江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1670号
上诉人（原审原告）：修水县联盛家装建材有限公司。
法定代表人：黎燕，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘文海，男，系修水县联盛家装建材有限公司员工，住江西省赣州市龙南县。
上诉人（原审被告）：江西省绿洲园艺花木有限公司。
法定代表人：熊师楠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈庆平，修水县中心法律服务所法律工作者。
上诉人修水县联盛家装建材有限公司（以下简称联盛公司）因与上诉人江西省绿洲园艺花木有限公司（以下简称绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院于2017年8月11日作出（2017）赣0424民初1848号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人联盛公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销原审法院第一项、第二项判决，改判绿洲公司向联盛公司支付租金30730.64元、物管费4026.24元、水电费622.27元，合计35379.58元；2、二审案件诉讼费，由绿洲公司负担。事实和理由：1、联盛公司在原审庭审中反复强调加锁的行为是在根据与绿洲公司签订的租赁协议中物业管理的约定，履行保护商业财产安全的合同义务，并非如原审法院认定解除合同的合意行为；2、原审法院在具体锁门时间不明时，未依据举证责任规则，而径行作出“本院结合实际，酌定（锁门时间）为2017年2月15日”的认定，法院对客观事实判断不在法官自由裁量空间。
上诉人绿洲公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，改判驳回联盛公司的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费，由联盛公司负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，违反法律程序。1、联盛公司在庭审后增加请求申请，原审应依法驳回联盛公司的请求申请，而未驳回侵害绿洲公司权益，严重违背法律；2、原审法院认定绿洲公司交付10000元保证金归联盛公司所有，偏袒联盛公司，属定性错误；3、原审判决绿洲公司给付联盛公司5719.61元，应在10000元保证金中扣除，剩余部分退还绿洲公司。
联盛公司向原审法院提出诉讼请求：请求判令绿洲公司向联盛公司支付租金30730.64元、物管费4026.24元、水电费622.7元，合计35379.58元；请求判令绿洲公司向联盛公司支付逾期滞纳金2290.44元。诉讼中，联盛公司增加诉讼请求，即要求判决租赁保证金10000元归联盛公司所有。
原审法院认定事实：2014年7月31日，原、被告签订的《租赁合同》，该合同约定：被告向原告承租位于修水联盛广场东区二楼51、52厅位（建筑面积167.76㎡）的商铺（以下简称涉案商铺）用于办公使用；合同期为2014年9月1日起至2017年8月31日止；第一年、第二年、第三年的租金分别为每月3355.2元、3690.72元、4059.79元；租金按季度支付，首期租金在合同签订日交纳，后期租金按自然季度提前10日交纳，逾期按欠租金额日千分之四收取滞纳金；物业费按每月每平方米3元、水电费按实际产生由被告承担，物业费按季度交纳并于每季度的第一日交清；被告在签订合同时向原告交纳保证金10000元，合同期内如无任何违约且不欠原告债务，在合同期满时无息退还，如被告违约或未经原告同意提前解除合同或终止合同，保证金不予退还。另外，合同在其他方面亦作了相应的约定。
合同签订时，被告向原告交纳了保证金10000元，并支付了相应的租金，同时，原告将涉案商铺交付被告使用。此后，被告只向原告付清了到2016年12月31日止的租金、物业费，付清了到2016年8月31日的水电费。2017年1月份，被告仅向原告支付了部分租金1747.7元后再未支付任何费用。为此，双方产生争议，原告遂诉诸原审法院，提出前述诉讼请求。
诉讼中，被告向原审法院提交了其公司于2016年1月11日要求原告退回部分房屋的函告、于2016年6月23日要求原告减少房租的报告、于2016年11月14日要求与原告终止合同的函，原告否认收到上述函告等，被告对此未举证证实。被告称原告于2017年2月11日将涉案商铺用锁锁上，被告要求开门，但没有开过；原告称2017年2月中旬，本公司考虑到被告的财产安全是锁了几天，后被告工作人员来了，原告打开了锁，之后被告没有人来，故又锁起来了。同时，被告要求原告赔偿其另租办公室费用等请求构成反诉，在收到原审法院交费通知后，被告未在规定的期限内交纳诉讼费。
原审法院认为，原、被告于2014年7月31日签订的《租赁合同》，经审查，不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。
