北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30031号
原告（反诉被告）华天虹，女，1971年2月8日出生。
委托代理人丁建亮，北京安理（天津）律师事务所律师。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
被告（反诉原告）闫瀚卿，男，1988年11月12日出生。
委托代理人赵欣，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人王燕茹（被告闫翰卿之母），1960年5月8日出生。
原告（反诉被告）华天虹（以下简称姓名）与被告（反诉原告）闫瀚卿（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华天虹及其委托代理人丁建亮、王欣，闫瀚卿的委托代理人赵欣、王燕茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华天虹诉称：2013年1月26日，我与闫瀚卿就朝阳区y层zB（即珠江帝景x号楼y层zB底商）签署了《商铺租赁合同》，约定闫瀚卿向我出租上述商用房屋，并就租赁期限、租金、出租方与承租方各自权利义务等事宜进行了约定。我依约向闫瀚卿支付了首期三个月租金及1个月押金合计147715.5元，而闫瀚卿在收到我上述付款后方才告知我该房屋存在漏水的质量问题。我本着继续合作的良好态度，并未因闫瀚卿的欺诈行为主张撤销租赁合同，而是要求其尽快修复质量问题，使得房屋达到适租状态。然而，时至今日房屋漏水问题不但未能彻底解决，又出现了天井处遮盖物开裂、空调冷凝管渗漏等新问题。加之7月份为雨季，该房屋漏水问题更加严重。该房屋漏水不但造成我装修工程的严重破坏，而且由于闫瀚卿迟迟未能提供适租房屋，造成我营业日期一延再延，前期装修、购买家具等投入损失巨大。期间，我曾通过多次电话即书面发函形式，要求闫瀚卿尽快解决该房屋的漏水问题，其以各种理由推脱。现我起诉至法院要求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》。2、闫瀚卿返还我已支付的房屋租金及押金147715.5元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2013年1月26日计算至实际返还之日）；其中押金根据合同第十条第一款第二项约定，如果因出租方违约导致合同解除，押金应按定金双倍返还。3、闫瀚卿赔偿装修费用损失，依据鉴定报告主张494060.62元；购买家具损失34861元；其他经营支出7930元，营业延期损失15万元；并赔偿前述费用的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2013年6月1日计算至实际支付之日）。
闫瀚卿答辩并反诉称：我同意解除租赁合同，依据合同华天虹支付第二次租金的时间为2013年8月15日，其至今拒绝支付并起诉至法院。我认为装修工期因华天虹自身原因拖延，导致其在四个月免租期内商铺装修未能完工，现其拒绝履行合同义务导致我合同目的无法实现。华天虹诉求事实与实际情况不符。2013年1月26日签约当日，我已告知华天虹房屋存在伸缩缝局部轻微渗水问题，属于房屋前期质量问题，开发商一直给维修。其知悉上述情况表示愿意租用房屋，我将免租期延长到四个月零五天，以便其处理房屋渗水修复以及对房屋进行装修。故华天虹承租该商铺时，已经明知商铺存在漏水现象，我不存在违约行为。2013年五月初，该商铺已经做完防水修复工程，我母亲王燕茹与华天虹就商铺做防水的费用问题达成一致。商铺修复前，仅存在轻微局部渗水现象，不影响原告进行正常装修。房屋漏水与华天虹装修工程拖延不存在因果关系，亦不是造成其装修工程拖延的直接原因。2013年6月7日至9日，北京连续下雨，降雨量达到中雨程度；6月9日我委托北京首佳房地产评估有限公司对涉案商铺进行现场实地查勘，从评估报告的估价对象现状照片中，明显看出商铺墙面及地面不存在漏水现象，照片拍摄当日，商铺仍处于毛坯状态，屋内顶部即地面都未做处理。上述足以证明，我所有的房屋不存在严重漏水问题，在长达四个多月免租期内，其并未对该商铺开展装修施工，装修工期的无限拖延与我无关。