广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1408号
原告：吉春梅，女，汉族，住江苏省射阳县，现住珠海市香洲区。公民身份号码×××7163。
委托代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。
委托代理人：崔麒。
被告：白福金，男，汉族，住浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。公民身份号码×××0970。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
原告吉春梅诉被告白福金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉春梅的委托代理人余其斌、崔麒，被告白福金的委托代理人孔静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉春梅诉称：原被告于2014年3月31日签订《房地产买卖合同》，约定由被告将位于珠海市迎宾南路20××5号XXX房（领秀城）［粤房地权证珠字第××号］出售于原告，交易总金额为人民币1340000元，另，合同约定上述涉案房产之登记过户手续办理日为合同签订之日起30日内。期间，被告向原告出示由浙江省苍南县公证处作出的《公证书》（2013浙苍证民字第8883号］，就上述房产委托案外人金文于被告的授权范围内处置上述房产，具体授权事项为：1、代为办理上述房地产的银行贷款清偿解押手续，代为办理抵押注销登记，领取抵押凭证他项权证；2、代为以不低于人民币壹佰叁拾肆万元整的价格出售上述房地产，包括与房屋买受人商定房款支付方式房屋交付等合同的合项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议文件；3、代为办理房地产权过户手续；4、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，收取售房款；5、代为办理所售房屋的交接事宜，包括物业维修基金水电煤气（若有）有线（若有）电话（若有）等设施的过户更名手续；6、代为办理出售上述房地产过户过程中的其他相关事宜，委托期限为：自委托人签署委托书之日起至受托人完成委托事项止。
原被告签订《房地产买卖合同》后，原告秉承诚实信用原则履行合同约定之各项义务，并为交易该房产备足交易资金，分别于2014年4月1日、4月14日向被告之受托人金文汇入购房款人民币430000元、350000元，另，原告为促成交易，于2014年3月22日向被告之受托人金文汇入购房款人民币20000元，以上共计人民币800000元。而后，原告多次敦促被告办理上述房产过户登记手续，但被告以各种理由推搪拖延办理过户登记时间，原告遂于2014年7月2日委托律师向被告发出《律师函》，敦促被告收讫《律师函》之日起7日内履行《房地产买卖合同》之约定办理房产过户手续，但令人遗憾的是，时至今日，被告仍未联系原告办理相关过户事宜。
被告收取原告房款后并未履行合同约定办理过户登记手续的行为已构成实际违约，严重危害了原告的合法权益。为此，原告向贵院起诉，请求法院查清本案事实，判决被告返还原告已支付的购房款及支付合同约定的违约金，以维护原告的合法权益。
诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《珠海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款共计人民币800000元；3、判令被告向原告支付违约金人民币500000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告吉春梅在举证期限内提交的证据如下：1、房地产权证；2、房地产权登记表；3、珠海市房地产买卖合同；4、中国光大银行对私活期账户对账单；5、中国光大银行个人转账回单（20140401）；6、中国光大银行个人转账回单（20140414）；7、公证书；8、金文身份证；××、律师函；10、特快专递回单。
被告白福金辩称：一、《房地产买卖合同》实际交易价格低于134万元，低于答辩人委托金文的代理权限，被答辩人与金文通过合同第十条条款降低实际交易价格，以合法形式掩盖非法目的，是恶意串通，损害答辩人利益，应当认定合同无效。
1、被答辩人明知金文委托权限是以不低于人民币134万元整的价格出售上述房地产。
被答辩人与金文签订《房地产买卖合同》时为使金文签订的合同对答辩人有效力，将交易价格定位1340100元，但是却通过合同第十条特约约定“1、卖方营业税、买方契税均由卖方承担。2、买方卖方双方佣金共计售价总额的4%，由卖方承担。3、卖方补偿买方房屋装修款人民币贰万元整（￥20000元整）”降低实际交易价格，规避了金文的代理权限。实际双方交易金额不足100万元，且低于市场价。
2、《房地产买卖合同》约定显失公平，合同内容对被答辩人有利，对答辩人不利。
合同中约定房屋价款，但却未约定房款支付时间、支付方式，对于卖方交付使用、办理房屋过户手续，进行明确约定。合同中约定买方违约责任轻。买方主要义务是支付房款，因合同中未约定支付时间、支付方式，因此，对于买方而言，没有任何违约责任。合同中对卖方违约责任约定重。卖方违约，买方可以要求解除合同，退还定金及购房款，另行赔偿人民币伍拾万元整的违约金。合同内容显失公平。
以上两点，可以看出，被答辩人与金文，恶意串通，以低于134万元的价格进行房地产交易，损害答辩人利益，应当认定《房地产买卖合同》无效。
二、被答辩人已经实际占有、使用涉案房产，涉案房产已经实际交付，即使认定《房地产买卖合同》有效，答辩人不存在违约行为。
2014年5月，涉案房产所在物业管理公司打电话给答辩人，称有人将房屋内物品丢出室外，并将涉案房产重新装修、入住。《房地产买卖合同》第六条“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理”。涉案房产已经实际交付被答辩人，因此，不存在答辩人逾期15天仍未交付房产地的行为。
三、《房地产买卖合同》第六条违约责任的约定显失公平，恳请法院予以撤销。
《房地产买卖合同》第六条违约责任“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方人民币伍拾万元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退还乙方。甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不予退回；2、乙方赔偿甲方人民币五万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。以上两款，只能选择一款。”
该条约定，若答辩人违约，则答辩人需支付违约金人民币50万元，并退还定金。若被答辩人违约，则被答辩人只须承担不予退还定金或支付违约金人民币5万元的责任。该条条款显失公平，肯定法院予以撤销。
