吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2424民初第289号
原告：夏玄德，男，汉族，1976年12月20日出生，无职业，现住址汪清县。
原告：王焕荣，女，汉族，1951年11月24日出生，退休工人，现住址汪清县。
委托代理人：夏培万，男，汉族，1945年12月6日出生，无职业，现住址汪清县。
原告：夏龙鑫，男，汉族，1998年7月3日出生，学生，现住址汪清县。
法定代理人：夏孟德，男，汉族，1975年4月10日出生，无职业，现住址汪清县，系原告夏龙鑫父亲。
委托代理人：夏玄德，男，汉族，1976年12月20日出生，无职业，现住址汪清县。
被告：汪清县兴达房地产开发有限公司。
住所地：汪清县。
法定代表人：孙晓伟，系该公司经理。
委托代理人：彭赞文，男，汉族，1982年9月20日出生，该公司副经理，现住址汪清县。
原告夏玄德、王焕荣、夏龙鑫诉被告汪清县兴达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月7日作出（2013）汪民二初字第38号民事判决，已经发生法律效力。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）延中民监字第76号民事裁定，裁定该案由中院提审。2016年3月24日延边州中级人民法院作出（2016）吉24民再2号民事裁定，认为原审判决事实不清，撤销原审判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告夏玄德、原告王焕荣及其委托代理人夏培万、原告夏龙鑫的法定代理人夏孟德（中途退庭）及其委托代理人夏玄德、被告汪清县兴达房地产开发有限公司的委托代理人彭赞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：原告家原有靠主街的三套房屋，房证名分别是王焕荣、夏龙鑫、周红亮（买房时没有过户）。2010年被告汪清县兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达公司）开发丹华公司东侧棚户区工程，2010年12月16日，被告兴达公司承诺锦佳花园10号楼、11号楼、12号楼靠主街，原告家的房屋在10号楼也就是现在7号楼位置。被告称由于图纸还没出来，无法确定具体的楼房位置，所以原告夏玄德与被告兴达公司签订的“回迁协议”没有具体位置。回迁协议约定：被告补偿给原告家四套房屋，两个一楼80平方米的门市房在11号、12号楼，两个二楼70平方米的住宅在9号楼、11号楼，且不靠大山。原告已经履行合同所规定的全部义务，2011年11月30日房屋竣工验收后，原告发现11号楼、12号楼的位置在小区中间，并且一楼都是车库没有门市房，而靠街边的楼号变为6号、7号、10号。开发商恶意变更楼号，致使原告家现在只得到9号楼70平方米的住宅一套，另一套70平方米住宅竣工后发现有重大瑕疵，双方多次协商未果故没有接房。被告至今没有履行两套门市房和一套70平方米住宅的交付义务，原告多次找被告也未协商成，为维护合法权益特诉诸于法院。诉讼请求：1.判令被告履行合同，给付三原告原房屋位置两套80平方米的临街门市房，替换符合约定没有瑕疵的一套70平方米二楼住宅；2.判令被告赔偿门市房租金损失180788.80元（2011年12月1日至2016年12月9日，每日98.60元），逾期按市场价计算至房屋交付时止；3.判令被告给付因有瑕疵而没有履行70平方米住宅延期违约费1000.00元，房屋租金损失45000.00元（2011年12月1日起至2016年12月9日，每月750.00元）。
庭审过程中，三原告变更诉讼请求，将上述诉讼请求第一项变更为给付三原告按照原房屋位置临街门市房现在的市场价格每平方米7000元补偿160平米，共计112万元；因二楼70平方米住宅存在瑕疵，要求被告按照该房屋的瑕疵程度额外补偿10万元。
