广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终667号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社，住所地广州市白云区。
法定代表人：麦志垣，该社社长。
委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：黄海敏，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市力卓物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：颜同开，该公司总经理。
委托代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。
上诉人广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社（以下简称远景三社）因与被上诉人广州市力卓物业管理有限公司（以下简称力卓公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1060号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月28日，远景三社（甲方）与力卓公司（乙方）签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》，约定：物业名称：第一章总则：鹏景大厦、怡景大厦，座落位置：（鹏景大厦）广州市白云区机场路585号，（怡景大厦）广州市白云区棠景街16号。委托管理期限为五年，自2014年5月1日起至2019年4月30日。第二章管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运……。第四章物业管理服务费用：1、物业管理服务费根据现时管理成本（包含约定的用工人员成本、各设备的保养费用及停车场车辆的保险等）进行核算；2014年5月1日至2015年4月30日，每月费用为108700元／月，总运作费用1304400元／年。自合同第二年起（即2015年5月1日），物业管理服务费用上调10%……在合同期间，如遇政府上涨人员工资最低标准，由甲方依政府上涨标准，相应给予乙方上调管理费。付款方式：由甲方每月5日前以支票或现金形式向乙方支付。甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金……。第六章违约责任：……乙方违反本合同第十八条和第二章内容约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任……。同日，双方签订《清洁卫生合同》，约定：甲方同意将受委托管理的远景三社宿舍楼（位于机场路棠景街12号）的卫生保洁工作交由乙方承包，保洁费用按月结算，均每月结算金额为10000元等。
2015年3月2日，远景三社（甲方）与力卓公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2015年5月1日起，按照广东省人民政府由广州市最低工资标准，从原来的每人每月1550元调整为每人每月1895元，经双方协商后，每月管理费增加13000元整等。
2015年7月13日，远景三社组织全体社员召开“远景三社社员大会”，对解除与力卓公司签订的物业服务合同、解除后须上报三资平台等问题进行决议。
2015年7月17日，远景三社向某卓公司就上述物业服务合同发出《致力卓公司的函》，主要内容为：现我社发现这份合同违反了我村制定的棠景街棠下村有限责任公司管理章程，为此我社专门召开了全体社员大会决定不再执行该鹏景怡景大厦物业管理委托合同，根据社员意见重新聘请物业管理公司，请你公司于本月25日前离场，如过期不离场造成我社经济损失及造成其他损失追究该公司责任。
2015年7月18日，力卓公司针对远景三社发出的上述函件发出《律师函》，主要内容为：贵社在2015年7月17日向力卓公司发函，要单方终止和力卓公司于2014年4月28日签订的鹏景怡景大厦物业管理委托合同，要求力卓公司在7月25日前离场。在此函前，贵社已经违约，没有按时支付管理酬金。上述委托管理合同是经过双方协商签订的，未经双方同意，不能单方终止合同，否则应承担违约的赔偿责任等。
力卓公司于2015年7月23日向原审法院提起本案诉讼，主张：2014年4月28日，双方签订《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》和《清洁卫生合同》，约定力卓公司承接远景三社的鹏景、怡景大厦相应的物业管理工作，合同期限从2014年5月1日至2019年4月30日。远景三社每月支付力卓公司管理酬金含保洁费共142570元。但自2015年6月，远景三社不再按时支付管理酬金，构成违约。故力卓公司诉请法院判令：远景三社向力卓公司支付2015年6、7月份的管理费285140元、滞纳金25000元。
