江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5594号
上诉人（原审被告）南京市龙江体育馆，住所地南京市鼓楼区龙园西路**号。
�责人鲍勤，南京市龙江体育馆馆长。
委托代理人胡林虎，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
委托代理人曾强，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏黄河企业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区龙园西路58号。
法定代表人范申，该公司总经理。
委托代理人沈哲婧，女，1984年5月27日，汉族，江苏黄河企业管理有限公司员工。
上诉人南京市龙江体育馆（以下简称龙江体育馆）因与被上诉人江苏黄河企业管理有限公司（以下简称黄河公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人龙江体育馆不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄河公司原审诉称，其与龙江体育馆于2011�11月2日签订《南京市房屋租赁合同》，约定龙江体育馆将位于南京市鼓楼区龙园西路58号南京国际网球中心五层508室（建筑面积20平方米）、509室（建筑面积40平方米）出租给其使用，租赁期限自2012年4月1日至2027年3月31日止，并就租金标准、支付方式等内容做出了明确约定。合同正常履行期间，龙江体育馆于2015年2月26日送达了一份《提前解除﹤南京市房屋租赁合同﹥通知书》，通知其由于龙江体育馆内部结构调整，需提前解除房屋租赁合同，并收回房屋，合同终止日期为2015年3月31日，房屋租金亦结算至2015年3月31日。其收到通知后，多次与龙江体育馆协商，明确告知龙江体育馆因无适租房屋而暂时无法满足龙江体育馆的解约交还要求。此后，其多次要求与龙江体育馆协商解约补偿事宜未果，双方未就解约达成一致。其认为龙江体育馆提前解约的行为不符合约定及法�解除条件，故龙江体育馆提前解约的行为无效，合同应继续履行。为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院确认龙江体育馆的提前解除合同的行为无效，双方于2011年11月2日签订的《南京市房屋租赁合同》合法有效。
龙江体育馆原审辩称：一、其与黄河公司的房屋租赁合同已经协商解除，黄河公司要求确认合同合法有效并继续履行没有事实依据。2015年2月26日，其向黄河公司发出提前解除房屋租赁合同通知书，双方均表示同意租赁合同提前解除，并且就解除之后的租金支付以及给予黄河公司合理的时间寻找房屋等相关事宜进行了沟通。黄河公司也按照双方的协商以及书面的回函确定，停止租金支付。之后双方协商合同提前解除之后的赔偿损失等事项。二、本案的合同解除事由是由于南京体育局向南京市人民政府申请关于承办2015年网球女子比赛得到政府批准，该比赛需要使用出租给黄河公司的两间办公室，基于此，其与黄河公司协商并达成一致意见，本案黄河公司起诉不是因为对合同是否解除有异议，而是对合同解除后的赔偿损失事宜有异议。三、由于该国际赛事已经经市政府批准，该房屋无法继续出租给黄河公司使用，对于因合同解除所产生的相关的损失事项，其同意与黄河公司进行协商，但前提是租赁合同已经解除。综上，请求法院驳回黄河公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，龙江体育馆系坐落于南京市鼓楼区龙园西路58号南京国际网球中心的所有权人。2011年11月2日，黄河公司（乙方）与龙江体育馆（甲方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区龙园西路58号南京国际网球中心五层508室（建筑面积20平方米）、509室（建筑面积40平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1�至2027年3月31日止，每年4月10日前一周内支付下一年租金；一方因故要求提前终止合同的，需要提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书等等。
2015年2月26日，龙江体育馆向黄河公司发出提前解除租赁合同通知书，通知书内容为：由于体育馆根据市体育局内部结构调整需要，经过馆内领导班子成员研究决定，需提前终止双方的房屋租赁合同，并收回房屋；双方于2011年11月2日签订的房屋租赁合同于2015年3月31日终止，双方权利义务随之终止；租金结算至2015年3月31日止；根据租赁合同的相关约定，具体终止合同约定事项及违约责任由双方协商解决，并就协商一致的事项签订终止合同书等等。2015年3月25日，黄河公司向龙江体育馆发出关于房屋租金给付方式的征询函，询问龙江体育馆租金是否需要继续支付。2015年3月30日，龙江体育馆回函答复黄河公司，暂停支付租金，待装修前10天通知黄河公司，按照实际租用时间结算房租。
2015年4月20日，黄河公司向龙江体育馆发出一揽子解决租赁纠纷协商意见，黄河公司提出与龙江体育馆协商解决双方之间存在的租赁合同纠纷。2015年5月20日，黄河公司向龙江体育馆发出解约异议告知函，认为在双方就解约补偿事宜达成一致意见前，双方的房屋租赁合同没有解除。由于双方对合同解除后的补偿问题未达成一致意见，未签订终止合同书，黄河公司在异议期内诉至法院，请求确认双方之间的房屋租赁合同有效，而龙江体育馆解除合同的行为无效。
原审审理中，龙江体育馆提交南京市政府及体育局文件等相关文件证明龙江体育馆解除合同、收回房屋系为了承办国际女子网球巡回赛的需要。黄河公司对证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，涉案房�并不影响龙江体育馆承办比赛。
