贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5255号
上诉人（原审原告）:中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区管理委员会26层23号房。
法定代表人:李凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。
被上诉人（原审被告）：叶利菊，女，1985年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称中天城投金融中心公司）因与被上诉人叶利菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中天城投金融中心公司上诉请求：1、撤销原判第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金32000元；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原判将被上诉人未能获得银行贷款认定为不可归责于双方当事人的原因系事实认定错误。被上诉人在明知自身负债较高的情况下，在选择购房款支付方式时应充分考虑自身客观条件，意识到贷款不能所产生的法律后果；上诉人在房屋销售过程中并未向被上诉人作出能够办理贷款的承诺；因为被上诉人负债过高且未能提供财产证明或银行流水导致银行拒贷，未能获得贷款的原因应归责于被上诉人。2、原判将《补充协议》中双方对违约金的约定认定为格式条款系适用法律错误。《合同法》第四十条关于“加重对方责任”的情形应当仅为合同责任，并不包含违约责任。本案中被上诉人的合同责任是通过银行贷款向上诉人支付尾款，《补充协议》对违约金的约定并不会加重被上诉人贷款及支付尾款的责任及义务，不会增大被上诉人贷款不能的风险。3、原判酌情支持的违约金明显过低，不能弥补因被上诉人逾期付款给上诉人造成的损失。即使法院认定双方约定违约金过高应进行适当调整，也应根据上诉人的损失进行调减，参照同期同类贷款利率计算，从上诉人委托律师发函之日至原判下判前利息也达20411.11元，原判仅支持3200元明显过低。
叶利菊辩称，不能贷款的责任不在被上诉人，是由于上诉人工作人员工作疏忽造成；售房时上诉人销售人员就已经知晓被上诉人负债，仍保证可以贷款；被上诉人并未向上诉人提示有《补充协议》，签订合同后被上诉人也未能收到合同及《补充协议》；被上诉人接受一审判决的违约金，上诉人一直未将被上诉人的房款退还，产生的利息足以弥补上诉人受到的损失。
中天城投金融中心公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2013年12月23日签订的编号为“金融14063”的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金32000元；3、判令被告协助原告办理位于贵阳市观山湖区××与××西北角贵阳国际金融中心一期商务区13，14栋（14）1单元7层15号房屋的预购商品房预告登记和商品房买卖合同备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月29日，原告作为出卖人与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区××与××西北角贵阳国际金融中心一期商务区13，14栋（14）1单元7层15号房屋，房屋建筑面积76.34平方米，总房款为644233元。合同另有如下主要约定：1、第八条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计324233元，余款320000元以银行按揭支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；2、第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自收到解除合同之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付款；3、《补充协议》第三条对合同第八条补充如下：关于银行按揭付款方式的约定，（1）买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任；如买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起三个日历日内领取本合同（逾期视为已领取，以出卖人办理预告登记时间作为领取合同之日），在领取本合同之日起60个工作日内办理完贷款手续，并将房屋余款全额划到出卖人账上（不限于以贷款方式或自筹资金的方式支付），逾期视为违约；如买受人在上述时间不能将房屋余款全额支付至出卖人账户的，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议；（2）买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议；如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。
上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后填报了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号为Y14067333）并经贵阳市住房和城乡建设局备案，合同载明的预售房屋于2014年10月22日办理了预购商品房预告登记（预告登记号为筑房预观山湖字第Y1485436号）。合同签订当日，被告向原告支付了诉争房屋首付款324233元。在办理诉争房屋的银行按揭贷款支付余款过程中，因银行审批未通过，银行按揭贷款手续一直未能办理。2014年12月29日，原告曾按照合同中被告指定的地址向其邮寄了《客户告知函》。2015年4月10日，原告按照上述地址向其邮寄《律师函》，内容为告知被告其未按约支付购房款，已构成违约，催告被告主动向原告提交办理银行按揭材料并到指定银行（光大银行）办理按揭贷款手续，并从逾期之日起支付违约金至全款付清；若被告在接到本函后5日内仍拒绝或怠于履行支付余款，原告将解除与被告签订的合同，并追究违约责任。后银行仍未审批通过被告的银行按揭贷款手续，被告也未履行支付购房余款与违约金，原告遂起诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告未能按照合同约定办理购房款余款的银行按揭贷款手续，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，现原告诉请解除合同，符合法律规定，对原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，予以支持。原告在诉请中将合同签订的时间2014年8月29日书写为2013年12月23日及2013年8月29日，但按其提供的《商品房买卖合同》中载明的签订日期为2014年8月29日，则原告的诉请应属笔误，予以纠正。原告要求被告承担违约金32000元，系依据双方《补充协议》第三条补充《商品房买卖合同》第八条所约定的情形，即买受人申请银行贷款获批金额低于申请金额，差额部分无法补足而致使合同解除的，买受人按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金。