江西省乐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐鳌民初字第135号
原告敖杏游（反诉被告），个体。
委托代理人敖杏洋，个体。特别授权。
委托代理人黄三保，江西钧略律师事务所律师，一般代理。
被告胡利凌（反诉原告），个体。
原告敖杏游（反诉被告，以下简称原告）与被告胡利凌（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告胡利凌向本院提起反诉，两案合并审理。本案两次开庭进行了审理，第一次开庭审理由审判员熊朵云适用简易程序独任审理。因本案案情较为疑难复杂，本院依法变更为普通程序，由本院审判员罗根保担任审判长，由审判员熊朵云主审，与代理审判员黄欣兴组成合议庭，公开开庭进行了第二次开庭审理。原告敖杏游的委托代理人敖杏洋及被告胡利凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称并反诉答辩：一、2012年3月17日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定各被告承租原告的位于乐安县城金茂商城3栋1楼的第4间店面，面积65平方米，租期从2012年4月15日至2015年4月14日止，并约定了租金等事项。被告已按约定付清租金。2015年4月14日，房屋租期已满，原告曾口头告知被告租期届满后不再续租店面，但被告至今尚未搬出店面。按照合同约定的租金，被告未经原告同意在2015年4月14日之后继续使用该店面，应当计算租金每天200元。请求法院判令被告腾出租用原告的金茂商城第3栋1楼第4店铺并支付延期腾房的租金14931元（暂时计算至2015年6月29日，2015年6月30日后的租金按合同约定计算至被告腾出店面为止），赔偿给原告因延期腾房所造成的差旅费损失1000元，本案诉讼费由被告承担。
二、关于对方的反诉答辩如下：1、原告收回店面为自用，故被告没有优先租赁权；2、被告提出的押金和租金问题均为2007年所签订的合同内容，该合同已履行完毕。双方于2012年重新签订合同，如仍存在押金，应重新出具押金收条；3、关于转让费，2012年双方签订的合同中未就押金和转让费进行约定，被告亦未提供证据支持其诉讼请求，且原告是收回店面而非转租，故被告关于转让费的诉讼请求不应得到支持。
被告辩称并反诉：双方于2007年3月份签订第一次的合同，因为原告收了被告18000元的转让费，当时原告口头上说，不管是原告收回店面。还是转让，都会按市场行情还给我。这次是因为转让费的纠纷没有解决，所以这次租金才没有给他。这次要我出来可以，要么把转让费给我，要么让我继续租，租金在转让费里扣，多退少补。或者再让我转租给别人，转让费给我。承租店面的10000元押金原告没有退还给我。因此，请求法院确认被告的优先租赁权，判令原告退还押金10000元并支付从2007年4月3日起计算至今的逾期利息，判令原告按市场价格支付反诉人店面转让费180000元，本案诉讼费及反诉费由原告承担。
原告提供的证据，证明内容及目的，被告质证意见及本院认证意见：
1、2012年3月17日签订的《店面租赁合同》复印件一份，证明原、被告签订合同，约定租赁相关事宜。
被告质证意见：均无异议。
本院认证意见：被告对原告的提供的证据均无异议，经审查，原告提供的上述证据均符合证据之“三性”，本院依法予以认定，作为本案证据使用。
2、房产证复印件一份，证明原告的店面所有权。
被告质证意见：无异议。
本院认证意见：被告对原告的提供的证据无异议，经审查，原告提供的上述证据均符合证据之“三性”，本院依法予以认定，作为本案证据使用。
3、2007年4月3日签订的《店铺租赁合同》一份，证明2007年双方签订的租赁合同已履行完毕，与本案无关。
被告质证意见：对合同的真实性及合法性无异议，但该合同具有一定的延续性，在同一个店面租赁的情况下，不会再对押金和转让费进行处理。
本院认证意见：被告对原告的提供的第3组证据的真实性及合法性无异议，经审查，本院对该证据的“三性”予以认定。但该证据不能充分证明原告的证明目的，故对其证明目的不予认定。
被告提供的证据，证明内容及目的，原告质证意见及本院认证意见：
