湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂赤壁民重字第15号原告廖金星。委托代理人田甜（系原告廖金星之母）。被告廖建设。第三人王豪杰。委托代理人邓龙辉，湖北君泽律师事务所律师。原告廖金星诉被告廖建设与第三人王豪杰房屋买卖合同纠纷一案，原告廖金星不服本院（2012）鄂赤壁民初字第03587号民事判决提起上诉，咸宁中院以事实不清，适用法律不当作出（2013）鄂咸宁中民三终字第74号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2013年12月2日本院收案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人田甜，被告廖建设，第三人王豪杰及其委托代理人邓龙辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖金星诉称，被告与原告母亲田甜离婚时，将共同财产位于蒲圻某街房屋一套赠予原告所有，第三人当�已购得并居住在该栋的第二层，完全知道原告父母离婚及财产分配的事实。2006年原告母亲再婚后，原告随母亲在赤壁镇居住。2012年原告考上大学时，想变卖该房屋做学费，却发现第三人在此房屋中居住，第三人并说该房屋被告已出售给他了，此时原告才知道房屋被被告擅自处理的事实。原告认为被告对该房屋无权处分，第三人也非善意取得，故请求法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，责令第三人将房屋返还给原告。（在举证期间，原告曾变更诉讼请求为要求第三人补偿原告该房屋在2009年转让时房屋市场价与转让价的差价；并要求被告将收取的房屋价款交付原告。但在庭审时原告又坚持要求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效并收回房屋。）原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、1996年XX月X日龚某甲收条1份及尹某甲与龚某甲出具的说�各1份，证明原告父母购买房屋的事实。2.（2001）赤民初字第1147号民事调解书1份，证明原告父母离婚时将上述房屋共同赠与原告的事实。3.王豪杰某街房屋登记发证申请审批表资料一套，证明第三人王豪杰购得原告同栋房屋第二层并在2001年X月X日办理过户的事实及第三人明知原告家庭情况及该栋一层房屋赠与原告的事实。4.2009年XX月XX日，被告廖建设与第三人关于该栋第一层房屋买卖合同1份，证明其房屋买卖的事实属无权处分。5.争议房屋的原始产权登记资料一套，证明该房屋的转让变更登记情况。6.证人廖某甲、廖某乙、廖某丙的证明材料各1份，三位证人并出庭作证，证明第三人明知被告无权处分而仍购买该争议房屋，其属恶意损害原告利益。被告廖建设辩称，某街一栋3层的房屋，其购得1楼，2、3楼后来由王豪杰购得，二家都在那里居住，王豪杰完全知道其与田�离婚之事，其离婚后，王豪杰还劝其与夏某甲结婚。因其借了夏某甲10万元又不愿同她结婚，夏某甲就逼债，其想将该房屋出售后还债，开价20万元本来有人看房想要的，但王豪杰跟看房人讲整栋房的证件都在他手中，别人无权处分，看房人怕有纠纷就没有购买。王豪杰要求把房屋卖给他，并说最多12万，包括以前给他帮忙办证的22500元费用。该房屋其购买后进行了多次改造装修，花费10余万元，但为了解决夏某甲的债务问题其只好把房子卖给了王豪杰。被告廖建设为证明其抗辩事实向本院提供了证明1份，即2014年X月XX日署名邹某甲出具的书证1份，证明当时邹某甲同意出价20万元购其一楼住房，因二楼的王豪杰称房产证都在他那里、其怕引起纠纷就没有购买。第三人王豪杰述称，廖建设转让给他的房屋是廖建设从他人手中购得，其享有处分权。