湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第186号
上诉人（原审被告、反诉原告）燕剑平。
委托代理人谢志刚，湖南湘牵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李铁强。
委托代理人陈继军，湖南晶石律师事务所律师。
委托代理人王丹，湖南晶石律师事务所律师。
上诉人燕剑平因与被上诉人李铁强房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员韩小平担任审判长，与审判员罗亮、代理审判员ＸＸ组成合议庭，代理书记员周沫担任记录，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人燕剑平及其委托代理人谢志刚、被上诉人李铁强的委托代理人陈继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年11月26日，原告（反诉被告）李铁强与被告（反诉原告）燕剑平签订了时尚魔方购物广场《商铺租赁合同》和《商业管理合同》。其中《商铺租赁合同》约定：1、燕剑平承租李铁强转租来的时尚魔方购物广场内的第282号铺面，该铺面建筑面积为20.5平方米；2、租赁期限为两年（从2012年12月1日至2014年11月30日止）；3、房屋租金、设备使用费按每3个月交纳一次，燕剑平须于每3个月到期前10日，主动到李铁强处缴纳下3个月的租金与设备使用费（现金交付）；4、该铺面的房屋租金和设备使用费按建筑面积计价，一年的租金按11个月计算为37884元；5、合同签订日，燕剑平还须向李铁强交纳所租物业3个月的房屋租金、设备使用费作为履约保证金，该保证金在燕剑平没有违反本合同条款的基础上，于合同期届满之日起10个工作日内由李铁强退还给燕剑平（无利息），若燕剑平没有按时缴纳租金与设备使用费以及提前解约，则视为违约，保证金没有退还，若燕剑平在承租期内不履行合同约定或给李铁强的物业和相关设备造成损害，则李铁强有权从保证金中扣除违约金、维修和赔偿款；6、燕剑平如拖欠房屋租金、设备使用费等相关费用达30日（无论是否已获得李铁强的正式通知催缴），视为燕剑平已单方面终止双方的租赁关系，李铁强可单方面解除合同，并无条件同意李铁强收回出租的物业，李铁强有权留置并变卖物业内的财物，将其变卖价款抵扣燕剑平应付的租金、设备使用费等相关费用与违约金；7、李铁强对燕剑平用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿。合同还对双方的权利、义务、转租、转让、违约责任、合同的变更、解除等进行了约定。原、被告之间所签订的《商业管理合同》则约定：1、燕剑平须在每年到期前10日向李铁强支付商业运营推广费2460元／年；2、合同签订日，燕剑平须向李铁强支付3个月的商业运营推广费作为履约保证金；3、在燕剑平全部遵守租赁合同与商业管理合同中的约定的情况下，李铁强按月向燕剑平支付当月房屋租金、设备使用费的10%作为商场前期培育费。合同签订当天，燕剑平向李铁强交纳了6个月租金20660元、经营保证金10332元、进场费2888元、半年物业管理费1230元。
在合同履行过程中，双方因商铺面积发生争议。2013年7月，燕剑平向李铁强邮寄了一份要求对时尚魔方购物广场铺面进行面积测量的通知。2013年5月至6月，李铁强以现金形式向燕剑平返租1378元（3443元×20%×2个月＝1378元）。之后，燕剑平没有再交付租金。2014年3月29日，李铁强向燕剑平发出《解除合同通知》，要求燕剑平在通知发出之日起3日内将商铺腾空退还给李铁强，因燕剑平未交纳租金也未腾空铺面，李铁强诉至法院。庭审中，双方明确于2013年3月16日开始经营，至2014年3月29日停业，燕剑平共计向李铁强交纳租金20660元。
另查明，燕剑平所租赁的282号铺面建筑面积应为19.67平方米。
原审判决认为：原、被告所签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，双方均应严格履行合同义务。在合同实际履行过程中，燕剑平实际使用租赁铺面达一年，但燕剑平没有依约支付租金，虽然燕剑平提出没有支付租金是因为商铺面积不符合合同约定，但这并不是造成租赁合同根本不能履行的理由。且直到2014年3月29日，李铁强向燕剑平发出解除合同的通知，已经给予了燕剑平合理的期限支付租金。故依据双方租赁合同约定，被告（反诉原告）燕剑平逾期给付租金满30日，原告（反诉被告）李铁强有权解除合同。依据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因双方所签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》均已到期，故不再作解除合同的判决，但燕剑平应将所租赁的商铺退还给李铁强。原告（反诉被告）李铁强所交付的租赁物虽存在瑕疵，但并不是造成合同目的根本不能实现的原因，故被告（反诉原告）燕剑平未按期交付租金，应依约承担违约责任，所交付的履约保证金10332依约不予返还，但原告（反诉被告）李铁强所多收的租金、保证金应予退还。关于燕剑平提出的时尚魔方购物广场的消防未达标以及管理服务不到位的问题，因与事实以及合同约定不符，故对其该项理由不予支持。
