广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1737号
原告：广州市增城区永宁街湖东村民委员会，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：罗显文。
委托代理人：罗伟忠，广东金日律师事务所律师。
被告：陈燕明，住广东省广州市增城区。
委托代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。
第三人：广州市增城区永宁街湖东村上屋经济合作社，住所地广东省广州市增城区。
负责人：罗子尧。
原告广州市增城区永宁街湖东村民委员会诉被告陈燕明、第三人广州市增城区永宁街湖东村上屋经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市增城区永宁街湖东村上屋经济合作社的法定代表人罗显文及其委托代理人罗伟忠，被告陈燕明及其委托代理人万军第三人广州市增城区永宁街湖东村上屋经济合作社的负责人罗子尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市增城区永宁街湖东村民委员会诉称：原、被告于2006年4月12日签订《房屋出租合同》，约定原告将湖东村旧小学房屋一幢、湖东村旧村委办公楼及围墙内的空地（以下简称涉案租赁物）出租给被告使用，面积约4亩，期限三十年，被告应在每年5月28日前一次性缴付下一年度的租金，逾期一个月缴付租金，视为被告违约，原告有权单方解除合同，收回房屋。2015年5月28日前，被告应向原告缴付2015年6月至2016年5月期间的租金，但至2015年9月7日被告仍未缴付租金，原告于2015年9月7日通过快递方式向被告发出解除合同通知书，还在被告承租的房屋门口张贴解除合同通知书，要求被告在收到通知书的两天内前来办理解除合同手续，逾期不来，视为被告对解除租赁合同无任何�议。时至今日，被告既不交租又不办理解除合同手续，强行占用涉案租赁物，拒绝搬迁，严重损害原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令，一、确认原、被告签订的《房屋出租合同书》于2015年9月10日正式解除；二、没收被告陈燕明缴交的押金20000元；三、被告在判决生效后十天内将租赁的标的物（即两幢楼房）腾空交回给原告；四、被告向原告支付拖欠的2015年6月1日至9月30日期间租金10000元；五、被告向原告支付合同解除之日起至交回涉案租赁物之日止的占用费40000元（每月按10000元的标准计算）。
被告陈燕明辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告承认存在疏忽情况，没有在合同约定的日期内准时向原告交租，实际情况是，被告当时不是故意不租交，因被告不在国内。在以往履行合同过程中，原、被告双方一直很顺利，�有发生过纠纷，被告在以前也曾出现过因疏忽延迟交租的情况，双方都是通过协商解决该问题。在被告发现迟交租的情况后，被告在2015年8月份回国后曾多次到原告处协商，但原告拒绝调解，一直到10月份，被告也曾到永宁街道办事处的司法所进行协商，调解过程都是被告主动要求交纳租金，但原告还是拒绝协商。2015年11月24日，被告将租金直接汇至原告的账户，原告仍然拒绝接收，并把款项退还给被告。被告认为，延迟交租的情况是小瑕疵，不是根本性违约行为，而且被告此前也曾于2011年及2014年发生过迟延至9月才交租的情况，延迟交租后被告多次主动向被告解释，被告并非恶意拖欠租金。被告至今已承租涉案房屋9年，被告在涉案租赁物添置了财产，若原告坚持要解除合同会不利于双方的利益。对此，被告向原告表达歉意，双方签订的涉案合同尚未达到必须解除�同的程度，希望原告考虑双方的利益，从有利于合同履行的角度处理。
第三人广州市增城区永宁街湖东村上屋经济合作社述称：同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年4月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋出租合同书》，约定内容如下“……甲方同意将原湖东村旧小学房屋一幢及湖村东旧委会办公楼的围墙内的全部租给乙方使用，经双方协商，订如下条款：一、租用房屋位置及面积：位置位于仙宁路边，即是湖东村第三合作社地内，此地面积约四亩。二、租期：双方协定为叁拾年（从二OO六年七月一日起至二O三六年六月三十一日止）。三、租金及缴付方法：双方商定每年租金为叁万元。每年要在五月二十八日前一次缴付明年的租金给甲方。租用时间每十年的租金滞增10%。四、甲�乙双方的责任。