北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14719号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐宝华，男，1965年10月5日出生。
委托代理人梁君，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭宏伟，男，1966年4月6日出生。
委托代理人牛金钢，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人张振利，北京市雨仁律师事务所律师。
上诉人唐宝华、上诉人郭宏伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人唐宝华之委托代理人梁君，被上诉人郭宏伟之委托代理人牛金钢、张振利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月，唐宝华起诉至原审法院称：2013年7月12日，我与郭宏伟签订了《租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区日坛公园北门奥特利玛鞋业市场内×展室（以下简称涉案房屋）租赁给郭宏伟，作为库房使用。租赁期限为2013年7月18日至2015年7月18日，后将终止日期改为2017年7月18日，租金为每半年972000元，税金及管理费另付。2014年7月，郭宏伟应将下半年房租交给我，但至今未交。后经诉讼，法院判令郭宏伟向我支付2014年7月19日至2014年10月18日租金。现郭宏伟仍未付后续租金，故我诉至法院请求：1.判令双方签订的《租赁合同》自2015年1月19日解除；2.判令郭宏伟支付2014年10月19日至2015年1月18日房屋租金486000元及按照同期银行贷款利率的四倍支付滞纳金（暂计算至2014年12月31日为28697元）；3.判令郭宏伟赔偿预期利益损失2160000元。
郭宏伟在原审法院辩称并反诉称：经（2014）朝民初字第40075号民事判决书查明：“唐宝华提供的（98）朝计字第207号建筑工程任务通知书显示，涉案房屋经北京市朝阳区计划委员会和城市规划管理局批准建造的，建设单位为日坛公园”。现唐宝华只提交了其与北京奥特利玛鞋业市场有限公司（以下简称鞋业市场公司）签订的租赁合同及出租人同意转租的《委托书》，但没有证据证明鞋业市场公司与日坛公园之间具有租赁关系，也没有提供日坛公园授权鞋业市场公司或唐宝华出租涉案房屋的证据，且唐宝华未提供涉案房屋产权的证据，因此双方的租赁合同无效。因我已于2014年6月15日通知唐宝华解除《租赁合同》，不存在支付唐宝华所主张的租金问题，也不同意支付滞纳金。唐宝华主张逾期利益损失于法无据，且有违常识。因为即使在我合法解除《租赁合同》的情况下，郭宏伟仍可将房屋出租给第三人，不影响郭宏伟出租房屋获取租金的机会。现提起反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.判令唐宝华返还400000元押金；3.判令唐宝华返还涉案房屋中的设备家具。
唐宝华在原审法院针对郭宏伟的反诉辩称：不同意郭宏伟的反诉请求。涉案房屋系日坛公园向有关部门申请，朝阳区计委和规划局批准建造的，鞋业市场公司的注册地址就在涉案房屋，这就明显说明了使用这个房屋是经过日坛公园同意的，故我与鞋业市场公司之间的合同是有效的。我是经过与鞋业市场公司签订租赁合同获得的房屋出租权。对于押金不同意退还，根据合同第8.1条规定不退还。对于家具设备，我无法确定郭宏伟的清单跟本案的关联性，清单中第11、12项我认可是在涉案房屋内，但也不同意返还，因为设备都是附着在房屋内的，无法拆除。根据合同第6.9条，这些设备也是不得拆除的。