华天虹已经实际占有并使用商铺；其拒绝支付第二期租金并要求解除合同，依据合同第十条违约责任的约定，保证金不予退还。关于装修我认为有应扣除费用，数额应为279843.6元；装修费损失、购买家具损失不应由我承担。家具设备都是可移动设备，华天虹已经全部移动走，费用与我无关。其它经营支出没有正式发票，真实性无法核实，费用与本案无关。华天虹经营的店铺未开业亦未定过开业时间，其向我索要营业延期损失和利息损失均未实际发生，也不应由我承担，全部费用的利息没有事实和法律依据，我不同意支付。现我提出反诉要求华天虹：1、支付自2013年1月26日至2013年5月31日免租期内的房屋占用费，按照年租金除以365天共126天为152976.6元。2、支付自2013年9月1日至2013年12月24日的房屋占用费，按照年租金443146元除以365天计算为139944.74元。
华天虹针对闫瀚卿的反诉请求辩称：我请求驳回闫瀚卿全部反诉请求。我未交付自2013年9月1日的租金系依法行使抗辩权。闫瀚卿提供的房屋存在渗漏的质量问题，我无法正常使用并多次要求其修复上述问题，但其一直拖延至今未修复。闫瀚卿违约在先，我拒绝缴纳租金是依法行使抗辩权。我未能依法享有免租期，故不应支付免租期内的占用费。自房屋交付后渗漏质量问题一直未得到维修我无法正常利用房屋。我同意在有效判决判令依法解除租赁合同后交还涉案房屋，但不同意支付期间的占用费。闫瀚卿应对不能实现合同目的，最终解除合同承担民事责任，并自行承担因自身欺诈及违约带来的损失，包括房屋占用的损失。
经审理查明：2013年1月26日，华天虹作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的闫瀚卿签订《商铺租赁合同》，约定该商铺坐落于北京市朝阳区Y层ZB（以下简称商铺），总建筑面积242.82平方米，产权人闫瀚卿，套内建筑面积241.71平方米，该商铺为毛坯房。乙方租赁该商铺用途为商用。商铺租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日，共计五年整。2013年1月26日至2013年5月31日为免租期。租金以总建筑面积计算，第一年租金443146.5元；第一次2013年1月26日支付147715.5元（含一个月押金）；第二次2013年8月15日支付110786.625元……。合同签订当日内乙方须向甲方交付第一支付期租金，同时交付36928元做为租赁保证金，由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。甲方已委托康景物业集团附属机构北京珠江世纪物业管理有限公司华景家园管理部（以下简称康景物业公司）对珠ＸＸ景家园进行全面管理，乙方同意由康景物业公司进行物业管理，并签署协议按规定交纳物业管理费。甲方在2013年1月26日前向乙方交付商铺。乙方须按时缴交租金、管理费及其它应缴之费用（如水费、电费等）。乙方承接商铺后视为对其质量及设施认可，后遇物业问题与委托的管理公司协商解决。甲方应协助，但不承担责任。第十条违约责任1、在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方提前解除合同，应提前20天通知乙方，并双倍返还乙方交纳的租赁保证金。如乙方提前解除合同的，保证金不予退还。乙方违约，甲方解除合同的，保证金不予退还。甲方违约，乙方解除合同的，双倍返还乙方交纳的租赁保证金……。
合同签订当日，华天虹交纳了1个月押金及3个月租金合计147715.5元，闫瀚卿向华天虹交付了商铺；其后华天虹开始对商铺进行装修，在2013年3月25日签署《装修保证书》。
庭审中，华天虹提交商铺漏水情况照片、影像及录音材料，用以证明闫瀚卿提供的房屋存在严重漏水质量问题，不适租；而闫瀚卿明知商铺漏水仍出租，交房后又一直拖延未维修。华天虹另提交（2013）京长安内民证字第9750号《公证书》、“关于商铺漏水事宜之沟通函”，以证明就商铺漏水问题华天虹发函要求闫瀚卿尽快解决，而其不予理会。闫瀚卿对照片、录音录像材料真实性均不认可；对公证书、沟通函真实性认可，证明目的不认可。闫瀚卿亦将沟通函作为证据提交，用以证明华天虹认可商铺已做完防水修复工程。华天虹表示防水修复工程是在其多次要求闫瀚卿维修商铺渗漏，闫瀚卿委托其在装修期间代为一并进行施工；而做完防水修复工程后该商铺漏水问题仍旧无法彻底解决，期间陆续又出现天井处遮盖物开裂、空调冷凝水渗漏等问题，即商铺的渗漏质量问题仍未得到有效维修。
