广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1951号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳飞S精密钣金技术有限公司，住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：戚Y玲，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：戚Y玲，住所地：河南省社旗县。
两上诉人共同委托代理人：彭D平，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：兴J豪科技（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：黄Z辉，总经理。
委托代理人：张X伟，广东联睿律师事务所律师。
上诉人深圳飞S精密钣金技术有限公司（以下简称飞S公司）、戚Y玲因与被上诉人兴J豪科技（深圳）有限公司（以下简称兴J豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，戚Y玲系飞S公司的法定代表人，其与案外人深圳市银X电力电子有限公司签订了租赁合同，承租位于深圳市龙华新区观澜大布巷社区观光路1301号银X高科技工业园的电力区内物流栋厂房，租赁期限为2014年4月1日至2018年3月31日，双方未就转租作出约定。
2015年2月3日，兴J豪公司与飞S公司签订了《厂房租赁合同》，由飞S公司提供“深圳市龙华新区观澜大布巷社区观光路1301-X栋一层和四层”给兴J豪公司承租，租赁期限自2015年2月3日起至2020年3月31日止，租金为63650元／月。合同签订后兴J豪公司即向戚Y玲的帐户支付了履约保证金127300元及租金63650元，飞S公司出具了相应收据。
2015年2月6日，双方因增加租赁范围，修改并重签了《厂房租赁合同》，租赁物范围变更为“深圳市龙华新区观澜大布巷社区观光路1301-X栋一层部分、三层部分和四层厂房”。
上述事实，有《厂房租赁合同》、房产证、收款收据、快递单及投递信息、手机短信等证据以及庭审笔录证实，并经一审庭审质证，足以认定。
兴J豪公司诉至原审法院，请求判令：1、即日起解除兴J豪公司、飞S公司之间就出租“深圳市龙华新区观澜大布巷社区观光路1301-X栋”签订的《厂房租赁合同》（包括2015年2月3日签署的《厂房租赁合同》以及2015年2月6日签署的修改合同）；2、飞S公司、戚Y玲立即退还兴J豪公司履约保证金127300元和提前预交的2015年4月份租金63650元，前述金额为190950元；3、飞S公司、戚Y玲支付占用兴J豪公司人民币190950元期间的利息，按同期同款中国人民银行贷款利率计算自2015年2月5日起计算至还清之日止。4、飞S公司、戚Y玲承担兴J豪公司支出的律师费5000元；5、飞S公司、戚Y玲承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。
飞S公司、戚Y玲提起反诉，请求判令：1、兴J豪公司支付飞S公司、戚Y玲违约金人民币428100元（71350×12×50%）；2、兴J豪公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，戚Y玲与案外人签订的租赁合同并未就转租作出明确约定，戚Y玲也没有提供证据证明其转租行为经过出租人的同意或事后追认，故其转租行为不符合法律规定，兴J豪公司、戚Y玲之间签订的转租合同违反了法律的强制性规定，系无效合同。无效合同自始不具有约束力，兴J豪公司诉请解除该合同的理由不成立，原审法院不予支持。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，由此产生的损失应各自承担，故兴J豪公司关于令飞S公司、戚Y玲返还履约保证金127300元及租金63650元的请求于法有据，原审法院予以支持，但兴J豪公司关于令飞S公司、戚Y玲支付以上费用产生的利息及律师费用的请求不予支持。