苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0078号
原告（反诉被告）刘小红。
委托代理人付生，江苏诚鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州铭嘉实业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路44号（石湖科技创业园）。
法定代表人袁汉斌，该公司董事长。
委托代理人潘晓辉、周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
原告刘小红诉被告苏州铭嘉实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理。本案由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告苏州铭嘉实业有限公司提起反诉，本院予以合并审理。原告的委托代理人付生，被告苏州铭嘉实业有限公司的委托代理人潘晓辉、周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小红诉称，2013年3月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建造的位于苏州市吴中区苏蠡路99号1319号的一套面积为39.37平方米的商品房，该房屋为经营性用房。签订协议时，被告工作人员告知原告，该房层高为4.49米，可以隔成两层使用。后原告支付总房款327412元。2013年12月5日，被告向原告发出交房通知书，原告于12月6日去办理房屋交接，但被告却让原告在已打印好的房屋交接单上签字。因原告不予认可房屋交接单载明的逾期交房天数，故在房屋交接单上予以注明，但被告工作人员称公司有明确规定，不能书写其他内容，后被告未交付房屋。同时，原告发现房屋内层高只有4.3米，与合同约定层高4.49米不符，主要原因系房屋顶部存在约半米高的消防管，影响房屋使用。若房屋作为两层使用，必须拆除消防管。至今被告违反合同约定，未履行交房义务，故请求法院判令被告支付原告违约金13670.6元（按逾期60天，每天按照总房款万分之五计算），之后以每日33天的标准向原告支付违约金至实际交付之日。后原告变更诉讼请求为要求被告按照总房款每日万分之五的标准向原告支付自2013年10月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。
被告苏州铭嘉实业有限公司辩称，1、合同约定交房日期为2013年9月30日，因客观原因其于2013年12月5日才取得商品房交付通知书，并通知原告收取房屋，客观上存在迟延交付的情形，但主要原因在于2013年夏季持续、反常的高温天气，致使政府部门强制要求被告停止施工。上述情形应属不可抗力，也满足补充协议第5条的约定。对此，被告早已告知原告要顺延40天交付房屋。另，2013年12月5日，被告已经通知原告收房，故逾期截止期限应计算至2013年12月5日。被告认可逾期26天，其愿意承担相应的违约责任。2、合同约定单层层高为4.49米，可以分割两层使用，但最终对空间的利用，由原告根据空间结构设计、使用。其从未对该房必然分割成两层作出承诺。3、本案所涉层高与合同约定相符，不存在任何违约。另，其提起反诉，称合同约定原告于2013年3月25日前付清款项，而被告最后一笔款项即银行贷款于2013年6月8日支付，逾期74天，故应按房屋总房款的每日万分之一的标准支付违约金，故请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2422.85元（自2013年3月26日计算至2013年6月8日，按房屋总房款的每日万分之一的标准即每天32.74元计算）
对于被告反诉请求，原告辩称，其没有违约责任，不应当承担违约金。其贷款银行由被告指定，贷款能否办妥等情况均由被告与银行约定，原告按时提供银行需要的贷款手续，至于银行何时将贷款协议批下来，原告无法预料。被告对该贷款何时批下来是明知的，也没有提出意见。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年3月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告建造的位于苏州市吴中区苏蠡路99号1319号的面积为39.37平方米的商品房一套，总价款为327412元；付款方式为贷款方式支付，即上述合同签订之日支付167412元，余款160000元于2013年3月25日前付清；若买受方未按上述约定支付购房款，逾期在60天之内，自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到逾期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之一每日向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天，出卖方有权解除合同，若合同继续履行的，买受方自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到预期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之一每日向出卖方支付违约金。