文书内容海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第790号原告：于洪印。被告：海南兆南物业服务有限公司，住所地：海口市海甸岛五西路42号兆南绿岛家园综合楼二楼。法定代表人：林丽华。委托代理人：张启云，该公司总经理。委托代理人：王振儒，海南威盾律师事务所律师。原告于洪印诉被告海南兆南物业服务有限公司（以下简称兆南物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理，依法由审判员李佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于洪印及被告委托代理人王振儒、张启云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于洪印诉称：原告于2009年5月8日购买了位于海甸岛万兴路1号的兆南丽湾翠海轩602室的住宅，于2010年8月28日开始装修入住并于同日和被告签订了所有的交房验收和物业服务文件，此后按规定预交物业管理服务费和停车服务费。2014年7月18日，台风“威马逊”来袭，原告将号牌为琼A9HV**途观牌汽车按照被告指定的停车位停放在地下停车库，另一辆号牌为琼A813**现代牌汽车也按被告7月15日的告示“车辆尽量不要停放在露天和树木旁”的要求临时停放在地下停车库。由于被告的疏忽大意、盲目乐观和管理缺失，没有�织人员进行积极防护，杜绝隐患，在车库即将进水时即没有通知原告及时挪车，更没有安排人员堵水，对于即将产生的损害听之任之，无所作为，最终导致地下车库进水两米多深，致使小区业主停放在地下车库里的140多部车辆遭到了“没顶”之灾，原告两辆家用轿车被淹。由于被告的不作为和不负责任的行为，直接导致了业主的财产安全受到了极大的损害。超强台风“威马逊”自然是不可抗拒的，但车库进水却不是无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，与被告管理服务的“兆南丽湾”同在一条路上的“鸿天阁”、“伊甸家园”、“万恒城市花园”等小区的地下车库和设备间均因防护措施完备，组织管理得当而幸免被淹。更有甚者2014年9月16日台风“海鸥”来袭时，海口最高潮位4.37米创历史新高，超警戒水位1.57米，比1948年9月27日调查记录的最高潮水位4.25米高出0.12米。而“威马逊”期间最高潮水位为3.83米，同样是“兆南丽湾”，小区门前路面积水比“威马逊”期间还要深，但由于被告吸取了教训，提前用沙袋堵住地下车库的出入口，结果是地下车库安全无恙，这样更加证明了地下车库被淹是人祸，而不是天灾。仅仅是几层沙袋而已，被告让他们为之服务的业主遭受巨大的财产损失，而且广大业主在随后几个月的恢复期不得不忍受极大的生活不便，实在是令人痛心。经原告向海口市住建局物业管理处查询，被告作为具有国家一级物业管理资质的专业物业服务企业，在前期物业服务合同和小区物业投标文件中没有制定防台风、防水浸紧急预案，属于重大的管理制度缺失。被告依据其多年从事物业管理的经验在众所周知台风频繁、城市排水不畅的海甸岛未尽合理注意义务和充分的防御责任，对车库被淹不做预见和有�的防范措施属于严重的不作为。在车库进水时听之任之，未采取电话通知、播放小区广播等方式通知业主采取补救措施以减少损失属于极端的不负责任。按照《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他人管理。”由此可见“（前期）物业服务合同”是委托合同。按照《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿”。