广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2083号原告：韩义为，男，1972年12月10日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。被告：杜穗生，女，1955年1月28日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。被告：杜董祥，男，1956年8月6日出生，汉族，住广州市白云区，被告：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城桥南路六号裕富楼二层全层二层A01铺。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：陈卫娟，女，1985年11月14日出生，汉族，住清远市清城区，系该公司员工。原告韩义为与被告杜穗生、杜董祥以及清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩义为的委托诉讼代理人张伟聪；被告杜穗生的委托诉讼代理人温健、陈广辉；被告杜董祥；被告天盛房当当公司的委托诉讼代理人陈卫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩义为向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除《房屋买卖合同》;二、请求被告杜穗生、杜董祥共同返还双倍定金10万元;三、请求判令被告天盛房当当公司返还中介费18000元以及收取的代缴费用5880元，共23880.00元;四、被告承担本案的受理费。诉讼过程中，原告韩义为撤回第三项诉讼请求并增加一项诉讼请求：请求三被告赔偿原告律师费损失13000元。事实和理由：2017年3月份，原告通过被告天盛房当当公司了解到位于清远市××大道××诗意花园××楼××号房屋出售。原告查看了房屋的房产证原件，并在被告杜董祥、天盛房当当公司的陪同下，到涉案房屋现场看了房屋的环境。在与被告杜董祥、天盛房当当公司在价格方面协商一致后决定购买涉案房屋。2017年3月16日，原告到达被告天盛房当当公司处，与被告杜董祥签订《房屋买卖合同》才发现被告杜董祥并非房屋的产权人。在与被告杜董祥、被告天盛房当当公司沟通后，才知道被告杜穗生与被告杜董祥是亲姐弟关系，是被告杜穗生委托被告杜董祥在被告天盛房当当公司处放盘出售的。在签订《房屋买卖合同》前，被告天盛房当当公司与被告杜穗生通过视频通话，将售房的情况告知了被告杜穗生后，在获得被告杜穗生同意才签订了《房屋买卖合同》，并向被告杜董祥缴交了50000元的定金，向被告天盛房当当公司缴交了23880元的中介费及代缴费用。签订《房屋买卖合同》后，原告准备好了银行贷款资料，但提交到被告天盛房当当公司时，却被告知被告杜穗生拒绝继续出售房屋。原告与三被告多次协商均未达成一致。在此次交易当中，被告天盛房当当公司在介绍原告购买房屋前，并未与被告杜穗生签订居间合同，并在交易中隐瞒了房屋产权人，造成房屋不能继续履行存在重大过错。因此要承担连带责任。为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杜穗生辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。答辩人从未委托被告杜董祥代为签订涉案房屋的买卖合同，被告杜董祥在被告天盛房当当公司处与原告签订买卖合同的行为并无经过答辩人同意与授权。在被告杜董祥与原告签订涉案买卖合同时答辩人正在国外旅游，期间被告杜董祥有通知答辩人签订买卖合同事宜，但答辩人是表示拒绝的，而且答辩人提醒被告杜董祥不要收取相关费用。因此，原告与杜董祥所签合同属于无效合同，原告明知被告杜董祥是无权代理还与其签订合同，原告应当承担相应的过错责任。被告杜董祥辩称，答辩人无经过被告杜穗生的委托及同意，就与原告签订了房屋买卖合同。被告天盛房当当公司辩称，答辩人收取了原告中介费14900元以及代缴费用5880元，定金5万元是在杜董祥及杜穗生认可的情况下由答辩人代为保管的。对于答辩人收取的上述款项，答辩人愿意退还。其他由法院依法认定。本院经审理认定事实如下：被告杜穗生是杜董祥的姐姐，被告杜穗生于2010年2月4日购买了位于清远市××大道××诗意花园××号房屋一套，套内面积为93.86平方米。2017年3月16日，原告韩义为与被告杜董祥及被告天盛房当当公司签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方（被告杜穗生）将上述房屋出售给买方（原告韩义为），约定价款为745000元；付款方式为申请商业贷款，买卖双方应于签署合同后七日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续并向银行申请20年49万元的银行按揭贷款，在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；定金5万元由买方在合同签订同时向卖方支付并自动转为部分楼款；买卖双方需于签署合同后30个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》，首期楼款（不含定金）205000元买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付；楼价余款49万元在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方的收款账户。对于违约责任，合同第十一条约定：“卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后叁天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。”合同第二十条约定：“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”合同的“卖方/委托人”签名处由被告杜董祥签字。