海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1253号
上诉人（原审被告）：海南泛华房地产开发建设公司，住所地海口市秀英区书场街8号。
法定代表人：王勃，总经理。
委托诉讼代理人：廖远泊，海南京园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭小锋，男，1979年10月1日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：陈卫国，海南海大平正律师事务所律师。
上诉人海南泛华房地产开发建设公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人郭小锋房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人泛华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭小锋的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由郭小锋承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误。泛华公司逾期办证具有不可抗力，不应承担违约责任。首先，泛华公司向被上诉人郭小锋履行房屋交付义务后，已经及时向房屋管理部门办理涉案房屋的房产证，逾期办证的主要原因是海口市秀英区人民政府的行政行为导致的，是基于政策的原因导致未能办理房产证。根据泛华公司与海口市秀英区人民政府签订的《丘海-
海秀立交西北角地块整治改造合同协议书》的约定，涉案房产项目总共分三期进行开发，该项目目前只建设成一期，即现在的金银小区，现由于秀英区人民政府的违约行为导致二期、三期项目未建设，目前涉案房屋已经完成了小区工程质量、消防、国家安全等项验收手续，尚有绿化验收未完成。同时涉案房屋的绿化指标在一、二、三期进行整体设定，目前只建设一期，无法完成整体绿化指标。为解决该项目房屋所有权证问题，泛华公司多次与秀英区人民政府寻求积极的解决渠道，但由于绿化整体设定导致该项目房产未能办理房屋所有权证。由此可见，泛华公司未能办证的原因在于秀英区人民政府，基于政府政策的原因导致的延期办证，泛华公司可以免责，无需承担违约责任。其次，海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知，琼府[2016]22号文关于加强房地产开发管控的要求，切实做好暂停办理新增商品房住宅和暂停办理新建商品房项目规划报建审批工作。由于深受上述文件的影响，导致泛华公司的绿化报批项目暂时搁置，这才导致了泛华公司未能如期办证，这属于不可抗力，泛华公司依然可以免责。最后，海南省政府办公厅2013年12月20日出台的《关于加快解决商品房登记历史遗留问题的通知》[琼府办（2013）178号]中明确提到，对于开发商企业未能申请房屋所有权登记的，业主也可以自行申请登记。因此，依据上述文件的规定，被上诉人也可以自行去申请房屋所有权证。综上所述，一审法院认定泛华公司构成违约并判决支付违约金，系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院支持被上诉人按照日万分之一支付违约金错误。首先，根据合同法第一百一十四条规定，违约金的计算应当结合当事人是否存在损失进行计算。本案中被上诉人并没有提供证据证明其实际损失，那么应当承担举证不能的责任，即使双方约定了违约金的计算标准，但应当结合被上诉人的实际损失进行计算及参照泛华公司的过错程度进行认定，从前面的论述中可以看见，泛华公司在逾期办证中并未存在过错，况且被上诉人并没有提供证据证明其实际损失，那么应当承担举证不能的责任。况且被上诉人至今还居住在A栋1单元402房，可见整个过程中并未产生实际损失，因此对其要求支付违约金的请求不应支持。再者，被上诉人所主张的违约过高，请求法院予以相应的调整，在双方约定的基础上减少30%。综上所述，一审法院在认定事实及适用法律方面存在错误，请求二审法院在查清相关事实的基础上作出公正判决。
被上诉人郭小锋答辩称：一、泛华公司上诉称”逾期办证具有不可抗力，不应承担违约责任”，无事实和法律依据。首先，泛华公司将逾期办证的原因归责于政府违反与其之间的合作协议，主张本案其不应承担逾期办理房屋权证的责任，明显错误。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。其次，泛华公司将逾期办证归责于政府对房地产市场的调控，显然也是错误的。根据泛华公司与海口市秀英区人民政府于2008年9月1日所签订《合作协议书》的约定，泛华公司应自签订合作协议之日起三年内完成整个项目的开发建设。泛华公司未在约定期限内完成，导致涉案房屋绿化指标不能通过验收，其自身存在过错。事实上，海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知于2016年2月23日才下发，且该通知并不针对已在建商品房项目。再者，涉案房屋早在该通知下发前近5年前已建好并交付业主使用，泛华公司现诉称这属于不可抗力，显然错误。最后，海南省人民政府办公厅2013年12月30日出台的关于加快解决商品房登记历史遗留问题的通知，主要是解决截至2009年12月31日前本省范围内，房地产开发企业经批准建设、销售并已交付使用，但至今未能办理房屋权属初始登记、或者已办理房屋权属初始登记但未能办理过户登记的商品房登记历史遗留问题。涉案房屋不属于该情形。退一万步来讲，被上诉人依据该文件可以自行申请办理房屋权属登记，依约泛华公司也不能免责。
二、泛华公司诉称”违约金过高”，于法于理不符。首先，涉案房屋所约定的逾期办证违约金，每日仅以被上诉人已付房价款的日万分之一为标准计算，年利率也只为3.65%，尚未达到中国人民银行发布的贷款基准利率的最低水平，并远低于法律关于违约金计算的规定。况且，泛华公司与被上诉人所签商品房买卖合同系格式合同，违约金的计算标准系其事先拟定的，其应当预知所产生的法律后果。其次，因泛华公司的过错，造成涉案房屋自交付至今近5年未能办理权证，进而导致被上诉人所购房屋无法上市交易及进行抵押等，相应损失以涉案违约金难以弥补。最后，违约金，不仅具有补偿性，且具有惩罚性。泛华公司不为自身过错寻求改过，反而归责于政府和被上诉人，并要求法院在原违约金计算标准的基础再作调整，明显无理。
综上，一审判决认定事实清晰、适用法律正确，上诉人的诉求无事实和法律依据，恳请二审法院予以维持原判决，依法驳回上诉人的诉求。
