贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第22号
上诉人（原审被告）贵州怡和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区神奇路X号。
法定代表人罗茜，该公司经理。
委托代理人贺红源，贵州慧原律师事务所律师。
委托代理人王成彦，贵州慧原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李素梅，女，1947年7月22日出生，汉族。
委托代理人王静，贵州维拓律师事务所律师。
上诉人贵州怡和房地产开发有限责任公司与被上诉人李素梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年11月6日作出（2012）南民初字第3475号民事判决。上诉人贵州怡和房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2005年8月16日，原告李素梅与被告贵州怡和房地产开发有限责任公司（以下简称怡和公司）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“甲方（怡和公司）经市政府批准，在贵阳市指月巷、尚武巷地区进行项目建设，修建商住楼。拆迁范围内涉及乙方（李素梅）指月巷18号砖混结构非住宅用途的房屋建筑面积114.08平方米、住宅用途的房屋建筑14.56平方米需拆除。甲方以文昌南路商住楼三期工程文昌苑附近一层红线所示建筑面积121.50平方米、45平方米与乙方进行产权调换；乙方补给甲方人民币114080元；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月；甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，应按《贵阳市房屋拆迁管理条例》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费；甲乙双方各项拆迁费用的核算及安置见补充约定”。同时，双方另行签订了一份《补充约定》，其中第三条约定：“乙方回迁安置的营业房121.50平方米位置按图红线所示范围，不含任何公摊面积。甲方负责安通水、电，所有营业房所需的手续由甲方负责办理，乙方协助，费用全部由甲方承担，该营业房前的梯步由甲方负责完成”。协议签订后，原告按约将房屋交给被告拆除。同时，双方就14.56平方米的住房安置另行达成货币补偿协议，并履行完毕。2009年4月2日，被告取得文昌苑C栋综合楼竣工验收报告，随后即将文昌苑C栋一层营业房安置给原告。由于原告认为安置的营业房位于该综合楼的二层，与拆迁协议约定的临街一层门面房不符，不予接受。为此，原告多次找被告要求给予解决。同年9月20日，被告当时的法定代表人罗维强向原告出具了一份书面《承诺书》：“我保证三个半月内将文昌苑C栋3号门面房协调归还给李素梅，并附草图在下，以此为据。3号门面，门面正负高程以人行道起平不超过20MM（以现场为准）。不低于121.5平方米”。该承诺书明确的“3号门面”系文昌苑C栋负一层停车位，被告一直在向规划部门申请变更房屋用途为商场，但终未获得批准，因此，被告最终未能履行该《承诺书》，原告遂诉至法院，诉请：一、判令被告将位于贵阳市南明区文昌南路商住楼工程文昌苑附近或该同类地段的临街一层建筑面积121.50平方米的门面房安置给原告；二、判令被告支付超期过渡费656050元。
一审审理中，就被告现安置的文昌苑综合楼C栋1-2号一层门面房是否符合《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告提交了贵阳仲裁委员会于2011年8月10日作出的（2010）贵仲裁字第273号《裁决书》。该《裁决书》查明：“文昌苑综合楼C栋建设项目，被申请人怡和公司对负一层申请的用途为商场，但贵阳市规划局批准的用途为车库，该建设项目先后核发2006-021号和2008-005号建设工程规划许可证。2008年1月29日，因还建学校原规划有所变更，建设单位由原先的贵州怡和房地产开发有限责任公司一家，增加了南明区教育局，建筑面积也有变化，贵阳市规划局重新核发工程规划许可证2008-005号，原证2006-021号注销。还查明，文昌苑综合楼负一层不在商品房预售许可证的销售范围内······”。在一审审理过程中，被告明确表示在文昌苑商住楼地段附近或该同类地段内均没有临街一层门面房可以安置给原告。经向原告释明，原告遂将其第一项诉讼请求变更为：判令被告进行货币补偿约800万元（最终以评估报告的结果为准）。