江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0621民特54号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号，统一社会信用代码91320600569143372H。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人吕广萍，该公司客户经理。
被申请人海安县日月汽车材料经营部，住所地海安县海安镇三塘村十一组。
投资人吉加明。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称海安农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人海安农商行申请称：2015年6月23日，借款人海安县日月汽车材料经营部(以下简称日月经营部)向申请人海安农商行申请借款150万元，由日月经营部以其所有的位于海安县海安镇通榆北路188号3幢301-305室抵押担保，并与申请人签订了《流动资金循环借款合同》和《最高额抵押合同》，依法办理了抵押登记。2015年6月25日，海安农商行根据借款人的提款申请向借款人日月经营部发放贷款150万元，约定借款期限至2016年6月22日，年利率为7.14%。
因借款人日月经营部自2016年1月21日起未按合同约定支付利息，目前该笔借款已经逾期，被申请人仍未履行还款义务，现申请人请求法院准许拍卖、变卖案涉抵押房地产以偿还其所担保的申请人的借款本金150万元及自2016年1月21日起至实际清偿之日止按合同约定利率计算的利息、逾期利息和实现担保物权的费用。
经审查查明：2015年6月23日，借款人日月经营部与贷款人海安农商行签订一份编号为（2015）海农商行流循借字[16]第0019号的《流动资金循环借款合同》，该合同主要约定：贷款人海安农商行向借款人日月经营部提供可循环使用的借款额度为人民币150万元；使用该借款额度的有效期间自2015年6月23日起至2018年6月22日止；借款利率为月利率为千分之5.95，合同期内不调整；按月结息，结息日为每月的20日；在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%；本合同属于担保人日月经营部与贷款人签订的编号为（2015）海农商行高抵字[16]第0010号的《最高额抵押合同》项下的主合同，由其提供担保；借款人未按约履行对贷款人的支付和清偿义务构成违约事件，贷款人有权宣布合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或者部分立即到期，并行使担保物权。
同日，抵押人日月经营部与抵押权人海安农商行签订了一份编号为（2015）海农商行高抵字[16]第0010号的《最高额抵押合同》，该合同主要约定：抵押人日月经营部以其房地产作为抵押物，自愿为债务人日月经营部自2015年6月23日起至2018年6月22日止在抵押权人处办理约定的各类业务，所形成的债务最高本金余额折合人民币150万元提供最高额抵押担保；本合同中所称“主合同”系指债务人日月经营部与海安农商行签订的（2015）海农商行流循借字[16]第0019号的《流动资金循环借款合同》，本合同项下的最高额抵押的担保范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利益损失、抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费、处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付费用；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。上述“期限届满”包括抵押权人依照国家法律、法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债务提前到期的情形。
2015年6月24日，抵押人日月经营部为抵押房屋（坐落于海安县海安镇通榆北路188号3幢301-305室,房屋所有权证号为海安房权证海安镇字第××号，建筑面积为777.49平方米）办理了房产抵押登记，海安农商行领取了房屋他项权证（证号为海安房他证海安镇字第2015032**号），该证中载明：房屋他项权利人为海安农商行；房屋所有权人为日月经营部；房屋所有权证号为海安房权证海安镇字第××号；房屋坐落于海安镇通榆北路188号3幢301-305室。当天，抵押人日月经营部又到海安县国土资源局为抵押的国有土地使用权办理了国有出让土地使用权抵押登记，海安农商行领取了土地他项权利证明书[证号为苏海他项（2015）第730号]，该证书中载明：土地他项权利人为海安农商行，义务人为日月经营部，地号为01-20-（002）-2007，土地座落于海安镇通榆北路188号3幢301-305室，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，使用权面积为155.49平方米，土地使用证号为苏海国用（2013）分第13217号。
2015年6月25日，海安农商行根据日月经营部的提款申请，向日月经营部发放贷款150万元，日月经营部立下借款借据一份，该借款借据载明：借款日期为2015年6月25日，到期日期为2016年6月22日；借款年利率为7.14%；结息日为每月21日。
上述贷款发放后，日月经营部陆续支付了截止2016年1月20日的约定利息。日月经营部此后未按约支付利息，现该笔借款已经逾期。海安农商行催收未果，遂向本院申请实现担保物权。
本院认为：申请人海安农商行与借款人日月经营部签订的《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》是当事人的真实意思表示，被申请人日月经营部以其所有的房屋和土地使用权作为抵押物，为相应的借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。抵押人日月经营部办理了抵押登记，海安农商行依法享有抵押物权。在合同约定的期限内，海安农商行按约向借款人发放了贷款，借款人日月经营部应当按约支付相应利息，借款到期后应当按约归还本金。现申请人海安农商行现按照抵押合同的约定，要求实现担保物权，对抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿抵押债权，符合法律规定，本院准许。但是，因案涉《最高额抵押合同》约定的最高限额为150万元，故本院认定申请人对超出抵押最高限额150万元的相关债权不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十一条、第三百七十四条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人海安县日月汽车材料经营部的抵押财产[坐落于海安县海安镇通榆北路188号3幢301-305室,房屋所有权证号为海安房权证海安镇字第××号，建筑面积为777.49平方米的房屋；座落于海安县海安镇通榆北路188号3幢301-305室的国有土地使用权，土地使用权证号为苏海国用（2013）分第13217号，地号为01-20-（002）-2007，使用权面积为155.49平方米]采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对上述抵押物变价后所得价款在最高限额150万元内优先受偿贷款本金150万元、利息及逾期利息（按借款本金150万元，自2016年1月21日起算至2016年6月22日止，按年利率7.14%计算利息，自2016年6月23日起至实际归还本金之日止，按年利率7.14%的1.5倍计算逾期利息）、实现抵押物权费用。
三、驳回申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司的其他申请。
申请费9150元，由被申请人海安县日月汽车材料经营部负担（此款已由申请人垫付，由被申请人在本裁定发生法律效力后十日内给付申请人）。
如对本裁定有异议，可在收到本裁定之日起15日内提出。
审 判 员 缪宏勇
审 判 员 滕自强
代理审判员 于正江
二〇一六年十月十七日
书 记 员 陈小敏
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。