广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1224号
上诉人（原审被告）：韶关市武江区正德电器有限公司。住所地：广东省韶关市武江区工业东路**号*座首层第六间门店。
法定代表人：翁元田。
被上诉人（原审原告）：广东省核工业地质局韶关劳动服务公司。住所地：广东省韶关市武江区工业东路**号。
法定代表人：胡建华，总经理。
委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。
上诉人韶关市武江区正德电器有限公司（以下简称正德公司）与被上诉人广东省核工业地质局韶关劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人正德公司的法定代表人翁元田、被上诉人劳动服务公司的委托诉讼代理人陈晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正德公司上诉请求：撤销一审判决。本案诉讼费用由劳动服务公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定双方解除《房屋租赁合同》的时间应是2015年11月16日，劳动服务公司要求正德公司按每月4010元的标准支付2016年4月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费，有事实和法律依据。2015年11月16日前应视为不定期租赁合同。根据一审法院的认定，租金应当按原标准执行。正德公司在收到劳动服务公司书面通知后，与劳动服务公司积极协商签订房屋租赁合同，并于2015年8月1日起按每平方米100元的标准支付租金。不定期租赁合同期间正德公司交纳多支付的租金依法应当以予扣减，一审判决并未就不定期租赁合同期间正德公司多交的款项作出处理。二、劳动服务公司未按约定交付租金发票。正德公司与劳动服务公司具有十多年的房屋租赁关系，长期以来正德公司从未拖欠过劳动服务公司的租金，即使双方未续签房屋租赁合同，正德公司仍积极主动地向劳动服务公司支付租金。但劳动服务公司自2015年1月起未向正德公司出具租金发票，劳动服务公司并未按约定履行合同义务。如劳动服务公司坚持要求正德公司退出房屋，应当依法先行出具2015年1月起至退房之日止的租金发票给正德公司。综上所述，一审法院认定事实不清，正德公司长期承租劳动服务公司的商铺经营，对劳动服务公司作出了一定的贡献，与劳动服务公司有良好的合作关系，希望二审法院充分考虑，依法作出公正判决。
劳动服务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
劳动服务公司向一审法院起诉请求：1、正德公司立即腾退韶关市武江区工业东路19号A座首层第六间门店；2、正德公司向劳动服务公司缴纳2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占用费8020元（房屋占用费为4010元／月，即按每月100元／平方米的单价计算）及赔偿劳动服务公司的经济损失360.9元，共计8380.9元；3、正德公司向劳动服务公司缴纳2016年3月1日起至正德公司腾空房屋之日止的房屋占用费及赔偿劳动服务公司的经济损失（经济损失按应付房屋占用费的36%／年计算至实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用由正德公司负担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，劳动服务公司（甲方、出租人）与正德公司（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将其管理的韶关市武江区工业东路19号A座首层第六间门店出租给乙方使用，出租面积40.1㎡，每月的租金为3208元，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方应于每月10日前以现金或支票的方式付清当月租金。合同签订后，正德公司按约定使用门店并交付租金。合同到期后，劳动服务公司于2015年1月28日向正德公司发出一份《通知》，内容为“我单位与贵公司签订的门店租赁合同，于2014年12月31日到期。依据国家、省有关政策和局办公会议精神，门店不在（注：应为再）租赁，请于2015年3月15日前搬迁完。”正德公司收到该通知后，并未在2015年3月15日前完成搬迁，而是继续使用涉案门店，劳动服务公司亦收取了2015年1月至7月的租金。2015年11月4日，劳动服务公司再次向正德公司发出一份《通知》，内容为“我公司于2015年8月14日送达给贵公司的房屋租赁合同，贵公司至今未签。请贵公司于2015年11月15日24时前到我公司（韶关基地办），签订合同。过期不签，视为贵公司放弃，请贵公司于2015年11月30日前交出承租门店。”但双方并未在2015年11月15日前重新签订合同。2016年1月4日，劳动服务公司通过广东众同信律师事务所向正德公司发出《律师函》，内容为“……1、双方签订的《房屋租赁合同》已到期解除。2、请贵方在收到本函之日起五日内向服务公司缴纳2015年8月1日至2015年12月31日的房屋占用费共计20050元。3、在2016年2月7日前将承租房屋腾空并交还给服务公司，并保证交还承租房屋的完好。4、2016年1月1日起至贵方腾空房屋并交还给服务公司之日止的房屋占用费按每月100元每平方米的单价计付给服务公司……”正德公司遂分别在2016年1月7日、2016年3月31日按照100元／平方米的标准缴纳了2015年8月至12月、2016年1月至3月的房屋使用费用，但未在2016年2月7日前交回门店，劳动服务公司催收交房未果，遂诉至一审法院要求解决。一审诉讼期间，劳动服务公司变更诉讼请求为：要求确定双方的不定期租赁关系已于2015年11月30日解除，正德公司腾退涉案门店并按每月4010元的标准支付2016年4月1日起至正德公司腾退门店之日止的房屋占用费，同时，劳动服务公司认可收取了正德公司的押金1万元，且同意在正德公司尚欠的费用总额中扣减。正德公司则要求继续租赁房屋，同意按照100元／平方米的标准计算房屋使用费用。
