北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1370号上诉人（原审原告、反诉被告）：高玉山，男，1944年1月1日出生。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田崇敬，男，1974年1月12日出生。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。原审第三人：舒桂英，女，1949年4月3日出生。委托诉讼代理人：ＸＸ峰，河北冀隆律师事务所律师。上诉人高玉山因与被上诉人田崇敬、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人舒桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高玉山上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审提出的要求确认双方签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，驳回田崇敬一审提出的要求继续履行合同的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋是按经济适用住房管理的房屋，与经济适用住房是一样的，不宜做扩大解释，不能上市交易；2.一审中我提出的是确认之诉，而田崇敬一审的反诉是给付之诉，不是同一法律关系，一审法院不应受理田崇敬的反诉请求；3.一审中舒桂英出庭陈述并提供证据证明2016年7月12日至8月初其在住院，对于卖房一事不知情，我爱我家公司也不认可田崇敬提供的证人证言的真实性，一审法院认定舒桂英知情缺乏证据；4.我不认可高某签订的《付款方式变更补充协议》，高某没有经过授权，无权免除八万元房款。田崇敬辩称，按经济适用住房管理的房屋和经济适用住房是不一样的，按经济适用住房管理不受五年不能上市交易的限制，房屋买卖合同有效。关于我提起的反诉，确认无效和继续履行属于同一法律关系，都是房屋买卖合同纠纷，应当一并审理。我已经提供充分证据证明舒桂英对房屋买卖知情。高玉山在一审中已经认可《付款方式变更补充协议》，且2014年8月1日的补充协议及款项确认函中也显示房款是190万元，可见双方约定的房屋价款就是190万元。同意一审判决，不同意高玉山的上诉请求及理由。我爱我家公司述称，同意一审判决，不同意高玉山的上诉请求及理由。舒桂英述称，我对于房屋买卖一事不知情，我同意高玉山的上诉请求和理由。高玉山向一审法院起诉请求：1.确认我与田崇敬于2014年8月1日签订的《房屋转让合同》无效；2.本案诉讼费由田崇敬承担。田崇敬向一审法院反诉请求：1.高玉山继续履行2014年8月1日与我签订的《房屋转让合同》及相关补充协议，高玉山协助我办理产权转移登记手续；2.高玉山向我支付200000元违约金；3.反诉费用由高玉山承担。一审法院认定事实：2014年1月17日，高玉山（出售方，甲方）与田崇敬（买受方，乙方）在我爱我家公司的居间下签订了《房屋买卖定金协议》，约定高玉山将位于昌平区102号房屋出售给田崇敬；房屋总价为1980000元，此价格不包含国家规定应由高玉山承担的税费；在签署定金协议当日交付定金200000元，甲方为乙方出具定金收据；甲方确保所出售的房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。2014年6月20日，案外人高某与田崇敬签订了《付款方式变更补充协议》，将房屋总价由1980000元，变更为1900000元。2014年8月1日，高玉山与北京华融金晖置业有限公司签订了《XX房屋买卖合同》购买了位于昌平区102号房屋，合同约定房屋总价936850元。同日，高玉山（出让方，甲方）与田崇敬（买受方，乙方）签订了《房屋转让合同》。合同约定，甲方将位于北京市昌平区102号房屋转让给乙方；房屋属于回迁安置房；甲乙双方议定房屋交易总金额为1900000元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金200000元，定金自动转为房款；乙方于2014年8月1日前支付第一期房款1200000元，此笔费用分两笔支付，其中一笔936850元替甲方直接支付给开发商，剩余263150元，通过银行转账支付给甲方；剩余房款500000元，在2014年12月30日付清。甲方在取得房屋所有权证且乙方支付所有购房款时，甲乙双方到房屋管理部门办理过户手续。双方同意于2014年9月30日开发商将房屋交付给甲方2天内由甲方将该房屋交付给乙方使用。2014年8月1日，高玉山与田崇敬又签订了《补充协议》，协议约定，双方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《转让合同》等书面约定不符的要求，合同另外一方有权拒绝配合；如提出要求方因所提要求未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额100%的违约金。田崇敬于2014年1月17日向高玉山支付了定金200000元。田崇敬于2014年8月1日向高玉山支付了购房款1200000元，其中936850元由田崇敬直接支付给开发商，263150元支付给了高玉山。田崇敬于2014年10月2日向高玉山支付了购房款200000元，于2014年12月30日向高玉山支付了购房款300000元。2014年12月30日，田崇敬将涉案房屋的面积差价、有线电视费、物业费、供暖费等费用支付给了高玉山，高玉山将房屋交付给田崇敬。田崇敬接收房屋后一直居住至今。另查，高玉山与舒桂英系夫妻关系，高玉山与高某系父子关系。高玉山于2015年3月31日取得了涉案房屋的房屋所有权证，房屋坐落地址登记为昌平区102，房屋性质为按经济适用住房管理。田崇敬连续五年以上在本市缴纳个人所得税，具备在北京购买商品房的资格。庭审中，高玉山主张涉案房屋属于高玉山及其配偶舒桂英的夫妻共同财产，舒桂英对高玉山出售该房屋不知情。对此，田崇敬不予认可，田崇敬认为高玉山在出售涉案房屋时舒桂英知道并同意将涉案房屋出售给田崇敬。我爱我家公司的业务员黄某作为证人出庭时表示在2014年12月底黄某陪同田崇敬夫妇到高玉山家中送尾款时，高玉山及舒桂英均在场且舒桂英表示知道房屋出售给田崇敬的事实。