广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第1130号
上诉人（原审原告）许向前，男，汉族，身份证住址深圳市龙岗区。
委托代理人唐建权，广东卫权律师事务所律师。
委托代理人廖忠国，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冼兴桂，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人麦伟洪，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人马少丽，广东宝城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）黄秉青，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
上诉人许向前为与被上诉人冼兴桂、黄秉青民间借贷纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第662号民事判决，提起上诉。原审法院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明事实：许向前主张，其与冼兴桂于2011年5月发生房屋买卖合同关系（针对涉案房产位于宝安区西乡某某新村1—3号，房屋价款人民币186万元），后因涉案房产无法转让，故双方解除了买卖合同，但冼兴桂无能力还款，则双方于2011年9月7日签订了人民币186万元的借款合同，冼兴桂到期没有还款，只还了部分利息，于是双方协商签订了针对涉案房产的50年的租赁合同（50年房租共计人民币100万元），租赁合同倒签到2011年9月7日。
冼兴桂主张：许向前与其于2011年9月7日发生房屋买卖合同关系，但因涉案房产无法办理过户，故于同日签订了50年的租赁合同。另外，虽然双方签订了人民币186万元的民间借贷合同，但是该借贷合同并没有履行，因为许向前没有提供借款。
庭审中可以认定的关于房屋买卖、民间借贷、房屋租赁的合同证据如下：1、2011年9月7日，冼兴桂向许向前出具一张《收据》，表示收到许向前交来现金人民币186万元，用于西乡某某新村1号的购房全款，建筑面积348平方米。2、2011年9月7日，许向前、冼兴桂签订一份《借款合同》，合同内容为冼兴桂向许向前借款人民币186万元用于个人经营；合同期限为4个月，自2011年9月7日至2012年1月6日，实际借款起始日期以借款实际划付为准；月利率2.7％；每月付息，到期一次性还本；若冼兴桂未按规定按时足额偿还当期借款本息的即为逾期，逾期后按借款金额收取20％的违约金及每天按0.3％收取逾期利息；冼兴桂承诺以个人名下位于宝安西乡某某新村1号—3号房产作为本次借款担保；黄秉青在担保人处签名确认。3、2011年9月7日，许向前与冼兴桂签订《房地产租赁合同》一份，约定许向前将位于宝安西乡某某新村1号整栋房产出租给冼兴桂使用，建筑面积为850平方米，房产证号为16××16，用途为住宅；租赁期限自2011年9月7日至2061年9月6日；许向前应于2011年9月7日前一次性缴纳50年租金人民币100万元。
关于已付款项：没有争议的部分为：冼兴桂认可收到了2011年9月7日当日许向前通过案外人林某贤账户向自己转账的人民币41万元。冼兴桂亦认可收到了许向前另一笔支付的人民币100万元。且2011年9月7日当日冼兴桂出具给许向前一张《收据》，表示收到许向前交来现金人民币100万元用于西乡某某新村花园1栋房屋自2011年9月7日至2061年9月6日租金。存在争议的部分为：许向前主张除转账人民币141万以外，另外人民币45万元为现金支付，其中人民币30万元为2011年9月6日许向前从其出资（出资比例70％）的案外公司“深圳市国某联投资发展有限公司”账户上提取，人民币15万元从上述公司保险柜中取出。冼兴桂表示没有收到该笔人民币45万元现金。2012年1月7日冼兴桂向许向前账户以现金形式存入人民币7万元。
