辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01395号
上诉人（原审被告）：大连大世界房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五一广场4号地下三层。
法定代表人：王振国，该公司执行董事。
委托代理人：王向华，该公司职员。
委托代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李永亮。
原审原告李永亮与原审被告大连大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年7月10日作出（2015）沙民初字第1961号民事判决，大世界公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人大世界公司的委托代理人王向华、王健勇，被上诉人李永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永亮一审诉称：2013年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的第九频道#号房屋，购房款为1,188,080.00元，被告应当于2013年10月31日前交付房屋。被告迟延交房，按照合同约定，被告应当自最后交付期限第一天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。原告请求法院判令被告支付逾期交房违约金34,811.00元（自2013年11月1日起至2014年8月21日止，共计293天，按总房款1,188,080.00元的日万分之一标准计算）。
被告大世界公司一审辩称：2013年10月31日，案涉房屋已经验收合格，案涉房屋需要经消防验收合格才能交付使用，根据辽宁省质量技术监督局2013年4月28日下发《建筑消防安全技术规定》，被告依据该规定对案涉项目进行了防火整改，该工程于2014年3月1日完工。被告于2014年3月14日进行消防验收，并在消防验收后第一时间通知原告入住，因防火整改导致逾期交房，根据合同约定，被告无需承担逾期交房的违约责任。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审�查明：2013年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道#号房屋（行政街号：大连市沙河口区长生街#号），用途为住宅。该房屋建筑面积为60.22平方米，总房款1,188,080.00元。原告于2013年5月10日交首付款358,080.00元，余款83万元通过按揭贷款方式支付，原告应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕按揭手续并付清其余房款。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际�额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条，被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起三十日内告知原告的；2.详见补充协议。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过三十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后�原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了双方的其他权利义务。
同日，原、被告签订《补充协议》，作为《商品房买卖合同》附件四。协议约定，因下列原因之一导致被告不能在本合同约定的交付日期交付�品房，被告可以据实予以延期交房并予以说明，被告无需承担逾期交房的违约责任：遵守法律法规和政府及公用事业部门的政策、指令、要求等造成交房延迟；市政配套设施接通延迟；政府规划变更；遭遇不可抗力；遇突发性公共事件、施工过程中出现的重大技术问题等被告无法控制的因素。如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。协议还约定了双方的其他权利义务。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了发票，被告于2013年5月10日向原告出具发票，金额为358,080.00元，于2013年5月22日向原告出具发票，金额为18万元，于2013年6月14日向原告出具发票，金额为65万元。
2014年3月31日，被告通知案涉项目业主办理房屋交接手续，原告于2014年8月21�办理了房屋交接手续。
案涉项目建设单位被告及大连市沙河口区教育局、监理单位大连宏达建设监理有限公司及大连连信土木工程建设监理有限公司、施工单位大连金广建设集团有限公司出具《外墙保温板施工工期证明》，证明大连市第二十一中学北侧改造地块项目外墙保温工程于2011年10月25日施工至2013年4月1日结束。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局发布《建筑消防安全技术规范》，该规范于2013年5月28日实施。被告依据该规范决定对案涉项目进行防火整改，其于2013年8月12日向案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工作联系函》，要求施工单位提供整改方案和预算。2013年9月1日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程（预）算书总表》，工程预算为4,982,103.00元，被告于2013年9月6日审核。2014年3月1日，防火整改工程完工。2014年3月5日，大连�广建设集团有限公司向被告出具《工程（结）算书总表》，申报结算金额为4,982,103.00元，被告于2014年3月10日审核，审核金额为4,584,321.00元。2014年3月14日，被告向大连市公安消防局申请对案涉项目进行消防验收。2014年4月9日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。
