福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民再96号
上诉人（原审原告）：陈碧榕，女，1979年4月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：黄珠英，北京地平线（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷婷，北京地平线（福州）律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：张越雅，女，1928年7月22日出生，汉族，住福建省福州市。
委托诉讼代理人：张旭东，福建康立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许强，男，1969年6月25日出生，汉族，住福建省福州市。
委托诉讼代理人：张立文，福建中天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗炜丹，福建中天成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：虞钦武，男，1962年10月31日出生，汉族，住福建省福州市。
委托代理人：卢伯尧，福建康立律师事务律师。
上诉人陈碧榕因与被上诉人张越雅、许强、虞钦武侵权纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈碧榕的委托诉讼代理人黄珠英，被上诉人张越雅的委托诉讼代理人张旭东，被上诉人许强的委托诉讼代理人张立文、罗炜丹，被上诉人虞钦武的委托代理人卢伯尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈碧榕上诉请求：撤销原审判决，予以发回重审或依法改判支持陈碧榕的原审诉讼请求。事实和理由：（一）原审判决以“没有证据证明张越雅与许强、许强与虞钦武之间的转让交易过程存在恶意串通、损害第三人利益的行为”为由，认定张越雅与许强、许强与虞钦武的买卖行为有效，是错误的。1、张越雅与许强恶意串通，非法转移房产，他们之间的房屋买卖行为无效。首先，2003年6月，张越雅就以117000元卖给陈碧榕，之后因房价飞涨，张越雅才反悔，向法院起诉确认其与陈碧榕之间的房屋买卖合同无效。而到了2007年10月在福州房价狂飙的情况下，张越雅却以如此低的价格卖给许强，明显有悖常理。其次，2003年张越雅就已将该讼争房屋交付陈碧榕使用。张越雅、许强系邻居，即均居住在福州市台江区三通路9号D区嘉辉苑1座，对讼争房屋的实际居住情况是了解的，而许强在明知房屋不在张越雅的控制之下而购买该房屋，足以见得二人在恶意串通非法转移财产。第三，许强买房，却从未到过讼争房屋看房。如果说许强是善意购买该讼争房屋，根据交易习惯应当会到现场区看房，了解房屋的实际占有、使用情况。但许强从买房到转让该房这长达三年的期间里，从来没有对该房屋的交付使用情况提出过异议，显而易见，许强是故意与张越雅串通，通过层层转让的方式帮助张越雅实现非法转让房产的目的，并不是实际购买讼争房屋。第四，根据合同约定，2007年11月5日，张越雅向许强交付房子，许强支付最后1笔购房款10000元。故许强从2007年11月5日起就应当知道张越雅无法交付房。但张越雅至今未向许强交付房屋，许强至今没有主张交付房屋。许强作为所有权人，未对讼争房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，也未通过诉讼渠道保护其合法利益，明显违背购房者订立合同的目的。2、许强与虞钦武弄虚作假，以合法形式掩盖非法目的，他们之间的房屋买卖行为是无效的。首先，无论是作为中介方福州市翔云房产中介有限公司还是卖方许强，都有义务告知虞钦武讼争房屋的实际情况，并带领虞钦武进行实地勘察。而虞钦武也有权利到现场实地看房。然而，讼争房屋从2005年2月起一直是第三人苏一弘、苏一川在管理使用。第三人苏一弘、苏一川从未见过有人来看房，许强没来，中介方没有，虞钦武也没有。其次，虞钦武通过中介买房，却没有到现场看房。翔云公司作为专业的房产中介机构，其接受委托卖房，理应拥有房屋的钥匙以便带人看房。但讼争房屋一直由第三人苏一弘、苏一川在居住，中介方不可能有房屋的钥匙。在许强没有带中介方看房，又提供不了房屋钥匙的情况下，中介方接受卖方许强的委托明显不合常理。第三，虞钦武在没有实际看房的情况下就随便购买，在没有交房的情况下就向许强全额支付购房款，与常理不符。况且，虞钦武是向许强主张权利，而不是向合法占有使用的第三人苏一弘、苏一川主张返还原物。由此说明了，虞钦武从一开始就知道讼争房屋不是许强的，也不在许强控制下。3、原审判决认为“张越雅与许强、许强与虞钦武均在拥有涉案房屋完整所有权的情况下进行转让，该行为认定有效”，显然是错误的。所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。本案无论是张越雅与许强转让讼争房屋时，还是许强与虞钦武转让讼争房屋时，讼争房屋均在苏一弘、苏一川控制之下，由苏一弘、苏一川占有、使用、收益。