黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终443号
上诉人（原审被告）鸡西市京宏房地产开发有限公司。
法定代表人佟富文，董事长。
委托代理人王锡玉，律师。
被上诉人（原审原告）徐海龙，男，46岁。
被上诉人（原审原告）庞笑丽，女,43岁。
二被上诉人委托代理人潘世学，律师。
上诉人京宏房开公司因商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第747号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人京宏房开公司的委托代理人王锡玉，被上诉人徐海龙及被上诉人徐海龙、庞笑丽的委托代理人潘世学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，被告京宏房开公司于2013年8月3日日取得商品房预售许可证。原告徐海龙、庞笑丽（乙方）与被告京宏房开公司（甲方）于2013年2月6日签订了京宏名苑商业房买卖协议，约定：“乙方购买甲方开发的位于京宏名苑第10座10号门市，面积为230.16平方米，单价为每平方米5555元，总价款1278539元。同时约定2013年6月30日交付房屋。”签订合同后，原告按照约定全额缴纳了购房款，但被告未按约定期限交付房屋。双方发生争议，二原告诉至法院，庭审中原告明确诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，并向二原告交付房屋；2、要求被告向原告支付迟延履行给原告造成的损失226062元以及自2015年7月起至人民法院判决房屋交付日止的损失数额（参照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；3、要求被告承担本案诉讼费及保全费。庭审中被告辩称因承建单位没有配合开发单位对所建房屋进行验收，开发单位不能向相关部门申请验收，所以被告至今未交付房屋。
另查，二原告主张按中国人民银行同期贷款利率9.225%标准计算延迟履行金，被告提出异议，要求参照同类房屋同类地段房屋租金每年15000元计算，并于2015年7月22日提出评估申请，要求对京宏名苑六号楼门市出租租金数额进行评估，因没有相应的鉴定机构能够受理该鉴定事项，被告于2016年1月11日撤回了评估申请。诉讼中原告向本院提出财产保全申请，要求预查封被告京宏房开公司开发的位于鸡西市鸡冠区京宏名苑第10座10号、建筑面积为230.16平方米的商业用房，并提供房屋所有权人为蒋廷学的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区平安小区3-2-8-1室、建筑面积64.52平方米、房产证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S2006045**号的房屋、房屋所有权人为刘玉凤的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区先锋小区2号楼-5-2-1室、建筑面积78.77平方米、房产证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S2015013**号的房屋、房屋所有权人为蒋轶的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区先锋小区5号楼-5-1-1室、建筑面积77.91平方米，房产证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S2008143**号的房屋以及房屋所有权人为潘世学的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区园丁小区1-1-6-1室、建筑面积68.22平方米，房产证号为鸡西市房权证鸡冠房字第S2006133**号的房屋作为担保。本院依法查封了本案争议房屋以及担保物。
原审法院认为，原告徐海龙、庞笑丽（乙方）与被告京宏房开发公司（甲方）于2013年2月6日签订了京宏名苑商业房买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。签订合同后，二原告按照约定全额缴纳了购房款，但被告未按约定时间即2013年6月30日交付房屋，应向二原告承担自2013年7月1日起逾期交付房屋的违约责任。二原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算延迟履行金，被告提出异议，要求参照同类房屋同类地段房屋租金每年按15000元计算，因未有相关鉴定机构对同类地段房屋租金进行司法鉴定，故对二原告主张迟延交付房屋损失参照中国人民银行同期贷款利率标准计算。由于该房屋目前尚未竣工验收，被告现无法向原告交付房屋，故对二原告的该项诉讼请求，本次诉讼不予支持，待该房屋竣工验收后二原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告鸡西市京宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐海龙、庞笑丽自2013年7月1日至2016年2月22日止期间逾期交付房屋损失185142元；2016年2月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止损失按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；二、驳回原告徐海龙、庞笑丽的其他诉讼请求。
宣判后，被告京宏房开公司不服向本院提起上诉，其上诉理由是，1、原审认定部分事实不清，适用法律错误。对逾期交付房屋的损失应当由被上诉人承担举证责任，原审法院在没有组织选定鉴定机构的情况下而认定“因未有相关鉴定机构对同类地段房屋租金进行司法鉴定”与事实不符。按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审法院对迟延交付房屋参照中国人民银行同期贷款利率标准计算属适用法律错误。2、原审判决程序违法。被上诉人对其损失没有证据证明，原审法院应说明其举证不能的法律后果，而不应按贷款利率赔偿损失。原审法院驳回了被上诉人的主要诉求，却由上诉人承担大部分诉讼费用有失公平。请求二审法院将该案发回重审。
被上诉人以原审判决正确为由进行了答辩。
本案争议的焦点是，1、被上诉人的损失数额应按房屋租金标准还是贷款利率标准进行确定。2、原审判决确定诉讼费用的负担是否正确。
庭审中双方当事人均未提交相关证据。二审查明，上诉人开发的京宏名苑共有十栋楼盘，因上诉人没有组织竣工验收和消防验收，整体楼盘现均未交付使用。其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的京宏名苑商品房买卖协议，系双方真实意思表示，在本案诉讼前上诉人已补办了预售许可证，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。上诉人负有按协议约定向被上诉人交付房屋的义务。上诉人未按约定期限交付房屋已构成违约，应承担违约责任。双方签订的商品房买卖协议中未约定违约金数额及损失赔偿额的计算方法，上诉人开发的京宏名苑因未验收均未交付使用，没有同地段同类的出租门市房屋租金可参照，且有关主管部门对该地段也未公布租金数额，因此原审法院参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算被上诉人的损失并无不当。上诉人对赔偿损失数额问题的上诉理由不能成立。上诉人开发的京宏名苑房屋现仍不具备验收、交付使用的条件，故原审判决驳回了被上诉人要求交付房屋的诉讼请求，因不能履行交付房屋的责任应由上诉人承担，故原审判决确定此诉讼请求部分诉讼费用由上诉人承担符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能支持。原审判决事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4002.84元（上诉人已交纳），由上诉人鸡西市京宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一六年七月五日
书 记 员 谭宇亭
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。