广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14410号
上诉人（原审被告）：张晓艳，女。
委托诉讼代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶光华，男。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下或简称世华公司），住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：715279885。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人张晓艳因与被上诉人叶光华、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回叶光华的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由叶光华和世华公司承担。
事实及理由：
一、一审判决程序有严重错误。涉案的房产处于出租状态，承租人案外人张某在2015年5月14日出具了《承租入主张行使优先购买权的通知》，因此，该承租人属于本案必须到庭的当事人，一审法院没有通知该承租人参加本案的诉讼，属于程序违法。
二、一审判决事实不清，部分事实认定有错误。1、叶光华在签订涉案合同前，已亲自到涉案房产内查看，当时有承租人在场，叶光华知悉涉案房产是附租约的，并现场查抄了家具。一审判决对此没有查清。（见叶光华一审证据之《家具清单》）2、涉案合同是由世华公司的工作人员书写，并非买卖双方本人填写，为了促成交易，该工作人员违背事实地将房产租赁现状选择为“交易物业现不附有租赁合同”，且因填写合同时卖方未携带房产证和身份证，故房产面积也与事实不符，这些情况买方都是知情的，显然世华公司应该对此承担相应的法律责任。一审判决对此没有查清。（见叶光华一审证据之《房屋买卖合同》）。3、承租人在2015年5月14日主张优先购买权，在法律规定的15日内，属于法定合理期间。一审法院对此没有查明。（见张晓艳一审证据四）。4、张晓艳于2015年5月18日向世华公司出具了《履约催告函》，告知世华公司为了促成交易，没有依法让承租人签署关于放弃优先购买权的承诺，是造成涉案合同无效的根本原因。一审判决对此没有查明。（见张晓艳一审证据一）。
三、一审判决实体处理有错误。1、承租人在合理期限主张优先购买权，导致涉案合同无效，本案应按照无效合同来处理。2、即便合同有效，也应该是世华公司承担全部法律责任，因为世华公司是专业的房产中介机构，其十分清楚附租约的房产应该由承租人放弃优先购买权后方可出售给第三方。张晓艳并无任何过错，更不应该承担任何法律责任。3、即便是支付违约金，约定的20%违约金显然过高，叶光华几乎无任何损失，违约金可以参照利息损失来酌定。一审判决引用了《合同法》第114条规定，却没有按照该条规定作任何调低，实在令人费解。4、一审判决主文的第二项中，竟然将世华公司错误地书写成毫无相关的“深圳市家家顺房产交易有限公司”，可见，一审法官的草率、马虎程度，只能令人啼笑皆非。四、一审判决适用法律不准确。由于一审法院认定事实有错误，导致其适用法律不准确。综上所述，本案的事实是：世华公司为了促成张晓艳与叶光华之间的交易，故意将房产写成不附租约。在买卖双方签订合同后，承租入主张优先购买权，导致涉案的合同无效。因此应该按照无效合同来处理。一审法院隐瞒了张晓艳的证据，没有：全面、正确地查明案件事实，且适用法律不准确，导致其做出了错误的一审判决。张晓艳恳请二审法院查明事实的基础上，纠正一审法院的错误，支持张晓艳的请求。