按照《中华人民共和国物权法》第三十六条和《海南经济特区物业管理条例》第三十七条规定，“物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业没有建立健全安全防范制度、未能履行物业服务合同的约定，或者负责安全防范的工作人员违反安全防范制度，造成业主或者物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”综上所述，由于被告的疏忽大意和管理制度缺失及在紧急情况下的无所作为、不负责任已构成了严重的违约行为，极大地侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告车牌号为琼A9HV**途观牌汽车损失费、购置税、拖车费、公估鉴定费共计人民币137696.8元。2、被告赔偿原告车牌号为琼A813**现代牌汽车维修费、拖车费共计人民币20180元。3、被告承担本案的诉讼费用。被告兆南公司辩称：一、台风“威马逊”导致小区地下车库车辆被水淹，属于不可抗力所致，依法免责�且答辩人也已尽到了相应的注意义务，不应承担责任。台风“威马逊”作为华南地区近41年以来最强的台风，其强度及破坏力前所未有，已经远远超出一般可预见范围，属于不可抗力因素，依据《兆南.丽湾前期物业服务合同》第十一章第五十七条之规定：因不可抗力导致物业管理服务中断的，乙方（即兆南物业公司）不承担责任。因此，依据合同约定，“威马逊”构成兆南物业公司在提供物业服务合同的免责事由，且兆南物业公司也不存在物业服务合同约定的违约情形。故对“威马逊”给车主车辆造成的毁损，不应承担赔偿责任。被答辩人在诉状中一直强调答辩人在台风“威马逊”来临不作为，没有安排人员值班、堵水，对所产生的损害听之任之。答辩人认为是不符合事实的，答辩人在“威马逊”来临前的周例会当中明确提出了对台风的预防工作，并根据《兆南�业管理标准》及《ISO9000体系认证手册》规定的提前对所有的公共设备进行排查，包括对抽水泵、紧急设备的检查，确保正常工作；专项防台物资准备，安排人员值守等各项具体措施一一落实。在台风当日，物业前期准备的应急设备全部投入到抢险工作，工作人员更是冒着被断落的树枝、广告牌等坠落物砸到的危险，在风雨中抗险。多名工作人员在抢险工作中受伤，更甚的是服务中心的张洪主任在抢险中身体多处被玻璃割伤到医院治疗，并被有关部门认定为工伤。台风过后，兆南物业公司全力清理灾后现场，争取早日恢复小区生活秩序。兆南物业在“威马逊”来临前后的所作所为，竟被于洪印说成不作为，实在有违事实，让人寒心。综上，兆南物业公司不但严格履行了应尽的合同义务，并且做好台风的防御、抢险工作，充分尽到了管理人的注意义务，依法不应承担责任。二、台风“威马逊”的强度与破坏力已远远超出人们的预知范围，超出答辩人预防范围，非答辩人日常维护，养护和管理所能避免的。被答辩人在诉状中将台风“海鸥”与“威马逊”作为对比，认为“威马逊”不属于不可抗力。对此，答辩人认为这两个台风并不存在关联性和对比性。首先，答辩人承认并不是所有的台风都属于不可抗力，但是台风“威马逊”的破坏程度之大，已经远远超过人们的预期。众所周知，台风“威马逊”给海口，乃至整个海南造成的破坏是巨大的，海口地区多日停水停电、通信中断、交通瘫痪，甚至文昌翁田等城镇房屋倒塌，人民无家可归。况且在海南这个台风如此之多的城市，上述现象也是极为罕见的现象，就连被答辩人用于比较的台风“海鸥”都无法造成如此大的破坏力。被答辩人诉称答辩人在台风来临时，放任地下车库进水，�辩人认为这也是有违事实的。首先，答辩人需声明几十年以来，答辩人所管理小区及周边小区车库在台风到来时从未发生过地下车库被水淹的情况。而在这样的情况下，答辩人在每次台风到来之时都准备了沙袋用于防灾，但是为何没用沙袋堵住地下车库出口呢？是存在多种因素的：第一，根据以往的经验，台风从未淹过地下车库，地下车库已经被业主认为在台风来临之时最安全的地方，假如事先答辩人贸然将地下车库出入口堵住，外出回来的车辆被强制堵在外面，造成在外业主车辆被水浸泡或者被坠落物砸坏是否成为答辩人故意所为的。而且被答辩人在诉状中一直称“威马逊”最高水位为3.83米，试问这些数据均为台风过后统计所得，是答辩人在台风到来之前能预知的吗？假如答辩人知道水位如此之高，会不采取相应措施？第二，当台风“威马逊”到来时，其强度�大导致海水倒灌，这样的突发事件是人们无法预知的。