河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6017号
上诉人（原审原告）杨维权，男，1980年9月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）郁国营，男，1955年9月19日出生，汉族。
上诉人杨维权与被上诉人郁国营房屋租赁合同纠纷一案，杨维权于2015年12月23日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求依法判令：郁国营及其家人立即搬离通和盛世小区10号楼1单元21层西南户79号房屋并付清居住该房屋期间的物业费、水电费、天然气费和暖气费等，并将房屋恢复原状、完好交还杨维权（含相关费用的交费磁卡）。判令郁国营支付自2015年10月17日至将该房屋完好交还杨维权之日止，按每月1500元的标准计算该房屋使用费，并按日万分之五的标准计算违约金（暂计至起诉之日，以后另行计算），上述费用从郁国营多交的11710.36元中优先扣除。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2016年4月15日作出（2015）开民初字第12775号民事判决。杨维权不服原判，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月23日对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨维权与被上诉人郁国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，杨维权于2012年3月28日与河南通和置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定杨维权购买郑州高新技术产业开发区秦岭路65号10幢1单元21层79号的房屋。2014年10月16日，杨维权作为甲方，郁国营作为乙方签订协议一份，约定甲方有位于郑州市秦岭路65号通和盛世10号楼1单元21层西南户79号住宅房一套，乙方仅能将该房屋作为其三口之家的临时住宅，不得改变该房屋的使用用途。乙方在使用该房屋期间可根据需要对该房进行装修但不得破坏房屋墙体和室内设施，且其装修行为不得对甲方以后的整体装修产生不利影响。乙方在交还该房屋时应确保室内外干净、各种设施完好无损。乙方使用该房屋的期限为12个月，自2014年10月16日至2015年10月16日止。乙方在使用该房屋期间，每月应向甲方支付1000元的房屋使用费（不含水、电、暖气、天然气及物业费等费用），在双方就本协议达成共识当日乙方一次性支付12个月的使用费计12000元。本次约定的使用期限届满，如乙方需继续使用该房屋，应在2015年9月30日至2015年10月10日期间告知甲方并征得甲方同意，继续使用的费用需另行协商，且需另行签订新的协议，如乙方没有在规定期间将需要继续使用房屋的意向告知甲方，则乙方应在2015年10月17日前主动搬离该房。协议签订后乙方向甲方预交押金2000元，待约定的使用期限届满时，经甲方检查确认该房屋内的固有设施无损坏、室内外干净有序及乙方的行为不会给甲方以后的整体装修带来不良影响，甲方应将此押金退还乙方。使用期限届满，乙方向甲方交还房屋时应付清其使用该房屋期间的所有水、电、暖气、天然气及物业等费用。该协议第七条另记载：乙方在2014年10月16日通过银行给甲方打款26000元整，扣除本次约定的12个月的使用费12000元，甲方已经先行缴纳的该日至2014年12月底的物业费289.64元及押金2000元，尚余11710.36元。如在本次约定的使用期限届满后双方重新达成新的使用协议，乙方本次的余款将冲抵其继续使用该房屋的使用费的等额部分，不足部分由乙方另行向甲方足额补交。在本次约定的使用期间内，乙方可随时要求甲方退回前述余款11710.36元，但须给甲方出具相关书证。杨维权与郁国营分别在该协议上签字并捺压手印。