重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪法民初字第00188号
原告夏思洪，男，1988年7月9日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
委托代理人游岳林，重庆新合律师事务所律师。
被告张丽丽，女，1986年3月27日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人杨永东，重庆隆腾律师事务所律师。
被告王真明，男，1953年1月12日出生，汉族，农民，住重庆市武隆县。
被告夏吉美，女，1949年9月17日出生，汉族，农民，住重庆市武隆县。
第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华东路8号附15号，组织机构代码57898640-0。
法定代表人李静，该公司经理。
委托代理人陈建文，男，1972年8月28日出生，汉族，重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司职工，住重庆市涪陵区。
原告夏思洪与被告张丽丽、王真明、夏吉美、第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员李红伟独任审判，适用简易程序，于2015年3月23日和2015年7月22日公开开庭进行了缺席审理。原告夏思洪的委托代理人游岳林，被告张丽丽的委托代理人杨永东，第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司的委托代理人陈建文到庭参加了诉讼。被告王真明、夏吉美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏思洪诉称,2013年5月28日，我与杨春明（系被告张丽丽之夫，被告王真明、夏吉美之子）签订了房屋买卖合同，约定杨春明将其所有的位于重庆市涪陵区××路××号××室房屋转让给我，并协助我办理房屋登记过户手续。合同签订后，我分二次付清了全部房款，杨春明也将房屋交给了我。后杨春明因遭遇交通事故于2013年11月27日死亡，我遂多次要求被告协助办理过户，并为该房屋顺利过户代被告偿还了其在银行的贷款115928.72元。但被告拒不办理该房屋过户手续，亦不将原告交付的定金及代被告偿还的银行借款退还原告。现请求人民法院解除我与被告之间的房屋买卖合同关系，并判令被告将定金2万元及我代被告偿还的银行借款115928.72元退给我，并由被告赔偿我购房损失费14.5万元。
被告张丽丽辩称，对原告要求退还2万元定金予以认可，但应在我继承遗产的范围内承担。对原告要求我偿还的银行借款115928.72元，应由建行涪陵分行偿还，我不是偿还主体。原告要求的赔偿数额不具有关联性和客观性。因原告与第三人未尽到审查义务存在过错，对原告要求赔偿的损失应由原告和第三人承担。
被告王真明、夏吉美未作答辩。
第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司辩称，杨春明和张丽丽曾共同发布消息称愿转让涪陵爱上东城8-8号房屋。杨春明曾签有代签合同的承诺书，声明责任由杨春明承担。我公司的居间义务已履行完毕，原告损失应由被告张丽丽、王真明、夏吉美承担，与我公司无关。
经审理查明，被告张丽丽系杨春明之妻，被告王真明系杨春明之继父，被告夏吉美系杨春明之母。2013年5月28日，原告夏思洪与杨春明和重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：一、房屋基本情况（以产权证明文件为准），坐落在重庆市涪陵区××路××号××室，建筑面积74.25平方米，套内面积58.55平方米，证书号303-2008字第000210号，商品房借款合同编号500673600-011-2009000394；二、该房屋现处于抵押状态，卖方（即杨春明，下同）应于签署本合同之日起银行预约还款日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方（即第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司，下同）作为办理产权转移登记手续之用；三、房屋成交价为32.5万元，该价格已经包含房屋大修基金、五通费用和该房屋现有装修，固定设施完好，家具、家电详见清单。产权过户登记的税、费，以及配套设施的更名费均由买方（即夏思洪，下同）承担。卖方承诺该房屋系买卖所得；四、买方支付经纪方中介费4000元；五、付款约定，买方在签署本协议时交纳诚意金2万元，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金。诚意金转为定金后，在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。买方在本协议签订后于银行预约还款日交13万元给经纪方或卖方，由经纪方代买方向卖方支付房款。买卖双方申请该房屋产权转移登记，经纪方见房交所出具的权属转移登记受理单后当日内，由经纪方代买方支付给卖方15.5万元房款。经纪方代为托管的房屋尾款2万元，待该房屋全部手续办理完毕后，买卖双方确认该房屋相关费用交接清并已在房屋交接清单上签字后三个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付；六、卖方同意在2013年6月30日之前交付该房屋予买方使用；七、违约责任，买卖双方任何一方违约，违约方除继续履行本协议外，还应支付守约方违约金4万元。该协议还特别注明，在该房屋交易过程中需卖方夫妻到场的情况下，卖方必须无条件配合。夏思洪和杨春明、重庆市涪陵紫区悦房屋经纪有限公司均在该协议上签名和盖章。协议签订后，夏思洪支付了重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司中介服务费4000元，其收条上载明收到夏思洪“爱上东城8-8号房中介费”；杨春明给夏思洪出具“今收到夏思洪交来购涪陵区××路××号××室房屋定金2万元”的收条一张，“床2张（1张已坏）、方桌1张、热水器1个、燃气灶1个、窗帘3幅、电冰箱1个、空调1台、电视柜1个”财产清单一张。