盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0903民初822号
原告夏兴民，居民。
委托代理人周玉华，居民。
委托代理人陈军，江苏一正律师事务所律师。
被告林诗河，居民。
被告友创投资江苏有限公司，住所地在盐城市亭湖区迎宾南路89号国飞尚城A区7B幢M208室。
法定代表人林诗河，该公司董事长。
被告响水恒祥置业有限公司，住所地在响水县城幸福南路城南新村大门楼上第二层。
法定代表人林诗河，该公司董事长。
原告夏兴民诉被告林诗河、友创投资江苏有限公司（以下简称友创公司）、响水恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）民间借贷纠纷暨担保合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由审判员周兵适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告夏兴民的委托代理人周玉华、陈军到庭参加诉讼。被告林诗河、友创公司、恒祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告夏兴民诉称，我投资设立的盐城兴诚工程造价咨询事务所有限公司（以下简称造价事务所）与被告林诗河投资开发的房地产项目存在长期业务合作关系。自2013年7月起，林诗河以经营急需资金为由，多次向我借款。2015年9月29日，经双方结算，被告林诗河、友创公司向我出具借款协议一份，约定：截止2015年9月28日林诗河计欠我借款1871800元，自借款协议之日起全部转为本金，借款利息为月息2%，借款期限4个月，如林诗河分期还款，先结算利息后偿还本金等做了约定。借款到期后，被告林诗河、友创公司分文未还款。2015年12月底，我因需要资金周转，向林诗河主张还款，于2015年12月28日我及我设立的造价事务所与三被告达成以房抵款协议一份，约定：被告恒祥公司将其开发的响水亚美国际花园小区30#楼一楼由东向西第二间、第三间门市房（30#楼103、104号商品房）销售权转让给我，三被告如在2016年1月30日前还清我及造价事务所全部欠款，则我将该两间门市的销售权还给被告。协议签订后，三被告仍未按约还款。故提起诉讼，要求被告林诗河立即偿还我借款本金1871800元，并从2015年9月29日起至实际偿还之日止按月息2%支付利息、承担原告为实现债权所发生的律师费用计60000元，被告友创公司承担连带偿还责任，我对被告恒祥公司所有的坐落于响水县城亚美国际花园小区30#楼103、104号商品房折价、变卖或拍卖价款享有优先受偿权。
被告林诗河、友创公司、恒祥公司未作答辩，亦未�交答辩证据。
经审理查明，原告夏兴民投资设立的造价事务所与被告林诗河投资开发的房地产项目存在长期业务合作关系。2013年7月2日，林诗河由友创公司提供担保向原告借款人民币300万元，约定借期一年，月息2.5%，到期还本息3750000元。同日，原告通过银行转账支付给林诗河300万元现金。2015年9月29日，经双方结算，被告林诗河（甲方）与原告夏兴民（乙方）签订借款协议一份，载明：截止2015年9月28日甲方欠乙方借款本息187.18万元，自本协议签订之日甲方同意该187.18万元款项全部转为乙方出借给甲方的借款本金；借款利息为月息2%，自本协议签订之日开始计息，甲方如分期还款，视为先偿还利息，后偿还本金；借款期限4个月，即从2015年9月29日起至2016年1月28日止，借款期间，如乙方资金紧张，可在通知甲方后提前收回借款；�方还对其他事项进行了约定。被告友创公司作为保证人签字盖章提供担保，并约定保证人对甲方所欠乙方借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。同日，林诗河签字确认了夏兴民提供的本金利息结算明细，该明细表显示：2013年7月2日原告借款300万元给林诗河，双方约定按月利率2%结算，每3个月结算一次利息，特殊情况不足一月按实际天数结算；于2013年10月18日结算一次利息18万元，于2013年11月27日还款100万元，2014年1月28日还款50万元，原告收到林诗河2013年11月27日还款100万万元至2014年7月1日应结算利息43400元，2014年1月28日还款50万元2014年7月1日应结算利息43570元，未偿还借款150万元自2013年10月1日至2014年7月1日应结算利息286520元，利息合计373490元，本息合计1873490元。以此利转本方式结算，2014年10月13日前应结算利息491300元，本息合计1991300元。2014年10月20日林诗河还利息50万元。双方按利转本三个月结算一次利息截止2015年10月28日林诗河尚欠原告本息合计187.18万元。