因双方的合同无效，飞S公司、戚Y玲反诉要求支付违约金的请求没有法律依据，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、兴J豪公司与飞S公司之间的租赁合同关系无效；二、飞S公司、戚Y玲于判决生效之日起五日内向兴J豪公司返还保证金127300元及租金63650元，共计190950元；三、驳回兴J豪公司的其他诉讼请求；四、驳回飞S公司、戚Y玲的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2110元，财产保全费1520元，由飞S公司、戚Y玲承担3537元，兴J豪公司承担93元。本案反诉受理费2661元，由飞S公司、戚Y玲承担。
上诉人飞S公司、戚Y玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判兴J豪公司支付飞S公司、戚Y玲违约金人民币428100元（71350×12×50%）；3、驳回兴J豪公司的全部诉讼请求；4、兴J豪公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实理由：
原审庭审时法庭责令飞S公司、戚Y玲提供涉案厂房的权利人权属资料以及权利人对转租行为的意见。休庭后，飞S公司、戚Y玲与权利人深圳市银X电力电子有限公司积极联系，取得了权属资料并提交给了原审法院。但关于权利人对转租行为的意见，权利人称需要报集团公司法务部门审阅并评估法律风险，当时未能取得，直到2015年9月2日方才取得《联络函》，但此前飞S公司、戚Y玲已于2015年8月28日领取了原审判决。根据该《联络函》，涉案《厂房租赁合同》并非无效合同，且由于该《联络函》系于原审判决送达后新产生的证据，故请二审法院依法改判。
飞S公司、戚Y玲在二审庭审中补充上诉事实和理由如下：一、一审开庭后我方根据法庭的命令，于2015年7月13日向法庭提交了四份证据，分别是厂房租赁合同、厂房产权证书复印件、厂房产权证书用印申请表及兴J豪公司与戚Y玲共同向物业公司申请办理租赁凭证的申请书，我方认为该四份证据足以证明涉案房产的产权人同意我方转租，但法庭接收该四份证据后没有再次开庭就作出了判决并且判决书中也遗漏了该四份证据，我方接收判决后于2015年9月2日取得了联络函作为新证据提交二审法庭，上述五份证据均足以证明业主方同意转租，因此租赁合同是有效的。二、我方没有违约行为，关于隔墙及卷闸门工程没有完成的原因在于对方没有按照合同的约定提供装修设计图纸及生产工艺平面图，另外报园区审批需要时间，因此对方不能以所谓我方违约解除合同，对方解除合同的真实原因在于对方自行向物业要求办理装修许可手续不成功。三、对方自第二份合同签字日2月6日起拖欠租金23100元，至今拖欠租金的金额超过了71350元，根据第二份合同第10条第1点的约定，对方应当承担违约金金额是租金总额的50%，也就是428100元。
被上诉人兴J豪公司口头答辩称，一、关于合同的效力问题，飞S公司、戚Y玲提交的所谓9月2日的联络函是在一审判决领取后不能作为已经合法取得转租权的有效证据，也不应对抗一审判决的结果。二、双方签订租赁合同后飞S公司、戚Y玲一直没有交付租赁物，也没有交付租赁物的钥匙，并且严重违约，没有隔墙和设置卷闸门，导致兴J豪公司根本无法进入租赁物，也无法使用租赁物。三、双方发生纠纷的另外一个原因是飞S公司、戚Y玲一直没有获得深圳市银X电力电子有限公司的转租许可，导致无法获得其设立的物业管理公司审批，飞S公司、戚Y玲一直拖延交付租赁物和进场装修的时间，导致兴J豪公司根本无法实现合同目的，而且兴J豪公司是由于旧城改造拆迁从原经营地址搬离，已经限定了2015年3月22日之前必须搬迁。综上，飞S公司、戚Y玲的违约行为以及未如实告知没有转租权的欺骗行为导致双方签订的租赁合同根本无法履行，合同目的无法实现，其在2015年9月2日取得的所谓联络函即使是真实的，也不能改变飞S公司、戚Y玲的违约及欺骗行为，请求法院尊重事实考虑该无效租赁行为给兴J豪公司造成的巨大损失做出公正判决。
