天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初24129号
原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元，统一社会信用代码9112010179253590XR。
负责人：邹锦标。
委托诉讼代理人：郑爽，国浩律师（天津）事务所律师。
委托诉讼代理人：尹方钊，国浩律师（天津）事务所律师。
被告：唐山新谷国际贸易有限公司，住所地唐山开平区一街村东，统一社会信用代码911302006857210451。
法定代表人：刘爱军，董事长。
委托诉讼代理人：魏向羽，河北徐利民律师事务所律师。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司与被告唐山新谷国际贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑爽到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人魏向羽到庭参加部分诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2013年11月1日至2016年9月30日的物业服务费160466元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系天津市滨海新区响螺湾中心商务区迎宾大道旷世国际大厦的物业管理企业，被告系该项目X座XX房屋的业主。原告严格按照《物业管理服务合同》的约定全面履行了物业管理服务义务，而被告却未向原告支付诉请期间的物业费。原告多次要求被告履行上述债务，而被告却迟迟不予履行，故原告诉至本院。
原告针对其主张提供证据如下：
证据一、《商品房买卖合同》一份，证明被告系涉诉房屋的所有权人，该房屋用途为写字楼，建筑面积为254.71平方米；
证据二、《天津市非住宅前期物业服务合同》一份，证明物业管理服务的具体内容，写字楼物业费的收费标准为每月每平方米18元；
证据三、入伙通知书1份，证明房地产开发商于2013年4月8日向被告发出了收房通知；
证据四、确认书1份，证明被告作为旷世国际大厦的业主同意履行《前期物业服务合同》；
证据五、天津市不动产登记薄查询证明1份，证明涉诉房屋的所有权人为被告；
证据六、电梯安全检验合格证、电梯定期检验报告、二次供水合格证、保洁巡视表、保安巡视记录等原告履行管理服务义务的证据材料1份，证明原告已按《前期物业服务合同》的约定履行了自己的物业管理服务义务。
证据七、国家企业信用信息公示系统查询信息1份，证明被告的企业信息情况及变更情况；
证据八、《物业管理交接协议》一份，证明原告与旷世国际大厦业主委员会、南京五矿悦居物业管理有限公司天津分公司签订该协议，约定原告于2016年9月30日与旷世国际大厦业主委员会交接完毕。
被告辩称，其已经将涉诉房屋出租给天津滨海新区响螺湾公共事业发展有限公司，租期自2013年11月1日至2016年11月30日，根据双方房屋租赁合同约定，应由其最终承担物业费。涉诉房屋交付天津滨海新区响螺湾公共事业发展有限公司后，一直由该公司与原告接触，被告对其是否欠付物业费、欠付的具体金额、原告履行物业服务合同是否有瑕疵、是否完全履行了前期物业服务合同等情况并不知情。在法庭组织调解期间，从次承租人处得知，原告履行前期物业服务合同有严重的瑕疵，故次承租人并未支付物业费。即使被告欠付物业费，也对欠付物业费的金额有异议。旷世国际大厦业主委员会于2015年8月24日发出通告，决定解聘原告，前期物业服务合同于2015年11月11日终止，不再履行。故即使根据相关法律规定，被告也应对物业费承担连带支付义务，但原告主张2015年11月11日之后的物业费无事实及法律依据，故对原告不合理的诉讼请求不予认可。
被告针对其辩称向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》1份，证明被告已将涉诉房屋出租给了天津滨海新区响螺湾公共事业发展有限公司，按照该合同的约定，在租赁期间，物业费应由该公司最终承担；
证据二、2015年8月24日旷世国际大厦业主委员会通告1份，证明旷世国际大厦业主委员会于2015年8月11日通过决议，决定解聘原告，于8月14日通知原告，前期物业服务合同于2015年11月11日终止，不再履行。
