云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第274号
原告（反诉被告）刘某。
委托代理人林勇，宁夏梦源律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）李某某。
被告（反诉原告）龚某某。系李某某之妻。
二被告委托代理人戴毓川，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘某诉被告李某某、龚某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，被告提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人林勇，被告李某某及二被告委托代理人戴毓川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：原告与二被告经过协商，于2013年1月23日在平等自愿的基础上签定了《商铺租赁合同》一份，二被告将自己位于大理市双廊镇民族文化街xxx号临街铺面三间及一楼往里南边一间住房承租给原告使用。原告利用租赁的房屋进行服装、茶叶及首饰等经营活动，租赁期限自2013年4月2日至2025年3月31日止，租期共计12年。双方签订的《商铺租赁合同》约定，该房屋每年租金为46000元，合同签订之日原告一次性向二被告支付了前两年的租金共计92000元（有二被告出具的收条为证），其余租期内的租金按照一年交付一次履行，直至合同到期为止。双方还约定，该房屋在租赁期限内前五年租金不变，后五年租金每年涨幅为30%，最后两年租金每年涨幅为50%。根据双方合同约定，2015年4月1日是原告交付下一年租金的时间，原告遂于2015年3月5日提前电话告知被告李某某，联系交付租金事宜，但多次打电话被告李某某都不接，于是原告只好通过发信息的形式告知被告李某某，表明要交付下一年租金。随后，被告李某某回复短信，声称不愿意再把房屋租赁给原告，拒绝收取下一年的房屋租金。原告万般无奈之下，于2015年3月8日向大理州玉洱公证处进行了现金提存，将下一年的房屋租金46000元提存于公证处。2015年5月2日，二被告突然闯进店内指着原告破口大骂，蛮横无理地要求原告搬离商铺，并吵闹了一天。5月3日早上，原告照常开门营业，没想到二被告强行将原告商铺的电源及水源断掉，还进入店中将原告的部分货物扔至大街上，致使原告无法正常营业。随后，原告向大理市公安局双廊派出所报警，派出所民警到达后进行了调处，双方无法达成一致意见，二被告至今一直拒绝给原告通电通水，导致原告无法正常经营，故引纠纷。
原告认为，双方签订的合同依法成立，具有法律约束力，因此，合同当事人任何一方均不得擅自变更合同，二被告应该继续履行该《商铺租赁合同》。二被告无理取闹、胡搅蛮缠的行为导致原告无法正常经营，给原告带来精神和经济的巨大损失，要求二被告赔偿商铺停业期间给原告造成的所有经济损失33000元（每天损失以1000元计）。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定，合法自愿签订的协议受法律保护，协议各方应该依据约定履行各自的义务，二被告拒不履行约定义务的行为，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向人民法院提起诉讼，1、请求判令二被告收取原告交付的租金，继续履行原被告双方签订的《商铺租赁合同》。2、请求判令二被告立即停止干扰原告正常经营的侵权行为。3、请求判令二被告赔偿原告经营损失33000元。4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告李某某、龚某某答辩并反诉称：被告李某某与龚某某系夫妻。2013年2月中旬，原告刘某主动找到龚某某，称要租赁我方位于大理市双廊镇民族文化街xxx号白族民居的部分房屋，即临街的一楼3间铺面，从事茶叶、服装的销售。鉴于我夫妻二人都在从事工程建筑业，经常不在家，家中也需要有人看护。因此，我方同意将房屋的临街铺面出租。对刘某提供的合同文本，我方提出了修改意见，特别强调，房屋可以转租，但事先要征得我方同意。最终，双方于2013年1月23日，在我家中签订了《商铺租赁合同》，出租方为李某某，龚某某作为出租房屋的共有权人也在合同书上签字、捺印。合同文本计三份，各方持一份，一份作公证之用。在申请办理公证时，公证员答复，合同约定明确，可不用公证，刘某便附合。最终，该租赁合同没有办理公证。因此，合同的文本，我方持有两份，刘某持有一份。