许向前向法院提交了一张2013年2月4日落款为“法人房东”的《通告》打印件，内容为“本房东通知各租户，因房子问题未能解决完善，望各租户于本月28日之前全部搬离，各位不要再续交房租给许向前的收租人……”拟证明系冼兴桂单方违反租赁合同约定。冼兴桂对该事实不予认可。
另查明，深圳市宝安区某某新村3号属自建私人建房，冼兴桂、案外人冼某坤、冼某就各占33％的份额，房产证号为16××16，建筑面积348平方米。冼某坤系冼兴桂、冼某就的父亲，冼某坤已经去世。许向前提交了一份冼某就2008年8月1日手写的《房屋共有份额转让合同》，内容为冼某就自愿将位于宝安区西乡某某新村1号房屋份额让给小弟冼兴桂全部所有，房产证号为16××16。再查明，宝安区2011年度—2013年度涉案房屋所在片区住宅每平方米租赁指导租金为人民币11、12元。
许向前向一审法院提起诉讼请求：1、被告立即支付借款人民币86万元及利息至付清之日（暂算人民币481，600元），两被告承担连带责任；2、两被告承担全部诉讼费用。
原审法院认为，本案存在三个有争议的法律关系，分别为：房屋买卖关系、民间借贷关系及房屋租赁关系。
一、许向前与冼兴桂均认可上述法律关系皆因房屋买卖关系而引起，故第一个争议焦点为许向前与冼兴桂之间关于深圳市宝安区某某新村3号房屋的买卖合同效力问题的认定。双方买卖的房屋的性质为自建私人建房，涉案房产并非是市场商品房，依法不得买卖，许向前、冼兴桂无法将该私人建房办理过户手续，因该买卖合同违反了我国法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。
二、第二个争议焦点为如何认定涉案房产的《房地产租赁合同》。原审法院认为该租赁合同的签订是为了确保房屋买卖合同的实际履行，因此该《房地产租赁合同》虽名为租赁但实为买卖。理由如下：1、涉案房产的价款签收日与《房地产租赁合同》的签收日为同一天，相同的买卖双方在同一天就同一个房产既签订了买卖合同又签订了租赁合同，而真实的意思表示只能有一个，或为买卖，或为租赁。冼兴桂出具收条表示收到许向前的购房款，且许向前、冼兴桂在庭审中一致表示相关法律关系皆因房屋买卖而起，于是双方之间的真实意思表示即为买卖。2、依双方约定房屋面积为850平方米，年租金人民币2万元。而依据宝安区2011年度—2013年度涉案房屋所在片区住宅每平方米租赁指导租金人民币为人民币11、12元，涉案房屋月租金依市场价计算应约为人民币1万元，许向前在庭审中亦认可承租初期将房屋出租每月所得约为人民币1万元，后来每月收租人民币8，000元。可见，《房地产租赁合同》以明显不合理的低价将房屋出租给许向前，从此也可以看出出租非属真实意思表示。3、《房地产租赁合同》租期约定50年，远远超出法律规定的最长20年的租赁期限，50年的租期明显可以看出双方之间真实的买卖意图。4、被告冼兴桂一次性收取了许向前50年的租金，使得一方面房屋交付给买受人，另一方面占有、使用房屋的全部对价一次性全部支付，双方完成了房屋买卖的基本义务履行。综上，《房地产租赁合同》中约定的租金数额、租赁期限及收取租金的方式明显不同于一般的房产租赁合同，租赁合同主要条款的设计均是为房产的买卖进行而服务的，因此双方的真实意思表示不是租赁，而是买卖。所以，许向前基于房屋租赁关系主张冼兴桂继续履行租赁合同、返还多收的租金、要求冼兴桂承担违反租赁合同约定的责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、第三个争议焦点为《借款合同》是否履行。冼兴桂签收购房款人民币186万元的日期与《借款合同》的签订日期为同一天，事实上许向前表示只履行了一笔人民币186万元的给付，因此不存在许向前另行支付冼兴桂借款人民币186万元的情况。房产买卖合同关系是双方一致认可的，因此考虑《借款合同》是否履行则看是否能认定购房款后来转化成了借款。结合双方当事人的陈述及本案中的证据，可以得知《借款合同》没有履行。理由如下：1、许向前称是发现买卖合同履行不能后，双方将人民币186万元转为民间借贷的，但对此冼兴桂并不认可，许向前没有其他的证据对其说法进行印证。从证据显示借款合同的签订是在收到购房款的同一天，而付房款当天发现房产不能过户便改为民间借贷的可能性基本不可能存在。许向前称知道房产无法过户后倒签《借款合同》的说法没有证据予以证实，冼兴桂也不认可，则原审法院亦无法采信许向前的说法。