北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9771号
上诉人（原审被告）：北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心，住所地北京市丰台区右外大街*号右外大厦*层。
法定代表人：安萌，主任。
委托诉讼代理人：赵晓娟，北京市天拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高振生，男，1962年9月18日出生。
委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛火焱，北京德恒律师事务所律师。
原审被告：北京一诺拍卖有限公司，住所地北京市海淀区阜成路81号院2号楼208室。
法定代表人：林影，总经理。
委托诉讼代理人：安卫东，北京市博十律师事务所律师。
上诉人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心（以下简称丰台房管中心右安门分中心）因与被上诉人高振生、原审被告北京一诺拍卖有限公司（以下简称一诺拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第09577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰台房管中心右安门分中心之委托诉讼代理人赵晓娟，被上诉人高振生之委托诉讼代理人张凯、牛火焱，原审被告一诺拍卖公司之委托诉讼代理人安卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰台房管中心右安门分中心上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回高振生关于房屋差价款损失的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。涉案房屋土地出让金我单位已交纳，法律规定该房屋允许交易，高振生对涉案房屋的权属现状是知情的，我单位没有任何过错，暂时尚未办理房产证并不能说明永久无法办理，该理由不构成解除合同的法定事由；一审法院确定的房屋差价款360万元明显偏高且依据不足；一审法院判决高振生返还我单位涉案房产，但未对该房屋租赁情况予以查清也未作处理，不符合定纷止争的司法原则。二、一审法院适用法律错误。
高振生辩称，不同意丰台房管中心右安门分中心的上诉请求，虽然一审法院判决确定的房屋差价损失低于我的实际损失，但我认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持一审判决。
一诺拍卖公司述称，同意丰台房管中心右安门分中心的上诉意见。
高振生向一审法院起诉请求：1、解除高振生与丰台房管中心右安门分中心关于北京市丰台区开阳里×楼部分房屋（半地下，参考面积约650平方米）的房屋买卖合同关系；2、丰台房管中心右安门分中心退还高振生购房款本金360万元，并支付购房款的利息；3、丰台房管中心右安门分中心补偿高振生房屋差价损失1360万元；4、一诺拍卖公司退还拍卖费10万元，并对丰台房管中心右安门分中心应退还的购房款、利息及应补偿的房屋差价损失承担连带责任；5、诉讼费用由丰台房管中心右安门分中心和一诺拍卖公司承担。
一审法院认定事实：丰台房管中心右安门分中心与一诺拍卖公司签订《北京市委托拍卖合同》，约定丰台房管中心右安门分中心委托一诺拍卖公司拍卖其所有的北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）项目（参考面积650平方米）。2011年12月12日，高振生签署《标的物现状确认书》，载明：本竞买人对北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）项目（参考建筑面积约650平方米，以实际测绘面积为准）的现状包括但不限于权属现状、房屋现状等已全部了解并无任何异议。同日，高振生签署《标的物瑕疵声明》，载明：一、标的名称：北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）项目；参考建筑面积约650平方米，以实际测绘面积为准。二、证照变更及税费：本公司及委托人不参与标的物的产权证照变更工作，产权证照变更工作均由买受人自行办理，委托人予以协助出具相关材料。……三、本拍卖标的属不动产标的，按现状进行拍卖包括但不限于权属现状、房屋现状等现实存在的现状，资料所载面积仅供参考。本场拍卖会的拍卖人仅对委托人的处置权及标的真实性负责，标的的品质、现状、瑕疵竞买人需自行了解、勘验，拍卖成交后不得以任何理由反悔，拍卖人不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。2011年12月13日，高振生与一诺拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认高振生以360万元的价格拍得涉案的北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）。此后，高振生向一诺拍卖公司支付了拍卖费10万元、购房款360万元，丰台房管中心右安门分中心将涉案房产交付给高振生。
一审法院另查明，2006年9月19日，丰台房管中心右安门分中心与北京城市开发集团有限责任公司城区分公司签订《商品房买卖合同》，约定北京城市开发集团有限责任公司城区分公司将北京市丰台区开阳里×号楼商业地下一层683.48平方米房产出售给被告丰台房管中心右安门分中心。2007年10月23日，北京市丰台区建设委员会出具证明，载明：丰台区房屋经营管理中心右外分中心于2006年9月购买北京市开发集团有限责任公司城区分公司位于丰台区右外开阳里八区2#商业，总建筑面积为937.79平方米，其中首层建筑面积254.31平方米、地下一层建筑面积683.48平方米，使用性质为商业。现正在办理产权证的相关事宜。该处房屋产权归属丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心所有。（此证明仅作为工商注册登记使用）。2013年11月22日，丰台房管中心右安门分中心出具证明，载明：北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）原属我单位产权，现已通过一诺拍卖公司将此房产权转证给高振生个人所有。
一审法院再查明，北京市丰台区右安门外开阳里×号楼为北京城市开发集团有限责任公司开发，该楼栋在北京市丰台区建设委员会存档的房屋土地测绘技术报告书显示该楼栋地下1层底商销售建筑面积为1190.19平方米，套内建筑面积1069.97平方米，而该楼栋地下一层平面图显示商业1190.19平方米面积是一个整体，不存在分割测绘。现无法查询到涉案683.48平方米地下室的产权人登记信息，丰台房管中心右安门分中心表示其一直在积极协调办理涉案房产的产权。
