辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民二终字第00311号
上诉人（原审原告）：王忠伦。
委托代理人：李辉，辽中县辽中镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：宽甸昌润房地产开发有限公司。
法定代表人：孙长伟，该公司总经理。
委托代理人：阚雪飞，辽宁良友律师事务所律师。
委托代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。
上诉人王忠伦因与被上诉人宽甸昌润房地产开发有限公司（以下简称昌润公司）合同纠纷一案，不服丹东市中级法院作出的（2014）丹民四中初字第00015号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员谭弘担任审判长并主审、审判员郑锦弘，代理审判员薛宁参加的合议庭，公开开庭审理了本案。王忠伦的委托代理人李辉，昌润公司的委托代理人阚雪飞、林晶淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王忠伦原审起诉称：王忠伦原系昌润公司的股东及法定代表人。2009年，经中间人周宏介绍、联系，昌润公司与宽甸满族自治县人民政府签订“阳光金地园”小区开发项目，并争取了大量的优惠政策。2012年5月2日，昌润公司的全体股东达成《股东会议纪要》，决定王忠伦将其所持有昌润公司的股权进行转让，待“阳光金地园”二期项目挂牌且按优惠政策政府返还土地出让金及配套费后，支付王忠伦中介费300万元，由王忠伦将300万元给付中间人周宏。现王忠伦已将中介费300万元支付给中间人周宏，但昌润公司未按约将该款支付给王忠伦，故王忠伦诉至原审法院，请求判令：1、要求昌润公司给付王忠伦中介费300万元并支付违约金100万元；2、由昌润公司承担本案诉讼费用。
昌润公司原审时辩称：1、昌润公司与中间人周宏之间形成的并非居间合同关系，昌润公司通过土地招拍挂程序取得了“阳光金地园”建设用地使用权，宽甸满族自治县人民政府所提供的优惠政策并不仅针对昌润公司一家企业，而是政府部门为招商引资制定的相关扶持政策，与中间人周宏无关，周宏取得中介费300万元没有法律依据，故王忠伦主张的中介费300万元不具有合法性；2、即使中介费300万元具有合法性，因“阳光金地园”的二期项目尚未进入挂牌阶段，王忠伦请求中介费300万元的条件尚未成就，故王忠伦的诉请应予驳回；3、王忠伦请求由昌润公司支付违约金100万元没有事实和法律依据。
原审法院经审理查明：2011年4月27日，丹东市发展和改革委员会下发丹发改审批字（2011）57号《关于宽甸“阳光金地园”住宅小区项目核准的批复》，同意建设宽甸县阳光金地园小区，项目拟用地面积105630平方米，总建筑面积168130平方米，其中：一期建筑面积91780平方米，二期建筑面积76350平方米。2013年8月19日，宽甸满族自治县发展和改革局下发宽发改投字（2013）48号《关于﹤宽甸“阳光金地园”住宅小区项目申请报告﹥重新核准的批复》，同意建设宽甸“阳光金地园”住宅小区项目，项目拟用地面积105630平方米，总建筑面积168130平方米，其中：一期建筑面积91780平方米，二期建筑面积76350平方米。
2011年10月25日，通过丹东市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，昌润公司竞得编号为宽2011-72地块的国有建设用地使用权，昌润公司与宽甸满族自治县国土资源局签订了（宽2011-72地块）成交确认书，次日，昌润公司与宽甸满族自治县国土资源局就宽2011-72地块签订了国有建设用地使用权出让合同。2012年6月6日，通过丹东市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，昌润公司竞得编号为宽2012-11地块的国有建设用地使用权，昌润公司与宽甸满族自治县国土资源局签订了（宽2012-11地块）成交确认书，同日，昌润公司与宽甸满族自治县国土资源局就宽2012-11地块签订了国有建设用地使用权出让合同。2014年1月2日，通过丹东市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，昌润公司竞得编号为宽2013-69地块的国有建设用地使用权，昌润公司与宽甸满族自治县国土资源局签订了（宽2013-69地块）成交确认书。