四、由于答辩人仅收到金文购房款34.5万元，因此若法院认定合同解除或无效或撤销该合同，答辩人仅同意返还购房款34.5万元。
被告白福金在举证期限内提交的证据如下：公证书。
经审理查明：位于珠海市迎宾南路20××5号XXX房系被告名下房产。金文对白福金享有债权，2013年12月3日，被告白福金与金文签订了一份公证委托书，内容为：“委托人白福金因事务繁忙，就坐落于珠海市迎宾南路20××5号XXX房［房地产权证：粤房地权证珠字第××号］房地产，特委托金文为代理人，在办理涉及上述房地产的如下相关事项时，代为办理委托白福金个人应该履行的相应手续：1、代为办理上述房地产的银行贷款清偿、解押手续，代为办理抵押注销登记，领取抵押凭证、他项权证；2、代为以不低于人民币134万元的价格出售上述房地产，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件；3、代为办理房地产权过户手续；4、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，收取售房款；5、代为办理所售房屋的交接事宜，包括物业、维修基金、水、电、煤气（若有）、有线（若有）、电话（若有）等设施的过户更名手续；6、代为办理出售上述房地产过程中的其他相关事宜。受托人在上述委托权限范围内所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认和接受。受托人无转委托权。委托期限：自委托人签署委托书之日起至受托人完成委托事项止”。
2014年3月31日，受委托人金文以被告白福金（甲方、转让方）的名义与原告吉春梅（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》约定：甲方将位于珠海市迎宾南路20××5号XXX住宅房产转让给乙方，建筑面积82.18平方米，交易总金额为人民币1340100元。
合同第三条约定：本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到珠海房地产交易中心办理过户手续。
合同第四条约定：双方同意于2014年4月1日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。
合同第六条约定：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币50万元的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方。甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不予退回；2、乙方赔偿甲方人民币5万元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。以上两款，只能选择一款。
合同第十条约定：1、卖方营业税、买方契税均由卖方承担；2、买卖双方佣金共计售价总额的4%由卖方承担；3、卖方补偿买方房屋装修款20000元。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告吉春梅通过银行转账的方式向被告白福金的委托人金文指定的账户付款如下：2014年3月22日付款20000元；2、2014年4月1日付款43万元；3、2014年4月14日付款35万元，合计80万元。之后，原告多次敦促被告办理涉案房产的过户登记手续未果。
2014年7月2日，原告吉春梅委托广东益诺众承律师事务所通过快递方式向被告白福金寄送了一份《律师函》，要求被告白福金7日内遵守合同约定，继续履行双方签订的《房地产买卖合同》直至完成房屋过户登记手续。被告白福金未予回应，原告才提出本案诉讼。
本院认为：位于珠海市迎宾南路20××5号XXX房是被告白福金名下房产，受委托人金文是在公证委托书的权限范围内以被告白福金的名义与原告吉春梅签订《房地产买卖合同》，代白福金收取购房款。故原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。至于被告白福金认为受托人金文与原告吉春梅串通损害其利益没有证据证明，本院不予采信。
合同签订后，原告吉春梅已按照合同的约定履行支付购房款的义务，合计向被告的委托人金文付款80万元。受托人金文收款后亦将其中的34.5万元支付给被告白福金，其余款额以抵扣其欠金文的债务。因此，被告白福金亦应按合同约定的期限协助原告办理涉案房产的过户更名登记手续。因被告白福金在原告多次催告下仍不履行办理过户手续，其行为已构成根本性违约。故原告请求解除与被告签订的《珠海市房地产买卖合同》理由充分，本院予以支持。被告白福金如果认为合同第六条及其他条款约定显失公平，可根据合同法的规定提出撤销或变更合同之诉的请求，而不是不履行合同义务及提出抗辩意见。
基于上述认定，被告白福金的公证委托人金文代其收取原告吉春梅的80万元购房款应予退还。故原告吉春梅请求被告白福金返还购房款80万元理据充分，本院予以支持。
关于原告吉春梅请求被告白福金支付违约金50万元问题。
双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定的违约金50万元高于原告吉春梅的实际损失，被告白福金认为违约金过高，要求调低。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合考虑同一地段目前房地产市场的走势及结合本案的违约情况，酌定调整该项违约金为10万元。因此，原告吉春梅的此项请求，本院予以支持10万元。
至于被告白福金提出金文代理签订的房地产交易价低于代理权限134万元，以及认为不存违约行为等辩解意见与查明的事实不符，与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定相悖，本院不予采信。至于被告白福金与受委托人金文之间的权利义务关系可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、解除原告吉春梅与被告白福金于2014年3月31日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告白福金于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吉春梅购房款人民币80万元；
三、被告白福金于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉春梅违约金人民币10万元；
四、驳回原告吉春梅的其他诉讼请求。
被告白福金如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币10680元，由被告白福金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一四年十月十七日
书记员 周潇盈