江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6730号
上诉人（原审被告）：西南证券股份有限公司,住所地重庆市江北区桥北苑8号。
法定代表人：吴坚，该公司总裁。
委托诉讼代理人：王倩，女，1979年12月31日出生，汉族，该公司徐州营业部综合岗职员，住江苏省徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨锡泉，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曲永忠,男,1961年12月14日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：张素云,女,1962年6月22日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨吴煜，江苏智临律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈倩，江苏智临律师事务所律师。
上诉人西南证券股份有限公司（以下简称西南证券）因与被上诉人曲永忠、张素云房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人西南证券的委托诉讼代理人王倩、杨锡泉，被上诉人曲永忠、张素云的委托诉讼代理人杨吴煜、陈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西南证券上诉请求：1.请求撤销（2016)苏0311民初2503号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定上诉人与被上诉人磋商并确定涉案房屋是由上诉人下属的西南证券淮海西路营业部直接自荣盛（徐州）房地产开发有限公司接受这一事实是错误的。首先，无证据显示双方存在此合意。其次，荣盛（徐州）房地产开发有限公司作为房屋的出卖人，未向法庭提供证据证明该房屋直接交付给上诉人或下属淮海西路营业部。第三，不符合合同约定及交易习惯。2.上诉人搬离涉案房屋时，并未进行破坏性拆除。3.被上诉人主张的附件三并不存在。4.上诉人撤离后通知了被上诉人。二、一审判决裁决理由错误。（一）上诉人在合同约定和被上诉人知情同意情形下，对涉案房屋进行的改建等装饰装修行为所形成的善意添附，无需承担恢复原状的义务。1.上诉人对涉案房屋进行改建等装饰装修行为，有合同依据，被上诉人亦知情同意。因此，该改建等装饰装修行为所形成添附结果，属于善意添附。这一事实，一审判决也是认可的。而且经过五年多的时间，被上诉人应当知道改建的事实，其从未提出异议，依法应视为默认。2.在合同期满后，对于形成附和的装饰装修物，被上诉人要求恢复原状，无事实和法律依据。首先，《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”据此，上诉人依据合同约定，在被上诉人知情并同意的情形下，对涉案租赁房屋进行改善，以符合自己的租赁用途。对此，上诉人在合同期满后，无需恢复原状。其次，作为出租人的被上诉人，在与上诉人商谈涉案租赁合同过程中，就已经明确知道上诉人要对涉案房屋进行改建等装饰装修行为，才能符合和达到上诉人租赁使用的用途和目的。对于上诉人以改建装修的方式使用涉案租赁房屋的正当性，一审判决也已经予以确认。第三，上诉人愿意支付高额的租金，并将租赁期限一次性约定长达五年，均是建立在被上诉人同意上诉人对涉案房屋进行改建等装饰装修行为基础之上的。因此，被上诉人收取的高额租金，已经包含了和弥补了上诉人实施的改建等装饰装修行为所可能给其所有的房屋产生的不利影响。在上诉人足额支付租金的情形下，被上诉人再重复要求恢复原状，显然违背了与上诉人在商谈涉案合同时的约定，亦无法律依据。3.在合同期满后，对于未形成附加的装饰装修物，按照合同约定和法律规定，上诉人有权拆除处理。且上诉人的拆除行为，并未损毁被上诉人所有的房屋。因此，亦不存在为此而恢复房屋原状的问题。一审判决认为上诉人进行破坏性拆除是毫无依据的，上诉人在搬离涉案租赁房屋时，并未进行破坏性的拆除。上诉人搬离涉案租赁房屋时，按照合同约定将自己在租赁期间添置的财产搬离是正当的，且在搬离过程中，并未损毁被上诉人的房屋。因此，一审判决书认定在搬离时，上诉人存在“破坏性”拆除，这与事实根本不符，上诉人只是拆除了自己添加的东西。被上诉人出租的是毛坯房，现在上诉人尚有很多财物根本没拆除：如门前玻璃、防盗网等。综上，依据合同约定及法律规定，对于上诉人在租赁期间，依据合同约定对房屋进行改建等善意添附所形成的装饰装修物，上诉人并不负有恢复房屋原状之义务。（二）一审判决确认法律关系错误，被上诉人一审中的诉请系以侵权为基础要求恢复原状的。依据被上诉人在诉状中的表述，被上诉人在诉请中所主张的恢复原状，系以上诉人存在侵权行为，并据此追究上诉人的侵权责任所形成的。但上诉人并不存在侵权行为，亦不应当为此承担侵权责任。1.