北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第4864号
上诉人（原审原告）北京福奥物业管理有限公司，住所地北京市西城区南菜园街2号201房间。
法定代表人邓正媛，总经理。
委托代理人余建阳，北京市泽文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张莹，女，1958年3月28日出生。
委托代理人王国华，北京市东清律师事务所律师。
上诉人北京福奥物业管理有限公司（以下简称福奥物业公司）因与被上诉人张莹物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福奥物业公司之其委托代理人余建阳，被上诉人张莹之委托代理人王国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
福奥物业公司在原审法院诉称：张莹系北京市海淀区海淀文化艺术大厦A座202-1及地上三层的业主，物业服务面积为3099平方米。2012年6月27日，北京市海淀区海淀文化艺术大厦A座业主委员会（以下简称海淀业委会）通过招投标等法律程序，选取了我公司为海淀文化艺术大厦A座的物业管理公司。同日，海淀业委会与我公司签订了《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》，合同第三条约定的物业服务期限为2012年7月1日至2015年6月30日。根据该合同第六条第一款的约定，张莹应当按照16.42元／平方米／月的标准向我公司缴纳物业管理资金。第七条约定，业主应当每季度初预交本季度物业管理资金，每次缴费的具体时间为当月10日之前，逾期按每日千分之五加收滞纳金。张莹应当在2013年1月10日之前向我公司预交物业管理资金457970.22元，但张莹一直未按约定交纳，为维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令张莹支付2012年7月1日起至2014年3月31日的物业管理资金及滞纳金2810238.17元。
张莹在原审法院辩称：我的物业位于A座202-1及地上三层，是主楼的配楼，与海淀剧院及A座的主楼相连，我的区域有独立的出口，该区域的保安、保洁都是我自行委托的。共同区域包括每个楼层的水、电、洗手间，都由我自行出资进行了封闭改造，我还应消防部门的要求，建立了独立的消防系统并已经投入使用。截至2012年6月底，我的上下水工程改造已经完毕并投入使用，供暖、制冷工程已经改造完工。福奥物业公司收费存在不合理支出，人力成本过高；设备间、卫生间的运转都是我自行负责；所有物业的外墙部分没有进行粉刷；保安的巡视区域不包括我的物业区域。机房、卫生间、电梯间都是我自行负责管理。我半年用电量均摊量与事实不符，不是四十多万元。我方同意支付物业消杀费用、垃圾清运费、空调用电费、机组维修保养费用。我已经将相关费用交给了海淀业委会，不存在延期缴费的问题，供暖、供水、供电都和我无关，之前我与北京时代今日数码有限公司、北京旭钊技术发展有限公司有88万元的费用已经交给了海淀业委会。
原审法院经审理查明：北京市海淀区中关村大街28-1号2层202-1、3层房屋系张莹所有，该物业建筑面积共计3098.81平方米。2011年4月1日，张莹与北京中海园电子市场有限公司（以下简称中海园公司）签订《房屋租赁协议》，约定张莹将上述房屋租赁给中海园公司用于办公经营，使用期限自2011年4月1日至2031年3月31日，使用期内，中海园公司所用的水、暖、电热水、室外环境卫生等由张莹统一管理，发生的费用由中海园市场负担。2012年6月27日，福奥物业公司与海淀业委会签订《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》，约定福奥物业公司对海淀文化艺术大厦A座物业提供物业服务，期限自2012年7月1日至2015年6月30日，物业服务资金标准为办公楼18.42元／月／平方米，商用物业16.42元／月／平方米，物业费支付时间为每季度初预交本季度物业服务费，每次交费的具体时间为当月10日之前，逾期按每日万分之五加收滞纳金。2014年3月27日，甲方北京时代今日数码有限公司、北京旭钊技术发展有限公司、张莹与乙方海淀业委会签订《海淀文化艺术大厦A座物业部分设备切分管理协议书》，约定乙方同意甲方将专有产权区域内的供暖、供电、供水、燃气、空调系统与大厦整体系统设施进行的分开运行、独立核算，自2014年4月1日计，甲方每年以30万元的标准向乙方交纳配合管理费，该协议生效后，乙方及大厦物业管理公司和大厦其他单位不再向甲方收取除上述费用以外其他费用（其他费用指属日常物业管理运营所产生的相关费用）。同日，中海园市场向海淀业委会交纳30万元。
