大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初105号原告：马明，女，1979年3月2日出生，住大连高新技术产业园区。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏芸，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：中海东丰地产（大连）有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：张智超，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永刚，辽宁法大律师事务所律师。原告马明与被告中海东丰地产（大连）有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马明及其委托诉讼代理人滕玲、被告中海公司的委托诉讼代理人梁永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马明向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还因擅自变更设计而导致的2平方米的面积补差款21,207.44元；2.被告向原告给付因面积差导致多发生的契税424.15元、物业费190.80元、取暖费156元、公共维修基金80元；3.被告向原告给付因擅自变更设计而导致房屋阳台面积减少0.16平方米的房款1,696.60元。以上合计23,754.99元。事实和理由：2012年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某项目某号商品房，建筑面积118.65平方米，每平方米10,603.72元，房屋总价1,258,131元。合同签订后，原告交纳了全部房款，被告于2013年11月1日交付房屋。在房屋交付后，原告发现该房屋实际建筑面积与合同约定的建筑面积严重不符，通过对相关施工材料的查阅，得知“设计单位曾应被告的要求对案涉商品房所在建筑进行了建筑节能设计变更”，即案涉商品房的外墙保温材料从60毫米变更为110毫米（加厚了50毫米），使得案涉商品房套内阳台的空间尺寸和阳台面积均变小，对案涉商品房的使用功能造成了负面影响。根据房屋面积测绘报告，原告房屋阳台面积实际减少了0.15平方米。被告还将外墙保温材料燃烧性能等级从A级（不燃）降低为B1级（难燃），对案涉商品房的房屋质量也造成了负面影响，且造成了使用面积没有增加的情况下建筑面积却无端增大，原告为此向被告补交了面积差款21,207.44元。根据《商品房买卖合同》第十条约定的“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构型式，户型，空间尺寸，朝向。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”以及《商品房销售管理办法》第二十四条规定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”被告作为房地产开发企业未能遵守相关法律规定以及合同约定，擅自将房屋设计变更，并拒不将设计变更及相关后果通知原告，造成房屋建筑面积与实际建筑面积发生偏差，建筑面积增加，阳台面积减少，且造成了与房屋建筑面积相关的契税、物业费、取暖费、公共维修基金等其他费用的额外支出，被告应当对此承担违约责任，退还多收取的面积差相关费用并赔偿原告损失。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告中海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有设计变更通知义务，不构成违约。设计变更后的外墙保温材料保证了案涉楼宇的防火性能，且原告支付的总房款与房产证上的面积相对应，因此原告补交面积误差款符合公平原则和权利义务相一致的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、契税完税证明、采暖费收据、物业费收据、维修基金收据、《房屋面积测绘报告》、《设计变更通知单》（建通变-5）复印件、建筑设计说明及《建设工程消防验收意见书》，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的某号商品房，建筑面积118.65平方米，套内建筑面积91.60平方米，该商品房单价为每平方米10,603.72元，总金额1,258,131元。合同第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定的该商品房建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积的差额部分，按本合同第四条约定的单价在房屋交付时按实结算，多退少补；……”合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。视为买受人接受变更，合同继续履行，双方均不承担违约责任。”