浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终4548号
上诉人(原审原告):张建民,男,1980年9月12日出生,汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：卢凤龙，浙江金哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖侃昕，浙江金哲律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):柳新铨,男,1979年3月21日出生,汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：朱胜平，浙江胜平律师事物所律师。
委托诉讼代理人：仰长东，浙江胜平律师事物所律师。
被上诉人(原审被告):金华金茂莱迪商业管理有限公司,住所地：浙江省金华市婺城区新华街168号金茂大厦七楼。
法定代表人：李玉洁，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：施朝晖，男，系该公司员工。
上诉人张建民因与被上诉人柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张建民上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，发回重审或者查清事实依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：被上诉人柳新铨通过58同城网站发布转让店面广告，转让坐落于金华市婺城区××大厦××楼的渝宝林火锅店，上诉人张建民看到广告后于五月初到金华与柳新铨洽谈渝宝林火锅店转租事宜。其与柳新铨洽谈得知，柳新铨经营火锅店的房屋是从金华市金茂莱迪商业管理有限公司租赁取得。其与柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司协商一致，柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司将《房屋租赁合同》权利义务包括转让给上诉人。转让款总计365000元（由于柳新铨尚欠水、电、物业管理费，柳新铨同意张建民扣除10000元，由其出具给柳新铨10000元欠条一张，柳新铨实际收款额为355000元）。金华金茂莱迪商业管理有限公司认可：原由柳新铨支付的房屋押金75000元、2016年5月12日至2016年10月31日的租金视为上诉人支付，今后租金由上诉人支付。由于办理营业执照需要，由张建民与金华金茂莱迪商业管理有限公司重新签订租赁合同一份，合同条款同柳新铨与金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的租赁合同条款一样。租赁期间为2013年11月1日至2021年2月28日，“租赁房屋用途仅限于经营自助火锅，而不作任何其他用途”等。2016年5月11日，上诉人张建民支付给柳新铨转让款后即着手向金华金茂莱迪商业管理有限公司申领工商营业执照，在申领过程中金华市婺城区市场监督管理局告知因金茂大厦是商住楼，根据法律规定禁止开办火锅店，不能核发营业执照。上诉人张建民由于无法申领营业执照，与两被上诉人多次协商返还租金、押金和店铺转让款事宜，均不能达成一致意见后，上诉人已于2016年5月27日下午4时许将租赁店铺的钥匙交还给金华金茂莱迪商业管理有限公司。2016年6月4日上诉人以其与柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的房屋租赁合同无效为由向婺城区人民法院提起诉讼，要求返还转让款。婺城区人民法院立案审理后，以“签订的《房屋租赁合同》无效的请求不符合合同无效的条件”为由作出判决：“驳回原告张建民的诉讼请求”，上诉人不服，特提出上诉，其理由为：一、原审法院审理程序严重违法。（一）原审法院未对上诉人向原审法院提交的证据《金华金茂精品小百货商铺使用权转让表》组织质证，程序严重违法。2016年7月15日原审法院开庭前，金华金茂莱迪商业管理有限公司诉讼代理人向主审法官出示了《金华金茂精品小百货商铺使用权转让表》的微信照片，上诉人请金华金茂莱迪商业管理有限公司诉讼代理人转发了一张。庭审期间，金华金茂莱迪商业管理有限公司未提交上述证据。庭审结束后，上诉人将《金华金茂精品小百货商铺使用权转让表》的微信照片打印一式三份交原审法院，原审法院未组织质证。因该证据的内容（租赁期限：2013年11月1日至2021年2月28日。原租赁人：柳新铨签订。现租赁人：张建民签订。经营部门审核意见：施朝晖、李玉洁签名同意。）