2011年12月30日，昌润公司的原股东王忠伦、郝井中、孙廷好、杨维国在沈阳和静园茶馆召开股东会，并于2012年1月3日形成书面的《股东会议纪要》，该会议纪要的主要内容为：宽甸“阳光金地园”房地产项目由王忠伦、郝井中、孙廷好、杨维国四位股东共同投资启动；在该项目“一期二段”（即一期沿西环准备建设的3.5万平方米，7栋11层工程）建设及以后政策走势和重大决策时，四位股东需同时参加股东大会，共同决策。2012年5月2日，昌润公司在公司办公室召开股东会，参会人员为王忠伦、杨维国、孙长伟、郝景辉，并于当日形成书面的《股东会议纪要》，该会议纪要的主要内容为：一、公司执行董事、法人代表王忠伦主动提出辞职，所持股份转让给拟新任法人代表孙长伟；二、公司股东郝景辉股份转让给新股东陈镇江；三、原股东杨维国担任总经理职务；四、新任股东陈镇江担任监事；五、退还王忠伦890万元股份；六、退还郝景辉1，150万元股份；七、原拟定欠中介人费用300万元，由新全体股东承担，待宽甸“阳光金地园”二期土地挂牌后，按优惠政策政府返还土地出让价款及大配套费减免后，此中介费用300万元成立，并支付给王忠伦，由其给付中介人与新公司无关；八、法人变更完成后，公司债权债务由新公司股东承担；九、如有一方违约，需向对方赔偿违约金500万元。2012年5月8日，昌润公司的法定代表人孙长伟出具承诺书一份，内容：本人孙长伟代表股东承诺，原法人及股东在丹东宽甸“阳光金地园”房地产项目所发生的债权及债务均由接替的法人及股东接管，新股东及法人承诺负担原股东协议、及在沈阳和静园签订的协议内容，如不承诺，负担相应经济责任及法律责任，特此承诺。杨维国、郝景辉、王忠伦以股东身份签字确认。
2014年8月21日，宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》，该说明主要载明：昌润公司开发的宽甸“阳光金地园”房地产项目拟用地105630平方米，其中一期用地原规划约为48610平方米，后规划调整约为72890平方米；二期用地面积原规划约为57020平方米，后规划调整约为32740平方米。基于宽甸县土地出让指标在2011年“阳光金地园”房地产项目开工时未到位，以及该宗土地上附着物动迁工作至今仍未结束的现状，我局规划部门就该项目的一期部分分三次出具了“交警队南侧地块控制性规划（一期、二期、三期）平面图”，而实际上该三张规划图界定的范围是“阳光金地园”房地产项目一期开发部分的三个阶段。关于该项目一期与二期最终规划确定的开发范围，我局已在2010年9月19日同意的“交警队南侧地块修建性规划平面图”上用粗黑线加以区分，该线以西部分为该开发项目的一期开发用地，以东部分为二期开发用地。现宽甸昌润房地产开发有限公司已通过正规“招、拍、挂”程序，在丹东市土地储备中心取得一期中两个阶段地块的土地使用权。现在一期二段的房地产项目已于2013年7月开工，正在施工中。而该项目的二期用地到目前为止动迁工作尚未启动，未被土地部门挂牌出让。
宽甸满族自治县住房和城乡建设局于2014年11月24日出具情况说明，证实该局于2011年5月25日收取昌润公司开发“阳光金地园”项目大配套费和劳保统筹费4，122，420元，根据政府相关规定，已将上款退付给昌润公司。宽甸满族自治县财政局于2014年11月24日出具《宽甸县财政局兑现昌润公司（阳光金地园小区）政策情况统计表》，证实该局已返还昌润公司“阳光金地园”小区第一、二宗土地基础设施建设补助费合计592.81万元，因第三宗土地出让金未交齐，故尚未兑现。