大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初1028号
原告大连泰达新城建设发展有限公司。
法定代表人陈俊，系该公司董事长。
委托代理人郑秀梅，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人葛彩霞，系辽宁智库律师事务所律师。
被告大连众投科技有限公司。
法定代表人吴云雷，系该公司执行董事。
委托代理人候俊伟，系辽宁社和律师事务所律师。
原告大连泰达新城建设发展有限公司与被告大连众投科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连泰达新城建设发展有限公司的委托代理人郑秀梅、葛彩霞，被告大连众投科技有限公司的委托代理人候俊伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大连泰达新城建设发展有限公司诉称，2014年1月3日，原、被告双方签订了《中国投资网入驻租赁协议书》（简称“《租赁协议》”），原告将位于大连市甘井子区金龙寺房屋（计租面积为1989平方米，简称“该房屋”）出租给被告，双方约定：租期为5年，自2014年6月18日起至2019年6月17日止；其中前三年度租金为每年2,000元，第四年度租金为632,867元，第五年度租金为702,753.50元，每六个月为一个租金缴费期，每个缴费期支付年应缴租金的50%，上个缴费期届满前20个工作日内支付下期租金，物业管理费及电费等应当在缴纳房屋租金同时缴纳；被告应同时向原告支付保证金14万元；双方并约定了违约责任等其他事项。《租赁协议》签订后，被告于2014年8月1日与原告办理了房屋交接，被告随即进场装修并于2014年10月初正式入驻经营。但现被告除仅向原告支付了部分保证金即10万元外，至今未向原告支付租金、物业管理费、电费等费用，并于2015年下半年起停业至今。原告曾多次催促被告限期缴纳欠付的租金、物业管理费、电费等费用，但被告一直拒不履行。原告认为被告的上述行为，已构成严重违约。被告长期拖欠租金、物业管理费及电费，以及擅自停止营业，已构成严重违约，根据法律规定及合同约定，原告要求解除合同。被告应当向原告支付合同解除前所欠付的租金、物业管理费、电费，并承担逾期付款的违约金。双方合同约定原告有权按照被告未付款项的1%收取滞纳金。原告现同意按照同期银行贷款基准利率上浮30%，计算被告欠付费用的逾期违约金。根据《租赁协议》第20.1条“……因乙方违反合同约定导致甲方解除租赁合同的，则乙方应按照3倍于第四年度租金标准赔偿甲方（即1,916,601元）并根据乙方实际使用天数计算物业费、水电费。且乙方缴纳的保证金不予退还……乙方承租期内的装修装潢损失由乙方自行承担”之约定，因被告严重违约而导致《租赁协议》解除，被告应向原告承担违约金1,916,601元，被告已付的10万元保证金不予退还，且该房屋内被告装修装潢损失由被告自行承担。合同解除后，被告应将案涉房屋恢复原状，腾退交还原告。逾期腾退的，被告应当向原告承担逾期违约金、物业管理费及电费等所有费用。原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方签订的《中国投资网入驻租赁协议书》；被告向原告支付欠付的房屋租金及逾期付款违约金（其中租金自2014年8月1日计算至合同解除之日2016年1月15日止为2,833.30元，逾期付款违约金，按每期租金分别计算，违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自租赁协议约定每期租金应给付之次日计算至实际付清之日）；被告向原告支付欠付的物业费及逾期付款违约金（其中物业费自2014年8月1日起计算至合同解除之日2016年1月15日为135,252元，逾期付款违约金，按每期物业费分别计算，违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自租赁协议约定每期物业费应给付之次日起计算至实际付清之日止）；被告向原告支付欠付的电费及逾期付款违约金（其中电费自2014年10月1日起计算至合同解除之日2016年1月15日止为38,973.63元，逾期付款违约金，按每期电费分别计算，违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自租赁协议约定电费应给付之日的次日起计算至实际付清之日止）；确认被告已付履约保证金10万元归原告所有，不予退还；被告向原告支付合同解除违约金1,916,601元；被告向原告支付逾期交还房屋期间的违约金、物业费、电费等所有费用（自合同解除之次日起计算至房屋实际腾退交还之日止，其中每日违约金标准按第五年度日租金的2倍即3,850.70元/日暂计算90天为346,563元，物业费按4元/月/平方米暂计算90天为23,868元，电费按实际发生计算）。
