四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1607号
上诉人（原审被告）都江堰市统建发展有限责任公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路瓷厂巷碧城苑。
法定代表人罗仕伟，董事长。
委托代理人杨和平，都江堰市高新律师事务所律师。
委托代理人徐伦平，都江堰市高新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨洪良。
委托代理人刘清，四川瑞鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）都江堰市灌口镇平义村第五农业合作社。住所地：四川省都江堰市灌口镇外北街。
法定代表人刘相斌，组长。
委托代理人汪涛，四川都江律师事务所律师。
委托代理人张妮，四川都江律师事务所律师。
上诉人都江堰市统建发展有限责任公司（以下简称统建公司）因与被上诉人杨洪良、都江堰市灌口镇平义村第五农业合作社（以下简称平义村五组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2012）都江民初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日依法受理，组成合议庭于2014年3月26日公开开庭进行了审理，上诉人统建公司的法定代表人罗仕伟及其委托代理人杨和平、徐伦平，被上诉人杨洪良的委托代理人刘清，被上诉人平义村五组的委托代理人张妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2004年6月8日，作为甲方的统建公司与作为乙方的平义村五组签订了《拆迁安置补偿协议》一份，载明：（一）杨家院子现有住房3320平方米，门面500平方米，住户共15户，人口67人。（二）拆迁原则。1、住房拆一还一每户按一套住房归还，其原有住房多余的面积由甲方按每平方米900元的价额购买；不要住房的由甲方按每平方米950元向乙方购买。安置房地点：在城北中学侧观景路下段或玉华山庄对面。2、门面按原有面积在平义小区入口道路一侧还给住房。住户每平方米向甲方交纳更新费400元。门面返还超出面积在2平方米以内，由住户按每平方米1200元价额购买，超过2平方米的面积按每平方米3000元价额向甲方购买。3、拆迁范围内的附着物按国土部门和灌口镇的相关标准进行补偿。（三）甲方全权委托乙方包干负责拆迁安置及补偿事宜，甲方支付乙方包干拆迁费360万元（不含门面），腾出空地供甲方开发建设。（四）资金支付。1、双方签订协议后，甲方预付拆迁费10万元。2、乙方与搬迁村民和房主签完所有协议后，甲方支付乙方包干拆迁费总额的30%。3、原住宅腾空后甲方支付给乙方包干拆迁费的30%。4、拆迁安置全部完成后，甲方出资由乙方打围，无遗留问题，甲方支付完余款。5、未尽事宜，另行协商补充。（五）本协议一式六份，双方各执两份，平义社区两份，具有同等法律效力，签字、盖章后生效。
二、2004年6月28日，作为甲方的统建公司与作为乙方的杨洪良签订了一份《房屋拆迁安置协议书》（以下简称：《安置协议》）。载明：（一）乙方自愿将住宅547.87平方米于2004年7月30日前交给甲方拆除，并自找过渡房。由甲方按每月每户承担过渡费200元。时间为3个月之内，在玉华附2号还安置住房约169平方米，在化工厂1号6楼返安置住房约142平方米。待本协议签订后，甲方付给乙方剩余平方米总数额的30%，待乙方搬进新房后，一月内付清余款。返还安置房按下表结算（注：有前述关于住房的赔付外）尚有“铺面积188㎡（注：188㎡被划掉改为236.87㎡并捺印。庭审中，杨洪良认为此处的修改系平义村五组的组长即该协议签订的经办人刘相斌所改，平义村五组认为系杨洪良自行修改）以小区进口第一间开始计算，楼上二楼在计算之内。（楼下铺面以3间计算）”。（二）违约责任。1、双方签字后具有法律效力，如果单方违约，将向另一方赔偿5倍的经济损失。2、甲方负责给乙方办好房产证。3、若乙方的拆迁房发生产权争议，概由乙方自己承担责任，自己协商，与甲方无关。（三）本协议一式三份，拆迁人、被拆迁人、平义村五组各执一份，具有同等法律效力。