中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18350号
上诉人（原审被告）：钟秀华，住广州市。
委托代理人：陈奕均、叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟新生，男，加拿大公民，1949年10月29日出生，居住加拿大222SpadinaAve.Suite217Toronto,ONM5T3B3。
委托代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。
上诉人钟秀华因与被上诉人钟新生物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人钟秀华上诉请求：1、撤销原判，驳回钟新生的全部诉讼请求；2、案件诉讼费用全部由钟新生承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，在围绕涉案房屋权属争议的另案判决尚未发生法律效力的情况下，作出本案判决，违反法律规定。根据法律规定，更正登记和异议登记是保护真正权利的两种手段。换言之，物权登记人不必然等于物权真正权利人。物权登记分为对外效力和对内效力，对外具有公示公信效力，这是为了保护案外第三人交易安全；对内则应以真实权利状况为准。原审法院仅仅依据房产证来认定涉案房屋权利人为钟新生，显然是事实认定不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。围绕涉案房屋的权属争议，(2015)穗越法民一初字第5852号民事判决尚未发生法律效力，本案应当中止执行。
被上诉人钟新生答辩称：1、钟新生对涉案房屋拥有所有权，钟新生于2006年10月20日以购买方式取得涉案房屋所有权。2、本案无须以继承纠纷案件审理结果为依据，涉案房屋并非双方当事人母亲的遗产，不属于遗产范围。另案的处理结果对本案不会产生影响。
钟新生向原审法院起诉请求：1、判决钟秀华腾空、交还位于广州市越秀区东园新村路55号402房的房屋。2、判决钟秀华支付2006年10月至实际返还房屋之日止的房屋占用费（以3000元每月计付，参照房屋中介机构作出的同地段房屋价格数据计算）及利息（以从起诉之日起至钟秀华实际返还房屋之日止的应付房屋占用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审法院查明的事实：钟新生、钟秀华为兄妹关系，双方的父亲为钟某甲，母亲为陆某乙。钟某甲于1993年2月23日去世，陆某乙于2013年12月22日去世。涉讼广州市东园新村路55号402房于1993年8月24日登记于陆某乙名下。2006年9月27日，钟新生（买方，乙方）与陆某乙（卖方，甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自有的东园新村路55号4楼402房出售给乙方，交易价格为50000元，乙方一次性付款；等。据广州市房地产档案馆于2016年4月19日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉讼房屋建筑面积53.06平方米，登记产权人为钟新生，占有部分为全部（所有权人），交易日期为2006年10月20日，所有权来历为购买。
庭审中，钟秀华确认其在本市还有其他产权房屋，并陈述目前其自己一人实际使用涉讼房屋的一个房间，并未阻止、妨碍钟新生使用涉讼房屋。钟新生表示钟秀华入住涉讼房屋后更换了新的门锁，钟新生没有新的钥匙，无法进入房屋。钟秀华表示其为房屋的继承人之一，其于装修房屋时更换了门锁，钟新生没有来领取房屋新的钥匙，并称钟新生一直未要求过其搬走，也没有告知其产权人已由母亲变更为钟新生的事实。钟新生表示一直已口头方式通知、要求钟秀华搬迁，但没有书面证据予以证明。
另查，钟秀华于2015年以法定继承纠纷为由向原审法院起诉钟新生、钟某乙，请求判令广州市东园新村55号402房房屋产权由钟秀华、钟新生、钟某乙共同继承，继承后各占三分之一的产权。原审法院于2016年10月27日作出（2015）穗越法民一初字第5852号民事判决书，驳回钟秀华的全部诉讼请求。该判决尚未发生法律效力。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。钟新生早于2006年经购买取得涉讼房屋，为房管部门登记的合法产权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。钟秀华没有证据证明其对涉讼房屋享有任何占有、使用的权利来源。在钟秀华实际占用涉讼房屋且钟新生并未持有涉讼房屋钥匙的情况下，钟秀华称其没有阻止、妨碍钟新生使用涉讼房屋的抗辩意见，原审法院不予采纳。