江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4012号
上诉人（原审原告）舒曦萍，女，汉族，1971年11月1日生。
委托代理人周小迪，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人邓子诣，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈彪，男，汉族，1967年10月23日生。
被上诉人（原审被告）王秀武，男，汉族，1971年4月18日生。
上诉人舒曦萍因与被上诉人陈彪、王秀武确认合同无效纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人舒曦萍及其委托代理人周小迪、邓子诣，被上诉人王秀武，到庭参加诉讼；被上诉人陈彪经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
舒曦萍原审诉称，舒曦萍与陈彪原系夫妻关系。座落于南京市六合区龙袍镇龙江路4号房屋系舒曦萍与陈彪的婚内夫妻共同财产。陈彪与王秀武未经舒曦萍同意，擅自签订所谓“房屋买卖合同”，并办理了房屋过户登记手续，将房屋过户至王秀武名下。陈彪与王秀武的行为，严重侵害了舒曦萍的合法财产权益，舒曦萍为了维护自身合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，要求：1.确认陈彪与王秀武签订的关于南京市六合区龙袍镇龙江路4号房屋的房屋买卖合同无效；2.确认陈彪与王秀武之间关于南京市六合区龙袍镇龙江路4号房屋的物权变动无效，并判令恢复该房屋登记至买卖发生之前的状态。
王秀武原审辩称，其是通过合法的买卖在政务中心办理的过户手续，舒曦萍与陈彪是否是夫妻有待确认，舒曦萍与陈彪并未领取结婚证。且双方离婚协议中的签字因陈彪未到场还需要确认。
原审法院经审理查明：舒曦萍与陈彪于1993年5月26日登记结婚。2012年2月3日，舒曦萍与陈彪协议离婚，离婚协议约定六合区龙袍龙江路4号住房产权男女双方各分一半。
2010年5月10日，陈彪、舒曦萍以甲方名义与王秀武签订房屋买卖合同一份（该合同系舒曦萍提供），约定甲方将六合区龙袍街道龙江路4号房屋出售给王秀武，房屋价格为128万元。该合同下方签字人为陈彪、王秀武，后该合同并未实际履行。
2010年11月26日，陈彪与王秀武签订南京市存量房买卖合同一份，由陈彪将登记在其个人名下的六合区龙袍镇龙江路4号房屋（房屋面积额202.46平方米）出售给王秀武，出售价格为人民币2360000元。合同签订后，陈彪与王秀武到房产登记机关办理了相应过户手续，现该房屋登记产权人为王秀武。
原审庭审中，王秀武陈述房屋价款2360000元交付方式为：一部分系帮陈彪、舒曦萍代为支付了第三人王晓磊债务127万元，另支付了涉案房屋在银行抵押贷款60万元（该60万元中的49万元为银行本票支付，11万元为转账支付），其余为现金给付。舒曦萍陈述其在2011年7月左右即知道涉案房屋已经过户给了其他人，但由于身体原因，故一直未能主张相应权利。
2012年7月3日，王秀武以涉案房屋产权人身份向原审法院提起相邻关系纠纷诉讼，后原审法院判决支持了其诉讼请求。
原审法院另查明：涉案房屋初次登记时间为2005年11月10日，登记产权人为王秀武一人。
