海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终983号上诉人（原审原告）：王恩刚，男，1968年11月15日出生。委托代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。委托代理人：郝立国，男，汉族，1963年10月1日出生。被上诉人（原审被告）：海南众信房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华路258号。法定代表人：王育胜，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王育胜，男，1960年10月20日出生。被上诉人（原审第三人）：戴克勤，女，汉族，1959年3月14日出生。被上诉人（原审第三人）：罗洛平，男，汉族，1970年9月29日出生。委托代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：王爱国，男，汉族，1970年11月24日出生。被上诉人（原审第三人）：海南地矿物业管理有限公司，住所地：海南省海口市南沙路88号地矿大厦附楼。法定代表人：孙长胜，该公司董事长。委托代理人:林明峰，海南大弘律师事务所律师。委托代理人:赖星，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：许环成，男，汉族，1974年9月5日出生。上诉人王恩刚因与被上诉人海南众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、王育胜、戴克勤、罗洛平、王爱国、海南地矿物业管理有限公司（以下简称地矿公司）、许环成商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后,依法组成合议庭，因许环成住址不详，本院于2016年6月14日向其公告送达询问传票，同时于2016年7月14日公开开庭审理本案，上诉人王恩刚的委托代理人张德明、郝立国，被上诉人戴克勤、王爱国、罗洛平及其委托代理人莫达琼、地矿公司的委托代理人赖星到庭参加诉讼。因被上诉人王育胜也即众信公司的法定代表人关押在海南省琼海市看守所，本院于2016年8月11日到海南省琼海市看守所对其进行询问。庭审后，许环成于2016年8月22日到庭参加诉讼，本院于2016年9月2日再次组织各方当事人就本案进行询问。本案现已审理终结。上诉人王恩刚上诉请求：1.撤销琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第1号民事判决第二项，改判继续履行协议中众信花园第一层116㎡铺面（即房产管理部门登记的众信花园第1号商铺）和第二层201房、203房、204房、206房、211房、213房的内容；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。（一）一审法院违反级别管辖，程序违法。一审法院于2012年11月14日立案受理本案，诉讼标的额为518万元，王恩刚、王育胜以及一审法院追加的五位第三人的住所地均不在琼海市辖区内。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2008]10号，该通知于2015年5月1日被法发[2015]7号通知修改）第二条“海南辖区内省会城市、计划单列市和经济较为发达的市中级人民法院，可管辖诉讼标的额不低于800万元的第一审民商事案件，以及诉讼标的额不低于300万元且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件”，本案应由海南省第一中级人民法院作为一审法院审理，琼海市人民法院对本案没有管辖权。琼海市人民法院未将本案移送审理，违反级别管辖的规定。（二）一审法院剥夺王恩刚的诉讼权利，抢先作出有利于戴克勤的判决，程序违法。一审法院于2012年11月14日立案受理本案，戴克勤在本案中作为第三人。一审法院于2013年2月27日立案受理戴克勤与众信公司商品房预售合同纠纷案，王恩刚在该案中作为第三人。两宗案件都涉及第一层铺面合同履行的问题，王恩刚立案在先，戴克勤立案在后。一审法院本应先审理本案，中止审理戴克勤与众信公司案，或者至少应当将该两案合并审理，从而确定应当继续履行哪份合同。然而，一审法院却裁定中止审理本案，作出有利于戴克勤的判决，剥夺了王恩刚的诉讼权利，程序违法。二、一审判决认定事实不清。一审判决未认定王恩刚实际占有涉案全部房屋，属认定事实不清。自2012年1月起至今，涉案全部房屋的水电费一直由王恩刚交纳。王恩刚还对涉案全部房屋进行装修，并将房屋出租给他人，目前房屋仍为王恩刚的租户占有使用。而且，在占有房屋期间，涉案房屋范围内曾发生多起财产被盗案件，也均是王恩刚向公安机关报案。可见，王恩刚已实际合法占有涉案全部房屋。在涉案房屋未办理所有权转移登记的情况下，确定权利保护顺位的原则是：先履行合法占有房屋的合同，均没有合法占有的，才履行成立在先的合同。