广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第256号
原告：广州国际生物岛科技投资开发有限公司，住所地广州。
法定代表人：张国坚，职务董事长。
委托代理人：林乐逵，广东中信协诚律师事务所律师。
被告：吴汉夔，住所地河南省安阳市文峰区。
被告：陈漫霞，住所地广东省佛山市南海区。
被告：谭振炜，住所地广东省广州市白云区。
被告：广州科德生物科技有限公司，住所地广州国际生物岛螺旋三路一号办公区。
法定代表人：谭振炜。
原告广州国际生物岛科技投资开发有限公司诉被告吴汉夔等租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州国际生物岛科技投资开发有限公司的委托代理人林乐逵到庭参加了诉讼。因被告吴汉夔、陈漫霞下落不明，本院依法发出公告，但期限届满两被告均没有到庭参加诉讼，谭振炜、广州科德生物科技有限公司经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告广州国际生物岛科技投资开发有限公司诉称：我公司与被告吴汉夔于2013年4月10日签订《房屋租赁合同》及《租赁合同修改协议》，同时四被告出具《情况说明》，由四被告承租我公司位于广州国际生物岛螺旋三路1号办公区第四层405、406单元使用。合同还明确约定被告于每月10日前支付租金，若被告未征得原告同意擅自将房屋转租，原告有权解除合同。现被告未按合同的约定支付租金、物业管理费、水电费等。由于被告的上述违约行为已严重损害了我公司的合法权益，故要求：1、判令自起诉之日起解除原告与四被告于2013年4月10日签订的《租赁合同》及《租赁合同修改协议》；2、判令四被告将广州国际生物岛螺旋三路一号办公区第四层405、406单元租赁房屋退回给原告。3、判令四被告支付自2013年4月17日至2015年1月31日止的欠租55726.37元及违约金76194.34元；自2015年2月1日起至交还上述租赁房屋之日止，每月按3574.21元支付租金，违约金每逾期一日，按当月租金额的2‰向原告支付违约金；被告逾期10日以上20日以下（含20日）按3‰／天向原告支付违约金。被告逾期20日以上按5‰／天向原告支付违约金。4、判令四被告支付自2013年10月18日至2015年1月31日止的欠管理费9423.81元及利息；自2015年2月1日起至交还上述租赁房屋之日止，每月按635.41元支付管理费及利息。（以上利息自2013年11月10日起至交还上述租赁房屋之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。5、判令四被告支付自2013年4月10日至2015年1月31日止的欠公摊水电费17235.66元及利息；自2015年2月1日起至交还上述租赁房屋之日止，每月按794.27元支付公摊水电费及利息。（以上利息自2013年5月10日起至交还上述租赁房屋之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。6、判令本案全部诉讼费用由四被告承担。
四被告均没有提出答辩意见。
经审理查明，原告与被告吴汉夔于2013年4月10日签订《租赁合同》及《租赁合同修改协议书》，由第一被告向原告承租位于广州国际生物岛螺旋三路1号办公区第四层405、406单元（建筑面积79.4268平方米）使用，合同及补充协议约定：1、租赁期限自2013年4月10日起至2015年4月10日，租金从2013年4月17日开始计收。租金45元／平方米／月（不含管理费）收取，租金每月3574.21元，在每月10日前支付；2、2013年4月10日起至2015年4月10日止，管理费收费标准8元／平方米／月，管理费为每月635.41元；含中央空调公摊水电费收费标准为10元／平方米／月。2013年4月10日起至2015年4月10日止，含中央空调面积79.4268平方米，每月公摊水电费794.27元；3、被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告有权要求被告按当月租金额的2‰向原告支付违约金；若被告逾期10日以上20日以下（含20日）按3‰／天向原告支付违约金。若被告逾期20日以上按5‰／天向原告支付违约金。如果逾期30日，原告有权解除合同，收回房屋。
合同及补充协议签订后，原告在2013年4月10日将租赁物广州国际生物岛螺旋三路一号办公区第四层405、406单元移交给被告使用。被告吴汉夔承租上述物业后，只于2014年2月20日交租10000元、2014年5月23日交租11000元，其余租金、管理费、公摊水电费均未支付。
原告曾多次向被告发出通知，要求被告按约定支付租金、管理费、公摊水电费等。
根据原告提供的证据《情况说明》显示，合同签订当天，吴汉夔、陈漫霞、谭振炜向原告出具情况说明，主要内容：广州国际生物岛科技投资开发有限公司：根据广州市工商管理局穗工商企自（2011）73号文精神，未进行工商登记的企业，由申请登记企业全体股东所委托的法定代表人作为乙方（承租方）签署房屋租赁合同。鉴于我司是新成立公司，在办理相关工商企业登记业务前，拟委托法定代表人吴汉夔以乙方（承租方）签署房屋租赁合同。现附上“企业名称预先核准通知书”、由我司全体股东签署的“授权书”和“场地无偿使用证明”。我司在完成所有工商企业登记业务后，尽快与贵司重新签署租赁合同，合同乙方（承租方）改为广州科德生物科技有限公司。
