广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初7170号原告陈芳，女，汉族，1971年7月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告深圳市新生辉投资有限公司，地址深圳市宝安区新安街道公园路。法定代表人郑立新。委托代理人马学平，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。原告陈芳诉被告深圳市新生辉投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳，被告深圳市新生辉投资有限公司的委托代理人马学平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2013年10月8日签订了《深圳市安居型商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），被告利用开发企业的优势地位，提供了事先拟好的格式合同，并且声称是深圳市住建局提供的标准合同版本，在该《买卖合同》的第26条约定将房产交付给原告240日内为原告办理绿本房产证，该格式合同条款明显存在免除其责任的情形，并且违反了行政法规的强制性规定，原被告双方签订的这一条款根据《合同法》的有关规定，显然属于无效条款。被告于2014年6月7日将涉案房地产交付给原告，根据有关法律、行政法规的强制性规定，被告应于2014年9月8日之前为原告办理好房产证，但直至2015年7月30日才接到被告办理房产证的通知，逾期天数为317天，双方的买卖合同约定违约金按每日万分之四计算，涉案房屋总价款362273元，被告应支付原告违约金45936元。被告在法律规定的时限内为原告办理绿本房产证，是被告作为房地产开发企业应尽的义务。被告违法迟延履行合同义务，并不存在法律规定的免责情形，被告迟延为原告办理绿本房产证，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原被告之间签订的《买卖合同》（合同编号：深市安居预字（2013）第200460号）第26条无效；二、被告向原告支付违约金45936元（2014年9月8日至2015年7月30日）；三、被告承担所有诉讼费用。被告深圳市新生辉投资有限公司答辩称，一、被告已履行为原告申请办理绿本房地产证的相关义务。1、依据原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十六条之约定，被告的办证义务为下列方式，在将房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证：在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。2、深圳市房地产权登记中心于2015年4月2日正式受理被告申请初始登记的材料，5月23日进行了初始登记公告，7月6日颁发了初始登记房地产权证。被告于7月8日已将办理房地产证时需被告提供的办证资料通过快递等方式送达给了原告。被告认为，至深圳市房地产权登记中心受理被告申请初始登记材料之日即2015年4月2日，被告为原告申请办理绿本房地产证的相关义务即已实质履行。3、茗语华苑项目现早已具备办理绿本房地产权证条件。据被告了解，本系列案件中的少部分业主已办理了绿本房地产权证，但大部分业主在可以办理的情况下仍未办理。二、被告未能按合同约定时间履行办证义务是受不能归责于被告的客观因素影响。1、被告开发的茗语华苑项目，全部属于保障性住房，其开工、配售、交付等全部进程均按深圳市保障性安居工程建设指挥部的统一部署进行，建设进度受到政策因素直接影响。该项目位于龙华新区观澜街道黎光社区，与东莞接壤，市政府为完成中央、省布置的保障房建设任务，要求被告在周边市政配套设施极不完善的情况下提前开工。项目2011年8月正式开工后，交通、供水、供电、燃气、排污、边坡治理等诸多原因严重影响施工进度。虽经被告多次向政府部门报告，市保障性安居工程建设指挥部办公室也多次召开会议协调，但项目施工进度仍受到严重影响，以致迟延至2014年6月7日至14日正式入伙。全市同期开工的五个保障房建设项目均受到政策及配套不完善的影响，被告开发的茗语华苑项目是最早完工、入伙的，而另四个项目中有一个项目至今还未入伙。2、在办理初始登记环节，又因排污管道变更、办理备案登记、边坡治理等原因导致建设工程规划验收延迟；因规划变更等原因，导致需补签土地使用权出让合同、补缴地价，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局2015年3月2日才与被告签订《深圳市土地使用权出让补充合同书》［深地合字（2011）1034号之补充合同三］，被告补缴了地价12564元。建设工程规划验收延迟以及补签土地使用权出让合同、补缴地价直接导致被告办理初始登记迟延。三、原告未因被告未能按合同约定时间履行办证义务而受到任何实际损失，被告不需支付违约金。1、原告购买的涉案房产属于安居型商品房。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权”。原告可以申请取得完全产权的起始时间是签订买卖合同的时间，而不是取得绿本房地产权证的时间。《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。故被告虽然未能按合同约定时间履行办证义务，但并未对原告的合法权益造成实质损害。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，被告现已履行了为原告申请办理绿本房地产证的相关义务，而原告实际并没有包括直接损失、可得利益、预期收益和信赖利益在内的任何损失，故被告不需支付违约金。2、本系列案中的大部分业主，在可以办理绿本房地产权证的情况下仍未办理，也可印证其实际权益并未受到损害。相反，绝大部分业主是分期付款，在其未办理房地产权证前，被告还需就其向银行借款承担担保责任。