贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6855号
上诉人（原审原告）：陈宏俊，男，1981年1月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：王锦程，贵州黔信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓伟，贵州黔信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳市花溪区王武村村民委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区小河王武村。
法定代表人：张勇，该村村长。
委托诉讼代理人：刘刚，贵州丰语畅律师事务所律师。
上诉人陈宏俊因与被上诉人贵阳市花溪区王武村村民委员会（以下简称王武村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0115民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈宏俊上诉请求：1.撤销（2015）花民初字第558号判决书第四项，改判被上诉人承担赔偿责任共计1400000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人租赁被上诉人的的房屋开办超市，但由于房屋负一层仓库无法正常排水导致多次被水淹。一审法院认为被水淹的货物损失即货物损失金额无法评估且不认可上诉人主张的计算方式，不支持上诉人的请求是错误的。上诉人的货物损失客观存在，有大量视频资料、进货单、盘点表、销售清单及超市财务人员证人证言作为证据，损失计算方式也合情合理，具体为：进货金额-
销售金额=应有存货，应有存货-
实有存货=损失部分，为不影响正常营业被水淹货物早已清理不能再次做现场统计，但不能就此机械否定上诉人的损失，在被上诉人无任何相反证据的情形下，上诉人的证明主张应当得到合理支持。
王武村委会辩称，上诉人在与被上诉人签订租赁合同前已对房屋周边环境进行了全面了解，对房屋的结构、面积和水电、管道设施都作了了解并非常满意才于2014年3月3日签订租赁合。租赁合同签订前房屋未发生过漏水、积水情况，直到2014年7月16日才发生漏水、积水。合同签订后上诉人对房屋进行内部装修及改造，包括水电、排水管道，遇暴雨积水不排除是上诉人改造排水系统造成。2014年7月16日的暴雨属百年一遇，气象部门已预警提示，上诉人也提前作好准备，将负一层物品安全转移，遇暴雨时负一层已空无一物，2014年8月16日、2014年10月4日负一层没有任何物品，上诉人未受到损失。2014年7月16日属不可抗力，不是上诉人和被上诉人的责任，被上诉人不应承担赔偿责任。上诉人在租赁期间对于房屋有维护、修护的义务并有交纳租金的义务，洪灾过后上诉人未提出解除合同，并持续管理、使用负一层，被上诉人不应退还上诉人负一层的租金。
陈宏俊向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告立即对所租房屋负一层进行整改，解决水淹问题，达到恢复使用的条件；2.判令被告承担原告的损失共计人民币1400000元；3.判令被告退还原告负一层的租金（从2014年7月16日起）直到整改完成，恢复使用；4.判令被告承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年3月3日，原告陈宏俊作为乙方，与作为甲方的被告王武村委会共同签订《门面租赁合同》一份，被告将位于贵阳市××区××路王武村委会门面楼第一层及地下一层的房屋出租给原告作为经营使用。该《门面租赁合同》主要约定：“租赁地点为贵阳市××区××路王武村委会大楼一楼负一楼；租赁期限暂定12年，从2014年6月1日起到2026年5月31日止；租金交纳为甲方同意租赁物业移交日起给予乙方3个月的装修免租期，在免租期内免收乙方租金，乙方应交租金从免租期结束开始计算，双方同意甲方租给乙方的租赁物业按实际使用面积计算，……负一层实际面积为1397.42平方米，……一层实有面积为1602.81平方米，两层实有面积为3000平方米，按总招投标88000元/月计算，以招投标3240平方米计算，每平方米租金为27.1元，按实际平方面积计算租金为81300元/月，每季度应交租金243900元/季，租金按季支付，乙方须在每季度前5天内将租金支付到位；为保证乙方无拖欠租金、水、电费、房屋破损、维修费等相关费用，需向甲方缴纳壹拾伍万元保证金，租期期满后无上述情况3个工作日内无条件退还保证金；乙方或其他分租者从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的超级市场经营活动及配套经营活动，如附属商店、服务行业及餐饮等；甲乙双方对租赁物业是否符合上述要求无法达成一致的，以贵阳市建筑质量监督站出具的书面报告为准，所需申请费用由主张被否认的一方承担；甲方应与租赁物业移交之日前向乙方提供载有租赁物业和停车场与租赁物业配套有关的图文资料（包括但不限于平面图、管路图、立体图、建筑结构图、暗道图、给排水图、电气图的全套文件），乙方将根据此进行平面布置；甲方应尽力保持或合理地责成管理公司维护并保持租赁物业及其周边地区，包括配备的所有供应管线、排水和管道均维修良好，并应对出现的任何缺陷立即进行维修和补救；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），乙方应积极协助配合；乙方在租用期内，自己进行房屋内部装修及改造，但不得破坏房屋承重结构，在使用时如有损坏或管道堵塞，应给与修复、疏通，费用自理（屋面漏水应由甲方修补）如房屋设施设备不完善的前提所造成的损失由甲方负责；甲方需于收到租金的同时开具合法有效的税务发票；扣除的附属设施如消防水池、水泵房、配电房、柴油发电机房均不能使用，一旦乙方在里面工作使用，出现安全事故自行解决，与甲方无关；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，应按本合同及法律法规的规定承担违约责任；不可抗力是指不能预见、无法回避并不能克服的自然事件及政治事件；因不可抗力及其他意外事故造成甲方或乙方损失的，经有关机关确定，双方互相免除责任；在不可抗力事件发生后，不能继续履行合同的一方应立即将情况通知对方，并在规定时间内提出不能履行合同的理由的有效文件，此项证明文件应由发生灾害地区的公证机构出具，按照灾害对履行合同的影响程度，由双方协商决定是否变更或解除合同。该《门面租赁合同》还对其他相关事宜进行了约定。
