器发票及收款收据、被告退还承租人款项的银行流水明细、网上银行电子回单，因被告未在本案中未提起反诉主张赔偿损失，故本案中对上述证据不作评析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月，中国人民解放军步兵第一师炮兵团（以下简称步兵第一师炮兵团）委托南京军区杭州房地产管理处（以下简称杭州房管处）（即第六房管分局）对位于杭州市坐落）营院南侧的部分空余房地产进行代租。2006年1月5日，第六房管分局（出租方，甲方）与红日公司（承租方、乙方）签订一份《场地租赁意向书》，约定：一、甲方将位于杭州市坐落南侧3916平方米空余场地出租给乙方使用，由乙方投资800万元，新建3幢商业用房，建筑面积8000平方米。二、意向租赁期限12年（2006年3月1日起至2018年2月底止），租赁合同分四个阶段签订，每个合同期为3年，租期具体如下：第一期自2006年3月1日起至2009年2月底止，第二期自2009年3月1日起至2012年2月底止，第三期自2012年3月1日起至2015年2月底止，第四期自2015年3月1日起至2018年2月底止。……三、该项目第一个合同期租金为128.64万元，其中年租金为42.88万元，第二个合同期起租金在上一个合同期租金的基础上按15%递增（年租金按合同期租金3年的平均数交纳）。租金具体如下：第二个合同期租金为147.936万元，其中年租金为49.312万元；第三个合同期租金为170.1264万元，其中年租金为56.7088万元；第四个合同期租金为195.6453万元，其中年租金为65.2151万元。意向租期12年租金共计642.3477万元。本意向书签订后，乙方在三日内向甲方交纳第一年租金，第二年起租金本着先付后用的原则，于每年1月5日前交纳；四、该租赁项目临时性建设的手续由乙方办理，改造建设方案必须经甲方审定，项目所有费用和组织施工等由乙方负责；……五、意向租赁期满后，地面上的建筑物和固定设施、设备不能拆除，一次性无偿移交给甲方。……六、甲方考虑到乙方租赁项目投入费用较大，需要一定的建设周期，经协商同意从2005年12月1日至2006年2月28日作为乙方的施工期。……八、意向租赁期内，除不可抗拒的因素外，双方均不得任意终止该意向，甲方因军事需要和法律、法规调整要求终止该意向时，应提前一个月通知乙方，乙方应顾全大局同意终止该意向，甲方承担适当的经济补偿。……九、本意向书一式六份，经双方签字盖章并将甲方上级主管部门批准后生效。第六房管局与红日公司均在落款处盖章确认。2006年1月5日，第六房管分局（甲方）与红日公司（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在杭州市3916平方米场地出租给乙方使用；二、租赁用途为商业；三、租赁期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；四、房地产合同租金为1286400元，年租金为428800元，租金按年结算，乙方于每年1月15日的前十日内交付甲方；……十三、本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。合同还对违约责任等内容作出约定。2006年2月14日，中国人民解放军南京军区房地产管理局（以下简称南京军区房管局）向杭州房管处发出南局［2006］21号批复，答复如下：一、同意你处对步兵第一师炮兵团管理的，位于杭州市坐落）营院南侧的部分空余房地产实行委托代租。二、同意你处与红日公司签订的《场地租赁意向书》，将杭州市营院南侧的3916平方米场地出租给该公司，并由其负责投资800万元，新建3栋总建筑面积为8000平方米的商业用房，租赁意向期12年，正式租赁合同分四期签订，每3年签订一次。第一个合同期自2006年3月1日起至2009年2月28日止，年租金42.88万元；第二个合同期自2009年3月1日起至2012年2月28日止，年租金49.312万元；第三个合同期自2012年3月1日起至2015年2月28日止，年租金56.7088万元；第四个合同期自2015年3月1日起至2018年2月28日止，年租金65.2151万元。12年租赁意向期累计租金642.3477万元。三、租赁意向期内因军事需要，承租方应及时、无偿地将承租的房地产交还部队。租赁意向期满后，所有房地产连同附着物全部由部队无偿收回。2006年2月24日，南京军区房管局在2006年1月5日签订《军队房地产租赁合同》上审核同意并盖章确认。2009年4月1日，第六房管分局（甲方）与红日公司（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在杭州市3916平方米场地出租给乙方使用；二、租赁用途为商业；三、租赁期限自2009年3月1日起至2012年2月28日止；四、房地产合同租金为1479360元，年租金为493120元，租金按年结算，乙方于每年1月15日的前十日内交付甲方；……十三、本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。同日，南京军区房管局审核同意盖章确认。2011年9月15日，第六房管分局（甲方）与被告（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在杭州市3916平方米场地出租给乙方使用；二、租赁用途为商业；三、租赁期限自2012年3月1日起至2015年2月28日止；四、租金总额为1701264元，年租金为567088元，租金按年结算，乙方于每年1月15日的前十日交付甲方；……十一、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为（看管维护等义务），甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付300000元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；……十二、本合同经双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。