上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2199号
上诉人（原审被告）上海长乐实业发展公司，住所地上海市。
法定代表人杨宝国，董事长。
委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人屠逸影，执行董事。
委托代理人龚立新，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人黄楷宸，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人上海长乐实业发展公司（以下简称“长乐公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长乐公司法定代表人杨宝国及其委托代理人孙欢成、符维伟、被上诉人上海禾和物业管理有限公司（以下简称“禾和物业”）委托代理人龚立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市巨鹿路XXX号（原金陵西路XXX号）、17号（原金陵西路XXX号）、裙房XXX-
XXX号金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，长乐公司为该房屋的产权人，长乐公司将房屋出租并按政府规定标准收取租金。上海市巨鹿路XXX号底层商铺（建筑面积571.25平方米，房屋类型为店铺）即为上述房屋之一，该房屋由长乐公司出租。长乐公司称该房屋由上海市建筑材料供应总公司租赁使用，产权证上登记为上海市巨鹿路XXX号，长乐公司与上海市建筑材料供应总公司签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》约定为上海市巨鹿路XXX号，实际可租赁面积只有244平方米，该说法未得到禾和物业认可。
2006年7月1日，禾和物业与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会（以下简称“金鹿业委会”）签订《物业服务合同》，约定禾和物业为金鹿小区（物业类型：售后公房）提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积人民币（以下币种均为人民币）0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向禾和物业支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，禾和物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；禾和物业根据法律法规的规定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，禾和物业按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴禾和物业的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，禾和物业继续为金鹿小区提供物业服务至今。
2014年3月，禾和物业向原审法院提起诉讼，称其自2005年7月1日起为金鹿小区（上海市巨鹿路XXX号、17号、裙房3－15号）提供物业服务，2006年7月1日，禾和物业与金鹿业委会补签《物业服务合同》，约定合同期限为2005年7月1日至2008年6月30日，合同还就相关服务内容的收费标准做了约定，合同期限届满以后，禾和物业仍继续提供物业服务至今；长乐公司拥有数千平方米产权房并收取租金，但从2005年7月起一直未缴纳物业管理费，禾和物业多次催讨［包括禾和物业曾于2007年、2009年、2011年向原上海市卢湾区（现黄浦区，下同）人民法院起诉，后因补充证据等原因撤回起诉］；截至2014年2月28日，长乐公司已累计拖欠上海市巨鹿路XXX号底层商铺的物业管理费295，564.75元，故请求法院判令长乐公司支付自2005年7月1日起至2014年2月28日止的物业管理费295，564.75元及上述欠款的滞纳金295，564.75元。
原审另查明，根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》［沪房（86）公字发第503号］的规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，租金单价以房屋现用途、房屋结构和房屋所处地段等次确定，房屋租金＝房租单价×建筑面积，系争金鹿小区属于二等地段，二等钢砼结构每月每平方米租金5.50元。根据《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》［沪府发（1996）30号文之附件四］的规定，凡中央商务区已列入置换计划的大楼，租金标准调整为每月每平方米28元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房租金调整为每月每平方米15元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街包括南京路、淮海路、西藏路、四川北路营业用房的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍；各区商业路段由市物价局、市房地局和市商委共同确定，这些路段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算；其他路段及办公、生产、仓储用房均在1987年标准的基础上增加0.75倍计算。根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，租金标准由1996年每月每平方米28元调高到29.70元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房，租金标准由1996年每月每平方米15元调高到每月每平方米15.90元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房以及其他路段办公、生产、仓储、营业用房的租金标准，在1996年租金标准上提高6%。
原审再查明，禾和物业、长乐公司曾因长乐公司拥有的房屋未支付物业管理费、停车费多次进行协商，禾和物业此次诉讼前也曾数次将长乐公司诉至法院，均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》［沪房地物（1997）427号］及相关规定，公有住宅出售率在30%以上的，应该成立业主委员会，业主委员会是全体业主的代表，不仅代表私房业主，而且代表公房业主，业主委员会的决定对全体业主（包含公房业主）具有同等约束力，金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，禾和物业与金鹿业委会签订的《物业服务合同》对金鹿小区全体业主具有约束力，长乐公司辩称《物业服务合同》仅针对售后公房，长乐公司作为公房业主不受《物业服务合同》约束、公房物业管理费应由公房所有人委托物业公司的前提下由双方协商确定的辩称意见，法院不予采纳，长乐公司作为系争房屋业主应该按照《物业服务合同》的约定支付物业管理费。长乐公司辩称《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内禾和物业并未履行物业管理义务，合同到期后禾和物业撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，禾和物业无权向长乐公司主张物业管理费，但禾和物业提供的《情况说明》表明禾和物业自2005年7月1日起一直为金鹿小区提供物业服务至今，故长乐公司该辩称意见，不予采纳。