河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛民初字第1423号原告郭喜凤，女，汉族，住南阳市宛城区汉冶办事处蔡庄社区尚*组。委托代理人孙国祥，河南鼎新律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南永安房地产开发有限公司法定代表人靳新红，任公司董事长。委托代理人姚举，河南隆祥律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郭喜凤等35人与被告河南永安房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2015年5月22日向本院提起诉讼，本院于同日做出受理决定，于7月2日向被告送达了起诉状副本及相关应诉手续，于9月8日和其余一同起诉的35案一起公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙国祥，被告委托代理人姚举到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告为蔡庄社区尚北组的已拆迁户。2012年4月19日原被告签订协议书并办理公证。双方约定：从2014年5月31日前过渡费为按平方米6元支付，从2012年6月1日起到2014年6月1日止，以24个月为限，被告把安置房建设完毕后交付原告，如被告逾期不能兑现，被告应当按每平方米12元支付过渡费。现被告并未把安置房如约交付，自2014年6月1日起应按12元标准支付过渡费，但被告仅按6元标准计付至2015年5月31日，现请判令被告支付至交房之日的过渡费。被告河南永安房地产开发有限公司辩称，1、原告所说的协议书签订双方为蔡庄社区尚北村民小组和被告永安公司，原告并未在协议上签名，并非协议的一方，原告不具备诉讼主体资格。2、在协议履行期间，由于乙方的违约，并未在2012年6月1日前完成建设安置房的D区拆迁工作，导致现场不具备建设安置房的施工条件，工程迟迟无法开工。到2013年10月份拆迁工作完成后被告才动工建设。工程施工期间，南阳举办了全国农运会，又发生了“瘦身钢筋”事件，按南阳市政府的要求，工程在上述期间停止施工。该情况属于法律上的不可抗力事件，按照法律规定24个月的交房期限应当予以顺延，应到2016年1月份交工。目前被告完全可以按此时间交付房屋，不具备任何违约行为，不应当按12元支付过渡费，同意按照原来约定的每平方米6元支付。根据原被告的诉辩理由，本院归纳双方的争议焦点为，1、原告的诉讼主体资格是否适格。2、被告是否构成违约，应当如何承担违约责任。围绕争议焦点原告提交证据如下：第一组、1、原告的身份证复印件。2、原告于2009年12月份与南阳市民一房屋拆迁公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》。3、原告于2009年同被告河南永安房地产有限公司签订的《蔡庄社区尚庄村城中村改造项目房屋拆迁安置补偿合同》、4、2012年南兴民证字468号公证书及公证中的被告同蔡庄社区尚北组已拆迁户签订的《协议书》。原告以上述证据证明原告系尚北组已拆迁户，诉讼主体适格。按照协议书的约定被告逾期交房构成违约，应当按照12元标准支付过渡费。也证明了协议书的乙方就是“已拆迁户”。第二组、1、被告河南永安房产公司工商登记信息。2、被告河南永安房产公司工商变更信息。原告以上述证据证明被告公司基本情况。第三组、1、2013年7月9日被告河南永安房产开发公司同宛城村拆迁户45户签订的《拆迁安置补充协议》。2、（2014）宛民初字第1983号民事判决书。3、（2015）南民终字第00417号民事判决书。原告以上述证据证明协议书是同尚北组已拆迁户签订并非同尚北组签订的，且被生效的法律文书所确认。第四组、1、2012年4月19日的协议书前稿（4月10日）。2、2011年6月26日蔡庄社区尚北组102户已拆迁户向南阳市政府上访所递交的信函。3、蔡庄社区居民委员会致南阳市规划局的函。4、宛汉办字92012028号文件。5、部分已拆迁户对2012年4月19日签订的《协议书》的《有关情况说明》。原告以上述证据证明协议书的签订背景和签订过程，证明协议书是尚北组已拆迁户而非尚北组。对原告提交的证据，被告质证认为：对第一组证据1、2、3、4无异议。但需要指出的是公证书中的协议并非原告本人所签，是尚北村民小组和蔡庄社区居委会所签，原告不能依据本协议主张权利。对第二组证据无异议。对第三组证据1无异议，对证据2、3原告所提出的证明方向有异议，该证据不能证明原告的证明目的。第四组证据中，协议书前稿不能作为本案证据使用，因为上面并没有被告的签章，且其内容也不能证明原告的证明方向。对证据3、4无异议。