浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1313号
原告：吴惠君。
委托代理人：吴庆荣。
被告：樊有海。
原告吴惠君为与被告樊有海房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告吴惠君的委托代理人吴庆荣，被告樊有海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴惠君诉称，2011年4月3日，被告因经营需要承租原告所有的位于义乌市稠城街道长春九街（原义乌市西力村街区房XX号楼）中的XX、XX号占地2间房屋（含1-5楼及阁楼、地下室），双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为12年，租赁起始日从房屋交付后第6个月后起算，房屋交付后的前6个月为免租期，供承租方装修；租金价格为每年每间13.8万元，前三年租金不变；第二年租金应在每个租赁年度起始日期提前一个月支付，如逾期支付租金超过60天的，则出租方有权解除合同；合同同时对违约责任等其他条款进行了约定。合同签订后，原告依约于2011年11月1日将涉讼房屋交付给被告装修及使用。按合同约定，被告应在每个租赁年度起始日期提前一个月支付下一年度租金，但被告仅分次支付了第一年度（2012年5月1日-2013年5月1日）的租金及第二年度（2013年5月1日-2014年5月1日）的部分租金（租金第二年度已付19.25万元，付至2014年1月15日止），第三年度租金虽已付款期限届满，但被告分文未付。综上，被告未按合同约定全面履行合同义务已构成违约，按合同约定原告有权解除房屋租赁合同并要求被告承担违约责任及腾退房屋。为此，诉请判令解除原告与被告于2011年4月3日签订的房屋租赁合同；被告腾退位于义乌市稠城街道长春九街XX、XX号（占地2间）房屋一幢；被告支付原告自2014年1月16日起按756.16元／日标准计算的租金至被告腾退房屋之日止（暂算至起诉之日为83177元）；被告支付原告违约金40000元。
被告樊有海辩称，订金付了之后，后面都不是我在操作的。现在公司里面也没有我的名字，原告说钱是从财务那里领的，和我无关，财务又不是我的财务。从开始装修，就是股东他们自己在交钱，在弄，他们谈也是股东自己在谈的，我已经把我的股份全部转让出去了。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明房屋租赁的事实及相关权利义务的约定；
2、承诺书一份，证明涉案房屋于2011年10月1日交付给被告及违约责任的约定；
3、建设工程规划许可证一份，证明涉案房屋的状况；
4、房产档案证明一份，证明涉案房屋的坐落情况；
5、民事裁定书一份，证明原告曾经起诉的事实。
对原告提供的证据，被告质证无异议，本院对原告提供的证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供股份转让协议书复印件一份、承诺书复印件一份、有关龙至足浴有限公司合作投资经营协议复印件一份、协议书一份，证明被告已经将公司股份转让出去，本案与被告无关。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
被告举证已经超过举证期限，而且该组证据与本案没有关联。本案的租赁与被告内部的股份转让没有任何关系，本案涉讼房屋是被告承租的，被告所提供的证据都是复印件，真实性无法确认。
对被告提供的证据，本院认证认为，“股份转让协议书”、“承诺书”、“有关龙至足浴有限公司合作投资经营协议”均为复印件，真实性无法核实，协议书为樊有海与案外人签订，真实性也无法确认。即使被告提供的四份证据均为真实的，这些证据反映的也是被告与案外人之间的合同关系，被告是否将股份转让及转让给谁，与本案没有关联。
经审理查明，2011年4月3日，原告吴惠君及案外人王龙后、王旭红、金五弟、金四弟、楼旭东、龚秋芳（以上7户为甲方）与被告樊有海（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋全部位于义乌市西力专业街XX号楼共占地17间（1-5）楼及阁楼、地下室；租赁期限为壹拾贰年，租赁起始日从房屋交付后第六个月后起算，房屋交付后的六个月为乙方的免租期，供乙方装修；租金为每年每间13.8万元（壹拾叁万捌仟元），前三年不变，第4-6年为每间14.9万元（壹拾肆万玖千元），第7-9年为每年每间16.09万元（壹拾陆万零玖佰元），10-12年为每年每间17.37万元（壹拾柒万叁仟柒佰元）；租金的交纳时间为：1、本合同签订后，乙方应支付甲方订金每间2万元，共计34万元。注：8.5万元抵交第一年年租金，另25.5万抵作押金。2、王龙后、楼旭东、龚秋芳共三户因在边上，每户一次性补2万元（贰万元），共计6万元（陆万元），在第一年付租金时支付（关于此条款，原告称，后来只有楼旭东户由被告每年补给2万元）。3、第一年的租金乙方应在甲方交付房屋后的六个月免租期届满之日支付。