广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第402号
上诉人（一审被告）：北海星海物业有限公司。
法定代表人：覃仕平，董事长。
委托代理人：蓝庆婷，系北海星海物业有限公司员工。
被上诉人（一审原告）：孙耀华。
委托代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
上诉人北海星海物业有限公司因与被上诉人孙耀华商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人北海星海物业有限公司的委托代理人蓝庆婷，被上诉人孙耀华的委托代理人周志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告出售位于北海市北部湾中路60号的柒柒玖财富中心8层0805号房给原告，建筑面积55.31平方米，房屋单价8117.56元，总金额448982元，付款方式为一性次付款；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；在履行本《商品房买卖合同》及补充协议发生争议时，出卖人和买受人双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用、对方律师的代理费用，由败诉方承担；该合同及补充协议还约定了其他相关条款。2011年10月31日，原告向被告支付了购房款448982元。2012年3月26日，原告缴纳契税13469.46元。被告至今没有向原告交付上述房屋，为此原告诉至该院，请求判令：一、解除双方签订的商品房买卖合同，被告应退还原告所交购房款448982元；二、被告赔偿原告所交契税、律师代理费、资金占用及其他相关损失136225.14元，以上损失计算至起诉之日以后另计；三、本案诉讼费由被告承担。
另查明，经原告的代理人向北海市规划局申请，北海市规划局于2014年8月7日答复称，北海星海物业有限公司位于北部湾中路60号“柒柒玖财富中心”项目尚未办理规划验收手续。原告因本案诉讼支出的法律服务费为15000元。
一审法院认为：本案的争议焦点：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应解除；2、原告要求被告赔偿损失是否具有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，该院予以确认。原告已支付了购房款，涉案房屋至今未办理规划验收手续，被告没有按照合同约定的期限将该房屋交付给原告，被告已构成违约，按照合同约定，逾期超过60日后，原告有权解除合同并要求被告退还已付的购房款，原告要求解除合同并退还购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。
关于第二个争议焦点，该院认为，原告要求被告赔偿其所交契税、律师代理费、资金占用及其他相关损失，原告所交纳的契税是由北海市地方税务局收取，不应向被告主张，该诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。被告构成违约，应承担赔偿损失的违约责任，原告要求被告赔偿资金占用的损失的诉讼请求，合法有据，该院予以支持，原告要求按已交付房款的日万分之三计算损失，该赔偿金额过高，该院依法予以调整为参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。根据《合同补充协议》约定，双方在履行合同及补充协议发生争议，出卖人和买受人协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用、对方律师的代理费用，由败诉方承担，原告因本案诉讼支出律师费15000元，该费用未超过行业规定的收费标准，原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，合法有据，该院亦予支持。
综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告孙耀华与被告北海星海物业有限公司于2011年10月30日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告北海星海物业有限公司退还购房款448982元及赔偿损失（损失计算：以448982元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2011年10月31日计至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告孙耀华；二、被告北海星海物业有限公司支付律师代理费15000元给原告孙耀华；三、驳回原告孙耀华的其他诉讼请求。案件受理费9652元，减半收取4826元，由原告承担482.6元，被告承担4343.4元。
上诉人北海星海物业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人向被上诉人按银行同期贷款利率赔付违约金没有事实依据。上诉人与被上诉人己在《商品房买卖合同》中约定违约条款，且被上诉人在一审诉讼中没有要求法院提高违约金，人民法院应严格按照双方当事人的约定进行判决。二、一审判决上诉人承担被上诉人一审的律师诉讼代理费没有法律依据。上诉人与被上诉人在购房合同中并没有约定诉讼过程中律师代理费的承担问题，法律也没有规定诉讼中的律师代理费由败诉方承担，并且双方有争议时要协商，协商不成才能提起诉讼，此时败诉方才需承担诉讼费和律师费，因此，一审人民法院判决上诉人承担被上诉人的律师代理费是错误的。三、一审判决认定事实不清，证据不足。一审中被上诉人主张解除合同的理由是基于：（1）经多次催告，上诉人一直拖延交付；（2）该商品房质量至今未验收合格，并且上诉人隐瞒被上诉人办理了在建工程抵押的事实。但在一审中并没有证据充分证明以上两点。首先，北海市规划局的答复函只能证明该商品房暂时不符合交付条件，并不能证明上诉人隐瞒了被上诉人办理了在建工程抵押的事实。另外，即使证明了被上诉人不知道该商品房曾办理抵押的事实，也不能作为解除合同的理由，没有相关法律依据。其次，合同第八条约定任何一方向法院起诉行使解除权之前，要进行充分的协商，但被上诉人在一审中没有证据证明对上诉人进行了任何形式的催告或协商。被上诉人完全可以通过与上诉人的协商确定延迟履行造成的损失赔偿以及履行的宽限期限，不能证明被上诉人存在解除合同的事实理由。四、一审判决适用法律错误。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十四条判决当事人解除合同，适用错误。本案情况不符合第九十四条规定的解除合同情形，不能适用该条款的规定解除合同，终止合同的权利义务。上诉人和被上诉人的买卖合同中第八条已经对合同的解除权进行了规定，因此本案属于约定解除权的范围，应该适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。而本案中被上诉人并没有按照合同约定进行充分协商，因此不能直接向法院起诉行使解除权。法院直接判决解除合同，违反了合同的意思自治原则。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院判令：1、请求撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初第1243号关于解除合同支付违约金及承担律师费的判决，并给予改判；2、本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人孙耀华辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
二审期间，上诉人北海星海物业有限公司与被上诉人孙耀华均未提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：一审判决上诉人按中国人民银行规定的同期贷款基准利率向被上诉人支付违约金有无事实和法律依据；一审判决上诉人承担被上诉人一审律师诉讼代理费有无事实和法律依据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人已支付了全部的购房款，但上诉人没有在双方约定的期限内将涉案房屋交付给被上诉人，按照双方合同的约定，上诉人逾期交房超过60日后，被上诉人有权解除合同并要求上诉人退还已付的购房款，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被上诉人请求解除与上诉人签订的合同并要求上诉人退还购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人主张本案应根据双方合同的约定，按被上诉人累计已付款的1%向被上诉人支付违约金，而被上诉人则认为双方约定的违约金过低，并在一审诉讼中要求按已交付房款的日万分之三计算损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，一审判决上诉人以被上诉人已交付房款为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率向被上诉人支付违约金并无不当，本院依法予以维持。此外，被上诉人因本案诉讼支出律师代理费15000元，该费用未超过行业规定的收费标准，根据双方签订的《合同补充协议》第十一条关于“在履行本《商品房买卖合同》及补充协议发生争议时，出卖人和买受人双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用、对方律师的代理费用，由败诉方承担”的约定，一审判决上诉人承担被上诉人一审律师诉讼代理费15000元并无不当，本院予以维持。上诉人主张其不承担被上诉人本案诉讼的律师代理费的理由不能成立，对此本院不予采纳。
综上，上诉人北海星海物业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定有误，但认定事实清楚，程序合法，实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9652元，由上诉人北海星海物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 李雪燕
代理审判员 涂 娟
二〇一五年三月四日
书 记 员 陈永辉
附：本判决书引用的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。