广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2866号上诉人（原审被告）：佛山市锦利针织有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区龙江镇坦西工业大道7号,组织机构代码61763125-9。法定代表人：汤芹。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区祖庙路11、13号三层3F062号，统一社会信用代码91440604699790973H。法定代表人：邓应桥。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。上诉人佛山市锦利针织有限公司（以下简称锦利公司）因与被上诉人佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司（以下简称潮邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人锦利公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为解除锦利公司与潮邦公司之间的不定期租赁合同(但锅炉房、染色房、染色车间以及动力系统【包括锅炉房、变压器、连接锅炉与锦利公司车间的管道线缆】占用的土地厂房除外）；2.改判一审判决第二项为“锦利公司应于判决发生法律效力之日起12个月内搬离位于龙江镇工业大道大坝工业区内部分厂房（但锅炉房、染色车间以及动力系统【包括锅炉房、变压器、连接锅与锦利公司车间的管道线缆】占用的土地厂房以外），且潮邦公司应将锅炉房、变压器、连接锅炉与锦利公司车间的管道线缆占用的土地厂房按市场价出租给锦利公司继续使用”；3.改判一审判决第三项为“锦利公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向潮邦限公司支付租赁期间届满后的场地占用费人民币860132.7元（自2015年6月1日起至锦利公司实际搬离日止，按10元/㎡/月标准计算，暂计至2016年2月29日为860132.7元）”；4.本案的二审上诉费用全部由潮邦公司承担。事实与理由：一、一审判决第二项判决内容不合理，无法执行。1.锦利公司无法在判决发生法律效力之日起15日内搬离案涉厂房，锦利公司至少需要12个月时间找新的工厂、搬迁及安装设备，并安排过渡期间的生产及工人工作。2.如一审已查明事实，占用潮邦公司案涉厂房土地的锅炉房、染色车间、以及动力系统【包括锅炉房、变压器、连接锅炉与锦利公司车间的管道线缆】，在潮邦公司拍卖取得案涉土地使用权前已经实际存在，也实际由锦利公司使用至今，该部分土地上的建筑物属于锦利公司的添加附属物，同时占用了案外人佛山市顺德区轩龙资产管理公司（以下简称轩龙公司）的土地，无法实际分割（特别是锅炉房），且强行分割将造成锦利公司及轩龙公司的严重损失，损害各方的相邻权益，故应依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条的规定，强制潮邦公司将锅炉房、染色车间、以及动力系统【包括锅炉房、变压器、连接锅炉与锦利公司车间的管道线缆】占用的土地厂房继续出租给锦利公司，锦利公司按市场价格向潮邦公司支付场地使用费。二、一审判决“按12/㎡/月标准计算场地占用费”的认定是不准确的。一审法院委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司（以下简称评估机构）对案涉厂房土地的租金情况进行评估，评估单价为每月每平方米12元，但评估机构在回答锦利公司的质询并就此出具的说明中，评估机构选取的评估参照样板反映，案涉厂房周边相邻厂房的租金单价平均值为每月每平方米10元，因此，本案应以该标准计算场地占用费。被上诉人潮邦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。潮邦公司向一审法院起诉请求：1.解除潮邦公司、锦利公司之间的不定期租赁合同；2.锦利公司立即搬离位于龙江镇工业大道大坝工业区内部分厂房（建筑面积9557.03㎡），并将上述厂房返还给潮邦公司；3.锦利公司按18元/方/月标准向潮邦公司支付从2015年6月1日起至锦利公司实际搬离前述厂房之日止的占有使用费（暂计至2016年2月29日，为1548238.86元），并从锦利公司收到本案应诉材料之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.本案诉讼费、保全费由锦利公司承担。一审法院查明:2003年8月27日，锦利公司与佛山市顺德区龙江镇投资管理公司（以下简称龙江投资公司）签订《厂房租赁合同》（以下简称“原租赁合同1”），锦利公司向龙江投资公司租赁位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙力实业有限公司部分厂房（建筑面积7112.03㎡），租赁期间为2003年9月1日至2013年8月31日，每月租金为39693.21元。