江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连东民初字第00189号
原告江苏瓯龙房地产开发有限公司。
法定代表人杨春林，董事长。
委托代理人韦勍，江苏恒旭律师事务所律师。
被告何东亮。
被告刘迎。
两被告委托代理人吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。
被告刘彦。
原告江苏瓯龙房地产开发有限公司（以下简称瓯龙公司）与被告何东亮、刘彦执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，在审理过程中，依原告申请依法追加了刘迎作为被告参加诉讼，后公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告何东亮、刘迎的委托代理人到庭参加诉讼。被告刘彦经本院传票传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年10月24日，原告与被告何东亮签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，被告何东亮购买了原告开发建设的东海牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47-1-301号房屋及5208号车库，付款方式为何东亮于2007年10月24日前付款72867元，余款167000元办理贷款，何东亮应在合同签订后7日内将办贷所需资料交至原告，并办妥抵押等所有相关手续，逾期付款超过30日的，原告有权解除合同等。
合同签订后，被告何东亮除交付首付款72867元外，剩余购房款拒不提供办理按揭贷款所有需资料。其后，原告先后三次向被告何东亮发出了《关于限期交付购房款的通知书》，但被告何东亮至今仍未向原告支付剩余购房款167000元。鉴于何东亮未能按合同约定履行付款义务，原告也没有为其办理房屋及车库的所有权登记手续。原告向被告何东亮发出了解除合同通知书，被告何东亮对�至今也未提出异议。而被告刘彦因对何东亮享有债权却对该房屋申请了强制执行，原告对该执行行为提出异议后，于2014年12月25日竞收到了驳回原告执行异议的（2014）连东执异字第00022号民事裁定书。综上，原告认为，原告与何东亮签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在被告何东亮拒不按约付清剩余购房款近七年后，当然有权解除上述《商品房买卖合同》。被告刘彦在被告何东亮尚未依法取得上述房产所有权的情况下，无权对该房产申请强制执行。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向贵院提起诉讼，请求判令1、依法停止对东海县牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47－1－301号房屋及5208号车库的执行；2、依法确认原告与被告何东亮于2007年10月24日签订《商品房买卖合同》�经解除，位于东海县牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47－1－301号房屋及5208号车库归原告所有并归还；3、被告何东亮、刘迎赔偿原告损失，以房屋价款239867元为基数，按照银行同期贷款基准利率的四倍，自2008年12月31日起至被告返还上述房屋止；被告承担诉讼费用。
被告刘彦未答辩。
被告何东亮、刘迎辩称，答辩人因江苏瓯龙房地产开发有限公司与答辩人执行异议之诉提出如下答辩意见：
所谓案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求人民法院不许对该标的实施执行之诉讼。（2013）东民初字第2077号民事裁定书是对答辩人所有的位于东海县牛山镇瓯龙北岸公馆47-1-301的房屋及5208号车库进行查封，是在民事诉讼过程中的保全措施，并非执行措施或执行行为，也非执行程序中对执行标的进行处分的裁定。民诉法解�第171条规定“当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作为裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或撤销原裁定。”第172条规定“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民法第108条的规定处理。”根据上述规定可以看出，原告提起的执行异议之诉不符合法定的起诉条件，应依法裁定不予受理。
二、依据双方的商品房买卖合同的约定，答辩人已经在签订合同的当日交付首付款72867元，余款167000元应在合同签订后7日内向原告方提交办理贷款所需资料并办妥抵押等所有相关手续，逾期付款超过30日的，原告有权解除合同。那么合同成立于2007年10月24日，答辩人应在2007年10月31日提交并办理完毕贷款相关�续，2007年11月1日起视为未交付剩余款项，2007年12月1日起原告合同解除权形成。《合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。而原告直到2014年6月方才向答辩人发送解除合同通知，早已超过了法定的除斥期间，原告的解除权已丧失。
三、答辩人刘迎与何东亮之间不存在法定的婚姻关系，原告与何东�诉争的案件与刘迎无关，请求人民法院驳回原告对刘迎的起诉。
综合以上意见，答辩人认为，（2013）东民初字第2077号民事裁定书属于保全裁定，并非执行行为，原告无权就保全裁定提出异议之诉。原告的解除权早已超过法定的除斥期间，该诉讼请求依法应予驳回。
经审理查明，本院受理原告刘彦与被告何东亮民间借贷纠纷一案，于2013年7月24日作出（2013）东民初字第2077号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、被告何东亮欠原告款7.5万元，定于2013年8月5日前付清；二、被告若逾期付款，则自愿承担30%的违约金。诉讼过程中，于2013年7月18日作出（2013）东民初字第2077号民事裁定书，对何东亮位于东海县牛山镇瓯龙北岸公馆47-1-301房屋及5208号车库予以查封。调解书生效后，被告何东亮未履行还款义务，原告刘彦申请执行被查封的房产，后瓯龙公�提出异议。本院（2014）连东执异字第00022号民事裁定书驳回了瓯龙公司的异议，瓯龙公司不服，按照上述裁定书的载明的救济途径，提起本案的诉讼。