2、《借款合同》条款内容中也完全没有提到借款是由购房款转化而来，且冼兴桂只出具给许向前一张收到购房款收条，没有出具过收到借款收条。综上，以民间借款关系主张借款的返还，主张人负有证明自己已经支付借款的举证责任。本案中许向前提交的证据显示不出借款由购房款转化而来，许向前又没有证据证明自己额外支付过借款给冼兴桂，则许向前应承担举证不能的法律后果。原审法院认定《借款合同》没有履行，冼兴桂无需返还借款给许向前。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决驳回许向前的全部诉讼请求。一审受理费人民币16，874元，保全费人民币5，000元，均由许向前承担。
一审判决后，上诉人许向前不服原审判决，提起上诉称，一、一审查明事实错误。最初，双方之间确实房屋买卖没错，但这仅仅系双方最初的意思，后来双方把房屋买卖合同作废，所以被上诉人没有房屋买卖合同提交。后来因被上诉人的缘由不能把涉案房产过户给上诉人，被上诉人在此情况下不得不提议，双方才把原来的购房款186万元分成了两部分，其中100万转化为涉案房产租赁金，剩下的86万转化为双方借款。并分别签订了《租赁合同》和《借款合同》，因为被上诉人没有退回款项，所以没有重新转款，才把时间倒签回2011年9月7日，但这丝毫不影响这是双方最终的意思真实表示，而且从被上诉人既签订了186万的购房款，事后又签订了《借款收据》及《租金收据》可以完全得到证实。一审认定“双方系房屋买卖”只是双方最初的意思表示，并非双方最后的真实意思表示，这既不符合事实，又不符合常理，没有买卖合同怎么能认定买卖关系呢。如果是双方为了履行房屋买卖合同，不可能把186万购房款再退回86万元，作为借款，被上诉人不可能同意的，如果186万元全部转为租金，怀疑是为履行购房合同还有一定道理，但没有购房合同，认定购房关系也是不成立的。怀疑归怀疑，事实是事实。没有证据靠怀疑判案是错误的。二、一审法律适用错误。1、一审以“因双方在庭审中一致表示相关法律关系皆因房屋买卖而起”进而就推定“双方之间的真实意思即为买卖”明显法律适用错误。正如以上所述，双方后来因被上诉人不能过户缘由，双方之间最终演变为租赁及借款二个法律关系，并非还是原来的“房屋买卖”。2、一审认为“双方后来的租赁合同的签订是为了确保房屋买卖合同的实际履行”法律适用错误。双方正是因为之前的《房屋买卖合同》不能得到实际履行情况下，才不得不签订后面的《租赁合同》，一审并没有弄清事物的因果关系，犯了因果关系颠倒的常识性错误。3、一审称《租赁合同》以明显的不合理的低价将房屋出租给被上诉人，进而就推定出租非真实意思表示法律适用错误。即便不合理的租赁低价并不能由此推导出双方意思表示就不是真实的。如果按照一审该逻辑，商场大甩卖都不是真实意思表示。并且一次性支付50年的租金，怎么可能与每个月交租金是相同的租金呢。4、一审以“被上诉人一次性收取了50年的租金事实”就认定完成了房屋买卖义务明显法律适用错误。买卖房屋，除了使用租赁收租之外，还有其他目的及用途，绝非一审认定的只是租赁及使用，比如升值后的转手买卖等。另外，租期超过20年也并非全部都无效，上诉人诉求也并没有在一审要求以后的30年。5、如果双方真实意思系房屋买卖的话，那作为卖方的被上诉人为何又支付给上诉人7万元的利息呢据此，上诉人许向前请求二审法院：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、由被上诉人支付一、二审诉讼费及相关费用。
被上诉人冼兴桂针对许向前的上诉答辩称，一、我方认为一审认定的事实是客观事实，适用法律正确，应当予以维持；二、上诉人在上诉请求中提到双方是房屋买卖合同作废之后再倒签的租赁合同和本案的借款合同，并不是事实，而且也没有任何证据支持；三、关于本案的借款合同实际上并没有履行，按照法律规定是不能生效的合同。
被上诉人黄秉青未到庭应诉，亦未发表答辩意见。
