青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城商初字第1470号
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路223号。
负责人赵波，职务行长。
委托代理人常振华，男，1979年9月7日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，公司员工。
委托代理人柴玉斌，男，1986年8月23日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，公司员工。
被告姚友国，男，1986年7月20日生，汉族，住山东省费县。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道空港工业聚集区办公楼5楼。组织机构代码证号79402084-6。
法定代表人：李长清，公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行诉被告姚友国、卓越置业集团（青岛）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的委托代理人常振华、柴玉斌与被告姚友国、卓越置业集团（青岛）有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不出庭，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行诉称，2012年3月26日，原告与被告姚友国签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告姚友国向原告借款35万元用于购买个人一手住房一套，借款期限从2012年3月27日起至2042年3月26日止。被告姚友国以其所有的位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋为原告与其签订的《个人购房担保借款合同》项下所形成的债权提供抵押担保并办理了预抵押登记（他项权证号：青房地预市字第201339829号）。被告卓越置业集团（青岛）有限公司对上述债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告姚友国未完全按照合同约定偿还借款，被告卓越置业集团（青岛）有限公司未履行担保义务，为维护原告合法权益，因此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告姚友国签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告姚友国偿还截止至2015年9月14日的贷款本金337749.58元、利息7512.99元、罚息8.38元，复利35.48元，合计345306.43元；3、被告姚友国偿还自2015年9月15日起至判决生效之日止的利息、罚息及复利；4、确认原告就位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋处分所得价款优先受偿；5、依法判令被告姚友国、被告卓越置业集团（青岛）有限公司就第2、3项付款义务承担连带清偿责任6、本案受理费、保全费、公告费、律师费等费用由二被告承担。庭审中原告明确诉讼请求：截至2016年8月31日被告姚友国应偿还借款本金329757.9元，利息、罚息及复利0元，合计329757.9元，并主张自2016年9月1日起至判决生效之日止，按照合同约定计算利息、罚息及复利。
二被告未答辩。
原告为证明其主张向本院提交的证据如下：
证据一、个人住房按揭合同1份（复印件，原件核对后取回），证明2012年3月26日，被告姚友国、被告卓越置业集团（青岛）有限公司与原告签订借款合同，约定：1、借款金额350000元，借款期限360个月，采用等额本息还款法按月还款；2、若借款人违约，则贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；3、贷款人为实现债权而产生的诉讼（仲裁）费、律师费等所有实现债权、抵押权的费用由借款人承担；4、被告以位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋为上述借款提供抵押担保，原告有权就被告设定抵押的房屋的变现价款优先受偿；5、被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、被告卓越置业集团（青岛）有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
证据二、银行借款凭证1份（复印件，原件核对后取回），证明原告于2012年3月27日按合同约定向被告足额发放借款350000元。
证据三、房地产预告登记证明1份（复印件，原件核对后取回），预告登记证证号：青房地预市字第201339829号，证明被告提供的抵押担保已按法律规定在房地产权属登记机关登记，合法有效，原告就位于青岛市城阳区双元路18号101号楼2单元301户房屋处分所得价款优先受偿。
证据四、被告姚友国还款明细打印件一份，贷款账户基本信息打印件1份，证明被告姚友国未按合同约定还款，贷款多次逾期，构成违约，被告姚友国自2015年9月15日至2016年8月31日还款本金7991.68元，利息、罚息及复利25667.95元，合计33659.63元。截至2016年8月31日被告姚友国应偿还借款本金329757.9元，利息、罚息及复利0元，合计329757.9元。
证据五、同意房产抵押承诺书1份（复印件，原件核对后取回），证明被告姚友国知晓并同意以抵押房产为上述借款做担保。
证据六、催办通知照片打印件一份，证明：原告已向被告姚友国履行了告知义务，要求被告姚友国及时办理房产证并办理正式抵押登记手续。
本院认证如下：
因二被告无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。对原告提交的证据，本院予以确认。
结合上述证据及审理情况，本案查明事实如下：
一、2012年3月26日，原告与被告姚友国签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、被告姚友国向原告借款人民币本金35万元，借款期限从2012年3月27日起到2042年3月26日止，借款期限360个月，采用等额本息还款法按月还款，2、若借款人违约，则贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；3、贷款人为实现债权而产生的诉讼（仲裁）费、律师费等所有实现债权、抵押权的费用由借款人承担；4、被告以位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋为上述借款提供抵押担保，原告有权就被告设定抵押的房屋的变现价款优先受偿；5、被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、被告卓越置业集团（青岛）有限公司为借款人的债务承担阶段性保证及抵押担保责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
二、被告姚友国将其名下的位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋抵押给原告并办理了预告抵押登记（他项权证号：青房地预市字第201339829号）。
三、2012年3月27日，原告按照《个人购房担保借款合同》的约定向被告姚友国发放了贷款35万元，从2012年3月27日起到2042年3月26日止，年利率为7.05000%，借款用途为一手房贷款。但在还款过程中，被告姚友国未按合同约定履行还款义务，截至2016年8月31日被告姚友国应偿还借款本金329757.9元，利息、罚息及复利0元，合计329757.9元。
本院认为，本案是基于借款人未履行还款付息义务而引发的借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被告姚友国签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，应予以保护。原告按照合同约定发放贷款后，借款人应当按照合同的约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告姚友国违约未按时还款，原告有权根据合同约定提前宣布贷款到期，被告姚友国应按照合同约定偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息。被告姚友国将其位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋抵押给原告并办理了预告登记，原告是预购商品房抵押预告的登记权利人。建立预告登记制度的目的是赋予被登记的请求权物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，确保预告登记权利人不受损害。被告姚友国在具备办理上述房屋的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，亦不与原告及保证人联系，并配合办理该房屋正式的抵押登记手续。因此，原告对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，不能因此丧失权利保护，被告姚友国未按照贷款合同约定及时偿还贷款构成违约，应承担违约责任。故本院认为原告对被告姚友国提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。被告卓越置业集团（青岛）有限公司在《个人购房担保借款合同》中已明确自己作为保证人对被告姚友国的债务承担阶段性保证及抵押担保责任，因本案中被告姚友国未办理正式抵押权登记手续，被告卓越置业集团（青岛）有限公司仍应为借款人被告姚友国的债务承担连带保证责任，综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被告姚友国签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告姚友国于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行截止至2016年8月31日的贷款本金329757.9元、利息、罚息及复利0元，合计329757.9元，并按合同约定偿还自2016年9月1日起至判决生效之日止的利息、罚息及复利；
三、如被告姚友国未履行上述义务，原告对被告姚友国提供预抵押登记的位于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛101号楼2单元301户房屋有优先受偿权，可以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权。
四、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对上述第二、三项付款义务承担连带保证责任。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6480元，保全费2320元、公告费600元，由二被告负担，二被告在履行上述付款义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 姜国华
审 判 员 徐 鹏
人民陪审员 王晓英
二〇一六年十一月二日
书 记 员 孙家强
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。