江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初6913号
原告：叶国龙。
委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张正光，江苏德佳律师事务所律师。
被告：皋峰。
委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张斌，江苏公正律师事务所律师。
第三人：顾明。
原告叶国龙与被告皋峰、第三人顾明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶国龙及其委托诉讼代理人张仕美、被告皋峰的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。第三人顾明经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
叶国龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除叶国龙与皋峰之间2013年11月20日签订的《房屋出租协议》，并限令第三人在判决生效后一个月内腾让出所占有的叶国龙的房屋；2.判令皋峰赔偿叶国龙年租金按100万元计算，从2014年1月20日起至实际交房之日止；3.本案诉讼费由皋峰承担。事实和理由：2013年11月20日，我与皋峰之间签订了一份《房屋出租协议》，我将自己座落在县城庆南社区居民委员会温州装饰城南侧的一幢七层楼房整体出租给皋峰。协议约定了双方的具体权利义务关系和违约应承担的违约责任。我曾就皋峰的违约向法院起诉，经过一审、二审判决，事后我就皋峰所欠的租金向其发出了书面的电子函件，限其在一定的期限内履行交纳租金义务。然而，皋峰对我的通知置若罔闻，至今也未履行义务。为了使我合法的财产权益得到保护，特向法院起诉，请求判如所请。
皋峰辩称，1.我与叶国龙以及我与顾明之间关于案涉房屋租赁及转租已经过多次诉讼，通过叶国龙及顾明的行为可以明显看出叶国龙从始至终没有履行合同的诚意,其与顾明之间存在明显的串通行为，目的在于将我排除在外。现我认为叶国龙没有诚意，继续承租也没有意思，故同意解除案涉房屋租赁合同；2.案涉房屋租赁合同是因顾明欠付我的租金，以及叶国龙与顾明之间的串通行为导致解除的，故叶国龙要求我赔偿损失支付违约金没有道理；3.案涉房屋由我转租给顾明，顾明尚欠租金300万元，由于我目前经济紧张，故要求在顾明向我支付所欠租金时，我再向叶国龙支付尚欠的租金。
顾明庭后述称，我投了一千几百万在案涉房屋上;叶国龙与皋峰打官司也给我造成了巨大的损失，致使房屋的第五至七层无法出租;案涉房屋原来不是商业用房，造成消防审批不过，被关了半年。皋峰应当赔偿我的这些损失，否则我不会搬出去。
本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，叶国龙（出租方，甲方）与皋峰（承租方，乙方）签订了一份房屋出租协议，主要内容有：甲方将位于温州装饰城楼南边房屋出租给乙方；租赁期限自2013年11月20日起至2023年11月20日止；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转让房屋使用权；房屋租金为每年100万元，六年以后按每年10%递增;乙方应于每年提前一个月续交下一年度租金，租金一年一付清等。该合同的落款日期为“2013年11月20日”。
2013年5月22日，叶国龙（甲方）、皋峰（乙方）又签订了一份补充协议，主要内容有：甲方温州装饰城房屋出租给乙方使用，租期为10年，甲方保证：1、在装修经营过程中，不能有任何矛盾，如果造成一切经济损失由甲方自行承担；2、甲方提供房产证、土地证协助乙方通过消防验收；3、在租赁期间，乙方有权可以转让不得干涉。
2013年5月26日，皋峰（甲方）与顾明（乙方）签订了房屋转租合同一份，主要内容有：甲方依法承租的位于射阳县城庆南社区居民委员会温州装饰城南侧房屋，经过房屋所有权人的同意，由甲方将上述房屋转租给乙方；该房屋租赁期限共壹拾年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止；甲方应于2013年5月26日前将上述房屋交付给乙方使用；该房屋每年租金为150万元，此款于每年8月31日前支付；房屋租金支付方式：每年提前一个月支付下一年房租；为确保乙方的经营安全，消防设施由乙方安装，由所有人和甲方配合消防部门验收合格等。案涉房屋由顾明实际占有使用至今。
2013年6月20日，皋峰向叶国龙支付了房租100万元，其余房租尚未支付。
