湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终1263号
上诉人（原审被告）：刘兆铭，男，1960年2月17日出生，汉族，居民，户籍所在地冷水江市，现住娄底市。
被上诉人（原审原告）：彭向阳，男，1973年5月22日出生，汉族，居民，户籍所在地娄底市娄星区，现住娄底市。
委托诉讼代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。
上诉人刘兆铭因与被上诉人彭向阳房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1371号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘兆铭上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，核减租金14466元；二、本案诉讼费由彭向阳承担。事实和理由：1、一审判决未予核减刘兆铭多交的14466元租金是错误的。刘兆铭与彭向阳于2014年2月26日签订的《租赁合同》约定的期限为三年，从2014年3月8日至2017年3月8日，后刘兆铭因生意不好要求降租，经调解，双方于2015年9月达成一致意见，同意第二年、第三年的租金单价都按52元/月/平方计算，而第二年、第三年的时间段应为2015年3月8日至2017年3月8日，但一审法院对刘兆铭要求对2015年3月8日至2015年9月8日多缴纳部分的租金应当退还的主张不予采纳，属判决错误。2、一审法院认定原《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示是错误的。事实是当时刘兆铭打算投资70万元对店铺进行装修，二人就续签的事情进行商量，彭向阳同意按租金50元/月/平方计算，使得刘兆铭投入大量资金进行装修，但在刘兆铭装修后，彭向阳则胁迫刘兆铭接受其单方修改的合同，因此，涉案的《房屋租赁合同》并非刘兆铭真实意思的表示。综上，彭向阳起诉刘兆铭违约、拖欠房租的事实不成立，其要求刘兆铭立即搬离并支付违约金是别有用心，请求二审法院撤销原判，支持刘兆铭的上诉请求。
彭向阳辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回刘兆铭的上诉，维持原判。
彭向阳向一审法院起诉请求：一、判令解除彭向阳、刘兆铭于2014年2月26日签订的房屋租赁合同，刘兆铭立即搬离其所租赁的大汉路五江建材城05栋112号门面并将其交还给彭向阳；二、判令刘兆铭按11397.36元/月的标准支付自2016年3月8日起至交还租赁房屋之日止的租金给彭向阳，并向彭向阳支付违约金74624元；三、本案的诉讼费由刘兆铭承担。
一审法院认定事实：2014年2月26日，彭向阳与刘兆铭签订《房屋租赁合同》，彭向阳将位于娄底市大汉路五江建材城05栋门面出租给刘兆铭，建筑面积219.18平方米，双方约定房屋租赁期限共三年，自2014年3月8日起至2017年3月7日止，租金为每平方米租金为人民币60元/月，第二年开始租金在前一年基础上逐年递增百分之五，第一年租金157810元，第二年租金165700元，第三年租金173985元，三年租金共计497495元，房屋租金每半年提前30天一次性付清。如若拖延，每延期一天支付应付金额的百分之二的违约金，超过十天解除合同。签订合同之日刘兆铭交付彭向阳押金10000元。合同签订后，刘兆铭按合同约定缴纳了2014年3月8日至2015年9月7日的租金。2015年9月刘兆铭认为生意不好，要求降低租金，而彭向阳要求按原合同执行，双方因此发生纠纷，经娄底市五江商会会长李文革调解，双方同意第二年、第三年租金单价都按52元/月/平方米计算。刘兆铭于2015年11月23日按52元/月/平方米缴纳了2015年9月8日至2016年3月7日的租金68328元。后刘兆铭认为市场不景气，生意不好，要求继续降低租金，彭向阳不同意，双方再次发生纠纷，彭向阳诉至法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘兆铭承租彭向阳的门面用于经营，双方签订了《房屋租赁合同》，彭向阳已将门面交付刘兆铭使用，刘兆铭也已按合同约定履行了2016年3月7日之前的租金缴纳义务，可以认定该合同是双方真实意思的表示，双方均已按合同约定全部或部分履行了各自的义务，因此对刘兆铭辩称该合同系在受欺诈和胁迫下所签订的主张，不予采纳。在合同履行过程中，因刘兆铭主张生意不好要求降租，经调解双方又重新达成了一致意见，同意第二年、第三年租金单价都按52元/月/平方米计算，双方已对原合同约定的内容进行了变更，现刘兆铭又以情势变更为由要求变更合同按30元/月/平方米计算租金，依据不足，不予采纳。彭向阳、刘兆铭双方在2015年9月就租金重新达成一致意见，在双方没有达成一致意见变更合同之前，刘兆铭仍应按原合同约定支付租金，刘兆铭在2015年9月之前已实际缴纳的租金应按原合同约定计算，之后未缴纳的租金应按双方重新约定的价格计算，因此对刘兆铭要求对2015年3月至2015年9月的租金也应该按照52元/月/平方米支付租金、多缴纳部分的租金应当退还的主张，不予采纳。