辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01700号
上诉人（原审被告）：于秀兰。
委托代理人：贲云福，系大连南关岭监狱法律顾问。
上诉人（原审被告）：宋玲。
被上诉人（原审原告）：齐秀云。
委托代理人：邹升云。
委托代理人：段广满，辽宁志方联合律师事务所律师。
原审原告齐秀云与原审被告于秀兰、宋玲确认合同无效纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第3866号民事判决，于秀兰、宋玲均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于秀兰的委托代理人贲云福，上诉人宋玲，被上诉人齐秀云的委托代理人邹升云、段广满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐秀云一审诉称：原告系邹高云的母亲，被告于秀兰系邹高云的妻子。邹高云于2012年3月28日通过继承方式取得了位于大连市甘井子区北秀街某号房屋的所有权，产权证号（甘私有）2012704834号。2012年4�1日，邹高云通过公证形式委托被告于秀兰出售该房屋。邹高云于2012年5月19日去世。2012年6月26日被告于秀兰在明知邹高云死亡的情况下，与被告宋玲签订了《大连市房地产买卖合同》，将邹高云的房屋卖给了被告宋玲，在办理所有权变更登记时向登记机关隐瞒了邹高云已经死亡的事实，并将上述房屋变更到被告宋玲名下。原告认为，根据民法通则和合同法的有关规定，邹高云死亡后其权利能力终止，委托代理终止，被告于秀兰无权代理邹高云与被告宋玲签订《大连市房地产买卖合同》，已经签订的应属无效。2013年原告起诉大连国土资源和房屋局撤销其发给被告宋玲的房屋所有权证，该案现中止审理。因二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令确认被告于秀兰代理邹高云与被告宋玲于2012年6月26日签订的《大连市房地产买卖合同》无效。
被告于秀兰一审辩称：被告于秀兰代理邹高云与被告宋玲于2012年6月26日签订的《大连市房地产买卖合同》有效。2012年因被告于秀兰无力承担给丈夫邹高云治病的高额医疗费及偿还邹高云治病期间所欠的债务，于秀兰与邹高云夫妻二人协商同意将案涉位于大连市甘井子区北秀街某号房屋出售。2012年3月30日于秀兰和邹高云通过中介公司与被告宋玲签订了房屋买卖居间服务合同，于秀兰和邹高云将案涉房屋以40万元的价格出售给宋玲。2012年4月1日宋玲以现金方式支付了10万元房款，其余30万元是以房屋贷款的形式支付的。邹高云由于当时病情未好转，仍需治疗，于是在收到10万元首付款当日授权委托于秀兰代为办理房屋交易的一切手续，其中包括在房屋过户时代理其与宋玲签订房屋买卖合同，该委托书在辽宁省大连市公证处做了公证。合同签订后，于秀兰和邹高云将房屋钥匙交付给宋玲。原告要求确认无效的《大连市房地产买卖合同》，是房地产交易登记机构在办理房屋产权过户登记时所要求填写的格式合同。实际上在填写该格式合同时，案涉房屋的买卖合同早已签订，并已经实际履行，因此原告请求确认《大连市房地产买卖合同》无效，没有法律依据。
被告宋玲一审辩称：1.原告不具有诉讼主体资格。合同具有相对性，原告既不是合同当事人，也不是涉案房产的所有人，不具有起诉的资格。原告即使能证明系邹高云的法定继承人，在本案中仍不具有起诉资格。遗产指的是公民死亡时遗留的个人财产，由此遗产包括两个要件：一是死亡时尚未处分，二是被继承人个人合法享有所有权的财产。本案中，2012年3月30日，邹高云及其妻于秀兰与被告宋玲签订房屋买卖合同，已经将涉案房屋转让给被告宋玲，此房屋已经�邹高云去世前进行了处分。并且，该房屋是邹高云、于秀兰的夫妻共同财产，不是邹高云个人享有全部产权的房屋。可见，原告不具备要求对涉案房屋行使权利的主体资格。2.被告宋玲与邹高云签订的房屋买卖合同合法有效。2012年3月30日，被告宋玲与邹高云、于秀兰已经签署了房屋买卖合同，并且双方就买卖相关事宜进行了公证，此时该合同已成立生效，并且该合同已经实际履行，被告宋玲支付了相应对价。原告起诉要求确认该买卖合同无效，然而其并不能证明该买卖合同存在合同法规定的无效情形。3.原告无权终止涉案房屋买卖。涉案房屋买卖合同签订并成立生效后，合同双方须受合同约束，依约履行各自义务，具体而言，被告宋玲负有支付房款的义务，同时享有要求交付房屋、配合过户的权利，与此相对应，邹高云负有交付房屋、配合过户的义务，享有要求支�房款的权利。本案中，虽邹高云于2012年5月因病去世，但房屋买卖合同中没有“如一方当事人死亡，合同自行终止”的条款。