叶光华辩称，一、案外人张某没有主张所谓优先购买权，一直没有出现，所以根本无需到庭参加庭审，因此一审法庭没有通知承租人程序完全正确，没有任何违法。二、1、一审法院认定事实清楚、正确，因在看房时承租人没有提出购买的要求，反而索要200元看房款，这是无理要求。当时一审庭审时有做记录。2、买卖合同是由世华公司书写，但是每一项都得到张晓艳的确认，尤其是对有无租客这一项填写上。房产面积在合同上有明确规定以房产证及相关法律文件记载为准，故房产面积填写不对也对本合同无任何的影响。3、承租人是否有深圳房产的构房资格，张晓艳没有提供任何证据，且在2015年5月1日之前承租人已得到通知，但于2015年5月16日张晓艳才收到承租人的所谓优先购买的快递，承租人早已超过优先购买权的期限。4、一审法院已明确判定，根据合同相对性原则，承租人主张权利并不影响原、被告之间的合同效力，因此涉案合同无效是不可能的。三、一审判决没有任何实体处理的错误。1、根据最高人民法院第二十一的规定，原涉案合同是不可能无效。2、根据合同相对性原则，原合同已具有法律效力，双方本应严格继续履行，否则就应该按合同得不规定进行违约赔付，和是否世华公司的原因无关。3、根据合同买卖第十六条规定，叶光华有权要求张晓艳按合同的规定按合同成交价20％进行赔付有理有据，并且叶光华错过了最佳的购买时机，定金至今还没有拿过来，且标的房已经飙涨到40％，故20％的赔付也微不足道。综上所述，张晓艳的各项诉求应该驳回，请求维持原判。
叶光华向一审法院起诉请求：1、依法判令张晓艳根据合同的约定按房款总价的20％赔付违约金共计148000元(大写：人民币壹拾肆万捌仟元整，其中包含已支付给张晓艳的定金陆万元整)。2、依法向张晓艳追索从定金交付起至本案审理结束时止，此陆万元定金所产生的利息收入的权力，利率按2％的年利率计算；3、依法判令张晓艳支付房产中介公司
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深圳Q房网房服务费3000元(大写：人民币参仟元整)。4、本案诉讼费用由张晓艳承担。后叶光华变更诉讼请求为：1、依法判令张晓艳根据合同的约定按房款总价的20%赔付违约金共计人民币148000元；2、依法判令张晓艳返还叶光华已支付给张晓艳的定金60000元；3、依法向张晓艳追索从6万元定金交付至本案审理结束时止所产生的利息收入，利率按2%的年利率计算，暂记为300元；4、依法判令张晓艳支付世华公司服务费3000元；5、本案诉讼由张晓艳承担。
一审法院认定事实：2015年5月1日，叶光华作为买方，张晓艳作为卖方，在世华公司的居间下共同签订一份《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市宝安区龙华街道人民路东侧某小区2栋金牛座14L的房产转让给买方，转让成交价为740000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金60000元作为第一部分房款，上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款为银行按揭贷款付款，买方应于签署本合同之日起15日内支付首期房款即第二部分房款减去银行承诺贷款金额。第八条确认交易物业现不附有租赁合同。第十五、十六条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
2015年5月1日，叶光华向世华公司即居间方用银行转账的方式支付定金60000元及居间佣金3000元。同日，张晓艳出具《定金收据》，确认收到交易物业之定金60000元。庭审中，世华公司确认该定金现由其托管。
2015年5月9日，叶光华向张晓艳用邮政专递方式发出一份《履约催告函》，要求张晓艳于2015年5月19日前履行托管房产证、配合办理手续等合同义务。张晓艳于庭审中确认收到该函。
2015年5月14日，案外人张某向张晓艳发出《承租人主张行使优先购买权的通知》，要求优先购买涉案房产。
2015年6月24日，叶光华向张晓艳发出《违约赔偿催告函》，要求张晓艳向叶光华赔偿损失。
原审法院另查明，叶光华提交其与张晓艳的短信记录，该记录中张晓艳以承租人主张权利为由明确表示拒绝继续履行合同，原审庭审中张晓艳对此予以确认。
一审法院认为，本案系因二手房买卖合同产生纠纷，张晓艳辩称因交易房产的承租人主张优先购买权而该合同为无效合同。但根据合同相对性原则，本案叶光华与张晓艳所签订的合同在双方之间已产生法律效力，合同未将承租人是否主张权利作为生效要件，即使承租人主张权利亦不影响双方之间的合同效力。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，亦可得知无论承租人或出租人均不得以承租人优先购买权为由确认该合同无效。因此，该合同为双方的真实意思表示，未违反法律强制规定，系合法、有效合同，双方均应如实履行相应义务。
