贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终3402号
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司法务专员。
被上诉人（原审被告）孙丽萍，女，1976年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人任泳敏，贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201201210165452。
原审被告中国银行股份有限公司贵阳市小河支行，住所地贵州省贵阳市花溪区黄河路438号。
负责人赵军，该行行长。
上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）与被上诉人孙丽萍以及原审被告中国银行股份有限公司贵阳市小河支行（以下简称中国银行小河支行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年3月14日作出（2015）南民初字第6178号民事判决，上诉人宏益公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
原判查明，2012年12月20日，原告孙丽萍（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的本市南明区花果园五里冲项目J区1栋1单元1723号商品房，建筑面积133.3平方米，总价款为1006415元，首付款为503415元，余款503000元以银行按揭的方式支付。合同第十一条约定交房日期为2015年6月30日前。合同第十三条约定逾期超过90工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到买受人退房通知之日起90个工作日退还全部已付购房款，并按买受人全部已付购房款的2%支付违约金。补充协议7.2条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日止，从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。补充协议7.3条约定：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。合同签订之日原告支付被告首付购房款503415元。原告于2013年2月4日按合同约定与被告宏益公司及被告中国银行小河支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定原告向被告中国银行小河支行借款503000元用于购买上述房屋，并用该房提供抵押。借款期限为120个月。被告宏益公司为该贷款提供连带责任保证。2015年11月12日，原告将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄给被告宏益公司，经查，宏益公司于2015年11月14日签收。原告以被告违反合同约定，逾期交房为由，诉至法院，请求判令：1、确认原告2015年11月12日与被告宏益房开公司解除《商品房买卖合同》合法有效；2、解除原告与被告中国银行小河支行于2013年2月4日签订的《个人商业用房贷款合同》；3、被告宏益公司退还原告已支付的首付款503415元，并赔偿原告利息损失（按银行同期贷款利率从2012年12月20日计算至被告付清购房款之日止）；4、被告宏益公司支付原告已支付被告中国银行小河支行的按揭房款本金及利息（从原告支付小河支行的第一笔款项起计算至法院判决解除原告与中国银行小河支行《个人商业用房贷款合同》生效时止）；5、被告宏益公司支付被告中国银行小河支行法院判决解除《个人商业用房贷款合同》生效后，原《个人商业用房贷款合同》约定的原告对中国银行小河支行偿还的按揭购房款及利息；6、案件受理费由被告承担。
原判认为，原告孙丽萍与被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年6月30日前，逾期超过90工作日（即2015年11月11日），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，同时必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。原告于2015年11月12日将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄给被告宏益公司，宏益公司于2015年11月14日签收，原告解除合同的行为符合双方约定，应视为2015年11月14日双方所签《商品房买卖合同》解除。原告请求解除与被告中国银行小河支行签订的《个人商业用房贷款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，对原告的该项请求，法院依法予以支持。原告请求被告返还首付购房款503415元，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告的该项请求，法院予以支持。对于原告要求被告宏益公司支付至判决解除《个人商业用房贷款合同》生效时止原告已支付被告中国银行小河支行的按揭房款本金及利息的主张，因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息本别返还担保权人和买受人。”，故原告的该项诉请符合法律规定，法院予以支持。对于原告主张的首付款利息损失，双方合同约定出卖人按买受人全部已付购房款的2%支付违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，庭审中，原告亦未对其实际损失提供相应证据予以证明，故该违约金应按原告已支付首期购房款的银行同期存款利息自2012年12月21日（支付该款的次日）起计算至判决确定的履行期限届满之日止。