因此，王恩刚与众信公司签订的合同应得到优先履行。三、一审判决认定事实错误。一审判决将《商品房买卖合同》备案认定为不动产预告登记是错误的。《城市商品房预售管理办法》中规定的合同登记备案不属于《物权法》中的预告登记，系行政管理范畴，目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。一审判决错误地将合同备案认定为不动产预告登记，从而错误地认定第三人王爱国、许环成、罗洛平分别与众信公司签订的有关201房、204房、206房的《商品房买卖合同》优先履行。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人众信公司、王育胜辩称，王育胜是众信花园的控股股东，因涉嫌逃税罪于2015年被刑事拘留。被拘留后，众信公司已无人经营管理。经王恩刚介绍，戴克勤向众信公司购买众信花园第1号商铺，现法院已将第1号商铺判决给戴克勤，故王恩刚无权主张该商铺的产权。王恩刚从胡丽华处受让第二层，但仅支付购房款120万元，其中100万元转账、20万元支付现金。王育胜收到100万元后，直接退给胡丽华。因为王恩刚没有付完款，所以合同没有备案，其也无权主张第二层的全部产权。罗洛平的购房款应该付完了，但对其他人的购房及付款情况不了解。因房屋尚未验收，故公司未将房屋交付给任何一方购房者。被上诉人戴克勤述称，一审判决程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，并未剥夺上诉人的诉讼权利。戴克勤与众信公司之间就众信花园第1号商铺签订的《商品房买卖合同》已被海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民二终字第191号民事判决判令继续履行，该判决已发生法律效力。故对上诉人的主张应予驳回。被上诉人罗洛平述称，一审判决程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人无权提出管辖权异议。罗洛平向众信公司购买众信花园206房，已在房管局备案。上诉人系非法占有涉案房屋，为此，罗洛平多次报警，要求其搬离，但其未予理睬，损害我方利益。被上诉人地矿公司述称，一审判决程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。根据管辖恒定原则，琼海市人民法院受理案件时符合级别管辖的规定，即便事后出现新的情况也不应变更管辖法院。众信花园尚未验收，上诉人强行装修不合法。地矿公司与众信公司就众信花园第二层203、211、213房签订的《商品房买卖合同》已被（2014）琼海民二初字第120号民事判决判令继续履行，该判决已发生法律效力。故对上诉人的主张应予驳回。被上诉人王爱国述称，一审判决程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人非法、强行占有众信花园201房，并装修出租，王爱国为此向琼海城南派出所报案，并在民警的陪同下，要求租户搬离房屋。上诉人主张其合法占有房屋，没有事实根据。物权法规定，为了维护交易安全和交易秩序，应依法保护办理房屋预告登记手续的购房人。王爱国与众信公司签订的合同已经在房管局备案，应得到法律的保护。被上诉人许环成述称，一、一审判决程序合法、查明和认定事实清楚，应予维持。理由：（一）关于一审法院是否有管辖权的问题。1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，即本案应由一审法院专属管辖。2、原审被告未在答辩期间提出管辖权异议，视为受诉法院有管辖权。3、参照《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》法发（2015）7号，本案诉争标的在一审法院管辖的范围之内。（二）一审判决认定事实清楚。首先，本案诉争的房屋尚未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，涉案房产不具备占有使用的条件，上诉人的占有使用行为非法。其二，本案诉争的房屋属于不动产，最高人民法院《物权法解释一》对于房屋并不强调占有而更强调登记。许环成与众信公司签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，并且已履行合同约定的付款义务，双方签订的合同也已在琼海市住房保障与房产管理局登记备案，根据不动产预告登记具有公示与公信效力的法律规定，应依法保护办理房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行，一审法院驳回王恩刚要求履行204房屋的合同内容于法有据。（三）一审法院认定本案属于不动产预告登记正确。预告登记与商品房预售登记不同。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。许环成与众信公司签订的是《商品房屋买卖合同》而不是《商品房预售合同》。