广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终400号
上诉人（原审被告）汕头市爱富兰家居有限公司。
法定代表人蔡泽松。
委托代理人王锦有、杨津，均系广东振华威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汕头市桓润有限公司。
法定代表人李卓佳。
委托代理人黄福明，该司员工。
委托代理人林鼎文，广东众大律师事务所律师。
上诉人汕头市爱富兰家居有限公司（下称爱富兰公司）因与被上诉人汕头市桓润有限公司（下称桓润公司）租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2014）汕金法民二初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人爱富兰公司的法定代表人蔡泽松及其委托代理人王锦有，被上诉人桓润公司的委托代理人黄福明、林鼎文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院查明，2000年9月15日，桓润公司与汕头市金园区兰宫发展公司（下称兰宫公司）签订《租赁协议书》，约定桓润公司将位于汕头市中山路213号建委大楼北面附楼1至10层、总建筑面积7196平方米的房产出租予兰宫公司，租赁期限为8年，自2001年1月15日起至2009年1月14日止，租金每平方米每月12元，2004年1月15日起每月租金按每年递增5%的比例加收，物业管理费每月按10000元收取，兰宫公司于每月7日交还桓润公司当月租金86352元以及物业管理费10000元，兰宫公司付还桓润公司的款项应在可兑现的银行支付。同时，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
2006年8月28日，桓润公司与汕头市爱富兰家具有限公司（下称爱富兰家具公司）签订《﹤租赁协议书﹥补充协议（一）》，约定将上述房产租赁的截止期限从2009年1月14日调整为2013年10月31日，并在该房产的2至7层安装电梯，电梯及其安装费、维修保养费等费用由爱富兰家具公司承担，桓润公司给予家富兰家具公司免租金三个月，合计259056元作为电梯购置及装饰期的补助费（免租期为2008年1月至3月）。同时，上述补充协议还对其他内容进行了约定。
2009年12月28日，桓润公司与爱富兰家具公司再签订《﹤租赁协议书﹥补充协议（二）》，约定将上述房产租赁的截止期限从2013年10月31日调整为2018年10月31日，自2009年1月1日起，将因该房产1至10层消防改造，各楼层设置的烟前室共占用经营场所面积49.41平方米从计租面积中剔除，即从原计租面积7196平方米调整为7146.59平方米，租金按原合同执行，因消防改造对爱富兰家具公司正常经营造成一定影响，桓润公司给予爱富兰家具公司免租金6个月，合计514554元作为装修补偿及续租后装修期（时间从2010年起至2015年止，每年减免1个月租金）。同时，上述补充协议还对其他内容进行了约定。
2014年8月27日，桓润公司以爱富兰公司没有依约向其缴纳自2004年1月15日起每年按5%比例递增部分的租金为由，向原审法院起诉请求：一、爱富兰公司向桓润公司支付暂计至2014年6月欠缴部分租金3749209元。二、爱富兰公司承担本案诉讼费用。
另查明，兰宫公司签订本案租赁合同后更名为汕头市爱富兰家具展销中心有限公司，之后再更名为爱富兰家具公司，爱富兰家具公司经与其他公司合并为本案上诉人爱富兰公司。
再查明，除前述房产外，本案双方还另就汕头市中山东路139号（现址中山路213号）建委主楼1至3层部分房产的租赁事项签订了租赁合同。
还查明，汕头市中山路213号主楼1至3层及北附楼1至10层是汕头市住房和城乡建设局有权（下称市住建局）出租的物业，该局委托桓润公司签订了本案的租赁合同，并授权桓润公司有权以桓润公司的名义，就租赁所引起的所有争议提起诉讼。
原审法院认为，桓润公司接受汕头市住房和城乡建设局的委托，与爱富兰公司的前身签订租赁合同，双方自签订合同起至今已履行了十多年，爱富兰公司从未提出异议，故桓润公司是本案适格的主体。爱富兰公司依法应承继其前身的债权债务。桓润公司与爱富兰公司签订的主楼《协议书》及其《补充协议》、附楼《租赁协议书》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，双方应按合同约定履行各自的合同义务。桓润公司依约将租赁物交付爱富兰公司使用，履行了合同义务，爱富兰公司也应按合同约定按时支付租金。本案争议的焦点有：一、爱富兰公司是否存在拖欠桓润公司自2004年1月15日起递增部分的租金；二、桓润公司的诉求是否超过了诉讼时效。
关于爱富兰公司是否存在拖欠桓润公司自2004年1月15日起递增部分的租金问题。从2004年1月15日起，爱富兰公司只是支付桓润公司没有递增部分的租金，递增部分的租金一直没有支付，爱富兰公司不能举证证明桓润公司放弃主张租金递增部分的权利。因此，桓润公司请求判令爱富兰公司支付欠缴部分的租金合理合法，依法应予支持。但桓润公司请求超出部分应予驳回。