被告大连众投科技有限公司辩称，关于第一项诉讼请求，同意解除双方签订的协议书，解除的原因并非由于被告违约，而是由于原告无法提供适合办公的房屋，致使被告租赁房屋的目的无法实现。第一，在被告入驻后的第一年原告未提供供暖，造成被告在冬天无法实际办公，原告在合同中承诺提供空调，但其仅提供了几台立式空调，导致被告在寒冷的冬天无法办公。第二，原告的消防设施至今未验收合格，案涉房屋存在巨大隐患，被告为自身员工的安全考虑也不能在此办公。第三，因上述原因原告的房屋租赁产权证一直未得到房屋主管部门批准，被告曾多次要求原告提供该房屋的合法手续，以使被告能够履行合同中的工商落户手续。截止到开庭日，原告一直没有提供其房屋的合法手续，致使被告的公司工商一直无法办理落户，也就无法享受当初签订合同时原告承诺的各项税收等优惠政策，致使被告签订案涉合同的最终目的至目前为止无法实现。原告没有证据证明其出租的房屋符合相关标准，并且与被告签订合同时违反了相关规定，故意将房屋安全设施的内容没有写进合同，造成被告在签订合同时对该安全性能没有审查，被告入住后才发现上述安全隐患。关于第二项诉讼请求，案涉合同为原告单方出具的格式条款合同，该合同中对于双方违约的条款约定不公平，基本上只有被告违约条款而原告的违约条款极少，并在相同情况下的违约责任原、被告之间所要承担的违约金差距大。被告未承诺过按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，合同中也未有这样的约定，我们只承认欠付2,000元的租金；关于第三项诉讼请求，合同中没有物业费的规定，至开庭之日双方也从未签订过关于物业费的合同，所以物业费无法确定数额；关于第四项诉讼请求，电费最终收取方应是国家电网，被告只同意在被告实际入驻期间依据国家电网所发生的实际电费以及依据国家电费收费条款由国家电网所收取的实际发生的滞纳金，其余数额被告均不同意；关于第五项诉讼请求，合同目的无法实现其根本原因是由于原告不提供合法手续造成被告工商无法办理落户，故该保证金原告应该返还给被告；关于第六项诉讼请求，违约金依法应当以实际发生的损失为准并不能过高，原告未提供其实际发生的损失是多少。对原告要求支付的违约金有异议，因为解除合同的根本原因不在被告；关于第七项诉讼请求，违约金、物业费、电费同上述几条的违约金、物业费、电费等的答辩意见。综上所述，解除合同的根本原因不在被告，违约金是以实际损失发生为准，而原告计算的基数均是案涉合同的第四、五年的租金，是原告未来将要发生的租金，其不能作为违约金的计算标准。并且即便依据上述标准其违约金的数额已经明显超过法律规定的限度。
经审理查明，2014年1月3日，原、被告双方签订《入驻租赁协议书》，协议书第二条约定被告以“金融产品网络店铺”的融资信息平台建设项目为核心，在原告的泰达慧谷产业园区投资设立运营机构，被告应在双方签订本协议30日内将工商注册地址注册或者变更至项目所在地。第三条约定原告出租给被告的房屋座落于大连市甘井子区金龙寺，房屋面积为1989平方米。第四条约定保证金为14万元，作为被告履行本合同的保证金。第五条约定房屋租赁期为5年，自2014年6月18日至2019年6月17日止。第六条约定房屋租金第一、第二、第三年度为2,000元，第四年度为632,867元，第五年度为702,753.50元。被告应在签订合同后7个工作日内将第一期租金支付给原告。每六个月为一个缴费期（每个缴费期支付年应缴租金的50%），在上一个缴费期届满前20个工作日内交付下期租金。第七条约定被告应当在交纳房屋租金的同时交纳物业管理费（每六个月支付一次），包括但不限于水电费、能源费、装修管理服务费以及其他应承担的费用，收取标准按《物业管理服务合约》执行。第十六条约定，经双方协商一致，可以变更或者解除本合同，双方另行签订协议。第十七条约定，被告有不按时支付或者不足额支付租金、水电费、物业费累计超过30日的；未经原告书面同意，擅自停止营业连续超过7天或一年内累计停止营业超过15天等情形，原告有权单方面以书面通知的形式解除合同。合同中还约定了违约责任，原告不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应双倍赔付被告已支付的保证金；除本合同明确约定外，未经双方协商一致，原告擅自提前解除本合同的，原告根据第四年度月租金的2倍向被告支付违约金；若被告擅自提前解除本合同的或因被告违反合同约定导致原告解除本合同的，则被告按照3倍于第四年度应缴租金标准赔偿给原告，即1,916,601元，并根据被告实际使用天数计算物业费、水电费，且被告缴纳的保证金不予退还，违约金不足抵付原告经济损失的，被告应负责赔偿；租赁期限内，被告逾期支付包括但不限于租金、水、电、能源费及物业管理等费用未超过30天的，原告有权按照未付款项的1%收取滞纳金；合同终止后，被告逾期交还房屋的，每逾期一天应按不低于第五年度日租金的2倍为标准向原告支付违约金。