长乐公司辩称禾和物业诉请超过诉讼时效，经查禾和物业开始为金鹿小区提供物业服务后曾就物业管理费问题与长乐公司多次协商并曾多次诉至法院，虽然均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉，但禾和物业并未放弃主张物业管理费的权利，长乐公司该辩称意见，原审法院不予采纳。关于管理费，本案系争房屋为营业用房，根据《物业服务合同》的约定，营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付；禾和物业、长乐公司对租金标准有异议，禾和物业主张根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，系争房屋应适用已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁并由财政补贴的行政、事业单位办公用房租金标准（即每月每平方米15.90元），长乐公司主张系争房屋应适用其他路段及办公、生产、仓储用房的标准（即5.5＊1.75＊1.06＝10.20元）；原审法院认为，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定，根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定及系争房屋的所处的地段、现状，系争房屋不属于已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，不能适用每月每平方米15.90元的租金标准，禾和物业关于租金标准的主张无事实和法律依据。长乐公司主张的每月每平方米10.20元的租金标准符合相关政府文件规定和系争大楼的实际情况，禾和物业、长乐公司提交的证据亦未证明长乐公司收取的租金高于此标准，故长乐公司该辩称意见，依法予以采纳，但长乐公司主张按照实际租赁面积计算租金的意见，不符合《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》关于非居住用房一律以建筑面积为计租面积的规定，原审法院依法不予采纳。关于保洁费、保安费，《物业服务合同》约定保洁费、保安费均按每月每平方米0.50元收取，由房屋使用人支付，长乐公司亦辩称保安费、保洁费应由房屋承租人或房屋使用人支付，原审法院认为，长乐公司作为系争房屋业主又兼有收取房屋租金等管理职能，掌握承租人情况，在禾和物业为金鹿小区提供物业服务后，应负有主动向禾和物业提供全部房屋承租人或房屋使用人资料的义务，便于禾和物业依据长乐公司提供的资料要求房屋承租人或房屋使用人支付保安费、保洁费，但长乐公司提供的证据未能证明其主动向禾和物业移交了上述资料，导致禾和物业无法直接向房屋承租人或房屋使用人主张保安费、保洁费，因此禾和物业要求长乐公司按照合同约定支付保安费、保洁费的诉讼请求，依法予以支持。鉴于长乐公司存在拖欠物业管理费的事实，禾和物业要求长乐公司支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，长乐公司还应按合同约定支付滞纳金，滞纳金的数额根据欠费金额作相应调整。
原审法院据此作出判决：一、上海长乐实业发展公司应在判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司自2005年7月1日起至2014年2月28日止管理费、保洁费、保安费210，905.76元；二、上海长乐实业发展公司应在判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司上述款项的滞纳金210，905.76元。
原审判决后，上诉人长乐公司不服，向本院提起上诉称：一、长乐公司所管理并负责维修及养护的涉案房屋系公房，因此不受《物业服务合同》的约束。且禾和物业在合同期内未能明确长乐公司按何种标准收取费用。关于禾和物业之前提起的诉讼，长乐公司仅收到2009年的诉状，对其余起诉均不知情。根据《民事诉讼法》的相关规定，禾和物业提起本案诉讼已超过了诉讼时效且不具备中断的事由。二、原审判决查明的事实不清，适用法律不当。1、公房的物业管理费应由公房所有人及所委托的物业管理公司协商确定。即使长乐公司需要支付物业管理费，归入长乐公司名下的小区内公共配套设施的面积不应计算在内。事实上，金鹿小区17号楼底层实际可租赁建筑面积仅为244平方米，原审将公共设施及部分裙房共计371.25平方米计入长乐公司名下，毫无依据。2、《物业服务合同》到期后，金鹿小区保安人员的费用支出均由政府补贴，禾和物业在《物业服务合同》到期后事实管理金鹿小区的依据不成立。因此，禾和物业无权向长乐公司收取保安、保洁费。即便原审判决认定存在事实管理，根据合同约定该些费用也应由房屋实际使用人进行支付。3、长乐公司管理的是公房，故不能适用《物业服务合同》关于售后公房收费标准的约定。4、长乐公司并非不付，而是不知如何支付、按何标准支付，故不存在长乐公司故意拖欠物业费，不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回禾和物业的原审诉讼请求。
被上诉人禾和物业答辩称：禾和物业与金鹿业委会签订过《物业服务合同》，合同到期后服务至今。《物业服务合同》中包含小区四址，涉案的房屋均包含在物业服务合同范围内。禾和物业多次向法院提起诉讼后均撤诉，现其向长乐公司主张权利并未超过诉讼时效。长乐公司长期拖欠物业管理费，禾和物业现主张的滞纳金已大幅降低，故长乐公司理应支付滞纳金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，业委会的决定对全体业主均具有约束力。金鹿业委会与禾和物业签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处，对长乐公司具有约定力。禾和物业自进驻小区后与长乐公司就物业管理费问题素有争议，禾和物业亦多次诉讼至法院，后虽因种种原因撤诉，但可表明被上诉人并未放弃向上诉人追讨物业管理费的诉讼权利，诉讼时效依法中断。本案中，禾和物业主张的物业管理费包含管理费、保洁费和保安费。关于管理费，禾和物业在合同到期后，继续提供了物业服务，长乐公司作为业主应当按约支付管理费。根据《物业服务合同》约定，营业用房及办公用房均按租金的25%收取管理费。原审法院依据在案证据，认定涉案房屋每月每平方米的租金标准为10.20元，合法有据，本院认同。根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，故对长乐公司主张公建配套设施面积不应计算物业管理费的意见，本院不予采纳。关于保洁费、保安费，鉴于长乐公司作为业主未能向禾和物业提供房屋承租人或使用人的资料，妨碍了禾和物业收取相关费用，故原审法院判令长乐公司根据合同约定支付保安费、保洁费并无不当。长乐公司长期拖欠物业管理费，应当按约支付滞纳金。原审法院根据本案实际情况确定的滞纳金尚属合理，本院一并予以维持。综上，长乐公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，627元，由上诉人上海长乐实业发展公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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