上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第4115号
原告（反诉被告）吴起，男，1959年6月3日生，汉族，住福建省福州市。
委托代理人金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。
被告（反诉原告）钟国庆，男，1977年8月13日生，汉族，住湖南省。
委托代理人陈德子，上海凯中律师事务所律师。
委托代理人王赛娜，上海凯中律师事务所律师。
原告吴起与被告钟国庆土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告钟国庆提起反诉，本院予以受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2015年3月6日、6月23日、10月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人金慧霞、被告及其委托代理人陈德子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴起诉称：2012年3月16日，原、被告签订土地租赁协议，约定被告承租陶然园南边中部围墙园内的土地，面积约1.8亩，原告同意被告在该土地内建单层塑料薄膜大棚，租赁期限自2012年4月18日至2022年4月17日。因该土地性质为农业用地，原告明确告知该土地只能用于农业用途。但被告违反协议约定，擅自在该土地上违章建造房屋并生产装修房屋使用的石膏条及石膏线等用品。后松江区农业经济园区管理委员会于2014年10月15日向原告发出整改通知书，要求原告解除与被告的租赁关系，并于11月15日前拆除违法建筑。原告即向被告发出解除合同的通知，但被告收到通知后表示拒绝搬出租赁土地，并继续违法生产石膏品。故原告起诉请求判令：1、确认原、被告于2012年3月16日签订的《土地租赁协议》于2014年11月1日终止；2、被告返还松江区中山街道中凯路XXX号陶然园南边中部的土地，并将该土地恢复原状。
审理中，经本院释明双方土地租赁协议无效后，原告变更其诉讼请求为：1、确认原、被告于2012年3月16日签订的《土地租赁协议》无效；2、被告返还松江区中山街道中凯路XXX号陶然园南边中部的土地，并将该土地恢复原状；3、被告按每天120元的标准支付自2015年4月19日起至被告实际搬离系争土地之日止的土地使用费。
被告钟国庆辩称：对合同效力问题，请法院依法判决。对第二项诉讼请求，同意在原告承担相应赔偿义务的前提下搬离并将系争土地恢复原状。对第三项诉讼请求，认为合同无效，原告不应该按照合同约定的标准主张使用费，同意按照原告与上家签订的合同标准支付使用费。
同时，被告钟国庆反诉称：原告与被告签订土地租赁协议时，故意隐瞒系争土地是农用地的事实，被告基于对原告的信赖在该土地上搭建大棚和房屋，为此产生了大量费用。现该协议为无效合同，故原告应当向被告赔偿因此遭受的损失。故被告反诉要求判令原告赔偿：1、建造大棚的材料和人工费302，500元（250元／平方米×1，210平方米）；2、大棚内建造员工宿舍费用45，000元（300元／平方米×150平方米）；3、大棚内建办公室费用30，000元（500元／平方米×60平方米）；4、大棚内建造员工卫生间、浴室、厨房费用10，500元（350元／平方米×30平方米）；5、建造水泥地坪96，000元（120元／平方米×800平方米）；6、地下管道预埋、人工、材料费共计25，000元；7、土地整平费用28，600元（220元／人工×130人工）；8、钢架构30，000元；9、办公区人工住房装修费50，000元；10、搬迁产品损失及运输费、人工费312，000元；11、原告断水（2015年1月15日至1月26日）造成的经济损失130，000元；12、违约金100，000元；13、房租租金差价损失350，000元。
针对被告钟国庆的反诉请求，原告吴起辩称：不同意被告的反诉请求。原告并未隐瞒土地情况，原告明确告知过被告只能建设单层塑料薄膜，且建造要符合法律的规定。被告所建设的大棚不符合约定，产生的相关损失应由被告自行承担。
经审理查明：2000年5月16日，原告（乙方）与案外人松江区农业经济园区管理委员会（甲方）签订《土地使用租赁合同》，约定为促进花卉市场健康发展，乙方向甲方承租耕地1.8亩（包括现鸭棚南面道路），租期自2000年5月16日至2030年5月15日。租金按550元／亩／年支付。