本院经审理认定事实如下：2009年10月22日，原告与案外人五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定原告为天津市滨海新区塘沽迎宾大道A06、A08地块即旷世国际大厦进行前期物业管理服务。服务期限自2010年11月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式收取，写字楼区域的收费标准为18元/月/平方米（含中央空调费）。业主于每一个月交纳物业管理服务费。2013年4月8日，唐山瑞银国际贸易有限公司与案外人五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由唐山瑞银国际贸易有限公司购买滨海新区中心商务区迎宾大道旷世国际大厦X栋XX室房屋，该房屋设计用途为写字楼。2013年4月18日，该房屋进行产权登记，登记权利人为唐山瑞银国际贸易有限公司，建筑面积254.71平方米。唐山瑞银国际贸易有限公司签署《确认书》一份，其中记载该公司已经全文阅读《前期物业服务合同》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。唐山瑞银国际贸易有限公司后变更企业名称为唐山新谷国际贸易有限公司，即被告。
2016年6月30日，原告与旷世国际业主大会、南京五矿悦居物业管理有限公司天津分公司签订《物业管理交接协议》，其中约定原告于2016年9月30日将旷世国际大厦物业移交给业主委员会（或授权单位，交接起止日期为2016年9月1日至2016年9月30日），并办理完毕相关交接手续。从交房之日至2016年9月30日止原告未收缴到的全部应收物业管理服务费由原告继续收取。
本院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》合法有效，且被告已通过确认书的形式同意遵守该合同，故该合同对原、被告均具有约束力。原告主张被告欠缴物业管理服务费的时间段为自2013年11月1日至2016年9月30日止。被告对此有异议，认为前期物业服务合同于2015年11月11日终止，之后的物业费不应交纳。针对该辩称，被告提交旷世国际大厦业主委员会通告1份予以佐证。原告对该通告的证明目的不予认可。《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。被告提交的通告记载“业委会将根据业主大会决议做好选聘新物业服务企业的各项工作”，说明该通告作出时，旷世国际大厦并未选聘新的物业服务企业并签订相关物业服务合同，依据上述规定，被告提交的通告并不能发生终止前期物业服务合同的效力，故本院对该证据不予采信，对被告上述辩称不予支持。原告提交的《物业管理交接协议》系其与旷世国际大厦业主大会、南京五矿悦居物业管理有限公司天津分公司三方签订，应属合法有效协议。该协议明确约定原告于2016年9月30日办理完毕相关物业交接手续，从交房之日至2016年9月30日止原告未收缴到的全部应收物业管理服务费由原告继续收取，故原告在旷世国际大厦的服务期限应截止2016年9月30日。被告辩称其已将涉诉房屋出租给案外人，根据房屋租赁合同约定，应由其最终承担物业费，并提供《房屋租赁合同》予以佐证。原告对该《房屋租赁合同》不予认可。本院认为，该《房屋租赁合同》系被告与案外人签订，根据合同相对性原理，该合同即使属实，对原告亦无约束力。原告单独起诉被告由其承担物业管理服务费不违反法律规定，故本院对被告上述辩称不予支持。另外，被告辩称在法庭组织调解期间，从次承租人处得知，原告履行前期物业服务合同有严重的瑕疵，但其在庭审中未提交证据予以证实，故本院对被告该辩称不予采信。原告提交的电梯安全检验合格证、电梯定期检验报告、二次供水合格证、保洁巡视表、保安巡视记录等材料足以证实原告提供了物业管理服务。依据前期服务服务合同约定的收费标准、涉诉房屋建筑面积、欠缴时间段,结合原告提供物业服务的水平，原告主张物业服务费160466元具有事实和法律依据，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告唐山新谷国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司自2013年11月1日至2016年9月30日的物业服务费160466元。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3509元，由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 赫连建敏
审 判 员 周 凯
人民陪审员 马 秀 雯
二〇一七年十月十八日
书 记 员 张 琳
附：法条释明
1.《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
2.《物业管理条例》
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。