2015年7月25日，远景三社向力卓公司发出《通知书》，主要内容为：因我社对停车场收费系统升级，现将我社委托力卓公司停车场收费权收回，之后停车场收费与贵公司无关。在2015年7月25日前所收的停车费与我社结清。自2015年7月26日早上8时由我社收回接管。落款处显示力卓公司已盖章签收。
该通知书发出后，远景三社于当日收回了涉案场地停车场的收费管理权。
2015年7月26日，力卓公司针对远景三社收回停车场管理权的问题发出《律师函》，主要内容为：贵社在2015年7月25日收回原委托给力卓公司管理的停车场，单方面终止和力卓公司于2014年4月28日签订的鹏景怡景大厦物业管理委托合同，这是贵社继之前的没有按时支付管理酬金后的严重违约。力卓公司在7月24日就贵社不支付管理酬金一事向广州市白云区人民法院起诉，力卓公司可以就贵社强行接管车场一事向法院增加诉讼请求。请马上停止违约行为，以免让贵社遭受更多的经济损失。
2015年7月28日，远景三社向力卓公司发出《致力卓公司的函》，主要内容为：在2015年6月份，贵公司并未征得本社同意，变更公司法人代表，甚至更换大部分工作人员，也没有知会我社，造成工作衔接不上，导致鹏景大厦.怡景大厦.社员宿舍的管理质量大幅下降，很多租户向我社反映对大厦内卫生清洁及管理严重不满，并要求我社减租或退租，另贵公司所管理下的停车场，停车收入也比过往月份的收入呈直线下降。为针对这一问题，我社专门召开股东代表及全体股东同意收回鹏景大厦.怡景大厦.社员宿舍的所有委托管理权，避免继续对我社造成更大的损失，保障鹏景大厦.怡景大厦.社员宿舍的正常维护管理。所以，我社要求终止与贵公司的《鹏.怡景物业管理委托合同》，并请贵公司在8月1日前离场，与我社办理好交接手续。如过期不离场造成我社经济损失及造成其他损失追究该公司责任。力卓公司确认收到了该函。力卓公司收到上述函件后，未撤离涉案场地，继续安排人员对除停车场之外的区域进行管理。
基于诉讼中的上述事实，力卓公司于2015年8月1日向原审法院提交变更诉请申请报告，请求法院判令：1.远景三社停止侵权行为，将强行收回的物业管理权归还力卓公司；2.远景三社向力卓公司支付2015年6月至远景三社把管理权交还给力卓公司之日止的管理费（按每月142570元计算）；3.远景三社向力卓公司支付滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之二计算，从2015年6月起计至还清之日止）；4.远景三社承担本案的诉讼费。
远景三社原审答辩并反诉主张：不同意力卓公司的诉讼请求。涉案合同的签订违反了《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广东省村务公开条例》、《白云区集体经济合同管理规定》、《棠景街棠下村经济联合社、经济社正副社长工作守则》的相关规定。此事发生后，远景三社即通知力卓公司暂缓支付管理费，并于2015年7月13日召开社员大会，全体338人中251人赞成解聘力卓公司，解除合同。故远景三社即发函告知力卓公司解聘事宜，并要求其在8月1日前离场并与远景三社办理交接手续。远景三社于2015年7月25日收回了停车场的收费权。鹏景、怡景大厦是远景三社物业，属集体所有，该案符合《物权法》条76条第一款第四项解除合同的情形。且力卓公司并不具备物业管理服务的资质，收费畸高，应依法予以解除。此外，远景三社已支付管理服务费至2015年7月底，不存在违约情形。在之前与力卓公司的协商中远景三社已经表示，合同解除后一次性支付拖欠管理费。2015年6月份力卓公司擅自更换大厦大部分工作人员，由于新来员工根本不熟悉大厦的情况，很多工作做得不到位，远景三社向其反映情况后仍未改善。另2015年7月25日远景三社收回停车场管理权后，力卓公司已未实际管理停车场，远景三社仍按合同约定支付了服务费，所以力卓公司提出其他的费用和滞纳金是没有理由的。为此，远景三社反诉请求：1.判令力卓公司与远景三社签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》自2015年8月1日解除；2.力卓公司立即撤离鹏景、怡景大厦；3.力卓公司退还多收的服务费22500元；4.本案诉讼费用由力卓公司承担。
原审另查明，远景三社于2015年8月26日向力卓公司支付2015年6月、7月的物业管理费共计285140元，至今未向力卓公司支付2015年8月之后的物业管理费。
原审庭审中，远景三社明确其反诉要求力卓公司退还多收的服务费22500元是力卓公司未履行对涉案物业进行维护保养、清洗义务而应退回的费用。另远景三社表示力卓公司现法定代表人与原社长是表兄弟关系，故力卓公司与原社长签订合同实际为谋私利以达到侵占集体财产的目的。力卓公司表示其现法定代表人在2015年4月才变更，远景三社的上述意见没有依据。