1、收条原件一份，证明2007年4月3日原告收了我押金10000元，转让费18000元。这张收条为原告本人在店中所写。押金和转让费都是2007年4月3日当场支付。之后又分两次共支付了4万元房租给原告。
原告质证意见：押金和房租我们收到了。但这张收条不能证明我方收了被告转让费18000元，只能说明我方收了押金10000元。
本院认证意见：原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。经审查，原告提供的上述证据均符合证据之“三性”，本院依法予以认定，作为本案证据使用。
2、金茂商城转让费登记表一份、收条一份、收据两份。证明另外三家租赁了原告店面与被告同样情况的租户均交纳了转让费，原告当时收取了被告押金10000元和转让费18000元，房租费40000元的事实。
原告质证意见：对金茂商城转让费登记表的真实性、合法性及关联性均提出异议，该表无原告签名，表中的商家亦非本案相对人，与本案无关，再则该表内容应与原告出具的收条相印证。因此，该登记表不能作为本案证据。对于收条的真实性无异议，但该收条只能证明原告收到被告押金10000元，不能证明收条括号内的内容即原告收到了被告的转让费和租金。另外，该2007年的合同已履行完毕，2012年的合同为重新签订的。因此，该收条与本案无关联性。对收据两张，与本案无关联性，这是2007年签订合同的约定内容，已履行完毕。
本院认证意见：对被告提供的收条及收据，原告提出异议。经审查，该收条及收据均符合证据的“三性”。本院依法予以认定，作为本案证据使用。对被告提供的金茂商城转让费登记表，原告提出异议。经审查，被告提供的金茂商城转让费登记表是三家商户自己所写，并非原告出具，亦没有原告的签章及认可。因此，该证据不符合证据的“三性”，本院不予认定，不作为本案证据使用。
被告申请出庭作证的证人胡某的证言：“我是胡利凌的员工，当时我和胡利凌在一起，具体的日期我不记得，我看到胡利凌当场付给敖杏游现金大约48000元，其中有10000元押金和20000元店租。当时胡利凌问敖杏游为何要交转让费，敖杏游承诺说以后不管谁开这家店，胡利凌同样有权收取转让费，因此胡利凌就当场交了转让费”。
原告质证意见：1、证人与被告有利害关系；2、证人陈述的与实际时间不相符，被告交给原告钱并非同一时间，而证人陈述为同一时间；3、证人所述为2007年合同约定的内容，与本案无关联。
被告质证意见：对证人证言无异议。
本院认证意见：证人胡某虽系被告员工，存在利害关系，但作为被告员工了解事情经过符合常情。证人书面证言与当庭的陈述以及与法庭调查情况基本吻合，能够互相印证，其所述证言亦与本案具有关联性。因此，本院对证人胡某的证言予以认定，作为本案证据使用。
根据原告的陈述及被告的答辩，证据的举证、质证和认证以及法庭调查情况，本院查明以下事实：
原、被告2007年4月3日签订第一份租赁合同，原告敖杏游于2007年4月3日给被告胡利凌出具了一份内容为：“收条，今收到胡利凌意尔康店面押金壹万元（注：转让费壹万捌仟元，店租每年肆万元，合同在2007年4月6日前签订，自合同签订之日起必须交清转让费及半年房租费方可开业，否则合同无效，压金作废，房租从2007年4月15日开始计算，五年合同期限），敖杏游，2007.4.3”。原告已收到被告支付的押金10000元及房租40000元，该第一份租赁合同现已履行完毕。2012年3月17日，原、被告再次签订《店面租赁合同》，合同约定：“被告承租原告的位于乐安县城金茂商城第3栋1楼的第4间店面。面积约为65平方米。租期为2012年4月15日至2015年4月14日。约定租金为第一年59000元，以后每年在上一年基础上递增5%，三年共计180500元，租金每一年结算一次；乙方在租赁期间不可以转让给他人，不得转租或分割店面。否则甲方有权终止合同，并收回店面；租赁期满后，乙方必须无条件将店面空出，否则甲方有权封店，货物由甲方拍卖，抵交甲方损失和店租。如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有续租优先权”。被告已付清该份合同的房屋租金，该合同期限已届满。
