上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初11780号
原告(反诉被告)：上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会，住所。
负责人：田志学，业委会主任。
委托诉讼代理人：潘芹芳。
被告(反诉原告)：上海中波物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：徐长美，董事长。
委托诉讼代理人：廖立，上海市志致远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。
原告上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会诉被告上海中波物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，适用简易程序，2017年8月23日，上海中波物业管理有限公司提起反诉，本院公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会的负责人田志学、委托诉讼代理人潘芹芳、被告上海中波物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会(以下简称永嘉大楼业委会)向本院提出诉讼请求：1.判令上海中波物业管理有限公司(以下简称中波物业公司)返还2005年至2012年收取的门卫、清洁人员工资补差284,307元(2005年补差为36,795元，2006年补差为38,655元，2007年补差为39,135元，2008年补差为12,096元，2009年补差为28,744元，2010年补差为38,824元，2011年补差为50,334元，2012年补差为38,824元)；2.判令中波物业公司返还1999至2012年收取的管道疏通费78,960元(每年5,640元)；3.判令中波物业公司返还服装、工程管理费55,554.50元(包括2002年7月门卫服装费1,104.50元、2003年上水管道改造费2%的管理费8,700元、2004年电梯大修费5%的管理费5,500元、2007年增容费5%的管理费7,250元、2009年电梯更新费5%的管理费30,000元、2008年楼顶防水层维修费5%的管理费3,000元)；4.判令中波物业公司返还应当承担的维修资金分摊费46,787元(2009年大修用了1,350,000元维修费，大楼总面积为12,046平方米，其中系统房面积417平方米,推算为46,787元)；5.判令中波物业公司返还应当承担的公灯费40,000元；6.判令中波物业公司返还2007年至2016年11月的停车费351,000元(以26个车位、每月150元即46,800元的75%推算)。
事实和理由：中波物业公司原为上海市永嘉路XXX号永嘉大楼小区的物业服务企业，于2016年11月撤离永嘉大楼小区。永嘉大楼房屋于1993年竣工交付，1995年开始进行系统房出售，房屋的性质变成售后公房。1995年，永嘉大楼业主委员会成立。从2005年到2012年的八年间，中波物业公司从永嘉大楼小区的维修资金账户内收取门卫、清洁人员的工资补差费，属于违法行为，应予退回。从1999年到2012年间每年收取管道疏通费5,640元，而每年从维修资金中列支疏通费有几笔正常的支出，因此，中波物业公司固定收取的管道疏通费存在根本未发生修理的情况，属于重复收费，应予退回。而从维修资金中列支的门卫服装费和小区进行电梯大修、配电增容、更新电梯、大楼屋面防水层工程由中波物业公司收取5%管理费，均属于不应从维修基金中列支的费用，应予退回。中波物业公司的上级单位中波轮船公司、岳阳医院在永嘉大楼有系统公房建筑面积为417.48平方米，而小区维修分摊时均未承担维修资金的分摊，故要求中波物业公司承担，再由中波物业公司向中波轮船公司和岳阳医院收取。另外，中波轮船公司在永嘉大楼小区内有出租房，出租房的用电电表接在公灯电表上，中波物业公司却向承租人收取了电费，但公灯电费未减少，仍然按电表用量在大楼维修资金中支取，永嘉大楼业委会有权向中波物业公司追讨。关于停车费，永嘉大楼小区均为地面停车，根据规定，地面停车费的75%属于全体业主的，中波物业公司只能收取25%的管理费，永嘉大楼业委会按十年计算为351,000元。永嘉大楼业委会认为，维修资金是国家规定用于房屋维修的专项资金，对其使用有专门政策法规明文规定，中波物业公司上述行为均属于违规行为，不受诉讼时效的限制。请求法院依法判决，维护永嘉大楼业委会的合法权益。
