广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8955号
上诉人（原审原告）：邓吉胜，男，汉族，1934年12月24日出生，住所地：深圳市光明新区。
上诉人（原审原告）：杨玉香，女，汉族，1943年8月27日出生，住所地：深圳市光明新区。
两上诉人共同委托代理人：邓超明，男，汉族，1981年7月26日出生，住所地：广东省深圳市光明新区光明街道滨河苑*栋*座***号，身份证号码：4403061981********，系两上诉人之子。
以上两上诉人共同委托代理人：刘培福，北京市共信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市光明侨新实业有限公司。住所地：深圳市光明新区光明街道美景花园*栋***号房。组织机构代码：723047400。
法定代表人：彭荣桥，董事长。
委托代理人：朱明生，广东一言律师事务所律师。
委托代理人：朱峰，广东一言律师事务所实习律师。
上诉人邓吉胜、杨玉香因与被上诉人深圳市光明侨新实业有限公司（以下简称光明侨新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邓吉胜、杨玉香的上诉请求：1、撤销原审判决；2、光明侨新公司在判决生效之日起一个月内为邓吉胜、杨玉香申请办理房产证；3、判令光明侨新公司赔偿延期办理房产证的违约金10万元；4、本案诉讼费用由光明侨新公司承担。
上诉理由：一、一审判决认为“从查明的事实可知，涉案房产此前因缺少建筑工程施工许可证原件、竣工验收证明文件及报建图纸原件缺盖公章等问题，一直未能办理房地产权证。……该房地产目前暂不具备办理房地产证的条件。”从中可以看出，目前不能办理房地产权证的原因系光明侨新公司没有按照法律规定完善手续。导致邓吉胜、杨玉香等人购买的住房入住十余年，都未能办理房地产权证，所有责任都在光明侨新公司。如果光明侨新公司不能在邓吉胜、杨玉香要求的时间办理证件，应当判令光明侨新公司承担不能办证的违约责任。因此，一审法院直接驳回邓吉胜、杨玉香要求限期办理房地产权证的请求是错误的。二、一审判决认为“由于双方于《购房合同书》中并未明确约定被告办理房产证的期限，故原告诉请被告支付延期办证的违约金缺乏合同依据，本院亦不予支持”也是错误的。光明侨新公司作为一个房地产开发企业应当明知，在建设住房时要按照法律规定办理各种规划报建手续，交房后应当及时为购房者办理房地产权证件。现因光明侨新公司的责任，不能为购房者办理房地产权证件，光明侨新公司应当依法承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，光明侨新公司应当在合同约定的期限内办理房屋权属证明，约定不明或者没有约定的，应当在竣工房屋交付之日起90日内为邓吉胜、杨玉香申请办理房屋权属证明，对于已竣工房屋，应当在合同签订的90日内办理房屋权属证明，否则光明侨新公司应当承担违约责任。光明侨新公司在2003年5月就已经交付房屋给邓吉胜、杨玉香，本应当在竣工房屋交付之日起90日内为邓吉胜、杨玉香申请办理房屋权属证明。因邓吉胜、杨玉香签订合同时，处于不利的地位，毫无商量的余地，因此按照光明侨新公司提供的格式合同文本，约定尽量在两年内为邓吉胜、杨玉香办理房地产权证。即便如此，光明侨新公司也应当在2005年底为邓吉胜、杨玉香办理房地产权证，不应再拖延。现在由于光明侨新公司的原因，邓吉胜、杨玉香在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，光明侨新公司理应承担违约责任。而按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第二款的规定，因合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”一审判决没有遵循诚实信用原则，没有体现法律的公平正义。如果邓吉胜、杨玉香的诉讼请求不能得到支持，那么必然会纵容更多的开发商肆意违约，光明侨新公司也永远不用为邓吉胜、杨玉香办理房地产权证，违约者将得不到法律的惩罚。综上，双方签署购房合同和交付房屋已达十余年，由于光明侨新公司的原因，至今仍未能为邓吉胜、杨玉香申请办理房屋权属证明，已经严重的侵害了邓吉胜、杨玉香的合法权益，光明侨新公司应当依法承担不能办证的违约责任。
