四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）自民二初字第41号
原告自贡红盛投资咨询服务有限公司，住所地自贡市贡井区。
法定代表人林盛，该公司总经理。
委托代理人毛坚毅，四川文君律师事务所律师。
委托代理人王红兵，四川希正律师事务所律师。
被告自贡摩尔玛特贸易有限公司，住所地自贡市自流井区。
法定代表人刘海，该公司总经理。
委托代理人刘小平，四川中豪（泸州）律师事务所律师。
委托代理人童品彬，四川中豪（泸州）律师事务所律师。
原告自贡红盛投资咨询服务有限公司（以下简称红盛投资公司）因与被告自贡摩尔玛特贸易有限公司（以下简称自贡摩尔玛特）、泸州摩尔贸易公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后在诉讼过程中，原告红盛投资公司申请撤回对泸州�尔贸易公司起诉，本院予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告红盛投资公司的委托代理人毛坚毅、王红兵，被告自贡摩尔玛特的委托代理人刘小平、童品彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告红盛投资公司诉称，2012年原告红盛投资公司分别与成都恒宇实业有限公司（以下简称成都恒宇公司）和自然人张云寿、林夏花签订了房屋买卖协议，取得成都恒宇公司和自然人张云寿、林夏花租赁给被告自贡摩尔玛特房屋的所有权。按照法律的规定，被告自贡摩尔玛特与成都恒宇公司和张云寿、林夏花之间所签订的《租赁合同》对新的房屋所有权人继续有效，因此，原告红盛投资公司承接了上述租赁合同的权利义务。原告红盛投资公司在了解上述房屋租赁的情况时发现被告自贡摩尔玛特有诸多违约违法的情况：其中有被告自贡摩尔玛特，未经同意�情况下，将承租的房屋分为若干部分，转租或变相转租给了若干第三人，非法谋取高额的转租利益；擅自对租赁房屋进行了重大结构变动，将地下停车场入口封闭，将出口改为进出口，将地下停车场入口左侧停车位区域改建为库房，将原地下停车场入口左侧停车位区域消防集水坑封闭；将龙都广场二层平台搭建房屋改建手机卖场；将2.000标高夹层的超市库房改建为奶粉卖场。综上，被告自贡摩尔玛特的行为严重违反法律规定和合同约定，己构成根本违约，应承担相应的法律责任，为维护原告红盛投资公司的合法权益，特诉请判决解除红盛投资公司与自贡摩尔玛特之间的《租赁合同》，返还租货房屋。判令被告自贡摩尔玛特支付原告红盛投资公司违约金6475750.00元。案件诉讼费由被告自贡摩尔玛特负担。
被告自贡摩尔玛特辩称，租赁合同签订后，被告方严格按合同的�定履行义务。原出租人成都恒宇公司、四川自贡市志云房地产开发有限公司（以下简称志云公司）对自贡摩尔玛特出租部分面积是知道并同意的，原告在购房时也应当知晓被告方出租部分营业面积。原告的关联公司的经营范围和经营模式与被告的经营范围和经营模式相同，均有转租经菅场地的经营模式，特别是原告的关联公司，即自贡市货郎商贸有限公司、自贡市寰宇商贸有限责任公司均在租赁使用被告出租的部分营业面积，原告知道被告出租部分营业面积，且在6个月之内未向被告提出任何异议。二层平台搭建和一楼夹层的使用符合合同的约定，不是对房屋重大结构和用途的改建。原告以被告未经同意转租房屋、改变房屋重大结构为由，主张解除合同，要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，请求驳回原告红盛投资公司的诉讼请求。
原告红盛投资公司为�己的主张提交以下证据：
