福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第1369号
原告（反诉被告）滕恭孝，男，1971年10月5日出生，汉族，住福建省建阳市。
原告（反诉被告）陈勇，女，1970年10月13日出生，汉族，住福建省建阳市。
委托代理人吴龙晖、游馨，国浩律师（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）林奕芳，男，1979年4月30日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告（反诉原告）李耀艳，女，1982年5月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人谢雄、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
原告（反诉被告）滕恭孝、陈勇与被告（反诉原告）林奕芳、李耀艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕恭孝、陈勇的委托代理人吴龙晖与被告（反诉原告）林奕芳、李耀艳的委托代理人谢雄、卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕恭孝、陈勇诉称，2014年1月4日，原告与被告林奕芳签订一份《房产居间买卖协议书》，约定：原告将厦门市思明区嘉禾路17号3104室房屋出售给被告林奕芳；房屋总价为470万元，合同当日应支付定金50万元，2014年1月10日前支付160万元（含定金），2014年2月20日前支付剩余310万元；若被告林奕芳不能按期向原告付清购房款，应向原告承担总房款每日0.5%的违约金，且有权要求违约方承担实现债权所支出的律师费。现原告主动将逾期付款违约金下调至按逾期未支付房款每日0.1%计算。后原告已依约交付房屋，并于2014年1月15日陪同两被告至房地产交易中心办理房屋过户手续并将房屋过户至被告李耀艳名下，依约履行了合同项下的义务。然两被告在支付首期160万元款项后，迟迟未支付310万元余款。故诉请判令：被告林奕芳、李耀艳共同向原告滕恭孝、陈勇支付逾期付款违约金452300元（按逾期未支付购房款每日0.1%计至被告实际支付完总房款之日）及为实现债权所聘请的律师费30000元。
被告林奕芳、李耀艳辩称，按照合同约定原告应于2014年1月15日前将房屋交付给被告，原告先交付房屋，被告才支付相应购房款。由于原告逾期未将房屋交付被告使用，被告拒绝支付购房款是行使先履行抗辩权，被告并未违约，而是原告违约。原告主张违约金按照未支付购房款的每日0.1%计算，标准过高，应依法予以调整，参照银行同期贷款利率四倍计算。原告主张的律师费30000元，超出福建省物价局确定的律师服务收费标准，即便认定被告存在违约行为，原告主张的律师费过高。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告林奕芳、李耀艳诉称，2014年1月4日，反诉原告林奕芳、李耀艳以林奕芳的名义与反诉被告滕恭孝、陈勇签订一份《房产居间买卖协议书》，双方对买卖标的、成交总价、交房时间、付款期限、产权过户时间、违约责任等事项进行了约定。上述协议书签订至今，反诉被告并未将钥匙移交给反诉原告，也未将水电户以及物业登记予以变更过户，表明反诉被告并未按合同约定在2014年1月15日前将房屋交付反诉原告使用。反诉被告至今仍未将房屋移交给反诉原告，已构成违约，反诉原告有权要求反诉被告立即交付房屋并支付逾期交房违约金，反诉原告自愿将违约金计算标准调整为：以总购房款为基数，每日按银行同期贷款利率的四倍计算。故诉请判令：反诉被告滕恭孝、陈勇共同向反诉原告林奕芳、李耀艳支付逾期交房违约金（以总购房款470万元为基数、按银行同期同类贷款利率的四倍自2014年1月16日起计至实际交房之日止，暂计至2015年1月31日为1190667元）及因追究违约责任而支出的律师费40800元。
反诉被告滕恭孝、陈勇辩称，讼争房屋是毛坯房，交付方式与普通的二手房交付不同。反诉被告2014年将讼争房屋出售给反诉原告时，并未对房屋进行任何装修，据了解讼争房屋现状仍为毛坯房，被告购买房屋后亦未对房屋进行装修。毛坯房的交付更多体现在水电、物业方面的移交。双方在合同中关于物业管理费承担方式的约定，实际是对物业费的交接，即是对讼争房屋的交接。水电及物业变更仅需新业主凭产权证到物业公司办理即可，无需买卖双方共同办理。反诉原告称房屋未交付，主张先履行抗辩权，但却支付了全额购房款，且至今未要求反诉被告交房，仅要求支付逾期交房违约金，反诉原告的上述行为与实际交易习惯不符。据此，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，本案讼争的厦门市思明区嘉禾路17号3104室房屋（建筑面积179.9平方米）原登记在陈勇名下，滕恭孝、陈勇系夫妻关系。