3、依据原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》，被告应于2014年4月30日前交房给原告，但实际于2014年6月7日至14日才交付。尽管是客观因素导致，但考虑到迟延交付可能影响原告入住，可能给原告带来实际损失，被告已主动按合同约定对原告进行了补偿。4、被告并未因延迟交房、未能按合同约定时间履行办证义务而获取任何利益。被告自己额外出资补偿黎光社区、修建施工道路、更改排污管道、治理边坡、治理噪声污染，工期延长导致建设成本大幅增加，以及补缴地价，支付延期交房补偿款等，反而因此遭受了重大损失。5、被告认为不需承担违约责任，但如法庭判决被告承担违约责任，鉴于合同约定的违约金明显高于造成的损失，被告依据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七、二十九条的规定，请求法庭予以适当减少。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的深圳市龙华新区观澜街道黎光社区茗语华苑安居型商品房，用途为住宅，房号为2-2801，总价款为362273元。合同第十六条约定，被告应于2014年4月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十六条约定，出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第（三）种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证：……（三）在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。办理绿本房地产证的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十七条约定，如出卖人未履行为买受人申请办理绿本房地产证相关义务的，出卖人自本房地产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第三十三条约定，本合同中的通知应以书面形式，采用当面签收或邮寄特快专递、公告方式送达。本人当面签收的，签收日为通知送达日期。如未当面签收的，通过邮寄特快专递通知，特快专递签收日为通知送达日期；如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的，在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。买卖双方邮寄特快专递的地址以本合同题头写明的注册地址和住址为准。如注册地址或住址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的。由其承担法律后果。庭审中，原告确认在2015年7月8日收到办理房产证的通知书，本院予以认可。合同签订后，原告付清了购房款。2014年6月5日，被告在深圳商报登载《入伙公告》，告知各业主“茗语华苑”项目已顺利通过政府相关部门的验收，具备入伙条件。“茗语华苑”定于2014年6月7日起至2014年6月14日期间集中办理入伙手续。《入伙通知书》已以特快专递的形式，按照预售时被告与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。请各位业主仔细阅读，并备齐相关资料及证件，在《入伙通知书》中注明的时间内亲临“茗语华苑”现场办理入伙手续。2014年6月6日，被告向“茗语华苑”业主发出《关于逾期交房违约金的说明》，内容为：“茗语华苑”项目竣工时因市政配套的给排水管网正在施工、小区内自来水无法及时供应，导致项目入伙时间延迟至2014年6月7日。根据被告与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第十六条及第十七条的约定，被告将承担因未如期交房产生的违约责任，按日向业主支付购房总价款万分之三的违约金，赔付时间从合同约定交付期限之次日即2014年5月1日起，至实际入伙时间前1日即2014年6月6日止，共计37天。违约金具体计算方式为：总房款×0.03%×37天。部分业主因个人原因其按揭款在2014年5月1日后放款的，违约金的计算时间自实际放款日计至2014年6月6日。2014年6月7日，被告向原告交付涉案房产。2015年4月2日，被告向深圳市不动产登记中心递文申请办理“茗语华苑”项目房地产初始登记。2015年7月6日，深圳市不动产登记中心核发了涉案项目的《房地产证》（编号：深房地字第××号），其中，他项权利摘要及附记中载明：安居型商品房的产权管理按照市政府相关规定执行。2015年7月8日，原告收到被告邮寄的关于办理房地产证的通知。2015年7月23日，被告在深圳商报登载《关于“茗语华苑”办理房地产证的公告》，告知各业主涉案项目已于2015年7月初完成房地产初始登记，进入办理房地产证阶段。被告已于2015年7月8日将办证通知、办证指南及办证相关资料通过快递方式快递给所有业主，并于当日在茗语华苑各单元的信息栏中发布办证通知。截止公告日，仍有少部分业主因预留地址不详或原登记地址失效等原因未能及时送达。请未收到快递的业主自行与茗语华苑客户服务中心预约领取或致电客户服务中心告知有效投递地址，以便被告将办证资料再次快递。本院在审理相关案件过程中向深圳市不动产登记中心去函查询涉案项目的初始登记情况，该中心复函称：一、深圳市新生辉投资有限公司于2015年4月2日向该中心申请办理“茗语华苑”项目的不动产初始登记。根据相关规定，在公告期满无异议且该司交清相关税费后，该中心于2015年7月6日核准该项目的不动产初始登记，并核发了深房地字第××号《房地产证》；二、在申请办理不动产初始登记时，申请人无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料；三、“茗语华苑”项目完成不动产初始登记后，即具备分户办理不动产权证书的条件。