北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第22685号
原告张华，女，1978年2月8日出生。
委托代理人吕丽英，北京首阳律师事务所律师。
委托代理人高立伟，北京首阳律师事务所律师。
被告北京西单明珠商品市场有限公司，住所地北京市西城区西单横二条59号地下一层至地上七层。
法定代表人郑秀，董事长。
委托代理人刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。
委托代理人宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。
原告张华与被告北京西单明珠商品市场有限公司（以下简称西单明珠公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序公开开庭进行审理，原告张华及其委托代理人吕丽英、高立伟，被告西单明珠公司之委托代理人刘万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张华诉称，2011年7月14日，原、被告签订《西单明珠商位租赁合同》，约定被告将位于其商场内二层2014号商位租赁给原告进行经营，租赁期限为三年，自2011年7月13日起至2014年7月12日止，每月租金3400元，之后租金每年递增不超过3%。原、被告于当天同时签订了《西单明珠市场八年经营权补充协议》，协议中约定将原《西单明珠商位租赁合同》中的三年租期再延长五年，变为八年经营期限，同时收取原告八年经营权资格租金3万元、押金2万元，租赁期限截止为2019年7月12日，合同期间内原告按照合同约定缴纳租赁租金及物业管理费等。2013年5月5日，原告与江平（原西单明珠商城二层2013号）签订《店面转让协议》，约定自2013年5月5日起江平将西单明珠商场二层2013号商铺承租经营权转让给原告，租赁期限至2019年7月12日，原告按照协议约定将江平缴纳的经营权租金3万元及押金2万元支付给了江平。2014年7月1日，被告向原告发出《关于变更业主须调整租金标准的通知》，并于2014年7月3日发送《致新业主产权范围商位的紧急通知》，该通知中表明要对原告所租商位原租金标准进行涨价，因原告不同意涨价，被告于2014年7月11日通知原告与其解除合同。被告对原告的权益进行侵害，应向原告承担赔偿责任。现诉至法院，请求判令：1、被告退还原告经营权租金6万元，返还押金4万元，并赔偿损失370656元；2、诉讼费由被告承担。
被告西单明珠公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年7月3日至2014年7月5日，原告等一百多人在市场周围聚集闹事，后有20多人分别被处于刑事拘留、行政拘留等处罚。当时各媒体均有报道，此事对我公司影响极大，也造成了极大的社会影响。我公司依据双方租赁合同第十三条、明珠市场处罚规定第五条，解除了与原告的租赁合同，因此，我公司是行使正当的解除权，不应当承担违约责任。我公司行使解除权后，依据合同约定押金不应当退还。原告与江平之间的转租关系未经我公司认可，依据租赁合同第十条，我公司有权解除与江平之间的租赁关系。依据租赁合同第十三条，我公司行使解除权不应退还押金。原告与江平之间的转租关系产生争议，约定解决方式为仲裁，法院不应受理。关于长期经营权租金，根据补充协议的约定，经营权资格租金为进场费，没有合同约定在合同解除时需要退还，该款项时符合进场费的特征，原告请求返还合同经营权租金没有依据。原告计算损失的方式没有事实和法律依据。
经审理查明：2011年7月14日，原、被告签订《西单明珠商位租赁合同》，出租方西单明珠公司（甲方），承租方张华（乙方），合同约定：第一条出租商位，甲方为西单明珠公司，现将（北京市西城区西单xxx号）该市场二层2014号商位租予乙方经营；第二条租赁期，本合同租赁期限为三年，自2011年7月13日起至2014年7月12日止；第三条租金，本合同项下商位的租金为每月3400元，在国家经济形势正常运行的情况下，租金递增每年不超过3%，若发生金融危机或通货膨胀等特殊经济形势另行确定；第五条押金，乙方签署本合同时，须向甲方缴纳押金，押金为二万元（不计利息），租赁期满乙方应按照第十一条第2款规定交还商位，三十天后，甲方将押金返还乙方；第十一条出租商位的交还，第2款，租赁期满或提前终止本合同时，乙方应按合同约定将商位恢复原状，由双方验收后交还甲方，由此发生的费用由乙方承担；第十三条违约责任第3款，发生下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回商位，押金不予退还，第（6）项乙方违法或涉嫌刑事犯罪。同日，原、被告又签订《西单明珠市场八年经营权补充协议》，甲方西单明珠公司，乙方张华，补充协议约定：在2011年7月14日甲、乙双方签订的租赁合同的基础上，为了重点保护乙方经营的长期稳定，特签订补充协议，一、乙方愿意在甲方拥有八年稳定的经营权资格；二、乙方同意向甲方一次性缴纳八年经营权资格租金三万元；三、乙方已在签署本协议当日向甲方一次性缴纳八年经营资格租金；四、甲方同意乙方的租赁期限在甲、乙双方于2011年7月14日签订三年租赁合同的基础上再延长五年，即乙方在西单明珠商品市场2014号商位拥有八年的经营权资格，乙方租赁到期日为2019年7月12日；五、甲方确保乙方可享受“西单明珠忠实商户”待遇。2014年7月18日，原告张华向被告交纳2014号商位押金2万元、经营权租金3万元。2014年7月1日，被告发布关于变更业主须调整租金标准的通知，告知商场二层、三层商户，商场二层、三层产权发生变更，新的产权人要求要求高额回报，需要提高租金标准。
