辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终313号
上诉人（原审被告）：栾允涛。
被上诉人（原审原告）：盘锦兴振物业有限公司。
法定代表人：夏满玲。
委托代理人：王浩岩。
上诉人栾允涛因物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2015）双民二初字第00467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告盘锦兴振物业有限公司一审诉称，被告栾允涛（A-6-601，房屋面积：96.69平方米；A22车库，房屋面积：22.163平方米；F38车库，房屋面积：29.66平方米）系原告所管理的振雷花园小区的业主，原告在接收物业时（2013年6月1日）按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并约定按建筑面积0.8元每平方米收取物业管理费。被告从2014年1月1日起一直未交物业管理费，在被告欠费期间，原告对物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。经原告工作人员多次催促未果，被告拒不支付，故诉至法院，1、请求判令被告给付2014年1月1日至2015年6月30日物业管理费1858元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2015年11月20日应支付违约金为612元；3、判令被告承担诉讼费用。
原审被告栾允涛一审辩称，原告没有收取被告物业费及违约金的合法资格。原告对振雷花园小区进行物业管理，被告作为服务管理对象，按照消费者权益保护法，享有知情权，可我不知道原告本身是否合理合法，是否有相应的资质证书，管理人员是否有资格证书、是否有劳动合同，物业企业专业技术人员的职称证和资格证是否齐全有效。物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，按照国家标准，一级物业费为每月每平1元（已包含税费）、二级物业费标准为每月每平0.75元、三级物业收费标准为每月每平0.5元（已包含税费）、四级为每月每平0.35元（已包含税费）并具有收费许可证。对物业不达标，业主可以申请降低物业管理，被告作为消费者在不知原告身份的情况下，不能交物业费。2、按照物业管理条例第二条、第二十九条、第三十三条、第三十五条、第四十一条、第五十条、第五十七条、第五十九条、第六十条、第六十一条和第六十六条的规定，原告违反物业管理的相关规定，理应受到相关部门的处罚。物业管理条例关于物业有规定，物业公司在取得工商执照之日起三十日内向物业资质的管理部门递交相关手续，管理部门在接到材料二十日内下发手续，对于原告取得的物业资质是否合法不清楚，所以在我不知情的情况下，不能支付物业费。物业公司的营业执照、资质证书的取得、收费金额的确立是否合理合法、物业管理企业是否经过招标、物业人员是否有上岗证、业主委员会的成立是否合法、工作人员劳动关系是否明确等均不清楚，我认为物业公司一切行为要合理合法，如果不合法，就不存在欠费事实。
原审法院审理查明：被告栾允涛系原告服务辖区盘锦振雷花园小区A号楼6单元601室业主，其房屋面积96.69平方米，车库面积：A22-22.163平方米、F38-29.66平方米。原告进驻盘锦振雷花园小区后，于2013年6月1日与盘锦振雷花园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同约定了委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费的收取标准、收取方式以及违约金收取标准等。被告于2013年缴纳了六个月物业费，但自2014年1月1日起至2015年6月30日止期间被告未缴纳物业费，经原告多次催要，被告至今未交，故原告诉至法院。
原审法院审理认为，原告与盘锦振雷花园小区业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，合同应为有效。原告按合同约定提供了物业服务并在合理时间内进行书面催缴后，被告仍未缴纳物业费，系违约，故原告要求被告给付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持，但合同中双方未对收取车库部分的物业费进行明确的约定，庭审中原告方称此部分物业费收取标准系与业主本人协商而定，为每月每平方米0.5元，被告对此予以否认，车库面积的物业费无事实标准和依据，不予支持，即故仅对房屋面积96.69平方米部分，按照0.8元/月的标准支持自2014年1月1日起至2015年6月30日期间所拖欠的物业费（96.69平方米×0.8元/月×18个月=1392.34元）。原告要求被告支付自2014年1月1日起至2015年11月20日止支付违约金的诉讼请求，因合同中有明确收取标准，故按约定予以支持。