文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3687号原告：东莞市活力粤港房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇沙太二路46号粤港花园内第8号别墅一层。组织机构代码：77623892-1。法定代表人：陈伟强，系该公司执行董事。委托代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托代理人：肖晓梅，广东名成律师事务所律师。被告：东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会。主任：梁广艺。委托代理人：邹慧敏，广东名道律师事务所律师委托代理人：吴佩，广东名道律师事务所实习律师。原告东莞市活力粤港房地产开发有限公司（以下简称活力粤港公司）诉被告东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会（以下简称活力粤港业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员林健华适用简易程序独任审判，并于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告活力粤港公司的委托代理人肖晓梅，被告活力粤港业主委员会的主任梁广艺及其委托代理人邹慧敏、吴佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告活力粤港公司诉称：被告活力粤港业主委员会于2015年12月22日经东莞市沙田镇虎门港规划房产管理所备案成立，并在2016年3月11日至2016年3月13日就是否解聘、续聘东莞市瀚森物业管理有限公司（以下简称瀚森公司）和是否同意授权活力粤港业主委员会做好解聘、续聘或者选聘物业服务企业两个问题，组织召开了第二次业主大会。会议结束后，被告于2016年3月14日发出了《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或者选聘物业服务企业的表决结果公告》，公布活力粤港小区共有业主票权数882票，票权面积91239.21平方米，本次会议共收到637票，有效票权面积62210.3平方米。被告公布的投票结果如下：序号              投票表决内容              票权数（单位：票）              占总票权数              票权面积（平方米）              占总票权面积                  1              同意解聘瀚森公司              615              69.7%                57585.4              63.1%                  2              同意续聘瀚森公司                22              2.5%                4624.9              5.1%                  3              同意授权业委会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的票权数                635              72%                61874.22              67.8%                  4              不同意授权业委会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的票权数                2              0.2%                336.08              0.4%                  5              弃权表决                245              28.1%              29028.9              31.8%      另，被告根据业主大会议事规则第十条的规定，“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入已表决的多数票。”将弃权表决（245票，29028.9平方米票权面积）均计入了已表决的多数票。经原告活力粤港公司事后了解，根据业主大会议事规则第八条的规定，“车位、摊位等特定空间计入确定业主投票权数的专有部分面积。”换而言之，本次业主大会的票权面积91239.21平方米包含了车位面积，但是原告作为176个车位产权人（票权面积为2028平方米），却未被告知有权参与本次业主大会，直接导致原告没有参加并实行该部分票权面积的表决权。原告认为本次业主大会的召开及投票结果违反了法律法规的规定，应属无效，其决议应当予以撤销，理由如下：1、被告未书面通知原告作为车位产权人参与本次业主大会，不仅违反了《物业管理条例》第14条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”这一法定程序，而且侵犯了《物权法》第76条赋予原告作为业主“选聘或续聘物业服务企业”这一共同管理权。2、原告未行使表决权，投票结果显示收到637票，245票未表决（事后被计入多数票），原告不清楚被告将原告这部分的票权面积是计入了637票之中还是作为了弃权票数处理。不过，无论是计入已投票还是计入未投票，本次业主大会的投票结果已不具有客观真实性、合法性。