湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00717号
原告蔡军，无职业。
原告桂杰，一冶机修厂退休职工。
被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处，住所地武汉市青山区钢花村街辽宁街10号。
法定代表人王东彩，该处主任。
委托代理人危杰，湖北晨丰律师事务所律师（一般代理）。
第三人武汉市高远管理有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道269号新嘉园5号楼。
法定代表人候纪纲，该公司经理。
委托代理人宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师（特别特权代理）。
原告蔡军、桂杰诉被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。2015年8月20日被告向法院递交书面申请，为查明案情，明确各方责任，要求追加武汉市高远管理有限公司作为第三人参与诉讼，本院于2015年8月27日依法通知武汉市高远管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员邓学军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡军、桂杰，被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处的委托代理人危杰，第三人武汉市高远管理有限公司的委托代理人宋俭夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡军、桂杰诉称：钢花综合市场为临时建筑、临时占道的摊群集合，该市场全部由个人和个体经营户投资建成，由被告统一行使集资建设、管理的行政职能。自1988年市场经营至今，原告与被告签订了市场相应摊亭计48㎡的租赁合同，存续有序，未曾间断。年初，因市场装修改造，被告承诺市场改造后，原址、门面房面积不变，租金不变，并派员到现场划定门面B55、56、57、58、59及B8、9共七间计48㎡。直至2014年6月已经落实了B58、59及B8、9共计4间计28㎡，尚有B55、56、57三间计20㎡门面没有落实，同时被告也未履行租金不变的承诺，强迫原告在有效合同期内向第三人支付高价位租金。就上述未落实的合同部分要求被告履行，且在同等条件下，原告作为老租户，要求优先继续承租被告的钢花综合市场的上述营业门面。故原告诉至法院，请求判令要求被告继续履行2014年度钢花综合市场营业门面租赁合同；要求在同等条件下继续承租被告的钢花综合市场经营门面；要求被告向原告赔偿因被告未履行合同给原告造成的经济损失计38，478.7元，包括未兑现门面租金合同期内租金不变的承诺超额支付的租金所产生的损失22，913元（已交原合同期内租金29，120元减去原合同约定应交租金6，206.7元所得）和未兑现门面面积（尚欠20㎡）给原告所造成的损失即门面转租租金收益15，565.7元。
原告蔡军、桂杰为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、武汉市公安局青山区分局1995年4月出具的证明材料（复印件），证明蔡军是无业人员且为伤残人员；
证据二、××证1份，证明蔡军是××人；
证据三、1988年蔡军占道地面申请（复印件），证明钢花综合市场原29号门面是原告向城管申请来的；
证据四、武汉市公安局青山区分局出具的函件（复印件），证明青山区公安局要求城管给予帮助；
证据五、收款收据2张（复印件），证明1988年9月20日原告缴纳了地皮集资费2，700元，1988年10月29日缴纳了水电集资费170元；
证据六、第三人出具的收条和收据各1张，证明第三人门面的高价租金和押金；
证据七、《钢花村街办事处劳动服务站租赁合同》1份，证明租赁合同合法，一直经营有序；
证据八、承诺书1份，证明被告承诺在市场改造完毕后，原告租赁改造后的门面面积与原门面面积相同，2014年12月31日内蔡军经营门面不涨租金，保持以前租金不变，蔡军优先租赁原址门面或者附近门面，承诺书有上有蔡军与桂杰的签字；
证据九、证明1份，证明原告进行门面转租是经过被告及第三人同意的。
