南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4701号
原告南京铁路生活服务有限公司，住所地本市鼓楼区兴安路65号。
法定代表人王宁，总经理。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
委托代理人崔勇，江苏东域律师事务所律师。
被告赵天龙，男，。
委托代理人马亚东，男。
委托代理人杨志贵。
原告南京铁路生活服务有限公司（以下简称铁路服务公司）与被告赵天龙房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铁路服务公司的委托代理人徐涛明，被告赵天龙及其委托代理人马亚东、杨志贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铁路服务公司诉称，原告系上海铁路局辖属企业，上海铁路局将其所有的坐落于南京市大桥南路16号房屋授权原告管理使用。原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告，租赁合同采取一年一签的方式，最后一期租赁合同期限为2012年7月18日至2013年7月17日。租赁合同约定房屋用途为被告经营天桥旅馆，房屋租金为每年93600元，被告向原告支付保证金25000元，租赁关系终止时保证金除用以抵充合同约定的应由被告承担的费用外，如被告无违约行为，原告将剩余部分无息归还被告等等。2013年7月17日，房屋租赁期满，原告向被告明确表示不再续签租赁合同，要求被告交还租赁房屋，但被告拒绝迁出，至今仍然占用该房屋。为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、被告迁出南京市大桥南路16号房屋；2、被告给付原告房屋占用费182841元（从2013年7月18日计算至2015年6月30日，2015年7月1日至实际搬离房屋之日的房屋占用费按每年93600元的标准计算）；3、原告不予返还被告保证金25000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告赵天龙辩称，租赁合同到期后，被告确实未与原告续签合同，但被告不同意迁出涉案房屋，因为被告在租赁涉案房屋期间，对房屋进行了大量的维修、搭建、装修等工作，投入数百万元。为妥善解决矛盾，被告希望原告将属于被告的房屋归还被告。对于原告的房屋，被告愿意迁出，并支付合同到期后占用房屋所生产的使用费。对于原告主张不返还保证金25000元的请求，被告不予认可。综上，请求法院依法处理本案。
经审理查明，本案诉争房屋位于南京市大桥南路16号，产权归属于上海铁路局，最初由上海铁路局南京分局于1987年申请建造，并领取有南京市建设工程执照，包括如下部分：1、浴室1幢，建筑面积380平方米，为二层砖混结构；2、锅炉房1幢，建筑面积90平方米，为一层砖混结构；3、1991年上海铁路局南京分局生活管理段申请在上述浴室北侧新建一层门卫、票房和工具间，建筑面积合计约27平方米。上述诉争房屋与南京市第十二中学的阶梯教室、食堂等房屋相邻，双方书面确认包括诉争房屋在内的有关房屋由原告使用。原告陈述房屋总建筑面积约672平方米。
2002年被告开始从原告处承租浴室、锅炉房、门卫室、票房等上述诉争房屋。2007年被告因经济效益差无法继续经营浴室，遂改为经营旅馆。被告在租赁使用上述诉争房屋期间，曾自行进行了房屋搭建，主要包括：1、在最北侧的门卫、票房北侧、东面等处，利用临街围墙、票房墙体、北侧围墙等物进行了房屋搭设，但未领取建筑规划等合法资料；2、在浴室和锅炉房之间，利用南北两侧墙体等物进行了房屋搭设；3、对锅炉房进行了部分改造，由一层改建为二层，主体结构未变；4、在锅炉房南侧，在原来空煤场处利用南侧围墙等物，进行了二层房屋搭设，未领取建筑规划等合法资料，但被告曾于2000年6月向所在街道申请对房屋进行翻建，居委会、街道办事处基建城管科均盖章同意翻建房屋，约70平方米，但城建部门未审批同意。
2007年以来，被告在此开办经营“南京市下关区天桥宾馆”，领取了个体工商户营业执照。
2010年、2011年，原、被双方分别就坐落于本市鼓楼区大桥南路16号的诉争房屋签订房屋租赁合同，租赁期限分别为2010年7月18日至2011年7月17日，以及2011年7月18日至2012年7月17日。两合同还就租金等其他事项作出约定，但未就租赁房屋的面积作出明确的约定。
