北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02200号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈逸尘，男，1975年3月11日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）廖廷常，男，1971年7月6日出生。
委托代理人常路，北京市国振律师事务所律师。
委托代理人王文芹，北京市国振律师事务所律师。
上诉人陈逸尘、廖廷常因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈逸尘，上诉人廖廷常及其委托代理人常路均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，陈逸尘诉至原审法院称：2012年6月15日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，我与廖廷常签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买廖廷常所有的504号房屋（以下简称诉争房屋），总价款为247万元，定金5万元。合同约定自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订当日，我依约向廖廷常交付定金3万元，连同签订合同之前的2万元定金，共计交付给廖廷常定金5万元。廖廷常并未按合同约定履行义务，而是找寻诸多理由终止合同。无奈之下，我于2012年8月份将廖廷常诉至原审法院，要求廖廷常继续履行合同。同年9月26日，原审法院作出（2012）西民初字第22770号的一审判决书，判决廖廷常继续履行双方已经签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。廖廷常不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13767号的二审判决书，判决驳回了廖廷常的上诉请求，维持原判。
二审判决作出后，廖廷常仍未按合同的约定办理诉争房屋的权属转移登记手续，更未执行生效判决确定的内容。我申请法院执行生效判决确定的内容，于2013年2月28日通过原审法院执行庭向廖廷常支付了购房首付款73万元。截止此日，我共向廖廷常支付了购房首付款78万元。执行法官依据生效判决通知廖廷常，要求其解除诉争房屋的抵押手续，廖廷常不去。在执行法官的协调下，我已于2013年10月16日，代廖廷常结清了其在中国银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称中国银行崇文支行）的房屋贷款100908元，并于当日解除了诉争房屋的抵押手续。现我依据合同的违约责任条款诉至法院请求：1、判令廖廷常向我支付逾期办理权属转移登记的违约金93045元（自合同签订之日起第90日，即自2012年9月16日计算至2013年2月28日止，每日按已付购房款定金5万元的万分之五计算；自2013年3月1日起至廖廷常办理权属转移登记之日止，暂计算至起诉之日2013年10月15日，每日按照已付购房款78万元的万分之五计算）。2、诉讼费由廖廷常承担。
廖廷常辩称并反诉称：根据《补充协议》约定，2012年6月22日之前，我完成银行还款预约。在预约还款日的前三天，陈逸尘给付我30万元，包含定金5万元。2012年6月18日我到银行完成了还款预约，预约成功。陈逸尘在预约还款日的前三天即应在2012年6月15日支付给我首付款30万元，但是陈逸尘未予支付该款，属于违约。我完成还款预约后于2012年6月20日通知了陈逸尘和中介公司。我通知了陈逸尘之后，陈逸尘也一直没有给钱。2012年6月17日至7月19日期间，我通过电话联系中介业务员王×1，王×1多次催促陈逸尘给钱，我本人也通过电话催促陈逸尘给钱，大约催了三四次。由于陈逸尘未给钱，2012年7月19日之后，我发了传真要求与陈逸尘解除合同。另外，陈逸尘在北京市已经拥有一套住房，陈逸尘已经没有以双方合同约定的贷款条件购买诉争房屋的资格，我一直在通知中介公司停止做网签，但中介公司执意做了网签。现通过了网签不代表陈逸尘具有购房资格，只有在过户时才审查陈逸尘是否有购房资格。
陈逸尘陈述的法院两次判决的情况属实。2013年1月17日，我对一审判决申请再审。2013年9月18日，北京市高级人民法院作出了（2013）高民申字第2646号民事裁定书，以双方签订的合同合法有效，原审判决并无不当，驳回了我的再审请求。我认为根据一事不再理的原则，陈逸尘不能再次起诉。
