云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终254号
上诉人（原审被告）：云南华天工贸有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区羊场新村26栋2号。
法定代表人：何昆华，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1964年5月13日出生，住云南省普洱市思茅区。
上诉人（原审被告）：杨永美，女，1986年4月13日,住云南省普洱市思茅区。
共同委托诉讼代理人：郑颖峰，云南标点律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
共同委托诉讼代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：陶国富，男，1963年10月22日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：胡艳，女，1971年11月20日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：陶思锦，男，1969年9月9日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：李祖明，男，1972年7月14日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：刘卫国，男，1967年12月20日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：王亚楠，女，1979年11月16日生，住云南省普洱市思茅区。
被上诉人（原审原告）：陈梅，女，1970年11月9日生，住云南省普洱市思茅区。
七被上诉人共同委托诉讼代理人：王凡,云南王凡律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人云南华天工贸有限公司（以下简称华天公司）、ＸＸ、杨永美因与被上诉人陶国富、胡艳、陶思锦、李祖明、刘卫国、王亚楠、陈梅（以下统称陶国富等七人）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省思茅区人民法院（2016）云0802民初961号民事判决，向�院提出上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华天公司、ＸＸ、杨永美的委托诉讼代理人刘俊廷；被上诉人陶国富等七人的委托诉讼代理人王凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华天公司、ＸＸ、杨永美上诉请求：１．撤销一审判决第一、二、三、四项;2．本案诉讼费由陶国富等七人承担。事实和理由：华天公司对酒店投入了巨额装修款，华天公司不同意解除双方的《房屋及场地租赁合同》。2011年10月6日，华天公司与陶国富等七人之间签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定由陶国富等七人将其共有的房屋出租给华天公司使用，租赁期限为20年零6个月（自2011年10月16日-2032年4月16日止），由于陶国富等七人租赁给华天公司的是未装修的毛坯房，华天公司共投入了装修及购买设施设备等费用共计2016万元（不完全统计），2012年12月酒店正式开业。2015年度华天公司出现资金困难，华天公司与陶国富等七人在协商一致后，于2016年1月10日签订《协议书》，双方约定由华天公司在2016年3月31日前向陶国富等七人支付2015年度的租金76万及31万元的资金占用费。后华天公司与陶国富等七人又经过口头协商一致(有录音)，陶国富等七人同意华天公司与予2016年4月14日前支付上述租金76万及截止至2016年4月l4日的资金占用费。在双方达成上述一致后，陶国富等七人却于2016年4月13日雇佣多人强行非法闯入东方丽都大酒店，非法使用暴力抢占酒店，驱赶酒店当时入住的所有客人，驱赶酒店所有工作人员，关闭酒店，给华天公司造成了巨大的损失。2011年华天公司与陶国富等七人之间签订的《房屋及场地租赁合同》中约定的双方的租赁期限及租赁的法律关系真实、合法、有�，且华天公司在该租赁场所已经投入了巨额的装修款及其他费用的支出，租赁期限还未届满，现在解除合同对华天公司来说也是巨大的不公平和会造成巨大的经济损失，现华天公司愿意向陶国富等七人缴纳租金及支付逾期缴纳租金的资金占用费来继续履行双方之间的租赁合同，双方还有继续履行合同的空间，请求二审法院支持华天公司的上诉请求。
