北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第1544号
原告（反诉被告）宋蕾，男，1979年4月30日出生。
委托代理人郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜鹏，男，1969年1月4日出生。
委托代理人朱日高，北京瑞瀚律师事务所律师。
委托代理人陈静（与被告系夫妻关系），女，1972年4月10日出生。
原告（反诉被告）宋蕾与被告（反诉原告）杜鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋蕾及其委托代理人郭小年，被告（反诉原告）杜鹏的委托代理人朱日高、陈静均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）宋蕾诉称：原告为北京同心鼎力健身中心的经营者（个体工商户）。2009年5月15日，原告与首钢物业管理处签订《模东游泳馆租赁合同》，约定首钢物业管理处将石景山区模式口东里游泳馆出租给原告，租赁期限自2009年6月15日至2019年6月14日止。2009年9月15日，原告与被告经过协商，将游泳馆内南侧约1000平方米的房屋转租给被告使用，租赁费用为每年七万元，租赁期限为5年，截止日期为2014年9月15日。由于平常较熟，双方未签订书面合同。租赁期限内，被告陆续缴纳了应付租金，但约定的租赁期限到期后，被告不但拒签书面合同，并且指使数个社会闲杂人员私接水电持续非法占据房屋。原告多次要求对方以新租赁标准续签书面合同，或搬离房屋，但均被无理拒绝。诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空北京市石景山区模式口东里游泳馆内出租房屋内物品，搬离该房，并将房屋（游泳馆南侧的三层楼的三层、二层楼的全部、以及车棚）返还给原告，将锅炉房顶上二层房屋拆除；2、请求判令被告自2014年9月15日起按照每月二万元的标准向原告给付费用（租期结束前是租金，租期结束后是房屋使用费），直至实际返还房屋之日止；3、诉讼费由被告承担；4、请求判决被告支付2014年11月15日至2015年3月15日、2015年11月15日至2016年3月15日供暖费（每年48000元，共计96000元）；5、请求判决被告支付垃圾清运费（2014年9月15日至2015年10月13日，每平米每月1.2元，两年共计14400元）；6、请求判决被告支付2014年9月15日至2015年10月15日的电费（按照每月3000元计算）。
被告（反诉原告）杜鹏辩称：请求法院判令驳回原告诉求，原告所述与事实不符，被告已支付了租金，且多支付了1万元，双方签订合同是口头约定十年租期。不同意原告供暖费的请求，原告已把暖气断了。电费也不同意支付，电也断了，被告单走的电路，不存在交纳电费问题。垃圾清运费已很大程度超出了费用。李金磊领取的46000元包含了这部分费用。就此被告提出反诉，反诉请求：1、判令原告给付因原告断水、电、暖导致租户搬走的房屋出租损失56000元，退还多交纳的租金10000元；2、诉费由原告负担。
反诉被告（本诉原告）宋蕾针对反诉辩称：原、被告双方口头约定的租期只有五年。原告并没有对被告断水、断电，且被告所说原告断水、断电时间已超出租期，就算有该行为，责任也应该被告自负。不存在多收一万元租金的问题，被告至今仍然逐日拖欠租金，因此请求法院驳回被告反诉请求。
经审理查明：双方争议的诉争房屋位于北京市石景山区模东游泳馆。2015年7月23日，本院至首钢实业总部分公司进行谈话，并联系首欣物业公司，得到答复：诉争房屋产权人系首钢实业公司，首欣物业公司为后来承继的代管人。2009年的建筑情况现已无相应材料证实。
北京同心鼎力健身中心为个体工商户，经营人为宋蕾。北京同心鼎力健身中心曾与首钢物业管理处签订模东游泳馆租赁合同，载明：甲方将坐落在石景山区模式口东里游泳馆，建筑面积2873平方米承包给乙方经营，游泳馆的产权归甲方，乙方只有管理（包括相应设备）使用权和合同规定的收益权，但不准出卖转让。承包期限自2009年6月15日至2019年6月14日。
对于上述合同签订时租赁的房屋坐落，原告称租赁时原有房屋为南侧车棚、一个大棚、一个二层楼、一个三层楼，一个锅炉房。被告对此否认，称二层楼系被告于2010年11月自建。
2009年9月15日，原、被告双方达成口头协议，被告承租诉争地点的房屋，每年租金七万元。原告称口头约定租期五年，至2014年9月15日到期。被告称口头约定租期十年。对于诉争地点的出租范围，原告称为游泳馆南侧原车棚、整个二层楼、三层楼的三层、锅炉房楼顶二层房屋。被告称为三层楼的三层、车棚、三层楼对面空地、锅炉房楼顶二层房屋，整个二层楼是被告自建。
上述口头协议达成后，被告对于房屋进行了装修改造自建等。被告提供了收条、照片、现场图、建筑说明等以证实上述事实。
2011年8月23日，宋蕾出具收条，载明收到2011年9月5日至2012年9月15日游泳馆楼上房租款7万元，已结清。
2012年9月25日，宋蕾出具收条，载明收到2012年9月15日至2013年9月15日游泳馆楼上房租款7万元，已结清。
2014年6月24日，宋蕾出具收条，载明：今收2014年房租部分六万元。原告称此部分租金系2013年9月15日至2014年9月15日租金。被告称此部分租金系2014年9月15日至2015年9月15日租金，2013年9月15日至2014年9月15日租金收条其丢失了。
2014年7月10日，李金磊出具收条，载明收到周景辉2万元。庭审时，宋蕾认可李金磊系替其收取租金的人，此部分租金中1万元系2013年9月15日至2014年9月15日租金，另1万元系2013年被告所欠水电费。被告称此部分租金中1万元系2014年9月15日至2015年9月15日租金，另1万元系水电费，但非欠交的。
原告称2014年9月15日后曾采用贴告示、找工作人员去现场、打电话、发短信、当面谈等方式主张被告腾房，被告对此否认。
庭审时，被告提供了证人证言、住户明细等证实其主张的租期及损失问题。
