黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0811民初1095号
原告：李德修，男，1993年5月25日出生，汉族，现住黑龙江省抚远县。
原告：葛玉婷，女，1992年8月26日出生，汉族，现住黑龙江省佳木斯市郊区。
原告共同委托代理人杨彪，系佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人牟国义，系公司董事长。
第三人：赵艳霞，女，1958年11月3日出生，汉族，现住黑龙江省鹤岗市工农区。
委托代理人：王天姝，系黑龙江艾未律师事务所律师。
原告李德修、葛玉婷与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人赵艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李德修、葛玉婷及委托代理人杨彪，第三人赵艳霞委托代理人王天姝到庭参加诉讼，被告万基公司法定代表人牟国义经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李德修、葛玉婷向本院提出诉讼请求：1、确认原告优先取得友谊小区A楼2单元021301号房屋所有权，判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证。2、判令被告与第三人签订的购买友谊小区A楼2单元021301号房屋的商品房买卖合同无效并予以撤销。3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月26日，原告从被告处认购房屋一套，与原告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，但在2011年12月20日，被告万基公司已将该房屋卖给第三人赵艳霞，在将该房屋卖给原告时隐瞒了这一事实，导致原告至今无法办理产权证。虽然第三人优先于原告与被告签订商品房买卖合同，但是原告在购买该房屋时对此并不知情，属于善意取得。被告无视法律，严重侵害了原告的合法利益，第三人虽与被告签订了商品房买卖合同，但原告已实际入住，且各项款项已结清，依据《中华人民共和国物权法》一百零六条和《民法通则》等相关规定，原告优先取得该房屋。为此原告请求人民法院依法确认原告优先取得友谊小区A楼2单元021301号房屋的所有权，判决被告与第三人的商品房买卖合同无效并予以撤销。
被告万基公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据。
第三人赵艳霞辩称，一、第三人与被告万基公司之间的合同依法成立并生效，同时该合同不存在任何效力待定或无效的情形。首先，被告是争议房屋的合法开发商，是基于原始取得的该房屋的合法所有权人，基于对该房屋的所有权，当然有对房屋的处分的权利，是房屋的有权处分人。其次，答辩人与被告之间订立有机打的商品房买卖合同，该商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均有完全的民事权利能力，标的明确，该合同依法成立，且不违反任何法律法规的强制性规定，合同相对方被告是该买卖标的的合法所有权人，不存在无权处分与效力待定的情况，同时依照《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效”，显然，答辩人与被告之间的买卖合同自订立后即生效。再次，该合同不存在任何无效与可撤销的情形。依照《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。显然，第一，该合同出自双方的真实意思表示，并不存在任何的欺诈、胁迫的手段订立合同，更没有损害国家利益；第二，该合同显然不存在任何恶意串通的情形，当然不存在因此而导致损害国家、集体或者第三人利益；第三，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形；第四，并没有损害任何的社会公共利益；第五，也没有任何违反法律、行政法规的强制性规定，并且原告若认为第三人存在以上情形，依照《民事诉讼法》第六十四条、《民事诉讼法司法解释》九十条、九十一条的规定，即谁主张谁举证的原则，原告应就第三人存在以上情形举示出相应证据予以证实，否则应当承担举证不能的责任，对该诉求予以驳回。二、答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同并不存在任何可撤销的情形，原告也不具备可撤销权的主体资格，原告对该项撤销请求缺少请求权基础。合同具有相对性，依照《合同法》第五十四条的规定，可撤销合同，需存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危的法定情形才属于可撤销的情形，显然在第三人与被告之间并不存在，同时，值得注意的是依照条款规定，只有合同当事人才有该撤销权，然而原告显然不是该合同的当事人，不具有该法律地位，当然无权行使该可撤销合同的撤销权。