广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第3031号
原告陈敏旋，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0062。
委托代理人莫江恩，广东中信顺成律师事务所律师。
被告霍凤银，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××2029。
委托代理人谢芳，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人黄俊濠。
原告陈敏旋诉被告霍凤银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员张慧适用简易程序于2015年12月30日、2016年2月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告的委托代理人莫江恩、被告的委托代理人谢芳、黄俊濠到庭参加诉讼；第二次开庭时原告的委托代理人莫江恩、被告的委托代理人谢芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉认为，2010年7月26日，原、被告签订了《商铺出租合同书》，约定原告将位于佛山市顺德区大良街道云路社区居委会桂畔路景湾07号铺出租给被告使用，租期自2010年9月1日至2015年8月30日。其中2010年9月1日至2012年8月31日的租金为每月4500元，2012年9月1日至2013年8月31日的租金为每月4725元，2013年9月1日至2015年8月31日的租金为每月5208元。被告需于每月10日前支付租金，如欠租超过30天，出租方有权立即收回商铺，保证金5000元归原告所有。如租期届满或被告退租时，被告应将商铺恢复原有间隔后交回原告。合同签订后，原告依约提供了租赁物业，但被告长期不按时足额交租及自2015年5月起没有再向原告支付租金。截至起诉之日，被告已拖欠租金差额26207元（自2010年9月1日起至2015年4月30日止，被告应付租金合共265904元，但被告仅支付了租金239697元，差额为26207元），拖欠租金36463元。期间虽经原告多次催收未果。原告认为，原、被告签订的《商铺出租合同书》合法有效，根据合同约定，就被告长期拖欠租金的违约行为，原告有权解除合同、要求被告承担恢复原有间隔、收回物业、没收履约保证金并要求支付拖欠租金等。据此，原告请求判令：1.解除原、被告签订的《商铺出租合同书》；2.被告立即将租赁物业恢复原有间隔（即与相邻06号铺的墙壁间隔）以及大门卷闸，并返还给原告；3.没收被告缴纳的履约保证金5000元；4.被告支付拖欠租金差额26207元（自2010年9月1日起至2015年4月30日）；5.支付拖欠租金36463元（按5209元／月标准计算，自2015年5月起计至合同解除月份即2015年11月），此后如被告继续占用租赁物业，则按合同约定的同期租金标准计付场地占用费至被告返还租赁物业之日止；6.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告承担将恢复租赁物业原有间隔（即与相邻06号铺的墙壁间隔）的费用14394.49元，并立即将租赁物业返还原告。
被告答辩称，拖欠租金差额26207元不是事实，2015年4月30日前的租金已经付清。五年期间的欠租现在才起诉，两年前的租金已过诉讼时效，不符合常理和约定。2015年8月30日之后的租金与被告无关，合同期满，被告没有续租，原告没有拿回房屋是由于第三方侵占所致。按照合同约定第八条，不能按期满前约定的租金5209元计算，应另行商量。被告认为合同已经期满，不存在解除问题。间隔被拆除不是被告所为。根据合同约定不符合没收保证金的条件。原告违反民诉法规定，一审庭后才变更诉讼请求没有依据。如果符合法律规定，原告现提交的证据不具有三性。双方合同约定是恢复原状，没有约定被告支付费用。
诉讼中，原告向本院提交的证据及被告的质证意见如下：
1.原、被告身份证各1份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告质证认为：无异议。
2.房地产权证原件2份、证明原件1份，证明原告为涉案房屋权属人，且其他权属人授权处理相关纠纷，是本案适格主体。
被告质证认为：无异议。
3.商铺出租合同书原件1份，证明原、被告存在租赁合同关系，第三条约定履约保证金，第四条约定租金标准及如被告拖欠租金超过三十日，原告有权收回物业、没收履约保证金，第十四条约定解除租赁关系时被告应恢复物业原有间隔即与六号铺的墙壁间隔。现被告自2015年5月后没有交租，违反合同约定，原告有权据此按约主张相应的责任。
被告质证认为：真实性无异议。合同第八条约定租约期满后租金双方另行协商。2015年8月之后租金双方并未约定，不能按照之前租金计算。合同第12条约定双方确认物业中有何种设备，没有约定交接时物业有无间隔。
4.部分现场照片，证明涉案房屋现状及由被告占用的事实。
被告质证认为：真实性无异议。不能证明店铺是被告在用，照片上有转让信息，上刊登的手机号码不是被告的，是第三人的，因此店铺不是被告在占用。
5.被告餐馆工商登记信息，证明被告为涉案餐馆的工商登记唯一经营者。
被告质证认为：真实性无异议。经营者是被告，但不能证明被告是侵占者。
6.砌砖及抹灰项目预算价原件1份，证明恢复案涉物业原有间隔所需费用。
被告质证认为：有异议。原告单方委托，鉴定依据不清楚，公司是否有资质不清楚，预算对象不清楚，无法确定是否与涉案房屋有关，被告不认可。
7.拖欠租金差额计算表、账户交易明细、存折交易记录各1份，证明被告2015年4月30日前已支付的租金、拖欠的租金差额，2015年4月30日之后没有支付租金。
被告质证认为：拖欠租金差额计算表是原告单方制作的。账户交易明细、存折交易记录无法证明是被告付款的，被告有些租金是现金支付的，不能证明被告缴纳租金的情况。
诉讼中，被告向本院提交的证据及原告的质证意见如下：
1.照片1张，证明店铺不是被告在用，照片上有转让信息，上刊登的手机号码不是被告的，是第三人的，因此店铺不是被告在占用。
原告质证认为：真实性不确认，该证据是被告与第三方之间的合作矛盾，与本案无关。
经庭审质证、辩证，对原告提供的证据1-5，被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。对原告提供的证据7中的账户交易明细、存折交易记录，因系银行打印的原件，本院予以确认。对原告提供的证据6，因系原告单方提供，本院不予采信。对原告提供的证据7中的拖欠租金差额计算表，被告对其中罗泳茵转账的款项予以确认，本院予以采信，对其他部分，本院将结合其他证据予以综合认定。对被告提供的证据，即使真实，也是被告与第三方之间的内部问题，本院不予审查。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
