安徽省潜山县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）潜行初字第00012号
原告：潜山县彭岭米业有限公司。
法定代表人：汪李明，经理。
原告：潜山县蜂业公司。
法定代表人：汪李明，经理。
原告：汪李明，男，1963年7月14日出生，汉族。
以上三原告委托代理人：邵新龙，安徽天柱律师事务所律师。
被告：潜山县房地产管理局。
法定代表人：周玉亮，局长。
委托代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。
原告潜山县彭岭米业有限公司（以下简称米业公司）、潜山县蜂业公司（以下简称蜂业公司）、汪李明不服被告潜山县房地产管理局房地产抵押权不予注销登记行政决定，于2013年12月13日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。原告汪李明及三原告委托代理人邵新龙、被告潜山县房地产管理局委托代理人邓访民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月10日，米业公司、蜂业公司、汪李明共同申请潜源潭他字第3850号他项权证注销登记，潜山县房地产管理局认为其告知补正的申请书（规范格式）、申请人身份证明（抵押权人）、房地产他项权证三方面资料未予补正，于2014年4月9日作出不予注销登记决定。潜山县房地产管理局在法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、房地产抵押登记申请表、审批表，抵押物产权证书，抵押人的营业执照、组织机构代码、法人身份证、股东决定、职工代表会决议，反担保人营业执照、组织机构代码、法人身份证，委托担保合同、反担保抵押合同、保证合同、流动资金借款合同、抵押物清单、房地产抵押估价报告，证明讼涉房屋抵押登记材料齐全、程序合法；2、抵押权注销登记申请书、申请人身份材料、中国农业发展银行潜山县支行证明及贷款收回凭证、不予受理告知书、（2014）潜行初字第00001号行政判决书、行政决定书，证明被告作出的讼涉具体行政行为材料齐全、程序合法；3、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产登记技术规程》，是为被告具体行政行为的依据。原告对以上证据质证认为：1、证据1与本案没有关联性；2、证据2可证明被告作出讼涉具体行政行为。
米业公司、蜂业公司、汪李明诉称：2010年米业公司因经营需要拟向中国农业发展银行潜山县支行借款490万元。2010年7月27日，米业公司与安徽昊农投资担保有限公司（现变更为安徽昊农融资担保有限公司，以下简称昊农公司）签订《委托担保合同》，约定担保及反担保方式。2010年7月27日三原告分别与昊农公司签订《反担保抵押合同》（合同编号分别为：2010年昊农反保字第0042-03-01号、第0042-03-02及第0042-03-04号）。2010年8月2日，米业有限公司与中国农业发展银行潜山县支行签订《流动资金借款合同》［编号为34082401-2010（潜山）字0008号］，约定借款490万元。2010年8月2日中国农业发展银行潜山县支行与昊农公司签订《保证合同》，约定就米业公司借款490万元向中国农业发展银行潜山县支行提供连带责任保证担保。2010年8月4日三原告与昊农公司向被告申请并办理抵押权设立登记；三原告以其房地产（房地产权证号分别为：房地权潜源潭字第0××1号、房地权梅城字第6××7号、潜梅私字第2528号）作为抵押物向抵押权人昊农公司提供反担保，登记号为2010795、他项权证号为潜源潭他字第3850。上述借款到期前米业公司于2011年7月27日向中国农业发展银行潜山县支行清偿了全部本息。至此，主债权因米业公司的清偿而消灭，根据《物权法》第一百七十七条规定主债权消灭则担保物权亦消灭。根据《房屋登记办法》第四十八条规定，在主债权已消灭的情况下，权利人应当申请抵押权注销登记，故原告作为所有权人有权申请抵押权注销登记。原告于2013年11月在申请注销上述抵押权登记并就本次申请中无“他项权利证书”作出了说明，被告却以“资料不齐备、不符合法定形式”而作了不予受理决定。原告不服，依法提起诉讼，潜山县人民法院于2014年3月12日作出（2014）潜行初字第00001号行政判决，撤销了被告作出的不予受理决定，并责令被告于判决生效后10日内重新作出具体行政行为。