广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终2576号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司,住所地广州市番禺区。
法定代表人：谢宝鑫，职务：董事长。
委托代理人：何天云，该司职员。
委托代理人：张旅，该司职员。
被上诉人（原审原告）：白志华，住广州市天河区。
委托代理人：孙敏，北京天驰君泰(珠海)律师事务所律师。
上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人白志华商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华南新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回白志华的全部诉讼请求；2.一、二审受理费用由白志华承担。事实和理由：（一）依据《商品房屋买卖合同》第四、五条，该商品房属预售，按套内建筑面积计算，面积确认及面积差异处理以套内建筑面积计算，故白志华要求华南新城公司支付公共分摊面积的赔偿金缺乏依据。（二）房管局与工商局监制的商品房买卖合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾有不同规定，即规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计算。由此可见，按套内面积计算是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效方式，合情合理具有公信力，法院应予支持。（三）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定不符的，合同有约定的按约定处理。本案中合同明确有约定处理办法，应按合同约定处理。（四）即使二审法院认定华南新城公司存在违约情形，需退补相应的面积差款项，关于如何计算退补金额也应以《商品房买卖合同》第四条关于计价方式的约定为准。根据该条约定，公摊面积价款仅为建设费用而非商品房单价。经核实，涉案房屋公摊部分建设费用为2638.12元/平方米，故华南新城公司仅需向白志华退还16147.93元公摊面积差价款。
白志华向本院提出书面答辩称，一审判决认定事实清楚，华南新城公司的上诉理由无事实及法律依据，应予驳回。具体理由如下：（一）涉案合同并未就公摊建筑面积差异如何处理作出明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条指向的是面积差异有约定从约定，无约定由法院根据公平原则裁量，而《商品房销售管理办法》第二十一条的规定也是告知当事人应约定建筑面积差异的处理办法。本案中双方签订的《商品房买卖合同》并没有就“公摊建筑面积差异如何处理”作出明确约定，所以一审法院根据上述司法解释和广东省高级人民法院《会议纪要》及广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》的规定，按公平原则进行判决合法、合理。（二）华南新城公司主张应以公摊部分建设费用2638.12元/平方米计算违约金，一无合同的约定，二无证据的支持，三不符合公平公正的原则，不应予以支持。《商品房买卖合同》已约定公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不另行计价，即合同约定的房屋总价款包含了公摊面积的价值，华南新城公司交付的房屋不符合合同约定已构成违约，故白志华主张的计算方式是合法合理的。
白志华向一审法院起诉请求：1.华南新城公司向白志华返还公共分摊面积减少部分的购房款80132元；2.华南新城公司承担案件全部诉讼费。
一审法院认定事实：白志华和华南新城公司于2007年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定：白志华向华南新城公司购买广州市番禺区华南新城江山帝景御弘轩2座2901号商品房，该商品房建筑面积277.585平方米，其中套内面积224.884平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积52.701平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价，总房价为3633954元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；白志华和华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，白志华实际向华南新城公司共支付了3633954元房款。2011年9月9日广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号2901，建筑面积为270.59平方米，套内建筑面积为224.01平方米。
根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及白志华取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：52.701-（270.59-224.01）=6.121平方米。因白志华认为涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积存在缩水达6.121平方米，故白志华起诉要求华南新城公司返还公共分摊面积缩水购房款80132元。
一审法院认为，白志华与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过白志华和华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。白志华和华南新城公司签订的《商品房买卖合同》中约定白志华所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水6.121平方米。上述合同中关于以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的约定显然不能弥补白志华的实际损失。现华南新城公司交付给白志华的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约。应承担赔偿责任。白志华要求华南新城公司按实际总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）×“缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向白志华返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为3633954/(224.884+52.701)×6.121=80132元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年8月5日作出如下判决：华南新城公司应于判决发生法律效力之日起七日内返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款80132元给白志华。一审案件受理费902元，由华南新城公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，涉案房屋房产证上记载的共有分摊面积为46.58平方米。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。
华南新城公司与白志华签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的公用分摊建筑面积为52.701平方米，但房产证上记载的公用分摊建筑面积为46.58平方米，白志华按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的缺少了6.121平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公信力等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，一审处理与合同条款并无冲突，法院亦未否认双方合同效力。华南新城公司以此为由主张不应返还公用分摊建筑面积减少的购房款缺乏依据，本院不予支持。
另外，对于公摊面积减少房款的计算问题，一审法院根据公平原则，按总价款÷（套内面积+分摊面积）×缩减面积的计算公式确定华南新城公司应返还给白志华的购房款，并无不当，本院予以维持。华南新城公司上诉主张应按房屋公摊部分建设费用每平方米2638.12元的标准计算面积差价款，但未提供任何证据予以证明，亦未举证推翻一审上述认定，故华南新城公司该项上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，华南新城公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1804元，由广东华南新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一七年三月三十日
书记员 邓安达
游瑞娜