2007年元月22日，双方对安置的铺面又达成了《房屋拆迁安置协议书补充协议》（以下简称：《补充协议》）。载明：2004年6月28日，双方签订了《房屋拆迁安置协议书》，现经双方协商一致，达成以下补充协议。（一）将原协议第一条约定的“待本协议签订后，甲方付给乙方剩余平方总金额的30%，待乙方搬迁进新房后，一月内付清余款。”修改为“甲方另返还乙方铺面房236.89平方米，铺面房位置在杨兰前面”。第一条其余内容不变。（二）甲方应当在2008年底前将铺面房交付给乙方。（三）逾期交付铺面房的违约责任适用本条特别约定：如甲方未按时交付铺面房，应承担违约金5万元。（四）原协议未修改条款仍然有效。（五）本协议一式三份，双方、平义村五组各持一份，具有同等法律效力。协议签订后，统建公司在“拆迁人”栏加盖公章；平义村五组的组长“刘相斌”在“经办人”栏签名。原审庭审中，杨洪良、统建公司与平义村五组均认可杨洪良实际已经按约接收了两套住房，分别是：位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套。对于约定的铺面由杨洪良强制占据了3间。
另外，2012年11月20日，平义村五组组长刘相斌在接受原审法院询问时称：1、《安置协议》和《补充协议》均是在受到杨洪良胁迫的情况下签订的；2、补偿铺面的面积也是在受到杨洪良的胁迫下随便写的；3、杨洪良拆迁之前的住房没有办理宅基地使用权证。该户没有铺面，只是在其得知要拆迁了，搭建了违章建筑。杨洪良的妹妹杨洪先为此还被规划局处罚过。
三、《国土使用权证都国用（2005）第04386号》中载：“土地使用权人，都江堰市统建发展有限责任公司；座落灌口镇平义村五、六组”时间是2005年7月21日，盖有都江堰市人民政府土地登记专用章。
四、2007年11月26日，都江堰市灌口镇纪委和财政所组织工作人员组成审计小组作出《关于灌口镇平义社区五组2002年至2007年10月财务收支的审计报告》，主要载明，五组组长刘相斌在与统建公司签订协议后未把协议内容告之社员代表和拆迁农户，也未根据国家有关拆迁安置政策拟定搬迁方案，全凭主观意愿和搬迁户签订了房屋拆迁安置协议。在拆迁工作中主要存在以下问题：1、五组搬迁赔偿面积与统建公司签订的拆迁安置补偿协议中核定的赔偿面积有误。协议中明确杨家院子现有住房3320㎡、门面500㎡，而五组与搬迁户签订的拆迁安置协议应还铺面960.32㎡，住房3194.085㎡（其中有12257.615㎡，货币安置1170570元），造成需要多还铺面面积460.32㎡。2、经审查，五组按照与搬迁房签订的安置协议计算超分房86.1㎡，超付搬迁补偿费578793元；若按照191号文件计算超分房536.47㎡，超分铺面304.357㎡，超付搬迁补偿费1102933元；3、五组搬迁杨家院子共支付竹木赔偿款、青苗费、拆迁补助以及天然气初装费合计316864元，支付2372561.2元购14套住房换房给12户拆迁户，因赔偿标准不统一，造成搬迁户反映意见大。
五、诉讼中，原审法院于2012年10月23日前往都江堰市国土局调取了如下材料：
1、海南民丰科技实业开发总公司于2001年10月15日出具的《自愿放弃书》载明：都江堰市国土局，我公司于1993年2月从都江堰市农金职工经营公司转让的灌口镇平义村五社、六社的200亩土地，由于贵市因城关中学的扩建，在都江堰市市委、市政府的协调下，多次与灌口镇政府协商，为了支持教育事业的发展，我公司自愿将该200亩土地放弃。海南民丰科技实业开发总公司在该份《自愿放弃书》上加盖公司公章；
2、2001年12月18日，统建公司（作为乙方）与都江堰市人民政府（作为甲方）签订《供地意向性协议书》一份，载明：（1）用地位置位于都江堰市灌口镇平义村六组。（2）甲方根据都江堰市土地总体利用规划和乙方的建设用地计划，同意提供约140亩的土地供乙方建设使用。（3）甲方同意将该宗土地提供给乙方用于平义小区商品房项目建设用地，土地用途确定为住宅用地。（4）本协议签订后十日内，乙方向甲方支付地价款800万元，作为项目供地的启动资金，甲方在收到款后应立即责成相关部门开展土地移交的相关工作。土地价款的具体支付办法以及土地移交的具体办法由都江堰市国土资源局与乙方另行商定。（5）甲方负责协调本协议下的项目建设上设计地方的有关问题，并在政策允许的范围内给予优惠，具体事宜另行协商。乙方按照协议要求及时支付土地款和办理用地手续时所需的资料。乙方独立享有本项目用地的开发建设经营权，保证在合同约定的期限内动工建设。（6）本协议为意向协议，有关供地涉及的具体细节问题以乙方和都江堰市国土局正式签订的《国有土地使用权出让合同》为准；
