广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第791号
原告东莞新世界花园商住建造有限公司。住所地：东莞市东城新城市中心区。注册号：441900400177497。
法定代表人：陈应林。
委托代理人叶露，广东约克律师事务所律师。
被告张扬志，男，汉族，1965年8月24日出生，住广东省东莞市南城区。
委托代理人黎启旺、王平，均系广东仁之仁律师事务所律师。
第三人东莞市新世界佰金翰娱乐服务有限公司。住所地：东莞市东城区岗贝东城南路新世界花园B、C区地铺内。注册号：441900000402217。
法定代表人：谷成业。
原告东莞新世界花园商住建造有限公司诉被告张扬志、第三人东莞市新世界佰金翰娱乐服务有限公司返还原物纠纷一案，本院依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶露、被告委托代理人黎启旺到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月3日，原告与第三人签订一份《租赁合同》，约定原告将其所有的新世界B2区1-2层、C1区1-2层、C2区1-2层及C3区1-2层出租给第三人使用，期限30年。根据合同第三条、第五条、第六条的约定，第三人应自2006年6月开始，每月15日前向原告缴纳租金，若连续拖欠三个月以上租金的，原告有权解除合同。合同第四条特别约定，租赁期间，乙方将房屋转租给第三方使用须经甲方同意。2009年5月1日，第三人未经原告同意，与被告签订《租赁合同》，将承租原告的上述房屋中的一部分即新世界C1区1-2层总面积3236平方米（其中一层面积为1841.85平方米，二层面积为1394.15平方米）转租给被告，期限自2009年5月1日起至2018年8月31日止。因第三人自承租原告房屋以来，从未向原告支付租金及水电费，原告多次催促无果后，于2012年7月10日向第三人发出书面《催收函》，要求第三人在收函后十日内付清所欠全部款项，否则将依约解除合同。第三人收函后找原告多次沟通，但始终未支付分文租金。2013年3月，原告获悉第三人已被东莞市第一人民法院判决解散。鉴于上述原因，2013年6月1日，原告再次向第三人发函，通知其自该日起双方的租赁关系解除。2013年6月1日、11月11日，原告两次向被告发函，告之其由于第三人根本违约，原告已与其解除租赁合同，被告与第三人的转租合同亦随之终止，并要求被告限期内将铺位退回给原告，若被告有意向承租，可与原告就相关租赁事宜重新协商。在此期间，双方进行了多次协商，但始终无法达成协议。2013年11月21日，原告再次向被告发函，告之其双方无法就租赁事宜达成一致，要求其立即将所占有的上述房屋退还给原告，并支付占有期间的房屋使用费。据此，为维护原告自身合法权益，特具状起诉，请求法院判令：一、被告立即将新世界C1区1-2层退还给原告；二、被告支付自2013年6月1日起至退房之日止的房屋使用费（其中一层按160元／平方米计算；二层按30元／平方米计算，暂计至2013年12月15日为2187383.25元）。
被告辩称，一、被告基于转租合同依法占有租赁物合法有据。原告完全知情并同意第三人与被告签订的租赁合同中包括租金、时间、面积等所有内容，并代第三人收取租金。被告与第三人之间的转租合同合法有效，被告转承租该租赁物长达四年多，原告从未对此提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告无权以未经其同意擅自出租为由主张转租合同无效。二、被告与第三人的租赁合同关系尚未依法解除，第三人的承租权并未消灭。第三人主体资格尚在，若被告与第三人依法解除租赁合同关系，必须经被告同意或经司法机关的生效文书确定。原告以第三人拖欠租金为由解除《租赁合同》，但被告作为次承租人自2012年2月起，就一直按原告的指示将租金交付给原告及原告指定的物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，被告有权对原告该合同解除权进行抗辩，原告以此为由解除其与第三人之间的租赁合同不合法，不产生合同解除的法律效力。三、退一步讲，原告与第三人之间的租赁合同关系已解除与被告无关。