福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终555号
上诉人（原审原告）王长义，男，1974年9月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上诉人（原审原告）王凌燕，女，1982年10月12日出生，汉族，住福建省霞浦县。
二上诉人共同委托代理人邹瑞英，福建宽达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）叶怡斌，男，1966年7月19日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。
上诉人（原审被告）叶婷，女，1993年10月14日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。
二上诉人共同委托代理人池宇清、黄振杰（实习），福建之秀律师事务所律师。
上诉人王长义、王凌燕、叶怡斌、叶婷债权转让合同纠纷一案，均不服蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第3004号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王长义、王凌燕及共同委托代理人邹瑞英，上诉人叶怡斌及叶怡斌、叶婷的共同代理人池宇清、黄振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：
1.原告王长义、王凌燕系夫妻关系，被告叶怡斌、叶婷系父女关系。
2.2007年2月8日，原告王凌燕与福建省九龙房地产有限公司签订《VIP客户选房意向书》，约定意向户别：4号楼03房号，产权面积197.05㎡，总价725824元整，优惠方式：VIP客户开盘大礼包13000元，直接从总房价款中扣除。同日，原告王凌燕支付福建省九龙房地产有限公司5万元。
3.2013年7月27日，原告王长义（甲方）、被告叶怡斌（乙方）签订《购房资格转让协议》，就宁德三盛海德公园一期4号楼301号房的购房资格，由甲方转让给乙方，约定如下：一、宁德三盛海德公园一期4号楼301号房的产权面积为197平方米，甲乙双方协商约定该房屋总价为190万元整，附带车库，购房合同价140万元整，购房交纳的契税、专项维修资金6万元以内由甲乙双方各自承担一半，6万以上超出部分由甲方承担。二、在房屋购买过程中，甲方配合乙方办理房屋过户（甲方过户到乙方）、按揭等有关手续，如因乙方提供的资料延误或错误，造成《房屋所有权证》、《土地证》无法在45天内办理完成的由乙方承担责任，并就超过时间按天以月息1.5%在第三次付款时支付利息。四、付款方式：1.甲乙双方在本协议签订之时，乙方首次付款5万元作为定金。2.第二次在与开发商签订合同当日支付15万元，并归还甲方预付给开发商的10万元，合计30万元；如第二次付款日当日15万元乙方未及时支付，需按每月1.5%支付利息给甲方，不足一个月的按天支付利息；3.第三次余款30万元，扣除甲方需承担的契税、专项维修资金25925元，乙方应支付274075元，在两证办理完毕当天，一次性支付给甲方。
4.2013年9月2日，福建省九龙房地产有限公司、叶婷签订《商品房买卖合同》，约定叶婷向福建省九龙房地产有限公司购买位于宁德市尺曲塘路8号4号楼301号房及附属车库，房屋建筑面积195.26平方米，车库建筑面积28平方米。其中房屋价格130万元，车库价格10万元，合计140万元。
5.被告叶怡斌于2013年7月28日支付原告定金5万元，并于2013年8月13日、10月15日合计支付原告25万元，共计30万元。
6.被告叶婷于2014年6月5日取得位于宁德市尺曲塘路8号（君临天下4幢301室、C2室）的《房屋所有权证》、于2015年2月13日取得《土地使用权证》。
7.涉讼房屋共需缴纳契税42063元、住宅专项维修资金11160元。
原审判决认为：
