浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金浦民初字第18号
原告：浦江县顺泰房地产开发有限公司。
法定代表人：赵剑仑。
委托代理人：方建江。
被告：张晓东。
委托代理人：杨海鸿。
原告浦江县顺泰房地产开发有限公司（以下简称：顺泰房产）为与被告张晓东商品房销售合同纠纷一案，原告顺泰房产于2012年12月20日向本院提出起诉，本院于2012年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院据原告顺泰房产的申请，对被告张晓东的财产进行了诉讼保全。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺泰房产诉称：2011年9月5日，被告向原告出具欠条，写明被告向原告购买雅园16幢三层、四层商品房，总面积773.31平方米，单价每平方米3500元，合计总价2706585元，待房产证办理结束十日内，被告一次性付清全额房款。
2011年9月6日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份，被告向原告购买雅园16幢三层、四层商品房。其中，三层建筑面积为393.88平方米，四层建筑面积为379.43平方米，总面积为773.31平方米。两份合同第七条均约定，付款方式为一次性付款。两份合同第八条均约定，逾期付款超过90日的，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自应付款项之第二天起至实际全额支付日止，被告按日向原告支付逾期应付款的万分之二的违约金。
2011年11月21日，雅园16幢三层、四层商品房房产证办理完毕。按照约定，被告应支付房款2706585元，但截至起诉日，被告仅在2012年1月12日支付房款100万元，尚余1706585元未曾支付。
为此，原告诉至法院请求：1、判令被告立即向原告支付剩余房款1706585元，按日万分之二标准，支付2011年12月2日起至2012年12月10日的逾期应付款违约金127311元，合计1833896元；并按日万分之二标准，支付逾期应付款1706585元从2012年12月11日起至判决确定的履行期限届满日止的违约金；2、本案受理费由被告承担。
为证明其主张，原告顺泰房产向本院提交的以下证据：
1，欠条1张，证明2011年9月5日，被告向原告出具欠条，写明被告向原告购买雅园16幢三层、四层商品房及相关权利义务的事实。
2，商品房买卖合同2份（复印件），证明原被告签订买卖房屋合同，并对相关权利义务进行了约定。
3，房屋所有权证（复印件），证明2011年11月21日雅园16幢三层、四层商品房取得产证。
4，中国银行客户专用回单1份（复印件），证明2012年1月12日被告支付100万元房款的事实。
被告张晓东辩称：1，原告起诉之事实和理由完全与事实不符，实际上本案的房款已经付清。2，本案的房屋之前双方曾签过合同，被告也付过款，但因办证方面存在争议，当时该房的房产证难以办出，后原告把款退回被告。2011年9月5日，原告由以3500元／平方米的价格进行出售，因价格便宜，被告为能买到该房，就在未签订合同的情况下匆忙写下欠条，目的是能够买到房。鉴于当时该房的产权证能够办出不能保证，为此欠条上约定：“由原告方负责办理产权证，单价为3500元／平方米，如房产证不能办出，该买卖合同自行终止。”之后经被告努力，该房产证有较大可能办出，被告就再次就该房的买卖与原告方进行协商，双方再次达成该房买卖合同，对上述欠条的内容进行了变更，双方约定由被告负责办理产权证，原告协助办理，不论被告产权证能否办出，该买卖合同始终有效，房价从原先约定的3500元／平方米减为3300元／平方米，但需一次性付清。这样，被告就把房价款按约一次性交付给原告，原告当即出具了购房票据。2011年9月6日，双方补签了该房的买卖合同。据此，欠条自然作废，原告凭欠条主张权利，毫无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉请。3，2012年3月19日，被告汇给原告100万元，与本案无关。该款并不是被告支付给原告的房款，前面已述，房款已付清，实际上该款是之前双方口头达成的，被告购买原告兰山庭院畅园九幢三、四楼居委会办公用房而由被告支付的买房定金。现原告反悔，但又想赖被告定金，为此提起诉讼，目的就是想把100万元吞为己有。据此，被告将保留起诉的权利。此外，双方之间还存在车库委托销售协议的业务关系。所以，上述100万元不是房款，与本案无关，系另一双方的法律关系，应由双方另行处置，故原告的此推论尚未付清房款，依据不足。综上，原告的诉请既无事实依据更无法律依据，在此请求法庭依法驳回原告的诉请。
为证明其辩称，被告张晓东向本院提交了以下证据：
1，商品房买卖合同2本及购房发票2张，证明原被告双方房屋买卖合同关系及被告付款情况。
2，协议1份，证明双方之间还有车库委托销售合同关系。
3，车库清单1份（复印件），证明车库结售情况。
对上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
一，对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为欠条的内容后经双方协商已变更，该欠条已作废。本院对欠条的真实性予以认定。
二，对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认定。
