江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终631号
上诉人（原审原告）顾杨。
被上诉人（原审被告）江苏超凡投资有限公司，住所地南通市崇川区人民东路1088号未来锦城1号楼2楼。
法定代表人李辉，董事长。
被上诉人（原审被告）如东县开泰城建投资有限公司，住所地如东县掘港镇泰山路东侧长江路北侧。
法定代表人周晓峰，董事长。
委托代理人袁新林，江苏琴海律师事务所律师。
上诉人顾杨因与被上诉人江苏超凡投资有限公司（以下简称超凡公司）、如东县开泰城建投资有限公司（以下简称开泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东民初字第00138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年10月11日，顾杨（乙方，被征收人）与开泰公司（甲方，征收人）签订《房屋征收补偿安置补充协议》，约定：第一条：乙方被征收房屋合法建筑面积，照顾享受安置基准价的面积，总合计产权调换安置基准价面积为不少于41.45㎡。第二条：乙方选择的征收安置地点、楼栋、房号、面积为砖瓦厂2号地块安置区，国有土地性质安置房××栋×××室，面积约为123.7㎡……
上述征收补偿的安置房位于掘港镇爱民花园小区，该小区由超凡公司开发。
2014年1月27日，如东县住房和城乡建设局（以下简称如东县住建局）（甲方）与超凡公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：为保障社会稳定，维护安置房及农民工既得利益，甲乙双方本着“互谅、互信、协商”原则，现就爱民花园安置小区有关款项结算事宜达成如下协议：1、甲方在春节前一次性支付给乙方1600万元款项，余额及超额开票应付税费等其他相关款项待年后进行专项审核审计认定，报县领导批准后，在2014年6月份以前结算，绝不拖延。2、乙方对截止本协议签订日止尚未缴纳房款的43套安置房不得收取任何款项，一律由甲方收取并进入财政专户，如发生乙方单方面收取结算款，须双倍返还甲方。同时，乙方确保对这43户做到随缴款随开具销售发票，办理房产证和土地使用证，不得以任何借口拖延不办，否则造成的一切后果由乙方负责。3、乙方将尚未缴款结算的43套房源及至今尚未选择附房的××户××套房源（含陆文康户），共计52套安置房的钥匙一次性交由甲方保管。4、乙方保证今后不再以任何借口拒绝给安置户办理相关手续；对安置小区规定范围内的管理及应尽义务不得有任何放松。5、乙方须将涉及××花园未选附房××户××套安置房及剩余56套房源，共计64套房源产权转让给甲方国有公司，并办理好产权转让手续。
2014年5月6日，顾杨将购房款304758.45元缴至如东县财政局专户。
2014年8月15日，如东县房屋征收管理办公室出具《证明》1份，明确兹有位于如东县××镇××花园××楼××单元××室××安置房一套，面积为124.67平方米（阁楼41.19）及附房14.69平方米，房屋的所有权归顾杨所有。该房屋房产证和国有土地所有权证正由本单位协调办理中。
2014年9月5日，顾杨向地税局反映超凡公司不开票的问题，地税局回复：经调查，超凡公司如东分公司收取购房款不开具发票情况属实。我局根据上级交办情况进行了检查，前期已在政府参加了处理协调会议，目前正在按会议精神落实中，我们将严格按税收相关法律规定处理，维护消费者权益。2014年9月12日，顾杨再次向地税局反映上述问题，地税局回复：我局将上述情况对县局领导作了专题汇报，对超凡公司如东分公司不为业主开具购房发票的情况，不能提供财政缴款的金额、安置户名单（未转至开发公司的）、未安置房源房号等相关资料的情况已经发放税务事项通知书，责令开发公司限期改正。2014年12月5日，顾杨又就上述事项的进程向有关部门反映，住建局回复：因爱民花园开发企业超凡公司以政府未结算款项为由拒绝给部分安置户开具销售发票，经县政府多次协调，由县地税部门着手调查核实政府与开发企业实际结算情况，并已制定了具体实施办法，呈报县城开发建设指挥部批准。目前县城开发建设指挥部正在就实施办法征求县国土资源局等相关部门的意见，争取在近期形成会议纪要，届时将及时通知你户……
2015年1月12日，顾杨提起本案之诉，诉称由于超凡公司、开泰公司拒绝开具购房发票、提供办理产权手续的证明文件、协助顾杨办理房屋产权转移登记手续，导致顾杨无法领取房屋所有权证、土地使用权证，故提起诉讼，请求法院判令：1、超凡公司、开泰公司开具销售不动产统一发票（发票金额304758.45元，税额15237.92元）。2、协助顾杨办理如东县掘港镇爱民路北侧××花园××号楼×××室房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供《房屋所有权初始登记证明单》、《商品房土地使用权面积分摊备案表》等必要的证明文件。3、超凡公司赔偿顾杨自2014年5月6日起至协助顾杨办理房屋土地使用权变更和房屋所有权登记手续之日止的损失（按已付购房款304758.45元，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算）。4、诉讼费用由超凡公司、开泰公司承担。庭审中顾杨陈述，开泰公司有协助办证义务，其与超凡公司未签订书面合同，存在事实上的商品房买卖合同关系，其要求超凡公司赔偿损失是依据商品房买卖司法解释第18条规定，2014年5月6日房屋交付，顾杨付款304758.45元，2015年6月5日领取国有土地使用权证，共计395天，故其损失计算为29682.63元（以已付购房款304758.45元，按银行逾期贷款利率6%×1.5，计自2014年5月6日起至2015年6月5日止的损失）。
