广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第435号
上诉人（原审原告）：陈沛。
委托代理人：王文斌，广东汉基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市霞山区房地产开发总公司。
法定代表人：梁明阳，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：广东纵信律师事务所。
负责人：梁东明，该所主任。
委托代理人：许金仁，广东纵信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李璜。
被上诉人（原审第三人）：吴珠兰。
被上诉人（原审第三人）：林焕君。
被上诉人吴珠兰、林焕君的共同委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。
上诉人陈沛因与被上诉人湛江市霞山区房地产开发总公司（以下简称“霞房公司”）、广东纵信律师事务所（以下简称“纵信律所”）、李璜、吴珠兰、林焕君返还原物纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2011）霞法民二初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人陈沛及其委托代理人王文斌，被上诉人霞房公司的法定代表人梁明阳，被上诉人纵信律所的负责人梁东明及其委托代理人许金仁，被上诉人吴珠兰、林焕君的共同委托代理人杨晓泓到庭参加诉讼。被上诉人李璜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年8月16日，陈沛与霞房公司签订《商品房合同书》约定：陈沛向霞房公司订购位于湛江市霞山区红新路第1栋南门第2层201房，该房也即陈沛起诉称的湛江市霞山区红新路XX号南门201号房（以下简称“201房”）；该房为二房二厅的商品房，建筑面积100.18平方米；售价为每平方米1800元，合计180324元，另外购买4号单车房1间，价款9775元；付款期限为第1期从双方签订合同之日起，陈沛在五天内按总额的100%付给霞房公司；本工程定于1996年10月30日竣工交付使用；霞房公司交房给陈沛使用后，水、电装饰和室内其他设施的损失损坏均由陈沛负责，陈沛未经有关部门的批准，擅自改造楼房，造成的损失由陈沛负责；产权证发放按市房管局的规定，霞房公司负责提供资料和办理手续给陈沛自行办理，产权证税费由陈沛负责。合同签订后，陈沛依约向霞房公司支付了房款190099元，霞房公司给陈沛出具了《收款收据》。但霞房公司至今未按约定交付商品房给陈沛，也未协助陈沛办理房产过户登记。2009年9月1日，霞房公司与李璜签订《委托代理以房抵债协议》约定：由霞房公司以其名下的位于湛江市红新路XX号第1幢的201房、902房、207房，共3套房按原状卖给李璜，以房款抵付办案费用和律师费；其中办案费用约为300000元，律师费100000元，双方不再支付其它费用；在房屋办理产权过户后，李璜向霞房公司提供相应的律师费发票；201房和207房若出现纠纷，则由李璜负责处理，若不能实现交付或者抵债行为，则以其它方式完成办案费用的支付。协议签订后，霞房公司将上述房产交付给李璜。2010年1月7日，李璜与吴珠兰、林焕君签订《商品房合同书》，李璜以220000元的价款将201房转让给吴珠兰、林焕君。该房现由吴珠兰、林焕君入住使用至今，但尚未领取产权证书。2010年6月18日，陈沛以其向霞房公司购买的湛江市霞山区红新路XX号大院XX号一门第二层201房被吴珠兰、林焕君占用居住，向原审法院起诉要求确认陈沛与霞房公司签订的《商品房合同书》合法有效，吴珠兰、林焕君将该房腾空归还陈沛。原审法院于2010年11月5日作出（2010）霞法民二初字第93号民事判决（以下简称“93号案件”），认为陈沛与霞房公司签订的《商品房合同书》约定的标的物具体位置不明确，与吴珠兰、林焕君居住的201房不符，陈沛与霞房公司签订的《商品房合同书》是效力待定的合同，判决驳回陈沛的诉讼请求。该判决已于2011年9月19日生效。2011年11月29日，霞房公司以其与李璜签订的《委托代理以房抵债协议》违法无效为由，向原审法院起诉要求确认协议无效。原审法院于2012年10月22日作出（2011）霞法民二初字第505号民事判决，认为上述协议实质是委托代理合同，该协议不具备无效合同的法定情形，判决驳回霞房公司的诉讼请求。霞房公司不服该判决，提出上诉。湛江市中级人民法院于2013年5月14日作出（2013）湛中法民三终字第50号民事判决，认为霞房公司主张协议无效的理据不充分，判决驳回上诉，维持原判。
2010年12月7日，陈沛向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认陈沛与霞房公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效；二、确认霞房公司与李璜于2009年9月1日签订的《委托代理以房抵债协议》无效；三、确认霞房公司委托李璜与吴珠兰、林焕君于2010年1月7日签订的《商品房合同书》无效；四、霞房公司提供资料和相关手续帮助陈沛办理201房的房地产权证；五、吴珠兰、林焕君腾出201房，将该房屋交付给陈沛；六、由霞房公司、纵信律所、李璜、吴珠兰、林焕君负担本案诉讼费。