被告兴达公司辩称：（一）原告所述与事实不符，其所持有的协议是被涂改，亦是无效的。被告签订的所谓“回迁协议”不是自愿，当时是为了骗取原告及早搬迁的无奈之举，是在原告的胁迫下所签，损害了国家利益和其他拆迁户的利益。2010年县政府决定将丹华公司东侧的棚户区改造工程交由被告承建，同年9月30日，拆迁办向原告家下发了（2010）第002号拆迁通知书，明确告知签订补偿协议和搬迁期限，但原告接到通知书后当起了“钉子户”。县拆迁办为此做了大量工作和努力，经多次协商原告依然无动于衷，被告考虑到构建和谐社会从稳定大局出发，没有提出强拆申请，仍然积极地与原告沟通协调，并且还做了很大让步，但还是没有说服原告。2010年12月16日，原告不搬迁的行为已经严重影响到工程进度和整个棚户区改造工作，被告在无奈以及原告的胁迫下签订了所谓的“回迁协议”，其既损害了被告的利益，也损害了国家的利益，故此协议是无效的；所谓的“回迁协议”还损害了社会公共利益。棚户区改造是政府行为和民心工程。该协议损害了拆迁人及大多数被拆迁人的利益，也就是损害了社会公共利益，这样的合同实质上违反了社会主义公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序；所谓的“回迁协议”违反了行政法规的强制性规定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定：“应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”“回迁协议”没有按照该条规定计算补偿金额及所调换的房屋价格，也没有结算产权调换差价，所以该协议应确定为无效。（二）所谓的“回迁协议”显失公平，应予以撤销。原告方被拆迁房屋面积合计为166.77平方米，根据吉林省信达房地产估价有限公司的评估每平方米为1162.09元，计算后总价值为193801.74元,即使加上附属物补偿和住宅兼营业部分，也不过235759.30元。锦佳花园住宅销售平均每平方米为3500元，门市房均价为每平方米5500元。原告所谓“回迁协议”约定的两套70平方米二楼住宅，两套80平方米一楼门市房，计算后总价为137万元。两者差价如此之大，很明显该协议显失公平应予以撤销；原告迟迟不搬迁，严重影响了拆迁进度，棚户区改造工程是惠民工程，原告的举动严重损害了老百姓的利益，上百户的回迁户，如不能及时回迁，将产生严重的后果。其乘人之危使被告在违背真实意愿情况下订立的“回迁协议”应予以撤销。（三）原告所诉与事实不符。就算所谓的“回迁协议”有效，也只是约定80平方米的一楼两处及70平方米的二楼两处，并无“门市”及“不靠大山”字样，被告认为是原告后填上去的。回迁时被告按约定给付原告4套房屋，而原告以不是门市房、靠大山为由拒绝接收。目前被告已将回迁安置给原告的一楼出售，现在只能按被拆迁房屋的评估价以货币方式向其补偿；原告诉称回迁的房屋存在重大瑕疵，这是对被告声誉的严重损害，锦佳花园小区的房屋已经多个部门验收合格并予以备案，都是优良合格的房屋；原告诉称被告恶意更改楼号更是无稽之谈，楼号是根据城乡规划设计院合理布局设计后确定的，锦佳花园小区楼号从设计、施工直至验收始终都没有变过，更不存在被告恶意更改楼号这一行为；原告诉称被告让司机告诉售楼处不要外卖门市房一说并无此事，是原告未经任何人同意，强行霸占并使用了他人房屋，这种行为已被法院制止，此事与被告无关。综上所述，“回迁协议”无效，被告应按照评估机构评估的结果给原告货币补偿。（四）原告变更诉讼请求要求按照原位置临街门市现在的市场价格每平米7000元补偿160平米，支付112万元及回迁住宅瑕疵补偿10万元的主张，没有依据，不同意支付。
三原告向本院提供的证据有：
1.三原告的身份证复印件、委托代理人的身份证复印件及户口簿复印件各一份，证明三原告的主体资格及委托代理人的身份情况；
2.房权证复印件三页、卖房协议书及收款条复印件各一份，证明被拆迁的三座房屋坐落于汪清县汪清镇大川街，所有权人分别为夏龙鑫、王焕荣、周红亮。周红亮（未成年人）的父亲周同忠将该房屋卖给了夏玄德，但没有办理过户手续；
3、2010年12月16日“回迁协议”复印件一份，证明协议约定原告夏玄德用三处产权房、142平方米无证房及附属物等全部财产作价要求被告给付11号楼、12号楼80平方米一楼两处，门市；11号楼、9号楼70平方米二楼两处，不靠大山。以此协议为准，房证办夏玄德或王焕荣或夏龙鑫的名字。
4.照片三张及2011年6月24日锦佳花园房屋《回迁房屋合同书》复印件一份。证明被告交付给原告的9号楼2单元201室70平方米住宅有瑕疵，该房屋前面挡光，后面窗户缺一半，签订合同时房屋没有建好，不知房屋有瑕疵所以签订了合同，但是没有接收，也没有使用。
