重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第07305号
原告张勇，男，汉族，1951年1月21日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人刘晓禾，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人杨小松，重庆歌乐律师事务所律师。
被告重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市南岸区经济开发区四小区标准厂房4-2号，组织机构代码62190351-X。
法定代表人孙飚，董事长。
委托代理人王颖，女，汉族，1978年4月6日出生，住哈尔滨市道外区。
委托代理人孙俊才，男，汉族，1986年10月15日出生，住河南省舞钢市。
原告张勇与被告重庆金岛置业有限公司（以下简称金岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。第一、二次庭审原告张勇及其委托代理人刘晓禾、杨小松、被告金岛公司的委托代理人王颖、孙俊才到庭参加了诉讼。第三次庭审原告张勇及其委托代理人刘晓禾、杨小松到庭参加了诉讼，被告金岛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张勇诉称：2006年12月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市渝北区XX花园XX苑6-4-4号房屋出售给原告。该合同附件四补充协议第七条约定：被告承诺在2007年原告提供完办证所需资料3日起一年内为原告办理房产证。合同生效后，原告足额支付了购房款并入住，但被告一直未协助原告办理房屋产权登记手续。2006年12月15日被告与重庆第七建筑工程有限责任公司（以下简称七建公司）签订的《还款协议》也证实了上述事实，且被告在协议第2条中承诺于2007年4月30日前提供办证所需资料三日内协助原告办理房屋产权证。虽然被告交付房屋给原告已多年，但被告一直没有尽到协助原告办理房屋产权证的义务。故原告诉请法院判令：1、被告立即协助原告办理位于重庆市渝北区XX花园XX苑6-4-4号房屋的产权登记手续；2、被告承担过户产生的所有税费和大修基金；本案诉讼费用由被告承担。
被告金岛公司第一、二次到庭辩称：1、原告是办证的主要义务方，被告只是协助办证。根据相关规定，申请办理产权证应由购房人自行主动提出，而原告至今没有提供办证所需的资料，没有向主管部门申请办证，这是未能办理产权证的主要原因。2、原告没有支付任何房款给被告，被告也尚未与七建公司完成最终的工程款结算，在此情况下，被告不介入七建公司与购房者之间的关系，原告应与七建公司协调办证。七建公司和原告没有付款凭证证明其已经支付了全部房款和办证税费及大修基金给被告，被告也还没有向七建公司支付工程款，被告开具给原告的房款收据，是为了向七建公司和原告收取房款和办证契税及大修基金，七建公司开具给被告的工程款发票也是为了收取被告应付七建公司的工程款。且若原告希望被告协助其办证，需要支付被告办证所需的税费等费用，但被告至今未收到原告交纳的房款、办证契税、大修基金、相关办证资料和书面的办证委托书。3、原告至今拖欠被告替其垫付的气费605.45元，若原告支付了该费用，被告愿意协助其办证。综上，原告不能取得房产证是其自身原因造成的，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：2006年12月15日，被告与七建公司签订《还款协议》一份，主要内容为：经被告及七建公司双方对账确认，被告共计欠七建公司承建被告XX花园一、二、三期工程及附属工程决算尾款648930元，双方对工程决算尾款的支付达成如下协议：1、被告同意所欠工程款在2007年1月1日七建公司提供完已结算工程款的发票之后两年内付清，每月向七建公司支付27038.75元；2、被告与七建公司1999年12月2日、12月15日、12月13日、2000年5月8日签订的工程抵款协议，由于七建公司已经转卖给第三方，第三方尚欠税费及大修基金共99053.30元，由被告从应支付给七建公司第一个月到第四个月的工程款中自行扣除，被告承诺在2007年4月30日前第三方提供完办证所需资料三日起一年内为第三方办好房地产权证，被告同意七建公司为XX苑6-3/4-4刘素琨所购房屋分解成上下两户（XX苑6-3-4魏红艳、XX苑6-4-4张勇），并按两户办理相应的产权证；3、被告同意不再向七建公司收取XX苑6-3/4-4工程抵房款的空置时期的物管费用，七建公司同意不再收取被告未付工程款的违约滞纳金；4、双方同意七建公司在协议签订之日按已收到的工程款（含以房抵款中房款）足额补齐未开足工程发票，以后每次收款时再按协议金额开具工程款发票给被告；5、双方履行完本协议1、2、3、4条后，所有债权债务关系即告终结。
