镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇经丁民初字第0125号
原告谢军，个体经营者。
委托代理人李永燕、刘晶晶，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被告丁连毛，务农。
委托代理人张宏军、谈贵宝，镇江市润州区金山法律服务所法律工作者。
第三人吕文山，明都饭店保安。
原告谢军诉被告丁连毛、第三人吕文山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由代理审判员曾晓青适用简易程序，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，原告谢军和委托代理人李永燕、被告丁连毛和委托代理人张宏军、第三人吕文山到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，由代理审判员曾晓青担任审判长与人民陪审员林旭、王子卉依法组成合议庭，于2014年8月6日、8月21日公开开庭进行了审理，原告谢军和委托代理人李永燕、刘晶晶；被告丁连毛和委托代理人张宏军均到庭参加了诉讼；第三人吕文山到庭参加了第二次庭审、第三次庭审经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月17日，原告经第三人介绍，购买被告所有的位于镇江市武将新居5幢203室的房屋一套，约定总房价26.2万元，交易过程中产生的1%的契税由原告承担，其余费用均由被告承担，原告给付被告购房款24.4万元，余款1.8万元在房屋过户至自己名下后给付。同日，原告交付购房定金2万元，由第三人代收并出具收条。后原告又分三次于2012年2月22日、2012年5月8日、2013年8月4日，共计支付房款22.4万元，均由第三人代收并出具收条。2012年2月24日，被告当着第三人的面将诉争房屋钥匙交付原告，由原告进行装修并居住至今。现原告要求被告协助办理过户手续，过户后将余款1.8万元付清，但被告反悔，拒绝与原告办理房产过户手续，原告多次与被告协商无果，遂诉至法院，要求判令确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋产权过户手续；本案诉讼费由被告承担。
以下为原告向本院提交的主要证据材料及被告、第三人的质证意见：
1、收条4份，拟证明2012年1月17日的收条性质是房屋买卖协议，其余收条证明原告支付房屋价款合计24.4万元，除尾款外全部支付完毕。被告对该组证据材料的真实性有异议，认为原告与第三人约定的房屋价款与原、被告约定的价款不一致，对被告无约束力。第三人对该组证据材料无异议。
2、不动产销售发票2张及收据3张，拟证明被告对原、被告双方房屋买卖的事实是认可的，原告对房屋买卖的价款进行了支付，且房屋维修基金及物业费均由原告支付。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为与本案事实无关联性，且发票及收据的出具对象均是被告。第三人对该组证据材料无异议。
3、武将新居业主临时公约承诺书、武将新居消防安全责任书回执、储藏室买卖合同、装潢施工许可证、房屋装饰装修服务协议书各1份，拟证明被告将上述资料全部交给第三人，被告认可原告是房屋买受方，允许原告入住并对其装修，被告认可原、被告之间房屋买卖行为的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案事实无关联性，且上述材料的出具对象均是被告。第三人对该组证据材料无异议。
4、房屋买卖合同1份，拟证明同时间同地段房屋交易价格与原、被告房屋买卖价款是同等的，且原告购买房屋的价格符合市场行情。被告对该份证据不予质证，认为与本案无关，无从核实。第三人对该份证据材料无异议。
被告辩称：第三人此前是美林湾小区保安，自己与第三人相识。2011年底，自己委托第三人就诉争房屋寻找买家并告知第三人房屋出售价为33万元，但未委托第三人办理诉争房屋买卖手续事宜。现原、被告房屋买卖是事实，双方口头约定，房屋总价为33万元，过户过程中产生的费用由原告自行缴纳。截止诉前其已收到原告购房款21万元，余款12万元在办理产权过户手续前一次性付清。自己在收到第三人转交的20万元房款后，于2012年2月24日将诉争房屋钥匙交给了第三人，当时原告也在场。
被告未向本院提交证据材料。
第三人辩称：自己是在美林湾小区做保安时与被告相识的。2011年底，被告口头委托自己就诉争房屋寻找买家，并办理诉争房屋买卖手续。后自己将诉争房屋信息挂在房屋中介处，挂牌价为26.2万元。原告通过自己留在中介处的手机号与自己取得联系。此后，自己分别与原、被告协商房屋价格，并带领原告看房，协助原、被告办理房屋交接手续。当时，自己与被告约定被告净得诉争房屋价款23万元，过户前给付21万元，余款2万元待过户后给付。因当时房屋尚未满5年，会产生较高税费，故自己与原告约定房屋价款为26.2万元，系打包价，包括税费。自己作为中间人收取款项后转交给被告。