本案陈逸尘应当先给我首付款，我才能配合陈逸尘办理过户手续。到目前为止，我只收到了陈逸尘5万元定金。陈逸尘没有通知过我其在执行庭给钱的事情，执行庭也没有通知我收钱的事情。我在2012年6月份看中一套278万元的房屋，但因为陈逸尘没有付款，导致我看中的房屋没有买成，现在同样的房屋涨至487万元，给我造成了重大损失，陈逸尘应予赔偿。由于本纠纷是陈逸尘违约在先，故不同意陈逸尘的诉讼请求，并且提出反诉请求：1、判令陈逸尘赔偿我违约金180565元（分两部分：一部分自2012年6月15日预约还款日的前三天至2012年7月25日，共计40天，每天按照25万元的万分之五支付违约金；另一部分是自2012年7月25日至2013年11月18日，共计481天，每天按照73万元的万分之五支付违约金；两部分合计180565元）。2、判令陈逸尘因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金440245元（合同约定逾期付款支付万分之五的违约金，陈逸尘申请贷款总额为169万元，我认为应以169万元为基数，按照每日万分之五的比率，自2012年6月15日签订合同之日起至2013年11月18日，按照521天计算违约金，数额为440245元）。3、判令陈逸尘赔偿因逾期付款造成了我预购买的房屋涨价造成的其他损失1464265元（2013年11月在北京市海淀区上地房地产开发有限责任公司建设的100余平方米的房屋总价4872513元减去2012年6月份在该公司建设的100余平方米的房屋总价2787438元减去180565元减去440245元等于1464265元）。
针对廖廷常的反诉，陈逸尘辩称：廖廷常从未告知过我付款的事情，在一审、二审中廖廷常亦未提及2012年6月18日到银行预约还款的事情。现廖廷常陈述通知过我催收房款，应当出示证据。另外，廖廷常也从未电话通知过我银行预约还款的事宜。这个问题在法院的一审判决书中已经明确，我支付首付款的时间是廖廷常偿还房屋贷款的前三天，而不是廖廷常到银行预约还款的前三天。廖廷常从未告诉过我房屋返还贷款的时间。2012年6月份，廖廷常的确是给我打电话，但内容是说廖廷常的爱人不同意卖房，廖廷常不卖房了。廖廷常也告诉过中介，其爱人不同意卖房。对于这个问题中介公司的证人王×1在一审时已经到庭陈述清楚了。2012年12月18日二审判决书下来后，我于2012年12月25日给廖廷常发过特快专递邮件，要求廖廷常提供银行账户，快递回执查无此人，但我邮寄的地址是按照判决书上廖廷常提供的地址邮寄的。2013年1月1日，我给廖廷常发短信，让廖廷常提供银行账户，廖廷常也没有回复。我多次给廖廷常打手机、办公室座机，廖廷常都不接电话。因此我于2013年1月7日申请法院强制执行，2013年2月28日我将判决书中确定的首付款73万元交至法院。2013年3月22日法院给我出具了73万元收据。现法院执行庭给不给廖廷常钱是法院的事情。一审案件的承办人张法官和执行庭的李法官都找廖廷常协调过此事，让廖廷常配合我办理贷款面签，但廖廷常不予配合。2013年10月16日，我在执行法官的带领下，为廖廷常垫付了100900元解除了诉争房屋的抵押。我与廖廷常之间的房屋买卖已经通过了网签，说明了我有购房资格。北京市的购房政策规定，2012年6月15日之前，有北京市户口的夫妻可以购买第二套房屋。综上，不同意廖廷常的反诉请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，合同的当事人均应自觉履行合同约定的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据法院的调查结果，廖廷常确于2012年6月18日到中国银行崇文支行申请预约还款，预约确定的还款日为：2012年7月18日，但是，廖廷常未提供任何证据证明通知了陈逸尘还款的日期。双方签订的《补充协议》第二条约定，陈逸尘应在预约还款日前3天交付30万元首付款（含定金5万元）。据此约定和廖廷常预约偿还贷款的确定日期，陈逸尘支付30万元首付款的日期应为2012年7月15日之前。根据廖廷常2012年7月19日的传真自述，廖廷常于2012年7月7日和7月9日即通知我爱我家公司，停止诉争房屋的出售，且其停止履行合同的理由亦非陈逸尘不支付预付款。廖廷常的该行为无论在时间点上还是在理由上，均属于违约行为。