上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第970号
上诉人（原审原告）蒋丽丽。
委托�理人于朝勃，上海问学律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜琼。
委托代理人梁红梅，上海英泽律师事务所律师。
上诉人蒋丽丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋丽丽及其委托代理人于朝勃、被上诉人杜琼的委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蒋丽丽、杜琼一致确认案外人吴新华为本市嘉定区安亭镇阜康西路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人。2012年8月26日，吴新华与案外人林某签订《房屋租赁协议》一份，约定由林某承租吴新华名下的位于本市安亭镇阜康路玉兰三村XXX号XXX室（阜康西路XXX号）房屋；租赁期限一年，自2012年8月10日至2013年8月9日；租金人民币（以下币种�为人民币）40，000元／年，先付后用。后林某将该房屋转租给杜琼使用，杜琼使用一段时间后，于2013年2月24日又将该房屋转租给蒋丽丽，并签订了《房屋租赁协议合同》，约定租赁期限为2013年2月24日至2013年8月9日止，租金3，333元／月，余下房租按5个月整共计16，665元；蒋丽丽不得擅自将房屋转租、转让、转借，如遇特殊原因与房东协商。同日，蒋丽丽支付杜琼转让费、房租及货品费共计45，000元。蒋丽丽在系争商铺经营一段时间后，2013年3月21日，蒋丽丽又将店铺转让给案外人邹甲，并收取邹甲转让费等50，000元。次日，吴新华得知蒋丽丽与邹甲间的转租事宜后，明确提出不同意蒋丽丽将房屋转租给邹甲，并要求邹甲交付钥匙、搬出系争房屋。2013年3月28日，邹甲将房屋以及屋内货品一并交付吴新华。之后，邹甲将蒋丽丽诉至法院，要求确认其与蒋丽丽间的租赁合同无效，并要求蒋丽丽返还其转让款50，000元，该案经原审法院及上海市第二中级人民法院审理，判决确认邹甲与蒋丽丽签订的《房屋租赁协议》无效，蒋丽丽返还邹甲45，000元。
2014年1月，蒋丽丽以吴新华在邹甲诉蒋丽丽案中已经明确表示不同意任何人转租、转让房屋，故蒋丽丽与杜琼之间的租赁合同也应为无效，其要求杜琼返还45，000元，但杜琼不愿返还为由，起诉至原审法院，请求判令：1、确认蒋丽丽、杜琼于2013年2月24日签订的《房屋租赁协议合同》无效；2、杜琼返还蒋丽丽已支付的转让费、房租、及货品等各项费用共计45，000元；3、杜琼赔偿蒋丽丽经营损失8，000元。
原审另查明，对于本案双方当事人之间的转租关系，吴新华表示其未提出过异议或要求过蒋丽丽搬离，系因蒋丽丽再次将房屋转租给了邹甲，其才提出异议，不同意蒋丽丽再次转租。若蒋丽丽未转租，其认可蒋丽丽的经营行为。
原审庭审中，蒋丽丽表示其在开庭前已对吴新华处保管的货品进行过清点和确认。原审庭审结束后，法庭向吴新华进行调查时，吴新华表示所有货品其均妥善保管，且愿意向蒋丽丽或杜琼交付货品。故原审承办法官询问蒋丽丽是否愿意接收货品，蒋丽丽表示需待本案判决后再决定是否接收。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，蒋丽丽在其与案外人邹甲间的转租合同被确认无效后，以房屋所有权人吴新华陈述的不同意任何的转租、转让行为为由，要求确认之前其与杜琼间的转租合同亦为无效。对此，原审法院认为，转租合同能否因出租人不认可而致无效，应取决于出租人是否提出异议。现吴新华表示若蒋丽丽未再转租，其认可蒋丽丽在系争房屋经营，且在蒋丽丽经营期间，吴新华并未提出过异议、阻碍蒋丽丽之经营，蒋丽丽也并无证据证明吴新华对其与杜琼之间的转租关系提出过异议，且本案也不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故蒋丽丽主张确认其与杜琼间租赁合同无效，原审法院难以支持。蒋丽丽主张经营损失8，000元，缺乏事实依据及法律依据，不予支持。关于货品返还，原审法院已在（2013）嘉民三（民）初字第476号（以下简称“476号案件”）判决书中载明，蒋丽丽可向吴新华另行主张，现吴新华已明确同意返还，故蒋丽丽接收货品并无障碍。
原审法院据此作出判决：驳回蒋丽丽的全部诉讼请求。
原审判决后，上诉人蒋丽丽不服，向本院提起上诉称：第一，产权人吴新华根据其自身利益在本案及476号案件中随意变更证人证言，原审法院采纳吴新华所作的最后一次证言，认定蒋丽丽与杜琼间的租赁合同有效，属于认定事实�误。第二，系争房屋已被吴新华收回，事实上合同已履行不能。且吴新华只有权解除其与案外人林某的合同，其并无权任意挑选并认可承租人。第三，杜琼向吴新华陈述称蒋丽丽是其聘请的雇员，而2014年1月2日吴新华出具的证明亦表示，店一直由蒋丽丽经营打理，故吴新华的真实意思是除了林某之外，其余的承租人他都不予认可。从吴新华不予认可转租的行为可见，蒋丽丽与杜琼之间的合同是无效的。结合蒋丽丽与杜琼间租赁合同的约定，蒋丽丽要求杜琼支付年租金的20%作为违约金，于法有据，理应得到支持。综上，请求撤销原审判决，改判支持蒋丽丽的原审全部诉讼请求。
被上诉人杜琼答辩称：第一，原审审理中，蒋丽丽当庭表示在2013年2月25日其第一次与吴新华见面时就表示其是承租经营，并不是给杜琼打工。第二，吴新华作为产权人有权同意是否转租。吴�华在2013年2月25日就知晓蒋丽丽与杜琼之间的转租行为，但在蒋丽丽与杜琼发生争议之前，吴新华从未就该转租行为提出过异议，也没有表示不同意蒋丽丽的经营。吴新华表示店一直由蒋丽丽经营，如果没有蒋丽丽后面的转租行为，其是认可蒋丽丽经营的，可见，吴新华对于蒋丽丽与杜琼之间的转租是认可的。况且，蒋丽丽没有证据证明吴新华不诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，杜琼表示为解决纠纷，在法院支持其意见的条件下，其自愿补偿蒋丽丽8，000元。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，对杜琼将系争房屋转租给蒋丽丽，作为出租人的吴新华已明确表示如果没有蒋丽丽之后的转租行为，其是认可蒋丽丽在系争房屋中经营，且蒋丽丽并无证据证实就其与杜琼之间的转租关系，吴新华曾提出过异议，因此，本院认为，杜琼与蒋丽丽就系争房屋签订的《房屋租赁协议》合法有效。蒋丽丽的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。原审法院对本案所作的处理并无不当，本院予以认同。二审中，杜琼自愿补偿蒋丽丽8，000元，属对自身权利的处分，于法无悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第151号民事判决；
二、杜琼应于本判决生效之日起给付蒋丽丽人民币8，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1，125元，由上诉人蒋丽丽负担。
�判决为终审判决。
审 判 长 陈 军
代理审判员 张晓频
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月十五日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。