被告与第三人均具有民事行为能力，房屋买卖意思真实，没有胁迫与恶意串通行为，合同合法有效。被告与田甜离婚及其夫妻将房屋赠与原告，第三人不知情，第三人已支付合理价款，且已实际合法占有争议房屋并对房屋进行了改造装修，第三人属善意取得，法院应驳回原告对第三人的诉讼请求，至于原告的损失其应向被告主张赔偿。第三人为支持其抗辩主张向本院提交了如下证据：1、2009年XX月XX日，廖建设与王豪杰签订的房屋买卖合同1份及2009年XX月XX日廖建设出具的收条1张，证明第三人系合法占有争议房屋。为查明相关事实，本院依法调取了该栋房产登记资料并向该栋房屋所涉人员进行了调查。龚某甲称尹某甲是代理购房，该栋房一楼归龚某甲（其对外是借其妹龚某乙名义）所有，第二楼归舒某甲所有，第三楼归李某甲所有，因为他们三人都是干部，当时政策不允许购房。办理产权登记时尹某甲怕出问题就加上了龚某丙的名字。原告及龚某甲提供的龚某丙（男），法院向其调查时，其称不知购房之事，尹某甲之子尹某乙称其家人都不知此购房之事，与他家无关。2001年X月X日舒某甲的女婿胡某甲将二楼转让给王豪杰办理变更登记时，权属登记资料备案的龚某丙的身份证号为X，该龚某丙称其没有单独也没有与人合伙购置过房产，其不认识王豪杰，以其名义办理房产过户之事其根本不清楚。经庭审质证，被告对原告所有证据无异议，第三人对原告证据1-5的真实性无异议，但对证据1认为只能证明廖建设从龚某甲手购得了争议房屋，证据2的内容第三人购房时不知情，证据6的证人与原、被告存在血缘等特殊关系，其证言的可信度值得怀疑。对被告的证据，第三人认为被告当庭认可是其自己书写且无证人出庭质证，不具备证据三性，无证据效力。原告代理人称被告陈述的夏某甲债务问题及前几次装修她清楚，是事实，最后一次装修她不清楚。被告对第三人证据本身的真实性无异议，但称其只收了第三人10万元，12万元包括其以前给到第三人帮忙办证的22500元，原告对第三人的证据称不知情，不发表意见。对当事人相互间无异议的证据，本院依法予以采信，对当事人有异议的证据，本院认为，对原告证据6因证人与当事人有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，但综合原告其他证据可以认定相关事实。对被告提供署名邹某甲的书面证言，第三人的异议理由成立，本院对该证据依法不予采信，被告对第三人证据的真实性无异议，其只是对收款证据的金额组成有异议，第三人对其异议不予认可，且被告未能提供证据证明其异议主张，其异议本院不予采信。经审理查明，19XX年X月X日，田某（曾用名田某某）与廖建设登记结婚，婚后改名为田甜，19XX年X月XX日生女廖金星，19XX年XX月X日廖建设与田甜夫妻关系存续期间在龚某甲手购买了登记所有人为尹某甲、龚某丙，房产证号为第X号，座落在赤壁市蒲圻某街一栋三层楼房的第一层，口头约定转让价为5万元，当时已付4万元，龚某甲出具了收到廖建设房款4万元的收款收条，其在收条上注明：廖写欠条壹份币壹万元，由王某甲担保，款清后办转让手续，并注明龚某乙房子出让。所欠的1万元未付，廖建设也一直未找龚某甲办理所购房的产权变更登记手续。该一楼原是食堂，其为改建成居住房进行了多次改造装修。2001年10月田甜起诉离婚，2001年XX月XX日，田甜与廖建设在本院调解离婚，本院（2001）赤民初字第1147号民事调解书载明：田甜与廖建设的共同财产，某街房屋一套及现有财产归廖金星所有，田甜享有居住权，但不得变卖，廖某乙、廖某丙、廖某甲在成家前对该房屋享有居住权，廖建设有监督权，但无居住权等内容（廖某乙、廖某丙、廖某甲系廖建设与前妻之子女）。田甜离婚后在此房中仍居住了一段时间才离开上述住所。2007年廖金星也离开了上述住所随母田甜居住。2009年廖建设因欠他人债务想出售上述房屋，并张贴出售广告称，拟售价20余万元。2009年11月XX日廖建设与王豪杰签订房屋买卖合同，约定该套房屋售价12万元整，待搬出房屋交出钥匙时一次性支付现金，并约定双方不得违约，如违约必须赔偿违约金1万元。