四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0522民初927号原告：李国强，男，1977年7月23日出生，汉族。原告：帅泽芳，女，1980年8月10日出生，汉族。二原告委托诉讼代理人：吴代雄，四川大山律师事务所律师。被告：泸州市瑞馨房地产开发有限公司。法定代表人，王波。委托诉讼代理人：梅虹，四川五月花律师事务所律师。原告李国强、帅泽芳与被告泸州市瑞馨房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国强、帅泽芳向本院提出诉讼请求：判令被告支付巴黎春天商品房逾期交付的违约金7926元。事实和理由：原告在被告公司处购买了巴黎春天一期8号楼的商品房，合同约定交房时间为2016年12月31日。后因多种原因，被告公司于2017年1月25日才正式交房。2017年3月1日，被告公司张贴公告，承诺违约金从2017年1月1日支付至2017年2月22日。因被告公司未支付违约金，原告遂提起上列诉讼请求。被告公司提出如下答辩意见：一、被告公司逾期交房具有不可抗力的法定免责事由。被告公司于2013年2月20日竞拍取得“巴黎春天”项目土地使用权，立即组织进行平场。由于县城西扩启动不久，弃土场的选址及场内驾校延迟搬迁，导致工程进度延期。2014年5月，被告公司正式进行开发，而泸合路的施工改造于2016年2月29日开工，期间多次封闭施工，影响了被告公司对沿泸合路临街工程的施工，导致主体工程建设及附属设施停工三月之久。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定了除不可抗力、政府行为（包括市政配套延迟、重大市政工程施工）、恶劣天气外的违约责任，按照合同法的规定，受不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故原告要求被告公司承担逾期交房违约责任不符合合同约定和法律规定。二、被告公司于2017年3月1日张贴的《关于巴黎春天有关情况的公告》无效。2017年2月28日，巴黎春天40余名业主在公司要求赔付违约金，情绪激动。后因双方无法达成一致意见，业主集体前住建局要求解决。下午，业主再次聚集公司会议室，在扬言威胁和报警处理后，集体前往党政大楼并被引导至群工局，造成政府维稳压力。被告公司迫于各方面的压力，在违背真实意思表示的情况下张贴了公告，应当无效。三、公告中违约金计算至2017年2月22日违反国家法律法规的强制性规定，应当无效。原告与被告公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件中包括竣工验收备案表和竣工验收证明文件，并不包括竣工验收备案书。因现行法律对建筑工程交付使用的条件是建筑工程验收合格，故竣工验收备案并非交房的法定条件。并且建设工程竣工验收备案不是行政许可行为，而是城市建设项目档案管理的告知性备案。四、原告已经于2017年1月25日完成了房屋的交付手续，视为对被告公司交房条件的认同。综上，原告的诉讼请求不能得到支持，请求依法予以驳回。原告提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原被告主体适格，原告向被告购买了商品房并约定了逾期交房违约责任。2、《关于巴黎春天有关情况的公告》。拟证明被告公司应当承担违约责任，违约金从2017年1月1日起计算至2017年2月22日止。被告对原告提交上列证据的真实性无意义，但认为公告不具有合法性。被告提供了下列证据：1、被告公司营业执照，拟证明被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》，拟证明双方关于违约责任免除的约定。3、《关于巴黎春天一期项目工程质量检查意见》、《竣工验收报告》、《勘察文件质量检查报告》、《单位工程质量评估报告》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明工程验收合格。4、《巴黎春天交房通知》，拟证明交房时间。5、《关于巴黎春天有关情况的公告》。6、《关于合江县泸合路黄鳝田至交警大队道路工程可行性研究报告的批复》，拟证明泸合路建设预计工期为一年。7、《工程开工报告》，拟证明泸合路开工时间为2016年2月29日。8、《关于恳请解决巴黎春天项目周边配套设施问题的请示》，拟证明逾期交房的原因。9、《巴黎春天一期项目情况说明》，拟证明公司在违约金处理上的态度一贯要求依法处理。10、《受理报警登记表》、调查取证笔录，拟证明公告非被告公司真实意思表示。11、《竣工验收备案书》、《竣工验收备案表》，拟证明竣工验收备案书、竣工验收备案表的区别。原告对证据1无异议；对证据2至8的证据三性无异议，但不能达到证明目的；对证据9至10的真实性无异议，但不能达到证明目的；对证据11无异议。本院结合上述证据及原、被告当庭陈述，认定事实如下：被告泸州市瑞馨房地产开发有限公司系巴黎春天项目的建设单位。2016年3月29日，二原告与被告公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告公司将巴黎春天8号楼第八层805号的商品房出售给二原告，合同约定的交房时间为2016年12月31日，交房条件为：1、取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、该楼栋单项工程初检合格。