根据法律规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利的法律后果。被告提出原告没有收取物业费及违约金的合法资格，按照消费者权益保护法，其知情权未被保护，对于原告是否有相应的资质证书、管理人员是否有资格证书、是否有劳动合同、物业企业专业技术人员的职称证和资格证是否齐全等均不清楚，因此不能缴纳物业费的抗辩理由，另被告在庭审中提出签订合同的并非其本人，业主委员会签订合同时未经过其本人同意，没有权利签署合同，业主委员会是否存在、成立是否合法不清楚等意见，均未提供证据加以证明，且被告在2013年缴纳6个月的物业费，视为其对业主委员会签署的此份物业委托合同的承认，现被告以对原告资格不知情等意见不缴纳物业费，无事实和法律依据，故无法采信，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告栾允涛于本判决生效后十日内给付原告盘锦兴振物业有限公司物业服务费1392.34元，并从2014年1月1日起按每天应交管理费的万分之五缴纳违约金至2015年11月20日止。如果被告未按本判决规定日期内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
一审宣判后，原审被告栾允涛不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：1、上诉人不清楚被上诉人是否具有资质，是否具有法律规定的应当具备的相关手续。2、被上诉人与振雷小区业主委员会于2013年6月1日签订的物业委托管理合同无效。3、被上诉人不具备收取上诉人物业费的资格。请求二审法院依法改判。
被上诉人盘锦兴振物业有限公司服从一审判决。
本案争议的焦点：上诉人应否交纳物业管理费。
围绕本案争议的问题，上诉人栾允涛认为，被上诉人与业主委员会签订的物业委托管理合同是无效的，因为上诉人所知道的业主委员会委员是孙连方、高立秋、李萍、赵静、赵春学五人组成，而与被上诉人签订物业合同中的与业主委员会委员并非上述五人，被上诉人提供的物业委托管理合同是无效的。另认为，除了物业委托合同无效以外，上诉人还认为被上诉人没有提供良好的物业服务，如上诉人出入小区受限，没有门卡出入不方便、小区的环境卫生得不到及时清扫、小区的街道存有宠物粪便、上诉人居住的是顶楼，楼顶存在漏水现象、窗户漏风渗水、楼宇对讲门损坏得不到及时维修、小区监控损坏，没有及时修理导致业主安全得不到保障、小区没有公示栏，业主想发布信息，无处张贴、楼沿处有长草的地方等等，综上，被上诉人的服务不符合业主的要求，不符合合同约定的内容，所以上诉人拒绝缴纳物业费。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦兴振物业有限公司认为，上诉人所述的业主委员会人员，被上诉人不认识，但与被上诉人签订合同的业主委员会委员是现在的业主委员会委员，现任业主委员会委员为韩宝宏、马玉源、杨乃莲、刘素娟、李书阁，是经过双台子区城乡建设局批复的文件批准的，被上诉人与业主委员会签订的合同是有效的。另认为，根据盘锦市双台子区城乡建设环境保护局（2013）第17号文件，业主委员会的委员与被上诉人签订的合同真实有效。小区不存在进出不方便，小区内的杂草都已清理，宠物的粪便在物业和保洁人员看到后都会及时清理，保洁员每天都会进楼道进行清扫，上诉人所述顶楼漏水、楼宇对讲门损坏得不到及时维修属于维修基金维修范围之内的，窗户漏风渗水是业主个人家的事情，不属于公共范围，如需要物业维修，则应是有偿维修，小区监控已经维修完毕，小区内有公示栏，而公示栏是用于发布小区公告的信息，楼沿处有长草的问题，无人向物业反映，如有人反映，物业公司会进行处理，小区现在运行一切正常。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，业主委员会代表业主与物业公司签订的服务合同应当有效，对全体业主均具有约束力。上诉人认为业主委员会成立不合法，不属于本案的审理范围，其应向有关部门主张。物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，业主应当依据物业服务合同交纳物业费。上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务，但并未提供充分的证据相佐证。物业公司的主要义务应是保持环境卫生和日常维护，上诉人所述楼顶存在漏水、楼宇对讲门损坏得不到及时维修等现象，因上述项目的维修应需使用维修基金，至于上诉人所述窗户漏风渗水的现象，则不在物业公司的维修范围之内。据此，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人栾允涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年七月四日
书 记 员 杨皓博