山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0792民初75号原告：于江东，男，1966年3月24日出生，汉族，现住潍坊滨海经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱翔，潍坊滨海央子法律服务所法律工作者。被告：郎需聪，男，1990年5月25日出生，汉族，户籍所在地：寿光市，现住潍坊滨海经济技术开发区。原告于江东与被告郎需聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于江东及其委托诉讼代理人邱翔、被告郎需聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于江东向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付租金20000元，违约金10000元，以上两项合计30000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告支付原告电费100元。事实和理由：2015年9月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，双方约定原告将位于固堤场村的一套房屋出租给被告，租赁期限为2015年9月9日至2020年9月8日，租金为20000元/年，按年度缴纳，合同约定违约责任为违约方应当向未违约方支付违约金10000元。现原告依约将房屋出租给被告，被告未依约向原告支付2016年度即2016年9月9日至2017年9月8日的租金，被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张权利，但被告以各种理由拒绝支付。为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郎需聪辩称，双方签订房屋租赁合同属实，被告已经向原告支付了2015年9月9日至2016年9月8日的租金20000元，双方合同实际履行至2016年5月22日。2016年5月22日双方口头解除合同，2016年7月1日被告搬离涉案房屋，双方的房屋租赁合同自2016年7月1日起已经实际解除。对于多向原告交的租赁费，不再要求退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方对租赁合同是否解除有争议，双方各自提出主张，并提交了相应证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告之间的租赁合同是否解除。原告主张，合同自2015年9月9日履行至今被告仍在使用涉案房屋，原、被告双方并未对解除合同的事项进行协�，被告也未通知原告解除合同。原告提供照片两张及电力缴费票据一张予以证实。经质证，被告对原告提供的照片真实性有异议，对缴费票据不予认可。被告主张，自租赁原告的房屋后，原告经常酒后到被告处滋事，影响被告经营。2016年5月22日，因电线原因，双方矛盾爆发，原告要求被告搬出涉案房屋并说把剩余房租返还，口头与被告解除租赁合同。此后被告在他处另行租赁房屋，并于2016年7月1日将涉案房屋腾出。被告为证实租赁合同的解除，提供证人王某出庭作证。王某证实：2016年5月22日，原告酒后去被告处因电线原因与被告争吵，当天让被告搬出并说明把剩余房租退还。原、被告于2016年5月22日口头解除合同。经质证，原告认为，证人王某系被告直系下属，与被告有直接的利害关系，该证人证言的真实性存疑，证明力较低，不能作为直接证据使用，对该证人证言不予认可。本院认为，被告提供的该证人系其同事，与被告有利害关系，该证人证言的证明力较低，被告除外未提供其他有效证据证明双方已经解除了租赁合同，故本院对被告所持的双方已于2016年5月22日口头解除租赁合同的主张不予支持，双方的房屋租赁合同并未解除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月8日原告于江东与被告郎需聪签订房屋租赁合同一份，约定原告于江东将房屋租给被告郎需聪使用，租赁期为2015年9月9日至2020年9月8日止，共计五年，被告郎需聪订立合同之日，一次性交付本年度租金20000元，以后租金按合同签订之日提前二个月交付。合同还约定如有一方违约，违约方赔偿对方10000元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，自2015年9月9日至2016年9月8日的租金，被告已付清。按照合同约定，2016年�即2016年9月9日至2017年9月8日的租金应于2016年7月9日前付清，但被告未再支付。被告租赁原告房屋经营快递业务，现被告已租赁别处房屋开办快递业务。原告索要租赁费未果，诉诸本院。2016年12月29日本案首次庭审中，查明被告已经在其他地点另行租赁了房屋，经本院询问，被告明确表明即便认定其违约也不再继续租赁涉案房屋，要求解除双方的租赁合同；同时，经本院释明，原告坚持要求继续履行合同、交纳租赁费及违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告郎需聪未按合同约定于2016年7月9日前交清2016年度即2016年9月9日至2017年9月8日的租金，已构成违约。原告要求继续履行合同，而�告坚持要求解除合同，故本案的争议焦点是双方的房屋租赁合同能否继续履行，抑或说作为违约方的被告是否有权解除房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。本案中，被告虽主张原告有酒后滋事、影响其使用涉案房屋等违约行为，但未提供有效证据，其辩称理由证据不足，本院不予采信。原告于江东虽无违约行为，但在被告坚持不愿意继续履行租赁合同的情形下显然无法强制被告继续租用涉案房屋，加之被告已经另行租赁房屋经营，如果本案合同继续履行，则被告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得的利益，继续履行合同必将导致房屋空置，造成资源的闲置与浪费。根据上引法律规定，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行是非理性的选择，违约方可以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，故鉴于本案情况，被告作为违约方主张合同解除，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告支付截至合同解除之日的部分房租，并承担违约责任。因本院认定被告系于2016年12月29日庭审中首次明确提出解除合同，故确认双方的租赁合同履行至2016年12月29日。此后，双方的租赁合同因事实上无法继续履行而解除，被告应支付自2016年9月9日至2016年12月29日的租金5944.44元（20000元／360天*107天）。被告拒绝继续履行合同，构成违约，原告诉请被告支付10000元违约金，有事实和法律依据，依法予以支持。关于违约金的数额，该10000元违约金相对于双方五年的租赁合同而言，并不超出相关法律规定的标准，故被告主张违约金过高，请求调减，本院不予支持。另，庭审中原告要求被告支付电费100元，并提交电费单据一张，被告辩称票据用户名不是原告，不予认可。因该电费票据上的内容无法证明与涉诉房屋相关联，因此，对原告该100元电费的诉求不予支持。综上，因双方的房屋租赁合同事实上已不可能继续履行，故应予以解除。被告应支付原告相应租金及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告郎需聪给付原告于江东租金5944.44元；二、被告郎需聪赔偿原告于江东违约金10000元；以上一、二项合计15944.44元，于本判决生效之日起十日内�清；三、驳回原告于江东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告郎需聪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  牟明刚二〇一七年二月十三日书记员  杨 霞