吉林省通化县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第1021号原告：李春波，男，汉族，住通化县。委托代理人：李轶华，系原告之妻。被告：吉林开元房地产开发有限公司，住所通化县。法定代表人：卜东升，董事长。委托代理人：赵民，该公司法律顾问。原告李春波与被告吉林开元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理，2015年11月6日、11月25日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李春波委托代理人李轶华、被告吉林开元房地产开发有限公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月，原告就购买位于同德路开元世纪城住宅楼第1－7－15幢2单元102室（以下简称“诉争房屋”）事宜与被告签订了《商品房预售合同》（以下简称“购房合同”）。并缴纳了预售金。2013年11月30日与开元房地产公司签订了正式商品房买卖合同，同时收回预售合同，合同号GF-2000-0171，房屋总价款363203元。并交齐首付，维修基金9080元，契税10901元，办理了按揭贷款20万元。2014年3月7日，原告与工商银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2014年5月2日开始正式还贷，截至起诉之日止，原告已还贷16期，共还款33862.88元。根据原、被告签订的上述《购房合同》第九条规定，被告应于2015年3月31日前交付诉争房屋，逾期超过60日，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。该合同第十条明确规定规划变更导致影响买受人所购商品房质量功能的，出卖人应当在有关部门批准十日内书面通知买受人，买受人15日内做出是否退房的书面答复。被告对花园的设计变更并没有通知买受人，因此应当依法赔偿买受人经济损失。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。故诉至法院要求1、解除原、被告于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款363203元、维修基金9080元，契税10901元，总计383184元；3、从原告付款之日起至被告付款之日止按银行同期同类贷款利率给付利息；并承担本案诉讼费。后原告将诉讼请求第3项变更为要求按建设银行同期同类贷款利率给付利息；增加第4项诉讼请求因被告更改交房合同时间，逾期交房，变更设计，造成原告低价售房以及租房两年的损失，被告负有一定责任，要求被告给付从2013年12月开始给付租房的租金每月700元，计23个月共16100元；增加第5项诉讼请求逾期交房无论是否退房都已构成违约，被告应依照合同第九条延期60天以上，卖方应承担房款每日万分之三的违约金。被告辩称：对原告主张要求解除房屋买卖合同返还购房款没有异议，同意从原告起诉立案之日即2015年8月20日，30日后给付房款及1%的违约金3831元。因没有事实及法律依据，被告不同意原告要求按照建设银行的利率给付利息及承担租金的诉讼请求。经审理查明：2013年11月30日原告李春波与被告吉林开元房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于通化县快大茂镇同德路开元世纪城1-7-15幢2单元102号，建筑面积为99.29平方米住宅一套，单价为每平方米3658元，总金额为363203元。被告逾期超过60日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2013年4月10日交付给被告6万元；2013年5月20日交付给被告52023元；2013年12月4日交付给被告51180元，同日又交付给被告维修基金和契税共计19981元；并于2014年4月2日在工商银行贷款20万元交付房款（贷款到期日2024年4月2日）上述总计383184元，合同约定交房时间为2015年3月31日。庭审过程中，原、被告双方同意于2015年8月20日，因延期交房解除双方签订的商品房买卖合同。并同意从原告起诉之日即2015年8月20日，30日后给付房款及1%的违约金3831元，但被告未给付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，且原、被告已合意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故本院不多阐述。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的房款163203元、维修基金、契税共计19981元及原告贷款向被告支付的购房款200000元，即383184元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《商品房买卖合同》的约定，且原、被告对违约金的金额无异议，故被告应按照累计已付款的1%向原告支付违约金3831元（383184元×1%）。关于原告起诉除要求被告赔偿违约金3831元以外，还要求被告赔偿按照建设银行的利率给付利息及承担租金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告违约给原告造成的损失确定违约金数额。原告实际的损失为183184元的利息（应以分别交款时间按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及原告向工商银行申请的公积金贷款20万元的利息（应自2014年4月2日起按公积金贷款利率计算至付清之日止），被告应按上述金额向原告支付造成的利息损失。原告主张按建设银行同期同类贷款利率给付利息的请求不予支持。关于原告主张被告应承担租金的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因原、被告就签订的《商品房买卖合同》已约定违约金数额，且已达成一致；且本院对因被告违约给原告造成的实际损失即所交房款的利息予以保护，原告要求被告因逾期交房、变更设计，造成原告低价售房以及两年租房16100元的主张无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李春波与被告吉林开元房地产开发有限公司签订的位于通化县快大茂镇同德路开元世纪城1-7-15幢2单元102号，建筑面积为99.29平方米的《商品房买卖合同》；二、被告吉林开元房地产开发有限公司于本判决生效之日立即返还原告李春波购房款383184元；三、被告吉林开元房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告李春波支付房款183184元的利息（自2013年4月10日起以6万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；2013年5月20日起以52023元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；2013年12月4日起以71161元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；四、被告吉林开元房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告李春波支付贷款200000元的利息（自2014年4月2日起按公积金贷款利率计算至付清之日止）；五、被告吉林开元房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告李春波赔偿违约金3831元；六、驳回原告李春波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7289元，由被告吉林开元房地产开发有限公司负担7048元，原告李春波负担241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  赵 喆审 判 员  兰秀文人民陪审员  郑文荣二〇一五年十二月十九日书 记 员  南红阳