原审法院认为，本案的主要争议焦点是陈彪与王秀武签订的南京市存量房买卖合同是否合法有效。涉案房屋系舒曦萍、陈彪在夫妻关系存续期间所建，应属夫妻共同财产。根据《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条第二款的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案涉案房屋只登记在陈彪一人名下，王秀武在购买此房时有理由相信陈彪有相应的处分权利，且王秀武也支付了一定的对价。同时，第一份房屋买卖协议系舒曦萍提供，即舒曦萍对陈彪有出售房屋的意愿应当予以知晓，且第二份买卖合同的房屋价款亦高于第一份房屋买卖协议，对舒曦萍的权利未有损害。综上，王秀武在与陈彪签订房屋买卖合同时有理由相信房屋出售行为系陈彪、舒曦萍双方共同意思表示，且其支付了一定的对价，属于善意第三人，该房屋买卖合同合法有效。故舒曦萍的诉请没有法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，原审法院判决：驳回舒曦萍的诉讼请求。原审案件受理费30680元，减半收取15340元，由舒曦萍负担（此款舒曦萍已申请缓缴，其应在判决生效后给付此款）。
上诉人舒曦萍不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律不当，存在严重错误。（一）原审判决认定“2010年5月10日，陈彪、舒曦萍以甲方名义与王秀武签订房屋买卖合同一份（该合同系舒曦萍提供），约定甲方将六合区龙袍街道龙江路4号房屋出售给王秀武，房屋价格为128万元，该合同下方签字人为陈彪、王秀武，该合同并未实际履行。”原审判决还称，由于第一份买卖协议系舒曦萍提供，因此舒曦萍对陈彪有出售房屋的意愿应当知晓。上述事实认定和证据运用存在严重错误。该合同确实系舒曦萍提供，但该证据的来源是在房屋已经被陈彪擅自处分，舒曦萍事后发觉之后，从陈彪处取得。舒曦萍出示该证据，是为证明：1.由于王秀武当庭称其不知道舒曦萍与陈彪是夫妻关系，该证据足以说明王秀武在与陈彪签订第二份房屋买卖合同并办理房屋过户手续之前，对于陈彪、舒曦萍的夫妻关系是明知的，对于涉案房屋系陈彪、舒曦萍的共同财产也是明知的，王秀武当庭做出的是虚假陈述；2.王秀武与陈彪擅自处分涉案房屋是早有预谋的行为。王秀武在原审中并未对上述证据的真实性提出异议，也不能解释为何会出现这样一份协议。该协议虽然列明了舒曦萍的姓名，但没有舒曦萍的字迹，舒曦萍对此毫不知情。然而，原审判决在王秀武未提出任何实质抗辩的情况下，将该证据解读为“该协议系舒曦萍、陈彪以甲方名义与王秀武签订”，毫无根据。原审判决进一步认定舒曦萍知晓有关事实，不但与证据本身的属性完全不符，也毫无逻辑性可言。（二）原审判决认定“本案涉案房屋只登记在陈彪一人名下，王秀武在购买此房时有理由相信陈彪有相应的处分权利，且王秀武也支付了一定的对价”，“王秀武与陈彪签订房屋买卖合同时有理由相信房屋出售行为系陈彪、舒曦萍双方共同意思表示，且其支付了一定的对价，属于善意第三人”。上述事实认定和法律适用存在严重错误。首先，就善意第三人问题，最高人民法院、江苏省高级人民法院多次出台会议纪要，要求善意相对人必须符合“善意且无过失”的条件，必须约定并支付合理的对价，标的物必须已经“取得”。本案中除了涉案房屋已经办理过变更登记之外，王秀武不符合“善意且无过失”、“已经支付合理对价”的法律要件。从善意且无过失的角度来说，早在2010年5月，王秀武即与陈彪在舒曦萍不知情的情况下，私下订立了第一份房屋买卖合同，该合同明确列明陈彪与舒曦萍系夫妻关系。到2010年11月王秀武与陈彪私下订立第二份房屋买卖合同，并据此办理变更登记的时候，王秀武说不知道该房屋与舒曦萍有关，不清楚陈彪与舒曦萍是夫妻关系，不符合逻辑。王秀武明知该房屋与舒曦萍有关，却两次在舒曦萍未参与的情况下与陈彪订立买卖合同，私相授受办理房屋过户登记手续，毫无“善意”可言。从约定并给付合理对价的角度来说，根据舒曦萍了解到的情况，王秀武根本未支付任何对价。原审第一次开庭时，王秀武先声称该房屋对价236万元已经给付，是在房产交易大厅全部现金交付陈彪，在舒曦萍指出此种行为完全没有合理性后，其改口称代陈彪还了一个叫王晓磊的债务，前后陈述完全不一致。然而原审判决仅对王秀武改口后的说法进行了记述，未对其当庭陈述不实做出说明。