浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽龙民初字第157号
原告：胡志平。
原告：张金红。
上述两原告共同委托代理人：吴志明。
被告：丽水佳龙房地产开发有限公司。
法定代表人：胡斌。
委托代理人：吴津。
原告胡志平、张金红诉被告丽水佳龙房地产开发有限公司（以下简称佳龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理审判员吕佩聪适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告胡志平、张金红的共同委托代理人吴志明、被告佳龙公司的委托代理人吴津到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2015年7月31日转为普通程序审理，并由审判员方君伟担任审判长，与代理审判员吕佩聪、人民陪审员杨世忠组成合议庭于2015年9月16日再次公开开庭进行了审理。原告潘伯军及其委托代理人项晓韬、被告佳龙公司的委托代理人姚佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志平、张金红起诉称：2014年2月19日，原告与被告分别签订了合同编号为2014预867769、2014预867770二份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于龙泉工业园区金沙林场户塘地块“佳龙?龙康花园”第一幢第一层1单元106室和107室商业用房，每套商业用房层高为5.9米，建筑面积66.37平方米，套内建筑面积61.37平方米，单价每平方米13500元，二套房屋总价款1791990元。另外原告还购有附属用房二间，编号分别为7号和8号，每间价款122000元，共244000元，上述款项合计为2035990元。合同签订后，原告于当天一月交付了全部购房款，其中直接现金支付1035990元，余款以按揭方式支付。该工程现已落成。但是，原告发现合同所约定的编号为7号和8号的附属用房并不存在，被告也没有可供履行交付附属用房义务的房屋来源，因此被告存在事实上的履行不能，构成合同违约。原告认为，双方签订的二份商品房买卖合同中已明确约定商业用房具体情况，7号、8号附属用房是独立存在的合同内容，被告应当依法全面履行，现被告对合同中的附属用房部分义务已无履行可能，构成合同违约。同时，该情形可视为100%误差。根据法律及合同约定，被告应当双倍返还原告所支付的附属用房价款。因双方协商不成，故原告诉至法院，请求判令：一、终止原告、被告2014预867769、2014预867770商品房买卖合同第五条关于附属用房部分内容的履行，并判令被告双倍返还原告附属用房的房价款244000元，共计488000元；二、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告退还原告购买商铺减少面积的金额为516510元（38.26平方米＊13500元）。
被告佳龙公司答辩称：1、被告完全可以履行交房义务，不存在违约可能。根据我国商品房开发建设的相关规定，涉案房屋的规划设计和施工都是经过国家机关严格审批的，所有房屋的结构和面积都是通过法定程序确定的，最终也需要经过规划验收合格才能交付。本案中，根据国家行政主管部门批准的涉案房屋的设计方案、施工图纸、工程规划许可证、施工许可证和预售合同及合同中的房屋平面图均明确表明，原告购买的房屋面积为66.37平米的商铺一间，层高为5.9米，但内部有一个商业夹层（夹层高为3米多）及夹层下方的附属用房一间。根据房屋现状，被告完全可以按照合同约定交付房屋和附属用房，不存在违约或者无法交付的可能。原告起诉关于附属用房不存在的问题，是因为大多数商铺购买方自己提出由其自行对附属用房进行隔断方便其使用，所以被告在交付之前将根据购买方的实际使用需要选择建造附属用房或者还是交由购买方自行割断。所以，原告既然要求按合同要求交付附属用房，被告自然可以将按照设计图纸建成的附属用房按约交给原告，原告所谓无法履行的诉请自然不能成立。2、案涉房屋无面积误差，原告主张双倍赔偿没有法律依据。关于原告提出的要求双倍返还附属用房房款的诉请，则更无法律依据。原告是按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题若干问题的解释》第十四条还是按商品房屋买卖合同第六条的约定提出该诉请，但是该规则适用的前提是产权登记面积和合同约定约定面积有超过3%误差的情形。本案附属用房本身不计算建筑面积，也不存在产权登记，所以上述规则不能适用于本案。而按照设计图纸建筑了附属用房之后，原告购买的商铺的实测面积仍然是符合合同约定的，不存在面积误差问题。综上，原告主张被告预期不能交付约定附属用房之理由缺乏事实依据，故请法院依法驳回。在诉讼过程当中，涉案的商铺所涉及到的房产已具备了交房条件，有部分业主已交付，也办理了房产证，这个房产证的证载面积与双方合同上的约定面积是一致的，房产证也注明了当时附属用房的编号及附属房一间，原告起诉认为被告不可能交付附属用房的诉求不能成立，也不存在逾期不能交房。
