云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）云民终680号上诉人（原审被告）：陈继良，男，1969年9月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审原告）：昆明云城尊龙房地产开发有限公司。住所地：昆明市西园路船房小区别墅区**幢。法定代表人：吴涛，董事长。委托诉讼代理人：凌艳传，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王英子，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：昆明睡美人纸业有限公司。住所地：昆明市官渡区六甲乡六甲村*组。法定代表人：陈继良，经理。上诉人陈继良因与被上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司（以下简称尊龙公司）、原审被告昆明睡美人纸业有限公司（以下简称睡美人纸业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民一初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭于2016年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈继良，被上诉人尊龙公司的委托诉讼代理人凌艳传、王英子，原审被告睡美人纸业公司的法定代表人陈继良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈继良上诉请求：一、先审理本案的管辖权异议问题，再审理实体问题。二、将本案发回重审或者驳回被上诉人尊龙公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未就管辖权异议进行裁定，程序违法，变相剥夺了上诉人陈继良在一审中反诉的权利。二、2013年11月24日陈继良与尊龙公司签订了三份《商品房购销合同》，合同签订后陈继良全额付清了购房款38199424元，并办理了房产证。在办理了房产证后陈继良催促尊龙公司交房，但尊龙公司以合同约定了“报纸公告形式通知办理交接手续”为由，迟迟未交房。此时陈继良拟将地下室（戊类库房）出租开办超市，发现地下室存在设计变更、消防验收未合格等问题，因已经交纳了全款，只能进行验收准备，于2014年10月22日验收合格。2015年1月24日，陈继良正式使用了地下室。尊龙公司交付房屋的时间为2015年1月23日，延期交付115天。尊龙公司的上述行为构成欺诈、构成违约，一审法院未审理管辖权异议就缺席判决的行为变相剥夺了陈继良反诉的权利，本案判决后上述问题如何解决。尊龙公司辩称，商品房购销合同签订以后，已于2014年7月21日将房屋交付给陈继良使用，且早于合同约定的交房时间。尊龙公司为陈继良办理了房屋所有权证，房屋为商业用途。陈继良取得所有权证后将房屋抵押给银行用于贷款，房屋出租给他人使用。尊龙公司已经按照合同约定履行完相关合同义务，陈继良并未付清购房款，构成违约。陈继良在诉请中陈述的事实不是真实的。陈继良尚欠本案购房款9772473元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审被告睡美人纸业公司陈述，购房款已付清，尊龙公司出具了购房发票复印件。尊龙公司向一审法院起诉请求：一、陈继良向尊龙公司支付房款9772473元；二、陈继良向尊龙公司支付上述购房款自2014年11月30日起至实际付清之日止的利息及损失，年利率按照4.82%上浮30%计算；三、陈继良向尊龙公司支付因实现债权支付的律师费135582元；四、睡美人纸业公司对上述债务承担连带担保责任；五、尊龙公司、睡美人纸业公司承担本案的案件受理费、保全费。一审法院确认的事实：2013年5月17日，昆明市住房和城乡建设局向尊龙公司颁发了预许昆字（2013-060）号《商品房预售许可证明》，准予尊龙公司预售融城优郡花园（A2地块）项目B1至B4幢房屋、B5幢房屋及地下车库。2013年11月25日，尊龙公司（甲方）与陈继良（乙方）签订了一份《商品房购销合同》及其补充协议，约定由陈继良购买尊龙公司开发建设的融城优郡花园（A2地块）B5幢-1层B5-负C区号房，房屋价款按套内建筑面积计价，房屋套内建筑面积为1392.14平方米，单价为每平方米人民币10002.94元，房屋总价款为人民币13925505元。付款方式为分期付款，陈继良应当在2014年6月30日前分4期支付全部房款，首付款1153032元应在2013年11月25日前支付，第2期房款1000000元应在2013年12月12日前支付，第3期房款4102473元应在2014年4月20日前支付，第4期购房款7670000元应在2014年6月30日前支付，同时约定第4期购房款7670000元在陈继良取得《房屋所有权证》后三个月内付清。房屋交付期限为2014年9月30日前。合同第八条约定，陈继良逾期付款30天内应按照300元/天向尊龙公司支付违约金；逾期付款超过30天应按照未付购房款的0.33%乘以逾期天数支付违约金；逾期付款超过90天，尊龙公司有权解除合同，收回房屋，并要求陈继良按照房屋总价款的20%支付违约金。如因陈继良逾期支付购房款发生诉讼，尊龙公司因诉讼产生的诉讼费、律师费由陈继良承担。2013年12月2日，融城优郡花园（A2地块）B5幢-1层B5-负C区房屋办理了《商品房买卖合同登记备案表》。尊龙公司认为：陈继良分别于2013年10月24日支付房屋定金150000元、2013年12月1日支付房款1003032元、2013年12月31日支付房款50000元、2014年1月26日支付房款500000元、2014年2月18日支付房款450000元、2015年5月4日支付房款2000000元，共计支付房款4153032元，剩余房款9772473元至今尚未支付。