2009年XX月XX日王豪杰付款后，廖建设向王豪杰出具了收到房屋款12万元的收条，此后廖建设即将此房屋交付给了王豪杰，王豪杰也至今未办理该房屋的产权变更登记手续。2012年廖金星高中毕业考入大学，其想变卖该房筹措学费时，才知廖建设已将上述房屋转让给王豪杰的事实�同时查明，登记为尹某甲、龚某丙所有，房产证号为第X号，座落在赤壁市蒲圻某街的一栋三层楼房原系赤壁市审计局19XX年建成作食堂与会议室使用，19XX年X月X日审计局与赤壁公路段的尹某甲、龚某丁签订房屋转让协议书1份，约定此栋楼房（还有另一栋房屋）转让给尹某甲、龚某丁。19XX年X月X日办理产权变更登记手续时，该栋房屋产权登记所有人为尹某甲与龚某丙。经调查原赤壁公路段有职工龚某丁与龚某丙，且龚某丙系龚某丁之兄。200X年X月X日尹某甲出具证明，证明该楼房第一、二层转让的事实，并注明第一层系其转让给龚某乙、龚某乙转让给廖建设的，廖建设欠款1万元未过户，第二层款付清已过户。龚某甲并证明，此房第一层是由其经手为其妹龚某乙买进卖出的。200X年X月尹某甲病故。另查明，该栋房屋的二楼由舒某甲（200X年X月病故）的女婿胡某甲居住一段�间后于200X年X月X日以尹某甲、龚某丙的名义转让给王豪杰了，随后王豪杰入住该房。在办理产权变更登记手续时原房屋登记权利人尹某甲、龚某丙均未到场，由胡某甲将原房产证等材料交给其同学邓某甲（其为财政工作人员，当时负责收取房屋买卖契税）代理经办，其在代办过程中，于2001年X月X日将该栋楼房的原登记产权人之一龚某丙申报信息登记为女、身份证号为X，并以尹某甲及该龚某丙（系胡某甲与邓某甲的初中同学）的名义将二楼的产权变更登记为王豪杰所有，其代办产权变更登记后将二楼及一、三楼的二本房产证均给到了王豪杰，该栋房屋的第一、三层仍登记为尹某甲、龚某丙所有。2007年李某甲也将该楼第三层转让给王豪杰了，但未办理产权变更登记手续。该栋楼房的买进及每一层的转让龚某丙（男）与龚某丙（女）均不知情，该房产档案中也没有男龚某丙的身份信息。本院认为，虽说原告父母在将本案争议房屋赠与原告前未取得真正的物权，但根据查明的事实，其因买卖关系而合法占有，且该房所涉人员也未对其占有提出异议，法院调解书系生效法律文书，应认定其赠与行为合法有效，且该赠与行为系父母将财产赠与未成年子女，具有道德义务性质不得任意撤销。根据“民法通则意见”第129条规定：赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。即该房产属原告的个人财产，依法受到法律保护。在原告未成年时，其监护人应管理和保护其财产，监护人为自己利益擅自处分的行为无效。在原告成年后，其也并未对被告与第三人之间就该房的买卖行为予以追认，原告请求确认该买卖行为无效，依法应予支持。被告与第三人之买卖行为发生在2009年，此时《物权法》已实施，根据《物权法》第一百零六条的规定，王豪杰虽说以买卖方式占有使用该房屋，但因被告系无权处分，且该房产未依法办理权属变更登记手续，王豪杰尚未取得房屋的所有权，其不构成法律意义上的善意取得，原告请求追回房屋依法应予支持。至于第三人的损失其可依法另行主张。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第129条的规定，判决如下：一、2009年11月27日被告廖建设与第三人王豪杰签订的房屋买卖合同无效。二、第三人王豪杰于本判决生效后30日内将登记所有权人为尹某甲、龚某丙，房产证号为第X号，座落在�壁市蒲圻某街一栋三层楼房的第一层交还给原告廖金星。诉讼费1050元，由被告廖建设负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判长马小年人民陪审员王明清人民陪审员熊社明二〇一四年十二月三十日书记员钱慧芳