2009年6月30日，锦利公司与轩龙公司签订《厂房租赁合同书》（以下简称“原租赁合同2”），该合同约定，由锦利公司租赁轩龙公司位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙江罐头厂部分厂房（建筑面积4245㎡以及自建面积300㎡，合共4545㎡），租赁期间为2009年7月1日至2014年6月30日，每月租金为25897.50元。后涉及上述厂房的土地使用权[证号：佛府国用（2000）字第0700658号]及地上建筑物被佛山市中级人民法院拍卖，潮邦公司通过竞价方式取得上述土地使用权及地上建筑物。潮邦公司取得上述土地使用权及地上建筑物后，因锦利公司承租的部分厂房仍属于轩龙公司及龙江投资公司所有，因此，潮邦公司、锦利公司、龙江投资公司及轩龙公司四方于2011年6月13日签订《房地产交接协议书》并约定：1.潮邦公司同意从2011年1月1日起按照锦利公司与龙江投资公司、轩龙公司签订的合同的内容和条款按现状接收潮邦公司权属范围的租赁场所，并享有合同相应的权利及承担相应的责任义务；2.《厂房租赁合同书》包括潮邦公司拍卖所得房地产之外部分属轩龙公司所有的土地和建筑物（建筑面积约2100㎡），此部分土地及地上建筑物的租金为每月12600元；3.锦利公司按原租赁合同规定向潮邦公司支付潮邦公司拍卖所得房产的租金每月52990.71元；4.租赁期满后不予续租的，潮邦公司或锦利公司应提前三个月通知对方，不属于潮邦公司拍卖所得房地产范围内的设备设施，由锦利公司或其他原产权人在租赁期满内自行迁移处理，但锦利公司在迁移处理过程中不得损坏房产的建造结构及外观。逾期仍未迁移处理的，龙江投资公司、轩龙公司和潮邦公司有权自行处理设备设施；5.除就有关租赁场地权属及租金收付等按交接协议书条款执行外，原租赁合同的其他条款不变。双方还约定了其他事项。因上述原租赁合同1于2013年8月31日到期，而原租赁合同1涉及的7112.03㎡厂房全部属于潮邦公司所有，因此，潮邦公司委托谭永祥与锦利公司于2013年8月22日签订《物业租赁合同》，由锦利公司承租该7112.03㎡厂房，租赁期间为2013年9月1日至2014年6月30日，单价为15元/㎡/月，每月租金为106680.45元。而原租赁合同2继续履行，锦利公司每月向潮邦公司支付13297.5元。2014年6月30日，锦利公司承租的7112.03㎡及4545㎡的租赁合同均到期，其中属于潮邦公司所有的厂房面积为9557.03㎡。双方没有签订书面租赁合同，锦利公司同意按18元/㎡/月的标准（即每月172026.54元）向潮邦公司支付租金，但锦利公司支付至2015年5月31日后并没有继续支付。此后，潮邦公司于2015年7月6日发函要求锦利公司于2015年7月10日前提出书面的续约申请，否则应于2015年7月15日前搬离。锦利公司于2015年7月9日复函表示不能接受此前18元/㎡/月的租金单价，并要求合理的长时间进行搬迁。双方就租赁合同续签一事至今未能达成一致意见。另查明，2014年6月30日，锦利公司与轩龙公司签订《厂房租赁合同书》，双方约定由锦利公司向轩龙公司承租位于龙江镇大坝工业区内原龙江罐头厂部分厂房（建筑面积约2991.4㎡）（该部分不属于潮邦公司所有），租赁期间为2014年7月1日至2019年6月30日。诉讼中，根据案情需要，一审法院依法委托广东京信房地产土地评估有限公司对案涉潮邦公司出租给锦利公司的厂房租金价格进行评估，评估结论为：估价对象自2015年6月1日起至2016年6月29日期间平均每月租金单价为12元/㎡（不含税）。潮邦公司、锦利公司双方为此各垫付评估费22426元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。”本案中，潮邦公司、锦利公司双方的租赁期间于2014年6月30日届满。此后，锦利公司按18元/㎡/月的标准向潮邦公司支付租金至2015年5月31日，潮邦公司对此没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，双方在此期间（2014年7月1日至2015年5月31日）签订了不定期的租赁合同。但2015年6月1日起至今，潮邦公司、锦利公司双方未就续租事宜达成一致意见，潮邦公司作为出租人依法可解除双方的不定期租赁合同，锦利公司依法应当向潮邦公司返还潮邦公司出租给锦利公司使用的租赁物。《最高人民法院若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，双方当事人一致确认锦利公司承租经营厂房内的锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉于锦利公司车间的管道线缆）部分占用了潮邦公司的土地，部分占用了案外人轩龙公司的土地。锦利公司的这些设备设施在潮邦公司拍卖取得案涉土地使用权前已经实际存在，属于锦利公司经潮邦公司认可的增添附属物，其同时占用了案外人轩龙公司的土地，且锦利公司与案外人轩龙公司的租赁合同还在有效期间内。此外，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”依照该法律的规定，相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。