安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0504民初860号原告:马鞍山市昕悦物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县。法定代表人：陆启珍，该公司经理。被告：秦潮，男，1967年11月21日生，汉族，马钢电炉厂电检室职工，住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市昕悦物业管理有限公司（简称昕悦物业公司）与被告秦潮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昕悦物业公司法定代表人陆启珍,被告秦潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昕悦物业公司诉称：2011年6月30日，昕悦物业公司与秦潮签订了物业服务合同，物业费标准是高层住宅0.7元/月/平方米。秦潮是该小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为89.89平方米，每月应缴纳物业费62.90元。秦潮至今拖欠自2012年1月1日至2015年12月31日共48个月的物业管理费3148元，故诉请法院判令被告秦潮支付物业服务费3148元，并承担本案的诉讼费。庭审中昕悦物业公司自愿变更诉讼请求，放弃照明费用的诉请，将物业管理费变更为3100元。秦潮辩称：物业服务合同是交房时候由开发商强制签订的。交房时间短，没有查看协议内容，但是还是缴纳了半年的物业费用，但是物业公司在这段期间并未尽到责任，另外我也不清楚物业的收益，包括在我所在这幢楼上的广告电箱是谁同意安装的，包括门卫室已经租借给其他人等。协议第六条也载明了物业公司必须有满意度调查，但是这四年来，我没有参与到这方面，物业公司也没有联系我，虽然我给了物业公司号码。物业公司并未让我享有这个权利，若是没有证据证明他们有作为，则是说明物业公司服务不到位。还有小区内装潢垃圾是乱放，且小区的保安是形同虚设的，外来人员随意进出。西门的小门也是长期开放，小区三个门只有一个门有门卫，导致小区安全管理不规范。这些都有照片为证。综上，我也一直没有入住，物业公司是违约在先，我们小区在去年才有业主大会。昕悦物业公司为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1、企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码复印件一份、法定代表人身份证明一份、身份证明复印件一份，证明原告的主体资格。2、服务价格登记证复印件一份，证明涉案小区的收费标准是0.7元/平米/月。3、前期物业服务协议一份，证明双方之间存在物业服务合同关系。且我公司已经尽到了服务责任。秦潮质证意见如下：对证据1、2真实性由法院认定，我也认可。但是说明一下，但是只能证明公司运营的合法性，但是无法证明公司的规范性及物业服务是否尽责。对证据3中第三条中有关于物业服务满意度调查的部分，但是我已经给物业公司留下来了联系电话。还有物业服务其他方面也都没有做到。秦潮为支持其抗辩，举证如下：1、存折内页一份、照片一份（703室、803室的电表、煤气表对比），证明从2013年5月31日到现在只有14年10月9日扣除了一度电费，证明了我并未入住涉案小区。2、照片一组（6张），证明小区9栋灯箱没有经过业主同意，物业公司也没有证据证明是否有收益。西侧大门的门卫房间作为他用，收益如何及去向，物业公司也没有说明；小区内部划定车位进行收费的去向物业没有说明；小区装修垃圾没有及时清运；小区三个大门只有一个大门设有门卫，其他都没有门卫看守，但是由门卫大门也没有登记进出小区的其他人员，安全性不到位，我们新的物业公司已经清除了小广告；新的物业公司一直有告示，但是之前的就是原告物业公司却没有这方面的工作。昕悦物业公司质证意见如下：被告提供的证据中的照片，应该提供拍摄日期。我们在15年12月31日已经退出。对于他提出的问题，对方可以在住建委的网站进行反映，对方已经有4年未入住。本院综合认证意见如下：第一，昕悦物业公司所举证据1至证据3客观真实，与本案待证事实具有关联性，且秦潮无异议，本院对其真实性、合法性及关联性依法予以认定。第二，秦潮所举的照片，因客观真实，与本案有关联的，能够与本案其他证据相互印证的，本院依法予以认定。经审理查明：昕悦物业公司系依法成立的物业管理公司。2011年6月30日，昕悦物业公司与秦潮签订了《马鞍山昕源佳苑前期物业服务协议》一份，约定由昕悦物业公司为秦潮所在的昕源佳苑小区提供物业服务，物业服务的内容包括：物业共用部位的维修、物业共用设施设备日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；物业管理服务费高层住宅为每月每平方米0.7元，电梯、二次供水电费按实际产生费用结算；从第二次交费开始，业主在前一次交费期满前五日内交纳后半年的物业管理费用，逾期交纳物业服务费的，按欠费总额的日3‰加收滞纳金等。合同签订后，昕悦物业公司依约为昕源佳苑小区提供物业服务。秦潮为该小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为89.89㎡。秦潮自2012年1月1日至2015年12月31日共欠昕悦物业公司物业服务费3020元（89.89㎡×0.7/月/平米×48月＝3020元）未交。本院认为：昕悦物业公司与秦潮签订的物业管理服务合同合法有效，应当受法律保护。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。昕悦物业公司履行了约定的物业管理服务合同义务，秦潮作为该小区的业主，接受了昕悦物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费，秦潮辩称并未入住案涉小区拒交物业费于法无据，本院依法不予支持，对于秦潮举证的照片无法核实拍摄的时间，无法证明是在昕悦物业公司提供服务期间还是终止之后拍摄，其举证不足以证明昕悦物业公司服务存在瑕疵，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：秦潮于本判决生效之日起七日内向马鞍山市昕悦物业管理有限公司支付物业服务费3020元（自2012年1月1日至2015年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由秦潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一六年五月二十五日书记员  开海雁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》：第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。