安徽省淮北市烈山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烈民一初字第00312号
原告：吕金华，女，1952年1月23日出生，汉族，无业，住安徽省濉溪县。
被告：高大忠，男，1967年2月16日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。
被告：朱淑梅，女，1969年6月11日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区，系高大忠之妻。
被告：祝怀建（祝淮建），男，1968年10月12日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
原告吕金华诉被告高大忠、朱淑梅、祝怀建民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告吕金华、被告祝怀建到庭参加诉讼，被告高大忠、朱淑梅经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月25日，高大忠、朱淑梅用自家的房屋作为抵押向原告借款，约定该借款于2015年1月25日前归还，高大忠、朱淑梅出具了借条一份，祝怀建是担保人，淮北市烈山区烈山镇华家湖社区居民委员会也在借条上盖了章。借款到期后，原告多次找三被告催要，三被告至今未归还借款。起诉要求：1、三被告连带偿还原告借款157000元，并自逾期还款之日起按照10%的利率支付利息；2、诉讼费由被告承担。
被告高大忠、朱淑梅未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见，也未提交任何证据。
被告祝怀建在庭审中辩称：高大忠、朱淑梅用房屋作抵押向吕金华借款属实，实际借款为105000元，吕金华预先扣除了1000元，51000元为借期三个月的利息，合计157000元。祝怀建不同意偿还该借款，2015年1月25日，高大忠、朱淑梅已经用自家房屋以157000元的价格卖给了吕金华，双方债务已经清偿，祝怀建不应再承担担保责任。
原告提供了下列证据：1、附证明的借条一份，拟证明高大忠、朱淑梅向原告借款本息共计157000元及房屋抵押的情况，祝怀建是担保人。2、房屋买卖合同一份，拟证明高大忠、朱淑梅和吕金华签订合同用房屋抵押还款的情况。3、2015年1月25日高大忠出具的证明一份，拟证明高大忠用来抵押的房屋包括地皮。
被告祝怀建质证认为：对证据1、2、3的真实性无异议，但是高大忠、朱淑梅已经用房屋还款，原被告之间不再存在借款。
被告祝怀建未提交任何证据。
对证据的分析与认定：原告提供的证据本身真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明三被告向原告借款属实，但是借款的实际数额与事实不符。
经审理查明：2014年10月13日，淮北市烈山区烈山镇华家湖社区居民委员会出具了证明一份，该证明内容为高大忠系该社区尚高村三组居民，家中有套面积197.2平方米的房屋，院子面积为198.9平方米，该房屋无房产证，目前高大忠急需借款三个月用以生计周转，以该房屋及院子作抵押借款，若无力偿还借款，高大忠愿意以房屋及院子抵押赔偿。高大忠与朱淑梅系夫妻关系，吕金华与祝怀建系朋友关系。通过祝怀建介绍，高大忠于2014年10月25日持该证明向吕金华借款，高大忠在该证明上书写了借条，借条载明：“今借到吕金华现金拾万零陆仟元整，利伍万元，合计拾伍万陆仟元整。”高大忠在借条上签名按了手印，并代替朱淑梅签名按了手印，祝怀建作为担保人签名按了手印。吕金华在预先扣除了1000元后，于借条签订之日向高大忠交付了105000元。该借款到期前，高大忠在借条下方手书“还款日期2015年1月25日拾伍万柒仟元”。2015年1月25日借款到期后，高大忠、朱淑梅与吕金华签订了房屋买卖合同一份，双方约定高大忠、朱淑梅将尚高村二组的房屋及院子以157000元的价格卖给吕金华，祝怀建以证明人的身份在房屋买卖合同上签了字；高大忠另出具了证明一份，内容为卖给吕金华的房屋包括地皮。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。实际借款数额与借条不一致的，应当按照实际借款数额返还借款并计付利息。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，吕金华主张朱淑梅承担债务应予支持。本案原告提供的证据能够证明高大忠向吕金华实际借款105000元的事实，吕金华预先扣除的1000元不能计入本金，高大忠、朱淑梅应当偿还吕金华借款本金105000元及相应利息。
关于利息计算的问题。三个月借款期内，双方约定高大忠、朱淑梅应支付吕金华利息50000元，该约定超过银行同类贷款利率的四倍，对超出部分的利息本院不予支持。吕金华要求自逾期还款之日起按照10%的年利率支付利息的请求于法无据，本院不予支持，对利率发生争议的可以参照银行同类贷款利率计息。另外，借条还款总额最后增加的1000元，吕金华主张是高大忠二次借款所致，但并没有提供其他证据予以佐证，本院不予支持。
关于房屋抵押。我国实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不例外。本案中的房屋无房屋产权证明，房屋及院子占用的是集体土地中的宅基地，是担保法明文规定不能抵押的财产之一，该抵押无效。祝怀建作为担保人，对上述债务应承担连带责任。
关于房屋买卖合同。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的房屋买卖合同，买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，原被告之间的债权债务关系并未因此消灭，担保人依然应当承担保证责任。
综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、第三十七条、《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告高大忠、朱淑梅于本判决生效之日起十五日内偿还原告吕金华借款本金105000元并支付相应利息（2014年10月25日至2015年1月25日按照银行同类贷款利率的四倍计付利息，2015年1月25日之后按照银行同类贷款利率计付利息）。
二、被告祝怀建对上述债务承担连带责任，被告祝怀建在承担连带责任后有权向被告高大忠、朱淑梅追偿。
三、驳回原告吕金华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3623元，由原告吕金华负担1043元；由被告高大忠、朱淑梅负担2580元，被告祝怀建承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 黄 磊
人民陪审员 苟存胜
人民陪审员 刘 兵
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 马小龙
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
3、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十七条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
4、《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
第八条借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。
借贷双方对约定的利率发生争议，又不能证明的，可参照本意见第六条规定计息。
5、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。