河南省新密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新密民一初字第03187号
原告王学央，男，汉族，出生于1969年12月11日。
委托代理人马世杰，河南开通律师事务所律师。
被告袁海中，男，汉族，出生于1968年9月20日。
委托代理人胡天宏、李杏闪，河南长胜源律师事务所律师。
原告王学央诉被告袁海中执行异议纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王学央及其委托代理人马世杰、被告袁海中的委托代理人李杏闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月9日周战锋支付了首付款172861元并与中国银行股份有限公司新密支公司、新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）签订《个人一手住房贷款合同》，约定周战锋以中国银行贷款购买祥和公司开发的位于新密市城区祥云街北侧青屏苑A5号楼1单元28层2803号房屋。2013年1月25日原告与周战锋、刘丽娟协商达成《房产买卖协议》，约定周战锋、刘丽娟将上述房产以150000元价格出售给原告，此后由原告分期偿还中国银行借款本息。由于银行备案的借款手续是以周战锋个人名义办理的，无法进行变更，原告还款时仍将房款存入周战锋银行卡上，再由银行通过该卡账户扣款，原告从购房至今已经分期支付80000余元房款。原告已经支付了涉案房屋合理对价，并实际占有使用，且原告买房行为发生在被告与周战锋、刘丽娟借贷关系产生之前，原告基于合同权利取得该房屋的相应权益，属于善意取得，该房屋的所有权应归原告所有。为此，原告诉至法院请求依法判决立即终止对新密市城区祥云街北侧青屏苑A5号楼1单元28层2803号房屋的强制执行。
原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、2013年1月25日房产买卖协议一份；2、周战锋出具的收到条一份；3、周战锋与祥和公司签订的商品房买卖合同一份；4、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份；5、新密市天都信息部中介费收据一份；6、原告自2013年1月后银行还款凭证25份，证据1-6证明原告于2013年1月份即与周战锋签订了房屋买卖转让合同并持续支付了相应的房款，合法取得了所涉房屋的权利，原告应为所涉房屋的权利人；7、新密市人民法院（2014）新密民一初字第1277号民事判决书一份，证明被告与周战锋之间的借贷关系发生于原告与周战锋房屋买卖之后，不存在因周战锋逃避债务将其买卖合同相关权利转给原告的可能，原告与周战锋之间的房屋买卖合同不可能侵犯被告的利益。
被告袁海中辩称，对原告与周战锋、刘丽娟签订的买卖合同真实性存疑。原告在新密市人民法院（2015）新密执异字第20号案件中和本案中提交的房产买卖协议在房产坐落位置和面积上均有出入，双方亦未对余下房贷偿还问题等基础条款进行约定。周战锋与祥和公司签订的《商品房买卖合同》附件四明确约定属于预售商品房的，合同一旦签订，在没有办理产权登记手续之前，合同约定的权利义务不得转让。周战锋与原告签订的房产买卖协议并未取得也不可能取得祥和公司的同意，该协议应当认定为无效。另外周战锋以涉案房屋向中国银行抵押贷款390000元，根据法律规定，周战锋的转让行为未征得抵押权人的同意，原告亦未代为清偿债务消灭抵押权，所以该协议应为无效。原告声称已经购买该房屋，但未在新密市房地产管理服务中心进行登记备案，不具有公示效力，周战锋在新密市房地产管理服务中心的预告登记仍然有效，周战锋仍为该房产的权利人，被告申请法院执行行为未侵犯原告的合法利益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告袁海中在法定期间内未向本院提交证据。
庭审中，被告袁海中对原告提交的证据1、2真实性有异议，认为协议双方为原告以及周战锋、刘丽娟，与被告无关，不能以原告单方的陈述、举证认定该证据真实性。该协议明显系一方提供的格式合同，买卖房产的位置、面积与原告提交的商品房买卖合同中的位置、面积不一致，房价计款应为出卖人应支付的购房款，而非协议中“首付壹拾柒万贰仟捌佰陆拾壹圆、实卖壹拾伍万圆”。签订该协议时，周战锋应已支付了至2013年1月10日期间的房贷，与原告所述的其在购买后分期支付房款80000多元全部房款已支付250000余元自相矛盾，原告以150000元的价格购得该房产的真实性有待考量，且协议中所述房款一次性付清与原告所述陆续还房贷相矛盾；对证据3、4的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为不动产的所有权以房管局登记备案为准，该两份合同能够证明本案所涉房产的位置、面积以及贷款状况，与原告提交的房屋买卖协议所载明的内容不一致；对证据5的真实性有异议，认为与本案无关；对证据6中的客户回单真实性无异议，对其证明目的有异议，认为从账户户名看，房贷的还款人仍为周战锋。因个人业务交易单为复印件，不予质证。对证据7的真实性无异议，对其证明目的有异议。