另，合同第八条约定：出卖方应在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应在交接通知书送达之日起10天内，会同出卖方共同对商品房进行勘验，勘验情况符合合同约定的，双方应当及时签署房屋验收以示交接；买受方所购商品为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担；由于买受方原因，不能按期交付的，双方同意按照合同附件五补充协议第5条处理。合同第九条约定：逾期交房在60日内，自合同约定的房屋交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按照日向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方已付房款退还买受方，并按房屋总价款的5%支付违约金，造成其他损失的，另行承担赔偿责任；买受方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自合同约定的房屋交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按照日向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。
另，上述合同附件五：合同补充协议第5条约定：合同第八条非出卖方所可控制的外界因素指：非出卖方主观原因造成并经出卖方积极争取仍不能及时解决而造成的交付延期，包括但不限于：自然灾害、施工中遇到异常困难不能及时解决而造成的交房延期、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令等。第17条约定：除出卖方故意违约不予交房或因出卖方的过错导致交房迟延外，买受方不得要求出卖方就买受方预付或其他任何款项计取、结算任何利息。后原告于2013年3月10日向被告支付购房款167412元，余款160000元于2013年6月8日支付。
2013年8月30日，被告向原告发出交房延期的说明，载明：由于6月起苏州天气出现了超过35度的高温天气，在7月份至8月份出现了38度的橙色和红色高温警告的情况下，根据政府相关规定所有现场被迫停工，导致现场施工进度受到延误，因此将造成交房时间顺延40天。对此，2013年10月29日，原告委托江苏诚鑫律师事务所向被告发出律师函，告知被告存在逾期交房行为，希望尽快协商赔偿事宜。
2013年12月5日，被告向原告发出交房通知书，告知原告于2013年12月6日来被告处办理交房手续。原告于2013年12月6日至被告处办理交房手续，因原告在房款结算清单中注明对违约金及违约天数存有异议，致使房屋未交付。
审理中，原告表示不要求解除合同。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、交房延期说明、交房通知书、律师函，被告提供的付款凭证及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告提供了被告发放的房屋宣传单及房屋内照片，用以证明被告所售房屋可以隔为两层使用，但屋顶存在消防管影响其房屋分割使用。经质证，被告对上述证据真实性均无异议，但认为合同约定的为单层层高，最终如何使用由购房者自行设计，房屋内存在消防管并不妨碍原告将房屋分为两层使用。另，原告称其于2013年12月7日再次去收房时，其在签署房款结算单时因在结算单上写明对违约天数及违约金有异议，被告拒绝交房。为此，原告提供了房款结算清单复印件。该结算清单载明延期交房天数为26天，业主确认处写有原告名字，旁边写有“针对清单中违约金及违约天数，我们有异议”。经质证，被告对该结算单的样式予以认可，称因原告对延期天数有异议，故没有收房。
