四川省泸定县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3322民初231号
原告：泸定县祥睿物业管理有限公司，住所地泸定县泸桥镇泸桥御锦C幢2楼1号。
法定代表人：任军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈余红，女，30岁，汉族，住四川省泸定县，系该公司员工。
被告：杨兰，女，45岁，汉族，住四川省泸定县。
被告：杨孝明，男，47岁，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。
原告泸定县祥睿物业管理有限公司（以下简称祥睿物业公司）与被告杨兰、杨孝明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥睿物业公司的委托诉讼代理人沈余红，被告杨兰、杨孝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年7月1日至2017年5月31日的物业服务管理费（以下简称物管费）本金5327元；2、判决被告向原告支付2015年7月1日至2017年5月30日的滞纳违约金1598元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告依照物业管理相关法律法规，以及与某某小区开发商签订的《前期物业服务合同》，与被告签订的《前期物业管理服务协议》，与某某业主委员会（以下简称业委会）签订的《某某物业管理协议》，履行了小区公共区域的秩序维护、保洁、消防设施、电梯、上下供水排污主管道、小区绿化等义务，支付了近20人的工资和公共区域设施设备所产生的电费、电梯维护费、年检费等，受到了广大业主和业委会的好评。但被告未依照合同约定履行按时交纳物管费的义务，尚欠2015年7月1日至2017年5月31日的物管费5327元（193.02平方米×1.2元×23个月），还应支付违约滞纳金，依合同约定按天收取数额较大，原告自愿按年计算共计2431元。经原告电话催缴、张榜催缴、上门催缴和业委会发文催缴未果，故向法院提起诉讼。庭审中，因原告诉请中的违约金与诉称中的违约金数额不一致，经庭审释明，原告当庭明确以诉请滞纳违约金1598元为准。
被告杨兰、杨孝明辩称，1、原告关于履行了小区公共区域维护保养义务、受到了广大业主和业委会好评的陈述不是事实，小区有117户业主拒交物管费，没有好评一事，小区内消防通道没有应急灯和过道灯，业主只好用自己的手机照亮，小区卫生没有人打扫，工作人员未统一着装，没有人员信息和管理制度公示，消防通道被占用，电梯无故关停，故意抠掉电梯板，无电梯维保的相关公示，有的业主曾被关在电梯里长达两个小时，原告的员工未来解救。某某小区称不上小区，没有道路、绿化、公用椅等小区基本设备，每月1.2元每平方米的高额物业费是不合理不合法的；2、原告诉称中提到的业委会是非法成立的，其成立从未召开过业主大会，签订的合同无法律效力；3、被告缴纳过物业费，缴纳过后原告就把电梯停了；4、房屋一直都租出去了，前期承租人已足额缴纳物管费，后期是因为原告未提供有质量的安全、清洁、照明等服务，且被告与承租人约定由承租人交纳物管费，被告不应承担支付责任。综上，原告承诺的种种服务，广大业主不仅没有享受到，反而给业主造成了更多的麻烦和不便，其不履行职责的行为不仅违反了合同的约定，还违反了相关的法律法规。
本院经审理认定事实如下：2012年3月27日，泸定县某某小区建设单位泸州市能建房地产开发有限公司泸定分公司与原告祥睿物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告为某某小区实行前期物业管理服务，委托期限为2012年3月26日至2014年3月26日。2012年5月，被告将涉案房屋出租给袁某某使用，2012年7月16日，袁某某就涉案房屋与原告签订《前期物业管理服务协议》，委托原告实行前期物业管理服务。2015年5月，袁某某退租。同年，某某小区业委会成立。2016年1月6日，该业委会与原告签订《某某物业管理协议》，协议期限为5年，自2015年8月5日起至2020年8月5日止，约定业主出售、转让或出租物业给他人，买受人、受让人、承租人在十日内须与原告签署新协议，在新协议签订之前，原业主继续履行本协议规定的业主义务，物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋本体共用设施设备的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯等）、环境卫生、保安服务、交通秩序和车辆停放等，物业管理服务费标准为电梯公寓、门面（含小区内第一层）1.2元/月/平方米，住改商的收费标准由业委会确定，业主不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每天以当期应交费用总额的0.3%交纳违约金。原告依照上述合同约定，从2012年3月起为某某小区提供物业服务至今，被告对此亦当庭认可。
另查明，1、被告杨兰、杨孝明系某某小区业主，涉案房屋系二被告共有，位于泸定县某某镇某某路（某某小区）*-**号（门面），产权证号LD2016******，建筑面积为193.02平方米。
2、原告当庭认可：涉案门面2015年7月1日前的物管费已全部交纳，2015年7月1日至2016年7月1日的物管费已交纳864元。
3、原告当庭认可：原告以涉案小区地下停车场不属于物业管理范围及业主未交纳车位服务费为由，剪断了停车场电源线；小区3单元电梯的部分按钮及面板缺失是事实，虽原告不断进行维修，但维修后又坏，该状况持续了3至4年；3单元某酒吧将小区消防通道阻断是事实，该问题至今未解决；涉案小区部分公共通道应急灯确实已损坏。此外，从被告提交的照片显示，涉案小区还存在消防栓中没有消防水袋、电梯中未张贴电梯安全检验合格标志、卫生环境差等问题。
