广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终17140号上诉人（原审被告）：深圳市朝夕海纳投资管理有限公司。法定代表人：邹琴，女。委托代理人：汪龙，男。被上诉人（原审原告）：朱伟良，男。委托代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。上诉人深圳市朝夕海纳投资管理有限公司（以下或简称朝夕海纳公司）因与被上诉人朱伟良房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市朝夕海纳投资管理有限公司上诉请求：1、撤销(2015)深宝法龙民初字第1680号民事裁决；2、对本案审理后依法改判或发回重审。事实和理由：一、朱伟良的行为构成民事欺诈，涉案合同应判决撤销而不是解除。朱伟良明知自己与业主某街道办的租约到2015年7月31日就到期，故意隐瞒事实，与朝夕海纳公司在2015年5月17日签订为期三年、到2018年7月1日的合同，从朱伟良与朝夕海纳公司签订合同距朱伟良与业主合同到期仅仅只剩两个月时间，正是朱伟良刻意隐瞒了合同即将到期这一重大信息，导致朝夕海纳公司在三年租期的心理预期下投资200多万元对物业进行装修对外招商，直到2015年12月份，朱伟良起诉朝夕海纳公司的时候，从法院寄来的证据材料中才惊讶地发现他和业主的租约只到2015年7月31日就到期了，并且某街道办已经不同意续约。朝夕海纳公司向法院提起反诉，一审不予受理。朱伟良为了掩盖合同欺诈的事实，于2016年2月28日对该物业彻底停水停电，3月7日又把该物业锁住，导致该物业无法正常营业。朱伟良的行为主观上有欺诈的故意，客观上造成了朝夕海纳公司巨大的经济损失。欺诈行为只能产生两种法律后果：刑事诈骗或民事欺诈。朝夕海纳公司以诈骗罪提出刑事控告，公安机关以“没有犯罪事实”为由不予刑事立案（见证据：深公龙华不立字【2016】00013号），根据《民法通则》以及《合同法》第五十二条、第五十八条的规定，欺诈情况下所签订的合同属于可撤销的合同，一审法院应当查明事实后判决撤销。被撤销的合同自始无效，合同的内容包括违约条款对当事人没有约束力。二、一审法院不受理朝夕海纳公司在一审中提出的反诉违反法定程序。根据无效合同的处理原则，双方互相返还财产、赔偿损失，朝夕海纳公司针对朱伟良的本诉，以存在欺诈要求撤销合同并赔偿损失提出反诉抗辩，是基于同一事实、同一法律关系，以对抗和抵销本诉主张为目的，完全符合《民事诉讼法》关于反诉的规定，但一审法却无视法律规定，故意偏袒对方当事人，令人匪夷所思。三、原审判决认定：“朱伟良主张朝夕海纳公司自2015年11月份开始拖欠租金，朝夕海纳公司予以认可。”“至2016年5月5日，朝夕海纳公司拖欠租金已达6个月零5天”属事实认定错误。朝夕海纳公司从未对朱伟良“拖欠租金”的主张予以认可。同时，朱伟良也未向原审法院提交证据证明朝夕海纳公司“拖欠租金”的事实，因此朱伟良的主张没有事实依据和有效证据支持，另外，朝夕海纳公司向原审法院提交的证据3可以证明朝夕海纳公司已经向朱伟良履行了缴纳租金的义务。另外，一审庭审中已经查明如下事实：双方都认可到2016年2月28日停水停电、3月7日物业被朱伟良锁住无法正常营业了。那么一审凭什么判决租金应当支付到5月份？四、关于铁皮房。首先，铁皮房不在双方签订的合同使用范围内；其次，朝夕海纳公司从未使用过该铁皮房；第三，铁皮房属于违法建筑物。朝夕海纳公司没有义务支付所谓的“使用费”。原审判决认定“朝夕海纳公司实际占有使用了涉案铁皮房”属事实认定错误。朱伟良也未向原审法院提交证据证明朝夕海纳公司实际是否占有使用了涉案铁皮房，朱伟良应当承担举证不能的法律后果。五、一审法院判决朝夕海纳公司支付铁皮房使用费违反了“不告不理”的民事诉讼基本原则。