光明侨新公司答辩称：一、光明侨新公司属国有企业，受政府委托，协助处理涉案行政合同公益事务。光明侨新公司隶属于深圳市光明新区以及光明街道的国有企业，代表人民政府承担着受政府部门行政委托的部分非公司业务范围内的行政性社会公益事务。本案属于光明侨新公司受政府委托协助处理的，因配合发展光明片区经济建设“凤新公路”而进行拆迁安置的社会公益性民生工程，并不是由光明侨新公司自己所开发的房地产获利项目。二、涉案项目属于政府因公路建设而拆迁安置的非获利公益民生工程。涉案争议办证项目属于深圳市原宝安区凤新公路建设，政府依法对拆迁户进行安置的房屋，并非所谓的商品房对外销售而从中获利的项目，邓吉胜、杨玉香属于因公路建设的被拆迁安置户，并非因所谓正式的《买卖合同》而产生的合同纠纷，光明侨新公司不应当承担合同法律责任。三、光明侨新公司并非真正意义上以盈利为目的的开发商，而是受深圳市原宝安区光明街道办事处的委托协助处理的行政性社会法律事务，涉案房屋不属于光明侨新公司自己依法开发并进行对外售卖的商品房屋。光明侨新公司不仅没有从中获利，而且还要不断有人力和物力的大量投入，是垫钱为政府办实事的所谓“开发商”。四、涉案争议办证事宜，属于先天不足的历史遗留问题。关键难题在于原宝安区政府为了光明片区社会经济的发展，加快公路建设的速度，同意该项目采用“先建后报”，在规划设计项目中没有物业用房，不符合现在政府部门的办证要求。原宝安区政府和现光明新区管委会/业务主管部门、光明街道办事处以及光明侨新公司等机关单位，一直想方设法、长期不懈努力为拆迁户解决诉求问题，有关协调工作从未间断，从而放弃且逐一寻求实际可行性替代方案。包括：在原区购置房产、搭建物业用房或出资购买等等方法，为拆迁户解决办理实际问题。五、邓吉胜、杨玉香对办证事宜的时间和难度具有预见性。在双方《购房合同书》的约定，甲方将继续履行义务，尽可能在两年内为乙方申请办理该房屋的“房地产证”。乙方作为被拆迁安置户，对涉案办证事宜的时间和难度具有预见性。而关于办证的责任问题不在于光明侨新公司，光明侨新公司也无法解决办理问题，一直在不断配合、协调相关事宜。六、邓吉胜、杨玉香主张违约金于法无据。涉案合同名为《购房合同书》，实则为《公路建设拆迁安置》。合同主体不平等，且属于光明侨新公司受政府委托代履行的行政性、非盈利的公益性事务。双方在合同中未约定具体办证期限以及违约条款，其主张于法无据，且已超过法律时效。综上，光明侨新公司属于国有企业，为配合加快光明片区的社会经济发展，接受政府委托协助办理，因国家公路建设而进行拆迁安置的行政公益性社会民生事务。涉案诉求因项目先天规划不足，后期各级人民政府一直不懈努力，但仍未彻底解决的历史遗留问题，光明侨新公司没有合同违法责任。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，邓吉胜、杨玉香的诉求于法无据，请求二审法院依法维持原审判决。
邓吉胜、杨玉香的一审诉讼请求：1、光明侨新公司在判决生效之日起一个月内为邓吉胜、杨玉香申请办理房产证；2、光明侨新公司赔偿延期办理房产证的违约金10万元；3、本案诉讼费用由光明侨新公司承担。
一审法院查明：邓吉胜与杨玉香系夫妻关系。2003年1月10日，光明侨新公司作为卖方（甲方），邓吉胜作为买方（乙方），签订了《购房合同书》，杨玉香在落款“乙方”处签名。双方约定，光明侨新公司受深圳市宝安区光明街道办事处委托，负责凤新公路建设拆迁户安置房屋建设。原拆迁房屋编号为福利住宅区二十一A栋103（深房地字第××号），拆迁房屋类型为深圳市规划国土局核发“房地产证”，原拆迁房屋面积为57.3平方米；安置房编号为侨新花园A栋502号，安置房面积为94.2平方米，补差面积36.9平方米，补差价格1050元/平方米,房屋补差款人民币38745元。车库编号A栋1号，车库面积7.92平方米，车库售价1000元/平方米，车库款人民币7920元。房屋及车库购房款合计金额为人民币46665元，该款项应于2003年1月8日前付清。房屋使用年限为七十年，从2002年12月16日起至2072年12月15日止。卖方尽可能在二年内为买方申请办理该房屋的“房地产证”，并承诺在办理“房地产证”时，拆迁户原拆除房屋有正式“房地产证”部分的面积（以深圳市规划国土局发证为准），其补交地价由光明侨新公司承担，其余超出原“房地产证”部分面积须补交的地价由拆迁户自行承担。双方还对楼房装修标准、物业管理等内容进行了约定。
邓吉胜、杨玉香主张其已付清全部购房款，分别为2002年1月28日支付19430元，2003年1月8日支付30584.6元。光明侨新公司对此予以认可。
一审法院向深圳市房地产权登记中心去函查询侨新花园A栋502号房产的产权状况，并询问能否办理房地产证，该中心复函称，截至2015年3月27日，该中心产权系统查无“侨新花园”项目及“侨新花园A栋502号”的房地产权登记记录。
另查：1、涉案房产已于2003年交付邓吉胜、杨玉香并由邓吉胜、杨玉香入住使用至今。2、光明侨新公司主张涉案房产未办理房产证的原因在于宝安区和光明新区行政区划的划分导致办证难，政府各个部门一直在不断地协调，最后现在只剩物业用房的问题，光明侨新公司与政府相关职能部门正在协调，拟通过购买房产或临时搭建房屋作为物业用房来解决这个问题。光明侨新公司同时提交了深圳市规划和国土资源委员会光明管理局文件（2014）651号、深圳市光明新区光明办事处出具给光明管理局及光明国土局的文件、光明新区管委会2013年4月24日会议纪要、深圳市光明新区光明街道办事处（2012）77号文件、光明新区管委会2008年工作会议纪要、深圳市宝安区人民政府工作会议纪要（2006）2号、深圳市国土资源和房屋管理局宝安分局（2006）第36号文件以证明其上述主张。文件显示，侨新花园一期（即凤新路拆迁安置房）因缺少建筑工程施工许可证原件、竣工验收证明文件及报建图纸原件缺盖公章等问题，一直未能办理房地产权证。光明侨新公司于2014年于登记中心办理安置房房产证事宜时，登记中心提出侨新花园一期必须配备物管用房，但根据目前情况，在侨新花园一期范围内确实无法解决物业用房的问题。
