江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1793号
上诉人（原审被告）李艳，女，1984年2月28日生，汉族。
委托代理人常彩云，江苏典上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京金盛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市和燕路356号。
法定代表人侯廷元，该公司总经理。
委托代理人张芳，江苏宁诚律师事务所律师。
上诉人李艳因与被上诉人南京金盛物业管理有限公司（以下简称金盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人李艳及其委托代理人常彩云、被上诉人金盛物业公司的委托代理人张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人金盛物业公司原审诉称：李艳从第三人处购买本市栖霞区灵山北路9号东墅山庄某幢101室，并办理入住手续，但双方未办理房产过户登记。李艳为该房屋的实际使用人，拖欠2014年1月至2015年7月期间的物业管理服务费21850元（按每月每平方米3.5元标准，乘以李艳房屋建筑面积328.66平方米，再乘以19个月）、公摊水电费400元（每户每年为200元，2014年至2015年计2年，依照每年实际发生金额按照每户分摊并在小区内张贴公示）。2015年8月12日金盛物业公司为催索上述费用向李艳发出律师函，但李艳依然没有缴纳上述费用。
尽管李艳答辩称物业服务合同的期限到2013年12月31日结束，但是之后小区并没有成立业主委员会，小区的物业服务依然由金盛物业公司承接，并且每年金盛物业公司都已向政府相关主管部门进行备案登记，所以金盛物业公司对产权人和使用权人有权主张支付物业服务费。李艳陈述金盛物业公司对环境卫生等不作为并不存在，即使存在其可以向物业公司提出要求整改，但不构成不交纳物业费的理由。李艳提出的房屋渗水问题与物业服务质量无关，也不构成不交纳物业费的理由。
故金盛物业公司为维权诉至法院，请求判令：李艳支付拖欠的物业费（2014年1月至2015年7月）和公摊水电费22250元及滞纳金1449元（至2015年7月，按每日万分之五计算），李艳承担诉讼费用。
上诉人李艳原审辩称：1、金盛物业公司主张的物业费和公摊水电费无事实依据。因为根据前期物业服务合同的第三十条约定，该物业合同的期限为2008年7月18日至2013年12月31日，因此该合同已经于2013年12月31日到期，李艳自此拒交服务业合理合法。2、至于2013年12月31日之前的物业费及公摊水电费，由于物业公司在此期间严重违约，对小区公共环境卫生不作为，未提供应有的物业服务，收费与服务水平严重不相符，有违法律规定的质价相符原则。物业公司存在的主要问题有：小区违建成风，小区承租房过多，严重影响小区安全，推销人员、装修人员等多次进入小区，对业主造成影响，小区主干道停车现象严重，小区主干道卫生问题成堆，小区保安多次使用公共用水洗车等。3、李艳拒交物业费除了上述正当理由之外，还因为所购房屋地下室年年淹水，多次与开发商沟通未果，由此与其产生合同纠纷，而前期物业服务合同系金盛物业公司与开发商签订，合同第七条第二款约定因甲方与购房业主的合同纠纷导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业费的，欠交的物业费由甲方承担，因此金盛物业公司主张的物业服务费也应当由开发商支付。4、李艳拒交物业费的理由合法合理，金盛物业公司无权主张滞纳金。
原审经审理查明：南京栖霞房地产开发有限公司（甲方，以下称开发商）和金盛物业公司（乙方）签订前期物业服务合同（以下简称前期合同），该合同未注明合同签订时间，载明甲方选聘乙方对东墅山庄（以下简称小区）提供前期物业管理服务，物业类型为花园洋房。前期合同相关约定如下：合同期限自2008年7月18日至2013年12月31日止，合同期限内业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订的物业服务委托合同生效时，该合同自动终止；该合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，未达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业（前期合同第三十条、第三十一条）；物业服务费用实行包干制，物业服务费标准为：别墅每月每平方米3.5元（前期合同第六条第一款第1项，只有别墅一种类型）；物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务（前期合同第七条第6款）；业主未能按时足额交纳物业服务费按应交数额向乙方支付违约金，但未约定违约金标准（前期合同第二十五条）。