云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0825民初32号
原告（反诉被告）：王桂珠，女，1964年8月1日生，汉族，初中文化，现住镇沅县，个体工商户。
原告（反诉被告）：王琳凯，男，1986年10月11日生，汉族，大学专科文化，现住镇沅县，个体工商户。
被告（反诉原告）：郑清元，男，1964年5月2日生，汉族，大学专科文化，住镇沅县，医生。
被告（反诉原告）：罗忠坪，女，1966年8月15日生，哈尼族大学专科文化，住镇沅县，镇沅县农村信用合作联社职工。
原告（反诉被告，以下简称原告）王桂珠、王琳凯与被告（反诉原告，以下简称被告）郑清元、罗忠坪房屋买卖合同纠纷一案，原告王桂珠、王琳凯于2016年1月13日提起本诉，被告郑清元、罗忠坪于2016年3月15日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案。原告王桂珠、王琳凯及其委托代理卢章清，被告郑清元、罗忠坪及其委托代理人袁开斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王桂珠、王琳凯诉称，2007年5月，原告王桂珠在房屋共有人王琳凯不知情的情况下，将位于镇××路粮食局住宅楼编号为20051字第0068号地块上王桂珠综合楼1幢4-5号两间商铺出售给了二被告，当时双方有约定铺面不能经营餐饮业。后来，二被告不按约定强行将铺面开了餐饮业，严重干扰了原告楼上所经营的宾馆及楼上住户的正常生活和休息。为此，原告王桂珠曾多次找到被告，要求被告定期整改，但被告拒不整改。原告王桂珠一直以来没有将铺面已出售给二被告的事实告知共有人原告王琳凯，王琳凯一直以为铺面只是出租。原告王琳凯认为，当初建房时，自己出过一部分钱，属于房屋的共有人。现原告王琳凯知道真相后，坚决不同意将商铺卖于二被告，更不同意将房屋所有权证过户给二被告。综上所述，原告认为，原告王桂珠对该商铺无权处分，其后原告王琳凯也未予追认，也没有办理相关登记手续，该房屋买卖协议依法应当解除。为此，二原告特向法院起诉请求：一、依法判令解除原告王桂珠与二被告间的口头房屋买卖协议，由二被告将位于镇××路粮食局住宅楼编号为20051字第0068号地块上王桂珠综合楼1幢4-5号两间商铺返还二原告。二、诉讼费由被告承担。
被告郑清元、罗忠坪辩称，原告诉称不属实，双方的买卖协议并非只是口头的，而是有书面协议，双方也没有约定过商铺不能用于经营餐饮业。原告王琳凯对商铺买卖的事是知情的，其也不是房屋的共有人。因此望法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告郑清元、罗忠坪反诉称，2007年2月4日，二被告向原告王桂珠购买了位于镇××路王桂珠综合楼1幢4-5号商铺，双方约定价格为每平方米2500.00元，二被告预交了定金5万元，同时双方还约定了各自的权利、义务。2007年7月7日，二被告按约定向原告付清了剩余购房款139000.00元。二被告付清房款后曾多次要求原告王桂珠予以办理房屋产权证，但原告王桂珠均已各种理由推诿。2××5年3月13日，原告王桂珠、王琳凯私自到镇沅县房管所、国土资源局等部门办理了该两间商铺的房屋所有权证和土地使用权证，并将房屋所有权证和土地使用权证办理了贷款抵押。综上所述，二原告见利忘义的行为侵犯了二被告的权利，为维护二被告的合法权益，特向法院提出反诉请求：一、依法确认二被告与原告王桂珠签订的购房协议合法有效；二、依法判令二原告解除设定于本案诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证上的抵押；三、判令二原告将位于镇××路王桂珠综合楼1幢4-5号商铺的所有权证、土地使用权证依法过户登记给二被告；四、依法判令二原告赔偿二被告违约金10000.00元。五、反诉费用由二原告承担。
