福建省泉州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）闽05行终35号
上诉人（原审原告）庄琼珍，女，汉族，住惠安县螺城镇。
委托代理人陈颖艳，福建刺桐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）惠安县住房和城乡规划建设局，住所地惠安县螺阳镇。
法定代表人江锦灿，局长。
出庭负责人潘舒婷，副局长。
委托代理人沈勇，该局工作人员。
委托代理人蔡铭铭，福建凯峰律师事务所律师。
原审第三人张志雄，男，汉族，住惠安县涂寨镇。
原审第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社，住所地惠安县螺城镇。
负责人郭少聪，主任。
委托代理人谢竞忠、杨锦云，福建泉台律师事务所律师。
上诉人庄琼珍诉被上诉人惠安县住房和城乡规划建设局房屋行政登记一案，不服惠安县人民法院（2015）惠行初字第91号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，第三人张志雄于2013年3月15日与福建惠安建筑业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买址在惠安县建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号12套商品房，2013年7月31日与第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社签订《个人住房按揭借款合同》，借款281万元。被告惠安县住房和城乡规划建设局是负责惠安县辖区内的房屋登记机构，2013年7月30日，第三人张志雄、惠安县农村信用合作联社螺城信用社共同向被告申请办理房屋抵押登记，并提交申请登记材料，被告依照程序办理房地产抵押登记受理、审核、记载于登记簿、发证等程序，于2013年8月6日颁发惠房预2013字第2838号《预购商品房抵押登记证明》，并登记于《泉州市房屋登记簿》上，但抵押登记初审人、审核人、审批人均没有登记官证。在《房地产抵押物清单》备注栏上注明：经双方协商，上述抵押物由抵押人保管（使用），按合同要求负责管理，并保证未经贷款人同意，上述抵押物不出租等。庄琼珍与第三人张志雄于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》、《租赁房产移交凭证》，原告于2014年5月22日办理房屋租赁合同登记备案。2015年5月6日，原告庄琼珍向原审法院提起本案行政诉讼。
原审法院认为，《物权法》第十行政诉讼法》第六十三条规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件”，本案被告办理房屋抵押登记的经办人员和审核人员虽没有登记官资格，存在瑕疵，但对外是以被告的名义颁发《商品房抵押登记证明》，并不影响其效力。《房地产登记技术规程》是行业标准，不是法律和行政法规，不能作为审理本案的法律适用依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告庄琼珍的诉讼请求。本案受理费50元，由原告庄琼珍承担。
庄琼珍不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，支持上诉人提出的撤销被上诉人作出的本案诉争商品房抵押登记行政行为的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人在办理本案房屋抵押登记时存在经办人员和审核人员没有登记官资格的事实，各方当事人对此均无异议，应予确认。二、上诉人与张志雄签订的《房屋租赁合同》的法律效力已经（2014）惠民初字第3976号判决确认，张志雄对此是否异议，不是法院在本案审查判断上诉人诉讼请求能否成立的因素，原审判决对此认定有误。三、《房地产登记技术规程》虽为行业标准，但其制定的依据是《房屋登记办法》第六条，《房屋登记办法》又是根据《物权法》第十条授权制定的行政法规，根据《行政诉讼法》第六十三条规定，应参照规章，原审判决回避《房屋登记办法》的规定，以“《房地产登记技术规程》是行业标准，不是法律和行政法规，不能作为审理本案的法律适用依据”为由，对庄琼珍的诉讼请求不予支持，是对被上诉人的偏袒。四、本案登记的经办人员和审核人员没有登记官资格严重违反《房屋登记办法》第六条，被上诉人作出的行政行为应予撤销。五、庄琼珍与张志雄虽于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》，但双方早在2012年7月6日签订《房屋租赁意向承诺书》，双方在2012年7月6日就形成租赁关系，该事实已经（2015）泉行终字第190号行政裁定书认定，原审判决未认定错误。
被上诉人答辩称，一、被上诉人对涉案房屋的抵押登记正确，应当予以维持。二、登记官制度是内部管理要求，法律并没有规定无登记官身份的登记行为要予以撤销。本案一审判决正确，被上诉人作出的行政行为清楚，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社答辩称，一、原审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求依法不能成立。1、上诉人称《房屋租赁合同》已经惠安法院判决确认，并不意味着上诉人享有对抗抵押权的租赁权。2、第三人提交资料完整，在办理抵押登记时不存在过错。现信用社已依法发放贷款给张志雄，属善意相对人，根据善意取得制度，第三人已依法取得预告登记物权。二、原审适用法律正确。1、《房屋登记办法》是建设部颁布，属部门规章。