四川省德昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德昌民初字第961号
原告成都市三益房地产开发有限公司德昌分公司
住所地德昌县德州镇西会路***号。
负责人刘家蓉，该公司总经理。
委托代理人王凡，男，1981年10月9日出生，住四川省德昌县。
委托代理人陈灵，四川康伦律师事务所律师。
被告向兴成，男，1952年12月5日出生，住四川省德昌县。
本院于2015年12月3日立案受理原告成都市三益房地产开发有限公司德昌分公司（以下简称三益房地产德昌分公司）诉被告向兴成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由审判员邓洪梅适用简易程序审理。因案情较为复杂，本院于2016年12月21日将本案转为适用普通程序，依法由审判员邓洪梅担任审判长，与审判员范云、人民陪审员崔光涛组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人和被告到庭参加了诉讼。庭审结束后，合议庭认真进行了评议，并将本案报本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告三益房地产德昌分公司诉称：因德昌县上翔街片区旧城改造项目需要，原告于2006年2月14日取得了《房屋拆迁许可证》，负责对上翔街片区进行拆迁并修建房屋。在对被告位于德昌县德州镇下翔街31号房屋进行了实地丈量后，确认被告拆迁的总建筑面积为120平方米（砖木结构住宅120平方米）。在被告予以认可的情况下，原告与被告签订了《德昌县上翔街城市房屋拆迁安置补偿协议》，并进行了公证。该协议对补偿金额、补偿方式及支付期限、过渡期限及被告支付安置房补差款的标准等进行了明确的约定，同时，特别约定了如被告未按期缴纳安置用房补差款则承担逾期每日万分之五的违约金。
原告用于拆迁安置调换的房屋建好后，按照各个拆迁户选择拆迁房的时间对所有拆迁户排定顺序组织其选房，并根据选定房屋的面积确定是否需要补偿差价。其中，被告回迁的两套住宅总面积为247.52平方米，同时，被告还与原告协商安置了一间63.54平方米的门市。
针对被告回迁的住房、门市，原告根据《德昌县上翔街拆迁补差标准和安置办法》的规定，对被告应支付的补差款与被告进行协商。协商后，被告于2011年1月19日签字认可了《向兴成回迁安置情况说明》，并签订了《返迁安置补偿确认书》。该确认书明确被告回迁安置了住宅两套、门市一间，扣除所有过渡费、搬家费、附属物补偿费（包括延期过渡费）后，被告应当向原告支付的补差总价款为175000元。之后，被告陆续支付了补差款90000元，尚欠85000元拒不支付，虽然经原告多次催要，并经政府相关部门多次协调，被告仍然拒不按照拆迁安置补偿协议履行自己的义务，对此，被告应当承担逾期每日万分之五的违约金。原告现提起诉讼，请求依法判令：1、被告履行拆迁安置补偿协议，向原告支付房屋拆迁产权调换补差款85000元。并按每日万分之五的标准向原告支付逾期交款违约金（违约金自2011年1月19日起计算至被告支付完补差款之日止）；2、案件受理费由被告承担。
被告向兴成辩称：我对原告的诉讼请求有异议。虽然按照我与原告的约定，我还应支付原告85000元的补差款，但是原告首先要将我9.44平方米门市的补偿款和未按期交付门市期间的过渡费支付给我，我才同意支付原告85000元的补差款；另外，原告要求的违约金不合理，我也不认可。当时原告应按约定的6元/平方米支付我过渡费，但对我拆迁的110.56平方米房屋,原告最后只按2元/平方米支付我过渡费。原告所说的公证书到现在我都没有看到过，原告也没有给过我。我原来拆迁的总面积是120平方米，但原告的工作人员王凡最后确认我拆迁的面积是110.56平方米,还有9.44平方米的门市面积没有算在内。我原有的这9.44平方米门市，直到现在原告都没回迁给我，原告应当按照每平方米10000元的价格将补偿款给我。还有，因为原告没有按期将我回迁安置的63.54平方米的门市交付给我，所以我要求原告按每平方米18元的标准将2011年1月19日至2012年12月17日的门市安置过渡费支付给我。总之，要原告先将我9.44平方米门市的补偿款和未按期交付门市期间的过渡费支付给我，我才会支付原告85000元的补差款。
