四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2781号
上诉人（原审原告）邓亚林，女，1977年9月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人覃忠，四川法之识律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人迟梅英，董事长。
委托代理人李骥，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人邓亚林因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年2月4日，邓亚林与佳年华公司签订关于诉争房屋的商品房买卖合同及补充协议，约定诉争房屋于交付365日内办理所有权证书，如逾期按照每日已付房款万分之一支付违约金；同时约定在办理房屋所有权2年内为邓亚林办理国有土地使用权。约定买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后办理房屋所有权证。
2010年1月27日，邓亚林与佳年华公司签订面积补充协议并补缴购房款及其他费用，邓亚林共计缴纳购房款共计200550元。同日，佳年华公司向邓亚林交付了房屋。2012年11月5日，诉争房屋所有权证登记至邓亚林名下。
关于邓亚林逾期办理国有土地使用证实际损失，邓亚林并未举示实际证据，但邓亚林陈述抵押融资方面的损失、出卖房屋的损失、逾期不办理国土证给邓亚林造成的心理恐慌，这些损失难以用金钱来衡量。邓亚林称佳年华公司从逾期办理国有土地使用权证获取了资金占用利益，但邓亚林并未举证，同时也没有在举证期限向法庭提出调查申请。
截止原审辩论终结时，佳年华公司并未向法庭提供已经完毕办理诉争房屋国有土地使用权的证据。
邓亚林在原审中的诉讼请求是：1、佳年华公司为邓亚林办理国有土地使用权证；2、佳年华公司向邓亚林支付办理房屋所有权证的违约金12972元；3、佳年华公司向邓亚林支付办理国有土地使用权证的违约金（违约金以已付房款为基数，按银行逾期贷款利率从2014年11月6日起计算至国有土地使用权证办理好为止）。在原审诉讼过程中，邓亚林变更第3项诉讼请求为佳年华公司向邓亚林支付延迟办理诉争房屋国有土地使用权证的损失，但计算方式未发生变化。
原审法院认定上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、面积补充协议等证据在卷佐证。
原审法院认为，关于邓亚林第1项诉讼请求。佳年华公司虽然抗辩邓亚林没有交清相应的国有土地使用权办理费用，但佳年华公司已经陈述正在办理国有土地使用权，同时房屋所有权证办理也表明邓亚林应当交清了相应费用，故原审法院对邓亚林的第一项诉讼请求予以支持。同时对应诉争房屋财产标的收取的案件受理费，由佳年华公司负担。
关于邓亚林的第2项诉讼请求。通过查明事实佳年华公司在2012年11月5日才办理诉争房屋的所有权登记，而该项义务佳年华公司应当于2011年1月27日前完成。从2011年1月27日就产生邓亚林基于逾期办理房屋所有权登记的违约金请求权，邓亚林未能在诉讼时效内行使权利。即使按照办理房屋所有权登记时间2012年11月5日，房屋所有权登记为对房主自身公开信息，此时也应当知道权利受到侵害，邓亚林的违约金诉讼请求也已经超过诉讼时效，故对邓亚林该项诉讼请求不予支持。
关于邓亚林的第3项诉讼请求，邓亚林援引最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款请求判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决。依照该条款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”邓亚林主张损害赔偿，适用该条款确定损失的前提在于确定邓亚林确有损失。应当承认邓亚林向法庭陈述的其损失（抵押融资方面的损失、出卖房屋的损失、逾期不办理国土证给邓亚林造成的心理恐慌）是完全可能存在的。但合同法上所称的实际损失一般为直接损失，而并不包含间接损失，除非间接损失在双方签订合同时已经进行了约定。邓亚林陈述的损失均为间接损失，并非购买诉争房屋的直接损失，故原审法院认为，邓亚林以实际损失主张赔偿缺乏适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的前提条件。
同时，事实上只要及时确定了佳年华公司对邓亚林的办理国有土地使用权登记义务，对于邓亚林权利保护和督促佳年华公司履行义务能有充分保护和惩戒。一方面，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条之规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”可以对邓亚林权利进行充分保障。另一方面，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零五条的规定：“被执行人不履行法律文书指定的行为，且该项行为只能由被执行人完成的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定处理。”“被执行人在人民法院确定的履行期间内仍不履行的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定再次处理。”也可以对佳年华公司起到足够强大的督促作用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审法院判决：一、佳年华公司于判决生效之日起十日内协助邓亚林办理位于成都市高新区天府大道南段××××号×栋×单元××层×号房屋的国有土地使用权证；二、驳回邓亚林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2154元，邓亚林负担205元，佳年华公司负担1949元。
宣判后，原审原告邓亚林不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审认为邓亚林主张逾期办理房产证违约金的诉请超过诉讼时效是错误的。原审对于诉讼时效的起算点认定错误。原审推定“邓亚林在2012年11月5日应当知道权利受到侵害”是错误的。首先，本案办证全部由佳年华公司代为办理，佳年华公司何时办理了初始登记、何时交纳了办证税费、何时向房屋登记部门递交了办证资料均未通知过邓亚林，邓亚林不清楚办证的具体进程。在办证事务全部委托给佳年华公司后，邓亚林是没有义务去查询办证进程的，佳年华公司应当在办好证后及时通知邓亚林。同时，邓亚林不清楚办证的具体流程，佳年华公司也从未告知过如何查询办证进程。在此情况下，邓亚林只有在领取房产证后知道违约金的具体金额。