后经原告申请，一审法院委托贵州皓天价格评估有限责任公司对贵阳市南明区文昌南路“文昌苑”临街地段一层121.50平方米（不含任何公摊面积）门面房的现行价值总额进行评估，该公司于2013年4月23日作出（2013）皓评字第085号《南明区文昌南路“文昌苑”临街地段一层门面房价格评估报告》，评估结论为：“价格鉴定基准日：2013年3月19日。经过测算，确定本次价格鉴定标的在价格鉴定基准日的现实评估总价格为9446137元”。另查，文昌苑C栋1层1号（建筑面积914㎡）、1层2号（建筑面积147.2㎡）已于2010年5月12日出售给购房人刘华、罗茜，而文昌苑C栋负一层现已全部实际作为商业店铺使用。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充约定》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，属有效合同，双方均应严格履行。本案争议的焦点是文昌苑综合楼C栋一层营业房是否符合《房屋拆迁安置补偿协议》的约定。首先，从协议签订的时间来看，协议签订的时间是2005年8月，被告取得该建设项目的建设工程规划许可证的时间是2006年，因此，双方在协议中明确的“一层红线所示建筑面积121.50平方米营业房”是根据被告的设计图来确定的。而根据贵阳仲裁委员会（2010）贵仲裁字第273号《裁决书》查明的事实，被告对建设项目负一层申请的用途为商场，由此可见，本案原、被告双方当事人在签订《房屋拆迁安置补偿协议》时所指的“一层红线所示建筑面积121.50平方米营业房”的真实意思应当为负一层商场的门面房。而后被告当时的法定代表人罗维强出具的《承诺书》，再次表明了安置给原告的营业房为临街门面房的真实意思表示。故原、被告双方在签订协议时所约定的一层营业房的真实意思表示是指负一层的临街门面房。由于贵阳市规划局批准的负一层的用途为车库，导致拆迁安置协议不能履行，责任在被告。再者，从文昌苑综合楼C栋一层、负一层的实际使用情况来看，虽然负一层经规划局批准的用途是车库，但目前已全部作为商铺在使用，而一层营业房虽名为一层，然其位置却实则是二层，其商业价值与一层临街门面房明显存在较大差异。被告提出已经按照协议约定履行安置义务的辩解理由不成立，不予采信。由于被告在庭审中已明确表示没有门面房安置给原告，故原告要求被告对被拆迁房屋以相同地段相同面积营业房价值进行货币补偿的主张符合法律规定，予以支持。贵州皓天价格评估有限责任公司对贵阳市南明区文昌南路“文昌苑”临街地段一层121.50平方米（不含任何公摊面积）门面房的现行价值总额作出的评估报告是客观真实的，予以确认。至于原告主张的超期过渡费，应按双方在协议中约定的《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定进行计算，即超期过渡费从2007年8月16日起开始计算，每月基本过渡费为2281.60元，从逾期之日起，每超期1个月，临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。由于原告在审理期间未举证证明其在超期安置期间向被告主张过超期过渡费，因此对超过两年诉讼时效期限的超期安置补助费，不予支持。按基本月2281.6元过渡费计算，2007年8月16日至2009年2月16日共18个月，其中每月递增10%，至2009年2月开始，递增的超期过渡费已达到每月安置补助费的5倍，即每月超期过渡安置补助费为11408元。从2010年11月2日至2012年11月2日（原告起诉时）两年期间的临时安置补助费为11408元×24个月＝273792.00元，从2012年11月2日至2013年9月2日止临时安置补助费为11408元×10个月＝114080元，超期过渡安置补助费共计为387872元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十一条之规定，判决：一、贵州怡和房地产开发有限公司在判决生效后十五日内一次性支付给李素梅房屋拆迁货币补偿款9446137元；二、贵州怡和房地产开发有限公司在判决生效后十五日内一次性支付给李素梅超期安置补助费387872元；三、驳回李素梅的其他诉请。案件受理费80638元，由贵州怡和房地产开发有限公司负担73520元，李素梅负担7118元。
宣判后，怡和公司上诉请求撤销原判，驳回李素梅的诉讼请求。理由是，第一，原判程序违法：1.原审由简易程序变更为普通程序审理后，仍然是承办人一人审理，合议庭其他成员没有参与庭审；2.原审原告在第一次庭审后4个月才变更诉讼请求且未补交诉讼费；3.原审调取证据及委托评估的程序不合法；4.原判认定事实的部分证据未经质证。第二，原判认定事实错误，合同所约定的位置现由“钻石秘语会”使用，可以用该房屋对被上诉人进行安置，并非合同目的不能实现；另外，原判对超期过渡费的计算错误。
