四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第340号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人、再审申请人）：胡坤媛，女，住四川省富顺县。
委托代理人：李大贵，男，住四川省富顺县。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人、再审被申请人）：四川省富顺县国家税务局，住所地四川省富顺县富世镇湖南路345号。
法定代表人：刘燕飞，局长。
委托代理人：胡冰，男，住四川省自贡市。
委托代理人：彭吉群，四川富邑律师事务所律师。
一审第三人：钟开淑，女，住四川省富顺县。
委托代理人：聂波，四川拓宇律师事务所律师。
申诉人胡坤媛因与被申诉人四川省富顺县国家税务局（简称国税局）、一审第三人钟开淑房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2013）自民二终字第26号民事判决，向检察机关申诉。四川省人民检察院于2015年2月13日作出川检民（行）监（2014）51000000215号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月18日作出（2015）川民抗字第15号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。四川省人民检察院指派助理检察员闵敏出庭。申诉人胡坤媛及委托代理人李大贵，被申诉人国税局的委托代理人胡冰、彭吉群，一审第三人钟开淑的委托代理人聂波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月28日，一审原告胡坤媛起诉至富顺县人民法院称，2001年11月19日，胡坤媛购买了国税局位于富顺县富世镇文庙正街某处面积为217.43平方米的房屋和其他房屋，并于2011年6月8日交付清最后一笔购房款。2011年7月14日，国税局与胡坤媛签订《房地产转让合同》一份，国税局将富顺县富世镇文庙正街某处房屋出售给胡坤媛，胡坤媛已取得该房屋的所有权证和土地使用权证。在签订《房地产转让合同》时，胡坤媛并不知情国税局已将该房屋进门左侧出售给钟开淑。现要求国税局将富顺县富世镇文庙正街某处进门左侧已出售给钟开淑的房屋交付给胡坤媛，并由钟开淑履行实际交付义务；国税局赔偿胡坤媛经济损失6500元；国税局给付胡坤媛滞纳金126400元。国税局反诉称，2001年9月11日，钟开淑出资20000元购买了国税局位于富顺县富世镇文庙正街某处进楼左侧约65平方米的成套住房，同年11月19日，国税局将该房屋进楼右侧和其他房屋出售给了胡坤媛。在2011年7月14日签订《房地产转让合同》时，国税局错误将钟开淑购买的房屋一同出售给了胡坤媛，并办理了相关过户手续，钟开淑得知后，就与国税局房屋买卖问题提起诉讼，经法院判决，确认了钟开淑与国税局订立的房屋买卖协议有效。现要求确认国税局与胡坤媛签订的《房地产转让合同》中钟开淑所购买的房屋部分合同无效；国税局退还胡坤媛多支付的购房款，并承担该部分房屋的过户费用。
富顺县人民法院一审查明，2001年9月，国税局与钟开淑达成口头协议，约定：国税局将其坐落于富顺县富世镇文庙正街某处（原城关镇解放街某处）底层左侧（以进楼为准）约65平方米的成套住房（原为国税局城郊税务所办公用房）出售给钟开淑，价款为20000元，过户费用由钟开淑承担。2001年9月11日，钟开淑向国税局缴纳购房款20000元，国税局在钟开淑缴款后一周内将该房屋交付钟开淑居住使用至今。2001年11月，国税局又将富顺县富世镇文庙正街某处底层右侧住房及原城关镇解放街16号A栋部分门面、住房出售给钟国玉，约定门面售价为2000元／㎡，住房售价为300元／㎡，钟国玉自2001年11月19日起至2006年9月12日止共六次向国税局缴纳购房款170000元，在钟国玉第一次缴款后一周内国税局将其所购房屋交付钟国玉。2007年4月10日，钟国玉向国税局出具证明，将自己所购房屋更名为胡坤媛。2011年6月8日，胡坤媛向国税局交清最后一笔购房款56129元，其中包含钟开淑所购房屋以300元／㎡计算的房价款。2011年7月14日，国税局与胡坤媛签订《房地产转让合同》，约定：国税局自愿将坐落在富顺县富世镇文庙正街某处（即原城关镇解放街某处底层）混合结构的房地产建筑面积217.43平方米出售给胡坤媛，成交价为人民币80000元。买卖双方到房管部门、国土部门办理了该房屋的相关过户登记。钟开淑得知此事后，就与国税局之间的房屋买卖合同纠纷问题以本案国税局为被告、本案胡坤媛为第三人提起民事诉讼，诉讼中，钟开淑撤回了对胡坤媛的诉讼请求。2012年6月21日，富顺县人民法院作出（2012）富民一初字第288号民事判决书，判决：钟开淑与国税局订立的富顺县富世镇文庙正街某处（原城关镇解放街某处底层）左侧约65平方米的成套住房买卖协议有效，国税局在本判决生效后一年内协助钟开淑办理该房屋过户手续。该判决已发生法律效力。
