广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第1299号原告高培英。委托代理人孔昊光，广西建梧律师事务所律师。被告李羡颖。被告韦智丽。两被告的共同委托代理人张华，广西文威律师事务所律师。原告高培英与被告李羡颖、韦智丽租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由审判员范天全适用小额诉讼程序进行审理，因双方当事人对案件事实争议较大，本院依法将本案转为简易程序进行审理，并于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孔昊光、两被告及其委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高培英诉称，原、被告分别作为甲、乙方于2014年3月11日签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于梧州市步埠路新富里41号2-3层房屋出租给两被告，租赁期限为2014年3月11日至2019年3月11日，双方约定了“如乙方租用为学生托管，应办好相关手续，并管好学生的安全和防止学生损坏房屋内外设置或人身安全”，此外，双方对其他事项还进行了约定。签订合同后，两被告在没有办理相关卫生、消防管理等许可证照的情况下，便对外招揽学生，办起学生午托班，陆续招揽了80多名学生。原告为此催促两被告尽快办理相关手续，加强学生管理，保证学生安全，但其总以不好办、正在办等为借口没有提交相关手续。2014年7月，两被告要求延长租赁期间，双方为此于2014年7月24日签订另一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限改为2014年7月24日至2019年7月23日，但两被告管理松懈，午托班为80多名学生提供餐饮和休息，但没有按照法律要求取得《餐饮服务许可证》、从业人员没有取得健康证明，食品卫生没有保障，极易发生食品卫生安全事故。原告作为屋主因此承担极大的压力，害怕因此承担责任，而被告的行为违反了合同的约定，也违反法律对午托班卫生、消防的管理规定，致使原告合法出租房屋的合同目的不能达到，原告为此诉请解除双方签订的合同，两被告将承租房屋交还给原告，并要求两被告支付违约金4000元。原告高培英向法庭提供的证据有：1、两被告的居民身份证，证实两被告的主体资格；2、国有土地使用证，证实出租的房屋为原告所有；3、原、被告于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》，证实原、被告约定了双方的义务，并约定被告如租用为学生托管，应办理相关手续，并管好学生的安全；4、原、被告于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》，证实双方商定将房屋租赁期限延长至2019年7月23日。被告李羡颖、韦智丽辩称，一、原告的诉讼请求不具体，不符合法律规定，应予以驳回。原、被告于2014年3月11日、2014年7月24日共签订了两份《房屋租赁合同》，现原告在其诉讼请求中并没有明确写明解除哪一份合同，其诉讼请求不具体、明确，应依法予以驳回。二、原告要求解除《房屋租赁合同》、退回房屋的请求，没有事实和合同依据，依法应予以驳回。1、对于两被告承租原告位于梧州市步埠路新富里41号2-3层房屋，双方于2014年3月11日签订一份《房屋租赁合同》，后又于2014年7月24日签订另一份《房屋租赁合同》，两份合同对租期、权利义务、违约条款等内容约定存在差异，双方没有约定后者是对前者的补充协议或附件，故双方签订后一份合同后，前一份合同即废止，故原告现仍诉请要求解除双方于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，应依法予以驳回；2、原告诉请解除双方于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》，没有事实根据和法律依据，应不予支持。该份合同关于学生午托内容的约定是“如果乙方租用为学生午托，日后出现任何问题一切与甲方无关”，并无约定办理“相关手续”以及不办理好“相关手续”原告即可以解除合同，现原告以两被告没有办理“相关手续”构成违约为由，要求解除合同，没有合同依据；3、我国目前的法律、法规对学生午托班具体要办理哪些证照以及由哪些部门办理没有规定，即使依据双方于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》约定的办理“相关手续”也约定不明，造成两被告办理证照无门，无从办理，两被告根本不存在违约；4、即使依据双方于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》，只约定了两被告如租用房屋为学生托管，应办好“相关手续”，并没有约定两被告没办理“相关手续”，原告可以解除合同；5、原告出租房屋时知道并允许两被告将房屋用于学生托管用途，现我国法律法规及有关部门并没有对学生午托进行规定，且现在没有行政机关认定两被告办理学生午托违法，故原告诉称两被告的行为属于违法行为没有事实依据；三、原告要求支付违约金4000元的请求不成立。