《购房资格转让协议》开宗明义即约定”就宁德三盛海德公园一期4号楼301号房的购房资格，由甲方转让给乙方。”，由此约定内容可知，双方当事人签署该《购房资格转让协议》时已对转让标的是协商明确的，即所转让的是”购房资格”。其次，从案件事实及双方的合同履行情况来分析，原告王凌燕于2007年2月8日与开发商签订《VIP客户选房意向书》，取得4号楼03房号的购房资格。原告出示的签约通知书、《商品房买卖协议》、承诺函能相互印证，被告叶婷系依原告的协助方能与开发商签订《商品房买卖合同》，并依此取得讼争房产权证，而非依据《购房资格转让协议》取得讼争房产权证。再次，被告认为《购房资格转让协议》第一条对讼争房产详细信息及价款等做了明确约定，以此判定《购房资格转让协议》系物权转让。被告仅以此主张合同性质为物权转让没有依据，对讼争房产详细信息及价款等做明确约定并非为物权转让合同的专属，且若依被告主张，被告通过签订《购房资格转让协议》即取得讼争房产，又何故多此一举又与开发商签订《商品房买卖合同》，而本案的实际情况则是被告通过与开发商签订《商品房买卖合同》后方取得讼争房产的相关权利。综上，本案当事人签订的《购房资格转让协议》实质系债权转让，即原告通过与开发商签订的《VIP客户选房意向书》取得的购买房屋资格的转让。该协议系双方当事人在平等、自愿、等价有偿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。合法有效的合同受到法律的保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。根据《购房资格转让协议》约定，被告应合计支付原告60万元，其中10万元系用于归还原告先期预付给开发商的定金。抵扣合同约定的原告应承担的购房契税及专项维修资金一半26611.5元（53223元÷2）后，再扣除被告已支付的30万元，则被告还应支付273388.5元。
关于原告主张的利息损失问题。根据《购房资格转让协议》第四项付款方式第3条的约定内容来看，该条系对被告第三次余款支付时间的约定，即在两证办理完毕当天一次性支付，而未约定逾期支付的付款利息问题。原告主张依据《购房资格转让协议》第二项按月利率1.5支付逾期付款违约金，本院认为，该项约定系对办理两证时间的约定，且该约定系附有条件，即因被告提供的资料延误或错误的情形下则按天以月息1.5%支付利息，而原告未能举证系因被告提供的资料延误或错误的相关证据，故该条亦不适用。综上，被告因逾期付款，构成违约，应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息支付自2015年2月14日（被告叶婷取得《房屋所有权证》的次日）起计算的利息。综上，被告叶怡斌应向原告支付余款273388.5元，并支付自2015年2月14日起计至实际还款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。因本案原告之诉请是基于原、被告之间因合同之债之请求权的行使，故根据合同相对性原则，原告诉请被告叶婷共同承担支付责任，理据不足，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：
一、确认原告王长义、被告叶怡斌于2013年7月27日签订的《购房资格转让协议》有效；
二、被告叶怡斌应于本判决生效之日支付原告王长义、王凌燕273388.5元，并支付逾期付款违约金（自2015年2月14日起计至实际还款之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告王长义、王凌燕的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告王长义、王凌燕，原审被告叶怡斌、叶婷均不服，向本院提起上诉。
上诉人王长义、王凌燕上诉称：
原判第三项驳回原告其他诉讼请求，而未判决叶婷对本案承担共同连带清偿责任属适用法律错误。理由如下：