第一次开庭后，原审法院要求王秀武提供其已经支付房款的有关证据，并提供王晓磊的联系方式，但王秀武未向原审法院提交任何证据。陈彪与王秀武私自订立的房屋买卖合同约定有关钱款一次性付清，没有提到任何代付、代还款等内容。如果房屋对价是一次性付清的，如此巨额的房款，是怎么付的？如果不是一次性付清，而是如王秀武所说向陈彪以外的第三人付款，为何在合间中毫无体现？退一步来说，即便王秀武在舒曦萍不知情的情况下，确实与陈彪有一些经济往来，如何确定这些经济往来与房屋买卖有关？原审判决认定王秀武已经支付“一定的对价”，到底是多少，语焉不详，根据司法实践，只有当第三人已经支付了绝大部分对价时，才可能被认为善意。本案中王秀武对付款情形的陈述前后不一，也不能提供任何付款凭证，就算已经支付了“一定对价”，从过户到现在没有付清房款，根本不具备善意第三人的法律地位，而是与陈彪恶意串通，侵害舒曦萍的合法权益。（三）原审判决认定“第二份房屋买卖合同的房屋价款亦高于第一份买卖合同，对舒曦萍的权利未有损害”，毫无逻辑。即使是价值相当，也不能在没有征得所有权人许可的情况下进行交易。原审判决在“经审理查明”中，没有反映出王秀武对关键事实前后矛盾的陈述，只记录了王秀武“最终修改版”叙述。（四）原审判决遗漏诉讼请求。舒曦萍原审诉讼请求有两项，一是要求确认买卖合同无效，二是要求确认物权变动无效。根据物权、债权独立性原则，债权的效力和物权的效力不能完全等同。如本案所涉合同无效，那么物权变动当然无效，但是当合同有效时，物权变动也不一定有效。原审判决依据《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条驳回舒曦萍诉请，即认为王秀武是善意第三人，因此合同有效，意味着原审判决并不否认陈彪存在无权处分的事实。既然存在无权处分，即便债权合同有效，也不当然意味着物权变动行为有效，王秀武是否可以取得房屋所有权，还要适用《物权法》第一百零六条善意取得的规定。正如前文所述，王秀武完全不符合善意取得的要件，该房屋的物权变动应属无效。原审判决未对舒曦萍的该项诉讼请求进行处理，导致舒曦萍权益无法实现。陈彪违反了婚姻法夫妻处分重大共同财产应当协商一致的规定、合同法恶意串通损害第三人权益的规定，故陈彪与王秀武擅自订立的房屋买卖合同应属无效。由于王秀武并非善意的买受人，在陈彪无权处分涉案房屋的前提之下，无论房屋买卖合同效力如何，王秀武均不能取得涉案房屋的所有权，针对该房屋发生的物权变动应属无效。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判支持舒曦萍原审全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王秀武辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，上诉人舒曦萍提出：1.对“2010年5月10日，陈彪、舒曦萍以甲方名义与王秀武签订房屋买卖合同一份，后该合同并未实际履行”有异议，该合同不是陈彪、舒曦萍以甲方名义与王秀武签订的，是陈彪和王秀武私下签订的，后来舒曦萍发现房屋被陈彪出售以后，将该合同作为证据提供，是为证明王秀武称不知道陈彪、舒曦萍是夫妻是虚假陈述。该合同是否实际履行，原审法院也未做调查。2.对“王秀武陈述房屋价款2360000元交付方式为：一部分系帮陈彪、舒曦萍代为支付了第三人王晓磊债务127万元，另支付了涉案房屋在银行抵押贷款60万元（该60万元中的49万元为银行本票支付，11万元为转账支付），其余为现金给付”有异议，王秀武在原审中先说房款在房产交易大厅以现金形式全部交给陈彪，舒曦萍代理人对此提出异议之后，王秀武改口说代为偿还王晓磊的债务，且未能对此举证。3.“涉案房屋初次登记时间为2005年11月10日，登记产权人为王秀武一人”应为笔误，初次登记产权人是陈彪。王秀武亦认可该处为笔误。
