江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1593号
上诉人（原审原告）韩言华。
委托代理人张成州，江苏向天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海品林木业有限公司，住所地上海市昌翔路818号C-157。
法定代表人顾永兴，该公司总经理。
委托代理人马栋梁，上海市正大律师事务所律师。
上诉人韩言华因与被上诉人上海品林木业有限公司（以下简称品林公司）案外人执行异议之诉一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月12日公开开庭审理了本案，上诉人韩言华的委托代理人张成州、被上诉人品林公司的委托代理人马栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月25日，原审法院依据品林公司的申请在�行原审法院（2012）宿城商初字第0412号民事判决的过程中，查封了江苏丰艺工业有限公司（以下简称丰艺公司）所有的位于“中兴-
君临国际广场”B-809室房屋一处。韩言华因此向原审法院提出执行异议，认为其已购买上述房屋并支付了对价且实际占有使用，在该房屋买卖过程中并无过错，该房屋当属韩言华所有，人民法院应当解除对该房屋的查封。2013年4月3日，原审法院经审查后裁定驳回了韩言华的执行异议。韩言华遂向原审法院提起诉讼，请求确认上述房屋归韩言华所有，并停止对该房屋的执行。
原审法院另查明，2012年6月29日，韩言华与丰艺公司就宿迁市宿城区“中兴-
君临国际广场”B-809室房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方（丰艺公司）将其所有的“中兴-
君临国际”B-809室（37.23平方米）出售给乙方（韩言华）所有，房产证号为宿房权证开发区字第××号；2、所售房屋价格为人民币150000元整，乙方于过户后10日内支付甲方；3、本协议一式三份，甲乙双方及房管部门备案各一份，甲乙双方及房管备案合同与本合同不一致的，以本合同为准，自双方签字盖章之日起生效。
2012年8月21日，江苏义扬律师事务所（以下简称义扬所）（甲方）、丰艺公司（乙方）与韩言华及案外人薛怀宇（共同为丙方）签订《协议书》一份，约定：1、丙方（韩言华、薛怀宇）：韩言华购买乙方中兴-
君临国际广场B-809室（房产证号为宿房权证开发区字第××号）、薛怀宇购买中兴-
君临国际B-909室（房产证号为宿房权证开发区字第××号），共计房款30万元（各15万元）；2、甲方为乙方代理案件，应收取乙方代理费30万元（全额为50万元，第一次已到期30万元）；3、丙方直接将30万元购房款支付甲方作为乙方应支付甲方的代理费，乙方不再支付；4、因乙方欠税务部门税款无法缴纳契税，导致上述房屋无法办理过户手续，待乙方补交税款，具备办理过户手续条件时，由甲方出具30万元代理费发票给乙方，乙、丙方应及时办理房屋过户手续…6、上述房屋已交付丙方。
原审法院认为：涉案房屋在未经依法办理产权变更登记手续的情况下，买受人不能当然取得房屋所有权。本案中，韩言华即便对涉案房屋缴纳契税、取得不动产销售统一发票并实际占有使用，但由于未就涉案房屋进行产权变更登记，因此韩言华不能当然取得涉案房屋所有权。
韩言华为证明自己在涉案房屋买卖过程中已经依约支付了房款150000元，且对涉案房屋未能过户没有过错，提交《收据》一份，载明：“今收到韩言华购买中兴-
君临国际广场B-809室商品房购房款现金150000元。收款人：江苏丰艺工业有限公司，2012年8月9日”。以证明自己已经按�《协议书》的约定向义扬所全面履行了支付购房款的义务。就购房款的具体支付情况，韩言华解释：“由于义扬所在《协议书》签订前后尚欠我酒款20余万元，至今尚未偿还，基于上述原因，我按照《协议书》约定通过用酒款与购房款相冲抵的方式履行了房款支付义务（在2012年的8月21日-9月1日期间），且认为这是个人事情，不需要对方（义扬所）出具结算凭证”。对此，原审法院认为，根据《房屋买卖合同》第二条“购房款在房屋过户后10日内支付”之约定及《协议书》约定的涉案房屋因丰艺公司拖欠税款的原因无法办理过户手续，待丰艺公司补交税款后即具备过户条件时，由买卖双方及时办理过户手续，且购房款由韩言华直接支付给义扬所作为丰艺公司应支付该所的代理费等内容，能够说明韩言华和丰艺公司本应在涉案房屋过户条件具备时即丰艺公司补交税款后�可以办理房屋过户手续，在过户手续完成后10日内才存在房款支付问题。但是，韩言华却在房屋尚未过户更何况过户条件尚未成就的情况下，称自己已经于2012年的8月21日
