广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18387号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张静，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：梁志坚，广东恒益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建勋，广东恒益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：古国红，住广州市越秀区。
上诉人张静因与被上诉人古国红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张静上诉请求：1.撤销一审判决；2.张静不需向古国红返还保证金及违约金；3.古国红支付租金至2016年9月28日，并向张静赔偿12个月租金共计32100元；4.一审及二审诉讼费用由古国红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。张静未确认一审中古国红单方提供的微信聊天记录的真实性，在没有其他证据佐证的情况下，一审法院不应将其作为主要的裁判依据，不能简单认定张静单方解除合同并承担违约责任，亦不能认为古国红逾期交纳水电费是银行系统升级造成，更不能以该聊天记录作为认定房屋交付的主要依据。即使双方在是否解除合同过程中存在争议，也是由于古国红的违约行为导致。首先，古国红多次无理据缴其在租住期间的水电费，导致水电部门多次向张静催缴相关费用，基于该原因，张静才多次与古国红发生争吵；其次，古国红隐瞒了房屋居住人员，擅自改变租住房屋用途，将房屋摆设灵堂，造成房屋价值贬损。因此，本案违约方应为古国红，并非张静单方要求解除合同。二、本案的另一争议焦点应为古国红在使用房屋时是否存在过错，而一审法院仅围绕是何方提前解除合同进行审理，认定是张静违约，一审法院遗漏了案件争议焦点。三、张静反诉要求古国红承担赔偿责任，应适用侵权的法律法规进行审理，一审法院适用法律错误。古国红在未征得张静同意的前提下在涉案房屋内操办丧事并将该事实公之于众，按照一般风俗，这直接影响了人们对涉案房屋的出租及出售价值，造成房屋价值贬损，古国红应承担侵权赔偿责任。
古国红二审答辩称：一、请求法院驳回张静的上诉请求，维持一审判项，并判令一、二审的费用由张静承担。二、一审判决是正确的，有根有据，古国红提交了微信记录以及合同是真实的，如果张静认为是虚假的，应当要举证证明。三、张静认为古国红拒交水电费，但在微信中是有说明的，且双方是按照签订的租赁合同办事的。至于张静称古国红在家里设置灵堂一事是没有根据的，张静也没有证据可以证明。张静在微信中要求古国红在一个月时间搬离涉案房屋，古国红是按照其要求搬离的。
古国红向一审法院起诉请求：1.张静退还保证金叁仟元整；2.张静支付违约金人民币叁仟元整；3.张静支付古国红缴纳的电视使用费，从2016年9月至2017年4月共八个月279元；4.张静支付古国红缴纳的电脑宽带迁移费人民币100元；5.张静支付古国红房屋搬迁费900元。6.张静支付上述1、2、3、4、5项款项所产生的商业银行同期贷款利息；7.本案诉讼费由张静承担。
张静向一审法院反诉请求：1.古国红支付租金从2016年9月起至交还房屋时止（每月租金为2600元）；2.古国红支付张静水电费共计1122.84元；3.古国红赔偿12个月租金共计32100元。
一审法院经审理查明：2016年4月23日,古国红与张静签订了《房地产租赁合同》约定：张静愿意将其拥有的芳村区XX路XX街15号105房出租给古国红作住宅使用，租期从2016年5月1日起至2018年5月1日止，租金每月2600元，保证金3000元，租金在每月的3日前支付，签订合同当日，古国红须向张静交付保证金和首月租金，合同终止，古国红在付清租金及其他费用并按期迁出时，张静应即时将保证金无息退回古国红，如古国红违约造成张静的经济损失的，张静有权从保证金中扣除；在租赁期内，古国红需依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如古国红不按时交租，张静应及时发出挂号催租通知书，逾期交付租金或者欠交管理费、水电费等达7日视为古国红违约，张静有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。在租赁期内古国红需提前解除合同的，应事先征得张静同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或者约定的理由而单方提出解除合同，必须提前一个月以书面通知另一方，如张静提前收回该房产的，除须退还保证金给古国红，并须赔偿与保证金同等数目之金额予古国红；如古国红提前退租的，张静有权没收全部保证金，在通知期内，古国红需照常缴交租金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额10%支付滞纳金。
