广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4870号上诉人（原审第二被告）：广州市侨灏物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：廖文军，总经理。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州顺丰速运有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陶志刚，经理。委托代理人：周美娟，公司职员。原审第一被告：廖文伟，住广州市荔湾区。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三被告：广州市新金域实业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：代迪。上诉人广州市侨灏物业管理有限公司（以下简称侨灏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月，广州顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）与廖文伟（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区新滘东路XXX号自编4-1-2-1的房地产（建筑面积2178平方米）出租给顺丰公司使用，租赁期限从2014年6月21日至2017年6月30日；2014年6月30日前为免租期，从2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为61118元，2015年7月1日至2016年6月30日每月租金为66007元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为71288元……；（第八条）其他约定双方因实际需要同时签订《房屋租赁合同（甲种本）》，如与本合同有冲突，冲突部分以《房屋租赁合同（甲种本）》为准。上述合同于2014年10月30日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局登记备案，注明出租人为廖文伟。2014年6月24日，顺丰公司与侨灏公司（甲方）签订《房屋租赁合同（甲种本）》，约定：出租房屋位于广州市海珠区新滘东路AAA号三号地块一街1号，建筑面积1778平方米，空地面积400平方米，使用面积2178平方米；顺丰公司承租的用途为商业；甲方对出租物享有转租权，凭证为街道出具的场地证明；租赁期限共36个月10天，从2014年6月21日至2014年6月30日为免租期，2014年7月1日起每月租金61118元，从2015年7月1日起调整为每月租金66007元，从2016年7月1日起调整为每月租金71288元；顺丰公司应交纳租赁保证金183354元，因出租物瑕疵致顺丰公司不能承租的，全额返还保证金等。签约后，顺丰公司对承租场地（顺丰公司、廖文伟、侨灏公司确认地块上只有铁框架上盖和屋顶）进行了建设装修，用作办公场所。2014年7月15日，顺丰公司向廖文伟账户上转账支付了保证金183354元，并逐月支付了2014年7月-2014年11月的租金（每月61118元）及水电费给廖文伟。2014年10月24日，广州市城市管理综合执法局海珠分局向广州市新金域实业有限公司（以下简称新金域公司）发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，主要内容是：你于2013年11月22日在广州市赤沙新滘东路南侧珠投地块建设钢铁棚架的行为，已违反《中华人民共和国城市规划法》……的规定，本执法机关于2013年11月19日作出《责令限期改正通知书》，责令你单位停止违法建设，你未履行且继续强行抢建，现通知你在2014年11月23日前自行拆除上述违法建设；本执法机关将对上述违法建设依法采取强制拆除措施。顺丰公司接到强拆通知后，自行拆除了部分装修设施，搬离了承租场地。2014年12月，涉案场地被城管部门拆除，现为绿地。2015年5月5日，顺丰公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、廖文伟、侨灏公司、新金域公司连带返还租赁保证金183354元给顺丰公司；2、廖文伟、侨灏公司、新金域公司连带赔偿装修损失198000元、拆除损失4200元（共202200元）给顺丰公司；3、本案诉讼费由廖文伟、侨灏公司、新金域公司负担。本案原审诉讼中，顺丰公司表示所拆除的装修物品折旧后的剩余价值为12880元。廖文伟、侨灏公司确认因出租给顺丰公司的涉案地块属于违章建筑，被行政部门责令拆除，致合同无法履行。