成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第2876号原告四川西美投资有限公司。住所地：成都高新技术产业开发区。法定代表人潘军，该公司董事长。委托代理人钟俊芳，四川泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人张勇，男，汉族，1991年2月28日出生，住四川省巴中市巴州区。该公司员工。特别授权代理人。被告杨阳，女，汉族，1992年11月3日出生，住成都市锦江区。委托代理人王攀，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。特别授权代理人。第三人蒋凤莲，女，汉族，1969年11月5日出生，住成都市锦江区。委托代理人吴涛，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。一般授权代理人。本院于2014年6月23日受理了原告四川西美投资有限公司（以下简称四川西美公司）诉被告杨阳商品房预售合同纠纷一案，由本院代理审判员王静适用简易程序独任审理。后，本院经审查认为案外人蒋凤莲与本案裁判结果具有直接利害关系，故依职权追加蒋凤莲为本案第三人参加本案诉讼。本院于2014年10月31日、2015年4月9日、2015年4月17日、2015年5月25日四次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告西美公司委托代理人张勇和被告杨阳委托代理人王攀到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告西美公司委托代理人钟俊芳、被告杨阳委托代理人王攀、第三人蒋凤莲及其委托代理人吴涛到庭参加诉讼。第三次开庭，原告西美公司委托代理人钟俊芳、被告杨阳委托代理人王攀、第三人蒋凤莲委托代理人吴涛到庭参加诉讼。第四次开庭，原告西美公司委托代理人钟俊芳、被告杨阳委托代理人王攀、第三人蒋凤莲及其委托代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川西美公司诉称，2012年11月10日，原告与被告代理人即第三人蒋凤莲，签订了《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）、商品房买卖合同附件及补充协议（以下简称附件及补充协议）。案涉合同约定由被告购买原告开发的位于成都市天府大道中段1388号花样年·美年国际广场5幢2-1-1号商品房。该商品房套内建筑面积为309.05平方米，公摊面积为60.58平方米，总建筑面积369.63平方米，合同总价款为2517439元，支付方式为分期付款（审注：疑为笔误，应为一次性付款）。《附件及补充协议》中约定，被告应当于2012年11月10日前一次性付清合同约定的全部房款。如逾期支付，每迟延一日应向原告支付未支付房款总额的万分之一作为违约金；迟延超过30日，原告有权解除合同，被告应同时支付总房款20%的违约金。案涉合同签订后，被告于2012年11月10日向原告支付购房定金40000元，其后未在案涉合同约定的期限内向原告支付购房余款。经原告多次催告后，被告仍拒绝支付。被告拒不支付购房款的行为不仅违反了双方合同约定，也对原告的正常生产经营造成了不良影响。故，原告于2013年11月20日向被告及第三人寄送了《解除商品房买卖合同通知书》。快递公司在派送邮件时被告及第三人手机均无人接听或者关机以致最终无法送达，后快递公司将该件退回原告。根据原、被告双方合同约定，采用信件通知方式的，在寄出三日后视为到达，故该解除合同通知书视为应当已经送达。另据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。”故，原告为维护自身合法权益，请求本院判令如下：一、确认原告解除合同有效；二、被告向原告支付违约金510920.1元。后，因被告拒绝追认合同效力，原告于2015年4月9日第二次庭审中申请变更诉讼请求如下：一、确认原告与第三人以被告名义签订的商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议无效；二、第三人赔偿原告因无权代理行为给原告造成的损失，计算公式如下：以商品房买卖合同约定的房款2157439元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（1-3年期贷款利率6.15%）上浮30%的标准，从商品房买卖合同约定的应付款之日即2012年11月10日的次日计算至第三人实际付清之日止。后，因本院经审查认定的合同效力与原告认定的合同效力不一致，故本院于2015年5月12日依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告进行释明并询问其是否变更诉讼请求，原告再次明确并申请变更诉讼请求如下：一、解除原告和第三人之间签订的商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议；二、第三人向原告支付违约金503487.8元（计算公式为合同房款金额的20%，合同依据为补充协议第三条）。