云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麒民初字第998号
原告（反诉被告）钱X，女，汉族，1983年2月14日生，曲靖市人，大学文化，个体户。
委托代理人袁群松，曲靖众擎法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告（反诉原告）曲靖市XX有限公司，
委托代理人管XX，女，汉族，1982年1月日生，系龙泉公司员工，特别授权代理。
委托代理人张文静，精茂律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）钱X与被告（反诉原告）曲靖市XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）钱X及其委托代理人袁群松，被告（反诉原告）曲靖市XX有限公司的委托代理人管XX、张文静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钱X针对本诉诉称，我从2008年4月起使用被告商铺经营服装生意，从2013年1月7日之前，都是从被告的承租户刘静丽手中租过来使用，直到2013年1月后才从商铺的原承租户刘静丽手中转过了5号商铺，同时支付刘静丽转让费78000元，并按被告规定缴纳了更名费和保证金后，成为了5号商铺的正式承租户，租期为2013年1月10日至2014年1月9日。在我向刘静丽租用商铺之时，5号商铺就已经被分为两间，并分别租个两户进行经营，我租用的是其中的一间。另一间的租户徐雪梅从她人手中接过商铺时，仅与原承租人刘静丽签订了三个月的租期在我接手整个5号商铺之后，本意要将两间铺面全部用于自己经营，但在徐雪梅的多次请求下，我同意将她正在使用的那间铺面再由她经营一年。2013年11月8日，被告通过发放通知书的方式告知商铺租户开始收2014年的租金，要求各租户在2013年12月30日前交清第二年的租金并续签合同。2013年12月27日下午3时左右，我接到被告通知要求到被告新办公地点缴纳相关费用，但由于银行快下班取不到现金，便于第二天到被告处缴纳租金。在缴纳租金时才发现，被告工作人员已经私自将5号商铺分为两份合同，并在收取徐雪梅的租金后，与徐雪梅签订了一份新的房屋租赁合同，使我丧失了该商铺的原先续租权。被告在发现错误后，也采取了相应方式进行更正，但是没有任何效果，使我手中5万多元的货物积压至今无法销售。综上所述，由于被告工作人员的工作失误，导致我的合法权益受到侵害，故诉至贵院请求：1、判令被告按《商铺租赁合同》第八条第一项的规定，确定原告的优先续租权，并与原告续签《商铺租赁合同》；2、判令被告按《商铺租赁合同》第九条第一项的规定，承担违约责任；3、判令被告承担错误行为给原告造成的损失89000元，并承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第三项，变更为：判令被告承担错误行为给原告造成的各项损失303294.72元。并增加了一个诉讼请求，要求判令如因本案涉及事项由第三方造成原告损失的，由被告全部承担赔偿责任。
被告（反诉原告）曲靖市XX有限公司针对本诉辩称，根据合同约定，原承租人不得私自转租商铺，进行转租的要根据合同向公司办理相关手续。本诉原告在未经公司同意的情况下，将商铺转租给徐雪梅的行为已经违反双方合同约定，已经先期违约，故在本诉中，被告不应承担违约责任，本诉原告主张的各项损失也应当由其自己承担。
原告（反诉被告）钱X为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告诉讼主体资格的事实；2、被告出具的收据三份，用于证明原告向被告支付了5号商铺整体的保证金、租金、铺面综合费的事实；3、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》一份，用于证明被告在合同到期前就收取了徐雪梅的租金，侵害了原告的合法权益，被告应当根据合同内容承担违约责任的事实；4、收条两份、房屋租用合同一份，用于证明原告从原租户手中转让过铺面时支付转让费的情况；5、收费通知、租金收入明细各一份，用于证明被告在与原告的合同到期前，已收取了他人租金，被告在了解情况后进行更正的事实；6、被告出具给徐雪梅的收据两份，用于证明被告于2013年12月27日已收徐雪梅的租金，损害了原告优先续租权，违反合同约定的事实；7、撤销商铺租赁合同通知一份，用于证明被告发现工作人员的错误，并通知第三方要求更正的事实。8、农村信用社贷款借据、情况说明、收条各一份，用于证明原告为经营商铺借款，承受高额利息的事实；9、转让收条一份，证明原告在经龙泉公司同意后，将商铺转让给李红赛的事实；10、利润表三份，用于证明因被告的错误行为造成我经营利润损失的事实；11、库存登记一份，用于证明因被告的行为造成原告货物积压，造成损失的事实；12、税务完税凭证、水电费收据2份，用于证明原告自2008年就开始经营五号商铺的事实。