2012年7月17日，原告（甲方）与被告（乙方）续签一份《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方继续将位于南京市鼓楼区大桥南路16号（中、右）的房屋（建筑面积672平方米）以每年93600元的价格出租给乙方使用；乙方承租该房屋用于经营天桥旅馆，租赁期限为自2012年7月18日至2013年7月17日止；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金25000元；甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证；租赁关系终止时，保证金除用以冲抵合同约定的应由乙方承担的费用外，如乙方无违约行为，甲方将剩余部分无息归还乙方等等。
上述合同签订后，被告赵天龙依约向原告支付保证金25000元，之后继续使用租赁房屋。2013年7月17日，房屋租赁合同期限届满，双方未续签合同，但被告一直使用涉案房屋。
2013年11月11日原告曾向被告发出关于收回诉争房屋的通知，要求被告迁出并交还房屋。被告得到原告不续签合同以及要求被告迁出诉争房屋的通知后，拒绝迁出，并要求原告赔偿被告使用租赁房屋期间对房屋搭建、修缮所产生的费用。
因双方就上述问题不能协商一致，原告后诉至法院，请求判如所请。审理中，本院组织双方当事人到现场进行了勘查并拍摄了照片，原、被告对诉争房屋的结构组成、搭建、使用等事实认可一致。
由于当事人意见不一，致本案未能调解解决。
上述事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋建造资料、图纸、《房屋（场地）租赁合同》、通知、情况说明等；被告提供的房屋翻建申请资料、合同等；本院勘查笔录、照片以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就诉争房屋租赁事宜所签订的《房屋（场地）租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。该合同对当事人双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。
根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方签订的《房屋（场地）租赁合同》于2013年7月17日期限届满之后，双方未续签合同，而被告继续使用诉争房屋，原告予以同意，故此时双方形成不定期租赁，原告有权依照法律规定解除合同。2013年11月原告向被告发出一份书面通知，明确表示不再续签合同，要求被告在14天后腾空并返回房屋，系行使不定期租赁任意解除权。原告现要求被告迁出并返还诉争房屋的诉讼请求，有请求权基础，符合法律规定，本院予以支持，故被告应将原告享有合法权利的诉争房屋的浴室、锅炉房、票房、门卫室、工具间，以及浴室、锅炉房中间相连接的相关房屋返还原告。
对于被告在锅炉房南侧私自搭建的二层房屋以及利用北侧围墙搭建的有关房屋，虽有居委会、街道盖章证明，但最终未能获得城建管理部门审批，不在本案诉争房屋之内，故本案中不予处理，可由有关行政部门依法予以处理。
上述合同到期之后，由于被告继续占用原告房屋且进行经营，故应当向原告支付相应的租金或房屋占用费，其标准可参照原告合同标准确定。原告要求被告按照每年93600元的标准，支付2013年7月18日至实际腾空交还房屋时止的租金或房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。被告认为已经缴纳2013年7月18日之后的部分租金，但未提供充分的证据证明，本院对此不予认可，如被告提供充分证据对此予以证明，则可以依法扣减。合同期限届满后，被告之前向原告缴纳的保证金25000元应当根据合同约定退还，但由于被告有拖欠上述租金及房屋使用费未付，故该款可以抵扣上述欠款。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告赵天龙于本判决生效之日起十日内自南京市鼓楼区大桥南路16号房屋内迁出并将该房屋交还原告南京铁路生活服务有限公司。
二、被告赵天龙于本判决生效之日起十日内，按每年93600元的标准，给付原告南京铁路生活服务有限公司自2013年7月18日至房屋交付时止的房屋租金及房屋占用费（被告赵天龙缴纳的25000元保证金，可以与上述款项相冲抵）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4417元，由原告南京铁路生活服务有限公司负担1417元，被告赵天龙负担3000元（原告已预交，故被告在给付上述款项时将款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 袁红梅
人民陪审员 闵慧林
二〇一六年五月十二日
见习书记员 汪慧娣