2014年4月1日，被告向原告交付了10万的保证金。2014年8月1日，原、被告办理了房屋交接手续，被告进场开始装修。2014年9月4日，被告向原告交付了1,691.28元电费。2015年7月，被告以原告无法提供房屋产权证等办理工商变更登记所必备的手续，工商局欲对被告异地办公进行处罚为由搬离承租的房屋。
2014年9月11日，大连市甘井子区公安消防大队为原告出具了《建设工程竣工验收消防备案凭证》。
2015年9月28日，原告向被告发出《客户入驻通知单》，内容为要求被告于2015年10月12日前进场驻并缴纳相关费用，原告已经同意免除2015年10月1日前被告所欠缴的所有费用，并从2015年10月1日起按照994.50平方米计算各项费用。2015年10月26日，原告再次给被告发出《客户入驻通知单》，内容为要求被告于2015年10月28日前进驻办公并缴纳相关费用，其中包括采暖费、物业费等相关费用。如逾期未能进场办公及缴纳各项相关费用，请被告于2015年10月29日前将放置原告出租屋的所有物品搬出，如未能将物品搬出，原告将于2015年10月30日前将被告公司的物品搬至园区仓库放置，并与被告解除关于泰达中心1号楼三层的租赁协议。2015年11月9日，原告向被告发出律师函，限被告于2015年11月20日前，向原告支付欠交的租金及物业管理费等其他费用，以及逾期付款的违约金、滞纳金。否则原告有权根据法律规定及《租赁协议》约定，解除《租赁协议》、收回租赁场所并要求被告承担责任。
本院所确认的上述事实，有《入驻租赁协议书》、电费缴纳凭证、电表抄表记录、照片、《客户入驻通知单》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、收款收据在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《中国投资网入驻租赁协议书》系双方的真实意思表示，双方均应依约履行。被告自2014年8月1日进入案涉租赁房屋装修并搬入办公，自2015年7月起搬离了案涉租赁房屋。双方协议书约定，被告应在签订合同后7个工作日内将第一期租金支付给原告。每六个月为一个缴费期（每个缴费期支付年应缴租金的50%），在上一个缴费期届满前20个工作日内交付下期租金。但被告至今未向原告交付任一期租金。双方协议第十七条约定，被告不按时支付租金累计超过30日的或者未经原告书面同意，擅自停止营业连续超过7天或一年内累计停止营业超过15天的，原告有权单方面以书面通知的形式解除合同。现被告未交付租金且未经原告书面同意，自2015年7月起搬离租赁房屋，故原告有权解除双方签订的《中国投资网入驻租赁协议书》，且被告在诉讼中亦同意解除该协议书，故原告请求解除与被告签订的《中国投资网入驻租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持，本院确认该合同自本院将诉状副本送达被告之日即2016年2月18日起解除；关于原告主张被告支付欠付的房屋租金2,833.30元及逾期付款违约金一节，双方于2014年8月1日交接房屋，被告装修并入驻，原告应向被告支付自2014年8月1日至合同解除日即2016年2月18日的租金，现原告主张被告支付自2014年8月1日至其起诉日2016年1月15日的租金2,833.30元，本院予以支持。关于租金的逾期付款违约金，根据合同约定，租赁期限内，被告逾期支付包括但不限于租金、水、电、能源费及物业管理等费用未超过30天的，原告有权按照被告未付款项的1%收取滞纳金。现被告未付租金金额为2,833.30元，被告应当依照合同约定向原告支付1%即28.33元违约金。关于原告主张被告支付至租金付清之日止的违约金一节，因双方在合同中仅约定了逾期支付费用未超过30天时的违约金，对于超出30天的违约金未约定，被告亦不同意支付超过30天的违约金，故对原告的此节主张，本院不予支持；关于原告主张被告支付欠付的物业费及逾期付款违约金一节，双方仅在合同中约定被告应当在交纳房屋租金的同时交纳物业管理费，收取标准按《物业管理服务合约》执行，但事后双方未签订《物业管理服务合约》，至开庭，双方亦未对物业费的收费标准达成一致意见，故对原告的该节主张，本院暂不予调整；关于原告主张被告支付欠付的电费及逾期付款违约金一节，2014年9月4日，被告向原告交付了1,691.28元电费，之后再未交付过电费，因被告承租房屋所用电表系在原告的总电表下安装的，发生的电费由原告统一向电业局交纳，被告应将其所发生的电费交付给原告，现原告主张被告支付欠付的自2014年10月1日起至2016年1月15日的电费38,973.63元，本院予以支持。