按照被上诉人在诉状中的表述，上诉人系擅自改建房屋并进行了装饰装修，同时在搬离时破坏了房屋的装饰装修物。被上诉人据此提出的要求上诉人恢复原状的诉请，显然是要求上诉人承担侵权责任之法律结果。因此，被上诉人名义上要求上诉人履行合同约定的交付义务，但事实上所提出的仍是侵权之诉。2.上诉人并不存在侵权行为。上诉人在涉案租赁合同履行期间实施的改建等装饰装修行为有合同依据，被上诉人也是明知和同意的。因此，该行为并非侵权行为，而是被上诉人许可之下的合法行为。3.上诉人主观上也不存在过错。因此，一审判决确认法律关系错误，被上诉人在诉状中以侵权行为和事实为基础，主张恢复原状之侵权责任，没有事实和法律依据，一审判决应当依法予以驳回。（三）上诉人在租赁期间，依据合同约定对房屋进行改建装修的行为，未导致所有权人无法行使房屋的权利，更未改变涉案租赁房屋性质。一审判决有关于此的认定和裁判是错误的。首先，一审判决已经明确认定涉案房屋的属性，即“商住楼”。其次，即便上诉人打掉了原有楼梯和墙壁，也并未改变涉案房屋“商住楼”的性质。确定涉案房屋的属性，即是住宅还是商住，亦或商业，并不取决于是否存在楼梯，亦或某一墙壁是否存在。因此，从法律角度而言，即便上诉人打掉了原有楼梯和墙壁，也并未改变涉案房屋“商住楼”的性质。因此，上诉人的改建行为并不符合《合同法》第二百三十五条中改变租赁物性质之规定。而且，被上诉人从上诉人处获得了巨额的租赁费用，在出租之初，出租人（即被上诉人）应很清楚，即使恢复楼梯等，也只需2-3万即可实现，根本无需上诉人进行恢复，所以合同才会不提恢复。第三，即便上诉人打掉了原有楼梯和墙壁，也不会导致作为所有权人的被上诉人无法行使房屋权利。作为涉案不动产的所有权人的被上诉人，其行使不动产所有权的依据是不动产权属登记证书以及占有房屋之事实。房屋内某一附属物的缺失，并不妨碍不动产所有人行使不动产所有权。因此，一审判决认定“原所有权人无法行使房屋的权利”无事实和法律依据。第四，退一万步说，即便上诉人实施的改建等装饰装修行为，对原有的房屋的完整性产生了影响，并导致房屋相比与原来的状况，在使用上可能造成诸多限制。但，这种对房屋使用的限制是经出租人同意而为，是被上诉人对自己财产的一种处分方式。因此，并不能因此而认定上诉人的改建装修行为改变了租赁房屋的性质，也不能因此认定被上诉人无法行使房屋所有权，更不能因此而要求上诉人为此承担恢复原状之义务。三、被上诉人主张租金损失没有事实和法律依据。（一）涉案房屋的性质如一审判决所认定，为商住楼，而并非商业楼。因此，所谓的租金损失并不当然存在，亦没有证据显示，被上诉人在房屋到期后继续对外出租，而新的承租人因涉案双方诉争的原因不能占有和使用涉案房屋。基于此，一审判决对被上诉人所主张的损失量化为租金，没有事实和法律依据。（二）在涉案合同到期前，上诉人就已经搬离涉案房屋，并多次口头及书面要求被上诉人办理房屋交接手续，接收房屋。上诉人已经履行了自己的全部合同义务。涉案合同期满后，涉案房屋并未由上诉人占有使用。因此，被上诉人要求上诉人承担租金损失无事实和法律依据。（三）被上诉人拒绝接收房屋理由不成立。被上诉人以上诉人侵权为由，要求恢复原状之请求无事实和法律依据，对此，前文已经予以阐述，在此不再赘述。被上诉人以此为由拒绝接收房屋，显然没有事实和法律依据。对因此而可能造成的损失，被上诉人应当承担全部责任。（四）租赁合同到期后，无论损失是否存在，以及损失如何量化，均是被上诉人可以避免的，而被上诉人放任该可能存在的损失发生、发展、扩大。退一步说，即便涉案房屋确实应当恢复楼梯和墙壁，并且费用应由上诉人承担的话，被上诉人也完全可以自行恢复，并向上诉人主张恢复的相关费用，而非以不接受房屋的方式放任损失的发生。事实上，相比于恢复楼梯和墙壁的费用，被上诉人一审主张的租金显然数额更为巨大。而所谓的租金损失，被上诉人完全可以避免。同时，依据这种故意扩大损失的方式，被上诉人直接将其房屋无法对外租赁期间的经营风险，全部转嫁到上诉人的头上。因此，即便损失存在，因被上诉人以拒绝接收房屋的方式所造成的损失，也是被上诉人单方原因所造成的扩大化损失。依法，对于该扩大化损失，应当由被上诉人自己承担。四、一审判决第一项不具有可执行性。姑且不论一审判决是否正确，一审判决的第一项都不具有可执行。一审判决按照合同附件约定条件恢复原状。但一审判决并未确定附件的内容，因此，一审判决的第一项完全不具备可执行性，退一步说，即使应当恢复，也有多种途径恢复，恢复也只应有合理的期限。综上，请求二审法院依法查明事实并裁决支持上诉人的上诉请求。