对证据5，上面原告方七个人的签名并不知道具体是何人所为，该证据也证实不了谢广龙就是代表已拆迁户。被告围绕争议焦点提交如下证据，第一组被告提交的证据同原告提交的公证书及协议一致。第二组1、提交《南阳市政府下发加强农运会期间建设工程管理工作的通知》一份。2、提交河南省合立建筑工程有限公司和河南城建建设集团有限公司于2015年7月27日出具的证明两份。证明在2014年6月份在南阳市发生瘦身钢筋事件后于2014年6月28日至9月28日两公司按市政府的要求进行停工排查。3、被告所开发的尚城国际D地块1#楼和2#楼的两份开工报告。证明原被告所争议的安置房1#、2#楼分别于2013年9月20日开工和12月1日开工。4、尚城国际D地块部分拆迁户的拆迁协议。被告以上述证据证明在2012年6月前拆迁工作尚未完成，一直到2013年下半年才拆迁完毕，符合施工条件后才开工建设。在工程施工期间因为农运会和瘦身钢筋事件所耽误的工期应当在协议所确定的24个月当中扣除。对上述证据原告质证认为对被告提交的第一组证据无异议，但是不能够证明被告的观点。在协议上乙方清楚的注明就是“尚北组已拆迁户”，原告符合诉讼主体身份。对第二组证据中《南阳市下发加强农运会期间建设工程管理工作的通知》是被告在互联网上下载的，不具备证据的要素，不能作为证据使用。而河南省合立建筑工程有限公司和河南城建建设集团有限公司作为被告项目的承建方同被告之间存在利害关系，其证言不应当采信。同时按照法律要求，单位出具证明的出具证明的承办人应当签名，而该两份证明仅加盖了一个单位公章，不符合法律规定的形式要件，属无效证据，法院不应当采纳。被告提供的开工报告，开工的前提是符合开工条件才可开工。而D区的拆迁协议同本案所公证的协议是无关的。庭前根据被告的申请，本院对公证书协议上签名的尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才进行了调查。庭上对调查笔录进行了宣读。二人称：尚北组在2012年拆迁时拆迁了一部分，按照原来计划是将拆迁户安置到E区，涉及D区的村民进行原地安置，当时D区住户还有60余户没有拆迁。后来因为涉及到容积率等问题，拆迁户不同意，和永安公司协商后签订的公证书的协议，将已拆迁户安置到D区。签协议时村民并没有写推选书，但是我们签协议也不是为了个别村民，而是为了整个村民小组，是代表整个村民小组签订的协议，因为协议上不光是涉及到已拆迁户还涉及到D区为拆迁户的事。对于农运会和瘦身钢筋事件是否停工的问题，二人了解到工程施工当时确实因为这两件事各停了一段时间。原告认为，该份证言不属于因为客观原因不能调取的证据，申请法院调取不符合法律规定。对二人陈述的内容认为二人所述不实，当时应当是仅代表已经拆迁户签订的协议。被告认为二人所述属实。根据原被告的举证及在庭审中的陈述，本院对双方举证认证如下：对原告提交的四组证据，被告对证据的真实性不持异议，仅对原告依据证据所证明的方向有异议，对原告提交证据的真实性本院予以认可。对被告所提交的证据，因为第一组证据同原告提交的一致，对该证据真实性予以认可。所提交的因为农运会和瘦身钢筋事件造成工程停工的两份建筑公司证明，因为上述事件在南阳市范围来讲应属于公众事件，对于工程停工的事实也是公众所熟知的事实，因此对于两公司出具的证明本院对其真实性予以认可。被告所提交的两份开工报告和D区住户的拆迁协议原告对其真实性不持异议，仅对其同本案的关联性提出异议，对该证据的真实性可本院予以确认。根据原被告的举证及在庭审中的陈述，现确认以下查明事实：原告系宛城区蔡庄社区尚北组村民。2009年12月9日原告同被告签订《蔡庄社区尚庄城中村改造项目房屋拆迁安置补偿合同》一份，双方约定：在自搬迁之日起26个月的临时过渡期内按照每平方米3元的标准支付原告过渡期安置费。逾期不能回迁的过渡费双倍支付至回迁之日止。原告安置面积为200平方米。2012年4月19日，因被告逾期不能交付安置房屋，由蔡庄社区尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才出面同被告一起签订了协议书一份。三方约定：甲方：河南永安房地产开发有限公司，乙方：蔡庄社区尚北组已拆迁户，丙方：宛城区蔡庄社区居委会。甲乙双方就2009年以来南阳市宛城区尚北城中村改造项目中尚北组建设安置用房用地容积率过高引发的争议，经蔡庄社区村委会广泛征求村民意见，双方充分协商后达成如下协议：一、甲乙双方同意把安置用地调定到D区……。十四、相关过渡费事宜双方商定：原协议从2009年11月28日起到2012年1月28日至，26个月为第一个住户租房过渡期（每平方米按3月计算），经甲乙双方重新协商：从2011年11月28日起到2013年11月28日至为第二个住户租房过渡期（由每平方米3元翻倍为6元）。