浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初第6295号原告：临海市昌泰白银工艺厂，住所地：临海市白水洋镇临仙路。统一社会信用代码：91331082792084379N。法定代表人：罗日根，男，1961年1月6日出生，汉族，住临海市。系企业负责人。原告：侯彩珍，女，1967年11月5日出生，汉族，住临海市。原告：侯龙巩，男，1956年6月21日出生，汉族，住临海市。原告：周兴金，男，1967年9月6日出生，汉族，住临海市。上列四原告共同委托诉讼代理人：冯春贵、施杨浩，浙江时空律师事务所律师。被告：董宝连，男，1958年12月24日出生，汉族，住临海市。被告：金冬英，女，1962年11月13日出生，汉族，住临海市。第三人：黄刚，男，1983年12月13日出生，汉族，住临海市。第三人：金丹丹，女，1984年2月18日出生，汉族，住临海市。上列两第三人共同委托诉讼代理人：金伟、李钟年，浙江利群律师事务所律师。原告临海市昌泰白银工艺厂、侯彩珍、侯龙巩、周兴金与被告董宝连、金冬英、第三人黄刚.金丹丹债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年8月25日、2017年6月28日公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人施杨浩、被告金冬英、第三人黄刚到庭参加第一次庭审，四原告共同委托诉讼代理人冯春贵、被告董宝连、两第三人共同委托诉讼代理人金伟到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：一、依法撤销两被告将夫妻共同所有的坐落于临海市杜桥镇五洲家园14幢1单元401室房屋的所有权及土地使用权转让给第三人黄刚、金丹丹的行为；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：被告董宝连、金冬英系夫妻关系。四原告经营的店铺与被告董宝连经营的临海市鑫鸿服装店相邻。2014年12月18日凌晨0时8分左右，被告经营的鑫鸿服装店发生火灾，蔓延至原告经营的店铺，造成四原告店面建筑结构及店内物品损失。经临海市人民法院（2015）台临民初字第2385号及台州市中级人民法院（2016）浙10民终233号，（2015）台临民初字第2525号及（2016）浙10民终234号，（2015）台临民初字第2329号及（2016）浙10民终232号，（2015）台临民初字第2593号及（2016）浙10民终231号民事判决书确认，由被告经营的临海市鑫鸿服装店赔偿原告周兴金经济损失112000元，赔偿原告侯龙巩经济损失77000元，赔偿原告侯彩珍经济损失31500元，赔偿原告临海市昌泰白银工艺厂经济损失84000元。现上述各法律文书已发生法律效力，进入执行阶段。在执行过程中，原告得知，两被告于2015年8月10日将夫妻共有的坐落在临海市杜桥镇五洲家园14幢1单元401室房屋低价转让给两第三人，以便达到逃避履行债务的目的。被告董宝连、金冬英答辩称：一、火灾发生造成四原告损失，不应该由两答辩人承担责任；二、答辩人卖房行为与原告无关。第三人黄刚、金丹丹述称：一、四原告主张债权人撤销权没有事实依据，四原告的陈述与事实不符。为减少纳税，本案房屋申报交易价格为388000元，但实际交易价格为758000元。二、本案四原告主张债权人撤销权没有法律依据。根据生效判决文书，四原告仅是临海市鑫鸿服装店的债权人，而非两被告的债权人，退一步讲，临海市鑫鸿服装店与被告董宝连有直接关系，但原告没有证据证明该服装店与被告金冬英有直接关系，在此情况下，原告无权主张撤销被告金冬英的财产转让行为。四原告享有的债权迟于本案讼争房屋转让行为的发生，四原告无权行使撤销权。三、房地产管理部门备案的房屋交易价格与真实交易价格不一致，应当以真实交易价格为准。本案备案的《房产转让协议》签订时间为2015年8月10日，而两第三人领取房产证的时间为2015年8月4日，也就是说备案合同签订时，两第三人早已领取了房产证，显然备案合同不是双方实际履行的合同。本案讼争房屋的转让行为不存在《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的行为。原告为了支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：一、（2015）台临民初字第2329号、2385号、2525号、2593号民事判决书复印件各1份，（2016）浙10民终230号、231号、233号、234号民事判决书各1份，拟证明四原告在2015年7月初向临海市人民法院提出火灾赔偿诉讼以及案件已进入执行阶段的事实。二、房产转让协议复印件1份，销售不动产统一发票复印件1份，拟证明被告将讼争房屋以明显不合理的低价转让给第三人的事实。三、房屋所有权证存根复印件1份，土地登记审批表复印件1份，拟证明本案房屋是被告于2001年购买，被告为了转移财产，于火灾发生的两个月后就办理了产权证，于2015年2月15日办理了产权登记的事实。