3、被告就本次业主大会召开的通知用章错误，按照业主大会议事规则，应使用业主大会公章而非被告公章。4、本次业主大会表决程序不符合业主大会议事规则的第十条的规定，业主大会议事规则规定应专人送达及回收意见，但本次业主大会实际使用的表决形式是设立投票箱。5、有些表决票不是本人签署的。原告通过访问两位业主，其均表示没有收到通知也没有表决及在表决票上签名。6、被告主张本次业主大会拥有表决权的票数是882票，但被告自己提供的证据有883户业主，实际上业主也不止883户，被告提供的票权数有遗漏。7、被告主张其对地下车库有表决权不知情，但被告的主任本人就购买了地下车库的车位，被告应清楚知道地下车库有表决权。综上所述，被告于2016年3月11日至2016年3月13日召开的业主大会从程序及实体上剥夺了原告行使其业主权利，系无效的会议，被告于2016年3月14日发出的《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》中的全部表决结果不具有客观真实性、合法性，应予撤销。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求判令：1.确认被告于2016年3月11日至2016年3月13日的业主大会召开程序及实体违法，投票无效；2.撤销被告于2016年3月14日发出的《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》的全部表决结果；3.本案诉讼费由被告承担。被告活力粤港业主委员会辩称：一、被告依法成立，具有召集业主大会会议的权利。被告是经“活力粤港小区”业主大会选举产生、并依法在东莞市沙田镇虎门港规划房产管理所备案成立的“活力粤港小区”第一届业主委员会，其产生符合国家法律法规规定，也受到“活力粤港小区”大多数业主的支持和拥护。作为“活力粤港小区”业主大会的执行机构，被告是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表。二、被告在业主大会第二次会议中不存在召开程序及实体违法的事实。1、根据《广东省物业管理条例》、业主大会议事规则等规定，被告有权决定组织召开业主大会临时会议。故被告于2016年2月25日将《关于召开活力粤港第一届业主大会第二次会议的通告》（活业委字【2016】003号）书面送达给原告及瀚森公司（即本小区物业服务单位），并在“活力粤港小区”东、西区公告栏内张贴向全体业主公示。2、2016年3月11日至2016年3月13日，被告在沙田镇房管所、杨公洲村委会的指导下，成功召开“活力粤港小区”业主大会第二次会议。会议采取书面征求业主意见的形式，经“活力粤港小区”专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”），形成书面征求意见结果为：“同意解聘东莞市瀚森物业管理有限公司，同意授权业委会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业。”业主大会第二次会议结束经开票统计结果后，被告将该书面征求意见结果张贴在“活力粤港小区”东、西区公告栏内向全体业主公示，亦将结果通报给了沙田镇房管所及杨公洲村委会。事后被告按照有关要求，将业主书面征求意见的全部表决票原件移交给杨公洲村委会进行保管。3、原告在业委会筹备期间向筹备组移交的业主清册中，并无地下车库的任何资料，且被告于2015年12月26日向原告发文，再次要求原告与被告共同确认小区物业产权事宜，但原告向被告移交的资料中，并未注明西区半地下车库的产权归属情况，故地下车库的产权归属情况被告无法确定。况且原告作为西区地铺21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、35、36、37号及东区地铺A1、A2、A3、A5、A6、A7、A33、A35、A49、A53、A55的产权人，已参加了本次业主大会会议议案的投票表决。若如原告所述“未被告知有权参与本次业主大会”，原告完全可以在其投票表决过程中提出，要求作为地下车库产权人进行表决，但原告并未告知被告。由此看来，原告作为其主张的地下车库的产权人，是因其自身原因造成地下车库未计入原告的票权面积，绝非如原告所说“未被告知有权参与本次业主大会”。4、被告已将原告主张拥有产权的西区半地下车库车位面积计入了弃权票。退一步讲，因同意票已经“双过半”，即便将原告主张拥有产权的地下车库面积计入反对票(即“同意续聘瀚森物业公司，不同意授权业委会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业”)中，亦不能更改书面征求意见的结果。5、被告在“活力粤港小区”业主大会第二次会议的整个召集与投票过程中做到了公正公开透明，符合法律规定，因此程序合法、结果有效。综上所述，请法院遵循合法、公平、公正的原则，结合本案事实和法律依据，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告及“活力粤港小区”广大业主的合法权益。经审理查明：位于东莞市沙田镇杨公洲村猴皇洲地段的“活力粤港”为原告活力粤港公司开发的住宅小区。小区物业管理区域总占地面积为42565.24平方米，房屋总建筑面积为91239.21平方米，其中车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。活力粤港公司是西区地铺21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、35、36、37号，东区地铺A1、A2、A3、A5、A6、A7、A33、A35、A49、A53、A55（票权面积为2506.88平方米）以及176个车位（票权面积为2028平方米）的产权人。