福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2923号
上诉人（原审被告）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田245号1栋。
法定代表人：陈莲英，董事长。
委托诉讼代理人:翁凡，福建宇凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄微，福建宇凡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈金利，女，1980年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：陈强，福建志昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑明明，福建志昂律师事务所实习律师。
原审被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室088区间（福清市新厝镇新江路9号，自贸试验区内）。
法定代表人：陈克标，董事长。
委托诉讼代理人：李亮亮，男，该公司员工。
上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺置业公司）因与被上诉人陈金利、原审被告福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
诚旺置业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈金利的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未根据本案实际情况，机械适用法律，导致判决错误。1.诚旺置业公司与福清市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同约定的出让年限为商业40年，时间从2010年12月31日至2050年12月31日，扣除工程建设期间，诚旺置业公司只拥有约37年产权，诚旺置业公司与陈金利将租赁期限定为近37年，没有超出诚旺置业公司的产权年限。2.诚旺置业公司系应陈金利的要求将租期约定为近37年。正是因为签订了租期近37年的长期合同，诚旺置业公司才会给予陈金利总租金18%的优惠，以降低商铺租金的实际单价，如租期为20年，双方就是按市场价格签订合同，而不可能有上述优惠条件。3.税务机关已经收取了近37年租金的税收，说明诚旺置业公司与陈金利签订近37年的租赁合同得到了政府部门的支持。4.双方签订的租赁合同违反了合同法关于租赁期限最长20年的规定，只能说明双方对相关法律法规不了解，陈金利的责任更大，相关部门亦未尽到指导和把关的责任。二、陈金利因市场行情下滑，否认租赁事实，主张双方签订的是买卖合同而要求解除，经法庭释明后转而要求确认合同无效，从而达到其规避市场经营风险的目的，违背诚实信用原则。
陈金利辩称，一、一审法院已查明本案租期超过二十年，且适用法律正确。1.诚旺置业公司作为企业，对租赁期限不得超过20年，超过部分无效的规定是明知的，仍与陈金利签订租期长达37年的合同，虽然没有超出诚旺置业公司所享有的产权期限，但违反了合同法的强制性规定。2.诚旺置业公司为快速回笼资金，要求陈金利一次性或按揭付清所有租金，因此才给予陈金利18%的优惠。3.税务机关根据企业实收金额收税，没有监督检查合同合法性的权限和义务。二、本案系诚旺置业公司违反诚实信用原则。陈金利与诚旺置业公司之间达成的是买卖商铺的合意，在陈金利要求签订正式的商品房买卖合同时，诚旺置业公司提出签署正式买卖合同的条件尚未成熟，只能先签订《商铺租赁合同》，但租赁合同中所约定的陈金利的权利与销售合同中买受人的权利是一样的，并承诺待条件成熟后再与陈金利签订正式备案的销售合同。在陈金利多次要求与诚旺置业公司签订正式合同并办理过户登记无果后，无意中发现《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中对案涉商铺有产权分割和销售对象只能是台商的限制，才产生本案争议。
福台公司述称，同意诚旺置业公司的上诉意见。
陈金利向一审法院起诉请求：1.确认陈金利和诚旺置业公司签订的中国•福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺《商铺租赁合同》无效;2.确认陈金利和福台公司签订的中国•福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺《商铺租赁预定协议书》无效；3.诚旺置业公司、福台公司共同返还陈金利所支付的中国•福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺购房款共计463915元，并赔偿陈金利相应利息损失(损失按照中国人民银行同类同期贷款利率（五年的为6.65%）标准上浮30%自2013年12月18日起计算至诚旺置业公司、福台公司返还全部商铺购房款之日止)；4.诚旺置业公司、福台公司返还陈金利额外支付给中国银行的分期付款手续费16675元（按230000元贷款的7.25%计算）及律师费8000元；5.诚旺置业公司、福台公司共同承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市的本案诉争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺置业公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺置业公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。后诚旺置业公司在上述地块上开发了中国•海峡商品交易中心项目。
2013年3月2日、3月7日，陈金利向福台公司分别支付了定金30000元、139000元，当日福台公司向陈金利出具了二张收款收据，收据载明“长期租租赁海峡1号楼二层48号收定金……”。2013年3月7日，福台公司与陈金利签署了《商铺租赁预定协议书》，协议约定陈金利同意向福台公司缴纳长期租赁商铺定金169000元，该款可抵商铺租赁款；双方执行“签三年续三年”的租赁方式，陈金利对所租赁的商铺同意采用福台公司三年包租的方式委托管理。2013年3月31日，陈金利再次向福台公司支付定金50000元，同日福台公司又向陈金利出具了一张收款收据，收据载明“长期租租赁海峡1号楼二层48号收定金……”。2013年7月14日，陈金利（乙方）与诚旺置业公司（甲方）就本案诉争的1号楼2层48号商铺订立《商铺租赁合同书》，合同约定商铺租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为38.75平方米，租金单价14600元/㎡，总额565750元于2013年12月18日前付清，返租三年的租金从总租金中扣除18%，余款463915元中的233915元以现金交付，剩余230000元的租金采用银行贷款方式支付；商铺租赁起算日期2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；商铺租赁期满后不再收取租赁费用，承租人享有与出租人同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方另对合同权利义务、违约责任等进行了约定。同日，陈金利与福台公司签署了商铺委托经营申请单，并由陈金利出具授权委托书、个人身份证明等材料。2014年1月12日，陈金利再次支付14915元，福台公司亦在当天出具一份收款收据，同样记载“长期租赁海峡1#楼二层48号”。此后，陈金利通过以中国银行信用卡刷卡付款再分期还款的方式支付了剩余的款项230000元，并于2014年7月14日开始分24期偿还信用卡资金及支付分期手续费16675元。2013年10月份，海峡商品交易中心分别通过竣工验收和消防验收，于2013年12月28日开业并投入使用经营。关于本案商铺出租收入，诚旺置业公司已向税务部门申报税款，税务部门亦开具相应的税费发票。另查明，诚旺置业公司确认福台公司系受其委托代为管理海峡商品交易中心的合同订立及收取款项等事宜，包括本案福台公司订立相关协议及收款的行为。再查明，陈金利因本案诉讼支出律师代理费8000元。