2015年12月28日，友创公司、恒祥公司（甲方）与造价事务所、夏兴民（乙方）签订协议书一份，约定，至目前为止，甲方拖欠乙方借款合计200万元整、拖欠项目工程咨询费合计210万元整，甲方目前经济困难，愿将甲方投资建设的响水亚美国际花园小区30#楼一楼由东向西第二间、第三间门市房的销售权转让给乙方，用以抵充以上拖欠乙方的资金，价格按12500元/㎡建筑面积进行结算。该两间门市房待法院解封、取得销售许可证后，甲方确保第一时间网签给乙方的法定代表人夏兴民，并同时备案；甲方必须确保在2016年1月30日前以现金方式足额支付拖欠乙方上述款项，待该款项足额汇入乙方指定账户后，乙方将以上两间门市房的销售权归还甲方；双方还对未按指定时间偿还借款、拖欠咨询费的后果及违约责任等其他事项作了约定。2016年1月14日，恒祥公司与夏兴民应上述两间房屋又签订商品房买卖合同一份。此后，被告林诗河仍未按约还款，恒祥公司亦未能将上述房屋网签或交付给造价事务所、夏兴民销售，故原告诉来本院。在本院审理过程中，本院根据原告夏兴民的申请，依法对三被告价值300万元财产进行了保全。
上述事实，有原告的当庭陈述，借条原件一份、银行卡交易回单两、借款协议、协议书、商品房买卖合同、本金利息结算明细，委托代理合同、律师代理费收据等证据在卷佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与夏兴民与被告林诗河之间的借贷关系及原告与被告友创公司之间的保证合同关系，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
就原告主张的本金、利息及实现债权费用即律师费60000元并要求保证人友创公司承担连带责任的请求。根据法律规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。本案中，借贷双方约定利率标准为月息2%，符合法律规定，本院予以支持。借款人林诗河原借出借人夏兴民借款300万元，后偿还了150万元，尚欠原告借款150万元，借贷双方于2015年10月29日进行结算时，确认按照双方约定2014年10月13日前应结算利息491300元，本息合计1991300元，双方之间采用计算复利的方式进行计算，其计算结算的利率尚未超过年利率36%的上限标准，且林诗河于2014年10月20日偿还了夏兴民利息50万元，按双方之间的结算方式，截止2015年10月20日按本金1991300元从2014年10月13日月息2%计算的利息为10620.27元，本息合计2001920.27元，扣除已经支付的50万元，尚欠本息1501920.27元，在此期间，林诗河支付利息虽然已经超过了年利率24%计算的利息，但没有超过按年利率36%计算的利息，人民法院应予支持。此后，林诗河未再偿还过利息，故本院对原告的该几项诉讼请求，依法支持由被告林诗河归还原告本金150万元，并支付从2014年10月21日起到实际给付之日止按年利率24%计算的利息，对原告该几项诉讼请求中的其他部分，不予支持。
原告夏兴民主张要求对被告恒祥公司所有的坐落于�水县城亚美国际花园小区30#楼103、104号商品房折价、变卖或拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求。根据法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，友创公司、恒祥公司与夏兴民、造价事务所签订的协议书及恒祥公司与夏兴民签订的商品房买卖合同，双方约定的是将合同标的的销售权让与给夏兴民和造价事务所，此行为的实质是为林诗�履行债务提供担保，对此，各方当事人亦是明知的，是各方当事人的真实意思表示，属于后让与担保性质的非典型性物的担保。但由于恒祥公司与夏兴民双方之间的合同未进行备案和网签，亦未发生所有权转移，故依法不能对抗善意第三人。故本院对原告该项诉讼请求，依法支持在被告林诗河未在本院确定的履行期限内履行偿还借款本息的义务时，原告夏兴民可申请本院对恒祥公司所有的坐落于响水县城亚美国际花园小区30#楼103、104号商品房进行拍卖，以偿还债务，但不能对抗善意第三人，且实际执行标的不得超过担保人恒祥公司担保的200万元担保金额。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林诗河应于本判决生效之日起十日内向原告夏兴民支付借款人民币150万元及利息（自2014年12月21日起至实际给付之日止按年利率24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告友创投资江苏有限公司承担连带偿还责任。
二、如果被告林诗河未按上述履行偿还借款本息的义务，则原告夏兴民有权申请对响水恒祥置业有限公司所有的坐落在响水县城亚美国际花园小区30#楼103、104号商品房予以拍卖，以偿还债务，但不能对抗善意第三人，且实际执行标的不得超过担保人响水恒祥置业有限公司担保的200万元担保金额。
三、驳回原告夏兴民其他诉讼请求。
案件受理费23447元，财产保全费5000元，合计28447元，由被告林诗河、友创投资江苏有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 周兵
二〇一六年四月二十二日
书记员 张璐
附录法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2.《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任
第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以�请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。