山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰民初字第1836号
原告：訾金星。
委托代理人李金，山东今海瑞律师事务所律师。
被告：临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会，住所地临沂市兰山区义堂镇周井铺村。
法定代表人李桂民，主任。
委托代理人郭文海，山东力维律师事务所律师。
原告訾金星诉被告临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会（以下简称周井铺村委）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月26日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告訾金星及其委托代理人李金，被告周井铺村委的委托代理人郭文海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告訾金星诉称，2012年10月31日，原、被告签订“购房协议书”，并于当日缴纳8万元房款，房款收据上明确的标明房屋的位置为“1#1单元101车库南3”。房子建好后，周井铺村委通知住户按照缴款标注的房屋进行入住，原告依约入住后，被告未将涉案房屋的相关手续确权登记在原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告请求法院依法判令被告继续履行2012年10月31日原被告双方签订的购房协议书，确认涉案房屋所有权归原告所有，诉讼费由被告承担。
被告周井铺村委书面辩称，一、原告称其与被告签订房屋买卖协议、危房拆除协议并向村委预交8万元，且村委注明涉案房屋位置，原告虽然与被告签订了拆迁协议等文件，并交纳房款，但是原告并未按照协议书的约定拆除相应房屋，已经丧失了选购还建公寓楼的条件，且原告也未按照要求交清剩余房款，不具有购买还建楼房的条件。被告早就于2013年7月3日召开村支会议，并由村支书訾金朝提议并决定，由于包括原告在内的几个人未能及时按照要求拆除房屋，要求在2013年7月5日前退出原选定的楼房，并由村委退回8万元预交款。后村委召开会议决定，对于未拆除房屋的，原选楼号作废，另行重签。以上会议决定均及时通知相应当事人，其他未拆除房屋人员退出原选楼号，并支回原预交的购房款，因此原告訾金星已不具备购买房屋和选取还建楼房的条件，已被取消相应资格，无权享有涉楼房。
二、本案所涉房屋系另案2015临兰民初字第1639号涉案房屋，案外人王爱彩系本案房屋合法所有权人。周井铺村房屋根据上级精神应依法予以搬迁，搬迁完毕后予以还建相应公寓楼。王爱彩作为拆迁户与被告协商签订相关协议后，给予了相应的搬迁补偿和还建，还建公寓楼为周井铺小区1号楼1单元101室，并且在还建楼建设完毕后，被告已将楼房的钥匙交给王爱彩。因此涉案房屋系王爱彩所有，并非周井铺村委所有。原告诉被告法律关系不成立，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，为加快旧村改造步伐，保证地质灾害采空区改造搬迁工作顺利完成，2012年10月31日，对还建公寓楼的购买事宜，原、被告双方签订了一份《协议书》，主要内容为，原告一次性向周井铺村委交纳购楼订金8万元，剩余购楼款，原告需按照村委制定的交款政策，一次性交清剩余购楼款，如原告拒不再交纳，将失去该楼房的购买权，村委收取购房违约金10000元，可以收回该楼另行处理。同日，对原住房的拆除事宜，原告与被告又签订了一份《协议书》，主要内容为，原告在购买还建公寓楼后，保证按照村委的要求在规定时间内按统一标准对原住房进行拆除，否则，村委有权拆除；拆除时，村委制定统一的拆迁标准及相关政策，旧房面积以2011年区建设局、拆迁办测量、统计的数据为准。在原、被告签订上述两份协议书的同一天，原告向被告交纳8万元，被告并向原告出具收据，项目名称栏载明预交楼款，备注栏中载明1号楼1单元101车库南3。2013年6月11日，案外人王爱彩与被告周井铺村委签订《周井铺村民房拆迁及附属物清除货币补偿协议》，王爱彩应拆除老房的建筑面积77.35平方米，补偿金额55388元，地上附属物3310元，搬迁费600元，躲迁费3000元，村委应付王爱彩补偿费62298元，村委应扣购房款80000元，实扣购房款58698元，实付王爱彩现金3600元。