天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初41869号
原告天津市融利得物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。
法定代表人董克站，总经理。
被告王泰然。
原告天津市融利得物业服务有限公司与被告王泰然物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姬凯独任审理，分别于2016年4月6日、2016年4月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人董克站、被告王泰然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系被告居住小区的物业管理公司。于2012年2月28日与易居庭苑小区业主委员会签订�业服务合同，原告按照合同约定履行了对该小区的共用部位、设施、设备的养护义务，提供了物业服务，被告至今未交纳2014年3月1日至2015年2月28日期间的物业管理服务费，原告多次催要未果，故具状来院，要求被告支付其拖欠的自2014年3月1日至2015年2月28日共12个月的物业管理服务费3924.9元及逾期违约金1962.45元，诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，当庭提交如下证据：
证据1、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明物业服务范围、收费标准及违约金、责任等相关规定；
证据2、物业管理服务合同备案证明一份，证明原告与易居庭苑小区业主委员会签订物业服务合同已在房地产主管部门依法备案；
证据3、营业执照一份，证明原告是经过国家工商行政管理部门登记的，证明物业服务合法；
证据4、物业服务资质证�一份，证明原告有服务资质；
证据5、照片两组，其中第一组照片4张，证明原告对底商的室内室外落水管的维修，对属于业主的个人专有部位台阶进行了维修，及对底商玻璃门、装饰栏也进行了维修；第二组照片39张，证明原告对小区共用设施设备的养护和维修，涉及自来水、屋顶、下水、热电、强电、绿化、道路、通信箱、防盗门等的维修维护。以及在下雪时在小区内对清扫积雪，维护公共照明楼内及室外的路灯，协助业主清理下水专用管道，健身设施、道路、岗亭、绿化及监控设施、电动车棚、安全防火通道的维修维护；
证据6、物业服务考评表两份，一份由业主委员会出具，一份由金谷里居委会出具，证明他们对原告的物业服务进行了考评。
证据7、国内挂号信函收据及催缴通知照片2张，证明原告向被告进行过物业费的催缴。
被告辩称，被告未交纳物业服务费是因为对合同签订、合同效力及物业公司的物业服务存在质疑。1、被告未与原告签订物业服务合同，不清楚合同的内容，且原告起诉的违约金过高，于法无据；2、被告认为物业服务合同应为无效合同，原因如下：（1）物业服务合同内容不明确，不具体，物业服务需提供具体的服务内容、服务明细及具体的收费项目，该合同违反了《合同法》、《天津市物业管理条例》关于合同内容的相关规定；（2）物业服务合同应当进行备案，原告的合同备案情况与被告了解的情况不符，备案系伪造；（3）原告的物业服务资质取得时间晚于合同签订时间，物业公司没有县级以上政府出具的服务资质；（4）签订合同的业主会主任忽视底商业主的需求，双方签订的合同非其真实的意思表示；（5）业主会主任签订的合同存在欺诈行为，损害了第三方的利益，损害了社会公共利益，业主没有认可该行为；（6）业主会成立不合法，故签订合同应属无效合同；3、被告认为物业公司没有按照相关规定和标准提供物业服务；综上，被告不予给付物业服务费用。
就其主张，被告向法庭提交如下证据：
证据1、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明此份合同与被告了解到的备案合同不一致，没有按照合同约定备案，因此认为合同无效；
证据2、收据一张，证明前期天津市银丰物业发展有限公司当时的物业费收费标准为每平米1元，但后期原告物业公司没有原因进行了涨价；
证据3、证人证言一份，证明原告公司在服务期间内从来没有对公用及私用部分提供相应的物业服务；
证据4、易居庭院小区维修改造情况说明，证明原告公司与业主会双方约定了具体的服务内容及服�标准，但是在物业合同内并没有体现这个证据中的内容及服务标准明细，物业公司也没有按照上面约定进行服务；
证据5、照片1张，证明对房屋需要维护维修的部分是由业主自己更换，物业公司没有进行修理；
证据6、照片1张，证明被告去物业办了解到的备案合同与原告公司提供的物业合同不是同一份，物业公司没有按照法律规定时间去物业办进行备案；
证据7、录音一份，业主委员会负责人包玉霞的录音，证明根据法律规定，物业服务应该有服务明细及标准，业主会主任不清楚协议的内容，不能代表我们业主的意愿，非其真实的意思表示（附录音材料）；
证据8、录音一份，证明2014年6月份，被告在物业办与物业办王主任交谈得知当时备案的合同与原告提交的不是同一份，当时原告的合同没有按照规定备案。（附录音材料）�
证据9、录音一份，赵冰为业主会第三届业委会主任，证明目的是他没有与原告公司商议过涨价事项；
证据10、录音一份，陈怀玉为业主会第二届业委会主任，证明他没有与原告公司商议过涨价事项，也没有商议过底商物业费明细具体规定。
经审理查明，原告于2012年3月8日与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订了一份《天津市住宅物业服务合同》。合同期限为三年，自2012年2月28日至2015年2月28日终止。该合同约定，由原告为被告所在的汉沽易居庭苑住宅小区提供物业管理服务，采取包干制的形式收取。物业管理服务费为底商按建筑面积每平方米每月1.5元，业主于每季度初月6日交纳；如逾期，业主从逾期之日起按应交物业管理服务费的50%比例交纳违约金；被告系汉沽易居庭苑底商的业主，底商位于天津市滨海新区汉沽文化街柒号，其房屋建筑面积为218.05㎡。被告自2014年3月1日至2015年2月28日共12个月未交纳物业管理服务费。
为充分掌握案件真实情况，本院分别于2016年4月7日、2016年4月18日与天津市滨海新区汉沽金谷里居委会工作人员、业主代表、业主会主任、原告物业公司进入易居庭苑小区进行现场勘验。勘验过程中发现小区存在以下问题：1.小区公共卫生方面，小区整体卫生较好，但楼道内墙壁涂画现象较多；2.车辆管理方面，对外来车辆的管理不规范；3.高层建筑内电梯存在未按期年检的现象；4.小区内楼宇门的门禁系统有不能正常使用的现象；5.楼道消防通道内存在杂物堆放的现象；6.小区临街底商台阶有损坏的现象，底商屋檐下灯有损坏的现象。