因双方分歧较大，致调解未果。
上述事实，有租赁合同、通知书、征询函、回函、告知函、催告函、回复函、异议告知函、协商意见及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，黄河公司与龙江体育馆签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，一方因故要求提前终止合同的，需要提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。本案中，龙江体育馆于2015年2月26日发出的解除通知书主张因体育局内部结构调整需要，于2015年3月31日解除双方签订的租赁合同，系单方要求解除合同，并不能当然产生合同解除的效果。由于龙江体育馆解除租赁合同没有提前三个月通知黄河公司，事后双�一直在协商解除合同后的补偿事宜及违约责任，而尚未对合同解除相关事项达成一致意见，没有签订终止合同书，故龙江体育馆单方提出解除合同的行为不符合合同约定，亦没有法律依据，原审法院不予支持。根据法律规定，当事人对解除合同行为有异议的可申请法院确认解除合同的效力，现黄河公司在异议期内诉至法院，要求确认龙江体育馆解除合同的行为无效的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对于龙江体育馆提出因举办国际网球赛事安全需要解除租赁合同的抗辩理由，不符合法律规定，龙江体育馆可以通过其他方式解决，没有必要解除租赁合同，故对龙江体育馆的该项抗辩意见，原审法院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原审法院判决：一、黄河公司与龙江体育馆于2011年11月2日签订的《南京市房屋租赁合同》，合法有效；二、龙江体育馆于2015年2月26日做出的解除与黄河公司于2011年11月2日签订的《南京市房屋租赁合同》的行为无效。一审案件受理费550元减半收取275元，由龙江体育馆负担（此款黄河公司已预交，龙江体育馆于判决生效后十日内支付黄河公司）
上诉人龙江体育馆不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人已经协商一致解除房屋租赁合同，在其向被上诉人发出《提前解除﹤南京市房屋租赁儿胡同﹥通知书》后，其与被上诉人见面进行了口头协商，被上诉人同意解除合同，同时也向上诉人回复了《关于房屋租金给付方式的征询函》，被上诉人已经就解除房屋租赁合同�上诉人达成一致意见，被上诉人已经在同意解除房屋租赁合同的前提下，提出待找到合适的办公用房承租后再办理相关手续。被上诉人回复的函件内容已经清楚地表明被上诉人同意解除房屋租赁合同的真实意思表示，故原审法院认定的事实错误；二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同事实上已经不能履行，被上诉人租赁的房屋将举办“2015年ITF国际女子网球巡回赛”，该巡回赛的举办将致其与被上诉人签订的房屋租赁合同事实上不能继续履行。根据相关法律规定，当事人一方事实上不能履行非金钱债务的，则合同解除。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人黄河公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。其从未就解除房屋租赁合同一事与上诉人协商一致，其在给上诉人的回函中只是提出了协商解决终止房屋合同事宜的解决建议，但上诉人却一直未给予任何关于解决方案的回复，故致其与上诉人一直未能够就合同解除事宜达成一致。其只能在异议期届满之前，诉至原审法院，请求继续履行双方的房屋租赁合同；二、上诉人要求提前解除合同既不符合双方合同约定，也不具备法定理由。上诉人在上诉状中提出由于“2015年ITF国际女子网球巡回赛”定于在其租赁的房屋处举行，故房屋租赁合同事实上不能履行。首先其租赁的房屋面积仅为60平方米的办公室，不会影响到上诉人举办的比赛场地使用。其次，上诉人举办比赛的时间只有七天时间，如果上诉人有需要，被上诉人完全可以配合上诉人的时间，完全不需要解除为期15年的租赁合同。最后，其在中国网球协会官网上所查询到的“2015年ITF国际女子网球巡回赛”南京站的比赛地点为中国网球学院网球场，而非上诉人所称地点。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人与被上诉人签订的《南京市房屋租赁合同》中约定：“一方因故要求提前终止合同的，需要提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。终止合同书签订后，甲方（上诉人）应到房屋租赁管理部门办理注销手续”，虽然上诉人于2015年2月26日向被上诉人发出解除通知书要求自2015年3月31日起解除双方签订的租赁合同，但上诉人的行为不符合双方解除合同需提前三个月通知的约定，亦未与被上诉人就解除合同事宜签订过书面终止合同书，双方就解除合同�未达成合意，且被上诉人对上诉人要求解除合同提出异议并在异议期限内提起本案之诉，因此，上诉人要求解除合同的条件并未成就，故双方之间的《南京市房屋租赁合同》并未协商解除，对上诉人主张2015年3月31日起双方签订的租赁合同已解除的理由，本院不予采信。关于上诉人主张诉争房屋因举办国际网球赛事，致租赁合同事实上不能履行的上诉理由，本院认为，因双方继续履行合同并不会导致一方当事人合同目的不能实现，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费550元，由上诉人南京市龙江体育馆负担。
本�决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 汪海燕