关于电费的逾期付款违约金，根据合同约定，租赁期限内，被告逾期支付包括但不限于租金、水、电、能源费及物业管理等费用未超过30天的，原告有权按照被告未付款项的1%收取滞纳金。现被告未付电费为38,973.63元，被告应当依照合同约定向原告支付1%即389.74元违约金。关于原告主张被告支付至电费付清之日止的违约金一节，本院不予支持，理由同欠付租金的违约金；关于原告主张确认被告已付履行保证金10万元归原告所有，不予退还一节，合同约定，因被告违反合同约定导致原告解除本合同的，被告缴纳的保证金不予退还。现被告违约，原告解除合同，按照约定，保证金不需退还给被告，故对原告的该节主张，本院予以支持；关于原告主张被告支付合同解除违约金1,916,601元一节，虽然双方在合同中约定了因被告违反合同约定导致原告解除合同时被告应给付违约金1,916,601元，但被告对此提出异议，认为被告不存在违约，违约金应当以实际发生的损失为标准并不能过高，原告现没有提供证据证明其损失存在，如果法院判决违约金，应予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，对被告提出的约定违约金过高，给予调整的请求，本院予以支持。本案中，原告的损失为租金损失。双方合同约定案涉租赁房屋租期五年，总租金为1,341,620.50元，即原告五年的租金收益为1,341,620.50元。双方合同自2014年8月1日开始履行至2016年2月18日解除，原告可得的租金收益应为436,027元，即本案因被告违约给原告造成的损失为433,193.70元（436,027元-2,833.30元），依据法律规定，被告应给付原告违约金48万元。关于原告主张被告支付逾期交还房屋期间的违约金、物业费、电费等所有费用一节，双方合同约定，合同终止后，被告逾期交还房屋的，每逾期一天应按不低于第五年度日租金的2倍为标准向原告支付违约金。双方所签订的合同于本院将起诉状副本送达被告之日即2016年2月18日起解除，则被告应将租赁房屋交还给原告，鉴于被告至今未与原告办理房屋交接手续，被告逾期交房的具体天数无法得知，相对应的违约金数额也无法确定，本院对此暂不予判决，原告可待被告实际交还房屋后另行诉讼。逾期交房期间的电费同逾期交还房屋的违约金，原告可另行诉讼。原告主张的逾期交房期间的物业费本院暂不予调整，理由前面已述，在此不再赘述。关于被告辩称原告消防设施至今未验收合格，案涉房屋存在巨大隐患，致使合同目的无法实现一节，2014年9月11日,原告申报了包括案涉租赁房屋的建设工程的竣工验收消防备案，经大连市甘井子区公安消防大队审查，备案材料齐全，消防大队依法为原告合法备案凭证。故对被告的该节辩解本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告大连泰达新城建设发展有限公司与被告大连众投科技有限公司签订的《中国投资网入驻租赁协议书》于2016年2月18日解除。
二、被告大连众投科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司租金2,833.30元及违约金28.33元。
三、被告大连众投科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司电费38,973.63元及违约金389.74元。
四、被告大连众投科技有限公司已交付给原告大连泰达新城建设发展有限公司的保证金10万元归原告大连泰达新城建设发展有限公司所有。
五、被告大连众投科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连泰达新城建设发展有限公司解除合同违约金48万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告大连泰达新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费27,430元，其他诉讼费50元，合计27,480元（原告已预交），由原告负担16,540元，由被告负担10,940元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 于 伟
人民陪审员 王春红
人民陪审员 阎 华
二〇一六年八月十五日
书 记 员 石 艺