辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）振安民一初字第00264号
原告宋淑珍，女。
委托代理人陈志孝，丹东市中欣法律服务所法律工作者。
被告王兴武，男。
被告吴天芝，女。
两名被告共同委托代理人王福运（两被告女儿），女。
第三人张瑞荣，女。
委托代理人张爱芹（第三人张瑞荣女儿），女。
委托代理人王丽洁，女。
第三人张爱民，男。
原告宋淑珍诉被告王兴武、吴天芝，第三人张瑞荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月24日立案后，依法由代理审判员吴晓东独任审判。2014年8月1日，本院根据第三人张瑞荣的申请通知张爱民为本案第三人参加诉讼。2014年8月6日，本院依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志孝、被告王兴武、吴天芝委托代理人王福运、第三人张瑞荣委托代理人张爱芹、王丽洁及第三人张爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋淑珍诉称，2006年9月12日，被告王兴武与原告丈夫孙喜顺（已去世）签订购房契约，被告王兴武将房屋以6000元价格卖给原告丈夫，并交付房屋所有权证。上述房屋系第三人张瑞荣出售给被告王兴武，并将房屋所有权证交给了被告王兴武。此房至今没有办理过户，原告曾多次找被告和第三人张瑞荣要求协助办理过户手续未果，故请求判令2006年9月12日的购房契约有效，第三人张瑞荣协助原告办理涉案房屋产权过户手续。
被告王兴武、吴天芝辩称，同意原告诉讼请求。
第三人张瑞荣述称，不同意原告的诉讼请求，因为第三人张瑞荣对原、被告之间的房屋买卖并不知情。
第三人张爱民述称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是第三人张爱民卖给被告王兴武和吴天芝的，第三人张瑞荣当时并不知情。
原告为支持自己的主张，提供了以下证据材料，被告、第三人发表了质证意见：
1、2006年9月12日被告王兴武与原告丈夫孙喜顺签订的购房契约，主要内容为：2006年9月12日，王兴武因搬迁，原住房经与孙（买主）共同协商定于出售，本日成交。房价六千元整，原来已交定金一千元，应再付给原房主五千元整，原来二人口头所定事宜不变。今日二人已议即成，均无疑义。今此房一切权限均属买主所有。现租户住至九月二十日止，以后之事由买主而定，他人无权定之。售房人王兴武（下有王兴武签字），买房人孙喜顺（下有孙喜顺签字），证明涉案房屋售价6000元，分两次交纳。双方已实际履行该购房契约。
被告王兴武、吴天芝质证意见：对真实性无异议。被告二人在金矿确实买过一栋房子，后来又以6000元的价格卖了出去。
第三人张瑞荣、张爱民质证意见：第三人张瑞荣、张爱民不清楚原、被告之间的房屋买卖。
2、涉案房屋所有权证，所有权人为张瑞荣，坐落于振安区金矿街河西委林场，丘（地）号为×图×宅，×幢×号，建筑面积48.2平方米，证明涉案房屋的所有权人是本案第三人张瑞荣。
被告王兴武、吴天芝质证意见：无法确认真实性。
第三人张瑞荣质证意见：对真实性无异议，涉案房屋所有人是第三人张瑞荣，但其不清楚房照为何在别处。
第三人张爱民质证意见：对真实性无异议。
3、死亡注销证明，证明原告丈夫孙喜顺已去世，原告是本案的适格主体。
被告王兴武、吴天芝质证意见：没有异议。
第三人张瑞荣质证意见：对真实性没有异议，但与本案无关。
第三人张爱民质证意见：对真实性没有异议。
4、孙贵安放弃继承声明书、身份证及户口簿，声明书内容为：我是孙喜顺、吴天芝的独子，我母亲起诉王兴武、吴天芝、张瑞荣的房屋买卖确权过户纠纷一案，我本人同意宋淑珍的意见，并释明放弃对父亲房屋的继承，归母亲宋淑珍所有。证明人孙贵安（手印），2014年6月30日，证明原告儿子孙贵安对涉案房屋享有继承权利，但其放弃对涉案房屋的继承，由其母亲单独所有。
被告王兴武、吴天芝质证意见：没有异议。
第三人张瑞荣、张爱民质证意见：与第三人张瑞荣、张爱民无关。
5、板石村委会2014年7月3日出具的证明一份，主要内容为：原告宋淑珍系金矿街道办事处板石村一组村民，为农村低保户，证明宋淑珍是低保户，经济困难。
