浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2970号
上诉人（原审原告）：钱雪虎，男，1985年12月21日出生，汉族，农民，户籍地临海市，现住宁海县。
委托代理人：朱平飞，浙江波宁律师事务所律师。
委托代理人：陆巧娜，浙江波宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林元奎，男，1967年12月13日出生，汉族，农民，住宁海县。
委托代理人：叶旭，宁波市云峰法律服务所法律工作者。
上诉人钱雪虎因与被上诉人林元奎农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2016年7月25日作出的（2016）浙0226民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱雪虎上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判，由被上诉人返还上诉人购房款25000元，添附的建筑物、附属物及装修价值148031元，赔偿上诉人经济损失2148213.87元，合计2321244.87元。事实和理由：一、原判认定因《卖屋绝契》无效，酌定由被上诉人对上诉人的损失承担70%的责任，该酌定违背了客观公正的原则，应予纠正。上诉人不应承担合同无效的过错，即使多年前购房时因非本村村民而导致房产未能过户，也只需承担10%的过错责任，被上诉人应该承担90%的责任。二、一审认定的上诉人的经济损失有误。上诉人的经济损失应该按照被上诉人以涉案拆迁房屋根据拆迁安置方案获得的利益计算。如果被上诉人未对协议效力进出异议，上诉人不但可以选择调产安置，即使选择货币安置，根据评估报告和文件第七条第一项结算第4款规定，上诉人可安置套房面积应该是230.69平方米，且其中50平方米可按8500元/平方米结算。即使根据文件第五条第二项和第三项以及第七条第一项第4款的规定，全额放弃迁建安置用地的，可按安置的迁建安置用地面积以2.4容积率确定可安置套房面积，本案被拆迁合法土地面积为131.80平方米，折算后可安置套房面积为312.24平方米，再折算成人民币为2234456元。一审法院认定可安置套房面积有误，根据鉴定单位鉴定，涉案合法建筑面积为230.69平方米，原判以上诉人未经审批将二间二层房屋升为三层为由，对此不予确认，没有事实和法律依据。三、涉案拆迁房屋转让时价格为25000元，评估时价格为75693元，一审法院在判决时将房屋购置款在其他经济损失中已予扣除，未认定二间二层房屋增值部分系上诉人的损失有误。
被上诉人林元奎辩称：一、被上诉人将涉案房屋卖给上诉人，该行为违反了国家法律强制性规定，导致合同无效，双方应承担同等过错责任；二、本案在村委会和街道进行了无数次调解，被上诉人也愿意补偿上诉人损失，但是上诉人要求被上诉人赔偿二三百万，不是被上诉人违背诚实信用原则，是上诉人贪婪。上诉人提出的90%的比例不符合诚信原则；三、被上诉人基于村民身份按照拆迁安置方案可获得的拆迁利益不是上诉人的损失。即使上诉人因本村拆迁可以获得利益也属于拆迁安置方案中第6类的拆迁安置对象，损失计算应该按照这类来确定。
钱雪虎向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款25000元；2.判令被告赔偿原告经济损失2870782.78元[包括地上建筑物及附属物、装修的评估价值216154.7元（75693元×90%+52536元+16378元+79117元，原、被告之间的责任比例为1:9），原告以被告按照拆迁安置方案选择迁建安置可获得的拆迁利益来计算原告的损失，经计算为2654628.08元（包括排屋二间125平方米、套房面积12.24平方米的市场价值以及可获得的拆迁补助与拆迁奖励）]。
一审法院认定事实：原告系临海市白水洋镇广明安村村民，被告系宁海县桃源街道桥下潘村村民。宁集建（1995）字第8045111号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为被告林元奎，证载用地面积102.8平方米，共有使用权面积180.2平方米，经核实其合法土地面积为131.8平方米。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将被告所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的农村房屋二间二层转让给原告，原告支付被告购房款25000元。之后，原告对上述房屋居住管业至今，并将涉案房屋升建至二间三层。2015年6月18日，被告诉至法院请求判决确认双方签订的《卖屋绝契》无效。