上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2588号
原告（反诉被告）王洪森。
委托代理人陈洁，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司，注册地上海市宝山区。
法定代表人丁春馨，总经理。
委托代理人金展。
委托代理人龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。
原告（反诉被告）王洪森与被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司提起了反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）王洪森的委托代理人陈洁、余超，被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司的委托代理人金展、龚佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王洪森诉称，2014年4月14日，王洪森与被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司（以下简称闿鑫公司）签订房屋租赁合同一份，由王洪森向闿鑫公司租赁上海市闵行浦江镇恒南路XXX号物业的北楼部分房屋，即本案系争房屋，用以开办“锦江之星”旅馆。租赁合同签订后，王洪森支付了首期租金人民币（以下币种相同）500，000元，押金300，000元，并积极投入资金装修与办理各类行政审批手续。但手续办理过程中，王洪森被告知系争房屋为工业用地，无法进行商业用途，无法办理工商营业执照。王洪森得知上述情况后，于2014年8月31日将系争房屋全部退还给了闿鑫公司，闿鑫公司确认并收回了全部房屋。
王洪森认为，其租赁系争房屋用以开办“锦江之星”旅馆，租赁用途明确。闿鑫公司在明知系争房屋无法用于商业用途的情况下，仍与其签订房屋租赁合同，致使其无法实际履行租赁合同，并产生直接经济损失，应当承担相应的责任。王洪森为维护其合法权益，现诉至法院，要求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年8月31日解除；2、被告（反诉原告）闿鑫公司返还原告（反诉被告）王洪森租金500，000元；3、被告（反诉原告）闿鑫公司返还原告（反诉被告）王洪森押金300，000元；4、被告（反诉原告）闿鑫公司赔偿原告（反诉被告）王洪森包括装修、交通费在内的经济损失243，880元；5、被告（反诉原告）闿鑫公司赔偿原告（反诉被告）王洪森特许经营费损失462，500元。庭审中，王洪森撤回第五项关于特许经营费的诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
原告（反诉被告）王洪森向本院提供以下证据支持自己的本诉诉讼请求：
1、王洪森与闿鑫公司于2014年4月14日签订的《租赁合同》一份，证明双方就系争房屋存在租赁关系，以及相应的权利义务。闿鑫公司对证据无异议，但合同第一条明确告知系争房屋用途是“工业”；
2、《终止租赁合同意向书》，证明王洪森已于2014年8月31日将系争房屋全部退还给了闿鑫公司。闿鑫公司对证据无异议，但系王洪森无法办理证照，为了避免扩大损失而同意解除合同的；
3、案外人上海A酒店管理有限公司（以下简称A公司）与王洪森于2014年4月22日签订的《锦江之星旅馆特许经营合同》一份，证明王洪森与案外人A公司签订特许经营合同开办“锦江之星”旅馆，以及加盟费的相关金额。闿鑫公司对证据无异议，但王洪森系因A公司的认可，才与其签订《租赁合同》，其并无过错或过失；
4、银行转账凭证一组，证明王洪森已经依约支付了首期租金与保证金800，000元，以及加盟费462，500元。闿鑫公司对证据真实性无异议，但首期租金并未足额支付，且特许经营合同是2014年2月22日签订的，而加盟费于2014年4月15日就支付了，不符合交易习惯与常理；
5、王洪森于《租赁合同》解除前的直接经济损失明细与支付凭证一组，证明其为开办“锦江之星”旅馆，已经投入资金243，880元。闿鑫公司对证据真实性、关联性有异议，无法证明王洪森的实际支出，且认为金额不符合客观实际。