经质证，本诉被告对证据1无异议；对证据2的关联性不认可；对证据3的关联性不认可，合同约定的租期并无交叉；认为证据4均为单方制作，对其三性均不认可；对证据5的关联性不予认可；认为证据6中因原告先违约转租，故不具有关联性；对证据7无异议；对证据8认为与本案无关；对证据9不认可，认为并不是直接损失；对证据10、11均不认可。对证据12的真实性予以认可，但铺面经原告私自转让，被告不应承担责任。
本院认为，本诉原告针对本诉提交的证据1、2、3、5、6、7、9、12真实合法，本院予以采信。证据4、8证明内容与本案处理焦点无关联性，本院不予采信，证据10、11均为本诉原告单方提供，且被告对其均不认可，本院不予采信。
反诉原告曲靖市XX有限公司针对其提起的反诉诉称，2013年1月7日，本案双方当事人签订了《商铺租赁合同》，合同约定由反诉被告承租位于珠江源广场步行街5号商铺，租赁期限为2013年1月10日至2014年1月9日，该合同第八条对合同的终止及解除做了约定。反诉被告未经出租人书面同意于2013年3月16日擅自将本案争议的商铺转租给徐雪梅，后来导致徐雪梅恶意于我方不知情的管琼花员工签订了商铺租赁合同。反诉原告根据合同约定，依法请求法院判令反诉被告承担违约责任，支付违约金10万元，并判令反诉被告承担本案全部诉讼费。
反诉被告针对反诉辩称反诉原告名下有多间商铺，均可以转租，并且有些商铺被转租多次，公司都是采取默许的态度，我租用的5号商铺也是转租了一半给徐雪梅使用。反诉原告为了配合，水电费都是分开收取的。根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。
反诉原告为证明其反诉主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明反诉原告诉讼主体资格的事实；2、本案双方当事人签订的商铺租赁合同书一份，用于证明双方于2013年1月7日签订合同并约定擅自转租的法律后果的事实；3、反诉原告与徐雪梅签订的商铺租赁合同一份，用于证明此份合同未损害反诉被告的租赁期间权益的事实；4、房屋租用合同书一份，用于证明2013年3月16日反诉被告在未经反诉原告书面同意的情况下，擅自将房屋转租，应当根据合同约定承担违约责任的事实；5、申请、龙泉撤销商铺租赁合同通知各一份，用于证明2013年11月21日反诉被告申请将5号商铺隔开自行经营，隐瞒转租事实，反诉原告直到2014年1月2日海不知道反诉被告擅自转租行为的事实；6、龙泉集团文件一份、工资计算发放表两份，用于证明反诉原告单位的工作人员因第一天履职，对工作实际情况不了解，不存在主观过错的事实。
经质证，反诉被告对证据1、2、3、4、6的真实性无异议，认为这些证据恰好能证明反诉被告的主张；认为证据5的真实性无异议，但是在公司同意的情况下做出的，所以该组证据的证明目的不能成立。
本院认为，反诉原告针对反诉提供的证据真实、合法，本院予以采信。
本案经本院审理确认事实如下：
珠江源广场步行街5号商铺为曲靖市XX有限公司进行经营管理，该5号商铺长期被人为分割为5-1，5-2两个铺面进行经营。2013年钱X获得5号商铺的承租权，在钱X获得5号商铺的承租权之前，该商铺的合法承租人为刘静丽，刘静丽将5-1铺面转租给钱X使用，5-2铺面由徐雪梅经营使用，该转租行为并未获得曲靖市XX有限公司书面同意。至2013年1月10日，钱X与曲靖市XX有限公司签订了商铺租赁合同，合同标的为整个5号商铺，约定租赁期限为2013年1月10日至2014年1月9日，年租金为40704元，场地综合费用为33580.8元。合同对双方权利义务进行了约定，其中约定原承租户在同等条件下对商铺享有优先续租权，承租户原则上不得将商铺进行转租，但在征得出租方书面同意时，可以进行转租。在钱X与曲靖市XX有限公司签订合同后，将分割出的5-2号商铺继续转租给原租户徐雪梅使用，并与其签订房屋租用合同书，约定租期为2013年4月15日至2014年4月14日，该转租行为未得到曲靖市XX有限公司的书面同意。2013年11月8日，曲靖市XX有限公司通过发放通知书的方式告知商铺租户开始收2014年的租金，徐雪梅在收到通知后，于2013年12月27日通过银行转账的方式向曲靖市XX有限公司缴纳了5-2号铺面2014年的租金，曲靖市XX有限公司员工在未核对原合同的前提下与徐雪梅签订了新的商铺租赁合同，使徐雪梅获得了5-2号铺面2014年度的承租权。