3、都江堰市国土资源局与统建公司签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定：将位于灌口镇平义村五组，宗地面积8706.4平方米，其中出让土地面积6973.6平方米出让给统建公司；本合同项下的土地使用权的出让年限为70年，出让年限自合同签订之日起算（注：在该《国有土地使用权出让合同》中未见本合同的签订时间）。《都江堰市国有土地使用权出让合同审批登记表》载明：受让单位是都江堰市统建发展有限责任公司。地块位置灌口镇平义村五、六组。供地方式为“协议”。出让面积为6973.6㎡。出让年限为70年。出让地价491元／㎡。应缴总额684807.5元。供地依据为川国土资发（2003）106号。承办人审查意见为“符合川国土资（2003）106号文件要求，建议按协议方式出让，请审核”。部门领导审查意见为同意呈报。审核人签名和时间栏载明的时间为2003年6月25日。在该审批登记表分管局长审查意见、局长审查意见、市领导审查意见栏均有相应的领导的意见和签名。
4、统建公司于2004年10月27日向都江堰市国土局提交的《申请》一份，载明：我公司所征灌口镇平义社区五组、六组的土地共约140亩（九二年成都市农经公司征地指标），现有五组范围内土地约13亩，已拆迁安置完毕，且该宗土地独立为一宗地块，与其他土地不相连，为了尽快实施开发、利用，特申请贵局对该宗土地的出让手续等先予办理。都江堰人民政府于2005年7月21日作出的《土地登记审批表》，载明：单位名称为都江堰市统建发展有限责任公司；土地坐落灌口镇平义村五、六组；基本情况调查结果为农村集体土地所有权或国有土地农业用地使用权面积；独自使用面积为6973.6平方米；土地用途为住宅用地；共有使用权权属性质为国有土地使用权；使用权类型为出让；使用期限为70年；终止日期为2073年6月25日；审查人员初审意见“该宗土地为国有土地，根据都江堰市国有土地使用权出让合同审批登记表和关于都江堰市统建发展有限责任公司申请确认国有土地使用权的批复、国有土地使用权出让供地方案及合同呈报审批表，都江堰市统建发展有限责任公司于2003年6月26日，以出让方式取得该宗国有土地使用权。经人民政府批准用途为住宅用地，出让期限为70年，本宗地出让金为684807.5元，出让金已于2004年11月10日预交600万元。根据地籍调查并经初步审查该宗地实际界址清楚，土地面积与出让面积一致，为6973.6平方米，土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效。根据土地登记有关规定，建议为都江堰市统建发展有限责任公司办理出让国有土地使用权登记”；土地管理机关审核意见为“初审过程符合要求，初审结果正确。同意报请批准土地登记”；发证机关批准意见为“准予注册登记颁发证书”。
原审中，杨洪良诉请判令：1、统建公司履行双方签订的《房屋拆迁安置协议书》及补充协议中的全部义务（即办理已交付住房的房屋产权证和国有土地使用权证，交付236.89平方米的铺面）；2、统建公司承担5万元的违约金，并承担给杨洪良造成的损失10万元（截止到起诉时止）；3、统建公司承担本案的全部诉讼费。庭审中，杨洪良明确不要求平义村五组承担责任；已交付两套住房具体位置是：都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套。
