北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10198号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋铁军，男，1957年10月27日出生。
委托代理人张旭征，北京市青天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市顺义区赵全营中学，住所地北京市顺义区赵全营镇。
法定代表人董铁强，校长。
委托代理人孙茹，北京市致知律师事务所律师。
上诉人宋铁军因与被上诉人北京市顺义区赵全营中学（以下简称赵全营中学）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年9月，赵全营中学起诉至原审法院称：我方与宋铁军于2002年1月26日签订《赵全营中学与宋铁军关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》。该协议书约定：租赁期限为20年，自2002年1月1日至2021年12月31日止。协议签订后，我方依约履行了全部合同义务，宋铁军未依约履行合同义务，导致合同无法继续履行。双方协议解除，因作价补偿数额达不成合意，故请求判令：1.解除双方于2002年1月26日签订《赵全营中学与宋铁军关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》；2.宋铁军腾退上述协议书中租用的房屋，返还涉诉租赁物；3.案件受理费由宋铁军负担。
宋铁军在原审法院辩称：如果赵全营中学能按照我的反诉请求赔偿损失，我同意解除合同并腾退房屋、返还租赁物。2002年因我承包的校办工厂被不能继续办下去，故赵全营中学口头答应给我各项补偿共计55万元。2002年签订协议书时，约定租赁20年，租金一共60万元，这样一折抵，我还差赵全营中学5万元。故2002年至2012年这十年的租金免除，而2012年之后的十年我每年给租金5000元，一共就是5万元，双方就两清了。现涉诉房屋已成危房。我愿意出钱翻建一下，但赵全营镇中学不同意，让我搬走。
宋铁军在原审法院反诉称：2002年因校办工厂被不能继续办下去，故赵全营中学口头答应给我各项补偿共计55万元。2002年1月26日签订协议书时，约定租赁20年，每年3万元，租金一共60万元，这样一折抵，我还差赵全营中学租金5万元。故2002年至2012年这十年的租金免除，而2012年之后的十年我每年给赵全营中学租金5000元，一共就是5万元，双方就两清了。故我已经支付了2012年1月1日至2021年12月31日每年的租金30000元。从2015年计算至2021年共7年。宋铁军同意解除合同，但要求赵全营中学赔偿宋铁军如下损失：1.房屋和树木的重置成新价1200573元；2.鉴定费10215元；3.双倍返还2015年1月1日至2021年12月31日的租金42万元；4.案件受理费由赵全营中学负担。
赵全营中学针对宋铁军反诉在原审法院辩称：房屋重置成新价只有涉及拆迁才属于赔偿范围，本案不涉及拆迁。所有房屋的建造和装修都发生在2002年之前，在2002年签订协议后，所有房屋都归赵全营中学所有，故不存在赔偿宋铁军一事。赵全营中学就停办校企业赔偿给宋铁军的5万元已经付清。赵全营中学不同意支付鉴定费，不同意返还租金。
原审法院经审理查明：1995年5月6日，赵全营中学（甲方）与宋铁军（乙方）签订《顺义区赵全营中学与宋铁军关于承包学校的北京市全中沟帮肉类加工厂的合同书》，约定：为搞好我校校办企业，满足市场需要，调动各方面积极性，我校北京市全中沟帮肉类加工厂事项承包制度，现将发包方和承包方的权利与义务分列如下：一、甲方的权利与义务：1.甲方提供宿办室、工作间等用房10间及房屋的装修；2.负责办理法人执照和税务登记证……二、乙方的权利与义务：……乙方按时交承包费，第一年1.5万元，分两期即自签订合同之日和1995年12月1日前各交一半付清，从第二年起每年增加20%，若乙方经营利润低可由乙方提出，甲乙方协商增长幅度……合同到期，乙方要将房屋、执照、证章、票据完好交予甲方……三、违约责任：甲乙双方自签订合同到合同生效后，双方无权单方终止合同，单方终止合同要赔偿对方损失费。合同期限为三年，即从1995年6月1日至1998年5月31日终止。
1999年2月1日，赵全营中学与宋铁军又签订《顺义区赵全营中学与宋铁军关于承包学校的北京市全中沟帮肉类加工厂的合同书》，约定：赵全营中学负责提供宿办室、工作间等用房10间。赵全营中学负责收取承包利润，每年6000元，当年3月1日一次交清。合同到期，宋铁军要将房屋、执照、证章、票据完好交予赵全营中学。双方自签订合同到合同生效后，双方无权单方终止合同，单方终止合同要赔偿对方损失费。合同期限为10年，即从1999年2月1日至2009年2月1日终止。
