中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1693号原告郑朝枝，男，汉族，住台湾省嘉義市西区，身份证号码×××4727。委托代理人杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。被告马盼，男，汉族，住湖北省沙洋县，身份证号码×××4917。原告郑朝枝诉被告马盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员饶小聪担任审判长、与代理审判员高慧玲、人民陪审员李蕾组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨嘉洁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告因经营需要，向原告租赁位于佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号（以下简称“商铺”）经营水果生意，2015年6月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，该合同对商铺的租赁期限、租金、违约责任等进行了明确的约定，根据《商铺租赁合同》的约定，被告应在每月1日前缴纳本月租金，但被告没有如期缴租，在原告多次催讨无果的情况下前往商铺，发现商铺大门无故紧闭且无法再与被告取得联系，2016年1月19日向被告邮寄出律师函并将律师函张贴于商铺门口，原告多次向被告催租至今仍追讨无果，原告认为被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2015年6月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即将座落于佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号商铺内的全部物品搬离并清理完毕；3、被告向原告支付拖欠的租金（从2015年12月起计至该商铺实际交付给原告之日止）暂计至起诉之日租金为15600元；滞纳金每天按月租总额罚0.5%计算，暂计至起诉之日止4680元；水费37.37元、电费3510.33元（2015年11月-2016年1月）、管理费567.6元（2016年1月-3月）、公摊水电费43.40元（2016年1月-3月）；4、没收被告按金10400元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告马盼未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、律师见证书（包括：原、被告身份证、商铺租赁合同、房地产权证、见证笔录、律师见证书）。拟证明原、被告的诉讼主体资格；2015年6月20日，因被告向原告承租位于佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号商铺一事，原、被告共同委托广东道正律师事务所为双方的《商铺租赁合同》签署作见证，同时《商铺租赁合同》已对商铺的租用期限、租金、违约责任等进行了明确的约定。租赁商铺的唯一合同相对人、实际使用人、承租人为被告，原告对实际承租人的情况不知情的事实。被告无故搬离，未办理任何交接手续，拒不缴纳等行为已构成违约。2、水费发票联、电费发票联、管理费收据。拟证明因被告违约拖欠的水费、电费、公摊水电费、管理费的数额，被告已为原告垫付的事实。3、律师函及EMS快递单、快递物流信息、照片（6张）。拟证明因被告违约，原告于2016年1月19日向被告邮寄律师函，被告已签收。原告另将律师函张贴于商铺门口的事实。被告于庭审前向本院提交以下证据材料：广州市爱果益家投资管理有限公司营业执照及法定代表人身份证、授权委托书，被告的员工劳动合同，店铺使用权和押金（保证金）归属协议。原告认为：对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性有异议。原告对被告代公司签订涉案合同的情况并不知情。被告是否真的与该公司有实际劳动关系，也无法确定，没有附社保证明加以印证。原、被告双方在签订涉案租赁合同前后，都是由本案被告本人与原告进行协商签署，在双方签订合同时，有律师在场见证，经律师向双方发问制作见证笔录，原告并不知道存在被告所提交的授权书及归属协议。签订合同前后，被告并没有对其身份进行明示，被告也不符合表见代理的外观表现。被告未告知其受某公司授权代为签署，更没有向原告出示任何授权的证明文件。而归属协议的第五条第五项、第六项为手写添加，第五项即为本案商铺，无法证明得到公司认可。本院认证：被告马盼经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩、举证及质证的权利。原告的证据有提供原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以确认。被告庭前向本院提交的证据，本院不予认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条、甲方将座落于佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号铺租给乙方作商业用途，该商铺建筑面积94.61平方米。第二条、租金、押金交纳期及方式。1、租用期限肆年，自2015年7月1日至2019年6月30日止。2、签订合同时，乙方交人民币10400元作按金，按金不作租金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将按金全额退还给乙方（按金不计算利息）。甲方正式交付商铺于乙方使用的时间：2015年6月24日。3、乙方在签订本合同之日起一次性支付清第一个月租金，租金5200元/每月，第二年开始每年租金以前一年租金基础递增8%，以此类推。……。4、乙方以现金/银行转账方式向甲方支付租金。以后每月租金均在当月1日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。……。第三条、水电费、物业管理等费用的缴费方法。1、物业管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费及其他有关杂费，由乙方自行向有关部门交纳，乙方不得拒付，否则，没收乙方所交的按金；……。第五条、乙方的职责与义务。1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期不交租，每天按月租总额罚0.5%的滞纳金，如拖欠30天仍不交租，则甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的按金。……。第七条、违约责任。……。3、在合同有效期内，乙方擅自解除合同的，或逾期30天未支付租金的，乙方应按合同按金金额向甲方支付违约金，未到期租金及保证金（如有）可冲抵违约金，剩余款项于五日内退还乙方。如乙方对出租商铺已进行了装修，乙方不得要求甲方赔偿装修费用。……。第十二条、本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，由佛山市禅城区人民法院判决。……。同日，原、被告双方在广东导正律师事务所对上述租赁合同进行了见证，并制作了《见证笔录》及《律师见证书》。另查明，原告代被告垫付了涉案铺位2016年1月-3月的物业管理费567.60元、公摊水电费43.40元，2015年12月9日至2016年2月3日的水费37.37元，2015年11月2日至2016年1月4日的电费3510.06元。