三亚市城郊人民法院民事判决书（2015）城民一初字第47号原告杨虹，女，1959年12月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住江苏省太仓市。委托代理人李安，海南三和元律师事务所律师。被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**。法定代表人孙占德，该公司总经理。委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。原告杨虹诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，杨虹于2014年12月23日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，并于2015年1月23日公开开庭进行审理。原告杨虹的委托代理人李安，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨虹诉称：2009年8月10日，万宝公司与杨虹签订了《商品房买卖合同》，约定：杨虹购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路万宝·威尼斯蓝湾第5栋202号房；合同约定套内建筑面积为53.88平方米，售价每平方米为13903.43元，商品房按套内建筑面积计价，总房款为749117元，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异外理；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。若产权登记面积小于合同约定面积的，万宝公司则依据合同第五条的约定向杨虹返还房价款。合同签订后，杨虹依约付清房价款，并于2010年2月16日收房，且向万宝公司预付契税、维修基金等办证应缴税费共33688元。但万宝公司既未为杨虹办理房屋产权证，也为支付逾期办证违约金。2013年12月20日，杨虹取得房屋产权证书，涉案登记房屋套内面积仅为53.71平方米。杨虹多次要求万宝公司赔付逾期办证违约金、退还税费差额并支付利息，万宝公司均推脱。为维护杨虹的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司向杨虹赔付逾期办证违约102704元；二、万宝公司退还房产面积误差款2364元；三、万宝公司退还多收的办理房产证办证费用26220元及利息8955元（以33688元为本金，按中国人民银行整存整取五年期存款利率标准计算，自2010年2月16日起计至2014年12月23日，实际计算至法院判决指定的给付之日止）；四、本案诉讼费用由万宝公司承担。被告万宝公司辩称：一、杨虹的起诉已过2年的诉讼时效。万宝公司未向杨虹发出《承诺书》，所以不应以万分之二计算违约金；二、房价款应该按照合同约定进行处理。三、对杨虹所说的契税预缴的费用没有异议，利息不应支付。经审理查明：位于三亚市南边海渔港路"万宝·威尼斯蓝湾"小区为万宝公司开发的项目。2009年8月10日，杨虹与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：杨虹购买万宝公司开发建设的"万宝·威尼斯蓝湾"小区5栋2层202号房，建筑面积共62.57平方米，其中，套内建筑面积53.88平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.69平方米，按套内面积计算每平米13903.43元，房价款总计749117元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝超过3%时，杨虹不退房的，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出万宝公司返还杨虹，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给杨虹；万宝公司应于2009年6月1日前将验收合格的商品房交付给杨虹使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，杨虹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向杨虹支付违约金，直到房产证办妥。合同签订后,杨虹按约定支付了房款749117元，万宝公司于2010年2月16日将房屋交付给杨虹。同日，杨虹以契税名义和维修基金的名义向万宝公司预缴办证所需费用共计33688元；2011年5月19日，万宝公司为杨虹缴纳3748.2元；2013年2月19日为杨虹缴纳10674.92元；2013年11月25日，为杨虹缴纳242元；2013年11月26日，为杨虹缴纳1680元，涉案房屋所缴纳的契税、办证费用、维修基金等费用共计16345.12元，万宝公司多收杨虹各项办证应缴费用17342.88元。另查明，2013年8月26日，万宝公司取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区2幢房产的土地房屋权证。12月20日，杨虹取得5栋2层202号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为62.47平方米，分摊公共建筑面积为8.76平方米。杨虹主张万宝公司存在逾期办证行为，应承担违约责任。张海侠提供万宝公司于2012年3月16日出具给业主的《承诺书》、三亚电视台第一民生栏目于2012年3月13日、14日针对万宝·威尼斯蓝湾"小区逾期办证事件所做的报道、2014年2月13日在三亚市南边海派出所协调下作的会议纪要，用以证明万宝公司出具给吕明等其他业主的《承诺书》对其亦发生法律效力，万宝公司应按《承诺书》上的承诺内容对其承担违约责任，并按约定支付逾期办证违约金。该《承诺书》的内容为"我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效"；报道的内容反映了万宝公司的总经理姜春涛在三亚电视台上接受打访时发表了若业主未能在2012年5月31日前取得产权证，自6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金；在三亚市南边海派出所作出的会议内容载明万宝公司董事长王田庆在业主任希财等人的追问下，表明没有《承诺书》的业主与有《承诺书》的业主一样适用承诺书中承诺的内容。杨虹还提供万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》（内容为"尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一中，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知"）和部分业主分别于2013年1月12日、5月31日前往三亚市信访局信访的登记表，用以证明万宝公司发出通知的行为和业主信访行为构成诉讼时效的中断。万宝公司不同意杨虹的上述主张，并认为姜春涛、王田庆的言论不能代表公司，系其个人行为。