2013年10月30日，案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量合格。2013年10月31日，案涉项目勘查单位辽宁地质海上工程勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合国家现行规范及强制性标准要求，主体结构满足设计要求，使用功能符合设计要求，满足使用功能的要求；监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。2013年12月20日，大连市规划局出具《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，大连市规划局对大连市第二十一中学北侧改造地块项目进行了规划核实，本次规划核实部分用地位置、使用性质、开发强度等符合规划条件。2014年4月17日，大连市环保局出具《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》，决定大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环境保护验收合格。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同第八条约定，被告应当在2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告。该条共约定4种可选择交付条件，即1.经验收合格，2.经综合验收合格，3.经分期综合验收合格，4.取得商品房住宅交付使用批准文件。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者。现被告提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别于2013年10月31日前出具的工程符合要求、质量合格的报告，在原告没有相反证据的情况下，案涉房屋于2013年10月31日即具备合同第八条约定的交付条件，被告即应按合同约定向原告交付房屋,逾期交房应承担违约责任。
关于被告主张因被告依据辽宁省质量技术监督局2013年4月28日下发《建筑消防安全技术规定》对案涉项目进行了防火整改，因此没有在约定的时间交房的主张，一审法院认为，第一，案涉房屋于2013年10月31日即具备合同约定的交付条件，防火整改并未阻却案涉房屋在约定的期限内达到约定的交付条件;第二，按照补充协议的约定，被告应将出现免责的事由“予以说明”方能免责。被告提供的证据不足以证明其将消防新规对房屋交付的影响向购房者予以告知；第三，《建筑消防安全技术规范》发布时，距合同约定的交房时间尚有6个月，被告应在合理的期限内积极采取整改措施，减少或免除防火整改对房屋交付的影响。考虑到防火整改实际工期为6个月，防火整改并不必然导致逾期交房。故被告主张依照补充协议的约定免除其逾期交房的违约责任，缺少事实及法律依据，应不予支持。
关于被告应承担的逾期期限及数额，一审法院认为，《商品房买卖合同》约定，验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。案涉房屋为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在被告未出示相关证明文件前，原告有权拒绝交接，延期交房责任由被告承担。因此，虽然被告在2014年3月31日就通知原告进行交房，但被告现没有证据证明在2014年8月21日双方交接前向原告出示了上述相关文件，依照约定，被告应当依约承担责任。双方于2014年8月21日对案涉房屋进行交接，原告接收了案涉房屋，原告主张2013年11月1日至2014年8月20日期间（共计293天）的逾期交房违约金有事实和法律依据。按照约定，被告应当支付原告的逾期交房违约金数额为34,811.00元（1,188,080.00×0.0001×293，保留整数）。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告大连大世界房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李永亮违约金34,811.00元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费660元（原告已预交），退回原告330元，由被告负担330元，给付时间同上。
大世界公司上诉的理由及请求是：1.出于消防安全考虑，大世界公司遵守消防新规进行防火整改致使交房延期，不应承担违约责任。2.大世界公司在消防验收合格后已履行入住通知义务，李永亮未及时入住应自行承担损失。故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回李永亮的诉讼请求。
李永亮二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，大世界公司按照消防新规进行防火整改是否应予免除其逾期交房违约责任；第二，在大世界公司于2014年3月31日通知李永亮办理房屋交接手续后，李永亮是否应自行承担未及时�住的损失。
针对第一项争议焦点，大世界公司按照消防新规进行防火整改是否应予免除其逾期交房违约责任，本院认为，虽然案涉补充协议约定，遵守法律法规和政府及公用事业部门的政策、指令、要求等造成交房迟延，大世界公司可据实予以延期交房，并无需承担逾期交房的违约责任。但大世界公司与李永亮签订案涉商品房买卖合同时，《建筑消防安全技术规范》已经发布，消防新规的影响并非签订合同时不可预知的风险。故大世界公司主张依照补充协议的约定应免除其逾期交房的违约责任，缺少事实及法律依据，本院不予支持。
针对第二项争议焦点，在大世界公司于2014年3月31日通知李永亮办理房屋交接手续后，李永亮是否应自行承担未及时入住的损失，本院认为，案涉商品房买卖合同明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证�文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此，在房屋交接时向买受人出示房屋经验收合格的证明文件，应为大世界公司在签订合同时即确立的基本合同义务。大世界公司未提供相关证据证明其在李永亮接收房屋前曾向李永亮出示上述证明文件。故李永亮在大世界公司出示上述证明文件前有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由大世界公司承担。据此，大世界公司主张李永亮在接到交房通知书后未及时入住应该自行承担损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元（上诉人预交），由上诉人大连大世界房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年九月六日
书记员 宋 敏