辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1641号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地抚顺市顺城区。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任梦，女，1987年4月17日出生，满族，抚顺市环保局工作人员，住抚顺市顺城区。原审第三人：抚顺市住房公积金管理中心。住所地抚顺市顺城区。法定代表人：王新阳，该中心主任。委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。原审第三人：抚顺市安厦住房置业担保有限公司。住所地抚顺市顺城区。法定代表人：王庆华，该公司经理。委托诉讼代理人：仇同元，该公司职员。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人任梦，原审第三人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人李弘熙、邢福，被上诉人任梦，原审第三人公积金管理中心的委托诉讼代理人鲍杰，原审第三人担保公司的委托诉讼代理人仇同元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判任梦继续履行《抚顺市商品房买卖合同》；改判兴隆公司不返还任梦购房款、赔偿利息及代办费等款项；改判兴隆公司无需返还任梦未归还的贷款本金给公积金管理中心；改判兴隆公司不返还任梦已经偿还的贷款；任梦承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、任梦与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》时，同时签订了《合同补充协议》，双方约定2015年9月30日之前交付房屋。因兴隆公司可能存在逾期交房的情况，双方在《合同补充协议》第四条第7款约定：兴隆公司如不能按期向任梦交付房屋，则给予30天的宽展期，期满后仍然无法交付房屋的，至实际交付房屋之日止，合同继续履行，兴隆公司应向任梦按日支付已付房款万分之一的违约金。该补充协议的约定是对《抚顺市商品房买卖合同》中关于延期交付房屋的补充约定，对房屋交付约定做了变更，另外《合同补充协议》第十二条第1款约定，补充协议与原合同互相冲突的，以补充协议为准。因此双方既然已经约定兴隆公司延期交付房屋时，合同继续履行，兴隆公司也同意支付违约金，一审判决以兴隆公司未按期交付房屋为由解除《抚顺市商品房买卖合同》明显错误。二、为了便于满足任梦住房、生活等需求，兴隆公司同意于2016年6月30日之前先向任梦交付房屋钥匙，将房屋交付任梦装修使用，并非将已经综合验收合格的房屋正式交付任梦，一审判决歪曲事实。三、本案《抚顺市商品房买卖合同》应继续履行，贷款合同也不存在解除的情况，返还贷款的义务人是任梦而非兴隆公司，应由任梦偿还贷款和利息。任梦辩称：我与兴隆公司在2013年12月9日签订了《抚顺市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定兴隆公司于2015年9月30日之前取得竣工验收文件并交付房屋，合同签订后，我按合同约定履行了支付房款的义务，到现在为止，兴隆公司还未取得竣工验收文件。我们没有签订补充协议约定违约金，而且违约金也没有约定支付到什么时候，我认为应该按照《抚顺市商品房买卖合同》的约定履行，不应按照补充协议履行。至今为止，兴隆公司也没有将房屋交付给我，而且现在房子的状况也无法居住，下面是商场，上面是住宅，商场没有玻璃和墙体，只有框架，这种条件的住房不可能如兴隆公司所述可以先交钥匙，应该全部完工后交付房屋。《抚顺市商品房买卖合同》应当依法解除，兴隆公司支付违约金，返还房款，请求二审维持原判。公积金管理中心述称：作为原审第三人，公积金管理中心对于兴隆公司与任梦间是否解除《抚顺市商品房买卖合同》一节，不发表意见。对于解除公积金管理中心与任梦签订的抵押担保合同一节，不予认可。公积金贷款是有条件的，贷款人必须是缴纳公积金的自然人，经过审核才能发放公积金贷款。现一审判决由兴隆公司偿还任梦尚欠的公积金贷款，于法有悖。因为开发商没有资格取得公积金贷款，一审判决相当于开发商变相取得了公积金贷款，与公积金的相关规定不符。我们认为，如果任梦想解除借款抵押担保合同，应首先将尚欠的公积金贷款偿还完毕，公积金贷款是借给任梦购房，相当于民间借款，解除商品房买卖合同与公积金贷款是两个法律关系，对解除借款抵押担保合同有异议。担保公司述称：同意公积金管理中心的意见。任梦向一审法院起诉请求：一、解除任梦与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》、《合同补充协议》；二、解除任梦与公积金管理中心签订的《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》；三、判决兴隆公司返还任梦购房首付款89307元并赔偿因逾期交房造成的损失（按银行同期贷款利率计算，自签订商品房买卖合同即2013年12月9日起至实际给付日止）；四、判决兴隆公司向任梦赔偿已向公积金管理中心支付的贷款本金及利息共计30540.73元（暂计至2016年8月20日）。五、判决兴隆公司将任梦未归还本金及利息返还给公积金管理中心；六、判决兴隆公司赔偿任梦房屋所有权登记费160元、公积金代办费500元；七、本案诉讼费1016元，保全费1170由兴隆公司承担；八、判决兴隆公司及第三人赔偿担保费1520元。一审法院审理查明：任梦、兴隆公司于2013年12月9日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购买兴隆公司开发的位于抚顺市顺城区xxxx号，建筑面积为53.71平方米的房屋一处，总价款为279307元。付款方式为首付款人民币89307元，贷款额19万元，兴隆公司应于2015年9月30日前将房屋交付给任梦。任梦于2013年12月10日向兴隆公司支付房屋首付款89307元，于2014年8月11日任梦作为借款人，公积金管理中心作为委托人，担保公司作为保证人签订了《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》，由任梦向公积金管理中心申请贷款19万元，用于支付其购买的上述房产，合同约定的贷款期限自2014年8月21日至2034年8月20日，共计240个月，月利率为3.75‰，自签订抵押担保合同始，任梦均按约及时偿还公积金管理中心钱款，截止至2016年8月20日，任梦共计还贷30540.73元。该争议房屋现仍未取得建筑工程竣工验收备案文件。另查，2013年12月9日任梦交纳500元代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2014年9月10日，任梦交纳房屋所有权登记费160元，抚顺市财政局出具两份收入项目名称为“房屋所有权登记费”、金额为80元的《辽宁省非税收统一收据》，交款人分别为公积金管理中心及本案任梦。2014年8月11日任梦向担保公司交纳担保费1520元。在审理过程中，经任梦申请并提供担保，一审法院依法冻结了兴隆公司名下位于抚顺银行幸福城支行账户为xxxxxxxxxxxxxxxx的存款13万元（已冻结0元）、兴隆公司名下位于工商银行新抚支行账户为xxxxxxxxxxxxxxxx的存款13万元（已冻结0元），依法预查封了兴隆公司名下位于顺城区xxxx号房屋手续，保全费1170元由任梦交纳。