一审庭审中，高振生就其主张的房屋差价损失，请求法院对涉案房产的现值进行评估。但因涉案房产无产权证，故无法进行评估。为此，高振生提供了从网络上打印的同小区地下室房屋出售价格的照片，显示该小区普通地下室住宅现值约为25000元每平米。丰台房管中心右安门分中心认为该证据与本案无关，该证据与本案情况不同，至于周边房价，其没有了解过。一诺拍卖公司不认可该证据，认为该证据不具有权威性，又无其他证据可以佐证，且该证据显示的是住宅房，与本案的商业用房不同，所谓链家查证并无链家公司出具任何说明，其不知道是否是链家公司的意见。
丰台房管中心右安门分中心在一审庭审中表示如双方房屋买卖合同关系解除，同意接受涉案房产。另高振生称其接收房产之后仅收到过一部分租金，后来的租金并未收到。
一审法院认为，高振生与丰台房管中心右安门分中心就涉案房产的买卖形成了房屋买卖合同关系。高振生已支付了全部购房款，丰台房管中心右安门分中心理应协助高振生办理涉案房屋的产权过户手续。虽然丰台房管中心右安门分中心称其一直在积极办理涉案房屋的所有权证书，但丰台房管中心右安门分中心至今尚未取得涉案房产的所有权证书，而根据北京市丰台区建设委员会存档的房屋土地测绘技术报告书，涉案房产所在的地下1层商业（1069.97平方米）未进行分割测绘，即涉案房产不具备单独办理房屋所有权证书的条件。因此，法院有理由相信，涉案房产现确仍无法给高振生办理房屋所有权证书。高振生作为购房人，其取得房屋所有权的主要合同目的无法实现，高振生要求解除双方房屋买卖合同关系、退还购房款的请求，并无不当，法院应予支持。丰台房管中心右安门分中心作为售房人无法配合高振生办理涉案房产的所有权证书导致双方的房屋买卖合同关系解除，应承担相应责任。法院参考高振生所提证据及房屋性质、面积酌情确定房屋差价损失。考虑高振生在支付购房款后接收了房屋，收取了租金，故对高振生关于利息部分的诉讼请求，法院不予支持。
根据丰台房管中心右安门分中心与北京城市开发集团有限责任公司城区分公司签订《商品房买卖合同》和北京市丰台区建设委员会出具的证明，可以认定丰台房管中心右安门分中心虽然没有取得涉案房屋的所有权证书，但其系合法购买了涉案房产，其出售涉案房产的行为并未违反法律规定。而根据原告高振生所签的《北京市委托拍卖合同》、《标的物现状确认书》显示高振生对涉案房屋的现状、产权情况充分了解。因此，虽然高振生最终并未取得涉案房产的所有权证书，且须解除与丰台房管中心右安门分中心的房屋买卖合同关系，但并不能认定一诺拍卖公司存在过错。故高振生要求一诺拍卖公司就丰台房管中心右安门分中心返还购房款、赔偿房屋差价款的义务承担连带责任的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。而高振生要求一诺拍卖公司返还拍卖费10万元的请求，与本案不属同一法律关系，法院不予一并处理。
另，因高振生与丰台房管中心右安门分中心的房屋买卖合同关系被解除，故涉案房屋理应返还丰台房管中心右安门分中心。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除高振生与北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心就买卖北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）项目（参考建筑面积约650平方米）所形成的房屋买卖合同关系；二、北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心于判决生效之日起十五日内返还高振生购房款三百六十万元；三、北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心于判决生效之日起十五日内赔偿高振生房屋差价款三百六十万元；四、高振生于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区开阳里×号楼部分房产（半地下）项目（参考建筑面积约650平方米）返还北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心。五、驳回高振生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提交新的证据且对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是丰台房管中心右安门分中心是否应当赔偿高振生房屋差价损失以及该损失数额的确定。
房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房款、出卖人办理房屋权属转移登记是买卖双方各自的主要义务。高振生与丰台房管中心右安门分中心通过拍卖程序就涉案房产建立房屋买卖合同关系。高振生已支付全部购房款，丰台房管中心右安门分中心理应协助高振生办理涉案房屋的权属转移登记手续。根据查明的事实，丰台房管中心右安门分中心至今尚未取得涉案房产的所有权证书，根据北京市丰台区建设委员会存档的房屋土地测绘技术报告书，涉案房产所在的地下1层商业（1069.97平方米）也未进行分割测绘，涉案房产目前并不具备单独办理房屋所有权证书的条件。另丰台房管中心右安门分中心在诉讼中也不能明确该单位能够办理房屋所有权证书的具体期限，故原审法院关于高振生作为购房人，其取得房屋所有权的主要合同目的无法实现的认定是恰当的，本院予以维持。高振生要求解除双方房屋买卖合同关系、退还购房款，丰台房管中心右安门分中心予以认可，故对原审法院关于解除双方的房屋买卖合同关系，退还购房款的判决内容本院依法予以维持。因丰台房管中心右安门分中心目前不能办理涉案房屋所有权转移登记手续导致与高振生的房屋买卖合同关系解除，故丰台房管中心右安门分中心理应承担相应责任。高振生起诉要求该中心赔偿涉案房屋差价损失1360万元，原审法院参考高振生提供的证据，结合房屋性质、面积酌情确定360万元房屋差价损失是符合本案客观实际的，并无不当，本院依法予以维持。丰台房管中心右安门分中心不同意赔偿房屋差价损失的理由并不充分，本院不予支持。丰台房管中心右安门分中心关于涉案房屋租赁事宜应一并解决的上诉请求因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。
综上所述，丰台房管中心右安门分中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 李 淼
代理审判员 杜传金
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 徐方烁