被告王兴武、吴天芝质证意见：没有异议。
第三人张瑞荣、张爱民质证意见：与第三人张瑞荣、张爱民无关。
被告王兴武、吴天芝，第三人张瑞荣、张爱民均未提供证据。
被告及第三人张爱民当庭陈述涉案房屋是由张爱民以个人名义卖给被告王兴武，并将房照交给被告王兴武。
根据原告举证及被告王兴武、吴天芝，第三人张瑞荣、张爱民质证，本院对以上证据认证如下：
原告提供的2006年9月12日被告王兴武与原告丈夫孙喜顺签订的购房契约，真实客观，来源合法，与本案有关联性，予以确认证据效力；原告提供的涉案房屋所有权证，真实客观，与本案有关联性，予以确认证据效力；原告提供的死亡注销证明、孙贵安放弃继承声明书、身份证及户口簿，真实客观，来源合法，与本案有关联性，予以确认证据效力；原告提供的板石村委会出具的证明一份，与本案无关联性，不予确认证据效力。
根据原告举证、被告王兴武、吴天芝，第三人张瑞荣、张爱民质证及本院认证，本院查明事实如下：
位于振安区金矿街河西委林场，丘（地）号为×图×宅，×幢×号，建筑面积48.2平方米的房屋所有权证上的所有权人为第三人张瑞荣。第三人张瑞荣与其二子，即第三人张爱民原共同居于涉案房屋之中。2002年左右，第三人张瑞荣赴河北居住，涉案房屋由第三人张爱民居住。后第三人张爱民将涉案房屋以自己名义卖给被告王兴武，并将房产证一并交给被告王兴武。2006年9月12日，被告王兴武将涉案房屋以6000元卖给原告丈夫孙喜顺（已去世）。双方签订了购房契约，并交付了房屋所有权证。原告购买涉案房屋后居住至今。
本院认为，涉案房屋所有权归第三人张瑞荣所有，第三人张爱民及被告王兴武在未经房屋所有权人暨第三人张瑞荣许可或取得涉案房屋所有权的情况下将涉案房屋以自己名义出卖的行为，均系无权处分行为。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。换言之，除合同违反法律法规强制性规定外，此类合同应认定为有效。本案中，虽然第三人张瑞荣未追认第三人张爱民及被告王兴武对涉案房屋的处分行为，但第三人张爱民与被告王兴武之间、被告王兴武与原告丈夫孙喜顺之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，应为合法有效合同，故对原告要求确认2006年9月12日购房契约有效的请求，本院予以支持。关于原告主张第三人张瑞荣协助办理涉案房屋产权过户手续的请求，根据相关法律规定，虽然第三人张爱民与被告王兴武之间、被告王兴武与原告丈夫孙喜顺之间签订的房屋买卖合同均为有效合同，但原告主张的涉案房屋产权过户系所有权转移登记，涉案房屋的物权是否变动，取决于第三人张爱民及被告王兴武在签订房屋买卖合同后是否取得了涉案房屋的所有权或者处分权。本案中，第三人张爱民及被告王兴武并未取得涉案房屋的所有权或处分权，而第三人张爱民与被告王兴武之间的合同效力和被告王兴武与原告丈夫孙喜顺之间的合同效力均不及于第三人张瑞荣，其并无义务协助过户，故对原告要求第三人张瑞荣协助办理涉案房屋产权过户手续的请求，本院不予支持。
关于原告主张的第三人张爱民构成表见代理一节，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述法律规定可知，表见代理需行为人以被代理人名义订立合同，而第三人张爱民以自己名义将涉案房屋卖给被告王兴武，故第三人张爱民的行为不构成表见代理。关于原告主张的其已善意取得涉案房屋所有权一节，我国法律对不动产物权采用登记公示制度，已登记的才产生公信力，才会发生善意取得问题，未进行交易登记的不动产买卖，不存在登记公信力问题，也不能适用善意取得制度，故对该主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告丈夫孙喜顺与被告王兴武于2006年9月12日签订的购房契约有效；
二、驳回原告宋淑珍的其他诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告宋淑珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
代理审判员 吴晓东
二〇一四年八月十五日
书 记 员 侯国丽