重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江法民初字第07317号
原告：王帅，男，1981年8月3日出生，汉族，户籍所在地陕西省咸阳市秦都区。
委托代理人：李福华、陶春竹，重庆普之联律师事务所律师。
被告：重庆银星经济技术发展股份有限公司，住所地重庆市渝中区朝东路66号银星商城，组织机构代码62205063-5。
法定代表人：王真祥，总经理。
委托代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。
原告王帅与被告重庆银星经济技术发展股份有限公司（以下简称银星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后，依法由代理审判员吴善浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅的委托代理人李福华、陶春竹，被告银星公司的委托代理人刘金山、陈旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王帅诉称，2007年10月12日，王帅与银星公司签订商品房买卖合同，购买银星公司开发的某小区X栋X号住宅。该房屋建筑面积85.63平方米，套内面积71.4平方米，总价293347元。双方在合同中约定，银星公司应在2008年12月31日前将竣工验收备案登记的商品房交付王帅。若因银星公司原因，商品房未能按期交付超过90日，在王帅要求继续履行合同的前提下，银星公司应从合同约定的交付期限第二天至实际交付之日止，按日以已付房款的万分之二向王帅支付违约金。《商品房买卖合同》的补充合同约定，属于预售商品房的，在商品房�付使用后的180个工作日，应办理《房地产权证》，若因银星公司原因未按时办理的，在王帅不退房的情况下，银星公司按已付房价款的百分之0.1支付王帅违约金。在合同签订后，王帅已按约履行了付款义务，但银星公司至今未为王帅办理房屋的产权证书。银星公司2010年8月11日向王帅交付房屋时，该房屋尚未经过竣工验收备案登记，银星公司交付的房屋不符合合同约定。2012年6月6日，银星公司取得该房屋所在楼栋的竣工验收备案登记证。故，银星公司应承担的逾期办证违约金应从2012年6月6日起的第180个工作日的次日开始计算，因约定的逾期办证违约金过低，王帅以已付房款293347元为基数，按中国人民银行一年期同期贷款基准利率的1.5倍计算至银星公司向房屋登记机构提交办证业务受理单为止，暂计算至2013年8月8日的逾期办证违约金为7812元。现要求法院判令：银星公�为王帅办理其购买房屋的产权证；银星公司支付王帅以293347元为基数，按中国人民银行一年期同期贷款基准利率的1.5倍计算从2012年6月6日起的第180个工作日的次日至银星公司向房屋登记机构提交办证业务受理单为止的逾期办证违约金（暂计算至2013年8月8日为7812元）；诉讼费由银星公司承担。
被告银星公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实，银星公司之所以没有将涉讼房屋过户至王帅名下，是因为王帅没有交纳专项物业维修资金，银星公司在土地房屋登记机关无法转移过户，故银星公司也不应承担逾期办证违约责任。若法院认定银星公司有逾期办证责任，即使如此，也应当按照合同约定，向王帅支付已付房款的百分之0.1的违约金，而非按照中国人民银行的一年期同期贷款利率1.5倍计算。综上，请法院驳回王帅的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月12日，王帅与银�公司签订商品房买卖合同，购买银星公司开发的位于重庆市江北区某小区X栋X号房屋一套；该房屋套内面积71.4平方米，套内单价4108.5元／平方米，总价293347元；银星公司应当在2008年12月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付王帅使用；该合同的补充合同约定，预售商品房的，自商品房交付使用后180个工作日内，应办理《房地产权证》。办理《房地产权证》由银星公司到房地产交易管理部门办理，王帅应予以无条件配合。若因银星公司的责任致使王帅不能在规定期限取得房地产权证书的，王帅可以选择退房；若王帅选择不退房，银星公司按已付房价款的百分之0.1支付王帅违约金。合同签订后，王帅于2008年12月31日前向银星公司支付了全部购房款。2010年8月11日，银星公司向王帅交付了该房屋钥匙。2011年5月27日、2011年8月15日，银星公司以承诺书、公开信等书面方式�开表示涉讼楼栋在2011年12月31日前取得竣工验收备案登记证，实现正式交房；逾期交房违约金相关事宜在正式交房时给予结算，并安排支付时间。2011年12月21日，某小区X栋经过竣工验收消防备案；2011年12月26日，该楼栋通过竣工验收，2012年6月6日，该楼栋取得竣工验收备案登记证。2012年7月31日，银星公司取得该楼栋的初始登记。2012年11月23日，银星公司在重庆晚报上刊登通知，要求该小区的业主前往售楼中心咨询办理房屋的产权手续。除此之外，银星公司未以其他方式通知王帅缴纳税款或专项物业维修资金。
另查明，银星公司开发的重庆市江北区某小区X栋房屋现编号为江北区某小区7号。
上述事实，有商品房买卖合同、不动产统一发票、借款合同、抵押合同、承诺书、公开信、证明、房屋验收交接表、登记信息查询结果、竣工验收意见书、竣工验收备案信息、竣�验收备案登记证、数目统计确认表、支付明细表、以及当事人陈述等证据在卷为据，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，王帅与银星公司签订的商品房买卖合同及补充合同是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。王帅已按照合同约定付清房款，银星公司应当按照合同约定履行交付房屋、办理房屋权属证书的义务。
银星公司作为涉讼房屋开发商，对于其本身何时取得涉讼房屋初始登记、何时具备为购房者办理产权过户条件、为办理产权过户之需购房者具体应交纳哪些款项或手续等情况有明确的信息，在此前提之下，银星公司未及时明确通知王帅交纳专项物业维修资金，其至今未为王帅办理产权登记手续，属于违约。银星公司有关其不应承担责任的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳�对王帅要求银星公司为其办理重庆市江北区某小区X栋X号房屋的产权登记手续的诉讼请求，本院予以主张。
关于逾期办证违约金的问题。双方合同约定的交房时间为2008年12月31日，银星公司在2010年8月11日向王帅交付了其购买房屋钥匙，双方变更交房条件，王帅实际接收房屋，但此时该房屋所在楼栋尚未通过竣工验收及消防验收，银星公司并未交付合格的房屋；2011年12月26日，王帅购买的房屋方竣工验收及消防验收均合格，本院认定，至此银星公司方完成交付房屋的义务。因此，银星公司向王帅交付房屋的时间为2011年12月26日。按照合同约定，银星公司应在2011年12月26日起的180个工作日内为王帅办理房地产权证书。银星公司至今未将房屋过户至王帅名下，已逾期办证，应当承担逾期办证的违约责任。王帅以双方在补充合同中对逾期办证违约责任约定过低，要求按中国人民银行一年期同期贷款利率1.5倍计算逾期办证违约金。本院认为，双方以签订《补充合同》的方式对办证期限及逾期办证违约金标准进行了补充约定，在没有证据显示因银星公司逾期办证给王帅造成额外重大损失的情况下，王帅要求增加违约金不符合法律规定，本院不予支持。银星公司应支付的违约金金额为293.35元（293347元×百分之0.1），王帅要求银星公司支付的违约金未超出银星公司应支付部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告重庆银星经济技术发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区“东方港湾”B4栋12-7号房屋过户至原告王帅名下。
二、被告重庆银星经济技术发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告�帅逾期办证违约金293.35元。
三、驳回原告王帅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取65元，由重庆银星经济技术发展股份有限公司负担25元，王帅负担40元。重庆银星经济技术发展股份有限公司应负担的案件受理费已由王帅向本院预交，重庆银星经济技术发展股份有限公司在判决生效之日起十日内支付给王帅。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 吴善浩
二〇一四年七月七日
书 记 员 刘 亮