庭审中郁国营称双方所签订的协议约定租期为12个月，但双方之前口头协商租期为两年，所以郁国营交了两年的房租。郁国营认可其交给杨维权的费用扣除一年租金、押金、截止2014年12月底的物业费后剩余部分为11710.36元。经本庭询问，郁国营称其目前仍在本案房屋中居住，在杨维权退还剩余款项后搬走，如双方协商不成待本案判决生效后搬走。郁国营称愿支付实际使用房屋期间的物业费、水电费、天然气费、暖气费，并按每月1000元支付房屋使用费，并称未拖欠过水电、暖气、天然气费用，物业费本期的还没交。郁国营称其从杨维权处租用该房屋时系毛坯房，同意拆除其在该房屋内的装修将房屋恢复原状。
原审法院认为：杨维权与郁国营签订的协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照该约定履行自己的义务。杨维权提交的协议约定有租赁期限自2014年10月16日至2015年10月16日止，该协议并对郁国营交付杨维权的费用中多出部分为11710.36元，以及该部分费用如何处理使用作出有约定。郁国营辩称双方口头约定租赁期限为两年，但未提供证据予以证明，故对其该辩称该院不予采纳。杨维权与郁国营签订的协议已于2015年10月16日到期，双方未再签订租赁协议，未就到期后郁国营继续使用该房屋协商一致，故郁国营应于协议到期后将所租杨维权的房屋返还给杨维权。庭审中经该庭询问，郁国营亦表示愿将本案房屋返还给杨维权，故对杨维权请求郁国营及其家人搬离通和盛世小区10号楼1单元21层西南户79号房屋的诉讼请求该院予以支持。庭审中杨维权称其将本案房屋交给郁国营使用时为毛坯房，要求郁国营返还该房屋时予以恢复原状，郁国营称其愿拆除其在该房屋内的装修，将房屋恢复原状。故对杨维权该诉讼请求该院予以支持。关于被告实际使用杨维权房屋期间的物业费、水电费、天然气费、暖气费的问题。杨维权与郁国营签订的协议中约定有上述费用应由郁国营支付，庭审中郁国营称其愿支付上述费用，故郁国营应支付其实际使用本案房屋期间产生的上述费用。如因郁国营未按时交纳上述费用，而导致杨维权需承担的部分，其应支付给杨维权。杨维权未提供证据证明郁国营所欠有上述费用以及具体数额，且在郁国营腾房前上述费用将持续发生，故双方可待郁国营腾房后就上述费用一并结算后另行处理。郁国营应将其持有的杨维权的天然气卡返还给杨维权。郁国营自2015年10月16日协议到期后，未从杨维权的房屋中搬出，并持续使用杨维权的房屋，应支付杨维权房屋使用费用。杨维权请求郁国营按每月1500元的标准支付房屋使用费，郁国营称其应按协议约定每月1000元的标准支付房屋使用费。杨维权与郁国营所签订的协议约定使用期限届满后，如郁国营需继续使用该房屋，应提前告知杨维权并征得杨维权同意，继续使用的费用需另行协商，且需另行签订新的协议。本案中双方协议到期后未协商一致签订新协议，亦未就费用标准达成一致。杨维权主张按1500元每月的标准计算房屋使用费，并提交有其向郁国营发送的短信记录予以佐证。因上述短信记录中记载的每月1500元使用费的主张系杨维权单方所提出，双方未就上述费用达成一致，故郁国营在合同期满后使用杨维权房屋的费用应按照市场行情予以确认。郑州市房地产管理局房产租赁处发布的《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情》显示西环路以东，冉屯路、农业路以北，南阳路以西，北环路以南区域2016年1月二室一厅住宅租赁价格为1200元至1800元，本案房屋位于上述区域内。因杨维权提供给郁国营使用的房屋系未经装修的毛坯房，依据该房屋实际情况及市场行情，该院酌定郁国营在双方合同到期后继续使用杨维权房屋期间应按1300元每月向杨维权支付房屋使用费，支付至其将该房屋实际返还给杨维权之日止。上述费用从郁国营多交付给杨维权的11710.36元中优先扣除，扣除后如有剩余部分，杨维权应返还给郁国营。杨维权请求郁国营按日万分之五的标准支付违约金。