2014年11月22日，叶国龙向皋峰、顾明发出解除租房合同通知书一份，主要内容有：皋峰、顾明：我与皋峰于2013年11月20日签订了房屋租赁合同，合同明确约定第二年房租费应在2014年10月20日前给付，现皋峰没有按照合同履行；皋峰在签订合同时口头约定，一楼销售汽车、二楼以上作宾馆使用，同时也明确约定在租赁期间未经我同意，皋峰不得擅自转租，但皋峰未经我同意，将房屋转租给顾明经营家具销售，我决定收回房屋，与皋峰解除房屋租赁合同关系，请皋峰与顾明在接到该通知后四十五日内腾空房屋，返还给我。综上，皋峰已构成根本违约，因此特书面通知皋峰、顾明本人。
2014年12月3日，皋峰起诉叶国龙至我院，要求确认上述解除租房合同通知书无效，我院审理后作出（2014）射民初字第01768号民事判决书，判决：叶国龙于2014年11月22日向皋峰发出的解除租房合同通知书无效。后叶国龙不服上诉，盐城市中级人民法院依法于2015年9月30日作出（2015）盐民终字第02275号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年12月14日，叶国龙起诉皋峰至我院，要求解除其与皋峰于2013年11月20日签订的房屋出租协议，并要求皋峰承担违约金50万元。我院审理后作出（2015）射民初字第01994号民事判决书，判决：驳回叶国龙的诉讼请求。后叶国龙不服上诉，盐城市中级人民法院依法于2016年8月25日作出（2016）苏09民终1754号民事判决书，判决：撤销（2015）射民初字第01994号民事判决；皋峰于本判决生效后15日内向叶国龙支付违约金40万元；驳回叶国龙的其他诉讼请求。
2016年9月17日，叶国龙以短信的方式通知皋峰履行支付租金以及（2016）苏09民终1754号民事判决确定的违约责任，并提供了其个人银行账号。皋峰收到该短信通知后，通知叶国龙当面处理此事未成，其后皋峰一直未履行以上义务。
另查明，案涉房屋登记于叶国龙、成燕翔名下，为共同共有，房产证号为：射房权证县城字第××、20××90、20××91、20××92、20××93、20××94、20135495号，土地使用权证号为射国用（2013）第607779、607780、607781、607782、607783、607784、607785号。
以上事实有当事人提交的书面证据、陈述以及法院的生效裁判文书在卷佐证。
本院认为：
1.叶国龙与皋峰签订的案涉房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。现叶国龙以皋峰经其催告在一定期限内仍不履行交纳租金为由，要求解除该合同。皋峰未履行租金的事实业经法院生效裁判文书确认，且皋峰对于叶国龙向其催告的事实亦无异议。故叶国龙要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。鉴于双方一致同意该合同于本案叶国龙起诉之日即2016年10月25日解除，不违反法律规定，本院予以确认。
2.皋峰承租叶国龙的房屋后，只支付了第一年度即2013年11月20日至2014年11月20日的租金，其余租金尚未支付，在叶国龙取回案涉房屋之前，其租金损失自2014年11月21日至收回房屋之日止一直存在，故叶国龙主张的租金损失应当自2014年11月21日至实际交房之日止，按100万元/年计算。
3.叶国龙对案涉房屋享有合法所有权，其将案涉房屋出租给皋峰，皋峰又转租给顾明。在叶国龙与皋峰之间的租赁合同解除之后，叶国龙有权要求顾明返还租赁房屋。故叶国龙要求顾明于本判决生效之日起一个月内腾让出所占有的案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
4.关于皋峰的辩称和顾明庭后述称的意见。首先，皋峰未提交证据证实叶国龙与顾明之间存在串通行为，故本院对该事实不作确认；其次，合同具有相对性，顾明是否欠付皋峰租金，不能作为皋峰向叶国龙拒付租金的理由。同样，顾明称皋峰应当赔偿其损失，可以另行主张，不能作为反驳叶国龙诉讼请求的理由。
综上，对于叶国龙的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告叶国龙与被告皋峰就位于射阳县庆南社区居委会温州装饰城楼南侧的房屋签订的房屋租赁合同于2016年10月25日解除；
二、被告皋峰于本判决生效之日起十五日内向原告叶国龙支付租金，自2014年11月21日起至交房之日止，按年租金100万元计算；
三、第三人顾明于本判决生效之日起一个月内将上述房屋腾让给原告叶国龙；
四、驳回原告叶国龙的其余诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费22800元，减半收取11400元，由被告皋峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
代理审判员 沈莹莹
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 孙晶晶
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。