山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第145号
上诉人（原审被告）牟善芳，女，1960年4月15日出生，汉族，住济南市。
委托代理人何莹，山东弘和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人梁志军，总经理。
委托代理人王志强，济南嘉孚律师事务所律师。
委托代理人张延峰，男，1981年9月26日出生，汉族，该公司员工。
上诉人牟善芳因与被上诉人长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人牟善芳委托代理人何莹、被上诉人长城物业济南分公司委托代理人张延峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司与长城物业济南分公司签订了《某某城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务合同》一份，合同约定山东鲁能亘富开发有限公司选聘长城物业济南分公司对某某小区部分区域提供前期物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；收费标准为：住宅按房屋建筑面积1.2元／月／平方米收取，收费不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费，物业服务费用按季度或半年预收。2012年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司与长城物业济南分公司签订了《某某城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务补充协议》一份，约定将上述《前期物业服务合同》的合同期限延长至2012年6月30日止，约定服务标准及物费服务费用标准等均按原合同的标准执行。牟善芳在某某小区内所居住的房屋建筑面积为140.34平方米，自2011年4月1日至2012年6月30日期间，共计15个月未交纳物业服务费，累计欠交物业费2526.12元（1.2元×140.34平方米×15个月＝2526.12元）。
牟善芳在庭前提交答辩状时一并提交了《前期物业服务协议》（复印件）一份，该协议显示，甲方为济南深长城物业管理有限公司，系建设单位委托的前期物业服务企业，乙方为牟善芳，系购房人（业主），物业类型为住宅，建筑面积为140.34平方米，系某区某号楼某单元＊01室，该协议对双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量及物业费收费标准等事项进行了约定。协议落款处甲方签章处加盖了“济南深长城物业管理有限公司鲁能领秀城管理处”的方章，代表人处签有张某字样，乙方签章处签有牟善芳字样，落款时间为2009年11月11日。长城物业济南分公司认为该合同系复印件，真实性无法确定，其系于2011年1月1日与开发商签订的前期物业合同，提供物业服务是有合法的依据的，故其依据与开发商签订的前期物业合同是有权主张权利的。
原审法院另查明，长城物业济南分公司已于2012年7月1日合同到期后撤离了涉案小区。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，长城物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《某某城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括牟善芳在内的涉案小区全体业主均具有约束力。长城物业济南分公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。关于牟善芳提出的长城物业济南分公司主体不适格的问题。原审法院认为，牟善芳对其主张仅提交了协议复印件，其真实性无法确定，且长城物业济南分公司对此不予认可，故对牟善芳的上述抗辩理由，不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在长城物业济南分公司按照合同约定为牟善芳所居住的小区提供了物业服务的情况下，牟善芳就应当按照合同约定的标准向长城物业济南分公司交纳物业费。牟善芳未向长城物业济南分公司交纳2011年4月1日至2012年6月30日期间的物业服务费，已经构成违约，长城物业济南分公司要求牟善芳交纳合法有据，依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告牟善芳于判决生效之日起10日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司2011年4月1日至2012年6月30日的物业服务费2526.12元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告牟善芳负担。
