终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初1139号
原告：叶沛贤，住所地：广东省广州市越秀区。
委托代理人：林述政，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：叶沛团，住所地：广东省广州市越秀区。
被告：广州市天享物业管理有限公司（以下简称天享公司），住所地：广州市海珠区。
法定代表人：廖志均，职务：总经理。
委托代理人：邵如榜，广东润科律师所律师。
委托代理人：江志雁，广东润科律师所律师。
被告：广州蔬菜果品企业集团有限公司（以下简称蔬果公司），住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：李斌，职务：董事长。
委托代理人：李广立、梁炳礼，公司职员，地址同公司。
原告叶沛贤诉被告广州市天享物业管理有限公司、广州蔬菜果品企业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林述政、叶沛团，被告天享公司的委托代理人邵如榜，被告蔬果公司的委托代理人李广立、梁炳礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶沛贤诉称：2015年3月17日，原告与被告天享公司签署《广州市房屋租赁合同》约定：天享公司提供位于广州市荔湾区面积269.45平方米的房产给原告做商业用途使用，期限1年，自2015年4月1日至2016年3月31日至止，月租金6000元。合同签订后，原告依约向某公司支付履约保证金18000元，并预付2015年4月租金6000元。
被告交付场地后，原告马上进行装修和购置设备，并同时向工商部门申请办理工商营业执照。然而，在办理过程中，原告被工商部门告知，案涉租赁物不具备商业用途，不同意核准工商登记。原告对此颇感意外，当即将工商部门的意见转告给天享公司，要求天享公司务必按照工商部门的要求为原告提供租赁物商业用途的场地证明文件，但天享公司总以诸多理由搪塞，一直无法提供租赁物属于商业用途的场地使用证明。原告遂于2015年4月28日向某公司发出解除合同通知书，撤出场地。天享公司的行为导致原告无法领取营业执照，合同目的无法实现，应承担民事责任。被告蔬果公司是讼争房屋的业主，应对天享公司的行为承担连带责任。现起诉请求判令：一、确认原告与被告天享公司签署的《广州市房屋租赁合同》于2015年4月29日解除。二、被告天享公司全额返还原告履约保证金18000元及2015年4月份租金6000元，共24000元及其利息（自2015年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计至清还之日止）。三、被告天享公司向原告支付违约金36000元。四、被告天享公司赔偿原告为履行合同装修租赁物所付出的装修材料人工费7000元、购置设备折让损失费7000元、灯箱宣传设备费500元共14500元。五、被告蔬果公司对天享公司承担连带清偿责任。六、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告天享公司辩称：一、我方收到原告的解除合同通知后是同意解除合同的，并通知原告办理房屋的交接手续。原告直到6月12日才与我方办理交接，所以双方解除合同时间应该为2015年6月12日，而不是2015年4月29日。二、根据双方签订的租赁合同的第8条第3点约定，解除合同之后应当在退还房屋的通知之日起3日内完成房屋的腾退工作，逾期交还的保证金不予以退回。原告是在6月12日才交还房屋，属于违约，依照上述合同约定是不予以退还保证金的。另外从3月17日到6月12日，原告是实际占有和使用租赁房屋，被告有权收取4月份的租金。三、原告要求天享公司赔偿双倍履约保证金没有任何依据。原告是按照合同第8条第7款主张双倍返还履约保证金，但原告的理解是断章取义，该条款只适用被告单方终止合同的情况下才导致双倍履约保证金的返还。本案是原告主动提出解除合同，原告违约在先。四、原告的请求缺乏依据，不同意原告的诉讼请求。
被告蔬果公司辩称：不同意原告的诉请。一、租赁合同关系有合同相对性，我司与原告没有直接的合同关系，不应该承担连带责任。二、本案涉案物业的规划用途不能用于经营棋牌，不管是原告与天享公司之间还是我方与天享公司之间所签订的《广州市房屋租赁合同》中都没有用于经营棋牌的约定，原告却将房屋改造用于经营棋牌，事先并无征得两被告的同意。涉案物业的二楼也是我司出租给天享公司并转租给他人经营酒店，并办理了相关营业执照，可见原告无法领取营业执照是因为经营棋牌应属于特殊行业，按规定其无法取得政府的前置审批手续导致无法领取营业执照，由此所造成的损失应由原告自行承担。
经审理查明：被告蔬果公司是广州市荔湾区首层房屋（房产证是粤房地权证穗字第××号）和第二层房屋（房产证是粤房地权证穗字第××号）的产权人。该房屋首层建筑面积为864.34平方米，第二层的建筑面积为570.11平方米，规划用途为菜栏。