原告提供的《授权书》显示，吴汉夔、陈漫霞、谭振炜以广州科德生物科技有限公司股东的名义向原告出具授权委托书，委托吴汉夔作为法定代表人，代表广州科德生物科技有限公司与原告签订相关房屋租赁合同。
原告提供的《企业名称预先核准通知书》显示，广州科德生物科技有限公司于2013年1月16日预先核准登记企业名称，期限保留至2013年7月15日，投资人为吴汉夔、陈漫霞、谭振炜。
2014年8月19日，广州科德生物科技有限公司登记成立，股东为吴汉夔、陈漫霞、谭振炜。
本院认为：一、关于是否应解除原告与被告的租赁关系问题。原、被告于2013年4月10日签订《租赁合同》和《租赁合同修改协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。上述合同关于租赁期限的约定，虽然是合法有效的合同，但由于被告从承租之日起至今只是交纳了21000元的租金给原告，其余均没有交纳。根据双方合同的约定，如果被告不按期交租逾期超过30日，原告有权解除合同，收回房屋。被告的违约行为已经符合原告提出解除合同的条件，故原告要求自起诉之日起解除双方签订的《租赁合同》和《租赁合同修改协议书》，符合合同的约定，本院予以支持。合同解除后，四被告应当将承租的房屋交还给原告，在交还时被告可将承租房屋内属于自己的可移动物品搬走，但不得损坏承租的房屋。
二、关于租金及违约金问题。
1、关于支付自2013年4月17日至2013年7月止的租金的违约金问题。根据双方合同的约定，租金每月按3574.21元计算，被告于2014年2月20日缴纳了租金10000元。扣除上述缴纳的10000元。原告同意违约金从每月应付租金的第二个月的2号开始按每日5‰计算，是可以的，但违约金不得超过本金。违约金的计算方式如下：以每月所欠的租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至2014年2月20日时止【其中2013年4月17日至2013年4月30日前的违约金的本金以1667.97元计算，2013年5月、6月以3574.21元为本金计算，2013年7月以1183.61元为本金计算（10000元－8816.39元）】。但违约金不得超过本金。
2、2013年7月至2013年10月的租金的违约金。被告于2014年5月23日缴纳租金11000元，用作抵付2013年7月租金2390.6元（3574.21元-1183.61元）、8月、9月租金以及10月份其中的1460.98元部分租金，因此，这段时间欠付租金的违约金的计算方式为：以每月所欠的租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至2014年5月23日时止（其中2013年7月份租金的违约金以2390.6元为本金，8月、9月以每月租金3574.21元为本金，10月份以1460.98元为本金），但违约金不超过本金。
3、2013年10月至2015年2月15日止的租金及违约金的计算。被告应按合同的约定标准（其中10月份以2113.23元计算，其余每月以3574.21元计算）支付该段时间的租金给原告，并以每月所欠的租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至付清时止，但违约金不得超过本金。
4、由于2015年2月15日双方的租赁合同已解除，被告仍然占用讼争房屋，所以原告要求被告参照合同约定的租金及违约金标准支付使用费及迟延支付使用费的违约金，是可以的，本院予以支持。因此，被告应从2015年2月16日起至搬迁时止每月以3574.21元为标准支付使用费给原告，并以每月所欠的使用费为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至付清时止，但违约金不得超过本金。
三、关于支付管理费问题。由于被告没有按合同的约定支付管理费，现原告要求被告支付该款及欠款的利息，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。因此，被告应从2013年10月18日开始按合同的约定标准（其中2013年10月18日至2013年10月30日管理费按286.8元计算，其余每月以635.14元）支付讼争房屋的管理费给原告，至搬迁时止。并以每月所欠的管理费为本金，从次月的1日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告，至管理费付清时止。
四、关于支付公摊水电费问题。由于被告没有按合同的约定支付公摊水电费，现原告要求支付该款及欠款的利息，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。因此，被告应从2013年4月10日开始以每月794.27元的标准支付讼争房屋的公摊水电费给原告，至搬迁时止。并以每月所欠的公摊水电费为本金，从次月的1日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告，至公摊水电费付清时止。
