安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00443号
上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥东怡酒店有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路169号，组织机构代码61031038-0。
法定代表人：宋恩君，该公司董事长。
委托代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：程家伟，安徽金华安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛秋生，安徽圣马利空调设备工程有限公司经理。
委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。
上诉人合肥东怡酒店有限公司（以下简称东怡公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案，上诉人东怡公司代理人査献成、程家伟与被上诉人盛秋生及其代理人张升武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月25日，盛秋生支付东怡公司定金5万元，定购东怡公司开发的东怡金融广场商品房。2011年7月28日，盛秋生和东怡公司签订《房屋买卖合同》一份，约定盛秋生购买东怡公司开发的位于合肥市东怡金融广场B-807室房屋，总价为3047042.53元。合同约定买受人于2011年7月28日前支付首付款1523521.27元，于2012年4月15日前支付第二笔房款100万元，剩余房款523521.26元于该商品房交付前付清；买受人逾期付款的，逾期在60日之内，买受人自应付款期限之第二天起按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定出卖人应当在2012年12月30日前将具备”该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同中关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。合同附件三对于装饰、设备标准进行了约定，约定B楼四层以上外墙为Low-
E玻璃幕墙。附件四约定商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，盛秋生于2011年7月28日支付首付款1473521.27元，于2012年5月28日支付了第二笔房款100万元，于2014年1月10日支付了剩余房款523521.26元。涉案房屋于2013年5月10日竣工验收，东怡公司于2013年5月31日取得《建设工程规划许可证（正本）》。2013年3月26日，东怡公司曾向盛秋生所在地址发送文件一份，但签收人并非盛秋生且无法辨认，东怡公司称发送文件系收房通知，而盛秋生否认收到该文件。后双方对于收房以及逾期交房违约金问题未能达成一致，盛秋生起诉至原审法院，请求判令：1、东怡公司按约交付位于合肥市阜南路169号东怡金融广场B-807室的房屋并承担因逾期交房而向盛秋生支付的违约金191535.26元（违约金按照已付房款2523521.27元的日万分之三自2012年12月31日起暂计至2013年9月10日，共计253天，以后计算至实际交付房屋之日止）；2、东怡公司因迟延办理房屋权属登记证书而向盛秋生支付违约金25235.21元。3、诉讼费用由东怡公司承担。盛秋生在一审庭审中当庭将第一项诉讼请求中的违约金变更为417356.60元，按如下两段方式计算：2012年12月31日至2014年1月10日止以已付款2523521.27元为基数，以日万分之三为标准，计得283896.14元；2014年1月11日至2014年6月5日止以3047042.53元为基数，以日万分之三为标准，计得133460.46元；以后按已付款3047979.61元为基数按日万分之三标准顺延计算至交房之日止。第二项诉讼请求中的违约金变更为30479.80元（即已付款3047979.61元的1%）。东怡酒店公司认为盛秋生存在逾期支付房款的情形，提起反诉，请求判令：1、盛秋生立即向东怡公司支付违约金71796元［100万元×日万分之三×43天（2012年4月15日-2012年5月28日）＋523521.26元×日万分之三×375天（2012年12月31日-2014年1月10日）］；2、盛秋生承担本案诉讼费用。
原审法院于2014年8月14日组织盛秋生和东怡公司现场进行房屋交接，发现一面玻璃幕墙大面积破碎，东怡公司的工程师认为需要三至四个月左右的修复时间，盛秋生要求修复后收房。
