广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法民二初字第767号
原告：黄均达，男，汉族，英德市人，住英德市。
原告：王凤，女，汉族，英德市人，住英德市。系原告黄均达妻子。
委托代理人：黄均达，系王凤丈夫。
原告：黄蕊丹，女，汉族，英德市人，住英德市。系原告黄均达女儿。
委托代理人：黄均达，系黄蕊丹父亲。
被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司，地址：英德市。
法定代表人：杨贤凯，总经理。
委托代理人：胡文祥，该公司员工。
原告黄均达、王凤、黄蕊丹诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称珠江创展）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告黄均达并作为王凤、黄蕊丹的委托代理人、被告珠江创展的委托代理人胡文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄均达、王凤、黄蕊丹起诉称，2011年6月11日，原、被告签订《认购书》，由原告认购被告位于英德市某大厦涉案房屋，标明该房建筑面积为115.85平方米，总价387000元。
2011年12月14日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，二原告作为共有人购买被告开发的位于英德市某大厦涉案房屋，建筑面积114.39平方米，每平方米3948元，总金额人民币386351元。合同第六条约定原告付款方式为一次性付清，于2011年11月14日前付366351元，余款20000元于产权办理之日付清。第八条约定被告应当在2012年5月1日前将房屋交付原告使用。第十二条约定，出卖人即被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。补充协议第九条约定，甲方即被告应当在商品房交付使用后180日内，协助乙方即原告向产权登记机关办妥产权登记。
原告按约定已于2011年11月14日前支付房款367000元给被告。被告也于2011年12月15日将该房屋向英德市住房和城乡建设局进行了登记备案。2012年5月1日前将该房屋交付原告使用，之后原告对该房屋进行了装修并入住该房屋。
根据合同法第六十条“合同当事人应当按约全面履行义务”的规定。又根据该法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。原告已按约履行付款义务，但是，被告自交付房屋给原告使用至今三年多了，却未按约定时间为原告办理房地产权属证书，被告的行为已构成违约，现原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同约定其应尽的义务，同时承担违约责任。
另，按原、被告签订的《认购书》标明房屋建筑面积115.85平方米，而按合同约定该房屋建筑面积为114.39平方米，原告按115.85平方米支付购房款367000元给被告，比合同的366351元多付649元。加上多支付1.46平方米的购房款4946元，被告应退还给原告5595元。同时，原告预交的2000元办理房产证费用，除正常的办证费用处，余款应退回原告。具体诉讼请求：1、判决被告七日内为原告办理位于英德市某大厦涉案房屋的房地产权属证书。2、判决被告从2013年6月7日起至办理好原告上述房屋产权证书之日止支付原告按购房总价387000元按日万分之一的违约金。3、判令被告退还原告购房款4946元。4、判令被告退还原告预交2000元的办证费用。除正常应交的费用外，余款退还给原告。5、本案诉讼费用由被告负担。
被告珠江创展答辩称，1、同意为原告尽快办理房地产权属证书，要求120天时间办理。2、我方不同意原告计付延期办证违约金，因为原告向被告主张计付迟延办证违约金已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。理由原告在2013年6月7日前应当知道权利被侵害，应该在两年内提出主张权利，但原告在2015年8月24日才向法院主张。3、诉讼费由法院判决。
经审理查明：2011年12月14日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：原告购买被告开发的位于英德市某大厦涉案房屋，建筑面积114.39平方米，套内面积97.86平方米，按套内建筑面积计价，每平方米3948元，总金额人民币386351元。付款方式为一次性付清，于2011年11月14日前付366351元，余款20000元于办证之日付清。其中，第八条约定被告应当在2012年5月1日前将房屋交付原告使用，第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。该合同已经英德市住房和城乡建设局备案。
合同签订后，原告依约于2011年6月11日、9月3日分别支付房款162500元、204500元，共367000元给被告，比合同约定先支付的366351多付649元。并预交办证费2000元。原告于2012年6月1日收到被告交付的房屋并装修入住该房屋。
另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》前，曾于2011年6月1日签订《英德市某大厦认购书》，该认购书约定，原告购买涉案房屋，建筑面积为115.85平方米，套内面积98.03平方米，按建筑面积每平方米3388元，总房款392500元，一次性付款优惠为387000元。庭审中，本院向原告释明，涉案应执行《商品房买卖合同》，而不是《英德市某大厦认购书》，故被告多收原告649元购房款是否需要退回，原告表示需要。原告对其诉讼请求第3点要求被告退回多收的4946元，解释是认购书中标明房屋建筑面积为115.85平方米，而商品房买卖合同约定建筑面积为114.39平方米，少1.46平方米，以1.46平方米×每平方米3388元得出的4946元；被告对原告此项请求认为待房产证出来后再计算房屋面积差异。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《英德市某大厦认购书》、支付房款收据、办证费收据、涉案房屋已装修入住的相片、被告公司的企业机读档案登记资料、原告身份证、及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告黄均达、王凤、黄蕊丹与被告珠江创展签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。在合同履行过程中，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了付款义务，而被告在交付房屋给原告使用后未在400日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得案涉房屋的产权证，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因此，原告要求被告将办理英德市某大厦涉案房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并将办妥案涉房屋的产权证交付给原告，依法有据，本院予以支持。关于延期办证违约金是否已经超过二年诉讼时效的问题。涉案违约金的约定是以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生每日不断增长，对这一违约金数额的请求给付，属于继续性债权，应按照每日发生的单独债权分别适用诉讼时效的规定。故本案采用倒推法，被告应从原告起诉之日（2015年10月12日）倒计二年即2013年10月12日起按合同约定的已付房款366351元的每日万分之一的标准支付逾期交付房产证违约金给原告至涉案房屋的房地产权证登记日止，即每日36.63元。这期间发生的违约金没有超过诉讼时效。对原告增加的要求被告退回多收购房款649元，被告无异议，且符合合同约定，本院予以准许。关于《英德市某大厦认购书》与《商品房买卖合同》关系问题。认购书是《中华人民共和国合同法》第十四条规定的要约行为，是双方就是否购买房屋达成一种意向性的协议，约定双方日后要签订购房合同，最终购房行为以《商品房买卖合同》内容为准。故涉案应以《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。对原告的第三项诉讼请求即要求被告退回多收购房款4946元的问题，该款实际是房屋面积差异款，被告提出的待房产证出来后再计算房屋面积差异，理由充分，本院予以支持。对原告的第四项诉讼请求，预交的办证费2000元应待实际发生后再与被告结算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于英德市某大厦涉案房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并办妥该房屋的房地产权证后及时交付给原告黄均达、王凤、黄蕊丹。
2、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄均达、王凤、黄蕊丹支付违约金（违约金从2013年10月12日起至涉案房屋的房地产权证登记日止，按日36.63元计付）。
3、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退回多收购房款649元给原告黄均达、王凤、黄蕊丹。
4、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费3599.73元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担3547.50元，原告负担52.23元。原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一五年十二月四日
书记员 华倩文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院
《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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