另查，关于安居型商品房，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定，“签订买卖合同10年后，安居型商品房产权人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权”。《深圳市保障性住房条例》第三条第二款规定，“本条例所称保障性住房，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。”第四十一条规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。被告主张涉案房地产项目属于政府保障性住房，建设过程中受政策、基础配套设施等因素影响较大，其延期办理绿本房地产证件，系因规划变更、补签土地使用权出让合同等原因造成的，并提交了会议纪要等证据以支持其主张。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市安居型商品房买卖合同、商品房买卖合同、发票、委托代扣物业管理费协议书、关于茗语华苑房产证违约处理时效、关于办理茗语华苑房产证的通知、关于“茗语华苑”延迟入伙的通告、关于“茗语华苑”延迟入伙的情况说明、入伙公告、关于逾期交房违约金的说明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书（文号：9C－415034081）、深圳市房地产初始登记公告登字201505039号、房地产权证（深房地字第××号）、关于“茗语华苑”办理房地产证的公告、送达证明、收楼书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中，案涉合同约定被告办理房地产证的期限为房屋交付后的240日内，系原告与被告之间的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。故原告主张双方《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十六条无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据原、被告双方诉辩情况，本案争议的焦点是被告应否对延期办理房屋权属证书承担违约责任及违约金计算方式如何确定，对此，本院逐项分析如下：关于违约责任。本院认为，根据案涉合同约定，被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成涉案房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。本案被告于2014年6月7日完成了涉案房产的交付，则应在2015年2月2日前为原告申请办理绿本房地产证，但被告直至2015年4月2日才完成涉案房地产项目的初始登记，原告于2015年7月8日收到被告寄送的办证通知及相关材料。案涉合同中约定的办证方式为被告出具委托书给原告，由原告自行前往不动产登记中心办理绿本房地产证，结合深圳市不动产登记中心的复函可知涉案房地产项目在完成不动产初始登记后即具备分户办理不动产权证书的条件，说明当被告向原告送达了办证通知及相关材料，即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。但被告于2015年7月向原告寄送上述材料，已超出了合同约定的办证期限。被告辩称其迟延办证系因客观原因导致，但向买受人交付房屋并保证将房屋所有权转移给买受人，是被告作为涉案房地产项目出卖人的基本义务，在被告与原告无特殊约定的情形下，被告所主张的客观原因虽在一定程度上影响了办证进度，但不足以构成免除其相应合同义务及违约责任的正当事由。综上所述，被告未在合同约定的期限内完成涉案项目的不动产初始登记并为买受人申请办理绿本房地产证，已违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告诉请被告支付迟延办证违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金的计算方式。本院认为，根据案涉合同约定，被告应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证，逾期履行的，应自涉案房地产交付之日后的第241日起计付违约金。因此，违约金应从涉案房产实际交付原告之日后第241日计算至原告签收被告邮寄的办证通知及相关材料的邮件之日止，即自2015年2月3日计至2015年7月8日，共156天。关于违约金的计算标准。原告主张依据案涉合同第二十七条第三款要求被告按购房总价款日万分之四的标准支付延期办证的违约金，考虑到涉案房地产项目属于安居型商品房，根据深圳市相关规定，此类房产在签订买卖合同10年后可申请取得完全产权，在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，说明延期办证对原告造成的损失有限，考虑到原告未能充分举证证明其因延期办证遭受了实际损失，本院认为涉案合同所约定的延期办证违约金标准过高，本院酌定为合同价款每日万分之一。综上，即被告应按合同价款每日万分之一的标准向原告支付自涉案房地产交付原告之日后第241日起至办证通知及相关材料送达原告之日止的迟延办证违约金，为5651.46元（362273元×156日×0.0001/日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市新生辉投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈芳支付迟延办证违约金人民币5651.46元；二、驳回原告陈芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费474元，原告已预交。原告承担237元，被告承担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 龙  倩  虹二〇一六年六月八日书记员 张晶晶（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。