上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三（民）初字第319号
原告某某。
委托代理人某某。
被告某某。
被告某某。
上述两被告共同委托代理人某某。
原告某某诉被告某某、某某所有权确认纠纷一案，本院于2015年1月12日依法受理，由审判员周娟红独任审判，同年3月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人某某、两被告共同委托代理人某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1998年5月，原告经某某介绍以人民币（下同）48，000元的价格向被告某某购买某某市某某区某某镇房屋，经装修后入住至今。当时某某告知原告上述房屋是其向某某所购，且系房改房，过户手续须在两年后办理。两年届满后，原告催促两被告协助办理过户手续，两被告一直借故拖延至今。故诉请判决确认原告为某某区某某镇房屋的产权人，判令两被告协助原告办理房屋产权过户手续。
被告某某在审理中称，确实收到了原告给付的48，000元购房款，但房屋买卖事宜未告知被告某某，自己当时是砖瓦厂厂长，卖房介绍人某某是自己厂里的员工。
被告某某在审理中称，1997年因某某的女儿闹离婚，家庭关系紧张，某某是其婚姻的介绍人，故让某某免费居住涉案房屋，涉案房屋在1994年就有产权证，原告完全可以查询获知房屋登记所有人。其根本不知道原告与某某之间的房屋买卖事宜，故该买卖合同无效。后来得知原告居住涉案房屋，但某某称是租给原告居住，故未提出异议，直至2014年原告要求过户才知道自己的房屋被卖。2014年原告与被告就过户事宜进行过两次协商，双方曾达成原告支付十几万元自己协助原告办理过户手续的口头协议，故被告把房产证交给原告复印，但事后原告反悔，可见原告也认可被告起初是不知道原告与某某之间的房屋买卖事宜，故请求驳回原告诉请。
原告为证实其主张的事实，向本院提供的证据及两被告的质证意见如下：1、原、被告身份信息，证实双方诉讼主体资格。两被告对该证据无异议。2、收条一份，证实1998年5月，原告向被告某某购房，某某收取房款的事实。被告某某对证据无异议，承认收到购房款的事实。被告某某对该证据不予认可，认为自己对此不知情，房款也是某某所收。3、有线电视用户使用证、水费、电费缴费凭证及收据、居委会证明，证实原告自1998年一直居住在涉案房屋内。两被告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，且认为有线电视开通的时间为1998年1月，收条是同年5月，时间上有出入；水电费凭证上的户名登记与涉案房屋产权无关，水费、电费支付凭证的户名现已更改为被告某某，居委会证明不能证明房屋买卖事实，只能证明居住情况。4、房屋所有权证一份，证实涉案房屋登记所有人为被告某某，登记日期为1994年12月18日，且该房屋5年后方可进入房地产市场。两被告对证据无异议。但被告某某认为发证日期为1994年12月，这与原告所说的两年后交易在时间上不符，且当时存在房产登记信息，原告完全可以到房产交易中心查询房屋的实际权利人。5、证人某某证言，证言主要内容为：被告某某原是证人的领导，现在两人是朋友关系，证人与原告的妻子是表兄妹关系。1998年，因某某区某某镇基本没有房产中介机构，原告妻子向证人打听买房子事宜，证人知道某某有一套房子要卖，故介绍给自己表妹，并参与了房款交付的环节，其他环节没参与；当时证人没想到问某某房子是自己的还是从他人处买来的，之后某某告诉证人房子是从别人处买来的。被告某某对证人证言的真实性未持异议，被告某某认为不知道原告与某某之间的房屋买卖，故对证言的真实性无法确认。
被告某某未向本院提供证据。
为证明反驳原告诉讼请求所依据的事实，被告某某向本院提供的证据及原告的质证意见如下：1、某某个人出具的情况说明一份，证实原告与某某就房屋过户有过协商，双方曾达成原告支付十几万元的口头协议，因此某某把房产证交给原告复印，之后产证通过案外人周玉奇交给某某派出所的某某后交还被告某某。原告认为该证据属证人证言，因证人未出庭接受询问，故不予认可，且情况说明内容根本没有被告所要证明的事实。2、用户实名制登记情况说明、供用水合同、2015年2月电费补单据，证实涉案房屋的用水、用电户名登记是根据居住情况登记的，被告某某是房屋产权人，现已将用户名更改至某某名下。原告认为因相关单位未盖章故情况说明不能作为证据使用，供水合同及电费补单据是被告诉前补办，并不能达到被告证明目的，与本案无关联性，且水费、电费实际用户及交费人均为本案原告。
