湖南省芷江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芷民一初字第238号
原告杨霞，女。
特别授权委托代理人杨艳华，系湖南紫鑫律师事务所律师。
特别授权委托代理人龙孝辉，系湖南紫鑫律师事务所律师。
被告怀化银洲房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰路329号。组织机构代码：74061710-2。
法定代表人雷景彪，系公司执行董事。
原告杨霞与被告怀化银洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告杨霞于2015年5月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨海军担任审判长，审判员郭人宾、人民陪审员补俊勇参加的合议庭，于2015年9月23日对本案公开开庭进行了审理。书记员姚慧群担任庭审记录。原告杨霞的特别授权委托代理人杨艳华、龙孝辉到庭参加诉讼。被告怀化银洲房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨霞诉称：2012年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“绿海家园”2幢3单元605号房，总计价款256434元。被告应于2012年7月31日前交付经竣工验收合格的商品房，并约定了被告逾期交房的违约金。被告未按约定时间交房，按逾期360天计算，违约金为46158.12元。故原告诉请法院判令被告支付原告逾期交房违约金46158.12元；诉讼费用由被告承担。
原告杨霞为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告于2012年1月31日签订房屋买卖合同，房屋为2幢3单元605号房，此合同成立，被告应于2012年7月31日交房。房屋价款是256434元。合同约定逾期60日以上的，按房款万分之五计算违约金。
2、收据4份，拟证明原告于2012年1月29日交3万元，2012年1月30日交221434元，2012年3月2日交5000元。
被告怀化银洲房地产开发有限公司书面答辩称：原告请求被告支付延迟交房的违约金的诉讼请求已超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告怀化银洲房地产开发有限公司未向本院提供证据。
本院对原告提交的证据进行了全面、客观的审查核实，认为合符证据的真实性、合法性、关联性的要求，确认作为本案的证据予以采纳。
根据以上确认的证据，结合原告的陈述，本院审理查明本案事实如下：
2012年1月31日，原告杨霞（买受人）与被告怀化银洲房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告杨霞购买被告怀化银洲房地产开发有限公司在芷江侗族自治县芷江镇飞虎路建设的“绿海家园”第2幢3单元605号商品房。价款为256434元。双方在合同中第八条中约定：被告怀化银洲房地产开发有限公司应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第八条同时还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告怀化银洲房地产开发有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、突发性、政府政策性行为；3、雨、雪、冰冻、地震等灾害性天气（当地气象部门记录为准）；4、其他不可预测性外因。除合同约定的特殊情况外，被告怀化银洲房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款的万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。
另查明，原告杨霞已支付房屋价款256434元。原告杨霞于2013年8月30日领取了钥匙，被告怀化银洲房地产开发有限公司至2013年8月30日，逾期交付房屋395天。
本院认为：原告杨霞与被告怀化银洲房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨霞已按合同约定支付了房屋价款，被告怀化银洲房地产开发有限公司应按合同约定的时间交付房屋。被告怀化银洲房地产开发有限公司延迟交付房屋的行为已经构成合同违约，其应依法依约定承担违约责任。原告杨霞提出要求被告支付延迟交房违约金46158.12元的诉讼请求，因为本案房屋买卖合同纠纷中的双方在合同中约定的违约金是以“日”为单位计算，按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“单个个体债权”，每个“单个个体债权”具有某种程度的经济上和法律上的独立性，随着时间的推移，债权人享有的一个个的“单个个体债权”相继至清偿期，所以应当就每日单独发生的违约金这一“单个个体债权”分别适用诉讼时效，判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来计算，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效的，应予以保护。原告收到被告交付房屋钥匙的时间是2013年8月30日，其诉讼时效届满期限为2015年8月30日，原告于2015年4月1日向本院主张权利，以此倒推至2013年4月1日，其主张违约金没有超过诉讼时效的天数为152天，从2013年3月31日往前推的243天按日计算的违约金部分，诉讼时效已超过，且被告在答辩状中亦明确提出违约金已超诉讼时效，故对已超诉讼时效的违约金部分本院依法不予支持。由于合同中约定的每日按已付购房款万分之五计付违约金的标准高于本市法院规范同类案件的标准（即每日按已付购房款万分之二计付违约金），为了保证法律执行的一致性，应将本案违约金的计付标准调整为每日按已付购房款万分之二计付违约金，故本案被告怀化银洲房地产开发有限公司应向原告杨霞支付逾期交房的违约金为：256434元×0.0002元／天×152天=7795.59元。被告怀化银洲房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理程序合法。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化银洲房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付原告杨霞逾期交房的违约金7795.59元，限在本判决生效之后十日内付清；
二、驳回原告杨霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费954元，由原告杨霞承担763元，被告怀化银洲房地产开发有限公司承担191元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨海军
审 判 员 郭人宾
人民陪审员 补俊勇
二〇一五年十月十三日
书 记 员 姚慧群
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。