合同签订后，被告已向原告交清了至2016年12月31日止的租金、物业费及至2016年8月31日止的水电费。自2017年起，被告只向原告交纳了1月份的部分租金1747.7元，未按约定支付租金及其他费用，被告的行为已构成合同违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告所交纳的保证金10000元归其所有的诉讼请求，原审法院予以支持。2017年2月份，原告借故将涉案商铺锁上,对于原告上锁的理由，双方各执一词。在通常情况下，原告是不能将出租给他人的房屋上锁的，除非有是经房屋承租人等使用人的同意或出现了其他需要上锁的紧急情形。本案中，原告未提供证据证明有为涉案商铺上锁的正当理由。同时，考虑到被告在2016年间曾有退回部分租赁物、减少租金、终止合同等意愿，且在原告将涉案商铺锁上后未再使用商铺，因此，原告将涉案商铺上锁时，视为原、被告双方已实际终止了合同。对于原告在涉案商铺上上锁的具体时间，双方意见不一，原审法院结合实际，酌定为2017年2月15日。鉴于以上事实，被告应向原告支付至合同终止之日即2017年2月15日止的租金6089.69元（4059.79元/月×1.5月）、物业费754.92元（3元/㎡/月7×167.76㎡×1.5月）、水电费622.7元，合计7467.31元，抵除已支付的1747.7元，尚差5719.61元。原告要求被告支付逾期付款的违约金，因已没收了被告所交的保证金归其所有，故对原告该项请求，原审法院不予支持。诉讼中，被告要求原告赔偿其另租办公室费用等请求虽构成反诉，但未在规定的期限内交纳诉讼费，按自动放弃诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及有关法律之规定，判决：一、原告修水县联盛家装建材有限公司与江西省绿洲园艺花木有限公司于2014年7月31日签订的《租赁合同》于2017年2月15日终止。二、被告江西省绿洲园艺花木有限公司在本判决生效后十日内向原告修水县联盛家装建材有限公司支付租金、物业费、水电费合计5719.61元。三、被告江西省绿洲园艺花木有限公司所交的保证金10000元归原告修水县联盛家装建材有限公司所有。四、驳回原告修水县联盛家装建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费742元，由原告修水县联盛家装建材有限公司与被告江西省绿洲园艺花木有限公司各负担371元。
本院二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，联盛公司与绿洲公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。租赁合同履行过程中，联盛公司与绿洲公司对涉案商铺于2017年2月中旬被锁系联盛公司所为均无异议，本院予以确认。就涉案商铺被锁的具体时间，鉴于双方均无证据证明，原审法院从平衡出承租人双方的权益考量，推断涉案商铺被锁的时间为2017年2月15日尚属合理，并无明显不当，本院予以确认。综观租赁合同履行过程中联盛公司和绿洲公司各自的行为，绿洲公司自2016年12月31日后便不再交纳租金，涉案商铺被锁后也未再使用商铺，且其在联盛公司锁门后就继续经营事宜也未曾主动与联盛公司进行沟通，加之在2016年度的租赁期间，其曾有退回部分租赁物、减少租金、终止合同等意愿。以上事实表明，联盛公司和绿洲公司均有终止合同权利义务的意思表示，双方的合同目的已不能实现。有鉴于此，原审法院基于双方在履行租赁合同过程中各自的行为，认定联盛公司锁门时，双方的租赁合同关系解除，并以此为节点确定绿洲公司应负担的租金、物业费及水电费尚属合理，并无不当，本院予以维持。联盛公司和绿洲公司就该项各自的上诉理由均缺乏理据，依法不能成立，本院不予采纳。本案中，绿洲公司未按合同约定交纳租金构成违约，依法应承担违约责任。因此，原审法院认定绿洲公司违约，并根据双方的合同约定判令绿洲公司的租赁保证金10000元归联盛公司所有合法有据，本院予以维持。绿洲公司的该项上诉理由与法相悖，本院不予采纳。关于原审审理程序问题，本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条：“基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。”具体到本案，原审法院适用简易程序进行审理，就联盛公司增加租赁保证金10000元归其所有的诉请，原审已开庭审理，并听取了绿洲公司的答辩意见，保障了绿洲公司陈述意见的权利。因此，原审法院对本案的审理并未违反法律规定，审理程序合法。绿洲公司的该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，案件实体处理适当，依法应予维持。联盛公司和绿洲公司的上诉请求经查均不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1484元，由上诉人修水县联盛家装建材有限公司负担742元，上诉人江西省绿洲园艺花木有限公司负担742元。
本判决为终审判决。
审判长 徐新友
审判员 尹 强
审判员 刘 敏
二〇一七年十一月十七日
书记员 殷亮亮