经质证，两被告认为：证据一，两被告对判决不认可；证据二、三，真实性没有异议，名字是被告签的，其余的都是中介拟定的，被告当时也没有看，实际交易的金额是758000元。经质证，第三人认为：对证据一的真实性无异议，但是证明对象有异议，8份判决书所列的被告是鑫鸿服装店，而不是本案两被告，本案诉争房屋是在2015年7月底转让的，房屋转让行为发生在原告债权形成前，原告无权主张撤销权，这四份判决最多能证明临海市鑫鸿服装店对四原告负有债务。对证据二的真实性无异议，对房屋转让协议的签字无异议，但是交易的价格，是为避税才写的，实际交易价格是758000元，房屋转让协议并不是被告与第三人拟定的，被告与第三人是通过中介交易的。对证据三的土地登记审批表真实性无异议，关于办证的时间第三人是不清楚的，只要看到房产证确实是在被告名下就行了，我们也是通过中介来的，不能证明原告方的待证事实。被告董宝连、罗兰英为了支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：四、房屋转让协议复印件1份，病历复印件1份，拟证明因为家庭的原因，房屋实际交易价格为758000元的事实。五、信访书复印件1份，拟证明胡乱判决对被告造成的损失。原告质证认为：对证据四中的房地产转让协议三性均有异议，这个协议不排除是为了应付本案诉讼所起草的，与本案房产管理部门备案的交易金额不相符合。该份买卖协议的一方是李冬女，而不是第三人，虽然李冬女系第三人的母亲，但不符合合同相对性原则。尽管被告提供了该份买卖协议，但是推翻不了本案实际交易价格为388000元的事实。根据政策法律规定，无夫妻双方在格式合同上签字，这个协议是无法履行作废的。证据四中的病历及证据五均与本案无关。第三人质证认为：对证据四无异议。第三人为了支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：六、房地产转让协议复印件1份，拟证明被告董宝连、金冬英与李冬女（第三人黄刚之母）签订房地产转让协议情况；七、证明复印件1份，户口本复印件1份，拟证明：1、李肖梅与李小花系夫妻关系，上述二人系李冬女之父母，系黄刚外祖父母；2、李冬女系黄刚之母；3、两第三人系夫妻关系，两第三人购买房屋的重要原因系为落实第三人之子黄锦程学籍；八、收条复印件3份，银行凭证复印件12份，拟证明本案所涉及房屋购房款支付情况，第一笔款项是在李小花的存款上取出来的，取款时间也就是出具收条的同一天，第二笔在2015年的7月30日，收到第三人的款项358000元，虽然与合同上的有点不一样，但是当时为了方便处理，所以放在了一起，主要来源在外祖父李肖梅、外祖母李小花，还有第三人黄刚的取款，还有部分是现金交付，第三笔是李冬女通过中介交付给被告，主要来源是李肖梅银行账户取款、李冬女的银行取款，足以说明本案所涉的交易总额是758000元。九、契证复印件1份，房屋所有权证复印件1份，国有土地使用证复印件1份，拟证明两位第三人合法取得本案所涉房地产及相关证件办理的时间节点；时间是2015年的7月30日，2015年8月3日，领证是2015年8月4日。土地证的领取时间是2015年8月17日。十、房屋合同协议复印件1份，拟证明本案所涉房屋系带租转让，与房地产转让协议一致，最终是由两被告将房屋转让给第三人的事实。十一、登记薄复印件1份，拟证明款项交付的情况。经质证，两被告无异议。原告质证认为：对证据六的三性均有异议，法律规定以夫妻名义买卖房屋的，应由夫妻双方签字，是否伪造，是一目了然的事实。合同买方是李冬女，买卖主体是无法代替的，事实上买卖的合法主体是第三人而不是第三人的母亲。对证据七的身份信息无异议，但是与本案无关，对证据八真实性、合法性、关联性均有异议，取款记录并不代表交易行为存在，证实不了本案房屋买卖的实际交易金额为758000元，取款人均是第三人的近亲属，依据也不充分，仅仅是被告出具了三张收条，对于收条的出具也是为了应付本案的诉讼。对证据九真实性、关联性无异议，真实的表明了被告与第三人明显不合理价格转让的事实，损害了原告的权益。对证据十真实性无法判断，出租的房主董宝连的名字都是错的，该份协议也不影响原告行使撤销权的主张。对证据十一登记簿的真实性有异议，不符合常规的登记，不真实。经原告申请，本院委托台州正源房地产评估有限公司对涉案的坐落于临海市杜桥镇五洲家园14幢1单元401室黄刚、金丹丹所属房地产进行价值评估，台州正源房地产评估有限公司于2017年6月1日出具台正房估字（2017）临法031号房地产估价报告，估价结果为：坐落于临海市杜桥镇五洲家园14幢1单元401室于2015年7月28日时的房地产评估价值为730000元。经质证，四原告无异议，被告董宝连无异议，两第三人无异议。为证明款项交付的事实，两第三人申请证人郑某（女，汉族，1980年1月27日出生，住临海市，身份证号码：）、黄某（女，1967年7月15日出生，汉族，住临海市。身份证号码：。）出庭作证。证人郑某陈述：证人是中泰中介经营者，第三人黄刚的母亲委托证人看房，当时证人也帮忙看了很多个，买房是为了她孙子的上学事情。当时双方谈好之后，确定758000元的金额，当时黄刚母亲说没有那么多钱，所以先交付了10万元。7月30日过户的，所以过户的当天给了358000元，房产证做出来后又给了30万。