以上事实，有如下经庭审质证的证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：
《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《某某物业管理协议》、收据（NO.00*****），原告提交的照片（原告履行保安、保洁及对共用设施设备进行维护保养），被告提交的照片（原告物管服务中存在瑕疵），泸定县住房和城乡规划建设局产权情况记载表。
本院认为，当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。（一）关于被告是否应当交纳物管费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，与业委会签订的《某某物业管理协议》，均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对某某小区全体业主具有约束力。关于涉案门面使用人袁某某与原告签订的《前期物业管理服务协议》，被告辩称未经其委托授权不予认可，原告未举证证明袁某某系经被告授权签订，该合同对被告无约束力，但2015年5月袁某某退租后（租赁期间物管费已交清），原告继续在为涉案小区提供物业服务，被告并未提出异议，因此在袁某某退租后至原告与业委会签订的《某某物业管理协议》生效前，原、被告已形成了事实上的物业服务合同关系。综上，原告已依约为涉案小区提供了物业服务，二被告作为该小区业主，应当向原告支付物管费，故对原告要求二被告支付拖欠物管费的诉请，本院依法予以支持。庭审中，被告辩称涉案房屋已分割成三部分出租，并约定由承租人交纳物管费，被告不应承担支付责任，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，被告在庭审中没有提供物业使用人的具体信息，原告亦未请求追加物业使用人参加诉讼，且即使被告与物业使用人存在关于交纳物业服务费的约定，该约定系业主与物业使用之间的约定，对外被告仍需负连带交纳责任，故被告的该辩解意见不成立；被告辩称因业委会成立违法，其与原告签订的《某某物业管理协议》无效，但其提交的证据不足以证明其异议，且被告均当庭认可2012年至今确系原告在为涉案小区提供物业服务，被告也实际接受了原告提供的物业服务，故被告以合同无效作为抗辩理由，依法不能成立。（二）关于原告的物业服务是否存在瑕疵。庭审中，被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵才导致被告拒交物管费，原告辩解称管理中存在的问题都是客观原因造成的。本院认为，1、关于原告剪断地下停车场电源线的问题。原告与建设单位、业委会签订的合同中均约定，停车场以及交通秩序和车辆停放属于物业管理服务内容，但实行的是有偿服务，业主未按时交纳停车位管理费，原告应当通过正当途径与业主沟通、协商解决，不应采取剪断停车场电源线的方式来解决；2、关于电梯存在的问题。原告辩解称小区3单元电梯的部分按钮及面板间断性地缺失长达3至4年，是因为原告多次维修好后业主又扣掉，但其并未举证予以证明，且即便是业主损坏的，原告也应当及时修复，保证电梯的正常使用，并另行采取合法途径让损毁财物的业主承担相应责任；3、关于消防通道被阻断的问题。原告辩解称3单元某酒吧将消防通道阻断时，原告阻拦过并报给了城建局，城建局也阻拦过，但原告并未提供证据证明其采取了上述措施，该问题至今仍未得到解决，影响了业主的正常通行，并造成了消防安全隐患；4、关于部分应急灯损坏、消防栓中没有消防水袋的问题。应急灯是发生紧急或突发事件时使用的必要照明设施，消防栓是发生火警事件时必不可少的消防设备，原告均应当及时进行修复和完善，保障业主的人身和财产安全；5、关于电梯中未张贴安全检验合格标志的问题。原告辩称电梯年检维保手续已办理完毕，但还未进行张贴公示，是业委会和维保公司在办理，但其并未提供相应证据予以证实，且电梯的维护和管理属于物业管理服务范围，原告应当及时提请、配合相关部门完成电梯年检，保障电梯的安全运行。综上，根据原告的陈述及现有证据，反映出原告提供的物业服务存在一定瑕疵，需要进一步加强和改进。（三）关于本案的物管费及违约金。针对原告主张涉案门面2015年7月1日至2017年5月31日期间拖欠的物管费，被告辩称其中60平方米的物管费已由承租人全部交纳，其余部分承租人是否交纳不清楚，但被告提交的证据证明涉案门面只交纳了其中60平方米从2015年7月1日至2016年7月1日的物管费864元，原告主张的其余部分物管费是否已经交纳，被告并未举证予以证实，应承担举证不力的法律后果，故涉案门面从2015年7月1日至2017年5月31日的物管费应为5327元（193.02平方米×1.2元/月/平方米×23个月），扣除已经交纳的864元，二被告还应交纳物管费4463元，但鉴于原告提供的物管服务存在一定瑕疵，本院对被告应交纳的物管费予以适当调整，酌定减轻20%的给付义务为宜，即被告实际应支付物管费3570.4元（4463元×80%）。原告提供的物业服务不完全符合协议约定，存在一定的瑕疵，也构成了一定的违约，被告未按约支付物管费也是基于原告服务不到位所致，故本院对原告要求被告支付滞纳违约金的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告杨兰、杨孝明在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费3570.4元。
二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨兰、杨孝明负担13元，由原告泸定县祥睿物业管理有限公司负担12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。
审判员 周海霞
二〇一七年八月三日
书记员 卢 芳