江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏08执异132号异议人（申请执行人）：淮安市银信投资担保有限公司，住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼16层。法定代表人:夏善忠，该公司董事长。委托诉讼代理人:孟令峰，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王婉令，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。被执行人：淮安市诚信货物配送有限公司，住所地淮安市淮阴经济开发区九江东路56号。法定代表人：张丽玲，该公司董事长。被执行人：淮安市康盛纺织线业有限公司，住所地淮安市工业园区诚意路东侧。法定代表人：高跃明，该公司总经理。被执行人：淮安市永基纺织品有限公司,住所地淮安市淮阴区工业园区九江路56号。法定代表人：张丽玲，该公司总经理。被执行人：淮安市泰和物流有限公司,住所地淮安市淮阴区新渡乡工业集中区。法定代表人：陈刚，该公司总经理。被执行人：陈刚,男,1973年5月9日出生，汉族,淮安市泰和物流有限公司总经理，住淮安市淮阴区。被执行人：张丽玲，女,1975年9月6日出生，汉族,淮安市诚信货物配送有限公司董事长，住址同上。被执行人：罗红玲，女，1961年2月21日出生，汉族，淮安市康盛纺织线业有限公司职工，住址同上。被执行人：丁志刚，男，1960年6月13日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被执行人：刘莉萍，女，1960年6月2日出生，汉族，住址同上。被执行人：李勇，男，1980年9月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：盛亭亭，女，1983年3月7日出生，汉族，住址同上。被执行人：王玉东，男，1973年1月2日出生，汉族，淮安市康盛纺织线业有限公司职工，住淮安市清江浦区。被执行人：程静，女，1973年11月14日出生，汉族，住址同上。被执行人：袁东，女，1958年8月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：汪忠梁，男，1955年2月15日出生，汉族，住址同上。第三人（××）：葛其亮，男，1971年12月2日出生，汉族，公司职员，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：毛周勤，江苏毛周勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建霞，江苏毛周勤律师事务所律师。本院在执行淮安市银信投资担保有限公司（以下至裁定主文前简称银信公司）与淮安市诚信货物配送有限公司（以下简称诚信公司）、淮安市康盛纺织线业有限公司（以下简称康盛公司）、淮安市永基纺织品有限公司（以下简称永基公司）、淮安市泰和物流有限公司（以下简称泰和公司）、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁追偿权纠纷一案中，拍卖被执行人永基公司位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产，申请执行人银信公司提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。申请执行人银信公司于2017年7月4日提出异议称，淮安中院在办理（2016）苏08执162号案件中，将于2017年7月12日上午10时整公开拍卖永基公司抵押给申请执行人位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产。拍卖公告中明示标的物有租赁，有优先购买权人，租赁人葛其亮（即本案第三人）。申请执行人对此持有异议，认为在本案中不应保护第三人葛其亮的租赁权，依法应去租拍卖。理由如下：1.从时间上看，抵押时间早于葛其亮主张的租赁时间。永基公司的房地产曾多次抵押给我公司，近期两次时间分别为2013年12月26日和2014年4月9日，而第三人提交的租赁协议上载明的租赁起始时间为2014年8月10日。2.从形式上看，拍卖标的目前使用人葛其亮向法院和申请执行人提交的租赁协议中，出租人并非房屋所有权人永基公司，他人出租为无权处分，故葛其亮提供的租赁协议至今未生效。3.葛其亮所提交的租赁协议的真实性和合法性、租金交付（或欠付款项）的真实性、房屋的交付时间均有待核实。4.