另查明，（1）2015年1月13日，如东县县城开发建设指挥部召集住建局、国土局、地税局、财政局等相关部门就县城爱民花园安置房项目涉及部分安置户未能领取销售发票、未能办理房产证和土地使用证相关事宜进行专题会商，会议要求：县征收办牵头，县国土局、住建局、地税局配合，共同做好爱民花园部分安置户房产证和土地使用证办理工作，如开发企业不配合购房户办理相关登记，根据购房户提供的材料和相关部门已掌握的资料进行登记。1、县地税局直接为已缴清房款的安置户代为开具销售不动产发票，安置户开票时需带销售合同、缴款票据……2、县住建局（征收办）协助县地税局开具发票，负责通知业主、房款核实确认……开票涉及应纳税费款项经地税、财政、审计共同核定确认后先由县住建局代为缴纳……3、县住建局房地产产权监理所负责办理安置房房产证，如销售合同不齐全，经县征收办确认后可先予发证，待后补办……4、县国土局相关科室办理土地使用证，如土地分割单不齐全，先予发证，待后补办。
（2）2015年3月，南通市如东地方税务局代开了销售不动产统一发票，发票中的付款方载明为顾杨，收款方载明为超凡公司如东分公司。
（3）2015年3月4日，顾杨领取了案涉房屋所有权证［如东房权证掘港字第××号］。
2015年6月4日，顾杨领取了案涉房屋国有土地使用权证［东国用（2015）第××××号］。
（4）如东县政府东政发（2006）29号文件《关于印发如东县县城拆迁安置房销售管理试行办法的通知》中“拆迁安置房销售管理”8.销售程序：（1）……（2）……（3）房屋选定后，被安置人与开发建设单位签订购房合同，开发建设单位开具房屋销售发票，县安置房资产管理办公室负责牵头收取房款和共用部分共同设施设备维修基金及物业管理费等费用。
（5）本案审理过程中，原审法院就案涉相关事实向如东县住建局发函。2015年8月31日，如东县住建局函复法院，内容如下：1、开泰公司系我局主管的国有公司，公司的经营管理由我局派人负责，开泰公司主要负责我县城镇基础设施的建设。顾杨户就是开泰公司负责建设的保障房建设项目的被拆迁人。2、超凡公司通过土地拍卖转让获得我县安置房建设用地，也就是爱民花园（砖瓦厂2号地块）安置房的建设，在该安置房大批交房时，超凡公司按拆迁人与被拆迁人签订的安置协议约定，与被拆迁人（被征收人）签订房屋买卖合同，我局和超凡公司在安置房交房现场共同在场，由超凡公司收取安置房款并与我局进行结算。因部分补拆迁人未能按通知规定办理安置房交付手续，导致超凡公司未能收取剩余安置房房款，被拆迁人也没有能与超凡公司签订房屋买卖合同。为此，我局根据县政府指示，由我局筹集资金先行将安置房剩余房款结算给超凡公司，共计1600万元（此款已给付），至此，我局已履行协议书第一条约定义务。此结算协议书签订的合同依据是我县国土局与超凡公司土地使用权出让合同的约定及县政府的指示。3、顾杨户是保障房地块的被拆迁人，其安置房就是在爱民花园内，结算协议书中第二、三条中尚未缴纳房款的43套安置房中就包括顾杨户的一套。4、如东县城镇房地产产权监理所填发给顾杨户的房屋所权证是根据县政府会议纪要办理的。之所以这样办理，是因为超凡公司认为县国土局土地延期交付，导致超凡公司损失，超凡公司要求支付违约金并赔偿损失，县国土局不同意支付违约金并赔偿损失，理由是超凡公司延期交房，按土地出让合同约定应承担违约责任。故超凡公司以不配合办理结算协议第二条约定的签订房屋买卖合同并开具销售发票和办理房产证、土地使用证义务为要挟条件，迫使县国土局同意支付违约金并赔偿损失。由于超凡公司不配合行为，导致被拆迁人因不能办理安置房的两证而到处上访，给社会带来不稳定因素。为此，县政府相关职能部门研究后形成会议纪要，明确如东县城镇房地产产权监理所填发房屋产权证，国土局填发土地使用权证，因县国土局开始未能按纪要办理，顾杨申请行政复议，县政府复议决定责成县国土局按会议纪要办理。之后顾杨领取安置房的产权证和土地使用权证。
