湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0191民初620号原告：李文华。委托诉讼代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。被告：唐文化。委托诉讼代理人鲁俊峰，湖北纬思律师事务所律师。被告：刘正军。委托诉讼代理人：鲁俊峰，湖北纬思律师事务所律师。第三人：刘某。委托诉讼代理人：杜平，湖北垦博律师事务所律师。原告李文华与被告唐文化、被告刘正军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，先适用简易程序，于同年5月25日公开开庭进行了审理。第三人刘某于同年6月13日申请参加本案诉讼，本院依法予以准许。同年7月1日，本案转为普通程序审理，于同年7月29日公开开庭进行第二次审理。原告李文华及其委托诉讼代理人卢家勤，被告唐文化、被告刘正军及其委托诉讼代理人鲁俊峰、第三人刘某的委托诉讼代理人杜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文华向本院提出诉讼请求：1.确认原告李文华与被告唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》合法有效；2.被告唐文化、被告刘正军按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至原告李文华名下；3.本案诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，将诉讼请求2变更为：被告唐文化和被告刘正军按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至原告李文华名下；若法院判决刘正军、刘某也是此房屋的共有权人，诉讼请求变更为两被告及第三人按《私房买卖合同》履行义务，即将位于武汉经济技沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属转移、变更登记至原告李文华名下。事实和理由：两被告系夫妻关系。2003年，被告获得武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋（以下简称涉案房屋）所有权。2004年，被告因经营需要资金，决定出售上述涉案房屋，并委托他人介绍。同年3月30日，在被告委托的江群香的介绍下，被告唐文化与原告签订《私房买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房价115000元；被告提出，因涉案房屋系拆迁还建房，由于政策原因暂时没有办理房屋所有权证和土体使用权证，但保证涉案房屋权属清楚、无抵押、无按揭、无租赁，否则愿意承担全部责任；待有关部门发放两证时，被告负责领取并无条件协助原告办理过户手续，过户费由原告承担。双方签订上述合同时，邀请了在场的江群香、龚久会作为证明人在上述合同上签字证实。协议达成当天，原告依照约定向被告唐文化支付115000元全款，被告将房屋交付给原告使用至今。此后被告何时领取房屋两证未告知原告。因政策原因暂时还不能过户，所以原告也没有催促被告。根据政策规定，从2016年1月起该类房屋可以过户，因此原告要求被告协助过户，但被告以房价上涨要求原告增加房款并漫天要价，拒绝协助原告办理过户手续。原告李文华认为：1.在2003年时房屋已经确定给了被告唐文化，只是相应的证书登记没有完成；2.合同签订履行都是双方真实意思表示，符合法律规定。从2004年被告出售房屋以后至今，原告一直在使用这个房屋，虽然合同上只有被告唐文化的签字，被告刘正军和第三人刘某作为长期一起生活的家庭成员，应当知道被告唐文化将房屋出售的事实，除了原告提起诉讼外，期间被告及第三人刘某没有提出任何主张，被告刘正军及第三人刘某应该是予以认可的等。被告唐文化、被告刘正军共同辩称：1.《私房买卖合同》上只有被告唐文化的签名，没有被告刘正军的签名，故无效；2、涉案房屋在签订买卖合同时所占有的土地性质为集体所有，依法属于禁止买卖，双方签订的合同无效；3、两被告在被告唐文化与原告李文华签订合同时并没有实际在一处共同生活，第三人刘某在涉案房屋中占有一定的份额，不应该由被告唐文化擅自处分，合同应无效等。第三人刘某向本院提出诉讼请求：1.确认第三人刘某与被告唐文化、被告刘正军对位于武汉经济技术沌口街建华社区A区8栋2单元202室房产共同所有；2.确认原、被告之间签订的《私房买卖合同》无效；3.本案诉讼费全部由原被告承担。事实和理由：第三人刘某系两被告的婚生女，第三人刘某出生户口落籍在其母亲被告唐文化原户口所在地沌口街建华唐湾9号，后因征地拆迁迁入现籍。