被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司辩称，不同意王洪森的全部诉请。王洪森所称无法办理证照的过错在其自身，签订合同前，闿鑫公司已明确告知系争房屋用途为工业，且租赁合同第一条也再次明确用途为工业，双方也约定无法办理证照的责任由王洪森自行承担。从“锦江之星”特许加盟事宜可以看出，王洪森是基于对“锦江之星”的信任，认为系争房屋可以用以开办旅馆才租赁的，其政策了解不够导致的经营风险损失，应由其自行承担责任，闿鑫公司没有过错，无需承担赔偿责任。综上，闿鑫公司认为，其已经如实告知王洪森关于系争房屋的真实情况，而王洪森对相关政策规定，以及闵行区工业用地用作酒店开办事宜并不了解，其告知闿鑫公司已经得到“锦江之星”加盟授权的情况下，闿鑫公司才与其签订合同，已经尽到了告知与审查义务，旅馆具体开办事宜与政策风险应由王洪森自行了解并承担结果。此外，根据相关消防法规，王洪森擅自开工装修改建造成的损失，亦应由其自行承担，若其按照流程办理，早就可以得知无法办理证照，也可以减少绝大部分损失，该扩大的损失应由其自行承担。基于上述理由，系王洪森之原因致使双方租赁合同无法继续履行，造成闿鑫公司之损失应当予以赔偿。故闿鑫公司提起反诉，要求判令：1、原告（反诉被告）王洪森赔偿被告（反诉原告）闿鑫公司免租期内占用房屋所产生的租金损失823，200元；2、原告（反诉被告）王洪森赔偿被告（反诉原告）闿鑫公司恢复房屋原状费用共计255，423元。庭审中，闿鑫公司表示，考虑到系争房屋恢复原状之工程审价需要较长周期，使得系争房屋无法实际使用而造成更大的损失，故撤回第二项关于恢复原状相关费用的反诉诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。同时，闿鑫公司表示，王洪森已经支付的租金500，000元与押金300，000元，可以予以返还，但相应的损失应当由其赔偿，且上述款项应当依约先行冲抵依法确认的相关费用。
被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司针对本诉提出的抗辩理由，向本院提供以下证据：
1、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》、房地产权证、照片等一组，当时政府鼓励工业用地的转型，亦有其他酒店或旅馆开办成功，闿鑫公司作为出租方，已经尽到了必要的审慎义务，不应承担相应责任，王洪森应当了解相应政策。王洪森对证据真实性无法确认，且认为不能实现闿鑫公司的证明目的；
2、《上海市消防监督检查意见通知书》、《闵行区建设和交通委员会谈话通知书》一组，证明因王洪森在施工前未报建，也未将消防工程设计交相关机构审核，导致相关行政只能部门责令其停止施工，其违法施工导致的后果，应当由其自行承担。王洪森对证据真实性无异议，但认为不能实现闿鑫公司的证明目的，且王洪森并未扩大实际损失。
被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司针对其提出的反诉诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、闿鑫公司与案外人B公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、预算表、工程款付款凭证（发票）一组，证明合同解除后，闿鑫公司对系争房屋恢复原状，已经支付相关费用是255，423元。王洪森对证据真实性不予认可，且发票金额与闿鑫公司主张金额不一致，对关联性亦不认可；
2、系争房屋照片一份，证明王洪森按照宾馆格局对系争房屋进行了装修，存有恢复原状的必要性。王洪森对真实性无异议，但对关联性不予认可，系争房屋如照片显示的状况，没有恢复原状的必要性。
对于被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司的反诉，原告（反诉被告）王洪森辩称，不同意闿鑫公司的反诉诉讼请求。《租赁合同》约定了免租期，闿鑫公司要求王洪森赔偿免租期内的租金损失，依据不足。双方是2014年4月14日签订的合同，实际交房时间在同年4月20日左右，而合同约定的租赁期限是同年5月1日，闿鑫公司要求王洪森赔偿2014年5月1日之前的租金损失没有依据。由于《租赁合同》已经解除，王洪森在2014年8月31日之前只是将系争房屋用于装修，而不是用于经营活动，所以在免租期内的租金应予以减免。但王洪森对于《租赁合同》约定的租金计算标准无异议，且同意已付的租金500，000元与押金300，000元先予冲抵相关费用。
原告（反诉被告）王洪森针对反诉提出的抗辩理由，未向本院提供证据。
经双方质证，本院对双方证据的认证意见：关于王洪森提供的本诉证据，对证据1、2、3、4，真实性、合法性无异议，且与本案事实有关联性，本院予以采纳；对证据5，王洪森自述系争房屋交付是2014年4月20日左右，而证据5中的部分证据远早于上述日期，且部分材料、交通费凭证内容所指向的对象不明确，施工合同则无具体工程项目与施工期限，在其未能进一步提供证据加以作证的情况下，对证据5的真实性、关联性均无法确认，本院不予采信。关于闿鑫公司提供的本诉证据，对于证据1、2，真实性、合法性无异议，且与本案事实有关联性，本院予以采纳；关于闿鑫公司提供的反诉证据，对于证据1、2，本案审理期间，虽闿鑫公司已经撤回关于恢复原状相关费用的诉讼请求，但证据所反映的内容与本案事实具有关联性，为进一步查明本案事实，本院予以采纳。