同时，杨春明还将其与张丽丽于2009年1月7日共同购买的位于涪陵区××路××号××室房屋的《重庆市商品房买卖合同》[合同登记号为（2009）商字第3030018256号]、《涪陵区预购（预买）商品房抵押贷款合同》[登记号为（2009）按揭第01868号]、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为500673600-011-2009000394号）、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案303字第2009002412号）交给了夏思洪。《重庆市商品房买卖合同》、《涪陵区预购（预买）商品房抵押贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》均载明的房屋是位于涪陵区××路××号××室，属杨春明与张丽丽共同购买，其建筑面积为74.25平方米，套内面积为58.55平方米。2013年6月5日，杨春明因交通事故受伤住院治疗。2013年6月7日，第三人重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司给夏思洪出具收据一张，载明其代收夏思洪所交涪陵区××号××室房屋款30万元。2013年11月27日，杨春明因交通事帮医治无效死亡。
之后，原告夏思洪要求被告张丽丽等人协助办理位于涪陵爱上东城8-8号房屋的产权过房登记无果，遂起诉至重庆市涪陵区人民法院，请求依法确认其与杨春明于2013年5月28日签订的房屋买卖合同有效，判令被告张丽丽、王真明、夏吉美协助其办理位于涪陵区爱上东城8-8房屋一套的过户登记，并支付违约金4万元。2014年7月11日，经重庆市涪陵区人民法院判决：一、夏思洪与杨春明于2013年5月28日签订的《房地产买卖居间协议》有效；二、张丽丽、王真明、夏吉美在夏思洪代杨春明和张丽丽清偿债务消灭位于涪陵区××路××号××室房屋的抵押权后十日内协助夏思洪办理位于涪陵区××路××号××室房屋的过户登记；三、驳回夏思洪的其他诉讼请示。2014年7月16日，原告夏思洪代杨春明和被告张丽丽向中国建设银行股份有限公司涪陵分行偿还了借款115928.72元。重庆市涪陵区人民法院判决后，张丽丽不服提起上诉。经重庆市第三中级人民法院审理，于2014年11月5日判决：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第03140号民事判决第一项，撤销第二、三项；二、驳回夏思洪要求张丽丽、王真明、夏吉美协助办理位于涪陵区××路××号××室房屋过户登记及其他诉讼请求。原告夏思洪见其与被告的房屋卖买合同不能履行，遂起诉至本院，请求依法解除其与被告张丽丽、王真明、夏吉美的买卖合同关系，要求被告张丽丽、王真明、夏吉美退还定金2万元及其代杨春明、张丽丽偿还的建设银行借款115928.72元，并要求被告张丽丽、王真明、夏吉美赔偿其损失14.5万元。
另查明，原、被告讼争房屋经本院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司对位于重庆市涪陵区××路××号××室房屋进行了资产价值评估，评估价值为47.75万元。根据评估报告，原告夏思洪遂要求被告张丽丽、王真明、夏吉美按评估结果赔偿其损失（即47.75-32.50=15.25万元）。
本院所确认的上述事实，有原告的陈述笔录、房屋买卖合同、房屋产权证、收条、评估报告书等书面证据材料在卷佐证，这些证明材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，原告夏思洪与杨春明签订的《房地产买卖居间协议》有效。杨春明死亡后，应由其继承人被告张丽丽、王真明、夏吉美承担该合同义务。因涪陵区××路××号××室房屋共同所有人被告张丽丽不同意转让××号××室房屋，致使被告张丽丽、王真明、夏吉美无法履行该《房地产买卖居间协议》约定的协助原告夏思洪办理房屋过户手续的合同义务，被告张丽丽、王真明、夏吉美的行为已构成根本性违约，原告夏思洪主张解除该合同符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告夏思洪向杨春明支付定金2万元，并代杨春明、张丽丽偿还了银行借款115928.72元，被告张丽丽应当予以返还。原告夏思洪要求被告张丽丽、王真明、夏吉美赔偿损失的诉讼请求，按法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值47.75万元与合同实际履行时原告应支付的32.5万元的差额，原告夏思洪的损失应为15.25万元，该损失应由被告张丽丽赔偿给原告夏思洪。被告王真明、夏吉美应在其继承杨春明的遗产范围内承担赔偿责任。原告的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告夏思洪与杨春明签订的《房地产买卖居间协议》。
二、被告张丽丽在本判决发生法律效力后十日内返还原告夏思洪定金2万元以及代杨春明、张丽丽偿还的银行借款115928.72元。
三、被告张丽丽赔偿原告夏思洪购房损失款15.25万元。
四、被告王真明、夏吉美在继承杨春明的遗产范围内承担赔偿责任。
案件受理费5510元,减半收取2755元，保全措施费1900元，评估费2500元，共计人民币7155元，由被告张丽丽负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一份，上诉于重庆市第三中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理减、缓、免交手续的，重庆市第三中级人民法院将按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 李红伟
二〇一五年八月二十六日
书记员 吴 睿