南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第520号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。
委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告颜晓蒙，女，1982年6月21日生，汉族。
被告黄辉，男，1982年10月生，汉族。
被告南京恒大富丰置业有限公司。
法定代表人杨松，该公司总经理。
委托代理人徐军，该公司法务。
委托代理人贺才美，该公司法务。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告颜晓蒙、黄辉、南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大富丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、左绍玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人朱雪芹，被告恒大富丰公司的委托代理人贺才美到庭参加诉讼，被告颜晓蒙、黄辉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2010年10月28日，原告交通银行与被告颜晓蒙签订《个人房产抵押贷款合同》一份，恒大富丰公司为该合同履行的担保人。该合同约定颜晓蒙、黄辉因购房向交通银行申请抵押贷款，贷款金额为62万元，贷款期限为20年，贷款利率月利率为6.004166‰，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，采取等额本息法还款，恒大富丰公司为颜晓蒙的贷款承担连带保证责任，合同约定争议解决的管辖法院为原告所在地法院。2010年12月23日，原告交通银行与被告颜晓蒙、黄辉签订了《溧水县房地产抵押合同（预售商品房贷款抵押）》（以下简称《房地产抵押合同》）一份，恒大富丰公司为该房地产抵押合同的担保人。合同约定颜晓蒙、黄辉自愿将其名下位于南京市溧水县永阳镇永湖路188号恒大湖光苑XX幢1002室房屋（以下简称恒大湖光苑房屋）抵押给交通银行。该抵押合同签订后，交通银行履行了向颜晓蒙发放62万元贷款的义务。2014年1月至本案交通银行提起诉讼时，颜晓蒙、黄辉未能按时足额还款，恒大富丰公司应按约承担连带保证责任。原告交通银行请求判令：一、被告颜晓蒙、黄辉共同偿还借款剩余本金574663.26元及利息（截至2014年8月27日的利息30605.43元，及自2014年8月27日起至被告颜晓蒙、黄辉实际归还日止，承担按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利息、罚息、复利计算标准产生的相应费用）；二、交通银行有权对颜晓蒙、黄辉所有的恒大湖光苑房屋折价或以拍卖、变卖方式所得价款优先受偿，并由被告承担原告为实现抵押权而产生的所有费用；三、恒大富丰公司对上述债务承担保证担保责任；四、由被告颜晓蒙、黄辉承担本案全部诉讼费用及公告费。
被告恒大富丰公司辩称：原告交通银行与被告颜晓蒙、黄辉签订的《个人房产抵押贷款合同》以及《房地产抵押合同》约定恒大富丰公司承担阶段性连带担保责任，担保期间自《房地产抵押合同》生效之日起至交通银行取得颜晓蒙、黄辉所购的恒大湖光苑房屋他项权利证书之日。恒大富丰公司已于2012年6月将恒大湖光苑房屋交付于颜晓蒙、黄辉，颜晓蒙、黄辉已经具备办理相关房屋权利证明并办理抵押物的他项权证的条件。恒大富丰公司也催促颜晓蒙、黄辉及时办理抵押他项权证手续，但颜晓蒙、黄辉一直拖延，致使恒大富丰公司的保证责任不能解除。恒大富丰公司认为自颜晓蒙、黄辉具备办理抵押他项权证条件且不受恒大富丰公司的限制时，恒大富丰公司的担保责任即可解除。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，颜晓蒙、黄辉以所购房屋设定商品房抵押预告登记，已经产生物的担保效力，交通银行也取得了预售房屋的抵押权，其债权具有优先受偿的效力。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。交通银行应当先以颜晓蒙、黄辉提供的恒大湖光苑房屋的抵押担保实现债权，未受偿部分再由恒大富丰公司承担保证责任，恒大富丰公司承担保证责任后有权向债务人追偿。
被告颜晓蒙、黄辉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年12月7日，原告交通银行与被告颜晓蒙签订编号为2010320207001100283的《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定被告颜晓蒙因购买恒大湖光苑房屋向原告交通银行申请抵押贷款，贷款金额为62万元，贷款期限为20年，贷款利率年利率为5.6283%，利率为基准上浮10%，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，还款方式为等额本息法，约定由恒大富丰公司承担连带保证责任，该保证责任在交通银行取得房屋他项权证后解除，合同约定争议解决的管辖法院为原告所在地。2010年12月23日，原告交通银行与被告颜晓蒙、黄辉签订编号为2010501503的《房地产抵押合同》一份，该合同约定由被告颜晓蒙、黄辉以其向恒大富丰公司购买的恒大湖光苑房屋承担抵押担保责任，由恒大富丰公司承担阶段性保证责任，恒大富丰公司的保证期间自《房地产抵押合同》生效之日起至交通银行取得恒大湖光苑房屋他项权利证书之日。恒大富丰公司将恒大湖光苑房屋交付于颜晓蒙、黄辉后，颜晓蒙、黄辉未按《房地产抵押合同》的约定办理相关房屋权利证明和抵押房屋的他项权证。根据交通银行提供的借款凭证显示，2011年1月4日，交通银行履行了向颜晓蒙发放62万元贷款的义务。根据交通银行南京龙江支行提供的计收全部贷款本息清单显示，被告颜晓蒙从2014年1月4日起未按合同约定归还贷款，经交通银行催要未果。