朱伟良在一审中提出的诉讼请求为：支付铁皮房的“租金”，因法官查明该铁皮房系违法建筑物，在原审开庭审理时经法庭释明后，法官曾明确清楚地询问朱伟良：“如果经本院查明该铁皮房为违法建筑，原告是否变更诉讼请求？”朱伟良及其代理人清楚地回答：“不变更，坚持我方的的诉讼请求”。根据最高法院关于审理城镇房屋租赁案件的司法解释，违法建筑不适用租金规则，只是适用“使用费”规则，在经法官释明后朱伟良不变更诉讼请求的情况下，应当直接驳回朱伟良对“租金”的诉讼请求，但同样令人匪夷所思的是，一审法官越俎代庖，在朱伟良不主张铁皮房“使用费”的情况下，依职权主动的判决了“使用费”，实体处理不当。综上，一审判决认定事实不清、审判程序不合法，导致实体处理错误，请二审法院依法查明事实，秉公裁判。二审审理过程中，潮汐海纳公司补充事实和理由称，本案一审应当使用普通程序，依法组成合议庭进行审理，但一审没有依法组成合体庭审理，且审理期限严重超过法定期限，属于程序严重违法，二审应当依法纠正。朱伟良辩称，一、朝夕海纳公司上诉主张涉案合同应当撤销，该主张和朝夕海纳公司在一审书面答辩状中主张的“涉案租赁合同合法有效，应当继续履行”相矛盾。并且，涉案租赁合同不存在法律所规定的可撤销情形，朝夕海纳公司主张撤销合同也没有在一审提出相应诉求，因此该主张缺乏事实和法律依据。二、朝夕海纳公司上诉状第2条主张“根据无效合同处理原则，应当返还财产，赔偿损失”，该上诉主张不仅和上诉状第1条主张“撤销”相矛盾，也和朝夕海纳公司在一审书面答辩状中主张的“涉案租赁合同合法有效”相矛盾。并且，本案不存在法律所规定的合同无效的情形，因此该主张缺乏事实和法律依据。三、朝夕海纳公司主张其在一审提出反诉，并认为原审法院没有合并审理，进而认为一审程序违法，该主张与法律规定不符。朱伟良注意到案卷中朝夕海纳公司反诉状中的请求是“关于停止侵权，排除妨碍”之类的请求，该请求属于金钱类诉讼，和涉案租赁合同纠纷不是同一个法律关系，一审法院没有进行撤离，不违反法律规定。同时，即便是同一法律关系的反诉，也并非必须合并审理，《民事诉讼法》第一百四十条明确规定，被告提出的反诉，人民法院可以合并审理，并非应当或者必须合并审理。因此，一审审判程序合法。四、一审法院查明涉案的铁皮房办理了有关建设许可的手续。在此情况下，虽然没有房产证，但朝夕海纳公司实际占有使用了该铁皮房，并且根据双方的约定支付了前面几个月相应的租金。一审法院判决朝夕海纳公司支付占有铁皮房期间的使用费，符合法律规定，没有违反“不告不理”的原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果恰当。朝夕海纳公司的全部上诉请求、事实与理由多处自相矛盾，与一审答辩意见也自相矛盾，请求二审法院驳回朝夕海纳公司的全部上诉请求。朱伟良向一审法院起诉请求：1、朱伟良和朝夕海纳公司之间关于深圳市某工业东路XX号第X工业区宿舍二至七楼和宿舍旁两处临时用地上的铁皮房及用地的租赁合同关系终止；2、朝夕海纳公司立即腾出所租用的房屋、用地并返还深圳市某工业东路XX号第X工业区宿舍二至七楼和宿舍旁两处临时用地上的铁皮房及用地给朱伟良；3、朝夕海纳公司立即支付朱伟良2015年9月份少付的租金人民币（以下货币均为人民币）2200元、10月份少付的租金6500元、11月份租金42200元、电费980.10元及水费150元（本项合计52030.10元）；4、朝夕海纳公司立即支付朱伟良滞纳金2601.51元（上述3-4项合计54631.61元）；5、朝夕海纳公司按月租金42200元的标准支付朱伟良自2015年12月1日起至朝夕海纳公司实际返还朱伟良所租用的房屋、铁皮房及用地之日止的租金；6本案全部诉讼费由朝夕海纳公司承担。