江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路435号。
法定代表人：段红飚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：詹婧，华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京风神网络服务中心，住所地在南京市玄武区珠江路***号。
投资人：仇虬。
委托诉讼代理人：叶新，北京市京师（南京）律师事务所律师。
上诉人华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）因与被上诉人南京风神网络服务中心（以下简称风神服务中心）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华海公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）被上诉人逾期支付租金，上诉人按照合同可以行使解除权且不返还履约保证金；（二）涉案合同约定，被上诉人在合同解除十五日内未办理离场手续，履约保证金不予返还；（三）被上诉人在合同解除后继续占有使用诉争房屋，应当支付占有使用费；（四）一审认定违约金过高。
被上诉人风神服务中心辩称：（一）我方已实际履行了付款义务，上诉人也已接受；（二）是上诉人主动要求解除合同，其存在违约；（三）上诉人已退出涉案房屋的经营，其无权要求被上诉人支付占有使用费。
风神服务中心一审请求：华海公司返还履约保证金30000元；支付擅自解除合同违约金97272.5元。
华海公司反诉请求:风神服务中心支付其2015年9月13日至2016年6月30日的房屋占有使用费314514.45元。
一审法院认定事实：
2008年1月13日，华海公司与南京高宏投资置业有限公司（以下简称高宏公司）签订《关于未来城B区租赁、转让、经营管理合同》，约定：南京市珠江路498号未来城B区-1-3层共有建筑面积14479.64平方米，高宏公司拥有其中6604.11平方米房产的所有权，另7875.28平方米归其他业主所有（以下简称小业主）；华海公司欲租赁上述未来城B区，并对其他进行整体经营；高宏公司承诺完善与该未来城B区除高宏公司外其他业主的相关手续；租赁期限自2008年8月18日起始计八年。2012年8月30日，华海公司与风神服务中心签订商业租赁合同书，约定：风神服务中心租赁珠江路498号负一层编号为-1FB的铺位，面积为314平方米；期限自2012年8月15日至2016年8月14日止；租金全年计77818元，租金每3个月为一个支付时间段，结算一次，第一次支付时间段的费用由风神服务中心在2012年8月15日付清，以后每个时间段的租金在前一支付时段到期前的15日前付清，如风神服务中心逾期，华海公司有权按未支付部分每日千分之一的标准收取滞纳金；风神服务中心向华海公司交纳履约保证金30000元；租赁期内，除本合同约定的允许变更或解除合同的情形出现，华海公司与风神服务中心均不得单方擅自变更或解除本合同，如单方解除的，违约方应向对方支付相当于三个月的租赁费与综合服务费总和；风神服务中心逾期缴付全部或部分租金、综合服务费及其它应付费用，超过缴款期限15天的，华海公司有权随时解除本合同和市场综合服务合同，并由风神服务中心承担一切损失，履约保证金不予退还。同日，双方又签订综合服务合同书，约定：全年市场综合服务费为311272元，市场综合服务费每3个月为一个支付时段，结算一次，第一次支付时段的费用由风神服务中心在2012年8月15日付清，以后每个时段市场综合服务费在前一支付时段到期前的15日前付清，如风神服务中心逾期，华海公司有权按未支付部分每日千分之一的标准收取滞纳金。合同签订后，风神服务中心向华海公司交纳履约保证金30000元，并开始承租房屋。此后，风神服务中心向原告交纳完2015年8月15日之前的租金。2015年8月13日，风神服务中心向华海公司交纳2015年8月15日至11月14日的部分租金16000元。2015年8月17日，华海公司向风神服务中心发出《解约通知函》，载明华海公司因整体经营布局调整将退出珠江路498号未来城管理，现正式书面通知风神服务中心双方商业租赁合同于2015年9月17日解除，要求风神服务中心于2015年9月17日将租赁场所腾空后返还华海公司。2015年9月7日，风神服务中心又向华海公司交纳2015年8月15日至11月14日期间的部分租金15000元。2015年9月17日，华海公司退出未来城管理。