2015年11月8日，活力粤港小区召开首次业主大会会议，会议成立了东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会，并表决通过了《业主管理规约》、业主大会议事规则及选举产生了活力粤港业主委员会，成员名单如下：主任：梁广艺；副主任：吴某、戴某；委员：李某、刘某、谢某、徐某。被告活力粤港业主委员会也于2015年12月22日向东莞市沙田镇虎门港规划房产管理所进行备案。根据业主大会议事规则的规定，业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主；业主大会采用第二种形式进行表决，即（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（或筹备组）会同村（居）委会等有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果，以快递方式收回的选票必须由业主本人签名，在开票当天统一拆封；业主需要委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。2016年2月25日，被告活力粤港业主委员会在活力粤港小区的东、西区公告栏中张贴了《关于召开活力粤港第一届业主大会第二次会议的通告》（活业委字【2016】003号）、《业主大会会议召开的时间、地点、形式内容，票权数和票权面积公示》以及《东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会“三票人员”名单》等文件，并于2016年2月26日由瀚森公司的经理秦其代表瀚森公司及原告活力粤港公司签收了《关于召开活力粤港第一届业主大会第二次会议的通告》（活业委字【2016】003号）。该通告的主要内容：就是否解聘、续聘瀚森公司和是否同意授权活力粤港业主委员会做好解聘、续聘或者选聘物业服务企业两个问题，组织召开了第二次业主大会；时间：2016年3月11日至2016年3月13日；地点：活力粤港小区内；会议形式：书面征求意见。2016年3月11日至2016年3月13日期间，被告活力粤港业主委员会在活力粤港小区的东、西门出口处向业主发放表决票，东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会派了一名工作人员前往现场参与发票工作。在收回选票后，活力粤港业主委员会对选票进行统计汇总，并于2016年3月14日发出了《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或者选聘物业服务企业的表决结果公告》，公布活力粤港小区共有业主票权数882票，票权面积：91239.21平方米，本次会议共收到637票，占总票权数72.2%；有效票权面积62210.3平方米，占总票权面积68.2%，认定第二次会议有效。该次会议决定：“一、同意解聘瀚森物业服务公司的票权数为：860票，通过率为97.5%；票权面积为：86614.3平方米，通过率为94.9%；二、同意授权业委会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的票权数为：880票，通过率为：99.7%；票权面积为：90903.13平方米，通过率为99.6%。”关于表决票情况：原告活力粤港公司的表决票记载其作为西区地铺21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、35、36、37号，东区地铺A1、A2、A3、A5、A6、A7、A33、A35、A49、A53、A55的业主，产权面积为2506.68平方米，表决票加盖了其公章，表决内容为同意续聘瀚森公司，同意授权活力粤港业主委员会选聘、解聘、续聘物业服务公司，其176个车位（票权面积为2028平方米）未纳入其票权面积；业主潘某、张某1声称并没有收到会议的书面通知，更没有参与投票，但被告活力粤港业主委员会收集的表决票中包括上述两业主的表决票，但没有相应的授权委托书，表决票的表决意见与两人的表决意见相符；被告活力粤港业主委员会表示不确定所有表决票均为业主本人签名，但此次投票没有收到书面的委托票，有不超过50户的业主可能是电话委托他人投票的。以上事实，有原告提交的《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》、业主大会议事规则、《广东省东莞市商品房预售许可证》、《东莞市房产管理局公示的活力粤港未售车位明细表》、证明、调查笔录、询问笔录、商品房买卖合同，被告提交的《东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会备案通知书》、业主大会议事规则、《关于召开活力粤港第一届业主大会第二次会议的通告》、通告公示照片、《东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会文件（活力业字【2015】001号）》、《活力粤港业主委员会文件送达签收表》、《活力粤港小区业主大会筹备组人员名单公告》、活力粤港小区物业管理处人员构架图照片、活力粤港业主大会议案表决票（原告所投票）、活力粤港西区地铺业主信息及票权数和票权面积、活力粤港住户资料、《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》、活力粤港总平面图，本院依法向东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会调取的表决票以及本案庭前会议笔录、一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告活力粤港公司既是涉案小区的开发商，又是该小区的业主，其认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其权益，有权依据上述规定请求撤销。