2014年1月4日，滕恭孝、陈勇（甲方）与林奕芳（乙方）签订一份《房产居间买卖协议书》，甲方将讼争房屋出售给乙方。双方约定：购房款共计470万元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50万元；乙方将上述购房款分两次支付给甲方，即2014年1月10日前支付160万元（含定金），乙方向银行申请贷款310万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于2014年1月15日之前将房屋交付给乙方使用；甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方相关损失以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金；甲、乙双方保证备齐资料于2014年1月10日前前往房管部门办理交易登记手续。双方在上述协议书第二十条其他事项约定：物业管理费由购买方承担20000元，超出部分由房东承担；2014年2月20日出售方要收到全款。上述协议书签订后，林奕芳、李耀艳依约向滕恭孝、陈勇支付首期购房款160万元，滕恭孝、陈勇依约协助办理房屋过户登记手续，讼争房屋于2014年1月变更登记至李耀艳名下。其后，林奕芳、李耀艳分别于2014年5月30日、2014年6月16日、2014年7月18日、2014年7月29日、2014年8月22日、2014年9月29日向滕恭孝、陈勇支付购房款50万元、130万元、20万元、20万元、30万元、60万元，共计310万元。
另查明，讼争房屋系毛坯房，直至本案开庭审理之日未进行装修，物业用户户名、电费用户户名登记为陈勇，未进行变更，双方并未就讼争房屋的交付专门办理交接手续。滕恭孝、陈勇认为，讼争房屋系毛坯房，《房产居间买卖协议书》中关于物业费承担情况的约定，应视为双方已办理书面交接手续并完成房屋交接，讼争房屋并未上锁，不存在交付钥匙的问题，林奕芳、李耀艳自行收房即可。林奕芳、李耀艳认为，讼争房屋原本有上锁，2015年2月底其到现场查看，发现讼争房屋未再上锁，因滕恭孝、陈勇未与其办理交接，其未自行收房，滕恭孝、陈勇也并未告知其可自行收房。林奕芳、李耀艳还主张，其曾向滕恭孝、陈勇提出交房，滕恭孝、陈勇先以其未付清购房款、后以其未支付违约金为由拒绝交房。
又查明，滕恭孝、陈勇委托国浩律师（福州）律师事务所律师参与本案诉讼活动，支付律师费30000元。林奕芳、李耀艳委托福建天翼律师事务所律师参与本案诉讼活动，支付律师费40800元。
审理中，滕恭孝、陈勇与林奕芳、李耀艳共同确认：林奕芳、李耀艳系讼争房屋的共同买受人，共同享有讼争房屋买卖合同项下的权利，并共同承担讼争房屋买卖合同项下的义务。
以上事实，有滕恭孝、陈勇提交的结婚证、《房产居间买卖协议书》、土地房屋登记卡、厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收款收据、网银汇款凭证、法律服务委托协议、律师费发票，林奕芳、李耀艳提供的新景世纪城服务处缴费通知单、历月电费明细、诉讼代理合约、福建省律师服务收费标准、律师费发票，以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）滕恭孝、陈勇与被告（反诉原告）林奕芳、李耀艳就讼争房屋达成的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，原告未依约于2014年1月15日前与被告办理讼争房屋的交接手续，被告也未依约于2014年2月20日前付清全部购房款，双方均存在违约行为。原告主张讼争房屋系毛坯房，双方在上述合同中对物业费的承担情况进行约定，应视为双方已办理书面交接手续并完成房屋交接，依据不足，本院不予采信。被告向原告付清全部购房款后，未有证据证明被告向原告提出过交房，即被告存在怠于行使权利的行为。鉴于原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，且被告存在怠于行使权利的行为，本院对双方主张的违约金及律师费，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告滕恭孝、陈勇的诉讼请求；
二、驳回反诉原告林奕芳、李耀艳的反诉请求。
本案本诉案件受理费4267元，由原告滕恭孝、陈勇负担；反诉案件受理费7942元，由反诉原告林奕芳、李耀艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一五年三月二十七日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。