杨维权与郁国营签订的合同中未约定有日万分之五的违约金标准，郁国营虽在合同期满后继续使用杨维权的房屋未再另支付过费用，但其先期支付给杨维权的费用中多出的11710.36元已可用于抵扣其继续使用房屋期间的费用，且该院已依据杨维权房屋的实际情况及市场行情对于郁国营继续使用房屋期间的费用作出调整，上述费用已可弥补杨维权的损失，故对杨维权该请求该院不予支持。关于郁国营支付给杨维权的押金2000元部分，双方合同约定使用期限届满后经杨维权检查确认该房屋内的固有设施无损坏、室内外干净有序及郁国营的行为不会给杨维权以后的整体装修带来不良影响，杨维权将此押金退还郁国营。故就该押金，双方可待本案房屋予以返还后，按照合同约定进行处理。郁国营辩称双方口头协商租期为两年，但未提交证据予以证明，杨维权亦不予认可。因双方签订的协议约定租期为一年，并对郁国营交付杨维权的费用中多出部分11710.36元，以及该部分费用如何处理使用作出有约定，故对郁国营该辩称该院不予采纳。郁国营请求杨维权支付其多交的费用的利息，但未提出反诉予以主张，故对其该请求该院不予处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告郁国营于本判决生效后十日内将位于郑州市秦岭路65号通和盛世小区10号楼1单元21层西南户79号的房屋恢复原状并返还给原告杨维权，并将其持有的该房屋的天然气卡返还给原告杨维权。2、被告郁国营于本判决生效后十日内支付原告杨维权房屋使用费（以一千三百元每月的标准，自二○一五年十月十七日支付至被告郁国营将房屋实际返还之日止）。3、驳回原告杨维权的其他诉讼请求。
杨维权上诉称：杨维权与郁国营间的房屋租赁合同已随着原协议的使用期限届满于2015年10月16日终止，郁国营逾期拒不向杨维权归还涉案房屋的做法明显是侵权行为，原审法院将案由定性为房屋租赁合同纠纷不当，本案案由应依法确定为排除妨碍纠纷或侵权责任纠纷。杨维权的购房合同及双方所签租赁协议上均显示涉案房屋为二室二厅，而原审判决却在本院认为中将房屋比照二室一厅的行情价格予以酌定，明显不当。在郁国营强势拒不归还涉案房屋的情况下，杨维权出于对自己物权的保护以回复短信的形式明确告知郁国营“逾期占用涉案房屋将须承担1500元／月的使用费及违约金等”，是符合法律规定的，杨维权无须就该费用与作为侵权人的郁国营达成一致，原审法院本院认为第三段中对这一点的处理和认定明显没有事实和法律根据；原审判决在郁国营逾期占用房屋的情况下，将房屋月使用费酌定为1300元，明显是公开偏袒郁国营，侵犯杨维权的合法权益。杨维权要求判令郁国营以日万分之五的标准向其支付违约金与杨维权要求的房屋月使用费标准，和郁国营在租赁房屋的最初即2014年10月16日擅做主张多付款项并不冲突，依法应获支持。郁国营多付的款项在原协议第七项中已做处理，与杨维权主张的违约金在法律层面上没有任何关系。原审判决将原本以简易程序由汪涛独任审判的案件谎称为普通程序审理，判决书上出现未参加庭审的审判长申晓娟和人民陪审员高攀，属程序违法。综上，要求撤销原审判决第二项和第三项，并将该二项合并改判为“被上诉人郁国营于本判决生效后十日内支付上诉人杨维权房屋使用费和违约金（房屋使用费以一千五百元每月的标准、违约金按日万分之五的标准，均自二○一五年十月十七日支付至被上诉人郁国营将房屋实际返还之日止）”。
二审诉讼过程中，杨维权提供河南电力给杨维权5月3日及5月9日所发的交纳电费的通知各一份；二审诉讼费票据一份，拟证明2016年5月9日郁国营没有搬离涉案房屋，截止2016年5月4日杨维权交纳二审上诉费时，原审法院及郁国营均未告知杨维权郁国营已经搬离。
