贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0525民初828号原告（反诉被告)程某某，男，1950年某月某日出生，汉族，居民，住纳雍县某镇某社区某路某号。委托代理人（特别授权）蔡芝新，贵州胜腾律师事务所律师。被告（反诉原告）肖某某，男，1985年某月某日出生，汉族，户籍所在地四川省某县，现住贵州省纳雍县某镇某号。委托代理人石山，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。原告程某某与被告肖某某房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史云峰独任审理。诉讼中，被告肖某某提起反诉，本院决定合并审理，并于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告程某某及其委托代理人蔡芝新、被告肖某某及其委托代理人石山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程某某诉称：2016年2月21日，我与被告肖某某签订《房产买卖合同》，被告肖某某将其位于纳雍县雍熙街道办事处农林水院子的纳房权证雍熙镇字第某号（面积为64.89平方米）的房屋卖给我，房屋价格议定为135380元，合同约定：合同签订当日支付房款定金7万元，尾款65380元于2016年6月30日支付。被告肖某某于2016年3月1日将房屋交付给我，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房屋钥匙；3、沙发、茶几、床、衣柜、洗衣机、饮水机等家具家电。合同签订当天，我按合同约定支付了7万元给被告肖某某。可被告肖某某未按合同约定于2016年3月1日将房屋交付给我，并把房屋内的沙发、茶几、床、衣柜、洗衣机、饮水机等家具家电等顺走或偷换，致使我们双方签订的合同目的不能实现，我无法接受被告多次违约的事实。按照合同约定，我有权选择定金罚则。2016年3月27日双方签订的《退款协议》中将定金7万元写成房屋预付款，与《房产买卖合同》对比显失公平，应予撤销。故诉至法院，请求：1、解除双方签订的《房产买卖合同》；2、请求撤销《退款协议》；3、由被告肖某某按合同约定返还给我交付定金的双倍人民币14万元，并承担本案的案件受理费。被告肖某某辩称：我的房屋是委托二手房中介公司贵州嘉泰房地产顾问有限公司（以下简称“中介公司”）出售，在卖房前我已将房内有人租住的事实告知中介公司，中介公司也告知了原告，房内部分家具是承租人的不是我的，原告查看房屋时，中介公司并未通知我对房屋内的家具等物品进行清点确认，我们签订的合同是中介公司提供的格式合同。原告支付7万元房款后，到期交房时原告拒绝接收房屋。之后，几经协商，原告不再要房屋，双方在中介公司的协调下于2016年3月27日达成了《退款协议》，该协议是双方在原合同不能履行的情况下协商的结果，是双方当事人的真实意思表示，不存在撤销的事由。双方原签订的《房产买卖合同》因《退款协议》达成而解除，因此原告再请求解除合同已经没有意义。根据法律的规定，定金不能超过总标的额的20%，故《房产买卖合同》中约定交付的7万元是房屋预售款，不是定金，且我已按《退款协议》退回原告1万元，只欠其6万元。原告只能主张返还未退房款，其主张双倍返还定金请求不当。加之，因双方未对房屋内家具等物品进行清点确认，原告提交的证据不能证实我交房时提供的家具违反约定，原告应承担举证不能的法律后果，故请求驳回原告程某某的诉讼请求。被告肖某某反诉称：我按合同约定积极履行了交付房屋及房内家具义务，但反诉被告程某某无故不接收房屋，致使双方签订的《房产买卖合同》不能实现合同目的，反诉被告程某某应按合同约定向我支付违约金135.38元。反诉被告程某某辩称：肖某某未向法庭提供证据证明我无故不接收房屋，其反诉请求应以其举证不能驳回。原告程某某为支持其主张，提供以下证据：1、房产买卖合同及补充协议，证明双方存在房屋买卖合同关系，原告按照合同约定支付定金7万元，并有双倍返还定金的约定；2、退款协议1份，用以证明双方约定退款的情况，且被告只退还1万元的房款；3、照片3张，证明被告卖房前室内的陈设状况；4、证人李怀志出庭作证，证明原、被告买卖合同的过程以及被告违约的事实。