浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐柳民初字第81号
原告（反诉被告）：赵来彬。
委托代理人：吴景贵、金元杰，江苏王建华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会。
法定代表人：郑志星。
委托代理人：余章华，浙江越人律师事务所律师。
原告赵来彬与被告乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会（以下简称泮垟前横村村委会）合同纠纷一案，本院于2015年2月15日予以立案受理，依法由代理审判员朱慧呀适用简易程序独任审理，诉讼过程中，被告泮垟前横村村委会向本院提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2014年5月19日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵来彬的委托代理人吴景贵、金元杰，被告（反诉原告）泮垟前横村村委会的委托代理人余章华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵来彬起诉称：原、被告双方于2011年6月30日签订编号为0000297的《合同书》，约定被告将位于柳市镇前横村的在建房屋出售给原告。合同签订后，原告依约支付建房款300000元和指标款。但被告迟迟无法交付涉案房屋。被告的行为严重违反合同约定，根据合同第五条第三项第5款的约定原告放弃购买商品房，要求被告返还购房款和指标款，但被告置之不理。原告现起诉要求：1、判令解除原、被告之间的《合同书》（编号为0000297）；2、判令被告返还原告购房款300000元，利息100800元，两项合计400800元；（300000元＊42个月＊0.8%=100800元，利息以30万元为基数，自2011年7月23日起计算，暂计至2015年1月23日，终计至被告实际返还之日）；3、判令被告返还指标款240000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告泮垟前横村村委会答辩称：1、本案的房屋是乐清市政府征地后给村民的征地返还指标，住宅指标卡只有被告村民有权取得。原告不是被告村民，指标卡的取得不具合法性，不具有本案起诉的主体资格。2、原、被告的合同是商品房买卖合同，被告至今未取得商品房预售许可证，故原、被告之间的合同无效。3、假设合同有效，根据合同约定，原告逾期支付购房款的，视为原告放弃购买该商品房，原告承诺被告有权以每套24万元的价格收购，被告现明确表示不收购指标卡。
反诉原告泮垟前横村村委会反诉称：反诉原告与反诉被告于2011年6月30日签订了一份《合同书》（编号为0000297），合同内容约定：反诉被告（乙方）应当于2012年11月30日之前预缴第二次购房款计人民币300000元，而反诉被告至今没有缴纳第二次款项，已经造成反诉原告损失。合同另约定：如反诉被告（乙方）有逾期支付购房款的或反诉被告不按照约定履行义务的，视为反诉被告放弃购买该商品房，反诉被告承诺反诉原告有权以每套240000元的价格收购。现反诉原告不选择收购反诉被告的该套指标房。反诉原告故此提起反诉，要求：1、判令反诉被告立即支付第二次购房款300000元；2、要求反诉被告赔偿损失（以300000元为基数，从2012年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至反诉被告实际支付止）暂计算到2015年3月12日利息损失为39818.75元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告赵来彬答辩称：1、指标卡第3条约定指标可以自由合法流通，故反诉被告虽然不是被告村民，但反诉被告可经流转获得指标，故反诉被告系指标的合法持有人，双方签订的合同合法有效。2、反诉原告与华鑫房地产公司2010年5月30日签订的合同约定工程期限为3年6个月，项目至今没有动工，已经超过期限，反诉被告有权解除合同。3、根据《合同书》第5条第4款第4、5项的约定，反诉被告有权放弃购买商品房，反诉原告无权要求反诉被告继续支付第2期购房款，要求驳回反诉被告的反诉请求。
