湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂07民终347号上诉人（原审被告）：湖北云泰房地产开发有限公司，住所地鄂州市南浦路75号。法定代表人：徐五云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡佳林，湖北松之盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈红梅，女，1969年10月14日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人:朱峰，湖北思普润律师事务所律师。上诉人湖北云泰房地产开发有限公司（以下简称湖北云泰开发公司）因与被上诉人沈红梅商品房预约合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2017）鄂0703民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湖北云泰开发公司的委托诉讼代理人胡佳林，被上诉人沈红梅及其委托诉讼代理人朱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北云泰开发公司上诉请求：请求撤销华容区人民法院（2017）鄂0703民初1003号民事判决书，依法改判并驳回沈红梅的全部诉讼请求。事实与理由：第一，一审采信证据错误，我公司不是本案适格主体。沈红梅没有提交证据证实裕秀华府售楼部与我公司存在委托代理关系。其在本案中提交的证据为8份《认购书》及2份收据，但《认购书》均系其与裕秀华府售楼部签订，收款收据也系裕秀华府售楼部向其开具，定金也不是我公司收取，我公司没有出具任何手续。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”在沈红梅没有提交证据证实裕秀华府售楼部与我公司存在委托代理关系的情况下，一审法院主观认定我公司为本案适格主体显属错误。第二，一审法院适用法律错误。裕秀华府售楼部的行为不构成表见代理，属于无权代理。如前所述，《认购书》及收据均系沈红梅与裕秀华府售楼部签订，我公司对此并不知情。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。裕秀华府售楼部擅自签订《认购书》及出具收据的行为没有得到我公司的追认，属于无权代理。第三，一审法院认定事实错误。退一步说，即使我公司作为适格主体，但本案的《认购书》已经失效，且双方未能最终签订《商品房买卖合同》的责任在于沈红梅，该70,000.00元认购定金不应退还，更不应双倍返还。首先，《认购书》明确约定了签订《商品房买卖合同》的期限为2017年5月30日前，虽然未明确约定给付房款和签订合同的地点，但是根据行业交易习惯，应该是我公司的售楼处，我公司售楼处每天都有工作人员，只要沈红梅在约定的期限内来到售楼处，就能和我公司签署合同。其次，《认购书》第三条明确约定“认购方承诺在出卖人规定的签订购房合同时间内与出卖人签订《商品房买卖合同》，逾期出卖人有权不作另行通知而将商品房另行出售，本认购书同时失效，所缴付之定金不予退还”。而沈红梅没能在《认购书》约定的期限内前往我公司售楼处与我公司签订《商品房买卖合同》，该《认购书》因超过期限已经失效，不存在继续履行的可能，且我公司可以据此不退还沈红梅认购金。综上，我公司认为，一审判决认定事实和适用法律错误，判决显失公正，请求二审法院依法改判并驳回被上诉人全部诉讼请求。沈红梅辩称，第一，根据一般交易习惯，买受人在售楼部交易的行为，一般消费者均认为售楼部的行为即代表开发商的行为。第二，即使售楼部存在冒充或欺诈行为，其举证责任也不在我。故湖北云泰开发公司是本案的适格主体。第三，即使售楼部无权或超越开发商给予的权限进行交易，对于消费者来说，可以认定其行为经过了开发商的许可，依然应由开发商承担责任。第四，一审中我提交了录音资料，证实我在《认购书》约定的时间已经向售楼部表达了购房意愿，但开发商和售楼部均明确拒绝。同时，根据在房产局查到的备案信息，《认购书》中所涉及的房屋在2017年5月30日之前已经卖给了其他人，在不可能履行出售房屋的前提下应当双倍返还定金。因此，请求依法驳回上诉，维持原判。沈红梅向一审法院起诉请求：1、判决湖北云泰开发公司履行合同或赔偿双倍定金合计140,000.00元；2、判决湖北云泰开发公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月29日，沈红梅与“裕秀华府售楼部”签订八份商品房《认购书》后，其依约分别支付定金10,000.00元(1503、1504号房)、60,000.00元（1103、1104、1203、1204、1603、1604号房）合计70,000.00元。