湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终1788号
上诉人（原审被告）：罗辉，男，1973年12月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
被上诉人（原审原告）：襄阳市红十字会，住所地：襄阳市襄城区铁佛寺路28号。
代表人：尚瑾，系襄阳市红十字会常务副会长。
委托诉讼代理人：张菊、何普，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人罗辉与被上诉人襄阳市红十字会不当得利纠纷一案，湖北省襄阳市襄城区人民法院于2018年4月2日作出（2018）鄂0602民初475号民事判决，宣判后，罗辉不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人罗辉上诉称：1、本案土地实际占有人并不是罗辉，侵权人也不是罗辉，且被上诉人也知晓。被上诉人向实际占用人和侵权人主张过权利后又自动放弃，再向罗辉主张缺乏依据。2016年，被上诉人将襄阳锋川阁餐饮公司诉至高新区人民法院，在二审中被上诉人表明“自愿放弃‘请求依法判决襄阳锋川阁餐饮公司按每月20000元向申请人支付自占用之日起至实际腾退之日止的房产及土地使用费’”，被上诉人襄阳红十字会向实际侵权人主张权利后又自愿放弃自己的权利，视为对自己权利的处分。后又以不当得利为由向上诉人主张三年租金损失缺乏事实和法律依据。2、若上诉人罗辉的所得属于不当得利，那么也只应处理不当得利部分，判决应由罗辉实际所得为限，所以上诉人只应在一审查明收取的14万租金范围内予以返还。请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人襄阳市红十字会答辩称：虽然上诉人只收取了两年租金，但其与锋川阁餐饮公司签订了十年合同，锋川阁餐饮公司一直占用中，至今未腾退房屋，其应当赔偿第三年的损失。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求维持原判。
襄阳市红十字会向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告罗辉赔偿原告损失663861元（自2014年12月19日起至2017年12月19日止，每年221287元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年下半年，被告罗辉在未经原告同意的情况下，将原告所有的位于高新区新城路1幢房产私自出租给襄阳锋川阁餐饮管理有限公司及其股东秦锋。在2013年-2014年期间，原告曾将上述房产的防水及水电安装工程承包给其他公司施工，施工完毕后以作为备灾仓库使用。但是待竣工验收期满后，原告才发现其所有的房产已经被被告违法出租给襄阳锋川阁餐饮管理有限公司及其股东秦锋，并从中收取租金获利，被告罗辉的行为严重侵犯了原告的房屋所有权。原告损失的计算期间为2014年12月19日至2017年12月19日止，共计三年，每年损失为221287元，共计663861元。被告擅自出租原告房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告因而诉至法院。
经审理查明，2010年11月29日，原告襄阳市红十字会经过划拨取得位于襄阳市××新区××2562.2平方米的土地使用权，地类（用途）为机关用地，土地使用权证号为襄樊国用（2010）第350103075号。2011年11月30日，原告取得上述土地上1幢2层建筑面积为590.78平方米的房屋的所有权，房屋所有权证号为襄阳市房权证樊城区字第××号。2013年11月18日，为将上述房屋及土地改造为救灾备灾仓库，襄阳市红十字会与北京东豪建设集团有限公司（以下简称北京东豪公司）签订建设施工合同，由北京东豪公司按照施工清单进行施工，工期为2013年11月18日至2014年1月8日，工程造价为299800元。2013年11月22日，东豪公司向襄阳市红十字会出具《工程授权变更证明》，由罗辉全权处理此工程以及与襄阳市红十字会的所有对接事宜。2014年6月1日，罗辉与案外人襄阳锋川阁餐饮管理有限公司（以下简称襄阳锋川阁餐饮公司）股东秦锋签订《房屋转租合同》，将上述房屋及场地转租给秦锋使用，租期10年，即自2014年6月1日至2024年6月1日止，五年续签一次，前三年每年租金为70000元，第四年起每年涨5%……之后，襄阳锋川阁餐饮公司开始使用该房屋及场地。
2016年，原告将襄阳锋川阁餐饮公司诉至襄阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院），请求：一、襄阳锋川阁餐饮公司立即腾空由襄阳市红十字会所有的位于襄阳高新技术产业区新城路1幢房屋，从此房屋中搬走；二、案件受理费由襄阳锋川阁餐饮公司负担。庭审中，襄阳市红十字会增加两项诉讼请求为：要求襄阳锋川阁餐饮公司对房屋恢复原状，并自2014年12月19日起至实际腾退之日止，按20000元/月的标准向襄阳市红十字会支付房屋、土地占用费（具体费用以鉴定数额为准），本案鉴定所产生的费用由襄阳锋川阁餐饮公司负担。之后，高新法院委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司对襄阳市红十字会所拥有的上述房屋建筑物及土地使用权的租赁价值进行鉴定，该公司于2017年1月20日作出鄂华资评报字[2017]第010号资产评估报告书，载明上述土地及房产评估价值合计为221287元，其中建筑物年租金为141787元，土地使用权年租金为79500元。