该合同约定：从2013年4月2日起至2025年3月31日止，我方将3间铺面、1间住房出租给刘某使用，其中2013年2月1日至2013年4月2日的期间，作为承租方对租赁房屋的装修期间；房屋租金约定的基数为46000元／年，在租期的前5年内，租金不变，后5年租期的租金按每年涨幅30%收取，最后两年的租金按每年涨幅50%收取。签订合同当日，刘某应一次性向我方支付前两年的租金，其余年度租金，逐年支付；刘某可对租赁房屋进行装修，但不得损害房屋的主体结构；对房屋转租，须在事先征得我方同意的情况下方可转租的要求，已订立为该合同的第八条第一款(8-1)。此外，该合同还对租赁房屋的使用、修缮、合同解除的情形、违约责任等作了约定。对于我方提出的其他房屋的照看、打扫卫生问题，虽未订立在该书面合同中，但刘某也是满口答应。合同签订后的一天，刘某以租赁的房屋需装修，而自己是外地人，有诸多不便为由，请我们帮他找装修师傅或装修队来装修租赁的房屋。我们按刘某的要求，找到了邻村从事装修业的刘某华，刘某同意交由刘某华来完成，装修款待装修完成后再行结算、支付。同时，刘某又提出，先由我们垫付相关费用，待结算后再偿还我方垫付的装修款。装修完成后，李某某和刘某及其女友、刘某华共四人在我方家中进行了装修工程款的结算，全部装修的工程款（人工工资和装修材料款）约为51500元，对其中大概为2000元的材料款，因我们平时疏忽，不能提供单据，所以刘某不认可。最终，结算的装修工程款为49500元，扣除已拨付部分，还应再支付给刘某华20000元。结算完毕后，刘某让我方再垫付一下，刘某会一次性将垫付的全部装修款偿还。因此，我方又支付给了刘某华尾款20000元，向刘某华结算清了装修款。同时，由刘某华亲笔书写并向李某某出具了收条一份。此后，我方多次要求刘某偿还垫付的装修款49500元，但刘某总以各种理由搪塞，至今未偿还分文。从2014年8、9月份起，刘某对是否再承租房屋、还是要将房屋转租等态度暧昧，反复与我方纠缠。我夫妻二人始终坚持：虽然合同约定的租期是12年，但两年的租期届满后，租与不租，由刘某本人决定，我方可不要求刘某承担违约责任，但刘某若要转租，须按合同约定办理即须征得我方同意方可转租。同时，再次要求刘某将我方垫付的装修款及时清偿。但刘某均没有明确答复，也没有还款。2015年3月9日，刘某短信告知李某某，已将下一年的房租进行公证提存，让我们前往公证处领取。刘某的行为，让我方不解，刘某到底是租还是不租。鉴于当时，租赁合同约定的第二年租期未届满，第三年租期的租金支付时间也未到，我方没有理会刘某，也未领取公证提存的房租。后我方收到了大理玉洱公证处向我方寄送的《领取提存款通知书》。在向公证处咨询时发现，刘某为办理提存公证而向公证处提交的《房屋租赁合同》文本的第二页与双方间签订的合同文本的第二项不一致。原来是刘某为了达到转租房屋的目的，已将合同关于转租需征得出租人同意的条款篡改为只需通知出租人便可转租。从2015年4月份起，刘某开始为转租房屋张贴启事、与下一手的承租人进行协商、以短信、面谈等方式同我方协商转租事宜等，均被我方拒绝，我方一再强调按合同约定处理。为此，双方曾报案至公安派出所，在调解无果后，派出所要求各方可依法向法院提起民事诉讼。此后，我方接到了刘某诉我方租赁合同纠纷一案的诉状。在我方应诉期间，2015年5月29日早，刘某在事先没有通知我方的情况下，带人员和车辆来搬家，除将其自己的物品、货物装车运走外，还将我按其要求代为垫付装修款装修的部分全部拆除搬走，租赁的房屋搞得破败不堪。我方表示异议时，刘某称，法院会解决，该怎么赔偿都行。
综上所述，我方与刘某间具有合法、有效的房屋租赁合同关系，双方应按法律的规定、合同的约定享有权利与履行义务，但在合同履行期间，刘某为了达到其个人的不正当目的，不惜篡改合同，欺骗他人，在未征得我方同意的情况下，将房屋转租，已构成违约。同时，在不履行偿还我方代为垫付的装修款，置我方的合法要求于不顾的情况下，将装修在租赁房屋内的装修部分拆除。刘某的行为，已侵犯了我方的合法权益，导致合同目的已无法实现。据此，为维护我方的合法权益，特提起反诉，1．请求人民法院判决解除原、被告于2013年1月23日签订的《商铺租赁合同》；2．请求人民法院判决原告在判决生效后五日内支付给被告2015年4月2日至2015年6月2日止，两个月的租金计7666.67元：3．请求人民法院判决原告在判决生效后五日内赔偿给被告租赁房屋的装修损失49500元；4．请求人民法院判决本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。驳回原告刘某的所有诉请。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证明材料：一、2013年1月23日原、被告双方签订的《商铺租赁合同》1份，以证明双方的租赁关系及权利、义务；二、租赁费提存公证1份，以证明被告拒收租金，原告以法律形式交付；三、POS机刷卡消费账单、搬运费收据，以证明原告的经营收入以及原告搬运物品的运费支出；四、调解协议书，以证明双方发生纠纷后，同意诉讼解决；五、税务登记表，以证明原告以被告的名义开展经营，提交的合同与原告持有的合同一致。经质证，被告对原告提交的第一组材料的真实性、合法性、关联性不认可，认为其中部分内容与被告持有的合同不一致；对第二组材料的三性无异议，对证明方向不认可，说明被告并未拒收租金，原告提存公证的时间早于合同约定的付款期限；对第三、四组材料无异议，对证明方向不认可；对第五组材料中包含的租赁合同不认可，对其余材料无异议。
