上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1620号
上诉人(原审被告、反诉原告)：季刚，男，1971年6月20日出生，汉族，户籍所在地河南省信阳市。
委托诉讼代理人：胡正平(季刚之妻)，女，1972年5月5日出生，汉族，户籍所在地河南省信阳市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：丁培君，经理。
委托诉讼代理人：曹然，男，公司员工。
委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
上诉人季刚因与被上诉人上海置润投资管理有限公司(以下简称“置润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持季刚一审反诉请求。事实和理由：置润公司违反合同义务，在未告知季刚的情况下于2015年5月24日起在季刚承租的店铺门前搭建脚手架施工，致使季刚承租店铺无法正常经营，季刚多次要求置润公司赔偿损失，均遭拒绝，直至2015年12月18日店铺门前脚手架才拆除，在此情况下，季刚才暂缓缴纳房租。置润公司采取停水停电、锁门等行为，影响季刚的正常经营。置润公司未尽出租人的义务，致使季刚作为承租人无法正常经营，显然违约。综上，请求二审法院依法改判支持季刚的上诉请求。
置润公司辩称，不同意季刚的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，判决正确。
置润公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除置润公司与季刚于2013年11月21日签订的《租赁合同》；2、判令季刚归还上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX楼XXX区XXX号、XXX号商铺及H区2号、3号商铺(以下简称“系争房屋”)；3、判令季刚立即结清租金人民币(以下币种均为人民币)9,200.22元(2016年2月1日至2016年4月6日期间，共计66天，按照年租金50,880元的标准计算)。季刚向一审法院提出反诉请求：1、判令置润公司继续履行与季刚的《租赁合同》；2、判令置润公司赔偿季刚直接经济损失92,057元，包含7个月的人工费(8,000元/月、房租4,000元/月、水电300元)、金鱼损失2,560元、花草损失2,055元、盆栽1,342元；3、判令置润公司赔偿季刚承租的后面两间店铺1年的租金损失18,000元；4、判令置润公司支付季刚营业利润损失(按照每月8,000元，从2015年5月24日计算至判决生效之日止)。
一审法院认定事实：系争房屋系产权人上海舒辉工贸发展有限公司出租给案外人上海东幸资产管理有限公司，并由上海东幸资产管理有限公司转租给置润公司。2013年11月21日，置润公司与季刚签订了《租赁合同》一份，约定季刚向置润公司承租系争房屋，租赁期限自2013年11月22日至2020年1月31日止，租金为49,000元/年，先付后用，自2014年2月1日起计算租金，租金每两年在上一年基础上递增6%，具体如下：2016年5月22日至2018年5月21日的租金在前一年基础上递增6%；2018年5月22日至2020年5月21日的租金在前一年基础上递增6%，押金5,000元。上述合同签订后，双方按约履行，季刚按约支付了租金和押金。2015年年中，系争房屋楼上置润公司另一承租人因装修搭建了脚手架，直至2015年年底拆除。2016年7月20日左右开始，该承租人在季刚承租的房屋中后面两间店铺前又搭建了脚手架至今。季刚已支付租金至2016年1月底，此后租金未再支付。
双方对上述事实没有争议，法院予以确认。但对双方是否存在违约行为、是否导致季刚损失以及置润公司是否有权解除合同存有争议。置润公司为证明其主张，提交如下证据：1、《租赁合同》、2016年1月5日的缴费通知、2016年1月20日的通知和2016年3月7日的公告，证明季刚未按约缴纳租金，在置润公司催告后仍未履行，置润公司已通知其终止合同并要求其搬离系争房屋。季刚对《租赁合同》和公告真实性无异议，对缴费通知表示其儿子已经收到，公告确实张贴在门口，并表示其在收到通知后就和置润公司沟通搭建脚手架的问题，但并未提交相关证据；2、录音记录，证明2016年3月26日，季刚及其妻子与二楼承租户鲍先伟在置润公司处协商，季刚妻子认可之前是同意搭建脚手架的。季刚对该证据真实性不予认可，但认可当天确实发生过对话。季刚为证明其主张，提交如下证据：1、搭建脚手架照片，证明�润公司提供的房屋不符合约定的经营使用目的，二楼承租人搭建脚手架导致置润公司4间店铺长达7个多月无法正常使用，给季刚造成直接经济损失；2、金鱼、花木照片、进货单，证明因置润公司自2016年2月29日至今未按约供水电导致季刚金鱼死亡损失2,560元、花木干枯损失2,055元；3、公安接报回执单、进账单、照片，证明置润公司工作人员于2016年3月25日至季刚处寻衅滋事，毁损财物以及2016年3月27日置润公司锁住系争房屋中一个门面2个月左右，影响季刚营业，后在公安帮助下才将店门打开，后置润公司工作人员坐在季刚店门口阻碍季刚正常经营。4、照片，证明2016年7月20日左右，其承租的后面两间店铺又因案外人鲍先伟搭脚手架致季刚无法正常经营，造成直接经济损失18,000元。置润公司对上述证据中接报回执单真实性无异议，但不认可证明内容，对其他证据均不予认�，确认搭建脚手架的事实但并非置润公司所搭。置润公司亦未停电停水，系季刚未到置润公司处充值。季刚表示系置润公司在跳闸后不将闸拉上去，且其多次要求置润公司充值均遭拒绝，但并未提供相应的证据。置润公司认可确实将一扇门锁上了一周，但后来季刚自己将锁剪掉了。