……十五、双方承认的附加条款如下：1.本制式合同为2006年1月5日甲乙双方签订的《场地租赁意向书》的分签订合同，具有同等法律效力；2.本租赁项目，经军区房管局南局[2006]21号批准；3.本合同租期三年，自2012年3月1日始至2015年2月28日止，年租金为56.7088万元，三年合同期总租金为170.1264万元。4.红日公司为乙方担保方，为乙方履行本合同义务承担连带担保责任。2011年9月16日，南京军区房管局审核同意盖章确认。2015年，73025部队（权属方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《军队房地产租赁补充协议书》，约定：一、双方确认的基本情况：根据南京军区房管局批复（南局【2006】21号），甲方管理的位于杭州市坐落）营院南侧的部分空闲土地（3916平方米场地），委托第六房管分局代租给红日公司，用于商业房出租，意向租期12年，制式租赁合同分四期签订，每3年签订一次，租期具体如下：第一个合同期自2006年3月1日起至2009年2月28日止，第二个合同期自2009年3月1日起至2012年2月28日止；第三个合同期自2012年3月1日起至2015年2月28日止；第四个合同期自2015年3月1日起至2018年2月28日止。前两个合同期的承租方为红日公司，第三个合同期的承租方为日金公司（两家同属一个法人代表，红日公司提供担保，承担连带责任）。批复明确由乙方负责投资，在3916平方米的租赁场地上新建总建筑面积8000平方米的商业用房。经过甲方测量，该商业用房实际占地4696平方米，总建筑面积实际为13987平方米，超批复占用场地780平方米，多建房屋面积5987平方米。二、超占、超建部分租金及违约责任：以集团军审计处对该租赁项目第三期收益的估算为基准，通过测算评估，乙方同意向甲方交纳2006年3月1日至2015年2月28日期间超建房屋租金90万元、占用土地补偿金30万元，两项合计人民币120万元，上述补交经费乙方于2015年6月30日前一次性缴清，逾期不交，视为乙方违约，甲方有权采取停水、关闭停车场等措施，乙方除补交租金外，每逾期一天需向甲方交纳千分之一的违约金。三、本协议自双方签字盖章，军区房管部门审核盖章后生效，双方不得违约。73025部队与被告分别作为甲方、乙方在合同落款处签字，第六房管分局在“军队房地产管理部门意见”处盖章确认。2015年8月3日，被告向73025部队支付了上述1200000元。2015年11月21日，第六房管分局（甲方）与被告（乙方）签订一份《终止协议书》，约定：1.双方原先签订的所有《军队房地产租赁合同》、意向书、补充协议及与本项目有关的任何协议、承诺、约定、文字至2015年2月28日全部终止，租金已收至2015年2月28日；2.甲乙双方重新签订的《军队房地产租赁合同》自2015年3月1日起至2018年2月28日止，租期3年；3.新签订的合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和录音记录均无效；……5.本协议一式五份，甲方执三份、乙方执一份、甲方上级主管部门执一份，本协议报经甲方上级主管部门批准后生效。第六房管分局、被告分别盖章确认。2015年11月23日，第六房管分局（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将位于浙江省杭州市西湖区西溪路1002号（坐落号：南浙字第6598号）的房屋建筑面积14057.4平方米，场地面积3916平方米，出租给乙方使用。二、租赁用途：餐饮、宾馆、商铺。三、租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止。第四条：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币243.84万元，年租金81.28万元，租金按年结算，乙方于每年3月1日的前十日内交付甲方，付款方式为转账；……六、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金24万元。……十一、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为（看管维护等义务），甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付30万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。十二、本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和录音记录均无效。第六房管分局负责人方晓明在甲方法定代表人处签字但未盖章，被告签字盖章。“军队房地产管理部门意见”处为空白。2017年7月21日，第六房管分局向被告发出《解除合同通知书》，载明：2015年11月23日，第六房管分局与被告签订第四期租赁合同，因被告于2014年超批复占地780平方米，多建房屋面积5987平方米，经原73025部队与被告友好协商将合同约定的年租金提高到81.28万元，三年租金总额为243.84万元，租金按年结算，于每年3月1日的前十日内支付，但被告至今仅支付130.42万元，尚欠租金113.42万元。