4、在乙方支付甲方第一年的租金后，此25.5万（每间壹万伍仟元）订金转为该房屋租赁合同的押金，并且押金在乙方支付最后一年租金时扣除。5、第二年起的租金乙方应在每个租赁年度起始日期提前一个月支付。6、每年的租金乙方通过银行转账的方式支付，付款方为乙方或乙方创办的企业；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、逾期交纳租金超过60天的。2、擅自将全部承租房屋转租的。3、擅自改变甲方房屋主体结构的架子、柱子。4、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。5、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；乙方如逾期交纳租金的，乙方应向甲方支付违约金，每天按租赁年度租金的千分之壹计算。乙方因经营问题出现资金周转困难，经甲方同意，乙方可在支付下一个租赁年度租金时，先支付40%，余下60%在60天内付清，并向甲方支付逾期60%部分的逾期付款赔偿金，每天按逾期部分租金的千分之壹计算。如乙方不能按期付清剩余60%租金，则视乙方违约，甲方有权按本合同第九条第一款规定行使合同解除权。2012年5月10日，被告樊有海出具承诺书一份，载明：“今有樊有海于2011年11月1日向王龙后、王旭红、金五弟、金四弟、楼旭东、吴惠君、龚秋芳7户主租得位于义乌市西力村专业街XX号楼共占地17间房屋的房产，本应于2012年5月1日付清第一年房租共计人民币贰佰叁拾肆万陆仟元，承诺人因故未能及时付清，现承诺于2012年5月15日前付至每间房屋伍万元租金（押金除外）共17间总计人民币捌拾伍万元；并于2012年5月30日前付清第一年租金且保证以后及时付清相应的约定租金。任何一期租金未依约付清，王龙后、王旭红、金五弟、金四弟、楼旭东、吴惠君、龚秋芳7户均可以解除合同，并依法追究樊有海的违约责任，将房屋恢复承租前的原貌，修复已拆除的王龙后、金五弟、楼旭东和吴惠君四户的楼梯，特此承诺。”吴惠君租给被告的房屋为二间，现更名为义乌市稠城街道长春九街XX号、XX号。被告交纳了2012年5月1日至2013年5月1日的租金及2013年5月1日至2014年1月15日的租金19.25万元。此后，被告未再交纳租金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。按照合同约定，被告樊有海负有按期支付租金的义务，现被告樊有海未按期支付租金，已经构成违约。原告吴惠君要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告樊有海承担相应的违约责任，符合双方的合同约定和法律规定。因此，对于原告要求解除原告与被告于2011年4月3日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求被告腾退义乌市稠城街道长春九街XX、XX号租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告樊有海未按时交纳自2014年1月15日之后的租金，原告要求被告按756.16元／日的标准计算租金至被告腾退房屋之日止，本院予以支持。关于原告要求被告樊有海支付违约金的问题，根据合同约定，在被告逾期交纳租金的情况下，被告樊有海应支付违约金，原告要求被告支付的违约金4万元，数额未超过双方在合同中约定的标准及按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息，本院予以支持。被告樊有海辩称，其经营的足浴公司的股份已经全部转让，本案与其无关。本院认为，本案所涉租赁合同系其与原告签订，权利义务也均由其承受，即使被告樊有海与第三人有股份转让的事实存在，也只能约束被告与第三人，与原告无关，对于其辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴惠君与被告樊有海于2011年4月3日签订的房屋租赁合同；
二、被告于本判决生效后十日内腾退位于义乌市稠城街道长春九街XX、XX号房屋一幢；
三、被告樊有海于本判决生效后十日内支付原告吴惠君自2014年1月16日起至起诉日（2014年6月3日）的租金83177元，并从2014年6月4日起按756.16元／日的标准继续支付房屋使用费至被告樊有海腾退房屋之日止；
四、被告樊有海于本判决生效后十日内赔偿原告吴惠君违约金4万元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2764元，由被告樊有海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费2764元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 余 芹
人民陪审员 楼忠民
人民陪审员 龚建华
二〇一四年十月十一日
书 记 员 骆健雄