广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂南法民二初字第181号
原告：茂名市世鸿物业服务有限公司。住所地：茂名市光华北路***号大院***房。
法定代表人：苏俊彰，经理。
委托代理人：黎胜峰，广东诚挚律师事务所律师。
委托代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所实习律师。
被告：蔡玉武，男，汉族，住茂名市茂南区。
原告茂名市世鸿物业服务有限公司（以下简称：世鸿物业公司）诉被告蔡玉武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄波适用小额程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告世鸿物业公司的委托代理人黎胜峰、周怀志及被告蔡玉武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世鸿物业公司诉称，原告世鸿物业公司于2008年与建设单位（茂名市世鸿房地产开发有限公司）签订《前期物业服务合同》后进驻鸿丰花园，后于2013年1月撤出。在原告世鸿物业公司进驻鸿丰花园进行前期管理期间，入住户数少，管理费入不敷出，根据原告世鸿物业公司与业主具体签订的《鸿丰花园前期物业管理服务协议》中的约定，物业管理服务费用标准按业主大会的决定或政府指导价格进行合理调整。2012年1月，原告世鸿物业公司就物业收费标准作出调整并向业主公示，其中6-9楼按1元每平方米收取物业服务费，调整后的物业收费标准得到绝大多数业主的同意。此外，《鸿丰花园前期物业管理服务协议》中明确约定每六个月交纳一次物业管理服务费用，在每满六个月后三天内交纳，不按协议约定交纳有关费用的，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一交纳违约金。截止至原告世鸿物业公司撤出鸿丰花园时，被告蔡玉武尚拖欠原告世鸿物业公司2012年的物业服务费共计1803元（150.25平方米×1元／平方米×12个月），且经多次催交后仍未支付。根据《物业管理条例》第七条的相关规定，业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务。为此，请求法院判令被告蔡玉武支付拖欠的物业服务费1803元及违约金770元（违约金从2013年1月4日起暂计至2014年3月6日），本案全部诉讼费用由被告蔡玉武负担。
被告蔡玉武辩称，1、原告世鸿物业公司单方面擅自提高物业费收费标准，是违法行为。被告蔡玉武拒绝执行原告世鸿物业公司提出的新的收费标准，是在捍卫法律尊严和维护业务权益。原告世鸿物业公司与被告蔡玉武签订的唯一一份物业合同，就是《鸿丰花园前期物业管理服务协议》，该合同明确约定“六至七层0.7元”，在未有新的合同生效之前，应该严格执行此合同的约定。原告世鸿物业公司要求的任何涨价行为均无法律依据。特别需要指出的是，原告世鸿物业公司已于2010年单方提高了物业收费标准，原来约定的六至七层0.7元提高为0.75元，鉴于此次涨价幅度不高，被告蔡玉武按照原告世鸿物业公司提出的标准进行了缴费，但不能就此认为原告世鸿物业公司的涨价行为是合法的；2、原告世鸿物业公司称“调整后的物业收费标准得到绝大多数业主的同意”与事实不符，原告世鸿物业公司请求按照调整后的物业收费标准执行无事实依据。根据《茂名市物业服务收费管理实施细则》及《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价》的通知（茂价（2012）347号）的相关规定，原告世鸿物业公司在鸿丰花园管理的四年时间里，既没有组织召开业主大会对调整收费标准进行过表决，也没有和业主签订新的物业合同，因此原告世鸿物业公司调整后的物业收费标准并未得到绝大多数业主的同意。事实上，原告世鸿物业公司执行调整后的收费标准后，引发了广大业主的不满。部分业主为了息事宁人，逼于无奈才缴费，至今仍有11户业主为了维护自身的合法权益没有缴费；3、原告世鸿物业公司的管理水平极为低下，导致广大业主的极大不满。小区安保问题得不到保障，原告世鸿物业公司收支账目极不透明，且原告世鸿物业公司没有基本的从业道德、职业操守和法律常识，被告蔡玉武就物业收费标准问题与原告世鸿物业公司进行过多次沟通，并主动提出按照合同约定的标准进行缴费，但遭到原告世鸿物业公司的拒绝，所以，并不是被告蔡玉武不愿意缴费，而是原告世鸿物业公司违法提高了物业收费标准，不肯按合同约定的标准收取被告蔡玉武的物业费。
经审理查明，2008年12月11日，原告世鸿物业公司作为甲方与被告蔡玉武作为乙方签订《鸿丰花园前期物业管理服务协议》一份，由被告蔡玉武委托原告世鸿物业公司对被告蔡玉武所购茂名市茂南区XXX号大院鸿丰花园的房屋进行物业管理服务。该协议约定：本协议所指的前期物业管理服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；甲方享有依据本协议向乙方收取物业服务费用、公摊及损耗费用和其他有偿服务费用的权利，乙方有依据本协议向甲方交纳物业服务费用的义务；带电梯住宅物业管理服务费（暂定一年）为每月每平方米二层（0.45元）、三层（0.5元）、四至五层（0.6元）、六至七层（0.7元）、八至十二层（0.8元）、十三层以上（0.85元）（按建筑面积计）；物业管理服务费用标准按业主大会的决定或政府指导价格进行合理调整；每次交纳费用时间：每六个月交纳一次物业管理服务费用，在每满六个月后三天内交纳；违约责任：甲方违反协议，在约定期限内擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一交纳违约金；本协议经双方签字之日起生效。原告世鸿物业公司在与鸿丰花园其他业主签订格式前期物业管理服务协议后开始对鸿丰花园进行物业管理服务。
在原告世鸿物业公司对鸿丰花园进行物业管理服务期间，鸿丰花园的业主一直未召开业主大会，亦未成立业主委员会。原告世鸿物业公司与被告蔡玉武等鸿丰花园业主于2008年底签订《鸿丰花园前期物业管理服务协议》后，未再就物业管理服务问题签订其他合同或补充协议。