另查明，被告颜晓蒙和黄辉于2007年6月8日登记结婚。
上述事实有原告交通银行提交的编号为2010320207001100283的《个人房产抵押贷款合同》，编号为2010501503的《溧水县房地产抵押合同（预售商品房贷款抵押）》，交通银行南京龙江支行提供的计收全部贷款本息清单，交通银行的借款凭证（放款记录），颜晓蒙和黄辉的结婚证，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、涉案《个人房产抵押贷款合同》中关于恒大富丰公司承担保证担保责任的条款是否因是由交通银行制作的格式条款，未尽明确说明义务而对恒大富丰公司不产生效力；二、在未办理房屋他项权利登记的情形下，交通银行是否享有以房产拍卖、变卖价格优先受偿的权利。
本院认为，原告交通银行与被告颜晓蒙签订的《个人房产抵押贷款合同》和《房地产抵押合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。恒大富丰公司在为颜晓蒙向交通银行的贷款提供连带保证责任担保时，交通银行向恒大富丰公司就保证条款作了相应说明，恒大富丰公司对所有内容无异议，并在保证人栏处签章，恒大富丰公司应当对颜晓蒙向交通银行的贷款承担保证担保责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案交通银行按合同约定履行了向颜晓蒙发放62万元贷款的义务，颜晓蒙违反借款合同约定未向交通银行及时归还贷款本金及利息，颜晓蒙的行为已构成违约，交通银行有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息和提前收回全部未还本金，由颜晓蒙承担相应的违约责任。因黄辉未提交证据证明颜晓蒙所涉债务为个人债务，且未用于夫妻共同生活，故本院对交通银行要求黄辉共同偿还债务的诉请予以支持。关于案涉房产的抵押问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。颜晓蒙、黄辉以恒大湖光苑房屋为其与交通银行的住房贷款提供抵押担保时，该房产处于在建状态，并未取得该房产的所有权。后颜晓蒙、黄辉与交通银行签订《房地产抵押合同》，并在溧水县房地产交易登记中心办理了抵押预告登记。在颜晓蒙未能依约履行还本付息的义务时，交通银行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。本案中颜晓蒙的贷款既有其提供的恒大湖光苑房屋设立的预抵押担保，又有恒大富丰公司提供的保证担保，在没有约定债权实现的顺序时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故交通银行应当先就涉案房产折价或拍卖、变卖后所得的价款优先清偿其债权，不足部分由恒大富丰公司承担补充清偿责任。恒大富丰公司承担保证责任后，有权向债务人颜晓蒙、黄辉追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告颜晓蒙、黄辉于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金574663.26元及利息（2014年8月27日前应支付的利息为30605.43元，并自2014年8月27日起至被告颜晓蒙、黄辉实际归还日止，承担按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利息、罚息、复利计算标准产生的相应费用）；
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告颜晓蒙、黄辉设定抵押的位于南京市溧水县永阳镇永湖路188号恒大湖光苑XX幢1002室房屋折价或者拍卖、变卖后的价款，在债权数额1246203元金额内享有优先受偿权。
三、被告南京恒大富丰置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第二项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告颜晓蒙、黄辉追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9853元，公告费600元，合计10453元，由被告颜晓蒙、黄辉共同承担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效之日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院的银行帐号：10×××76，开户银行是农业银行鼓楼分理处）。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 左绍玲
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈 慧