该判决生效后，被告于2014年4月9日却以同样的理由作出不予注销抵押权登记的决定。原告认为抵押权属担保物权，为担保主债权实现之从权利，主债权消灭则抵押权亦消灭，已消灭的物权应如实记载于不动产登记簿，作为不动产登记机关应保持不动产物权内容与不动产登记簿一致，在权利人申请的情况下应如实及时履行办理注销抵押权登记的职责。被告拒不履行法定职责，严重侵犯原告权利，故诉请：1、撤销被告针对原告作出的不予注销抵押权登记的决定；2、判令被告作出注销讼涉房屋抵押权注销登记在不动产登记簿上记载讼涉抵押权已消灭并返还原告房地产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。三原告向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、身份证，证明原告（抵押人）身份；2、房地产权证，证明原告为登记抵押的房屋所有权人；3、申请书，证明原告依法申请并对有关事项作出了说明；4、行政决定书，证明被告作出讼涉具体行政行为；5、潜山县房地产抵押登记审批表，证明讼涉原设定的抵押权的内容及期限；6、中国农业发展银行证明及贷款收回凭证，证明讼涉债权已消灭，被告应受理并注销讼涉房地产抵押登记；7、（2014）潜行初字第00001号行政判决书，证明依该生效判决认定的事实及理由，被告应当依法注销讼涉抵押权登记。被告对以上证据质证认为：1、对证据1、2、4不持异议；2、其他证据均不能达到其证明目的。
潜山县房地产管理局辩称：1、被告为原告办理抵押登记行为符合法律规定、合法有效。2、原告申请办理抵押权注销登记，依法不能成立。三原告于2013年11月10日向我局申请办理抵押权注销登记。经审查，其提交的材料不齐备，不符合法定形式，故根据《房屋登记办法》第十七条之规定，决定不予受理，并告知补正相关资料后，由抵押当事人重新申请。原告不服，于2013年12月13日向潜山县人民法院提起行政诉讼。案经审理，潜山县人民法院于2014年3月12日作出（2014）潜行初字第00001号行政判决，依法撤销了被告作出的不予受理决定，判决被告重新作出具体行政行为。依此判决，被告又对三原告提交的资料进行了认真审查核对，认为原告提交办理注销抵押权登记的资料不齐备，不符合法定形式，需要补正的内容不能补正，根据《房屋登记办法》第十七条、第十二条、第四十九条及《房地产登记技术规程》之规定，故作出不予注销抵押登记的决定。该决定合法有效，原告诉请应予驳回。
经庭审质证，本院对原、被告所提交的证据作如下确认：1、确认原告所提交证据的证明效力，采信其证明目的。2、被告所提交证据可证明相关涉讼事实。
经审理查明：因米业公司拟向中国农业发展银行潜山县支行借款490万元，并委托昊农公司为其提供担保保证，蜂业公司于2012年7月27日与昊农公司签订2010年昊农反担保字第0042-03-02号《反担保抵押合同》，约定蜂业公司及其所有的位于潜山县梅城镇皖潜大道634号（原梅陵路）综合楼房地产（产权证为潜梅城字第2××9号《房地产权证》、潜国用（2006）第0107022号《国有土地使用证》）和位于潜山县源潭镇长宁工业区房地产（产权证为房地权潜源潭字第0××1号《房地产权证》、潜国用（2003）字第0201393号《国有土地使用证》）作为抵押物，向昊农公司提供抵押反担保；米业公司业同日与昊农公司签订2010年昊农反担保字第0042-030-01号《反担保抵押合同》，约定米业公司及其所有的位于潜山县梅城镇潘铺村猴山组房地产（产权证号为潜梅城字第6××7号《房地产权证》、（2005）国用潜第01003号《国有土地使用证》）作为抵押物，向昊农公司提供抵押反担保；汪李明同日与昊农公司签订2010年昊农反担保字第0042-0304号《反担保抵押合同》，约定汪李明将其所有的位于潜山县梅城镇（现为皖潜大道8号）房屋（产权证为潜梅私字第2528号《房屋所有权证》）作为抵押物，向昊农公司提供抵押反担保。2010年7月28日，米业公司与中国农业发展银行潜山县支行签订34082401-2010年（潜山）字00008号《流动资金借款合同》，金额为490万元；同日，昊农公司与中国农业发展银行潜山县支行签订34082401-2010年潜山（保）字第0006号《保证合同》，由昊农公司向前述借款提供保证担保。