上述事实，杨洪良提供了以下证据：统建公司与杨洪良2004年6月28日签订的《房屋拆迁安置协议书》一份、统建公司、杨洪良、平义村五组于2007年元月22日签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》。统建公司提供了以下证据：统建公司与平义村五组于2004年6月8日签订的《拆迁安置补偿协议》、国土使用权证（都国用（2005）第04386号）、都江堰市国土资源局与统建公司签订《国有土地使用权出让合同》都江堰市灌口镇纪委和财政所组织工作人员组成审计小组于2007年11月26日作出的《关于灌口镇平义社区五组2002年至2007年10月财务收支的审计报告》，原审法院于2012年10月23日前往都江堰市国土局调取的证据如下：海南民丰科技实业开发总公司于2001年10月15日出具《自愿放弃书》、统建公司与都江堰市人民政府于2001年12月18日签订的《供地意向性协议书》、都江堰市国土资源局与统建公司签订《国有土地使用权出让合同》、统建公司于2004年10月27日向都江堰市国土局提交的《申请》、都江堰人民政府于2005年7月21日作出的《土地登记审批表》，以及当事人各方的当庭陈述等。以上证据，具有真实性、合法性、关联性和证明力，原审法院对上述证据和事实予以确认。
原审法院认为，根据查明的事实，统建公司于2003年6月26日，以出让方式取得该宗国有土地使用权。经都江堰市人民政府批准用途为住宅用地，出让期限为70年，且于2005年7月21日，取得该宗土地的国有土地使用权证（即都国用（2005）第04386号。因此，案涉房屋所对应的土地系统建公司享有使用权的国有土地。统建公司作为该宗土地的合法使用权人，其有权与杨洪良签订《安置协议》。同时，刘相斌作为平义村五组的组长在“拆迁经办人”处签名，视为平义村五组对该《安置协议》约定内容的确认。因此，《安置协议》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2007年1月22日，杨洪良、统建公司、平义村五组签订的《补充协议》系对前述《安置协议》的补充约定，未进行修改变更的条款仍然适用《安置协议》的约定，因此，《补充协议》也系签约三方的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，平义村五组的组长刘相斌认为“《安置协议》和《补充协议》均是在受到杨洪良胁迫的情况下签订的；补偿铺面的面积也是在受到杨洪良的胁迫下随便写的”的陈述，因未提供证据予以证明，原审法院不予采信。统建公司认为“其不具有征地拆迁法律关系的主体资格；《安置协议书》及《补充协议》的内容及程序均违反法律法规的强制性规定，协议依法应认定为无效”的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。如前所述，统建公司作为该宗土地的合法使用权人，其所作出的拆迁补偿安置行为均是合法行为，其与杨洪良签订的《安置协议》与《补充协议》均系平等主体之间的合法民事行为。据此，平义村五组认为“杨洪良是平义村五组村民，其补偿安置义务依法应由平义村五组进行补偿安置，不能由用地单位统建公司直接补偿安置，因此杨洪良与统建公司不能构成拆迁安置补偿法律关系。本案中杨洪良所提交的《安置协议》和《补充协议》因违反村委会组织法均为无效协议”的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。
关于统建公司应否为杨洪良办理已经交付两套住房产权证的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，杨洪良按照《安置协议》的约定实际取得了两套住房，应当办理该两套住房的所有权登记。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，以及《安置协议》中“甲方负责给乙方办好房产证”的约定，统建公司应当协助杨洪良办理两套住房的所有权证，而非承担办理产权证的主要义务。因此，统建公司应当协助杨洪良办理位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套，共计两套住房的房屋所有权证和国有土地使用权证。
关于统建公司应否将三间铺面房（面积236.89平方米）交付给杨洪良的问题。如前所述，《安置协议》和《补充协议》合法有效，统建公司应当按约将案涉的三间铺面房（面积236.89平方米）交付给杨洪良。对杨洪良要求统建公司向其交付三间铺面房（面积236.89平方米）的主张成立，原审法院予以支持。