曲永忠、张素云辩称，一、上诉人认为原审判决认定事实错误的观点不成立。涉案房屋上房时由上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）直接接受。1.租赁合同第二条第2.1项约定的租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日，2010年12月30日开发商将租赁物交付给答辩人【见《商品房买卖合同》第八条，荣盛（徐州）房地产开发有限公司出具的《房屋交付状态说明》】，2010年12月20日上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）对商品房买卖合同的附件三盖章确认。仅从时间顺序就可以看出：上诉人与答辩人在开发商向答辩人交付涉案房屋前即进行了租赁事宜的磋商，涉案房屋上房时即由上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）直接接收。2.来源于上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）工商档案中的商品房买卖合同附件三，系答辩人与开发商交付涉案房屋的装饰、设备的标准。上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）在上房前（2010年12月20日）对该附件三盖章确认行为，证明上诉人是以此标准直接接收的涉案房屋，且认可此附件三为租赁合同1.3.3条款所指的“附件3”。否则，上诉人下属的徐州淮海西路证券营业部（××）在租赁前对商品房买卖合同的附件三盖章确认行为有悖常理。二、上诉人认为原审判决理由错误的相关论述，已在原审庭审中作为抗辩理由，且被原审法院不予采信。该观点没有新意，二审不应采信。上诉人出于经营目的，对涉案房屋进行必要的装修无可非议，但其装修不应破坏涉案房屋的结构、性质，影响答辩人的权益。其不当性主要体现在以下几个方面：1.上诉人在合同期满搬离涉案租赁房屋时涉案房屋的状况。2016年4月1日，上诉人通知被上诉人移交房屋，房屋现状是：从结构上看，原本两套独立的单元，入户门、隔墙均被拆除，且被改造的与邻居房屋成为一体，两套房屋的楼梯被完全拆除；从设施方面看，照明、给排水、消防、自动喷淋消防设施设备及一楼的卫浴设施设备均被毁坏殆尽；从产权界址的清晰度来看，102室一楼被单独隔离，无法通往二楼，103室一楼二楼、102室二楼已无法与他人的物业区分，室内建筑物主体及结构被严重破坏。该现状也可以从被上诉人在一审中举证的图片和原审法院的现场勘验资料得以证实。2.上诉人行为导致下列结果：(l）将102室一楼单独隔离，无法通往二楼；将103室入户门改为窗户，导致不能单独入户；将每套房屋一楼通往二楼的楼梯拆除，导致涉案房屋无法到达二楼；将成套房屋二楼隔墙拆除，导致两套房屋的产权混淆，无法单独使用。（2）将涉案房屋内部照明、给排水、上下水、消防等基础设备、设施擅自拆除，使房屋的基本性能丧失。特别是对消防设施、设备的拆除已触犯消防法禁止性规定。(3）将涉案房屋103室与邻居间的界墙拆除，混淆了不同使用权人房屋的界址；不同所有权人的六套房屋除最南侧独立成间的102室一层有独立进出门外，其余几套房屋只保留了中间一个入户门、两部上下楼梯，导致答辩人必须借用邻居家入户门进出、必须借用邻居家楼梯上下楼。该行为不仅改变了涉案房屋的基本状态、功能，更改变了涉案房屋的性质。三、上诉人负有在租赁期间届满，返还租赁物的法定义务。涉案房屋在上房时即用于出租，由于上诉人在使用涉案房屋过程中改变涉案房屋结构和性能，致使涉案房屋不能入户、一楼无法上到二楼、照明、弱电、给排水、消防等基本功能丧失，且使得独立性无存，答辩人无法利用该房屋。特别是租赁合同第一条第1.3.3项约定了上诉人应按照接收房屋的装修及设施、设备返还房屋，故，上诉人应对其不能适当返还房屋产生的租金损失承担赔偿责任。损失标准按答辩人与上诉人最后一年租金标准计算具有合理性。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。四、恢复原状、返还房屋既有合同依据，也有法律依据。租赁合同第一条第1.3.3项约定了上诉人应按附件三标准载明的装修及设施、设备标准返还房屋，原审中，答辩人提交的证据三、四、五均能表明涉案房屋返还的标准及材料要求。《合同法》第二百三十五条规定“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，上诉人第四点上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曲永忠、张素云向一审法院起诉请求：1.判令西南证券按照合同约定将承租房屋恢复原状，履行交房义务；2.判令西南证券承担因违约所造成的租金损失（按照合同3.1约定最后一年租金294000元乘以第一年至第五年的年均递增水平103.2%，从2016年4月1日计算至实际交房之日）；3.判令西南证券承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：曲永忠、张素云系夫妻关系。位于江苏省徐州市泉山区二环西路43号荣景盛苑A区8-1-104室、A区8-1-105号房屋系曲永忠、张素云共同共有，均系上下两层复式商住楼。
