西藏自治区山南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏22民终字第25号
上诉人：（原审原告及反诉被告）邱秀林，男，汉族，1972年12月30日出生，经商，系四川省隆昌县人，现住西藏拉萨市。
委托代理人：仇明，山东省尚耀律师事务所律师。
委托代理人：鞠宏，山东省文翰律师事务所律师。
上诉人：（原审被告及反诉原告）何斌，男，汉族，1974年5月10日出生，经商，系四川省成都市人，现住西藏山南市。
委托代理人：陈灿，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
第三人：西藏山南江福商贸有限公司，住所地西藏山南市。
第三人：唐运友，男，汉族，1959年3月7日出生，经商，系四川省人，现住西藏山南市。
上诉人邱秀林因与上诉人何彬及原审第三人西藏山南江福商贸有限公司、原审第三人唐运友房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区乃东县人民法院（2015）乃民一初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱秀林及其委托代理人仇明、鞠宏，被告何彬委托代理人陈灿到庭参加诉讼。第三人西藏山南江福商贸有限公司（以下简称江福公司）、第三人唐运友经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邱秀林的上诉请求：1.请求依法改判被上诉人何彬返还山南地区藏缘民俗村农行向东第四间的房屋；2.请求依法改判被上诉人何彬支付违约金10万元；3.请求依法改判被上诉人何彬支付拖欠房屋租金33万元；4.请求依法改判被上诉人何彬承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：第一是一审判决在认定事实与适用法律方面存在严重矛盾和错误。一审判决认定“原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系真实有效，”但其作出的判决却与事实完全矛盾。上诉人要求被上诉人返还租赁房屋的诉求，根据双方之间签订的《房屋租赁合同》及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上诉人的该项请求合理合法，但一审法院却以“何彬将涉案房屋交付第三人唐运友”为由，认定其无法履行返还义务，该项判决与事实和法律完全相悖。从一审判决作出的“至于第三人江福公司向原告邱秀林下达的解除租赁合同通知，是否生效不是本案审理的范围，对此本院不宜作出认定”的内容，结合合同相对性原则，案外人唐运友没有任何法律依据要求被上诉人交付房屋，被上诉人何彬应当且只能向上诉人交付其租赁的房屋。第二是上诉人邱秀林要求被上诉人何彬支付违约金10万元的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一项“本合同生效后，甲乙双方均严格遵照执行，任何一方违约，均应向守约方支付违约金10万元”的内容，被上诉人何彬拖欠租金的行为已构成根本违约，依据合同约定支付10万元的违约金，是履行合同的必然要求。且被上诉人在原诉及反诉中均未提出关于调整违约金的申请，一审法院径自判决“本院酌情确定违约金为5万元”的判项，是没有任何法律依据的。因此，一审判决调整违约金的内容明显错误。第三是上诉人主张被上诉人支付拖欠房租33万元的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》及被上诉人实际占有使用该房屋的事实，上诉人的主张理应得到支持，但一审法院支持了其中的部分租金，而对未支持的部分却以“第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益”为由，不予支持的内容，则是完全置事实与法律不顾的错误判决。第四是被上诉人违反诚实信用原则与第三人恶意串通，制造伪证。本案所涉及的房屋的实际购买人是被上诉人何彬而非案外人唐运友，被上诉人为了规避“买卖不破租赁”的法律强制性规定，与第三人江福公司恶意串通，制造了一系列伪证，干扰法庭视听，混淆法律关系，以达到其规避法律，逃避法定义务的目的，严重侵害了上诉人的合法权益。这一事实有多个证据可以证实，一是2015年3月16日何彬的短信，其自认“这两间铺子我已经买了”。二是关于江福公司有限公司的股东会决议，何彬本人不是该股东会成员，甚至都不是该公司员工，该决议为何由何彬提交法庭，其合法来源令人质疑。三是何彬付款300万元的收条和唐运友200万元的收条都有明显的更改痕迹。上诉人何彬提交的授权委托书的时间也有明显的更改痕迹。四是何彬与唐运友系亲属关系。五是唐运友与唐萍签订的房屋租赁合同明显低于市场价格且与实际收条金额不一致。以上事实形成了完整的证据链条，证实了被上诉人与第三人江福公司恶意串通，规避法律，为达到一己私利，严重侵害了上诉人的合法权益。其违法行为不应得到法院的认定。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，所作出的判决与事实及法律相悖，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院查明案件事实，纠正一审判决，依法作出公正公平的判决。
