辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2535号
上诉人（原审第三人）：徐丽芳，女，1953年11月9日出生，汉族，沈阳市皇姑区饮食公司理发联店退休人员，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：李英勇，辽宁乾开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。
法定代表人：陈作秋，该公司经理。
委托代理人：施宏，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳鑫联发商贸有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区泰山路69号25栋。
法定代表人：韩魏东，该公司董事长。
委托代理人：范旭华，辽宁沃丰律师事务所律师。
上诉人徐丽芳因与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（以下简称“皇姑国资公司”）、被上诉人沈阳鑫联发商贸有限责任公司（以下简称“鑫联发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
皇姑国资公司一审诉称，2013年1月1日，皇姑国资公司、鑫联发公司签订《房屋租赁合同》，约定皇姑国资公司将位于沈阳市皇姑区梅江西街1-7号商业网点（建筑面积为63平方米）出租给鑫联发公司，租期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收取，每季度租金为387元。现双方租赁合同已到期，鑫联发公司仍继续使用该网点，并拖欠租金1354.5元，拒不腾房，故皇姑国资公司诉请解除合同，鑫联发公司向皇姑国资公司支付租金1354.5元，腾退房屋，自解除合同之日起至实际腾房之日止按25元／平方米／月向皇姑国资公司支付房屋占用费用。
鑫联发公司一审辩称，解除合同不成立，合同已经到期不存在解除合同。鑫联发公司不同意腾退房屋，租赁合同是依据改制文件签订基于历史原因形成的租赁关系，并非普通租赁合同关系；答辩人无经营场所无法腾房答辩人不同意皇姑国资公司擅自提高租金；本案不属于法院受案范围。
徐丽芳一审述称，徐丽芳与么镇海系皇姑区饮食公司理发联店的职工，因二人系双职工，无房居住且单位开不出工资，没有经济收入，为了照顾我们所以将房屋给我们居住，后因二人无经济收入让我们承包理发店，是1982年左右我们开始承包理发店并在此居住。不同意皇姑国资公司的诉讼请求，因为该房屋系单位照顾分给我们的。因为房屋年久失修无人管理，我们自行对房屋进行了修缮，花了很多钱，现在向我们要房子，我们认为不合理。2013年单位通知我们动迁限我们年底腾房，所以将屋内经营设备低价出售，后期又不动迁了，给我们造成一定经济损失，导致无法经营。单位不但不给赔偿，还要增加承包费，房屋不存在交纳租金的问题，反倒要增加租金即承包费。收房可以，我要求皇姑国资公司赔偿我因动迁及修缮房屋及低价出售设备损失。我们一直居住30余年，一直没有找过我们。
原审法院审理查明，鑫联发公司原系皇姑区服务公司下属企业。位于沈阳市皇姑区梅江西街1-7号商业网点房屋（建筑面积104平方米），在转制之前一直由鑫联发公司承租使用。1998年6月，沈阳市皇姑区服务公司理发联店由集体企业改制为股份合作制企业，改制过程中对于皇姑区服务公司理发联店、宁山路理发店、怒江街理发店、向阳理发店作为企业资产进行了评估出售，但未涉及诉争网点房。但鑫联发公司承认该房屋企业改制前即占有使用。企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。在2003年8月，沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得该产权证书。2013年1月1日，皇姑国资公司、鑫联发公司签订《房屋租赁合同》合同约定，租期为一年即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金387元，一次性上缴给皇姑国资公司。到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。鑫联发公司已交纳了2013年12月31日前租金。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而鑫联发公司仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，皇姑国资公司于“辽沈晚报”发布公告一份，通知鑫联发公司解除双方之间的租赁合同。
徐丽芳与爱人么镇海均系皇姑区饮食公司理发联店的职工，从1988年该公司将诉争房交由徐丽芳居住占有使用。
2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发（2013）13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权皇姑国资公司对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以皇姑国资公司名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。
原审法院另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区梅江西街属本地区六级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为25元。
原审法院认为，本案争议焦点：1、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题；2、皇姑国资公司此次诉讼是否属于民事案件受理范围；3、合同是否应予解除的问题。
首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据鑫联发公司改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对鑫联发公司企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。
其次，对鑫联发公司主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持问题。该规定是指，政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉所房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。
再次，对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。鑫联发公司虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含涉诉房产，该房产亦不属于直管公房，故鑫联发公司主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据。现涉诉房产沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，皇姑国资公司依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，原审法院予以支持。
关于解除合同的时间，皇姑国资公司主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时鑫联发公司并未下落不明，故皇姑国资公司采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日皇姑国资公司提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故原审法院确认双方间房屋租赁关系于2015年1月26日解除。
关于腾房义务主体的确认问题。庭审中，徐丽芳自述其之所以占有使用诉争房，是因其属于双职工，无房居住，故鑫联发公司将理发店交由其承包并居住使用。但因徐丽芳所述的情况，系其与企业内部间的问题，应由双方自行解决，与本案无关。现因涉诉房屋由徐丽芳实际占有，故其应为腾房主体。