邹高云去世时，买卖双方已经履行主要义务，而配合过户只是转让房屋的附随义务，不因邹高云的去世而受到影响，根据合同法及相关司法解释，邹高云的继承人理应继续履行合同，其只有要求分割房款相应份额的权利，而无权终止合同履行，损害房屋买受人的合法权益。4.本案被告宋玲不存在隐瞒事实的情况。本案合同签订过程中，与该房屋买卖相关的各方包括出卖人邹高云本人、其妻于秀兰、买房人宋玲，均对邹高云身患××的事实知晓，也可以说，对邹高云存在不治去世的可能性也有所预见，但双方仍选择签订合同，这是符合双方真实意思表示的。而除此之外的人不是买卖合同的当事方，不享有对该交易的知情权，被告宋玲也没有通知的法定义务，当然也就不存在隐瞒事实一说。本案中仅是于秀兰未将邹高云去世的情况通知其他家属，与被告宋玲无关。原告应以继承纠纷起诉于秀兰，而不应以合同无效为由起诉被告宋玲。5.本案房屋买卖合同已经实际履行，确认其无效没有法律依据，且将严重损害买受人利益。本案合同签订后，2013年4月1日被告宋玲的母亲马巨向邹高云、于秀兰支付了10万元首付款，两人出具了收条。在按揭贷款办理后，于秀兰收到了300，000元的剩余房款，且房款大部分用于邹高云的治疗及处理生前债务，这些都说明出卖人邹高云、于秀兰以自身行为表明了认可合同的效力。综上，该合同签订的背景也是邹家为邹高云治病急需凑集资金而出卖房产，被告宋玲不但出于诚信更基于善良风俗、同情之心，及时支付了100，000元首付款，以解邹高云治病的燃眉之急，且积极办理按揭贷款，以使邹高云能及时收到剩余房款，然而在其后的履行过程中，邹高云仍医治无效而去世，这是被告宋玲所不希望发生的，但不能以此认定合同无效，损害善意买受人的合法权益。原告要求确认《大连市房地产买卖合同》无效没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求，保护被告宋玲的合法权益。
一审法院审理查明：辽宁省大连市公证处（2012）大证民字第6704号公证书记载，被继承人邹忠厚于2010年12月26日因病在大连市死亡，邹高云申请继承邹忠厚的财产为坐落于大连市甘井子区北秀街某号的房屋，建筑面积75.00平方米。该房屋系邹忠厚的个人财产。被继承人邹忠厚的第一顺序继承人为子女共四名长子邹升云、次子邹高云、长女邹桂英、次女邹桂琴，父亲、母亲均早年死亡，邹忠厚于1988年离婚后未再登记结婚。据继承人邹高云、邹升云、邹桂英、邹桂琴称，�忠厚生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，继承人对此无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。现邹高云表示要求继承被继承人邹忠厚的遗产，邹升云、邹桂英、邹桂琴则表示放弃遗产继承权。因此，兹证明被继承人邹忠厚的上述遗产由其儿子邹高云继承。
2012年3月28日填发的大连市房地产权证（甘私有）20127048**号记载，房地产权利人邹高云，房屋坐落于甘井子区北秀街某2号。
辽宁省大连市公证处（2012）大证民字第10264号公证书记载，委托书委托人邹高云，受托人于秀兰，委托人与受托人系夫妻关系，在辽宁省大连市甘井子区北秀街某号有一处私有房产，建筑面积75平方米。现欲出售上述房屋，因故不能亲往办理，特委托受托人为全权代理人，代为办理上述房产的下列事宜，并有权签署相关文件。与买方宋玲身份证�210211198708100425签订房屋买卖合同，办理房屋过户相关手续；办理银行资金监管及解冻，代收卖房款（开户、转款，协助买方签订银行借款合同；缴纳相关税费，办理房屋交接手续。受托人在上述权限内承办的一切及签署的相关文件委托人均认可。受托人有转委托权。委托期限自今日起十二个月为止。
邹高云于2012年5月19日去世。
被告于秀兰以邹高云名义与被告宋玲于2012年6月26日签订《大连市房地产买卖合同》约定，邹高云将位于甘井子区北秀街某号房屋转让给被告宋玲，转让价款478，600元。
被告宋玲（借款人）与中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行（贷款人）于2012年10月24日签订个人购房借款担保合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款300，000元，用于购买坐落于辽宁省大连市甘井子区北秀街某号建筑面积75平方米的房屋，借款人授权贷款人将贷款一次性划入邹高云工行6222023400023551871号账户。