最高人民法院英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司、豪力投资有限公司其他合同纠纷申请再审案民事裁定书明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与××之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，即使葛其亮所称以房屋使用权抵偿欠款属实，其租赁权也不应对抗申请执行人或标的买受人的物权。基于以上理由，申请执行人请求淮安中院立即中止本次拍卖，并重新进行去租拍卖。特此异议与申请，请贵院依法处理，保障申请执行人的合法权益。第三人葛其亮答辩称，1.答辩人与诚信公司、永基公司于2014年2月15日签订租赁期为12年（从2014年2月15日至2026年2月14日）租赁协议，该协议自2014年3月1日开始履行。该协议意思表示真实、依法成立，合法有效，应当受到法律保护。答辩人于2014年3月1日起至今，实际占有使用该租赁标的物，这一事实，有答辩人在使用该租赁物期间交付的电费凭证为证，答辩人于2014年4月9日交付了2014年3月份使用的电费。而异议人对永基公司的房地产抵押时间自称为2014年4月9日，这明显表明答辩人租赁在先，异议人实施抵押在后。对于异议人提出的答辩人于2014年3月12日与诚信公司签订的租赁协议为抵押在先，租赁在后，答辩人郑重声明，这份租赁协议并未实际履行，从上述答辩人交付电费凭证中便能得以证实。从这份协议形式与内容上来看，异议人的抗辩理由也不成立，因为该协议签订于2014年3月12日，协议第十条约定“本协议一式两份，甲方双方各执一份，双方签字或盖章生效。”这表明该协议已依法成立生效，具有法律约束力。只不过对协议的履行期限约定从2014年8月10日开始履行罢了，由此得出2014年3月12日租赁协议成立生效日期也早于异议人2014年4月9日才实施抵押的时间。2.异议人称“从形式上看，出租人非房屋所有权人永基公司，故二者租赁协议至今未生效。”答辩人认为这一观点是不成立的。首先，2014年2月15日，答辩人与诚信公司签订的租赁协议的尾部甲方（出租方）处加盖了“淮安市永基纺织品有限公司”公章，且两页协议上也加盖了“永基公司”骑缝章，表明该房屋所有人永基公司也是出租方一员。其次，2011年9月17日，永基公司向诚信公司出具了《确认证明》，内容为：“淮安市诚信货物配送有限公司系我们公司股权单位（占75%），现经双方责任认定，自即日起淮安市永基纺织品有限公司全权委托淮安市诚信货物配送有限公司代理我公司一切事宜，包括房屋所有权、处置权及一切债权债务，特此证明。”由此得出2014年3月12日双方签订的租赁协议主体也是适格的，其效力也是明确认定的。3.异议人提出“欠付款项”的真实性。答辩人认为，陈刚、张丽玲夫妇及其各自独立投资（自然人控股）的公司，例如诚信公司、泰和公司、永基公司、江苏省绿盟冷链服务有限公司共欠答辩人及苗玲（淮安市丽玲商贸有限公司）、吴幼勤520万元的事实是客观真实的，详见部分银行出借款项的流水，另有现金出借给其从事经营活动之用。退一步说，就是陈刚、张丽玲夫妇欠答辩人债务，债务人用其独资开办的公司来偿还债权人的债务，这在法律上也是合法的。“债务人的债务转移，只要得到债权人的同意，债务转移成立。”4.异议人于2014年4月9日实施抵押后，历时三年多时间，从未过问或现场察看永基公司房地产的现状及使用租赁情况。且淮安中院2017年4月5日对本案作出（2017）苏08执异39号执行裁定时，裁定书交待“如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。”该裁定认定“现根据查明的事实，本案所涉拍卖房产在拍卖公告中已经载明系带租拍卖，并赋予××（即答辩人）优先购买权的权利，并未妨害××的继续行使其租赁权利以及其他合法权利。”作为异议人代理律师参与本次听证且在收到裁定后并未向省高院申请复议。需强调指出的是，银信公司在法院公告第一次拍卖时，也未提出执行异议，现在法院第二次拍卖，银信公司才于2017年7月4日提出执行异议，真是亡羊补牢，为时晚矣。不论从程序上，还是实体上，异议人银信公司的异议请求均不能成立，请求贵院裁定驳回其异议申请。5.异议人引用最高院（2014）民申字第215号民事裁定书，该案例并不适用本案，其因果关系、案情与本案不能同日而语、相提并论，况且，我国法院裁判案件并不适用判例法，对于本案裁判应当由承办法官与合议庭成员确定。综上，答辩人请求贵院裁定驳回银信公司的异议申请。第三人葛其亮答辩时向本院提供了其于2014年4月14日交付承租后支付电费的付款凭证、发票，职工上班考勤表以及借款给出租人的证据材料。