被上诉人何彬辩称：第一是上诉人邱秀林要求返还涉案房屋的问题，请求法庭审查第三人江福公司向上诉人邱秀林下达的解除通知书是否生效，若该通知生效，则江福公司与邱秀林之间的租赁关系已解除，在该房屋现所有权人唐运友的要求下被上诉人将涉案房屋返还给其无任何问题。第二是关于上诉人邱秀林要求被上诉人支付33万元拖欠租金的问题，2015年6月1日我方将房屋返还给第三人唐运友后，再没有实际占用、使用该房屋，就没有必要继续支付房租，因此一审法院对拖欠租金部分的判项完全正确，应予以维持。第三是上诉人邱秀林要求被上诉人承担10万违约金的问题，该违约行为我方是承认的，但一审法院判令不予退还10万保证金的内容，我方认为是重复判决违约金的行为。违约金的承担不应当超过实际损失的百分之三十，因此，我方应当承担的违约金仅为33000元。且上诉人邱秀林应退还我方保证金10万元。第四是上诉人邱秀林一方提出了很多疑点，但第三人江福公司与被上诉人何彬是不熟悉的，一审中我方本来是想第三人江福公司以证人的身份出庭，但怕他们不配合才申请法庭追加其为第三人，目的是为了查清案件事实，所以我们之间存在串通是不可能的。上诉方提出的另外几个疑点，短信是没有办法核实真实性的。关于证据的来源，我们手上根本没有原件，都是复印件，证据都是第三人江福公司提供的。关于涂改行为的问题，其实签订合同的双方都是认可的，而且若我们要造假，会造的完美无瑕，不会有像这样肉眼就能辨别的瑕疵。关于亲属关系，法律没有提到说有亲属关系，就不能购买房屋的规定。
上诉人何彬的上诉请求：1.依法撤销乃东县人民法院作出的（2015）乃民一初字第161号民事判决书第一项、第四项。2.依法改判上诉人仅承担违约金33000元并改判被上诉人邱秀林退还保证金人民币10万元。3.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人何彬在履行合同过程中，虽有迟延支付租金的违约行为，但实际拖欠的租金仅有11万元，一审法院为此判令上诉人何彬承担违约金5万元，本已过高，与此同时又判令被上诉人邱秀林就保证金10万元不予返还，实属就违约金重复判决。上诉人拖欠租金仅为11万元，一审判决承担违约金15万元，实属过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，即便将11万元房租全部作为被上诉人的损失，上诉人最高仅需承担33000元违约金，超出部分实属过高。综上，一审判决判令上诉人承担15万元违约金于法无据，请求二审法院依法改判。
被上诉人邱秀林辩称：第一是一审判决由上诉人何彬承担违约金5万元的判项，我方认为是不合理的。我方主张的违约金10万元，正是基于双方签订的《房屋租赁合同》中自愿达成的协议，上诉在一审中从未提出过异议，一审调整违约金是没有任何依据的。第二是拖欠租金的问题，庭审中上诉人何彬已经明确承认违约的事实，那么我方主张的33万元租金于法有据。而上诉人何彬提出的调整租金的请求于法无据。第三是关于退还保证金10万的问题，双方之间签订的《房屋租赁合同》中已有明确约定，对方的请求明显无任何依据，请求法院作出公正的裁定。
上诉人邱秀林（原审原告及反诉被告）向一审法院起诉请求：1.解除原告邱秀林与被告何彬之间的房屋租赁关系；2.被告何彬返还山南地区藏源民俗村农行向东第四间的房屋；3.被告何彬支付违约金10万元；4.被告何彬支付拖欠房租33万元；5.本案的诉讼费用由被告何彬承担。
上诉人何彬（原审被告及反诉原告）向一审法院反诉请求：1.原告邱秀林向被告何彬返还房屋租赁保证金10万元；2.反诉费用由原告邱秀林承担。
一审法院认定的事实：2009年4月27日，原告（反诉被告）邱秀林与第三人山南地区江福商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定第三人山南地区江福商贸有限公司将位于山南地区藏源民俗村（原白日街）农行营业部向东的6至10间门面一至三楼大约1500平方米的房屋出租给原告（反诉被告）邱秀林，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月30日止。2011年12月9日，原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬签订《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）邱秀林将位于西藏山南地区藏源民俗村农行向东的第四间，建筑面积140平方米左右的房屋转租给被告（反诉原告）何彬，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月30日止，租金为2012年至2013年每月20000元，2014年每月22000元，每季度交纳一次，并提前交纳季度年租金。