前期合同第七条第2款约定：“因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。”前期合同第二十四条约定：“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。”关于公共能耗费，前期合同相关内容如下：包干制服务费不含代交代收的公共能耗费（第六条第一款第3项），公共能耗费按实际用量结算并予公示（第七条第3款），公共能耗费由全体业主按户分摊（第九条）。案外人蔡中还与开发商签订了临时管理规约。2010年12月26日，蔡靖作为东墅山庄某幢101室的业主，签收东墅山庄业主手册，该手册第8页特别提醒中有关物业管理费部分载明：物业管理费收费标准为前期合同的每月每平方米3.5元，公摊水电费按实际使用分摊；该手册中临时管理规约第四章第一条第一款（该手册第13页）载明：未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业管理企业按物业服务费用数额的每日万分之五交纳滞纳金。
坐落于本区灵山北路9号某幢101室房屋于2012年12月26日登记在蔡中名下至今，该房屋建筑面积为328.66平方米（含负一层），蔡靖于2010年12月26日办理了房屋接受手续，后李艳作为业主向金盛物业公司提供了家庭人员情况表。2015年8月12日，金盛物业公司委托江苏宁诚律师事务所，以特快专递方式按上述物业地址向李艳邮寄送达了律师函，书面催交所欠的物业费用，李艳于次日签收。
原审庭审中，李艳陈述：上述房屋系其亲戚于2011年10月向其转让的，其于2013年4月开始入住，想等满5年后再办理过户手续。其受让房屋后，在亲戚的陪同下到小区物业处进行了备案，之后的物业费实际由其交纳。经原审法院释明，其明确表示在本案中愿意承担业主可能承担的义务。
至本案一审庭审法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会，前期物业服务费收费标准未经政府物价部门的批复。
以上事实，有李艳与金盛物业公司的一致陈述，金盛物业公司举证的前期合同和临时管理规约、业主手册及签收回执、东墅山庄房屋交接单、家庭人员情况表、律师函及特快专递单和快递查询结果，李艳举证的前期合同、房产证，原审法院应金盛物业公司申请调取的房屋登记簿等证据，以及原审法院开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
原审庭审中，李艳举证照片1组，证明金盛物业公司对小区公共环境卫生等不作为，垃圾遍地、违建众多，李艳所购房屋地下室严重进水被淹，由此与开发商产生纠纷；李艳作为业主与开发商签署的赔偿协议书和赔偿清单，证明李艳家中地下室确实存在被淹情况，开发商进行了赔偿，但未进行后续维修。经质证，金盛物业公司表示：对照片的真实性无法确认，照片仅仅是拍摄一些局部的场景，并不能显示拍摄的时间，也不能证明李艳的证明目的；照片中显示的地下室淹水与本案没有关联性；对赔偿协议书和赔偿清单的真实性没有异议，但与本案没有关联性。
金盛物业公司提起本案诉讼时，曾将蔡靖列为第三人，审理中金盛物业公司又申请追加蔡中为共同被告，后金盛物业公司申请撤回对蔡中和蔡靖的起诉。
审理中，因金盛物业公司与李艳对物业费支付金额未能协商一致，致调解未果。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，金盛物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力，金盛物业公司与李艳均应按约履行。
关于李艳辩称前期合同已经于2013年12月31日到期，李艳自此拒交物业费合理合法的意见。原审法院经审查认为，前期合同在2013年12月31日期满后，开发商并未与金盛物业公司达成延长合同期限的协议或选聘新的物业服务企业，小区业主委员会也未成立并选聘新的物业服务企业，金盛物业公司继续在小区提供物业服务，小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主亦没有提出异议，应当认定双方之间成立不定期物业服务合同。因此，金盛物业公司实际为小区提供了物业服务，李艳作为案涉房屋的实际使用人应当支付相应的物业服务费用，故原审法院对李艳这一辩称意见不予采纳。