第一，虽王凌燕未在《购房资格转让协议》（以下简称”《转让协议》”）签字，但《转让协议》指向的标的购房资格系其享有。王凌燕是《转让协议》合同权利义务的实际履行者，其在履行了将涉案房产的购房资格提供给合同相对方的合同义务后，依法享有收取转让款的权利。原判认定王凌燕系适格原告正确。第二，《转让协议》虽系王长义与叶怡斌签订。叶婷未在《转让协议》上签字，但因叶婷系《转让协议》合同中取得购房资格的权利实际享有者，即权利义务的享有者。原判亦认定”原告出示的签约通知书、《商品房买卖协议》、承诺函能相互印证，被告叶婷系依原告的协助方能与开发商签订《商品房买卖合同》，并依此取得讼争房产权证。”。根据我国《民法通则》、《合同法》规定的公平、等价有偿、诚实信用原则，叶婷应作为适格被告承担本案责任。第三，我国《合同法》第七十九条：”债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”且根据民法学上债务加入又称并存的债务承担理论，是指原债务人并不脱离原债务关系，而由第三人加入到原存的债务关系中来，与原债务人共同承担对债权人的债务。《转让协议》的合同权利既然是由叶婷享有，根据权利义务相一致的原则，《转让协议》约定的购房资格转让款的付款义务也应由叶婷承担，或至少应对合同付款义务承担连带责任。据上，本案债务应由合同订立人与实际履行人共同承担责任。第四，经调查了解，叶怡斌名下已无财产可供执行或清偿。若不判决叶婷承担本案共同清偿责任或连带责任，就等于放纵了真正的债务人，显然违背了公平的原则。
综上，叶婷虽非《转让协议》签订者，但却系合同权利承受人、受益人，应与叶怡斌承担共同清偿欠款责任。请求撤销原审判决第三项，并改判叶婷对原判主文第二项承担连带偿还责任。
被上诉人叶怡斌、叶婷答辩称：
上诉人的上诉请求与事实理由不能成立。理由如下：1、《购房资格转让协议》（以下简称”《转让协议》”）是王长义与叶怡斌签订的，王凌燕不是合同的相对方。根据合同的相对性原则，王凌燕不能成为本案适格原告。2、叶婷未在《转让协议》上签名，《转让协议》约定的权利、义务对叶婷不产生效力。原判对此事实认定正确。3、原审原告认为本案系合同权利的全部转让或部分转让给叶婷，但未提供相应的证据予以证实，故本案不适用《合同法》第79条。4、叶怡斌是否有财产可供执行与本案审理没有关系。虽叶怡斌和叶婷系父女关系，但二人系独立民事主体，不能随意将叶婷拉入进来共同清偿。上诉人对此上诉不能成立。
上诉人叶怡斌、叶婷上诉称：
一、原审判决认定事实错误。1、2013年7月27日，叶怡斌与王长义签订的《转让协议》性质为物权转让合同，该合同无效。原判将其认定为债权转让合同错误。2、《转让协议》没有实际履行；3、叶婷购房、购买车库与《转让协议》的约定没有关联。
二、原审认定主体混同。1、《VIP客户选房意向书》只能证明王凌燕成为选房意向协议的相对人，享有VIP客户选房的优惠待遇。王长义与王凌燕虽为夫妻关系，但王长义并非《VIP客户选房意向书》相对人，不能独立享有VIP选房的优惠待遇。2、叶怡斌与叶婷虽为父女关系，但均为独立民事主体。《转让协议》的效力并不直接追溯及叶婷。叶婷与房产公司签订《商品房买卖合同》的行为与《转让协议》不具有关联性。
综上，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、判令叶怡斌与王长义2013年7月27日签订的《转让协议》无效；3、驳回原审原告的原审诉讼请求。
被上诉人王长义、王凌燕答辩称：
一、上诉人称王长义不具有转让权利缺乏依据。王凌燕与王长义系夫妻关系，根据民法理论可构成表见代理，也可事后追认。何况转让的权利属于夫妻共同财产中的重大财产权益，根据婚姻法本应当夫妻双方同意才有效。在王凌燕没有异议的情况下上诉人主张王长义没有代理权缺乏依据。