2013年12月10日，融城优郡项目（地下室、B5＃办公楼）通过竣工验收，并于2013年12月24日进行了备案登记。2013年12月25日，尊龙公司在《昆明时报》刊登《融城优郡花园交房公告》，载明融城优郡花园C1栋、C2栋、C3栋、B5栋、社区医院、幼儿园等地上建筑及对应的地下商业、车位、杂物间已通过竣工验收具备交房条件，交房期间为2013年12月26日至2013年12月31日。2014年7月31日，睡美人纸业公司向尊龙公司出具的《担保函》，载明：“……为保证购房人陈继良能按《商品房购销合同》的约定向贵公司付清购房款，我公司愿意为购房人按《商品房购销合同》约定的全部应付购房款向贵公司提供连带担保责任保证担保……：一、本担保函的担保范围为《商品房购销合同》约定的购房人的全部应付购房款人民币柒佰陆拾柒万元正（小写￥7670000.00元）及违约金、损害赔偿金以及贵公司为实现《商品房购销合同》项下债权而支出的全部费用……。二、保证人向贵公司提供的担保保证方式为连带责任保证担保。三、保证期间为《商品房购销合同》约定的每笔购房款支付期限届满之日起二年。四、在保证期间内，如陈继良未履行《商品房购销合同》约定的付款义务，贵公司可直接要求保证人代购房人按《商品房购销合同》的约定支付应付未付的购房款……”。当日，陈继良与云南城投物业服务有限公司优郡小区分公司签订《前期物业服务协议》、《承诺书》，并在《融城优郡业主手册》上签字确认。2014年9月3日，陈继良、恒雅装饰工程有限公司与云南城投物业服务有限公司优郡小区分公司签订《融城优郡装饰装修管理协议》。2014年9月4日，陈继良填写《装修申报、验收表》，申报于9月3日至11月3日期间对融城优郡B5幢B5-负A、B、C区房屋进行装修。2014年10月31日，陈继良向尊龙公司出具《承诺函》，确认其欠付融城优郡一期地下商业房款25303360元，并承诺于2014年11月30日前将该欠款付清。2015年2月11日，陈继良在《客户领取“房产证”登记表》上签字，确认其已领取房产证登记号为SKM20141028355的B5-负C区房屋产权证，当日，陈继良出具《承诺书》，承诺于2015年4月15日前将融城优郡花园B5幢-1层B5-负C区房屋尾款交清。2015年2月12日，陈继良将融城优郡花园B5幢-1层B5-负C区房屋办理了抵押登记，抵押权人为昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社。另查明，2013年11月25日，尊龙公司（甲方）与陈继良（乙方）还签订了另外8份《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定由陈继良购买尊龙公司开发建设的融城优郡花园（A2地块）B5幢-1层B5-负A区、B5-负B区两间商铺及B4-7、B4-8、B303、B304、B305、B306六间戊类杂物间等共计8套房屋。尊龙公司认为陈继良在合同签订后已于2013年12月1日付清了B4-7、B4-8、B303、B304、B305、B306六间戊类杂物间的房款，并先后支付了B5-负C区商铺房款共计4153032元，支付B5-负B区商铺房款共计4590000元，至今尚欠B5-负C区商铺房款9772473元，欠B5-负B区商铺房款4649430元。上述事实，有《商品房购销合同》及其补充协议、《担保函》、《承诺函》、付款凭证、收据、交款确认单、《客户领取“房产证”登记表》、《房屋登记簿查阅摘抄表》等证据以及庭审笔录予以证实。对于陈继良尚应向尊龙公司支付融城优郡花园B5幢-1层B5-负C区房屋多少购房款？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”尊龙公司与陈继良于2013年11月25日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同在双方当事人签字盖章后已成立并已生效，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，尊龙公司已依约于2014年7月31日将融城优郡花园B5幢-1层B5-负C区房屋交付给陈继良使用，并于2014年10月31日将房屋产权证复印件交付给陈继良，于2015年2月11日将该房屋的产权证原件交付给陈继良。根据双方《商品房购销合同》第六条的约定，2014年10月31日陈继良领取房屋产权证复印件时其应知晓其已取得涉案房屋的所有权证，故陈继良应在其知晓后的三个月内即2015年2月1日前付清全部购房款，但根据尊龙公司提供的证据显示，陈继良仅支付了4153032元购房款，剩余9772473元购房款至今尚未支付，在陈继良未到庭提交任何证据予以反驳的情况下，对该事实予以确认，陈继良逾期付款的行为已违反合同约定，尊龙公司要求陈继良支付欠付购房款9772473元具有事实及法律依据，予以支持。对于尊龙公司要求陈继良支付欠付购房款的利息损失及律师费的主张应否予以支持？一审法院认为，因陈继良已于2014年10月31日知晓自己取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，其应在2015年2月1日前付清全部购房款，但陈继良至今仍欠付尊龙公司购房款9772473元，其逾期支付购房款的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定以及双方《商品房购销合同》第八条的约定，陈继良应当承担相应的逾期付款违约责任。根据双方合同约定及本案事实，确定陈继良应向尊龙公司支付欠付购房款9772473元自2015年2月1日起至款项付清之日止的利息损失，利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。对于尊龙公司要求陈继良支付欠付购房款自2014年11月30日起的利息损失的主张，因缺乏相应事实及法律依据，不予支持。