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9月1日间向义扬所履行了房款支付义务，该主张不成立。理由是：1、韩言华在购房款的支付时间上与买卖合同的约定明显不符；2、韩言华称房款支付方式系通过自己与义扬所之间的酒款同购房款相冲抵的形式完成了房款支付义务，按照通常的交易习惯，应当出具交易凭证为宜，更何况购房款数额多达150000元，韩言华却不需要对方出具相关凭证，有悖常理。
根据上述情况，在韩言华未能提供其它更充分证据的情况下，原审法院认为韩言华并未完成购房款的支付义务，且在签订协议书时对涉案房屋因丰艺公司拖欠税款等原因将导致无法正常办理产权过户手续之风险系明知的，自然要承担因此产生的不利后果。综上，韩言华要求对涉案房屋不得予以强制执行的诉讼请求，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：准予对位于宿迁市宿城区中兴-
君临国际广场B-809室房屋的强制执行。案件受理费160元，由韩言华负担。
原审判决宣判后，韩言华不服向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审认定上诉人未支付购房款是错误的。上诉人以150000元购买丰艺公司房屋，因丰艺公司欠义扬所代理费，而义扬所又欠上诉人酒款，经上诉人、丰艺公司、义扬所三方协商，由上诉人用酒款为丰艺公司冲抵�义扬所的代理费，再由义扬所用代理费为上诉人冲抵欠丰艺公司的购房款，三方为此于2012年8月21日签订协议予以确认。事实上早在2012年8月9日，丰艺公司就向上诉人出具了一份收到150000元购房款收据，故上诉人在三方达成相互冲抵协议时即完成了购房款支付义务。2、原审法院认定上诉人对案涉房屋不能办理过户手续的事实是明知的也缺乏依据。上诉人在与丰艺公司签订房屋买卖合同时并不知晓该房屋不能办理过户手续，在上诉人履行了支付购房款义务后，到税务部门缴纳契税办理过户手续时，才知晓因丰艺公司拖欠税款致过户无法完成，故上诉人直至三方签订抵款协议时才知晓案涉房屋不能办理过户手续。综上，上诉人已经支付了全部购房款并占有房屋，由于丰艺公司的原因致房屋未能办理过户登记手续，上诉人对此无过错，故请求二审法院重新认定事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
品林公司辩称：韩言华与丰艺公司签订的房屋买卖合同不具备形式要件，无法进行登记备案及过户，韩言华对此明知依然签订该合同，表明韩言华有过错。另外，品林公司怀疑韩言华提供的收据是伪造的，品林公司对韩言华是否已经支付购房款表示怀疑。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，韩言华为支持其上诉请求，提供下列证据：
1、本院（2012）宿中民初字第0119号民事判决、本院（2012）宿中民初字第116号民事判决、中华人民共和国苏州工业园区人民法院（2012）园民初字第0822号民事判决各一份（复印件）。旨在证明：义扬所与丰艺公司、程某、徐州鑫美景家具有限公司存在法律服务合同关系；
2、义扬所出具的情况说明一份。旨在证明：丰艺公司欠义扬所500000元代理费，义扬所欠韩言华�款，韩言华应交的150000元购房款由义扬所用丰艺公司所欠的代理费冲抵；
3、义扬所从韩言华处购酒明细一份。旨在证明：从2010年至2012年，义扬所从韩言华处购酒300864元，于2011年12月19日由义扬所薛东岭从其卡上支付给韩言华6万元，双方于2012年8月30日结账，义扬所尚欠韩言华酒款240864元，韩言华用义扬所欠的150000元酒款冲抵购房款，剩余90864元酒款由薛东岭代付；
4、薛东岭的银行转账凭证两份。旨在证明：2011年12月19日转账60000元，2013年4月1日转账90864元；