福奥物业公司称张莹的物业费没有包括保洁、燃气、锅炉的费用，并称其提供了以下物业服务项目：管理主配电室、负责对电梯、货梯、大厅、设备机房、楼道及外围等公共管理等，该公司提交保洁服务合同、保安服务合同、消防系统检测维修保养合同、监控系统年度维保合同书、地面打蜡结晶合同、外墙清洗合同、室内粉刷合同、清理污水井协议书、劳动合同书等；张莹认可福奥物业公司提供了清理污水服务，对其余服务不予认可。张莹新增了分配电室，并聘请保安、保洁对自己经营区域内的管理，并提交配电室加固合同、高压电缆采购合同、供水管线转移合同、城市燃气供用合同、建设工程合同、空调设备施工合同、支架加固合同、锅炉合同、保安、保洁合同等，欲证明其对配电、空调、锅炉等进行改造及自行管理保安、保洁等项目。
对于物业服务费用，福奥物业公司提交《北京市（前期）物业服务费用评估报告》，张莹称对此不予认可，认为收费过高，并提交2006年7月25日中海园市场与北京鑫舟物业管理公司签订的《协议书》，该协议书约定中海园市场委托后者管理物业，非按计量项目整体打包费为30万元；并提交2009年中海园市场（甲方）与北京鑫舟海艺物业管理有限公司（乙方）签订的《物业委托管理服务协议书》及补充协议，根据补充协议约定，甲方产权区域内所有设备设施运行与维护保养、保安、保洁等工作，由甲方自行负责，费用自理，大厦公共区域及共用设备的运行与维护保养由乙方负责，甲方同意按比例分摊，每年向乙方支付30万元。
2012年12月26日，海淀业委会出具《备忘录》，内容为因中海园市场对物业收费标准持有异议，今年未能照常交纳物业费，而福奥物业公司起诉业主案件正在审理中，为保证大厦正常运转，业委会与中海园市场达成协议，在2012年12月31日前，中海园市场一次性交纳40万元，2013年1月1日起每月交纳4万元，上述费用由业委会代管，根据大厦物业收费情况和运行所需向物业公司拨付，该缴费作为法院判决结果下达之前的过渡措施，待法院判决后中海园市场依判决多退少补。2014年6月3日，海淀业委会出具《证明》，证明张莹等三家业主自2012年12月至2013年12月向海淀业委会交纳协调费88万元，业委会已将三家业主交纳的协调费向福奥物业公司按照备忘录的约定拨付了物业管理费。福奥物业公司提出张莹等人确实向业委会交纳了上述费用，但是其中44万元是配合费，配合费是今年4月1日之后才有的，不属于物业费范围；张莹提出该费用属于物业费用的范畴。
原审法院认为：福奥物业公司与海淀业委会签订《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，福奥物业公司对海淀文化艺术大厦A座物业提供物业服务，张莹作为该物业范围内的业主，应当按约交纳物业费。然而，张莹的房屋出租给中海园公司用于开办电子市场，该市场是个相对封闭的区域，消防、供暖、制冷、保安、保洁等均自行管理，且前期又投入了大量的资金进行改造，福奥物业公司并未向其提供与其他业主相同的服务，以相同的标准向张莹收取物业费显属不当。结合中海园市场与鑫舟物业签订的《物业委托管理服务协议书》及补充协议、《协议书》以及《海淀文化艺术大厦A座物业部分设备切分管理协议书》中约定的物业费标准，故对于2014年3月31日之前的物业费，法院依法酌定张莹每年交纳216600元，故自2012年7月1日至2014年3月31日，张莹应交纳物业费379050元。同时，因诉讼中北京旭钊技术发展有限公司、张莹、北京时代今日数码科技有限公司于2014年4月1日前，已向海淀业委会交纳88万元费用，对于福奥物业公司提出其中44万元系配合费、并非物业费的主张，其未提交相关证据，法院依法不予采信。折合张莹房屋面积，其中317680元应为张莹交纳的费用，扣除已交纳费用，张莹还应向福奥物业公司交纳61370元物业费。