南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第2149号
原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司，组织机构代码证55550345－3），住所地在南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼。
法定代表人陆成，中原中介公司总经理。
委托代理人魏巍，女，1988年8月4日生，中原中介公司员工，住址同上。
委托代理人杨帆，江苏致邦律师事务所律师。
被告郑森，男，1976年12月9日生，汉族。
委托代理人余成虎，江苏朗宁律师事务所律师。
原告中原中介公司诉被告郑森居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孟维独任�判，公开开庭进行了审理。原告中原中介公司的委托代理人魏巍、杨帆，被告郑森的委托代理人余成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原中介公司诉称，被告郑森为出售江宁区秣陵街道天元中路99号武夷绿洲品茗苑6幢505室的房屋，于2013年6月12日与其公司及买受方三方夏永签订了《房地产买卖中介合同》、《佣金确认书》等法律文书，这些文书均确定了原、被告之间的居间合同关系。因该房屋本身有贷款，需要先解押，首付款是用来解押的，在付首付款时，被告不同意按照原来的房价，而要求加价5万元，买房人不同意，被告就不办理解押，导致交易未能完成。其公司多次联系被告，敦促其履行合同义务，但被告始终没有按照合同约定履行义务。根据《房地产买卖中介合同》补充协议第六条第五款的规定，被告作为违约方，应向其公司支付违约金计。现�起诉讼，要求被告支付其违约金10000元。
被告郑森辩称，房屋买卖中介合同签订后，由于购房人夏永未能在约定的时间内支付第一期购房款，且经多次催要后仍然未支付，导致该涉案房屋未能交易，房屋未能完成交易并非其导致。房屋买卖中介合同第八条约定，买卖双方分别和中介签订佣金确认书，原告提交的佣金确认书是由购房人夏永签署，和其没有关系，该佣金由夏永支付，并且约定的支付时间为2013年6月12日前，其有理由相信夏永已经实际支付了该佣金，按照合同约定，中介公司没收该佣金即可，而不是起诉其。由于购房人未能支付购房款，经多次催要仍未能达成一致，后在原告方工作人员董利阳同意的情况下，买卖双方达成协议，解除双方的买卖合同，与中介所产生的任何纠纷由买方夏永承担，卖方（郑森）退还买方定金23000元及3000元按揭贷款，由买家向�介索回两证原件交回卖家，该协议已实际履行。原告主张按照补充协议第六条第三款的规定，被告作为违约方应支付违约金10000元，但原告并没有任何证据表明涉案房屋未能交易是由于其致，况且该条款所指的是卖方无权或者越权处分的情形下导致交易无法完成应该支付违约金，而事实上该原因不存在。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年6月12日，原告（丙方）中原中介公司与被告（甲方，出售方）郑森及案外人夏永（乙方，买受方）三方签订了《房地产买卖中介合同》，约定：郑森将其所有的位于江宁区秣陵街道天元中路99号武夷绿洲品茗苑6幢505室（以下简称505室）房屋，建筑面积96.52平方米，出售给夏永，房价140万元。第五条丙方义务约定：1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托办理的其他服务。2、丙方派董利阳经纪人负�该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。第八条约定：丙方促成甲乙双方签订本合同的，甲乙双方应分别向丙方支付确认的佣金（详见《佣金确认书》）。佣金甲乙双方应于2013年6月12日前一次性支付完毕。第九条违约责任第（二）项约定：三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和服务费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。《房地产买卖中介合同》中“补充协议”约定：首期房价款420000元（含已支付的全部定金23000元），乙方应于2013年6月20日前以现金的方式支付给甲方，第二期房价款980000元，乙方应于2013年7月31日前通过银行贷款方式支付此部分房款�甲乙双方约定办理房屋交付时，乙方向甲方支付尾款7000元。第六条第五款约定：本合同成立后，如因甲方或乙方或甲、乙方未能按约履行，导致甲、乙双方的《南京市存量房交易合同》无法签订的，违约方应向丙方支付违约金，数额为约定的甲、乙双方应支付丙方居间代理服务费之和。当日，由夏永与原告双方签订了《佣金确认书》，确定了佣金为10000元，支付日期为2013年6月12日。