二、《转让协议》系债权转让合同，合法有效。理由如下：《转让协议》指向的买卖标的物载体是《客户选房意向书》。该意向书是答辩人与开发商在2007年达成的一种债权债务关系，答辩人是债权人，开发商是债务人。答辩人享有购买特定物、户别为宁德山盛海德公园一期4号楼301号房产的权利，开发商负有提供该特定物给答辩人购买的义务。《转让协议》签订时，答辩人尚未与开发商签订商品房买卖合同，未支付购房款，对房产不具有所有权和物权。此外，《转让协议》形式上已明确是购房资格转让，实质是对预期定购房屋资格或称权利、指标的转让，是权利义务的概括性转让，而非物权转让。《转让协议》转让的住宅不是经济适用房，而是开发公司向社会上销售的商品房，在认购人选定房号取得选房意向书后，认购人所享有的权利即已确定成为定向销售的商品房，是一种民事可期待物权，依法可以进行转让。现行法律法规并不禁止商品房向社会公众出售或转让购房指标，法不禁止即为允许。双方在平等、自愿、协商的基础上将涉案房屋的购房资格、指标作价50万元转让的行为不违反法律强制性禁止性规定，不损害国家、集体或第三人利益，合法有效。
三、上诉人称其系自行向开发商购买涉案房屋，《转让协议》未实际履行与事实不符。理由如下：
（一）《转让协议》签订第二日，叶怡斌即按合同约定转账支付王长义5万元。同年8月3日王凌燕向开发商出具《承诺函》，确认将认购山盛海德公园4#301单元房产资格的权利人，即买受人变更为叶怡斌的女儿叶婷。同日，两答辩人与叶婷共同作为买受人与开发商就涉案房屋签订《商品房买卖协议》，三人均在协议上签字确认。2013年8月11日，叶怡斌从其妻子黄爱华账户转账5万元到答辩人账户；2013年10月15日叶怡斌继续履行《转让协议》，支付20万元到王长义账户。2013年9月3日，基于《商品房买卖协议》及《承诺函》，叶婷方得与开发商签订正式《商品房买卖合同》，至此上诉人实际取得了购买涉案房屋的资格，《转让协议》至此已实际履行完毕，仅余债权债务关系。（二）上诉人称涉案房屋购房资格已被开发商取消，其没有按《转让协议》与开发商签订《商品房买卖合同》，据此主张《转让协议》没有实际履行不能成立。1、《转让协议》与《商品房买卖合同》指向同一房产，房价均为140万元。2、2013年8月3日，叶婷实际仅支付32万元即可得到开发商出具的42万元发票，可表明发票金额继受了答辩人的”优惠权保留金5万元”和利息补偿金5万元。3、《VIP客户选房意向书》的意义在于”意向户别”，即特定房产的购房权利。意向书上”意向协议”一栏第3条明确”商品房预售合同签订后，本意向书自动失效，意向方的优惠权保留金转为定金的一部分。”本案《商品房买卖协议》性质就是商品房预售合同，叶婷签署《商品房买卖协议》的行为即可视为对意向书其他权利的放弃。购房资格转让后，是否享有大礼包待遇的权利转由受让人自行与开发商交涉，且叶婷签订的《商品房买卖协议》中明确约定”买受人在签订本协议前对出卖人公示于销售现场的所有资料。进行了全面了解，并予以认可”。上诉人以意向书没有车库，故其购房权利与意向书无关理由不成立。答辩人转让的购房权利指向的房屋系别墅，车库就是一楼，二层以上才是住宅使用。意向书上根本无需列明区分车库和住宅，该车库是该住宅不可分割的一个整体。且意向书上明确”产权面积197.05平方米”与《转让协议》上约定面积一致。双方转让合同140万元合同价格中包括有车库，《商品房买卖合同》房款140万元中也包括了车库，表明上诉人已经取得车库购买权利，至于此后《商品房买卖合同》上书写的面积大于意向书和《转让协议》上的面积，只能证明上诉人的权利有得到保障，没有减少，且与答辩人无关。（三）、如果叶婷与开发商签订的《商品房买卖合同》与答辩人的购房权利无关联，那么开发商不必至今在该户档案里将有答辩人签章的相关《VIP客户选房意向书》、《承诺书》、《商品房买卖协议》存档至今。叶怡斌也不可能在2013年9月3日签订《商品房买卖合同》后同年10月15日继续向王长义支付20万元转让款。
综上，请求驳回上诉，并支付答辩人的上诉请求。
经审理查明：双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、2013年7月27日，王长义与叶怡斌签订的《购房资格转让协议》（以下简称”《转让协议》”）是否有效。2、如果《转让协议》有效，原审原告是否履行了合同义务，原审被告叶怡斌、叶婷应否支付剩余购房资格转让款及利息损失。
针对上述争议焦点，本院予以分析认定如下：