陶国富等七人辩称，华天公司、ＸＸ、杨永美已经构成违约，所以陶国富等七人有权按照合同及法律规定解除合同，华天公司、ＸＸ、杨永美违反合同约定，没有按时交付租金，该事实一审时候已经查清也是双方没有争议的事实；根据双方的合同约定，华天公司、ＸＸ、杨永美应在合理的期限内支付租金，否则解除合同；根据相关的法律规定，陶国富等七人因华天公司、ＸＸ、杨永美的违约行为有权解除合同。陶国富等七人起诉后在思茅区人民法院签订了调解协议，华天公司、ＸＸ、杨永美又再一次违约，没有在规定时间内支付租金。综上可以看出华天公司、ＸＸ、杨永美的诚信之差，所以陶国富等七人要求华天公司、ＸＸ、杨永美支付租金及承担违约责任，解除双方签订的合同。一审认定事实清楚，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。
陶国富等七人向一审法院的起诉请求：１．解除陶国富等七人与华天公司、ＸＸ、杨永美签订的《房屋及场地租赁合同》,并将租赁房屋及场地返还陶国富等七人；2．华天公司、ＸＸ、杨永美支付陶国富等七人拖欠的租金及资金占用费107万元，其中租金76万元，资金占用费31万元；3．华天公司、ＸＸ、杨永美赔偿陶国富等七人堵塞消防通道造成的损失3万元,2016年4月16日后的租金按合同约定的租金计算至租赁房屋交还陶国富等七人之日止；4．华天公司、ＸＸ、杨永美支付陶国富等七人违约金188500元（按合同总租金1885万元的1%计算）；5．华天公司、ＸＸ、杨永美支付陶国富等七人代交的电费6894.77元以上各项费用共计1295394.77元;6．华天公司、ＸＸ、杨永美承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月16日陶国富、陶思锦、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、案外人蔡盛贵、张如阳签订《合伙入股建房章程》，由以上8人合伙出资入股建房，建房地址在八人共同拥有土地使用权的普洱市思茅新师专1号路南侧聋哑学校旁（土地使用证号为普国用（2011）00719号），合伙入资房屋建盖好后，八人取得普房字第201107023-1、2、3、4、5、6、7、8号《房屋所有权证》，房屋面积建筑面积为6558.61平方米，为八人共�共有。2011年10月6日陶思锦、王亚楠、陶国富、张如阳、陈梅、刘卫国、李祖明、蔡盛贵的代表人陶国富（甲方）与华天公司（乙方）的法定代表人ＸＸ（该公司为ＸＸ1人实际控股的1人公司）签订《房屋及场地租赁合同》，甲方将思茅新思专1号路南侧聋哑学校旁，建筑面积为6558.61平方米房屋出租给乙方，场地面积1500平方米，租赁期限为20年零6个月，自2011年10月16日至2032年4月26日，免租期半年，自2011年10月16日至2012年4月15日止，2012年4月16日起至2016年4月15日止（四年），每年租金76万元，2016年4月16日至2019年4月15日止（3年），每年租金81万元，……租金按年支付，先付后用，乙方必须在下年经营期前一次性交纳，否则甲方有权要求乙方停止经营。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）未按期支付房租的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，原告已将租赁房屋交华天公司使用，该房屋用于经营普洱东方丽都大酒店（工商营业执照中登记的个体经营者为华天公司的法定代表人ＸＸ的妻子杨永美）。因华天公司未按以上合同约定交纳给陶国富等七人，2015年4月16日至2016年4月15日的租金76万元，2016年1月10日陶国富等七人与ＸＸ签订《协议书》，约定：2015年房屋租金及资金占用费100万元，承租方必须于2016年3月30日前分期付清，如2016年2月28日前付清2015年房屋租金及资金占用费100万元，陶国富等七人免收2016年1-2月资金占用费；如2016年3月30日前才付清2015年房屋租金及资金占用费100万元，陶国富等七人将另外收取2016年1-3月资金占用费7万元，共计收取2015年房屋租金及资金占用费共计107万元；2016年房屋租金81万元，承租方必须于2016年4月16日付清，如承租方未按以上约定时间足额支付房屋租金及资金占用费,陶国富等七人将按双方签订的《房屋及场地租赁合同》约定，解除《房屋及场地租赁合同》，收回房屋。2016年4月13日因华天公司、ＸＸ、杨永美未按以上协议约定支付租金，七原告将租赁房屋收回，2016年4月16日七原告、蔡盛贵向ＸＸ宣读《解除租赁合同通知书》，按照甲乙双方2011年10月6日签订的《房屋及场地租赁合同》，合同的乙方未经合同甲方同意转租房屋、擅自改变更房屋结构、未按时支付房租，经多次催要租金，2016年1月10日再次签订协议，明确2015年的房屋租金乙方必须于2016年3月30日前付�，如乙方没有在规定时间内付清房屋租金，甲方有权收回房屋，并不做任何补偿，甲方已多次给乙方机会和时间，但乙方仍未按合同或协议履行，甲方决定解除与乙方签订的《房屋及场地租赁合同》，限乙方于2016年4月30日前自行搬离，并交清所欠房屋租金及资金占用费107万元。2016年4月25日陶国富等七人，为华天公司、ＸＸ交纳了租赁房屋2016年3月1日至2016年4月1日的电费6894.77元。