被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处辩称：原告不停诉讼的原因在于原告认为原租赁门面应该归原告所有，而本案诉争的合同已经于2014年12月31日到期，租赁期限届满后鉴于原告拒绝与第三人签订书面合同，拒绝按时缴纳租金，并且有转租行为。同时原告没有职业，所租赁的门面仍然会转租牟利，这与原合同的约定相违背，因此原告已经失去了优先承租权。另外，合同的相对方只有蔡军签字，而桂杰没有签字，所以桂杰作为原告不当，故应当驳回原告的诉讼请求。
被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、武汉市青山区人民法院（1992）青民初字第52号民事判决书和武汉市中级人民法院武法一九九二年度民一上字第579号民事判决书，证明原告不停地起诉被告的原因，是因为原告一直认为，所租赁门面的所有权归原告所有；
证据二、《钢花村街办事处劳动服务站租赁合同》1份，证明双方合同到期时间为2014年12月31日，在双方合同期限内，被告履行了所有承诺；双方合同已经到期终结，所争议事实，系双方合同到期之后的；原告转租、拒绝签订书面合同、延迟缴纳租金的行为丧失了优先续租权；
证据三、被告与第三人签订的《钢花市场租赁合同》及第三人分公司的营业执照，证明根据市区创卫工作的需要，由青山区商务和旅游局牵头，引进第三人对钢花市场实施整体改造，改造完成后交由投资方第三人经营管理，本案判决与第三人有直接利益关系，所以其参加诉讼是有法律依据的；
证据四、第三人出具的《关于蔡军租赁的门面说明》、收据、钢花综合市场B58、59和B8、9个体工商户营业执照，证明所争议的事实发生在双方执行完毕租赁合同后，是原告与第三人之间的争议；原告于2014年5月份拿到48㎡的门面钥匙，一直未办理承租手续，拒绝与第三人签订书面租赁合同，也没有按时缴纳租金；原告有转租行为；原告与第三人之间的争议，起因是原告拒绝与第三人签订租赁合同，没有按时缴纳租金，以及原告的转租行为，原告的这些行为致使其失去同等条件下的优先承租权。
第三人武汉市高远管理有限公司述称，本案所诉被告为钢花村街办事处，与本公司无关，无答辩意见。
第三人武汉市高远管理有限公司未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对两原告提交的证据一、三的真实性有异议，认为是复印件，与本案无关；对证据二认为与本案无关；对证据四认为不清晰，无法进行质证，与本案无关；对证据五的真实性有异议，认为是复印件，且内容不清晰，无法进行质证；对证据六认为不是当事方，无法进行质证，但发现收条有添加和涂改的痕迹，经询问相关人员，收条费用已经包含在收据中，是作为收据收费的一部分，同时收据反映了原告是在2014年12月5日补交的2014年6月1日至2014年11月30日的费用，说明原告有延迟缴纳租金的行为；对证据七的真实性予以认可，同时我方有该合同的另一份，合同上只有蔡军签字而无桂杰签字，故桂杰不具有原告身份，且合同明确约定不能进行转租；对证据八的真实性予以认可，同时承诺书下方手写部分充分说明原告有转租行为；对证据九的真实性有异议，因为是在复印件上进行盖章，同时盖章不清晰，签章显示其主体是钢花综合市场，与租赁合同主体钢花村街办事处不是一个主体，且签章注明内容是办执照时用，并不代表同意转租，现在B58、59的承租户是魏腾飞，而不是张琛。第三人对两原告提交的证据一的真实性有异议，认为是复印件，且与本案无关；对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据三、四的真实性、关联性、合法性均有异议，认为无原件，也与本案无直接关系，并且这种做法不合法，不受法律保护；对证据五的真实性有异议，认为没有原件，且与本案无关；对证据六的收条真实性有异议，认为有明显改动痕迹，对收据无异议，且收据中的费用已包含了收条的费用；对证据七、八认为与其无关，且不知道合同承诺的存在；对证据九的真实性有异议，该证明为复印件，钢花综合市场主体与本案无关，此证明是办执照用，蔡军与钢花综合市场没有合同关系，本案被告是钢花村街办事处。对上述有争议的证据，本院认为，两原告提交的证据一、二、三、四、五均与本案无关，本院不予采信；证据五能够证明其已向第三人交纳了2014年6月1日至2015年11月30日的租金，本院依法予以采信；证据七、八能够证明原、被告于2014年1月24日签订了租赁合同、于2014年3月23日被告就市场改造对原告做出了承诺，与本案有关联性，本院依法予以采信；证据九能够证明钢花综合市场B58、59门面已转租的事实，但不能证明其证明目的，故对该证据的证明目的不予采信。
