广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1074号
原告（反诉被告）：赵建中，男，汉族，1962年5月25日出生，住河南省正阳县。
委托代理人：冯松斌，广东圣禾律师事务所律师。
委托代理人：莫俊杰，广东圣禾律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：郭祥纯，男，汉族，1975年3月27日出生，住河南省信阳市平桥区。
被告：佛山市南海区里水享淳五金塑料有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇桂和路鹤峰路段以西（土名：上路），组织机构代码：×××66504827-9。
法定代表人：郭祥纯。
两被告共同委托代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。
原告赵建中诉被告郭祥纯、佛山市南海区里水享淳五金塑料有限公司（以下简称享淳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄伟独任审判，分别于2015年9月15日、同年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯松斌、两被告共同委托代理人何平均到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月20日，原告与两被告协商确定，由原告承租被告郭祥纯位于佛山市南海区里水镇桂和路鹤峰路段以西（土名上路）约500-600平方米的工业厂房。双方约定租金按每月8000元计算，被告应于2013年7月份交付厂房。原告即向被告享淳公司支付了订金30000元，享淳公司出具了收据。但被告并未在约定期限内建设并交付厂房，且一直以各种借口进行拖延建设和交付厂房。2013年8月21日，原告未解决厂房交付后厂房工作员工的住舍问题，根据上述与两被告的约定与被告享淳公司签订了一份补充协议，由原告承租被告郭祥纯位于佛山市南海区里水镇桂和路鹤峰路段以西（土名上路）约140平方米的土地用于员工宿舍建设。后原告与佛山市南海黎明彩色钢板压制制品有限公司签订《活动板房短期工程协议书》，由该公司建设活动板房宿舍，原告向该公司支付了38700元建设费用。现因被告没有按照双方约定如期建设和交付厂房，且其在厂房建设完成后将厂房租给他人，给原告造成经济损失。根据合同法的规定及双方合同约定，原告有权要求被告赔偿损失。为维护原告合法权益，特起诉，请求判令：1.解除原告与被告佛山市南海区里水享淳五金塑料有限公司、郭祥纯的租赁合同关系；2.被告佛山市南海区里水享淳五金塑料有限公司、郭祥纯向原告退还租地订金30000元及赔偿板房建设损失38700元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。
被告享淳公司答辩称：被告享淳公司没有收到原告3万元定金，与原告不存在租赁合同关系，请求驳回原告诉讼请求。
被告郭祥纯答辩并反诉称：1.被告没有违约行为，违约的是原告，被告于2013年7月交付涉讼厂房予原告使用，原告在使用涉讼厂房至2013年10月仍未交纳租金的情况下，涉讼厂房闲置至今，导致被告损失。2.原告主张被告赔偿板房建设损失38700元是没有事实依据。根据双方约定，被告仅提供办公楼顶面积予原告自建宿舍，建设费用由原告自行承担，被告也没有收取原告宿舍占有使用费用，原告无偿占用被告厂房作宿舍使用，说明原告的主张没有事实法律依据。由于被告出租予原告的厂房，原告在厂房的楼顶自建宿舍，所以宿舍与厂房是一体的，原告没有缴纳厂房租金的情况下是属于无偿占用被告厂房顶楼。原告违反双方约定给被告郭祥纯造成损失，且没有按约定支付租金，存在违约，故提起反诉，请求判令：原告赔偿被告郭祥纯损失30000元。
原告对被告郭祥纯的反诉答辩称，被告郭祥纯反诉没有事实与法律依据，被告在收取原告定金3万元后，没有按约定向原告交付厂房。
被告享淳公司对被告郭祥纯的反诉陈述意见称，被告享淳公司同意被告郭祥纯的反诉请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.企业信用信息公示、组织机构代码证、郭祥纯名片、郭祥纯人口信息复印件各1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3.收据原件1份，用以证明郭祥纯已收取原告交纳订金3万元。
4.合同原件1份，用以证明原告承租两被告的土地用于建设员工宿舍，并约定违约责任等。
5.黎明活动板房短期工程协议书原件1份。
6.收据NO.0460244原件1份。
证据5-6用以证明原告建设宿舍及投入的费用。
经质证，两被告对证据1-2无异议。对证据3真实性无异议，被告郭祥纯收到原告交纳订金3万元，但不能代表享淳公司与原告存在合同关系。对证据4真实性无异议，合同第二条约定说明宿舍建设由原告自行完成，被告没有提供宿舍的义务，被告同意免收原告六年租金，是因为被告出租厂房予原告，同时给予原告免租宿舍的优惠。对证据5-6真实性有异议，协议书或收据台头均是四会赵生，不能说明原告是协议相对人，协议书及收据均与本案无关，也无法证明原告交纳该费用。
诉讼中，两被告没有证据提交。
诉讼中，为查明案件事实，本院依法调查取证，并向各方出示如下材料：
1．现场勘查笔录1份；
2．照片30张复印件1份。
原告对本院出示的材料1真实性、合法性无异议，但在现场被告郭祥纯称涉讼厂房曾出租几个月，因不符合安全上生产标准不能办理相关证照，承租方退租，证明被告是一直想把涉讼厂房出租，但由于客观原因不能出租，并非如被告称涉讼厂房一直空置。对材料2无异议，照片反映涉讼板房建好至今一直未使用，并非如被告庭审陈述原告曾使用板房一段时间，且板房没有接通水电，不具备居住条件。
被告对本院出示的材料1真实性无异议，但笔录中原告的陈述与被告陈述相矛盾的内容不予确认，涉讼厂房并非一直空置的原因是原告于2014年10月主张不再继续承租厂房后，被告为防止损失扩大，采取救济措施；涉讼厂房是否能办理相关证照，仅涉及合同效力，不影响原告承租使用涉讼厂房权利的实现，原告的租赁权及使用权是可以保障的。对材料2真实性无异议，但板房建好后，原告是否使用是原告自身原因，被告从没有阻止原告使用板房，且原告也是在2014年年底将板房钥匙交给保安，所以2014年年底前原告控制板房，因此原告的租赁权及使用权没有受到任何限制，原告不能以此为由拒付租金。