本案诉讼期间，2016年5月19日一审法院曾组织陶国富等七人、华天公司、ＸＸ进行调解，达成调解协议如下：1.华天公司、ＸＸ于2016年5月19日至2016年6月20日期间支付陶国富等七人，屋租赁费及资金占用费107万元；2.陶国富等七人，于2016年5月19日将租赁房屋归还华天公司、ＸＸ；3、陶国富等七人，免除华天公司、ＸＸ从2016年4月13日至2016年6月20日的租金；4.华天公司、ＸＸ于2016年5月19日至2016年6月20日前恢复消防通道原状；5、华天公司、ＸＸ不再主张2016年4月13日至2016年6月20日的损失；6.如华天公司、ＸＸ不履行第1项协议，则本案继续审理；7.由华天公司、ＸＸ于2016年6月20日前支付陶国富等七人，代交的水电费6894.77元。协议签订当日陶国富等七人，已将租赁房屋钥匙交还华天公司、ＸＸ，租赁房屋由华天公司、ＸＸ、杨永美继续使用经营东方丽都大酒店至今。
另查明，2016年4月16日蔡盛贵与王亚楠签订《个人股金转让协议》，将以上房屋中蔡盛贵的共有权（产权合伙股）以150万元转让给了王亚楠，王亚楠已支付150万元股金转让款给蔡盛贵。胡艳为涉案租赁房屋产权人之一的张如阳的妻子，2012年9月4日张如阳去世，张如阳的第一顺序继承人有妻子胡艳、儿子张峰华，父亲张明龙、母亲黄文芬，张明龙、黄文芬已书面声明自愿放弃张如阳涉案房屋的产权继承，该声明已经公证，张峰华与胡艳书面签订《协议书》，张峰华放弃涉案租赁房屋的继承，涉案租赁房屋涉及的一切权利、事务由胡艳享有和处理。
一审法院认为,根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。”陶国富等七人与案外人张如阳、蔡盛贵是本案租赁房屋产权人和出租人、签订房屋租赁合同的当事人，因蔡盛贵将其房屋产权转让给王亚楠，王亚楠作为房屋受让人应当继续履行原租赁合同；张如阳去世，由张如阳的继承人继续履行原租赁合同，胡艳是张如阳的妻子，张如阳的其�第一顺序继承人均放弃对本案主张权利，由胡艳主张本案权利符合法律规定，陶国富等七人对本案的租赁合同债务提起诉讼，符合法律规定，主体适格。
本案的房屋租赁合同是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”华天公司未按合同约定时间交纳2015年4月16日至2016年4月15日的房屋租金76万元，经陶国富等七人多次催告，2016年1月10日陶国富等七人与ＸＸ签订《协议书》、2016年5月19日一审法院主持原告与华天公司、ＸＸ达成《调解协议》，华天公司、ＸＸ均未按以上《�议书》和《调解协议》约定的时间支付房屋租金，陶国富等七人要求解除与华天公司签订的《房屋及场地租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案的房屋租赁合同解除后，华天公司应及时将租赁房屋归还陶国富等七人。
华天公司是否应支付陶国富等七人房屋租赁费问题。因本案租赁合同已解除，对于陶国富等七人要求华天公司赔偿使用租赁房屋的损失，符合法律规定，一审法院予以支持。具体赔偿金额计算根据陶国富、陶思锦、李祖明、刘卫国、王亚楠、陈梅与张如阳、蔡盛贵与华天公司签订的《房屋�场地租赁合同》约定的金额计算：即2015年4月16日至2016年4月15日的房屋租金76万元，扣减陶国富等七人2016年4月13日至2016年4月15日收回租赁房屋3天的租金6247元（76万元÷365天×3天=6247元），为753753元，2016年4月16日以后的房屋租金按租赁合同约定金额计算至华天公司将租赁房屋归还陶国富等七人之日止，但应扣除2016年4月16日至2016年5月19日陶国富等七人用租赁房屋期间的租赁费73233元（81万元÷365天×33天=73233元）。
违约金、资金占用费问题，华天公司应于2015年4月14日前交纳2014年4月15日至2015年4月15日的房屋租赁费76万元，华天公司至今未交纳，已造成陶国富等七人的财产损失，华天公司、ＸＸ、杨永美均认可所欠本案的租金，应支付31万元的资金占用费，该31万元的资金占用费已足以弥补陶国富等七人因未按时收回房屋租赁费造成的财产损失，故对陶国富等七人要求华天公司、ＸＸ、杨永美支付资金占用费31万元、违约金188000元，一审法院仅支持资金占用费31万元。
陶国富等七人代华天公司交纳的电费6894.77元，华天公司、ＸＸ、杨永美认为应扣除陶国富等七人使用租赁房屋期间的电费，因华天公司、ＸＸ、杨永美不能举证证明陶国富等七人收回租赁房屋期间使用电产生电费的有效证据，故一审法院对陶国富等七人的该项诉讼请求予以支持。