对于供暖费、垃圾清运费、电费的支付情况，被告称双方约定供暖费由被告承担，按照面积计算，以前是交给宋蕾。实际承租面积不清楚，每年交多少供暖费也不清楚。原告称供暖费按照每平方米48元计算，租赁面积约为1000多平方米。对于垃圾清运费，被告称约定其负担，为每个季度3750元，交到2014年5月30日。原告认可按照每季度3750元计算。对于电费，被告称约定其负担，按照实际电表交纳。被告提供了照片以证实断暖、断水、断电的事实。被告在断电后又自原告电线上接了电。
庭审时，被告提供了其记录的各项费用交纳的明细，原告对此认可，但表示对于李金磊签字部分不清楚。
上述事实，有当事人陈述、谈话笔录、现场勘验笔录、照片、收条、收据、租赁合同、证人证言、现场图、建筑说明、明细等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于：第一，双方口头约定的租期确定问题；第二，租赁范围确定问题；第三，原、被告诉求的处理问题。
针对焦点问题之一，双方对于口头约定的租期存在较大争议，双方对于租期各执一词，但均未提供有效证据证实各自主张，当事人未采用书面形式订立租赁合同的，视为不定期租赁。因此本院认定双方口头的租赁合同为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但应当给对方必要的准备时间，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告采用断水、电、暖及诉讼的方式向被告主张合同的权利义务终止，且诉讼期间可以视为原告给被告必要的准备时间，因此双方的不定期租赁合同应当被确认已经解除。
针对焦点问题之二，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于租赁范围，双方均认可游泳馆南侧三层楼的三层以及车棚）为出租房屋，亦认可锅炉房顶上二层房屋为被告自建，本院对此确认。但是需要指出的是，对于二层楼的建设问题，原告称出租时即存在该房屋，故应当由原告进行举证证实该房屋系出租时即由原告给付被告的租赁物。原告应当举证证实诉争地点的房屋系原始出租物，否则其不能主张返还，而仅能依据合同的解除，向被告主张拆除自建房屋。现原告并未提供有效证据证实二层房屋的权属及出租时即存在的事实，经本院至权属部门查询，亦未查询到相应证据予以佐证，被告提供的建筑说明亦无该项建筑，故对于原告称上述房屋系其出租物，从而主张返还的主张，本院难以支持。当然，该建筑是否为被告自建，被告对于其自建建筑的现残值损失等，双方可另行解决。
针对焦点问题之三，现合同已经解除，承租人应当返还租赁物，且承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原告不同意继续出租房屋给被告，被告仍占用租赁地点，并无事实及法律依据。故原告要求被告将诉争地点的房屋腾退的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。被告亦应保证合同解除后将诉争房屋及地点完好返还原告，故应将其自建部分拆除。具体拆除腾退的时间，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观居住条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。
被告在2014年9月15日及租赁期限届满后仍继续占用诉争地点，应向原告支付房屋租金及房屋使用费，原告要求被告给付房屋租金及使用费的诉讼请求，法院予以支持。房屋使用费的具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原、被告各方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，综合考虑断水、电、暖的事实，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。
被告应当按照约定给付原告供暖费、垃圾清运费、电费。但是因原告存在断电断暖等行为，故对于上述费用，本院依据双方约定的正常数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原、被告各方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。
因双方系不定期租赁合同，因此双方对于合同的随时解除等因素应当考虑在内。但是原告径行断水、电、暖的行为，并未给被告留有必要期间，在此期间内被告请求判令原告给付因原告断水、电、暖导致租户搬走的房屋出租损失的反诉请求，具备事实及法律依据，本院予以部分支持。被告请求原告退还1万元的诉讼请求，因双方均认可该费用系电费，故本院在计算电费时将该费用予以抵销，不再支持被告该项诉求。当然，对于李金磊出具收据载明的4.6万元款项等，各方可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、杜鹏于本判决生效后九十日内将位于北京市石景山区模式口东里游泳馆三层楼房的三层部分以及车棚的屋内物品腾空，将上述房屋返还宋蕾，并将位于北京市石景山区模式口东里游泳馆锅炉房顶上的二层房屋拆除；
二、杜鹏于本判决生效后七日内给付宋蕾房屋租金及使用费（自2014年9月15日起，至杜鹏实际执行完毕上述判决主文第一项之日止的期间，按照每年五万元计算）；
三、杜鹏于本判决生效后七日内给付宋蕾供暖费、垃圾清运费、电费共计五万四千元；
四、宋蕾于本判决生效后七日内补偿杜鹏损失一万二千元；
五、驳回宋蕾的其他诉讼请求；
六、驳回杜鹏的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千四百九十八元，由宋蕾负担二千二百四十三元（已交纳九百元，剩余一千三百四十三元于本判决生效后七日内交纳），由杜鹏负担一千二百五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费七百二十五元，由杜鹏负担五百五十元（已交纳），由宋蕾负担一百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 王靖环
人民陪审员 冯凤增
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 徐 瑶