广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2543号原告：曾彦，男，1984年1月20日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所律师。被告：冼桂洪，男，1969年7月20日出生，汉族，住清远市清城区，第三人：韦为，女，1987年3月5日出生，汉族，住清远市清城区，第三人：清远市天下晓房地产营销顾问有限公司，住所地清远市清城下廓一街十四座首层125号。法定代表人：谭志锋。原告曾彦与被告冼桂洪及第三人韦为、清远市天下晓房地产营销顾问有限公司（以下简称天下晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾彦的委托诉讼代理人麦美群；被告冼桂洪；第三人韦为到庭参加诉讼。第三人天下晓公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾彦向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告按照合同约定向原告支付违约金8万元；三、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原告与被告经第三人天下晓公司居间介绍，达成一致协商，并当场签订《房屋买卖合同》，双方在合同中约定：1、卖方自愿将位于清远市清城区阳光嘉园3栋2401号房屋（产权证号：0100075182，房屋建筑面积130.18平方米）以人民捌拾万元（￥800000.00）的价格转让给原告；2、定金人民币3万元，买方应在签署本协议之同时交付给卖方；定金人民币3万元卖方同意在签署本合同之同时交由经纪方保管；3、卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；4、该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起7日内（含当天）向按揭银行提出提前还贷的书面申请，将所欠银行欠款打入还款帐号，赎出房地产证并注销抵押登记；5、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，且逾期履行义务超过30日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；6、卖方须全程配合办理公证委托提前赎证、过户等手续……等事项。清远市清城区阳光嘉园3栋2401号房屋是被告与第三人韦为的夫妻共同财产，两人协议离婚时，约定离婚后该房屋归被告冼桂洪所有，因此被告对该房屋有完全的处分权，而原被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。签订合同后，原告就按约定支付了3万元定金，交由第三人天下晓公司保管。被告也应当按合同约定如期履行提供资料协助原告申请银行按揭并办理赎楼的义务，但被告却一直不予履行。原告多次催告被告履行义务，被告均找理由推脱。之后，被告甚至不再接听原告及第三人天下晓公司的电话。原告委托律师与被告沟通，被告明确向律师表示房子不卖了。律师向被告发律师函，被告也拒绝收取。被告的上述种种行为，已明显违反合同的约定，给原告造成了严重的损失。综上，为维护原告的合法权益，原告现特依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判令如原告所请求。被告冼桂洪辩称，答辩人签订该《房屋买卖合同》是因为答辩人对案外人负有债务未清偿，债权人带中介找到答辩人，逼迫答辩人出售涉案房屋。答辩人当时是不想出售房屋的，涉案的房屋是唯一的住房。答辩人后来不久即还清了债权人的债务，故答辩人不想出售房屋。第三人韦为述称，一、本案的处理与答辩人无法律上的利害关系。首先，答辩人无与原告、第三人天下晓公司于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》，根据合同的相对性原理，原告与被告冼桂洪的合同责任与答辩人无关。其次，涉案房屋虽登记在答辩人名下，但答辩人于2016年3月1日与被告冼桂洪离婚时将该房屋的所有权处分给被告冼桂洪所有，自此涉案房屋所有权属于被告冼桂洪所有，与答辩人无关。二、答辩人认为原告将其列为第三人，迫使其参加本案诉讼，属于滥用诉权的行为。1、从原告的起诉状所陈述的内容来看，原告承认无与答辩人签订《房屋买卖合同》，即无与答辩人产生民事合同关系；2、从原告提交的证据清单来看，原告明知涉案房屋虽登记在答辩人名下，但所有权属于被告冼桂洪所有，与答辩人无关。综上，原告明知答辩人无与其产生民事合同关系，涉案房屋产权不属于答辩人所有，但仍列答辩人为第三人，迫使其参加本案诉讼，增加答辩人的经济负担，实属不该，应受到道德与法律的遣责。以上答辩意见，请求法院予以考虑，并依法裁判。第三人天下晓公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋原属于被告冼桂洪与第三人韦为的夫妻共同财产，该房屋套内建筑面积105.87平方米，产权证号0100075182。2016年3月1日，被告冼桂洪与第三人韦为在民政部门办理了离婚登记，离婚协议书对于该房屋约定“离婚后归男方所有。”2017年3月13日，被告冼桂洪代表第三人韦为与原告曾彦及第三人天下晓公司就该房屋签订一份《房屋买卖合同》，合同载明卖方为韦为，委托代理人为冼桂洪，买方为曾彦，经纪方为天下晓公司。