上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24521号
原告吴艳。
委托代理人谢正力，上海市华益律师事务所律师。
委托代理人胡天涯，上海市华益律师事务所律师。
被告厉志奇。
原告吴艳与被告厉志奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，适用简易程序，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告吴艳及其委托代理人谢正力、被告厉志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳诉称，2014年3月23日，经中介公司居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），原告同意以人民币（以下币种相同）115万元的价格购买被告所有的位于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），原告同时向被告支付定金2万元。嗣后，原告发现《居间协议》关于户口迁出时间的约定不符合原告真实意愿，可能损害到原告的切身利益，被告也认同原告的意见，故双方于2014年3月30日签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）就户口迁移及房款支付达成如下约定：“补充条款（一）4、户口：甲方（即被告）承诺于交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；附件三3、乙方（即原告）于交易过户之前将部分房款计42万元整直接交付予甲方，甲方向乙方出具收款凭证。”原告按约履行了自己的义务后，于2014年5月19日将贷款审核通过的信息告知中介公司转告被告并要求抓紧安排过户时间，中介公司则称待被告户口迁出后再办理过户手续。期间，原告多次通过中介公司督促被告，直至2014年6月16日下午2点24分中介公司告知原告户口已迁出，要原告安排过户时间。根据《买卖合同》约定，双方应于办妥贷款手续且税费审核完毕后7个工作日内办理房产过户手续，被告应于过户前办妥户口迁出手续。被告怠于履行自己的先行重大义务，导致未能如约办理过户手续，原告依约有权解除合同，原告已于2014年6月20日、6月21日以挂号信的方式通知被告合同解除。现原告要求：一、确认原被告之间的《房地产买卖合同》于2014年6月20日解除；二、判令被告向原告返还已支付的房款42万元以及存款利息（以42万元为本金按照人民银行同期存款利率计算，自2014年4月1日起计算至判决之日）；三、判令被告支付违约金10万元。
被告厉志奇辩称，即使被告没有及时迁出户口，也只是按每天100元向原告支付违约金，并不意味着原告可以解除合同。在尚未去房地产交易中心递交材料前，系争房屋仍属于被告，原告无权要求被告迁出户口。原告称5月29日没空故未去房产交易中心，之后提出按每平方米28，000元购房的要求。被告认为原告在系争房屋交易过程中，因房价下跌就找借口解除合同，缺乏契约精神，被告要追究原告的违约责任。
经审理查明，系争房屋产权人登记为被告，建筑面积37.67平方米。2014年3月23日，经上海沪民房地产经纪事务所（以下简称沪民事务所）居间介绍，原告作为买受方（乙方）、被告作为出卖方（甲方）签订《居间协议》，约定房款价为115万元，分别于2014年3月23日、3月30日、4月30日前支付20万元、40万元、42万元；公积金贷款30万元以银行放款为准；款清交房支付1万元。甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内，办理该房本市常住户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。同日，原告支付被告定金2万元。2014年3月30日，原、被告签订《买卖合同》，系争房屋转让价款为115万元，双方于2014年5月31日前申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）约定：“2、过户：待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。……4、户口：甲方承诺于交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日100元整支付乙方违约金至全部迁出之日止；……11、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。……”附件三付款协议约定，乙方支付的定金2万元在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的7日内，将房款40万元直接支付予甲方；乙方于交易过户之前将部分房款42万元直接支付予甲方；乙方于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款30万元交付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且双方对房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方直接支付甲方尾款1万元。合同签订后，原告于2014年4月1日向被告支付房款40万元，并进行了审税和公积金贷款申请。2014年5月19日，原告将贷款通过审批的短信转发中介公司工作人员，同时要求安排时间办理过户手续。但因被告未能将系争房屋内户口于2014年5月31日前迁出，原告未同意与被告前往房地产交易中心办理房产过户手续。2014年6月16日，被告将系争房屋内原有户口迁出，中介公司将此情况通知原告并要原告确定好过户时间。同年6月18日，原、被告到中介公司，原告认为被告已经违约，要求被告降低房价至每平方米28，000元；被告考虑到迁出户口逾期，愿意继续履行合同并支付2万元补偿款。最终双方未能达成一致意见。2014年6月19日、20日、27日，原告向被告发出三份《房地产买卖合同解除函》，通知被告终止合同；被告收到署期6月27日的解除函。
