辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹审民再字第00013号
上诉人（一审原告）：孙希军，男，1956年3月7日出生，汉族，农民。
上诉人（一审被告）：郭美宝，女，1960年6月16日出生，朝鲜族，无职业。
委托代理人：王伟，辽宁博阳律师事务所律师。
孙希军因与郭美宝房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2011年9月2日作出（2011）振安民一初字第00278号民事判决。郭美宝不服，上诉至本院。本院于2011年12月8日作出（2011）丹民一终字第00514号民事判决。孙希军不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2012年12月12日作出（2012）辽审三民申字第471号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，于2013年4月27日作出（2013）丹审民再字第00042号民事裁定，撤销一、二审判决，发回丹东市振安区人民法院重审。丹东市振安区人民法院于2013年12月6日作出（2013）振安民一初字第00280号民事判决。孙希军、郭美宝均不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙希军、上诉人郭美宝及其委托代理人王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年5月5日，一审原告孙希军起诉至丹东市振安区人民法院称，2002年11月7日，孙希军将其继承父亲的房屋（产权名登记在其父孙成风名下）卖给郭美宝，房屋坐落在丹东市振安区五龙背镇营胜村（原营台村）五组，栋号为壹，建筑面积为66.6平方米，3间房屋及院落作价38000元卖给郭美宝。郭美宝私造延吉市公安局依兰派出所公章于2003年2月21日到振安区城乡建设局违法骗取了房照手续，现有延吉市依兰派出所证明，证明郭美宝造假公章和假证明。郭美宝是城市户口，按照国办发1999年39号文件规定，城市居民不允许到农村买房和办理房照手续，郭美宝的行为侵犯了孙希军的权益，故诉至法院，请求判令与郭美宝签订的房屋买卖协议一切内容无效，孙希军返还给郭美宝38000元，判令郭美宝恢复房屋及院落原状，对损毁孙希军的自留山、自留地及设施恢复原状。
一审被告郭美宝辩称，孙希军要求房屋买卖无效及返还，没有事实及法律依据，孙希军、郭美宝有关房屋问题已经（2004）丹安民房初字第5号民事判决，确认双方的房屋买卖合同没有争议。现在要求返还房屋没有事实依据。自留山及自留地恢复原样问题，（2004）丹安民房初字第5号生效判决已经做出处理，孙希军应将28000元返还给郭美宝，孙希军至今没有履行生效判决。同时本案的诉请在生效判决中已做出处理，孙希军重复起诉没有事实及法律依据。综上，请求驳回孙希军起诉。
一审法院经审理查明，2002年11月7日，孙希军、郭美宝签订了房屋买卖协议，内容是：一、孙希军将其所有的房屋产权证名为孙成风的坐落在丹东市振安区五龙背镇营台村柞树岭栋号为壹，建筑面积66.6平方米，间数3间的房屋及院落作价38000元卖给郭美宝，孙希军的自留山1.8亩，自留地1.3亩，承包地5.5亩一并转让给郭美宝。二、孙希军负责办理房屋过户手续，办照税费由孙希军承担，孙希军同时承担房屋及土地转让前的一切费用。郭美宝在协议签字生效之日起，预交房款30000元，余款8000元待房屋产权过户后交付。三、孙希军兄弟五人在场保证房屋由孙希军个人继承，其余四人放弃继承。孙希军、郭美宝在协议上签字。协议签订后，郭美宝给付孙希军30000元，孙希军于2002年11月20日以公证方式继承涉案房屋所有权。同年12月末，郭美宝出资700元，由孙希军雇佣他人将诉争房屋拆除。2003年1月19日，郭美宝给付孙希军8000元，购买房屋及院落款全部结清。同年2月18日，郭美宝持非公安部门出具的户籍证明，到丹东市工商行政管理局对双方签订的房屋买卖协议予以鉴证。2月21日，丹东市振安区城建局在涉案房屋产权变更申请表上注明“经评估房屋价格一万元”。同年2月24日，振安区土地管理部门向郭美宝颁发了涉案房屋的丹安宅地字（2003）第002号《宅基地使用权变更批复证》。同年3月29日，丹东市振安区城建局将该涉案房屋由原房主孙成风名头变更至郭美宝名头，并向郭美宝颁发了辽丹村房字第5102**号房屋所有权证书。2012年5月17日，丹东市振安区城建局以双方房屋买卖协议签订后，涉案房屋便被拆除，房屋对应的物权亦归于消灭，房屋产权证应予注销为由，作出行政处理决定，注销辽丹安村房字第5102**号房屋所有权证；同时确认2003年2月涉案房屋在该机关办理的房屋产权过户登记属无效登记，并对孙希军要求返还继承其父亲房屋所有权证（振农房字第31**号）的请求未予支持。2012年7月6日，丹东市国土资源局振安分局以郭美宝作为非农业户口在申报过程中提供了伪造的农业户籍证明，非法获取《宅基地使用权变更批复证》为由，撤销该局2003年2月24日核发的丹安宅地字（2003）第002号《宅基地使用权变更批复证》，并将涉案房屋的宅基地使用权批复证名头恢复为孙成风。