其次，若本案办证违约金存在诉讼时效起算点，也应从佳年华公司向邓亚林发放房产证原件（复印件）之日起算。首先，佳年华公司作为受托人，独自办理房产证。应当在办好证后及时通知邓亚林。邓亚林只有在领取房产证后，才能计算违约金的总额。此时邓亚林才有权决定是否主张违约金。一审过程中，佳年华公司并未举证证明何时其向邓亚林发放房产证，应当承担举证不能的责任。
2、一审法院未使用《商品房买卖司法解释》第十八条的规定属适用法律错误。（1）、本案符合适用该解释的前提条件。该规定的适用条件为“合同没有约定或损失难以确定”，只要满足上述条件任何一项，均应适用该条规定。佳年华公司提供的格式合同中未约定逾期办理房产证的违约金，满足“合同未约定违约金”这一条件，就应当适用该规定确定佳年华公司的违约责任。（2）、适用损害赔偿，对于损失易于确定的，如金钱债务、交付实物等损失易于确定的违约行为，应以“赔偿实际损失”为原则。对于办证类非金钱债务，因损失客观存在且难以确定，应当适用“惩罚性赔偿”。民诉法司法解释第五百零七条明确规定了对于非金钱债务应当适用“惩罚性赔偿”，明确了对迟延履行非金钱债务应适用惩罚性赔偿，而非适用“赔偿实际损失”原则，也非以“赔偿实际损失”为限。（3）、民诉法司法解释第五百零七条规定的迟延履行金适用的期间为指定的履行期至实际履行之日。对于合同约定的履行期满和判决指定的履行期满后，对债权人所造成的损失是一致的，应当适用一致的“惩罚性赔偿”。一审法院对于非金钱债务在合同履行期满后至判决指定的履行期适用“赔偿实际损失”原则，同时认为在判决指定的履行期至实际履行之日应当适用“惩罚性”原则，前后矛盾。据此请求：1、撤销原判第二项；改判支持邓亚林的全部诉讼请求；2、本案二审诉讼费由佳年华公司负担。
被上诉人佳年华公司发表答辩意见称：对于邓亚林提出的诉讼时效未经过的问题，佳年华公司认为诉讼时效已经经过。根据一审庭审及合同约定，佳年华公司超过合同约定期限2011年1月27日未办理房屋所有权证，邓亚林即知晓权利被侵害，即产生了逾期办理房屋所有权的违约请求权。基于上述事实，佳年华公司认为邓亚林提出诉讼是在2015年，诉讼时效早已经经过。对于邓亚林的第二个诉讼请求，是否使用商品房买卖司法解释第十八条的问题，佳年华公司认为一审法院查明的事实清楚、适用法律正确。邓亚林提出的诉讼请求是赔偿损失，该司法解释第十八条明确规定的是约定不明，佳年华公司认为需要以实际损失为前提条件，但损失的量不能确认，才能适用该司法解释。但在原审中邓亚林未举证证明其损失的存在。对于邓亚林在原审中提出存在可能的损失，比如要出卖、购置新房造成的损失，只是一种可能性，并非客观存在。延期办理国有土地使用权证是否影响了出售等情况，需要邓亚林举证证明。故该项请求应予驳回。同时，佳年华公司认为邓亚林上诉提出适用民诉法司法解释五百零七条的规定，该规定是程序性规定，不适用于本案对于实体问题的处理，且适用该条规定的前提条件是判决生效，若未执行判决，对承担给付义务的当事人进行惩罚性赔偿。据此请求：驳回上诉、维持原判。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人邓亚林的上诉主张以及被上诉人佳年华公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、邓亚林主张佳年华公司给付逾期办理房屋所有权证违约金是否已经超过了诉讼时效；二、佳年华公司是否应当向邓亚林给付逾期办理诉争房屋所有权证的损失。本院对争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点。本院认为，邓亚林与佳年华公司签订的商品房买卖合同中约定诉争房屋于交付365日内办理所有权证书，在实际履行过程中，案涉房屋交付后佳年华公司应至迟于2011年1月27日为邓亚林办理案涉房屋的房屋所有权证。该办证期限在双方签订的合同中明确约定，且房屋已实际交付，则邓亚林应当知晓依照合同约定，佳年华公司应为其办理房屋所有权证的截止时间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，在佳年华公司未按照约定在2011年11月29日前为其办理房屋所有权，邓亚林则应知晓其权利受到侵害，故应及时主张权利。但在本案诉讼过程中，邓亚林未提交证据证明其在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的事由，故其上诉提出案涉诉讼时效未经过的主张不能成立。原审法院认定邓亚林的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效正确，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等，此为法定违约责任不以当事人的意志为转移。而承担违约金的前提为：1、存在违约行为，2、合同双方约定违约方应承担违约金。简而言之，是否承担违约金这一违约责任，应当审查合同双方是否约定存在某种违约行为时，违约方应支付违约金。如无此约定，则不应支付违约金，如有此约定，则守约方可要求违约方支付违约金。因此，在前述基础上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，仅是明确当合同双方约定违约行为应当承担违约金但对违约金金额或计算方式没有约定以及损失难以确定的情况下如何确定违约金金额或计算方式及损失金额。而本案中，双方在签订的合同中未约定佳年华公司逾期办理案涉房屋的国有土地使用权证应承担支付违约金的责任，故邓亚林认为关于佳年华公司应承担逾期办理国土证的违约金并提出按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金的主张，无事实依据，且与法不符，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4308元，由上诉人邓亚林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年五月十六日
书 记 员 崔玉翠