上述合同签订后当天，原告向被告杜董祥支付了定金5万元，杜董祥在收取5万元定金后于同日将该定金交付给被告天盛房当当公司代为保管。此外，原告还于合同签订当天向被告天盛房当当公司支付了中介服务咨询费14900元以及代缴费用5880元。2017年3月底，被告杜穗生明确表示拒绝履行该合同，认为杜董祥签订涉案合同没有经过其同意，是无权代理。双方为此发生争议，原告及被告天盛房当当公司则陈述称三方在签订合同前，经纪方的工作人员与杜穗生进行了视频通话，杜穗生是明确授权并确认由杜董祥代为签订合同并出售涉案房屋。此后，原告委托广东亨信律师事务所处理与被告之间的该房屋买卖合同纠纷法律事务，并与该律师事务所签订了一份委托代理合同，约定原告应向该律师事务所交纳代理费13000元。2017年7月11日，广东亨信律师事务所开具律师费发票给原告收执，该发票显示原告已向该律师事务所律师支付了律师代理费13000元。2017年7月31日，被告天盛房当当公司通过张小翠的银行账户转账了20780元至原告账户内作为退还中介服务咨询费及代缴费用。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收款收据、律师函、委托代理合同、律师费发票、广东省律师服务政府指导价，被告杜穗生提供的房地产权证、护照，被告杜董祥提供的收款收据，被告天盛房当当公司提供的网上银行电子回单，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：1、被告杜董祥签订涉案《房屋买卖合同》出售杜穗生名下的房产是否经过了杜穗生的授权，被告杜董祥的行为是否构成无权处分；2、原告是否可以同时主张双倍返还定金以及律师代理费损失；3、谁是原告所主张各项损失的责任主体。对于第一个争议焦点，虽然原告以及被告天盛房当当公司均称被告杜董祥出售涉案房屋并签订《商品房买卖合同》经过了被告杜穗生的授权及同意，但无提供相关证据证实，在被告杜穗生及杜董祥均予以否认的情况下，原告提供的证据不足以证明被告杜董祥出售涉案房屋经过了被告杜穗生的授权，亦不能证明事后得到了产权人杜穗生的追认。因此，被告杜董祥与原告签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给原告构成无权处分。虽然杜董祥不享有涉案房屋的所有权也没有因产权人的委托授权取得处分权而与原告缔约将房屋出售给原告构成无权处分，但该行为并不影响双方所签《房屋买卖合同》的效力。原告韩义为与被告杜董祥均是具有完全民事行为能力的正常成年人，意思表示真实，被告也无证据证明《房屋买卖合约》存在合同法所规定的合同无效情形，因此，原告与被告杜董祥及天盛房当当公司所签的《房屋买卖合同》是合法有效的，对合同各方当事人具有法律约束力。对于第二个争议焦点，合同第十一条约定：“卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。”该条所说买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失主要应是指在卖方退还所受款项并赔偿定金数额的款项后买方不得要求增加损失赔偿额。第二十条约定：“败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”该条的主要意思应为在合同履行过程中胜诉方支出了实际费用的，该实际支出费用可作为胜诉方的损失要求败诉方承担。因此，合同第十一条与第二十条的内容并不冲突，也不矛盾。原告在主张双倍定金外仍可依据第二十条的约定要求败诉方承担律师费等实际费用。对于第三个争议焦点，由于被告杜董祥与原告韩义为缔约将涉案房屋出售给原告构成无权处分，而涉案房屋的产权人杜穗生并不同意将涉案房屋出售给原告，故被告杜董祥无法履行该合同将涉案房屋产权转移登记至原告名下，原告通过订立该合同取得涉案房屋所有权的目的亦落空。因此，对于无权处分造成合同履行不能的，原告可以请求解除合同并要求合同相对人即无权处分人杜董祥按照合同第十一条的约定返还所收取的定金并赔偿与定金同等金额的款项作为损失进行弥补。因此，对于原告要求解除合同并由被告杜董祥向其双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。被告杜穗生非合同相对人，原告与被告杜董祥签订的《房屋买卖合约》对被告杜穗生不具有法律约束力，因此，对于原告要求被告杜穗生向其双倍返还10万元定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于律师代理费13000元，根据合同第二十条的约定，由败诉方杜董祥承担。原告要求被告杜穗生、天盛房当当公司承担律师费损失依据不足，本院不予支持。对于天盛房当当公司已收取的14900元中介服务咨询费以及代缴费用5880元，因被告天盛房当当公司已在诉讼过程中退还给了原告，原告也申请撤回了该项诉请，本院予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告韩义为与被告杜董祥、清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年3月16日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告杜董祥于本判决生效之日起10日内向原告韩义为双倍返还定金10万元；三、被告杜董祥于本判决生效之日起10日内向原告韩义为赔偿律师代理费损失13000元；四、驳回原告韩义为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2778元，减半收取计1389元，由被告杜董祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年八月一日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。