双方签订房屋买卖协议后，郭美宝于2002年2月在无任何批复手续的情况下，擅自开垦挖掘郭美宝转让的自留山168平方米，丹东市振安区林业局于2003年2月28日作出丹安林罚书字（2003）第1002号林业行政处罚决定书，给予郭美宝罚款1000元及停止违法行为、限期2个月恢复原状的行政处罚。
2003年，郭美宝就买卖协议下的自留山、自留地及承包地转让效力及价款纠纷在一审法院进行了诉讼，一审法院作出（2004）丹安民房初字第5号判决。该判决认为，由于双方签订的房屋买卖协议书中对自留地、自留山、承包地的转让没有约定价格，但从农村交易习惯看，38000元应该包含转让土地的价格。2003年2月21日，经丹东市振安区城建局评估该房屋价值10000元，剩余28000元应认定为转让自留山、自留地、承包的的价格，故判决郭美宝返还孙希军的自留山、自留地、承包地，孙希军返还郭美宝价款28000元。后孙希军就该案向丹东市中级人民法院提起再审申请，丹东市中级人民法院于2008年4月11日作出（2008）丹审民监字第6号通知书，驳回其再审请求。孙希军对该通知不服，又向辽宁省高级人民法院提出申诉，辽宁省高级人民法院于2008年11月7日作出（2008）辽立二民申字第01379号裁定，驳回其申诉请求。现（2004）丹安民房初字第5号民事判决仍为生效法律文书，该案已进入执行程序，但尚未执行结案，自留地仍由郭美宝经营管理。2009年7月，郭美宝开始占用自留地修建围墙。2010年5月14日，丹东市国土资源局以郭美宝实际宅基地超占批准使用面积877平方米为由，作出（2010）016号行政处罚决定：拆除违法用地上建筑物（围墙和固化的地面），罚款8770元。涉案房屋被拆除后，郭美宝在原房址上搭建临时厂棚。孙希军在审理中明确并增加了诉讼请求，即要求郭美宝返还自留山、自留地，并要求郭美宝恢复损毁的320平方米自留山林地及护坡墙，恢复自留地护坡墙及原状。郭美宝认为孙希军要求返还自留山、自留地的诉讼请求属于增加诉讼请求，要求给予答辩期。
郭美宝系非农业户口，其认可双方签订房屋买卖协议系无效协议，但不同意返还宅基地、自留山、自留地，亦不同意恢复原状的诉讼请求，并认为孙希军亦无需返还其38000元房款。
2013年11月7日，一审法院就涉案的房屋已经损毁无法返还问题释明孙希军是否需要评估，孙希军主张要求对恢复涉案房屋及院落等设施的所需资金进行评估。因涉案标的物已经不存在，无法评估，一审法院于2013年11月27日退回孙希军的评估申请。
一审法院审理认为，孙希军作为农村居民，郭美宝作为城市居民，双方于2002年11月7日就涉案的农村住房签订的房屋买卖协议，违反了我国法律相关强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返回，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在签订房屋买卖协议时，均忽视了城市居民不得到农村购买住宅的规定，因此双方对合同无效后果均存在过错，买卖双方应各自承担相应责任。双方因无效协议而取得的财产，应相互返还，即孙希军返还给郭美宝购房款，郭美宝返还孙希军涉案房屋及附属设施。但本案中，涉案的房屋产权变更以前，孙希军应郭美宝的要求将房屋拆除，涉案房屋及其附属设施已经灭失，互相返还已经确不可能。孙希军要求返还及恢复房屋及其院落原状的请求不予支持。孙希军经一审法院释明后，要求按恢复涉案房屋及院落设施所需建设资金赔偿，因涉案标的物已经不存在而无法评估，故无法以孙希军主张的建设资金118000元予以赔偿，而只能通过双方签订房屋买卖协议时约定的转让价款考虑本案的处理结果。因郭美宝不能返还房屋，孙希军亦无需向郭美宝返还涉案房屋价款。关于购房款的数额，孙希军主张购房款为38000元，但丹东市振安区人民法院（2004）丹安民房初字第5号民事判决中已经认定涉案房屋价值为10000元，其余28000元为转让的自留山、自留地、承包地价格，且判决郭美宝返还孙希军转让的自留山1.8亩、自留地1.3亩、承包地5.5亩，孙希军返还郭美宝28000元。该判决经辽宁省高级人民法院生效法律文书确认，现仍发生法律效力，故根据该生效法律文书，对涉案房屋的价格亦认定为10000元。