一审法院认定事实：一、合同签署情况：朱伟良与朝夕海纳公司于2015年5月17日签订《厂房租赁合同》，约定租赁标的为：深圳市龙华街道办工业东路XX号宿舍楼二至七楼；租赁期限为2015年7月1日至2018年7月1日，月租金35700元，交租日为每月5日前支付当月的租金及上月的水电费，租赁保证金两个月的租金，共72000元。同时约定：租赁期间，乙方（朝夕海纳公司）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（朱伟良）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。二、宿舍楼二至七楼的产权性质：朱伟良主张上述涉案租赁物为国有资产，管理单位为深圳市罗湖区某办事处。并提交与深圳市罗湖区某办事处签订的《房屋租赁合同》、《罗湖区非税收入缴款通知书》、《广东省非税收入电子票据》；罗湖区机关物业管理办公室、罗湖区某办事处、罗湖区国有资产监督管理委员会三方签订的《协议书》等证据予以证明。三、宿舍楼二至七楼的使用情况：朝夕海纳公司主张涉案宿舍楼于2016年3月8日被朱伟良锁住，朱伟良予以否认。朝夕海纳公司未能提交证据予以证明。朝夕海纳公司陈述因朱伟良锁宿舍大门及拆除电梯，其于2016年5月9日向深圳市公安局油松派出所报警。根据朱伟良提交的《龙华油松工业区88号楼及地皮退租收楼验收表》，罗湖区机关物业管理办公室已于2016年5月6日收回上述物业。故原审法院认定朝夕海纳公司使用涉案宿舍楼二至七楼至2016年5月5日。四、铁皮房的租赁情况：朱伟良于宿舍旁的空地上建设铁皮房，租赁给朝夕海纳公司使用，双方未签订书面的租赁合同，双方均认可月租金为6500元/月。自2015年7月份始租赁给朝夕海纳公司使用；朱伟良主张上述铁皮房使用至2016年3月5日。朝夕海纳公司对此有异议，但未能提交向朱伟良交付铁皮房的相关证据。朱伟良于2016年3月20日自行拆除了上述铁皮房。五、铁皮房的性质：朱伟良未能提交相关的建设手续文件。六、租金缴纳情况：涉案宿舍楼二至七楼自2015年11月份始未缴纳租金。涉案铁皮房租金缴纳至2015年10月份，但欠付2200元。一审法院认为：（一）关于宿舍楼二至七楼。1、关于《厂房租赁合同》解除及返还涉案房屋。朱伟良与朝夕海纳公司之间签订的《厂房租赁合同》真实有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定履行各自权利义务。朱伟良主张朝夕海纳公司自2015年11月份开始拖欠租金，朝夕海纳公司予以认可。至2016年5月5日，朝夕海纳公司拖欠租金已达6个月零5天，根据双方签订的《厂房租赁合同》相关约定，朱伟良可依法行使合同解除权。因涉案宿舍楼二至七楼已由业主单位收回，故朝夕海纳公司无需向朱伟良返还涉案房屋。故双方之间签订的《厂房租赁合同》依法予以解除。2、关于租金及滞纳金。朝夕海纳公司未按合同约定支付租金，自2015年11月份拖欠租金至2016年5月5日，其行为已构成违约，应向朱伟良支付所欠租金及滞纳金。经核算，朝夕海纳公司应向朱伟良支付租金220150元，计算方式为：35700元/月×6个月＋35700元÷30天×5天。因朱伟良诉讼请求第三项、第四项仅起诉2015年11月份的滞纳金，故滞纳金为1785元，计算方式为：35700元×5%。3、关于电费和水费。朱伟良主张朝夕海纳公司欠付电费980.1元、水费150元。朝夕海纳公司予以否认。朱伟良称因电表、水表已拆除，故不能提交证据证明，因此原审法院不予支持。（二）关于铁皮房。1、关于事实租赁关系的效力及返还涉案房屋。本案为房屋租赁合同纠纷，朱伟良提交的证据并不能证明涉案房屋有合法产权登记，因行政主管部门尚未对涉案房屋作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，朱伟良、朝夕海纳公司关于铁皮房的事实租赁关系违反了法律的强制性规定，为无效合同。