合同签订后，张静将房屋交付给古国红使用，同时古国红向张静支付保证金3000元。古国红向张静交租至2016年8月，确认搬出前的水电费为1122.84元，但认为已向张静用微信支付过8.37元和36.56元。但张静只确认收到微信支付8.37元，认为古国红没有证据证明支付过36.56元，不确认古国红支付过该款项。
2016年8月12日，张静向古国红发微信称“我们之间合作不愉快，我不再租房给你，请你在一个月时间搬走，按合同执行我违约，赔偿金给你，你让我不爽”、“一个月后我来收回房子”。同年9月3日，古国红经张静协商同意到中介公司办理交房手续。
在一审审理过程中，古国红表示其已与2016年9月4日搬出案涉房屋，但张静一直没有接收钥匙，但在2016年9月28日张静打电话给古国红取钥匙，古国红于是将一条钥匙给中介。张静在一审庭审中确认于2016年9月28日收回一条钥匙。但不确认收回房屋。另古国红提供另一些与张静的微信聊天内容，用以证明工行电脑升级，无法交费，要求张静本人带身份证办理取消手续才能缴费。
一审法院认为：古国红与张静签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。
本案争议的焦点是，本案提前解除合同的是古国红还是张静，谁是违约方。张静在本案中反诉称由于古国红没有按合同的约定按时交纳水电费，且在房屋内设置灵堂改变房屋的使用性质，已构成违约，张静有权解除合同，但在本案古国红提供的微信截图证明古国红没有交纳水电费是工行电脑升级，无法交费，张静没有办理相关手续导致古国红没有缴纳水电费，张静提供的证据也不足以证明古国红在房屋内作设置灵堂改变房屋的使用性质。故张静认为是古国红违约其有权解除合同的理由不成立。本案根据古国红提供的微信截图内容，足以反映是张静违约提前解除双方签订的上述合同，并愿意承担违约赔偿责任。
本案是由于张静违约提前解除合同，古国红于2016年9月4日已腾空搬出案涉房屋，双方签订的租赁合同于该日解除，古国红应支付房屋租金至合同解除之日。张静认为合同是2016年9月28日解除依据不足，一审法院不予采纳。合同解除当日张静应及时接收房屋，由于张静拒绝收房，造成案涉房屋使用金损失应由张静自行承担，故古国红反诉要求张静支付2016年9月5日至交还房屋之日的租金及赔偿12个月租金损失的反诉请求，一审法院不予支持。对于水电费的问题，古国红确认搬出前的水电费为1122.84元，张静也确认古国红用微信支付过8.37元，并同意扣除，古国红没有证据证明支付过36.56元，张静对此不确认，故古国红应清缴给古国红的水电费应为1114.47元。
对于古国红提出要求张静返还合同保证金及支付保证金一倍违约金的问题。本案是张静违约提前解除合同，按合同的约定，张静应退还保证金及赔偿一倍的保证金给古国红，故对古国红该诉讼请求，一审法院予以支持。但古国红要求张静支付利息，没有合同与法律依据，一审法院不予支持。
对于古国红要求张静赔偿电视使用费、电脑宽带迁移费、搬家费及以上述费用的利息的诉讼请求，由于古国红已主张张静支付一倍保证金的违约金，古国红没有证据证明张静支付的违约金不足以弥补其受到的损失，故古国红的该诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条（二）、一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，张静返还3000元保证金给古国红。二、自判决发生法律效力之日起十日内，张静支付3000元违约金给古国红。三、自判决发生法律效力之日起十日内，古国红支付从2016年9月1日至同月4日止的租金（每月按2600元计算）及水电费1114.47元给张静。四、驳回古国红的其它诉讼请求。五、驳回张静的其它反诉请求。案件受理费25元，由古国红承担10元，张静承担15元，反诉费350元，由古国红负担15元，张静负担335元。