郭美宝虽不需要返还涉案房屋及恢复院落原状，但涉案房屋原址所坐落的宅基地使用权已经丹东市国土资源局振安分局恢复至孙希军父亲孙成风的名头，因农村宅基地需特定身份及集体经济组织成员的农户才能享有，作为非农业户口的郭美宝无权取得，现郭美宝在拆除房屋原址即孙希军父亲名头的宅基地上搭建厂棚，影响了孙希军对该宅基地的占用、使用及对已经灭失房屋的重建恢复，故郭美宝应将涉案房屋原址坐落的宅基地上的临时厂棚拆除后返还孙希军宅基地。
关于孙希军请求恢复损毁的自留山、自留地及设施，孙希军增加的诉讼请求，即孙希军要求郭美宝返还自留山、自留地的诉讼请求，丹东市振安区人民法院（2004）丹安民房初字第5号民事判决已经作出返还处理，孙希军再次诉讼要求返还，系重复诉讼，其起诉予以驳回。郭美宝要求答辩期的请求，因其答辩中已经有过相关内容的答辩，其请求亦不予支持。孙希军要求郭美宝恢复损毁的320平方米自留山林地及护坡墙、恢复自留地护坡墙及原状，因郭美宝予以否认，孙希军未提供证据予以证明，对孙希军该项请求不予支持。关于孙希军主张的郭美宝将部分自留山开垦毁损及部分自留地非法占用损毁的问题。林业部门及国土部门已经作出行政处罚决定，且要求郭美宝限期恢复，因行政部门已经进行过处理，现孙希军通过诉讼程序再次请求恢复，一审法院不再予以处理。
丹东市振安区人民法院于2013年12月6日作出（2013）振安民一初字第00280号民判决：一、孙希军与郭美宝于2002年11月7日签订的农村房屋买卖协议中关于房屋买卖的内容无效；二、郭美宝于本判决生效后10日内将涉案房屋宅基地上的临时厂棚清理完毕后返还给孙希军；三、驳回孙希军的其他诉讼请求。
上诉人孙希军不服一审判决，向本院提出上诉，请求1.依法认定房屋买卖协议中房屋及院落的价格是38000元，自留山、自留地、承包地没有转让费的事实；2.依法判令郭美宝将涉案房屋恢复原状并予以返还给孙希军，孙希军返还郭美宝38000元；3.依法判令郭美宝恢复自留山、自留地、损坏护坡墙的设施，恢复原状。
郭美宝答辩称，1.关于房屋及院落的价格问题由生效判决予以确认；2.涉案房屋已经灭失，孙希军要求恢复原状并予以返还没有法律依据；3.恢复自留山、自留地原状的请求已经相关部门作出处理决定，现在起诉属于重复起诉。请求驳回孙希军的上诉请求。
上诉人郭美宝亦不服该一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回孙希军的诉讼请求或者发回重审。其上诉理由是，1.一审没有向郭美宝释明在涉案宅基地上加盖的临时建筑物的建设及拆除的损失是否可以向孙希军主张赔偿程序违法；2.一审判决违反了最高人民法院关于农村房屋买卖合同无效的处理规范，按照该规范原则，对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是要驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。由于宅基地使用权具有人身依附性，其取得的前提是使用人必须是集体经济组织成员，不能在个体之间自行流转，因而决定了该权利不得继承。被继承的房屋一旦被拆除或者坍塌，继承人即丧失对宅基地的使用权，房屋不存在了，使用权亦不复存在。现涉案房屋已被拆除，孙希军也就丧失了涉案房屋宅基地使用权，其也无权代表孙成风主张权利。
被上诉人孙希军辩称，1.丹东市振安区城建局撤销了郭美宝涉案房屋的房照，涉案房屋和土地应该恢复原状返还给孙希军，城建局对涉案房屋作价10000元的决定亦应无效；2.双方签订的转让协议中对自留山、自留地没有约定转让的价格，也没有约定转让的时间。
二审诉讼中，上诉人孙希军向本院提供丹东市振安区城乡建设局于2014年2月8日出具的一份情况说明，证明2003年该局为便于过户交纳费用所需，评定房屋价格10000元仅系为办理过户交纳费用的参考价，并不是房屋的市场价及当事人的协商价。
郭美宝对该证据的质证意见是：对该证据是由丹东市振安区城乡建设局加盖的公章没有异议，但因没有经办人签字而不符合证据的形式要件，同时这份证据也反映不了双方十年前当时交易的过程。
本院的认证意见：鉴于郭美宝对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，还查明，2003年2月21日，丹东市振安区城乡建设局依据当时相关政策，为便于过户交纳费用所需，评定涉案房屋价格为10000元。该评定价仅系过户交纳费用的参考价，并不是房屋的市场价及当事人的协商价。