ＸＸ、杨永美是否承担本案租赁合同责任问题。华天公司是ＸＸ一人出资的有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”因ＸＸ不能举证华天公司财产独立于ＸＸ自己的财产，应由华天公司与ＸＸ对本案租赁合同债务承担连带责任，本案租赁房屋由ＸＸ的妻子杨永美实际用于经营东方丽都大酒店，本案债务亦属ＸＸ与杨永美的夫妻共同债务，杨永美应与ＸＸ共同连带承担本案债务。本案租赁合同解除后，华天公司、ＸＸ、杨永美应共同退还陶国富等七人租赁房屋。
陶国富等七人要求华天公司、ＸＸ、杨永美赔偿堵塞消防通道造成的损失3万元，因未能举有效证据证明该主张，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、案外人张如阳、蔡盛贵与云南华天工贸有限公司2011年10月6日签订的《房屋及场地租赁合同》;二、云南华天工贸有限公司、ＸＸ、杨永美应于本判决生效之日十五日内退还陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳租赁的房屋、场地;三、云南华天工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳2015年4月16日至2016年4月15日的房屋租赁费753753元，逾期付款资金占用费31万元，代交电费6894.77元，合计1070647.77元；2016年4月16日后的房屋租赁费扣除陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳占用租赁房屋期间的租赁费73233元后，按合同约定计算至将租赁房屋归还陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳之日止;四、ＸＸ、杨永美对第三项债务承担连带还款责任。五、驳回陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳的其他诉讼请求。案件受理费16459元，由陶思锦、陶国富、李祖明、刘卫国、陈梅、王亚楠、胡艳承担2856元；云南华天工贸有限公司、ＸＸ、杨永美承担13603元。
在二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，华天公司未按合同约定的时间交纳2015年4月16日至2016年4月15日的房屋租金76万元，经陶国富等七人多次催告，2016年1月10日陶国富等七人与ＸＸ签订《协议书》、2016年5月19日在一审法院主持陶国富等七人与华天公司、ＸＸ达成《调解协议》，华天公司、ＸＸ均未按以上《协议书》和《调解协议》约定的时间支付房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，陶国富等七人要求解除与华天公司签订的《房屋及场地租赁合同》符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情�和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案的房屋租赁合同解除后，ＸＸ、杨永美应及时将租赁房屋归还陶国富等七人及支付相应租金、资金占用费等。ＸＸ、杨永美上诉认为华天公司对酒店投入了巨额装修款，不同意解除双方的《房屋及场地租赁合同》。本院认为，装修费的投入属于另外一个法律关系，不在本案中审理,其不同意解除合同，无法律依据，不予支持。
另，一审法院判决在“本院认为”部分,认为：“违约金、资金占用费问题，华天公司应于2015年4月14日前交纳2014年4月15日至2015年4月15日的房屋租赁费76万元，华天公司至今未交纳”，其表述错误，应纠正为：“违约金、资金占用费问题，华天公司应�2016年4月14日前交纳2015年4月15日至2016年4月15日的房屋租赁费76万元，华天公司至今未交纳”；一审法院在本案中适用的“《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定……”,该管理办法已于2011年2月1日失效，不宜再适用，本院予以纠正。本案应适用《商品房屋租赁管理办法》第十二条“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”的规定。
综上所述，云南华天工贸有限公司、ＸＸ、杨永美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但不影响判决结果。依照《最高人民法院关适用若干问题的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16459元，由云南华天工贸有限公司、ＸＸ、杨永美负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 荣
审判员 赵 键
审判员 田 田
二〇一七年六月八日
书记员 李专政