宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第219号
原告：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。
法定代表人：叶卓君。
委托代理人：刘厅。
被告：贺拥军。
委托代理人：张永建。
原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天公司）与被告贺拥军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员贾毅飞独任审判，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告鼎天公司法定代表人叶卓君、委托代理人刘厅，被告贺拥军委托代理人张永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎天公司起诉称：被告系镇海鼓楼步行街45号的业主，原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业，原告自2006年起就开始履行与房产开发商签订的前期物业管理服务合同，履行物业管理职责。原告曾依法起诉并收回2006-2010年物业费，时隔两年原告与被告协商催要新欠物业费均无结果。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：被告立即支付拖欠的2011年度、2012年度综合服务费687.9元和日常维修费157.65元，共计845.55元。
被告答辩称：1.被告和原告之间没有物业管理合同；2.原告在鼓楼步行街没有履行物业管理的义务；3.原告没有进行物业管理费催缴；4.即使前几项成立，2011年度的物业费已经过了诉讼时效；5.因被告已将房屋出租给他人，出租合同中明确约定由承租户承担物业管理费，如果要支付物业管理费，应当由承租户来支付。
原告鼎天公司向本院提交以下证据：
1.物业管理服务合同二份、前期物业管理服务合同备案表一份，欲证明原、被告之间存在物业管理关系，且原告提供过物业服务。被告对该组证据的真实性有异议，认为被告没有参与合同的签订。本院认为，该组证据均为原件，被告无证据证明该组证据系伪造或变造，故本院对该组证据的真实性予以认定。
2.宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会、宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会出具的证明一份，欲证明原告管理事实的存在。被告认为该证明与被告无关，被告对此不知情。本院对该份证据的真实性予以认定。
3.2011年度、2012年度保洁人员签到表××××组，2011年度、2012年度消防设施设备运行检查记录各一组，欲证明原告物业管理事实的存在。被告对该组证据的真实性有异议，认为这是原告内部的资料。本院认为该组证据虽为原告内部资料，但从中可以看出原告在2011年度和2012年度对被告物业所在区域进行物业管理，且与证人证言相印证，故本院对该组证据予以认定。
4.（2011）浙甬民二终字第297号民事判决书一份，欲证明原告的管理事实存在。被告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
被告向本院提交以下证据：加贝购物俱乐部房屋租赁合同、租赁合同、三方协议书各一份，加贝物流股份有限公司招商租赁合同二份，欲证明被告将涉诉房屋出租给他人，应当由承租户来承担物业管理费。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定。
原告鼎天公司在举证期限内申请证人出庭作证，本院依法予以准许。原告欲以证人证言证明原告向被告提供过物业管理服务，并向被告催讨过物业管理费。证人叶某（系原告鼎天公司员工）陈述称：证人是2009年进入原告公司工作，被分配到鼓韵花苑管理处，在工作期间对步行街（即被告物业所在区域）各业主多次催讨物业管理费。催讨都是向商铺里的人催讨，是口头催讨，没有向被告本人催讨过。关于被告物业所在区域物业管理情况，证人叶某陈述称：关于保洁都是每天三次，保安也都在巡逻，还有花坛维护。如果遇到卫生大检查，工作量还要增加。保洁是两个人在做，保安是一个人巡逻。经质证，原告对证人证言无异议，但称物业管理处人员向物业使用人催讨物业费，但公司会向房产业主本人催讨。被告认为证人是原告公司员工，对证人证言的真实性有异议。本院认为，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，且该证人证言可与原告提供的第三项证据互相印证，故本院对该证人证言予以认定。
为查明本案事实，本院依职权调取了已经发生法律效力的（2011）甬镇民初字第310号民事判决书。经质证，原、被告对该判决书均无异议。本院对该判决书予以认定。
经审理查明：原告鼎天公司于2011年1月1日同宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会签订物业管理服务合同，约定自2011年1月1日起至2011年12月31日止，原告为镇海鼓韵花苑提供物业管理服务，其中非住宅物业的物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.8元，商业用房的共有部位、共用设备设施日常维修费为每平方米2.4元／年。原告后又与镇海鼓韵花苑业主委员会签订物业管理服务合同，合同期为2012年1月1日起至2013年12月31日止，合同约定非住宅物业的物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.8元，商业用房的共有部位、共用设备设施日常维修费为每平方米2.00元／年。原告系为被告物业所在区域提供物业管理服务的企业。本院作出且已经发生法律效力的（2011）甬镇民初字第310号民事判决书查明位于镇海区招宝山街道鼓楼步行街45号的房产为被告贺拥军所有，为商业用房，其建筑面积为35.83平方米。现原告以被告不支付2011年和2012年物业管理费用为由诉至本院，请求判令被告支付2011年和2012年的物业管理综合服务费和日常维修费。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鼓韵花苑业主委员会与原告签订的两份物业管理服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该两份合同合法有效，故被告提出的其与原告之间没有物业管理服务合同的抗辩不能成立。原告提供的证据以及证人证言相互印证，可以证明原告在物业合同约定期限内为被告物业所在区域提供了相应的物业服务，被告作为鼓韵花苑这一物业管理范围内的业主，应当依据业主委员会同原告签订的合同，按时交纳物业管理费用。关于被告提出的原告没有向被告催缴物业管理费和2011年度物业管理费已过诉讼时效的抗辩，虽然原告并未提供向被告进行书面催缴物业管理费用的证据，但由于原、被告就同一涉案房产的物业管理费曾经多次进行过诉讼，且证人也证明原告确向被告追讨过物业费，被告这一抗辩理由不符合情理，本院不予支持。关于被告提出的被告将涉案房产出租，应有承租人承担物业管理费用的抗辩，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，依此规定，原告可以向业主即本案被告主张物业费，故被告这一抗辩仍不能成立。被告应当交纳的物业管理费用的具体金额为：1.2011年度和2012年度物业管理服务费687.9元（35.83×0.8×24）；2.2011年度公共维修费85.99元（35.83×2.4），2.2012年度公共维修费71.66元（35.83×2），共计845.55元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告贺拥军支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2011年度和2012年度物业管理服务费687.9元、2011年度公共维修费85.99元、2012年度公共维修费71.66元，共计人民币845.55元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告贺拥军负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
本判决为终审判决。
代理审判员 贾毅飞
二〇一四年三月二十四日
代书 记员 邵 璐