本院经审理查明，冼兴桂在2011年9月7日出具《收据》一份，内容为：本人（出租方）冼兴桂身份证号码××收到（承租人）许向前身份证号码××交来现金人民币壹佰万元整用于西乡某某新村花园1栋房屋自2011年9月7日至2061年9月6日租赁租金。2011年9月6日，深圳市国某联投资发展有限公司（许向前为该公司出资比例70%的股东）以柜台现金的方式支取30万元。对于双方有争议的45万元，冼兴桂主张其未收到，并称许向前先让其出具186万元的《收据》，保证该45万元会很快到账，但后来未支付；许向前主张其从深圳市国某联投资发展有限公司（许向前为该公司出资比例70%的股东）提取现金30万元支付，另15万元为用公司备用金支付。2012年1月7日，冼兴桂出具《承诺书》，内容为：本人冼兴桂，身份证××，承诺于2012年3月15日前清还许向前欠款合计人民币壹佰柒拾伍万元正，特此承诺。许向前主张该《承诺书》是冼兴桂向其偿还7万元之后，其又免除了冼兴桂4万元债务，故借款合同上的数额变为该承诺书上的数额。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为民间借贷纠纷，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据证实。不能提供证据的，应当自行承担不利后果。
关于冼兴桂收到许向前支付的款项数额，本院认为，冼兴桂实际收到的许向前支付的款项数额应当为186万元，因为：首先，冼兴桂出具的2011年9月7日《收据》中明确写明收到许向前交来用于西乡某某新村1号花园的购房全款186万元；其次，双方当事人对冼兴桂确认已收到的141万元无异议。对于剩余的45万元，应当认为冼兴桂已实际收到，理由是：（一）冼兴桂作为具备完全民事行为能力的成年人，在只收到141万元的情况下就按照对方当事人的要求出具收到186万元的《收据》，与常理不符；（二）许向前作为占公司70%股份的深圳市国某联投资发展有限公司确实在冼兴桂出具《收据》的前一天（2011年9月6日）以柜台现金的方式支取30万元，与许向前的陈述相符。再次，冼兴桂在2012年1月7日向许向前的账户以现金方式存入7万元，如果许向前确实还尚欠其45万元未付，冼兴桂不仅不追索，反而再向许向前账户存款，其行为亦与常理不符。
关于购房款是否转化为借款的问题。因当事人在一审庭审均认可双方最初的合意是对涉案房屋的买卖，结合冼兴桂出具购房款《收据》，故应当认定冼兴桂最初收到的该186万元的本意是购房款。另结合双方签订的《借款合同》、《房地产租赁合同》和冼兴桂出具的《承诺书》、《收据》，应当认定双方当事人之间的合意由起初的房屋买卖变成了房屋租赁和借款，其中购房款中的100万元转化为涉案房屋的租金，另剩余款项作为冼兴桂向许向前的借款。根据许向前向本院提交的由冼兴桂出具的《承诺书》，本院确定冼兴桂对许向前的欠款数额为75万元，对于该款项，冼兴桂应当偿还。涉案《借款合同》约定的利息为月息2.7%，超过银行同期贷款利率的4倍，故双方借款的利息应当以75万元为本金，自借款之次日（2011年9月8日）起按照银行同期贷款利率的4倍计算。涉案《借款合同》中对黄秉青的担保方式没有做出约定，故黄秉青应承担连带担保责任，但许向前不能提供证据证明其曾在主债务履行期限届满之日起六个月内要求黄秉青承担保证责任，故黄秉青的保证责任免除。
综上，上诉人许向前的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以采信。原审判决认定事实部分不清，导致判决不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第662号民事判决；
二、冼兴桂于本判决生效之日起十日内向许向前偿还借款75万元及利息（利息的计算方式为：以75万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为标准，自2011年9月8日计至还清欠款之日止）；
三、驳回许向前的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16874元，保全费5000元；二审案件受理费16874元，均由冼兴桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 雅 媛
代理审判员 伍 芹
代理审判员 李 卫 峰
二〇一五年七月三日
书 记 员 廖灵觉（兼）