2011年1月21日，曲永忠、张素云（甲方、出租人）与西南证券（乙方、承租人）之间签订《房屋租赁合同书》一份，约定：1.3.1甲方出租给乙方的房屋位于江苏省徐州市泉山区二环西路43号荣景盛苑A区8-1-104号房及A区8-1-105号房。具体位置详见附件2：租赁房屋示意图。1.3.2出租房屋建筑面积共337.4平方米（各168.7㎡）。1.3.3该房屋现有装修及设施、设备情况详见附件3，作为甲方交付乙方使用房屋和乙方在合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。2.1房屋租赁期限：自2011年1月1日至2015年12月31日（其中，房屋的免租期自正式交付房屋起1个月，遇故顺延，该段时间内甲方不收取租金，用于乙方对房屋的装修及搬迁）。2.2房屋的交付：自甲方向乙方交付房屋钥匙及提供消防合格证、竣工验收合格证明等复印件，并办理交接手续时视为房屋已交付，且交付应在租赁期限起算前15日完成。2.3乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为业务经营及办公使用，乙方经与甲方协商，可对房屋用途予以变更。2.4租赁期满，乙方如续租，应提前90天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起15天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起15天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长三年，租金以30万元/年计算。3.1该房屋第一年租金为25.59万元（大写贰拾伍万伍仟玖佰元整），第二年租金为26.94万元（大写贰拾陆万玖仟肆佰元整），第三年租金为28.28万元（贰拾八万贰仟捌佰元整），第四年租金为29.63万元（大写贰拾玖万陆仟叁佰元整），第五年租金为30.3万元（大写叁拾万零叁仟元整），五年租金总额为140.74万元（大写壹佰肆拾万零柒仟肆佰元）。4.3租赁期间，房屋使用权归乙方，包括甲方有所有权或独立使用权的房屋外墙、屋顶、地下空间，及房屋的附属配套设施（如自行车位、汽车车位）等，并有权根据使用需要对室内构造进行改造，改造方案应符合相关建筑管理规定。8.3乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方；双方如无法达成协议，由乙方自行处理。8.4根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起30天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的原租金标准一次性交清租金。搬迁后10日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。
合同签订后，曲永忠、张素云将涉案房屋交付西南证券，西南证券对涉案房屋进行装修，后将其下属单位西南证券股份有限公司徐州淮海西路证券营业部（以下简称西南证券淮海西路营业部）迁至上述地点，并将西南证券淮海西路营业部更名为西南证券股份有限公司徐州二环西路证券营业部（以下简称西南证券二环西路营业部），涉案房屋作为西南证券二环西路营业部的营业场所。
2015年12月29日，曲永忠、张素云（甲方）与西南证券（乙方）签订《关于<房屋租赁合同书>的补充协议》一份，约定：将《房屋租赁合同书》中第2.4款修改为：“租赁期满，乙方续租三个月，即2016年1月1日至2016年3月31日，租金共计75750元。该期租金于此《补充协议》生效，甲方提供足额合法发票后15日内支付”。
2016年4月1日，西南证券通过西南证券二环西路营业部向曲永忠、张素云邮寄《关于腾空徐州市二环西路43号荣景盛苑A区8-1-104至105号租赁房屋的通知函》，内容为：根据2011年2月11日我司与你方签署的《房屋租赁合同书》及2015年12月29日我司与你方签订的《关于<房屋租赁合同书>的补充协议》的相关约定，我司租赁期限截止2016年3月31日，双方租赁合同关系终止。我方已于2016年3月31日腾空此房屋，其后该房屋发生的任何问题与我司无关，特此函告。
2016年4月8日，曲永忠、张素云向西南证券及西南证券二环西路营业部邮寄《通知》一份，主要内容为：2011年1月21日，贵公司与我方签订的《房屋租赁合同书》，于2016年3月31日期满。双方于2016年4月1日办理交接时，我方发现：贵方擅自变更房屋结构，拆除了室内两部楼梯、隔墙和邻居间的界墙，封堵了一楼通往二楼的通道；更不能容忍的是，贵公司徐州二环西路证券营业部将室内地板、门窗、电源开关插座、电源线、消防设施人为破坏，全然不顾企业形象与尊严。就交接时存在的问题，我方当场向贵公司韦琪提出严正交涉未果。有鉴于此，请贵公司在收到本通知之日起三日内派员恢复房屋原有结构，按原结构移交。在未恢复房屋原有结构前，我方将拒绝交接，因此给出租方造成的租金等全部损失由贵公司承担赔偿责任。