2002年1月26日，赵全营中学与宋铁军签订《赵全营中学与宋铁军关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》，约定：甲方赵全营中学，乙方宋铁军。根据区教育局对校办企业的处理意见，经双方共同协商同意于2001年12月31日终止双方1999年2月1日签订的承包协议。就双方协商的承包终止后的有关事宜达成此协议，分列如下：1.终止1999年签订的协议造成乙方经济损失的补偿办法及原乙方租用的厂房场地的租用办法。2002年1月1日至2011年12月31日，甲方将原乙方租用的厂房场地（含乙方自建房屋，后附草图一张），租给乙方，租金抵扣乙方损失（甲方不收取乙方租金）；2012年1月1日至2021年12月31日，除租金抵扣乙方损失外，甲方每年收取乙方租金5000元。2.需要说明的问题：（1）在协议期间，甲乙双方不得无故单方终止协议，单方面无故终止协议，否则要根据有关规定赔偿对方经济损失……（4）乙方应按规定缴纳租金，逾期不交，甲方有权终止协议……（7）由政策需要征用租赁的场地、厂房（如：学校、政府需要占用）而终止协议，乙方有权按规定索赔经济损失（不可抵抗的灾害不属此范畴）。（8）在乙方租赁期间，房屋的修缮由乙方负责。
2002年1月26日，赵全营中学与宋铁军签订《赵全营中学与沟绑熏鸡厂的终止协议》（以下简称《终止协议》），内容为：根据上级指示精神，经学校与沟邦熏鸡厂协商，双方同意终止赵全营中学与沟邦熏鸡厂99年2月1日签订的经营协议。自协议终止日起，原沟邦熏鸡厂的一切债权、债务均由原沟邦熏鸡厂的负责人宋铁军同志负责，学校不承担任何责任。
赵全营中学（甲方）与沟邦熏鸡厂（乙方）终止协议后，学校欠宋铁军现款如下：1999年1月1日至2001年12月31日，乙方经营食堂期间，甲方欠乙方福利鸡款、火费，计三万元。由甲方终止合同，造成乙方设备损失二万元。以上五万元由甲方采用分期付款方式付给乙方，即：甲方于2002年2月11日前付一万元于乙方；2002年5月1日前再付二万元；其余二万元以后付给乙方。
经法院现场勘验，涉诉院落四周有院墙，西侧院墙系借用粮食库院墙，南侧靠粮食库的院墙倒塌，其余院墙均为1998年左右所建。该院落内现有北房14间，建于1970年左右；紧接北房东侧由南北向的门脸房7间（含门洞），系宋铁军方于1998年左右所建；院东北角另有房屋一间，其南墙借用前述北房的后山墙，其东墙借用上述门脸房西墙；前述北房后另有厕所一间，厕所西边有一石棉瓦棚子；院落西侧中部有一冷库，均系宋铁军于2003年左右所建；院落南侧有车间房5间，系赵全营中学原有建筑；车间房南另有南房4小间，系宋铁军于1999年左右所建；院落空地地面，系宋铁军于1998年左右用水泥砖铺设；院落内有桑树2棵，椿树1棵，杏树2棵，李子树1棵，猕猴桃树3棵；该院落大门向东开，现由宋铁军占用使用，大门钥匙由宋铁军掌管。
经法院询问，宋铁军表示：2003年其对北房进行了装修，门脸房其于1998年建造，在2003年进行了装修，东北角房、厕所一间、棚子一间、冷库一间均由其在2003年建造。南房其建于1999年并当时进行了装修。树木栽种及锅炉建造均于2003年之后。赵全营中学则表示涉诉院落内的地上物均为赵全营中学所有，不涉及添附、新建、扩建问题。所有房屋均系2002年1月26日签订协议之前建造或装修。2002年1月1日至2011年12月31日的租金抵扣了宋铁军在合同签订之前自建房屋的全部损失，现所有房屋均归赵全营中学所有。树木和锅炉要求宋铁军自行移走。
宋铁军主张2002年1月26日签订的协议中所称的“租金抵扣乙方损失”是指宋铁军不再继续承包校办企业，赵全营中学给宋铁军的补偿损失55万元，宋铁军自建房屋的所有权均归宋铁军所有，在2002年1月26日签订协议之后新建的房屋也归宋铁军所有。没有约定租金抵扣的是将房屋所有权归赵全营中学的损失。
2012年2月20日，宋铁军书面通知赵全营中学：其租住的学校前院的房屋由于年代已久，已无法修缮，又由于前面锅炉房浸泡，已成危房，随时会倒塌。两年来多次告知校方，校长、主任等人也多次过来查看（并拍了照片），但至今仍未解决。今再次请求校领导尽快处理，并提出我方建议，供参考：1.由校方对此院房屋进行重建；2.由我方翻建，资金自负；3.如果学校因需要收回此院，我方要求返还租金、赔偿经济损失及违约金，共计150万元。一旦房屋倒塌，所造成的一切后果由学校负责，希望校领导尽快解决。2012年2月21日，赵全营中学因宋铁军的上述通知向顺义区教委请示，被批示“请通知承租方履行手续和约定，另让镇政府协助能否劝其解约”。宋铁军自2012年1月1日始，每年应向赵全营中学交租金5000元。赵全营中学认可2012年宋铁军向赵全营中学交租金5000元，赵全营中学因双方协商解除合同故没有收取。2012年7月30日，宋铁军因赵全营中学要求提前解除租赁协议，再次向赵全营中学主张经济补偿：1.双倍返还租金50万元；2.赔偿自建房屋、装修各种设施及附属物50万元；3.后10年租赁同等院落的差价50万元；4.搬迁及物品损毁等费用20万元；以上共计170元。赵全营中学认可收到宋铁军上述主张，但双方协商未果。赵全营中学提交了北京市建设工程质量第二检测所出具的鉴定报告，意见为建议本工程中整体加固的平房拆除后重建。