2013年7月26日，两被告签订了《广州市房屋租赁合同》约定：蔬果公司将第二层（面积570.11平方米）、夹层（269.45平方米）出租给天享公司作商业用途使用，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。在租赁期限内，天享公司如需将部分房屋分租给他人的，应提前书面通知蔬果公司并经同意后，天享公司才能进行分租。天享公司不得擅自将房屋转租、分租或交换、抵押等。否则需承担违约责任。
上述租赁合同经房屋管理部门登记备案。上述租赁合同签订后，天享公司将二楼转租给广州市荔湾区莱喜酒店使用，蔬果公司出具书面函件同意天享公司转租二楼（面积570.11平方米）。
2015年3月17日天享公司与原告签订了《广州市房屋租赁合同》约定：天享公司将夹层（面积269.45平方米）出租给原告作商业用途使用，租期从2015年4月1日至2016年3月31日，月租金为6000元；履约保证金为18000元，签订合同后起每月5日前交纳租金；[第六条第（二）点第6点]原告在租赁期限内对房屋进行装修等工程施工的，相关图纸方案必须征得天享公司同意并依法报有关部门审批后方能进行。（第八条违约责任）若原告不按时支付租金的，每逾期一天，按当期应付租金金额的3%支付违约金，逾期30天不支付租金，天享公司有权解除合同，所收取的保证金不予退回。因原告出现违约行为导致天享公司单方解除合同的，天享公司有权收回租赁房屋。原告应在收到退还租赁房屋的通知书之日起3日内完成房屋的腾退工作，将房屋按现状交还给天享公司，逾期交还的，保证金不予退回。天享公司逾期自行进入房屋清空物品收回房屋，房屋内所有物品概按丢弃物处理。原告还应按保证金的两倍支付违约金给天享公司，并赔偿由此造成天享公司的一切损失。该合同没有经过租赁登记备案。
原告与天享公司的《广州市房屋租赁合同》签订后，天享公司将商铺交付给原告。原告在2015年3月17日向某公司支付履约保证金18000元和2015年4月份租金6000元。之后原告对房屋进行了装修，并向广州市荔湾区工商行政管理局申请领取营业执照，但因“房屋租赁登记证明”的承租人与承租合同的承租人不一致，场地使用证明材料不符合要求而无法领取营业执照。原告在2015年4月遂向某公司反映沟通，在协商未果的情况下，原告在2015年4月29日向某公司发出了解除合同通知书，双方在2015年6月12日办理了房屋的交接手续，原告将房屋交还给天享公司。
庭审中，原告认为自己存在装修损失，向本院提供了以下证据：一、购买装修材料费收据1970元、定做灯箱收据500元、购买麻将机收据17600元、购买藤椅收据7700元。二、光碟，证明装修的现场状况。两被告对原告提供的证据均不予认可。
本院认为：首层及二楼均是被告蔬果公司的物业，被告天享公司向蔬果公司承租了讼争房屋首层的夹层和二楼之后，分别将首层夹层（269.45平方米）和二层（570.11平方米）转租给原告和某喜酒店。天享公司在转租过程中，蔬果公司出具书面文件同意天享公司转租二层，但没有同意天享公司转租首层的夹层，因此天享公司无权转租首层夹层，原告与天享公司签订的《广州市房屋租赁合同》属于无效合同。原告称被告蔬果公司明知天享公司转租而没有表示异议即视为同意转租，因原告与天享公司签订合同后一个月就产生纠纷，合同并没有继续履行，被告蔬果公司没有足够合理的时间了解到天享公司是否存在转租行为，且原告也没有证据证明被告蔬果公司是明知天享公司转租，故原告主张因蔬果公司同意天享公司转租、转租合同有效缺乏事实依据，本院不予采信。根据法律规定，无效合同自合同签订之日起即无效，因该合同取得的财产应予返还。双方有过错的应各自承担相应的责任。天享公司在没有授权的情况下擅自将夹层转租给原告使用，存在过错；原告在承租房屋时没有审查房屋的出租人是否产权人或有权出租人，没有尽到一般人的审慎的注意义务，对签订合同也存在过错。根据案件的实际情况，本院确定被告的过错大，原告的过错小。本院确定由被告向原告返还履约保证金18000元和4月份租金6000元。对于原告进行的装修，结合原告提供的书面证据及过错大小，本院确定由天享公司赔偿3000元，其余的损失由原告自行承担。由于合同是无效的，故不存在解除与违约的问题。原告要求确认合同已经解除和要求被告支付违约金缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告蔬果公司承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》九条第二款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市天享物业管理有限公司向原告叶沛贤返还履约保证金18000元及2015年4月租金6000元。
二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市天享物业管理有限公司向原告叶沛贤支付房屋装修损失赔偿款3000元。
三、驳回原告叶沛贤的其它诉讼请求。
本案诉讼费1662元由原告叶沛贤负担500元。被告广州市天享物业管理有限公司负担1162元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马文洁
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 陈广波
二〇一六年六月十三日
书 记 员 张鸣鸣
刘颖慧