依照《合同法》第七十四条的规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债务人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。显然本案中答辩人同样不存在上述任何一个情形，如果原告认为存在，则原告具有相应的举证责任，否则应当承担举证不利的责任，依法对其诉请予以驳回。由此可见，原告要求撤销第三人与被告的合同显然属于因缺少请求权基础而应当予以驳回。三、原告不应优先取得争议房屋所有权，而是第三人对该争议房屋的物权归属的权利优先于原告。依照《物权法》的规定，不动产物权之变动不同于动产，不是以交付为要件，而是以登记为要件，即对于不动产而言，对于物权变动，登记优先于交付，而登记的行为本身即具有公示公信的效力，即就不动产变动而言，其他任何的法律行为均低于登记行为。本案中，第三人已经与房屋所有权人被告签订了商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，显然就登记要件而言，作为本案第三人的答辩人对争议标的的归属权利优先于原告，原告不应优先取得争议房屋的所有权，原告的该项诉请应当予以驳回。四、原告应当承担履行合同义务的举证责任。值得注意的是，本案为原告要求确认优先权，并要求继续履行合同，则原告应就其已经实际履行了交付房款的义务，承担举证责任，否则依照《合同法》第六十七条的规定，在原告尚未履行自己的合同义务的情形下，当然无权要求合同相对方承担相应义务，更不可能优先于答辩人。假设原告是以他种方式交付款项，则答辩人同时认为，其并不具有买卖的意思表示，其与被告之间的买卖合同并不成立，因此无论是要求归属权利优先，还是继续履行合同，均无任何的权利主体资格。综上，请求法庭在查明案件事实的基础上，判决驳回原告对答辩人的请求，维护第三人的合法权益。庭审中，第三人补充答辩意见：一、依照物权法的规定，不动产善意取得必须经过登记变更，而原告显然从未进行过任何登记行为，完全不符善意取得的构成要件，不属于善意取得；二、第三人与万基公司不存在合同法第52条规定的任何情形，更不存在任何因恶意串通导致损害第三人利益的情形，同时不存在任何可撤销的情形，而第三人与万基公司的商品房买卖合同签订与登记备案在先，原告对该合同从未进行过任何的登记行为，因此第三人对该争议房屋的权利归属优先于原告；三、本案中原告主张的是与被告基于买卖合同而要求继续履行合同，则原告应当就支付对价购买房屋的房款承担相应的义务，否则无权享有继续履行合同的权利，同时本案在审查时应当重点查清原告对涉案房屋房款的履行情况；四、就以万基公司为被告，同时对追加第三人既与本案相同的以往本院审判的相同的案例，债权人及法院均追加了与本案有重大利害关系的友谊小区项目部张恒舜为诉讼当事人，第三人认为法院应当综合考虑该情况，及张恒舜在该案件中的作用，依法应当予以追加；五、由于合同具有相对性，第三人认为原告无权就第三人与万基公司之间的合同关系而追加答辩人为第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实本院认定如下：原告举证部分，证据一、二原告身份证复印件、第三人的户籍信息、被告的工商信息复印件（核对无异的复印件）。证明：诉讼主体资格合法。经庭审质证，第三人对真实性无异议，认为原告对第三人没有权利主体资格。本院经审查认为，第三人对真实性无异议，本院对真实性予以采信。证据二、认购协议及交款票据（核对无异的复印件）。证明：原告实际购买争议楼房并按协议规定缴纳全部房款。经庭审质证，第三人对真实性和关联性均有异议，提出：1、该合同是与张恒舜友谊小区工程指挥部签订的，由于张恒舜并未到庭，同时无法确认原告款项履行的情况，因此实际上无法对该认购书的真实性进行质证，就该协议内容显示，该协议签订于2013年1月26日显然晚于第三人与万基公司签订商品房买卖合同的时间，对其关联性存在异议；2、该证据显示原告签订该合同的时间晚于第三人，第三人对争议房屋的权利优先于原告。由于第三人对该房屋商品房买卖关系早已经过登记备案，而原告却在签订认购协议时并未到产权部门进行查看，因此原告并没有尽到合同义务，原告存在过错。本院经审查认为，佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部、张恒舜，系经万基公司授权进行开发销售，认购协议加盖万基公司友谊小区工程指挥部公章及张恒舜的名章，其销售房屋给原告具有销售资格，对认购协议及收据的真实性本院予以采信；第三人的抗辩主张需结合其他证据认证。证据三、私产房屋使用证及缴费票据（核对无异的复印件）。证明：原告自购买房屋之日起一直居住使用房屋。经庭审质证，第三人对真实性无异议，对关联性有异议。提出由于第三人在购买房屋时已经实地临场查看过该涉案房屋，当时该房屋的状态属于空置，同时第三人已经到产权部门查看过该房屋的销售购买状况，当时没有任何人对该房屋已经进行购买，而原告与万基公司之间的合同显然晚于第三人，第三人认为原告若已经占有该房屋，也是在第三人与万基公司签订过商品房买卖合同并登记备案后，因此对于第三人而言，原告显然属于无权占有，不应当认可其行为，同时该证据与第三人的商品房买卖合同的效力没有关联性。