上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12264号
上诉人（原审被告，反诉原告）:杨竹菁，女，1969年1月8日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）:江佩娟，女，1972年11月8日生，汉族，户籍地湖北省荆州市沙市区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人:郭强，上海济昀律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄文君，上海济昀律师事务所律师。上诉人杨竹菁因与被上诉人江佩娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初20287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨竹菁上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金30万元。事实和理由：一审认定的违约金过低，给上诉人造成了很大损失，应当由被上诉人支付30万元违约金。被上诉人江佩娟辩称，由于中介工作失误，导致被上诉人不清楚限购情况，由于被上诉人是单身，把原有的房屋卖了也无法购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），其确实不是恶意违约，一审判决正确，要求维持原判。2016年7月，江佩娟向一审法院起诉请求：1、解除江佩娟与杨竹菁于2015年12月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、杨竹菁返还江佩娟购房款人民币225万元（以下币种相同）。杨竹菁同意解除合同，但不同意返还购房款，并提起反诉请求：江佩娟偿付违约金60万元（以合同约定的总房价款300万元的20%计算）。一审法院认定事实：杨竹菁系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权人。2015年12月12日，经上海XX有限公司居间介绍，江佩娟作为买受方（乙方）、杨竹菁作为出售方（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236），约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价为300万元；房屋建筑面积103.69平方米；双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的每日万分之五计算，赔偿金自本合同应付期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权解除合同。甲方单方解除合同的应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，违约金为房屋总价的20%。合同的“补充条款（二）”约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约时，支付甲方房款3万元，于2015年12月14日前支付房款122万元（上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权），于2016年3月31日前支付房款30万元，于双方办理过户手续当日支付房款145万元。合同对其他事项亦作了约定。同日，江佩娟与杨竹菁签订一份《补偿协议》，约定，双方签订的房地产买卖合同约定的成交价300万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方70万元。2015年12月12日，江佩娟支付购房款3万元。同月14日，江佩娟支付购房款122万元。2016年3月31日，江佩娟支付购房款100万元。杨竹菁收到上述款项后均出具了收据。江佩娟另行向上海XX有限公司支付了居间报酬12,000元。2016年5月30日，居间方业务员电话联系江佩娟，告知江佩娟不符合购房条件，属于上海市房屋限购对象。次日，居间方业务员将江佩娟属于限购对象的情况告知了杨竹菁。另查，江佩娟非上海市户籍且单身。一审庭审中，杨竹菁表示目前房屋的交易单价在每平方米5万元左右。江佩娟表示杨竹菁主张的违约金不合理，过高。如果在杨竹菁充分举证证明其存在实际损失的情况下，愿意承担一部分损失。一审法院认为：江佩娟与杨竹菁签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反国家强制性的法律和行政法规，合法有效。受上海市关于楼市调控的相关政策规定，由于江佩娟属于房屋限购对象，无法按合同约定期限完成房屋产权过户的相关手续，因此合同无法履行。现江佩娟要求解除合同，而杨竹菁在一审庭审中同意解除合同，对此一审法院确认合同解除。江佩娟因其自身原因导致合同无法履行，该责任在于江佩娟，实质是江佩娟违约，故其并不享有合同解除权，但对于江佩娟主张解除合同，杨竹菁在一审庭审中予以同意，双方对合同解除达成合意，一审法院确认合同以及补偿协议于一审庭审日即2016年9月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。江佩娟与杨竹菁签订的买卖合同及补偿协议解除后，杨竹菁应当将已收取的购房款225万元退还江佩娟。合同被解除原因是江佩娟限购而无法履行，江佩娟在签订合同前应当审查其是否符合购房条件，显然江佩娟未能谨慎审核，江佩娟应当对此承担违约责任，向杨竹菁承担违约金。违约金具有惩罚性也兼具补偿性。惩罚性即对违约方的违约行为进行制裁，补偿性即弥补守约方的损失。因此，违约金的金额应当综合考虑违约方的违约情节、守约方的损失等因素。在签订合同后，杨竹菁实际收取的江佩娟225万元购房款，使用了该笔钱款，并且目前的房屋已远高于双方约定的交易价格，买卖合同解除后，未给杨竹菁造成损失。杨竹菁表示其出售房屋的目的是为了投资且每月可收益30%，但对此证据不充分。鉴于江佩娟确实已违约，应当向杨竹菁支付违约金，但江佩娟对于杨竹菁反诉主张的违约金金额表示过高的意见，一审法院予以采纳，一审法院酌情确定江佩娟向杨竹菁支付违约金5万元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，于二〇一六年九月二十八日作出判决：一、江佩娟与杨竹菁于2015年12月12日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236）及《补偿协议》于2016年9月5日解除；二、杨竹菁于判决生效之日起十日内退还江佩娟购房款人民币225万元；三、江佩娟于判决生效之日起十日内偿付杨竹菁违约金人民币5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币12,400元，由江佩娟负担。反诉案件受理费减半收取计人民币4,900元，由江佩娟负担406.70元，杨竹菁负担4,493.30元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋买卖合同系双方真实意思，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人因为自身属于限购对象无法继续履行合同，确已构成违约，应当向上诉人承担违约责任。至于违约金金额问题，一审综合考虑了上诉人并无恶意违约情形，房屋的市场价格也没有下跌，酌定被上诉人支付5万元违约金，尚属合理。但本院需要说明的是，本案纠纷系因被上诉人没有谨慎了解房屋过户政策规定而引发，故二审案件受理费也应当由被上诉人承担。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,050元，由被上诉人江佩娟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十二月七日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……