广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4320号原告吕芳，女，汉族，1989年8月18日出生，住广东省广州市，被告佛山市几何房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市汾江南路51号1108房，注册号440602000433468。法定代表人蔡勇飞。第三人梁月珊，女，汉族，1971年4月3日出生，住广东省广州市海珠区，原告吕芳与被告佛山市几何房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依职权追加案外人梁月珊作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，由审判员林波担任审判长，与人民陪审员邵静敏、陈桂好组成合议庭公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告、第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告立即返还原告押金2400元；3、被告立即返还原告缴纳的物业管理费、水电费预付款1200元；4、被告按《租赁合同》向原告支付违约金2400元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，被告将明福智富广场4座602房出租给原告使用。2017年3月初，上述案涉物业所有权人梁月珊电话告知因被告欠其租金，要求原告将租金缴纳给业主，被告亦微信告知原告将租金交给业主。后原告收到业主函，告知其与被告已经解除房屋租赁代理关系。因业主已收回被告代理物业出租的权利，被告已不能履行上述《租赁合同》，且被告行为构成严重违约，原告有权解除合同，并追偿被告未返还的全部费用。原告将物业管理费及水电费交给了被告，但被告并未实际支付给业主，因此被告应予返还。被告未向本院提交答辩意见及证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：原告身份证复印件，被告企业信用信息公示报告打印结果；租赁合同、房屋交接书、业主授权委托书、第三人身份证复印件、禅城区不动产登记信息查询结果；押金收据一张、租金收据五张（尾数编号：146、148、147、281、213、251）；关于变更交租方式的函、微信聊天记录截图、交通银行转账记录；银行缴费清单两张。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：根据佛山市禅城区不动产档案馆于2017年3月29日出具的不动产登记信息查询结果显示，座落于佛山市禅城区江湾一路2号四座602房的房屋所有权人是第三人。2016年10月31日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，主要内容如下：“……一、甲方同意将座落在佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场4座6002房甲方所拥有之物业（以下简称该物业）……出租给乙方作为住房使用。二、甲乙双方议定上述物业月租金为人民币……（1200.00元，赁期自2016年11月1日起至2017年10月31日共计12个月……三、乙方已向甲方缴纳人民币……（2400.00元）作为押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金……七、违约责任1、租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，则应以实际损失为准……”同日，原告向被告缴纳押金2400元、水电预存300元。2016年12月5日，原告向被告缴纳水电预存300元。2017年1月5日，原告向被告缴纳水电预存300元。2017年2月9日，原告向被告缴纳水电预存300元。2017年3月13日，原告通过微信告知被告法定代表人蔡勇飞第三人要求把租金直接交给第三人，并要求蔡勇飞表态，蔡勇飞微信回复原告直接给。2017年3月19日，第三人出具《关于变更交租方式的函》，主要内容为因被告拖欠其2个月租金，且明确表示不再履行合同责任，因此其与被告已解除租赁代理关系，要求原告自2017年3月起将物业租金、物业管理费、水电费预交直接向其交纳。其承诺原告能使用该物业至原告与被告合同期届满。原告交给被告的房屋租赁押金2400元及水电费预交部分，直接向被告追讨。庭审中，原告陈述其第四项诉讼请求的依据是合同第十四条规定约定由于承租方退租、第七条违约责任第一款。因为合同是基于双方的平等关系，出租方违约不能提供租赁物。原业主没有叫我搬出去，我跟业主之间没有签订新的合同，我已经没有在那里住了，因为这个事情闹到法院上，就跟跟业主商量一下就搬出去了，因为会住得不开心。其认为被告的违约行为是没有退押金及预交的水电费部分。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除上述《租赁合同》。根据本院查明的事实，第三人于2017年3月19日出具《关于变更交租方式的函》，以被告拖欠其租金且明确表示不再履行合同责任为由声明其与被告已解除租赁代理关系。结合被告法定代表人蔡勇飞的微信回复，足以认定被告与第三人之间的租赁代理关已于2017年3月19日解除，相应地原告与被告签订的上述《租赁合同》也应于此时终止。关于原告诉请被告返还押金及物业管理费、水电费预付款，鉴于上述《租赁合同》已经终止，本案亦无证据证明原告存在违约情形或未缴费用，被告亦无证据证明其已经将预付款支付相关费用，故被告应将上述押金及物业管理费、水电费预付款返还给原告。原告该项诉请有理，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金。从本案查明事实来看，原告并未因上述《租赁合同》提前终止而未能继续在涉案房屋居住，第三人亦承诺原告能使用涉案房屋至原告与被告合同期届满。原告未有证据证明被告存在合同约定的其他违约情形。至于本案中的退押金及预交的水电费部分，上述《租赁合同》对此并未明确约定，只是属于合同终止后的附随义务，因此原告诉请违约金，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告吕芳与被告佛山市几何房地产代理有限公司2016年10月31日签订的《租赁合同》于2017年3月19日终止；被告佛山市几何房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吕芳返还押金2400元；被告佛山市几何房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吕芳返还物业管理费、水电费预付款1200元；驳回原告吕芳的其他诉讼请求。如果被告佛山市几何房地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告佛山市几何房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波人民陪审员  邵静敏人民陪审员  陈桂好二〇一七年八月二十四日书 记 员  冯裕雯附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。