三，对原告提交的证据3，被告无异议，故本院予以认定。
四，对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该100万元支付的不是本案诉争房屋的房款，而是被告向原告支付的兰山庭院畅园九幢3、4楼业主委员会办公用房的购房定金。本院对证据的真实性予以认定。
五，对被告提交的证据1，原告对真实性均无异议，但认为发票不能证明被告已经付清房款，当时开发票是因为要办房产证，且被告在9月5日写下了欠条，被告没有付清房款，应当由被告出具付款凭证证明已付款。本院对证据的真实性予以认定。
六，对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但与本案无关。本院对证据的真实性予以认定。
七，对被告提交的证据3，原告有异议。因本案未涉及双方车库委托销售合同的处理，故本院对该证据不予认定。
据此，本院认定事实如下：2011年9月5日，张晓东向顺泰房产出具欠条一张，内容为：“本人向浦江县顺泰房地产开发有限公司购买雅园16#楼36#-40#商铺以上的三层、四层，总面积773.31平方米，单价3500元／平方米，合计总价￥2706585元正（人民币大写贰佰柒拾万陆仟伍佰捌拾伍元正），待房产证办理结束十日内，本人一次性付清全额房款。（如因房产证不能办证，双方签订的商品房买卖合同自行终止）立据人：张晓东二0一一年九月五日”。同日，顺泰房产开具金额分别为1299804元、1252119元销售不动产统一发票给张晓东。
2011年9月6日，顺泰房产与张晓东就张晓东向顺泰房产购买雅园16幢三楼、四楼的会所事宜，补签订了商品房买卖合同二份。约定单价均为3300元，其中，三层建筑面积共393.88平方米，四层建筑面积共379.43平方米，共计房价款为2551923元。合同第七条约定：买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款。合同第八条约定：买卖如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应负应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第九条约定：出卖人应当在2011年11月6日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年1月6日前，取得前款规定的土地、房产权属证书，交付给买受人。
2011年11月21日，顺泰房产办理了房屋所有权初始登记证书。2012年1月12日，张晓东通过转账方式支付给顺泰房产100万元。现原告诉至本院提出了前述诉请。
本院认为：原告顺泰房产与被告张晓东自愿签订的商品房买卖合同意思表示真实、内容合法，属有效。原、被告均应按合同全面履行各自的义务。
对于商品房的单价问题，根据原、被告的合意，虽曾约定单价为3500元／平方米，但后补签的商品房买卖合同单价又约定为3300元／平方米，故本院认定该商品房的单价应按双方变更后的价格3300元／平方米予以计算。因此，本院认定总房价款为2551923元。
对于被告张晓东是否已付清房款问题。本院认为，首先，从被告出具给原告的欠条的内容分析，欠条作为一种债权凭证，在双方已写明支付房款的期限为待房产证办理结束十日内，且双方又写明了房产证不能办理的后果的情况下，根据常理，被告不可能在未取得房产证的情况下，预先一次性支付购房款，如确实已付清房款，被告也应收回该欠条或者在欠条上注明已付清房款等字样。再次，本院认为，对本案涉及的大额金额，被告陈述系用现金一次性支付，而未采用银行转账方式不符合常理，且被告亦未提交相关款项来源去向的凭证。第三，根据欠条的内容，为办理房产证，先有原告开具销售不动产统一发票给被告，符合双方约定的本意，本院认为被告以取得发票提出已付清房款的辩称，不能成立。综上，本院认定被告未全额付清购房款，但2012年1月12日原告支付的100万元房款，应在相应的款项中予以扣除。
关于违约金的问题。根据欠条的约定，本院认为被告张晓东应在取得房产证后十日内一次性付情全额房款，具体到本案，被告应在2012年12月1日前付清房款。故本院认定被告须按买卖合同约定向原告承担违约责任，支付约定的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、由被告张晓东支付原告浦江县顺泰房地产开发有限公司购房款1551923元及逾期付款违约金（自2011年12月1日按房价款1551923元的日万分之二计算至本判决确定的履行之日止）。限于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告浦江县顺泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20159元，诉讼保全费5000元，合计25159元，分别由原告浦江县顺泰房地产开发有限公司负担1827元，由被告张晓东负担23332元。公告费300元，由被告张晓东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费20159元，款汇至金华市财政局法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
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审 判 长 楼竟伟
代理审判员 曹德强
人民陪审员 黄颖松
二〇一三年七月八日
代书 记员 蒋少华