因此，张越雅、许强始终未占有讼争房屋，更不存在使用、收益之情形，显然张越雅、许强并不具有完整的所有权。（二）生效判决已确认陈碧榕与张越雅之间的《房屋转让协议》合法有效，陈碧榕系该讼争房屋的所有权人。原审判决认定张越雅与许强、许强与虞钦武之间的合同有效，显然侵害了陈碧榕的合法权益，是错误的。首先，讼争房屋系拆迁安置房，张越雅系该拆迁安置房的原始产权人。2003年6月13日，张越雅将讼争房屋转让给陈碧榕，双方签订了《房屋转让协议》，并将该房屋交付陈碧榕管理使用。2006年5月29日，张越雅以《房屋转让协议》无效为由向台江区人民法院提起诉讼。经台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决书、（2009）台民申字第6号民事裁定书、（2009）台民再初字第6号民事判决书，以及福州市中级人民法院（2010）榕民再终字第51号民事判决书审结，判决确认《房屋转让协议》合法有效。2012年陈碧榕向台江区人民法院起诉要求张越雅协助办理讼争房屋的过户手续，台江区人民法院（2012）台民初字第7号民事判决书判令张越雅在判决生效后一个月内将讼争房屋的所有权和土地使用权转移登记至陈碧榕名下。台江区人民法院的生效判决已确认该房屋系陈碧榕所有。其次，2003年陈碧榕与张越雅在达成《房屋转让协议》后，张越雅就已将讼争房屋交付给陈碧榕居住管业。可见，陈碧榕与张越雅之间已完成房屋交付事宜。第三，本案不存在判决无法执行的问题。因张越雅与许强、许强与虞钦武之间的房屋买卖行为被确认无效。2014年5月7日，福州市住房保障和房产管理局、福州市房产登记中心作出榕房权住[2014]4号《撤销榕房权R字第0752993号房屋登记决定书》，认为许强与张越雅之间办理讼争房屋产权转移登记的依据不成立，故决定撤销许强与张越雅之间办理讼争房屋产权转移登记的依据不成立。故决定撤销许强与张越雅之间的房屋产权转移登记。之后，许强不服，向福建省住房和建设厅申请行政复议。2014年10月20日，福建省住房和建设厅申请行政复议。2014年10月20日，福建省住房和建设厅作出闽建法[2014]118号《行政复议决定书》，维持福州市住房保障和房产管理局、福州市房产登记中心作出的榕房权住[2014]4号《撤销榕房权R字第0752993号房屋登记决定书》。据此，许强与张越雅之间的产权转移手续已被撤销，其二人之间的买卖行为通过行政审查以行政确认的方式再次被确认无效。讼争房屋的产权可重新登记至张越雅名下，不存在讼争房屋产权无法办理至陈碧榕名下的情形。综上所述，原审判决认定张越雅与许强、许强与虞钦武的买卖行为有效，是错误的。
张越雅辩称，（一）张越雅从未与陈碧榕签订过房屋买卖协议，2006年张越雅的儿子林圣平未经同意将讼争房屋出售给陈碧榕，台江区人民法院作出(2006)台民初字第1256号民事判决林圣平与陈碧榕之间买卖协议无效，2007年5月张越雅取得了讼争房屋的所有权证，同时张越雅也向台江区人民法院申请执行生效判决，2007年10月张越雅将讼争房屋转让给许强，系双方真实意思表示，不存在陈碧榕所称的双方存在恶意串通的行为。（二）讼争房屋系张越雅的合法财产，其有权对讼争房行使处分的权利。张越雅与许强签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示不存在侵犯第三人利益的情况。（三）讼争房已经公示并转让给他人，陈碧榕享有的仅是债权，虽然陈碧榕申请再审过，福州市中级人民法院判决驳回张越雅关于林圣平与陈碧榕于2003年6月13日所签的《房屋转让协议》无效等的诉讼请求，但并不影响张越雅与许强之间房屋买卖合同的效力。（四）陈碧榕诉称2012年其向台江区人民法院起诉张越雅应协助办理过户手续，但该份生效的民事判决书已经被台江区人民法院作出（2016）闽0103民监2号民事裁定再审，台江区人民法院认为该判决确有错误并裁定再审，再审期间中止原判决执行。可见陈碧榕诉称的该份民事判决书已经发生法律效力并没有任何事实与法律的依据。（五）陈碧榕诉称张越雅与许强等人办理的房屋产权证已经由房管部门作出撤销，该行政行为也是依据本案原来生效的民事判决书作出，可本案原来生效的民事判决书已经被福建省高级人民法院裁定中止执行，房屋产权证并未被注销，陈碧榕诉称讼争房屋归其所有并无依据。综上，张越雅与许强签订的房屋买卖合同合法有效，并没有存在恶意串通侵害第三人的行为。为此，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判、驳回陈碧榕的上诉请求。