《补充协议》第七条第2款约定：“《合同》第十条所称的‘规划、设计’，双方约定仅指买受人所购该房屋的平面结构设计方案；双方同意将《合同》第十条‘出卖人应当在相关部门批准同意之日起10日内书面通知’变更为‘出卖人最迟在房屋交付时通知买受人’。该条所称的规划变更和设计变更要求解除合同的情形，出卖人未书面通知买受人的，买受人应当在接收房屋七日内提出解除该《合同》的要求，否则视为接受变更，不再要求退房或索赔，《合同》继续履行。”合同签订后，被告向原告交付案涉房屋，原告已付清案涉房屋购房款1,279,338元（含原告向被告补交的面积差额款21,207元）。原告按照120.65平方米的建筑面积交纳了自2015年至2017年的采暖费（标准为26元/平方米）、交纳了2015年物业费及契税。原告于2012年10月8日按照118.65平方米的建筑面积交纳了房屋维修基金。2012年6月20日，大连某房地产测绘有限公司（以下简称某公司）对某小区作出《房屋面积测绘报告》，案涉房屋的预测建筑面积为118.65平方米，套内建筑面积为91.60平方米，阳台半面积为3.52平方米。2013年10月12日，某公司作出《房屋面积测绘报告》，案涉房屋的实测建筑面积为120.65平方米，套内建筑面积为92.52平方米，阳台半面积为3.36平方米。即案涉房屋的实测建筑面积增加2平方米，套内建筑面积增加0.92平方米，阳台面积减少0.16平方米。2012年11月6日，设计单位大连某规划建筑设计研究有限公司（以下简称某公司）根据被告的申请，作出《设计变更通知单》（变更号：建通变-5），将某项目1-13、1-15、1-16、1-17#楼作出设计变更，变更内容为：“屋面保温材料改为XPS保温板，外墙保温材料改为EPS保温板且每层设置防火隔离带，防火隔离带为沿楼板位置设置宽度300mm的岩棉板。防火隔离带与墙面应进行全面积粘贴。”根据该变更通知单及建筑设计说明，案涉楼宇的节能设计在屋面建筑类别上由“120厚楼板+100厚硬泡聚氨酯复合板+其他”变更为“120厚楼板+100厚XPS保温板+其他”，屋面传热系数由0.22变更为0.30。在外墙建筑类别上由“160厚墙体+60厚硬泡聚氨酯复合板+其他”变更为“160厚楼板+110厚EPS保温板+其他”，外墙传热系数由0.36变为0.34。将采暖和非采暖房间之间的隔墙由“200厚砌块墙体+60厚硬泡聚氨酯复合隔板+其他”变更为“160厚砌块墙体+60厚硬泡聚氨酯复合板+其他”，另对外窗有变更。2013年9月11日，大连市公安消防局对被告13#、15#、16#、17#建筑、自动建设工程作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的增加面积计算表，系原告单方制作，不属于证据，且被告对此不予认可，故本院依法不予采信。对于原告拟证明的问题，本院根据原告的调证申请，依法到某公司调取了情况说明一份，内容为：“某小区13、15、16、17号楼，相应户型建筑面积的预测面积与实测面积产生差异的原因是因为保温加厚，因此导致建筑面积相应增加。”原告对该证据予以认可，被告对该证据的真实性及合法性予以认可，但认为某公司仅为测绘公司，其说明的内容已超出了其专业范围，故不能作为认定案件事实的依据。经审查，某公司作为专业的测绘公司，就其进行面积测绘的项目出具的情况说明，具有相应的证明力，在保温板增加的厚度可以确定的情况下，可以证明案涉楼宇预实测面积产生差异的原因。被告对该证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对某公司出具的该份情况说明依法予以采信，据此可认定案涉房屋建筑面积增加的原因是保温板厚度增加。2.对于被告提供的《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》，原告以该证据为复印件为由对其真实性不予认可。经审查，该通知系公安部消防局下发，具有真实性，且已有生效判决对此通知及相关内容予以认定。在原告未提供相反证据予以反驳的情况下，本院对该证据依法予以采信。通知内容显示2011年4月12日，公安部对天津消防研究所、四川消防研究所下发了《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》，通知内容显示2009年至2011年的一系列火灾均系外墙外保温材料火灾。易燃可燃外保温材料，已成为一类新的火灾隐患。一些以聚苯乙烯、聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料，仍依据已废止的国家标准《建筑材料燃烧性能分级方法》GB8624-1997，取得燃烧性能达到A级的检验报告。此类材料一旦应用于建筑外保温系统，不仅降低了建筑物整体的防火性能，而且对于建筑外保温材料的发展将起到不良的导向作用。据此，公安部要求检验机构依据现行有效的国家标准，对建筑外保温材料燃烧性能进行检验评价。本案中，案涉楼宇在设计变更前的外墙保温材料“60厚硬泡聚氨酯复合板”，即为该通知中所述的聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料。