青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青28民终47号
上诉人（原审原告）马守玉，男，回族。
委托代理人郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仲伟成，男，汉族。
被上诉人（原审被告）韩亮，女，汉族。
上诉人马守玉与被上诉人仲伟成、韩亮房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2015）格民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人马守玉及其委托代理人郭鹏、被上诉人仲伟成到庭参加�讼。被上诉人韩亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月12日原告马守玉与被告仲伟成、韩亮签订一份《房地产转让协议》，协议约定1、甲方（仲伟成）将受领其父（仲宝福）的遗产位于格尔木市八一西路三号栖日宾馆房地产的百分之五十（包括楼房、平房、院子）的所有权转让给乙方（马守玉）（具体以房地产权属证书为准）。转让价格为248万元整（贰佰肆拾捌万元整），甲方保证在本协议履行期间不得将上述地产转让给予第三人。2、甲方保证该宗房地产与任何第三方无债务纠纷，并保证没有设定抵押，如因该宗房地产发生的纠纷由甲方承担责任。3、甲方应自本协议签订之日起不超过14个月给乙方办理完过户手续。4、甲、乙双方转让房产产生的费用平均承担。5、付款方式，乙方自本协议签订之日支付转让款75万元，9月1日前支付25万元，余款148万元待房屋办理过户至乙方名下后乙方一次性支付给甲方，收款日期以收据日期为准，逾期支付视为违约，应承担违约责任。6、转让房地产自本协议签订后所有的收益归乙方所有。7、本协议签订之日起乙方有权在转让房地产区域内开展经营活动，甲方应当协助乙方协调处理与他方的关系。8、违约责任，双方任何一方由于违反本协议导致协议不能履行的，向对方承担违约金100万元。9、本协议是甲乙双方真实意思表示，自双方签字之日起发生法律效力。协议上有原、被告签名及手印。该协议签订后，原告马守玉（乙方）与乐都驻察尔汗搬运有限责任公司的经办人仲伟成、韩亮（甲方）于2012年2月1日又签订一份《房地产买卖协议》，协议载明：由于甲方已收到乙方预付的房产买卖定金100万元，双方同意就房产买卖事项达成如下协议，1、房地产基本情况，甲方自愿将坐落在格尔木市八一路3号的房地产（格公字第0421号房屋所有权证书房屋建筑面积2522.96平方米、格国用（96）字第0189号国有土地使用权证3287.65平方米）出售给乙方，土地四至为东至空地、南至市外贸市场商场、西至市钾镁厂家属院、北至八一路。2、房地产成交总价格，甲乙双方协商上述房地产成交总价款为人民币500万元整。3、付款方式，乙方自协议签订之日起前支付甲方房地产定金人民币100万元；乙方于2012年4月1日前支付甲方房地产款人民币100万元；甲方过完房屋所有权证后，乙方支付房地产款50万元；余款甲方将国有土地使用证过户后，乙方收到过户后房屋所有权证、国有土地使用权证一次性将余款人民币250万元支付给甲方，不得超过一个月。4、甲方责任，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；甲方自协议签订之日起至2012年5月1日前将上述房地产过户给乙方；甲方办理过户后负责按房屋所有权证、国有土地使用证上列数移交给乙方并协调处理与第三方关系。5、乙方的责任，乙方按协议约定给甲方支付房地产款；乙方配合甲方办理过户手续。6、违约责任，乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，甲方中途违约，甲方双倍返还定金给乙方；7、上述房地产办理过户手续所缴纳的费用，由甲、乙双方各承担一半；8、此房地产自协议签订后所有收益归乙方所有；9、本协议在履行过程中发生争议，甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方向格尔木市人民法院起诉。协议上加盖“乐都驻察尔汗搬运有限责任公司”的印章及仲伟成、韩亮和乙方马守玉的签名及手印。两份协议签订后，被告给原告出具收条七份，2011年6月12日收条内容为“今收到马守玉交来房款现金750000元（柒拾伍万元整），收款人：韩亮、仲伟成，2011年6月12日”；2011年8月24日收条内容为“今收到马守玉付现金90000元（玖万元整），收款人：韩亮、仲伟成，2011年8月24日”；2011年9月25日收条内容为“今收马守玉交来房款现金150000元（壹拾伍万元整），收款人仲伟成，2011年9月25日”；2012年2月18日收条内容为“今收到马守玉现金500000元（伍拾万元整），收款人仲伟成，2012年2月18日”；2012年4月30日收条内容为“今收到马守玉现金210000元（贰拾壹万元整），总计肆张收条，收款人仲伟成，2012年4月30日”；2012年6月13日收条内容为“今收到马守玉交来现金80000元（捌万元整），收款人仲伟成，2012年6月13日”；2012年8月26日收条内容为“今收到马守玉现金100000元（壹拾万元整），另委托马守玉补办土地证花去80000元（捌万元整），如马守玉将土地证办出此费用由仲伟成、韩亮负担，如马守玉不能办出，此费用由马守玉负担，自房产协议签订以来，房屋收益共190000元（壹拾玖万元整），马守玉从购房款中扣除，收款人仲伟成、韩亮，2012年8月26日”。