顺丰公司提供的证据其中有：1、2014年10月10日出具，并盖“广州市海珠区官洲街道办事处临时经营场所使用证明”章的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》。注明使用人为广州顺丰速运有限公司，地址为广州市海珠区新滘东路XXX号自编4-1-2-1。（廖文伟、侨灏公司对真实性无异议，表示为顺丰公司办理证照而出具的。）2、2014年7月26日，顺丰公司与广州红桃一装饰工程有限公司（以下简称红桃一公司）签订的《建设工程施工合同》，工程报价单，竣工验收表，工程造价审核书，结算表。证明顺丰公司将承租场地交给红桃一公司装修，支出了装修款198000元。（廖文伟、侨灏公司对此证据不认可，认为不能证明实际支出的费用，且拆除后的物品价值应当扣除，不能作为损失。）廖文伟、侨灏公司提供的证据其中有：1、2013年10月17日，侨灏公司（乙方）与广州市泰伟投资咨询有限公司（甲方，以下简称泰伟公司）签订的《场地租赁合同》。主要内容是：泰伟公司同意将坐落于广州市海珠区新滘东路以南，仑头路以西地块出租给侨灏公司作车辆停车场和仓储服务使用，租赁期限为2013年10月15日至2014年12月30日止。（顺丰公司对真实性不确认，认为合同未经过备案。）2、2013年11月10日等不同时间的收据。证明侨灏公司向泰伟公司交纳场地押金20万元及多个月的租金。（顺丰公司对此证据不确认，因收据均是连续号码，不符合常理。）3、泰伟公司于2014年8月20日出具的《证明》，内容是广州市海珠区新滘东路XXX号自编4-1-2为广州市侨灏物业管理有限公司的地址。（顺丰公司认为泰伟公司无权出具证明。）4、2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局向大鸿布行发出的《责令改正违法行为通知书》（穗海国土监通[2014]东216号）。内容是位于新滘南路南侧，仑头路西侧的新金域地段，进行硬化地面、搭建铁棚系擅自非法占用地行为，要求改正，恢复土地原状。（顺丰公司对真实性无异议。）原审法院认为：顺丰公司与廖文伟签订并经房管备案的《广州市房屋租赁合同》，又与侨灏公司签订《房屋租赁合同（甲种本）》，并在前一份合同中明确“双方因实际需要同时签订《房屋租赁合同（甲种本）》，如与本合同有冲突，冲突部分以《房屋租赁合同（甲种本）》为准”，因此，廖文伟、侨灏公司辩称双方执行的是后一份合同，有理，予以采信。关于出租主体的问题，虽然廖文伟作为出租人与顺丰公司签订了租赁合同，但其签约时也是侨灏公司的法定代表人，且明确约定两份合同有冲突的以后一份合同为准，而后一份合同是侨灏公司作为出租方签约，显然，两份合同中作为承租人相对方的出租人是同一主体，才能在两份不同内容的合同中约定以其中一份合同为准。而且，廖文伟、侨灏公司已提供证据证明实际是由侨灏公司向第三方承租涉案地块，然后进行转租。因此，原审法院认定涉案合同的出租人是侨灏公司。根据查明的事实，反映顺丰公司承租地块后，虽依约建设上盖房屋作办公商业用途，但因违法而遭到政府相关行政部门查处，最终被责令拆除，廖文伟、侨灏公司原审庭审中也确认其出租给顺丰公司的地块用作商业用途因不符合相关规定而被责令拆除。上述事实证明顺丰公司与侨灏公司签订的《房屋租赁合同（甲种本）》，因约定涉案场地用作商业用途违反了土地使用的相关法律规定，因而无效。侨灏公司提供的场地并不符合合同约定的用途。故侨灏公司存在过错，侨灏公司应对因此给顺丰公司造成的损失承担赔偿责任。顺丰公司在同侨灏公司签订合同时，未尽审慎义务，且在进行装修时亦未按照合同约定进行报建报装修手续，顺丰公司自身亦存在过错，故根据侨灏公司与顺丰公司各自的过错程度，原审法院确认侨灏公司应当对顺丰公司的损失承担80%的赔偿责任，顺丰公司自负20%。对于保证金问题。因合同无效，故侨灏公司应将该保证金183354元返还给顺丰公司。对于装修损失等问题。结合顺丰公司与侨灏公司对于签订合同时，涉案场地状况的陈述及顺丰公司举证的《建设工程施工合同》、验收结算文件、支付凭证等，原审法院确认顺丰公司对涉案场地实际支出装修款198000元。由于合同约定的租赁期限为3年，顺丰公司主张涉案场地的建筑物于2014年12月5日被拆除，廖文伟、侨灏公司表示是2014年12月25日被拆除，但双方均未能举证证明，原审法院酌情确认顺丰公司使用上述建筑物有5个月。按照实际使用时间占整个租赁期间来计算顺丰公司投入装修的剩余价值为170500元[198000元÷36个月×（36个月-5个月）]。因顺丰公司表示拆除涉案装修物品后尚有剩余价值12880元，故扣减该款后，余下的157620元（170500元-12880元）为顺丰公司的装修损失。对于拆除费用。顺丰公司表示为拆除建筑物而支出拆除费，符合情理，且顺丰公司已举证证明实际支出了4200元，原审法院予以确认。