北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4834号
上诉人（原审被告）许彬，男，1990年2月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京邑达物业服务有限公司，住所地北京市密云区太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-2033。
法定代表人邝俊飞，经理。
委托代理人董顺山，男，1971年9月18日出生。
委托代理人栗刚，男，1956年5月16日出生。
上诉人许彬因与被上诉人北京邑达物业服务有限公司（以下简称邑达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、法官孙承松参加的合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。上诉人许彬，被上诉人邑达物业公司之委托代理人董顺山、栗刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2016年2月，邑达物业公司起诉至原审法院称：许彬是邑达物业公司负责物业管理与服务的××小区××号楼××单元××室的业主。自2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业费2173.06元尚未交纳。现诉至法院，要求判令许彬立即支付物业费总计2173.06元，案件受理费由许彬负担。
许彬辩称：邑达物业公司的物业管理不到位，物业费包含什么也不清楚。许彬在2013年11月20日左右丢失过现金和首饰，但是邑达物业公司说这个事情不归邑达物业公司管，无法解决这个问题。小区的安全、卫生不合格，有的单元门也是坏的。玻璃漏气，顶层漏雨没有人管。
原审法院经审理查明：许彬系北京市密云区太师屯镇××小区××号楼××单元××室房屋的业主，其居住的房屋建筑面积为113.18平方米。2011年11月25日，许彬与北京太师屯社区管理服务中心签订《入住协议》，约定管理费用为每月每平方米0.8元，交纳时间为每年的1月1日至1月31日，每次交纳周期为1年等内容。太师屯镇太师屯村股份经济合作社及太师屯镇葡萄园村股份经济合作社（委托方）与邑达物业公司（受托方）签订的《物业承接协议》约定：委托方将正阳小区、永安小区的物业管理委托给邑达物业公司，物业费为每月每平方米0.8元，委托管理期限为五年，自2014年1月1日起至2019年1月1日止。2015年12月25日，太师屯镇太师屯村股份经济合作社及太师屯镇葡萄园村股份经济合作社与邑达物业公司及北京晨光基业物业管理咨询有限公司签订《物业管理期间确认函》，确定由邑达物业公司收取2014年1月1日至2015年12月25日期间的物业费，2015年12月25日以后的物业费亦按照《物业承接协议》办理。
签订协议后，邑达物业公司对永安小区和正阳小区的卫生、安全、公共设施维护等方面进行了相关管理工作。庭审中，许彬主张邑达物业公司的物业管理不到位。对此，法院进行了调查核实，并到涉案小区进行了查看。经法院现场勘查，涉案小区卫生环境较好、配套安全监控设施处于显著位置，停车秩序井然等，但存在自行车停放不整齐，公共区域存在少量杂物等现象。据太师屯镇太师屯村股份经济合作社及太师屯镇葡萄园村股份经济合作社出具的情况说明记载：物业公司承接物业管理工作后，完成了采暖改造工作、安全监控设施、小区卫生、公共维修等问题，高效、认真地完成了物业管理工作等。
原审法院经审理认为：邑达物业公司对许彬居住的小区提供了物业管理服务，许彬已经接受物业管理服务，双方即已形成事实上的物业管理服务合同关系。邑达物业公司作为物业服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，故邑达物业公司要求许彬给付物业费的诉讼请求，符合相关规定，原审法院予以支持。关于许彬所提邑达物业公司的物业服务不到位等辩解意见，因其没有证据证明邑达物业公司存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故原审法院不予采信。需要指出的是，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式；邑达物业公司应当在今后的物业服务过程中，增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：许彬于判决生效之日起七日内给付北京邑达物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费共计2173.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，许彬不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原判决认定”邑达物业公司对许彬居住的小区提供物业服务，许彬已经接受物业管理服务，双方即已形成事实上的物业管理服务合同关系”的事实错误。二、原判决认定的在2015年12月25日《物业承接协议》签订后，”邑达物业公司对永安小区和正阳小区的卫生、安全、公共设施维护等方面进行了相关管理工作”的事实，足以证明，在邑达物业公司于2014年12月14日依法成立之前，对永安小区和正阳小区未提供物业服务的客观事实成立。三、原判决没有查明许彬居住房屋的业主究竟是谁的客观事实。四、原判决在程序上严重违法，且适用法律和处理结果都是错误的。故上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邑达物业公司的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由邑达物业公司负担。
邑达物业公司答辩称：同意一审判决。一审判决证据确实充分，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回许彬的上诉请求，维持原判。现在房子的产权是居委会的，实际意义上的产权是两村合作社。作为使用权人入住的时候，签署的是《居住手册》，不是什么协议。依据国务院的《物业管理条例》，房屋的所有权人为业主，所有权是归合作社的。对于太师屯社区管理服务中心法律地位的理解，在入住时候是两村合作社联合成立的一个管理机构，管理机构代表两村行使物业权利，太师屯管理服务中心的主体地位为两村合作授权。许彬是以产权人的身份签署的物业管理协议，不涉及转让的问题。物业是使用人与两村合作社签署的《居住手册》，是两方真实意思的表示，许彬不能使用两年后又主张物业手册没有约束力。
邑达物业公司未向本院提交新的证据。
经查询，北京太师屯社区管理服务中心在企业信用网上无任何信息。据邑达物业公司陈述，北京太师屯社区管理服务中心未进行工商注册，只是太师屯镇太师屯村股份经济合作社与太师屯镇葡萄园村股份经济合作社为了管理正阳小区、永安小区成立的临时管理机构。2014年1月1日至2015年12月25日期间，小区物业均是以北京晨光基业物业管理咨询有限公司的名义进行服务的。邑达物业公司的陈述与在案证据《物业承接协议》、《物业管理期间确认函》的相关内容相互印证，本院对其陈述予以确认。
另查，北京晨光基业物业管理咨询有限公司成立于2006年5月25日，经营范围（许可经营项目：无；一般经营项目：出租写字间；物业管理......）。邑达物业公司成立于2015年12月14日。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、《居住手册》、《物业承接协议》、情况说明、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为：物业服务提供方有提供物业服务的义务和收取物业费的权利，业主或物业使用人有接受物业服务的权利和支付物业费的义务。虽然邑达物业公司与许彬之间未签订直接的物业服务合同，但是许彬作为物业使用人，在生活中实际享受了物业服务，因此，双方存在事实上的物业管理服务合同关系。基于实际提供的物业服务，以及太师屯镇太师屯村股份经济合作社、太师屯镇葡萄园村股份经济合作社、北京晨光基业物业管理咨询有限公司与邑达物业公司达成的《物业管理期间确认函》，邑达物业公司有权收取2014年1月1日至2015年12月25日期间的物业费。许彬虽称物业服务不到位，但是未提交任何证据，故本院对其该抗辩主张不予采纳。
关于许彬主张按照《入住协议》规定，不得向第三方转让全部物业管理、服务一节。因北京太师屯社区管理服务中心只是两个村经济合作社为管理正阳小区、永安小区而成立的临时代管机构，未进行工商注册登记，亦无物业服务资质，因此其既无法为业主或物业使用人提供物业服务，也不具备民事权利行为能力，不产生合同转让的效果。太师屯镇太师屯村股份经济合作社、太师屯镇葡萄园村股份经济合作社委托有资质的物业公司进行物业管理，有助于小区管理水平的提高。业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式；邑达物业公司亦应在今后的物业服务过程中，增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由许彬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由许彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 孙 承 松
代理审判员 郑 慧 媛
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 郭琳书记员李蕊