两原告对被告提交的证据一认为与本案无关；对证据二的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为合同没有到期；对证据三有异议，认为租赁合同是无效合同，收费时第三人没有营业执照；对证据四的门面说明不予认可，认为情况不属实，对收据予以认可，对营业执照不予认可，认为是违法取得的。第三人对被告提交的证据一的真实性没有异议，但认为与第三人无关，不予质证；对证据二认为与第三人无关；对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为第三人租赁钢花综合市场是租赁场地从事经营活动；对证据四的门面说明、收据、营业执照没有异议。对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的证据一系生效的法律文书，能够证明诉争门面的历史，本院予以采信；证据二能够证明原、被告双方的租赁合同关系，与本案有关联性，本院依法予以采信；证据三能够证明被告与第三人之间的租赁合同关系，与本案有关联性，本院依法予以采信；证据四的收据及营业执照能够证明原告向第三人交纳租金情况及B58、59和B8、9门面在工商部门登记的实际经营者情况，对此予以采信，证据四中情况说明系被告与第三人之间的，其内容不对原告有约束力，但对该证据中与本案查证的事实相符的部分予以采信。
经审理查明：原告蔡军、桂杰系夫妻关系。武汉市青山区钢花村街社会劳动力管理服务站（以下简称钢花村街办劳动服务站）系被告的一个二级单位。
钢花综合市场是1988建成的临时性建筑，武汉市青山区人民政府在青政办（1988）44号文件中规定，综合市场由钢花村街负责筹建，资金问题街办事处通过筹款和集资等方法自身解决，市场的建设必须按照规范、整齐、美观的原则，利于绿化带的维护、环境卫生的管理和交通安全与畅通。建设规划在报规划、园林、城管、工商等部门审查后，由区政府办公室最后审核批准。该市场建成后，钢花村街办事处统一负责管理，将来全区统一规划或扩大园林绿化带需要时，应无条件拆除。2014年4月2日区政府召开“关于钢花综合市场改造专题会议”，会议认为过去20多年中钢花综合市场为满足钢花地区居民买菜、购物提供了较多的便利，但由于年久失修，市场内的地面、摊台等设施已不能满足居民群众更高质量的生活需要，也不符合国家卫生城市有关集贸市场的卫生标准，需要对该市场进行整体改造。会议同意区商旅局通过市场化运作模式引入第三方武汉市高远管理有限公司投资，对照创卫标准和借鉴小东门市场建筑结构进行升级改造，确保改造后的市场符合国家卫生城市关于集贸市场的标准。
2014年1月24日原告（承租方、乙方）与钢花村街办劳动服务站（出租方、甲方）签订了租赁合同1份，合同约定如下：一、租赁物及租金，乙方租赁房屋4间，位于钢花市场，每间使用面积10.5平方米：编号29号，每间月租金380元，共计租金1，520元；二。租赁期限：租赁有效期一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。本合同每年度一签，门面租金按照市场行情定价，甲方提前15天下发通知，合同期满，乙方要求续签合同，应于合同期满前15日写出书面申请，将门面交还甲方并交纳有关费用。三、缴纳租金及有关费用的规定：乙方应在每季度第一个月15日前缴纳租金，逾期不缴，每日加收租金1%滞纳金，逾期15天未缴租金者，合同自动终止，乙方在签订本合同时，必须预付1季度租金4，560元，乙方应向甲方交纳房屋保证金1，000元，水电保证金200元，合同期满乙方未违约甲方将押金退还（以保证金收据为准），乙方每月20日前向甲方缴纳上月水、电费及其它费用，逾期不缴，每日加收1%滞纳金。四、双方的权利义务，第五条约定未经甲方同意，乙方不得将出租房、租物转让、转租、转借他人，否则甲方有权单方终止合同，乙方应承担由此造成的损失；第十条约定合同期间如遇政府拆迁、政策性、不可抗力等因素，可随时调整、变更、终止合同，甲乙双方互不赔偿。合同还约定乙方应按有关规定自行办理经营所需相关手续，无证照者不能开门营业。蔡军在合同下方签名，钢花街办劳动服务站在甲方处加盖公章。合同签订后，原告在钢花市场正常经营至2014年3月，并按合同约定交纳了租金及相关费用。