原告陈宏俊于2013年11月21日先行向被告王武村委会交纳了报名费人民币200000元，《门面租赁合同》签订后，该款中人民币150000元当作原告应交的保证金进行了抵扣，剩余的人民币50000元，与原告在2014年3月18日交纳的人民币193900元，共计人民币243900元，作为原告向被告交纳的2014年6月、7月、8月三个月的房租（一层及负一层）。被告向原告出具了财务结算票据一张，确认收到原告交纳的保证金及2014年6月至8月期间的房屋租金。2014年9月13日，原告向被告交纳了2014年9月至11月期间的房屋租金人民币243900元。2015年1月28日，原告向被告交纳了2014年12月至2015年2月期间的房屋租金人民币243900元。被告均向原告出具了财务结算票据或收款收据，以确认收到房屋租金。
原告将承租房屋的一楼作为世纪华联超市经营所用。承租房屋的负一层，原告在2014年5月开始对其进行装修，负一层作为原告堆放货物之用。在合同签订后，原告把负一层的外面部分借给被告作为王武村村民的临时菜市场使用。2014年7月16日，因贵阳市普降暴雨，原告承租的负一层发生水淹现象，原告组织其超市员工对堆放货物进行搬运，并通知被告，被告组织人员对负一层进行了抽水处理及在负一层门口堆放沙袋墙进行防洪。此后又陆续多次出现降雨负一层被水淹的情况。原告分别于2014年8月18日、2014年10月8日、2014年12月26日、2015年1月10日以情况说明、报告、情况反映、律师函等书面形式向被告王武村委会发送书面材料。在原告发送的书面材料中，原告陈述了因水淹造成原告损失，要求被告对负一层进行修复、尽快对水淹问题进行处理、协商损失赔偿事宜等。被告在收到原告的反映材料后，分别于2014年9月24日、2014年10月16日、2015年4月28日向原告进行了书面回复。在被告的回复材料中，被告认为负一层水淹的原因是不可抗力的自然灾害，被告已经组织人员进行抢救，原告所受损失责任不在被告，被告不予赔偿。从发生水淹情况后，原告未对承租房屋的负一层进行使用，该负一层从2014年6月至2015年2月期间的房屋租金原告已经支付，2015年3月起负一层的房屋租金，原告以房屋租赁合同纠纷尚在诉讼处理过程为由，未向被告进行支付。原、被告双方对损失赔偿、租金退还等事宜协商未果，故原告诉至本院，诉请如前。
另查，原告陈宏俊第二项诉请要求被告承担的损失人民币1400000元，包括负一层的装饰装修损失、货物及耗材损失。2017年3月17日，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司就负一层装饰装修损失价值出具了黔亚太房评［2017］102号《房地产评估报告》一份，对该装饰装修损失价值评估为人民币12079元，原告陈宏俊为此支付了评估费人民币2000元。原告主张的货物损失，因原被告双方对货物损失项目及数量无法达成一致意见，评估机构无法对原告主张的货物损失进行评估。原告陈宏俊为证明存在货物损失及货物损失的金额，向本院提交了视频资料及销售出货单、在售货物盘点数据单、已销售货物汇总单，原告认为其所遭受的货物损失金额为：进货金额（即销售出货单总金额）-销售金额（即已销售货物汇总单总金额）-在售货物金额（即在售货物盘点数据单总金额）。被告王武村委会认为上述清单系原告单方自行制作，故对原告提交的证据不予认可。原告陈宏俊与被告王武村委会在负一层水淹情况发生后，未就货物损失情况进行过共同盘点及确认。被告王武村委会在将本案所涉的租赁房屋移交给原告陈宏俊时，未向原告提供出租房屋的平面图、管路图、建筑结构图、给排水图、电气图等图文资料。被告对此解释为房屋的建设方贵阳经济技术开发区国有资产投资经营有限公司在房屋建成后并未将上述图文资料移交给被告。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、《门面租赁合同》、财务结算票据、收款收据、情况说明、报告、情况反映、律师函、视频资料、销售出货单、在售货物盘点数据单、已销售货物汇总单、《房地产评估报告》、评估费发票等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告陈宏俊与被告王武村委会签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该合同合法有效。本案中，原、被告双方签订的《门面租赁合同》明确原告租赁房屋一层及负一层作为超市经营及配套经营活动使用，并在该合同中明确了出租方的义务，即“被告应尽力保持或合理地责成管理公司维护并保持租赁物业及其周边地区，包括配备的所有供应管线、排水和管道均维修良好，并应对出现的任何缺陷立即进行维修和补救。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），乙方应积极协助配合”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定及双方在合同中的以上约定内容，现原告主张要求被告对所租赁房屋负一层进行维修，达到恢复正常使用的诉请，一审法院予以支持。
