广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1086号
上诉人（原审被告）：东莞市经贸中心永昌建造有限公司。住所地：广东省东莞市莞城运河东一路***号*座写字楼**楼。
法定代表人：张润森，该公司总经理。
委托代理人：潘新虎，广东仁之仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈容娣，女。
委托代理人：王永龙，广东天汇律师事务所律师。
上诉人东莞市经贸中心永昌建造有限公司（以下简称永昌建造公司）与被上诉人陈容娣租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈容娣于2013年6月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、永昌建造公司向陈容娣支付暂计至2013年4月的欠付租金193956.24元。2、永昌建造公司向陈容娣支付违约金50000元以弥补陈容娣损失。两项共计243956.24元。3、本案诉讼费用由永昌建造公司承担。2013年6月27日，陈容娣变更第一项诉讼请求，要求判令永昌建造公司向陈容娣支付计至2013年5月的欠付租金193956.24元。
原审法院经审理查明：陈容娣于1998年6月10月向永昌建造公司购买东莞市经贸中心1楼B20号商铺，付清相关款项后，双方签订《东莞市经贸中心商铺返租合同》，由永昌建造公司对上述商铺进行返租，租期从2000年12月16日起至2005年12月15日止，月租金3920元，首2年租金不变，每2年递增15%；租金由陈容娣在每月25号至30号期间向永昌建造公司财务部门领取；租金支付为现金支付；违约责任：如有一方违约，要赔偿50000元给对方作为赔偿损失。
合同签订后，陈容娣依约履行了商铺交付义务。2006年，陈容娣以永昌建造公司逾期办理产权证为由，诉至原东莞市人民法院，诉请判令解除双方的《商品房购销合同》，并诉请永昌建造公司返还各种费用共计732672元。该案经审理后，原东莞市人民法院作出（2006）东法民一初字第3392号民事判决书，判令永昌建造公司向陈容娣支付逾期办证的违约金并驳回陈容娣的其他诉讼请求。同年，陈容娣以永昌建造公司违反《商铺返租合同》约定逾期支付租金为由，诉至原东莞市人民法院，诉请永昌建造公司支付2003年2月至2006年6月的租金合计82944元及违约金50000元。该案经本院二审审理，于2006年11月30日作出（2006）东中法民一终字第2420号民事判决书，认定永昌建造公司应向陈容娣支付2005年6月1日起至2006年6月1日的租金及违约金50000元。后，由于永昌建造公司未支付2006年6月1日后的租金，陈容娣认为双方租赁合同关系已经解除，遂于2009年12月5日向原审法院提起物权侵占的诉讼，要求永昌建造公司及东莞市银珠商住投资有限公司返还侵占的涉案商铺，并支付占用费232552元。原审法院于2010年6月2日作出（2010）东一法民一初字第65号民事判决，认定陈容娣与永昌建造公司存在商铺租赁关系，驳回了陈容娣的诉求。后，陈容娣主张永昌建造公司一直未返还涉案商铺，同时亦未支付商铺租金，因此先后于2010年和2012年期间两次起诉要求永昌建造公司支付租金和违约金，该两案中永昌建造公司并未举证证明其已将涉案商铺返还给陈容娣，故该两案均判决永昌建造公司须向陈容娣支付租金和违约金。其后，陈容娣主张永昌建造公司至今仍未返还涉案商铺，故为追讨涉案商铺的后续租金及违约金，陈容娣再次提起本案诉讼。
本案诉讼过程中，原审法院组织双方当事人到涉案商铺现场进行勘查，据现场观察涉案商铺已经由纤维板、玻璃板隔开成独立空间，商铺正面并没有安装大门和上锁，处于开放式状态，商铺内没有装修也没有摆放任何物品。
原审法院认定上述事实的证据有：《东莞市经贸中心商铺返租合同》、（2010）东一法民一初字第9241号民事判决书、（2012）东一法民一初字第5546号民事判决书、契约收条、《再次收铺通知书》、国内特快专递邮件详情单，以及一审庭审笔录附卷等。
