北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7085号
原告（反诉被告）周秀娥，女，1948年4月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人李子嘉，男，1980年3月11日出生，汉族，北京和泰诚铝材有限公司职员，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）马亚薇，女，1976年3月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人尹校军，男，1976年8月25日出生，汉族，北京纵横华夏经济管理咨询公司职员，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）周秀娥与被告（反诉原告）马亚薇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周秀娥的委托代理人李子嘉，被告（反诉原告）马亚薇的委托代理人尹校军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周秀娥诉称：原、被告及北京链家房地产经纪有限公司于2014年8月18日就位于北京市昌平区××号××层××房屋签订租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，共计2年。现被告在合同未到期、也没有通知原告和中介的情况下就已搬走，并拖欠房租、损坏屋内设备。故原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告支付拖欠租金2000元，并赔偿设备损失2200元；二、判令被告自2016年5月1日起至2016年8月31日止按照每天166.67元的标准向原告支付房屋租金；三、诉讼费由被告承担。
被告马亚薇辩称：合同签订后，被告正常履行合同，向原告支付了押金和租金。后原告以各种理由骚扰被告，要求被告搬出，并乱收多收费用、涨租金，是原告违约在先。在合同履行期间内，被告对房屋进行了装修，并购买了床、书柜等设备。2016年4月10日左右，被告在合同已经解除并处理完毕相关事宜的情况下从涉案房屋内搬出，搬出时还给了原告1000元。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告马亚薇诉称：反诉原、被告于2014年9月1日签订《北京市房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告位于北京市昌平区北京市昌平区××号××层××公寓一套，月租金为4500元，租赁期限为2年，押一付六。2014年8月18日与8月22日，反诉原告第一次向反诉被告支付一个月押金4500元、6个月房屋租金及水、电、煤气费押金28500元，共计33000元，其中反诉被告向反诉原告多收取了1500元作为水、电、煤气费押金，后续这些费用都是反诉原告自己承担的。合同第五条约定，租赁期内供暖费、物业管理费、室内设施维修费应由反诉被告承担，但反诉被告于2015年度以暖气费涨价为由向反诉原告多收取了2154元。从2015年9月1日起，反诉被告无端要求反诉原告每月多交纳500元房租，当时反诉原告因工作繁忙没有精力再次找房，被迫同意反诉被告的无理要求。截至房屋租赁合同解除之日，反诉原告共累计多交纳3000元。2016年3月30日，因反诉被告一再无理加价，反诉原告被迫反诉被告解除房屋租赁合同，并一次性给予反诉被告1000元作为赔偿金。反诉原告认为，反诉被告违反房屋租赁合同一再无理加价，已严重侵害反诉原告的利益，故为维护自己的合法权益，现反诉原告提起反诉，请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月1日解除；二、判令反诉被告返还7654元；三、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告周秀娥辩称：不同意反诉原告的反诉请求，这些费用都是经双方商议，由反诉原告支付给反诉被告的。
经审理查明：2014年8月18日，经北京链家房地产经纪有限公司居间，周秀娥（甲方）与马亚薇（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区××号××层××的房屋出租给乙方用于居住；租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，共计2年；甲方应于2014年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲、乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为4500元/月，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2014年9月1日、2015年3月1日、2015年9月1日、2016年3月1日；押金为4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、燃气费等由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
合同签订后，周秀娥于2014年9月1日将房屋交付给马亚薇。马亚薇分别于2014年8月18日、2014年8月22日、2015年3月9日向周秀娥支付押金4500元、租金28500元及租金27000元。后双方商定租金标准变更为5000元/月，马亚薇按此标准于2015年8月31日向周秀娥支付租金30000元，并于之后再支付租金2500元。2015年3月29日，周秀娥以供暖费价格上涨为由收取马亚薇2154元。2016年4月15日，马亚薇搬离上述房屋，并向周秀娥支付1000元。本案庭审中，马亚薇主张其系在双方协商解除合同，并在相关费用结算及相关物品返还等事宜均处理完毕的情况下搬离房屋，搬离时支付的1000元系其向周秀娥支付的违约金；周秀娥对马亚薇的上述陈述不予认可，并称该1000元系租金，且马亚薇并未返还钥匙、电卡及燃气卡，并造成房屋门锁、浴室百叶窗及浴缸水塞损坏。本案庭审中，周秀娥称其收取的上述28500元系自2014年8月22日起算的租金。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、押金收条、借记卡账户历史明细清单、录音及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周秀娥与马亚薇签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，马亚薇如需提前退租，应提前30日通知周秀娥，现马亚薇在未举证证明已依约履行通知义务的情况下提前搬离房屋，属于以自己的行为表明其不再继续履行合同的意思表示，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，对此，马亚薇应承担相应的违约责任。马亚薇主张其搬离房屋时双方已协商一致解除合同，并对结算及清理等事宜处理完毕，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对马亚薇的陈述本院不予采信，其反诉要求确认合同已于2016年4月1日解除的请求，本院不予支持。周秀娥要求马亚薇支付拖欠的租金，理由正当，但根据本案当事人陈述及举证情况，周秀娥在马亚薇搬离房屋时即已知晓搬离事实，并于其后收回房屋，周秀娥作为守约方亦负有减少租金等损失扩大的义务，故本院根据租赁合同的剩余租期、承租人的过错程度等因素，酌情确定马亚薇应支付租金至2016年5月31日。依据合同约定，马亚薇支付的押金4500元可用于抵付其应付的租金。周秀娥主张马亚薇于租赁期间损坏门锁、浴室百叶窗及浴缸水塞，并据此要求马亚薇赔偿2200元，但未提供充分证据加以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，租赁期限自2014年9月1日起算，且租赁期间内的供暖费由周秀娥负担，故周秀娥提前收取的自2014年8月22日至2014年8月31日期间的租金1500元，以及其以供暖费价格上涨为由收取的2154元费用，无合法根据，对此费用，周秀娥理应返还给马亚薇。根据双方当事人陈述，本院对自第二租赁年度起租金标准变更为5000元/月系双方协商一致结果的事实予以认定，且马亚薇亦按此标准实际支付了租金，故此，马亚薇反诉要求周秀娥返还多付租金3000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告马亚薇于本判决生效后十日内给付原告周秀娥租金人民币七千元。
二、反诉被告周秀娥于本判决生效后十日内返还反诉原告马亚薇租金一千五百元、供暖费二千一百五十四元，共计人民币三千六百五十四元。
三、驳回原告周秀娥的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告马亚薇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五十元，由马亚薇负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二十五元，由周秀娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 吕春兰
人民陪审员 王会清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 谢宝石