原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬约定的租赁期限届满后，被告（反诉原告）何彬自2015年1月1日至2015年5月31日期间继续占有使用该租赁物，但未向原告（反诉被告）邱秀林支付租金。原告（反诉被告）邱秀林于2015年3月18日、2015年7月15日、2015年8月30日向被告（反诉原告）何彬邮寄送达了解除租赁合同通知。2015年5月21日第三人山南地区江福商贸有限公司召开股东会并形成股东会决议，因7至10间店面的承租方原告（反诉被告）邱秀林未经公司同意，擅自将店面转租给被告（反诉原告）何彬，公司决定解除与原告（反诉被告）邱秀林7至10间店面的租赁关系。2015年5月25日，第三人山南地区江福商贸有限公司的股东吴国安委托吴国平办理7至10间店面的出让或出租事宜。2015年6月1日，第三人唐运友与受托人吴国平签订《商铺买卖合同书》，合同约定将位于山南地区乃东县白日街7至10间产权面积约768平方米的商铺以958万元的价格出让给第三人唐运友。2015年6月1日，第三人唐运友以《商铺买卖合同书》为据，向被告（反诉原告）何彬主张返还涉案租赁物后，被告（反诉原告）何彬将涉案租赁物交付第三人唐运友。当日，第三人唐运友与案外人唐雪莲签订《房屋出租合同》。2011年12月9日，原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬签订《房屋租赁合同》后，被告（反诉原告）何彬向原告（反诉被告）邱秀林支付了房屋租赁保证金10万元，对该事实原告（反诉被告）邱秀林的委托代理人在庭审中予以认可。
一审法院认为，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，予以确认。关于本诉，一、对原告（反诉被告）邱秀林要求解除与被告（反诉原告）何彬之间的房屋租赁关系的诉讼请求。法院查明在2015年3月18日原告（反诉被告）邱秀林向被告（反诉原告）何彬以邮寄方式送达了解除租赁合同通知，被告（反诉原告）何彬对解除租赁合同通知已收到的事实予以认可，但因被告（反诉原告）何彬不确定何时收到该通知，故本院认定解除租赁合同通知发出之日即到达，2015年3月18日原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬的租赁合同解除，权利义务也随即终止。故对原告（反诉被告）邱秀林要求解除与被告（反诉原告）何彬之间的房屋租赁关系的诉讼请求，于法无据，一审不予支持。被告（反诉原告）何彬的委托代理人辩称的，原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬在租赁合同中约定租赁期限自2012年1月1日至2014年12月30日止，2015年1月1日起转为不定期租赁。2015年7月15日，被告（反诉原告）何彬虽收到原告（反诉被告）邱秀林的解除租赁合同通知，但于2015年5月31日原告（反诉被告）邱秀林收到第三人山南地区江福商贸有限公司的解除合同通知书，且在2015年6月1日第三人山南地区江福商贸有限公司将涉案房屋出让给第三人唐运友，第三人唐运友把涉案房屋出租给案外人唐雪莲。故原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬之间的合同也随之解除的辩解意见，一审法院不予采信。
二、对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬返还山南地区藏源民俗村农行向东第四间房屋的诉讼请求，因第三人山南地区江福商贸有限公司的股东吴国安委托吴国平将涉案租赁物出让给第三人唐运友，且第三人唐运友以《商铺买卖合同书》为据，向被告（反诉原告）何彬主张返还涉案租赁物后，被告（反诉原告）何彬于2015年6月1日将涉案租赁物交付第三人唐运友，同时第三人唐运友将涉案租赁物出租给案外人唐雪莲。根据该法第一百一十条第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，法律上或者事实上不能履行”的规定，事实上被告（反诉原告）何彬无法履行返还涉案租赁物的义务。故对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬返还山南地区藏源民俗村农行向东第四间的房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。至于第三人山南地区江福商贸有限公司向原告（反诉被告）邱秀林下达的解除租赁合同通知，是否生效不是本案审理的范围，对此一审法院未作出认定。对被告（反诉原告）何彬的委托代理人辩称的，2015年5月30日之后被告（反诉原告）何彬未占有使用该涉案房屋，因此不存在返还房屋的辩解意见，与庭审查明的事实相符，一审法院予以采信。
