北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08819号
上诉人（原审原告）北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱伍全，男，1963年10月18日出生。
被上诉人（原审被告）白志莹，男，1955年7月11日出生。
被上诉人（原审被告）牛玉珍，女，1958年6月7日出生。
上诉人北京市基督教三自爱国运动委员会（下称基督教委员会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，基督教委员会起诉至原审法院称：北京市西城区×××3号系我单位所有房产。2001年9月1日，该房产范围内的40、41号房间（下称诉争房屋）由北京市西城区房屋土地管理局福绥境管理所（下称福绥境房管所）出租给朱伍全，2003年4月，经我单位委托由北京仟和物业管理有限公司（下称仟和物业公司）出租给朱伍全，诉争房屋两间总使用面积为20.9平方米，租金标准为每月36.37元。合同签订后，自2002年9月起，朱伍全一直未向我单位及我单位委托人交付租金，并未经我单位同意擅自将诉争房屋转租、转借给白志莹、牛玉珍一家。我单位多次通知朱伍全、白志莹、牛玉珍缴纳欠缴租金，返还诉争房屋，朱伍全、白志莹、牛玉珍始终未予缴纳并返还。2011年6月23日，经北京市西城区房屋安全鉴定站鉴定，诉争房屋属危险房屋。2013年2月25日，我单位通知朱伍全、白志莹、牛玉珍于3日内腾退诉争房屋，但朱伍全、白志莹、牛玉珍未予腾退。其后朱伍全、白志莹、牛玉珍承诺于2013年“五一”前后搬完，但至今朱伍全、白志莹、牛玉珍仍未将诉争房屋腾退返还我单位。我单位认为朱伍全未经出租人同意转租转借承租房屋，已严重违反了租赁合同，白志莹、牛玉珍使用我单位房屋无任何依据，严重侵害了我单位的合法权益。并且现在进入夏季多雨季节，如果朱伍全、白志莹、牛玉珍仍不腾退诉争房屋的话，我单位无法进行修缮翻建，破损的房屋随时可能造成严重的人身、财产伤害事故。因此我单位起诉要求：1、解除我单位与朱伍全之间的房屋租赁关系；2、朱伍全向我单位支付自2002年9月1日起至2014年5月31日期间的租金5128.17元，并按照每月租金36.37元标准支付自2014年6月1日起至实际腾退诉争房屋之日止的房屋使用费；3、朱伍全、白志莹、牛玉珍腾退诉争房屋；4、诉讼费用由朱伍全、白志莹、牛玉珍承担。
朱伍全辩称：基督教委员会的请求无事实和法律依据，是为报复才进行的诉讼。我自2001年9月开始承租诉争房屋，一直正常履行合同并缴纳房租至2012年夏天。当时在进行旧房改造过程中，基督教委员会的工作人员将白志莹打成轻伤，后其工作人员为了免除处罚，给付白志莹赔偿款7万元。此后基督教委员会对我提出的修缮房屋请求和当时其承诺的旧房改造均未按约定履行。截止至收到起诉书时，基督教委员会从未向我主张缴纳房租。诉争房屋自2001年9月1日由福绥境房管所租给我的，我自2012年7月开始至今未缴纳房租，造成未缴纳房租的原因是基督教委员会无人收房租，我也不知道交给谁。白志莹是我妻子的哥哥，牛玉珍是白志莹的妻子。2003年左右，我妻子怀孕，诉争房屋居住条件不好。当时诉争房屋所在地张贴拆迁公告，亦即将拆迁。另外诉争房屋放置我的物品，曾经发生过盗窃，亦不安全。因此，我就在朝阳门附近租房居住，让白志莹、牛玉珍夫妇帮我看房。起初他们偶尔去一趟诉争房屋内，逐渐他们就在此居住了。当时考虑诉争房屋即将拆迁，也就无所谓了，但至今仍未拆迁。在基督教委员会修缮我承租的房屋后，我同意缴纳房租，不同意解除合同。因为我承租诉争房屋时该房屋属公房性质，不能随意解除。另外我并未将房屋转租，屋内一直放置我的物品，白志莹、牛玉珍只是因看房在此居住，未收取其任何费用，亦不属于转借。现房屋是危房，亦无法居住。如果基督教委员会给我修房，我同意腾退诉争房屋，修缮完毕后搬回，但应当给我提供周转房。
白志莹、牛玉珍辩称：我们是夫妻关系，朱伍全是白志莹的妹夫。2003年左右，因朱伍全之妻怀孕，诉争房屋又面临拆迁，且房屋漏雨，院内也没有厕所，实在无法居住。基于上述原因，朱伍全就让我们帮忙看房，同时负责找当时的房管单位仟和物业公司协商解决诉争房屋的修缮问题。当时牛玉珍住母亲家，白志莹住其姐家，我们偶尔过来看房。后来诉争房屋因需翻建，所在院落围墙被拆除，经常丢失物品，我们就在此居住了。此后房屋属于危房，亦无法居住了。我们一直替朱伍全缴纳房租，但自从基督教委员会将白志莹打伤，双方发生矛盾后，即未再收取房租。如果基督教委员会与朱伍全的房屋租赁合同不解除，我们同意腾退诉争房屋。
