广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2475号
原告广西丽景酒店管理有限公司，住所地：南宁市双拥路。
法定代表人韦钧，总经理。
委托代理人韦松宁，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组，住所地：双拥路。
法定代表人韦承仁，组长。
委托代理人刘超麟，广西创想律师事务所律师。
委托代理人黄慧，广西创想律师事务所律师。
原告广西丽景酒店管理有限公司诉被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组租赁合同纠纷一案，本院2014年8月13日受理后，依法由审判员钟凯独任审理，并于2014年10月16日开庭进行审理。原告的委托代理人韦松宁，被告的委托代理人刘超麟、黄慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广西丽景酒店管理有限公司诉称：2002年2月8日，原告以法定代表人韦钧与被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将自有的位于青山路口东面，双拥路X号的一栋商住综合楼及附属停车场、绿地出租给韦钧使用，总面积9800平方米，租赁期限15年，租赁前10年租金为175万元每年，第11年开始，每年上浮3％。2008年12月28日，双方协商一致，将上述租赁合同的承租方变更为原告广西丽景酒店管理有限公司。承租人基于合同取得的权利及义务全部由原告承受。2011年12月15日，原被告双方签订了一份《补充协议书》，对租金的支付方式进行了重新约定，即原告应在每月1-7号交清当月租金给被告。合同签订后，原告均按照约定使用租赁房屋及附属土地，依约交付租金。2014年5月13日，被告向原告发出一份《终止<；房屋租赁合同>；通知书》，以原告拖欠2014年4月、5月两个月的租金为由，要求终止双方于2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》和2011年12月15日签订的《补充协议书》。（该部分租金原告实际已经于5月15日支付给琅西六组）。2014年5月16日，原告向被告回函，明确表示不同意终止上述合同。原告认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告要求终止上述合同没有依据。理由是：1、所拖欠的两个月租金已经交清，不存在其他恶意拖欠的情形；2、该租赁合同已经实际履行多年，丽景酒店已经投入大量资金装修及经营该综合楼，多年来原告也都按照合同约定支付租金，完整履行承租义务。3、自5月份起，原告都能按照合同约定支付了相应的租金给被告，被告均予接受。4、如果被告单方终止该《房屋租赁合同》将给原告造成巨大损失。根据我国《合同法》第二百二十七条规定，被告要求终止合同没有事实和法律依据。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：1、判决确认被告于2014年5月13日向原告所发送的《解除<；租赁合同>；通知书》无效；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组辩称：原告请求确认被告于2014年5月13日向其发送的《终止<；房屋租赁合同>；通知书》无效的诉讼请求既没有法律依据，也没有事实依据。被告与原告签订的《房屋租赁合同》第二条、第三条以及《补充协议》第三条约定了，租赁期间实行先缴纳房屋租金后使用房屋的租赁方式，原告应在每月1-7号交清当月租金给被告。原告未依据合同约定按时支付今年应付的4月、5月的租金，已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第六条第1款、第2款和《补充协议》第三条的约定，被告于2014年5月13日通知原告终止双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十一条的规定，原告未按时支付租金的行为不仅属于违约行为，而且属于《补充协议》中双方约定终止的情形，被告有权终止双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》。至于原告称已经于2014年5月15日将拖欠的4月、5月租金支付给被告，这是原告在被告发出《终止<；房屋租赁合同>；通知书》后才支付的，不仅证明了原告违约的事实，而且不影响被告发出的《终止<；房屋租赁合同>；通知书》的效力。
经审理查明：2002年2月8日，韦钧（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方愿将自有的津头乡埌西村六组商住综合楼出租给乙方。二、租赁期为15年，从甲方交付使用之日起算。三、1、每年租金为175万元；2、前五年乙方每半年交付一次租金，即87.5万元，从第六年起乙方应每年一次性交付租金175万元……。六、2、乙方未能按合同规定缴纳租金，除补交租金外，还应按拖欠金额每月5‰交纳违约金，欠租金超过4个月的，甲方有权终止合同。2008年12月28日，原告向被告提交《关于变更房屋租赁合同名称报告》的申请，将韦钧与被告于2002年2月8日签订的津头乡埌西村六组商住综合楼房屋租赁合同的承租人变更为广西丽景酒店管理有限公司，原签订合同的条款及补充协议不变。被告在该份报告上注明“同意变更名称”，并加盖印章，韦承仁、韦有盛、韦世叠、韦世胜在落款处签字。