三、对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬支付违约金10万元的诉讼请求，被告（反诉原告）何彬自2015年1月1日至2015年5月31日继续占有使用租赁物，但未向原告（反诉被告）邱秀林支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一项：“本合同生效后，甲、乙双方均严格遵照执行，任何一方违约，均应向守约方支付违约金10万元”的约定，被告（反诉原告）何彬在履行租赁合同期间存在违约行为，原告（反诉被告）邱秀林有权向被告（反诉原告）何彬主张违约金。但是被告（反诉原告）何彬在庭审中向本院提出原告（反诉被告）邱秀林主张的违约金过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，本院对原告（反诉被告）邱秀林主张的违约金予以调整，又根据该法第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌情确定违约金为5万元。故对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬支付违约金10万元诉讼请求中的5万元违约金，一审法院予以支持。被告（反诉原告）何彬的委托代理人辩称的，原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬口头约定自2015年1月1日至2015年5月31日止的房屋租金从保证金10万元中折抵。故截止至2015年5月30日的租金已支付完，因此不存在拖欠房屋租金及违约金的事实。同时即便被告（反诉原告）何彬违约，主张的违约金10万元过高，且没有相关证据证明实际损失，故要求予以调整违约金的辩解意见，因被告（反诉原告）何彬未能提供双方是否就5个月租金从保证金10万元中折抵一事达成一致意见的相关证据，故对不存在拖欠租金及违约金一事的辩解意见，一审法院不予采信。但对主张的违约金10万元过高，且没有相关证据证明实际损失，故要求予以调整违约金的辩解意见，一审法院予以采信。
四、对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬支付拖欠房租33万元（2015年1月1日至2016年3月31日止共15个月×22000元）的诉讼请求，在本案中，原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬约定的租赁期限届满后，被告（反诉原告）何彬自2015年1月1日至2015年5月31日继续占有使用涉案租赁物且未支付租金。根据原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬签订的《房屋租赁合同》第三条第一项的约定，租金为2014年每月22000元，故自2015年1月1日至2015年5月31日的租金参照该标准计算，又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告（反诉原告）何彬理应向原告（反诉被告）邱秀林支付11万元（每月22000元×5个月）租金。2015年6月1日涉案租赁物由被告（反诉原告）何彬交付第三人唐运友，此后被告（反诉原告）何彬未占有使用涉案租赁物。根据该法第二百二十八条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”的规定，被告（反诉原告）何彬自2015年6月1日起无需支付租金。故对原告（反诉被告）邱秀林要求被告（反诉原告）何彬支付拖欠房租33万元诉讼请求中的租金11万元，一审法院予以支持。被告（反诉原告）何彬的委托代理人辩称的，原告（反诉被告）邱秀林主张的拖欠房租33万元无事实依据的辩解意见，与庭审查明的事实不符，一审不予采信。
关于反诉，对被告（反诉原告）何彬要求原告（反诉被告）邱秀林返还房屋租赁保证金10万元的反诉请求，被告（反诉原告）何彬虽未提交向原告（反诉被告）邱秀林支付10万元房屋租赁保证金的相关凭证，但原告（反诉被告）邱秀林的委托代理人在庭审上对此事实予以认可。根据原告（反诉被告）邱秀林与被告（反诉原告）何彬签订的《房屋租赁合同》第三条第二项：“乙方未能按时交纳租金的，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的甲方有权解除本合同，直接收回房屋等租赁物，乙方所交保证金10万元及其装修无偿归甲方所有，所造成的损失，概由乙方自行承担，与甲方无关”的约定，因被告（反诉原告）何彬自2015年1月1日至2015年5月31日期间继续占有使用该租赁物，并未向原告（反诉被告）邱秀林支付租金，故在租赁合同履行过程中被告（反诉原告）何彬存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对被告（反诉原告）何彬要求原告（反诉被告）邱秀林返还房屋租赁保证金10万元的反诉请求，一审法院不予支持。原告（反诉被告）邱秀林的委托代理人辩称的，被告（反诉原告）何彬的反诉请求无事实依据及法律依据的辩解意见，与庭审查明的事实相符，一审法院予以采信。