本案中，锦利公司租用的厂房设备设施部分占用了潮邦公司的土地，部分占用了案外人轩龙公司的土地，案外人轩龙公司及锦利公司应当认定潮邦公司的不动产相邻关系人，潮邦公司在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人（轩龙公司、锦利公司）的合法权益为原则。综上所述，如果将锦利公司的上述设备设施【锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉于锦利公司车间的管道线缆）】全部拆除，将极大地损害这些设备设施的使用价值以及案外人轩龙公司、锦利公司的相邻权益，造成锦利公司无法继续生产经营，基于上述法律、司法解释的规定及公平原则，如果潮邦公司坚持要求将锦利公司的这些设备设施全部拆除，应当对锦利公司进行适当的补偿或者赔偿。鉴于双方当事人以及案外人轩龙公司对拆除该增添附属物部分的损失问题未能达成一致意见，一审法院在此对该增添附属物部分不予处理，双方可另循法律途径解决。锦利公司在租赁期间届满后继续使用潮邦公司的场地，造成潮邦公司相应的利益损失，依法应自租赁期间届满后至实际搬离之日止向潮邦公司支付相应的场地占用费。根据广东京信房地产土地评估有限公司出具的评估意见，锦利公司应向潮邦公司支付的场地占用费为（自2015年6月1日起暂计至2016年2月29日共9个月）：12元/㎡/月×9557.03㎡×9个月=1032159.24元。锦利公司在潮邦公司起诉后未向潮邦公司支付场地占用费，造成潮邦公司相应的利息损失，依法应按照国家的有关规定向潮邦公司支付逾期付款的利息。潮邦公司主张锦利公司自收到本案应诉材料之日起按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，符合有关法律法规的规定，一审法院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《最高人民法院若干问题的意见》第八十六条的规定，判决：一、解除潮邦公司与锦利公司之间的不定期租赁合同；二、锦利公司应于判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于龙江镇工业大道大坝工业区内部分厂房【国有土地使用证号：佛府（顺）国用（2011）第0700658号】，并将该厂房返还给潮邦公司；三、锦利公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向潮邦公司支付租赁期间届满后的场地占用费人民币1032159.24元（自2015年6月1日起至锦利公司实际搬离日止，按12元/㎡/月标准计算，暂计至2016年2月29日为1032159.24元）以及相应的利息【利息计算方式：1.2015年6月至8月期间占用费的利息，自2015年9月26日起计至锦利公司实际搬离日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2.2015年9月至锦利公司实际搬离日止期间占用费的利息，自逾期之日起计算（即当月占用费的利息自次月的1日起计算），按中国人民银行同期同类贷款利率计付】；四、驳回潮邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9367.07元，财产保全费5000元，合计14367.07元，由潮邦公司负担4367.07元，锦利公司负担10000元。评估费44852元，由潮邦公司、锦利公司双方各负担一半即22426元。二审期间，上诉人锦利公司向本院提交下列新证据：第一组证据：锦利公司房地产权证2本（复印件），照片28张，拟证明锦利公司自有的房地产与潮邦公司、案外人彩辉公司、轩龙公司的房地产相邻，锦利公司、彩辉公司在各方的土地上增设的添附物纵横交错，无法分割，实际上也无法交还租赁场地给潮邦公司。第二组证据：特种设备登记证（载货电梯）1张、粤Ｅ×××××2号特种设备登记证1张及顺德该证据证明锅炉登记本一本2页、佛山市顺德区建设项目环境影响报告批准证1张、粤Ｘ×××××7号特种设备登记证（承压蒸汽锅炉）1张及顺德锅炉登记本一本2页、佛山市顺德区建设项目环境影响报告书3页、建设项目环境影响报告表（试行）、佛环委办（2015）28号佛山市环境保护委员会办公室关于印发《佛山市2015年锅炉淘汰整治实施方案》的通知、顺德市环境保护局环字（1994）21号关于划定我市水资源保护区具体界线和建立保护区标志、监测断面标志的报告、顺德市人民政府顺府发（1994）16号关于印发《顺德市饮用水源保护管理规定》的通知（均系复印件）；拟证明锦利公司与潮邦公司、案外人彩辉公司、轩龙公司的房产所在地已被政府部门纳入水资源保护区的范围内，而且锦利公司所建的锅炉也被明文规定禁止新建、改建、扩建。经核查，本院认证如下，锦利公司提交的上述证据均与本案的实体处理不具备直接的关联性，故本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据当事人上诉及答辩意见，本案的二审上诉争议焦点系锦利公司与潮邦公司之间存在的不定期租赁合同关系应否予以解除以及案涉租赁场地的占有使用费之计付标准的确定问题。首先，关于本案双方当事人之间存在之不定期租赁合同关系应否予以解除的问题。