西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初3171号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：姜疆，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人：王燕，陕西法智律师事务所律师。
被告：罗宝华，男，1970年5月6日出生，汉族，无业。
被告：西安永坤房地产有限责任公司，住所地：西安市经开区凤城二路10号天地时代广场1幢1单元11层11111室。
法定代表人：林波，该公司董事长。
委托代理人：姬英凡，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：王迎春，陕西永嘉信律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告罗宝华及被告西安永坤房地产有限责任公司（以下简称永坤公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行的委托代理人王燕，被告永坤公司的委托代理人姬英凡、王迎春到庭参加诉讼。被告罗宝华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告罗宝华签订借款合同，约定，被告罗宝华向原告借款用于购买房产，借款金额470000元，借款期限自2010年6月28日至2030年6月28日。同日，原告与被告罗宝华签订抵押合同，并办理了抵押登记。原告与被告永坤公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，被告永坤公司对被告罗宝华的上述债务承担最高额保证责任。上述合同签订后原告依约于向被告发放了借款，但被告在履行一段时间后，不再按时还款付息。截止2015年7月1日尚有本金395247.86元、利息5355.03元未归还原告。现起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的借款合同；2、依法判决被告罗宝华向原告清偿借款本金余额395247.86元、截止2015年7月1日拖欠的利息共计5355.03元，及至借款本息全部清偿之日止产生的所有利息，及原告为维权产生的所有合理费用；3、依法对被告名下的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、依法判决被告永坤公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告罗宝华未答辩。
被告永坤公司辩称，其已办理了商品房初始登记，未办理房产证是由于被告罗宝华个人原因所致，对此并无过错，应当免除连带保证责任；被告罗宝华名下房屋已办理抵押登记，即使判令承担连带担保责任，也应先就抵押房屋优先受偿，不足部分再由其承担；如承担连带责任，应判决中明确其对被告罗宝华享有追偿权。
经审理查明，2010年6月28日，原告与被告罗宝华签订个人住房（商业用房）借款合同，约定，被告罗宝华向原告借款470000元；借款期限从2010年6月28日至2030年6月28日；还款方法为等额本息还款法；该款用于购买位于西安市浐灞生态区北辰大道以东浐灞大道以北海景﹒北部湾第4幢1单元11层11101号房；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款，则构成违约；出现违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本息及相关费用,有权解除与借款人的借贷关系。同日，原告与被告罗宝华签订了西安市房地产抵押合同，约定被告罗宝华以上述房屋作为贷款抵押，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。并于2010年11月9日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。原告与被告罗宝华借款合同签订后，原告依约向被告罗宝华指定的账户发放了借款，但被告罗宝华并未按约履行还款义务。截止2015年7月1日，被告罗宝华拖欠原告借款本金395247.86元、利息5264.9元、罚息49.75元和复利40.38元。
原告与被告永坤公司于2010年6月11日签订了个人住房借款最高额保证合同，约定本最高额保证所担保的债权是指自2010年6月13日至2013年6月13日期间因原告建行陕西分行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权；被告永坤公司提供的保证为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告永坤公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告永坤公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告永坤公司不提出任何异议。
上述事实，有原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、西安市房地产抵押合同、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款支付凭证、对账单及拖欠明细、个人住房借款最高额保证合同、被告身份信息及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，原告与被告罗宝华签订的借款合同及抵押合同意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，为有效合同。当事人均应按约履行相应的义务。现被告罗宝华未按约支付借款本息，已经构成违约，出现违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本息及相关费用,有权解除与借款人的借贷关系。对原告要求解除原告与被告罗宝华签订的借款合同，要求被告罗宝华偿还借款本金、利息和罚息的请求，依法应予以支持。依据上述抵押合同，被告罗宝华以上述房屋为借款债务作抵押，且已经办理了贷款抵押登记，原告取得了对该房屋的抵押权，原告要求对该抵押物拍卖或者变卖所得的价款优先受偿的请求，依法应予以支持。被告永坤公司辩称未办理房产证是由于被告罗宝华个人原因所致，对此并无过错，应当免除连带保证责任，根据双方在最高额保证合同中的约定，保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。现被告永坤公司提供的连带保证责任的期间届满条件未成就，且该期间届满条件未成就并非原告造成，因此该公司提出免除保证责任无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告永坤公司主张原告应先处置抵押物，不足部分由其承担连带保证责任一节，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中原告与被告永坤公司签订的个人住房借款最高额保证合同第七条第二项明确约定，“无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告永坤公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告永坤公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告永坤公司不提出任何异议。”该约定是对被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情形时债权如何实现做出了明确约定，因此，对被告永坤公司的该项辩称，本院不予采纳。原告要求被告永坤公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，依法应予以支持。被告永坤公司承担保证责任后，可向被告罗宝华追偿。被告罗宝华未到庭应诉，视为放弃权利。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条,《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告罗宝华签订的个人住房（商业用房）借款合同；
二、被告罗宝华于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2015年7月1日的借款本金395247.86元、利息5264.9元、罚息49.75元和复利40.38元及2015年7月1日至贷款清偿之日新产生的所有利息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
三、被告罗宝华逾期未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告罗宝华提供抵押担保的位于西安市浐灞生态区北辰大道以东浐灞大道以北海景﹒北部湾第4幢1单元11层11101号房屋拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；
四、被告西安永坤房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告罗宝华追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7308元，公告费650元由被告罗宝华负担（此款原告已预付，被告在付上述款项时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 卫 珊
人民陪审员 付苗苗
二〇一六年九月六日
书 记 员 蒋金瑜