北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43252号
原告北京德商家艺经贸有限公司。
法定代表人王xx，总经理。
委托代理人安家骥。
被告北京华中盛达商品配售有限公司。
法定代表人魏x，经理。
委托代理人董xx。
被告北京华中盛达商品配售有限公司xxxx超市。
负责人叶xx，经理。
原告北京德商家艺经贸有限公司（以下简称德商家艺公司）与被告北京华中盛达商品配售有限公司（以下简称华中盛达公司）、被告北京华中盛达商品配售有限公司xxxx超市（以下简称xxxx超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员任征远独任审判，公开开庭进行了审理。原告德商家艺公司的法定代表人王xx、委托代理人安家骥，被告华中盛达公司的法定代表人魏x、委托代理人董xx，被告xxxx超市的负责人叶xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德商家艺公司诉称：2010年11月18日，我公司与华中盛达公司签订《合同书》，约定将北京市朝阳区xxxx房屋第一、二层（包括装修、水、电、取暖设备）建筑面积约800平方米房屋租赁给华中盛达公司从事经营活动。《合同书》约定的履行期限届满后，xxxx超市按《合同书》约定的条件续租，我公司同意，但双方未签署书面合同。xxxx超市续租后，未按约定支付租金，2015年6月中旬，xxxx超市向我公司出具《欠条》，承诺2015年6月30日将拖欠的2013年11月20日至2014年11月19日的房屋租金31万元打入我公司指定账户，华中盛达公司的法定代表人魏x还以个人名义在欠款人处签名、摁指印。但二被告至今不履行，后续租金继续发生拖欠，经多次催要无果，故诉至法院，请求：1、判令解除我公司与二被告之间的房屋租赁关系，二被告腾退承租的房屋；2、判令二被告给付我公司拖欠的2013年11月20日至2014年11月19日期间房屋租金31万元；3、判令二被告给付我公司拖欠的2014年11月20日至房屋腾退之日止的租金，标准按照每天1917.8元计付；4、二被告向我公司每天按照月租金1%的标准给付违约金，从2014年5月19日至将拖欠租金付清之日为止。
被告华中盛达公司辩称：不同意德商家艺公司的诉讼请求。不同意腾退承租房屋，因为还有人欠我公司的房租。认可欠房租是26万元。不同意违约金，因为我们之间没有合同，不存在违约金的赔偿问题。我公司与xxxx超市是法人与分支机构的关系。
被告xxxx超市辩称：合同期满后的后续事宜不清楚，同意华中盛达公司的意见。
经审理查明：2010年11月18日，德商家艺公司与华中盛达公司签订《合同书》，约定德商家艺公司将北京市朝阳区xxxx房屋第一、二层（包括现有的装修、水、电、取暖设备，以下简称涉案房屋）租赁给华中盛达公司从事经营活动，建筑面积约800平方米，租用期限三年（即2010年11月20日至2013年11月19日），年租金70万元，每年11月19日前一周支付35万元，5月19日前一周支付35万元，逾期三天仍未交付租金及相关费用，则从第四天开始，每逾期一日德商家艺公司按月租金额的1%收取违约金，逾期一个星期，德商家艺公司可终止本租约，收回出租房屋及向华中盛达公司追索赔偿。
庭审中，德商家艺公司提交《欠条》，盖有xxxx超市公章，并有华中盛达公司的法定代表人魏x签名和指印。内容为：“今欠到续租北京德商家艺经贸有限公司位于北京市朝阳区xxxx、建筑面积约800平米的第一、二层房屋租金人民币叁拾壹万元整（租期为2013年11月20日至2014年11月19日）。备注此笔款2015年6月30日打入德商家艺公司指定账户”。xxxx超市表示不知情。华中盛达公司认可真实性，但表示德商家艺公司已减免5万元租金，故应该是26万元。为此华中盛达公司提交2015年4月29日的《减免租金证明》，内容为：“（2013年11月20日至2014年11月19日）兹减免xxxx超市2013年租金伍万元整。北京德商家艺经贸有限公司黄龙飞”。德商家艺公司认可真实性，但称租金减免是有条件的，只有按时支付租金，才能减免。
华中盛达公司提交2014年12月至2015年8月每个月的支出凭单，称不拖欠租金。经本院核算为178500元。德商家艺公司认可真实性，并在其提交的《诉讼请求计算清单》中自认2014年11月20日至2015年8月31日收到租金180300元。华中盛达公司还提交其与案外人签订的定金协议和租赁合同，称已将涉案房屋的部分面积转租，但案外人未向其支付租金。德商家艺公司不认可，认为与本案无关。
另查明，华中盛达公司与xxxx超市是法人与分支机构的关系。
以上事实，有《合同书》、《欠条》、《减免租金证明》、支出凭单、《诉讼请求计算清单》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
本案中，基于华中盛达公司与xxxx超市之间的关系，根据当事人的陈述以及《欠条》、《减免租金证明》等证据，可以确认在华中盛达公司与德商家艺公司约定的租赁期限届满后，华中盛达公司实际上续租了涉案房屋，并与德商家艺公司形成了事实上的房屋租赁关系，年租金为70万元。华中盛达公司与德商家艺公司的房屋租赁期限已在六个月以上，但未采用书面形式，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现德商家艺公司要求解除合同，腾退涉案房屋，本院予以支持。关于德商家艺公司主张的违约金，一方面缺乏明确约定，另一方面缺乏证据证明德商家艺公司就解除合同事宜在合理期限之前通知过对方，势必给对方造成一定损失，故对于德商家艺公司主张违约金的诉求，本院不予支持。关于2013年11月20日至2014年11月19日的拖欠租金问题，从《减免租金证明》的内容无法看出减免还附有前提条件，故该段期间华中盛达公司拖欠租金应为26万元。关于2014年11月20日以后拖欠的租金，华中盛达公司应足额支付，按年租金70万元为标准计算至实际腾退涉案房屋为止，德商家艺公司认可2014年11月20日以后已收到租金180300元，对此在计算时应予扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京德商家艺经贸有限公司与被告北京华中盛达商品配售有限公司之间的房屋租赁关系；
二、被告北京华中盛达商品配售有限公司于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区xxxx房屋第一、二层腾空，退还给原告北京德商家艺经贸有限公司；
三、被告北京华中盛达商品配售有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京德商家艺经贸有限公司二O一三年十一月二十日至二O一四年十一月十九日期间拖欠的房屋租金二十六万元；
四、被告北京华中盛达商品配售有限公司给付原告北京德商家艺经贸有限公司自二O一四年十一月二十日至房屋实际腾退之日止拖欠的房屋租金，按年租金七十万元为标准计算（已给付十八万零三百元）；
五、驳回原告北京德商家艺经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4762元，由原告北京德商家艺经贸有限公司负担2381元（已交纳），由被告北京华中盛达商品配售有限公司负担2381元（原告北京德商家艺经贸有限公司已预交，被告北京华中盛达商品配售有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京德商家艺经贸有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 任征远
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 张 瑜