贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1304号
上诉人（原审原告，反诉被告）：邹超，男，1968年2月14日出生，汉族，户籍地贵州省织金县，现住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：殷忠山，男，1967年8月15日出生，汉族，户籍地贵州省黔西县，现住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人邹超因与上诉人殷忠山房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院作出的（2016）黔0111民初4357号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邹超、殷忠山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邹超上诉请求：一、撤销原判第四项，依法改判。二、一、二审案件受理费由殷忠山承担。事实和理由：一、殷忠山系自刘丽娜、陈静处转租门面，有大量时间办理营业执照而拒不办理，且也只有刘丽娜有义务协助其办证。二、原审认定我有义务为殷忠山协助办理原营业执照注销和新营业执照登记没有事实和法律依据。三、原审程序违法，未查验对方代理人的身份与资格。
上诉人殷忠山上诉请求：一、撤销原判第三项，依法改判。二、一、二审案件受理费由邹超承担。事实和理由：邹超未依约协助我办理旧营业执照注销和新营业执照的登记，导致我实际没用房屋，也没有任何收益。门面转让是经邹超同意的，却导致我支付了转让费和租金，理应由邹超承担。
对邹超的上诉，殷忠山答辩意见同其上诉意见。
对殷忠山的上诉，邹超答辩意见同其上诉意见。
邹超向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告自2016年9月15日起至被告归还原告房产之日的按当前市场价每月2,500的房屋租金；3、被告赔偿对原告房屋造成损坏的相应损失人币5,000元；4、被告缴纳归还原告房产之前的水电费、并还原告缴纳水电费的凭据；5、所有诉讼费用由被告承担。
殷忠山向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告支付的租金48,000元及转让费28,000元，共计76,000元；2、本诉和反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定以下事实：案外人潘美与邹超原系夫妻关系，潘美系贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号门面的房屋所有权人（产权证号：筑房权证经开字第××号）。邹超与潘美于2013年10月16日解除婚姻关系，双方签订的《离婚协议书》约定位于贵阳市××区小河××路中兴世家473号门面所有权由男女共同所有，因门面产权证的业主姓名为女方，办理离婚后需将门面产权证的业主姓名变更为男女双方共同所有；该门面只能在男女双方都同意的情况下用于出租给男女双方以外第三方使用或将所有权转让，出租或转让所得男女双方各占一半。潘美于2013年12月1日出具《声明》，内容为：“我中兴世家浦江475号门面由邹超负责出租，并因此产生的一切事务由邹超全权处理，我只负责收取我应得的租金”。
2013年5月25日，邹超与案外人陈静签订的《门面租赁合同》，约定邹超将位于浦江中兴世家473号门面租赁给陈�作为经营使用，合同还对租期、租金以及双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，案外人刘丽娜以陈静的合伙人身份使用上述门面注册了字号为“贵阳市经开区扎佐蹄膀火锅店”的个体工商户，注册登记的地址为：“贵阳市经济技术开发区中兴世家473号”。在陈静与刘丽娜经营期间，殷忠山找到陈静意欲转租上述门面。2014年5月30日，邹超作为甲方与殷忠山作为乙方重新签订了《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于浦江中兴世家473号门面租赁给乙方经营使用，建筑面积为41平方米。甲方对所出租的门面具有合法手续;租赁期限为2014年5月30日至2017年5月30日止。三年内门面租金按每月1,600元计算，其余的租期按门面左右当年的市场价综合递增，甲、乙、双方口头协商。甲方不得以任何理由任意调整租金;甲方应保证所出租的门面及水电所有设施正常使用，并积极配合乙方的日常维护及维修。负责为乙方办理营业执照提供，有效的房产证明及相关手续,合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，上述门面由殷忠山占用使用至今，殷忠山共计向原告支付租金44,200元。期间，殷忠山拟将刘丽娜在上述门面的个体户工商注册登记注销后重新办理新的工商登记进行经营，但未果，致使其至今未进行经营。殷忠山认为系房主邹超不配合其办理工商登记的注销，未履行合同约定的义务，遂从2016年9月起拒交租金。双方因此产生争议，引发本次诉讼。