被告杨阳辩称，一、案涉合同、附件及补充协议上落款的被告名字系第三人代签，并非被告本人签字。第三人并未取得被告授权，故被告不认可案涉合同、附件及补充协议的法律效力，请求法院确认合同无效，被告不应承担逾期付款的责任，也不应承担本案诉讼费用；二、案涉合同、附件及补充协议约定付款方式为一次性付款，被告逾期30日未付款，合同应自动解除，原告的诉请已超过法律规定的诉讼时效；三、本案是否存在损失由法院依法认定。第三人蒋凤莲辩称，一、案涉合同、附件及补充协议落款处的关于被告（于“买受人”处签字）及第三人（于“委托代理人”处签字）的签名均系第三人签署，因第三人在签订案涉合同、附件及补充协议时未出具被告授权，故第三人认为合同并未生效且原告应清楚知悉；二、如果原告主张解除合同，第三人不持异议，但第三人认为原告应将第三人垫付的40000元定金返还第三人；三、因案涉合同、附件及补充协议并未生效，故不存在违约金的问题；四、本案系因原告单方面过错导致，故本案的诉讼费用应由原告自行承担。后，基于原告两次变更诉讼请求，第三人进一步明确并修正答辩意见如下：一、第三人确认案涉合同、附件及补充协议无效，但系原告原因导致合同无效，因为原告在签订合同时已经知晓第三人没有被告出具的授权委托书并且在被告没有到场的情况下要求第三人代为签字；二、原告在合理期限内没有催告被告对案涉合同、附件及补充协议进行追认；三、原告在案涉合同、附件及补充协议被追认前也没有行使相应的撤销权；四、基于案涉合同、附件及补充协议系无效合同，故赔偿问题无从谈起。经审理查明，2010年6月4日，原告作为甲方，第三人作为乙方，双方签订了《花样年·美年广场认购协议书》（以下简称认购协议书），约定第三人自愿认购原告开发的位于成都市天府大道中段1388号花样年·美年国际广场5幢2-1-1号商品房（以下简称案涉房屋），案涉房屋套内建筑面积为309.05平方米，总建筑面积369.63平方米，房屋总价为3872983元，付款方式为按揭付款。认购协议书与本案还有关的约定如下：“二、乙方在签订本认购协议当日，即2010年6月4日向甲方支付人民币（大写）肆万元整作为立约定金。三、乙方在签订本认购协议后三日内凭本认购协议、交款收据以及相应证件原件签订《商品房买卖（销售）合同》及附件、补充协议、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》（以下简称《全套买卖合同文件》），同时支付全数楼款或首期款。若乙方未能按期办理，本认购协议自动失效，甲方有权将该物业另行出售，乙方所支付的定金甲方不予退还。……六、本认购协议生效后，乙方不得更名。”2010年6月13日，第三人向原告支付了案涉房屋的购房定金40000元。2012年11月10日，原告作为出卖人、第三人代表被告作为买受人，双方签订了案涉合同、附件及补充协议，约定由被告购买原告开发的案涉房屋，案涉房屋套内建筑面积为309.05平方米，公摊面积为60.58平方米，总建筑面积369.63平方米，合同总价款为2517439元，支付方式为一次性付款。合同附件五第一条约定如下：“一、一次性付款：买受人在签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议（以下简称合同）的当日内即2012年11月10日前一次性付清合同约定的全部房款：2517439元（大写人民币贰佰伍拾壹万柒仟肆佰叁拾玖元整，含已付认购定金肆万元）。”补充协议第三条第1款约定如下：“买受人采取一次性付款或者分期付款的，若未按附件五约定的期限支付房款，每延迟一日应向出卖人支付未支付房款总额的万分之一作为违约金；迟延超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应同时支付总房款20%的违约金。如出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行，买受人从第31日起按未支付房款总额每日万分之一向出卖人支付违约金。”补充协议第十一条约定如下：“双方对各自提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为到达。如买受人联络方式发生变更，应在变更后三日内以书面方式通知出卖人。”2013年11月15日，原告通过圆通快递的方式向被告及第三人寄送了《解除商品房买卖合同的通知》，载明如下：“致杨阳先生／女士：您于2012年11月11日与我公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，据此合同，您以一次性付款方式向我公司购买“花样年·美年广场”5-2-101号房屋一套。按该合同约定，您应当在2012年11月20日支付我公司房款2517439元。