原审法院认为：陈容娣与永昌建造公司签订的《东莞市经贸中心商铺返租合同》到期后，没有证据证明永昌建造公司已将涉案商铺返还给陈容娣，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，陈容娣与永昌建造公司签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，据此永昌建造公司应向陈容娣支付租金至其提出解除合同并返还涉案商铺之日止。本案中，永昌建造公司主张其早已通知陈容娣收回涉案商铺，但其举证的《再次收铺通知书》和国内特快专递邮件详情单并未显示陈容娣有签收该文件，而陈容娣也否认有收到永昌建造公司发出的收铺通知，因此原审法院依法对永昌建造公司的主张不予采信。鉴于永昌建造公司在本案一审第一次庭审中明确主张涉案租赁合同已经终止并要求陈容娣收回涉案商铺，而经原审法院在诉讼过程中组织双方到涉案商铺现场进行勘查可知，涉案商铺目前已恢复独立空间而且处于开放式状态，陈容娣可以随时收回涉案商铺，因此应认定陈容娣与永昌建造公司之间的租赁合同于在本案一审第一次庭审当天即2013年7月8日解除，永昌建造公司应向陈容娣支付租金至合同解除之日。至于陈容娣主张由于永昌建造公司的过错导致涉案商铺不具备正常使用条件，陈容娣可另案起诉要求赔偿。
综合上述分析，对于陈容娣要求永昌建造公司支付2012年6月1日至2013年5月31日租金的诉讼请求，原审法院认定如下：首先，陈容娣在（2012）东一法民一初字第5546号案件中明确要求永昌建造公司支付2010年8月1日计至2012年5月31日的租金，该案也对陈容娣的该项诉讼请求进行了审查和处理，但本案中陈容娣以上述案件中诉请的租金数额漏算了12个月为由要求永昌建造公司支付该12个月的租金共计94612.8元，原审法院认为陈容娣的该项诉请违反了一事不再理原则，因此原审法院依法不予支持。其次，关于陈容娣诉请2012年6月1日至2013年5月31日的租金，根据前述分析原审法院认为永昌建造公司应当按《东莞市经贸中心商铺返租合同》的约定予以支付。根据《东莞市经贸中心商铺返租合同》约定的租金支付标准，2012年6月1日至2012年12月15日的租金为7884.52元／月，据此永昌建造公司应支付此期间的租金7884.52元／月÷30天×15天＋7884.52元／月×6个月=51249.38元。根据《东莞市经贸中心商铺返租合同》约定的租金支付标准，2012年12月16日至2013年5月31日的租金为9067.20元／月，据此永昌建造公司应支付此期间的租金9067.20元／月×5个月＋9067.20元／月÷31天×16天=50015.85元。综上，永昌建造公司应向陈容娣支付租金51249.38元＋50015.85元=101265.23元。至于2013年6月1日至合同解除之日的租金，因陈容娣并未在本案中要求永昌建造公司支付，故陈容娣可另案起诉主张。
关于陈容娣的违约金请求。双方签订的《商铺返租合同》约定，永昌建造公司应于每月25号至30号向陈容娣支付当月租金，永昌建造公司未按期交纳2012年6月以后的租金即构成违约，按照双方约定，永昌建造公司应当向陈容娣支付违约金50000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限东莞市经贸中心永昌建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向陈容娣支付租金101265.23元。二、限东莞市经贸中心永昌建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向陈容娣支付违约金50000元。三、驳回陈容娣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4960元，由陈容娣承担1885元，由东莞市经贸中心永昌建造有限公司承担3075元。
上诉人永昌建造公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院以案涉铺位双方没有办理交接为由，推定永昌建造公司继续使用案涉铺位，进而认定合同期满后双方租赁关系仍成立，没有事实和法律依据。1、本案租赁合同5年期满后，双方的租赁关系已解除。对于铺位返还交接双方均有同等的合同责任和举证责任。2、永昌建造公司两次向陈容娣身份证地址邮寄发函催告其收铺，快递邮件详情显示分别由陈小燕和陈华莲签收，但陈容娣仍拒不收铺，应由其自行承担责任。3、租赁期满后，永昌建造公司并未占有和使用铺位，而是一直空置等待陈容娣收铺。陈容娣没有证据证明永昌建造公司一直使用案涉商铺至今。