辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01636号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李享鹏。
委托代理人：杨健，辽宁新正源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市至池科贸有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路6号。
法定代表人：王莉，该公司总经理。
委托代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司（以下简称至池公司）与原审被告（反诉原告）李享鹏房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年7月6日作出（2014）甘民初字第341号民事判决，李享鹏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月5日、2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人李享鹏及其委托代理人杨健，被上诉人至池公司法定代表人王莉及其委托代理人李广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告至池公司一审诉称：原、被告双方于2011年3月9日签订了一份租赁合同，约定被告租赁原告拥有合法使用权的位于大连市甘井子区中华西路#号（华南国际商城4楼）共100平方米的店面用于经营婚庆礼仪等，租期为2011年3月28日到2013年3月27日。租金总额为人民币103，200.00元，物业费总额为68，800.00元，付款方式为2011年3月7日前付4.8万，2011年8月27日前付4万，2012年2月27日前付4.6万，2012年8月27日前付4.6万。合同签订后，原告交付店面，被告按月交付了前期租金，但从2012年8月27日起再未支付租金，也未解除合同、腾退店面。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告立即给付原告租金46，000.00元及相应利息（从2012年8月28日起按中国人民银行1至3年贷款利率6.15%计算），截止2013年12月31日为3，743.25元；2.请求判令被告从2013年3月28日起至2013年7月31日止的占用费用，按每日267元计。
被告李享鹏一审辩称：不同意原告的诉讼请求。双方在租赁合同履行过程中，由于被告租赁的华南国际商城发生火灾导致合同无法继续履行，且此次火灾给被告造成严重经济损失。
被告李享鹏一审反诉称：双方于2011年3月9日签订了一份租赁合同，被告承租华南国际商城四楼100平方米店面用于婚庆经营，租期至2013年3月27日。2012年8月1日，因华南国际商城发生火灾，导致被告无法经营并造成物品损失，被告多次向原告及大连华南国际商城有限责任公司（以下简称华南公司）要求终止合同，返还保证金、剩余租金及物业费，并就损失进行赔偿，原告均不予理会，故诉至法院，请求判令：1.原告返还履约保证金8000元，返还租金及物业费14，367.00元；2.原告承担因火灾造成的被告经营损失及物品损失。
原告至池公司一审辩称：不同意被告的反诉请求。合同履行过程中，被告尚欠原告租金及占用费11万元未予支付，因此不同意被告第一项诉求。如果被告要求原告承担火灾造成的损失，原告认为该责任属于侵权责任范畴，不应在该案中进行审理，且火灾是华南公司造成的，经过大连市消防局认定的，即便提起侵权诉讼，也应以华南公司为被告。
一审法院审理查明：2011年3月9日，至池公司（甲方）与李享鹏（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将拥有合法使用权的场地（大连市甘井子区中华西路#楼）面积100平方米的店面出租给乙方，由乙方经营婚庆礼仪等项目，租期为2011年3月27日至2013年3月27日。乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及能源费总额的10%的履约保障金，金额为8000元。租金及物业费用总额为17.2万，半年一付，2011年3月7日前支付4.8万元（含8000元履约金），2011年8月27日前付4万元，2012年2月27日前付4.6万元，2012年8月27日前付4.6万元。同时合同第2.2条约定乙方在租赁期限届满后，未经甲方书面同意继续占用租赁场所，不能视为合同延期或续订，占用期间需支付相当于本合同约定月租金的200%的占用费给甲方。
案涉场地系至池公司向华南公司承租。被告自2012年8月27日起未向原告交纳房租，且占有案涉场地至2013年7月31日。2013年8月，原告将案涉场地租给案外人徐杰使用。