2010年8月1日，米业公司、蜂业公司、昊农公司共同向潜山县国土资源局申请土地使用权抵押登记，潜山县国土地资源局于2010年8月4日对潜国用（2006）第01017022号证载宗地1381.27平方米、潜国用（2003）第0201393号证载宗地2512.50平方米、潜国用（2005）第01003号证载宗地1228平方米土地一并作出了土地使用权抵押登记，并制发潜皖国土押字第2010080402号《土地使用权抵押证》，载明抵押权人为昊农公司，抵押人为蜂业公司、米业公司，抵押期限为2010年7月27日至2011年7月27日。2010年8月4日，米业公司、蜂业公司、汪李明、昊农公司共同向潜山县房地产管理局申请房屋抵押权登记，该局于2010年8月5日对潜梅城字第6××7号证载房屋746.22平方米、潜源潭字第0××1号证载房屋1599.39平方米、潜梅私字第2528号证载房屋597.46平方米一并作出了房屋抵押权登记，并制发潜源潭他字第3850号《他项权证》，载明抵押权人为昊农公司，抵押人为米业公司、蜂业公司、汪李明，抵押期限为2010年7月30日至2011年7月30日。2010年8月6日米业公司向中国农业发展银行潜山县支行借款490万元，期限一年，2011年7月27日予以清偿。2013年6月15日，中国农业发展银行潜山县支行出具《证明》，证明期限一年、借款合同号为34082401-2010年（潜山）字0008号的490万元贷款，借款人米业公司已于2011年7月27日还清本息。2013年11月，米业公司、蜂业公司共同向潜山县国土资源局申请土地使用权抵押权注销登记，该局于2013年12月依法予以注销。2013年11月10日，米业公司、蜂业公司、汪李明共同向潜山县房地产管理局申请房屋抵押权注销登记，该局于2013年11月27日向三原告发出《不予受理告知书》，告知决定不予受理，在补正申请书（规范格式）、申请人身份证明（抵押权人）、房地产他项权证书三方面资料后重新申请。三原告不服，于2013年12月3日向本院提起行政诉讼。案经审理，本院于2014年3月12日作出（2014）潜行初字第00001号行政判决，判决撤销被告于2013年11月27日针对原告作出的不予受理房屋抵押权注销登记决定，并责令其于该判决生效后10日内就此重新作出具体行政行为。该判决生效后，被告于2014年4月9日作出讼涉具体行政行为。原告不服，致讼始。
本院认为：不动产抵押权的设立、变更和消灭涉及抵押当事人及相关权利人的合法权益，登记机关应当严格审查、依法进行办理。本案讼涉保证（抵押）贷款已清偿，主债权已消灭，依据《房屋登记办法》第四十八条的规定，三原告作为抵押房屋的权利人应当申请抵押权注销登记。被告在收到原告递交的抵押权注销登记申请书、抵押人身份证明及法定代表人身份证明、中国农业发展银行潜山县支行出具的《证明》及贷款收回凭证后，决定不予注销房屋抵押权登记的理由不能成立：1、规范格式申请书的填写实为登记机关受理相对人的申请后启动登记审查过程中的一项操作步骤，对此违反仅为登记审查的技术障碍，对申请登记的事项只会产生可能性的影响，不应成为不予登记的当然法定要素。2、《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。此规定的宗旨在于确保申请登记事项的真实可信，保护申请当事人的合法权益。据此，房屋抵押权的设立、变更，应当由有关当事人双方共同申请。但涉及房屋抵押权的注销，应当针对不同的具体实际予以区别对待。当主债权未（完全）消灭时应当由有关当事人双方共同申请。当主债权已消灭时，注销房屋抵押权登记、消除在房屋所有权上所设定的限制、恢复房屋物权的绝对完整性，对房屋抵押人来说就显得十分迫切和必要，而对房屋抵押权人来说从某种程度上讲已无关紧要；社会实践中，抵押人和抵押权人在房屋抵押期间也许会产生一些隔阂和矛盾或发生一些特别情况，如抵押权人不能或故意拖延、拒绝配合房屋抵押人申请房屋抵押权注销登记，登记机关也以申请房屋抵押权注销登记时不能提交抵押权人的相关资料（共同申请）为由拒绝登记，那对房屋抵押人的物权必将构成损害，也对以物权为要素之一的社会经济生活造成不利影响，与我国物权法的立法宗旨相违背，故《房屋登记办法》第四十八条规定申请抵押权注销登记的主体为“权利人”，而非“当事人”，也契合该办法第十二条规定中共同申请的除外情形；所以这时有权申请的“权利人”单方申请应当许可。即使主债权未（完全）消灭，抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条和《房屋登记办法》第十二条第二款第（七）项的规定，申请房屋抵押权注销登记的权利人也可单方申请。