江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1919号
上诉人（原审被告)江西济昌置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区高新七路，统一社会信用代码：913601065840424065。
法定代表人李义海，该公司董事长。
委托代理人王庆春，该公司法务。
被上诉人（原审原告）洪媛，女，1988年10月26日出生，汉族，住南昌市红谷滩新区。
委托代理人燕筱林，江西华兴律师事务所律师。
上诉人江西济昌置业有限公司（以下简称济昌公司）与被上诉人洪媛商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人济昌公司委托代理人王庆春，被上诉人洪媛委托代理人燕筱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济昌公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误，1、原审法院没有对诉争商品房验收合格的时间做出认定；2、原审法院以竣工验收备案办理完毕的时间取代验收合格的时间是错误的：（1）合同无论从字面含义和相关法律法规对此的细化规定上理解，都能得出“经验收合格”是指建设、施工等五单位在建委下属的质量监督部门监督下的验收合格，而不是指在验收合格之后的“竣工验收备案”；（2）用其他相关合同条款来辅助解释争议条款，也能推断出“经验收合格”是最低标准，它应早于综合验收合格和取得商品住宅交付使用批准文件的时间，那就肯定早于取得竣工验收备案的时间；（3）从签订合同的目的看，五单位验收合格交付条件符合合同目的；（4）竣工验收备案的时间只是验收合格之后的备案时间，不能用取得竣工验收备案表的时间来替代验收合格的时间，否则对开发商是不公平的，也违背了法律法规；3、原审法院并没有查明并确认被上诉人签订按揭合同的时间和因天气原因导致无法施工的时间，也没有进而对上诉人依合同享有的交房时间顺延的天数作出认定；二、原审法院适用法律错误：1、原审法院错误引用《合同法》第六十二条第（一）项，没有具体阐明该条怎样适用于本案，错误认定上诉人逾期交房（不具备交房条件）；2、即使上诉人存在逾期交付的情形，原审法院没有按照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准为基数确定被上诉人的损失额，没有依法按不超过实际损失额的130%调整约定过高的违约金。
洪媛辩称，本案双方当事人签订本案商品房买卖合同，在商品房买卖合同中明确了约定交付条件，合同约定上诉人必须在2015年8月31日将经验收合格的商品房交付给被上诉人使用，验收合格的标准怎么认定，是本案的争议关键点，按照我国相关法律规定，商品房验收合格应当以取得商品房竣工验收备案表为依据，只有取得了该竣工验收备案表的商品房，才符合交房条件，至于上诉人提到的五方验收，这是该商品房直接利害关系方。是他们对自己工作进行的验收，不能代表相关政府代表对于该房屋的验收，本案中上诉人交付的商品房取得竣工验收备案表的时间是2016年1月19日，上诉人取得竣工验收备案表的时间与合同约定的交付时间延期交房140天，上诉人的交房属于违约，应当承担违约责任。2、本案双方当事人关于如何承担违约责任已有明确约定，合同中约定上诉人逾期交房的按被上诉人已付购房款总额按日万分之五计算，本案中上诉人逾期交房140天，就必须按照合同约定承担支付违约金的违约责任，上诉人提出要求法院按同地段房屋租金标准承担违约责任没有法律依据，按照我国相关法律规定，按租金标准承担违约责任的情况应当是合同双方没有约定违约责任，或者约定违约责任不明确的，才参考房屋租金标准承担违约责任，而本案违约责任约定的十分明确，上诉人应当按照约定承担自己的违约责任。
洪媛向原审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付27059.21元逾期交房违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院审理查明：2013年12月4日，原告洪媛与被告济昌置业签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于艾溪康桥小区4#住宅楼一单元2402号房屋，房屋总价为644267元。关于交付期限，双方约定：被告应当在2015年8月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，若被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2013年12月11日缴纳首付款194267元，并通过办理公积金贷款方式支付余款450000元。2016年1月19日，南昌市城乡建设委员会出具备案意见：“艾溪康桥4#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年1月19日收讫，文件齐全。”
