上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1819号
原告上海申畅物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人王宝华，职务总经理。
委托代理人杨健华，男，公司员工。
委托代理人陆景梁，上海市明鸿律师事务所律师。
被告上海普昶酒店管理有限公司，注册地上海市。
法定代表人THOMASEDWARDSCHIPPER，职务总经理。
委托代理人王鲸，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人倪建国，上海市国雄律师事务所律师。
第三人上海雅约酒店投资管理有限公司，注册地上海市。
法定代表人曹博，职务不详。
原告上海申畅物业管理有限公司诉被告上海普昶酒店管理有限公司及第三人上海雅约酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判。后本院依法组成合议庭，并于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告上海申畅物业管理有限公司的委托代理人杨健华和陆景梁、被告上海普昶酒店管理有限公司的委托代理人王鲸、倪建国到庭参加诉讼。第三人上海雅约酒店投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海申畅物业管理有限公司诉称，原告与被告于2006年3月签订《房屋租赁合同》，双方就被告承租上海市643号房屋（以下简称“涉案房屋”）的用途、租金、租金的递增、付款方式、合同解除、违约责任等均作了约定。合同签订后，双方都按约履行各自的义务，起初几年双方合作还是可以的，但自2013年底，被告所谓引进第三人作为其合作伙伴（实质是转租）后，情况就起了变化。根据合同约定的付款方式，以三个月为一期支付租金，每期租金的支付日期为第一个月的10日之前（先付后用）。2014年第一季度，被告就未正常按期付款，经原告多次催款，才陆续在3月底付清租金。最近一期付款日期应是2014年4月10日之前，被告也无任何付款的意思。原告于2014年5月5日、6月4日两次致函被告催款，被告均未支付。然而，被告对其无法按期履约的缘由归责于第三人，并对原告进行无端不实的指责，被告的行为足见其无履行合约的诚意，原告遂于2014年6月27日致函被告通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为被告的行为已损害了原告的合法权益，为此，诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2014年6月30日解除；2、被告支付自2014年4月1日至2014年6月30日的租金人民币845，599.30元（合同约定从2013年8月开始租金应递增，但原告当时没有按照递增的数额收取，现要求被告按照递增后的数额支付）；3、被告及第三人自2014年7月1日起30日内迁出涉案房屋，并支付自2014年7月1日起至迁出日止的房屋使用费，数额为每天9，551.62元；4、要求被告支付违约金1，719，291.60元。
被告上海普昶酒店管理有限公司辩称，原告要求解除合同无法律依据；根据被告与第三人的约定租金不应由被告承担，应由第三人承担；被告不应承担违约金，即使承担也应由第三人承担，同时认为违约金数额过高，请求法院予以调整。故被告不同意原告的全部诉讼请求。
第三人上海雅约酒店投资管理有限公司无答辩意见。
经审理查明，甲方（原告、出租方）与乙方（被告、承租方）于2006年3月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定：上海市643号房地产的权利人系案外人上海化学纤维（集团）有限公司，甲方承租了该房地产的使用权，甲方是本租赁合同项下出租房产的代业主，有权按照法律的规定及自己的意愿，将其部分或全部出租给乙方使用；甲、乙双方确认该出租房产的占地面积为2，444平方米，建筑面积为4，322平方米；出租房产的租赁期限为10年，自2006年4月1日起至2016年3月31日止；甲方同意免去乙方自2006年4月1日至2006年7月31日的租金，乙方租用的出租房产的建筑面积为4，322平方米，自2006年8月1日（起租日）起的租金标准为每平方米／每天1.80元；自起租日起至2008年7月31日租金不变，从2008年8月1日起以前一年租金为基数每年递增3%，租赁期内，未经甲、乙双方一致书面同意，租金不作任何调整；乙方自出租房产的起租日开始以三个月为一期向甲方支付租金，每期租金的支付日期为每三个月的第一个月首10日之前（先付后用），租金金额为实际租赁天数×租金单价×建筑面积；保证金为700，000元，如乙方未能按期、足额向甲方支付租金或由于乙方违约而产生的违约金、损害赔偿金等，甲方有权直接从保证金中进行扣划相应款项并书面通知乙方；在甲、乙双方房屋租赁关系终止（包括但不限于合同期满、提前解除），并在乙方按约将房屋及设施交还甲方，付清所有应付费用，经扣除应付予甲方的损毁赔偿费（若有），甲方应于10个工作日内将剩余保证金无息退还乙方；乙方将出租房产进行改建、装修之后作为酒店（旅馆）经营及相关业务的经营活动之用；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则应向甲方支付相当于出租房产六个月租金的违约金……拖欠租金60日以上的以及根据本合同乙方应付其他费用中任一项累计达60日以上的……；合同终止后，乙方无权要求甲方赔偿其因装修该房屋而发生的任何费用和支出，或乙方发生的搬迁费等。
庭审中，被告对原告主张的租金及使用费标准没有异议，被告确认其租金支付至2014年3月31日。
2014年5月5日，原告向被告发送催款函一份，催讨被告本应于2014年4月10日前支付的自2014年4月1日起至6月30日止的房屋租金820，703.52元。