台风“威马逊”所致的强降雨“雨量极大”致使雨水迅速涌入车库，雨水涌入车库的时间极短甚至答辩人所管理小区沿排洪沟地区的北侧，“威马逊”强度致沟水倒灌，经地下室几十米长，1米多高的采光窗涌入车库，假设当时用沙袋围堵地下车库出入口，也就是不让车辆撤离，这样的结果是否会导致更大的损害？况且连近几十米长，1米多高的采光窗都无法阻挡水涌入地下车库，答辩人需堆多高的沙袋才能阻挡排洪沟水涌入车库？这显然超出了能力范畴，根本无法堆如此长的沙袋用于阻挡水位。当车库进水时，答辩人也不像被答辩人所述，未采取电话通知等方式通知业主及采取相应措施减少损失。恰恰的是答辩人一一通过电话通知业主到车库，并冒着随时被高空坠落物、破碎玻璃等砸伤的危险在现场疏导、协助业主将车辆驶离地下车库，但是由于路面积水过深，狂风大作，随时有坠落物掉落，业主们纷纷放弃车辆，不愿冒着生命危险将车驶离地下车库。且答辩人工作人员还冒着被水淹、触电的生命危险排查已经在台风来临前已经开启地下车库的抽水泵，无奈水泵抽水量未及入水大。因此，答辩人已经尽到相应的义务，不应承担责任。三、答辩人不违反物业服务合同的约定，不存在违约的情况，且与被答辩人之间不存在保管合同关系，依法不应承担违约责任。根据双方签署《前期物业服务合同》第二章第八条明确约定：“配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视秩序维护工作（不含人身、财产保险保管责任）。”而各车主的车辆属于财产范畴，依据合同约定答辩人对此并不存在保管义务。并且《业主手册》第八章第十三条明确规定“本停车场只提供车位使用，不承担保�和保险责任，如车主有特殊保管或保险需要，可另行协商拟定收费标准，签署协议”。可见，答辩人对车主提供的只是车位的使用服务，并无保管的责任，被答辩人也并没有另外与答辩人就其车辆签署其他保管合同。况且答辩人与被答辩人签署的《前期物业服务合同》中约定物业管理的基本义务是保障小区住宅物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，包括对房屋共有部分、共有设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理，以及其他内容，并不包含对业主财产安全保护的义务。且《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或他人管理”，该法条已经明确了物业服务合同的管理范畴是建筑物及其附属设备，附属设备仅包括公共设备设施、绿化环境卫生等内容，并不包括车位上汽车这样的�产。被答辩人想与答辩人就车辆保管达成保管协议，应当与答辩人另外签署保管合同，但是答辩人与被答辩人之间并无车辆委托保管关系，因此，不存在委托保管关系，就更没有违约一说，也就不应承担保管不善之违约责任。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求与事实不符、缺乏法律依据，依法应予以驳回。经审理查明，海南兆南房地产开发有限公司（以下简称兆南房地产公司）系海口市世纪大道13号兆南丽湾小区的建设单位，2009年4月28日，兆南房地产公司与兆南物业公司签订《兆南·丽湾前期物业服务合同》，约定：自2009年5月1日起，至成立业主大会并授权业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同前，兆南·丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内的属配套服务设施等的维修、养护和管理统一委托由兆南物业公司经营管理；物业服务费按双方协商的标准向业主收取；停车场属于兆南房地产公司所有的，委托兆南物业公司管理，业主和物业使用人有优先使用权，向兆南物业公司缴纳停车费；停车场车位所有权归业主的，车位使用人缴纳停车服务费；因不可抗力导致物业管理服务中断的，兆南物业公司不承担责任。兆南·丽湾小区的物业至今由兆南物业公司经营管理。