一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止。在合同期间届满后，正德公司继续使用该房，劳动服务公司亦收取了2015年1月至7月的租金。现劳动服务公司已提前告知正德公司应于2015年11月15日前签订合同，但双方并未如期签订合同，而正德公司就其主张未按期签订合同的理由亦未提交充分的证据证明。劳动服务公司在之后又以律师函的形式再次要求收回门店。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，劳动服务公司要求确认双方租赁关系已解除并要求正德公司腾退门店的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。至于合同解除的时间问题，因劳动服务公司向正德公司发出的通知已载明“请贵公司于2015年11月15日24时前到我公司（韶关基地办），签订合同。过期不签，视为贵公司放弃。”双方未在2015年11月15日前重新签订合同，故上述《房屋租赁合同》解除的时间应是2015年11月16日。至于房屋占用费问题。虽然双方之间的租赁合同已解除，但正德公司仍在使用门店，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定及双方的陈述，劳动服务公司要求正德公司按每月4010元的标准支付2016年4月1日起至其腾退房屋之日止的房屋占用费，有事实和法律依据，该院予以支持。同时，该房屋占用费应扣减正德公司已支付的押金1万元。至于经济损失问题。劳动服务公司表述其主张的经济损失并非违约金，而是因未及时收取租金而造成投资及收益损失，但并未提交证据证明存在该损失。考虑到正德公司按市场标准支付的房屋占用费已能填补其租金损失，故该院对劳动服务公司主张的经济损失不予支持。判决：一、广东省核工业地质局韶关劳动服务公司与韶关市武江区正德电器有限公司在2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月16日解除。二、韶关市武江区正德电器有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内将韶关市武江区工业东路19号A座首层第六间门店腾退给广东省核工业地质局韶关劳动服务公司。三、韶关市武江区正德电器有限公司应自2016年4月1日起至腾退上述门店之日止按每月4010元的标准向广东省核工业地质局韶关劳动服务公司支付房屋占用费（该房屋占用费总额应减除韶关市武江区正德电器有限公司交纳的押金10000元，多还少补）。四、驳回广东省核工业地质局韶关劳动服务公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由韶关市武江区正德电器有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，劳动服务公司表示愿意向正德公司履行出具租金发票的义务。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审定性正确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本案争议焦点是：一、一审判决对不定期租赁期间正德公司多交纳的款项未作出处理是否正确。二、劳动服务公司要求正德公司退出房屋，是否必须要先行向正德公司出具合同约定的交付租金发票问题。
一、一审判决对不定期租赁期间正德公司多交纳的款项未作出处理是否正确。2014年1月1日，劳动服务公司与正德公司签订的《房屋租赁合同》约定：劳动服务公司将其管理的韶关市武江区工业东路19号A座首层第六间门店出租给正德公司使用，出租面积40.1㎡，每月的租金为3208元，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。由此可见，《房屋租赁合同》约定的租金标准为80元／平方米。合同期满后，劳动服务公司于2015年1月28日向正德公司发出内容为“我单位与贵公司签订的门店租赁合同，于2014年12月31日到期。依据国家、省有关政策和局办公会议精神，门店不在（注：应为再）租赁，请于2015年3月15日前搬迁完。”的《通知》，但正德公司收到该通知后，并未在2015年3月15日前完成搬迁，而是继续使用涉案门店，劳动服务公司亦按原合同约定的80元／平方米标准收取了正德公司交纳的2015年1月至7月的租金。此期间虽然房屋为不定期租赁，但由于双方对按原合同约定的80元／平方米标准交纳租金没有异议，本院予以认同。但从2015年8月1日起，正德公司仍然继续使用涉案门店，却未向劳动服务公司交纳过租金，为此，劳动服务公司于2016年1月4日通过广东众同信律师事务所向正德公司发出内容为“……1、双方签订的《房屋租赁合同》已到期解除。2、请贵方在收到本函之日起五日内向服务公司缴纳2015年8月1日至2015年12月31日的房屋占用费共计20050元。3、在2016年2月7日前将承租房屋腾空并交还给服务公司，并保证交还承租房屋的完好。4、2016年1月1日起至贵方腾空房屋并交还给服务公司之日止的房屋占用费按每月100元每平方米的单价计付给服务公司……”的《律师函》，由此可见，出租人劳动服务公司在房屋租赁期满后一直提出异议要求收回出租房屋，并提出2015年8月1日至2015年12月31日的房屋占用费共计20050元（40.1平方米×100元／平方米×5个月），即提出该期间应按照100元／平方米收取房屋占用费，正德公司接到该《律师函》后，亦分别在2016年1月7日、2016年3月31日按照100元／平方米的标准缴纳了2015年8月至12月、2016年1月至3月的房屋使用费用，可见，双方对此期间按照100元／平方米的标准交费达成合意并已履行完毕，现正德公司上诉提出劳动服务公司未按照原合同约定的80元／平方米的标准收费违反《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本院对此分析如下：上述条款的内容已明确原租赁合同继续有效的前提条件是“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”，但如前所述，租赁期间届满，承租人正德公司继续使用出租房屋，出租人劳动服务公司一直提出异议要求收回出租房屋，并提出2015年8月1日至2015年12月31日的房屋占用费共计20050元（40.1平方米×100元／平方米×5个月），即提出该期间按照100元／平方米收取房屋占用费，可见，双方对此期间按照100元／平方米的标准交费达成合意并已履行完毕，且正德公司按照此标准交纳房屋使用费一直至2016年3月（注：对一审判决正德公司从2016年4月1日起按照此标准交纳房屋使用费至腾退房屋之日止，正德公司不持异议），可见，不存在正德公司在不定期租赁期间多交纳了房屋使用费的事实，因此，正德公司对上述法律条文的理解明显误解，故其该上诉主张本院不予支持。
二、劳动服务公司要求正德公司退出房屋，是否必须要先行向正德公司出具合同约定的交付租金发票问题。劳动服务公司与正德公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》并没有约定合同期满，劳动服务公司要求正德公司退出房屋，需先行向正德公司出具租金发票，故正德公司该上诉请求既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，正德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由韶关市武江区正德电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 何海祥