上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1368号
原告上海品勋投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人王振国，总经理。
委托代理人谢少敏，女。
委托代理人郑志民，上海浩荡律师事务所律师。
被告马德青，男，回族，户籍地新疆维吾尔自治区阜康市。
被告潘卫东，男，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托代理人刘炜，女，汉族，户籍地上海市。
原告上海品勋投资管理有限公司诉被告马德青、潘卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告上海品勋投资管理有限公司的委托代理人谢少敏、郑志民、被告潘卫东及其委托代理人刘炜到庭参加诉讼，被告马德青经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海品勋投资管理有限公司诉称，2006年4月21日，原告与被告潘卫东签订房屋租赁合同，约定，原告出租上海市桂林路XXX号二楼XXX单元房屋（以下简称系争房屋）给被告潘卫东，租期为2006年5月25日至2014年6月24日，由被告潘卫东设立的上海屋伊西餐饮有限公司经营使用。合同签订后，2010年6月25日至2011年6月24日期间，被告潘卫东每月向原告支付租金人民币52，920元（以下币种均为人民币）。被告潘卫东因经营不佳等原因，一直拖欠原告租金，后被告潘卫东推荐和为新承租人即被告马德青能够有效履行新租赁合同向原告提供了担保，原告与被告马德青、潘卫东签订房屋租赁合同三方协议。协议签订后，被告马德青未按约履行其法定义务，仅支付2011年6月9日至2011年8月8日间两个月的租金90，000元，未支付2011年8月9日起的租金及2011年5月25日起的物业管理费，原告多次催讨未果，现要求1、判令被告马德青向原告支付未付的租金人民币683，876.71元（自2011年7月25日至2012年10月30日，每月45，000元）以及逾期支付违约金（按照应付款的百分之0.5计算，两个月一算，从2011年7月25日起算，以本金683，876.71元为限）；2、判令被告马德青向原告支付未付的物业管理费37，400元（自2011年5月25日起至2012年10月24日止）以及逾期支付违约金（以本金为限）；3、判令被告马德青向原告支付2012年11月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费1，125，000元（每月45，000元＊25个月）；4、判令被告潘卫东为被告马德青应付原告的上述各项款项，向原告承担连带担保责任；5、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告变更诉讼请求为，1、判令被告马德青支付2012年5月25日起至2012年10月30日止每月45，000元的租金233，876.71元及逾期支付的违约金计233，876.71元；2、判令被告马德青向原告支付未付的物业管理费计37，400元（自2011年5月25日起至2012年10月24日止，按每月2，200元）及违约金37，400元。诉请3、4、5不变。
被告马德青未答辩。
被告潘卫东辩称，原告诉请的欠款不是被告潘卫东经营上海屋伊西餐饮有限公司期间发生的费用，该时间段由被告马德青经营使用系争房屋。被告潘卫东已将上海屋伊西餐饮有限公司的股权转让给被告马德青，2011年6月8日被告马德青成为上海屋伊西餐饮有限公司的法人。被告潘卫东付清其租赁期间的房租，被告潘卫东退出承租房后，由被告马德青与原告重新签订租赁合同。由于被告马德青是新疆人，经过协商，被告潘卫东愿意暂不退还保证金作为被告潘卫东承担有限担保转让，原告也答应如果被告马德青在一年内正常经营会将保证金退还给被告潘卫东，而且后来原告已如约退还保证金给我，证明被告潘卫东已不需要承担担保责任；故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月21日，原告与被告潘卫东签订房屋租赁合同，约定，原告出租给被告潘卫东上海市桂林路XXX号二楼XXX单元房屋即系争房屋，建筑面积约550平方米，该房屋的所有权人为上海仪表厂，租赁期限为2006年5月25日起至2014年6月24日，2010年6月25日至2011年6月24日月租金为52，920元，2011年6月25日至2012年6月24日月租金为55，566元，2012年6月25日至2013年6月24日月租金为58，344元，2013年6月25日至2014年6月24日月租金为61，261元，保证金为96，000元，物业管理费由被告潘卫东承担，每月约定为人民币2，200元，自该房屋实际交付之日起算，被告潘卫东应按每两个月为一支付期向原告缴清物业管理费。合同签订后，被告潘卫东在系争房屋注册成立上海屋伊西餐饮有限公司，上海屋伊西餐饮有限公司实际使用系争房屋经营餐饮。