理由如下：第一，根据合同相对性原则，原告无权代替第三人直接终止被告与第三人之间的转租合同，更无权以自己名义解除被告与第三人之间的合同关系；第二，即使原告按照法定程序行使合同解除权，也不当然产生解除合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，如第三人有异议的，原告应当请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而原告开具的《收据》显示，原告于2013年6月1日、11月1日发出解除合同通知后，第三人还在向原告支付租金等各项费用，原告也予以认可和接受，由此看来，第三人并未确认租赁合同已解除的事实。第三，原告明知被告与第三人之间存在转租合同关系，被告对原告及第三人之间合同解除行为依法享有抗辩权，原告的单方解除行为侵害了被告的合法权益。四、原告以第三人解散为由解除《租赁合同》并无合同和法律依据，因此，原告的解除权因缺乏法律依据而不产生法律效力。为对善意第三人及交易安全的保护，即使因第三人违约而解除合同，也不应认可转租合同当然终止。一方面，因第三人违约导致租赁合同解除时，转承租人因不存在过错，其不应受到合同效力终止的约束。另一方面，原、被告虽未存在直接法律关系，但在第三人转租后，被告对标的物占有、使用应当认为是经过原告同意的。五、原、被告已达成新的合意，原告已完全代替第三人履行租赁合同所有内容。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人经合法传唤未到庭应诉，亦未提交证据和书面的答辩意见。
经审理查明，2005年4月3日，原告与第三人签订一份《租赁合同》，约定原告将其所有的新世界B2区1-2层、C1区1-2层、C2区1层会所大堂及2层面积、C3区1层大堂及2层面积出租给第三人使用，租期为30年，原告同意并保证，本合同20年期满后，须按本合同相同价格条件再给予第三人续租10年。第三人自2006年6月开始，应于每月15日前向原告缴纳租金46.25万元，租金每三年递增原价的10%。第三人逾期支付租金即构成违约，每逾期一日需按当月应付租金额向原告支付万分之二违约金；如连续拖欠三个月以上租金的，原告有权解除本合同。合同第四条特别约定，租赁期间，经原告同意第三人可将房屋转租给第三方使用。2009年5月1日，第三人与被告签订《租赁合同》，第三人将承租原告的上述房屋中的一部分即新世界佰金翰C1区1-2层总面积3236平方米转租给被告，期限自2009年5月1日起至2018年8月31日止。租金标准：首三年即2009年9月1日至2012年8月31日为每月11万元，其后月租金每三年复式递增10%。上述合同签订后，租赁物业均已交付使用。2012年7月10日，原告以第三人从未支付租金，累计欠款44389669.46元（其中租金30084632.2元、违约金5357430元、水电费8947607.26元），向第三人发出《催收函》，要求第三人收函后十日内付清欠付全部租金，否则将解除合同，收回租赁物。2013年6月1日，原告向第三人发出《解除合同通知书》，自通知发出之日起解除双方于2005年4月3日签订的《租赁合同》，要求第三人返还租赁物。同时，原告亦于2013年6月1日、11月11日两次通知被告，告之因第三人依法解散及第三人与原告之间的租赁合同已解除，被告与第三人的转租合同亦应相应解除，并要求：一、被告收到通知后15个工作日将承租的铺位腾空移交原告；二、若被告有意向承租，可与原告就相关租赁事宜重新协商。2013年11月21日，原告再次通知被告，告之被告因双方无法就租赁事宜达成一致，要求被告三日内交还铺位，并支付自2013年6月1日起至将铺位交还之日止的房屋使用费（按市场价计算，其中一层160元／平方米，二层及厨房30元／平方米）。被告对于原告的后二次通知复函认为，双方经过协商就租金标准、变更出租主体、继续执行《租赁合同》等问题达成一致，原《租赁合同》继续有效，原告无权要求被告限期腾房，亦不同意原告提高商铺租金的要求。