2014年6月4日，原告又向被告发送公函一份，再次催讨上述款项。
2014年6月9日，被告向原告发送回复函一份，表示被告与第三人签订合作经营协议，将涉案房屋交由第三人实际控制经营，但第三人违反与被告的约定，擅自变更指定的合作帐户、拖欠租金、公用事业费用等。近期，被告了解到原告与第三人有过多次私下接触，甚至牵涉到了第三人直接支付房屋租金至原告的事宜。被告认为原告的行为已经违反了合同约定，并要求原告作出详细的解释并纠正不当的行为，否则被告将解除与原告的合同并追究违约责任。
2014年6月27日，原告向被告发送通知函，表示根据租赁合同的约定，解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并要求被告限期内迁出租赁房屋、付清所欠租金等。对于该份通知函，被告表示无异议，但认为原告不具有解除权。
上述事实，有《房屋租赁合同》、催款函、公函、回复函、通知函以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于第三人未到庭应诉，致本案调解不成。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告作为承租方的最主要的合同义务之一，就是按期足额支付租金，现被告根据合同约定本应于2014年4月10日之前支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止的涉案房屋租金，但经原告多次催讨后，截至2014年6月27日原告发送解除合同的通知函之日仍未支付，其拖欠租金累计已超过合同约定的60天时间，因此原告具有单方面解除合同的权利。至于被告与第三人之间的租金支付情况或其他纠纷，均不能免除被告作为租赁合同相对方支付租金的义务。原告也通过发函的形式实际行使了解除权，于法不悖，故本院予以准许，对原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2014年6月30日解除予以确认。
合同解除后，被告及第三人至今仍然占用涉案房屋并未归还原告，故对于原告要求被告及第三人限期迁出涉案房屋的诉请，亦应支持。至于被告与第三人之间如存在纠纷的，应自行协商解决，协商不成的也可另案处理。此外，对于合同解除之前被告拖欠的相应租金，以及合同解除后直至被告迁出涉案房屋之前占用涉案房屋的使用费，本院一并予以支持。
对于被告拖欠租金的计算标准，根据租赁合同自2008年8月1日起以前一年租金为基数每年递增3%的标准可得出自2013年8月1日起至2014年7月31日止的租金标准为每天每平方米2.15元，自2014年8月1日起至2015年7月31日止的租金标准为每天每平方米2.21元。故自2014年4月1日起至6月30日止的欠租应为845，599.30元，原告相应诉请计算无误，本院予以确认。自2014年7月1日至7月31日止的涉案房屋使用费标准应为每天每平方米2.15元，自2014年8月1日之后的涉案房屋使用费标准应为每天每平方米2.21元，并无不妥，本院予以支持。
对于违约金的相应诉请，原告主张根据合同约定，原告行使解除权解除租赁合同，被告应承担相当于涉案房屋六个月租金的违约金即1，719，291.60元（按照每天每平方米2.21元计算），被告则认为违约金数额过高，请求法院予以调整。本院结合本案被告的违约责任、原告的实际损失等酌定违约金数额按照三个月租金的标准计算，应为836，307元（按照每天每平方米2.15元计算）。
保证金700，000元，已由原告实际收取且合同中亦有约定，本院予以一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海申畅物业管理有限公司与被告上海普昶酒店管理有限公司就上海市643号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年6月30日解除；
二、被告上海普昶酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海申畅物业管理有限公司支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止的租金人民币845，599.30元；
三、被告上海普昶酒店管理有限公司及第三人上海雅约酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市643号房屋；
四、被告上海普昶酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海申畅物业管理有限公司支付自2014年7月1日起至实际迁出上海市643号房屋之日止的房屋使用费（自2014年7月1日起至2014年7月31日止为每天每平方米人民币2.15元，自2014年8月1日之后为每天每平方米人民币2.21元）；
五、被告上海普昶酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海申畅物业管理有限公司支付违约金人民币836，307元；
六、原告上海申畅物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海普昶酒店管理有限公司保证金人民币700，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币5，000元，由被告上海普昶酒店管理有限公司负担。
案件受理费人民币27，001.90元，由被告上海普昶酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 艨
人民陪审员 尹明华
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。