为证明自己的答辩及反诉主张，被告向本院提交了以下证明材料：一、被告身份证、户口册1份，以证明被告的身份情况；二、《商铺租赁合同》1份，以证明被告将3间铺面和1间住房出租给原告；三、收条1份，以证明被告代原告支付了装修费49500元；四、领取提存款通知书1份，以证明原告将第三年租金向公证处提存；五、原告向公证处提交的租赁合同第二页，以证明原告向公证处提存时提交的租赁合同第八条内容与被告持有的不一致，原告篡改了合同内容；六、原告发给被告的手机短信截屏，以证明原告表示不愿租赁，要求把房屋转租；七、原告在58同城网站上发布铺面转租信息，以证明原告欲转租被告的房屋；八、照片24张，以证明原告在被告未出租房屋安装摄像头，2015年5月29日原告请搬家公司将东西搬走，并将装修也拆走；九、申请证人刘某华出庭作证，证人刘某华证明：2013年5月，被告李某某找到我说为原告刘某装修铺面，由原告提供图纸，做了三个博古架、屏风、试衣间、墙面粉刷，安装格子门，其中格子门、顶上的布料、射灯是原告买的，其他装修材料都是我采买的，当时说装修款是原告出钱，但是钱实际上是被告李某某垫付的，结算时原告、被告和我都在场。经质证，原告对被告提交的第一、四、五、六、八组证明材料三性无异议，对第二、三组材料三性不认可，认为有伪造证据嫌疑；对第九组证人证言认为与本案无关，证明的事实不清楚。
在诉讼过程中，原告申请对被告提交的租赁合同第2页第八条打印制作时间与第3页是否一致进行司法鉴定。本院经审查认为，被告提交的租赁合同第八条第1款中“未经甲方同意，乙方不得私自转租。”的内容与我国合同法第二百二十四条的规定意思吻合，该条款内容属于当事人对合同法相关规定在合同中的具体明确，当事人对该条款是否在合同中写明均不影响对合同法的理解与适用。因此，对于该条款在本案租赁合同中存在与否对当事人双方的权利及义务并不产生影响。本院认为，原告就该条款的鉴定申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。
本院认为，原告提交的第一组证据与被告提交的第二组证据其中第八条的部分内容不一致，对于原告提交的该组证据已为被告提交的证据所反驳，根据举证责任分配的规则，原告应再举证否定被告的证据，但本案中原告未能再次举证，本院应确认被告提交的第二组证据有效。原告提交的第二、三、四、五组证据均真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。
被告提交的第一、二、四、五、六、七、八组证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。第三、九组系房屋装饰装修证据材料，证明内容与本案无关联性，本院不予确认。
根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2013年1月23日，原告刘某与被告李某某、龚某某经协商自愿签订了《商铺租赁合同》，该合同主要内容为：一、由被告李某某将位于大理市双廊镇民族文化街xxx号自有房屋一楼临街铺面三间，一楼住房一间出租给原告刘某用于经营和自住；二、租期从2013年4月2日起至2025年3月31日止，其中2013年3月1日至2013年4月2日的期间，作为承租方对租赁房屋的装修期间；三、房屋租金为46000元／年，合同签订之日一次性交付两年租金，其余租金一年一付，在租期的前5年内，租金不变，后5年租期的租金按每年涨幅30%收取，最后两年的租金按每年涨幅50%收取；应于每年的租期满前十五天支付次年租金；四、原告在租期内可将房屋部分或全部转租给他人，但须知会被告，未经被告同意，原告不得私自转租；五、解除合同的约定，在租期内该房屋占用的土地使用权依法被提前收回、因社会公共利益被依法征收、因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任；六、违约责任，1、该房屋交付时存在缺陷的，被告应自交付之日起10日内进行修复，逾期不修复的，被告同意减少租金，并变更有关租金条款；2、因被告未在合同中告知原告房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成原告损失的，原告应负责赔偿；3、租赁期间，被告不及时履行维修、养护责任，致使房屋损坏，造成原告财产损失或人身伤害的，被告应承担赔偿责任；4、租赁期间，被告擅自解除合同，提前收回房屋，应向原告支付十年的租金作为赔偿金，并退回未使用的租金；5、原告未征得被告同意或者超出被告同意的范围和要求装修或者增设附属设施的，被告可以要求原告恢复房屋原状；6、租赁期间，原告中途擅自退租的，被告无需退还剩余租金。