山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2318号
上诉人（原审被告）济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店。
法定代表人许某。
委托代理人秦某。
被上诉人（原审原告）汇源开泰房地产有限公司。
法定代表人王某乙。
被上诉人（原审原告）山东火炬房地产开发集团有限公司。
法定代表人陈某乙。
二被上诉人共同委托代理人李某。
原审第三人苑某。
原审第三人王某甲。
原审第三人孙某。
原审第三人交通银行股份有限公司济宁分行。
负责人夏某。
委托代理人陈某甲。
上诉人济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店（以下简称倪氏顺风肥牛大酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，倪某顺风肥牛大酒店与吉祥顺风肥牛大酒店均为许某投资的个人独资企业。2007年6月12日，山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称火炬公司，甲方）与倪某顺风肥牛大酒店（乙方）签订了《房屋租赁合同》。火炬公司将任城路1号（南门口原吉客隆超市大楼）1-6楼整栋房屋及产权所属广场租赁给倪某顺风肥牛大酒店，租赁期限自2007年9月1日至2021年9月30日。合同第二条约定：该房屋每年租金130万元人民币，每三年递增一次，每次递增3万元人民币。合同第三条约定：每年9月1日前交齐下年租金。合同第五条第七项约定：除北面整墙的广告权归甲方所有外，其他地方的广告权归乙方所有。该条第13项约定：在乙方无法有效全部使用该房屋时，甲方允许乙方在租赁期内对房屋进行出租。合同第八条约定：乙方如不能按时向甲方交纳租金，每延迟一天按拖欠总金额0.5%交付滞纳金。延迟交纳租金超过一个月，甲方有权单方面终止租赁合同，并有权向乙方追缴所欠租金及滞纳金。2010年7月8日，吉祥顺风肥牛大酒店与第三人王某甲、苑某签订《房屋租赁合同》。约定吉祥顺风肥牛大酒店将任城路1号房屋的5-6层租赁给第三人王某甲、苑某。租赁期限自2010年7月8日至2022年7月7日。2011年11月9日，火炬公司与中亿置业公司签订了《新和解协议书》。协议书第三条约定：火炬公司将位于越河辖区任城路99号的房产作价5700万元抵偿给中亿置业公司，并同意中亿置业公司将该房地产的所有权转让给汇源开泰房地产有限公司（以下简称汇源开泰公司）。同日，中亿置业公司与汇源开泰公司签订《新协议书》，将上述房产作价5700万元抵偿给汇源开泰公司。2012年9月，经火炬公司同意，被告倪某顺风肥牛大酒店以许某的名义，将上述房产中的50平方米，租赁给交通银行股份有限公司济宁分行（以下简称济宁交行）。租赁期自2012年9月20日至2016年9月20日。2013年2月26日，火炬公司获得上述房产的房屋所有权证。2013年3月4日，上述房产过户至汇源开泰公司名下，房屋所有权证中表述的房屋坐落为：越河辖区任城路99号。原、被告及第三人均认可租赁合同中任城路1号的房产，即为汇源开泰公司房屋所有权证中载明的越河辖区任城路99号。2014年4月28日，吉祥顺风肥牛大酒店与第三人孙某签订《租赁转让协议书》，约定将顺风肥牛大酒店一楼北部建筑面积约350平方米租赁给第三人孙某。租赁期自2014年5月6日起至2022年8月31日。被告倪某顺风肥牛大酒店自2012年9月1日后未再交纳房租，至2014年12月31日共拖欠租金303万，其中2012年9月1日至2013年8月31日的租金为133万元，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为136万元，2014年9月1日至2014年12月31日的租金为34万元。原告提起诉讼，请求判令被告支付汇源开泰房地产有限公司自2012年9月1日至2014年9月1日房屋租金269万元及2014年9月1日至判决之日止的房屋租金；解除被告与火炬公司签订的房屋租赁合同；请求被告按租赁合同第八条约定向汇源开泰房地产有限公司支付延期付款产生的从2012年9月1日计算至判决之日止的违约金及相应损失；请求被告拆除任城路1号房产墙面周边所有经营性广告设施。诉讼过程中，被告倪某顺风肥牛大酒店表示其与火炬公司签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，应当降低，同意按年10%向原告支付利息。
