河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终116号上诉人（原审被告）：寇兵，男，1982年10月27日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：冯国旺，河北瀛川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小往，男，1969年10月5日出生，汉族，现住河北省辛集市。委托诉讼代理人：罗晓园，河北艺森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，河北艺森律师事务所律师。上诉人寇兵因与被上诉人周小往之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人寇兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一是一审中被上诉人无任何直接证据证明上诉人本人向被上诉人表示拒收房款或不卖房屋。被上诉人提交的上诉人与中介的电话录音、上诉人妻子与中介的微信记录，二证据来源不合法，侵犯他人合法权益，不具有合法性，该二份证据不是上诉人本人向被上诉人作出的意思表示，无法证明上诉人存在预期违约。被上诉人未按约定于2016年9月1日前交付剩余房款而违约，至二审诉讼也没有支付，被上诉人应支付违约金。二是被上诉人未按约定支付剩余18万元购房余款，约定的过户条件尚不具备，一审法院判决被上诉人代为偿还涉案房屋银行贷款，消灭抵押权即应办理过户，适用法律错误。三是上诉人未通知抵押权人农行廊坊金光道支持准备转让涉案房屋，违反了法律强制性规定，转让行为无效。被上诉人周小往辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人周小往向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同；2、判令被告向原告交付合同项下的房屋及地下室（位于廊坊市安次区××花园××楼××单元××室），办理过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月11日原告（乙方）、被告（甲方）、廊坊市民众房地产经纪有限公司（丙方、居间方）三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于廊坊市安次区永华道133号盛德花园8号楼4单元302室，建筑面积89.82平方米的楼房出售给原告，双方协商房屋成交价为88万元，购买方式为全款购买，乙方于2016年6月18日前给付甲方陆拾捌万元整，剩余十八万元整于2016年9月1日前付讫甲方，乙方钱款到手后，丙方配合甲乙双方办理过户手续，甲乙双方如有任何一方违约按总房价30%赔偿给对方作为违约金。在上述合同签订后同日，原告向被告交付定金20000元，并由被告为原告出具20000元定金收条一份。2016年6月17日，原告通过银行转账方式向原告的账户打入680000元，被告于同日为原告出具部分房款680000元收条一份。2016年8月29日，被告在与廊坊市民众房地产经纪有限公司通电话对本案争议房屋买卖合同进行沟通过程中明确表示宁愿违约也不再将房屋卖给原告，剩余180000元房款不在接收。另查明，被告出售的房屋目前在中国农业银行股份有限公司廊坊金光道支行尚有贷款未还清。庭审后，原告向一审法院作出了明确说明：自愿为被告清偿在银行剩余的所有贷款本息，用以消灭借贷关系，便于办理涉案房屋的贷款手续。上述事实，有原告提交的与被告签订的《房屋买卖合同》一份、被告为原告出具的20000元定金收据一份、被告为原告出具的680000元部分房款收据一份、银行交易明细两份及双方当事人的当庭陈述可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原告亦明确表示可以代为清偿，撤销抵押权，故被告关于原被告之间的合同属于无效合同的抗辩主张一审法院不予支持，原被告之间签订的房屋买卖合同真实合法有效。合同成立后，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订当日原告已依约向被告交纳20000元购房定金及合同约定的680000元部分购房款。被告应按照合同约定接收剩余房款并协助原告办理过户手续，被告因房价上涨而拒不履行合同约定的义务的行为属于违约。故一审法院对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：一、原告周小往与被告寇兵于2016年6月11日签订的房屋买卖合同继续履行。二、原告周小往于本判决生效之日起3日内代替被告寇兵偿还位于廊坊市安次区永华道133号盛德花园8号楼4单元302室房屋在中国农业银行股份有限公司廊坊金光道支行的剩余全部贷款本息，以涤除中国农业银行股份有限公司廊坊金光道支行对廊坊市安次区永华道133号盛德花园8号楼4单元302室房屋享有的抵押权。三、被告寇兵于上述抵押权涤除之日起15日内配合原告周小往办理涉案房屋的过户手续，因过户所产生的费用由原告自行承担。四、原告周小往代被告寇兵清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作房款，在应支付给被告寇兵180000元的房款中扣除后，如有剩余房款于办理房屋过户手续当日给付被告寇兵。案件受理费减半后收取4570元，保全费2020，合计6590元，由被告寇兵承担。