广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初1632号原告：李宝华，男，1949年8月出生。委托诉讼代理人：陈美玲，广东惠宏信律师事务所律师。被告：金融街惠州置业有限公司，住所地广东省惠东县巽寮湾度假村。法定代表人：钱海民，董事长。委托诉讼代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐若阳，广东广和律师事务所实习人员。原告李宝华与被告金融街惠州置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，被告金融街惠州置业有限公司提起反诉，两诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宝华的委托诉讼代理人陈美玲、被告金融街惠州置业有限公司的委托诉讼代理人郭海英参加了第一次、第二次庭审，原告李宝华参加了第二次庭审，被告金融街惠州置业有限公司的委托诉讼代理人徐若阳参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告李宝华向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修款共计285411.745元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告金融街惠州置业有限公司于2015年2月27日签订了《后天宫商铺租赁合同》，约定原告租用被告名下的巽寮金海湾天后宫×栋商铺，原告按合同约定交付了保证金126900元。原告入驻天后宫并对所租赁的商铺进行装修，原告发现商铺主体存在严重的施工质量问题，现天后宫×栋商铺室内多达10余处大面积漏水及室外门口大面积的积水。据原告了解天后宫绝大多数的商铺都存在此漏水问题，且已多次向金融街物业管理公司反映此问题，维修过后还是继续出现漏水现象，根本无法彻底解决漏水问题，根本原因就是商铺存在严重的施工质量不合格所导致。在签约过程中，被告金融街惠州置业有限公司故意隐瞒商铺存在的施工质量问题，丝毫不提漏水的实情。至今原告投入的基础装修费用金额约285411.75元。因该施工质量问题，导致根本无法开业经营，为此原告多次找到被告协商，要求解除合同退还保证金，并赔偿原告对房屋的装修费用损失。经过双方多次协商，原告与被告于2017年3月27日签订了《天后宫（×栋）商铺租赁合同》解除协议，被告承认商铺存在严重漏水问题，并同意承担原告承租房屋期间应缴纳的物业管理费，返还保证金，但关于原告对房屋进行装修投入的费用共285411.75元不肯给予赔偿。原告认为，导致双方合同无法继续履行的根本原因在于被告的租赁物存在严重的瑕疵，被告方要承担违约责任，包括赔偿原告对房屋进行装修投入的费用。原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。被告金融街惠州置业有限公司辩称，1.本案中的商铺质量符合租赁合同约定的交付标准，不存在被告故意隐瞒商铺施工质量的问题。被告交付给原告的天后宫×栋商铺，是依照租赁合同的约定交付的，不存在隐瞒商铺施工质量问题，且在原告对商铺现场确认过的情况下办理的交接手续，也应视为被告交付的商铺符合合同的约定，具备相应的质量标准。原告称被告签约时故意隐瞒商铺存在施工质量问题，没有实施依据。2.被告依约履行了出租人的维修义务，保证了商铺符合约定的用途。为保证商铺的良好状态，被告会定期对报备商铺组织装修，在原告对商铺需要维修的情况报备后，被告皆及时对商铺组织进行了维修，以免影响原告的装修活动，维修后，原告也在维修记录上签名确认，商铺得到了良好维修并符合约定的用途。此外，原告周边还有出租的多家商铺处于良好的正常经营状态中，并未出现经营异常等情况。3.双方签订的《天后宫商铺租赁合同》已对返还商铺时附属物的处理明确做了约定，被告同意保留的附属物，不予以任何补偿。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理。”对于非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，对财产返还时附属物的处理有约定的，应按照约定处理。而在被告与原告双方签订的《天后宫商铺租赁合同》对原告归还商铺时，附属物的归属做了相应的约定。其中的第二十条第20.3约定，乙方（原告）应根据《移交记录》记录的情况，在合同终止或提前终止后的10日内将租赁物业恢复原状[“甲方（被告）同意保留的除外，乙方确认无论何种原因导致本合同终止或提前终止，针对甲方同意保留的部分，甲方不予以任何补偿”]，该条款明确约定了合同终止后附属物的处理方式，即合同终止后，能够拆除的，不予以拆除；不能拆除的，甲方同意保留的部分，予以保留，且甲方不予以任何补偿。该约定是双方的真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，双方均应遵从。