被上诉人李素梅答辩称，原判程序合法，对于实体部分，双方约定的是临街一楼的独立门面，而非二楼门面。现怡和公司欲安置答辩人的一层实际上是二楼，而一楼被规划为车库，不能办理房屋所有权证，故答辩人的合同目的不能实现。对于超期过渡费是按照双方约定的《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条的规定计算出来的，是正确的，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充约定》、《承诺书》、《南明区文昌南路“文昌苑”临街地段一层门面房价格评估报告》、（2010）贵仲裁字第273号《裁决书》、现场照片等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为李素梅与怡和公司签订拆迁补偿协议所约定的安置房屋的楼层问题。李素梅被拆迁的房屋中有114.08平方米为有产权的经营性用房，《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充约定》中，约定安置李素梅的121.50平方米房屋也应当是能够取得产权证的营业房。涉案楼盘建成后，由于与人行道齐平的楼层在规划设计图上为负一层，用途为车库，规划设计图上的一层实际上成了二楼，导致双方对安置位置发生争议。怡和公司要求按照规划中的一层（即二楼）安置李素梅，但从《补充约定》所附的一层平面图以及怡和公司原法定代表人罗维强所出具的《承诺书》可以确定，安置房屋的位置与人行道齐平，而规划设计图中的一层系二楼，显然不是双方约定安置李素梅的楼层，故怡和公司提出以规划设计图中的一层（现“钻石秘语会”所在位置）安置李素梅不符合合同约定。现在与人行道齐平的负一层房屋虽然已经作为商铺被其他经营者使用，但因该层房屋规划为车库，不能办理房屋所有权证，如果安置该层的房屋给李素梅，则其不能完全实现所有权项下的各项权能。一审诉讼中，上诉人已明确表示在文昌苑商住楼地段附近或该同类地段内，没有临街一层门面房可供安置，故李素梅的合同目的已经不能实现，其要求货币补偿符合法律规定。就上诉人上诉提出一审的程序问题，经审查本案的卷宗材料，不存在上诉人所称合议庭成员不参加庭审的事实；就被上诉人在一审中变更诉讼请求的问题，系因上诉人明确表示不能对李素梅进行实物安置，导致原合同客观上已经不能履行，由人民法院对李素梅进行释明后进行的变更，该变更不违反法律规定；李素梅变更诉讼请求后需要补交的诉讼费，原审法院已经按照《诉讼费交纳办法》的规定进行了处理，符合法律规定；对于调取证据和质证的问题，已经生效的仲裁裁决书具有既判力，且为公开的法律文书，其所认定的事实无需举证，故上诉人称原判调取证据不合法的理由不能成立；对于委托评估的问题，本案由于上诉人的原因导致合同约定的实物安置方式不能履行，被上诉人在人民法院的释明下变更诉讼请求，确需通过评估的方式确定李素梅的诉讼标的额，原审法院依李素梅的申请，委托有资质的鉴定机构进行评估完全符合程序规定，至于鉴定机构在评估过程中通知上诉人参加而上诉人拒绝参加系自行放弃权利，不影响鉴定程序的合法性，原判采用鉴定结论正确。对于超期过渡费的问题，由于上诉人的原因，没有在约定期限对李素梅进行安置，双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定了超期过渡费的计算方法，原判按照双方的约定所计算的超期过渡费并无不当。根据双方的约定，在实物安置的情况下，李素梅应当补偿怡和公司房屋差价114080元，现李素梅变更诉讼请求为货币补偿，而鉴定机构的评估是在安置房屋面积121.50平方米的基础上进行的，没有扣除李素梅应当补偿怡和公司的补差款，为了避免诉累，该款项应当在评估总价款中扣除。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。对原判处理不当之处，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第3475号民事判决的第二项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第3475号民事判决的第一项为：由贵州怡和房地产开发有限公司在本判决生效后15日内一次性支付给李素梅房屋拆迁货币补偿款9332057元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费80638元；由贵州怡和房地产开发有限公司负担73520元，李素梅负担7118元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 龙 珑