庭审中，闫瀚卿提交照片、2013年6月7日至9日天气预报，用以证明该期间连续降雨到中雨程度，闫瀚卿委托评估公司对商铺进行实地查勘，从评估报告的现场照片中明显看出商铺墙面及地面不存在漏水现象，当时商铺仍处于毛坯状态，屋内顶部和地面都未做处理。闫瀚卿申请北京好家好房房地产经纪有限公司经理刘玮出庭作证，刘玮到庭作证称：“租户通过我们租的房，我带着看的房。华天虹去商铺看了好几次。签订合同时闫瀚卿的母亲王燕茹跟华天虹说了房屋有点漏水，让华天虹修一下”。闫瀚卿询问证人多次带看房屋是否看过有漏水现象，证人回答称：没有特意看过，因为属于毛坯房是冬天，不存在下雨。华天虹询问证人签订合同时业主告知漏水问题，为何协议没有体现；证人回答称：我们不会在合同中体现漏水问题，这个问题太苛刻了，不想回答。华天虹对闫瀚卿提交证据真实性均不认可，对刘玮的证言真实性、合法性、关联性均不认可。
审理中，本院于2013年9月11日组织双方现场勘验，康景物业公司工程部副经理魏显波到场。经勘验，商铺位于住宅楼一层，大门朝南。商铺南侧有向住宅楼外延伸部分，南侧顶部之上无建筑物为露台；商铺内北侧有钢结构跃层。住宅楼主楼二层与商铺在商铺屋顶中部有贯穿整个商铺的连接部分即伸缩缝。商铺室内伸缩缝均有水印痕迹，屋顶中部横梁有墙皮脱落。除伸缩缝位置外室内二层其它多处墙面均有明显水印并伴有地面积水。勘验过程中，经询，华天虹称除伸缩缝外的漏水物业告知是管井漏水；华天虹表示小雨时候伸缩缝周边殷湿，大雨时伸缩缝周边滴水。经询问物业漏水报修情况，魏显波答复称：租户报修过漏水，具体时间需查询记录；物业工程人员到场查看后告知租户2004年的楼房，防水超五年需由业主自行维修；租户要求物业公司联系维修人员，后租户和维修队签了协议，维修时间半个月，到5月20日完工。公共管井今年有六次漏水，造成商铺二层东部小隔间积水，管井最近一次漏水是9月2日，9月8日联系了华天虹，现在在维修中，是8层的公共管井损坏。关于伸缩缝，魏显波表示商铺和主楼缝隙由铁板覆盖，上面做防水，该商铺的伸缩缝处理情况物业不清楚。
庭审中，闫瀚卿提交照片、9月11日勘验现场补充说明，用以证明9月2日商铺楼上公共管井崩裂，造成商铺一楼和二楼房间内管井漏水，导致一楼地面积水和墙壁被泡，上述漏水情况为突发事件，与本案无关；亦证明商铺顶部伸缩缝部分只存在轻微渗水现象，不影响正常装修，与装修延期不存在因果关系，不是造成装修工程拖延的直接原因。华天虹对上述材料真实性均不认可，对于闫瀚卿所称轻微渗水亦不认可；华天虹表示伸缩缝漏水很严重，对装修有实质性影响，商铺已经达到了不适租的状态。
审理中，就伸缩缝漏水问题，闫瀚卿表示：商铺是在2012年购买，其询问过开发商何处漏水，物业答复是伸缩缝局部轻微漏水，因为一层商铺比上面住宅伸出来，下雨时可能漏水。与华天虹签约时其已告知伸缩缝有轻微漏水，因为涉及修复所以免租期给了4个多月。审理中，就防水工程施工情况，华天虹陈述称：签订合同之后王燕茹才说有漏水，也没有说是伸缩缝漏水，并且称其和物业公司已打过招呼，待装修时联系其和物业即可一并修复；免租期不是给时间维修，而是因为赶上春节；从3月18日签订装修合同后即联系物业要求维修，但物业和闫瀚卿之间相互推脱，因为协调修防水，工期拖延了一个半月；考虑到临近雨季担心漏水，一直到4月16日再找闫瀚卿要求维修，经过多次联系和闫瀚卿同意后通过物业公司联系了专门修该小区防水的公司；5月2日确定方案后又等待二楼业主回京后说服该业主，自5月12日开始修防水；二楼住宅外墙面向上都做了防水，但月底施工完成之后6月份伸缩缝位置仍有漏水，期间一直排查也找不到原因，就把所有缝隙堵上堵漏灵，到了7月7日再次严重漏水。
庭审中，华天虹提交装修合同、费用明细、收据，用以证明装修支出和购买家具设备费用；华天虹表示购买的厨房用具均准备用于开咖啡厅。华天虹另提交收据、报价单、收条，主张部分家具设备折价处理、洁具安装费、咖啡用品采购等损失为34861元。华天虹另表示其它经营支出7930元，包括招牌和灯箱制作3000元，营业损失15万元。