原告胡志平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1．2014预867769、2014预867770号商品房买卖合同，待证原告向被告购买第一幢一单元106室、107室房屋和7号、9号储藏室的基本情况、计价方式和价款、付款方式及合同约定的面积确认和差异处理。
2．销售不动产统一发票4张，待证原告按照合同约定履行了交付购房款的义务。
3．2015年5月5日拍摄的照片2张，待证被告不顾原告的反对，自行在原告所购买的商业用房即106、107当中浇筑所谓的储藏室（附属用房）。
经质证，被告佳龙公司对原告提交的上述证据材料发表如下质证意见：
对证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对待证事实有异议。证据1合同第三条双方交易的商品房情况是以附件1平面图为准，要结合平面图才能判断本案的真实情况，不能根据条文来解释。该商品房买卖合同第六款建筑面积为66.37平方米，套内建筑面积61.37平方米不是附属用房的面积，所谓有双倍返还合同的约定是依据建筑面积和产权登记面积来确定，而与附属用房无关，附属用房是不计算面积的。附件1销控图上面原告方购买的07、06号房屋红线标注部分是包括后面部分，红线范围内是标注楼梯和夹层的，商铺的位置07号后面有08号附属用房，标明为128000元，原告在购买房屋是就知道08是位于商铺里面，根据合同来讲，原告起诉要求另外交付附属用房是没有理由和依据。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议，是因为原来在房屋建成后，原告自行要求被告不再浇筑附属用房，浇筑夹层，现又向法院起诉，被告只能够按照设计图纸进行建设。
被告佳龙公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1．被告营业执照组织机构代码证及法人身份证明，待证被告主体资格。
2．商品房预售合同，待证双方合同约定及合同中附图情况，待证原告购买商铺即知道附属用房所在位置。
3．涉案商品房审批方案及商铺和附属用房平面图及立面图，待证被告系按规划审批方案及施工设计图纸施工的事实。根据审批部门审批的图纸，本案涉及的商铺及商铺后的附属用房原来就存在，不是被告自行增加的，关于整个商铺设计的附属用房就是在商铺的后部。
4．实测面积明细表，待证原告购买的房屋经过合同约定的测绘部门绘会，面积没有任何误差。
5．申请表，待证原告知晓商业夹层的事实，为使用方便自行要求被告对商业夹层部位施工进行修改的事实；
6．承诺书2份、申请表15份，待证多数商铺业主均在购买时知晓商铺夹层情况，并自行要求被告改变商铺夹层部位施工的事实。
7．现场销售图纸，待证原告知晓商业夹层的事实。
8．销售摇号现场照片一组，待证原告等用户在购买时对房屋情况已经清楚。
9、房屋现场照片一组，证明附属用房已经按照规划审批和合同约定建成。
10．涉案商铺房屋产权证（2本，因业主没有收房，现在登记在丽水佳龙房地产开发有限公司名下，即1幢106室、1幢107室），待证根据国家房屋登记机关确定，被告交付的房屋产权面积和附属用房均符合合同约定，不存在违约。注：因为房产部门要根据原告、被告之间的房产交易的合同来进行登记，由于原告没有收房，所以没有将附属用房登记上去，只要原告提交合同，可以将附属用房标注上去。
11、其他商铺房屋产权证（登记在业主及被告名下各五本，1幢103室、1幢116室、1幢117室、1幢118室、1幢119室登记在被告名下；季克强1幢112室，洪卫龙1幢115室，章爱忠1幢121室、1幢120室，业主登记的房产证上都载明了附属用房一间），待证根据国家房屋登记机关确定，被告交付的房屋产权面积和附属用房均符合合同约定，不存在违约
12．竣工图，待证涉案商铺建设竣工结果符合规划要求，已经经验收竣工。
13．建设工程规划核实确认书，待证涉案商铺建设竣工结果符合规划要求，与预售的是一致，已经验收竣工。
