辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终632号上诉人（原审被告）：方巍，男，1975年9月3日生，满族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张静，辽宁锦逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州市古塔区锦一顺饭庄，住所地锦州市古塔区士英街****号。投资人：林长景，男，1948年8月4日生，回族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：白伟，辽宁古塔律师事务所律师。上诉人方巍因与被上诉人锦州市古塔区锦一顺饭庄房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2017）辽0702民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人方巍的委托诉讼代理人张静、李艳阳、被上诉人锦州市古塔区锦一顺饭庄的委托诉讼代理人白伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方巍上诉请求：一、请求撤销（2017）辽0702民初1071号民事判决，依法改判或者发回重审。2、请求判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于“锦州市古塔区民权里18—19号房屋”的《房屋租赁合同书》。首先，上诉人已按合同约定足额给付被上诉人租金，但该份合同到期后，上诉人与被上诉人已口头商定以年租金30万元继续租赁，且上诉人已经足额支付，否则被上诉人是一定不会允许上诉人对该房屋继续使用的。被上诉人在本案起诉之前从未向上诉人提起任何异议，足以说明以上事实，一审法院对此节事实未予认定是错误的。其次，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同书》到期后的继续租赁行为属于对原合同的延续，因未再行约定租赁期限可以视为不定期租赁。如前所述，被上诉人在本案起诉之前从未向上诉人提出解除合同返还房屋的要求，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，解除该不定期租赁合同应当给予上诉人合理期限，否则将会导致上诉人巨大的经营和装修损失，因此，一审法院判令上诉人于15日内向被上诉人腾退房屋是不合理的。二、关于“锦州市古塔区锦华街117号房屋”的《房屋租赁合同书》。首先，上诉人在免租期后由于经济滑坡的原因，已与被上诉人口头协商，自2016年1月1日之后每年房租金100万元，付款方式为一月份，二月份不交钱，剩余十个月每月交10万元。该主张有缴款凭证予以体现，一审法院对此节事实未予认定是错误的。其次，该租赁合同并未到期，上诉人亦按约定履行支付房租义务至2017年4月1日，此后的房租未予收取系被上诉人的原因，并非上诉人恶意拖欠。因此，被上诉人无权要求解除合同，一审法院判决解除房屋租赁合同是错误的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，希望二审法院查清事实，依法改判或发回重审。锦州市古塔区锦一顺饭庄辩称，原审法院事实认定清楚，应该维持18—19号房屋目前房屋租期到期，已经符合双方约定解除的条件。关于117号房屋，通过双方约定给付的租金以及上诉人实际交付的租金两者之间数额可以看出，上诉人拖欠我们租金事实是存在的。基于双方合同约定作为上诉人存在违约行为，我们可以解除合同，双方解除的条件达到了双方约定的条件成就，为此我们认为双方解除合同即符合法律规定，又符合双方约定的条件。关于租金数额，通过庭审可以查明上诉人交付我们的租金双方是认可的，仅就租金给付的对应房屋存在争议，原审对彼此之间给付租金数额和对应房屋都是均认可的，为此我们认为双方对给付租金应该按照书面约定进行计算，上诉人称后期双方口头及行为进行了变更合同我们认为没有事实根据。上诉人提出的上诉请求及所依据的事实不存在，原审法院认定事实清楚，证据确实，应予以维持原审判决。锦州市古塔区锦一顺饭庄向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方于2007年3月28日签订《房屋租赁合同》，并给予返还租赁房屋即位于锦州市古塔区民权里18-19号房屋；2、依法解除原被告双方于2010年8月12日签订《房屋租赁合同》，并给予返还租赁房屋即位于锦州市古塔区117号房屋（即：房屋登记位置为锦州市古塔区和平路三段11号）；3、要求被告支付拖欠租赁费用919.9万元；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月28日原告锦州市古塔区锦一顺饭庄（出租方）（甲方）与被告方巍（承租方）（乙方）签定了《房屋租赁合同书》，合同约定：“第一条：甲方将位于锦州市古塔区民权里18-19号四楼整体租赁给乙方使用。第二条：租赁期：壹拾年。自2007年6月1日至2017年5月31日止。