安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终337号
上诉人（原审被告、执行案外人）：魏惺，女，1992年3月15日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地海南省海口市。
委托诉讼代理人：莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：胡孝忠，男，1952年6月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：任素英，女，1954年1月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：丁鹏程，安徽胡铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：胡莹莹，女，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：王子莲（系胡莹莹之母），住安徽省淮北市相山区。
原审被告（被执行人）：管炳强，男，1963年11月19日出生，汉族，淮北市商运房地产开发有限公司股东，住安徽省淮北市相山区。
原审第三人（被执行人）：淮北市商运房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区古城路315号。
法定代表人：陆小军，该公司董事长。
上诉人魏惺因与被上诉人胡孝忠、任素英、胡莹莹（以下简称胡孝忠等三人）、原审被告管炳强、原审第三人淮北市商运房地产开发有限公司（以下简称商运公司）申请执行人执行异议之诉一案，一审法院于2016年11月26日作出（2016）皖0603民初2212号民事判决。魏惺不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日作出（2017）皖06民终306号裁定，发回重审。一审法院重审后作出(2017)皖0603民初3061号民事判决，魏惺仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏惺的委托诉讼代理人莫海鹰，被上诉人任素英以及与胡孝忠共同的委托诉讼代理人丁鹏程，胡莹莹的委托诉讼代理人王子莲到庭参加诉讼。原审被告管炳强、原审第三人商运公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏惺上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判驳回胡孝忠等三人的诉讼请求;一审、二审诉讼费用均由胡孝忠等三人负担。事实和理由：涉案房屋不属于管炳强所有，一审法院认定胡孝忠等三人可以继续执行涉案房屋错误；魏惺购买的4#501室变更为涉案的4#601室，购房款已经全额支付，魏惺已经完成了举证证明责任。
胡孝忠等三人辩称，一审判决准许对涉案房屋的执行，于法有据，于理应当;魏惺的上诉请求不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.魏惺所购房产与申请执行的房产不是同一房产，涉案房屋是否为管炳强所有、能否执行，与魏惺无关，不属于本案审理范围。2.一审法院对举证责任的分配完全符合谁主张、谁举证原则，并无任何不公，也无一丝强人所难之意。3.魏惺至今未入住涉案房屋，其提出执行异议的理由纯属虚构。
管炳强辩称，其不了解情况。
商运公司未出庭，亦未提交答辩意见。
胡孝忠等三人向一审法院起诉请求：准许执行淮北市相山区榴园路2号东紫昱苑4#601室房屋；本案诉讼费用由魏惺、管炳强负担。
一审法院认定事实：2015年6月9日，胡孝忠等三人向一审法院提起民事诉讼，诉请判令商运公司、管炳强连带偿还借款65万元及利息2.6万元、违约金2万元（按年利率24%自2015年3月28日计算至2015年5月28日，并持续计算至偿还本金时止），合计69.6万元；承担因本案产生的律师费1万元、诉讼费、保全费、执行费。诉讼过程中，胡孝忠等三人申请对商运公司、管炳强的财产进行保全，一审法院于2015年6月18日作出（2015）相民保字第00164号民事裁定，裁定查封备案在管炳强名下的涉案房屋。2015年9月10日，一审法院作出（2015）相民一初字第01515号民事判决，判决商运公司偿还胡孝忠等三人借款本金65万元及相应利息、律师代理费，管炳强对该债务负连带清偿责任。