其二，预告登记的主体机关是房屋登记机构，预售登记备案的主体机构为当地人民政府。其三，预告登记必须是双方有预告登记的约定之后才能申请，而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为，无需双方另行约定。许环成与众信公司签订的《琼海市商品房买卖合同》第七条明确约定了预告登记事宜。因此，本案属于不动产预告登记。二、上诉人只是将许环成列为原审第三人，说明上诉人的上诉不涉及许环成的利益，请贵院依法驳回上诉。三、从一审的民事起诉状和二审的民事上诉状中王恩刚的签名看，并非王恩刚本人亲自签名，请二审法院查明事实后，依法驳回上诉。上诉人王恩刚向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告众信公司2011年10月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并继续履行；二、判令两被告立即将众信花园第二层房屋（201-213房即13间房）所有权及第一层116平方米铺面的所有权办理到原告或者原告指定的所有权人名下；三、判令两被告连带向原告支付违约金200万元。一审法院认定事实：被告众信公司经琼海市工商行政管理局批准登记成立，经营范围为房地产开发、商品楼宇销售、建造安装工程等。被告王育胜是该公司的法定代表人。2010年6月17日，该公司取得其开发的位于琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”一幢八层房屋的预售许可证[（2010）海房预字（0125）号]。2011年10月2日，原告王恩刚（乙方）与被告众信公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：一、甲方将“众信花园”第二层整层出卖给乙方，面积约810平方米（以房产证计算为准），每平方米3000元，总金额240万元；甲方将“众信花园”南面一层面积60平方米左右（以房产证计算为准），每平方米8000元，总金额48万元出卖给乙方。二、（一）第二层付款方式：合同签订之日，乙方付给甲方订金20万元，第二次付款时间为2011年10月10日付款120万元，第三次付款时间为政府部门验收合格后，甲方交付钥匙给乙方，乙方正常使用，乙方付给甲方80万元，余款20万元，在甲方办理房产证交给乙方后付清，办理房产证费用按政府相关部门规定自行承担。（二）第一层总金额48万元，第一次付款时间为2011年10月10日前，乙方付给甲方10万元，第二次付款时间为政府部门验收合格后，甲方交付钥匙给乙方，乙方正常使用，乙方付给甲方28万元，余款10万元，在甲方办理房产证交给乙方后付清，办理房产证费用按政府相关部门规定自行承担。三、乙方在2011年10月10日之后，有权对上述购买的房屋进行装修改造等。四、如有一方违约，赔偿给守约方200万元；如上述房屋甲方有抵押或者债务纠纷，视甲方违约，如果造成乙方损失，甲方承担违约责任并双倍赔偿给乙方400万元。同日，被告众信公司的法定代表人王育胜出具“收到王恩刚交来房款定金20万元”的收条并加盖该公司的公章；同月3日王恩刚妻子姜鑫蕊通过建设银行汇款给被告众信公司的法定代表人王育胜的银行账户28万元；同年10月14日众信公司出具“收到王恩刚购房款120万元”；10月26日王恩刚又通过农业银行汇款给王育胜的银行账户80万元，同日众信公司出具“收到王恩刚购房款23万元”；10月31日王恩刚分两次汇款给王育胜的银行账户计32万元，王育胜给王恩刚出具了收到32万元购房款的收条。2011年11月26日，王恩刚（乙方）与众信公司（甲方）签订了《补充协议》，内容为：乙方向甲方购买的“众信花园”一楼（邻豪华路一侧），大约116平方米，其中60平方米按原协议每平方米8000元，剩余部分按每平方米9000元计；签订协议之日，乙方向甲方支付购房款10万元，2011年11月2日，乙方向甲方支付剩余款35万元；如有违约，违约方向守约方双倍赔偿（以购房款的总额计算）。同年12月8日王恩刚通过工商银行汇款给王育胜银行账户5万元。另查明，2010年7月5日，戴克勤与被告众信公司签订三份《商品房买卖合同》，合同约定：戴克勤向被告购买“众信花园”1号、2号、3号铺面。同日，被告分别出具了三份收款收据，收到戴克勤交来购买众信花园1号铺面房款325512元、2号铺面房款459360元、3号铺面房款1047672元。戴克勤与被告签订的上述合同未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。因被告未在合同约定的时间将房屋交付戴克勤，戴克勤遂向该院提起诉讼，该院依法通知王恩刚作为第三人参加诉讼。2013年12月23日，该院对戴克勤起诉一案作出（2013）琼海民二初字第103号民事判决：一、戴克勤与被告海南众信房地产开发有限公司于2010年7月5日签订的三份《商品房买卖合同》（即购买房产管理部门登记为“众信花园”第1号、第2号商铺）合法有效，应继续履行；二、驳回原告戴克勤的其他诉讼请求。