中波物业公司辩称，关于永嘉大楼业委会诉请中1-3的金额无异议，诉请4-6金额不予认可。关于诉请1，从1999年至2012年间，电梯保养、年检、水泵、管道，中波物业公司按照上海市相关规定列支，符合当时及现在的法律规定，该部分费用是法定可列支费用，涉诉小区是政府定价，价格比市场低很多，从2005年开始，中波物业公司与永嘉大楼业委会协商提供部分人员工资补差，由中波物业公司继续管理小区，1999年至2012所有费用是通过法定程序由永嘉大楼业委会盖章及负责人签字予以确认，中波物业公司不存在违法列支。关于诉请2-4，是公共设施改造和修理中收取管理费，是行业规范，系比正常管理增加很多的管理内容，也获得永嘉大楼业委会认可和确认的，该费用用于小区公共设施改善，属于法定列支；系统房的产权不属于中波物业公司，永嘉大楼业委会的证据中也没有反映系统房没有分摊，不应向中波物业公司主张。关于诉请5，公灯费均按照上海市市政府相关规定进行列支，是法定列支项目，且没有相关的依据，故金额不认可。关于诉请6，根据中波物业公司与永嘉大楼业委会签订的2014年至2016年管理期限的物业服务合同第25.3条的约定，停车费用于补充管理费的不足，故双方对停车费的归属有约定。永嘉大楼业委会诉讼主张的期间，永嘉大楼业委会都是正常存续的，其主张1999年开始的费用，没有提供书面催讨的证据，仅仅是口头催讨，已经超过了诉讼时效。永嘉大楼每年的预算、结算，永嘉大楼业委会均知晓，都是看过后盖章的，预、结算除了公章外还有业委会主任的私章，故不认可永嘉大楼业委会所述其公章在中波物业公司处之情形。中波物业公司也不存在违法列支、侵占，故不同意原告的诉请。
中波物业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令永嘉大楼业委会支付维修费、电梯水泵运行费、大楼公灯费等费用96,171.53元；2.诉讼费由永嘉大楼业委会承担。事实和理由：1998年至2012年，中波物业公司就永嘉大楼年度费用决算均由永嘉大楼业委会审核通过，相关的费用绝大部分按照法定程序列支给中波物业公司，但时至今日，永嘉大楼业委会尚有96,171.53元未列支给中波物业公司，故提起反诉。
永嘉大楼业委会辩称，数字认可。由于中波物业公司的收费不确切，这是其账上写的，永嘉大楼业委会对中波物业公司的收费有异议，且双方已在诉讼，如果永嘉大楼业委会能拿到诉请的费用，对反诉的费用，可以给中波物业公司。
本院经审理认定事实如下：中波物业公司是上海市徐汇区永嘉路XXX号永嘉大楼小区的前期物业服务企业。上海市永嘉路XXX号房屋于1993年竣工。部分业主以售后公房形式取得房地产权证，在1995年12月6日，永嘉大楼房屋业主管理委员会成立；1999年4月13日，永嘉大楼房屋业主管理委员会换届备案，组织负责人为卞某某。
2000年，永嘉大楼房屋业主管理委员会与上海维尔物业管理有限公司(即中波物业公司的前身)签订物业管理服务合同，约定，物业管理费为一室户为每月8元，二室户为每月9元，三室户为每月10元，非居住房屋按租金25%计算，保洁费每户每月5元，非居住房每平方米建筑面积每月0.5元，保安费每户每月5元，非居住房每平方米建筑面积每月0.5元，房屋设备运行费每平方米建筑面积每月0.55元，其中0.4元在维修基金中列支，维修养护费按国家规定筹集，按实结算，委托管理期限为二年，自2000年1月1日至2001年12月31日。2002年2月5日，上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会换届备案，组织负责人为卞某某。2000年1月1日，永嘉大楼房屋业主管理委员会与中波物业公司的前身签订补充条款，约定，因本小区全是售后房，管理服务费用有较大缺口，经甲乙双方协商同意，小区内经营性设施设置费纳入管理服务费内。