判决生效后，商运公司、管炳强未履行还款义务，胡孝忠等三人向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年2月5日作出（2015）相执字第01672-1号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。后案外人魏惺以涉案房屋归其所有为由，向一审法院提出书面执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。一审法院于2016年5月10日作出（2016）皖0603执异34号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。胡孝忠等三人不服，提起诉讼。
一审法院另查明：2008年5月21日，魏惺与淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）签订商品房买卖合同，约定魏惺以583823元价格购买九方公司开发的榴园路西、幸福路东东紫昱苑4幢8单元501号房产。2015年5月14日，魏惺交纳了维修基金及办证费用11766元，九方公司给魏惺办理了东紫昱苑4#601房屋的入住联系单。当日，魏惺的舅舅詹某向东紫昱苑的物业管理公司安徽省宏发物业服务有限公司支付涉案房屋垃圾清运费1150元、装修保证金1000元，后其对房屋进行装修，并入住在涉案房屋。
九方公司于2010年7月2日取得涉案房产所在楼盘的预售许可证，2011年2月10日取得房地产权证。2011年9月29日，九方公司与管炳强签订借款合同，约定九方公司向管炳强借款55万元，借款期限6个月，年息24%，每二个月付息一次，到期本息一次结清。同时，双方签订补充协议，约定就上述借款签订附生效条件的房地产买卖合同，九方公司将自己有权处分的房地产一套（东紫昱苑4#601室即涉案争议房屋）以55万元转让给管炳强，如九方公司按照借款合同约定履行义务，则房地产买卖合同不生效，如九方公司没有按照借款合同约定履行义务，则房地产买卖合同自动生效，九方公司将涉案房屋交付管炳强，并为管炳强办理房屋产权证。当日，九方公司为管炳强就涉案房产办理了预购商品房预告登记。之后，九方公司支付部分利息，现九方公司仍欠管炳强本金及利息。
2006年7月31日，九方公司就东紫昱苑3#、4#楼向淮北市城市规划局申请办理建设工程规划许可证，在申请书中写明层数为6层。2006年8月16日，淮北市城市规划局为九方公司出具淮北市建设工程规划许可证通知单，通知单中备注东紫昱苑4#楼层数为6层。2010年6月28日，淮北市城市规划局为东紫昱苑1#-7#、14#-16#住宅楼颁发了建筑工程规划许可证，载明4#楼层数为9层。
一审法院认为，案件的争议焦点是：1.魏惺对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益；2.涉案房屋是否可以作为强制执行标的予以执行。
关于焦点1，魏惺与九方公司签订《商品房买卖合同》，约定魏惺购买东紫昱苑4#楼8单元501号房产，2015年5月14日九方公司向魏惺交付了4#601室，且其已入住，魏惺主张因规划变更导致楼层变更，负一层变更为一层，其购买的4#501室变更为现在的4#601室。关于4#楼是否存在楼层的规划变更情况，根据涉案建设工程规划许可证申请书、通知单、许可证，能够证明4#楼在2006年8月16日规划为6层，在2010年6月28日颁发规划许可证时规划为9层，该楼未规划过负一层。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。”魏惺未提供证据证明淮北市城市规划局曾经对4#楼规划过负一层及负一层变更为一层，因此，其购买的房屋应为4#501室。魏惺虽然入住了涉案房屋，但其对涉案房屋不具有所有权，故魏惺对涉案房屋不具有排除人民法院强制执行的民事权益。魏惺主张其购买涉案房屋的房款已在2008年全部付清，因其购买的系4#501室而不是4#601室，其房款是否已付清，不是本案审理范围，不予审查。