2014年7月11日，被告向原告送达关于对参与聚众闹事商户解除合同的通知，内容为：2014张华商户，因参与聚众闹事，致使部分参与商户被公安机关刑事拘留，你的行为扰乱了社会治安，扰乱了市场正常经营秩序，严重影响了社会稳定，严重损害了西单明珠品牌价值，给西单明珠市场造成了负面社会影响，你的行为已经严重违反《西单明珠商位租赁合同》、《明珠市场管理处罚规定》第五条第四款之规定，现按照合同约定与你解除八年经营补充协议，现通知你于2014年7月12日晚20时之前清空你的所有物品，腾空你的商位，将商位交还于西单明珠市场，若到期未腾空及交还商位，市场将对你商位的全部物品打包、封存。诉讼中，原、被告均认可关于2014号商位的租赁合同已于2014年7月11日解除。原告表示因被告解除合同，侵害了其权益，要求被告退还押金、经营权租金，并赔偿损失，损失按照此前六个月的平均收益计算一年的时间，共计370656元，并提交其自行记录的账本及纳税凭证。被告对此不予认可，被告表示因原告在2014年7月3日至7月5日在市场周围聚众闹事，其按照合同约定及市场管理规定，与原告解除合同，不退还押金、经营权租金及赔偿损失，且对原告自行记录的账本的真实性不予认可。
另查，原告于2011年9月14日签订《经营承诺书》，内容为：本人系2014商位经营者，已接受市场管理人员的进场前培训，接到《明珠市场管理处罚规定》、《商户营业人员守则》、《商户安全知识培训》、《商位自营人员及导购人员入场须知》等文件并已熟知其内容，在此我郑重承诺，保证遵守明珠市场各项管理规定，服从管理人员的管理，积极维护明珠市场声誉。《明珠市场管理处罚规定》第五条规定，本市场商位自营人员及导购人员若发生以下行为者，市场管理部将给予高额罚款或取消其租赁资格，罚没商户全部保证金，清出市场并将商位另行出租：1、不服从市场管理部门管理，无理取闹，谩骂、殴打市场管理人员的；4、煽动闹事或聚众闹事，给市场稳定和社会稳定造成危害的。庭审中，原告表示《经营承诺书》中的签名认可，但其并未看到过《明珠市场管理处罚规定》。
诉讼中，被告出示2014年7月5日录像，录像中显示张华身着“明珠商户维权”的白色T恤衫，与其他穿有同样服饰的人员，携带横幅在明珠商场周边被警察阻拦，后晕倒。原告张华表示市场其他商户发放了T恤衫，并让其下楼，当时市场周围路道上已聚集几十人并穿着T恤衫，并扯着横幅，原告下楼的原因是向让被告给出一个满意的答复，当时周围警察将横幅收起来，因为天热另加心情激动导致晕倒，此后被送往医院，录像中不能体现原告为闹事者，原告是正当维权，并非聚众闹事。依据被告申请，本院前往西单大街派出所调去张华被采取强制措施的案卷材料，西单大街派出所告知本院，明珠市场的新业主准备上调租金，包括张华在内的商户对此持有异议，2014年7月5日前，派出所已告知商户，如有异议，应通过正当途径予以反映，但张华等人仍在2014年7月5日采取大横幅等形式，在明珠商场周边道路上，聚众闹事，扰乱公共秩序，派出所出警后将相关人员带离现场，张华倒地，后被120急救车送往医院，派出所对扰乱公共秩序的人员采取了治安处罚，因为当时张华在医院，对于张华扰乱秩序、聚众闹事的违法行为，当时未进一步追究。
上述事实，有2014号商位租赁合同、八年经营权补充协议、押金收据、经营权租金收据、变更业主需调整租金的通知、解除合同通知、账本、完税证明、经营承诺书、明珠市场管理处罚规定、录像视频、调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租赁合同及八年经营权补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。《明珠市场管理处罚规定》虽系被告单方规定，但原告进驻市场已签字确认熟知《明珠市场管理处罚规定》的内容，并承诺遵守管理规定，因此，《明珠市场管理处罚规定》对原告具有约束力。原告表示进驻市场时只是签字并未看到《明珠市场管理处罚规定》等文件的抗辩观点，缺乏依据，本院不予采信。
被告于2014年7月11日向原告送达了2014号商位的解除通知，庭审中，原、被告均认可双方2014号商位的租赁合同于2014年7月11日解除，故本案双方争议的焦点为被告解除与原告的租赁合同是否存在依据。被告出示视频材料证明原告参与了2014年7月5日明珠商户的集体行为，原告表示为正当维权。本院认为，西单大街派出所向本院明确表示原告张华2014年7月5日扰乱秩序、聚众闹事，存在违法行为，且与参与2014年7月5日的集体行为的其他部分商户，亦受到公安机关的行政处罚，公安机关虽未对原告进行处罚，但原告的行为依然违法。因此，原告违反了其与被告的合同约定及《明珠市场管理处罚规定》，被告依约与原告解除合同，理由正当。
依据原、被告合同约定，因原告行为解除合同的，押金不予退还，因此，原告要求被告退还2014号商位押金2万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的请求，亦无法律依据，本院不予支持。关于经营权资格租金，因双方合同现已解除，且合同对此并未约定，被告抗辩不予退还，于法无据，其应当将2014号商位经营权资格租金3万元退还原告。
关于2013号商位，因涉及案外人江平，且2014号商位的租赁合同中并无2013号商位相关约定，双方关于2013号商位争议不属2014号租赁合同的范畴，本院对此不予处理，双方如有争议，可另行诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后七日内，被告北京西单明珠商品市场有限公司退还原告张华经营权租金三万元。
二、驳回原告张华的其他诉讼请求。
如果被告北京西单明珠商品市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百元，由原告张华负担三千五百二十九元（已交纳），由被告北京西单明珠商品市场有限公司负担二百七十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一四年十二月九日
书记员 张晓奕