故在双方对合同终止后附属物的归属已做了明确约定的情况下，应依照该约定，对于能够拆除的部分原告予以拆除，对于不能拆除的部分，被告同意保留的部分，不予以任何补偿。附属物是原告进行装饰装修费用的物化结果，装饰装修费用是附属物的货币体现，故被告对原告的装饰装修费用不予以任何补偿。原告请求被告赔偿装修费用的请求不应得到支持。4.原租赁合同已解除，双方对权利义务已经做出终局性处理。2017年3月27日，经双方协商一致解除租赁合同，则合同项下的权利、义务同时终止，原告无权再就本合同提出任何索赔主张。原告在明知约定装修物不予赔偿的情况下，如果自行对租赁物进行装修，视为已经放弃了对装修费的追索，现在无权再次提出。5.原告诉称要求被告赔偿装修款285411.75元的请求不具有事实依据和法律依据。另外，原告在合同解除后要求被告赔偿装修款285411.75元的请求不具有事实依据和法律依据。（1）不具有事实依据。原告现有证据不足以证明对租赁物装修花费了多少，装修公司没有开具正式发票，且其关联性无法确认。（2）不具有法律依据。原告在诉状的最后部分，援引了《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条规定，对于依据该条的立法原意并具体到本案中，首先应依照双方的约定处理，而在双方签订了租赁合同中已对合同终止后附属物的处理做了相应约定，应依照该约定进行处理。退而言之，即使双方没有作出约定，对于能够拆除的添附附属物，原告予以拆除；不能拆除的部分，“被告有利用价值的”，可以折价归被告；如对被告没有利用价值的，应不适用折价的规定，否则便违反了公平原则，致使利益失衡。此外，法条中运用的是“可以”而不是“应当”，故本条属于任意性规范，而不是强制性规范。也就是说折价归财产所有人的前提是，不仅对被告有利用价值，还须经双方协商一致。最后，原告进行装修活动，在合同解除后归还商铺应确保不损坏商铺的原有状态和性能，对商铺造成损坏的，还应承担赔偿责任。本案中，原告依据第八十六条要求被告赔偿房屋装修款，而本案中也没有出现任何赔偿的字眼，原告的诉讼请求没有法律依据，原告的诉讼请求依法不能得到支持。6.依据公平原则，被告不应赔偿原告的装修费用。原告因为通过熟人介绍找到被告的高层领导，要求给予优惠。在按照行业惯例装修免租期仅为3个月的情况下，被告破例给予原告一年的免租期。后原告又找各种借口要求减免租金，但房屋一直在实际使用。后来双方签订了补充协议，约定被告再免除原告一年的租金253800元并代缴一年的物业管理费57090元，但该减免的前提条件是：原告在协议签订后两个月内开始营业，未如期开业则该减免条款自然失效。然而，原告并未如期于协议签订后两个月内开业经营，但却隐瞒了这一事实，以获得减免一年租金及由被告代缴一年物业费的优惠。原告在免租期刚要结束前（参见解除合同约定的正式解除时间刚好是免租期的最后一天），要求解除合同，期规避缴纳租金的意图十分明显。由此。原告不仅采用欺骗的手段获得一年的免租期和代缴一年物业管理费的优惠，并且在免租期结束的最后一天解除合同，避免缴纳租金。截止至合同解除之日，原告在承租人被告商铺的两年多时间里未缴任何租金；而被告不仅未收取原告任何租金，反而替他支付了本应由原告本人缴纳的物业管理费，合同的解除给被告造成了重大损失。如判令被告赔偿原告的装修费用，将会导致利益严重失衡，损害被告的利益，违反了公平原则。现在，原告在成功获得租金减免和押金退还后又谎称因漏水导致一直没有开业，意图获得不法利益，实在是有失诚信，其请求不应得到法院支持。综上所述，被告按照约定交付了商铺，并积极履行了出租人的维修义务，保证商铺符合约定的用途。经双方协商一致解除合同后原告又要求被告赔偿装修款的诉讼请求，应依照双方的约定处理，被告不予以赔偿。此外，原告的诉求没有实施依据和法律依据，如判决由被告赔偿装修款，将导致利益失衡，违反公平原则。鉴此，被告请求法院判决驳回原告的的诉讼请求。被告金融街惠州置业有限公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2016年5月1日至2017年4月30日期间未支付的租金253800元及相应的利息至清偿之日止；2.原告向被告偿还2016年5月1日至2017年4月30日期间被告代缴的物业管理费57090元及相应的利息至清偿之日止；3、所有诉讼费由原告承担。反诉的事实和理由：被告与原告于2015年2月27日签订租赁合同，约定租金为253800元，期间应缴物业管理公司的物业管理费为57090元。后原告投诉周边商户存在噪音影响其开业，为鼓励其开业，营造良好的商业氛围，双方于2015年10月30日签订《补充协议》，约定免除原告一年（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金并代缴一年的物业管理费57090元。协议约定减免租金及代缴管理费的前提条件为，原告于签订协议后两个月内开始营业；如原告未如期开业则《补充协议》约定的减免条款全部失效，继续按原租赁合同执行。现原告在签订补充协议后的两个月内未开始营业，违反了补偿协议的约定，其中的减免条款则自然失去效力，原告应向被告按原租赁合同的约定支付相应的租金253800元并偿还被告代缴的物业管理费57090元。