本院经审理查明，涉案房产的权利人为深圳市银X电力电子有限公司，房屋产权证号为：深房地字第××号。深圳市银X电力电子有限公司于2015年9月2日向原审法院出具了联络函，确认飞S公司将涉案房产转租给兴J豪公司的行为已向深圳市银X电力电子有限公司报备并经同意。原审相关认定有误，本院予以纠正。
戚Y玲一审提交了与肖淑慧的手机短信内容，显示兴J豪公司多次催促戚Y玲申请装修，戚Y玲要求肖淑慧将相关款项汇至飞S公司账号。2015年2月27日，肖淑慧发出信息，“25号到物业，正式回复还是得戚总您本人办理才可装修，明天物业如果没法让装修，那就按解约执行。”本案各方当事人对短信内容予以确认，本院对上述事实予以采信。
双方当事人确认飞S公司与兴J豪公司履行的是双方于2015年2月6日签订的《厂房租赁合同》。该合同除对2015年2月3日签订的《厂房租赁合同》约定的租赁范围变更之外，还约定：“租赁期限为2015年2月3日至2020年3月31日止。（免租期为2015年2月2日至2015年3月31日）。每月租金为71350元，在每月1日前以银行转账方式支付给飞S公司。合同签订后，兴J豪公司需缴纳142700元履约保证金。如兴J豪公司提前终止合同或者租赁期间破坏了房屋结构而始终未予修复，给飞S公司造成了经济损失，飞S公司有权将履约保证金作为赔偿全部扣留。兴J豪公司不得随意损坏房屋设施，兴J豪公司如需改变房屋的主体结构和装修，需先征得飞S公司的同意，费用由兴J豪公司自理。否则飞S公司有权要求拆除，或补偿飞S公司的有关损失。兴J豪公司进入厂房装修前，必须提供房屋装修设计图纸及生产工艺平面图，交飞S公司和公安消防处和环保局审查，必须符合设计规范及消防环保要求，批准后方可进场装修。”该合同附图显示，涉案房产一层需要修建隔墙以及在外墙开门、安装卷闸门，以便将隔墙以左侧部分交由兴J豪公司使用，双方在合同附图中约定“隔墙和卷闸门由飞S公司处理”。
兴J豪公司在与飞S公司于2015年2月3日签订的《厂房租赁合同》的当日即支付了履约保证金127300元和租金63650元，其在2015年2月6日后未再支付其他款项。
2015年3月2日，兴J豪公司向飞S公司发出《限期2015年3月3日15点前配合办理装修许可手续通知》，称“1、请飞S公司于2015年3月3日15点前到深圳市富上佳物业管理有限公司配合办理进场装修许可手续，确保我公司可以立即进场装修。2、否则我公司将视为你公司严重违约，将依法行使合同解除权。”飞S公司于2015年3月3日收到该函件。
2015年3月6日，兴J豪公司又向飞S公司发出《限3日内一层厂房外墙开门3.3米包安装大门、隔墙及交付出租厂房通知书》，称“一、请飞S公司于3日内，修建好一层厂房内的隔墙、外墙开门3.3米安装好大门，并把1301-X栋厂房的一层部门、三层部门和四层厂房全部交付我公司，确保我公司可以立即进场装修。二、由于你公司故意拖延，导致原合同约定的免租期已经过半作废，我公司要求你公司立即书面同意自交付出租房屋之日起顺延免租期2个月。三、否则，我公司将视为你公司严重违约，将依法行使合同解除权。”飞S公司于2015年3月7日收到该函件。
2015年3月16日，兴J豪公司起诉至原审法院，要求解除涉案合同。
2015年3月20日，飞S公司向兴J豪公司发出《关于是否继续履行厂房租赁合同的通知》，称我司近期收到两份通知，现回复如下：1、按照合同约定，你司装修前，必须提供房屋装修图纸及生产工艺平面图，交我方和公安消防处和环保局审查，但你司至今未履行该手续。2、我司早已聘请装修公司准备处理隔墙和卷闸门。3、据悉最近你司已经搬厂。
另查，飞S公司为自然人独资的有限责任公司，戚Y玲为其唯一股东。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房产有产权证，产权权利人深圳市银X电力电子有限公司也同意戚Y玲和飞S公司转租的行为，飞S公司与兴J豪公司于2015年2月3日以及2月6日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。因2月6日签订的《厂房租赁合同》对2015年2月3日的合同进行了部分修改，双方当事人均确认双方履行的为2月6日签订的合同，本院对此予以认可。该合同合法有效，双方均应按该合同履行各自的权利义务。原审认定涉案合同无效有误，本院予以纠正。