上诉人牟善芳不服原审判决上诉称，1、原审法院程序错误。2012年10月24日，济南深长城物业管理有限公司向济南市仲裁委员会提起调解申请，要求牟善芳支付自2011年4月1日至2012年6月30日拖欠的物业费及其他费用共计3691元。济南市仲裁委员会于2012年10月26日向牟善芳送达了（2012）济仲调字第3315号《调解通知书》以及济南深长城物业管理有限公司的调解申请书，并于2012年11月2日到济南市仲裁委员会调解中心参加调解。2013年6月20日，长城物业济南分公司向济南市市中区人民法院起诉，要求牟善芳支付自2011年4月1日至2012年6月30日拖欠的物业费及其他费用共计3516.78元，济南市市中区人民法院没有审查主体，也未查清事实的情况下，于2013年9月5日作出（2013）市民初字第1900号民事判决。根据《中华人民共和国仲裁法》第九条第一款仲裁实行一裁终局的制度，仲裁裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理，原审法院不应在济南深长城物业管理有限公司向济南市仲裁委员会提起调解申请的情况下受理长城物业济南分公司对牟善芳的起诉。2、长城物业济南分公司主体不适格。2009年11月11日，牟善芳与济南深长城物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务协议》，约定由济南深长城物业管理有限公司负责牟善芳所在的某某城某区某号楼某单元＊01室的物业管理，牟善芳从没有与长城物业济南分公司签订过任何协议。3、济南深长城物业管理有限公司因管理不善造成牟善芳物品损害，经济损失3000元以上，牟善芳保留起诉的权利。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人长城物业济南分公司答辩称，1、根据长城物业济南分公司提供的证据可以证实，长城物业济南分公司与牟善芳系物业服务合同关系，根据合同的约定，牟善芳应向长城物业济南分公司交纳物业费；2、牟善芳所陈述的上诉事实和理由不予认可，并且牟善芳上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，长城物业集团股份有限公司与济南深长城物业管理有限公司系各自独立的法人单位。
二审中，上诉人牟善芳提供以下证据：证据1，济南深长城物业管理有限责任公司向济南仲裁委员会提交的调解申请书、济南仲裁委员会下达的（2012）济仲调字第3315号调解通知书各一份，欲证明涉案纠纷已经济南市仲裁委员会受理并组织双方当事人调解，一审法院受理本案属于程序错误。证据2，2009年11月11日牟善芳与济南深长城物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，欲证明牟善芳与济南深长城物业管理有限公司存在物业服务合同关系，与长城物业济南分公司没有任何关系。证据3，赔付申请书一份，系牟善芳向济南深长城物业管理有限责任公司申请赔偿，欲证明因济南深长城物业管理有限责任公司管理不善造成牟善芳物品损失3000元。长城物业济南分公司质证称，关于证据1，牟善芳与长城物业济南分公司所签订的前期物业服务协议中没有仲裁条款，也没有达成仲裁协议，且济南市仲裁委员会对涉案纠纷并未立案，仅是一个调解程序且调解未果，在一审诉讼期间牟善芳亦未在答辩期内提出管辖异议。关于证据2，对真实性有异议，合同落款仅是济南深长城物业服务有限公司某某城管理处的方章，且与长城物业济南分公司自2011年1月1日起对涉案小区提供物业服务并无矛盾之处。关于证据3，系牟善芳单方形成的书面材料，长城物业济南分公司不予认可。
本院认为，虽然济南市仲裁委员会向牟善芳送达了（2012）济仲调字第3315号《调解通知书》以及济南深长城物业管理有限公司的调解申请书，但济南市仲裁委员会对济南深长城物业管理有限公司要求牟善芳支付2011年4月至2012年6月期间的物业费未调解成功，且济南市仲裁委员会对上述纠纷亦未立案作出裁决。因长城物业集团股份有限公司与济南深长城物业管理有限公司系各自独立的法人单位，且上述调解事实及本案长城物业济南分公司提起诉讼并不属于《中华人民共和国仲裁法》第九条第一款规定的情形，故原审法院受理本案诉讼程序合法。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，长城物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司于2011年1月1日签订的《某某城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对包括牟善芳在内的涉案物业管理区域内的业主均具有约束力。2011年4月1日至2012年6月30日，长城物业济南分公司为包括牟善芳在内的业主提供了物业服务，牟善芳应按照合同约定向长城物业济南分公司交纳物业费，故原审判令牟善芳向长城物业济南分公司支付并无不当。牟善芳现提交2009年11月11日签订的《前期物业服务协议》，主张自2009年11月11日起长城物业济南分公司并未为涉案物业管理区域提供物业服务。但该协议并不能否认长城物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的前期物业服务合同的真实有效性，亦不能推翻2011年1月1日至2012年6月30日期间长城物业济南分公司为涉案小区实际提供物业服务的事实，根据国务院制定的《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，在2011年4月至2012年6月期间长城物业济南分公司为涉案小区提供物业服务的情况下，涉案物业管理区域内不应有两个物业服务企业同时提供物业服务，故上诉人关于本案诉讼主体不适格，不应向长城物业济南分公司交物业服务费的主张，依法不能成立，本院不予支持。另，牟善芳要求济南深长城物业管理有限公司赔偿因管理不善造成的经济损失，因不属于同一法律关系，本院对此不予处理，牟善芳可另案主张权利。综上，上诉人牟善芳上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人牟善芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 黄 力
代理审判员 王立强
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 朱 茜