钱X于2013年12月28日找到曲靖市XX有限公司缴纳租金时得知5-2号铺面已经被租出的情况，便要求曲靖市XX有限公司对其错误行为进行补救，曲靖市XX有限公司在2014年1月2日向徐雪梅发放了龙泉撤销商铺租赁合同通知书一份，通知记载：“我公司工作人员管琼花同志因误认为您是5-2号商铺的原承租人，在未对5-2商铺2013年度租赁合同主体进行核对情况下，与您签订了商铺租赁合同……我公司发现您不是5-2号商铺的原承租人……我公司认为您与我公司签订的2014年度《商铺租赁合同》是在我公司工作人员对原承租户主体存在重大误解的情况下的合同订立行为，且该行为损害了原承租主体的优先续租权……”但徐雪梅收到通知后拒绝撤销合同。
本院认为，鉴于徐雪梅已经与曲靖XX有限公司签订了5号商铺的租赁合同，在原合同未被撤销或解除的情况下，钱X与曲靖XX有限公司合同约定的优先续租权实际上无法继续履行。本院对钱X主张的判令被告按《商铺租赁合同》第八条第一项的规定，确定原告的优先续租权，并与原告续签《商铺租赁合同》的诉求不予支持。在本案中双方当事人对案件基本事实没有较大分歧，争议的焦点为如何确定钱X的转租行为和曲靖市XX有限公司与徐雪梅误签合同的法律性质。本案双方当事人签订的商铺租赁合同中的条款，明确约定禁止承租方在未获授权的前提下转租商铺。我国《合同法》第二百二十四条第二款也明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，5号商铺被人为分割为两个铺面进行经营已经有很长时间，从钱X提交的税务完税凭证、水电费收据中能够看出，钱X自2008年就在5号商铺进行经营。且根据合同约定曲靖市XX有限公司负有对商铺进行养护、管理、安保的责任，商铺每月水电费也是由曲靖市XX有限公司的工作人员到各商铺进行收缴，故曲靖市XX有限公司完全能够通过日常管理发现铺面实际经营者和承租人不一致的情况，从钱X与曲靖市XX有限公司的合同签订日至起诉之日，期限也超过个6个月，故应当推定曲靖市XX有限公司同意钱X的转租行为。
本案双方当事人在签订的租赁合同中约定，原承租户在同等条件下享有对原商铺的优先续租权。但曲靖市XX有限公司的工作人员在未核对商铺原承租户的情况下，草率的与徐雪梅签订了新的租赁合同，损害了原承租户钱X对该铺面的优先续租权。虽然曲靖市XX有限公司在庭审中提出，该错误是因为其工作人员第一天履职，对工作不熟悉导致，曲靖市XX有限公司不存在主观故意，但这一主张并不是法律规定的免责理由，曲靖市XX有限公司应当为其员工的过失行为承担违约责任。钱X针对本诉主张的各项损失，所计算的经营损失为预期利益，预期利益是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。该利益是一种未来的、必须通过合同实际履行才能实现的利益，并且是合同当事人订立合同时能够合理预见的利益。《合同法》第113条规定：“……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。但其提供的计算依据为单方制作，且其计算预期利润的期间一年时间过长，不符合法律公平原则的规定，鉴于钱X确实会产生预期利益损和其他经营成本损耗，可通过违约金对钱X的损失进行赔偿。库存损失、铺面转让费没有法律依据，本院不予确认。根据法律规定，违约金数额以不超过实际损失额为限，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案中钱X私自转租商铺的行为未经曲靖市XX有限公司书面同意，存在一定过错，故钱X对合同错签的行为应当承担次要责任。综合本案案情和双方当事人在事件中的过错程度，本院确定合同违约金为5万元为宜。钱X本诉中主张要求判令如因本案涉及事项由第三方造成原告损失的，由被告全部承担赔偿责任，因该损失无法确定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，判决如下：
一、由本诉被告曲靖市XX有限公司在判决生效后十五日内支付本诉原告钱X合同违约金人民币5万元整；
二、驳回钱X针对本诉的其他诉讼请求；
三、驳回曲靖市XX有限公司针对反诉的全部诉讼请求。
本诉案件受理费2025元（本诉原告已预交），由本诉被告承担；
反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 李 锦
代理审判员 赵 锐
代理审判员 马艳娇
二〇一四年九月十八日
书 记 员 余伏林