另查明，位于格尔木市八一西路3号（栖日宾馆）的原使用者为青海昆仑贸易公司于1995年3月6日转让于格尔木市公安局，1996年10月10日格尔木市公安局将该土地使用权转让于现使用人乐都驻察尔汗搬运有限责任公司仲宝福。1996年12月9日格尔木市土�管理局给乐都驻察尔汗搬运有限责任公司颁发了格国用（96）字第0189号《国有土地使用权证》，2012年5月3日格尔木市房地产管理处给房屋所有权人乐都驻察尔汗搬运有限责任公司补发了格房权证西城区字第B-0004**号《房屋所有权证》两本。
还查明，案外人仲宝福于2011年3月26日立有遗嘱一份（复印件），对该遗嘱中载明的第二项“仲伟仁：格尔木房地产的50%，包括楼房、平房、院子等”、第三项“仲伟成：格尔木房地产的50%，包括楼房、平房、院子”双方当事人均予以认可。
上述事实有房地产转让协议、房地产买卖协议、收条七份、青海昆仑贸易公司据点转让协议、凤凰大酒店转让协议、格国用（96）字第0189号《国有土地使用权证》、格房权证�城区字第B-0004**号《房屋所有权证》、遗嘱及当事人的陈述附卷予以佐证。
原审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。位于格尔木市八一西路3号（栖日宾馆）的房产是被告仲伟成通过继承方式取得。原、被告双方于2011年6月12日、2012年2月1日签订的《房地产转让协议》、《房地产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同签订后，双方当事人应按约定或法律规定全面履行自己的义务。原告按约履行了交款义务，被告也将房屋所有权证交付原告用于过户，因原房产的产权登记的所有人为乐都驻察尔汗搬运有限责任公司，而双方当事人均未向法庭提交该公司的相关信息，原告马守玉与被告仲伟成、韩亮于2012年2月1日签订�《房地产买卖协议》上虽然加盖了“乐都驻察尔汗搬运有限责任公司”的印章，但无证据证实乐都驻察尔汗搬运有限责任公司实际存在，该份协议的签订应认定是仲伟成的个人行为，不能代表公司。原告马守玉要求解除与被告仲伟成签订的《房地产转让协议》及《房地产买卖协议》，被告当庭表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。故原告要求解除双方签订的《房地产转让协议》及《房地产买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告要求二被告退还原告房款207万元，二被告实际收到原告交付的房屋款188万元，剩余的19万元是栖日宾馆整栋地产一年的收益。二被告实际收取原告房款188万元，应以被告实际收取的数额确认，故本院确认二被告应返还给原告的购房款为188万元，原告诉求超出部分，本院不予支持。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定“共同共有对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。原、被告于2011年6月12日签订的《房地产转让协议》中约定“转让房地产自本协议签订后所有的�益归乙方所有”，双方当事人对房屋收益归属有明确约定，位于格尔木市八一西路三号栖日宾馆地产是由仲伟仁和仲伟成遗嘱继承后共同共有，一方未经其他共有人同意无权处分，因此被告仲伟成对栖日宾馆只享有50%的收益权，位于格尔木市八一路西三号栖日宾馆的房产及地产为仲伟仁和仲伟成共同共有，一方未经其他共有人同意无权处分。双方在庭审中都认可格尔木市八一西路3号（栖日宾馆）整栋楼一年的收益为19万元，《房地产转让协议》虽然是双方当事人的真实意思表示，但双方均认可2011年3月26日遗嘱上载明的内容，位于格尔木市八一西路3号（栖日宾馆）房产被告仲伟成只享有一半的产权，对整栋楼房的收益被告只有50%的处分权，且原、被告在庭审中均未向法庭提交另外50%的产权人仲伟仁的同意由被告仲伟成处分该房屋的证据，故�告主张整栋楼房三年的收益57万元应由被告仲伟成、韩亮按一半承担责任，本院确认原告应得的收益为57万元的50%即28.5万元，原告诉求超出部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方在合同中约定“双方任何一方由于违反本协议导致协议不能履行的，向对方承担违约金100万元”，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或者不完全履行合同时，由违约一方支付给对方的一定金额的货币。本案中，原告诉称因房产证上所列公司实际未在工商行政机关登记，办理交房及过户已无可能，合同根本无法履行，被告构成违约应承担100万元的违约金。原、被告在签订房屋转让协议时，对该房屋是被告继承取得，且原房产的产权登记所有人为乐都驻察尔汗搬运有限责任公司这一情况双方是知晓的，原告对房产的所有人乐都驻察尔汗搬运有限责任公司是否进行了工商登记注册、进行企业年度检验义务、是否领取企业营业执照未向法庭提供相关证据，在办理过户过程中被告将房屋所有权证及相关手续交付原告，积极配合原告办理过户，但能否进行过户并非被告违约造成，且原告提出要求解除合同，故原告要求二被告承担违约金100万元的诉讼请求本院不予支持。被告韩亮辩称因与被告仲伟成于2012年离婚，不再是夫妻关系。从合同签订到收取房款均是二被告共同实施，二被告虽于2012年6月21日离婚，但告韩亮于2012年8月26日仍参与收取房款等事项，二被告离婚并不影响被告韩亮应承担的责任。故对其不承担还款责任的辩称意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：一、解除原告马守玉与被告仲伟成、韩亮于2011年6月12日签订的《房地产转让协议》、2012年2月1日签订的《房地产买卖协议》；二、被告仲伟成、韩亮返还原告马守玉房屋款188万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告仲伟成、韩亮支付原告马守玉房屋收益款28.5万元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告马守�的其他诉讼请求。案件受理费31200元，由原告马守玉承担7040元（已交纳），被告仲伟成、韩亮承担24160元，于本判决生效后七日内交纳。
