济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4278号
上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：侯功海，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁振茂，山东舜元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：冷文国，男，1965年1月24日出生，汉族，无业，身份证住址济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人冷梅傲雪（系被上诉人冷文国之女），女，1987年11月3日出生，汉族，无业，身份证住址济南市，现住济南市。
上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座置业）因与被上诉人冷文国商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案�，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银座置业委托诉讼代理人侯俊顶、宁振茂，被上诉人冷文国及其委托诉讼代理人冷梅傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东银座置业有限公司上诉请求：撤销(2016)鲁0104民初397号民事判决，并驳回被上诉人所有诉求。事实和理由：一、被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金主体错误。办理房屋权属证书系政府房产主管部门的职责，系具体的行政行为，上诉人作为涉案房屋的开发商，没有法定或约定义务为被上诉人办理房屋权属证书，被上诉人向上诉人主张逾期办理房屋权属证书违约金属诉求程序错误、诉求对象错误，且该项诉求非民事案件审理的范畴。基于此，人民法院应当裁定驳回被上诉人的起诉。二、退一步讲，被上诉人向上诉人主张预期办证违约金因己超出诉讼时效而丧失了胜诉权。被上诉人主张的违约金系基于商品房买卖合同而产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效的规定。本案中上诉人实际将涉案商品房交付被上诉人的时间为2012年6月11日，根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后365个工作日内，即上诉人履行该义务的期限为2012年6月12日至2013年11月19日，从2013年11月20日起被上诉人就应当知道上诉人未在约定的时间内履行向房屋登记机关提报资料的义务，从该日起就应当计算被上诉人主张违约金的诉讼时效，在被上诉人没有提交诉讼时效中止、中断证据的前提下，其直至2016年1月18日才向人民法院提起诉讼主张权利，显然已经超出了两年诉讼时效，其债权请求权已经丧失了胜诉权，人民法院亦应当驳回被上诉人的诉求。三、再返一步讲，被上诉人主张的违约金数额过高，人民法院应当根据上诉人的请求予以减少。上诉人未按约定及时将需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的行为，并不会影响被上诉人对房屋的占有、使用和收益，该行为不会对被上诉人造成损失。双方合同约定的违约金数额远远高于能够给被上诉人造成的损失，人民法院应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应上诉人的要求予以减少被上诉人主张的违约金数额。
冷文国辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回银座置业的上诉请求，依法维持原判。
冷文国向一审法院起诉请求：银座置业支付冷文国逾期办证的违约金（以总房款827355元为基数，按日0.005%自2013年5月26日起计算至判决生效之日）。
一审法院认定�实：2011年1月24日，冷文国作为买受人与作为出卖人的银座置业签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定出卖人将位于济南市某区西侧某中心4座1-1907号预售商品房出卖给买受人，建筑面积57.36平方米，用途为商务商业，总价款827355元，买受人通过银行按揭贷款方式支付房款；出卖人应当在2012年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人责任不能按期备案的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款每日0.005%向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕上述义务；合同还约定了其他内容。上述合同签订后，冷文国已经按照约定向银座置业支付了全部房款，2012年6月11日，银座置业正式向冷文国交付房屋，但直至今日，银座置业仍未按照合同约定的时间将应由提供的资料报房屋产权登记机关备案，导致冷文国无法取得房屋所有权登记。对于诉讼时效问题，冷文国称这么长时间我肯定不断的找他们，他们都说马上就办证了，现在找不到人了，只能提起诉讼；而且没有办证的是持续的违约行为，没有超过诉讼时效。对于逾期办证的损失，冷文国称其买的是商用房，是投资的，现在没有证，我急着用钱又没法卖，还不知道什么时候能办证，肯定得按合同支付违约金。一审法院认为：冷文国与银座置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力一审法院予以确认，双方均应按照相应的约定各自履行义务。冷文国已经按照约定向银座置业交付了全部购房款，但银座置业却并未在合同约定的时间内将应由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，导致冷文国无法取得房屋所有权登记，冷文国有权按照合同的约定主张逾期办证违约金。根据上述查明的事实，房屋实际交付的时间为2012年6月11日，银座置业应当于2013年11月20日前（交房之日起的365个工作日，而非自然日）将应由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，其至今仍未办理完毕上述备案手续，属于持续性的违约行为，冷文国提起诉讼并非超出诉讼时效。对于违约金数额是否过高的问题，冷文国已经说明了其因此无法及时将房屋出卖变现的损失，而合同约定的违约金条款相比较同期的银行贷款利率来说并不过高；且银座置业作为开发商及合同的提供方自身同意该违约条款，其在本案中主张违约金条款过高的意见，一审法院不予采信。据此，银座置业应当向冷文国支付逾期办证的违约金（以总房款827355元为基数，按日0.005%自2013年11月20日起计算至判决生效之日；若银座置业在此期间已经将由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，则计算至备案之日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东银座置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告冷文国支付逾期办证违约金（以总房款827355元为基数，按日0.005%自2013年11月20日起计算至判决生效之日；若被告银座置业在此期间已经将由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，则计算至备案之日）。二、驳回原告冷文国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，减半收取431.50元，由被告山东银座置业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。另，二审中银座置业撤回冷文国诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定，银座置业应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房产登记需由银座置业提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因银座置业责任不能按期备案的，若冷文国不退房，银座置业按已付房价款每日0.005%向买受人支付违约金。涉案房屋实际交付的时间为2012年6月11日，银座置业应当于2013年11月20日前将应由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，但银座置业二审期间仍未能提供证据证实其已向房屋产权登记机关进行了�案，导致冷文国无法取得涉案房屋所有权证书。根据上述合同约定，银座置业构成违约，冷文国有权要求银座置业支付逾期办证违约金。根据合同约定，银座置业承担交付标的物义务不仅是要按约定交付商品房实物，还有协助办理权属证书的义务，即银座置业作为房屋出卖人有义务按照合同约定时间完成房屋产权初始登记，冷文国才能得以办理涉案房屋产权证书。故本案中银座置业主张冷文国向其主张逾期办证违约金主体错误，无事实依据，本院不予支持。关于违约金调整问题，本院认为，逾期办证虽不影响房屋的正常使用，但由于未取得产权证书，可能买受人对房屋进行经营、出租、出售以及以房屋办理抵押进行融资造成影响，给房屋买受人带来不利益，产生一定的经济损失。本案冷文国一审中已经说明其因此无法及时将房屋出卖变现的损失，且双方合同约定�违约金比例与同期银行贷款利率相比并不过高。故本院对银座置业要求对违约金数额予以调整的请求不予支持。综上所述，银座置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费863元，由上诉人山东银座置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 程军玲
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 李 环