原审法院认为，原告洪媛与被告济昌置业签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面履行义务。根据合同约定，被告济昌置业应于2015年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告洪媛。经查，被告济昌置业在约定的交付时间里，既未取得房屋竣工验收备案表，也未向原告洪媛出示经竣工验收的相关材料，不具备交房条件。据此，被告济昌置业逾期交房，构成违约，原告洪媛要求被告济昌置业支付违约金，合理有据，予以支持。被告济昌置业辩称2015年8月31日前案涉房屋已经验收合格，被告已通知业主收房，与事实不符，不予采纳。被告济昌置业辩称存在合同约定应顺延交房的情形，未提供充分证据加以证明，不予采信。被告济昌置业辩称原告洪媛诉请的违约金过高，鉴于被告济昌置业在约定的交房时间之前已组织相关单位对案涉房屋进行竣工验收，并于2016年1月19日取得竣工验收备案表，考虑到双方当事人在合同履行过程中的预期利益等因素，对被告济昌置业所承担违约责任的额度酌情调整，将违约金按每日万分之五计算调整为按每日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2015年9月1日起，至被告济昌置业取得竣工验收备案表之日2016年1月19日止的违约金计算为9019.74元（644267元×140天×1?）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：一、被告江西济昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告洪媛支付违约金9019.74元。二、驳回原告洪媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由被告江西济昌置业有限公司承担。
本院在二审期间，上诉人济昌公司提交的证据为：
第一组证据：《南昌市建设工程竣工验收备案管理现场监督工作联系函》照片复印件。主要内容：现场监督验收时间：2015年9月6日；结论：未发现建设单位在竣工验收过程中，有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。质监站出具《工程质量监督报告》后，建委质量安全处会根据质监站的意见，再派人现场查看，出具《竣工验收备案管理现场监督工作联系函》给建委的行政审批服务处办理备案。证明目的：验收合格的时间是在2015年9月6日之前的五方验收时间。
第二组证据：《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》档案馆盖章的复印件。主要内容：综合评定该工程消防验收合格。出具日期：2016年1月6日。证明目的：从验收合格到办理竣工验收备案完毕时间较长的原因是消防支队出具消防验收意见书的时间较晚，并非上诉人的原因。上诉人对此无过错。
第三组证据：3.1《电梯监督检验报告》。主要内容:结论：合格。3.2江西洪城水业股份有限公司《市政管网通水通知单》照片打印件。主要内容:通知内容：该工程（市政管网工程）竣工验收合格，同意市政管网通水，工程投入使用。3.3艾溪康桥小区供电公司机打发票原件（计费时间：2015年8月25日）。主要内容:艾溪康桥小区一期，2015年8月居民生活用电，数量：5516，金额：3419.92，起码“0”，止码“7.881000”。4.4同栋楼其他购房者签字的《入住钥匙签领表》（物业盖章并证明属实的复印件）。主要内容:从2015年8月31日开始，有大量的购房者领取了艾溪康桥小区2#、4#、6#号楼钥匙。4.5同栋楼其他购房者的《装修管理服务协议书》摘页。4.6同栋楼其他购房者的《装修施工治安消防责任书》。4.7同栋楼其他购房者的《业主自装承诺书》。以上4.5、4.6、4.7的证据主要内容为：物业公司对业主装修行为进行规范管理。第三组证据证明目的：1、房屋在约定的交房时间符合交付使用条件，通水、通电、通气、电梯验收合格，此时交付房屋符合合同目的。2、商品房于2015年8月31日就具备了合同约定的交付条件，被告不构成违约；3、被告按约定时间交房，不影响原告正常使用，没有给原告造成任何损失，不应当承担违约金。
第四组证据：4.1《省单位职工购房借款合同》摘页，主要内容：上诉人与住房公积金管理中心、银行、上诉人（担保人）签订的借款合同，日期为2013年12月18日。4.2银行支付公积金借款的凭证。主要内容：2014年1月26日建设银行将上诉人的公积金贷款45万元支付给上诉人。证明目的：被上诉人逾期付款共计7天，按商品房买卖合同第六条约定，上诉人享有延长交房期限7天并追究被上诉人违约金的权利。
第五组证据：5.1《南昌高新技术产业开发区人民法院委估资产评估报告书》原件。主要内容：同类房屋同期的租金价格为8.45元/平米/月（4#楼一单元1104室）。证明目的：假使本案上诉人存在逾期交付的情形，应按照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失额，应依法按不超过实际损失额的130%调整约定过高的违约金。
第六组证据：6.1消防工程竣工验收表原件。主要内容：2015年7月29日建设施工监理等单位对消防工程验收，确认合格。6.2消防工程第三方检测报告原件。主要内容：消防设施经第三方检测机构综合判定为合格。6.3消防工程申请验收报告原件。主要内容：2015年8月5日建设单位向公安消防支队申请对2#、4#、6#楼消防工程进行消防验收。证明目的：2015年8月前上诉人完成了消防工程的验收，并向消防支队申请了报验，《竣工验收备案》的迟延取得不是由上诉人的原因造成。
