北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11172号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李惠茹，女，1972年2月2日出生。
委托诉讼代理人：张勇，北京焱明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，男，1965年7月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桑婷婷，女，1986年2月6日出生。
委托诉讼代理人：梁锁军，北京市经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鼎琴，女，1961年4月6日出生。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，董事长。
委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生。
上诉人李惠茹因与被上诉人桑婷婷、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68859号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李惠茹及其委托诉讼代理人张勇、王磊与被上诉人桑婷婷及其委托诉讼代理人梁锁军、张鼎琴，原审第三人麦田公司委托诉讼代理人胡伟琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李惠茹上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68859号民事判决；2.依法改判解除李惠茹与桑婷婷2015年1月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及2015年2月5日签署的《补充协议》；3.依法判令桑婷婷承担违约金60万元；4.依法判令桑婷婷承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，因本案事实无法满足合同约定办理税费缴纳的条件，从而导致合同无法正常继续履行，故一审法院因当事人无法决定银行放贷时间故认定桑婷婷未根本性违约、也未导致合同无法继续履行的事实认定错误。第二，造成2015年2月16日之前且贷款批复后办理税费缴纳手续没有如期实现的根本原因在于桑婷婷一方，其应当承担违约责任。同时，根据《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条，桑婷婷违约已经满足合同解除的条件，合同应予解除。第三，双方还曾约定需在2015年3月5日前完成所有交易流程，有李惠茹与桑婷婷一审期间提交的录音证据以及麦田公司一审庭审中的陈述为证。一审判决遗漏该项事实。第四，在可以开始缴税的环节，桑婷婷有过拒绝缴税的行为，之后双方围绕缴税基数、如何缴税等事项进行磋商，引发了诸多新矛盾，后虽有麦田公司协调最终仍未落实。桑婷婷应就2015年2月16日之前贷款未批复且曾提出拒绝正常缴税承担根本违约责任。第五，双方约定办理税费缴纳的前提是2016年2月16日之前且银行批贷，在此情况下李惠茹有义务配合办理税费缴纳。实际上银行批贷函2015年4月20日才下达，双方并未约定其他办理税费缴纳的时间，且因桑婷婷多次生变、双方一直在磋商没有达成一致意见，故李惠茹不存在延迟履约。第六，根据《北京市存量房屋买卖合同》附件二第二条第5款第（4）项约定，一审法院判决桑婷婷进行第三次贷款违反合同约定。二、一审判决适用法律错误。第一，桑婷婷请求通过重新办理贷款方式继续履行房屋过户属于纯行为债务，实际办理按揭手续也需要三方相互配合，故一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条，而非第六十条及第一百零七条。第二，一审判决将涉案房屋直接过户给桑婷婷，将导致桑婷婷规避北京市对商品房的限购政策。第三，一审判决先过户再行办理贷款手续无法实际履行。三、一审审理存在程序问题。本案一审审理期间超过六个月，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定。
桑婷婷辩称，不同意李惠茹的上诉请求，双方确实在合同的附件中约定了应于2015年2月16日前且贷款批复后办理税费缴纳手续，但银行不可能按照双方买卖约定的日期将贷款批复下来，桑婷婷不可能主导银行这么做，买卖双方在合同中约定第三人按照自己的意愿履行合同条款自然无效，一审法院的描述是正确的，从订立合同的初衷考虑，双方都是建立在桑婷婷没有被银行拒签的基础上，按照合同约定，桑婷婷可以重新申请贷款，但在合同中没有约定再次申请贷款具体办理时间，因此，银行于2015年3月19日正式下达的批贷函并没有违反合同的约定，桑婷婷在此问题上没有违约，李惠茹的相关陈述没有法律依据。李惠茹与麦田公司签订的补充协议，而且约定中限定银行放款的时间等，这与桑婷婷无关。一审法院没有必要对此事实进行确认。双方在合同履行过程中，桑婷婷向李惠茹提出配合少缴税的请求，李惠茹拒绝，其后几天李惠茹明确表示不行就算了，李惠茹在一审中提交的证据八可以确认，2015年3月19日桑婷婷接到银行批贷通知，麦田公司与双方确定2015年3月30日办理税费缴纳手续，李惠茹以网签不是麦田公司办理为由拒绝办理，李惠茹否认一审法院对以上事实的确认是没有依据的。纵观双方履行合同的整个过程，依据双方提交的证据，尤其是李惠茹提交的能还原事实真相的证据，桑婷婷均没有违约，李惠茹为了向桑婷婷额外索要价款，拒绝继续履行合同，造成违约，一审法院事实认定及法律适用是正确的。