2007年，永嘉大楼业委会与中波物业公司签订物业管理服务合同，约定，上海市永嘉路XXX号物业类型为售后房、公有住房、非居住用房(裙房)，建筑面积13565平方米。该合同第十三条约定的物业管理费标准同2000年的物业管理服务合同；同时约定，露天车位机动车每月150元；管理期限为2007年7月1日至2009年6月30日；该合同第二十六条同时约定，房屋共用部位，共用设备、设施、公共设施的维修、养护和运行费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2009年，上海市徐汇区永嘉大楼业主大会与中波物业公司签订物业管理服务合同约定的物业管理费标准同2000年的物业管理服务合同，委托管理期限为二年，2009年7月1日至2011年6月30日；该合同第二十六条约定同2007年物业服务合同。2014年5月1日，上海市徐汇区永嘉大楼业主大会与中波物业公司签订物业管理服务合同，物业管理费的本质为，小套管理费多层7元，高层8元，保洁费7元，保安费11元，中套管理费多层9元，高层11元，保洁费9元，保安费15元，大套管理费多层11元，高层14元，保洁费11元，保安费19元，小套户型包含一室户、一室半、一室一厅和一室二厅等户型，中套户型包含二室户、二室半、二室一厅和二室二厅等户型，大套户型包含三室户、三室半、三室一厅和三室二厅及以上户型，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中房屋业主直接支付0.15元，从公有住房售后维修资金中列支0.40元；机动车停车费每辆每月150元；维修养护费按实结算从维修基金中分摊列支；绿化养护费按实结算从维修基金中分摊列支；设备运行费按实结算从维修基金中分摊列支；委托管理期限为2014年5月1日至2016年4月30日；该合同第二十五条第一款第3项同时约定，3.小区经营性收入(包括机动车停车费)用于补充小区管理费的不足；该合同第二十六条约定同2007年物业服务合同。
1999年2月，中波物业公司的前身向永嘉大楼房屋业主管理委员会出具1998年永嘉大楼计划外修理项目费用清单，2000年1月18日，中波物业公司的前身向永嘉大楼房屋业主管理委员会出具1999年永嘉大楼维修保养计划费用结算清单，2000年3月13日，永嘉大楼房屋业主管理委员会的负责人卞某某在上述材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章。2001年2月15日，中波物业公司的前身出具2000年维修保养费用决算，2001年2月27日，永嘉大楼房屋业主管理委员会负责人卞某某在该材料上注同意上述维修保养费用的决算并签字加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章。2002年3月30日、2003年1月10日、2004年1月29日，中波物业公司的前身、中波物业公司分别出具2001年维修保养计划费用决算、2002年维修保养费用决算、2003年维修保养费用决算，2002年、2003年4月15日、2004年2月26日，永嘉大楼房屋业主管理委员会负责人卞某某在该材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章。2004年12月31日，中波物业公司出具2004年维修保养计划费用决算，永嘉大楼房屋业主管理委员会负责人卞某某及业委会成员五人均在在该材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章，注同意支付。2006年1月10日，中波物业公司出具2005年维修保养计划费用决算，2006年2月6日、9日，永嘉大楼房屋业主管理委员会负责人卞某某及业委会成员四人均在在该材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章，2006年2月10日董雅珍注，①2004年度维修保养费用决算为何到现在也不打印出来，不给业主知道？②按规定门卫工资等费用不能在维修基金中列支。③玻璃清洁费用应属保洁费项目开支，不在维修基金中列支。2007年1月5日，中波物业公司出具2006年维修保养计划费用决算，永嘉大楼房屋业主管理委员会负责人卞某某及业委会成员施某某均在在该材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章。2008年2月20日，中波物业公司出具2007年维修保养计划费用决算，永嘉大楼房屋业主管理委员会成员五人均在在该材料上签名并加盖永嘉大楼房屋业主管理委员会的公章。2008年3月3日，中波物业公司出具2007年永嘉大楼管理费用支出清单，永嘉大楼业委会委员五人在该材料上签名并加盖业委会公章，注收支差额部分由物业主管部门协助解决。当天，中波物业公司出具2007年永嘉大楼实际收入，其中包括管理费21,028元，保安费12,420元，保洁费12,420元，每层储藏室1,560元，小卖部9,960元，018室10,000元，运行费22,184.39元，机动车停车费29,050元，扣除税收2,831.92元，合计115,787.47元；永嘉大楼业委会委员五人在该材料上签名并加盖业委会公章，注物业管理主管部门业委会收入均各分清(主要向业主说明归公司亏本情况对大楼贡献)。