上述事实，有任梦提供的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》及还款明细、销售不动产统一发票、发票收据两份、担保费发票、代办费收据及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经一审法院开庭对质、审查、采信。一审法院认为：依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。任梦与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。任梦已按约支付房款，兴隆公司应依约定在2016年6月30日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付任梦。庭审中，兴隆公司亦认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于任梦要求解除与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，要求兴隆公司退还任梦首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；关于任梦主张的房屋所有权登记费160元、担保费1520元一节，于法无据，故不予支持。关于任梦主张500元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆公司，但此笔费用是任梦在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，任梦有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助任梦办理房屋所有权登记手续的义务，现任梦因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将此费用返还任梦。任梦与公积金管理中心、担保公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。任梦基于支付购房款与公积金管理中心、担保公司签订抵押担保合同，兴隆公司因向任梦出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因兴隆公司未按合同约定交付房屋，导致任梦、兴隆公司之间的《抚顺市商品房买卖合同》解除，兴隆公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致任梦与公积金管理中心、担保公司签订的抵押担保合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成任梦没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故任梦请求解除其与公积金管理中心、担保公司之间签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》的主张，予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故兴隆公司应向公积金管理中心返还剩余贷款本金及利息。任梦已偿还的贷款具体数额以公积金管理中心出具的贷款还款明细为准。公积金管理中心在收到兴隆公司返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除任梦与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、兴隆公司于判决生效之日起十日内给付任梦首付款89307元并按中国人民银行同期存款利率给付自2013年12月11日起至判决确定给付之日止的利息；三、解除任梦与公积金管理中心、担保有限公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》；四、兴隆公司于判决生效之日起十日内将任梦未归还的贷款本金及利息返还公积金管理中心；五、兴隆公司于判决生效之日起十日内返还任梦已经偿还的贷款（贷款是指任梦向公积金偿还的贷款本金及利息，具体数额以公积金管理中心出具还贷明细为准）；六、兴隆公司于判决生效之日起十日内返还任梦代办费500元；七、驳回任梦的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元（已减半收取），保全费1170元，由兴隆公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《抚顺市商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年9月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任按照双方签订的补充协议的相关约定执行。兴隆公司与任梦签订的《合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定第7条约定：甲方（兴隆公司）自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方（任梦），则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年7月14日，任梦以诉讼请求将本案起诉至一审法院。本案诉讼过程中，任梦仍一直按照《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》约定履行还本付息义务，未出现违约情形。本院认为，因对相关合同的效力当事人均没有异议，一审法院均认定有效，于法有据，本院予以认可。本案的争议焦点是案涉《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年9月30日前交付房屋，其未能按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同中出卖人的主要义务，因此，任梦主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形，即因出卖人延期交付房屋，任梦享有实体的合同解除权。兴隆公司以延期交付房屋、支付违约金、合同继续履行的约定排除合同解除权行使的主张，没有法律依据，也不符合通常逻辑，因此不予支持。在合同解除权行使的程序上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案，在《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》当中并没有对解除权的行使期限明确约定，且现有证据无法证明经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案任梦合同解除权的行使也满足程序要求。关于兴隆公司称其同意于2016年6月30日之前交付房屋钥匙，并非将已经综合验收合格的房屋正式交付任梦一节，即便如其所述，也不影响本案兴隆公司尚未交付商品房买卖合同项下房屋的事实认定。此节上诉主张，本院不予支持。综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2259元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员 潘力审判员 王     爽二〇一六年十二月三十日书记员 高     静