由于廖廷常违约，陈逸尘曾诉至法院要求廖廷常继续履行合同，法院亦判决了双方应当继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判决陈逸尘支付廖廷常首付款73万元。该判决生效后，廖廷常仍不履行判决确定的内容，陈逸尘申请强制执行，并主动支付了首付款73万元。综上，是廖廷常的违约行为和拒不执行判决确定的义务的行为导致自己未及时取得购房款。廖廷常陈述陈逸尘违约没有提供任何事实根据。故此对廖廷常要求陈逸尘赔偿违约金的反诉请求和赔偿因为陈逸尘逾期付款，造成廖廷常再次购买房屋涨价造成的其他损失的诉讼请求，法院不予支持。关于廖廷常反诉要求陈逸尘赔偿因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金一节，由于首付款的数额是双方约定的，在其余贷款的办理过程中，如果陈逸尘违反北京市购买二套房的贷款政策，应当由相关部门予以调整、处理或处罚。现廖廷常要求陈逸尘赔偿因违反购房政策的违约金没有法律依据，亦无合同约定，法院不予支持。
双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但是双方未约定不办理权属转移登记手续的后果和违约责任；双方虽然约定如陈逸尘未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，自陈逸尘应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，廖廷常按日计算向陈逸尘支付全部已付房款的万分之五的违约金，但是双方在《补充协议》中又约定，廖廷常应在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给陈逸尘使用。现廖廷常并未收到全部房价款，房屋亦未实际交付，陈逸尘应当取得房屋所有权证书的日期和实际取得房屋所有权证书的日期均处于不确定状态。故陈逸尘请求判令廖廷常按照已付购房款万分之五的比率，向陈逸尘支付逾期办理权属转移登记手续的违约金的诉讼请求，没有合同依据，对此法院不予支持。
现双方应当依据生效判决确定的内容，履行各自相关的义务。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、驳回陈逸尘的全部诉讼请求。二、驳回廖廷常的全部反诉请求。
判决后，陈逸尘、廖廷常均不服，均上诉至本院。陈逸尘请求二审法院撤销原判第一项，依法改判廖廷常向其支付逾期办理房屋权属转移登记违约金88920元（自2013年3月1日起至实际办理权属转移登记日止，暂计算至起诉之日即2013年10月15日，每日按已付购房款78万元的万分之五计算）。陈逸尘的主要上诉理由为：其已向廖廷常支付了购房首付款78万元，但廖廷常至今未按合同约定办理房屋权属转移登记手续，亦不执行法院判决，属于恶意违约；原审判决认定其应当取得房屋所有权证书的日期处于不确定状态，属于认定事实错误；原审判决对廖廷常的恶意违约行为未予惩治，严重违背了法律的公平正义精神，属于适用法律错误。廖廷常请求二审法院撤销原判第二项，发回重审或依法改判陈逸尘赔偿其下列损失：1、逾期付款赔偿金20440元（自2013年1月3日起至2013年2月28日，未按合同及判决规定支付73万元，赔偿金额按日万分之五计算，日违约金为365元／日，共56天）；2、陈逸尘因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金440245元；3、陈逸尘赔偿因逾期付款造成了其预购买的房屋涨价造成的其他损失1464265元。廖廷常的主要上诉理由为：原审判决将“预约还款日”认定为“还款日”属于事实认定错误；陈逸尘在庭审中称廖廷常未向其主张过首付款以及未收到廖廷常的解除合同通知的陈述不属实；陈逸尘在合同签署过程中故意隐瞒其家庭名下已有一套住房、属于限购对象的重要事实，骗取廖廷常签合同，已构成欺诈，其行为给廖廷常造成了巨大损失，理应赔偿；陈逸尘未按约定时间付款已构成违约。