5、照片三张，证明锦佳花园11号楼、12号楼一楼都是车库，没有门市房。
6、延边州中级人民法院听证笔录复印件一份，证明被告主观上故意不想履行合同，原告没有违约。被告在签订合同时未提供规划图，如原告看到规划图，肯定会写明准确的回迁地址，故推定被告没有提供规划图。
7、吉林正达司法鉴定中心鉴定意见，证明原告对回迁协议当中孙晓伟的指纹是否是本人所按，申请过鉴定。
被告兴达公司向本院提供的证据有：
1、2010年12月16日“回迁协议”复印件一份，证明回迁协议上没有“门市和不靠大山”的内容。
2、拆迁通知书复印件一份，证明原告在2010年9月30日接到通知后并没有于同年10月20日之前迁出。
3、吉林省建设厅文件复印件一份，证明住宅兼营业的房屋不应按营业房计算补偿费，只能按评估价格上浮20%。
4、房屋拆迁验收协议书复印件三份，证明原告对其房屋及附属物的评估价无异议。
5、吉林信达房地产估价有限公司拆迁补偿估价报告复印件一份，证明原告的要求过高，没有事实依据。
6.《房屋回迁合同书》复印件一份，证明原告已接收两套没有瑕疵的房屋；
7.规划设计院的规划图纸复印件一份，证明锦佳花园小区楼房从设计到施工验收，楼号都没有变更过。
本院对李海军所做的调查笔录，证明2010年，李海军系汪清县城市房屋拆迁服务有限公司的工作人员，由其具体负责夏玄德、王焕荣、夏龙鑫的房屋拆迁工作。2010年汪清县拆迁服务公司受兴达公司委托对汪清县老酒厂地段进行拆迁，拆迁主体系兴达公司和被拆迁户，在李海军接触夏玄德、王焕荣、夏龙鑫进行拆迁工作时，夏培万提出要以三套房屋置换两套住宅和两套门市，因提出的要求过高，李海军将情况汇报到汪清县拆迁办，由兴达公司和被拆迁户协商，汇报后没介入，双方具体协商情况不清楚，拆迁办不备案。被拆迁户提出要求以住宅置换门市没有相关规定，但兴达公司如与被拆迁户协商一致，拆迁办不干涉，被拆迁户回迁住宅时在开发商提供的房源当中按照搬家的顺序进行选择。
本院对刘田庆所做的调查笔录，证明2010年，刘田庆与夏玄德、王焕荣、夏龙鑫系邻居，居住在其房屋后侧。2010年兴达公司开发三合村地段建楼房，刘田庆听夏培万说要以自己的房屋置换在其原房屋位置两套80平方米的门市和两套住宅，夏培万一直坚持这一条件，否则就不搬迁。回迁时没有补偿标准，就是和开发商协商。回迁户选择回迁住房是按照回迁的顺序和房屋的面积分配。
本院到汪清县锦佳花园9号楼2单元201室调查照片六张，证明在该房屋住宅室内观察，未见原告所述挡光问题。
经庭审质证，1、原告提供的第1号、2号、5号、7号证据，被告兴达公司未提出异议，本院对上述证据予以采纳。被告提供的第2号证据，三原告没有提出异议，本院对该证据予以采纳。本院对李海军及刘田庆所做的调查笔录，原、被告均未提出异议，本院予以采纳。
2、原告提供的第3号证据及被告提供的第1号证据，双方均提出异议，被告称协议中并不存在“门市”、“不靠大山”字样，其他内容没有异议，原告称协议中有“门市”、“不靠大山”字样。本院认为，原、被告提供的回迁协议均系复印件，双方都无法提供原件，根据本院对李海军、刘田庆所做的调查笔录可知，原告在拆迁时至始至终要求置换两套门市和两套住宅，认定其在与兴达公司签订协议时变更要求，同意置换车库不符合常理，且被告兴达公司作为开发企业，其在与被拆迁户签订回迁协议时，对协议原件具有保管义务，现被告无法提供原件，故应认定原告提供的回迁协议证明力大于被告提供的协议，本院对三原告提供的“回迁协议”予以采纳。
3、原告提供的第4号证据，被告对证据真实性没有异议，称房屋是由设计院设计，根据搬家顺序回迁住宅，其提供的房源不存在瑕疵。经查，该份证据无法直接证明被告提供的房源存在瑕疵。双方签订了房屋回迁协议书，被告亦认可原告未接收该房屋，故本院对这一事实予以确认。
4、原告提供的第6号证据，被告对证据的真实性没有提出异议，但称回迁时已经按照回迁协议的约定向原告提供11、12号楼一楼两处及两套住宅，原告只接收一套住宅，其他房屋以不是门市和有重大瑕疵为由拒绝接收。签订协议时给原告看过规划图，楼号位置已经明确。本院认为，根据双方签订的回迁房屋合同书证明被告已向原告履行了两套住宅，原告亦认可被告向其履行了两套住宅。被告兴达公司曾跟原告提出给其车库，原告以不是门市为由拒绝接收，本院对这一事实予以确认。