根据租赁合同第十一条违约责任的约定，被告逾期支付租金30日，出租方有权解除合同，主张所欠租金及逾期付款违约金。同时2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。鉴于军队全面停止有偿服务政策的不可抗力性，现租赁合同实际亦已无法实际履行。故根据《租赁合同》第十一条、第九条第四款之规定，第六房管分局受原告委托，通知被告：1.本通知书到达被告时，被告与第六房管分局于2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》即行解除。2.请被告收到本通知书后30天内将承租房地产腾空并交还原73025部队（现为原告）。3.请被告收到本通知书后3日内立即付清拖欠租金113.42万元及截至2017年7月20日止的逾期付款违约金831699.6元，被告交还租赁房地产时相关费用据实结算。2017年8月24日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明：“我公司于2015年11月23日与原南京军区第六房地产管理分局租赁的杭州市西溪路1002号（坐落号：南浙字第6958号）房屋，租赁期限为2015年3月至2018年2月底。现贵部根据上级要求全面停止有偿服务，我公司深表理解，愿意服从决定，根据原先的合同约定和面临的实际情况，我公司作如下承诺：（1）坚决拥护中央、中央军委决策，自觉响应号召；（2）我公司承诺2017年12月31日前解决与全部次承租人之间的合同终止及合同终止后相关事项，2018年2月28日完成清房并上交贵部，做到人走、物搬、房清、门锁、无纠纷，如仍有剩余物品视为抛弃物，贵部可自行处置；（3）我公司2017年7月24日收到房管局的《解除合同通知书》，同意自收到之日起解除《军队房地产租赁合同》；（4）我公司承诺于2017年10月30日前付清2017年7月24日之前欠付所有租金和2017年7月24日至2017年12月31日腾房期房屋占用费，房屋占用费和租金标准相同。（5）如逾期未完成上述义务，部队有权采取停水、停电等一切合法措施强制清退，所有后果由我公司承担。”位于杭州市西湖区坐落）营院南侧场地及房屋已腾空，现由原告实际控制。双方未办理书面交接手续，原告陈述，被告于2018年2月11日腾退完毕；被告陈述，其于2018年1月31日腾退完毕。至2015年2月28日的租金双方已全部结清。被告已支付2015年3月1日至2018年2月28日租金1956453元，最后一次支付时间为2017年8月10日。另查明，步兵第一师炮兵团即73025部队，后并入原告。第六房管分局即杭州房管处。本院认为，原、被告之间2015年11月21日签订的《终止协议书》约定该合同报经第六房管分局上级主管部门批准后生效，落款时间为2015年11月23日的《军队房地产租赁合同》约定该合同需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，但上述合同均未经相应军队房地产管理部门批准，故上述合同均未生效。73025部队委托第六房管分局进行代租，第六房管分局与红日公司于2006年1月5日签订《场地租赁意向书》，自第三个租赁期（2012年3月1日起至2015年2月28日）起承租人由红日公司变更为被告，后73025部队并入原告，故上述《场地租赁意向书》对原、被告具有约束力。《场地租赁意向书》明确确定2015年3月1日起至2018年2月28日期间年租金652151元，第四个合同租赁期租金共计1956453元。上述租金标准是按照审核批准占地3916平方米、建造8000平方米确定。被告实际超批复占用场地780平方米，多建房屋面积5987平方米。为此，原、被告曾就被告超占、超建部分租金签订《军队房地产租赁补充协议书》，被告补交2006年3月1日至2015年2月28日期间超建房屋租金90万元、占用土地补偿金30万元，共计120万元。本院根据《场地意向书》并参照《军队房地产租赁补充协议书》第四个租赁期（2015年3月1日起至2018年2月28日）的租金（占有使用费）,即每年租金（占有使用费）为785484元（652151+1200000÷9）。双方对于被告已腾退案涉房地产、未办理交接手续的事实无异议，但具体腾退时间有争议。原告认为系2018年2月11日，被告认为系2018年1月31日。在无其他证据相佐证的情况下，被告应承担举证不能的不利后果，故被告应支付租金（占有使用费）至2018年2月11日。经计算，被告应支付的租金（占有使用费）为2316710元，扣除已支付的1956453元，尚应支付360257元。关于原告主张的违约金、滞纳金，因落款时间为2015年11月23日的《军队房地产租赁合同》未生效，缺乏合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州日金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给中国人民解放军73021部队房屋租金（房屋占有使用费）360257元；二、驳回中国人民解放军73021部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6829元，由中国人民解放军73021部队负担4333元，由杭州日金物业管理有限公司负担2496元。被告杭州日金物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 陈晶年五月十日书记员 王  超  男·14··13·