另查，原告主张的案涉商铺市场价格，即一层160元／平方米，二层及厨房30元／平方米，提供了一份原告与兴业银行东莞分行签订的《场地租赁协议书》予以参考，该协议书约定的租赁地点为C区商铺C1027号，场地面积100平方米，月租金18000元。被告提供的收款收据显示，其向第三人支付租金或由东莞市新世界花园物业管理有限公司代第三人收取原告应付的租金及杂费。而其中2013年8月13日的收据由原告出具，载明的内容为：今收到东莞新世界花园物业管理有限公司代收原告2013年8月份租金及7月份杂费，该收据出纳处为“梁”姓人员签字。原告确认该收据“梁”姓人员为其公司出纳。被告以该收据与东莞新世界花园物业管理有限公司代收款收据出纳处的签名均为“梁”姓人员，认为原告与东莞新世界花园物业管理有限公司存在人员与财务混同的事实，两公司实际为关联公司。经查询企业机读档案，原告与东莞新世界花园物业管理有限公司的股东一致。原告不确认东莞新世界花园物业管理有限公司代收款收据出纳处的签名“梁”姓人员为其公司出纳，并认为原告与新世界花园物业管理有限公司为两家独立的法人企业，不存在人格混同的事实。另被告提供的2013年5月27日的通知，显示原告通知被告张扬志去原告公司办理相关租赁合同变更手续，原告承诺不会对被告与佰金翰公司签订的《租赁合同》的内容，包括租赁期限、租金标准、支付方式、双方的权利义务等进行表更。但原告对该份证据的真实性不予确认，并认为证据上所盖印章非原告公司备案公章。鉴于该印章为电子印章，而原告亦否认其存在或使用电子印章的事实，导致该印章鉴定因缺乏比对检材而无法进行。
以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、转租合同、民事判决书、催收函、解除租赁合同通知书、通知、回复函、兴业银行东莞分行自助银行场地租赁合同、收据等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，原告与第三人签订《房屋租赁合同》后，第三人将其承租原告的租赁物中的案涉物业以签订《转租合同》的方式承租给被告，事实上形成了以原告为出租人、第三人为承租人、被告为次承租人的三方租赁关系。本案诉争焦点在于：原告与第三人的租赁关系是否已经解除，该解除的效力可否对抗被告的租赁权。
原告与第三人签订租赁合同后，第三人因经营不善而被法院判令解散，且累计拖欠原告巨额租金、水电费等款项未付，原告经催告后于2013年6月1日向第三人发出解除租赁合同通知，原告行使合同解除权符合约定与法定条件，本院依法认定原告与第三人签订的案涉租赁合同已经解除。被告以原告与第三人签订的租赁合同未经法院处理而未予解除的观点，与解除权为形成权的法理相悖，不予采信。
被告从第三人处承租案涉物业，从转租合同的履行情况看，原告作为第三人之股东，应知晓该转租的事实且在六个月内未提出异议，应认定转租合同有效。如前所述，原告与第三人签订的租赁合同已解除，将对被告与第三人签订的转租合同效力产生何种影响，应作如下分析：首先，被告支付的租金、水电等费用，无论是支付给第三人，还是支付给东莞新世界花园物业管理有限公司，其款项数额各月基本一致。其次，东莞新世界花园物业管理有限公司出具的收据上出纳为“梁”姓人员，此与原告于2013年8月13日出具收据上的出纳为“梁”姓人员相同。此一方面说明，原告存在向被告收租的事实，而另一方面，原告与东莞新世界花园物业管理有限公司出具的收据上的出纳均为“梁”，虽原告否认两者为同一人，但结合原告与东莞新世界花园物业管理有限公司股东构成相同的情况，不排除财务人员被混同使用。在原告未申请对该笔迹予以鉴定的情况下，从高度盖然性角度，本院认定东莞新世界花园物业管理有限公司代收款行为对原告有约束力。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”之规定，原告虽与第三人解除租赁合同，但被告一直按约履行租金支付义务，且原告收租行为持续较长时间的事实，亦佐证原告与被告之间租赁合同的实际履行，因此，被告在本案中就其租赁物业在合同约定的租赁期限内抗辩原告解除合同及退还物业和支付使用费的主张，理据较为充足，本院予以支持。
依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告东莞新世界花园商住建造有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费为24299元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人／提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年六月九日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第1页，共12页