关于违约认定。首先，根据双方签订的合同第八条中，张晓艳确认该房产不附有租赁合同，后又以该房产承租人主张优先购买权为由拒绝继续履行合同，已违背缔约的诚实守信原则。其次，若因张晓艳未履行通知承租人的义务而承租人有权主张优先购买权，张晓艳应向叶光华承担因无法取得交易房产的赔偿责任，若张晓艳已履行通知承租人义务而承租人无权行使优先购买权，则张晓艳不继续履行合同的行为构成违约亦应承担赔偿责任。现张晓艳未举证其是否及时履行了通知承租人该房产交易的义务，而通知承租人的义务为张晓艳单方所负有的义务且与叶光华无关，在此情况下张晓艳仅提交了承租人主张权利的通知，无论该优先购买权是否达到法定的行使条件，均是由于张晓艳未履行义务的原因导致双方合同未继续履行，因此张晓艳应向叶光华承担违约责任。
因张晓艳违约，叶光华有权依据合同约定解除合同并要求张晓艳赔偿违约损失。叶光华诉求张晓艳赔付148000元（740000元×20%）违约金并退回已付定金于法有据，原审法院予以支付。叶光华诉求张晓艳赔偿定金的利息损失，该损失实际亦为违约损失，既然双方已于合同中约定违约金适用罚则，该定金利息损失即已包括其中，叶光华该诉求超出约定，缺乏理据，原审法院不予支持。关于向世华公司支付的服务费，该费用系叶光华和张晓艳与第三方的居间关系所产生，并非张晓艳的原因导致该损失，叶光华诉求张晓艳支付缺乏依据，原审法院亦不予支持。
综上所述，依据中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张晓艳应于本判决生效之日起十日内支付叶光华违约金148000元；二、张晓艳应于本判决生效之日起十日内返还叶光华所支付定金60000元，该定金托管于世华公司深圳市家家顺房产交易有限公司处，由世华公司径付叶光华；三、驳回叶光华其他诉讼请求。本案受理费1662元，由张晓艳承担，该受理费叶光华已预交。
本院经审理查明，张晓艳与叶光华二审均确认于2015年5月1日签订涉案合同时叶光华已知涉案房产带有租约，但双方最后仍按无租约对涉案合同予以签字确认；在签订涉案合同后，叶光华即通过向居间方转账的方式支付了定金60000元，张晓艳出具《定金收据》予以确认；之后双方又于当天去涉案房产看房，看房时承租人未在放弃优先购买权的承诺书上签字，但也未明确表示要购买涉案房产。
张晓艳二审主张其在签订涉案合同之前已告知承租人案外人张某准备出售房屋的情况，案外人张某不愿意其他人看房；现案外人张某仍在承租涉案房产，并未与张晓艳签订购房合同。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，张晓艳与叶光华签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。承租人主张权利不影响涉案合同的效力，叶光华未请求继续履行涉案合同，本案无需追加承租人参加诉讼。
关于违约责任的认定。双方当事人认可在签订合同时叶光华已知涉案房产带有租约，但双方仍约定涉案房产为无租约，张晓艳作为涉案房产的出卖人，应当保证承租人不会就涉案房产主张权利。
张晓艳二审称其在签订合同之前已告知承租人要出卖涉案房产，故承租人于2015年5月14日再主张优先购买权已超过15日的期限，承租人此时已无权行使优先购买权，张晓艳亦无权以承租人行使优先购买权而不继续履行合同，张晓艳不继续履行合同的行为已构成违约。
若张晓艳于签订合同当日才告知承租人出卖涉案房产的事实，则涉案合同系张晓艳未履行通知承租人的义务而承租人有权在2015年5月14日主张优先购买权，涉案合同不能履行亦是因张晓艳未履行出卖人的义务导致，张晓艳仍应承担合同不能履行的违约责任。
由上，张晓艳不履行涉案合同的行为已构成违约，叶光华有权请求解除涉案合同并要求张晓艳承担违约责任，原审依据合同约定判令张晓艳承担房屋转让款20%的违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人张晓艳的上诉没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4420元，由上诉人张晓艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月十三日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。