被告肖某某的质证意见是：对合同的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。根据法律规定，定金不能超过总标的额的20%，退款协议上面已经明确7万元为购房预付款；同时合同第14条证明违约金为百分之10%；对退款协议的真实性无异议，恰恰证明双方约定的7万元属于购房预付款，且该协议对原合同的处理已协商达成了一致意见，合同已经解除；对照片的真实性不认可，因为该组证据上面的家具不能证明系房屋买卖合同里面约定的家具。证人李怀志的证言达不到原告的证明目的。经审查，原告提供的《房产买卖合同》、《补充协议》及《退款协议》双方无异议，符合证据的三性特征，本院予以采信；原告提供的照片显示房屋内物品未经被告清点确认，被告不予认可，本院不予采信；证人证言能反映本案签订合同及双方协商达成退款协议的过程，与双方的陈述基本吻合，本院予以采信。被告肖某某为支持其抗辩及反诉主张，提供照片证明合同约定的家具还在房间里面的事实。原告程某某质证认为：照片没有注明时间地点，不知道是谁拍摄，不知道是谁家的物品，不符合证据的三性特征，与中介公司拍摄照片不一致，不予认可。经审查，该证据未注明时间、地点及来源，原告质证有异议，本院不予采信。.经审理查明：本诉原告程某某通过中介公司提供的房源，看中了被告肖某某委托该公司出售的位于纳雍县雍熙镇（现雍熙街道办事处）打铁街农林水院子的房屋（房屋产权证号为纳房权证雍熙镇字第某号）。该房屋面积为64.89㎡。2016年2月20日，原告程某某在中介公司的引领下到该房屋内查看房屋实际情况，该房屋尚有其他承租人居住，中介公司未通知被告肖某某到场对该房屋内属于其所有的物品进行清点确认，仅由中介公司自行拍照备案。之后，双方在中介公司的参与下达成买卖房屋协议，双方于2016年2月21日签订了《房产买卖合同》，该合同为中介公司提供的格式合同。合同载明：该房屋无租约，房屋的转让总价款为人民币135380元，原告（买方）于2016年2月21日向被告（卖方）支付房款定金7万元，尾款65380元定于2016年6月30日支付。合同第十条约定卖方应当于2016年3月1日将该房交付给买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房屋钥匙；3、交付沙发、茶几、床、衣柜、冰箱、洗衣机、饮水机等家具家电。合同第十四条其他违约责任条款还约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款百分之10%的违约金。合同还对买方迟延付款的违约责任、税费承担、延迟交房的违约责任、附随债务的处理、产权转移登记、不可抗力等事项进行约定。同日，双方还对该房屋楼顶的权属问题签订了《补充协议》。合同签订当日，原告程某某按合同约定向被告肖某某支付了人民币7万元。后因该房屋内原租住人未及时搬出致被告肖某某延期几天交房，原告程某某以被告肖某某房屋内的沙发、床等物品已被移走或调换，不是其查看时的物品为由坚持不接收该房屋致《房产买卖合同》未能实际履行，双方因此发生纠纷。2016年3月27日，原、被告双方协商达成了《退款协议》，该协议内容为：今就贵州省纳雍县雍熙镇打铁街农林水院子购房预付款退还问题达成以下协议：1、产权人退还购房人1万元；2、购房预付款为7万元；3、剩余购房预付款6万元经双方协商产权人再行出售后退还；4、房屋销售中介（公司）预计一个月后售出（时间为2016年3月27日至2016年4月27日）；5、退还日期为2016年3月27日至2016年4月27日。原告程某某和被告肖某某均在该协议上签字并加盖手印。中介公司李怀志出庭证实，中介公司带领原告程某某看房时已告知原告该房内尚有其他人居住，被告肖某某未到现场指认屋内物品以及双方因交房问题发生争议后主持双方调解达成《退款协议》及合同为中介公司提供的格式合同的事实。原告程某某认可被告肖某某已退还购房款1万元，尚欠6万元在约定期限内未退还。原告因而诉至本院。综合双方当事人的陈述及对事实分析，本案争议的焦点是：1、《退款协议》是否应予撤销及双方签订的《房产买卖合同》是否已解除；2、原告主张双倍返还定金的请求能否得到支持；3、反诉原告肖某某的反诉请求能否得到支持。本院认为:原、被告双方签订的《房产买卖合同》是中介公司提供的格式合同，双方在签订合同时未重新到争议房屋内对屋内物品进行现场清点确认，未认真阅读格式合同约定的条款是否与双方的房屋买卖情况相符，双方均未在签订合同时尽到审慎注意义务，双方均存在一定的过错。