上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1251号
上诉人（原审原告）上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司，住所地上海市。
法定代表人林镇南。
委托代理人董志宇。
上诉人（原审被告）上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人顾巧凤。
上诉人（原审被告）上海歌城餐饮娱乐有限公司，住所地上海市。
法定代表人顾建国。
上列两上诉人共同委托代理人方芬，上海市恒泰律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人王程芳，上海市恒泰律师事务所律师。
上诉人上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司（以下简称“烟草公司”），上诉人上海嘉佳歌城音乐娱乐有限�司（以下简称“嘉佳公司”）、上海歌城餐饮娱乐有限公司（以下简称“歌城公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市清河路XXX号XXX楼A3-1、A3-2、A3-3地块及一楼接待厅的房屋（以下简称“系争房屋”）所有权人为烟草公司。2006年5月26日，烟草公司（甲方）与歌城公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方，租赁面积1840平方米，租期自同年6月1日至2018年9月30日；年租金为人民币（以下币种均为人民币）1，220，000元，第4年起年租金相应递增，租金先付后用，乙方应于每季度租金到期前的15日支付下一季度的租金，逾期支付的每逾期1日按拖欠租金的1%支付�纳金；乙方向甲方支付租赁保证金203，300元，租赁期满除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余保证金无息归还乙方；租赁期间，发生的水电、通讯、清洁费等由乙方承担；除本合同附件（三）外，乙方在附件（三）明确范围另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方（甲方／委托乙方）报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；乙方逾期支付租金超过二个月的，甲方有权收回系争房屋，书面通知乙方解除合同，违约方还应向另一方支付该合同当期6个月的租金作为违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；补充条款对租金递增方式约定为：2012年10月1日至2014年9月30日年租金为1，294，298元，2014年10月1日至2017年9月30日年租金为1，346，070元；乙方须在每月15日前付清水电、通讯、清洁费等费用，如逾期支付，甲方有权每日按实欠金额1%加收滞纳金；附件三约定甲方同意乙方增设附属设施设备为垂直电梯和中央空调等。案外人上海特别歌城餐饮娱乐有限公司作为担保方签字盖章。合同签订后，烟草公司向歌城公司交付了系争房屋，歌城公司于2006年5月29日支付了租赁保证金203，300元。
2010年2月26日，烟草公司与歌城公司、嘉佳公司就系争房屋租赁合同签订补充协议，约定：房屋租赁合同的履约主体由歌城公司变更为嘉佳公司，原合同条款不变，嘉佳公司按原合同条款执行，歌城公司在合同期内的权利义务由嘉佳公司承担，歌城公司对嘉佳公司履行合同条款承担担保责任，如发生违约情况，歌城公司对烟草公司造成的损失承�连带责任。补充协议签订后，嘉佳公司向烟草公司支付租金至2015年4月。但自2014年开始，嘉佳公司多次产生逾期支付租金情况，其中2013年12月31日支付2014年第一季度租金，2014年4月1日支付同年第二季度租金，2014年7月17日支付同年第三季度租金，2014年9月26日支付同年第四季度租金，2015年2月13日支付同年第一季度租金，2015年3月26日支付同年4月租金。自2015年1月起，嘉佳公司逾期支付烟草公司水电费，其中2015年1月29日支付2014年12月水电费24，725.76元，2015年6月26日支付2015年1月至5月水电费137，242.82元。烟草公司多次催讨拖欠租金未果，于2015年7月10日起诉至原审法院，要求判令：一、立即解除双方于2006年5月26日签署的房屋租赁合同及2010年2月26日签署的补充协议，嘉佳公司立即返还系争房屋；二、嘉佳公司支付2015年5月、6月的租金224，346元及滞纳金682，959.67元；三、嘉佳�司支付2014年12月至2015年5月水电费161，968.58元及滞纳金124，442.23元；四、嘉佳公司支付违约金673，036元（按当期季度租金336，518元为标准，计算6个月租金）；五、嘉佳公司支付房屋占用费336，518元（按当期季度租金336，518元为标准，自2015年7月1日起，暂计算至9月30日，最终以实际返还房屋之日为准）；六、歌城公司对嘉佳公司上述第二至五项诉讼请求承担连带担保责任。法院于同月14日向歌城公司、嘉佳公司送达了诉状副本等应诉材料。
原审法院另查明，一、歌城公司、嘉佳公司承租系争房屋后未经审批自行于楼顶进行了搭建，作为仓库使用。二、2015年9月1日，嘉佳公司向烟草公司发送返还房屋通知书，表示已于同年8月25日搬离系争房屋，因烟草公司拒绝办理交接手续，故发函通知烟草公司自行接收，如有遗留物由烟草公司自行处理。烟草公司次日收到�知书后，于9月中上旬至系争房屋进行察看，并于9月15日向歌城公司、嘉佳公司发出律师函，表示不认可嘉佳公司擅自退租，要求歌城公司、嘉佳公司办理交接手续，拆除楼顶搭建、付清租金、水电费、占用费等。