庭审中，邹超主张其出租给殷忠山的门面即为潘美名下位于贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号的门面，现在更名为浦江中兴世家475号门面，在其与潘美的《离婚协议》、其与陈静、殷忠山签订的《门面租赁合同》中记载的浦江中兴世家473号门面系笔误；殷忠山则认为�根据双方签订的合同，邹超出租给其的门面即为浦江中兴世家473号门面，而不是475号，而邹超出示的房屋所有权证记载的房屋坐落为贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号门面，亦无法与之对应。因双方对实际租赁物的坐落的称谓存在争议，法院组织双方进行了现场勘验，双方均表示本案涉及的租赁门面即为位于浦江上的“百家果品”门面。同时，邹超主张该门面即为其房产证上浦江中兴世家叠翠轩D栋1层6号门面，也即中兴世家475号门面；而殷忠山则表示邹超提供的房产证上未显示中兴世家473号门面或者475号，故无法认可其享有合法权属。庭审中，法院曾向殷忠山询问，在其向邹超租赁门面时是否核实该门面的权属证书，殷忠山表示当时邹超提供的房产证即为本案中浦江中兴世家叠翠轩D栋1层6号门面的房产证，但其不知道是475号还是473号，也不知道是否即为邹超出租给他的这间门面。
另，邹超还提交了一份花溪区大兴居民委员会出具的《证明》，内容为：“兹有我辖区门面房东潘美，女，汉族，现居住贵州省××××西工厂生活区205栋1单元3号，核实贵州省贵阳市××区小河××路中兴世家475号门面与贵州省贵阳市××区小河××路叠翠轩D栋1层6号门面为同一地址”。同时，法院前往贵阳市经济技术开发区房屋产权监理所了解争议门面的情况，该所工作人员表示潘美确是贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号门面的所有权人，并向法院出具了潘美之前的权利人的《贵阳市商品房预售合同登记备案表》。邹超对法院调查的情况表示无异议。殷忠山对邹超提交的上述《证明》真实性不持异议，但认为内容与本案无直接关系，证明中显示的是中兴世家475号门面与中兴世家叠翠轩D栋1层6号门面系同一位置，但不能证明邹超对中兴世家473号门面享有合法的产权手续；对法院调取的材料真实系亦无异议，但同样表示不能证明潘美享有合法产权的中兴世家叠翠轩D栋1层6号门面即为《门面租赁合同》中的中兴世家473号门面。
诉讼中，邹超与殷忠山均表示同意解除合同，但未对解除后租赁物的处理提出意见，经法院释明后，邹超表示合同解除后要求殷忠山返还门面；殷忠山则表示同意返还门面，但要求邹超赔偿其损失。
一审法院认为，合法有效的合同受到法律的保护。本案中，邹超与殷忠山对于双方签订的《门面租赁合同》的真实性均无异议，但殷忠山在庭审中提出邹超对合同中载明的租赁物“中兴世家473号门面”未有合法权属，故而导致该《门面租赁合同》无效。对此，邹超提交了房屋所有权证、土地使用权证及花溪区大兴居委会出具的《证明》，证明贵阳市××�小河××路中兴世家475号门面与贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号门面是同一门面，证实其对出租给殷忠山的门面享有合法的权属。殷忠山则认为，其与邹超签订的《门面租赁合同》、邹超与潘美的《离婚协议书》、工商营业执照及餐饮服务许可证都显示租赁门面是“中兴世家473号门面”，而不是“中兴世家475号门面”，亦不是邹超提交房产证上显示的“贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号门面”，故而邹超的主张无事实依据。法院认为，经过组织双方进行现场勘验，邹超、殷忠山对实际租赁门面为位于贵阳市经济技术开发区浦江中兴世家广告牌为“百家果品”字样的门面均无异议，即可认定双方对租赁门面的位置无异议，只是对该门面坐落位置的称谓争执不下。