宽甸满族自治县国土资源局分别于2014年11月24日、2014年12月30日出具“阳光金地园”挂牌时间说明、“阳光金地园”出让情况说明及《关于昌润公司竞得国有建设用地使用权的情况说明》，证实昌润公司开发的“阳光金地园”项目系通过政府的三次挂牌出让后，由昌润公司竞得了该项目的土地使用权，其中：第一次挂牌出让公告时间为2011年9月23日，规划面积为10629.4平方米（规划一期），挂牌时间为2011年10月13日至2011年10月24日，昌润公司于2011年10月25日竞得土地使用权为10523平方米，缴纳土地出让金2，606.19万元；第二次挂牌出让公告时间为2012年5月4日，规划面积19006平方米（规划二期），挂牌时间为2012年5月24日至2012年6月6日，昌润公司于2012年6月6日竞得土地使用权为19006平方米，缴纳土地出让金2，091万元；第三次挂牌出让公告时间为2013年11月27日，规划面积24913平方米（规划三期），挂牌时间为2013年12月17日至2013年12月26日，昌润公司于2014年1月2日竞得土地使用权为24936.8平方米，该笔土地出让金为分期缴纳，已缴纳土地出让金1，836万元。现昌润公司实际取得“阳光金地园”房地产项目的土地使用权合计为54465.8平方米。
本案在诉讼过程中，王忠伦、昌润公司均认可涉案中介费的义务主体为昌润公司。
原审法院认为，昌润公司的原股东于2012年5月2日召开了股东会，讨论并通过的《股东会议纪要》的内容不违反《中华人民共和国公司法》及昌润公司公司章程的相关规定，系其真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”涉案《股东会议纪要》第七条约定：“原拟定欠中介人费用300万元，由新全体股东承担，待宽甸“阳光金地园”二期土地挂牌后，按优惠政策政府返还土地出让价款及大配套费减免后，此中介费用300万元成立，并支付给王忠伦，由其给付中介人与新公司无关”，该条约定是附条件的约定，即涉案300万元中介费的成立是以“阳光金地园”项目二期土地已经挂牌且按优惠政策政府返还土地出让价款及大配套费减免等为条件。本案的争议焦点即为“阳光金地园”项目的二期土地是否挂牌出让及是否按优惠政策政府返还土地出让价款及大配套费。根据宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具的《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》，结合丹东市发展和改革委员会及宽甸满族自治县发展和改革局对“阳光金地园”房地产项目立项审批时确定的项目拟用地仅分为两期，以及昌润公司现实际分三次所占用土地共为54465.8平方米，仅占“阳光金地园”拟用地面积105630平方米的一半多一点，再结合2011年12月30日形成的《股东会议纪要》中也体现出“阳光金地园”项目存在“一期二段”，可以认定宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具的《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》是客观真实的，进而认定“阳光金地园”项目的二期土地尚未挂牌出让。因“二期”土地尚未挂牌出让，即不存在“二期”土地出让金返还及大配套费减免的问题，故王忠伦请求昌润公司给付中介费的条件未成就，王忠伦的该项诉请无法得到支持。王忠伦可待给付中介费的条件成就后，另行主张。因昌润公司不存在违约行为，故关于王忠伦主张由昌润公司承担违约金100万元的诉请，原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王忠伦的诉讼请求。案件受理费38，800元，由王忠伦负担。
