陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民三终字第00936号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区南广济街38号。
负责人牟乃密，该分行行长。
委托代理人李宇，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人秦州，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）訾俊珍，女，1974年1月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）西安大方置业发展有限公司，住所地西安市未央路38号。
法定代表人王方胜，该公司总经理。
委托代理人赵娟婷，该公司员工。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）因与被上诉人訾俊珍、西安大方置业发展有限公司（以下简称大方公司）借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年11月7日，建行陕西省分行（贷款人）与訾俊珍（借款人）签订个人住房借款合同（编号：610750004-011-201117506），约定：借款人应将借款用于购置西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安10幢2单元14层21402号房产；借款本金为750000元；借款期限自2011年11月7日至2033年11月7日；借款人的还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币6268.56元（委托扣款）；借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利；等等。抵押人訾俊珍以西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安10幢2单元14层21402号房产为前述借款合同提供担保，与抵押权人建行陕西省分行签订有房地产抵押合同，并办理了抵押登记（市房预抵字201112800543号）。后建行陕西省分行按照借款合同的约定向訾俊珍支付了贷款750000元，訾俊珍未能按约还款。经过建行陕西省分行核计，截止2014年3月10日，訾俊珍拖欠本金7429.88元、利息28489.59元、罚息180.28元、复息709.58元。正常本金尚欠728184.63元。2010年9月20日，建行陕西省分行与大方公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定大方公司为借款合同提供的保证为连带责任保证。另查，訾俊珍于2010年11月4日离婚，至2011年7月14日未再婚。
原审法院认为，建行陕西省分行与訾俊珍、大方公司签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，均系有效合同。合同当事人均应按照合同履行各自相应的义务，建行陕西省分行履行了向訾俊珍支付借款的义务，訾俊珍未按合同约定按时履行还款付息的义务。现建行陕西省分行要求解除借款合同、要求訾俊珍按照借款合同的约定偿还借款本金728184.63元、利息29379.45元、至借款本息全部清偿之日止产生的所有利息、并主张以抵押房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，以及大方公司承担连带责任的诉讼请求，证据充足、理由正当，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司陕西省分行与訾俊珍签订的个人住房借款合同（编号：610750004-011-201117506）。二、訾俊珍于本判决生效之日起三十日内，偿还中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金728184.63元、截止2014年3月10日的利息（包含罚息和复息）29379.45元及自2014年3月11日起至借款本息全部清偿之日止产生的利息（具体数额按借款合同约定计算）。三、訾俊珍不能履行上述债务时，可以对訾俊珍抵押的西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安10幢2单元14层21402号房屋进行拍卖或变卖，以所得价款清偿上述债务，中国建设银行股份有限公司陕西省分行对所得价款享有优先受偿权。四、西安大方置业发展有限公司对上述债务抵押物不足清偿部分承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11726元由訾俊珍负担（此款中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，訾俊珍在本判决生效后直接支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行）。
宣判后，建行陕西省分行不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，大方公司对本案的债务承担的连带保证责任，而不是一般保证责任，上诉人有权单独、直接要求大方公司全部、足额清偿本案的债务。上诉人与大方公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定大方公司的保证范围为贷款本金及利息、违约金、赔偿金、和为实现债权和担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证。原审判决适用法律错误，原审判决没有适用《担保法》第十八条的规定，且违反了该规定。原审判决没有适用《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。原审判决违反了“约定优于法定”的基本原则。请求一、撤销原判第四项，依法改判为“大方公司对訾俊珍的全部债务承担连带清偿责任。”；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人大方公司答辩称，訾俊珍与上诉人签订《个人住房借款合同》并以其所购的房屋进行抵押，为不动产的抵押（即物的抵押），而大方公司仅为訾俊珍的借款提供保证。根据《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条规定，上诉人应首先就訾俊珍的物的抵押实现其债权，而其抵押物的价值足够上诉人实现其债权，因此，大方公司应在物的担保之后承担连带保证责任。在存在抵押物的情况下，债权人可以最便捷安全的实现自己的债权。上诉人所述的“约定优于法定”原则的前提是不与法律上的强制性规定相冲突的情况下。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实。二审中双方均无新证据提交。
本院认为，建行陕西省分行与訾俊珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、与大方公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行。借款合同签订后，建行陕西省分行依约发放了贷款，訾俊珍未能按约定履行偿还借款本息的义务，构成严重违约，已达到合同约定的解除条件。建行陕西省分行请求解除借款合同，归还本息合法有据，应予支持。建行陕西省分行与大方公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款约定：无论建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、建行陕西省分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，大方公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行陕西省分行均可直接要求大方公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，大方公司不提出任何异议。该条款对债权实现约定明确，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，建行陕西省分行有权直接要求大方公司在其保证范围内承担连带保证责任，大方公司应按约定就全部债务承担连带清偿责任。原审判令在抵押房产不足以清偿债务时，才由大方公司承担连带清偿责任不当，应予变更。据此，建行陕西省分行的上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01095号民事判决第一、二、三项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01095号民事判决第四项为被告西安大方置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告西安大方置业发展有限公司承担连带清偿责任后有权向被告訾俊珍追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费负担不变，二审案件受理费11376元，由訾俊珍、西安大方置业发展有限公司负担，在执行本判决时一并支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 柳
代理审判员 罗 怡
代理审判员 马志超
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 王江艳