对此，结合邹超提交的房屋所有权证、土地使用权证、《门面租赁合同》、花溪区�兴居委会出具的证明，殷忠山提交的工商营业执照、餐饮服务许可证及法院贵阳市经济技术开发区房屋产权监理所调取的《贵阳市商品房预售合同登记备案表》，可以分析得出邹超出租给殷忠山的门面实际即为其出租给案外人陈静的门面，亦即为邹超持有的筑房权证经开字第××号房屋所有权证上登记的位于贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号的门面；且殷忠山表示在其租赁门面时曾核实过该门面的产权手续，即为邹超提交的上述产权证，其亦未提出异议，故法院可以认定邹超对本案中实际出租给的殷忠山门面享有合法的权属。因此，邹超与殷忠山签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应合法有效。下面法院就本案的本诉与反诉分别进行论述。
本诉部分：
关于原告要求解除原、被告签订的《门面租赁合同》、�回门面，被告对此不持异议，且双方因办理营业执照及门面转让的问题发生分歧，导致合同无法实际履行，故法院对原告的该诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告从2016年9月15日起按照市场价2,500元/月支付至其归还房屋之日的租金。被告认为：首先，其已经支付了原告44,200元租金，另外还向案外人陈静支付了3,800元的租金，共计支付租金48,000元，按照合同约定的1,600元/月计算，其实际已经支付租金至2016年11月30日，故在原告起诉之时，其没有欠原告租金；其次，原告要求按照市场价2,500元/月计算租金不符合合同约定。法院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系合法有效合同，双方均应当根据合同条款的约定，履行自己的义务。原告已将案涉门面交给被告占有使用，截止被告搬离所租赁房屋前，应当按约定交纳房屋租金。被告现已支付租金44,200元，按�合同约定的1,600元/月计算即已支付至2016年9月19日，现原告主张其支付2016年9月19日之后至其实际返回门面时产生的租金，符合法律规定，法院予以支持。而原告主张按照市场价2,500元/月计算租金，不符合双方合同约定，法院不予支持。即，被告应当自2016年9月19日起按照1,600元/月支付租金至实际返回门面时止。被告主张其还向案外人陈静交纳了3,800元的租金，但其并未提交相应证据证明陈静将该租金转交给了原告，原告对此亦不予认可，故对被告的该项主张，法院不予采信。
关于原告要求被告赔偿费租赁门面造成的损失5,000元及缴纳租赁门面产生的电费、归还缴纳水电费凭据。被告辩称其在与原告签订《门面租赁合同》后，并未对租赁门面进行装修及经营使用，未产生水电费，原告也未将交水电费缴纳凭据移交给被告。法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，原告主张的被告对其门面造成了损害，除提供两张照片外未没有提供其他的证据，而该照片亦无法证实其损失；对于水电费及缴纳凭据，原告亦未能提交证据证明其主张，故应该承担举证不能的后果，法院对其该部分诉讼请求，不予支持。
反诉部分：
关于反诉原告要求反诉被告返还转让费28,000元。反诉被告辩称该笔转让费是反诉原告交给案外人陈静的，与其无关。法院认为，反诉原告自认其系从案外人陈静接收案涉门面，并向陈静支付转让费28,000元，并未支付给反诉被告，故其要求反诉被告返还其该笔转让费，无事实依据，法院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告返还租金48,000元，实际上即为反诉原告认为由于反诉被告没有帮其办理营业执照和故意抬高门面租金妨碍其转让门面，导致案涉门面一直无法经营，给其造成�损失，即其实际支付的租金48,000元，要求反诉被告赔偿。对此反诉被告认为，其无法为反诉原告办理营业执照，只能根据合同约定向反诉原告提交产权证明及相关手续。法院认为，从双方签订的《门面租赁合同》可看出，反诉原告租赁反诉被告的门面需要办理营业执照后用于经营，反诉被告作为案涉门面的权利人，有义务将案涉门面是否被个体工商登记的真实情况告知反诉原告，亦有义务协助反诉原告办理案涉门面工商营业执照的注销及登记，但反诉被告未完全履行该义务，应当承担违约责任；但同时，反诉原告应当在知道不能办理营业执照后立刻向反诉被告主张权利已减少自己的损失，而不是继续履行合同，向反诉被告支付租金占有案涉门面。