广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初400号
原告：苏吉英（反诉被告），男，1957年1月20日出生，壮族，退休工人，住广西百色市右江区。
原告：农凤全（反诉被告），女，1958年6月24日出生，壮族，农民，住广西百色市右江区。
原告：苏俊榕，曾用名苏辉（反诉被告），男，1982年9月30日出生，壮族，农民，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：梁丽娟，广西澄碧律师事务所律师。
被告：瞿海宾（反诉原告），男，1977年11月1日出生，个体工商户，陕西省富平县人，现住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：黄振海，广西齐川律师事务所律师。
原告苏吉英、农凤全、苏俊榕诉被告瞿海宾房屋租赁合同纠纷及被告瞿海宾反诉原告苏吉英、农凤全、苏俊榕房屋租赁合同纠纷乙案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月30日、9月26日公开开庭进行了合并审理。原告苏吉英、农凤全、苏俊榕及其委托代理人梁丽娟，被告瞿海宾及其委托代理人黄振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏吉英、农凤全、苏俊榕向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院判决解除原告苏俊榕与被告瞿海宾于2010年10月20日签订的《租赁合同》，并责令被告瞿海宾搬走所租商铺里的可移动设施及用品，恢复原样；2、判决被告瞿海宾按月租金10083元从2015年12日1日起计付租金至2016年11月30日止并按合同约定从2016年12月1日支付租金至本案生效判决确定被告搬走全部设备之日止给原告；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月20日，原告苏俊榕与被告瞿海宾签订一份《租赁合同》，约定原告将自家位于百色市右江区龙景街道办事处七塘村竹洲屯（地号为0077）80平方米宅基地和后院空地480平方米租给被告经营汽车销售服务业务，租赁期间为2010年11月1日至2020年11月30日止。租金交付方式为先交租金后使用，即第一年以每半年交纳，以后每年按整年提前交纳。租金交付具体约定为：2010年12月1日起至2013年11月30日，被告每年支付原告租金116000元；2013年12月1日至2016年11月30日，由被告每年支付原告租金121000元。如被告逾期15个工作日内不交租金，被告必须无条件立即搬出，被告只可搬走所租商铺里的可移动设施及用品，不得拖延等条款。合同签订后，原告按合同约定，将租赁物交付被告使用，但被告总是不按期交付租金，经多次催促，被告才分几次交纳租金，目前尚欠2015年12月1日之后的租金。按合同约定，被告应在2015年11月30日之前支付2016年的租金原告，但被告却故意拖欠支付原告租金至今，按合同约定，被告行为已构成违约。故原告向法院提出上述请求。原告为其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：1、三原告身份证复印件，证实原告符合诉讼主体资格；2、《租赁合同》，证实原、被告存在租赁合同关系；3、银行流水帐，证实被告没有按时交纳房屋租金给原告，多次出现违约情况；
被告瞿海宾辩称并向本院提出反诉请求：请求法院判令原告按被告改造、装修房子所产生的费用经折旧后赔偿被告经济损失100000元。其辩称和反诉理由为：被告租赁原告位于百色市右江区龙景街道办事处七塘村竹洲屯房屋和后院空地480平方米经营汽车销售服务业务，租期为十年，现已使用5年，剩余5年未到期属实。但原告陈述被告故意拖欠其房屋租金不是事实，被告曾多次要支付租金给原告，但原告为了达到解除合同目的，多次拒绝接收被告支付的租金，故被告不存在违约。至于被告分期付款和迟延付款，是双方在履行合同过程中协商的结果。现原告在合同期限届满前提前收回房子，违约的是原告而不是被告。即便被告存在违约的情形，原告要解除合同，也应根据《合同法》第96条规定，提前书面通知被告。因此，原告直接起诉到法院解除合同，不符合法律规定，不应解除原告与被告《租赁合同》。原告的房屋在出租给被告时是毛坯房，被告在租赁原告房屋和后院空地期间，还花了20多万元对涉案房屋进行改造和装修，并加盖铁棚，在楼顶加建厨房。按合同约定，被告还可对房屋使用5年。现原告提前解除合同，存在违约，应由原告按被告改造、装修房子所产生的费用经折旧后赔偿被告经济损失100000元并向本院申请司法鉴定。
被告瞿海宾为其辩解和反诉请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1、广西百色右江农村合作银行60×××51帐号和中国工商银行股份有限公司百色分行62×××28帐号银行流水帐，证实被告已将2015年的租金转帐给原告；2、借款单，证实原告向被告借款2000元，双方在2015年的租金结算时已扣除，被告并没有拖欠原告2015年租金情形；3、被告瞿海宾给原告苏吉英的通话记录文字、录音，证实原、被告已就2015年的租金结算完毕，被告瞿海宾没有拖欠租金的情形；4、被告瞿海宾的妻子与原告苏吉英的通话记录文字、录音和被告瞿海宾与原告苏吉英、苏辉的通话记录文字、录音，证明被告瞿海宾主动交付2016年租金给原告，原告故意不收，被告没有违约的情形。5、照片，证实被告对原告的房屋进行改造、装修情况，并且一直在使用当中。