经审理查明：赵来彬经流转取得泮垟前横村村委会村集体组织成员八个建房指标份额，泮垟前横村村委会发给赵来彬建房一张指标卡（编号：0000297），指标卡注明：建房指标卡允许合法流通，但流通时必须经村双委登记、签证方可有效。2011年6月30日，赵来彬与泮垟前横村村委会签订《合同书》（编号：0000297）一份，约定：柳市镇泮垟前横村村返回地建设工程“城市中心花园”项目，由泮垟前横村村委会与乐清市华鑫房地产开发有限公司签订建设项目委托代建合同。泮垟前横村村委会与乐清市华鑫房地产开发有限公司合作开发，以乐清市华鑫房地产开发有限公司名义通过招投标形式取得该地块的开发权，并负责工程建设，项目的商住楼全部定向销售给泮垟前横村村委会，由泮垟前横村村委会统一有偿分配给购房户。商品房价格合计每平方米4280元（除设备层、物业用房不计费用外，房价依据房屋产权证平方面积计算4280元／平方米），每套商品房暂定150平方米计算（具体以产权证面积为准），此项不包括办理房产证契税、物业维修基金费。除合同约定泮垟前横村村委会承担的之外其他费用已包括在每平方米4280元内。泮垟前横村村委会按照华鑫公司对“城市中心花园”项目的建筑进度情况、结合双方合同，有权暂收商住楼购房款和支付工程进度款的权利和义务。赵来彬有权对自己持有的捌份“象阳镇前横村住宅份额临时单”在规定时间内换取一张建房指标卡的权利和义务。赵来彬、泮垟前横村村委会签订本合同时，赵来彬原持有“象阳镇前横村住宅份额临时单”捌份及其编号及持有人分别：1、持有人：郑旭颐，编号：3617；2、持有人：胡央财，编号4047；3、持有人：胡央财，编号4046；4、持有人：李彩媚，编号：3608；5、持有人：郑松兰，编号：3609；6、持有人：郑丽荷，编号：3610；7、持有人：郑祥占，编号：3619；8、持有人：郑旭梅，编号：2490。为确保工程如期建设和竣工，保障部分建房户按期如数缴纳建房款的利益，赵来彬、泮垟前横村村委会特别约定：赵来彬特别承诺：1、赵来彬应当按时支付建房款；A赵来彬应当于本合同签订之前预缴首期购房款计人民币300000元；B、赵来彬应当于2012年11月30日之前预缴第二次购房款计人民币300000元；C、乙方应当于2014年5月1日欠支付最后一笔（结算）购房款，如泮垟前横村村委会认为需要拖延的，具体结算时间由泮垟前横村村委会以公告方式另行通知。如赵来彬超过时间（包括超过公告通知时间）支付或不按具体方案（具体方案由泮垟前横村村委会集体决定找补方案）支付的，视为赵来彬放弃购买（按合同五（三）4、5规定由泮垟前横村村委会收购）。结算购房款：根据赵来彬所确定房屋位置结合房屋平分面积再根据其水泥、钢筋市场价格的调整情况进行最后结算。如赵来彬有逾期支付购房款的或赵来彬不按照约定履行义务（如不参加泮垟前横村村委会组织统一摸文确定商品房位置等行为）的，视为赵来彬放弃购买该套商品房，赵来彬承诺泮垟前横村村委会有权以每套（计150平方米计算）240000元的价格收购赵来彬该套指标。如赵来彬放弃（包括视为放弃）购买该套商品房，泮垟前横村村委会对已经收到赵来彬该套商品房部分购房款的应当全部返还并支付0.8%月利息（已收到该套购房款实际时间、金额计算），而且应当于七个工作日内支付每套（约计150平方米）240000元收购该商品房指标（赵来彬需带齐相关资料交付给被告，如赵来彬不返还的，其指标卡也自动作废或失效），赵来彬原指标卡由泮垟前横村村委会自行对外公开销售，赵来彬及其家属无权干涉。2011年7月23日，赵来彬交付给泮垟前横村村委会第一期购房款300000元，第二期购房款至今未付。
另查明，截止赵来彬起诉之日，泮垟前横村村委会委托代建的乐清市华鑫房地产有限公司“城市中心花园”房地产项目未完工，亦未取得商品房预售许可证。
以上事实由身份证、组织机构代码证、指标卡、收据、合同书、建设项目委托代建管理合同、建设规划许可证等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、赵来彬、泮垟前横村村委会签订的合同在法律上如何定性；2、赵来彬要求与泮垟前横村村委会解除合同是否符合法定条件；3、赵来彬要求泮垟前横村村委会返还购房款、支付利息及回购指标的请求是否合理。针对第一个争议焦点，本院认为赵来彬与泮垟前横村村委会签订的《合同书》（编号：0000297）应属商品房预约合同关系，而非商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的规定，商品房的认购、定购、预订等协议要认定为商品房买卖合同，应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，赵来彬、泮垟前横村村委会签订的合同仅对购房面积、商品房价款、预付款金额等作出了约定，而对商品房的基本状况、交付使用条件及日期等商品房买卖合同应具备的主要条款均未进行约定，该合同不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，是双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认，符合预约合同的特征，属于商品房预约合同。泮垟前横村村委会抗辩双方之间的合同系商品房预售合同，泮垟前横村村委会至今未取得商品房预售许可证，涉案合同无效，本院认为涉案合同系预约合同，是否取得商品房预售许可证不影响合同效力，对泮垟前横村村委会的抗辩本院不予支持。