2009年1月6日，中波物业公司出具2008年永嘉大楼修理费用决算，永嘉大楼业委会委员二人在该材料上盖私章并加盖业委会公章。2010年2月25日，中波物业公司出具2009年永嘉大楼修理费用决算，该材料加盖业委会公章。2011年2月15日、2012年2月29日、2013年2月18日，中波物业公司分别出具2010年、2011年、2012年永嘉大楼修理费用决算，上述材料均由业委会委员二人盖私章并加盖业委会公章。上述费用决算，其中1999年至2012年期间，中波物业公司每年收取下水道总管季度疏通2,040元及室外落水总管、窨井、粪便管疏通清理3,600元，合计78,960元。另外，2002年7月，从维修基金中支取门卫服装费1,104.50元；2003年上水管改造费用43.5万元，中波物业公司收取管理费8,700元；2004年大楼二台电梯大修费11万元，中波物业公司收取管理费5,500元；2007年大楼电配增容费14.5万元，中波物业公司收取管理费7,250元；2008年大楼顶层层面做防水层费用6万元，中波物业公司收取管理费3,000元；2009年更新二台电梯费用60万元，中波物业公司收取管理费3万元；上述费用均从维修基金中列支。2005年至2012年期间，中波物业公司从维修基金中支取门卫、清洁人员的工资补差费284,307元。
2017年5月，上海中佳永信会计师事务所有限公司出具专项审计报告给上海市徐汇区住房保障和房屋土地管理局，对中波物业公司所辖永嘉大楼小区2016年1月至2016年12月收入支出事项进行专项审计，内容为永嘉大楼小区共210户，建筑面积14,301.50平方米，其中应收租金5户，建筑面积为204.13平方米，全年应收租金7,658.40元，应收物业管理费205户，建筑面积12,286.45平方米，收费标准为按面积每平方米0.33元收取，全年物业管理费为48,654.34元，应收保安保洁费210户，建筑面积12,490.58平方米，收费标准按每户每平方米0.62元，全年收保安保洁费92,929.92元；小区另有配套房及地下室1,810.92平方米，永嘉大楼聘用管理人员1人，修理人员1人，保洁人员1人，保安人员4人，小区可供停车的车位27个，长停为150元/月，临停、超过1小时为5元，过夜为10元。经审计，永嘉大楼小区2016年1-12月经营收入175,453.27元(包括小区机动车管理费28,215.44元)，支出294,248.83元，收支差额-118,795.56元。
永嘉大楼业委会曾发起书面表决票，表决业主是否同意就106室物业办公室和维修基金侵权诉讼授权，大多数业主表示同意起诉。
另查明，2002年11月11日，上海市工商行政管理局同意上海维尔物业管理有限公司变更企业名称为上海中波物业管理有限公司。
2007年，由岳阳医院、中波轮船股份公司、物业公司、业主委员会、街道居委会等多家单位人员参加会议，形成会议纪要，内容为，就永嘉路XXX号大楼内供电线路改造问题做如下共识，该供电线路改造工程费用由大楼维修基金支出，具体分配原则为按大楼各业主账户平均分摊，中波公司有九套未出售、岳阳医院有三套出售则按每户分配比例承担费用，裙房费用也按上述原则承担。2009年7月15日，上海市徐汇区住宅建设发展中心及上海市徐汇区天平街道办事处联合出具关于拨付永嘉路XXX号永嘉大楼高层综合整治工程款的函，内容为，根据规定，高层综合整治改造标准为160元/平方米，其中由公共财政资金补贴136元/平方米，业主(产权单位)出资24元/平方米，具体计算如下：本次小区改造的总建筑面积为13110.77平方米，其中售后房面积11628.55平方米，公房面积417.48平方米，非居住1064.74平方米，小区售后房业主承担27.91万元。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有物业服务合同、补充条款、业委会决算、永嘉大楼计划外修理项目费用、永嘉大楼维修保养计划费用决算、专项审计报告、永嘉大楼工程综合整治工程款的函、企业名称变更通知等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的会议纪要，经质证，被告认为，未经盖章，不予认可，本院认为，该会议纪要由到会人员签名，被告未对到会单位及签到人员提出异议，故予以认定。原告出示的证人证词及单位证词，经质证，被告认为，证人身份不明，不清楚，本院认为，证人未到庭作证，也无相关书证予以佐证，故不予认定。