审理中，经华天虹申请，本院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）对商铺装修及附属设备项目的价值进行评估。华天虹支付鉴定费11891元。2013年12月24日，本院组织双方交接，华天虹搬离物品腾退，将商铺交还闫瀚卿。2013年12月18日华建审公司出具华建审鉴字（2013）第479号造价鉴定报告，鉴定结果为：（1）装修改造工程原值391820.62元，折旧费22856.19元，工程现值368964.43元；（2）争议项目原值102240元，折旧费5964元，现值96276元。造价鉴定汇总表内容有：一、装修改造工程原值391820.62元1、装饰改造工程275213.62元，2、地采暖工程18000元，3、屋顶防水工程22000元，4、灯具、开关、插座主材费8422元，5、增容用电缆、配电箱、电表、电闸费用7029元，6、木地板8750元，7、吧台大理石台面1600元，8、成套木门6376元，9、墙砖、地砖材料款2800元，10、地暖回填人工即材料费工程6630元，11、消防服务费35000元；二、争议项目102240元1、格力空调费用82800元，2、通风管道及主机安装费用19440元；三、合计494060.62元。
经庭审质证，华天虹对鉴定报告提出异议意见：1、门面改造费实际付款24495元；2、回填工程为18000元；3、对于争议项目中的格力中央空调，闫瀚卿主张是可移动部分，华天虹对此不予认可；4、争议项目中的通风管道及主机安装费用，华天虹认是装修工程一部分，与中央空调安装不同，空调安装合同中未体现通风系统的工程项目；5、工程折旧费用，华天虹认为不合理。闫瀚卿对鉴定报告提出异议：一、装饰工程项目鉴定金额315610.55元有异议。（一）闫瀚卿认为建筑工程鉴定金额应为32756.72元。1、不应计取人材机汇总表中其它材料费、机具费共计1083.35元。2、华天虹委托装饰公司，并未收取现场管理费，现场管理费、企业管理费、利润和规费不是华天虹损失，与本案无关，总计6950.28元计入鉴定价格不正确。3、华天虹支付的工程款未提供正式发票，税金1419.5元不应计入。（二）装饰工程项目鉴定金额存在异议，金额应为100825.88元。1、门面改造不应重复计算，勘验未见竹胶地板，其它项目等三项共计20612.9元应扣除。2、管理费、利润、规费等他项费用总计45433.08计入鉴定价格不准确。3、断桥铝隔断及门24750元存在争议，根据华天虹提供证据门面改造费共计17097.6元。4、装饰公司未提供正式发票，税金6073.44元不应计入。（三）安装工程项目鉴定金额应为31814.99元。1、电气工程人工费14961.67元存在争议，依据华天虹证据中安装人工费2000元。2、通风工程19208.83元不应重复计算。3、管理费、利润、规费总计25696.81元计入鉴定价格不准确。4、装饰公司未提供正式发票，税金3120.94元不应计入。（四）华天虹仅支付装修款271300元，该项目造价鉴定不能按其提供的付款凭证计入，应计入争议项目。二、屋顶防水工程金额22000元有异议，宦天虹仅支付15000元，应计入争议项目。三、地暖回填人工及材料费鉴定18000元有异议，经与地暖公司核实对外报价每平米50元，且华天虹仅支付6000元，应计入争议项目。针对双方当事人的异议，华建审公司在2013年12月31日出具《复审报告》，复审鉴定金额为：（1）装修工程原值391820.62元，折旧费-22856.19元，装修改造工程现值368964.43元；（2）争议项目原值102240元，折旧费-5964元，争议项目现值96276元。
