江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初3213号
原告：上海大华工业装备制造有限公司，住所地上海市长宁区天山二村64号乙350室，统一社会信用代码91310105132735930T。
法定代表人：兰华进，执行董事。
委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。
被告：太仓市娄江农村小额贷款有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇东仓北路2号1幢103室，统一社会信用代码91320585683538044K。
法定代表人：刘晓军，董事长。
委托诉讼代理人：薛红，江苏至誉律师事务所律师。
被告：太仓市宝昌冶金机械有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸南二路工业园区，统一社会信用代码91320585251185767D。
法定代表人：王仁良，总经理。
委托诉讼代理人：秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昊，江苏新中远律师事务所律师。
被告：王仁良，男，汉族，1956年11月10日生，住江苏省太仓市。
被告：沈秋萍，女，汉族，1960年1月16日生，住江苏省太仓市。
原告上海大华工业装备制造有限公司（以下简称大华公司）诉被告太仓市娄江农村小额贷款有限公司（以下简称娄江公司）、太仓市宝昌冶金机械有限公司（以下简称宝昌公司）、王仁良、沈秋萍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托诉讼代理人胡康，被告娄江公司的委托诉讼代理人薛红，被告宝昌公司的委托诉讼代理人秦祝平（参加第二次庭审）、王昊（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告王仁良、沈秋萍经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大华公司向本院提出诉讼请求：确认原告对涉案房产和土地（位于太仓市××河××号，包括有证和无证建筑物）依法享有租赁权至2021年2月，法院在执行过程中如拍卖涉案房产和土地应当实行带租拍卖。事实和理由：太仓市人民法院在娄江公司与宝昌公司、王仁良、沈秋萍小额借款纠纷一案中查封了宝昌公司名下位于太仓市××河××号有证的房产和土地。该案及其他宝昌公司名下债务案件在执行过程中，太仓市人民法院告知原告将依法拍卖宝昌公司名下前述房产和土地。原告认为，依据2016年2月1日原告、上海江联实业有限公司（以下简称江联公司）和宝昌公司签订的《厂房租借协议》，宝昌公司将其名下位于太仓市××河××号房产（工厂区域内全部厂房、办公楼、有证及无证建筑物）出租给原告和江联公司。出租日期为2016年2月1日至2031年1月31日，年租金为100万元，由起租前宝昌公司向原告和江联公司的全部借款作房租费，房租费已经付清。《厂房租借协议》签订后，江联公司声明退出租赁关系，由原告单独承租，涉案房产由宝昌公司交付原告承租至今。2017年2月6日，太仓市人民法院告知原告，因宝昌公司有较多执行案件，将依法拍卖宝昌公司名下目前由原告承租的涉案房产和土地，并确认了原告的承租方身份（同等条件下享有优先购买权），同时要求原告如没有拍卖到涉案房产和土地，届时将配合法院搬离涉案厂房。原告于2017年4月向太仓市人民法院提出执行异议申请，要求依法确认原告对涉案房产依法享有租赁权至2021年2月，法院在执行过程中如拍卖涉案房产时应当实行带租拍卖。太仓市人民法院于2017年5月26日作出（2017）苏0585执异23号民事裁定书，认为涉案房产和土地在租赁给原告前已经抵押给江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称太仓农商行），同时涉案房产和土地在租赁给原告前已经由娄江公司申请查封，并驳回了原告的执行异议申请。原告认为宝昌公司结欠原告借款本金506万元，对应租期为五年左右，即原告对涉案房产和土地享有租赁权至2021年2月。虽然涉案有证房产和土地已经抵押给太仓农商行，但抵押权人对原告的租赁关系是知晓的，并没有提出异议或反对，且原告承租的宝昌公司名下的无证建筑物并不存在抵押和查封情形。鉴于娄江公司案诉讼标的只有120万元，涉案房产和土地带租拍卖并不影响抵押权人或查封申请人权益的实现。为维护原告的合法权益，特向法院提起执行异议之诉。