一、关于原告（反诉被告）李铁强应退还被告（反诉原告）燕剑平多交纳租金、保证金的数额问题。燕剑平应交月租为19.67平方米×（3443元÷20.5平方米）＝3304元，燕剑平实交月租金为3443元，据此李铁强应退还燕剑平多交的租金为（3443-3304）×6个月＝834元。保证金是依合同约定按三个月租金收取的，故依此同理应退还417元。两项相加，李铁强应退还燕剑平多收的租金与保证金共计1251元。
二、关于返租费的问题。通过双方庭审陈述以及合同约定，明确返租费即为商场前期培育费用。双方《商业管理合同》第六条第（10）项规定：“燕剑平全部遵守租赁合同与商业管理合同中的约定，李铁强按月向燕剑平支付当月房屋租金、设备使用费的10%作为商场前期培育费用。”现燕剑平已交6个月租金，对在合同履行过程中有两个月双方自愿达成的按月租金的20%返租予以确认，李铁强还应返租1322元（3304元×10%×4个月＝1322元）。
三、关于免租的问题。依据双方合同约定，免租期为2012年12月1日至同年同月31日、2014年12月1日至同年同月31日，燕剑平签订合同的时间为2012年11月26日，故对合同中约定的第一个月免租予以确认。对于最后一个月的免租，因双方在合同实际履行中客观情况已经发生改变，不作认定。
四、关于被告（反诉原告）燕剑平尚欠的租金、物业管理费及应当支付的违约金的数额问题。租金的计算：从2013年3月16日起至2014年3月30日停业，共计12个月，燕剑平实际还应支付租金3304×（11个月-
一个月免租-6个月已交）＝13216元。物业管理费的计算：1230元÷6个月×5个月＝1025元。违约金的计算：因燕剑平未按时交付租金，依据双方所签订的租赁合同第八条，应按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金即3304元×11个月×30%＝10903元，原告李铁强主张的违约金为3000元。鉴于本案的实际情况，时尚魔方购物广场整体并没有做起来，生意均不好，且依照合同约定，燕剑平违约保证金不予退还，实际上燕剑平已经承担了违约责任，故对该笔违约金不予认定。二项相加，燕剑平还应支付李铁强尚欠的租金、物业管理费共计14241元（13216元＋1025元＝14241元）。（注：本次计算中的年度单位均依据交易习惯认定为11个月）。
五、关于反诉原告（本诉被告）燕剑平提出应由本诉原告（反诉被告）李铁强退还其进场费2888元、物业管理费1230元以及其他损失的问题。进场费的计算：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”，李铁强向燕剑平收取“进场费”，不违反法律规定，可视为交易习惯。因双方合同中对于进场费的处理没有约定，而合同约定履行期限为两年，实际履行期限则只有一年，故法院认为进场费以李铁强退还燕剑平1444元为宜。对于物业管理费的问题，因该笔费用已实际发生并履行，燕剑平又未提交证据证明李铁强未履行合同约定的物业管理服务，故对于燕剑平提出的返还物业管理费的反诉请求不予支持。关于燕剑平提出的货物损失57000元应否支持的问题，因货物属于可以转卖物品，且纠纷的发生是因燕剑平违约造成，故对燕剑平提出的该项反诉请求也不予支持。
以上四项相抵后，燕剑平还应支付李铁强10224元（14241元-1251元-1322元-1444元=10224元）。综上，对原告（反诉被告）李铁强的诉讼请求部分予以支持，对被告（反诉原告）的诉讼请求部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第四十一条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）燕剑平在本判决生效后五日内将时尚魔方购物广场282号商铺腾空并退还给原告（反诉被告）李铁强；二、由被告（反诉原告）燕剑平于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）李铁强租金、物业管理费共计14241元；三、由原告（反诉被告）李铁强在本判决生效之日起五日内一次性退还被告（反诉原告）燕剑平租金、保证金、进场费共计4017元；四、被告（反诉原告）燕剑平所交付的履约保证金10332元，原告（反诉被告）李铁强不予退还；五、驳回原告（反诉被告）李铁强的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）燕剑平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。本案案件受理费80元，反诉费25元，共计105元，由原告（反诉被告）李铁强负担45元，由被告（反诉原告）燕剑平负担60元。