第一组证据：1、红盛投资公司营业执照、组织机构代码证；2、自贡摩尔玛特工商登记信息。证明原、被告的诉讼主体资格。
第二组证据：1、房屋所有权证6本、国有土地使用权证6本；2、成都恒宇公司与被告签订的《租赁合同》、张云寿、林夏花与被告签订的《租赁合同》，证明房屋原所有权人与被告之间建立的房屋租赁合同关系以及原告已经取得被告所承租房屋的房屋所有权。
第三组证据：1、自贡市国泰公证处（2013）川自国证民内字第2053号《公证书》；2、自贡市国泰公证处（2013）川自国证民内字第2054号《公证书》；3、龙都广场建筑平面图三份；4、李守德、徐健、俞业文、俞宗兴、杨东、杨晓亮、李玲、黄桂芬、黎泽荣、龚蔺、殷文吉、杨清彪、古淑华、马丽、任文平自然人与被告之间签订的《经营场地租赁合同》共15份及工商�记基本情况登记表。证明：1、证明被告擅自改变承租房屋的结构及使用用途，构成根本性违约；2、证明被告擅自转租其承租的房屋，非法使用其他字号，构成根本性违约。3、证明被告转租过程中有巨额的盈利。
第四组证据：卖场广告，上面有梅西百货的标记，说明经营者在发生变化，又是一份新的转租，梅西百货成为了总体的新的经营者；现场照片四张，反映出梅西百货是现在的经营者；梅西（国际）零售连锁的网页资料三张，证明自贡龙都店是梅西的分支机构。
被告自贡摩尔玛特征对原告红盛投资公司提交证据的质证意见如下：对第一组证据三性无异议，但是从他们提供的被告的工商登记信息，也反映出我们的经营范围有柜台租赁。对房屋所有权证和土地使用权证无异议；对恒宇公司与自贡摩尔玛特签订的《租赁合同》无异议，签订时间是2009年8月16日；对�云寿、林夏花与被告自贡摩尔玛特签订的《租赁合同》真实性无异议，但是这个合同是志云公司与自贡摩尔玛特签订在前，张云寿、林夏花接收后合同的变更。自贡市国泰公证处（2013）川自国证民内字第2053号《公证书》与本案无关联性，（2013）川自国证民内字第2054号《公证书》是公证的一楼夹层的情况与实际情况不符合；三份平面图不能达到原告的证明目的；对15份租赁合同的来源没有异议，但是不能证明这些承租合同的真实性。被告确实有转租的行为，但是就这十五份租赁合同本身的状况来说，十五个租赁合同里面俞业文、俞宗兴是在二楼，与本案无关，另外十三个虽然在一楼，但是全部面积是400多平米，而整个一楼面积是6000多平米，在整个一楼占比中只占百分之几，有证据证明所有转租行为，原出租人是认可的，新的产权人也应当知道。原告举证认为再次转租了，那么应首先确定转租行为发生在哪个与哪个之间，这显然也不是转租行为，这种业态太平常了，梅西百货是近年成立的商业连锁机构，它在相关的卖场做宣传并非是合同主体的识别，除非有证据证明工商登记发生了变更，这组证据不能达到原告的证明目的。
被告自贡摩尔玛特为自己的主张提交证据如下：
第一组证据关于原出租人成都恒宇公司知晓、同意被告出租部分营业面积和原告知晓该情况的证据。1、被告与成都恒宇公司于2009年8月16日签订的《租赁合同》及补充协议、被告企业法人营业执照。证明：恒宇公司是一楼4140.74平方米房屋的原出租人；被告经营范围包括柜台租赁（转租）；2、（2007）自流民初字第202-1号民事裁定书、财产保全案外人异议、《租赁合同》、收款收据、证人证言（周建坤）。证明：成都恒宇公司曾就志云公司与唐建鸣租赁合同�纷一案向法院出具过案外人财产保全异议书，志云公司在将房屋租赁给被告前已将部分营业面积租赁给唐建鸣、周建坤，被告将该部分营业面积出租给唐建鸣、周建坤，由其向被告支付租金。成都恒宇公司知晓被告出租部分营业面积；3、成都恒宇公司工商登记资料，证明熊涛是成都恒宇公司法定代表人；4、试听资料（熊涛，第2、4、5页下划线，第4、5页下划线）证明，成都恒宇公司知悉被告出租部分营业面积；原告在购买房屋前，知悉被告出租部分营业面积；李昌莉负责被告租赁成都恒宇公司房屋的事宜；印证第2号证据证明成都恒宇公司知晓被告向唐建鸣出租部分营业面积。