活力粤港业主委员会是涉案小区业主大会的执行机构，涉案的决议是由活力粤港业主委员会组织召开小区业主大会，经其收集整理相关会议资料等形成并代为发布的，现原告活力粤港公司以上述决议侵害其权益起诉活力粤港业主委员会要求撤销符合法律规定，依法应予以受理。本案的主要争议焦点为：一、业主大会的召开与表决是否违法；二、原告活力粤港公司要求撤销解聘、续聘瀚森公司及授权活力粤港业主委员会选聘新的物业服务公司的表决结果是否合法。关于焦点一，根据本案查明的事实，活力粤港业主委员会通过的第二次业主大会决议，在程序及实体上均存在有瑕疵及违法之处，本院对此予以确认，主要表现如下：一、活力粤港业主委员会对第二次业主大会的召开程序与业主大会议事规则有违背之处。活力粤港业主委员会在筹备会议时应当核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。在业主大会议事规则中已明确车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，被告在开会前并未核实业主情况，以及原告活力粤港公司所享有的176个车位（票权面积为2028平方米）未纳入其票权面积。二、活力粤港业主委员会对第二次业主大会公告的发布情况存在瑕疵。根据业主大会议事规则的规定，业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主。本案中，被告活力粤港业主委员会并未书面通知原告活力粤港公司，在没有征得活力粤港公司同意的情况下直接由瀚森公司的工作人员代为签收违反上述规定。另外，也没有证据显示其已向业主潘某、张某1进行书面通知。三、活力粤港业主委员会对第二次业主大会的表决方式与业主大会议事规则所规定的表决方式不符。业主大会议事规则第十条明确规定业主大会采用第二种形式进行表决，即（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（或筹备组）会同村（居）委会等有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。以快递方式收回的选票必须由业主本人签名，在开票当天统一拆封。本案中，被告活力粤港业主委员会擅自改变表决方式，仅在活力粤港小区东西门出口设置投票箱，向进出的业主发放表决票，而东莞市沙田镇杨公洲村村民委员会也只派了一个工作人员去现场，无法同时兼顾两个出口的投票箱。四、活力粤港业主委员会在统计表决票时未将原告活力粤港公司的车位面积计入其票权面积。虽然原告活力粤港公司作为商铺的业主已履行了表决的权利，但其同时也作为176个车位（票权面积为2028平方米）的业主，被告活力粤港业主委员会在未核实上述车位专有面积的产权情况下直接将该部分面积计入弃权票面积存在实体错误。需要指出的一点是，原告活力粤港公司在行使表决权时，应当注意到其车位面积未计入票权面积，其未及时向活力粤港业主委员会提出，原告本身也有一定的过错。五、业主委托投票的形式与业主大会议事规则的规定不符。业主大会议事规则明确规定业主需要委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。本案中，业主潘某、张某1明确表示没有参与表决，但活力粤港业主委员会所收集的表决票中包含上述两人的表决票，虽然表决票的表决意见与两人的表决意见相符，但活力粤港业主委员会在未收到两人的书面委托书的情况下却收到以两人名义表决的表决票，显然违反上述规定。另外，活力粤港业主委员会在庭前会议上明确表示此次投票没有收到书面委托他人投票的，可能有不到50人是电话委托投票的，该委托方式也与上述规定不符，电话委托的表决票表决结果也无法核实。关于焦点二，如焦点一所述，活力粤港业主委员会通过的第二次业主大会决议，在程序及实体上均存在多此瑕疵及违法之处，现原告活力粤港公司根据《物权法》第七十八条第二款的规定，要求撤销活力粤港业主委员会于2016年3月14日作出的《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》的表决结果决议，事实和法律依据充分，本院予以支持。需要指出的是，为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护，提高业主们的共同生活水平和质量，本案的当事人以及瀚森公司等各方均应从本案中暴露的相关问题进行反思，并以积极的姿态采取有效措施，在最大范围内实现和保持小区的和谐良序。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《广东省物业管理条例》第十九条第一款、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会于2016年3月11日至2016年3月13日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效；二、撤销被告东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会于2016年3月14日作出的《活力粤港首届业主大会第二次会议关于解聘、续聘瀚森物业及授权业主委员会做好解聘、续聘或选聘物业服务企业的表决结果公告》的表决结果决议。本案收取受理费25元，由被告东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林健华二〇一六年七月五日书记员  李丽芬