涉案房屋是户主唐文化位于沌口街建华唐湾9号宅基地上老房子拆迁后还建的安置房屋，依当时的拆迁政策，还建房屋按照每个家庭成员25㎡予以补偿，即申请人是涉案房屋的共有所有人。涉案房屋登记的名义所有权人为唐文化，请求确认第三人刘某与被告唐文化、被告刘正军对涉案房屋共同共有。原告李文华不是原沌口街建华村村民，其作为买受人与两被告2004年签订的《私房买卖合同》因原告李文华不具有村集体成员资格，购买集体土地上的安置房，因违法而无效。原告李文华对第三人刘某的诉讼请求辩称，第三人刘某的申请不属于本案审理范围，第三人刘某提出了确权诉讼，而本案是买卖合同纠纷，因此不属于本案审理范围，不是适格的有独立请求的第三人，请求法院依法驳回第三人的诉讼请求等。被告唐文化、被告刘正军承认第三人刘某的全部诉讼请求。原告李文华为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：证据1.《私房买卖合同》，证明购买涉案房屋的事实。证据2.收条，证明原告李文华向被告支付合同约定的房款，履行缴付方义务。证据3.查询单，证明房屋的所有权人是被告唐文化，被告唐文化与原告李文华签订的《私房买卖合同》合法有效。证据4.水电费、天然气单据若干，证明合同签订以后，被告将涉案房屋交付给原告李文华，2004年开始，原告李文华开始实际使用和占有涉案房屋。证据5.证人王某的证言等。两被告对原告李文华提交的证据3、4的真实性无异议。对证据1的真实性有异议，认为当时签订的合同金额是90000元，也只收到了90000元，是江群香转交的，还差25000元没有收到，与合同约定的金额不符。对证据2不清楚，但是江群香是亲戚，是买卖房子的中间人。对证据5无异议。第三人刘某对原告李文华提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证明目的均有异议。对证据5认为：1.证人回答被告刘正军是否知道房屋买卖事实时候前后回答不一致；2.证人清楚还建政策是按户口人头算面积，证人的回答说明她在买房子的时候没有弄清楚房子是被告唐文化的还是被告唐文化的家庭财产。被告唐文化、被告刘正军为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1.结婚证，证明涉案房屋是夫妻的共同财产。证据2.房屋权属证书（两证），证明两被告是房屋的所有权人。证据3.存折（存折上开户人唐祖伙是江群香的丈夫），证明卖房子的时候从江群香手里收到了90000元。证据4.户口薄复印件，证明两被告和第三人刘某的家庭成员关系，两名被告在2008年以前有户籍迁入记录。证据5.建华社区居委会证明，证明第三人刘某属于独生子女，享有拆迁还建优惠政策，第三人刘某享有涉案房屋50㎡的所有权。原告李文华对两被告提交的证据4无异议。对证据1、2、3的真实性无异议，但对证明目的均有异议。对证据5的真实性请法院核实，认为社区居委会对房屋的分配不具有证明权，证明内容不真实，涉案房屋到今天一直由原告李文华在居住，而并非两被告和第三人刘某居住，也许居委会并没有核实，对居委会出具虚假证明请求法院按照法律规定予以处理。第三人刘某对两被告提交的证据3、4、5无异议，对证据1、2的真实性与合法性无异议，但认为涉案房屋系家庭共有财产。第三人刘某为支持其诉讼请求向本院提交的证据为资金结算一览表，证明涉案房屋来源是由老房子拆迁所得，其中有75平米享受的是政策优惠项，75平米的来源是被告唐文化以及独生女第三人刘某按照人头分别计算所得，即第三人刘某与两被告对房屋共同所有。原告李文华对该证据的真实性无异议，但认为该证据所记载的事实与被告陈述的第三人刘某享有50㎡优惠是有矛盾的，只能证明在房屋资金结算方面有优惠，不能证明对房屋有产权。两名被告对该证据无异议。经庭审质证，对当事人认为真实性均无异议的证据，本院予以确认。对原告李文华提交的证据1、2，两被告虽有异议，但无证据反驳，本院予以确认；第三人刘某对证据5的异议和证据5本身的内容无关联性，又因两被告均无异议，本院对证据5予以确认。对两被告提交的证据5，非居委会有权证明的事项本院不予认可，原告李文华提出没有相关证明权能的异议本院采信。经审理查明：被告唐文化与被告刘正军于1987年8月24日登记结婚，第三人刘某系两被告的独生女，于1989年4月4日出生。两被告原所有的武汉经济技术开发区的老房拆迁后，根据其家庭成员结构（夫妻＋独生女），分配还建房即为涉案房屋一套，系武汉经济技术沌口街建华社区A区8栋2单元202室，并根据人口结构结算还建房的购房资金。根据原告李文华购房的委托，案外人王某（系原告李文华的亲戚）代替原告李文华（买方乙方）于2004年3月30日与被告唐文化本人（卖方甲方）签订《私房买卖合同》，约定：甲方唐文化将所有的涉案房屋以115000元价格卖给乙方李文华，涉案房屋系2003年原建华村集体拆迁还建楼，未办理房屋两证；能办理两证时，由甲方领取两证交给乙方，由乙方负责办理过户手续，甲方应无条件协助乙方，费用由乙方承担等。