原告三益房地产德昌分公司为证明自己的主张，出示了以下证据：
一、《拆迁许可证》。用以证明原告对拆迁上翔街的房屋具有合法的资质；
二、《德昌县上翔街拆迁补偿标准和安置办法》。用以证明原告在实施拆迁前，对上翔街房屋的拆迁补偿方式和过渡费补偿方式等进行了明确；
三、《拆迁安置补偿协议》。用以证明原告对被告被拆迁房屋的位置、面积进行了约定，并对违约金和补偿方式等进行了约定；
四、《返迁安置补差确认书》两份。用以证明被告应支付的住房补差款是60000元，门市补差款是115000元，约定的付款时间是在签订确认书时即付款；
五、《向兴成回迁安置情况说明》。用以证明被告回迁的面积以及应支付的补差款的明细；
六、收据两张。用以证明被告只向原告支付了补差款90000元，还剩85000元未支付，因此被告应承担逾期付款的违约责任；
七、被告之子向维的房产证和国有土地使用证。用以证明被告已将回迁的门市的房屋产权证和国有土地使用证办在其儿子向维的名下；
八、上翔街二期工程房屋的产权证和国有土地使用证领取明细表。用以证明被告已领取了回迁安置的两套住房的房屋产权证和国有土地使用证；
九、《向兴成拆迁、回迁安置情况说明及计算补差款的明细》。用以证明由于原告在拆迁安置过程中认可被告拆迁的120平方米房屋中包含有9.44平方米的门市，所以才回迁了一个门市给被告，剩余的110.56平方米房屋面积被告用来回迁了两套住房。
被告向兴成为证明自己的主张，出示了以下证据：
一、《德昌县上翔街片区旧城改造被拆迁户过渡费、搬家费、附属物补偿费明细表》。用以证明被告被拆迁的面积为120平方米；
二、向兴成回迁安置情况说明。用以证明原告最后确认被告拆迁的面积是110.56平方米,还有9.44平方米的门市面积没有计算在内；
三、收据两张。用以证明被告已交了90000元的补差款给原告；
四、《旧房质量等级评定表》两张。用以证明被告120平方米的拆迁面积里包含了9.44平方米的门市面积，但原告没有将这的9.44平方米的门市面积回迁给被告。另外，从该评定表中也可以看出被告当时被拆迁的住房是正在营业中的旅馆，而且被告当时的过渡费也是按门市的标准领取的。
经审理查明：2006年2月14日，原告三益房地产德昌分公司取得拆许字（2006）第001号《房屋拆迁许可证》，负责对德昌县德州镇上翔街片区旧城改造工程项目建设范围内的房屋（包括部分下翔街的房屋）及附属物进行拆迁并修建房屋，在对被告向兴成原位于德昌县德州镇上翔街片区旧城改造工程项目建设范围内的房屋进行了实地丈量后，原告三益房地产德昌分公司于2006年3月28日与被告向兴成签订《德昌县上翔街城市房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《拆迁安置补偿协议》）。该协议约定，原告拆迁被告位于德昌县德州镇下翔街31号中属于被告的房屋，该房屋的建筑面积为120平方米，为砖木结构住宅，等级为甲等，房屋拆迁补偿选择为第2种方式，即采用房屋产权调换的方式，但在该协议中，双方未对回迁安置住房的具体位置、面积等进行明确。2006年4月24日，原、被告双方对之前签订的《拆迁安置补偿协议》进行了公证。之后，由于被告多次向原告的工作人员提出其被拆迁的住房系用于经营旅馆，并要求原告按营业门市标准回迁安置房屋。经原、被告双方多次协商后，原告同意从被告被拆迁的120平方米住房面积中分割出9.44平方米，作为拆迁的营业门市面积，即确定向兴成的拆迁面积为砖木住宅面积110.56平方米，砖木结构营业门市面积9.44平方米。并同意被告在选择两套安置住宅的基础上，再选择安置一间营业门市。