关于焦点2，九方公司与管炳强签订的借款合同与补充协议约定，如九方公司没有按照借款合同约定履行合同义务，则房地产买卖合同自动生效，九方公司将涉案房屋交付管炳强，并为管炳强办理房屋产权证。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。”因此，虽然管炳强于2011年9月29日成为涉案房屋的预告登记权利人，但其对涉案房屋不享有物权，依照上述司法解释的规定，其可以对涉案房屋申请拍卖，以偿还债务。现借款期限届满，九方公司仍欠管炳强借款本金及部分利息未予支付，管炳强作为本案被执行人，涉案房屋可以作为强制执行标的予以执行。综上所述，胡孝忠等三人请求准许对涉案房屋继续执行，有事实和法律依据，应予支持。判决:准许执行（2015）相执字第01672-1号执行裁定书执行标的淮北市榴园路2号东紫昱苑4#601室房产。案件受理费80元，由魏惺负担。
二审期间，魏惺提交以下证据：1、管炳强书写的情况说明一份，拟证明九方公司将东紫昱苑4#601室预告登记在管炳强名下是对其融资的担保，管炳强从未占有使用该房屋，亦未支付过购房款。2、律师调查笔录、商品房买卖合同、产权证复印件、身份证复印件（许小妹、张彦堂、张昕），拟证明许小妹签订的购房合同为502室，办理产权证时变更为602室并实际居住，张彦堂、张昕购房合同为301室，办理产权证时变更为401室并实际居住，楼层在原合同上进行了变更。3、诚意金明细表，拟证明詹某向九方公司预交购房诚意金15万元。4、九方公司会计凭证（含詹某交纳诚意金收据、诚意金转首付款收据、现金收据的记账联），拟证明诚意金15万元转为购房款，2008年5月22日支付现金433823元，涉案购房款已经全部付清。胡孝忠等三人质证认为：对证据1的真实性不能确认；证据2，是在举证期限届满后自行调取并提交，不属于新证据，提交的商品房买卖合同仅能证明该户与开发商协商更改了所购房屋的房号，不能证明规划-1层变更为1层；对证据3、4，真实性有异议，诚意金交款房号是4#401，交款人是詹某，与涉案房屋无关，且交款时间是2007年，凭证后面又添加了魏惺的名字，系伪造。管炳强质证认为：其书写的情况说明是真实的。
魏惺申请证人黄某、詹某出庭作证，拟证明魏惺购买房屋及交款情况。黄某在庭审中陈述：其于2008年5月到九方公司任职，前期楼盘不具备开盘条件，2008年5月开盘后诚意金转为购房款，签订了相应的购房合同。诚意金15万元是詹某于2007年12月19日交纳的，2008年5月21日转为魏惺的购房款15万元；2008年5月22日的433823元交纳的是现金，收据是其出具的，作为私营企业，财务管理不够规范，有可能直接支付了工程款或者材料款，也可能直接存入了公司账户，也有可能只存入了部分金额，但433823元确实收到，如果不收到，其不会开具收据的。詹某交纳诚意金时认购的401室，在实际成交的时候改为501室。詹某在庭审中陈述：魏惺是詹某的外甥女,詹某由姐姐带大，条件好了，给孩子买套房子。缴纳诚意金的时候楼号是401室，签合同的时候觉得不好听，且是电梯房，就要了5楼。第一笔诚意金15万元是詹某交纳的，名字是詹某，签订合同时转为魏惺的购房款，并在诚意金收据上添加了魏惺的名字，第二笔在售楼部交付的现金43万余元。因为市政府把暖气取消了，魏惺在外地工作，其才于2015年装修入住。魏惺质证认为，两位证人证言真实客观，能够证明詹某为其外甥女魏惺购房的事实。胡孝忠等三人质证认为，两位证人证言虚假。
根据双方当事人的申请，本院依法调取东紫昱苑4栋1单元7层以下已经办理产权登记的相关业主的《商品房买卖合同》（301、501、602、701室）和《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》（402室）。魏惺质证意见为：对真实性、合法性、关联性均无异议。能够证明实际居住的楼层比合同往上增加了一层。魏惺与九方公司合同约定8单元501室，就是开发商根据楼层变化情况实际交付的1单元601室。胡孝忠等三人质证意见为：上述房屋的合同在房管局备案时改了，而魏惺的合同没有变更，合同亦未备案，不能达到魏惺的证明目的。
根据魏惺的申请，本院依法调取了曹岩(九方公司经理)在中国农业银行淮北民生路支行的存取款明细清单（2008年5月10日至5月27日）以及九方公司在中国工商银行淮北分行相关账户的存取款明细清单（2008年5月21日至5月30日）。魏惺质证意见为：申请调取相关证据时记忆错误，可能是其他账户或者其他原因未能调取到相关信息。胡孝忠等三人质证意见为：该证据与本案无关。
