广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终69号
上诉人（原审原告）：冼美玲，女，汉族，1984年10月9日出生，户籍住址：深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际1301-1305号。
法定代表人：廖广先。
委托代理人：廖德清，男，汉族，1981年10月15日出生，户籍住址：长沙市芙蓉区。系该公司职工。
上诉人冼美玲因与惠州市凯南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告冼美玲诉称：原被告于2013年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场楼盘5栋1902室房产，房屋价格为441451元，被告应于2014年10月30日前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日至，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。现原告已按合同的约定如实付清房款。经原告催告多次，被告一直没有按合同约定的向原告提供竣工验收备等相关批复文件，所以造成了交房不成功之结果。原告在与被告协商未果的前提下，为维护自身的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付违约金8034元(暂从2014年10月31日起计算至2015年4月30日，共182天，具体天数待开庭时重新计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。原告冼美玲向法院提供的主要证据有商品房买卖合同、见证书、个人购房按揭贷款合同、收款收据及住建局复函等，用以证明其诉称事实。
被告凯南公司辩称：答辩人承认违反了《商品房买卖合同》第八条有关约定，并同意承担约定违约责任。答辩人于2013年8月8日与被答辩人签订《商品房买卖合同》中约定，2014年10月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。答辩人2014年10月30日之前没有取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告。答辩人于2015年1月15日取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告，符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。答辩人同意按照《商品房买卖合同》第九条第一款关于出卖人最后交付期限的第二天至之际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年1月15日取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告，即符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定。因此，答辩人同意承担2014年11月1日至2015年1月14日期间延期交房的违约责任。被告凯南公司向法庭提供的主要证据有惠州日报刊登的收楼公告、建设工程消防验收意见书、建筑工程竣工验收报告、电梯监督检验报告、商品房质量保证书、使用说明书、整改问题明细表、未收楼房屋维修整改明细表等，用以证明其辩称事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年8月8日，原告冼美玲作为买受人与被告凯南公司作为出卖人签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定，原告冼美玲购买被告凯南公司开发位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场5栋1902号房，该房建筑面积89.27平方米，总房款为441451元。原告采取按揭方式支付房款，即于2013年8月8日之前首付132451元，余款309000元银行按揭。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即按附件三，第一至第二部分进行维修、更换，第二部分属于收费项目，由买受人按约定和政府相关规定承担相关费用。合同附件四第一条约定，出卖人发往买受人的任何函件或者通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告冼美玲已付清房款441451元，被告凯南公司通知原告冼美玲收楼，原告冼美玲收楼时，认为涉案楼房存在入户门锁坏，厨房空鼓不过后又开裂，客厅地面裂缝过大未补平，洗手间、主卧顶上线管外露等质量问题，要求被告进行整改，不同意收楼。被告凯南公司认为，涉案房屋的问题已经于2014年10月25日2015年4月18日整改完毕并已通知原告，不存在质量问题。此后，原告冼美玲向本院起诉，提起上述诉讼请求。另查明，涉案房屋通过消防验收合格，涉案房屋通过电梯验收合格，涉案房屋通过勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，被告凯南公司在惠州日报刊登凯南广场4栋、5栋收楼公告，通知业主收房。以上事实，根据原告冼美玲提供的商品房买卖合同、见证书、个人购房按揭贷款合同、收款收据、住建局复函及被告凯南公司提供的惠州日报刊登的收楼公告、建设工程消防验收意见书、建筑工程竣工验收报告、电梯监督检验报告、商品房质量保证书、使用说明书、整改问题明细表、未收楼房屋维修整改明细表及双方当事人陈述等证据，经庭审核实，予以认定。2014年5月28日2014年7月9日2015年1月15日2015年2月3日