该项损失核定为4200元。上述损失161820元（157620元+4200元），应由侨灏公司赔偿129456元（161820元×0.8）给顺丰公司。顺丰公司要求廖文伟、新金域公司承担责任，理据不足，均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2016年1月14日作出判决：一、广州市侨灏物业管理有限公司在判决生效之日起10日内向顺丰公司返还保证金183354元。二、广州市侨灏物业管理有限公司在判决生效之日起10日内向广州顺丰速运有限公司赔偿损失129456元。三、驳回广州顺丰速运有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7083元，由顺丰公司负担1336元，侨灏公司负担5747元。判后，上诉人侨灏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决侨灏公司赔偿顺丰公司装修损失证据不足。1、对于顺丰公司损失项目，顺丰公司主张有装修损失，虽然提供了装修合同、发票，但装修发票金额与顺丰公司实际付款流水不能对应，原审法院只凭顺丰公司提供的发票就认定其装修损失有违公正、客观。其次，顺丰公司代理人法庭调查阶段，第一次开庭确认的拆除回收设施包括强电、弱电部分设施，但第二次开庭时只承认拆除了弱电部分设施。原审法院却根据第二次开庭陈述确认顺丰公司拆除回收部分设施，明显与事实不符。2、顺丰公司主张有搬迁损失，但也没有提供足够证据支持，原审法院只凭顺丰公司提供手写的收条就认定搬迁费损失数额有违公证、客观。综上，原审判决对于顺丰公司装修损失缺乏足够的证据支持，对于搬迁损失，仅凭手写单据就确认金额太过儿戏，缺乏严谨的证据链，有失公正及客观，难以让人信服。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项；2、上诉费由顺丰公司承担。被上诉人顺丰公司答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充足，顺丰公司也有实际的损失，请求二审法院维持一审判决。原审第一被告廖文伟答辩称：同意上诉人侨灏公司的意见。原审第三被告新金域公司没有提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：顺丰公司于原审期间提交一份2014年9月2日的《付款回单》，显示向红桃一公司付款188100元。另提交一份2015年4月29日的《付款回单》，显示向红桃一公司付款92150元，并说明该付款中包括了“设备拆除人工费用”4200元。二审期间，顺丰公司提交2015年10月21日的《付款回单》，显示向红桃一公司付款9900元，顺丰公司拟证明其与红桃一公司的装修费198000元已经全部付清。侨灏公司、廖文伟的质证意见：这个9900元与本案无直接的关联，与所谓的质保金无因果关系，对方也多次在庭上称与该装修公司是战略合作伙伴，除了本案的装修，还有其他的工程，这个9900元是否本案的费用不清楚，而且也无备注是涉案工程的质保金。所以庭后提交的回单与本案质保金无因果关系，无法证明这些钱是质保金。假设是真实的，也在2015年10月21日发生，一审时顺丰公司无向法庭提交此证据，这个证据早就产生，二审才提交，提交方要承担相应的法律责任，要延迟罚款，最高是100万元。我方可以拒绝质证，这个不是新证据，超过了举证期。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。现侨灏公司针对其赔偿损失部分提出上诉，本案争议的为赔偿损失金额能否认定。顺丰公司对于装修损失，提交了《建设工程施工合同》、工程报价单、竣工验收表、工程造价审核书、结算表、装修费发票、付款凭证的证据证实，原审法院据此认定顺丰公司支出的装修费用为198000元具有依据。对于顺丰公司二审提交的其中9900元汇款凭证，也印证了顺丰公司按照《建设工程施工合同》及结算书予以履行的情况，上诉人侨灏公司否认顺丰公司因签订租赁合同而产生装修费198000元依据不足，本院不予采信。因涉案地块被行政部门责令拆除，顺丰公司需拆除相关装修设施，顺丰公司虽没有提交直接支付4200元的付款凭证，但拆除相关装修设施属于合理产生的费用，故本院对此予以合理采信。原审法院根据顺丰公司实际产生的装修费，再根据装修的剩余价值及拆除后的剩余价值及过错责任，判决侨灏公司向顺丰公司赔偿129456元的处理并无不当。上诉人侨灏公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2889.12元，由上诉人广州市侨灏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月二十三日书 记 员  徐毅敏