一审法院认为，双方签订的租赁合同书及综合服务合同书合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，即法律赋予当事人可以依据合同约定享有单方解除权。本案中，华海公司与风神服务中心约定风神服务中心逾期缴付全部或部分租金、综合服务费超过15天的，华海公司可行使单方解除权。但华海公司于2015年8月17日向风神服务中心发解除函时，却未依据合同约定的解除理由，而是以华海公司布局调整，华海公司退出管理为由提出解除合同，即华海公司未按合同约定行使单方解除权，故华海公司2015年8月17日发函单方解除合同的行为构成违约，并不产生合同解除的法律后果，华海公司应承担相应的违约责任。双方合同约定，擅自解除合同应承担三个月租金及综合服务费作为违约金，风神服务中心在华海公司撤场后实际继续使用房屋，故考虑风神服务中心损失，一审法院酌情确定华海公司应承担的违约金为一个月租金及综合服务费，即32424元。根据双方合同约定及风神服务中心支付租金情况，风神服务中心确实存在逾期15天支付租金情形，故风神服务中心亦存在违约行为，理应承担相应的违约责任。双方合同约定，风神服务中心逾期支付租金超15日的，华海公司可解除合同且履约保证金不予退还，根据本案双方合同终止实际情形，该违约金约定亦明显过高，一审法院酌情确定风神服务中心逾期支付租金的违约行为应承担的违约金为10000元，故华海公司仍须退还风神服务中心保证金20000元。华海公司在2015年9月17日已经退出未来城的租赁管理，故其与风神服务中心的租赁合同实际于2015年9月17日终止履行，其向风神服务中心主张2015年9月16日之后租金及综合服务费的诉讼请求，应予驳回。风神服务中心已交纳2015年8月15日之后的租金及服务费31000元，根据双方合同约定租金标准计算，风神服务中心尚欠2015年9月13日至9月16日期间的租金及服务费合计4264元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还南京风神网络服务中心保证金20000元，支付违约金32424元，合计52424元。
二、南京风神网络服务中心于本判决生效之日起十日内支付华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司租金及综合服务费计4264元。
本案本诉案件受理费2845元，由南京风神网络服务中心负担1673元，华海电脑数码通讯广场连锁股份负担1172元，反诉案件受理费3009元，由南京风神网络服务中心负担41元，华海电脑数码通讯广场连锁股份负担2968元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人认为，一审遗漏了被上诉人未依约交接租赁房屋的事实，并一直使用至2016年6月30日，根据双方合同约定，履约保证金应不予退还。对此，被上诉人认为，上诉人已退出涉案房屋的经营，并由其他单位经营，其无需与上诉人进行交接。双方均无异议的事实，本院依法确认。
本院二审查明：根据被上诉人提交的银行对账单显示：双方签订相关租赁合同后，被上诉人分别于每年的2、5、8、11月的10号至15号之间向上诉人支付了97272.50元租金及综合服务费，直至2015年5月。
本院认为：
本案中，上诉人于2015年8月17日向被上诉人发函，以退出未来城管理为由，要求解除双方之间的租赁合同。该解除理由既非双方合同中约定，也非法定的解除理由，故上诉人的以上行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院根据双方合同中关于违约金的约定，在考虑到被上诉人损失的基础上，判决上诉人承担一个月的租金及综合服务费32424元，符合法律规定，本院依法予以维持。
关于上诉人认为被上诉人逾期支付租金的问题。本院认为，被上诉人于2015年8月13日，向上诉人支付了部分租金16000元，该支付时间与双方长期以来支付租金及综合服务费的时间相符。虽支付的金额不足双方约定的数额，但根据我国法律规定应当先履行债务的当事人，在对方可能丧失履行债务能力的情形下，可以中止履行在先债务。本案中，结合被上诉人一审中关于上诉人之前就已口头通知其解除合同的陈述和2015年8月17日上诉人发出《解约通知函》的事实，可以认定被上诉人未在约定期限内足额支付租金及综合服务费的行为并不构成违约。
根据已查明事实，上诉人已于2015年9月17日退出未来城管理，至此，双方之间的合同也已实际无法继续履行。故根据双方合同约定，此时，被上诉人应向上诉人支付自2015年8月15日至9月17日的相应租金及综合服务费，而就此被上诉人先后共支付给上诉人31000元，尚欠4264元未及时支付，该行为亦构成违约。就此，一审法院判决其向上诉人补充支付租金及综合服务费4264元并酌定其承担违约金10000元，符合案件事实，本院予以维持。
关于上诉人所称的被上诉人存在合同解除十五日内未办理离场手续的上诉理由及要求被上诉人支付截止至2016年6月30日的占有使用费的反诉请求。本院认为，上诉人已于2015年9月17日退出未来城管理，在此情形下，上诉人要求被上诉人向其办理离场手续并支付占有使用费缺乏事实基础和法律依据，本院依法不予以支持。
综上所述，上诉人华海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3009元，由上诉人华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年五月八日
书记员 倪 辉