许强辩称，（一）许强不存在恶意串通行为，房屋买卖行为合法有效。1、许强向张越雅购买讼争房时，案外人林圣平与陈碧榕签订的《房屋转让协议》被台江区人民法院认定为无效，且张越雅已取得讼争房的产权证，张越雅与许强无需恶意串通。至于以后林圣平与陈碧榕签订的《房屋转让协议》通过再审程序被认定为有效，但不能因此认定许强向张越雅购买讼争房时存在主观恶意。2、许强与张越雅于2007年10月13日签订的《房产买卖合同》中，讼争房实际交易价格为150000元，符合当时的房地产行情，价格合理。3、签订合同时，许强有去看房，且张越雅告诉许强讼争房当时由承租户在使用，并承诺讼争房收回后立即交给许强。事实上，正是由于台江区人民法院执行不力，才导致讼争房至今未收回。因此，许强在长达三年的时间里未去起诉收房也是可以理解的。（二）陈碧榕无法取得讼争房的物权。1、讼争房产权已于2007年10月26日登记在许强名下，但台江区人民法院在没有查明讼争房产权已不在张越雅名下的事实，于2012年3月12日作出（2012）台民初字第7号民事判决，判令张越雅一个月内将讼争房过户给陈碧榕。台江区人民法院作出的上述判决，根本无法执行，是错误的。2、虽然陈碧榕与林圣平签订的《房屋转让协议》后来通过再审程序于2011年初被认定为有效，但由于讼争房的物权已于此前先后被许强、虞钦武合法取得并登记，根据物权优先于债权的原则，陈碧榕无法取得讼争房的物权，陈碧榕只能向张越雅主张违约责任，即要求张越雅赔偿因其违反《房屋转让协议》的约定所造成的损失。综上所述，陈碧榕的上诉请求没有事实和法律依据。为此，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判、驳回陈碧榕的上诉请求。
虞钦武辩称，（一）张越雅与许强、许强与虞钦武之间的房屋买卖合同合法有效并已实际履行完毕，虞钦武不存在恶意串通，其合法权益应予保护。1、张越雅与许强的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行。⑴张越雅在卖房时是合法产权所有人。2007年4月3日台江区人民法院作出（2006）台民初字第1256号判决，撤销林圣平与陈碧榕签订的房屋买卖合同，陈碧榕负有立即退房的法定义务。2007年5月9日张越雅进行房产登记，是经公示、合法的产权人。⑵许强合法取得产权，是合法产权人。2007年10月18日与许强签订房屋买卖合同，2007年10月26日办理过户登记，许强取得产权证，成为合法产权人。⑶张越雅与许强之间不需要也不存在恶意和串通。张越雅是经公示的合法产权人，许强依法买房，二者是合法买卖，不需要也不存在串通。2、许强与虞钦武的房屋买卖合同合法有效并已实际履行。⑴虞钦武与许强的合同合法有效并已履行。虞钦武经中介方福州市翔云房产中介有限公司推荐，与中介公司、许强等人一同看房之后，2011年2月18日，虞钦武与卖方许强、中介公司三方共同签订了一份《房地产经纪合同》，合同约定：房价款总计480000元，付款方式为由银行监管，办理产权过户登记后付450000元，余款30000元在交房时付清，并委托中介公司办理产权证。2011年2月28日，虞钦武取得讼争房所有权证（榕房权证R字第11117**号）。虞钦武于2011年3月8日向卖方通过银行转账450000元购房款，2011年3月18日虞钦武取得讼争房国有土地使用证（榕台国用（2011）第00283602243号）。至此，讼争房依法登记在虞钦武名下，虞钦武成为讼争房合法所有权人。⑵许强与虞钦武不存在恶意和串通。首先，福州市中级人民法院（2010）榕民再终字第51号民事判决书未经登记、未公示，不具物权效力。这种情况下，对于虞钦武来说，许强是合法产权人、有处分权；其次，许强本身也不知道有这份判决书，许强只知道讼争房被他人非法强占，但张越雅已申请强制执行，故许强不存在恶意；再次，因生效判决未经房管部门登记公示，而许强是公示的产权人，虞钦武认定产权人是许强并没有过错；最后，虞钦武通过正当交易，在交易中心过户，并不可能知道还有这份判决书。（二）（2010）榕民再终字第51号民事判决书未经登记，不发生物权效力，且该份判决书虽判决张越雅与陈碧榕之间房屋买卖合同有效，并不证明张越雅与许强、许强与虞钦武之间的房屋买卖合同无效。物权优于债权是一个基本原则，张越雅与陈碧榕之间房屋买卖合同实际无法履行。1、本案讼争房未登记在陈碧榕名下，该份判决书不具有物权效力。2、该份判决书认定张越雅与陈碧榕之间房屋买卖合同有效，并不证明张越雅与许强、许强与虞钦武之间的房屋买卖合同无效。该份判决书认定张越雅与陈碧榕之间房屋买卖合同有效，并不代表张越雅与许强、许强与虞钦武之间的房屋买卖合同不合法或无效，该份判决书没有涉及张越雅与许强、许强与虞钦武之间房屋买卖合同的效力。3、张越雅与许强、许强与虞钦武之间是形成物权关系，陈碧榕与张越雅之间是债权关系。张越雅与许强、许强与虞钦武之间房屋买卖合同经房管部门公示（登记）之后，取得是物权、是对世权。而该份判决书所确认的房屋买卖合同属于处分不动产物权，处分时依法应向房管部门办理登记。本案讼争房未登记在陈碧榕名下，该份判决书不具有物权效力。陈碧榕仅享有债权，是相对权，仅对合同当事人有效，对第三人是无效的。4、陈碧榕签订房屋买卖合同实际无法履行。该份判决书是在不知张越雅已转让房屋情况下作出的，虽然认定陈碧榕与张越雅之间房屋买卖合同有效，但张越雅在2007年已将讼争房合法转让他人并已实际过户，许强已合法取得房屋所有权。故陈碧榕与张越雅之间房屋买卖合同标的早已不存在，陈碧榕只能向张越雅主张退款。（三）陈碧榕是真正的侵权人，存在过错。1、台江区人民法院（2006）台民初字第1256号判决生效后，张越雅是合法产权人，并已申请强制执行，陈碧榕占房不退，侵害张越雅合法权益。