上述事实，有房屋买卖协议、振农房字31**号房产执照、（2002）丹安振民字第573号继承权公证书、房屋产权变更申请表、公安机关对郭美宝的询问笔录、依兰派出所出具的证明、（2004）丹安民房初字第5号民事判决书、（2008）辽立民二申字第01379号民事裁定书、丹东市国土资源局振安分局关于注销辽丹安村房字第5102**号房屋所有权证的决定、丹东市振安区城乡建设局行政处理决定书、丹东市振安区工商行政管理局关于孙希军请求撤销房屋买卖协议鉴证的答复、丹东市国土资源局振安分局公告、丹东市国土资源局振安分局说明、丹东市振安区城乡建设局说明以及孙希军、郭美宝的陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为，关于房屋买卖合同效力及法律后果的问题。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，郭美宝系城市居民，其与作为农村居民的孙希军于2002年11月7日签订的农村房屋买卖协议，违反了效力性强制性规定，双方的买卖协议依法应确认为无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋在郭美宝办理房屋产权过户之前就已拆除，属标的物已经灭失，恢复房屋原状在客观上已不能，故对孙希军要求返还房屋的上诉请求无法支持。
关于宅基地使用权的问题，因农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，仅限于本集体经济组织特定的成员享有，农村集体经济组织以外人员不能申请并取得宅基地使用权，因此作为城市居民的郭美宝无权取得。2012年7月2日丹东市国土资源局振安分局以郭美宝是吉林省延吉市人，是非农业户口，违反了《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规的规定，作出了将郭美宝的宅基地使用权变更批复证予以注销的公告。同年7月6日该局因郭美宝提供了伪造的户籍证明，非法获取了《宅基地使用权变更批复证》为由，作出了《关于撤销丹安宅地字（2003）第002号宅基地使用权变更批复证的决定》，而且双方在签订房屋买卖协议中，孙希军的兄弟四人均放弃对涉案房屋产权（包括宅基地使用权）的继承，故在丹东市国土资源局振安分局将宅基地使用权批复证名头恢复到孙希军父亲孙成风后，孙希军即成为涉案宅基地的使用权人，郭美宝应将涉案房屋宅基地返还给孙希军。关于郭美宝主张孙希军丧失了涉案房屋宅基地使用权的上诉请求，本院不予支持。
关于房屋买卖协议中房屋及院落的价格问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。虽然在本案二审诉讼中，丹东市振安区城乡建设局出具的说明阐明了当时评定涉案房屋价格为10000元并非是房屋的市场价及当事人的协商价，但因与丹东市振安区人民法院（2004）丹安民房初字第5号生效的民事判决中对涉案房屋的价格认定存在矛盾，故在本案中对涉案房屋的价格认定问题无法一并调整，上诉人孙希军可另案主张权利。对其该项上诉请求，本院不予支持。因涉案房屋已经灭失，故在郭美宝客观不能返还孙希军房屋的情况下，孙希军也无需向郭美宝返还房屋价款。因双方在签订房屋买卖协议时，均应知晓城市居民不得到农村购买住宅的规定，因此双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。
关于孙希军请求郭美宝恢复损毁的自留山、自留地及损坏护坡墙设施的诉讼请求，林业部门及国土部门已经作出行政处罚决定，要求郭美宝限期恢复。因行政部门已经进行过处理，现孙希军通过民事诉讼程序再次请求恢复，一审法院不再予以处理正确，本院二审予以维持。
关于郭美宝上诉认为一审法院没有向其释明在涉案宅基地加盖临时建筑物的建设及拆除的损失是否可以向孙希军主张赔偿，程序违法的问题。经审查，本案是房屋买卖合同纠纷案件，郭美宝的该项主张，与本案非同一法律关系，可另案主张权利。
关于郭美宝上诉主张一审判决违反了最高人民法院关于农村房屋买卖合同无效的处理规范，认为该合同已经履行，可以判决确认买卖合同无效，但应驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求的观点，经审查，因与《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定相悖，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持丹东市振安区人民法院（2013）振安民一初字第00280号民事判决。
二审案件受理费750元，由上诉人孙希军、郭美宝各负担375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓明
代理审判员 梁文玉
代理审判员 施建平
二〇一四年四月九日
书 记 员 刘京洲