3.原告提供的大连市建筑节能设计审查备案表复印件，载明设计变更前的外墙的传热系数的设计值为0.35，该证据不足以否定原告提供的建筑设计说明中载明的外墙的传热系数0.36。且该两份证据均为原告提供，上述两个传热系数均低于变更后的外墙传热系数0.34，在原告没有其他证据佐证的情况下，该证据不能证明案涉楼宇外墙设计变更后的综合、整体防火性能有所降低，且被告对此不予认可，故本院依法不予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点：一是被告设计变更是否违反法律规定；二是被告未将设计变更通知原告是否违反法律规定或合同约定，是否应当承担相应的赔偿责任。关于第一个争议焦点，根据已查明事实，被告的设计变更申请已经经过了设计单位某公司的同意，变更后的保温材料的燃烧性能及外墙传热系数均符合国家行业规范标准，案涉建筑也通过了大连市公安消防局的消防验收，故被告的该项设计变更并未违法。根据《关于规范建筑外保温材料燃烧性能检验要求的通知》，“聚氨酯等有机材料与无机材料复合的夹芯材料是依据已经废弃的标准取得了燃烧性能达到A级的检验报告，此类材料一旦应用于建筑外保温系统，能够降低建筑物整体的防火性能”，而被告设计变更前的外墙保温材料即为“60厚硬泡聚氨酯复合板”。虽然变更后的外墙保温材料的燃烧性能等级有所降低，但符合良性导向意见，而原告并未举证证明变更后的保温材料的整体、综合防火性能低于变更前的保温材料，也未提供证据证明被告的设计变更违反了国家的强制性法律规定，故被告的设计变更不属于违法行为。关于被告是否应当向原告公示设计变更等相关事宜的问题，关键在于被告的设计变更是否导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及是否造成商品房质量或者使用功能受到影响。第一，根据谁主张、谁举证的原则，原告应举证证明案涉房屋的质量或者使用功能实际上受到了保温材料变更的影响。原告仅举证证明保温材料发生了变更，并未举证证明变更后的保温材料的综合防火性能低于变更前的保温材料，亦未举证证明商品房的质量受到了负面影响，应承担举证不能的法律后果。第二，原、被告签订的《补充协议》第七条第2款对于合同第十条进行了补充约定，内容为：“《合同》第十条‘规划、设计’，双方约定仅指买受人所购该房屋的平面结构设计方案；……”可见根据双方约定，被告须向原告履行通知义务的设计变更仅指房屋的平面结构设计方案，而保温材料的变更并非房屋平面结构设计方案的变更，故被告对原告不负有合同上的通知义务。第三，根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”现原告并未提供证据证明商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化，也未提供证据证明案涉商品房的设计变更情况属于双方约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形，故原告应承担举证不能的法律后果。第四，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，商品房的合理面积误差应限定在3%以内，故案涉房屋的面积差额不应视为影响到原告所购房屋质量或使用功能。综上，被告的设计变更对原告不负有法律上或合同上的通知义务，被告并未构成违约。关于被告是否应当向原告承担违约责任的问题，根据合同第五条“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定的该商品房建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积的差额部分，按本合同第四条约定的单价在房屋交付时按实结算，多退少补；……”的约定，原告支付面积差额款21,207元系按照合同约定履行合同义务的行为，其要求被告返还上述款项的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定及《补充协议》第七条第2款的约定，即使被告未将设计变更书面通知原告构成违约，被告违约责任的承担方式为赋予原告合同解除权。但原告自知晓被告设计变更导致商品房建筑面积增加后，并未在法定或者约定期限内向被告提出解除合同。根据双方约定，原告的该行为视为接受变更，无权再向被告要求退房或索赔，合同继续履行。因原告并未要求解除合同，故原告要求被告支付面积增加产生的契税、物业费、取暖费、公共维修基金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付房屋阳台面积减少0.16平方米的房款的诉讼请求，因原告房屋的整体建筑面积发生了相应的增加，原告并未因阳台面积减少产生实际损失，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马明的全部诉讼请求。案件受理费394元，减半收取计197元，由原告马明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  蒋春艳二〇一八年三月二十八日书记员  陈迎雪