浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第249号
上诉人（原审原告）：瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会。
负责人：张世贤。
委托代理人：阮荣艾。
委托代理人：张余生。
被上诉人（原审被告）：李洪财。
委托代理人：朱伟方。
上诉人瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会因租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2005年5月，包括原告所在的物业管理区域在内的瑞安市外滩商住区成立了瑞安市外滩商住区业主委员会，而就原告所在的物业管理区域又成立了一业主委员会作为上述瑞安市外滩商住区业主委员会的分支机构，并刻制了一枚“瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会”印章。在该业主委员会运作期间，又有人刻制了一枚“瑞安市滨江大厦业主委员会”印章，并在处理相关事宜时使用该印章，其中与被告李洪财订立的一份出租合同，加盖了该印章，该合同记载：出租方（以下称甲方）：滨江业主委员会，承租方（以下称乙方）：李洪财，甲方出租的商铺坐落在瑞安外滩商业步行街沁园春大厦66-68号店铺，租期自2010年11月22日至2013年11月21日止，租金前2年（2011年11月22日至2012年11月21日止）共为人民币46000元，后1年（2012年11月22日至2013年11月21日止）为按每年23000元10%递增。双方签订本合同当天，乙方以现金方式一次支付前2年的租金，后1年在前1年到期一个月交纳，合同落款时间为2011年7月29日，在出租方代表人处签署了“历建华”。2010年11月25日原告支付了租金46000元，并由“瑞安市滨江大厦业主委员会”出具收款收据交原告收执，该收据的会计栏书写“姚”。被告并确认其自2007年开始已租赁上述房屋。2011年10月27日，瑞安市玉海街道滨江社区居民委员会在瑞安日报刊登公告，称：瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会，自2005年5月成立，于2009年初至今处于瘫痪状态。此期间出现多起违章违法事件，其中有人私刻“瑞安市滨江大厦业主委员会”公章，故郑重公告该印章无效。在此期间与滨江大厦产生一切事务关系，宣布无效。2011年12月8日，滨江大厦业主成立了第一届业主大会，产生了瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会既原告，并报瑞安市房产管理局备案。另上述租赁的外滩沁园春步行街66-68号房屋属外滩商住区的物业服务用房（物业管理经营用房），归属于外滩大厦、滨江大厦全体业主所有。2008年10月9日，以瑞安市外滩商住区外滩大厦业主委员会分会、滨江大厦的业主委员会的名义签订了一份协议，确定上述66、68号物业管理经营用房归滨江大厦使用。
原判认为，按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域的业主成立一个业主大会，并选举产生业主委员会，并无业主委员会还可区分不同的物业管理区域成立分支机构之说，另作为授权成立分支机构的组织仍应对该分支机构行为产生的法律后果承担责任。原瑞安市外滩商住区业主委员会成立分支机构，导致管理混乱，由此产生的法律责任，就外部关系而言应由原瑞安市外滩商住区业主委员会承担责任，而不应由善意第三人承担责任。本案租赁合同加盖了“瑞安市滨江大厦业主委员会”，被告已支付二年租金，收执了收款收据，且此前被告也已租赁该房屋，被告作为承租人足以相信系有权出租该房屋的业主委员会向其出租，而不应苛求被告对“瑞安市滨江大厦业主委员会”的印章是否私刻或伪造负有注意义务，滨江社区居民委员会在2011年10月27日刊登公告宣称印章无效，并不能否定此前建立的租赁合同关系的效力，在没有证据表明被告存在恶意的情况下，无论该印章是否私刻或伪造不影响租赁合同的效力。本案租赁的房屋系物业服务用房，属于业主共同所有，作为共同共有财产，部分共有人擅自处分的，应维护善意、有偿占有该财产的被告的合法权益，也不应认定合同无效，如其他共有人有损失，由擅自处分该共有财产的人赔偿。该院告知原告本案的租赁合同有效，原告可变更诉讼请求，原告不同意变更，应驳回原告要求确认本案所涉租赁合同无效的诉讼请求。被告已向原告支付二年租金，原告要求被告补交前期店铺使用的租金，应予驳回。被告尚未交付的一年租金，原告未提出主张，该院不作处理。遂判决如下：驳回原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会的诉讼请求。本案受理费710元，由原告瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会负担。
一审宣判后，瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会不服，向本院提起上诉。称：一、原业委会是瑞安市外滩商住区总业主委员会的一个分支机构，其印章有“瑞安市外滩商住区滨江大厦业主委员会”的字样，由原副主任吴建设专门管理。而本案合同的印章是“瑞安市滨江大厦业主委员会”，该印章没有得到任何单位和原业委会成员的认可，属于假印章，应不予认定。二、本案合同的出租方落款处签有历建华的名字，此人是原业委会成员，其行为属于个人行为，不能代表原滨江业委会，合同应属无效。三、本案合同签订时间是2011年7月29日，而收款收据付款时间是2010年11月25日，这是不正确的。而收款人姚红的签字也是补在收款收据上。由此可见，该合同并没有真正成立。因被上诉人与他人恶意串通，导致滨江大厦业主利益受损，根据《合同法》第52条规定，该合同应当被认定为无效合同。请求中院撤销原审判决，依法予以改判。
被上诉人答辩称：一、本案上诉人于2011年12月8日成立，而本案的合同签订早于上诉人成立的时间。印章当然不同，但并不存在真假的问题。二、根据原审法院审理查明，上诉人内部管理混乱，而内部管理问题并不当然导致合同无效。原判正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提供了一份玉海派出所接受案件的回执单和请求中院调查的申请书，请求中院到瑞安市玉海派出所调查印章的真伪。被上诉人质证认为派出所的回执单不属于二审中的新证据，不予质证。本院认为，回执单与本案并不存在法律上的直接利害关系，且不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的“二审中的新的证据”。故本院对该书证不作认定。关于上诉人当庭提交的“民事诉讼调查证据申请书”，本院认为，该申请并不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，本院对其申请不予许可。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，认定当事人之间的租赁关系，应依据书证及租赁事实进行。双方提供的签订于2011年7月29日的“出租合同”盖有“瑞安市滨江大厦业主委员会”的印章；落款于2010年11月25日的46000元的租金收款收据上也有“瑞安市滨江大厦业主委员会”的印章；2011年10月28日盖有“瑞安市滨江大厦业主委员会”印章的第二届业主委员会公示的收支表中，有收取“沁园春租金2年计46000元”的相关内容。可见，本案的租赁合同已经处于实际履行之中。因上诉人未能举证证明被上诉人签订合同时具有恶意，或存在与他人串通而损害业主利益的情形，该合同又没有违反现行法律、行政法规规定的效力性禁止性规定，故上诉人请求合同无效，原判不予支持正确，本院亦不予认可。
关于上诉人所提出的“瑞安市滨江大厦业主委员会”的印章真伪问题，因本案租赁事实已经发生，租金已经收取，合同正在履行，印章的真伪并不导致租赁这一民事行为无效，因此，从案件事实本身判断，印章真伪并不影响合同的效力。同时，上诉人单位成立于2011年12月8日，而被上诉人的合同签订于同年7月29日，且此前已在实际履行之中。从法理角度判断，一个后成立的组织起诉要求宣告前身业委会业已订立的合同无效，同样缺乏法律上的依据。
关于业主或业委会可能存在的权益受损问题。因本案上诉人的前身业委会内部管理混乱，可能造成业主共同权益受到损害，业主或业主大会可以另行通过法律途径解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费710元，由瑞安市玉海街道滨江大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 邹挺骞
审 判 员 郑文平
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一三年三月十四日
书 记 员 黄百隆