王忠伦不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：2009年丹东市宽甸县委、县政府为加强城市建设，改造县内棚户区，大力进行招商引资活动。昌润公司经周宏介绍与丹东市宽甸县委、县政府签订了“阳光金地园”合作项目，并争取了大量的优惠政策。2012年5月2日，昌润公司原法人王忠伦将股权转让，全体股东达成2012年5月2日《股东会议纪要》，第七条约定“原拟定中介人费用300万元，由新股东决定‘阳光金地园’二期挂牌后，按优惠政策政府返还土地出让金及配套费后，支付中介费300万元给王忠伦，由王忠伦支付300万给中介人”，同时约定了违约条款。现王忠伦已经支付了全部中介费300万元。当“二期挂牌”正式挂牌后，土地出让金及配套费已经返还给昌润公司。王忠伦已经支付了全部中介费300万元。昌润公司未按约定履行给付王忠伦款项的义务，就此双方发生争议。本案在审理过程中当事人双方就给付中介费无异议，但就给付期限的所谓“二期挂牌”的时间出现争议。王忠伦的理由如下：1、王忠伦转让股份时已经处于“二期挂牌”正式开始挂牌，按优惠政策政府返还土地出让金及配套费尚未返还。符合双方2012年5月2日《股东会议纪要》第七条约定的精神。2、国土局、财政局已经就一二三期的土地挂牌、政策性补偿出具了说明。中介费的支付条件已成就。3、本案修建性规划的一期二期，只是一种蓝图性规划，在实际征地、挂牌、开发过程中已经出现了大幅度的变动，是开发前的一种预规划，不具备中介费给付约定的支付条件。4、而本案中的控制性规划，正式挂牌已经开发了一、二、三期，并且优惠政策也是依据该规划实施。控制性规划具有强制性、不可变更性。因此该二期是中介费给付约定的成就条件。综上，本案中介费支付的附条件应该依据形成的真实意图，也应该考虑王忠伦转让股份时所处的时间段（控制性规划二期开始挂牌），转让股份时的真实意图。王忠伦转让股份后有理由将遗留问题全部约定明确。因此一审法院将已经变更后无法执行的修建性规划二期作为给付中介费的时间点是错误的。应该依据包括变更的控制性规划二期作为中介费给付约定的成就条件，判令给付该款。请求二审法院依法撤销辽宁省丹东市中级人民法院（2014）丹民四初字第00015号民事判决书，判令昌润公司给付中介费300万元，并支付违约金100万元，一、二审诉讼费用由昌润公司承担。
昌润公司答辩称：1、阳光金地园房地产项目二期土地未挂牌出让，更未按优惠政策由政府返还土地出让金及大配套费减免，因此根本不具备支付中介费300万元的条件。阳光金地园项目的核准批复于2011年4月27日下发，丹东市发展和改革委员会（2011）57号文件对于阳光金地园总体进行一期、二期建设的核准事项记载的非常明确。对于阳光金地园进行两期建设是在2011年报发改委审批时就已确定，对于两期的建筑面积也已审批。整个项目总共分两期建设，显然王忠伦主张的于2012年5月24日挂牌的第二宗地，不是项目的二期，在界定说明出具时项目一期共计分为三段。对于项目分期分段的说明，通过丹东市发展和改革委员会（2011）57号文件、宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具的《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》、2011年12月30日形成的《股东会议纪要》均可充分的证明。在此对《股东会议纪要》予以说明，此次召开的股东会，王忠伦作为股东参加了会议，明确表述该项目有“一期二段”，说明一期是分段的，相关政府部门的图纸、批复、说明及股东各方的约定均准确指明了项目共分为两期，一期分为三段，无任何异议。因此，因“二期”土地尚未挂牌出让，即不存在“二期”土地出让金返还及大配套费减免的问题，故被答辩人主张给付中介费的条件未成就，当然不应支持被答辩人的主张，因此原审法院认定是正确的。2、王忠伦主张已向中介人支付了300万元中介费，其并未提供有效的证据予以证明，当然应承担举证不能的法律后果。并且即便其已真实支付了中介人中介费，也并不当然应由昌润公司向其支付该费用，因为昌润公司支付300万元中介费约定是附条件的，该条件是阳光金地园房地产项目二期土地挂牌出让后，按优惠政策政府返还土地出让金及大配套费减免后，而不是王忠伦向中介人支付中介费后。因此王忠伦是否已支付300万元与本案无关。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中昌润公司并不存在违约行为，当然不应承担违约责任，故王昌伦主张的100万元违约金，既无事实根据也无法律依据，原审法院不予支持是正确的。综上，本案因王昌伦主张的300万元中介费支付的条件未成就，昌润公司没有支付的义务。原审法院对案件事实的认定正确，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：本案的焦点是：王忠伦诉请给付300万元中介费的条件是否成就，即2012年5月2日《股东会议纪要》所称的“二期”是控制性规划中的“二期”还是修建性规划中的“二期”的问题。