被告某某对被告某某提供的证据无异议。
经审查，原告提供的证据1、3、4因两被告对真实性均无异议，且证据合法、与本案具有关联性，本院予以认定；证据2，被告某某虽不予认可，但未提供反证予以推翻，且该证据与本案具有关联性，能证实相关事实，本院予以认定；证据5，因双方当事人对证人所陈述的事实未持实质性的异议，且证言内容能印证本案相关事实，本院予以认定。
对于被告某某提供的证据1即情况说明（某某出具），首先证人未出庭接受质询，而且情况说明内容与被告证明目的不一，鉴于原告承认与被告某某有过协商，故该证据没认定的必要。证据2，该组证据只能证实涉案房屋用水、用电户名的变更情况，而双方均认可原告居住在涉案房屋内，涉案房屋居民用水、用电户名与产权是不同的概念，被告某某提供该组证据的所要达到的证明目的与本案的处理无关联性，故本院不作认定。
根据上述证据分析认定，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
1998年5月，经案外人某某介绍，原告以48，000元的价格向被告某某购买坐落于某某市某某区某某镇房屋；同时，被告某某告知原告涉案房屋系房改房两年后才能办理过户手续。同年5月17日原告支付房款后，与被告某某办理交房手续，之后原告装修入住至今。两年后，原告要求两被告协助办理过户手续，两被告一再借故拖延，经协商未果，原告遂涉讼。
另查明，涉案房屋于1994年12月18日登记至被告某某名下，属于完全产权，该产证注明：登记之日起五年后方可进入房地产市场。
本院认为，本案中被告某某出具的收条、证人证言及原告陈述能形成证据链，证实被告某某将涉案房屋卖给本案原告；原告提供的居委会证明、相关的水费、电费交纳凭证及有线电视用户使用证等证据能证实自1998年起原告居住涉案房屋至今。涉案产权证证实被告某某取得涉案房屋产权证的时间为1994年12月18日，该房5年后方可进入房产市场，也就是1999年12月18日之后方可进入房产市场，而原告的购房时间在1998年上半年，根据推算原告与某某约定的过户时间大致在2000年上半年，这与产权证上注明的入市时间基本相符。主要争议：涉案房屋在原告向被告某某购买时的实际所有人是谁。首先，证人证言证实被告某某卖给原告的房子系其向他人所购；其次，诉讼过程中被告某某对原告诉称的双方在房屋交易时某某告知原告房屋是从被告某某处所购，须两年后过户的事实始终未持异议，虽然被告某某在庭审中有将收到的购房款转为租金的陈述，但对此原告予以否认，且被告未能提供证据证实；再次，对于中国家庭而言，一套住房在家庭财产中所占比值较为可观，如果被告某某在短时间内让某某免费暂住尚有其合理性，但本案原告自1998年起就在涉案房屋中居住至今，如果两被告家庭关系如某某所述之好，那么被告某某应该很快知道某某不居住涉案房屋的事实，即应该很快知道原告居住在涉案房屋内，但让人不解的是被告某某在得知原告居住涉案房屋长达十余年、且在分文未收租金的情况下未持任何异议，显然有悖常理。由于涉案房屋仍登记在被告某某名下，过户手续必须得到被告某某的协助，原告选择与某某协商以达到其配合办理过户手续目的，亦属合理之举。虽然本案中没有两被告之间房屋产权转移的书面凭证，但根据生活常理判断，上述种种迹象表明某某已不是涉案房屋的实际所有人。故原告与被告某某之间房屋买卖合同是双方真实意思表示、内容合法，依法成立，对双方均具有法律拘束力。民事活动应该遵循诚实信用原则，原告按约交付房款并已入住涉案房屋十余年，成为涉案房屋的实际所有人，被告某某却未按约协助原告办理房屋过户手续，显然有悖诚实信用原则。虽然涉案房屋目前仍登记在被告某某名下，但根据物权法相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现原告根据口头买卖合同取得了涉案房屋所有权，故两被告应当协助原告办理产权过户登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、坐落于某某市某某区某某镇房屋属于原告某某所有；
二、被告某某应于本判决生效之日起十日内协助原告办理某某市某某区某某镇房屋过户登记手续，过户产生的费用由原告承担。
本案案件受理费减半收取2525元，由被告某某负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市第一中级人民法院。
审判员 周娟红
二〇一五年五月四日
书记员 张惠芳
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。