2016年1月19日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄了一份律师函，内容为：被告应在每月1日前缴纳本月租金，但被告并没有如期缴租，在原告多次催讨无果的情况下前往商铺时，发现商铺大门无故紧闭且无法再与被告取得联系，截止2016年1月10日，被告已拖欠租金、水电费、管理费等超过30天（拖欠租金6933元、水费108.70元、电费2620元）；被告拖欠租金等费用的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。请被告收到本律师函之日起两日内与原告联系，否则，原告将会用法律途径予以追索，届时产生的一切为实现债权的费用包括但不限于律师费、诉讼费等均由被告全部承担。上述邮件被告已于2016年1月20日签收。2016年3月30日，应物业管理公司的要求，原告在物业管理公司工作人员在场的情况下，请开锁公司开锁，对商铺内腐烂的水果进行了清理。还查明，佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号铺位的产权人为郑朝枝。原告陈述：被告已按租赁合同的约定向原告交纳了按金10400元。被告自2015年12月开始拖欠原告租金、水电费、物业管理费、公摊电费等各项费用；因一直联系不上被告，故原、被告双方无法对涉案铺位进行交接。本院认为：因本案原告为台湾居民，本案属涉港澳台民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案系因房屋租赁合同而发生的纠纷，而合同的履行地在中华人民共和国境内的佛山市禅城区，且原、被告双方已在涉案租赁合同第十二条选择了佛山市禅城区人民法院作为本案的管辖法院，故本院确定本案应适用中华人民共和国内地法律，本院对本案有管辖权。本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，原、被告均应依约全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》及腾退商铺。涉案《商铺租赁合同》明确约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期不交租，每天按月租总额罚0.5%的滞纳金，如拖欠30天仍不交租，则甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的按金。”，据前查明的事实并结合原告的陈述，被告自2015年12月开始欠租，至2016年3月3日原告起诉时止，被告已累计拖欠了三个月的租金，故原告依约有权解除合同。由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，本院确认原告起诉状送达被告之日为合同解除的时点，即原、被告于2015年6月20日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月9日解除。由于《商铺租赁合同》已于2016年3月9日解除，被告继续占用涉案铺位已无合法依据，原告诉请被告交还，本院予以支持。关于原告诉请的租金和使用费。因被告自2015年12月开始欠租，故至本租赁合同2016年3月9日解除时止，被告拖欠的租金为17109.68元（5200元/月×3个月+5200元/月÷31天×9天），原告诉请被告支付，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告尚未返还涉案铺位予原告，故被告仍应参照租赁合同约定的租金标准即5200元/月，向原告支付自2016年3月10日起至实际返还涉案铺位时止的占有使用费。关于原告诉请的滞纳金及没收按金。如前所述，因被告自2015年12月开始欠租，根据涉案租赁合同关于“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期不交租，每天按月租总额罚0.5%的滞纳金”的约定，原告有权向被告主张违约金。因被告未到庭对违约金标准提出异议，故本院不对合同约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日0.5%计付，本院予以支持。根据上述租赁合同约定，被告应在每月的1日前缴纳当月租金，故被告迟延支付2015年12月1日至2016年2月29日的租金滞纳金应分别从当月2日起以每月应交纳的租金5200元为本金，按日0.5%的标准向原告分段累计至实际清偿之日止，2015年3月1日至9日的租金滞纳金应以1509.68元（5200元/月÷31天×9天）为本金，按日0.5%的标准从2016年3月2日起计算至实际清偿之日止。被告依照涉案《商铺租赁合同》的约定向原告交付的10400元按金，应为履约保证金，若被告依约履行涉案合同义务，则该按金应由原告予以返还；若被告未依约履行合同义务而违约，原告在其涉案合同债权未获清偿前，则无返还义务，且应就被告所交纳的按金应先行冲抵滞纳金。因此，被告交纳的10400元按金应抵充上述滞纳金，原告诉请没收被告交纳的按金没有依据，本院不予支持。关于原告诉请的水费、电费、管理费、公摊水电费。涉案《商铺租赁合同》明确约定租赁期间被告负责物业管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费及其他有关杂费，不得拒付。据前查明的事实，原告已缴纳涉案铺位2016年1月-3月的物业管理费567.60元、公摊水电费43.40元，2015年12月9日至2016年2月3日的水费37.37元，2015年11月2日至2016年1月4日的电费3510.06元。由于上述费用均在被告承租涉案商铺期间产生，且原告已实际垫付，故原告诉请被告承担，有事实和合同依据，本院予以支持，因此被告应向原告支付上述各项欠费合计4158.43元，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，缺席判决如下：一、确认原告郑朝枝与被告马盼于2015年6月20日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月9日解除；二、被告马盼应于本判决发生法律效力之日起十日内，清理、搬离佛山市禅城区汾江南路131号1区一座首层P10号铺，并将前述商铺交还原告郑朝枝；三、被告马盼应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑朝枝支付2015年12月1日至2016年3月9日的租金17109.68元及滞纳金（滞纳金计算方法：2015年12月1日至2016年2月29日的滞纳金应以5200元为本金，分别从当月2日起按日0.5%的标准向原告分段累计至实际清偿之日止；2015年3月1日至9日的滞纳金应以1509.68元为本金，按日0.5%的标准从2016年3月2日起计算至实际清偿之日止。），滞纳金应从被告马盼交纳的按金中予以抵扣，不足部分由被告另行支付。四、被告马盼应于本判决发生法律效力之日起十日内，以每月5200元的标准向原告郑朝枝支付从2016年3月10日起至实际返还铺位之日止的占有使用费；五、被告马盼应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑朝枝支付2016年1月-3月的物业管理费567.60元、公摊水电费43.40元，2015年12月9日至2016年2月3日的水费37.37元，2015年11月2日至2016年1月4日的电费3510.06元，合计4158.43元。六、驳回原告郑朝枝的其他诉讼请求。如被告马盼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费671元，由被告马盼负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  饶小聪代理审判员  高慧玲人民陪审员  李 蕾二〇一六年四月二十一日书 记 员  陈 烁附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。