本院对当事人二审所举证据认证意见如下：魏惺所举证据1管炳强书写的情况说明系当事人陈述,证据2、3、4，上述证据能够与其他证据相互印证，予以认定；本院依法调取的《商品房买卖合同》和《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》，真实、合法，与本案具有关联性，予以认定；证人黄某、詹某的证言，能够与其他证据相互印证，予以采信；本院依法调取的相关存取款明细清单，不能达到证明目的，不予认定。本院对一审各方所举证据的认证意见如下：魏惺所举《商品房买卖合同》、付款收据、九方公司证明、入住联系单等，能够与其他证据相互印证，与本案具有关联性，予以认定；本院对一审各方所举其他证据的认证意见与一审一致。
本院二审查明：詹某系魏惺的舅舅。2007年12月19日，詹某向九方公司交纳诚意金15万元（诚意金明细表序号225），预购九方公司开发的东紫昱苑小区4栋401室，九方公司出具收据。2008年5月21日，魏惺与九方公司签订《商品房买卖合同》，约定魏惺购买九方公司开发的东紫昱苑小区4栋8单元501室，建筑面积共157.29平方米，每平方米3700元，总金额583823元。付款方式为一次性付款，于2008年5月21日支付15万元，余款433823元于2008年5月28日前付清。同日，詹某将其交纳的15万元诚意金转为魏惺交纳购房款15万元，并在诚意金收据上添加了魏惺的名字，九方公司出具了收房款15万元的收据。2008年5月22日，詹某以魏惺的名义向九方公司交纳购房款433823元，九方公司出具了相应的收据。
2007年2月，淮北市水利建筑勘测设计院为九方公司设计了东紫昱苑4#西立面图，±0以上6层，±0以下负一层，并设计了4#负一层平面图。涉案楼房在淮北市房地产管理局办证登记信息为相山区榴园路2号东紫昱苑4#，该楼为1单元共9层,7层以下的301室、402室、501室、602室、701室已经办理产权登记，402室的备案依据为《淮北市房屋拆迁补偿安置协议书》，其余各户为《商品房买卖合同》，合同中的4幢8单元均改为4幢1单元，房号也在原来房号的基础上各相应增加1层。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是：魏惺对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2015年6月18日裁定查封预告登记在管炳强名下的涉案房产，魏惺与九方公司于2008年5月21日签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效；詹某代魏惺于2015年5月14日与九方公司办理了房屋入住手续，并对房屋进行装修，应当认定为魏惺在人民法院查封之前已合法占有该不动产；根据魏惺提交的诚意金明细表、诚意金收据、诚意金转首付购房款收据、交纳剩余购房款收据以及双方对合同价款的约定，上述证据均提交了原始证据，相关收据的编号、新旧程度等能够与九方公司会计凭证中的记账联以及其他购房人的相关《商品房买卖合同》、收据等相互印证，可以认定魏惺已支付全部价款，虽然胡孝忠等三人质证认为上述证据是虚假伪造的，但未提供相关证据证明，本院不予采信；涉案4#楼7层以下办理产权证的仅为5户占35.7%，且涉案房屋已经预告登记在管炳强名下，未办理过户登记不能认定为属于魏惺自身原因。本案的关键问题是九方公司交付给魏惺的房屋即东紫昱苑4栋1单元601室与双方合同约定的东紫昱苑4栋8单元501室是否为同一房屋。根据审理查明的事实，魏惺与九方公司合同约定东紫昱苑4栋8单元501室，后因设计时存在负一层，办理产权登记时又取消了负一层，涉案楼房为独立单元等原因，故在办理产权登记时统一登记为4栋1单元×××室，相应房号亦在合同约定房号的基础上增加1层。因此，魏惺与九方公司合同约定的4栋8单元501室实际应为4栋1单元601室，故九方公司交付魏惺的房屋符合合同约定。胡孝忠等三人主张九方公司交付给魏惺的房屋与合同约定不一致，与事实不符，本院不予采信。
综上所述，魏惺的上诉请求成立，予以支持。原判决认定事实错误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院(2017)皖0603民初3061号民事判决；
二、驳回胡孝忠、任素英、胡莹莹的诉讼请求。
一、二审案件受理费各9638元，由胡孝忠、任素英、胡莹莹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李祥昆
审判员 周梦漪
审判员 王冬宁
二〇一八年七月十日
书记员 俞浩成
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。