对于尊龙公司主张的律师费135582元，因双方《商品房购销合同》第八条逾期付款违约责任中，已经明确约定如因陈继良逾期支付购房款而发生诉讼的，陈继良须承担尊龙公司因本案诉讼而支出的诉讼费、律师费，尊龙公司在本案中所提交的证据亦证实其已实际支出律师费135582元，故对尊龙公司的该主张予以支持。对于睡美人纸业公司应否对陈继良所负的债务承担连带支付责任？一审法院认为，睡美人纸业公司于2014年7月31日向尊龙公司出具了《担保函》，承诺对尊龙公司与陈继良签订的《商品房购销合同》约定的陈继良应付购房款7670000元及违约金、损害赔偿金以及尊龙公司为实现《商品房购销合同》项下债权而支出的全部费用承担连带保证担保责任。因陈继良系睡美人纸业公司的法定代表人，且该《担保函》有陈继良及睡美人纸业公司的共同签章，根据《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十一条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”之规定，该《担保函》合法有效，对担保人睡美人纸业公司具有法律约束力。现因陈继良未按《商品房购销合同》的约定支付购房款，睡美人纸业公司应按《担保函》的约定，在担保范围内对陈继良欠付购房款（限7670000元）范围内及违约金、损害赔偿金以及尊龙公司实现债权而支出的费用承担连带支付的担保责任，故尊龙公司根据《担保函》的约定要求睡美人纸业公司承担连带偿还责任的主张部分成立，对其成立的部分予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告陈继良于本判决生效后十日内支付原告昆明云城尊龙房地产开发有限公司购房款人民币9772473元，并支付该款项自2015年2月1日起至款项付清之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；二、被告陈继良于本判决生效后十日内支付原告昆明云城尊龙房地产开发有限公司律师费人民币135582元；三、被告昆明睡美人纸业有限公司对上述债务中的7670000元购房款及该款项相应的利息承担连带支付责任，并对律师费人民币135582元承担连带支付责任；四、驳回原告昆明云城尊龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币83912.02元，由被告陈继良、昆明睡美人纸业有限公司共同承担。案件保全费人民币5000元，由被告陈继良、昆明睡美人纸业有限公司共同承担。”二审中，上诉人陈继良提交了三组证据：一、房产权证复印件三份，欲证明陈继良已经全额付清购房款，并已经取得了房产权证。二、EMS邮政特快专递单，欲证明陈继良已经在15天答辩期内提出了管辖权异议，一审法院不予审理是违法的。三、反诉状，欲证明陈继良的反诉权利被剥夺。尊龙公司质证认为，对证据一房产权证的三性无异议，尊龙公司在陈继良没有付清款项的情况下办理房产证的目的是为了贷款支付购房款，但陈继良贷款后没有付清款项。对证据二、三不发表意见。本院认为，对证据一的真实性予以确认，对购房款是否付清结合付款证据确认。证据二，经审查，一审法院查明EMS邮政特快专递单的邮戳为2015年11月5日，并非2015年11月3日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百二十七条规定，一审法院向陈继良送达起诉状副本的时间是2015年10月20日，陈继良应在答辩期十五日内即2015年11月3日前提出管辖权异议，但陈继良在2015年11月5日才提出管辖权异议，超过了法律规定的时间，因此一审法院对陈继良提出的管辖权异议不予审理符合法律规定。证据三，反诉状不属于证据。反诉是当事人的诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，陈继良作为被告可以在答辩期间或者法庭辩论结束前提出反诉，一审法院可以合并审理。但陈继良收到起诉状副本及开庭传票后不到庭应诉，其放弃诉讼权利的后果应自行承担。综上，对证据二、三的证明观点不予采信，一审法院诉讼程序合法。本案争议的焦点是：上诉人陈继良是否付清了涉案房屋的购房款。本院认为，陈继良一审未到庭应诉，二审庭审中没有提交相关的付款凭证，对是否付清款项不能当庭查明。庭后又组织双方对付款情况进行核实。陈继良对一审中尊龙公司提交的三个合同（双方之间签有A区、B区、C区三份合同）共计支付款项的银行转账凭证予以认可，包括购房款17000000元、接房费用1264132.49元。三个合同实际结算总价款为39958236元，与三张购房发票载明的款项一致。经核对，本案(C区)应付购房款13591208元（即合同价13925505元减去房屋面积补差334297元为实际结算价），接房费用558609.64元，共计1419817.64元；已付款为4377344.64元；本案尚欠购房款为9772473元。二审中，陈继良除了购房发票复印件之外，没有提交新的付款依据，因此，陈继良主张已付清购房款无事实依据，其上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人陈继良的上诉请求不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83912.02元，由陈继良负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如陈继良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若陈继良不自行履行本判决，昆明云城尊龙房地产开发有限公司可在本判决履行期限届满后二年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。审 判 长 王  健代理审判员 王  璟代理审判员 赵 思 远二〇一六年十二月二十七日书 记 员 史杨涵悦