本院二审期间，上诉人寇兵提交买卖双方的中介方廊坊市民众房地产经纪有限公司经理石岩出具的书面证明，证明双方在2016年8月关于解除合同进行了协商，双方对退款及支付违约金没有争议，仅仅是对时间没有达成一致。被上诉人周小往经质证，认为有这个事情，但是上诉人单方意愿，不认可真实性。2016年8月28日，上诉人提出按合同约定赔偿，其没有同意，要求继续履行合同。被上诉人周小往提交证据一、周小往户口本原件及复印件，证明周小往与张桂华系夫妻关系。证据二、中国建设银行卡尾号为××××系周小往妻子张桂华的银行卡。证据三、张桂华尾号为××××建行卡在2016年8月26日已准备好180000元余款及20000余元的过户费，等待随时和上诉人交易。上诉人寇兵经质证，对3组证据真实性无异议，但该三组证据与本案没有关联性，被上诉人知道寇兵卡号的情况下，在2016年9月1日前未付清180000元余款存在违约行为。本院认定如下：上诉人寇兵提交的证人书面证言与一审中被上诉人周小往提交录音证据相互佐证，本院对上诉人寇兵违约，并认可赔偿，拒收剩余房款予以认定，对双方退款及支付违约金没有争议，仅是时间没有达成一致，无其他证据予以佐证，本院不予采信。被上诉人周小往提交的3组证据，证明其有支付能力，上诉人寇兵经质证，亦予以认可，本院予以采信。本院审理查明，上诉人寇兵2010年4月7日抵押贷款350000元，借款期限自2010年4月7日至2035年4月6日，共计25年，截止2016年10月20日涉案房屋贷款余额为295916.99元，其他事实与一审法院认定一致。本院认为，上诉人寇兵二审中提交证人书面证言与被上诉人周小往一审中提交录音证据相互佐证，可以证明上诉人寇兵不转让涉案房屋，并认可赔偿，拒收180000元购房余款的事实，上诉人寇兵主张被上诉人未按约定2016年9月1日前交付剩余房款，被上诉人应支付违约金不能成立，本院不予支持。被上诉人周小往请求继续履行房屋买卖合同，上诉人寇兵拒收剩余房款，一审法院判决被上诉人周小往代为清偿涉案房屋银行贷款，涤除抵押权，办理房屋过户手续符合法律规定。上诉人未通知抵押权人农行廊坊金光道支行准备转让涉案房屋，农行廊坊金光道支行有权主张涉案房屋买卖合同违反了法律强制性规定，转让行为无效，但在被上诉人周小往代为清偿债务消灭抵押权后，该转让行为仍为有效，被上诉人周小往亦有权主张该转让行为无效。上诉人寇兵负有通知抵押权人，偿还债务消灭抵押权的义务，本院对上诉人寇兵主张其未通知抵押权人农行廊坊金光道支行准备转让涉案房屋，该转让行为无效不予支持。综上所述，上诉人寇兵的上诉主张不能成立，不予支持。涉案房款总价为880000元，被上诉人周小往已支付700000元，剩余房款180000元，截止2016年10月20日涉案房屋贷款余额为295916.99元，被上诉人周小往代上诉人寇兵偿还银行贷款本息涤除涉案房屋抵押权人抵押权。如被上诉人周小往代上诉人寇兵偿还银行贷款本息多于其应支付的购房余款180000元，上诉人寇兵就银行贷款本息扣除购房余款180000元返还被上诉人周小往；如被上诉人周小往代上诉人寇兵偿还银行贷款本息少于其应支付的购房余款，被上诉人周小往就购房余款180000元扣除银行贷款本息后，将剩余房款给付被上诉人寇兵。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初字1687号民事判决第一项，即“原告周小往与被告寇兵于2016年6月11日签订的房屋买卖合同继续履行”；二、维持河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初字1687号民事判决第二项，即“原告周小往于本判决生效之日起3日内代替被告寇兵偿还位于廊坊市安次区永华道133号盛德花园8号楼4单元302室房屋在中国农业银行股份有限公司廊坊金光道支行的剩余全部贷款本息，以涤除中国农业银行股份有限公司廊坊金光道支行对廊坊市安次区永华道133号盛德花园8号楼4单元302室房屋享有的抵押权”；三、维持河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初字1687号民事判决第三项，即“被告寇兵于上述抵押权涤除之日起15日内配合原告周小往办理涉案房屋的过户手续，因过户所产生的费用由原告自行承担”；四、变更河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初字1687号民事判决第四项，即“原告周小往代被告寇兵清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作房款，在应支付给被告寇兵180000元的房款中扣除后，如有剩余房款于办理房屋过户手续当日给付被告寇兵”为“原告周小往代被告寇兵清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作房款，在应支付给被告寇兵180000元的房款中扣除后，如有剩余房款于办理房屋过户手续当日给付被告寇兵。如原告周小往代被告寇兵清偿的贷款本息多于购房余款180000元，被告寇兵就银行贷款本息扣除购房余款180000元于办理房屋过户手续当日返还原告周小往”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9140元，减半收取4570元，保全费2020元，由上诉人寇兵负担。二审案件受理费9500元，由上诉人寇兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣审 判 员  王传民代理审判员  张振波二〇一七年三月二十八日书 记 员  于盟佳