上诉人马守玉不服原判上诉称，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，导致判决结论错误，应予纠正。一审判决虽查明本案事实经过和认定了双方合同的效力及被上诉人有权对自己继承的房产具有处分权，但对被上诉人的违约行为及应承担违约金100万元及收益不予认定明显不当。1、双方签订《房地产转让协议》后，上诉人依约向被上诉人支付房款207万元（其中包括了第一年收益19万元）有付款凭据为证，而被上诉人至今未履行交付房屋及过户的义务，因此被上诉人已构成根本违约。2、违约金的约定是双方真实意思表达，且并未超出最高人民法院在《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第�条规定的同类银行贷款利率的四倍。3、每年19万收益亦得到法院的支持。请求：1、撤销格尔木市人民法院（2015）格民初字第652号民事判决书；2、改判被上诉人退还上诉人房款207万元并承担违约金100万元及收益57万元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人马守玉同意解除合同。
被上诉人仲伟成辩称，同意解除合同，也同意返还购房款并支付收益，对于违约金其不同意承担，因为其没有违约。
被上诉人韩亮未提交答辩意见。
本案的争议焦点是：1、被上诉人是否退还上诉人房款207万元？2、被上诉人是否承担违约金100万元及收益57万元？
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认�，上诉人马守玉与被上诉人仲伟成、韩亮于2011年6月12日、2012年2月1日签订的《房地产转让协议》、《房地产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。庭审中，双方均同意解除，应予准许。
被上诉人仲伟成、韩亮是否退还房款207万元的问题。本院认为，庭审中，上诉人马守玉、被上诉人仲伟成均认可房款共计1880000元，原判对此认定正确，应予维持。故上诉人马守玉主张由被上诉人仲伟成、韩亮退还房款207万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
被上诉人仲伟成、韩亮是否承担违约金100万元的问题。本院认为，从双方于2011年6月12日《房地产转让协议》、2012年2月1日签订的《房地产买卖协议》的内容来看，两份协议均对房屋过户办理期限及费用承担、协议签订后房地产所有收益均有约定，而两份协议内容中对标的、价款、履行期限、违约责任的约定均不同。故2011年6月12日《房地产转让协议》、2012年2月1日《房地产买卖协议》应为独立的合同，而2012年2月1日《房地产买卖协议》中违约责任约定为定金，故上诉人马守玉请求由被上诉人仲伟成、韩亮承担违约金100万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
被上诉人仲伟成、韩亮是否承担房产收益57万元的问题。本院认为，对房屋收益190000元，上诉人马守玉主张协议签订第一年所得收益、而被上诉人仲伟成辩称为全部转让房地产一年收益，对此，根据被上诉人仲伟成、韩亮于2012年8月26日出具收条为“……自房产协议签订以来，房屋收益共190000元（壹拾玖万元整），马守玉从购房款中扣除，收�人仲伟成、韩亮，2012年8月26日”内容来看，2011年6月12日《房地产转让协议》已签订一年，房屋收益190000元应为该协议签订第一年所得收益。原判对此认定不当，应予纠正，上诉人马守玉主张由被上诉人仲伟成、韩亮支付房产收益57万元的上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人马守玉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省格尔木市人民法院（2015）格民初字第652号民事判决第一、二、四项，即：解除原告马守玉与被告仲伟成、韩亮于2011年6月12日签订的《房地产转让协议》、2012年2月1日签订的《房地产买卖协议》；被告仲伟成、韩亮返还原告马守玉房屋款188万元，于本判决生效后十日内付清；驳回原告马守玉的其他诉讼请求；
二、变更青海省格尔木市人民法院（2015）格民初字第652号民事判决的第三项为：仲伟成、韩亮支付马守玉房屋收益款570000元，于本判决生效后十日内付清。
二审案件受理费31200元，由上诉人马守玉承担25625元，由被上诉人仲伟成、韩亮承担5575元。一审案件受理费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
审判长 巴学农
审判员 马建平
审判员 党雪仁
二〇一六年四月十九日
书记员 袁 萍