五、关于四被告应否共同承担责任问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据原告提供的证据《情况说明》和《授权书》显示，上述《租赁合同》和《租赁合同修改协议书》是吴汉夔在广州科德生物科技有限公司未正式成立前，根据投资人吴汉夔、陈漫霞、谭振炜的授权签订的，现广州科德生物科技有限公司己成立，原告根据上述规定，要求四被告共同承担搬迁及支付租金、管理费、公摊水电费、违约金等责任，是可以的，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、自2015年2月15日起解除原告广州国际生物岛科技投资开发有限公司与被告吴汉夔于2013年4月10日签订的《租赁合同》和《租赁合同修改协议书》；
二、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司自本判决生效之日起10日内将承租的广州国际生物岛螺旋三路1号办公区第四层405、406单元房屋交还给原告广州国际生物岛科技投资开发有限公司；
三、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后10日内支付2013年4月17日至2013年7月租金的违约金给原告，违约金的计算方式如下：2013年4月17日至2013年7月的租金的违约金，以每月所欠的租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算，至2014年2月20日时止（其中2013年4月17日至2013年4月30日前的违约金本金以1667.97元计算，2013年5月、6月每月以所欠租金3574.21元为本金计算，2013年7月以1183.61元为本金计算）。上述违约金的总额不得超过本金。
四、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后10日内支付2013年7月、8月、9月、10月欠付租金的违约金给原告，违约金的计算方式为：以每月所欠的租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至2014年5月23日时止（其中2013年7月份租金的违约金以2390.6元为本金计算，8月、9月每月以欠付的租金3574.21元为本金计算，10月份以1460.98元为本金计算）。上述违约金的总额不得超过本金。
五、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后10日内支付2013年10月至2015年2月15日止欠付的租金及违约金给原告，欠付租金及违约金的计算方式如下：租金（其中2013年10月份租金以2390.6元计算，其余租金每月以3574.21元计算）。违约金以每月所欠的上述租金为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算，至付清时止，但违约金不得超过本金。
六、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后以每月3574.21元为标准支付2015年2月16日起至搬迁时止的使用费给原告，并以每月所欠的使用费为本金，从次月的2日开始以每日5‰计算违约金，至付清时止，但违约金不超过本金。本判决生效前的使用费和违约金在本判决生效后10日内支付，本判决生效后的使用费和违约金在被告搬迁时一并支付。
七、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后以每月635.14元的标准支付从2013年10月18日至搬迁时止的管理费给原告，并以每月所欠的管理费为本金，从次月的1日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告，至管理费付清时止。本判决生效前的管理费和违约金在本判决生效后10日内支付，本判决生效后的管理费和违约金在被告搬迁时一并支付。
八、被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司在本判决生效后以每月794.27元的标准支付从2013年4月10日至搬迁时止的公摊水电费给原告，并以每月所欠的公摊水电费为本金，从次月的1日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告，至公摊水电费付清时止。
九、驳回原告其他的诉讼请求。
本案受理费3900元由被告吴汉夔、陈漫霞、谭振炜、广州科德生物科技有限公司共同负担。原告已预交受理费，原告同意由被告在履行判决时将应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邝荣勋
人民陪审员 陈 杰
人民陪审员 赵 婷
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 张晓婷
马智妍