为了少缴纳税收，才以388000元的价格来申报的。前面两次付款都是中泰中介工作人员在场，最后一次付款是圆梦中介工作人员在场。证人黄某陈述：董宝连房屋是挂在证人所在的圆梦中介处出卖的，中介都是有关联的，圆梦中介与中泰中介是合作关系，房价是758000元，圆梦中介这边是卖方，办证与圆梦这边是无关的，当时事情办好之后，再给的中介费，是董宝连直接汇款到证人卡里的。签订房地产转让协议时，证人、中泰中介工作人员、董宝连以及第三人黄刚母亲在场。最后一笔30万元款项交付，证人在场，当时黄刚母亲带着10万元现金，在台州银行取款20万元后直接交付给董宝连。综上，本院对上述提供证据认定如下：对证据一、二、三、九及房地产估价报告予以认定。证据五、十与本案无关，本院不予认定。证据十一，该登记薄上并未记载款项交付情况，本院不予认定。两份证人证言对于交易金额、款项交付、在场人员等的陈述清楚、逻辑清晰，无明显瑕疵，能够相互印证，结合证据四（即证据六）、七、八形成一个完整的证据链，本院对证人证言、证据四、六、七、八均予以认定。本院综合认定事实如下：被告董宝连、金冬英系夫妻关系，被告董宝连系临海市鑫鸿服装店经营者，李冬女系第三人黄刚母亲。2015年12月31日，临海市人民法院作出（2015）台临民初字第2593、2329、2525、2385号民事判决书，分别判决被告临海市鑫鸿服装店赔偿原告临海市昌泰白银工艺厂各项损失84000元、赔偿原告侯彩珍31500元、赔偿原告侯龙巩77000元、赔偿原告周兴金112000元。上述判决均已生效。2015年7月28日，被告董宝连与李冬女签订《房地产转让协议》，约定被告董宝连、金冬英将坐落于临海市杜桥镇五洲家园14幢1单元401室房屋以758000元的价格转让给李冬女所有，李冬女已支付房款，该房屋已办理房地产过户登记手续到第三人黄刚、金丹丹名下。该房屋在房管部门申报登记价格为388000元。该房屋经鉴定评估机构评估，于2015年7月28日时的市场价值为730000元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，四原告作为债权人行使本案撤销权，必须依法证明自己对被告董宝连享有合法的到期债权及证明被告董宝连、金冬英与第三人黄刚、金丹丹的行为已同时满足以下三个条件：第一，被告董宝连、金冬英以明显不合理的低价转让财产；第二，被告董宝连、金冬英的转让行为对原告造成了损害；第三，受让人即第三人黄刚、金丹丹知道被告董宝连对外负有债务，且该转让行为会对债权人造成损害，即受让人主观上具有恶意。虽然临海市人民法院（2015）台临民初字第2593、2329、2525、2385号民事判决书确认的债务人是临海市鑫鸿服装店，但该服装店系个体工商户，被告董宝连系经营者，故能够认定四原告对被告董宝连享有合法的到期债权。对被告董宝连、金冬英与第三人黄刚、金丹丹的行为是否同时满足上述三个条件评析如下：一、关于被告董宝连、金冬英向第三人转让讼争房屋是否属于不合理低价转让的问题。两被告与两第三人之间转让房屋，达成两份协议，一份系被告与第三人黄刚母亲签订的协议，约定房价758000元，另一份系房管部门存档协议，约定房价388000元。因此，首先要确定哪一份转让协议才是双方真正发生交易的合同。现实房屋交易中普遍存在阴阳合同的情况，不能一概以备案证据效力大于双方私下签订的协议效力的理由来否定双方真实交易价格。从现有证据看，第三人黄刚母亲向被告支付了758000元房款，应当认定约定房价758000元的转让协议是双方真正发生交易的合同。鉴定机构评估的本案讼争房屋市场价值为730000元，故不存在明显不合理的低价转让情况。第二，关于被告董宝连、金冬英的转让行为是否对四原告造成了损害的问题。当债务人将其财产转让时，该行为必然会导致其责任财产的减少，从而给债权人带来债权受偿不能的风险，损害了债权人的利益，这是明显存在的。三、关于受让人即第三人黄刚是否具有主观恶意的问题。本案并不属于夫妻之间、家庭成员之间、关联企业之间处分财产行为，第三人黄刚、金丹丹不知道债务人转让财产的行为会对债权人造成损害是常态。本案中不存在以明显不合理低价转让财产的行为，即使存在该行为，也应当由四原告来证明第三人主观上存在恶意，不能直接以第三人以明显不合理低价受让财产来进行推定。故无法认定第三人受让讼争房屋主观上存在恶意。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告临海市昌泰白银工艺厂、侯彩珍、侯龙巩、周兴金的诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费4250元，评估费2600元，合计12750元，由原告临海市昌泰白银工艺厂、侯彩珍、侯龙巩、周兴金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，先预缴上诉案件受理费11800元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局；开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。代理审判员  朱向荣二〇一七年十一月十五日代书 记员  陈慧敏??