原告于洪印系海口市世纪大道13号兆南丽湾小区翠海轩6层602房业主。2014年5月7日，原告向被告缴交了2014年的物业管理费,同时缴交了原告名下琼A9HV**小轿车在2014年1月1日至2014年12月31日期间的地下车库停车费（每月180元），合计2160元。2014年7月15日，被告在小区内张贴《温馨提示》，主要内容为：今年第9号强热带风暴“威马逊”预计将于16日进入�海东部海面。受“威马逊”和西南季风共同影响，服务中心就此温馨提示：一、业主外出请注意安全；二、请收起阳台各类悬挂物及花盆等物品；三、车辆尽量不要停放在露天或树木旁；四、请紧闭门窗，做好防风防雨准备。同年7月18日，原告将琼A9HV**小轿车和琼A813**小轿车停放在兆南丽湾小区的地下停车库。当日下午3时30分，台风“威马逊”在海南省文昌市翁田镇登陆，当晚8时左右，兆南丽湾小区的地下停车库被水淹没，原告及其他业主停放在地下车库的车辆浸泡于水中。事后照片可见地下车库的水位将近至地面，在出入口处的水面离顶梁约20公分。同年7月19日下午，被告兆南物业公司使用发电机、水泵等对地下车库进行抽水。两日后，地下车库的水被抽干，兆南物业公司通过电话联系业主，通知业主尽快处理泡水车辆。原告于2014年8月6日将受损的琼A9HV**小轿车拖出后交由深圳市一正保险公估有限公司海口分公司评估，结论为：琼A9HV**小轿车购买日期为2011年9月27日，水泡日期为2014年7月18日，共使用34个月，购买发票金额为233800元，根据保险行业折旧标准扣除自然折损（月折损率为6‰）后的参考价为186104.8元。经询问本地二手车行“老兵营二手车”，该车出事故前的二手车销售价格为168000元，该车的残值为人民币85000元，损失金额为101014.8元。深圳市一正保险公估有限公司海口分公司后向原告出具发票，载明琼A9HV**评估费1500元。原告购买车牌号为琼A9HV**车辆时支付车辆购置税19982元。原告对琼A813**小轿车进行了维修，维修费为19980元。原告陈述，受损车辆的琼A9HV**小轿车未维修，以车残值的价格转让他人。原告要求被告赔偿两辆车的损失，被告予以拒绝，遂成讼。诉讼过程中，被告对琼A9HV**小轿车的公估报告有异议，并认为琼A813**小轿车未缴纳停车费，其不应予以赔偿。经本院征询原、被告意见，原、被告均不同意申请对受损车辆进行鉴定。另查，被告内部的《紧急事故处理程序》以及《ISO体系认证手册》的规定，抗台风、暴雨时，应进行的程序是：（1）准备抗风雨物料（沙袋、清水设备等）；（2）严防死守防止雨水进入地下车库……；强热带风暴袭深前应做的预防工作：……在得知大风暴来袭报警后，服务中心经理要立即组织将防洪沙袋运至重点防范部位备用。庭审中，被告确认，准备了沙袋，但主张为不影响车辆进出，造成更大的损失，所以未用沙袋堵住地下车库入口；2014年7月18日下午6-7点左右，地下车库开始进水。被告主张其在地下车库开始进水同时电话通知原告等业主转移地下停车场停放的车辆，但原告否认接到电话通知，被告亦未能提供相应的证据加以证明。原告主�被告支付两辆车的拖车费各200元，共计400元，但未能提供相应的证据加以证明。本院确认的上述事实，有房产证、《业主临时管理规约与住户手册》、物业费及停车费收据、停车卡、机动车行驶证、机动车注册登记信息表、深圳市一正保险公估有限公司海口分公司《公估报告》、维修发票、照片、温馨提示、《兆南·丽湾前期物业服务合同》、《兆南物业管理标准》、《ISO体系认证手册》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据已经质证及本院审查，可以采信。本院认为，兆南房地产公司是兆南丽湾小区的建设单位，其与兆南物业公司订立了《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告成为兆南丽湾小区�主后，《前期物业服务合同》对原告等全体业主与兆南物业公司即具有同等约束力。