另查明，原富顺县城关镇解放街某处底层房屋（含当时卖与钟开淑底层左侧和卖与原告底层右侧）登记所有权人为国税局，间数为12间，建筑结构为混合，层数为8-1，建筑面积为217.43平方米。设定他项权利摘要：权利人为富顺县公积金中心，权利种类为抵押，建筑面积为217.43平方米，权利价值为40万元，权利存续期限为两年，注销日期为2007年12月26日。附图显示该房屋进楼左侧为8间，右侧为4间。一审诉讼中，国税局申请对富顺县富世镇文庙正街某处房屋中现胡坤媛与钟开淑各自实际占有房屋面积进行测绘，2012年12月7日，富顺县通达测绘有限责任公司作出房屋分层、分户各类面积测算统计表：胡坤媛占有部分建筑面积为125.67㎡、套内面积为109.59㎡、分摊面积为16.08㎡；钟开淑占有部分建筑面积为91.76㎡、套内面积为80.02㎡、分摊面积为11.74㎡。国税局支付测绘费用443元。
富顺县人民法院一审认为，国税局与胡坤媛签订《房地产转让合同》时，钟开淑已购买并实际占有、使用该房屋近10年，双方虽未进行使用权过户登记，但不影响双方对买卖合同的效力，此时国税局对钟开淑所购买房屋无处分权，钟开淑对国税局出售自己所购买房屋的行为也未进行追认。订立合同后，国税局仍未取得对钟开淑所购买房屋的处分权，且其与钟开淑之间的房屋买卖协议的效力已经生效判决予以确认，因此，国税局与胡坤媛签订的《房地产转让合同》中，对钟开淑所购买房屋部分无效，其余有效。对于胡坤媛与钟开淑各自实际占有房屋面积，经测绘机构测绘，其结果各方均无异议，应予确认，胡坤媛购买的125.67㎡有效，其余部分无效。胡坤媛要求国税局将富顺县富世镇文庙正街某处进门左侧已出售给钟开淑的房屋交付给胡坤媛，并由钟开淑履行实际交付义务和国税局给付胡坤媛滞纳金126400元的诉讼请求于法无据，不予支持。由于胡坤媛购买富顺县富世镇文庙正街某处房屋是以300元／㎡计算的，因此胡坤媛多支付了国税局已由钟开淑所购买的91.76㎡的房价款，即27528元，国税局应予退还胡坤媛。导致合同部分无效的过错在于国税局，故对胡坤媛要求国税局赔偿损失的诉讼请求予以支持，其损失确定为多支付购房款的资金占用利息，利率以中国人民银行规定的同期同类贷款利率为准，起算日为交清最后一笔购房款之次日，即2011年6月9日。国税局的反诉请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十二条第一款的规定，判决：一、被告国税局与原告胡坤媛于2011年7月14日签订的富顺县富世镇文庙正街某处房屋《房地产转让合同》中，原告胡坤媛购买的右侧125.67㎡有效，其余部分无效；二、被告国税局在本判决生效后五日内退还原告胡坤媛多支付的购房款27528元及赔偿该款自2011年6月9日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的损失；三、驳回本诉原告胡坤媛的其他诉讼请求；四、富顺县富世镇文庙正街某处房屋分户的相关过户费用，由反诉原告国税局承担。
胡坤媛不服一审判决，向四川省自贡市中级人民法院提起上诉称，本案争议较大，不应适用简易程序，而应适用普通程序进行审理，一审适用简易程序审理本案不合法，一审判决适用法律错误，请求撤销原审判决主文第二项中的“赔偿该款自2011年6月9日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的损失”，并改判为国税局赔偿胡坤媛损失30万元，一、二审诉讼费用由国税局承担。
国税局答辩称，胡坤媛的上诉请求没有法律依据，应不予支持。胡坤媛与钟开淑是十余年的邻居，对诉争房的相关情况是清楚的，知道已卖给钟开淑并一直使用至今。胡坤媛明知诉争房为钟开淑所买，利用国税局工作上的失误仍与国税局签订合同，存在较大过失，一审判决合法。
钟开淑辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
四川省自贡市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省自贡市中级人民法院二审认为，胡坤媛虽然与国税局于2011年7月14日签订《房地产转让合同》，约定国税局将本案争议部分房屋及其它房屋一并卖给胡坤媛，且随后就本案争议部分房屋及其它房屋办理了过户登记。但根据钟开淑2001年9月11日通过银行向国税局支付购房款的付款凭证及国税局向钟开淑出具的收款收据，可以证实钟开淑在2001年已经购买了本案争议房屋，且在购买房屋后一直占有、使用至今。而胡坤媛所购买的国税局的房屋先是以钟国玉的名义向国税局购买，在钟国玉第一次缴款后，国税局即将其购买的房屋交付给钟国玉。钟国玉证实，当时其购买的房屋不包括楼梯左面的住房（本案争议房屋），知道该房屋已经卖给他人，并证实购买的房屋为两个门面、五间住房、一个大厅。同时，在长达十年的时间里，本案争议房屋一直由钟开淑占有、使用，胡坤媛及钟国玉以前对此从未提出异议，亦未要求国税局交付本案争议房屋。即使胡坤媛在向有关部门信访时，也只是反映办证的问题，未提及国税局未交付本案争议房屋的事情，所反映材料中提及的房屋间数与钟国玉证言是一致的。综述，胡坤媛在2011年与国税局签订《房地产转让合同》时，应当知道本案争议房屋已经卖给本案钟开淑，国税局因人员变动疏忽与胡坤媛签订《房地产转让合同》将本案争议房屋出卖给胡坤媛并办理过户手续不是国税局的真实意思表示。现胡坤媛起诉请求要求国税局交付本案争议房屋并赔偿损失，违背了诚实信用原则，依法不应得到支持。原审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。综上，胡坤媛的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人胡坤媛负担。
