四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终212号
上诉人（原审被告）广元市锦程汽车贸易有限公司。住所地四川省广元市利州区。
法定代表人王燕，该公司经理。
委托代理人刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川省广元市通大道农资有限公司。住所地四川省广元市利州区。
法定代表人陶玟缙，该公司董事长。
委托代理人程国民，四川力发律师事务所律师。
上诉人广元市锦程汽车贸易有限公司（以下简称锦程公司）因与被上诉人四川省广元市通大道农资有限公司（以下简称通大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第2952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦程公司的法定代表人王燕及委托代理人刘建蓉，被上诉人通大道公司的委托代理人程国民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年4月11日，原告四川省广元市通大道农资有限公司与被告广元市锦程汽车贸易有限公司订立《房屋租赁合同》，约定：一、被告承租原告B区商铺37.8㎡、展场一288㎡、展场二120㎡；二、商铺每月租金50元/㎡,展场一每月租金18元/㎡,展场二每月租金17元/㎡，商铺和展场合计9114元/月。三、合同期限：2012年1月1日至2012年12月30日。四、违约责任：本合同约定的租赁期满前三个月内，原告未接到被告续租的要求，被告应在租期满后三天内向原告办理退场手续并交付原告验收，若逾期不清场，除原告按新标准支付租金外，另按租赁房屋（展场）租金总额10%支付违约金。被告租用商铺、及展场后，从事汽车销售。2012年12月30日合同期满，被告未撤离租用场地。2013年1月12日，原告向被告等商家发出退场通知，要求被告尽快撤离。2013年5月14日，原告又向被告等商家发函，要求各商家于2013年5月20日前开出所有车辆，并结清应付租赁费用。2013年6月28日，被告撤离租赁场地，但未交纳2013年1月1日至6月28日的房屋租赁费62886.6元、水电费330元。2013年8月5日，原告委托四川力发律师事务所向被告发出律师函，要求被告结清2013年6月28日前欠付的租赁费62886.6元、水电费330元。2013年8月6日，被告法定代表人王燕签收该函件。其后，被告未提出异议。2015年7月13日，原告诉至本院。
原审认为:原告四川省广元市通大道农资有限公司与被告广元市锦程汽车贸易有限公司订立《房屋租赁合同》后，原告依约向被告交付租用房屋，但被告在租期满后未及时搬离及清结租赁费用，从而酿成本案纠纷，故被告应承担本案全部责任。原告诉请被告给付2013年1月1日至6月28日的租赁费用、水电费用，本院予以支持，因原告向被告发出的律师函中明确进行了告知，被告签收后未提出异议。原告还诉请被告承担未依约搬离的违约责任，本院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，同时基于被告逾期搬离时间长短的因素，本院调整为欠付租金总额的5%。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广元市锦程汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告四川省广元市通大道农资有限公司房屋租赁费62886.6元、水电费330元共计63216.6元；二、被告广元市锦程汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告四川省广元市通大道农资有限公司违约金3144.33元。案件受理费690元，由被告负担。
上诉人锦程公司诉称，一、一审认定事实错误，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人考虑到被上诉人的此处房屋涉及拆迁问题，为了以后经营活动的顺利开展，在合同期满后立即搬离了被上诉人的展场，到其已租用的东坝办事处金柜社区继续经营，这一事实有上诉人与金柜社区的租赁合同及收据为证，并未超期占用被上诉人的场地。二、上诉人无违约行为，不承担违约责任。上诉人一直按照合同的约定履行义务。而被上诉人的房屋涉及拆迁问题，在租赁后期，商户与被上诉人矛盾不断，给上诉人造成巨大损失。广元市商务局作为第三方出面处理了此事。上诉人在租赁期满后，仅仅留有一间办公室处理善后事宜及方便与之前的客户联系。三、上诉人未参加一审庭审，责任在被上诉人。因为上诉人找被上诉人协商此事，被上诉人以协商好了就撤诉为由告诉上诉人不用出庭。故请求二审法院判决：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人通大道公司答辩称，上诉人所提及的理由与事实部分不属实，协商好了可以不出庭，但是我们没有协商好，要出庭，上诉人一审不出庭与我们无关。原审判决使用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