关于桓润公司的起诉是否超过了诉讼时效的问题。从双方签订的附楼的《租赁协议书》及其《补充协议》可看出，所有这些协议的基础协议为2000年9月15日的《租赁协议书》，后续双方签订的相关协议约定的内容均是对该份协议的变更和补充，该《租赁协议书》仍然处于履行状态。爱富兰公司支付租金是分期履行，此债务呈连续状态，而且此合同的履行期间尚未到期，根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方在合同约定了房屋租金分期支付，最后一期的履行期限为2018年10月31日，桓润公司2014年8月27日起诉，依据上述司法解释的规定，桓润公司的诉求并未超过法定诉讼时效期间。故原审法院对爱富兰公司的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第五条的规定，原审判决：一、汕头市爱富兰家居有限公司于判决发生法律效力之日起十日内付还汕头市桓润有限公司租金3743358元。二、驳回汕头市桓润有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36794元，由汕头市桓润有限公司负担54元，汕头市爱富兰家居有限公司负担36740元。
上诉人爱富兰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，本案双方之间的租赁合同，虽然有自2004年起租金递增5%的条款。因2003年发生“非典”事件，桓润公司对全部租户实行降租金，2004年起，按照原来合同的租金计算收取租金。2006年，双方对租赁期延长5年，订立补充协议，补充协议对租金的计算进行确定，2009年，双方又再次对租金进行确定。自2005年以来，租金都是桓润公司提供每月应当收取的租金发票，向爱富兰公司收取租金，所有租金票据记载非常明确。爱富兰公司自2005年变更股东接手经营以来，桓润公司也从来没有向爱富兰公司提出有关租金递增的问题和拖欠租金的问题。自2005年至今，爱富兰公司不但没有所谓的拖欠租金，连应当缴纳的其他费用（水电费、物业费等），爱富兰公司从来没有拖欠，都是每月全部支付。故上诉请求：一、撤销原审判决，驳回桓润公司的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由桓润公司承担。
被上诉人桓润公司在答辩期限内未提交书面答辩，二审开庭时当庭答辩称，一、《租赁协议书》对“租金递增”作了约定。2000年9月15日，桓润公司与兰宫公司签订的《租赁协议书》第三条约定：“2004年1月15日起每月租金按每年递增5％比例加收”，该条款是当事人的真实意思表示，应予履行。
二、《补充协议》不影响“租金递增”的条款。本案双方在2006年8月28日、2009年12月28日分别签订了《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，上述补充协议仅就减免租金金额作了约定，并无改变应收租金的计算方式，相反，该两份《补充协议》都约定爱富兰公司应严格执行《租赁协议书》。所谓“严格执行”，当然也包括《租赁协议书》中关于“2004年1月15日起每月租金按每年递增5％的比例交租”约定。
三、桓润公司先出具发票、爱富兰公司根据发票金额付款的行为不影响桓润公司追索未缴的租金。出具发票属于税务上的范畴，不构成桓润公司放弃发票金额以外租金的意思表示，应缴租金数额应以合同条款为准，事实上，《租赁协议书》就明确约定“租金应当递增”。
综上所述，爱富兰公司没有依约定缴纳租金，原审判决依据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”判决其应当付还租金是正确的，应予以维持，爱富兰公司的上诉请求应予驳回。
二审庭审中，爱富兰公司提交了一份《文件阅办单》的复印件作为新证据，以证明恒润公司所有对外签订的合同都需通过市住建局讨论同意才能签订，并且有会议记要。桓润公司经质证认为，1、真实性有异议。该文件没有原件核对，对于真实性不予确认。2、关联性有异议。该文件的内容是关于广东启光集团汕头办事处就南副楼10楼租赁的问题，与本案的争议毫无关联。3、对合法性有异议。该文件的内容上是桓润公司与其他人之间的另一种关系的阅办单，但爱富兰公司并没有阐述其证据的来源。4、证明的内容有异议。爱富兰公司以该文件证明桓润公司每一件事务都需要繁杂的程序，但无论程序如何，只要是合法的，都应视为合同双方的意思表示。综上，爱富兰公司提交的该证据不具备真实性、合法性、关联性，依法不应予以采信。
二审中，爱富兰公司再提交了2006年6月5日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2006—5）》复印件、2006年7月26日汕头市桓润公司提交市住建局的报告复印件、2009年12月21日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—11）》复印件、2009年12月24日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—12）》复印件及汕头市审计局（下称市审计局）对市住建局的2013年度审计报告部分内容的复印件作为新证据，认为：1、市住建局2006年的会议确定涉讼房产安装电梯及续租事宜，明确该电梯产权属市住建局，以减免租金抵除爱富兰公司安装电梯的投资，抵除减免的租金体现在2006年的《补充协议（一）》中，免租期为3个月合计259056元，即租金每平方米每月12元计算。2、市住建局2009年的会议确定核减涉讼房产计算租金面积，租金按每平方米每月12元计算。3、审计报告提到涉讼房产租金每平方米每月12元，20年没有变化；提到涉讼房产减免的租金也可证明每平方米每月12元。上述证据证明本案涉讼房产租金不存在递增的问题。桓润公司质证认为，1、上述会议纪要并非合同，不能影响合同约定递增租金的条款。内容上，会议纪要只涉及安装电梯及减免租金的计算问题，没有租金递增的问题。3、桓润公司2006年7月26日的报告是写给市住建局的，无论内容如何都不能影响合同约定递增租金减免问题，且该报告内容只涉及电梯安装及租金减免的问题，对租金没有涉及，与本案没有关联。4、审计报告不完整，缺乏证据应具备的完整性，不能采纳；该报告并非合同，无论该报告内容如何，都不能改变合同约定租金递增的事实，也不能免除爱富兰公司按约定缴纳递增部分租金的义务；内容上，该报告指出了爱富兰公司没有按合同条款约定缴纳递增租金的问题。综上理由，上述材料不能成为爱富兰公司免除按合同约定缴纳递增租金的依据。
