南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民初字第831号
原告成都金房物业服务有限公司。
法定代表人闻涛，总经理。
委托代理人曹秀峰，四川天普律师事务所律师。
委托代理人张波（特别授权），男，系原告公司员工。
被告游禾，男。
委托代理人彭红梅，四川蜀嘉律师事务所律师，特别授权。
原告成都金房物业服务有限公司（简称金房公司）诉被告游禾物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员文君适用简易程序于2015年2月28日公开开庭进行了审理，原告金房公司的委托代理人曹秀峰、张波、被告游禾的委托代理人彭红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月31日，原告与被告所在的南充市政府新区颐和嘉园业主委员会签定《南充市市政新区颐和嘉园物业服务合同》，该合同及于全体业主，被告系原告物业管理范围内的业主。该合同约定了双方的权利义务：收费标准为0.58元／月平方米；交费方式按季或半年交纳一次；违约金为日3‰。被告从2012年1月起一直未交物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。同时，原告经公告、打电话、函告单位、给个人发函等方式多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求立即依法判决被告1、被告给付2012年1月至2014年10月物业管理费3700.03元；2、被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2014年10月31日应支付滞纳金5474.30元；3、被告承担诉讼费用。
原告为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：
第一组证据：
原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，证明原告主体适格。
第二组证据：
1、南充市人民政府的2份会议纪要，证明案涉房屋系集资建房。
2、物业管理招标投标文件，证明原告经过招标竞标过程成为案涉小区物管公司。
3、物业服务管理合同及备案表，证明原被告双方权利、义务。
4、接房通知书及被告签字的相关文件，证明被告主体适格。
第三组证据：
1、南充市发改委文件一份，证明发改委对物管费进行了调价。
2、2012年6月份签订的物业服务合同、2013年3月业主委员会签订的合同、2013年12月业主委员会与原告签订的合同。
3、催收物管费的通知及律师函、快递的凭证。
被告游禾辩称：被告拒交物管费合理合法，原告未完全履行物管义务，治安管理也差，业主履行抗辩权是合理的；以前合同约定的物管费还要打折，现在还在涨价，也不符合相关法律规定；案涉房屋2014年1月份就已出售给他人，被告不再是本案业主，应扣除拖欠的物管费，违约金过高也不符合相关法律的规定。
经审理查明，2008年12月28日，原告金房物业公司通过竞标成为南充市政府新区某园的物业管理公司，原告与南充市某小区二期工程基建办公室签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告服务期间2009年1月1日至2012年1月1日止，收费标准为业主拥有建筑面积每月每平方米0.50元；逾期缴纳则按照从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。2012年6月12日，原告与某园业主委员会签订了《南充市市政新区某园物业服务合同》，合同约定原告服务期为2012年1月1日起至2012年12月31日止，收费标准为住宅用房每月每平方米0.50元；物业服务费用按季或半年交纳一次，业主应当在合同生效之日起30日内履行交纳义务。业主逾期缴纳则应支付千分之三的违约金。原告提供南充市发展和改革委员会、南充市房地产管理局于2012年9月14日颁发的“关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知”，载明根据相关规定，住宅物业管理费调至每平方米0.58元。2013年3月29日，原告与某园业主委员会签订了《南充市市政新区某园物业服务合同》，合同约定原告服务期为2013年1月1日起至2013年12月31日止，收费标准为住宅用房每月每平方米0.58元；物业服务费用按季或半年交纳一次，业主应当在合同生效之日起30日内履行交纳义务。业主逾期缴纳则应支付千分之三的违约金。2013年12月31日，原告与某园业主委员会签订了《南充市市政新区某园物业服务合同》，合同约定原告服务期为2014年1月1日起至2014年12月31日止，收费标准为住宅用房每月每平方米0.58元；物业服务费用按季或半年交纳一次，业主应当在合同生效之日起30日内履行交纳义务。业主逾期缴纳则应支付千分之三的违约金。2009年1月21日，被告签收了《某园入住程序表》。原告履行了物业服务合同约定的义务，为被告提供了物业管理服务。被告自2012年1月起便未交物业管理费，原告多次向被告发出了通知，被告拖欠未交。现欠2012年1月至2013年12月的物业管理费2556.1元，原告多次催收，被告均未支付。
还查明，被告于2014年1月9日将住房卖与案外人王咨懿，已不是该小区业主。
本院认为，原告提供的《前期物业管理服务合同》、《南充市市政新区颐和嘉园物业服务合同》，其真实性、合法性、关联性，本院均予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告提供的合同对业主均有约束力，原、被告均应按合同履行自己的义务。现被告接受了原告的服务，就应向原告支付相应的服务费用，但被告于2014年1月已将住房卖与他人，从2014年1月至2014年10月未接受原告的物管服务，不应当再支付物管费。2012年1月1日起至2012年12月31日止被告应向原告缴纳物业管理费1183.38元（197.23㎡×0.5元／㎡／月×12月）。原告诉称自2013年1月1日起物业管理费调整为每平方米0.58元，且提供了南充市发展和改革委员会、南充市房地产管理局文件，故原告应自2013年1月1日起按0.58元／㎡／月的标准收取物业管理费，被告应支付从2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费1372.72元（197.23㎡×0.58元／㎡／月×12月），合计2556.1元（1183.38元＋1372.72元）。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案原、被告双方在合同中明确约定如未及时缴纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，本院确定为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2012年1月1日起至2012年12月31日止，按每月物业服务管理费98.62元（197.23㎡×0.5元／㎡）计算违约金，从2013年1月1日起至2013年12月31日按每月物业服务管理费114.39元（197.23㎡×0.58元／㎡）支付违约金，应由被告游禾支付给原告。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：
一、被告游禾在本判决生效之日起五日内向原告成都金房物业服务有限公司支付物业服务费2556.10元。
二、被告游禾在本判决生效之日起五日内按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍的标准向原告成都金房物业服务有限公司支付自2012年1月1日起至2013年12月31日止欠缴物业管理费的违约金（2012年1月1日起至2012年12月31日以每月物业服务管理费98.62元为基数计算违约金，2013年1月1日起以每月物业服务管理费114.39元为基数计算违约金）。
案件受理费25元，由被告游禾负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。
审判员 文君
二〇一五年五月二十六日
书记员 敬敏