5、场地移交书、中央空调系统移交书、申请、中央空调交接协议书、关于确认租金支付相关事宜的函。证明李昌莉负责被告租赁恒宇公司房屋相关事宜的事实。6、试听资料（李昌莉，第2、3页下划线）证明成都恒宇公司知悉并认可被告出租部分营业面积，并认为被告出租部分营业面积是普遍的经营模式，符合商业惯例，不应予以干涉；原告在2012年与成都恒宇公司签订房屋买卖协议。证人周建坤的证言笔录，证明成都恒宇公司当时知晓被告出租部分营业面积的事实。
第二组证据关于原出租人志云公司知晓、同意被告出租部分营业面积的证据。7、书证2006年12月26日，志云公司与唐建鸣签订的《租赁合同》、收款收据。证明：志云公司向被告租赁房屋前，已将部分营业面积出租给唐建鸣，租赁期限到2016年1月31日，志云公司将房屋租赁给被告后，为解决与唐建鸣的合同关系，被告将该部分营业面积出租给唐建鸣，唐建鸣向被告支付租金；志云公司知晓被告出租部分营业面积。8、被告与志云公司于2009年7月17日、2009年8月17日签订的《租赁合同》、《补充协议》。9、2009年11月5日被告、志云公司、自贡市二建司三方签订的《补充协议》。10、收款凭证。11、2011年11月9日自贡市自流井区建设局《会议纪要》。12、张云寿2010年12月14日出具的《说明》。13、志云公司2011年10月20日出具的《告知函》，2012年张云寿、林夏花出具的《告知函》。14、被告与张云寿、林夏花于2011年10月签订的《租赁合同》。15、志云公司工商登记资料。16、2013年9月10日郭志伟出具《说明》。证明：志云公司是一楼2716.47平方米房屋的原出租人；志云公司同意被告出租部分营业面积，并对此一直知晓；出租人由志云公司变更为张云寿、林夏花；被告已经将租金支付到2015年10月31日，张云寿、林夏花从2015年11月1日起收取租金；在2015年10月31日前，被告、张云寿、林夏花按被告与志云公司签订的《租赁合同》履行合同。
第三组证据关于原告应当知道被告出租部分营业面积的证据：17、家和超市公司及分公司的工商登记资料，证明：①林盛、胡君华夫妻是家和超市公司的股东，分别持有40%、60%的股权；②胡君华一直担任家和超市公司的法定代表人，林盛任该公司监事；③该公司的经营范围包括“场地租赁服务”，与被告“柜台租赁”的经营范围相同；家和超市公司在富顺、威远、荣县、宜宾等地开设了十余家分支机构，业务经营范围、模式与被告相同；④林盛一直担任家和超市光大街店、威远分公司、威远河北街分公司、荣县分公司等分支机构的负责人。18、家和超市公司（富顺店，该公司的分支机构）与自贡泰立通讯有限公司签订的《房屋租赁合同》、家和超市公司（威远店，该公司的分支机构）与内江百胜堂医药连锁公司签订的《门面租赁合同》、自贡泰立通讯有限公司与被告签订的《经营场地租赁合同》。证明：家和超市公司在经营中也采用场地租赁（出租部分营业面积）模式，与被告的经营模式一致。19、林盛、胡君华的户籍证明。证明：林盛与胡君华系夫妻关系。20、原告工商登记资料。证明：①林盛是原告法定代表人；②林盛在公司设立时持有51%的股权，是控股股东，后变更为家和超市公司控股。21、货郎公司工商登记资料。证明：林盛、胡君华夫妻是货郎公司的股东，合计持有90%的股权，林盛任该公司监事。22、货郎公司与被告签订的《花车设备租赁服务协议》、发票。证明：原告知道被告存在出租部分营业面积的情形。23、寰宇公司工商登记资料。