原告苏吉英、农凤全、苏俊榕对被告的反诉辩称，根据双方签订的《租赁合同》约定，在被告租赁原告房屋期间，如被告没有及时按合同约定支付原告房屋租金的，原告可以给被告15天的履行期限，如被告仍不履行的，原告可要求被告无条件搬出并搬走可移动的设备及用品，不得拖延。现被告在租赁原告房屋期间，没有按合同约定及时支付房屋租金原告，其行为已构成违约。被告自身存在过错，其反诉请求没有事实和法律依据。故建议法院判决驳回被告的反诉请求。
原告苏吉英、农凤全、苏俊榕对被告瞿海宾的反诉辩解所提供的证据，与其诉被告瞿海宾房屋租赁合同纠纷一案所提交的证据一致。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的三性均没有异议，对证据3的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议。认为被告分期付款和迟延履行是原告与被告在实际履行过程中达成的口头协议，被告现已付完2010年11月1日至2015年11月1日的租金给原告，被告不存在违约情形。
对被告提交的证据，原告认为被告提交证据1没有体现租金来往记录，不能证明被告已按约支付租金；对于证据2，只能证明原告苏辉欠款的事实，但不能证明原告用房屋租金抵扣借款；对于证据3、4、5、6，被告没有经过原告同意擅自录音，不符合法律，不应采纳作为定案依据。
对于北京市国宏信价格评估有限公司于2016年8月15日作出的国宏信（桂·南宁）（价）字1016第045号价格评估报告书，被告对此价格报告书没有异议，原告有异议，认为价格报告书里面第二大项第一层的的招牌背景墙是被告自己挂上去，第一层的石膏扣板装修是由原、被告共同出资一半进行装修，折旧后残值应各享有一半。对于价格报告书第三大项第二层装修，原告认为原告没有出租给被告，是被告自己装修的；对于第四大项因评估产生的费用，因装修只会产生增价费，被告也没有实际产生，不应作为被告的损失；对于第七项的成新率，因被告的租期只剩下4年，折新率应为40%，而不是60%。其他评估项目没有异议。
本院认为，对于当事人没有异议的证据，本院予以认定。对于原告提交的证据3，虽被告对历年来租金存在分期付款和迟延履行的情况，但被告均已交付2010年11月1日至2015年11月30日的租金给原告，原告亦认可接收，故被告对历年租金不存在违约情形，故对原告的证据目的，本院不予以采信。对于被告提交的证据1、2、3，因原告已承认收到被告交付2010年11月1日至2015年11月30日的租金，故被告对支付历年租金问题不存在违约情况，本院予以采信。对于被告提交的证据4、5、6，其反映的内容是在原告起诉被告后，被告主动打电话给原告就2015年12月1日至2016年11年30日支付租金问题进行协商的事实，该三份证据虽没有经过原告许可，但并不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，可认定本案起诉后双方就租金问题进行协商的事实。对于被告的证明目的，因三份录音都是原告起诉被告后双方就租金支付问题进行协商的电话录音，故不能作为认定原告故意不接收被告支付2015年12月1日至2016年11年30日租金的证据。被告对此证据的证明目的，本院不予采信。对于国宏信（桂·南宁）（价）字1016第045号价格评估报告书是由双方共同委托评估机构作出的，本院予以认定。但价格评估报告书第四大项因装修而产生的措施项目费、其他项目费、规费、税金、扣除养老保险费，经本院在质证时询问被告是否交纳上述费用时，被告辩称其没有单独交纳，已包含在被告支付给装修承包方的装修费中，但没有提交相关证据佐证，不足以认定该费用实际产生。故本院对价格评估报告书第四大项因装修而产生的费用不予采纳。原告对价格评估报告书的其他质证意见，没有提供相关证据佐证，本院不予采信。综合上述证据，原、被告的陈述，本院确认以下法律事实：原告苏吉英、农凤全、苏俊榕系原广西百色市右江区龙景街道办事处七塘社区竹洲屯95号一家人，2010年10月20日，原告苏吉英、农凤全、苏俊榕通过原告苏俊榕与被告瞿海宾签订一份《租赁合同》，约定三原告将自家位于百色市右江区龙景街道办事处七塘村竹洲屯住宅（地号为0077，住宅，批准拨用宅基地，80平方米）和后院空地480平方米租给被告经营汽车销售服务业务，租赁期间为2010年11月1日至2020年11月30日止。租金交付方式为先交租金后使用，即第一年以每半年交纳，以后每年按整年提前交纳。租金交付具体约定为：2010年11月1日至2010年11月30日为装修期，被告无需向原告支付房屋租金。2010年12月1日起至2013年11月30日，被告每年支付原告租金为116000元；2013年12月1日至2016年11月30日，由被告每年支付原告租金121000元。