2012年8月1日，大连市甘井子区中华西路#号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字（2012）6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。被告李享鹏的婚庆礼仪等经营因此次火灾造成了相应的损失。原、被告双方在火灾之后并未签署新的协议，也未就案涉房屋办理交接手续。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告双方均应按照续租意向表全面履行权利义务，即原告需向被告交付符合合同约定的房屋，被告需按合同约定如期支付租金。本案中，因火灾原因，导致被告在一段时期之内无法经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。故原告作为出租人应当承担场地维修的义务，在场地维修期间产生的租金被告不应给付。参照商城四层其他业户的维修情况，结合被告租赁的面积以及经营的项目，一审法院酌定场地维修期间为6个月（2012年8月1日至2013年1月31日），该期间的租金从被告2012年度至2013年度应给付的租金中直接予以扣除。关于2013年2月1日至2013年3月27日的租金，一审法院认为，在合同存续期间，缴纳租金是承租人的义务，且案涉场地由被告占有，故被告应全额支付，被告此前已交纳的2012年8月1日至2012年9月27日的租金原告可不予返还，直接冲抵该期间租金。关于原告主张自2013年3月28日至2013年7月31日的占用费，因被告确系占用该场地未交还，故予以支持，因原告诉求的日占用费267元少于依合同第2.2条约定计算的数额，故一审法院对原告诉求的该数额予以采纳。
关于被告主张返还的履约保证金，因双方之间的租赁合同已经终止，故无保留之必要。但因合同期满后被告仍占用案涉场所一段时间，故可用来冲抵部分被告应交纳的占有使用费，亦无返还之必要。关于被告主张原告应承担火灾造成的相关损失一节，因此次火灾对原告而言属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，原告不必承担违约责任。至于被告自火灾之后未能在案涉场地正常经营产生的相关损失，可另行起诉责任方请求赔偿。
综上理由，鉴于租期内租金已完全冲抵，故被告应给付原告占用费共计267×126-8000=25，642.00元。
至于被告是否应给付利息的问题，本案系因双方对基础法律关系认识不同而产生，从主观上看，被告不存在恶意拖欠租金的主观故意。且原、被告双方合作多年，案涉场地现仍未进行交接，为尽快化解双方的矛盾，本着公平的原则，同时考虑到双方对于损失的扩大均有一定的责任，一审法院对于原告的利息请求不予支持。同时，希望原、被告双方能够积极磋商，防止损失进一步的扩大。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百二十条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）李享鹏自判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司占用费共人民币25，642.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李享鹏其他诉讼请求。案件受理费2750元及其他诉讼费50元（原告已预付），反诉费190元（被告已预付），以上合计2990元，由原告大连市至池科贸有限公司负担2190元，由被告李享鹏负担800元。
李享鹏上诉的理由及请求是：案涉租赁合同租赁期限为2011年3月27日至2013年3月27日。因2012年8月1日发生火灾，案涉租赁合同无法继续履行，合同因不可抗力而终止。随后，李享鹏撤出租赁场地，不再使用租赁房屋，并将案涉房屋内部分物品赠送给案外人徐杰。2012年10月中下旬，徐杰进入租赁场地，在租赁房屋内经营婚纱摄影，店名更改为大连至池科贸柠檬树婚纱摄影馆。至池公司作为案涉场所的物业管理者，办公场所又与案涉房屋在同一地址，其对此是明知的。故案涉房屋在发生火灾后三个月左右已经由徐杰占有使用，且徐杰与至池公司于2013年8月补签了房屋租赁合同，李享鹏未占用案涉房屋，也未影响至池公司将案涉房屋另租他人。在案涉租赁合同未到期的情况下，至池公司同意他人使用案涉房屋，明显属于违反租赁合同，侵害了李享鹏的利益。据此，请求撤销一审判决，改判驳回至池公司一审全部诉请，支持李享鹏要求至池公司返还租金和物业费13，665.00元（17.2万元÷730天×58天）及押金8000元的反诉请求，李享鹏放弃要求至池公司承担火灾造成的经营损失和物品损失的反诉请求。
至池公司二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：李享鹏与至池公司签订的案涉房屋租赁合同约定，两年租赁期内租金总额103，200.00元、物业费总额68，800.00元，共计17.2万元，半年一付，第一年8万元，第二年9.2万元。双方当事人共同确认，李享鹏仅支付租金及物业费至2012年9月27日。
李享鹏在案涉房屋经营婚庆礼仪等项目，并在案涉房屋注册成立大连市甘井子区中华西路喜喜婚庆礼仪店，经营范围及方式为婚庆礼仪服务，摄影扩印服务，冷热饮、鲜花、工艺品零售。从双方当事人陈述及至池公司提交的案涉房屋水电费收据可以看出，李享鹏于2012年8月1日因火灾停止经营，于2013年1月1日全面恢复经营。
李享鹏在案涉房屋中经营至2013年7月末，2013年8月，至池公司将案涉房屋另行出租给徐杰使用，徐杰于2013年9月2日在案涉房屋成立大连至池科贸柠檬树婚纱摄影馆。
本院所确认的上述事实，有租赁合同、营业执照、水电费收据、工商信息查询单及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：李享鹏主张其与徐杰为业务合作关系，李享鹏从事婚庆礼仪策划，徐杰从事摄影，双方相互招揽生意，李享鹏于2012年8月发生火灾后停止经营，徐杰于2012年10月中下旬进入租赁场地，在租赁房屋内经营婚纱摄影，店名更改为大连至池科贸柠檬树婚纱摄影馆，并于2013年8月与至池公司补签了租赁合同，因徐杰持有案涉房屋钥匙，则李享鹏未向徐杰与至池公司交还房屋钥匙，故李享鹏不应承担2012年8月火灾发生后的房屋租金、占有使用费及物业费；而至池公司则主张李享鹏与徐杰为合伙人，该二人一直在案涉房屋中共同经营，2012年8月发生的火灾影响了李享鹏的经营，但2013年1月1日起，李享鹏在案涉房屋内全面恢复经营，至池公司于2013年8月方与徐杰另行签订了案涉房屋租赁合同，至池公司是依据其与李享鹏签订的房屋租赁合同主张2013年8月之前的房屋租金、占有使用费及物业费等。