证明：①家和超市公司是该公司的发起人，后家和超市公司受让股权成为寰宇公司的控股股东；②家和超市公司将全部股权转让给林盛，林盛持有60%的股权，是该公司控股股东、执行董事。24、寰宇公司与被告签订的《花车设�租赁服务协议》、发票、商品购销（供应）合同书。证明：原告知悉被告存在出租部分营业面积的情形。第三组证据综合证明：原告应当知道被告出租部分营业面积；货郎公司、寰宇公司均是原告及其股东家和超市公司和林盛、胡君华夫妻的关联公司；原告及林盛的关联公司租赁、使用被告出租的营业面积。同时，结合第4号证据（熊涛试听资料，第9页下划线）和原告在诉状中诉称2012年与原出租人签订房屋买卖协议，证明：原告应当知道被告出租部分营业面积已经超过6个月。
第四组证据关于二层平台搭建和一楼夹层的使用符合合同的约定，不是改变房屋重大结构和用途的证据。25、被告与成都恒宇公司、志云公司于2007年1月9日签订的《租赁合同》及附件。26、《自流井区建设局审批门面装修、洗车场、停车场、灯箱广告许可证》。证明：①被告对承租的房屋有自�改造和装修的权利；②原出租人成都恒宇公司、志云公司同意被告搭建二层平台，并通过自流井区建设局的审批，不是对房屋结构的重大改变。27、房屋分层分户示意图。结合第6号试听资料（李昌莉）证明：一楼及一楼夹层房屋的设计用途为商业用房，被告将其作为奶粉卖场是按照设计的商业用房性质使用房屋，不是对房屋用途的改变。
以上四组证据综合证明以下事实：
一、原出租人成都恒宇公司、志云公司同意、认可被告出租部分营业面积，且原告知晓该情况；
二、原告的关联公司也租赁、使用被告出租的部分营业面积，原告在购买房屋时应当知道被告出租部分营业面积；
三、原告知道、应当知道被告转租部分营业面积超过6个月，在6个月内没有提出异议；
四、被告搭建二层平台和将一楼夹层作为奶粉卖场符合合同的约定，不是对房屋重大结构和用途的改变；
五、原告以被告未经同意转租房屋、改变房屋重大结构和用途为由，主张解除合同，要求被告承担违约责任的诉求没有事实和法律依据，不应得到法庭的支持。
原告红盛投资公司对被告自贡摩尔玛特提交证据的质证意见如下：
一、对证据1《租赁合同》真实性、合法性无异议，不能达到证明目的，我们希望看补充协议原件，补充协议也不能证明举证目的，特别不能证明是柜台租赁。证据2自相矛盾，案外人保全异议书的内容不真实，2月份该公司才成立，案外人异议针对的是二楼营业房的事情，跟一楼无关，不能证明被告观点。成都恒宇公司的公函，对李昌莉签名的真实性有异议，不能采信。李昌莉作为证人发表证言应该出庭。收款收据的财务凭证是否是摩尔玛特的不能肯定，没有印章，如果是收租金是开发票，这种收款收据不合法，连经办人都没有，不能�为合法证据。
二、第二组证据中的证据7的真实性无法确认，这份证据指的是龙都广场正二层，与被告抗辩观点是矛盾的，也不能证明被告把房子租赁给唐建鸣的事实。不能证明被告说成都恒宇公司明知。证据8《补充协议》请提供原件；证据11与本案无关；证据12、13与本案无关，不能证明被告的主张。证据16郭志伟的说明请提供原件，说明中郭志伟的签名真实性持异议，且说明内容有改动，不发表质证意见。
三、第三组证据与本案无关，不能达到证明目的。
四、第四组证据，《租赁合同》的三性无异议，但是附件不能作为被告违法搭建的理由。根据我们查找的证据的图纸可以看出。对二层平台搭建装修的批准不代表对修建手机卖场的批准。
本院对原告红盛投资公司提交证据的认定，第一组、第二组证据予以确认。第三组证据中自贡市国泰公证处（2013）川自国�民内字第2053号《公证书》所证明的地下停车场不在本案争议租赁合同所租赁房屋内，与本案无关；自贡市国泰公证处（2013）川自国证民内字第2054号《公证书》，三份平面图，证明被告对一楼夹层有部分改建；十五份《经营场地租赁合同》中俞业文、俞宗兴所租赁的是在二楼，与本案无关，另外十三份均与自贡摩尔玛特签订了《经营场地租赁合同》；第四组证据证明的龙都广场二楼不在自贡摩尔玛特与恒宇公司，张云寿、林夏花签订的租赁合同之内。
