重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碚法民初字第05432号
原告周顺洪，男，汉族，居民，住重庆市北碚区。
委托代理人杨超、吕纯净，重庆沙磁律师事务所律师。
被告重庆市静观房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇街道，组织机构代码20287655-3。
法定代表人陈周刚，该公司董事长兼总经理。
委托代理人江仁杰，重庆北碚区水土法律服务所法律工作者。
原告周顺洪诉被告重庆市静观房地产开发有限公司（以下简称静观公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨敏适用简易诉讼程序于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告周顺洪的委托代理人杨超，被告静观公司的委托代理人江仁杰到庭参加了诉讼。双方当事人向本院申请165天时间进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告周顺洪诉称，2006年10月7日，原告和被告协商一致，签订了《业主优先选房后自愿缴纳定金的协议》（实为商品房买卖合同），原告购买被告开发的××花园×幢×单元×-×。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，而被告于2007年5月20日将该商品房×幢×单元×-×交付给原告。事后，被告未按合同约定或法律规定按期办理房地产权证，至今仍未办理。被告已构成严重违约，应当承担违约责任。为此，原告起诉来院，请求判令被告：1、立即办理座落于重庆市北碚区××镇××路××号（即××花园）×幢×单元×-×号房屋产权证；2、支付从2010年12月23日起至2013年10月22日止的逾期办证违约金16588.80元（以合同约定的总房款86400元为本金，按2012年7月份中国人民银行三年至五年期贷款利率6.4%计）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告静观公司辩称，被告不应承担违约责任。原被告之间并未约定具体的办证时间，也没有约定未办证的违约责任。且至今未办证的责任不在被告，是因为行政部门的原因未办到证。被告一直在积极履行办证义务，现房管证已办完，关于土地证的相关手续已交至国土局。且原告的房款及大修基金并未支付完，原告也有违约。最后，房产证未办好对原告并未产生损失。综上，被告不应支付原告逾期办证违约金。
经审理查明，2006年10月7日，被告（甲方、开发商）与原告（乙方、业主）签订了《业主优先选房后自愿缴纳定金的协议》，协议约定被告将其开发的××花园项目中座落于重庆市北碚区××镇××路××号×号楼×单元×-×号房屋（建筑面积为108平方米，套内建筑面积95平方米）以总价86400元卖给原告。合同还对付款方式及期限、交房期限及交付条件、交房手续办理等事项进行约定。2007年5月20日，被告将涉案房屋交付给原告，原告分别于2006年8月27日、2006年10月7日、2007年5月20日共计向被告支付了购房款86000元。
2010年8月12日，重庆市公安局××派出所作出《证明》，该证明载明：“北碚区房屋产权产籍交易所：重庆市静观房地产开发有限公司，在××镇原××街开发建设的商品房项目（××花园）房屋共五幢，现该五幢房屋的门牌号码及街名确定如下：分别为：××路135号第1幢、第2幢、第3幢，××路128号第1幢、第2幢，共五幢。1、第1幢：一层门面为××路122号-150号，住宅为××路135号；2、第2幢：一层门面为××路137号-155号，住宅为××路135号；3、第3幢：一层门面为××路111号-133号，住宅为××路135号；4、第1幢：一层门面为××路130号-150号，住宅为××路128号；5、第2幢：一层门面为××路108号-126号和××街157-167号。住宅为××路128号，为此：特证明前来你所办理房屋产权登记的相关手续。”
被告于2010年9月25日、2010年9月27日提交了坐落于重庆市北碚区××镇××路108号、110-151号（含128号1幢-2幢，135号1幢-3幢）、153号、155号，重庆市北碚区××镇××路122号等12套、重庆市北碚区××镇××路163号、165号、167号房屋初始登记资料，取得了上述房屋加盖重庆市国土房管土地房屋登记业务受理专用章的《房地产权属登记受理通知单》。至今，被告未取得涉案房屋的房屋产权证。
庭审中，原被告双方均确认涉案房屋在签订合同时被告是现房销售。
以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录、合同、收据、房屋权属登记业务受理单、证明等书证载卷为据，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的《业主优先选房后自愿缴纳定金的协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案双方争议焦点为：1、被告是否应当为原告办证；2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及应支付标准问题。对此，本院评判如下：
（一）被告是否应当为原告办证的问题。
本院认为，申请办理房产证时需向土地房屋权属登记部门提交的资料中的《土地房屋权属证书》等只有开发商才能提供。可见，被告作为开发商具有为业主原告代为申请办理房产证的义务。
在本案中，被告仅取得涉案房屋的办理初始登记的《房地产权属登记受理通知单》，但并未取得涉案房屋的产权。现涉案房屋不具备办理由被告过户至原告的条件，故对原告要求被告立即办理涉案房屋产权的诉讼请求，本院不予支持。
（二）被告是否应支付原告逾期办证违约金的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人有下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均确认涉案房屋在签订买卖合同时是现房已竣工，被告已支付原告购房款86000元，合同签订时间为2006年10月7日。且原被告签订的合同中并未约定办证时间及未按约定办证的违约金。至今被告仅取得了初始登记的《房地产权属登记受理通知单》，故应按法律规定承担逾期办证的违约责任。故被告应支付原告2010年12月23日至2013年10月22日期间的逾期办证违约金，支付标准应为以86000元为本金，按中国人民银行一年期逾期贷款利率计（贷款基准利率上浮30%计），高于原告主张的利率标准6.4%，故被告应支付原告逾期办证违约金为15456.44元（86000元×2年×6.4%＋86000元×6.4%÷365天／年×295天）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆静观房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告周顺洪逾期办证金15456.44元。
二、驳回原告周顺洪的其它诉讼请求。
上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33元，由被告重庆静观房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 杨敏
二〇一四年五月十三日
书 记 员 张楠