原审审理中，双方当事人同意将2015年6月水电费32，538.20元、7月水电费33，380.88元、8月水电费38，473.84元，合计104，392.92元在本案中一并处理。烟草公司要求嘉佳公司、歌城公司拆除楼顶搭建后返还系争房屋，嘉佳公司、歌城公司认为烟草公司知道楼顶有搭建，现已返还系争房屋，故不同意拆除。
原审法院认为，烟草公司与歌城公司签订的房屋租赁合同、烟草公司与嘉佳公司、歌城公司签订的补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。因嘉佳公司拖欠租金超过二个月，符合合同约定的解除合同的情形，故烟草公司可按约行使解除权。烟草公司提起诉讼行使合同解除权，故法院确认房屋租赁合同、补充协议于诉状副本等材料送达嘉佳公司、歌城公司之日（2015年7月14日）解除。合同解除后，嘉佳公司应将系争房屋返还给烟草公司，按合同约定向烟草公司支付拖欠的租金（至合同解除之日）、水电费及相应的滞纳金，并承担违约责任；烟草公司主张滞纳金的标准过高，法院调整为按每日万分之五计算，具体滞纳金的数额根据拖欠租金、水电费的数额、日期予以计算。合同解除后，因嘉佳公司仍使用系争房屋，故应按合同约定的租金标准支付房屋使用费。合同明确约定嘉佳公司增设附属设施和设备的，应事先征得烟草公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由烟草公司或烟草公司委托嘉佳公司报请有关部门批准后方可进行。嘉佳公司在系争房屋楼顶的搭建，没有证据证明取得烟草公司同意，也未经有关部门批准，现烟草公司要求嘉佳公司拆除，法院予以支持。嘉佳公司在收到烟草公司解除通知（即诉状副本）后，自行搬离并书面通知了烟草公司，但未办理交接手续，也未拆除楼顶搭建，故还应负有向烟草公司返还系争房屋的责任；烟草公司自述收到嘉佳公司通知后于9月中上旬进行了察看，法院结合上述情况及双方一致确认的水电费结算日期，酌定嘉佳公司应支付房屋使用费至2015年9月15日。至于烟草公司收取的租赁保证金，在本案中可用于抵扣嘉佳公司应支付的租金及使用费。关于烟草公司诉请的违约金，嘉佳公司提前退租必然造成烟草公司损失，但租赁合同约定租期为11年，现双方已履行了9年，故合同约定6个月租金的违约金显然过高，嘉佳公司、歌城公司申请予以调整，法院酌定为当期3个月的租金336，517.50元。歌城公司在补充协议中明确对嘉佳公司履行合同条款承担担保责任，如发生违约情况，歌城公司对烟草公司造成的损失承担连带责任，故歌城公司对嘉佳公司的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认双方于2006年5月26日签署的房屋租赁合同及2010年2月26日签署的补充协议于2015年7月14日解除；二、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内拆除位于嘉定区清河路XXX号XXX楼A3-1、A3-2、A3-3地块及一楼接待厅房屋楼顶上的搭建，将上述房屋返还上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司；三、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应支付上海烟草集团嘉定烟草�酒有限公司租金276，692.17元、房屋使用费228，084.08元，合计504，776.25元，扣除租赁保证金203，300元，余款301，476.25元上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付；四、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司2015年6月至8月的水电费104，392.92元；五、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司逾期支付租金的滞纳金32，465.31元（计算至2015年6月15日）及租金276，692.17元的滞纳金（自2015年6月16日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算）；六、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司逾期支付水电费的滞纳金5，557.88元（计算至2015年9月25日）及水电费104，392.92元的滞纳金（自2015年9月26日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算）；七、上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司违约金336，517.50元；八、上海歌城餐饮娱乐有限公司对上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司上述第三至第七项债务承担连带清偿责任。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24，426元，减半收取12，213元，由上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司负担6，761元，上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司负担5，452元。