本院对被告自贡摩尔玛特提交证据的认定，笫一组、第二组、第三组证据证明志云公司出租给自贡摩尔玛特之前已将部分房屋租给其他人，自贡摩尔玛特租赁将极少部分营业柜台出租，恒宇公司，志云公司，张云寿、林夏花是知道的，且没有提出异议，第四组证据中对租赁房屋的部分改建符合合同的约定，并没有大的房屋结构性变动。
经审理查明，2009年8月16日恒宇公司与自贡摩尔玛特签订《租赁合同》，该合同约定恒宇公司将位于自贡市自流井区五星街珍珠寺社区五星8组的龙都广场一楼营业用房及一个夹层，建筑面积为4140.74平方米（其中营业用房3304.95平方米，夹层835.79平方米）的房屋以及建筑物表面和外围广告位租赁给自贡摩尔玛特经营、管理、使用，租赁期间自2009年8月18日起至2024年8月17日止。租金交纳方法为自贡摩尔玛特一次性支付成都恒宇公司的前三年租金3万元，第四年的租金按每平方米10元计，第五年起至2024年8月17日止租金按第四年租金的3%逐年递增（详见合同中约定的租金递增表）。交纳租金时间是自贡摩尔玛特每季度第一周向成都恒宇公司支付当季度租金，成都恒宇公司收到租金后一周内向自贡摩尔玛特出具正式税务发票、设备使用费和管理费发票。在对租�标的物物业相关及物业管理相关中约定自贡摩尔玛特有权对标的物进行自主改造和装修，如需申报的，由自贡摩尔玛特负责申报，若有大的房屋主体结构改变，需告知成都恒宇公司并取得相关职能部门的许可，费用由自贡摩尔玛特承担。
2009年7月17日志云公司与自贡摩尔玛特签订《租赁合同》，该合同约定志云公司将位于自贡市自流井区五星街珍珠寺社区五星8组的龙都广场一楼营业用房及一个夹层，建筑面积为2716.47平方米（其中营业用房1670.29平方米，夹层1046.18平方米）的房屋以及建筑物表面和外围广告位租赁给自贡摩尔玛特经营、管理、使用，租赁期间自2009年8月1日起至2024年7月31日止。租金交纳方法为自贡摩尔玛特一次性支付志云公司的前三年（即2009年8月1日至2012年7月31日）租金3万元，第四年的租金按每平方米10元计，第五年起至2024年8月17日止租金按第四年�金的3%逐年递增（详见合同中约定的租金递增表）。交纳租金时间是自贡摩尔玛特每季度第一周向志云公司支付当季度租金，志云公司收到租金后一周内向自贡摩尔玛特出具正式税务发票、设备使用费和管理费发票。在对租赁标的物物业相关及物业管理相关中约定自贡摩尔玛特有权对标的物进行自主改造和装修，如需申报的由自贡摩尔玛特负责申报，若有大的房屋主体结构改变，需告知志云公司并取得相关职能部门的许可，费用由自贡摩尔玛特承担。该合同签订前志云公司就将该房屋的部分租赁给唐建呜、周建坤经营使用。2009年8月17日志云公司与自贡摩尔玛特签订《补充协议》，约定将租赁期限自2009年8月1日起至2024年7月31日止修改为自2009年8月18日起至2024年7月17日止，合同中第三条D条租金支付表中租赁期间的时间向后顺延18日起计算。2009年11月5日自贡摩尔玛特、�云公司和自贡市第二建筑工程公司签订《补充协议》，约定自贡摩尔玛特支付志云公司自2009年8月1日起至2015年10月31日的房屋租金和其他相关费用共计70万元（其中租金21万元、设备使用费38.5万元、管理费10.5万元）于2009年11月9日支付给志云公司指定的授受人自贡市第二建筑工程公司。协议签订后，2009年11月9日自贡市第二建筑工程公司收到自贡摩尔玛特支付的资金70万元。