2007年10月26日许强取得讼争房产权证后，陈碧榕仍未退房，侵害了许强合法权益。2、许强拥有讼争房产权证并可办理过户，如果说虞钦武向产权人许强买房有过错，那么，陈碧榕向非产权人林圣平买房不是更错？3、陈碧榕2005年开始占有房屋，直到2009年未办理产权登记，四年时间不申请办证，也未采取诉讼渠道保护自身权益，明显存在有错。4、2010年福州市中级人民法院该份判决书生效之后，陈碧榕仍然没有申请办理产权登记，也未向房产交易中心提出异议登记，存在再次过错。如果2010年12月陈碧榕申请办证或提出异议登记，张越雅与许强、许强与虞钦武之间在2011年2月就不可能进行房产交易。（四）（2010）榕民再终字第51号民事判决书明显存在错误，应予纠正。1、认定事实错误。林圣平是非产权人，与陈碧榕签订的转让合同依法无效。林圣平作为非产权人无权签订合同；其次，林圣平买卖行为未经授权、签订合同后又未经实际产权人追认，对张越雅没有法律效力。2、该份判决书认定“表见代理成立、陈碧榕是善意的、不存在过失”完全错误。⑴表见代理根本条件不具备。表见代理条件之一是应存在客观表象形式要素，如合同、公章、印鉴等，即让人产生误会的依据。林圣平在本案中提供了虚假的授权书。⑵陈碧榕存在过错，不是善意的。①陈碧榕明知拆迁协议上记载的讼争房产权人是张越雅，不是林圣平。②林圣平不是产权人，又没有出示产权人的授权书，陈碧榕作为买房人有义务要了解张越雅是否活着、有几个子女、林圣平与张越雅的关系、是否有代理权等问题。③陈碧榕明知未办产权证的房屋转让是无效的。律师所见证只证明林圣平与陈碧榕签订了合同，并不证明林圣平具有代理权或处分权。况且，见证律师是专业的，更会告知房屋买卖风险所在。④既然陈碧榕与张越雅共居同一栋楼三年多，陈碧榕为何不找张越雅本人确认及要求过户登记。⑤张越雅作为八十多岁老人，在没有人告知房屋被转让的情况下，如何提出异议？3、法律适用错误。法律规定未依法登记领取权属证书的，不得转让。这是强制性法律规定应予遵循。张越雅没有取得产权证之前，房屋依法不得转让。物权法规定非产权人无权转让他人房屋。因此，陈碧榕只能找合同相对人林圣平要求赔偿。综上所述，请求驳回陈碧榕的上诉请求。
陈碧榕向一审法院起诉请求：张越雅与许强、许强与虞钦武之间就位于福州市台江区中亭街嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为无效。
一审法院认定事实：位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1#楼113单元房系拆迁安置房，张越雅系该拆迁安置房的原始产权人。2003年6月13日，张越雅之子林圣平作为张越雅的代理人与陈碧榕签订了一份《房屋转让协议》，约定张越雅将讼争房产出售给陈碧榕，合同签订后，陈碧榕向张越雅之子林圣平支付了购房款110000元。林圣平亦将讼争屋交付陈碧榕居住管业。2006年5月，张越雅作为原告起诉林圣平和陈碧榕，称其子林圣平未经其许可将讼争房转让给陈碧榕，要求确认林圣平和陈碧榕签订的《房屋转让协议》无效。2007年4月3日，该院（2006）台民初字第1256号民事判决如下：1、林圣平以张越雅的名义与陈碧榕于2003年6月13日签订的《房屋转让协议》无效；2、林圣平应于本判决生效后一个月将其收取的购房款110000元退还陈碧榕，同时陈碧榕应将讼争屋腾空退还张越雅。上述民事判决后，双方均未上诉，该民事判决发生法律效力。2007年5月，张越雅取得讼争房屋所有权证。2007年10月18日，以张越雅为甲方，许强为乙方签订了一份《房产买卖合同》，合同约定甲方将座落于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1#楼113单元房（房屋面积61.36平方米）出让给乙方，房屋转让费为150000元。乙方于2007年10月13日付定金30000元给甲方；待双方到房产交易中心备案后付70000元给甲方；乙方拿到房产证时，须再付甲方40000元；房子交付乙方使用后，乙方须结清余款10000元。合同签订后，许强分别于2007年10月13日，10月18日以及11月5日向张越雅支付房款30000元、70000元、40000元合计140000元，剩余10000元购房款未支付。2007年10月26日，张越雅将讼争房屋所有权过户至许强名下。2011年2月18日，以许强为甲方，虞钦武为乙方，福州翔云房产中介有限公司为丙方签订了一份《房地产经纪合同》，约定：甲方将座落于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1#楼113单元出售给乙方，建筑面积61.36平方米，成交价格为肆拾捌万元，丙方受甲乙双方各自的委托就甲乙双方买卖房产一事，提供中介服务；购房款及其他费用支付方式：1、2011年2月21日甲乙双方到银行办理资金监管手续，将购房款存入监管账户冻结，办理产权过户手续。2、办理交纳税费领证手续时购房款450000元支付给甲方，在6个月内办理房产移交手续时付清余款叁万元。2011年2月21日，虞钦武向交通银行的监管账户缴存了购房款450000元。2011年2月28日，许强将讼争屋所有权转移至虞钦武名下。2011年3月8日，虞钦武将购房款450000元转账至许强的银行账户。2012年3月15日，虞钦武向许强发出《关于尽快移交房产的通知》，要求许强将讼争屋移交给其，否则追究许强的违约责任。