关于物业服务费的标准。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第七条和第十一条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，普通住宅的物业公共服务收费实行政府指导价，非普通住宅实行市场调节价；实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行，业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。案涉房屋属于非普通住宅，实行市场调节价，前期合同和业主方签收的业主手册均约定为每月每平方米3.5元。故金盛物业公司主张李艳按每月每平方米3.5元的标准支付物业服务费的请求，合理有据，原审法院予以支持。
关于李艳辩称因所购房屋地下室淹水与开发商产生合同纠纷，根据前期合同第七条第二款约定，金盛物业公司主张的物业服务费应由开发商支付的意见。原审法院经审查认为：（一）依据购房人与开发商签订的商品房预售合同的一般约定，以及相关规定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，金盛物业公司作为物业服务企业有义务进行协调，但李艳以房屋质量存在问题等为由拒交物业服务费缺乏合同依据和法律依据，权利人可依据证据和相关规定向开发商另行主张。（二）根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照入住通知书约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。故对前期合同第七条第二款内容的文义理解，是指购房人在接到开发商入住通知对房屋进行验收时，购房人有正当理由拒绝接受房屋的，也同时有权拒绝交纳物业服务费用，在入住通知书约定的房屋交付时间之后的物业服务费用应当由开发商承担。本案中，业主方已接受房屋，李艳在房屋使用过程中发现房屋地下室淹水，故李艳以此主张不交物业服务费的意见，依据不足，原审法院不予采纳。
至于李艳辩称金盛物业公司在提供物业服务管理过程中严重违约，对小区公共环境卫生和小区安全管理不作为，故拒交物业费的意见。李艳对此举证了照片，金盛物业公司表示对照片的真实性无法确认，不能证明李艳的证明目的。原审法院经审查认为，李艳举证的照片不能证明金盛物业公司构成严重违约。前期合同第二十四条约定：“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。”可见，前期合同并未约定金盛物业公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。因此，李艳以此为由不交或少交物业费缺乏依据，原审法院对李艳这一辩称意见不予采纳。但周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务质量和水平，加强与业主间的沟通交流，以更好地为业主服务。
关于金盛物业公司主张的公摊水电费请求。前期合同约定公共能耗费按实际用量结算并予公示，公共能耗费由全体业主按户分摊。业主手册载明公摊水电费按实际使用分摊。原审法院经审查认为，公摊水电费系金盛物业公司实际向供水供电单位交纳的费用，根据前期合同和业主手册的约定，小区业主应当按实际使用情况分摊并支付给金盛物业公司。但金盛物业公司对此请求未能提供充分证据证实，且李艳对此请求提出异议，故金盛物业公司主张的此请求依据不足，原审法院不予支持。
关于金盛物业公司主张的滞纳金请求。前期合同约定，物业服务费按季交纳，业主于每季的第1月第1日履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费按应交数额向乙方支付违约金，未约定违约金标准。业主手册载明，未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业管理企业按物业服务费用数额的每日万分之五交纳滞纳金。故金盛物业公司主张的滞纳金请求，实为业主逾期支付物业费应承担的违约责任。本案中，李艳以金盛物业公司的物业管理服务存在问题和房屋质量存在问题为由迟延交纳物业费，双方就李艳迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，可见李艳迟延交纳不属于主观故意无故拖欠。故本案中，李艳可不承担迟延支付物业费的违约责任，原审法院对金盛物业公司主张的这一请求不予支持，但在判决生效后李艳应当按时向金盛物业公司支付之后的物业费。
综上所述，金盛公司主张李艳支付物业服务费的请求，原审法院应予支持；金盛物业公司主张李艳支付公摊水电费和滞纳金的请求，原审法院不予支持。关于金盛物业公司主张的物业服务费，应当按照其房产证所载明的房屋建筑面积328.66平方米，按每月每平方米3.5元计算，李艳应支付的物业服务费为328.66平方米×3.5元／平方米／月×19个月（2014年1月至2015年7月期间）=21855.89元。因此，金盛物业公司主张李艳支付物业服务费21850元的请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决如下：李艳于判决生效之日起十日内支付南京金盛物业管理有限公司物业服务费21850元（2014年1月至2015年7月期间）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由南京金盛物业管理有限公司负担5元、李艳负担173元（此款金盛物业公司已向原审法院缴纳，由李艳于判决生效之日起十日内直接给付金盛物业公司）。