一审庭审中，1、季刚表示停水停电期间以及搭建脚手架期间系争店铺还在经营。在置润公司锁门期间店铺还在经营，从另外一间店门进去，两间店铺是相通的；2、季刚表示双方虽约定前两年租金为49,000元/年，但实际双方系按照48,000元/年履行，置润公司对此并未否认，且根据置润公司起诉的租金标准和置润公司提供的已付租金收据显示，双方均认可合同前两年租金标准为48,000元/年。
一审法院认为，置润公司与季刚之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示�且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。但季刚自2016年2月1日起未按约支付置润公司租金，在置润公司催告后仍未履行，显属违约。至于季刚提出因置润公司另一承租户搭建脚手架造成季刚经营损失，其拒付租金系行使抗辩权的意见，然在置润公司提供的谈话录音中显示季刚妻子认可当时确实同意案外人搭建脚手架，在脚手架搭建期间，季刚仍在经营且并无证据证明其向置润公司提出过异议，案外人搭建脚手架的行为不足以构成季刚向置润公司拒付后期全部租金的抗辩理由。故季刚该意见，法院不予采纳。因此，置润公司主张解除租赁合同的请求合法有据，予以支持。至于解除日期，以置润公司张贴公告通知季刚终止合同并搬离系争房屋的时间即2016年3月7日为准。对季刚反诉要求继续履行租赁合同的请求，不予支持。合同解除后，季刚应当将系争房屋归还置润公司，并支付拖欠的租金及占有使用费。关于拖欠的租金和使用费标准，双方合同约定年租金49,000元，每两年递增6%，并明确2016年5月22日至2018年5月21日在前一年基础上递增6%，然双方均认可合同前两年租金标准为48,000元/年。故季刚拖欠的租金和占有使用费中，2016年2月1日至2016年5月21日的标准为48,000元/年；2016年5月22日以后的标准为50,880元/年。关于季刚主张置润公司于2016年3月27日开始将其一间商铺门上锁长达两个月，但置润公司仅认可其锁门一周，且季刚陈述在置润公司锁门期间店铺还在经营，两间店铺是相通的，其可以从另外一间店门进去。故法院仅在季刚应给付租金中酌情予以扣减。至于季刚主张搭建脚手架造成的直接经济损失、租金损失和利润损失，并主张因置润公司停水停电造成的财物损失，但季刚并未提供充分的证据证明上述损失，故对季刚反诉主张的上述损失，均不予支持，但双方均确认2015年年中至年末，以及2016年7月20日左右至今，置润公司提供的系争商铺前确实存在搭脚手架的事实，因出租人有义务保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，在季刚承租商铺前长时间搭建脚手架必然会对季刚的店铺经营造成一定程度的影响，故法院将对上述期间的租金酌情予以扣减20%，现置润公司仅起诉要求季刚支付2016年2月1日至2016年4月6日拖欠的租金，故对2016年7月20日左右至今的搭建脚手架事实造成的影响暂不处理，仅处理2015年搭建脚手架事实对季刚造成的影响，结合上述置润公司锁门事实，酌定扣减租金金额为5,800元。因2015年租金季刚已全额给付，故本院将在其拖欠的2016年租金中予以扣减。经核算，置润公司主张的上述期间内，季刚应付租金和占有使用费为8,800元，扣减后，季刚还应支�置润公司该期间租金及占有使用费3,000元。因双方费用尚未结清，故对押金暂不予处理。判决：一、确认上海置润投资管理有限公司与季刚于2013年11月21日签订的关于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX楼XXX区XXX号、XXX号商铺及H区2号、3号商铺的《租赁合同》于2016年3月7日解除；二、季刚应于判决生效之日起十日内将上述房屋返还上海置润投资管理有限公司；三、季刚应于判决生效之日起十日内支付上海置润投资管理有限公司2016年2月1日至2016年4月6日期间的租金及占有使用费3,000元；四、驳回季刚的全部反诉请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。季刚自2016年2月1日起未按照其与置润公司签订的《租赁合同》约定支付租金，经置润公司催告后其仍未支付，置润公司主张解除双方之间的租赁合同、季刚返还系争房屋，一审依据查明事实对置润公司的诉请予以支持，并无不妥；一审法院以2016年3月7日作为合同解除之日期，亦无不当。相关理由一审法院已作充分阐述，本院不再赘述。关于置润公司诉请主张的2016年2月1日至2016年4月6日期间的房屋使用费，一审法院根据双方认可的合同前两年的租金标准48,000元/年，结合置润公司在此期间的锁门行为及2015年搭建脚手架事实对季刚造成的影响，酌情扣减部分金额后所得的季刚应支付的房屋租金及使用费金额，尚无不妥。季刚上诉辩称因置润公司另一承租户搭建脚手架造成其经营损失的问题未解决、置润公司未尽出租人义务并有锁门等行为，故其暂缓支付租金，本院认为季刚上述辩称�见不构成其拒付后期全部租金的正当理由。季刚要求继续履行租赁合同，并主张在搭建脚手架问题未解决前暂不同意支付租金，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。季刚上诉坚持要求置润公司赔偿其因搭建脚手架造成的直接经济损失、租金损失和利润损失等，但仍未能提供充分证据对上述损失予以证明，对其主张本院难以支持。综上，季刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,634.34元，由季刚负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年三月六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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