洪媛对上述证据质证意见如下：对第一组证据真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据只有说明有向相关部门提交资料，但是相关部门并没有同意验收合格；第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方认为与本案无关；对第三组证据真实性、合法性无异议，关联性均有异议，与本案无关，无法证明国家相关管理部门认同上诉人的提供商品房验收合格；对第四组证据真实性、合法性无异议，关联性均有异议，1、合同签订的时间是2013年12月18日，这符合法律规定。2、按揭贷款事项，按照我国商品房销售的惯例，贷款事项是由开发商去操办，银行何时放款，与开发商的操办能力相关，跟购买者毫与关联；对第五组证据真实性、合法性无异议，关联性均有异议，1、这是对毛坯房的租金评估，现实生活中不可能是毛坯出租。2、我们合同中明确约定了违约金的计算方式，不能用租金方式。3、本案不是损害赔偿纠纷，是违约责任承担问题，上诉人延期交房给被上诉人造成的损失不只是在延期租房中，被上诉人要求向银行贷款，这套房子无法担保贷款，小孩入学无法正常入户口，上诉人延期交房给被上诉人造成的损失，不能仅限于租房损失；对第六组证据真实性、合法性无异议，关联性均有异议，与本案无关。
本院对一审查明的案件事实予以确认，另补充查明，上诉人与被上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定“买受人须在合同签订当日付清首付款即人民币壹拾玖万肆仟贰佰陆拾柒元整（￥194267元），余款即人民币肆拾伍万元整银行按揭。买受人采取银行按揭方式付款，应当在本合同签订7日内提供所有应由买受人提供的办理按揭手续的材料、投保抵押住房保险、与银行签定按揭（抵押贷款）合同”，第八条交付期限约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由政府部门或其他出卖人原因造成该房屋不能交付使用的，出卖人房屋交付时间可据实顺延；3、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担责任外，交房日期也相应顺延。”
本院认为，本案的争议焦点为：1、如何认定上诉人与被上诉人就诉争楼盘约定的交付条件？2、如上诉人存在逾期交房，如何确定违约金额？
关于焦点一，上诉人上诉认为诉争合同约定的交付条件“经验收合格”是指建设、施工等五家单位的验收合格，本院认为商品房的交付条件应当是取得《商品房竣工验收备案表》，理由如下：1、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条规定“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料”；2、根据备案过程的有关规定，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。
关于焦点二，基于焦点一的认定，上诉人确实存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人洪媛与上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款第三项明确约定“买受人逾期付款的，除按合同第七条承担责任外，交房日期也相应顺延”，诉争合同于2013年12月4日签订，首付款应予当日交付，但洪媛的首付款于2013年12月11日交付，洪媛逾期付款7日，按照双方约定交房日期也应顺延7日，因此诉争合同的交房日期应为2013年9月7日。上诉人上诉还认为被上诉人洪媛未按合同约定签订按揭（抵押贷款）合同也是逾期付款的情形，本院认为，洪媛只是逾期签订了按揭（抵押贷款）合同，因办理按揭（抵押贷款）合同存在银行相关手续办理过程的不确定性等因素，故上诉人的上述上诉理由不成立。上诉人应当交付房屋的交付日期为2015年9月7日，取得《商品房竣工验收备案表》的时间为2016年1月19日，逾期交房133天，应当支付8568.75元（644267元*133天*1?）。
综上，原审法院对上诉人逾期交房的天数认定有误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初166号民事判决第二项；
二、变更江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初166号民事判决第一项为：江西济昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向洪媛支付违约金8568.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计288元，由洪媛承担48元，江西济昌置业有限公司承担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
审 判 员 裴重芳
代理审判员 邓 晖
二〇一七年八月十八日
书 记 员 王佳蕾