福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初309号原告：陈秀英，女，1974年7月28日出生，汉族，住永安市。原告：潘永星，男，1970年11月8日出生，汉族，住永安市。上列二原告委托诉讼代理人：潘静颖（系陈秀英、潘永星女儿），住永安市。被告：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室。统一社会信用代码：91350481676503273H。法定代表人:郑诚松，董事长。委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所执业律师。原告陈秀英、潘永星与被告永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈秀英与潘永星的委托诉讼代理人潘静颖，诚上置业公司的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀英、潘永星向本院提出诉讼请求：1.诚上置业公司继续履行合同约定的交房义务；2.诚上置业公司立即支付陈秀英、潘永星从2014年12月29日至2016年12月20日止的逾期交房违约金178848元，并继续以已付购房款496789元为基数、按合同约定的日万分之五为标准支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止；3.本案诉讼费由诚上置业公司负担。庭审中，陈秀英、潘永星表示放弃第一项诉讼请求。事实与理由：蓝湾园系诚上置业公司开发建设。2012年8月5日，陈秀英、潘永星与诚上置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈秀英、潘永星向诚上置业公司购买位于蓝湾园1幢1单元1301号商品房一套，建筑面积108.28平方米，每平方米单价4588元，总房价款为496789元。诚上置业公司应于2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政策性因素引起，导致无法正常施工的。”出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同同时还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，陈秀英、潘永星依约支付了购房款496789元，但诚上置业公司却未按合同约定履行交房义务，亦未向陈秀英、潘永星说明无法按期交房的原因。诚上置业公司逾期交房的行为既不存在法定的免责事由亦不存在约定的免责事由，故要求诚上置业公司从合同约定的最后交付期限的第二天即2014年12月29日起按日向陈秀英、潘永星支付已付购房款万分之五的违约金至2016年12月20日止，违约金共计178848元，并要求诚上置业继续按此标准支付相应的逾期交房违约金至实际交房之日止。诚上置业公司辩称：1.答辩人逾期交房属实，因房地产市场不景气及银行大量收贷的双重影响，导致讼争楼盘资金链受到影响，无法完成扫尾工程和验收工作，故讼争的商品房仍不具备交付的条件；2.讼争楼盘的资金链已断，已没有资金完成扫尾工程及验收，若还需支付巨额的违约金，必然加重诚上置业公司的经济负担，使得讼争房屋更加无法交付，故请求陈秀英、潘永星放弃向诚上置业公司主张逾期交房违约金的诉请。陈秀英、潘永星围绕诉讼请求依法提交了如下证据：商品房买卖合同、购房发票、违约金计算清单。诚上置业公司在庭审中承认陈秀英、潘永星诉请的逾期交房之事实，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并对陈秀英、潘永星所主张的上述事实，予以认定。本院认为，陈秀英、潘永星与诚上置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。陈秀英、潘永星依约履行了支付购房款496789元的义务，而诚上置业公司却未依约将合格的商品房交付给陈秀英、潘永星，且诚上置业公司亦在庭审中认可讼争的商品房至今仍不具备交付条件。故诚上置业公司逾期交房行为，已构成违约，理应承担相应的违约责任。商品房的交付除须满足合同约定的交房条件外，还存在按合同约定办理房屋交接手续的双务行为，买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能确定实际交房之日。讼争的商品房目前不具备交付条件，实际交房之日无法确定的情形下，陈秀英、潘永星诉请要求逾期交房违约金计算至实际交房之日的主张失当，本案逾期交房违约金应先计算至庭审之日为妥。此后的逾期交房违约金可待实际损失发生后，另行主张。故本案的逾期交房违约金应按日万分之五的标准从2014年12月29日起至2017年2月9日，应为192009元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：永安市诚上置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给陈秀英、潘永星逾期交房违约金计192009元（496789元×0.5‰×773天=192009元，从2014年12月29日算至2017年2月9日）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938.5元（已减半），由永安市诚上置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  李琴琴二〇一七年二月二十日书记员  林永虹附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。