综上，原告的行为违反了双方的约定，应按协议约定承担相应的违约责任。原告李宝华对被告金融街惠州置业有限公司的反诉辩称，1.原告并未违反与被告于2015年10月30日签订的《补充协议》，原告的公司一直存在开业经营状态，并不是被告所说的在签订协议后的两个月内未开始营业。原告在2012年4月20日已经注册成立了惠东县宝丽商务有限公司，营业执照上的营业期限为2012年4月20日至2042年4月19日，并且原告于他人合伙创办了惠东县华联职业培训中心，原告的合伙人在2015年8月25日已经取得了此项许可证。由此可见，原告的公司及培训中心在2015年10月30日之前都已经在开业经营当中，并不是被告所说的在签订协议后的两个月内未开始营业。正是由于被告提供的租赁场所周围环境存在严重的噪音污染而影响了原告的正常营业，双方才于2015年10月30日签订的《补充协议》，被告减免原告一年的租金作为补偿。2.原告无需返还被告代缴的物业管理费57090元，这笔费用恰好证明由于被告提供的租赁物由于存在严重的漏水问题致使原告无法正常经营，双方协商一致解除租赁合同，被告作为补偿而愿意承担这笔物业管理费。原告对租赁物进行了装修并营业，但一直存在严重的漏水问题，影响了原告的正常营业，并造成了严重的经济损失，原告多次找被告解决此问题，被告未能彻底解决此问题，于是双方于2017年3月27日协商一致签订了《天后宫（×栋）商铺租赁合同》解除协议，此协议第四条明确约定“鉴于原告提出承租房屋存在漏水问题，被告同意承担原告承租房屋应付物业费共计57090元”。恰好证明由于被告提供的租赁物由于存在严重的漏水问题致使原告无法正常经营，被告作为补偿而愿意承担这笔物业管理费，因此，原告根本无需返还被告代缴的57090元物业管理费。综上，请驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：1.原告李宝华（乙方、承租人）与被告金融街惠州置业有限公司（甲方、出租人）于2015年2月27日签订了《商铺租赁合同》，约定的标的物为广东省惠东县巽寮金海湾天后宫×栋商铺，租赁期限为2015年5月1日至2022年4月30日，租赁用途为酒吧、调酒师培训。租金支付方式为，2015年5月1日至2016年4月30日为免租期；2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为253800元，三月一付，分别于2016年5月1日、2016年8月1日、2016年11月1日、2017年2月1日分别支付租金63450元；2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为270180元，三月一付，分别于2017年5月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日分别支付租金67545元；2018年5月1日至2019年4月30日的年租金为286560元，三月一付，分别于2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日、2019年2月1日分别支付租金71640元；2019年5月1日至2020年4月30日的年租金为302940元，三月一付，分别于2019年5月1日、2019年8月1日、2019年11月1日、2020年2月1日分别支付租金75735元；2020年5月1日至2021年4月30日的年租金为319320元，三月一付，分别于2020年5月1日、2020年8月1日、2020年11月1日、2021年2月1日分别支付租金79830元；2021年5月1日至2022年4月30日的年租金为335700元，三月一付，分别于2021年5月1日、2021年8月1日、2021年11月1日、2022年2月1日分别支付租金83925元。约定交付标的物的时间为2015年5月1日前，约定租赁物业开业日为2015年8月1日之前，原告应保证于合同约定之日期内商铺开业经营。合同第二十条“租赁物业的退还”约定“……20.3乙方应根据（《天后宫租赁物业移交记录》）记录的情况，在合同终止或提前终止后的10日内将租赁物业恢复原状（甲方同意保留的除外，乙方确认无论何种原因导致本合同终止或提前终止，针对甲方同意保留的部分，甲方不予以任何补偿）并退还甲方，如有逾期则按约定标准支付房屋占用费，逾期超过10日的，视为乙方对租赁物业内遗留的任何物品放弃了所有权，甲方有权进入租赁物业并自行处置租赁物业也的物品，并可委托第三方将租赁物业恢复原状，由此所产生的费用由乙方承担，甲方有权从乙方支付的租赁保证金内扣除，租赁保证金不足以承担的，甲方有权要求乙方赔偿损失，如有任何第三方就该租赁物业内的物品提出权利主张，概由乙方负责和承担。”原、被告签订《商铺租赁合同》后，被告按约向原告交付了租赁物。2.