原审法院认为，顾杨主张开具销售不动产统一发票、办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，在本案审理过程中，该诉讼主张已经实现，故无需再对此进行裁决。关于顾杨主张超凡公司赔偿顾杨自2014年5月6日起至协助顾杨办理房屋土地使用权变更和房屋所有权登记手续之日止的损失的诉讼请求，原审法院认为，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确了该解释适用的范围，解释中所称的商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言，调节对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为。而拆迁安置房则是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向被拆迁人定向销售的住宅房屋，故拆迁安置房与开发商建造并向社会公开出售的商品房二者具有明显区别，综合案涉房屋顾杨未与开发商签订过任何房屋买卖合同的情形，原审法院认为，顾杨主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定缺乏依据。2、本案中，2011年顾杨作为被征收人与征收人开泰公司签订了房屋补偿安置的相关协议，顾杨户是开泰公司负责建设的保障房建设项目的被拆迁人。超凡公司通过土地拍卖转让获得上述安置房建设用地，进行保障房项目建设。虽然住建局复函法院，超凡公司应按拆迁人与被拆迁人签订的安置协议约定，与被拆迁人（被征收人）签订房屋买卖合同，但超凡公司并未与顾杨签订房屋买卖合同，顾杨也未与超凡公司就交纳房款、开具发票、办理两证的期限作过任何约定。其次，住建局的复函亦明确被拆迁人未与超凡公司签订房屋买卖合同的原因在于部分被拆迁人未能按通知规定办理安置房交付手续。3、虽然住建局与超凡公司签订的协议中，约定对43户做到随缴款随开具销售发票，办理房产证和土地使用证，不得以任何借口拖延不办，否则造成的一切后果由乙方负责。但顾杨所缴纳的房款并非直接缴至超凡公司，而是缴至财政专户。就顾杨缴纳的房款是财政专户直接与超凡公司单个进行结算还是整体进行结算并不明确，超凡公司何时收到房款也不清楚，超凡公司收款后未及时开具发票时协议的甲方住建局也未追究其违约责任。综上，原审法院认为，顾杨系由征收人开泰公司进行拆迁安置，虽然安置房屋系由超凡公司开发，但超凡公司并未与顾杨签订买卖合同，未与顾杨约定过开票、办证的期限等义务，事实上，顾杨的房款也非直接交付给超凡公司，故顾杨要求超凡公司赔偿其逾期办证的损失缺乏合同依据，加之顾杨对其所主张逾期办证给其造成的实际损失情况也未能提供任何证据，故对该诉讼请求，原审法院难以支持。超凡公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的抗辩权，应承担相应的按法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定精神，判决驳回顾杨的诉讼请求。案件受理费人民币432元，由顾杨负担。
宣判后，顾杨不服，向本院提起上诉称，1、超凡公司负有开具《销售不动产统一发票》的法定义务。如东县地方税务局曾为超凡公司拒绝为上诉人开具发票的行为进行了处罚。2、超凡公司负有协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记的法定义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。3、安置房属于商品房，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。上述解释的第七条已经将拆迁安置协议纠纷纳入其调整范围。根据《南通市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》、《如东县县城低价位普通住宅商品房管理的若干规定》，安置房属于普通商品房，应当遵守普通商品住宅销售管理的各项规定。超凡公司与其他安置户签订也是《商品房买卖合同》。4、根据上述司法解释第十八条规定，超凡公司应当按照上诉人已付的购房款，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。5、开泰公司同样负有开具《销售不动产统一发票》、协助购房户办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务。6、一审法院程序违法。2015年8月31日如东县住建局的发函未经庭审质证，即直接作为认定案件事实的证据，违反民事诉讼法的规定。上诉人在一审中申请法院调取如东县地方税务局保存的超凡公司因拒绝为上诉人开具发票被行政处罚的案件卷宗，以明确其负有开具销售不动产同意发票的义务等案件事实，由于一审法院未调取该卷宗导致相关案件事实未能查明。综上，请求二审法院撤销原判，查明事实后并依法改判。本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人超凡公司未应诉答辩。
被上诉人开泰公司答辩称，案涉房屋的土地使用权证以及房屋产权证已经办理完毕，开泰公司不需要承担任何责任。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审审理过程中，本院组织双方当事人就如东县住建局的答复函进行质证，顾杨对于答复函中第1、3、4点没有异议，对于第2点答复，其认为确实没有收到书面通知办理交付手续，直至2014年出借后，才接到征收办的电话通知。开泰公司表示已经看过了。