泮垟前横村村委会抗辩赵来彬非其经济组织成员，赵来彬取得其经济组织成员的建设指标不具合法性，赵来彬主体不适格，涉案合同无效，本院认为，赵来彬与泮垟前横村村委会经济组织成员之间的返回地安置权益转让已经泮垟前横村村委会村集体经济组织同意认可，该建房指标的转让行为依法应确认有效，对泮垟前横村村委会的抗辩本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，赵来彬与泮垟前横村村委会之间的商品房预约合同已成立生效，对双方均具有约束力，双方均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。泮垟前横村村委会委托代建商品房的地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证，导致赵来彬、泮垟前横村村委会无法签订正式的商品房买卖合同，双方之间的预约合同目的已无法实现，现赵来彬起诉要求解除双方之间的合同，符合双方的约定和法律规定，应予支持。对于第三个争议焦点，涉案合同系预约合同，因未能签订商品房买卖合同而所应承担的民事责任属于缔约过失责任范畴。泮垟前横村村委会托代建的房地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证，泮垟前横村村委会存在过失，依法应当承担缔约过失责任。鉴于赵来彬、泮垟前横村村委会已在合同中对无法达成商品房买卖的责任进行了约定，双方应当按照协议约定承担各自的责任。故赵来彬要求泮垟前横村村委会按照协议约定返还300000元购房款、利息的诉讼请求，本院予以支持。赵来彬要求泮垟前横村村委会支付240000元指标款，根据双方签订的《合同书》第（三）项第4点规定，如赵来彬放弃购房，其承诺被告有权以每套（计150平方米计算）240000元的价格收购其该套房指标，系单方作出的承诺，经查，泮垟前横村村委会并未收取该240000元指标款归村集体所有，泮垟前横村村委会未享受到该指标卡所产生的权益，现泮垟前横村村委会明确表示放弃收购邀约，应予准许，因此该指标卡的权益应由赵来彬向其为该指标卡支付了价款的第三方追偿，对赵来彬的该项诉讼请求，本院不予支持。泮垟前横村村委会反诉要求赵来彬继续履行合同，支付第二期购房款，本院认为赵来彬、泮垟前横村村委会签订的预约合同目的已无法实现，泮垟前横村村委会要求继续履行合同支付第二期购房款，缺乏依据，本院不予支持。泮垟前横村村委会主张双方约定第二期购房款应于2012年11月30日前预缴，赵来彬逾期不支付购房款，反诉要求赵来彬赔偿利息损失，本院认为赵来彬在合同未解除前逾期不履行合同规定的支付第二期购房款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，双方约定赵来彬逾期支付或者不按照具体方案支付购房款的，视为赵来彬放弃购买，赵来彬允诺由泮垟前横村村委会收购购房指标，泮垟前横村村委会关于利息损失的诉求与双方的约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵来彬与被告乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会签订的《合同书》（编号：0000297）。
二、被告乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告赵来彬购房款计人民币300000元及利息（以300000元为基数，自2011年7月23日起按月利率0.8%计算至判决确定的实际履行之日止），款交本院柳市法庭转付。
三、驳回本诉原告赵来彬的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会的诉讼请求。
本诉受理费10420元，由原告（反诉被告）赵来彬负担2795元，由被告乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会（反诉原告）负担7625元；反诉受理费6500元，由被告（反诉原告）乐清市柳市镇泮垟前横村村民委员会负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费10420元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结算户，开户银行：中国农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期未缴，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 朱慧呀
人民陪审员 吴旭特
人民陪审员 林晓丽
二〇一五年九月十三日
代书 记员 王成暖