庭审中，上诉人锦程公司提交以下几组证据证明自己主张：第一组王燕、杨建兵的身份证、结婚证复印件，证明上诉人的法定代表人王燕与杨建兵系夫妻关系；第二组上诉人与被上诉人的房屋租赁合同以及收取保证金的收据，证明双方的合同于2012年12月30日已到期及被上诉人收取上诉人的保证金4000元；第三组上诉人与广元市利州区东坝办事处金柜村的租赁合同、收据2份，证明由于在与被上诉人合同期内被上诉人停水停电上诉人已不能正常经营的情况下，上诉人于2011年7月1日与他人另行签订了场地租赁合同，用于汽车展场，在双方合同期满前已将全部车辆搬迁至金柜村签订的租赁场地内，以及广元市利州区东坝办事处金柜村收取上诉人场地使用费4500元；第四组广元市商务局广商发（2013）93号文件1份，证明因被上诉人违法搬迁，给上诉人的经营造成巨大损失，在向各方反应后由市商务局统一作出决定，在5月底彻底搬迁完之前，不收取任何费用。
被上诉人通大道公司质证认为：第一组三性无异议。第二组真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能证明上诉人2012年12月30日前就搬出去了，对这两份收据有异议，付款人不是上诉人；第三组证据，对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，这组证据只能证明上诉人在金柜村租赁场地，不能证明上诉人的证明目的；第四组真实性无异议，不能证明其证明目的，这份证据印证了被上诉人的观点，文件本身是因为上诉人等商户拒绝搬迁与被上诉人发生纠纷，由商务局出面协调达成的方案，但是这个方案最终没有执行。上诉人所提交的四组证据，一审中因为其未到庭，在二审中举证已经超过了举证期限，希望二审法院对这些证据不予认可。
本院认证，第一组证据，被上诉人无异议，本院予以采信。第二组证据，由于上诉人庭审陈述在合同到期后继续留用了部分房屋，不能达到证明上诉人到期后已搬离的目的；被上诉人在庭审中认可收到4000元的保证金，只是不能确定是否退还给上诉人，能够证明被上诉人收到4000元的保证金；第三组证据，上诉人在与被上诉人签订签订租赁合同期间已在金柜村租赁场地，是否在金柜村租赁场地不能证上诉人合同到期后搬离，该组的真实性、合法性本院予以采信，但关联性本院不予采信。第四组证据的真实性及证明被上诉人从4月25日至新落实汽车过渡临时场地5月中旬作为过渡期不收取任何费用，本院予以采信。
庭审查明：上诉人陈述合同期满后，继续占用了37.8平方米的两间办公室用做联系之前的老客户及向被上诉人主张保证金，2013年3月1日前搬离，双方未办理交接手续。广元市商务局于2013年4月26日作出的广商发【2013】93号文件即《关于通大道汽车城依法和谐搬迁有关问题的通知》的第一项为：“各经销商与通大道农资有限公司属租赁合同关系，涉及租赁等相关费用本着和谐、友好、互利的原则进行协商处理，但通大道农资有限公司，从4月25日至新落实汽车过渡临时场地5月中旬完工未搬迁之前，作为过渡期不收取任何费用给予支持”。2013年6月28日，属于租赁户整体搬迁时间，上诉人与被上诉人均未提交证据证明上诉人搬离的具体日期。
一审查明的其他事实与二审查明的基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否逾期未搬离。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，通大道公司与锦程公司订立的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2012年1月1日-2012年12月30日，上诉人认为在合同期满后已向通大道公司交付租用房屋，但未提交有效证据加以证明，与庭审查明的事实也不相符。根据广元市商务局93号文件的规定能够证明通大道公司从4月25日至新落实汽车过渡临时场地5月中旬完工未搬迁之前不收取任何费用，通大道公司未提供证据证明上诉人2013年6月28日才搬离租赁房屋，要求支付逾期租金至2013年6月28日的理由不成立；由于双方当事人均未提交证据证明上诉人搬离的时间，结合本案情况，根据商务局93号文件可以确定上诉人逾期搬离的时间为2013年的4月24日，即2013年1月1日至2013年4月24日，租金为房屋租赁费34633.20元。上诉人未依约搬离，应当承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，一审调整为欠付租金总额5%并无不当，即1731.66元。庭审查明，被上诉人对上诉人交纳4000元保证金无异议，至判决之前未提供已退还给上诉人的证据，现合同已解除，应向上诉人返还4000元的保证金。上诉人的部分上诉理由成立，部分请求，本院予以支持。
综上，一审程序合法，适用法律正确，但租金计算至2013年6月28日属于认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第2952号民事判决；
二、上诉人广元市锦程汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人四川省广元市通大道农资有限公司支付房屋租赁费34633.20元、水电费330元、违约金1731.66元，共计36694.86元；
三、被上诉人四川省广元市通大道农资有限公司于本判决生效后十日内向上诉人广元市锦程汽车贸易有限公司返还保证金4000元；
四、驳回被上诉人四川省广元市通大道农资有限公司原审其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费690元，二审案件受理费1459元，共计2149元，由上诉人广元市锦程汽车贸易有限公司承担1290元，被上诉人四川省广元市通大道农资有限公司859元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 姜 丽
代理审判员 李建林
二〇一六年六月十二日
书 记 员 曾梦佳