2014年，XX花园现物业管理公司重庆市永恒物业管理公司XX花园管理处出具《情况说明》一份，内容为：1、该司自2013年4月1日经业委会选举从原物管公司重庆市金岛物业公司接管工作以来，一直负责对小区进行管理；2、该司证明原告自该司接手以来就已在小区居住，系XX花园XX苑6-4-4号房屋业主；3、据前物管公司重庆市金岛物业公司反映，由于该业主的房屋为开发商抵账工程款时而转让购买，同时开发商也一直没有协助业主办理好房屋产权登记，故一直没向其缴纳物业管理费，直到该司接手物业管理后才开始向该司缴纳物管费。
另查明，重庆市渝北土地房屋权属登记中心关于案涉房屋的现状登记为：1、案涉房屋存在查封登记，查封文书为（2004）渝一中民初字第515-6号协助执行通知书，该通知书作出时间为2006年11月1日；2、案涉房屋存在抵押权登记，权利人为重庆市交易管理所，登记日期为2000年12月26日。
本案审理过程中，本院向中国信达资产管理公司重庆市分公司（以下简称信达公司重庆分公司）调取了《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、《债权转让协议》、《关于办理解除抵押物登记手续的函》、《关于协助办理抵押注销登记手续的函》。主要内容为：
《重庆市房地产抵押合同变更协议书》于2000年2月14日在重庆市土地房屋管理局办理了登记，合同签订方为被告及中国银行重庆市分行。合同主要内容为：渝房978抵押第00378号附3号抵押合同中抵押房产变更为XX幢（建筑面积12834.34㎡，房屋用途为住宅）等。
《债权转让协议》于2004年6月25日签订，签订方为中国银行重庆市分行（甲方）与中国信达资产管理公司重庆办事处（乙方，以下简称信达公司重庆办事处），协议约定：甲方将对借款人重庆康信置业有限公司（以下简称康信公司）共计3笔债权转让给乙方；本协议转让债权划转时点为2003年12月31日；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方。
2010年3月22日，信达公司重庆办事处向被告出具《关于办理解除抵押物登记手续的函》，主要内容为：2004年6月25日，该办事处受让原中国银行重庆市分行对康信公司的三笔信用证垫款债权本金及其利息、相应担保权利（担保物含被告提供的XX幢2516.66平方米房产），因被告未经中国银行重庆市分行及信达公司重庆办事处同意，擅自将办事处继承银行享有合法权利的上述抵押物中的房屋（含XX幢2516.66平方米住宅）进行变卖，并由大量买受人进行了实际占有和居住，导致该办事处抵押权无法实现。经重庆市高级人民法院（2007）渝高法民初字第31号民事判决以及最高人民法院（2009）民四终字第14号民事判决确认：在康信公司不履行对信达公司重庆办事处的4157202.49美元及相应利息的偿还义务时，被告应对该办事处承担12742125.80元的赔偿责任。上述判决生效后，该办事处依法启动了对被告及康信公司的强制执行程序，经重庆市高级人民法院执行，现该案全部执行案款均已执行到账并实际划归信达公司重庆办事处。鉴于被告对该办事处的赔偿款已实际执行，该办事处同意解除被告擅自变卖的抵押物的抵押登记。请被告在收到该函15日内前来办理解除抵押登记的相关事宜。
2011年4月27日，信达公司重庆分公司向中国银行股份有限公司重庆市分行出具《关于协助办理抵押注销登记手续的函》，主要内容为：现信达公司重庆办事处已变更为信达公司重庆分公司；信达公司重庆分公司就被告擅自变卖抵押物造成抵押物价值不能实现赔偿责任的案件已经重庆市高级人民法院执行完毕；由于原债权转让时债权人未发生变更，应被告要求，该公司特出具本函，请中国银行股份有限公司重庆市分行协助该分公司对包括案涉房屋在内的房产办理抵押注销登记手续。
庭审中，原告举示《顶账协议》复印件一份，该协议甲方为被告，乙方为七建公司，丙方为刘素琨，签订时间为2000年5月8日。协议约定：1、经甲乙双方协商，同意由乙方以甲方所欠乙方的XX花园三、七组团工程款为丙方抵购甲方开发的XX花园房屋一套，房屋为XX苑六单元3,4楼4室，价款491131.2元；2、由于甲乙双方的财务决算尚在办理之中，对乙方所购房产的价金（价金应最后依据购房合同确定），实行多退少补，在甲方所欠乙方工程款不足抵扣时乙方应承担无条件的付款义务，甲方由乙方委托售房给丙方，甲方不介入乙、丙两方的关系（含税收法律关系），但丙方要遵守甲方的物业管理的有关规定及购房合同约定的义务。