郁国营答辩称：杨维权所述的情况不实。郁国营与杨维权当初口头协商的房屋使用期限是两年，每月1000元，郁国营于2014年10月16日已经将两年租金24000元和2000元押金共计26000元交付给杨维权。房屋仅住一年，杨维权却要求涨房租，郁国营才发现签订的租赁协议是一年，但杨维权已经收取了两年的房租。涉案的房子是两室一厅的经济适用房，郁国营承租时是毛坯房，房子里什么都没有，厨房、厕所也只有开发商预留的管道头，墙是黑墙，地板是水泥地，原审法院酌定1300元的房租已经偏高，同一楼层的三室两厅的房租才1300元，郁国营住的这种户型的毛坯房的房租有1100元的，也有1200元的，简装修的才大约1400元，杨维权要求支付1500元房租没有事实依据。郁国营从未收到过要求按照1500元支付房租和违约金的短信，也不应当支付违约金。郁国营在收到原审法院的判决后已于2016年5月2日从涉案的房屋内搬离，房屋钥匙给物业物业不收，郁国营给原审法官联系，原审法官让郁国营邮寄给杨维权，郁国营已经将钥匙和天然气卡邮寄给巩义市芝田镇芝田村南新巷1号，注明杨维权收。郁国营不懂原审有几个审判员，但原审法院开庭时，有几个人坐在那。郁国营尊重法院判决，要求驳回上诉，维持原判。
二审诉讼过程中，郁国营提供如下证据：
一、证明一份，邻居田新美等17位证人拟证明2016年5月2日郁国营已经搬离涉案房屋。
二、ATM机电费收费凭条一份，拟证明在郁国营搬家时已经交过2016年4月前的电费，根据杨维权转发的短信，已经于2016年5月10日将搬离前所有的电费结清。
三、中通快递发件单一份，拟证明郁国营搬家后已经将涉案房屋的钥匙和天然气卡邮寄给杨维权。
经庭审质证，郁国营对杨维权提供的证据的真实性无异议，但认为电费是两个月交一次，其搬家前已经将电费交过了，5月的电费单子没有插在门上，郁国营不知道电费单子已经出来了，搬家后根据杨维权转发的短信已于2016年5月10日将电费交上。杨维权上诉缴纳上诉费无异议。杨维权对郁国营提供的证据有异议，认为证据一中证人未到庭作证，无法证实郁国营已经搬离；证据二没有加盖电力部门的公章，该收费凭条反而证实郁国营在2016年5月10前未搬离；证据三中快递单未显示时间及邮寄的物品，显示的寄件人姓名也不是郁国营，杨维权未收到该邮件。
本院认为，杨维权二审提供的河南电力给杨维权的5月3日及5月9日所发的交纳电费的通知及诉讼费收据不能证实其证明目的，上述证据与本案无关联性；郁国营提供的证据一证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，证据二与本案无关联性，证据三系快递发件联，无法证实其证明目的；故本院对上述证据对本案的证明力均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，民事案件的案由反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，是人民法院进行民事案件管理的手段，民事案件的案由由人民法院根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。虽杨维权与郁国营间2014年10月16日签订的房屋租赁协议到期，但双方争议因房屋租赁而起，原审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。在双方原签订的房屋租赁协议到期后，对涉案房产如继续承租的房租双方未达成一致意见，杨维权要求郁国营搬离涉案房屋，本院予以支持。对于协议期满后至郁国营搬离前的房租，因涉案房产是取得完全产权前不得出租的经济适用房，郁国营承租时，该房尚未装修，还是毛坯房，且郁国营已经提前预交了协议到期后的房租，根据本案的实际情况及市场行情，原审法院酌定郁国营在合同到期后继续使用涉案房屋的期间按照1300元／月向杨维权支付房屋使用费并无不当。杨维权与郁国营间2014年10月16日签订的房屋租赁协议并未约定违约金，双方也未就违约金问题达成一致意见，现杨维权要求郁国营按照日万分之五的标准支付违约金，缺乏事实及法律依据，对其该上诉请求本院不予支持。综上，杨维权的上诉理由无相应的事实及法律依据，故对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨维权负担。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 扈孝勇
审判员 王松洋
二〇一六年七月二十七日
书记员 张赫男