一审法院认为，诚旺置业公司与陈金利签订的是《商铺租赁合同》，福台公司向陈金利出具的收据亦明确载明收取的系长期租赁费用，而相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，本案双方应属租赁关系。根据合同法规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的，超过部分无效，诚旺置业公司与陈金利签署的《商铺租赁合同书》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实陈金利在签署该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效，陈金利主张《商铺租赁合同》以合法形式掩盖非法目的且损害国家利益导致合同无效，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。合同无效自始没有约束力，因此取得的财产应当予以返还，并根据过错承担责任，诚旺置业公司应退还多收取约16年11.4个月的租金。陈金利支付给诚旺置业公司36年11.4个月的租金为565750元（含铺返租收入），据此计算，讼争商铺每月每平方米租金约为32.92元，与市场价格较为接近，为便于案件处理，诚旺置业公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺置业公司应退还陈金利16年11.4个月租金金额为259467元（取整）。此外，陈金利返租给诚旺置业公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为亦为有效，故该三年的租金应作为陈金利的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应按各自的过错承担责任。鉴于租赁合同范本等均系诚旺置业公司提供，作为开发商对于法律关于租赁合同租期相关规定应比个人更为清楚，导致合同部分无效，其过错较大，应承担较大责任，故可按银行同期同类贷款利率标准向陈金利计付利息。关于利息支付起算点问题，鉴于陈金利从2014年7月14日开始偿还信用卡贷款，可视为此时才以银行贷款方式支付了剩余租赁费用，故诚旺置业公司返还租金利息可从2014年7月14日起计算。至于陈金利因缺乏资金以银行信用卡刷卡支付租金及分期还款的方式而产生的手续费16675元，该手续费本质上属于银行贷款利息，该利息已包含在诚旺置业公司应返还给陈金利的部分租金利息中，陈金利要求诚旺置业公司重复返还缺乏依据，一审法院不予支持。此外，律师代理费不属于诉讼所必须支出的费用，且导致合同部分无效双方均有责任，陈金利要求诚旺置业公司、福台公司承担缺乏依据，一审法院不予支持。福台公司接受诚旺置业公司委托与陈金利签订的《商铺租赁预定协议书》，在陈金利与诚旺置业公司签署《商铺租赁合同》之后，预定协议的内容已被《商铺租赁合同》所取代，该预定协议书即已失效，无需再行确认。此外，福台公司并非海峡商品交易中心的开发主体，其系受诚旺置业公司的委托代为订立合同并收款等，故福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺置业公司，陈金利诉请福台公司承担相应法律责任，亦缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认陈金利与福建诚旺置业有限公司签订的《商铺租赁合同》所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租期部分无效；二、福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还陈金利租金259467元并支付利息，利息按银行同期同类贷款利率从2014年7月14日起计至还清款项之日止；三、驳回陈金利的其他诉讼请求。本案案件受理费10221元，由陈金利负担4299.17元，由福建诚旺置业有限公司负担5921.83元。
本院二审期间，诚旺置业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，诚旺置业公司提供的证据一“已申报缴纳营业税未开具发票证明”及“纳税申报表及完税证明”，仅显示诚旺置业公司于2011年4月1日至2016年4月30日申报营业税税额、开票数额及未开票数额；证据二“福建增值税普通发票”，仅显示案涉店铺租金已缴纳营业税并于2017年补开增值税发票，上述两份证据均无法证明案涉房屋营业税的具体缴纳时间；证据三平安银行及中国银行的租赁合同，无法显示该合同所涉地段是否同类地段及是否具有参考价值，故本院对诚旺置业公司提供的上述证据均不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审期间，本院向福州市地方税务局函询本案诚旺置业公司缴纳的超过20年部分租金的营业税是否可以退税的问题。福州市地方税务局函复本院称：“根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税款缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。因此，若纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据该条规定不予退还”。
本院认为，根据福州市地方税务局的复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据该条规定不予退还。本案中诚旺置业公司提供的证据无法显示就案涉商铺租金所缴纳的营业税的具体缴纳时间，有关职能部门亦未就案涉商铺租金所缴纳的营业税是否可予以退还作出认定，故诚旺置业公司可在该损失实际发生时另行主张。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，诚旺置业公司与陈金利签订长达近37年的《商铺租赁合同》，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定而导致超过20年的部分无效，一审法院判令诚旺置业公司返还超过20年的租金部分正确，本院予以维持。但是，双方对签订案涉合同均有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院判令诚旺置业公司承担无效部分租金的全部利息损失，显失公平，本院将诚旺置业公司应承担的利息调整为自2014年7月14日起至还清款项之日止的银行同期同类贷款利率的50%。
综上所述，诚旺置业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6568号民事判决第一项；
二、撤销福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6568号民事判决第二、三项；
三、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还陈金利租金259467元并支付利息的50%，利息按银行同期同类贷款利率从2014年7月14日起计至还清款项之日止；
四、驳回陈金利的其他诉讼请求；
五、驳回福建诚旺置业有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10221元，由陈金利负担4299.17元，由福建诚旺置业有限公司负担5921.83元；二审案件受理费10221元，由陈金利负担4299.17元，由福建诚旺置业有限公司负担5921.83元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 吴筱洲
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年六月十一日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 赵 坤