兴J豪公司在2015年2月3日签订《厂房租赁合同》的当日即按该合同约定的数额支付了租赁保证金127300元以及2015年4月的租金63650元，但在2015年2月6日签订修改后的《厂房租赁合同》后未再补交租赁保证金和2015年4月租金的差额部分。本院认为，2015年2月6日的《厂房租赁合同》仅约定租赁保证金应在签约后支付，未约定首月租金亦应在同时交付，而是约定每月租金应于当月1日前支付，故兴J豪公司已支付的款项超过了双方于2015年2月6日签订的《厂房租赁合同》约定的租赁保证金的数额142700元。兴J豪公司未再支付其余款项行为未违反双方合同的约定，飞S公司主张兴J豪公司违约的理由不成立，本院不予采信。
飞S公司又主张兴J豪公司未及时交付装修图纸才造成合同不能履行。本院认为，从查明的情形来看，兴J豪公司一直为装修问题与涉案房产的物业管理公司沟通，但物业管理公司要求戚Y玲本人与物业公司联系才能进行装修，兴J豪公司多次通过短信、函件的方式要求戚Y玲配合办理装修许可的手续，但戚Y玲没有及时回应，现飞S公司又以兴J豪公司未提交装修图纸为由主张对方违约理由不成立。
涉案合同约定，涉案厂房一楼需由飞S公司修建隔墙以及卷闸门。飞S公司在二审审理中称，未及时修建隔墙以及卷闸门是因为兴J豪公司未支付修建隔墙的费用。本院认为，涉案合同约定的装修费用由兴J豪公司承担是指兴J豪公司装修涉案房产时产生的装修费，但修建隔墙和卷闸门是飞S公司的合同义务，应由飞S公司承担相应修建费用。因涉案合同约定厂房一层的租赁范围在修建隔墙的一侧，隔墙的修建以及卷闸门的打开将直接影响租赁厂房的使用，飞S公司在兴J豪公司多次催促后仍未修建隔墙和卷闸门，导致涉案房产不能及时交付，兴J豪公司无法使用涉案房产，飞S公司的行为已构成违约，兴J豪公司有权据此解除涉案合同。
涉案合同于兴J豪公司的起诉状送达飞S公司之日起解除，涉案房产一直未交付使用，飞S公司应当返还兴J豪公司租赁保证金190950元和租金63650元。飞S公司为一人有限责任公司，因戚Y玲不能证明公司财务独立于自己的财产，应当对飞S公司的上述债务承担连带责任。原审判决飞S公司和戚Y玲返还上述款项无误，本院予以维持。关于飞S公司是否应支付上述款项的利息以及承担兴J豪公司因本案支出的律师费，因兴J豪公司未提起上诉，本院不予处理。
综上，涉案合同有效，飞S公司在合同的履行过程中已构成违约，而兴J豪公司并无违约，故兴J豪公司有权请求解除合同，并要求飞S公司退还已支付的款项。原审关于合同效力认定有误，对于双方当事人的合同履行情况以及违约情形没有查明，本院予以纠正。飞S公司上诉请求兴J豪公司承担违约责任没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第430号民事判决第二、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第430号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第430号民事判决第一项为：深圳飞S精密钣金技术有限公司与兴J豪科技（深圳）有限公司于2015年2月6日签订的《厂房租赁合同》于兴J豪科技（深圳）有限公司的起诉状送达深圳飞S精密钣金技术有限公司之日解除；
四、驳回兴J豪科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币2110元，财产保全费1520元，由飞S公司、戚Y玲承担3537元，兴J豪公司承担93元，一审反诉受理费2661元，由飞S公司、戚Y玲承担；二审案件受理费9542元，由飞S公司、戚Y玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国公司法》第六十三条：
一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。