5、被告提供的第3号证据，原告对证据的真实性没有提出异议，但称因原、被告已经达成回迁协议，就不能按照该文件执行。原、被告之间已经达成回迁协议，该文件也未禁止房地产开发公司与被拆迁户之间达成超越文件规定的协议，故对该证据不予采纳。
6、被告提供的第4号证据，原告对证据的真实性没有提出异议，但称因原、被告之间已经达成回迁协议，且协议中约定以此协议为准，就不应按照评估价格认定。该份证据只能证明原告被拆迁的房屋和附属物的评估价格，并不是回迁的依据，故对该份证据不予采纳。
7、被告提供的第5号证据，原告称该报告系被告自行制作，且原告并非主张货币补偿。本院认为，回迁补偿分为货币补偿和房屋置换，原、被告之间已经达成房屋置换回迁协议，不应按照货币补偿的评估标准计算，故对该证据不予采纳。
8、被告提供的第6号证据，原告对证据的真实性没有异议，称原告只接收了一套住宅，另一套住宅存在瑕疵，未接收。原告认可双方签订了回迁房屋合同书，但原告只接收了一套房屋，另一套房屋以存在瑕疵为由拒绝接收，本院对这一事实予以确认。
9、被告提供的第7号证据，原告对证据的真实性没有提出异议，称被告在2010年8月就知道楼牌号位置，但未告知原告，使原告误认为11号、12号楼一楼为门市。因原告对该证据真实性没有异议，本院对该证据真实性予以采信。
10、本院到锦佳花园9号楼2单元201室调查的照片，被告没有提出异议，原告提出异议称，原告主张该住宅存在瑕疵是指住宅厨房的窗户因边上的门市导致比正常窗户小一半，一侧卧室窗户被左侧门市高出部分遮住，导致采光不够。原告所指的房屋瑕疵事由在房屋外才可确认，该证据系在屋内拍摄，故对该证据不予采纳。
经庭审举证、质证，本院采信的证据及双方当事人的陈述，综合认定如下事实：
2010年，汪清县丹华公司东侧的棚户区改造工程由被告兴达公司开发，建设锦佳花园小区。原告夏玄德、王焕荣、夏龙鑫所有的平房位于改造区域内，三人所有产权证房屋面积合计164.96平方米。2010年9月30日，县城市房屋拆迁公司向原告送达了拆迁通知书，限其于同年10月20日搬迁完毕，但三原告并未在期限内迁出。2010年12月16日，夏玄德代表其家庭与孙晓伟签订了1份手写体“回迁协议”。“回迁协议”复印件内容为：“甲方汪清县兴达房地产开发有限公司，乙方夏玄德。经甲乙双方协商达成如下协议：乙方用其三处产权房、142平方米无证房、附属物及搬家补偿费等全部财产一次性作价，要求甲方给予以下两项补偿：①在11号楼、12号楼80平方米一楼二处，门市；②在11号楼、9号楼70平方米二楼二处，不靠大山。补充：乙方必须在12月20日前搬迁完毕。以此协议为准，房证办夏玄德或夏龙鑫或王焕荣。”夏玄德、孙晓伟分别在该协议上签名。同日，夏玄德及其父夏培万还与兴达公司工作人员，以及县房屋拆迁公司的人员签写了房屋拆迁验收协议书，主要核算了附属物补偿价款。上述协议签订后，三原告迁出棚户区，兴达公司遂按照设计图纸进行开发建设。2011年6月24日，夏玄德与兴达公司签订了两份格式文本“《房屋回迁合同书》”，其主要载明两处住宅楼的位置在9号楼2单元2层东侧201室和9号楼3单元5层东侧501室。该格式合同其他内容空白。2011年11月份，锦佳花园小区的楼房竣工交付时，面临汪清街的楼房按照2010年8月的设计图纸标注的楼号为6号楼、7号楼、10号楼，该楼北侧在小区中间的楼号为9号楼、11号楼、12号楼。其中11号楼和12号楼的一楼均为车库，9号楼2单元2层东侧201室南北墙体连接厢房。原告只接收了9号楼3单元5层东侧501室，其他房屋以不属临街门市房和有重大瑕疵为由拒绝接收。原告夏玄德对“回迁协议”里的指纹是否为孙晓伟本人所捺申请鉴定，吉林正达司法鉴定中心出具的吉正司鉴（2014）指纹鉴字第0103号指纹鉴定书结论为：“回迁协议”复印件上红色指纹与汪清县人民法院提取捺印孙晓伟本人十指指纹样本进行对比检验，不能认定亦不能否定，无结论。
另查明，原告王焕荣与原告夏玄德为母子关系，王焕荣与原告夏龙鑫为祖孙关系。孙晓伟为被告兴达公司的法定代表人。汪清县城市房屋拆迁服务有限公司工作人员李海军具体负责夏玄德、王焕荣、夏龙鑫的房屋拆迁工作。李海军在进行拆迁工作时，夏培万提出要以三套房屋置换两套住宅和两套门市，因提出的要求过高，李海军将情况汇报到汪清县拆迁办，由兴达公司和被拆迁户协商。2010年房屋拆迁时，刘田庆听夏培万说要以自己的房屋置换在其原房屋位置两套80平方米的门市和两套住宅，否则就不搬迁。被拆迁户回迁住宅时在开发商提供的房源当中按照搬家的顺序和房屋面积进行选择。在庭审中，原、被告对锦佳花园小区门市房在2011年11月30日时间节点的市场平均估价为5500.00元每平方米达成一致意见。