经宋铁军申请，法院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行司法鉴定，鉴定意见为：北京市顺义区赵全营中学院内地上物房屋市场重置成新价值为：门脸房装修合价189176.73元，南房合价332530.49元，冷库30240.64元，石棉瓦棚子5666.88元，厕所3864.83元，东北角房及北房368907.02元，树木11910元，锅炉2200元。单位工程费用表：分部分项工程费930386.59元，措施项目费2254元，企业管理费70134.57元，利润70194.26元，规费53622.04元，税金39899.46元，市场重置价1186435.70元。宋铁军支付鉴定费10215元。经法院明示，赵全营中学表示不针对上述地上物现值或残值进行鉴定。
原审法院经审理认为：本案主要争议焦点为涉诉地上物所有权问题及解除合同后宋铁军一方损失问题。双方于2002年1月26日签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效。现双方就解除该协议书亦达成一致意见，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失，承租人应当返还租赁物。故赵全营中学要求宋铁军腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。
2002年1月26日的协议书关于涉诉地上物所有权没有明确约定，但该协议书约定：“赵全营中学将原宋铁军租用的厂房场地（含乙方自建房屋，后附草图一张）租给宋铁军”这足以说明草图上记载的出租厂房场地的所有权人系赵全营中学，而根据草图记载的厂房包括北房、南房、门脸房、车间。未记载的为东北角房、厕所、棚子及冷库。故北房、南房、门脸房及车间的所有权人应为赵全营中学，虽然部分房屋系宋铁军在2002年之前建造，但宋铁军就其自建房屋归其所有未提交充分证据。宋铁军称其在2003年对北房、门脸房进行了装修，关于装饰装修物的处理双方没有约定，赵全营中学对此予以否认，宋铁军并未举证证实其装修上述房屋发生在2002年1月26日签订协议书之后，故对宋铁军主张赔偿北房、南房、门脸房、车库损失的诉讼请求，法院均不予支持。
关于厕所、棚子、冷库、东北角房、树木及锅炉的处理问题。鉴于2002年1月26日协议书后附草图中未记载上述地上物，故可以认定宋铁军主张上述地上物系2002年1月26日签订协议书后所建（栽种）的辩解意见，法院予以采信。对于上述地上物的损失问题，双方亦无明确约定，但双方已经就解除合同达成一致意见，故宋铁军要求赵全营中学赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的诉讼请求，应予支持。因赵全营中学明确表示不要求进行残值鉴定，故法院参照鉴定结论、综合本案具体情况酌情确定厕所、棚子、冷库、东北角房、锅炉、树木的合理损失数额。
关于宋铁军反诉要求赵全营中学双倍返还2015年1月1日至2021年12月31日的租金42万元的问题。对于其上述意见，赵全营中学予以否认，宋铁军就其主张并未进行举证，双方亦明确认可自2012年1月1日起至今宋铁军并未支付赵全营中学租金每月5000元，故宋铁军要求双倍返还租金的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，原审法院于2015年4月判决：一、北京市顺义区赵全营中学与宋铁军于二〇〇二年一月二十六日签订的《赵全营中学与沟绑熏鸡厂的终止协议》于二〇一五年二月六日解除；二、宋铁军于判决生效之日起七日内将承租北京市顺义区赵全营中学的房屋腾退，交付给北京市顺义区赵全营中学；三、北京市顺义区赵全营中学于判决生效之日起七日内支付宋铁军装饰装修损失费、鉴定费共计十三万八千元；四、驳回北京市顺义区赵全营中学的其他诉讼请求；五、驳回宋铁军的其他诉讼请求。
原审法院判决后，宋铁军不服，向本院提起上诉，请求将本案发回重审。宋铁军上诉理由主要为：1.在其损失赔偿要求无法得到满足的情况下，其不同意解除租赁合同关系；2.反诉状系其在原审法院诱导下做出，不是其真实意思表示；3.原审法院对其应获得的剩余年限的租赁利益未予考虑，严重损害其利益。
赵全营中学同意原判。
