中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终452号
上诉人（原审被告，反诉原告）：陈锋，住广东省广州市天河区。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：李莅鹃，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：郑宰旭，国籍韩国。
委托代理人：王章立，广东三环汇华律师事务所律师。
上诉人陈锋因与被上诉人郑宰旭房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑宰旭于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈锋继续履行与郑宰旭签订的《存量房买卖合同》，并立即向某宰旭支付剩余楼款100万元；2、陈锋向某宰旭支付迟延履行合同的违约金，以应付未付楼款100万元为本金，按照每日0.05%的标准从2013年3月6日起计至实际支付之日止；3、本案诉讼费由陈锋承担。诉讼中，陈锋提起反诉，请求判令：1、郑宰旭支付违约金336250元（以合同总价款250万元为本金，按每日0.05%的标准，自2012年1月6日起计至2012年9月30日止，共269日）；2、郑宰旭支付利息12万元（按每月2万元的标准，自2012年10月1日起计至2013年3月25日止）；3、郑宰旭支付由陈锋垫付的中介费25000元；4、本案诉讼费由郑宰旭承担。
原审法院经审理认为：郑宰旭、陈锋就案涉房屋买卖事宜先后签订《示范文本》、《网签文本》及《补充协议》，《示范文本》、《网签文本》中关于案涉房屋的总价款等约定不同，而双方均确认案涉房屋的总价款为250万元，故《示范文本》为双方实际履行的合同，应以《示范文本》及《补充协议》作为确定双方权利义务的依据。《示范文本》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
关于购房款的支付情况，根据已查明事实，截至2011年11月1日，陈锋已向某宰旭支付购房款150万元。另对于陈锋支付的家私电器（款项）10万元，郑宰旭认为该笔款项系独立于购房款外的款项，陈锋则主张因案涉房屋带家私家电，故该笔款项亦为购房款。原审法院认为，案涉房屋的总价款为250万元，根据双方于2013年3月6日签订的《补充协议》，双方确认已支付的购房款为150万，尚欠购房款100万元，即在该协议中，双方并未将已收取的家私电器款项10万元在尚欠的购房款中予以剔除，故合理采信郑宰旭所称该款项不属于购房款的主张。购房款总额为250万元，扣减已支付购房款150万元，陈锋尚某100万元购房款未支付，与双方于《补充协议》中确认陈锋须付清余款100万元相符合，对于郑宰旭主张陈锋尚某100万元购房款未支付的主张予以采信，郑宰旭主张陈锋支付剩余款项100万，予以支持。陈锋逾期支付剩余款项100万，应按照《示范文本》的约定支付违约金，违约金的计算为以应付未付的购房款100万元为本金，按照每日0.05%的标准，自2013年3月7日起计至实际付清之日止，但上述违约金以不超过本金为限。
关于陈锋主张要求郑宰旭支付2012年1月6日至9月30日期间的迟延办证违约金及2012年10月1日至2013年3月25日迟延办证违约金的问题。双方签订的《示范文本》中并未对办理案涉房屋交易过户手续的时间进行约定，而《收款收据》下方手写签署补充协议则约定，郑宰旭收取陈锋支付的购房款60万元，若在2012年9月30日前未将案涉房屋过户至陈锋名下，则按照2万元／月的标准向其支付利息。对此，郑宰旭主张利息2万元的支付是针对陈锋支付60万元购房款及郑宰旭将案涉房屋过户至陈锋名下两个行为进行的约定。原审法院认为迟延办证违约金的支付前提条件是作为义务履行方的郑宰旭存在违反合同约定的迟延办证行为，而双方签署《示范文本》时，案涉房屋产权尚未登记至郑宰旭名下，故《示范文本》中未就办理案涉房屋交易过户手续的时间进行约定，虽双方其后手写补充协议对此进行补充约定，但协议中同时写明郑宰旭收取陈锋支付的购房款60万元，而陈锋并未实际支付上述款项，故合理采信郑宰旭上述主张。原审法院认定郑宰旭不存在违反合同约定的迟延办证行为，陈锋主张要求郑宰旭支付迟延办证违约金缺乏依据，不予支持。
关于陈锋主张要求郑宰旭支付由其垫付的中介费25000元的问题。因双方并未于合同中就中介费用的支付事宜进行约定，陈锋亦未举证证明郑宰旭曾要求其代为垫付相关交易中介费用，故其上述主张缺乏事实依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年11月24日作出如下判决：一、陈锋于本判决发生法律效力之日起十日内向某宰旭支付购房款100万元。二、陈锋于本判决发生法律效力之日起十日内向某宰旭支付逾期付款违约金（以应付未付的购房款100万元为本金，按照每日0.05%的标准自2013年3月7日起计至实际付清之日止，上述迟延付款违约金以不超过本金为限）。三、驳回郑宰旭的其他诉讼请求。四、驳回陈锋的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15960元，反诉受理费4259元，均由陈锋负担。