合同约定：房屋交易价款为80万元，买方应在签署合同同时交付定金3万元给卖方；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；首期楼款（不包含定金）22万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）55万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；由于物业处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起7日内向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房地产证并注销抵押登记。合同第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”合同第十八条备注约定：“定金3万元卖方同意在签署本合同时交由经纪方保管。”合同落款处卖方签名空白，代理人签名栏由冼桂洪签名，买方由曾彦签名，经纪方有天下晓公司盖章并签名。对于被告提出的其签订合同系受到案外人的胁迫所为，其未提供任何证据证实该说法。合同签订后，原告曾彦按合同约定于2017年3月9日、2017年3月13日先后分六次将定金3万元转账支付给谢丹艳。第三人天下晓公司于2017年9月3日出具一份证明，证明谢丹艳为其公司的工作人员，其收取曾彦3万元属于履行职务的行为。原告支付上述定金后，被告冼桂洪一直未按合同约定履行协助原告办理银行按揭的义务，也没有向银行申请提前还贷履行赎证注销抵押权的合同义务。原告因此委托广东明典律师事务所向被告发出《律师函》催告被告限期履行义务，否则解除合同，但该邮件最后未能妥投。2017年5月6日，第三人天下晓公司出具一份退款说明，主要内容为其公司多次致电以及发信息给被告冼桂洪要求其赎出房地产权证并注销抵押登记，但是被告均予以推脱，最后不接电话也不回信息；由于签订合同已近2个月，被告以其行为表明不再履行合同，故其公司将代为保管的3万元定金退还给原告曾彦。当日，邹建辉向原告曾彦转账支付3万元。第三人天下晓公司于2017年9月3日出具证明一份，主要内容为邹建辉为其公司员工，其支付给原告曾彦的3万元属于履行公司职务的行为。另查明，涉案房屋在2017年5月23日的登记权利人为第三人韦为，该房屋上仍存在抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司清远分行。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、不动产登记资料查询结果证明、离婚登记审查处理表、离婚协议书、银行账户明细对账单、证明、律师函、快递单、退款说明、银行账户个人活期对账单、收据，第三人提供的离婚证、离婚协议书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，虽然涉案房屋的登记权利人以及《房屋买卖合同》的卖方均为第三人韦为，但结合第三人韦为表示该房屋与其无关、其未参与涉案房屋交易的事实以及其与被告的离婚协议书对于该房屋的权属约定，可以确定《房屋买卖合同》中的卖方实际为被告冼桂洪。被告冼桂洪与第三人韦为在2016年3月1日登记离婚时已明确涉案房屋归被告冼桂洪所有，被告冼桂洪为涉案房屋的实际所有权人，有权处分涉案的房屋。对于被告提出其在订立合同时受到胁迫的抗辩意见，因被告没有提交任何证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采纳。原、被告及第三人天下晓公司签订的《房屋买卖合同》，是三方自愿签订的，是三方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应恪守履行。原告按约定支付了定金，被告应在合同签订生效后7日内向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房地产证并注销抵押登记；亦应在收到定金后15日内协助原告办理银行按揭。约定期限届满后，被告仍未履行合同义务，已构成违约，原告作为守约方，其有权根据合同第十一条的约定解除《房屋买卖合同》并要求被告支付合同转让成交价百分之十的违约金即8万元（80万元×10%）。因此，对于原告提出的解除《房屋买卖合同》并由被告支付违约金8万元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告曾彦、被告冼桂洪以及第三人清远市天下晓房地产营销顾问有限公司于2017年3月13日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告冼桂洪于本判决生效之日起10日内向原告曾彦支付违约金8万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元、保全费820元，共计2620元，由被告冼桂洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  麦 雅人民陪审员  林勇玲二〇一七年十一月二十七日书 记 员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。