上诉人李艳不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。其理由为：1、原审认定事实不清。《前期物业服务合同》已于2013年12月31日到期，此后并未续签；被上诉人强制收费，上诉人有权拒交。上诉人所在小区每次成立业主委员会均被被上诉人阻挠，致使业主委员会至今未成立。被上诉人服务合同期限内，违约行为严重，导致小区垃圾无人清理，违建成风，其不应收取高额物业服务费用。2、原审判决中确定物业服务费收费标准的理由与依据不足。被上诉人收取3.5元每平方米的物业服务费用，但其提供的物业服务质量很低，质价不符。因被上诉人违约在先，故上诉人拒交物业服务费用完全合理。3、原审法院错误解释《前期物业服务合同》第七条第二款内容。该条款约定：“因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。”上诉人所购房屋因地下室质量问题严重被淹，给上诉人造成重大损失，由此上诉人与开发商产生购房合同纠纷，而该条款约定完全适用于这种情形。原审法院错误解释合同条款，认为该条款不适用本案情况，存在错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人金盛物业公司二审辩称：上诉人的上诉理由不成立。前期物业服务合同虽然到期，但被上诉人依然为该小区提供物业服务，上诉人作为实际使用人，应交纳物业费。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人李艳对原审查明事实异议之处为：原审法院未能查明被上诉人提供物业服务不到位的情况。被上诉人金盛物业公司对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实予以确认。
上诉人李艳二审中未提交新证据。被上诉人金盛公司于二审中提交其与南京栖霞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，以证明物业费标准。上诉人对该证据的真实性认为无法核实。因该证据为原件，本院对其真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，金盛物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，金盛物业公司继续在小区实际提供物业服务，李艳已明确表示愿意承担业主不能承担的义务，故李艳应当支付相应的物业服务费用。原审法院依据前期服务合同约定，确定上诉人应支付的物业服务费用，并无不当。上诉人上诉称其物业服务费用标准过高，本院认为，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第七条和第十一条规定，涉案小区实行市场调节价，因前期物业服务合同和业主手册中均约定为每月每平方米3.5元，故原审法院确认该物业服务费标准并无不当。上诉人上诉称依据前期物业服务合同第七条第二款约定，其因地下室质量问题与开发商产生纠纷，相关物业费用应由开发商负担。但根据合同条款文义及上下文，该条款应解释为涉案房屋交付时，购房人如有正当理由拒绝接受房屋的，也同时有权拒绝交纳物业服务费用，在入住通知书约定的房屋交付时间之后的物业服务费用应当由开发商承担；涉案房屋的买受人蔡靖已于2010年12月26日办理了房屋接收手续，因此该条款约定并不适用于本案情形。上诉人还上诉称被上诉人提供物业服务质量不高、严重违约，其得以拒交物业服务费用，本院认为，根据相关法律规定，上诉人对于被上诉人因物业服务质量问题而遭受的损失，可依法另行主张，但不得以此为由不交或少交物业服务费。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。但需指出的是，金盛物业公司作为物业服务企业，理应根据合同约定的标准提供相应的物业服务，并不断提升物业服务质量和水平，以与其服务价格、企业品牌相适应，同时应加强与业主间的沟通交流，以更好地为业主服务。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由李艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月三十日
书 记 员 郭旭冬