5、义扬所2014年1月23日合伙人会议记录一份。旨在证明：义扬所对从韩言华处所购酒的处理情况；
6、庄家小院经营人庄俊出具的证明一份。旨在证明：2013年期间义扬所请其代销古鹤松酒20箱，其中部分由义扬所吃饭消费，其余代销的酒款冲抵餐费；
7、照片六张。旨在证明：义扬所从韩言华处所购的酒还有�分未消费；
8、四川古鹤松生物产业有限公司于2014年5月20日出具的证明一份。旨在证明：韩言华2010、2011、2012年多次代销其公司生产经营的古鹤松酒、军A酒，每次均通过成都鑫川府货运公司送货给韩言华；
9、成都市鑫川府货运有限公司出具的证明一份。旨在证明：2010、2011、2012年每年两次给韩言华送酒，送货的酒有古鹤松、军A酒、国A酒等；
10、协议书两份（复印件）。旨在证明：宿迁市宿城经济开发区管理委员会尚欠丰艺公司土地补偿款等各种款项1000余万元，完全可以满足品林公司的债权需求。
对韩言华提供的证据，品林公司质证意见为：证据1为复印件，对其真实性有异议，即使是真实的，因为判决书中丰艺公司为被告，而案件的立案时间在2012年5月20日之后，故不能证明丰艺公司欠义扬所代理费500000元。证据2不真实，内容上没有抵扣酒款的时间，也没有�理费发票，抵扣时间只能认定为2014年1月14日。证据3、4、5、6、7、8、9、10的举证已经超过举证期限，不同意质证，不能作为定案依据。
韩言华二审中申请本院调查证人程某，本院与程某谈话形成调查笔录，程某陈述的主要内容为：我是丰艺公司的董事长、法定代表人，一审法院卷宗中的丰艺公司印章都是真实的，当时我在收购丰艺公司后，聘请义扬所做法律顾问，因为案件太多谈到律师费用为500000元，因资金紧张就准备以150000元一套房子卖给韩言华及以150000元一套房子抵给义扬所，后来韩言华说义扬所的钱他给，因为义扬所还欠他的钱，这样韩言华就用购房款抵冲丰艺公司欠义扬所的律师费，两套房子作价300000元，现还欠义扬所200000元代理费。
韩言华二审中申请证人钱某到庭作证。钱某证言主要内容为：我是义扬所的律师，是义扬所用代理丰艺公司的代理费与韩言华的酒款冲抵的具体经办人。我们从2011年为丰艺公司提供法律服务，在2012年给丰艺公司代理了七、八件案件，按照收费标准应该收费700000元左右，后来协商收取500000元，因丰艺公司经营不善一直没有支付，义扬所会计向丰艺公司财务上催要多次，后来丰艺公司把包括涉案房屋在内的两套房屋出售给韩言华、薛怀宇（义扬所一合伙人之子）。因韩言华长期卖酒给我们所用于招待及福利，我们欠韩言华酒款，而丰艺公司又欠付我们的代理费，在2012年6、7月份三方协商用韩言华欠的购房款冲抵代理费。原来一直是口头协议，过了一个月左右韩言华去办理过户手续缴纳契税，因丰艺公司原因契税没有交成不给办理过户手续，当时韩言华打电话给我要求补签一份协议书，我就安排人员打印一份，双方在上面签字盖章，原审卷宗中的义扬所印章是真实的。
对程某的调查笔录、钱某的到庭证言，韩言华质证意见为：调查笔录能够证明本案事实，印证了韩言华的上诉主张；钱某证言真实，韩言华用义扬所欠酒款与其所欠购房款进行冲抵，履行了购房款的支付义务，只要三方对上述事实进行确认，并不需要出具相关的手续，且义扬所是否出具相关凭证与韩言华履行支付购房款无关，因三方达成合意即具有法律效力。
品林公司质证意见为：对调查笔录真实性没有异议，但对其内容有异议，内容里涉及两套房子，程某陈述一套房子给义扬所，一套房子给韩言华。但实际并非如此，一套是由韩言华购买、一套是由薛怀宇购买，由此可看出程某证言虚假，程某说房子在签订合同当天就已经交付，其实与其签订合同的内容是不一致的，合同上表明过户后十日内交付房屋，且交付房屋必然产生水、电、煤等过户手续，这些证据都没有看到，程某是�案利害关系人，其证言不能采信；钱某证言虚假，且其中有自相矛盾之处，一开始说2012年做了7、8件案子费用为50万元，而不是说2012年7、8月份做了7、8件案子费用为50万元，且韩言华提供几份判决书复印件均来自义扬所，故其指的案件就是这一系列案件，时间是2012年7、8月份之后，可以得出实际上所说的50万元是整个2012年所结算的代理款，协议书、收据等都是2012年之后补的。这套房屋是2012年10月份查封的，所以结算清代理费再协议抵酒款是在房屋查封之后，至今上诉人提供的证据中购房发票是无法更改的，而这张发票恰恰是在2013年。