麦田公司述称，李惠茹的上诉请求和麦田公司没有直接利害关系，所以麦田公司不发表答辩意见。事实理由部分，补充协议约定时间是2月16日签，是双方对贷款批复时间进行了推导，因为桑婷婷说征信没有问题，所以按照交税过户批复是按照桑婷婷征信没有问题进行的推导。没有约定征信出问题的情况，因为桑婷婷征信出了问题导致没有按时交税，所以双方在2015年2月2月重新签订了补充协议，对于贷款事项进行了重新约定，这份协议推翻了原来的附件二。之后一系列问题才出现。后来签订补充协议是因为贷款267万，李惠茹对这点是有一定的异议的，2016年3月桑婷婷口头告知麦田公司已经获得批贷，说是银行给的口头通知，之后麦田公司联系双方办理税费缴纳手续，但是桑婷婷有一段时间要求按照成交价306万办理税费缴纳手续。网签手续是麦田公司办理的。后来关于按照306万交税的事情，桑婷婷商量了一段时间，李惠茹不同意，桑婷婷表示可以按照实际网签价格交税。2015年4月底，麦田公司通知了李惠茹和桑婷婷商谈后续交税过户时间，麦田公司已经向李惠茹出具了批贷函，李惠茹带着律师提出想解约的方案，李惠茹和桑婷婷关于后续交税过户时间仍然没有达成一致意见。当时贷款批复应该出来了，但是没有放款，常规是两三个月失效，现在可能已经失效了。
桑婷婷向一审法院起诉请求：要求继续履行双方于2015年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，桑婷婷给付李惠茹购房款201万元，李惠茹协助桑婷婷办理房屋过户手续；李惠茹向桑婷婷支付2015年5月1日至2015年12月1日期间违约金321300元。
李惠茹向一审法院反诉请求：要求解除双方于2015年1月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及2015年2月5日签署的《补充协议》；桑婷婷支付李惠茹违约金60万元。
一审法院认定事实：北京市朝阳区广渠路××号院×号楼××层×单元××××号房屋的所有权人登记在李惠茹名下。
2015年1月17日，李惠茹（出卖人）与桑婷婷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区广渠路××号院×号楼××层×单元××××号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为306万元；买受人于签约当日支付定金5万元；买卖双方应于2015年1月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为178万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人以银行资金托管方式于过户前2日支付出卖人购房款122万元；买卖双方应于2015年2月16日前且贷款批复后办理税、费缴纳手续；买卖双方应于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2015年2月5日，李惠茹（甲方）、桑婷婷（乙方）、麦田公司（丙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方自行办理贷款并自行交接首付款，丙方协助及见证；支付日期分别为：乙方应于2015年2月10日前支付甲方购房款40万元、于2015年2月27日前支付甲方购房款60万元、于过户前2日支付购房款22万元；乙方取得贷款银行的贷款批复通知后，提供批复证明给甲方及丙方，丙方协助甲、乙双方办理该房屋的税费缴纳、所有权转移登记等手续，办理上述手续的具体时间由甲、乙协商确定；乙方原合同申请贷款金额为178万元，实际向银行申请贷款为267万元，若银行按批贷数额放款，则甲方预期收到的购房款与己实际收到的全部购房款（以实际银行批复为准），即超出该房屋成交价格，在银行放款前2日，应提前通知双方，双方以及丙方在可以同时到场的情况下，甲方承诺在获得银行放款之日起当日内将多出的房款89万元（以实际银行批复为准）退还给乙方。
合同签订后，桑婷婷于2015年1月17日给付李惠茹5万元、于2015年2月10日给付李惠茹40万元、于2015年2月27日给付李惠茹60万元；双方购房网签手续于2015年2月27日办理。
另查，2015年2月2日，桑婷婷、李惠茹、麦田公司至中国银行股份有限公司北京宣武支行办理贷款手续。中国银行股份有限公司北京宣武支行于2015年4月20日作出贷款通知单，内容为：经过调查与评估，决定受理桑婷婷的借款申请，给予所购二手房总价69.90%的贷款额，共计267万元，贷款年限30年，并将在桑婷婷办理完毕过户及抵押登记手续后，履行放款义务。
