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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第381号
上诉人（原审被告）郭松叶，女，1969年3月20日出生，满族，无职业，住赤峰市红山区铁路小区5号楼252号。
委托代理人张晓杰，内蒙古奥星律师事务所律师。
被上诉人张志良（原审被告）男，63岁，蒙古族，农民，住赤峰市松山区穆家营子一组。
被上诉人（原审原告）张惠娟，女，1992年10月15日出生，蒙古族，学生，现住赤峰市松山区穆家营子一组039号。
委托代理人窦雳，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。
上诉人郭松叶因确认合同无效纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院(2012)松民初字第4569号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人张晓杰、被上诉人张慧娟的委托代理人窦雳、被上诉人张志良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年10月24日，被告张志良与被告郭松叶签订协议书，约定，被告张志良将位于赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村一组的院落一处（含正房四间、门房五间、西厢房三间）以27000元的价格卖于被告郭松叶；该院落四至为南至大道，北至大道，东至黄玉东，西
至张志学界墙。同日，张强与被告郭松叶重新签订协议书一份，约定内容同被告张志良与被告郭松叶签订的协议书内容一致。协议书签订后，该房屋于2001年7月3日在房屋产权部门办理转移登记手续，过户登记在被告郭松叶名下。另查明，被告郭松叶户口性质为非农业家庭户口。又查明，原、被告争议房屋土地使用权人为张强。张强出售此房屋后，未再取得宅基地使用权。
原审法院认为，农村宅基地使用权是为满足农民最低生活需求，基于特定身份无偿取得的，是农村集体经济组织成员享有的权利，具有社会福利性、一次性的特点，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。依据房地不可分离的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让，而宅基地的买卖违反国家有关法律的强制性规定。被告郭松叶在买卖房屋时并不是赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村村民，且系非农业家庭户口，依据1999年国务院办公厅国办发(1999)第39号文件第2条2款之规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，被告无权取得该村宅基地，亦无权购买张强房屋。故被告郭松叶与张强订立关于房屋买卖协议的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。故对原告要求确认张强与被告郭松叶签订的关于房屋买卖的协议书无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。被告辩称原告的诉讼主体不适格及其起诉已超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决一，张强与被告郭松叶于1998年10月24日签订的关于买卖位于赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村一组院落的协议书无效。二，案件受理费50元，二被告各负担25元。
一审宣判后，上诉人郭松叶不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一审中被上诉人没有证据证明张强确已去世，也没有提交张强是否有遗嘱存在，如没有遗嘱也应提交证据证明有多少位法定继承人存在，以此来确定诉讼原告人的主体资格及人数。而本案中没有此类证据，故在此层面上说被上诉人的诉讼主体不适格。本案中假如张强已去世，那么张志良作为其父，无疑是法定继承人之一，如涉案协议无效，则张志良就具有了巨大的利益，那么其作为与本案具有明显利害关系的当事人，其陈述无疑应引起一审法院的客观评价，但一审法院没有注意到该点。同时其作为被告是否适格，一审法院也应予以考虑。二、一审法院程序违法。因一审法院在上诉人没有证据证明张强确已去世，也没有提交张强是否有遗嘱存在，如没有遗嘱也应提交证据证明有多少位法定继承人可行使诉讼权利的前提下，就进行了庭审及裁决，显然程序违法。三、一审法院认定事实部分不清。一审法院确认以下的事实是客观的：即张强与上诉人约定将涉案房屋及院落以2.7万的价格出卖，且已在房产部门办理转移登记手续，登记在上诉人名下，对此认定是正确的。但对房屋土地使用权人为张强及出售房屋后未取得宅基地使用权的认定是错误的，张强在该房屋己由上诉人占有、使用后，张强一直在本村有另外的房屋及宅基地使用，第一次庭审中张强称其所住房屋系其他人的宅基地，但没有任何证据证明提供，同时也没有提交“他人”是否有两处以上宅基地，“他人”是否真实存在，其所称没有新的宅基地存在的说法下的一种自称罢了，但遗憾的是一审法院对此自称予以认可，明显是偏袒张强。四、一审法院适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定及《土地管理法》第十条的规定判令上诉人与张强的协议书无效，显然错误，首先依据合同法五十二条第五项规定可以看出，确认合同因违反法律和行政法规强制性规定无效的标准，必须要同时具备四个条件。审查合同效力的关键，在于审查合同是否违反了强制性规范中的效力性规定。即便如此，也并不否认合同行为在私法上的效力。本案案件的提起是基于现成交土地征占价值的提高，在此情形下，购买已达15年之久的房屋买卖才在被上诉人的父亲及祖父张志良的共同恶意串通下而形成诉讼，一审法院判令协议无效，无疑是对诚实信用原则的巨大挑战，无疑是对恶意诉讼的变相保护。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，相应当事人主体资格不适格，必须导致该案错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定上诉至贵院，请求支持上诉人的请求，以维权益。被上诉人答辩服判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，上诉人郭松叶户口性质为非农业家庭户口。双方争议房屋土地使用权人为张强，张强出售此房屋后，未再取得宅基地使用权。农村宅基地使用权是为满足农民最低生活需求，基于特定身份无偿取得的，是农村集体经济组织成员享有的权利，具有社会福利性、一次性的特点，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。依据房地不可分离的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让，而宅基地的买卖违反国家有关法律的强制性规定。上诉人郭松叶在买卖房屋时并不是赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村村民，且系非农业家庭户口，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”的法律规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，因此上诉人郭松叶无权取得该村宅基地，亦无权购买张强房屋。原审法院据此判决郭松叶与张强订立关于房屋买卖协议的行为因违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定而当属无效并无不妥。上诉人郭松叶上诉称张慧娟的诉讼主体不适格及其起诉已超过诉讼时效，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭松叶承担；邮寄费60元，由上诉人郭松叶、被上诉人张慧娟、张志良各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟凡林
代理审判员 崔明明
审 判 员 牛占龙
二〇一四年四月五日
书 记 员 郭 宇