北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初38号
原告刘袆玄，男，1991年9月18日出生。
被告贾富强，男，1979年9月24日出生。
原告刘祎玄与被告贾富强租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员左文兢独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘祎玄、被告贾富强均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告刘祎玄起诉称：原告与被告于2015年9月6日签订房屋租赁合同，被告将位于石景山区银河商务区商业金融项目负一层106号8.98平米房屋租给原告，租赁期限自2015年10月7日至2020年10月6日，每月租金4500元，支付时间分别为2015年9月6日、2016年3月6日，付款方式为押二付六。2015年9月6日，原告向被告支付2015年10月7日至2016年3月6日房屋租金2.7万元及押金9000元，开始装修，花费10060元。2015年12月，因房屋无法正常营业，导致原告业务无法开展，故于2015年12月21日给被告发信息告知不再租用房屋、解除合同，并于2015年12月28日再次当面告知，2015年12月29日再次发送顺丰快递书面告知。现多次协商未果，故诉至法院。诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2015年12月29日解除；2、判令被告向原告退还剩余租金6750元；3、判令被告赔偿原告房屋押金9000元；4、诉讼费由被告承担。
被告贾富强答辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年7月22日，本人与案外人沈武富签订房屋租赁合同，月租金4000元，期限为2015年10月1日至2020年9月30日，后沈武富将房屋转租原告，为避免二房东问题，原告要求与本人签合同，并将租金提高至4500元。沈武富当时已支付一年租金，沈武富转租原告时，原告支付沈武富六个月租金，当时本人收取沈武富48000元，原告支付沈武富36000元。房屋为原告占有，合同于2016年3月7日到期，现在开庭时间为2016年3月1日，但房屋钥匙未交还，可以解除合同，但应将钥匙交还本人。房屋因开发商原因无法入住，原�称房屋无法办理营业执照，本人称可以帮助办理，本人作为出租人仅提供房屋，不保证客户流量。现原告违约，押金不退，合同马上到期，剩余租金亦无法退还。同意解除合同，但不认可对方解除理由。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2015年9月6日，出租方（甲方）贾富强与承租方（乙方）刘祎玄签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市石景山区银河商务区E地块商业金融项目-1层-106号；租赁用途商业；租赁期限自2015年10月7日起至2020年10月6日止，甲方应于2015年9月7日前将房屋交付乙方；月租金4500元，按半年支付，押二付六，各期租金支付日期2015年9月6日、2016年3月6日，以后以此类推；押金9000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；�中合同第10.2条约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金”；第12条约定“甲方配合及提供为乙方注册等事宜”。
合同签订当日，贾富强向沈武富出具《委托授权书》一份，载明：今贾富强委托沈武富收取银河财智中心-1层-106底商租金，委托期限为2015年9月6日至2016年9月5日。刘祎玄见《委托授权书》后，当日通过转账给付沈武富六个月租金27000元，押金9000元，共计3.6万元。贾富强亦于当日出具《押金收条》一份，载明：本人贾富强收到刘祎玄所付的租石景山区银河商务区E地块商业金融项目-1层-106房屋押金，共计9000元。当日，刘祎玄接收房屋及钥匙。
2015年12月，刘祎玄通过短信方式与贾富强沟通，表示：房屋无法办理营业执照。2015年12月21日�刘祎玄通过短信方式告知贾富强不再承租。2015年12月28日，刘祎玄通过特快专递方式向贾富强送达通知一份，刘祎玄陈述通知中内容为“本房屋自发信函之日起不再使用”，贾富强于2015年12月29日签收。刘祎玄主张已将钥匙与通知一并邮寄，贾富强表示快递中并无钥匙。刘祎玄认可特快专递邮寄内容处仅注明信函，未写钥匙。庭审中，贾富强认可刘祎玄于2016年3月1日第一次开庭后即3月初将钥匙交还。
庭审中，刘祎玄陈述：签合同时已查看房屋，贾富强称房屋所在场所于2015年11月开始营业，但至今仍未能对外开放，且无法办理营业执照，所以依据合同第10.2条解除合同，在扣除30天租金和违约金后要求退还剩余租金和押金。贾富强表示未向刘祎玄承诺营业时间。
经本院调查，根据2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布的《北京市新增产业的禁止和�制目录（2015年版）》（京政办发[2015]42号），其中“住宿和餐饮业（62）餐饮业”中载明：“禁止使用地下空间从事商业性经营”，因涉案楼栋地下一层建设时向相关部门报送的整体规划用途为餐饮，所以当时涉案楼栋地下一层停办营业执照。此后，因涉案楼栋建设规划在上述文件出台前已经确定，故经相关部门协调涉案楼栋自2016年可以办理营业执照，涉案楼栋《北京市普通地下室使用登记备案证明》中的审批时间为2016年1月26日，所以涉案楼栋自此时即可以办理营业执照。另查明，租赁现场处于封闭未开业状态。
上述事实，有租赁合同、押金收条、委托授权书、快递详情单、转账记录、房屋预售合同及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：刘祎玄与贾富强签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政�规强制性规定，属有效合同。本案中，房屋因本市相关法规政策而无法办理营业执照，属于租赁房屋存在行政管理限制，且在租赁合同成立后的合理期限内均未能办理执照，无法利用租赁房屋正常合法经营，无法实现合同目的，所以刘祎玄享有合同解除权。同时，合同第10.2条已经约定刘祎玄作为承租人在支付违约金的情况下有权提前30日解除合同，故刘祎玄依据合同10.2条行使解除权符合约定。现刘祎玄短信通知时间为2015年12月21日，依据合同第10.2条提前30日的规定，双方合同解除时间应为2016年1月21日解除。刘祎玄未提供证据证明已将涉案房屋通过邮寄方式交还贾富强，故本院按贾富强认可时间确定房屋交还，刘祎玄在合同解除后房屋交还前应支付相应占用费，本院据此确定刘祎玄应支付费用截止至2016年3月6日。
自2015年10月7日起至2016年3月6日止，刘祎玄�支付费用为22500元，贾富强应退还剩余租金数额为4500元，扣除刘祎玄自愿承担的一个月违约金4500元，贾富强应在合同解除后退还押金9000元，本院对此请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决如下：
一、贾富强与刘祎玄于二零一五年九月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二零一六年一月二十一日解除；
二、贾富强于本判决生效后七日内退还刘祎玄房屋押金九千元；
三、驳回刘祎玄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十四元，由刘祎玄负担一百四十四元（已交纳九十七元，其余四十七元于本判决生效后七日内交纳），由贾富强负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 张丹茹
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙 飞