2、《物权法》第十条规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定，《房屋登记办法》并非法律、行政法规，即使办理抵押登记人员无登记官资格，也未违反法律行政法规的规定。3、法律法规并未明确规定，经办人员不具有登记官资质属违反法定程序，也未对经办人员的资格作出强制性规定，在2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》也未规定。4、《福建省城市房屋产权登记条例》第二十八条对登记人员资质也无特别规定。三、本案的抵押登记合法、有效。1、被上诉人是惠安辖区内的房屋登记机构，该抵押登记已发生法律效力。2、登记人员只是程序的一个环节，主要程序应是审核登记材料是否完整合法。3、登记官不影响抵押登记的效力。四、上诉人的诉讼已超过法定起诉期限。上诉人在承租房屋即2013年10月15日之前就知道抵押登记，应当在知道之日起六个月提出。五、退一步讲，即使被上诉人登记行为存在瑕疵，但第三人是善意第三人，且惠安县内所有抵押登记均是没有登记官资格人员进行办理，如果撤销将会给社会公共利益包括国家利益造成损害，并导致交易秩序混乱，并且如果对应的抵押权人利益无法得到保护，被上诉人将面临巨额的国家赔偿。六、第三人为善意第三人，已取得相应抵押权。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，本案抵押登记不应被撤销，依法应判决驳回上诉人请求。综上，上诉人主张不能成立，依法应予以驳回。
原审第三人张志雄答辩称，被诉登记行为合法，原审判决正确。
经审查，庄琼珍提出上诉后，原审法院已将各方当事人提供的证据材料随案移送本院。
二审经审理查明，原审第三人张志雄于2013年3月15日与福建惠安建筑业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买址在惠安县建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号12套商品房，于2013年7月31日与原审第三人惠安县农村信用合作联社螺城信用社签订《个人住房按揭借款合同》，借款281万元。2013年8月1日，张志雄、惠安县农村信用合作联社螺城信用社共同向被上诉人申请办理登记，并提交《房地产抵押登记审批表》、房地产抵押物清单、房地产抵押登记授权委托书、抵押贷款具结书、无婚姻登记记录证明、个人住房按揭借款合同、商品房买卖合同等申请材料，被上诉人履行受理、审核、记载于登记簿等程序。被上诉人记载的《泉州市房屋登记簿》载明，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，权利人为惠安县农村信用合作联社螺城信用社，义务人为张志雄，预告登记证明号为惠房预2013字第2838号，登记时间为于2013年8月6日，终审人、登薄人分别为王汉明、林志云。被上诉人于2013年8月6日作出编号为20132838的《商品房抵押登记证明》，载明抵押人为张志雄，抵押商品房为惠安建筑业发展中心1幢1101-1103、1105-1113号，抵押权人为惠安县农村信用合作联社螺城信用社，以上商品经审批同意办理抵押登记，购房合同、发票原件由我处暂予收存，特此证明。庄琼珍与原审第三人张志雄于2013年10月15日签订《房屋租赁合同》、《租赁房产移交凭证》，庄琼珍于2014年5月22日办理房屋租赁合同登记备案。2015年5月6日，庄琼珍向原审法院提起本案行政诉讼。
本院认为，行政机关作出行政行为应该认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律、法规正确。《中华人民共和国担保法》第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”《房屋登记办法》第四十三条：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”因此房屋权属证书是办理抵押权登记必须提供的材料。本案中，原审第三人张志雄与惠安县农村信用合作联合社螺城信用社共同向被上诉人申请办理登记，提交房屋抵押登记审批表、个人住房按揭借款合同、商品房买卖合同等申请登记材料，但未提供相应的房屋所有权证书，即仅具备办理预购商品房抵押权预告登记条件的情况下，被上诉人出具《商品房抵押登记证明》称“以上商品房经审批同意办理抵押登记”，该登记行为的主要证据不足，违反上述规定。另，被上诉人作出的《商品房抵押登记证明》与《泉州市房屋登记簿》记载的内容不一致，前者登记类型为商品房抵押权登记，后者登记类型为预购商品房抵押权预告登记。综上，被上诉人作出的《商品房抵押登记证明》事实不清，主要证据不足，应予撤销。原审判决认定事实错误，应予纠正。上诉人的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十条第（一）项的规定，判决如下：
一、撤销惠安县人民法院（2015）惠行初字第91号行政判决；
二、撤销被上诉人惠安县住房和城乡规划建设局于2013年8月6日作出的编号为20132838《商品房抵押登记证明》。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人惠安县住房和城乡规划建设局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈鹏腾
代理审判员 苏清丽
代理审判员 江炳溪
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 李婉芬
附本案所适用的法律：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更。
……