上述事实，有原告、被告提供的证据、双方当事人的当庭陈述及本院的现场勘验笔录予以证明。
本院认为，本案的争议焦点包括以下问题：
物业服务合同效力的问题
关于物业服务合同效力的问题，本案中被告主张物业服务合同无效，指出物业服务合同内容不明确，不具体，物业服务需提供具体的服务内容、服务明细及具体的收费项目，该合同违反了《中华人民共和国合同法》、《天津市物业管理条例》关于合同内容的相关规定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条及《天津市物业管理条例》关于合同内容条款的规定并非是对合同内容的效力性规范，且涉案物业合同中规定了物业服务内容及标准、双方权利义务等内容，故被告关于合同内容不明确具体从而合同无效的主张，本院不予认可；本案中，被告主张物业服务合同按照法律规定及合同约定应当进行备案，原告未及时备案，且合同备案情况与被告了解的情况不符，备案不真实系伪造。本院认为，有关备案的法律规定属于针对合同的管理性规范而非效力性规范，其备案与否不影响民事合同的效力，且本案中原告出具了相关的备案证明。本院认为，被告提交的录音证据及照片不能证明其主张的事实，故被告关于涉案合同没有备案而无效的主张，本院不予支持；本案中，被告主张原告的物业服务资质取得时间晚于签订合同时间，物业公司没有县级以上政府出具的服务资质，因此合同无效，本院认为虽然原告物业公司提交的服务资质证书发证时间为2012年10月20日，晚于2012年3月8日签订案涉合同时间，但其于2012年10月20日已申请取得该资质，上述情形即便违反法律、法规的相关规定，并不必然导致案涉合同无效，且原告物业公司现在已取得相应资质，故被告关于原告服务资质存在问题而合同无效的主张本院不予支持；本案中，被告主张业主会主任在签订合同时忽视底商业主的需求，双方签订的合同非真实的意思表示且存在欺诈行为，损害了第三方的利益，损害了社会公共利益，因为合同无效，本院认为，根据《物业管理条例》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会执行业主大会的决定事项，可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，本案中业主会在与物业公司签订了物业服务合同，根据被告庭审中提交的包玉霞的录音证据不能认定业主会签订时存在欺诈、胁迫等合同无效的情形。被告所提交的业主委员会主任赵冰、陈怀玉录音证明物业公司对底商涨价的行为未经业委会同意与本案中合同效力的认定并无关联性。被告提交的证据不能证明原告与业主会在签订物业服务合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，综上，被告关于案涉合同无效的主张缺乏事�依据，本院不予支持。
关于物业服务合同的签订问题，被告主张未与原告签订物业服务合同，不清楚合同的内容。本院认为，原告与案外人天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，业主虽然不是物业服务合同的直接当事人，但合法有效的物业服务合同，对业主具有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。故被告关于未签订物业服务合同的主张，本院不予支持。
原告公司的服务问题
关于被告抗辩原告履行的义务不符合合同约定，不符合国家物�管理的规定。本院认为，原告的物业服务范围是认定其是否存在违约行为的基础，被告应就其主张的事实承担举证责任，庭审中，被告提交了照片和证人证言等证据材料证明原告未履行物业服务，其提供照片关联性无法认定，其出具证人证言的证人未到庭接受质询，故本院依法不予采信。如果被告认为物业公司服务存在问题，可以通过业主大会议定其维权方式，不应以拒交物业费为抗辩理由，故本院对被告的该抗辩事由不予支持。
本院认为，原告与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体小区业主具有约束力，原被告双方应按合同约定履行各自义务。物业服务合同的订立的目的是使业主得到满意的生活环境，物业公司得到预期的经济收益和社会收益。业主积极主动交费、物业公司不断提高�务质量，二者相互依赖。只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环，最终能够实现双赢的效果。根据庭审查明的事实，原告虽然在积极的提供物业服务，但在服务的过程中存在未尽和不完善之处，需要尽快妥善处置。考虑到原告所提供的物业服务瑕疵并非为不可改变的，此次所反映出的瑕疵情形通过提升自身物业服务质量能够得以改进甚至能够避免再次发生，本院综合考虑原告提供的物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免10%。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故其主张的逾期违约金请求，本院不予支持。关于被告答辩提出的业主会成立合法性问题，与本案非同一法律关系，可另案主张。
同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流�通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：
一、被告王泰然于本判决生效后十日内给付原告天津市融利得物业服务有限公司自2014年3月1日至2015年2月28日共12个月的物业管理服务费人民币1.5＊218.05＊12＊90%=3532.41元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告负担10元，被告负担15元，被告负担的诉讼费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姬 凯
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘立巍
附：法律释明
1、《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益�
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相�行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他�律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。