本院经审理确认以下事实，2012年6月5日周战锋与祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：出卖人祥和公司，买受人周战锋；买受人购买的商品房位于城区祥云街北侧（青屏苑）A5号楼1单元28层2803号，该商品房建筑面积125.01平方米；该商品房单价为每平方米4502.53元，总金额562861元整；双方约定首付金额172861元，商业贷款390000元，由买受人单方申请预购商品房预购登记等。后双方又签订附件四《补充协议》一份，其中第七条约定，属于预售商品房的，合同一旦签订，在没有办理产权登记手续之前，合同约定的权利义务不得转让，买受人转让合同的权利义务的行为对出卖人无效，出卖人不承担协助买受人办理转移、变更登记的义务；如果合同转让的行为给出卖人造成损失或者增加出卖人负担的，转让合同的双方对出卖人承担连带赔偿责任。2012年6月15日双方将该合同在新密市房地产管理服务中心进行了备案。合同签订后周战锋向祥和公司缴纳了物业维修基金、房屋买卖契税、房屋登记费、预售购房款。2012年7月9日周战锋与中国银行股份有限公司新密支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定周战锋以上述房产作为抵押向银行贷款390000元。被告袁海中诉周战锋、刘丽娟、郭得新民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2014年6月20日作出（2014）新密民一初字第1277号民事裁定书，查封了本案争议房产。后本院于2014年10月28日作出（2014）新密民一初字第1277号民事判决书，判令周战锋于判决书生效后十日内偿还袁海中借款本金70000元并支付利息，刘丽娟、郭得新对上述还款义务承担连带清偿责任。判决生效后，周战锋未履行其义务，被告袁海中向本院申请强制执行。执行过程中，原告以案外人身份于2015年8月24日向本院提出执行异议，认为周战锋将该房出售给原告，原告已经实际购买该房并实际占有，且已支付了合理对价，请求法院依法中止对该房产的执行。本院于2015年9月6日作出（2015）新密执异字第20号执行裁定书，裁定驳回异议人王学央的异议请求。为此，原告诉至本院请求依法判决立即终止对新密市城区祥云街北侧青屏苑A5号楼1单元28层2803号房屋的强制执行。
另查明，2013年1月25日周战锋、刘丽娟与原告签订房产买卖协议一份，其主要内容为：甲方（卖方）周战锋、刘丽娟，乙方（买方）王学央；经甲乙双方共同协商，甲方自愿将座落在新密市长乐路栖霞街青屏号院A5号楼1单元28层（共30层）转让给乙方，面积125.1平方，该房产土地属性国有，房价计款（首付）172861元，实卖价150000元，房款一次性付清，产权归乙方所有，房产过户费用由乙方承担。甲方保证水电路畅通，该房产自签字之日起以前，债权债务、经济纠纷由甲方负责等。同日周战锋给原告出具收到条一份：“今收到王学央交来房款壹拾伍万元（￥150000元），周战锋”。协议签订后，周战锋将《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、预售购房款发票、物业维修基金缴存凭证、契税完税证等原件交予原告。庭审中，原告提供有2013年1月25日至2016年1月5日中国银行无折现金存款客户回单25份，存入户名为周战锋。其中2013年1月25日、2013年3月26日、2013年5月10日、2013年11月11日、2013年12月5日、2015年5月15日、2015年6月19日、2015年8月7日、2015年9月11日、2015年10月8日、2015年11月11日、2015年12月7日、2016年1月5日存款业务客户确认处均为原告签字。
本院认为，本案所涉房产虽未办理不动产产权登记证书，但周战锋与祥和公司签订的《商品房买卖合同》经房地产管理部门登记备案，足以认定该房产系周战锋购买，周战锋对上述房产拥有相应财产权。周战锋与祥和公司签订的合同附件四《补充协议》第七条规定，属于预售商品房的，合同一旦签订，在没有办理产权登记手续之前，合同约定的权利义务不得转让，买受人转让合同的权利义务的行为对出卖人无效，出卖人不承担协助买受人办理转移、变更登记的义务；如果合同转让的行为给出卖人造成损失或者增加出卖人负担的，转让合同的双方对出卖人承担连带赔偿责任。原告称其向周战锋购买了上述房产，但因其双方签订的买卖合同未经房地产管理部门登记备案，不具有公示效力，且周战锋转让上述房产为取得抵押权人中国银行股份有限公司新密支行的书面同意，周战锋的该转让行为不具有合法效力，故原告对涉案房产不具有所有权及相应的合法期待权，故对原告请求依法判决立即终止对新密市城区祥云街北侧青屏苑A5号楼1单元28层2803号房屋的强制执行的主张，本院不予支持。原告称其与周战锋签订房产买卖合同后，支付了相应价款并一直按时偿还银行贷款的意见，其可对周战锋另案提起诉讼予以解决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条之规定，判决如下：
驳回原告王学央的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告王学央负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。
判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 王建生
审 判 员 姚 兰
人民陪审员 岳淑珍
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 刘 莉