河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初3625号
原告南阳市常绿置业有限公司。
法定代表人龚晓兵。
委托代理人关培培，女，汉族，1988年4月15日出生，住河南省宝丰县，系原告公司员工，代理权限为特别授权。
被告赵清坤。
原告南阳市常绿置业有限公司（以下简称常绿公司）与被告赵清坤租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月21日向本院提起诉讼。本院于同日决定立案受理。本院受理后于2017年2月3日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南阳市常绿置业有限公司到庭参加了诉讼。被告赵清坤经本院公告送达应诉手续及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常绿公司诉称，原、被告双方于2015年6月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告开发的常绿林溪谷2号楼一单元二楼西侧自南向北第一、二、三间房屋，共172.35平方米；租赁期自2015年6月26日至2017年6月26日为期两年，原告给予被告一个月的装修免租期，房屋租金自2015年7月25日起算；月租金为3447元每月，房屋租金按季度交纳，被告应在每季度到期前二十日交纳下一季度的租金。合同第八条约定，拖欠房租累计一个月以上，原告有权单方终止合同，且不退还押金，被告应按照合同当年总租金50%向原告支付违约金；被告逾期支付房租，每逾期一日，被告应按照当年日租金的3倍支付滞纳金。故被告应在2015年10月25日前支付2015年10月26日至2016年6月24日期间的租金20920元、搬家费150元、公证费及开锁费1350元，费用共计22420元；但截至原告起诉之日被告分为未交。原告起诉之前多次催促被告交纳租金，但被告均以各种理由拒不交纳。被告逾期交纳租金已经超过一个月，其恶意拖欠房租的行为构成严重违约，应按照合同约定向原告支付违约金和滞纳金。综上请求判令1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》并责令被告腾退房屋；2、2015年10月26日至原告开锁清理被告房屋物品之前2016年3月24日的租金17230元，2016年3月25日至2017年1月24日占用一间房屋面积63.3平方米的租金12660元；3、依法判令被告向原告支付因违约产生的违约金8272.8元；4、依法判令被告向原告支付搬家费150元、公证费1000元、开锁费350元；5、诉讼费用由被告承担。以上费用共计39662.8元。
被告赵清坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及相关证据。
经审理查明，2015年6月24日常绿公司（合同甲方）、赵清坤（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定乙方租赁甲方三间房屋面积为172.35平方米，每平方米20元每月，月租金为3447元。租赁期自2015年6月26日始至2017年6月25日止。甲方给予乙方一个月的装修时间，房屋租金自2015年7月26日起计算。乙方交纳6894元押金。房屋租金按季度交付。违约责任：···第2条租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房屋且押金不予退回，乙方还应按照合同当年总租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。···（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方见的各项费用的，给甲方造成严重损失的；（5）拖欠房租累计一个月以上的。第3条、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同当年总租金100%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第4条、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的3倍支付滞纳金。第6条、乙方违反合同约定无故拖欠租金，甲方有权依据合同约定终止合同，竭尽所能无法按照合同约定得到救济时，可自行处置房屋中乙方的财产以抵作租金和赔偿金。
被告租赁原告房屋后仅支付原告三个月（2015年7月26日至2015年10月25日）的租金及6894元的房屋押金，之后被告未向原告支付租金也未腾退房屋。经原告多次向被告追要房租，被告无法联系。2016年3月24日原告为防止损失扩大，在南阳市都公证处的见证下将被告租赁房屋内的物品，集中存放在一间房屋内，为此支付搬家费150元、公证费1000元、开锁费350元。
上述事实，有原告的庭审陈述及欠条、短信聊天记录等证据予以证实，并经庭审质证已记录在卷，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。本案的争议焦点是：一、关于合同是否解除的问题。被告于2015年10月25日后占有使用房屋，但未支付之后的房租，根据双方合同约定常绿公司有权于一个月后单方终止合同，收回该房屋且押金不予退回。故原告常绿公司在被告赵清坤延期一个月支付租金后有权行使合同解除权。2016年3月24日原告公司在公证的情况下将被告放置在租赁房屋的物品集中腾房在一间房屋内。双方的租赁合同已经实际解除。二、关于被告所欠租金的问题。原告将房屋租赁给被告使用，被告应履行支付租金的义务。被告自2015年10月25日后未再向原告支付租金，其使用涉案房屋至2016年3月24日，被告应向原告支付此期间的租金。根据双方合同约定，2015年10月25日至2016年3月30日的租金计为17235元（20元/月/㎡×172.35㎡×5个月），故2015年10月25日至2015年3月30日租金共计17235元。原告诉请被告支付原告租金17235元有事实依据，本院予以支持。原告请求2016年3月25日至2017年1月24日占用一间房屋面积63.3平方米的租金12660元；双方合同约定乙方违反合同约定无故拖欠租金，甲方有权依据合同约定终止合同，竭尽所能无法按照合同约定得到救济时，可自行处置房屋中乙方的财产以抵作租金和赔偿金。根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告应依据合同约定在被告长期拖欠租赁费的情况下有权依法终止合同防止损失的扩大，故本院对被告采取强制腾房措施后发生的一间房屋租金本院不予支持。
三、关于被告违约责任的问题。根据双方合同第二条的规定，原告常绿公司有权单方终止合同，收回该房屋且押金不予退回，故被告赵清坤逾期不交房租，被告交纳的6894元的房屋押金不予返还符合合同约定，本院予以支持。原告请求的8272.8元违约金结合原告的实际损失，该违约金过高本院酌定为4000元。
四、关于本案的实际损失费。根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。故因被告赵清坤逾期不交房租造成原告常绿公司为避免损失扩大进行的腾房行为发生的搬家费150元、公证费1000元、开锁费350元，这些费用合理且有相关的支付凭证故对此损失本院予以支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南阳市常绿置业有限公司（以下简称常绿公司）与被告赵清坤签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效后十日内搬离占用原告南阳市常绿置业有限公司的房屋一间。
二、被告赵清坤于本判决生效后十日内支付原告南阳市常绿置业有限公司租金17235元及违约金4000元。
三、被告赵清坤于本判决生效后十日内支付原告南阳市常绿置业有限公司实际损失1500元。
四、驳回原告南阳市常绿置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，直至款付清之日止。
案件受理费收取360元，由被告赵清坤负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 康 宏
审 判 员 梁 红
人民陪审员 陈 飞
二〇一七年三月三日
书 记 员 吴志勇