2014年3月23日被告向原告出具承诺书，载明：根据武汉市创建国家卫生城市的要求，钢花村街办事处近期将对所管辖的钢花市场门面进行改造，其方式为引进专业管理公司承包，如我街门面经营户蔡军于2014年3月24日按我街要求将门面内的商品及私人物品全部搬空，并将门面钥匙交钢花村街劳动服务站，则我街对其作出以下承诺：1、在市场改造完毕后，蔡军租赁改造后的经营门面，其面积与原门面面积相同；2、在今年年内（2014年12月31日）蔡军经营门面不涨租金，保持以前租金不变，如蔡军租赁的改造后门面面积超出原门面面积，其超出部分面积的租金另算；3、在市场划行规市的前提条件下，蔡军优先租赁原址门面或附近门面，如果其租赁的门面从事的经营项目不符合市场划行规市要求，则此条作废。被告在承诺书上加盖公章，两原告在承诺书上签署意见并签名。承诺书底部有四间门面的具体分布即双汇肉8㎡，五谷粉8㎡，羊奶粉20㎡，牛骨头12㎡。
钢花综合市场如期改造完成。
2014年4月20日出租人青山区市场开发服务中心（甲方）、青山区人民政府钢花街办事处（乙方）与承租人武汉市高远管理有限公司（丙方）签订了《钢花市场租赁合同》，合同约定了租赁场地用途及建设标准、租赁期限从2014年5月1日起至2029年4月30日止、租金及租金支付、保证金、甲乙方权利义务、丙方权利义务、合同的解除、其他违约责任、免责条款、续租、合同变更、租赁场地的交还、争议解决方式等条款。
2014年5月15日在被告协调下，原告向第三人交纳了2万元押金作为签订还建门面合同的保证金。第三人将市场门面B8、B9、B58、B59四间门面，面积为28㎡交给原告经营，经第三人多次催要，原告于2014年12月5日向第三人交纳了上述四间门面租金共计55，840元。其中2014年6月1日至2014年11月30日租金4，960元（每间门面1，000元，卫生费40元，计1，040元／月／间×7月×4间＝24，960元，扣除已预交的20，000元，补交4，960元），2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金50，880元（即每间门面1，000元，卫生费60元，计1，060元／月／间×12月×4间＝50，880元）。
另查明，钢花综合市场一楼门面B58、B59的个体工商户名为武汉市青山区黑珍珠海鲜档，经营者为魏腾飞。注册日期为2015年5月18日，经营范围为水产品零售。钢花综合市场一楼门面B8、B9的个体工商户名为武汉市青山区长河羊奶粉店，经营者为穆爱红。注册日期为2014年3月6日，经营范围为预包装食品、乳制品（含婴幼儿奶粉）零售（经营期限与许可证核定期限一致）。
还查明：1992年原、被告双方因门面房的所有权及偿付租金纠纷而诉至法院，经本院审理查明，1988年6月根据上级文件精神，决定在被告辖区内建港南路筹建经营性门面活动房摊群，并规定每间10平方米一次性集资3，000元整，用作折抵月租金，原告经被告许可，在指定的统建范围内自建门面房3间面积为30㎡，用于经营家电摩托维修。该房屋建成后，原、被告于1988年10月29日签订协议，明确该门面房所有权属被告，原告每月缴纳租金270元，并确认该门面房造价计9，000元整，用其折抵从1988年11月起至1991年8月期间的使用该房屋的租金，从1991年9月起原告拒付租金，故依法判决蔡军在青山区建港南路经营家电摩托维修所使用的三间门面所有权属被告所有，蔡军自1991年9月起逐月缴纳上述经营门面的租金每月270元共9个月（从1991年9月至1992年5月期间）租金共计2，430元。该判决生效后双方也履行完毕。
现原告认为被告未按承诺归还同等面积门面，并上涨了合同期内租金，给原告造成损失而诉至法院，请求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一是桂杰原告主体资格问题。被告认为桂杰不是合同的相对方，不具有原告资格。本院认为，原告蔡军与桂杰系夫妻关系，蔡军与被告签订的租赁合同是在市场内经营门面，其经营收益也是用于家庭生活，本案的争议与桂杰有着密切关系，且被告向原告出具的承诺书上也有桂杰签名，因此桂杰作为本案原告并无不妥，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。
