河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第6846号
原告郑州四海商务信息咨询有限公司，住所地郑州市。
法定代表人田行，董事长。
委托代理人杜萍，该公司员工。
委托代理人乔沈阳，该公司员工。
被告郑州未来酒店管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人王孝文，董事长。
委托代理人于永慧，该公司员工。
原告郑州四海商务信息咨询有限公司（以下简称四海公司）诉被告郑州未来酒店管理咨询有限公司（以下简称未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜萍、乔沈阳，被告法定代表人王孝文及其委托代理人于永慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月29日，原告与被告签订了一份租赁合同。合同约定：原告将享有合法出租权的郑州市卫生路晖达大厦的一层大厅、三至十一层、地下室（总面积为7173㎡）的房屋出租给被告使用；租赁期限12年，即自2011年12月1日起至2024年12月1日止；租金按年计算，每年租金180万元，递增方式为：总合同期内每三年递增一次，递增幅度为6%，即：第一次递增从2015年3月1日开始。首年租金的支付方式为：每季度支付一次；合同签订后被告即支付原告押金20万元；三日内双方进行租赁物交接，双方交接后即日被告支付原告首期三个月房租45万元，以后租金支付方式：每次需提前一个月支付1季度的房租；被告如未按约定支付房租及相关费用，时间长达60天，原告有权单方面终止合同；被告逾期超过60日不向原告或政府相关部门缴纳约定的能源费用，原告有权利停止向被告提供相应的能源供给。但合同签订后，被告自2013年4月1日起一直未按约定及时足额交付租金，至2013年10月30日已欠原告租金共计105万元。经原告多次催要，被告至今未支付拖欠原告的租金。依法提起诉讼，请求判令确认原告于2013年10月10日向被告发出的解除租赁合同通知书有效；判令被告向原告支付租金105万元（截止2013年10月30日，诉讼期间不停止计算，至撤出之日止）；由被告承担诉讼费用。
被告辩称：一、原告诉被告拖欠其房租105万元是不符合事实的。1、租赁合同约定：原告将郑州晖达房地产开发有限公司所拥有的晖达大厦一层大厅、三至十一层、地下室（总面积为7173平方米）的房屋转租给被告使用，其实原告根本未将上述房产全部交给被告使用。其中地下室633.92平方米，十一层41.32平方米，八层2间、三层4间共6间面积192平方米没交给被告使用，上述合计总共面积867.24平方米。双方合同约定租金标准是对建筑面积7173平方米的晖达大厦，即租赁物所确定的租金标准，既然原告未将上述867.24平方米的部分租赁物交给被告，理应只收取实际租赁物面积的租金。实际面积6305.76平方米，每月实际租金是131864元。此外，原告将本应移交给被告的部分租赁物，再次出租予移动和电信公司收取房租，并且不交给被告水电费用，截至到2013年11月份共欠水电费93447.65元。因此，原告所称被告拖欠其房租105万元根本不符合事实。二、租赁物存在缺陷，无法使用天然气和停车场，致使被告经营困难，蒙受损失。被告与原告商谈租赁晖达大厦之初，就明确提出被告租赁晖达大厦将开办酒店，天然气和停车场是必须的，否则将不适合开办酒店，原告答应天然气和停车场都没问题。因此，在租赁合同中也做了相应约定，合同第一项第5款规定：原告协调被告办理天然气的使用手续，费用被告自理。被告租赁晖达大厦后，装修开办了郑州未来乐客假日酒店，在天然气使用方面被告委托天然气公司设计、施工并购买了两台燃气锅炉和所需器材，花费40多万元。租赁物晖达大厦系郑州晖达房地产开发有限公司所有，由于晖达房地产开发有限公司与晖达小区居民纠纷及诸多历史原因，晖达小区居民极力阻挠天然气施工，致使天然气施工在碰口通气阶段不能进行。在办理上述天然气使用手续及施工过程中，原告未提供任何有效帮助和协调。