烟草公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，嘉佳公司没有在2015年9月15日办理系争房屋交接手续，至今也没有将系争房屋恢复原状即拆除楼顶搭建，致使系争房屋不能正常出�经营，原审法院认定嘉佳公司使用系争房屋至2015年9月15日不合理，嘉佳公司应支付的使用费应当计算至嘉佳公司实际拆除房屋搭建返还系争房屋止。双方租赁约定嘉佳公司违约应当支付6个月租金作为违约金，造成损失的，还应赔偿差额，原审法院将嘉佳公司应承担的违约金调整至3个月租金无法弥补烟草公司的实际损失，嘉佳公司应当按照合同约定支付6个月租金作为违约金，原审法院判决不公，要求撤销原审判决第三、七项，依法改判：1、嘉佳公司、歌城公司支付租金276，692.17元、房屋使用费560，863元（暂计算至2015年12月15日，要求支付到实际拆违违章建筑返还房屋日止；2、嘉佳公司、歌城公司支付6个月租金作为违约金。
嘉佳公司、歌城公司辩称，不同意烟草公司的上诉请求，嘉佳公司于2015年8月25日就已经返还系争房屋，搭建是在系争房屋楼顶，不影响烟草公司继续出租使用房屋，烟草公司可以自行拆除；双方约定租赁期限是12年，现在已经履行了9年，6个月的违约金对于实际履行情况，明显过高。
嘉佳公司、歌城公司不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，根据租赁合同约定，租赁结束嘉佳公司逾期15日未拆除撤离物品，视为嘉佳公司放弃遗留物的所有权，归烟草公司所有，嘉佳公司已经通知烟草公司于2015年8月25日搬离系争房屋，因烟草公司拒绝办理交接手续，故嘉佳公司发函通知烟草公司自行接收，如有遗漏物由烟草公司自行处理，故嘉佳公司搬离后，系争房屋内包括楼顶搭建的所有遗留物均归烟草公司所有，嘉佳公司没有义务进行处理；嘉佳公司已于2015年8月25日搬离，不再使用系争房屋，故不应当支付2015年8月26日至9月15日期间的房屋使用费，原审法院判决错误，要求撤销原审判决第二、三�，依法改判嘉佳公司、歌城公司支付租金276，692.17元，房屋使用费154，890.12元，合计431，582.29元，扣除租赁保证金，应支付烟草公司228，282.29元。
烟草公司辩称，不同意嘉佳公司、歌城公司的上诉请求，烟草公司没有办理过房屋交接手续，烟草公司是在2015年9月才发现嘉佳公司搬离系争房屋的，楼顶搭建面积很大，造成烟草公司无法出租房屋，嘉佳公司应按约定拆除违章建筑，赔偿损失。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，烟草公司为证明违章搭建存在以及违章搭建造成烟草公司无法出租，提供了3张照片。嘉佳公司、歌城公司认为上述材料不是二审新的证据，与本案无关也不能证明因搭建未拆除而导致房屋无法出租。
本院审理中，就系争房屋楼顶搭建问题，烟草公司与嘉佳公司、歌城公司经协商达成一致意见：由嘉佳公司、歌城公司支付烟草公司拆除违章费用10，000元，搭建则由烟草公司自行拆除，双方就违章搭建问题无其他争议。之后，烟草公司书面向本院确认，其于2016年4月15日收到违章建筑拆除费用10，000元。
本院认为，嘉佳公司在收到烟草公司解除租赁合同通知后，自行搬离了系争房屋，虽然嘉佳公司通知了烟草公司，但未办理交接手续，也未拆除楼顶搭建，烟草公司自述于2015年9月中上旬至系争房屋查看，且实际控制系争房屋，原审法院据此认定嘉佳公司负有拆除系争房屋楼顶搭建后将系争房屋返还烟草公司的义务，并酌情确定嘉佳公司应支付房屋使用费至2015年9月15日，具有合理性，本院予以认同。烟草公司上诉要求计算房屋使用费至嘉佳公司支付拆除搭建返还房屋之日止，而嘉佳公司、歌城公司上诉则要求房屋使用费计算至2015年8月25日，理由均不能成立，本院均不予支持。二审中，双方当事人就拆除楼顶搭建协商达成一致意见，且已履行，并无不妥，本院予以准许，原审法院判决相关内容本院予以调整。鉴于双方租赁合同约定租期为11年，而双方已经履行了9年，原审法院基于本案事实及嘉佳公司、歌城公司的申请，酌情调整违约金数额为3个月租金，亦无不妥。烟草公司上诉要求违约金按照6个月租金计算，理由尚不充分，本院不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，除涉及搭建拆除、返还系争房屋一项外，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1014号民事判决主文第一、三、四、五、六、七、八项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1014号民事判决主文第二项。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取计人民币12，213元，由上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司负担人民币6，761元，由上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司负担人民币5，452元；二审案件受理费人民币12，123元，由上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司负担人民币10，493元，由上海嘉佳歌城音乐娱乐有限公司、上海歌城餐饮娱乐有限公司共同负担人民币1，630元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年五月三日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。