关于给付租金及占用费问题。庭审中皇姑国资公司、鑫联发公司双方均承认租金已交纳至2013年12月31日前，故租金应自2014年1月1日起给付至2015年1月26日止，共计1年26天，为1659.8元。自2015年1月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按梅江西街六级地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米25元标准给付占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳鑫联发商贸有限责任公司间的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告沈阳鑫联发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金1659.8元；三、被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米25元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司、第三人徐丽芳于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区梅江西街1-7号（建筑面积63平方米）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2050元由被告承担。
宣判后，上诉人徐丽芳不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人皇姑国资公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1988年12月12日沈阳市皇姑区服务公司就将诉争房屋让上诉人居住，并将户口迁入该房屋，房屋使用至今。在房屋不能居住的情况下，上诉人新建了房屋，都是在皇姑区服务公司同意下居住、使用、新建的。现在诉争房屋的所有权是上诉人的，以前的房屋经过30多年早已年久失修，倒塌了。上诉人在单位没有得到过公房，也没有其他房屋居住。二、程序严重错误。1、上诉人没有完全参加庭审。2、庭审证据没有经过上诉人质证。3、诉讼过程中，一审法院没有让上诉人提供证据，没有给上诉人任何提供证据的时间，交代任何诉讼权利。4、违反了诉讼规定的不告不理原则。5、由于程序的违法，严重的影响到上诉人的实体权利。6、审理时没有理清当事人的法律关系。三、法律适用错误。应适用集体企业改制的法律法规。
被上诉人皇姑国资公司辩称：请求二审法院维持一审判决。1、上诉人与二被上诉人于2013年1月1日签订租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，合同约定的租赁期限为2013年12月31日到期，按照合同法规定租赁合同到期后双方未重新约定租赁期限应视为不定期租赁，出租人有权随时解除合同；2、房屋所有权为被上诉人国资公司的上级主管部门即皇姑区金融国资办所有，国资公司经国资办授权对该房产占有使用处分和收益，国资公司于2003年8月取得该房产产权证书，是该房产的合法所有权人；3、上诉人与被上诉人鑫联发公司之间使用房屋的行为是其单位与内部职工之间的关系，应由内部自行解决，与本案的租赁合同没有关系；4、涉案房产不属于改制纠纷，在1998年企业改制过程中已经对企业的资产进行了评估、出售，该涉案房产并不在企业改制资产的范围之内。该房产虽然由原审被告承租使用，但是租赁关系及所有权关系并没有发生改变，因此根据法律规定被上诉人有权提出解除合同并要求鑫联发公司承担租金及相关责任。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
被上诉人鑫联发公司辩称：答辩人认为，原审法院判决腾房缺乏依据。答辩人公司原系皇姑区区属企业，本案涉案房屋在改制过程中，沈阳市皇姑区政府为了安置职工，保障企业正常经营维持职工生活制定了相关改制政策，按政策规定政府允许企业继续租用房屋。该政策是在特殊历史时期为企业顺利改制而制定，也是让职工改制的条件。也是基于当时的改制政策答辩人一直租赁使用该房屋至今，故应继续维持租赁关系。由于上诉人原系答辩人职工，因无房居住1988年即改制之前就在该房屋居住，上诉人没有其他居所而居住该房屋至今。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，徐丽芳与爱人么镇海均系皇姑区服务公司理发联店的职工。2006年7月20日，沈阳市皇姑区服务公司理发联店向皇姑区商业联合会出具《关于沈阳市皇姑区服务公司理发联店更名的请示》。2006年7月28日，沈阳市皇姑区商业联合会出具《关于沈阳市皇姑区服务公司理发联店更名的批复》，内容为同意将沈阳市皇姑区服务公司理发联店更名为鑫联发公司，新企业接管原企业全部资产，承担企业的一切债权债务，接管企业的全部职工。
皇姑国资公司（甲方）与鑫联发公司（乙方）于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，甲方同意将座落在沈阳市皇姑区梅江街1-7号的商业网点租给乙方使用。该商业网点建筑面积为63平方米。
又查明：二审中，鑫联发公司提供其公司作为甲方与徐丽芳（乙方）签订的2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的
租赁合同，协议约定乙方租赁甲方坐落在沈阳市皇姑区梅江街6号，面积为63㎡的营业场所，年租金为3600元。租赁合同落款处载有“徐丽芳”签字。徐丽芳对上述租赁合同的质证意见为租赁合同有徐丽芳本人签的，还有徐丽芳女儿李莹代签的，并认为该份协议交纳的为承包费及税费。
鑫联发公司另提供徐丽芳交纳2009年1月至6月的房租1800元的收款收据，2010年房费3600元的收款收据及2011年房费2000元的收款收据。
上述事实，有租赁保证金的收据、沈阳市大东区人民法院出具的（2012）大东民二初字第3491号民事判决书、沈阳市中级人民法院出具的（2013）沈中民二终字第400号民事判决书、函、通告、租赁合同、起诉状、案件受理票据、关于沈阳市皇姑区服务公司理发联店更名的请示、关于沈阳市皇姑区服务公司理发联店更名的批复、租赁合同、收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：皇姑国资公司与鑫联发公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。沈阳市皇姑区国有资产经营公司作为对争议房产具有管理权的民事主体，有权就双方租赁合同进行诉讼。关于本案租赁合同应否予以解除的问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，且合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋已由沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得了物权，该房屋是否为直管公房并不影响皇姑国资公司依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故皇姑国资公司起诉要求解除双方间租赁合同，并给付其租金均受法律保护，原审法院判决解除鑫联发公司与皇姑国资公司的房屋租赁关系、鑫联发公司支付房屋租金及使用费并由鑫联发公司及房屋实际使用人徐丽芳腾让房屋并无不当。
关于徐丽芳上诉提出其为涉案房产所有权人的主张。依据本案二审查明的事实，鑫联发公司从2010年起即与徐丽芳签订房屋租赁合同并收取徐丽芳交纳的房租及房费，故应认定徐丽芳系基于与鑫联发公司的租赁合同关系而占有使用涉案房产，对徐丽芳该项主张，因无事实依据及法律依据，本院不予采信。
关于徐丽芳上诉提出一审程序错误的主张。经审查，本案一审并不存在程序违反法律规定的情形，对徐丽芳该项主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人徐丽芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。