本院认为，三原告的代表夏玄德与被告兴达公司法定代表人孙晓伟签订的“回迁协议”具有安置补偿合同的性质，双方签字之时合同成立。孙晓伟此行为应由兴达公司承担民事责任。双方提供的“回迁协议”内容不一致，且均系复印件，根据李海军、刘田庆调查笔录可知，原告在拆迁时至始至终要求置换两套门市和两套住宅，认定其在与兴达公司签订协议时变更要求，同意置换车库不符合常理，且被告兴达公司作为开发企业，其在与被拆迁户签订拆迁协议时，对协议原件具有保管义务，被告无法提供原件证明其主张，故应认定原告提供的回迁协议证明力大于被告提供的协议，即以三原告提供的“回迁协议”中的内容为准。“回迁协议”签订时，不排除兴达公司存有迁就的因素，但其未能举证证实导致协议无效的情形，亦未在法定除斥期间内行使撤销权利，兴达公司此项抗辩理由不能成立。该协议中确认的内容不违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，自合同成立之时有效。双方于2011年6月24日签订的《房屋回迁合同书》明确了住宅楼的具体位置，是对“回迁协议”的补充，亦有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告兴达公司已向三原告履行协议中70平米住宅两处，而协议中约定的门市已出售，造成事实上不能继续履行，原告主张赔偿损失的诉请符合法律规定，应予以支持。因回迁协议中没有约定门市的具体位置，故应按照该小区门市市场平均价格予以赔偿。但不宜按照原告提出的在原位置临街门市现在的市场价值赔偿，应以房屋竣工交付时间2011年11月30日为节点，按当时的市场平均价值予以赔偿。在庭审中，原、被告对锦佳花园小区门市房在2011年11月30日时间节点的市场平均估价为5500.00元每平方米达成一致意见，故被告应按照每平方米5500.00元的价格赔偿原告160平方米门市，即向三原告支付房屋价款880000.00元。鉴于兴达公司当时未按照合同约定履行义务，构成违约，但双方并未约定违约条款，故被告兴达公司还应向三原告支付违约利息，自2011年11月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。原告主张赔偿门市房租金损失的诉请，依据不充分，证据不足，不予支持。本案中被告兴达公司根据回迁协议及《房屋回迁合同书》提供给原告两套70平米住宅，原告接收一套，另一套以存在瑕疵为由拒绝接收，但其未能举证证明该住宅存在瑕疵，亦不能提供补偿10万元的依据，经法庭释明后不申请鉴定，原告应承担举证不能的后果，原告怠于依法及时行使权利，由此造成的损失理应自负，故对原告主张的按照二楼70平方米住宅的瑕疵程度补偿10万元和租金损失的诉请不予支持。
综上，经本院2017年第2次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告汪清县兴达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，将汪清县汪清镇锦佳花园小区9号楼2单元201室交付给原告夏玄德、王焕荣、夏龙鑫。
二、被告汪清县兴达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，向原告夏玄德、王焕荣、夏龙鑫支付房屋价款880000.00元，并支付违约利息，自2011年11月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。
三、驳回原告夏玄德、王焕荣、夏龙鑫的其他诉讼请求。
案件受理费17821.10元（三原告实际交纳3380.56元），三原告负担1840.54元（5221.10元-3380.56元），被告兴达公司负担12600.00元。指纹鉴定费3800.00元由三原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 梁明国
代理审判员 李艺兰
代理审判员 徐 健
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 金 莹