本院经审查认为，此证据能够证实二原告于2013年1月26日实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据真实性本院予以采信。第三人举证部分，证据一、商品房买卖合同一份、商品房销售专用结算单一份、房款缴纳票据一份、商品房销售联机备案智能卡一张（与原件核对无异的复印件）。证明：第三人与被告万基公司在2011年的12月20日就该争议房屋签订了商品房买卖合同，同日交付了房款，并在产权部门进行了登记备案，第三人就该争议房屋权属优先于原告。第三人与被告万基公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同。经庭审质证，原告对该组证据中收据的真实性有异议，其他证据真实性无异议，该收据与原告手中持有的购房收据外观不一致，该收据不是真正的购房缴费凭证。本院经审查认为，原告虽然提出收据与原告手中持有的购房收据不一致，但未提交证据证实该收据不真实，故对第三人提交的证据真实性本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月26日，原告从被告处认购房屋一套，双方签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源为友谊小区A楼2单元021301号、产籍号1-0527-046-021301号、面积65.37平方米，单价每平方米2930.00元，总价款191534元，同日原告以他人工程款抵顶形式结清房款入户使用至今，并按期交纳了物业费、供热费、卫生费等相关费用。2011年12月20日被告万基公司就该房屋与第三人赵艳霞签订了商品房买卖合同（合同编号：20111220F5B9C5068402）并在产权登记部门办理备案登记，第三人还购买了友谊小区其他七套房屋，第三人购买房屋之后没有办理进户手续，没有实际入住，自原告2013年1月份入住至2016年8月15日提起诉讼，第三人未就争议房屋主张过权利。
本院认为，原告2013年1月26日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议，以他人工程款抵顶的方式购买万基公司开发的友谊小区A楼2单元021301号、产籍号为1-0527-046-021301号房屋，虽该房屋系抵顶工程款而来，但双方已经实际履行了认购协议的合同义务，该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，原告已结清了全部房款，于2013年1月26日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今，可以认定为已实际入住多年，符合善意取得的法定条件，同时该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。其依据该合同享有万基友谊小区A楼2单元021301号、产籍号为1-0527-046-021301号房屋的所有权。虽然被告万基公司与第三人赵艳霞就该房屋于2011年12月20日签订了商品房买卖合同，买卖合同形成于原告的买卖合同之前，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但第三人在该小区内购买八处房屋，不办理进户手续及产权证照，不实际入住，且第三人没有提交交付房屋款项的资金来源证据，自原告2013年1月26日开始入住该争议房屋至2016年8月15日提起诉讼，第三人未主张过权利。综上，第三人的行为有悖交易习惯及常理，其虽持有商品房买卖合同，但没有充分的证据证实该合同系纯商品房买卖而取得，该买卖行为不是双方真实意思表示，故其买卖合同无效。
综上所述，对原告要求确认对位于佳木斯市友谊小区A楼2单元021301号、产籍号1-0527-046-021301号，面积65.37平方米房屋归其所有的诉讼请求本院予以支持；对原告要求确认赵艳霞与万基公司于2012年12月20日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、位于佳木斯市郊区友谊小区A楼2单元021301号、产籍号1-0527-046-021301号、面积65.37平方米房屋归原告李德修、葛玉婷所有；
二、第三人赵艳霞与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年12月20日签订的商品房买卖合同(合同编号：20111220F5B9C5068402)无效；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费4131元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 沈红梅
人民陪审员 牛红菊
人民陪审员 张 颖
二〇一七年十月二十日
书 记 员 孙思雪