原审宣判后，上诉人燕剑平不服该判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决程序违法。原审判决所述“庭审中，原告李铁强变更诉讼请求第3项为依法判令被告支付拖欠原告的租金和设备使用费22379.5元”的情形是：一审庭审时，被上诉人李铁强在上诉人将其起诉状作为证据提交一审法庭，以证明被上诉人主张的月租金已经变更了的情况下，被上诉人对该证据进行质证时提出了所谓的变更诉讼请求，原审判决认定被上诉人的变更诉讼请求，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，属于程序违法；二、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定的租金标准错误。双方租赁合同所约定的内容为：⑴计租日之前的一个月交付房屋，计租日的第一个月免租；⑵建筑面积20.5平方米自计租日之次月起12个月的租金单价为每平方米37884／12／20.5﹦154元；计租日之第14个月起得租金单价为每平方米37884／11／20.5﹦168元。原审判决认定双方约定的一年的租金按11个月计算为37884元与双方约定不符，是错误的；2、原审判决认定上诉人应依约承担违约责任没有事实依据。上诉人之所以没有及时交付租金的原因是因为被上诉人一直拖延与上诉人的租金结算工作，致使上诉人不能再及时缴纳租金；三、双方在履行租赁合同过程中，发生争议，在没有达成一致的情况下，单方面解除合同的行为违反了我国法律的规定，依法应当赔偿上诉人的经济损失。综上，原审判决程序违法，认定事实错误，请求撤销原审判决，判令被上诉人退还上诉人各项费用24770元，并赔偿上诉人经济损失54000元；由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人李铁强答辩认为：一、原审判决不存在程序违法的情况；二、原审判决认定事实清楚，双方已经以表格形式对租金进行了确认，不存在计算错误。上诉人没有交付租金的事实清楚，被上诉人要求上诉人缴纳租金是由依据的；三、被上诉人认为，其作为出租方单方解除租赁合同是有依据的，上诉人未缴纳租金是重大违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。本案中，被上诉人在原审庭审质证过程中对其提出的诉讼请求第3项中的租金和设备使用费的金额由10330元变更为22379.5元，属于对其诉讼请求的金额予以增加，根据前述司法解释规定，被上诉人至法庭辩论终结前均可提出。上诉人认为原审判决违反法定程序的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据双方租赁合同约定，2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金和设备使用费为37884元，2014年1月1日至2014年11月30日的房屋租金和设备使用费为37884元，如根据上诉人所主张的按商铺面积计算则为2013年1月1日至2013年12月31日每月租金和设备使用费为154元×20.5平方米﹦3157元；2014年1月1日至2014年11月30日每月租金和设备使用费为168元×20.5平方米﹦3444元。上诉人经营时间自2013年3月16日至2014年3月30日，其产生租金和设备使用费总额为40323.5元（3157元×9.5个月﹢3444元×3个月），原审判决认定的该租赁期间的租金和设备使用费低于该数额，并未损害上诉人的利益，同时，被上诉人对此表示认可，故本院予以确认。上诉人关于其未能及时交付租金是被上诉人拖延与上诉人结算租金所致的上诉理由，没有证据证实，本院不予采纳。在租赁合同中，租金的缴纳是承租人的主要合同义务，被上诉人在上诉人不能及时缴纳租金的情况下，单方解除租赁合同，符合我国法律规定。双方是否能够协商一致不是合同解除的必备条件，上诉人关于被上诉人在双方未能达成一致的情况下，单方解除合同违反法律规定的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人燕剑平各项上诉理由均不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决审理程序合法，适用法律准确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费105元，由上诉人燕剑平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
代理审判员 王 芳
二〇一五年八月二十七日
代理书记员 周 沫
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……