另查明：原审法院受理本案后，霞房公司提出管辖权异议。原审法院于2011年3月8日作出（2011）霞法民二初字第32号民事裁定，驳回霞房公司提出的异议。霞房公司不服该裁定，提出上诉。湛江市中级人民法院于2011年8月17日作出（2011）湛中法立民终字第136号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
再查明：吴珠兰与林焕君是夫妻关系。93号案件中的湛江市霞山区红新路XX号大院XX号一门第二层201房与本案中的201房是同一套房。
又查明：庭审时，陈沛提交霞房公司的《声明》，证实霞房公司法定代表人身份证明书中特别授权李璜将201房卖给吴珠兰、林焕君的内容，是李璜伪造的，吴珠兰、林焕君对此有异议，不予认可。陈沛提交2013年3月10日霞房公司的《证明》，证实陈沛已付清201房的购房款，霞房公司也交房给陈沛，吴珠兰、林焕君对此也有异议，认为201房没有实际交付给陈沛。
原审法院审理认为：陈沛基于认为其与霞房公司签订的《商品房合同书》有效，起诉要求确认合同有效，要求霞房公司履行合同，并要求吴珠兰、林焕君返还房屋，故本案的案由应为返还原物纠纷。本案争议以下问题：
关于陈沛与霞房公司签订的《商品房合同书》是否有效的问题。陈沛、霞房公司、吴珠兰、林焕君均确认陈沛购买霞房公司的201房，即是93号案件中的湛江市霞山区红新路XX号大院XX号一门第二层201房，故对此予以认定。《商品房合同书》是陈沛、霞房公司的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，具有法律效力。
关于霞房公司与李璜签订的《委托代理以房抵债协议》的效力问题。根据生效的（2013）湛中法民三终字第50号民事判决，《委托代理以房抵债协议》有效，陈沛主张确认该协议无效，不属本案的审理范围。
关于李璜与吴珠兰、林焕君签订的《商品房合同书》是否有效的问题。李璜以《委托代理以房抵债协议》为前提，与吴珠兰、林焕君签订《商品房合同书》，是双方真实的意思表示，不存在合同无效的情形，对双方均有法律效力。陈沛主张李璜与吴珠兰、林焕君签订的《商品房合同书》无效，不予支持。
关于两份《商品房合同书》的履行问题及房屋的返还问题。本案中的两份《商品房合同书》均有效，现各方当事人均要求履行合同，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占用房屋以及买卖合同成立的先后顺序来确定权利保护的顺序。陈沛及吴珠兰、林焕君均没有取得201房的产权证，虽然陈沛与霞房公司签订合同的时间比吴珠兰、林焕君与李璜签订合同的时间早，但吴珠兰、林焕君现已合法占用201房，故本案宜以合法占用房屋的顺序来保护物权。吴珠兰、林焕君与李璜签订合同后，201房已交付给吴珠兰、林焕君，合同的主要条款已履行完毕，依法应予保护。陈沛与霞房公司是买卖合同关系，现合同的标的物已由吴珠兰、林焕君合法占用，霞房公司已无继续履行合同的可能，陈沛请求霞房公司提供资料和相关手续帮助陈沛办理房地产权证，不予支持。陈沛可另行起诉要求霞房公司承担违约责任。陈沛要求吴珠兰、林焕君交回201房，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，陈沛与霞房公司只存在买卖合同关系，陈沛尚未取得201房的物权，陈沛请求吴珠兰、林焕君归还201房必须建立在其享有该房物权的基础上，故在陈沛尚未享有201房物权的情况下，其请求吴珠兰、林焕君腾出201房，将该房交付给陈沛，依据不足，不予支持。李璜、纵信律所经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认陈沛与湛江市霞山区房地产开发总公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效；二、驳回陈沛的其他诉讼请求。一审案件受理费4306元，由陈沛负担2153元，湛江市霞山区房地产开发总公司负担2153元。
陈沛不服原审判决，向本院上诉称：一、霞房公司已声明该公司法定代表人身份证明书中特别授权李璜将201房卖给吴珠兰、林焕君的内容是由李璜伪造的，纵信律所也声明该所未在以房抵债协议上盖章，李璜也未代理以房抵债协议中注明霞房公司以房抵偿欠李璜律师费的12个案件，李璜出具的律师费发票也是其伪造的，综上可以认定以房抵债协议无效；二、李璜与林焕君、吴珠兰恶意串通，低价卖房，双方的买卖行为无效；三、霞房公司已经将201房交付给陈沛使用；四、93号案件不应驳回陈沛的诉讼请求，湛江市中级人民法院已立案提审该案，本案应中止审理。请求二审法院判决：一、撤销原判第二项；二、确认陈沛与霞房公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效；三、确认霞房公司与李璜于2009年9月1日签订的《委托代理以房抵债协议》无效；四、确认霞房公司委托李璜与吴珠兰、林焕君于2010年1月7日签订的《商品房合同书》无效；五、霞房公司提供资料和相关手续帮助陈沛办理位于湛江市霞山区红新路XX号第1幢南门201房的房地产权证；六、吴珠兰、林焕君腾出201房，将该房屋交付给陈沛；七、由霞房公司、纵信律所、李璜、吴珠兰、林焕君负担本案诉讼费。
被上诉人霞房公司口头答辩称：一、《委托代理以房抵债协议》上无律所的印章，违反了相关法律规定，属无效合同；二、李璜伪造发票及法定代表人身份证明中的特别授权其卖房的内容，其与霞房公司也不存在抵债关系，故其以欺诈方式出售201房的行为非法无效；三、吴珠兰、林焕君购买201房未经依法登记，其也不符合善意取得的法律规定，故吴珠兰、林焕君的买房行为无效；四、湛江市中级人民法院已立案提审93号案件，本案应中止审理。