如逾期支付，每延迟一日应向出卖人支付未支付房款总的万分之一作为违约金；迟延超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应同时支付总房款20%的违约金。如出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行，买受人从第31日起按未支付房款总额每日万分之一向出卖人支付违约金。现付款期限已过，经我公司工作人员多次催促，您仍未支付相应购房款，您的行为严重违反了诚实信用原则，已构成违约，给我司造成了严重的经济损失并给我公司的正常经营和管理造成了不良影响。我公司现郑重通知您：1、即日起，我公司解除与您签订的该房《商品房买卖合同》及补充协议；2、我公司有权将上述房产另行出售；3、您应向我司支付逾期付款违约金503487.8元，请在收到本通知之日起7日内向我司支付，否则我司将通过法律程序向您主张权利。特此通知”。但原告在快递单上填写的被告和第三人的通讯地址与第三人在案涉合同上预留被告及第三人的通讯地址存在一字之差，案涉合同载明的被告和第三人的通讯地址为“成都市望福街18号3-1-28”，但原告寄送的地址为“成都市望富街18号3-1-28”。原告在快递单上填写的联系方式与第三人在案涉合同上预留的被告及第三人的联系方式一致。网上查询的邮件跟踪记录显示客户门卫已签收，但原告收到上述两份快递退件。2014年3月12日，成都圆通青羊二部向原告出具《情况说明》，载明如下：“我司于2013年11月接受了四川西美投资有限公司向蒋凤莲和杨阳发出的两份快递，并按照邮寄流程向其送达，但因对方手机无人接听或者手机关机，一致无法联系收件人送达该快递。于是，我司于2013年11月19日向四川西美投资有限公司退还了该两份快递。”再查明，原告和第三人均认可第三人系案涉房屋的真实买受人，但因第三人受限购政策影响，故原告和第三人达成一致合意：由第三人以被告名义购买案涉房屋。但第三人在与原告签订案涉合同、附件及补充协议的时并未取得被告授权，事后也未取得被告授权，且被告当庭也明确表示拒绝追认合同效力。原告于庭审中主张其系基于第三人的申请而同意由第三人以被告名义签订案涉合同、附件及补充协议。上述协议的签订系原告和第三人的真实意思表示，第三人之所以拒绝履行付款义务是因为第三人与本案没有任何关系的物业公司存在冲突，与原告无关。但第三人主张其代被告与原告签订付款方式为一次性付款的案涉合同、附件及补充协议之前，双方还签订有付款方式为按揭付款的相关合同，但因原告与按揭银行合作关系有变化，故第三人为配合原告销售业绩，应原告要求将分期付款变更为一次性付款。后，又因第三人受限购政策影响，故第三人应原告要求以被告名义签订案涉合同、附件及补充协议。另查明，第三人系被告的母亲，被告并未参与关于购买案涉房屋的相关流程。以上事实有双方当事人提交的主体材料、认购协议书、收款收据、案涉合同、附件及补充协议、解除商品房买卖合同的通知、圆通快递退件、快递跟踪记录、圆通公司出具的情况说明、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。现本院对本案的关键问题和争议焦点逐一审核认定如下：一、关于案涉合同、附件及补充协议的合同相对方及效力应如何认定的问题。本院认为，第三人未取得被告之授权而以被告名义与原告签订案涉合同、附件及补充协议，上述协议未经被告之追认，事后第三人亦未取得被告之授权，故上述协议对被告不发生效力，相应的民事责任，依法应由第三人蒋凤莲承担。又，原告和第三人均认可第三人系案涉房屋的真正买受人，第三人系以被告名义与原告签订案涉合同，对此事实原告和第三人均不持异议，故，原告和第三人实际达成了与案涉合同、附件及补充协议内容相同的协议，案涉合同、附件及补充协议的合同签订人实际为原告和第三人。双方之间签订的上述协议系原告和第三人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合同依法成立，应属合法、有效，故原告和第三人均应按照合同约定履行自己的义务。二、关于原告是否享有合同解除权及原告的诉请是否超过法律规定的诉讼时效的问题。1、原告是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告和第三人所签订的合同明确约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应同时支付总房款20%的违约金。于本案中，合同约定的付款日期为2012年11月10日前，合同约定的付款方式为一次性付款，第三人就案涉房屋仅支付了40000元定金。因此，作为合同真正买受人的第三人应依约履行付款义务。因第三人至今未支付房款，已构成违约；于此，原告得依双方约定自第三人逾期付款达到30日，原告享有合同解除权，并可以依据双方补充协议第三条第1款之约定向第三人主张支付商品房购房总款的20%作为违约金。2、关于被告辩称的原告诉请解除合同是否超过法律规定的诉讼时效的问题。