经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，张静确认其是通过微信与古国红联系和沟通租赁事宜的，确认其微信号就是古国红一审提供的微信号，确认古国红一审期间提供的2016年8月12日的微信聊天记录是其与古国红联系时所发出的。张静确认古国红有告知其因何无法缴纳水费，确认涉案房屋的水费因为其关联了银行卡，所以古国红无法缴交，其在2016年8月12日取消了水费的固定转账，将所有费用结清后就通过微信与古国红联系。关于电费的缴交问题，古国红称因为银行升级无法缴纳，张静称古国红有告知其因何没有缴纳电费的原因，古国红要求其去缴纳电费，当时其回复没有时间去缴纳，其当时没有核实没有缴纳电费的原因，认为缴纳电费的途径是很多的，工商银行不能缴纳电费并不代表其他银行不能缴纳。张静称其拒绝收取钥匙的原因是因为古国红没有缴纳电费，且没有在涉案房屋做法事。张静表示：双方约定2016年9月4日办理交接，但因为该日张静有事没有去；其在9月5日将缴纳电费的网上截图发给古国红，并告知古国红管理费没有缴纳，要求古国红结清所有费用后才能搬离；古国红称在2016年9月4日搬走，当时保安有打电话给张静告知古国红在该日搬走；涉案房屋在2017年1月已另行出租。古国红称：关于缴纳电费的问题，其已在微信里告知张静可以先缴纳电费后再从押金中扣抵；其家人并非在涉案房屋内去世，其只是在涉案房屋内摆设照片、烧香，不明白为何要求其在涉案房屋做法事；其将钥匙放在中介处，张静拒绝收取钥匙。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、涉案《房地产租赁合同》提前解除的违约责任应由张静还是古国红承担；二、张静要求古国红支付租金至2016年9月28日并赔偿12个月租金的主张是否成立。
关于争议焦点一。一审期间，古国红提供了其与张静之间的微信聊天记录，张静在二审期间确认其是通过微信与古国红联系、沟通租赁事宜，确认其微信号就是古国红一审提供的微信号，确认古国红一审期间提供的2016年8月12日的微信聊天记录是其与古国红联系时所发出的，本院对古国红一审所提供的微信聊天记录的真实性予以确认。从相关微信聊天记录来看，张静于2016年8月12日提出不再租房给古国红并限古国红在一个月时间搬走，由此可见，首先提出解除涉案租赁合同的为张静。张静主张其要求解除合同是因为古国红存在无理拒交租住期间的水电费，隐瞒同住人员，擅自改变租住房屋用途、摆设灵堂的违约行为。关于水电费的缴交问题，从双方的微信记录来看，古国红未能缴交水费在于张静未能取消原有的水费固定转账，未能缴交电费的原因在于工商银行电脑升级，古国红也提出过先由张静代为缴交，其付款给张静的建议，由此可见，古国红并不存在拖欠其租住期间的水费及电费的故意，从双方的微信聊天记录来看，并不足以证明张静在提出解除合同之前曾敦促过古国红缴交电费以及古国红拒绝缴纳电费，张静主张古国红存在无理拖欠水电费的违约行为依据不足，本院不予支持。张静称古国红隐瞒同住人员，擅自改变租住房屋用途、摆设灵堂，但对其该陈述未能提供充分的证据予以证实，本院对其该主张亦不予采信。据上，张静认为古国红违约故其有权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据张静、古国红之间的微信聊天记录，张静于2016年8月12日明确作出“我们之间合作不愉快，我不再租房给你，请你在一个月时间搬走，按合同执行我违约，赔偿金给你，你让我不爽”、“一个月后我来收回房子”的意思表示，一审法院认定涉案《房地产租赁合同》系因张静违约提前解除并无不当。因张静违约提前解除合同，且在双方微信聊天记录中明确表示愿意承担违约赔偿责任，古国红要求张静返还合同保证金以及赔偿一倍的保证金符合合同约定，张静认为其不应返还保证金以及赔偿一倍保证金给古国红的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。如前所述，涉案《房地产租赁合同》系因张静违约提前解除，张静确认双方曾约定2016年9月4日办理交接，亦确认古国红已通过保安告知其当天搬离涉案房屋，一审法院认定双方所签订的《房地产租赁合同》于2016年9月4日解除并无不当。张静明知古国红于2016年9月4日已搬离涉案房屋，但未及时接收房屋，一审法院认定自2016年9月5日起，案涉房屋使用金损失应由张静自行承担并无不当，本院予以维持。张静要求古国红支付2016年9月5日至2016年9月28日的租金以及赔偿12个月租金损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人张静的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人张静负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年三月八日
书记员 甄雪皓
游瑞娜