以上事实，有物业管理委托合同、清洁卫生合同、补充协议、函、通知书、社员大会决议及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：力卓公司与远景三社签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。现远景三社通过社员决议程序要求解除上述物业管理委托合同，应审查远景三社提出的解除是否符合法定或约定解除条件。对此原审法院分析如下：（1）远景三社认为力卓公司与其签订的上述物业委托合同违反了《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广东省村务公开条例》、《白云区集体经济合同管理规定》、《棠景街棠下村经济联合社、经济社正副社长工作守则》的相关规定，且力卓公司法定代表人与其社长之间因是表兄弟关系，存在谋取私利而签订合同的嫌疑，但远景三社所提及的上述规定并非法律法规，且现有证据亦无法证实力卓公司现法定代表人与原社长之间存在为谋取私利而签订合同的情况，据此，远景三社的上述解除理由并不符合法定的解除条件。（2）远景三社认为力卓公司更换大部分工作人员，造成工作衔接不上，导致鹏景大厦.怡景大厦.社员宿舍的管理质量大幅下降，但未能举证证明上述事实，原审法院对远景三社主张的上述事实不予采信，故远景三社的上述理由亦不符合合同约定解除的条件。（3）远景三社认为力卓公司不具备物业管理资质，双方签订的服务合同未有关于力卓公司是否应有物业管理资质的相关约定，该理由亦不符合法定解除的条件。综上，远景三社虽然举证证实其已通过社员大会决议解除与力卓公司签订的上述物业管理委托合同，但由于该物业管理委托合同尚不具备法定或约定解除的条件，远景三社的前述解除行为并未发生合同解除的效力，故远景三社要求上述物业管理委托合同于2015年8月1日解除和要求力卓公司撤离鹏景、怡景大厦的意见无据，原审法院不予支持。
因远景三社的解除行为未发生解除效力，故其收回涉案物业停车场管理权属于对力卓公司合法权益的侵犯，现力卓公司要求远景三社交还涉案物业停车场管理权的诉请合理合法，原审法院予以支持。
如前文所述，因双方签订的物业管理委托合同并未解除，且力卓公司对停车场之外的场地继续提供物业服务，而对于停车场，是远景三社强行收回管理，而非力卓公司自行退出，现双方的物业服务合同实际并未解除，故远景三社应自行承担因强行收回自行管理的责任，应当继续承担向力卓公司支付自行管理期间的物业管理费用。上述合同约定远景三社应在每月5日前向力卓公司支付物业管理费，现远景三社自2015年8月开始未向力卓公司支付物业管理费，故力卓公司有权要求远景三社支付欠缴的物业管理费。力卓公司主张物业管理费从2015年6月算至远景三社返还涉案物业停车场之日止，因远景三社已支付2015年6月、7月的物业管理费，故原审法院对力卓公司要求远景三社支付上述两个月的物业管理费的诉请予以驳回。因物业管理费的收取应以力卓公司已提供物业服务的事实为前提，至本判决作出前，尚未发生2015年11月之后的物业服务事实，故原审法院对力卓公司主张的2015年8月至2015年10月的物业管理费予以支持。对力卓公司主张的2015年11月之后的物业管理费因尚未发生物业管理之事实，故原审法院予以驳回。根据上述物业管理委托合同、清洁卫生合同、补充协议的约定，每月物业管理费按142570元计收。因远景三社逾期支付物业管理费，故力卓公司要求远景三社支付逾期支付物业管理费滞纳金的诉请合理合法，原审法院予以支持。虽远景三社已支付2015年6月、7月的物业管理费，但该费用是在2015年8月26日支付，故亦应承担上述时间段逾期支付租金的滞纳金。滞纳金的计算应以每月欠缴物业管理费为本金，从每月应缴时间的次日，即6日开始计算，具体如下：2015年6月的滞纳金从2015年6月6日开始计至2015年8月26日止，2015年7月的滞纳金从2015年7月6日开始计至2015年8月26日止，2015年8月的滞纳金从2015年8月6日开始计至实际支付之日止，2015年9月的滞纳金从2015年9月6日计至实际支付之日止，2015年10月的滞纳金从2015年10月6日开始计至实际支付之日止。上述滞纳金的计算均以142570元为本金。力卓公司关于滞纳金的计算按2‰计算滞纳金的标准确属过高，原审法院调整至按0.5‰的标准计算。
关于远景三社要求力卓公司退还多收服务费22500元的问题。因双方签订的物业管理委托合同中并未对涉案物业外墙清洁的次数和费用有明确约定，故远景三社要求力卓公司退还该费用没有依据，原审法院不予支持。
为此，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院于2015年11月13日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社将位于广州市白云区机场路585号和广州市白云区棠景街16号的停车场的物业管理权交还给广州市力卓物业管理有限公司；二、本判决生效之日起五日内，广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社向广州市力卓物业管理有限公司支付2015年8月至2015年10月的物业服务费共计427710元；三、本判决生效之日起五日内，广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社向广州市力卓物业管理有限公司支付逾期缴交费用滞纳金（2015年6月的滞纳金从2015年6月6日开始计至2015年8月26日止，2015年7月的滞纳金从2015年7月6日开始计至2015年8月26日止，2015年8月的滞纳金从2015年8月6日开始计至实际支付之日止，2015年9月的滞纳金从2015年9月6日计至实际支付之日止，2015年10月的滞纳金从2015年10月6日开始计至实际支付之日止。