第三人未向本院提交证据材料。
原告提交的证据材料1-3收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，本院予以确认；原告提交的证据材料4，与本案无关联性，本院不予认定。
经审理查明：2011年底，被告就其单独所有的位于镇江市新区丁卯武将新居5幢203室房屋（产权证号：镇房权证字第××号）委托第三人寻找买家。后原告通过相关中介与第三人取得联系。
2012年1月17日，原告与第三人就诉争房屋达成购买意向，原告向第三人交付购房定金2万元，第三人向原告出具收条一份，载明：“今收到武将新居5幢203室购房定金贰万元正，购房总价贰拾陆万贰仟元正。注：①交易中维修基金、水电押金、装潢押金、物业费等所有由乙方支付；②交易中心1%的购卖税由乙方支付；③房产证工本费由乙方支付。甲方吕文山2012年1月17日乙方谢军2012年1月17日”。
2012年2月21日，被告与诉争房屋的物业管理工作站签订《武将新居业主临时公约》承诺书、《武将新居消防安全责任书》、《房屋装饰装修服务协议书》。同日，原告向该物业管理工作站缴纳诉争房屋2012年1月2日至2013年1月1日期间的物管费274元，该工作站向被告出具收据一张。目前，被告在物业处签订的武将新居业主临时公约承诺书、武将新居消防安全责任书回执、装潢施工许可证、房屋装饰装修服务协议书、物业出具给被告的物业管理费收据、住宅维修基金收据、以及开发商出具的购房发票等原件均由原告持有。
2012年2月22日、2012年5月8日、2013年8月4日，原告分别向第三人支付诉争房屋房款20万元、4千元、2万元，第三人分别向原告出具收条各一份。期间，被告于2012年2月24日将诉争房屋交付给原告。2012年3月31日，诉争房屋取得物业管理工作站的《装潢施工许可证》，原告对诉争房屋装潢后入住至今。入住后，原告缴纳诉争房屋住宅维修基金2862元，并缴纳2013年3月13日至2014年3月14日期间的物业费171元。
另查明，2013年8月20日，被告取得诉争房屋产权证。截至诉前，被告从第三人处共计取得原告的购房款21万元。
现原告要求被告协助办理过户手续未果，遂诉至本院。
本案争议焦点：原、被告房屋买卖是否有效；诉争房屋的出售价格如何确定。
本院认为：关于原、被告房屋买卖是否有效的问题。被告口头委托第三人出卖房屋，并向原告交付钥匙及相关资料，第三人出具给原告的收条中，不但明确了交易房屋的信息，就购房定金的收取、房屋出售价格等进行了确定，且对诉争房屋维修基金、装潢押金、物业费、交易过程中产生的契税等给付义务均作了明确约定，该收条应视为房屋买卖协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于购房价款的问题。第三人出具的收条中明确购房款为26.2万元，本院予以确认。被告辩称其与第三人约定的房屋价款为33万元，但未能提供证据证实，且第三人不予认可，本院对被告该辩称意见不予采信。原告通过第三人支付购房款24.4万元，有收条为证，且第三人予以认可，本院予以确认。现原告在已向被告支付了大部分款项的情况下，主张被告协助其办理房屋过户手续，并无不当，本院予以支持，但原告亦应在诉争房屋办理过户手续的同时付清余款1.8万元、交易契税、房产证工本费，其他税费按产权交易部门规定承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条，判决如下：
一、被告丁连毛于本判决生效后十日内与原告谢军办理镇江市新区丁卯武将新居5幢203室房屋（产权证号：镇房权证字第××号）过户手续。
二、原告谢军于本判决生效后十日内向被告丁连毛支付购房款1.8万元。
三、房屋过户过程中产生的契税（税率1%）、房产证工本费由原告谢军负担。其他费用根据产权交易部门的规定缴纳。
四、驳回原告谢军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5310元，由被告丁连毛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 曾晓青
人民陪审员 林 旭
人民陪审员 王子卉
二〇一四年九月三十日
书 记 员 阎蓓蓓
（附上诉须知、法律条文）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十五条第一款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。