一审法院于2015年9月8日作出（2015）甬宁民初字第1305号民事判决书：确认林元奎与钱雪虎于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。钱雪虎对此不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2015年11月27日作出（2015）浙甬民二终字第678号民事判决书：驳回上诉，维持原判。至本案法庭辩论终结前，被告尚未与拆迁办签订拆迁协议。另查明，根据宁海县人民政府文件宁政函（2014）26号《关于同意宁海县桃源街道桥下潘村拆迁改造工程征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的批复》，拆迁安置对象为：①现户籍在本村的农业户口人员；②原农业户口在本村的现役军人中的义务兵（包括士官）、大中专在校学生、服刑和劳教人员；③符合宁信联办（2012）21号文件规定的并已办理相关手续的大中专毕业生；④户籍在本村的农嫁居（包括嫁居后离异、丧偶）人员及其户籍在本村的子女；⑤世居在本村有房地产的非农居民；⑥在本村有房地产的其他对象。拆迁安置方式与标准为：一、调产安置。调产安置成套房……属本方案拆迁安置对象⑥的安置对象，选择调产安置时，其可安置面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定。二、迁建安置。属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以未婚儿子或已婚未育夫妻为单位，每单位与直系家庭成员合并计算限额安置二间迁建用地。迁建安置用地面积以规划为准，迁建安置用地面积与被拆迁合法用地面积按1:1置换，被拆迁合法用地面积超过迁建安置用地面积部分按容积率1.8调产安置。拆迁安置对象④中的农嫁居人员或拆迁安置对象⑤中的非农男性，同时符合下列条件的……三、货币安置。被拆迁人的可安置套房面积，可以选择货币安置，货币安置的补偿资金按6900元/平方米结算。四、保障安置。属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以直系家庭为单位，未达到以下标准的，予以保障安置……该拆迁安置方案还规定：以买卖、赠与等形式转移集体所有土地住宅用房权属未过户的，转让双方在签订拆迁补偿安置协议前未提出书面异议，拆迁人凭受让人提供的原始产权证件和转让手续，直接予以安置。本案审理过程中，宁海县正平房地产估价师事务所有限公司对涉案房屋按重置成本法进行评估，经评估涉案房屋建筑面积为230.69平方米，被告出卖给原告的二间二层房屋评估价值75693元，原告添附的建筑物评估价值52536元、附属物评估价值16378元、装修评估价值79117元。
一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。原、被告签订的《卖屋绝契》被确认无效后，原告要求被告返还购房款25000元，被告没有异议，予以准许。本案原告以买卖的形式从被告处转移得涉案房屋且未能过户，被告在签订拆迁补偿安置协议前以诉讼的方式提出异议，导致原告不能凭借原始产权证件和转让手续直接获得安置，造成原告损失，虽被告尚未与拆迁办签订拆迁协议，但原告可按照拆迁安置方案的相关规定确定其损失，故被告关于其尚未与拆迁办签订任何协议，原告要求被告赔偿的金额不存在的抗辩，不予采纳。涉案房屋中进行添附、装修相应的价值归原告所有，原告添附的建筑物、附属物、装修评估价值148031元，被告理应支付给原告。原告诉称二间二层房屋评估价值75693元中的90%归其所有的意见，不予采纳。原告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及原告因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。被告将集体土地上的房屋出卖多年后又起诉确认双方的《卖屋绝契》无效，有违诚信，应对原告的损失承担主要赔偿责任，原告明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。一审法院酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。按照桥下潘村的拆迁安置方案，将拆迁安置对象分为六类人员，有四种方案可供选择，被告基于村民身份按照拆迁安置方案可获得的拆迁安置利益，并不是原告的损失，原告不能以被告按照拆迁安置方案可获得的利益来计算其损失，且原告主张的排屋125平方米价值3000000元，套房单价10000元/平方米没有依据，难以支持。