能够直接证明柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司将他们签订的《房屋租赁合同》权利义务概括转让给上诉人的事实，原审法院未组织质证，程序严重违法。（二）原审法院未对房屋租赁合同的效力向上诉人进行释明，程序严重违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，如果原审法院认定房屋租赁合同有效，应当告知上诉人。原审法院开庭审理后，未对房屋租赁合同的效力认定向上诉人进行释明，剥夺了上诉人的诉讼权利，程序严重违法。二、原审法院认定基本事实不清。（一）原审法院认为“柳新铨在租赁关系中，非当事人，…作为被告主体不适格”错误。本案纠纷是柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司将他们签订的《房屋租赁合同》权利义务概括转让给上诉人引发。柳新铨在租赁关系是当事人，是合格的诉讼主体。（二）原审法院对下列事实作出认定错误。1、上诉人与柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司之间是《房屋租赁合同》概括转让的事实。（1）根据《合同法》第八十八条的规定，合同权利义务可以概括转让。（2）上诉人向原审法院提交，原审法院未组织质证的证据《金华金茂精品小百货商铺使用权转让表》能够直接证明柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司将他们之间签订的《房屋租赁合同》权利义务概括转让给上诉人。（3）原审庭审中柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司的陈述内容可以证明柳新铨与金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的房屋租赁合同的内容与上诉人和金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的房屋租赁合同内容除主体不同外，其他内容相同。（4）上诉人向原审法院提供的证据5即《收据》能够证明金华金茂莱迪商业管理有限公司确认原由柳新铨交纳的保证金转为上诉人交纳。（5）原审庭审中的柳新铨陈述能够证明原由柳新铨交给金华金茂莱迪商业管理有限公司的2016年5月至2016年10月租金16万元转为上诉人交纳。2、柳新铨与金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定“租赁房屋的用途仅限于经营自助火锅”的事实。柳新铨与金华金茂莱迪商业管理有限公司在原审庭审中的陈述能够证明：柳新铨与金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定“租赁房屋的用途仅限于经营自助火锅”。3、金茂商住楼未设立配套专用烟道的事实。金华金茂莱迪商业管理有限公司在原审庭审中自认，金茂商住楼未设立配套专用烟道。三、请求法院认定转让前后的二份《房屋租赁协议》中“租赁房屋的用途仅限于经营自助火锅”的内容违反我国法律强制性的规定。理由：（一）金茂商住楼未设立配套专用烟道。（二）根据《大气污染防治法》第八十二条第二款的规定，禁止在未设立专用烟道的商住楼新建餐饮服务项目。（三）根据浙江省环境保护厅、浙江省住房城乡建设厅、浙江省工商行政管理局联合制定《浙江省餐饮油烟管理暂行办法》第九条、第二十二条规定，自2015年4月1日起，禁止在未设立配套专用烟道的商住楼新建餐饮场所。四、请求法院依法确认上诉人与柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》概括转让无效。由于上诉人与柳新铨、被告金华金茂莱迪商业管理有限公司之间的租赁权利义务转让违反《大气污染防治法地第八十一条第二款的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）规定，转让合同无效。综上所述，上诉人认为，原审法院审理程序严重违法、基本事实认定不清。因此，请求二审法院撤销原判，发回重审或者查清事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