《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，经协商后双方重新达成一致意见的部分亦是双方真实意思的表示，双方都应当认真遵照履行。刘兆铭虽然没有按照约定向彭向阳缴纳租金，但刘兆铭并非恶意拖欠租金，而是因市场不景气，希望通过与彭向阳协商降低租金，因双方未能达成一致意见而暂未缴纳租金，如因此解除双方之间的《房屋租赁合同》，既不利于双方当事人，也不利于市场的稳定，因此对彭向阳要求解除与刘兆铭之间的《房屋租赁合同》及支付违约金的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告刘兆铭在本判决生效之日起十日内支付原告彭向阳所拖欠的2016年3月8日至2016年9月7日止期间的租金68328元。二、驳回原告彭向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2235元，保全费1220元，合计3455元，由原告彭向阳负担691元，由被告刘兆铭负担2764元。
本院二审期间，刘兆铭提交了如下证据：
证据1，彭向阳与刘兆铭于2009年3月1日签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明双方所签合同约定的租房面积是200平，且租价是3年后随行就市调整，但彭向阳强行毁约，更改租房面积，且租价不随行就市调整，反而强制加租，导致刘兆铭7年间比相邻门面多支付租金10-20万元；
证据2，李安平的证明及租赁合同、交租记录，拟证明与刘兆铭同栋的李安平所租店面现在的租金标准为30元/月/平，李安平8年期间比刘兆铭少交租金829972元；
证据3，范文松的证明及租赁合同，拟证明与刘兆铭同栋的范文松比刘兆铭少交租金829972元；
证据4，店外广告图片一张，拟证明自彭向阳向法院起诉并申请冻结刘兆铭账户后，刘兆铭就已经没有做过促销广告而停止营业了，在此期间彭向阳没有理由要求刘兆铭支付租金。
彭向阳经质证认为，对证据1的真实性无异议，但该租赁合同是之前的，与本案无关；对证据2、3的真实性有异议，且该两份证据反映的情况与本案不具有可比性，无法达到其证明目的；证据4无法达到其证明目的，彭向阳申请财产保全并没有冻结刘兆铭的账户，对其营业并无影响。
本院经审查，对证据1的真实性予以采信，但鉴于该租赁合同已于2014年3月7日到期，双方此后重新签订了新的租赁合同，故无法达到其证明目的；证据2、3、4与本案无关，本院不予采信。
经二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，刘兆铭与彭向阳于2014年2月26日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为三年，自2014年3月8日起至2017年3月7日止，租金为每平方米60元/月，第二年开始租金在前一年基础上逐年递增百分之五。第一年租金157810元，第二年租金165700元，第三年租金173985元，三年租金共计人民币497495元。在合同履行过程中，双方就租金问题于2015年9月达成一致意见，均同意第二年、第三年租金单价都按52元/月/平方米计算。现刘兆铭提出2015年3月8日至2015年9月7日属于第二年，也应按52元/月/平方米计算，故其在2015年9月多支付的14466元应予核减，彭向阳则辩称，该第二年、第三年针对的是重新达成一致意见以后的租金，对重新达成一致意见以前已支付的租金不具有溯及力。对此，本院认为，在双方没有达成一致意见变更合同前，刘兆铭仍应按原合同支付租金，刘兆铭虽然提出变更后的合同中所约定的第二年、第三年应包含已经履行了的2015年3月8日至2015年9月7日，但刘兆铭在2015年11月23日按52元/月/平方米向彭向阳缴纳租金68328元时并未要求就多缴纳的租金进行折抵，因此，可以视为刘兆铭以其实际行动认可变更后的合同对变更前已支付的租金不具有溯及力。故对刘兆铭的该上诉主张，本院不予支持。至于刘兆铭提出2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》不是其真实意思表示，存在欺诈的问题，因其并未提交相应证据，且在合同签订后也未依法行使撤销权，故对刘兆铭的该上诉主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人刘兆铭的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费2235元，由上诉人刘兆铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝华
代理审判员 刘 琦
代理审判员 彭祁琏
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李亭攸
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。