原告王桂珠、王琳凯针对反诉答辩称：本案的债权协议是有效的，但是物权并不发生转移。系争房产的抵押权是解除不了的。原告王琳凯没有义务将房屋所有权证和土地使用权证过户给二被告，二原告愿意承担违约责任。二被告没有要求过二原告办理房屋所有权的有关手续，王琳凯确实是王五的共有人。望法庭依法驳回原告第2、3、4、5项诉讼请求。
原告王桂珠、王琳凯针对其诉讼主张依法向法庭提交以下证据材料。
1、房屋所有权证6份，欲证明系争房产的座落位置，共有人为原告王桂珠、王琳凯。
经当庭质证，二被告对证据的关联性无异议，但对证的真实性及合法性有异议，虽然证件上面记载所有权人为原告，但是房屋已出售给了被告，真实所有人为被告。
2、镇沅环境保护局整改通知复印件一份，欲证明被告存在违约行为。
经当庭质证，被告认为该份证据与本案无关，当初未曾约定过不能开饭店，对于油烟排放是否规范的问题属于行政管理的范畴，不是本案争议的内容。
3、证明十一份，欲证明原告王桂珠与被告签订协议的时候，有约定不能经营餐饮业，被告存在违约行为。
经当庭质证，被告对该份证据不予认可，认为证人应当出庭作证。即使证人所说真实，也只能证明原告王桂珠与8号门面的购买人约定过不能经营餐饮，但不能证明被告所购买的4、5号门面也有此约定。另外原告的诉称的理由是共有人不同意，这与门面用于经营什么没有关系。
被告郑清元、罗忠坪针对其答辩理由及反诉主张，依法向本院提交以下证据材料：
1、原、被告身份证复印件二份，欲证明原、被告的身份情况。
2、房产证明一份，欲证明本案争议的房屋宗地图可以看出4、5号门面的位置及房产的基本情况，此外房产证是2××5年3月13日才办理的。
3、土地使用证复印件一份，欲证明房产的土地使用权人仅为原告王桂珠，并没有王琳凯。
4、购买门面预交定金协议一份，收条一份，欲证明原告已经将本案房产出售给了被告。
经当庭质证，原告对以上1、2、3、4组证据均无异议。
5、系争房产的照片二份，欲证明争议商铺的位置、数量。
经当庭质证，原告对照片反映的系争房屋的位置无异议，但认为照片的来源程序不合法。
6、申请复印件一份，欲证明被告商铺经营的饭店已整改完毕。
经当庭质证，原告对该份证据的三性均不予认可，认为无法核实原件。
被告为进一部证明本案的有关事实，特申请证人罗某出庭作证。
1、证人罗某的当庭证言，证人陈述，证人也和本案原告王桂珠购买了一间商铺，当时的卖房人为王桂珠，房产证至今也没有办理给证人，其他购买了商铺的也都未予办理产权证。购房是双方只是口头约定，没有书面协议。原告出具的证明是证人写的。
经当庭质证，原告认为证人证言部分真实，证人陈述曾要求过原告办理房产证是不真实的，本案的处理与证人有厉害关系，证人证言应结合其他证据来认定。被告认为证人证言客观真实。
2、证人陈某的当庭证言，证人陈述，证人也和本案原告王桂珠购买了一间商铺，证人的妻子曾出具过一份证明给原告王桂珠，双方口头协议是说过污染大的不能做。证人所购买的商铺也未办理过产权证，证人也一直催促王桂珠给予办理，但其一直拖延不办。对于原告王桂珠的家庭成员，当时是不清楚的。证人所购买的商铺被原告做了抵押，购买时证人也不清楚。对于办理产权证的时间，双方没有约定。也没有约定过经营餐饮的后果。
经当庭质证，原告认为证人陈某也与本案有利害关系，其证言不能作为本案定案的依据。被告认为证人证言客观真实。
本院审查认为,原告提交的第1组证据即房屋所有权证六份，证据客观真实，对证据的真实性本院依法予以认定。原告提交的第2组证据即镇沅县环境保护局整改通知，证据客观真实，与本案有关，但对于证据欲证明被告违约的目的本院不予采信，理由将在本院认为部分阐述。原告提交的第3组证据即证明11份，其中4份证明的内容为王桂珠出卖商铺时口头约定过商铺不能经营餐饮业，而该4份中有2份为证人罗某、陈某所证实，对该2份证明本院予以采信，另2份证明证人未出庭作证，本院不予采信。另有8份证明的内容为本案系争的商铺因开饭店严重影响了楼上住户的正常生活。以上证明内容与本案其他证据能相互印证，本院予以采信。对于被告提交的第1、2、3、4组证据，原告无异议，本院依法予以认定。被告提交的第5组证据即照片2份，照片所反映的内容客观真实，本院予以采信。被告提交的第6组证据即请复印件一份，原告不予认可，被告不能提供原件，且该份证据也不能证明商铺经营的饭店已进行了整改，该份证据，本院不予采信。对于申请作证的2位证人的证言，证言与其他证据及当事人陈述能相互印证，本院予以采信。