判后，上诉人陈锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉讼房产交易的价格为250万，陈锋已经向某宰旭支付了购房款220万元，原审法院判令陈锋向某宰旭支付100万无事实和法律依据。二、2012年1月5日郑宰旭确认收到购房款60万，但是现郑宰旭否认自己已经收到这笔款项，这是其缺乏诚信意识的体现，原审法院认可郑宰旭的辩解，忽视我方提交的证据，是错误的。三、原审法院认定陈锋于2011年10月向某宰旭支付的10万元是购置家私电器的款项，是不正确的。四、郑宰旭消极对待其应当办理房产证的义务，严重损害了陈锋的利益，应当按照双方的约定向陈锋支付违约金。五、陈锋暂不向某宰旭支付余款30万是在行使不安抗辩权，并不存在违约行为。六、陈锋为郑宰旭垫付了25000元中介费，然而原审法院却否定了该事实。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，判决陈锋不需要向某宰旭支付购房款100万元；2、撤销原审判决第二项，判决陈锋不需要向某宰旭支付逾期付款违约金；3、撤销原审判决第四项，判决支持陈锋的反诉请求；4、判令由郑宰旭承担一、二审诉讼费用。
被上诉人郑宰旭答辩同意原审判决，不同意陈锋的上诉请求。
经审理查明：2010年4月19日，郑宰旭（乙方／买方）与案外人广州市城市建设开发有限公司（甲方／卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买星汇云锦自编A-1幢45层4506房，房屋地址天河区华明路2号4506房（以下简称案涉房屋）；甲方应当在2011年6月30日前将案涉房屋交付乙方使用；甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。
2011年10月，郑宰旭（甲方／卖方）与陈锋（乙方／买方）签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》（以下简称《示范文本》），约定：房地产地址为案涉房屋；该房地产带家私家电；该房地产按整套出售并计价，折合总余额250万元；甲乙双方一致同意由乙方按照按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付50万元作为定金，首期楼款（含定金）150万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）（本条款中数字90被划掉，旁边显示郑宰旭、陈锋签名及按手印），人民币100万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在出房产证后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额在乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方与乙方约定办理产权转移登记的方式为按本合同有关规定执行；甲乙双方约定乙方承担全部税费；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；甲乙双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，已顺利完成交易，如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准等。
《示范文本》签订后，陈锋于2011年10月26日向某宰旭支付订金25万元，于2011年10月支付定金25万元（未注明具体日期），于2011年10月28日支付楼款60万元，于2011年11月1日支付楼款40万元，上述购房款共计150万元。
2011年11月初，郑宰旭（甲方／卖方）与陈锋（乙方／买方）另行签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定如下：1、如果甲方违约，不卖给乙方，则需要赔偿楼款300万元给乙方；2、如果乙方违约，甲方则不退回之前所收楼款150万元；3、出房产证，需要过户递件当天，乙方须付清余款100万元；4、甲乙双方在签约之前，均知道案涉房屋没有房产证，甲乙双方协商同意签署本合同。
