浙江省杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0102民初44号原告：浙江省浙能房地产有限公司，住所地：杭州市上城区凤起路108号。法定代表人：柴锡强，董事长。委托诉讼代理人：吴浙玲，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱坤，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。被告：杭州弘本正物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪街道马塍路31号南楼101室。法定代表人：姜海涛，总经理。委托诉讼代理人：章璐琼，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会，住所地：杭州市上城区翰林街76-78号。负责人：戚雅妹。委托诉讼代理人：孙中原，浙江泰杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。原告浙江省浙能房地产有限公司（浙能公司）与被告杭州弘本正物业管理有限公司（以下简称弘本正公司）、杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会（老浙大社区居委会）返还原物纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告杭州弘本正物业管理有限公司下落不明，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月15日、7月13日两次公开开庭进行了审理。原告浙能公司的委托诉讼代理人吴浙玲、邱坤，被告弘本正公司的委托诉讼代理人章璐琼（未参加6月15日庭审），被告老浙大社区居委会的委托诉讼代理人孙中原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙能公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告弘本正公司腾退并返还翰林花园3幢204室房产（面积149.17㎡）；2.判令两被告连带向原告支付2010年7月1日起至今的占有使用费245269元（暂计算至2016年12月31日）；3.本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告连带向原告赔偿2010年7月1日起至2017年5月17日止擅自占有房屋所造成的经济损失268132元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年12月31日，原、被告就杭州市上城区翰林花园3幢204室房屋借用事宜达成口头借用约定，两被告借用该房屋作为被告弘本正公司的员工临时住宿用房，后续借至2010年6月底。借用期满后，被告弘本正公司一直未能返还该房屋，原告多次通知、协调，均未果。2017年5月17日，由于被告弘本正公司结束了对案涉房屋所在小区的物业服务，居住在该房屋内的员工亦已搬走，原告在被告老浙大社区居委会的协调下收回房屋。被告弘本正公司辩称，一、原告主体不适格。本案案由为返还原物纠纷。返还原物纠纷指的是权利人请求无权占用动产或者不动产的人返还该物的纠纷，被告弘本正公司没有非法占用案争房产，且原告提供的《建设工程规划许可证》、《验收合格证》、《验收报告》等均并不能证明其是案争房屋的产权人，不动产的权属证明应当以不动产的登记部门为证明依据，原告提供的材料只是开发商办理产权权属证明的材料，证明其是本案房屋的所有权人，不能证明其有权行使因案涉房屋而产生争议的权利。被告弘本正公司使用该房屋是合法合理，在物业服务区间不构成非法占用。二、2009年12月底，在前物业新鸿物业公司服务合同到期后，翰林花园陷入物业瘫痪时，被告弘本正公司系社区代为行使业委会权利招进的紧急物业，是临时托管单位。基于这种情况下：被告弘本正公司需要说明以下几点：(弘本正公司自入驻翰林花园，为全体业主提供物业服务期间，没有和原告有过任何交集和接触，亦没有基础法律关系的存在；(法律规定居委会在翰林花园的此种情况下可以代为行使业委会权利，被告弘本正公司入驻后，都是与被告老浙大社区居委会接触，被告老浙大社区居委会的权利主体合法有效，被告弘本正公司所用的物业用房及保安宿舍都是被告老浙大社区居委会安排作为物业管理用房，被告老浙大社区居委会与原告是否有其他约定与被告弘本正公司无关；(被告弘本正公司自始至终都认为案涉房屋是物业管理用房，广义的物业管理用房包括员工宿舍特别是对于24小时轮值的保安宿舍，基于其岗位特殊性，一般的小区都会提供。另外根据《浙江物业管理条例》第二十六条规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，除去此房屋，原告仅有20平不到的机动车库用于办公；④直到被告弘本正公司在2016年12月31日退出小区时，原告以及被告老浙大社区居委会没有任何人和弘本正公司沟通过物业服务区间腾退房屋亦或是支付租金等事项，社区出具的说明可以证实弘本正公司陈述的事实。