首先，案涉阳光金地园项目存在修建性规划一期、二期的划分问题。根据2011年4月27日丹东市发展和改革委员会作出的丹发改审批字（2011）57号《关于宽甸“阳光金地花园”住宅小区项目核准的批复》载明的内容看，案涉阳光金地园项目拟用地面积105630平方米，建筑总面积168130平方米。其中一期建筑91780平方米，二期建筑面积76350平方米。虽然在2012年10月10日国务院发布了取消和调整行政审批项目的决定，取消重要地块城市修建性详细规划审批，但在2013年8月19日，宽甸满族自治县发展和改革局下发宽发改投字（2013）48号《关于﹤宽甸“阳光金地园住宅小区项目申请报告﹥重新核准的批复》中，再次同意建设宽甸”阳光金地园项目，项目拟用地面积仍为105630平方米，建筑总面积168130平方米。其中一期建筑面积91780平方米，二期建筑面积76350平方米，并未发生变化，可以认定阳光金地园项目存在一期、二期的划分。2014年8月21日，宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具的《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》中，明确记载“宽甸‘阳光金地园’房地产项目拟用地105630平方米，总建筑面积168130平方米。其中一期用地原规划约为48610平方米，后规划调整约为72890平方米；…二期用地面积原规划约为57020平方米，后规划调整为52240平方米，亦可以证明阳光金地园项目共分两期建设，存在一期、二期的划分，即使国务院于2012年取消了重要地块城市修建性详细规划审批，亦不影响阳光金地园项目整体划分为二期建设的实质。
其次，本案中修建性规划中的一期中，也存在一期、二期、三期三个阶段的划分问题。根据宽甸满族自治县住房和城乡建设局出具的《关于宽甸交警大队南侧“阳光金地园”房地产项目一期和二期范围界定的说明》记载，“基于宽甸县土地出让指标在2011年‘阳光金地园’房地产项目开工时未到位，以及该宗土地上附着物运迁工作至今仍未结束的现状”，该局规划部门就该项目的一期部分分三次出具了“交警队南侧地块控制性规划（一期、二期、三期）平方图”，而实际上该三张规划图界定的范围是“阳光金地园”房地产项目一期开发部分的三个阶段。而事实上，昌润公司确实也于2011年10月25日、2012年6月6日、2014年1月2日竞得了交警队南侧地块控制性规划（一期）、交警队南侧地块控制性规划（二期）、交警队南侧地块（三期用地）平面图中所示的土地使用权共计54465.8平方米，应当认定，该三宗土地使用权即为项目一期开发部分的三个阶段，本案阳光金地园项目一期中存在阶段的划分。2012年6月6日昌润公司竞得的19006平方米土地使用权为交警队南侧地块控制性规划（二期）的土地使用权。
而王忠伦在本案的诉讼中，未能举出充分证据证明2012年5月2日《股东会议纪要》中的“二期”指向的就是控制性规划中的二期，即未能证明其请求给付300万元款项的条件已经成就，故其诉讼请求不能成立。原审判决依据现有证据驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。王忠伦的上诉请求和理由因未能提供充分的证据证明其成立，本院不予支持。王忠伦如有新的证据足以证明其主张成立，可另行告诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38，800元，由王忠伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 弘
审 判 员 郑锦弘
代理审判员 薛 宁
二〇一六年三月十五日
书 记 员 刘 妍