2012年3月13日，原、被告双方在订金收据中言明：……5、被告承诺只在该地块上建大棚，从事符合国家法律规定的经营活动，否则后果自负。
2012年3月16日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定因被告生产经营需要，原告将位于陶然园（上海市松江区中山街道中凯路XXX号）南边中部（原鸭棚所在地）的围墙园内的土地租借给被告，原告同意被告在所租地内建单层塑料薄膜大棚（棚上加盖黑色遮阳网）。租期自2012年4月18日至2022年4月17日。年租金4万元，缴纳方式为每3年一付，首次租金为12万元，租金每3年在上年基数上递增10%。协议另对其他权利义务作了约定。
2014年10月15日，松江区农业经济园区管理委员会向原告发出整改通知书，载明：原告将部分土地（原鸭棚所在地）在未经我园区同意的情况下私自租赁给上海湘雄建筑装饰工程有限公司用于生产制造石膏装饰品等产品。经查，该企业属生产型企业，且注册地不在该地址，属于异地经营，并且在未办理任何相关审批手续的情况下擅自搭建房屋，属于违章搭建行为，……1、请贵单位于2014年10月30日前解除与上海湘雄建筑装饰工程有限公司租赁合同，并要求租赁企业停止违规生产经营；2、请贵单位于2014年11月15日前将违法建筑自行拆除。
2014年10月28日，原告向被告发出关于解除双方土地租赁协议的通知书，载明：根据松江区农业经济管理委员会整改通知书的要求，决定于2014年11月1日起提前解除与被告签订的土地租赁协议。
2014年10月30日，被告向原告发送律师函，载明：不同意你方单方解除租赁合同。……租赁协议应当继续履行。
另查明，上海湘雄建筑装饰工程有限公司是被告从事生产经营的公司。
2014年11月17日，中山街道整治违法建筑领导小组向原告发出告知书，载明：经检查，你处位于中凯路XXX号，在经营期间私自搭建违法建筑约1，042平方米，……要求吴起（陶然园）在11月30日之前必须清退居住人员及经营场所，并在规定时间内自行拆除违法建筑……。
2014年11月19日，松江区农业经济园区管理委员会再次向原告发出整改通知书，就上述事项要求原告进行整改并拆除违法建筑。
审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，就本案系争土地的性质以及地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等进行调查。2015年3月5日，上海市松江区规划和土地管理局向本院发出复函，载明：该合同所涉附图中阴影部分地块为基本农田，未办理农转用审批手续、征收土地手续。
2014年9月20日，上海地维房地产估价有限公司对松江区中山街道吴起（上海陶然园）房屋等回购项目进行估价，并出具了估价报告。审理中，原、被告均确认该评估报告中已包含了被告反诉请求中的第1、2、3、4、5、9项，分别包含在报告房屋估价明细表第5项（金额为29，387元）、装修估价明细表5号房（金额为11，649元）、附属设施估价明细表“连栋大棚”（金额为337，084元）项下，其中“连栋大棚”一项中，双方认定属于被告的大棚面积为1，209平方米，金额为211，575元。故上述金额共计252，611元为被告实际施工投入部分的估价金额。关于装修估价明细表“连栋大棚”项下金额为31，223.50元的部分，审理中，原告确认其所有的连栋大棚没有装修，故本院认定该部分金额应为被告实际施工投入的部分。
审理过程中，被告申请对其反诉请求第十项所涉及的搬迁过程中产生的产品损失、运费及人工费进行评估，本院委托上海达智资产评估有限公司进行评估。2015年6月30日，上海达智资产评估有限公司出具“评估情况说明”，表明目前涉案产品尚未进行搬运，搬迁目的地尚未明确，实际损失尚未发生，故无法对该损失进行评估。
此外，被告还申请对系争土地厂区内地下预埋管道及厂区内建设支撑产品的钢架（包括材料费及人工费）进行审价。本院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行审计，2015年9月9日，该公司出具鉴定意见书，结论为：预埋管道工程造价13，081元，可移动部分的支撑产品的钢架造价4，204元，不可移动部分的支撑产品的钢架造价13，881元。原、被告双方对鉴定意见书均无异议。