本院认为，首先，原告主张行使的是约定解除权，非法定解除权；其次，合同解除权系形成权，属于除斥期间，并不适用诉讼时效的规定；再次，因原告和第三人双方未对逾期付款时出卖人享有的约定解除权行使期间作出约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，因解除事由发生后，第三人并未催告原告解除合同，故原告应于第三人逾期付款达到30日后起一年内行使解除权。本案中，原告的解除权发生之日应为合同约定的付款日（2012年11月10日）届满的30日的次日，即2012年12月11日。因原告于2012年11月16日向被告及第三人寄送了《解除商品房买卖合同的通知》，但该快递于2012年11月19日因快递公司无法与第三人在案涉合同上预留的电话取得联系而退件，结合案涉合同补充协议的相关约定，商品房解除合同通知应于2012年11月19日（省内寄出三日）视为到达。故，本院认为原告在法定的一年期限内行使了合同约定的解除权，并未怠于行使其权利。又，在诉讼过程中，本院经审查认为，案涉合同的相对方应为原告和第三人，合同应直接约束原告和第三人，故依法向原告进行释明并询问其是否变更诉讼请求，故原告变更诉讼请求为申请法院判令解除案涉合同、附件及补充协议。综上，本院认为原告行使合同解除权的期限并不适用诉讼时效的相关规定也未超过法定的除斥期间。故，本院对原告解除合同之诉讼请求，予以支持。3、因案涉合同、附件及补充协议的合同签订人实际为原告和第三人，故，案涉合同、附件及补充协议以及原告向被告邮寄解除合同通知的行为，对被告均不产生法律效力。三、关于原告主张的违约金是否合理，是否应予调整的问题？因作为借名买房人的第三人逾期付款已达30日以上，故依双方约定应承担购房总价款20%的违约金，但原告并未提交证据证明其因第三人逾期付款所遭受的损失，且第三人认为违约金约定过高，主张调整，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求对约定过高的违约金予以调减。鉴于第三人于庭审时称其拒绝支付购房款系基于合同未生效，本院认为，首先，第三人并未提交其他佐证证明其以《情况说明》形式陈述的关于案涉房屋合同更名、签署的相关过程以及原告存在违约行为的情况，亦未提交证据证明第三人因配合原告销售业绩进行合同更名并与原告达成关于案涉合同未生效的合意；其次，第三人作为借名买房人，其并未提交证据证明其拒绝支付购房款具有其他适法之正当理由，故应承担举证不能的法律后果；再次，即使如第三人所言，第三人系应原告要求重签合同将原定的分期付款变更为一次性付款，但根据后约优先的原则，第三人理应按照最后与原告达成的协议履行相应付款义务，尤其是在较之认购协议约定的合同总房款已享受大幅优惠的情况下更应本着诚实信用原则依约履行付款义务；最后，即使第三人因限购政策原因导致必须借名卖房，也不代表第三人能因其无权代理行为在未取得被告事后追认的情况下当然规避相应法律后果而不必承担任何法律责任，本院认为其作为案涉房屋的真正买受人应承担逾期付款的相应合同责任更符合客观实际和公平原则，故本院综合全案认为造成逾期付款之主要过错在第三人；考虑到原告在本案中也存在合同签约主体资格把关不严，未及时通知被告进行追认的一定过错因素，同时考虑到第三人逾期付款必然造成原告资金利息损失，违约损失客观存在，故综合权衡本案合同履行情况、原告和第三人的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，参考第三人逾期付款期间依中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算的相应利息，酌定调整为393077.12元。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，即被告应当向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金393077.12元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告四川西美投资有限公司和第三人蒋凤莲于2012年11月10日签订的关于第三人蒋凤莲购买原告四川西美投资有限公司开发的位于成都高新区天府大道中段1388号花样年美年国际广场5幢2-1-1号商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议于本判决生效之日起解除；二、第三人蒋凤莲于本判决生效之日起十日内向原告四川西美投资有限公司支付违约金393077.12元；三、驳回原告四川西美投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取4455元，由原告四川西美投资有限公司承担977元，由第三人蒋凤莲承担3478元。（此款原告四川西美投资有限公司已预交，第三人蒋凤莲于履行本判决第二条确定的给付义务时一并向原告四川西美投资有限公司支付该款项）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  王静二〇一五年五月二十五日书 记 员  李黎速录书记员肖英杰