本院查明，银信公司诉诚信公司、康盛公司、永基公司、泰和公司、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁追偿权纠纷一案，本院于2015年11月5日作出（2015）淮中商初字第00020号民事判决书，判决：一、诚信公司于本判决生效之日起十五日内向银信公司偿还5031122.06元及利息、违约金（利息和违约金的计算方式为：以5031122.06元为基数，从2014年12月24日起按照年利率7.8%上浮50%计算至2015年1月7日止，从2015年1月8日按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日）；二、诚信公司于本判决生效之日起十五日内向银信公司支付律师费58555元；三、康盛公司、永基公司、泰和公司、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁对诚信公司前述一、二项还款义务承担连带责任；四、银信公司对诚信公司前述一、二项还款义务，有权就诚信公司所有的苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××车辆折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，有权就永基公司所有的淮房权证淮阴字第××号房屋产权证、淮房权证字第××号房屋产权证、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋折价、拍卖或变卖所得价款分别在500万元债权范围内享有优先受偿权；五、驳回银信公司的其他诉讼请求。该判决认定：“为履行该合同，永基公司以其所有的淮房权证淮阴字第××号房屋产权证、淮房权证字第××号房屋产权证、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋抵押给原告，并于2013年12月26日办理了抵押登记，三处房产所担保的债权数额均分别为500万元”因各义务人未按判决书确定的期限履行，银信公司申请强制执行，本院于2016年4月11日立案执行，案号为（2016）苏08执162号。5月31日，淮安市扬帆价格评估有限公司向本院出具《房地产评估报告书》，该报告书显示：永基公司淮Y国用（2006出）第1763号土地证项下的土地面积为16750平方米，淮房权证淮阴字第××号房产证项下的综合楼建筑面积为4688.99平方米，淮房权证淮阴字第××号房产证项下的1号厂房建筑面积为1952.76平方米，淮房权证字第××号房产证项下的2号、3号厂房建筑面积共3382.06平方米，以上房屋合计建筑面积为10023.81平方米；另外，公共厕所、传达室、配电房、办公室、库房等无证房屋建筑面积共454.40平方米，自行车棚、雨棚、围墙、水泥道路等附属物建筑面积共11285.5平方米。以上房地产市场价为14155500元。11月2日，本院裁定拍卖永基公司位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产。11月8日，本院张贴公告，决定在淘宝网上拍卖永基公司位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产。“凡与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人自公告之日起十五日内向本院主张权利。逾期不主张的视为放弃优先购买权。”在执行过程中，银信公司提供给法院的租赁协议签订日期为2014年3月12日，租期从2014年8月10日起至2026年8月9日，而××葛其亮提供的租赁协议签订日期为2014年2月15日，租期从2014年2月15日起至2026年2月14日。2017年2月20日，执行实施案件承办人找第三人葛其亮谈话，在询问两份租赁协议签订日期为何不一致时，葛其亮称：“2014年3月12日签订的租赁协议书是后签的，2014年2月15日签订的租赁协议是当时签订的，是双方认可。以2014年2月15日签订的为准，也是履行这个协议的内容。2014年3月12日签订的协议，目的是延长5个月租期，后对方反悔不同意延长租期，还是2014年2月15日签订的为准。”后××葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司提出异议称：贵院所拍卖的位于淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产在抵押之前已租赁给案外人，租赁费用已经一次性折抵，故任何债权人不得申请法院对租用的房产土地进行拍卖。在该异议案听证过程中，本院依法对葛其亮进行了释明，葛其亮表示不再要求法院停止拍卖，并向本院表示撤回异议申请，但听证后未能提供书面申请，同时因淮安市丽玲商贸有限公司并未撤回异议申请，本院仍对其异议请求进行审查。