广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初343号
原告：肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部，住所地：四会市东城街道水闸路83号A幢301房。统一社会信用代码：914412840868311701。
负责人：余海洋。
委托代理人：刘燕华，系该公司员工。
委托代理人：黎志瑜，系该公司员工。
被告：黄某萍，女，汉族，1976年1月8日出生，住重庆市梁平县。
委托代理人：陈某民，男，汉族，1974年9月21日出生，住重庆市梁平县。系被告丈夫。
原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部（以下简称紫金广场物业管理部）诉被告黄某萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘燕华、黎志瑜，被告黄某萍的委托代理人陈某民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告拥有的紫金广场D栋XX房产（面积：115.8平方米），按照双方签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业管理服务协议》，被告自2016年1月-2017年10月共拖欠应缴纳的物业管理费为3821.4元，截止2016年1月-2017年10月，被告依法应缴纳的滞纳金3955.15元，累计费用共达7776.6元（欠费通知单）。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。据此，请求判令：1.被告立即支付物业管理费3821.4元；2.被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金3955.15元；3.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。
原告递交证据如下：1.《前期物业服务委托合同》。2.《前期物业管理服务协议》。3.被告欠费明细表。4.欠费滞纳金计算表。5.物业服务照片6张。6.被告身份证复印件。7.《肇庆市第二建筑实业有限公司委托协议》。8.紫金广场缴费通知单。9.不动产登记资料查询结果证明。
被告答辩称：我的房子窗口安装有问题，导致屋子漏水，我向物业公司反映了，但没有得到处理。如果这个问题处理了，不再漏水，我愿意交欠缴的物业费，但不同意交付滞纳金。
被告黄某萍没有向本院提交书面证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄某萍是四会市东城街道水闸路紫金广场X座XXX号房的权属人。原告起诉状所称的紫金广场D栋XX房【自编门牌】与四会市东城街道水闸路紫金广场X座XX房【房产证登记地址】是同一房屋。2012年12月1日，四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定选聘肇庆市第二建筑实业有限公司对紫金广场实施前期物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，服务期限自2012年12月31日起，物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。肇庆市第二建筑实业有限公司（甲方）与被告黄某萍（乙方）于2013年10月15日签订的《前期物业管理服务协议》约定乙方所购紫金广场D幢XXX房的建筑面积为115.81㎡，其物业管理服务费按建筑面积1.5元/月/㎡计算，在办理本物业交付手续时，乙方应一次性交纳6个月的物业管理服务费，以后每季度的物业管理费，乙方应于当月20日前交纳，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效时止的物业管理。
另，肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。原告主张被告按1.5元/月/㎡的标准支付欠交的2016年1月至2017年10月的物业管理服务费3821.4元及上述所欠物业管理费的滞纳金3955.15元（计付至2017年10月）。庭审中，被告黄某萍表示，对物管费部分没有异议，但不同意缴纳滞纳金，因为房屋门窗存在漏水问题。原告承认房屋漏水问题是存在的，但已经维修过，因近期没有下雨，不知道维修效果如何。
本院认为：肇庆市第二建筑实业有限公司分别与四会市骏业房地产有限公司、被告签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会市骏业房地产有限公司与肇庆市第二建筑实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。肇庆市第二建筑实业有限公司与紫金广场物业管理部签订了《协议》，同意紫金广场物业管理部作为原告主张上述《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的权利和承担相应的义务，确认紫金广场物业服务是由紫金广场物业管理部提供。故紫金广场物业管理部为本案适格的主体。
物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告依约提供了相应的物业服务就享有要求被告依约支付物业管理费的权利，交纳物业管理费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的物业管理服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供相反的证据。故本院认定被告拖欠原告2016年1月至2017年10月的物业管理服务费3821.4元(115.8㎡×1.5元/月/㎡×22个月)。
关于滞纳金问题。根据当事人的陈述可知原告在履行《前期物业管理服务协议》中的物业管理服务内容存在瑕疵，因此被告拒绝计付滞纳金的抗辩理由充分，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄某萍应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部支付物业管理服务费3821.4元(从2016年1月计算至2017年10月)。
二、驳回原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市第二建筑实业有限公司紫金广场物业管理部负担12元，由被告黄某萍负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 周志坚
二〇一八年三月二十日
书记员 黄楚飞