……第三条：年租金（上打租）伍拾万元整人民币，每年5月1日前交清。双方以收据为凭。……第十六条：与本合同发生纠纷时，双方协商解决，协商不成时，通过法院诉讼形式解决。第十七条：本合同自双方签字后生效。本合同一式两份，双方各执一份。具有同等法律效力。”原被告双方分别在该合同上盖章和签字。2010年8月12日，原告锦州市古塔区锦一顺饭庄（出租方）（甲方）与被告方巍（承租方）（乙方）签定了《房屋租赁合同书》，合同约定：“第一条甲方房屋坐落于古塔区锦华街117号，位于第一至第六层，总面积为6200平米左右。……第三条租赁期限自2011年1月1日起至2026年12月31日止，期限为壹拾伍年。第四条该房屋租金为（人民币）2011年至2016年为壹佰陆拾万元整；2017年至2020年为壹佰柒拾伍万元整；2021年至2023年为壹佰玖拾伍万元整；2024年至2026年为贰佰贰拾万元整。共计15年。每年1月1日前一个月，一次性交清当年租金，不得拖欠。到期不交，自动终止合同。……第十条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行异议，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。……第十一条本合同项上发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决不成的，按下列2种方式解决（以下两种方式只能选择一种）1、提请仲裁委员会仲裁；2、依法向有有管辖权的人民法院提起诉讼。第十二条本合同共2页，一式2份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效，均具有同等效力。”该合同有原告方投资人林长景与被告方巍分别签字及捺印。签订协议当日，被告方巍给付原告该租赁房屋房租金100万元，由林莹经手收取。2011年1月11日原告锦州市古塔区锦一顺饭庄（甲方）与被告方巍（乙方）签定了关于《房屋租赁合同》补充协议，协议部分内容为：“甲方将位于古塔区锦华街117号楼租赁给乙方。（见《房屋租赁合同》）。现乙方对房屋进行施工改造，有关施工安全协议如下：1、房屋租赁头五年内（即2011年1月1日至2016年1月1日期间）乙方对房屋进行改造扩建，乙方不掏房租钱，免费使用……”。原被告双方分别在合同上盖章、签字。2011年1月18日被告方巍向原告出具了一张借条，其内容为“借条今借锦一顺饭庄人民币柒佰万元整。每年还款壹佰陆拾万元，不计利息借款人方巍2011.1.18”。原告出租给被告锦州市古塔区民权里18-19号和锦州市古塔区锦华街117号房屋，原被告均表示双方在二租赁房屋租金给付往来的账目中并未分出各租赁房屋的租金账目，而是二租赁房屋租金混在一起给付和收取的。从2010年4月1日至2017年4月1日原告共计收到被告给付的租金615.1万元，其中2016年3月30日至2017年4月1日期间被告给原告房租款90万元。对以上房租款数额原被告双方均无异议。在庭审过程中，原告锦州市古塔区锦一顺饭庄认可被告方巍将其租赁的锦州市古塔区民权里18-19号房屋租金500万元已足额交付，但对其陈述的该房屋租赁期限应当截止到2018年5月31日的意见不予认可。一审法院认为，原告与被告于2007年3月28日签订的《房屋出租合同书》、2010年8月12日签订的《房屋租赁合同书》及2011年1月11日签定的关于《房屋租赁合同》补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。本案中，对于锦州市古塔区民权里18-19号租赁房屋，原被告的房屋租赁期限是十年，即2007年6月1日-2017年5月31日，年租金为50万元。在租期内原被告双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中因涉及该租赁房屋的房租款与被告承租原告的另一房屋（锦州市古塔区锦华街117号）的房租款混在一起支付给原告，原告对该房租租金款并未有明确的账目。庭审中，原告认可被告对该房屋的租金500万元已全部给付完毕，故原被告双方均已履行完毕房屋租赁的义务。对于被告陈述的从2017年5月31日合同到期后经双方合议将房租由50万元变更30万元，被告已支付25.1万元租金，剩余租金由被告给原告提供的水泥来抵顶，该房屋租赁期限应当截止到2018年5月31日的主张，本院认为，原告对被告续租和房租数额的变更予以否认且被告也未提供相关证据予以证明，被告支付原告615.1万房租中扣除该租赁房屋500万之外剩余房租款亦无法证明系对锦州市古塔区民权里18-19号房屋所续租的房租款，故对其该房屋租赁期限截止到2018年5月31日的主张，本院不予支持。故对原告要求解除与被告于2007年3月28日签订的房屋租赁合同，要求被告返还该房屋的主张，本院予以支持。对于锦州市古塔区锦华街117号租赁房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2026年12月31日止，依据租赁合同中关于租金的约定，2011年1月1日至2016年12月31日，每年租金160万元，共计960万元；2017年1月1日-2017年12月31日，年租金175万元；截止到2017年12月31日，被告应支付原告租金1135万元，扣除签订协议当日支付林莹的100万元以及补充协议约定的免除5年租金800万元，应支付原告235万元，现被告已实际支付115.1万元，尚有119.9万元房租金未向原告履行。