重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03320号
上诉人（原审被告）袁林。
委托代理人樊桂兰，女，1954年10月23日出生，汉族。
上诉人（原审被告）袁龙贵。
被上诉人（原审原告）重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭**栋。组织机构代码20316470-X。
法定代表人何长君，该公司总经理。
委托代理人郑磊，重庆巨力律师事务所律师。
委托代理人谢江东，男，1986年7月17日出生，汉族。
上诉人袁林、袁龙贵与被上诉人重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年2月21日作出（2013）南法民初字第03233号民事判决。袁林、袁龙贵对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：洋世达公司系具有壹级资质的物业服务企业。袁林、袁龙贵系重庆市南岸区X号房屋业主，该房屋建筑面积62.68平方米。袁林、袁龙贵于2006年11月16日入住该小区（即阳光华庭小区）。
2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与洋世达公司签订了《物业服务合同》，约定由洋世达公司为阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与洋世达公司签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由洋世达公司为阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。
合同签订后，洋世达公司一直为阳光华庭小区提供物业服务。袁林、袁龙贵从2010年9月开始未缴纳物业服务费、水电公摊费，2011年11月30日起未缴纳水费。2011年6月9日洋世达公司通过邮寄的方式向袁林、袁龙贵发函，催收物业服务费、水费、水电公摊费；2012年6月27日洋世达公司通过邮寄的方式向袁林、袁龙贵发函，催收物业服务费、水费、水电公摊费；2012年8月3日洋世达公司在小区33个单元入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并进行公证。在此期间洋世达公司对小区内部分未缴纳物业服务费、水电公摊费、水费的业主，采取了停止供应水、电的措施，欲迫使业主缴纳相关费用。2013年4月28日该小区发生火灾，消防员证实小区消防栓没有水。
一审另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向重庆市南岸区人民法院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日重庆市南岸区人民法院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，该法院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定。被告（即阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。”故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，又向检察机关申请抗诉，至今未果。
现洋世达公司认为袁林、袁龙贵无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费，依据《物业服务合同》的约定，洋世达公司的物业服务费按电梯房收取，水费按二次供水收取，故诉请判令袁林、袁龙贵缴纳1、2010年9月至2012年12月31日止共计28个月的物业服务费2281.55元（62.68平方米×28个月×1.3元／M2）；2、28个月的水电公摊费238元（8.5元／月×28个月）；3、2011年10月31日至2012年12月31日止的居民水费738.50元（211吨×3.5元／吨）；4、违约金3675.29元。一审庭审中，袁林、袁龙贵陈述不欠洋世达公司物业服务费、公摊费，并对洋世达公司所诉用水吨数及按4.3元／吨标准收取水费不认可，但袁林、袁龙贵未提供相关证据证明已向洋世达公司缴纳上述费用。
一审法院认为：洋世达公司与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但袁林、袁龙贵至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故对袁林、袁龙贵关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与洋世达公司签订的《物业服务合同》对全体业主包括袁林、袁龙贵均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，故洋世达公司要求袁林、袁龙贵支付拖欠的物业服务费2281.55元、公摊费238元，符合法律规定，依法予以支持。袁林、袁龙贵辩称并非合同当事人，不应缴纳相关费用，不符合法律规定，依法不予支持。由于洋世达公司在提供物业服务期间，对小区部分未缴纳相关费用的业主，本应依法追偿，却采取停止供应水、电等措施迫使业主缴费，洋世达公司的此行为不当。又由于在洋世达公司管理的小区发生火灾时，小区消防栓没有水，洋世达公司对小区共用设施设备的查验维修不力，故洋世达公司的服务质量存在瑕疵，因此对洋世达公司要求袁林、袁龙贵支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。对于洋世达公司请求的水费，由于洋世达公司仅提交了其工作人员的抄表记录、洋世达公司向自来水公司的缴费证明，而没有其他证据对袁林、袁龙贵用水吨数予以佐证，因此洋世达公司的证据不能证明袁林、袁龙贵具体用水吨数，袁林、袁龙贵所欠水费的金额无法确定，故对洋世达公司要求袁林、袁龙贵支付水费的诉讼请求不予支持。对于洋世达公司的请求是否已过诉讼时效期间的问题，由于洋世达公司于2011年6月9日、2012年8月3日两次通过邮寄或粘贴通知的方式向袁林、袁龙贵催收过物业服务费、水电公摊费，诉讼时效因此而中断，诉讼时效期间应从2012年8月3日起重新计算，至洋世达公司2013年1月30日起诉时未满二年，故洋世达公司的请求并未超过诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：“一、由被告袁林、袁龙贵支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费2281.55元、水电公摊费238元共计2519.55元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告袁林、被告袁龙贵承担（此款由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，被告袁林、被告袁龙贵支付上述款项时一并付清）。”
袁林、袁龙贵不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：本案物业服务合同违反了物业管理条例的规定，应属无效；洋世达公司主张的物业费已超过了诉讼时效，不应得到支持，自2012年8月以来，袁林、袁龙贵从未收到过洋世达公司发出的律师函、催款单，也从未在小区单元入户处见过洋世达公司粘贴催收通知，故洋世达公司主张的费用不应得到支持；洋世达公司提供的服务质量差，服务态度恶劣，强行断水断电停水，且小区中多户人家中被盗，业主的生命财产安全都得不到保障，故业主拒交物业服务费是合乎情理的；洋世达公司提供的服务达不到一级资质服务标准，不应按每平方米1.3元收费，且其收取水电公摊费也缺乏依据。
洋世达公司答辩称：双方所签物业服务合同合法有效，袁林、袁龙贵应当按约支付尚欠的物业服务费等费用，洋世达公司已在时效期内主张了相应的权利，袁林、袁龙贵的上诉请求和理由均不能成立，请求二审予以驳回。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人袁林、袁龙贵所在物业小区的业主委员会与被上诉人洋世达公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同（此亦为生效判决所确认），对洋世达公司及袁林、袁龙贵等业主具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。签约后，洋世达公司按约为袁林、袁龙贵所在的物业小区提供了服务，袁林、袁龙贵亦应按照该合同约定的标准支付相应的物业服务费和水电公摊费。袁林、袁龙贵以洋世达公司服务质量差、服务态度恶劣等为由拒绝交费的行为，依法不能得到支持。至于时效问题，由于袁林、袁龙贵自2010年9月起即未向洋世达公司交费，洋世达公司于2011年6月、2012年8月向袁林、袁龙贵进行过催收，故洋世达公司于2013年1月提起本案诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。因此，袁林、袁龙贵的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁林、袁龙贵负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月六日
书 记 员 赵 曦