福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3684号
上诉人（原审原告）张水盆，女，1949年5月20日出生，汉族。
上诉人（原审原告）薛某甲。
上诉人（原审原告）薛某乙。
上诉人（原审原告）薛某丙。
上列四上诉人共同委托代理人林龙欣、林娟，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛明来，男，1945年10月6日生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑开阳，男，1963年1月12日生，汉族。
委托代理人李志维、刘妍（实习），福建东方格致律师事务所律师。
上诉人张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙因与被上诉人薛明来、郑开阳确认合同无效纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙向原审法院提起诉讼，请求判令：确认薛明来与郑开阳于1993年4月9日签订的《赠与书》无效。
原审判决查明，张水盆与薛明来是夫妻关系，是薛某甲、薛某乙、薛某丙的父母。1988年2月12日，薛明来作为户主，取得《乡村建房宅基地许可证》，该许可证写明，薛明来一户的总人口为5人，该房屋为81年建设，混合结构，层数为一层，建筑面积100平方米，底层面积100平方米。
1993年4月9日，薛明来（赠与人）与郑开阳（受赠人）签订《赠与书》一份。该《赠与书》写明：薛明来是座落于厦门市湖里区禾山镇枋湖村林后社内砖混合结构平房壹幢（面积100平方米，详见厦门市土地管理局乡村建房宅基地许可证，许字第3386号）的房屋产权人，我自愿将上述房屋全部赠送给外甥郑开阳先生。薛明来在《赠与书》上签名并按捺手印。当日，薛明来、张水盆和郑开阳一同来到厦门市湖里区公证处办理上述赠与公证。公证员对上述三人作了笔录，笔录中张水盆表示同意其丈夫薛明来将该房屋赠送给外甥郑开阳。薛明来和郑开阳在笔录上签名并按捺手印，张水盆在笔录上按捺手印。
1993年10月28日，郑开阳凭赠与公证书取得了《福建省厦门市乡村房屋契证》（乡房契证第030010号）。后郑开阳对赠与房屋进行了翻建，由原来一层平房翻建成三层楼房，用地面积102.97平方米，建筑面积308.91平方米，并取得了《厦门市农村房屋所有权证》以及《厦门市集体土地使用权证》。翻建后的房屋的门牌号为厦门市湖里区禾山街道枋湖村林后社220号。
另查明，1999年11月26日，郑开阳因购房入户将户口从福建省龙岩地区漳平市桂林街道顶巷12号迁至厦门市湖里区禾山路76号之04。2001年10月24日，郑开阳因购房入户将户口从厦门市湖里区禾山路76号之04迁至厦门市湖里区枋湖村林后社220号。
以上事实，有张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙提交的结婚证、户口本、《乡村建房宅基地许可证》、郑开阳公安人口信息表，郑开阳提交的（93）厦湖证内字第92号公证书、公证笔录、《厦门市农村房屋所有权证》以及《厦门市集体土地使用权证》、以及各方当事人的陈述和法庭审理笔录为证。
原审判决认为，张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙认为涉讼赠与合同无效的理由有两点：其一，张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙认为薛明来未经其同意，擅自处分涉讼房屋，侵犯了其共有权；其二，张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙认为，宅基地属集体土地，薛明来将涉讼房屋赠与给当时并非集体经济组织成员的被告，侵犯了集体利益。法院认为，首先，根据公证书和公证笔录，张水盆对于其丈夫薛明来的赠与行为是明知并同意的。其次即便薛明来和张水盆未征得薛某甲、薛某乙、薛某丙的同意赠与了涉讼房屋，也并不直接导致赠与合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，薛某甲、薛某乙、薛某丙是薛明来和张水盆的子女，郑开阳与薛明来之间又存在亲属关系，郑开阳有理由相信基于家事代理，薛明来和张水盆有权将涉讼房屋赠与给郑开阳。故张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙提出的赠与合同无效的第一个理由不能成立。对于张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙提出的第二个理由，法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”。影响合同效力的法指的是法律和行政法规。