审理中，原、被告对解除《买卖合同》均无异议；被告同意向原告返还已收取的房款42万元并按银行存款利率支付自2014年4月1日起的利息，并自愿按每天100元支付自2014年6月1日起至2014年6月15日止的逾期迁出户口违约金。但庭审结束后，被告又向本院表示“如果原告认定是我单方面的违约责任，那我是不同意额外承担户口迁移的责任的。……因为原告不想买房了，违约方是原告，所以我不愿意承担原告付给我肆拾贰万元的利息。”
同时，沪民事务所负责人许国君到庭作证，称：买卖合同签订后，其让黄姓业务员带原、被告审税，时间约在4月份。审完税后，原告就去办公积金贷款，公积金中心直接通知原告贷款成功。5月20几号的时候，其让业务员去通知原、被告办理房产过户，当时贷款已经确认通过审批了。原告说当天没有时间，过户时间等原告通知，但原告一直没有联系中介。之后，原告父母来向其表示因被告户口没有迁出，要追究被告的违约责任。其解释说若没有迁出户口，可以要求100元／天的违约金。当时其就跟被告通电话，被告说次日即可迁出户口。其就问原告父母是否办理过户，原告父母说不办。后来又约双方协商，原告父母觉得房价跌到了每平方米28，000元至29，000元左右，要求按每平方米28，000元进行交易；被告说因为户口晚迁了愿意拿出2万元，但不同意每平方米28，000元。
另查明，本院于2014年7月2日以（2014）浦民一（民）初字第24656号受理了厉志奇诉吴艳关于系争房屋买卖纠纷，厉志奇诉请要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求判令吴艳支付违约金23万元。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《居间协议》、定金收条、《买卖合同》、收据、税收缴款书、公积金贷款担保费、税务发票、短信摘录、《房地产买卖合同解除函》以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，诉争《买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告关于户口迁移和房款支付的时间，分别在《居间协议》和《买卖合同》中作了不同的约定，由于《买卖合同》形成时间晚于《居间协议》，故应以后成立合同的约定为双方履行相应义务的依据。根据合同约定，双方应于2014年5月31日前办理房产过户手续；被告应于办理过户手续前迁出系争房屋内原有户口，逾期迁出的则按每天100元支付违约金，直至户口迁出日止；被告未按约定全面履行自己的义务，则应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任。由于被告未按约在2014年5月31日前迁出户口，原告拒绝办理过户手续，被告对此亦未坚持必须在5月31日前办理过户，应当认定双方对办妥户口迁出手续后再办理系争房屋过户手续已达共识。后被告于2014年6月16日将户口迁出，确已逾期，但按合同约定，原告有权按每天100元追究被告的逾期迁出户口违约金，即使补充条款（一）之11约定被告未按约全面履行自己义务的应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，也仅是参照该条的违约金比例承担责任，并未赋予原告单方解约权。同时，由于双方针对户口迁移的违约责任系作了特别约定，依法应适用该约定。另外，从户口迁移的违约责任约定来看，违约金支付到户口迁出时止，表明户口迁移不影响房屋交易主要义务的继续履行。因此，原告无权单方解除合同，但鉴于原、被告对解除合同均无异议，故讼争《买卖合同》可予解除，被告收取的房款42万元及相应孳息理应返还原告，原告按银行存款利率主张自2014年4月1日起的利息，并无不当，可予准许。因原告并不因为被告逾期迁出户口的行为而有权单方解除合同，故原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴艳与被告厉志奇于2014年3月30日就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告厉志奇于本判决生效之日起十日内返还原告吴艳房款42万元及利息（以42万元为基数，以中国人民银行公布的同期同类存款利率，自2014年4月1日起计算至判决生效之日止）；
三、驳回原告吴艳的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，000元，减半收取计4，500元，由原告吴艳承担2，250元，被告厉志奇承担2，250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年九月二十二日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。