原审法院审理后认为：盛秋生和东怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。东怡公司应当向盛秋生交付符合合同约定的房屋。关于本诉，该院认为，合同约定房屋符合交房条件时，东怡公司需书面通知盛秋生收房，东怡公司主张2013年3月26日向盛秋生邮寄的文件系收房通知，但邮寄回执上未能显示文件名称，且收件人并非盛秋生，即便盛秋生收到该文件且该文件系收房通知，但届时该房屋尚未竣工验收，也未取得合同约定的《建设工程规划许可证（正本）》，并不符合交房条件，东怡公司不能据此主张系盛秋生不按时收房导致逾期交房。另，该院组织收房现场收房时，发现玻璃幕墙出现大面积毁损，房屋无法正常使用，故东怡公司应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，截至2014年6月5日的违约金为416442元（2523521.27元×日万分之三×375天＋3047042.53元×日万分之三×145天），此后以3047042.53元为基数按日万分之三标准顺延计算至交房之日止。对于盛秋生主张的逾期办证的违约金，因房屋尚未交付使用，不满足合同约定的”交付使用后60日内”未提供资料报产权登记机关备案的违约条件，对该主张不予支持。
关于反诉，盛秋生第二笔房款100万元迟延支付42天，应依约承担违约责任，违约金为12600元（100万元×日万分之三×42天）。对于东怡公司主张的剩余房款逾期支付的违约金，合同约定房屋交付前支付剩余房款，现房屋尚未交付，盛秋生已支付完毕剩余房款，不存在违约行为，对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、东怡公司于判决生效之日起十日内向盛秋生交付符合《商品房买卖合同》约定条件的位于合肥市阜南路169号东怡金融广场B-807室房屋；二、东怡公司于判决生效之日起十日内支付盛秋生违约金416442元（暂算至2014年6月5日，此后的违约金以3047042.53元为基数按日万分之三标准顺延计算至交房之日止）；三、盛秋生于判决生效之日起十日内支付东怡公司违约金12600元；四、驳回盛秋生的其他诉讼请求；五、驳回东怡公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费11018元，由盛秋生负担773元，东怡公司负担10245元；反诉案件受理费减半收取为798元，由盛秋生负担143元，东怡公司负担655元。
东怡公司上诉称：1、一审认定盛秋生未收到交房通知是错误的。我公司按照双方合同中约定的邮寄地址于2013年3月26日向盛秋生邮寄了收房通知，且也多次口头通知盛秋生来收房，故交房通知已送达盛秋生；2、一审判决支付违约金416442元错误。法律规定商品房预售应取得建设工程规划许可证，双方在2011年5月23日签订了预售合同，故我方在2010年即取得了建设工程规划许可证，一审认定我方在2013年5月31日取得建设工程规划许可证（正本）错误。2013年5月10日案涉工程经竣工验收合格，即具备交房条件。我方多次催促收房，但是盛秋生没钱交剩余房款而一直迟延收房，故对于2013年5月10日之后的违约金我方不应承担。3、案涉房屋的玻璃幕墙是双层的，外面一层破裂并不影响房屋的正常使用，在之前盛秋生验房时并未提出玻璃幕墙有问题，一审以外玻璃幕墙破裂而认定房屋不能正常使用，从而判决我方承担违约金至今不当；4、一审判决盛秋生支付违约金12600元错误，应另支付违约金58896元。依照合同约定盛秋生应在2012年12月30日前支付尾款，盛秋生实际于2014年1月10日付款，故应依据合同约定支付相应的违约金；5、一审程序违法，盛秋生方当庭变更诉讼请求，应不予支持。综上请求二审法院撤销原判，依法相应改判。
盛秋生辩称：我方没有收到收房通知，且当时也未达到合同约定的收房条件。合同约定东怡公司交付房屋时间是2012年12月30日，但其至2013年5月才取得建设工程规划许可证正本，且在2013年12月份通过法院协调东怡公司才想我们提供。经过查看现场，发现房屋玻璃存在大面积破裂，我方无法使用房屋，有权拒绝收房。一审庭审中我方是明确诉讼请求，不是变更诉讼请求，一审程序正确。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
除一审查明而为双方当事人无异议的事实外，本院另查明：2013年6月3日，盛秋生与东怡公司办理了《交房流程指引》前三项的房屋交接手续，盛秋生在二审庭审中陈述是因东怡酒店公司未出示建设工程规划许可证正本以及双方就逾期交房违约金未达成一致导致房屋未完成交接。
2013年11月20日，东怡公司通过原审法院向盛秋生出示了建设工程规划许可证正本，盛秋生表示同意支付尾款并接收房屋，并主张东怡公司支付的违约金应计算当日。
2014年3月18日，原审法院组织双方当事人到案涉房屋现场办理房屋交接手续，双方当事人均表示符合交房条件，同意交接房屋。