被告王武村委会抗辩认为暴雨是自然灾害，属于不可抗力，因此对原告的损失被告应当免责。一审法院对被告的抗辩意见不予采信，理由为：不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告出租的房屋负一层应配备相应的排水系统，保证房屋能正常使用，因此若负一层能进行正常排水，暴雨并不当然导致水淹，水淹情况并非不能克服。作为房屋的出租方，被告应履行保证及保持租赁物正常使用的合同义务，否则将承担相应的违约责任。原告所受的负一层装饰装修损失应由被告承担，对该损失价值评估为人民币12079元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院对原告的该项诉请予以支持。对于原告主张的货物损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及第九十一条之规定，原告应对存在货物损失及货物损失金额承担举证证明责任，否则将承担不利的法律后果。原告陈宏俊提交了销售出货单、在售货物盘点数据单、已销售货物汇总单，被告对此证据不予认可，且双方未就货物损失情况进行过共同盘点及确认，原告提交的证据不足以达到证实货物损失金额的举证证明责任，故一审法院对原告主张的货物损失赔偿责任不予支持。
出租房屋的租金从2014年6月开始计算，2014年7月16日之前，负一层一直处在原告的使用状态中，该期间负一层的租金原告应当支付。根据庭审查明之内容，从2014年7月16日发生水淹情况后，原告未对承租房屋的负一层进行使用，故原告已交纳的2014年7月17日至2015年2月28日期间的负一层的房屋租金，被告应向原告退回。根据负一层的面积及每平米的租金金额计算，被告应退回的租金金额为人民币285287.95元（27.1×1397.42÷30×226=285287.95元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及第九十一条之规定，判决：一、被告贵阳市花溪区王武村村民委员会于本判决生效之日起三十日内对租赁房屋的负一层进行维修，使之恢复正常使用状态；二、被告贵阳市花溪区王武村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告陈宏俊赔偿租赁房屋负一层的装饰装修损失人民币12079元；三、被告贵阳市花溪区王武村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告陈宏俊退回原告交纳的2014年7月17日至2015年2月28日期间的租赁房屋负一层的房屋租金人民币285287.95元；四、驳回原告陈宏俊的其他诉讼请求。案件受理费人民币8700元（已减半收取）及评估费2000元，由原告陈宏俊负担人民币6852元，被告贵阳市花溪区王武村村民委员会负担人民币3848元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，有当事人提交的各项证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈宏俊与被上诉人王武村委会签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且内容于法不悖，属有效合同，双方当事人应当按照合同内容履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：王武村委会是否应当赔偿上诉人陈宏俊货品损失1400000元。本院认为，涉案房屋因降雨被淹并非偶然事件，而与涉案房屋结构设计及排水系统缺陷密切相关。根据双方合同的约定及相关法律的规定，王武村委会作为房屋出租方，应当确保租赁房屋能够正常使用，并应在租赁房屋出现任何缺陷时立即进行维修和补救，保证租赁房屋的使用安全。但王武村委会在涉案房屋多次遭降雨水淹的情况下，未对租赁房屋及相关附属设施进行修缮，未尽出租方的义务，房屋遇雨积水情况得不到改善，导致上诉人陈宏俊受到损失。王武村委会的行为已构成违约，应当对上诉人陈宏俊的损失承担赔偿责任。但上诉人陈宏俊提供的有关货品损失的证据，均系其单方制作，未得到王武村委会的认可，也未能得到其他第三方机构的确认，加之被雨水浸泡致损的货品已被陈宏俊清理，无法进行现场清点核对，货品损失亦无法委托第三方机构进行评估，因此，陈宏俊提供的证据不足以证明其货品实际损失，本院不予采信。但上诉人陈宏俊在一审中提交的视频资料显示，涉案房屋的负一层从2014年7月16日起至2015年间多次因降雨造成大量积水，导致陈宏俊堆置在负一层的货品被雨水淹没浸泡，确实存在货品被积水淹坏的客观损失，本院参考陈宏俊提供的以进货单、盘点表、销售清单及存货清单计算的货品损失金额，酌情支持上诉人陈宏俊的货品损失240000元。
综上所述，上诉人陈宏俊的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第558号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、贵阳市花溪区王武村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付陈宏俊货品损失240000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8700元，评估费2000元，二审案件受理费17400元，共计28100元，由上诉人陈宏俊负担16860元，由贵阳市花溪区王武村村民委员会负担11240元。
本判决为终审判决。
审判长 彭伦禹
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年十二月二十六日
书记员 朱开昊