经审理查明，2014年4月14日，闿鑫公司（出租方、甲方）与王洪森（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于上海市闵行区浦江镇恒南路XXX号北楼1层局部4-7层全部含屋顶局部，建筑面积约4，200平方米的房屋，房屋用途为工业。租赁期限15年，自2014年5月1日起至2029年10月31日止。第1-3年的年租金为2，146，200元，每三年环比递增5%。租金以每叁个月为一结算支付周期，每期支付年租金的25%，按照先付后用原则，在上期费用支付届满前的五个工作日内一次性付清。乙方于本合同生效后三个工作日内先支付836，550元作为定金，其中300，000元作为保证金，其余536，550元作为首期租金。双方另约定，系争房屋正式交付时间为2014年4月15日，且甲方同意自2014年5月1日起至2014年10月31日止为免租期。若乙方单方面提前终止合同或者违反合同约定的，需支付甲方免租期补偿款1，000，000元。此外，双方约定，违约金和赔偿金首先从乙方保证金中扣除，不足部分由乙方补足。若上述费用不足以抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。
2014年4月22日，案外人A公司与王洪森（乙方、被特许人）签订《锦江之星旅馆特许经营合同》一份。合同第1.18条约定，“内部工程许可”，是指甲方认为乙方所提供相关设计资料、方案已符合锦江之星品牌标准，同意乙方按照锦江之星品牌标准对乙方加盟店建筑物进行建造、改造、装修、装饰的书面许可。只有在得到甲方明确的书面“内部工程许可”后，乙方才可执行和实施乙方加盟店建筑物有关建筑、装修工程改造设计、方案、计划，否则乙方不得擅自执行和实施。第3.1条约定，乙方获准行使特许经营权的区域为：乙方拥有的位于上海市闵行区浦江镇恒南路XXX号北楼的房产及建筑物的产权或完全使用权，包括框架结构的7层主楼中地下1层全部、1层局部、4-7层及以上全部，建筑面积为4，200平方米及附属场地的区域。第6.1条约定，首期加盟费由两部分构成，200，000元的固定费用与264，500元的客房间数浮动费用。
2014年8月31日，闿鑫公司（甲方）与王洪森（乙方）签订《终止租赁合同意向书》，双方约定，“乙方于2014年4月14日与甲方就租赁闵行区浦江镇恒南南路XXX号北楼1层和4-7层部分房屋（约4，200平方米）签订《租赁合同》。现经双方协商就终止租赁合同达成如下意向：1、乙方原合同租赁的房屋于2014年8月31日全部退还甲方；该房屋从2014年9月1日起甲方可向第三方出租。2、终止租赁合同另行签订，涉及相关事宜双方再商议。”
另查明，王洪森于2014年4月8日向闿鑫公司汇款支付50，000元，于同年4月22日划款支付750，000元，共计向闿鑫公司支付款项800，000元。王洪森于2014年4月15日向案外人A公司划款支付462，500元。
再查明，闿鑫公司收回系争房屋后，另行委托B公司对系争房屋进行了恢复原状的施工。
本院认为，王洪森与闿鑫公司签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。后王洪森因无法开办“锦江之星”旅馆，于2014年8月31日将租赁的系争房屋全部返还闿鑫公司，闿鑫公司亦接收并予以确认，双方租赁合同客观上无法继续履行，故王洪森要求确认双方2014年4月14日签订的《租赁合同》于2014年8月31日解除，于法有据，本院予以支持。现本案争议焦点在于，双方《租赁合同》无法继续履行的原因与归责。王洪森认为，由于闿鑫公司提供的系争房屋用途为工业，致使其无法办理工商经营证照，故而导致合同无法继续履行，责任在于闿鑫公司，应当退还已付的首期租金与保证金；而闿鑫公司认为，其提供了合同约定的适格房屋，王洪森的经营风险应由其自行承担。对此，本院主要考量以下两个方面：第一，从《租赁合同》所约定义务的履行情况来看，闿鑫公司作为出租方，已经依据合同，按签约当时现状提供了符合双方约定的租赁房屋，确保了租赁的系争房屋处于正常的可使用和安全的状态，并在《租赁合同》中再次明确告知了系争房屋用途为“工业”；而王洪森亦在接收系争房屋后，着手进行改建与装修，并未提出异议。第二，从王洪森以系争房屋开办“锦江之星”旅馆的实际情况来看，一方面，系争房屋办理证照的责任主体系作为承租方的王洪森，其参与租赁场地、投资加盟、办理证照等市场活动过程中，应当就相关政策与所需文件进行必要的检索、核对与确认，未经必要审慎义务的责任应当由其自行承担。退一步而言，王洪森亦未提供足够证据证明“锦江之星”旅馆无法开办，以及相应工商审批手续无法通过的具体原因，以及导致该原因的具体责任在于闿鑫公司。另一方面，王洪森开办“锦江之星”旅馆之加盟事宜的合同当事方系王洪森与案外人A公司，闿鑫公司对此并不负有相关义务，亦不具备相应的审查与核实具体进程与情况的可能，恰恰相反，系争房屋已经案外人A公司审批，获准可行使特许经营权开办“锦江之星”旅馆，王洪森对此予以认可确信，并支付了相应的特许经营费，由此产生的经营风险理应由其自行承担。因此，双方《租赁合同》无法继续履行之原因与责任在于王洪森。
