浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3421号
上诉人（原审被告）：浙江金纬房地产开发有限公司。
法定代表人：罗晓伟。
委托代理人：魏飞舟、沈希，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕钢。
委托代理人：许戍枫，浙江楷立律师事务所律师。
上诉人浙江金纬房地产开发有限公司（以下简称金纬公司）因与被上诉人吕钢房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1997年4月8日，浙江金纬房地产开发公司（乙方）与江干区房地产管理局景芳房管站（甲方）签订《房屋移交协议书》，约定：乙方所在包含杭州市江干区××五区×幢×单元×室在内的27套住宅所有权无偿移交甲方，由甲方接受产权并负责管理，等等。
2003年12月22日，金纬公司（甲方）与吕钢（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市江干区××五区×幢×单元×室，建筑面积64.92平方米；房屋转让价格为每平方米2337.2元；合同签订后，乙方即付购房款人民币贰拾叁万叁仟柒佰壹拾贰元整；该房权属转移手续须待原房产权证办至甲方名下后方能办理，对此双方无异议；交房方式为该房权属转移手续办妥，甲方正式交房给乙方；自本合同生效之日起且该房产权已在甲方名下，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给于协助。如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金10000元整，等等。
合同签订后，吕钢分两次将房屋买受款总计人民币233560元支付给金纬公司，金纬公司于2003年12月22日履行了交房手续。
原审法院另查明，浙江金纬房地产开发有限公司系由浙江金纬房地产开发公司改制后组建而成，并承担该公司全部债权债务。
原审法院再查明，杭州市江干区××五区×幢×单元×室现为杭州市直管公房。现吕钢向原审法院提起诉讼，请求：1、解除双方签署的位于杭州市江干区××五区×幢×单元×室《杭州市房屋转让合同》；2、金纬公司返还吕钢已付房款233560元，支付违约金10000元及从付款之日起至吕钢起诉之日止的利息161354.93元（按银行同期贷款利率计算自2003年12月22日至2015年3月5日，实际主张至金纬公司实际返还之日止）；3、金纬公司赔偿房屋现值与原购房款之间的差价损失910440元，装修款损失为26000元；4、金纬公司承担吕钢支出的律师费30000元。
原审法院认为，依法成立的合同对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。该案中，吕钢与金纬公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。就吕钢诉请解除双方于2003年12月签署的《杭州市房屋转让合同》，因案涉房屋现为杭州市直管公房，在金纬公司客观上已无法履行合同项下的房屋产权过户义务的情况下，吕钢诉请解除该房屋买卖合同，并返还购房款233560元，于法有据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该案中，造成该案吕钢无法办理产权登记的根本原因，在于金纬公司改制前公司浙江金纬房地产开发公司于签订房屋买卖协议之前即将案涉房屋产权移交给江干区房地产管理局景芳房管站，故金纬公司已构成违约，应承担相应违约责任。对于吕钢主张金纬公司支付违约金10000元、利息损失161354.93元，赔偿房屋现值与原购房款之间的差价损失910440元，装修款损失26000元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该案中，若金纬公司向吕钢出售的杭州市江干区××五区×幢×单元×室具备房产过户条件并按约履行房产过户义务，则吕钢拥有该套房屋的所有权。正是因为金纬公司的违约行为导致合同的解除，金纬公司尚应赔偿吕钢因合同解除后给其造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，该利益可确定为案涉房屋的市场现值及已付购房款之间的差价以及吕钢对案涉房屋装修投入的残值，现案涉房屋市场价值及装修残值本院参照浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司的房地产评估报告确定为1170000元，扣除233560元的已付房款外，金纬公司应赔偿吕钢可得利益损失房款差价及装修损失人民币936440元。关于吕钢主张金纬公司支付违约金10000元、利息损失161354.93元。因相应损失已在可得利益范围内予以考虑，故对于吕钢上述诉请，该院不予支持。对于吕钢诉请金纬公司承担吕钢支出的律师费3万元，因该费用的承担并未在双方签订合同中予以约定且吕钢聘请律师所支付的费用并非吕钢主张权利的必要支出，故该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，判决：一、解除吕钢与金纬公司于2003年12月22日签订的座落于杭州市江干区××五区×幢×单元×室房屋的《杭州市房屋转让合同》。二、金纬公司于判决生效之日起十日内向吕钢返还房款人民币233560元。三、金纬公司于判决生效之日起十日内向吕钢赔偿房屋差价损失人民币910440元，装修损失人民币26000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回吕钢的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币8571元，由吕钢负担人民币1258元，由金纬公司负担人民币7313元。
宣判后，金纬公司不服，向本院提起上诉称：一、金纬公司不存在违约行为，判令合同解除于法无据。1、在房屋买卖合同签订之前，该房屋已经是杭州市直管公房，故双方在合同中作出“该房权属转移手续须待原房产证办至甲方名下后方能办理”等约定。现因政策原因，案涉房屋目前无法转移至吕钢名下，金纬公司并不存在违约行为。2、根据本案事实，吕钢要求解除合同的依据不足。退一步言，即使本案因履行不能解除，但履行不能的系政策原因，不能要求金纬公司赔偿合同解除后的全部损失，原审法院也未扣除使用案涉房屋期间合理的房屋使用费。如果认定无效，那么损失应该按照过错程度承担，而非金纬公司全部承担。二、一审中，吕钢提交的评估报告，因未充分考虑案涉房屋的公房性质，因此导致评估结果不客观。如果该结论对最终判决有重要影响，请求补充评估意见或重新评估。该评估报告是采用市场比较法来评估本案案涉房屋价值，金纬公司对评估方法没有异议，但评估机构在评估中比较的实例系基于产权无瑕疵的样本，而案涉房屋系无产权，故评估结论应不予采纳。综上，请求：1、撤销原判，驳回全部诉请或发回重申；2、一、二审案件诉讼费用由吕钢承担。
针对金纬公司的上诉，吕钢答辩称：吕钢的原审的诉讼请求是要求继续履行合同，也就是将涉案房屋的产权证办至吕钢名下，但在一审开庭之前，金纬公司明确陈述产权证无法办到吕钢名下。根据双方签订的合同，金纬公司无法将产权证办至吕钢名下已经构成了根本性违约。另外，案涉房屋是商品房，评估报告按照商品房来评估是合理的。综上，原审判决认定事实清楚，使用法律基本准确，请求予以维持。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：金纬公司与吕钢签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，并未违反强制性法律法规，故应为有效，对双方均具有约束力。现案涉房屋系杭州市直管公房，且金纬公司亦陈述无法履行产权过户义务，故原审法院据此判令解除案涉合同并返还购房款并无不当。关于损失，因金纬公司未按照约定履行案涉房屋的过户义务，故应承担相应的损失，原审法院依据房地产评估报告确定吕钢的损失数额并无不妥。至于金纬公司主张吕钢在签订合同时就知道案涉房屋产权性质，故金纬公司不存在违约行为的上诉意见，因金纬公司并未提供充分证据对上述事实进行佐证，故本院对该意见不予采信。关于金纬公司主张应该扣除吕钢使用案涉房屋期间合理的房屋使用费的上诉意见，因金纬公司并未举证证明其对案涉房屋存在收取房屋使用费的权利，且其未对该部分主张提出反诉，故本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15330元，由浙江金纬房地产开发有限公司负担。（浙江金纬房地产开发有限公司已经预交二审案件受理费17142元，应退回1812元，于本判决生效后十日内来本院办理退费手续）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 张诗雯