综合双方当事人诉辩主张及至池公司提交的案涉房屋水电费收据可知，李享鹏因火灾于2012年8月1日停止经营，于2013年1月全面恢复在案涉房屋中的经营活动。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽火灾发生原因与至池公司无关，但至池公司作为出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定用途，故李享鹏因火灾停止经营期间无需向至池公司支付租金及物业费，即李享鹏应于其全面恢复经营的2013年1月1日起向至池公司支付租金、占有使用费及物业费，但一审判决李享鹏于2013年2月1日起支付租金、占有使用费及物业费，至池公司未对一审判决提起上诉，表明至池公司服从一审判决，这是至池公司在法律规定范围内对自己诉讼权利所做的处分，本院予以照准。又因至池公司于2013年8月方将案涉房屋另行出租给徐杰，且李享鹏未提交充分证据证明其于2013年1月初至2013年7月末期间何时停止经营搬离案涉房屋，故李享鹏应向至池公司支付2013年2月1日至2013年3月27日期间的房屋租金、物业费13，863.00元（第二年度租金、物业费9.2万元÷365天×55天）及2013年3月28日至至池公司与徐杰另行签订租赁合同之前（即2013年7月31日）期间的占有使用费、物业费。2013年3月28日至2013年7月31日期间的占有使用费、物业费计算标准应参照双方租赁合同中约定的第二年度租金、物业费的标准，经计算为31，759.00元（第二年度租金、物业费9.2万元÷365天×126天）。如上所述，至池公司应返还李享鹏已支付的火灾后2012年8月1日至2012年9月27日期间的租金和物业费14，619.00元（第二年度租金、物业费9.2万元÷365天×58天），而李享鹏上诉仅请求返还该期间租金、物业费13，665.00元。由此可以看出，李享鹏上诉主张返还的2012年8月1日至2012年9月27日期间租金、物业费13，665.00元少于至池公司主张李享鹏给付的2013年2月1日至2013年3月27日期间的房屋租金、物业费13，863.00元，但鉴于至池公司未对一审判决提起上诉，并表示服从一审判决，本院对此不予调整，维持一审判决将2012年8月1日至2012年9月27日期间租金、物业费冲抵2013年2月1日至2013年3月27日期间的房屋租金、物业费的处理结果。据此，李享鹏还需向至池公司支付2013年3月28日至2013年7月31日期间的占有使用费、物业费31，759.00元。
关于李享鹏上诉请求至池公司返还押金8000元一节，本院认为，一审判决至池公司返还8000元履约保证金，并无不当，且至池公司亦表示服从一审判决，本院对李享鹏此项反诉请求予以支持。
关于李享鹏上诉主张系徐杰于火灾后的2012年10月中下旬进入案涉房屋经营婚纱摄影，并变更店名为柠檬树婚纱摄影馆，李享鹏于火灾后已停止经营，故李享鹏不应承担火灾后的房屋费用一节，本院认为，第一，双方当事人共同确认火灾前李享鹏与徐杰一直共同在案涉房屋中从事经营活动，且李享鹏自述其从事婚庆礼仪策划，徐杰从事摄影。又因李享鹏在案涉房屋注册成立的喜喜婚庆礼仪店的经营范围既包含婚庆礼仪服务，又包含摄影扩印服务。根据日常生活经验，婚庆礼仪服务亦包含婚庆当日的摄影、摄像等服务。第二，李享鹏未提交充分证据证明其在火灾后停止与徐杰的业务合作关系，且徐杰于2013年8月才另行与至池公司签订租赁案涉房屋的合同。从李享鹏二审期间提交的徐杰在案涉房屋成立的柠檬树婚纱摄影馆工商信息查询单亦可知柠檬树婚纱摄影馆注册日期为2013年9月2日，而非如李享鹏所述，徐杰在2012年10月中下旬既已独立经营，并更名为柠檬树婚纱摄影馆。第三，至池公司与李享鹏于火灾前签订了案涉房屋租赁合同，如前所述，李享鹏与徐杰一直共同在案涉房屋中从事经营活动，在李享鹏未提交充分证据证明其已于火灾后通知至池公司李享鹏已停止与徐杰的业务合作关系，且李享鹏已撤离案涉房屋的情况下，至池公司无义务辨明李享鹏与徐杰是否继续合作，并有权依据至池公司与李享鹏签订的房屋租赁合同向李享鹏主张租金、占有使用费及物业费。故对李享鹏此项上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第341号民事判决第三项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第341号民事判决第二项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第341号民事判决第一项为：李享鹏自本判决发生法律效力之日起十日内给付大连市至池科贸有限公司房屋占有使用费、物业费31，759.00元；
四、大连市至池科贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还李享鹏8000元履约保证金；
五、驳回大连市至池科贸有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2750元、其他诉讼费50元，一审案件反诉费190元，合计2990元（大连市至池科贸有限公司预交2800元、李享鹏预交190元），由大连市至池科贸有限公司负担2258元，李享鹏负担732元；二审案件受理费2750元（李享鹏预交），由大连市至池科贸有限公司负担2220元，李享鹏负担530元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年十二月二十二日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。