新疆维吾尔自治区福海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）福民初字第140号
原告：张亚楠，女，汉族。
委托代理人：赵燕妮，新疆惠和律师事务所律师。
委托代理人：强军平，新疆惠和律师事务所律师。
被告：福海银都房地产开发有限公司，住所地：新疆福海县福海镇济海西路。
法定代表人：袁传山，系该公司总经理。
委托代理人：赵静，新疆兰河律师事务所律师。
原告张亚楠诉被告福海银都房地产开发有限公司（下称“银都房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理。依法由代理审判员张霞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张亚楠及其委托代理人赵燕妮、被告银都房地产的委托代理人赵静到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告张亚楠诉称：2012年10月6日，原、被告签订《房屋认购书》两份，由原告认购被告开发的银都花园小区7号楼1单元101、102号住房，7号楼2-19至2-23号地上储物间（车库），原告于当日交纳房款20万元。2013年10月16日，原、被告签订编号分别为2013-0002和2013-0003的《商品房买卖合同》，约定银都花园小区7号楼1单元101号住房价款为310856元，102号住房价款为309960元，交房时间为2014年6月1日前。同日，原、被告签订《补充协议》，约定对原告认购的住房房屋结构进行变更，并约定如被告违反该协议任何一项约定，应按两份合同总额的30%向原告支付违约金，原告于当日向被告交纳房款50万元。但至今，被告未按约定期限向原告交付约定的房屋。被告的行为已严重违反约定并损害了原告的权利。现诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的编号分别为2013-0002和2013-0003《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告退还原告购房款70万元，支付原告违约金193244.8元，以上合计893244.8元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告银都房地产辩称：对双方签订的《商品房买卖合同》无异议并同意解除，但双方签订的《补充协议》违反法律规定，被告不认可《补充协议》，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，原告的违约金计算过高。
原告张亚楠为了支持其诉讼主张向法庭举证如下：
1、编号分别为2013-0002号、2013-0003号《商品房买卖合同》原件2份，证明原告从被告处购买住房两套，合同约定房屋交付时间为2014年6月1日前，现被告未按约定时间交付房屋。
被告银都房地产对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
2、《补充协议》原件1份，证明双方约定被告同意对原告购买的房屋结构进行变更，协议还约定如被告违约需按两份《商品房买卖合同》房屋价款的30%向原告支付违约金，且被告认可该份协议的合法性。
被告银都房地产认为，《补充协议》第一条第（1）项约定，将两套住宅的室内客厅隔墙打通，因该两套房屋设计并非框架形式，协议中约定的隔墙为承重墙，设计部门不允许将承重墙予以破坏或拆除，对协议中其他约定事项被告均可以履行。
3、《房屋认购书》原件2份，证明原告认购被告开发的住宅两套及车库。
被告银都房地产对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
4、收据原件2份，证明原告向被告交付购房款共计70万元。
被告银都房地产对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告银都房地产为了支持其反驳主张向法庭提供证据如下：
新疆现代城镇建筑设计研究院有限责任公司北屯分公司出具的说明原件1份，证明该设计公司系被告所开发房屋的设计单位，因为该房屋设计并非框架形式，双方约定的可打通的隔墙为承重墙，故不允许将承重墙予以破坏或拆除。
原告张亚楠对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是原告对房屋的设计单位并不知情，该份证据不能对抗被告违约的事实。
本院的认证意见为：对原告张亚楠提供的证据1、3、4，因被告银都房地产对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；对原告张亚楠提供的证据2，虽银都房地产抗辩称协议所涉及的墙为承重墙，不得拆除或破坏，且签订该补充协议的公司副总李强不知房屋是砖混结构还是框架结构，公司对该协议并不知情，但该《补充协议》上有银都房地产的印鉴及买受人张亚楠的签名，可以认定该份协议系双方当事人自愿签订，且该协议第一条明确了出卖人应当保证变更的房屋结构符合国家相关的设计规范、施工符合相关的国家质量验收规范要求，故对该份协议的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。对被告银都房地产提供的证据，虽《商品房买卖合同》附件二上载明设计单位为新疆现代城镇建筑设计有限责任公司，该份证据的出具单位为其北屯分公司，但该份证据不能对抗被告违约的事实，故对该份证据的证明目的本院不予采信。
经审理查明：2012年10月6日，被告银都房地产与原告张亚楠签订两份《房屋认购书》，协议由张亚楠认购银都房地产开发的银都花园小区7号楼1单元建筑面积均为107.2平方米的101号、102号住宅及7号楼2-19至2-23建筑面积为39平方米的储物间，由张亚楠于签订认购书时交纳房款合计20万元。同日，张亚楠向银都房地产交纳购房款20万元。
2013年10月16日，银都房地产与张亚楠就认购的1单元101号、102号住宅分别签订2013-0002、2013-0003《商品房买卖合同》，约定101号住宅建筑面积为111.02平方米，102号住宅建筑面积为110.7平方米；商品房价款按建筑面积算为2800元／平方米；买受人需于主体完工后十日内付至总房款的90%，其余房款交钥匙时一次性付清；房屋交付时间为2014年6月1日前。两份《商品房买卖合同》均在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”同日，张亚楠向银都房地产交纳50万元购房款。
2013年10月16日，银都房地产与张亚楠就上述两份《商品房买卖合同》签订《补充协议》，双方就《商品房买卖合同》中的房屋结构变更达成了一致协议。协议第一条约定：“出卖人同意将《商品房买卖合同》原房屋结构变更后按以下方式向买受人交付，并保证其变更的结构符合国家相关的设计规范、施工符合相关的国家质量验收规范要求：（1）位于福海银都花园小区编号为7号楼1单元101室、102室两套住宅，将原两套商品房的室内客厅隔墙打通，形成两套住房的客厅合二为一，房梁留下部分不得超过30厘米。……”协议第四条约定：“本补充协议与双方签订的合同编号分别为2013-0002、2013-0003具有同等法律效力，如出卖人违反上述任何一项约定，应按贰份合同总额的30%向出卖人支付违约金。”协议第五条约定：“关于补充协议所约定的内容系出卖人根据其专业水准，经过出卖人论证研究后对买受人的郑重承诺，对其合法性、合理性承担全部责任。”