经审核，原告出示的证据1-4、本院出示的材料1、2均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据5、6为原件，且相互印证，两被告虽有异议但无证据推翻，故本院予以采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2013年6月20日，原告向被告郭祥纯支付订金30000元，被告郭祥纯出具《收据》，载明：今收到原告预订郭祥纯工业厂房一间约500-600方，租金每月8000元，预7月份交房，互不能违约，如违约赔偿押金。
2013年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）郭祥纯签订《合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方提供位于南海区里水镇桂和路鹤峰路段以西（土名：上路）的办公楼面积约140平方米让乙方建宿舍，其中有两间给甲方使用约40平方米，其余96平方米给乙方使用，6年内不得收乙方建宿舍的房租费；乙方2019年9月1日后继续使用，甲方开始收乙方租金，96平方米每月500元；如果租赁期间，甲方不给乙方使用，甲方要赔偿乙方建宿舍的所有费用。
2013年8月26日，原告（甲方）与案外人（乙方）郭英明签订《黎明活动板房短期工程协议书》，约定乙方向甲方承包活动板房工程，金额44500元，屋面瓦按原板房瓦面厚度；活动板房完工后验收合格，甲方应付清工程款。2013年9月9日，原告向案外人郭英明支付活动板房工程款38700元。
2015年9月23日，本院组织双方现场勘查，可见现场有标注B区9号的厂房，为一层简易铁棚厂房，堆放物品。双方确认涉讼合同所涉租赁土地位于被告佛山市南海区里水享淳五金塑料有限公司办公楼楼顶，涉讼板房即位于该办公楼楼顶的数间空置简易板房，现场可见与涉讼板房相邻处有其他板房供他人居住使用。
另查明，涉讼厂房并未实际交付原告使用。
本院认为，双方确认涉讼板房建于办公楼楼顶并实际用于经营厂房时住宿，且主张涉讼厂房与板房一并处理，则厂房租赁与办公楼租赁具有密切关联，应一并处理。
《收据》由被告郭祥纯出具、涉讼《合同》由原告与被告郭祥纯签订，故应由原告与被告郭祥纯作为相对方清算本案租赁关系，原告主张被告享淳公司承担本案责任没有依据，本院不予支持。
《收据》并未指向具体明确的租赁标的物，且围绕涉讼厂房租赁，原、被告未另行签订正式合同，双方实际上仅围绕厂房租赁形成预约合同关系，后被告虽主张建成B区9号厂房作为租赁标的物，但原告不予确认，而该B区9号厂房未办理规划报建手续，亦未交付原告使用，故原告与被告之间预约合同关系因指向不适租的标的物租赁合同，不应继续履行而应予以解除。该预约合同关系解除后，被告郭祥纯已收取的订金30000元应退还予原告；原告有关解除原告与被告郭祥纯之间围绕厂房租赁产生的预约合同关系、退还订金30000元的诉讼请求，本院予以支持。
经审核涉讼合同内容，结合原、被告陈述，涉讼合同真实意思为被告郭祥纯将涉讼办公楼楼顶出租予原告使用，被告以板房建设费用及建好的部分厂房使用权作为对价的办公楼租赁合同。因涉讼办公楼未办理规划报建手续，涉讼合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。无效合同自始无效，原告请求解除涉讼合同依据不足，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告郭祥纯作为出租方应保证租赁物合法适租，原告作为承租方对此亦负有相应注意义务，故双方对订立涉讼无效合同均有过错，应承担相应的责任。此外，原告确认租赁办公楼建设板房实际用于涉讼厂房经营，但在涉讼厂房尚未确定建成、交付前即自行投入建设板房，应当预见并应自行承担相应的投入风险，故本院根据公平原则及诚实信用原则，结合涉讼办公楼顶为板房实际占有而无法另行使用、已建成板房添附于涉讼办公楼顶使被告郭祥纯实际受益等因素，酌定被告郭祥纯赔偿19350元（按照38700元×50%计算）予原告，原告有关板房建设损失赔偿的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
被告郭祥纯主张原告使用厂房后没有缴纳租金导致厂房闲置，造成经济损失，故主张原告赔偿30000元，但其一，被告郭祥纯虽主张涉讼厂房已经交付原告使用，但未举证证明，应自行承担不利后果，且被告暨被告享淳公司法定代表人郭祥纯亦在本院现场勘查笔录中主张因原告拖延接收，涉讼厂房从未实际交付原告使用，结合涉讼厂房现由被告空置并用于堆放物品的情况，可见厂房从未交付原告使用；其二，涉讼厂房因未办理规划报建手续，不能合法出租，因其闲置导致的损失亦应由被告郭祥纯自行承担；综上，被告郭祥纯反诉诉请没有法律及事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告赵建中与被告郭祥纯围绕厂房租赁形成的预约合同关系；
二、被告郭祥纯应于本判决发生法律效力之日起十日内退还订金30000元予原告赵建中；
三、被告郭祥纯应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿19350元予原告赵建中；
四、驳回原告赵建中的其他诉讼请求；
五、驳回被告郭祥纯的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取758.75元（原告已预交），由原告负担241.87元，由被告郭祥纯负担516.88元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费275元（被告郭祥纯已预交），由被告郭祥纯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 蓝斯艺