经质证，原告胡志平对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1真实性无异议；证据2来源、真实性无异议，待证事实和内容有异议，首先附属用房合同附件1在给我们的合同里没有见到，即使有这张没有编号的龙康花园储藏间消控图，也只能说明原告购买的商品房坐落位置及附属用房的位置是在商品房的后面，并不存在于5.9米的商品用房中，消控图里面也没有具体的面积、层高等，说明不了问题，到目前为止被告都无法提供附属用房。证据3只能说明被告根据规划方案以及建筑相关方面的要求来进行施工而已，并不能证明与原告之间所签订的相关的合同内容，特别是原告、被告间购买商品房约定的层高为5.9米以及相应的面积等，不能约束原告、被告间合同条款的约定。证据4实测面积明细表具体的形成时间不知道，是否真正按照测量结果我们也不清楚，但是其中套户面积106号的面积是对的，但是备注其中夹层，如果有夹层，夹层的高度也应该是5.9米之上，对面积明细表我们有异议。从面积明细表里找不到附属用房的位置。证据5、6中承诺书与本案无关，不具有关联性，申请表的格式是由被告提供，形成时间是在2014年5月26日，也就是原、被告签订商品房买卖合同的初期阶段，说明在申请之前这个商铺的高度最低部位都是5.9米，没有夹层，正像被告所说的原告为了方便使用，在该房屋没有建成验收前向被告提出要求浇筑夹层，并且要求两植店面做夹层。这份申请表只能说明原告要求被告给予浇筑夹层，不能说明以前就有夹层。其他案外人的申请表与本案无关。证据7、8的形成时间、来源不清，与本案无关，不具证明力。证据9恰号证明被告在原告、被告间的商品房买卖合同发生纠纷后，被告在没有条件履行交付附属用房义务，双方协商不成的情况下，单方自行在涉案房屋中进行浇筑，浇筑在商业用房即66.37平方米、高度为5.9米的商业用房的后面，导致原告方购买的商业用房的面积减少，不符合合同约定。第10号证据，原告所购的106、107商铺产权证质证如下，三性无异议，但对于所待证的事实有异议。该房产证只能说明被告向房管建设部门办理了涉案房屋的房产证，但不能待证被告就已经有条件或具备条件能够交付双方购买合同所约定的商铺及附属用房。该房产证上登记的建筑面积和套面面积，从这个面积来说与合同约定面积一致，但不能说明商铺的高度，因为双方合同约定的高度为5.9米，层数为第一层，但里面没有明确。据原告所知，现在被告已经在商铺里浇筑了夹层，减少了高度。不能体现被告已经有可供的附属用房可交付，上面记载的是夹层，如像被告所说的夹层就是附属用房又是商铺，很明显的缺少了面积，所以被告的待证事项不能成立。第11号证据，对于其他房屋的产权证，与本案没有关联性，在第一次开庭过程当中，原告也向被告提问所有签订合同的高度是否一致，所原告了解，这里面部分商铺的高度不一致，有的是5.9米，有的是3米多，所以与本案不具有关联性。第12、13号证据，只能证明被告的工程经过相关部门的验收确认，而不能证明被告方有条件交付房产。
结合原告、被告的举证与质证意见及双方当事人的当庭陈述，本院对上述证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据7无法反映与本案存在关联性，本院不予认定。
结合本院认定的上述有效证据及原告、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：
被告佳龙公司系经营房地产开发、销售等项目的房地产开发公司，该公司以出让方式取得位于龙泉市工业园区金沙林场户塘部分地块的土地使用权，后在上述地块建设商品房，项目名称“佳龙?龙康花园”。2014年2月19日，原告胡志平与被告佳龙公司签订2014预867769号商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元106室商品房，该商品房位于第1层，用途为商业营业用房，属框架结构，层高为5.9米，建筑面积共66.37平方米，其中套内建筑面积61.37平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积5平方米，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米13327.7元，总价款895995元。关于商品房面积差异处理，原告与被告约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起60日内将原告已付款退还给原告，并按人民银行同期活期存款基准利率付给利息。原告不退房的，产权面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。同时原告向被告购买编号为7号的附属用房一间，附属用房按间定价，价款为122000元。同日，原告与被告另签订2014预867770号商品房买卖合同，合同约定，原告向被告购买坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元107室商品房，该商品房约定的基本情况及面积误差处理方式与1幢1单元106室商品房一致，且原告同时向被告购买了编号为8号的附属用房一间，价款为122000元，关于附属用房的基本情况，合同没有约定。