一审法院另认定事实：2009年，陈碧榕就（2006）台民初字第1256号民事判决申请再审，该院（2009）台民申字第6号民事裁定书裁定该案由该院另行组成合议庭再审。2010年2月3日，该院（2009）台民再初字第6号民事判决认为陈碧榕与张越雅之子林圣平签订《房屋转让协议》时，完全有理由相信林圣平是受其母张越雅的委托。该合同是双方当事人的真实意思表示，对于张越雅要求判令房屋买卖无效于法无据。该民事判决撤销福州市台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决，驳回张越雅的诉讼请求。该再审判决后，张越雅上诉至福州市中级人民法院。2010年12月27日，（2010）榕民再终字第51号民事判决维持了福州市台江区人民法院（2009）台民再初字第6号民事判决，驳回上诉人张越雅的上诉。2012年，陈碧榕起诉张越雅，要求法院判令张越雅立即协助原告办理讼争屋房屋所有权证，2012年3月12日，福州市台江区人民法院作出（2012）台民初字第7号民事判决，张越雅应于判决生效之日起一个月内将讼争房屋的所有权和土地使用权转移至陈碧榕名下。该判决已于2012年4月8日生效。
一审法院再认定事实：陈碧榕称因其丈夫欠案外人苏一川、苏一弘债务，陈碧榕于2005年2月将讼争屋抵债转让给苏一川、苏一弘后讼争屋一直由苏一川、苏一弘居住使用至今。2012年7月，虞钦武起诉苏一川、苏一弘，要求收回讼争屋一案在福州市台江区人民法院立案审理，该案现已中止审理。
一审法院诉讼中，陈碧榕主张张越雅与许强、许强与虞钦武恶意串通的依据是许强和虞钦武在买房过程中未到现场看房，对此，许强称其与张越雅系邻居，其听说张越雅要出售讼争屋，遂与张越雅到讼争屋看过现场，房屋内有人居住，张越雅告知系租户。而后其与张越雅签订房屋买卖合同。2011年，其将房屋出售给虞钦武后才了解讼争屋存在纠纷。而虞钦武称其与许强订立房屋买卖合同时，有至讼争房现场看过房子，许强告知其是租户在使用，等六个月租期到后就可以交房。2012年3月，其发函至许强，要求其交房，其才得知讼争屋存在纠纷。
一审法院认为，2003年6月，陈碧榕和张越雅之子林圣平以张越雅的名义订立了关于买卖讼争屋的《房屋转让协议》，陈碧榕就接收了讼争房产，其于2005年2月将讼争屋转让给案外人苏一川、苏一弘后，讼争屋一直由苏一川、苏一弘在居住使用。2007年10月，张越雅与许强订立《房屋买卖合同》时，许强称张越雅告知其租户在讼争屋内居住，但双方在签订合同后，在长达三年多的时间里，张越雅未能向许强交付讼争屋，而许强也仅向张越雅要求口头收房，此时，许强作为所有权人并未收取租金，也未采取诉讼渠道保护自身权益，显然不符合常理。且张越雅和许强系邻居关系，二者之间有特殊的关系。综上，张越雅和许强存在恶意串通的行为，故双方就位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为无效。而虞钦武于2011年向许强购买讼争屋时，称许强告知其由租户在居住。但根据查清的事实，讼争屋从2005年2月起就一直由苏一川、苏一弘在居住，且许强向张越雅购买讼争屋后未收房，亦未收取租金，因此许强在购买讼争屋后并未对讼争屋进行实际居住管业。而许强向虞钦武出售讼争屋时，却告知其讼争屋系租户在居住，因此该院认定许强主观上并非善意。而虞钦武向许强购买讼争屋时，未尽到谨慎审查的义务，在买房过程中存在着过错。另，福州市台江区人民法院（2009）台民再初字第6号民事判决以及福州市中级法院作出的（2010）榕民再终字第51号民事判决均认定了张越雅之子林圣平以张越雅名义与陈碧榕签订的《房屋转让协议》有效，张越雅应积极配合做好讼争房产的移户手续。上述判决以物权形式确认了陈碧榕为讼争房产的合法所有人。因此许强和虞钦武之间就位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为亦为无效。一审法院作出（2012）台民初字第2546号民事判决：张越雅与许强、许强与虞钦武之间就位于福州市台江区后洲街道三通路9号改造中亭街嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为无效。一审案件受理费100元，由张越雅负担50元，许强负担50元。
张越雅、许强、虞钦武均不服，向本院提起上诉。
二审法院确认一审认定的事实基本清楚。
二审法院认为，张越雅与许强于2007年10月18日签订房屋买卖合同，并于同年10月26日办理了产权变更登记。许强支付绝大部分购房款购买房屋后，在长达三年多的时间里无法取得讼争房，其仅口头向张越雅要求收房，明显与常理不符。许强辩称张越雅告知其租户在讼争房内居住，但其作为房屋产权人，从未向租户或者张越雅主张收取租金，亦与常理不符，故一审法院根据上述情况认定张越雅与许强之间就讼争房的房屋买卖行为无效正确，予以维持。根据已生效的判决确认的事实，讼争房自2005年2月后就由苏一弘、苏一川居住使用，许强在取得讼争房的产权后，并未实际取得房屋，而虞钦武花费巨资购买讼争房，却未入户看房，亦与常理相悖，故一审法院据此认定虞钦武存在过错并无不当，予以采纳。二审法院作出（2013）榕民终字第4016号民事判决：驳回张越雅、许强、虞钦武的上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由张越雅负担40元，由许强负担40元，由虞钦武负担20元。