对于福奥物业公司主张的滞纳金，张莹未交纳物业费原因系因物业费标准过高，并非恶意拖欠，且亦积极向业委会预交部分费用，故对于福奥物业公司要求滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、被告张莹于本判决生效之日起十日内，支付北京福奥物业管理有限公司自二O一二年七月一日起至二O一四年三月三十一日的物业费六万一千三百七十元；二、驳回北京福奥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，福奥物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，证据不足。第一，双方签订的《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》中已对收费标准进行了明确约定，原审法院在认定合同效力的同时，并未依据合同约定的物业费标准进行判决；且依据《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》的相关规定，海淀文化艺术大厦业委会与张莹签订的《海淀文化艺术大厦A座物业部分设备切分管理协议书》是无效的，不能作为定案依据。即便法院认定该协议有效，本案我公司追索物业费用的期间也是在协议书签订之前，故该协议书并不能约束本案物业费的追索。第二，张莹提交的海淀文化艺术大厦业委会出具的《收据》已经明确写明44万元系配合费，原审法院在张莹已经认可涉案44万元系配合费的前提下，以我方未能举证为由，认定该费用系物业费，缺乏法律依据。第三，原审法院关于张莹自行管理消防、供暖、保安、保洁等认定与事实不符。原审法院在现场勘验时，张莹的配电室只有设备并未开始运行；而我公司聘请的保安亦需要对整栋大楼进行安保工作，另外还有外墙清洗、污水处理、电梯运营维护、垃圾清运、管道维护等诸多物业服务内容均涉及张莹，故张莹称其未享受相关服务是罔顾事实。第四，原审法院酌定的物业费标准缺乏依据，即使张莹自行进行了部分工程改造，并自行管理部分保洁和保安工作，我方原审审理中提交了《委托评估申请》，可以对张莹改造部分的物业费进行评估，但原审法院在未委托专业机构进行评估的情况下进行酌定，违背事实和公平原则。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判张莹向我方支付2012年7月1日起至2014年3月31日止的物业管理资金1068531.6元。
张莹答辩称：同意原审法院判决，不同意福奥物业公司的上诉请求和理由，具体理由同原审。
本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。二审审理期间，福奥物业公司向法院提交了以下证据：证据一、北京市海淀区海淀文化艺术大厦A座业主委员会2015年6月3日出具的《情况说明》，内容为：张莹自福奥物业公司进驻后拒交物业费，为解决大厦面临的停电风险，海淀业委会与北京旭钊技术发展有限公司、张莹、北京时代今日数码科技有限公司签订《备忘录》，先行收取配合费，后将收取的配合费共计88万元，全部交入供电局账户，用于缴纳大厦拖欠的电费。张莹2012年7月-2014年3月31日的物业费仍然应当按照合同约定标准交纳，张莹欠缴物业费的行为侵害了其他业主的合法权益，同时导致物业管理陷入困境。证据二，北京鑫舟海艺物业管理有限公司2010年11月26日及2011年2月17日对帝恒公司出具的《收费通知单》，记载当时的物业费收费标准是12.85元／平方米，证明我公司入住海淀文化艺术大厦A座之前的物业费标准，原审法院酌定的物业费标准错误。张莹对《情况说明》及《收费通知单》的真实性、证明目的均不予认可。
庭审中，张莹认可大厦的垃圾处理、电梯运营及污水处理均由福奥物业公司提供物业服务，自行改造的配电房尚未投入使用。
以上事实，有商品房买卖合同、《房屋租赁协议》、业主一卡通申请表、声明函、《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》、《海淀文化艺术大厦A座物业部分设备切分管理协议书》、保洁服务合同、保安服务合同、消防系统检测维修保养合同、监控系统年度维保合同书、地面打蜡结晶合同、外墙清洗合同、室内粉刷合同、清理污水井协议书、劳动合同书、证明、《物业委托管理服务协议书》及补充协议、《协议书》、《北京市（前期）物业服务费用评估报告》、备忘录、收据、情况说明、收费通知单等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案涉及以下争议焦点，现综合评判如下：