此外，该合同还对租赁房屋的使用、修缮等作了约定。合同签订后，原告刘某一次性向被告支付前两年的租金92000元。被告也将约定的房屋交给原告使用，并对租赁房屋按原告要求进行了装修。2013年8月1日，原告以被告李某某的名义申办了个体工商户营业执照开展经营。2014年11月9日，原告向被告龚某某发送手机短信内容为：“小龚，我出去找房了，看好一家正在装修，很快好了就搬出去。”2015年3月8日，原告以交付租金被拒收为由向大理州玉洱公证处办理了租金46000元的提存公证。2015年4月27日，原告在大理58同城网站发布双廊主街旺铺转让信息。2015年5月3日，原告向被告李某某发送手机短信内容为：“某某，也没法和你们面对面谈事，只好这样短信和你们商量一下。你给我点时间，让我把店转了，得点钱弥补一下损失，我也会给你们一笔钱的，或者你看到有什么要求告诉我，我能接受尽量接受，这样僵总不是解决的办法，都是求财的，不是结仇的嘛。”由于双方就房屋租赁问题发生争议，向大理市公安局双廊派出所报警，派出所民警到达后进行了调处，要求双方不发生打架斗殴行为，双方同意就合同问题到法院处理。2015年5月26日，原告自行雇请大理市捷运搬家服务部运走了租赁房屋内的物品。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告刘某与被告李某某、龚某某之间签订的《商铺租赁合同》，并不违反国家法律的规定，属有效合同，应受法律的保护。本案争议焦点是双方签订的租赁合同是否应当解除及何方违约的问题。结合庭审查明的事实可以确认，在双方对原告要求转租问题未能达成一致意见的情况下，之前，原告于2015年3月8日以交付租金被拒收为由向大理州玉洱公证处办理了租金46000元的提存公证。之后，2015年4月27日，原告又在大理58同城网站发布该租赁铺面转租信息，并于2015年5月26日搬走了租赁房屋的物品，原告之前的行为表示欲再租赁被告的房屋，但之后的行为又表明不再履行租赁合同，从逻辑关系分析，原告后面的行为已经否定了前面的行为，原告发布转租信息及搬离租赁房屋的行为应视为中途退租的违约行为。因此，双方的租赁合同可以解除。综上所述，对于原告要求被告继续履行租赁合同、收取租金的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。由于原告未能举证证明被告有对原告进行干扰的侵权行为，对于原告要求被告停止干扰经营的侵权行为和赔偿经营损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对被告反诉要求解除租赁合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。对被告反诉主张由原告承担的租金应从2015年4月2日计算至2015年5月26日为止，按照合同约定该时段租金为6930元（46000元/年÷365日×55日）应由原告承担，该项请求本院予以支持。被告虽然对房屋按照原告要求进行了装修，但被告对于装修费用应由原告承担的主张不能提交合法有效证据证实，故对于被告反诉要求判令原告赔偿装修费用49500元的主张，本院不予支持。原告提存公证的租金由原告自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）李某某、龚某某于2013年1月23日签订的《商铺租赁合同》。
二、由原告（反诉被告）刘某于本判决书发生法律效力之日起支付给被告（反诉原告）李某某、龚某某租金6930元。
三、驳回原告（反诉被告）刘某的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）李某某、龚某某的其他反诉请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘某承担。反诉案件受理费1228元，减半收取614元，由原告刘某承担114元，由被告李某某、龚某某承担500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 龚 文
二〇一五年七月二十八日
书记员 杨金丽