为查明本案事实，本院向宿迁市地税局调取韩言华缴纳案涉房屋契税档案资料，该档案资料包括契税纳税申报表、纳税人声明、丰艺公司法定代表人身份证明及授权委托书、韩言华结婚证及丰艺公司组织机构代码证、涉案房屋所有权�、房屋买卖合同、房地产评估报告及致委托估价方函。宿迁市地税局开具的契税发票时间是2012年8月21日。
此外，本院与原审法院负责执行品林公司与丰艺公司买卖合同纠纷一案的执行人员共同对案涉房屋是否由韩言华占有等情况进行勘验，形成现场勘验记录一份，并现场拍摄照片12张。因品林公司称法院在勘验案涉房屋时未通知其到场，因而勘验程序有失公允，故对现场勘验记录及照片不予认可。本院遂通知韩言华、品林公司，在执行人员、物业管理人员参与下对案涉房屋重新勘验，形成现场勘验笔录一份。
对本院调取及重新现场勘验形成的证据，韩言华质证意见为：税务资料能够证明韩言华购买案涉房屋的事实，并且已经通过义扬所欠其酒款冲抵欠丰艺公司的购房款，韩言华在向税务机关缴税之前并不知道案涉房屋因丰艺公司的原因不能办理房屋过户登记手续；现场勘验笔录真实，韩言华没有异议。
品林公司质证意见为：对税务资料的真实性没有异议，但房屋买卖合同约定韩言华支付价款时间是双方过户后十日内交付，实际上该房屋到现在没有过户，因为实际上至今没有支付房款，另外房款与交纳的税款不一致，也没有证据证明韩言华支付了172800元购房款；对第一次勘验形成的现场勘验记录不予认可，理由是丰艺公司没有到场；在第二次勘验时，品林公司虽到场，但以丰艺公司未到场为由拒绝进入屋内勘验，对于勘验记录其认为，无法判断韩言华是否换锁进去布置现场，因为此次勘验发现了在房屋中印有韩言华印章的书籍。
本院认证意见为：对韩言华提供的证据1虽为复印件，但内容真实，对该判决书的真实性予以确认；证据7、8、9可以证明韩言华从事古鹤松酒经营的事实；证据3、4、5、6可以证明义扬所购买韩言�古鹤松酒消费的事实；义扬所认可证据2为其出具，对其形式真实性予以采信；因本案审理的是涉案房屋能否执行问题，故证据10与本案无关。
对本院调取的证据及现场勘验形成的证据，因程某作为丰艺公司的法定代表人、钱某作为义扬所的律师，程某认可房屋买卖合同、协议书、委托合同、收据上丰艺公司印章的真实，钱某认可委托合同、协议书上义扬所印章的真实，程某、钱某证言与档案资料、情况说明、一审卷宗中的委托合同、房屋买卖合同、收据、协议书能相互印证，对程某、钱某的证言以及情况说明均予以采信。档案资料为宿迁市地税局提供，对其真实性予以采信。因一审法院在查封案涉房屋之前并未进入房屋内，以确定房屋内是否有他人物品及房屋是否为他人占有。为查明案涉房屋在查封前是否已经由韩言华实际占有的争议，本院在双方当事人、执行法院执行人员、案涉房屋的物管人员共同在场情况下，对案涉房屋内物品进行现场勘验并形成现场勘验笔录，该勘验程序合法，对现场勘验笔录予以采信。品林公司虽拒绝进入房内，但其行为系放弃自己权利，且丰艺公司并非本案当事人，其是否到场不影响勘验进行，故品林公司拒绝进入房内不影响本次勘验的效力。品林公司认为存在韩言华事先进屋布置的可能系其猜测，并无证据证实，本院不予采信。
据此，本院补充查明事实为：韩言华在2010年、2011年、2012年从事古鹤松酒经营，在经营期间，义扬所从韩言华处购买古鹤松酒消费；义扬所薛东岭于2013年4月1日汇款给韩言华90864元；案涉房屋内有韩言华的物品。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：一、韩言华与丰艺公司之间是否存在真实有效的房屋买卖关系；二、韩�华在一审法院查封房屋之前，是否已经支付全部房款并实际占有该房屋；三、韩言华是否对未办理产权过户登记无过错。
关于第一争议焦点。本院认为，韩言华与丰艺公司于2012年6月29日签订房屋买卖合同，并于2012年8月21日缴纳契税。该事实有韩言华提供的“契税现金完税证”、本院向宿迁市地税局调取韩言华缴纳案涉房屋契税档案资料。该证据系国家机关出具，其真实性应予确认。可以认定丰艺公司在案涉房屋于2012年10月24日被法院查封前已经与韩言华达成了房屋买卖合同。
