广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防民初字第99号
原告沈博文，男，1993年9月18日出生，汉族，个体户，住所地河北省三河市燕郊开发区。
原告刘美花，女，1969年5月1日出生，汉族，个体户，住所地河北省三河市燕郊开发区。
两原告委托代理人梁恩，广西精一律师事务所律师。
被告广西卓尚置业投资有限公司，住所地防城港市防城区防港路6号。
法定代表人黄传光，董事长。
被告黄传光，男，1967年9月2日出生，住南宁市良庆区，系广西卓尚置业投资有限公司股东及公司法定代表人。
被告黄春阳，女，1974年3月18日出生，住南宁市青秀区，系广西卓尚置业投资有限公司股东。
三被告委托代理人庞宏作，该公司员工。
三被告委托代理人李近安，该公司员工。
被告北海市方达房地产营销有限公司，住所地北海市北海大道176号东峰锦绣城2幢0103号。
法定代表人许锐，总经理。
原告沈博文、刘美花诉被告广西卓尚置业投资有限公司（简称卓尚公司）、黄传光、黄春阳、北海市方达房地产营销有限公司（简称方达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日决定受理后，依法由审判员刘茂堂担任审判长，审判员滕永辉和人民陪审员刘波参加的合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理，书记员黄永欢担任法庭记录。原告刘美花及其沈博文、刘美花的委托代理人梁恩，被告卓尚公司、黄传光、黄春阳的委托代理人庞宏作、李近安到庭参加诉讼，被告方达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈博文、刘美花诉称，2013年10月26日，原告与被告卓尚公司签订《商品房买卖合同》，购买被告“卓尚滨江名庭”4-601号商品�一套。合同约定该房屋总价款为669480元。2014年7月8日原告向被告转账支付了268480元，该笔付款超出总房价款的40%。原告已经履行了主要付款义务。合同生效后，卓尚公司迟迟不到主管部门登记备案，违反了法律和合同第24条的规定，已构成违约，被告黄传光、黄春阳作为公司的股东，涉嫌抽逃资金的可能性，被告方达公司违规销售商品房，为维护原告的合法权益，请求解除原告与卓尚公司签订的《商品房买卖合同》，四被告连带返还原告购房款273480元、违约金5000元，并承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供证据如下：1、原告身份信息；证明原告诉讼主体资格；2、被告身份信息，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同及收据，证明原、被告存在合同关系，原告已交付购房款的事实；4、房屋查询结果，证�被告拒不履行房屋过户致合同不能履行；5、退房申请，证明被告同意退房的事实；6、刘美花分期付款申请，证明方达公司是卓尚公司的代理销售商；7、新闻报道，证明被告房屋销售违规的事实。
被告卓尚公司、黄传光、黄春阳答辩称，一、原告的起诉与事实不符，隐瞒了部分事实；二、原告没有按合同约定支付购房首付款，存在违约；三、原告没有按照合同约定办理购房按揭手续，原告的请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
三被告为其辩解在举证期限内提供如下证据：1、刘美花在2013年10月26日与我公司签订的商品房买卖合同，证明原告没有按合同要求支付首付款及交齐银行按揭资料；2、刘美花在2014年7月8日与我公司签订商品房买卖合同，证明原告要挟我公司重新签订新合同�但仍没有提供完整购房按揭资料。
被告方达公司未提交书面答辩，也未到庭参加诉讼。
经开庭质证，被告卓尚公司、黄传光、黄春阳对原告证据1-6真实性无异议。原告对被告卓尚公司、黄传光、黄春阳证据的真实性无异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认。
综合全案证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：被告卓尚公司委托被告方达公司代理销售“滨江名庭”商品房，经方达公司的推介，2013年10月26日，原告与卓尚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定卓尚公司将座落于防城港市防城区防城镇防港大道188号“滨江名庭”第4幢6层601号房出卖给原告，房屋建筑面积为191.28平方米，每平方米3500元，总金额为669480元。付款方式为银行按揭，合同第二十四条规定自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案，合同还对双方的权利义务，违约责任等作出约定。同日，原告向被告卓尚公司和方达公司提出申请，要求分期支付购房款，卓尚公司、方达公司分别盖章签字同意。合同签订后，原告于2014年7月8日向卓尚公司交付了购房款268480元。原告是河北省人，是由方达公司介绍过来向卓尚公司购房。因原告的户口在河北省三河市，不符合在银行办理按揭购房，造成原告无法办理银行按揭购房手续，造成合同无法履行，原告曾向卓尚公司和方达公司提出退房申请，方达公司签字同意原告退房申请，因卓尚公司未能退款给原告，双方产生纠纷，原告起诉请求解除合同，并要求被告退还购房款273480元和违约金5000元。
本院认为，由被告方达公司介绍，2013年10月26日，原告与被告卓尚公司签订《商品房买卖合同》。合同内容意思表示真实，为有效合同。合同约定房款支付方式为银行按揭。按政策规定，按揭购房买受人须向银行部门提供有效的身份证；户口簿；婚姻证明；收入证明；所在地最近六个月银行流水账等资料。合同签订后，原告向被告卓尚公司支付了房屋款268480元，并向被告卓尚公司提交房贷按揭的相关材料。但因原告的户口不在广西范围内，不符合办理房屋按揭贷款的政策要求，造成原告与被告卓尚公司订立合同的目的不能实现，造成合同不能履行的责任在于被告卓尚公司和方达公司，一方面方达公司作为卓尚公司的销售代理商，在行使销售房屋时，应当向买受人释明房地产买卖的相关政策，方达公司明知原告的户口不在商品房买卖的辖区�围内，不符按揭买卖房屋的要求仍介绍原告过来购房，属违规销售。另一方面卓尚公司作为商品房买卖合同的相对方，在与原告签订商品房买卖合同时，没有认真审查原告的购房资格，履行告知义务，在原告不符合按揭购房的条件下，仍与原告签订购房合同，致使合同无法履行。所以，原告请求解除与卓尚公司签订的《商品房买卖合同》合情合理，本院予以支持。合同解除后，卓尚公司已收取原告的购房款应予退还，造成原告的损失亦应赔偿。但原告请求返还的购房款273480元不当，卓尚公司实际收取原告的购房款是268480元。请求的违约金5000元只是原告的单方计算。未经相关部门核准，应予纠正。违约金的计算应以268480元为基数，从2014年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计。方达公司作为卓尚公司销售代理商违规推销房屋，应对上述应付款项承担连带责任。对于黄传光、黄春阳的民事责任问题，原告主张黄传光、黄春阳是卓尚公司股东，涉嫌抽挑资金，应对公司债务承担连带责任。根据民事诉讼证据规则的规定，原告对其诉讼主张有责任提供证据加以证明，原告认为黄传光、黄春阳涉嫌抽挑公司资金，但未能举证加以证明，该请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告沈博文、刘美花与被告广西卓尚置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告广西卓尚置业投资有限公司退还原告沈博文、刘美花购房款268480元及利息（利息以268480元为基数，从2014年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案清偿之日止）；
三、被告北海市方达房地产营销有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告沈博文、刘美花其他诉讼请求。
案件受理费5477元，由被告广西卓尚置业投资有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5477元，汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘茂堂
审 判 员 滕永辉
人民陪审员 刘 波
二〇一五年五月二十日
书 记 员 黄永欢