被上诉人纵信律所口头答辩称：该所与本案无关，该所不应负担诉讼费。
被上诉人吴珠兰、林焕君共同口头答辩称：一、在陈沛与霞房公司签订的《商品房合同书》中注明以房款代付工程款，说明陈沛没有支付过房款。201房在被赤坎法院查封时，并没有被出售，陈沛与霞房公司倒签合同的日期，且合同中连具体的门牌号码都没有注明，故该合同无效；二、根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的规定，吴珠兰、林焕君已合法占用201房，故陈沛请求吴珠兰、林焕君归还房屋的诉讼请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李璜在二审期间未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。
本院经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明：二审期间，陈沛、霞房公司以93号案件已被湛江市中级人民法院立案提审为由，向本院提出中止诉讼的申请。本院于2014年7月15日作出（2014）湛中法民一终字第435号通知书，通知陈沛、霞房公司因本案的审理并非必须以该案的审理结果为依据，不予准许其中止诉讼的申请。
本院认为：本案是返还原物纠纷。根据陈沛的上诉主张及霞房公司、纵信律所、吴珠兰、林焕君的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于《委托代理以房抵债协议》是否有效的问题。陈沛上诉提出《委托代理以房抵债协议》无效。但已生效的（2013）湛中法民三终字第50号民事判决确认该协议有效。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款“下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，陈沛没有证据推翻上述判决所确认的事实，故其上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于李璜与吴珠兰、林焕君签订的《商品房合同书》是否有效的问题。陈沛以李璜与吴珠兰、林焕君恶意串通，低价卖房为由，上诉主张确认该合同无效，但其没有提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”中规定的合同无效的情形。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，其应承担举证不能的不利后果。李璜基于有效的《委托代理以房抵债协议》而取得201房的处分权，故原审认定李璜与吴珠兰、林焕君签订的《商品房合同书》有效并无不当，本院予以确认。陈沛上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。
关于霞房公司能否帮助陈沛办理201房的房地产权证的问题。陈沛上诉提出霞房公司已交付201房给陈沛，但其没有提交证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应承担举证不能的不利后果。根据物权保护的顺序，一房两卖时，双方当事人均未取得房地产权证的情况下，应先保护合法占用房屋的当事人的物权。本案中，陈沛及吴珠兰、林焕君均未取得201房的房地产权证，但吴珠兰、林焕君已合法占用201房，原审据此认定霞房公司已无法提供资料帮助陈沛办理201房权证并无不当，本院予以确认。陈沛上诉主张霞房公司帮助其办理201房权证的理由不能成立，本院不予采纳。
至于陈沛在原审时提出要求确认其与霞房公司签订的《商品房合同书》合法有效及要求吴珠兰、林焕君将201房腾空，归还该房给陈沛的主张，因其已在生效的93号案件中提起了上述主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（七）项“人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理；对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，93号案件已对陈沛的上述主张进行了审理，根据一事不再理的原则，原审在本案中对陈沛提出的确认其与霞房公司签订的《商品房合同书》的效力进行认定并作出判决不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2011）霞法民二初字第32号民事判决；
驳回陈沛的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各4306元，均由上诉人陈沛负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年七月二十五日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文及司法解释
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条下列事实当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。