上述每月滞纳金均以142570元为本金，按每日0.5‰的标准计算，以本金为限）；四、驳回广州市力卓物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社的全部反诉请求。如果远景三社未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12229元，由广州市力卓物业管理有限公司负担4138元、广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社负担8091元；反诉受理费282元，均由广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社负担。
判后，上诉人远景三社不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、根据《物业管理条例》第四十一条及《广东省物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理服务质量应当与服务收费相适应，但一直以来，力卓公司所提供的物业管理服务都与其所收取的高额费并不成正比，甚至管理服务质量不断下降，尤其是2015年6月份，力卓公司在未知会远景三社的情况下，更换了大部分工作人员，导致管理工作衔接不上，据反映，很多租户都对涉案大厦内卫生及管理严重不满，并要求减租、退租，力卓公司管理的停车场收入也直线下降。力卓公司收取高额服务费，却提供劣质服务的行为，无疑违背公平诚信原则，也违反了上述《物业管理条例》等相关规定。二、涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》是违反程序和相关规定签订的，造成收费高服务差，严重损害了全体社员的合法权益，使远景三社每年多支付几十万的费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条及《广东省物业管理条例》第八条、第十条的规定，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但当初签订涉案合同时，远景三社原社长并没有经过上述程序，而擅自签订涉案合同，造成物管服务质量差、价格高，造成远景三社每年多支付几十万的费用，严重损害了全体300多名社员的合法权益。依照相关规定，社员和业主有权要求解除合同。三、社员已经召开全体会议，决定解聘涉案物业管理公司，远景三社解除涉案物业合同符合法定条件。根据前述相关法律规定：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可解聘物业服务企业。本案中，若经占涉案大厦总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可解除与力卓公司的物业管理合同。经全体社员表决，已有超过一半的社员同意解除涉案合同。据此，远景三社完全可以解聘涉案物业管理公司，收回涉案大厦自行管理或者选聘性价比较高的物业管理公司，也极大维护了全体社员的合法利益。四、物业管理合同是委托合同，没有远景三社的委托、同意，力卓公司无权行使管理权，现远景三社决定收回物管权，自行管理或委托其他物业公司管理。在全体社员的强烈要求下，涉案停车场早已收回，原物业管理合同已经不可能履行。五、原社长在未经全体社员同意的情况下，擅自签订价高质劣的《物业管理合同》，造成远景三社每年多支付了几十万元的物管费，严重损害了300多名社员的合法权益。解除原合同后，远景三社完全可以以一半左右的价格与另外的物业公司重新签订合同，或将物业收回自行管理。远景三社依据全体社员的表决意见。依照《物权法》、《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的前述规定，按照全体社员的共同意愿，作出解除涉案合同的决定，符合法定解除合同的条件。综上所述，远景三社上诉请求撤销原审判决，改判支持远景三社原审全部反诉请求。