2013年7月3日，被告周井铺村委召开会议，会议记录记载，会议应到4人，实到4人，会议内容为，訾金星等5人5号之前退出楼房来，村委退回8万元预收款，7月3日到7月5日下通知，7月6日拆迁户来选楼号，选楼号时按排队的顺序号来选，已排顺序号未拆房屋的，排队顺序号作废。2013年7月5日，被告周井铺村委召开会议，会议记录记载，会议应到4人，实到4人，会议内容为，未拆除房屋的，已签协议无房可拆的，原选楼号作废，另行重签。2013年7月23日，王爱彩向被告周井铺村委交纳楼款69256元，车库款26334元，共计95590元，被告向王爱彩出具收据，其中备注栏载明1号楼1单元101室车库北3。后村委在村内张贴公告，内容为“凡购买1-4号楼房，并已全部交清楼款车库款的，请于2013年11月19日到村委领取楼房钥匙，还没有交齐款的，请于2013年11月22日前将购房楼款交清，领取钥匙，否则，所选楼号作废，将交款退回”。2013年11月19日，原告装修入住涉案房屋。2013年12月18日，王爱彩诉至本院，要求原告停止侵权、赔礼道歉、返还房屋，本院判决后，被告不服并上诉，后临沂市中级人民法院裁定将该案发回重审。2015年3月26日，原告訾金星诉至本院，要求被告继续履行合同并将涉案房屋登记在原告名下。为证明其主张，原告主要向法庭提交了与被告签订的两份协议书、被告为原告统一办理的天然气使用证、老房已腾空的照片等证据，原告方证人作证称，村里原本同意将涉案房屋给原告，另外再选一套房子给王爱彩，后来因故未调解成功。
上述事实，主要有协议书、当事人陈述等证据认定，有关证据均已收集并记录在卷。
本院认为，2012年10月31日，原告与被告周井铺村委签订了两份协议书，分别对原住房的拆除及购买还建公寓楼进行了约定，同日原告向被告交纳购楼款8万元，购买1号楼1单元101及车库南3，2013年7月3日、5日，被告村委召开会议，会议内容包括，原告因未拆除老房，原选楼号作废，村委退回已收取的8万元预收款，2013年7月23日，王爱彩向被告交纳了楼款、车库款，被告向王爱彩出具收据，其中备注栏载明1号楼1单元101室车库北3，2013年11月19日，原告装修入住涉案房屋的事实，有相关证据证实，本院予以确认。根据相关法律及司法解释的规定，两份合同均有效且两方均要求履行合同的，按照办理房屋权属变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，涉案房屋为小产权房，尚不能办理所有权登记，涉案房屋一直由原告实际占有居住，被告与原告签订协议书时间在前，王爱彩并未取得涉案房屋的所有权，故对原告要求被告继续履行双方签订的购房协议书的诉讼请求，本院予以支持。对于涉案房屋的总价款，被告并未提交证据作出合理说明，故本院参照王爱彩的交款情况确定涉案房屋的总价格。2013年6月11日，被告实扣王爱彩购房款58698元，2013年7月23日，王爱彩又向被告交纳楼款69256元，综上，本院推定涉案房屋总价款为127954元，原告已交纳购房款8万元，故原告还需交纳剩余购房款47954元。对于剩余房款的交纳时间，被告亦未提交证据作出合理说明，本院对此酌情规定为三十日。涉案房屋为小产权房，尚不能办理房产登记，故对原告要求将涉案房屋办理确权登记手续的诉讼请求，本院暂不予处理。对于被告辩称，因原告未将老房拆除，也未在规定期限内交纳剩余房款，故被告经开会研究决定解除双方签订的购房合同，因原、被告签订了两份合同，分别对老房拆除和购买还建楼房进行了约定，对购买还建楼房合同的解除条件，双方约定：原告需按照被告制定的交款政策，一次性交清剩余购楼款，如到该交清剩余房款时，拒不再交纳，原告将失去该楼房的购买权，现原告方证人出庭作证称，原告多次向被告交纳剩余楼款，但被告不收，同时被告并未向原告退还已收取的8万元订金，也未提交证据证明被告的具体交款政策，原告未能交纳剩余房款的责任在被告，故被告称已与原告解除购房合同的辩论意见不成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告訾金星于本判决生效后三十日内向被告临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会交纳剩余购房款47954元，待原告訾金星交清房款后，涉案房屋即归原告訾金星所有；
三、驳回原告訾金星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 孙晓梅
审 判 员 董晓庆
人民陪审员 刘培培
二〇一五年十月十九日
代书 记员 徐小婷