吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终201号
上诉人（原审原告）：通化融达村镇银行股份有限公司。住所：通化县。
法定代表人：于海波，董事长。
委托代理人：王春华，吉林王春华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张忠义，男，汉族，1955年3月27日生，无职业，住通化市。
被上诉人（原审被告）：张梓萌，女，汉族，2003年10月9日生，学生，住通化市。
法定代理人：郭海燕，女，汉族，1974年8月4日生，无职业，住通化市。
原审第三人：白山市合陆房地产开发有限公司。
法定代表人：李合吉，经理。
原审第三人：宋宝贵，男，汉族，1962年11月14日生，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人：叶潇潇，吉林昱诚律师事务所律师。
原审第三人：徐红梅，女，汉族，1964年4月3日生，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人：叶潇潇，吉林昱诚律师事务所律师。
上诉人通化融达村镇银行股份有限公司（下称融达银行）因与被上诉人张忠义、张梓萌、原审第三人白山市合陆房地产开发有限公司（下称合陆公司）、原审第三人宋宝贵、徐红梅申请执行人执行异议之诉一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理，并组成合议庭进行了审理。上诉人融达银行委托代理人王春华、被上诉人张忠义、张梓萌到庭参加诉讼，原审第三人合陆公司法定代表人李合吉、原审第三人宋宝贵和徐红梅的委托代理人叶潇潇到庭参加诉讼。本案二审现已审理终结。
融达银行一审诉称：2015年5月21日该行收到（2015）东执异字第24号执行裁定书，该裁定书裁定中止对通化市体育新村8号楼4-5-2、4-6-2号房屋的执行。理由是张忠义、张梓萌购买并占有了争议的房屋，事实是张忠义、张梓萌没有证据证明争议房屋系合法取得。不能对抗（2013）通中民初字第139号民事判决书中判决该行对争议房屋享有的优先受偿权。故请求判令对通化市体育新村8号楼4-5-2、4-6-2号房屋许可执行。
张忠义、张梓萌一审辩称：该房屋是其从朋友处购买的回迁房屋，已经居住5年，未办理产权证是因为开发商不能出具齐全的材料，不同意融达银行的诉讼请求。
合陆公司一审时未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
宋宝贵、徐红梅一审时未到庭应诉，提交书面答辩状称：其与融达银行之间的债权数额、抵押权范围已经由通化市中级人民法院（2013）通中民初字第139号民事判决书所确定。宋宝贵、徐红梅不认可融达银行的诉讼请求，并不代表承认张忠义、张梓萌房屋的所有权。宋宝贵、徐红梅只认可两类房屋所有权：一是回迁房屋，办理房屋拆迁安置手续；二是真实的交易房屋，即买受人手中持有加盖“白山市合陆房地产开发有限公司”公章的商品房买卖合同及正规的税务发票。除以上两种之外，概不认可。综上，请求法院查清事实，依法判决。
一审法院经审理查明：2007年11月4日胡晶昆与合陆公司签订产权调换协议书及补充协议书，2010年7月8日张忠义、张梓萌从胡晶昆处购买该回迁房屋，并于2010年底入住至今。融达银行与合陆公司的借贷发生在2011年10月11日。经（2013）通中民初字第139号生效判决书确认，合陆公司偿还融达银行借款本金455万元及利息，并对本案争议房屋享有优先受偿权。
一审法院认为：2007年11月4日胡晶昆与合陆公司签订产权调换协议书及补充协议书，2010年7月8日张忠义、张梓萌从胡晶昆处购买该回迁房屋，并装修于2010年底入住至今。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”故胡晶昆与第三人关于本案争议房屋的产权调换协议书有效。张忠义、张梓萌从胡晶昆处于2010年7月8日全款购买，并且已实际占有使用该房屋，由于合陆公司的原因致使其未办理产权过户登记，张忠义、张梓萌无过错，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，张忠义、张梓萌购买取得胡晶昆的回迁房屋合法有效，该争议房屋归张忠义、张梓萌所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回融达银行的诉讼请求。案件受理费100.00元，由融达银行负担。
融达银行不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，依法改判或者发回重审。其上诉理由为，原审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，程序及实体判决均违法，侵犯了该行的合法权益。
张忠义、张梓萌二审辩称：2007年11月4日胡晶昆与合陆公司签订产权调换协议书及补充协议书，2010年7月8日张忠义、张梓萌从胡晶昆处购买该回迁房屋，并于2010年底入住至今。同意一审判决。
合陆公司二审辩称：商品房买卖合同上盖的是宋宝贵私刻的公章。具体情况该公司不详。
宋宝贵、徐红梅二审辩称：该二人挂靠合陆公司开发体育新村项目，对所建房屋享有处分权。在项目开发过程中，宋宝贵对外大量以借贷来融资。若系真正的商品房买卖，一般都有相应的票据和合同，请求二审法院查清事实，依法判决。
二审审理中，张忠义、张梓萌又提供了2011年的水费票据，以进一步证明其入住涉案房屋后至今。各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院经审理查明，宋宝贵与合陆公司联合开发“体育新村”，其中1号、3号、5-8号楼由宋宝贵投资开发建设，双方约定，前述楼房归宋宝贵所有，宋宝贵享有处置权。2007年11月4日胡晶昆与合陆公司签订产权调换协议书及补充协议书，2010年7月8日张忠义、张梓萌从胡晶昆处购买该回迁房屋，并于2010年底入住至今。融达银行与合陆公司之间的（2013）通中民初字第139号民事判决进入执行程序后，通化市东昌区人民法院作出（2014）东执字第382号执行裁定，将涉案房屋予以查封，张忠义、张梓萌提出执行异议，请求法院解除查封、停止执行。通化市东昌区人民法院经审查后于2015年4月24日作出（2015）东执异字第24号执行裁定，认为张忠义、张梓萌所提执行异议成立，裁定中止对通化市体育新村8号楼4－5－2、4－6－2号房屋的执行。融达银行因不服该执行裁定而起诉。
认定上述的证据有：2009年11月15日合陆公司与宋宝贵签订的协议书及开发楼盘产权确认书、2007年11月4日胡晶昆与宋宝贵签订的房屋拆迁产权调换协议书、补充协议书、胡晶昆于2010年7月8日的收到张忠义、张梓萌的房款收条等。
本院认为：本案中，宋宝贵与合陆公司联合开发“体育新村”，并对1号、3号、5-8号楼享有处置权。胡晶昆于2007年11月4日与宋宝贵签订的产权调换协议书及补充协议书有效，胡晶昆对涉案房屋有合法权利；2010年7月8日张忠义、张梓萌从胡晶昆处购买该回迁房屋，该双方所签订的买卖合同有效，并于2010年底入住至今，未办理过户登记非张忠义、张梓萌自身原因。鉴于前述情形，可以认定张忠义、张梓萌对争议房屋享有足以排除融达银行申请强制执行的民事权。事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”应判决驳回融达银行的诉讼请求。一审法院判决认定事实有遗漏，适用法律有不当之处，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人通化融达村镇银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文立
审 判 员 崔红霞
代理审判员 郭丽萍
二〇一六年三月二十三日
代理书记员 樊 聪