同时，原告按照被告提出的处置意见，将回迁安置的两套住宅分别登记在被告和被告之妻曾秀英名下，将回迁安置的一间营业门市登记在被告之子向维名下。在确定了被告回迁安置的住宅面积和营业门市面积后，原告于2011年1月19日与被告及被告之妻曾秀英签订《返迁安置补差确认书》。该确认书载明，被告选定的回迁住宅安置在德州镇上翔街19幢一层19202号和四层19214号，两套住宅暂测的建筑面积均为123.76平方米,原告应支付给被告的过渡费、搬家费和附属物补偿费等所有费用已经全部扣除，进行折抵后，被告应支付给原告的返迁超面积补差款为60000元。在该确认书签订当天，被告向原告缴纳了两套住宅的返迁超面积补差款60000元，原告亦将两套住宅交付给了被告。同日，原告依据被告对回迁营业门市提出的处置意见，与被告之子向维签订《返迁安置补差确认书》，该确认书载明被告选定的营业门市安置在德州镇上翔街13幢1301号（该门市按照被告提出的处置意见登记在其子向维名下），暂测的建筑面积为63.54平方米，原告应支付的过渡费、搬家费和附属物补偿费等所有费用已经全部扣除，进行折抵后，被告家庭应支付给原告的返迁超面积补差款为115000元。2012年12月17日，在被告向原告缴纳了30000元门市返迁超面积补差款后，原告将该营业门市交付给了被告使用。2015年3月31日，被告到原告处领取了回迁安置的两套住宅的《房屋产权证》和《国有土地使用证》。因被告未缴清剩余门市返迁超面积补差款85000元，被告回迁安置的营业门市（该门市系登记在被告之子向维名下）的《房屋产权证》和《国有土地使用证》（《房屋产权》证中载明的面积为63.54平方米，与《返迁安置补差确认书》中载明的暂测面积一致）尚留存在原告处。近年来，原告曾多次向被告催要剩余门市返迁超面积补差款85000元，但被告以其被拆迁的9.44平方米门市面积未得到安置为由拒绝支付剩余补差款。原告于2015年12月3日起诉来院，请求依法判令：1、被告履行拆迁安置补偿协议并立即到原告处办理回迁安置手续；2、被告履行拆迁安置补偿协议，向原告支付房屋拆迁产权调换补差款85000元，并按照此款日万分之五计算向原告支付因逾期交款的违约金（违约金自2011年1月19日起计算至被告支付完补差款之日止）；3、案件受理费由被告承担。在本案庭审前，原告自愿撤回了第一项诉讼请求。庭审结束后，原告向本院出具书面意见，自愿放弃要求被告支付逾期交款违约金的诉讼请求。
另查明，2011年1月19日，依据被告与原告方反复协商之后达成的意见，为进一步明确被告回迁安置的住房及营业门市的具体位置、面积等情况，原告的工作人员向被告出具《向兴成回迁安置情况说明》。该情况说明载明：“一、向兴成共拆除砖木住宅面积：110.56㎡。二、向兴成回迁安置住宅两套，19幢19202#一层、19214#四层，面积各123.76㎡。三、向兴成回迁安置门市一间，13幢1301#，面积63.54㎡。四、向兴成回迁安置住宅两套、门市一间，扣除所有过渡费、搬家费、附属物补偿费（包括延期过渡费）后，两套住宅总计补差60000.00元（陆万元正），门市一间总计补差115000.00元（壹拾壹万伍仟元正。）”。被告向兴成在该《情况说明》上签字认可。
本院认为：原告三益房地产德昌分公司与被告向兴成签订的《德昌县上翔街城市房屋拆迁安置补偿协议》是在对被告向兴成的被拆迁房屋进行实地丈量后，依据拆迁安置的相关程序和标准，通过反复协商达成，系双方的真实意思表示，加之该协议还由德昌县公证处进行了公证，故该协议合法有效。从原、被告双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的内容来看，被告选择的房屋拆迁安置补偿方式为房屋产权调换。依据原、被告双方的约定，被告在依据其被拆迁的房屋面积以及此次拆迁房屋产权调换的相关原则和标准，对其回迁安置的房屋进行选定后，即应及时签订《返迁安置补差确认书》，并按确认书中确定的金额及时向原告支付补差款；原告在收到被告支付的补差款后，亦应及时向被告交付相应房屋。