经审理查明：2012年6月12日，经我爱我家公司居间介绍，陈逸尘与廖廷常就诉争房屋买卖事宜签订《房屋买卖定金协议》。2012年6月15日，陈逸尘与廖廷常签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E09090464），约定：陈逸尘购买廖廷常所有的诉争房屋，该房屋在中国银行崇文支行设定有抵押权，廖廷常应于2012年6月22日前办理抵押注销手续；房屋成交价为190万元。合同第六条约定：廖廷常应当在领取全部购房款当天，将该房屋交付给陈逸尘。合同第十条约定：自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；陈逸尘未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因廖廷常的责任，陈逸尘有权退房；陈逸尘不退房的，自陈逸尘应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，廖廷常按日计算向陈逸尘支付全部已付房款的万分之五的违约金。当日，双方亦签订了《补充协议》，约定：廖廷常出售给陈逸尘的诉争房屋合同价款为190万元，该房屋配套设施折价款为57万元，该房屋的交易总价款为247万元；付款方式为首付款78万元，剩余购房款169万元陈逸尘以贷款形式支付；廖廷常应在2012年6月22日之前完成银行还款预约，陈逸尘在预约还款日前3天交付30万元首付款（含定金5万元），廖廷常解抵押完毕后，配合陈逸尘办理贷款事宜；剩余首付款48万元于贷款面签当天支付；廖廷常在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给陈逸尘使用。
上述合同签订后，陈逸尘向廖廷常支付了购房定金共计5万元。为办理解除诉争房屋的抵押手续，廖廷常于2012年6月18日到中国银行崇文支行申请预约还款，预约确定的还款日为2012年7月18日。
2012年7月19日，廖廷常通过传真形式向我爱我家公司发出函件，内容为：“贵公司与我签订的房屋买卖合同E09090464，因贵方未获得我爱人的签字同意而未完成签署，不能形成有效合同，我已在7月7日通告贵方，并要求贵方同时通告买方。同时我还在7月9日电话通知贵公司小马厂店的业务负责人王×1先生，要求其立即停止此合同房屋的一切出售行为，但王×1先生不听劝阻，并在事后仍执意去做网签等事项，严重侵犯我方的合法权益。现再次郑重通知贵方：一、立即、无条件的停止本合同房屋的一切销售行为。二、立即、无条件的撤销目前做的网签（2012年7月21日前完成）。三、立即通知买方处理合同未完成签署无效问题。2012年7月20日，陈逸尘、廖廷常签订的《北京市存量房屋买卖合同》在房屋管理部门进行了网签备案。
2012年，陈逸尘曾将廖廷常诉至原审法院，要求廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、解除诉争房屋的银行抵押、接受陈逸尘的购房首付款73万元、协助陈逸尘办理房屋所有权转移登记手续。在该案的审理过程中，我爱我家公司的工作人员王×1曾到庭作证，其称：2012年6月20日，廖廷常的爱人对首付款支付的方式不满意，要求一次性支付首付款78万元；2012年7月，廖廷常打电话说不卖房了，对首付款的支付方式不满意，要求涨价至270万元；2012年7月10日，廖廷常说合同无效，因为没有其爱人同意；其于2012年7月12日向廖廷常发出告知函，廖廷常未签收；2012年7月19日，廖廷常投诉其工作态度，并通过传真表示不再履行合同了。原审法院经审理于2012年9月26日作出（2012）西民初字第22770号民事判决，判决：1、陈逸尘与廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决生效后15日内，陈逸尘支付廖廷常首付款73万元；3、判决生效后15日内，廖廷常办理诉争房屋在中国银行崇文支行的抵押权解除手续；4、判决生效后15日内，廖廷常协助陈逸尘将诉争房屋过户至陈逸尘名下。判决后，廖廷常不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13767号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决后，廖廷常仍不服，提出再审申请。北京市高级人民法院经审查于2013年9月18日作出（2013）高民申字第2646号民事裁定，裁定驳回了廖廷常的再审申请。
由于廖廷常未履行生效判决确定的义务，陈逸尘在原审法院申请强制执行，并于2013年2月28日向原审法院交纳了（2012）西民初字第22770号民事判决确定的购房款73万元。
另查，陈逸尘在购买诉争房屋前，陈逸尘之妻张×1已经取得了301号房屋的房屋所有权。对此，廖廷常主张根据北京市的购房政策，陈逸尘家庭购买第二套房屋，其首付款比例不应低于60%，贷款利率不能低于基准利率的1.1倍，现陈逸尘的首付款比例不符合政策规定，陈逸尘的该行为属于不诚信、违反限购政策的行为。
