广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初279号
原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方，组织机构代码××。
法定代表人邓锐标，董事长。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜。
被告刘璧文，女，汉族，公民身份号码×××3740，住广东省珠海市香洲区。
被告刘定然，女，汉族，公民身份号码×××3720，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人刘璧文，女，汉族，公民身份号码×××3740，住广东省珠海市香洲区。
原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城物业）诉被告刘璧文、刘定然物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹晓南独任审判，公开开庭进行了审理。原告中港城物业的委托代理人孔静、被告刘璧文并作为被告刘定然的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港城物业诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，楼梯住宅物业服务费为每月每平方米1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，至今仍有物业服务费没有缴纳，原告多次催告未果，故诉至法院请求判令：被告支付物业服务费12168元（自2010年1月至2015年12月共72个月），被告支付违约金12168元，被告承担本案诉讼费。
原告中港城物业对其诉称向本院提交如下证据：
一、房地产权登记表，拟证明被告是斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭业主；
二、物业管理合同，拟证明原告负责海逸豪庭小区的物业管理服务；管理费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；违约金从逾期之日起按每日千分之一计算；
三、珠海市斗门区白蕉镇人民政府证明，拟证明原告从2007年9月10日至今为海逸豪庭小区提供物业管理服务；
四、珠海市斗门区白蕉镇社区居民委员会证明，拟证明原告从2007年9月10日至今为海逸豪庭小区提供物业管理服务；
五、海逸豪庭入伙通知，拟证明海逸豪庭开发商已经通知业主入伙；
六、物业管理费、水电费催缴函，拟证明原告向被告催缴物业管理费。
被告刘璧文、刘定然辩称：原告与被告并无直接合同关系，被告不应当受《物业管理合同》的约定限制，原告在提供临水的情况下催缴管理费属于违法。根据《物业管理条例》的规定，在业主委员会没有成立之前，物业公司直接起诉单个业主，没有法律依据。前期物业服务合同是物业公司与开发商签订的，物业公司应当起诉开发商，开发商承担责任后可依其与业主签订的商品房买卖合同中的相关约定要求业主分摊物业服务费，但开发商也必须对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核。原告没有尽到应尽的职责，根据原告与案涉小区开发商签订的《物业管理合同》的规定，原告服务应达到三级标准，但原告服务达不到标准，具体表现为案涉小区内的消防设施不合格，电梯入口全是广告，广告收益也没有公布，游泳池从来没有开放，电梯经常发生关人、直接下坠事故。小区使用临时用水，水质没保障，经常停水，原告强拆水表。原告收费不符合物价局的规定，原告属于三级资质，只能按楼梯住宅每平方米0.4元，电梯住宅每平方米0.9元的标准收费。停水、停电属于供水公司和供电公司的权限，原告没有经业主同意，把业主水表拆除，未经业主同意扣留，采取全部业主连带承担水费的责任形式，致使个别业主欠水费，全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告张贴的催款通知，被告收到法院传票时才知道，是原告单方制作的，原告没有通过电话或信函方式催过款，因此原告张贴催款单的行为无法使诉讼时效中断。鉴于目前物业公司有请保安和楼层清洁工，本人同意酌情缴纳2014年至2015年的物业劳务费2433元。
被告刘璧文、刘定然对其辩称向本院提交如下证据：
一、资质证书，拟证明原告公司是三级资质，不够资质管理该小区；
二、商事登记薄，拟证明原告是2007年成立，不代表原告在管理该小区；
三、珠海斗门海逸豪庭小区供水系统整改意见书，拟证明海逸豪庭临时用水；
四、海逸豪庭业主联合维权签名书，拟证明小区没人管理；
五、小区隐患照片12张，拟证明小区没有物业管理；
六、信访事项实体性受理告知书，拟证明白蕉居委会给原告开的证明无效；
七、南方都市报的报道，拟证明原告没有管理案涉小区，有管理的情况下不会发生该情况；
八、收据4份，拟证明被告使用的是临时用水。
九、会议记录表，拟证明所在小区没人管理才发生很多问题；
十、判决书，拟证明物业收费没有依据，不合法。
原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院审查认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性及关联性予以确认，证据六没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对被告提交的证据一、二的真实性、合法性和关联性予以确认，被告提供的其他证据因不能证明其主张的事实本院不予采信。
经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城物业签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城物业为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城物业开始为案涉小区提供服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城物业开始为案涉小区提供物业服务。
另查明，被告刘璧文、刘定然是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）x栋x单元x房的权属人，该房产建筑面积为112.68平方米，该房为电梯楼房，于2009年5月25日办理房地产权登记，所在楼宇总层数为10层。
本院认为：原告没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招股标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为案涉小区提供了物业服务，被告也承认原告有提供保安、保洁等服务，被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持，被告要求按每月每平方米0.9元计算物业服务费的抗辩本院不予采纳。
原告主张被告拖欠2010年1月至2015年12月期间的物业服务费，被告当庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采信。故被告应支付的物业服务费为12169元（112.68平方米×1.5元×72个月），原告主张不足本院核算部分视为原告放弃。
由于原告与案涉小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准要求被告支付欠付物业服务费的违约金没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅主张至2015年12月31日的违约金，故被告应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。
关于诉讼时效问题。由于案涉的物业管理合同无效，被告应支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。故原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认物业管理合同无效之日起起算，原告的请求没有超过诉讼时效。被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效没有依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告刘璧文、刘定然于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年1月至2015年12月的物业服务费12168元；
二、被告刘璧文、刘定然于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日起计算至2015年12月31日止）；
三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费408元，减半收取204元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担80元，由被告刘璧文、刘定然负担124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 曹晓南
二〇一六年四月十三日
书记员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。