贵州省贵阳市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2069号
上诉人（原审被告）贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。
法定代表人王建虎，该公司董事长。
委托代理人王海波。
被上诉人（原审原告）冯花英。
原审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路30号。
负责人蒲海洁，该行行长。
委托代理人梁俊。
上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）与被上诉人冯花英，原审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下简称工行中西支行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年12月10日作出（2015）白民初字第1101号民事判决，合纵公司不服该判决，向本院�起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2011年10月15日，原告冯花英与被告合纵公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号的房屋，房屋价款394666元，合同签订之日交付首期房款118666元，余款276000元以银行按揭方式支付，房屋2014年3月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照已付款的1%支付违约金，除非规划变更导致影响日常居住使用功能，出卖人方有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人有解除权时，买受人应在接到出卖人通知之日（出卖人通知的情况下）起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起15日内行使解除权，逾期行使的，视为买受人不解除合同，合同继续履行，双方互不承担责任，买受人选择退房的，应在上述期间内通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款。合同签订后，原告向被告交付首期购房款118666元、维修基金7893元、预告登记费80元。2011年12月13日原告作为借款人、被告作为保证人共同与第三人工行中西支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，借款本金276000元，借款期限12年，从2011年12月15日至2023年12月15日，贷款一次性划入被告账户，被告对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及第三人为实现债权的费用和原告所有应付费用承担连带保证责任。合同载明，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保责任，本合同正常履行，借款人与房屋被告协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与被告协商解决购房款的处理，如果借款人不履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任，若给贷款人造成其他损失的，借款人承担相应责任。合同签订后，第三人如约划款至被告账户。2012年2月4日至2015年11月4日期间，原告共计偿还借款本金65901.62元、利息62224.44元，本金尚余210098.38元未归还。被告合纵公司一直未能交房。后原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告立即返还原告购房款394666元；四、被告赔偿原告预告登记费80元、房屋维修基金7893元以�原告向第三人借款所产生的利息损失54453元（暂计至2015年4月4日），要求计算至借款合同解除之日为止；五、被告按中国人民银行同期贷款基准年利率6.15%赔偿占用原告首付款、维修基金、预告费共126639元的利息32546元（暂从2011年10月15日计算至2015年5月15日），要求计算至购房款还清之日止；六、被告支付原告违约金3947元及被告赔偿原告延期交房期间房屋租赁费用15889元（按照“2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”白云区住宅类标准14元／平方米计算，暂从2014年3月30日计算至2015年4月30日），房屋租赁费用要求计算至购房款还清之日止；七、诉讼费由被告承担。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约交付购房款，被告在交房期限届满三个月后仍不能交房，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，亦达到了合同约定的解除条件，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，予以支持。被告虽以《商品房买卖合同》所含补充协议为据提出原告已丧失解除权的辩解理由，但因被告所引条文系就房屋规划、设计变更所作，非针对逾期交房所作，故该辩解理由不成立，不予采纳。本案中的《个人购房借款／担保合同》虽独立于《商品房买卖合同》，但原告借款买房的本质决定两份合同的目的相同，即皆在于购买房屋，因而《个人购房借款／担保合同》与《商品房买卖合同》有着密不可分的联系。在《商品房买卖合同》已获解除的情况下，从公平原则出发，《个人购房借款／担保合同》也应一并解除，故原告诉请解除《个人购房借款／担保合同》，予以支持。本案中的《个人购房借款／担保合同》系格式合同，第三人所援引的关于借款人与售房人发生任何纠纷与其无关的条款，加重了原告的责�，排除了原告的主要权利，有失公平，故第三人以该条款为据提出的两份合同无关联性的辩解理由不成立，不予采纳。本案中，原告为保护自己的权利提起民事诉讼，并以其自治意志申请追加工行中西支行为案件第三人，故法院无权将工行中西支行列为被告进行诉讼，且工行中西支行无论以何身份参加诉讼，均不影响其诉讼权利的行使。故工行中西支行要求作为被告参加诉讼的辩解理由不成立，不予采纳。本案的民事法律关系皆随合同的解除而终止，解除的后果使房屋复归于被告，与之而来，被告应将当属原告所有的款项退还原告，当属第三人所有的款项退还第三人。本案中的购房款118666元为现金原告直接交付被告，余款276000元为借款原告通过第三人交付被告，至2015年11月4日，原告已偿还借款本金65901.62元、利息62224.44元，合计128126.06元，故应由被告退还原告之款为首付款118116元及已还本息128126.06元，同时，被告应将剩余借款本金210098.38元及利息一并退还第三人，原告所提的退款诉求，作此调整予以支持。原告诉请解除《商品房买卖合同》，法院立案后于2015年5月28日向被告送达起诉状副本及其他应诉资料，因此，被告从此日起即已书面获知原告要求解除合同。合同约定，被告应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款。被告在2015年5月28日收到原告的起诉状副本，故最迟应在2015年8月28日前将首付款退还原告，不予退还则构成对该款的占用，且被告对原告款项占用的直接损失亦系利息损失，故原告诉请被告承担的违约金，调整为利息予以支持，并以2015年8月28日为首付购房款利息的起算日。对原告诉请的预告登记费80元及住宅专项维修基金7893元，被告虽辩解系代替有关部门收取，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，�视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还住宅专项维修基金的诉请，予以支持。由于预告登记费和住宅专项维修基金不属于合同约定的款项，双方也未明确何时应当返还此款，故原告诉请的利息应以本案判决生效之日为起算日。原、被告虽对违约金加以了约定，但原告诉请利息已获支持，且被告对原告款项占用的直接损失亦系利息损失，故遵照公平原则，原告诉请的逾期交房违约金不予支持。原、被告在订立《商品房买卖合同》时，已预见房屋存在逾期交付的可能，因而双方约定逾期交房的违约责任为给付违约金，并未将租房费用纳入逾期交房的违约责任范围，故原告诉请被告赔偿租房费用，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”�第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、解除原告冯花英与被告贵阳合纵置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告冯花英与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告冯花英购房首付款人民币118666元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年8月28日起计算至该款实际付清时为止）；返还原告冯花英2012年2月4日至2015年11月4日期间的借款本金人民币65901.62元、利息人民币62224.44元，合计人民币128126.06元；返还第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行借款剩余本金人民币210098.38元及利息（利息按本案《个人购房借款／担保合同》约定的借款利息计算，从2015年11月5日起直至该款付清之日为止）；四、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告冯花英预告登记费人民币80元、住宅专项维修基金人民币7893元（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从本判决生效之日起分别计算至各款项实际付清时为止）；五、驳回原告冯花英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8894元（缓交），减半收取人民币4447元（缓交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。
一审宣判后，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人根据被上诉人的委托，已将被上诉人交纳的住宅专项维修基金交给贵阳市白云区物业管理办公室。即使双方合同被解除，上诉人已经不可能且没有任何依据返还被上诉人住宅专项维修基金。综上，合纵公司认为原判部分事实认定错误，法律适用不当，请求法院予以改判。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上�事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据、《个人购房借款／担保合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，冯花英与合纵公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，双方约定解除合同的条件成就。合同解除后，上诉人应当依据合同返还购房款，并承担因此而产生的损失。本案中，住宅专项维修基金系因合同而产生的费用，并且系由被上诉人支付给上诉人，现因上诉人违约导致合同解除，根据合同相对性，上诉人对此应当予以退还。因此对于上诉人主张不应退还住宅专项维修基金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由贵阳合纵置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 林 可