关于杨洪良要求统建公司支付违约金5万元的主张是否成立的问题。根据《补充协议》中“逾期交付铺面房的违约责任适用本条特别约定：如甲方未按时交付铺面房，应承担违约金5万元”的约定，以及《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，统建公司未按约向杨洪良交付铺面，已经构成违约，应当承担违约责任。我国对违约金采取以“补偿性为主，惩罚性为辅”的制度设计。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，统建公司认为不应承担违约责任，且杨洪良没有举证证明统建公司的违约行为给其造成损失具体金额的情况下，原审法院综合统建公司的违约程度和本案实际情况，将违约金调减至15000元（50000元×30％）。
关于杨洪良要求统建公司支付损失的主张是否成立的问题。由于违约金的损失填补和替代履行作用与损害赔偿请求权指向的是同一损害，故杨洪良要求统建公司支付违约金和损失的要求，属重复主张，原审法院在已经支持了杨洪良关于违约金主张的情况下，对其主张的损失，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、统建公司于判决生效之日起十日内向杨洪良支付违约金15000元；二、统建公司于判决生效之日起十日内协助杨洪良办理位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套，共计两套住房的房屋所有权证和国有土地使用权证；三、统建公司于判决生效之日起十日内向杨洪良交付铺面房三间（面积236.89平方米）。四、驳回杨洪良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由统建公司承担。
宣判后，原审被告统建公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、本案统建公司与杨洪良签订的两份拆迁安置补偿协议是在征地过程中发生的拆迁安置补偿纠纷，不是城市拆迁安置纠纷，统建公司只能向平义村五组支付拆迁安置费，而不应向任何村民比如杨洪良承担安置补偿责任。2004年6月28日统建公司与杨洪良签订的《房屋拆迁安置协议书》以及2007年1月22日杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》违反法律规定，是无效合同。2、两份安置协议中平义村五组的法定代表人刘相斌均代表平义村五组签字，拆迁安置的主体是平义村五组，统建公司在协议上加盖公章只是进行证明而已。实际上，协议签订后，也是平义村五组在向杨洪良支付过渡费和交付安置房屋。统建公司虽然取得了《国有土地使用证》，但四川省都江堰市国土局并未按照规定完成集体土地征地手续，安置义务的主体是平义村五组。3、2004年6月28日统建公司与杨洪良签订的《房屋拆迁安置协议书》以及2007年1月22日杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》存在涂改内容的情况，原来的房屋和铺面没有房产证，面积是虚假的。
被上诉人杨洪良答辩称，1、本案不是征地安置纠纷，本案双方是在统建公司取得了国有土地使用权之后与杨洪良达成安置方案，就安置方案产生的纠纷，不是对安置的标准和方式而产生的纠纷。2、统建公司否认自己是拆迁主体的说法不能成立，2003年6月26日，统建公司已经取得了国有土地使用权，土地由集体所有变成了国家所有，平义村五组是群众自制组织，不是法律规定的拆迁主体，双方在2004年6月已经达成房屋安置协议，随后又达成补充协议，双方盖章确认，这些协议是合法有效的，按两份协议的签订主体看对双方究竟是合同纠纷还是拆迁纠纷已经一目了然。3、被拆迁房屋的面积在拆迁安置协议上已经写明，如果统建公司对此不认可，为什么要在上面盖章。4、财务审计报告，没有原件，与本案无关联性，不能约束拆迁人和被拆迁人之间签订的协议。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
被上诉人平义村五组答辩称，1、2004年6月28日统建公司与杨洪良签订的《房屋拆迁安置协议书》以及2007年1月22日杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》违反《土地管理法》第10、49、62条，是无效合同，是刘相斌受到胁迫的情况下签订。杨洪良没有证据证明被拆迁的房屋和铺面有房产证。2、本案中对杨洪良实施拆迁行为的主体是四川省都江堰市统一征地办公室。3、杨洪良的房屋被拆迁时就已经交付了住房，所以杨洪良没有过渡费。
