广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法黄民一初字第115号
原告：中山市高雅物业管理有限公司，住所地中山市三角镇。
法定代表人：张彩霞，经理。
委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：徐雪峰，男，1974年8月6日出生，汉族，住河南省汝南县汝宁镇，该司经理。
被告：彭亚有，女，1968年6月13日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人：邓连东，男，1970年8月8日出生，汉族，住佛山市顺德区，系被告彭亚有的丈夫。
原告中山市高雅物业管理有限公司诉被告彭亚有物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理，依法由审判员瞿兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张强、徐雪峰，被告的委托代理人邓连东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年2月25日受中山市利富源实业发展有限公司的委托，对中山市富民市场主楼二期物业进行物业管理，并签订了《中山市前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费为每月1.8元／平方米，商场物业服务费为每月2.2元／平方米，向业主或物业使用人收取，逾期不交者，原告有权按所欠金额每日5‰收取违约金。2007年3月15日，原告与被告签订了《中山市富民市场商住楼小区住户手册》，约定收费标准为商铺1元／平方米，住宅0.45元／平方米。
被告为中山市黄圃镇大雁工业区圃灵路1号C幢8号房的业主，其物业面积一楼商铺为60.89平方米，每月应交物业服务费61元，但被告自2010年1月至2010年4月，2010年6月至2013年10月未交纳上述物业服务费；二、三楼住宅面积为138.38平方米，每月应交物业服务费62元，但被告自2010年1月至2013年10月未交纳上述物业服务费，经原告多次催收拒不交纳。被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告合法权益，请求法院判决：1.被告支付原告商铺物业服务费2745元及违约金（自2010年1月起按每日1‰计算）；2.被告支付原告住宅物业服务费2852元及违约金（自2010年1月起按每日1‰计算）；3.被告承担本案诉讼费。
原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1.资质证书；2.中山市前期物业服务合同；3.业主身份证及房产证；4.住户手册；5.2011年8月5日物业管理费催缴函及照片；6.2013年7月3日物业管理费催缴函及快递单；7.律师函及快递单。
被告辩称：原告在2013年8月之前没有物业管理收费许可，被告的房屋开裂后从2008年起要求物业管理处修理但一直没有处理，原告管理不善导致房屋漏水；被告住进小区之前并没有收取物业服务费，小区环境嘈杂导致房屋难以出租，给被告带来经济损失。原告如可解决上述问题，被告同意支付物业服务费。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明：原告登记成立于2005年12月22日，系物业管理企业，资质等级为三级，并于2013年8月27日取得《广东省经营服务性收费许可证》。2006年2月25日，原告与中山市利富源实业有限公司（以下简称利富源公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定利富源公司聘请原告为其开发的位于中山市黄圃镇大雁工业区的中山市富民市场商住楼二期物业进行前期物业管理服务，合同第十二条约定住宅物业服务费按每月1.8元／平方米向业主收取，商业用房按每月2.2元／平方米收取；第十三条约定“业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号”；第十四条约定“逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金”。
被告于2007年向利富源公司购买了富民市场商住楼第二期2座8号的房产，并取得了房地产权证，其中房屋底层为商铺，建筑面积60.89平方米，二、三层为住宅，建筑面积138.38平方米。2007年3月15日，被告与利富源公司以及原告签订《中山市富民市场商住楼小区住户手册》（以下简称《住户手册》），内容包括富民市场商住楼简介、中山市高雅物业管理有限公司简介、管理公约、装修管理规定、消防管理规定、安全用电用水用气管理、环境卫生管理规定、业主行为道德公约、车辆管理暂行规定、入住合约、商品房质量保证书、业主消防安全责任书，其中“管理公约”第四章第2条第4款第6项“管理费之缴付方法”内容为“管理费以人民币结算，计费标准暂定：住宅按建筑面积0.45元／月·㎡，商铺按建筑面积1.00元／月·㎡收取，业主当月5日前缴付当月物业管理费……逾期者每月加收有关欠款总额的1%滞纳金”；“入住合约”中业主表示愿意按住户手册中规定行使和承担各自的权利与义务。
被告购买上述房屋后用于出租，其租户代被告交纳了部分物业服务费，但仍有2010年1月至2010年4月、2010年6月至2013年10月的商铺物业服务费，及2010年1月至2013年10月的住宅物业服务费未交纳。原告多次口头或电话通知被告交费未果，分别于2011年8月5日、2013年7月3日向被告发出书面《管理费催缴函》，并于2013年7月19日委托广东铭致律师事务所向被告发出《律师函》催收物业服务费。
另查明：中山市物价局、中山市建设局于2005年4月22日颁布的《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价（2005）58号）中明确中山市多层住宅三级收费标准为每月每平方米0.70元，可上浮20%，下浮不限。
原告主张被告住宅应交纳物业服务费的期间从2010年1月1日起至2013年10月31日止，共46个月，按每月62元（138.38平方米×0.45元／平方米=62.27元）计算，共计2852元（62元／月×46个月）；商铺应交纳物业服务费的期间为2010年1月1日起至2010年4月30日止，2010年6月1日起至2013年10月31日止，共45个月，按每月61元（60.89平方米×1元／平方米=60.89元，四舍五入按61元计）计算，共计2745元（61元／月×45个月），两项合计5597元（2852元＋2745元），被告对上述欠费时间及计算方式无异议。
本院认为：原告是依法登记成立的物业管理企业，其与利富源公司签订《前期物业服务合同》后，依约对富民市场进行前期物业管理，同时享有收取物业服务费的权利。原告与被告及利富源公司三方签订的《住户手册》是各方当事人的真实意思表示，其中关于物业服务收费标准亦未超过当地物价管理部门公布的标准，该约定有效，对当事人具有约束力。被告通过签订住户手册知道利富源公司与原告签定前期物业服务合同的事实，并表示愿意按照手册中的规定承担义务，因此，被告作为业主应当按照住户手册的约定向原告交纳物业服务费。原告是依据其与被告签订的住户手册主张民事权利，其是否办理有收费许可证应当由相关行政主管部门依法管理，被告不能以此作为其拒交物业服务费的理由，且原告现已依法取得收费许可证。房屋裂开漏水属于房屋质量问题，业主应当向出卖人主张权利，而不能归责于物业管理人，被告以此抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告未按照约定向原告交纳物业服务费已构成违约，现原告请求被告支付拖欠的物业服务费及违约金，理据充分，本院予以支持。《住户手册》中约定逾期交纳物业服务费的违约金标准为每月1%，原告请求按每日1‰的标准计算违约金超出该约定，本院对超出约定部分的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告彭亚有在本判决生效后五日内支付原告中山市高雅物业管理有限公司物业服务费5597元及违约金（违约金计算方式：从2010年1月6日起至判决确定给付之日止，以各期所欠金额为本金，按每月1%的利率分段计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（应在本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 瞿 兵
二〇一四年二月十八日
书记员 汤雅仪