原审法院经审理查明：2013年7月12日，唐宝华（甲方）与郭宏伟（乙方）签订了《租赁合同》，约定郭宏伟承租唐宝华900平方米的涉案房屋，租赁期限为2013年7月18日至2017年7月18日。《租赁合同》第三条第1项约定：“本市场实行季租金制，展室租金每季度每平方米人民币RMB元。该租金不含税金及管理费。（市场管理费为每月每平方米人民币RMB五元）”。第三条第2项约定：“乙方在签订本合同同时向甲方缴付人民币RMB肆拾万元作为展室押金。并预付租金人民币RMB972000元。（注：半年租金）”。第四条约定：“乙方拖欠租金达一个月的，甲方可终止合同并收回展室，押金不予退回”。第六条乙方权利义务第1项约定：“按时缴纳租金和其他相关费用。未按时交纳租金和其他费用的，逾期每日收取5%的滞纳金”；第9项约定：“合同期满，乙方对展室进行的装修不得拆除（办公用品除外）”。第七条约定：“如遇国家政策性变化或不可抗力等因素造成无法履行合同或无必要再履行合同，则本合同自行解除，甲乙双方的损失各自负责，甲方将未履行合同期的租金及押金全额退回乙方”。第八条约定：“本合同履行期间，如乙方提前终止合同，押金不予退回”。
2013年8月7日，双方签订了两份补充协议，约定郭宏伟出资对涉案房屋进行装修，包括安装推拉门、电梯及压缩机，并约定合同结束或提前终止，承租场所的所有由郭宏伟出资购买可拆卸的设备物品视为郭宏伟财产，不可拆卸部分归唐宝华所有；到期后，在付费正常情况下，属郭宏伟可移的物品均可拿走，其它条按大厦原合同执行。
经（2015）三中民终字第02910号民事判决书维持的（2014）朝民初字第40075号民事判决书查明：《租赁合同》签订后，郭宏伟向唐宝华交纳了400000元的押金，并分别于2013年7月19日和2014年1月14日向唐宝华交纳了租金972000元。涉案房屋经北京市朝阳区计划委员会和城市规划管理局批准建造的，建设单位为日坛公园。双方均确认郭宏伟的房租交至2014年7月18日。该判决认定：双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并判令郭宏伟向唐宝华支付2014年7月19日至2014年10月18日的租金486000元及迟延支付租金的违约金20000元。
原审诉讼中，唐宝华提交了其与鞋业市场公司签订的《租赁合同》及出租人同意转租的《委托书》，用以证明其对涉案房屋有合法出租权，及其主张预期利益损失的计算标准。该《租赁合同》系唐宝华（乙方）与鞋业市场公司（甲方）签订，约定租赁面积为1620平方米，每季度每平方米租金100元，租期自2012年7月12日至2017年7月12日。郭宏伟表示租赁合同是鞋业市场公司跟唐宝华签订的，但根据上次诉讼表明，涉案房屋的产权单位是日坛公园，房屋到现在为止未见到产权证，鞋业市场公司作为出租方，没有日坛公园的授权即使是真实的，也是无效的；不认可委托书的真实性，落款处没有时间。
唐宝华提交了鞋业市场公司于2015年1月12日发送的通知及双方签订的解除协议，用以证明因郭宏伟欠缴租金导致鞋业市场公司与其解除了租赁合同。通知上载明：根据2012年4月28日双方签订的《租赁合同》，唐宝华应当于2014年10月12日支付租金486000元未付清，唐宝华转租的商户拖欠市场管理费也未付清，请唐宝华立即交回租赁房屋并支付全部所欠租金和市场管理费。否则，将依法终止《租赁合同》，收回房屋，扣留押金，并依法追究违约责任。解除协议的主要内容为：经双方共同协商，双方的租赁合同自2015年1月26日终止，所有账务已结清。郭宏伟认可证据的真实性，但表示其认为租赁合同是无效的，所以该证据也是无效的。
唐宝华提交了鞋业市场管理部的《处理意见》，用以证明郭宏伟主张的物品只有电梯、推拉门及压缩机是存在的，而且这三样物品鞋业市场公司考虑到实际情况不同意拆除返还。郭宏伟对《处理意见》上印章的真实性不持异议，但表示出具意见的主体是鞋业市场，跟本案看不出是什么关系。原来合同的主体是鞋业市场公司，而不是鞋业市场，合法性不能确认。
郭宏伟提交了2014年12月10日其与唐宝华的电话录音，用以证明其向唐宝华表达了解除租赁合同的意思及涉案房屋一直处于唐宝华的控制之下，其未能实际使用。唐宝华认可录音的真实性，但表示郭宏伟所述的搬东西不是货物，而是要搬家，所以他不同意，而且郭宏伟两次都是晚上来，市场都是锁门的，搬家也搬不走。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，唐宝华与郭宏伟签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，涉案房屋具有合法的建设规划许可，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同的解除。唐宝华主张因郭宏伟长期拖欠租金，其行使解除权，请求确认双方的合同于2015年1月29日解除，但唐宝华未提供其行使解除权的相应证据，故法院对唐宝华主张的合同解除时间无法确认。但，双方合同约定郭宏伟拖欠租金达一个月唐宝华即有权终止合同，现郭宏伟自2014年7月19日后未再支付租金，故唐宝华有权解除合同，法院确认双方签订的《租赁合同》自判决生效之日解除。