2011年12月15日，原告与被告的代表韦承仁、韦启昌、韦世叠、韦有盛、韦翠珍签订《补充协议书》，合同约定：双方就《房屋租赁合同》达成补充协议。一、租金交纳：按先交租金后使用房屋的原则，按月交纳租金。二、从2011年9月30日至2014年9月30日每月租金不得少于15万元。三、租金交纳方式：乙方应在每月1-7号交清当月租金给甲方，乙方不能以任何理由借口拖欠租金。如有发生，则视为乙方自动终止所有的承租合同，甲方有权回收综合楼。庭审质证过程中，被告对上述《补充协议书》证据三性予以认可。2014年5月13日，被告向原告发出《终止〈房屋租赁合同〉通知书》，通知书载明：由于原告今年应付的4月、5月的租金至今分文未付，其行为已构成违约，根据2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》和2011年12月15日签订的《补充协议书》的相关约定，自2014年5月13日起终止2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》和2011年12月15日签订的《补充协议书》。2014年5月16日，原告向被告发出《复函》，称：不同意解除租赁合同及补充协议，根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人有权在合理期限（一般是三个月）内支付租金，只有承租人在合理期限内未支付租金的，出租人才可以解除合同。同日，被告代表签收了上述《复函》。2014年5月16日，原告法定代表人韦钧通过中国工商银行卡号为621226210200564XXXX的账户向被告账户（178501204000XXXX）汇入30万元。2014年5月22日，被告以收款方的名义向原告出具2014年4月5月埌西六组房屋租金，付款方广西丽景酒店管理有限公司，金额30万元。2014年6月6日，韦钧又通过广西北部湾银行账户向被告账户汇入15万元，并载明用途为租金。2014年6月9日，被告开具两张收到原告交付2014年6月埌西六组房屋租金合计15万元的发票。2014年7月8日，韦钧通过中国工商银行账户向被告账户汇入15万元。同日，被告开具收到原告交付2014年7月埌西六组房屋租金15万元的发票。2014年9月9日、23日，被告又分别开具金额为15.25万元、10万元、15万元，开票项目为埌西六组房屋租金，付款方为韦钧，收款人为被告的发票。原告据此主张其已支付了2014年8月、9月的租金。2014年8月25日，被告向原告法定代表人韦钧发出《通知》，通知载明：你与我组于2011年12月15日签订的《补充协议》，按月付租金的协议于2014年9月30日到期，经本组讨论决定你需按2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》第三条约定，2014年10月1日至2018年9月30日的租金于每年9月30日前一次性付清下一年租金。被告在该份《通知》落款处加盖印章。庭审中，被告对收到上述款项的事实予以确认，但认为此款性质系解除租赁合同后的房屋占用费，并主张2014年8月25日《通知》上加盖的印章并非被告印章。经依法释明，被告未在期限内对印章真伪提出鉴定申请。
本院认为：一、关于合同效力的认定问题。《房屋租赁合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容未悖法律禁止性规定，应为合法有效合同。期间，各方均同意将韦钧在上述合同项下的权利义务变更由原告承继，故本院予以确认。庭审中，被告对《通知》中印章真实性提出异议，但在期限内未申请印章真伪鉴定，故应视为其放弃鉴定申请，在无其他相反证据佐证的情况下，应认定《通知》上印章为被告持有的印章。因此，2014年8月25日的《通知》经被告加盖印章，且其效力得到原告认可，应视为双方变更原租赁合同内容的合意。二、关于合同履行情况的认定问题。原告作为承租人确系迟延履行了支付2014年4月、5月租金。但在2014年5月补足了所欠租金，并按期支付了2014年6月-9月租金。对此，尽管被告发出了《终止〈房屋租赁合同〉通知书》，但又分别出具2014年4月、5月及6月至9月的发票确认收到租金。被告认为收到上述款项的性质系解除合同后的房屋占用费，但从其开具的发票所载内容显示，其开具每张发票时均认可收到款项的性质为“租金”。同时，被告还于发出解除合同通知之后的2014年8月25日发出《通知》，意在变更原租赁合同中关于租金支付方式。由此，可判断被告实际上仍愿意履行2002年2月8日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。原告关于确认2014年5月13日被告发出的《终止〈房屋租赁合同〉通知书》未发生法律效力的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：
确认被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组于2014年5月13日向原告广西丽景酒店管理有限公司发出的《终止〈房屋租赁合同〉通知书》未发生法律效力。
本案受理费50元，由被告南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会埌西六组负担。此款原告广西丽景酒店管理有限公司已预交，被告应在本案判决生效后10日内向原告付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。
审判员 钟 凯
二〇一四年十月三十日
书记员 杨中稳