广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1827号原告：石仲南，香港特别行政区居民。被告：王润然，住山东省宁阳县。原告石仲南诉被告王润然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石仲南到庭参加诉讼，被告王润然经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告石仲南诉称：石仲南与王润然于2015年4月1日签订租赁合同至2015年9月30日期满，租金每月2500元，电费、房屋税费等由王润然自行支付，但是王润然从2015年6月开始一直没有支付租金，并拖欠电费、水费至租赁期满。为此，石仲南曾于2015年7月10日向增城区人民法院起诉王润然，增城区人民法院经审理后作出（2015）穗增法民三初字第1144号民事判决书，判决解除石仲南与王润然签订的《租赁契约》及王润然支付2015年6月至2015年7月的租金5000元以及违约金1000元给石仲南。现石仲南再次提起诉讼，请求判令，一、王润然从荔城街富安路54号三楼迁出，并交付给石仲南；二、王润然支付2015年8月、9月的占用费5000元、违约金1000元、电费1398元、水费28元给石仲南；三、王润然承担本案诉讼费用。被告王润然未答辩。经审理查明：石仲南曾于2015年7月10日向本院起诉王润然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，作出（2015）穗增法民三初字第1144号民事判决书，在该判决书中，本院查明以下事实，一、1994年8月29日，原增城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》，载明，位于富鹏二期T区2号之一的土地使用人为石仲南、刘某乙，用地项目名称为住宅，用地面积为102㎡。二、2009年8月19日，刘美娟通过原广东省增城市公证处公证委托石仲南代为办理位于增城区荔城街富鹏区富宁路T区2号之一的房屋办理房产证及出租事宜。三、2011年11月8日，原增城市公安局出具《申领门牌确认通知书》，载明石仲南申报的门牌经原增城市公安局确认并备案，同意申请增城区荔城街富安路54号的门牌，并载明上述门牌所在工程的建设工程规划许可证证号为9701A044。四、2013年4月1日，原增城市城乡规划局颁发增规验证[2013]112号《建设工程规划验收合格证》，载明建设位置为富鹏二期T区2号之一，建设个人为石仲南、刘某乙，建设规模为1幢，地上6层，面积为729.72平方米，并载明“本工程前经我局9701A044《建设工程规划许可证》批准建设”等内容。五、2015年4月1日，石仲南（出租人、甲方）与王润然（承租人、乙方）签署《租赁契约》，载明“……一、甲方同意将座落在荔城街富安路54号三楼甲方所拥有之物业（以下简称该物业）出租给乙方使用。房屋的建筑面积为105平方米（以房产证为准）。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币2500元正（￥贰仟伍），租期半年，自2015年4月1日至2015年9月30日，共计六个月……租金按月结算，以银行划账形式支付给甲方，由乙方在每月的五日前缴付当月租金。三、乙方已向甲方缴纳人民币伍仟元整（￥5000元）作为房屋租房押金（保证金），乙方在租赁期满之日交清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金……六、租赁期内，乙方承担下列责任：……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担……七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或者国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的20%收取违约金……3、乙方逾期缴纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，甲方有权解除合同……”。六、2015年7月15日，广州市增城区国土资源和房屋管理局出具《增城市地籍档案详细资料》，载明，位于荔城街富鹏区富宁路T区2号之一的土地，四至为东至2号之二用地，西至巷8M，南至路20M，北至绿化用地，权利人为石仲南、刘某乙，面积为102平方米，土地权属来源为转让。对于该案的纠纷，本院认为位于广州市增城区荔城街富鹏区富宁路T区2号之一的土地系石仲南、刘某乙共同共有，石仲南、刘某乙虽未取得涉案房屋的产权证明，但是已经取得了涉案土地所在工程的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》，亦领取了涉案土地上盖房屋的门牌号。根据《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《申领门牌确认通知书》中载明的内容可知，位于广州市增城区荔城街富鹏区富宁路T区2号之一上所建设的工程即广州市增城区荔城街富安路54号的房屋，该房屋已经取得规划许可及规划验收合格。同时，刘某乙也通过公证委托将办理涉案土地上盖房屋办理房产证事宜及上盖房屋的出租事宜授权给石仲南。因此，石仲南有权将涉案房屋出租他人。石仲南与王润然签订的《租赁契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。《租赁契约》签订后，石仲南按约将位于广州市荔城街富安路54号房屋的第三层及房屋内家私电器交给王润然使用，履行了出租人的义务；王润然承租后，只向石仲南支付租金至2015年5月份，自2015年6月份开始拖欠租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《租赁契约》的约定，石仲南作为守约方有权提前解除合同。因此，本院对于石仲南要求解除其与王润然签署的《租赁契约》予以支持。