因朱伟良于2016年3月20日自行拆除了上述铁皮房，故朝夕海纳公司无需向朱伟良返还涉案铁皮房。2、场地占有使用费及滞纳金。朝夕海纳公司实际占有使用了涉案铁皮房，应向朱伟良支付实际占有使用期间的占有使用费。占有使用费参照合同约定的租金标准计算，故朝夕海纳公司需向朱伟良支付2015年10月欠付占有使用费2200元、2015年11月1日至2016年3月5日的占有使用费，经核算为27083.33元（6500元/月×4个月＋6500元÷30天×5天）。上述占有使用费合计29283.33元。关于滞纳金，因无合同依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除朱伟良与朝夕海纳公司于2015年5月17日签订的《厂房租赁合同》；二、确认朱伟良与朝夕海纳公司关于铁皮房的事实租赁关系无效；三、朝夕海纳公司应于本判决生效之日起三日内向朱伟良支付租金220150元；四、朝夕海纳公司应于本判决生效之日起三日内向朱伟良支付滞纳金1785元；五、朝夕海纳公司应于本判决生效之日起三日内向朱伟良支付占有使用费29283.33元；六、驳回朱伟良的其他诉讼请求。案件受理费583元，由朝夕海纳公司负担550元，朱伟良负担33元。二审经审理查明，朱伟良向原审法院起诉的时间为2015年12月3日。双方当事人在二审审理过程中确认，朱伟良收取租金的账户为招商银行账号62×××29，朱伟良认可该其在2015年11月5日前遗失上述银行卡并挂失。朝夕海纳公司一审提交了中国银行的交易查询单，显示邹琴于2015年11月5日向朱伟良的上述银行账户支付了2015年11月租金35700元以及水电费534元，因该账户已销户，上述款项于2015年11月6日退回邹琴的账户。朱伟良主张，其在2015年11月曾向朝夕海纳公司催收租金，但未提交相关证据，朝夕海纳公司对此予以否认。朝夕海纳公司称，案外人刘天佐于2015年12月5日向其发出通知，要求将租金交由刘天佐代收。2015年12月8日，邹琴向朱伟良邮寄了两份《告知函》，要求朱伟良提供新的银行收款账号，两份邮件的邮寄地址均为深圳市某区某村5巷XX号XXX，电话为135××××0958，朱伟良不认可上述地址，但确认电话为其本人的号码。上述两份邮件均因拒收而退回。2015年12月23日，邹琴向刘天佐的账户转账108911元（备注用途为2015年11月房租水电36234元、12月房租水电36977元和2016年1月房租35700元），朱伟良在二审中认可收到了刘天佐交来的上述款项。2016年1月26日，邹琴又向朱伟良62×××29的账户支付36741元，2016年3月4日、4月3日以及5月5日，邹琴均向该账户转账了35700元，上述款项均因账户注销于第二天退回邹琴的账户。邹琴主张，因为刘天佐没有委托书，在朱伟良未提供新的有效银行账号的情况下，其只能向朱伟良的原有账户支付房租。原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，朱伟良与朝夕海纳公司就涉案宿舍楼二至七楼签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。上述合同约定，朝夕海纳公司每月租金的交租日为当月5日前，若拖欠租金满一个月，朱伟良有权收取5%的滞纳金并解除涉案合同。朱伟良主张朝夕海纳公司迟延支付2015年11月的租金，并于2015年12月3日起诉请求解除上述合同。本院认为，即便朝夕海纳公司未及时支付2015年11月的租金，朱伟良在向原审提交起诉状时并不具备合同解除权，但涉案宿舍已于2016年5月6日被权利人收回，故双方的上述租赁合同已无法继续履行。