被告娄江公司辩称：1.宝昌公司在2014年因贷款需要将涉案房产和土地即位于太仓市××河××号房产抵押给了太仓农商行，抵押至今有效。2013年7月24日，宝昌公司将名下设备抵押给了娄江公司，抵押期为2013年7月24日至2016年7月24日。大华公司于2016年2月1日明知涉案房产已经抵押给了太仓农商行、设备已经抵押给了娄江公司的情况下与宝昌公司签订租赁合同，大华公司要求法院对涉案房产进行带租拍卖的请求不能成立；2.因宝昌公司贷款到期拒不归还，娄江公司向太仓市人民法院提起诉讼，并申请保全宝昌公司名下位于太仓市××河××路工业园区内的土地、房产、机器设备及银行账户，太仓市人民法院于同年10月8日告知娄江公司已依法查封了宝昌公司的上述财产及银行账户。后经法院调解，娄江公司与宝昌公司达成调解协议。但涉案房产、土地及设备仍在保全查封状态，并有法院封条为证。宝昌公司在资产查封的状态下丧失了处分资产的能力，宝昌公司于2016年2月1日与大华公司签订厂房租赁协议违反了法律规定，为无效合同；3.大华公司提供的借款凭证反映宝昌公司实际已基本归还了大华公司的借款，而大华公司与宝昌公司及苏州琦伦冶金机械有限公司（以下简称琦伦公司）存在其他纠纷，大华公司的损失应向宝昌公司、琦伦公司另案主张。综上，请求法院依法驳回大华公司诉讼请求。
被告宝昌公司辩称：1.在2015年2月、3月份的时候，宝昌公司经营发生严重困难，公司公章、财务章、法人章当时都交给了大华公司，直至2016年10月14日。在上述期间内，宝昌公司的日常生产经营及财务均是由大华公司实际控制。在签订本案涉案的租赁合同时，大华公司是明知本案的涉案厂房、土地已经被抵押和查封的。2.从合同履行角度来看，合同签订之后，原告并未一次性支付1600万元的房租；同时作为租赁合同当事人之一的江联公司已于2016年11月2日作出了撤销合同的通知。在江联公司作出撤销合同的意思表示之后，大华公司并未表达出任何愿意承接江联公司合同权利义务的意思表示，我们认为本案涉案的租赁合同早已在2016年11月2日撤销。3、本案的租赁合同签订于涉案厂房及土地抵押权成立及被查封之后，根据相关法律规定，其租赁权不能对抗抵押权实现之后买受人的权利，买卖不破租赁的原则在本案中也不能适用。综上，请求法院依法驳回大华公司的诉讼请求。
被告王仁良、沈秋萍未作答辩。
经审理查明：2013年7月24日，被告宝昌公司为向被告娄江公司贷款时，将其自有设备抵押给娄江公司，并办理了动产抵押登记（登记编号：苏E4-0-2013-0417，数额140万元）。
2014年10月，被告宝昌公司为向太仓农商行贷款时，将其名下位于太仓市××河××号（太房权证浏河字第××号）、闸南二路1幢（太房权证浏河字第××号）、闸南二路2幢（太房权证浏河字第××号）的房产及位于太仓市浏河镇闸南村的国有土地使用权（太国用2012第524002991号）提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。同时，被告王仁良、沈秋萍亦以其名下位于太仓市浏河镇郑和南路2号浏苑小区3号401室的房产为宝昌公司的上述贷款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。
2015年9月25日，本院立案受理娄江公司诉宝昌公司、王仁良、沈秋萍小额借款合同纠纷一案。审理中，经娄江公司申请，本院于同年9月28日作出（2015）太商初字第00898号民事裁定书，裁定冻结宝昌公司、王仁良、沈秋萍的银行存款120万元或查封、扣押相应价值的其他财产，并于同年10月8日依法查封了宝昌公司名下位于太仓市××河××路工业园区的土地（太国用2012第524002991号）、房产（太房权证浏河字第××号、03××47号、03××96号）、机械设备及银行账户。同年10月20日，经本院组织调解，娄江公司与宝昌公司、王仁良、沈秋萍达成调解协议。本院于同日作出（2015）太商初字第00898号民事调解书，该协议第四条载明“如宝昌公司未能清偿上述债务，娄江公司有权以宝昌公司抵押的设备（详见编号苏E4-0-2013-0417号《动产抵押登记书》）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿”。同年10月27日，由于双方达成调解协议，娄江公司向本院申请解除对宝昌公司银行账户的查封。本院于同日作出裁定，解除宝昌公司银行账户的冻结。2016年1月18日，由于宝昌公司未按约履行调解协议，娄江公司向本院申请执行（2015）太商初字第00898号民事调解书。
2017年2月6日，本院立案受理太仓农商行诉宝昌公司、王仁良、沈秋萍金融借款合同纠纷一案，并于同年3月24日作出（2017）苏0585民初650号民事判决书，判决：宝昌公司归还太仓农商行借款本金700万元并支付利息55867元（利息暂计算至2017年2月3日，之后利息按照合同约定利率的1.5倍计算至款项还清之日）；如宝昌公司到期未能履行上述债务，太仓农商行有权以宝昌公司名下位于太仓市××河××号、闸南二路1幢、闸南二路2幢的房产及位于太仓市浏河镇闸南村的国有土地使用权及王仁良、沈秋萍名下位于太仓市浏河镇郑和南路2号浏苑小区3号401室的房产折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。因宝昌公司未履行上述判决，该案目前也已进入执行程序。
本院在执行（2015）太商初字第00898号案件时，于2017年2月6日依法告知大华公司，由于宝昌公司存在较多执行案件，本院将依法拍卖、变卖宝昌公司名下的涉案房产和土地。大华公司当场向本院表示其租用宝昌公司的厂房用于生产并作仓库堆放设备，并于2017年4月向本院提出执行异议，要求法院确认大华公司对涉案房产依法享有租赁权至2021年2月，并要求法院对涉案房屋进行带租拍卖。本院同年5月26日作出（2017）苏0585执异23号民事裁定书，驳回了大华公司的异议。大华公司不服上述裁定，向本院提起了执行异议之诉。