舒桂英在接受法院询问时表示，2014年8月份田崇敬在其出院后不久去他们家送过钱，但送的什么钱不知道，高玉山和她说是租房的钱。庭审中，舒桂英认可黄某陪田崇敬夫妇去他们家的事实，并表示田崇敬夫妇与高玉山等人聊天时其本人在场，但不知道他们聊天的内容。上述事实，有《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》及《补充协议》、《XX房屋买卖合同》、收据、房产证、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：“按经济适用住房管理”与“经济适用住房”系两种不同的房屋性质，“按经济适用住房管理”的房屋不适用“经济适用住房”关于限制交易的相关规定，法律法规亦未禁止“按经济适用住房管理”性质的房屋交易，“按经济适用住房管理”的房屋性质不影响合同的效力。本案中，高玉山与田崇敬签订的《房屋转让合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，经法院查明涉案房屋系“按经济适用住房管理”性质的房屋。高玉山以涉案房屋系经济适用房性质、田崇敬不具备购房资质为由要求确认双方于2014年8月1日签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。虽然高玉山表示涉案房屋系其与舒桂英的夫妻共同财产，舒桂英对其出售房屋不知情。但庭审中舒桂英认可田崇敬夫妇及中介公司业务员去他们家的事实并明确表示他们聊天时其本人在场，庭审中田崇敬及业务员均表示去高玉山家中是为了房屋交接事项，根据日常生活经验，田崇敬夫妇及业务员与高玉山等人聊天时应当会涉及买卖房屋的相关事宜，舒桂英作为完全民事行为能力人，其称在聊天现场但不知道聊天内容明显与常理不符。根据本案证据结合田崇敬占有房屋达二年之久而舒桂英没有向田崇敬直接主张权利的事实，应推定舒桂英对高玉山将涉案房屋出售给田崇敬系知情并同意的。合法有效的合同，应该全面履行。合同签订后，田崇敬已经向高玉山支付了全部购房款，且田崇敬具备在北京购房的资质，目前高玉山已经取得了涉案房屋的所有权证，具备过户条件。故对于田崇敬反诉高玉山要求继续履行《房屋转让合同》及相关补充协议，高玉山协助田崇敬办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。本案中，田崇敬未提供充分有效的证据证明在合同履行过程中，高玉山向其提出过与《房屋转让合同》等书面约定不符的要求，故对于田崇敬要求高玉山支付违约金200000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、高玉山与田崇敬继续履行双方于二〇一四年八月一日签订的《房屋转让合同》及相关补充协议，高玉山于本判决生效后七日内协助田崇敬办理位于昌平区102房屋的过户手续，将房屋所有权转移登记至田崇敬名下。二、驳回高玉山的诉讼请求；三、驳回田崇敬的其他反诉请求。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定，2014年8月1日高玉山与田崇敬分别签订了《房屋转让合同》及《补充协议》，《房屋转让合同》第二条与《补充协议》第三条均约定，房地产交易总金额为190万元。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，高玉山与田崇敬签订的《房屋转让合同》、《补充协议》等合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。高玉山以涉案房屋系按经济适用住房管理的房屋为由主张合同无效，但未证明行政法规对于按经济适用住房管理的房屋的上市交易存在禁止或限制性规定，故对于高玉山要求确认《房屋转让合同》无效的上诉请求，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人具有法律效力，双方均应当依约履行。本案中，买受人田崇敬已经将190万元购房款支付给出卖人高玉山，高玉山亦已于2014年底将涉案房屋交付田崇敬使用，现田崇敬要求高玉山继续履行《房屋转让合同》、协助办理房屋过户手续于法有据，一审法院予以支持正确。高玉山虽主张其不认可190万元的房款数额，但《房屋转让合同》、《补充协议》、《二手房首付款交付确认函》等文件均在《付款方式变更补充协议》后签署，其中均记载了房屋交易价格为190万元，高玉山本人签署了上述文件，可以认定高玉山对于190万元的交易价款系知情并且同意。现高玉山以高某未经授权为由不认可190万元交易价格，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于舒桂英是否知情的问题，现有证据可以证明，舒桂英与高玉山系夫妻关系且共同生活。在房屋买卖交易过程中，田崇敬夫妇及我爱我家公司业务员曾共同来到其家中，田崇敬在舒桂英在场的情况下交付款项。舒桂英作为完全民事行为能力人，应当对于当事人之间存在买卖房屋的意向及交付款项的目的有所了解。舒桂英主张其当时住院故对于房屋买卖不知情，但房屋买卖是家庭生活中较为重大的事件，住院并不能阻断舒桂英与高玉山之间就此事进行沟通，且房屋买卖的过程自签订定金协议至房屋交付，持续近一年的时间，舒桂英在2014年7月12日至8月初住院的事实，并不能构成舒桂英对于房屋买卖无法知晓的障碍。结合舒桂英在房屋买卖合同签订、房屋交付后较长时间内未向田崇敬直接提出异议的事实，一审法院推定舒桂英对于高玉山出售房屋知情并同意正确，本院对此予以确认。一审中，高玉山要求确认《房屋转让合同》无效，田崇敬依据《房屋转让合同》要求继续履行，双方诉讼请求均系基于双方之间存在房屋买卖合同关系的基础事实提出，且当事人范围一致。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，一审法院对于田崇敬的反诉予以受理并与本诉合并审理符合法定程序。综上所述，高玉山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45500元，由高玉山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一八年二月十一日法官助理  李 正书 记 员  杜 莹