合同签订后，原告依约向被告足额支付了合同价款。被告根据商品房审批方案及设计图纸施工，将原告购买的商业用房后半部分隔成两层，下面一层作为附属用房，上面的商业夹层的面积计算进原告购买的商业用房的面积，因此原告购买的商业用房部分层高5.9米，部分不足5.9米。2014年5月26日，原告张金红曾向被告申请对其购买的案涉商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，其自愿承担修改及建造增加的工程费用。其他多位商品房买受人亦先后向被告申请对其购买的案涉商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，或向被告承诺不需要按照原设计建造该商铺的附属用房，买受人同意按照现状交付，以后由买受人自行建造并承担成本。2015年1月19日，经龙泉市住房和城市建设局核实，被告建设的案涉“佳龙?龙康花园”工程具备竣工规划确认条件，予以颁发浙江省建设工程规划核实确认书。2015年6月30日，案涉坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元106、107室商品房办理了产权证，两套商品房建筑面积均为66.37平方米，套内建筑面积均为61.37平方米，其中夹层均为19.13平方米。
本院认为，原告、被告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，也不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告主张其购买的106、107室商品房后面被隔出一部分另售给他人，导致被告已不可能按照合同约定的面积交付整体层高为5.9米的房屋。因本案审理过程中，案涉商铺已办理产权证，据产权证上登记，实际面积与合同约定面积一致，故案涉房屋不存在面积不足的事实，而只存在局部层高不足5.9米的事实。本案中，被告知晓原告所购买的商铺后面部分有夹层，局部层高不足5.9米，却未将其写进合同，存在不妥之处。但本案原告的诉讼请求能否得到法院的支持，关键取决于原告在当初购买该商铺时是否知道或应该知道商铺局部层高不足5.9米的事实。本院认为，首先，在双方签订的商品房买卖合同附件（龙康·佳龙花园储藏间销控图）标注后部存在附属用房，并标注有楼梯，虽然对于一般购房者来说，看懂相对比较专业的图纸确实存在一定的困难，但买受人当时就应该注意到这一特殊情况。如买受人稍加注意，应当得知附属用房上存在夹层，局部层高不足5.9米。其次，从被告提交的申请表及承诺书可知，其他多位购买了商铺的买受人或向被告承诺附属用房无需建造，或向被告申请对商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，原告张金红亦于2014年5月26日向被告申请商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，从中可推知原告及其他多数买受人知道附属用房的方位概况及商铺夹层本身存在的事实，被告并不存在故意隐瞒，虚假销售的情况。对于原告而言，其本就有充分了解和注意的义务，只要尽到查询了解房屋的义务，便能知悉房屋状况。再次，案涉商品房结构与商品房规划建筑设计方案一致，被告不存在擅自更改规划建筑设计方案的情形，而买受人购房时有权查询规划建筑设计方案，其不行使自己的权利，应当认定其在签约时对设计方案确定的商品房并无异议。最后，从常理推断，购买期房时买受人尤其会对房屋状况做更加细致的了解。原告于2014年2月19日先后购买了1幢106、107室商品房及106、107室商品房后面的编号为7、8号的附属用房两件，两次购房总标的达2035990元。原告前后两次购买如此大宗商品，却主张对房屋状况并不了解，实难令人采信。因此，综观上述分析并结合相关的证据，本院认定原告在购买本案所涉商铺时，应当知道该商铺存有夹层及商业夹层层高不足5.9米的事实。故原告以被告不能交付合同约定的商品房为由要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。另外，在本案诉讼费用的负担问题上，本院认为，由于被告在对双方所签订合同的内容填写上存在缺陷并成为引发本次诉讼的原因之一，故被告应承担本案部分诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告胡志平、张金红的诉讼请求。
案件受理费8620元，由原告胡志平、张金红负担4310元，由被告丽水佳龙房地产开发有限公司负担4310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
审 判 长 方君伟
代理审判员 吕佩聪
人民陪审员 杨世忠
二〇一五年十月二十六日
代书 记员 刘 娟