案件受理费人民币10802元，原告戴克勤承担100元，被告海南众信房地产开发有限公司承担10702元。王恩刚不服提起上诉。海南省第一中级人民法院2014年6月19日作出（2014）海南一中民二终字第191号民事判决，认定王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》和《补充协议》中关于第一层的买卖协议内容（即房管部门登记为1号商铺）合法有效；戴克勤与众信公司签订购买房产管理部门登记为“众信花园”第1号、第2号商铺（即房管部门登记为1号商铺）的《商品房买卖合同》合法有效，戴克勤已履行付款义务，且合同签订在先，同时在众信公司也尚未将其重复出卖的商铺过户登记至王恩刚名下的情况下，戴克勤请求双方继续履行合同，予以支持，驳回王恩刚的上诉，维持原判。再查明，2011年12月14日和2012年6月1日、28日，第三人王爱国、许环成、罗洛平分别与被告众信公司签订《商品房买卖合同》，王爱国向众信公司购买“众信花园”201房，许环成向众信公司购买“众信花园”204房，罗洛平向众信公司购买“众信花园”206房，合同均约定在签订合同的当日一次性支付购房款，三人均已向被告众信公司支付完购房款。王爱国、许环成、罗洛平与众信公司签订的《商品房买卖合同》分别于2012年3月22日、6月1日、7月1日在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。2011年5月23日，第三人地矿公司与被告众信公司签订第一份《商品房买卖合同》，约定地矿公司向被告购买众信花园811房、813房、201房、301房、311房、501房、601房、506房、613房。同日，地矿公司通过银行向众信公司支付了170万元，被告众信公司给地矿公司出具了收条。2011年6月13日，双方签订第二份《商品房买卖合同》，约定地矿公司向众信公司购买众信花园211房、213房、203房、206房。同日，地矿公司通过银行向众信公司支付了60万元，众信公司给地矿公司出具了收条。2012年8月17日，双方签订第三份《商品房买卖合同》，约定地矿公司向众信公司购买众信花园208房、212房。同时众信公司给地矿公司出具委托付款通知书，要求地矿公司将208房、212房的购房款26万元汇入王育胜的银行账户，同日，地矿公司通过银行向王育胜的银行账户支付了26万元。2012年8月16日，双方以众信公司未能按期交房为由，分别签订了二份《补充协议》，将813房、201房、704房、301房、501房、601房、506房更换为604房、713房、711房、703房、606房、609房、310房、209房、210房；将206房更换为806房。又查明，“众信花园”已建成一幢八层楼房，但该工程项目尚未办理竣工验收手续。房产管理部门将“众信花园”一楼登记为5个商铺即铺面，原、被告协议约定原告购买的“众信花园”一楼（邻豪华路一侧约116平方米），在房产管理部门登记为第1号商铺，即戴克勤购买的1、2号商铺为同一间铺面。被告众信公司的住所地为琼海市嘉积镇豪华路258号，该公司现没有工作人员，被告的法定代表人王育胜现住址不详，该院已依法在《人民法院报》公告送达开庭传票及有关诉讼材料。被告及第三人许环成无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院已依法缺席审理。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告与被告众信公司签订的《房屋买卖协议书》和《补充协议》以及第三人与被告众信公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一、关于原告与被告众信公司分别于2011年10月2日及11月26日签订的《房屋买卖协议书》以及《补充协议》的效力问题。2014年6月19日海南省第一中级人民法院作出的（2014）海南一中民二终字第191号民事判决书判决认定，上述协议书关于第一层的买卖协议内容（即房产管理部门登记为第一层1号的商铺）合法有效，故该院予以采信。至于上述协议中第二层的买卖协议内容的效力问题，根据查明的事实，原告与被告众信公司签订上述买卖协议后，已实际支付了涉案房屋对价，是真实意思表示，故第二层房屋的买卖协议内容也应认定合法有效。二、关于第三人王爱国、许环成、罗洛平分别于2011年12月14日和2012年6月1日、28日与被告众信公司签订的《商品房买卖合同》，以及地矿公司分别于2011年5月23日、2011年6月13日、2012年8月16日与被告众信公司签订的三份《商品房买卖合同》和二份《补充协议》的效力问题。该院认为，第三人王爱国、许环成、罗洛平、地矿公司分别与被告众信公司签订的《商品房买卖合同》以及地矿公司与众信公司签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，且第三人均已实际支付了房款，故第三人王爱国、许环成、罗洛平以及地矿公司分别与众信公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均应认定合法有效。