关于朝夕海纳公司拖欠的租金以及水电费，原审未支持朱伟良关于水电费的诉请，朱伟良未提出上诉，本院对此不予处理。至于拖欠租金的数额，根据二审查明的事实，因朱伟良原有的收租账户注销，导致朝夕海纳公司不能正常交租，其于2015年12月向刘天佐支付的2015年11月、12月、2016年1月的租金108911元朱伟良均已收到，本院对此予以认可。至于2016年2月后的租金，因朱伟良未提供合适的收款账号，朝夕海纳公司未能向朱伟良及时支付租金不构成违约。朱伟良应于本判决生效后三日内向朝夕海纳公司提供收款账号，朝夕海纳公司应于得知账号后三日内支付2016年2月1日至2016年5月5日的宿舍租金112858元。朝夕海纳公司迟延支付租金的行为不构成违约，朱伟良无权收取上述拖欠租金的滞纳金。原审未查明相关事实导致处理有误，本院予以纠正。朱伟良与朝夕海纳公司就涉案铁皮房虽未签订书面的租赁合同，朝夕海纳公司亦否认其实际使用铁皮房，但朝夕海纳公司认可其每月支付铁皮房租金至2015年9月，并因相关政府部门告知铁皮房属于违法建筑才于2015年11开始不支付租金，故朝夕海纳公司应当实际使用了铁皮房，其与朱伟良就涉案铁皮房形成了事实上的租赁合同关系。该铁皮房未取得建设工程规划许可证，其租赁合同应认定为无效。朝夕海纳公司实际使用了该房产，应支付使用房产期间的占有使用费。朱伟良主张上述铁皮房使用至2016年3月5日，故朝夕海纳公司应向朱伟良支付铁皮房的从2015年11月1日至2016年3月5日的占有使用费27083.33元。关于朝夕海纳公司欠付的2015年10月的占有使用费2200元，朝夕海纳公司提交的2015年10月的收款收据上备注“10月份共需交45594元”，而合计收到的金额注明为43394元。虽然上述43394元金额上有添加了“+2200”的字样，但朱伟良不予确认该添加内容，仅承认收到43394元，朝夕海纳公司对此举证不足，原审确认其仍欠付2015年10月的房屋占用费2200元正确。上述占有使用费共计29283.33元，原审相关处理正确，本院予以维持。关于原审的程序问题。一审从立案到判决审理期限已达8个月，但仍适用简易程序审理本案，存在程序瑕疵。因该程序瑕疵不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的情形，本案无需发回重审。至于朝夕海纳公司的反诉，原审作出不予受理反诉的裁定并无不当，朝夕海纳公司可以另循法律途径解决。综上，原审查明事实有误，本院予以纠正。上诉人朝夕海纳公司的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1680号民事判决第一、二、五项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1680号民事判决第三项为：朱伟良应于本判决生效后三日内向朝夕海纳公司提供收款账号，深圳市朝夕海纳投资管理有限公司应于得知账号后三日内支付2016年2月1日至2016年5月5日的宿舍租金112858元；三、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1680号民事判决第四、六项；四、驳回朱伟良的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费583元，由朱伟良负担290元，朝夕海纳公司负担293元，二审案件受理费5068.27元，由朱伟良负担2500元，朝夕海纳公司负担2568.27元。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一六年十二月七日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。