宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0591民初49号
原告：文伟，男，汉族，1974年2月1日出生，住湖北省当阳市。
被告：李双杰，男，汉族，1989年3月8日出生，户籍地湖北省宜昌市，现住宜昌市。
委托诉讼代理人：张建华，湖北普济律师事务所律师。（一般代理）
委托诉讼代理人：李东生，男，汉族，1958年11月12日出生，住宜昌市，系李双杰的父亲。（特别授权）
原告文伟诉被告李双杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告文伟、被告李双杰及其委托诉讼代理人李东生、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的购房协议；2.被告李双杰双倍返还购房定金4万元，赔偿违约金5万元。事实和理由：2016年9月14日，被告李双杰委托其兄李双红与原告签订购房协议，约定被告将其所有的位于宜昌市东山大道与东站路交汇处“华鹏梧桐邑”一期2号楼1单元10楼011002号的房屋以53.8万元的价格出售给原告，原告向被告交纳购房定金2万元，约定被告不能以其他任何理由拒绝出售房屋，也不能任意涨价，否则将按总房价款的30%支付违约金。协议签订后，被告以房屋售价过低为由，要求涨价，否则不履行协议，双方多次协商未果。
被告李双杰辩称：1.双方签订的购房协议只是预约合同，双方一直在为签订本约磋商，由于原告妻子是房地产经纪人，原告购房并非为了自住而是拟加价转售谋利，违反了建设部《房地产经纪管理办法》第十五条的规定：“房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。”原告又不能按协议支付首付款存在违约行为，导致本约未能签订，被告并无过错。2.被告的房屋没有取得房屋所有权证，且被告已办理了抵押贷款，未经抵押权人同意，该房屋也不得转让，双方签订的协议违反了法律规定，应属无效。3.法律规定如果双方在合同中既约定了定金，又约定了违约金的，当事人一方违约时，对方是可以选择适用违约金或定金条款，而不能并行主张。如果选择定金，被告的责任只限于双倍定金。如果选择违约金，被告的违约金损失只能包括缔约费用、定金利息和准备履约所需的费用，被告主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。
经审理查明，2016年9月14日，被告李双杰委托其兄李双红与原告文伟签订购房协议，约定文伟向李双杰购买其所有的位于“华鹏梧桐邑”的房屋（尚未办理房屋所有权属证书），约定房屋成交价为53.8万元，文伟先支付李双杰2万元定金，该房屋成交之后定金可充作房款；第三条约定“甲方（李双杰）须在2016年10月20日之前与乙方（文伟）签订正式售房合同，10月20日支付首付款15万元，余款在不动产登记签字后贷款一次性付清”；第五条约定“交房时间双方协商决定”；第六条约定“根据乙方要求，若乙方欲将该房屋过户至第三方名下，甲方应予以配合，否则甲方应按房屋总房款的30%向乙方支付违约金”；第八条约定“甲方自收受定金之日起承诺：该房屋产权人与共有权人一致同意按上述条款出售该房屋，并且不能以其他任何原因不卖、或者将该房屋出售给第三方、以及任意涨价，否则将按照总房价款的30%支付给乙方做违约金。若乙方违约则定金不退。”当日，文伟支付2万元购房定金，李双红代为出具收条。16日，文伟带家人在物业拿钥匙看房后未将钥匙归还物业，物业要求李双杰归还钥匙，次日，文伟将钥匙交还给李双杰，并告知李双杰该房屋过户的第三方指的是其妻子。2016年9月18日，李双红给文伟发短信，要求文伟在2016年10月20日之前现金交易买房，如不是现金交易则合同终止。2016年10月4日，文伟催促李双杰签订房屋买卖合同，并告知首付款已准备好。同月10日，李双杰给文伟发短信要求增加32000元房款，并称已还清贷款，就等开发商办证了。同月12日，双方将房屋价格商谈到55万元，李双杰还是不太满意，后来又电话谈至55.6万元。2016年10月20日，文伟给李双杰发短信问李双杰今天是约定签合同的最后期限，要求回复。李双杰未回复。10月26日，李双杰回复次日见面再说。10月27日李双杰父亲给原告电话告知房屋不卖了。
以上事实，有《协议》、手机短信截屏、中国建设银行取款信息、收条、当事人陈述等证据经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，1.关于案涉协议的性质问题。被告李双杰认为该协议是预约合同，而非本约。本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约，判断合同是预约还是本约的根本标准系当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成的某种法律关系的具体内容，则为预约。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么从预约中可以推导出本约的全部内容，则即为本约。本案中，涉案购房协议明确约定了房屋位置、面积和价款，可直接据此履行而无需另订本约，双方在协议中约定以后签署的正式售房合同只是针对售房合同形式上的要求，并无对买卖合同具体内容变更的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条规定，可认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
2.关于案涉协议的效力问题。被告认为在其未取得房屋所有权证、且未经抵押权人同意的情况下出售房屋，违反了法律禁止性规定，该协议应属无效。本院认为，被告授权其兄代为签订房屋买卖协议，已用短信的方式告知原告文伟，且9月17日与原告见面拿钥匙时，对协议内容也已完全知晓，双方签订的虽然是一份简易的购房协议，但包括了《中华人民共和国合同法》第十二条规定作为一份合法有效合同的基本条款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同有效。关于被告辩称原告妻子是房屋中介人，原告将房屋拟转卖给第三人违反《房地产经纪管理办法》规定的意见，经查，原告已告知被告买房是自用，合同中的第三人是指其妻子，原告即便是房屋中介人，也需要购房居住，原告在合同中约定将房屋过户给其妻子的意思表示并不违反行政法规的规定。被告房屋的贷款现已还清，双方正式房屋买卖手续办理前，附着在该房屋上的抵押权已不存在，被告辩称未经抵押权人同意转卖房屋的行为违反法律规定应为无效的意见与事实不符，本院不予采纳。
3.关于违约责任承担问题。当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。被告拒绝出售房屋，致使原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同。在合同无法继续履行的情况下，原告对被告应承担的违约责任既主张了定金，又主张了违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经庭审释明，原告选择主张违约金。原、被告在协议中约定房屋以其他任何原因不卖以及任意涨价，要承担房屋总价款的30%作为违约金。被告请求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告不愿继续履约导致双方协议无法履行，根据双方约定，被告应承担违约责任，双方约定的违约金为15万余元，原告未提交对其造成实际损失的证据，原告于2016年9月14日签订合同，10月27日即得知被告无意履约，结合原告交付的定金数额，原告在交易过程中的磋商成本、被告的违约时间给原告期待利益造成的损害等因素，本院调整违约金为25000元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第十二条、第三十二条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：
一、解除原告文伟与被告李双杰于2016年9月14日签订的购房《协议》。
二、被告李双杰在本判决生效之日起三日内退还原告文伟定金人民币20000元，并支付原告违约金人民币25000元。
三、驳回原告文伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050，减半收取计1025元，由被告李双杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 许 静
二〇一七年二月二十日
书记员 陶文淦