2016年4月27日，西南证券通过西南证券二环西路营业部向曲永忠、张素云邮寄《回函》一份，主要内容为：1、我公司在使用房屋期间对房屋进行装修之前已经取得贵方许可，在得到贵方的许可后，我公司才对房屋进行装修。且我公司的整个装修过程均在贵方的监控之下。因此，您在通知中所称的擅自变更房屋结构拆除相关设施的事实是不存在的。2、自2011年1月21日签订合同至合同到期之前，在长达五年的合同履行过程中，贵方从未就房屋装修事宜提出任何异议。3、关于租赁房屋内的地板、门窗、电源开关插座、电源线、消防设施等财物，均是我公司添附在租赁房屋上的物品，该物品所有权归我公司所有。依据租赁合同约定，在贵方不愿意以折价方式接收的情形下，对上述物品我公司有权处置。我公司将租赁房屋上自己添附的财物带走，有合同依据，并无不当。4、在2016年3月31日前，我公司已经按照合同约定办理租赁房屋并将房屋清空。同时，我公司多次向贵方口头和书面告知我公司已经搬离，并请求贵方接收房屋。因此，我公司已经履行完合同义务并交还房屋，贵方不接收房屋的行为所产生的法律后果由贵方自行承担，与我方无关。
另查明，位于江苏省徐州市泉山区二环西路以东荣景盛苑A8-1-102室至A8-1-107室共六套房屋系相邻而建，西南证券在承租曲永忠、张素云涉案房屋时与其余四套房屋的所有权人一并签署了相应《房屋租赁合同书》及《关于<房屋租赁合同书>的补充协议》，并对该六套房屋一并进行了装修、改造。该六套房屋的一层除最南侧一间独立成间外，其余几套房屋已全部被打通，仅留中间两部楼梯连接六套房屋的上下两层。该六套房屋的二层均被打通，并被隔成多个小间。从该六套房屋外部来看，除一层最南侧独立成间的房屋有独立进出门外，其余几套房屋仅留中间一扇大门供进出。西南证券将该六套房屋改造后整体作为西南证券二环西路营业部的营业场所。
2016年5月，曲永忠、张素云即以诉称理由起诉至法院，西南证券则以辩称理由予以反驳。
在本案一审审理期间，曲永忠、张素云及西南证券均认可涉案房屋在租赁初期交付时系独立成间。因曲永忠、张素云提交的《房屋租赁合同书》并没有相应附件3，西南证券亦不认可涉案房屋系以毛坯房状态交付，曲永忠、张素云为证实房屋交付时的状态还向本院提交如下证据：
一、涉案房屋竣工图纸一份、照片十三张，曲永忠、张素云以此证实其房屋为独立单元，一楼有独立的入户门、水电、卫生间和通往二楼的楼梯；西南证券应按此标准将涉案房屋返还曲永忠、张素云，履行合同约定的交房义务；结合照片来看，西南证券对毁损的设施应按竣工图示结构、设施恢复原状。
二、西南证券的工商档案查询资料一组，曲永忠、张素云以此组证据证实西南证券下属单位西南证券二环西路营业部原负责人踪卓任免的工作期间为2010年11月10日至2013年3月14日，现负责人为韦琪，西南证券二环西路营业部注册地是涉案的地址。
三、曲永忠、张素云自徐州市工商行政管理局调取的荣盛（徐州）房地产开发有限公司与曲永忠、张素云签订的《商品房买卖合同》各一份，合同第三条第五款约定：该商品房（合同约定）建筑面积168.7平方米，其中，套内建筑面积151.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；装饰、设备标准见附件三）。第八条：房屋交付期限为2010年12月30日前；出卖人交付使用是商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。第十三条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。第十四条：入住同期水、电、电路达到正常使用标准。该两份《商品房买卖合同》后所附附件二系房屋平面图，显示徐州市二环西路43号A区8-1-102室至107室共六间房屋相邻；附件三载明：荣景盛苑A区8号楼1单元104室、105室交接为毛坯房。该附件三右下方加盖有西南证券淮海西路营业部公章，落款日期为2010年12月20日。曲永忠、张素云称附件三之所以加盖有西南证券淮海西路营业部公章是因为曲永忠、张素云购买涉案房屋后在上房前已经与西南证券淮海西路营业部进行磋商，西南证券淮海西路营业部营业场所迁至涉案房屋。曲永忠、张素云以此组证据证实附件三所示标准为曲永忠、张素云的接收标准，西南证券参与了曲永忠、张素云与开发商之间的房屋交接，进而说明曲永忠、张素云是将从开发商处所接收的房屋直接交给西南证券使用。如果西南证券方未参与曲永忠、张素云与开发商之间上房时的交接过程，在房屋买卖合同中也不会出现西南证券方确认的附件三。
四、涉案房屋照明平面图、商业接地平面图、弱电、消防、屋顶防雷平面图、给水排水消防平面及系统图、自动喷水平面及系统图各一张，曲永忠、张素云以此组证据证实：1、从该证据可看出相邻六套房屋均为独立单元，其基本结构如下：独立的入户门一楼通往二楼的楼梯，一楼卫生间以及各楼层独立的给排水、弱电、照明、消防、消防喷淋，上述设施是开发商竣工时的原有状态；2、西南证券交还给曲永忠、张素云的房屋应该按照上述设备设施交还并且经相关部门验收合格，尤其是消防设施必须经过消防主管部门验收；3、商业首层即一楼消防主管道的直径为100，在第二间房屋变径为80，入户后变径为50，以及涉案房屋喷淋头的数量间距布局、给水系统排水系统管道布局和照明系统线路布局。从该施工图可以看出一楼楼梯的宽度单项为2.3米（含扶手），二楼楼梯宽度为1.6米（含扶手），因此西南证券恢复被拆毁的楼梯时应按照图示标准，对水系统恢复应按照图示标准恢复上下水及末端排水消防用水。
