广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14508号
上诉人（原审被告）：林逢文。
委托诉讼代理人：姜裕堂，广东德重律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘杰，广东德重律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周红兰。
委托诉讼代理人：宁崛，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：周青林，女，该公司工作人员。
上诉人林逢文因与被上诉人周红兰及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人林逢文上诉请求：1、撤销原审判决的第二项和第三项；2、驳回被上诉人主张违约金的诉请。3、驳回被上诉人主张返还定金的诉请。4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由：1、上诉人不存在任何违约行为，相反，是被上诉人在隐瞒不具备购房资格之事实的情况下，采用欺诈的方式与上诉人签订《二手房买卖合同》，致使合同无法履行，构成根本违约。被上诉人周红兰与向先虎系夫妻关系。2015年4月8日，上诉人与被上诉人签订《二手房买卖合同》时，被上诉人家庭已经有一套住房。2015年4月8日，被上诉人以自己的名义购买上诉人一套住房，被上诉人又以其妻子周红兰名义购买上诉人一套住房，再加上此前一套住房，此时，被上诉人家庭拥有3套住房。根据深圳购房限购政策，本市户籍居民家庭限购2套住宅的规定，被上诉人家庭拥有3套住宅，明显违反深圳购房限购政策，不具备购房资格，根本无法履行与上诉人签订的《-手房买卖合同》，显然，构成违约。双方签订房屋买卖合同后，上诉人按照合同约定在2015年4月23日与第三人的工作人员在公证处办理了赎楼及房产过户手续，因为被上诉人不具有购房资格，无法履行合同，由此可见，上诉人不存在违约情况。第三人作为居间人，明确知道被上诉人不具备购房资格，但在签订《二手房买卖合同》时，未将此重要信息告知上诉人，且又与被上诉人串通以办理离婚的方式取得购房资格，显然，第三人在本次居间过程中，存在严重过错。2、本案因被上诉人不具有购房资格，导致合同无法履行，上诉人不存在违约行为，即使上诉人不配合办理相关手续，也是在被上诉人不具有购房资格的前提下发生的，因此，原审判决要求上诉人承担违约金过高，有失公平。3、因被上诉人不具有购房资格，导致合同无法履行，存在违约，而上诉人不存在违约，不应当承担违约责任，且根据定金罚则，被上诉人违约，上诉人有权没收定金，被上诉人要求返还定金及主张违约金的诉讼请求没有法律依据，依法应当驳回。
被上诉人周红兰辩称：上诉人与被上诉人之间《二手房买卖合同》符合国家法律规定，没有任何违反国家法律及行政法规效力性、强制性规定的情形，是合法有效的。上诉人采取拖延、不见面的方式恶意违约，故意造成被上诉人无法外寻其他房源购买，导致被上诉人损失惨重。请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。
原审第三人家家顺公司述称：原审第三人作为居间方，为促成买卖双方之间的交易，已充分履行了协助通知等居间义务，不存在任何过错。
周红兰向一审法院起诉请求：1、判令林逢文返还周红兰定金人民币8万元；2、判令林逢文支付周红兰违约金人民币33.6万元；3、本案诉讼费用由林逢文承担。周红兰当庭增加一项诉讼请求：判令林逢文赔偿周红兰经济损失人民币38.98万元。
一审法院认定事实：
2015年4月8日，周红兰作为买方和作为卖方的林逢文签订了一份编号为2XXXX9的《二手房买卖合同》，约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园X栋鹤兰苑XX房产（房产证号码：5XXX**）转让给买方，转让成交价为人民币168万元；2、买方在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金人民币8万元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。3、买方应于2015年6月15日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。并于2015年6月15日之前（含当日）提交抵押贷款的相关资料，同时配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准；4、在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月20日；5、任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
2015年4月8日，林逢文在《地址及账号确认书（卖方）》中签字，确认卖方即林逢文的送达地址为深圳市福田区华强北田面村城市绿洲花园X栋XX，在物业交易过程中涉及到的房地产买卖合同及居间合同履行中所有相关法律文件及通知以特快专递的形式邮寄送达至上述地址即视为送达本人。
2015年4月25日，周红兰以刷卡方式向林逢文支付定金人民币8万元。
2015年6月11日，周红兰以特快专递形式林逢文邮寄送达《催告函》，且该邮寄地址为林逢文在《地址及账号确认书（卖方）》中确认的送达地址，上述履约催告函载明：根据合同约定，林逢文应当办理赎楼手续并配合办理资金监管手续，经第三人业务员多次电话通知，林逢文仍未履行。周红兰已经按照合同约定，向招商银行皇岗支行提交了办理资金监管和按揭贷款的申请及相关资料。现催告林逢文在2015年6月15日之前办理物业赎楼相关手续，到招商银行皇岗支行办理资金监管手续签署一切相关文件。林逢文原审庭审中称其未收到上述《催告函》。
