重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0240民初400号
原告周万奉，男，1969年8月10日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原告陈仙珍，女，1970年4月14日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人况万学，重庆晨曲律师事务所律师。
被告孙国庆，男，1973年10月1日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
被告马红军，男，1978年10月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。
委托代理人陈敏，重庆星兴律师事务所实习律师。
被告马建红，男，1972年1月12日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告孙晓蓉，女，1963年10月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告牟青华，男，1981年1月2日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人马普泽，重庆律缘律师事务所律师。
原告周万奉、陈仙珍与被告孙国庆、马红军、马建红、孙晓蓉、牟青华确认合同无效纠纷一案，本案于2016年2月26日立案受理，依法由代理审判员刘玲独任审判，适用简易程序于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告周万奉、陈仙珍的委托代理人况万学，被告孙国庆的委托代理人陈江碧，被告马红军的委托代理人谭登忠、陈敏，被告孙晓蓉，被告牟青华的委托代理人马普泽均到庭参加诉讼，被告马建红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现本案已审理终结。
原告周万奉、陈仙珍诉称，原告于1999年初在石柱土家族自治县（以下简称石柱县）XX镇XX路修有一幢三楼一底砖混结构的房屋。该房屋权利证书为石国用（1999）字第X**号国有土地使用权证书。2010年3月，被告孙国庆看上了原告的房屋地块及另外相邻的四家人的地块，提出拆除五家的房屋重新修建，拆除的房屋材料由被告处理，每月给每家300.00元房租费。孙国庆准备了统一格式的《还房协议书》分别与五家人签订合同。2010年4月3日，孙国庆与原告签订了《还房协议书》约定：被告修房的所有手续由被告出资办理，原告予以支持和配合协助，房屋修好后，被告按每套建筑面积95-100平方米的住房二套，另加门面一间还房给原告。原告有楼层的优先选择权，如面积超过或不足原告房屋面积，均按1300.00元每平方米互补对方，该协议书还约定了自拆房之日起，约16个月向原告交房，房屋产权证由被告给原告办理。如任何一方违约则赔偿违约金5万元。该协议书签订后被告向原告支付一年的3600.00元房租费并催原告搬房。原告在签订合同后，立即搬出将房屋交给被告。房屋拆除后，被告孙国庆将马红军带到原告租房处要求将原来签订的合同甲方的名字换成马红军，并将原来签订的还房协议书收回。被告一直不开工建设，现在签约五年多，被告公然拒绝履约，并称没有和原告签订还房协议，是马红军与原告签订的，孙国庆是基于其姐孙晓蓉参与该项目的前期工作。实际实施项目的是孙晓蓉、马建红、马红军、牟青华。孙国庆并没有实际参与，以此推脱责任，损害原告利益。故诉至法院，请求判令：1、原告与被告孙国庆、马红军订立的《还房协议书》无效，2、被告赔偿原告损失，按181.33平米，每平米1169.00元，共计赔偿211974.77元；3、赔偿水电气和闭路的户头费用；4、支付2016年1月1日至2016年12月31日止，每月300元的房租费。
被告孙国庆辩称，孙国庆和原告签订还房协议是事实，但后来原告又重新与马红军签订了《还房协议书》，旧的《还房协议书》已被后来新的《还房协议书》取代。孙国庆是基于其姐孙晓蓉的委托才参与该项目的前期工作，孙国庆的行为应该由孙晓蓉承担责任。实际实施项目的是孙晓蓉、马红军、牟青华。孙国庆并没有实际参与。还房协议因双方没有房地产开发的资质而属无效合同。请求驳回原告对孙国庆的诉讼请求。
被告孙晓蓉辩称，孙国庆是帮孙晓蓉做事。孙晓蓉和马红军、牟青华才是合伙人。孙国庆不应承担责任。
被告马红军辩称，本案所涉的《还房协议书》无效。原告被拆的房屋不是新房，应当在重置成本价上进行折旧，原告的租金损失应当计算到立案之日止。本案合同无效，原告与被告具有同等责任，原告应当自己承担相应的损失。三个合伙人应当承担连带责任。
被告马建红未作答辩。
被告牟青华辩称，还房协议签订的时间是2010年，而牟青华与孙晓蓉、马红军签订合伙建房协议的时间是2013年，牟青华不清楚还房协议的内容，该协议也不能约束牟青华。还房协议是一个变相的土地使用权转让，违背法律的禁止性规定，属于无效合同。请求驳回对牟青华的诉讼请求。