本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《补充协议》是否违反法律规定；2、被告银都房地产是否存在违约行为。
本院认为：双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。
（一）《补充协议》是否违反法律规定。
原、被告签订的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。
被告银都房地产虽抗辩称《补充协议》系其公司副总李强签订，银都房地产对该协议并不知情，但该协议上有出卖人银都房地产的印鉴，故对银都房地产的此抗辩意见本院不予采信。
被告银都房地产抗辩称原告张亚楠购买的101、102号住宅两套系砖混结构并非框架结构，不可以对承重墙进行破坏和拆除，该合同违反法律规定，并出具新疆现代城镇建筑设计研究院有限责任公司北屯分公司出具的说明予以佐证其抗辩意见，但从《房屋认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》中均看不出101、102两套住宅的客厅隔墙为承重墙，被告银都房地产亦未提供其他证据证明原告张亚楠在签订《补充协议》时知晓两套住宅的客厅隔墙为承重墙，新疆现代城镇建筑设计研究院有限责任公司北屯分公司出具的说明仅能证明《补充协议》第一条已不具备继续实施的可能性，并不能证明银都房地产因此无需承担违约责任，故对被告银都房地产的该抗辩意见本院不予采纳。
《补充协议》第一条约定了出卖人需保证其变更的房屋结构符合国家相关的设计规范、施工符合相关的国家质量验收规范要求，第五条约定了出卖人对该协议的合法性、合理性承担全部责任。基于上述约定，买受人张亚楠有充分理由相信该份《补充协议》中关于房屋结构变更的可行性。
综上，本院认为，《补充协议》上有出卖人银都房地产的印鉴及买受人张亚楠的签名，可以认定该协议系双方当事人的真实意思表示，该《补充协议》未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。现因《补充协议》第一条第（1）项约定的客厅隔墙是承重墙而无法拆除，无法实现原告张亚楠将两套住房的客厅合二为一的目的。据此，张亚楠有权要求解除《补充协议》。
（二）被告银都房地产是否存在违约行为。
被告银都房地产至今未向原告张亚楠交付《房屋认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》中涉及的房屋及地上储物间，虽银都房地产抗辩称已电话通知张亚楠领取房屋钥匙，但未提供相应证据予以证明。银都房地产的该行为违反了《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的违约责任的约定。由此可知，被告迟延交房超过90天系原、被告约定的合同解除的条件。现解除合同的条件成就，原告按约行使解除权，符合法律规定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》。《补充协议》系基于《商品房买卖合同》签订，《商品房买卖合同》解除，《补充协议》亦应予以解除。故对原告要求解除两份《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，本院予以支持，被告应按照《商品房买卖合同》第九条的约定返还原告已付购房款70万元。
《补充协议》第四条存在瑕疵，即前后出现两处“出卖人”，但结合协议的全部条款来看，该份协议的主要目的是用来约束出卖人以实现出卖人对买受人所买房屋结构的变更，故后一处“出卖人”应属笔误，实为“买受人”。原告张亚楠要求违约金按照《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第四条计算，即（309960＋310856）×30%＋700000×1%=193244.8元，对被告银都房地产不认可原告的违约金计算方式、认为原告计算的违约金过高的抗辩，因原告张亚楠未提供证据证明其因被告银都房地产的违约行为而产生的实际损失，故本院对被告的抗辩理由予以采信。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确定中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍作为违约金的计算依据。被告银都房地产需给付购房款为20万元的自2012年10月6日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算的利息，需给付购房款为50万元的自2013年10月16日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算的利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张亚楠与被告福海银都房地产开发有限公司签订的2013-0002号、2013-0003号《商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、被告福海银都房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告张亚楠购房款70万元；
三、被告福海银都房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张亚楠违约金，违约金的计算方式为：以20万元购房款为计算基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算、2012年10月6日至实际给付20万元购房款之日期间的利息，加上以50万元购房款为计算基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算、2013年10月16日至实际给付50万元购房款之日期间的利息；
四、驳回原告张亚楠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12732元，减半收取6366元，由原告张亚楠负担1377元，被告银都房地产负担4989元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交二审案件受理费，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 霞
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 高玉珠