依据上述有效证据，综合当事人陈述，本案可以确认以下案件事实：原告王桂珠与原告王琳凯系母子关系，被告郑清元与被告罗忠坪系夫妻关系。2007年3月9日，原告王桂珠与被告郑清元、罗忠坪签订了一份《购门面预交定金协议》，协议约定原告王桂珠将位于镇××路王桂珠综合楼4、5号两间商铺出售给二被告，经双方协商商铺价格为每平方米2500.00元。双方同时还约定：1、乙方预交购房款50000.00元，余款等楼房完工交钥匙时全部付清。2、预交定金后，甲方不得以各种理由反悔，也不得增加售价，如甲方违约，应如数退还乙方预交的定金，并赔偿乙方违约金10000.00元。3、预交定金后，乙方不得以房价太高等各种理由不买，如乙方违约，应赔偿甲方10000.00元。协议甲方签名为“王桂珠”，乙方签名为“郑清元”。协议签订后，被告按约交购房款50000.00元。2007年7月7日，被告又给付原告王桂珠剩余购房款139000.00元。其后，王桂珠将被告所购买的二间商铺交予被告。2009年，二被告将门面出租，现两间商铺经营“草墩饭店”。原告王桂珠在本案争议门面楼房的二楼经营“泓源宾馆”。草墩饭店的油烟严重影响了原告宾馆的经营和楼上其他住户的正常生活，二原告遂与二被告产生纠纷。二原告要求二被告返回房屋，二原告认为原告王桂珠未经房屋共有人王琳凯同意擅自出售房屋，协议应予解除。此外，二被告将商铺出租用于经营餐饮业违反了双方的约定，二被告应承担约定的违约金。二被告则要求二原告将房屋过户。双方互不相让，不能达成一致意见。因此，二原告向本院提起诉讼，二被告向本院提起反诉，本院合并审理。
另查明，2005年3月30日，原告王桂珠取得本案争议商铺所在的镇××路王桂珠综合楼的国土地使用证，该土地使用证于建房时已办理了银行抵押。2××5年3月13日，原告王桂珠、王琳凯取得本案争议的4-5号两间商铺的房屋所有权证，且房屋为按份共有，王桂珠占10%，王琳凯占90%。
庭审中，原告认可双方的购房协议有效。
本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告王桂珠与被告郑清元、罗忠坪事先达成口头房屋买卖协议，2007年3月9日二被告交付定金时又与原告王桂珠签订了一份《购门面预交定金协议》，根据协议约定的内容来看，该协议实为双方之间的房屋买卖协议。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然至今未办理物权登记，但这并不影响协议的效力。因此该协议仍然有效，双方当事人均应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，二被告按照约定支付了全部购房款，原告王桂珠也按约定交付了房屋。双方买卖合同中约定的主要义务已履行完毕。但依照法律规定，原告王桂珠在交付房屋后仍应履行协助办理房屋过户的附随义务。因协议未约定办理过户和交付房产证的时间，因此，二被告有权可以随时要求原告王桂珠予以办理。
关于原告王琳凯，原告王琳凯于房屋买卖时并非房屋的共有人，其地位也不同于依据合同等其他债权债务关系善意取得房屋所有权的的人。且二原告于2××5年办理房屋所有权证时，将系争房屋的所有权设定为二原告共有（原告王桂珠仅占10%,原告王琳凯占90%），此明显具有故意，因此，原告王琳凯作为家庭成员有协助原告王桂珠办理房屋过户手续的义务。综上，二被告要求确认双方的房屋买卖协议合法有效，并要求二原告履行房屋产权过户义务的诉讼请求，本院予以支持。
针对原、被告的诉辩意见及主张，本院分析如下：