在（2012）东一法民一初字第5546号案件中陈容娣陈述“向法院主张侵权之债又遭遇举证困难”表明其并不认为双方存在续租关系，且可推出案涉铺位一直空置才会无法拿到侵权证据导致举证困难。4、双方之间不存在不定期租赁合同关系，原审法院认定错误。（二）原审法院判决永昌建造公司支付违约金50000元，没有事实和法律依据。违约条款为陈容娣事后添加，但因签约时隔太长，永昌建造公司找不到另一份原件。退一步说，即使添加条款真实有效，该违约条款也应适用于5年租赁期，期满后的不定期租赁不应适用，应按一般逾期付款责任来处理。且原审法院认定违约金50000元过高，应予以调整。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一、二项，驳回陈容娣一审诉请。2、全部诉讼费由陈容娣承担。
被上诉人陈容娣答辩称：永昌建造公司邮件并未送达陈容娣，案涉商铺仍处于永昌建造公司控制中，且物业公司、铺位入口和其他业主的商铺均是由永昌建造公司控制管理，案涉商铺不临街、不靠边，无独立出入口，即使案涉商铺返还给陈容娣，陈容娣也无法实际占有使用案涉商铺，何况永昌建造公司还没有把产权证给陈容娣，原审法院认定商铺具备返还条件没有依据。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，永昌建造公司二审提交邮件处理明细清单（该清单注明的邮件签收人并非陈容娣本人），拟证明其向陈容娣身份证地址曾邮寄催告收回案涉商铺的函件。陈容娣提交东莞市莞城街道办事处市桥社区居民委员会出具的《证明》，拟证明因拆迁其自1990年开始未在身份证地址居住。
再查明，永昌建造公司确认《东莞市经贸中心商铺返祖合同》双方各持一份，但其持有的那份已无法提供。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对永昌建造公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）永昌建造公司是否应支付2012年6月至2013年5月的租金。（二）违约金是否过高。
关于焦点一。永昌建造公司主张案涉合同到期后双方租赁关系已经终止，并提交再次收铺通知书、国内特快专递邮件详情单等证据拟证明其于2010年11月26日和12月1日先后向陈容娣催告要求陈容娣收回商铺。然而，上述邮件签收人并非陈容娣本人，陈容娣也提交了东莞市莞城街道办事处市桥社区居民委员会出具的《证明》，证明其自1990年始未在身份证地址居住。同时，陈容娣因永昌建造公司拖欠租金而先后于2006年、2010年、2012年向法院起诉主张权利，生效的民事判决书也确认了双方租赁合同关系的存在，故在永昌建造公司未提交其他反驳证据的情况下，原审法院认定双方在租赁合同关系期满后成立不定期租赁合同关系并无不当。现有证据无法证明永昌建造公司在2013年5月31日前已经返还案涉商铺给陈容娣，永昌建造公司应按照合同约定支付2012年6月1日至2013年5月31日的租金，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于焦点二。如上所述，双方之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间签订《东莞市经贸中心商铺返租合同》的约定对双方均有约束力，但租赁期限为不定期。《东莞市经贸中心商铺返租合同》约定了违约赔偿条款，永昌建造公司主张上述条款为陈容娣事后添加，但双方均确认案涉合同双方各持一份，永昌建造公司又未提交其持有的合同予以证明，故应由永昌建造公司承担举证不能的不利后果。上述违约赔偿条款属于双方真实意思表示，永昌建造公司亦未举证证明违约金过分高于实际损失，原审法院认定永昌建造公司应支付违约金50000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。永昌建造公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3325.3元，由上诉人东莞市经贸中心永昌建造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年十月十七日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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