广东省阳山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1823民初1105号
原告：李什良，男，1957年5月17日出生，汉族，阳山县人，住阳山县；
委托代理人：黄炽民，广东仓华律师事务所律师。
委托代理人：冯海平，广东仓华律师事务所律师。
被告：阳山县阳城朝阳地产服务部，地址，阳山县北门路169-1号；
负责人：郑慧婷。
被告：郑慧婷，女，1984年3月30日出生，汉族，阳山县人，住阳山县；
原告李什良诉被告阳山县阳城朝阳地产服务部（以下简称：“朝阳地产服务部”）、郑慧婷居间合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人冯海平和被告朝阳地产服务部的负责人郑慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李什良起诉认为：2012年初，被告朝阳地产服务部通过广告形式向社会销售房屋，声称价格优惠、地段好，原告看到广告后便与被告取得联系，被告称有项目名称为“福临天下”的房屋预售，并承诺于2013年底可以交付房屋。2012年5月7日，原告与被告朝阳地产服务部签订《朝阳地产购房中介服务合同》，合同约定被告为原告提供中介服务，服务内容为“替原告寻找合同第二条指定购买的房地产对象”，服务期限为9个月，房地产地址为福临天下A梯405房，原告需在签订本协议之日一次性支付20000元诚意金给被告。合同签订后，原告依约支付了20000诚意金给被告，但被告至今仍未将合同约定的房屋交付给原告，更甚的是被告所称的“福临天下”楼盘至今仍是一块空地，地上并无任何建筑物。原告认为，合同中的标的物自始至终就不存在，合同的目的无法实现；同时，被告在未取得预售许可证等相关证件的情况下就与原告签订合同，所以，双方签订的《朝阳地产购房中介服务合同》属于无效合同。据此，原告请求判令：一、判令确认双方签订的《朝阳地产购房中介服务合同》无效；二、判令两被告连带归还20000元诚意金给原告并支付利息5400元（利息按中国银行同期贷款利率计算，自2012年5月7日计至2016年11月7日止）；三、本案的诉讼费由被告负担。
原告提供的证据如下：1、身份证、个体户机读档案登记资料、人口信息表，证明原、被告的诉讼主体资格。2、朝阳地产购房中介服务合同、收据，证明①双方签订《朝阳地产购房中介服务合同》的事实；②被告收取原告20000元诚意金的事实。
被告朝阳地产服务部和郑慧婷无提供书面答辩，庭审中答辩称：原告起诉我方合同无效不合理，因为签订合同的时候已经跟原告解释得很清楚的，并且我方是中介方，只是代开发商收取诚意金；在居间合同第六条有明确说明，要退还诚意金的需提出书面申请，但是原告并没有提出申请。
被告朝阳地产服务部和郑慧婷提供的证据如下：1、销售策划代理合同，证明被告代阳山天正房地产开发有限公司（以下简称“天正地产公司”）销售房屋；2、收据及收据（确认书），证明被告已将诚意金交给地产开发商。
审理查明：被告朝阳地产服务部是个体经营户，经营者是被告郑慧婷。
2012年4月27日，被告郑慧婷与天正地产公司签订《阳山县“福临天下小区”项目销售策划代理合同》，约定由天正地产公司委托被告就广东省清远市阳山县“福临天下小区”项目房源进行独家策划销售代理服务。该合同只有天正地产公司的法定代表人邱建强与被告郑慧婷签名，没有加盖天正地产公司和被告朝阳地产服务部的公章。之后，被告朝阳地产服务部通过广告形式向社会销售“福临天下小区”的房屋。
2012年5月7日，原告与被告朝阳地产服务部签订了《朝阳地产购房中介服务合同》，第一条约定：甲方（被告，以下同）为乙方（原告，以下同）提供购买商品房的的中介服务，服务期限从2012年5月7日至2013年2月6日。第二条约定：乙方购买的商品房地址为“福临天下”A405房，房屋面积约117.33㎡，房屋交付日期为2013年12月31日。第五条约定：乙方求购本协议第二条房地产，应于本协议签订之日一次性向甲方支付诚意金20000元，如甲方促成乙方与开发商／业主签署购房合同的，则诚意金自动转为乙方向开发商／业主支付的购房诚意金，受乙方与开发商／业主合同约束。第七条约定：甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约定方应支付违约金，违约金标准为1000元。双方签订合同后，原告即向被告支付了诚意金20000元，并由被告朝阳地产服务部出具《收据》给原告。2012年5月8日，被告郑慧婷将收取原告的诚意金20000元转将给天正地产公司的法定代表人邱建强，并由邱建强出具《收据》给被告。之后，被告并没有介绍原告与天正地产公司开展洽谈、签订商品房购销合同的服务。