五、荣盛（徐州）房地产开发有限公司2016年9月13日出具的《房屋交付状态说明》一份，内容为：由我公司开发的位于江苏省徐州市泉山区二环西路43号荣景盛苑A区8-1-102至107号房屋，交付时的状态为毛坯房，该房屋每套由一二层各一间组成，首层通过混凝土楼梯通往二层，每套有独立的入户门进入。基本设备：首层配套有卫生间，内有自闭式冲洗蹲式大便器，红外线感应龙头洗手台盆、拖布池、上下水系统；每套房屋配有给排水系统、照明系统、消防系统、消防喷淋系统。各系统主要设备材料与图纸首页所附“主要设备材料表”一致。荣景盛苑A区8-1-102#与103#、104#与105#、106#与107#房屋首层无通道，每套房屋为独立单元。房屋交付时间为2010年12月30日。特此说明。曲永忠、张素云以此证据证实西南证券接收房屋时的结构和设施以及设施设备的材料标准，证明曲永忠、张素云上房时间为2010年12月30日，西南证券确认的毛坯房附图的签字时间为2010年12月20日，起租时间为2011年1月1日，证明西南证券接收房屋状态为开发商交付曲永忠、张素云的状态。
六、曲永忠（江苏省徐州市泉山区二环西路以东荣景盛苑A8-1-104、A8-1-105室房屋所有权人）与踪卓于2016年8月21日的电话通话录音一份，内容包括：（曲）“当时你在那边工作的时候，都是非常正规的，当时我们散户，包括沈行长、李行长那边。”（踪）“嗯，对。”（曲）“我们一起交给你的时候，我们刚拿到的房子是一个毛坯房，我的印象是连上房通知书你当时都是问我们要的，那个都交给你们了对不对？”（踪）“应该有，应该有。”（曲）“应该有的是不是，我就问一下子，当时毛坯房交给你，当时应该是水、电，我们每一户都有楼梯，连消防，我的印象都是非常非常齐全的交给你的。我就想咨询你下，接收以后你留底了吗？”（踪）“我有一个文件夹，是租房子的，我有……”（曲）“当时接收的时候你接收的，你清楚这个情况对不对？”（踪）“对对对，我清楚。”……（曲）“……是哪一年你交给她的，我忘了，你走的时候是哪一年？”（踪）“我13年走的。”……（曲）“我们交给你这个毛坯房的情况都是清楚的，实际上这一块呢，你不租我的房子，我们文件上有规定的，你恢复我原状就行了，对不对。她现在给我造成的损失大了，这都不能说了，逼着我们跟她到法庭讨个说法吧。”（踪）“她要把电起了，原来是这个电压容量不够，从别的地方，从配电室单扯了一块。”（曲）“现在问题在哪呢，她把室内的线，就是那个照明线搬走以后呢，砸的，破坏性的，搞的实在是……”（踪）“你是把办公桌椅家具搬走之后，你应该留那个不动的，你可以把你的配电柜拿走。”（曲）“是这样的，所以说这个事情呢，我们三户感觉到一起租给你的，我们一起跟她交涉这个事情，她根本就不理我们这个事情……”曲永忠、张素云以此证据证实：1、曲永忠、张素云是以上房时的毛坯房交付给西南证券的，西南证券应按照此标准退还曲永忠、张素云房屋，结合证据一可以确认踪卓是西南证券2010年11月10日至2013年3月14日期间的负责人，是本次房屋租赁合同西南证券方的合意人；2、证明踪卓在录音笔录中明确肯定西南证券持有租赁合同及上房通知原件，结合证据三、四，西南证券负有恢复原状的责任，恢复原状的状态为证据三、四。
经质证，西南证券认为：1、证据一与本案没有关联性，只能证明房屋竣工时的状态，不能证明租赁时的状态。照片没有拍摄时间，西南证券交付给曲永忠、张素云的房屋状况不是照片中的状况，西南证券已将房屋予以清理，照片不能反映房屋现状。2、对证据二的真实性无异议，但是与本案没有关联性。涉案租赁合同的主体是曲永忠、张素云与西南证券，而不是西南证券的下属营业网点。3、对证据三《商品房买卖合同》部分真实性没有异议，但是与本案没有关联性。《商品房买卖合同》的当事人是本案曲永忠、张素云和开发公司，西南证券并不是该合同的当事人，合同中的条款对于本案所审理的房屋租赁纠纷并不具有约束力，曲永忠、张素云也不能以该合同中的条款主张权利，因为《商品房买卖合同》中的条款并不当然是房屋租赁合同的条款。对于曲永忠、张素云提到的附件三，该附件三所署的时间是2010年12月20日，而涉案的租赁合同签署时间是2011年1月21日，因此该附件三并不当然就是涉案租赁合同的组成部分，同时请求法庭予以关注的是涉案合同的主体是曲永忠、张素云和西南证券，而曲永忠、张素云刚才提供的附件三上标明的主体是西南证券淮海西路营业部，而该主体并不是租赁合同的主体，同时所加盖的印章上在印章的最下面有一行字注明“本章签合同无效”。即便所加盖的印章属实，基于印章本身所显示的内容以及加盖印章的主体和签订合同的时间都已经标明该附件三并不是西南证券所确认的可以作为涉案合同组成部分的附件三。4、对于证据四西南证券认为与本案没有关联性。请求法庭予以关注的是在涉案房屋租赁合同中并未约定曲永忠、张素云要将证据四中显示的内容和资料交付给西南证券，事实上双方之间也并未就此进行交接。