三、关于原告与被告众信公司2011年10月2日签订的《房屋买卖协议书》是否继续履行的问题。（一）关于原告王恩刚主张继续履行第一层铺面协议内容（即房产管理部门登记为一层1号的商铺）的问题。海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民二终字第191号民事判决书判决认为戴克勤与众信公司签订购买房产管理部门登记为“众信花园”第1号、第2号商铺（即房产管理部门登记为一层1号的商铺）的《商品房买卖合同》合法有效，戴克勤已履行付款义务，且合同签订在先，同时在众信公司也尚未将其重复出卖的商铺过户登记至王恩刚名下的情况下，戴克勤请求双方继续履行合同，予以支持，维持了该院判决[即戴克勤与众信公司于2010年7月5日签订的三份《商品房买卖合同》（即购买房产管理部门登记为“众信花园”第1号、第2号商铺）合法有效，应继续履行]。故原告王恩刚主张继续履行第一层铺面（即房产管理部门登记为一层1号的商铺）协议内容，该院予以驳回。（二）关于原告主张继续履行第二层房屋协议内容的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理不动产的，不发生物权效力”。第三人王爱国、许环成、罗洛平分别与被告众信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并且已履行合同约定的付款义务，双方所签订的合同也已在琼海市住房保障与房产管理局登记备案，根据不动产预告登记具有公示与公信效力的法律规定，为维护交易安全和正常的交易秩序，应依法保护办理房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行，故原告主张继续履行第二层201房、204房、206房的协议内容，违反法律规定，该院不予支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（二）项、第十条第（三）项的规定“均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”、“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”。第三人地矿公司与被告众信公司2011年6月13日签订购买203房、211房、213房的合同及支付购房款的时间均在原告之前，众信公司也未将其重复出卖的203房、211房、213房过户登记在原告名下，原告主张继续履行购买203房、211房、213房的协议，该院也不予支持。原告主张的208房、209房、210房、212房签订的合同及支付购房款的时间均在第三人地矿公司之前，同时在众信公司也尚未将其重复出卖的上述房屋过户登记在地矿公司名下的情况下，原告主张继续履行购买208房、209房、210房、212房的协议，该院予以支持。原告主张的202房、205房、207房签订的协议有效且已支付了购房款，故原告主张继续履行，该院予以支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由于众信花园的房屋尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件，因此，原告主张将众信花园第二层继续履行协议内容的房屋所有权办理登记到原告或者原告指定的所有权人名下的诉讼请求，该院不予支持。至于原告请求被告支付合同违约金200万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原、被告签订的《房屋买卖协议书》约定，甲乙双方如有一方违约，赔偿给守约方200万元，如甲方有抵押或者债务纠纷，视甲方承担违约责任，如给乙方造成损失，甲方承担违约责任并双倍赔偿乙方400万元。本案被告就涉案房屋订立多份商品房买卖合同“一房数卖”，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，但本案原告购买的第二层部分房屋继续履行协议内容，对于不能继续履行的部分，原告可根据上述法律规定另行向被告主张承担违约责任，故原告的此项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，被告众信公司、王育胜及第三人许环成经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王恩刚与被告海南众信房地产开发有限公司于2011年10月2日及11月26日签订的《房屋买卖协议书》以及《补充协议》合法有效，应继续履行协议中202房、205房、207房、208房、209房、210房、212房的内容；二、驳回原告王恩刚的其他诉讼请求。