经审理查明：原告通过划拨方式取得石柱县XX镇XX村涉案土地的使用权，并于1999年在涉案土地上修建一幢两楼一底砖混结构房屋，建筑面积为181.33平方米。2010年4月3日，马红军（为甲方）与周万奉、陈仙珍（为乙方）签订了《还房协议书》，约定：乙方将自己位于石柱县XX镇XX路XX号房屋交由甲方拆除重建，重建房屋的所有手续由甲方出资办理，乙方予以支持配合，甲方还房按乙方现有的房屋建筑面积95平方米至100平方米共两套住房（另外门面一间）还房，乙方对楼层选择有优先权。乙方搬迁之日起至甲方还房时止，甲方每月支付乙方300.00元房租。甲方自拆房之日起约十六个月将重新修建的房屋交给乙方，并由甲方负责办理房屋的产权证，乙方提供相应证件和手续。协议签订后不久，原告周万奉、陈仙珍的房屋被拆除。后马红军又重新与周万奉、陈仙珍签订了新的《还房协议书》，将原《还房协议书》中甲方变更为马红军。因至今未办理相关建房许可的手续，被告至今未建成房屋。被告马红军在相同地段相同位置与原告左右相邻的房屋产权人均签订了《还房协议书》。
另查明：2013年10月6日，马红军、孙晓蓉、牟青华签订了《合伙建房合同》，约定三方合伙完成XX村XX组XXX号、XXX号、XXX号及XX路XX号危旧房重建工程项目。原告2015年10月28日起诉至石柱县人民法院，要求解除原告与马红军签订的《还房协议书》，由被告共同赔偿原告的经济损失181330.00元，并赔偿原告违约金5万元，恢复原告的水电气及电视闭路线。石柱法院认定《还房协议书》无效，并向原告释明可以变更诉讼请求，原告拒不变更诉讼请求，故原告的诉请被依法驳回。因相邻房屋产权人申请鉴定在涉案地修建房屋的成本，本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对2010年在石柱县XX镇XX村修建砖混结构房屋的修建成本价进行咨询评估，结论为：2010年在石柱县XX镇XX村修建砖混结构房屋的修建建面成本价为1169.00元／平方米。房屋拆除后，被告孙晓蓉向原告每月支付了300.00元房租至2016年2月，其中2015年的房租有600.00元尚未支付。
以上事实有原告提交身份证复印件、马红军签订的《还房协议》、房屋产权证、（2015）石法民初字第04448号民事判决书、重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司的资产咨询报告书，《合伙建房合同》以及原、被告的当庭陈述在卷作证。
本院认为，虽然开始原告与被告孙国庆签订了《还房协议书》，房屋拆除后，又同意将《还房协议书》中的一方当事人变更为被告马红军，说明原告对变更协议当事人的事实予以认可，孙国庆不再是《还房协议书》中的权利义务主体，故孙国庆不承担责任。由于马红军、孙晓蓉、牟青华是合伙关系，孙晓蓉、牟青华应与马红军负连带责任。本案原告没有证据证明马建红与马红军、孙晓蓉、牟青华之间的是合伙法律关系，本院无法查清四人之间的法律关系，此不利后果应由原告承担，故马建红在本案中不承担责任。原告与孙国庆签订的《还房协议书》中的当事人已变更为被告马红军，故原告请求确认其与孙国庆的《还房协议书》无效无实质必要。原告与马红军签订的《还房协议书》中约定由原告提供自有房屋所占用的土地使用权用于被告出资重新建房，由马红军将重建的部分房屋分给原告，其合同内容实质是土地使用权的转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由于本案转让的是划拨国有土地使用权，且直至一审起诉前仍未获得有批准权的人民政府批准，因此原告与马红军签订的《还房协议书》应为无效。
关于房屋修建成本的损失数额认定的问题。因案涉房屋已被拆除，本院只能对房屋损失进行估算。由于有关机构对同地段同位置砖混结构房屋的修建成本价进行了估算，本院参照同地段同位置的成本价格认定涉案房屋修建的成本价为1169.00元／平方米的咨询意见。因损失发生在2010年，评估日期以此为准，评估方法采用重置成本法，具体为2010年重新修建房屋的成本，减去房屋已经使用的年限折旧，折旧方法采用平均折旧法，计算公式为重置成本全价×成新率。根据本案的具体情况，对案涉房屋按通常标准的经济使用年限、残值率及成新率作如下认定：居住房屋通常可使用年限为50年，残值率为2%，已使用11年，成新率为78.44%（1-98%×11／50）；本院认定涉案房屋的重置成本为：166273.01元（181.33㎡×1169元／㎡×78.44%）。原告还请求被告支付2016年1月至2016年12月的租金另包括被告尚欠2015年的房屋租金600.00元，孙晓蓉对尚欠原告租金600.00元予以认可，本院予以确认。被告孙晓蓉已支付了2016年1月至2016年2月的租金，故本院认定被告应支付原告2016年3月起至2016年5月的房屋租金，原告其余的租金损失待实际产生后可另行向被告主张。原告主张的水电气户头费，因未实际产生，待实际产生后可另行向被告主张。本院认为原告的房屋修建的损失及租金损失应由原、被告根据各自过错，承担相应的责任。本案中，被告马红军与原告明知案涉土地性质为国有划拨土地不得违法转让，双方对合同无效都有过错，根据本案的实际情况，本院酌定原告承担30%的责任，被告马红军承担70%的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙晓蓉、马红军、牟青华在本判决生效后五日内连带赔偿原告周万奉、陈仙珍116391.11元及租金损失（2015年租金420.00元，从2016年3月至2016年5月30日止，按每月210.00元／月计算）；
二、驳回原告周万奉、陈仙珍的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4614.00元，减半收取2307.00元（原告已预交）由原告周万奉、陈仙珍负担692.00元，由被告孙晓蓉、马红军、牟青华负担1615.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
代理审判员 刘 玲
二〇一六年五月十七日
书 记 员 石章润