原审法院认为，2007年6月12日，原告火炬公司与被告倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方应严格遵守。原告汇源开泰公司获得涉案房产，并办理了房产确权手续，是对原告火炬公司在其与被告倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》中权利义务的概括承受。被告倪某顺风肥牛大酒店自2012年9月1日后未再交纳房租，延迟交纳房租的时间早已超过一个月，符合合同第八条约定的原告单方解除《房屋租赁合同》的条件。倪某顺风肥牛大酒店与吉祥顺风肥牛大酒店尽管都是许某投资的个人独资企业，但其二者并不是同一的法律主体。原告火炬公司与被告倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》中允许倪某顺风肥牛大酒店在租赁期内对房屋进行转租，但是吉祥顺风肥牛大酒店却并不是适格的转租主体，所以，对于原告而言，第三人苑某、王某甲、孙某并不是适格的次承租人。因此，第三人苑某、王某甲提出的代被告倪某顺风肥牛大酒店支付其欠付的租金、违约金的抗辩意见，并不能对抗原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。对于上述《房屋租赁合同》约定的被告倪某顺风肥牛大酒店如不能按时向原告交纳租金，“每延迟一天按拖欠总金额0.5%交付滞纳金”，被告认为约定过高，要求降低，并同意按年利率10%向原告支付利息。其要求降低的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，予以准许。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，其违约金按同期银行贷款利率的1.3倍计算。因被告自愿偿付的利率不低于银行贷款利率的1.3倍，所以其同意按年利率10%向原告支付利息的意思表示，不损害原告的利益且不违反法律规定，亦予以准许。对于原告要求判令被告拆除任城路1号房产墙面周边所有经营性广告设施的诉讼请求，因原告未提供被告在涉案房产墙面周边经营广告设施的证据，对此诉讼请求，不予支持。被告倪某顺风肥牛大酒店辩称火炬公司怠于履行通知义务，两次转让房屋，侵犯其优先购买权，违约在先，且转让行为造成合同权利人混乱，导致没有给付租金。被告倪某顺风肥牛大酒店作为承租人，其具有的对承租房屋的优先购买权，在法律性质上为债权而非物权，其不能依此对抗汇源开泰公司已享有的物权，被告倪某顺风肥牛大酒店如认为火炬公司违约在先，其作为房屋承租人只能提起民事侵权损害或违约赔偿之诉。涉案房屋虽经过两次转让，但两次转让协议是在同一天先后签订，且原告汇源开泰公司已获取涉案房产的房屋所有权证，权利人并非混乱。综上所述，原告汇源开泰公司要求解除被告与火炬公司签订的房屋租赁合同、被告支付拖欠汇源开泰公司房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。对于原告汇源开泰公司诉讼请求中除违约金以外的“相应损失”及判令被告拆除任城路1号房产墙面周边所有经营性广告设施的诉讼请求，因无证据证实，不予支持。原告火炬公司的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告山东火炬房地产开发集团有限公司与被告济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》；二、被告济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店于判决生效之日起十日内向原告汇源开泰房地产有限公司支付2012年9月1日至2014年12月31日的房屋租金303万元及相应违约金（分别以133万为基数，按年利率10%，从2012年9月1日计算至2014年12月31日。以136万为基数，按年利率10%，从2013年9月1日计算至2014年12月31日。以34万为基数，按年利率10%，从2014年9月1日计算至2014年12月31日）；三、驳回两原告其它诉讼请求。案件受理费28320元，由被告济宁市市中区倪某顺风肥牛大酒店负担。
宣判后，上诉人济宁市市中区倪某顺风肥牛大酒店不服，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏了应当调查的事实。本案为房屋租赁合同纠纷，合同主体仍然是火炬公司与上诉人，而不是被上诉人汇源公司。即使火炬公司将租赁合同中的权利进行了转让，本案应属于债权转让纠纷，法律关系主体应为新债权人汇源公司而不再是火炬公司。因此，本案并列存在租赁合同纠纷和债权转让纠纷两种不同诉求的法律关系，火炬公司与汇源公司作为共同原告参加诉讼，没有法律依据，一审法院程序违法。二、火炬公司两次将涉案租赁房屋进行转让，但怠于履行法定通知义务，侵犯了上诉人的优先购买权，属于火炬公司违约在先。且转让行为导致合同权利人的混乱，因此上诉人没有给付租金，但这不能成为被上诉人解除合同的理由。三、倪某顺风肥牛与吉祥顺风肥牛虽系不同名称的个人独资企业，但实际投资人均为许某，二者存在一个合法整体转租或权利受让法律关系，吉祥顺风肥牛是合法的次承租人，其对外转租也是合法的。第三人苑某、王某甲作为合法次承租人，请求代承租人支付欠付的租金以抗辩出租人的合同解除权，人民法院应当予以支持。四、一审时，上诉人只是同意违约金为整体所欠租金的10%，并非确认年利率为10%，一审法院确认的违约金金额过高，请求二审法院予以核查调整。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人汇源开泰房地产有限公司、山东火炬房地产开发集团有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人苑某未作书面陈述。