原告符合安置方案中拆迁安置对象⑥的安置对象，其不能选择迁建安置或保障安置，《卖屋绝契》被确认无效后，原告实际已不能按照调产安置获得套房，在此情况下，原告的损失只能按货币安置方案予以确定，即按照可安置套房面积，以6900元/平方米结算。按货币安置方案，安置套房面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定，涉案房屋的合法土地面积为131.8平方米，建筑面积为230.69平方米，然原告在未经审批的情况下将原二间二层房屋升建成二间三层，故其可安置套房面积不能按照建筑面积予以结算，应当按照合法土地面积予以结算，可安置套房面积为197.7平方米（131.8平方米×1.5），损失为1364130元（197.7平方米×6900元/平方米）。按货币安置方案，可得搬家补助费1400元（搬家补助费以被搬迁房屋实际居住人数，按户二次搬家一次性补助，4-5人1400元）、临时安置补助费20762.1元（230.69平方米×15元/平方米·月×6个月）、拆迁奖励79593.2元［其中建筑面积奖励23069元（230.69平方米×100元/平方米），提前签约奖励41524.2元（230.69平方米×1元/平方米·天×30天/月×6个月），提前搬迁奖励15000元（3000元/人×5人）,23069元+41524.2元+15000元=79593.2元］。原、被告应当按各自的过错承担相应的损失，故被告应当赔偿原告经济损失1008619.71元［（1364130元+1400元+20762.1元+79593.2元-25000元）×70%］。原告当庭要求被告赔偿花木损失费，却未在规定时间内提交相应证据，原告可另案主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告林元奎限于本判决生效后十五日内返还原告钱雪虎购房款25000元，添附的建筑物、附属物及装修价值148031元，赔偿原告经济损失1008619.71元，合计1181650.71元；二、驳回原告钱雪虎的其他诉讼请求。如果被告林元奎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费29966元，由原告钱雪虎负担17738元，被告林元奎负担12228元。
二审中，当事人未提供证据。
双方当事人对原审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，《宁海县桃源街道桥下潘村拆迁改造工程征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案》第四条第（二）项明确：被拆迁的住宅用房按重置价结合成新评估补偿，附属设施及装修等费用按照规定标准评估补偿。
本院认为：上诉人钱雪虎与被上诉人林元奎签订的《卖屋绝契》已经生效判决确认无效，故上诉人应将其取得的房屋返还给被上诉人，被上诉人也应将其取得的购房款返还给上诉人；因该《卖屋绝契》无效造成上诉人的损失，被上诉人对此应根据其过错承担相应赔偿责任，原判确定由被上诉人承担主要过错责任，理由充分，并无不当。因涉案房屋已列入拆迁范围，因此，上诉人提出其损失按可拆迁安置的利益确定，依据充分，本院予以采信。现原审法院根据宁海县人民政府文件宁政函（2014）26号《关于同意宁海县桃源街道桥下潘村拆迁改造工程征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的批复》，确定上诉人因涉案房屋拆迁可安置利益按货币安置方案结算。考虑到上诉人在未经审批的情况下将原二间二层房屋升建成二间三层，确定按照合法土地面积予以结算，可安置套房面积损失为1364130元、搬家补助费1400元、临时安置补助费20762.1元、拆迁奖励79593.2元，该计算方法与上述批复内容相符，也无不当。上诉人上诉提出其损失还包括涉案房屋的增值部分，依据不足，本院不予采信。上诉人又提出原判关于过错比例分担不当，对此，原判已经考虑到双方当事人对涉案合同无效的过错责任，由此确定的主次责任比例分配，也基本合理。至于上诉人提出其中50平方米要求按8500元/平方米结算，对此，《宁海县桃源街道桥下潘村拆迁改造工程征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案》中对选择货币安置的，明确补偿金按6900元/平方米结算，故上诉人该主张依据不足，本院难以支持。
综上所述，钱雪虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15057元，由上诉人钱雪虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年十一月三十日
书记员 桂红艳