以上事实，由《土地使用租赁合同》、《土地租赁协议》、整改通知书、通知书、律师函、告知书、调查复函、估价报告、评估情况说明、司法鉴定意见书以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间《土地租赁协议》的效力问题。本案系争土地属于基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原告将系争土地出租给被告用于从事经营石膏板制品的行为违反了法律的强制性规定，故《土地租赁协议》系无效合同。
关于合同无效的后果处理问题。在土地租赁协议被认定无效后，被告应将系争土地返还给原告。针对原告要求被告将系争土地恢复原状的诉讼请求，原告表示原系争土地上有部分搭建物，但也无法表述清楚；被告表示原土地上有鸭棚，但后来经原告同意被告拆除了鸭棚，并建造了现有大棚和建筑。故被告应当将其搭建的大棚和建筑拆除后将系争土地返还给原告。
关于土地占有使用费，原告主张按照合同标准120元／日要求被告支付自2015年4月19日至其实际搬离系争土地之日止的土地使用费，并无不当，本院予以支持。
关于被告所主张的损失问题，原、被告均辩称认为对方为过错方，相应的损失均应由过错方承担。本院认为，原告作为出租人，应当对所出租的土地性质为基本农田是明知的，被告作为承租人，在签订租赁协议时，亦应对土地状况和性质进行了解，且签订协议时被告承诺只在该地块上建大棚，但被告目前所从事的经营活动亦超出了其承诺范围，故双方对损失的发生均有过错。本院酌情认定原、被告对损失分别承担70%、30%的责任。
关于被告损失的具体金额，根据庭审查明的事实，被告反诉主张的第1、2、3、4、5、9项为283，834.50元；根据司法鉴定意见书，本院认定地下预埋管道的费用为13，081元；钢架构费用中，可移动部分的钢架构被告可自行搬离使用，故该部分费用不应视为实际损失，不可移动部分的钢架构费用为13，881元，应由原、被告双方按过错承担。关于被告反诉请求7、10、11、13，被告均未能提供证据予以证明，故本院难以支持。关于被告反诉请求12，因本案系争协议为无效合同，故被告主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴起与被告（反诉原告）钟国庆于2012年3月16日签订的《土地租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）钟国庆于本判决生效之日起二十日内搬离上海市松江区中山街道中凯路XXX号陶然园南边中部的土地，并将该土地上由其搭建的大棚及地上建筑物拆除后，将系争土地返还给原告（反诉被告）吴起；
三、被告（反诉原告）钟国庆于本判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）吴起土地使用费【自2015年4月19日起至被告（反诉原告）钟国庆实际搬离系争土地之日止，按120元／日计算】；
四、原告（反诉被告）吴起于本判决生效之日起二十日内赔偿被告（反诉原告）钟国庆建造大棚的材料和人工费、大棚内建造员工宿舍费用、大棚内建办公室费用、大棚内建造员工卫生间、浴室、厨房费用、建造水泥地坪、办公区人工住房装修费共计283，834.50元的70%，计198，684.15元；
五、原告（反诉被告）吴起于本判决生效之日起二十日内赔偿被告（反诉原告）钟国庆地下预埋管道的费用13，081元、不可移动部分的钢架构费用13，881元，合计26，962元的70%，计18，873.40元；
六、驳回被告（反诉原告）钟国庆的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元，反诉案件受理费9，193元，司法鉴定费4，400元，合计诉讼费13，753元，由原告（反诉被告）吴起负担5，402元（已付160元，余款5，242元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）钟国庆负担8，351元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十一月四日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。