按照双方合同约定被告未履行租金给付义务，将自动终止合同。故对原告要求解除与被告与2010年8月12日签订的房屋租赁合同，要求被告返还该房屋的主张，本院予以支持。被告尚欠原告房租金119.9万元，应予给付。对于被告提出的2016年1月1日之后将该租赁房屋的年租金变更为100万元的主张，本院认为，虽从2016年3月30日-2017年4月1日被告均按此租金标准给付，原告也予以收取，但原告对变更租金一事予以否认且被告并未提供证据证明双方合议变更房租金的真实意思表示，故本院对被告的该主张不予支持。对于原告提出的被告方巍于2011年1月18日曾给原告出具了一张700万的借条，证明原告并未免除补充协议中约定的2011年1月1日至2016年1月1日租金，被告应支付其700万租金的主张，因被告对该借条与补充协议的关联性予以否认，且原告亦未提供有效证据予以证明，本院认为，该借条无法证明与补充协议之间有直接因果关系，故对原告要求被告按照借条支付2011年1月1日至2016年1月1日的房租金中700万元的主张，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告锦州市古塔区锦一顺饭庄与被告方巍于2007年3月28日签订的关于锦州市古塔区民权里18-19号房屋租赁合同；二、被告方巍于本判决生效后15日内将锦州市古塔区民权里18-19号房屋腾退给原告锦州市古塔区锦一顺饭庄；三、解除原告锦州市古塔区锦一顺饭庄与被告方巍于2010年8月12日签订的关于锦州市古塔区锦华街117号房屋租赁合同；四、被告方巍于本判决生效后15日内将锦州市古塔区锦华街117号房屋腾退给原告锦州市古塔区锦一顺饭庄，并支付尚欠原告锦州市古塔区锦一顺饭庄房租金119.9万元；五、驳回原告其他的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38097元，原告锦州市古塔区锦一顺饭庄负担33131元，被告方巍负担4966元。二审中，当事人没有提交新证据。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、一审判决解除当事人之间签订的两份房屋租赁合同并判决上诉人将案涉两户房屋腾退给被上诉人是否有事实及法律依据；2、一审判决上诉人欠付的房屋租金数额是否正确。关于第一个争议焦点问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张对于锦州市古塔区民权里18-19号房屋其已经与被上诉人达成口头协议，约定以年租金30万元继续租赁，双方之间形成不定期租赁关系，一审判决上诉人在15日内腾退房屋错误。从本案查明的事实及现有证据看，上诉人并未提交充分的证据证明自己的主张，被上诉人对于上诉人陈述的口头协议及不定期租赁关系并不认可，故上诉人应承担举证不利的法律后果。另外，本案从2017年9月7日由一审法院立案并审理后，至今已尽一年，上诉人主张一审判决其在15日内腾退房屋不合理的上诉理由不能成立。关于锦州市古塔区锦华街117号房屋的租赁合同问题。上诉人主张其与被上诉人口头协商，自2016年1月1日之后每年房租金100万元，该合同未到期，上诉人也未恶意拖欠租金，一审判决解除该户房屋的租赁合同错误。经查，上诉人并未提交充分的证据证明自己的主张。同时双方对于该户房屋在租赁合同第四条明确约定：“该房屋年租金为（人民币）2011年至2016年为160万元，2017年至2020年为175万元，2021年至2023年为195万元，2024年至2026年为220万元。共计15年。每年1月1日前一个月，一次性交清当年租金，不得拖欠，到期不交，自动终止合同”。现上诉人提交的证据不能证明其已经按时、足额支付约定的租金数额，同时亦未提交证据证明被上诉人同意其从2016年1月1日之后按照年租金100万元交付租金的事实，被上诉人对此并不认同，故一审判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，并判决上诉人腾退案涉房屋符合双方合同的约定，并无不当。关于第二个争议焦点问题。上诉人主张一审认定事实中对于上诉人支付给被上诉人的租金数额少计算100万元。经查，被上诉人对于上诉人在2010年8月12日将房租100万元交付给案外人林莹的事实予以认可，同时一审判决在计算上诉人拖欠的租金数额中已经扣除该100万元，故一审判决计算上诉人支付的房屋租金数额并无错误，对于上诉人该项诉讼主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9932元，由上诉人方巍负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 梅审 判 员  孙延庆审 判 员  王 翔二〇一八年七月五日法官助理  文 涛书 记 员  李 响