关于王洪森要求闿鑫公司返还已付租金500，000元与保证金300，000元的诉讼请求，闿鑫公司表示，已付租金对应的系原首期租金，愿意返还，但应当依约冲抵王洪森应当支付的相关费用，王洪森亦同意予以冲抵，系双方对权利的合法处分，本院予以准许。但同时，闿鑫公司要求王洪森赔偿免租期租金损失823，200元，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，闿鑫公司依据双方《租赁合同》之约定，在2014年4月14日实际交付系争房屋后，给予王洪森自2014年5月1日起至2014年10月31日止的免租期，系基于《租赁合同》完全履行之考量，另结合《租赁合同》之约定，在王洪森违约致使合同无法履行的情况下，应当支付1，000，000元补偿款，可见王洪森对于合同履行后闿鑫公司可以获得的利益以及其因违反合同可能造成的损失已有充分的认识，且予以认可。故现闿鑫公司要求王洪森赔偿免租期内其占用房屋所产生的租金损失，于法有据，本院予以支持。关于赔偿的具体金额，闿鑫公司主张系争房屋于2014年4月14日已经实际交付王洪森，但并未能提供证据就其交付事实加以证明，考虑到《租赁合同》约定的租赁期限与免租期限的起算时间均为2014年5月1日，故本院确认王洪森应赔偿闿鑫公司自2014年5月1日起至2014年8月31日止的免租期租金损失723，240元（2，146，200元／年÷365天=5，880元／天，5，880元／天×123天=723，240元）。鉴于庭审中，双方确认，王洪森已经支付的800，000元可用以冲抵其应当支付的相关费用，故冲抵上述723，240元后，闿鑫公司应返还王洪森剩余款项76，760元（800，000元－723，240元=76，760元）。
关于王洪森主张包括装修、交通费在内的经济损失243，880元，本院认为，一方面，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”之规定，办案中，鉴于王洪森无法继续开办“锦江之星”旅馆而导致《租赁合同》目的无法实现，最终双方解除合同。因此，致使合同解除之原因在于王洪森，理应由其对装饰装修自行承担责任。另一方面，王洪森作为开办旅馆的经营者，理应对相关的经营规则与市场风险有充分的认识，但其在还未确认获得A公司授权加盟经营，以及确认本案系争房屋租赁关系，并未能取得改建系争房屋施工许可证与未进行消防施工报备的情况下，已经擅自开始装饰装修前期准备，因此，王洪森在加盟经营与租赁关系仍具有不确定因素的情况下，自行对系争房屋装饰装修之行为违背常理与经营规则。基于上述原因，在被告不同意对已形成附着的装饰装修物加以利用，且已经委托案外人对系争房屋恢复原状的前提下，而王洪森又无法提供装饰装修之确切证据的情况下，相应的风险与后果理应由王洪森自行承担。故王洪森要求闿鑫公司赔偿经济损失243，880元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，系王洪森之原因，致使双方《租赁合同》无法继续履行而解除，应当由其承担相应的责任，并赔偿闿鑫公司相应的损失。双方同意王洪森已经支付的800，000元，可以用以冲抵其应当支付的相关费用，系双方对其权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王洪森与被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司2014年4月14日签订的《租赁合同》于2014年8月31日解除；
二、原告（反诉被告）王洪森于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司人民币723，240元；
三、被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王洪森人民币800，000元；
上述第二、第三项款项经冲抵，被告（反诉原告）上海闿鑫资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王洪森人民币76，760元；
四、驳回原告（反诉被告）王洪森的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币14，194.92元，减半收取计人民币7，097.46元，由原告（反诉被告）王洪森负担；反诉案件受理费人民币5，203.72元，减半收取计人民币2，601.86元，由原告（反诉被告）王洪森负担；案件财产保全费5，000元，由原告（反诉被告）王洪森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一五年三月十七日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十一条?承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。