逾期交房违约责任为：逾期交房60日内，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金。并约定因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。合同还对付款方式、面积差异处理、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同签订后，二原告通过按揭贷款的方式付清了购房款498540元。巴黎春天一期项目取得了《竣工验收报告》，载明该工程竣工验收合格。2017年1月24日，合江县建设工程质量监督站出具了《关于巴黎春天一期项目工程质量检查意见》，监督结论及竣工验收备案意见为基础工程、主体结构未发现质量缺陷，建议进入备案程序。同日，泸州市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，巴黎春天一期工程消防验收合格。2017年2月22日，合江县住房和城乡规划建设局收到巴黎春天一期工程竣工验收备案文件，并同意备案，被告公司取得了《竣工验收备案书》。但巴黎春天一期项目至今未取得建筑工程《竣工验收备案表》。2017年1月18日，被告公司发出交房通知，通知巴黎春天一期业主于2017年1月25日左右交房。2017年1月25日，被告公司与二原告完成了交房手续。2017年2月28日，被告公司与巴黎春天部分业主因违约金的问题发生冲突，经业主报警后，由合江县公安局合江镇派出所接警处理，民警到达现场后，有四十余人围在巴黎春天售房部，遂汇报相关部门处理。2017年3月1日，被告公司在巴黎春天售房部门口张贴了关于巴黎春天有关情况的公告，公告上载明关于违约金的计算问题，计算时间为2017年1月1日至2017年2月22日，并承诺被告公司按双方签订的合同标准于2017年3月31日依法解决现金支付。后因被告公司有拒绝支付违约金的情形，故二原告向本院提起诉讼，要求支付2017年1月1日至2017年2月22日止的违约金合计7926元。另查明，巴黎春天项目临近泸合路。泸合路黄鳝田至交警队道路工程于2016年2月19日进行开工建设，建设时间为1年。当事人有争议的事实，本院认定如下：1、被告公司是否存在因不可抗力而减轻和免除责任的情形。泸合路的施工对巴黎春天工程有一定影响，但泸合路开工建设的时间为2016年2月19日，原被告签订合同在2016年3月29日。此时泸合路已经在进行施工建设，被告公司对泸合路的施工建设会对其工程的施工进度有影响应当有所预期。泸合路的施工不构成不可抗力。被告公司逾期交房人应当承担违约责任。另被告公司辩称弃土场的选址问题及场地内驾校延迟搬迁的问题导致工程施工进度有所影响，但上述事实均发生在合同签订之前，其抗辩理由不能成立。2、《关于巴黎春天有关情况的公告》是否有效。根据本院查明的事实，巴黎春天一期的业主与被告公司因逾期交房支付违约金而产生纠纷，40余名业主围在巴黎春天售房部门口要求解决。民警出警后仍未能解决，报有关部门处理。被告公司辩称其张贴的公告是政府有关部门迫于维稳压力而向被告公司施加压力，被告公司基于有关部门的施压和业主的纠缠威胁才被迫在其售房部门口张贴公告。被告公司提供了接报警记录和调查笔录为证。本院认为，被告公司提交的上述证据能够互相印证巴黎春天业主有到被告公司售房部围堵及集体上访的事实。基于巴黎春天业主的过激情绪及我国目前的信访政策，可以认定被告公司有在此情形下被迫作出违背其真实意思表示的承诺以平息事态这一事实，该公告无效。3、被告公司是否应当支付违约金、违约金应当支付至何时。被告公司于2017年1月25日向原告完成交房手续，超过了合同约定的交房时间，不存在不可抗力而减轻或者免除责任的情形，合同中关于房屋交付条件的约定也不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，故被告公司应当按照合同约定承担违约责任。对于违约金的支付截止时间，虽被告公司未按合同约定期限交付房屋，但二原告与被告公司于2017年1月25日实际交付案涉房屋，原告于当日接手房屋，接收房屋时未附条件，原告以实际行动在被告未完成交付条件的情况下接收房屋的行为，视为默认被告方交付房屋的条件已经成就。同时，《建设工程竣工验收备案表》是建设行政部门对建设工程管理所需，没有此表，对原告是不会构成多余的损失，也就是说，从原告2017年1月25日接收房屋后，被告未对原告产生损失，故违约金应当从2017年1月1日起计算至2017年1月25日止，具体金额为3739.05元（498540×25×0.0003）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零八、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：被告泸州市瑞馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李国强、帅泽芳违约金3739.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告泸州市瑞馨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  刘达才审 判 员  黄 霞代理审判员  杨祖平二〇一七年三月二十四日书 记 员  李小平