被告唐文化在合同上甲方处签名，王某代替原告李文华在合同上签上了李文华的名字，江群香（两被告的亲戚）、龚久会作为合同签订的证明人签名。签订合同时，被告刘正军在场。合同签订的当天，江群香向王某出具收条一份，载明：今收购房款壹拾壹万伍仟元整。收款人江群香。同日，被告唐文化收到户名唐祖伙（系江群香的丈夫）的存折，上面记载存款金额9万元。此后，原告李文华收到涉案房屋并居住使用至今。2009年8月21日，涉案房屋办理权属初始登记，登记权利人为被告唐文化，房屋所有权证号：武房权证经字第号，土地使用权证号武开国用（还2009）第4670号，土地性质为国有划拨土地。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的权属？2.《私房买卖合同》的效力？3.第三人刘某的诉请能否在本案中一并审理？关于涉案房屋权属的争议焦点，原告李文华认为出卖时房屋权利人是被告唐文化；两被告及第三人刘某认为房屋是家庭共有财产。本院认为：涉案房屋系集体土地上房屋拆迁还建的房屋，根据家庭人口结构（夫妻＋独生女）确定涉案还建房屋的户型、面积和购买还建房资金计算标准（其中老房拆完补偿的现金折抵新房购房款），故涉案房屋应属家庭财产；另两被告及第三人刘某也认可涉案房屋系家庭财产。虽目前产权证明上登记的权利人是被告唐文化，但实际为两被告及第三人刘某共同共有。关于私房买卖合同效力的争议焦点，原告认为有效，两被告及第三人刘某均认为无效，本院认为：1.涉案房屋初始登记的土地性质为国有划拨土地，证明即使原签订买卖合同时土地性质为集体土地，但在现为国有土地性质的情形下，按照法律规定，原房屋仍可进行买卖交易；2.在签订《私房买卖合同》时，涉案房屋并未办理权属登记。综合考虑两被告及第三人刘某（当时未满十五周岁）的家庭成员关系、被拆迁老房的权属、还建涉案房屋的标准以及涉案房屋在签订房屋买卖合同后由原告李文华一直使用居住情况，可以认定被告唐文化与原告李文华签订房屋买卖合同的行为，是得到全体家庭成员认可的家事代理行为。该私房买卖合同未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。关于第三人刘某的诉请能否在本案中一并审理的争议焦点，原告李文华认为第三人刘某的申请是一个确权申请，故第三人刘某提出的申请不能在本案中一并审理；第三人刘某认为第三人刘某对于涉案房屋有所有权，所以应该参与其中。本院认为第三人刘某作为家庭成员，涉案房屋的权属及处置和其有关联性，有可能涉及到其个人权利和义务的变动，其诉请和参与诉讼符合第三人参加诉讼的规定。法院在审查房屋买卖合同效力之前，必须要确定房屋权属，同时为方便当事人诉讼，解决当事人诉累，第三人刘某提出房屋确权的诉讼请求在本案中可并案审查。综上所述，涉案房屋系两被告及第三人刘某共同共有，第三人刘某请求确认涉案房屋系家庭成员共同共有的诉请符合客观事实，本院予以支持。原告李文华与被告唐文化签订的《私房买卖合同》合法有效，该合同对原告李文华、两被告及第三人刘某均具有约束力，在有关部门可以办理涉案房屋产权变更登记的情形下，原告李文华提出判令两被告及第三人刘某承担协助办理产权过户义务的诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因涉案房屋的初始登记土地性质为国有划拨土地，故两被告及第三人提出集体土地上房屋不能对外买卖的观点不适用涉案房屋买卖行为，而据此提出合同无效的观点本院不予采信。对于一般家庭来说，处分房产这种大额家庭财产，由夫妻一方隐瞒其它家庭成员单独处分显然不合常理，同时结合原告李文华从购房后就居住涉案房屋至今的事实来看，系被告唐文化个人擅自处分共有财产的事实在无其它证据充分证实的情形下，不能成立，故对于两被告及第三人提出被告唐文化一人擅自处分共有财产导致合同无效的观点本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋系被告唐文化、被告刘正军和第三人刘某共同共有；二、原告李文华与被告唐文化于2004年3月30日签订的《私房买卖合同》合法有效；三、被告唐文化、被告刘正军和第三人刘某于本判决生效之日起十五日内协助原告李文华将位于武汉经济技术开发区沌口街建华社区A区8栋2单元202室房屋权属及房屋所在的土地使用权属变更登记至原告李文华名下；四、驳回第三人刘某的其它诉讼请求。案件受理费100元，第三人刘某申请参加诉讼案件受理费100元，合计200元，由被告唐文化、被告刘正军共同负担150元，第三人刘某负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王锦中人民陪审员  谭忠元人民陪审员  章礼华二〇一六年九月二十七日书 记 员  赵文琪