一审法院经审理认为：邓吉胜、杨玉香与光明侨新公司签订的《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行。邓吉胜、杨玉香已依约付清了购房款，且涉案房屋已交付邓吉胜、杨玉香使用多年，光明侨新公司理应履行为邓吉胜、杨玉香办理产权证明的义务。从查明的事实可知，涉案房产此前因缺少建筑工程施工许可证原件、竣工验收证明文件及报建图纸原件缺盖公章等问题，一直未能办理房地产权证。经一审法院向深圳市房地产权登记中心查询得知，该中心产权系统查无“侨新花园”项目及“侨新花园A栋502号”的房地产权登记记录，说明涉案房产目前暂不具备办理房地产证的条件。故对于邓吉胜、杨玉香诉请光明侨新公司为邓吉胜、杨玉香申请办理房产证的诉讼请求，一审法院不予支持。邓吉胜、杨玉香可待涉案房产具备办证条件后另循途径解决。至于邓吉胜、杨玉香诉请光明侨新公司支付延期办证的违约金，由于双方于《购房合同书》中并未明确约定光明侨新公司办理房产证的期限，故邓吉胜、杨玉香诉请光明侨新公司支付延期办证的违约金缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回邓吉胜、杨玉香的诉讼请求。本案一审案件受理费人民币1150元（邓吉胜、杨玉香已预交），由邓吉胜、杨玉香负担。
本院经审理查明：双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审补充查明：邓吉胜、杨玉香于2015年3月13日提起本案诉讼。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据本案查明的事实，涉案房产目前暂不具备办理房地产证的条件。原审法院驳回邓吉胜、杨玉香有关办理房地产证的诉讼请求，处理正确。邓吉胜、杨玉香可待涉案房产具备办证条件后再行向光明侨新公司主张权利。涉案《购房合同书》签订于2003年1月10日，合同约定光明侨新公司尽可能在两年内为买方申请办证。本院认为，对于办证期限，合同虽然没有约定明确的时间，而是表述为“尽可能在两年内为买方申请办证”，但该种表述只是对办证期限作了一种较为弹性的约定，而不是免除了光明侨新公司申请办证的合同义务。时至今日，距离合同成立已经超过十年，光明侨新公司仍未履行申请办证的合同义务，已经远远超过了履行该项义务的合理期限。光明侨新公司迟延履行合同义务，构成违约，应当承担相应违约责任。邓吉胜、杨玉香请求以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算迟延履行违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。
对于光明侨新公司就迟延违约金提出的诉讼时效抗辩。本院认为，按照民法通则第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。邓吉胜、杨玉香在本案中并未举证证明存在民法通则第一百三十九条、第一百四十条所规定的诉讼时效中止或中断的情形，光明侨新公司有关诉讼时效的抗辩成立。邓吉胜、杨玉香诉讼请求中2013年3月12日之前期间所对应的迟延履行违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。光明侨新公司应当以涉案购房款46665元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向邓吉胜、杨玉香支付2013年3月13日至本判决生效之日止期间的迟延办证违约金。
综上，上诉人邓吉胜、杨玉香的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第404号民事判决；
二、深圳市光明侨新实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向以46665元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向邓吉胜、杨玉香支付2013年3月13日至本判决生效之日止期间的迟延办证违约金；
三、驳回邓吉胜、杨玉香的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1150元、二审受理费1150元（均已由邓吉胜、杨玉香预交），均由被上诉人深圳市光明侨新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月三十日
书记员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。