一、2013年7月27日，王长义与叶怡斌签订的《转让协议》是否有效。
本院认为，2007年王凌燕依据与房产公司签订的《VIP客户选房意向书》取得涉案房屋的购房资格。2010年王凌燕虽未按房产公司通知签订商品房买卖合同，但双方并未合意解除选房意向。何况2013年8月，王凌燕仍与房产公司就涉案房屋签订《商品房买卖协议》并出具《承诺函》。故上诉人叶怡斌、叶婷主张王凌燕的购房资格已被取消缺乏事实依据，本院不予支持。《转让协议》虽系王长义与叶怡斌签订，但王凌燕认可其丈夫王长义签订《转让协议》的行为，故上诉人叶怡斌、叶婷主张王长义无权签订《转让协议》缺乏法律依据，本院不予支持。从《转让协议》内容上看，转让标的为涉案房屋的购房资格。虽《转让协议》对涉案房屋的总价款、办理产权登记等事宜进行约定，但此种约定并非物权转让合同专属。故上诉人叶怡斌、叶婷主张从《转让协议》内容可认定其性质为物权转让合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王凌燕方有有效存在的合同债权（即购房权），该债权具有可转让性。《转让协议》系协议双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，符合合同生效要件，故《转让协议》合法、有效。上诉人叶怡斌、叶婷对此上诉无理，本院不予支持。
二、如果《转让协议》有效，原审原告是否履行了合同义务，原审被告叶怡斌、叶婷应否支付剩余购房资格转让款及利息损失。
本院认为，2013年7月27日《转让协议》签订后，叶怡斌于2013年7月28日支付王长义定金5万元。2013年8月3日，王凌燕应房产公司要求，就涉案房屋与房产公司签订《商品房买卖协议》并出具《承诺函》，承诺将涉案房屋的”合同买受人变更为叶婷”。2013年8月13日，叶怡斌支付5万元给王长义。2013年9月2日，叶婷与房产公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，叶怡斌于2013年10月15日转账支付20万元给王长义。庭审中，叶怡斌、叶婷认可叶婷购房首付款42万元包含房产公司应支付给王凌燕方的10万元。叶婷现已取得涉案房屋产权。以上事实足以认定叶婷就涉案房屋得与房产公司签订《商品房买卖合同》并取得房屋产权有赖于王凌燕方的协助。原审原告王凌燕、王长义已完全履行了《转让协议》中约定的义务。上诉人叶怡斌、叶婷关于购房资格未转让及叶婷购买涉案房屋与王凌燕方无关的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审原告已履行了《转让协议》约定的义务，原判依照《转让协议》的约定判决叶怡斌向原审原告支付剩余转让款及利息损失并无不当。上诉人叶怡斌对此上诉无理，本院不予支持。《转让协议》系叶怡斌作为合同相对方。虽叶婷最终取得涉案房屋，但此事实并不足以突破本案合同相对性原则。原审原告提供的证据尚不足以证实叶怡斌系叶婷代理人或叶婷自愿加入本案《转让协议》合同双方的债务关系。故王凌燕、王长义要求叶婷承担连带偿还责任缺乏事实和法律依据。上诉人王长义、王凌燕对此上诉无理，本院不予支持。
综上所述，上诉人王长义、王凌燕的上诉不能成立，其上诉请求应予驳回。上诉人叶怡斌、叶婷上诉亦不能成立，其上诉请求亦应予驳回。原审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人王长义、王凌燕、叶怡斌、叶婷的上诉，维持原判。
二审案件王长义、王凌燕上诉费2050元，由王长义、王凌燕负担。二审案件叶怡斌、叶婷上诉费5400元，由叶怡斌、叶婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 林 斌
代理审判员 吴惠玲
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 彭杨清
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。