本院依法分别发函予市住建局和市审计局，询问爱富兰公司二审提交的材料的真实性及调取与讼争房产租金有关的相关材料。市住建局复函称，爱富兰公司向本院提交的2006年6月5日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2006—5）》复印件、2006年7月26日汕头市桓润公司提交市住建局的报告复印件、2009年12月21日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—11）》复印件、2009年12月24日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—12）》复印件真实，内容与原件一致，但爱富兰公司称为2013年度的审计报告部分内容的复印件不真实，内容与原件不一致；并随函附：1、《汕头市建设局局长办公会议纪要（2006—5）》复印件。2、2009年12月21日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—11）》复印件。3、2009年12月24日的《汕头市建设局局长办公会议纪要（2009—12）》。4、2006年7月26日汕头市桓润公司提交市住建局的报告复印件。5、《市审计局审计报告［汕审报（2013）23号］》与爱富兰公司租赁本案讼争房产租金有关内容的复印件。6、《市审计局审计报告［汕审报（2013）41号］》与爱富兰公司租赁本案讼争房产租金有关内容的复印件；市审计局复函称，爱富兰公司二审提交的市审计局对市住建局的2013年度审计报告部分内容的复印件系该局2013年7月对市住建局进行经济责任审计过程中征求意见稿的部分内容，并随函附：1、市住建局经责审计报告的相关部分内容。2、市住建局经责审计报告征求意见稿相关部分内容。3、市住建局对审计报告征求意见稿的回复意见函相关部分内容。上述市住建局、市审计局的复函及附函提供的材料经出示予双方，爱富兰公司认为，对于复函及附件的意见与之前的质证意见一致，上述复函和附件证明涉讼房产的租金每平方米每月为12元。桓润公司认为，1、市审计局复函附件1有意见，该文件称涉讼房产仍按2001年的租赁价格签订合同，但事实上双方在之后的合同中并没有按2001年租赁价格签订任何协议。2、市住建局复函的附件1—4的关联性有异议，附件1、附件2并没有涉及涉讼房产的租金是否递增问题，附件3、附件4中涉及租金减免问题，但没有涉及租金递增问题。3、市住建局复函的附件5不但没有体现取消递增租金条款，还表示租金无按照递增方式收取是不对的。4、市住建局复函的附件6体现的内容不符合事实，事实上2009年之后双方从来没有仍按2001年租赁价格签订合同。5、上述证据系市住建局内部讨论内容，不构成对爱富兰公司的任何承诺。
本院认为，本案涉讼房产租赁双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。涉讼房产的承租人经更名及合并，权利义务由爱富兰公司承继，故租赁双方签订的租赁合同、补充协议等合同对爱富兰公司具有约束力，爱富兰公司依法应按约定履行义务。
本案2000年9月15日的《租赁协议书》明确约定，涉讼房产自2004年1月15日起按年递增5%的比例加收租金。虽然自2004年1月15日起，桓润公司未向爱富兰公司收取递增部分的租金，但并不能因此就认定桓润公司放弃收取递增租金的权利，也无法据此认定双方有改变关于租金递增的约定。爱富兰公司上诉称因2003年“非典”事件，桓润公司对全部租户降租，涉讼房产自2004年起按每月每平米12元计收租金。但桓润公司对此予以否认；本案2006年及2009年的二份补充协议也无此约定，相反2009年补充协议明确约定租金按原合同执行；而桓润公司给市住建局的报告、市住建局的相关内部会议纪要及其对市审计局的相关函复等资料，主体并非发生于本案合同当事人之间，不能作为约束合同当事人权利义务的依据。故爱富兰公司的上述主张，缺乏证据佐证，本院依法不予采纳。
综上所述，桓润公司请求爱富兰公司支付未付的递增部分租金，依合同有据，依法应予以支持；本案租金按合同约定系分期履行，最后一期尚未到期，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条的规定，桓润公司现主张该债权并不超过诉讼时效期间。故原审法院根据爱富兰公司的请求，判决爱富兰公司付还桓润公司计至2014年6月的递增部分租金3743358元，证据充分，适用法律正确，本院依法予以维持。爱富兰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36740元，由上诉人汕头市爱富兰家居有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚瑞标
审判员 刘静文
审判员 庄晓燕
二〇一六年七月十五日
书记员 林佳俊