2008年、2009年度，原告世鸿物业公司是依照《鸿丰花园前期物业管理服务协议》“每月每平方米0.7元”的标准向被告蔡玉武收取物业管理费；2010年、2011年度的相关物业收费标准，经原告世鸿物业公司在鸿丰花园公示栏公示，原告世鸿物业公司按“每月每平方米0.75元”的标准向被告蔡玉武收取物业管理费，包括被告蔡玉武在内的所有鸿丰花园业主均依变更后的相关标准缴纳物业管理费；2011年12月，原告世鸿物业公司在鸿丰花园公示栏公示2012年度相关物业管理费标准，除被告蔡玉武和其他10户业主外，其余业主均已按调整后的标准缴纳了物业管理服务费。2013年度，原告世鸿物业公司退出对鸿丰花园的物业管理。
因被告蔡玉武对原告世鸿物业公司收取其2012年度“每月每平方米1元”物业管理费标准有异议，拒绝缴纳物业管理费，经原告世鸿物业公司向被告蔡玉武催讨未果而致成纠纷。原告世鸿物业公司于2014年3月11日诉至本院，请求判令如前所诉。
另查明，原告世鸿物业公司的资质等级为临时三级。按照茂名市物价局、茂名市房产管理局《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价（2006）35号）的规定，茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度为：三级有电梯的基准价为每月1元／平方米，上下浮动幅度为20%，浮动范围为每月1.2-0.8元／平方米。《茂名市物业服务收费管理实施细则》及《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价》的通知（茂价（2012）348号）（2012年12月1日起执行）的规定：实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准由物业服务企业在当地政府指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并得到物业管理区域内业主总户数二分之一以上的业主同意，并报物业所在地价格主管部门备案。
被告蔡玉武主张鸿丰花园业委会于2013年1月10日成立，但未提交证据证明。
以上事实有企业法人营业执照，物业服务企业资质证，企业机读档案登记资料，鸿丰花园前期物业管理服务协议，2012年鸿丰花园物业收费标准，茂名市物价局、茂名市房产管理局《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价（2006）35号）、《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价》的通知（茂价（2012）348号）及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告世鸿物业公司与被告蔡玉武签订的《鸿丰花园前期物业管理服务协议》系由原、被告双方自愿协商一致所达成的协议，无违反法律规定，依法有效，原、被告均应依约履行。
2008年的《鸿丰花园前期物业管理服务协议》约定，鸿丰花园物业管理服务费用标准仅暂定一年，物业管理服务费用标准可按业主大会的决定或政府指导价格进行合理调整。原、被告在2008年签订《鸿丰花园前期物业管理服务协议》后，未再就物业管理服务问题签订其他合同或补充协议。原告世鸿物业公司对鸿丰花园进行物业管理服务期间，鸿丰花园业主一直未召开业主大会，亦未成立业主委员会，因此，原、被告在2008年后虽未重新签订物业管理协议，但原告世鸿物业公司在2012年仍对鸿丰花园业主提供物业服务管理，包括被告蔡玉武在内的其他鸿丰花园业主实际上已接受了被告世鸿物业公司提供的物业服务，原告世鸿物业公司请求业主支付相应的物业管理服务费，符合法律规定，本院予以支持。原告世鸿物业公司可参照茂名市政府制定的指导价计算物业费。原告世鸿物业公司公示的2012年度鸿丰花园物业管理服务费用收取标准并未违反茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度且已公示，依法有效。
原告世鸿物业公司主张被告蔡玉武应按“每月每平方米1元”的标准交纳2012年的物业管理服务费1803元（150.25平方米×1元／平方米×12个月），于法有据，本院予以支持。被告蔡玉武依约应于2013年1月3日前交纳2012年的物业管理服务费，但被告蔡玉武未依约交纳物业管理服务费，原告世鸿物业公司依约有权要求被告蔡玉武从逾期之日（即2013年1月4日）起按拖欠金额（即1803元）每天千分之一交纳违约金。因此，原告世鸿物业公司只是请求被告蔡玉武应每天按1803元的千分之一的标准支付从2013年1月4日起暂计至2014年3月6日（共426天）的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告蔡玉武实际应支付违约金金额为768元（1803元×1‰×426天），原告世鸿物业公司请求的违约金金额为770元计算有误，超过部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《广东省物业管理条例》第三十条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告蔡玉武自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告茂名市世鸿物业服务有限公司物业管理服务费1803元。
二、限被告蔡玉武自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告茂名市世鸿物业服务有限公司违约金768元（从2013年1月4日起计至2014年3月6日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元（原告茂名市世鸿物业服务有限公司已预交），由被告蔡玉武负担。被告蔡玉武在履行本判决义务时一并迳付原告茂名市世鸿物业服务有限公司，本院不作另行退收。
本判决为终审判决。
审判员 黄 波
二〇一四年四月九日
书记员 梁玉珊