原告李宝华与被告金融街惠州置业有限公司于2015年10月30日签订了《补充协议》，该补充协议签订的原因系原告向被告陈述租赁房屋周边包括天后宫602商铺（海伦堡酒店）在内的其他商户经营行为存在噪音污染问题，影响其开业经营，为鼓励原告开业经营，特补充如下，“一、协议内容变更部分为，1.在《租赁合同》的基础上在减免一年的租金，且一年的物业管理费由甲方代为缴纳；2.租赁保证金由《租赁合同》约定的5万元，提高到相当于六个月租金总额126900元，在双方签署本补充协议后三工作日内，乙方向甲方补交差额76900元。3.经过商议后，《租赁合同》第七条的租金约定变更为，2015年、2016年租金总额均为每年3万元，此部分租金约定在2107年缴纳，2017年的租金总额为210180元，具体支付方式如下，2017年5月1日前缴纳2017年5月至2017年7月租金52545元和2015年租金30000元，总计82545元；2017年8月1日前缴纳2017年8月至2017年10月租金52545元和2016年租金30000元，总计82545元；2017年11月1日前缴纳2017年11月至2018年1月租金52545元；2018年2月1日前缴纳2018年2月至2018年4月租金52545元；2018年5月1日（含2018年5月1日）后的租金按《租赁合同》执行，直至合同期满。4.乙方需保证在签署本补充协议后两个月内开营业，方可享受本补充协议第一条第1款及第3款的约定。若乙方未能在上述日期前开业，则本补充协议约定新的租金政策及其减免或代为缴纳的费用（即本补充协议第一条第1款及第3款内容）全部失效，即按《租赁合同》约定免租12个月租金执行。”3.原告李宝华与被告金融街惠州置业有限公司于2017年3月27日签订《解除协议》，第一条约定“甲乙双方一致同意，原合同及补充协议于2017年4月30日前（以乙方退还商铺日为合同解除日）解除，双方均不再履行”，第二条约定“双方应于2017年4月30日前完成商铺交接，乙方应于商铺交接前搬离商铺中属于乙方的物品，并将商铺清理干净，如到商铺交接日，乙方尚有物品未搬离的，则视为乙方放弃该物品所有权，甲方将自行处置，乙方不得对此持有任何异议”，第三条约定“乙方于乙方退还商铺日与物业公司结清水电费、公共能源费等款项”，第四条约定“鉴于乙方提出承租房屋存在漏水问题，甲方同意承担乙方承租房屋应付物业费共579090元（截止至2017年4月30日）”，第五条约定“甲方于乙方退还商铺日（工作日）当天退还乙方保证金人民币126900元”。后原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告退还了租赁保证金126900元。4.原告主张涉案房屋解除的原因系被告交付的房屋存在漏水等质量问题，提交了现场维保记录单等予以证明，被告辩称房屋涉案房屋曾经有过漏水问题，但在2016年1月经过维修后已经解决该问题。5.原告主张《解除协议》签订后，除了未对原告的装修进行补偿外，其余的租金、物业费用等均已经解决，并主张其装修损失为285411.75元，提交了消防工程专业施工合同、工程报价（预算）单、收款收据、支付凭证等予以证明。被告对原告的主张及证据均不予认可。6.被告主张《解除协议》签订的前提系原告在《补充协议》约定的开业时间进行营业，双方解除合同后，若原告在《补充协议》约定的开业时间进行营业，则双方的租金、物业费用、装修损失等均已解决；若原告没有按约定的开业时间进行营业，则租金、物业费用未解决，原告仍然需要缴纳租金及物业管理费用。7.被告自认涉案房屋已经租赁给他人，且将能拆除的装修都拆除了。本院认为，原告李宝华与被告金融街惠州置业有限公司于2017年3月27日签订《解除协议》依法成立并生效，双方均因遵守。本案争议焦点系，1.被告是否应当赔偿或补偿原告的装修损失；2.原告是否应当支付租金、物业费用等给被告。关于第一个焦点，原、被告签订的《商铺租赁合同》第二十条约定原告应在租赁合同终止或提前终止后将租赁物业恢复原状返还给被告，对被告同意保留的部分，被告不予以任何补偿，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，原、被告双方就装修补偿款的约定依然生效，因租赁合同已经约定被告无需补偿原告的装修损失，且双方系协商一致解除租赁合同，现原告请求被告支付装修损失款，不符合双方的约定，本院对原告的请求不予支持。关于第二个焦点，原告李宝华与被告金融街惠州置业有限公司签订《解除协议》后，双方已经按照该解除协议交接了房屋，被告向原告退还了保证金，该解除协议实际已经履行完毕，被告反诉原告支付租金及物业管理费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告李宝华的全部诉讼请求。二、驳回被告金融街惠州置业有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费2800元，由原告李宝华负担；反诉案件受理费3000元，由被告金融街惠州置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员  刘振尧二〇一七年十月十四日法官 助理  张景波书 记 员  卢志辉