二是2014年1月24日的租赁合同是否到期问题。2014年1月24日原告与被告签订的合同明确约定了租赁期为一年，即2014年1月1日至2014年12月31日。在租赁期间内，因政策原因，被告对租赁物进行改造并引进第三方进行管理，原租赁物也同时改造变更，因此该合同是不能继续履行的合同，被告向原告出具承诺书，双方构成新的合同关系，且合同约定的租赁期已过，该合同履行不能，因此原告要求被告继续履行该合同的诉讼请求，与事实不符，于法无据，故本院不予支持。
三是原告是否享有优先承租权的问题。2014年3月24日被告向原告出具承诺书，承诺在市场改造完毕后，原告可以优先租赁原址门面或附近门面，因此基于该承诺书，原告是享有改造后门面的优先承租权。被告在市场改造完毕后，引进第三人进行管理，且在合同期内，由第三人协助，将改造后市场内B8、B9、B58、B59四间门面实际租赁给原告使用，第三人也向原告收取了相应门面的租金和相关费用。因此被告用事实履行了原告在合同期内的门面优先承租权。由于被告根据区政府的政策要求，将市场的经营管理权租赁给第三人，第三人成为市场的管理方，原承诺书承诺的内容届满后，原告从此时应与市场的实际管理人签订合同，且此时原告与第三人虽然未签订书面的租赁合同，但原告在使用经营门面，第三人也收取了原告的租金，其双方行为构成了事实上的租赁关系，该租赁关系不违反法律规定，应予以保护。第三人也认可在同等条件下，原告是可以与其签订租赁合同承租门面进行经营的。原告称与第三人没有关系，不与第三人签订租赁合同，而只要求与被告签订租赁合同经营钢花综合市场门面的诉请，与事实不符，对该项诉请，本院不予支持。
四是被告是否应当承担赔偿责任问题。原告与被告于2014年1月24日签订的《钢花市场租赁合同》，被告于2013年3月23日向原告出具的承诺书均系当事人真实意思表示，约定的权利义务对双方均有约束力，原、被告双方均应遵照并执行合同约定的权利义务。被告与第三人签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。原告认为被告与原告签订租赁合同在先，第三人与被告签订的租赁合同在后，应属无效，本院认为，被告将其负有管理义务的钢花综合市场按区政策会议决定，引进市场化运作模式租赁给第三人，属被告自行处分权利，任何人无权干涉，被告与原告签订的租赁合同也属被告自行处分权利，均属有效行为。现因被告与第三人签订的合同导致原告与被告之合同无法履行，原告可要求被告因合同履行不能而向被告主张权利，而无权干涉被告的处分权。因此原告认为被告与第三人签订的合同无效的诉讼意见，本院不予支持。根据本院查明的事实，原告已向第三人交纳了面积为28㎡门面，从2014年6月1日至2014年12月31日租金共计28，000元，按原合同约定，原告则应向被告交纳28㎡的租金应为6，206.7元（1，520元／48㎡×28㎡×7月），原告比按原合同标准交纳的租金多交了21，793.3元，根据被告向原告出具的承诺书的承诺，原告向第三人多交纳的租金21，793.3元属因被告违约而给原告造成的直接损失。被告及第三人认为已给原告按合同约定偿还了48㎡的门面，是原告自己原因放弃而造成原告实际只租赁了28㎡的门面，尚有20㎡的门面未兑现，但被告及第三人仅有一份第三人向被告出具的情况说明证明，也没有其他有效的证据证明原告放弃未兑现门面的事实存在，原告坚称被告尚有20㎡的门面未给原告承租，因此被告和第三人的该项抗辩意见因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告赔偿多交的租金，属于可得利益，原告要求被告赔偿其承租门面后转租后的收益，既不属于直接损失，也违反了合同关于禁止转租的规定，因此原告要求被告赔偿其损失38，478.7元中关于多交租金21，793.3元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处于本判决生效后10日内赔偿原告蔡军、桂杰损失21，793.3元。
二、驳回原告蔡军、桂杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费381元，由原告蔡军、桂杰负担165元，被告武汉市青山区人民政府钢花村街办事处负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费762元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邓学军
二〇一五年十一月六日
书记员 张 璇