原审法院经审理认为：基督教委员会作为诉争房屋所有权人，委托仟和物业公司代行房屋管理权，故该物业公司与朱伍全就诉争房屋签订的《公有住宅租赁合同》合法有效，双方均应当按照该合同约定行使权利、履行义务。由于朱伍全系以承租公有住房的形式从原公有房屋管理部门承租的诉争房屋，且与仟和物业公司亦签订《公有住宅租赁合同》，故朱伍全应当享有公房承租人的权利。基督教委员会主张朱伍全存在转租、转借、无正当理由长期拖欠房屋租金等符合合同约定的行使解除权的情形，应当就此提供证据。基督教委员会认为朱伍全将诉争房屋转租给他人，未提供证据，法院不予采信。根据朱伍全、白志莹、牛玉珍的陈述、居委会证明以及白志莹、牛玉珍的书面材料等证据可证实，朱伍全的确存在将诉争房屋借给白志莹、牛玉珍居住的情形。但是根据基督教委员会提供的《房屋修缮通知》，即便该证据的真实性朱伍全、白志莹、牛玉珍不予认可，但可以说明自2012年基督教委员会即得知白志莹、牛玉珍在诉争房屋居住且未提异议。基督教委员会保留白志莹、牛玉珍于2013年3月写的两份书面材料，其中提及此二人在上述房屋居住的情况，亦可证实上述事实。故应当视为基督教委员会对朱伍全将诉争房屋借给白志莹、牛玉珍的情况知情且未提异议。另外，再考虑到白志莹、牛玉珍为朱伍全的亲属，朱伍全系原公有房屋承租人的身份，诉争房屋亦长期存在需要修缮不方便居住的情形，法院对基督教委员会以朱伍全转借房屋为由要求解除房屋租赁合同的主张，不予支持。关于长期欠租问题，由于诉争房屋长期存在需要修缮的问题，牛玉珍在其书面材料中亦称因房屋修缮而经房屋管理人员同意不再交纳租金，且基督教委员会并未举证证明其持续向朱伍全、白志莹、牛玉珍索要租金，因此不属于《公有住宅租赁合同》中约定的“无正当理由拖欠房租”的情形。故对基督教委员会要求解除与朱伍全房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。但基督教委员会通过本案诉讼，已明确其不同意白志莹、牛玉珍在诉讼争房屋内居住的意见，且白志莹、牛玉珍并非朱伍全的共居人，其二人应当在法院规定时间内携各自物品搬出诉争房屋，自行解决住房。根据房屋安全鉴定报告，可证实诉争房屋需要修缮。从房屋居住、使用安全角度考虑，朱伍全应当在房屋修缮期间携其物品搬离诉争房屋，待修缮完毕后方可搬回。由于朱伍全并未在诉争房屋内居住，仅存放物品，因此在房屋修缮期间，其应当自行解决周转房问题。诉讼中基督教委员会与朱伍全均认可诉争房屋月租金标准按照《公有住宅租赁合同》约定计算，法院不持异议。朱伍全、白志莹、牛玉珍就各自主张的拖欠房租时间均未提供证据，法院不予采信。但根据人民法院的民事调解书，仟和物业公司通过《委托物业管理合同》，对诉争房屋在内的基督教委员会所属物业进行承包式管理，自负盈亏，并在调解协议签订当日确认债权债务全部结清，在约定期限之内由仟和物业公司向基督教委员会交付包括诉争房屋租赁合同在内的材料，故对于民事调解书签收之日前的房屋租金，基督教委员会无权向朱伍全主张。因此欠租应当从2010年4月开始，计算至朱伍全因房屋修缮从诉争房屋搬出之日止，每月按照36.37元标准计算。由于朱伍全在诉争房屋内一直存放物品，使用了该房屋，故法院对朱伍全主张因房屋待修无法居住故不同意支付租金的理由不予采信。另外，如果白志莹、牛玉珍未按法院规定的期限腾房，由于其二人系通过朱伍全占用诉争房屋，应由朱伍全按照上述租金标准向基督教委员会支付该期间的房屋租金。据此，原审法院于2015年7月3日判决：一、判决生效之日起十五日内，白志莹、牛玉珍携其物品从北京市西城区×××院中朱伍全承租的南房两间（《房产所有权证》标明的四号房西数第一、二间，《公有住宅租赁合同》标明的第四十、四十一号房屋）内搬出，自行解决住房；二、判决生效之日起十五日内，朱伍全携其物品从北京市西城区×××院中由其承租的南房两间（《房产所有权证》标明的四号房西数第一、二间，《公有住宅租赁合同》标明的第四十、四十一号房屋）内搬出，自行解决周转房屋，待房屋修缮完毕后搬回；三、判决生效之日起十五日内，朱伍全向北京市基督教三自爱国运动委员会支付自二○一○年四月一日至二○一五年六月三十日的房屋租金二千二百九十一元三角一分；四、朱伍全于朱伍全、白志莹、牛玉珍实际腾房之日起七日内，向北京市基督教三自爱国运动委员会支付自二○一五年七月一日至实际腾房之日止的房屋租金，每月租金按照三十六元三角七分的标准计算；五、驳回北京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。