被上诉人力卓公司答辩称：双方签订的物业管理合同是合法有效的。远景三社违反合同约定强行收回物业及后来另行安排其他人员进行物业管理，是违约行为，力卓公司对远景三社与其他公司另行签订的物业管理合同不予承认，远景三社与他人在远景三社与力卓公司诉讼尚未完结之前且一审判令维持原有合同的情况下，远景三社强行收回物业并且发包给其他管理人，这些行为都是违法的。力卓公司请求法院维持一审判决，判令远景三社支付管理费用并且继续履行合同。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院另查明，一、远景三社二审当庭提交上诉补充意见，上诉请求撤销原审判决，撤销远景三社、力卓公司签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》，判决驳回力卓公司关于履行合同的诉讼请求；或改判支持远景三社原审全部诉讼请求。事实理由如下：涉案合同符合申请撤销或解除的法定条件，也符合申请解除的约定条件，远景三社的请求理据充分，应予支持。（一）依据《村民委员会组织法》的相关规定，侵害村民合法权益的村委成员的决定，受侵害的村民可以申请人民法院撤销。涉案合同不仅未经村民或村委的民主表决程序，而且其一年的物业管理费高达158多万，无明确约定质量要求，价高质差；新签订的合同年收费才126多万，且有约定明确的质量要求。涉案合同造成村集体每年多付31万元的费用，四年就是120多万元。依据《村民委员会组织法》第三十六条“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任”的规定，全体村民经开会表决，决定解除原合同，聘用新的物业公司管理，合法有据。（二）依据物权法和物业管理条例的相关规定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销或解除损害自己合法权益的物业管理合同。《物权法》第六十三条规定“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销”、第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《物业管理条例》第十二条规定“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。远景三社根据全体村民的意愿，请求法院撤销涉案物业管理合同，不仅于法有据，而且证据确凿。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条及《广东省物业管理条例》第八条、第十条规定：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可解聘物业服务企业。本案全体社员通过表决一致同意解除涉案合同。据此，远景三社可依法解除涉案合同。（三）依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，涉案物业管理合同属于委托合同，双方都可以随时解除合同。（四）涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》第二十四条约定“乙方（即力卓公司）违反本合同第十八条和第二章内容约定，未能达到约定的管理目标，甲方（即远景三社）有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任”；第二十六条约定“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元的违约金；由于毁约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”。据此，远景三社在两种情况下可以提前终止合同：一是在力卓公司未能达到约定的管理目标时，远景三社可有权终止合同，这是有正当理由解除合同的情形；二是在无正当理由情况下，远景三社提前终止合同的，需向力卓公司支付伍万元的违约金。力卓公司一直以来的物业服务并未能达到合同约定的管理要求，造成租户多次投诉，社员们纷纷要求解聘力卓公司。依据上述第二十四条约定，远景三社有权终止合同。退一步而言，即便力卓公司在管理上不存在过错，依照上述第二十六条约定，在远景三社愿意承担违约责任的情况下，同样可以提前终止合同的。因此，远景三社请求解除涉案合同，完全符合合同约定的解除条件。（五）远景三社多次发出解除合同函给力卓公司明确解除合同，实际收回涉案停车场和其他物业的管理权，依据村民大会的意愿和表决程序，聘用了新的物业公司并签订了新的《物业管理合同》。据此，原物业管理合同已不能实际履行，必须撤销或者解除。力卓公司应选择离开，在解除原合同的基础上协商处理问题；若继续滞留造成的损失应当由力卓公司自行承担。（六）若终审判决维持原判，则必造成原合同的履行将永远无法执行；若强制执行，必会引发300名村民和执行法官发生不应有的冲突等。（七）力卓公司没有资质，依照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的”的规定，涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》应认定为无效。综上，远景三社认为涉案合同符合申请撤销或解除的法定条件，也符合申请解除的约定条件，远景三社的上诉请求理据充分，应予支持。被上诉人力卓公司二审陈述称：远景三社二审不应当庭增加新的诉请，不同意接纳远景三社二审新的诉请。对此，上诉人远景三社二审明确其上诉请求为：坚持一审诉请，请求确认力卓公司、远景三社之间的合同解除。