2016年12月1日至2020年11月30日，由被告每年支付原告租金127000元。如被告逾期15个工作日内不交租金，被告必须无条件立即搬出，被告只可搬走所租商铺里的可移动设施及用品，不得拖延等条款。合同签订后，原告按合同约定，将原为毛坯房屋和后院交付被告使用，被告经原告同意后遂出资20多万元对房屋进行改造和装修。其中改造项目为拆除房屋大门正面的铁门和墙壁，改作为玻璃隔断和玻璃大门，对室外的门头招牌、铝塑包柱、门头、后门处地面硬化、铁棚、玻璃隔断、玻璃基座、一层、二层进行装修和电改造，并在第三层非法加建一个简易厨房。被告进驻原告的房屋进行经营后，总是不能按期交付租金，经原告多次催促，被告才分几次交完当年的租金。目前，被告已付清2010年11月1日至2015年11月1日的租金给原告，尚欠2015年12月1日之后的租金。按合同约定，被告应在2015年11月30日之前支付2016年的租金原告，但由于被告未能按时交纳原告租金，双方遂发生纠纷。被告进住原告房屋进行经营至今有6年，经被告申请和本院委托，北京市国宏信价格评估有限公司对被告装修已形成附合的装饰装修物进行鉴定，被告的装修总价为194008.43元，经折旧60%后，附合的装饰装修物残值为116405元。
本院认为，原告苏俊榕与被告瞿海宾于2010年10月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，双方当事人应当遵守。但在本案当中，被告瞿海宾没有按合同约定及时在2015年11月30日前支付2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金给原告，却使用原告房屋至今，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告诉求被告搬走所租商铺里可移动设施及用品并支付2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金共计121000元及按年租金127000元从2016年12月1日计付租金至本案生效判决确定被告搬走全部设备之日止的诉讼请求，有事实和法律有据，本院予以支持。至于原告依据合同主张解除《租赁合同》的请求，根据《租赁合同》第4项乙方逾期15个工作日不交租金的，必须无条件立即搬出，乙方只可搬走所租商铺里可移动设施及用品，不得拖延的规定，说明双方在签订合同时赋予原告在被告逾期交付租金的情况下有解除合同的权利，故原告主张解除《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请被告恢复房屋原样的诉求，因原告对被告的装修事实以其行为表示同意并利用被告的装修物，故本院对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告瞿海宾的反诉请求，经北京市国宏信价格评估有限公司对被告装修租赁房屋附合的装饰装修物重置成本估价为194008.43元，扣除价格评估报告书第四大项因装修而未实际发生费用28350.97元，被告瞿海宾装修租赁房屋附合的装饰装修物总价为165657.46元，折新60%后，被告瞿海宾装修已形成附合的装饰装修物残值为99394.48元。鉴于被告瞿海宾在本案中逾期未付租金给原告，存在过错，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，由本院结合被告在本案当中的过错责任情况，判定原告在附合装饰装修物利用价值99394.48元按60%补偿被告瞿海宾装饰装修物可利用价值59636.69元为宜。据此，依照《中华人民共和合同法》第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告苏吉英、农凤全、苏俊榕通过原告苏俊榕与被告瞿海宾于2010年10月20日签订一份《租赁合同》；
二、由被告瞿海宾支付原告苏吉英、农凤全、苏俊榕2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金共计121000元；
三、由被告瞿海宾按年租金127000元计算，支付原告苏吉英、农凤全、苏俊榕2016年12月1日起至本案生效判决之日止的房屋租金；
四、被告瞿海宾于本案判决生效之日起十日内搬走自己在原告房屋里可移动设施及用品；
五、原告苏吉英、农凤全、苏俊榕补偿被告瞿海宾附合的装饰装修物可利用价值59636.69元。
本案案件受理费2720元，减半收取1360元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，评估费3249元，三项合计5759元，由原告苏吉英、农凤全、苏俊榕负担1554元，被告瞿海宾负担4205元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒙继能
二〇一六年十一月八日
书记员 杨艳新
本案附相关法律条文如下：
一、《中华人民共和合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
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