本院认为：盛秋生与东怡公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方合同约定东怡公司应在2012年12月30日前将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付盛秋生。东怡公司2013年5月31日取得建设工程规划许可证正本，2013年11月20日，东怡公司通过原审法院向盛秋生出示该规划许可证正本，盛秋生表示同意接收房屋，此时应视为东怡公司完成合同约定的通知交房义务以及房屋已达到交付条件，盛秋生应依据合同约定支付尾款接收房屋。盛秋生主张此后的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。东怡公司主张其在2013年3月26日即完成了通知交房的义务，本院认为该时间节点房屋并未取得建设工程规划许可证正本，不符合合同约定交房条件，因此该通知并非有效通知。东怡酒店公司主张依据案涉房屋工程经竣工验收合格日期计算逾期违约金亦不符合双方合同约定，没有事实依据，本院不予支持。盛秋生主张房屋玻璃幕墙破裂，房屋无法使用，其有理由决绝收房。本院认为，2013年6月3日，盛秋生前往东怡公司办理了部分收房手续，盛秋生在二审庭审中陈述，未完成收房手续的原因是东怡公司未能出示建设工程规划许可证正本以及双方就逾期交房违约金未能达成一致。当时，盛秋生并未对房屋质量问题提出异议。且2014年3月18日，原审法院组织双方当事人到房屋现场办理房屋交接手续，盛秋生也表示愿意接受房屋，未对房屋质量问题提出异议。二审庭审中盛秋生也认可其是2014年8月份发现玻璃幕墙发生破裂的，因此，本院可以认定在2013年11月份，案涉房屋并未发生玻璃幕墙破裂等影响盛秋生接收房屋的房屋质量问题，现盛秋生以在后发生的玻璃幕墙破裂对抗其在2013年11月份应履行的收房义务没有依据，本院不予采信。鉴于双方至本院判决日止仍未办理房屋交接手续，本院对于盛秋生要求东怡公司交付房屋的请求予以支持。对于玻璃幕墙的维修问题，盛秋生可依据合同约定和法律规定向东怡公司另行主张，本案不予处理。综上，东怡公司应依据合同约定支付盛秋生自2012年12月31日至2013年11月20日逾期交房违约金为246043元（2523521.27元×日万分之三×325天），原审认定东怡公司应承担逾期交房违约金至实际交房日止错误，本院予以纠正。
关于东怡公司主张的逾期付款违约金。盛秋生应于2013年11月20日接收房屋，依据合同约定，盛秋生应于收房前付清尾款，盛秋生实际于2014年1月10日支付尾款523521.26元，盛秋生应依据合同约定承担自2013年11月21日至2014年1月10日期间的逾期付款违约金为8167元（523521元×日万分之三×325天）。原审关于盛秋生应承担的第二笔房款的逾期付款违约金未有不当，双方也无异议，本院予以确认。前述两项合计盛秋生应支付东怡公司逾期付款违约金为20767元。综上，原审判决部分认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00473号民事判决第一项，即”合肥东怡酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向盛秋生交付符合《商品房买卖合同》约定条件的位于合肥市阜南路169号东怡金融广场B-807室房屋”；
二、撤销合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00473号民事判决第二、三、四、五项，即”合肥东怡酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛秋生违约金416442元（暂算至2014年6月5日，此后的违约金以3047042.53元为基数按日万分之三标准顺延计算至交房之日止）；”盛秋生于本判决生效之日起十日内支付合肥东怡酒店有限公司违约金12600元”；”驳回盛秋生的其他诉讼请求”；”驳回合肥东怡酒店有限公司的其他反诉请求”；
三、合肥东怡酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛秋生逾期交房违约金246043元；
四、盛秋生于本判决生效之日起十日内支付合肥东怡酒店有限公司逾期付款违约金20767元；
五、驳回盛秋生的其他诉讼请求；
六、驳回合肥东怡酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11018元，由盛秋生负担4965元，由合肥东怡酒店有限公司负担6053元；一审反诉案件受理费798元，由盛秋生负担231元，由合肥东怡酒店有限公司负担567元；二审案件受理费由盛秋生负担2993元，由合肥东怡酒店有限公司负担3961元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年三月十九日
书 记 员 朱 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。