原审审理中，廖廷常称：其于2012年6月18日在银行办理完预约还款后即通知了陈逸尘及我爱我家公司预约还款的日期，并要求陈逸尘支付首付款，但陈逸尘未予支付。陈逸尘对此不予认可，并称廖廷常从未通知过及要求其支付首付款。廖廷常对其上述主张未提供证据证明。经查，廖廷常亦未在2012年7月18日到中国银行崇文支行偿还剩余贷款。
上述事实，有《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、电汇凭证、收据、房屋所有权证、结婚证、民事判决书、民事裁定书、庭审笔录、调查笔录及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈逸尘与廖廷常签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现廖廷常主张陈逸尘未依约支付首付款已构成违约，而双方在《补充协议》中约定，首付款分两次支付，廖廷常应在2012年6月22日之前完成银行还款预约，陈逸尘在预约还款日前三天支付第一笔首付款30万元，根据现已查明的事实，廖廷常于2012年6月18日在银行预约确定的还款日为2012年7月18日，故原审法院据此认定陈逸尘支付第一笔首付款30万元的时间应为2012年7月15日之前并无不当。廖廷常主张双方约定的“预约还款日前三天”为其向银行办理预约申请的日期的前三天即2012年6月15日之前，并以此为由主张陈逸尘未依约支付首付款已构成违约的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。同时，根据廖廷常向我爱我家公司通过传真形式发出的函件内容显示，廖廷常曾于2012年7月7日和7月9日明确表示不同意再继续履行其与陈逸尘之间的房屋买卖合同，并且在陈逸尘起诉要求廖廷常继续履行合同一案法院生效判决确认双方应继续履行合同后，廖廷常亦未履行法院生效判决确定的内容，陈逸尘亦已将73万元购房款交至法院，鉴于此，原审判决认定廖廷常未能及时取得购房款系因其自身原因所致亦无不当。故廖廷常以陈逸尘未依约支付首付款已构成违约为由要求陈逸尘支付赔偿金20440元的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。廖廷常以陈逸尘隐瞒其家庭名下已有一套住房、违反限购政策为由要求陈逸尘赔偿违约金440245元的上诉请求，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。廖廷常以陈逸尘逾期支付购房款为由要求陈逸尘赔偿其欲购买的房屋已经涨价造成的其他损失1464265元的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
关于陈逸尘要求廖廷常支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金的上诉请求，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》之约定，如陈逸尘未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，自陈逸尘应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，廖廷常按日计算向陈逸尘支付全部已付房款的万分之五的违约金，而对于房屋的交付时间双方在《补充协议》中约定，廖廷常应在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给陈逸尘使用。根据现已查明的事实，廖廷常既未收到全部房价款亦未将诉争房屋交付给陈逸尘，故合同约定的廖廷常应向陈逸尘支付逾期办证违约金的条件尚未成就，鉴于此，对陈逸尘的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，陈逸尘、廖廷常的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1063元，由陈逸尘负担（已交纳）；反诉案件受理费11738元，由廖廷常负担（已交纳）。二审案件受理费24148元，由陈逸尘负担2023元（已交纳），由廖廷常负担22125元（已交纳11738元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 马兴芳
代理审判员 周梦峰
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 刘艳霞