综上，依照相关法律规定，一审法院判决：一、由被告（反诉原告）何彬自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）邱秀林支付违约金5万元；二、由被告（反诉原告）何彬自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）邱秀林支付租金11万元；三、驳回原告（反诉被告）邱秀林的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何彬的全部反诉请求。本诉案件受理费7750元，由原告（反诉被告）邱秀林承担4800元，由被告（反诉原告）何彬承担2950元。反诉案件受理费2300元，减半收取即1150元由被告（反诉原告）何彬承担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据合同法第二百二十四条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，”但该法并没有规定，未经出租人同意转租的转租合同无效。上诉人邱秀林与上诉人何彬在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，本院予以确认。该案的争议焦点为：1.上诉人何彬是否需要将涉案房屋返还给上诉人邱秀林。2.上诉人何彬需向上诉人邱秀林支付多少租金。3.上诉人何彬需向上诉人邱秀林支付多少违约金。4.上诉人邱秀林是否要向上诉人何彬退还保证金10万元。
争议焦点一，本院认为，2015年5月21日，本案第三人江福公司形成公司股东会决议，以7至10间店面承租人邱秀林未经公司同意，擅自将店面转租给次承租人何彬为由，决定解除其与承租人邱秀林之间7至10间店面的租赁关系，并于2015年5月25日向其下达了解除租赁合同通知书。该事实由被告何彬提交的《解除租赁合同书》和《视听资料》以及双方当事人在一、二审庭审陈述的事实可以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力”的规定，上诉人邱秀林在收到通知后并未通过法律途径维护自己的权益。据此，其与第三人江福公司之间的租赁关系自该通知书到达时即已解除，故上诉人邱秀林从2015年5月25日起对涉案房屋已丧失处分权，对其要求上诉人何彬返还房屋的主张缺乏事实及法律上的依据，本院不予支持。
解除通知书解除其与上诉人邱秀林的租赁合同，既然出租人与承租人的租赁合同解除，承租人与次承租人的租赁合同也随之解除，故上诉人何彬应当支付其在2015年1月1日至2015年5月25日期间拖欠的租金及占有费，共计106333元（22000÷30天×25+22000×4个月）。
争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。结合本案，从上诉人邱秀林的实际损失及上诉人何彬的过错程度以及预期利益等综合因素来看，其实际损失仅为2015年1月1日至2015年5月31日止5个月的租金。因此，一审法院调整违约金为5万元的判项，本院予以维持。
争议焦点四，上诉人何彬虽未提交向上诉人邱秀林支付10万元房屋租赁保证金的相关凭证，但上诉人邱秀林的委托代理人在庭审上对此事实予以认可。根据上诉人邱秀林与上诉人何彬签订的《房屋租赁合同》第三条第二项：“乙方未能按时交纳租金的，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的甲方有权解除本合同，直接收回房屋等租赁物，乙方所交保证金10万元及其装修无偿归甲方所有，所造成的损失，概由乙方自行承担，与甲方无关”的约定，上诉人何彬自2015年1月1日至2015年5月31日期间继续占有使用该租赁物，未向上诉人邱秀林支付租金及占有费，故上诉人何彬在租赁合同履行过程中存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对上诉人何彬要求上诉人邱秀林返还房屋租赁保证金10万元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决判项部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第<二>项规定判决如下：
一、维持西藏自治区乃东县人民法院（2015）乃民一初字第161号民事判决书第一项、第三项、第四项；
二、撤销西藏自治区乃东县人民法院（2015）乃民一初字第161号民事判决书第二项；
三、变更西藏自治区乃东县人民法院（2015）乃民一初字第161号民事判决书第二项为由上诉人何彬自本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人邱秀林支付租金及占有费106333元；
一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费上诉人邱秀林承担7750.00元，上诉人何彬承担3300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洛桑顿珠
代理审判员 泽登卓嘎
代理审判员 格桑多吉
二〇一六年十一月三日
书 记 员 巴桑拉珍
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