黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑06民终427号
上诉人（原审被告）绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。
法定代表人：刘书健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑荣海，该公司法务主管，男，汉族，1982年9月24日出生，住大庆市。
被上诉人（原审原告）：周志敏，女，汉族，1969年10月24日出生，护士，住大庆市龙凤区。
委托诉讼代理人：邱君（系周志敏丈夫），男，汉族，大庆客运集团员工，1966年5月24日出生，住大庆市龙凤区。
原审被告：绿地地产集团有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路688号。
法定代表人：张玉良，该公司董事长。
上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）因与被上诉人周志敏、原审被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地集团公司）商品房预约合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地大庆公司委托诉讼代理人郑荣海，被上诉人周志敏委托诉讼代理人邱君到庭参加诉讼。原审被告绿地集团公司经本院合法送达，无正当理由未�庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
绿地大庆公司上诉请求：撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初471号民事判决第一项，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，一审法院未查清这一重要事实，判决上诉人承担赔偿责任没有法律依据；二、一审法院认定认购协议为预约合同，但又认为应当赔偿可得利益损失，这与预约合同不具备单独履行利益的特性相矛盾，故一审判决对上诉人既承担双倍定金责任又承担其他损害赔偿属于适用法律错误；三、一审判决上诉人赔偿被上诉人定金损失和利息损失属于认定事实及适用法律错误，上诉人应按银行同期贷款利率对被上诉人进行赔偿。
周志敏辩称，一审法院，认定事实清楚，适用法律正确。具体适用法律：一、定金两万元，应适用最高�解释第四条；二、最高院逾期付款违约金计算标准及一审中出示的相关法律法规、部门规章。综上，请求驳回上诉，维持原判。
绿地集团公司未到庭答辩，庭后亦未提交书面答辩意见。
周志敏向一审法院起诉请求：请求判令绿地大庆公司赔偿周志敏定金20000元，赔偿金16000元，共计36000元，被告绿地集团公司对以上款项承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年8月27日，原告与被告绿地大庆公司签订订购协议书一份，约定房屋坐落、预测建筑面积、房屋单价、房屋总价及定金，同时约定乙方（原告）支付的定金作为对方订立《大庆市商品房预（出）售合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款；乙方应于本协议签订之日携带本订购协议，产权人身份证、印章、定金收据，至售楼处交付其应付款并签订《认购协议》，乙�在本协议约定的时间内拒绝签订即被视作乙方违约。甲方（被告）可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房自行处置，甲方将不再退还乙方已支付的定金。本规定期内甲方若未经乙方同意将房屋另售第三方的，乙方有权要求双倍高返还已付的定金；本协议的乙方应为《大庆市商品房预（出）售合同》的买受人，未经甲方同意，乙方不得转让本协议；本协议在签署《大庆市商品房预（出）售合同》后即行失效作废，并由出售房收回。2013年8月27日原告支付定金20000元，9月9日，原告支付首付款80000元。2014年11月13日，被告绿地大庆公司返还原告交付购房款100000元。至今，被告绿地大庆公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。另查明，被告绿地集团公司作为绿地大庆公司的股东，已经履行出资义务。一审法院认为，原告周志敏与被告绿地大庆公司签订的认购协议书，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院对认购协议书的效力予以确认。因认购协议书中仅写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，因被告于2014年就涉案房屋向原告返还购房款及定金，故双方签订的订购协议书也应视为已解除。原告如期交纳了房款履行了预约合同，但因被告绿地大庆公司在认购协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，导致双方未能继续签订正式的商品房预售或买卖合同，其行为构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。只有因不可归责于双方的事由导致合同未签订的，出卖人才无须承担双倍返还定金的责任，故对于原告赔偿定金20000元的诉讼请求予以支持。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定了一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定明确了守约方可以请求违约方承担的是预约合同违约责任，一审法院认为预约合同给原告的实际损失�为已付订购款（80000元）被占用期间而产生的同期贷款利息损失。被告绿地集团公司作为绿地大庆公司的股东，已经履行出资义务，原告无证据证明被告绿地地产集团与绿地大庆公司之间财产混同，故一审法院对原告请求被告绿地地产集团公司对绿地大庆公司上述请求承担连带责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条第一项之规定，判决：一、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告周志敏定金损失20000元及利息损失（以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年9月10日起计算至2014年11月12日止）；二、驳回原告周志敏的其它诉讼请求。
本院二审�间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，因案涉认购协议书及定购协议中仅写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，本案系因该预约合同发生争议引起的纠纷，故本案应为商品房买卖预约合同纠纷。
关于本案是否适用定金双倍返还的问题。绿地大庆公司与周志敏在《绿地·国花都定购协议》中约定两种情形下，绿地大庆公司应双倍返还定金：一种情形是该协议中特别约定第2项，在绿地大庆公司未经周志敏同意将房屋另售给第三人的，周志敏有权要求双倍返还定金；另一种情形是该协议中特别约定第1项，周志敏支付的定金作为对方定立《大庆市商品房预（出）售合同》的担保，签订合同后，周志敏支付的立约定金转为房价款，该约定明确所涉定金是双方为签订《大庆市商品房预（出）售合同》而设立的担保，其性质属于立约定金。以上两项约定均合法、有效，双方当事人应依法履行。现因被告绿地大庆公司在签订该协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，导致双方未能继续签订正式的商品房预售或买卖合同，周志敏根据案涉协议第1条约定主张绿地大庆公司返还双倍定金有事实依据。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原审判决绿地大庆公司向周志敏双倍返还定金并无不当，绿地大庆公司的该项上诉请求本院不予支持。
关于绿地大庆公司称一审法院不应当同时支持定金和购房款利息的主张。本院认为，本案中，因绿地大庆公司违约未能与周志敏签订正式的商品房预售或买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应当双倍返还定金，这是其违约行为导致的法律后果。与此不同的是，绿地大庆公司对周志敏购房款的返还是合同解除所产生的法律后果，而非违约行为的直接后果。购房款的利息与购房款之间是法定孳息与原物的关系，�据《物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得”的规定，本案中在当事人没有特别约定的情况下，购房款利息应当与购房款适用同一法律规则，应予以返还，即绿地大庆公司的违约行为并不导致周志敏丧失利息返还请求权的法律后果。绿地大庆公司的该项上诉请求本院不予支持。
综上所述，绿地大庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由绿地集团大庆置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡海陆
审判员 陈 丽
审判�王鹏渤
二〇一八年四月二十日
书记员 孙杨杨