2010年12月14日张云寿告知自贡摩尔玛特，“志云公司与自贡摩尔玛特将签订租赁房屋合同中的房屋业主己于2010年10月4日由志云公司变更为张云寿”。2010年10月20日志云公司函告自贡摩尔玛特和张云寿、林夏花，志云公司与自贡摩尔玛特签订租赁房屋合同中的房屋业主己于2010年10月4日由志云公司变更为张云寿，因此从2015年11月1日起自贡摩尔玛特租赁房屋的租金支付给张云寿。2011年10月张云寿、林夏花�自贡摩尔玛特重新签订租赁合同，该合同的约定除支付租金时间由每季度第一周支付当季度租金变更为自贡摩尔玛特自2015年11月1日每半年第一周支付半年租金外，房屋地址、面积、租金额等均未变更。合同签订后自贡摩尔玛特按合同的约定履行了义务，按期交纳租金。2012年11月，恒宇公司，张云寿、林夏花向被告自贡摩尔玛特公司发出书面通知，告知“你单位所租赁的位于龙都广场的商铺欲出售，按相关规定，你公司具有优先购买权，希你公司在接到此通知二日内回复是否购买的决定，逾期视为不予购买。”原告决定不参与购买并回复恒宇公司。2012年12月5日至2013年5月16日期间原告红盛投资公司收购了恒宇公司，张云寿、林夏花租赁的房屋，并办理房屋过户手续，成为该房屋的新业主。原告红盛投资公司成为该房屋的新业主后承接了自贡摩尔玛特与成都恒宇公司，张云寿、林夏花签订的租赁合同。
原告红盛投资公司接收房屋后，认为被告自贡摩尔玛特未经同意的情况下，将承租的房屋分为若干部分，转租或变相转租给了若干第三人，取得高额的转租利益。擅自对租赁房屋进行了重大结构变动，将地下停车场入口封闭，出口改为进出口，地下停车场入口左侧停车位区域改建为库房，原地下停车场入口左侧停车位区域消防集水坑封闭。龙都广场二层平台搭建房屋改建手机卖场。2.000标高夹层的超市库房改建为奶粉卖场违反了法律规定和合同约定，故向本院提起诉讼，要求解除红盛投资公司与自贡摩尔玛特之间的《租赁合同》（即：自贡摩尔玛特与恒宇公司，张云寿、林夏花签订的租赁合同），并返还租货房屋。判令被告自贡摩尔玛特支付原告红盛投资公司违约金6475750.00元。案件诉讼费由被告自贡摩尔玛特负担。
本院认为，自贡摩尔玛特与成都恒宇公司，张云寿、林夏花签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反国家的法律规定，合法有效。自贡摩尔玛特出租的部分柜台，属于自己经营范围。出租的部分柜台虽未书面通知恒宇公司、志云公司以及张云寿、林夏花，从事实和证据显示恒宇公司，志云公司以及张云寿、林夏花对自贡摩尔玛特出租的部分柜台是知道的，但均未提出异议。自贡摩尔玛特承租后对龙都广场二层平台房屋和夹层的改建不属房屋主体结构改变，没有违反合同的约定。自贡摩尔玛特对地下停车场入口封闭，出口改为进出口，地下停车场入口左侧停车位区域改建为库房，原地下停车场入口左侧停车位区域消防集水坑封闭等，不属自贡摩尔玛特与恒宇公司，张云寿、林夏花签订的《租赁合同》涉及范围。据此，红盛投资公司要求解除红盛投资公司与自贡摩尔玛特�间的《租赁合同》，返还租赁房屋，并支付违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告自贡红盛投资咨询服务有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费61764.00元，由原告自贡红盛投资咨询服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 李 彬
审判员 曾伟贤
审判员 周 勇
二〇一四年四月二十八日
书记员 曾 静