但根据庭审查明，被告选择银行按揭贷款方式支付余款，而据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，选择担保贷款方式支付购房款余款的，商品房担保贷款合同未能订立的原因分为归责于当事人一方原因和不可归责于当事人双方的事由两种，本案中，原告未举证证明银行未能办理购房款余款的银行按揭贷款手续的具体原因，无法判断不能办理该房的银行按揭贷款手续系当事人一方原因还是不可归责于双方当事人的事由，现原告将不能办理银行按揭贷款手续的原因完全归责于被告个人显然不妥。此外，双方在《补充协议》中虽约定了若银行获批的按揭贷款额低于买受人的申请金额，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，但上述条款系原告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与被告协商，具有格式条款性质，在被告选择以担保贷款的方式支付购房款尾款的情况下，银行获批的按揭贷款额低于买受人的申请金额，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金显然加大了买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定对被告无效，故原告要求被告承担违约金32000元的主张，不予采纳；但从本案的具体情况来看，被告在知晓银行按揭贷款手续不能办理之后，经原告催促，未积极配合处理善后事宜，其自身存在一定过错，应承担相应责任，基于此，酌情确定被告向原告支付违约金3200元。原告要求被告配合办理房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续并承担全部费用，本案系商品房预售合同纠纷，根据商品房预售的相关规定，预售商品房所办理的备案、预告登记等手续，合同解除后应予注销，被告应当配合，对原告的相关请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司与被告叶利菊于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（预售合同登记号为Y14067333）；二、被告叶利菊于本判决生效之日起三日内支付原告中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司违约金3200元；三、被告叶利菊于本判决生效之日起十日内配合原告中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司办理位于贵阳市观山湖区××与××西北角贵阳国际金融中心一期商务区13，14栋（14）1单元7层15号房屋的商品房预售合同备案登记的注销手续及的预告登记注销手续并承担全部办理注销手续费用。案件受理费减半收取300元，由被告叶利菊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人确认双方合同已经解除，上诉人已退还被上诉人购房款304233元，尚余20000元未退还，诉争房屋已经办理完商品房预售合同备案登记注销手续及预告登记注销手续。
本院二审经审理查明其余事实与原判一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。被上诉人在《商品房买卖合同》签订后已按照约定提交了办理银行按揭的相关资料，但银行未批准给予被上诉人贷款，致使被上诉人无法按合同约定以按揭贷款方式支付剩余房款，并导致合同不能继续履行，其责任不可归责于双方。上诉人主张系因被上诉人的原因导致未能获得银行按揭贷款，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。双方签订的《补充协议》第三条是对《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”的补充，而付款方式及期限系《商品房买卖合同》中的主要条款，上诉人作为专业从事房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上再在合同正本中作出详尽的约定，但上诉人与被上诉人并未就如果贷款申请未获批准应如何付款进行协商，而是以格式合同的方式进行约定，该补充约定不能代表双方已就此形成合意，加重了购房人的义务，原判认定该约定系格式条款且无效并无不当，本院予以维持。本院对上诉人关于该条款仅限于对违约责任的约定并未对合同责任进行约定不属于格式条款的主张不予支持。因上述条款无效，故上诉人与被上诉人之间应按照《商品房买卖合同》第八条及第十条的约定处理双方的付款问题。原判判令被上诉人支付上诉人违约金3200元，因被上诉人予以认可，本院从其自愿予以维持。原判判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并判令叶利菊承担办理商品房预售合同备案登记的注销手续及预告登记注销手续的费用，因各方当事人均未对此提出异议，本院予以维持。
综上所述，中天城投金融中心公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；但原判将上诉人中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司的名称误写为“中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司”不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初657号民事判决第一项为：解除中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司与叶利菊于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（预售合同登记号为Y14067333）；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初657号民事判决第二项为：叶利菊于本判决生效之日起三日内支付中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司违约金3200元；
三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初657号民事判决第三项为：叶利菊于本判决生效之日起十日内配合中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司办理位于贵阳市观山湖区林城路与长岭路西北角贵阳国际金融中心一期商务区13，14栋（14）1单元7层15号房屋的商品房预售合同备案登记的注销手续及预告登记注销手续并承担全部办理注销手续费用；
四、驳回中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费600元，由中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 柳 凡
审判员 冯文婷
二〇一六年十二月二十七日
书记员 杨兴平