吉林省延吉市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）延行初字第93号
原告金贞顺，女，朝鲜族，现住吉林省延吉市。
委托代理人扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托代理人田国君，吉林诚途律师事务所律师。
被告延吉市房产局，住所地：吉林省延吉市。
法定代表人金勇文，该局局长。
委托代理人马京林，该局副局长。
委托代理人柳静，吉林敖联律师事务所律师。
第三人李承烈，男，现下落不明。
原告金贞顺诉被告延吉市房产局、第三人李承烈房屋行政登记一案，原告于2015年7月25日向本院提起行政诉讼。本院在同日立案后，于2015年7月31日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年1月13日依法公开开庭审理了本案。原告委托代理人田国君，被告行政负责人马京林、委托代理人池铜汉、柳静到庭参加诉讼。第三人李承烈经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告延吉市房产局于2007年7月30日向第三人李承烈颁发了吉房权延字第96081私有房屋所有权证。
原告诉称，2003年，原告经相关部门批准，在延吉市小营镇东新二队翻扩建了自家住宅，面积557平方米。2007年7月25日办理了房屋产权证。栋号976，层数3，产权证号为吉房权延字第96081号私有房屋所有权证。然而，现在原告发现被告在原告没有到场的情况下，将我房屋其中的一个单元分出，为第三人李承烈办理了吉房权延字第96081私有房屋所有权证。而办理过户的时候，原告一直居住在韩国，没出具经我国驻韩国使领馆公证关于该房屋买卖授权委托书，该房屋为农房出卖给本集体经济组织以外的成员即本案第三人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，该房屋买卖行为对原告不发生效力，因此，该房屋买卖行为无效，办理房屋所有权过户手续，缺乏事实依据。在原告没有亲自或者持有经我国驻韩国使领馆公证的原告授权委托书情况下办理房屋过户手续，违反相关的法律、法规及规章规定。该房屋为农房根据相关的法律、法规及规章规定，不能出卖给本集体经济组织以外的成员。原告认为，被告办理吉房权延字第96081私有房屋所有权证的行政行为，主要证据不足，适用法律、法规错误。请求判决撤销被告办理吉房权延字第96081私有房屋所有权证。
原告为证明自己的主张提供了如下证据：证据1.身份证复印件一份。证明原告诉讼主体适格。证据2.吉房权延字第96081号私有房屋所有权证复印件（2003年6月颁发）。证明本案诉争房屋是原告原来具有私有住宅翻建的，原产权证号为吉房权延字第96081号。证据3.2007年翻建后的吉房权延字第96081号私有房屋所有权证、延吉市房屋分栋登记表复印件各一份。证明第三人的房屋是从原告所有的吉房权延字第96081号分出的，与房屋产权证存根吻合。
被告延吉市房产管理局辩称，一、被告的档案中有原告与第三人的房地产买卖契约，证明房屋交易的事实，以及延吉市长白乡东新村民委员会出具的介绍信证明该房屋无任何争议。且该房屋系宅基地，村里有处分权，况且买卖事实存在。二、原告诉称其房屋买卖行为对其不发生法律效力，应先进行民事案件确认买卖合同的效力，再进行行政诉讼。三、该房屋买卖交易所提交的证明材料有双方的身份信息等材料，符合为第三人办理产权证的条件。四、原告的起诉已经超过了起诉期限。综上，被告的行为符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了以下证据、依据：证据1.房地产申请审批书。证明金贞顺为卖房人，第三人作为买房人，双方存在房屋买卖的事实。证据2.吉房权延字第96081号私有房屋所有权证存根。证明2007年8月1日，第三人领取了房屋所有权证。证据3.中华人民共和国契税完税证、吉林省行政事业性收费通用。证明第三人向被告单位缴纳了相关税费。证据4.房地产交易价格申报表。证明原告作为卖房人，第三人作为买房人，被告单位为其买卖行为的交易价格进行审批。证据5.李承烈、李哲洙、付志民的身份证以及户口本复印件。证明原告以及第三人向被告单位提供了双方的身份信息。证据6.延吉市小营镇东新村民委员会出具的保证书。证明延吉市小营镇东新村向被告单位提交保证书，保证若因原告与第三人的房屋买卖行为发生错误产生的损失由其承担。证据7.延吉市小营镇东新村民委员会出具的延长东民字第3号介绍信。证明延吉市小营镇东新村向被告单位出具介绍信，是其单位证明该房屋无任何争议，要求被告配合办理过户手续。证据8.房地产买卖契约。证明原告作为卖房人，第三人作为买房人双方买卖房屋的事实。被告作出行政行为的法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第17条。
第三人未提出答辩意见，亦未提供证据。
经庭审质证，被告提供的证据1.该房地产申请审批书中的卖房人并非房屋产权所有人，该证据本院不予采信。证据2.该证据反正了第三人的房屋是从原告的房屋中分割出来的，本院采信证据的真实性。证据3.原、第三人没有异议本院予以采信。证据4、5、6、7、8，原告对证据的真实性无异议对证据的内容及证明目的有异议，本院采信证据的真实性。
被告作出行政行为的法律依据《城市房屋权属登记管理办法》。被告进行登记的房屋是农村房屋，被告适用《城市房屋权属登记管理办法》属于适用法律不当。
原告提供的证据1.被告、第三人没有异议，本院予以采信。证据2、3，该证据是被告有责任举证证明的事实，被告虽有异议，但没有足够证据予以佐证，本院予以采信。
经审理查明，2003年经相关部门批准，原告金贞顺与其子李哲洙在延吉市小营镇东新二队翻扩建自家住宅，二人共同建成了一栋1114平方米的三层楼房。2007年7月25日，被告延吉市房产局所辖小营房管所，为原告金贞顺和李哲洙分别办理了套印延吉市人民政府印章的吉房权延字第96081号、23854号私有房屋所有权证，房屋面积分别均为557平方米。2007年7月30日，被告所辖小营房管所在原告金贞顺与其子李哲洙没有在场的情况下，根据被告证人付志民出具的保证书（加盖延吉市小营镇东新村村民委员会公章），将原告第96081号房屋产权证中的一个单元分出，以买卖的形式，为第三人李承烈办理了套印延吉市人民政府印章的吉房权延字第96081私有房屋所有权证。第三人李承烈不是延吉市小营镇东新村集体经济组织成员。
本院认为，被告延吉市房产局是延吉市办理房屋所有权登记的主管部门，延吉市房产局小营房管所是被告的内设机构，不具有行政主体资格，小营房管所进行的房屋登记应当视为被告的行政行为。被告颁发的房屋产权证书虽然套印延吉市人民政府的印章，但实际是被告作出的行政行为，应当由被告承担行政责任，延吉市房产局是适格被告。
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，被告于2007年7月作出房屋转移登记没有通知原告，没有证据证明原告知道或应当知道被告的行政行为，原告的起诉没有超过起诉期限。
原告与第三人没有房屋买卖合同，双方不存在民事法律关系。被告主张应先进行民事买卖合同效力确认，再进行行政诉讼的请求没有事实依据，本院不予支持。
被告进行房屋登记应当依法行政。被告在原房屋产权人不在场的情况下，仅依据他人的担保，将权利人的农村土地上的房屋转移登记给非该土地集体组织成员的他人，没有事实和法律依据，程序违法，侵犯了原告的合法权益，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
撤销被告延吉市房产局为第三人李承烈颁发的吉房权延字第96081私有房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告延吉市房产局负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 司信吉
审 判 员 姜慧娟
人民陪审员 刘世昌
二〇一六年一月十三日
书 记 员 李 娜