该合同第八条载明2016年2月21日原告（买方）交付给被告（卖方）的7万元购房款为定金的表述违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，属于无效条款，但该条款无效不影响主合同的效力，故双方签订的《房产买卖合同》仍为有效合同，双方均应受该合同的约束。关于双方签订的《退款协议》是否应予撤销及《房产买卖合同》是否解除的问题。双方因交房发生纠纷后，在中介公司的协调下达成了《退款协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，是双方相互退让的结果。原告未能举证证明协议的签订是在受欺诈、胁迫的情形下或是存在重大误解或乘人之危的情形下所签订，故协议无可撤销的法定事由。原告程某某仅以协议中对交付房款的表述与合同表述不符为由主张显失公平请求撤销《退款协议》的请求无事实和法律依据，本院不予支持；《退款协议》签订后，被告肖某某当即退还了原告程某某的购房款1万元，原告程某某也同意接受。该《退款协议》达成并实际部分履行，表明双方对不再履行《房产买卖合同》达成了共识，故《房产买卖合同》已经原、被告双方协议解除。关于原告主张双倍返还定金14万元的请求能否得到支持的问题。首先，《房产买卖合同》中定金约定条款因明显违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定属无效条款，原告主张要求被告双倍返还定金14万元于法无据；其次，《房产买卖合同》已经双方协商解除，双方发生纠纷的原因是被告未按《退款协议》约定期限退还剩余6万元购房款而引发。原告诉讼中仍然坚持按《房产买卖合同》中的定金条款要求被告双倍返还定金14万元缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。通过审查原告的诉讼请求，可认定原告有要求被告退还购房款并赔偿损失的意思表示，故被告肖某某仍应按《退款协议》约定及时退还原告剩余购房款6万元并赔偿相应损失。尽管双方达成的《退款协议》未约定逾期付款等违约责任，但被告未能按《退款协议》约定期限退还原告剩余购房款，占用了原告的资金，给原告造成了实际损失，该损失只能以向原告支付违约金的方式予以赔偿，而不是支付双倍定金。参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于修改的批复》的规定，被告肖某某应以逾期未支付的房款6万元为基数，从2016年4月28日起，按中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%计算赔偿原告程某某逾期付款损失至债务履行完毕之日止。至于反诉原告肖某某主张因反诉被告程某某无故不接收房屋造成合同不能履行应支付违约金135.38元的问题。肖某某未提供证据支撑其反诉主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的责任，其主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于修改的批复》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告肖某某在本判决生效后十日内退还原告程某某购房款人民币6万元并赔偿逾期付款损失（以6万元为基数，从2016年4月28日起，按中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%计算赔偿原告程某某的损失至债务履行完毕之日止）；驳回原告程某某的其他诉讼请求；驳回反诉原告肖某某的反诉请求。本诉案件受理费3100元，适用简易程序审理减半收取1550元，由原告程某某承担886元，被告肖某某承担664元。反诉案件受理费70元，由反诉原告肖某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。义务人不履行生效判决书确定的义务，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  史云峰二〇一六年七月六日书记员  周星星