二、远景三社明确表示除一审期间收回的涉案停车场，《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》项下的其他物业在一审判决后也被远景三社全部收回，并经社员大会同意于2016年1月1日委托新的物业管理公司接管，远景三社、力卓公司之间的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》已经实际履行不能。力卓公司确认远景三社收回全部场地的事实，表示坚持原审诉请以及原审判决结果，并认为法院不应当支持远景三社的此种强行暴力违约行为，请求维持原审判决；力卓公司认为其与村民关系不是最紧密的，村民虽拥有远景三社的股权，但涉案物业的物权是远景三社的，力卓公司与远景三社是平等民事主体之间的合同关系，涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》是双方依法签订的，应当受到法律保护，不应因其领导人的轮换受到影响。
三、上诉人远景三社二审期间向本院提交以下证据：1.社员大会会议纪要，证明2015年8月25日，远景三社再次召开社员大会，决定拟重新聘用新的物管公司的条件；并授权远景三社通过诉讼撤销涉案合同；2.《物业管理合作意见书（至荣）》、3.《物业管理合作意见书（俊文）》、4.《物业管理合作意见书（喆恒）》，证明解除与力卓公司的合同后，远景三社分别向三家物业公司发出选聘邀请，上述公司分别出具了相应的《物业管理合作意见书》；5.选聘物管公司的股东代表决议，证明通过三家公司的对比，远景三社最终决定选聘至荣公司作为涉案物业的管理公司；6.2015年11月27日《鹏景、怡景大厦物业服务委托合同》，证明远景三社已于2015年11日与有资质的至荣公司签订了新的《物业服务委托合同》，合同期限自2016年1月1日至2020年12月31日。7.营业执照、8.资质证书，证明至荣公司是具有资质的正规的物业管理公司。9.鹏景大厦钥匙物品移交清单、10.鹏景大厦文件资料档案移交清单、11.鹏景大厦设备设施移交清单、12.鹏景大厦物品移交清单、13.怡景大厦钥匙物品移交清单、14.怡景大厦文件资料档案移交清单、15.怡景大厦设备设施移交清单、16.怡景大厦物品移交清单，证明远景三社已于2016年1月1日正式收回鹏景、怡景大厦，并交给至荣公司管理。17.《致鹏景、怡景大厦租户的函》，证明远景三社在至荣公司作为新的物业管理公司后，随即发函大厦的各租户，声明各租户的物管服务已改由至荣公司提供，据此，原力卓公司的管理权已事实上被搁置。18.物管费用付款发票，证明远景三社与至荣公司已正式履行合同且远景三社已将1月份的物管费用交予至荣公司；19.《解除合同的函》、20.顺丰快递底单，证明继多次发函后，远景三社再次致函力卓公司，明确表明原物管合同已事实上解除了，远景三社收回了停车场和其他物业的管理权后，从2016年1月1日起，鹏景、怡景大厦已交由新的物业公司管理。21.报警回执，22.投诉信，证明力卓公司的管理服务极其不善，不但安保工作不到位，事后也没有积极配合业主寻回失物，据此遭到业主投诉。23.律师函，邮寄底单，证明新的物业公司已经事实上接管了涉案物业，在管理权被搁置，事实上不能履行原合同的情况下，依法依理，力卓公司应选择离开，在解除原合同的基础上协商处理问题；若继续滞留造成的损失应当由力卓公司自行承担。被上诉人力卓公司对上述证据质证称：对远景三社提供的证据原件真实性没有异议，但该证据恰恰证明远景三社在原审诉讼过程中一直采取群众强行撕毁合同的违约行为，抢占力卓公司管理的涉案场地；远景三社在2015年12月31日发函给租户和力卓公司，要求将涉案物业全部收回，并于次日实际全部收回。
四、被上诉人力卓公司二审期间向本院提交以下证据：1.《致鹏景怡景大厦租户的函》、2.《解除物业管理合同的函》、3.《律师函》，上述证据证明远景三社的违约行为。4.发票联（保险公司发票）、5.停车场责任险保险单，证明虽然双方发生纠纷，但力卓公司在2015年11月仍购买了停车场责任险。上诉人远景三社对上述证据质证称：力卓公司提交的证据1、2、3与远景三社提交的一致，确认其真实性；证据4、5的真实性没有异议，但是对其关联性、合法性有异议；双方原审确认2015年7月远景三社已经收回了停车场，所有的权责义务都是由远景三社承担，与力卓公司无关，力卓公司是为了诉讼而购买保险，并不能证明其进行管理。
本院认为：原审法院对力卓公司、远景三社之间《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》效力认定合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。远景三社二审庭审中明确其上诉请求为撤销原审判决支持其原审诉请，即确认双方的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》自2015年8月1日解除，且要求力卓公司撤离涉案大厦，返还多收的物业费。因此，远景三社上诉补充意见中主张涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》无效、合同应予撤销的事由及诉请，本案不作调处。针对远景三社的上诉主张，本院认定如下：