原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，王秀武陈述：“买房时，陈彪讲租出去了，签合同时没有约定租金收益归谁，王秀武从2015年7月开始收租金的。”对于两份房屋买卖合同交易价格相差较大的原因以及第二份房屋买卖合同房款给付情况，王秀武陈述：“第一份合同价格低，舒曦萍没有同意。第二份合同没有征求舒曦萍意见。买房时，陈彪没有和我讲有60万元银行贷款，我已经还王晓磊钱之后，又和我讲还了这个钱房子就可以过户。60万元银行贷款是过户之前帮陈彪还的。帮陈彪还王晓磊的钱，全是现金，不是一次性还的，分几次记不清楚了，还完之后，王晓磊打了一张条子。和王晓磊确有亲戚关系。”王秀武并提供其建设银行账户明细，证明其在2010年11月25日的一笔11万元支出是帮陈彪夫妇还了11万元银行贷款。舒曦萍经质证认为不能达到王秀武的证明目的。因仅凭该笔支出记录，不能证明该笔支出款项的去向，故本院认为王秀武的证明目的不达。
舒曦萍提供其从南京市六合区档案馆调取的离婚协议书，印证其原审中提供的离婚协议书的真实性。
本院另查明，第一份房屋买卖合同系舒曦萍在原审中提供，其举证时说明证明目的为“在房屋办理过户交易之前，王秀武就已经知道陈彪和舒曦萍都是房屋的物权人，两份合同房价差距很大，是不正常情况”。
以上事实，有原审庭审笔录及二审庭审笔录在卷为证。
本案争议焦点：1.案涉存量房买卖合同是否有效；2.陈彪与王秀武关于案涉房屋的物权变动是否有效。
本院认为，关于争议焦点一，舒曦萍主张该房屋为其与陈彪在夫妻关系存续期间的共有财产，于法有据。陈彪以自己的名义出售该房产，属于无权处分。舒曦萍主张陈彪与王秀武恶意串通签订案涉合同故合同无效，缺乏足够证据支撑，本院不予采信。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案合同签订时为陈彪、舒曦萍夫妻关系存续期间，舒曦萍主张陈彪未经其同意出售共有房产，陈彪未到庭视为放弃答辩权利，王秀武亦认可陈彪与其签订第一份房屋买卖合同时舒曦萍是不同意的，签订第二份房屋买卖合同时没有征求舒曦萍意见，也没有证据证明舒曦萍知道该份合同。因此，王秀武在明知案涉房屋为陈彪、王秀武夫妻共同财产的情况下，没有尽到善意第三人所应尽的合理注意义务。关于本案房款的支付情况，王秀武主张分别为代陈彪偿还案外人王晓磊的债务、银行贷款，剩余部分以现金方式给付，对于代还王晓磊的债务，所举证据不足以证明该笔债务真实存在，对于代还60万元银行贷款，仅提供一张49万元的支票存根，金额不能对应，对于给付陈彪的49万元现金，亦缺乏证据印证，且关于付款时间的陈述前后不一，故原审法院认定王秀武已经支付合理对价，证据不足，应予纠正。且按照王秀武所述，双方在办理过户手续后，仍由陈彪收取案涉房屋租金直至2015年7月，未能作出合理解释。结合当事人陈述及举证情况，陈彪未经房屋共有权人舒曦萍同意处分案涉房屋，买受人王秀武不符合善意第三人的要件，不能据此取得案涉房屋所有权，舒曦萍主张陈彪将案涉房屋过户到王秀武名下的物权变动行为无效，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实错误，导致判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第33号民事判决；
二、确认陈彪与王秀武之间关于南京市六合区龙袍镇龙江路4号房屋的物权变动无效，陈彪、王秀武应予本判决生效之日起十五日内将该房屋登记恢复至原登记状态；
三、驳回舒曦萍的其他诉讼请求。
原审案件受理费15340元，由舒曦萍负担40元，由陈彪、王秀武各负担7650元；二审案件受理费25680元，由舒曦萍负担80元（依法予以免交），陈彪、王秀武各负担12800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月三十日
书 记 员 郭婷婷