该案经高新法院审理，做出了（2016）鄂0691民初929号民事判决：一、被告襄阳锋川阁餐饮公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告襄阳市红十字会位于襄阳高新技术产业开发区××路层数为两层，建筑面积为590.78平方米，房产证号为襄阳市房权证樊城区字第××号的非住宅房屋一栋；二、被告襄阳锋川阁餐饮公司赔偿原告襄阳市红十字会上述房产及所在土地自2014年12月19日至实际返还之日止，按建筑物年租金141787元、土地使用权年租金79500元的标准计算的损失，于本判决生效之日起三日内履行；三、驳回原告襄阳市红十字会的其他诉讼请求。之后，襄阳锋川阁餐饮公司不服该判决，上诉至襄阳市中级人民法院，在审理过程中，襄阳市红十字会提交《放弃部分诉讼请求申请书》，其自愿放弃“请求依法判决襄阳锋川阁餐饮公司按每月20000元向申请人支付自占用之日起至实际腾退之日止的房产及土地占用费”的诉讼请求。襄阳市中级人民法院经过审理，作出（2017）鄂06民终2176号民事判决：一、维持襄阳高新技术开发区人民法院（2016）鄂0691民初929号民事判决第一、三项，即被告襄阳锋川阁餐饮公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告襄阳市红十字会位于襄阳高新技术产业开发区××路层数为两层，建筑面积为590.78平方米，房产证号为襄阳市房权证樊城区字第××号的非住宅房屋一栋；驳回原告襄阳市红十字会的其他诉讼请求；二、撤销襄阳高新技术开发区人民法院（2016）鄂0691民初929号民事判决第二项，即被告襄阳锋川阁餐饮公司赔偿原告襄阳市红十字会上述房产及所在土地自2014年12月19日至实际返还之日止，按建筑物年租金141787元、土地使用权年租金79500元的标准计算的损失，于本判决生效之日起三日内履行。
另查明，罗辉与案外人襄阳锋川阁餐饮公司股东秦锋签订《房屋转租合同》后，收取了襄阳锋川阁餐饮公司支付的房租，在庭审过程中，罗辉自认收取了两年租金14万元及押金3万元，共计17万元。
原审判决认为，襄阳市红十字会对位于襄阳市高××××层建筑面积为590.78平方米的房屋及2562.2平方米的土地享有物权。被告擅自将上述房屋对外出租，侵犯了原告的物权，造成了原告的损失，应当承担民事责任。被告辩称其将房屋对外出租系与襄阳市红十字会的负责人口头商定，用五年的租金抵偿工程款，原告对此予以否认，被告无其他证据证明其将原告房屋对外出租征得了原告的同意，其行为系无权处分他人财产，其收取他人房租没有合法根据。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”被告自认收取案外人襄阳锋川阁餐饮公司房租及押金共17万元，原告当庭主张予以返还（该返还的金额包含在原告主张的全部损失即663861元之内），因押金不是被告出租房屋的收益，其退还的对象为案外人襄阳锋川阁餐饮公司，被告应当返还原告房租14万元。襄阳市红十字会关于本案诉争房屋的规划用途为非住宅，根据原告陈述，该房屋系作为其存放备灾物资的仓库，原告按照房屋及土地的市场租赁价值主张权利显然是在改变房屋及土地的规划性质的前提下作出的，违背了房屋及土地的规划用途，且该标准的计算依据是在案外人襄阳锋川阁餐饮公司对房屋进行了装修之后，在另案中经襄阳市红十字会申请由法院委托评估机构作出的，不能作为本案定案的依据，故对原告主张按照每年221287元的房租标准赔偿其损失的诉讼请求不予支持。原告庭后向法院陈述在房屋出租期间，其救灾物资存放在其他单位仓库，但没有产生存放费用，综合被告罗辉擅自将原告房屋出租给他人，并约定了房屋租金标准，且收取的相应的房租，原审法院参照此租金标准作为原告损失的依据。原告主张房屋损失的期间为三年，除被告自认收取了两年租金14万元应当返还给原告外，还应当另赔偿原告损失7万元。至于被告辩称的原告欠付其工程款，属另一法律关系，被告可另行主张。据此判决：一、被告罗辉于本判决生效之日起十日内返还襄阳市红十字会租金140000元并赔偿原告襄阳市红十字会损失70000元，共计210000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为罗辉是否应将其收取的案外人交纳的房屋租赁费返还给襄阳市红十字会。根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应将取得的不当利益返还给受损失的人。本案中，襄阳红十字会于2010年11月29日取得了位于高××××层建筑面积为590.78平方米的房屋所有权证，其对该房屋依法享有所有权。上诉人罗辉在未经被上诉人襄阳市红十字会同意的情况下，擅自将被上诉人所有的房屋出租给案外人，属于无权处分，其收取的房屋租金属于不当得利，应将收取的租金返还给被上诉人襄阳市红十字会。虽然罗辉只认可收取了二年的租金，襄阳市红十字会也无证据证实罗辉收取了第三年的租金，但争议的房屋一直由案外人占有，并未腾退，故襄阳市红十字会请求上诉人罗辉除应返还其收取的二年租金之外，还应赔偿一年的租金损失70000元并无不当。上诉人罗辉提出其只应在收取140000租金的范围内予以返还的上诉理由不能成立,于法无据，本院不予支持。因襄阳锋川阁餐饮公司占用本案争议房屋系基于与罗辉签订的租赁合同，且罗辉认可收取了襄阳锋川阁餐饮公司支付的租赁费用，故本案争议房屋受益人为罗辉，襄阳红十字会因此请求罗辉返还不当得利并赔偿损失亦无不当。罗辉上诉称其不是侵权人，襄阳红十字会已向实际占用人主张权利后又自动放弃，再向其主张权利缺乏依据的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人罗辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 史建东
审判员 王明兰
审判员 王 进
二〇一八年六月七日
书记员 王廷玲