洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）老民初字第1206号
原告：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。住所地：洛阳市老城区洛吉快速通道西侧。
法定代表人：陈振康，该公司经理。
委托代理人：李小洁，该公司员工。
被告：张艳妮，女，1973年3月22日出生。
原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称：洛阳宏进农批公司）因与被告张艳妮房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告张艳妮送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳宏进农批公司的委托代理人李小洁及被告张艳妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳宏进农批公司诉称：2013年3月23日，洛阳宏进农批公司与张艳妮签订《商铺租赁及入场经营协议》二份，约定：租赁期限为三年（自2013年4月1日至2016年3月31日止），其中25号商铺月租金为1481元，年租金为17769元，23号商铺月租金为999元，年租金为11990元。并约定，租金付款方式为先交费后使用，在张艳妮未按期足额缴纳租金时，视为张艳妮自动解除租赁协议且洛阳宏进农批公司收回商铺。而张艳妮自2013年3月23日商铺租赁协议签订后一直未按约定支付过租金，张艳妮的行为已严重违反租赁协议的约定，洛阳宏进农批公司无奈之下，依约已经解除与张艳妮的租赁协议，但张艳妮仍拒绝支付欠交洛阳宏进农批公司的租金59518元和欠交水费24元、垃圾处理费900元、维修费960元。洛阳宏进农批公司为维护其合法权益，持状诉至法院。要求：1、张艳妮向洛阳宏进农批公司支付欠交租金59518元；2、张艳妮向洛阳宏进农批公司支付欠交水费24元、垃圾处理费900元、维修费960元；3、本案诉讼费由张艳妮承担。
被告张艳妮辩称：张艳妮已经向洛阳宏进农批公司交了30000元的房租，并且由于洛阳宏进农批公司承诺的在市场西侧开门提供便利，最终西侧的门也没有开，后面都变成停车场了，根本无法经营，房屋一天也没有使用，后来洛阳宏进农批公司的王律师承诺，只要张艳妮不要30000元租金，他能帮其解决，还让张艳妮签个协议说张艳妮与宏进农批公司之间的租赁合同解除了，双方互不追究，至今协议也没签，现在又将张艳妮起诉到法院，洛阳宏进农批公司要求支付租金等费用张艳妮不承担。
原告洛阳宏进农批公司为支持自己的诉讼请求向法庭提交证据材料如下：
证据1、《商铺租赁及入场经营协议书》2份。证明洛阳宏进农批公司与张艳妮于2013年3月23日签订的2份《商铺租赁及入场经营协议书》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。张艳妮租赁洛阳宏进农批公司市场内C区15栋23号和25号商铺，租赁期限均为2013年4月1日至2016年3月31日。其中25号商铺月租金为1481元，年租金为17769元，23号商铺的月租金为999元，年租金为11990元，付款方式均为先交费后使用，一年一付。协议书第2款第（3）项均约定“张艳妮需在本协议约定的时间内足额缴纳商铺租金，否则视为张艳妮自动解除协议，放弃本协议约定的商铺租赁等所有权益，甲方将收回商铺”。
证据2、租户收铺流传单2张。证明商铺已按约交付张艳妮使用。
证据3、水费、垃圾费、维修费明细3张。证明张艳妮租赁的商铺拖欠水费28元，垃圾处理费1080元。
证据4、顺丰快递回执和律师催款函各一份。证明洛阳宏进农批公司于2015年7月9日向张艳妮发出最后通知，通知其应缴纳2013年至2015年度商铺租金、水费及垃圾处理费。
经质证，被告张艳妮对原告洛阳宏进农批公司的证据1、2、3、4均无异议。
被告张艳妮为支持自己的抗辩意见提交证据材料如下证据1、律师催款函一份。证明双方当初对此事，洛阳宏进农批公司的律师提出双方签订一份解除合同，张艳妮也不再向洛阳宏进农批公司主张退30000元租金，洛阳宏进农批公司也不再主张要求张艳妮缴纳其他费用，因当时张艳妮在外地，洛阳宏进农批公司的律师也未将解除协议邮寄给张艳妮，所以，解除协议至今没有签。
证据2、照片5张。证明市场内C区15栋23号和25号商铺门前变为停车场，商铺均关闭，没有经营者。
经质证，原告洛阳宏进农批公司对被告张艳妮提交的证据1的真实性无异议。对证明方向有异议，律师函仅能证明王干益律师向张艳妮发了催款函，要求张艳妮交纳租金、水费、垃圾费及维修费，并不能证明洛阳宏进农批公司的律师向张艳妮承诺双方解除合同，且双方互不追究。对证据2的真实性和证明方向有异议。照片的拍摄日期不能显示，且不能反映洛阳宏进农批公司市场整体经营环境，洛阳宏进农批公司也并没有向张艳妮进行书面承诺市场西门会开放。
本院根据原、被告的诉、辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：2013年3月23日，洛阳宏进农批公司与张艳妮签订《商铺租赁及入场经营协议》二份，约定：租赁期限为三年（自2013年4月1日至2016年3月31日止），其中25号商铺月租金为1481元，年租金为17769元，23号商铺月租金为999元，年租金为11990元，租金付款方式为先交费后使用，在张艳妮未按期足额缴纳租金时，视为张艳妮自动解除租赁协议且洛阳宏进农批公司收回商铺。自2013年3月23日协议签订后，张艳妮一直未按约支付租金，为此，洛阳宏进农批公司持状诉至本院。
本院认为：原告洛阳宏进农批公司与被告张艳妮2013年3月23日签订的二份《商铺租赁及入场经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应全面履行各自的权利和义务。被告张艳妮自签订协议后未如约交纳商铺租赁费，被告张艳妮已构成违约。按照协议约定，被告张艳妮未按协议约定的时间内足额交纳商铺租金，则视为张艳妮自动解除协议，原告洛阳宏进农批公司有权终止本协议，收回商铺。原告洛阳宏进农批公司在被告张艳妮未如约履行交纳C区15栋23号和25号商铺租金后，仍未及时采取积极措施，避免其损失的扩大，直至2015年7月9日才向被告张艳妮主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”现原告洛阳宏进农批公司要求被告张艳妮支付拖欠2013年度至2015年度租金59518元，鉴于商铺对外租赁需要一定的时间，故原告洛阳宏进农批公司的该项主张，本院酌定租金为7440元（1481元＋999元×3个月）。超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告洛阳宏进农批公司要求被告张艳妮支付拖欠2013年度至2015年度水费24元、垃圾处理费900元、维修费960元，因协议中虽对水电费作有约定，但未对垃圾处理费、维修费约定，且原告洛阳宏进农批公司又未能提供被告张艳妮在C区15栋23号和25号商铺从事经营的证据证明，故原告洛阳宏进农批公司的诉求，因证据不足，本院不予支持。庭审中，被告张艳妮称，其已于2013年3月22日将租金30000元交给了刘宝堂，并由刘宝堂统一交给了洛阳宏进农批公司，但其未能提供相关证据证明，对其抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张艳妮在本判决生效后十五日内支付给原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司租金7440元；
二、驳回原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的诉讼请求。
本案受理费1335元，由原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司负担1235元，被告张艳妮负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 袁玲玲
审 判 员 常跃华
人民陪审员 刘彩琴
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 李可可