本院认为：原、被告签订的《店面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应按合同的约定履行权利及义务。合同约定的租赁期限为2012年4月15日至2015年4月14日。同时约定了租赁期满后，被告必须无条件将店面空出。该房屋租赁期限已满，因此，原告要求被告腾出房屋和支付延期腾房的房屋租金的诉讼请求，依法应予以支持。按照合同约定“第一年59000元，以后每年在上一年基础上递增5%，三年共计180500元”，逾期房租以每月租金5420元计算较为合理。关于原告要求被告赔偿因延期腾房造成的差旅费1000元的诉讼请求，因原告未提供合法有效的证据，本院依法不予支持。
被告主张原告应当退还店面押金10000元及逾期利息并提供了证据予以证明。原告称该店面押金为2007年合同约定内容，与本案无关联性，并且该押金已抵扣在房屋租金中。本院认为，原、被告于2007年签订合同时约定并实际支付了押金，2012年签订的合同系对2007年所签订合同到期后的续约。双方未对押金再次约定，原告即应当将押金返还给被告，原告主张该押金已抵扣在房屋租金中亦未提供合法有效的证据予以证明，因此，被告主张原告返还店面押金10000元的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。但原、被告双方既未约定店面押金利息，亦未约定押金退还时间。因此，被告要求押金逾期利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告主张优先租赁权，《店面租赁合同》第八条约定：“……如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有续租优先权”。根据合同缔约自由的原则，被告主张优先租赁权符合法律规定，本院予以支持，若原告继续出租该店面，被告在同等条件下享有优先租赁权。被告主张原告收取了转让费18000元，应按目前市场价格返还给被告转让费180000元。原告以被告没有转让费收款收据为由否认收取了被告支付的转让费。根据被告提供的由敖杏游出具的“收条”中所注明的“转让费壹万捌仟元……，必须交清转让费及半年房租费方可开业，否则合同无效，押金作废……”。原、被告于2007年签订的房屋租赁合同已履行完毕，但原告并未在被告开业时提出转让费未交清等异议。因此，综合“收条”内容和双方履行合同的情况以及本院查明的事实，“收条”内容及事实情况能够证明原告已收取被告支付的转让费18000元。关于原告是否应返还180000元转让费给被告，本院认为，作为一种交易习惯，转让费普遍存在于门店出租行业中，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用。《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效。被告在租赁该店面时，虽支付了18000元转让费给原告，但双方并无转让门面之事实，根据民法上的“公平原则”，应当予以退还，但被告要求原告按目前市场价格返还180000元既未提供证据予以证明，亦依法无据。因此原告应按收取的18000元转让费退还给被告。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡利凌于本判决生效之起30日内将位于乐安县城金茂商城第3栋1楼的第4间店面腾空并退还给原告（反诉被告）敖杏游。若原告（反诉被告）敖杏游继续出租该店面，被告（反诉原告）胡利凌在同等条件下享有优先租赁权；
二、被告（反诉原告）胡利凌按5420元／月支付给原告（反诉被告）敖杏游自2015年4月15日起至实际搬离店面为止的房屋租金；
三、原告（反诉被告）敖杏游于本判决生效之日起30日内退还给被告（反诉原告）胡利凌押金10000元；
四、原告（反诉被告）敖杏游于本判决生效之日起30日内退还给被告（反诉原告）胡利凌转让费18000元；
五、驳回被告（反诉原告）胡利凌的其他诉讼请求
本案受理费198元，由被告（反诉原告）胡利凌负担。
本案反诉费3800元，由原告（反诉被告）敖杏游负担570元，由被告（反诉原告）胡利凌负担3230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为本判决书生效之日起两年内。
审 判 长 罗根保
审 判 员 熊朵云
代理审判员 黄欣兴
二〇一五年十一月九日
书 记 员 李 靖