如果朱伍全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，基督教委员会不服，上诉至本院称：1、诉争房屋系我所有的房产，并非公房，朱伍全不享有公房承租人权利；2、我单位知道朱伍全转借房屋之后，一直要求腾退，白志莹出具的函件明确承诺腾退诉争房屋；3、朱伍全自2002年承租诉争房屋后不久即转借房屋，我单位有权要求解除合同；4、朱伍全未举证证明其缴纳了租金，其拖欠房租的行为系严重违约；5、我单位与朱伍全之间系不定期租赁合同，我单位有权随时解除合同。故请求变更原判第二项为解除我单位与朱伍全之间的租赁合同，变更原判第三项为朱伍全支付2002年9月1日至2015年6月30日期间的租金。朱伍全、白志莹、牛玉珍同意原判。
经审理查明：北京市西城区×××3号房屋所有权人为基督教委员会，其中4号房为南房3间。该房产原由福绥境房管所按照公有住宅管理。2001年9月，福绥境房管所与朱伍全签订《公有住宅租赁合同》，约定：将诉争房屋出租给朱伍全，房屋总使用面积20.90平方米，居室为2间，租期自2001年9月1日至新租金标准执行之日止，月租金36.37元。2002年5月20日，基督教委员会与仟和物业公司签订《委托物业管理合同》，约定：基督教委员会将包括东廊下胡同3号房屋在内的散落于北京市各个城区的房产委托仟和物业公司进行统一管理、综合服务，包括房屋的使用、维修、养护、清洁、便民服务、公共生活秩序、车辆停泊、物业档案管理等事项；形式为承包经营、自负盈亏；期限为20年等条款。2003年4月22日，仟和物业公司（甲方）与朱伍全（乙方）就诉争房屋签订《公有住宅租赁合同》，约定：租期自2003年4月开始（未约定终止时间），租金标准不变。该合同约定乙方按月交纳房租，无正当理由拖欠租金6个月以上的，擅自将房屋转租、转让、转借的，无故空闲连续6个月以上的，甲方有权中止合同，收回房屋。2010年3月31日，经北京市高级人民法院调解，仟和物业公司与基督教委员会达成调解协议，约定包括：仟和物业公司于调解协议签订15日内向基督教委员会交付委托管理房产的租赁合同、协议及物业管理档案、房屋档案，双方一致确认包括《委托物业管理合同》在内的合同下的债权债务全部结清，不再存在债权债务关系等事项。此后基督教委员会未再与朱伍全签订房屋租赁合同。
2011年6月23日，经北京市西城区房屋安全鉴定站鉴定，诉争房屋为一般损坏房屋，建议应加强修缮。诉讼中基督教委员会出具2013年2月25日《房屋修缮通知》一份，称：“西城区×××3号朱伍全、白志莹、牛玉珍……北京市住建委委托北京市西城区房屋安全鉴定站于2011年对你居住的房屋（4号房西数第1、2间）进行了安全鉴定，经鉴定你居住的房屋为一般损坏，需进行修缮。我会曾于2012年多次通知你方将房屋腾空交与我会进行修缮，但至今仍未腾房……自即日起限你方立即停止使用，三日内将所居住的房屋腾空交予我会进行修缮。……”朱伍全、白志莹、牛玉珍对该证据真实性不予认可，称未收到该通知。目前诉争房屋仍未进行修缮。
白志莹、牛玉珍为夫妻关系，白志莹系朱伍全配偶之兄。诉讼中，基督教委员会向法院出具由北京市西城区新街口街道富国里社区居委会出具给“基督教房管部门”的证明，称“白志营自2000年10月来西城区东廊下胡同3号居住”。白志莹、牛玉珍称上述证明内容并不真实，白志莹并非2000年开始在诉争房屋内居住。为证实白志莹、牛玉珍二人在诉争房屋内长期居住，基督教委员会出具白志莹、牛玉珍于2013年3月写的两份书面材料。牛玉珍的书面材料中称：其系诉争房屋住户。2007年屋顶塌了一角，工作人员用纸板粘上，称不用交房租以折抵损失。因实际困难一直在此居住。2012年翻建房屋出现误会。2013年2月屋顶再次塌陷，申请领导予以考虑。白志莹的书面材料内容为“教会领导好：西城区东廊下3号我们住的房子承租人叫朱伍全，是我妹夫，我是他大舅哥。我们准备五一前后搬完”。此后朱伍全、白志莹、牛玉珍一直未将诉争房屋腾空。