关于租金和滞纳金的支付。《租赁合同》约定了租金的标准及按季度支付的方式，现郭宏伟未提供证据证明其交纳了2014年10月19日至2015年1月18日的房租，亦没有不予交纳租金的理由，故唐宝华主张郭宏伟支付2014年10月19日至2015年1月18日的租金有合同和法律依据，法院予以支持。对于上述租金郭宏伟确存在延期支付行为，唐宝华按照同期银行贷款利率四倍主张迟延支付租金的滞纳金，该标准未超过合同约定和法律规定的标准，法院予以支持，因《租赁合同》中未约定租金支付的具体时间，郭宏伟支付租金的时间至少应不晚于2015年1月18日，法院判令郭宏伟自2015年1月19日起开始支付迟延支付租金的滞纳金。
关于唐宝华主张的预期利益损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于郭宏伟主张退还的押金。双方签订的合同约定郭宏伟拖欠租金达一个月的，唐宝华有权终止合同押金不予退回，现郭宏伟拖欠租金已超过一个月，唐宝华因郭宏伟的违约主张解除合同，郭宏伟主张退还押金的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于郭宏伟主张的返还物品。唐宝华提交的鞋业市场公司的《处理意见》中载明郭宏伟主张的卷帘门属装修的范围不同意拆除、电梯及压缩机存在于涉案房屋中在满足一定条件下同意拆除，表明上述物品已不在唐宝华控制之中，郭宏伟向唐宝华主张返还缺乏事实依据。郭宏伟主张上述物品外的其他物品，其未举证证明由唐宝华控制且存在于涉案房屋中，故法院对郭宏伟主张返还的其他物品的请求不予支持。
据此，原审法院于2015年9月判决如下：一、唐宝华与郭宏伟签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、郭宏伟于判决生效之日起七日内向唐宝华支付欠交的二○一四年十月十九日至二○一五年一月十八日租金四十八万六千元，并自二○一五年一月十九日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍支付迟延交纳该笔租金的滞纳金至实际支付之日止；三、驳回唐宝华的其他诉讼请求；四、驳回郭宏伟的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，唐宝华、郭宏伟均不服原审判决，上诉至本院。
唐宝华上诉称：1.原审法院判令双方《租赁合同》于判决生效之日解除属事实认定错误，我方已经在诉讼请求中明确提出双方《租赁合同》解除时间为2015年1月19日，且我的出租方鞋业市场公司已经将涉案房屋收回，已无法继续履行合同；2.我方诉求的预期利益损失依法有据，故郭宏伟应当赔偿我预期利益损失2160000元。综上，请求撤销原审判决第一、三项，改判确认双方《租赁合同》于2015年1月19日解除，郭宏伟给付我预期利益损失2160000元。
郭宏伟上诉称：1.我与唐宝华所签《租赁合同》是无效合同。涉案房屋系有关部门批准日坛公园为建设单位建设的，故日坛公园是涉案房屋所有权人。现无证据证明日坛公司同意转租；2.即使《租赁合同》有效，该合同亦应于2015年7月解除，如果法院不予认定该时间解除的话，同意《租赁合同》最晚于2015年1月19日解除；3.唐宝华未举证证实其损失，故我不应按同期贷款利率的四倍给付滞纳金；4.根据双方约定“本合同履行期间，如乙方提前终止合同，押金不予退还”，我向唐宝华发送短信解除合同后一个月即2014年7月18日，双方合同已经解除，我不应交纳随后的租金和滞纳金。同时，押金属于债权担保，用于弥补出租人因承租人违约造成的损失，现原审法院已判决我给付违约金，再扣除押金，违反了民法“填平原则”，属于不当得利，且押金并非定金，不具有惩罚性质，不能因为我违约而受到额外惩罚。综上，请求撤销原审判决第一、二、四项，改判《租赁合同》无效，我不给付滞纳金，唐宝华退还我押金。