原告另举示《重庆市商品房买卖合同》复印件一份，该合同甲方为被告，乙方为原告，签订时间为2006年12月25日。合同约定：乙方购买甲方开发的位于渝北区XX镇XX路XX号XX幢XX苑6单元4层4号房屋；套内面积116.42平方米，建筑面积130.62平方米，套内单价2109.30元/平方米，房屋总成交金额为245565元；付款方式为一次性付款：工程抵款；甲方承诺在2007年（此后内容被指纹覆盖，无法辨认，原告称为“4月30日”）前乙方提供完办证所需资料三日起一年内为乙方办好房产证、土地证。原告称该合同系在被告公司签订，签订后被告没有给原告原件，因为被告说要拿去给原告办证，但因为没有办证，也没有交到房管部门；被告称不清楚有无与原告签订该合同。
被告陈述：1、由于原告至今没有提交办证的资料，所以没有为原告办理房地产权证，被告不清楚有无通知过原告提交办证资料，也不清楚原告应提交哪些资料，具体以房管局的要求为准；2、案涉房屋抵押给了中国银行，中国银行在2014年4月3日已出具了向房管部门证明房屋已经能够解押的情况说明，但被告在向房管局提交该情况说明的过程中将其丢失；3、案涉房屋的司法查封已经到期，只需被告提交解封申请就可解封。原告陈述：原告分别在1999年及2007年根据被告的通知两次提供了办证资料给被告的副总经理罗中文。
上述事实，有原、被告的陈述、还款协议、情况说明、物管费收据、土地房屋权属登记档案、（2004）渝一中民初字第515-6号协助执行通知书、重庆市房地产抵押合同变更协议书、债权转让协议、关于办理解除抵押物登记手续的函、关于协助办理抵押注销登记手续的函等证据在案为据，足以认定。对于被告举示的拟证明原告欠付天然气费的天然气管道整改施工安全管理协议，由于其上未能反映原告欠付天然气费的事实及金额，且该事实与本案不具关联性，本院对该证据不予采信。
本院认为：被告与七建公司于2006年12月15日签订的《还款协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，被告尚欠七建公司工程款，双方同意以被告开发的房屋抵部分工程款，而七建公司将房屋转卖给了原告，被告承诺在2007年4月30日前原告提供完办证所需资料三日起一年内为原告办好房地产权证。该协议约定了被告协助原告办理房产证的义务，原告对该协议亦无异议，故被告应按协议约定履行其作为开发商的办证义务。被告关于原告没有向其支付任何房款，被告亦未与七建公司完成最终的工程款结算，原告应与七建公司协调办证的抗辩理由与该协议约定明显不符，对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。对于被告关于原告未向其提交办证资料，导致房产证无法办理的抗辩意见，由于被告作为开发商，负有通知原告提交办证资料的职责，但被告未举示证据证明其通知过原告补交资料，其在庭审中亦无法明确需要原告补交哪些资料，因此，本院认定原告已经履行了办理过户的相应义务，对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。根据案涉房屋的土地房屋权属登记档案，现房屋存在一项司法查封和一项抵押权登记。关于司法查封，由于其作出时间为2006年11月1日，现早已超过法律规定的最长三年的查封期限，因此，该司法查封不影响案涉房屋过户手续的办理。关于抵押权登记，虽然房屋管理部门档案登记抵押权人为重庆市交易管理所，但该部门现并不存在，且其作为抵押权人缺乏合理性，根据本院在信达公司重庆分公司调取的资料，案涉房屋曾作为康信公司债务的担保设立了抵押登记，现该笔债务已全部履行，但未办理抵押权注销登记手续，该事实与被告庭审中的陈述相一致，因此，本院认定案涉房屋的抵押登记为该笔抵押登记。现虽然抵押权未消除，但抵押担保的债务已全部履行完毕，故案涉房屋的过户手续的办理不损害抵押权人的利益。综上，由于合同约定的办理产权登记手续的期间早已届满，被告应协助原告办理产权登记手续，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于房屋过户产生的税费及大修基金的承担问题，根据被告与七建公司于2006年12月15日签订的《还款协议》的约定，原告欠付的税费及大修基金由被告从应支付给七建公司的第一个月到第四个月的工程款中自行扣除，应视为原告已向被告支付了过户的税费及大修基金，现案涉房屋由于被告的原因至今未办理产权变更登记手续，过户实际产生的税费及大修基金应由被告承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆金岛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张勇办理位于重庆市渝北区XX花园XX苑6-4-4号房屋的产权登记手续；
二、被告重庆金岛置业有限公司承担办理上述重庆市渝北区XX花园XX苑6-4-4号房屋的产权登记手续时产生的所有税费及大修基金。
案件受理费80元，由被告重庆金岛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 万园薇
人民陪审员 詹成娟
人民陪审员 张 静
二〇一五年十月十九日
书 记 员 幸婷婷