2015年6月16日，第三人向林逢文发出《履约催告函》，告知林逢文须于2015年6月15日之前，配合周红兰去银行办理首期款监管及按揭贷款手续。
另查，1、周红兰、第三人主张曾多次催告林逢文办理首期款资金监管手续，并向林逢文邮寄《催告函》，林逢文当庭亦提交第三人邮寄的《催告函》，但主张林逢文不配合周红兰办理资金监管手续时因为林逢文从其他途径得知周红兰无购房资格，基于不安抗辩权要求担保公司中止赎楼。
2、周红兰、林逢文、第三人在原审庭审中确认，林逢文收到周红兰定金7.5万元，另5000元作为交房保证金尚托管于第三人处。
一审法院认为，
周红兰和林逢文签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。结合原审法院查明的事实，首先，周红兰、林逢文签订的《二手房买卖合同》中约定，买方应于2014年6月15日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。根据办理资金监管手续的客观情况，办理首期款资金监管必须要在卖方即林逢文的协助配合下才能完成，即林逢文负有协助周红兰办理首期款资金监管的义务，但在周红兰以及第三人多次催促之下，林逢文均未履行协助办理首期款资金监管的义务。其次，林逢文辩称其不配合办理首期款资金监管系因得知周红兰无购房资格而履行不安抗辩权，原审法院认为，周红兰是否具有购房资格与林逢文履行首期款资金监管义务并无必然联系或前后顺序，况且林逢文在并无确切证据证明周红兰没有购房资格的情况下即中止履行合同义务，林逢文的行为已经构成根本性违约。
在林逢文违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，周红兰作为守约方有权主张解除合同并要求林逢文以支付违约金的方式承担违约责任。原审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达林逢文之日2015年11月5日解除。关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及周红兰遭受的损失确定。综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为林逢文应当按转让成交价百分之十五的标准向周红兰支付违约金，即林逢文应当向周红兰支付违约金人民币25.2万元。
由于合同已解除，林逢文应将收取的购房定金人民币8万元（该8万元定金中现有5000元托管在第三人处，第三人直接退还给周红兰）。
周红兰要求林逢文经济损失人民币38.98万元的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认周红兰和林逢文于2015年4月8日签订的编号为203018的《二手房买卖合同》于2015年11月5日解除；二、林逢文应于本判决发生法律效力之日起三日内向周红兰支付违约金人民币25.2万元；三、林逢文应于本判决发生法律效力之日起三日内向周红兰返还定金7.5万元；四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向周红兰返还定金人民币5000元；五、驳回周红兰的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币11858元，保全费人民币2600元，公告费500元，合计人民币14958元，由周红兰负担人民币8795元，由林逢文负担人民币6163元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，周红兰和林逢文签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
购房资格涉及到房屋买卖合同能否最终履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，当事人有确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力的可以中止履行，没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任；同时《中华人民共和国合同法》第六十九条规定当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。本案上诉人林逢文没有提交有效证据证明其是在知道周红兰没有购房资格的情况下中止履行合同义务，即使是，上诉人林逢文也没有证据证明在中止履行合同前履行了通知义务，因此上诉人林逢文以周红兰没有购房资格为由不履行合同义务，没有事实和法律依据，约定协助配合完成资金监管的行为已经构成违约，一审法院认定上诉人林逢文中止履行的行为构成违约，认定正确，本院予以维持。一审法院根据合同履行情况、过错程度等综合因素，酌情调整违约金为转让成交价的百分之十五，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人林逢文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6205元，由上诉人林逢文负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月三十一日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。