2011年5月23日，原告（甲方）、被告马德青（丙方）、被告潘卫东（乙方）签订房屋租赁合同三方协议，约定，甲乙双方于2006年4月21日就上海市桂林路XXX号二楼XXX单元签订房屋租赁合同，现经三方协商一致，就甲乙双方解除房屋租赁合同、甲、丙双方签订房屋租赁合同等事宜，达成如下协议，1、自本协议签订之日，甲乙双方房屋租赁合同解除，甲丙双方重新签订房屋租赁合同；2、双方同意：租金计算至2011年5月20日，鉴于乙方提前单方面终止双方原租赁合同，由丙方以乙方“屋伊西”公司的受让人身份与甲方签订新房屋租赁合同，乙方为丙方能有效的履行新租赁合同进行担保，故乙方原租赁保证金暂不予退还，待甲丙双方租赁合同正常履行12个月后，甲方无息退还丙方50%25租赁保证金，正常履行24个月后退还剩余50%25保证金；…4、乙方已将该房屋实际交接予丙方，丙方视为甲方已按甲、丙双方房屋租赁合同的全部约定完整无误地交付交接予丙方，丙方对此无任何异议；…7、本协议一式三份，三方各执一份，各方签章，于甲、丙双方房屋租赁合同生效且丙方已结清所有欠款而生效。协议签订次日，被告潘卫东向原告的股东王某汇款24，000元。原告至今未提供其与马德青间房屋租赁合同，而提供了其与马德林于2011年5月16日签订的系争房屋租赁合同。2012年7月5日，原告发催款通知书给上海屋伊西餐饮有限公司（新疆人特色菜），要求支付2011年8月8日至2012年8月7日间的租金、2011年5月25日至2012年7月24日间的物业费、水电费等，2012年10月30日，原告发出通知函给上海屋伊西餐饮有限公司（新疆人特色菜），要求双方于2011年5月16日签订的房屋租赁合同于2012年10月30日解除，立即支付租金等费用、支付违约金90，000元，保证金予以充抵不予退还。上述通知在系争房屋门口张贴。
2012年5月24日，被告潘卫东收到原告退还的保证金45，188.65元（转账12，395.45元及社保补缴款32，793.20元）。
2013年10月30日，原告向本院起诉被告马德青、上海屋伊西餐饮有限公司、被告潘卫东要求解除房屋租赁合同、被告马德青支付2011年8月8日至2012年10月7日间的租金及逾期付款的违约金、2011年5月25日至2012年10月24日间的物业管理费、2012年11月1日至2013年9月30日间的房屋使用费、马德青、上海屋伊西餐饮有限公司共同返还系争房屋等，被告马德青、上海屋伊西餐饮有限公司、被告潘卫东共同委托代理人到庭应诉，本院（2013）徐民四（民）初第3262号案件于2014年4月24日开庭审理中，马德青表示，不认可马德青等同于马德林，不认可马德青与马德林是父子关系，认为马德青可能是事实租赁，被告马德青、上海屋伊西餐饮有限公司、被告潘卫东均确认上海屋伊西餐饮有限公司实际使用系争房屋，并提出，郑某某成为上海屋伊西餐饮有限公司的法定代表人后，欲变更经营范围未成；对此，原告认为，其与被告潘卫东间租赁合同履行过程中，部分租金由被告潘卫东个人给付，保证金也由原告退还至被告潘卫东个人银行账户内；后原告于2014年5月7日撤回起诉。2014年5月12日，原告再次起诉被告潘卫东，于2014年12月1日撤回起诉。2014年12月5日原告再次起诉被告马德青、上海屋伊西餐饮有限公司、被告潘卫东，于2015年5月8日撤回起诉。
2014年9月4日，本院法官询问王某，王某陈述，“2011年5月，其为原告的股东，被告潘卫东转给王某两笔钱是房租加水电费，当时，屋伊西公司进行了股权转让，三方签订了三方协议，并表示认识马德青，不认识马德林，印象中有与马德林签订的合同，并认为原告是与屋伊西公司签订合同，后屋伊西公司房子一直空关”。
另查明，2011年6月8日，被告潘卫东与被告马德青办理了上海屋伊西餐饮有限公司工商变更登记手续，法定代表人由被告潘卫东变更为被告马德青。2013年2月8日，上海屋伊西餐饮有限公司又变更工商登记手续，法定代表人由被告马德青变更为案外人郑某某，该公司的注册地仍为上海市桂林路XXX号二楼XXX单元。2014年2月21日，案外人郑某某与股东封跃生申请注销上海屋伊西餐饮有限公司，上海市工商行政管理局徐汇分局于2014年10月16日予以备案清算组负责人及清算成员，于2015年1月4日准予注销登记。
以上事实，除原告、被告潘卫东当庭陈述外，另有原告出示的房屋租赁合同和三方协议、2014年4月24日庭审笔录、催款通知书、通知函及照片；被告潘卫东出示的营业执照、被告马德青转让营业执照给案外人的工商资料、王某询问笔录、银行记录、被告潘卫东支付原告款项的凭证等书证佐证，本院予以确认。