该判决发生法律效力后，张越雅、许强、虞钦武向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年12月18日作出（2014）闽民申字第2099号民事裁定，指令本院再审本案。
本院再审中，张越雅对原一、二审查明的事实部分中其儿子林圣平作为张越雅的代理人身份与陈碧榕签订了一份《房屋转让协议》及2005年2月陈碧榕将讼争屋抵债转让给案外人苏一川、苏一弘居住等事实持有异议，张越雅认为其儿子林圣平并没有取得其授权及案外人苏一川、苏一弘没有居住使用讼争屋，许强、虞钦武对原一、二审查明的事实部分中陈碧榕将讼争屋抵债给案外人苏一川、苏一弘居住使用均不知情，另张越雅还提出原一、二审认定事实中遗漏了2007年10月8日张越雅向台江区人民法院申请强制执行及2009年3月19日台江区人民法院作出（2007）台执行字第1952号B1《民事裁定书》等情况，除以上事实之外，各方当事人对原一、二审查明的其他事实均无异议。
本院再审认为，原一审判决认定基本事实不清，鉴于本院不宜直接作出实体判决，故应撤销原判决，发回原一审人民法院重审。本院作出（2015）榕民再终字第43号民事裁定：一、撤销本院（2013）榕民终字第4016号民事判决及福州市台江区人民法院（2012）台民初字第2546号民事判决；二、发回福州市台江区人民法院重审。
一审法院重审中，陈碧榕向一审法院起诉请求：判令张越雅与许强、许强与虞钦武之间就位于福州市台江区中亭街嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为无效。
一审法院重审认定事实：张越雅系讼争屋福州市台江区中亭街嘉辉苑1#楼113单元（建筑面积61.36平方米）拆迁安置房原始产权人。2003年6月13日，张越雅之子林圣平作为张越雅的代理人与陈碧榕签订了一份《房屋转让协议》，约定张越雅将讼争房产出售给陈碧榕，合同签订后，陈碧榕向张越雅之子林圣平支付了购房款110000元。林圣平亦将讼争屋交付陈碧榕居住管业。2006年5月，张越雅作为原告起诉林圣平和陈碧榕，称其子林圣平未经其许可将讼争房转让给陈碧榕，要求确认林圣平和陈碧榕签订的《房屋转让协议》无效。2007年4月3日，台江区人民法院作出（2006）台民初字第1256号民事判决：一、林圣平以张越雅的名义与陈碧榕于2003年6月13日签订的《房屋转让协议》无效；二、林圣平应于本判决生效后一个月将其收取的购房款110000元退还陈碧榕，同时陈碧榕应将讼争屋腾空退还张越雅。宣判后，双方均未上诉，该民事判决发生法律效力。2009年6月17日台江区人民法院作出（2009）台民申字第6号民事裁定，决定再审本案。后该院于2010年2月3日作出（2009）台民再初字第6号民事判决：一、撤销本院（2006）台民初字第1256号民事判决；二、驳回张越雅的诉讼请求。张越雅不服提出上诉。福州市中级人民法院于2010年12月27日作出（2010）榕民再终字第51号民事判决：维持台江区人民法院（2009）台民再初字第6号民事判决；驳回张越雅的上诉。
2007年5月，张越雅取得讼争房屋所有权证。2007年10月，张越雅与许强签订《房产买卖合同》，合同约定张越雅将讼争屋出让给许强，房屋转让费为150000元。合同签订后，许强向张越雅支付房款140000元，剩余10000元购房款未支付。讼争屋所有权过户至许强名下。2011年2月，许强为甲方，虞钦武为乙方，福州翔云房产中介有限公司为丙方签订《房地产经纪合同》，合同约定：甲方将讼争屋出售给乙方，出售价格480000元，丙方受甲乙双方各自的委托就甲乙双方买卖房产一事，提供中介服务。当月，讼争屋所有权转移至虞钦武名下。
2011年12月，陈碧榕起诉张越雅，请求判令张越雅立即协助办理讼争屋房屋所有权证。台江区人民法院于2012年3月12日作出（2012）台民初字第7号民事判决：张越雅应于判决生效之日起一个月内将讼争房屋的所有权和土地使用权转移至陈碧榕名下。宣判后，双方当事人没有上诉，该判决生效。
陈碧榕称因其丈夫欠案外人苏一川、苏一弘债务，陈碧榕于2005年2月将讼争屋抵债转让给苏一川、苏一弘后，讼争屋一直由苏一川、苏一弘居住使用至今。