甲方责任：……6、甲方同意签订协议进场后用两个月时间进行厂房整理，并免收两个月租金。乙方责任：……3、乙方要协商好周边的群众关系，搞好本厂治安工作，协助好甲方办理计生、外来人口的办证登记。……五、违约责任：甲方在出租期内不得随意收回房屋。如果甲方不按约定时间如提前收回房屋，因而造成乙方损失的，甲方应以赔偿一切的损失。乙方如是按有关规定或不按时间缴交租金，逾期不交租金视为乙方违约，不得超过一个月交租金，甲方有权收回房屋，并将其财产折价顶扣所欠资金。六、签合同时，乙方要交付贰万元作为押金给甲方，租期满后甲方退回给乙方，……”。签订合同后当日，原告将涉案租赁物交付给被告使用，被告向原告支付了20000元押金，原告出具《增城市新塘镇统一收据》给被告收执，收据的“收款单位”一栏�加盖了“增城市宁西镇湖东村经济联合社财务专用章”。
2007年6月4日，被告向原告支付涉案租赁物2008年的租金20000元，原告出具《增城市新塘镇统一收据》给被告收执，收据中“收款单位”一栏为加盖了“广州市增城市新塘镇湖东村经济联合社财务专用章”，“付款单位”一栏填写了“陈某甲”的名字。
2014年9月6日，被告向原告支付涉案租赁物2014年的租金20000元，原告出具《广州市农村财务专用收据》给被告收执，收据“收款单位”处加盖了“增城市永宁街湖东村经济联合社财务专用章”，“缴款单位”一栏填写了“陈某甲”的名字。
2015年9月7日，原告通过EMS快递向被告发出《解除合同通知书》，内容为被告至今三个月未缴租金，已构成违约，原告根据合同法的有关规定，决定单方解除合同，现正式通知被告，限收到本通知或通知公告后两天来村委办理解除合同手续，逾期不来，视为对解除合同无任何异议，并限被告自本合同解除之日起10日内搬走可动资产，逾期不搬迁，被告会联同村联防队进行强制搬迁，造成的损失由被告自行负责等。
2015年11月24日，被告通过陈晓燕名下在中国银行开设的账户（账号62×××51）向“增城市永宁街湖东村经济联合社”在广州农商银行增城支行开设的账户（账号32×××53）转账汇款30000元。2015年11月24日，“增城市永宁街湖东村经济联合社”将上述所述30000元以转账方式退回给了陈晓燕在中国银行开设（账号62×××51）的银行账户内。
2016年1月14日，原告出具《证明》，内容为“兹证明原湖东村第三经济合作社，现已变更为湖东村上屋经济合作社。特此证明”。
2016年1月15日，广州市公安局增城区分局宁西派出所出具《证明》，内容为“经我所核查，增城区永宁街湖东村旧小学教学楼和旧村委会办公楼编址为增城区永宁街湖东村校前路3号，特此证明”。
本案审理过程中，一、原告陈述，原告出租给被告使用的两幢房屋及房屋周边的三亩土地位于永宁街湖东村校前路3号，其中土地的权属人是第三人，两幢房屋是由政府及村民捐资所建，没有办理产权证书，也没有办理规划报建手续，但出租的房屋属于原告所有；双方签订的《房屋出租合同书》第一条已说明土地属于第三人，因此被告对此是知情；《房屋出租合同书》第三条约定，是先交租后使用，每年的租金在当年5月28日前支付，首年的租期是2006年7月1日至2007年6月30日，第二年的租期从2007年7月1日至2008年6月30日，此后每年的租期以此类推，被告至今付清了2015年6月30日之前的租金，从2015年7月1日起拖欠租金，之后的租金一直都未缴纳；自被告拖欠租金后，原告有通过电话方式以及到涉案租赁物处催收租金，被告称叫他人代为交租，但一直没有交租；直到原告提起本案诉讼之后，被告才通过转账汇款方式向原告支付租金，由于原告向被告催收租金无果后，已召开了村民代表大会，经讨论，一致要求收回涉案租赁物，因此被告即使以汇款方式迟延交租，原告也作退款处理。
二、被告陈述，被告向原告承租的是两幢房屋及三亩土地，位于永宁街湖东村校前路3号，被告承租时以为涉案租赁物的权属人都是原告；被告承租涉案租赁物是用于开办包装厂（属于加工性质），涉案租赁物一直都是由被告使用，被告并未将涉案租赁物转租给他人使用；《房屋出租合同书》约定被告在�年5月28日之前向原告支付当年7月1日至次年6月30日期间的租金，实际上，被告交租的时间比较灵活，有时会迟于《房屋出租合同书》约定的交租时间；被告至今已交清2015年6月30日之前的租金，从2015年7月1日开始欠租；欠租后，原告既没有打电话也没有到涉案租赁物处向被告催收过租金。
三、第三人陈述以下事实，原告出租给被告的涉案租赁物中位于永宁街湖东村校前路3号，是第三人权属范围内，其中土地的权属人是第三人，但地上建筑物是属于原告所有；原、被告签订《房屋出租合同书》时，第三人并不知情，直到收到本案开庭传票才知道原告将土地出租给被告使用；对于原告未经其同意就将涉案租赁物范围的土地出租给被告使用一事，第三人表明不同意，第三人已向原告主张收回出租的土地，原告也同意向被告收回涉案租赁物后将土地返还给第三人。