本院审理中，唐宝华主张2015年1月19日向郭宏伟发出解除合同通知。郭宏伟对此予以认可，表示其收到了该解除合同通知，其认为最晚于此时解除。郭宏伟主张2014年9、10月份已腾退涉案房屋。唐宝华认可鞋业市场公司于2015年1月20日收回涉案房屋。
另，唐宝华于本院审理中表示自愿撤回上诉，服从原审判决。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有《租赁合同》、补充协议、（2014）朝民初字第40075号民事判决书、《通知》、《终止协议》、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据当事人的诉辩称意见以及本案实际情况，本案的争议焦点是：一、《租赁合同》的效力；二、如果《租赁合同》有效，那么该合同应于何时解除；三、郭宏伟应否给付滞纳金；四、唐宝华应否退还押金。
关于焦点一，根据已生效判决认定，唐宝华与郭宏伟所签《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现郭宏伟上诉主张上述合同无效，但未就此提供充分证据足以推翻上述判决之认定，故对于郭宏伟此项上诉主张，证据不足，本院不予采纳。
关于焦点二，根据《租赁合同》约定，郭宏伟拖欠租金达一个月的，唐宝华可终止合同并收回涉案房屋。现因郭宏伟迟延交纳租金，唐宝华于2015年1月19日行使合同解除权，郭宏伟认可当天收到了唐宝华所发解除通知，且郭宏伟同意《租赁合同》最晚于2015年1月19日解除，次日鞋业市场公司亦将涉案房屋收回，故《租赁合同》应于2015年1月19日解除。原审法院判令《租赁合同》于判决生效之日解除不妥，本院予以纠正。郭宏伟上诉主张其曾于2014年6月向唐宝华发送解除通知，故《租赁合同》应于2014年7月解除。因生效判决已经认定郭宏伟所发解除通知依法不产生合同解除的法律效力，故郭宏伟此项上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。
关于焦点三，根据《租赁合同》约定，郭宏伟未按时交纳租金和其他费用的，逾期每日向唐宝华交纳5%的滞纳金。现郭宏伟逾期支付租金，应当给付唐宝华相应的滞纳金。唐宝华按照同期银行贷款利率四倍主张延期给付租金的滞纳金，符合法律规定，本院应予支持。郭宏伟上诉主张不应给付滞纳金，且滞纳金过高的意见，依据不足，本院不予采纳。
关于焦点四，根据《租赁合同》约定，郭宏伟拖欠租金达一个月的，唐宝华有权终止合同，不退押金。现因郭宏伟迟延给付租金已超过一个月，唐宝华因郭宏伟违约行使合同解除权，且《租赁合同》解除后必然给唐宝华造成一定损失，故郭宏伟上诉请求退还押金，依据不足，本院不予支持。
唐宝华于本院审理中，自愿撤回上诉，本院予以准许。
综上，原审判决欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02765号民事判决第二、四项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02765号民事判决第一项为确认唐宝华与郭宏伟于二○一三年七月十二日签订的《租赁合同》于二○一五年一月十九日解除；
三、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02765号民事判决第三项；
四、驳回唐宝华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28198元，由唐宝华负担22558（已交纳），由郭宏伟负担5640元（唐宝华已预交，郭宏伟于本判决生效后7日内给付唐宝华），反诉案件受理费3650元，由郭宏伟负担（已交纳）；二审案件受理费19340元，由唐宝华负担12040元（已交纳），由郭宏伟负担7300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
审 判 员 胡新华
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 崔浩然