案件受理费人民币48060元，原告王恩刚承担35980元，被告海南众信房地产开发有限公司承担12080元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：琼海市人民法院于2015年12月20日作出（2014）琼海民二初字第120号民事判决，判决地矿公司与众信公司于2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行合同中的211房、213房、203房的内容。该判决已发生法律效力。上述事实有地矿公司提交的（2014）琼海民二初字第120号民事判决及生效证明予以佐证，故本院对该事实予以确认。本案涉及一房二卖的情形，上诉人没有证据证明其已与众信公司或王育胜办理合法的房屋交接手续，其主张对涉案房屋均已合法占有，没有事实根据；其二审提交的水电费账单、装修费收据、租赁合同等证据，均发生在本案诉讼阶段，在房屋权属尚未明晰的情况下，在众信公司尚未将房屋交付其使用的情况，其自行装修、入住涉案房屋，加剧了诉讼参加人之间的矛盾，该行为不构成对房屋的合法占有。因此，对王恩刚二审提交的证据的证明力不予确认。被上诉人许环成向本院提交支付凭证（2012年1月17日）、收款收据（2012年1月16日），证明其已足额支付涉案房屋的购房款。本院认为，根据一审法院到琼海市房产管理局调取的许环成与众信花园签订的《商品房买卖合同》的备案文本，双方签订合同的时间为2012年6月1日，合同项下的房号为204号、总房款为169176元、付款方式为一次性付清。而许环成提交的付款凭证日期为2012年1月17日、付款金额为14万元，收款收据上载明“收到许环成交来606号房购房款14万元”，证据内容与证明事项无关，故本院对其二审提交的证据的关联性不予采信。许环成在2016年8月22日接受本院询问的过程中，对涉案204号房的来源前后陈述不一，先称众信公司欠其工程款以该房抵押，再称王育胜向其借款以房抵押，后称是自己出资购买。因许环成没有提交证据证明已支付购房款，故一审认定其已付清购房款不当，本院予以纠正。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认，确认一审法院认定的证据作为定案依据。本院认为，王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议》及戴克勤、王爱国、罗洛平、地矿公司分别与众信公司签订的《商品房买卖合同》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉一房二卖，王恩刚对一审优先保护戴克勤等购房人的权利有异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十九条第三项“上诉对双方当事人之间以及共同诉讼人之间权利义务承担有意见的，未提起上诉的其他当事人均为被上诉人”以及第三百一十七条“……人民法院可以依职权确定第二审程序中当事人的诉讼地位”的规定，本院依法将戴克勤、王爱国、罗洛平、许环成、地矿公司列为被上诉人。本案的争议焦点为：一、一审程序是否合法；二、王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下的众信花园第1号商铺及第二层201房、203房、204房、206房、211房、213房的合同内容是否有事实和法律依据。一、关于一审程序是否合法的问题。首先，关于一审法院是否违反级别管辖的问题。王恩刚依据其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》向一审法院提起诉讼，诉讼标的为合同项下的房屋，合同标的额为3384000元。一审虽追加戴克勤、罗洛平、许环成、王爱国、地矿公司作为第三人参加诉讼，但戴克勤等购房者均未在本案中提起独立的诉讼请求，王恩刚的诉讼标的额亦未增加，因此，一审法院审理本案，并未违反级别管辖的规定。其次，关于一审法院中止审理本案是否剥夺王恩刚的诉讼权利问题。一审法院受理戴克勤与众信公司商品房预售合同纠纷一案[（2013）琼海民二初字第103号]后，追加王恩刚作为该案的第三人参加诉讼，并将两案合并开庭审理。庭审后，视案件情况先对（2013）琼海民二初字第103号案作出一审判决，王恩刚不服该判决，遂提起上诉。因两案均涉及对众信花园第1号商铺合同履行的内容，为避免裁判结果发生冲突，一审中止审理本案，以另案的判决结果为依据并无不当。王恩刚主张一审剥夺其诉讼权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下的众信花园第1号商铺及第二层201房、203房、204房、206房、211房、213房的合同内容是否有事实和法律依据的问题。首先，众信花园第1号商铺以及第2层203、211、213号房的权利义务，已经生效的民事判决判令众信公司继续履行与戴克勤、地矿公司签订的《商品房买卖合同》。因此，上诉人王恩刚与众信公司之间的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下的涉及众信花园第1号商铺以及第2层203、211、213号房的合同内容，在法律上已不能继续履行，其请求判令众信公司继续履行涉及众信花园第1号商铺以及第2层203、211、213号房的合同内容，没有法律依据，本院不予支持。