原告都是和被告老浙大社区居委会之间有交集；⑤根据被告老浙大社区居委会与弘本正公司约定，双方的服务内容及收费标准等其他条件均沿用前物业的，其中案涉房屋就是原物业的保安宿舍，根本没有所谓使用费之说，社区交接的也是要求弘本正公司的安保人员居住于此；⑥从原告提交的证据来看，至少在2015年原告也一直是认可案涉房屋是被告老浙大社区居委会借用的。三、被告弘本正公司不应当向原告支付占有使用费。原告并未提供证据证明其多年来向被告弘本正公司主张过权利，事实上也没有，被告弘本正公司使用案涉房屋系基于对物业管理用房的认知，尤其该房产自始至终都是物业公司安保宿舍，不曾改变用途，加上原告并未提供有效权属证明，被告弘本正公司至今仍有理由相信该房产系全体业主所有，系合法的物业管理用房。另外，原告提供的两份租赁合同不具有任何参考价值，租金和占有使用费不是一回事，标准不应该等同于租金，每个房子都会因为其装修程度，面积大小等因素实时变化，更何况两份合同的真实性都不能证明。退一万步而言，如果法院认定被告弘本正公司需要支付使用费，那么已过诉讼时效。被告老浙大社区居委会辩称，1.被告老浙大社区居委会并非本案适格当事人，原告要求被告老浙大社区居委会承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。首先，原告并非案涉房屋合法产权人；其次，被告老浙大社区居委会并非案涉房屋实际占有人，且自始至终未使用过案涉房屋。2.原告主张2010年7月1日至2017年5月17日期间房屋占有经济损失，大部分主张早已超过诉讼时效。3.被告老浙大社区居委会不应承担本案诉讼费用。原告浙能公司为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据材料：1.建设工程规划许可证及附件。2.杭州市规划局建设工程竣工规划验收合格证。3.证明。4.建设工程规划平面图。5.建设工程竣工验收报告。6.竣工验收备案表。证据1至证据6共同证明原告向杭州市上城区民政局地名办申办地名，原施工号翰林花园22号楼即为翰林花园3幢，原告为案涉房屋建设单位，翰林花园3幢204室房屋为原告合法占有的事实。7.关于借用翰林花园3幢204室房屋的情况说明。8.关于收回杭州众核物业管理有限公司借用的翰林花园3幢204室住房的协调会议——老浙大社区会议签到表。9.证明。证据7-证据9共同证明原告出借翰林花园3幢204室房屋给被告以及双方多次协调归还事宜的事实。10.房屋租赁合同，证明被告占用翰林花园3幢204给原告造成的经济损失及原告主张的损失计算标准。11.查询无结果告知书，证明案涉翰林花园3幢204室自建成后并未进行销售，也未办理过房屋所有权登记的事实。被告弘本正公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：12.2010年12月27日证明。13.2015年11月4日社区出具的情况说明。14.物业管理服务合同。证据12至证据14共同证明被告弘本正公司系被告老浙大社区居委会在翰林花园物业瘫痪的情况下，代行使业主委员会权利召进的应急物业公司，被告弘本正公司入场及物管条件均系被告老浙大社区居委会安排，与原告不存在交集的事实。15.（2015）杭上民初字第552号民事判决书及（2015）浙杭民终字第1712号民事判决书，证明被告弘本正公司上述证明及情况说明属实，其由社区组织进场服务的事实。16.关于众核物业撤走后应急措施的公告。17.交接材料清单。证据16、证据17共同证明被告弘本正公司已于2016年12月31日终止翰林花园物业服务并在多方见证下撤出小区的事实。针对上述证据，本院组织原、被告在庭审过程中进行举证、质证，到庭当事人的质证意见如下：被告弘本正公司对证据1至证据6的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，本案案由系返还原物纠纷，返还原物纠纷指的是权利人请求无权占用动产或者不动产的人返还该物的纠纷，被告弘本正公司自2009年12月31日起与原告没有过任何接触；竣工验收报告的层数与案涉房屋所在楼房不一致，验收报告和备案表指的并不是本幢房屋；对证据7至证据9的三性均有异议，被告弘本正公司不知情案涉房屋的情况，均系原告与被告老浙大社区居委会之间进行交接，证据8中“关于收回杭州众核物业管理有限公司借用的翰林花园3幢204室住房的协调会议”系手写，不能说明任何问题，且里面没有被告弘本正公司的人员参与，没有任何会议纪要的内容；对证据10的三性均有异议，系原告单方意思形成的，无法认定承租人是否真实存在，弘本正公司将房屋作为员工宿舍合法合情合理，没有非法占有；对证据11的关联性有异议。被告老浙大社区居委会对证据1、证据2的三性及证明目的均有异议，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的唯一依据。