郭小锋向一审法院起诉请求：泛华公司向郭小锋支付自2015年6月25日起至2016年10月31日逾期未办理房屋权属证书的违约金24689.51元；二、本案全部诉讼费用由泛华公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月27日，郭小锋、泛华公司双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：泛华公司将”海口市海秀西路金银小区A栋l单元402房”出售给郭小锋，房屋总价款为498778元，泛华公司应当在2012年8月30日前，将”已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房”交付买受人使用。泛华公司应当自房屋交付之日起950日内为买受人办理房屋权属证书。如因泛华公司的责任，郭小锋不能在约定期限内取得房地产权属证书的，泛华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向郭小锋支付违约金，逾期365日以上的，郭小锋有权单方解除合同。上述合同签订后，郭小锋向泛华公司支付了购房款498778元，并缴纳了房屋契税，泛华公司于2012年11月17日将上述房屋交付给郭小锋。但截至2016年10月31日止，泛华公司仍未为郭小锋办理涉案房屋权属证书。
一审法院认为，郭小锋泛华公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，郭小锋依约履行了支付购房款的义务，泛华公司应当依据合同的约定自房屋交付之日起950日内为郭小锋办理房屋权属证书。泛华公司于2012年11月17日向郭小锋交付了所购买的商品房后，未依约自房屋交付之日起950日内为郭小锋办理房屋权属证书，已经构成违约。泛华公司应当于2015年6月24日前为郭小锋办理房屋权属证书，自2015年6月25日至2016年10月31日泛华公司共违约495天，按双方合同的约定，泛华公司应当向郭小锋支付在此期间的违约金24689.51元（498778元×495天×1/10000/天），郭小锋的诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。根据合同相对性原理，合同的相对方为泛华公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因此泛华公司以秀英区人民政府违反合作协议，导致第一期绿化不达标无法办理房产证为由，主张没有办理房产证事项是由于政府部门不可抗力的原因，进而主张泛华公司不应当承担逾期办证的责任的抗辩于法无据，本院不予采纳。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，泛华公司违约每天须向郭小锋缴付总房款的万分之一的违约金，对于作为房地产开发商的泛华公司并不过高，泛华公司关于违约金过高的抗辩主张，一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：海南泛华房地产开发建设公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郭小锋支付2015年6月25日至2016年10月31日逾期办理海口市海秀西路金银小区A栋l单元402房房屋权属证书的违约金24689.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，由海南泛华房地产开发建设公司承担。
二审中双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明：2008年9月1日，泛华公司与海口市秀英区人民政府签订一份《丘海-
海秀立交西北角地块整治改造合作协议书》，协议书约定的海口市秀英区人民政府应承担的责任中并无负责小区绿化达标的责任，且协议书违约责任第1条约定：”甲方（海口市秀英区人民政府）只是依法协助、配合乙方（泛华公司）在本项目中的整治改造工作，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何赔偿责任；在本项目的整治改造中造成的经济责任，全部由乙方承担；若因本项目的整治改造，造成甲方被第三人要求承担赔偿责任，甲方的赔偿责任全部由乙方承担。”
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是泛华公司逾期办证是否因不可抗力造成，以及泛华公司是否应按合同约定向被上诉人郭小锋支付违约金。据本院二审查明的事实，2008年9月1日，泛华公司与海口市秀英区人民政府签订的《丘海-
海秀立交西北角地块整治改造合作协议书》中并未约定海口市秀英区人民政府负责涉案小区的绿化达标工作，且协议书中还约定了海口市秀英区人民政府只协助、配合泛华公司进行项目整治改造，不承担任何赔偿责任。并且，泛华公司诉讼中并未提交任何证据证明涉案小区是由于绿化不达标问题造成未能办理房屋产权证，也未提交证据证明海口市秀英区人民政府存在违反双方协议书约定的情形或者存在其他政府行为影响其办理房屋产权证，亦没有提供证据证明其上诉状中所称的政府文件与涉案房屋办理产权证存在关联性，故泛华公司关于逾期办证是因不可抗力造成的抗辩主张，没有事实与法律依据，本院不予采信。琼府[2016]22号文件，系针对2016年2月之后的商品住宅用地计划管理和规划审批调控，与本案无关。而根据琼府办（2013）178号文的相关规定，仍然不能免除在合同中约定的上诉人的办证义务，上诉人要求被上诉人自行完成办理房屋产权证无疑会增加被上诉人的负担，且有将自己的义务强加于他人之嫌，故上诉人的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。泛华公司未按照与被上诉人签订的《海口市商品房买卖合同》的约定时间办理产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。逾期办理产权证对于购房者造成的损失，因个体需求不同，难以具体量化，应结合双方的合同约定、违约方的过错程度和市场因素予以综合衡量。本案双方约定违约金为按已付房款的日万分之一计算，并未过高，故泛华公司关于违约金过高应予以调整的主张，本院不予支持。
综上，泛华公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费418元，由上诉人海南泛华房地产开发建设公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张莲凤
审 判 员 黄海鹰
审 判 员 杨 曦
二〇一七年六月十九日
法官助理 王国印
书 记 员 韩 贝