二审中，平义村五组提交如下证据：第一组证据，四组照片，第一组照片是一审庭审后当地村民提供的，证明杨洪良原房屋的位置不可能有铺面；第二组照片证明杨家院子拆迁的时候有封路等情况；第三组照片证明杨洪良威胁工作人员的情况；第四组照片证明杨洪良威胁工作人员，其姐姐代替杨洪良签订协议，五组组长被逼签下协议。上述证据欲证明刘相斌均是受到杨洪良胁迫，协议应当属于无效。第二组证据，询问杨洪良的姐姐杨洪先的询问笔录，证明杨红先的房屋是违章建筑，杨洪先的住房和杨洪良的住房是同一性质的。
经质证。统建公司对上述证据的三性及证明力均无异议。
杨洪良对上述证据的三性均有异议，对证明力不予认可。
本院认为，第一组证据照片没有载明形成时间，照片的内容也没有相应的证据证明系杨洪良被拆迁的房屋，亦不能证明刘相斌受到胁迫，故本院不予采信。证据二与本案没有关联性，亦不予采信。
杨洪良、统建公司在二审中没有提交任何证据。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
二审另查明，杨洪良占据的三间铺面位于四川省都江堰市景观路876号附2号、附4号、附6号。
本院认为，本案在二审中的焦点如下：1、2004年6月28日，作为甲方的统建公司与作为乙方的杨洪良签订的《房屋拆迁安置协议书》以及2007年元月22日，杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》的效力及合同的相对人；2、被拆迁的房屋的面积及权属问题及统建公司是否应当协助杨洪良办理房屋权属证书；3、统建公司是否应当向杨洪良交付铺面房三间（面积236.89平方米）。
1、2004年6月28日，作为甲方的统建公司与作为乙方的杨洪良签订的《房屋拆迁安置协议书》以及2007年元月22日，杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》有效，合同的相对人系统建公司与杨洪良。
上述两份协议从载明的内容看，甲方为统建公司、乙方为杨洪良，甲方的经办人处为刘相斌签字及平义村五组盖章，就此可以认定合同签订的主体是统建公司和杨洪良。统建公司认为本案是征地拆迁，但统建公司除自己陈述外并未提交任何证据证明自己具备法律规定的征地拆迁的主体资格，或者系受到符合法律规定的征地拆迁主体委托对案涉房屋实施拆迁行为。而从本案查明的事实，在统建公司与杨洪良签订两份协议的时间分别为统建公司取得案涉国有土地使用权的期间及之后，该事实能够证明统建公司系取得案涉房屋项下土地的主体。统建公司认为平义村五组系杨洪良拆迁安置的义务主体，首先，平义村五组对此并未予以确认，其次，从本案各方提交的证据看，平义村五组并未作为安置主体与杨洪良存在书面合同，且亦无证据证明平义村五组与其他案外的任何主体存在委托拆迁关系。故原判认定案涉两份协议有效，拆迁行为的相对人系建立在统建公司与杨洪良之间正确。
2、被拆迁的房屋的面积及权属问题及统建公司是否应当协助杨洪良办理房屋权属证书；统建公司是否应当向杨洪良交付铺面房三间（面积236.89平方米）。
2004年6月28日的《房屋拆迁安置协议书》载明的商铺面积虽然存在涂改的情况，不论该涂改系谁人实施，但2007年1月22日，杨洪良与统建公司签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》对安置的商铺面积有明确的载明，以后行为覆盖前行为来看，商铺的意思表示应以补充协议为准。同时按照协议约定，统建公司明确要为杨洪良办理产权证，故原判对杨洪良的该请求予以支持正确。同时，原判已经查明杨洪良实际占有商铺三间，合同中统建公司也有安置商铺的具体约定，杨洪良的该项请求符合约定。
综上，统建公司的上诉请求及理由均不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费3400元，由都江堰市统建发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 曾光勇
代理审判员 龚 耘
二〇一四年四月二十日
书 记 员 郭乔乔