被告兆南物业公司作为物业管理服务企业，对兆南丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内的属配套服务设施等负有维修、养护和管理的义务。本案中，关于被告是否尽到了维修、养护和管理的责任，其对台风造成的车辆损失是否存在过错的问题。被告认为，“威马逊”的强度及破坏力远远超出一般可预见范围，属于不可抗力，故对于车辆的损失被告应免责。根据《民法通则》第一百五十三条的规定，“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”。不可抗力是当事人不能预见的事件，只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。台风作为一种严重的自然灾害，确实是难以避免的。但是，在气象等相关科学技术高度发展的今天，台风是可以预见的，通过采取适当的措施，台风过境造成的影响也是能够减小到最低程度的。在“威马逊”来临之前，气象局已经发出预报，而被告在收到台风预报之后，也在小区内张贴了“温馨提示”，可见被告对台风“威马逊”即将登陆这一事实是明知的，对于受台风影响致使停车场水浸的事故，并非不能预见、不能避免，被告在台风登录前发出通知，尽到了提示义务。但根据被告提供的其内部的《紧急事故处理程序》以及《ISO体系认证手册》的规定，抗台风、暴雨时，应进行的程序是：（1）准备抗风雨物料（沙袋、清水设备等）；（2）严防死守防止雨水进入地下车库……；强�带风暴袭深前应做的预防工作：……在得知大风暴来袭报警后，服务中心经理要立即组织将防洪沙袋运至重点防范部位备用。台风期间，气象部门一直在不间断的发布台风风暴中心位置、风力强度等信息。从台风来临到地下停车库进水车辆被淹并非瞬间之事，而雨水又是最有可能从地下停车库的出入口流入地下停车库，被告作为物业管理服务企业，应根据气象部门发布的气象信息、实际的地面积水情况以及综合考虑小区地势低洼等情况在较为合理的时间内，采取用堵沙袋等方式堵住地下停车库门口。但被告未及时采取排险措施，在该次台风造成地下停车库浸水车辆损失中，存在一定的管理过错，应承担管理责任，对车辆损失承担部分赔偿责任。被告辩称为了不堵住车辆进出地下停车库，造成更大的损失，因此未用沙袋将出入口堵住。根据气象部门发布的信息以及居民对自己所居住区域地势低洼情况的了解，该小区业主应已经提前做好防台风准备，在合理时间内停止使用车辆。所以，被告该辩驳意见，本院不予采信。关于被告是否应向原告赔偿车牌号为琼A9HV**小轿车的汽车损失费、车辆购置税、拖车费、公估鉴定费的问题。原告向被告缴纳了该小轿车的停车费，被告则应尽到管理义务。由于被告未尽到管理职责，对琼A9HV**小轿车的泡水损失存在一定过错，应承担相应的管理责任。由于被告对原告自行委托的《公估报告》提出异议，而原告已将该车转让，且不同意对该车申请鉴定，车辆实际损失无法确定，故原告应承担举证不能的责任。车辆购置税应属于车身价值部分，不能单独计算并主张，故本院亦不予支持。原告主张被告支付其拖车费、公估鉴定费，缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予支持。关于被告是否应向原告赔偿�牌号为琼A813**小轿车的维修费、拖车费的问题。原告未能举证证明其向被告缴纳了该小轿车的停车费，被告对该车辆具有管理责任，故对于该小轿车停放在地下停车库浸水造成的损失，被告不应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于洪印的诉讼请求。案件受理费人民币1729元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  李佳二〇一五年六月四日书记员  周然附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审核：李佳撰稿：�佳校对：周然印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2015年6月9日印制（共印12份）