合同约定，2017年5月30日前正式签订《商品房屋买卖合同》，沈红梅在约定期限前要求与湖北云泰开发公司签订《商品房屋买卖合同》而被“裕秀华府售楼部”拒绝。“裕秀华府售楼部”设在湖北云泰开发公司开发的裕秀华府小区内，经营裕秀华府小区房屋销售，其不具备独立法人资格。湖北云泰开发公司现已将上述涉案房屋出售给他人。一审法院认为，沈红梅与“裕秀华府售楼部”于2016年10月29日签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然沈红梅未提供证据证明“裕秀华府售楼部”与湖北云泰开发公司存在委托代理合同关系，但是“裕秀华府售楼部”设在该公司开发的裕秀华府小区内，其经营裕秀华府小区房屋销售行为，该公司应当知晓。沈红梅有理由相信“裕秀华府售楼部”工作人员所实施的行为是代表湖北云泰开发公司，故“裕秀华府售楼部”与湖北云泰开发公司形成表见代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，该《认购书》对湖北云泰开发公司具有法律约束力。《认购书》应认定为定金合同。湖北云泰开发公司未按《认购书》的约定与沈红梅签订《商品房屋买卖合同》，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，湖北云泰开发公司应当双倍返还沈红梅定金。沈红梅要求湖北云泰开发公司双倍返还定金共计140,000.00元的诉讼请求，依法予以支持。因渉案房屋出售给他人，继续履行合同的条件已不具备，沈红梅要求湖北云泰开发公司继续履行合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、湖北云泰开发公司应双倍返还沈红梅定金共计140,000.00元，于本判决生效之日起三日内一次性付清；如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回沈红梅的其他诉讼请求。本案受理费3,100.00元，减半收取计1,550.00元，由湖北云泰开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为湖北云泰开发公司应否向沈红梅双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”一审法院根据沈红梅提交的《认购书》及录音资料，认定沈红梅与裕秀华府售楼部签订《认购书》，交付定金70,000.00元，在《订购书》约定期限前要求签订《商品房买卖合同》被裕秀华府售楼部拒绝，符合该规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”湖北云泰开发公司作为开发商，对其开发的裕秀华府小区的房屋进行出售，可以自行销售，也可以委托他人代理销售，其应当承担该事实的举证证明责任，而在一审、二审中，其均未向法院提交相关证据反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担不利的后果，即应当对裕秀华府售楼部的销售行为承担民事责任。裕秀华府售楼部设在裕秀华府小区，其向购房者出具《认购书》，购房者有理由相信其代表湖北云泰开发公司销售房屋。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，并无不当。《认购书》明确约定了正式签订《商品房买卖合同》的期限为2017年5月30日前，录音资料证明沈红梅在2017年5月30前向裕秀华府售楼部提出签订正式购房合同被拒绝。未签订《商品房买卖合同》系因裕秀华府售楼部拒绝签订，而非沈红梅的原因。且湖北云泰开发公司已经将涉案房屋另行出售他人，不能按《认购书》的约定与沈红梅签订《商品房买卖合同》，应当承担相应的民事责任。《认购书》属于定金合同，依照定金罚则中“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，湖北云泰开发公司应当向沈红梅双倍返还定金。故沈红梅主张双倍返还定金符合法律规定。湖北云泰开发公司上诉称“一审采信证据错误，我公司不是本案适格主体”、“一审法院适用法律错误”以及一审法院认定事实错误“的理由均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，湖北云泰开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,100.00元，由湖北云泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 湛少鹏审 判 员 廖春花审 判 员 柯 君二〇一八年六月二十八日法官助理 杨帅阁书 记 员 张婉莹