河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民三终字第578号
上诉人（原审原告）：陈俊宇。
被上诉人（原审被告）：唐山市腾达房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新技术开发区火炬路67号。
法定代表人：陈德岭，该公司总经理。
委托代理人：王艳玲，河北唯实律师事务所律师。
上诉人陈俊宇因商品房预售合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2014）丰（汉）民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，双方当事人于2010年5月19日签订《房屋买卖合同》，陈俊宇所购房屋建筑面积91.85平方米。其已付清购房款280143元。同时，陈俊宇还从唐山市腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达公司）处购买地下室，支付款项为34323元。合同第八条约定的交房期限为2011年3月15日。实际交房日期为2011年12月10。合同第四条约定，腾达公司代相关部门收取相关费用，收取标准为购房款的5%，金额为15723元。腾达公司实际收取的比例为购房款的3%，即9496元。“相关费用”指维修基金与办理产权证书费用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、因政府行为致出卖人未能及时提供备案资料的约定期限据实顺延”。陈俊宇入住所购房屋后，以其为甲方，腾达公司为乙方，唐山市福至物业服务有限公司（以下简称福至公司）为丙方，三方签订了《入住公约》，该公约的第8条约定“对于甲乙双方签订商品房买卖合同约定的权利义务，甲乙双方均确认在签订本协议时，双方不再有任何纠纷和争议，对于任何一方的违约行为，双方均放弃追究对方责任的权利”。该协议约定“本合同经甲乙丙三方签字生效”。协议中甲方陈俊宇、乙方腾达公司签字、盖章，丙方福至公司未签字、盖章。经查明，证明陈俊宇所购房屋的维修基金收取比例为总房款的2%，办理产权证书费用为80元。其所购房屋早已由相关部门办理了房屋产权证书和土地使用证，以上两证均由腾达公司领取，但未向陈俊宇发放。陈俊宇曾多次向腾达公司主张延期交房的违约金的权利，但腾达公司未向其支违约金。引起本案诉讼。一审中，腾达公司于2015年1月17日提交“两证”领取情况表及退还费用登记表，主张已于2014年12月24日向陈俊宇交付了房屋“两证”。退费表中显示所收取费用的明细项目，包括税费、登记费、交易费、大修基金等，退回金额为1369.17元。陈俊宇对此事实认可，表示放弃对房屋“两证”的诉讼请求，但其他诉讼请求不变。
原审法院认为，合同是双方真实意思的表示，合同成立后双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务，如有违约，应承担相应的违约责任。双方当事人签订《房屋买卖合同》后，陈俊宇交付了全部房款，履行了自己的义务。腾达公司虽交付了房屋，但在房屋“两证”已经办理完毕的情况下却未及时将“两证”向陈俊宇发放，应依合同的约定承担违约责任。陈俊宇有证据证明曾多次向腾达公司主张违约金的权利，故其的起诉并未超过诉讼时效；《入住公约》为三方合同，该公约的主要内容为甲方陈俊宇与丙方福至公司之间的物业服务关系，同时也包括了陈俊宇与腾达公司之间的约定。公约第八条对甲乙双方的权利做出明确的约定，可视为对双方签订的《房屋买卖合同》的补充。《入住公约》规定三方签字生效，在此公约上甲方陈俊宇与乙方腾达公司均已签字、盖章，丙方福至公司虽未签字，但入住公约的第八条内容约束的权利与义务方为甲方陈俊宇与乙方腾达公司，因此应确认该公约的第8条对甲乙双方产生法律效力，根据该条的约定，陈俊宇放弃追究腾达公司逾期交付房屋“两证”及延期交房违约行为的权利；腾达公司代替相关部门收取费用，应严格按照法律法规及相关部门制定的标准收取，不得私自变更。陈俊宇应交纳的维修基金为总房款314466元（主体房屋280143元＋附属房屋地下室34323元）的2%，即6289.18元，办产权证书费用为80元，上述费用总计为6369.32元，相关部门也是按上述比例和金额收取的费用。陈俊宇共计向腾达公司交付了9496元，腾达公司多收取了3126.68元。其已退还的1369.17元与陈俊宇诉请内容具有关联性，故应在需退回金额中扣除。由于陈俊宇已实际取得了房屋“两证”，故对此项诉讼主张在本案中不再涉及。遂判决：一、被告唐山市腾达房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还向原告陈俊宇多收取的房屋维修基金、办证费1757.51元（3126.68元－1369.17元）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告唐山市腾达房地产开发有限公司承担。
