广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民再终字第9号
上诉人（原审被告）：蒙建红。
委托代理人：申君贵，湖南湘剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崇左市公安局交通警察支队，住所地：崇左市江州区花山路229号。
法定代表人：黄拥军，支队长。
委托代理人：蒙连图，广西方园律师事务所律师。
上诉人蒙建红与被上诉人崇左市公安局交通警察支队（以下简称崇左交警支队）租赁合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2013年2月18日作出（2012）青民一初字第2810号民事判决，蒙建红不服，向本院提起上诉，本院于2013年10月25日作出（2013）南市民一终字第802号民事判决，已经发生法律效力。蒙建红不服向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院作出（2014）桂民申字第10号民事裁定，提审本案，并于2014年8月25日作出（2014）桂民提字第83号民事裁定，撤销本院（2013）南市民一终字第802号民事判决及南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初第2810号民事判决，将本案发回南宁市青秀区人民法院重新审理。南宁市青秀区人民法院重审后，于2015年5月27日作出（2015）青民再初字第2号民事判决，蒙建红不服该判决向本院提起上诉，本院依法另行组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人蒙建红的委托代理人申君贵，被上诉人崇左交警支队的委托代理人蒙连图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告崇左交警支队重审时诉称，崇左交警支队于1999年以转让方式取得了南宁市凤岭地段内青秀路西面的土地（现为南宁市青秀路8号），土地性质为住宅用地。此后，崇左交警支队在该宗地上建设产权证号为邕房权证字第××号的南宁市青秀路8号综合楼，产权人登记为南宁地区行政公署公安局交通警察支队，产别为国有房产。2005年8月24日，崇左交警支队与蒙建红签订《房屋租赁合同书》，约定：崇左交警支队将南宁市青秀路8号的综合楼出租给蒙建红使用，租赁期间蒙建红还可免费使用综合楼周边（东、南、北三侧以通透栏杆为界，西以挡土墙为界）的1600平方米空地，租赁期从2005年8月24日至2015年8月23日。2009年，双方又另行签订《补充协议》，约定将前述合同的租赁期限延长至2020年8月23日。但从2010年起，在上级土地管理部门进行检查及在处理崇左交警支队土地变更登记申请中，相关主管部门均认定崇左交警支队擅自将住宅转为经营用房，违反了相关法律规定，要求崇左交警支队进行整改。为此，崇左交警支队与蒙建红双方签订的租赁合同不宜再继续履行，经与蒙建红协商解除合同事宜，均遭其拒绝，故请求法院依法判令：1、解除崇左交警支队与蒙建红签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、蒙建红搬离租赁房屋将租赁房屋返还崇左交警支队；3、本案诉讼费用由蒙建红负担。
原审被告蒙建红辩称，崇左交警支队要求解除《房屋租赁合同书》既不符合合同的约定，也不符合法定的解除条件，双方签订的合同合法有效，且蒙建红一直按约交纳租金，并无违约行为，崇左交警支队的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回崇左交警支队的诉讼请求，继续履行合同。
南宁市青秀区人民法院重审认为，崇左交警支队与蒙建红签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，至于合同约定的租赁标的即南宁市青秀路8号综合楼的建设违反了出让合同中约定的土地用途，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，但该规定属于管理性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的足以否定合同效力的强制性规定，且该综合楼是由崇左交警支队建设，并经南宁市规划局许可，取得了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，崇左交警支队在向蒙建红出租综合楼时亦已取得房屋所有权证，故崇左交警支队与蒙建红就该综合楼的出租签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。虽然崇左交警支队与蒙建红签订的租赁合同有效，但因租赁的房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途，南宁市国土资源局要求崇左交警支队进行整改，崇左交警支队根据南宁市国土资源局的整改要求将租赁房屋拆除，按照出让合同约定的土地用途建设民警住宅楼并报崇左市公安局及广西壮族自治区交通管理局批准，故双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》已无法继续履行，应予解除，蒙建红因此应将综合楼退还给崇左交警支队。至于因崇左交警支队解除合同而给蒙建红造成的经济损失，由于蒙建红在本案中未提出该项主张，对此不予处理，蒙建红可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，判决：一、解除崇左市公安局交通警察支队与蒙建红于2005年8月24日签订的《房屋租赁合同书》及2009年10月13日签订的《补充协议》；二、蒙建红应于本判决生效之日起一个月内搬离南宁市青秀路8号综合楼，并将综合楼交回给崇左市公安局交通警察支队。
上诉人蒙建红不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，且认定事实存在严重错误。1、被上诉人的法定代表人不是吴桂河，而是黄拥军；2、本案双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》不存在无法继续履行的情况，一审判决认定无法履行不符合客观事实。本案合同标的物即青秀路8号综合楼，是被上诉人的合法建筑物，该综合楼经过南宁市规划管理局许可，取得了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，被上诉人在向上诉人出租该综合楼时亦取得了房屋所有权证，可见本案标的物并非违法建筑，也不属于政府强制拆迁的范围，规划管理部门、土地管理部门并没有下达强制拆迁通知或者决定，继续履行该合同及补充协议不存在任何障碍。被上诉人自己的决定及其上级主管部门的决定，并不能对抗上诉人的合法权益，不能成为其不履行合同的理由，被上诉人有义务继续履行合同义务。二、一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》无法律依据。三、本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》合法有效，必须继续履行。请求撤销南宁市青秀区人民法院（2015）青民再初字第2号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人崇左交警支队答辩称，1、一审判决认定事实清楚，虽然上诉人的法定代表人为黄拥军，而一审判决却写成吴桂河，但这仅仅是误写，并不影响本案判决。2、一审判决适用法律正确，双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是有效的，但有效的合同在法律规定的情况下仍然是可以解除的，一审法院判决正确，请求予以维持。
