辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终685号
上诉人(原审被告)：铁岭天水物产经营管理有限公司，住所地铁岭市新城区金鹰大厦。
法定代表人：王盟，该公司董事长。
委托代理人：楚艳秋，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：鲍静淼，女，1979年8月7日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。
委托代理人：许红英，铁岭市工会职工维权法律服务所律师。
被上诉人（原审被告）：铁岭天泽物业管理有限公司。住所地铁岭市新城区浅水湾*号会所。
法定代表人：李焓，该公司董事长。
委托代理人：魏品娇，女，1985年7月11日生，汉族，住铁岭市银州区，该公司经理助理。
上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，前由铁岭县人民法院2016年2月24日作出（2015）铁县民一初字第00719号民事判决。宣判后，原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司不服提出上诉，本院依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理，上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司的委托代理人楚艳秋、被上诉人鲍静淼及其委托代理人许红英、铁岭天泽物业管理有限公司的委托代理人魏品娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告鲍静淼诉称，我于2013年3月入住铁岭市新城区浅水湾御龙居3-2-16D。2014年11月进入第一个取暖期后，我发现主卧室地面不热，找到被告天泽物业，要求维修。被告天泽物业接到报修后，客户经理和维修队与新城区供热公司多次到我家打压测温。由于我家已装修，需刨开后才能确定有没有地热管。经协商，在取暖期结束后进行维修。由于房间温度低，原告无法入住，于2014年11月27日租住在阳光园六区2期5号楼四单元401，半年租金8,000元。取暖期结束后，原告又多次找到天泽物业，最终于2015年8月28日达成维修协议，由物业公司刨开原告家地面。刨开后，经实际检测，原告家主卧室地热管线不通，没有进入地热水的痕迹。天泽物业认为，地热不通是建筑质量问题，应由开发公司赔偿，因此双方就维修未达成一致意见。为了维护原告的合法权益，特起诉要求二被告承担地热维修费用46,697.30元，并赔偿因地热管线不通给原告造成的损失二年房租16,000元及2014年取暖费4,164.72元，鉴定费、诉讼费由二被告承担，二被告承担连带责任。
原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司辩称，原告购买房屋地热不通，不是天水物产的责任，应是施工方的责任，该工程的施工单位为天津六建建筑工程公司，按照合同及法律规定，施工质量问题应该由施工方承担赔偿责任，为此我申请追加施工方为本案被告，一并解决纠纷。原告要求被告天水物产承担赔偿责任，没有事实依据，该地热管不通，应该由有关部门进行鉴定来确认不通原因，在没有鉴定结论形成之前无法确认天水物产应有赔偿责任。原告认为鉴定意见地热管道维修费用过高，不符实际情况，我公司不予认可。另外，房屋租赁费用也明显过高。
原审被告铁岭天泽物业管理有限公司辩称，我公司作为物业服务行业，已尽到物业管理的职责，原告要求我公司承担维修责任，没有事实和法律依据，其他辩论意见与被告天水物产一致，请求法院驳回原告的诉求。
原审经审理查明，2012年2月10日原告鲍静淼从被告铁岭天水物产经营管理有限公司处购买了位于铁岭市凡河新区浅水湾1号小区御龙居3号楼2单元16D房屋一户，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十六条约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”2012年3月13日，被告铁岭天水物产经营管理有限公司将该房屋交付给原告鲍静淼。2014年11月，原告鲍静淼发现主卧地热不热后找到被告天泽物业，双方于2015年8月28日签订维修协议，由物业公司查明原因。经查看，原告房屋主卧室地热管道不通系房屋质量问题。2015年12月18日，铁岭陆丰资产评估事务所出具的铁丰评报字【2015】第F-090号财产损失估算报告书载明因重新铺设主卧地热造成损失46,697.30元。2014年原告房屋取暖费4,164.72元。2014年11月27日至2015年3月31日，原告鲍静淼租住案外人邓秀英房屋，租金8,000元。2015年11月1日至2016年4月30日，原告鲍静淼租住案外人张霞房屋，租金8,000元。
原审认为，原告鲍静淼与被告天水物产的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告鲍静淼与被告天水物产在房屋买卖合同中对房屋地热管道质量保修期没有约定，根据《合同法》第六十二条第（一）款规定，应当按照国家标准、行业标准履行。因此，《房屋建筑工程质量保修办法》可作为处理本案的依据。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期。本案原告房屋地热质量问题在房屋质量维修保修期限内。根据原告与被告天水物产签订的《商品房买卖合同》，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因被告天水物产在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，原告2014年取暖费4,164.72元及房租16,000元均属合理损失，故本院对原告提出的要求被告天水物产承担维修地热费用46,697.30元、房租16,000元、取暖费4,164.72元的诉求予以支持。关于原告提出要求被告天泽物业与被告天水物产承担连带责任一节，根据合同相对性，被告天泽物业非房屋质量责任主体，故该项诉求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告铁岭天水物产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告鲍静淼维修地热费用46,697.30元、房租16,000元、取暖费4,164.72元，共计66,862.02元；二、被告铁岭天泽物业管理有限公司不承担责任。鉴定费3,000元、案件受理费1,472元，由被告铁岭天水物产经营管理有限公司承担。
宣判后，原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司提出上诉，请求撤销原判，依法改判。理由：1、被上诉人鲍静淼的房屋地热不通，不是上诉人的责任，是施工单位天津六建工程公司的责任，应追加其为本案当事人，原审未追加是错误的。2、被上诉人要求上诉人承担赔偿责任，没有事实依据，没有鉴定不通的原因，就让上诉人承担责任不当。3、鉴定维修费用过高；房屋租赁费证据不足。
被上诉人鲍静淼答辩称，1、三方多次查看、协商，也未查出问题，后确定质量问题。2、被上诉人系三世同堂，因无法居住才租房居住。3、赔偿数额是由陆丰资产评估所评估的，请求维持原审判决。
被上诉人铁岭天泽物业管理有限公司没有答辩意见。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，被上诉人鲍静淼与上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司签订了房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，双方应按合同的约定履行。上诉人认为被上诉人的地热不通，不是上诉人的责任，是施工单位天津六建工程公司的责任，应追加其为本案当事人，原审未追加是错误的理由不成立。因房屋买卖合同是被上诉人鲍静淼与上诉人签订的，双方是合同签订的相对人，施工单位与被上诉人鲍静淼没有合同关系，原审没有追加并无不当。上诉人认为被上诉人要求上诉人承担赔偿责任，没有鉴定不通的原因，就让上诉人承担责任的理由不成立。因地热不热已是事实，系工程质量问题，再鉴定会增大诉讼成本，给双方均造成不必要的损失。另，上诉人对鉴定报告并未提出异议或申请对不通的原因提出补充或另行鉴定。上诉人认为鉴定维修费用过高；房屋租赁费证据不足的理由不成立，因对鉴定未提出复议；房屋租赁费过高没有提供相关证据，故对上诉人的上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,472元，由上诉人铁岭天水物产经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 董瑞华
二〇一六年六月七日
书 记 员 于 浩