一审法院认为：邹高云继承取得了位于大连市甘井子区北秀街某号房屋，并于2012年3月28日办理了房屋产权证，是案涉房屋登记的所有权人。2012年5月19日邹高云去世时，该房屋仍登记在邹高云名下。因邹高云去世，案涉房屋中由邹高云享有的份额转化为邹高云的遗产，该部分遗产由邹高云的继承人共有。
邹高云于2012年4月1日出具的委托书，系委托于秀兰将其夫妻二人所有的登记在邹高云名下的房屋出售；而2012年6月26日被告于秀兰在未向房地产交易过户登记机构工作人员阐明邹高云已去世的情况下，以邹高云的名义与被告宋玲签订的《大连市房地产买卖合同》系将登记在邹高云名下由于秀兰及邹高云继承人共有的房屋出售，被告于秀兰的行为已经超越了代理权限，应由其个人对其行为承担相应的民事责任。
综上，被告于秀兰以邹高云名义与被告宋玲于2012年6月26日签订的《大连市房地产买卖合同》应为无效。
关于被告于秀兰被告宋玲共同辩称，邹高云、宋玲及大连金恒源投资咨询有限公司于2012年3月30日签订的《房屋买卖居间服务合同》是三方真实意思表示应为有效，于秀兰以邹高云的名义与宋玲于2012年6月26日签订的《大连市房地产买卖合同》只是为了履行《房屋买卖居间服务合同》办理房屋过户手续而签订的格式合同，该《大连市房地产买卖合同》也应有效一节。上述《房屋买卖居间服务合同》与《大连市房地产买卖合同》系两份不同的合同，其合同的效力应分别认定。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条之规定�作出如下判决：确认被告于秀兰以邹高云名义与被告宋玲于2012年6月26日签订的《大连市房地产买卖合同》无效。案件受理费8200元，其他诉讼费50元，合计8250元（原告齐秀云已预付），由被告于秀兰负担，于判决生效之日起10日内给付原告齐秀云。
于秀兰的上诉理由及请求是：1.一审法院认定事实错误。2012年3月，因无力承担丈夫邹高云治病的高额医疗费用并需偿还邹高云治病期间所欠的债务，于秀兰与邹高云夫妻二人协商同意出售案涉房屋。2012年3月30日，于秀兰与邹高云通过中介公司与宋玲签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同签订后，邹高云将房屋钥匙交给了宋玲。2012年4月1日，宋玲以现金方式支付了10万元房款，其余30万元以房屋贷款的形式支付。邹高云在收到10万元首付款当日在大连市公证处做了委托公证，将办理房屋交易的一切手续都委托于秀兰办理，委托期限自办理公证日起十二个月为止。由于邹高云在生前已经对案涉房屋签订了房屋买卖合同，并且已实际将房屋交付给宋玲，并收取了部分房款，因此案涉房屋中邹高云享有的份额并不能转化为邹高云的遗产。2.一审法院认定于秀兰以邹高云的名义签订《大连市房地产买卖合同》的行为超越了代理权限系认定错误。于秀兰作为代理人是在代理权限及代理期限内履行案涉房屋的过户手续，其以邹高云名义签订的《大连市房地产买卖合同》仅是为了履行案涉房屋过户登记按交易所的要求填写的格式合同。故请求：1.撤销一审判决，改判驳回齐秀云的一审诉讼请求；2.齐秀云承担本案诉讼费用。
宋玲的上诉理由及请求是：1.一审法院认定案涉房屋为邹高云的遗产系认定事实错误。遗产是公民个人在死亡前未以买卖、赠与或其他任何方式进行处置的财产，该财产应当是在公民死亡时实质上仍然归属于该公民所有的财产。就本案而言，案涉房屋已经通过居间合同进行了买卖，双方已经开始履行各自义务。邹高云、于秀兰已经在签约当天将案涉房屋产权证原件交给中介公司，而宋玲的母亲马巨也在签约的第二天交付了10万元首付款，其后双方也积极办理房屋商业贷款、办理过户手续。可见双方已经开始按照居间合同的约定履行各自买卖义务，案涉房屋在邹高云去世前已经依法处分，不是邹高云个人遗产范围。2.一审法院认定于秀兰买卖案涉房屋属于无权处分是错误的。（2012）大证民字第10264号公证书记载了邹高云委托于秀兰办理买卖案涉房屋，委托期限为“自今日起十二个月为止”，该公证书中对委托权限、事项、期限的约定，系邹高云个人真实意思表示，只要没有违反法律法规的强制性规定，法律应给予保护。邹高云签署委托并办理公证的背景是，其急需治病的费用，且已经因治病欠下外债尚需偿还，在邹高云去世后继续履行委托事项，用房款偿还外债，也是有利于委托人邹高云及其继承人的。因此，于秀兰是有权代邹高云签署《大连市房地产买卖合同》的。3.一审法院认定居间合同与买卖合同应分别认定是错误的。本案中，案涉房屋的整个买卖过程签署了多个合同，买卖合同只是履行居间合同约定义务的具体形式之一，买卖合同纯粹是为了顺利履行居间合同而需要的一种形式。齐秀云作为邹高云法定继承人的身份无法辩驳，但是其继承权仅及于案涉房屋的房款，而不是房屋本身。即使假设于秀兰的代理存在瑕疵，于玲取得案涉房屋的产权也符合法律规定的善意取得要件，齐秀云无权向于玲追回房屋，只能要求于秀兰承担未及时通知其他继承人配合过户、收取相应份额房款�责任。宋玲取得房屋系通过合法途径并支付合理对价，关于对方的家事宋玲毫不知情。故请求：1.撤销一审判决，依法改判《大连市房地产买卖合同》有效；2.齐秀云承担本案诉讼费用。