本院审查认为，本案所涉拍卖房产在拍卖公告中已经载明系带租拍卖，并赋予××优先购买的权利，并未妨害××的继续行使其承租权利以及其他合法权利，四名异议人以××的身份要求法院停止拍卖无法律依据。据此，本院于2017年4月5日作出（2017）苏08执异39号执行裁定书，驳回葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司提出异议申请。2017年5月18日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布第一次拍卖公告，决定于2017年6月19日10时至6月20日10时公开拍卖已评估的被执行人永基公司位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产。该次拍卖因无人报名而流拍。6月28日，本院发布第二次拍卖公告。“项目公告”第五条内容为：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证，不负责清场。”第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：有租赁。2017年7月4日，申请执行人银信公司提出异议，要求去租拍卖，本案于7月7日中止拍卖程序。另查明，银信公司诉诚信公司、泰和公司、永基公司、陈刚、张丽玲追偿权纠纷一案，本院于2015年6月19日作出的（2015）淮中商初字第00022号民事判决书，判决：一、诚信公司于本判决生效之日起五日内向银信公司支付代偿款10276438.86元及利息、违约金（以10276438.86元为基数，自2014年12月18日起按年利率9%上浮50%计算利息至2015年1月2日止，自2015年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算利息、违约金至实际给付之日止）；二、诚信公司于本判决生效之日起五日内向银信公司支付律师费84091元；三、泰和公司、永基公司、陈刚、张丽玲对本判决第一、二项确定的诚信公司的债务承担连带保证责任；四、银信公司对诚信公司提供抵押的苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××汽车折价或拍卖、变卖所得价款就本判决第一、二项确定的债权有权优先受偿；五、银信公司对永基公司提供抵押的淮Y国用（2006出）第1763号、面积为16750平方米的土地使用权和淮房权证淮阴字第××号、淮房权证淮阴字第××号、淮房权证字第××号房屋折价或拍卖、变卖所得价款在淮Y他项（2014）第1313号土地他项权证和淮房他证淮阴字第B14030**号、淮房他证淮阴字第B14030**号、淮房他证淮阴字第B14030**号、淮房他证淮阴字第B14030**号、淮房他证淮阴字第B14030**号、淮房他证淮阴字第B14030**号房屋他项权证分别记载的500万元和200万元、270万元、200万元、270万元、200万元、270万元债权范围内就本判决第一、二项确定的债权及本案案件受理费、财产保全费、公告费有权优先受偿。该判决认定，2014年4月9日，银信公司与永基公司签订《反担保不动产抵押合同》，永基公司同意并确认以其享有完全所有权的财产作为抵押物，自愿为借款人诚信公司向银信公司提供反担保。抵押资产为永基公司所有的位于淮阴工业园区九江路南侧的土地使用权证号为淮Y国用（2006出）第1763号、面积为16750平方米的工业出让土地使用权，并办理抵押登记手续，领取了淮Y他项（2014）第1313号土地他项权证。再查明：2011年9月17日，永基公司向诚信公司出具证明，内容为：“淮安市诚信货物配送有限公司，系我公司股权单位（占75%），现经双方责任决定，自即日起淮安市永基纺织品有限公司全权委托淮安市诚信货物配送有限公司代理我公司的一切事务，包括房屋的所有权、处置权及一切债权债务。特此证明。”2014年2月15日，诚信公司（甲方）与葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司（乙方）签订《租赁协议》一份，协议主要内容为：因甲方欠乙方人民币520万元整（其中葛其亮260万元整、苗玲160万元整、吴幼勤100万元整，总计520万元整）。现甲乙双方协商，将甲方位于淮阴区九江路56号的公司仓库、办公楼等所有场地租赁给乙方经营使用，现达成如下协议：一、甲方公司占地约25亩，现有厂房仓库5幢约10000平方米，办公楼1幢（3层），其余为场地全部租赁给乙方。二、租赁期为十二年（从2014年2月15日至2026年2月14日），租赁费用共计520万元整（用甲方欠乙方的520万元整予以一次性折抵，甲乙双方不再存在其他任何经济纠纷。