本案争议焦点：崇左交警支队与蒙建红所签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是否合法有效，崇左交警支队要求解除上述合同有何事实和法律依据。
经审理查明，1999年，南宁地区行政公署公安局交通警察支队以转让方式取得了南宁市凤岭地段内青秀路西面的土地（现为南宁市青秀路8号），土地使用权证为0416277，使用权类型为出让，用途为住宅。此后，南宁地区行政公署公安局交通警察支队在该宗地上建设产权证号为邕房权证字第××号的综合楼，产权人登记为南宁地区行政公署公安局交通警察支队，产别为国有房产。2003年，因行政区划改变，南宁地区行政公署公安局交通警察支队变更为崇左交警支队。2005年8月24日，崇左交警支队与蒙建红签订《房屋租赁合同书》，约定：崇左交警支队将南宁市青秀路8号的综合楼出租给蒙建红使用，租赁期间蒙建红还可免费使用综合楼周边（东、南、北三侧以通透栏杆为界，西以挡土墙为界）的1600平方米空地，租赁期从2005年8月24日至2015年8月23日；该合同还对年租金、违约责任等进行了约定。2009年10月13日，双方又另行签订《补充协议》，约定将前述合同的租赁期限延长至2020年8月23日，同时对租金进行了一定调整。蒙建红承租后，在综合楼内开办南宁市桃源山庄美食城。
2011年5月27日，南宁市国土资源局针对崇左交警支队申请变更宗地使用权登记，向崇左交警支队复函（南国土资函（2011）1012号）。函件载明：经查，崇左交警支队曾于2010年向南宁市国土资源局申办上述宗地的使用权变更登记，经审核土地登记材料，发现该宗地涉及改变土地使用条件，南宁市国土资源局青秀分局已于2010年1月将业务退办；上述宗地是由广西天昌投资有限责任公司转让而来，原出让合同（南土合字（2000）第9号）约定的土地用途为住宅，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”，经核查，崇左交警支队已擅自改变该宗地土地用途，请崇左交警支队自行整改，必须按照出让合同约定的土地用途使用。整改完后再向南宁市国土资源局申请土地登记。
另查明，崇左交警支队建设本案讼争综合楼时，取得了建设工程规划许可证。
再查明，崇左交警支队位于南宁市青秀路8号的综合楼属于区直行政事业单位经营性国有资产划转移交的范围。2011年8月31日，崇左市公安局向南宁市财政局递交了《关于办公楼拆除项目国有资产处置的函》，称南宁市青秀路8号住宅小区的土地用途因与出让合同约定用途不符，被南宁市国土资源局要求整改，现崇左交警支队拟按照南宁市国土资源局的复函要求对该宗地中不符合住宅用地用途的办公大楼进行拆除，请南宁市财政局给予办理该办公楼国有资产处置相关手续。2012年8月24日，广西壮族自治区公安厅交通管理局向崇左交警支队出具了《关于同意崇左交警支队在青秀路8号基地建设住宅楼的批复》，明确同意崇左交警支队按照南宁市国土资源局的文件要求及支队拟办意见，在综合楼原址及附近原有球场等地块上按住宅用地属性建设民警住宅楼，以解决支队部分民警无住房的问题。
又查明，蒙建红已向崇左交警支队交清2015年8月前的租金。一审庭审中，崇左交警支队增加蒙建红搬离南宁市青秀路8号综合楼，并将该综合楼退还该支队的诉讼请求。蒙建红认为双方签订的《房屋租赁合同书》为有效合同，且在合同履行过程中，其本人无违约行为，故合同应当继续履行，不同意退房。同时表示不在本案提出赔偿主张。
本院认为，蒙建红与崇左交警支队签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，至于合同约定的租赁标的即南宁市青秀路8号的综合楼的建设虽然违反了出让合同中约定的土地用途，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，但《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定属于管理性规定，并不属于合同法第五十二条第（五）项规定的足以否定合同效力的强制性规定，而该综合楼是由崇左交警支队建设，并经过南宁市规划管理局许可，取得了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，崇左交警支队在向蒙建红出租该综合楼时亦已取得了房屋所有权证，故蒙建红与崇左交警支队就该综合楼的出租签订的租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法有效。蒙建红与崇左交警支队签订的租赁合同及补充协议虽然有效，但因讼争房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途，南宁市国土资源局要求崇左交警支队进行整改，崇左交警支队根据南宁市国土资源局的整改要求拟将讼争房屋拆除按照出让合同约定的土地用途建设民警住宅楼并报崇左市公安局及广西壮族自治区公安厅交通管理局批准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，蒙建红与崇左交警支队签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》已无法继续履行，双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》应予解除，崇左交警支队要求蒙建红返还租赁房屋应予支持。蒙建红因未在本案中提出赔偿损失的请求，故本院对该部分不予审理，蒙建红可另行主张权利。综上，原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持南宁市青秀区人民法院（2015）青民再初字第2号民事判决。
本案一审案件受理费41822元，由崇左市公安局交通警察支队负担。二审案件受理费41822元，由蒙建红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗建燕
审 判 员 ＸＸ莹
代理审判员 曾 涛
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 覃英煌
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2、《中华人民共和国土地管理法》第五十条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意报原批准用地人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关成市规划行政主管部门同意。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。