审理中，大华公司为证明其主张向本院提供如下证据：
1、《厂房租赁协议》一份，内容为“2016年2月1日，宝昌公司作为出租方（甲方），大华公司和江联公司作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁协议》，约定如下：出租范围：甲方所在地太仓市××河××号，工厂区域内的全部厂房、办公楼、有证及无证建筑物全部出租给乙方；甲方将自有机械加工设备、起重设备、焊接设备等固定物资一并出租给乙方；其他甲方在厂区内的固定资产、完好的办公用具等物资归乙方使用。二、双方确定的出租期限为16年，出租日期从2016年2月1日至2031年1月31日止；年租费含营业税为100万元/年；甲方同意乙方租用期内全额出租费用，由起租前甲方向乙方的全部借款作房租费，房租费已全部付清，在租用期内不再支付租用费，应有甲方需支付的房产抵押利息及相关房产各项税费仍有甲方负责支付。三、双方的责任……四、其他”。针对该协议，宝昌公司提供了江联公司于2016年11月2日出具的《合同撤销合证明》，认为大华公司在江联公司撤出后并没有向其表达过愿意承租江联公司的部分，故《厂房租赁协议》已于2016年11月2日被撤销。
2、借款明细表及银行业务委托书，显示大华公司于2015年6月至同年11月期间以“货款”的名义向宝昌公司累计支付9笔款项，合计375万元；于2015年4月28日、同年10月30日分别向琦伦公司支付20万元、400万元；宝昌公司于同年10月30日归还大华公司358万元，大华公司主张该笔款项系由琦伦公司转贷后归还。
3、《借款单》一份，宝昌公司和琦伦公司作为借款人，法定代表人王仁良和王时杰作为担保人，于2016年1月5日共同向大华公司出具《借款单》，载明“至2015年12月31日止，宝昌公司、琦伦公司联合分期向大华公司借款人民币445万元整；本借款予以2016年6月30日前归还……”。
4、抵押借款协议及银行业务回单，内容为“2016年4月6日，大华公司作为出借方，宝昌公司作为借款方，琦伦公司及王仁良、沈秋萍、王俊杰作为担保方，共同签订《抵押借款协议》，约定：借款方向出借方分期借款总计60万元，自2017年6月25日起每月还款不低于10万元，借款利率按年息10%计算……”；协议签订后，大华公司于2016年4月12日、5月16日、6月16日分别向宝昌公司汇款各20万元。
另查明：在本案审理过程中，本院于2017年7月28日作出（2016）苏0585复执454号执行裁定书，并依法查封了位于宝昌公司的无证房屋一批。
上述事实，有原告提供的民事裁定书、执行笔录、现场照片、厂房租借协议、借款单、付款凭证、抵押借款协议、汇款凭证，有被告提供的动产抵押登记书、民事裁定书、财产保全告知书、解除财产保全申请书、民事调解书、撤销合同证明、强制执行申请书以及原、被告当庭陈述等予以证明。
本院认为：就案外人提起的执行异议之诉，主要审查案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于租赁与抵押的问题。本案中，大华公司提供的涉案房屋、土地的租赁合同签订于2016年2月1日，晚于相关房产及国有土地使用权抵押登记之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押权人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。据此，涉案房产、土地被法院依法拍卖，大华公司对此不享有承租权。其次，关于租赁与查封的问题。本案中，本院依娄江公司申请于2015年10月8日查封了涉案土地及相关有证房产，早于大华公司主张的租赁合同签订时间。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不能对抗申请执行。因此，即便大华公司在本院采取诉讼保全措施之后取得了租赁权，也不得以其租赁权对抗娄江公司。至于大华公司提出的无证厂房未设立抵押权，在其承租时也未被查封的意见，因无证厂房未取得合法建造手续，大华公司是否对该执行标的享有权利不属于人民法院审理范围，人民法院对此不应予以受理。综上，大华公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，故其要求确认享有租赁权至2021年2月，并要求带租拍卖的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告上海大华工业装备制造有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费36560元，由上海大华工业装备制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王颖瑛
人民陪审员 陈蓉锦
人民陪审员 赵伟忠
二〇一七年十月三十日
书 记 员 黄晓清