既然合同没有约定，曲永忠、张素云也没有交付，在本案中曲永忠、张素云要求依据该组资料来请求法庭判令西南证券将房屋恢复至资料显示的状态没有合同依据和法律依据。5、对证据五有异议，房屋交接状态应以交付时交接手续上显示的内容为准，而非事后说明。6、对证据六的真实性有异议，这实际上是曲永忠、张素云提供的踪卓的证人证言，在踪卓没有出庭的情形下西南证券无法确认录音中与曲永忠说话的人就是踪卓本人，而且曲永忠、张素云也已经确认踪卓早已自西南证券处离职。对该组证据的合法性也有异议，没有证据证实曲永忠、张素云在对通话进行录音时已经取得了录音对象的许可。曲永忠、张素云整理的录音资料的第4页第15行至21行对话内容中，通过曲永忠自己的陈述可以看出本案发生的真正原因并不是说合同约定西南证券应当将房屋恢复至毛坯状态后交还给曲永忠、张素云，而是曲永忠、张素云认为西南证券将不应当搬走的装饰物品搬走了，进而引起双方之间的纠纷发生，那么曲永忠、张素云自认是应当留下不动的搬走动的，这个自认和西南证券抗辩观点实质上是一致的。
西南证券为证实其反驳主张，还向一审法院提交涉案房屋租金发票及租金支付凭证一组，共九张。西南证券以此组证据证实在租赁合同履行期间，其按照合同约定按季向曲永忠、张素云支付租金，在租金支付之前曲永忠、张素云应当向西南证券交付租金发票。在长达五年的租赁期间内，曲永忠、张素云共计向西南证券出示了二十份租赁费发票，就是说曲永忠、张素云在租赁期间内至少二十次到达了租赁房屋内，对于租赁房屋内的现状曲永忠、张素云不可能不知情，所以曲永忠、张素云在诉状中陈述在2016年4月1日办理交接时才发现室内存在改造的情形是不真实的，曲永忠、张素云对房屋的状况及西南证券使用房屋进行的改造和装修是明知和认可的。
经质证，曲永忠、张素云认为：对上述证据的真实性认可，但不能支持西南证券的主张。支付凭证系通过银行汇款转存的，因此西南证券提出的曲永忠、张素云对其涉案房屋改造及现状是认同的观点是其单方的臆测，与事实不符。
一审法院认为，曲永忠、张素云与西南证券签订的《房屋租赁合同书》及《关于〈房屋租赁合同书〉的补充协议》合法有效，对双方均产生约束力。租赁期间届满，西南证券应当按照合同约定的交付条件向曲永忠、张素云返还租赁物，西南证券不返还租赁物或者返还的租赁物不符合约定条件的，应当承担将租赁物恢复至符合约定的状态或赔偿损失的责任。
一、关于西南证券向曲永忠、张素云返还的租赁房屋应符合何种状态的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，西南证券作为从事证券经营的从业者，租赁曲永忠、张素云等人房屋的目的是为了经营证券业务，其接收承租的房屋进行必要的改造和装修具有合理性，且具有合同依据（《房屋租赁合同书》第4.3条“租赁期间，房屋使用权归乙方……并有权根据使用需要对室内结构进行改造”），但西南证券在对承租房屋进行改造和装修的过程中拆除了承租房屋原有楼梯和不同出租人房屋之间的界墙，虽然是基于实现合同目的的需要，却忽视了其租赁的房屋属于不同所有权人的事实，导致合同期限届满后原所有权人无法行使房屋的权利，应属于改变租赁物性质的行为；而依双方签订的《房屋租赁合同书》第1.3.3条的约定，租赁合同届满西南证券向曲永忠、张素云交还的房屋状态应与曲永忠、张素云将出租的房屋交付给西南证券时的状态相一致（《房屋租赁合同书》第1.3.3条“该房屋现有装修及设施、设备情况详见附件3，作为甲方交付乙方使用房屋和乙方在合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”），西南证券虽然对合同中指向的附件3不予认可，但根据本院查明的事实，曲永忠、张素云与西南证券在荣盛（徐州）房地产开发有限公司向曲永忠、张素云交付涉案房屋前即进行磋商，涉案房屋上房后由西南证券下属的西南证券淮海西路营业部直接接收，因此西南证券在涉案房屋租赁期限届满向曲永忠、张素云交还的房屋应当符合曲永忠、张素云与荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其相应附件约定的条件，故曲永忠、张素云要求西南证券将承租房屋恢复原状进行交付的诉讼请求具有合同及法律依据，予以支持。
二、关于西南证券应否向曲永忠、张素云赔偿租金损失的问题。