本案中，原告仅提供了建设工程规划许可证（2000）年浙规建证0100380号、建设工程规划许可证附件（2000）登记编号第00027145号和杭州市规划局建设工程竣工规划验收合格证（2002）杭规（上）验字040号，不符合物权法关于不动产权属的规定，有充分理由认为原告并非案涉房屋所有权人或者说案涉房屋系违章建筑，无法达到证明案涉房屋系原告所有的目的；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据4至证据6的三性及证明目的均有异议，建设工程规划许可证（副本）及附件的建设项目名称为住宅21#22号，并非案涉房屋所在位置，且明确备注许可证（副本）为工程建设的证明文件，不得领取房屋产权证，原告并未提交翰林花园22号楼的建设工程施工许可证，只有规划许可证，而平面图和验收报告、验收备案表中均记载房屋是6层，但案涉房屋远远不止6层，无法证明原告系案涉房屋的权利人；对证据7、证据9的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，被告老浙大社区居委会并非案涉房屋的实际占有人，只是充当了调解角色，协调案涉房屋的腾退问题，被告老浙大社区居委会既然没有占用案涉房屋，则不需支付占有使用费；对证据8的三性均有异议，只有手写的，没有敲章签字；对证据10的三性及证明目的均有异议，房屋租赁合同系原告与案外人方文才签订，非本案案涉合同，与本案无关；对证据11的真实性、合法性有异议，该组证据恰恰证明了原告并非案涉房屋的权利人或者产权人；对证据12，质证认为没有原件，真实性由法庭核实；对证据13的真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为仅能证明被告弘本正公司与翰林花园存在物业服务的法律关系，被告弘本正公司与原告是否存在交集与被告老浙大社区居委会无关；对证据14的三性有异议，出具的时间和接手时间差了好几年；对证据15的关联性和证明目的有异议；对证据16的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为仅是物业服务结束后的应急措施，被告弘本正公司具体撤离翰林花园应当以其与翰林花园业委会之间的约定或者双方实际交接手续为准；对证据17的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为被告老浙大社区居委会仅是见证方，而非合同当事人，且仅是被告弘本正公司与翰林花园业委会之间对物业建筑资料图纸、电梯资料和2017年维保手册（电梯）的交接。原告对证据12的三性均有异议；对证据13、证据16的质证意见同被告老浙大社区居委会一致；对证据14的证明对象有异议；对证据15，质证认为真实性由法庭审核，但不能否认被告弘本正公司占有原告房屋的事实，与本案无关；对证据17的关联性有异议，未写明移交案涉房屋的表述和内容。经庭审质证，本院结合原、被告的质证意见，对证据认证如下：证据1至证据7、证据9、证据11的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以认定；证据8系复印件，不予认定；证据10综合全案予以认定；证据12、证据13，结合证据15，对其真实性予以认定，能证明被告弘本正公司于2010年1月1日起为翰林花园提供物业管理服务的事实，对该事实予以认定；证据14，与本案无关，不予认定；证据16、证据17的真实性予以认定，能证明被告弘本正公司于2016年12月31日终止对翰林花园的物业管理服务，并就相关物品进行交接的事实，对该事实予以认定。本院经审理认定事实如下：翰林花园的开发建设单位为浙江省浙信房地产公司。被告弘本正公司自2010年1月1日起为翰林花园提供物业管理服务，于2016年12月31日终止翰林花园的物业管理服务。2010年5月12日，被告老浙大社区居委会出具《关于借用翰林花园3幢204室房屋的情况说明》一份，载明向原告续借案涉房屋至6月底，如到时还有需求社区将会及时与贵单位协商。2015年5月6日，被告老浙大社区居委会出具《证明》一份，载明案涉房屋自2009年12月31日起由杭州众核物业管理有限公司供其员工住宿使用，社区已多次协调要求腾退未果。2016年8月15日，被告老浙大社区居委会再次出具《证明》一份，载明由社区出面协调物业公司向原告借用案涉房屋，供物业员工住宿使用，社区曾于2015年5月协调退房事宜，但房屋仍由物业公司占用未还。另查明，“浙江省浙信房地产有限公司”于2013年10月16日更名为“浙江省浙能房地产有限公司”；“杭州众核物业管理有限公司”于2016年7月18日更名为“杭州弘本正物业管理有限公司”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张要求两被告连带赔偿2010年7月1日起至2017年5月17日止占有房屋所造成的经济损失，对此，本院认为，原告未提交充分的证据证明案涉房屋的面积及相应损失计算依据，经询问，原告表示不申请对案涉房屋的占有使用费标准进行评估，其损失无法计算，且原告未能提交案涉房屋的产权证书，其提交的证据材料尚不足以证明案涉房屋的面积、权属等情况，对原告的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告浙江省浙能房地产有限公司的诉讼请求。预收案件受理费4979元，减半收取2489.5元，由原告浙江省浙能房地产有限公司负担。公告费300元，由原告浙江省浙能房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  郭淑婷人民陪审员  骆仕君人民陪审员  郑芳亚二〇一七年十月九日书 记 员  侯艳芳（另设附页）附件：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。