柳新铨针对张建民的上诉请求辩称，一、原审判决所依据的证据均已在庭审中经各方当事人的举证、质证，程序合法。上诉人所谓的《金华金茂精品小百货商铺使用权转让表》并没有在原审法院确定的举证期限内或者是在原审庭审中作为证据提交，且该转让表上诉人在原审庭审前就已经取得，不属于新证据。既然不是证据，原审法院当然不需对此组织质证。二、原审法院对讼争《房屋租赁合同》的效力认定，不属于法官释明权的范围，而是属于法院依法裁判的范畴。因为上诉人的原审诉讼请求就是要明确讼争的《房屋租赁合同》无效，各方当事人也是围绕该合同的效力问题进行举证、质证和辩论，原审法院最终同样也是围绕该合同的效力进行审查并依法作出判决，符合法定程序。更何况，上诉人在原审庭审作最后陈述时，再一次明确表示“诉讼请求无变更，以起诉状为准”，证明其本身就已经放弃了诉讼请求的变更。而如果原审法院针对上诉人的原审诉讼请求在判决之前就明确告知其合同有效，一是有存在泄露审判秘密的嫌疑，二也是与民事诉讼中诉讼权利平等原则和法院居中裁判的形象相违背。三、答辩人并非讼争《房屋租赁合同》的当事人，与上诉人之间不存在房屋租赁关系，在本案原审中作为被告，主体不适格。讼争的《房屋租赁合同》不存在权利义务概括转让的情形，答辩人与上诉人分别和被上诉人金华金茂莱迪商业管理有限公司（以下简称金茂公司）签订的两份租赁合同内容一致，只是因为该合同均是由金茂公司事先制作并提供的格式合同；答辩人交纳的经营保证金和剩余租期的租金视为上诉人交纳，也只是在答辩人与金茂公司提前终止合同的情况下为方便退款的操作而已，均与合同权利义务概括转让的特征不符。讼争的《房屋租赁合同》系上诉人与金茂公司重新签订而成，该合同的效力仅能约束上诉人与金茂公司，对答辩人不具有约束力。四、讼争的《房屋租赁合同》系上诉人与金茂公司之间的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规和强制性规定，应属合同有效。确认合同无效的依据只能是法律和行政法规，而《大气污染防治法》第八十一条系于2015年8月29日新修订，并于2016年1月1日正式施行。本案中涉案店铺所在的金茂大厦是不被允许经营生产油烟类的餐饮项目，上诉人未举证加以证明，而合同约定的火锅店，在《大气污染防治法》修订事实前就已经存在且正常经营，不属于该法第八十一条第二款禁止性情况中的新建项目，故不符合合同无效的条件。五、上诉人原审诉讼请求要求确认其与金茂公司签订的《房屋租赁合同》无效。现二审上诉时，除了原审这一请求外，还另行要求确认答辩人与金茂公司签订的《房屋租赁合同》的内容违法以及要求确认其与答辩人、金茂公司之间《房屋租赁合同》的概括转让无效。显然是在二审中新增加了诉讼请求，超出了二审的审理范围。综上所述，本案原审法院审理程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由，与客观事实不符、于法无据。故请求法院查明事实，依法驳回被上诉人的上诉请求。
金华金茂莱迪商业管理有限公司答辩称以原审答辩为准。
张建民向一审法院起诉请求：确认原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；两被告返还原告房屋租金、押金、店铺转让费等共计35.5万元；本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告柳新铨通过58同城网站发布转让店面广告，转让坐落于金华市婺城区××大厦××楼的渝宝林火锅店，原告张建民看到广告后于5月初来到金华市被告柳新铨洽谈渝宝林火锅店转租事宜。原告通过与被告柳新铨商谈得知，渝宝林火锅店是柳新铨从金华金茂莱迪商业管理有限公司承租的，承租期间为2015年11月1日至2021年2月28日，2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金已付，一年的租金为321000元，另已交押金75000元。原告与被告柳新铨洽谈并征得被告金华金茂莱迪商业管理有限公司同意，达成一致意见，由原告与被告金华金茂莱迪商业管理有限公司签订房屋租赁合同，房屋租赁合同约定“租赁房屋用途仅限于经营自助火锅，而不作任何其他用途”，被告金华金茂莱迪商业管理有限公司认可，原由被告柳新铨支付的房屋押金75000元，五个半月的租金（2016年5月12日至2016年10月31日）147120元视为原告支付，同意由原告直接支付柳新铨押金、租金及店铺转让费共计36.5万元。2016年5月11日，原告支付被告柳新铨65000元现金，2016年5月15日，通过中国农业银行转账方式向柳新铨转账转入290000元。由柳新铨于2016年5月15日出具收条一张，收条内容为：收到张建民金茂大厦四楼渝宝林火锅店转让金365000元（由于柳新铨尚欠水、电、物业管理费，柳新铨同意张建民扣除10000元，由张建民出具给柳新铨10000元欠条一张，柳新铨实际收款额为355000元）。协议签订后，原告即着手向金华市婺城区市场监督管理局申领工商营业执照，在申领过程中金华市婺城区市场监督管理局告知因金茂大厦是商住楼，根据法律规定禁止开办火锅店，不能核发营业执照，原告由于无法申领营业执照，要求被告金华金茂莱迪商业管理有限公司协助办理，被告金华金茂莱迪商业管理有限公司经多方尝试也未能办理成功。由于无法申领营业执照，原告与两被告多次协商返还租金、押金和店铺转让款事宜，均未能达成一致意见。原告已于2016年5月27日将租赁店铺的钥匙交还给金华金茂莱迪商业管理有限公司副总经理施朝晖。原告认为，原告与被告签订的房屋租赁合同违反了禁止性规定，因此合同是无效的。