从审理查明的事实来看，虽然被告此次被拆迁的房屋仅为120平方米的砖木结构住宅，但考虑到被告所在家庭的实际情况，以及被告陈述的部分客观事实，在经过双方反复协商后，原告同意安置给被告两套住宅和一间营业门市，在被告确定了回迁安置的房屋位置、编号和面积后，原、被告双方对被告应支付的补差款，以及原告应支付的过渡费、搬家费和附属物补偿费等费用认真进行了计算，并在此基础上对被告实际应支付给原告的补差款进行了确认，同时由被告及其家庭成员向原告签订了《返迁安置补差确认书》。在《返迁安置补差确认书》签订后，因被告及时支付了两套住房的超面积补差款60000元，原告按约将回迁安置的两套住房交付给了被告（两套住房的产权分别登记在被告向兴成和其妻曾秀英名下），并在新建房屋的双证工作办理结束后，将上述两套住房的双证交付给了被告。至此，原、被告双方已就被告回迁安置的两套住房履行了各自的义务。关于被告回迁安置的营业门市问题。虽然被告并未按照《返迁安置补差确认书》中的约定，及时向原告全额支付回迁营业门市的超面积补差款115000元（被告仅缴纳了其中的30000元），但原告在考虑到被告家庭的实际情况后，亦将该营业门市交付给了被告（该门市按照被告提出的处置意见系登记在其子向维名下）。综上，由于原告已按协议及约定履行了交付住宅及营业门市的义务，被告理应按照协议及约定及时支付相应的补差款。鉴于被告在原告反复进行催收的情况下，亦未能付清剩余补差款，故对原告要求被告支付返迁房屋超面积补差款85000元的诉讼请求，本院予以支持。
至于被告辩称其尚有被拆迁的9.44平方米门市面积未得到安置，并要求原告将该门市面积折价予以扣除的问题。虽然被告在庭审中出示了由原告的工作人员向其出具的回迁安置情况说明，并以此证明其辩称的事实成立。但从该回迁安置情况说明的内容来看，虽然原告的工作人员在情况说明中对被告被拆迁的砖木住宅面积重新进行了确认（原告工作人员重新确认的砖木住宅面积为110.56㎡），并对被告实际回迁安置的住宅及门市的位置、编号、面积以及补偿款再次进行了确认，但原告的工作人员在该情况说明中确认的被告被拆迁的砖木住宅面积，并非原、被告双方在《德昌县上翔街城市房屋拆迁安置补偿协议》中确认的面积（原、被告双方在《拆迁安置补偿协议》中确认被告被拆迁的住房面积为120平方米）。由于原告的工作人员在该情况说明中重新确认的被告被拆迁的住宅面积，小于原、被告在《拆迁安置补偿协议》中确认的被告被拆迁的住房面积（差额为9.44平方米），而在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中并未确认被告被拆迁了相应的门市面积。鉴于此，结合考虑原告在庭审中所作的陈述，以及审理查明的事实，本院认为，对于被告在辩称时主张的9.44平方米门市面积，原告已对其进行了房屋产权调换安置。原告的工作人员在向被告出具情况说明时未对该项情况予以说明，仅属于文字上的疏漏，情况说明中载明的内容与原告主张的事实并无矛盾。因此，对被告提出的该项辩称意见本院不予采信。另外，对于被告提出原告应按每平方米18元的标准向其支付2011年1月19日至2012年12月17日的过渡费的问题，因其未提供相应有效证据予以证明，本院亦不予采信。至于被告应否对其逾期支付补差款的行为承担相应违约责任的问题，由于原告考虑到被告目前的实际情况，已在审理过程中自愿放弃了该项请求，加之原告的该项处分并未违反相关法律规定，故本院对被告应否承担违约责任的问题不再进行审理和认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下；
由被告向兴成于本判决生效之日起十日内支付原告成都三益房地产开发有限公司德昌分公司房屋拆迁产权调换补差款人民币85000元。
案件受理费人民币1920元，由被告向兴成负担。
如不服本院判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 邓洪梅
审 判 员 范 云
人民陪审员 崔光涛
二〇一六年四月六日
书 记 员 徐 静