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”，但是该文的发文机关是国务院办公厅，故该文件不能作为判断合同效力的依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，该条并未禁止农村宅基地上的房屋的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该条的立法目的是为了限制农村集体土地用于非农业建设，而本案中涉讼房屋的赠与并未改变宅基地的性质，仍属于农村建设用地的性质。故本案赠与合同并不存在法定的无效事由。另一方面，本案房屋赠与取得了房屋管理部门的批准，办理了过户登记手续，且受赠人郑开阳现已将户口迁入该房屋所在地址。涉讼赠与合同没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效。张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙的诉讼请求。案件受理费50元，由张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙负担。
宣判后，张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙不服，向本院提起上诉。
上诉人张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由薛明来、郑开阳负担。
主要理由：一、一审判决认定事实错误，举证责任分配不当.薛明来无权代表上诉人将案涉房屋赠与郑开阳。首先，薛明来在1993年4月9日签订《赠与书》将讼争房屋赠与郑开阳时，薛某甲、薛某乙均已成年，是完全民事行为能力人，其二人并未出具书面授权委托薛明来处分房产。一审判决对“表见代理”进行了扩大解释，与法律制定的目的相违背。其次，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。薛明来将薛某丙名下财产无偿赠与他人不符合法律规定。再次，本案赠与合同所涉地块为集体土地，上诉人作为集体组织的成员，生活基础依赖于该集体土地。由于薛明来的赠与行为，导致薛某乙、薛某丙未能依法取得任何宅基地，基本生活基础未能得到保障。二、一审判决适用法律错误，薛明来违法将农村宅基地及宅基地上房屋对外转让的行为应属无效。薛明来与郑开阳形式上对讼争房屋赠与，事实上是非法转让房屋占用的农村集体土地。
被上诉人薛明来答辩称，对上诉人的上诉请求没有意见。
被上诉人郑开阳答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二、薛明来与张水盆系讼争房屋的所有权人，有权将讼争房屋赠与郑开阳。从上诉人提供的《乡村建房宅基地许可证》可以看出，讼争房屋建成时间为1981年，当时薛某甲、薛某乙、薛某丙均未成年，三人并非讼争房屋的所有权人。薛明来与张水盆两人将讼争房屋公证赠与郑开阳合法有效。三、郑开阳系合法取得讼争房屋的所有权和集体土地使用权。薛明来与张水盆于1993年4月10日办理讼争房屋公证赠与手续，郑开阳于1993年10月28日办理了讼争房屋的《乡村房产契证》。根据“地随房走”的原则，郑开阳即取得讼争房屋对应的宅基地的合法使用权，不存在侵害上诉人共有宅基地使用权的情形。郑开阳已将户口迁入讼争房屋所在地。讼争房屋翻建后，郑开阳于2014年1月3日重新办理了讼争房屋的所有权证和集体土地使用权证。四、上诉人的起诉已超过两年诉讼时效和二十年最长诉讼时效。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让不动产或者动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，则受让人取得该不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。就本案而言，薛明来于1993年将讼争房屋赠与郑开阳，双方签订了《赠与书》并办理公证手续，无证据证明郑开阳受让讼争房屋存在恶意行为。薛明来在原审诉讼中陈述讼争房屋系有偿赠与，郑开阳共支付了10多万元。郑开阳就讼争房屋先后取得《福建省厦门市乡村房屋契证》、《厦门市农村房屋所有权证》、《厦门市集体土地使用权证》等权属证书。薛明来与郑开阳之间有偿赠与讼争房屋亦未违反法律、行政法规的强制性规定。故郑开阳系善意取得讼争房屋，上诉人张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙关于薛明来侵害其共有权导致赠与合同无效的理由缺乏法律依据。其次，位于湖里区禾山街道枋湖村林后社220号的讼争房屋自1993年以来由被上诉人郑开阳使用、管理，上诉人张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙长期未提出异议，其主张误认为薛明来出借给郑开阳使用有悖常理。综上，张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人张水盆、薛某甲、薛某乙、薛某丙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。