对原告主张被告宏益公司支付被告中国银行小河支行判决解除《个人商业用房贷款合同》后原告尚欠的按揭本金及利息的诉请，亦符合法律规定，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认2015年11月14日原告孙丽萍与被告贵阳宏益房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》的行为生效；二、解除原告孙丽萍与被告中国银行股份有限公司贵阳市小河支行签订的《个人商业用房贷款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙丽萍首付购房款503415元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙丽萍支付至本判决生效之日止孙丽萍已向中国银行股份有限公司贵阳市小河支行归还的按揭贷款本金及利息（以中国银行股份有限公司贵阳市小河支行于判决生效当月出具的还款对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙丽萍支付违约金（以首期购房款503415元为本金，从2012年12月21日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告中国银行股份有限公司贵阳市小河支行偿还原告孙丽萍自本判决生效之日起就《个人商业用房贷款合同》剩余的贷款本金及罚息（以《个人商业用房贷款合同》的约定计算）；七、驳回原告孙丽萍其余诉讼请求。案件受理费8834元，减半收取4417元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人宏益公司不服该判决，向本院上诉称，一、原判认定事实不清。1、孙丽萍预期支付购房款23天的事实原审未正确认定。根据补充协议3.3条的约定，采取银行商业贷款方式的应于合同签订之日起三十日内支付所有房款。双方于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》，因此，孙丽萍应在2013年1月18日前支付所有房款，而原判认定孙丽萍与中国银行小河支行的《个人商业用房贷款合同》是于2013年2月4日签订，事实上，孙丽萍支付购房尾款的时间为2013年2月10日，逾期付款23天。2、因孙丽萍逾期付款23天，根据补充协议4.1条约定，上诉人交房应顺延23天，即交房时间顺延至2015年7月23日，而从2015年7月23日起算90个工作日为2015年12月3日，因此，孙丽萍2015年11月12日邮寄书面解除合同通知时，尚未达到双方约定的解除合同的条件。二、原判适用法律错误。孙丽萍2015年11月12日邮寄书面解除合同通知时，尚未达到双方约定的解除合同的条件，不符合《合同法》第九十三条第二款之规定。三、孙丽萍的其余诉请均是以《商品房买卖合同》解除为前提，因孙丽萍的解除行为无效，应当全部予以驳回。另外，补充一项上诉理由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本案中中国银行小河支行没有提出解除贷款合同的请求，故本案中不应解除贷款合同。上诉人请求：一、撤销原判，依法改判驳回孙丽萍的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由孙丽萍承担。
被上诉人孙丽萍答辩称，上诉人增加上诉理由在程序上不合法，但被上诉人不需要答辩期。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条实际上并未否认法院可以一并处理。逾期支付购房款与事实不符，被上诉人按期支付了首付款，按揭贷款什么时候发放由银行决定，非被上诉人能够控制，补充协议约定的内容也是属于格式条款，上诉人未进行解释与说明，未按《合同法》规定，用黑体字注明，依法属于无效格式条款，补充协议与主合同约定的内容也自相矛盾。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、当事人身份证明材料、《商品房买卖合同》、《个人按揭贷款合同》、收据、邮单等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，出卖人逾期交房超过90个工作日，买受人选择解除合同的，必须在60日内书面通知出卖人，现上诉人逾期交房的事实客观存在，被上诉人亦依约履行了通知义务，故原审判决解确认除《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以确认。虽然双方签订的补充协议中约定银行按揭贷款应于合同签订之日起三十日内到达出卖人的指定账户，但《商品房买卖合同》亦约定涉案房屋贷款系由买受人按出卖人书面通知之日起1日内将办理贷款所需资料提交出卖人，并在出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理，而上诉人并未举证证明其书面通知被上诉人提交资料和办理贷款的时间，并且被上诉人提交资料后贷款发放时间并非被上诉人自己所能控制，故对于上诉人所称交房时间应当顺延的主张，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，本案中，被上诉人诉请解除《个人商业用房贷款合同》，原审对该项诉请进行审理并作出裁判并无不当，担保权人中国银行小河支行系本案原审被告，并非有独立请求权的第三人，原审对被上诉人解除《个人商业用房贷款合同》的诉请进行处理并不违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律准确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8834元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 邓禹雨
代理审判员 李 娜
二〇一六年九月十三日
书 记 员 付映妤