成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第2383号
原告赵娜，女，住四川省成都市成华区。
原告高峰，男，住四川省达州市通川区。
被告成都站东实业有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区。
法定代表人李正全。
委托代理人陈杰，律师。
原告赵娜、高峰与被告成都站东实业有限责任公司（以下简称站东实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告赵娜、高峰，被告站东实业的委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵娜、高峰诉称，2009年2月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定赵娜、高峰购买站东实业开发的成都市成华区面积为26.21平方米的商品房一套，合同签订后，原告按约于2009年2月28日一次性支付了购房款125747元，按照合同约定，被告站东实业应在房屋交付使用后的180个工作日内，将房屋产权过户申请提交到成都市房地产管理局为原告办理房屋产权。截止目前，站东实业没有履行办理产权的义务，严重侵害了原告赵娜、高峰的合法权益。请求判令：1.依法确认成都市成华区房屋的所有权归原告所有；2.判令被告站东实业将办理权属登记需由被告提供的资料报国家产权登记机关，为原告办理房屋产权证及土地使用证；3.判令被告站东实业向原告支付违约金131335.43元；4.本案诉讼费由被告站东实业承担。
被告站东实业辩称，原告赵娜、高峰购买案涉房屋，并支付全部购房款属实，案涉房屋已实际交付，由于站东实业没有按规定缴纳补缴相关土地出让金，导致案涉房屋所涉的房地产项目无法办理房屋产权的初始登记，对逾期协助原告办理房屋产权证书的违约事实没有异议；原告主张的违约金过高，请求人民法院依法调减。
经审理查明，2009年2月28日，赵娜、高峰与站东实业签订《房屋买卖合同》，约定：赵娜、高峰购买站东置业开发建设的位于成都市正在装修的商品房现房一套，建筑面积26.21平方米，房屋按建筑面积计价，单价4798元，优惠后合计价款124490元，赵娜、高峰选择合同签订之日一次性付款方式支付购房款，站东实业应于2009年5月1日前将房屋交付给赵娜、高峰；合同第十一条关于产权登记约定：“出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失，买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，买受人可以退房。同日，双方签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：赵娜、高峰购买的房屋出租给成都大酒店有限公司进行经营管理，该公司根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，交房程序从简，交房时间以成都大酒店有限公司经营期起始日为准，成都大酒店有限公司支付经营管理费后视为自动交房。合同签订后，赵娜、高峰于2009年2月28日、同年3月9日支付了全部购房款124490元和房屋配套费5000元，合计129490元。成都大酒店有限公司从2010年2月3日开始向赵娜、高峰支付租金。根据站东实业的陈述，该房产所涉土地属划拨性质，涉及土地出让金等遗留问题未解决，案涉房地产项目一直未能办理房屋初始登记，致使赵娜、高峰至今未能取得房屋所有权证。2012年7月20日，站东实业和成都大酒店有限公司共同向赵娜、高峰出具《承诺书》，承诺赵娜、高峰为房屋的唯一合法产权人；如果该房屋以后拆迁，所有拆迁收益归赵娜、高峰所有。现原、被告双方因产权的办理发生纠纷。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》、《收据》、《承诺书》、当事人陈述等。
本院认为：赵娜、高峰与站东实业签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
根据站东实业陈述的事实，由于案涉房地产项目土地出让金未及时缴纳，系站东实业自身的原因致使该房地产项目至今无法办理房地产项目房屋的初始登记，目前站东实业根本没有能力履行合同约定的协助办证义务，无法按约将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助将案涉房屋的所有权转移给原告赵娜、高峰，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，站东实业未在合同约定的期限内，协助赵娜、高峰办理房屋所有权证书，其行为构成违约，依法应承担违约责任。
案涉《房屋买卖合同》约定“买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，买受人可以退房”，站东实业逾期办证已超过180日，赵娜、高峰选择的要求站东实业继续履行并支付逾期办证违约金的救济方式，但逾期超过180日，买受人选择不退房的，要求对方支付逾期办证违约金的具体支付标准双方并未约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，站东实业逾期办证应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告赵娜、高峰支付违约金。
关于赵娜、高峰请求站东实业在一定期限内办理本案商品房的产权登记手续，并取得房地产权属证书的问题。本案中，站东实业在2009年已将房屋交付给赵娜、高峰使用至今，但由于案涉房地产项目土地变性等问题没有解决，房产登记机关即不能办理房产登记，该项目的初始登记没有完成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，根据本院审查的情况，站东实业目前根本没有能力履行房屋的初始登记义务，责任在站东实业，由于案涉房地产项目房屋的初始登记尚未完成，目前站东实业协助赵娜、高峰办理房屋所有权转移的基础条件不具备，站东实业客观上不能履行办理协助所有权转移的义务，而且办理房产所有权的登记是行政机关专属的职能，法院无权干预。因此赵娜、高峰要求站东实业协助履行办证义务的诉讼请求本院依法不予支持。如果站东实业完成了房屋的初始登记，具备了履行协助办证义务的能力，赵娜、高峰可另行主张其权利。由于本案案涉房屋尚未完成房屋所有权登记，不存在权属争议，对于赵娜、高峰要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、被告成都站东实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赵娜、高峰支付违约金（以129490元为基数，自2010年1月20日至2010年7月19日止，按每日万分之五计算违约金；自2010年7月20日至成都站东实业有限责任公司将办证所需资料提交给房屋登记主管部门之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）；
二、驳回原告赵娜、高峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案按规定征收的案件受理费减半收取125元，由被告成都站东实业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一五年十月十四日
书记员 王贇