后桑婷婷与李惠茹未继续履行房屋买卖合同。
审理中，桑婷婷主张其于2015年3月19日接到银行批贷函下达的通知电话，后经麦田公司确定双方于2015年3月30日办理缴税手续，但李惠茹以网签不是麦田公司办理为由拒绝办理；2015年3月31日其向李惠茹提出能否配合少缴税，李惠茹拒绝，其在随后几天表示不行就算了；李惠茹于2015年4月10日提出多贷款涉及贷款诈骗，不同意配合缴税及房屋过户；此后其多次催促李惠茹履行合同，李惠茹提出需另行支付20万元，否则不继续办理相关手续。
李惠茹主张因麦田公司告知其2015年3月5日前可将所有手续办理完毕，故其于2015年2月5日签订补充协议；后其通过银行得知桑婷婷于2015年3月16日才补齐贷款资料，并于2015年3月24日通过麦田公司得知贷款已经批准；其提出缴纳税费，但桑婷婷提出不按网签备案的房价款382万元缴税，要少缴税，要求配合做假材料，之后双方就缴税、批贷函取得等问题进行协商；直至2015年10月28日，由麦田公司起草协议，内容为：撤销价款为382万的网签合同，按306万元重新签署网签合同并按306万元办理贷款，后续房款支付进行银行监管，因桑婷婷原因导致合同履行期限迟延，桑婷婷一次性补偿17万元，后因双方就补充协议存在分歧未达成一致。
审理中，桑婷婷表示其可按合同约定以贷款方式支付购房款179万元，另22万元于办理房屋过户前给付。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，桑婷婷与李惠茹之间的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据查明的事实，桑婷婷于2015年2月2日办理贷款手续，并于2015年4月20日取得批贷函，其虽未能在约定时间即2015年2月16日前取得贷款批准手续，但银行放贷时间的早晚，并非由双方当事人决定，桑婷婷的行为未构成根本性违约，亦未导致合同无法继续履行；且桑婷婷不存在拒绝缴税之行为，故对李惠茹要求解除合同、桑婷婷支付违约金的反诉请求，法院不予支持。对桑婷婷要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。因李惠茹未配合缴纳税费，存在迟延履约行为，故李惠茹应向桑婷婷支付违约金。桑婷婷主张之违约金数额过高，对此法院予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、桑婷婷于判决生效后七日内给付李惠茹购房款二十二万元；李惠茹于收到该款项之日起三日内协助办理将北京市朝阳区广渠路××号院×号楼××层×单元××××号房屋过户至桑婷婷名下的产权转移登记手续。二、桑婷婷于判决生效后七日内办理购买北京市朝阳区广渠路××号院×号楼××层×单元××××号房屋的贷款手续，李惠茹予以协助；桑婷婷于贷款审批完毕之日起七日内给付李惠茹购房款一百七十九万元。三、李惠茹于判决生效后七日内给付桑婷婷违约金五万元。四、驳回桑婷婷其他诉讼请求。五、驳回李惠茹的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，李惠茹提交：1.2015年4月21日李惠茹与中介陆×1电话录音及文字整理，证明2015年2月至3月，由于桑婷婷批贷函没有按约办理完毕，按照合同及补充协议约定，李惠茹可以解除合同，此后桑婷婷与中介谎称批贷函3月份已办理完毕，桑婷婷提出李惠茹配合少缴税。2.2015年4月22日李惠茹与陆×1电话录音及文字整理，证明4月22日双方仍就是否少缴税问题进行磋商。3.2015年4月27日李惠茹与中介陆×1电话录音及文字整理，证明在缴税问题未落实之际，桑婷婷提出解除双方签订的房屋买卖合同、补充协议及网签备案合同，重新签订买卖合同，按照178万贷款办理网签合同及贷款手续，已支付105万元房款由李惠茹退还桑婷婷。4.2015年5月8日李惠茹与中介陆×1电话录音及文字整理，证明桑婷婷此前无法正常办理银行贷款手续系信用卡逾期还款记录所致，桑婷婷已经向银行还清欠款并做了征信，目前可以正常办理贷款。鉴于此，桑婷婷予以解除之前的合同、要求李惠茹退还已支付的105万元，双方重新按照306万元签署房屋买卖合同、按照178万元重新办理贷款手续，桑婷婷的行为导致双方之间产生新矛盾、加剧阻碍双方合同的继续履行。5.2015年5月22日李惠茹与中介陆×1电话录音及文字整理，证明双方仍就缴税、撤销网签合同、重新签署买卖合同、重新办理贷款、退还105万元等事项进行磋商，李惠茹一直在积极催促合同履行、办理正常缴税、多次要求所有环节需合法合规，反而是桑婷婷出现第一次贷款被拒绝、第二次找担保公司而非正常银行贷款、骗取银行高额贷款、拒绝正常缴税、撤销网签合同重新签署买卖合同等违约行为，合同无法正常履行系桑婷婷一方导致。6.2015年5月25日李惠茹与中介陆×1电话录音及文字整理，证明双方仍就是否撤销原网签合同、是否重新签署买卖合同、是否重新办理贷款、如何退还105万元进行磋商。7.2015年5月27日李惠茹与中介陆×1通话录音，证明就双方合同履行中出的系列问题，桑婷婷一直消极对待、故意拖延，导致问题不但没有解决、反而进一步恶化，合同无法继续履行系桑婷婷原因所致、桑婷婷应当承担相应责任。桑婷婷对该7份证据的真实性、关联性均予以认可，证明目的不认可。麦田公司对该7份证据的真实性、关联性均予以认可，证明目的不认可。