另查明，2007年10月24日，瓯龙公司与何东亮签订了商品房买卖合同，在合同主文和附件及车库转让协议中，约定了将位于东海县牛山镇瓯龙北岸公馆47-1-301房屋及5208号车库卖与何东亮，前者239867元，后者51906元，共计291773元。被告何东亮依约支付了首付款124773元，按照合同约定余款167000元被告何东亮应在合同签订后交纳相关资料办理抵押贷款手续，逾期30天原告有权解除合同，如原告不解除合同，被告应当按照日万分之二承担违约金。但被告何东亮并没有依照约定办理按揭贷款，也没有以现金方式支付剩余房款。后何东亮自行搬入涉案房屋并使用车库。在原告不知情的情况下，被告何东亮自行申请办理房产证，2013年8月8日东海县房产管理局为该房屋办理了房屋所有权证书，登记房屋所有权人为何东亮，原告得知后向房管局提出异议，2014年4月28日东海县房产管理局又决定撤销发证。
又查明，被告何东亮未交纳剩余购房款也未办理按揭贷款而入住涉案房屋，对此原告自2009年起至2013年间多次向被告何东亮发出《关于限期交付购房款的通知书》要求其接到通知后在一定时间内付清剩余的购房款167000元，但其一直没有交纳剩余房款。原告最后一次向被告发出催款通知书系2013年3月12日并明确通知其接到通知后30日内交纳剩余的房款167000元及利息，逾期30日不交纳，将依法解除合同。同日被告何东亮签署了该通知，但其仍然未交纳房款。2013年6月15日原告向被告何东亮发出了《解除合同通知书》，通知被告何东亮因其未履行交纳剩余房款的义务，经多次催交后仍未交纳，公司决�解除2007年10月24日与其签订的《商品房买卖合同》和《瓯龙世纪城车库使用权转让协议》。
还查明，本院曾受理的另外一案件秦岭与何东亮民间借贷纠纷一案，于2013年9月12日作出（2013）东民诉保字第0023号民事裁定书，对何东亮所有的位于东海县牛山镇瓯龙北岸公馆47-1-301房屋及5208号车库予以查封。2013年9月11日，被告何东亮又与其另外的债权人达成一个和解协议，何东亮用涉案的房产冲抵所欠的他人43万元余元债务及利息。
上述事实有当事人陈述、民事裁定书、商品房买卖合同、车库使用权转让协议、限期交付购房款通知、解除合同通知书、交纳首付款的票据等证据在案佐证。
在审理过程中，被告何东亮、刘迎称，二人未办理结婚登记手续，不是法定的夫妻，系同居关系。但二被告的答辩状中答辩人的住址明确载明系居住在涉案的房产。
本院认为，原告与被告何东亮签订的商品房买卖合同
是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力，被告何东亮未按照合同的约定就剩余的房款办理按揭贷款手续，系违约行为。原告多次向被告何东亮发出了限期交纳房款通知书，应当认为系对被告交纳剩余房款的合同期限进行了变更，原告享有解除权的时间起算点应为原告给予的最后款项期届满后计算即2013年3月12日之后的30日也就是4月12日起的一年内。2013年6月15日，原告向被告发出了解除合同通知书，双方的合同应当自该日解除。被告关于撤销权已丧失的抗辩事由不能成立。
债权与物权系两种不同的法律制度，二者截然不同但又往往紧密联系。合同之债系债权主要类型之一，系请求权；而所有权系属物权的范畴，系支配权。合同之债往往系取得物权所有权的基础法�关系，但是合同之债的成立生效并不意味着同时取得合同标的所有权。本案中，商品房买卖合同及车库转让协议系合同之债，被告何东亮没有办理按揭贷款也没有交清剩余房款，其自行办理房产证后又被撤销，其没有取得涉案房屋及车库的所有权，该房屋及车库的所有权人自始系原告瓯龙公司。
鉴于系被告何东亮违约致合同解除，其应当自合同变更之日即原告最后给予宽限期届满的2013年4月12日起承担违约金，违约金的计算参照双方约定的每日万分之二计算为宜。被告何东亮应当将涉案的房屋及车库返还给原告，鉴于被告刘迎也居住于涉案房屋，其也负有返还的义务。合同解除后原告应当将被告何东亮交纳的首付款返还。
鉴于涉案房屋及车库的所有权自始系原告所有，且原、被告签订的买卖合同也确认解除，故应当停止对涉案房产、车库的执行。被�何东亮与他人达成的和解协议也不产生物权转让的效力。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告江苏瓯龙房地产开发有限公司与被告何东亮于2007年10月24日签订的关于买卖东海牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47-1-301号房屋及5208号车库的《商品房买卖合同》及《瓯龙世纪城车库使用权转让协议》于2013年6月15日解除；
二、位于东海牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47-1-301号房屋及5208号车库为原告江苏瓯龙房地产开发有限公司所有；
三、被告何东亮自2013年4月12日起向原告支付违约金（计算方法为：以未付房款167000元为基数，自2013年4月12日起，按照日万分之二的利率，计算至将涉案房屋交付给原告之日止）；
四、被告何东亮、刘迎自本判决生效后十日内将上述房屋、车库腾空并交付给原告江苏瓯龙房地产开发有限公司；
五、原告江苏瓯龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将收取的被告何东亮的首付款124773元返还给何东亮；
六、驳回原告江苏瓯龙房地产开发有限公司其他诉讼请求；
七、停止对涉案房屋及车库即位于东海牛山镇幸福北路瓯龙北岸公馆47-1-301号房屋及5208号车库的执行。
案件受理费550元，由被告何东亮负担（已由原告垫付，被告何东亮于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费550元。收款人：连云�市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。
审 判 长 井西华
代理审判员 刘 勇
代理审判员 吴 鹏
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 霍学聪
附件：法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中国人民共和国合同法》
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
（二）《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院�依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。