两被告不存在违约、违法行为，原告请求支付违约金，无事实和法律依据；四、原告提出解除合同的真正动机是原告看到两被告的学生托管业务搞得红火，其也打着两被告的旗号对外招生，并在同一房屋的5楼也办起学生托管，其自己也没有任何证照，为了将两被告赶走独揽生意，其诉请提出解除合同、收回房屋及要求两被告支付违约金，于法无据，应依法予以驳回。被告李羡颖、韦智丽向法庭提供的证据有：1、两被告的居民身份证，证实两被告的主体资格；2、健康证明，证实两被告积极办理托管的证件，能办理的都办理了；3、租金收据、银行帐户及流水，证实两被告按时缴交租金，没有违约行为；4、收据（收条）、送货单，证实两被告租赁原告房屋后投入办学生午托的部分资金数额为83673元（还有其他费用），如提前解除合同要由原告赔偿这些损失。为查明案件事实，本院依法向梧州市工商行政管理局调查取证，梧州市工商行政管理局为此向本院出具午托机构工商部门意见一份。经过开庭质证，两被告对原告提供的证据1、2、4无异议，但对证据3的关联性有异议，认为双方于2014年3月11日签订的该份《房屋租赁合同》已经废止，与本案没有关联性。原告对两被告提供的证据1、3无异议，但对证据2、4有异议，认为：证据2，不能证实两被告就学生午托能办理的证件都办理了，被告还应办理餐饮卫生许可证等；证据4，与本案没有关联性。原、被告对本院依法调取的证据午托机构工商部门意见无异议。对于上述当事人均无异议的证据，本院予以认定，对于存在争议的证据结合全案案情予以综合认证。根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：原、被告于2014年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定：两被告承租原告所有的位于梧州市步埠路新富里41号2-3层二层房屋，铁闸门门外三层楼梯间除外不属于两被告使用范围，租赁期限为2014年3月11日至2019年3月11日，房屋租赁保证金4000元，两被告应于租期开始每月15日前交付租金，第一年每月租金2000元，第二年开始每年按上年租金10%递增，如两被告租用房屋为学生托管，应办好相关手续，并管好学生的安全和防止学生损坏房屋内外设置或人身安全……。合同签订后，原告依约将房屋交付两被告使用，两被告依约向原告交纳租赁保证金4000元及房屋租金，两被告对上述租赁房屋进行了装修并对外招揽学生，创办“儿童之家”学生午托班。经原、被告协商，双方于2014年7月24日重新签订另一份《房屋租赁合同》，约定：两被告自愿租赁原告所有的座落于梧州市步埠路新富里41号2-3层的房屋，租赁期限为2014年7月24日至2019年7月23日，两被告应于租期开始每月15日前交清当月租金，第一年租金2000元，从第二年开始每年按上年租金10%递增。租赁期间，双方一般不得解除合同，两被告违约，原告有权扣除其所交的保证金，并终止房屋租赁。房屋不得供违法使用或在该房屋内从事任何违法犯罪活动、存放危险品、违法物品，如两被告违约导致房屋毁坏或其他损害，其应负全部经济赔偿和法律责任。如果两被告租用为学生托管，日后出现任何问题一切与原告无关……。两被告开办“儿童之家”学生午托班后，于2015年2月23日办理了健康证明，并于2015年3月17日为其雇请的午托管理人员陈水姐办理了健康证明。现原告以两被告租赁其房屋为学生午托没有办理营业执照、卫生许可证等手续违反合同约定为由诉至本院。另查明，对有关机构、个人等开办校外午托机构的相关规定至今尚未出台。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告分别于2014年3月11日、2014年7月24日签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，但双方签订的上述两份合同对租赁房屋的范围、租赁期限、权利义务和违约责任等内容的约定存在差异，且双方没有约定后一份合同是前一份合同的补充协议或附件，故两份合同属于相互独立的合同，签订时间在后的合同是双方之间达成的最新协议，是双方的最新真实意思表示，对双方具有约束力，其应视为对双方早前签订的合同的变更，双方签订后一份合同后，前一份合同即废止，故对原告认为后一份合同是对前一份合同的补充协议的主张，本院不予确认。原、被告于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》对两被告租赁原告所有的座落于梧州市步埠路新富里41号2-3层的房屋为学生午托，只约定了两被告租房为学生午托，日后出现任何问题，一切与原告无关，并无约定两被告开办学生午托班需要办理相关手续。此外，两被告开办上述学生午托班属于校外午托，而对有关机构、个人等开办校外午托机构的相关规定至今尚未出台，两被告对其开办学生午托班现无法向有关部门申请注册登记，且原告没有提供证据证实两被告开办学生午托班存在违法行为，其应承担举证不能之不利后果。现原告主张要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、由两被告退还承租房屋及支付违约金4000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高培英的诉讼请求。本案案件受理费50元减半收取为25元，由原告高培英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员范天全二〇一五年七月二十一日书记员胡丹附录所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。