上诉人顾杨提交了三份证据：1、上诉人8、9、10三个月通话记录的清单，证明上诉人多次与超凡公司的陈会计联系，要求其开具发票以及将办证的相关手续交给上诉人。2、房屋买卖协议以及存款凭证。证明上诉人与徐伟伟、裴丽梅签署房屋买卖协议将案涉房屋出售，合同约定徐伟伟首付35万元购房款、余款34万元于办理产权过户手续30日内付清。因为超凡公司拒绝为上诉人办理两证，导致余款34万元于2015年7月29日才收取。因此上诉人实际遭受了利息损失。3、如东县人民法院的证据收据，证明一审法院2015年7月1日收到了上诉人的调取证据申请，但未调取。被上诉人开泰公司对上诉人所提交证据的真实性不持有异议，但认为与本案没有关联。
本院审查后认为，证据1、2均不属于二审中的新证据，故不作为认定本案事实的依据。关于证据3，经查原审卷宗，原审法院已经将顾杨在2015年7月1日提交的《调取证据申请书》收入正卷，故顾杨申请调取证据的事实存在。
本院认为，本案的争议焦点是超凡公司是否应当赔偿上诉人顾杨自2014年5月6日缴纳购房款之日起至案涉房屋土地使用权变更和房屋所有权登记手续办理完毕之日止的损失。
一、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。
上述司法解释第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。解释中所称的商品房的属性之一是向社会公开销售，与经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为相区别。上述司法解释第七条只是就拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议以后，拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖时，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的情况参照该司法解释中商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋情形进行处理的例外规定，并不能得出上述司法解释整体应适用于拆迁安置补偿协议的结论。本案中，顾杨已经取得安置房并领取了相关的产权证书，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用本案。顾杨请求超凡公司应当按照上诉人已付的购房款，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失的主张没有法律依据。
二、如东县住建局与超凡公司签订的《协议书》能否作为上诉人顾杨请求超凡公司赔偿损失的依据。
一般而言，合同当事人只能为自己约定并承受权利义务，第三人不能向合同当事人主张权利和追究责任，合同当事人也不得向第三人主张合同权利和追究责任。如果要突破合同的相对性原则，须有法律的明确规定。虽然如东县住建局与超凡公司签订的协议中，约定超凡公司须对包括顾杨在内的43户做到随缴款随开具销售发票，办理房产证和土地使用证，不得以任何借口拖延不办，否则造成的一切后果由超凡公司负责。但由于顾杨并非该《协议书》的当事人，其并不能依据该协议书直接向超凡公司追究不履行《协议书》的责任。同时，顾杨未与超凡公司签订房屋买卖合同，双方也没有就案涉房屋开票、办证的期限等事项进行过约定，故顾杨要求超凡公司赔偿其逾期办证的损失缺乏合同依据。
三、原审法院在本案审理过程中有无程序违法之处。
上诉人顾杨曾申请原审法院调取如东县地方税务局保存的超凡公司因拒绝为上诉人开具发票被行政处罚的案件卷宗，原审法院未予调取。本院认为，在原审审理过程中，顾杨已经取得案涉房屋的不动产发票并办理了产权证书，超凡公司是否因拒绝为上诉人开具发票被行政处罚的事实与本案的民事纠纷没有关联，故没有调取该卷宗的必要，原审未予调取并无不当。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。原审法院为查明事实向如东县住建局发函询问相关事项，如东县住建局回函予以答复，该答复函未经庭审质证即引入原审法院查明的事实部分，违反了法定的程序，应予纠正。故本案二审审理过程中，就该答复函向双方进行了出示并组织双方进行了质证，经本院审查，该答复函的内容可以作为认定本案事实的依据。
综上，上诉人顾杨要求超凡公司赔偿其自2014年5月6日缴纳购房款之日起至案涉房屋土地使用权变更和房屋所有权登记手续办理完毕之日止的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费432元，由上诉人顾杨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 王 璐