2013年3月6日，郑宰旭（甲方／卖方）与陈锋（乙方／买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《网签文本》），约定：房地产地址为案涉房屋；该房地产按套出售并计价，总金额180万元；甲乙双方共同办理产权转移登记，应当于五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。双方于同日前往房地产管理部门办理案涉房屋的递件过户手续。郑宰旭主张陈锋须于双方签署《网签文本》同日向其支付购房款余款100万元。
2013年3月25日，案涉房屋登记至陈锋名下。
2014年6月13日，郑宰旭委托律师以EMS全球邮政特快专递的方式向陈锋发出《律师函》。函称双方签署《示范文本》及《补充协议》后，郑宰旭依约履行义务于2013年3月6日协同陈锋办理案涉房屋的过户手续并实际交付案涉房屋，但陈锋至今仍未按照合同约定足额支付全部购房款，尚欠付购房款100万元，请陈锋收到函件后依约支付应付未付的购房款及迟延履行违约金。陈锋确认已收到上述函件。
原审诉讼中，关于案涉房屋剩余购房款的支付情况，郑宰旭认为除上述已付150万元购房款外，陈锋尚欠付购房款100万元未支付，陈锋则认为除上述已付150万元购房款外，其已另向某宰旭支付70万元购房款，尚某30万元购房款未支付，并提交如下证据予以证明：1、郑宰旭于2011年10月出具的《收款收据》（未注明具体日期），显示郑宰旭收到陈锋交来承购案涉房屋之家私电器款项10万元，陈锋称因《示范文本》约定案涉房屋带家私家电，故该笔款项亦为购房款；2、郑宰旭于2012年1月5日出具的《收款收据》，显示郑宰旭收到陈锋交来楼款60万元，该《收款收据》下方空白处手写如下字样“补充协议：本人郑宰旭是案涉房屋业主，经与卖家陈锋达成协议收取楼款60万元，如果在2012年9月30日没有把该房产证转到陈锋名下，则按照每月20000元支付利息直至该房产证转至陈锋名下为止，双方同意。”补充协议末尾处显示郑宰旭、陈锋签名及指印，日期为2012年1月5日。经质证，郑宰旭对证据1的真实性无异议，但认为证据1中收款收据显示的承购案涉房屋之家私电器（款项）10万元为独立于购房款外的款项，因在案涉房屋基础的配套家私外郑宰旭还交付了部分家电给陈锋，故该笔10万元家私电器款项为陈锋另外向某宰旭支付的款项；郑宰旭对证据2不予确认，但确认证据2中《收款收据》及补充协议上其签名及手印为本人亲自签名及加盖，但称该收款收据内容并非其真实意思表示，其以为这是将要收到60万元而签署的文件，并且从补充协议的上下文意思表示是郑宰旭将要收取60万元，事实上其从未收取过这笔款项，补充协议上的内容也不足以证明其已收取楼款60万元，而利息2万元的支付是针对上述陈锋支付60万元房款及郑宰旭将案涉房屋过户至陈锋名下两个行为而拟定，如果双方均未履行是可以相互抵销的，陈锋回应称其当时应某宰旭本人要求以现金方式向其支付楼款60万元。
原审诉讼中，陈锋为证明其在案涉房屋交易过程中代郑宰旭向中介方支付中介服务费，提交了广东中原地产代理有限公司出具的广东省地方税收通用发票（电子）两张（原件），分别载明于2013年4月7日收到陈锋支付承购案涉房屋之中介费25000元及2013年7月30日收到郑宰旭支付出售案涉房屋之中介费25000元，其中显示付款方为郑宰旭的发票附注栏手写有“陈锋代郑宰旭付中介费”字样及案外人张文某乙签名及日期2013年7月31日。陈锋称发票上签名的案外人张文某乙为中介方的员工。经质证，郑宰旭对上述发票的真实性、合法性均无法确认，并表示无法确认发票上签名人员的身份，且发票并未加盖公章，发票所显示的只是陈锋与中介方之间的约定或操作模式，与郑宰旭无关。陈锋则主张在双方签订的书面合同中未对中介费承担问题进行约定，故应按照行规即双方各付1%的方式来承担中介费。
关于陈锋诉请要求郑宰旭支付2012年1月6日至2012年9月30日期间逾期办证违约金及2012年10月1日至2013年3月25日期间利息的计算方式问题，陈锋称其于2012年1月5日首次向某宰旭主张要求办理案涉房屋的房产证，故其自次日起计算逾期办证违约金至2012年9月30日；同时根据《收款收据》下方手写签署的补充协议的约定，如果在2012年9月30日郑宰旭未将案涉房屋过户至陈锋名下，则需按照20000元／月的标准向其支付利息，故在2012年10月1日至其取得案涉房屋房产证之日（2013年3月25日）期间，依据补充协议主张利息。
另原审中，郑宰旭明确其第一项诉讼请求中要求陈锋继续履行《存量房买卖合同》即为要求陈锋支付剩余楼款100万元。
在本案二审过程中，陈锋向本院提交了以下证据：1、郑宰旭（甲方／卖方）与陈锋（乙方／买方）于2013年3月6日签订的《补充协议》（以下简称《补充协议二》），内容为“乙方己向甲方购买位于广州市天河区华明路2号4506房。现甲方同意乙方在房屋交易过程后并且己拿到新的房产证后3日内，才将楼款的余款40万元整给甲方。余款包含甲方的中介费25000元、乙方给甲方375000元与中介费25000元”；2、双方签订的《商铺装修工程合同》、《2011年》茗筑垫资流水表、食提府餐厅设计图；3、《商品房交楼书》。陈锋并提供了上述《补充协议二》、《商铺装修工程合同》的原件予以核对。经质证，郑宰旭认为陈锋至二审才提交上述证据，已超过举证期限，另表示其认可确曾签订过证据1《补充协议二》；对证据2《商铺装修工程合同》的真实性不予认可，但不申请笔迹鉴定；对于其他证据因无原件核对，故对其真实性均不予认可。