一审法院重审认为，该院于2007年4月3日作出（2006）台民初字第1256号民事判决书，判决张越雅与陈碧榕房屋买卖无效，该判决生效后，张越雅于2007年5月取得涉案房屋所有权证。2007年10月，张越雅将涉案房屋卖给许强，并在福州市房屋交易中心办理交易登记，涉案房屋所有权变更登记许强名下，许强取得讼争屋的所有权。2011年2月，许强又将涉案房屋卖给虞钦武，亦在福州市房屋交易中心办理交易登记，涉案房屋所有权又变更登记虞钦武名下，虞钦武又取得讼争屋的所有权。现没有证据证明张越雅与许强、许强与虞钦武之间的转让交易过程存在恶意串通、损害第三人利益的行为。张越雅与许强、许强与虞钦武均在拥有涉案房屋完整所有权情况下进行转让，该行为应认定为有效。虞钦武已善意取得涉案房屋所有权。因此，陈碧榕请求判令张越雅与许强、许强与虞钦武之间就台江区中亭街嘉辉苑1#楼113室房屋买卖行为无效的诉讼请求，应予以驳回。一审法院重审作出（2016）闽0103民再2号民事判决：驳回原审原告陈碧榕的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告陈碧榕负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：陈碧榕对一审法院重审查明的事实持有异议部分，1、张越雅与许强之间房屋转让费只有62000元并没有150000元；2、许强、虞钦武买房从未到讼争房现场看房过；3、讼争房自2005年2月起由苏一弘、苏一川装修并居住管理使用至今。张越雅为此认为，1、在房地产交易中心备案的房屋买卖合同上登记的转让款为62000元，但实际上许强转让给其款项为150000元；2、台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决生效后，其向台江区人民法院申请强制执行，当时执行法官也有到讼争房现场去过好几次，房屋里居住的是租户，至今均没有看到陈碧榕居住过，陈碧榕诉说我方没有到房屋现场去，没有事实依据；3、法院在张贴执行公告之时，也没有见到过苏一弘、苏一川签收任何材料，苏一弘、苏一川与本案侵权纠纷不具有关联性。许强为此认为，1、许强与张越雅的房屋转让款实际价款为150000元；2、许强与张越雅签订房屋买卖合同时，许强有去看房过，张越雅告知承租户合同一到期就办理过户手续，陈碧榕所称的不是事实。虞钦武为此认为，台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决生效后，张越雅向台江区人民法院申请强制执行，法院执行法官也到房屋去过好几次均没有见到陈碧榕。虞钦武通过中介公司向许强购房，许强当时告知房屋居住的是租户，要半年以后承租合同才到期，要等法院执行。双方当事人对原审法院重审查明的其他事实均不持有异议。本院认为，因陈碧榕对其异议的事实部分未能提供相应证据予以佐证，本院确认原审法院重审查明的主要事实清楚。
本院另认定事实如下：台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决生效后，2007年5月9日张越雅取得讼争房产的所有权证。2007年10月8日，张越雅向台江区人民法院申请强制执行。2007年10月18日，张越雅办理房产转让备案手续。许强于2007年10月26日取得讼争房产的所有权证。
另，福州市仓山区人民法院受理原告许强诉被告福州市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案，福州市住房保障和房产管理局系根据（2013）榕民终字第4016号民事判决作出被诉的具体行政行为，许强不服上述民事判决，向福建省高级人民法院提起再审申请，2014年12月18日福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第2099号民事裁定，指令福州市中级人民法院再审该案，再审期间，中止原判决的执行。福州市仓山区人民法院认为，该案的审理应根据（2013）榕民终字第4016号民事判决的再审结果为依据，该案应中止审理。仓山区人民法院于2015年1月19日作出（2015）仓行初字第11号行政裁定：本案中止诉讼。
又，福州市台江区人民法院认为该院于2012年3月12日作出（2012）台民初字第7号民事判决书确有错误，于2015年9月27日作出（2016）闽0103民监2号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。
本院认为，本案争议主要焦点系关于张越雅与许强之间、许强与虞钦武之间转让本案讼争房产交易过程中是否存在恶意串通、损害第三人利益的行为，许强、虞钦武取得讼争房产证是否属于善意取得问题。（一）许强受让讼争房是善意的。本案讼争的位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑1号楼113室房屋系拆迁安置房，原始所有权人属张越雅。张越雅于2006年5月29日起诉至福州市台江区人民法院。福州市台江区人民法院于2007年4月3日作出（2006）台民初字第1256号民事判决：一、林圣平以张越雅的名义与陈碧榕于2003年6月13日签订的《房屋转让协议》为无效协议；二、林圣平应于本判决生效后一个月内将其所收取的购房款110000元退还给陈碧榕，同时陈碧榕亦应将讼争屋台江区中亭街嘉辉苑1号楼113室房屋腾空退还张越雅。该一审宣判后，双方均无上诉，该判决发生法律效力。在福州市台江区人民法院(2006)台民初字第1256号民事判决处于已发生法律效力状态下，2007年5月9日张越雅领取了本案讼争房产的所有权属证书。