另查明，2013年10月1日，郑森与夏永签订《协议》，内容：南京江宁武夷绿洲品茗苑6幢505室房产经夏永（房屋购买方，简称买方）及郑森（房屋出售方，简称卖方）双方友好协商决定：1、买卖双方解除2013年6月12日在中原地产签订的房地产买卖中介合同并互不追纠责任。2、买方负责向中介要回卖方的“土地证”及“房产证”两证原件。3、卖方退还买方预交的2.6万元整。4、与中原地产中介产生的任何纠纷，卖方根不负责，由买方承担。当日夏永收到郑森退付的2.6万元并出具收条。
原告主张被告违约，提供以下证据：1、录音资料。记载的内容是原告公司员工戴仔洋告知被告要求买卖双方承担违约责任和支付佣金，被告在录音资料中告知原告买卖双方协商的结果是合同不再继续履行，买房人不想买了，其亦同意，并无认可其有违约行为的表述。2、证人张永梅（夏永妻子）的证言，证明郑森违反合同约定，于2013年9月增加了购房款5万元，其未同意，合同未能履行是郑森的原因，应由郑森承担佣金。3、证人戴仔洋（原告公司工作人员）的证言，证明解押手续是先向贷款银行提交提前还款的申请，银行同意解押后，才办理解押手续，支付贷款解押，夏永是已经准备好并要求支付首付款的，因为郑森在外地工作，不配合办理申请解押的手续，并提出增加�款，故郑森为违约方。被告对证据1的真实性不予认可，认为是夏永违约在先，未按合同约定于6月20日前支付产付款，其未违约；对证据2证人张永梅花的证言不予认可，证人未实际参与2013年9月份之前的事情，对首付款的情况不清楚，9月之前夏永未支付首付款，故该证人的证言无证明效力；对证据3证人戴仔洋证言的真实性不认可，因双方确定的中介公司联系人是董利阳，戴仔洋与本案无关，该证人亦证明夏永并没有在合同约定的时间内支付首付款，是夏永违约，郑森没有违约事实，逾期未能收取到首付款之后的加价行为，亦是因合同不能正常履行，造成其损失，为弥补损失的自救行为。
上述事实，有房屋买卖中介合同、补充协议、佣金确认书、协议、收条、证人证言及当事人陈述等证据证实。
本院认为，由原告中原中介公司与被告郑森（出售方）及案外人（买�方）夏永三方签订的《房地产买卖中介合同》及附件《佣金确认书》是合法有效的，应受法律保护，三方均应当按照合同履行各自的义务。原告主张被告有擅自提高房价和未协助办理银行贷款提前解押的违约行为，提供了录音资料和2位证人出庭作证，录音资料反映的内容只是原告员工告知被告要求买卖双方承担违约责任和支付佣金，证明原告对合同不能履行给其造成的损失曾向被告和案外人（买受方）夏永主张的事实，但并无被告认可其有违约行为的表述，该录音资料不能证明被告有违约的事实；出庭作证的证人分别是买受方夏永的妻子和原告公司的员工，证人证明被告的违约事实是：2013年7月份之后提高房价、被告不配合原告到银行办理贷款提前解押的手续以致买房人无法支付首付款，但证人只能证明被告提高房价是在合同约定的买房人支付首付款期限届满之后，被告有未能配合原告到银行办理解押手续的事实，但该事实是否构成违约，原告并没有提供充分的证据，且2位证人均与本案有利害关系。根据《房地产买卖中介合同》的约定，夏永应于2013年6月20日前以现金的方式向被告支付首付款42万元，夏永未按约付款，应承担相应的责任。原告的员工证言中陈述只是听夏永口头承诺已准备了足够的资金，原告无其他证据证明夏永已按照合同约定的时间和数额履行了支付首付款的义务，故违约方不能认定为被告。因此，原告提供的录音资料、证人证言的证据的证明效力不能对抗《房地产买卖中介合同》的书面证据的效力。原告无证据证明在约定夏永支付首付款前，被告有协助办理银行贷款的提前解押的先履行义务，或因被告变更合同造成夏永不能或延迟支付首付款，故原告主张被告违约无事实依据，本院不予支持。加之，根据被告提供的与夏永之间签订的协议，从内容上能够反映其与夏永已协商解除了《房地产买卖中介合同》，且因此产生的任何纠纷，被告均不负责，由夏永承担，可以佐证合同解除非因被告违约导致。综上，原告主张被告违约导致《南京市存量房交易合同》未能签订，无证据证实，其要求按照《房地产买卖中介合同》中“补充协议”的约定由被告支付违约金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告中原中介公司的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费25元，由原告中原中介公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市鼓�支行，账号：1010591040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 员 孟维
二〇一四年九月十一日
见习书记员 陈玲