天然气不能施工，表象是由于晖达小区居民阻挠无法施工，实质是由于租赁物所有人晖达房地产开发有限公司与居民矛盾引起的，由于晖达小区和晖达大厦同属于晖达房地产开发有限公司开发，晖达大厦归晖达房地产开发有限公司所有，即现有租赁物存在着被告事前无法预见的使用缺陷。由于天然气无法使用，特别是在2012年和目前供暖季，无法提供暖气，使得酒店客人稀少，经营十分困难，被告一年多来一直找原告协调此事，原告却不予任何解决诚意和办法。合同第一项第6款规定：一楼天然气大厅门外现有停车位的使用权在合同期归被告所有。可是在酒店开业后，此停车位天然气公司根本不予承认或根本不存在，即此位置被告根本无法行使使用权。第一项第3款规定：地下停车场归被告使用。由于地下室停车场出口处在晖达居民小区院内，由于小区院内道路狭窄无法通行，以及诸多历史问题，被告与小区协调多次无果，此停车场可以说原告根本没有将使用权交到被告手里，被告也根本无法使用。因此，由于租赁物存在使用缺陷，原告理应在租金方面给予补偿或对被告经营损失予以赔偿。三、在原告不能完全履行合同有关义务，特别是在租赁物存在使用缺陷的情况下，致使酒店经营十分困难，即使在此情况下，被告也没有停止向原告支付房租。2012年3月份开始交纳房租，到2013年11月份被告共交房租210万元，最近被告于2013年11月15日还向原告支付15万元房屋租金。在被告交纳房屋租金的同时，被告一直向原告索要房屋租赁发票，原告却不给发票，至今在被告交纳200多万元租金的情况下，原告只转给被告由晖达房地产开发有限公司开具的40万元发票，由于原告不给被告开具租赁发票，也给被告正常财务工作带来了很大的困难和麻烦。综合上述事实，被告认为原告不能完全履行合同义务，给被告经营造成了很大的经济损失。综上，原告的诉请第一项该通知书无效；对诉请第二项，同意按实际面积即每月131864元支付租金；原告必须协调解决天然气和停车场问题。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
1、租赁合同一份，证明被告答辩理由不是事实；
2、解除合同通知书一份，证明根据合同规定发出解除合同通知书；
3、发出解除合同的邮政回单两份；
4、被告法定代表人书写的保证一份；
5、2013年8月8日晖达公司出具的证明一份；
6、原告与郑州晖达房地产开发有限公司签订的租赁合同一份，证明该公司允许原告转租。
被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、6均无异议，解除通知书被告也收到了；证据5内容真实，但是是晖达小区的居民不让被告停，并非物业公司不让被告停。
被告为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：2013年9月5日、2013年10月15日给原告两次汇款的银行回单。
原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对被告的证据无异议，收到两次汇款。
根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院对本案事实确认如下：
2011年11月19日，原、被告签订了《租赁合同》一份，合同主要约定：本合同约定的租赁物为原告享有合法出租权（郑州晖达房地产开发有限公司享受合法所有权）的郑州市卫生路晖达大厦的一层大厅、三至十一层、地下室（总面积为：7173㎡）；地下停车场归被告使用，原告也可以存车；原告协调被告办理天然气的使用手续，费用被告自理；一楼天然气收费大厅门外现有停车位的使用权在合同期内归被告所有，原告同意被告在合同期内在楼体前停车位树立市政上的标准停车牌。租赁期限为12年，从合同生效之日起计算。租赁日期为：2011年12月1日至2024年12月1日；免费装修期三个月，2011年12月1日至2012年3月1日；租赁期满，被告办妥退房手续，并结清水电所有费用，原告应将押金20万元全部退还给被告。租金按年计算，每年租金为180万元；递增方式为：总合同期内每三年递增一次，递增幅度为6%，即第一次递增从2015年3月1日开始。首年租金的支付方式为：每季度支付一次；合同签订后被告即支付原告押金20万元；三日内双方进行租赁物交接，原被告双方交接后即日被告支付原告首期三个月房租45万元；以后租金支付方式：每次需提前一个月支付1季度的房租。原告3楼自留办公室3间（不能转让、转租），如原告离开该房屋，使用权归被告；办公用房产生的水电、暖气费用按月结算，由原告承担。原告已将11楼和8楼的3间房租予电信公司，维持现状，水电、暖气费用自付，租赁合同到期后，如不再使用后归被告。本合同履行期内，如果被告拖欠房租时间达60天，原告有权单方面终止合同等。