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、会议纪要、信访登记表及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：杨虹与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于万宝公司对其他业主作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》是否适用于杨虹的问题。王田庆、姜春涛为万宝公司的管理人员，姜春涛和王田庆均在公众场合表明，未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。姜春涛和王田庆都是在业主维权过程中代表公司所做的发言，该言论产生的法律后果应由万宝公司来承担。万宝公司主张姜春涛与王田庆的发言为个人言论，不能代表公司违背客观事实，本院不予采纳。据此，依据王田庆、姜春涛代表公司作出的承诺，万宝公司对吕明等部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于未取得《承诺书》的杨虹，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向杨虹履行义务。二、关于支付逾期办证违约金的问题以及是否过2年诉讼时效期间的问题。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向杨虹支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2010年2月16日，万宝公司按合同约定应在2011年2月16日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月26日取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区2幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。杨虹根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月30日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。合同明确约定如因万宝公司的责任，杨虹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司向杨虹支付违约金直到房产证办妥。因此，逾期办证违约金应计至杨虹取得涉案房屋的土地房屋权证之日止即2013年12月20日止。据此，万宝公司应给付杨虹逾期办证违约金为90605.7元([749117元×0.00005×151天]+[749117元×0.0002×567天]）。因《承诺书》承诺支付逾期办证违约金的时间从2012年1月1日开始起算，杨虹于2014年12月23日诉至本院，其诉求2012年1月1日之前的逾期办证违约金明显已超过2年诉讼时效期间，杨虹诉求超出部分，本院不予支持。《承诺书》承诺时间为2012年3月16日。万宝公司董事长王田庆于2014年2月13日邀请万宝·威尼斯业主代表任希财等于南边海派出所就万宝·威尼斯逾期办证违约金、税款利息及多收部分退还、面积差等问题进行协商，王田庆表示《承诺书》对于其他业主同样有效，违约金、退税问题尽快赔付。王田庆代表万宝公司所做的表示构成诉讼时效的中断。因此，2年的诉讼时效期间应从2014年2月13日的次日即2014年2月14日开始计算，至2016年2月13日届满，杨虹于2014年12月23日诉至本院，诉求万宝公司支付2012年1月1日起的逾期办证违约金未超过2年诉讼时效期间。万宝公司关于支付该部分逾期办证违约金已过诉讼时效期间的辩解，本院不予采信。三、关于退还房产面积误差款问题。合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还杨虹，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给杨虹。合同约定的套内面积为53.88平方米，产权登记套内面积为53.71平方米（建筑面积62.47平方米－分摊公共建筑面积8.76平方米），面积误差为0.17平方米,在绝对值在3%以内，房价为每平方米13903.43元。据此，万宝公司应退还杨虹房产面积误差款为2364元。四、关于退还办证契税费差额及支付契税利息问题。杨虹向万宝公司缴纳契税、维修基金共计33688元。万宝公司为杨虹缴纳了房产契税、维修基金、办证费用共计16345.12元。据此，万宝公司应退还杨虹余下的办证契税等费用17342.88元。对于杨虹诉求超出的部分，本院不予支持。万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》中承诺向业主退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，杨虹诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支持。《承诺书》中所称的"契税"应为杨虹向万宝公司预缴的各项办证费用33688元，利息计算从杨虹缴纳办证费用之日即2010年2月16日起计付。2011年5月19日，万宝公司为杨虹缴纳3748.2元；2013年2月19日为杨虹缴纳10674.92元；2013年11月25日，为杨虹缴纳242元；2013年11月26日，为杨虹缴纳1680元。据此，返还契税利息具体为本金33688元从2010年2月16日计至2011年5月19日；本金29939.8元从2011年5月20日计至2013年2月19日；本金19264.88元从2013年2月20日计至2013年11月25日；本金19022.88元从2013年11月26日计至2013年11月26日；本金17342.88元从2013年11月27日计至起诉之日止（2014年12月24日）。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，利息共计3709.18元。以上利息计算包括了实际缴纳契税和应退还契税款项的利息。杨虹诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告杨虹逾期办证违约金90605.7元；二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告杨虹房产面积误差款2364元；三、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内退还杨虹契税差额17342.88元及支付契税利息3709.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1552元（原告杨虹已预缴），由被告万宝公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢丽霞 二○一四年六月四日书记员 侯晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。