而本案讼涉主债权消灭于2011年7月27日，主债权诉讼时效期满于2013年8月6日，无论从哪个角度上讲，原告单方申请房屋抵押权注销登记均符合相关规定。3、《房屋登记办法》第四十九条规定申请抵押权注销登记的，应当提交包括房屋他项权证书在内的相关材料。该条款对此规定的宗旨也是意在切实保护抵押人抵押财产的合法权益。房屋他项权证书既是抵押权人的权利凭证，也是抵押人的担保（义务）范围证明。当主债权已消灭时，如房屋他项权证书的设定日期未满或未经法定程序予以失效，可能出现的风险只能对抵押人的物权造成损害，如此则房屋他项权证书持有人即抵押权人应承担相应的法律责任；登记机关此时如未能收回房屋他项权证书而对申请抵押权注销登记予以办理的，也应依法承担相关责任。故在主债权已消灭时房屋他项权证书还在有效期限内或未经法定程序予以失效、主债权未（完全）消灭且主债权诉讼时效未过期的情况下，申请抵押权注销登记时应当提交房屋他项权证书。而本案讼涉主债权已消灭、房屋他项权证书设定日期已满且主债权诉讼时效已过，原告在登记申请书中也对房屋他项权证书不能提交的客观原因进行了合理的说明，此时能否提交讼涉房屋他项权证书不应成为房屋抵押权注销登记的实质障碍（要件）。因为在此情形下，如房屋他项权证书丢失、毁灭或抵押权人故意拒不交出，登记机关也应依据《中华人民共和国物权法》第十二条规定的精神予以办理，对抵押人的房屋物权予以客观及时地保护。综上所述，被告所称原告申请房屋抵押权注销登记的资料不齐备、不符合法定形式的质辩意见不能成立，其作出的讼涉具体行政行为主要证据不足，适用法律法规不当，依法应予撤销。讼涉房屋抵押权注销登记涉及原告房屋物权的正当、及时保护，被告宜依法及时重新作出具体行政行为，对讼涉房屋抵押权予以注销登记，返还原告房地产权证。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1.2目、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十九条第（一）项、第六十条的规定，判决如下：
一、撤销潜山县房地产管理局于2014年4月9日对潜山县彭岭米业有限公司、潜山县蜂业公司、汪李明作出的不予注销房屋抵押权登记决定；
二、潜山县房地产管理局于本判决生效后10日内对潜山县彭岭米业有限公司、潜山县蜂业公司、汪李明要求办理房屋抵押权注销登记的申请重新作出具体行政行为。
本案诉讼费50元，由潜山县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 储昭著
人民陪审员 葛 峰
人民陪审员 许建中
二〇一四年五月九日
书 记 员 徐朝云
附：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
……
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1.主要证据不足的；
2．适用法律、法规错误的；
……
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第五十九条根据行政诉讼法第五十四条第（二）项规定判决撤销违法的被诉具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成损失的，人民法院在判决撤销的同时，可以分别采取以下方式处理：
（一）判决被告重新作出具体行政行为；
……
第六十条人民法院判决被告重新作出具体行政行为，如不及时重新作出具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失的，可以限定重新作出具体行政行为的期限。
《中华人民共和国物权法》
第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《房屋登记办法》
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
……
（七）法律、法规规定的其他情形。
第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭：
……
第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）证明房屋抵押权消灭的材料；
（五）其他必要材料。