其次，众信公司将众信花园第二层201房、204房、206房出售给上诉人王恩刚后，又分别出售给王爱国、许环成、罗洛平，涉及一房二卖。本院认为，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）办理房屋所有权转移登记；（2）合法占有房屋；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买卖合同成立的先后顺序、买受人付款比例以及是否办理网签等因素，公平合理地确定。首先，对于涉案204房的合同履行问题。根据王恩刚提交的2011年10月14日、2011年10月26日中国农业银行银行卡取款业务回单、众信公司分别于2011年10月2日、2011年10月14日出具的收款收据以及王育胜的答辩，可以认定王恩刚已于签订合同之日（2011年10月2日）支付了定金20万元、于2011年10月14日通过银行卡向王育胜转账100万元及现金交付20万元、于2011年10月26日通过银行卡向王育胜转账80万元这一事实，进一步证明王恩刚已履行了合同的主要义务。而许环成对204房的来源前后陈述不一，又没有提交证据证明其已实际支付购房款，虽然其与众信公司签订的合同已经办理合同登记备案手续，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定以及《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，商品房预售合同登记备案制度属于行政管理范畴，不具有物权公示效力，而预告登记属于不动产物权法的内容，具有物权公示效力，两者存在本质区别。因此，经过登记备案的合同并不当然优先于其他合同得到履行。现因许环成没有证据证明其已实际支付涉案204房的购房款，而王恩刚已履行了实质的合同义务，许环成对204房的权利不能优先于王恩刚的权利得到保护。一审以合同登记备案的效力等同于预告登记的效力为由，驳回王恩刚对众信花园第二层204房的诉讼请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。其次，对于涉案201房、206房的合同履行问题。王恩刚、王爱国、罗洛平的合同均未办理预告登记手续，因此各方对涉案房屋仅享有债权，而非物权。虽然王恩刚的签约及付款时间均先于王爱国、罗洛平，但王爱国、罗洛平基于对房产登记部门的信赖，与众信公司签订合同、付清全部购房款，并办理了合同登记备案手续。虽然合同登记备案不具有物权效力，但它是登记备案机关为了防止开发商一房多卖而采取的一项行政管理措施，是办理预告登记、产权登记的前置程序，意在最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。通过对商品房买卖合同的公示，可以有效遏制一房二卖的现象，进而保护商品房交易市场的安全。据此，在购房者履行合同义务程度相当的情况下，对于已经办理登记备案手续的合同应优先于未办理登记备案手续的合同得到保护，以鼓励购房者积极督促开发商办理合同登记备案的行为，规范房地产交易秩序。因王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议》没有进行登记备案，故其主张其对涉案的201房、206房的权利应优先于王爱国、罗洛平获到保护，没有法律依据，本院不予支持。一审虽适用法律错误，但该部分判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，王恩刚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第1号民事判决第一项；二、撤销琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第1号民事判决第二项；三、上诉人王恩刚与被上诉人海南众信房地产开发有限公司于2011年10月2日签订的《房屋买卖协议》项下的涉及第二层204房的合同内容应继续履行；四、驳回上诉人王恩刚的其他诉讼请求。一审案件受理费48060元，由上诉人王恩刚负担29443元，由被上诉人海南众信房地产开发有限公司负担18617元。二审案件受理费13180元，由上诉人王恩刚负担9580元，由被上诉人海南众信房地产开发有限公司负担3600元。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一六年九月二十一日                                                                       法官助理徐文峥                                                                         书记员王天石附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年9月29日印制（共印25份）