上述事实，有租赁合同、视频资料、录音、照片、沟通函、凭证、收据、合同、证人证言、造价鉴定报告、复审报告、发票、勘验笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华天虹与闫瀚卿签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华天虹在装修使用商铺过程中，遭遇伸缩缝漏水；依据现场勘验所见情况和双方提交录像、照片所反映的情况，伸缩缝所处位置横贯商铺整体，涉及房屋主体结构，该漏水状况足以达到严重影响华天虹使用的程度，并根本影响商铺用于经营目的实现，故华天虹要求解除双方签订的租赁合同，退还押金的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。闫瀚卿虽申请证人作证称在签订合同时已告知华天虹房屋存在漏水，但单独的证人证言证明力不足；且即使承租人明知商铺漏水事实，出租人仍应承担提供适租房屋和维修的义务。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；华天虹对商铺的使用因漏水事实而受影响，为避免损失扩大而未支付租金亦属事出有因；闫瀚卿主张华天虹欠付租金导致合同解除依据不足。双方在商铺租赁合同中约定了自2013年1月26日至5月31日为免租期，该免租期内根据庭审查明情况可以证明华天虹为履行合同积极维修；而闫瀚卿未尽到出租人应尽的维修义务，在免租期及合理期限内漏水问题始终未得到修复，故闫瀚卿无权要求华天虹支付免租期租金和全额支付租金。然而虽然受到漏水事实影响，但华天虹确实使用了涉案商铺，故其仍应向闫瀚卿支付租金。综合以上因素，本院确定除免租期以外华天虹在使用商铺期间按照半数向闫瀚卿支付租金，具体数额根据合同约定租金标准结合房屋交接情况予以确定；对于已付租金，华天虹有权要求退还一半。本案商铺租赁合同因闫瀚卿违约而解除，华天虹有权要求闫瀚卿赔偿装修费用损失，对于装修损失本院依据鉴定报告、考虑房屋使用时间和现场勘验情况、参考相关票据的数额予以酌定。华天虹要求双倍返还押金和支付利息的主张依据不足，本院不予支持。华天虹就家具损失、其他经营损失提交证据的关联性和证明力不足，本院不予支持。华天虹主张的营业损失于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）华天虹与被告（反诉原告）闫瀚卿于二〇一三年一月二十六日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）闫瀚卿于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）华天虹返还押金三万六千九百二十八元八角八分、租金五万五千三百九十三元三角一分。
三、被告（反诉原告）闫瀚卿于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）华天虹装修损失三十七万二千一百九十二元。
四、原告（反诉被告）华天虹于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）闫瀚卿支付租金七万零一百六十四元八角六分。
五、驳回原告（反诉被告）华天虹的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）闫瀚卿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10936元，由原告（反诉被告）华天虹负担3817元（已交纳），由被告（反诉原告）闫瀚卿负担7119元［其中2472元原告（反诉被告）华天虹已交纳，被告（反诉原告）闫瀚卿于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）华天虹，另4647元被告（反诉原告）闫瀚卿于本判决书生效后七日内交纳］。
反诉案件受理费2847元，由被告（反诉原告）闫瀚卿负担2165元（已交纳），由原告（反诉被告）华天虹负担682元［被告（反诉原告）闫瀚卿已交纳，原告（反诉被告）华天虹于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）闫瀚卿］。
案件鉴定费11891元，由原告（反诉被告）华天虹负担4150元（已交纳），由被告（反诉原告）闫瀚卿负担7741元［原告（反诉被告）华天虹已交纳，被告（反诉原告）闫瀚卿于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）华天虹］。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 陈建东
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张玉倩
陈峰