四、原、被告均确认2015年、2016年每年的租金为30000元，每月租金是2500元（30000元/年÷12个月）。原告主张第五项诉讼请求按每月10000元的标准计算占用费，该标准是按市场价值计算，但无法提供相关凭据。鉴于原告的上述主张没有提供相关依据，经本院询问，原告表明对被告每月占用涉案租赁物所产生占有使用费的市场价值标准不申评估。
五、原告第一项诉讼请求要求解除《房屋出租合同书》，但原告承认出租给被告使用的房屋没有办理规划报建手续，经本院向原告释明合同效力的问题，原告坚持原诉讼请求。
六、原、被告在庭审中明确不在本案中处理20000元押金的问题。第二次庭审过后，原告提交申请书，申请撤回要求没收被告20000元押金的诉讼请求。
七、原告主张被告在承租期间将涉案租赁物转租给广州众德包装制品有限公司使用，并于2016年1月12日提交申请书，申请追加广州众德包装制品有限公司为本案第三人参加诉讼，并且申请变更第三项诉讼请求为判令被告和广州众德包装制品有限公司在判决生效后十天内将涉案租赁物腾空并交回给原告。2016年5月12日，原告再次提交申请书，以广州市众德包装制品有限公司在2016年4月30日前已搬离涉案租赁物以及原告无充足证据证明被告将涉案租赁物存在转租的事实为由，申请撤回广州众德包装制品有限公司为第三人参加诉讼，并申请撤回要求判令广州众德包装制品有限公司腾空交回涉案租赁物的诉讼请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告承认出租给被告涉案租赁物未办理规划报建，即原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证以及验收等手续，因此，原、被告于2006年4月12日签订的《房屋出租合同书》为无效合同，导致上述合同无效的后果，原、被告均有过错，双方应各自承担相应的法律责任。基于上述合同为无效合同，故原告要求确认双方签订的《房屋出租合同书》于2015年9月10日解除的诉讼请求，于法不合，本院不予支持。
在《房屋出租合�书》无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告腾空并交还涉案租赁物的诉讼请求，本院予以支持。至于押金的返还问题，原告已撤回要求没收押金20000元的诉讼请求，故本院对押金问题不予调处，原、被告可另行协商解决。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽《房屋出租合同书》无效，但被告作为涉案租赁物的实际使用人，仍然应当向原告支付占有使用费。庭审中，原、被告均确认被告已交清2015年6月30日之前的租金，故被告应向原告支付2015年7月1日起至腾空并交回涉案租赁物给原告之日止有占有使用费，占有使用费的标准应参照《房屋出租合同书》约定的租金标准，即每月2500元(30000元/年÷12个月)的标准计算。原告要求被告支付2015年6月份的租金以及要求被告按每月10000元的标准支付占有使用费等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告�燕明于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于广州市增城区永宁街湖东村校前路3号房屋，并将涉案租赁物交还给原告广州市增城区永宁街湖东村民委员会；
二、被告陈燕明于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市增城区永宁街湖东村民委员会支付2015年7月1日至被告陈燕明腾空并交还涉案租赁物之日止的占有使用费（按每月2500元的标准计算）；
三、驳回原告广州市增城区永宁街湖东村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费13800元，由原告广州市增城区永宁街湖东村民�员会负担9108元，被告陈燕明负担4692元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢艳晖
人民陪审员 詹玉琴
人民陪审员 罗巧宜
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 李 靖
附相关的法律法规及司法解释：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高�民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。