关于第二争议焦点。本院认为，关于韩言华在查封前是否支付全部购房款问题。丰艺公司在2012年5月20日与义扬所签订委托合同，依合同约定，丰艺公司应向义扬所支付代理费500000元，并应于5月30日前支付300000元，故义扬所在2012年5月30日后对丰艺公司享有到期债权300000元。
韩言华、义扬所均称义扬所至2012年8月30日结欠韩言华酒款240864元，冲抵房款150000元，还欠90864元由义扬所薛东岭代付。韩言华提供的证据可以形成证据锁链，证明“韩言华从事古鹤松酒经营”、“义扬所从韩言华处购酒消费”、“义扬所薛东岭于2013年4月1日汇款给韩言华90864元”，韩言华提供的证据与韩言华、义扬所的陈述能相互印证，证明韩言华销售酒给义扬所，义扬所至2012年8月30日，结欠韩言华酒款240864元的事实。
2012年8月21日，义扬所、丰艺公司、韩言华三方签订了协议书，在该协议书中，义扬所就其欠韩言华的酒款、丰艺公司欠义扬所的代理费款、韩言华欠丰艺公司的购房款进行了相互冲抵。依据“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”；“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”等法律规定�义扬所、丰艺公司、韩言华之间的债权可以相互冲抵，自三方签订协议书后，丰艺公司的150000元购房款债权因抵销而消灭，因而，应当认定韩言华欠丰艺公司的购房款150000元已经支付完毕。
韩言华与丰艺公司约定的购房款150000元是否合理问题。依据2012年8月13日宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司对涉案房屋估价为172800元的意见，可以认定双方约定的房屋价格也较为合理。
关于韩言华是否实际占有案涉房屋问题。一审法院在执行时，从宿迁市房管处查询得知丰艺公司名下登记有该处房屋即采取了查封措施，在查封时，一审法院对该房屋是否出售及是否由他人占有并不知情。依据房屋内有韩言华物品的事实，协议书也约定“上述房屋已交付韩言华”，且结合丰艺公司、韩言华均称房屋买卖合同签订当天房屋即交付的陈述，以及韩言华称自己搬进房屋，后因查封就没进房屋的陈述，可以认定韩言华已经在查封前实际占有案涉房屋。
关于第三个争议焦点即韩言华对未办理产权过户登记有无过错问题。本院认为，韩言华与丰艺公司于2012年6月29日签订房屋买卖合同，2012年8月21日缴纳了契税，因丰艺公司欠税务部门税款而致税务部门无法及时出具契税发票，而无契税发票即不能办理房屋过户登记手续。之后，该房屋又于2012年10月24日被原审法院查封，故导致韩言华在之后取得契税发票后仍不能办理房屋的过户登记手续。因此韩言华未能办理房屋过户登记手续系因丰艺公司欠缴税款，后又被法院查封的原因所致，其责任不在韩言华，韩言华对案涉房屋未能办理过户登记不具有过错。
综上，因韩言华在原审法院对案涉房屋查封前已经支付全部购房款，并实际占有房屋，虽然案涉房屋未办理过户登记手续，但韩言华对此没有过错。根据�最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原审法院不应对案涉房屋予以执行。因二审中出现新的证据，本院应当根据二审查明的事实，依法对原审判决予以变更，但原审判决不属于错误裁判。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十三条、第九十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0729号民事判决；
二、对宿迁市宿城区中兴-君临国际广场B-809室房屋停止执行；
三、驳回韩言华其他诉讼请求。
一审案件受理费160元、二审案件受理费160元，合计320元，由上海品林木业有限公司负担300元，由韩言华负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 晨
二〇一四年九月十二日
书 记 员 袁海燕
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