二审庭审中，陈锋确认其支付的家私电器款项10万元不属于购房款，并表示其已付购房款总额为210万元，其中有60万元是在2012年1月5日以郑宰旭应当支付的装修款60万元来抵扣。郑宰旭则对陈锋关于双方以装修款抵扣60万元购房款的主张不予确认，其认为由于物业公司的原因陈锋的装修并没有完成。
本院认为：陈锋至本案二审才提交《补充协议二》、《商铺装修工程合同》等证据虽已超过举证期限，但因该证据与案件基本事实有关，本院对此予以采纳。郑宰旭、陈锋就案涉房屋买卖事宜先后签订的《示范文本》、《补充协议一》，《补充协议二》均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。
关于陈锋未付的购房款金额问题。案涉房屋的总价款为250万元，根据已查明事实，截至2011年11月1日陈锋已向某宰旭支付购房款150万元。对于陈锋提出另有60万元是以郑宰旭应当支付的装修款60万元来抵扣的主张，本院认为，首先，郑宰旭于2012年1月5日向陈锋出具《收款收据》确认其收到陈锋交来的楼款60万元，并在收据下方手写“补充协议”明确其与陈锋达成协议收取楼款60万元陈锋名下为止，双方同意。”其次，根据郑宰旭与陈锋于2013年3月6日签订的《补充协议二》，反映楼款的余款为40万元。综合上述事实，再结合陈锋二审提交的《商铺装修工程合同》等材料，本院对于陈锋上述主张予以采纳，故可确认本案未付购房款金额为40万元（250万元-150万元-60万元）。由于陈锋逾期支付剩余款项40万，其应按照《示范文本》的约定，自2013年3月7日起按照每日0.05%的标准向某宰旭支付违约金至实际付清之日止。
关于陈锋要求郑宰旭支付2012年1月6日至9月30日期间的迟延办证违约金及2012年10月1日至2013年3月25日的迟延办证违约金问题。双方在2012年1月5日《收款收据》下方手写签署补充协议约定，郑宰旭收取陈锋支付的购房款60万元，若在2012年9月30日前未将案涉房屋过户至陈锋名下，则按照2万元／月的标准向其支付利息。本院前文中已确认陈锋在当天以抵扣装修款形式支付了上述购房款60万元，鉴于郑宰旭未能按照约定在2012年9月30日前将案涉房屋过户至陈锋名下，其应依约自2012年10月1日起按照每月2万元的标准向陈锋支付迟延办证违约金至2013年3月25日止。而陈锋主张郑宰旭支付2012年1月6日至9月30日期间的迟延办证违约金缺乏合同依据，本院不予支持。
关于陈锋要求郑宰旭支付由其垫付的中介费25000元的问题。因双方在《补充协议二》中已约定陈锋需支付的楼款余款40万元包含郑宰旭的中介费25000元，陈锋现另行主张郑宰旭向其返还其代为垫付的中介费，理据不充分，原审法院不予支持并无不当。
综上所述，陈锋的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。鉴于本案二审期间出现新证据，本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2420号民事判决第三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2420号民事判决第一项为：陈锋于本判决送达之日起十日内向郑宰旭支付购房款40万元；
三、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2420号民事判决第二项为：陈锋于本判决送达之日起十日内向郑宰旭支付逾期付款违约金（以应付未付的购房款40万元为本金，按照每日0.05%的标准自2013年3月7日起计至实际付清之日止，上述逾期付款违约金以不超过本金为限）；
四、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2420号民事判决第四项为：驳回陈锋的其他反诉请求；
五、郑宰旭于本判决送达之日起十日内向陈锋支付迟延办证违约金（按照每月2万元的标准自2012年10月1日起计至2013年3月25日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费15960元，由郑宰旭负担8460元，陈锋负担7500元；反诉受理费4259元，由郑宰旭负担1150元，陈锋负担3109元。二审案件受理费20219元，由郑宰旭负担9610元，陈锋负担10609元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年三月十四日
书记员 仪文娟