潮邦公司通过司法拍卖的方式取得案涉土地的使用权及相应的地上厂房的所有权，基于“买卖不破租赁”之原则，案涉土地上原有的承租人锦利公司与潮邦公司之间形成租赁合同关系。但双方之间的合同租赁期限于2014年6月30日已届满，租赁期限届满之后，锦利公司仍然占有、使用案涉土地并向潮邦公司支付租金，潮邦公司亦收取该租金且没有对此提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。因自2015年6月1日起至今，锦利公司欠缴租金，且双方一直未就续租事宜达成一致意见，在此情形下，潮邦公司提出解除双方之间的不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，作为出租人的潮邦公司可随时解除其与锦利公司之间形成的不定期租赁合同关系。且潮邦公司于2015年7月6日已通过书面函件的形式告知了锦利公司，要求其于2015年7月15日前提出书面续约申请，否则应于该日之前搬离案涉租赁场地。而锦利公司复函称，其不能接受此前的租金标准，并要求合理的长时间进行搬迁。可见，作为承租人的锦利公司已经明确表达了其不再续租案涉场地并要搬离案涉租赁物的意思表示。基于此，一审判决据此判令解除潮邦公司与锦利公司之间的不定期租赁合同关系，既符合法律规定，亦符合本案实际情况，处理妥当，本院予以维持。至于锦利公司上诉称，案涉租赁土地上的锅炉房、变压器、管道线缆等在潮邦公司通过拍卖取得案涉土地使用权之前已经实际存在，并由锦利公司实际使用至今，该部分土地上锅炉设备、管道等属于锦利公司的增添附属物，同时还占用了案外人轩龙公司的土地，无法实际分割的问题。对此，本院认为，在锦利公司与案外人轩龙公司、龙江投资公司所签订的《厂房租赁合同》中均有明确约定，……乙方租赁期满后迁出或乙方自行终止合同或合同使用期结束时，乙方投入的固定装修、水电、消防等设施归甲方所有。同时，在锦利公司、潮邦公司与案外人轩龙公司、龙江投资公司于2011年6月13日共同签订的《房地产交接协议书》中明确约定“根据拍卖条件，拍卖的房地产为带租约拍卖，丙方（潮邦公司）确认甲方（轩龙公司、龙江投资公司）与乙方（锦利公司）2003年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2009年6月30日签订的《厂房租赁合同书》。丙方同意从2011年1月1日起按照甲方与乙方上述签订合同的内容和条款按现状接收丙方权属范围的租赁场所，并享有合同中相应的权利及承担相应的责任义务”，且在该合同中亦明确约定“租赁期满后不予续租的，乙方或丙方应提前三个月通知对方，不属于丙方拍卖所得房地产范围内的设备设施，由乙方或其他原产权人在租赁期满内自行迁移处理，但乙方在迁移处理过程中不得损坏房产的建造结构及外观。逾期仍未迁移处理的，设备设施甲方和丙方有权自行处理设备设施。”由此可见，按照上述合同约定，在合同租赁期限届满后，双方未达成续租之合意的情况下，锦利公司应对其所有的设备设施自行迁移处理。如真若锦利公司所称，案涉该部分土地上锅炉设备、管道等属于锦利公司的增添附属物，与案外人轩龙公司土地上的设备设施，是无法实际分割的整体，拆除会有严重的经济损失，那么，就应本着诚实信用之原则与潮邦公司进行协商，就包括租赁期间、租金标准、租赁面积等达成一致意见。而事实上，自案涉租赁期限届满之后至2015年5月31日之前，锦利公司亦是按照每月每平方米18元的标准缴纳案涉土地租金，后又以该标准过高，其不能接受为由欠缴占用费，并表示不续租且给时间搬迁，显然与其上述主张不相吻合。鉴于此，锦利公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，锦利公司上诉称一审法院判决其于判决发生法律效力之日起15日内搬离案涉租赁场地不合理，无法执行，锦利公司需要至少12个月时间找新的工厂、搬迁及安装设备、并安排过渡期间的生产及工人工作。对此，本院认为，由于合同届满至今已经将近三年，从潮邦公司于2015年7月6日发函要求锦利公司如不续租，则于2015年7月15日前搬离，距今也有近两年之久。锦利公司已经有足够的合理搬迁时间，其再行提出要求12个月的“过渡期间”既无合同及法律依据，亦不符合公平、诚信原则，本院不予支持。其次，关于案涉租赁场地的占有使用费之计付标准的确定问题。锦利公司上诉称一审法院按照每月每平方米12元的计算标准计算场地占用费不准确，应当按照每月每平方米10元的计算标准确定。对此，本院认为，案涉租赁物的占有使用费标准是一审法院根据案情需要，依法委托有相应评估资质的专门机构依法定程序评估进行确定的，该评估程序合法，其评估内容亦不存在显失公平之处，故一审法院予以采信并无不妥。现锦利公司主张应当按照每月每平方米10元的标准计算占有使用费，锦利公司应提供充分、有效的证据推翻上述评估机构所作出的评估结果，但锦利公司在诉讼中并未举证证明其的该项主张，故其应承担相应的不利后果。对于锦利公司的该项上诉，因无事实依据，本院不予支持。综上，锦利公司的该项上诉主张缺乏相应的事实依据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12401.32元，由上诉人佛山市锦利针织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年六月十三日异书记员  李嘉敏