本案审理过程中，被告潘卫东提出，原告与被告马德青签订的房屋租赁合同约定的月租金为45，000元，被告潘卫东只承担90，000元保证金范围内的担保责任；现原告将90，000元退还给被告潘卫东，故担保责任结束了。原告表示，其主张的月租金、物业管理费标准均参照原告与马德林间租赁合同约定的月租金标准，并提出，2012年10月30日被告马德青已搬走，但系争房屋内有很多东西，也未告知原告，也未办理工商迁移，造成原告无法出租，直至2014年12月31日营业执照终止；并认为，原告仅退一笔保证金给被告潘卫东，另一笔保证金是否退还不清楚，因与被告马德青、潘卫东签订三方协议是原告的股东王某、虞宙所为，原告的法定代表人不清楚，而王某涉嫌侵占罪被判刑，虞宙也被提起刑事诉讼，并表示坚持变更后诉讼请求。
本院认为，原告与被告潘卫东间租赁合同约定的租期至2014年6月24日，但原告与两被告于2011年5月23日签订三方协议，该协议第2条、第7条之约定，结合被告潘卫东提交的银行流水单、转账等凭证，鉴于原告至今未提供其与被告马德青间签订房屋租赁合同的相关证据，本院认定，原告与被告潘卫东间房屋租赁合同已于2011年5月20日解除，被告马德青承受了被告潘卫东合同项下的权利义务，原告与被告马德青已建立事实上的租赁关系，且已实际履行至2012年5月24日。根据原告出示的本院（2013）徐民四（民）初3262号案件于2014年4月24日开庭笔录，被告马德青、上海屋伊西餐饮有限公司、潘卫东均委托代理人到庭应诉，表示上海屋伊西餐饮有限公司实际使用系争房屋，被告马德青作为上海屋伊西餐饮有限公司的法定代表人至2013年2月7日止，2013年2月8日起上海屋伊西餐饮有限公司法定代表人变更为案外人郑某某，鉴于原告于2012年10月30日向上海屋伊西餐饮有限公司发出解除通知，未向被告马德青发出解除通知，现原告未提供充分证据证明被告马德青实际使用系争房屋至2014年12月31日，故原告要求被告马德青支付至2014年12月31日止的租金、房屋使用费、物业管理费，缺乏依据，本院不予支持，被告马德青应向原告支付2012年5月25日起至2013年2月7日止的租金、房屋使用费及物业管理费。关于租金或房屋使用费、物业管理费的标准，由于原告与被告马德青间未订立租赁合同，原告未进一步提供被告马德青支付租金的相关凭证，现原告主张的月租金标准低于原告与被告潘卫东间租赁合同约定的标准，并参照该合同约定的物业管理费标准，故本院予以采纳，原告要求被告马德青按45，000元的标准支付租金或房屋使用费、按每月2，200元的标准支付物业管理费之诉讼请求，本院予以支持。因原告未提供其与被告马德青间租赁合同，故原告要求被告马德青支付逾期付租金、物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。由于被告潘卫东提供的银行流水账中其曾于2012年1月6日收到的45，000元系原告退还的保证金，由于该银行流水账未反映打款人的名称，与其提供的另两张汇款单上王某的银行账户不一致，被告潘卫东未进一步提供原告已提前在2013年5月前退还全部保证金的充分证据，故被告潘卫东应在45，000元保证金的范围内对被告马德青的债务承担连带还款责任。被告马德青经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼请求。原告放弃部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通知》第四条、第五条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十九条、第二十条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马德青于本判决生效之日起十日内向原告上海品勋投资管理有限公司支付2012年5月25日至2013年2月7日按每月45，000元标准计算的租金及房屋使用费计人民币379，500元；
二、被告马德青于本判决生效之日起十日内向原告上海品勋投资管理有限公司支付2012年5月25日至2013年2月7日按每月2，200元标准计算的物业管理费计人民币18，553.29元；
三、被告潘卫东对被告马德青上述款项中45，000元承担连带还款责任；
四、驳回原告上海品勋投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计19，888元，保全费5，000元，合计24，888元，由原告负担18，886.20元，被告马德青负担5，921.80元，被告潘卫东负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 韩建丽
人民陪审员 赵倩玲
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。