钟秀华在本市另有产权房屋，不应继续占住钟新生的房产，故对钟新生主张钟秀华腾空交还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。钟秀华提出钟新生从未通知其搬迁，实质上是对诉讼时效提出抗辩，鉴于钟新生未提供证据证明其于本案起诉前曾向钟秀华主张支付房屋使用费，且考虑到双方的兄妹关系，从公平合理的角度出发，钟秀华应向钟新生支付自钟新生起诉之日起倒推两年的房屋使用费。钟新生提出钟秀华按3000元/月的标准计付房屋使用费没有事实依据，原审法院依法调整为按房管部门公布的租金参考价标准计付（以不超过钟新生主张的3000元/月为限）。因钟新生、钟秀华双方此前没有对房屋使用费的支付时间及标准进行约定，钟新生主张钟秀华支付从起诉之日起的房屋使用费利息的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。
本案系因钟秀华的侵权行为所致，故案件受理费由钟秀华承担。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，于2016年11月3日作出判决：一、钟秀华应于判决发生法律效力之日起15日内腾空、迁出广州市越秀区东园新村路55号402房，并将房屋交还给钟新生。二、钟秀华应于判决发生法律效力之日起7日内向钟新生支付自2014年5月5日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，以不超过3000元/月为限）；此后的房屋使用费，由钟秀华参照上述标准逐月向钟新生支付至实际腾空交还房屋之日止。三、驳回钟新生的其他诉讼请求。案件受理费6575元，由钟秀华负担
经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，2016年5月12日，钟秀华收到本案的起诉状。钟新生起诉称钟秀华于2002年借住涉讼房屋，2006年其取得涉讼房屋产权后多次要求钟秀华搬走并交还房屋。
本院认为，钟新生于2006年9月27日与陆某乙签订《房地产买卖合同》,以购买方式取得涉讼房屋的产权。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉讼房屋现在登记的产权人为钟新生。钟秀华认为是钟新生采取欺骗的手段取得涉讼房屋，但并未提供充分证据予以证实，本院对此不予认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，不动产物权以登记为准，登记具有物权公示的效力。因此，钟新生主张钟秀华腾空交还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。至于钟秀华主张涉讼房屋是其父母共有，其有权继承的问题，钟秀华已另案提起诉讼，本案不作审查，涉讼房屋登记的产权人对外具有公示效力，钟秀华以另案的继承诉讼主张本案应中止审理，本院不予支持。
关于使用费的问题。钟新生称钟秀华自2002年就借住涉讼房屋，此时涉讼房屋的产权尚登记在钟秀华的母亲陆某乙名下，钟新生表示其2006年取得涉讼房屋产权后有主张钟秀华搬离，但并未举证予以证实，也未提供证据证实在提起本案诉讼之前有向钟秀华主张过涉讼房屋的使用费，基于钟新生、钟秀华之间的兄妹关系及钟秀华使用涉讼房屋的缘由，可以认定钟新生在取得涉讼房屋产权后仍允许钟秀华继续使用涉讼房屋，故钟新生主张钟秀华向其支付涉讼房屋的使用费的时间应以钟秀华收到起诉状之日（2016年5月12日）起计为宜，按公布的同期同地段同类房屋租金参考价计至钟秀华实际腾空交还房屋之日止（以不超过钟新生主张的3000元/月为限）。
鉴于本案纠纷系由钟秀华所致，且钟秀华有居住使用涉讼房屋，故本案一、二审受理费均由钟秀华承担。
综上所述，上诉人钟秀华的上诉主张部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5939号民事判决第一项、第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5939号民事判决第二项为：钟秀华应于本判决送达之日起7日内向钟新生支付自2016年5月12日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，以不超过3000元/月为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6575元，二审案件受理费2350元，均由钟秀华负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年三月二十日
书记员 吴 桐