西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第01159号
原告：北京银行股份有限公司西安分行。
负责人：赵政党，分行行长。
委托代理人：徐逢祺，男，该分行职员。
被告：李海鑫，男，汉族.
被告：陕西中产置业有限公司。
法定代表人：王虎山，董事长。
委托代理人：朱凯，男，该公司职员.
委托代理人：孙智磊，男，该公司职员。
原告北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）与被告李海鑫、陕西中产置业有限公司（以下简称中产置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京银行西安分行委托代理人徐逢祺、被告中产置业公司委托代理人朱凯到庭参加诉讼。被告李海鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。
原告北京银行西安分行诉称，被告李海鑫向原告借款390000元用于购买西安市未央区广运谭大道南段1599号西岸国际花园-
西苑1号楼3单元12层31201号房屋，并承诺以购买的房屋对上述债务承担抵押担保责任，该抵押在西安市房屋管理局依法进行了抵押登记备案。被告中产置业公司承诺对被告李海鑫的上述债务承担连带保证责任。后原告按约给被告李海鑫发放了贷款，但被告李海鑫未按约偿还借款本息。现起诉，请求判令被告李海鑫偿付借款本金353026.07元、利息7452.55元（截止2014年3月15日）及此后至借款实际清偿之日的利息、逾期利息、复利；由被告李海鑫以抵押房屋优先偿还上述债务；由被告李海鑫承担本案诉讼费、公告费；由被告中产置业公司对上述债务本息、诉讼费承担连带保证责任。
被告李海鑫未答辩。
被告中产置业公司辩称，按照其与原告所签补充协议的约定，原告拿到上述房屋抵押他项权证后其保证责任到期，其保证范围为借款人应付原告的借款本金和利息，不包括原告诉请的逾期利息、复利。现原告己经拿到上述房屋抵押他项权证，故其保证责任己经解除。原告的债权既有物的担保，又有人的担保，物的担保优先，应该先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分再由其承担连带保证责任。
经审理查明，2010年7月31日，原告北京银行西安分行与被告中产置业公司签订了一份《个人购房按揭贷款开发商合作协议补充协议》，约定：被告中产置业公司对借款人因购买其开发的商品房而向北京银行借款的应付本息提供连带责任保证；保证范围为借款人应付北京银行的借款本息；保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年，但是自借款人办妥借款合同中抵押担保的抵押登记手续并且北京银行己收到其为第一顺序抵押权人的房屋他项权证之日起被告中产置业公司的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任。2010年10月29日，原告北京银行西安分行与被告李海鑫、被告中产置业公司签订了一份《个人购房按揭贷款借款合同》，约定：被告李海鑫向原告借款390000元用于购买西安市未央区广运谭大道南段1599号西岸国际花园-
西苑1号楼3单元12层31201号房屋，借款期限240个月（从2010年10月29日起算）；采用等额本息还款法；被告中产置业公司对上述债务承担阶段性连带保证责任，保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖及变卖和评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人应付的其他款项；即使本合同项下存在抵押、其他担保、保险或类似担保的安排，保证人也仍然对借款人在本合同项下的全部债务承担第一顺序的连带担保责任。同日，原告北京银行西安分行与被告李海鑫签订了一份《西安市房地产抵押合同》，约定：由被告李海鑫用购买的上述房屋对上述债务承担抵押担保责任，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算。同日，原告按约向被告李海鑫发放了贷款390000元。2010年11月26日，上述抵押在西安市房屋管理局依法进行了预购商品房（预购集资房）抵押登记备案。2013年7月25日，被告中产置业公司向原告北京银行西安分行出具担保文件，同意对上述债务承担阶段性连带保证责任。被告李海鑫从2013年10月开始不再按约向原告北京银行西安分行偿还借款本息。2014年3月4日，原告北京银行西安分行向被告李海鑫及被告中产置业公司发送了《全部收贷通知书》，宣布借款合同下的未到期贷款等全部债务立即到期，要求二被告立即清偿拖欠的己到期贷款本金，并偿还提前到期的贷款本金及相应利息、罚息等应付款项。2014年6月11日，原告取得上述房屋的他项权利证书。截止2014年3月15日，被告李海鑫拖欠原告北京银行西安分行借款本金353026.07元、利息7452.55元，两项合计360478.62元。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《个人购房按揭贷款开发商合作协议补充协议》、《个人购房按揭贷款借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明、个贷放款记帐操作记录单、全部收贷通知书等在卷佐证。
本院认为，原告于2010年10月29日与二被告签订的《个人购房按揭贷款借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应属有效合同。原告按约履行了放贷义务，被告李海鑫未按时足额偿还借款本息，违反了合同约定，构成违约，原告有权宣布贷款提前到期。故对原告请求判令被告李海鑫偿付借款本金353026.07元、利息7452.55元（截止2014年3月15日）及此后至借款实际清偿之日的利息、逾期利息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。被告李海鑫在《西安市房地产抵押合同》中承诺以购买的上述房屋对上述债务承担抵押担保责任，该抵押在西安市房屋管理局已经依法进行了抵押登记备案。故对原告请求由被告李海鑫以抵押房屋优先偿还上述债务之诉讼请求，本院依法予以支持。上述《个人购房按揭贷款借款合同》中明确约定被告中产置业公司对上述债务承担阶段性连带保证责任，保证担保的范围包括逾期利息、复利、实现债权和担保权利的费用等。故被告中产置业公司辩称其保证范围为借款人应付原告的借款本金和利息，不包括原告诉请的逾期利息、复利之理由不能成立。原告北京银行西安分行与被告中产置业公司在上述《个人购房按揭贷款开发商合作协议补充协议》中约定：自借款人办妥借款合同中抵押担保的抵押登记手续并且北京银行己收到其为第一顺序抵押权人的房屋他项权证之日起被告中产置业公司的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任。该约定明确说明对于被告李海鑫在原告取得上述房屋他项权利证书之日以前已到期的债务，被告中产置业公司仍应承担保证责任。原告取得上述房屋他项权利证书的时间是2014年6月11日。2014年3月4日，原告北京银行西安分行向被告李海鑫及被告中产置业公司发送了《全部收贷通知书》，宣布借款合同下的未到期贷款等全部债务立即到期。因此，被告中产置业公司辩称现原告己经拿到上述房屋抵押他项权证，其保证责任己经解除之理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。由于上述《个人购房按揭贷款借款合同》已经明确约定：即使本合同项下存在抵押、其他担保、保险或类似担保的安排，保证人也仍然对借款人在本合同项下的全部债务承担第一顺序的连带担保责任。故根据该约定及上述法律规定，在被告李海鑫未按约偿还贷款本息时，原告可以直接要求被告中产置业公司承担连带保证责任。因此，对原告请求判令由被告中产置业公司对上述债务本息承担连带保证责任之诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告李海鑫于本判决生效后十日内偿付原告北京银行股份有限公司西安分行借款本金353026.07元、利息7452.55元（截止2014年3月15日）及此后至借款实际清偿之日的利息、逾期利息、复利。
二、被告陕西中产置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、被告李海鑫、被告陕西中产置业有限公司逾期不清偿上述债务，以被告李海鑫在本案中抵押的西安市未央区广运谭大道南段1599号西岸国际花园-
西苑1号楼3单元12层31201号房屋变卖后优先向原告北京银行股份有限公司西安分行清偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7507元（诉讼费6907元、公告费600元），由被告李海鑫、被告陕西中产置业有限公司负担（此款原告己预交，二被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
审 判 员 马巧会
人民陪审员 闫 玲
二〇一四年十一月七日
书 记 员 刘 美