西南证券虽然在涉案房屋租赁期限届满向曲永忠、张素云发出了腾空房屋的通知，但因其在承租期间对承租的房屋进行了改变租赁物结构和性能的改造致使涉案房屋丧失了独立性，且其搬离涉案房屋时进行了破坏性的拆除，特别是其拟向曲永忠、张素云交付的房屋不符合双方约定的条件，故曲永忠、张素云拒绝对涉案房屋进行接收具有正当性，在西南证券适当交付及曲永忠、张素云不能有效利用涉案房屋期间基于涉案房屋所产生的损失西南证券应予以赔偿。考虑到曲永忠、张素云购买房屋后用于出租的事实，曲永忠、张素云在本案中要求西南证券赔偿2016年4月1日至西南证券实际交付符合合同约定的房屋之日租金损失的请求，符合法律规定，予以支持。曲永忠、张素云要求西南证券按照《房屋租赁合同书》3.1约定的最后一年租金294000元为基数，以五年租期内租金的年均递增水平103.2%为标准向其支付上述期间的租金损失，考虑双方在《房屋租赁合同书》约定的租赁期满后又以《关于<房屋租赁合同书>的补充协议》的方式续租三个月，续租期间租金共计73500元，与《房屋租赁合同书》约定的第五年租金294000元按季度计算的数额相一致，故酌情按照年租金294000元为标准支持曲永忠、张素云20**年4月1日至实际交房之日的租金损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、西南证券股份有限公司于判决生效后三十日内将位于江苏省徐州市泉山区二环西路43号荣景盛苑A区8-1-104号、8-1-105号房屋按照荣盛（徐州）房地产开发有限公司与曲永忠、张素云签订的《商品房买卖合同》及其相应附件约定的条件恢复原状，并将上述房屋返还给曲永忠、张素云；二、西南证券股份有限公司于判决生效后三十日内赔偿曲永忠、张素云租金损失（以年租金294000元为标准，自2016年4月1日起计算至实际交房之日止）。三、驳回曲永忠、张素云的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人西南证券提交三张现场图片，证明目前的房屋的现状。1.所谓破坏性的只是室内隔墙上面的，对整体装修是没有影响的。2.房屋门前有出租出售启示，证明被上诉人已经对外进行招租和出售，但由于价格没谈妥，所以至今仍保持原来的现状，并非是上诉人没有恢复原状而造成的。被上诉人曲永忠、张素云质证认为，1.该图片不是新证据，在一审中上诉人曾谈到此事但为举证，因此应按照举证不能处理。2.该照片既无时间又无地址参考点，无法确认其关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人是否存在违约行为。2.违约责任如何承担。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于上诉人是否存在违约行为的问题。本案双方当事人于2011年1月21日签订的《房屋租赁合同书》第一条第1.3.3项约定，该房屋现有装修及设施、设备情况详见附件3，作为甲方交付乙方使用房屋和乙方在合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。被上诉人虽未提交附件三，但双方在一审庭审中均认可涉案房屋在租赁初期交付时系独立成间。同时，2016年9月13日案外人荣盛（徐州）房地产开发有限公司出具的《房屋交付状态说明》中载明：“由我公司开发的位于江苏省徐州市泉山区二环西路43号荣盛景苑A区8-1-102至107号房屋，交付时的状态为毛坯房，该房屋每套由一二层各一间组成，首层通过混凝土楼梯通往二层，每套有独立的入户门进入。……每套房屋配有给排水系统、照明系统、消防系统……荣盛景苑A区8-1-102#与103#、104#与105#、106#与107#房屋首层无通道，每套房屋为独立单元。”但一审法院现场勘验笔录记载，现场除一层最南侧一间系独立间，其余五套是打通的。二楼看出六套房屋，二层全部相通。由此，上诉人所返还给被上诉人的房屋中的楼梯被拆除，且房屋之间是打通的状态并非是《房屋交付状态说明》载明的每套房屋相互独立。上诉人虽主张其改建等装饰装修行为所形成添附结果属于善意添附，但上诉人的拆除楼梯及拆建的行为已经改变了房屋交付时每套房屋相互独立的状态。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。同时，第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，即便被上诉人同意上诉人对涉案房屋进行改建、添附，但双方当事人对返还的租赁物有约定，应当从其约定。上诉人返还给被上诉人的房屋不符合房屋租赁合同签订时的状态，上诉人存在违约行为。
二、关于违约责任如何承担的问题。《房屋租赁合同书》第九条第9.1项约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。上诉人返还的房屋与交付时的状态不相符，导致被上诉人无法将房屋出租，虽然上诉人二审期间提供照片三张证明被上诉人对外出租涉案房屋的事实。但该照片不能证明该房屋在返还时符合双方之间合同约定，故对于该证据本院不予采信。涉案房屋交付时丧失独立性，被上诉人有权拒绝接收不符合返还约定条件的房屋。在此期间的房屋租金损失应由上诉人负担。一审法院参照双方合同约定的年租金标准酌定被上诉人要求恢复涉案房屋原状期间的租金损失并无不当。本院予以确认。
综上所述，上诉人西南证券的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人西南证券股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 廖伟巍
审判员 张 伟
二〇一七年六月六日
书记员 郁梦晨