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。本案中，原告冼美玲已付清购房款。被告凯南公司应按照合同约定于2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。被告凯南公司于2015年1月15日前取得涉案房屋的消防、电梯及建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位的验收合格，涉案房屋在2015年1月15日具备交付使用的条件。原告冼美玲在2014年10月25日拒绝办理入伙手续，符合合同约定，没有违反法律规定。同理，涉案房屋在具备交付使用条件下，被告凯南公司于2015年2月3日通过登报公告的方式通知原告冼美玲办理入伙手续，符合合同约定。因此，被告凯南公司迟延交房的时间从2014年10月31日起算至2015年2月3日止共计95天。按照合同第九条的约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被告凯南公司应向原告冼美玲支付的逾期交房违约金为4194元（441451×95×0.01%）。原告冼美玲要求被告凯南公司支付的违约金超出上述部分，没有事实依据，本院不予支持。原告冼美玲在收楼时提出的入户门锁坏，厨房空鼓补过后又开裂，客厅地面裂缝过大未补平，洗手间、主卧顶上线管外露等问题是属于装饰、设备标准问题。根据合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人进行维修、更换。为此，被告凯南公司于2015年2月3日通知原告冼美玲办理入伙手续，符合合同约定，原告冼美玲不能据此拒绝办理入伙手续。同时，原告冼美玲没有提供证据证实被告凯南公司存在拒不办理交房行为。因此，原告请求被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告冼美玲支付逾期交房违约金4194元；二、驳回原告冼美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担。原告已向本院预交25元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司自本判决生效后10日内径付原告25元，向本院缴纳25元。
当事人二审的意见
冼美玲不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发人民法院（2015）惠湾法民一初字第841号民事判决书第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约金12184元（276*0.0001*441451=12184）（暂从2014年10月31日计至2015年8月31日，共计276天，具体天数待开庭时重新计算）；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决结果关于违约金的计算截止日期，一审法院参照了被上诉人提供的2015年1月15日取得凯南广场竣工验收报告，即符合约定条件，与住建局在官网回复涵未达到收楼标准一说法不符。2、使用惠州日报刊登通知与合同约定有歧义，根据《商品房买卖合同》第十一条，有约定书面通知为有效通知方式，被上诉人在第一次通知收楼时使用了邮寄《收楼通知书》的有效方式，为什么第二次却不提供书面通知呢？而且上诉人于2014年11月28日按约定去收房前，致电0752196166询问收楼证件（三书两表一证）是否齐全，是否符合收楼标准，并明确，整件齐全后通知上诉人收楼，工作人员回复：尚未齐全。并未告知符合收楼标准，2015年2月1日上午2015年4月22日上午致电询问，回复结果一样。再则，《合同法》第十一条表明：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”故上诉人认为：使用惠州日报登记进行通知，未通知至上诉人，属于无效的通知方式；3、在一审法庭中，法院要求被上诉人提交所有证据复印给上诉人庭后验查，直至一审判决书下来上诉人都未收到。反之，上诉人的证据复印件当庭就提供给被上诉人了，试问这公平吗？难道法院就单方面肯定被上诉人提供的证据全是真实的？4、根据《合同法》第136条的规定，《房屋面积测绘表》是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行驶买受人的权利和履行买受人的义务。未提供《房屋面积测绘表》，买受人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房由出卖人承担。被上诉人至今未向上诉人提供《房屋面积测绘表》。5、经过多次电话询问以及现场求证，均未收到符合收楼标准相关文件和关于被上诉人提供的2015年2月3日惠州日报等收楼书面通知，2015年8月26日竣工备案表审批通过后，收到被上诉人于2015年8月31日签发的第二次收房通知书。由此可见，被上诉人存在故意拖延。6、收楼的前提是该商品房已经经过验收合格，并且具备竣工备案表，竣工备案表是商品楼交付使用的标准前提，如开发商还未领取竣工备案表，该商品房尚未达到交付的条件，购房者可以拒绝收房。并且，根据合同约定，开发商应当承担因此不能交房的违约责任。综上所述，原审法院有认定事实不清，证据面前不公平对待的错误，上诉人请求惠州市中级法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：涉案商品房何时具备交付条件以及逾期交房截止时点问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，惠州市凯南房地产开发有限公司交付的房屋应当具备“经验收合格”的条件。本案中，涉案商品房于2015年1月15日前取得涉案房屋的消防、电梯及建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位的验收合格，涉案房屋在2015年1月15日具备交付使用的条件。故涉案房屋具备交付条件时间为2015年1月15日。上诉人认为，涉案的商品房未达到交付条件的理由不成立，本院不予支持。另，被上诉人凯南公司于2015年2月3日通过登报公告的方式通知冼美玲办理入伙手续，符合合同约定，逾期交房截止时点应为2015年2月3日，上诉人冼美玲拒绝办理入伙手续，并不影响逾期交房截止时点的认定。据此，原审法院认定，被上诉人凯南公司迟延交房的时间从2014年10月31日起算至2015年2月3日止共计95天，依有事实和法律依据，处理并无不妥，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人冼美玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年四月八日
法官 助理 李小凤
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；