一、《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》的效力。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，海淀业委会签订的物业服务合同对业主张莹具有约束力。福奥物业公司与海淀业委会签订的《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，福奥物业公司对海淀文化艺术大厦A座物业提供物业服务，张莹作为该物业范围内的业主，应当按约交纳物业费。故原审法院对本案所涉及的物业服务合同效力的认定正确，本院予以维持。对张莹抗辩认为，物业服务合同中约定的物业费过高，对物业服务合同不予认可的理由，本院不予采纳。
二、本案是否存在独立的物业管理区域。
本案争议的焦点之一即，张莹主张的其所在楼层是否属于独立的物业管理区域，进而决定其抗辩能否成立。根据《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第六条规定，业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。本案中张莹主张其区域具有独立的出口，已经自行出资改造了水、电、洗手间、供暖、制冷、消防等系统设备，故不应按照物业服务合同交纳物业费。为此，张莹提供了其与海淀业委会于2014年3月27日签订的《海淀文化艺术大厦A座物业部分设备切分管理协议书》，因此协议书签订的日期不在福奥物业公司主张的欠交物业费期间，故对本案事实不具有证明力，本院不予采信。根据张莹一审、二审中提交的相应证据，不能证明相关行政主管部门已经确认其自行改造的系统设备能够成立独立的物业管理区域，且张莹亦不具备自行维护物业设施、设备的能力和资质，故对张莹以其自行改造相关系统设备，不认可物业服务合同约定的物业费标准的抗辩理由，本院不予采纳。对福奥物业公司上诉认为应以其与业委会签订的《海淀文化艺术大厦A座物业服务合同》作为张莹交纳物业费依据的理由，有事实及法律依据，本院予以采纳。
三、张莹应当交纳的物业费数额。
福奥物业公司在本案审理过程中，认可张莹有自行改造水、电、供暖，雇佣部分保安、保洁等事实，据此可以认定福奥物业公司对张莹所属区域内尚有部分设施未尽到管理维护的服务义务，存在服务瑕疵，故对福奥物业公司要求张莹支付的物业费用，本院依法予以酌减，酌减后张莹应交纳的2012年7月1日起至2014年3月31日止的物业费为694546元。因诉讼中海淀业委会在其出具的《证明》、《情况说明》均已明确由北京旭钊技术发展有限公司、张莹、北京时代今日数码科技有限公司交纳的88万元系配合费，已向供电局交纳属于物业管理费用中的电费，故应在本案应交纳的物业费用中予以扣除。折合张莹房屋面积，其中317680元应为张莹交纳的费用，扣除已交纳费用，张莹还应向福奥物业公司交纳376866元物业费。就福奥物业公司认为此费用系配合费不属于物业费的上诉理由，与海淀业委会出具的《证明》和《情况说明》不符，故对此上诉理由，本院不予采纳。需要指出的是，就本案酌减的物业费系针对福奥物业公司主张张莹欠交物业费期间的物业服务。
综上所述，原审法院判决查明的事实清楚，但认定事实不当，本院依法予以改判。对福奥物业公司上诉的合理部分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第九条、《北京市物业管理办法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11468号民事判决；
二、张莹于本判决生效之日起十日内，支付北京福奥物业管理有限公司自二O一二年七月一日起至二O一四年三月三十一日的物业费三十七万六千八百六十六元；
三、驳回北京福奥物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万九千二百八十二元，由北京福奥物业管理有限公司负担二万五千四百七十五元（已交纳），由张莹负担三千八百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万四千四百一十六元，由北京福奥物业管理有限公司负担九千三百七十元（已交纳），由张莹负担五千零四十六元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年八月十九日
书 记 员 赵倬希