另，经本院向中国银行股份有限公司北京宣武支行询问，2015年4月20日该公司出具的贷款通知书因超出一年已失去效力。依据《个人贷款管理暂行办法》相关规定，借款人应当依据借款合同约定使用贷款资金，如果发现改变贷款用途的情形，将不予放款，已经放款的，将提前解除借款合同，要求借款人提前还款。对此，李惠茹、桑婷婷、麦田公司均予认可。
再查，经本院询问，桑婷婷在庭审中表示目前没有现金支付购房款余款的能力，至少一个月以上有可能筹集到，如果先过户至其名下，其可以找小额贷款公司作担保贷款。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方争议焦点有二，其一双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应继续履行或解除；其二，李惠茹、桑婷婷是否存在违约及相应责任。关于争议焦点一，本院认为，依据本案查明的事实，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应系双方当事人真实意思表示达成，但其中《补充协议》第四条约定内容违背诚实信用原则和违规使用贷款资金，双方进而虚构交易价格进行网签及办理贷款手续，此种行为虽不违反法律法规强制性规定，但不应当受到法律保护，本院对双方该行为予以谴责，双方均应对此承担相应后果。依据查明事实，双方实际已履行的给款方式虽与《北京市存量房屋买卖合同》约定并不一致，与《补充协议》约定一致，但桑婷婷一审中主张继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，购房款余款亦应依约支付，依据《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（一）项及附件二第二条第5项约定，如买受人未再次申请贷款、再次申请贷款仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于二十日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。而中国银行股份有限公司北京宣武支行出具的贷款通知单已经失效，对此桑婷婷与李惠茹均有过错，结果上涉及贷款的相关条款已无可能继续履行，桑婷婷应当在合同约定期限内支付余款。现桑婷婷在庭审中表示目前没有现金支付余款的能力，双方继续履行合同存在根本障碍，继续履行《北京市存量房屋买卖合同》不符合合同约定，亦失去意义，故桑婷婷要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》之主张，本院难以支持，李惠茹要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之主张，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。
关于争议焦点二，就双方违约状况及相应责任而言，桑婷婷主张李惠茹不予配合办理缴纳税费等相关手续，构成根本违约，李惠茹抗辩其虽签订了《补充协议》但出于担心不愿继续履行，其亦不愿配合变更网签交易价格使桑婷婷少缴税，故主张桑婷婷诸多不诚信行为构成根本违约。本院认为，《补充协议》第四条约定违背诚实信用原则与违规使用贷款资金，致使桑婷婷再次贷款审批手续失效，进而合同无法依约履行，对此双方均有过错，故双方主张对方存在根本违约之意见本院均不予采纳，相应违约金之诉请，本院均不予支持。李惠茹的上诉意见，本院不予采纳。一审法院认定李惠茹单方存在迟延履约行为，判令李惠茹向桑婷婷支付违约金，认定有误，本院一并予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）朝民初字第68859号民事判决。
二、解除李惠茹与桑婷婷于2015年1月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》和2015年2月5日签署的《补充协议》。
三、驳回桑婷婷的诉讼请求。
四、驳回李惠茹的其他诉讼请求。
一审案件受理费25450元，其中由桑婷婷负担12725元（已交纳），由李惠茹负担12725元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费15640元，其中由李惠茹负担7820元（已交纳），由桑婷婷负担7820元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费25450元，其中由李惠茹负担12725元（已交纳），由桑婷婷负担12725元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 李 淼
代理审判员 刘 栋
二〇一六年十二月九日
书 记 员 佳 丽
书 记 员 田亚男