一审法院认定事实：被告柳新铨通过58同城网站发布转让店面广告，转让坐落于金华市婺城区××大厦××楼的渝宝林火锅店，原告看到广告后于5月初来到金华市被告柳新铨洽谈渝宝林火锅店转租事宜。原告通过与被告柳新铨商谈得知，渝宝林火锅店的店铺是柳新铨从金华金茂莱迪商业管理有限公司承租的，承租期间为2015年11月1日至2021年2月28日，2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金已付，另已交经营保证金75000元。原告与被告柳新铨洽谈并征得被告金华金茂莱迪商业管理有限公司同意，达成一致意见，柳新铨将渝宝林火锅店以36.5万元的价格（转让款中包含剩余的已交租金及经营保证金）转让给原告，原告于2016年5月15日付清了转让款，柳新铨也将火锅店交付与原告。2016年5月12日，原告与被告金华金茂莱迪商业管理有限公司签订房屋租赁合同一份，约定金华市新华街168号金茂大厦使用面积为536平方米的金茂生活广场4F-003-004区域租赁给原告经营，租赁房屋用途仅限于经营自助火锅，而不作任何其他用途，等等。同时柳新铨名下的75000元经营保证金的票据名称变更至原告张建民名下。原告接手渝宝林火锅店后，以“亚马逊主体餐厅”的名义申领营业执照，经自己及金华金茂莱迪商业管理有限公司的努力后，无法得到环评报告，因此也无法取得营业执照。为此原告与两被告多次协商要求返还租金、押金和店铺转让款事宜，未能达成一致意见。另查明，柳新铨已经将店铺租金缴纳至2016年10月31日止，原由柳新铨经营的渝宝林火锅店无工商营业执照，原告与两被告协商不成后已于2016年5月27日将租赁店铺的钥匙交还给金华金茂莱迪商业管理有限公司。
一审法院认为：根据原告举证的《房屋租赁合同》及庭审中双方当事人的陈述，可以认定原告与被告金华金茂莱迪商业管理有限公司于2016年5月12日签订《房屋租赁合同》的事实。该租赁关系中，柳新铨非当事人，与原告间不存在房屋租赁关系，因此原告诉请的要求确认原告与两被告之间签订的房屋租赁合同无效，柳新铨作为被告的主体不适格。而原告与被告金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律的规定。依法成立的合同，即具有法律约束力，依法受法律保护。根据合同法第五十二条的规定，有下列情形的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原告诉请的要求确认2016年5月12日原告与被告金华金茂莱迪商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效的请求不符合合同无效的条件，故依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告张建民的诉讼请求。受理费3313元（已减半收取），由原告张建民负担。
本院二审期间，上诉人张建民、被上诉人柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司均未向法庭提交新的证据。
经审理，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人张建民向原审法院起诉请求确认其与柳新铨、金华金茂莱迪商业管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》无效并返还房屋租金、押金、店铺转让费等。经审理，本案所涉的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，不符合同无效的条件，故张建民确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不成立。原审基于本案所涉的《房屋租赁合同》有效性，从而驳回张建民主张返还房屋租金、押金、店铺转让费等的诉讼请求的处理并无不当。张建民可基于本案所涉合同的有效，因有效合同所产生的权利义务另行主张其合法权益。上诉人认为原审法院未释明及部分证据未经质证应当发回重审的依据不足，本院不予支持。综上，本案原审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理适当，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6626元，由上诉人张建民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 韦红平
代理审判员 王小青
二〇一六年十二月一日
代书 记员 胡晔婷