三、甲方现有可移动物品2014年3月1日前搬清，若不能搬清，归乙方无偿使用，损坏与乙方无关。四、2014年3月1日，甲方将上述租赁物交乙方使用，在此之前的水电费由甲方负责，与乙方无关，此后水电费由乙方负责，与甲方无关。五、甲方现有租户的协调事宜，甲方应配合乙方协商处理。六、甲方债权债务与乙方无关，由此给乙方带来的损失，由甲方承担。协议约定本协议双方签字或盖章生效。该协议书左下方“甲方”位置除盖有诚信公司的印章外，还盖有永基公司的印章。本院认为，本案争议焦点为：1.银信公司所提异议是否超过法定期限;2.银信公司要求去租拍卖理由是否成立。关于银信公司所提异议是否超过法定期限问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”本案中，尽管申请执行人银信公司在××葛其亮等人异议案中，未就本院（2017）苏08执异39号执行裁定书向江苏省高级人民法院申请复议，但法律及司法解释并未限制当事人对法院执行行为提出异议的权利。本院在葛其亮等人异议案作出裁定后，对被执行人的房地产重新发布拍卖公告，申请执行人银信公司对本院第二次拍卖行为提出异议时，本案执行程序并未终结，故银信公司所提异议并未超过法定期限。关于银信公司要求去租拍卖理由是否成立问题。第一，关于审查本异议案以哪份租赁协议为准问题。虽然异议人银信公司提出异议时向本院提交了两份租赁协议，并认为应以2014年3月12日签订的协议为准。本院认为，因第三人葛其亮提供的证据能够证明承租方与出租方实际履行的是2014年2月15日签订的协议，故审查本案应以第三人葛其亮等人与出租方2014年2月15日签订的租赁协议为准。第二，关于如何认定出租方问题。虽然2014年2月15日签订的租赁协议开头部分出租方为诚信公司，但该协议尾部出租方位置同时盖有永基公司的公章，另外，该租赁协议上还盖有永基公司的骑缝章，应认定涉案房地产的出租方为诚信公司和永基公司。第三，关于房地产出租方是否欠葛其亮等人520万元问题。因异议人和第三人提供的租赁协议中均有房地产出租人欠××520万元款项，并用该款抵冲房租的内容，在异议人未向本院提供××伪造交付租金证据的情况下，本案只作程序性审查。第四，关于本案应否去租拍卖问题。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知××，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知××该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成××的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知××该财产已抵押的，抵押权实现造成××的损失，由××自己承担。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，永基公司将淮房权证淮阴字第××号、淮房权证字第××号、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋抵押给异议人，办理抵押登记的时间为2013年12月26日，虽然永基公司将淮Y国用（2006出）第1763号土地使用权证载明的16750平方米土地使用权抵押给异议人的时间为2014年4月9日，根据上述法律规定，以上有证房屋占用范围内的土地使用权应视为一并抵押给异议人。因有证房地产抵押给异议人的时间先于第三人葛其亮等人承租的时间，第三人葛其亮等人的租赁关系依法不得对抗异议人的抵押权，故异议人要求将抵押的有证房地产去租拍卖的理由成立，本院予以支持。本院第二次拍卖公告称对拍卖标的不负责清场不当，应予纠正。另外，由于永基公司将土地使用权抵押给异议人的时间为2014年4月9日，抵押时间晚于第三人葛其亮等人承租的时间，鉴于本案拍卖的财产除抵押给异议人的有证房地产外，还有无证房屋、附属物及有证房地产以外的土地使用权，异议人要求对该部分房地产去租拍卖没有法律依据，本院不予支持。综上所述，异议人银信公司的异议理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定如下：一、淮安市银信投资担保有限公司要求将抵押给该公司有房产证的房地产去租拍卖的理由成立，本院对该部分房地产可去租拍卖或在拍卖成交后负责清场交付标的物；二、驳回淮安市银信投资担保有限公司要求对有证房地产以外的财产去租拍卖的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  何正洪审判员  徐海波二〇一七年九月四日书记员  程 莹