2007年10月，张越雅向福州市台江区人民法院申请强制执行。对此，在张越雅拥有完整所有权情况下，许强有理由相信张越雅对讼争房产具有处分权的情况下而进行买卖交易，并办理产权登记变更过户手续。虞钦武通过中介公司向许强购买该房产并取得该房产权证，虞钦武受让讼争房亦是善意的。福州市台江区人民法院受理陈碧榕的申诉于2009年6月17日作出（2009）台民申字第6号民事裁定，对福州市台江区人民法院(2006)台民初字第1256号民事判决进行再审。二审法院于2010年12月27日作出（2010）榕民再终字第51号民事判决，维持福州市台江区人民法院(2009)台民再初字第6号民事判决，即撤销福州市台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决，驳回张越雅的诉讼请求。而当时许强已经于2007年10月26日取得讼争房的所有权属证书，在本案讼争房产没有被有权机关查封或者限制交易等处分的情形下，许强又属于房管部门登记公示的产权人，在陈碧榕没有提供有效证据可以证明虞钦武知道福州市台江区人民法院(2006)台民初字第1256号民事判决已经被撤销情况下，虞钦武通过中介公司在房地产交易中心进行房屋买卖交易行为，并于2011年2月28日虞钦武取得讼争房的房屋所有权证，虞钦武的购房行为是善意的。陈碧榕主张2005年2月起本案讼争房就由案外人苏一弘、苏一川居住使用，许强在取得该房产权证后在长达三年多的时间里仅口头向张越雅要求收房，并未向租户或者张越雅主张收取租金，且虞钦武在花费巨资购买讼争房后却未入户看房，与常理不符，陈碧榕由此认为讼争房屋均在苏一弘、苏一川控制之下，由苏一弘、苏一川占有、使用、收益，张越雅、许强始终未占有讼争房屋，张越雅、许强并不具有完整的所有权，不符合购房的交易习惯，由此推定张越雅与许强之间存在恶意串通、非法转移房产行为，许强与虞钦武之间存在弄虚作假及以合法形式掩盖非法目的的行为，缺乏法律事实和法律依据。（二）张越雅、许强受让讼争房是以合理的价格有偿转让。综合本案事实，讼争的建筑面积为61.36平方米的坐落于福州市台江区中亭街嘉辉苑1#楼113单元拆迁安置房，张越雅与许强于2007年10月13日订立《房产买卖合同》，虽然双方在房地产交易中心备案的《房地产买卖契约》约定的转让费为62000元，但实际交易价格为150000元，符合当时拆迁安置房二手买卖行情，至于陈碧榕主张张越雅转让如此低的价格卖给许强，明显有违常理，但未能举证相应证据予以佐证，不予采信。2011年2月，卖方许强为甲方、买方虞钦武为乙方以及福州翔云房产中介有限公司为丙方订立《房地产经纪合同》，买卖双方交易价格为480000元，价格合理，符合当时市场行情。陈碧榕主张中介方只是许强与虞钦武非法买卖房屋过程中找来的“托”，并没有实际作用，缺乏事实依据，不予采纳。（三）善意取得要求转让的房产应当依照法律规定办理登记手续，许强、虞钦武先后已经取得本案讼争房屋所有权证。福州市台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决生效情形下，张越雅领取了讼争拆迁安置房的所有权属证。在张越雅向福州市台江区人民法院申请强制执行之后，张越雅将该讼争房转让给许强，许强依法取得讼争房的所有权属证。虽然二审法院于2010年12月27日作出终审判决，撤销了台江区人民法院（2006）台民初字第1256号民事判决。但是在讼争房产没有被有权机关限制交易等处分情形下，虞钦武于2011年2月28日依法取得了讼争房的所有权属证权证。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”张越雅、许强在拥有完整所有权情况下所进行的转让等处分行为，在目前尚无证据可以证明张越雅与许强、许强与虞钦武之间的转让交易过程存在恶意串通，损害第三人利益的行为，均应认定为有效。许强、虞钦武先后取得本案讼争房产的所有权证，并没有违反《中华人民共和国物权法》有关善意取得不动产的相关规定。作为拥有不动产的所有权人，享有请求本案讼争房的占有人返还房屋或收取租金的自主处分权利。虽然陈碧榕于2011年12月19日起诉至福州市台江区人民法院，诉请判令张越雅立即协助陈碧榕办理福州市台江区中亭街嘉辉苑1号楼113室房屋所有权和土地使用权过户手续。福州市台江区人民法院于2012年3月12日作出（2012）台民初字第7号民事判决：张越雅应于本判决生效之日起一个月内将福州市台江区中亭街嘉辉苑1号楼113室房屋的所有权和土地使用权转移登记至陈碧榕名下。该判决书已生效。但是该判决书已于2015年9月27日被福州市台江区人民法院以该判决书确有错误为由，裁定由该院再审。
综上，上诉人陈碧榕上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费100元，由上诉人陈碧榕负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 平
审判员 连 萍
审判员 林 蕤
二〇一七年一月十八日
书记员 郭婧婧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。