被告称其因客观原因导致交房延误，提供了苏州市吴中区住建局《关于进一步做好高温期间建筑施工安全生产工作的通知》（复印件）、苏州气象台20**年夏季高温天的统计的气象资料及吴中区建设局《关于区住建局开展夏季高温期间建筑施工安全生产专项检查工作》的检查报道（复印件），称2013年夏季高温天为49天，由于连续出现夏季高温，政府部门要求气温35度以上停止室外作业，在气温38度以上停止一切作业，还对高温期间是否执行政府有关高温施工的规定进行了检查，因此由于高温期间的停工是政府主管部门的要求，应当构成不可抗力，顺延40天交房时间，属于合理范围。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但认为与本案无关，夏季高温导致被告逾期交房不属于不可抗力。被告为证明其交付原告的房屋层高符合约定，提供了建设部关于国家标准《住宅设计规范》局部修改的公告（复印件）、江苏省住房与城乡建设厅发布的《住宅工程质量分户验收规程》节选（复印件）、房屋平面图及房屋现场拍摄照片，称层高指上下两层楼面或露面与地面之间的垂直距离，允许误差范围为“-15mm”，涉案房屋的净空间高度为4.35米、房屋楼板厚度为110mm，外加平层、砂浆面层、粉刷层等厚度40mm左右，符合合同约定的4.49米的标准，不存在层高违约。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但称对房屋净空间高度4.35米不予认可，计算高度不应算上楼板、外加平层、砂浆面层、粉刷层等厚度，应是楼顶与地面的垂直距离。
另，被告称对原告要求被告支付违约金的计算标准，其认可逾期一日按照房款的万分之一的标准支付违约金，即每天32.74元。原告针对被告提起的反诉要求原告支付逾期付款违约金的计算标准，认为不合理。在2014年3月26日的庭审中，被告表示可以交付房屋，但原告称因现在的房屋不符合当初被告宣传的交房条件，存在消防管道，影响装修及正常使用，不同意收房，就被告关于涉案房屋中存在消防管道的违约责任，其保留追究的权利。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张的违约金系逾期交房违约金，故违约金的计算期间应自合同约定的交房期限届满次日至被告实际交付之日，但被告明确表示可以交房，原告不予收房的，逾期交房违约金应终止计算。本案中，合同约定的交房日期为2013年9月30日，虽被告通知原告于2013年12月6日交房，但原告称其如期至被告处收房，因原告对违约天数及违约金数额提出异议，被告拒绝交房。对此，被告亦称因违约天数致使房屋未交付。由此可确认，原告在交房过程中并未存在过错，其对违约金及违约天数提出异议，乃其正当的行为，并不妨碍房屋交付，故由此导致房屋不能交付的责任在于被告，逾期交房违约金应继续计算。审理中，被告表示可以交房，但原告因房屋存在消防管道、层高等原因拒绝收房，因原告并未在本案中针对消防管道、层高要求被告承担违约责任或赔偿损失，且原告当庭表示并不要求解除双方签订的商品房买卖合同，故逾期交房违约金应计算至原告明确表示拒绝收房之日止即2014年3月26日。原告所购房屋存在消防管给其导致的损失，原告可另行主张。关于被告提出因天气炎热，政府要求停工的原因应属不可抗力，应顺延40天交房的答辩意见，因如期交房系被告的合同义务，且被告作为在苏州登记的开发商应对苏州天气情况有所了解，应当对高温天气有所预见，故被告所称逾期交房的原因并不构成不可抗力。另，虽商品房买卖合同附件五，合同补充协议第5条约定了非出卖方所可控制的外界因素，但未约定具备上述因素，被告不承担违约责任，且上述外界因素应在被告正常预见之外，才属合理。综合以上情形，本院认定被告逾期交房天数为177天。合同约定的逾期交房违约金为房屋总价款每日万分之一，对此被告予以认可，但原告认为应按每日万分之五计算较为合理。因逾期交房确造成原告实际无法使用房屋，合同约定的逾期交房违约金标准过低，本院酌定按照年收益6%的标准予以调高，经核算，逾期交房违约金为9526.34元。关于被告反诉要求原告支付的逾期付款违约金，因合同约定了原告最后付款时间为2013年3月25日，而原告实际付清房款之日为2013年6月8日支付，故原告存在逾期付款74天。虽原告称最后一笔款项系银行贷款，被告明知，但因付款义务系原告的合同义务，其对签订合同后十五日内能够办理贷款并支付被告的约定应知晓，原告未能提供证据证明贷款银行系由被告指定的事实，故不能因原告实际进行银行贷款而当然免除原告的付款责任，故原告应承担逾期付款的违约责任。合同约定逾期付款按照总房款每日万分之一计算，原告虽有异议，但违约金条款应对原、被告各自违约行为平等适用，由此原告认为被告主张违约金标准不合理的意见，本院不予采纳，经核算，原告应支付逾期付款违约金2422.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）苏州铭嘉实业有限公司支付原告（反诉被告）刘小红逾期交房违约金9526.34元。
二、原告（反诉被告）刘小红支付被告（反诉原告）苏州铭嘉实业有限公司逾期付款违约金2422.76元。
以上两项折抵后，被告（反诉原告）苏州铭嘉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘小红7103.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为130元，由本诉原告刘小红负担30元，本诉被告苏州铭嘉实业有限公司负担100元；反诉案件受理费25元，由反诉被告刘小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 鲁超
二〇一四年四月三日
书 记 员 殷毅