朱伍全自2000年承租北京市西城区×××5号平房1间，使用面积8.6平方米。诉讼中朱伍全称该房屋面积过小，因此一直由其两名兄弟在此间房以及其父承租的该院另外两间房居住，现其一家与父亲共同在北京市海淀区×××601号其兄名下房屋内居住，并出具该房屋产权证。牛玉珍、白志莹及其子与他人按份共有位于北京市西城区×××2幢1层房屋1间（建筑面积9.80平方米），牛玉珍、白志莹共有份额各为1／4。诉讼中牛玉珍称其现居住北京市朝阳区×××7号其母家中，白志莹现居住北京市通州区宋庄富豪村，如腾房由其二人自行解决住房。
原审法院审理中对诉争房屋进行了勘察，现该房屋屋顶破损，屋内无人居住。牛玉珍、白志莹称屋内已无其物品，朱伍全称屋内尚有白志莹的零散物品。
就房屋租金一节，双方当事人均认可诉争房屋月租金为36.37元。朱伍全称自2012年7月起，白志莹、牛玉珍称自2007、2008年左右开始起，均未提供证据。
上述事实，有《房屋所有权证》、《公有住宅租赁合同》、（2010）高民提字第450号民事调解书、房屋安全鉴定报告、居委会证明、白志莹、牛玉珍的书面材料、小院胡同房屋的《公有住宅租赁合同》、中廊下胡同、海淀区八宝庄房屋的《房屋所有权证》、现场勘查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。福绥境房管所与朱伍全签订的《公有住宅租赁合同》、基督教委员会委托仟和物业公司与朱伍全签订的《公有住宅租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽诉争房屋系基督教委员会所有的房屋，但因历史原因，诉争房屋由福绥境房管所按照公有住宅进行管理，并先后经由福绥境房管所、仟和物业公司以公房性质出租给朱伍全并签订了《公有住宅租赁合同》，因此朱伍全应享有公房承租人的权利。故基督教委员会称诉争房屋系其所有的房屋，朱伍全承租的并非公房的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。
关于基督教委员会以朱伍全转借房屋为由要求解除合同一节，基督教委员会上诉称其在知道朱伍全转借房屋之后，一直要求朱伍全、牛玉珍、白志莹腾退房屋，并提交居委会证明、牛玉珍、白志莹出具的书面材料等证据证明朱伍全存在转借的事实，从基督教委员会出具的《房屋修缮通知》中可以看出，自2012年起基督教委员会即知道朱伍全存在转借诉争房屋的事实，但未提供证据证明其对此曾提出异议，且结合牛玉珍、白志莹出具书面材料承诺腾退诉争房屋的时间系在基督教委员会出具《房屋修缮通知》之后不久的事实，可以确认牛玉珍、白志莹承诺腾退诉争房屋系因诉争房屋需要修缮，并非基督教委员会因朱伍全转借而要求解除合同、腾退房屋。同时，再考虑到基督教委员会知道朱伍全转借诉争房屋时，诉争房屋已处于需要进行修缮、不适合居住的状态，以及牛玉珍、白志莹系朱伍全亲属的事实，本院对基督教委员会以朱伍全转借为由要求解除合同的上诉理由不予支持。
基督教委员会上诉称朱伍全长期拖欠房租的行为系严重违约，其有权要求解除合同并要求朱伍全缴纳所拖欠的租金，根据北京市高级人民法院（2010）高民提字第450号民事调解书确认的事实，基督教委员会对2010年3月31日之前的租金无权主张，但对2010年4月1日之后的租金仍有主张的权利，故对基督教委员会要求朱伍全缴纳2010年4月1日至2015年6月30日的租金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于诉争房屋自2011年起即需进行修缮，且基督教委员会未举证证明其在2010年4月1日之后向朱伍全主张过租金，故对基督教委员会以朱伍全长期拖欠房租为由要求解除合同的上诉理由，本院不予采信。
基督教委员会上诉称其单位与朱伍全之间系不定期租赁合同，因仟和物业公司系受基督教委员会委托与朱伍全签订的《公有住宅租赁合同》，该合同效力应及于基督教委员会，该合同为书面合同且并未约定终止时间，故对基督教委员会主张其单位与朱伍全之间系不定期租赁合同的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担25元（已交纳），由朱伍全、白志莹、牛玉珍负担25元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年十月二十日
书 记 员 刘梓晨