合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告依约向原告交付了20万元押金并陆续支付租金。被告本应按照合同约定至2013年8月向原告支付自2012年3月1日起至2013年12月1日（2013年9月1日至2013年12月1日的租金按照合同约定应于2013年8月支付）的租金315万元，但截止2013年9月5日被告仅支付195万元，欠120万元。原告于2013年10月10日向被告发出解除租赁合同通知书，该通知书显示：原告与被告于2011年11月29日签订了房屋租赁合同，现因被告自2013年3月30日起至今未向原告交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项和第九十四条第二、三、四项及《租赁合同》第九条、第十一条的约定，自本通知收到之日起原被告签订的《租赁合同》解除；向原告支付自2013年3月30日至搬走之日期间的租金及其他相关费用；收到本通知后3日内，搬出该房屋，并保证房屋的现状，不允许破坏，无偿交给原告。被告因至今拖欠租金未付，酿成纠纷。在本案审理过程中，被告于2013年11月15日支付租金15万元，自2014年1月至今，又支付80万元。被告自开始租赁至今共计支付租金290万元、20万元押金。
另查明：2011年2月22日，原告与郑州晖达房地产开发有限公司签订租赁合同，约定郑州晖达房地产开发有限公司将享有合法所有权的郑州市卫生路晖达大厦一层大厅、三至十一层、地下室（总面积为7173㎡）的房屋出租给原告使用，租赁期限自2011年8月1日至2026年7月31日，原告可从事各种合法经营活动，可转租或承包给第三方。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依约向被告提供租赁房屋，被告应按照合同约定向原告支付租金。被告拖欠租金超过60日，致使原告不能实现合同目的，原告在解除合同的条件成就时依据合同约定向被告发出解除租赁合同通知书，在解除合同合同通知书到达被告之日起三个月，已事实解除租赁合同。故原告于2013年10月10日向被告发出的解除租赁合同通知书有效。合同解除后至今，被告仍在使用原告出租的房屋，原告请求被告支付租赁费（使用费），理由充分，本院予以支持。因合同约定原告自留3楼办公室3间（不能转让、转租），如原告离开该房屋，使用权归被告；合同约定原告已将11楼和8楼的3间房租予电信公司，维持现状，水电、暖气费用自付，租赁合同到期后，如不再使用后归被告；故对被告辩称原告根本未将出租房屋全部交给被告使用的意见，本院不予采纳。原告已按合同约定履行协调被告办理天然气使用手续的协调义务，且天然气的使用手续能否办理决定权不在原告；被告未提交其不能使用停车场的证据，且并非因原告原因不能使用停车场，故对被告辩称租赁物存在缺陷、无法使用天然气和停车场、致使被告经营困难、蒙受损失的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郑州四海商务信息咨询有限公司2013年10月10日向被告郑州未来酒店管理咨询有限公司发出的解除租赁合同通知书有效。
二、被告郑州未来酒店管理咨询有限公司欠原告郑州四海商务信息咨询有限公司自起租之日起至2014年12月1日止的租金205万及自2014年12月1日起按双方合同约定计至至被告返还原告租赁物的租金，于判决生效后十日内支付。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 贾郑兴
人民陪审员 任苏民
人民陪审员 马 莉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 袁晓蕾