审理中，原、被告均确认，原告所述的系统房的产权人为中波轮船股份有限公司及岳阳医院。原告认为，中波轮船股份有限公司是中波物业公司的上级单位，故系统房的分摊费用应由被告承担。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，现原告未进一步提供其与被告签订物业服务合同、补充条款、永嘉大楼维修保养计划费用结算清单、维修保养计划费用决算、永嘉大楼修理费用决算等存在法律规定无效情形的充分证据，上述合同、补充条款、结算、决算等系签约方真实意思表示，合法有效，对签约方均具有约束力，且永嘉大楼为系统房小区，业主按照售后规定的管理费标准向被告支付物业管理费，参考2017年5月上海中佳永信会计师事务所有限公司出具给上海市徐汇区住房保障和房屋土地管理局的专项审计报告中载明的永嘉大楼小区2016年1-12月经营收入175,453.27元(包括小区机动车管理费28,215.44元)，支出294,248.83元，收支差额-118,795.56元，可认定，被告在永嘉大楼管理期间存在经营亏损的情形。现原告未提供证据证明永嘉大楼房屋业主管理委员会及之前几届永嘉大楼业委会给予被告适当的补贴及提取维修的管理费存在违法违规等情形，双方对1999年度至2012年度期间费用结算均已实际履行，故原告要求被告返还2005年至2012年收取的门卫、清洁人员工资补差284,307元、1999至2012年收取的管道疏通费78,960元、服装、工程管理费55,554.50元之诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告自认系统房的产权人非本案被告，且未提供维修费用应当由被告分摊的充分证据，故原告要求被告返还应当承担的维修资金分摊费46,787元，属于主体不适格，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告至今未提供其主张公灯费的计取依据，其自认系估算，故原告要求被告返还应当承担的公灯费40,000元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于原告至今未提供永嘉大楼小区从2007年起存在26个车位及车位每年有46,800元收入的充分证据，根据2008年3月3日，中波物业公司出具2007年永嘉大楼实际收入(永嘉大楼业委会已盖章)，其中载明机动车停车费29,050元，参考2017年5月上海中佳永信会计师事务所有限公司出具给上海市徐汇区住房保障和房屋土地管理局的专项审计报告中载明的永嘉大楼小区2016年1-12月小区机动车管理费为28,215.44元，又根据双方签订的补充条款，结合2014年双方签订的物业服务合同的约定，可认定双方已达成一致意见，小区机动车管理费属于小区经营性收入用于补充小区管理费的不足，故原告要求被告返还2007年至2016年11月的停车费351,000元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。就反诉诉请，原告对费用数额认可，但要求在支持其诉请后支付，缺乏依据，本院不予采纳，被告反诉要求原告支付维修费、电梯水泵运行费、大楼公灯费等费用96,171.53元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、驳回上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会全部诉讼请求；
二、上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会于本判决生效之日起十日内向上海中波物业管理有限公司支付维修费、电梯水泵运行费、大楼公灯费等费用96,171.53元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12,366元，减半收取计6,183元，由上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会负担。反诉受理费1,102元，由上海市徐汇区永嘉大楼业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一七年十一月十六日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。