一、远景三社主张确认其与力卓公司签订的《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》于2015年8月1日解除，力卓公司撤离涉案大厦的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”。据此，远景三社该项上诉主张是否成立，需要审查远景三社于2015年7月28日发出的律师函是否具有解除合同的效力。
首先，涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》第二十四条约定“乙方（力卓公司）违反本合同第十八条和第二章内容约定，未能达到约定的管理目标，甲方（远景三社）有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应承担相应的法律责任”；第二十六条约定“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元的违约金；由于毁约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”。本案中，远景三社并没有证据证明其在2015年7月28日向力卓公司发出主张终止合同的函件时力卓公司存在未能达到约定管理目标在其限期改正后仍逾期改正的情形。远景三社据此主张其通知解除合同符合合同约定，缺乏事实依据。远景三社主张依照上述第二十六条约定，在其自愿承担违约责任的情况下可提前终止合同。双方虽约定一方无正当理由提前终止合同应向对方支付违约金并对超出违约金部分给予赔偿，但该条款仅仅是对一方擅自解除合同的违约责任追究作出的约定，而非赋予远景三社擅自单方解除合同的权利。因此，远景三社主张依约解除合同的事由不能成立。
其次，远景三社是否享有法定解除权的问题。如前文所述，力卓公司在远景三社发出解除函件时并不存在违约行为。虽涉案物业在二审期间被远景三社强行收回并委托案外人接管，但该现状是由远景三社擅自违约造成，其作为违约方亦无权主张解除合同，也不属于因不可抗力导致合同履行不能。另外，远景三社主张依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定主张其有权随时解除涉案合同，因本案物业服务委托合同并非等同于上述合同法规定的委托合同的属性，远景三社的该项主张，于法不符。至于远景三社主张依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《广东省物业管理条例》第八条、第十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等规定，经涉案大厦总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可解除涉案合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。因涉案物业产权为远景三社集体所有，涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》亦由远景三社和力卓公司签订并实际履行，双方合同内容并无违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，理应受法律保护，一方当事人不得擅自变更或者解除合同。而远景三社亦非上述司法解释规定的业主委员会，其主张涉案物业已经社员大会另行选聘物业公司进行管理，亦发生在其发函主张解除《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》之后。因此，本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，远景三社于2015年7月28日发出的解除函件并不具有解除合同的法律效力，其诉请确认合同解除并要求力卓公司搬离涉案场地于法无据。
二、远景三社原审主张返还多收物业服务费22500元的问题，因远景三社并没有证据证明其多付相关物业服务费，其上诉主张不能成立，本院不予支持。
另外，涉案《鹏、怡景大厦物业管理委托合同》确实属于力卓公司、远景三社之间的继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的实现应基于诚信公平原则并离不开双方的相互信任和配合，现双方出现纠纷，应着力协商解决，若双方丧失依赖履行的基础，亦应依法依约化解，任何违反法律规定的行为都将受到法律制裁。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人远景三社的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4420元，由上诉人广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 璩方慧