一、原告王琳凯主张系争的房产属家庭共有财产，其为房屋的共有人，因此，原告王桂珠擅自处分房屋的行为属无权处分。本院认为，家庭共有财产，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。而本案中，系争房产建设当时，原告王桂珠已离异，儿子王琳凯正在异地读大学。原告王琳凯主张建设房屋时使用了其四五十万元压岁钱，但原告王琳凯对此主张未能提供证据证明，其也不能举证共同参与了房屋建设，因此本院不予采信其为房屋的共有人。本案系争房屋的国有土地使用权证使用权人为原告王桂珠，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”及《房屋登记办法》第八条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”原告王桂珠完全有权出售本案争议房屋。
二、二原告主张，原告王桂珠为无权处分，且房屋未办理过户登记，因此可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告交付房屋，被告支付价款并实际使用房屋已近十年时间，合同的主要债务早已履行完毕。原告主张合同解除的理由并非以上合同法定解除的情形之一，因此，对于原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
三、关于二被告反诉请求二原告解除设定于房屋所有权证及土地使用权证上的抵押权的诉讼请求。经审理查明，本案系争房屋的房屋所有权证并没有设定抵押，而土地使用权证上的抵押早在双方买卖房屋之前就已经设立。二被告在未查证房屋权证的实际情况下还购买房屋，二被告应负一定责任。现房屋土地使用权证上的抵押因二原告不能还清银行贷款的情况下暂无法解除。因此，对于二被告的该反诉请求，本院不予支持。而土地使用权的过户也应以上述抵押权解除为前提。
四、关于二被告反诉请求二原告承担10000.00元违约金的诉讼请求。根据双方签订的《购门面预交定金协议》第2条“预交定金后，甲方不得用各种理由不卖给乙方，不得增加售门面金额，如果甲方违约，甲方应如数退还乙方预交定金，并赔偿乙方违约金10000.00元。”该条的约定意在约束甲方即原告王桂珠收受定金后至房款全部付清时不得反悔不卖房屋。本案中，二被告预交定金后，原告王桂珠已将房屋交付了二被告。原告王桂珠并没有违约。二被告也没有举证证明双方有其他口头协议关于违约责任的约定，因此，对于二被告的该反诉主张，本院不予支持。
综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院予以部分支持。关于引发双方纠纷的商铺经营所造成的环境问题，本院认为，原告可通过行政方式或通过起诉实际侵权人的方式予以解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十二条、《房屋登记办法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郑清元、罗忠坪与原告（反诉被告）于2007年3月9日签订的《购门面预交定金协议》合法有效。
二、原告（反诉被告）王桂珠、王琳凯于本判决生效之日起三十日内将位于镇沅县的房产协助过户至被告（反诉原告）郑清元、罗忠坪名下。
三、原告（反诉被告）王桂珠、王琳凯应于土地使用权上的全部抵押权解除后三十日内，将房屋的土地使用权过户至被告（反诉原告）郑清元、罗忠坪名下。
四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。
本诉案件受理费100.00元，由原告（反诉被告）王桂珠、王琳凯负担。反诉案件受理费100.00元，由（反诉被告）王桂珠、王琳凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于普洱市中级人民法院。
审判员 刘艳裙
二〇一六年六月十六日
书记员 董 娇