2010年7月26日，原告陈敏旋与被告霍凤银订立《商铺出租合同书》，约定陈敏旋将座落于佛山市顺德区大良街道云路社区桂畔路涛景湾07号铺租赁给霍凤银，租期自2010年9月1日至2015年8月30日。租金按月缴纳，第二年每月租金为4500元，第三年每年递增5%，并需于每月10号前缴纳，如欠租超过30日，原告有权立即收回该物业，被告丧失租权、保证金归原告所有。被告必须保证租期满或退租时恢复商铺的原有间隔。合同签订后，被告霍凤银缴纳了保证金5000元，并作为经营者以该商铺为经营地开办了佛山市顺德区大良韩尚宫高丽饮食店。因被告自2015年5月起未缴纳租金，原告遂诉至本院。
对于2015年4月30日之前的租金，原、被告并无书面对账，双方均确认被告支付租金的方式为转账或现金。原告主张被告自2010年10月至2015年4月30日共缴纳租金239697元，应缴纳租金265940元，尚欠租金26207元未付。被告则称，2015年4月30日前的租金其已缴清；一般会一次性缴纳2个月的租金，如2015年4月30日支付的9920元缴纳的就是2015年4月、5月两个月的租金，以此类推；有的月份会直接给现金，因为时间太久记不清楚具体每个月的支付方式，所以原告提交的拖欠租金差额计算表可能存在遗漏的情形了，但不存在单个月的租金部分转账部分给现金的情况。
另查明，涉案商铺系原告与案外人张嘉良共同共有，张嘉良出具声明委托原告陈敏旋处理相关租赁事宜。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告之间的《商铺出租合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。因被告欠缴租金已超过30天，根据该《商铺租赁合同》的约定，原告要求被告交还商铺、没收保证金有理，本院予以支持。
对于解除该《商铺出租合同书》的问题，因双方合同履行期限为2010年9月1日至2015年8月30日，原告起诉时该合同履行期限已届满，解除该《商铺租赁合同》已无审查的必要，故对原告的该诉讼请求本院不作处理。
对于租金的支付标准，因合同约定为“第二年每月4500元，第三年每年递增5%”，现原告主张2010年9月1日至2012年8月31日的租金为4500元／月，2012年9月1日至2013年8月31日的租金为4725元／月，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为4961元／月，2014年9月1日之后的租金为5209元／月有理，本院予以支持。对于拖欠的租金，被告主张两年前的租金已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案租金产生于同一租赁合同项下，每月租金连续产生，并无中断，符合同一债务分期履行的特征，故涉案租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期届满之日起算。原告主张被告支付租金差额并未超过诉讼时效。对于已缴纳租金的情况，被告理应承担举证责任。现被告未能举证证明已缴纳租金的情况，应承担举证不能的后果，原告主张被告支付其拖欠租金的差额有理，本院予以支持。截至2015年8月31日被告尚欠的租金应为47043元（详见附表）。因被告未能交还涉案商铺给原告，故之后应按每月5209元的标准计付占用费至被告实际交还商铺为止。
对于恢复间隔的费用，根据合同约定，被告理应恢复原有间隔，原告主张被告支付恢复间隔的费用合法有据，但原告主张该费用为14394.49元，被告不予确认，在本庭释明后，原告不申请鉴定，应承担举证不能的后果，故对该诉讼请求本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告霍凤银应在本判决发生法律效力之日起十五日内交还佛山市顺德区大良街道云路社区桂畔路涛景湾7号铺给原告陈敏旋；
二、被告霍凤银应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈敏旋支付租金47043元及占用费（自2015年9月起按每月5209元的标准计至被告霍凤银将上述第一项诉讼请求中的租赁物实际移交给原告陈敏旋之日止）；
三、被告霍凤银交付的保证金5000元归原告陈敏旋所有；
四、驳回原告陈敏旋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费745.88元（原告已预交），由原告负担145.88元，被告霍凤银负担600元（被告径向原告支付，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一六年三月七日
书记员 张宇
附表：
付款时间
付款方式
付款金额
本院认定
2010.10.5
现金支付
4500
被告对转账的金额予以确认，对于其他付款方式的金额系原告自认，本院予以确认。自2010年10月5日起至2015年8月30日，被告共付款239697元，应付款286740元（4500×24个月＋4725×12个月＋4961×12个月＋5209×12个月），故尚欠47043元
2010.12.7
存折存入
9000
2011.3.5
现金存入
9000
2011.5.27
现金存入
4700
2011.6.7
现金存入
9000
2011.8.27
现金存入
4500
2011.12.31
转账
9000
2012.2.25
转账
11000
2012.7.6
转账
22500
2012.11.29
转账
9000
2012.12.28
转账
4500
2012.12.31
转账
9000
2013.1.31
转账
9000
2013.3.14
转账
9000
2013.5.31
转账
9725
2013.7.29
转账
9475
2013.9.27
转账
9475
2013.12.2
转账
9475
2014.1.28
转账
9475
2014.4.4
现金存入
9500
2014.6.3
现金存入
6900
2014.7.28
转账
12492
2014.10.13
转账
9920
2014.12.30
转账
9820
2015.2.28
转账
9820
2015.4.30
转账
9920
合计
239697
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