从2013年11月28日起到2014年5月31日止住户租房过渡费继续按每平方米6元交付住户，如果甲方不能按期交房，拖延时段内，住户租房过渡费每平方米按2倍翻12元支付给乙方。十五、双方约定，从2012年6月1日起到2014年6月1日至，乙方不影响甲方计划建安置房开工日期，24个月为限，甲方把安置房建设完毕后交付乙方。如果逾期不能兑现，甲方按每户置换合同书上的面积，以尚城国际2014年商售方每平方米价现金支付给住户自行购房，如有住户愿意等安置房，甲方按每平方米12元继续支付过渡费。十六、十七、十八……。甲方法定代表人靳新红签名并加盖公司合同专用章。乙方谢广龙签名并加盖宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组公章。丙方刘保才签名并加盖南阳市宛城区汉冶接到办事处蔡庄社区居民委员会公章。协议签订后，建设安置房屋的D区拆迁工作并未在2012年6月1日前拆迁完毕。按照庭审中被告提交的拆迁协议显示最迟至2013年8月16日签订拆迁协议。被告在D区的安置房1#楼在2013年9月20日开工，2#楼在12月1日开工。工程施工期间，因为南阳市举办全国农民运动会，按南阳市政府要求，在涉及农运会赛事举办区的农运会赛事场馆、训练馆、指定接待酒店直线距离3公里以内以及城市主干道两侧200米范围内限制施工，限制期限自2012年9月1日至9月30日。2014年6月份南阳市建筑市场发生瘦身钢筋事件，被告承的D区1、2号安置楼自2014年6月28日至2014年9月28日停工。被告已支付2014年6月1日至2015年5月30日的过渡费14400元。对于双方争议，本院认为，宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组和南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会是代表村民同被告签订的协议书，协议内容也是关系到拆迁村民的切身利益，拆迁户有权依据协议提起诉讼，具备案件原告的主体资格。至于尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才在协议书上签名盖章的行为系代表“已拆迁户”还是代表包括D区尚未拆迁的全体村民。本院认为，从协议书的乙方注明为：“尚北组已拆迁户”看，虽然组长和居委会主任加盖了村组的公章，但其仅代表已拆迁户的意思是明显的。从该协议签订的背景来讲，当初是已经拆迁的村民因为原安置地E区的建房容积率过高等问题而不断上访，在多方协调下同被告签订的协议书，当时D区住户尚未拆迁，不存在参与到协议中来的可能，因此组长和主任的签字盖章行为仅是代表当时已经拆迁的村民，并不含D区未拆迁村民。从协议十四条对过渡费的约定上来看，也是仅代表已拆迁户。因为D区未拆迁户房子尚未拆迁，所以也就不涉及从2009年起算过渡期的问题。因此合同约定的内容仅是已拆迁户才可能涉及到，所以协议不可能代表未拆迁户。由于已拆迁村民并没有任何影响被告在2012年6月1日前开工建设的行为，不存在原告违约的问题。至于D区因为未拆迁而影响施工，并非原告方责任。被告应当按照约定的24个月工期交付安置房屋，逾期的话依照协议约定按每平方米12元支付过渡期安置费。但从庭审证据显示，在合同约定的施工期间，由于南阳市举办全国农运会，安置房在合同工期内按政府规定停止施工至9月30日，可造成30天的停工时间。在南阳市发生瘦身钢筋事件后停止施工3个月，可造成3个月的停工时间。上述停工时间均系政府的抽象行政管理行为造成，系被告意志以外因素引起，由此所致的误工时间应当予以扣除，安置房的竣工交房日期可在合同约定期限期满后予以顺延。即交房时间在合同约定的2014年6月1日后顺延4个月至2014年10月1日。现被告尚未交付安置房，构成违约，原告按照协议书的约定，在逾期交付安置房屋时，请求按照每月每平方米12元标准支付逾期过渡费，本院予以支持。原告安置面积200平方米，被告应以12元标准支付自2014年10月1日起至交付安置房屋时止的过渡期租房费。现被告已经支付14400元，扣除顺延期按平方米6元标准计算的过渡费和逾期后按每平方米12元标准计算的过渡费，被告仍应支付原告自2015年2月1起至交房之日止的过渡费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，并经本院审判委员会讨论决定判决如下：限被告河南永安房地产开发有限公司于本判决书生效后按面积200平方米，每月每平方米12元标准，支付给原告郭喜凤自2015年2月1日至交房之日止的过渡期租房费。每6个月支付一次，至交房之日不满6个月的以实际发生时间计算。案件受理费160元由被告河南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王鹏飞审判员  王 飞审判员  苏 珂二〇一五年十二月十一日书记员  李玉波