四川省人民检察院抗诉认为，四川省自贡市中级人民法院（2013）自民二终字第26号民事判决认定事实缺乏证据证明，适用法律不当。理由：一、胡坤媛取得案涉房产土地使用权违反法律规定。依据国土资源部《土地分类》规定，机关团体用地是指“国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地”。故自然人胡坤媛不能作为机关团体用地性质土地的使用权主体。二、涉案土地使用权能否转让应经法定程序由行政机关确定。《城市房地产管理法》第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”；第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”国税局与富顺县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地用途是机关团体用地，该土地用途能否改变，国税局与胡坤媛之间的土地使用权转让能否实现，依法必须经市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，在完善相关行政审批手续后方可。三、本案虽为平等主体之间的房屋买卖合同纠纷，但由于涉及土地使用权转让的具体行政行为是否适当的问题，故不论是本诉诉请还是反诉诉请的成立，都有待于具体行政行为确定后才能确认。终审判决未依法审查富国有（2011）第1004038号《土地使用权证》的合法性，在对土地使用权性质能否依法变更未得到确认的情况下迳行判决房产转让合同有效、认可土地使用权转让显属不当。人民法院在启动再审后应当中止审查，在征得行政主管部门意见，进一步查明土地使用权性质能否变更的情况下，再确认本案合同效力及能否继续履行。
本院再审过程中胡坤媛称，一、二审裁判不当，请求判决：1.国税局归还其所购买的房屋217.43平方米；2.国税局给付自2011年6月18日至今的违约金（违约金按每天320元计算）；3.国税局给付自2011年6月18日至今的租金（租金按每月700元计算）；4.国税局赔偿其诉讼费、律师费、差旅费、误工费、精神损失费。
国税局及钟开淑辩称，一、二审裁判正确，应予维持。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
另查明，富顺县房地产管理局向胡坤媛颁发的“富顺县房产证城字第2011064**号”《房屋所有权证书》载明：案涉房屋坐落于富顺县富世镇文庙正街某处，登记日期为2011年8月31日，建筑面积为217.43㎡。富顺县人民政府向胡坤媛颁发的“富国用（2011）第1004038号”《国有土地使用权证》载明：地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为出让，使用权面积是32.60㎡。再审中，钟开淑向法庭提交了富顺县房地产管理局和富顺县人民政府于2013年分别向其颁发的“富顺县房产证城字第2013073**号”《房屋所有权证书》和“富国用（2013）第10015647号”《国有土地使用权证》，分别载明：房屋坐落在富世镇文庙正街32号2栋1楼1号（左侧），规划用途为机关事业办公用房，建筑面积为91.76㎡，地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为出让，使用权面积为13.76㎡等内容。再审中，国税局向法庭提交了富顺县房地产管理局重新向胡坤媛颁发的“富顺县房产证城字第2013073**号”《房屋所有权证书》，载明：房屋坐落在富世镇文庙正街32号2栋1楼2号（右侧），规划用途为机关事业办公用房，建筑面积为125.67㎡。
本院再审认为，关于胡坤媛取得案涉房地产土地使用权是否违反法律规定问题。首先，法律、行政法规对自然人作为机关团体用地受让主体没有作禁止性规定，按照法无禁止即可为的原则，胡坤媛可以作为案涉房地产的受让主体；其次，富顺县人民政府向胡坤媛颁发的《国有土地使用权证》载明内容证实，胡坤媛受让案涉宗地使用权没有改变该宗土地的用途，且已缴纳了相应土地使用权出让金；第三，案涉房地产转让后，富顺县房地产管理局、富顺县人民政府分别通过向受让方颁发《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的方式确认了案涉房地产权属变更行为，表明案涉土地使用权的转让已经经过相关主管部门同意，并按照相关规定经过行政程序确认。因此，胡坤媛取得案涉相应房地产土地使用权没有违反法律规定。抗诉机关所提《城市房地产管理法》的相关规定并不影响本案房屋买卖合同的效力。
关于胡坤媛的再审请求及理由是否成立的问题。本院再审认为，本案有争议的房屋已经另一案即富顺县人民法院作出的“（2012）富民一初字第288号”民事判决确认，该判决已经发生法律效力，涉争房屋已办理了过户登记。故胡坤媛的申诉理由不能成立。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律处理恰当，依法应予维持。四川省人民检察院的抗诉理由及胡坤媛的申诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省自贡市中级人民法院（2013）自民二终字第26号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 新
代理审判员 曹正楷
代理审判员 何 雪
二〇一五年十月三十日
书 记 员 刘琴容