镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1191民初1192号
原告：施敬，男，1974年2月20日生，汉族，住镇江市。
委托代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托代理人：李晓悦，江苏瀛镇律师事务所实习律师。
被告：胡国琴，女，1974年5月1日生，汉族，初中文化，无固定工作，户籍地镇江市，现住镇江市。
被告：胡国建，男，1972年2月21日生，汉族，初中文化，无业，户籍地镇江市，现住镇江市。
第三人：胡琰，男，1969年4月1日生，汉族，文盲，户籍地镇江市。
原告施敬诉被告胡国琴、胡国建、第三人胡琰债务人代位权纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法由审判员陈宁适用简易程序进行审理。后由审判员陈宁担任审判长与人民陪审员孙九生、翟国富组成合议庭适用普通程序进行审理。原告委托代理人刘向阳、被告胡国琴、胡国建到庭参加诉讼；第三人经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月9日，第三人向原告借款20万元并约定借期及利息。因第三人未按期还款，原告起诉第三人并申请保全，查封了第三人名下的翠竹苑12幢307室房屋，后经法院调解结案。但第三人未按调解书履行还款义务，原告申请强制执行，第三人原配偶提供了（2014）镇经民初字第0203号民事判决书抗辩。该判决书确认第三人将其名下的翠竹苑12幢307室房屋与胡荣生名下的翠竹苑13幢306室房屋进行调换行为有效，同时确认两被告系翠竹苑12幢307室房屋产权人。根据该生效判决确认的事实，虽然翠竹苑13幢306室房屋现预登记在胡荣生名下，实际上应归第三人单独所有，现由于第三人失联，怠于行使到期债权，对原告合法权益造成损害，根据《合同法》第73条，现依法向两被告提起代为权诉讼。请求法院判令：1、被告胡国琴、胡国建协助第三人胡琰办�位于镇江市房屋的产权登记手续；2、诉讼费由两被告承担。
两被告：首先，对2011年6月14日胡荣生与第三人的房屋交换协议没有异议，是经过法院判决确认有效的；两被告是胡荣生的侄女和侄子，也是他的遗嘱继承人，享有房屋交换协议中涉及的权利。（2014）镇经民初字第0203号民事判决书确认位于镇江市新区大港逸翠园翠竹苑12幢307室的房屋归我们两被告所有，故我们两被告也认可位于镇江市新区大港逸翠园翠竹苑13幢306室的房屋应归第三人所有，故对原告的第一项诉讼请求没有异议。其次，翠竹苑13幢306室房屋是拆迁安置房，现在还在胡荣生名下，由于胡荣生已经去世，故该306室房屋的房产证目前尚未办理，我们两被告已经缴纳了306房屋的维修基金2489.1元和房屋所有权登记费80元，领取了一张产权证明，但因胡荣生的遗嘱未经公证部门公证，故房管部门不给我们两被告（受遗赠人）颁发306室的房产证。最后，应由第三人负担诉讼费用，因为由于第三人失踪，无法办理两套交换房屋的过户手续，所以才造成本案诉讼。
第三人未答辩。
经审理查明：2011年11月24日，胡荣生与江苏大港股份有限公司签订一份商品房买卖合同，购买位于镇江市新区逸翠园翠竹苑13幢306室的房屋（建筑面积82.97平方米，系拆迁安置房）。同日，第三人胡琰与江苏大港股份有限公司签订一份商品房买卖合同，购买位于镇江市新区逸翠园翠竹苑12幢307室的房屋（建筑面积74.23平方米，系拆迁安置房）。2011年6月14日，胡荣生与第三人达成房屋交换协议，主要约定：“胡荣生将翠竹苑13幢306室（约83平方米）与第三人位于翠竹苑12幢307室（约73平�米）永久对换；第三人同意补贴给胡荣生超出的10平方米差价金额为16900元，签字后全部付清；房产的过户费用由第三人负责”等内容。之后，胡荣生与第三人实际履行了房屋交换协议，即胡荣生实际占有控制翠竹苑12幢307室房屋；第三人实际占有控制翠竹苑13幢306室。
被告胡国建、胡国琴是胡荣生的侄子、侄女。2013年1月17日，胡荣生立下一份遗嘱，让两被告继承其所有的翠竹苑12幢307室安置商品房，任何人不得干涉。胡荣生终生未婚未育，于2013年1月23日去世。
本案被告胡国琴、胡国建因无法办理翠竹苑12幢307室房屋产权过户手续，故于2014年1月21日将本案第三人胡琰列为被告起诉至本院。本院审理后于2014年7月11日作出(2014)镇经民初字第0203号民事判决：“一、2011年6月14�胡荣生与胡琰的房屋交换协议有效；二、位于大港翠竹苑12幢4单元307室的房屋项下的权利义务归胡国琴、胡国建享有，胡琰于本判决生效之日起十日内协助胡国琴、胡国建办理产权登记手续”。判决后，至今翠竹苑12幢4单元307室的房屋产权也未办理到两被告名下。
另查明：2014年4月9日，施敬与胡琰签订借款合同，约定胡琰向施敬借款20万元，借期8个月（2014年4月9日至2014年11月8日），借期内利息为月利率2%。胡琰共向施敬支付借款利息2.2万元。施敬多次索要借款本息未果后，于2015年8月25日将胡琰起诉至本院。本院于2015年11月19日作出（20115）镇经民初字第01197号民事调解书，其中第一、二项内容为：“一、胡琰确认欠施敬211849元，该款分期给付……余款51849元于2016年6月30日前�清；二、如胡琰有一期未按时还款，则债务全部到期，胡琰自愿承担逾期还款违约金4.2万元，施敬将就剩余款项及违约金一并向法院申请强制执行”。胡琰未按照上述约定履行付款义务，故施敬申请法院强制执行。本院因未发现胡琰可供执行财产，故于2016年6月3日作出终结本次执行程序。
以上事实，有民事判决书、民事调解书、执行裁定书及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
审理中，本院找到第三人父母及前妻询问第三人下落，他们均表示不知道第三人下落，且无法联系到第三人。
本院认为：法院已判决确认2011年6月14日胡荣生与第三人胡琰签订的房屋交换协议有效和翠竹苑12幢4单元307室的房屋项下的权利义务归胡国琴、胡国建享有，并判令胡琰协助胡国琴、胡国建办理产权登记手续，故本院认定翠竹苑13幢306室房屋的实际产权人为第三人。第三人下落不明并经本院公告传票送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利法律后果，故本院采信两被告陈述的因第三人失踪导致无法办理两套交换房屋的过户手续的辩称意见。
因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。第三人未向原告履行（20115）镇经民初字第01197号民事调解书确认的还款义务，且经法院执行也未发现第三人其它可供执行的财产，已对原告造成损害。由于第三人原因导致涉案房屋产权手续无法办理，故对原告要求被告胡国琴、胡国建协助第三人胡琰办理翠竹苑13幢306室房屋的产权登记手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民�和国合同法》第七十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告胡国琴、胡国建于本判决生效之日起十日内协助第三人胡琰办理位于镇江市房屋的产权登记手续。
案件受理费4300元，公告费600元，合计4900元，由第三人胡琰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 陈 宁
人民陪审员 孙九生
人民陪审员 翟国富
二〇一七�十月十八日
书 记 员 严 菲
附：1、援引的相关法律法规规定
2、上诉须知
附：援引的相关法律法规规定
《中华人民共和国合同法》
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。