齐秀云二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。案涉房屋属于邹高云的遗产范围，宋玲主张其系善意取得没有事实根据。于秀兰、宋玲主张的居间合同没有出示原件，一审法院也没有认定居间合同的真实性，邹高云出具给马巨的收条不排除双方存在其他的债权债务关系。宋玲对案涉房屋的贷款是在房屋产权登记变更至其名下以后，办理该笔贷款是什么性质无法认定。于秀兰因邹高云去世丧失了代理权，无权在房产过户时在房屋买卖合同上签字，其办理产权证的行为应当是无效的。
本院经审理查明：一审判决认�事实属实。
本院认为，本案中，案涉房屋原登记在邹高云名下，为办理案涉房屋的过户手续，于秀兰持已经过公证处公证的邹高云出具的《委托书》，与宋玲在房地产交易市场签订了《大连市房地产买卖合同》。现齐秀云以邹高云继承人的身份，诉请要求确认该份《大连市房地产买卖合同》无效，故本案的争议焦点应为案涉《大连市房地产买卖合同》是否应认定为无效的问题。
首先，对于齐秀云主张于秀兰超越代理权限或无代理权限签订合同一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；第四十九规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，于秀兰持有2012年4月1日由邹高云出具的《委托书》，该《委托书》于出具当日经大连市公证处公证，其中明确记载：“委托人与受托人系夫妻关系，…现欲出售案涉房屋，因故不能亲往办理，特委托受托人为全权代理人，代为办理下列事宜，有权签署相关文件。1.与买方宋玲签订房屋买卖合同，办理房屋过户相关手续…。委托期限：自今日起十二个月为止。”从《委托书》记载的上述内容来看，将案涉房屋出售给宋玲应为邹高云生前的真实意思表示，邹高云亦已明确授权于秀兰在其因故不能亲往办理的情况下，有权作为全权代理人与宋玲签订合同、办理过户。因于秀兰与宋玲签订《大连市房地产买卖合同》时尚未超出《委托书》中授权的委托期限，结合邹高云出具的《委托书》内容和本案已查明的事实，�案中在无其他相反证据的情况下，宋玲作为相对人，基于邹高云出具的经公证的《委托书》，有理由相信于秀兰具有与其签订合同的代理权限。因此，依照前述法律规定，齐秀云要求确认合同无效的理由不能得到支持。
其次，对于齐秀云提出案涉房屋在邹高云死亡后属于遗产范围，于秀兰擅自处分致合同无效一节，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依照上述司法解释的规定，于秀兰实际上是否有权处分案涉房屋，并不直接影响其签订的买卖�同的效力，也不能以无权处分为由，直接认定案涉买卖合同无效。与此同时，由于于秀兰与邹高云之间存在夫妻关系，如邹高云的遗产发生继承，于秀兰亦有可能享有相应分配和继承权，而在继承份额尚未确定、继承人尚未明确的情况下，本案中也无据直接判定于秀兰对案涉房屋的处分是否违反了共有财产处分的相关规定。因此，齐秀云在本案中以于秀兰对案涉房屋无权处分为由要求确认合同无效，其理由和请求与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定相违背，依法不能予以支持。
另外，对于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条亦规定了下列无效情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案审理过程中，由于齐秀云并未提供相应证据证明，案涉《大连市房地产买卖合同》存在符合上述法定无效情形的事由，故亦不能据此对合同效力作出否定性的评价。因此，综合前述事实和理由，本院认为，齐秀云在本案中要求确认案涉《大连市房地产买卖合同》无效的请求，不具备充分的事实和法律依据，其诉请依法不能得到支持。一审法院认定合同无效属适用法律错误，本院对此依法予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第3866号民事判决；
二、驳回齐秀云的诉讼请求。
一审案件受理费8200元（齐秀云预交），由齐秀云负担�二审案件受理费16，400元（于秀兰、宋玲各预交8200元），由齐秀云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 宋 敏