另查明，天正地产公司开发的“福临天下小区”至今未未动工开发，未取得商品房预售许可证。
以上事实，有原、被告提供的证据及本院的庭审笔录为证，本院对以上事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告与被告签订《朝阳地产购房中介服务合同》，是属于被告向原告提供与天正地产公司订立商品房购销合同的服务，因该合同没有违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应认定合同有效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……。”的规定，天正地产公司要出售“福临天下小区”的商品房，必须先取得《商品房预售许可证》，但是，由于天正地产公司的“福临天下小区”至今未动工，未取得《商品房预售许可证》，导致天正地产公司不能与买受人签订商品房预售合同。而被告将收取的原告诚意金20000元转给天正地产公司法定代表人邱建强后，并没有按《朝阳地产购房中介服务合同》的约定为原告提供与天正地产公司订立商品房购销合同的服务，而事实上原告至今没有与天正地产公司进行过商品房购销的洽谈及订立购销合同，被告的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。
对于被告收取原告诚意金20000元的问题。原、被告双方签订的《朝阳地产购房中介服务合同》第五条约定：乙方求购本协议第二条房地产，应于本协议签订之日一次性向甲方支付诚意金20000元，如甲方促成乙方与开发商／业主签署购房合同的，则诚意金自动转为乙方向开发商／业主支付的购房诚意金，受乙方与开发商／业主合同约束。按该条解释，原告向被告支付了20000元诚意金只有在被告促成原告与天正地产公司签订购房合同的前提下，该诚意金才成转为原告向天正地产公司支付的购房诚意金，本案中，因被告没有促成原告与天正地产公司签订购房合同，所以，该诚意金仍然属于原告支付给被告的诚意金，并没有转变为支付给天正地产公司的诚意金。而事实上原告已无同天正公司洽谈、签订商品房购销合同的可能，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告起诉要求被告退回诚意金20000元的请求理由充分，本院予以支持。
对于原告请求的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因原、被告双方在《朝阳地产购房中介服务合同》约定了被告违约时需向原告支付违约金1000元，而没有约定因违约产生的赔偿计算方法，且原告也没有提供证据证明约定的1000元违约金低于原告因此造成的实际损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的后果，所以，被告只需按约定向原告支付违约金1000元，无需另行计算利息。
由于被告郑慧婷是被告朝阳地产服务部的经营者，而被告朝阳地产服务部是个体工商户，原告要求被告郑慧婷与被告朝阳地产服务部承担连带责任的理由充分，本院予以支持。
对于被告郑慧婷已将收取原告的20000元交给邱建强的问题，属于另一法律关系，应由被告郑慧婷与邱建强另行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告李什良与被告阳山县阳城朝阳地产服务部签订的《朝阳地产购房中介服务合同》合法有效。
二、被告阳山县阳城朝阳地产服务部应在本判决发生法律效力后十日内，支付21000元给原告李什良（其中退还诚意金20000元，支付违约金1000元）。
三、被告郑慧婷对被告阳山县阳城朝阳地产服务部应支付给原告李什良的21000元负连带清偿责任。
四、驳回原告李什良的其他诉讼请求。
案件受理费435元，由被告阳山县阳城朝阳地产服务部和被告郑慧婷连带负担325元，由原告负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 ：邹炳洪
审 判 员 ：张展业
人民陪审员 ：张国强
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 ：张幸平
附相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。