阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初481号
原告：关天渠，男，1988年4月5日出生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：黎瑞安，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
委托代理人：谭英迪，广东众君法律师事务所实习律师。
原告关天渠诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关天渠及其代理人黎瑞安、谢姗谕，被告中天科达房地产公司的委托代理人林进福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关天渠诉称：被告中天科达房地产公司以出让方式取得位于阳江市江城区马曹路83号地块［编号为阳府国用（2011）第10477号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛。2013年9月7日，原告关天渠与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买京源华盛1幢2单元406房，该商品房建筑面积97.7㎡，其中套内建筑面积81.69㎡，分摊建筑面积16.01㎡，按套内建筑面积计价，每平方米5019.84元，总金额为410070元。签订合同后，原告已付清全部价款给被告。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。但是截至起诉之日，包括涉案商品房在内的整个京源华盛商住小区均没有进行验收，阳江市住建局对此反馈的主要原因是：1、京源华盛商住小区未按规划要求配套居委会用房和治安联防所用房；2、京源华盛商住小区未按规划要求配套幼儿园用房；3、京源华盛商住小区存在超建与超容问题。由于被告逾期交房已超过90日，根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定，原告现要求被告继续履行合同，并自2014年7月1日起至本案起诉之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，共35491.56元[410070元×0.00015/日×577日]。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金35491.56元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。
被告中天科达房地产公司辩称：一、被告所预售商品房已经初步验收合格，符合交付使用装修入住条件，并且被告已在合同约定的交楼期限内通知原告收楼，不存在逾期交房违约行为。原告借故不予收取所购房屋，其诉请被告支付所谓逾期交房违约金缺乏事实依据，理应以予驳回。二、京源华盛小区商品房已符合合同约定预售商品房初步验收合格交付使用的条件。原告现在也可以随时收楼进行装修入住，不存在其所诉称的不能交付使用情况。根据《商品房买卖合同》约定双方选择交付预售商品房使用的条件是该商品房经验收合格，也即是经相关机构的初步验收合格，而不是选择经综合验收合格，现该房产已经由相关机构初步验收合格。同时，小区内供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电信、电视信号、对讲视频等配套设施均已开通使用，所售商品房符合《商品房买卖合同》约定的初步验收合格交付使用条件。本案所售的是预售房不是现房，对于预售房经初步验收合格交付也符合阳江实际情况及交易习惯。综上所述，被告已按购房合同约定履行了合同约定的义务，原告现在也可以随时接收房产进行装修入住，被告不存在原告所诉称的违约行为，不应承担违约责任，请驳回其诉请。
经审理查明：2013年9月7日，原告关天渠（××）与被告中天科达房地产公司（××）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013090512），合同主要约定：××以出让方式取得位于阳江市江城区马曹路83号［编号为阳府国用（2011）第10477号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛；××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字2013034号；××购买的商品房是上述建设项目中的1幢2单元406房，该商品房的建筑面积共97.7平方米，其中，套内建筑面积81.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.01平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5019.84元，总金额410070元；××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，××应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，原告按时支付了全部购房款给被告。2016年2月1日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，被告确认至起诉时止本案讼争商品房尚未取得设计、施工、监理和勘察等单位的竣工验收合格手续。庭审中被告还辩称合同约定的逾期交房违约金过高。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、被告企业工商登记信息、《广东省商品房买卖合同》、付款凭证、网络问政截图，被告提供的营业执照、法定代表人证明书、地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部工程验收记录、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、建设工程消防验收意见书、测量成果成图、建设项目竣工环境保护验收调查表、广东省防雷装置验收意见书等证据以及庭审笔录证实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点是被告在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。
对于讼争房屋是否具备交楼条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定及原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定：“××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。”可知，本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用，因本案讼争商品房尚未经设计、施工、建立和勘察等单位验收合格，故本案讼争商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，被告的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告辩称其交付的上述房屋符合交楼条件的意见理据不足，本院不予采纳。
对于违约金应如何计算的问题。本案中，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定：逾期超过90日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。被告辩称合同约定的违约金过高的意见无理，本院不予采纳。自被告违约之日（2014年7月1日）至起诉之日（2016年2月1日）止，违约时间为581日。因此按合同约定，被告应支付给原告的逾期交房违约金为35737.60元（410070元×0.00015/日×581日）。现原告请求被告支付违约金35491.56元，该款未超出法定数额，本院应予支持。对于原告少请求的部分，视为对其自身权利的自行处分。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条的规定，判决如下：
限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35491.56元给原告关天渠。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费344元（该款原告已预交），由被告阳江市中天科达房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一六年三月八日
书记员 茹海锋