湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06805号
上诉人（原审原告）钟瑛。
委托代理人颜龙、周东文，均系湖南日月明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙市志宏房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼内。
法定代表人姚正昌，董事长。
委托代理人向雨婷，湖南云天律师事务所律师。
上诉人钟瑛与被上诉人长沙市志宏房地产开发有限公司（以下简称志宏公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年8月18日作出（2015）岳民初字第03453号民事判决。钟瑛不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年5月23日，钟瑛、志宏公司签订了《长沙市商品房买卖合同》一份，钟瑛购买了志宏公司开发的位于长沙市岳麓区岳麓大道179号西岸·润泽府第1栋1单元1801号房。该合同第四条约定房屋总金额为215789元；合同第八条约定房屋的交付时间为2007年12月28日前；合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十五日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，钟瑛依约履行了付款义务，志宏公司依照合同约定将商品房交付给钟瑛使用。2009年11月20日，涉案房屋取得房屋所有权证；现因“西岸润泽府”项目容积率调整，需要办理修改土地出让合同手续，并补缴相应的土地出让金，致该房屋的国有土地使用权证至今未办理，钟瑛于2015年5月12日诉至原审法院，请求判令：1、志宏公司履行为钟瑛办理国有土地使用权证的义务；2、志宏公司支付钟瑛违约金4315.78元（暂计算至2015年2月28日）；3、志宏公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，钟瑛、志宏公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照合同的约定享有权利和履行义务。志宏公司依约将房屋交付给钟瑛使用后，在2009年11月20日将涉案房屋登记在钟瑛名下，但至今未为钟瑛办理国有土地使用权证；根据双方合同约定，志宏公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由志宏公司提供的资料报产权登记机关备案。现国土证一直未办理，明显超过了双方约定的期限，志宏公司应当承担违约责任；故对钟瑛诉请被告办理国有土地使用权证的请求，原审法院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关办证，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故根据本案的事实，原审法院确认志宏公司应当在本判决生效后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。志宏公司认为钟瑛的诉请已过两年诉讼时效，对此，原审法院认为，钟瑛要求志宏公司办理国有土地使用权证，是钟瑛购买该房屋后所享有的物上请求权，不应适用诉讼时效的规定；对钟瑛要求志宏公司承担逾期办理国土证的违约金，因属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，志宏公司自商品房交付钟瑛使用后365个工作日的次日即存在违约行为，钟瑛应当在此后的两年之内主张被告逾期办证所产生的违约金，而钟瑛在2015年5月12日才诉至原审法院，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年诉讼时效，由此丧失胜诉权，故对钟瑛要求志宏公司承担逾期办证的违约金2157.89元的诉请，原审法院不予支持。对钟瑛主张被告擅调容积率应向原告支付违约金2157.89元的诉请，原审法院认为，因双方合同并没有就擅自调整容积率的行为约定违约金的计算方式，且志宏公司逾期办理国有土地使用权证系因为容积率的调整所导致，故对钟瑛的该主张原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告长沙市志宏房地产开发有限公司在本判决生效后90日内将办理原告钟瑛所购位于长沙市岳麓区岳麓大道179号西岸·润泽府第1栋1单元1801号商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；二、驳回原告钟瑛的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙市志宏房地产开发有限公司负担。
上诉人钟瑛不服判决，上诉称：1、诉讼时效期间应当自2014年6月13日起算，上诉人主张违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。涉案合同并未就买受人何时取得国土证进行明确约定，而被上诉人也没有将办理国土证逾期的真实情况告知上诉人，上诉人一直不知道被上诉人是否违约以及从什么时候开始违约。上诉人直至2014年6月13日才从长沙市国土局在长沙市政府网站上的回复得知国土证的逾期办理系因被上诉人责任导致，故诉讼时效应从这天算起。涉案合同约定的交房后的365个工作日只是备案时限，而非取得房地产权属证书的时限，因此违约行为应自出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书开始，而双方对该“规定时限”没有明确约定，因此诉讼时效应从上诉人知道被上诉人存在违约责任开始。2、擅自调整容积率的行为构成违约，被上诉人应当承担相应违约责任。被上诉人擅自调高容积率，必然导致上诉人实际占有共有空间缩水，专有部分房屋贬值。擅自调高容积率导致的违约责任与拒不缴纳土地出让金而导致的逾期办证的违约责任并不冲突。综上，请求撤销原判决第二项，改判被上诉人承担全部违约金，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人志宏公司答辩称：1、如果上诉人所称“《商品房买卖合同》并没有就买受人何时取得国土证进行明确的约定”的事实成立，那么意味着被上诉人有权随时履行义务，即被上诉人至今没有办理争议房产国土证并没有违反合同约定，不构成违约，上诉人无合同依据要求被上诉人承担逾期办理国土证的违约责任；因此，在没有合同约定期限、被上诉人没有逾期办证的前提下，所谓“被上诉人也没有将办理国土证逾期的真实情况向上诉人告之”的理由显然也是不成立的。2、涉诉《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，本案商品房交付使用已达6年有余，上诉人称2014年才知道“国土证逾期办理”显然不合常理。3、《商品房买卖合同》第十五条已对争议房产权属登记事项有明确约定，上诉人所称“双方对规定的期限没有明确约定”不是事实；其次，争议房产交付使用且办理房产证已长达6年多，上诉人称不知道其权利被侵害与常理相悖。4、争议房产容积率调整并非被上诉人擅自所为，而是依法、依规进行的，容积率调整获得了有权部门的审查、批复。容积率调整行为发生在与上诉人签订《商品房买卖合同》之前，即上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》、购买涉诉商品房前，被上诉人依法、依规调整容积率的行为已完成，上诉人无权以容积率调整为由要求被上诉人承担容积率调整的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当予以维持。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，被上诉人应在商品房交付后365个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人原因，导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如上诉人不退房，则被上诉人应当按已付房款的1%赔偿上诉人损失。被上诉人于合同约定的2007年12月28日前将房屋交付给了上诉人，但至今未为上诉人办理国有土地使用权证，明显超过了双方约定的资料备案时间和取得国有土地使用权证的合理期限，构成违约，应当承担合同约定的违约责任，但合同约定的支付违约金的责任属于债权范畴，应受诉两年讼时效限制，上诉人在2015年才诉至法院主张权利，且未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故原审法院认定上诉人要求支付逾期办证违约金的诉求超过诉讼时效并无不妥。对于上诉人提出的要求被上诉人支付擅调容积率违约金的主张，因双方合同对于被上诉人存在该行为而上诉人不退房时的违约金计算方式未作约定，故原审法院对其该项主张不予支持亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人钟瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。