判后，陈俊宇不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对于双方签订的《商品房买卖合同》效力的认定是正确的，上诉人对此并无异议。但其在确认《入住合约》为三方合同及案外人福至公司未签章的情况下，认定《入住合约》第八条对上诉人与被上诉人腾达公司具有约束力的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定。一审法院应当按照上诉人的诉讼请求，结合《商品房买卖合同》的约定判令腾达公司支付违约金；二、腾达公司于2013年9月6日和2013年11月4日即在相关部门领取了产权登记证书，但直至上诉人提起本案诉讼，其才发放相关证书，违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，而一审法院在认定《商品房买卖合同》效力的情况下，判决驳回了上诉人的相关诉讼请求亦存在错误。并且针对相同案件，由一审法院审理的（2014）丰（汉）民初字第191号判决却支持了该案原告侯祥玉的诉讼请求；三、《入住合约》系腾达公司提供的格式合同，其条款的约定损害了上诉人的合法权益，应当根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条的规定认定无效。而一审法院却依据《入住合约》第八条的约定认定本案事实，显示公平，应予纠正；四、一审法院程序违法，本案于2014年9月22日提起诉讼至2015年6月29日法律文书送达，已超出法定的审限期限。故请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人腾达公司辩称：一、《入住合约》合法有效，根据合约的约定，上诉人陈俊宇已放弃追究被上诉人的违约责任。《入住合约》系上诉人在办理入住手续时签署，该合约规定了三方的权利义务。同时，被上诉人已按约履行了交房义务，福至公司亦履行了对小区业主的物业管理、服务等义务。一审中，上诉人对于《入住合约》并未提出异议，其应当遵守。另，《入住合约》实为三方签署，而并非只有陈俊宇和被上诉人双方的签字。一审中，系被上诉人提交的合同复印件不清晰，在原件被取回的情况下，才导致被误解为福至公司未签章，并且二审中被上诉人已将《入住合同》原件提交法庭，以便核实；二、《入住合约》的约定并非格式合同，亦未侵犯上诉人的合法权益。并且在商品房买卖过程中，为便于交易和节省成本，均采用的是格式化的合同。且陈俊宇在签订合同时对约定的条款均已知晓并认可；三、本案虽存在超审限审理的问题，但并非严重违反法定程序的情形，亦未影响案件实体内容的审理。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人腾达公司提交了《入住合约》原件，用以证实福至公司在该合约上签章的事实。
上诉人陈俊宇质证认为：被上诉人腾达公司在一审中提交的《入住合约》系经庭审质证的证据，一审中经双方当事人及一审法院核实时并未加盖福至公司的印章。
二审另查明，《入住合约》系上诉人陈俊宇、被上诉人腾达公司及案外人福至公司共同签署。且一审庭审中腾达公司提交《入住合约》亦主张系三方签订，对此陈俊宇并未提出异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点在于《入住合约》第八条的约定是否证明上诉人陈俊宇放弃了《商品房买卖合同》约定的违约责任。首先，《入住合约》已经三方签章确认并发生法律效力，而第8条的约定系对于陈俊宇与被上诉人腾达公司之间签订的《商品房买卖合同》约定的变更，故对双方均具有约束力。其次，陈俊宇在对腾达公司履行《商品房买卖合同》中的违约行为存在异议的情况下，与腾达公司签订《入住合约》，应视为对其权利的放弃。对于陈俊宇提出的本案与（2015）丰（汉）民初字第191号案情相同但判决结果不同的主张，因上述案件中腾达公司并未提供《入住合约》证实其主张，与本案认定事实的依据不同，故本院不予采信。综上，一审法院对于本案的判决并无不妥，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈俊宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄 飞
代理审判员 刘 岩
代理审判员 刘蒙蒙
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 刘莎娜