宋铁军向本院提交了如下证据材料：1.落款日期为“2015.7.24”、落款签名为“何长伶、崔建国”的《证明》，内容为：《赵全营中学与宋铁军关于终止承包北京市全中肉类加工厂的协议书》中，“租金抵扣乙方损失外”租金每年1.5万元（壹万伍仟元）。崔建国出庭对该份《证明》的真实性予以确认。2.落款日期为“2015年7月24日”、落款签名为“肖海芹”的文字材料，内容为：沟帮子熏鸡厂从未拖欠租金及有违约情形。承租人曾带上现金伍仟元到校上交房租，校方因某种原因没有收取。肖海琴到庭对该份文字材料的真实性予以确认。3.录像光盘，证明后十年的租金构成。赵全营中学认可录像内容的真实性，但主张其没有授权任何个人对本案租赁合同事宜发表意见。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、合同书、协议书、终止协议、鉴定报告、评估报告、发票、现场勘查笔录、照片等证据在案为证。
本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、宋铁军与赵全营中学于2002年1月26日签订的《赵全营中学与宋铁军关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》能否解除；二、2012年1月1日至2021年12月31日的租金标准除每年5000元外，是否还包括抵扣损失部分；三、反诉请求是否为宋铁军真实意思表示及宋铁军剩余年限的租赁利益应否支持。现分述如下：
关于合同解除问题。宋铁军在其于2012年2月20日给赵全营中学的书面通知中表示，其租住的赵全营中学前院的房屋已无法修缮，由于锅炉房浸泡已成危房。北京市建设工程质量第二检测所工程质量报告亦建议需整体加固的平房拆除后重建。本院认为，构成危房、有待拆除重建的平房作为租赁物的重要组成部分，足以影响宋铁军与赵全营中学之间租赁合同目的的实现，故赵全营中学要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于租金标准问题。宋铁军和赵全营中学约定，2012年1月1日至2021年12月31日，除租金抵扣乙方损失外，甲方每年收取乙方租金5000元。双方对于“除租金抵扣乙方损失外”存在争议。赵全营中学主张宋铁军的损失已于2002年1月1日至2011年12月31日抵扣完毕，2012年1月1日至2021年12月31日的租金标准为每年5000元。宋铁军在原审法院答辩称其与赵全营中学口头约定租赁期限内的租金标准为每年3万元，其向本院提交的录像光盘及崔建国证人证言则显示，崔建国推测租金标准为每年15000元，对此，赵全营中学予以否认。因崔建国并未明确宋铁军与赵全营中学约定租金标准的具体数额，其所述的租金标准系属推测，且与宋铁军的一审答辩意见相互矛盾，本院难以据此确认宋铁军与赵全营中学租赁限期内的租金标准为每年15000元。根据证据规则，宋铁军应就其主张的2012年1月1日至2021年12月31日的租金包括抵扣损失的事实承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予支持。
关于反诉意思表示真实性和剩余年限租赁利益问题。宋铁军上诉主张反诉状系其在原审法院诱导下做出，不是其真实意思表示，对此，其未提供任何证据加以证明，根据证据规则，其应承担举证不能的不利后果，本院依法认定反诉请求系其真实意思表示。宋铁军反诉状虽没有列明事实与理由，但其于原审庭审过程中已做充分表述。宋铁军反诉请求非常明确，即“1.要求被对原告自建房屋及冷库等进行赔偿2.已交纳的后七年的租金按双倍返还”，其中并不包含剩余年限租赁利益问题。对于损失赔偿问题，原审法院主要依据草图和鉴定意见确定的赔偿数额并无不当，本院予以维持。对于双倍返还租金问题，基于前述分析，因宋铁军未能充分举证，本院难以认定2012年1月1日至2021年12月31日期间的租金包含抵扣损失部分，故依法确认上述期间的租金标准为每年5000元。因宋铁军并未支付任何租金给赵全营中学，故对其要求双倍返还租金的反诉请求，原审法院不予支持正确，本院予以确认。
综上，宋铁军的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费70元，由宋铁军负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费19746.84元，由宋铁军负担18075.84元（已交纳），由北京市顺义区赵全营中学负担1671元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
二审案件受理费19746.84元，由宋铁军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 贾 旭
代理审判员 杨 夏
二〇一五年十月二十日
书 记 员 刘艳辉