因王润然自2015年6月份开始拖欠租金，现石仲南要求王润然支付2015年6月、7月两个月的租金合共人民币5000元，本院予以支持。同时，根据《租赁契约》第七条第2项的规定，石仲南要求王润然按照月租金金额的20%支付违约金人民币1000元，并无不当，本院予以支持。对于水、电费问题，根据《租赁契约》约定，租赁期间的水、电费等由王润然负担。庭审中石仲南提供了电费发票拟证明其垫付的电费金额，但是该发票是位于广州市增城区荔城街富安路54号首层房屋的电费金额，并非王润然租赁的位于广州市荔城街富安路54号三层的房屋所产生的电费。另，石仲南出具了个人银行存折拟证明其垫付了涉案房屋的电费，但是该存折仅能够证明对电费进行了划扣，但并不能证明就是对涉案房屋产生的电费所进行的划扣。因此，石仲南并未提供充分的证据证明王润然应支付的水、电费金额为人民币1500元，应由其承担举证不能法律责任。故石仲南要求王润然向其支付水、电费的主张，本院不予支持。对于出租税费的承担问题。石仲南提供了税收缴款书拟证明其垫付的由涉案房屋产生的税费，本院认为，石仲南、刘某乙原本系该税费的纳税义务人，且《租赁契约》并未约定由王润然承担税费。因此，对石仲南要求王润然支付涉案房屋所产生的出租税费的主张，本院不予支持。为此本院判决，一、解除石仲南与王润然于2015年4月1日签订《租赁契约》；二、王润然应于本判决发生法律效力起十日内向石仲南支付2015年6月至2015年7月的租金合共人民币5000元以及违约金人民币1000元；三、驳回石仲南的其他诉讼请求。判后，双方当事人均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2015年11月21日，石仲南与广州供电局有限公司签订《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》，载明“户号：11140098284730；用电地址：增城市荔城街富安路54号三楼；用电户名：石仲南；存折账号：36×××15；开户银行名称：工商银行。”。2016年2月2日，广州市供电局有限公司出具《电量电费年度查询表》，载明“用电地址：增城市荔城街富安路54号三楼；户名：石仲南；2015年7月电费462.29元，2015年9月电费396.91元”。2015年11月，广州市供电局有限公司扣缴了电费759.48元。审理中，石仲南陈述以下事实，一、虽然增城区人民法院判决解除双方的《租赁契约》，但王润然至今并未将涉案商铺交付给石仲南，故再次起诉要求石仲南搬离涉案租赁物并继续支付占用费；二、其起诉请求王润然支付的电费1398元是2015年7月至2015年9月份涉案租赁物的电费支出。本院认为：关于石仲南与王润然之间签订的《租赁契约》的效力问题，本院在已经发生法律效力的（2015）穗增法民三初字第1144号民事判决书中予以认定，故不再赘述。现石仲南经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，故本院对石仲南提供的证据予以采信。因本院已经判令解除双方的《租赁契约》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，及《租赁协议》第七条第5款“租赁期满，甲乙双方未续定承租契约或已解除承租契约后，乙方逾期不交出租赁房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按月租金的百分之二十收取违约金”的约定，王润然并未返还涉案租赁物给石仲南，因此，石仲南要求王润然搬离涉案租赁物，将涉案租赁物返还给石仲南并要求继续支付占用费及逾期搬迁违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于涉案租赁物的占用费金额，现石仲南只要求王润然按照合同约定的租金标准支付2015年8月、9月的占用费合计5000元，并不违反法律规定，本院予以支持。至于逾期搬迁的违约金，经核算，违约金为500元（每月租金2500元×20%），石仲南请求超过上述金额的部分，于法无据，本院不予支持。至于石仲南要求王润然支付涉案租赁物2015年7月至9月的水、电费问题。根据《租赁契约》约定，租赁期间的水、电费等由王润然负担。现石仲南已经提供涉案租赁物在2015年7月和同年9月的电费支出依据，故本院对石仲南要求王润然支付2015年7月和同年9月的电费予以支持。经核算，电费为859.20元，石仲南起诉要求王润然支付超过上述金额的部分，没有事实依据，本院不予支持。至于涉案租赁物2015年7月至同年9月的水费，因石仲南并未提供充分的证据证明王润然应支付的水费金额，应由其承担举证不能法律责任。故石仲南要求王润然向其支付水费的主张，本院不予支持。王润然经本合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王润然于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于广州市增城区荔城街富安路54号第三层的房屋，并将房屋返还给原告石仲南；二、被告王润然应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石仲南支付2015年8月和同年9月的占用费5000元以及违约金500元；三、被告王润然应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石仲南支付2015年7月和2015年9月的电费859.20元；四、驳回原告石仲南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告王润然负担125元，原告石仲南负担25元。如不服本判决，原告石仲南可在判决书送达之日起三十日内，被告王润然可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一六年四月二十日本院与原本核对无异书 记 员  阮柳静顾丽娟附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。