原审第三人王某甲未作书面陈述。
原审第三人孙某述称：原审第三人仍在经营中，租金一直按时交纳，下次到2016年5月份交。关于上诉人与被上诉人之间的纠纷，无论法院怎样判决，原审第三人希望能正常履行租赁合同。
原审第三人交通银行股份有限公司济宁分行述称：同意一审判决，原审第三人目前不欠租金。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，2007年6月12日，被上诉人火炬公司与上诉人倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人汇源开泰公司现已取得涉案房产所有权，并办理了房产确权手续，是对火炬公司在其与倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》中权利义务的概括承受。上诉人倪某顺风肥牛大酒店自2012年9月1日后未再交纳房租，延迟交纳房租的时间早已超过一个月，符合合同第八条约定的出租方单方解除《房屋租赁合同》的条件。现被上诉人汇源开泰公司、火炬公司作为原告请求解除倪某顺风肥牛大酒店与火炬公司签订的房屋租赁合同、倪某顺风肥牛大酒店向汇源开泰公司支付房屋租金，符合法律规定。上诉人主张一审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于优先购买权问题，被上诉人火炬公司一审提供了2010年8月1日的通知一份，证明在出卖涉案房屋之前的合理期限内通知了承租人，但上诉人倪某顺风肥牛大酒店不予认可。并且，被上诉人汇源开泰公司已取得涉案房产的房屋所有权证，并非合同权利人混乱，上诉人倪某顺风肥牛大酒店具有的对承租房屋的优先购买权为债权，不能以此对抗汇源开泰公司已享有的物权，上诉人倪某顺风肥牛大酒店如认为火炬公司违约在先，其作为房屋承租人只能提起民事侵权损害或违约赔偿之诉。上诉人倪某顺风肥牛大酒店主张因火炬公司侵犯其优先购买权违约在先才没有给付租金，本案不能解除租赁合同，该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于次承租人请求继续履行合同问题。虽然倪某顺风肥牛大酒店与吉祥顺风肥牛大酒店都是许某投资的个人独资企业，但其二者并非同一法律主体。火炬公司与倪某顺风肥牛大酒店签订的《房屋租赁合同》中允许倪某顺风肥牛大酒店在租赁期内对房屋进行转租，但吉祥顺风肥牛大酒店并不是适格的转租主体，对于被上诉人而言，原审第三人苑某、王某甲、孙某并不是适格的次承租人。因此，原审法院对于第三人苑某、王某甲提出代倪某顺风肥牛大酒店支付其欠付的租金及违约金继续履行合同的抗辩意见不予采信，并无不当。关于违约金计算标准，上诉人倪某顺风肥牛大酒店主张一审庭审表达的意思是不超过拖欠租金总金额的10%，而不是同意按年利率10%支付利息，一审庭审笔录记录错误。经向被上诉人汇源开泰公司核实，汇源开泰公司认可一审时的主张是请求按同期银行贷款利率支付违约金，二审汇源开泰公司当庭表示同意按照同期银行同类贷款利率计算违约金，本院对此予以调整。综上，上诉人济宁市市中区倪某顺风肥牛大酒店关于违约金计算标准的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3550号民事判决第一、三项；
二、变更济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3550号民事判决第二项为：上诉人济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店于判决生效之日起十日内向被上诉人汇源开泰房地产有限公司支付2012年9月1日至2015年11月15日的房屋租金433.33万元及相应违约金（分别以133万元为基数，按同期银行同类贷款利率，从2012年9月1日计算至2015年11月15日；以136万元为基数，按同期银行同类贷款利率，从2013年9月1日计算至2015年11月15日；以136万元为基数，按同期银行同类贷款利率，从2014年9月1日计算至2015年11月15日；以28.33万元为基数，按同期银行同类贷款利率，从2015年9月1日计算至2015年11月15日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28320元，二审案件受理费28320元，均由上诉人济宁市市中区倪氏顺风肥牛大酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 楚亭亭