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大�没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对反诉原告要求反诉被告赔偿其在知道不能办理营业执照后仍继续交纳的这部分房租损失，法院不予支持。但根据双方现有的证据均无法体现反诉原告系从何时开始知道不能办理营业执照的，法院酌情认定为该期间为三个月，即反诉被告应该对该期间给反诉原告造成的租金损失予以赔偿，即4800元（1,600元/月×3个月）。另，对于反诉原告认为反诉被告故意抬高租金妨碍其门面转让的主张，因其未能提交证据证明，法院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十十七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九�条之规定，判决：一、解除原告邹超与被告殷忠山于2014年5月30日签订的《门面租赁合同》；二、被告殷忠山于本判决生效之日起十日内返还原告邹超位于贵阳市经济技术开发区××路××世家叠翠××号的门面；三、被告殷忠山于本判决生效之日起十日内支付原告邹超从2016年9月20日起至上述门面返还之日止的租金（租金按照《门面租赁协议》约定的每月人民币1,600元标准计算）；四、反诉被告邹超于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告殷忠山损失人民币4,800元；四、驳回原告邹超的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告殷忠山的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币25元(已减半收取)，由原告邹超负担12.5元，被告殷忠山负担12.5元。反诉案件受理费人民币850元(已减半收取)，由反诉原告殷忠山负担796元，反诉被告邹超负担54元。
二审中，邹超提交租赁合同（出租�为邹超、潘美，承租方为陈静），拟证明合同上未约定我必须为对方注销旧的营业执照和协助办理新营业执照。殷忠山的质证意见为：对方确实提供了旧营业执照给我，但未提供副本，工商局因此不为我办理新执照，找邹超协助，邹超说没有义务协助。二审查明事实与一审认定事实一致。以上事实，有当事人的陈述、离婚证复印件、离婚协议书、房屋所有权证、土地使用权证、潘美身份证复印件及其声明、花溪区大兴居委会出具的《证明》、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》、工商营业执照、餐饮服务许可证、《门面租赁合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单等与本案有关联的相关证据及庭前调解及证据交换笔录、勘验笔录、询问笔录在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，合同双方当事人均须严格履行合同义务。本案中，涉案门�虽系刘丽娜、陈静转手门面给殷忠山，但由二被上诉人直接签订租赁合同，二人均应全面履行该合同。二人签订的租赁合同中，明确约定了邹超应提供房产手续等协助殷忠山办理营业执照。依双方约定以及办理营业执照的相关规定，出租人邹超应及时确保其出租的房屋没有其他工商营业登记，为殷忠山租房营业提供必要条件，而邹超未履行该义务，构成违约，理应承担违约责任。但殷忠山在对方长期不协助其办理营业执照并导致其无法租房营业的情况下，既不依法解除合同，又未返还承租房屋，导致房屋租赁损失扩大，理应对其扩大部分的损失自行承担责任。原判认为殷忠山应在邹超出现拒不协助办理营业执照的违约行为后三个月的合理期限内行权利，并扣除其三个月的应缴租金，符合法律规定和公平原则，应予维持。至于殷忠山认为其向刘丽娜和陈静交付了转�费，而诉请邹超返还转让费，本来邹超违约行为确实给殷忠山造成了相应损失，但殷忠山的诉请是由邹超返还转让费，而其转让费是交付给案外人，邹超也未收取该转让费，故殷忠山主张返还转让费的诉讼请求，缺乏事实依据，原判不予支持符合法律规定，应予维持。另外，邹超主张一审法院未查验对方诉讼代理人的身份与资格，经查，一审卷宗中存在其诉讼代理人刘文提交的授权委托书及法律服务函，一审笔录中邹超也明确表示对其身份不持异议，邹超此项上诉主张与事实不符。故二上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由邹超负担100元，由殷忠山负担1800元。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一七年三月二十四日
书记员 田 鹏